广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终1289号
上诉人（原审被告）：黄绍带，女，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。
委托诉讼代理人：曾雄志，广西五和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘庆英，女，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。
委托诉讼代理人：龙夏宜，广西齐兴律师事务所律师。
原审被告：李伟雄，男，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。
上诉人黄绍带因与被上诉人刘庆英及原审被告李伟雄房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院(2016)桂0305民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄绍带的委托诉讼代理人曾雄志，被上诉人刘庆英的委托诉讼代理人龙夏宜到庭参加诉讼。原审被告李伟雄经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。经本院院长批准，本案延长审理期限三个月，现已审理终结。
黄绍带上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院(2016)桂0305民初61号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决上诉人承担531793元预期可得利益损失，认定事实不清，存在计算错误，应减去车位价值105000元和转让费33000元。二、一审认定上诉人的行为导致双方签订的《转让协议书》不能继续履行。上诉人单方构成根本违约是错误的，被上诉人也有过错，一审法院应扣减上诉人相应的损失赔偿额。三、一审判决上诉人承担531793元预期可得利益损失，超过上诉人订立合同时预见到或者应当预见到的因违法合同可能造成的损失，一审应扣减上诉人相应的损失赔偿额。四、一审未考虑上诉人与被上诉人的实际情况和合同标的的特殊性，判决上诉人承担531793元预期可得利益损失显示公平。五、一审被告李伟雄不应承担本案的连带责任，本案为房屋买卖合同纠纷，合同的相对方为黄绍带与刘庆英，根据合同的相对性原则，合同之外的第三人不应承担该合同的违约责任。
刘庆英辩称，一、被答辩人早在2010年五所发布关于《印发新建住宅相关方案的通知》和《关于缴纳车位款的通知》时就已预见到车位的存在，并与答辩人达成了转让车位资格的口头协议。被答辩人从2010年至2015年协助答辩人办理了车位缴费、选车位、签协议等相关事宜，履行了转让的全部义务，故可得利益损失不应扣减车位的价值。二、预期可得利益不应扣减转让费。首先，双方签订的《转让协议书》第五条约定：本协议签订后甲方（即被答辩人）违约，甲方须承担违约责任，即甲方应在三日内退赔乙方所交纳的房款和转让费。被答辩人违约导致合同解除，依约应退回转让费；其次，转让费是转让房屋资格的费用，被答辩人也在上诉状中诉称得到房屋的对价是转让费，那么现在《转让协议书》解除了，得到房屋的一方是被答辩人黄绍带和李伟雄，转让费理应由被答辩人负担，答辩人有权要求退还；其次，如果在可得利益中扣除了转让费，实质上，即否定了一审判决的第二项，又有违双方的违约约定。既然被答辩人对一审判决第二项无异议，就不应该要求在可得利益中再扣除转让费。三、答辩人在本案中没有过错，一审判决认定被答辩人一方的行为单方构成根本违约，认定事实清楚，适用法律正确。四、一审判决计算的可得利益损失是客观公正的，没有超出被答辩人在订立合同时可得利益损失的预知，也没有显失公平。五、一审判决李伟雄与被答辩人共同承担本案连带责任，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
刘庆英向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方于2008年11月15日签订的《转让协议书》；2、二被告共同返还原告房屋转让费33000元；3、二被告共同返还原告已付购房款、车位费共计363310元；4、二被告共同赔偿原告未能获得涉诉房屋及车位的预期利益损失531793元；5、本案诉讼费、评估费等费用全部由二被告共同承担。
一审法院认定事实：2008年11月15日，原告刘庆英（乙方）与被告黄绍带（甲方）签订了《转让协议书》。该协议书第一条约定：甲方将其在本单位（广西区第五劳教所）订购的位于桂林市七星区房屋（三房二厅或四房二厅）转让给乙方，甲方收取乙方房屋指标转让费3.3万元，乙方在本协议签订当日将该款交给甲方。具体购房合同及楼层和房号的选择，以甲方单位确定的方式进行，签订购房合同和选择房号、面积、楼层时甲方必须通知乙方前来办理，不得擅自代为办理。协议书第五条约定：本协议签订后，双方不得毁约，如甲方擅自提前终止本协议或非因乙方原因导致本协议无效的，甲方应承担如下违约责任：1、乙方所交房款已超过十万元的，甲方除退还乙方所交房款、定金和转让费外，还应按乙方支出的费用总额支付违约金给乙方。
2012年8月23日，广西区第五劳教所（甲方）与被告黄绍带、李伟雄（乙方）签订了《广西第五劳教所棚户区改造限价房购房协议书》（以下简称购房协议书）。购房协议书约定：为解决我所民警职工住房困难的问题，经桂林市人民政府同意，根据相关政策规定，拟采取民警职工全额出资的方式在位于七星区育才路南侧、东二环路西侧建设广西第五劳教所生活小区住房八栋，共计288套，乙方自愿申请参加本次全额出资建房。购房协议书第五条约定：乙方选购的住房建筑面积为142.83平方米（以最后实际测量面积为准），户型为4栋1-9-2A型。房价暂定均价为2000元/平方米（最终以实际房价为准）。总价暂定为285660元。购房协议书第八条约定：乙方应遵守《广西第五劳教所建房方案》的相关规定，按施工进度需要及时交纳房款。乙方未在约定时间内交纳房款的，甲方可视为乙方自动放弃建房资格，由甲方收回房屋，并将乙方已交纳的建房资金全部退回乙方，不计利息。2015年3月17日，广西第五强制隔离戒毒所合心苑小区（甲方）与被告李伟雄签订了《广西第五强制隔离戒毒所合心苑小区车位使用权转让协议书》（以下简称车位转让协议书）。车位转让协议书约定：乙方购买的车位编号为：28。
2008年11月15日，原告刘庆英支付了被告黄绍带房屋指标转让费3.3万元，被告黄绍带出具收条一份。原告刘庆英以被告李伟雄的名义向广西区第五劳教所于2006年3月8日交纳购房定金1万元；于2006年9月19日至2012年8月26日期间交纳购房款共计28.52万元；于2010年3月9日交纳购车位款4.95万元；于2013年3月26日交纳自来水、天燃气初装费及入户门差额款0.544万元；于2013年8月15日交纳配电安装工程款1.317万元。
2014年4月10日，广西桂林马鞍山强制隔离戒毒所向各建房户发出《通知》，载明：我所新生活小区建设已进入交房阶段，请各建房户于2014年4月26日前把各自需交的房款及配套工程款等相关费用交齐，以便办理交房手续。该通知附件《住户交款一览表》确定李伟雄户应交房款总额为353031元，车位款49500元。2014年4月10日，广西桂林马鞍山强制隔离戒毒所向合心苑小区业主发出《合心苑小区交房通知》，载明：经建房领导小组研究，决定从2014年4月26日起，本小区将分批分栋交房给业主，现将有关事项通知如下：交房时间：2014年4月26日-4月29日，上午8:30-下午5:00。4月27日交房栋号为3#-4#。2014年8月15日，被告李伟雄向广西壮族自治区第五强制隔离戒毒所交纳了购房款57831元。2015年2月13日，广西第五强制隔离戒毒所向各位业主发出《关于合心苑小区暂退部分房款的通知》，载明：根据审计公司对合心苑小区土建施工的审定结果，经所建房小组会议和领导小组研究决定，对已交完房款的住户，暂退一部分房款。该通知附件《4#楼住户退款一览表》确定李伟雄户应退房款26517元。涉案房屋实际房款总额为326514元（应交房款总额353031元-应退房款26517元）。
2016年6月29日，广西国泰房地产评估有限公司经该院委托就桂林市七星区合心道一号合心苑小区4栋1-9-2A号房屋及编号为28号车位的市场价值作出桂国泰房[2016]60003A号《房地产评估报告》。该评估报告确定：评估时点2016年6月1日桂林市七星区合心道一号合心苑小区4栋1-9-2A号房屋价值为802807元，桂林市七星区合心道一号合心苑小区编号为28号车位价值为105000元。评估费为9078元。
另查明，广西壮族自治区第五劳动教养管理所更名为桂林马鞍山强制隔离戒毒所，后再更名为广西壮族自治区第五强制隔离戒毒所。
又查明，被告黄绍带与被告李伟雄系夫妻关系，二被告均为广西壮族自治区第五强制隔离戒毒所干警。
再查明，2016年4月5日，广西壮族自治区第五强制隔离戒毒所向该院出具了《关于在桂林市七星区合心苑小区建房工程五方验收情况的说明》，载明：广西第五强制隔离戒毒所，以棚户区改造限价房形式在桂林市七星区住宅楼。工程于2014年1月15日，通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收。
一审归纳本案的争议焦点为：一、《转让协议书》是否因被告黄绍带在李伟雄不知情的情况下与原告签署而导致协议无效。二、《转让协议书》是否解除。三、二被告是否存在违约行为，原告支付的房屋转让费及原告以被告李伟雄名义交纳的购房款等费用是否应由二被告共同返还。原告诉请的预期利益损失是否有事实及法律依据，是否应由二被告共同承担。
一审法院院认为，争议焦点一：关于《转让协议书》是否因被告黄绍带在李伟雄不知情的情况下与原告签署而导致协议无效问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。二被告辩称，被告黄绍带与原告签订《转让协议书》时，被告李伟雄生病住院，无法正确表达自己的真实意思，《转让协议书》约定将二被告共同所有的房屋转让给原告，侵害了被告李伟雄的合法权益导致合同无效。该《转让协议书》转让的是购房指标，签协议当时房屋并不存在，二被告没有提供证据证明李伟雄在原告与被告黄绍带签订协议书时无法正确表达自己的真实意思，应承担举证不能的责任，故对二被告的辩解，该院不予采信，原告刘庆英与被告黄绍带签订的《转让协议书》是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。
争议焦点二：关于《转让协议书》是否解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。被告黄绍带对原告要求解除《转让协议书》并无异议，该院对双方解除《转让协议书》的共同意思表示予以认可，故对原告要求解除原告与被告黄绍带于2008年11月15日签订的《转让协议书》的诉讼请求，该院予以支持。
争议焦点三：关于二被告是否存在违约行为，原告支付的房屋转让费及原告以被告李伟雄名义交纳的购房款等费用是否应由二被告共同返还。原告诉请的预期利益损失是否有事实及法律依据，是否应由二被告共同承担的问题。一、《转让协议书》签订后，原告于2008年11月15日支付了被告黄绍带房屋指标转让费3.3万元，已履行了协议约定的义务，之后原告陆续以被告李伟雄的名义交纳了购房款、车位款等费用共计36.331万元，已履行了协议约定由原告以被告名义交房款的义务。2014年4月10日，广西桂林马鞍山强制隔离戒毒所通知：各建房户于2014年4月26日前把各自需交的房款及配套工程款等相关费用交齐，以便办理交房手续。同日，广西桂林马鞍山强制隔离戒毒所通知：从2014年4月26日起，合心苑小区将分批分栋交房给业主，3#-4#栋交房日期为4月27日。二被告收到通知后，并未通知原告刘庆英交纳购房款及配套工程款等费用，而于2014年8月15日自行向广西壮族自治区第五强制隔离戒毒所交纳了购房款57831元，二被告至今未办理收房手续将房屋交付原告，从二被告的主观意识和行为来看，二被告不愿再按合同的约定将房屋转让给原告，二被告的行为已根本违约，导致《转让协议书》不能继续履行。桂林市七星区住宅楼2014年1月15日，通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收。2014年4月26日广西桂林马鞍山强制隔离戒毒所通知，合心苑小区3#-4#栋交房日期为4月27日，故二被告辩称本案涉讼房屋未达到法定的交房条件无事实依据，该院不予采信。二、房屋转让费及购房款、车位款等相关费用返还问题。《转让协议书》第五条约定：本协议签订后，双方不得毁约，如甲方擅自提前终止本协议或非因乙方原因导致本协议无效的，甲方应承担如下违约责任：乙方所交房款已超过十万元的，甲方除退还乙方所交房款、定金和转让费外，还应按乙方支出的费用总额支付违约金给乙方。房屋指标为二被告共同享有，原告支付的房屋转让费33000元属二被告的共同收入，故房屋转让费33000元应由二被告共同返还原告刘庆英。原告以被告李伟雄的名义向广西壮族自治区第五强制隔离戒毒所交纳了购房款、车位款等相关费用共计363310元，上述款项的收款收据上均为被告李伟雄的名字，从广西第五劳教所与二被告签订的《广西第五劳教所棚户区改造限价房购房协议书》第八条约定来看，乙方应遵守《广西第五劳教所建房方案》的相关规定，按施工进度需要及时交纳房款，乙方未在约定时间内交纳房款的，甲方可视为乙方自动放弃建房资格，由甲方收回房屋，并将乙方已交纳的建房资金全部退回乙方。按该协议约定，不按施工进度交房款是不能得房子的，原告代二被告按时交纳了房款，房屋归二被告共同所有，二被告为购房款、车位款等相关费用的共同受益人，故原告代被告交纳的购房款、车位款等相关费用共计
363310元应由被告黄绍带、李伟雄共同返还原告。三、预期利益损失是否有事实及法律依据，是否应由二被告共同承担的问题：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。二被告的违约行为导致了原告因涉案房屋现值和原买卖房屋价格的差异造成预期可得利益之损失，此外，根据《广西第五劳教所棚户区改造限价房购房协议书》的约定，房屋购买人未及时交纳房款的，可视为自动放弃建房资格，广西第五劳教所可收回房屋。据此可见，若无原告在2006-2013年间的交款行为，二被告的购房资格早已消失。二被告称该房中有单位福利，但其没有提供相应的证据予以证实。综上，二被告占有涉案房屋的前提得益于原告在先的付款行为，其又实际造成原告未能依约取得涉案房屋而导致的预期利益损失，故二被告应就此向原告承担赔偿责任。原告的预期利益损失数额分析：涉案房屋及车位的现价值为907807元，从广西第五强制隔离戒毒所出具的4#楼住户交款一览表及4#楼住户退款一览表可计算出涉案房屋实际交纳的房款总额为326514元（应交房款总额353031元-应退房款26517元）；车位款为49500元，原告的预期利益损失为531793元（房屋及车位现价值907807元-实际房款总额326514元-车位款49500元），故原告要求二被告赔偿其预期可得利益损失531793元的诉讼请求，该院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告刘庆英与被告黄绍带于2008年11月15日签订的《转让协议书》；二、被告黄绍带、李伟雄共同返还原告刘庆英房屋转让费33000元；三、被告黄绍带、李伟雄共同返还原告刘庆英交纳的购房款、车位费等建房费用363310元；四、被告黄绍带、李伟雄共同赔偿原告刘庆英预期可得利益损失531793元；案件受理费14278元（原告已预付该院），评估费9078元（原告已预付），共计23356元，由被告黄绍带、李伟雄负担。
双方对一审查明的事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。
综合诉辩双方的意见，本案二审审理的争议焦点是：一、预期可得利益损失中是否应减去车位价值105000元和转让费33000元；二、在协议履行过程中被上诉人刘庆英是否有过错，是否应扣减相应的损失赔偿额；三、一审认定预期可得利益损失为531793元是否正确，是否应作相应扣减；四、原审被告李伟雄是否应与上诉人黄绍带共同承担本案的违约责任。
本院认为。
一、关于预期可得利益损失中是否应减去车位价值105000元和转让费33000元的问题。
上诉人黄绍带与被上诉人刘庆英于2008年11月15日签订的《转让协议书》中，双方虽没有关于车位的相关约定，但在协议履行过程中，被上诉人刘庆英在购买房屋的同时，也实际出资购买了车位，而依照双方签订的《转让协议书》中关于违约责任的约定，违约金是按照刘庆英支出的费用总额来计算的，黄绍带认为预期可得利益损失中不应当包括车位价值的理由不成立。但依据双方协议的约定，在计算刘庆英的损失时，车位损失应当按照刘庆英实际缴纳的款项即49500元计算。由于双方在转让协议的违约条款中已明确约定按上诉人刘庆英支出的费用总额支付违约金，且该费用总额中包括了转让费，因此上诉人黄绍带要求在预期可得利益损失中减去转让费33000元的理由亦不成立，本院不予支持。
二、关于在协议履行过程中被上诉人刘庆英是否有过错，是否应扣减相应的损失赔偿额的问题。
在《转让协议书》签订后，被上诉人刘庆英按照协议约定支付了上诉人黄绍带转让费，并陆续缴纳了购房款共计363310元，而上诉人黄绍带在收到缴纳购房余款及配套工程款等费用的通知后，并没有通知被上诉人刘庆英，而是自行去缴纳了购房款57831元，也不依照协议约定协助被上诉人刘庆英办理交房手续，属于上诉人黄绍英单方违约。上诉人黄绍带认为被上诉人刘庆英在协议履行过程中也有过错的主张没有事实依据，本院不予支持。
三、关于一审认定预期可得利益损失为531793元是否正确，是否应作相应扣减的问题。
本案中，当事人对双方签订协议所涉为建房指标权的转让这一交易的性质是明知的，对涉案房屋可能因政策原因未能过户、更名甚至停止建设均已预见，并进行了相关协议条款约定。被上诉人刘庆英在本案中提出，其因涉案房屋未能交付，其遭受的可得利益损失为按涉案房屋、车位的评估市场价值减去其为该房屋缴纳的费用。一审对其诉请予以支持，以2016年6月1日的评估时点涉案房屋市场价值作为计算基数，以涉案房屋含特定身份利益在内的成本价相减计算出涉案房屋、车位的可得利益损失为531793元。本院认为，对于本案损失的计算，应综合本案所涉交易的性质、双方订立合同的目的等因素综合认定。本案刘庆英与黄绍带之间的购房指标转让实质是基于黄绍带、李伟雄当时的广西桂林马鞍山强制隔离戒毒所职工的特定身份所获得的预期定购房屋资格的转让，为具有一定特定身份的权利的转让。我国现行法律、行政法规对此未作强制性规定，一审为此作出有效认定。当事人各方二审中虽对此无异议，但在本案仍应考虑被上诉人刘庆英是基于一种对上诉人黄绍带未来取得涉案房屋所有权利的合理期待而与黄绍带签订的涉讼协议，涉案房屋为棚户区改造限价房显然与由市场调节价格的商品房买卖合同不同，一审以涉案房屋在2016年6月的评估市场价值计算本案的可得利益损失，未能充分考虑本案的实质和实际情况，本院二审应予调整。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”从本案的事实看，在双方签订的转让协议中，对违约方应承担的违约责任进行了明确约定，说明双方签订协议时已经预见到协议当事人一方违约时，可能给对方造成的经济损失。根据双方协议的约定，在刘庆英所交房款超过10万元的情况下，黄绍带应当按照刘庆英支出的费用总额（包括房款、定金、转让费、房屋装修款等）支付刘庆英违约金。本案中，刘庆英实际共缴纳了购房款、车位费等建房费用363310元，支付黄绍带转让费33000元。对协议中约定的逾期支付违约金，每逾期一天，违约金每天增加500元的约定属于对当事人同一违约行为重复承担违约责任，且依此计算出的违约金总额，不符合本院前段所述理由及上述法律规定，因此本院不予支持。依照双方在转让协议中对违约责任的明确约定及公平合理、诚实信用的原则，本案中，黄绍带因违约应当给付刘庆英的经济损失应为396310元（363310元+33000元）。
四、关于原审被告李伟雄是否应与上诉人黄绍带共同承担本案的违约责任的问题。
李伟雄与黄绍带系夫妻关系，且同为广西壮族自治区第五强制隔离戒毒所干警，涉案房屋原为两人名下共同的指标，对指标转让享有共同的利益，因此，李伟雄在本案中应与黄绍带共同承担本案的责任。
综上所述，本院在综合全案事实的基础上，对黄绍带上诉请求调整本案相应的损失赔偿金额予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2016）桂0305民初61号民事判决第一、二、三项；
二、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2016）桂0305民初61号民事判决第四项；
三、由上诉人黄绍带、原审被告李伟雄共同赔偿被上诉人刘庆英损失396310元；
四、驳回被上诉人刘庆英一审的其他诉讼请求。
一审案件受理费14278元，评估费9078元，合计23356元（被上诉人刘庆英预交），由被上诉人刘庆英负担4671元，上诉人黄绍带、原审被告李伟雄共同负担18685元；二审案件受理费14278元（上诉人黄绍带预交），由被上诉人刘庆英负担2855元，上诉人黄绍带、原审被告李伟雄共同负担11423元。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 王裕松
审判员 陆建华
审判员 唐 勇
二〇一七年九月十二日
书记员 黄 璐