广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第662号
上诉人（原审被告）：李秋香。
委托代理人：周质兵。
被上诉人（原审原告）：惠州市惠宏工贸有限公司。
法定代表人：马广云，总经理。
委托代理人：黎春华、赵塞竣。
上诉人李秋香因与被上诉人惠州市惠宏工贸有限公司房屋租合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法民一初字第571号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告惠州市惠宏工贸有限公司于2013年3月27日向原审法院提起诉讼，请求：1、被告立即将惠州市河南岸螺子湖二路第八至九号档商铺返还给原告；2、被告承担全部诉讼费用。
主要事实和理由：2011年9月16日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告分别承租原告位于惠州市河南岸螺子湖二路第八至九号档商铺（下称租赁商铺），租赁期限自2011年2月1日至2013年1月31日。《租赁合同》第六条第（四）款约定，“租赁期届满，且乙方（即被告）没有与甲方（即原告）签订续租协议的，乙方必须在租赁期届满之日迁出，并将租赁物及配套、附属设备全部移交给甲方。”同时还就双方其他权利、义务进行了详细约定。《租赁合同》签订后，原告依约将租赁商铺交付给被告经营。2012年6月20日，原告向被告发出书面《通知》，告知被告《租赁合同》到期后不再续签。2013年1月22日，原告再次向被告发出书面《公告》，通知被告租赁商铺将进行拆除和改造，并定于2013年2月1日起进行水电改造工程；《租赁合同》于2013年1月31日到期，请被告于2013年2月1日前彻底清理店铺内的一切财物并迁离店铺，以避免造成不必要的损失。同时原告在惠州日报上刊登了该《公告》。然而，被告自《租赁合同》到期至今仍拒不迁出租赁商铺。原告认为：原被告订立的《租赁合同》已到期，且双方均没有续签，原告有权对租赁商铺进行拆除、改造，有权依法管理、使用、维护自已的财产，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。
被告李秋香辩称：本人与原告租赁房屋已十年了，一直合法经营，我不同意迁出，合同约定了有续租优先权，原告在我们不知道的情况下转租给别人，应当赔偿我们在合同没有到期停水停电的全部损失，原告自行承担诉讼费。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原告惠州市惠宏工贸有限公司由连平县莲塘茶场、广东省河源市莲塘实业公司共同投资设立，是广东省连平监狱在惠州注册的下属公司。位于惠州市河南岸螺子湖二路的6779平方米土地的权属人为莲塘茶场，原建有员工宿舍两栋和部分临时仓库，原告后将临时仓库改为22间简易商铺对外出租至今。被告已租用上述商铺的第八、九号档口数十年，上一期租赁合同的届满期限为2010年12月31日，此后被告续租。至2011年9月16日，原告与被告补签《租赁合同》，约定：原告将该档口出租给被告，租赁期限自2011年2月1日至2013年1月31日，每月租金1430元；被告向原告交付履约保证金人民币2860元，租赁期满若被告不继续租赁且被告不存在任何违约情况下，原告将该保证金全额无息退还被告；租赁期满后，若被告仍需继续租用，在同等条件下有优先权，且必须在届满之日前一个月内向原告提出书面申请；租赁期满且被告没有与原告签订续租协议的，被告必须在租赁期满之日迁出，并将租赁物及配套、附属设备全部移交给原告。合同签订后，双方依约履行了各自的义务，被告交纳了履约保证金2860元，并交纳租金至2013年1月31日。因原告要将公司房屋及土地作重新规划，需对22间简易商铺进行拆除和改造，原告决定不再继续将商铺出租给被告。原告于2012年6月20日向原告发出通知，告知租赁合同到期后不再续签。河源市莲塘实业公司也于2012年12月12日向各租户作出《复函》，称不再续租。2013年1月24日，原告在《惠州日报》进行了公告，通知各租户惠宏公司将于2013年2月1日实施水电改造工程，届时无法提供水电供应，请各租户在2月1日前彻底清理店铺内的一切财物并迁离店铺。2013年1月31日租赁期限届满后，被告不同意迁离商铺并继续占用商铺至今，原告遂向法院起诉，请求判如上述所请。法庭组织双方进行调解，但未能达成一致意见。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原告与被告签订的《租赁合同》，是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均须严格按照协议约定履行各自的义务。合同已明确约定了租赁合同至2013年1月31日到期。在合同到期前，原告以通知、复函、公告的形式通知被告商铺将进行拆除和改造、双方不再续租，即双方已无续租的条件。现合同已到期，双方的租赁关系已终止，被告应当履行向原告返还租赁商铺的义务，而被告并未履行上述义务，并占用租赁商铺至今，原告的诉请符合事实，于法有据，本院予以支持。被告以原告在合同未到期即转租给他人、被告有续租优先权作为拒绝迁离的抗辩，理由不充分，本院不予采信。被告要求原告赔偿其停水停电损失，未在法定期限内提出反诉，也未提交证据予以证明，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，原审于2014年3月20日作出两项判决：一、被告李秋香应于本判决生效之日起十日内迁出惠州市河南岸螺子湖二路第八号、第九号商铺，并将该商铺返还给原告惠州市惠宏工贸有限公司。二、原告惠州市惠宏工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告李秋香履约保证金人民币2860元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币100元，由被告李秋香负担。
当事人二审的意见
原审被告李秋香不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、要求被上诉人按照合同法的规定，对上诉人履行优先承租权的权利；3、上诉费由被上诉人负担。
主要事实和理由：一、双方签订的《租赁合同》的租赁期间是从合同签字时间2011年9月16日开始计算，2013年9月16日到期。2011年6月被上诉人对上诉人强制要求商铺统一装修整顿，上诉人耗巨资积极响应完成要求，经被上诉人检验合格后，双方于2011年9月16日签订《租赁合同》，合同第十条明确约定，自双方签约之日起生效，有效期二年。所以一审法院认定2013年1月31日合同到期是错误的，应该是2013年9月16日才到期。二、既然一审法院认定该合同合法有效受法律保护，为何合同第六条第四项，我们的平等条件下优先承租权得不到保障。《合同明确权利概念》长期商业租赁承租的法定优先承租权，商业租赁期限已达到5年以上，因为5年的时间足以让商业租赁承租人所经营的商号在当地建立起一定的商誉及稳定的顾客群，因此享有法定优先承租权，出租人不得拒绝其要求继续承租的请求。上诉人在原合同期内信用良好，没有违反租赁合同的行为，上诉人对因安全等原因拆除重建房屋同样享有优先租赁的权利。三、被上诉人在租赁合同期限内，已将商铺偷偷转租第三方（海天实业有限公司）之后才用书面《通知》、《复函》等方式告知上诉人商铺不再续租，此举已严重侵犯上诉人的合法权益，为何一审法院撇开不提。四、一审开庭时，上诉人重点陈述过被上诉人商铺在报纸上公开招标一事都是虚假的，上诉人去到被上诉人的办公室投标，被告知没有投标一事。被上诉人暗箱操作，假招标，投标一事造成国有资产严重损失，一审法院视之不理。五、被上诉人在合同约定期未满，强行断水、断电，一审法院在明知被上诉人严重侵犯上诉人的合法权益的情况下仍然作出错误的判决。
被上诉人口头答辩要求二审维持原判。
本案在二审诉讼期间，双方当事人均没有提交新的证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明：原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人对一审认定房屋《租赁合同》合法有效没有争议，是处理本案的重要依据。根据上诉人的上诉意见，本案争议的焦点主要有：一是租赁合同的期限问题；二是上诉人的优先承租权问题；三是上诉人因停水停电等损失问题。
关于第一个问题。被上诉人主张合同履行期从2011年2月1日起两年。上诉人主张合同履行期从合同签订之日的2011年9月16日起两年。就本案的实际情况来看，上诉人承租涉案商铺并不是从《租赁合同》签订日2011年9月16日才开始，而是从此前的数年前就已经实际承租使用涉案商铺。也就是说，《租赁合同》的签订时间2011年9月16日，只是出租人、承租人之间就业已存在的租赁关系用书面的形式进一步明确，是对原租赁关系的确认，并不是从这一日期开始双方才建立租赁合同关系。因此，上诉人主张合同履行期从签订之日的2011年9月16日起计算与客观事实不符。即便上诉人的主张成立，到一审法院作出判决的2014年3月20日，也已经超过了合同约定的两年租期。两年期满后，如双方未达成续租协议，按照合同约定，上诉人应返还承租商铺给被上诉人。
关于第二个问题。《租赁合同》第五条第（六）项约定合同期满后，承租人在同等条件下享有优先承租权。对于优先承租权的行使，应以出租人继续出租房屋为前提。被上诉人在房屋租赁合同到期后，因要对包括上诉人承租在内的全部商铺进行整体拆除和改造而不再出租。所以，上诉人要求优先承租的前提不存在。对于同等条件的理解，应以出租人以同样方式出租为前提。现被上诉人改变经营方式，将部分房屋整体出租，不再分散出租。所以，承租的同等条件亦不存在。被上诉人在合同期满后不再出租，并对房屋进行整体拆除和改造，或将部分房屋整体出租，是业权人行使占有、使用、收益和处分的权利，该权利的行使不以上诉人的优先承租权为前提。故上诉人主张其有优先承租权的理由不成立，本院不予采纳。
关于第三个问题。由于双方在合同中约定了租赁期限，还约定了“租赁期限届满”没有签订续租协议的承租方必须在租赁期限届满之前迁出。因此，上诉人作为承租人对租赁期限届满之时应当清空所承租的商铺是应当知情的。在租赁期限届满之前，被上诉人已书面通知上诉人不再续租，故被上诉人在租赁期限届满后采取断水断电属于自助行为，该行为是否造成承租人的损失、损失金额的具体数额多少，一方面上诉人在一审中并未提出反诉，一方面也未提交证据予以证明，故该上诉请求本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 段艳红
附：相关裁判依据附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；