河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终6274号
上诉人（一审被告）：洛阳家天下房地产经纪有限责任公司。住所地:河南省洛阳市洛龙区古城路**号奥体花城**幢**号。
法定代表人：刘继欣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李楠，河南省洛阳市洛龙区瑞合法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）：牛晓丽，女，汉族，1976年1月18日出生，住河南省洛阳市洛龙区。
被上诉人（一审被告）：冯朝斌，男，汉族，1976年10月8日出生，住河南省洛阳市洛龙区。
一审被告：程米子，女，汉族，1943年7月22日出生，住河南省洛阳市洛龙区。系冯朝斌之母，
委托诉讼代理人：冯学宾，男，汉族，1971年12月26日出生，住河南省洛阳市瀍河回族区。系程米子之子。
上诉人洛阳家天下房地产经纪有限责任公司（以下简称家天下公司）与被上诉人牛晓丽、冯朝斌及一审被告程米子房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2017）豫0311民初3564号判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人家天下公司的委托诉讼代理人李楠，被上诉人牛晓丽，被上诉人冯朝斌，一审被告程米子的委托诉讼代理人冯学宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
家天下公司上诉请求：一、依法撤销或改判一审判决；二、依法改判上诉人不应退还被上诉人牛晓丽各项费用35250元及不应确认1万元欠条无效；三、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人全部承担。事实与理由：原判决认定事实错误，应当依法纠正。本案中上诉人并无过错，被上诉人牛晓丽在一审诉状中，明确表示上诉人组织被上诉人牛晓丽去本案涉案房屋实地看房，并见了房屋所有权人程米子，其明确表示同意卖房，在2017年4月20日委托其儿子冯朝斌作为代表签订了房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示，一审法院因没有授权委托书，认为上诉人未履行其职责和义务。在中介服务中，上诉人的职责是促成双方签订合同，现双方合同已经签订，也表示双方均认可对方的身份，至于后因房屋价格上涨、房东违约以对此事不知情为由认为该合同应解除是没有道理的。另外根据合同约定第四条，第七条第2项、第5项，被上诉人冯朝斌违约，没有做到保证房屋所有权人同意出售该房屋，故被上诉人冯朝斌还应向上诉人支付房屋实际成交价149万元的2％的违约金。关于该违约金，上诉人将另行起诉被上诉人冯朝斌。上诉人在本案中没有过错，一审法院因二被上诉人私下达成调解协议，依据调解协议作出不合理判决，对上诉人不公平。综上，请求二审法院查明事实，依法支持其上诉请求。
被上诉人牛晓丽答辩称：一、房屋买卖是典型的要式合同，必须采用书面形式订立；不动产交易中的委托代理行为，也必须以书面形式授权。房屋买卖中的委托代理是判断交易当事人意思的真实性、有效性的重要标志，属于合同的重要前提和主要部分，应当以书面形式作出。二、家天下公司提供有偿房地产中介服务，缺乏基本的专业素养和职业道德，造成被上诉人无法买到约定房屋，理应退还中介费用。根据一审查明的事实，2017年3月16日下午，家天下公司工作人员到程米子家中查看房屋，见到了房主程米子，但既不让其本人在合同上签字，也不要求其提供对冯朝斌的书面授权。当天晚上在店内组织签订《房屋买卖合同》，在没有授权文书的情况下，让冯朝斌以程米子的名义签署合同，并向被上诉人解释这种做法是合法有效的。最后导致被上诉人无法买到约定的房屋的后果。三、家天下公司和冯朝斌都构成严重违约，应当承担违约赔偿责任。被上诉人因本纠纷至今未购买到房屋，而该期间洛阳市房价大幅上涨，此差价就是被上诉人的损失。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
冯朝斌答辩称：1、家天下公司称程米子明确同意冯朝斌卖房与事实不符。事实上，诉讼中房产为程米子和丈夫名下唯一一幢养老房产，程米子从未想过卖房，冯朝斌并未获得母亲程米子的授权，冯朝斌在签约时收取被上诉人定金5万元，也与母亲程米子无关。程米子从来没有与家天下公司谈过交易事宜，也未委托家天下公司卖房。家天下公司员工因此前收受牛晓丽诚意金，并未找到合适房源，多次诱导冯朝斌前去签约，冯朝斌因未取得卖房授权未答应，4月20日晚22点左右冯朝斌到家天下公司店里，再次明确告知店员并未取得任何授权书，家天下公司员工为了获取丰厚佣金，明知没有授权书的情况下，违规操作。二、对一审法院调解冯朝斌和牛晓丽达成协议的新意见。在一审调解过程中，牛晓丽以房价上涨造成她错失投资机会损失，冯朝斌自认理亏就答应她双倍返还定金作为补偿。后来发现牛晓丽于2017年6月14日提取住房公积金，证明她这个时期已经购房，并未造成她损失。冯朝斌因被家天下诱导与其签订的三方协议系冯朝斌不懂法律，犯有过错，但牛晓丽作为一个成年人在协议签订过程中明知没有授权书却签协议，应承担一半责任，冯朝斌与牛晓丽在一审中达成双倍返定金协议应取消。三、请求依法判决撤销购房合同所有条款；冯朝斌返还牛晓丽5万定金及赔偿造成的实际利息损失。
程米子答辩称：1、程米子从未想过卖房，更未表示过要卖房，也无委托家天下公司售卖本房屋，冯朝斌也没有委托该公司售卖本房屋。请求依法判决房屋买卖合同为无效，撤销该合同所有条款。2、家天下公司员工为了丰厚佣金不惜违规操作，作为专业售房团队在当事人不知情不在场无书面委托的情况下，采取隐瞒、诱骗的方式诱导买房人牛晓丽和冯朝斌签订了房屋买卖合同，应当承担一审诉案中牛晓丽申诉的全部民事责任。签订协议的三方，一方为自称有售房资格的售房经纪公司，另两方为成年人，在签订协议过程中均未与房屋所有人进行洽谈而处置本房产，都犯有过错，应当承担自己的责任，各自退回所收款项。本次诉讼费应由原告自行承担。
牛晓丽向一审法院起诉请求：1、依法判决因程米子、冯朝斌根本违约，解除原告与三被告签订的《房屋买卖合同》；2、依法判决程米子、冯朝斌双倍返还原告购房定金10万元，并赔偿原告违约金14.9万元；3、依法判决被告洛阳家天下房地产经纪有限责任公司返还收取原告的35250元及1万元欠条（或确认该欠条无效）；4、依法判决被告洛阳家天下房地产经纪有限责任公司对第2项请求承担连带赔偿责任；5、本案诉讼费、送达费由三被告承担。
一审法院认定事实：2017年3月16日，牛晓丽（甲方）与家天下公司（乙方）签订《房屋委托购买协议》，第一条：甲方对坐落在洛龙区永泰街77号1-3-1501室长兴街88号1-3-1501室的房屋已作充分了解并实地看房，且核实无误，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。第二条：甲方委托乙方购买该房屋的价格为：人民币壹佰肆拾贰万元整，产权过户的相关费用由甲方承担。第三条：甲方于2017年3月16日向乙方交付认购诚意金人民币壹万元。第四条第二款：甲乙双方约定，若在2017年3月31日之前乙方成功说服该房屋现所有权人与甲方达成买卖意向，并签订《房屋买卖合同》，则甲方交付的认购诚意金扣除中介服务费后余款直接冲抵同价值的房款，并按照《房屋买卖合同》的约定履行义务和责任；若没有按时达成买卖意向，则乙方将甲方缴纳的认购诚意金如数退还甲方，双方互不承担任何责任。合同签订后，原告分两次给被告家天下公司1万元，被告家天下公司在2017年3月16日给原告出具收据一张。经家天下公司撮合，2017年4月20日，冯朝斌、牛晓丽、家天下公司签订房屋买卖合同，卖方为程米子（甲方），买方为牛晓丽（乙方），中介方为家天下公司（丙方），冯朝斌代程米子在买卖合同卖方上签程米子的名字。合同第一条第一款：甲方自愿将坐落于洛龙区永泰街77号2幢2-2202室的房屋出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。第二条：甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币壹佰肆拾玖万元。第三条：丙方提供的居间服务范围；1、接受乙方委托为乙方提供房产信息；2、向乙方传达甲方出售房屋的条件（包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项）；3、接受甲方的售房委托并为甲方联系合适的买方；4、提供银行抵押贷款，公积金贷款等事项的咨询服务；5、向甲方传达买方购买房屋的条件（包括但不限于房价、付款方式等）；7、促成甲乙双方签订本《房屋买卖合同》；8、代为保管甲乙双方交付的购房定金、售房保证金、房屋所有权证等。第四条：甲、乙、丙三方签订合同时，乙方须向丙方交纳中介费壹万玖仟捌佰元整。由乙方向丙方交纳代办服务费伍仟元，于甲乙丙三方签订本合同之日一次性付清。第五条第二款第一项：乙方于2017年4月20日向甲方支付定金人民币伍万元，该购房定金数额以丙方实际收到并开具收据为准。第六条第一款、丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就相关政策法规进行咨询，并在甲乙双方提出请求后协助甲乙双方办理产权过户手续，甲乙双方则须提供相应的合法证件。第七条第六款、甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任应据实赔偿。合同签订当日，牛晓丽向冯朝斌支付定金5万元，冯朝斌给牛晓丽出具收条一张，收条载明“今收到牛晓丽交来沁泉苑小区2幢2-2-2202号房定金伍万元整（￥50000.00）。冯朝斌：2017、4、20”。合同签订后，家天下公司收取牛晓丽中介费、代办费、按揭服务费等各项费用共计25250元，加上之前收到的1万元，共计35250元，因牛晓丽交付的费用不够合同约定的费用，牛晓丽给家天下公司出具一张1万元的欠条。2017年4月底，在合同履行过程中，冯朝斌以涉案房产系其母亲程米子个人房产，冯朝斌签订的房屋买卖合同未经其母亲授权为由，拒不履行合同，后牛晓丽诉至该院。庭审中查明，涉案房产系程米子个人房产，程米子有多个子女。程米子未向冯朝斌出具书面的授权委托书，委托其进行房屋买卖，事后经法庭询问程米子拒绝对冯朝斌的房屋买卖行为进行追认。庭审后，原告牛晓丽、被告冯朝斌、程米子自愿达成如下调解协议：一、原告牛晓丽、被告冯朝斌、程米子均同意解除双方签订的《房屋买卖合同》。二、被告冯朝斌自愿双倍返还原告牛晓丽定金10万元。三、原告牛晓丽不再要求被告冯朝斌、程米子承担任何责任。四、本案诉讼费由法院判决。一审法院认为：诚实守信、信守契约是合同之根本，亦是做人之基本准则。当事人在签订合同之时，应对合同内容进行审慎审查、充分、全面的了解评估，对其所涉及的风险应有充分预判；签订合同后各方应当诚信全面地履行自己的义务。房屋系不动产，在进行交易时应当符合法定的形式要件和实质要件。牛晓丽、冯朝斌、家天下公司在签订房屋买卖合同之时，冯朝斌明知在自己无授权的情况下，仍然与牛晓丽、家天下公司签订房屋买卖合同，并收取牛晓丽定金5万元，且事后不能得到房屋所有权人程米子的追认，违背诚实信用原则和法律规定，应当承担违约责任。但庭后被告冯朝斌、程米子自愿与原告牛晓丽达成调解协议，愿意承担责任，因该协议符合法律规定，该院对协议内容予以认可，被告冯朝斌应按照协议约定双倍返还原告牛晓丽定金10万元；原告牛晓丽亦不再要求被告冯朝斌、程米子承担责任。家天下公司作为专业的房地产经纪公司，收取中介费用，在撮合牛晓丽与冯朝斌签订房屋买卖合同时，审查冯朝斌卖房的手续是否齐全是其最基本的职责和义务，但家天下公司在冯朝斌没有房屋所有权人程米子的授权的情况下，仍撮合牛晓丽与冯朝斌签订房屋买卖合同，并收取牛晓丽的各项费用达35250元，违反法律规定，收取的各项费用均应退还给牛晓丽，牛晓丽给家天下公司出具的一张1万元的欠条，理应无效，牛晓丽无需再向家天下公司支付其欠条所载的1万元。现牛晓丽要求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，被告冯朝斌双倍返还购房定金10万元；家天下公司返还收取的各项费用35250元，并确认牛晓丽出具一张1万元的欠条无效，符合法律规定，该院予以支持。对于牛晓丽其他诉讼请求，不符合法律规定，该院不予支持。对于家天下公司的辩解，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第八条、第十条、第四十八条、第六十二条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：一、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》。二、被告冯朝斌于本判决生效后十日内双倍返还原告牛晓丽定金10万元。三、被告洛阳家天下房地产经纪有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告牛晓丽各项费用35250元；确认原告牛晓丽给被告洛阳家天下房地产经纪有限责任公司出具一张1万元的欠条无效。四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本生效判决确定的期限履行上述付款义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5714元，减半收取2857元，由原告牛晓丽承担1447元，由被告冯朝斌承担971元，被告洛阳家天下房地产经纪有限责任公司承担439元（该费用已由原告垫付，待执行时一并执行）。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：2017年4月20日，冯朝斌在未取得涉案房屋实际所有人程米子授权情况下与牛晓丽、家天下公司签订房屋买卖合同。后各方当事人因合同履行及违约责任承担问题发生争议，引发本案纠纷。关于家天下公司上诉提出其在签订合同过程中并无过错，不应承担赔偿责任的问题，鉴于家天下公司作为专业的房地产经纪公司，在促成牛晓丽与冯朝斌签订房屋买卖合同过程中，未尽到审慎查明冯朝斌卖方手续的职责和义务，在明知冯朝斌未取得程米子授权情况下，仍促使双方签订买卖合同并收取牛晓丽各项中介费用，其应当退回牛晓丽交纳的各项费用35250元，1万元欠条应当无效，家天下公司上诉主张依据不足，本院对此不予支持。
综上所述，家天下公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费931元，由上诉人洛阳家天下房地产经纪有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘龙杰
审判员 杨元卿
审判员 李 慧
二〇一七年十一月十日
书记员 游碧瑶