济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）槐民初字第1204号
原告郑州新世纪物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。
代表人李大康，总经理。
委托代理人傅守锋，山东法杰律师事务所律师。
委托代理人张永锦，山东法杰律师事务所律师。
被告栾英娟，女，1980年12月18日出生，汉族，户籍所在地山东省莱州市，现住济南市。
原告郑州新世纪物业服务有限公司济南分公司（以下简称新世纪物业公司济南分公司）与被告栾英娟物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月4日立案受理。本院受理后，依法由审判员李子萍独任审判，于2014年5月30日公开开庭进行了审理。原告新世纪物业公司济南分公司委托代理人张永锦到庭参加诉讼。被告栾英娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新世纪物业公司济南分公司诉称：被告栾英娟购买了济南市槐荫区房屋一套，已与开发商办理了上述房屋的交接手续，并入住。原告新世纪物业公司济南分公司与开发商签订了《前期物业管理服务协议》，而被告栾英娟自2009年12月31日起至2013年12月31日止，已经拖欠物业费2217.60元，违约金665.28元。被告栾英娟经多次催缴未果。被告栾英娟的行为严重的阻碍了原告新世纪物业公司济南分公司的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告新世纪物业公司济南分公司及其他业主的利益。诉请法院判令被告栾英娟支付物业管理费2217.60元，违约金665.28元。
在审理过程中，原告新世纪物业公司济南分公司补充陈述：2009年3月15日，被告栾英娟交纳的227.10元物业管理服务费系2009年3月15日至2009年12月止的费用。要求被告栾英娟支付自2010年1月1日起至2013年12月31日止的物业管理服务费2217.60元、违约金665.28元。
被告栾英娟未到庭，提交书面答辩状辩称：一、被告栾英娟与原告新世纪物业公司济南分公司在2009年3月15日签订了《前期物业管理服务协议》，由于当时小区未达入住标准，所以被告栾英娟认为此协议只是前期临时服务协议，当时物业各种服务并未及时到位，例如自行车棚未建设，卫生人员也未到位，原告新世纪物业公司济南分公司应该在物业所有相关服务到位之后与被告栾英娟重新协商签订长期有效的服务合同。二、从2009年3月15日收房后开始半年内，被告栾英娟的房屋就多次出现了质量问题，比如马桶和洗脸盆的下水道经常堵塞问题；厕所门口的墙壁常年返潮掉皮，室内墙面剥皮，隐形纱窗总是拉不下来等等问题。被告栾英娟多次找物业解决，每次都是只登记没行动，加上物业服务人员变动频繁，多次要求其负责维修未果，被告只能自行修复，给被告造成的误工费修复费达3000多元。物业解决不了之后就开始踢皮球不给维修，一直拖到房屋过了保修期。三、根据前期的协议来看，被告栾英娟不交物业费的理由主要就是物业没有根据协议内容履行自己的权利和义务。比如：每六个月张贴物业费收支明细，也没有维护好公共秩序，以至于被告栾英娟的电动自行车长达3年之久没有存放位置，后期被人为挪动位置。另外电梯停运二楼也给被告栾英娟造成了很多不方便，至今仍在停运。原告新世纪物业公司济南分公司给出停运的理由竟然是二楼物业费优惠导致。根据被告栾英娟买房时开发商给的理由是因为一二楼受电梯骚扰过大才给出的理由。如果按照原告新世纪物业公司济南分公司的说法，电梯也不应该在一楼停。四、2013年，被告栾英娟家里曾多次出现在不欠电费的情况下停电的情况，经租住人反映是因为小区物业主盒老化，需要更换配电盒，但是物业却以被告栾英娟物业费未交作为理由停止物业服务，没有帮被告栾英娟更换新的配电盒，是被告栾英娟的租客自行解决的。被告栾英娟认为原告新世纪物业公司济南分公司从2010年1月未交物业费起就已经停止服务了，被告栾英娟也多次找原告新世纪物业公司济南分公司协调只要将2010年起未为被告栾英娟服务的时间扣除及将被告栾英娟自己维修房屋的维修费付给被告栾英娟，被告栾英娟就开始按时交纳物业费。五、根据被告栾英娟的购房合同，开发商应该在交房之后365天内为业主办理房产证，否则开发商将支付总房款1%的违约金，至今没有兑现，被告栾英娟多次找物业帮忙解决以抵交物业费未果，多次要求我们到法院起诉开发商的违约行为。要求物业公司和开发商支付被告栾英娟维修房屋的误工费和维修费3000元，支付违约金1942元。原告新世纪物业公司济南分公司与开发商签订物业管理协议时就应该将开发商所有的权利和义务一起接受，但目前来看对物业有利的事情，物业很积极，而对于维修房屋和支付办理房产证的违约金却置之不理。如果原告新世纪物业公司济南分公司不能撤诉与被告栾英娟协调解决，被告栾英娟将在适当的时候对原告新世纪物业公司济南分公司和开发商提起诉讼。
经审理查明，2009年2月18日，济南居易圣诺金置业有限公司通知被告栾英娟于2009年2月23日办理房屋交付手续。2009年3月15日，被告栾英娟与郑州新世纪物业管理有限公司济南分公司（郑州新世纪物业管理有限公司济南分公司于2009年6月19日变更名称为郑州宾至新世纪物业服务有限公司济南分公司，2012年2月29日，郑州宾至新世纪物业服务有限公司济南分公司又变更名称为郑州新世纪物业服务有限公司济南分公司，即原告新世纪物业公司济南分公司）签订《前期物业管理服务协议》，约定：被告栾英娟房屋购房合同约定建筑面积43.99平方米。第一条、双方的权利义务，一、原告新世纪物业公司济南分公司权利义务：对住宅小区的全体业主提供服务；房屋用部位、共用设备设施、市政公用设施和附属建筑物构筑物、附属配套建筑和设施、公用绿地花木和建筑小品的维修、养护、运行和管理，公建筑共共环境卫生、公共秩序等项目进行服务、维护及管理；二、被告栾英娟权利义务：参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；监督物业管理服务行为，就物业管理的有关问题提出意见和建议；遵守本物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》；装饰装修房屋前，提交装饰装修方案，审查备案后，方可施工；转让房屋时，应事先通知原告新世纪物业公司济南分公司，告知受让方应当与原告新世纪物业公司济南分公司签订协议；依据合同按时交纳物业管理费用等。第二条、物业管理服务内容。一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生及绿化维护，包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生，指定点的生活垃圾的收集、清运及雨水、共用污水管道的疏通，定期进行消杀，对区域内绿化进行养护；四、公共秩序维护，小区主出入口24小时站岗值勤，按规定路线巡逻，每小时巡查1次；……五、交通秩序和车辆停放，对进出小区的机动车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放，按政府有关文件进行停车费的收取。第三条、物业管理服务标准。一、房屋外观，主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标；二、设备运行，建立设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全，设施设备标志齐全、规范，责任人明确；维修人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理，对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。四、环境卫生，合理设置垃圾桶，每日清运垃圾2次等。五、绿化，有专业人员实施绿化养护管理，草坪等及时修剪，定期组织浇灌、施肥等。六、消防，消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通，定期对消防设施设备维修、维护。七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修。小修及时组织修复。急修半小时内到达现场。第四条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用）。一、被告栾英娟交纳费用的时间：从物业办理入住之日起，预缴半年物业管理费。二、住宅，按本合同约定建筑面积每月每平方米1号楼1.30元；2、3、4、5、6、7号楼1.20元。三、长期未入住的空置房屋按月应缴费用的70%收取。……六、按先交费后服务，按每半年一次交纳物业管理服务费，具体交费时间为每年1月、7月的1-15日。被告栾英娟如未按时交纳，每迟延一日承担应交费用的0.3%的违约金。第五条、其他有偿服务费用，一、车辆停放费。地下停车场小型汽车停车费100元／辆／月，地上小型汽车停车费80元／辆／月。……第八条违约责任。原告新世纪物业公司济南分公司违反协议，擅自提高收费标准的，被告栾英娟有权要求退还所多交费用，并支付违约金。被告栾英娟违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每迟延一日承担应交费用的0.3%的违约金。
被告栾英娟房屋建筑面积43.99平方米，物业管理服务费为每月每平方米1.20元，根据开发商与被告栾英娟的约定，每月每平方米1.05元，被告栾英娟每月应交物业管理服务费46.19元。2009年3月15日，被告栾英娟交纳至2009年12月31日止的物业管理服务费227.10元。此后，被告栾英娟未交纳物业服务费，原告新世纪物业公司济南分公司主张按每月物业管理服务费46.20元要求被告栾英娟支付自2010年1月1日至2013年12月31日物业管理服务费2217.60元。
以上事实，有原告新世纪物业公司济南分公司提供的《前期物业管理服务协议》、《营业执照》等工商登记材料、业主档案等相关书证及当事人当庭陈述为证，经开庭审查和质证，可以采信。
本院认为，原告新世纪物业公司济南分公司作为物业服务企业，对济南市住宅小区提供物业服务。原告新世纪物业公司济南分公司与被告栾英娟签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按合同约定的内容履行义务，享受权利。作为物业服务企业，所提供的服务很难做到让所有业主均感到满意，因为物业企业在商品房交付之初作为开发商与业主的中间环节，只能做到中间的连线作用，将业主的要求转达给开发商，将开发商的意见转达给业主，在此期间，业主与开发商之间的矛盾可能会转移到物业企业，导致业主很难对物业企业的服务完全满意，且由于业主人数众多，所遇到的问题也各有不同，故也不可能所有的业主对物业企业的服务感到满意。被告栾英娟辩称房屋及室内设施质量问题，该问题原告新世纪物业公司济南分公司应继续联系处理，被告栾英娟辩称原告新世纪物业公司济南分公司的其他服务质量问题，原告新世纪物业公司济南分公司应积极予以改进和处理。但上述不应成为被告栾英娟拒交物业服务费的理由。如果被告栾英娟等业主均以此来解决与原告新世纪物业公司济南分公司间的问题，可能导致原告新世纪物业公司济南分公司无法正常经营，导致服务质量的降低，从而降低了业主的生活环境质量，这是我们都不愿看到的结果。所以原、被告双方都应反思，对于原告新世纪物业公司济南分公司应考虑如何给被告栾英娟等业主提供更优质的服务，作为被告栾英娟亦应给予原告新世纪物业公司济南分公司相应的理解与体谅。对于本案，毕竟原告新世纪物业公司济南分公司在该小区内提供了物业管理服务，被告栾英娟在该小区居住，客观上接受了原告新世纪物业公司济南分公司的服务。故被告栾英娟应当按照合同约定向原告新世纪物业公司济南分公司交纳相应的物业服务费用。
关于原告新世纪物业公司济南分公司主张的物业管理服务费2217.60元。原告新世纪物业公司济南分公司在该小区内提供了物业管理服务，被告栾英娟作为小区业主，客观上接受了原告新世纪物业公司济南分公司的服务。故被告栾英娟应当按照合同约定向原告新世纪物业公司济南分公司交纳相应的物业服务费用。被告栾英娟自2010年1月1日起未交纳物业管理服务费，原告新世纪物业公司济南分公司要求被告栾英娟交纳2010年1月1日至2013年12月31日止物业管理服务费合法有据。原告新世纪物业公司济南分公司要求被告栾英娟按照每月46.20元交纳物业管理服务费系不符合合同约定，应按照每月每平方米46.19元支付，经核算，被告栾英娟应支付的物业管理费为2217.12元。
关于原告新世纪物业公司济南分公司要求被告栾英娟支付逾期付费的违约金665.28元。根据《前期物业管理服务协议》第四条第六项：按先交费后服务，按每半年一次交纳物业管理服务费，具体交费时间为每年1月、7月的1-15日。被告栾英娟如未按时交纳，每迟延一日承担应交费用的0.3%的违约金；第八条：被告栾英娟违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每迟延一日承担应交费用的0.3%的违约金的约定，原告新世纪物业公司济南分公司现认为违约金约定过高，要求将违约金调整为欠款总数的30%符合法律规定，予以支持。原告新世纪物业公司济南分公司现主张按照欠款总数2217.60元计算30%所得违约金665.28元数额不实，经核算，应为665.14元。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告栾英娟于本判决生效之日起十日内给付原告郑州新世纪物业服务有限公司济南分公司物业管理服务费2217.12元。
二、被告栾英娟于本判决生效之日起十日内给付原告郑州新世纪物业服务有限公司济南分公司逾期支付物业管理服务费的违约金665.14元。
三、驳回原告郑州新世纪物业服务有限公司济南分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告栾英娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李子萍
二〇一四年七月二十一日
书记员 裴立红