江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终44号
上诉人（原审被告）徐德友，居民。
被上诉人（原审原告）建湖县春城物业管理有限公司，住所地建湖县近湖街道秀夫南路13-20号。
法定代表人陈汝春，该公司董事长。
委托代理人张慎，该公司员工。
委托代理人唐茂林，建湖县建湖法律服务所法律工作者。
上诉人徐德友因与被上诉人建湖县春城物业管理有限公司（下称春城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2015）建民初字第1256号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
春城物业公司一审诉称，被告徐德友居住于建湖县金阳花园小区门市楼，合计面积1456平方米。原告为被告提供物业服务，原告与被告承租房屋的业主焦成怀于2010年11月26日签订了《金阳花园物业管理协议书》，约定物业费为每平方米0.65元。现被告拖欠原告2012年至2014年度物业费28537元（从2012年1月起至2013年3月止期间的物业费按0.35元/平方米/月计算为8153元；从2013年4月起至2014年12月止期间的物业费按0.7元/平方米/月计算为20384元，合计28537元），经原告催缴未果，请求依法判令被告立即支付原告2012年至2014年度物业费合计28537元，诉讼费用由被告承担。
徐德友一审辩称，原告进驻金阳花园作为物业服务企业违法。原、被告之间无物业服务合同关系，原告也没有为被告提供物业服务，导致在2013年初被告的20000多元物品被盗，而且由于原告管理不到位，小区内存在其他业主私自搭建车库等现象。从2013年底至今，原告一直没有向被告催要物业服务费。综上，被告不同意向原告交纳物业费。
一审法院经审理查明，2011年1月1日，被告徐德友与案外人焦成怀签订房屋租赁合同一份，约定被告徐德友从2011年1月1日起承租案外人焦成怀所有的位于建湖县城金阳花园的门面房七间三层（房屋建筑面积合计1456平方米）用于经营，租赁期间房屋物业费等由被告徐德友按0.65元/平方米/月标准负责交纳。原告春城物业公司向被告提供物业服务。后被告未能支付2012年至2014度期间的物业费，原告于2015年3月23日向被告发出《物业服务管理费收缴通知》，催缴2012年至2014年度物业费，但被告仍未交纳，原告遂向一审法院提起诉讼。
另查明，建湖县物价局核准建湖县金阳花园小区公共服务收费标准为每月每平方米0.7元。原告建湖县春城物业管理有限公司在提供物业服务期间存在小区内其他业主私自搭建车库等管理瑕疵。
以上事实，有原告提交的物业服务协议书、（2013）建高民初字第0275号判决书、建湖县物价局物业公共服务收费备案表、物业服务管理费收缴通知，被告提交的小区内其他业主私自搭建车库的照片及当事人陈述等证据在卷佐证，一审法院予以认定。
一审法院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。原告春城物业公司依照约定向被告徐德友提供物业服务，被告作为物业使用人，应当向原告交纳物业费，故原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求成立。原告诉称依据物价部门核准的0.7元/平方米/月收费标准向被告主张收取从2013年4月起至2014年12月止期间的物业费20384元的诉讼请求，但协议约定的每月每平方米0.65元收费标准系双方当事人真实意思表示，双方当事人应按协议约定的收费标准履行自己的义务，故原告主张从2013年4月起至2014年12月止期间的物业费20384元仍应按协议约定的标准0.65元/平方米/月计算18928元。原告为被告提供的物业服务存在瑕疵，可酌情降低被告应交纳的物业服务费（支持原告应收取的物业服务费的80%）。综上，被告应向原告交纳的2012年度至2014年度的物业服务费为21664.8元。被告辩称原告进驻金阳花园作为物业服务企业违法。原、被告之间无物业服务合同关系，从2013年底至今，原告一直没有向被告催要物业服务费。被告不同意向原告交纳物业费。经审理查明，原告已实际为被告提供物业服务，并已尽书面催交义务，故对被告该辩称不予支持。被告辩称原告没有为被告提供物业服务，导致在2013年初被告的20000多元物品被盗，因与本案非同一法律关系，故本案不予理涉，被告可凭有效证据另行主张。据此，依照《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《江苏省物业管理条例》第三十九条之规定，判决如下：一、被告徐德友于本判决发生法律效力后十日内给付原告建湖县春城物业管理有限公司物业服务费21664.8元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告建湖县春城物业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费515元，减半收取257.5元，由被告徐德友负担171元，由原告建湖县春城物业管理有限公司负担104.5元。
上诉人徐德友不服上述民事判决，向本院提起上诉称，春城物业公司进驻金阳花园没有经过有关部门备案，作为物业服务企业违法。上诉人与春城物业公司没有实际发生物业服务合同关系，春城物业公司没有为上诉人提供过任何物业服务，导致在2012年4月上诉人房屋内的价值1万多元物品被盗，由于春城物业公司未安装监控管理不到位，导致公安机关至今未能破案，应当赔偿上诉人的相应损失，且经之前（2013）号建高民初字第0275号民事判决书中也认定了春城物业公司服务存在瑕疵。且春城物业公司诉称物业服务的房屋面积，与上诉人实际使用的面积不符，合同中约定的10间房屋，有3间上诉人一直没有租用，该部分物业费应予扣减，不应由上诉人承担。综上，被告不同意向原告交纳物业费。恳请二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人春城物业公司答辩称，上诉人与被上诉人之间物业服务合同关系已经生效法律文书确认。我公司一直在该小区提供物业服务，是依照双方约定而收取的物业费用，而且低于建湖县物价局标准，对于物业服务质量问题，一审法院按照双方约定收费标准已经降低20%。我公司提供的证据能够证明上诉人一直使用承租的10间房屋，上诉人所称3间房屋未租用，未能提供有效证据予以证明，该事实不能成立。一审法院判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审另查明，春城物业公司就上诉人所承租的案涉房屋所欠物业费用于2013年向一审法院提起诉讼，案号为（2013）号建高民初字第0275号]，在该生效判决中，认定上诉人实际承租案外人焦成怀的房屋面积为1456平方米，并按该面积计算物业费用。上诉人不服该判决提起上诉，但并未对其所实际使用的房屋面积提出异议，本院审理后作出（2014）盐民终字第1759号民事判决，驳回上诉，维持判决。本案二审庭审中，徐德友认可从2011年1月1日后，其使用的案涉房屋面积没有发生变化。
二审还查明，春城物业公司于2010年11月26日与案外人焦成怀签订了《金阳花园物业管理协议书》，约定春城物业公司为焦成怀所有的王座（楼）001、002.003、005、006、008、009、010、012、015号房屋提供物业服务，其中用于办公经营等非住宅物业按建筑面积每月0.65元/每平方米等内容。
本院二审查明的其他事实与原审判决查明的事实相同，对原审判决查明的事实本院予以确认。
本院认为，徐德友与案外人焦成怀签订的房屋租赁合同，约定徐德友从2011年1月1日起承租案外人焦成怀所有的位于建湖县城金阳花园的门面房七间三层（房屋建筑面积合计1456平方米）用于经营至今，春城物业公司作为案涉金阳花园小区的物业服务公司，就徐德友承租的案涉房屋物业费用纠纷，曾于2013年向一审法院提起过诉讼，在生效的（2013）建高民初字第0275号民事判决中，对双方当事人之间形成物业服务合同关系、徐德友实际承租的房屋面积、物业费用的收费标准均已作出认定，本案二审中徐德友认可从2011年1月1日后其使用的案涉房屋面积没有发生变化，徐德友上诉称双方之间未形成物业服务合同关系、实际使用的房屋面积与一审法院认定的面积不符的理由均不能成立。徐德友未交纳案涉承租房屋2013年4月起至2014年12月止物业费用属实，依法应向春城物业公司交纳所欠物业费用，徐德友认为不应交纳物业费用没有事实与法律依据。一审法院结合春城物业公司提供的物业服务质量情况，认定其服务质量存在瑕疵，已酌情减少了20%物业服务费，判决徐德友缴纳80%的物业费用计21664.8并无不当。徐德友上诉称因春城物业公司未提供物业服务，导致案涉租赁房屋中物品被盗，要求春城物业公司予以赔偿，因该主张与本案不是同一法律关系，不予理涉，徐德友可依法另行主张。据此，徐德友的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费515元，由上诉人徐德友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 胡 廷 霞
代理审判员 秦 广 林
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 刘阳晋泓