辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终10161号
上诉人(原审被告、原审反诉原告）：马仁龙，男，1952年6月13日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：阎政，辽宁金正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：范曦文，男，1992年6月20日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：杨俊，辽宁启运律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范明，男，1958年5月1日出生，汉族，住沈阳市铁西区北一东路****号3-3-3。
上诉人马仁龙因与被上诉人范曦文房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初9546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
马仁龙上诉请求：1.撤销原判；2.确认合同履行中发生情势变更，将房屋租金从每月1.7万元降至每月1万元；3、确认从2016年7月21日起合同解除；4、撤销一审判决第五项；5、请求支持反诉请求，赔偿食品损失；6、判决上诉人对被上诉人无给付义务；7、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、租赁合同履行后由于道路封闭、部分旅社房屋被行政执法拆除等原因，上诉人要求降低租金，被上诉人没有同意，因此租金没有交付，2016年7月21日被上诉人将大门锁上，因此应该从此时视为合同已经解除。二、兴建工程，道路封堵及拆除两个房间的情况属于情势变更规定，请求法院降低租金。三、2016年7月21日被上诉人将房屋上锁，因此应该以此日期视为合同解除。因为从次日开始被上诉人只是让上诉人看管房屋，四处寻找新的承租人，上诉人并未进行实际经营。四、园区没有物业服务，物业费的债权人是物业公司非被上诉人。五、从2016年7月21日起合同已经解除，因此该日起案件已经不是租赁合同纠纷，关于房屋使用费应该另案诉讼。六、2016年7月21日锁门，致使旅社内食品损坏，请求赔偿。
被上诉人范曦文辩称：同意一审判决。
范曦文向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除原、被告签订的《商业网点租赁合同》并判令被告将所承租房屋返还原告；2、请求法院判令被告支付拖欠原告的截止到2016年6月20日之前房租共计47，330元；3、请求法院判令被告支付拖欠原告房租，自2016年6月21日至实际腾房之日止（月租金每月17，000元）；4、请求法院判令被告支付原告违约金10，000元；5、请求法院判令被告支付原告物业费（2015年9月1日至实际腾房之日止，物业费标准按照每月每平方米0.75元计算即每月226元）；6、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。
马仁龙向一审提出的反诉请求：请求赔偿食品损失12，802.5元。
一审法院认定事实：位于沈阳市皇姑区长江街136号1门房屋（即涉案房屋，建筑面积301.43平方米）系范曦文所有。2015年4月3日，范曦文委托范明与马仁龙签订一份《皇姑区长江街136号鉴赏小区16#楼1门商业网点租赁合同》，范曦文为出租方，马仁龙为承租方，合同约定：范曦文将涉案房屋出租给马仁龙，建筑面积为301.43平方米，租期为三年，自2015年4月18日起至2018年4月18日止；租金每月17000元，按月支付，每月18日前支付，逾期支付租金每天需交纳违约金1000元，马仁龙违约超过10天，范曦文有权强制收回房屋；租金中不含采暖费，由马仁龙在每年采暖期之前交付采暖公司；马仁龙须向范曦文一次性交纳水电押金6000元，在本合同终止时范曦文确认马仁龙没有欠水电费时，一次性返还马仁龙；租期内的物业费由马仁龙承担；租期内，马仁龙如遇特殊情况要解除本合同时，须提前二个月通知范曦文，并给付范曦文违约金50，000元，范曦文在租期内不得以任何理由解除本合同。马仁龙承租涉案房屋系用于经营其于2013年从案外人王某某处兑来的兰颂客栈。
至2016年6月20日，马仁龙尚欠范曦文房屋租金共计47，330元，双方均认可在该租金数额内未扣除2016年6月11日至2016年6月20日期间范曦文方锁门10天的房屋租金。对该10天的房屋租金，范曦文同意予以扣除。
2016年7月21日，因马仁龙拖欠房屋租金，故范曦文方再次将涉案房屋锁门。
2017年3月15日，沈阳市皇姑区舍利塔街道办事处出具一份《证明》，内容为：“皇姑区政府为打造酒吧街鉴赏欧洲星吧街改造升级，封闭施工，两年工期，从2015年6月份至16年12月30日全面施工升级，并对一些商品违建部分改造维修，对消防通道，不符合业态的牌匾灯箱进行强拆，给部分商户造成一定的经济损失。兰颂客栈二楼的两间豪华客房在消防通道强拆范围内，面积在20平方米左右”。范曦文与马仁龙均认可被拆除的两间豪华客房系案外人王某某搭建。
2017年6月20日，沈阳市皇姑区舍利塔街道办事处出具一份《证明》，内容为：“鉴赏欧洲商业网点（长江街136号-5一门），房主范曦文，物业管理费2015至2016已缴清，面积302×0.9×12=2718每年，两年共计3416元，已全部结清。特此证明。”
一审法院认为，关于涉案租赁合同是否应予解除的问题。范曦文要求解除涉案租赁合同，马仁龙亦同意解除合同，故本院予以准许，马仁龙应将涉案房屋完好返还给范曦文，同时范曦文应将水电费押金6000元返还给马仁龙。
关于范曦文主张的2016年6月20日之前的房屋租金的问题。至2016年6月20日，马仁龙尚欠范曦文房屋租金共计47330元，扣除2016年6月11日至2016年6月20日期间范曦文方锁门10天的房屋租金5667元（17000元/月÷30天×10天），剩余租金为41,663元，马仁龙应予支付。
关于范曦文主张的自2016年6月21日起至实际腾房之日止的房屋租金的问题。首先，对于自2016年6月21日起至2016年7月20日止的房屋租金的问题。依据涉案租赁合同约定，自2016年6月21日起至2016年7月20日止，马仁龙应向范曦文支付房屋租金17,000元。
其次，关于范曦文于2016年7月21日再次锁门期间的房屋租金问题。范曦文主张此期间锁门20天，马仁龙主张此期间锁门3个月，该房门系范曦文方上锁，亦系范曦文方所打开，故范曦文对打开房门的时间负有举证责任，现因范曦文不能举证证明其打开房门的时间，故本院对马仁龙主张的锁门时间予以确认。依据涉案租赁合同的约定，在马仁龙拖欠房屋租金超过十天的情形下，范曦文可以强制收回涉案房屋。而事实上，范曦文方确实因为马仁龙拖欠房屋租金而再次将涉案房门上锁，该锁门的行为即表示范曦文有解除合同的意思表示，但是最终范曦文并没有与马仁龙解除合同，而是将房门打开，让马仁龙继续承租使用。因此在该锁门期间，涉案合同处于中止履行的状态。考虑此期间，因范曦文方给房门上锁，导致马仁龙不能正常经营，及马仁龙仍占有房屋的事实，故根据公平原则，一审法院酌定此期间马仁龙应支付房屋租金25,500元（17,000元/月×3个月×50%）。
最后，对于自2016年10月21日起至实际腾房之日止的房屋租金的问题。马仁龙主张此期间其是受范曦文的委托看管涉案房屋，其未实际经营。但其提供的证据不能证明该项主张，且范曦文不予认可，故不予采信。自2016年10月21日起至涉案合同解除之时止，马仁龙应按照涉案租赁合同所约定的租金标准向范曦文支付房屋租金。自涉案合同解除后至马仁龙实际腾房之日止，马仁龙应参照涉案租赁合同所约定的租金标准向范曦文支付房屋占有使用费。
关于范曦文主张的10,000元违约金的问题。依据涉案租赁合同的约定，马仁龙逾期支付租金每天需交纳违约金1000元，现范曦文主张10天的违约金共计10,000元。马仁龙认为该违约金过高，申请法院降低至160元/天，共计1600元。综合考虑范曦文的实际损失，该违约金构成约定过高情形，并且范曦文未提供证据证明马仁龙主张给付违约金的标准低于其实际损失，故对马仁龙的主张予以支持。
关于范曦文主张的物业费的问题。沈阳市皇姑区舍利塔街道办事处并非收取物业费的机构，其出具的证明不具有有效的证明效力，故本院不予采信。因范曦文主张的物业费标准低于马仁龙主张的物业费标准，故本院对范曦文主张的物业费标准予以支持。现马仁龙不能提供证据证明其在2015年9月1日以后支付了物业费，在涉案租赁合同已解除的情况下，其应向范曦文支付自2015年9月1日起至本判决做出之日（2017年7月26日）止的物业费5,158元（每月每平方米0.75元×301.43平方米×12个月÷365天×694天）。
关于马仁龙主张的食品损失的问题。因马仁龙提供的证据不足以证明其因范曦文方给房门上锁，导致其所经营的超市因无法经营而造成的食品损失的具体数额，故对该项诉讼请求不予支持。
关于马仁龙主张的降低租金标准的问题。首先，关于马仁龙主张的因兰颂客栈二楼的两间豪华客房被行政执法部门拆除而应降低租金标准的问题。涉案房屋的建筑面积为301.43平方米，而涉案租赁合同约定的出租房屋的面积亦为301.43平方米，被拆除的两间客房并未包含在出租房屋的范围内，并且马仁龙亦陈述该两间客房系案外人王某某搭建，因此马仁龙以此理由要求范曦文降低房屋租金标准无法律依据，本院不予支持。其次，关于马仁龙主张的长江街兴建兴巴工程、道路封闭应属于情势变更，应降低租金标准的问题。情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显示公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。总体来说，情势变更原则主要针对经济形势、经济政策的巨大变化，与国家对经济生活干预有直接关系，比如价格调整，经济危机、通货膨胀等等。目前在我国司法实践中，可以认定为情势变更的情形主要有：物价飞涨（需要量化）、合同基础丧失（如合同标的物灭失）、汇率大幅变化、国家经济贸易政策变化。而马仁龙主张的长江街兴建兴巴工程、道路封闭不应属于情势变更的情形，而应属于商业风险，故对其要求降低租金的主张不予支持。
关于马仁龙主张的装修损失问题。涉案租赁合同系因马仁龙存在逾期支付房屋租金的违约行为而解除，且范曦文对其室内装修不同意利用，故对马仁龙主张的装修损失问题不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，一审法院判决如下：一、解除原告（反诉被告）范曦文与被告（反诉原告）马仁龙于2015年4月3日签订的《皇姑区长江街136号鉴赏小区16#楼1门商业网点租赁合同》；二、被告（反诉原告）马仁龙于本判决发生法律效力后三十日内将位于沈阳市皇姑区长江街136号1门房屋完好返还给原告（反诉被告）范曦文；三、被告（反诉原告）马仁龙于本判决发生法律效力后十日内给付原告（反诉被告）范曦文2016年6月20日前的房屋租金41,663元；
四、被告（反诉原告）马仁龙于本判决发生法律效力后十日内给付原告（反诉被告）范曦文自2016年6月21日起至2016年7月20日止的房屋租金17,000元；五、被告（反诉原告）马仁龙于本判决发生法律效力后十日内给付原告（反诉被告）范曦文自2016年7月21日起至2016年10月20日止的房屋租金25,500元；六、被告（反诉原告）马仁龙于本判决发生法律效力后十日内给付原告（反诉被告）范曦文自2016年10月21日起至实际腾房之日止的房屋租金及房屋占有使用费（按每月17,000元的标准计算）；七、被告（反诉原告）马仁龙于本判决发生法律效力后十日内给付原告（反诉被告）范曦文违约金1,600元；八、被告（反诉原告）马仁龙于本判决发生法律效力后十日内给付原告（反诉被告）范曦文自2015年9月1日起至2017年7月26日止的物业费5,158元；九、原告（反诉被告）范曦文于本判决发生法律效力后十日内返还被告（反诉原告）马仁龙水电费押金6,000元；十、驳回原告（反诉被告）范曦文的其他诉讼请求；十一、驳回被告（反诉原告）马仁龙的其他诉讼请求。如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,058元，由原告（反诉被告）范曦文承担800元，被告（反诉原告）马仁龙承担3,258元；反诉费60元，由被告（反诉原告）马仁龙承担。
二审中，双方当事人均未向法庭提供新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人应按照合同约定履行义务。被上诉人范曦文将房屋交付给上诉人马仁龙出租使用，马仁龙应按照合同约定支付租金。
关于是否应认定2016年7月20日解除合同的问题。租赁合同约定租期三年，租金按月支付，马仁龙违约超过10天，范曦文有权强制收回房屋。合同履行中，由于欠付租金，2016年7月20日范曦文将房屋上锁，致使马仁龙无法使用房屋。但后期范曦文将屋门打开，马仁龙并未明确与范曦文解除合同，且至今仍未腾出房屋，故上诉人主张从上述日期开始解除合同，不应再继续支付租金，无法支持。
关于是否应降低房屋租金的问题。合同约定条款内容，是经双方当事人合意形成。888及666两房间为原旅店经营者建造，缺乏相应的审批手续，被行政执法局拆除，此不属于情势变更。建设兴巴工程，封闭道路，会在一定时间内影响道路通行，但不会导致租赁合同基础动摇或丧失，此属于商业风险，不应适用情势变更。现被上诉人范曦文不同意降低租金，故上诉人提出的降低租金主张，本院无法支持。
关于锁门期间的损失问题。按照租赁合同约定，范曦文应将房屋交付马仁龙，马仁龙应及时给付房租。双方合同履行过程中，2016年6月曾因上诉人马仁龙欠付租金，被上诉人范曦文锁门。一个月后，上诉人再次欠付租金。范曦文再次强行锁门给上诉人造成实际损失，应该予以赔偿。但考虑锁门是由于上诉人欠付租金造成，其对范曦文采取锁门措施应该有所预知，结合上诉人主张赔偿的食品种类、金额等，酌定锁门三个月期间范曦文向马仁龙赔偿物品损失3000元。
关于是否应支付物业费的问题。上诉人与被上诉人合同中明确约定房屋物业费用由房屋承租人马仁龙承担，因此一审判决马仁龙支付物业费用正确。
其余问题与一审认定一致。
综上所述，马仁龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初9546号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项、第十项；
二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初9546号民事判决第十一项；
三、范曦文于本判决发生法律效力后十日内给付马仁龙赔偿金3000元；
四、驳回马仁龙其他诉讼请求。
如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4058元，由范曦文承担800元，马仁龙承担3，258元；反诉费60元，由马仁龙承担45元，范曦文承担15元。二审案件受理费3318元，由范曦文承担103元，由马仁龙承担3215元。
本判决为终审判决。
审判长 孙悦
审判员 单立
审判员 王虹
二〇一七年十月二十日
书记员 张磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。