山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第42号
上诉人（原审被告）王军。
委托代理人王梅，泰安泰山岱庙法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）许树霞。
委托代理人杨兴华，泰安泰山泰前法律服务所法律工作者。
上诉人王军因房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2011）泰山民初字第1696号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王军及其委托代理人王梅、被上诉人许树霞及其委托代理人杨兴华到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原审法院经审理查明，2010年3月1日，原告作为甲方、被告作为乙方签订房屋租赁合同两份。第一份合同约定：甲方将坐落于泰安市泰山区青年路*号楼房部分出租给乙方使用（南楼五层半圆），建筑面积230㎡；租赁期限为约10年，自2010年3月1日起至2018年7月1日止，实际租赁期限以甲方的合同解除日期为准；第一年租金为50000元，第二年租金为55000元，此后租金在前一年房屋租金的基础上每年递增10%；因任何一方违约而导致中途终止合同的，违约方向守约方支付违约金50000元，如甲方违约，除支付违约金之外，还应对乙方投入的装饰物经有关物价部门评估后按评估价予以赔偿，如乙方违约，除支付违约金之外，乙方投入的装饰物无偿转归甲方所有；甲方在条件允许的情况下安装电梯，如乙方需要使用电梯，须每月交纳电梯使用费600元，每年交纳一次，自乙方使用电梯之日起甲方向乙方提前10天收取此费用。第二份合同约定：甲方将坐落于泰安市泰山区青年路*号楼房部分出租给乙方使用（南楼五层东边6间），建筑面积120㎡；租赁期限为8年，自2010年3月1日起至2018年7月1日止，实际租赁期限以甲方的合同解除日期为准；第一年租金为15000元，第二年租金为16500元，此后租金在前一年房屋租金的基础上每年递增10%；甲方每月收取乙方电梯使用费600元，每年交纳一次，自乙方使用电梯之日起甲方提前10天向乙方收取此费用；其余条款同第一份协议。合同签订后，原告于2010年3月1日向被告交付了房屋。被告对房屋进行装修用于经营洗浴，并于2010年5月1日开业经营，两个月后停业。被告主张停业事由为原告违约转租，未能向被告出具房产证明，致使被告无法办理营业执照；且涉案房屋3楼的防盗门每天都按时关闭，导致被告无法24小时经营；原告亦未按照约定安装电梯。原告辩称被告系因经营不善而停业，原告有转租权；且原告对被告办理营业执照行为作出了配合；防盗门安装在楼梯副道，楼梯主道可以24小时通行。原被告均认可防盗门于原告承租之前即已安装。庭审中，原告提交2011年1月29日、2011年2月24日水电费交纳通知书各一份，2011年1月3日、2011年1月22日、2011年1月29日房租交纳通知书各一份，及2011年2月25日原告向被告邮寄房租缴费通知书的特快专递存根一份，用以证实被告拖欠水电费375.1元及原告向被告催要租赁费及水电费的事实。被告主张其未收到该通知书。被告提交原告与泰安市金星村物业办公室（以下简称金星物业）签订的房屋租赁合同一份，用以证实涉案房屋的所有权人为金星物业，原告无转租权。原告辩称该合同第七条第三项“乙方可根据实际经营情况寻求合作伙伴经营新项目”即是对原告享有转租权的约定，并述称金星社区知悉并同意原告转租房屋。原审法院指定原告提交金星社区同意转租的相关证据，原告未提交，并辩称前述条款已经证据被告有转租权，金星社区亦认为再另行出具证明没有必要。被告提交金星社区于2009年9月16日出具的证明信一份，该证明信载明涉案房屋归金星社区所有，并由原告承租。被告用该证据证实原告向被告出具该证明信用于被告办理营业执照，用该证明信只能将执照办理在原告名下，因原告无转租权，金星社区不为被告出具房屋证明，导致被告无法办理营业执照。原告质证认为原告向被告提供该证明即证实原告在积极协助被告办理营业执照；原被告之间的房屋租赁合同未约定被告的该项协助义务，即便原告不予协助亦不违反合同。被告提交被告出具的租赁费收据三张，其中2010年3月1日两张，金额分别为50000元、5000元，期间均为2010年3月1日至2011年3月1日；2010年4月3日一张，金额15000元，期间为2010年3月1日至2011年3月1日，并注明“南楼东边6间房租”。被告主张5000元系交纳的年租金15000元的合同的租金，原告催要剩余租金时，被告的妹妹又向被告支付了全额的租金。原告辩称50000元与15000元的租金系被告交纳的本案租金，5000元系被告交纳的其承租原告的其他房屋的租金，但原告未提交证据证实原被告之间存在其他房屋租赁合同关系。庭审中，被告申请对涉案房屋装饰装修价格进行评估。经原审法院依法委托，山东泰安华信价格事务所作出泰华信价鉴字（2012）第109号价格鉴定结论书，评估涉案房屋装饰装修价格总值为531391元。为此，被告支付鉴定费15000元。原被告均认可该鉴定报告评估清单中存在部分非附合物。原告主张非附合物包括成品门窗、防盗门、布艺窗帘等92项，价值181958元（详细目录见附件）。被告主张非附合物包括定制二楼包间沙发、刻录机、办公桌椅等共23项。鉴于原被告双方均要求解除房屋租赁合同，原审法院于2013年1月15日询问双方是否同意协商确定一时间腾退房屋。原告表示同意，被告以腾退房屋不利于保护其利益为由不同意腾退。另查明，被告王军于2011年1月19日诉来原审法院，主张原告违约，要求解除合同等，该案案号为（2011）泰山民初字第564号。以上事实有房屋租赁合同、金星社区证明信、鉴定报告、鉴定费发票及庭审笔录等在卷予以证实。
原审法院认为，本案争议焦点为如何确定违约责任主体。被告在承租房屋之前，应对出租人是否具有转租权、涉案房屋的状况是否符合其承租目的等承担相应的注意义务。合同法第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。即承租人无转租权而转租房屋的，享有合同解除权的是出租人，且出租人的解除权受到相应的限制。现房屋所有权人至今未以原告转租房屋为由主张其与原告之间的房屋租赁合同，原告的转租行为未影响原被告之间房屋租赁合同的效力及履行，故此被告依据该事由主张原告违约原审法院不予支持。原被告之间的租赁合同未约定原告协助被告出具房产证明的义务，且被告亦未举证证实因原告未出具房产证明而不能办理营业执照，故被告以原告未能向其出具房产证明为由主张原告违约，原审法院不予支持。被告承租涉案房屋之前防盗门即存在，被告承租房屋之后再以防盗门影响其经营为由主张原告违约，原审法院不予支持。双方对电梯的安装及使用约定了条件但该条件约定不明确，故此，被告以电梯不符合约定为由主张原告违约，原审法院不予支持。合同法第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同。本案中，原告要求解除合同，被告同意解除合同，故此，对原告要求解除双方之间房屋租赁合同的诉讼请求原审法院予以支持。双方签订房屋租赁合同之后，原告向被告交付了涉案房屋，被告占有涉案房屋至今。被告认为合同目的不能实现之后，经原审法院征求意见后，仍选择继续占用房屋，其应按照合同约定向原告支付租赁费。现被告拒不支付租赁费，系被告违约，被告应承担相应的违约责任，具体包括：被告向原告腾退房屋。依据合同约定，涉案房屋内的装饰装修物归原告所有，涉案房屋内的非附合物归被告所有，被告应在原审法院指定的期限内搬出。非附合物的种类及数量应以原告提交的非附合物明细为准。原告要求被告恢复改变结构的房屋原状，并无证据予以支持，故此对原告的该项请求原审法院不予支持。被告仅支付一年租赁费，一年期满之后，被告继续占有使用房屋，其仍应向原告支付租赁费，租赁费金额以双方合同约定的标准支付。即南楼五层半圆自2011年3月1日起至2012年2月29日租赁费为55000元，此后租金在前一年房屋租金的基础上每年递增10%；南楼五层东边6间自2011年3月1日起至2012年2月29日租赁费为16500元，此后租金在前一年房屋租金的基础上每年递增10%，均计算至被告实际腾退房屋之日止。签订合同后，被告向原告支付租赁费共计70000元，即除第一年租赁费之外，多支付5000元。原告主张该费用系被告支付的其他房屋的租赁费，但原告未举证证实，原审法院不予采信，对该5000元系重复支付的事实予以确认，该5000元应在被告应付的租赁费中予以扣除。原被告签订的两份房屋租赁合同均约定“因任何一方违约而导致中途终止合同的，违约方向守约方支付违约金50000元”。现被告违约，依据该约定，被告应支付两份合同的违约金共计100000元。被告占有使用房屋期间的水电费应由被告承担，故此，对原告要求被告支付水电费共计375.1元的诉讼请求原审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决：一、被告王军于本判决生效之日起十日内向原告许树霞腾退位于泰安市泰山区青年路*号楼房部分南楼五层半圆及南楼五层东边6间房屋，室内装饰装修附合物归原告许树霞所有，非附合物归被告王军所有（非附合物清单件附件）。二、被告王军按照合同约定的租赁费标准向原告许树霞支付自2011年3月1日起至腾退房屋之日止的租赁费（其中，南楼五层半圆自2011年3月1日起至2012年2月29日租赁费为55000元，此后租金在前一年房屋租金的基础上每年递增10%；南楼五层东边6间自2011年3月1日起至2012年2月29日租赁费为16500元，此后租金在前一年房屋租金的基础上每年递增10%。三、被告王军于2010年3月1日支付的5000元租赁费予以抵扣。）四、被告王军于本判决生效之日起十日内支付原告许树霞违约金100000元。五、被告王军于本判决生效之日起十日内支付原告许树霞水电费375.1元。驳回原告许树霞的其他诉讼请求。案件受理费3736元由被告王军负担。
上诉人王军不服原审法院判决上诉称，2010年3月1日，双方当事人签订两份房屋租赁合同，合同签订后，上诉人投入大量资金装修该房，装修完毕后，上诉人办理营业执照需要被上诉人出具房产证明。被上诉人私自转租房屋，且未给上诉人出具房产证明，导致上诉人无法办理营业执照，不能正常经营，遭受重大经济损失。另外，上诉人租赁房屋的主要通道安装的防盗门由另一租赁户管理，每天早8点至晚8点将防盗门开启。上诉人依法申请现场勘查，原审法院未答复错误。原审法院判决遗漏主体，本案房产所有人泰安金星物业办公室分别与许某某、被上诉人签订两份租赁合同。虽被上诉人同意解除合同，但经济损失和其他事项并未达成一致意见。上诉人根本没有违约，原审判决被上诉人支付租金、违约金错误。被上诉人未请求上诉人腾退房屋，原判上诉人腾退房屋错误。请求依法发回重审或改判。
被上诉人许树霞辩称，原审法院审理本案不存在程序错误，上诉人在一审期间申请现场勘查，是否进行现场勘查是法院决定权，并非程序违法，原审法院认定事实正确，适用法律正确，本案并非遗漏主体，许某某系被上诉人同胞弟弟，其是代表被上诉人的行为，上诉人在一审时认可并选择被上诉人诉讼，被上诉人也进行了应诉，故并未遗漏诉讼主体，且房屋租赁合同是双方当事人所签订。上诉人所诉对其办理营业执照不协助是歪曲事实，被上诉人己向上诉人提供了自己与村委签订的租赁合同，金星社区也出具了涉案房屋归其所有的证明。原判决上诉人腾退房屋正确，因解除租赁合同后，上诉人即失去占有涉案房屋的依据，必须腾退房屋，原判上诉人承担违约责任正确，上诉人拒交租金、水电费是严重违约行为，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明事实与原判决认定事实相一致。
本院认为，双方当事人于2010年3月1日签订两份房屋租赁合同属实，被上诉人也按合同约定将房屋交付给上诉人使用，在双方签订合同时，上诉人对房屋现状清楚，上诉人所诉涉案防盗门在其承租前即己存在，其认为该防盗门的安装影响其经营不当，上诉人所诉被上诉人未协助其办理营业执照，因双方合同中对此并无约定，故上诉人所诉该项理由也不成立。上诉人所诉原审判决遗漏主体，被上诉人认可许某某的代理行为，且该两份合同系双方当事人之间所签订租赁合同，上诉人也曾选择被上诉人许树霞进行诉讼，故并未遗漏诉讼主体，上诉人认为其不能实现合同目的，仍继续占有租赁房屋且拒不支付租金构成违约，应承担相应违约责任。原审法院判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3736元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 宋许科
审判员 张 岩
二〇一四年二月十七日
书记员 高学茹