江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第04335号
上诉人（原审被告）中冶置业（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市春旭路258号东安大厦2101室。
被上诉人（原审原告）杨臣。
原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司昆山支行，住所地江苏省昆山市市开发区前进东路1228号。
上诉人中冶置业（昆山）有限公司（以下简称中冶置业公司）因与被上诉人杨臣、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司昆山支行（以下简称浦发银行昆山支行）商品房购销合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第0492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年7月29日，杨臣与中冶置业公司签订编号为2011018814《昆山市商品房购销合同》1份，约定杨臣以总价737263元购买中冶置业公司开发建设的位于昆山开发区前进路南侧、太湖路西侧中冶昆庭第6幢1单元503室商业营业用房一套；杨臣须在合同签订当日内付清首付款372263元（含已付定金），余额365000元银行按揭，杨臣采用银行按揭方式付款；中冶置业公司应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书，并符合合同约定的商品房交付杨臣使用；合同第十一条规定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人单方无正当理由提出退房的，出卖人可扣除买受人总房价款的10%作为违约金，其余房款在本合同办妥注销手续后30日内由出卖人无息退还买受人”。同年7月27日，杨臣支付了定金20000元，合同签订当日，杨臣向中冶置业公司支付购房款352263元。
2011年7月29日，杨臣、中冶置业公司及浦发银行昆山支行签订《个人购房借款（综合）合同》，约定，杨臣向浦发银行昆山支行借款365000元，用于购买涉案房屋，借款期限为10年，贷款利率采用浮动利率在中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上上浮10%，签订本合同时的中国人民银行同档期基准利率为7.05%，若贷款期限内中国人民银行规定的贷款基准利率调整，本合同利率应按年调整，还款方式采用等额本息还款方式。如出现杨臣提供的担保物已经或将要不再具有提供贷款相应的担保能力等情况的，即构成违约，浦发银行昆山支行有权宣布本合同项下的杨臣已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，杨臣在合同有效期限内，如未按约履行义务的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费、复印费在内的一切费用概由杨臣负担，以涉案房屋为本次借款的抵押，在办妥抵押登记之前，中冶置业公司对杨臣的借款承担阶段性连带责任保证担保，担保范围为杨臣在本合同项下全部到期应付未付的借款本金及利息、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现质权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费、变卖费、通知出质人费用以及其他的合理费用）。按中国人民银行有关规定计收罚息，其中，对于逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮30%。中冶置业公司作为保证人盖章。同日，杨臣签订贷款人受托支付申请书，杨臣委托浦发银行昆山支行将贷款本金支付给中冶置业公司。2012年1月20日浦发银行昆山支行向中冶置业公司支付贷款365000元。截止2014年7月16日，杨臣已归还本金65261.42元，利息59605.05元（其中2014年2月12日至2014年7月16日，杨臣交纳了利息7409.76元），尚欠本金299738.58元及利息1736.08元未还。
2012年12月20日，涉案房屋取得昆山市住房和城乡建设局颁发的昆山市商品房屋交付使用备案证书。同年12月28日，中冶置业公司向杨臣邮寄交房通知书，通知杨臣于2012年12月30日前来办理正式交房手续。2013年1月8日，杨臣前去验房，杨臣认为涉案房屋存在如下问题：卫生间浴缸缺失、装修质量低劣、窗台钢筋外露等问题，故未办理房屋交接手续。杨臣于2014年1月28日诉至法院，中冶置业公司于2014年2月12日收到法院邮寄的应诉材料。
另查明：浦发银行昆山支行为此次诉讼委托了江苏21世纪众仁律师事务所律师作为其委托代理人，为此，浦发银行昆山支行支付了10500元代理费。
上述事实由杨臣提供的昆山市商品房购销合同、交房通知书、购房发票、贷款借款凭证、流转单、个人贷款通知书、中冶置业公司提供的商品房预售证书、昆山市商品房购销合同、发票、竣工备案意见书、房屋交付使用备案证书、交房通知书、快递查询单及浦发银行昆山支行提供的结息单、个人购房担保借款合同、借款凭证、委托代理合同书、律师费发票、以及当事人在庭审中的陈述予以证实。
杨臣的原审诉讼请求为：1、解除杨臣与中冶置业公司签订的《昆山市商品房屋购销合同》；2、中冶置业公司返还购房款737263元并赔偿该款的同期银行贷款利息损失暂计57000元（自2012年12月28日起至被告归还之日止按同期同类银行贷款利率计算）；3、本案的诉讼费用中冶置业公司承担。
浦发银行昆山支行的原审诉讼请求为：1、杨臣立即归还本金304664.51元，庭审中第三人变更数额要求杨臣立即归还本金302208.92元并支付利息损失（暂算至2014年5月20日为1670.5元），并赔偿第三人律师费损失10500元，2、中冶置业公司对杨臣的上述债务承担连带保证责任。3、诉讼费用由杨臣、中冶置业公司负担。
原审法院认为，杨臣与中冶置业公司签订的《昆山市商品房购销合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，杨臣与中冶置业公司签订的购销合同约定“买受人单方无正当理由提出退房的，出卖人可扣除买受人总房价款的10%作为违约金，其余房款在本合同办妥注销手续后30日内由出卖人无息退还买受人”，故双方已约定了合同解除的条件，作为买受人的杨臣可行使任意解除权。中冶置业公司辩称“依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，杨臣应当在解除权发生之日起一年内行使，我公司于2013年12月28日通知原告交房，而杨臣于2014年1月28日起诉时已超过了一年，故解除权消灭”，经查，该法条针对的系合同的法定解除，非约定解除，故法院对中冶置业公司的相应辩称不予采信。按购房合同约定中冶置业公司可扣除总房价款的10%作为违约金，本案中杨臣认为中冶置业公司拖延办理退房手续亦应当承担10%的违约金，二者相抵中冶置业公司应将全额房款予以退还。而杨臣并无证据证实其在诉讼前向中冶置业公司主张过合同解除的权利而中冶置业公司不予办理，故本案中杨臣应承担10%的违约金。杨臣主张中冶置业公司应赔偿其自2012年12月28日起的利息损失，经查，购房合同约定“房款在本合同办妥注销手续后30日内由出卖人无息退还买受人”，本案中，杨臣于2014年1月28日立案诉讼，中冶置业公司在2014年2月12日收到法院邮寄的应诉材料，故杨臣与中冶置业公司签订的商品房购销合同于该日解除，因中冶置业公司对约定解除的合同条款存有异议，故未退还购房款，因办妥注销手续需双方协作完成，故法院认为在双方存在争议的情况下中冶置业公司应在收到诉讼材料后30日内退还购房款，超出该期限中冶置业公司应支付杨臣利息损失，标准按同期银行贷款利息计算。本案因杨臣行使任意解除权，而合同条款亦约定中冶置业公司无息返还购房款，故杨臣已支付中冶置业公司的贷款利息（合同解除日2014年2月12日前）损失由其自行承担，该日后的贷款利息7409.76元（截至2014年7月16日）系杨臣代中冶置业公司所交，故该款中冶置业公司应予返还杨臣。
关于浦发银行昆山支行提出的要求杨臣归还其贷款本金的诉讼请求，该请求的前提即为解除《个人购房借款（综合）合同》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，杨臣与中冶置业公司签订的《昆山市商品房购销合同》解除，为购房签订的借款合同应予解除，中冶置业公司应将剩余的购房贷款归还浦发银行昆山支行，截至2014年7月16日，仍有1736.08元利息未归还浦发银行昆山支行，该利息应由中冶置业公司承担，该日后的利息亦应当由中冶置业公司直接支付给浦发银行昆山支行。关于浦发银行昆山支行主张的律师费问题，法院认为本案并非因杨臣逾期归还银行贷款而引起，故浦发银行昆山支行主张律师费没有依据，法院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干规定》第十五条、第二十五条之规定，判决：一、杨臣与中冶置业（昆山）有限公司签订的《昆山市商品房购销合同》于2014年2月12日解除。二、中冶置业（昆山）有限公司于判决生效之日起十日内向杨臣返还购房款363798.12元并支付利息损失（7409.76元加上本金363798.12元，自2014年3月13日起至判决生效之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准计算）。三、解除杨臣与中冶置业（昆山）有限公司以及上海浦东发展银行股份有限公司昆山支行签订的《个人购房担保借款合同》。四、中冶置业（昆山）有限公司于判决生效之日起十日内向上海浦东发展银行股份有限公司昆山支行归还款项299738.58元并支付利息1736.08元（截止到2014年7月16日止，自2014年7月17日后至判决生效之日止，按个人购房担保借款合同约定的利率计算）。五、驳回杨臣的其他诉讼请求。六、驳回上海浦东发展银行股份有限公司昆山支行的其他诉讼请求。案件受理费12398元，由杨臣负担1239元，中冶置业（昆山）有限公司负担11159元。上海浦东发展银行股份有限公司昆山支行支付案件受理费6052元，由上海浦东发展银行股份有限公司昆山支行负担294元，中冶置业（昆山）有限公司负担5758元。
上诉人中冶置业公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决确认杨臣系单方解除合同，是合同违约方，中冶置业公司是合同守约方，但原审判决结果要求中冶置业公司（合同守约方）承担合同解除的不利法律后果，该判决显然违背合同法的规定，判决明显错误。二、原审判决解除中冶置业公司与杨臣签订的购房合同的理由依法不能成立。原审判决认定杨臣可以行使任意解除权没有依据，双方签订购房合同第十一条约定并没有赋予杨臣所谓的任意解除合同的权利，该条款内容约定的是中冶置业公司对于杨臣的单方违约行为可以选择接受，也可以选择不接受单方退房。此外，杨臣没有在解除事由发生之日起一年内行使解除权，已丧失了合同解除权。三、杨臣提出解除合同的理由并没有依据合同第十一条的约定，其在原审时明确表示不以承担违约金的方式单方解除合同，其认为解除合同的理由是认为中冶置业公司存在违约情形，要求退房，因此原审判决解除合同的理由违背了杨臣的真实意思表示。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决并依法改判驳回杨臣的诉讼请求，案件诉讼费由杨臣负担。
被上诉人杨臣二审辩称中冶置业公司的上诉理由不成立，认可原审判决。
原审第三人浦发银行昆山支行二审辩称中冶置业公司的上诉请求未涉及浦发银行昆山支行，对于中冶置业公司的上诉主张请二审法院在查明事实的情况下依法判决。原审判决驳回浦发银行昆山支行有关律师费的请求系判决错误，应予纠正。
二审经审理查明事实与原审一致。
原审最后一次庭审时，杨臣表示如果中冶置业公司按照合同约定在30日内同意解除合同，杨臣同意承担10%的违约金，但中冶置业公司不同意构成违约，所以杨臣不愿意承担10%的违约金，如果法院认为杨臣要承担10%的违约金，由法院依法判决。
二审中，杨臣表示其按照购房合同第十一条有理由解除合同，其就是按照该条约定提起诉讼。
本院认为，杨臣与中冶置业公司签订的《昆山市商品房购销合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。该合同第十一条约定“由于买受人原因未能按期交付房屋的，双方同意按以下方式处理：买受人单方无正当理由提出退房的，出卖人可扣除买受人总房价款的10%作为违约金，其余房款在本合同办妥注销手续后30日内由出卖人无息退还买受人”，该条款系双方对于买受人杨臣行使解除合同权利的约定。根据该条款，杨臣可以行使合同解除权，但需扣除总房价款10%，中冶置业公司有关其可以选择不接受退房的主张不成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条有关一年内行使解除权的规定针对的是合同法定解除情形，而本案杨臣行使的是约定解除权，故中冶置业公司有关杨臣未在一年内行使合同解除权而导致解除权消灭的主张缺乏相应的法律依据。杨臣以合同第十一条为依据起诉要求解除与中冶置业公司签订的购房合同并要求返还购房款，中冶置业公司有关杨臣以中冶置业公司违约为由解除合同的上诉主张缺乏依据。原审法院结合本案的具体情况以及杨臣的诉请判决杨臣与中冶置业公司签订的《昆山市商品房购销合同》解除并由杨臣承担总房价款10%的违约金并无不当，中冶置业公司有关原审判决由守约方承担合同解除不利法律后果的主张缺乏依据。至于浦发银行昆山支行提出要求杨臣负担本案律师费，因本案非因杨臣逾期归还银行贷款而引起，故原审法院未支持浦发银行昆山支行的主张并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人中冶置业公司的上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12398元，由上诉人中冶置业（昆山）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 陈 斌
代理审判员 郭 锐
二０一五年一月三十日
书 记 员 毛莉莉