贵州省遵义市红花岗区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）红行初字第40号
原告江安杰，男，汉族，贵州省遵义市人。
委托代理人朱承强，贵州崇尚律师事务所律师。
被告遵义市住房和城乡建设局，住所地遵义市汇川区人民路241号。
法定代表人颜建禾，局长。
委托代理人邓玲，该局工作人员。
委托代理人周显鹏，该局工作人员。
第三人遵义市红花岗区老城房屋管理所，住所地遵义市老城公园路**号。
法定代表人张勇，所长。
委托代理人王怡，贵州上善律师事务所律师。
第三人白洁，女，汉族，贵州省遵义市人。
委托代理人李辅智，贵州诚稳律师事务所律师。
委托代理人张健，贵州诚稳律师事务所实习律师。
第三人江安贵，男，汉族，贵州省遵义市人。
原告江安杰不服被告遵义市住房和城乡建设局房屋行政登记一案，于2014年7月14日向本院提起行政诉讼，本院于2014年7月14日受理后，于2014年7月29日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，因遵义市红花岗区老城房屋管理所（以下简称“老城房管所”）、白洁、江安贵与被告作出的具体行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知了遵义市红花岗区老城房屋管理所、白洁、江安贵作为本案第三人参加诉讼，并2014年8月14日公开开庭审理了本案，原告江安杰及其委托代理人朱承强、被告遵义市住房和城乡建设局的委托代理人邓玲、周显鹏、第三人老城房管所的法定代表人张勇及委托代理人王怡、第三人白洁及其委托代理人李辅智、第三人江安贵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被告遵义市住房和城乡建设局依第三人白洁的申请，于2006年12月4日向第三人白洁颁发了遵房权证监证字第0102X**号《房屋所有权证》，将位于遵义市红花岗区某某路XX号X幢X层X号房屋登记于第三人白洁名下。被告在法定期限内向本院提交了作出被诉具体行政行为的证据。被告提供的证据为：第一组：1、1987年3月遵义市川剧团与江安贵就拆迁还房签订的协议书；2、2001年10月白洁与江安贵签订的房屋买卖协议；3、买方身份证明；4、卖方婚姻证明、身份证明和户籍证明；5、房屋安全鉴定报告。第一组证据证明争议房屋为江安贵拆迁还房，其在2001年将此房屋出售给白洁，双方提交资料申请办理产权登记的事实；第二组：1、遵义市房屋所有权登记申请；2、遵义市房屋产权监理处房屋权属登记审批表；3、遵义市房屋产权监理处业务联系单；4、遵义市地方税务局房地产行业税收情况审核表。第二组证据证明被告履行受理、审核、核准登记、发证的办理程序进行颁证。
原告江安杰诉称，原告住房因政府行为被占用，政府于1996年初将老城房管所所有的遵义市某某路某某家属楼X楼XXX（XXXX）号房以公租房的方式长期租给原告使用，原告每月缴纳租金57.20元，租金已交至2014年12月。因原告长期不在遵义，便安排弟弟江安贵与体弱多病的母亲同住该公租房内，原告母亲去世后，弟弟江安贵继续居住。后原告欲将房屋收回自用时，发现该房屋已被白洁占用，并于2006年10月4日将原告享有公租权的房屋登记到其名下。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判决撤销被告向白洁颁发的遵房权证监字第0102X**号《房屋所有权证》；本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提供了以下证据证明其主张：第一组：1、1987年3月13日江泉清与遵义市川剧团签订的协议书；2、房屋租赁合同；3、租金收据；4、老城房管所向白洁发的通知。第一组证据证明遵义市某某路某某家属楼XXX号房屋产权人系老城房管所，系江安杰承租的公租房，江安贵无权处分该房屋，江安贵的出卖行为明显违法；第二组：1、房屋买卖协议；2、遵房权证监证字第0102X**号《房屋所有权证》。第二组证据证明白洁与江安贵之间的买卖协议无效，严重违反法律规定，被告审查不严，草率将不属江安贵的房产过户到白洁名下，侵犯了原告和产权人的合法利益。
被告遵义市住房和城乡建设局辩称，第三人白洁于2006年11月4日向被告提出申请，要求就本案争议房屋办理房屋登记，并与房屋出售方第三人江安贵一起提交了相关登记材料。被告严格遵循法定程序进行审查，作出的颁证行为依据适当、程序合法、收取要件齐备，是合法有效的行政行为。原告称该房屋系其租赁的公租房这一情况，由于该房屋的租赁未向被告提出过备案，老城房管所亦未就该房屋所有权提出过登记申请，被告根本无从知晓该房屋是否存在其他民事关系。此外，被告的颁证时间是2006年12月，原告在长达8年的时间内对第三人白洁购买房屋的行为和被告颁发产权证的行为均未提出过异议，这是其未积极主张权利而导致的后果。综上，被告颁发遵房权监证字第0102X**号《房屋所有权证》的行政行为合法有效，请求人民法院依法予以维持。
第三人老城房管所述称，1999年5月7日红花岗区文化馆（原遵义市川剧团）与红花岗区房产管理局（现红花岗区住房和城乡建设局）签订了《市川剧团公园路职工宿舍房屋产权分割协议书》，约定市川剧团位于某某路的职工宿舍中2-9层住宅48套及底层营业房7-10轴线的产权归红花岗区房产管理局所有，红花岗区房产管理局于1998年将上述产权移交给第三人老城房管所。公有房改制后48套中的46套已转为私有，仅剩2套公租房由第三人老城房管所继续管理，其中一套即本案争议房屋，由老城房管所租给原告江安杰居住。被告为第三人白洁颁发房产证时所依据的协议书是虚假的，该协议正文第二行原本为“在落实江泉清房产政策期间的妥善安置”，被篡改为“在落实江安贵房产政策期间的妥善安置”。而真实的协议书中约定的内容，川剧团与江家没有实际履行，一楼一底共四间木结构住房根本不存在，白洁也无其他合法、有效的权利来源证明文件，被告未核实情况即为第三人办理房产登记，该颁证行为主要证据不足，违反法定程序，依法应当撤销被告颁发的遵房权证监证字第0102X**号《房屋所有权证》。第三人老城房管所向本院提供了以下证据证明其主张：1、红花岗区房产管理局与遵义市川剧团签订的协议书、遵义市红花岗区文广电旅游局证明；证明争议房屋归红花岗区房产管理局所有，不属于原告及第三人江安贵；2、遵义市川剧团与江家签订的协议书、楼层名单。证明江安杰住X楼的情况；3、遵义市红花岗区住房和城乡建设局情况说明。证明遵义市红花岗区房管所将其所有的上述房产移交给第三人老城房管所；4、房屋底层平面图。证明争议房屋属第三人老城房管所；5、房屋租赁合同。证明江安杰向第三人老城房管所租房的情况。
第三人白洁述称，原告持2014年向老城房管所缴纳租赁费用的收据起诉，该证据是原告与老城房管所恶意串通和捏造事实所形成，原告没有提供其他证据证明原告与老城房管所之间存在租赁事实，因此原告起诉主体不适格；红花岗区房管局与川剧团签订合同的时间是1999年，而原告租赁争议房屋的时间是1996年，明显存在矛盾；争议房屋的买卖及房产证的办理至今已8年，原告起诉已超法定起诉期限；不论当事人之间存在何种关系，第三人白洁是善意取得，已交付房款，依法应予保护；本案应先通过民事争议确定房屋的所有权，不宜直接进行行政诉讼。第三人白洁向本院提供了以下证据证明其主张：1、遵房权证监证字第0102X**号《房屋所有权证》。证明白洁所购房屋的来源以及原告诉状所称与产权证载明的房号不一致；2、第三人老城房管所向白洁所作的书面通知、租金收据。证明原告与第三人老城房管所在本案中恶意串通损害白洁的合法权利。
第三人江安贵述称，江安贵与白洁之间是借贷关系，不是房屋买卖关系，且江安贵借白洁的钱已归还。争议房屋是原告为照顾母亲居住才租赁的，江安贵无权出卖该房，白洁办理房产登记的事江安贵不知情。第三人江安贵未向本院提供证据证明其主张。
经庭审质证，本院对各方提交的证据作如下确认：对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对被告提供的证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；对第三人老城房管所提供的证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对第三人白洁提供的证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。对本院依法向余明贵所作的询问笔录的真实性、合法性、关联性予以确认。
经审理查明，争议房屋位于遵义市红花岗区某某路路X号X幢X层X号住宅房，面积60.53平方米。1999年5月7日，遵义市川剧团与红花岗区房产管理局（现红花岗区住房和城乡建设局）签订《协议书》，约定川剧团某某路职工宿舍2-9层的全部住宅和底层营业房7-10轴线的产权归红花岗区房产管理局所有。其后，红花岗区房产管理局将上述房屋移交给第三人老城房管所。第三人老城房管所将争议房屋作为公租房租赁给原告管理、使用，但双方未签订租赁合同，也未交纳租金。原告承租房屋后，将该房交由其母亲与其弟即第三人江安贵居住。2001年10月7日，第三人江安贵与第三人白洁签订《房屋买卖协议》，约定“江安贵借白洁叁万伍仟元，此借款在2001年10月15日还清，如到时未还清，江安贵以现住某某路某某楼X单元X楼X号住房以叁万伍仟元卖给白洁，并提供一切过户手续”。因第三人江安贵未如期归还借款，其按《房屋买卖协议》约定将争议房屋交付给第三人白洁。第三人白洁于2006年11月4日向被告申请颁发上述房屋的所有权证，并提交了“江家”与遵义市川剧团于1987年3月13日签订的《协议书》，以及第三人白洁与江安贵签订的《房屋买卖协议书》作为申请颁证的产权依据。“江家”与遵义市川剧团签订的《协议书》约定：1、由江家出面在南关某某旅社后面落实地基；2、该地基在川剧团老宿舍拆去三排立旧房改建成一楼一底共四间木结构住房，房屋建成后产权属江家所有；3、川剧团在江家院修房完毕，调整安排住房时在新房修完后的正房中安排2间旧房底楼由江家居住，以解决江家的住房困难。被告经审核后于2006年12月4日为第三人白洁办理了遵房权证监证字第0102X**号《房屋所有权证》，将位于遵义市红花岗区某某路X号某某楼X幢X层X号房屋登记于第三人白洁名下。原告认为其系争议房屋的承租人，被告为第三人白洁办理遵房权证监证字第0102X**号《房屋所有权证》的行为侵犯了其对公房的承租权，遂向本院提起行政诉讼。
另查明，原告江安杰与第三人老城房管所于2014年2月17日签订《房屋租赁合同》，原告江安杰交纳了2014年全年的租金，并补交了承租以来至2013年12月的租金。
本院认为，本案的争议焦点如下：1、原告江安杰是否具有本案原告的诉讼主体资格；2、原告江安杰的起诉是否超过法定起诉期限；3、被告向第三人白洁颁发遵房权证监证字第0102X**号《房屋所有权证》的行为事实是否清楚、证据是否确凿。关于原告江安杰是否具有本案原告的诉讼主体资格问题。本案争议的房屋系由本案原告江安杰承租，虽未签订租赁合同，但出租方追认租赁事实并补收取了租金。原告江安杰作为争议房屋的承租人，与被告就争议房屋向第三人白洁颁发房产证这一具体行政行为有法律上的利害关系，故其具有本案原告的诉讼主体资格。关于原告江安杰的起诉是否超过法定起诉期限问题。被告及第三人白洁未提交证据证明原告江安杰何时明确知道被告向第三人白洁颁发遵房权证监证字第0102X**号《房屋所有权证》这一具体行政行为，故本院对被告及第三人白洁关于原告江安杰起诉已超法定起诉期限的辩称不予采信。关于被告颁证行为事实是否清楚、证据是否确凿的问题。被告依据第三人白洁提交的1987年3月13日的《协议书》，认定第三人江安贵具有对争议房屋的所有权；依据《房屋买卖协议》，认定第三人白洁向第三人江安贵购买了争议房屋，故而颁发了《房屋所有权证》。但1987年3月13日的《协议书》明确，产权归“江家”的房屋位于“南关某某旅社”后，另川剧团“在江家院新房修完后的正房中安排2间旧房底楼由江家居住”，该《协议书》并未明确本案的争议房屋产权归“江家”或“江安贵”所有，故被告在审核争议房屋的权属来源时，事实不清、证据不足。参照《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书”并依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目“人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：1、主要证据不足的”之规定，被告向第三人白洁颁发遵房权证监证字第0102X**号《房屋所有权证》的具体行政行为事实不清、证据不足，依法应予撤销。据此，依照《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条、《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决如下：
撤销被告遵义市住房和城乡建设局向第三人白洁颁发的遵房权证监证字第0102X**号《房屋所有权证》。
案件受理费50元，由被告遵义市住房和城乡建设局承担。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满的七日内预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
审 判 长 罗文渊
审 判 员 张 萍
人民陪审员 古清琴
二〇一四年十月八日
书 记 员 唐鸿娅