江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿城民初字第0904号
原告艾建国。
委托代理人臧高，江苏河滨律师事务所律师。
被告孙卫东。
被告李春美。
原告艾建国与被告孙卫东、李春美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月21日立案受理后依法组成合议庭于2014年5月23日、12月1日两次公开开庭进行审理。原告艾建国及其委托代理人臧高，被告孙卫东到庭参加诉讼，被告李春美经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告艾建国诉称，2007年6月21日，案外人张业玲购买宿迁市经济开发区东方明珠御景苑21幢101室房屋，因其无法办贷款，遂以朱涛的名义购买了该房屋，贷款一直由张业玲偿还，2008年3月10日，双方签订一份协议说明了上述情况。后来，张业玲将上诉房屋卖给二被告。2012年9月6日，原告与二被告签订房屋买卖合同，约定二被告以62万元的价格将涉案房屋卖给原告。协议签订后，原告先付二被告47万元，余款待二被告将银行贷款还清后一次性付清，且原告向二被告出具了15万元的欠条，该房屋由原告居住至今。由于二被告未及时还贷，银行向法院申请强制执行，原告与银行协商后于2014年3月10日以自己的名义一次性偿还银行本息合计61704.39元并将房屋贷款人变更为原告。当天下午，宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）到原告家中勘验房屋时原告才知道，登记房主朱涛因为经济纠纷导致该房被宿迁中院查封并即将拍卖。原告认为，二被告在房屋已经被查封的情况下将出售给原告，导致合同目的无法实现，严重侵害了原告的合法权益，特诉至法院，要求：1、确认原告与二被告签订的房屋买卖合同无效（后变更为解除双方签订的房屋买卖合同），二被告返还购房款531704.39元；2、二被告赔偿原告装潢损失25000元、违约金186000元（620000＊30%）；3、诉讼费由被告承担。
被告孙卫东辩称，我跟李春美1988年结婚的，1990年离婚，但是离婚后一直一起生活。涉案房屋是我从案外人张业玲手里买后来又卖给原告的。听说被宿迁中院拍卖后，因为张业玲说能摆平，当时也不懂，所以没有告诉原告就以自己的名义向宿迁中院提出保全异议，说房子是我的、贷款也是我还的。现在我同意返还收到原告的47万元、装潢费用25000元，其他不同意。
被告李春美未作答辩，其庭后向本院表示，我与被告孙卫东虽然办理了离婚手续，但是一直共同生活，我不去法院参加庭审，孙卫东的意见就是我的意见。
经审理查明，2011年8月16日，被告孙卫东与案外人朱涛签订房屋买卖协议一份，约定朱涛将涉案房屋作价427984.27元卖给被告孙卫东，孙卫东支付朱涛25万元，银行贷款由被告孙卫东继续逐月偿还。后水电费户名均更名为孙卫东。
2012年9月6日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订房屋买卖协议，约定：第二条，乙方以617000元（后增加到62万元）的价格购买宿迁市经济开发区东方明珠御景苑21幢101室房屋一套，先付款467000元，甲方将该房购房发票、合同等相关手续交给乙方，余款甲方银行贷款还清后一次性付清，甲方自收到首付款之日起十日内清偿银行贷款，否则甲方有权占有使用及享有该房屋的所有权，甲方同意乙方入住，交清房款后，甲方确保协助乙方办理权属登记手续；。第三条，协议签订后，出现一房多卖等债务纠纷问题，给乙方带来重大经济损失的全由甲方负责，造成乙方无法入住或者甲方中途违约，甲方必须以此房价格双倍无条件赔偿乙方。
协议签订后，原告支付二被告房款47万元，2012年9月28日，二被告向原告出具收条一张，主要内容为收到东方明珠御景苑21幢101室房款62万元，后原告向二被告出具15万元欠条，二被告将房屋买卖合同、购房发票等交给原告，原告及其家人搬到涉案房屋居住至今。后因二被告未按照合同约定向中国建设银行宿迁分行偿还贷款，该行向我院申请强制执行。2014年3月11日，原告向一次性清偿涉案房屋按揭贷款本息61704.39元。
另查明，2012年8月24日，因案外人朱涛与江苏亚兴市政工程有限公司买卖合同纠纷一案，宿迁中院作出宿中商再初字第001号民事裁定书，查封了涉案房屋并于当日送达宿迁市房管处，于同年9月26日送达朱涛。
还查明，2012年10月10日，被告孙卫东向该院提出财产保全异议，同年12月12日，该院作出宿中商再初字第0001-1号民事裁定书，驳回孙卫东的异议申请，主要理由是：1、孙卫东陈述其于2011年8月16日与朱涛签订房屋买卖协议并支付25万元购房款，但是未提供付款手续，朱涛陈述从未见过孙卫东、也未收过房款；2、孙卫东陈述协议签订后一直支付按揭贷款但是未提供证据。
2014年3月18日，原告向宿迁中院提出执行异议称，理由与本案基本相同。同年5月12日，宿迁中院作出（2014）宿中执异字第0011号执行裁定书，驳回原告的异议请求，理由是涉案房屋2012年8月24日已经被该院查封，原被告双方于2012年9月6日签订的买卖协议即便属实，也属无效。
2014年6月6日，原告就涉案房屋向宿迁中院提起案外人执行异议之诉。同年9月22日，原告申请撤回起诉并获宿迁中院裁定准许。
上述事实有房屋买卖合同、协议、收据、发票、民事裁定书、执行裁定书、案件受理通知书以及当事人陈述在卷佐证，足以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。一方有违约行为致使合同目的不能实现的，另一方可以要求解除合同、赔偿损失。具体到本案中，二被告将涉案房屋出售给原告，原告依照合同的约定向二被告支付房款47万元并另外出具15万元欠条，由于涉案房屋权属有争议且因登记房主朱涛的经济纠纷被法院查封、拍卖，无法办理产权变更登记，导致原告合同目的无法实现，因此其主张解除买卖合同、退还购房款、承担违约责任的请求，依法应该予以支持。
经过举证、质证以及法庭认证，原告的损失如下：1、房款531704.39元（470000＋61704.39）。对于47万元购房款，二被告无异议，本院依法予以确认。对于原告向银行偿还的61704.39元，二被告辩称与自己无关，原告应该向宿迁中院主张。本院认为，根据原被告签订的买卖协议，二被告应于收到47万元购房款后十日内即2012年10月7日前还清涉案房屋的银行贷款，但是直至2014年3月11日，尚欠银行本息61704.39元，二被告未按照合同约定履行义务，原告代其向银行偿还贷款并无不妥，二被告应当予以返还，其辩解无法律和事实依据，本院不予采信；2、装潢损失25000元。原被告一致认可原告装潢价值25000元，本院依法予以确认；3、违约金。原告诉称根据协议第三条的约定，二被告应赔偿原告二倍房价，现其仅主张按照总房价30%计算违约金，二被告对此不予认可。本院认为，结合二被告违约的原因、时间跨度以及给原告造成的实际损失情况，原告主张的违约金186000元明显低于双方合同的约定，亦低于以其已经支付的房款为基数、从支付之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算的利息，因此，原告主张二被告应支付违约金186000元本院依法予以支持。
本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告艾建国与被告孙卫东、李春美于2012年9月6日签订的房屋买卖合同；
二、被告孙卫东、李春美于本判决生效之日起三日内支付原告艾建国房款531704.39元、装潢损失25000元、违约金186000元，合计742704.39元。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延
履行期间的债务利息。
案件受理费10978元，由被告孙卫东、李春美负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 王洪娟
人民陪审员 周 宁
人民陪审员 王新权
二〇一五年四月二十日
书 记 员 孙军荣
法律提示：
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期限为二年。申请执行的期限从本判决（调解）书规定的履行期间的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。
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