江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第01986号
上诉人（原审被告）路焕军。
委托代理人吕俊伟，江苏国山律师事务所律师。
委托代理人张玲，江苏国山律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）宜兴市新街街道南河村村民委员会，住所地宜兴市新街街道南河村。
负责人万君华，该村村委会村长。
委托代理人卫国健，该村村书记。
被上诉人（原审被告）江苏纵横置业发展有限公司，住所地宜兴市宜城街道龙潭西路8号。
法定代表人张瑞仙，该公司董事长。
委托代理人沈祥华，该公司经理。
被上诉人（原审被告）江苏友邦投资担保有限公司，住所地宜兴市宜城街道荆溪中路296号荆溪大厦10、11层。
被上诉人（原审被告）江苏天一环境工程集团有限公司，住所地宜兴市和桥镇钟溪村。
上诉人路焕君因与被上诉人宜兴市新街街道南河村村民委员会（以下简称南河村委）、江苏纵横发展有限公司（以下简称纵横公司）、江苏友邦投资担保有限公司（以下简称友邦公司）、江苏天一环境工程集团有限公司（以下简称天一公司）变更权属登记纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2015）宜民初字第1091号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
南河村委一审诉称，座落在宜兴市新街街道土干花园4幢503室、403室和3幢102室的房屋是其村委于2008年7月通过土地出让取得土地使用权后开发的，应当为其村委所有。因现上述房屋的初始登记在纵横公司名下，而路焕军在申请执行张伟良、友邦担保公司、纵横公司、天一公司民间借贷纠纷一案中申请法院对上述房屋进行了查封，其村委已于2014年3月11日向法院提出执行异议，法院以（2014）宜执异字第0009号民事裁定书裁定予以驳回。为此，诉至法院，要求确认上述房屋归其村委所有，并将上述房屋的权属变更登记到其名下并由被告承担本案诉讼费用。
路焕军一审辩称，不动产权属应以物权法的规定确定其权属，法院查封的位于宜兴市新街街道土干花园4幢12号503室、403室及3幢8号102室的争议房产，其权属均登记在纵横公司名下。而南河村委以其挂靠纵横公司资质开发房地产，称系该项目的实际开发人所有权人，不符合法律规定，故应予驳回。
纵横公司、天一公司、友邦公司一审未到庭参加诉讼，亦未作答辩。
一审法院经审理查明：
路焕军与张伟良、友邦公司、纵横公司、天一公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2013年9月25日以（2013）宜民初字第1527号民事调解书调解结案，各方达成如下协议：一、张伟良结欠路焕军借款本金1600万元及利息82.8万元，张伟良于2013年11月底、12月底前各归还560万元，余款562.8万元（含利息82.8万元）于2014年1月底前付清，并承担本金1600万元自2012年12月7日起至付清之日止按月息1.8%计算的利息。付款方式：还本付息。若张伟良有一期逾期不完全履行，则路焕军有权就余款全额申请执行。二、友邦公司、天一公司对上述债务承担连带清偿责任。三、纵横公司对张伟良的借款承担本金800万元的连带清偿责任。四、友邦公司、天一公司、纵横公司承担保证责任后有权向张伟良追偿。五、本案案件受理费7.199万元，由张伟良、友邦公司、天一公司、纵横公司共同负担。该款已由路焕军垫付，张伟良、友邦公司、天一公司、纵横公司于2013年11月底前直接支付给路焕军。届期，张伟良、友邦公司、天一公司、纵横公司均未履行各自应尽的义务，权利人路焕军向一审法院申请执行。在执行过程中，一审法院于2014年2月26日，依法查封了初始登记在纵横公司名下位于宜兴市新街街道土干花园4幢12号503室、403室及3幢8号102室三套房屋。南河村委认为一审法院查封的上述房屋，系其挂靠纵横公司所开发，实际产权应归其所有，故该执行行为侵犯了其所有权，请求一审法院解除对上述房屋的查封，并于同年3月11日，向一审法院提出上述执行异议。一审法院于2014年5月20日经审理认为：纵横公司作为本案担保债务的被执行人，在主债务人张伟良不能履行偿还债务时，应当以其自身的资产与其他担保人一起共同履行担保之责。经查，一审法院查封上述三套房屋，其产权初始登记均在纵横公司名下。故一审法院对登记在纵横公司名下的财产采取控制性的查封措施并无不妥。至于南河村委主张对该三套房屋享有实体所有权，则应通过诉讼途径加以解决，该案不作审查。故对南河村委要求一审法院解除对该三套房屋查封的异议请求，该案不予支持，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，以（2014）宜执异字第0009号民事裁定书裁定驳回南河村委的执行异议。为此，南河村委曾于同年6月18日诉至一审法院，后撤回诉讼。现再次诉至该院。
审理中，南河村委为证明自己的主张，提供以下证据：
1、以其为乙方、纵横公司为甲方于2009年4日26日签订的《开发资质挂靠协议书》一份，该协议书载明：由环科园“中宜环科委字”批准立项，宜兴市环《28》开发项目（四址范围）宜兴市国土局“宜国土出字（08）第45600908号”文件批准，市规划管理处“宜规字（08）第170号建设用地许可证”及“宜规字（08）第15号建设规划许可证”批准开发项目，就甲方向乙方提供开发资质，在互惠互利，兼顾双方的权利、责任和义务的前提下，经充分协商，达成如下协议：一、挂靠资质性质：甲方仅向乙方提供本项目的开发资质挂靠。二、挂靠范围：本协议限定并经有关文件批准建设工程主体（不含配套工程）。三、挂靠项目管理：（一）前期管理：工程开发申报手续应按甲方名义办理，批准文件双方各保存一份。（二）施工阶段管理：甲、乙双方共同参与管理和对施工过程中各部、项及隐蔽工程质量的检验和管理。（三）、预销售管理：双方按规定程序办理房屋预售许可证，由甲方法人委托乙方代理人负责签订购房合同，加盖甲方销售合同章，合同文本按工商要求标准。（四）、房款收付管理：乙方在预、销售过程中，接受甲方的统一管理，并设立该项目的专用账户（设一般账户，财务帐有甲方提供，私章有乙方提供），于房产预、销售及其他所有款项的往来，同时甲方应向乙方提供房产销售的相关凭证，包括合同、发票、收据等，并保证不占用乙方依本协议书预、销售房产的款项。营业税按规定每月结算，其他各项规费及税金，由甲方代收代付。（五）、权属管理：房地产权属办理由乙方负责，甲方提供有关资料。（六）物业管理：在该项目综合验收结束后，由乙方接管并进行物业管理，征收物业管理费由乙方招聘和负责。四、行业主管及挂靠管理费结算：挂靠资质管理费为20万元，按工程进度结算，其他办理各项手续费的规费由乙方负责。五、双方权利和义务：（1）甲方：1、配合乙方办理开发房地产的相关手续；2、提供本协议项的开发资质；3、参与开发前、中、后期各项管理；4、提供房屋买卖合同，代开发票；5、按照规定代扣房维修基金，按土建总造价的%，在房屋综合验收后入甲方专用账户，配合乙方办理房屋法定期内的维修、养护等，期满后一切维修费用多退少补。（2）乙方：1、乙方负责该项目的主体投资。负责该项目的立项、征地、拆迁等工作并负责办理土地、建设等所有相关手续。2、乙方负责筹措该项目的工程建设资金，并自行安排所有资金的使用和管理。3、乙方全面负责该项目的工程建设，包括建筑材料的采购、建筑队伍的最终确定、工程建设期限和工程质量。4、开发建设前、中、后期的全权管理。5、本项目所涉税事宜由乙方自行负担，乙方经税务部确认后的减税由乙方享受，同时本项目所涉税后利润在去除上交款后全部归乙方所有。6、保证维护甲方的社会信誉，造成不良影响应负全部责任。7、整个建设过程中安全责任由乙方负责，工程维护及保修责任由乙方负全责。
2、南河社区（即原南河村委）和纵横公司于2011年1月21日签订的协议。该协议约定：南河村委将土干小区55套商品房包括车库委托纵横公司代理销售，南河村委应按总销售面积45元／平方米的佣金给付纵横公司，纵横公司可在与南河村委结算销售款项时直接扣除佣金。
3、宜兴市国土资源局于2008年7月31日开出的收到南河村委土干村改造地块的土地出让金1440万元的收款收据。
4、中国宜兴环保科技工业园管理委员会于2014年5月6日出具的证明，证明位于宜兴市新街街道土干花园4幢12号503室、403室及3幢8号102室的房屋，为南河村委于2008年7月31日通过土地出让方式，取得了宜兴市新街街道土干花园小区土地使用权后，挂靠纵横公司开发的，并由纵横公司代为销售的事实。
5、纵横公司向南河村委交付房屋销售款3110万元的汇款凭证及南河村委收到纵横公司3110万元房款的收款凭证。
路焕军质证后认为：不动产权属应以登记为依据，土干花园小区地块，不动产编号为045-000660-003号，登记在纵横公司名下，是纵横公司取得了该地块的使用权后开发土干花园项目，且开发项目的规划、建设许可、商品房预售等均由纵横公司的名义进行，房屋所有权也登记在纵横公司名下，故南河村委提供的上述证据，不能证明其对争议房屋享有所有权。南河村委借用纵横公司资质开发房地产的行为是法律、法规所禁止的行为。如果南河村委以实际开发人为由，主张登记在纵横公司名下房产的所有权获得支持，就将使法律禁止的行为通过民事诉讼合法化。如南河村委认为权属登记错误，可根据物权法的规定进行变更或更正的诉讼。纵横公司对南河村委提出挂靠开发事实的认可，不能对抗其他债权人。不动产物权的公示方式为登记，而登记具有法定公信力，公示目的在于让第三人知悉该不动产物权的权属和变动，避免第三人遭受损害，保护市场交易安全。涉案争议房屋是纵横公司开发并登记在其名下，也是其对外向第三人宣示其享有的物权，是其公司所拥有的财产。对于南河村委提供的纵横公司向南河村委交付房屋销售款3110万元的汇款凭证及南河村委收到纵横公司3110万元房款的收款凭证，认为这只能证明纵横公司与南河村委存在债权债务的往来，与涉案争议房屋没有任何关系。
上述事实，有宜兴市人民法院（2013）宜民初字第1527号民事调解书、（2014）宜执异字第0009号民事裁定、《开发资质挂靠协议》、协议（代理销售）、汇款凭证，收款凭证及本院（2014）宜民初字第1109号案件中的开庭笔录及该案开庭笔录等证据在卷佐证。
一审法院认为：
根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条的规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应认定合同有效。本案中，依据南河村委提供的开发资质挂靠协议、协议（代理销售）、宜兴市国土资源局收取南河村委土干村改造地块土地出让金的事实以及纵横公司向南河村委交付房屋销售款3110万元的汇款凭证及南河村委收到纵横公司3110万元房款的收款凭证等，可以证明是南河村委取得土干村改造地块的土地使用权并挂靠纵横公司的开发资质且由纵横公司参与建造并按约收取挂靠管理费及委托纵横公司代为销售土干小区55套商品房、纵横公司按总销售房屋面积收取45元／平方米的佣金、全部建设所需资金均由南河村委投入、所有销售所得房款全部归南河村委所有的事实。南河村委和纵横公司之间的《开发资质挂靠协议》实为合作开发，应当为有效合同。据此，一审法院认为，南河村委是位于宜兴市新街街道土干花园55套商品房的实际所有人，故土干花园4幢12号503室、403室和3幢8号102室的实际所有人亦为南河村委。现南河村委要求将上述3套房屋的权属变更登记到其名下的诉请于法有据，一审法院应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第七十一条、第七十二条之规定，判决如下：一、纵横公司于该判决发生法律效力之日起十日内协助南河村委将位于宜兴市新街街道土干花园4幢12号503室、403室及3幢8号102室的3套房屋的权属变更登记到南河村委名下。二、驳回南河村委的其他诉讼请求。一审案件受理费24400元，由纵横公司负担。
路焕军不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院适用法律错误。《解释》第十五条是关于合作开发房地产的规定，合作开发要求当事人共同投资、共享利润、共担风险。本案中，南河村委和纵横公司之间签订的是挂靠协议书，其不存在共同投资、共享利润、共担风险的合作开发情形，两者是挂靠关系，故一审法院认定南河村委和纵横公司之间是合作开发有误。即使南河村委和纵横公司之间的合同是合作开发合同，也只在其双方间有约束力，不能对抗路焕军；2、系争的房屋为不动产，按《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。涉案争议房屋是纵横公司开发并登记在其名下，南河村委无不动产权属证书，非涉案房屋的权利人，南河村委以挂靠关系主张其为涉案房屋的实际开发人，与法律规定相悖。请求二审法院：撤销原判，依法改判驳回南河村委的诉讼请求。
南河村委、纵横公司二审皆辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，亦未提交新证据，二审查明事实与一审已查明事实一致。
二审庭审中，南河村委与纵横公司皆认可双方系挂靠关系而非合作开发关系。南河村委认可涉案宜兴市新街街道土干花园的开发手续全部以纵横公司名义办理，涉案房屋的产权证、土地证亦登记在纵横公司名下；宜兴市新街街道土干花园共55套住宅，系商品房性质，房屋销售合同上的出卖人为纵横公司。南河村委与纵横公司皆确认双方于2009年4日26日签订的《开发资质挂靠协议书》中载明的挂靠资质管理费20万元尚未支付。南河村委应按总销售面积45元／平方米给付纵横公司的佣金亦未支付，且除挂靠资质管理费及销售佣金外，南河村委无需向纵横公司支付任何费用。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，南河村委主张其是涉案房屋的所有权人，但是其并未提供充分证据予以证明，南河村委应当承担不利后果。理由如下：第一，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现南河村委认可涉案房屋的产权证所记载的权利人为纵横公司，南河村委并未举证其属于前述法律规定的例外情形，故从权利外观看，涉案房屋的所有权人是纵横公司而非南河村委。第二，《中华人民共和国物权法》第一百四十二条亦规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。南河村委、纵横公司均确认涉案房屋的产权证所记载的权利人为纵横公司，而南河村委所提交的土地出让金收据所载明的是“中国宜兴环保科技工业园管理委员会（南河村）土干村改造地块出让金”，并未列明付款人，而且即便实际付款人为南河村委，鉴于南河村委与纵横公司之间存在多笔金钱往来，该收据也不足以对抗涉案房屋土地使用权人登记的公示效力。第三，南河村委主张其系挂靠纵横公司进行涉案房产开发，明确纵横公司仅向其提供项目开发资质挂靠，但在本案一、二审审理中并未提供证据证明其实际负责宜兴市新街街道土干花园项目的主体投资、筹措所有开发建设资金并安排资金的使用和管理以及项目的工程建设等活动，土地出让金收据原件归属与所涉土地使用权人并无直接关联。第四，所有权系物权，物权的变动是基于物权合意而发生，因此物权的变动必须有一种不同于基础交易即债权行为的标志，即以登记为表现形式的公示行为。只有意思表示与物权公示结合在一起，才能引起物权的变动。如前所述，南河村委并未取得对涉案房产的公示，涉案房产及其相关土地使用权均登记在纵横公司名下，即公示的行为由纵横公司作出，公示体现的内容为纵横公司是系争房产的所有权人。退一步说，即使确如南河村委所言其履行了涉案房产项目开发的全部义务，纵横公司仅提供开发资质，但这也仅是存在于南河村委与纵横公司之间的意思表示行为，系对双方涉案挂靠协议的履行，由此产生双方根据《开发资质挂靠协议书》约定的权利义务。因南河村委并未进行涉案房产项目的公示，故物权并未变动，其并不能依据其所主张的实际投资开发而取得涉案房产的所有权，而只能向纵横公司主张双方合同约定可获得的利益。
本案中，一审法院认定南河村委和纵横公司之间形成合作开发房地产的合同关系。对此本院认为，根据《解释》第十四条的规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。南河村委、纵横公司均确认双方之间为挂靠关系而非合作开发房地产合同关系，现涉案《开发资质挂靠协议书》中明确的也是纵横公司仅向南河村委提供开发资质挂靠，除挂靠资质管理费及销售佣金外，南河村委无需向纵横公司支付任何费用，因此双方显然不符合《解释》第十四条所规定的“共同投资，共享利润、共担风险”的要求，一审法院认定双方形成合作开发房地产的合同关系，系法律适用错误，应予纠正。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销宜兴市人民法院（2015）宜民初字第1091号民事判决；
二、驳回宜兴市新街街道南河村村民委员会的诉讼请求。
本案一审案件受理费24400元，由江苏纵横置业发展有限公司负担；二审案件受理费24400元，由宜兴市新街街道南河村村民委员会与江苏纵横置业发展有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 骏
代理审判员 单甜甜
代理审判员 苏 强
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 苏楚秦
本案援引法律条款
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；