广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第1320号
原告覃宏密，男，1963年3月4日出生，壮族，户籍地南宁市，现住南宁市。
原告韦冬梅，女，1966年12月10日出生，壮族，户籍地南宁市，现住南宁市。
以上两原告共同委托代理人韦成辉，广西创想律师事务所律师。
被告广西正鑫房地产有限责任公司，住所地南宁市高新区高新七路2号�鑫科技园实验楼5楼501号房。组织机构代码：75371511-5。
法定代表人杨俊，该公司董事长。
委托代理人柳福东、王溪蔓，广西同望律师事务所律师。
原告覃宏密、韦冬梅与被告广西正鑫房地产有限责任公司（以下简称“正鑫公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理后，依法组成合议庭，于同年7月27日公开开庭进行审理，原告覃宏密、韦冬梅及其二人共同委托代理人韦成辉，被告正鑫公司的委托代理人柳福东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告覃宏密、韦冬梅共同诉称：2008年1月9日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171），原告购买被告位于南宁市西乡塘区秀安路1-3号棕榈湾20幢1单元0802号房，建筑面积120.51平方米，单价4133元／平方米，总价504102元。合同已于2008年1月21日办理了登记备案证明。原告向被告支付了首付款364102元，并通过银行贷款支付了140000元。原告如期偿还银行贷款并已结清。被告于2011年6月22日将802号房交付原告使用，原告自房屋交付之日起缴纳物业费用。
按照合同第十五条约定，被告应该在交房后720日内将办理房产证资料报产权登记机关备案，逾期应承担相应的违约责任。经原告查询，被告至今未将办房产证资料报产权登记机关备案，原告也没有收到任何办理房产证通知。被告逾期备案，导致原告至今无法办理房屋产权证书，严重影响了原告的生产、生活，损害原告的合法权益。原告要求被告履行合同，将802号房的产权证办至原告名下。被告未在约定的时间内将办证资料报产权登记机关备案，其作为出卖人的责任不能免除。合同约定的违约金过低，原告要求按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第4款的规定，按银行同期贷款利率计算原告的实际损失。
根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定，财产所有权从财产交付时起即2011年6月22日起转移，原告请求法院将802号房的所有权裁定到原告名下，并通知南宁市房产部门协助执行。为此，原告特诉至法院，请求判令：1、被告依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，限90日内给原告办理南宁市西乡塘区秀安路1-3号棕榈湾20幢1单元0802号房的产权证；2、附件四合同补充协议第六条“关于产权登记约定的补充协议”的效力终止，被告不将原告需办证材料交送南宁市房产登记部门，按合同第十五条第2项约定每年向原告承担拖延办证的违约责任，按年结算违约金504102元×1%=5041元，直到原告得到办证通知为止；3、被告没有按合同720日内将办产权证材料报送南宁市房产登记部门，本案诉讼费用、执行费和办案产生的各种费用由被告承担。庭审阶段，原告当庭将诉讼请求变更为：1、被告在本案判决生效之日起30日内为原告办理房屋所有权证书；2、被告赔偿原告逾期备案的损失［以购房款504102元为基数，按银行同期贷款利率计算，从2013年6月22日（从被告实际交房满两年后）起计算至本案判决生效之日止］；3、本案诉讼费用由被告承担。被告正鑫公司辩称：原告购买的南宁市西乡塘区秀安路1-3号棕榈湾小区20栋1单元802号房所在的20号楼于2011年5月21日交付，因承包方湛江一建的原因致使20号楼无法办理备案，被告为维护广大业主的权益，已依法起诉承包人。因此，逾期办证的主要原因及责任在于承包方，被告已经全面履行了发包人的义务。对原告的第一项诉讼请求，被告不予认可�办理房产证不是被告的权限。按照《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，被告有备案的义务，该义务仅是提供办理权属登记需要的相关资料报产权登记机关备案。逾期办证的原因不在被告，其主要原因和责任是在承包方，承包方不按合同约定向被告提供有关资料，故能否给原告办证，取决于承包方能否提供备案资料。对原告第二项诉讼请求，如被告未按约定给原告办理备案，依约应当按购房款的1%向原告支付违约金，被告要求按合同约定的履行。在合同未约定违约金或约定不明确的情况下，才能参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第2款的规定计算违约金，而原、被告双方在合同第十五条约定了违约金，应按合同约定处理。但因原告变更了诉讼请求，要求不按合同第十五条计算违约金，因此被告�不再同意按合同第十五条的约定支付违约金。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，只有原告在主张解除合同时才能够主张赔偿损失，该损失不一定是合同约定的违约金。现原告并未主张解除合同，其主张赔偿损失无法律依据。
经审理查明：2008年1月9日，原告覃宏密、韦冬梅与被告正鑫公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171），约定原告向被告购买位于南宁市西乡塘区秀安路1-3号棕榈湾小区20栋1单元802号房（下称“802号房“），建筑面积120.51平方米，房屋总价504102元，并以产权登记面积据实结算。合同第十五条“关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1.3或2.3项处理：1、2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1‰向买受人支付违约金。3、详见附件四第（六）条。”合同附件四《合同补充协议》第六条“关于产权登记约定的补充协议。1、通过按揭方式购房的买受人，如因不能在接到出卖人通知后60日内携带相关资料到产权登记部门办理产权登记手续，造成出卖人从银行延期提回保证金的，买受人按总房款的1%赔偿出卖人损失，并且造成逾期取得房地产权属证书的责任全归买受人。2、如因政府及相关部门的原因或其他不确定因素，导致买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人可免除延迟办理权属证书的责任。”合同还对付款方式、保修责任、房屋交付期限等其他相关内容作出约定。2008年1月21日，原告取得了商品房买卖合同登记备案证明，2008年2月3日，原告向税务部门缴纳了契税，并取得了契税完税证。
合同签订当天，两原告向被告交付了购房款364102元，并通过向上海浦东发展银行南宁分行营业部申请个人贷款，于2008年3月20日向被告支付了余下房款140000元。至此，原告已向被告付清全部房款504102元。原告于2014年3月20日清偿了全部银行贷款。
被告在2011年5月24日的《南国早报》上发布交房公告，通知业主棕榈湾20号楼将于2011年5月21日起正式办理交房手续。原告于2011年6月22日受领了802号房。被告至今未履行办理产权登记备案义务，原告未能取得房屋产权证书。
另查明：被告因与棕榈湾20号楼的施工单位湛江市第一建筑工程公司就工程结算问题产生争议，另案诉至法院。
本院认为：原、被告双方缔结的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不�反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，对合同当事人具有法律约束力，双方均应恪守履行。
根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条和《合同补充协议》第六条第1项的约定，被告须为原告办理产权登记备案，原告须根据被告的通知向产权登记部门提交相关材料办理产权证。被告抗辩称无法提交相关材料报有关部门备案系因施工方未将802号房所在的20号楼的相关资料交付所致，但并不意味被告无需履行本案双方所约定的合同义务，且被告已经就工程结算问题另行起诉施工方主张权利，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳，双方应当按合同约定继续履行。关于原告要求被告限期为其办理房屋产权登记证书的请求，《合同补充协议》第六条第1项系立足于“通过按揭方式购房”之上，并未约定由被告代为办理产权证书，仅系买卖双方相互配合的义务约定，且原告已清偿了全部银行贷款，故原告要求被告为其办理产权证书缺乏合同依据。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，应由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业负有协助义务，并提供必要的证明文件。被告不具有批准发放权属证书的权利，而房屋产权是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围，故原告要求被告为其办理产权证书亦缺乏法律依据。然而，依前述法律规定，由于在进行产权登记资料报送备案后，在办理产权登记证书上开发商只需要履行协助义务，故被告仍应继续履行将产权登记资料报送备案的义务，并协助原告办理产权证书。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”被告作为房屋出卖人，于2011年6月22日向原告交付使用房屋，应在2013年6月12日前完成产权登记备案义务，但被告至今未为原告办理产权登记备案，已经构成逾期备案。被告提出因施工单位的原因导致无法为业主办理产权登记备案，但该主张并不属于约定的免责事由，亦不构成不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，本院不采纳被告的抗辩主张。至于逾期备案违约金，原告以违约金的约定低于实际损失为由，要求被告按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规�的银行同期贷款利率计赔违约金损失。原告应对违约金低于实际损失进行举证，现原告未能就其因被告逾期备案遭受实际损失提供证据并加以证实，且该主张与合同约定不符，本院不予支持。被告辩解主张原告未提出解除合同故而无权主张损失，亦不符合双方合同约定，本院亦不予支持。本案中，被告逾期备案，而原告要求继续履行合同，则被告应按已付房价款的1%向原告支付违约金5041.02元（504102元×1%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、在具备办理产权证书条件之日起三十日内，被告广西正鑫房地产有限责任公司协助原告覃宏密、韦冬梅将位于南宁市西乡塘区秀安路1-3号棕榈湾小区20栋1单元802号�的产权登记至两原告名下；
二、被告广西正鑫房地产有限责任公司向原告覃宏密、韦冬梅支付逾期备案违约金5041.02元；
三、驳回原告覃宏密、韦冬梅的其他诉讼请求。
案件受理费50元（原告覃宏密、韦冬梅已预交），由被告广西正鑫房地产有限责任公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级�民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪分理处；户名：南宁市中级人民法院诉讼费专户；账号：01×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何卫萍
人民陪审员 刘佩琳
人民陪审员 张敏毅
二〇一五年十一月十日
书 记 员 覃 敏
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指�的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。