江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）睢民初字第02165号
原告张名名。
委托代理人刘柏，男，1973年8月10日生，汉族。
被告江苏地杰房地产开发有限公司，住所地睢宁县东升街8号帝壹城销售部。
法定代表人王江斌，该公司董事长。
委托代理人杨志宏，江苏金合律师事务所律师。
原告张名名与被告江苏地杰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月2日立案受理后，依法由代理审判员李亚林适用简易程序独任审判，后组成合议庭，于2014年3月19日公开开庭进行了审理。原告张名名的委托代理人刘柏，被告江苏地杰房地产开发有限公司的委托代理人杨志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张名名诉称：2010年10月14日，原告与被告签订了两份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的帝壹城小区1幢2单元104室（面积为94.83平方米、价款为280395元）、1幢-1单元52号车库（面积为5.46平方米、价款为15823元）。根据合同约定，被告应在2012年1月28日前将已取得商品房住宅使用批准文件的住房和已取得备案文件的车库交付给原告；若被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从2012年1月29日起按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；被告应在商品房交付后360日内将办理产权证书所需要的资料报产权机关备案，否则按银行同期存款利率标准支付违约金；原告应承担水、电、燃气、太阳能购买和安装的费用；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约履行了支付房款的义务，但至起诉时，被告没有将符合约定条件的房屋交给原告，被告还将一楼电梯口封堵。原告认为，被告逾期交房向原告按日支付已交付房价款万分之一的违约金标准太低，应该予以调整至日万分之五。合同中关于水、电、燃气、办理产权证的条款及原告承担太阳能购买和安装费用的条款属于无效条款，应该予以撤销。被告将一楼电梯口封堵的做法是错误的，被告逾期交付房屋的行为已违约应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉请法院依法判令：1、将两份商品房买卖合同第九条调整为：若被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从2012年1月29日起按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；2、确认两份商品房买卖合同第十五条无效；3、确认两份商品房买卖合同补充协议（一）第2、4条约定无效；4、被告恢复一楼电梯通行；5、被告支付延期交房违约金（以296218元为基数，自2012年1月28日起按照每日万分之五的标准计算至交付房屋之日止）；6、被告负担本案的诉讼费用。
被告江苏地杰房地产开发有限公司辩称：双方签订的合同明确约定违约金每日万分之一，原告要求将违约金调整为每日万分之五没有事实及法律依据；两份商品房买卖合同第十五条及补充协议（一）第2、4条的约定不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，江苏省关于房屋明码标价的实施细则系于2011年5月30日生效，而双方合同签订时间是2010年10月14日，被告根据物价局的要求经物价局批准进行价格备案，所以水电煤气等费用不得在房款外另行收取的规定不适用于本案；被告同意恢复一楼电梯通行；原告存在逾期支付购房款的行为，应当支付违约金15000元，应从被告向原告承担的违约金中予以抵充。
经审理查明：2010年10月14日，原告张名名与被告江苏地杰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同两份，原告购买被告开发的帝壹城小区1幢2单元104室（面积为94.83平方米、价款为280395元）、1幢-1单元52号车库（面积为5.46平方米、价款为15823元）。合同约定被告应在2012年1月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得商品住宅交付使用批准文件的商品房以及已竣工验收备案的车库交付给原告使用。如被告未按合同规定的期限将该商品房及车库交付原告使用，则逾期不超过90日的，自2012年1月29日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同补充协议（一）第2条约定“水、电、燃气、有线电视、电话、宽带以及房屋公共维修基金、契税、交易费等所有政府规定的相关费用由买受人自理”、第4条约定“太阳能热水器设备由出卖人统一采购、统一安装，交房前买受人必须据实支付采购和安装费用（不超出市场同品牌同规格产品的价格）”。合同补充协议（一）第12条约定在2010年10月14日付首付款，余款于2010年11月8日前付清。逾期付款超过五日的，被告有权解除合同，原告按累计应付款的5%支付违约金。
合同签订后，原告于2010年10月14日支付1幢2单元104室商品房首付款90395元和1幢-1单元52号车库首付款5823元，于2011年7月7日支付1幢2单元104室商品房余款190000元和1幢-1单元52号车库余款10000元。
因被告江苏地杰房地产开发有限公司未能按约定的日期将房屋及车库交付使用，其遂于2012年11月25日出具承诺书一份，承诺涉案房屋将于2013年4月25日取得工程竣工验收合格证（规划、质检、设计、施工、监理等部门），于2013年4月28日交付使用；如按时交房，则2012年11月26日至2013年4月28日期间按日万分之一点五补偿，如不能按时交房，则2012年11月26日至2013年4月28日期间按日万分之二补偿；如2013年4月28日不能交付使用，则自2013年4月29日起按日万分之三计算至交房为止。但被告仍未按照承诺时间交付房屋，直至2014年2月11日将涉案房屋及车库交付原告。庭审中，被告同意恢复一楼电梯通行，原告遂表示撤回其第四项诉讼请求。原告明确其第五项诉讼请求为被告向原告支付违约金（以296218元为基数，自2012年1月28日起按照每日万分之五的标准计算至2014年2月11日止）。被告则认为违约金标准过高应予调整，原告迟延支付购房款应承担的违约金应与被告应承担的逾期交房违约金相抵充，后被告表示另行向原告张名名主张逾期支付购房款违约金，不要求在本案中进行抵充。
上述事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、承诺书等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原告张名名与被告江苏地杰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告要求将合同第九条的违约金计算系数由万分之一调整至万分之五，要求确认合同第十五条以及合同补充协议（一）第2条和第4条无效，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”双方签订的合同及其附属的补充协议并不存在以上合同无效的法定情形，故本院对原告该两项诉讼请求不予支持。
关于逾期交房违约金问题，根据合同约定，被告应于2012年1月28日前将符合条件的商品房及车库交付原告使用，但其直至2014年2月11日才将房屋交付，违反合同约定，应承担相应的违约责任。关于违约金标准是否过高或过低的问题，本院认为，民事合同应当充分尊重当事人的意思自治，被告已于2012年11月25日对延期交房违约金作出承诺，系其对原商品房买卖合同约定的违约金的部分变更，对其具有约束力，其主张该承诺系受胁迫所作但未提供证据，其亦没有证据证明该违约金明显高于原告的损失，故对其关于承诺的违约金标准过高而要求调整为每日万分之一的意见不予采纳。原告请求调整逾期交房违约金为每日万分之五，但其未提供其客观损失的证据，且被告在逾期交房后所作的承诺已经调高了违约金标准，原告再要求调高，没有依据，不予支持。因此，对于原告主张的违约金可以按照双方合同的约定及被告于2012年11月25日承诺的违约金标准予以计算，具体为：2012年1月29日至2012年11月25日违约金8916.16元（296218元×0.1‰×301天）、2012年11月26日至2013年4月28日违约金9064.27元（296218元×0.2‰×153天）、2013年4月29日至2014年2月11日违约金25593.24元（296218元×0.3‰×288天），合计43573.67元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告江苏地杰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告张名名逾期交房违约金43573.67元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1880元，由原告张名名负担990元，由被告江苏地杰房地产开发有限公司负担890元（鉴于原告已预交，被告在履行还款义务时将应负担部分一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 李亚林
审 判 员 ＸＸＸ
人民陪审员 张宁博
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 胡 慧
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。