江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5582号
上诉人（原审原告、反诉被告）南京君达机械制造有限公司，住所地南京市江宁区湖熟街道周岗社区永丰路58号。
法定代表人徐国钧，该公司执行董事。
委托代理人赵子耀，江苏诺法律师事务所律师。
委托代理人陈育，江苏诺法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）南京振威压缩机制造有限公司，住所地南京市江宁区周岗集镇。
法定代表人王石蕾，该公司总经理。
委托代理人戴光明，男，汉族，1966年8月2日生，该公司员工。
委托代理人赵宗牛，男，汉族，1963年6月25日生，该公司员工。
上诉人南京君达机械制造有限公司（以下简称君达公司）因与被上诉人南京振威压缩机制造有限公司（以下简称振威公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁商初字第889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月24日立案受理，依法组成合议庭，并于2015年12月4日公开开庭进行了审理。上诉人君达公司的法定代表人徐国钧、委托代理人赵子耀，被上诉人振威公司的委托代理人戴光明、赵宗牛，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
君达公司原审诉称，2011年8月25日，君达公司与振威公司签订《租赁协议》，约定振威公司将位于周岗镇永丰58号振威公司院内南面标准厂房一幢十间约1080平方米，办公室二间、附房四间，租赁期限自2011年12月1日至2017年11月30日止，振威公司应提供不低于200KV动力的电力，并约定振威公司不能保证正常用电，君达公司有权终止协议，视同振威公司违约。协议签订后，君达公司如约履行，按时交纳房租及电费，但振威公司一直未能提供不低于200KV动力的电力，严重影响到君达公司的正常生产，甚至于2014年1月20日断电，致君达公司停产。振威公司的违约行为，给君达公司造成了严重的经济损失，现起诉要求振威公司支付违约金100000元、返还预付房租77916元，偿还欠款30000元、前期基础设施投入76761元、动力电缆费用60000元，赔偿损失100000元，合计444647元。
振威公司原审辩称暨反诉称，君达公司所诉并不属实，关于电力供应，双方于2014年3月16日签订供电协议，供电协议约定的供电负荷为不小于150KW，其实际供电负荷已经达到160KW，现君达公司以不能保障正常用电为由，单方解除租赁协议，其解除租赁协议是违约行为，应承担违约责任。故反诉要求君达公司：一、支付违约金10万元；二、恢复原状或赔偿损失50000元；三、赔偿因擅自终止协议所产生的3个月租金损失25000元。
原审中，君达公司针对振威公司的反诉请求辩称，其没有违约情形，不应承担振威公司主张的违约金及其他损失。
原审法院经审理查明，2011年8月25日，振威公司（甲方）与君达公司（乙方）签订租赁协议1份，协议约定：一、甲方出租给乙方位于周岗集镇永丰路58号振威公司院内南面标准厂房壹幢十间约1080平方米左右（18＊16＊10），办公室二间、附房四间。甲方向乙方提供土地及厂房所有权证明复印件；二、租赁期限自2011年12月1日至2017年11月30日止，时间为陆年；三、甲方提供乙方不低于200KV动力，月度电费甲方当月25日前开具当月增值税发票给乙方，乙方次月5日上交上月电费给甲方，如乙方不按时交纳电费，甲方有权随时停电，所造成的损失由乙方自负，甲方有责任保证乙方的正常用电，如因甲方原因不能保证乙方用电，要承担乙方相应的损失；四、租金每年11万元，房租三年内不变，第四年后（含第四年）每年增加2000元；合同期内乙方每半年付一次房租，每次支付年租金的一半，支付日期分别为每年5月30日前和11月30日前（经双方协商第一年房租一次性付清，支付时间为协议签订后一周内），否则甲方有权中止协议；七、乙方在经营过程中，如使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即修复或经济赔偿，排放的污水、废气、灰、声响必须符合环保要求，并保证所租厂房周边的环境卫生；八、乙方在租赁期间应合法经营，依法交纳各种生产经营所产生的费用，并保证安全生产，在租赁期内，乙方所发生的一切责任事故、矛盾纠纷及损失与甲方无关；十二、违约方承担10万元违约金；十三、非不可抗力的原因，甲乙双方中如有单方中止协议，将赔偿给对方10万元违约金并承担对方损失；十六、非因不可抗拒的原因，甲方不能保证乙方的正常用电，乙方有权终止本协议，视同甲方违约。合同还就厂房及设备的使用、维修、门卫工资及其他事项作出了约定。合同签订后，双方各自按约履行了权利义务。后因电力供应问题，振威公司的法定代表人戴光明于2014年3月12日向君达公司出具承诺书1份，承诺书载明：一、房租5万元及借徐总3万元合计8万元；二、款到位三天内通电，否则承担10万元罚款；三、开电费发票10万元左右。2014年3月26日，戴光明（甲方）与君达公司（乙方）签订供电协议1份，协议约定内容：鉴于厂房出租人甲方在双方《厂房租赁合同》存续期间，于2014年1月20日断电，致使君达公司停产至今，为减少君达公司的损失，经双方友好协商双方同意签订如下《供电协议》。1.乙方同意提前支付甲方2014年下半年房租五万元整，并由甲方出具收据；2.乙方同意借款3万元给甲方，以解决甲方目前资金紧张的现状，此3万元借款的归还日期为2014年5月30日；3.在此协议经双方签订后2天内乙方支付给甲方1和2项的资金共计捌万元；4.甲方在收到上述款项3天内提供给乙方不小于150KW的用电负荷，因甲方自身原因造成的供电线路调整产生的额外费用（包括供电线路延长增加的费用）由甲方全额承担；5.甲方欠乙方电费发票由甲方在2014年3月底前先开具十万元的发票给乙方；甲方2014年4月底前查账确认剩余电费金额，并在2014年10月底前将剩余电费金额的发票开具给乙方。6.甲方新提供的工厂用电发生的电费由供电公司按月直接开具给乙方对应金额电费发票，甲方提供君达公司使用的变压器无基本月租费。7.甲方新提供的工厂用电，双方约定按照元／度在抄表后5日内乙方支付全额电费，甲方提供对应金额的正规电费发票，若甲方不能提供发票君达公司只支付总金额84.53%的电费，甲方在后期如再提供发票，乙方再补齐差额；8.若甲方在收到乙方提供的捌万元资金后3天内不能给君达公司提供不小于150KW的负荷用电，甲方退回乙方预先支付的2014年3月1日起的房租和电费，并承担违约金十万元；9.因甲方原因停电已造成了君达公司不能正常生产，并造成君达公司严重的经济损失，甲方愿意承担，具体金额由双方协商。10.此协议和原《厂房租赁合同》不矛盾的地方的相关条款继续有效。供电协议签订当日，君达公司按约支付了50000元房租并出借了30000元，戴光明分别出具了收条及借条。后振威公司从周岗社区的中广站、中广二站两台变压器接出两条供电线路（160KW），并从南京巨威机械制造有限公司（以下简称巨威公司）搭用了一条供电线路，以保障君达公司的用电。
原审另查，2014年8月9日江宁区安监局结合区工信局联合对君达公司进行了粉尘防爆安全检查，共检查了14项内容，全部存在问题，其中第十一项检查情况中载明：操作人员没穿戴阻燃材质工作帽和工作衣裤。检查结论：该企业属于铝镁金属制品加工企业，在生产过程中产生铝镁金属粉尘。存在问题已下达责令整改指令书，江宁安监责改（2014）2027号，企业在未完成整改工作前，停止一切生产活动，待整改完毕后报安监部门，经专家审核后，方可恢复生产，请街道安监站监督执行。君达公司未能提供其恢复生产的证据。
原审中君达公司陈述2014年10月13日向振威公司发出了解除合同通知书，但未能提供证据证明解除通知书已送达振威公司。2014年11月底陆续搬走了设备。君达公司经原审法院释明后，当庭（2014年12月4日）要求解除合同。振威公司同意与君达公司解除合同，但前提是君达公司应当赔偿其损失。另，虽经原审法院反复释明，双方当事人均不要求调整违约金标准。
原审法院认为，君达公司与振威公司签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应诚实履行。虽然2014年1月因电力供应问题出现过矛盾，但双方在2014年3月26日对此作出了处理，双方协商一致达成了供电协议，振威公司也按约完成了电力改造，满足了合同约定的电力供应量，君达公司以振威公司提供的电力不满足其使用为由解除合同，与事实不符。其主张振威公司返还自2014年3月1日起至同年12月15日的预付租金77916元，双方在2014年3月26日签订了供电协议，且君达公司还向振威公司提前交付了2014年下半年租金50000元（该租金应计算至2014年11月30日），现要求从2014年3月1日返还租金，不符合常理；解除合同的时间为2014年12月4日，君达公司主张返还预付租金，没有事实依据，原审法院不予支持。振威公司所提供的反驳证据《安全检查表》能够证明2014年8月9日后君达公司的停工是由于其在生产过程中产生金属粉尘等问题而被江宁区安监局责令停业整改，且一直未能恢复生产，该停业状态并非电力不足所致，君达公司单方解除合同且不能证明振威公司存在根本违约情形，也不能证明符合约定解除情形，该解除合同的行为属违约行为，应承担纠纷的违约责任，其主张的相应损失应由其自行承担。君达公司主张的振威公司返还借款30000元，具有事实依据，原审法院予以支持；君达公司主张的动力电缆，由其自行取回。振威公司主张的君达公司承担违约金100000元，具有合同及事实依据，原审法院予以支持；其主张的恢复原状或赔偿损失50000元，证据不足，原审法院不予支持；其主张的因君达公司擅自终止协议而产生的合理期间租金损失25000元，因君达公司所承担的违约金已远远超过该项损失，再承担上述损失，显失公平，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审判决：一、南京振威压缩机制造有限公司于判决发生法律效力之日起10日内返还南京君达机械制造有限公司借款30000元；二、南京君达机械制造有限公司于判决发生法律效力之日起10日内给付南京振威压缩机制造有限公司违约金100000元；该款与前项相抵，南京君达机械制造有限公司实际给付南京振威压缩机制造有限公司70000元；三、南京君达机械制造有限公司现存放在南京振威压缩机制造有限公司的电缆线由其自行取回；四、驳回南京君达机械制造有限公司的其他诉讼请求；五、驳回南京振威压缩机制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审应收本诉案件受理费7970元、反诉案件受理费1900元合计9870元，由君达公司负担8482元，振威公司负担1388元。君达公司负担的部分已由振威公司垫付512元，君达公司在给付上述款项时应加付此垫款。
上诉人君达公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，证据不足。2014年3月26日供电协议中约定，在收到款项的3天内提供不小于150KW的用电负荷，并且振威公司提供的工厂用电发生的电费发票由供电公司直接开具君达公司。事实上，根据供电公司营业规则3天内无法保证供电，而且君达公司当时没有开户，不可能由供电公司直接向君达公司开具发票。原审法院仅根据证人证言就认定振威公司从周岗社区的中广站、中广二站二台变压器接出两条供电线路达160KW，依据不足。江宁安监责改（2014）2027号整改指令书发生在2014年8年9日，与本案无关联性，君达公司是因为振威公司没有供电无法继续生产才搬走的。综上，请求二审法院：1.撤销原审判决，依法改判支持君达公司原审诉请，驳回振威公司原审反诉诉请或发回重审；2.判令一、二审诉讼费用由振威公司承担。
被上诉人振威公司辩称，君达公司停产是因为环保不达标造成的，与振威公司无关。根据双方约定，振威公司供电已经大于150KW。请求二审法院维持原判。
对于原审查明的事实，君达公司提出“后振威公司从周岗社区的中广站、中广二站两台变压器接出两条供电线路（160KW）”与事实不符，认为原审法院未查明振威公司是否按约满足君达公司用电需求，原审法院采信振威公司提供的龙都供电所陈某证言不当，证人未能到庭作证，并向本院申请传唤证人到庭。经本院传唤，证人陈某到庭陈述：“原审中出具的证明是我以个人名义出具的。关于振威公司用电情况，第一个是接巨威公司的电，2014年开过年我帮他们接的，老跳闸不够用就找到我，我就找了张良功五金公司的电，时间在2014年4月14日之前个把月，之后还不够用，振威公司就交了申请表，申请开个48千瓦的户，表上落款时间2014年4月14日。原审调查时我陈述的中广站接出的线路是指振威公司的线路，中广二站是指张良功五金公司和营业公司的线路。我在原审调查时说中广站是100的，中广二站是60的，是指100安培和60安培，一个千瓦两个安培。我说可以达到150千瓦，是加上了巨威公司的100千瓦。别的公司名义开的户，是我临时给振威公司用的，供电所不知道。我认为是合法的，他们用是要交电费的。临时用电一般不超过两年。因为总是跳闸，2014年8、9月份振威公司又交了一张君达公司盖章的用电申请表，但后来没开成，申请表我退给了戴光明。”陈某并当庭出示了加盖有君达公司公章的非居民用电申请表，其上落款日期是2014年12月12日。君达公司法定代表人、振威公司戴光明均认可是君达公司在空白表上盖章后交给振威公司戴光明，戴光明交给陈某，陈某认可表上的字是由其填写，后开户未成，退给戴光明。
二审中，君达公司申请本院向江宁区湖熟街道龙都供电所调取振威公司用电情况及相关材料，经本院向龙都供电所调查，该单位向本院出示了振威公司落款为2014年4月14日的非居民用电申请表，申请容量为48KW。双方经质证对该证据的真实性不持异议，君达公司认为可以证明振威公司直到2014年4月14日才向供电公司申请开户，容量仅48KW，且该表只能证明申请时间不能证明恢复供电时间；振威公司认为该表只是其向君达公司供电的三条线路中的一条。
君达公司还提供了落款时间为2014年10月24日的《安全生产行政执法文书现场检查记录》，证明安监部门检查时发现君达公司因生产用电已停，一直处于停产状态。振威公司经质证对该现场检查记录真实性无异议，但认为只能证明君达公司处于停产状态。
对于2014年3月26日签订供电协议约定3天内供电，君达公司认为振威公司一直未按约供电但直至2014年11月才搬离的原因，君达公司当庭陈述，其做的是压铸生产，在合金、熔化、定量浇铸等前期生环节至少需要110KW的供电，但喷涂、去毛刺等后续环节只需要30KW的供电，在振威公司无法按约供电期间，其将库存已经成型的原件进行去毛刺生产，但主要生产无法完成。
原审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本案争议焦点为：1.振威公司是否存在违约行为，应否承担违约责任；2.合同约定的单方解除条件是否成就，君达公司终止履行合同是否构成违约。
本院认为，君达公司与振威公司签订的案涉房屋租赁合同及相关供电协议，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。
关于争议焦点一，案涉租赁协议约定了出租人振威公司有责任保证承租人君达公司的正常用电，如因自身原因不能保证君达公司用电，要承担相应损失。后双方于2014年3月26日签订的供电协议明确载明“因甲方原因停电已造成了乙方不能正常生产，并造成乙方严重的经济损失，甲方愿意承担，具体金额由甲乙双方协商”，并进一步约定“若甲方在收到乙方提供的8万元资金后3天内不能给乙方提供不小于150KW的负荷用电，甲方退回乙方预先支付的房租和电费，并承担违约金10万元”。双方对该协议签订后振威公司有无按约供电存在争议，振威公司应当举证加以证明。其在原审中提供了龙都供电公司职工陈某的证明，载明振威公司通过龙都供电所向君达公司提供的供电负荷为260KW，陈某在接受原审法院调查时称“振威公司用了三块电，一个是中广站，一个是中广二站，还有一个是巨威公司的电，中广站是100的，中广二站是60的，巨威公司是100的”，但并未讲明中广站的100、中广二站的60，单位是安培，导致原审作出“后振威公司从周岗社区的中广站、中广二站两台变压器接出两条供电线路（160KW）”的错误认定。原审调查时陈某还称三块电能达到150KW，但炉子达到一定的温度会跳闸，后振威公司申请过单独开户，但后来放弃了。二审中，陈某到庭明确：原审中提供的证明是其以个人名义出具的，振威公司用的其他公司名下的电，是其帮忙接的临时用电，没有在供电所办手续，振威公司用的电包括2014年开年后从巨威公司分的100KW，2014年3月中旬接张良功五金公司的30KW，2014年4月14日振威公司自己申请的48KW，2014年8、9月份振威公司又递交了君达公司盖章的用电申请表，但后来撤回了。对于陈某的证人证言，本院认为，其一，证人当庭陈述与原审中的证明不尽一致；其二，证明称通过供电所向振威公司供电，但部分供电系私接线路并未在供电所办理相应手续；其三，陈某亦称接了三条线路之后会有跳闸现象，2014年8、9月份振威公司又提交了君达公司盖章的用电申请表。故陈某的证言不足以证明振威公司在签订供电协议之后适当履行了供电义务。综上，2014年3月26日供电协议签订之前，振威公司已有停电的违约行为并造成了君达公司损失，供电协议签订之后，振威公司仍未能适当履行供电义务，应承担相应的违约责任，因双方约定了违约金10万元，君达公司亦无证据证明其实际损失超过约定的违约金，故对其主张的其他损失，本院不予支持。君达公司主张的返还预付租金，因其解除合同之前仍占用案涉房屋，理应负担相应租金，故对其该项主张，本院不予支持。
关于争议焦点二，案涉租赁协议明确约定：“非不可抗拒的原因，甲方不能保证乙方的正常用电，乙方有权终止协议，视同甲方违约。”即约定了如振威公司不能按约供电，君达公司享有单方解除合同的权利，但在振威公司2014年1月20日断电时，君达公司并未行使解除权，而是与振威公司协商并签订供电协议，约定振威公司在收到君达公司8万元后3天内提供不小于150KW的负荷用电，否则退回君达公司预付房租和电费，并承担违约金10万元。根据已经查明的事实，振威公司在签订供电协议之后，未能适当履行供电义务，但君达公司仍未及时行使解除权，直至2014年8、9月份仍配合振威公司向供电公司申请新开户以解决供电不足问题。君达公司自2014年3月26日与振威公司签订供电协议并给付8万元至2014年11月搬离案涉房屋，长达半年以上，如果振威公司未能按约供电足以导致君达公司无法正常生产，君达公司理应及时行使权利，但君达公司未能举证证明其催告过振威公司履行义务或及时行使解除权。君达公司主张其2014年11月搬离是基于振威公司未能按约供电而行使约定解除权，但振威公司提供的反证足以证明君达公司于2014年8月被相关行政主管部门责令停产限期整改，振威公司主张君达公司系因此欲解除案涉租赁合同。对此，君达公司虽予以否认，认为其能够达到主管部门整改要求，但未能举证予以证明。综合双方举证及君达公司解除合同的时间，本院认为君达公司在被行政主管部门责令停产后以振威公司违约为由解除案涉合同，欲通过解除合同规避损失，有违诚实信用原则，原审认定君达公司违约，并无不当。
根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。振威公司在案涉合同履行中确实存在未能正常供电的违约情形，而君达公司在被行政主管部门责令停产后单方终止履行合同，亦构成违约，双方各自向对方承担约定的违约责任，约定的违约金数额相同，可相互抵销。振威公司向君达公司所借款项3万元，与本案租赁合同的履行具有相关性，且清偿期限早已届至，出于诉讼经济的考虑，原审法院对君达公司在本案中提出的返还借款的请求予以支持，并无不当。
综上，原审法院未能查明振威公司的违约情形致判决结果有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持南京市江宁区人民法院（2014）江宁商初字第889号民事判决第一项、第三项；
二、撤销南京市江宁区人民法院（2014）江宁商初字第889号民事判决第二项、第四项、第五项；
三、驳回南京君达机械制造有限公司的其他本诉诉讼请求；
四、驳回南京振威压缩机制造有限公司的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审本诉案件受理费7970元、反诉案件受理费1900元，合计9870元，由君达公司负担7430元，振威公司负担2440元；二审案件受理费7970元，由君达公司负担6180元，振威公司负担1790元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年十二月八日
书 记 员 汪海燕