河南省信阳市平桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第1494号
原告信阳市平桥区宏运恒泰劳务有限公司。
法定代表人田冀闽，经理。
委托代理人张中华，公司法律顾问。
被告信阳市农业综合服务公司。
被告信阳市农业技术推广站。
法定代表人王伟东，站长。
委托代理人董明，河南同信律师事务所律师。
委托代理人袁春晓，该站办公室主任。
原告信阳市平桥区宏运恒泰劳务有限公司（以下简称宏运劳务公司）诉被告信阳市农业技术推广站（以下简称农业推广站）、信阳市农业综合服务公司租赁合同纠纷一案，原告宏远劳务公司于2014年1月13日向本院提起诉讼，本院于2014年4月3日作出判决。因被告农业推广站提出上诉，信阳市中级人民法院于2014年6月10日以（2014）信中法民终字第802号民事判决书维持原判。2015年3月19日信阳市中级人民法院作出（2015）信中法民监字第4号民事裁定书决定再审，2015年4月22日信阳市中级人民法院作出（2015）信中法民再终字第15号民事裁定书撤销原判决发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏运劳务公司法定代表人田冀闽及其委托代理人张中华，被告农业推广站委托代理人袁春晓、董明到庭参加诉讼，被告信阳市农业综合服务公司已于2013年8月8日经审批同意注销。本案现已审理终结。
原告宏运劳务公司诉称，2001年6月1日，原告与被告下属单位信阳星光农药厂（当时该厂已经停产），签订了一份农药厂原使用场地的《租赁合同》，用于原告生产、堆放预制桥梁和�料，职工住宿等。双方约定，年租金28000元，为期三年。合同到期后，双方并未续签订合同，但双方均实际履行合同约定。直到2008年，信阳市农业综合服务公司，也就是被告信阳市农业技术推广站的下属单位，接手信阳星光农药厂后期工作。原告才又与信阳市农业综合服务公司签订一份与原合同基本相同的《租赁合同》，但租金提高到30000元一年，为期一年。合同到期后，双方也未续签合同，但双方实际履行合同约定。2010年，信阳市中级人民法院通知原告，让原告将租金交到农业银行，说是农业银行取得了该场地的收益权，并将原告场地存放的产品查封。原告为帮助被告解决该纠纷，应被告要求，2011年3月，原告一次性预付给被告40万元，作为今后13年的场地租金。但双方未续签租赁合同。现原告为避免纠纷，特提起诉讼，请求判令：1、原告与被告事实存在的场地�赁关系合法有效，我方拥有优先承租权，并要求被告与原告续签租赁合同至2024年6月；2、本案相关费用由被告承担。
被告农业推广站辩称，1、原告没有和农业推广站签订《租赁合同》，其之前和农业推广站的下属单位信阳市农业综合服务公司所签合同早已到期。2、原告于2011年3月给付的40万元，可以视为租金。当时的厂长已经不在了，当时的具体情况现在我们不清楚，我单位已收到的40万元可以折抵几年租金，应当结合现在行情由双方协商。3、原告如果想和农业推广站签订新的租赁合同，租赁费用应适当调整，租期应为短期按照现在的市场行情，每年应不低于50000元，否则就会损害我单位集体利益。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1994年6月10日，原信阳县平桥镇银钱村村民委员会与原信阳地区农牧业开发总公司签订了一份土�租赁协议书，该协议书所涉及租赁的土地即为本案中原、被告租赁合同所争议的土地。原租赁协议约定：“原信阳县平桥镇银钱村村民委员会作为甲方负责办理土地出租的各种手续（包括村使用农民承包土地的手续和村办企业改变土地使用性质土地管理部门的批复手续）。”原信阳地区农牧业开发总公司租赁上述土地后在未办理任何审批手续的情况下，擅自改变土地使用性质，用于信阳星光农药厂建设。后因效益不好，信阳星光农药厂破产，债权债务转移给信阳市农业综合服务公司。2013年7月5日信阳市市直机关所属企业脱钩改制领导小组办公室批复同意注销信阳市农业综合服务公司，同年8月8日信阳市工商行政管理局决定准予信阳市农业综合服务公司注销登记。
另查明，2001年6月1日，原告宏运劳务公司法定代表人田冀闽以豫应力砼施工队名义与信阳星光�药厂签订了一份《租赁合同书》，租赁信阳星光农药厂土地及房屋，实施桥梁预制工作。双方约定租赁时间为3年，自2001年6月1日至2004年6月1日，年租金28000元。该合同到期后，双方未续签合同，但原告实际租赁至2008年5月28日。田冀闽与信阳市农业综合服务公司签订《租赁合同书》，租赁星光农药厂部分场地及房屋，从事桥梁预制工作。双方约定租赁时间为1年，自2008年6月1日至2009年6月1日，年租金30000元。合同到期后，双方亦未续签合同，仍由原告租用该土地。2011年3月23日田冀闽通过中国工商银行转账汇款给农业推广站40万元，并由信阳市平桥区农业综合服务有限公司出具收据。2012年6月26日信阳市农业技术推广站出具证明“我单位与田冀闽创办的桥梁预制厂无经济纠纷”。原告认为与被告存在事实租赁关系，诉至本院请求确认租赁关系有效，并要求续签租赁合同。�审中双方当事人均认可现该土地仍有且只有原告实际使用。原告陈述2011年通过转账给农业推广站的40万元系预交租金，被告不予承认，称性质未定但认可2011年至今未收原告租金，且该土地实际合法占有人为原告，为有偿使用。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规；依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。《土地管理法》第43条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的使用权的，或乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。《土地管理法》第63条规定“农民集体所有�土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。依据上述法律规定，本案中，原信阳县平桥镇银钱村村民委员会作为农村集体经济组织转让集体土地使用权的权限是受法律限制的，只有兴办“乡镇村企业”、“村民建设住宅”或“乡镇村公共设施和公益事业建设”经依法批准可使用本集体经济组织农民集体所有土地，其他任何单位和个人进行建设，必须依法申请使用国有土地或使用依法征收的农民集体所有的土地。因原信阳地区农牧业开发总公司租赁原信阳县平桥镇银钱村集体土地后在未办理任何审批手续的情况下，擅自改变土地使用性质，用于信阳星光农药厂建设。该租赁协议属违反我国法律法规的禁止性规定，应当认定为无效协议，该协议自签订之日起即自始没有法律约束力。无论是原信阳地区农牧业开发总公司、信阳星光农药厂、信阳市农牧局、信阳市农业综合服务公司还是后来的信阳市农业技术推广站均未依法取得该租赁土地的租赁权和使用权。因原租赁协议自始无效，本案中争议土地的使用权主体还是作为集体经济组织的银钱村村民委员会，故被告信阳市农业综合服务公司无权与原告签订租赁土地协议书。因签订合同的主体不适格，故原告宏运劳务公司诉请确认与被告信阳市农业综合服务公司签订的土地租赁合同书为合法有效合同的请求，法律依据不足，不予支持。被告农业推广站之辩称意见与查明的事实不符，且于法无据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条、第五十六条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条之规定，判决如�：
一、原告信阳市平桥区宏运恒泰劳务有限公司与被告信阳市农业综合服务公司签订的《土地租赁合同书》无效。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
本案受理费7300元由被告农业推广站承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，应当于上诉期限届满前交纳上诉费，并在交费后的次日起，5日内将交费凭证交付本院一审承办人。上诉人未按上述规定交纳上诉费和交付上诉费凭证的，信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。判决生效后，当事人主动履行给付金钱义务的，请将给付款项汇入本院执行帐户。户名：信阳市平桥区人民法院；开户行：中国银行信阳平桥支行；帐号：25×××79；并在付款凭证上注明付款人及相应的法律文书编号。
审判长 陈 昊
审判员 邹存琴
审判员 潘 涛
二〇一六年四月九日
书记员 王辉平