山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋07民终314号
上诉人（原审原告、反诉被告）中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司，住所地太原市万柏林区大王路8号。
负责人徐建春，该公司总经理。
委托代理人张淑琴、姚杰敏，山西正名律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）许常保，男，1962年9月29日生，汉族，现住祁县。
委托代理人武秀萍，小开元公司（业主为许常保）员工。
上诉人中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司（以下简称山西石油资产分公司）、上诉人许常保因租赁合同及赔偿损失纠纷一案，不服山西省祁县人民法院（2013）祁商初字第183-1号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审查明，2004年7月22日被告（反诉原告）许常保与原告（反诉被告）原山西省石油总公司祁县公司签订了一份“联营合同”，以祁县迎宾西路38号原公司行政办公院内的场地及地面建筑物与被告许常保合作，原告为甲方，被告为乙方，合同中约定：联营时间为八年，即从2004年8月17日起至2012年8月16日止；双方釆取“包死基数、分项支付”的方法进行利润分配：一是乙方每年向甲方交纳利润分成人民币叁万元整，于每年的8月17日一次性交清，二是于每年的12月8日支付甲方租赁丰福加油站站前广告牌租赁费贰万元整。合同约定，根据经营需要，在不影响现有建筑物主体结构的情况下，被告可以对所用场地及建筑物进行改、扩建，但须提出书面申请并经原告同意；如因原告的原因，使被告投资所建的全部构筑物未使用至2012年8月16日时，除不可抗拒力外，由房地产评估机构评估作价后，原告对被告按评估价格给予补偿。合同签订后，原告将该处场地交由被告许常保使用，被告许常保在该房院内开办了小开元娱乐城。小开元娱乐城的出入道路需经过原告的家属院通过。2006年10月19日原山西省石油总公司祁县公司被注销，2007年3月29日设立了中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司，接管了原山西省石油总公司祁县公司的债权债务及资产，但原、被告之间的合同未进行变更。在合同履行期间，被告许常保交纳了原告部分租赁费，并在2004年、2005年、2006年为原告家属院锅炉供煤分别为50.71吨、180.83吨、145.29吨，共计376.83吨。根据被告的申请，本院委托祁县价格认证中心于2014年4月14日对2004年、2005年、2006年锅炉用煤的煤价鉴定分别是450元、470元、460元每吨；2014年7月15日，祁县价格认证中心根据祁县人民法院司法辅助中心的要求，作出补充说明，对2004年、2005年、2006年锅炉用煤的煤价鉴定分别是200元、220元、240元每吨。许常保支付了鉴定费1800元。在合同履行期间，被告在该租赁场地内自建了门厅、卫生间及饭店等自建建筑，被告称是经原告同意的，但被告未提供相应证据予以证实，原告不予认可。2012年8月16日合同到期后，双方未就该房院事宜签订新的合同，2013年许常保对小开元娱乐城的出入道路进行了修建。后原告因要求被告腾出该房院并交纳租赁费等与被告发生纠纷，原告遂诉至本院，在审理中，被告许常保提出反诉，要求原告赔偿其损失。本案重新审理中，被告（反诉原告）许常保申请本院对2004年、2005年、2006年的蒸汽锅炉用煤煤价进行重新鉴定，2016年3月24日，被告（反诉原告）许常保申请撤回鉴定申请。被告（反诉原告）许常保申请本院对小开元娱乐城许常保自建的房屋、所修的道路进行资产评估，2016年7月13日，山西光大司法鉴定所作出晋光司鉴综鉴字第160031号鉴定书，被告（反诉原告）许常保在祁县迎宾西路38号院内的自建房屋的价格及2013年所修道路总价值为2463936元。被告（反诉原告）许常保缴纳鉴定费20000元。另查明，原告所有的祁县迎宾西路38号的使用权类型为划拨土地，地类用途为办公、宿舍，2007年5月29日土地使用权人变更为中国石化集团资产经营管理有限公司（山西石油分公司）。
原审认定，原告名称由原祁县石油公司变更为现在的中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司，该变更进行了注销登记，并重新申领了营业执照等相应手续，承接了原祁县石油公司的债权债务及所有资产，其中包括本案所诉争的场地及建筑物，故变更后的法人依法享有诉讼主体资格；原、被告于2004年签订了一份“联营合同”，约定由被告每年向原告交纳利润分成款及原告租赁广告牌的费用共计50000元,但该合同中仅约定原告提供场地及地面建筑物，相应的水、电、暖等设施等，原告不参与被告的经营活动，该利润分成款和广告牌租赁费也未根据被告经营情况进行相应调整，而是每年固定收取50000元，故对该份合同应认定为其实际为租赁合同，被告向原告交纳的是原告所有的祁县迎宾西路38号原办公楼的租赁费，这也与原告给被告开具的租赁费收据相互印证；在被告许常保租赁原告祁县迎宾西路38号办公楼期间，被告应按合同约定支付共计400000元租赁费，但其未按合同约定全额交付被告租赁费，原告认可6张票据共计130000元，被告对原告提供的6张租赁费票据予以认可，但另行提供了2张有原告盖章的共计60000元的收款票据，对该2张票据原告虽予以否认，但未提供反驳证据，故对原告此辩称理由不予认可；对被告提供的代原告交纳了欠祁县麓台城区城南村村民委员会土地租赁费，由祁县麓台城区城南村经济合作社出具收到50000元的收据，以此抵顶租赁费的主张，虽原告不予认可，但据祁县麓台城区城南村村民委员会主任的证明材料并结合其它证据，抵顶租赁费50000元是事实，故本院认定被告向原告缴纳了240000元租赁费。原、被告的“联营合同”已于2012年8月16日到期，双方也未再续签合同，被告还应向原告缴纳租赁费160000元，2012年8月17日以后的租赁费每年以50000元计算直至被告腾出原告的房屋为止。原告要求的拆除被告自建的建筑物的诉讼请求，因双方的合同约定，根据经营需要，在不影响现有建筑物主体结构的情况下，被告可以对所用场地及建筑物进行改、扩建，但须提出书面申请并经原告同意；如因原告的原因，使被告投资所建的全部构筑物未使用至2012年8月16日时，除不可抗拒力外，由房地产评估机构评估作价后，原告对被告按评估价格给予补偿。本案被告对原告的房屋进行了改、扩建，又修建了道路，投入了大量资金，作为原告在被告租赁期间对其房屋、道路进行改、扩建不知情，不符合常理，视为默认，现原告要求被告拆除其所建的房屋、修建的道路不现实，故本院对反诉原告要求反诉被告赔偿其改、扩建房屋，修建道路的损失予以支持，参照山西光大司法鉴定所作出的晋光司鉴综鉴字第160031号鉴定书，反诉被告应支付反诉原告在祁县迎宾西路38号院内的自建房屋及2013年所修道路总价值为2463936元；反诉原告要求的依法判决没收反诉被告已收租金（包括租赁费）40000元一节，不属本院审理的范围，反诉被告所有的祁县迎宾西路38号办公场所的土地所有类型为划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》的规定，对划拨土地进行出租的，必须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，但关于该土地的出租，反诉原告并未提供其履行了审批手续的证据，故对其所获得的全部租金中所包含的土地收益部分应当由土地部门进行处理；反诉原告要求返还其蒸汽锅炉用煤6500大卡的炭块煤376.83吨一节，反诉原告辩称曾于2004年、2005年、2006年为反诉被告家属院供暖锅炉供煤，并提供了有反诉被告家属院物业管理人赵喜全及锅炉工签字的过磅单，赵喜全出庭作证，其陈述与反诉原告陈述一致，反诉被告对此予以否认，但未提供反驳证据，为家属院供煤不属反诉原告应承担义务，故反诉被告应返还反诉原告蒸汽锅炉用煤6500大卡的炭块煤376.83吨，从有利于执行的角度出发，折价予以返还。本院原一审委托祁县价格认证中心于2014年4月14日对2004年、2005年、2006年锅炉用煤的煤价鉴定分别是450元、470元、460元每吨，从鉴定程序及事实方面比较客观，本院釆用此鉴定结果，376.83吨×460元=173341.80元。综上，本案被告许常保还应支付原告中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司租赁费160000元；反诉被告中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司应支付反诉原告许常保在祁县迎宾西路38号院内的自建房屋及2013年所修道路总价值为2463936元，支付2004年、2005年、2006年锅炉用煤价173341.80元；反诉原告许常保在祁县迎宾西路38号院内的自建房屋及2013年所修道路归反诉被告中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司所有。
原审判决：一、由被告许常保支付原告山西石油资产分公司自2004年8月17日至2012年8月16日欠交的租赁费160000元；腾出祁县迎宾西路38号院；2012年8月17日至被告腾出原告的房屋之日按每年50000元标准支付原告相应的租赁费。二、驳回原告山西石油资产分公司的其它诉讼请求。三、由反诉被告山西石油资产分公司支付反诉原告许常保在祁县迎宾西路38号院内的自建房屋及2013年所修道路款2463936元，支付2004年、2005年、2006年锅炉用煤173341.80元，鉴定费21800元。四、驳回反诉原告许常保要求的依法判决没收反诉被告山西石油资产分公司已收租金（包括租赁费）240000元的诉讼请求。上述第一、三项限本判决生效后十日内履行。
宣判后，山西石油资产分公司、许常保均不服提起上诉。山西石油资产分公司上诉的事实与理由是：一、许常保在未经本公司书面同意的情况下自建房屋所产生的费用应由其自行承担，且本公司应拆除该自建的房屋。原山西省石油总公司祁县公司（以下简称祁县石油公司）与许常保于2004年7月22日签订了名为《联营合同》的租赁合同，明确约定许常保可以对所有场地及建筑物进行改、扩建，但须提出书面申请并经甲方书面同意，而许常保不仅没有向本公司提出书面申请，更未经得书面同意。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条关于:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”以及《合同法》第二百二十三条关于：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”的规定，许常保自行建造房屋所产生的相关费用，理应由其自行承担，因此，原审法院判决该项费用由上诉人承担显然于法相悖，且依据上述规定，本公司要求许常保拆除房屋于法有据，依法应予以支持。二、许常保主张本公司支付修建道路费用及锅炉用煤费用一节不构成反诉，应另行起诉。许常保向本公司主张承担修建道路费用及锅炉用煤费用的请求不符合反诉的核心构成要件，依法不应予以支持。构成反诉的实质条件是反诉与本诉之间必须有牵连关系，具体包括：1、反诉与本诉基于同一的法律关系；2、反诉与本诉基于同一法律事实；3、诉讼请求之间有因果关系。在本案中，许常保主张修建道路费用及锅炉用煤费用并非是基于双方的租赁合同关系和租赁事实，也非基于租赁物，诉讼请求之间也不存在法律上的因果关系，所以许常保的主张不构成反诉，原审判决明显错误。三、许常保是在《联营合同》约定的租赁期限届满后自行修建的道路，与本公司无关，由此所产生的费用也应由其自行承担。原祁县石油公司与许常保于2004年7月22日签订了《联营合同》中明确约定联营期间为八年，即从2004年8月17日起至2012年8月16日止，在合同履行期内，本公司依约履行了合同的全部义务，但许常保一直拖欠租金。合同期满后，双方并未签订新的合同，也未达成新的合意。而许常保修路的时间为2013年，许常保修路与许常保及双方签订的《联营合同》之间已经不存在任何关联，因为许常保是在明知《联营合同》期限己经届满的情况下，在未与本公司达成新的合意取情况下自行修建的道路，该行为纯属其单方自愿行为，且受益人也非本公司，由此可见，许常保修建道路与本公司之间并无关联性，本公司并没有义务也没有理由为许常保自行修建道路的行为买单。因此，许常保要求本公司承担因修建道路产生的费用不仅与涉案合同无关，且该主张没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。四、许常保在原审反诉中并未足额缴纳诉讼费用，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十三条关于“原告应当预交而未预交案件受理费，人民法院应当通知其预交，通知后仍不预交或者申请减、缓、免未获批准而仍不预交的，裁定按撤诉处理。”的规定，许常保在未按其主张的标的足额缴纳相应的诉讼费用的情况下，法院应按撤诉处理，但原审法院仍然支持其诉请，明显存在偏袒许常保的嫌疑。请求1、依法撤销原判第三项，改判驳回许常保要求本公司支付其自建房屋款、修道路款及锅炉用煤款的诉讼请求；2、依法撤销原判第二项，改判许常保限期拆除租用的本公司所有的祁县迎宾西路38号院内的自建房屋；3、本案一、二审诉讼费用、鉴定费用等由许常保承担。
许常保上诉的事实与理由是：一、一审判决第一项与事实不符，应依法进行改判。一审认定本人欠交租赁费、每年再支付租赁费5万元，于事实不符，合同第五项明确约定本人每年向山西石油分公司交纳利润分成人民币3万元、广告牌租赁费2万元。本人认为：一是每年交清利润分成款（即租金）3万元，而不是5万元，如果是按每年50000元的标准支付租赁费，合同第五项就不会存在分开约定，一是利润分成，二是广告牌租赁费了。二、山西石油分公司在签订合同时故意隐瞒诉争地块为国有划拨土地的事实，擅自出租，应认定合同无效。2004年7月18日，山西石油分公司在与本人签订合同时，为规避法律，明知是国有划拨土地，出租、盈利违反国家法律、法规强制性规定，与本人签订合同，使得本人直至2012年合同到期后，又于2013年2月、6月交纳了续签合同的租赁费40000元，直至起诉后才知道合同争议的土地，不能擅自盈利出租的事实真相。关于国有划拨土地使用、出租、转让，法律明确规定，需经市、县人民政府土地管理部门批准。一审判决也认为山西石油分公司违反法律规定，但都未对合同有效、无效，未做出依法判决认定。因此，根据上述法律规定，诉争土地为国有划拨土地，不能擅自出租的事实，应认定合同无效，赔偿给上诉人因此造成的经济损失。请求撤销原判第一项，改判驳回山西石油分公司要求支付房租的诉讼请求、依法认定合同无效、本案一二审诉讼费、鉴定费，由山西石油分公司承担。
经二审查明的基本事实与原审查明一致。
本院认定，2004年双方签订的“联营合同”，根据合同载明的内容和实际履行情况，符合租赁合同的法律特征，实际为租赁性质的合同。依据该合同的约定，许常保可以根据经营需要，对所用场地及建筑物进行改、扩建，但要提出申请，山西石油资产分公司认为许常保进行房屋改、扩建，修建道路，没有预先申请而为之，但是，根据本案查明事实，原山西省石油总公司祁县公司对许常保上述作为是明知的，许常保虽然没有先予申请就修建、扩建，但是原山西省石油总公司祁县公司没有及时明确阻止，且还一直受益，双方现因故不再续签租赁合同，山西石油资产分公司要求许常保交付租赁物，依据公平原则，山西石油资产分公司对许常保改、扩建房屋、修建道路等不动产投资应适当给予补偿；祁县价格认证中心一审所作鉴定程序客观，真实，也是对评估标的物重置价值的评估，公平、合理，可以采用；山西石油资产分公司认为许常保就修路投资和锅炉燃煤费用的主张不属于反诉范围、不可合并审理，于法无据，该主张不予采信；山西石油资产分公司还认为许常保擅自修路与其无关、所产生费用应由许常保自行承担，而事实上山西石油资产分公司及其员工和家属至今尚在使用该道路，山西石油资产分公司该主张违背公平原则，也有违公序良俗，该主张本院不予支持；山西石油资产分公司主张许常保增加诉讼请求后没有补充缴纳诉讼费，经本院审查，并非如此，许常保已经缴纳过诉讼费，该主张不予采信。关于租赁费的认定，原审并无不当，许常保认为原审认定错误的主张，本院不予采信。许常保主张本案租赁合同违反国家禁止性规定，对租赁费应予没收、追缴，根据双方的合同约定，租赁范围主要是建筑物及附属设施，没有明确是租赁土地，许常保认为是租赁土地，没有事实和法律依据，该主张依法不予采信。综上所述，山西石油分公司和许常保的上诉理由，证据不足，依法均不予采信。原审认定事实清楚，判决正确，依法应当维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16459元，由中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司负担11807，由许常保负担4652元。
本判决为终审判决。
审判长 寇永俊
审判员 元晓鹏
审判员 韩 敏
二〇一七年四月二十八日
书记员 介 楠