广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民二终字第482号
上诉人（原审原告）：田秀云，女。
委托代理人：李皓，广东晟铎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司。住所地：广东省东莞市南城区元美路华凯广场*座706-708单位。
法定代表人：曹国超，该分公司经理。
委托代理人：范小甜，女，系满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司的职员。
委托代理人：张玲悦，广东汉章律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：满堂红（中国）置业有限公司。住所地：广东省广州市越秀区农林下路*号亿达大厦***楼。
法定代表人：陈戎，该公司董事长。
委托代理人：范小甜，女，系满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司的职员。
委托代理人：张玲悦，广东汉章律师事务所律师。
原审第三人：李明华，女。
委托代理人：曹强国，广东莞信律师事务所律师。
原审第三人：张维新，男。
委托代理人：曹强国，广东莞信律师事务所律师。
上诉人田秀云因与被上诉人满堂红（中国）置业有限公司（以下简称为满堂红公司）、满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司（以下简称为满堂红东莞分公司）、原审第三人李明华、张维新居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民二初字第5422号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
田秀云向原审法院起诉称：2013年3月23日，田秀云与张维新、李明华在满堂红东莞分公司处签订《房地产买卖合同》，该合同约定田秀云向张维新、李明华购买位于东莞市南城区新基管理区景湖湾畔18#公寓1单元1801号房产，还约定了该房的总楼价、付款方式、办理按揭手续及双方的权利义务等内容。满堂红东莞分公司收取了经纪费用29250元。签约后，田秀云向张维新、李明华支付定金50000元，并于2013年4月8日向满堂红东莞分公司提交了身份证原件、社保卡原件、户口本原件、收入证明一份及银行流水账一份，交由满堂红东莞分公司代办银行按揭手续。但是满堂红东莞分公司在收到上述资料后，不仅怠于履行职责从未告知过按揭手续办理进度，而且于2013年6月18日向田秀云发来一份通知书，不顾田秀云办理按揭手续的证件及资料原件全部在满堂红东莞分公司、满堂红东莞分公司就是代为办理按揭手续的经纪方的事实，竟谎称田秀云没有办理按揭手续，通知田秀云于此通知书发出之日起三个工作日内联系经办人陈晓辉办理按揭手续。而张维新、李明华也于2013年6月26日发来通知，直至此时才通知满堂红东莞分公司称张维新、李明华已办理提前还贷，并违反合同约定要求田秀云直接将首期楼款打给满堂红东莞分公司而非打入还贷帐户。田秀云与满堂红东莞分公司经办人联系后，陈晓辉称此通知书是张维新、李明华强迫其发出，并一再要求田秀云立即拿回证件及资料原件，以达到在事实上终止与田秀云的经纪关系的目的。由此可见，满堂红东莞分公司事实上以自己的行为表示不履行合同债务，导致田秀云签订房地产居间合同的目的无法实现，故田秀云有权解除房地产居间合同，并要求满堂红东莞分公司返还取得的利益及赔偿损失。田秀云据此诉至法院，请求判令：1.满堂红东莞分公司向田秀云返还经纪费用29250元；2.满堂红东莞分公司向田秀云赔偿经济损失50000元；3.满堂红东莞分公司承担本案诉讼费。田秀云在一审庭审时表示第二项诉讼请求变更为215000元。
满堂红东莞分公司向原审法院答辩称：满堂红东莞分公司作为居间合同的主体，不应承担买卖合同的违约方承担的责任。满堂红东莞分公司促成合同成立就应当收取居间费用，不存在返还问题。案涉违约在于田秀云，田秀云到目前为止不配合办理银行按揭手续，且经满堂红东莞分公司催告后亦没有积极配合。
张维新、李明华向原审法院答辩称：田秀云在起诉中的部分事实不属实，张维新、李明华在多方借款的情况下办好一手房产证，多次催促中介和田秀云要求履行房屋买卖合同义务，但田秀云一直回避，违约方是田秀云。
原审法院经审理查明：2013年3月23日，张维新、李明华作为卖方、田秀云作为买方、满堂红东莞分公司作为经纪方，三方签署了《房地产买卖合同》，约定田秀云购买张维新、李明华位于东莞市南城区新基管理区景湖湾畔18#公寓1单元1801号商品房，转让价1950000元。合同约定：第四条“因提前还款而产生的费用由卖方承担”；第七条第二款“因买方或卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料，或提供虚假资料，或无正当理由逾期办理交易、按揭等有关手续，以及无正当理由逾期交付房产、逾期交付房款等义务的，逾期超过适格工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期；若违约方仍怠于履行义务的，则：（1）守约方有权解除合同并要求违约方承担等额于总楼价10%的违约金。……合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方书面通知中约定的期限为履行期限。”第十八条“本合同在履行过程中，经纪方应严守诚实、信誉的服务原则为买卖双方提供居间服务，不得损害买卖双方的合法权益。基于经纪方已为买卖双方提供居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天按约向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费。……详细可见《买卖代理支付承诺书》。在合同履行中，任何一方不履行合同的或因一方因素而导致合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，该代理费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿给守约方。经纪方作为居间人，为买卖双方提供了报告订立合同的机会并促成合同成立，即按照法律规定完成了居间义务并有权按约收取居间费用，即合同的变更、终止等不影响居间费用的收取。”第九条“若买卖双方需委托经纪方或相关（按揭）公司办理交易过户手续的，则需根据要求备齐交易所需的全部资料，并公证委托予经纪方或相关（按揭）公司办理。”第十七条“买卖双方一致同意采用普通贷款方式进行交易。……”附件约定所售物业已办理抵押登记，需涂销抵押后付款，赎契出资方为卖方；首期款（含定金）550000元由卖方于经纪方或银行通知还贷之日3个工作日内直接付至卖方贷款账户内；买卖双方应于签订本合同后15个工作日内，书面委托经纪方或相关按揭公司办理该物业转名之一切手续，并提交交易所需全部资料及应交纳之公证、交易费用等；卖方按揭付款的，应于本合同签订后到银行办理按揭贷款申请，签订《购房按揭贷款合同》，并提交贷款所需全部资料及支付所需费用。田秀云在签署了《买卖代理费支付承诺书》后向满堂红东莞分公司支付了代理费29250元。其中《买卖代理费支付承诺书》中注明：……现贵司成功居间促成本人与卖家签订合同，本人同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共计29250元整。满堂红东莞分公司向田秀云出具了注明为“中介服务费”的发票联。
签订《房地产买卖合同》后，张维新、李明华收取了田秀云支付的定金50000元，于2013年4月15日向中国工商银行股份有限公司东莞东城支行全部归还了其按揭贷款剩余的本息，于2013年5月31日办出案涉商品房的一手房产证。满堂红东莞分公司于2013年6月20日向田秀云发出《通知书》，《通知书》的主要内容为：根据合约规定“买方按揭付款的，应于本合同签订后到银行按揭贷款申请，签订《购房按揭贷款合同》，并提交贷款所需全部资料及支付所需费用”，但经多次联系，至今尚未办理按揭手续；公司作为经纪方，现通知于此通知书发出之日起三个工作日内联系公司经办人办理上述事宜。张维新、李明华亦于2013年6月26日通过公证的方式向田秀云发出《通知书》，通知书的主要内容为：张维新、李明华已经于2013年5月初办理了还贷手续，履行完赎契等手续，但田秀云已经逾期一个多月未履行支付首期楼款的基本义务；现书面通知田秀云，限其在收到本通知书之日起十个工作日内支付首期楼款并按照合同附件约定办理按揭手续，及时履行本买卖合同的相关义务。
田秀云表示其在收到满堂红东莞分公司的《通知书》后就具体如何办理按揭贷款手续的事项与满堂红东莞分公司沟通，田秀云认为满堂红东莞分公司在已经收取了田秀云办理按揭贷款手续所需的资料情况下要求田秀云自行办理按揭贷款手续，满堂红东莞分公司的行为违反了双方约定，并提供了《证件收据》予以证明。《证件收据》上记载满堂红东莞分公司收取了田秀云的身份证原件、社保卡原件、户口本、收入证明。在《证件收据》的候补资料上注明需补交个人银行流水账一份。田秀云遂于2013年10月22日起诉至法院，诉如所请。
另查明，张维新、李明华以房屋买卖合同纠纷为由，到法院起诉田秀云，案号为（2013）东一法民一初字第10327号，张维新、李明华诉请解除案涉《房地产买卖合同》等。田秀云在该案的庭审时明确表示同意解除案涉《房地产买卖合同》。
上述事实，有《房地产买卖合同》、《通知书》、《结清证明》、房地产权证、发票联、《买卖代理支付承诺书》、《证件收据》等以及原审法院庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为：田秀云与满堂红东莞分公司及张维新、李明华签订的《房地产买卖合同》是三方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。三方应该根据《房地产买卖合同》的约定来履行各自的权利义务。
田秀云主张其委托满堂红东莞分公司办理银行按揭贷款手续，但田秀云没有提供任何证据证明其根据《房地产买卖合同》的约定向满堂红东莞分公司出具书面的授权委托书或者办理了相应的公证手续。退一步讲，即使田秀云主张其将办理银行按揭贷款手续所需的资料交给了满堂红东莞分公司，以此行为表明委托满堂红东莞分公司办理银行按揭贷款手续。但众所周知，委托办理银行按揭贷款手续与代理一般普通事项不同，除了提交相关所需办理银行按揭贷款手续的资料之外，还需要办理更为严格的手续，例如需办理公证委托手续等。且根据《证件收据》的内容显示，田秀云亦没有提供证据证明其已经补交了《证件收据》上需要补交的个人银行流水账。再者，田秀云作为具有独立民事行为能力的成年人，其在向满堂红东莞分公司提交了《证件收据》上注明的资料后，应积极询问或配合满堂红东莞分公司进行银行按揭贷款手续办理情况，但田秀云没有提供任何证据证明其曾询问或配合满堂红东莞分公司进行办理银行按揭贷款手续；而且田秀云在接到满堂红东莞分公司、张维新、李明华的《通知书》后并未积极与对方协商办理相关事宜，亦未在合理的期限内与满堂红东莞分公司或张维新、李明华就履行案涉《房地产买卖合同》进行协商办理银行按揭贷款手续，田秀云作为买方对交易能否顺利进行所发挥的作用要大于提供居间服务的居间人，在田秀云也没有提供任何证据证明其在要求满堂红东莞分公司协助办理银行按揭贷款手续时，满堂红东莞分公司予以拒绝的情况下，田秀云主张无法办理银行按揭贷款的原因在于满堂红东莞分公司，原审法院不予采信。田秀云亦主张满堂红东莞分公司提供的《房地产买卖合同》为格式条款，但涉及办理银行按揭手续的条款并不存在免除满堂红东莞分公司责任、加重田秀云责任、排除田秀云主张权利的情形，故对于田秀云主张《房地产买卖合同》为格式条款，原审法院不予采纳。田秀云诉请满堂红东莞分公司赔偿经济损失215000元，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
根据满堂红东莞分公司出具《买卖代理支付承诺书》、发票联，对于满堂红东莞分公司已经收取了田秀云房地产咨询及买卖代理费29250元，原审法院予以确认。满堂红东莞分公司作为居间人成功促成了田秀云与张维新、李明华之间的房屋买卖交易，因此田秀云应向满堂红东莞分公司支付中介费。但根据一般交易惯例，满堂红东莞分公司作为居间人，除了促成买卖双方签订房屋买卖合同外，在整个交易过程中还需配合、协助买卖双方完成交易的各项事由。现田秀云和张维新、李明华在另案中明确表示解除双方的房屋买卖合同关系，故根据诚实信用原则，原审法院酌定田秀云应向满堂红东莞分公司支付的经纪费用为20000元。故满堂红东莞分公司应向田秀云返还经纪费用9250元，田秀云超出上述金额的诉讼请求，原审法院不予支持。满堂红东莞分公司是满堂红公司的分公司，两者应当共同承担上述债务。满堂红东莞分公司收取了《证件收据》上登记的资料原件，鉴于买卖双方已解除合同，满堂红东莞分公司应向田秀云归还上述资料原件。
综上所述，原审法院依照《中国人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、满堂红公司、满堂红东莞分公司于判决发生法律效力之日起五日内共同向田秀云返还经纪费用9250元；二、驳回田秀云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2691元，由田秀云承担2666元；由满堂红公司、满堂红东莞分公司共同承担25元。
上诉人田秀云不服原审判决，向本院上诉称：一、满堂红东莞分公司制作的《房地产买卖合同》本身存在巨大瑕疵，致使合同无法履行。案涉合同系满堂红公司制作的格式合同，其中付款方式约定由卖方将首期款付至卖方贷款账户，没有约定买方田秀云支付首期款的义务，因此合同无法实际履行。二、关于办理银行按揭手续的事实，原审法院认定不当。田秀云提交的《证件收据》显示田秀云于2013年4月8日向满堂红东莞分公司提交了身份证原件、社保卡原件、户口本原件、收入证明一份及银行流水账一份，这些都是办理银行按揭贷款手续所需的证件和资料。更重要的是，没有法律规定委托经纪方办理银行按揭手续必须办理公证手续。三、本案事实认定矛盾。原审判决认定根据《证件收据》的内容显示田秀云没有提供证据证明其已经补交个人银行流水账，表明原审法院认可田秀云已经委托满堂红东莞分公司办理按揭手续，且《证件收据》显示满堂红东莞分公司收到的资料中包括银行流水账一份。四、原审法院对满堂红东莞分公司为何收取田秀云办理银行按揭手续所需的证件资料原件未作任何调查，田秀云事实上无法自行办理银行按揭手续。五、田秀云将证件资料交给满堂红东莞分公司后，满堂红东莞分公司不仅怠于履行职责从未告知过办理按揭手续的进度，且直到2013年6月18日才向田秀云发来一份通知书，不顾田秀云相关证件均在满堂红东莞分公司处、满堂红东莞分公司就是代为办理按揭手续的经纪方的事实，通知田秀云联系陈晓辉办理按揭手续，满堂红东莞分公司以自己的行为表示不履行合同义务，致使田秀云签订房地产居间合同的目的无法实现。六、原审判决对不利于满堂红东莞分公司的事实全部没有调查和认定。综上，请求：1.请求撤销原审判决；2.判令满堂红东莞分公司、满堂红公司向田秀云返还经纪费用29250元并赔偿经济损失225000元；3.本案一、二审诉讼费用由满堂红东莞分公司、满堂红公司承担。
被上诉人满堂红公司、满堂红东莞分公司答辩称：请求驳回田秀云的全部上诉请求。理由：1满堂红东莞分公司已经促成房地产买卖合同成立，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十六条的规定，满堂红东莞分公司作为居间方，在促成合同成立后有权利收取居间服务费用即29250元，买卖合同如何约定及履行，以及最终是解除还是继续，都不影响满堂红东莞分公司依法应当收取的居间费用。2.田秀云要求满堂红公司及满堂红东莞分公司承担赔偿损失225000元缺乏事实与法律依据，其并未提交任何收据、发票证明损失已经发生。田秀云没有能力继续履行合同，自身存在违约事实，按照原审判决应承担赔偿第三人损失的责任。法律没有赋予田秀云要求满堂红公司及满堂红东莞分公司补偿的权利。3.房地产买卖合同不存在巨大瑕疵，即使合同关于首期款的约定存在笔误，也不影响第三人债权人要求田秀云随时履行的权利。即本案争议的物业在出具第三人房产证以后，下一步手续是办理交易过户，第三人可随时要求田秀云支付首期，故不存在合同因存在巨大瑕疵导致合同不能履行的情况。4.田秀云需要办理银行按揭手续来完成此次交易，但其从一审至二审从未向法庭提交其有任何资金或实力去履行该合同的付款能力的相关流水凭证。田秀云主张其将办理银行按揭的部分证件原件给了满堂红东莞分公司，但该证件是田秀云自行交至满堂红东莞分公司并由满堂红东莞分公司完成按揭手续，这是田秀云自行主观认识错误。作为银行按揭贷款需要提交婚姻关系证明的，但田秀云未能提交该婚姻关系证明，也未提交任何相关公证书。虽然没有法律规定委托经纪方必须办理公证，但银行的贷款手续是需要当事人作出相应的陈述，否则银行是不予办理的。5.原审判决认定的事实清楚。6.满堂红东莞分公司收取资料后，田秀云若需要办理按揭手续，可随时取回上述资料。7.房地产买卖合同属于样本合同，不是格式合同，也未加重田秀云的责任。居间方是法律的定义，经纪方是行业用语，不论称谓如何，都不影响居间服务成立的事实。综上，请求驳回上诉。
原审第三人张维新、李明华陈述称：1.一审判决认定事实正确，导致案涉买卖合同不能履行的责任在于田秀云，依照案涉合同及第三人于2013年2月26日公证送达的通知书内容，田秀云完全有义务和有时间去履行案涉买卖合同，但田秀云避而不见，导致案涉买卖合同没有履行。2.因田秀云的过错造成张维新、李明华巨大经济损失。张维新、李明华签订合同后筹钱办理第一手房产证，但田秀云签订合同不履行交付首款及办理按揭手续，导致案涉房产至今无法处理。张维新、李明华才是真正损失方。3.田秀云诉请的赔偿损失，与第三人起诉田秀云赔偿损失的案件存在矛盾。田秀云拒绝赔偿张维新、李明华损失，但田秀云又要求赔偿其损失，自相矛盾。田秀云应在赔偿张维新、李明华损失后才能向其他方追索其损失。
本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案为居间合同纠纷。案涉《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应予以遵守。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，归纳本案二审争议的焦点为：田秀云与满堂红东莞分公司有无约定由田秀云委托满堂红东莞分公司负责办理银行按揭手续，满堂红东莞分公司应否承担相应的责任。
首先，案涉《房地产买卖合同》明确约定买方按揭付款的，由买方办理按揭贷款手续，并明确买方应在合同签订后到银行办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》，提交贷款所需全部资料及支付所需费用。《房地产买卖合同》并未明确约定由满堂红东莞分公司负责办理银行按揭手续。田秀云亦未能提交其他证据证明其已经委托了满堂红东莞分公司负责办理按揭手续，在满堂红东莞分公司明确予以否认的情况下，田秀云应承担举证不能的不利后果。田秀云以满堂红东莞分公司未办理按揭手续构成违约为由主张返还全部经纪费用并赔偿损失缺乏充分的依据，本院对此不予支持。其次，田秀云提交的《证件收据》显示满堂红东莞分公司收取了田秀云的身份证原件、社保卡原件、户口本、收入证明等材料，这些材料均是办理银行按揭手续所需材料，虽然田秀云未能充分举证证明满堂红东莞分公司有办理银行按揭手续的合同义务，但满堂红东莞分公司未能合理解释其收取田秀云证件的行为，本院据此认定满堂红东莞分公司负有协助田秀云办理按揭手续的义务。现银行按揭手续未能实际办妥，而买卖双方均表示同意解除案涉《房地产买卖合同》，即《房地产买卖合同》未能实际履行完毕，满堂红东莞分公司应当承担一定的责任，原审法院酌定满堂红东莞分公司应向田秀云返还部分经纪费用9250元并无不妥，本院对此予以维持。
综上所述，上诉人田秀云的上诉理由缺乏事实与法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人田秀云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 祁晓娜
代理审判员 殷莉利
代理审判员 田永健
二〇一四年七月十四日
书 记 员 李慧英
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。