大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初4976号原告：大连新华物业管理有限公司。法定代表人：杨滨，系该公司经理。委托诉讼代理人：朱世铭，男,系该单位职员。被告：梁子胜，男。原告大连新华物业管理有限公司与被告梁子胜物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连新华物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱世铭及被告梁子胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连新华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的物业费3,885元（自2013年1月1日至2017年12月31日），违约金1,942.50元，合计5,827.50元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2002年10月至今，一直为新华绿洲园的业主和物业使用人提供物业管理服务。被告梁子胜系大连市甘井子区新华绿洲52号*-*-*号房屋的业主，房屋建筑面积107.92平方米。按照《物业服务委托合同》的约定，业主按建筑面积每月每平方米0.60元向原告支付物业管理费。被告梁子胜自2013年1月开始未向原告支付物业管理费，至2017年12月，被告共拖欠原告物业费3,885元。故原告诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告梁子胜辩称，不同意原告的诉讼请求。对房屋面积没有异议，物业费标准没有异议，对拖欠物业费的期间没有异议。不同意缴纳物业费的理由是：房屋自购买后就存在漏雨的问题，被告曾起诉开发商至法院，因开发商承诺给被告维修房屋，双方达成调解协议，被告撤诉。被告撤诉后，原告也履行了相关责任，一直给被告维修，但由于原告偷工减料或技术上不过关等多种原因，导致被告房屋一直没有维修好，直到2016年最后一次维修，被告房屋才没有漏雨了。鉴于房屋一直没有修好，后来原告也不认真修，每次都抹玻璃胶或者外墙抹胶，原告用这种简单的方式只能维持一小段时间，不能彻底解决问题，小区其他楼包括被告对楼都是使用外墙保温的方式处理房屋维修问题，所以被告提出新的维修方案，但是原告一直不进行彻底维修，2013年开始被告以拖欠物业费的方式跟物业交谈，这是拖欠物业费的第一个原因。第二个原因，除了外墙质量问题之外，物业导致被告房内有多处损坏，发霉等，漏雨浸透的部分被告要求物业进行维修，双方达成了协议，但是物业在今年明确表达不再维修室内部分。而且被告女儿和儿子都得了湿疹，被告怀疑与被告现在居住的环境和墙体发霉是有关系的。除了上述两个原因之外，原告也没有很好的履行物业服务责任和义务，具体表现如下：1、绿化问题，杂草和杂物没有及时清理，绿地损坏非常严重，裸露部分没有及时的复植；2、小区设施损害问题，健身器材、场地损坏严重，设施腐蚀有安全隐患没有及时修复，大面积路灯完全损毁没有修复，电线裸露；3、小区保安问题，小区夜班保安有巡岗不及时、睡觉的问题，小区楼道内野广告泛滥，小区内多次发生居民用户水阀被盗事件，外面的大门现在有门禁了，以前是有门禁的，但是坏了之后就没有修复，导致发小广告和盗窃的人随意进入，导致这些后果；4、小区卫生问题，楼道卫生清洁不及时不彻底，垃圾清运不及时；5、小区环境问题，小区四周野广告和标语到处张贴，超半数以上一楼房屋前后院绿化损毁，私搭乱建情况严重，原告没有尽到管理责任，小区道路上车辆随意停放，曾经发生过火灾消防车不能及时进入，发生过有病人生病救护车不能及时进入的情况；6、小区收费账目问题，小区楼道和院区广告收入及地下地上停车场包括小区东侧外停车场收费账目不公开；7、由于被告家房子的质量问题，原告找施工队伍维修房屋，导致被告家纱窗损坏，被告向原告投诉原告让维修公司上门维修不能维修，后原告跟我达成协商，让被告自行维修然后原告来处理费用问题，去年被告已经维修完了。综上，被告要求缓交物业费，自2013年开始物业费按每月0.50元标准缴纳，不缴纳违约金及案件受理费。并且在与原告的沟通过程中，都是被告主动找原告沟通，原告从未主动到被告家与被告进行沟通，给被告个人名誉造成很大的损害，要求原告提高物业服务质量并向被告道歉。经审理查明，2002年10月16日，“绿洲园”项目的开发商大连新华房屋开发有限公司与原告签订了《绿洲园前期物业管理服务委托合同》，委托原告为“绿洲园”小区提供物业管理服务，委托管理期限至物业产权人委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止；物业管理服务费收取标准为住宅房屋及公建按建筑面积每月每平方米0.60元。2006年5月、2009年7月、2013年3月、2015年12月，原告分别与大连市甘井子区新华绿洲业主委员会签订了《物业管理委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》，约定由原告对位于新华绿洲小区所属范围内的物业提供物业服务，物业费收费标准为住宅房屋和非住宅房屋的物业费均按建筑面积每月每平方米0.60元，业主或物业使用人可采取季度或半年缴纳，并在当年年底前结清当年物业服务费，逾期缴纳物业费的，违约金按照国家相关规定（法律法规）执行，该合同同时还约定了原、被告的其他相关权利及义务。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。另查，被告梁子胜系大连市甘井子区新华绿洲52号*-*-*号房屋的业主，该房屋建筑面积107.92平方米。被告自2013年1月1日起至2017年12月31日止没有交纳物业费，拖欠物业费合计3,885元（0.60元/月/平×107.92平×60个月）。再查，据被告陈述，其曾因房屋质量问题于2008年起诉开发商大连新华房屋开发有限公司至本院，在审理过程中，被告与该公司达成协议，在开发商同意对被告房屋墙面发霉、长毛、玻璃窗透气等问题进行维修的情况下，被告撤回了对开发商的起诉。被告认可其撤诉后，有人员多次对其房屋进行了维修，但其对维修的施工方案及维修结果不满意。本院所确认的上述事实，有原告提供的《绿洲园前期物业管理服务委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》、物业服务费用催缴通知单、说明、证明、原、被告陈述及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，大连新华房屋开发有限公司与物业服务企业签订的绿洲园前期物业管理委托合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。根据原告提供的《绿洲园前期物业管理服务委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》，案涉房屋的物业费标准为按建筑面积每月每平方米0.60元。现被告对拖欠原告物业费的时间及金额未提出异议，故其依法应该交纳拖欠的物业服务费，借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费3,885元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告所提违约金的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的违约金主张。同理，加强沟通应当是相互的，原告作为物业服务企业，面向全小区的业主提供物业服务，在处理问题方面可能存在一定的滞后性，原、被告双方应本着相互理解的态度进行沟通，解决问题，被告不能以此作为拒交物业费的理由。对于被告称的绿化、保洁、设施维修维护、保安等原告提供的物业服务未达到相关标准，而拒绝交纳物业费的问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。对于被告称原告没有及时制止住户私搭乱建，导致被告生活受到影响的问题，本院认为，此系相邻权纠纷，被告可以通过与邻居协商、向相关行政部门反映等其他方式解决，原告作为物业管理单位仅能在自己的权限范围内进行劝止而无执法权。关于被告辩称的案涉房屋存在质量问题，而原告维修的方式方法存在问题，因此不同意交纳物业费的抗辩意见，本院认为，首先房屋质量问题并非原告原因造成；其次从庭审调查情况看，在2009年被告与开发商大连新华房屋开发有限公司达成维修协议后，开发商对被告房屋进行了维修，在房屋超过质保期后，原告也对被告房屋进行维修；最后，据原告陈述，针对于新华绿洲小区房屋存在的透寒长毛、透寒、漏水等问题，原告物业公司与小区业主委员会已经形成维修方案并张贴，将陆续为业主解决问题。从上述可以看出，原告对于被告房屋存在的问题一直在进行解决，尽到了物业服务义务，被告以此拒交物业费无合法依据。关于被告辩称的原告未将广告费用等收入进行公示的问题，本院认为被告作为小区其中一个业户，不能以未公示为由拒交物业费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告梁子胜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连新华物业管理有限公司支付拖欠的自2013年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费3,885元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连新华物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元（原告已预付），由被告梁子胜负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  赵丽艳人民陪审员  于园园人民陪审员  王景华二〇一七年八月十一日书 记 员  戚 鑫附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。