南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初7878号
原告：南京建伟物业管理有限公司，统一社会信用代码9132010678711721XA，住所地江苏省南京市鼓楼区中山北路88号2316室。
法定代表人：林灿林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：费越，江苏致邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张渝，江苏致邦律师事务所实习律师。
被告：仇建华，男，1963年4月8日出生，汉族。
委托诉讼代理人：朱广强，江苏××××××有限公司员工。
委托诉讼代理人：曾汉武，江苏××××××有限公司员工。
原告南京建伟物业管理有限公司（以下简称建伟公司）与被告仇建华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建伟公司委托诉讼代理人费越、张渝，被告仇建华委托诉讼代理人朱广强、曾汉武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建伟公司向本院提出诉讼请求：一、被告仇建华向原告建伟公司给付2013年7月至2016年6月期间20楼自用电费、自用水费、公共水电费、空调能源费、物业管理费32638.82元；二、被告仇建华向原告建伟公司给付违约金（自2015年12月25日起至实际给付之日止，以32638.82元为基数，按照每日万分之五的利率计算）；三、本案诉讼费由仇建华承担。
事实和理由：2006年5月，建伟公司受建伟大厦开发商南京天环食品（集团）有限公司（以下简称天环集团）委托，作为建伟大厦的物业管理公司，提供物业管理服务，约定物业管理费按4元∕㎡∕月、公共水电费按1.6元∕㎡∕月、空调能源费按6元∕㎡∕月收取。仇建华系建伟大厦20楼房屋产权人。自2013年7月起，仇建华拖欠自用电费、自用水费、公共水电费、空调能源费、物业管理费合计99934.82元。后仇建华以其控股公司江苏宇通建设工程公司（以下简称宇通公司）名义分别于2015年1月12日、4月15日和12月25日向建伟公司支付上述物业服务费共计67296元，尚欠物业服务费32638.82元未付。
为证明其诉讼请求，建伟公司向本院提交了11份证据。
证据一：建伟大厦物业管理服务合同一份及补充协议二份。证明：建伟公司受天环集团委托，作为前期物业管理企业提供物业管理服务，并约定收费标准为物业管理费4元∕㎡∕月，公摊水电费1.6元∕㎡∕月，空调能源费6元∕㎡∕月，并约定了滞纳金的缴纳标准。由于建伟大厦没有成立业主大会，前期物业服务合同还在有效期内。
证据二：补充协议三份。证明：天环集团将建伟公司为建伟大厦提供物业服务的期限延长至2018年5月31日。
证据三：建伟大厦20层房屋产权证。证明仇建华系建伟大厦20层房屋产权人。
证据四：收费通知三十六张。证明：仇建华自2013年7月至2016年6月期间，对建伟大厦20楼A座249.11平米部分，共计欠缴物业服务费90951.42元。
证据五：建伟大厦电、水表抄表记录。证明：仇建华自2013年7月至2016年6月期间，对建伟大厦20楼自用水费、电费使用情况。
证据六：收费通知五张。证明：仇建华自2014年5月至9月期间，对建伟物业20楼C座138㎡部分，共欠物业服务费5899元（已支付）。
证据七：收费通知二份。证明：仇建华自2015年5月至6月期间，对建伟物业20楼D和E座280㎡部分，共欠物业服务费3084.4元。
证据八：全国企业信用信息公示系统信息。证明：宇通公司系仇建华控股公司，仇建华是该公司法定代表人。其通过宇通公司支付了部分物业服务费。
证据九：交通银行记账回执。证明：宇通公司分3次替仇建华支付了建伟大厦20楼物业服务费67296元。
证据十：告知函及快递单各三份。证明：建伟公司就本案仇建华所欠物业服务费多次向仇建华催要。
证据十一：南京市鼓楼区人民法院民事调解书一份。证明：仇建华曾因24楼欠缴物业费被起诉，其清楚建伟公司收费标准，建伟公司诉宇航宾馆物业服务合同纠纷等一系列案件，被告都是由仇建华实际控股和控制的公司，且均有拖欠记录。
被告仇建华辩称，一、建伟公司与宇通公司签订的物业管理协议书，服务期间为2009年6月1日至2010年5月31日止。根据合同约定，合同到期视情况再续签，但建伟公司隐瞒事实，将同时签订的补充协议不向法院提供。该补充协议明确了双方的收费标准，即物业费3元∕㎡∕月、公用水电费1.25元∕㎡∕月。建伟公司实际按物业服务费3元∕㎡∕月，公用水电费1.25元∕㎡∕月收费，仇建华也是这样履行的。二、2013年10月，我司19层的办公室移至20层，这是仇建华在自己房产内的调整，建伟公司以办公室变动为由，于2013年11月将前期物业服务协议邮寄给仇建华，将物业管理费提高至4元∕㎡∕月，公用水电费1.6元∕㎡∕月，仇建华将协议书内的收费标准更改为物业费3元∕㎡∕月，公用水电费1.25元∕㎡∕月邮寄给建伟公司，建伟公司与仇建华不商谈合同，也没有电话联系，仇建华多次发函要求建伟公司商谈合同，建伟公司没有任何音信，仇建华为防止建伟公司说仇建华不交物业费，只能将2015年的物业管理费及相关费用依据相应收费标准汇入建伟公司银行账户，实际上我们付给建伟公司72574元，而非建伟公司所说67296元，该款项建伟公司至今未开具发票。三、依据合同法及省物业费收费标准文件，合同是双方当事人协商签订，未经协商，建伟公司单方面提高标准来诉讼仇建华欠费，没有法律依据。四、查阅建伟公司的欠款证据，建伟公司不知是恶意扭曲还是账目混乱，仇建华已汇给建伟公司3084.4元，但建伟公司在仇建华欠款事项又列入3084.4元欠款。五、仇建华承租户退租，将房产退给仇建华，仇建华即要招租，待租房的物业管理费、空调费、公用水电费均由仇建华交纳；原承租户的物管费是3元∕㎡∕月，仇建华空置房为4元∕㎡∕月，建伟公司不与仇建华协商将仇建华待租房的电源全部拉掉，无电、无水就应当没有空调费、公用水电费。六、建伟公司未经广大业主同意，将业主的公用建筑建成经营性收费停车场，并在进入大厦的必经口建成停车收费栏杆，以一类停车场收费，严重侵犯业主权益，仇建华在本大厦购买了三层房产，购买时一楼设有公共停车位，建伟公司在此大厦已基本没有房产。七、建伟公司的物业服务质量不符合约定。
为支持其抗辩，仇建华向本院提交了5份证据，该5份证据均无原件。
证据一：2009年6月9日，双方签订的19层和20层前期物业服务合同及补充协议。证明：同日所签合同，计价标准应以补充协议为准，实际上是按照补充协议履行。
证据二：建伟公司发给仇建华的收费通知及发票。证明：双方以物业服务费3元∕㎡∕月和公共水电费1.25元∕㎡∕月结算。
证据三：双方未签订的物业管理协议及来往函件、快递单。证明：建伟公司寄给仇建华的合同，按照物业服务费4元∕㎡∕月，仇建华修改后，盖完章返还给了建伟公司，双方没有商谈，且仇建华已经将该函件发给建伟公司，要求续签合同，但是建伟公司一直没有续签。
证据四：银行汇款回单。证明：仇建华已付建伟公司3084元，但建伟公司没有扣除该费用。
证据五：待租房的发票及明细。证明：仇建华所有的20层C座138㎡房屋于2014年5月4日至9月3日是空置的，但是建伟公司收取承租户是物业服务费3元∕㎡∕月，收取仇建华就是4元∕㎡∕月，在空置期间，公共水电费、空调能源费仍向仇建华收取。
经审理查明，2006年5月16日，天环集团（甲方）与建伟公司（乙方）签订《建伟大厦物业管理服务合同》一份，约定：天环集团聘请建伟公司为建伟大厦驻场物业管理公司；采取包干制全委服务方式；建伟公司物业费暂按4元∕㎡∕月、公摊水电费按1.6元∕㎡∕月收取，鉴于该项目采用包干制管理模式，建伟公司的管理成本及合理利润均在后期的管理收益中产生，原则上自负盈亏；物业服务管理期限暂定5年，自2006年6月1日起至2011年5月31日止。
2011年5月8日，天环集团与建伟公司签订《补充协议》一份，约定：物业管理期限延长至2014年5月31日止；对空置房屋（连续6个月以上）未入住的，按照70%的标准收取空置物业服务费、公摊水电费及空调能源费；对逾期缴纳物业服务费的从逾期之日起按照每天应交物业服务费的万分之五缴纳滞纳金。
2014年5月18日，天环集团与建伟公司签订《补充协议》一份，约定：物业管理期限延长至2018年5月31日止；对空置房屋（连续6个月以上）未入住的，按照70%的标准收取空置物业服务费、公摊水电费及空调能源费；对逾期缴纳物业服务费的从逾期之日起按照每天应交物业服务费的万分之五缴纳滞纳金。
2013年7月至2016年6月期间，建伟公司每月向仇建华发出收费通知，要求仇建华于接单当月20日前缴费。
另查明，2009年6月9日，建伟公司与南京宇航宾馆有限公司（以下简称宇航公司）签订《物业服务合同》一份，约定：合同期限自2009年6月1日起至2010年5月31日止；公用部分照明等费用，按自用建筑面积占本区交付建筑面积1.60元∕㎡∕月代收代缴；空调能源费按6元∕㎡∕月收取。
同日，建伟公司与宇航公司签订《补充协议》一份，约定：建伟公司对于宇航公司提出的物管优惠问题，建伟公司同意从2009年6月1日起至2010年5月31日止，按照原标准每连续代收代缴三个月免收一个月的办法来处理，其他代收代缴费用不变。空置六个月之内按全额收取、六个月以后从空置之月起按70%收取。
又查明，仇建华为中山北路86-88号20层的房屋所有权人，该房屋建筑面积为1585.11㎡。仇建华系宇通公司法定代表人。2015年4月至12月期间，宇通公司多次向建伟公司发函，协商物业服务费相关事宜，但双方未能达成一致。
2015年1月12日，宇通公司向建伟公司汇款34169.5元、3992.3元，并标注为物管水电空调及公共水电费；2015年4月15日，宇通公司向建伟公司汇款7278.2元，并标注为2015年1季度物业水电空调及水电分摊费；2015年12月24日，宇通公司向建伟公司汇款18771.6元，并标注为20层249.11㎡，2015年4月1日至2015年12月31日物管水电空调分摊费；同日，宇通公司向建伟公司汇款3084.4元，并标注为20层280㎡，2015年5月1日至6月9日物管空调分摊费；上述费用合计67296元。除此之外，2015年12月24日，宇通公司向建伟公司汇款5278元，并标注为24层455㎡，2015年9月1日至9月30日物管空调分摊费。
以上事实，有建伟公司提交的建伟大厦物业管理服务合同、补充协议、房屋产权证、收费通知、建伟大厦电、水表抄表记录、收费通知、全国企业信用信息公示系统信息、交通银行记账回执、告知函、快递单、鼓楼区人民法院民事调解书，仇建华提交的前期物业服务合同、补充协议、收费通知、发票、物业管理协议、来往函件、快递单、银行汇款回单、待租房的发票、明细以及各方当事人的陈述等为证，本院予以确认。
本院认为，结合建伟公司与仇建华陈述，双方存在三个争议焦点：（一）建伟公司是否有权向仇建华收取物业服务费；（二）2013年7月至2016年6月期间仇建华所有的建伟大厦20层不动产应当向建伟公司给付物业服务费及公摊水电费的计算标准；（三）仇建华就建伟大厦20层已经给付建伟公司物业服务相关费用的数额。
针对建伟公司是否有权向仇建华收取物业服务费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同，对业主具有约束力。天环集团作为建伟大厦建设单位与建伟公司签订的《建伟大厦物业管理服务合同》属于前期物业服务合同，系双方真实意思表示，合法有效，对业主产生拘束力。故仇建华应当按照物业服务合同约定向建伟公司支付物业服务费。
针对物业服务费及公摊水电费计算标准的问题。仇建华认为，应当按照物业管理服务费3元∕㎡∕月及公摊水电费1.25元∕㎡∕月缴纳上述费用，并提供宇航公司与建伟公司签订的《物业服务合同》及《补充协议》予以证明。该合同系仇建华与建伟公司之间就建伟大厦19楼、20楼物业服务相关费用的特别约定，该约定应优先于《建伟大厦物业管理服务合同》适用。虽然《物业服务合同》按物业管理服务费3元∕㎡∕月及公摊水电费1.25元∕㎡∕月约定了物业服务费的标准，但其期限为2009年6月1日至2010年5月31日，而本案争议的物业服务相关费用期间为2013年7月至2016年6月，故宇航公司与建伟公司所签《物业服务合同》不能适用本案物业服务费争议期间。在此期间内，仇建华与建伟公司之间未能就物业服务相关费用形成新的一致意见。故仍应以天环集团与建伟公司签订的《建伟大厦物业管理服务合同》为准。对于仇建华抗辩应当按照物业管理服务费3元∕㎡∕月及公摊水电费1.25元∕㎡∕月缴纳上述费用，本院不予采信。仇建华认为，双方未就物业服务费的收取达成一致，未经协商，建伟公司单方面提高收费标准，没有法律依据。根据《建伟大厦物业管理服务合同》约定，仇建华应当向建伟公司给付物业服务费4元∕㎡∕月、公摊水电费按1.6元∕㎡∕月。故对于仇建华的该项抗辩，本院不予采信。
针对仇建华已经给付的物业服务相关费用的问题。仇建华认为，其已经缴纳了72574元，而非67296元，并提交了数张银行流水凭证作为证据。经核对，2015年12月24日的流水凭证上载有“24层455㎡，2015年9月1日至9月30日物管空调分摊费”字样，可以认定仇建华给付建伟大厦24层物业服务相关费用，而本案讼争标的为建伟大厦20层物业服务相关费用，两者不具有关联性。对于仇建华的该项抗辩，本院不予采信。故仇建华向建伟公司给付物业服务相关费用67296元。仇建华还认为，其已向建伟公司给付3084.4元，但仍被列为欠款。经查，该费用被建伟公司作为仇建华已支付费用在欠款中予以扣除，并未重复计算。故对于仇建华的该项抗辩，本院不予采信。
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。仇建华提出，建伟公司未能按照合同约定向其提供物业服务，其名下的部分不动产在建伟公司主张物业服务相关费用期间内空置等抗辩意见，但未能提供证据予以证明，故对于仇建华的上述抗辩，本院不予采信。仇建华提出建伟公司管理的停车场存在停车费的相关问题，与本案讼争焦点无关。
建伟公司按约向仇建华提供物业服务，仇建华应当向建伟公司缴纳物业服务相关费用。建伟公司认为仇建华应当向其给付物业服务相关费用如下：20层A座面积为249.11㎡、物业管理服务费35871.76元、自用电费3956.06元、空调能源费36804.79元、公摊水电费14229.36元、自用水费89.45元，该部分共计90951.42元；20楼C座面积为138㎡、物业管理服务费2208.20元、空调能源费2806.80元、公共水电费884元，该部分共计5899元；20层D座和E座面积为280㎡、物业管理服务费1493元、空调能源费1008元、公摊水电费583.4元，该部分共计3084.4元。仇建华已经返还了20楼D座和E座3084.4元、20楼C座5899元。对于A座，仇建华给付了58612.6元，尚欠32638.82元。仇建华对计算单价提出异议，但仇建华虽多次派人与建伟公司进行磋商，但双方对于物业服务费的价格始终未能取得一致意见，故仍应当以前期物业服务合同约定为准。建伟公司在本案中所主张的物业服务相关费用的计算数额及方式均正确，故仇建华应当向建伟公司给付物业服务相关费用32638.82元。
仇建华逾期未能向建伟公司给付物业服务相关费用，应当承担每日万分之五的违约金，该违约金条款不违反法律规定，本院予以认可。建伟公司以仇建华最后一次付款时间2015年12月24日次日作为违约金的起算点，但在该时间节点，2016年1月至2016年6月期间物业服务相关费用尚未产生，故以该时间节点作为违约金起算点缺乏依据。建伟公司在物业服务期间内多次向仇建华发出催缴函件，并要求仇建华于接单当月20日前缴费，结合建伟公司向仇建华主张2013年7月至2016年6月欠缴的物业服务相关费用，应当以2016年6月20日的次日作为仇建华全部所欠金额计算违约金的时间节点。故仇建华应当向建伟公司给付违约金（自2016年6月21日起至实际给付之日止，以32638.82元为基数，按照每日万分之五的利率计算）。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告仇建华于本判决生效之日起十日内向原告南京建伟物业管理有限公司给付物业服务相关费用32638.82元；
二、被告仇建华向原告南京建伟物业管理有限公司给付违约金（自2016年6月21日起至实际给付之日止，以32638.82元为基数，按照每日万分之五的利率计算）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费616元，因适用简易程序减半收取308元，由被告仇建华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 陈 琛
二〇一六年十月十九日
见习书记员 刘晓涵