广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2364号
上诉人（原审被告、反诉原告）：胡建亮，住浙江省开化县。
委托代理人：黄锡峰，广东百高律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王晓杰，住浙江省乐清市。
委托代理人：赵学丰，广东红棉律师事务所律师。
委托代理人：杨俊圣，广东红棉律师事务所律师。
上诉人胡建亮因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年3月1日，胡建亮与广州市明天企业管理顾问有限公司签订《协议书》，约定胡建亮向广州市明天企业管理顾问有限公司承租新中国大厦七楼自编第C34号写字楼用于经营服装，租赁期限从2013年3月1日至2015年3月5日止。
2014年2月13日，王晓杰与胡建亮签订《联营协议书》，约定：王晓杰向某乙亮承包新中国大厦七楼C33A号档（涉案场地）经营服装生意，承包期从2014年2月16日至2015年3月5日止；每月承包费为105000元，王晓杰在承包前先向某乙亮缴纳二个月承包费作为押金和18天的承包费（租金）共273000元，另商铺押金1000元；每月提前5天缴纳承包费105000元，逾期不付或未付清的除应如数付清外，每天应增缴欠交总额的3%作为滞纳金，逾期3天内不交作自动弃权，押金不退还，并退出经营档口；承包期间，胡建亮负责C33A档内的场租、税收、工商管理等费用，王晓杰负责自己的债务，自负盈亏；如王晓杰自己中途退场，胡建亮对王晓杰不退回押金，但如胡建亮中途收回档口的，除退回押金外，赔偿210000元给王晓杰；王晓杰在承包经营期间必须遵守《安全防火消防责任》。
上述协议书签订后，王晓杰接收了涉案房产开始经营，并向某乙亮支付了租赁押金210000元及商铺押金1000元。胡建亮确认王晓杰已支付了2014年5月份之前的租金。
2014年3月24日，荔湾区人民政府向新中国大厦各大经营公司（业主）发出《关于区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的新中国大厦分步实施临时查封措施的告知书》【荔府（2014）3号】，主要内容是：针对新中国大厦存在疏散通道严重堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题，区公安消防部门于2013年12月27日、30日分别向大厦各大经营公司（业主）发出《责令限期改正通知书》，责令其于2014年1月13日前完成消防违法行为整改。现责令整改期限已过。但各大经营公司（业主）始终未能消除安全隐患。因此，从2014年3月20日开始，区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的部分楼层，分步实施临时查封措施。
2014年5月13日，王晓杰委托广东红棉律师事务所以邮政快递方式向某乙亮身份证显示的住址寄出《律师函》，表明鉴于荔湾区人民政府于2014年3月24日发出《告知书》，引发“新中国大厦消防事件”全面爆发及胡建亮出租给王晓杰的档口存在违法改变规划用途、违法转租等问题，认为王晓杰与胡建亮签订的《联营协议书》依法属于无效合同。王晓杰已于2014年5月9日退还场地，请胡建亮于2014年5月16日下午14点到租赁场地与胡建亮办理退还全部押金等款项，否则，胡建亮承担由此产生的法律后果。后胡建亮没有在2014年5月16日到场。此外，王晓杰自述从2014年3月24日起便没有在涉案场地经营，之后通过电话、短信、微信方式通知胡建亮接收场地未果，已于2014年5月9日撤场并将涉案档口交回管理处。
胡建亮否认收到上述律师函，并认为新中国大厦已通过消防验收，消防隐患的情形发生在14楼以上的楼层，区政府公告针对的是该部分楼层，涉案商铺所在楼层并不存在消防隐患。为此，胡建亮提供了广州市公安消防局于2010年3月10日出具的《关于对新中国大厦办公室建筑内部装修工程消防验收合格的意见》（以下简称：《意见》）及广州市仁柏杰物业管理有限公司张贴于新中国大厦内的关于14-20层消防整改需要暂停开放的特别告示等证据予以证明。其中，《意见》指出，装修部位为第七层，装修后为办公室，建筑面积4130平方米；内部装修工程符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，并要求已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审核、验收或备案。对于王晓杰陈述已于2014年5月9日搬出涉案场地，胡建亮不予确认，只是王晓杰单方意思表示，不构成合同的解除。针对胡建亮提供的上述证据，王晓杰对其证明对象及内容均不予确认，并认为胡建亮擅自改变涉案场地的用途将其出租给王晓杰属违法行为。
王晓杰于2014年5月22日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认王晓杰与胡建亮双方于2014年2月13日签订的《联营协议书》无效；2.胡建亮立即向某甲杰返还已收取的房屋租赁押金211000元；3.胡建亮退还已向某甲杰收取的自2014年3月24日至2014年4月30日的租金133000元；4.王晓杰无需支付2014年5月1日至胡建亮实际接收场地之日的房屋使用费；5.胡建亮立即接收场地；6.案件诉讼费由胡建亮承担。
胡建亮辩称不同意王晓杰的全部诉讼请求并反诉请求：1.解除王晓杰与胡建亮签订的《联营协议书》；2.王晓杰向某乙亮支付2014年5月1日至2014年6月30日期间未付的承包费人民币210000元及滞纳金（以105000元为基数，每日按3%的标准，自2014年4月26日起计付至承包费实际付清之日止）；3.王晓杰赔偿胡建亮经济损失210000元；5.本案诉讼费用由被反诉人承担。
原审庭审中，王晓杰与胡建亮均确认双方签订的《联营协议书》实质是租赁合同，并确认协议书中约定的C33A档口为自编号。胡建亮自述于2014年7月1日才发现王晓杰已经迁出涉案场地，并于2014年8月中旬在物业管理公司的见证下收回涉案场地。
原审法院认为：王晓杰与胡建亮签订的《联营协议书》实质是关于涉案场地的租赁协议，双方对此亦予以确认。本案争议的焦点在于王晓杰与胡建亮签订的《联营协议书》的效力和该协议书是否应解除及双方在履行合同过程中的责任界定问题。
首先，关于《联营协议书》效力问题。王晓杰主张该协议书无效的主要依据是新中国大厦存在严重消防安全隐患被区政府实施临时查封措施及胡建亮违反规定擅自改变涉案场地的规划用途。但是，从胡建亮提供的市公安消防局的《意见》来看，涉案场地在内部装修方面符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，已经验收合格，可以投入使用。区公安消防部门目前实施临时查封措施主要针对的是大厦在使用过程中出现的疏散通道被堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题。其次，胡建亮将承租作为办公室用途的涉案场地出租给王晓杰做经营服装的商铺，虽然改变了场地用途，但作为场地出租方的广州市明天企业管理顾问有限公司并没有对此提出异议，且该行为也非导致合同无效。因此，王晓杰以区政府实施临时查封措施及胡建亮改变涉案场地的规划用途为由主张《联营协议书》无效依据不足，不予支持。另外，王晓杰以胡建亮未经广州市明天企业管理顾问有限公司同意擅自转租涉案场地为由主张《联营协议书》无效亦缺乏法律依据，不予支持。由于王晓杰与胡建亮双方的联营协议已实际履行，故王晓杰要求胡建亮返还2014年3月24日至4月30日经营期间的租金133000元缺乏依据，不予支持。
其次，关于《联营协议书》是否应解除及双方在履行合同过程中的责任界定问题。鉴于王晓杰已退出涉案场地不再经营，胡建亮也已自行收回该场地，可见双方之间的《联营协议书》已终止履行。因此，胡建亮反诉要求解除该《联营协议书》，予以支持。虽然由于王晓杰提前退场导致协议终止，但是，王晓杰在涉案场地的经营的确因消防问题遭遇整改及政府部门实施临时查封措施而受到一定程度的影响，因此，王晓杰提前终止协议并非恶意不履行协议的行为，在此情况下，胡建亮应将押金211000元返还给王晓杰。另外，从王晓杰通知胡建亮提前退铺及办理场地交接手续至2014年5月9日退场的时间来看，并没有给予胡建亮比较合理的告知及准备期限，原审法院认为该期限应延长至5月底为宜。因此，胡建亮反诉要求王晓杰支付5月份未付的承包费105000元具有合理性，予以支持。之后，胡建亮才从物管处自行收回涉案场地，故6月份的承包费损失应由其自行承担。胡建亮另要求王晓杰支付滞纳金及赔偿损失均依据不足，不予支持。由于胡建亮已于2014年8月中旬自行收回该场地，故王晓杰要求胡建亮接收场地的请求，不予处理。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条的规定于2014年19月28日作出判决：一、解除王晓杰与胡建亮于2014年2月13日签订的《联营协议书》；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，胡建亮向某甲杰返还押金211000元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，王晓杰向某乙亮支付租金105000元；四、驳回王晓杰其他诉讼请求；五、驳回胡建亮其他反诉请求。本案本诉受理费6560元、反诉受理费3500元，由王晓杰负担4060元，胡建亮负担6000元。
判后，上诉人胡建亮不同意原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定消防整改对王晓杰经营造成影响，王晓杰提前终止协议并非恶意不履行协议的行为是事实认定不清。1、新中国大厦消防整改范围不包括涉案场地，王晓杰的经营不受影响，王晓杰擅自撤场提前终止协议的行为已经构成违约，原审法院在未查明消防整改对商户经营影响程度的情况下，即认同王晓杰的撤场行为缺乏事实依据。2、消防隐患整改不属于王晓杰有权单方终止协议的法定情形，消防隐患不等同消防不合格，消防隐患可以通过事后补救措施得以弥补和消除，在隐患整改期间及消除后，合同依然可以继续履行。王晓杰逾期缴纳承包费及擅自撤场的行为构成违约，押金不应退还。3、新中国大厦存在消防隐患不可归咎于胡建亮，不应由胡建亮独自承担责任。原审法院对王晓杰撤离涉案场地的时间查明不清，判决由胡建亮自行承担2014年6月的承包费损失于法无据。1、不能以王晓杰发出的退场通知来认定其退场时间，实际上王晓杰于2014年6月才撤离场地，王晓杰作为承租人，应就其撤场时间进行举证，本案中王晓杰提交的证据不能证明其撤场时间，应承担举证不能的后果，其占用涉案场地的时间应延至胡建亮收回场地时止。2、王晓杰撤离场地后没有将钥匙交给胡建亮，涉案场地一致由王晓杰控制占用，胡建亮于8月中旬才收回场地，故6月份的承包费应由王晓杰承担。三、《联营协议书》合法有效，王晓杰逾期缴费及单方终止协议的行为已经构成违约，应承担责任。按照协议约定，逾期缴纳承包费的，滞纳金每日按欠缴总额的3％计算。本案中，王晓杰在2014年5月9日前并未搬离涉案场所，即表示王晓杰同意继续使用涉案场地，故其应按《联营协议书》的约定提前五天交纳相应费用，而王晓杰一直未予支付，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。四、原审判决不利于维护市场稳定和交易安全。请求法院判令：1、撤销（2014）穗荔法民三初字第1169号民事判决第二项，改判驳回王晓杰该项诉讼请求；2、撤销（2014）穗荔法民三初字第1169号民事判决第五项，改判王晓杰向某乙亮支付2014年6月承包费105000元和滞纳金；3、维持（2014）穗荔法民三初字第1169号民事判决第一、第三、第四项；4、案件诉讼费由王晓杰承担。
被上诉人王晓杰答辩称：胡建亮的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：王晓杰与胡建亮于2014年2月13日签订的《联营协议书》实为租赁合同，故本案的争议焦点在于：1、胡建亮应否将押金211000元退还给王晓杰；2、王晓杰是否应承担2014年6月份的租金。
关于胡建亮应否将押金211000元退还给王晓杰的问题。胡建亮提供的广州市公安消防局于2010年3月10日出具的《意见》来看，涉案场地所在第7层装修后为办公室，并且注明如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审核、验收或备案。现涉案场地并非作为办公室而是作为商铺经营服装，胡建亮并无充分证据证明涉案场地在改变用途后向公安消防机构进行了申办审核、验收或备案，不能证明涉案场地在变更用途后通过消防验收，故本院对胡建亮关于涉案场地不存在消防隐患的主张不予采信。虽然《告知书》中并没有明确广州市荔湾区公安消防部门具体对新中国大厦的哪个楼层进行消防整改并实施临时查封措施，也没有明确涉案场地及所在楼层不在整改范围，但是政府有关部门对新中国大厦进行消防整改以及实施临时查封措施在一定程度上影响了王晓杰的正常经营，结合王晓杰在2014年5月份之前并无拖欠租金的履约情况来看，原审法院认定王晓杰提前终止协议并非恶意不履行协议的行为，并判决胡建亮返还押金给王晓杰并无不当。胡建亮以王晓杰单方撤场构成违约并要求没收押金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于王晓杰是否应承担2014年6月份的租金的问题。王晓杰在单方撤场前已通知胡建亮其撤场的时间并要求胡建亮接收场地，王晓杰在2014年5月13日告知胡建亮已撤场并要求胡建亮于同年5月16日办理交接。虽然胡建亮对王晓杰于2014年5月16日单方撤场的行为并不认可，但胡建亮并无充分证据证明王晓杰在2014年5月16日之后仍占用涉案场地进行经营，胡建亮在接到王晓杰的撤场通知后，本应采取及时接收场地等适当措施防止损失的扩大，但胡建亮直至2014年8月中旬才自行收回场地。原审法院认为胡建亮接收场地的合理期限应计至2014年5月底并无不当。故2014年6月份的租金损失为胡建亮未及时接收场地导致的损失扩大部分，原审法院判决胡建亮自行承担2014年6月份的租金损失并无不当，胡建亮认为2014年6月份的租金损失应由王晓杰负担的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人胡建亮的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6000元，由上诉人胡建亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一五年七月二日
书 记 员 刘 纯