贵州省贵阳市云岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云民商初字第514号
原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行，地址：贵阳市中华北路148号。
负责人吴民豪，职务：该行行长。
委托代理人胡文进，中豪律师集团（贵阳）事务所律师。
被告王雷，男，汉族。
被告冷红，女，汉族。
被告贵州励业投资担保有限责任公司，地址：贵阳市新华路110-134号（富中国际广场）27层4号。
法定代表人赵红波，职务：经理。
被告贵州衡泰房地产开发有限责任公司，地址：贵阳市小河区香江路中院新村8号。
法定代表人葛德龙，职务：经理。
委托代理人姚其志、刘令，贵州元朗律师事务所律师。
被告贵州华宇地产集团有限公司，地址：贵阳市小河经济技术开发区4号路。
法定代表人顾斌德，职务：总经理。
委托代理人姚其志、刘令，贵州元朗律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行（以下简称“建设银行”）诉被告王雷、冷红、贵州励业投资担保有限责任公司（以下简称“励业担保公司”）、贵州衡泰房地产开发有限责任公司（以下简称“衡泰房开”）、贵州华宇地产集团有限公司（以下简称“华宇集团”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建设银行委托代理人胡文进，被告衡泰房开、华宇集团共同委托代理人刘令到庭参加了诉讼，被告王雷、冷红、励业担保公司经本院依法公告送达，期间届满，无故未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年4月20日，被告王雷、冷红与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称“借款合同”），约定原告向被告提供借款19万元，用于购买房产，贷款期限自2010年1月18日起至2020年1月18日止，贷款利率为在基准利率水平上下调（上浮／下调）15%，借款逾期的，罚息为本合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%；还款方法为按月还本付息，即在签订时的贷款利率水平下，被告每月归还本息为2019.8元，被告提前还款的，还应按还款金额的0.6%计收违约金。同时约定被告不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；被告自愿提供其所有的位于贵阳市（原小河区）清水江路153号南山高地二期x号x、x栋x-2单元x号房屋作为本次借款提供履约担保；被告励业担保公司、衡泰房开及华宇集团对被告王雷、冷红的还款义务提供履约担保；担保范围为贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金以及原告为实现债权而发生的全部费用。合同签订后，原告依约向被告发放贷款19万元，但被告却未按合同约定履行还款义务，截止至2013年11月16日已累计拖欠借款本金130，667.95元、利息905.15元。故诉至人民法院，请求依法判决：1、依法解除原告与被告的借款合同关系；判令被告立即偿还原告借款本金等130，667.95元及其利息（计算至2013年12月16日的利息为905.15元、罚息为7.19元，结清罚金为775.24元，自2013年12月17日起的利息、罚息按借款合同的约定计算至本息还清之日止）；2、判令原告对被告名下位于贵阳市（原小河区）清水江路153号南山高地二期x号x、x栋x-
x单元x号房屋及其土地使用权享有优先受偿权，有权以该房产折价或者以其拍卖、变卖的价款优先受偿；3、判令被告承担原告为实现债权产生的律师代理费8603元、公告费及其他费用；4、判令第三、四、五被告对被告王雷、冷红的清偿义务承担连带责任；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告王雷、冷红、励业担保公司无答辩意见。
被告衡泰房开、华宇集团共同辩称，原告应当先实现物的担保，被告的担保期限已过，请求依法驳回原告的诉请。
经审理查明，被告励业担保公司于2010年1月28日向原告出具了《担保意向函》一份，同意为被告王雷在原告处的19万元贷款提供连带责任担保，期限为10年；担保范围为担保期限内借款人在原告的本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和原告为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；保证期间自原告方与借款人签订借款合同之日起为该笔贷款提供抵押担保的抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并办妥抵押登记、将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告（建设银行）核对无误、收执之日止；被告衡泰房开、华宇集团于2008年12月8日与原告签订了《个人住房借款最高额保证合同》（以下简称“最高额保证合同”），约定被告衡泰房开、华宇集团为因购置坐落于贵阳市小河区中院村麦兆寨“南山高地”项目所属的住房或商业用房房产（住房／商业用房、住房或商业用房）而与原告方发生的借贷关系的全部债务人提供最高额保证，最高额为人民币1亿2仟万元整；保证期间为按原告方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同原告与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告（贷款人）核对无误、收执之日止；保证方式为连带责任保证。
被告王雷、冷红与原告于2010年1月18日签订了《借款合同》，约定被告王雷、冷红向原告借款19万元，用于购买衡泰房开、华宇集团共同在贵阳市小河区中院村麦兆寨“南山高地”项目开发的贵阳市（原小河区）清水江路153号南山高地二期x号x、x栋x-
x单元x号房屋一套；借款期限自2010年1月18日至2020年1月18日，约定月利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调15%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，如被告逾期还款，则在合同约定的贷款利率基础上加收50%的罚息；同时约定将被告王雷、冷红购买的该套住房作为该笔贷款的抵押物抵押给原告，并于2010年2月25日在贵阳市房屋产权监理处办理了抵押预告登记。原告于2010年2月1日向被告王雷、冷红发放贷款19万元后，被告并未按照《借款合同》约定及时足额偿还贷款本息，造成违约，截止至2013年12月16日已累计欠款本金130，667.95元、利息905.15元、罚息7.19元、结清罚金775.24元。故原告诉至人民法院如前诉请。
庭审中，原告提交《借款合同》、《商品房买卖合同》、借款凭证、还款明细、《最高额保证合同》、《抵押预告登记证》各一份，拟证明原告与被告王雷、冷红的借贷关系是合法有效的，同时证明原告已经依约定履行义务，被告逾期未还款的事实，被告衡泰房开及华宇集团应承担连带责任保证以及涉案房屋已经办理抵押登记预告的事实。
另查明，被告王雷、冷红在原告起诉后截止至2014年10月8日归还了部分贷款本息，尚欠贷款本金115，749.15元，利息285.29元，罚息0.0元，结清罚息685.32元；原告并未提交相关证据予以证明其为实现该笔债权所产生的律师代理费等其他费用。被告衡泰房开、华宇集团也未提交相关证据予以证明涉案房屋已办理产权证、他项权证等相关权利证书。
上述事实，有《借款合同》、借款凭证、《担保意向函》、《最高额保证合同》、《抵押登记预告证》等在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，合法的借贷关系应受法律保护，被告王雷、冷红与原告签订的《借款合同》，被告衡泰房开、华宇集团与原告签订的《最高额保证合同》以及被告励业担保公司与原告签订的《担保意向函》均系各方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应属有效合同，本院予以确认。被告王雷、冷红在原告向其发放贷款后，未依约按时履行还款义务，逾期造成违约，截止至2014年10月8日，被告王雷、冷红尚欠原告借款本金115，749.15元，利息285.29元，罚息0.0元，结清罚息685.32元；故原告诉请要求解除双方于2010年1月18日签订的《借款合同》，以及由被告王雷、冷红偿还借款本金115，749.15元，利息285.29元，罚息0.0元，结清罚息685.32元的主张，本院依法予以支持，超出部分予以驳回。根据《最高额保证合同》的约定，被告衡泰房开、华宇集团须在抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告建设银行核对无误、收执之日止才能解除其连带保证担保责任，因该房屋至今并未办妥相关手续，故被告衡泰房开、华宇集团应当承担连带保证担保责任，据此，原告诉请要求被告衡泰房开、华宇集团就清偿被告王雷冷红的该笔借款承担连带责任，本院予以支持。因被告励业担保公司向原告出具的《担保意向函》约定由被告励业担保公司自原告方与借款人签订借款合同之日起为该笔贷款提供抵押担保的抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并办妥抵押登记、将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告（建设银行）核对无误、收执之日止；因此，被告励业担保公司应当承担连带责任，故原告诉请要求励业担保公司就清偿被告王雷、冷红的该笔债务承担连带责任的主张，本院予以支持。因原告为实现该笔债权所产生的律师代理费及其他费用没有事实依据，故其主张要求被告承担其为实现该笔债权所产生的律师代理费及其他费用的诉请，本院亦不予支持。优先受偿权成立的前提是抵押权已依法设立，而对不动产的抵押权，应当以登记为生效要件，本案中涉案房屋已向抵押权登记机关部门办理抵押登记，故原告的该项主张，依法应予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款：“债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：
一、解除被告王雷、冷红与原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行于2010年1月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告王雷、冷红于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行借款本金115，749.15元，利息285.29元，罚息0.0元，结清罚息685.32元（暂计算至2014年10月8日，剩余利息、罚息、结清罚金按《借款合同》约定自2014年10月9日起开始计算，利随本清）；
三、被告贵州励业投资担保有限责任公司对上述款项承担连带保证责任；
四、被告贵州衡泰房地产开发有限责任公司、贵州华宇地产集团有限公司对上述款项承担连带保证责任；
五、原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行对被告王雷、冷红共同所有的位于贵阳市（原小河区）清水江路153号南山高地二期x号x、x栋x-
x单元x号房屋及其土地使用权享有优先受偿权，有权以该房产折价或者以其拍卖、变卖的价款优先受偿；
六、驳回原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3085.5元，由被告承担（此款原告已预交，被告在履行上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决即发生法律效力。原告可在二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 魏民述
代理审判员 李玉克
代理审判员 熊炯嵩
二〇一四年十一月四日
书 记 员 余学斌