湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终7518号上诉人（原审被告）：丁科如，男，1976年6月26日出生，回族，住浙江省瑞安市，上诉人（原审被告）：王春香，女，1981年4月11日出生，汉族，住浙江省瑞安市，上列两上诉人共同的委托诉讼代理人：邓军超，湖北武北律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐勇，男，1980年7月20日出生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：吴林钊、莫艺涵，均系湖北万泽律师事务所律师。原审第三人：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期三幢1层1号。法定代表人：金莉，总经理。委托诉讼代理人：张健，男，1991年8月10日出生，汉族，武汉吉家房地产经纪服务有限公司员工，住武汉市洪山区。上诉人丁科如、王春香因与被上诉人徐勇、原审第三人武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2017）鄂0103民初1761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案受理后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。丁科如、王春香的上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回徐勇的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费均由徐勇承担。事实和理由:徐勇未能如期办理公积金按揭贷款才是本案合同未能继续履行的根本原因。一审法院同时适用定金罚则和损失赔偿，系适用法律错误。徐勇辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。程序合法，请求驳回上诉，维持原判。吉家公司述称，我公司依法履行了居间义务，请求法院依法判决。2017年2月14日，徐勇向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除徐勇与丁科如、王春香签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、丁科如、王春香双倍返还定金50000元并赔偿徐勇房屋溢价损失44000元；3、丁科如、王春香承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：丁科如、王春香于2004年1月15日登记结婚。2016年8月6日，徐勇（乙方）、丁科如（甲方）在第三人吉家公司（丙方）的居间服务下签订了《存量房居间（买卖）合同》，约定甲方出售武汉市江汉区姑嫂树路8号新华家园A区3栋6层4室房屋（建筑面积120.70平方米），乙方充分了解并实地看房自愿购买，房屋交易成交价为1150000元；合同签订当日，乙方向甲方支付定金50000元，甲方交5000元给丙方作为物业交接保证金，甲方将两证交予丙方保管，用于办理后期过户及贷款等相关手续，甲方确认两证能正常交易且无欠费。合同还约定，乙方首付款250000元为甲方提前还贷形式支付：甲、乙方签订《代为提前还贷协议》，乙方在交易房屋的原贷款银行第壹个提前还款日，在甲方及丙方陪同下至甲方原贷款银行完成提前还款，丙方在提前还贷结束后柒日内，办理交易房屋相关的抵押注销手续；尾款850000元，乙方委托丙方办理混合贷款，具体金额及年限以银行审批为准，在见到已是乙方名下房屋的他项权证后柒日内，由乙方在丙方陪同下，至贷款银行通知放款到甲方指定账户；本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费用均由乙方承担；本合同签订之日，乙方须向丙方支付信息咨询服务费20000元；合同还补充约定，若乙方违约，甲方没收定金，不予退还，若甲方违约，双倍返还定金于乙方（违约责任以该条补充协议为准）。合同签订当日，徐勇向丁科如支付房屋定金50000元，丁科如向第三人支付物业交接保证金5000元。合同履行中，徐勇、丁科如未依约签订《代为提前还贷协议》，徐勇以丁科如未凑齐所欠银行贷款为由，未依约履行“在交易房屋的原贷款银行第壹个提前还款日支付首付款250000元”的义务，丁科如以徐勇未办理好公积金贷款手续及吉家公司未办理好担保过桥费为由未履行提前还清原贷款银行余下贷款的义务。期间，徐勇及丁科如均通过吉家公司催促对方抓紧办理相关手续。嗣后，徐勇（乙方）、丁科如（甲方）及吉家公司（丙方）签订了《补充协议》，协议载明：“因甲方个人原因需向丙方借出产权两证使用，甲方收取乙方的定金伍万元整由丙方代为保管。两证使用完后交还丙方，丙方定金返还。丙方已告知乙方！乙方知晓以上事宜！”，徐勇、丁科如及吉家公司的工作人员均在该协议上签字。丁科如对其签名提出异议，但以无力缴纳鉴定费为由，不申请笔迹鉴定。《补充协议》签订后，丁科如从吉家公司领走了房屋两证。2016年10月26日，丁科如向吉家公司支付了45000元。同年10月28日，吉家公司向徐勇的父亲徐鸿瑞提供的账户中转款45000元。11月10日，吉家公司按丁科如的授权向徐鸿瑞的账户转款5000元。12月1日，吉家公司向徐鸿瑞的账户退还信息咨询服务费20000元。一审法院另查明：2016年10月27日，丁科如与案外人签订《房屋买卖居间合同》，将涉案房屋出卖给案外人，成交价格为1300000元，该房屋已于2016年11月24日办理了房屋产权变更登记。一审法院再查明，武汉市公安局黄陂区分局汉口北派出所出具《处警证明》载明：2016年10月8日19时30分，报警人郑惟桢到汉口北派出所内报警称其朋友丁科如在汉口北华中企业城内被他人强行带走，怀疑被绑架向我所求助。经出警了解系丁科如与他人的债务纠纷引起，后民警通过电话通知双方到所内接受调查并告知其要通过法律途径解决债务纠纷。一审法院还查明：丁科如因双耳掌击伤后听力下降半月，于2016年10月24日在华中科技大学同济医院附属协和医院住院治疗，同年11月4日出院，出院诊断为外伤性听力下降。一审法院认为，徐勇与丁科如及吉家公司签订的《存量房居间（买卖）合同》，系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方当事人应按合同约定全面履行义务。合同履行中，因徐勇与丁科如未按合同约定签订《代为提前还贷协议》，双方在提前偿还丁科如的原贷款银行的贷款过程中发生纠纷，徐勇以丁科如未凑齐所欠银行贷款为由，未履行支付首付款的义务，丁科如以徐勇未办理好公积金贷款手续及吉家公司未办理好担保过桥费为由未履行提前还清贷款的义务，导致涉案房屋的原银行贷款未偿清而无法办理抵押注销手续。因此，双方属同时违约，应当依法各自承担相应责任。嗣后，徐勇及丁科如均通过吉家公司催促对方抓紧办理相关手续。2016年10月，徐勇、丁科如及吉家公司签订《补充协议》，约定丁科如因个人原因向吉家公司借出两证，所收定金交吉家公司保管。丁科如否认协议中的签名系本人所签，但不申请笔迹鉴定，应承担举证不能的法律后果。庭审中，丁科如陈述借出两证是为了查询涉案房屋是否被查封。但丁科如拿回两证后，将涉案房屋出卖给案外人。丁科如在与徐勇订立的合同尚未解除的情况下，将房屋出卖给案外人，并已办理了产权变更登记，导致徐勇的合同目的无法实现，属根本违约，应向徐勇承担违约责任。徐勇主张解除合同，丁科如表示同意，予以照准。合同解除的时间应确定为起诉状送达给丁科如之日，即2017年5月9日。徐勇主张双倍返还定金50000元，符合合同约定。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，实际损失金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定。本案中，徐勇向丁科如支付的定金及向吉家公司支付的信息咨询服务费均已返还给徐勇的父亲徐鸿瑞，应视为徐勇已收取。丁科如将房屋出卖给案外人后实际获得了150000元的溢价利益，徐勇主张赔偿房屋溢价损失44000元，并未超过丁科如订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。因此，徐勇主张王春香对丁科如的上述债务承担共同赔偿责任，符合法律规定。丁科如、王春香陈述，涉案房屋的两证已收回且定金已退还，双方的买卖合同已实际解除，但徐勇及吉家公司当庭予以否认。因此，丁科如、王春香辩称合同已解除的抗辩理由，没有法律依据。综上所述，徐勇要求解除与丁科如、王春香签订的《存量房居间（买卖）合同》及丁科如、王春香双倍返还定金并赔偿房屋溢价损失的诉讼请求，具有合同和法律依据，予以支持。丁科如辩称合同无法履行的根本原因系徐勇所致及合同已解除的抗辩理由，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认徐勇解除合同的行为有效，徐勇与丁科如、王春香及武汉吉家房地产经纪服务有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》已于2017年5月9日解除；二、丁科如、王春香向徐勇双倍返还定金50000元；三、丁科如、王春香向徐勇赔偿损失44000元。上述义务，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由丁科如、王春香共同负担（此款徐勇已预付，丁科如、王春香随同上述判决款项一并支付给徐勇）。二审期间各方当事人均无新证据。二审经审理查明：一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，2016年8月6日，徐勇与丁科如、吉家公司签订的《存量房居间（买卖）合同》，系当事人真实意思的表示，约定内容亦未违反法律、行政法规强制性规定，该合同为有效合同，各方当事人均应根据诚实守信的原则履行各合同约定的义务。在合同履行过程中，虽徐勇与丁科如未按合同约定签订《代为提前还贷协议》，徐勇未履行支付首付款义务，有违约行为，但不构成合同约定和法律规定的根本违约，而丁科如在未与徐勇解除合同的情形下，于2016年10月27日将涉案房屋出卖给他人，致使本案合同无法继续履行，合同目的无法实现，丁科如的该行为构成根本违约，一审法院据此判决丁科如双倍返还定金正确，丁科如、王春香上诉称其并未违约，不应承担双倍返还定金的上诉理由不成立。关于丁科如、王春香向徐勇双倍返还定金后是否还应承担赔偿损失的问题。徐勇与丁科如、吉家公司签订的《存量房居间（买卖）合同》约定了出卖人丁科如违约应双倍返还定金，虽并未约定丁科如还应承担赔偿损失的违约责任，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”的规定，一审法院判决丁科如、王春香承担双倍返还定金并赔偿损失正确，丁科如、王春香的该项上诉理由亦不成立。综上，丁科如的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由丁科如、王春香共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  丰 伟审 判 员  申 斌审 判 员  张文霞二〇一七年十二月二十日法官助理  严 洁书 记 员  陈佳佳