福建省厦门市海沧区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）海行初字第15号
原告庄恭敢，男，汉族，1962年4月20日出生。
委托代理人梁明军，福建志远律师事务所律师。
被告厦门市国土资源与房产管理局。
法定代表人余江河，局长。
委托代理人梁洪流，福建衡兴明业律师事务所律师。
委托代理人王艺伟，厦门市国土资源与房产管理局工作人员。
第三人庄孝忠，男，汉族，1962年11月11日出生。
委托代理人杨建辉、卢耀东，福建明鼎律师事务所律师。
原告庄恭敢不服被告厦门市国土资源与房产管理局土地行政登记，于2015年5月8日向本院提起行政诉讼。本院当日受理后，于2015年5月13日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并依法通知第三人庄孝忠参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年7月21日、2015年8月7日公开开庭审理了本案。原告庄恭敢及其委托代理人梁明军，被告的委托代理人梁洪流、王艺伟，第三人庄孝忠及其委托代理人杨建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原厦门市杏林区人民政府于1997年4月做出杏集建（97）字第2121号《集体土地建设用地使用证》（下称2121号土地证）登记，并向庄孝忠颁发2121号土地证，登记如下：土地使用者庄孝忠，土地坐落东孚镇祥露村四组，地号00311112067，图号C20-8，用地面积100.9㎡，用途住宅，四至：东至杂地，西至杂地，南至杂地，北至杂地。
原告庄恭敢诉称，原告合法拥有位于海沧区海沧镇祥露村7组、面积120平方米、登记证号为（许）字第027307号《乡村建房用地许可证》所记载地块集体土地使用权。2014年11月，原告得知第三人庄孝忠于1997年4月，以其与原告为亲兄弟、以继承为由，申请将原告名下的（许）字第027307号《乡村建房用地许可证》地块变更登记至第三人名下，原厦门市杏林区土地管理局向第三人颁发了2121号土地证，并注销了原告名下的（许）字第027307号《乡村建房用地许可证》。原告与第三人没有亲属关系，被告未经核实原告与第三人是否存在亲属关系、是否存在家庭财产继承关系，违法将原告合法拥有的（许）字第027307号《乡村建房用地许可证》宅基地使用权变更登记到第三人名下，并违法向第三人颁发2121号土地证，行为侵犯原告的合法权益，请求依法撤销2121号土地证。原告向本院提供的证据材料有：
1．人员基本信息2份，用以证明原告与第三人不是兄弟关系，没有继承关系。
2．2121号土地证登记内档材料，用以证明原厦门市杏林区土地管理局未核实具结书记载内容的真实性，审批过程违反法律规定。被告做出行政行为的时间是1997年，原告起诉未超过诉讼时效。
3.字条一份，用以证明地籍调查表中“庄随便”的签字不是庄随便本人书写。
4.《报警回执》、《证明》各1份，证明原告对第三人的违法建设行为及时制止并向有关部门反映。
5.投诉书，证明原告积极维护自己合法的土地使用权，与第三人曾因土地使用权发生肢体冲突。
被告厦门市国土资源与房产管理局（以下简称市国土局）辩称，程序方面，原告已经将案涉土地出卖，与本案的土地登记没有利害关系，原告不具备诉讼主体资格；原告最迟应在2008年第三人在案涉土地上建房时就应当知道土地权证登记在第三人名下，原告的起诉超过法定起诉期限；因涉及到继承是否有效，应适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，先解决民事争议。实体方面，被告颁证时并未掌握买卖的事实，但具结书中除了庄孝忠的签名外，还有祥露村委会的盖章，从第三人的申请材料中被告可以确认第三人已经取得权利来源，被告核发2121号土地证的行政行为合法。市国土局于2015年5月28日向本院提供了作出被诉行政行为的证据、依据有：
1.1997年4月16日，2121号土地证土地登记审批表；
2.1994年9月7日，庄孝忠的土地登记申请书，编号：2067；
3.1994年9月7日，2121号土地证地籍调查表，编号：2153；
4.1997年3月6日，庄孝忠的《土地使用权转移情况具结书》；
5.许字第027307号《乡村建房用地许可证》；
证据1-5用以证明颁发2121号土地证的行政行为合法。
第三人述称，第三人于1994年向原告购买案涉土地及地上物，原告已经将讼争土地及土地权属证书一并交付第三人，第三人也实际占有并使用了讼争土地。在买卖关系发生后，第三人于1997年向行政机关申请变更登记，原告对第三人的申请变更登记是明知的，原告的起诉超过诉讼时效。具结书不是办理土地登记的必备手续，具结书的瑕疵不影响申请登记的效力。第三人向本院提供的证据有：
1.书面证言四份及证人身份证复印件，用以证明原告于1994年将讼争房屋卖给第三人，双方当场钱货两讫；
2.录音光盘及录像，用以证明原告与第三人在村委会主持下就案涉土地进行协商，协商中原告确认讼争房产出卖给第三人的事实；
3.2121号土地证，用以证明该证登记内容情况；
4.案涉房产现状照片，用以证明案涉房产的现状。
庭审时，第三人申请的证人庄某、苏某出庭作证，用以证明原告将案涉地块及其地上物出售给第三人。
经庭审质证，原告对被告提交的证据真实性无异议，其质证意见主要是：1.被告未对土地使用权的转移过程进行真实性调查，未核实原告与第三人是否存在亲属关系；2.指界人“庄随便”的签名、摁印均非庄随便本人所为，被告未询问原告（权利人）的意见；3.原告与第三人没有继承关系，继承本身不存在，不必先进行民事诉讼；4.被告做出登记的时间是1997年，未超过20年，原告的起诉未超过诉讼时效。第三人对被告所举证据的真实性无异议，主要质证意见是：1.被告的变更登记行为没有错误；2.登记申请书并没有陈述申请理由是继承；3.地籍调查表中，由原告的父亲庄随便来指界并无错误，原告否认“庄随便”的签名的真实性，但未提供相反证据予以反驳，而祥露村委会在上面盖印确认；4.具结书记载的内容并非第三人书写，第三人不识字，对具结书记载的内容无法理解，具结书的错误不构成行政行为违法，该具结书不是行政登记的要件，不能因为具结书错误改变原告、第三人之间买卖房屋及土地使用权的客观情况；5.第三人购买原告的讼争房产，才能持有该土地权证的原件，进而申请办理土地登记。
被告对原告提交的证据3的真实性不予确认，对《报警回执》真实性有异议，对其它证据真实性无异议。其质证意见主要是：1.无法确认“庄瑞便”的签名是否是庄随便的签名，原告若对地籍调查表中“庄随便”的签名、摁印有异议，应提供充分证据予以证明；2.《报警回执》的章是打印件，真实性不认可；3.《证明》仅说明原告向执法局反映过第三人违章建设的问题，与本案无关；4.投诉书是否向投诉机关递交，无法证明。第三人认为原告提交的证据3的真实性无法确认，其它证据的真实性无异议，其质证意见主要是：1.根据公民基本信息记载，原告的父亲为庄随便，与地籍调查表上的“庄随便”一致；2.证据3真实性无法确认，“庄瑞便”是否庄随便本人书写无法确认；3.《证明》中原告投诉的内容不是第三人在原告的土地上建设；4.《投诉书》是原告自己的陈述，不是一份证据。
原告对第三人所举证据1、2的真实性不予认可，对证据3、4真实性无异议，其主要质证意见是：1.书面证人证言是第三人制作后再让证人签名，不符合证人证言对自己了解的情况予以客观陈述，形式上不合法，与本案无关联，内容不真实；2.录音的真实性不予认可，未附完整的书面内容，形式上不符合法律规定，与本案无关联；3.出庭证人的证言关于协议上签名的人数、买受人是谁、土地权证交给谁等的陈述存在矛盾，且农村的土地使用权不能买卖；4.照片可以证明房屋正在建设中，第三人的侵犯原告土地权利的行为不早于2015年1月份。被告对第三人所举证据无异议。
本院对上述证据认证如下：
1.被告提交的证据的真实性，各方无异议，本院予以采信。2.原告提供的《字条》真实性无法确认，投诉书是否递交有关部门无法确认，不作为本案的证据使用。《报警回执》系打印盖章，真实性可以认定，本院予以采信，可作为本案的证据使用。被告、第三人对原告提交的其它证据的真实性无异议，本院予以采信，可作为本案的证据使用。3.第三人提交的2121号土地证、房屋现状照片的真实性，原告、被告均无异议，可以作为本案的证据使用。证人庄某、苏某的证言经庭审质证，可相互印证，真实性可以认定，可作为证据使用。第三人提交的欧阳晃、庄步杰、杜玉堂三人出具的书面证人证言，证人无正当理由未出庭作证，书面证言不符合证据要求，不予采信。录音录像资料未附有该声音内容的完整文字记录，音质效果不佳，不能清晰分辨，不符合音像资料证据的形式要求，不作为本案证据使用。
经审理查明，1990年12月，原告庄恭敢向厦门市集美区土地管理局提出乡村建房用地申请，获得（许）字第027307号《乡村建房许可证》，该证记载，户主姓名庄恭敢，申请建房地址：荔枝宅，宅基地面积：120平方米，四至：东至林明聪猪舍零点五米，西至路边一拾米，南至路边二米，北至龙眼树冠一米。1994年9月7日，庄孝忠申请土地登记，原厦门市杏林区人民政府根据土地登记申请书、地籍调查表、1997年3月6日具结人为“庄孝忠”的《土地使用权转移情况具结书》和许字第027307号《乡村建房用地许可证》，于1997年4月作出土地权属变更登记，并向庄孝忠颁发了2121号土地证，该证记载：土地使用者庄孝忠，土地坐落东孚镇祥露村四组，地号00311112067，图号C20-8，用地面积100.9㎡，建筑占地100.9㎡，用途住宅，四至：东至杂地，西至杂地，南至杂地，北至杂地。上述地籍调查表记载土地使用者庄孝忠，土地坐落东孚镇祥露村，四至同2121号土地证，界址本宗地指界人为“庄随便”，并盖“厦门市东孚镇祥露村民委员会”公章，无邻宗地指界人。《土地使用权转移情况具结书》记载“具结人拥有的坐落于东孚镇祥露村四组的土地使用权，系97年3月因房屋继承转移所获，原权属证件（编号：027307）持有者庄恭敢与具结人为兄弟关系”，具结人为“庄孝忠”。
另查明，原告庄恭敢的父母为庄随便、胡恋治，第三人庄孝忠的父母为庄恭灿、黄银盏。庄恭敢与庄孝忠无亲属关系。庄孝忠在案涉土地上进行过翻建。
本案审理期间，本院向第三人释明可通过提起民事诉讼确认其与原告的买卖合同关系，第三人未另行提起民事诉讼。
各方当事人的争议焦点为：一、原告起诉是否超过起诉期限；二、本案是否需要中止审理，先解决民事争议；三、被告行政行为是否合法。对此，本院予以查明、评判如下：
一、原告起诉是否已超过起诉期限
本院认为，《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》（以下简称《解释》）第四十一条规定“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不超过2年。”《解释》第四十二条又规定“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”本案中，虽然原厦门市杏林区人民政府于1997年4月作出被诉行政行为，但原告庄恭敢自述于2014年11月始得知原厦门市杏林区人民政府向第三人庄孝忠颁发2121号土地证的事实，没有证据证明原告庄恭敢在此之前知道或者应当知道被告向第三人颁发2121号土地证的事实，且被告自作出涉诉行政行为至今未告知原告诉权及起诉期限，原告的起诉期限应当适用《解释》第四十一条、第四十二条的规定，其于2015年5月向本院提起行政诉讼，未超过法定起诉期限。
二、本案是否需要中止审理
本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”，原告系以被告未尽审慎审查之责而非主张继承关系无效为由提起行政诉讼，不属于《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“先民后行”的情形，故被告关于中止审理，先解决民事争议的主张不予采纳。第三人主张其与原告存在买卖关系，与本案涉诉的行政行为属不同法律关系，第三人未在合理期限提起民事诉讼，本案仅就行政争议做出处理。
三、被诉行政行为是否合法
本院认为，本案被诉行政行为系土地权属登记行为，结合被告举证的《土地使用权转移情况具结书》等证据材料，本案应属土地权属变更登记。对此，《福建省土地登记条例》第二十八条规定，“申请土地权属变更登记应当提交下列证件和材料：（一）变更登记申请书；（二）原土地权利证书；（三）变更后的房屋所有权证书；（四）身份证件”；该法第二十九条第一款第（一）项还规定：“土地使用权及其连同地上建筑物、其他附着物赠与、继承、析产、买卖、交换、分割、联建、联营、合资等涉及土地权属变更的，应当按下列规定提交变更依据材料：（一）买卖、交换、分割协议书，作价入股协议书，联建、联营或合资合同，继承、析产证明文书，经公证的赠与协议书”。但原厦门市杏林区人民政府对《土地使用权转移情况具结书》上载明的“继承”、“兄弟关系”等涉及土地权属来源的重要事实未尽审核义务，且在庭审时未提出证据证明该权属变更取得原告的同意，导致该土地权属变更登记主要证据不足。
综上，原厦门市杏林区人民政府将原告所有的许字第027307号《乡村建房用地许可证》项下的土地使用权，变更登记至庄孝忠名下的行政行为主要证据不足。原告请求撤销被告颁发2121号土地证的行政行为，符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：
撤销原厦门市杏林区人民政府1997年4月作出杏集建（97）字第2121号《集体土地建设用地使用证》的土地登记行为。
本案案件受理费人民币50元，由被告厦门市国土资源与房产管理局负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内提出上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 苏桔海
人民陪审员 杨海军
人民陪审员 高延毅
二〇一五年十月十四日
书 记 员 陈淑芳
附件：本判决所适用的法律
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；
（二）适用法律、法规错误的；
（三）违反法定程序的；
（四）超越职权的；
（五）滥用职权的；
（六）明显不当的。