北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第16312号
原告金虹，女，1969年6月17日出生。
身份证号：×××
委托代理人朱敏，山东众成仁和（德州）律师事务所律师。
被告北京和合佰利酒店管理有限责任公司，住所地北京市海淀区暂安处2号院泵站西侧楼房1-3层。
法定代表人解旭晨，董事长。
注册号：110108013185907
委托代理人杨云玲，北京市亚奥律师事务所律师。
原告金虹诉被告北京和合佰利酒店管理有限责任公司（以下简称和合佰利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝蓬独任审判，公开开庭进行了审理。原告金虹之委托代理人朱敏与被告和合佰利公司之委托代理人杨云玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金虹诉称，2013年1月13日，我与和合佰利公司签订房屋租赁合同一份，约定我承租坐落于北京市海淀区暂安处1号楼A区商务楼北侧一层500.7平方米。合同约定，合同期未满提前解除的，我所投资的设施及设备合理作价由和合佰利公司承担。2013年9月，我与和合佰利公司解除上述租赁合同，我在承租期间对承租房屋进行了装修，根据规定，和合佰利公司应当给予我赔偿。故我诉至法院，诉讼请求：1、请求法院判令和合佰利公司赔偿我装修及装修残值损失20万元；2、判令和合佰利公司返还合同押金10万元；3、由和合佰利公司承担本案诉讼费用。
和合佰利公司辩称，一、我公司与金虹签订的房屋租赁合同并未解除，只是我公司与金虹、李富裕于2013年9月13日将承租人变更为李富裕，李富裕和金虹是合作关系，所以承租人变更对于原租赁合同没有影响，合同继续履行。理由是：1、金虹用承租的北京市海淀区暂安处1号A区商务楼一层注册成立了北京康祥成餐饮管理有限公司，其中法人为金虹。公司只有两个股东，为金虹与李富裕。2、金虹将承租的地方用来建老年公寓，其所成立的北京市海淀区学院路老年公寓，李富裕为法人，金虹为该老年公寓的股东，亦可见金虹与李富裕为合作关系。且金虹作为老年公寓的代表与栗建兵签订《合作协议》，该合作协议就是将北京康祥成餐厅管理有限公司在海淀区暂安处一号的经营场所给栗建兵经营餐厅。在承租人名称变更为李富裕后，金虹与栗建兵的《合作协议》未发生变化。3、我公司与金虹、李富裕于2013年9月13日签订的《补充协议》也明确写着将承租人改为李富裕，且李富裕于2013年9月10日与曾昭栋签订《合作协议》将北京市海淀区暂安处1号二、三层转租给曾昭栋，而在2013年9月10日，李富裕还没有成为承租人，可见李富裕与金虹的合作关系。二、关于本案租赁房屋的装修，金虹已将装修转让给第三方，第三方支付了对价，金虹无权再向我公司要求装修款项。三、承租人变更为李富裕后，2014年3月21日，因李富裕多次拖欠房租，单方违约，双方签订的租赁合同终止，且李富裕拖欠我公司房租、违约金，因双方签订的租赁合同只是将承租人变更，双方合同并未解除，且金虹并未将房屋交付给我公司，没有验收，故不存在结清费用的问题。故我公司不同意金虹的诉讼请求。
经审理查明，2012年11月12日，和合百利公司（甲方、出租方）与金虹（乙方，承租方）签订《北京市房屋租赁合同》。甲方同意将坐落于海淀区暂安处1号A区商务楼北侧一层建筑面积500.7平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期自2013年1月13日至2023年1月13日，甲方应于2012年11月13日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应及时返还乙方。乙方搬走可移动设备和物品，不拆除附着在房屋上的任何物体，保持房屋的状态完好交还甲方。合同期未满提前解除的，乙方所投资的设施及设备合理的作价由甲方承担，作价后乙方承诺不破坏整体装修和设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。该房屋租赁用途为：健康养老中心，主要经营项目可以包括办公、保健、餐馆、医疗、住宿等。租金标准为：一层7元每平方米，共500.7平方米，一年共计1279288元。甲方交付乙方房产证明后，乙方在11月13日前交给甲方租赁保证金人民币100000元整。
合同签订后，和合佰利公司将涉案房屋交付给金虹。金虹交纳了租赁保证金100000元，和合佰利公司出具了收据。金虹以租赁房屋为地址注册成立了北京康祥成餐饮管理有限公司，该公司股东为金虹、李富裕。2013年10月14日，北京市海淀区学院路老年公寓成立，法定代表人为李富裕，住所地在海淀区学院路五道口暂安处1号。2013年5月7日，北京市海淀区学院路老年公寓作为甲方与栗建兵签订《合作协议》，北京市海淀区学院路老年公寓将1号商务楼北侧一层A2-01-02交由栗建兵经营管理，栗建兵定期支付场地使用费、物业费和暖气费。在该合作协议中，可见甲方前期餐厅装修费160000元与其他设备等一同作价转让给栗建兵。
2013年9月13日，和合佰利公司（甲方）、金虹（乙方）与李富裕（丙方）签订《补充协议》一份，约定：”原由金虹承租北京和合佰利酒店管理有限责任公司（甲方）的位于海淀区暂安处1号A区商务楼的房屋从本协议签订日起承租人全部改为李富裕，租赁关系由李富裕接手履行，金虹不再承担。就北侧一层（建筑面积500.7平米）的房屋现甲方与李富裕达成协议，自2013年9月14日起至2015年9月13日方按每季度房租237582元、物业费13706元，总计251288元（人民币贰拾伍万壹仟贰佰捌拾捌元整）交付给北京和合佰利酒店管理有限责任公司。2015年9月14日之后甲方对房租的递增以此价格已（以）5.5元为基础不超过5%，递增周期不低于两年，以蓟门农工商公司给物业下发的递增标准通知为准（物业不递增则甲方也不递增）。丙方应提前15天交纳下一期房租，如不能继续承租应提前30天通知甲方。本协议经三方确认同意生效，一式五份，具同等法律效力。”
2014年3月21日，李富裕与和合佰利公司终止双方所签订的房屋租赁合同。
诉讼中，金虹认可与李富裕为合作关系，在《补充协议》签订之后，金虹退出与和合佰利公司签订的《北京市房屋租赁合同》，但未与和合佰利公司结算房屋保证金及装修款事宜，亦未与李富裕之间协商上述内容。现金虹主张其与和合佰利公司签订的《北京市房屋租赁合同》已解除，在此情况下，要求和合佰利公司退还租赁保证金以及装修费，和合佰利公司持有异议。
上述事实，有双方当事人的陈述、《北京市房屋租赁合同》、北京康祥成餐饮管理有限公司企业法人营业执照及章程、北京市海淀区学院路老年公寓证照以及与栗建兵签订的《合作协议》等证据材料在案佐证。
本院认为，金虹与和合佰利公司就位于北京市海淀区暂安处1号A区商务楼北侧一层房屋签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，合法有效。协议签订后，双方均履行了合同。2013年9月13日，和合佰利公司与金虹、李富裕签订《补充协议》，原由金虹承租的海淀区暂安处1号A区商务楼的房屋从协议签订日起承租人全部改为李富裕，租赁关系由李富裕接手履行，金虹不再承担。故可以清晰的看出，原金虹与和合佰利公司签订的《北京市房屋租赁合同》已变更承租人，由李富裕承受原合同中金虹的全部权利、义务；虽然金虹自《北京市房屋租赁合同》中退出，但不是与和合佰利公司的租赁关系的解除，而是《北京市房屋租赁合同》继续由李富裕与和合佰利公司履行；金虹与李富裕系内部合作关系，金虹基于该合同的权利、义务由李富裕承继，其主张的装修损失、租赁保证金应当与李富裕进行处理；对外则应由李富裕向和合佰利公司主张权利。现金虹以其与和合佰利公司的租赁关系解除为基础，起诉要求和合佰利公司退还装修损失、退还合同押金，因缺乏事实与法律依据，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：
驳回金虹的诉讼请求。
案件受理费二千九百元，由金虹负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 郝蓬
二〇一四年八月二十五日
书记员 林挚