陕西省延安市宝塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0602民初307号
原告陕西广圣源房地产开发有限公司（反诉被告）,住所地：西安市经济技术开发区。
法定代表人张宗松，该公司总经理。
委托代理人高峰，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。
被告延安苏宁云商销售有限公司（反诉原告）,住所地：延安市宝塔区。
法定代表人刘庆军，该公司总经理。
委托代理人史龙青，陕西伯尔律师事务所律师。
原告陕西广圣源房地产开发有限公司(以下简称“广圣源公司”)诉被告延安苏宁云商销售有限公司（以下简称“苏宁公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2015年6月11日作出（2014）宝民初字第01484号民事判决书。宣判后，广圣源公司和苏宁公司不服，均提起上诉，延安市中级人民法院于2015年11月20日作出（2015）延中民二终字第00725号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院据此依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。广圣源公司和苏宁公司委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广圣源公司（反诉被告）诉称，2013年9月30日，广圣源公司与苏宁公司签订《场地租赁合同》，租赁期限从2013年9月1日起至2018年8月3日止。租赁用途为经营儿童乐园及饮品。合同签订后，广圣源公司依约向苏宁公司缴纳了场地租赁保证金，对该场地进行了装修并进行经营。在履行合同过程中，广圣源公司发现，苏宁公司提供的经营场地正上方四层因装修有漏水现象，并导致广圣源公司无法正常经营。2014年2月份，苏宁公司场地消防管道爆裂，导致广圣源公司场地的地面地板和其他设施设备损坏。此间，广圣源公司多次要求苏宁公司承担赔偿责任并对损坏财产和装修部位予以修复，以便广圣源公司能够正常营业。但苏宁公司一直拖延和回避。更让人气愤的是2014年5月份，苏宁公司又违反双方合同约定，在租赁区域招租了其他与广圣源公司相同的经营项目。为避免造成更大损失，在本案原一审审理期间即2014年6月份，广圣源公司向苏宁公司多次提出搬出设备和食品等相关请求，苏宁公司拒绝并阻拦。后苏宁公司擅自将广圣源公司的经营设备等全部搬走，基于上述事实，原告依据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，请求：1、依法判令解除广圣源公司与苏宁公司签订的《场地租赁合同》;2、判令苏宁公司返还收取广圣源公司的保证金10万元并承担违约金10万元；3、判令苏宁公司承担场地漏水给广圣源公司造成的经营损失28000元；4、判令苏宁公司承担广圣源公司场地装修损失138000元；5、判令苏宁公司赔偿广圣源公司财产损失364820元（包括儿童乐园游乐设备254000元、冰柜3200元、椅子4000元、儿童桌椅2800元、电脑及监控设备28000元、儿童玩具34800元，吸尘器2600元、儿童画具15600元、烤箱920元、展示柜4600元、冰箱4500元、饮料香肠等食品9800元）；6、案件受理费由苏宁公司承担。
原告广圣源公司为证明其诉请理由成立，在法定举证期限内向本院提交了如下证据：
证据一：租赁合同书、保证金转账凭证及收据、卡卡转账凭证。证明：1、双方签订的合同合法有效，应当严格按合同约定履行义务；2、广圣源公司按约定缴纳了保证金并按时支付了物业、空调等费用；
证据二：照片、调查笔录及身份证复印件。证明：1、苏宁公司违反合同约定，没有履行租赁物的维修义务，导致广圣源公司不能正常经营，停业10天，应当支付停业损失28000元；2、经营场地漏水后苏宁公司不能及时维修，导致广圣源合同目的不能实现，且苏宁公司在商场内（四楼）招租其他儿童娱乐项目，构成根本违约，故应当退还已收取广圣源公司的10万元保证金，并支付10万元违约金；
证据三：装修项目清单及收款收据、淘气堡游乐设备购置合同及收款收据、购置冰箱、冰柜、展示柜、吸尘器、烤箱等设备收款收据、购置儿童玩具、画具收款收据、购置桌椅等设备收款收据、购置电脑及安装监控设备收款收据。证明苏宁公司应当赔偿广圣源公司装修及购置上述设备、物品支付的费用。
被告苏宁公司（反诉原告）辩称，1、苏宁公司与广圣源公司签订的《场地租赁合同》应当解除。苏宁公司在广圣源公司起诉之前，已将广圣源公司起诉至宝塔区法院，其中的诉求就包括解除双方之间签订的《场地租赁合同》，故双方签订的《场地租赁合同》应当解除。2、苏宁公司要求解除《场地租赁合同》的原因系广圣源公司拖欠租金、物业费和空调费，广圣源公司从2013年9月1日开始就拖欠苏宁公司物业费、空调费，2014年2月15日开始拖欠租金，苏宁公司两次发函要求解除《场地租赁合同》，并要求广圣源公司支付拖欠的物业费、租金和空调费。根据合同约定，广圣源公司拖欠上述费用的行为构成违约，本案应当是广圣源公司向苏宁公司承担违约金，而不是苏宁公司向广圣源公司承担违约金。3、广圣源公司无权要求苏宁公司返还保证金。根据合同约定，广圣源公司拖欠租金、物业费和空调费，苏宁公司有权从保证金中予以扣除，保证金10万元尚不足以弥补广圣源公司拖欠的租金、物业费和空调费，故广圣源公司无权要求返还。4、广圣源公司要求苏宁公司承担场地漏水财产损失及装修费用缺乏事实依据。根据鉴定结论，勘验标的已经恢复无法看出原貌，不存在广圣源公司诉求的财产损失和装修费用损失。5、本案广圣源公司的物品由苏宁公司保管，广圣源公司可以将存放物品搬走，不存在损失。法院于2015年4月14日与广圣源公司谈话后，要求广圣源公司搬离场地，广圣源公司拒绝搬离，后苏宁公司只好于2015年5月7日通知法官后，将租赁场地的物品完好无损的搬离至苏宁公司仓库并代为保管。广圣源公司至今未将该批物品搬离，一直在占用苏宁公司的仓库，故苏宁公司提出反诉，请求：1、依法判令广圣源公司向苏宁公司支付仓储费用（按照每平方米13.5元，计35平方米从2016年4月7日至实际搬离为止计算）；2、人工费用3600元；3、反诉费用由广圣源公司承担。
反诉被告广圣源公司辩称，苏宁公司的反诉请求不应当支持。广圣源公司与苏宁公司签订的租赁合同尚未经人民法院确认解除，苏宁公司擅自将广圣源公司的物品搬离租赁场地，属违约行为，且苏宁公司搬离时没有通知广圣源公司，而且需要特别说明的是苏宁公司所称的2015年5月7日其搬离物品之前，广圣源公司多次要求将租赁场地的物品搬离遭到苏宁公司的拒绝，因此产生的费用由苏宁公司自行承担，广圣源公司已就苏宁公司的侵权行为向人民法院提出诉讼。
被告苏宁公司为证明其诉请理由成立，在法定举证期限内向本院提交了如下证据：
证据一：场地租赁合同。证明：1、广圣源公司违反合同约定，苏宁公司有权解除合同；2、广圣源公司未按照合同约定缴纳租赁费、物业费、空调费等，苏宁公司有权扣除广圣源公司的10万元保证金，抵顶广圣源公司拖欠的租赁费、物业费、空调费等；3、因广圣源公司的原因导致合同提前解除，广圣源公司要按照首年费用标准向苏宁公司支付2013年9月1日至2013年10月31日期间的租金66666.7元，广圣源公司违反合同约定，应承担相当于2014年度3个月的租赁费违约金10万元；
证据二：关于解除租赁合同及交还租赁场地的通知函和回执。证明由于广圣源公司违约，未按时缴纳租金、空调费、物业费等，苏宁公司催促广圣源公司缴纳，不缴纳则苏宁公司有权解除合同，并要求广圣源公司交还场地和支付违约金。广圣源公司收到了通知函，对通知函的内容无异议；
证据三：律师函及邮政特快专递回执。证明广圣源公司收到苏宁公司律师发送的律师函，苏宁公司通知广圣源公司解除合同，交还房屋，支付拖欠的租金、物业费、空调费，并承担违约金；
证据四：商铺减免租金申请书。证明2014年4月份，广圣源公司经营的卡贝乐儿童乐园还在正常经营，不存在由于漏水未经营的情况。且广圣源公司后来未再经营，是由于本身经营不善所致，并非漏水所致；
证据五：价格鉴定不予受理通知书。证明广圣源公司不存在财产损失和场地装修损失；
证据六：场地租赁合同、三方协议、减租协议和补充协议。证明苏宁公司每平米场地租赁费13.59元；
证据七：收条一张。证明苏宁公司搬迁广圣源公司物品时花费人工费3600元；
证据八：图片。证明苏宁公司只搬迁了图片上的物品。
经庭审质证认证，广圣源公司提交的证据一，苏宁公司对其中的租赁合同、保证金转账凭证及收据的真实性没有异议，对卡卡转账凭证的真实性有异议，其认为广圣源公司转账的对象为苗晓军，与苏宁公司无关。经审查，广圣源公司提交的租赁合同、保证金转账凭证及收据的真实性依法予以采信；卡卡转账凭证虽然真实，但不能证明该款转给了苏宁公司，故该证据本院依法不予采信。广圣源公司提交的证据二，苏宁公司对其中照片的真实性有异议，其认为照片没有显示时间，且只能说明当时消防管道破裂广圣源公司在扫水，广圣源公司停止经营是自己经营不善所致。经审查，广圣源公司提交的证据二，可以证明漏水的事实，但不能证明广圣源公司提供该证据的其他证明目的。广圣源公司提交的证据三，苏宁公司对真实性有异议。经审查，广圣源公司提交的证据三真实性难以认定，故该证据本院依法不予采信。苏宁公司提交的证据一，广圣源公司对其真实性没有异议，对证明目的有异议。经审查，苏宁公司提交的证据一，虽然真实，但不能证明其证明目的，故该证据的证明目的，本院依法不予采信。苏宁公司提交的证据二，广圣源公司对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议，其认为合同不能履行是由于苏宁公司漏水造成的。经审查，苏宁公司提交的证据二虽然真实，但不能证明其证明目的，故该证据的证明目的，本院依法不予采信。苏宁公司提交的证据三，广圣源公司对其真实性、合法性及关联性均有异议。经审查，苏宁公司提交的证据三不能证明广圣源公司收到了该快递，故该证据本院依法不予采信。苏宁公司提交的证据四和证据五，广圣源公司对真实性没有异议，对证明目的有异议。经审查，苏宁公司提交的证据四和证据五，虽然真实但不能证明其证明目的，故该证据的证明目的，本院依法不予采信。苏宁公司提交的证据六和证据七，广圣源公司对其真实性、合法性和关联性均有异议。经审查，苏宁公司提交的该证据真实、有效，本院依法予以采信。苏宁公司提交的证据八，广圣源公司对其真实性没有异议，对证明目的有异议，其认为苏宁公司提交的照片只是广圣源公司经营设施的一部分。经审查，苏宁公司提交的证据八虽然真实，但该证据不能显示其搬走物品的全部，故该证据的证据目的，本院依法不予采信。
经审理查明，2013年9月1日，广圣源公司与苏宁公司签订《场地租赁合同》，合同约定，广圣源公司租赁苏宁公司位于延安市高第大厦第三层450平方米场地经营儿童乐园、饮品，期限五年，自2013年9月1日至2018年8月31日，其中，装修优惠期自2013年9月1日起至2013年10月31日；装修优惠期，广圣源公司需承担水电费、物业费、空调费等费用；首年场地租金为每年40万元，并采取“先付后租”的方式按季度支付；在合同签订的3个工作日内，广圣源公司应支付首期租金13.33万元，以后每个租赁期，提前15天缴纳下个租赁期租金；物业管理费按照3元/平方米/月的标准按半年缴纳，空调费按照9元/平方米/月的标准按半年缴纳；合同签订时，广圣源公司一次性向苏宁公司缴纳保证金10万元，租赁期满时，广圣源公司如无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，在广圣源公司将租赁场地交回苏宁公司后十个工作日内，苏宁公司将保证金余款无息退还；租赁期内，广圣源公司如有以下行为中的任何一项发生，苏宁公司有权在保证金中直接扣减，苏宁公司在扣减保证金后需向广圣源公司出具相关扣款凭证，其中第二项约定如广圣源公司未按时缴纳租金、物业管理费、水电费、中央空调使用费等相关费用，及由于拖欠上述费用产生的其它费用，含但不限于滞纳金、违约金等，苏宁公司有权以保证金抵扣。合同还约定，广圣源公司与苏宁公司任一方违反合同约定，应当向对方支付相当于当年年度三个月租赁费的违约金，且有权解除合同。2014年2月，苏宁公司商场消防栓水管爆裂，致广圣源公司经营场所渗水，影响广圣源公司经营。2014年4月14日，广圣源公司向苏宁公司提出商铺减免租金申请。后苏宁公司认为广圣源公司拖欠租金等费用，于2014年6月将广圣源公司诉至本院，要求与广圣源公司解除合同、承担违约金并支付拖欠的租金等费用。
本案审理过程中，广圣源公司向本院申请对其租赁场地内的装修损失及设备设施损失予以鉴定，经鉴定中心现场勘验认为标的已经恢复看不到原貌无法进行鉴定，故将鉴定材料予以退回。2015年5月7日，苏宁公司未通知广圣源公司将其租赁场地的物品全部搬离至苏宁公司仓库和经营场地。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，广圣源公司与苏宁公司签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方应依约履行义务。苏宁公司作为出租方，应履行对租赁物的维修义务。苏宁公司在广圣源公司租赁的场地发生漏水后未及时履行维修义务，且苏宁公司在另案亦要求解除合同，故对广圣源公司要求解除合同的主张，本院依法予以支持。关于广圣源公司要求苏宁公司返还收取保证金10万元的主张，虽合同中有约定广圣源公司如未按时缴纳租赁费等费用则应以保证金抵扣，但广圣源公司未按时缴纳租金等费用是苏宁公司消防管道破裂，致广圣源公司设施及装修受损，双方产生纠纷，广圣源公司行使其抗辩权符合法律规定，故广圣源公司要求苏宁公司返还保证金的诉讼请求，本院依法予以支持。关于广圣源公司要求苏宁公司支付违约金10万元主张，因广圣源公司与苏宁公司均有违约行为、故广圣源公司要求苏宁公司支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。广圣源公司要求苏宁公司承担场地经营损失的请求，因苏宁公司确实客观造成广圣源公司无法正常经营，本院酌情确定经营损失为1万元。关于广圣源公司要求苏宁公司承担场地漏水造成的装修损失，因鉴定机关认为标的已恢复原貌无法进行鉴定，而广圣源公司的场地装修损失客观存在，故本院酌情确定装修损失费为67500元。广圣源公司要求苏宁公司赔偿其财产损失的诉讼请求，因苏宁公司未经广圣源公司同意，在双方租赁合同未依法解除的情况下，擅自将广圣源公司的经营设备搬走，侵害了广圣源公司的合法权益，故广圣源公司请求其承担赔偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。同理，苏宁公司反诉要求广圣源公司承担仓储费及人工费的请求，本院依法不予支持。由于苏宁公司在搬离广圣源公司的经营设备时未登记造册或摄影摄像或经第三方见证，致其搬走广圣源的物品种类无法确认，物品是否完好无法确认，其损失亦无法经鉴定确认，因此，本院酌情确认苏宁公司赔偿广圣源公司财产损失费24万元，苏宁公司搬走广圣源公司的物品归苏宁公司所有。广圣源公司提出苏宁公司违反合同约定招租了与广圣源公司相同的经营项目，因其未提交相关证据，本院依法不予支持。综上，经本院审判委员会讨论,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、依法解除原告陕西广圣源房地产开发有限公司（反诉被告）与被告延安苏宁云商销售有限公司（反诉原告）之间于2012年9月30日签订的《场地租赁合同》；
二、被告延安苏宁云商销售有限公司（反诉原告）向原告陕西广圣源房地产开发有限公司（反诉被告）返还保证金10万元并赔偿装修损失费67500元；
三、被告延安苏宁云商销售有限公司（反诉原告）赔偿原告陕西广圣源房地产开发有限公司（反诉被告）经营损失费1万元；
四、被告延安苏宁云商销售有限公司（反诉原告）赔偿原告陕西广圣源房地产开发有限公司（反诉被告）财产损失费24万元；
五、驳回原告陕西广圣源房地产开发有限公司（反诉被告）的其他诉讼请求；
六、驳回被告延安苏宁云商销售有限公司（反诉原告）的反诉请求。
以上第二、三、四项共计417500元，限本判决生效后五日内一次性支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7282元，原告陕西广圣源房地产开发有限公司（反诉被告）已预交，实际由原告陕西广圣源房地产开发有限公司（反诉被告）负担3000元，被告延安苏宁云商销售有限公司（反诉原告）负担4282元，在本案案件款支付时一并支付给原告陕西广圣源房地产开发有限公司（反诉被告）。反诉费25元，被告延安苏宁云商销售有限公司（反诉原告）已预交，实际由被告延安苏宁云商销售有限公司（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 黑振燕
审 判 员 李小莉
人民陪审员 刘桂梅
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 董其兴