云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红中民三终字第449号
上诉人（原审原告）王珩玮，男，1991年10月8日生，汉族，居民，住个旧市。
上诉人（原审原告）白雁，女，1961年10月7日生，汉族，个旧市新华书店退休职工，住个旧市。
上列两上诉人的共同委托代理人柏云林，男，1931年8月12日生，汉族，退休干部，住蒙自市。系王珩玮外公，白雁父亲。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）蒙自市天马物业管理有限责任公司。
住所地：蒙自市天马路**号。
法定代表人欧华强，公司经理。
委托代理人周超，云南李凌律师事务所律师。
委托代理人林丽，女，1978年3月19日生，汉族，蒙自天马物业管理有限公司职工，住蒙自市。代理权限为特别授权代理。
上诉人王珩玮、白雁因与被上诉人蒙自天马物业管理有限责任公司（以下简称天马公司）物业服务合同纠纷一案，不服蒙自市人民法院（2015）蒙民初字第122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2002年被告天马公司入住原告王珩玮、白雁位于蒙自世纪花园第11幢2单元1楼3号房屋（建筑面积109.09平方米）所在小区进行物业管理。2004年原告入住该套房屋，2005年1月22日原（乙方）、被告（甲方）签订《世纪花园前期物业管理服务协议》。协议约定：“前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。第四条物业管理服务费用：1、收取标准。住宅按建筑面积每月每平方米人民币0.34元，非住宅按建筑面积每月每平方米人民币0.32元收缴（如有变动按政府部门有关文件执行）。2、收取时间及方式。一年一付，首次付款为房屋交付时，以后每年1月10日至1月30日乙方将全年的物业管理服务费交付甲方财务室。第十条违约责任。甲方擅自提高收费或乱收费，乙方有权拒付和要求甲方清退违约所收费用。第十二条任何一方无正当理由提前中止协议的，应向对方支付违约金人民币5000元，给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。第十五条本协议一式两份，甲、乙方各执一份，具有同等的法律效力，本协议双方签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时终止。”
2005年5月30日原蒙自县发展计划局下发［蒙计价字（2005）08号］《关于“世纪花园”商住小区物业管理收费的批复》（以下简称原蒙自县08号批复），该商住小区住宅物业管理收费标准为每月每平方米0.46元，收费有效期从2005年6月1日至2007年5月31日。
红河州发展和改革委员会、红河州住房和城乡建设局下发的红发改价［（2013）329号］《关于印发红河州物业服务收费管理实施细则的通知》并附“红河州物业服务收费管理实施细则”（以下简称红河州物管329号实施细则）：第二条本实施细则适用于本州行政区域内的物业服务收费管理。第七条前期物业服务收费标准应在收费地点进行公示，公示内容须载明所定等级对应的《指导价标准》中列示的收费标准、基本要求、分级服务要求的具体内容，收费标准不得超过同等级所确定的物业服务收费指导价。第九条小区成立业主委员会后，提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业，物业收费标准若发生变动时可在《指导价标准》范围内拟定，并报当地价格主管部门及住建部门备案。第二十一条本细则自2013年6月1日起实施。《红河州住宅物业服务收费政府指导价标准》载明：一级收费标准包括。1、综合管理0.2元。2、房屋管理0.1元。3、共用设施设备维修养护0.14元。4、协助维护公共秩序0.27元。5、清洁卫生0.17元。6、绿化养护管理0.17元，共计1.05元。二级收费标准，上述费用共计0.75元。三级收费标准，上述费用共计0.45元。被告张贴于小区大门口的《关于“世纪花园1－3期”小区提升物业服务费的公告》载明：尊敬的“世纪花园1－3期”小区各位业主，根据红发改价（2013）329号文件及蒙自天马物业公司于2013年12月26日公示《关于提升世纪花园1－3期小区物业服务费拟定价格》公示的内容，本小区的服务收费等级定为：综合管理二级0.15元、房屋管理三级0.03元、公用设施设备维修养护三级0.04元、协助维护公共秩序三级0.15元、清洁卫生一级0.17元、绿化养护管理三级0.06元。为了更好的管理小区，提升小区的整体形象、居住环境、提高小区档次，使广大业主的物业能保值增值，经我公司报相关部门备案同意后决定“世纪花园1－3期”小区自2014年1月1日起住宅物业服务费从0.45元／月／平方米提升到0.6元／月／平方米，商铺物业服务费从0.6元／月／平方米提升到0.80元／月／平方米。被告分别于2013年3月1日、同年9月13日、同年12月5日向原告发放《催缴物业费的通知》，催缴2012年、2013年的物业管理费共计1418.18元（包括物管费按0.45元／月／平方米收取及垃圾清运费），原告至今未缴纳上述物业管理费。2014年12月24日王珩玮、白雁起诉：1、要求确认其与天马公司签订的《世纪花园前期物业管理服务协议》有效。2、按该协议第四条第一款约定的标准从2012年起收取物业管理费至重新签订新的物业管理协议之日止，并按第十二条约定支付其违约金5000元。
一审另查明，被告住宅的物业管理收费标准为2012年之前按0.34元／月／平方米收取，2012年、2013年按0.45元／月／平方米收取，2014年按0.6元／月／平方米收取。原告居住的房屋属于世纪花园一期，至今未成立业主委员会。
原审法院认为：原、被告签订的《世纪花园前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，对双方均有约束力。原告要求被告按该协议第四条第一款约定的标准从2012年起至重新签订新的物业管理协议之日止的物业管理服务费问题，因该协议中约定“如有变动按政府部门有关文件规定执行”，因约定对双方均有约束力，原蒙自县发展计划局2005年5月30日已批准被告对“世纪花园”商住小区物业管理收费标准为0.46元／月／平方米，收费期限从2005年6月1日至2007年5月31日止，故从2005年6月1日起被告有权按0.46元／月／平方米收取物业管理费。2013年6月1日起实施的《红河州物业服务收费管理实施细则》系政府部门对物业服务收费管理实行政府指导价文件。2014年被告按0.60元／月／平方米收取物业管理费未超出该规定。故对原告的该项诉讼请求，不予支持。原告要求按协议第十二条约定支付违约金5000元的问题，因双方约定支付违约金5000元是“任何一方无正当理由提前中止协议的”，而本案被告从双方签订协议至今一直为业主提供物业管理服务，并未中止提供物业管理服务，故原告该项请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告王珩玮、白雁的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王珩玮、白雁承担。
宣判后，王珩玮、白雁不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持上诉人诉讼请求。主要理由为：一、原判适用原蒙自县蒙计价字（2005）08号批复和红河州物管329号实施细则不当。08号文件收费有效期从2005年6月1日至2007年5月31日止，当时被上诉人并没执行该文件。对此，上诉人提供2014年不愿接受提高物业费的部分业主而被诉到法庭的马霞人等证言，可证明被上诉人诉讼马霞等人一案，当时马霞等指出08号批复已经过时，最后双方按0.34元交物业费结案。在天马公司诉邹卫民等案中，是被上诉人撤诉，按0.34元交物业费而结案。本案与前两案的事实完全相同，前者不执行08号文件，本案却支持呢？红河州物管329号实施细则只适用新建小区，本案的业主就物业费收取标准已经签过协议，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条，《云南省物业服务收费管理实施办法》第36条规定，本案不适用红河州物管326号实施细则规定，应按双方2005年签订的协议执行。原判适用县、州两个文件，本末倒置。二、协议中约定“如有变动按政府有关文件规定执行”内容属格式条款，是开发商预先拟定好的条款，业主只能被动签字接受。依合同法第40条“格式条款具有本法第52条和53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。该条就是开发商为免除责任而加重业主责任的霸王条款，应认定无效。三、天马公司不完全履行协议约定，已经构成违约。原判认定天马公司未中止过物管服务，还一直提供着物管服务，是包庇、袒护。天马公司违约表现一是擅自提高收费标准而不执行约定标准。二是擅自拆除小区内业主共有的公共设施设备，将休闲场地改成停车场。上诉人认为天马公司违约明显，应按协议约定收费；恢复原公共设施设备，同时，对违约部分应承担违约金，具体赔偿多少由法院判决。
被上诉人天马公司口头答辩称：2005年协议双方认可有效而不存在争议，不能作为一个诉讼请求进行诉讼。上诉人从2012年起就未交物管费已构成违约，公司提高物管费有约定，并不构成违约。协议约定任何一方无正当理由提前终止协议，才支付违约金，公司未终止协议不应支付违约金。原判事实清楚，判决正确，要求维持。
二审中，经征询双方当事人对原判查明事实的意见。上诉人除认为原判认定和适用2005年原蒙自县08号批复和红河州2013年物管329号实施细则错误外，对原判查明的其他事实无异议。被上诉人除认为原判漏认2012至2013年向业主收费率达90％以上和2014年已经70％以上的业主同意提高收费的事实外，对原判查明的其他事实无异议。
针对上诉人所提异议，被上诉人质证认为：原蒙自县08号批复后，公司当时想提价，但业主不满，抗议的方式过激而没提。2012年如再不提，公司没法维持下去而不得不提价。虽08号批复只到2007年，但2007年后不可能比之前的还低，是有延时性的。2012年至2013年按0.46元收费已备案且达90％以上业主交费有交费收据可证。2014年按0.6元收费已经70％以上业主同意签字认可。
上诉人认为，原蒙自县08号批复已超过批复期限，不能用作2012年至2013年的提价依据。第二次按0.6元提价时有三分之二以上业主同意就可以提价的说法没有法律依据。
本院经审查认为，上诉人与被上诉人对原蒙自县08号批复及红河州物管329号实施细则无异议，对2012年至2013年被上诉人按0.46元收费，以及2014年起按0.6元收费的事实无异议，仅就应否适用原蒙自县08号批复和红河州329号实施细则收费存在争议，该争议非事实方面的争议，将在说理部分予以阐述。本案二审查明的事实与原判的事实一致。
综合双方当事人的诉、辩主张，本案的争议焦点是：被上诉人两次提价是否侵犯上诉人的利益，应否承担违约责任。
本院认为：上诉人与被上诉人于200年签订的《世纪花园前期物业管理服务协议》未违反国家法律的禁止性规定，协议合法有效，双方均应依该协议履行。该协议第一条收费标准中约定住宅按建筑面积每月每平方米人民币叁角肆分、非住宅按建筑面积每月每平方米人民币叁角贰分标准收缴（如有变动按政府部门有关文件规定执行）。原蒙自县08号批复系被上诉人报请后政府有关部门所作的批复，该批复提价收费期限虽到2007年止，被上诉人于2012年起至2013年参照该批复提价收费为每月每平方米0.46元的行为，有被上诉人提供的证据证明即大部分业主实际已经按每平方米0.46元的物管费交纳，故被上诉人此次提价，应视为已经得到该小区大部分业主的同意，且符合2005年双方所签协议中关于“如有变动按政府部门有关文件规定执行”的约定。从2014年起，被上诉人经公示后按红河州物管329号实施细则执行，符合双方2005年所签协议中“如有变动按政府部门有关文件规定执行”的约定。上诉人虽主张“如有变动按政府部门有关文件规定执行”的约定系格式合同中的霸王条款，但未提供签订该合同时上诉人对该条款提出异议而不愿意签订的相关证据证明，故本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用原蒙自县08号批复及红河州物管329号实施细则认定被上诉人两次提价的行为，均符合双方2005年所签协议中的收费标准“如有变动按政府部门有关文件规定执行”的约定，本院应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王珩伟、白雁承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏 伟
审 判 员 陆 斌
代理审判员 李 劲
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 马妮纳