广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终18827号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳邦凯新能源股份有限公司。
法定代表人：李敏斌，董事长。
委托诉讼代理人：周淑宁，女，系公司员工。
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市鸿万邦实业有限公司。
法定代表人：周序烈，董事长。
委托诉讼代理人：方山，国信信扬（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐剑雄，男，系公司员工。
上诉人深圳邦凯新能源股份有限公司（以下简称邦凯公司）因与上诉人深圳市鸿万邦实业有限公司(以下简称鸿万邦公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法观民初字第1384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人邦凯公司上诉请求：1、对原审判决第一项依法改判，鸿万邦公司向邦凯公司退还租房押金金额增加人民币76276元（即共计人民币1289919元）并支付利息（自2015年11月13日起，按照中国人民银行同期贷款利率计至确定支付之日）；2、上诉费用均由鸿万邦公司承担。事实与理由：原判判决存在事实认定的错误，双方租赁合同关系存续期间，邦凯公司向鸿万邦公司支付的租房押金共计人民币1289919元，而不是1213643元。原审法院在租房押金的数额认定上忽略其他证据的佐证，邦凯公司在一审中提交的押金收据内容及租赁合同约定证明其在双方租赁合同关系存续期间向鸿万邦公司支付的租房押金共计人民币1289919元。综上所述，一审判决存在事实认定错误，应当给予纠正。
上诉人鸿万邦公司上诉请求：请求依法撤销原审判决，支持鸿万邦公司的诉讼请求，或者撤销原判，发回重审。理由如下：一、原审判决认定事实不清。1、原审判决认定邦凯公司于2014年9月15日已返还租赁物，这不是事实，是一审法院偏信邦凯公司一方陈述的做法。邦凯公司是否完好、全部地移交租赁物，没有出租方签字的任何材料作为证据，也没有出租方委托的第三方的材料作为证据。事实上，邦凯公司占用鸿万邦公司的部分厂房堆放物品，其变压器、配电柜、主电箱等至今尚没有搬离；邦凯公司加盖的天桥、铁皮房等违建也至今尚未清理。双方根本没有办理返还租赁物的手续。值得说明的是，深圳市鑫展鸿物业管理有限公司不是鸿万邦公司委托的接管方，没有资格代表鸿万邦公司与邦凯公司办理物业交接手续。原判以“2014年9月15日，邦凯公司与鑫展鸿公司签署《物业移交证明》，主要内容为：鑫展鸿公司已与物业权利人签订了租赁合同，邦凯公司按照约定于2014年9月15日完全迁离租赁物业，并将租赁物业移交给接管方，接管方确认租赁物业没有毁损灭失等情况，并从接管之日起，全部接管租赁物业”为由而认定邦凯公司已经返还租赁物，这一做法显然是理由苍白的说法，何况该说法与客观事实明显不符。2、一审法院无视租赁物遭到损坏的事实。本案涉案的租赁物，系鸿万邦公司建设好之后即出租给邦凯公司使用的，邦凯公司是该厂房的第一任租客。在举证期内，鸿万邦公司将厂房被损的相关照片提供给法庭并书面请求法院现场勘验并对损失作出评估。厂房实物是证明租赁物造成现实损害的最客观、最有效的证据。鸿万邦公司能够做到的，只能是将租赁物的相关照片提供给法庭，实物状貌，需法庭现场勘验验或评估。鸿万邦公司要求现场勘验评估的申请合法合理，但未能得到一审法院的答复和落实，这是不公平的。另外，在2014年9月，邦凯公司以《协议书》的形式曾以330000元的价格委托深圳市鑫展鸿物业管理有限公司对本案租赁物进行修补。该《协议书》的复印件在庭审时已经双方质证，明明是邦凯公司与深圳市鑫展鸿物业管理有限公司签订的协议，而一审法院却认定为该协议是鸿万邦公司与深圳市鑫展鸿物业管理有限公司之间所签订的文件，判决书中“鸿万邦公司主张邦凯公司有损坏物业的事实。并提供了协议书及照片，损失评估材料等证据，其中协议书主要内容为鑫展鸿公司接受房屋权利人指派负责将涉案的租赁物恢复原状，工程款为人民币330000元，发票及《物业移交证明》交至邦凯公司后，邦凯公司向鑫展鸿公司支付该工程款”的内容是鸿万邦公司所不能接受的。鑫展鸿公司明明是受邦凯公司的委托修复物业，判决书怎么能认定是鑫展鸿是受鸿万邦公司的指派呢？二、一审审理在程序上存在严重瑕疵。在一审举证期内，鸿万邦公司申请法院对租赁物的损坏情况进行现场勘验并委托相关单位对损失进行评估，在第一次庭院审中，鸿万邦公司也重复了同样的申请，但一审法院均没有作出任何正面的回复。鸿万邦公司一审中所提的上述申请，是合法的申请，但一审法院却拒绝回复，并以一句“对于鸿万邦公司另提供的照片，原告主张只反映租赁物的外观，对于评估材料为鸿万邦公司单方制作”的判词判决鸿万邦公司败诉，鸿万邦公司认为这是不公平的，也是不负责任的做法。综上所述，一审法院违反法定程序，认定事实不清，一审判决不公，请求二审人民法院依法予以纠正，作出公正的裁判。
上诉人鸿万邦公司的答辩意见同其上诉意见。
上诉人邦凯公司辩称，1、在邦凯公司与鸿万邦公司在履行租赁合同期间，邦凯公司于2014年9月15日按照鸿万邦公司的指示向第三人深圳市鑫展鸿物业管理有限公司移交了原承租的物业，不存在任何对承租物、租赁物毁损、灭失的破坏行为。鸿万邦公司应当履行租赁合同约定的义务，向邦凯公司退还已经收取的租赁保证金人民币1289919元。2、一审审理程序符合法律规定，不存在任何瑕疵。鸿万邦公司对租赁物申请损坏情况进行鉴定，法院有权根据案件情况作出是否予以鉴定的决定。
邦凯公司向一审法院起诉请求：1、鸿万邦公司向邦凯公司退还租赁保证金人民币1289919元；2、鸿万邦公司向邦凯公司退还2014年9月下半月的租金人民币237711.5元及银行同期的贷款利息人民币14282.56元（暂计至2015年11月11日，自2014年9月15日起计至确定支付之日）；3、诉讼费由鸿万邦公司承担。
鸿万邦公司向一审法院反诉请求：1、邦凯公司支付修复租赁标的物的维修费689410元；2、邦凯公司因未及时修复租赁标的物而给鸿万邦公司造成的租金损失706000元；3、本案诉讼费由邦凯公司支付。以上合计1395410元。
一审法院认定事实：邦凯公司长期以来一直租赁鸿万邦公司的物业，双方多次签订租赁合同，双方最后一份合同签订于2013年5月1日。该合同约定，甲方（即鸿万邦公司）将座落于深圳市龙华新区大浪华荣路鸿富工业区（厂房1#、2#、3#共叁栋，宿舍1#、2#共贰栋，配电房）共计20474.92平方米出租给乙方（即邦凯公司）；另有附属设施变压器壹台、货梯等供乙方无偿使用，合同终止时乙方必须完好无损归还甲方，如有损坏须按价赔偿；租赁用途为生产厂房及员工宿舍；租赁期限自2013年5月1日至2014年4月30日止；房屋租金为每月429973元；交租时间为每月十日前；甲方与乙方签订合同后，乙方须交纳相当于三个月租金的租赁保证金即1289919元，合同期限届满，乙方按约定交还房屋后，甲方退还租赁保证金（不计息），如因乙方违约，被甲方解除合同，保证金不予退还；该物业甲方以现状租给乙方使用，合同签署前乙方已实地查看过物业现状并无异议；租赁期内，租赁房屋设施的维修、维护管理和园区的绿化管理由乙方负责，并由此产生的费用亦由乙方承担。2011年以来，邦凯公司先后向鸿万邦公司向交纳租赁保证金1047997元。邦凯公司提供的证据显示，2003年至2009年期间，深圳市邦凯电子有限公司先后向鸿万邦公司交纳租赁保证金165466元。邦凯公司称，深圳市邦凯电子有限公司系邦凯公司以前的名称，鸿万邦公司确认2009年5月之前承租方的名称为深圳市邦凯电子有限公司。
租赁期限届满后，邦凯公司表示随时可能搬迁，双方未再继续签订书面租赁合同，但邦凯公司仍然继续使用租赁物业，并按鸿万邦公司上调的租金标准支付租金，鸿万邦公司也开始寻找新的客户。2014年5月14日，鸿万邦公司与深圳市华盛嘉投资发展有限公司（以下简称华盛嘉公司）签订《房屋租赁协议》，约定将涉案物业出租给华盛嘉公司，租赁期限自2014年8月1日至2020年7月31日，如原租户邦凯科技未能在2014年8月1日前搬迁完毕，租赁期限自实际交房之日起算，其中免租期三个月，正式起租时间为2014年11月，如实际交房时间推迟，起租时间相应顺延。2014年5月19日，华盛嘉公司又通过与深圳市鑫展鸿物业管理有限公司（以下简称鑫展鸿公司）签订《房屋租赁协议》，将涉案物业又转租给鑫展鸿公司，约定租赁期限自2014年8月1日至2020年7月31日（正式租期自邦凯科技搬迁完毕交房后开始起算），免租期为2个月，起租时间为2014年10月1日。
2015年9月5日，邦凯公司向鸿万邦公司支付2014年9月房租475423元。当月邦凯公司开始从涉案物业搬离，2014年9月15日，邦凯公司与鑫展鸿公司签署《物业移交证明》，主要内容为：鑫展鸿公司已与物业权利人签订了租赁合同，邦凯公司按照约定于2014年9月15日完全迁离租赁物业，并将租赁物业移交给接管方，接管方确认租赁物业没有毁损灭失等情况，并从接管之日起，全部接管租赁物业。现移交方所有人员已全部撤离，此后租赁物业范围内所发生的一切有关人身和财产的安全事宜与移交人无任何关联。
2014年11月12日，邦凯公司向鸿万邦公司发函，指出已于2014年9月全部搬迁完毕，并应鸿万邦公司要求将租赁物业完全移交给新承租人，根据双方的合同，申请退还已支付押金1289919元。2015年10月27日，邦凯公司再次发函，要求退还租赁保证金及2014年9月下半月的租金共计1527630.5元。
一审法院认为，邦凯公司与鸿万邦公司之间存在租赁合同关系，双方在原有合同到期后，未签订新的租赁合同，视为不定期租赁，相关权利义务关系应当参照原有的租赁合同予以确定。双方同时提供的《物业移交证明》可以证明，邦凯公司已于2014年9月15日将租赁物移交给新的承租人，鸿万邦公司另提供了鑫展鸿公司的证明及抄表记录等证据，主张邦凯公司直至9月底仍未搬迁完毕，但鸿万邦公司提供的证据均为复印件，且无其他证据印证，原审法院不予采信，根据查明的事实，原审法院认定邦凯公司已经返还租赁物，依据双方签订的租赁合同，鸿万邦公司应当退还租赁保证金。关于租赁保证金的金额双方存在争议，合同虽然约定为人民币1289919元，但邦凯公司提供的押金收据显示共计1213643元，邦凯公司主张有遗失单据，但未提供其他证据予以佐证，鸿万邦公司不予认可，原审法院对邦凯公司的主张不予采信，据此，原审法院对邦凯公司相应的诉讼请求予以部分支持；关于2014年9月下半月的租金问题，邦凯公司已交当月整月租金475423元，但其实际占用鸿万邦公司物业的时间仅有半月，鸿万邦公司多收取的租金237711.5元（475423元÷2）理应返还。至于租赁保证金及多收取租金的利息损失，邦凯公司并未直接将房屋退还给鸿万邦公司，也没有证据显示有即时告知鸿万邦公司，故不能以2014年9月15日作为鸿万邦公司退还保证金及多收租金的起算时间，同时依据合同退还租赁保证金为不计息方式，故在邦凯公司正式催告之前不应当计算利息，起算时间应当为催告次日即2014年11月13日。
关于鸿万邦公司反诉的修复租赁标的物的维修费，鸿万邦公司既不能提供客观有效的证据证明对租赁物造成了现实的损害，也不能提供证据证明鸿万邦公司因维修租赁物而支出了相应的费用，同时，《物业移交证明》也可以证明租赁物已经顺利移交给新的承租人，承租人未主张租赁物存在瑕疵，因此，鸿万邦公司的该项反诉请求不成立，原审法院不予支持。至于鸿万邦公司另一项反诉请求，即因未及时修复租赁标的物而造成的租金损失，修复问题已如上所述，租金损失亦无证据证明，该项请求缺乏事实依据，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，判决如下：
一、鸿万邦公司自本判决生效之日起五日内退还邦凯公司租房押金人民币1213643元并支付利息（自2015年11月13日起，按中国人民银行同期贷款利率计至本院确定的支付之日止）；二、鸿万邦公司自本判决生效之日起五日内退还邦凯公司以租金名义多交的人民币237711.5元并支付利息（自2015年11月13日起，按中国人民银行同期贷款利率计至本院确定的支付之日止）；三、驳回邦凯公司的其他诉讼请求；四、驳回鸿万邦公司的全部反诉请求。如鸿万邦公司未能按指定的期限履行交付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当支付迟延履行金。
本院二审期间，当事人没有提供新证据。经本院审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据原审查明的事实，鸿万邦公司用于出租的物业已经取得房地产证，双方的房屋租赁关系合法有效，在原有合同到期后，双方未签订新的租赁合同，视为不定期租赁，相关权利义务关系应当参照原有的租赁合同予以确定。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、鸿万邦公司应退还的租赁保证金的金额；2、涉案租赁物业的返还时间；3、涉案物业是否被损害。对于双方无异议的原审其他认定和裁判本院予以确认。对以上争议焦点，本院分析认定如下：
关于租赁保证金的问题，鸿万邦公司与邦凯公司签订的租赁合同书约定，在双方签订租赁合同后，邦凯公司须向鸿万邦公司缴纳租赁保证金1289919.00元，鸿万邦公司收取此款后向邦凯公司开具收款收据（合同期满退还租赁保证金时以本收据为准作为凭证）。邦凯公司提供的押金收款收据显示共计1213643元，其主张单据有遗失，但未提供其他证据予以佐证，鸿万邦公司对此亦不予认可，故原审法院对邦凯公司的该项主张不予采信，并无不当。邦凯公司在二审庭审过程中陈述，编号为2254503的收款收据载明“交来：租赁鸿富工业区厂房、宿舍押金（241922-235505=6417），金额陆仟肆佰壹拾柒元”，在被减数“235505”下方有“已交”的字样，故235505元应认定为已交的租赁保证金，本院认为，邦凯公司提交的多张收款收据在交来押金一项中标有减法的计算，仅在编号为2254503一张收款收据中的被减数下方标有“已交”字样，该金额是否确定已交并无其他证据予以佐证，且已交的性质能否认定为租赁保证金亦无法确定，鸿万邦公司对此亦不予认可，故本院对邦凯公司的此项主张不予采信。在双方租赁合同已明确写明租赁保证金的退还以收据为准的情况下，原审法院依照邦凯公司提交的收款收据计算鸿万邦公司应退还的租赁保证金金额并无不当，本院予以维持。
关于涉案物业的返还时间问题。双方均提交的《物业移交证明》显示，邦凯公司已于2014年9月15日完全迁离租赁物业，并将租赁物业移交给鑫展鸿公司。鸿万邦公司主张邦凯公司至今仍未完全交付，并提交了其向邦凯公司出具的由于邦凯公司没有按时移交工业区应向其赔偿损失的公函、鑫展鸿公司出具的证明、邦凯公司车间用电抄表记录，对上述证据，本院分析认为，上述证据均为复印件，鸿万邦公司对其真实性均不予认可，并且，鸿万邦公司出具的公函、鑫展鸿公司出具的证明均为鸿万邦公司、鑫展鸿公司单方出具，并无邦凯公司的认可或回复，邦凯公司车间用电抄表记录的落款时间为2014年9月28日，因邦凯公司2014年9月上半月仍使用涉案物业，且鸿万邦公司确认表格中签名的“马威”为鑫展鸿公司的员工，故该证据并不能当然推导出邦凯公司于2014年9月下半月仍使用涉案物业的结论。因此，根据民事诉讼优势证据规则，鸿万邦公司提交证据的证明力不足以推翻《物业移交证明》证明的事实，原审认定涉案物业已于2014年9月15日移交，并据此判决鸿万邦公司应返还多收取的2014年9月下半月的租金，并未违反相关法律规定，本院予以维持。
关于涉案物业是否存在损害的问题。鸿万邦公司主张邦凯公司仍有物品尚未搬离，且邦凯公司加盖的天桥、铁皮房等违建尚未清理，邦凯公司应赔偿其损失，并且主张其于一审阶段申请法院现场勘验并对损失进行评估，一审未予答复，程序存在瑕疵。对此，本院认为，二审庭审过程中，鸿万邦公司确认鑫展鸿公司已于2014年10月、11月左右搬入涉案物业，鸿万邦公司于2016年1月15日提交勘验申请，此时鑫展鸿公司已使用涉案物业一年多时间，已不具备勘验的条件，并且鸿万邦公司未举证证明鑫展鸿公司曾向其提出过涉案物业的现状影响其正常使用的异议，亦未能提交有效证据证明其为修复涉案物业支出了相应的费用，其提交的《协议书》系邦凯公司与鑫展鸿公司签订，且双方已另案诉讼，故鸿万邦公司提交的证据不足以证明其为修复涉案物业产生了损失，应当承担举证不能的法律后果，原审法院不予支持其反诉请求，并未违反相关法律规定，本院予以维持。
综上所述，上诉人邦凯公司、鸿万邦公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计29379元，由上诉人深圳邦凯新能源股份有限公司负担1707元，由上诉人深圳市鸿万邦实业有限公司负担27672元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 映 清
审 判 员 李 静
代理审判员 徐 玉 婵
二〇一七年二月十六日
书 记 员 李紫娟（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
并无邦凯公司的认可或答复，亦为鑫展鸿公司单方出具，没有邦凯公司的回复，且其主要内容为邦凯公司仍有物品存留在涉案物业内，邦凯公司后续将对其进行处理，鑫展鸿公司承诺予以配合，该证据内容仅为涉案物业的前后承租人对物业交接事宜的完善，并不能据此证明邦凯公司没有移交物业，