广东省揭阳市揭东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5203民初898号
原告：陈国栋，男，1949年7月16日出生，汉族，住揭阳市揭东区。
原告：陈鸿财，男，1976年5月29日出生，汉族，住揭阳市揭东区。
两原告委托代理人：邱声群，广东冠法律师事务所律师。
被告：广东揭东农村商业银行股份有限公司。住所地：揭阳市揭东区。
法定代表人：许妙忠，该公司董事长。
委托代理人：吴越文，广东晨辉律师事务所律师。
第三人：郑凯如，男，1983年8月13日出生，汉族，住揭阳市揭东区。
第三人：郑勇鹏，男，1976年9月29日出生，汉族，住深圳市宝安区。
原告陈国栋、陈鸿财与被告广东揭东农村商业银行股份有限公司、第三人郑凯如、郑勇鹏案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年11月28日公开开庭进行了审理，原告陈国栋、陈鸿财的共同委托代理人邱声群、被告广东揭东农村商业银行股份有限公司的委托代理人吴越文到庭参加诉讼，第三人郑凯如、郑勇鹏经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈国栋、陈鸿财称，2009年9月份，郑勇鹏要将位于揭阳市揭东区蓝城霖磐镇德中村凤来农场头揭阳五金制品交易中心E2幢E36号（粤房地证字第C2774394号）和E38号（粤房地证字第C2774395号）2间四层房屋出卖，经人介绍，两原告与郑勇鹏商谈房屋买卖事宜，之后，在两原告支付2万元定金的情况下，双方约定在2009年9月18日到揭东县霖磐镇法律服务所办理房屋买卖见证。2009年9月18日，郑勇鹏将上述2间房屋出卖给两原告，双方签订《房产转让协议书》，揭东县霖磐镇法律服务所为双方签订的《房产转让协议书》进行见证，《房产转让协议书》约定：“自本协议签订之日起，该处房产的使用权即归乙方（即两原告）所有”，两原告在协议签订的当日，通过银行转帐和现金支付的方式付款，郑勇鹏在2016年7月27日出具证明，也证实两原告已支付全部购房款，同日，双方对上述房屋进行现场交接。两原告在2010年9月1日起就将上述房屋出租给揭阳市蓝城区霖磐镇桃德源休闲会所（下称桃德源会所）使用并收取租金。按照双方的约定，郑勇鹏应协助办理有关过户手续，但郑勇鹏在出卖上述房屋给两原告后就不知去向，两原告无法与他取得联系，因此无法办理过户手续。两原告对于上述房屋无法过户，不存在任何过错。郑勇鹏因在郑凯如向被告贷款时作为保证人提供担保，被告将郑勇鹏和郑凯如起诉至贵院，贵院判决郑勇鹏和郑凯如承担还款责任，后被告向贵院申请强制执行，在执行过程中，贵院查封位于上述讼争的2间房屋。两原告认为，贵院查封的上述讼争2间房屋是两原告在2009年9月18日通过合法途径购买所得并占有、使用和行使收益权，贵院无权查封上述房屋，虽然两原告提起执行异议被贵院驳回，但是，郑勇鹏出卖上述房屋给两原告是经法律服务部门见证，该见证具有公权力，任何单位或个人，都不能否认其真实性和合法性。在两原告已支付全部购房款和对上述讼争的2间房屋进行占有、使用、收益的情况下，不能因为上述房屋在房管部门登记的权属人为郑勇鹏而否认了上述房屋为两原告所有的事实，所以，请求贵院依法解除对上述讼争的2间房屋的查封。为维护两原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、位于揭阳市揭东区蓝城霖磐镇德中村凤来农场头揭阳五金制品交易中心E2幢E36号（粤房地证字第C2774394号）和E38号（粤房地证字第C2774395号）2间四层房屋及占用范围内土地使用权为两原告所有；两原告与郑勇鹏在2010年9月18日签订的《房产转让协议书》合法有效；2、停止对上述房屋及占用范围内土地使用权的的执行（包括但不限于拍卖、评估等）并解除查封；3、本案的诉讼费用由被告和第三人承担。
两原告提供如下证据证明自己的主张：1、执行裁定书及公告，证明揭东区人民法院查封两原告的房屋及驳回两原告执行异议的事实。2、身份证，证明两原告的主体资格。3、见证书、房地产权证及存款凭条，证明两原告在2009年9月18日向郑勇鹏购买讼争房屋和取得房屋所有权，揭东县霖磐镇法律服务所进行见证和原告已在签订房屋转让合同当天按要求通过银行支付53万元的事实。4、铺屋租赁合同和身份证，证明两原告将购买所得的讼争房屋自2010年9月1日开始至今出租给郑绍辉、××新、洪某用于桃德源会所经营浴足的事实。5、收款收据，证明物业管理部门向桃德源会所收取管理费的事实。6、个体户机读资料及身份证，证明桃德源会所的经营者为洪某。7、声明书和户口本，证明陈国栋与陈鸿财共同支付购买讼争房屋的款项和陈国栋同意陈鸿财出租讼争房屋的事实以及两原告是父子关系。8、起诉状、证明、民事判决书、公告、郑勇鹏身份证复印件、郑凯如户籍资料及打印的机构代码信息，证明郑勇鹏因长期外出无法联系，揭东区人民法院对其进行公告送达法律文书的事实和被告、第三人的诉讼主体资格。9、郑勇鹏身份证复印件、证明和收据，证明郑勇鹏对出卖讼争2间房屋给两原告并收到所有购房款和已将讼争房屋在2009年9月18日交付给两原告使用等事实进行确认说明。10、证明，证明郑勇鹏和郑勇丰是堂兄弟的事实。11、证人郑某的证言，证人郑某陈述其是两原告与郑勇鹏买卖上述讼争房屋的介绍人，其知道两原告支付2万元定金以及其在两原告与郑勇鹏手写的协议上作为见证人签名并一起到法律服务所见证、后来有听双方当事人说两原告已按约定付还房款等事实。12、证人洪某的证言，证人洪某陈述其是桃德源会所的经营者，××新在经营，桃德源会所自2010年9月1日起便向两原告租赁讼争的两间房屋，开始是由会所的员工郑绍辉与原告签订租赁合同，后来是由我和我丈夫与原告签订租赁合同，合同期到2018年。自租赁以来，除原告外，没有其他人向其主张讼争房屋不是原告的，也没有其他人向其收取租金。
被告广东揭东农村商业银行股份有限公司辩称，1、第三人郑勇鹏是被告债务人，也是本案讼争的粤房地证字第C2774394号、第C2774395号房产的登记权属人，揭东区人民法院在执行过程中查封上述两处房产并无错误；2、纵观原告方的证据，不能直接证实原告方已依约支付了合同约定的对价，也没有直接证据证实已经接收并使用讼争房产；综上，请合议庭驳回原告方起诉，判决对本案讼争房产许可执行。
被告广东揭东农村商业银行股份有限公司没有提供证据。
被告对两原告的证据质证如下：证据1、2三性均无异议。证据3真实性、合法性无异议，对其中存款凭条真实性无异议，关联性有异议，凭条中“郑勇丰”与本案讼争房屋无关系，无法证明两原告已支付购房款的事实，协议书第三条约定“自本协议签订之日起房屋使用权即交付乙方使用”违反物权法规定，应认定为无效条款。证据4，身份证无提供原件校对，真实性由法庭审定，××新”签名是否真实，是否使用租赁房屋也无法证明，该组证据不能作为证据使用。证据5，所证实的内容与本案讼争的房产无关，付款人也不是本案原告，不能作为原告已经占有使用该房产的证据。证据6，真实性无异议，但该证据与本案讼争房屋及本案原告缺乏关联性，不能作为证据使用。证据7，户口簿复印件真实性无异议，对两原告是父子关系的事实无异议，但声明书只能作为原告的陈述，不能作为证据使用，其陈述的事实需有其他证据佐证。证据8三性均无异议。证据9，郑勇鹏身份证没有原件，真伪由法庭认定，对郑勇鹏的证明，其是本案第三人，应到庭陈述，其证明也只能是诉讼当事人的陈述，在没有其他证据佐证的情况下不能作为证据使用。证据10，证据形式不合法，按照规定，单位证明应由经办人或法定代表人签名，且没有其他证据互相佐证，不能作为证据使用。证据11，证人陈述介绍双方认识并证实原告支付定金没有其他证据佐证；其陈述有在合同中作为见证人签名，但原告举证的协议书中并无见证人的签字；关于在信用社付钱给郑勇丰作为房款是其听说的，没有证明效力。对其他没有意见。证据12，对证人洪某陈述租赁讼争房屋的事实无异议，但是该事实无法证实讼争房屋就是陈鸿财所有，因为收取租金可以是转租人或授权管理人，因此洪某的陈述不能证实讼争房屋产权是陈鸿财的。
根据原告的举证、质证及辩论，本院对本案证据审查如下：
对两原告的证据1、2、8，被告没有异议，可予确认。证据3中的见证书、房地产权证符合证据三性的要求，可予确认；对于存款凭条，被告对其真实性没有异议，该证据应结合本案其他证据进行认定。证据4，结合证据12的证言，可予确认。证据5，证明桃德源会所为讼争房屋交纳物业管理费用。证据6，证实洪某是桃德源会所的经营者。证据7，户口本，被告没有异议，可予确认；声明书，结合租赁合同，可认定两原告共同支付讼争房款以及陈国栋对陈鸿财签订的租赁合同没有意见。证据9，郑勇鹏的身份情况应以本院查询为准；郑勇鹏的证明、收据应结合其他证据进行认定。证据10，结合证人郑某的证言，可予确认。证据11，结合陈鸿财的陈述，证人证言可作为证据使用。证据12，结合租赁合同，证人证言可作为证据使用。
经审理查明，郑勇鹏系证号为粤房地证字C2774394号（建筑面积163.78平方米）和证号为粤房地证字第C2774395号（建筑面积163.78平方米）的2间四层房屋的权属人，该2间房屋位于揭阳市揭东区蓝城霖磐镇德中村凤采农场头揭阳五金制品交易中心E2幢36号、E38号。2009年9月18日，两原告与郑勇鹏签订《房产转让协议书》，约定：陈国栋、陈鸿财承让郑勇鹏所有的讼争2间房屋，转让金额58.8万元，分二次付还，即协议签订当日付还55万元，余款3.8万元，在房产过户到两原告名下之日付还；自协议签订之日起，房产使用权归两原告所有。协议书落款处左下方签名栏目中甲方的签名有郑勇鹏，并写有“郑柔娥”三个字，乙方签名有陈国栋、陈鸿财。当日，原揭东县霖磐镇法律服务所为上述转让协议出具见证书，载明：兹证明月城镇棉洋村郑勇鹏（甲方）与霖磐镇德中村陈国栋、陈鸿财（乙方）于2009年9月18日在揭东县霖磐镇法律服务所签订了房产转让协议书，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议上双方当事人的签字属实。当日陈国栋按郑勇鹏的要求将53万元分两次存入郑勇丰在揭东农村信用合作联社的帐户，加上之前支付的定金2万元，两原告共支付郑勇鹏55万元。郑勇鹏也将讼争2间房屋以及房地产权证交给陈国栋、陈鸿财。2010年9月1日，两原告将讼争的2间房屋租赁给洪某、××新作为桃德源会所之用，租赁期间至2018年9月1日。2015年7月16日，两原告再付还郑勇鹏3.8万元。2014年10月22日，被告因与郑凯如、郑勇鹏金融借款合同纠纷，向本院提起诉讼，本院于2015年5月2日作出（2014）揭东法白民初字第296号民事判决书，判决郑凯如应付还被告200万元及相应利息，郑勇鹏承担连带清偿责任。该判决生效后，被告向本院申请强制执行，本院于2016年2月24日作出（2016）粤5203执第27号民事裁定书，裁定对讼争2间房屋及占用范围内的土地使用权进行查封。同年3月10日两原告向本院提出执行异议，请求本院停止讼争2间房屋的强制执行措施。2016年6月20日，本院作出（2016）粤5203执第1号执行裁定书，裁定驳回两原告的异议。两原告不服，于同年7月4日提起案外人执行异议之诉。
上述事实，有原告提供的证据和庭审笔录为证。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护”的规定，两原告与郑勇鹏于2009年9月18日签订的《房屋转让协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，另外，上述协议还在揭东县霖磐镇法律服务所办理了见证手续，故上述协议应认定为有效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，讼争房屋是否应停止执行，应审查两原告与郑勇鹏之间的房屋买卖中两原告是否已经支付部分或者全部价款并实际占有该房屋，以及两原告在买卖过程中是否存在过错。本案中，原告提供的《房产转让协议书》、见证书、存款凭条、收款收据、证明、证人证言，应认定两原告已支付全部购房款。郑勇鹏已于签订转让协议当日将讼争房屋及房地产权证交付给两原告占有、使用，这有原告提供的《房产转让协议书》、见证书、证明以及租赁商铺合同书、证人证言为证，故可以认定两原告已实际占有讼争房屋。两原告与郑勇鹏签订房屋转让协议系在被告起诉郑凯如、郑勇鹏金融借款合同纠纷之前，未办理讼争房屋更名过户登记手续，系因郑勇鹏在签订上述协议后便长期外出，两原告无法与其取得联系，且两原告认为上述转让协议已办理见证即有法律效力，并不是因为两原告与郑勇鹏之间的买卖行为违反法律、法规的规定，两原告对此没有过错，两原告对讼争房屋享有足以排除强制执行的权益，人民法院不能对讼争房屋进行执行。被告主张两原告并没有支付全部价款以及实际占有房屋的理由不成立，本院不予支持。被告主张讼争房屋应继续执行，依法无据，本院不予支持。郑勇鹏、郑凯如经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法视为其放弃了抗辩和质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：
一、原告陈国栋、陈鸿财与第三人郑勇鹏于2009年9月18日签订的《房产转让协议书》有效，位于揭阳市揭东区蓝城霖磐镇德中村凤来农场头揭阳五金制品交易中心E2幢E36号、E38号（房地产权证号列：粤房地证字第C2774394号、第C2774395号）2间四层房屋的实际所有权归原告陈国栋、陈鸿财所有。
二、停止对位于揭阳市揭东区蓝城霖磐镇德中村凤来农场头揭阳五金制品交易中心E2幢E36号、E38号（房地产权证号列：粤房地证字第C2774394号、第C2774395号）2间四层房屋及占用范围内土地使用权的执行。
本案受理费100元，由被告广东揭东农村商业银行股份有限公司负担，被告应于本判决生效之日起10日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。
审 判 长 林桂娜
审 判 员 黄楚平
人民陪审员 林晓东
二〇一六年十二月二十日
代书 记员 刘学敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。