上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）黄浦民四（民）初字第1147号
原告（反诉被告）上海琳雅集藏品有限公司。
住所上海市真北路XXX号XXX楼XXX座。
法定代表人陆雅。
委托代理人陆筠。
委托代理人周学敏，上海市润和律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海滨江欣景大酒店。
住所上海市中山南路XXX号。
法定代表人庄静。
委托代理人周韧捷，上海市光明律师事务所律。
委托代理人汪爱民。
原告上海琳雅集藏品有限公司诉被告上海滨江欣景大酒店房屋租赁合同纠纷及反诉原告上海滨江欣景大酒店诉反诉被告上海琳雅集藏品有限公司房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年1月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海琳雅集藏品有限公司法定代表人陆雅及委托代理人陆筠、周学敏，被告（反诉原告）上海滨江欣景大酒店委托代理人周韧捷、汪爱民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告上海琳雅集藏品有限公司诉称：原、被告签订房屋租赁合同，由原告承租上海市中山南路XXX号22层，原告装修房屋并准备经营，但发现上海市中山南路XXX号XXX层房屋无产权证或建设工程规划许可证，被告还拒绝提供经营所需的宽带网络，致使原告因增加安保值班人数而额外损失，现要求确认双方签订的房屋租赁合同无效，并要求被告退还租金及押金合计人民币552，700元及赔偿装修、定制设备费用人民币1，633，000元、安保额外值班费用人民币97，500元、合同违约金人民币100，000元。
被告上海滨江欣景大酒店辩称：双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，上海市中山南路XXX号房屋系国有土地，因历史遗留原因而未办理产权证，己方并未违约且已提供了宽带网络接口，故不同意原告所有诉请。
反诉原告上海滨江欣景大酒店诉称：反诉被告长期拖欠2012年10月起的租金，构成违约，故要求确认双方签订的房屋租赁合同于2012年10月15日解除及反诉被告搬离承租房屋，另要求反诉被告按约定租金标准支付2012年10月1日起至2012年10月15日的房屋租金并2012年10月16日起至其实际搬离之日止的房屋使用费，及按每日1%的标准支付自2012年9月20日起至实际付清之日止的房屋租金的滞纳金、免租期租金人民币86，112元、2012年12月至2014年1月8日期间的水、电费人民币7，345.50元。
反诉被告上海琳雅集藏品有限公司辩称：双方签订的房屋租赁合同无效，反诉被告提供出租的违法建筑不受法律保护，故不同意反诉原告所有诉讼请求。
为支持其诉辩称，原告（反诉被告）上海琳雅集藏品有限公司提供了房屋租赁合同、租金等发票、装修合同、工程款付款凭证、安装协议、装修协议、值班人员名单及图纸、供应商名单、合作经营协议、消防合格证、装修装饰照片、评估费发票作为证据。
为支持其诉辩称，被告（反诉原告）上海滨江欣景大酒店提供了房屋土地使用证、房屋外观照片、工商登记信息、宽带接口照片、视频资料、水电表照片作为证据。
上海琳雅集藏品有限公司表示上海滨江欣景大酒店提供的房屋土地使用证、房屋外观照片、工商登记信息不能证明上海市中山南路XXX号22层房屋系合法建筑；对于宽带接口照片则表示不知情；对于视频资料则表示不能证明上海琳雅集藏品有限公司在租赁房屋内实际经营。
上海滨江欣景大酒店对于上海琳雅集藏品有限公司提供的房屋租赁合同、消防合格证、评估费发票无异议，对于租金等发票中的服务顾问费表示与其无关，认可实际收取租金及押金人民币526，500元；对于装修合同、工程款付款凭证、安装协议、装修协议则表示无法确认真实性，并认为装修费用过高；对于值班人员名单、供应商名单的真实性不认可；对于图纸、合作经营协议则表示与本案无关；对于装修装饰照片则认为不能证明租赁房屋内的防盗门等有争议项目系上海琳雅集藏品有限公司装修完成。
经上海琳雅集藏品有限公司申请，本院委托上海沪港建设咨询有限公司对于上海市中山南路XXX号22层装修价值予以评估并出具报告。上海琳雅集藏品有限公司认为报告中存在漏审项目，且部分项目估价过低；上海滨江欣景大酒店对于报告中的搬运费、安装费项目等认为估价过高。
经审理查明，2011年4月28日，上海琳雅集藏品有限公司与上海滨江欣景大酒店签订房屋租赁合同，约定由上海琳雅集藏品有限公司承租上海市中山南路XXX号XXX楼办公用房作办公、艺术品销售展览、商务洽谈之用，租期自2011年5月1日起至2016年4月30日止，2011年5月1日至2011年7月31日期间为免租期，2011年8月1日起每月租金人民币35，100元，押金人民币35，100元。合同签订后，上海琳雅集藏品有限公司向上海滨江欣景大酒店支付了押金人民币35，100元及2011年8月1日至2012年9月30日的租金人民币491，400元。2012年6月5日，上海琳雅集藏品有限公司以上海市中山南路XXX号22楼为营业场所登记注册了上海琳雅集藏品有限公司黄浦分公司。现上海市中山南路XXX号XXX楼房屋仍由上海琳雅集藏品有限公司掌控。
另查明，上海滨江欣景大酒店系上海市中山南路XXX号坐落土地的使用权人。上海市黄浦区公安消防支队所颁发的沪黄消安检字（2010）第XXXXXXX号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》载明上海市中山南路XXX号建筑层数共21层。
又查明，上海沪港建设咨询有限公司就上海市中山南路XXX号22楼装修价值评估事宜于2013年3月1日、8月14日召集上海滨江欣景大酒店、上海琳雅集藏品有限公司会商，对评估范围及物品予以确定。上海沪港建设咨询有限公司于2013年10月18日出具评估报告载明：装饰工程审定金额人民币728，792元、安装工程审定金额人民币140，451元、消防工程审定金额人民币41，017元、装饰类争议项审定金额人民币50，769元、资产类争议项审定金额人民币219，000元。嗣后，经上海滨江欣景大酒店、上海琳雅集藏品有限公司对评估报告质证，上海沪港建设咨询有限公司就12只展示厅玻璃柜补充评估报告，确认审定金额为人民币27，318.72元。上海琳雅集藏品有限公司支付了评估费人民币39，450元。
审理中，上海滨江欣景大酒店自认上海市中山南路XXX号22楼因历史原因而无法办理建设规划许可证或产权证。上海琳雅集藏品有限公司表示其在签订合同时仅向上海滨江欣景大酒店了解租赁房屋权属情况，而上海滨江欣景大酒店向其提供了土地证及消防使用证，故其在签订合同时认为租赁房屋系合法建筑。双方确认2011年8月1日至2014年1月8日期间的租赁房屋电费为人民币11，202元，水费为人民币277.60元，上海琳雅集藏品有限公司已支付电费人民币3，913.50元、水费人民币217.60元；上海琳雅集藏品有限公司另表示上海滨江欣景大酒店在21、22楼楼梯及过道安装的监控所需照明灯所产生的电费人民币3，294.50元不应由其承担，且上海滨江欣景大酒店在安装照明灯时亦承诺所需电费无须其承担；而上海滨江欣景大酒店则表示监控所需照明灯的电费金额不足人民币3，294.50元，应由上海琳雅集藏品有限公司承担，不认可曾作过承担该部分电费的承诺。上海琳雅集藏品有限公司另坚持在上海滨江欣景大酒店对所有装修及添置物品予以赔偿的情况下搬离及返还房屋。
本院认为，上海滨江欣景大酒店向上海琳雅集藏品有限公司出租的上海市中山南路XXX号22楼房屋并无合法建筑证明，且在一审法庭辩论终结前亦无法取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关文件，故上海滨江欣景大酒店与上海琳雅集藏品有限公司就该房屋签订的房屋租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；故上海琳雅集藏品有限公司应向上海滨江欣景大酒店返还系争建筑物，而上海滨江欣景大酒店应向上海琳雅集藏品有限公司返还其已支付的押金及租金合计人民币526，500元。
上海琳雅集藏品有限公司自2011年5月1日起实际使用房屋至今，故其应当按每月人民币35，100元标准向上海滨江欣景大酒店支付相应的系争建筑物使用费，而在此期间是否有经营行为与支付房屋使用费之间并无必然关联，且并无证据证明上海琳雅集藏品有限公司因上海市中山南路XXX号22楼房屋系非法建筑而无法经营，故对于上海琳雅集藏品有限公司提出的因未实际经营而不应承担使用费的辩称意见，本院不予采纳，又虑及上海琳雅集藏品有限公司在2011年5月1日至2011年7月31日期间因装修而无法正常使用，故使用费的计算日期应自2011年6月15日始至其搬离系争建筑物之日止。
上海沪港建设咨询有限公司评估确定的装饰工程、安装工程、消防工程、装饰类争议项、资产类争议项及展示厅玻璃柜项审定金额合理合法，上海琳雅集藏品有限公司及上海滨江欣景大酒店有异议但并未提供充分的相反证据，故可以作为装修损失认定依据。其中资产类争议项及展示厅玻璃柜项属于可移动且不会因移动而价值损失的资产，上海琳雅集藏品有限公司在搬离时可一并带走，不存在赔偿问题；双方当事人对于装饰类争议项的权属有争议，上海琳雅集藏品有限公司就此提供照片作为证据，而上海滨江欣景大酒店对于照片有异议但并未提供相反证据，故本院确认装饰类争议项与装饰工程、安装工程、消防工程同属于上海琳雅集藏品有限公司装修损失范围。上海琳雅集藏品有限公司作为适格的法人，在进行商业活动时应当了解法律规定并尽谨慎审查义务，现其在与上海滨江欣景大酒店签订房屋租赁合同时未尽谨慎审查义务，对于合同的无效亦有一定的过错，且其使用系争建筑物已两年有余，部分实现了装修价值，故本院依据公平原则，酌情确定上海滨江欣景大酒店应赔偿上海琳雅集藏品有限公司装饰工程、安装工程、消防工程、装饰类争议项审定金额的50%。
上海琳雅集藏品有限公司与上海滨江欣景大酒店对于2011年8月1日至2014年1月8日期间的水、电费应付金额及已付金额无争议，上海琳雅集藏品有限公司作为上海市中山南路XXX号22楼系争建筑物的使用人，系安装监控所需照明灯的受益者，且其提出的电费人民币3，294.50元不应由其承担之意见缺乏约定及事实依据，故其还须支付上海滨江欣景大酒店水、电费人民币7，345.50元。
上海琳雅集藏品有限公司提出的合同违约金主张及上海滨江欣景大酒店提出的滞纳金、免租期租金主张均以合同约定为依据，现因合同无效而均缺乏依据，本院不予支持。上海琳雅集藏品有限公司要求返还的租金及押金中向他人支付的服务顾问费及要求赔偿的安保额外值班费用，均系其正常经营支出，与上海滨江欣景大酒店无关，要求上海滨江欣景大酒店承担赔偿责任于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条、第十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海琳雅集藏品有限公司与被告（反诉原告）上海滨江欣景大酒店于2011年4月28日就上海市中山南路XXX号22楼系争建筑物签订的房屋租赁合同无效；
二、原告（反诉被告）上海琳雅集藏品有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市中山南路XXX号22楼（含物品），将该系争建筑物返还于被告（反诉原告）上海滨江欣景大酒店；
三、原告（反诉被告）上海琳雅集藏品有限公司按每月人民币35，100元标准支付被告（反诉原告）上海滨江欣景大酒店自2011年6月15日起至其实际搬离之日止的系争建筑物使用费；
四、原告（反诉被告）上海琳雅集藏品有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海滨江欣景大酒店水、电费人民币7，345.50元；
五、被告（反诉原告）上海滨江欣景大酒店于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海琳雅集藏品有限公司押金及租金合计人民币526，500元；
六、被告（反诉原告）上海滨江欣景大酒店于本判决生效之日起十日内赔付原告（反诉被告）上海琳雅集藏品有限公司480，514.50元；
七、对于原告（反诉被告）上海琳雅集藏品有限公司其余诉讼请求不予支持；
八、对于被告（反诉原告）上海滨江欣景大酒店其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告（反诉被告）上海琳雅集藏品有限公司预缴的本诉案件受理费人民币25，866元，被告（反诉原告）上海滨江欣景大酒店预缴的反诉案件受理费人民币1，500元，原告（反诉被告）上海琳雅集藏品有限公司预缴的评估费人民币39，450元，合计人民币66，816元，由原告（反诉被告）上海琳雅集藏品有限公司与被告（反诉原告）上海滨江欣景大酒店各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 茅德成
代理审判员 黄 啸
人民陪审员 王铿华
二〇一四年一月二十八日
书 记 员 陈佩华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第五十二条……
有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。