广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第1137号
上诉�（原审被告）：王建文，男，1974年1月29日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：乐昌市富华物业服务有限公司。
法定代表人：谢桂华，该公司总经理。
委托代理人：陈洪鸣，广东务本律师事务所律师。
上诉人王建文因与被上诉人乐昌市富华物业服务有限公司（以下简称富华公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省乐昌市人民法院（2014）韶乐法乐民初字第89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月6日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：王建文的房屋位于乐昌市富庭雅苑一街7栋1梯402房，该房系步梯住宅，建筑面积为144.93平方米。2006年9月28日，王建文与乐昌市富庭房地产开发有限公司物业管理处签订《乐昌市富庭雅苑前期物业管理服务协议》，约定：乐昌市富庭房地产开发有限公司物业管理处按每月每平方�0.5元缴纳物业服务费，缴费时间为每季度首月1-15号，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每月按应付物业服务费的15%缴纳滞纳金。此外，王建文与乐昌市富庭房地产开发有限公司物业管理处双方还在协议中约定了物业服务内容、标准、相关费用、双方的权利义务及违约责任等内容。尔后，王建文按期缴纳物业服务费。2009年8月5日，乐昌市富庭房地产开发有限公司与富华公司签订《委托物业服务协议书》，协议约定：乐昌市富庭房地产开发有限公司将富庭雅苑委托给富华公司实行专业化、一体化的物业管理。双方还约定了移交管理的具体事项。2011年12月21日，富华公司经乐昌市物价局批准，将步梯住宅物业服务费提高至每月每平方米0.6元。2012年5月8日和2012年12月20日，王建文按0.6元／平方米的标准，分两次共缴纳了2012年的物业管理费1044元，但拒绝缴纳从2013年1月起的物业服务费，理由是富华公司未经业主委员会的同意擅自提高物业服务费，违反了法律的相关规定。此后，富华公司多次催促王建文缴纳物业服务费，但王建文拒不缴纳，为此，富华公司向原审法院提起诉讼。
另查明：富华公司于原审期间提供的《2012年富庭雅苑收费明细表》及《2013年富庭雅苑收费明细表》显示：2012年富庭雅苑小区总共有908户住户，已经缴纳物业管理费的户数是885户，占应缴户数的98.8%；2013年富庭雅苑小区总共有908户住户，已经缴纳物业管理费的户数是819户，占应缴户数的91.3%。
2014年4月14日，富华公司向原审法院提起诉讼，诉称：王建文的房屋位于乐昌市富庭雅苑一街7栋1梯402房，建筑面积为144.93平方米，系由乐昌市富庭房地产开发有限公司开发建设。2009年12月，乐昌市富庭房地产开发有限公司根据《物业管理条例》关于：“国家提倡建设单�按照房地产开发与物业管理相分离的原则”等规定，聘请富华公司从2010年1月1日起负责乐昌市富庭雅苑小区物业管理服务，其前期物管的全部权利义务移交给原告，双方并以《告知函》的方式向小区业主公告。之后，富华公司接管小区物业管理服务工作，小区业主均向富华公司履行交纳物管费的义务。按照2006年9月28日签订的《富庭雅苑前期物业管理服务协议》约定：王建文应“依据本协议向甲方交纳物业管理费、有偿服务费及需代缴的水电费”；“洋房：每户每月按建筑面积0.5元／平方米”；“每月每户物业管理费收费标准是根据不同类型的物业和物价需求制订的，若有变化，管理处将提前一个月书面通知形式告知各业主”；【根据粤费（乐）033号《广东省收费许可证》的规定，2012年起上调至每月0.6元／平方米，该标准已于2011年下半年在小区内公示。】“管理�收费日期：每季度首月1-15日，逾期缴费者，每月按欠缴管理费的15%缴纳滞纳金，逐月累计”。但自2013年1月至今，虽经富华公司多次派人催收，王建文却以各种借口予以推辞，至今仍置之不理。众所周知，物业管理费用取之于业主，用之于小区服务，而王建文拖欠物业费用将直接影响到小区物业服务的质量，间接损害更多业主利益，为此，为维护富华公司的合法权益和确保小区的服务质量，特向贵院提起诉讼，要求判令王建文支付至本案裁判生效之月止的物业管理费和滞纳金（物管费暂计2013年1月至2014年4月为1391.32元，滞纳金按3‰／日暂计至2014年3月为939.12元）；本案诉讼费用由王建文承担。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。2006年9月28日，王建文与乐昌市富庭房地产开发有限公司物业管理处签订的《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》系当事人的�实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方均有约束力。2009年8月5日，乐昌市富庭房地产开发有限公司与富华公司签订《委托物业服务协议书》，协议约定：乐昌市富庭房地产开发有限公司将富庭雅苑委托给富华公司实行专业化、一体化的物业管理。协议签订后，富华公司为乐昌市富庭雅苑小区提供物业服务，王建文亦向富华公司交纳了2013年之前的物业服务费，故富华公司与王建文构成物业服务合同关系。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2011年12月21日，富华公司经乐昌市物价局的批准，取得了（2011）粤费（乐）033号《广东省收费许可证》，将步梯住宅的物业管理费提高至每月每平方米0.6元，并在之后对上述�费标准进行了备案，王建文亦按照上述收费标准缴交了2012年整年的物业服务费，王建文以自己的行为默示了富华公司的涨价行为，加之2012年、2013年富庭雅苑小区超过三分之二以上的住户都按照上述收费许可证规定的收费标准缴交物业服务费，故富华公司要求王建文按照每月每平方米0.6元缴纳2013年1月起至本案生效之月止的物业服务费，证据确凿，理由充足，予以支持。王建文主张其缴纳2012年全年的物业服务费是受富华公司欺骗才缴纳的，富华公司从每月每平方米0.5元上涨到每月每平方米0.6元是违反法律的规定之抗辩，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第74条：“在诉讼中，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，王建文在庭审中并没有提供证据证实其上述主张，故王建文的抗辩，理由不足，不予支持。关于滞纳金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”富华公司与王建文在《富庭雅苑前期物业管理服务协议》中约定了滞纳金，但由于约定的滞纳金过高，该院予以调整为每日1‰计算。综上所述，富华公司已经为王建文提供了物业服务，王建文应当按合同约定的标准和期限交纳物业服务费。王建文拖欠的物业服务费为0.6元／㎡×144.93㎡×20＝1739.16元，滞纳金为313.04元（该物业服务费计至2014年8月，滞纳金从逾期之日起按每日1‰计至2014年3月31日，2014年4月1日至付款之日的滞纳金按每日1‰计算）。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第74条的规定，于2014年9月10日作出（2014）韶乐法乐民初字第89号民事判决：王建文应当在判决书生效之日起五日内向乐昌市富华物业服务有限公司支付物业服务费1739.16元及滞纳金313.04元（该物业服务费计至2014年8月；滞纳金从逾期之日起按每日1‰计至2014年3月31日，2014年4月1日至付款之日的滞纳金按每日1‰计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元由王建文负担37元，富华公司负担13元，上述费用由王建文迳行支付给富华公司。
王建文不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误，从而作出错误�决。一、原审法院认定：“2011年12月21日，富华公司经过乐昌市物价局批准，将步梯住宅物业服务费提高至每月每平方米0.6元。2012年2月17日，王建文按0.6元／平方米的标准缴纳从2012年1月至12月的物业服务费”，该部分事实认定不清。首先，王建文虽然缴纳了按0.6元／㎡的标准缴纳从2012年1月至12月的物业服务费，但事出有因，为了成立业主委员会，按照住建部门的规定业委会成员必须先缴纳物业服务费，王建文才不得已缴纳，而不是确认富华公司的收费标准。其次，乐昌市物价局核准富华公司的收费标准违反了法律规定的程序，根据2004年国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》规定，乐昌市从2005年由乐昌市物价局、乐昌市建设局联合发文《转发广东省物价局、广东省建设厅关于贯彻实施国家发展改革委、建设部〈物业服务收费管理办法〉的通知》（乐�（2005）24号），内容为：按照物业服务收费管理规定，结合我市的实际情况，核定我市市区住宅小区普通住宅物业服务费的基准价和浮动幅度，同时要求各有资质的物业小区完善物业服务费收费备案申请，严格按照备案的收费标准进行收费，并明确规定各有资质的物业小区物业费需要调整，应当按《广东省物业管理条例》第二十二条规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数半数的业主同意，并签订《物业服务协议》后，重新向市物价局申请备案，经市物价局成本核准后再作调整。但是富华公司取得物价局的核准违反了前列规定的程序，因此富华公司从2012年起按照0.6元／㎡收取王建文物业管理费没有合同和法律依据。二、原审法院认定：“2012年富庭雅苑小区总共有908户住房，已经缴纳物业管理费的户数885户，占应缴户数的98.8%；2013年富庭雅苑小区�共有908户住房，已经缴纳物业管理费的户数819户，占应缴户数的91.3%”，这部分事实认定证据不足，而且不清。关于富庭雅苑小区总住户数，应当以房屋主管部门住建部门提供数字，缴纳物业管理费数额和户数应当由税务部门开出的支票或者提供的数字为准，而原审法院却以富华公司自书的情况说明作为依据，明显证据不足，取证和认证明显违反了证据的规则。三、原审判决适用法律错误。（一）王建文在购买房屋时，与乐昌市富庭房地产开发有限公司签订的《富庭雅苑前期物业管理服务协议》第三章第八条约定前期管理收费标准按照1、阳房：每户每月按建筑面积0.5元／㎡。根据《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”及《广东省物业管理条例》第三十七条：“建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当�含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。”的规定，王建文应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，而不是按照富华公司单方面提高的收费标准缴纳物业管理费用。（二）富华公司2009年8月5日与乐昌市富庭房地产开发有限公司签订的《委托物业服务协议书》第四条第2款是无效条款，并且富华公司违反了《委托物业服务协议书》第四条第4款规定，至今没有与业主委员会签订《物业管理合同》，该责任应当由富华公司承担。（三）王建文不存在拒绝缴纳物业管理费用问题，而是富华公司拒收王建文按照协议标准缴纳的费用。富华公司在签订《委托物业服务协议书》，作为一个专业的物业管理企业，是知道或者应该知道粤价（2004）22号、乐价（2004）24号文的，并且知道或者应该知道王建文与乐昌市富庭房�产开发有限公司签订〈富庭雅苑前期物业管理服务协议〉，因此富华公司要将0.5元／㎡单方面提价为0.6元／㎡系违法的、无效的，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”王建文拒绝缴纳违规收费是合法的。并且，王建文按照0.5元／㎡缴纳管理费，按照《中华人民共和国合同法》第四章“合同的履行”的规定，王建文的缴纳并没有损害富华公司利益的，富华公司无权拒绝王建文缴纳。（四）王建文不存在违约和支付滞纳金问题，并且《富庭雅苑前期物业管理服务协议》�定滞纳金明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”和《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定，退一步来说，王建文即使存在违约，滞纳金应当依法减少，只能按照不超过同期银行贷款利息130%的标准支付滞纳金，而原审法院按照每日千分之一明显过高和违法；并且也只能按照0.6元与0.5元的差额部分计算滞纳金，而不能按照全部金额计算滞纳金。综上所述，原审判决认定事实不清、适用法律错误，从而导致作出错误判决，依法应予以纠正。请求二审法院判决撤销原审判决，改判王建文按每月0.5元／㎡的标准向富华公司支付物业管理费。
王建文于二审期间向本院提交了韶关市网络问政平台网页截图，证明富华公司的收费标准过高。富华公司认为，乐昌市物价局在该问政中的回复也明确说明富华公司的收费未超过标准。
富华公司答辩称：原审法院认定事实清楚，判决合法。1、本案前期物业服务协议合法有效。《物业管理条例》第二十一条明确规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”而富华公司是依法设立的物业服务企业，因此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”等有关规定，乐昌市富庭房地产开发有限公司于2009年8月将富庭雅苑前期物业委托给富华公司始兴专业化、一体化管理的《委托物业服务协议》合法有效，对此，从包括王建文再内的达98.8%的小区业主在2012年度都已按新标准向富华公司缴纳物业管理费的事实同样可以充分证明。因此，原审法院在查清事实的基础上，依法确认本案前期物业服务协议合法有效，显然认定�实清楚正确。2、富华公司于本案的收费标准合法。国家发展改革委员会、建设部《关于引发物业服务收费管理办法的通知》第六条早已明确规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”《广东省物业管理条例》第三十七条第二款规定：“实行政府指导价的前期物业服务标准，应当按照政府指导价的有关规定执行。”而乐昌富庭雅苑小区业主大会成立至今尚未选聘物业服务企业。因此，富华公司根据与建设单位签订的委托协议约定，为小区提供的物业服务在性质上仍属前期物业服务。根据广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务收费管理办法》第七条：“物业服务收复根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指�价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅摘物业服务收费实行市场调节价。”的规定，富华公司在前期物业服务阶段，根据前述国家规定和当地价格主管部门规定的标准，经公示后对小区住宅物业按政府指导价收取服务费，收费标准显然合法有据，也符合《富庭雅苑前期物业管理服务协议》“每月每户物业管理费收费标准是根据不同类型的物业和物价需求制定的。若有变化，管理处将提前一个月书面通告形式知会各业主”中的特别约定。3、《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款明确规定：“当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违法合同而产生的损失赔�额的计算方法。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款同样规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”因此，原审法院根据本案情况，依法在前期物业服务协议约定的违约金计算方法数额之下，判决王建文支付违约金，显然符合法律规定。二、原审法院适用法律正确。原审法院在查清事实的基础上，根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》等相关规定，依法作出本案判决，显然适用法律合法。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，�案争议焦点是：一、王建文应按什么标准缴纳物业服务费。二、原审法院认定的滞纳金是否过高。
一、关于王建文应按什么标准缴纳物业服务费的问题。根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”及《广东省物业管理条例》第四十四条第一款：“业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。”的规定，在业主或业主大会选聘物业服务企业之前，可由建设单位选聘物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同。乐昌市富庭房地产开发有限公司物业管理处与王建文签订《乐昌市富康雅苑前期物业管理服务协议》，约定乐昌市富庭房地产开发有限公司物业管理处为王建文提供前期物业管理。2009年8月5日，乐昌市富庭房地产开发有限公司与富华公司签订《委托物业服务协议书》，约定乐昌市富庭房地产开发有限公司将富庭雅苑委托给富华公司实行物业管理，由于富华公司取得物业服务资格，系由建设单位在富庭雅苑的业主或业主大会选聘物业服务企业前所选聘，而富华公司与富庭雅苑业主之间也未签订物业服务合同，其亦是依据《乐昌市富康雅苑前期物业管理服务协议》向富庭雅苑业主提供物业服务。因此，富华公司与富庭雅苑业主之间应为前期物业服务合同关系。根据《广东省物业管理条例》第三十七条第二款：“实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行。”的规定，富华公司与富庭雅苑业主之间的物业服务收费实行政府指导�。根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第九条第一款：“实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。”的规定，2011年12月21日，富华公司经乐昌市物价局批准，将步梯住宅物业服务费从0.5元／㎡提高至0.6元／㎡。该物业服务费标准取得当地物价部门的批准。虽然富华公司未就新收费标准与王建文另行签订书面的物业服务合同，但王建文已按0.6元／㎡的标准向富华公司缴纳了2012年1月至12月的物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，富华公司已向王建文提供了物业管理服务，王建文也按新的收费标准向富华公司缴纳了物业服务费，应当认定双方协商一致对前期物业服务合同进行了变更。因此，原审判决王建文以0.6元／㎡的标准向富华公司缴纳物业服务费并无不当，本院予以维持。
二、关于原审法院认定的滞纳金是否过高的问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，原审法院经审理后，认为《富庭雅苑前期物业管理服务协议》中约定的滞纳金过高，经过综合衡量后，酌定调整为每日1‰计算，属原审法院的自由裁量权，并未违反法律�相关规定，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定的事实清楚，适用法律正确。王建文的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，《物业管理条例》第二十一条，《广东省物业管理条例》第三十七条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由王建文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 锐
代理审判员 李 罡
代理审判员 刘 茜
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 何海祥
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