福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终1111号上诉人（原审被告）:黄双全，男，1977年11月5日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。被上诉人（原审原告）：福建省石狮市果蔬批发市场有限公司，住所地福建省石狮市玉池路119号。法定代表人：吴茂瑜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄文卫，福建协进律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡荣典，福建协进律师事务所律师。原审被告:黄旭水，男，1975年2月8日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。上诉人黄双全因与被上诉人福建省石狮市果蔬批发市场有限公司（下称果蔬市场公司）、原审被告黄旭水房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2016）闽0581民初1241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人黄双全、被上诉人果蔬市场公司的委托诉讼代理人黄文卫、原审被告黄旭水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄双全上诉请求：1.撤销原审判决，将本案发回重审，或依法改判：（1）黄双全支付果蔬市场公司租金34200元；（2）驳回果蔬市场公司其他诉讼请求。2.本案一、二审受理费由果蔬市场公司负担。事实和理由：1.一审认定事实错误。2012年黄双全、黄旭水租赁果蔬市场公司的房屋时，蔬市场公司许诺在租赁房屋附近设置管理岗，疏散拥堵的交通以利于承租人经营。但在该房屋投入使用后，因场地通道堵塞，顾客的车辆及人流无法到达商场消费导致商场倒闭。2013年5月1日，租赁物转让给黄智捷经营。对此果蔬市场公司也知道并同意。黄智捷经营期限，同样因为道路被市场内车辆堵塞，无法正常经营而倒闭。在此期间，黄双全、黄旭水积极与市场管理部分联系，要求其加大管理力度，清除拥堵车辆，恢复租赁房屋的正常经营，但效果甚微。因此，在2015年10月份即应当交付下半年房租之前，黄双全、黄旭水与果蔬市场公司协商，约定黄智捷于当月约定搬出，各方解除租赁协议。后2015年10月30日黄智捷腾空场地，并把钥匙交给果蔬市场公司的管理人员吴雅歌。从该日后，果蔬市场公司即自行管理该处房屋。因果蔬市场公司负责收取各租户电费，因此从其用电记录上也可以判断黄双全使用该处房屋的时间。本案中，果蔬市场公司作为出租人，未能履行约定义务，致使租赁物不再不符合租赁用途，损害黄双全的利益。黄双全因合同无法实现要求解除合同，果蔬市场公司也同意自行管理租赁物，因此，本案所涉合同已于2015年10月份解除，不存在继续缴纳后续房屋租金的问题。一审中，黄旭水要求法院到租赁房屋调查相关情况，因上述情况是认定黄双全主张的必要方式，但一审法院对黄双全的申请不予准许。本案讼争租金就是租赁物空置期间的房租，因此合理判断空置的原因是因协商解除还是擅自搬离是本案的关键，因此现场调查用电记录、房屋状况也属必要方式。一审法院在没有任何证据的情况下，认定黄双全拖欠房租成立，认定事实错误。2.适用法律错误。因双方当事人系协商解除租赁合同，因此黄双全仅应负担合理的费用而不是承担交付租金和违约金的义务。因租赁物不符合租赁用途，且果蔬市场公司未按约定履行疏散及清除拥堵车辆的约定，以致租赁物无法正常经营，导致该处两次经营失败，出租方与承租方已经协议解除合同，黄双全仅应负担合理的费用，而不是承担交付租金和违约金的义务。三、判决未能审查各方损失情况，确定的违约金比例过重。被上诉人果蔬市场公司辩称：黄双全主张讼争租赁合同已经解除，没有事实依据，因此请求法院驳回黄双全的上诉请求。原审被告黄旭水述称，同意上诉人的上诉请求和事实理由。被上诉人果蔬市场公司向一审法院起诉请求：1.黄旭水、黄双全立即共同支付拖欠果蔬市场公司的租金153900元（2015年11月1日至起诉之日即2016年3月15日的租金）并支付违约金（自2015年11月1日起至付款之日止，按日百分之一计付）；2.由黄旭水、黄双全承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：诉争租赁房屋址于福建省石狮市湖滨宝岛路玉湖社区玉湖段石狮市果蔬大厦综合楼2-3楼，不包括配电室及后面主楼梯间、电梯间，房屋所有权登记在果蔬市场公司名下。2012年2月26日，果蔬市场作为出租方（甲方），黄旭水、黄双全作为承租方（乙方）共同签订房屋租赁合同一份，载明：甲方将房屋出租给乙方使用；房屋租赁期共10年，甲方同意给乙方2个月不计租金的装修期，实际租赁期限自2012年5月1日至2022年4月30日止；2015年5月1日至2016年4月30日租金410400元，乙方应于2015年5月1日支付租金205200元，于2015年11月1日支付租金205200元；乙方如逾期支付租金超过一个月，每逾期一日，则乙方须按年租金总额1%支付滞纳金等内容。黄旭水、黄双全支付租金至2015年10月31日。一审法院认为，诉争租赁房屋登记在果蔬市场公司名下，果蔬市场公司与黄旭水、黄双全签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。黄旭水主张房屋租赁合同已于2015年10月29日解除，且于同日将钥匙交还并腾空交付房屋，但未提供证据证明，不予采信。房屋租赁期限尚未届满，果蔬市场公司要求黄旭水、黄双全支付自2015年11月1日起至2016年3月15日止的租金153900元，不违反合同约定，予以支持。黄旭水、黄双全未按期支付租金，已构成违约，果蔬市场公司要求黄旭水、黄双全支付违约金，于法有据，予以支持。果蔬市场公司主张违约金按每日1%计算，但未对其实际损失进行举证，黄旭水主张违约金过高请求减少，符合法律规定，予以采纳，违约金酌定为以未付租金为基准按每月2%计算，自租金应付次日即2015年11月2日起算，果蔬市场公司主张超出的部分，不予支持。双方之间的房屋租赁合同尚未解除，黄旭水要求以电梯抵扣租金及违约金，于法无据，不予支持。黄双全经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。判决：一、黄旭水、黄双全应于本判决生效之日起十五日内支付果蔬市场公司租金153900元，并按每月2%支付自2015年11月2日起至实际支付之日止的违约金；二、驳回果蔬市场公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8534元，减半收取计4267元，由果蔬市场公司负担2439元，黄旭水、黄双全负担1828元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人黄双全向本院提供以下证据：1.照片，证明租赁物交通严重堵塞，影响经营。2.照片、视频（5个视频文件），证明讼争租赁物已经出租给”龙洋粮油调味批发”，2015年夏天超市已经倒闭。被上诉人果蔬市场公司质证称：上述证据均不属于新证据。证据1，无法证明合同已经解除。证据2提现的房屋不是本案租赁物，本案租赁物是在石狮市宝岛路××市××大厦综合楼××楼，照片、录音均是指向一楼，不属于租赁物范围。原审被告黄旭水，同意上诉人黄双全的举证质证意见。本院认为，对于上诉人黄双全提供的证据，均提供了原件予以核对，真实性予以确认。证据1即照片仅能体现租赁物周边的情况，但因黄双全未举证证明当事人对于租赁物的周边环境有特别的约定，果蔬市场公司曾就周边环境的清理作出特别承诺，因此上述照片无法证明果蔬市场公司存在违约行为。另外，租赁合同中承租人的主要目的系占有、使用租赁物，单单照片所拍摄的内容，不足以证明租赁物的占有、使用已经受到影响，因此，照片也无法证明讼争租赁合同的目的无法实现。综上，上述证据无法证明黄双全的主张，本院依法不予采信。证据2即照片、视频（5个视频文件）。其中关于照片和视频1，根据讼争租赁合同第二条第1款约定，本案租赁物位于福建省××市宝岛路××市××大厦综合楼××楼。而照片上显示的场景为一楼的场景，无法证明与本案的关联性，本院依法不予采信。其他视频的内容实质上属于证人证言，黄双全未申请证人到庭作证，本院依法不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.关于合同是否解除。根据二审各方均无异议的事实，2012年2月26日，黄双全、黄旭水与果蔬市场公司签订了讼争《房屋租赁合同》。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第二项规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：……;（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。因此，黄双全对于讼争《房屋租赁合同》已经解除，应依法承担举证责任。黄双全主张讼争租赁合同已经协议解除，租赁物已经交还果蔬市场公司，果蔬市场公司已经将讼争租赁物再次出租，均未提供证据证明，果蔬市场公司也均不认可，应承担不利的法律后果，对黄双全的上述主张，本院依法均不予支持。黄双全还主张其已经搬离租赁物，但即使黄双全搬离租赁物，因未举证证明当事人已协议解除或人民法院已判决解除讼争租赁合同，讼争租赁合同仍对双方当事人具有拘束力。因此，截止本案果蔬市场公司起诉前（2016年3月15日），讼争《房屋租赁合同》并未解除。2.关于违约金。《房屋租赁合同》第五条第5项约定，2016年5月1日至2017年4月30日的租金410400元，黄双全、黄旭水应于2016年5月1日、11月1日分别支付205200元。黄双全已逾期支付上述租金，已构成违约，应依约支付合同约定的违约金。虽然《房屋租赁合同》第十一条第3项约定了违约责任，但因约定的违约责任过高，一审法院酌情调整了违约金的计算方式。黄双全主张一审法院调整后，违约金的计算仍然过高，未提供证据证明，应承担不利的法律后果，本院依法不予支持。本院认为,2012年2月26日，黄双全、黄旭水与果蔬市场公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。黄双全主张上述合同已经协议解除，未举证证明，应承担不利的法律后果，本院依法不予支持。根据当事人均无异议的事实，黄双全、黄旭水支付租金至2015年10月31日。因黄双全未依约支付合同约定的租金，已构成违约，应偿还尚欠的2015年11月1日至2016年3月15日的租金及逾期付款违约金，一审法院对尚欠租金及违约金的认定均无不当。综上所述，黄双全的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3378元，由上诉人黄双全负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄海清审 判 员  余卓立代理审判员  鲍冬凡二〇一七年九月五日书 记 员  吴艳蓉速 录 员  庄晓思附本案主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……