江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第00419号
上诉人（原审被告）南通市江北金属制品有限公司，住所地南通市港闸区闸东乡高店村四组。
法定代表人黄树林，该公司总经理。
委托代理人吉达康、胡玲玲，江苏大生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏国强。
委托代理人陈萍，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
上诉人南通市江北金属制品有限公司（以下简称江北公司）因与被上诉人苏国强租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2014）港唐民初字第00726号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年4月，南通江北纺织机械配件厂与南通市港闸区闸东乡高店村经济合作社签订土地租赁协议，承租土地13.06亩，租赁期限为2004年4月1日至2024年3月31日。同年8月，南通江北纺织机械配件厂更名为南通市江北金属制品有限公司。2005年5月10日，江北公司与苏国强签订租赁协议，约定：江北公司根据苏国强要求新建两栋约1650㎡厂房、宿舍4间96㎡，出租给苏国强从事生产。江北公司同意苏国强在两房之间搭建天棚，费用由苏国强承担，产权为苏国强所有。租赁期为十年。如遇国家征地拆迁应该服从，江北公司所有权的补偿费归江北公司，苏国强应享受的归苏国强。2013年7月，江北公司房屋拆迁，其与港闸区住房和建设环境保护局、南通和谐房屋征收服务有限公司签订非居住房屋征收（搬迁）补偿协议，约定江北公司应得补偿款428万元。11月6日，南通中房房地产评估咨询有限公司出具非居房屋征收（拆迁）补偿估价报告，其中载明14号房（苏国强承租房屋）建筑面积为1971.71㎡，江北公司整体房屋补偿初评价1484049.35元、无证房配合补贴增加1394295元、附属物遗漏等补贴732780.35元、一次性综合补贴668875.3元。苏国强于2014年7月10日左右搬离承租房屋，租金缴纳至2014年5月。苏国强于2014年7月28日向法院起诉，要求江北公司给付搬迁费157736.8元、附属设施补偿84304.3元、天棚补偿193026元，合计435067.1元，并承担诉讼费。
另查明，案件审理中，江北公司相关拆迁补偿款已发放至南通市港闸区唐闸镇街道办事处，经苏国强申请，法院于2014年8月5日冻结拆迁补偿款35万元。
原审法院认为，江北公司与苏国强签订的房屋租赁协议，是双方当事人真实意思表示，对合同双方均具有约束力。江北公司抗辩实际承租人另有他人，虽有案外人蒋毅与江北公司结算租金的事实，但并不违反双方租赁协议中关于租金结算的约定，且江北公司未能提供证据证明有与苏国强解除、变更租赁协议、与案外人另行发生租赁合同关系的情形，故对该抗辩法院不予采信。租赁协议约定苏国强作为承租方享有拆迁补偿费，应从其约定。根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁补偿的对象包括被拆迁人及房屋承租人，法院结合拆迁补偿款性质、房屋建设和使用情况确定苏国强应得拆迁补偿款项目如下：
关于搬迁补助费，《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条规定，拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。该项补偿系对被拆迁户搬离物品、腾空房屋的补贴费用，应由房屋实际使用人享有，因此苏国强承租房屋部分的搬迁补助费应归其所有。根据评估报告，苏国强租用的14号房搬迁补助费为157736.8元，对苏国强该项诉请，法院予以支持。
关于天棚补偿，属于对被拆迁房屋建筑造价的货币补偿，应依据建房贡献、房屋权属确定各自应得的份额。苏国强主张天棚整体全部由其搭建，江北公司抗辩天棚部分墙体、地面、下水等由其建设，法院认为，租赁协议明确约定由苏国强在两房之间搭建天棚，费用由苏国强承担，产权归苏国强所有，苏国强亦提供搭建天棚支出材料款、人工工资的证据予以佐证，能够相互印证，结合建筑结构的不可分割性，可以推定出天棚部分由苏国强搭建的事实。江北公司未能提供证据证明其抗辩，法院难以采信。且根据评估报告，建筑造价补偿系按照建筑面积计算，超出厂房面积1650㎡的部分能获得建筑造价补偿也跟苏国强搭建天棚有直接的因果关系，故该部分补偿款应由苏国强享有。评估报告显示，砖木结构无证房补贴统一按照建筑面积计算为300元／㎡，对14号房的补偿并未区分天棚和砖木结构，故法院认定苏国强应享有（1971.71㎡-1650㎡）×300元／㎡=96513元。
关于附属设施补偿，系对被拆迁房屋内装潢、装修的货币补偿。双方均主张房屋内装饰装潢应归其所有，但均未能提供有力证据证明，租赁协议内亦无明确约定，仅凭现有证据难以明确区分。考虑建房时间距今较久远，当事人未能保留装饰装潢投入的证据材料尚属合理。参考评估报告中14号房附属设施项目，结合案涉房屋建设、使用情况，法院酌定双方对附属设施补偿部分各享有50%。评估报告中对附属设施部分补偿统一按照建筑面积计算为200元／㎡，故本院认定苏国强应享有使用面积1971.71㎡×200元／㎡×50%=197171元。
关于一次性综合补贴，是对非住宅房屋相关权利人的整体补偿，包含有停产停业损失、附属物遗漏增补等多项补偿目的，应按照各权利人的可得权利份额按比例分割为宜。根据评估报告，法院认定苏国强应享有（157736.8＋96513＋197171）÷（4280000-204779.3-464096）×668875.3=83615元。
以上合计，苏国强应得535035.8元。关于江北公司提出应抵扣苏国强拖欠厂房租金、水电费的抗辩，法院认为，苏国强使用租赁厂房直至2014年7月10日左右搬离，应当依照租赁合同缴纳该期间的租金。双方租赁合同对租金约定每五年递增10%，对搬离前租金标准未有明确约定。根据双方陈述和租金缴纳收条，2013年7月至2014年5月间，江北公司均按照13918元／月收取厂房租金，应视为双方就租金标准的递增达成一致，江北公司于2014年5月8日收取5月份租金，故法院认定苏国强应向江北公司支付一个月租金13918元。水电费部分江北公司未能提供证据证明，法院不予采信。上述款项相抵扣后，江北公司还应向苏国强支付521117.8元，苏国强仅主张435067.1元，法院照准。需要说明的是，拆迁人已发放江北公司房屋拆迁补偿款，依据拆迁协议，该补偿款应由江北公司领取，故已具备由江北公司根据租赁合同约定向苏国强支付拆迁补偿款的条件。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条之规定，判决：南通市江北金属制品有限公司自判决生效之日起十日内向苏国强支付435067.1元。案件受理费7826元，保全费2270元，合计10096元，由苏国强负担2270元，南通市江北金属制品有限公司负担7826元。
宣判后，上诉人江北公司不服一审判决，向法院提起上诉称，原审在处理上诉人向被上诉人支付的补偿标准项目以及计算方法有误，需要进行调整。1、拆迁补助费的处理没有异议，为157736.80元，但是援引法律错误，《城市房屋拆迁管理条例》已经废止。2、天棚补偿费，应为（1971.71-1650）㎡×80元∕㎡×比例3∕6（建筑物应共6个面，其中承租方建造天棚最多3个面）=12868.40元；原审认定的300元∕㎡错误，300元∕㎡是对被征收人配合的补助，而非对物权补偿。3、附属设施补偿，原审认定的200元∕㎡是对产权人的兜底补偿，而非对使用权人的补偿。按《评估报告》计算，应为44517.95元（14号建筑物的全部附属设施补偿额）÷2=22258.98元。4、一次性综合补贴，《评估报告》列此项，主要考虑对产权人被征收之后的安置而进行的综合性权益补贴，而非对使用权人的补贴，所以原审处理没有法律依据。综上，上诉人应支付补偿款总额为192864.18元。原审判决缺乏事实依据，适用法律错误，请求将本案发回重审或依法改判。
被上诉人苏国强答辩称，一审法院依据港闸区非居住房屋征收（搬迁）补偿协议和非居房屋征收（拆迁）补偿评估报告确定的补偿项目、补偿标准而作出的一审判决，有事实依据，也符合法律规定。1、搬迁补助费157736.80元，此项补偿归被上诉人，上诉人无异议。2、天棚补偿，根据双方的租赁协议，天棚由被上诉人苏国强出资承建，产权属于被上诉人苏国强。既然双方已经约定天棚产权归苏国强，法院也应当从其约定，而不应当违背当事人的约定，对天棚进行分割补偿。评估报告补充1第一项无证房配合补贴砖木（平房）按建筑面积6359.84㎡乘以每平米300元计算，该6359.84㎡中包括14号房的面积1971.71㎡，扣除租赁房屋面积1650㎡，天棚321.71㎡的补偿款为96513元。一审作出此认定完全正确。3、附属设施补偿，根据评估报告补充1第二项，附属物遗漏等补贴是按照建筑面积6359.84㎡乘以每平米200元计算，这里的建筑面积包括14号房的面积1971.71㎡。一审中，被上诉人提供了一些书证，证实14号房内自己出资建造、购买的附属设施，而上诉人对此未能提供任何证据。但一审仅判令被上诉人得附属设施补偿的50%，明显偏袒上诉人，因被上诉人未提起上诉，只能服从。4、一次性综合补贴，一审法院认定的该补贴性质是正确的，按照各权利人可得权利份额按比例分割也是公平合理的。答辩人诉讼请求主张的金额少于一审法院依法认定的金额，但一审诉讼中，法院并没有向答辩人释明，对此，答辩人也表示不服。但应答辩人没有提起上诉，故答辩人服从一审判决。至于答辩人尚未主张的权利，答辩人将另行维权。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
二审中，上诉人江北公司提供：1、南通中房房地产评估咨询有限公司函复说明一份，证明原审判决上诉人给付的四项补偿费缺乏事实和法律依据，适用法律错误，处理不当。2、申请南通中房房地产评估咨询有限公司的评估经办人员张秀雷到庭就相关专业问题及实际操作情况进行解答。
对上诉人江北公司提供的证据，被上诉人苏国强质证意见为：1、说明的性质应该是证人证言的性质，证人应该到庭作证接受当事人和法院的询问。从说明的内容看，说明中对原审法院的一审判决提出了异议，根据程序，应该由中级法院作出终审判决，所以说明中对一审判决的各项提出异议，没有事实和法律依据。一审依据该公司的评估报告作出判决，对这份评估报告，双方一审中都没有任何异议，况且上诉人已经按照评估报告，享受了全部拆迁权益，所以现在无论是以书面的说明或是证人证言，均不能推翻原来该公司所作出的评估报告的合法性。2、张秀雷作为专业人士，就拆迁评估报告中专业问题接受法庭质询，但其在法庭上的陈述，都是其认为应该如何判，其对一审判决发表了主观看法，而且其陈述完全与他们公司出具的评估报告应该是进行了一个更改和推翻，所以张秀雷作为专业人士，并没有进行公正客观的陈述。另外张秀雷提出的实际操作就是这样，不能说实际这样操作了就是正确的，法院不能以此采纳，加盖公章的评估报告才可作为本案的定案依据。对评估补偿承租人和产权人的补偿相应的份额或者科目，法院应该以评估报告所载明的范围和标准进行判决。
对于上诉人江北公司在本院审理中提供的证据，本院认证意见为：1、对函复说明的形式真实予以确认。2、对张秀雷的部分观点予以采纳。
经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，案涉房屋拆迁，苏国强作为房屋的承租人，有权获得相应拆迁权益。本院结合拆迁补偿款性质、房屋建设和使用情况以及苏国强的诉请确定苏国强应得拆迁补偿款：
1、搬迁补助费，一审根据评估报告，确定苏国强租用的14号房搬迁补助费为157736.80元，双方均没有异议，本院予以确认。2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布并实施，《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。一审适用已废止的《城市房屋拆迁管理条例》，属适用法律错误，应予纠正。
2、天棚补偿，一审中，苏国强主张天棚补偿为（1971.71-1650）㎡×600元∕㎡=193026元。上诉人江北公司认为天棚补偿费应为（1971.71-1650）㎡×80元∕㎡×比例3∕6（建筑物应共6个面，其中承租方建造天棚最多3个面）=12868.40元；原审认定的300元∕㎡错误，300元∕㎡是对被征收人配合的补助，而非对物权补偿。本院认为，庭审中，苏国强确认天棚所在房屋的四面墙体有两面墙体由其新建，棚顶亦由其搭建，而天棚所在房屋共有六面，故苏国强应享有天棚补偿的（2＋1）∕6，即二分之一。对于补偿标准，评估报告补充1中第一项无证房（砖木结构）配合补贴计算标准为300元∕㎡，上诉人认为该标准是对被征收人配合的补助，而非对物权补偿，该主张仅有张秀雷的陈述，未能提供相应的法律依据。即使按照张秀雷的该观点，300元∕㎡是在规定时间节点完成搬迁的奖励，该奖励也应当给予房屋的实际使用人，即承租人苏国强。故苏国强应享有的天棚补偿为（1971.71㎡-1650㎡）×300元／㎡×50%=48256.50元。
3、附属设施补偿，一审中，苏国强主张附属设施补偿为84304.30元。根据评估报告补充1中第二项，附属设施部分补偿统一按照建筑面积计算为200元∕㎡。一审在双方均未提供有力证据的情况下酌定双方各享有50%并无不妥，故附属设施补偿应计算为1971.71㎡×200元／㎡×50%=197171元。因苏国强对该项补偿仅主张84304.30元，一审认定197171元，超出其诉讼请求，本院予以调整为84304.30元。江北公司认为200元∕㎡系对产权人附属物的托底补偿，无相应法律依据，本院不予采纳。
4、一次性综合补贴，一审按照各权利人的可得权利份额按比例分割合法合理，但计算有误，应为（157736.80＋48256.50＋197171）÷（4280000-204779.3-464096）×668875.3=74676.64元。江北公司认为该项补贴是对产权人被征收之后的安置而进行的综合性权益补贴，而非对使用权人的补贴，无法律依据，本院碍难采纳。
综上，苏国强应得的拆迁补偿款为364974.24元，扣除苏国强应向江北公司支付的一个月租金13918元，江北公司还应当向苏国强支付351056.24元。
综上，江北公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十二条的规定，判决如下：
一、撤销南通市港闸区人民法院（2014）港唐民初字第00726号民事判决；
二、南通市江北金属制品有限公司自本判决生效之日起十日内向苏国强支付人民币351056.24元。
三、驳回苏国强其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费7826元、保全费2270元，合计10096元，由苏国强负担1950元，南通市江北金属制品有限公司负担8146元；二审案件受理费7826元，由苏国强负担1511元，南通市江北金属制品有限公司负担6315元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 刘玉蓉
二〇一五年七月六日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。