上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第19944号
原告（反诉被告）沈文群。
委托代理人傅天华，上海欣尚律师事务所律师。
委托代理人李捷，上海欣尚律师事务所律师。
被告（反诉原告）沙根用。
委托代理人张文娟，上海市宏洲律师事务所律师。
委托代理人尹华杰，上海市协力律师事务所律师。
第三人龙佳樑。
原告沈文群（反诉被告，以下简称原告）与被告沙根用（反诉原告，以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月28日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，本院依法追加龙佳樑为第三人参加诉讼，因第三人龙佳樑下落不明，故本院通过公告形式向其送达相关诉讼材料，并依法适用普通程序，于2014年10月23日公开开庭进行了审理。原告沈文群的委托代理人李捷，被告沙根用及其委托代理人张文娟、尹华杰到庭参加诉讼。第三人龙佳樑未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告沈文群诉称，2013年9月29日，原告与被告通过第三人代理，签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定原告以人民币（以下币种相同）130万元价格，向被告购买坐落于上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称系争房屋）。第三人作为被告代理人出示了经上海市东方公证处公证的，由被告签署的《公证委托书》，表明其具有代理出售系争房屋的权限。合同签订前，在原告看房期间，原告于2013年9月23日，向第三人支付购房定金2万元。合同签订后，原告又根据《买卖合同》的约定，于2013年9月30日及2014年1月2日，分别以银行转账方式向被告代理人即第三人支付购房款68万元、55万元。至此，除《买卖合同》约定的应由被告腾让出房屋并迁出户口后才支付的5万元外，其余房款已全部支付给被告。为完成房屋买卖交易，原告于2014年1月2日，支付了房屋交易的税费等相关费用。2014年1月16日，房地产交易中心向原告核发了系争房屋的产权凭证，登记过户完成。此后，经原告多次要求被告限期搬离腾让房屋，被告一直推脱，原告遂自行将被告物品搬出系争房屋并更换防盗门，但被告又趁原告不备，破坏防盗门，强行再次入住。原告依约取得系争房屋的所有权，被告在出售房屋获得对价款后，拒不履行约定的交付义务，对原告的利益造成侵害，故诉至本院请求：1、判令被告履行《买卖合同》约定义务，将系争房屋腾空并交付原告；2、诉讼费由被告承担。
被告沙根用辩称，不同意原告的诉讼请求。原告实际是通过虚假买卖过户，获得房屋所有权，损害了被告的权益，被告一直是不知情的。原告诉称过户后多次要求被告腾房，并非属实，而是采用直接抢房的方式，有别于普通的房屋买卖关系。原告与第三人存在恶意串通行为，明显违反法律，故该《买卖合同》应为无效。
被告沙根用反诉称，2013年5月，被告急需通过房屋抵押向银行借款，案外人田某知道后于当月8日主动提议向被告出借24万余元，并要求被告做房屋抵押登记，当日案外人田某和第三人带着被告至公证处做借款公证，被告视力不好，公证人员也不予说明，两人催的很急就签了字。期限将至，被告电话联系案外人要求还款，但于2013年7月23日案外人带领第三人等多人至被告家里殴打被告，使被告身体多处骨折并构成轻伤。2014年初，被告才得知系争房屋被登记至原告名下，其至公证处签字的原来是房屋出售的委托书，第三人打完被告后，于2013年9月28日以130万元的不正常超低价通过虚假交易卖给了原告，交易前无任何通知，也无人前来看房，事后也没有将钱款给过被告。原告及第三人等通过串通骗取被告房屋，所订的合同应当无效，故反诉请求法院判决：1、原、被告于2013年9月29日签订的关于系争房屋的《买卖合同》无效，产权恢复至被告名下；2、反诉诉讼费由原告承担。
针对反诉，原告沈文群辩称，不同意被告的反诉请求，其主张确认合同无效没有法律依据。当时，原告需要买房，中介公司推荐了被告的房子，因有被告与第三人签订的委托书，原告看房后就付了定金，之后履行了支付房款的义务，并取得房产证，之后的纠纷是因为要求被告腾房。原告是基于真实的买房意思表示，看到第三人出具的公证委托书后支付房款买房，违约方是被告。
第三人龙佳樑对本诉及反诉均未作答辩。
经审理查明，被告为系争房屋的原产权人。2013年5月8日，被告向第三人出具经过公证的委托书一份，委托事项包括代为签订定金协议，代为签订、修改、解除房地产买卖合同，代为办理买卖合同公证、领取公证书，代为办理房地产转移登记，代为配合买方贷款银行办理相关手续，代为调取上手购房材料，代为办理购汇相关事宜以及将所得房价款汇至委托人指定的境外账户，代为办理税务等一切相关事宜，有权签署相关文件，代为办理上述房地产买卖过程中的其他相关事宜。并确认受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。委托期限自委托人签署委托书之日起至2014年5月7日止。
2013年9月29日，经上海某某房地产经纪事务所（以下简称某某事务所）居间介绍，第三人以被告代理人的名义与原告签订《买卖合同》一份，该合同约定：被告将系争房屋出售给原告，该房屋建筑面积为65.85平方米，转让价款为130万元，付款方式为：1、原告应于2013年9月23日，支付被告定金2万元；2、原告应于2013年9月30日签订买卖合同当日，支付给被告房款68万元（不含上次款项）；3、原告向银行贷款55万元，由银行直接支付被告（贷款不足部分原告应于过户当日以现金方式补足给被告）；4、原告应于2014年2月28日前验收房屋完毕并迁出户口当日支付给被告最后房屋尾款5万元。双方另约定，原、被告于2014年1月10日前至上海市浦东新区房地产交易中心申请办理房屋过户手续；被告于2014年2月28日之前腾出该房屋并通知原告进行验收交接。原告应在收到通知之日起2日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后被告将房屋钥匙交付给原告为房屋转移占有的标志。
2013年9月23日，原告经某某事务所以现金方式向被告支付购房定金2万元；2013年9月30日、2014年1月2日，原告通过银行转账分别向被告支付购房款68万元、55万元。上述款项共计125万元，均由第三人收取并出具了收据，付款人均为原告的父亲沈某。2014年1月6日，系争房屋登记至原告名下。现系争房屋尚未交付给原告，由被告实际控制使用。
另查明，2013年5月10日，系争房屋上设有抵押权登记，抵押权人为案外人田某，债权数额为30万元，债务履行期限为2013年5月8日至2013年7月7日止。2013年12月29日，该抵押权注销、他项权利终止，申请人为案外人田某。
审理中，原告称，被告提供中介出具的证明来证实房价过低没有依据，且原告并未存在恶意串通取得房屋的事实，购房前，原告的父亲沈某及第三人和房产中介前去看过系争房屋；被告所提供的公安的询问笔录均是其本人所言，可信度低，且相关笔录记载的内容也均是在买卖合同签订之后发生的事，不能证实公证委托书有异议；根据公证书的约定及事实，系争房屋由第三人代为办理还贷、代为办理退保、领取保费以及与房屋买卖有关的一切事项，故第三人有权收取原告的房款。
审理中，被告称，原、被告签订的《买卖合同》约定的价格过低，说明原告与第三人有恶意串通的事实；房屋是被告的唯一住房，不可能买卖，况且被告不知道有委托售房事宜，原告买房也未看过房；对于购房款，原告与第三人走账嫌疑很大，且第三人无权委托收款，该款项不能认为是被告收取。
以上事实，由经庭审质证的《买卖合同》、《公证委托书》、定金收款收据、房款支付转账凭证、收条、上海市房地产权证、销售不动产统一发票、上海市房地产登记证明以及原、被告的陈述等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点在于：第三人是否有权代理被告处分系争房屋以及原告与第三人是否存在恶意串通损害被告利益的事实。首先，被告向第三人出具了经过公证的授权委托书，授权第三人办理出售房屋的一切相关事宜，故第三人有权与原告签订《买卖合同》并办理出售系争房屋所需的相关事宜。被告辩称该份授权委托书是为向案外人借款担保所做的公证，但其一，从委托书的形成看，被告称因本人视力不好，公证人员也不予说明，案外人及第三人催的急就签了字。对常人而言，办理公证是一件很重要的事件，一般不可能轻易草率签字，被告的该说法不合常理。其二，从委托书记载的内容看，被告作为有正常认知能力的成年人应当知道，该委托书系授权第三人出售系争房屋而非其所称的仅为设立借款所作的担保；且条文中约定了“代为办理上述房地产买卖过程中的其他相关事宜”的兜底条款，应当也包含第三人收款的权限。其三，从委托书的履行过程看，该委托书自签订至原、被告签订《买卖合同》有一段时间，被告如若发现委托书有所不妥，理应及时向相关公证部门提出；被告虽多次报案，但从其提供相关派出所所作的笔录内容看，均未涉及到该委托书，也未能证明原告与第三人涉嫌恶意串通的情形。综合上述事实，本院有理由相信被告对第三人代其买卖系争房屋系知情，被告在对此知情的情况下，却未采取措施了解情况并提出异议，表明其对于第三人处分系争房屋并不反对。而根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故被告的上述抗辩，本院不予支持。其次，原告与第三人的交易行为并无异常，不存在恶意串通损害被告利益的事实。原、被告之间的房屋买卖系经过中介居间介绍完成；依据《公证委托书》，原告有理由相信第三人系被告的代理人而签订《买卖合同》；签订《买卖合同》后，原告又依约向第三人支付了除尾款以外的全部房款、办理了过户手续，并主动至被告处要求交房。一系列的事实证明，原告系善意的购买人。被告辩称系争房屋的交易价格明显低于市场价，原告与第三人存在恶意串通的嫌疑，但其一，被告未能举证证明原告与第三人交易之前即认识，以及交易过程中存在恶意串通的事实。其二，第三人作为被告的代理人有权确定交易的价格，被告如果认为第三人确定的交易价格过低损害被告利益的，应向第三人主张相应的权利，并不影响《买卖合同》的效力。其三，被告提供的有关房产中介公司的证明，不足以证实原、被告之间的房屋买卖价格明显低价，损害其利益的事实。故被告的上述抗辩，本院不予支持。
综上所述，原、被告签订的《买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。原告已依约支付了房款，被告理应按约向原告交付系争房屋，但被告至今使用并控制系争房屋，显属不当。原告要求被告履行《买卖合同》约定义务，将系争房屋腾空并交付原告的请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告提出《买卖合同》无效，请求将产权恢复至被告名下的主张，于法无据，本院不予支持。第三人经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定判决如下：
一、被告（反诉原告）沙根用应于本判决生效之日起十五日内将坐落于上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室的房屋腾空并交付给原告（反诉被告）沈文群；
二、驳回被告（反诉原告）沙根用的反诉诉讼请求。
本诉案件受理费50元，反诉案件受理费8，250元，均由被告（反诉原告）沙根用负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陶郑忠
人民陪审员 黄玉娟
人民陪审员 樊大林
二〇一五年二月二十六日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。