广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第24xx号
上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市北站茶城投资管理有限公司。
法定代表人谢书荣，总经理。
委托代理人熊伟，广东龙昌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：蓝振明。
委托代理人吴文清，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
上诉人深圳市北站茶城投资管理有限公司（以下简称北站茶城公司）因与被上诉人蓝振明房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第49号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年6月20日，北站茶城公司与蓝振明签订了《北站茶城一期B楼一层xx号商铺租赁合同》一份，约定：北站茶城公司将位于深圳市北站茶城一期B楼一层xx号商铺出租给蓝振明使用，租赁期限自2012年6月1日起至2014年5月31日止，每月租金4300元，2012年9月1日起计租，每月五日前支付当月租金，自2012年6月1日起物业服务费按建筑面积每平方米8元标准收取，租赁押金8600元，水电押金1000元。
合同签订后，北站茶城公司将上述商铺交付蓝振明使用。蓝振明对涉案商铺进行了装修，北站茶城公司、蓝振明均不申请对涉案商铺装修现值进行评估鉴定。
原审另查，蓝振明使用涉案商铺至2013年11月6日。蓝振明尚欠水电费881元未支付。蓝振明主张涉案商铺面积为21平方米。
北站茶城公司诉至原审法院，请求判令：1、蓝振明立即支付北站茶城公司2013年11月至2013年12月租金4300元及违约金；2、蓝振明立即支付北站茶城公司2013年6月至2013年12月物业服务费2709元及违约金；3、蓝振明立即支付北站茶城公司2013年3月至2013年11月水电费881元及违约金（以881元为本金，按照中国人民银行逾期贷款利率4倍，从2013年12月5日起至该款项付清之日止）；4、本案诉讼费用由蓝振明承担。
蓝振明反诉至原审法院，请求判令：1、确认蓝振明与北站茶城公司签署的（北站茶城一期B楼一层xx号）商铺租赁合同无效；2、北站茶城公司向蓝振明返还已支付的租赁押金8600元、水电押金1000元；3、北站茶城公司酌减并退还2012年9月1日至2013年11月的租金（或使用费）21070元；4、北站茶城公司赔偿蓝振明装修费损失4.5万元；5、北站茶城公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，北站茶城公司、蓝振明双方均未提供涉案商铺的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案北站茶城公司与蓝振明签订的《北站茶城一期B楼一层xx号商铺租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。蓝振明实际使用了涉案商铺，应向北站茶城公司支付实际使用期间的使用费、物业服务费及水电费。使用费参照合同约定的租金标准计算即每月为4300元，物业服务费按照每月168元（8元×21平方米）计算。蓝振明应支付2013年11月1日至2013年11月6日的占有使用费860元（4300元÷30天×6天）、2013年6月1日至2013年11月6日的物业服务费873.6元（168元×5个月＋168元÷30天×6天）、水电费881元。2013年11月7日开始蓝振明未使用涉案商铺，北站茶城公司应及时收回涉案商铺以防止损失进一步扩大，北站茶城公司未及时收回涉案商铺，由此产生的使用费应由北站茶城公司承担，故对北站茶城公司要求蓝振明支付2013年11月7日及之后租金的诉讼请求不予支持。北站茶城公司与蓝振明签订的合同中未约定涉案商铺的面积，故对蓝振明要求退还部分租金的诉讼请求不予支持。蓝振明提供的证据不能证明其支付了租赁押金及水电押金，其应承担举证不能的不利后果，故对其要求北站茶城公司返还租赁押金及水电押金的诉讼请求不予支持。因合同无效，北站茶城公司要求蓝振明支付租金的违约金、物业服务费违约金、水电费违约金的诉讼请求均不予支持。对于装修损失，原审法院认为，根据相关法律规定，合同无效的应按双方各自的过错分担装修现值损失。对于合同无效，北站茶城公司、蓝振明双方均有过错，北站茶城公司应承担主要过错责任，蓝振明承担次要过错责任。由于北站茶城公司、蓝振明均不申请对涉案房屋进行评估，原审法院无法确定涉案房屋装修的现值，故原审法院根据本案的实际情况酌情确定北站茶城公司赔偿蓝振明装修损失5000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北站茶城公司与蓝振明签订的《北站茶城一期B楼一层xx号商铺租赁合同》为无效合同；二、蓝振明于本判决生效之日起三日内向北站茶城公司深圳市北站茶城投资管理有限公司支付使用费860元、物业服务费873.6元、水电费881元；三、深圳市北站茶城投资管理有限公司于本判决生效之日起三日内向蓝振明蓝振明赔偿装修损失5000元；四、驳回深圳市北站茶城投资管理有限公司其他诉讼请求；五、驳回蓝振明其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币25元，由北站茶城公司负担。本诉受理费北站茶城公司已预交。反诉受理费人民币369元，由蓝振明负担。反诉受理费蓝振明已预交。
上诉人北站茶城公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、依法撤销（2014）深宝法龙民初字第49号民事判决书；2、判决被上诉人立即支付上诉人2013年11月至2013年12月租金4300元及违约金（具体见一审附表）；3、判决被上诉人立即支付上诉人2013年6月至2013年12月物业服务费2709元及违约金（具体见一审附表）；4、判决被上诉人立即支付上诉人2013年3月至2013年11月水电费881元及违约金（以881元为本金，按照中国人民银行逾期贷款利率4倍，从2013年12月5日起至该款项付清之日止）；5、判决驳回被上诉人的全部反诉请求；6、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：
一、涉案房屋具有建设工程规划许可证等报建手续，一审判决《租赁合同》无效实属错误。
二、被上诉人一直实际占用涉案房屋，一审法院酌定“占用使用费”计算至2013年11月6日属于滥用自由裁量权。
三、涉案房屋装修现值不属于法院自由裁量权范围，一审法院不应认定“装修损失5000元”。
综上所述，一审判决实属错误，为维护上诉人合法权益，特依法提起上诉，请求贵院依法改判。
蓝振明答辩认为，一、涉案房产至今未取得建设工程规划许可证，蓝振明与北站茶城公司之间的合同应为无效，蓝振明已于2013年3月2日搬离茶城，无须支付后续的租金、管理费和水电费，同时北站茶城公司应当退还蓝振明的租金、水电费的押金并赔偿蓝振明装修损失，北站茶城公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回，原审查明事实清楚，除了搬离的时间之外。二、北站茶城公司补充了建设用地规划许可证，并不是建设工程规划许可证，所以没有证明合同有效的法律效力，而且规划许可证是1991年取得，有效期是6个月，如果没有在有效期使用就失效
本院经审理查明，原审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，北站茶城公司提交的涉案商铺2013年12月至铺2014年2月的水电费收费单显示，2014年2月份之前的电费读数均发生变化，水费读数无变化。
本院认为，本案是租赁合同纠纷，结合当事人的诉辩理由，本案的争议焦点，一是涉案租赁合同的效力；二是蓝振明应当支付房屋使用费的及物业服务费的期间；三是装修损失的确定问题。
关于涉案租赁合同的效力。北站茶城公司未能提供涉案商铺所处建筑物的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，涉案合同应属无效合同。原审对此认定正确，本院予以确认。北站茶城公司以涉案商铺已取得建设用地规划许可证为由，主张涉案合同为有效合同，于理无据，本院不予支持。因涉案合同无效，涉案合同所约定的违约金条款亦属无效，现北站茶城公司依据合同约定的违约金条款主张相关违约金，于理无据，本院不予支持。
关于蓝振明应支付的房屋使用费及物业服务费的问题。蓝振明实际使用了涉案商铺，应向北站茶城公司支付其占用商铺期间的使用费和物业服务费。蓝振明称其于2013年11月6日已搬离涉案商铺，但未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。北站茶城公司认可在涉案商铺经营茶庄需要电费，根据北站茶城公司提交的水电费收费单看，2014年2月份之前的电费读数均发生变化，应认定蓝振明使用涉案商铺至2014年2月份。北站茶城公司仅请求蓝振明支付2013年11月至2013年12月的使用费4300元及至2013年12月的物业服务费，系对其自身权利的处分，本院予以确认。经核算，至2013年12月的物业服务费为人民币1176元。
关于装修损失的问题。蓝振明提交了装修报价单及装修款收据，因双方当事人均未申请对装修残值进行鉴定，原审判决认定北站茶城公司应对因合同无效产生的装修残值损失承担主要过错责任，并根据案件实际情况酌情确定北站茶城公司赔偿蓝振明装修损失5000元，并无不妥，本院予以维持。
综上所述，原审认定事实不清，本院予以纠正；北站茶城公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第49号民事判决第一、三、五项；
二、变更深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第49号民事判决第二项为：蓝振明于本判决生效之日起三日内向北站茶城公司深圳市北站茶城投资管理有限公司支付使用费4300元、物业服务费1176元、水电费881元；
三、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第49号民事判决第四项；
四、驳回深圳市北站茶城投资管理有限公司其他诉讼请求。
本案一审本诉受理费人民币25元，由蓝振明负担；反诉受理费人民币369元，由北站茶城公司负担30元、蓝振明负担339元。二审案件受理费人民币101元，由蓝振明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。