河南省栾川县人民法院民 事 判 决 书（2015）栾民重初字第17号原告栾川县粮食局饲料公司，住所地洛阳市栾川县。法定代表人郭东风，系该公司经理。委托代理人王青霞，河南九都律师事务所律师。被告洛阳三才置业有限公司，住所地洛阳市涧西区。法定代表人王松芳，系该公司经理。委托代理人黄延军，系该公司法律事务部经理。第三人王成，男，汉族，1979年6月5日出生。委托代理人王迎波，河南钼都律师事务所律师。原告栾川县粮食局饲料公司（以下简称饲料公司）与被告洛阳三才置业有限公司（以下简称三才置业公司）、第三人王成合同纠纷一案，本院2015年1月13日受理后，于2015年4月15日作出（2015）栾民初字第108号民事判决书，三才置业公司不服，上诉至洛阳市中级人民法院，洛阳市中级人民法院2015年8月10日裁定撤销原判，发回栾川县人民法院重审，本院于2015年9月25日重新登记立案另行组成合议庭，于2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告饲料公司的法定代表人郭东风及其委托代理人王青霞、被告三才置业公司的委托代理人黄延军、第三人王成及其委托代理人王迎波到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告诉称：2011年3月18日，原被告双方签订一份合作建房协议，约定原告提供位于栾川县城君山路饲料公司院内自有的土地，交由被告建造君山大厦暨栾川县粮油交易中心。项目建成后，一层商场房地产产权归原告所有，其余房屋产权归被告，房产证由被告协助办理。协议并对其他双方的权利、义务均作了详细的约定。2014年，房屋建成后，被告已经出售大部分的商品房，但对属于原告的一层商场部分经原告督促迟迟不予办理房产证交付原告使用，为了使一层商品房尽快投入使用，让原告的职工恢复工作岗位，故诉至法院，请求判令被告履行合同约定，协助原告办理一楼商场房产证，并交付一楼房产，本案诉讼费由被告承担。庭审中原告又将诉讼请求变更为请求确认一楼房地产产权归原告所有。被告辩称：原告所起诉的房产，我们已经通过出卖的形式卖给本案第三人王成，并经国土资源部门登记备案，原告的诉求已经没有实质意义，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称：请求依法确认原告与被告争议的君山国际一楼商场归第三人所有。第三人认为，该案原被告双方争执的诉讼标的物即位于栾川县城“君山国际”的一楼商场，属于申请人所有，第三人已合法善意取得，人民法院应当依法保护第三人的合法财产所有权。2014年12月3日，申请人在三才置业公司开发的栾川县“君山国际”楼盘中一次性分别购买了一至三层商铺，并与开发商三才置业公司签订商品房买卖合同，足额向开发商支付了购房款，合同签订后，第三人与开发商一起到栾川县国土资源局土地房产交易中心依法办理了备案登记，并取得商品房销售卡。第三人认为，自此其已经合法取得了“君山国际”一至三楼商铺的商品房所有权，是该不动产的唯一所有权人，饲料公司已无权再对该商铺提出物权主张，人民法院也不能再将该商铺确权给饲料公司，应当依法驳回本案原告饲料公司的诉讼请求。原告为支持其起诉主张，向本院提交了下列证据：第一组证据：栾国用（2010）第0157号土地使用权证证明内容：1、2010年9月原告通过划拨方式取得位于栾川县城关镇君山路北侧面积为4049.1平方米的国有土地使用权；2、该国有土地系2013年3月18日原告与被告签订合作建房合同书中原告提供的自有土地。第二组证据：合同书证明内容：1、2011年3月18日原、被告双方签订了合作建造栾川县粮油交易中心的合同书；2、合同书内容是：原告提供自有土地一块，被告筹集资金并进行设计、施工建设，粮油交易中心建成后，一楼商场的产权归原告所有，被告以成品房的状况向原告交付，并协助原告办理房屋产权证书；第三组证据（6份）：国有土地使用权变更登记、土地登记卡、2011年3月26日建设用地使用权出让合同、2011年4月12日的土地出让收入专用票据和土地管理费专用票据、2011年11月14日的土地出让详细说明、2012年9月16日的搬迁安置协议。证明内容：1、原告按合同约定将自有土地的使用权证变更到被告名下；2、变更到被告名下的目的是方便被告建设粮油交易中心，待该工程全部竣工后，被告应再把土地使用证和房产证办到原告名下。3、原告已按合同约定履行了全部合同义务。第四组证据：2014年11月30日的商场租赁合同书、购房人李晓燕的商品房销售卡证明内容：1、被告已于2014年将粮食交易中心大楼建成，并将所建商品房进行销售；2、2014年11月30日原告将所有权属于原告且被原告合法占有的本案标的进行租赁，租赁期限为20年，且承租人正是被告法定代表人王松芳的儿子王玉昆。3、被告拒不履行将一楼商场的房产证和土地证办理到原告名下的合同义务。被告未向本院提交证据。第三人为支持其述称主张，向本院提交了下列证据：第一组证据（复印件）：1、被告持有的建设工程规划许可证；2、被告持有的建设用地规划许可证；3、被告持有的建筑工程施工许可证；4、被告持有的商品房预售许可证；5、土地使用权人为被告的栾国用2011第090号国有土地使用权证。该组证据证明被告三才置业在将君山大厦一楼门面房出售给第三人之前，对所出售的房屋拥有完整的销售许可手续，同时被告是君山大厦的唯一所有权人。第二组证据：1、2014年12月3日第三人与被告签订的商品房买卖合同；2、第三人向被告支付购房款的10份银行转款凭证，金额为1279.536万元。本案诉争的是一楼门面房，但第三人购买的是一至三楼，支付的是全部购房款。该组证据证实2014年12月3日，第三人与被告签订商品房买卖合同，约定被告将君山大厦一楼商铺以524.4万元的价格卖给第三人，第三人于2014年12月3、4日将购房款足额向被告付清。第三组证据：1、栾川县国土资源局向第三人发放的君山大厦一层商铺商品房销售卡；2、2014年12月20日栾川县土地房产交易中心出具的《关于王成购买君山国际一至三层商业用房有关情况的说明》。该组证据证实了第三人与被告签订商品房买卖合同后，于2014年12月3日到栾川县土地房产交易中心取得了商品房销售卡，同时按规定到栾川县土地房产交易中心进行了合同备案。经庭审质证，被告对原告提交的第一组证据真实性无异议，但认为与本案无关。第二组证据真实性有异议，合同一共四页，只有最后一页有原被告双方的签字和盖章，其余三页均为电脑打印件，所以对其真实性无法考究。对第三组证据真实性不持异议，但说明涉及的土地出让金、契税等，按照法律规定应当由原告交纳，但实际上是被告交纳，更能印证原告提交证据的不真实性。2011年11月14日的土地出让详细说明虽然加盖被告的印章，但没有相关经办人的签名，内容简单，不能全面印证原告的主张。2012年9月16日的搬迁安置协议，与本案无关。对第四组证据，租赁合同书没有加盖我公司的印章，所以对真实性无法考究；商品房销售卡不是原件，不予质证。第三人对原告提交的第一组证据真实性认可，对证明目的不认同，划拨土地使用权证是过去，现已变更到三才置业公司的名下。对第二组、第三组证据合同书，第三人不知情，第三人在购买商场时没有任何人对其说明一楼为原告所有。另外第三人在购买商品房后到国土资源部门办理备案登记时，行政机关没有向第三人告知该土地的变更登记、合伙建房情况。对第四组证据，租赁合同不认可，租赁合同是2014年11月30日由原告出租给王玉昆，但原告并没有取得君山国际大厦一楼的所有权证件，出租无效。另外对租赁合同的真实性无法考究。购房人李晓燕的商品房销售卡为复印件，不质证。原告对第三人提交的第一组证据真实性没有异议，证明方向有异议。对第二组证据中的商品房买卖合同真实性有异议；对转款凭证真实性无异议，但不能说明是本案买房款。第二组证据认为商品房买卖合同不能证明本案的标的已转移给第三人，即使被告与第三人签订的商品房买卖合同成立，但也不能决定本案一楼商铺的所有权，合同的有效成立和物权是否变更，属于两种不同的法律关系；原告认为被告与第三人通过商品房买卖合同的行为，非法占有本案标的，被告与第三人是通过合法形式掩盖其非法目的，应为无效。对第三组证据商品房销售卡，其不等于房屋所有权证，只有房管机关颁发的房屋所有权证才是房产权属的合法有效凭证；对第三人主张的备案登记也不等于房产登记，因为根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭应依法登记才发生效力，未经登记不发生效力，不动产物权的设立、变更、转让和消灭依照法律规定应当登记的，自不动产登记时发生效力，因此第三人主张的备案登记，不能产生所有权的法律效力。被告对第三人提交的所有证据的真实性不持异议，表示房屋权属的归属请人民法院依法裁判。本院对双方无异议的证据予以确认，对双方争执的证据评析如下：原告的证据能够相互印证，且与君山国际楼盘已建成的客观事实相符，本院对其真实性予以确认，被告的质证意见明显不能成立。第三人的买卖合同、转账证据虽为原件，但其买卖合同有多处涂改，其中关键条款一楼商铺的价格由每平方米2950.00元，刮擦改为每平方米5000.00元，该买卖合同中第三条显示，买卖标的为商铺，但第十八条变为住宅；对价款的支付约定为首付外，下余为银行贷款，但实际为向法定代表人王松芳个人银行账号转账一部分，向被告公司转账一部分，明显有拼凑现象，故对其证据不予采信。据有效证据，本院确认以下案件法律事实：2011年3月18日，原被告双方签订一份合作建房协议，约定原告提供位于栾川县城君山路饲料公司院内自有的土地，交由被告建造君山大厦暨栾川县粮油交易中心（即君山国际）。土地由原告饲料公司名下变更至三才置业公司名下，将土地由划拨变更为出让，出让金由三才置业公司所交纳。项目建成后，一层商场房地产产权归原告所有，其余房屋产权归被告，房产证由被告协助办理。2014年春，房屋建成后，被告已经出售大部分的商品房，但对属于原告的一层商场部分不予办理房产证交付原告使用。2014年11月30日饲料公司与被告三才置业公司法定代表人王松芳之子王玉昆签订租赁合同，将君山国际大厦一楼1000㎡商场租给王玉昆。2014年12月3日三才置业公司又将君山国际1、2、3楼商铺以1279.36万元的价款卖给本案第三人王成，其中一楼1048.8平方米价格5000元／每平方米，并于2014年12月20日到栾川县国土资源局房产交易中心进行商品买卖合同备案。涉及一楼的商铺买卖合同，明显有虚假之处。后原、被告及第三人发生纠纷，诉至我院。本案经审判委员会讨论认为，1、原被告合作建房协议是否成立、生效，是否房屋建成后，即取得一楼房屋所有权。原被告所签合同为双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同已成立生效，该合同约定由被告建设君山国际暨栾川县粮油交易中心，原告提供土地、被告投资，建成后原告分得一楼商业用房，其他归被告所有，该合同实质为合作建房协议。我国《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生法律效力。”原告依合同提供了土地，被告应依协议约定向原告交付一楼商场，并协助办理房地产产权证书。2、第三人与被告的买卖合同行为是否构成善意取得。被告将双方约定归属于原告的一楼商铺房产出卖，属无权处分行为，第三人虽然支付了一定的价款，并且到国土资源局办理了商品房预售合同登记备案，但该备案登记系国家建设部规定的行政管理方式，不具有《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条规定物权登记的物权效力。我国《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得三个情形（条件）缺一不可，故第三人王成购买一楼商铺的行为，不构成善意取得。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十条、第三十四条、第一百零六条规定，判决如下：一、被告洛阳三才置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告栾川县粮食局饲料公司交付栾川县君山国际暨栾川县粮油交易中心一楼商铺，并协助原告办理一楼商场的房地产产权证书。二、驳回原告栾川县粮食局饲料公司的其他诉讼请求。三、驳回第三人王成的诉讼请求。本案原告诉求的受理费10000.00元，由被告负担（原告已预交，被告在执行中一并予以返还），第三人王成诉求的受理费10000.00元，由第三人王成自行负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长  鲁方黎审判员  高占京审判员  王玉柱二〇一六年二月二日书记员  祁延飞