苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）园民初字第2674号
原告苏州圆融发展集团有限公司，住所地苏州工业园区万盛街8号圆融大厦19-20楼。
法定代表人刘东军，该公司总经理。
委托代理人谢裕宽，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。
被告张金虎。
原告苏州圆融集团有限公司（以下简称“圆融集团“）诉被告张金虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月11日立案受理后，因被告张金虎下落不明，依法向其公告送达起诉状等诉讼材料，并由代理审判员刘虎担任审判长，与人民陪审员戴惠安、邵煜岐组成合议庭，于2014年3月24日公开开庭进行了审理。原告圆融集团委托代理人谢裕宽到庭参加了诉讼。被告张金虎经合法传唤，无正当理由聚不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告圆融集团诉称：2007年，原告与苏州一九一二投资顾问有限公司（以下简称“一九一二公司”）签订《房屋租赁合同》，约定一九一二公司承租原告名下位于李公堤水巷邻里A区4／7／8／9／10／13／15／16／17组，总面积为12293.2平米的房屋。2010年11月30日，一九一二公司将房屋出租给被告。后因被告拖欠租金，一九一二公司于2013年3月解除了与被告的租赁关系，并将其对于被告张金虎的债权713432元以及相关孳息及滞纳金收取权转让给了原告，原告后发函要求被告立即支付欠款，但被告至今没有任何行动。原告认为，被告的行为损害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，故起诉至法院，请求判令被告立即支付拖欠的713432元、并按照银行贷款利率的1.3倍计算逾期付款损失，并由被告承担本案诉讼费。
被告张金虎未到庭应诉答辩，也未向本院提交书面答辩意见。
经审理查明：苏州工业园区李公堤99号产权登记人为圆融集团。2007年，圆融集团（甲方）作为出租方，一九一二公司（乙方）作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》，约定圆融集团将苏州工业园区金鸡湖李公堤水巷邻里A区4／7／8／9／10／13／14／15／16／17组房屋出租给一九一二公司，租赁物总建筑面积为12293.2平米，地形分三层。甲方同意乙方将承租房A区4／7／8／9／10／13／14／15／16／17用于经营开设娱乐、异国餐饮，其中娱乐包括酒吧、音乐餐厅，异国餐厅的比例不超过乙方承租面积的20%。租赁期限为12年，从2007年4月1日至2019年3月31日止，其中2007年4月1日至2008年6月30日为免租期。关于租金、物业管理费，双方对于交付标准及日期均有约定。合同同时对双方的权利义务进行约定。其中6.7条约定，未经甲方书面同意，乙方不得将租赁房屋转租、分租、与他人互换房屋使用或与他人合作联营，但乙方可经通知、并经甲方确认后将其在本合同项下的一切权益转让给其母公司、附属公司或关联公司，前提是该受让方应继承和履行乙方在本合同项下的一切权利和义务。对于合同提前终止，双方约定终止合同的条件包括：………E、未经甲方许可按本合同规定日期足额向甲方支付应缴各项费用超过30天的。甲方终止合同时，应书面通知乙方，乙方应及时迁离并交还房屋。在此情况下，租金、物业管理费及其他费用照实结算，甲方有权没收履约保证金，并要求乙方赔偿因此造成的损失，乙方不得要求甲方赔偿其装修支出的费用。合同另对违约责任进行约定。该合同有圆融集团与一九一二公司盖章。
2010年11月30日，一九一二公司作为出租方（甲方），张金虎作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁经营合同》，约定甲方同意将位于苏州市李公堤路99号、位于1912街区A4幢楼1-3层房屋出租给乙方作为商业使用，甲乙双方共同确认租赁房屋签约面积1400平米，乙方承租房屋至详细建筑位置以图纸为准。租赁房屋经营状态为酒吧，经营品牌为TOUCH。合同约定，租赁期限为2010年12月1日起至2016年11月30日，在房屋交付之日起4个月内完成装修并开业。合同对租金交付时间及期限、履约保证金、双方权利义务等分别做了约定。其中2011年12月1日至2012年11月30日期间的租金标准为每月89425元，2012年12月1日至2013年11月30日期间的租金标准为每月93896元，物业管理费每月每平米2元，由甲方代收给本项目之物业管理公司。在合同变更与解除部分，双方在8.2条约定，不按支付或不足额支付租金、水电费、物业费超过15日的，甲方可书面解除合同。在违约责任部分的9.2条，双方约定因乙方违反约定导致合同解除的，甲方有权收回房屋，切断水电等一切能源供应，保证金不予退还，乙方还应向甲方支付该租赁年度月租金的2倍作为违约金，违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；上述情况解除合同的，乙方承租房屋内的装修装潢损失由乙方自行承担。9.4条约定，未经双方协商一致，甲方擅自提前解除合同的，应提前60日通知对方，按乙方实际使用天数计算租金，并按该租赁年度月租金的2倍支付违约金。合同上并注明，一九一二公司以“苏州市工业园区李公堤路99号A15幢二层”作为联系地址，张金虎以“南京洪武北路188号长发数码大厦11楼C座”作为联系地址，双方确认各方提供的上述联系方式保证能够收到对方发出的各类信函或通知，如果在合同履行期内上述信息发生变化，该方须以书面通知的形式提前告知对方，否则将承担因此造成的不利后果。一九一二公司在合同下部出租方处盖章，张金虎在承租方处签字。
2013年3月6日，一九一二公司向张金虎发出《解除合同通知书》，该通知内容为：2010年12月1日，双方签订相关《房屋租赁经营合同》，后公司如约交付房屋，但张金虎一方多次迟滞履行房租的支付义务，截止2013年2月28日，未履行给付义务的款项已累计达到713432.24元。经多次催告，一直无积极反映，已明显构成违约。针对上述事实，根据房屋租赁经营合同》8.2条，一九一二公司正式通知张金虎：1、自2013年3月6日，解除一九一二公司与张金虎一方所签订的《房屋租赁经营合同》及与之相关的一切协议，收回张金虎一方所承租的全部的房屋，同时切断水、电等一切能源的供应。2、由于贵张金虎违约行为导致贵我双方租赁合同提前解除，根据《房屋租赁经营合同》之约定，张金虎一方所缴纳的履约保证金共计人民币146001元不予退还，同时，一九一二公司续保留追偿张金虎一方违约责任的权利。3、根据上述合同之约定，请张金虎一方于本通知书发出之日起至第7日之前，将上述承租房屋内属张金虎一方的自有可移动物品搬离，将添置的可拆卸的动产部分自行拆除（水、电、煤气的增扩容设施、设备除外），恢复房屋原状；拆除时保证不影响房屋及其附属设施的完好及正常使用，不影响相邻业者的经营和权益，撤场时应告知并服从一九一二公司工作人员指导，需经一九一二公司验收的项目，须以书面形式确认。同时张金虎一方还应在30日内完成营业执照（未办理的除外）的迁出手续，以及电话、宽带、有线电视户名的注销手续（一九一二公司以相关回执确认），以确保一九一二公司能正常使用。4、如逾期撤场或逾期拒不撤场，所承租房屋内的任何留置物品（包括装修装潢），均视为张金虎方自愿丢弃的物品，根据《房屋租赁经营合同》之约定，一九一二公司有权对其处置并开门清场，其任何结果均与张金虎一方无关。5、张金虎方应于撤场前结清房租、水电等全部费用及违约金，否则一九一二公司将继续予以追偿。6、张金虎一方于本通知发出之日起至第3日之内不对一九一二公司作出答复或回应，一九一二公司即确认贵方已完全认可了一九一二公司的上述要求。该通知书以邮件的形式邮寄至张金虎，收件地址为苏州工业园区李公堤路99号A4幢TOUCH酒吧。该邮件在2013年3月7日由店员签收。
2013年5月20日，一九一二公司向圆融集团出具《欠款商户履约情况说明》，明确：我公司于2010年12月1日与张金虎签订了《房屋租赁经营合同》，我公司将位于苏州工业园区李公堤苏州1912街区A4幢1-3层房屋出租给张金虎，租赁面积为1400平米，经营品牌为TOUCH酒吧，张金虎自2012年8月以来，一直怠于履行支付房租、物业费等费用。截止2013年3月6日我方发出《提前解除合同通知书》之日，张金虎已累计欠我公司债务达713432.24元。其中，1、欠2012年房租89425元／月＊3个月（9-12月）计211699元（9月有部分减免）、欠2012年93896元／月＊1个月（12月），计93896元，欠2012年物业费28000元／月＊5个月（8-12月）计140000元，2012年欠款合计445595元。2、2013年房租93896元／月＊2个月零六天（1月1日-3月6日）计206313.95元，欠2013年物业费28000元／月＊2个月零六天（1月1日-3月6日）计61523.29元，2013年欠款合计267837.24元。
2013年5月21日，一九一二公司（甲方）与圆融集团（乙方）签订《债权转让协议》，双方约定，鉴于甲方于2010年12月1日与张金虎（TOUCH酒吧）签订了《房屋租赁经营合同》，甲方将其位于苏州工业园区李公堤苏州1912街区A4幢1-3层房屋出租给张金虎，但张金虎一直怠于履行交付房屋、物业费等费用的义务。截止2013年3月6日，甲方发出《解除合同通知书》之日，张金虎已累计欠甲方713432.24元。在此期间甲方进行了多次催收，但张金虎至今尚未支付。现甲乙双方经平等协商，甲方同意将本债权转让给乙方，双方达成协议如下：1、甲方同意将其对张金虎的713432.24元债权本金及应当收取的孳息、滞纳金等所有权益，全部转让给乙方。本协议生效后，乙方即取得甲方上述债权的所有权益。2、本协议生效后，由甲乙双方分别向张金虎进行通知和催收欠款。该协议由一九一二公司及圆融集团签字。当日，一九一二公司向张金虎发送《债权转让通知书》，内容为：鉴于贵我双方在2010年12月1日签订了《房屋租赁经营合同》，我方将位于苏州工业园区李公堤苏州1912街区A4幢1-3层出租给贵方使用，但贵方一直怠于履行交付房屋、物业费等费用的义务。截止2013年3月6日，我方发出《解除合同通知书》之日，贵方已累计欠我方债务达713432.24元。在此期间我方虽进行了多次催收，但贵方至今尚未支付。我方为维护自身合法权益，在2013年5月21日与苏州圆融发展集团有限公司签订了债权转让协议，我方已经将713432.24元债权及应当收取的孳息、滞纳金等所有权益，全部转让给苏州圆融发展集团有限公司。现再次书面通知贵方，请你方依照法律规定和《房屋租赁经营合同》的约定进行办理，支付所欠相关款项。邮寄地址为苏州工业园区李公堤99号A4幢TOUCH酒吧，并注明张金虎的电话。经查询，该邮件在5月22日由黄小贝代收。
2013年7月25日，圆融集团向张金虎发函，内容为：“鉴于一九一二公司于2013年5月1日已将其对贵方享有的713432.24元的债权本金及应收孳息、滞纳金的收取权利全部转让与我司，并向贵司发送了通知。我司现发函与贵司，要求贵司在2013年8月5日之前支付上述713432.24元的债权本金给我司，否则我司将诉讼法律向贵司追缴上述本金及孳息。”该函件以邮寄的方式向张金虎送出。邮寄地址分别为：苏州市李公堤路99号A4幢1-3层，收件人为张金虎并注明电话号码，该份邮件在7月28日为客服所签收；另邮寄至南京洪武北路188号长发数码大厦11楼C座，收件人为张金虎并留有电话号码，该邮件因“公司无此人，电话长期无法接通”未妥投；另有邮件投递至南京市白下区东安门村10幢107室，收件人为张金虎并注明电话号码，该邮件因无人认领逾期而未妥投。
另查明：一九一二公司已于2013年5月30日向苏州工业园区工商管理局申请注销并成立清算组织进行清算，该公司注销申请显示公司债权债务均已清理完毕，一九一二公司于2013年11月注销。
庭审中，圆融集团表示，对于一九一二与张金虎之间对讼争房屋的转租知情也认可。
上述事实，有当事人提供的租赁合同、《房屋租赁经营合同》、函、邮寄凭证等以及庭审笔录等在卷予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告与一九一二公司就讼争房屋的签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，本院依法确认。一九一二公司在租赁期限内将房屋转租给张金虎，原告庭审表示对于上述转租行为知晓并认可，故相关转租行为合法，一九一二公司与张金虎之间签订的《房屋租赁经营合同》依法有效，对双方有约束力，一九一二公司据此对张金虎享有收取租金及相关费用的债权。根据现有证据，2013年5月21日，一九一二公司将其对张金虎的相关债权转让给圆融集团，上述转让系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，本院依法确认；同时一九一二公司将债权转让以邮寄的方式通知张金虎，上述债权转让行为符合法律的相关规定，圆融集团据此对张金虎取得相关债权，其诉请被告张金虎支付上述款项的要求，本院予以支持。关于债权转让的数额，《债权转让协议》中相关欠款计算的方式符合一九一二公司与张金虎之间签订的租赁合同，张金虎在收到债权转让通知后也未就债权转让的内容提出异议，其也未能向本院举证证明其欠付一九一二公司租金等费用的数额与转让的债权数额不一致，也未证明其在其后向一九一二公司或原告交付过上述费用，故截止该时间欠付租金、物业费等713432元的事实，本院一并确认。根据一九一二公司于张金虎之间签订的合同，基于欠付租金导致合同解除的，承租方应向出租方支付租赁年度月租金的2倍作为违约金，违约金不足以抵付经济损失的，还应负责赔偿。因债权转让的数额范围包括房租、物业费及相关孳息、滞纳金等收益，现原告圆融集团向张金虎主张的逾期付款损失的计算方法，不高于截止2013年3月6日张金虎基于合同对一九一二公司应承担的违约责任，本院一并支持。被告张金虎经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的权利，应承担由此所致的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十一条、第八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告张金虎于判决生效之日起十日内支付原告苏州圆融发展集团有限公司租金、物业费713432元及利息（利息计算方式为：以713432元为本金，从2013年5月23日至判决确定的给付之日的最后一起止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11169元，公告费690元，合计11859元，由被告张金虎负担。此款已由原告预交，本院不再退回，由被告张金虎在履行本判决确定的付款义务时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 刘 虎
人民陪审员 戴惠安
人民陪审员 邵煜岐
二〇一四年四月十八日
书 记 员 王俊慧
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