上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第16288号
原告虞国强。
委托代理人王涛，上海东座律师事务所律师。
委托代理人李泓辉，上海东座律师事务所律师。
被告倪晓菲。
委托代理人赵震宇，上海信冠律师事务所律师。
委托代理人李熙杰，上海信冠律师事务所律师。
原告虞国强诉被告倪晓菲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年6月6日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，并于2013年9月12日、2014年4月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王涛，被告倪晓菲及其委托代理人赵震宇、李熙杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告虞国强诉称，原、被告于2005年10月签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于上海市浦东新区浦电路XXX弄XXX号XXX室房屋，租期自2005年10月26日至2006年10月25日，租金每月人民币（以下币种相同）1，000元。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，租金调整至每月1，300元。被告于2012年5月对房屋进行装修并改变房屋的承重结构，造成房屋所在小区的物业公司要求原告恢复房屋结构。原告于2012年12月24日书面通知被告解除双方的不定期租赁关系，并要求被告于2013年1月8日之前搬离，但被告拒不履行搬离义务。故诉请判令：1、被告立即迁出上海市浦东新区浦电路XXX弄XXX号XXX室；2、被告支付2013年1月1日至1月8日的房屋租金，按每月1，333元为计算标准；3、被告支付2013年1月9日起至搬离之日止的房屋占有使用费，按每月2，666元为计算标准；4、被告赔偿原告原租赁合同附件中列明的家电、家具损失10，000元（庭审中变更为要求被告返还家电、家具）。
被告倪晓菲辩称，不同意原告的诉请，双方的合同关系有效存续，被告按时支付原告租金，被告在原告同意续租的前提下对房屋进行了装修，装修未改变房屋结构，装修时对屋内家电等设施进行了更换，原告的旧家电仍在被告处，同意返还给原告。倘若需要被告迁出的，原告应赔偿被告的装修损失，被告不同意按照2，666元为标准支付2013年1月9日起的房屋使用费。
经审理查明，坐落于上海市浦东新区浦电路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人徐鹏英，系原告虞国强母亲，房屋建筑面积37.01平方米。
2005年10月，虞国强（出租方、甲方）与倪晓菲（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方坐落于上海市浦东新区浦电路XXX弄XXX号XXX室房屋居住使用，租赁期限自2005年10月26日起至2006年10月25日止，租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前一个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。房屋月租金1，000元，乙方应于2006年1月20日、4月20日、7月20日前向甲方支付后三个月租金。房屋租赁保证金1，000元。除合同附件（三）外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行，乙方增设的附属设施和设备归属及其维修责任由甲、乙双方另行书面约定。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的二倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同另对其他事项作了约定。合同附件（三）为租赁房屋交验单，列明了屋内设施清单一份。
合同签订后，原、被告按约履行。被告交付原告租赁保证金1，000元。合同到期后，被告及其家人继续租住原告房屋，双方未续签合同。截止2012年，被告缴纳原告的月租金增至1，333元。
2012年初，原、被告曾就续租、装修进行过口头商谈，原告表示可以继续出租给被告，时间3、5年，但双方对具体内容未达成一致意见。2012年4、5月间，被告着手对租赁房屋进行装修。同年10月，原告欲出售系争房屋，被告欲购买，双方对购买条件进行了商谈而未果。2012年12月24日，原告以其母亲（产权人）名义致函被告母亲，表示对出租的浦东新区浦电路XXX弄XXX号XXX室房屋有其他安排，不再续租，通知于2013年1月8日之前搬离。12月26日，被告委托律师回函，称原告曾承诺房屋至少再租5年，并同意被告装修，被告装修已花费14万余元，原告另表示过被告有优先购买权，但原告无端提高购买条件，故要求原告支付房屋装修款14万余元并保证被告居住至2017年2月。2013年1月17日，原告再次致函被告，称被告擅自装修改变房屋承重结构，要求立即返还承租房屋。1月28日，被告回函重申了支付装修款及居住至2017年的要求。
2013年2月1日，浦东新区潍坊物业公司向涉案房屋产权人出具了违规行为整改通知书一份，载明系争房屋经查在物业使用装修过程中存在损坏房屋结构的行为，要求予以整改。
对于房屋交验时存在于租赁房屋内原告方的物品，被告确认有空调、彩电、床、五斗橱、煤气灶、冰箱、微波炉、热水器各一只，电话机一部，洗衣机一台，椅子四只。被告同意以上设施交接房屋时返还原告。原告对第4项诉讼请求变更为按被告当庭确认的物品予以返还。
审理中，被告表示若租赁关系终止履行，要求原告赔偿被告装修损失，对租赁房屋的装修申请司法鉴定。
经本院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对涉案租赁标的装修工程进行造价鉴定，该公司向本院出具了沪建经咨（2013）第095号鉴定报告，鉴定土建造价64，001元，安装造价17，386元，合计81，387元。经庭审质证，原告对鉴定金额无异议，认为鉴定的是2012年5月的成本价，涉案房屋的装修已经使用，应当扣除折旧，原告同意参照鉴定报告给予被告装修补偿2-3万元。被告认为报告取值偏低，未考虑装修公司的利润，被告实际花费14万余元，如果被告搬离租赁房屋，原告应当按照鉴定金额全额赔偿给被告。鉴定人员到庭称鉴定报告是依据2012年4-6月间上海市建委发布的平均价取值，所作价格是重置成本价，未考虑折旧。
另查明，被告于2013年-2014年期间数次通过邮政汇款向原告支付租金（每次4，000元），2013年的汇款原告未予领取，汇款因逾期退回，2014年的汇款单原告拒绝签收。被告认为其已支付原告的租金至2013年1月8日，因为按照合同约定租金历来每三个月支付一次，支付周期截止2013年1月8日。原告表示合同到期后，由于租金经过几次调整，支付周期应以出具的收条为准，2012年最后一次付款支付的是第四季度的租金，因此已付租金截止2012年12月31日。对于原告的陈述，被告表示收条上确实记载的是收取2012年度第四季度的租金。
以上事实，由当事人提供并经庭审质证的《上海市房屋租赁合同》、上海市房地产权证、函件、录音记录、司法鉴定报告等证据以及当事人的到庭陈述在案佐证，查证属实。
本院认为，原、被告于2005年订立的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。该租赁合同的租赁期限为一年，一年到期后，双方未续签合同，但双方间长时期保持着不定期的租赁关系，并且租金逐年递增。从当事人陈述以及被告提供的录音记录反映，2012年初原、被告曾议及续租事项，原告曾经言及打算让被告继续租赁3-5年，但双方对具体内容并未达成一致意见，因此，尚不能认定双方间已达成了续租合约，原告要求被告搬离的诉讼请求，本院予以准许。而被告正是基于对原告的信任以及多年来双方曾以口头约定履行相关租赁事项的惯例，着手对租赁物进行了装修。现租赁关系终止，被告为租赁房屋装修所支出的费用，已经成为被告的损失，对此损失，原告具有一定的过错，且被告为实现居住目的所采取的装修内容客观上原告具有利用价值，原告应当对被告的装修损失按过错承担一定的赔偿责任。在续租合同尚未正式签订的情况下，被告即对租赁物进行装修，缺乏谨慎态度，应当承担相应的责任。综合双方责任以及装修的折旧，本院酌情确定原告承担鉴定装修金额的60%即48，832.20元，原告承担上述费用后，系争房屋内的固定装修即归原告所有。由于双方租赁合同的租期早已于2006年10月届满，此后双方一直维持着不定期的租赁关系，且被告接原告的搬离通知后双方产生纠纷事出有因，因此，原告要求参照合同对租期届满逾期返还房屋时应当支付的使用费的约定，本案现状不符该约定，本院不予支持。关于被告已付租金的截止日期，由于双方在租赁合同到期后一直以口头约定在履行租金的调整、支付等内容，原告收取的最后一笔租金记载收款内容为2012年的第四季度租金，被告也无异议，因此，原告要求计算已付租金的截至日期为2012年12月31日，本院予以准许。故被告应以双方履行的每月1，333元租金为标准支付2013年1月1日起至返还房屋之日止的租金及使用费。租赁关系终止，原告收取被告的租赁保证金1，000元应予以返还，本案一并处理。被告确认的原租赁房屋内属原告所有的家电等设施应予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告倪晓菲于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区浦电路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将房屋返还原告虞国强；
二、被告倪晓菲于本判决生效之日起十日内支付原告虞国强自2013年1月1日起至返还房屋之日止的租金及使用费，按每月1，333元为计算标准；
三、被告倪晓菲于本判决生效之日起十日内返还原告虞国强租赁房屋内原有设施：空调、彩电、床、五斗橱、煤气灶、冰箱、微波炉、热水器各一只，电话机一部，洗衣机一台，椅子四只；
四、原告虞国强于本判决生效之日起十日内返还被告倪晓菲租赁保证金1，000元；
五、原告虞国强于本判决生效之日起十日内赔偿被告倪晓菲装修损失48，832.20元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费127元，由被告倪晓菲负担，鉴定费2，700元，由原、被告各半负担1，350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 何绍辉
人民陪审员 马顺山
人民陪审员 周国莲
二〇一四年六月十七日
书 记 员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。