山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨民一初字第793号原告:姜树青，个体工商户。委托代理人:孙力群、张帅，山东纵横家律师事务所律师。被告:董宝玉，个体工商户。第三人:刘国利。汉族，无业。委托代理人:卜新建、丁学武，山东昌智律师事务所律师。原告姜树青与被告董宝玉、第三人刘国利执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜树青及其委托代理人孙力群、张帅，被告董宝玉到庭参加诉讼，第三人刘国利第一次庭审经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，第二、三次庭审刘国利的委托代理人丁学武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜树青诉称:2015年10月11日，原告（案外人）收到贵院送达的（2015）滨执异字第74号执行裁定书。原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。被告申请强制执行的涉案房产在被告申请查封前，原告已与第三人签订书面租赁合同并实际占有使用了该房产一直延续至今，该房产不应被强制执行，原告不应搬离该房屋。2006年6月26日，原告与第三人刘国利签订房屋租赁合同，由原告承租涉案房屋并依约交纳租金、占有使用了该房屋，用于阿瓦山寨风情食府经营至今。原告与第三人续签房屋租赁合同至2023年6月28日，租金交纳方式为十年房租共计60万元一次性付清，同时第三人出具60万元租金的收条一张，且原告已通过银行转账及现金的方式过付给第三人，该房屋租赁合同双方已实际履行，原告一直在该房屋内从事餐饮经营并于2014年对其进行了装修，花费100余万元，原告一直实际履行该租赁合同。法院于2010年12月1日经被告申请作出（2010）滨民三初字第212号民事裁决书，查封了涉案房产，该查封时间在原告与第三人签订的书面租赁合同之后。同时，法院于2014年12月1日和2014年6月25日作出（2014）滨执一字第455号执行裁定书，距2010年12月1日第一次查封已达4年之久，远远超出法律规定的2年查封期限，应属对涉案房产的重新查封，该重新查封的时间也处于原告与第三人在2013年6月29日续签房屋租赁合同之后。因此，根据法律规定，原告作为涉案房产的承租人，在法院查封之前已与第三人签订租赁合同并实际履行了该合同，原告的承租权依法应得到保护，法院不得要求原告搬出涉案房屋。如法院强行要求原告搬离涉案房屋，不仅有违法律规定，而且将会造成社会不稳定因素。综上所述，执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的规定》及《民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，请求确认原告与第三人签订的房屋租赁合同合法有效，立即停止对原告从位于滨州市滨城区彭李办事处菜刘村渤海十路799号F段295.40平方米（产权证号××号）房产搬离的要求，停止对该房产的强制执行，本案的一切诉讼费用由被告承担。被告董宝玉辩称，原告说与第三人签订的合同合法有效不对，我是2011年1月20日收到的判决书，法院于2010年12月1日查封了第三人刘国利的房产，法院分别于2012年12月3日、2014年12月1日、2015年11月17日续封。原告要求停止强制执行，法院已经驳回其请求，原告姜树青自己提供的一份与第三人刘国利签订的合同，在法院两次查封以后，原告提出的理由不符合法律要求，原告的合同是在2013年6月29日签订的，被告要求驳回原告的诉讼请求。第三人刘国利辩称，我方尊重与原告方存在租赁、与被告存在执行纠纷的事实。经审理查明，（一）、董宝玉与刘国利民间借贷、个人合伙纠纷一案审理和申请执行情况：董宝玉与刘国利民间借贷、个人合伙纠纷一案，2010年11月23日本院受理后，根据董宝玉申请，于同年12月1日作出（2010）滨民三初字第212号民事裁定书，查封刘国利位于滨州市滨城区彭李办事处菜刘村渤海十路799号F段295.40平方米的房产一套（以下简称涉案房产），2011年1月20日本院作出（2010）滨民三初字第212号民事判决书，判决：被告刘国利于判决生效之日起十日内支付原告董宝玉1470000元及利息（其中欠款1400000元自2009年1月25日起，按银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19830元，诉讼保全费5000元，由被告刘国利负担。（2010）滨民三初字第212号民事判决书送达生效后，刘国利不履行判决确定的义务，董宝玉申请强制执行，2011年8月23日本院执行庭作出（2011）滨执一字第202号执行裁定书，因刘国利暂无财产可供执行，裁定终结（2010）滨民三初字第212号民事判决书的本次执行。2012年4月8日董宝玉申请恢复执行，同年4月16日依法立案执行，5月2日向刘国利送达执行通知书，10月15日本院执行庭作出（2012）滨执一字第199号执行裁定书，因刘国利暂无财产可供执行，裁定终结（2010）滨民三初字第212号民事判决书的本次执行。12月3日，本院执行庭作出（2012）滨执一字第199号执行裁定书，继续查封涉案房产，并向滨州市房产管理局送达该执行裁定书和协助执行通知书。2014年4月28日，董宝玉申请恢复执行，6月25日本院执行庭作出（2014）滨执一字第455号执行裁定书，裁定继续查封涉案房产；7月1日将该执行裁定书向刘国利邮寄送达；根据董宝玉的申请，本院对涉案房屋进行三次拍卖均未成。期间，刘国利以本院拍卖的涉案房产系小产权房，土地使用权归集体所有为由提出书面异议，要求停止对涉案房产的拍卖，2015年8月20日本院作出（2015）滨执异字第64号执行裁定书，裁定驳回异议人刘国利的异议。该裁定书送达双方后，刘国利不服于8月27日向滨州市中级人民法院提出复议，9月29日滨州市中级人民法院作出（2015）滨中执复字第9号执行裁定书，裁定驳回刘国利的复议申请。（二）、姜树青提出执行异议及提出执行异议之诉的情况：2015年本院对涉案房产履行拍卖程序期间，2015年8月10日，向姜树青下达内容为“本院在执行申请人董宝玉申请执行被执行人刘国利欠款一案中，本院现对被执行人刘国利位于滨州市滨城区彭李办事处菜刘村渤海十路799号F段295.40平方米的房产（产权证号××号）现进入拍卖程序。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条之规定，现通知你于本通知送达之日起十日内搬出，如有异议可在本通知送达之日起十日内向本院提出，逾期不提出异议，也不搬出本院所查封的房产，依据相关法律规定处理”的通知书一份。姜树青收到通知书后提出书面异议，称其与被执行人刘国利于2013年5月28日签订租赁合同，租赁涉案房产，租期自2013年6月29日至2023年6月28日，其系涉案房屋的承租人，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。异议人的承租权应得到保护，本院不得要求异议人搬出该房屋。2015年9月25日，本院作出（2015）滨执异字第74号执行裁定书，裁定驳回异议人姜树青的异议。原告姜树青对该裁定书不服，向本院提出执行异议之诉。（三）、本案审理中查明的姜树青与刘国利房屋租赁情况原告姜树青向本院提交其与刘国利签订的2006年-2009年的租赁合同复印件一份、2013年-2023年的租赁合同原件一份、刘国利和刘凤胜的房屋所有权证书、刘国利出具的收条、银行转账凭证及关于阿瓦山寨风情食府装修的相关证据材料，根据姜树青提交的证据，姜树青自2006年起租赁刘国利涉案两间房屋、案外人刘凤胜房屋一间共三间用于经营阿瓦山寨风情食府至今。其中：1、2006年5月26日姜树青与刘国利签订三间房屋（刘国利涉案房屋两间、案外人刘凤胜房屋一间共三间）的租赁合同，期限为2006年6月26日至2009年6月26日，三间年租金共计6万元（每间每年租金2万元），2006年8月26日、2007年8月29日、2008年5月25日刘国利收到姜树青20**年6月26日至2007年6月27日房屋租金6万元、2007年6月25日至2008年6月25日房费6万元、2008年6月26日至2009年6月25日房租6万元，上述事实有姜树青提交的其与刘国利签订的2006年-2009年书面租赁合同复印件一份、刘国利为姜树青出具的收条三张予以证实；2、2009年6月26日至2011年6月26日，每间房屋租金上涨了0.5万元，三间年租金共计7.5万元，两年租金共计15万元，2009年5月20日刘国利收到姜树青20**年6月29日至2011年6月29日房费15万元，上述事实有刘国利为姜树青出具的收条一张予以证实；3、2011年6月27日至2013年6月26日，每间房屋租金涨至3万元，三间年租金共计9万元，两年共计18万元，2011年4月13日姜树青通过农业银行向刘国利妻子李素芳卡号内转账存款18万元；上述事实有姜树青向李素芳中国农业银行银行卡存款业务回单一张予以证实；以上2、3项中，2009年6月26日至2013年6月26日的租赁期间，姜树青未提交其与刘国利双方签订的书面租赁合同，仅有交付房屋租赁费的收条和银行转账回单予以证实。4、对于姜树青经营的阿瓦山寨风情食府租赁三间房屋中涉案房屋两间和刘凤胜房屋一间情况：自2006年6月26日至2013年6月26日租赁期间，约定的租赁房屋包括三间房屋；2013年6月29日就涉案两间房屋，姜树青与刘国利签订了书面的租赁合同，期限为2013年6月29日至2023年6月28日，每间房屋租金3万元，两间房屋年租金6万元，十年共计60万元，姜树青一次性支付给刘国利，刘国利于2013年6月28日为姜树青出具收到租金60万元的收条，上述事实有刘国利为姜树青出具的收条一张；2013年6月29日至2018年6月28日租赁刘凤胜房屋一间，年租金3万元，五年共计15万元，2013年7月1日，刘凤胜收到姜树青五年房费15万元，上述事实有刘凤胜为姜树青出具的收条一张予以证实；被告董宝玉对以上证据均有异议，不予认可。第三人刘国利对上述租赁事实予以认可，并主张原告的装修支出应按照原告与其的租赁合同予以解决，其中的经营性支出与本案无关。本院执行庭对刘国利的询问笔录中刘国利陈述姜树青租赁涉案房屋并进行经营是事实，同时刘国利陈述其已将涉案房屋被查封的事实告知了姜树青，后姜树青又低价继续承租涉案房屋，租期十年，租金60万元刘国利已收取。另查明，原告提交的个体工商户营业执照、税务登记证显示自2006年滨州市滨城区阿瓦山寨风情食府进行税务登记并经营至今。上述事实，有（2010）滨民三初字第212号民事裁定书、（2010）滨民三初字第212号民事判决书、（2012）滨执一字第199号执行裁定书、（2014）滨执一字第455号执行裁定书、（2014）滨执一字第455-2号执行裁定书、（2015）滨执异字第64号执行裁定书、（2015）滨中执复字第9号执行裁定书、限期搬出通知书、（2015）滨执异字第74号执行裁定书、姜树青与第三人刘国利签订的租赁合同、个体工商户营业执照、税务登记证、刘国利出具的收条、阿瓦山寨装修施工合同、银行交易明细电子回单、对刘国利的调查笔录及当事人陈述在案佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产的，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”之规定，本案中，原告虽提交两份租赁合同，但第一份2006年-2009年的租赁合同系复印件，租期为三年，合同到期后，原告虽主张其与第三人刘国利又续签了2009年至2013年三年的租赁合同，但未提交书面租赁合同，仅提交收条及转账凭证，第二份2013年至2023年的租赁合同系本院对涉案房屋查封后签订的，且第三人主张其已将涉案房屋被依法查封的事实告知了原告，后原告又低价承租。综上，原告在知晓涉案房屋被依法查封后，又低价承租涉案房屋，故对原告提出要求确认其与第三人刘国利签订的租赁合同合法有效，应立即停止要求原告从位于滨州市滨城区彭李办事处菜刘村渤海十路799号F段295.40平方米（产权证号××号）房产搬离，停止对该房产的强制执行的诉讼请求依据不足，本院不予支持。对原告提出本院于2014年6月25日和2014年12月1日作出（2014）滨执一字第455号执行裁定书，系对涉案房产的重新查封，在原告与第三人刘国利于2013年5月28日签订十年租赁合同之后，原告的承租权应予以保护的主张，经查，本院于2010年12月1日对涉案房产第一次查封后，2012年12月3日进行了续封，鉴于2012年12月1日、2日系遇法定节假日顺延至2012年12月3日，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条之规定“人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年”，涉案房产为不动产，查封期限只要不超过两年即为合法，本院查封涉案房产的期限并无不当，故对原告的这一主张，本院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释【2015】10号）第三十一条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告姜树青的诉讼请求。案件受理费100元，由原告姜树青负担。审 判 长  高红梅人民陪审员  苟学军人民陪审员  王庆奎二〇一六年八月二十六日书 记 员  陈清妍