北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初14466号
原告（反诉被告）：贾文丽，女，1982年10月9日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：曹海良，北京市盈科律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨帆，男，1980年2月26日出生，住北京市大兴区。
被告（反诉原告，兼杨帆委托诉讼代理人）：张惠丽，女，1980年4月25日出生，住北京市大兴区。
二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：张仁藏，北京市大成律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，北京链家房地产经纪有限公司员工，住公司宿舍。
原告（反诉被告）贾文丽与被告（反诉原告）杨帆、被告（反诉原告）张惠丽、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贾文丽及其委托诉讼代理人曹海良、被告（反诉原告）杨帆、被告（兼杨帆委托诉讼代理人）张惠丽及其与杨帆共同委托诉讼代理人张仁藏、第三人链家公司的委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贾文丽向本院提出诉讼请求：1、杨帆、张惠丽继续履行2016年7月17日与贾文丽签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，并协助贾文丽办理产权过户登记手续、收取涉案房屋交易款；2、杨帆、张惠丽在7日内向贾文丽交付北京市大兴区旧宫镇云龙家园X号楼X单元XXX室房屋；3、杨帆、张惠丽支付贾文丽违约金60万元；4、诉讼费由杨帆、张惠丽承担。事实与理由：2016年7月17日，贾文丽与杨帆经链家公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议。约定，杨帆所售房屋坐落于北京市大兴区旧宫镇云龙家园X号楼X单元XXX房屋，成交价格为300万元，家具家电及装饰装修、配套附属设施等155万元，贾文丽向杨帆支付定金8万元。补充协议中约定，杨帆若拒绝出售该房屋，应在违约行为发生之日起十五日内，以该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。同时约定，由链家公司代为办理网签手续，杨帆、贾文丽向链家公司出具了网签授权委托书。上述合同签订后，贾文丽如约向链家公司支付了居间服务费，向杨帆支付购房定金8万元。2016年7月27日，房源核验通过，贾文丽的购房资格核验亦审核通过。2016年7月22日，杨帆表示不在继续交易，8月1日单方提出解除双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》，拒不履行网上签约手续、办理贷款申请手续等约定。为维护合法权益，起诉至法院，望判如所请。
杨帆辩称，不同意贾文丽的全部诉讼请求：1、杨帆、张惠丽在履行合同过程中，不存在任何违约行为。杨帆、张惠丽一直积极配合进行该房屋核验，并且该房屋核验结果于7月27号通过，而8月1日杨帆、张惠丽将解约函送达贾文丽之前，贾文丽还没有购房资质。因此杨帆、张惠丽不同意向贾文丽支付违约金。杨帆、张惠丽已经于2016年8月1日依法行使了合同解除权，将解约函签字版扫描文件以短信图片和邮件形式送达贾文丽及中介方，合法解除了房屋买卖合同。按照法律规定，合同解除之后，尚未履行的应终止履行，因此不同意协助贾文丽办理网签、申请银行贷款及产权过户手续。2、关于《网签授权委托书》的问题。《网签授权委托书》不是杨帆、张惠丽真实意思表示，该证据不具有合法性，属于无效文件。杨帆、张惠丽并无印象签署该份委托书，且杨帆、张惠丽曾明确向链家公司表述，即便链家公司存在该份委托，杨帆、张惠丽随时解除委托，并且网签价格是纳税的基数，贾文丽存在逃税的嫌疑，因此该授权委托书不具备合法性，属于无效文件。3、关于贾文丽购房资格的问题。2016年8月1日，在杨帆、张惠丽行使合同解除权依法解除合同的时候，贾文丽尚未获得购房资格，贾文丽的行为构成违约。4、关于贾文丽隐瞒链家地产工作人员身份以及隐瞒了和链家公司经办人李瑞是上下级同事关系的问题。在合同签订和履行过程中，贾文丽隐瞒了自己是链家公司工作人员的身份，链家公司同贾文丽恶意串通隐瞒了贾文丽及李瑞是链家同店同事关系这一重要信息，贾文丽的行为构成欺诈，如杨帆、张惠丽事先知道贾文丽系链家公司员工，则不会同意签订房屋买卖合同。5、关于杨帆、张惠丽行使合同解除权的问题。补充协议约定“若此交易房产经地税核查到原值而产生差额的20%个税，则三方免责解约。”杨帆、张惠丽行使合同解除权，完全符合法律规定及合同约定。6、关于贾文丽诉称“7月22日杨帆、张惠丽表示不再继续交易”，杨帆、张惠丽不认可该说法。杨帆、张惠丽没有任何违约行为，一直在积极配合合同履行。杨帆、张惠丽7月22日发微信表示不再出卖房屋，是在与贾文丽进行友好磋商。在未能协商一致的情况下，杨帆、张惠丽本着遵循合同约定的原则一直在积极配合合同履行，并且在杨帆、张惠丽的配合下7月27日完成了该房屋的房源核验工作，足以证明在7月22日之后杨帆、张惠丽仍然积极履行合同。直至杨帆、张惠丽在7月28日去北京大兴房产交易中心就该房屋有关交易税问题进行咨询时，得知事实真相后，杨帆、张惠丽于8月1日依法解除合同，并通知贾文丽另行购置房屋。杨帆、张惠丽本着善意的、不耽误贾文丽时间的原则，于2016年7月29日通知居间方，要求三方于当晚在链家公司清和园店见面，杨帆、张惠丽将该合同解约情况说明，但链家公司表示出于公司合同管理流程，让杨帆、张惠丽在一两天内等通知，三方签署免责解约协议。然而在杨帆、张惠丽等待两日全无音信之后，7月31号晚杨帆、张惠丽主动电话联系链家公司李瑞及贾文丽，要求三方于8月1号一同对杨帆、张惠丽的购房合同、票据契税票等进行认定，并建议一同去大兴建委及税务机关。杨帆、贾文丽于2016年8月1日晚依法行使了合同解除权，并多次要求贾文丽提供相关银行账户以便将收取的定金依法返还，但贾文丽均置之不理。多次向贾文丽及链家公司索要返还定金账号无果，杨帆、张惠丽于8月29日去银行查到了贾文丽在签订合同时支付定金的银行账户，并于当天下午将购房定金依法退还贾文丽。
张惠丽辩称，不同意贾文丽的诉讼请求，答辩意见同杨帆一致。
链家公司述称，同意继续履行合同，其他诉请与链家公司无关，不发表意见。
杨帆、张惠丽向本院提出反诉请求：1、依法确认杨帆、张惠丽与贾文丽双方于2016年7月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》己于2016年8月1日合法解除；2、本案全部诉讼费用由贾文丽承担。事实与理由：2016年7月17日，在链家公司的居间斡旋下，杨帆、张惠丽与贾文丽签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定杨帆、张惠丽将涉案房屋以455万出售给贾文丽；合同还约定若此交易房产经地税核查到原值而产生差额的20%个税，则三方免责解约。根据相关法律法规的规定：对个人转让住房应征收的个人所得税，主税务机关通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。商品房的房屋原值为：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。纳税人应该按照相关规定，主动提供据以证明房屋原值的相应凭证。7月28日杨帆、张惠丽就该房屋交易个人所得税缴纳问题去北京市大兴区地方税务局咨询，大兴地税局咨询人员答复，该房屋交易相关主体应严格按照转让所得的20%缴纳税款。2003年11月5日，杨帆、张惠丽与北京达龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定以总价人民币452461元的价格从北京达龙房地产开发有限公司购得该房屋。2005年1月27日，杨帆、张惠丽向北京市大兴地产税务局缴纳契税67930元，计税金额为452875元。故该笔交易需要缴纳差额20%的个人所得税。合同约定的解约条款是双方真实意思表示，不违反法律法规强行性规定，合法有效。涉案房屋交易必然产生20%的个税，因此解约条款成就并生效。杨帆、张惠丽有权利单方解除合同。因此反诉人于2016年8月1日依法行使了合同解除权，并多次要求贾文丽提供相关银行账户以便杨帆、张惠丽将收取的定金依法返还，但贾文丽均置之不理。8月29日，杨帆、张惠丽通过查询银行汇款明细，查到了贾文丽的银行账户，并于当天下午将购房定金依法退还。综上所述，杨帆、张惠丽行使合同解除权及退还购房定金的行为完全符合法律规定及合同约定。请贵院支持杨帆、张惠丽的反诉请求。
贾文丽针对杨帆的反诉辩称，不同意杨帆、张惠丽的反诉请求，其反诉请求不具有事实和法律依据。1、涉案房屋没有约定双方及居间方有单方解除权，在2016年7月22日张惠丽向贾文丽表示不再履行双方签订买卖合同，系单方恶意违约行为。2、本案争议是由杨帆、张惠丽引起，不同意承担诉讼费用。
链家公司针对反诉请求述称，不同意解除涉案合同及相关协议，没有相关解除合同的约定或法定情形。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月17日，贾文丽（买受人）与杨帆（出卖人）经链家公司居间介绍，签订北京市存量房屋买卖合同（以下简称：买卖合同），合同约定：第一条，房屋基本情况，杨帆所售房屋坐落为北京市大兴区旧宫镇云龙家园X号楼X-
XXX室（以下简称：涉案房屋），产权证明所载建筑面积共142.19平方米，该房屋规划设计用途为住宅。第四条，成交价格，付款方式及资金划转方式，经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为300万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为155万元。买受人向出卖人支付定金8万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。买受人向银行/公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为210万元。第六条，房屋的交付，出卖人应在收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后2个工作日内交付给买受人。第八条，税、费相关规定，本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，承担税费的具体约定见补充协议。一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费种类的，由政策规定的缴纳方缴纳，因政策原因（北京市地方税务局对二手房交易计税价格进行调整除外）使原有税费金额增加的，双方友好协商解决。第九条，权属转移登记，当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，贾文丽（乙方，买受方）与杨帆（甲方，出卖方），以及链家公司（丙方、居间方）共同签订补充协议，协议约定，第一条，成交价格，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具、家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币455万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条，关于房屋交易具体事宜的约定，乙方于2016年7月17日将第一笔定金人民币8万元以自行支付的方式支付甲方，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；乙方于银行批贷后3个工作日内将第一笔首付款236万元整以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方应于网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在2016年9月17日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。第三条，税费的负担，甲方确认，交易房屋情况为：所有权证满五年，交易房屋不是甲方家庭名下唯一住房；甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳；甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合买卖合同及补充协议之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。第四条，违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；第五条，其他，1、在甲乙双方各自提供的证件等资料真实有效、并积极配合的前提下，丙方按照国家政策规定协助双方完成交易；2、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力，如本协议与买卖合同、居间服务合同、房屋交易保障服务合同约定不一致的，均以本协议为准……其他约定：经甲乙双方协商若此交易房产经地税核查到原值而产生差额的20%个税，则三方免责解约。甲方承诺此交易房产所带地下车位无偿转租给乙方，歌华有线无偿配合过户给乙方。双方于同日签订了买卖定金协议书、居间服务合同、房屋交易保障服务合同等合同，贾文丽于当日向杨帆支付8万元定金。张惠丽于同日出具了配偶（共有权人）同意出售证明。
2016年7月27日，涉案房屋通过网上核验。2016年8月1日，贾文丽提交购房资格核验申请，并于2016年8月12日通过购房资格核验。
2016年7月22日，张惠丽通过微信方式向贾文丽表达希望不再出售房屋，双方此后在微信中一直就此事进行协商，但未能达成一致。
2016年8月1日，杨帆以短信方式向贾文丽发送解除合同通知书，内容为：2016年7月17日，在链家公司的居间斡旋下，你我双方签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议，合同约定我方将名下的涉案房屋以455万元出售给你方，在交易过程中，如地税局和查到该房屋原值而产生差额20%的个人所得税，则买卖双方及链家公司均有权解除合同，三方免责。2003年11月5日，我方与北京达龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（N0.000038），约定以总价人民币452461元的价格从北京达龙房地产开发有限公司购得该房屋。2005年1月27日，我方向北京市大兴地产税务局缴纳契税67930元，计税金额为452875元。以上事实由《商品房买卖合同》、《中华人民共和国契税完税证》证明。2013年2月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，其中规定，对个人转让住房应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。鉴于上述情况，我方就房屋交易个人所得税缴纳问题向北京市大兴区地方税务局咨询，大兴地税局答复，该房屋交易相关主体应严格按照转让所得的20%缴纳税款，否则应承担相应法律责任。故该笔交易需要缴纳差额20%的个人所得税。综上，我们认为：1、你方要求以300万网签价格作为缴税依据的做法涉嫌违法逃税，存在极大法律风险，我方不能同意。该房屋为满五非唯一，如按照房屋成交总价缴税，你方需承担高额个人所得税，你方支付能力明显不足；2、你方拟贷款金额为210万元，根据你方收入水平及相关银行流水，该笔贷款申请将无法获得贷款机构批准；3、根据合同约定，若交易产生转让所得20%的个人所得税，则我方享有合同解除权。根据法律规定及合同约定，特通知你方即日起解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关《补充协议》。为避免经济损失，请你方另行购置其他房屋。望双方能友好协商，妥善处理后续事宜。
贾文丽于当日回复表示收到该短信。次日，贾文丽通过短信方式对合同解约通知书进行了回复，内容为：我方已收到贵方2016年8月1日送来之《合同解约通知书》，现就你方提出来的三点意见给予明确回复：1、300万网签价格作为缴税依据是你我双方协商一致的结果，你方签署合同之时便已签署网签授权委托书，既对此网签价格的认同。个税由我方承担，有无支付能力或是愿不愿支付，是我方需要考虑的事情，你方无需无端揣测。2、我方收入和流水足够贷款210万，按合同中贷款的约定，如果不能获批我方还可继续申请其他银行贷款。3、我方有证据证明交易房屋产生差额20%个税，系你方的故意行为主动成就，合同法对此有明确的规定，故意造成解约条件成立的视为条件不成立，你方无权解约。且由于你方拒绝配合办理相关手续，交易尚未进行到缴税环节，你方无证据证明需要缴纳20%个税。另外我方也有充分证据证明你方提出解约的真实目的，我方一直积极履行合同义务。现特通知你方依据合同所约定内容按时办理相关手续，履行合同义务，否则我方将采取法律途径维护自己的合法权益，追究你方违约责任。
2016年8月29日，杨帆通过银行转账方式，将定金8万元退还至贾文丽银行账户。
另查明，杨帆（买受人）与北京达龙房地产开发有限公司（出卖人）于2003年11月5日签订商品房买卖合同，约定由杨帆以452461元的价格购买涉案房屋，2005年1月27日，杨帆缴纳税款67930元，契税完税证上所示计税金额为452875元。
经询问，贾文丽同意将付款方式变更为全额支付剩余房款。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、告知单、微信聊天记录、短信记录、解除合同通知书、商品房买卖合同、购房发票、契税完税证及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：贾文丽与杨帆、链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。本案的争议焦点在于杨帆、张惠丽是否依据补充协议手写部分具有单方解除权，该约定为“经甲乙双方协商若此交易房产经地税核查到原值而产生差额的20%个税，则三方免责解约”，该约定应视为单方解除权的约定。因此，根据杨帆、张惠丽提交的商品房买卖合同、购房发票、契税完税证以及相关税收政策，能够确认本次交易必然会产生差额的20%个税。故杨帆、张惠丽要求解除合同，于法有据。贾文丽辩称杨帆、张惠丽系恶意利用合同条款进行解约，本案中，杨帆、张惠丽提供涉案房屋原始购买合同、发票、契税完税证应视为按照法律规定履行义务，并非不正当的促成条件成就，故对贾文丽的相关辩称意见，本院不予采信。根据相关法律规定，综上，贾文丽要求办理房屋产权转移登记手续及交付房屋、支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因贾文丽已于2016年8月1日收到解除合同通知书，故杨帆、张惠丽要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》己于2016年8月1日合法解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：
一、杨帆、张惠丽与贾文丽、北京链家房地产经纪有限公司于2016年7月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年8月1日解除；
二、驳回贾文丽的全部诉讼请求。
本诉案件受理费47850元，由贾文丽负担（已交纳）；反诉案件受理费21600元，由杨帆、张惠丽负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 静
人民陪审员 梁淑芬
人民陪审员 蔡淑侠
二〇一七年六月十九日
书 记 员 刘 璐