湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂荆门民三终字第00016号
上诉人（原审原告）陈钧，司机。
上诉人（原审原告）张玉兰，工人，系陈钧之妻。
二上诉人委托代理人刘尚友，湖北祥鑫律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）湖北博皇房地产投资开发有限公司，住所地钟祥市郢中街办襄汉路。
委托代理人魏益明，湖北王府律师事务所律师，一般代理。
上诉人陈钧、张玉兰因与被上诉人湖北博皇房地产投资开发有限公司（以下简称博皇房地产公司）合同纠纷一案，不服钟祥市人民法院（2014）鄂钟祥民二初字第00085号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈钧、张玉兰及其委托代理人刘尚友到庭参加诉讼，被上诉人博皇房地产公司经传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明，2013年6月2日，博皇房地产公司向陈钧、张玉兰出具收据一份，收据载明：交款单位陈钧，收款方式转账，人民币24万元，收款事由为购房款，并加盖有“湖北博皇房地产投资开发有限公司明珠花园财务专用章”。同日，陈钧、张玉兰分二次通过银行转给博皇房地产公司15万元。之后，陈钧、张玉兰为买受人、博皇房地产公司为出卖人签订一份《荆门市商品房买卖合同》，合同主要约定：陈钧、张玉兰购买博皇房地产公司开发的位于钟祥市郢中街办襄汉路明珠花园第1单元12层1203号房，该商品房建筑面积114.94平方米，单价为每平方米2088.05元，总金额为人民币24万元；出卖人在2013年7月30日将商品房交付买受人使用，自本合同约定的交房期限届满之日起180日内共同向房屋登记机构申请办理商品房屋所有权转移登记手续。合同还对双方的其他权利义务、违约责任等作了明确约定。2013年6月3日，陈钧、张玉兰为甲方、博皇房地产公司为乙方签订一份《预付购房款购房补充协议》，协议约定：甲方预付15万元，按照预付一年的时间约定乙方付给甲方预付房款优惠9万元；一年到期后，乙方有权退还收据的全部金额给甲方，甲方应退还乙方房屋，如一年后房屋销售形式不好，乙方不要求甲方退房，此房按收据金额属甲方所有，乙方应无条件给甲方办理房屋产权手续；房屋交付之后，乙方将装修钥匙留一把在售楼部，其余钥匙交给甲方，如乙方有顾客购买成交此房，必须先同甲方商量，征得甲方同意可另行换房，如达不成协议，乙方可按实际时间退还甲方本金和优惠金额，乙方退还本金和实际优惠金额后，甲方应无条件退房和有关手续，如甲方要求要房，需按市场价格成交……。合同签订后，博皇房地产公司已按约定交付房屋钥匙，但未按合同约定为陈钧、张玉兰办理产权证书，陈钧、张玉兰遂向原审法院提起诉讼。
另查明，博皇房地产公司开发的位于钟祥市郢中街办襄汉路“明珠花园”项目未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，经原审法院向相关主管部门核实，其商品房预售许可证已作废。还查明，博皇房地产公司开发的“明珠花园”项目价值1500万元的房地产于2014年2月21日因借款合同纠纷被本院查封。
原判认为，陈钧、张玉兰与博皇房地产公司虽然签订了《荆门市商品房买卖合同》和《预付购房款购房补充协议》，对买卖双方的权利义务、违约责任等作了明确约定，并出具了购房款收据，但其签订的补充协议内容属于借款抵押担保条款，不符合商品房销售交易习惯，且博皇房地产公司用于借款抵押担保的房屋在房管部门也没有登记备案。双方当事人签订购房合同时没有真实买卖房屋的意愿，陈钧、张玉兰仅仅是想获得实现债权的保障，博皇房地产公司签订此合同，其本意也非出售房屋。故本案的法律关系名为商品房买卖合同关系，实为借贷担保法律关系。陈钧、张玉兰主张的法律关系与原审查明的事实不一致，原审在审理过程中，已释明陈钧、张玉兰可以变更诉讼请求，但陈钧、张玉兰坚持不同意变更。故陈钧、张玉兰要求确认双方签订的商品房买卖合同有效、要求办理预售合同登记备案和房屋产权证、土地使用权证其理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告陈钧、张玉兰的诉讼请求。案件受理费4900元，由原告陈钧、张玉兰负担。
上诉人陈钧、张玉兰不服一审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定双方没有买卖房屋意愿，认定双方名为买卖实为借贷担保关系错误。双方在《荆门市商品房买卖合同》、《预付购房款补充协议》中均无民间借贷的约定，亦无民间借贷的行为，签订合同的目的是买卖房屋。根据双方约定，博皇房地产公司在一年期满后未要求退房，双方买卖合同生效。二、上诉人在博皇房地产公司商品房预售许可证有限期间签订商品房买卖合同，应当受到法律保护。三、原审认定被上诉人未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，又认定被上诉人取得的商品房预售许可证已作废，存在自相矛盾。综上，原审认定事实错误，适用法律不当，严重损害其利益，请求二审法院：撤销原判，改判其与博皇房地产公司签订的商品房买卖合同有效，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
经审理查明，陈钧、张玉兰与博皇房地产公司于2013年6月3日签订《荆门市商品房买卖合同》及《预付购房款购房补充协议》。
其他事实与一审认定的事实相同。
本院认为，陈钧、张玉兰与博皇房地产公司于2013年6月3日签订《荆门市商品房买卖合同》及《预付购房款购房补充协议》，《预付购房款购房补充协议》中约定：“一年到期后，乙方（即博皇房地产公司）有权退还收据的全部金额给甲方（即陈钧、张玉兰），甲方应退还乙方房屋。如一年后房屋销售形式不好，乙方不要求甲方退房，此房按收据金额属甲方所有，乙方应无条件给甲方办理房屋产权手续。”该两份合同中关于房屋买卖、交付的约定，实为以房屋作为博皇房地产公司债务的担保，陈钧、张玉兰与博皇公司并无房屋买卖的真实意思。故陈钧、张玉兰认为“原审法院认定双方没有买卖房屋的意愿，实为借贷担保，系认定事实错误”的上诉理由不能成立，本院不予采纳，陈钧、张玉兰可向博皇房地产公司另行主张债权。
《中华人民共和国民法通则》第五条规定：“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”经查，陈钧、张玉兰与博皇公司签订《荆门市商品房买卖合同》、《预付购房款购房补充协议》时，博皇房地产公司具有“明珠花园”项目的商品房预售许可证，但相关主管部门后将该证予以作废。同时，“明珠花园”项目未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，故诉争房屋不属受法律保护的合法财产。上诉人陈钧、张玉兰认为其系在博皇房地产公司的商品房预售许可证有效期间，善意签订的商品房买卖合同的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
上诉人陈钧、张玉兰认为原审法院同时认定“明珠花园”项目未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证已作废，存在自相矛盾。经查，博皇房地产公司的“明珠花园”项目确未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，但博皇房地产公司曾具有“明珠花园”项目的商品房预售许可证，该商品房预售许可证后被相关主管部门予以作废。原审法院依法查明的上述事实均属实，并不存在矛盾。故上诉人陈钧、张玉兰的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，陈钧、张玉兰的上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律及处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4900元，由上诉人陈钧、张玉兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董菁菁
代理审判员 邱 泉
代理审判员 李园园
二〇一五年五月十九日
书 记 员 曾 靖