吉林省集安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）集民二初字第447号
原告张建仁，男，1965年2月25日生，汉族，集安市人，农民。住集安市。
委托代理人：隋云飞，吉林祥程律师事务所律师
被告钱明日，男，1965年9月28日生，汉族，集安市人，干部。住集安市。
被告集安市利民房地产开发有限公司。
法定代表人王军，董事长。
委托代理人董志光，集安市法律援助中心律师
第三人柳长臣，男，1961年11月20日生，汉族，磐石市人，个体工商户。现住所地集安市。
第三人集安市禄达建筑工程有限公司。
法定代表人李明，董事长。
委托代理人王广军，男，1968年6月7日生，汉族，集安市人，个体工商户。
原告张建仁与被告钱明日、集安市利民房地产开发有限公司及第三人集安市禄达建筑工程有限公司、柳长臣商品房买卖合同纠纷一案，本院2014年6月27日立案受理后，于同年7月22日中止诉讼。2015年3月10日恢复诉讼，依法由审判员张雅娟适用简易程序公开开庭进行了审理。当事人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2007年柳长臣承建莲东花园住宅塑钢窗工程，第三人集安市禄达建筑工程有限公司用莲东花园A3栋3单元607号房抵顶工程款，将此房抵顶给柳长臣，柳长臣于2007年11月13日将此房屋出售给原告，原告向柳长臣支付房款66000元，余款约定办完房照后支付。原告将房屋装修并一直居住至今。2014年原告得知自己购买的房屋被被告集安市利民房地产开发有限公司出售给被告钱明日，且钱明日已经办理产权证。原告找柳长臣了解情况，柳长臣表示并没有将房屋出售给钱明日，只是以该房屋作抵押向钱明日借款，对钱明日办房照一事不知情。故原告诉讼来院，要求确认二被告之间买卖合同无效，争议房屋产权归原告所有。
原告提交：原告与柳长臣签订的房屋买卖合同，交款收据及中介费收据。
被告钱明日辩称：2008年3月5日，柳长臣找我借钱，并主动提出用莲东花园A3栋三单元607室作为借款保证。同日，柳长臣把我带到第三人集安市禄达建筑工程有限公司，第三人集安市禄达建筑工程有限公司将柳长臣的塑钢窗工程结算单据交给我。当时房屋面积记载是75.06平方米，同年9月16日，第三人集安市禄达建筑工程有限公司会计通知我房屋实测面积已经出来，让我到公司开具了实测面积71.31平方米的新收据，原据收回。2008年11月13日，柳长臣带我到被告集安市利民房地产开发有限公司依据结算票据开具了购房合同书、购房款收据及配套款项结算收据。2012年11月22日，我进行了产权登记，取得了房屋产权证。原告购买争议房屋一事我之前并不知情，并且原告是2008年4月10日与柳长臣签的买卖合同，并无集安市利民房地产开发有限公司的售房生效要件。《中华人民共和国担保法》第49条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人，并告知受让人转让物已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第47条规定：以依法获准尚未建造的或在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效；第49条规定：以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效；第67条规定：抵押权在存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭，受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外；第三四十条规定：无权占有动产或不动产的，权利人可以请求追还原物；第三十七条规定：造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。柳长臣在为我开具购房合同时曾承诺还不上钱就以房顶账，抵押手续开具成购房合同是债务人以质押方式与债权人形成的一种合同方式。《城市房地产管理法》第60条规定，房产转让时，应当向县级以上人民政府房产管理部门申请变更登记。由此可见，我国的房屋所有权转移以登记为准，在未就房屋转让登记情况下，房屋所有权不发生转移，即仍归出卖人所有。据此，争议房屋持有人就是开发商，那么柳长臣就无权出售该房屋，受让人张建仁也就无权占有和诉求争议房屋。我现在是争议房屋的物权人，故认为原告的诉讼请求应该驳回。
被告钱明日提交证据：1、2008年3月5日、9月16日第三人集安市禄达建筑工程有限公司为钱明日出具的工程款收据；2、被告集安市利民房地产开发有限公司为钱明日出具的商品房买卖合同；3、争议房屋的产权证号为00055445的房屋所有权证。
被告集安市利民房地产开发有限公司辩称：本案争议房屋是利民房地产开发有限公司作为工程款抵顶给第三人禄达公司的，按照约定抵顶给禄达公司的房屋禄达公司可以做任何处分，接受房屋的当事人凭据到我公司办理房屋买卖手续及合同，本案中钱明日拿禄达公司出具的收据到我公司办理房屋买卖合同我公司认为合同有效。
第三人柳长臣陈述：2007年我干第三人集安市禄达建筑工程有限公司塑钢窗工程，争议房屋抵顶给我后允许我出售，我在信息部登了出售房屋的信息，之后在信息部与原告签的买卖合同将房屋卖给了原告，原告交付了房款，差几千元房款说好办完房照后给付。2008年3月我找钱明日借钱，在这个工程之前我在钱明日处已经借了很多钱。这次借钱时钱明日说要用个房子的购房合同作为抵押才能将钱借给我，我告诉钱明日房子已经卖了，但后来钱明日说争议房屋的手续钱明日找禄达公司的王广军开出来了。
第三人集安市禄达建筑工程有限公司陈述：2007年我公司承建被告集安市利民房地产开发有限公司的莲东花园工程后将塑钢窗工程发包给了柳长臣，2007年5月，被告集安市利民房地产开发有限公司将争议房屋作为工程款抵顶给我公司，同年8月，柳长臣说工程款不够，我公司把该房屋抵顶给柳长臣，同年11月份，柳长臣说争议房屋卖给了原告张建仁让我公司给出手续，但因当时未验收就没给出。工程完工，柳长臣又找到我公司，说在钱明日处借的钱，让我出手续用房子作抵押，当时柳长臣说还钱后再给张建仁办手续，钱明日也说的是抵押。所以我公司告诉了钱明日房屋已经卖给张建仁，钱明日不能私自办房照后就给钱明日出了手续。2014年我公司才知道钱明日把房照办出来了。2008年张建仁家装修我公司的人去看了，当时还看见了钱明日。钱明日知道房屋已经出售给原告，且我公司也告诉钱明日争议房屋是抵押给钱明日，不可办理房照，但钱明日还是私自办理了房照，后果应该自负。
双方争议焦点为：被告钱明日与被告集安市利民房地产开发有限公司就争议房屋签订的买卖合同是否有效？争议房屋物权应否归原告所有？
根据原、被告诉辩及第三人陈述，结合本案争议焦点，对当事人提交的证据，本院分析、认证如下：对原告提交的原告与柳长臣签订的房屋买卖合同，交款收据及中介费收据，被告及第三人对真实性无异议，本院予以采信；对被告钱明日提交的2008年3月5日、9月16日第三人集安市禄达建筑工程有限公司为钱明日出具的工程款收据、被告集安市利民房地产开发有限公司为钱明日出具的商品房买卖合同及争议房屋的房屋所有权证，原告及第三人对真实性无异议，本院予以采信。
经审理查明，2007年，被告集安市利民房地产开发有限公司将集安市莲东花园工程发包给第三人集安市禄达建筑工程有限公司，并将争议的A3栋3单元607号房屋作为工程款抵顶给集安市禄达建筑工程有限公司，约定集安市禄达建筑工程有限公司可以对房屋进行处分，被告集安市利民房地产开发有限公司日后凭集安市禄达建筑工程有限公司为受让出具的相关手续为受让人出具房屋买卖合同。第三人集安市禄达建筑工程有限公司承建莲东花园工程后，将塑钢窗工程发包给第三人柳长臣，并将争议房屋作为工程款再次抵顶给柳长臣。2007年11月13日，柳长臣将争议房屋通过中介机构出售给原告，原告当日交付房款60000元及中介费200元，未签订买卖合同。2008年4月10日，原、被告签订买卖合同，具体约定：房屋面积为75.06平方米，房款为71500元，张建仁先交付购房款66000元，余款开发票、办理完房屋所有权证后随房屋面积的增减结清。合同签订后，原告于当月15日向柳长臣支付房款6000元，加上2007年11月13日交付的60000元，原告向柳长臣如约支付房款66000元。柳长臣将房屋钥匙交付原告，原告装修入住至今。
2008年3月5日，柳长臣找到被告钱明日借款，在未告知原告情况下，柳长臣将争议房屋在未签订抵押合同，未办理抵押登记情况下口头抵押给钱明日，体现抵押的方式是第三人禄达公司根据柳长臣的意思表示，将体现被告集安市利民房地产开发有限公司已经将争议房屋抵顶给禄达公司的原始交款收据交给被告钱明日，同年9月16日，在房屋有了准确面积后，禄达公司通知钱明日更换了原始收据。同年11月13日，被告集安市利民房地产开发有限公司凭钱明日持有的禄达公司为钱明日出具的收据为钱明日出具了商品房买卖合同及交款收据。2012年11月22日，被告钱明日在已知原告将房屋装修入住，但认为自己有权行使抵押权情况下，将争议房屋产权办理到自己名下。
本院认为，被告集安市利民房地产开发有限公司与被告钱明日就争议房屋签订的商品房买卖合同无效。被告钱明日基于所谓的抵押关系对争议房屋取得物权的行为亦无效，争议房屋物权应归原告所有。一、争议房屋柳长臣具有处分权。争议房屋先是被告集安市利民房地产开发有限公司作为工程款抵顶给第三人集安市禄达建筑工程有限公司，第三人集安市禄达建筑工程有限公司又作为工程款再次抵顶给柳长臣。对此被告集安市利民房地产开发有限公司及第三人集安市禄达建筑工程有限公司均予以认可。被告钱明日虽主张争议房屋在原告与柳长臣均未做登记情况下，房屋所有权持有人是开发商，柳长臣无权出售，受让人张建仁也就无权占有和诉求争议房屋。但被告钱明日恰恰是基于其与柳长臣所谓的抵押而进行的物权登记，而非是基于与开发公司真正的买卖关系对争议房屋进行物权登记的，被告钱明日的实际行为恰恰反驳了自己的观点。故争议房屋柳长臣具有处分权。二、柳长臣在对争议房屋取得处分权后，先是在2007年11月13日通过中介机构将房屋出售给原告，双方虽未签订书面合同，但已形成了买卖关系，原告当日交款60000元及中介费200元的票据足以认定这一事实。2008年4月10日，原告与柳长臣签订买卖合同则是对买卖行为的进一步约定。就争议房屋，原告与柳长臣的交易不违反法律禁止性规定，且房屋已经交付原告使用，物权应归原告所有。三、柳长臣将房屋抵押给被告钱明日行为无效，钱明日基于所谓的抵押关系对争议房屋取得物权的行为亦无效。首先，被告钱明日不是基于买卖关系对争议房屋进行的物权登记，而是柳长臣在已将房屋出售给原告情况下答应将房屋抵押给被告钱明日，且未办理抵押登记，故物权取得的行为无效。《中华人民共和国担保法》第三十八条规定：抵押人与抵押权人应当以书面形式订立抵押合同；第四十条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有；第四十一条及四十二条规定：以城市房地产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记时生效，登记机关为县级以上地方人民政府规定的部门。被告钱明日与柳长臣间不存在书面抵押合同，也未办理抵押登记。钱明日持有的第三人禄达公司出具的交款收据等材料及被告集安市利民房地产开发有限公司为钱明日出具的商品房买卖合同，均系钱明日自认为的抵押登记，而非法律规定的抵押登记。钱明日在柳长臣未偿还其借款情况下，直接将房屋登记在自己名下，即使依法进行抵押登记，也违反了《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，在未登记情况下更是与法无据。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同，被告钱明日与被告集安市利民房地产开发有限公司间的商品房买卖合同无效。综上，依照《中华人民共和国担保法》第三十八条、四十条、四十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十二条之规定，判决如下：
一、被告集安市利民房地产开发有限公司与被告钱明日就集安市莲东花园A3栋三单元607室房屋签订的商品房买卖合同无效。
二、原告张建仁与第三人柳长臣就争议房屋签订的买卖合同有效，位于集安市莲东花园A3栋三单元607室（现产权证号为00055445）的房屋所有权归原告张建仁所有。
案件受理费794元，由被告钱明日负担。
如果未按本院判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
被告到期不履行给付义务，原告向本院申请执行的期限为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审判员 张雅娟
二〇一五年三月十三日
书记员 丛培研