北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第03367号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司，营业场所北京市西城区地安门外大街178号。
负责人张莹莹，总经理。
上诉人（原审被告）北京广德马克超市有限公司，住所地北京市东城区国瑞城中区西部地下二层商场C东区C-3号单元。
法定代表人张莹莹，总经理。
上列二上诉人之共同委托代理人邱新，北京市合达律师事务所律师。
上列二上诉人之共同委托代理人余尘，北京市合达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵大成，男，1988年6月4日出生。
上诉人北京广德马克超市有限公司西城分公司、北京广德马克超市有限公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第06467号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人北京广德马克超市有限公司西城分公司及上诉人北京广德马克超市有限公司之共同委托代理人邱新，被上诉人赵大成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2012年12月，赵大成起诉至原审法院称：2012年6月，我看到京客隆超市的招商广告，于2012年7月11日与北京广德马克超市有限公司西城分公司（以下称广德马克西城分公司）签订了编号为A12、A13的租赁合同（该合同系由广德马克西城分公司提供的格式合同），经营服装、皮具，经营期限24个月。自2012年8月14日至2014年8月13日，月租金6000元，年付租金72000元，保证金5000元，合同约定2012年8月14日为最迟对外营业日，后推迟到2012年9月28日。合同签订后，我向广德马克西城分公司交付了一年租赁费、保证金，投入大笔资金对该商铺进行了装修，购置了设备。但广德马克西城分公司未如期开业。为推卸责任，2012年9月17日，广德马克西城分公司强迫我签订补充协议，该协议称开业时间由2012年8月14日调整为9月28日，起租日顺延，广德马克西城分公司保证开业后京客隆超市正常营业。2012年9月28日虽然开业，但该商场根本不是京客隆超市而仅仅是个便利店，而且开业一月有余，广德马克西城分公司一直未能正常运营。租赁物于2012年9月28日交付，现处于半歇业状态。我租赁商铺的合同目的不仅无法实现，而且损失惨重，均源于广德马克公司及广德马克西城分公司的欺诈、违约行为，为维护我的合法权益，现诉至法院，请求：1、解除我与广德马克西城分公司签订的编号为A12、A13的租赁合同；2、广德马克公司及广德马克西城分公司返还租赁费72000元、保证金5000元；3、广德马克公司及广德马克西城分公司赔偿电费、电卡、制作门牌的费用等损失2100元；4、诉讼费由广德马克西城分公司承担。
广德马克西城分公司、广德马克公司辩称：广德马克西城分公司能够独立承担法律责任。2012年6、7月份开始进行招商，广告中写明是京客隆地安门店。赵大成所述签订A12、A13号合同的时间、租期及租金、保证金等情况属实，赵大成停止营业的时间为2013年1月19日。我们认为合同是双方真实意思表示，是有效的，我们按合同履行了义务，没有违约情况。赵大成在2013年1月19日擅自停业，至今仍未恢复营业。根据合同规定，赵大成未经同意擅自停止对外营业达到十天，我们有权即时终止本合同，收回商铺、不予退还保证金。因赵大成在合同履行期内由于违约或单方行为而导致合同终止的，赵大成需向我们赔付六个月租金作为违约金。我们同意解除合同，不同意赵大成的其他诉讼请求。现广德马克西城分公司提出反诉，反诉请求为：1、判令解除双方签订的A12、A13号合同书（2013年2月1日解除），赵大成返还租赁场地；2、判令广德马克西城分公司不予返还保证金5000元；3、判令赵大成向广德马克西城分公司支付等同于六个月的违约金36000元；4、本案诉讼费由赵大成承担。
针对广德马克西城分公司的反诉，赵大成辩称：同意解除合同，解除时间自2012年9月17日签订补充协议起算。不同意广德马克西城分公司的其他诉讼请求。
原审法院经审理后认为：赵大成与广德马克西城分公司签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。赵大成起诉称广德马克西城分公司以京客隆超市名义进行招商但实际为便利店，未能正常营业存在欺诈、违约情况。但根据赵大成提供的证据显示招商时使用的名称为京客隆地安门店，并未明确为超市，赵大成在签订合同时应当知晓合同相对方为广德马克西城分公司，并非京客隆商业集团，且赵大成租赁商铺进行经营，应当对租赁场地，经营环境等进行必要的考察，预见到经营过程中可能产生的风险，根据双方补充协议开业时间调整为2012年9月28日，商场已按期开业，故法院认为赵大成提供的证据不足以证明广德马克西城分公司存在欺诈及违约行为，赵大成要求广德马克西城分公司赔偿电费、电卡、制作门牌的费用等损失2100元的诉讼请求法院不予支持。
对于赵大成主张的2012年9月17日签订的补充协议系在广德马克西城分公司强迫下所签订一节，因赵大成未向法院提供充分证据予以证明，故法院对赵大成上述主张不予采信。
赵大成要求解除合同，现广德马克西城分公司同意解除合同，故法院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故广德马克公司及广德马克西城分公司应当退还赵大成交纳的剩余的租金，赵大成应当将租赁物返还给广德马克西城分公司。赵大成未及时返还租赁场地的，应当承担占用期间的使用费，关于使用费的标准，法院参照双方合同约定的租金数额确定，计算至实际腾退之日止。关于实际腾退的时间，2013年4月24日庭审中赵大成表示同意腾退，后到院表示2013年4月27日已经腾退，经法院核实现确已经腾退，广德马克西城分公司未向法院提供相反证据予以证明，故综合考虑赵大成举证能力和法院核实情况，法院认定实际腾退日期为2013年4月27日。经过计算，扣除使用费后，应当退还赵大成租金共计30000元。
关于广德马克西城分公司之反诉请求，因赵大成没有法定理由起诉要求解除合同，且之后未再正常经营，导致合同终止，故赵大成应当承担相应的违约责任，但合同约定六个月的租金作为违约金，明显过高，赵大成要求酌减，法院依法酌减违约金为一个月租金。因保证金系为保证合同的履行和为承担相应责任提供担保，在赵大成已经承担违约金的情况下，根据现有证据，广德马克西城分公司扣除赵大成保证金的事实及法律依据不足，故广德马克西城分公司应当退还赵大成保证金5000元。
虽与赵大成签订租赁合同的系广德马克西城分公司，但根据赵大成提交的收据显示，广德马克公司向赵大成收取了租金、保证金，故广德马克公司应当对退还租金、保证金的义务与广德马克西城分公司承担连带责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款之规定于2013年10月判决：一、解除赵大成与北京广德马克超市有限公司西城分公司签订的合同书及补充协议；二、判决生效后七日内，北京广德马克超市有限公司西城分公司、北京广德马克超市有限公司退还赵大成租金三万元、保证金五千元；三、判决生效后七日内，赵大成支付北京广德马克超市有限公司西城分公司违约金六千元；四、驳回赵大成的其他诉讼请求；五、驳回北京广德马克超市有限公司西城分公司的其他反诉请求。如赵大成、北京广德马克超市有限公司西城分公司、北京广德马克超市有限公司未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，广德马克公司及广德马克西城分公司不服，上诉至本院，要求撤销原判第二项，改判不向赵大成退还保证金。理由是：赵大成未经同意擅自停业达十天，根据合同约定，我方有权终止合同并不退还保证金。赵大成亦不同意原判，但未按照法律规定提出上诉。
经审理查明，2012年6月开始，广德马克西城分公司以京客隆地安门店的名义对西城区地安门外大街178号商铺进行招商。2012年7月11日，赵大成与广德马克西城分公司签订编号为A12、A13的合同书，广德马克西城分公司将位于北京西城区地安门外大街178号商场一层A区A12、A13号商铺租赁给赵大成经营服装、皮具。租赁期限24个月，自2012年8月14日起至2014年8月13日止，月租金6000元，年付租金72000元，保证金5000元。合同约定2012年8月14日为最迟对外营业日（广德马克西城分公司另有通知除外）。合同约定赵大成应当在开业前取得政府或其他有关部门规定有关其使用或占用经营场所所需的许可或批准并在整个经营期内维持其有效性……。该合同违约部分约定，赵大成未经广德马克西城分公司同意擅自停止对外营业达到十天时，广德马克西城分公司有权即时终止合同、收回该商铺、不予退还保证金并保留追究造成一切损失的权利。因赵大成在合同履行期内由于违约或单方行为而导致合同终止的，赵大成除承担按照合同约定的违约责任外，需另向广德马克西城分公司赔付六个月的租金作为违约金。2012年9月17日，赵大成与广德马克西城分公司签订补充协议，该协议约定开业时间由原来的2012年8月14日，调整为2012年9月28日正式营业。起租日由原来的2012年8月14日调整为2012年9月28日算起，合同期按以上日期顺延。同时还约定广德马克西城分公司如没有按以上日期开业（2012年9月28日），退还赵大成租金，押金，及装修等相关费用。2012年7月11日，赵大成向广德马克公司交纳了租金72000元、保证金5000元。2012年7月22日，赵大成向广德马克公司交纳电表费280元、电卡费用20元、灭火器费用80元、电费120元。2012年7月28日，赵大成制作亚格力门牌花费1600元。2012年9月28日前赵大成进入租赁场地，商场及京客隆地安门便利店于2012年9月28日开业。2012年11月5日，北京市西城区卫生局出具行政处罚决定书，以2012年10月23日对北京市西城区地安门外大街178号广德马克西城分公司现场检查时发现，广德马克西城分公司未取得餐饮服务许可从事餐饮服务，现场制售土豆粉、刀削面，对其罚款8000元。
在2013年4月24日原审法院庭审中，赵大成称其没有完全停业，属于半歇业状态。同时，赵大成表示同意搬离，将租赁物腾退。2013年4月27日，赵大成向原审法院表示，当日其已经将承租的商铺腾退，但广德马克西城分公司未向其出具相关证明。2013年7月30日，经原审法院现场核实，赵大成承租的A区A12、A13号商铺确实已经腾空。
原审法院审理中，就京客隆在京经营模式等问题向京客隆商业集团进行调查，该集团表示京客隆在北京有三种经营模式，分别为大卖场、综合超市和便利店，便利店分为加盟和直营两种，便利店挂牌为京客隆某某便利店。广德马克西城分公司与该公司签订了《特许加盟合同》，期限自2012年9月28日至2015年9月27日，面积305平方米。加盟协议只约束加盟区域内场所，便利店加盟是自主经营，出租协议区域外部分是由加盟人自己签合同。广德马克西城分公司可以使用京客隆标志，但应当注明京客隆某某便利店或某某加盟店。
另查，西城区地安门外大街178号产权人为北京万方有限公司。北京万方有限公司委托北京万方后海前企业经营管理有限公司负责该处物业的经营管理。2012年5月30日北京万方后海前企业经营管理有限公司与北京广德腾建商业管理顾问有限公司签订租赁协议书，协议约定北京万方后海前企业经营管理有限公司将北京市西城区地安门外大街178号的一层、二层、地下一层的一部分租赁北京广德腾建商业管理顾问有限公司使用。审理中广德马克公司表示北京广德腾建商业管理顾问有限公司将该处房屋转由其经营、使用。
上述事实有双方当事人陈述、合同书、补充协议、收据、谈话笔录、勘验笔录、照片等证据在案佐证。
本院认为，赵大成与广德马克西城分公司签订的租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行。由于赵大成提供的证据显示系京客隆地安门店招商，广告中并未明确为京客隆超市招商，而且，赵大成签订合同时亦明知合同相对方为广德马克西城分公司。赵大成以广德马克西城分公司存在欺诈及合同目的不能实现为由，要求解除租赁合同，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，原审法院判令赵大成给付广德马克西城分公司违约金并酌情确定违约金的数额是正确的。本案中，双方当事人均要求解除合同，本院对此不持异议。合同解除后，广德马克西城分公司及实际收取租赁费等相关费用的广德马克公司应退还赵大成交纳的保证金及未用尽租金。另据查明的事实表明，2012年11月，因违反餐饮经营管理规定，北京市西城区卫生局对广德马克西城分公司进行了行政处罚，由于相关行政机关的处罚会在一定程度上对其他承租商户的经营产生影响，因此马克公司及广德马克西城分公司以赵大成擅自停业为由，不同意退还保证金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1777.5元，由赵大成负担1000元（已交纳），由北京广德马克超市有限公司西城分公司、北京广德马克超市有限公司负担777.5元（于本判决生效后7日内交纳），反诉费825元，由赵大成负担300元（于本判决生效后7日内交纳），由北京广德马克超市有限公司西城分公司负担525元（已交纳）；二审案件受理费675元，由北京广德马克超市有限公司西城分公司负担337.5元（已交纳），由北京广德马克超市有限公司负担337.5元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 曹 雪
代理审判员 刘永民
二〇一四年五月二十日
书 记 员 刘梦辰