内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴民二终字第6号
上诉人（一审被告）内蒙古中远房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
法定代表人王晓军，总经理。
委托代理人王静，内蒙古日恒律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）云兰，女，1968年7月6日出生，蒙古族，无职业，现住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人沈心宇，内蒙古泽铭律师事务所律师。
一审第三人刘智勇，男，1981年9月11日出生，汉族，中远公司经理，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
委托代理人王静，内蒙古日恒律师事务所律师。
上诉人内蒙古中远房地产开发有限公司（以下简称中远公司）因与被上诉人云兰、一审第三人刘智勇居间合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2014）临民初字第4017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月21日公开开庭进行了审理。上诉人中远公司的委托代理人王静（亦为一审第三人刘智勇的委托代理人），被上诉人云兰的委托代理人沈心宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院审理查明，中远公司为巴彦淖尔市临河区中远睿城住宅小区的房地产开发企业，该住宅小区位于巴彦淖尔市临河区西苑路东、五一街南、金沙路西、曙光街北。刘智勇为中远公司的实际负责人。2012年10月28日，刘智勇向云兰出具欠业务酬劳830万元的欠条一张，同时注明此欠款于2013年8月30日前偿还完毕，分别于2013年5月30日至2013年8月30日每月向云兰还款200万元，2013年8月30日前全部还清，逾期每月向云兰支付100万元罚款。中远公司作为担保人在该欠条上加盖公司印鉴，由中远公司的法定代表人王XX签名。双方未订立书面委托合同。云兰主张受托事务是为中远公司办理巴彦淖尔市临河区中远睿城住宅小区土地审批及与房地产开发项目有关的事务，包括房地产开发建设所需“五证”的办理，于2012年10月完成，为此云兰与中远公司商定该报酬为1000万元，中远公司业务经理孙XX先行履行170万元，其中150万元用之前云兰借孙XX的150万元抵顶，剩余20万元以位于乌拉特中旗的住房抵顶（但至今未实际交付住房），刘智勇于2012年10月28日将剩余报酬830万元向云兰出具上述欠条。诉讼中，中远公司及刘智勇以欠条中约定的违约金过高，违约金数额不能高于给云兰实际造成的损失为由，请求按法律规定予以调整减少。另查明，巴彦淖市国土资源局分别于2010年12月17日、2011年4月28日发布巴国土资告字（2010）9号、巴国土资告字（2011）4号国有土地使用权挂牌出让公告二份，二份公告出让土地为中远公司开发项目所使用的宗地。2011年3月18日，巴彦淖尔市土地收购储备中心向中远公司送达了“西苑路东、五一街南、金沙路西、曙光街北地块出让方式通知书”，通知中远公司已于2011年3月4日报名申请参加该宗地的竞买，提供了有关资料并在2011年3月4日16时交纳了竞买保证金，已被确认具有竞买资格。同日，巴彦淖尔市土地收购储备中心向中远公司送达“竞买资格确认书”，确认中远公司的竞买资格。2011年5月18日，巴彦淖尔市土地收购储备中心与中远公司签订“成交确认书”，中远公司竞得位于巴彦淖尔市临河区西苑路东、五一街南、金沙路西、曙光街北地段的国有土地使用权，并明确了该宗土地的出让面积为119214.4平方米，成交总价270020000元。2011年5月13日、5月30日、6月2日，中远公司分三次向巴彦淖尔市土地收购储备中心交纳土地出让金共计270020000元。2011年7月20日，中远公司与巴彦淖尔市国土资源局签订了“国有建设用地使用权出让合同（巴国土出让字2011－20号）”。2012年8月，中远公司取得建设工程施工许可。2012年9月，中远公司取得商品房预销售许可。2014年8月11日，云兰提起诉讼，请求判令中远公司给付其业务酬劳830万元并承担逾期付款违约金及逾期付款利息300万元。
一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，云兰、中远公司及刘智勇均认可云兰是为中远公司办理房地产开发建设的有关事务，刘智勇出具欠条属于履行职务行为，故云兰要求刘智勇支付委托报酬及违约金的诉讼请求于法无据，应予驳回。刘智勇在向云兰出具欠条之前，云兰与中远公司商定的业务报酬为1000万元，通过抵顶账款等方式履行了其中的170万元，故由刘智勇于2012年10月28日向云兰出具了金额为830万元的欠条，该履约行为证明云兰已完成了受托事务。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。云兰与中远公司之间虽未签订书面的委托合同，但在委托事务完成后，中远公司的实际负责人刘智勇代表公司向云兰出具欠条承诺向云兰支付业务报酬830万元，系双方的真实意思表示，未违反相关法律法规的规定，云兰依据该欠条要求中远公司支付业务报酬830万元，合法有据，应予支持。关于云兰诉求的逾期付款违约金。中远公司在欠条中承诺支付报酬的履行期限，如逾期履行则每月承担罚款100万元，实则是对逾期付款违约金的约定，该约定违约金数额明显高于云兰实际损失，应予酌情调整减少。云兰诉求的逾期付款违约金应从2013年9月1日至本判决确定的履行期限届满之日按照中国人民银行颁布的同期同类贷款基准利率计付。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、第三百九十六条、第四百零五条的规定，判决：一、内蒙古中远房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向云兰支付委托报酬830万元，并从2013年9月1日至本判决确定的履行期限届满之日按中国人民银行颁布的同期同类贷款基准利率计付逾期付款违约金；二、驳回云兰要求刘智勇支付委托报酬及逾期付款违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89600元，由云兰负担19400元，由内蒙古中远房地产开发有限公司负担70200元。
上诉人中远公司不服一审民事判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定上诉人与被上诉人均认可委托事务无事实依据。原审判决并未对委托合同内容做任何表述，应查明委托合同的内容及合同履行情况。一审法院认定委托事务包括房地产有关的事务，那么就应查明到底包括哪几项事务，在办理委托事务中会支出那些费用、每阶段事务应付多少报酬、办理事务的时间约定、以及办理到什么程度、结果为结算依据，原审判决对此并未查证；上诉人的国有建设用地使用权是通过拍卖出让的方式取得，建设工程施工许可、商品房预售许可是行政许可行为，被上诉人参与并不会改变许可结果；对委托事务的查证，要查明委托事务是否合法；受托人在办理委托事务过程中，应向委托人报告事务处理进展情况、存在问题、办理的经过和结果，而一审法院对以上事实未查证；上诉人认可的委托事务为解决拆迁事宜并取得赔偿，现被上诉人并未完成委托事务。通过以上分析，上诉人与被上诉人对委托事务的内容及履行认识并不一致，并非一审法院查明并认为的均认可委托事务内容。二、天价报酬应查明的事实。被上诉人仅凭上诉人出具的欠条主张委托合同报酬，应引起重视，必要时到与房地产开发的相关部门进行查证，不能轻率认定。故请求撤销原审判决第一项，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人云兰答辩称，一、案件的客观事实。2010年11月，云兰按照中远公司的要求，协助办理中远公司开发的“中远睿城”住宅小区项目的前期开发工作，双方约定的业务报酬为1000万元。之后，云兰顺利完成了开发前期各个环节的重要工作取得卓有成效的工作成果，顺利取得了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《商品房销售许可证》等，中远公司对云兰所取得的工作成果十分认可，支付了170万元的业务报酬，对剩余的830万元出具了欠条。二、中远公司的上诉请求及理由不能成立。上诉人与被上诉人之间既包括委托合同关系也包括咨询服务合同关系，属混合类型的合同关系。（一）一审判决对委托事务（也包括咨询服务事务）及履行情况的认定准确无误，并无不当。1、欠条是双方对委托事项及咨询服务事项及报酬费用的结算单，即是中远公司对云兰已履行完全部委托事务的认可，又是对所欠业务报酬费用的确认，还是对所欠费用的付款方式及违约责任的约定。2、中远公司已支付云兰170万元的履行行为也印证了其是认可云兰完成了委托事务（也包括咨询服务事务）。3、中远公司提供的《国有建设用地使用权出让合同》《施工许可证》等证据证明了在云兰的努力下顺利完成了协助中远公司房地产开发的前期全部工作，也印证了委托事项的内容。4、无论是公开竞价还是行政许可行为，都需要人去申请、办理及运作，不能因取得的成果是行政许可行为，就否定云兰在协助中远公司获得竞价成功及行政许可程序中所付出的艰辛。云兰帮助中远公司获取土地成交确认书、施工许可等，速度惊人，让中远公司在两年前就实现了销售房屋获取巨额利润，云兰卓越的工作成果是与1000万元业务酬劳相匹配的。上诉人称1000万元是天价报酬，首先，云兰在最短时间内帮助中远公司完成了房地产开发、销售必备的全部要件，相对于她帮中远公司赚取的巨大商业利润而言，云兰的业务报酬和其创造的价值相当；其次，天价报酬在法律范畴内没有明确界定和禁止性规定；发生诉讼后中远公司推翻全部客观事实以天价报酬为由拒绝支付，说明了中远公司的不诚信行为。（二）中远公司为逃债虚构委托事务。1、中远公司虚构委托事项。中远公司与巴市国土资源局签订的出让合同第六条明确约定交付土地为“现状土地条件”，作为现状土地条件的毛地自然存在拆迁事宜，索赔根本不具备事实及法律依据。索赔依据都不存在，又如何会委托他人来进行索赔呢？2、中远公司的陈述前后矛盾。如按照上诉人主张是“先付款，先出具欠条后办理委托事项”的话，上诉人为什么不要求云兰出具“在三个月内完成委托事项支付报酬”的《承诺书》？在上诉人称“委托事务尚未办理”的时候，欠条上为什么约定高额的逾期付款违约金？上诉人明知云兰会依据欠条通过诉讼途径主张权利，为何不申请撤销欠条来保护自己的权益呢？（三）中远公司在上诉状中引用的法律依据是错误的。本案案由确定为委托合同纠纷，上诉人在上诉状中引用《民间借贷会议纪要》是错误的。故请求驳回上诉，维持原判。
二审期间双方当事人提供的证据均是一审已提交的证据。
二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，关于本案案由的确定。居间合同是指当事人双方约定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，为他方报告订立合同的机会或者为订约提供媒介服务，委托人给付报酬的合同。其具有以委托人与第三人订立合同为目的、居间人在居间合同中处于中介介绍人的地位，并不介入委托人与第三人所签订的合同关系之中等法律特征。本案中，云兰接受中远公司的委托，按照中远公司的指示要求从事委托事务，充当委托人中远公司与第三方之间的媒介桥梁，其最终并不参与到中远公司与第三方的合同关系之中，其行为与居间合同的法律特征相符，故本案当事人双方形成居间合同法律关系，案由应确定为居间合同为宜。
关于中远公司是否应支付云兰居间费用的问题。中远公司对委托云兰办理相关事务的事实予以认可，但对委托事项双方存有争议。从中远公司2012年10月28日给云兰出具的欠条内容反映，中远公司给付云兰居间费用830万元的意思表示真实，居间费用的数额和分期给付的期限确定，且约定了逾期支付的违约责任，据此，可视为中远公司出具欠条时已认可云兰完成了所约定的中介服务事项并确认居间费用为830万元，故原审法院判令中远公司支付云兰居间报酬并承担相应的违约责任并无不当。中远公司提出委托云兰的事务为洽谈拆迁及赔偿事宜，云兰并未完成该委托事务，对此，云兰不予认可，且中远公司未提供证据证实其主张的成立，故对其上诉理由不予支持。中远公司应按约定的内容履行支付居间费用的义务。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经合议庭评议，本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费69900元由内蒙古中远房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 伟 艳
审 判 员 霍 淑 珍
代理审判员 乌力吉仗嘎
二〇一五年九月一日
书 记 员 贾 剑