山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民四终字第497号
上诉人（原审原告）：盛长炎。
委托代理人：鹿理芹。
委托代理人：王霞，山东宏邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：鹿丙友。
被上诉人（原审被告）：鹿成辉。
二被上诉人共同委托代理人：姜绍强，烟台福山博海法律服务所法律工作者。
原审被告：盛如珂。
上诉人盛长炎因确认房屋买卖合同效力纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2014）福清民初字第197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审原告盛长炎诉称：位于福山区东厅街道盛家居民委员会的福房产证字第××号房屋系原告所有。2006年前后，原告之父第三被告盛如珂在原告不知情的状况下将该房屋卖给第一被告鹿丙友，鹿丙友将该房屋交给其子第二被告鹿成辉居住至今。原告知悉此事后要求第一、第二被告退还房屋遭拒。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，第三被告作为无处分权人处分原告房屋，原告并未追认、第三被告事后也未取得处分权，第一被告与第三被告之间的买卖合同应属无效，为此原告具状诉至法院，请求依法判令：一、判决第一被告与第三被告签订的福房产证字第××号房屋买卖协议无效。二、判决第二被告立即从原告所有的福房产证字第××号房屋中腾迁，将该房屋归还原告。三、诉讼费用由三被告共同承担。
原审被告鹿丙友辩称：一、原、被告之间的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，是合法有效的，应该依法受到法律保护。二、原告陈述的与客观事实不符，原告对第一被告和第三被告之间签订的房屋买卖协议是知情的，事前知情，事后得到了其确认。三、原告事后收受第三被告转付的房款，说明原告对房屋买卖的事实是知情的，是对第一被告与第三被告签订买卖协议事后的确认。四、房屋买卖协议签订后，原告将房产证与土地证交付第一被告，即说明原告对房屋买卖的相关情况是知情的，请求法院驳回原告的诉请。
原审被告鹿成辉答辩意见同原审被告鹿炳友。
原审被告盛如珂辩称：当时鹿丙友要买房，就和孙某找到了我的妻子潘维平询问是否有房要卖，潘维平就说我儿子有套房，说问问他，当时我儿子的答复是你看着办，后来我就把房子卖给了第一被告，卖房时有孙某、张增福、鹿丙江、夏文忠在场，书写了买房协议，当时第一被告并未给我现金而是给了一份存单，我于2004年2月16日将该存单取出，给了我儿子和媳妇。
原审法院经审理查明，原告盛长炎与被告盛如珂系父子关系，与被告盛如珂的委托代理人潘维平系母子关系，与被告鹿丙友、被告鹿成辉系邻居关系。被告鹿丙友、被告鹿成辉系父子关系，涉案房产现由被告鹿成辉占有使用。2003年12月29日，被告盛如珂在夏文忠、孙某、鹿丙江（已去世）、张增福（执笔）的见证下，与被告鹿丙友签订卖房契约一份，载明：立卖房契人盛如珂今将自有的住房一座，计有北屋四间、西平台三间，院墙门楼齐全，四至按上级的地址为界，卖给鹿丙友名下所有，经中间人协商双方同意言明，房价为人民币五千元整，同时将现款当面付清，空口无凭，特立此契为证。夏文忠、孙某、鹿丙江（已去世）、张增福在见证人姓名上摁手印，被告盛如珂在卖房契人姓名处摁手印。上述涉案房产登记在原告盛长炎名下，位于原烟台市福山区高疃镇（现东厅街道办事处）盛家村村中，房产证号为：NO.630164**，土地证号为：福集建（91）字第402**号。签订上述协议后，被告盛如珂将涉案房屋的产权证书交付给被告鹿丙友，被告鹿丙友将房款交清，后被告盛如珂于2004年2月16日将被告鹿丙友给付的存单取出，将18，000元现金交付原告夫妇。原告盛长炎对收到该笔款项无异议，但认为是在2007年或2008年下半年收到的。
关于上述房屋买卖契约签订过程，被告鹿丙友主张，被告盛如珂出卖涉案房屋系受原告盛长炎委托，当时原告盛长炎欲出售的价格为2.2万元，在当时的盛家村是人人皆知的。为证实主张成立，被告鹿丙友申请证人孙某出庭作证。证人孙某称：原告盛长炎卖房的事实村里的人基本都知道，而且他还以2.2万元的价格卖村里的于崇学，只是没有成交。我的亲哥孙树福也想买，当时原告盛长炎卖房的价格是2万元，我哥想以1.9万元的价格成交，最后因嫌贵没有成交。被告鹿丙友因他儿子要结婚买房，因我与被告盛如珂是邻居，就想让我从中撮合。最后被告盛如珂的妻子潘维平答复要1.8万元，我就答复了被告鹿丙友，被告鹿丙友同意了。因为被告盛如珂和妻子在写文书的头天看日历，第二天要赶东厅集，就把写文书的日子定下来了。当时文书由张增福执笔，被告盛如珂、村书记夏文忠，还有我、鹿丙江（已去世）在场，在鹿丙友家写的文书，并于饭前交付了房产证、土地证。当时如何交付的款项记不清了，当场已经清了。当时签订文书的时候，被告盛如珂的妻子并不在场，我们也没人发现房屋真正的产权人是原告盛长炎，后我们想叫原告盛长炎来签文书，但是被告盛如珂说他代理，原告盛长炎已经委托他了。对于该证人证言，原告盛长炎有异议，认为：证人陈述全村都知道要卖房，而我们作为房主却不知道，且原告盛长炎的母亲也没有打电话跟我说，我们夫妻从未想过要卖房。证人的陈述与被告盛如珂的答辩相矛盾，证人陈述的是被告盛如珂当场同意了卖房，但是被告盛如珂在答辩的时候称孙某去找其妻子潘维平问原告房子卖不卖，她当时回答的是要问儿子即原告盛长炎的意见，原告盛长炎说看着办后才告诉孙某要卖房的。被告鹿丙友、鹿成辉、盛如珂对证人陈述无异议。
关于原告盛长炎夫妇收取被告盛如珂交付的18，000元款项的时间，原告盛长炎陈述大概在2007年、2008年下半年的时候收到了该笔款项，当时被告盛如珂告知其该笔款项系被告鹿丙友承租涉案房屋的租金，所以原告夫妇才收取了该款项。被告盛如珂陈述是2004年2月16日当天在东厅道边交付的该笔款项，交付时已明确告知原告夫妇该款项系被告鹿丙友购买涉案房屋的购房款，原告盛长炎并未表示反对，而且当时农村也没有租房一说，原告盛长炎的陈述不成立。
针对涉案房产的出售经过原审法院依职权进行了调查，案外人于崇学称：关于本案诉争的房产我曾经有意向购买过，后来听说有一家谈了一万八，我觉得价格太高就没有买成。当时只是听村里的人说，具体是谁记不清了。当时买房子的时候没有和盛长炎谈，也没和他父亲谈，只是和中间人谈的，中间人是谁忘了。一万八的价格我觉得高了，合理的价格我也不清楚，也没听说当时村里有对外租房的。案外人孙树福称：关于本案诉争房产我当时想买过，但是没买成，原因是价格太高了没买成。当时潘维平（原告之母）说他儿子说非2万不卖。如果能降到一万八、九，我就买了。当时是听一个叫孙树森的人说盛长炎要卖房，因为之前于崇学买过，没有谈成，孙树森和他是邻居，知道盛长炎要卖房，就和我说了。我就直接去找盛长炎的父母，因为盛长炎不在村里住，当时是盛长炎的母亲在家，她说她儿子说非两万不卖，我看她不省就再没谈成。当时我们村没听说有租房的，有借房住的，但是不用给钱，因为但凡借房都是关系好的。原告盛长炎对于崇学、孙树福的陈述有异议，认为：一、我方不知道对于上述二人的笔录的依据是什么，是何方申请，如果没有申请，我方认为法院无依据对于崇学进行调查；二、关于内容，于崇学笔录与本案无任何关系，于崇学未谈及任何与本案有关的事情，对于当时村内的房屋价格，仅仅是其个人认为，没有证据效力；另，孙树福与于崇学所说是矛盾的，于崇学明确说其没有和被告盛如珂、原告盛长炎接触，只是说忘记和哪个中间人说的，因此我方认为孙树福是以讹传讹，原告盛长炎从未表示要卖房子。被告鹿丙友、鹿成辉、盛如珂对二人的陈述无异议。
原审法院依据房产证、土地使用证、证人证言、调查笔录及当事人陈述等证据认定上述事实。
原审法院认为，本案中，被告盛如珂与被告鹿丙友签订的房屋买卖契约出售了原告盛长炎所有的位于烟台市福山区高疃镇（现东厅街道办事处）盛家村村中房产（房产证号NO.630164**，土地证号福集建【91】字第402**号）一处，被告盛如珂出售该涉案房产系无权代理行为。本案的焦点问题是原告盛长炎夫妇对此事事前、事后是否知情，收取被告盛如珂交付的18，000元是否构成对该无权处分行为的追认。原告盛长炎称其收取的该款项系被告鹿丙友承租房屋的租金，但被告盛如珂陈述交付原告夫妇该笔款项时已明确告知原告夫妇是卖房款，结合原审法院对案外人孙树福、于崇学所作的调查笔录，当时涉案房产的市场价格在20，000元左右，根据当时农村生活习惯，盛家村内并无有价出租房屋的情况，而且该18，000元如果认定为租金，按照当时农村房屋出租的市场价格，租赁期间会远远超过二十年，明显不符合常理，且作为原告的母亲潘维平（被告盛如珂的委托代理人）当庭陈述卖房当时打电话给原告盛长炎了，原告盛长炎并没有明确表示反对，让潘维平看着办，因此可以认定原告收取该笔款项时已经知悉其性质是购房款而非租金，故原告盛长炎予以接收、没有反对构成对被告盛如珂无权处分行为的追认。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，经过被代理人的追认，由被代理人承担民事责任。被告鹿丙友基于原告盛长炎与被告盛如珂特殊的身份关系相信被告盛如珂是受原告盛长炎委托出卖涉案房屋，又支付了合理的对价，故被告盛如珂的代理行为有效，原告盛长炎要求判令被告盛如珂与被告鹿丙友签订的福房产证字第××号房屋买卖协议无效，于法无据，原审法院不予支持。因该房屋买卖合同自始有效，被告鹿成辉占有、使用该房产并未侵害原告盛长炎的合法权益，故原告盛长炎要求判令被告鹿成辉腾迁并归还房屋，于法无据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：驳回原告盛长炎的全部诉讼请求。案件受理费1，150元，由原告负担。
宣判后，上诉人盛长炎不服，向本院提起上诉称，一审法院认定事实有误。1、诚如一审判决所认定的，本案争议的焦点就是上诉人对卖房一事事前事后是否知情，对上诉人收取的一审被告交付的18000元的性质如何认定，是否构成对卖房这一无权处分行为的事后追认。一审法院后一焦点问题已经回答了上诉人是否对卖房一事知情的问题，上诉人对卖房一事事前并不知情，事后也无人告知。一审被告虽然在庭前听证时说卖房前给上诉人打过电话，但是其在开庭时则明确说没给上诉人打过电话，没和上诉人联系过，且被上诉人也明确买房时无人联系过上诉人，这足以说明卖房前一审被告并未征得上诉人的同意。2、对于上诉人收取18000元钱性质的认定及是否构成对卖房这一无权处分行为的事后追认的问题。上诉人认为，收取18000元钱是事实，但是钱是在2007年、2008年左右收取的，并且因为当时一审被告告知上诉人是住房钱，上诉人就认为是租金性质的，因此就收取了，因为并未说明是卖房钱，故这并不能认定是对卖房行为的事后追认。3、一审中被上诉人所提供的所谓的卖房证人，没有一个人是自己听上诉人所说要卖房的，均是以讹传讹，这根本不符合证明的要求。另外，一审法院为了证明2003年时的房价和租金，自行对村里人员进行了调查，以此来证明房价和租金，这明显不符合法律的规定。因为法院对此进行的调查无法律依据，被调查人无任何专业知识，也无法定资格，证人或被调查人自己认定的房价及租金无任何证明效力。4、一审法院认定，如果18000元认定为租金，按照当时农村房屋出租的市场价格，租赁期间会远远超过20年，明显不符合常理。对此，上诉人不敢苟同。因为当时房屋出租的市场价格是多少，并无标准，并且如果仅仅认定20年的话，也是每年才仅仅900元，折合每个月的话才仅仅75元，要知道这是四间北屋和三间平台加院子呀，不知道这个价格是低还是高呢？5、上诉人的房屋是四间北屋三间平台，且不说北屋，仅仅是90年代初期上诉人修建三间平台外加建院墙、北屋装修、换木头、安装门窗等，就花了上诉人3万多元，上诉人可能18000元就出卖了吗？请求：1、撤销一审判决，改判第一被上诉人与一审被告签订的福房产证字第××号房屋买卖协议无效；2、改判第二被上诉人立即从上诉人所有的福房产证字第××号房屋中腾迁，将该房屋归还上诉人。3、本案诉讼费用由被上诉人承担。庭审中上诉人对上诉理由作了下列补充：1、本案不适用善意取得，本案中被告鹿丙友不是善意第三人，而是恶意第三人。2、上诉人继父的行为不构成表见代理。3、一审当中的笔录92页一句话“你看着办，三被（盛如珂）：反正原告有房子住了，卖就卖了，原告并未明确告诉我要卖房，也就是说三被是擅作主张”，上诉人并未明确授意要求盛如珂代为卖房。并非上诉人本人真实意思表示。4、一审笔录93页有一句话“一审问三被：你把钱给了他以后，是否再见过面，有没有提起这件事，法官问盛如珂：你为什么不当面问一下原告”，也就是说盛如珂是故意隐瞒卖房之事一直到现在。而且本案的两个证人证言非常混乱矛盾，按照证据规则证人证言的效力极低，一审单纯依据证人证言所做的判决书，必然有失偏颇。
被上诉人鹿丙友答辩称，一、上诉人在上诉状中称其事前不知情，完全与客观事实相悖，这一点本案另外一个当事人盛如珂作为上诉人的养父以及盛如珂的代理人也就是上诉人的生母潘维平已经当庭陈述的很清楚，事前上诉人委托他们出售诉争房屋，且签订合同前也征得了上诉人的同意，在此不必赘述。试想如果上诉人所言属实上诉人怎么可能在房屋出卖10年后才主张自己的权利呢？其生身母亲和养父又怎么可能在一审中听证和诉讼中当庭反驳上诉人的陈述呢？原因只有一个那就是上诉人见利忘义的行为彻底激怒了一个有良知的父母做人的底线。事实上，2014年福山区全区统计丈量农村房屋土地，很多人误以为要征用，这才是本案发生的真正原因。一审法院选择巡回法庭的形式，到村里开庭审理此案一方面是为了普法宣传，更多的是为了真正查明案件事实。二、关于上诉人称其收取的18000元其认为是租金的问题，上诉人的父亲已经明确告知上诉人是卖房子的钱，而且客观上当时盛家村确实没有租赁房屋的。即使有临时用的，也都是临时借用，乡里乡亲也没有给借用费用的，无非事后搭个人情而已。所以说即使真如上诉人所言其事前不知情，那么其收取房款也应该是他对出卖房屋的事后追认，买卖行为也是合法有效的。另外，毕竟原告买受诉争房屋已达10年之久，从维护社会稳定的因素考虑也应该维持现状。三、关于是上诉人称20年租金18000元的问题，虽然房屋租赁合同租赁年限最上限是20年，但现实生活中基本没有租赁20年的。原因很简单，那就是随着收入的提高租金一般情况是每年递增，所以出租人都愿意也不会选择签订长期的租赁合同，即使签订也都考虑租金上涨的因素。本案上诉人又怎么会选择20年的租赁期限呢？20年18000元租金看来似乎是少了点，但那是从现在的价格看，要知道2003年在福山县城买一幢80平米左右砖混结构的楼房也就4、5万元，偏远的盛家村一幢4间北屋的老房子多少钱也就可想而知了。作为被上诉人如果租赁20年，那倒不如买一座农村的房子来的实惠。四、至于上诉人上诉状中讲的其翻建或者改建房屋的成本问题，被上诉人认为根本不能同日而语。原因很简单，那就是诉争房子对上诉人来讲根本没有什么价值了，而且其在市区（幸福一带）购买楼房急需用钱，这才是其出售房屋的根本原因。18000元在今天或许只能买到2、3平米的楼房，但在2003年在福山县城能买到3、40平米的楼房啊，在幸福一带估计也能买将近20平方吧，这样看来这个价格是不是就相对公平了。对于上诉人补充的上理理由，被上诉人作如下答辩：1、上诉人断章取义摘取了一审庭审笔录的部分内容，被上诉人认为对一审的庭审笔录不能单独来看，而应该前后关联以后也就能看清本案的原委。2、至于上诉人的代理人讲一审法院单纯依据证人证言作出判决，这一点与客观事实是不符的，证人证言只是一审判决依据的部分证据，所以说被上诉人认为上诉人代理人讲一审判决纯粹依据证人证言，是没有根据的。
二审中，原审被告盛如珂及其妻潘维平通过被上诉人的代理人向本院提交一封信，内容为：2015年4月1日开庭我盛如珂因岁数大头晕，潘维平因常年头痛、心脏病经常发作所以不能来，下边想把卖房经过说一下，长炎的房是我潘维平给他卖的。2003年12月1日孙某上我家说鹿丙友要买长炎的房，我说问问长炎，我打电话问长炎，长炎说你看着吧，我就1万8千元给他把房卖啦，写文书我丈夫去签的字，当时没有钱给的存单，2004年2月16日存单到期，我丈夫上东厅信用社把款取出来，在东厅把款交给长炎、立芹拿走。
上诉人对此表示有异议，上诉人的代理人称：潘维平根本就没有给上诉人打过电话，也不存在说“看着办”这句话，当时盛如珂给我1.8万元说“这是鹿丙友住咱的房给你们住房的钱”，我当时也没有理会，我当时说都一个村的俺不要钱，俺公公说人家说了不能白住你的房，你就拿着吧，听我的吧，所以我就拿着了。在卖房协议上盛如珂替我们签的字，我们也不清楚，这个房契在一审听证的时候，我们才第一次见过。
被上诉人则主张，1、一审法庭调查过村里的相关证人，盛家村老百姓很多人都知道上诉人要出卖房子，并且在此之前有人也去谈过要买这个房子，双方因为价格稍有差异没有谈成，而且买房子的人甚至全村很多人都知道上诉人夫妻不在村里居住，委托其父母来代其出售这个房屋。所以，被上诉人买房子的时候就委托孙某去跟上诉人的母亲谈的这个事情。2、之所以找上诉人的母亲潘维平谈买卖房屋的事情，也正是因为考虑到潘维平是其生母，而盛如珂是其养父，这种特殊的身份关系这一点从今天被上诉人盛如珂以及其妻子潘维平给二审法官书写的材料上也能得到佐证。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，原审被告盛如珂将上诉人盛长炎所拥有的房产出售给被上诉人鹿丙友，是无权代理行为。根据原审被告盛如珂在一审听证时的陈述，其将卖房款交付给上诉人夫妇时，已明确告知上诉人夫妇是卖房款；潘维平在原审中陈述及二审中向法院递交的信函内容，均陈述卖房当时打电话给上诉人盛长炎了，上诉人盛长炎并没有明确表示反对，让潘维平看着办，因此可以认定上诉人盛长炎收取该笔款项时已经知悉其性质是购房款而非租金。根据《民法通则》第六十六条的规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故上诉人盛长炎予以接收、没有反对构成对原审被告盛如珂无权处分行为的追认。原审被告盛如珂的代理行为有效，上诉人盛长炎要求判令原审被告盛如珂与被上诉人鹿丙友签订的房屋买卖协议无效，要求判令被上诉人鹿成辉腾迁并归还房屋，于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元，由上诉人盛长炎负担。
本判决为终审判决。
审判长 周立杰
审判员 杨忠霞
审判员 郑 勇
二〇一五年四月十六日
书记员 王 琪