广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民四终字第395号
上诉人（原审被告）华润沿海（惠州）发展有限公司，住所地：惠州市大亚湾澳头安惠大道丰华商务大厦四层405室。
法定代表人：孙小凯，职务：董事长。
委托代理人：贺鸿德、黄小琼，系广东鸿浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄耀，男。
委托代理人：李鑫，广东深腾律师事务所律师。
委托代理人：姜薇薇，广东深腾律师事务所律师。
上诉人华润沿海（惠州）发展有限公司（以下简称华润沿海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服大亚湾经济开发区人民法院（2014）惠湾法民三初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告黄耀诉称：2013年10月27日，原告经被告销售人员推介，并在得到被告销售人员关于台商也可以办理银行按揭的承诺后，即与被告签订了《华润小径湾花园观海轩认购书》（以下简称《认购书》），并向被告支付了定金人民币50000元。合同签订后原告经向银行了解得知台商不能办理房屋贷款，且经实地考察，原告发现被告关于3107号房及所在小区的宣传与实际不符。为此，原告与朋友一起到被告深圳罗湖办事点进行交涉，但被告未作出合理解释，另外，原告要求被告提供《买卖合同》以供对合同条款做事先的阅读和了解，被告也拒绝提供，原告随后委托律师致函被告，被告也一再拒绝向原告提供《买卖合同》。综上，被告的行为致使原告在对拟购买的房屋产生重大误解的情形下产生购买意向，从而签订《订购书》，侵犯了原告的合法权益。故原告为维护自身的合法权益，特向贵院起诉，请求依法判决：1、判决解除双方签订的《华润小径湾花园观海轩认购书》；2、判决被告返还原告已交付的定金人民币50000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告华润沿海公司辩称：一、原告在起诉状中提到的所谓“并在得到被告销售人员关于台商可以办理银行按揭贷款的承诺”，被告销售人员从未承诺过。原告是否采用按揭方式支付购房款，应由原告根据自身的资金情况综合判断，以及原告和银行沟通之后确定。原告应当非常清楚“贷款承诺”应由银行出具，而非开发商。关于原告的台商身份，被告对该身份购房可能产生的风险已经进行了充分告知。二、原告在起诉状中提到的所谓“3107号房及所在小区的宣传与实际不符”，纯属子虚乌有。原告所购买的小径湾花园5栋3107号房属于预售商品房，虽已达到预售条件，但目前该楼盘仍在建设施工中，施工场地严禁无关人员进入。因此，原告在起诉状中提到的“经实地考察，原告发现被告关于3107号房及所在小区的宣传与实际不符”的说法没有事实依据。三、原告在起诉状中提到的所谓“要求提供《买卖合同》，被告拒绝提供”的书法，与事实不符。被告在商品房预售中采用的是惠州市房管局要求的《广东省商品房买卖合同》标准版本，该合同版本为公开版本，在互联网上广泛流传。且被告在华润小径湾发售现场将该《买卖合同》现场公示，且被告已向深圳市福田区公证处申请对该公示文件做了证据保全。在原告与被告签署认购书后，被告在深圳市罗湖区君悦酒店举行了现场签约活动，被告在签约现场亦摆放了多份《买卖合同》的样本供现场签约客户浏览。因此，《买卖合同》作为被告已经完全公示的文件，亦非被告公司商业机密，被告没有任何理由和立场不向原告提供，原告所谓的“被告拒绝”提供的说法不符合一般人的社会常识。四、原告在签订认购书后，不履行认购书约定的义务，被告没收定金是适当履约行为。根据原、被告双方签订的《华润小径湾观海轩认购书》第三条第2款约定“买受人若选择按揭贷款，应当在签署本认购协议书之日起10天内，按本认购书第二条约定付款方式和付款时间付清房屋首期及获得银行的贷款资格书面确认，并与出卖人签署《广东省商品房买卖合同》。非因出卖人原因，买受人未按期缴付房款首期或逾期未能获得银行贷款资格书面确认的，视为买受人自动放弃认购，出卖人有权对其所认购物业另行处置，买受人所付定金不予退还”。原告作为买受人在签署认购书后并未按照该条款的约定向被告支付房款首期及获得银行的贷款资格书面确认，因此被告没收定金，完全是依据认购书的适当履约行为。五、原告在签订认购书后，不履行认购书约定的义务，被告没收定金是严格遵守法律规定的行为。综上，原告的诉讼请求均无书面证据支持，且不符合社会常识。被告严格执行了双方签订的认购书的约定及法律相关规定。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明，2013年10月27日，原告与被告签订了《华润小径湾花园观海轩认购书》，双方在认购书中约定，原告认购被告开发的华润小径湾花园观海轩5栋2单元31层3107号房，建筑面积131.32㎡，套内面积100.40㎡，总房款2113404元；买受人缴纳认购定金50000元；付款方式为按揭贷款，在签署本认购书之日起10天内，买受人付清房款首期，即交付房款的60%，计1273404元，剩余房款840000元办理银行按揭，具体按揭金额以银行批复为准。该认购书第三条第2款约定“买受人若选择按揭贷款，应当在签署本认购协议书之日起10天内，按本认购书第二条约定付款方式和付款时间付清房屋首期及获得银行的贷款资格书面确认，并与出卖人签署《广东省商品房买卖合同》。非因出卖人原因，买受人未按期缴付房款首期或逾期未能获得银行贷款资格书面确认的，视为买受人自动放弃认购，出卖人有权对其所认购物业另行处置，买受人所付定金不予退还”。上述协议签订后，原告于2013年10月27日向被告缴付了定金50000元。
2013年11月6日，原告委托广东深腾律师事务所通过中国邮政特快专递的方式向被告发出律师函，该律师函的主要内容如下：一、华润沿海公司的工作人员谎称黄耀可以办理银行按揭，致使黄耀产生重大误解，认为自己可以贷款从而签订了《订购书》。二、华润沿海公司对所售房产的宣传失真，致使黄耀在对拟购房屋产生重大误解的情形下产生购买意向，从而签订《订购书》。三、现订购书签订即将满10日，华润沿海公司仍未将拟签订的《买卖合同》交与黄耀，致使黄耀无法取得合理时间详细了解买卖合同的条款，致使《买卖合同》已无法再公平、公正的前提下签订。综上，黄耀请求华润沿海公司返还定金50000元，双方协商解除《订购书》。广东深腾律师事务所按照华润沿海公司的工商登记地址向华润沿海公司发出上述中国邮政特快专递，但被邮政部门以“迁新址不明，无此公司”为由予以退回。此后，原告未与被告签订《广东省商品房买卖合同》。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原告黄耀是台湾居民，本案为涉台民事纠纷。本案为商品房预售合同纠纷，属于涉不动产纠纷，应当适用不动产所在地的中华人民共和国内地法律。
原、被告双方签订的《华润小径湾花园观海轩认购书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。认购协议书是双方当事人达成购房意向的初步协议，双方在签订认购协议书之后，还需签订正式的《广东省商品房买卖合同》。原告在认购书签订后，在认购书中约定的签订《广东省商品房买卖合同》的期限届满前，委托律师发函，提出被告未及时向原告提供《广东省商品房买卖合同》的文本，致使原告无法取得合理时间详细了解买卖合同的条款。该律师函虽然没有经被告签收，但原告是按照被告的工商登记地址邮寄的，能够证实原告在签订认购书后就签订《广东省商品房买卖合同》的相关问题向被告提出了意见，但因被告的工商登记地址无法接收原告的中国邮政特快专递导致双方无法进行沟通和协商。《广东省商品房买卖合同》虽然是广东省建设行政部门制定的规范文本，但被告不能证明其在与原告签订认购书时已经向原告告知了该合同文本的详细内容，原告在此情况下未与被告签订《广东省商品房买卖合同》，是不可规责于原、被告双方的原因所致。原告请求判令解除双方签订的认购协议书并要求被告返还定金50000元符合法律规定，原审法院予以支持。被告辩称其在在发售签约现场已经将《广东省商品房买卖合同》的格式文本予以公示，并由深圳市福田区公证处进行了公证。根据被告提供的公证书，公证的是被告于2013年10月26日在深圳湾体育馆举办的华润小径湾发售现场公示了《广东省商品房买卖合同》的格式文本，而本案原、被告双方是在2013年10月27日签订的认购书，被告所称的公示地点是深圳市罗湖区君悦酒店。原、被告双方签订认购书的时间和合同文本公示地点与公证书公证的时间和地点均不吻合，被告提供的公证书并不能证明原、被告双方签订认购书时被告已经公示了《广东省商品房买卖合同》的格式文本，原审法院对被告的答辩意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、原告黄耀与被告华润沿海（惠州）发展有限公司于2013年10月27日签订的《华润小径湾花园观海轩认购书》自本判决生效之日起予以解除；
二、被告华润沿海（惠州）发展有限公司自本判决生效之日起五日内向原告黄耀返还定金50000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费525元，由被告负担。原告已向原审法院预交案件受理费525元，不再退还，被告应负担部分应当由被告自本判决生效之日起5日内直接向原告支付。
当事人二审的意见
上诉人华润沿海（惠州）发展有限公司不服原审判决向本院上诉称：一、一审判决认定事实明显错误，本案非因双方无法沟通和协商导致未能签订合同。二、一审法院适用法律明显错误。被上诉人无证据佐证上诉人未提供合同导致不能签约，且上诉人无义务先行告知商品房买卖合同的详细内容。三、黄耀的主张均无书面证据支持，华润处理定金符合《认购书》的约定及法律规定，我方有权没收定金。综上请求：1、请求撤销惠州市大亚湾经济开发区人民法院于2014年3月24日作出的（2014）惠湾法民三初字第8号判决第二项，并依法改判。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由如下：
被上诉人（原审原告）黄耀口头答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。一、律师函发送时间是2013年11月4日，这是发出日。二、关于贷款事宜，一审庭审中陈述是业务员虚假告知说黄耀可以办理按揭才认购的。三、上诉人的宣传与事实不符。
本院查明的事实
本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，上诉人与被上诉人于2013年10月27日签订的《华润小径湾花园观海轩认购书》（以下简称认购书）是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被上诉人按照认购书支付了50000元定金，认购书第三条第2款约定“买受人若选择按揭贷款，应当在签署本认购协议书之日起10天内，按本认购书第二条约定付款方式和付款时间付清房屋首期及获得银行的贷款资格书面确认，并与出卖人签署《广东省商品房买卖合同》。非因出卖人原因，买受人未按期缴付房款首期或逾期未能获得银行贷款资格书面确认的，视为买受人自动放弃认购，出卖人有权对其所认购物业另行处置，买受人所付定金不予退还”，该条约定了被上诉人的义务，即在10天内付清首期款和获得银行贷款资格的书面确认，并与上诉人签署正式合同，否则，上诉人可以没收定金。而本案的事实是被上诉人在2013年11月4日就发函给上诉人，认为上诉人虚假宣传，诱导其可以办理按揭致使其重大误解的情形下签订认购书，且上诉人没有将《买卖合同》交给被上诉人致使被上诉人无法在合理的时间内详细了解合同条款，继而导致无法公平公正签订《买卖合同》。该函件虽然没有经被告签收，但被上诉人是按照上诉人的工商登记地址邮寄的，函件被退回责任在于上诉人，故也导致双方不能就商品房买卖合同的内容和条款进行协商。因双方不能就商品房买卖合同的内容和条款进行协商，故双方无法签订正式的商品房买卖合同，该责任不在于被上诉人，因此，上诉人要求没收定金无合同依据。鉴于双方难以签订正式的买卖合同，认购书的合同目的不能实现，故应该解除双方的认购书，由上诉人退回定金给被上诉人。
综上，上诉人的上诉无理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人负担。
本判决伟终审判决。
审判长 曾求凡
审判员 邹 戈
审判员 卫书平
二〇一四年八月六日
书记员 郑雪燕
附：法律条文
《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。