广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梧民一终字第8号
上诉人（一审被告）广西梧州市粤辉房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区梧州市蝶山区。
法定代表人谢志荣，总经理。
委托代理人雷燕森、李文锋，该公司文员。
被上诉人（一审原告）刘宪琳，女，住所地：广西壮族自治区梧州市蝶山区。
委托代理人梁竣庭，广西益远律师事务所律师。
一审第三人袁汉怀，男，公司法定代表人，住所地：广东省东莞市。
一审第三人刘明华，男，住所地：广西壮族自治区梧州市蝶山区。
一审第三人丁也，男，现羁押在梧州市看守所。
上诉人广西梧州市粤辉房地产开发有限公司因与被上诉人刘宪琳、一审第三人袁汉怀、刘明华、丁也房屋买卖合同纠纷一案，不服梧州市龙圩区人民法院（2014）龙民初字第20号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月6日受理后，依法组成合议庭并进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，一、当事人的相关情况。原告刘宪琳是第三人刘明华的女儿。原告与被告签订讼争的3份购房协议书以及原告所称被告陆续收取其1563536元购房款时（2010年、2011年间），原告刘宪琳和第三人刘明华既是被告公司的员工，也是金华公司的员工，原告是被告公司的财务人员，第三人刘明华是被告公司财务总监或副总经理（分管财务工作），同时是金华公司的法定代表人。购房款收款收据上的经手人江向前是金华公司的员工。原告与被告签订3份购房协议书时，被告的法定代表人是白海霞，丁也是总经理。白海霞与丁也于2007年结婚，于2010年9月16日离婚。二、2010年3月28日，原告与被告签订第一份购房协议书。2010年3月26日，因被告待开发的梧州市科技大厦（续建工程）急需解决工程开工启动资金问题，被告（丁也代表）与金华公司（刘明华代表）签订《项目投、融资筹划纪要》，约定被告愿将待开发的梧州市科技大厦（续建工程）第六层（楼）整层商务办公用房，按现行市场价的50%即1900元／㎡作为筹款条件，交由金华公司筹款。2010年3月28日，原告（乙方）与被告（甲方，具体经办人丁也代表被告签字）在第三人刘明华（丙方）的见证下，签订购房协议书1份。该协议书载明：经甲、乙双方友好协商，并委托丙方为见证方就乙方自愿购买甲方待开发的梧州市科技大厦（续建工程）第六层（楼）整层商务办公用房【层内设计分为15套（间），建筑面积为810㎡】一事达成如下协议：
（一）乙方购买甲方待开发的“科技大厦”商务办公房第六层（楼），位于梧州市蝶山一路37-＊号，于2009年12月15日获得梧州市建设与规划委员会颁发的建字第45040420090＊＊＊＊号建设工程规划许可证及梧州市科技活动中心、梧州宏图房地产开发有限公司三家作为共有土地使用权人并以出让方式取得的梧国用（2008）第136＊号国有土地使用证，独立面积1，038.48㎡，土地使用权为商业、办公综合。（二）甲方目前急需项目开发启动资金，愿意将待开发的“科技大厦”商务办公房第六层（楼）整层，按设计图本层商务办公用房15套（间），房屋建成后按每平方售价壹仟玖佰元出售给乙方，并在本协议签订时每套（间）首付购房款伍万元，共计首付购房款柒拾伍万元（￥750，000.00），并于2010年03月31日前一次性付清，待该项目开发完工（本协议签订日起计一年内）交付使用时，乙方再付足上述购房款，具体购房款数额待开发产品完工后，以实测房面积×1，900.00元／㎡计算付足购房款。（三）若乙方在上述限定的期限内不能支付首期购房款的，不能享受特惠价，甲方有权另行销售。甲方在收足乙方上述首期购房款后，若不能在规定的期限内完工（能交付使用），则甲方应按房款（全额）的20%计算违约补偿金。（四）因甲方在本协议签订时尚未最终作出总体经营规划，乙方所购买甲方商务办公房，可自用及变更业主或交由甲方统一经营和使用，若交甲方经营委托，必须将该商务办公室交由甲方成立的相关物业管理公司经营托管（经营托管协议另签），经营托管期满后，双方可再另行续签约。（五）因待开发的商务办公房具有专门用途和投资风险，甲方应对乙方必要的风险担保，确保乙方购买甲方待开发的商务办公房能如期动工及完工，能如期获得收益及防范风险，甲方愿意将其已付购地款作为担保责任，同时应承担办理相关变更责任。三、2010年4月18日，原告与被告签订第二份购房协议书。2010年4月18日，原告（乙方）与被告（甲方，具体经办人丁也代表被告签字）在第三人刘明华（丙方）的见证下，签订购房协议书1份。该协议书载明：经甲、乙双方友好协商，并委托丙方为见证方就乙方自愿购买甲方待开发的梧州市科技大厦（续建工程）第七层（楼）的第1、2、3、10、11、12、13、14、15号商务办公用房【层内设计分为15套（间），建筑面积为810㎡】一事达成如下协议：（一）乙方购买甲方待开发的“科技大厦”商务办公房第七层（楼），位于梧州市蝶山一路37-＊号，于2009年12月15日获得梧州市建设与规划委员会颁发的建字第45040420090＊＊＊＊号建设工程规划许可证及梧州市科技活动中心、梧州宏图房地产开发有限公司三家作为共有土地使用权人并以出让方式取得的梧国用（2008）第136＊号国有土地使用证，独立面积1，038.48㎡，土地使用权为商业、办公综合。（二）甲方目前急需项目开发启动资金，愿意将待开发的“科技大厦”商务办公房第七层（楼）的第1、2、3、10、11、12、13、14、15号商务办公用房，房屋建成后按每平方售价壹仟玖佰元出售给乙方。乙方按每个房伍万元计付补充资金，使开发工程顺利开工，待该项目开发完工（开工许可证签订日起计一年内）交付使用时，乙方再付足上述购房款，具体购房款数额待开发产品完工后，以实测房面积×1，900.00元／㎡计算付足购房款。（三）甲方应在规定的期限内完工，否则甲方应按房款（全额）的20%计算违约补偿金。
（四）因甲方在本协议签订时尚未最终作出总体经营规划，乙方所购买甲方商务办公房，可自用及变更业主或交由甲方统一经营和使用，若交甲方经营委托，必须将该商务办公室交由甲方成立的相关物业管理公司经营托管（经营托管协议另签），经营托管期满后，双方可再另行续签约。（五）因待开发的商务办公房具有专门用途和投资风险，甲方应对乙方必要的风险担保，确保乙方购买甲方待开发的商务办公房能如期动工及完工，能如期获得收益及防范风险，甲方愿意将其已付购地款作为担保责任，同时应承担办理相关变更责任。四、2010年12月22日，原告与被告签订第三份购房协议书。2010年12月22日，原告（乙方）与被告（甲方，具体经办人丁也代表被告签字）在第三人刘明华（丙方）的见证下，签订购房协议书1份。该协议书载明：经甲、乙双方友好协商，并委托丙方为见证方就乙方自愿购买甲方待开发的梧州市科技大厦（续建工程）第七层（楼）剩余未售的第4、5、6、7、8、9号商务办公用房{2010年04月18日已售出本楼第七层的第1、2、3、10、11、12、13、14、15号商务办公用房【第七层内设计分为15套（间），建筑面积为810㎡】一事达成如下协议：（一）乙方购买甲方待开发的“科技大厦”商务办公房第七层（楼），位于梧州市蝶山一路37-4号，于2009年12月15日获得梧州市建设与规划委员会颁发的建字第45040420090＊＊＊＊号建设工程规划许可证及梧州市科技活动中心、梧州宏图房地产开发有限公司三家作为共有土地使用权人并以出让方式取得的梧国用（2008）第136＊号国有土地使用证，独立面积1，038.48㎡，土地使用权为商业、办公综合。（二）甲方目前急需项目开发启动资金，愿意将在开发的“科技大厦”商务办公房第七层（楼）剩余未售的第4、5、6、7、8、9号商务办公用房售给乙方，至此，第六、七层共两层（楼）已全部售给乙方，房屋按审定的规划设计图建成后的商务办公房按每平方售价壹仟玖佰元出售给乙方。乙方本次预付伍拾万元购房款，待该项目开发完工（开工许可证签订日起计一年内）并交付使用时，乙方再付足上述购房款余款，具体购房款数额待开发产品完工后，以实测房面积×1，900.00元／㎡计算付足购房款。（三）甲方应在规定的期限内完工，否则甲方应按房款（全额）的20%计算违约补偿金。（四）因甲方在本协议签订时尚未最终作出总体经营规划，乙方所购买甲方商务办公房，可自用及变更业主或交由甲方统一经营和使用，若交甲方经营委托，必须将该商务办公室交由甲方成立的相关物业管理公司经营托管（经营托管协议另签），经营托管期满后，双方可再另行续签约。（五）因在开发的商务办公房具有专门用途和投资风险，甲方应对乙方必要的风险担保，确保乙方购买甲方待开发的商务办公房能如期动工及完工，能如期获得收益及防范风险，甲方若不能开发完工，对乙方造成直接经济损失，甲方愿意将“科技大厦”（续建工程）开发项目已付购地款（依法拥有的土地使用权）及地下车层车库（依法划归属于甲方所有的停车位）的所有权归属于乙方所有，同时应承担办理相关变更过户费用和责任。
五、原告履行购房协议书，交付购房款情况。2010年3月30日，原告将75万元分两笔（一笔40万元，另一笔35万元）存进被告账户，在存款凭条款项来源栏填写为投入项目资金款。2010年4月23日，原告将67436元存进被告账户，在存款凭条款项来源栏填写为往来借款。2010年4月26日，原告将43000元存进被告账户，在存款凭条款项来源栏填写为往来借款。2010年5月2日，原告将10400元分两笔（一笔9000元，另一笔1400元）从自己账户转到丁也账户。2010年5月18日，原告将30200元分两笔（一笔3万元，另一笔200元江向前代存）存进被告账户，在3万元存款凭条款项来源栏填写为往来款。2010年5月19日，原告将6万元存进被告账户，在存款凭条款项来源栏填写为往来款。2010年5月26日，原告将1万元分两笔（一笔5000元，另一笔5000元）存进丁也账户。2010年5月27日，原告将14000元存进被告账户，在存款凭条款项来源栏填写为缴养老金。2010年6月3日，原告将6000元存进被告账户，在存款凭条款项来源栏填写为往来借款。2010年12月22日，原告从自己账户转账7万元到白海霞账户，在存款摘要栏填写为借款。2011年1月3日，原告从自己账户转账1万元到白海霞账户，在存款摘要栏填写为借款。2011年1月5日，原告从自己账户转账184000元到被告账户，在存款摘要栏填写为借款。2011年1月7日，原告从自己账户转账65000元到被告账户，在存款摘要栏填写为借款。2011年1月10日，原告从自己账户转账10万元到丁也账户，在存款摘要栏填写为借款。2011年1月26日，原告从自己账户转账71000元到丁也账户，在摘要上填写为借款。2011年8月26日，原告从自己账户转账52500元到被告账户，在用途栏上填写为借款。上述款项合计1543536元，原告共取得了16张收款收据（或收据），每张收款收据标注的时间都是原告上述各付款的时间。2010年12月22日7万元的收款收据，在收款单位栏盖有被告公司公章，在核准栏盖有白海霞私章，写明收到刘宪琳房款等文字；其余的15张收款收据在收款单位栏盖有被告公司财务专用章，在核准栏盖有白海霞私章，其中2010年3月30日的75万元写明收到刘宪琳六层首付款等文字，其他的写明收到刘宪琳七层房款等文字。在16张收款收据中，其中标注时间为2010年3月30日75万元的收款收据，原告承认实际是在2011年后（具体时间不详）开具的，收款收据上包括经手人栏的“江向前”签名的所有文字都是原告填写；标注时间为2010年12月22日7万元的收款收据，被告当时的总经理丁也作为经手人签了名；标注时间为2011年8月26日52500元的收款收据，没有经手人签字；其余的13张收款收据，经手人栏有江向前签字。由于被告怀疑收款收据标注的时间与实际形成时间不同，原告当时也没有承认，被告申请对标注时间为2010年3月30日75万元的收款收据和标注为2011年8月26日52500元的收款收据的书写字迹是否为同一时期形成进行司法鉴定，经该院委托，桂林市正诚司法鉴定中心出具的鉴定意见为：两收据是同一时期形成，二者形成时间的间距在3个月左右。原告、被告对鉴定意见无异议。原告收到鉴定意见书后承认标注时间为2010年3月30日75万元的收款收据，实际是在2011年后（具体时间不详）开具的。因本次司法鉴定被告支出鉴定费12600元。六、涉诉商品房取得预售证和抵押情况。原告与被告签订3份购房协议书指向的梧州市科技大厦（续建工程）第六层、第七层两层全层商品房，每层均12套，于2012年8月17日取得梧州市房产管理局颁发的商品房预售许可证，系商务办公用房，现称为梧州市蝶山一路37-＊号六层1-12号商务办公、七层1-12号商务办公。在商品房预售许可证颁发前即2012年6月6日，第三人袁汉怀取得梧州市房产管理局颁发的，包括讼争的六、七层在内的该大厦的六至十四层的《在建工程抵押登记证明》。
一审法院审理认为，综合诉辩双方的意见，双方当事人争议的焦点是：原告与被告签订的3份购房协议书是否有效；原告声称支付的购房款属于借款还是购房款，是多少；原告的诉请应否支持。
关于3份购房协议书效力问题。从3份购房协议书的内容看，具备了当事人名称或姓名、商品房基本情况、商品房销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等商品房买卖合同的主要条款，被告按约收受了购房款，签订时被告尚未取得预售许可证，故3份购房协议书属于商品房预售合同。但是，由于在起诉前已经取得商品房预售许可证，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，依法应认定有效。关于原告声称支付的购房款属于借款还是购房款，是多少的问题。原告付给被告的1543536元虽然在存款或转账时写明是投入项目资金款或借款或往来款，且有的款项是进入法定代表人或总经理账户，但是2010年3月26日被告（丁也代表）与金华公司（刘明华代表）签订了《项目投、融资筹划纪要》，被告有让利售房筹款的意思表示，表明被告的真实意思是让利售房，而不是借款，接着原、被告签订了让利售房的购房协议书，之后原告取得了盖有被告公司财务专用章（或公章）和被告当时法定代表人白海霞私章并写明是房款的收款收据，而被告称原告是将被告公司的往来款伪造为购房款却没有举证证明，故该院认定原告付给被告的1543536元属于为履行3份购房协议书所缴交的购房款。关于原告的诉请应否支持问题。依上分析，原告要求确认3份购房协议书合法有效的诉讼请求应予以支持。3份购房协议书涉及的房产已经抵押给了第三人袁汉怀，第三人袁汉怀坚持要求法院保护其抵押权，被告也拒绝履行3份购房协议书，故原告以不能依3份购房协议书取得相关房产，不能实现购房的合同目的为由请求解除合同（3份购房协议书），该院予以支持。被告与原告签订购房协议后又将协议相关房产抵押给第三人袁汉怀，构成根本违约，使合同不能履行，致使合同被迫解除，被告应当承担相应的民事责任，故原告请求被告返还购房款及该款利息（按银行同期贷款基准利率，从每一笔款项划到被告账户之日起计至还清之日止），并要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，该院予以支持。但是，原告实际支付的购房款数目为1543536元，与其诉称的1563536元有出入，应以实际数目为准，原告请求的利息计算基数亦应以实际数目为准，经计算利息（按银行同期贷款基准利率，从每一笔款项划到被告账户之日起计至还清之日止）计至2014年5月底应为379150元。对于原告请求被告赔偿损失3901884元，无事实依据，故不予支持。判决：一、确认原告刘宪琳与被告广西梧州市粤辉房地产开发有限公司签订的3份购房协议书有效；二、解除原告刘宪琳与被告广西梧州市粤辉房地产开发有限公司签订的3份购房协议书；三、被告广西梧州市粤辉房地产开发有限公司返还给原告刘宪琳购房款1543536元及该款利息379150元（利息暂计至2014年5月31日，之后计至还清之日止的利息以1543536元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率另计）；四、被告广西梧州市粤辉房地产开发有限公司赔偿给原告刘宪琳1543536元；五、驳回原告刘宪琳的其他诉讼请求。
上诉人广西梧州市粤辉房地产开发有限公司不服一审判决，上诉称，1、一审法院断章取义地认定三份购房协议属于商品房预售合同，并认定为有效合同，是属于认定事实错误，适用法律不当；2、事实证明，2010年3月30日被上诉人是根本没有支付75万元购房款给上诉人，被上诉人及其父亲第三人刘明华作为上诉人公司的财务经理及主管财务的副总，掌握着公司的财务印鉴和法定代表人私人印鉴，完全能够伪造出虚构的购房款收据，被上诉人是没有支付过任何购房款给上诉人的；3、被上诉人请求赔偿损失，同时要求上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任是没有任何事实和法律依据的，因为被上诉人根本没有支付过任何购房款给上诉人，不存在任何损失。从被上诉人提供的所谓购房款的依据，全部用途都有注明，根本没有一笔写明是被上诉人的购房款，被上诉人所称的购房款与合同约定的金额是不相符的，且时间也不吻合；4、原审第三人刘明华既是公司分管财务的副总，又是本案签订合同的担保人、见证人，更是被上诉人的父亲；被上诉人既是公司的专业会计人员，也是伪造票据的制造人、保管公司财务印鉴和法定代表人私人印鉴的保管人；父女合谋获取公司利益，利用职务共同侵占公司资产。而一审法院对此问题没有重视，错误认为这三份协议都是合法有效的。请求二审法院撤销一审判决第二、第三、第四项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘宪琳答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
一审第三人刘明华述称，同意被上诉人的答辩意见。
一审第三人袁汉怀述称，同意上诉人的上诉意见。
一审第三人丁也没有陈述其意见。
本院审理查明，为被上诉人刘宪琳开具收款收据的江向前，其既是上诉人的会计，同时也是金华公司的员工。上诉人的财务帐册、公司法定代表人白海霞的个人私章、公司的财务专用章等均由一审第三人刘明华、上诉人的财务主管刘宪琳和上诉人的财务人员江向前掌控。一审第三人刘明华作为上诉人的副总经理，在2010年至2011年期间除分管财务工作外，还为公司筹集资金。在被上诉人为证实其购房主张而提供给法院的银行存款凭证中，有五笔注明款项来源是往来借款，有两笔注明款项来源是往来款，有两笔注明款项来源是投入项目资金款，有一笔注明款项来源是缴养老金；同时，在被上诉人刘宪琳主张的购房款中，有四笔是汇入一审第三人丁也私人户头（款项来源注明借款），有两笔是汇入白海霞私人户头（款项来源注明借款）。此外，由被上诉人刘宪琳向法院提供的17张收款收据中，金额为75万元的收据是被上诉人刘宪琳本人所写（包括江向前的签名），其余大部分收据由江向前书写。其他事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，一审依据相关法律规定，认定上诉人与被上诉人签订的三份购房协议书为有效合同正确，本院予以确认。关于上诉人与被上诉人双方讼争的是否交付购房款问题，本院认为，这些由被上诉人提供的支付购房款的银行单据客观真实地反映了当时当事人的真实意思表示。这些银行存款凭证中所注明的款项用途，既有注明是往来借款及往来款的，也有注明是投入项目资金款和缴养老金的。其中一小部分汇入一审第三人丁也、白海霞私人户头的款项，也都注明为借款。从查明的事实显示，被上诉人主张的支付购房款的银行单据，没有一笔是注明交纳购房款的。被上诉人作为专业的财务人员，知道及应当知道交付购房款与支付借款之间的区别。此外，由江向前及被上诉人刘宪琳出具的收款收据，也不足以证实被上诉人刘宪琳已向上诉人交付了1543536元购房款。因此，被上诉人刘宪琳未能提供充分的证据证实，其与上诉人签订了三份购房协议书后，已向上诉人履行了相应的支付购房款义务。综上，被上诉人刘宪琳诉请解除合同、返还购房款1543536元及赔偿损失于法不合，本院不予支持。至于被上诉人刘宪琳通过银行汇入上诉人帐户及汇入丁也、白海霞私人户头的款项是属于借款或其他款项，被上诉人可以另案诉讼的方法来解决其纷争。广西梧州市粤辉房地产开发有限公司上诉请求合理合法，本院予以采纳。原审判决在事实认定及适用法律上存在不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销梧州市龙圩区人民法院（2014）龙民初字第20号民事判决；
二、驳回被上诉人刘宪琳的诉讼请求。
一审案件受理费85349元，诉讼保全费5000元，司法鉴定费12600元，二审案件受理费85349元，合计188298元，全部由被上诉人刘宪琳负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎江玲
审判员 祝冬梅
审判员 蒋鸣平
二〇一五年三月十七日
书记员 梁 军