天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）和民二初字第0031号
原告张凤林。
委托代理人任志曼（原告之妻）。
委托代理人王建人，国浩律师（天津）事务所律师。
被告杨彬。
被告马辉。
原告张凤林与被告杨彬、被告马辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张凤林及其委托代理人任志曼、王建人，被告杨彬、马辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张凤林诉称，原告与被告杨彬原为朋友关系，原告分别于2011年3月2日和2011年6月21日通过银行转账方式提供给被告杨彬借款共计1400万元。因被告杨彬不能依约还款，被告杨彬经与配偶协商，决定以被告杨彬所有的和平区×号-3-2801房屋抵偿原告借款，为此双方于2011年12月28日签订了《房屋买卖合同》，由被告杨彬将房屋出售予原告，不再偿还借款。在原告的要求下，被告杨彬于2012年12月将房屋抵押给原告并办理了他项权登记。综上可见，将此房抵偿给原告是被告杨彬及其配偶的真实意思表示。
因被告杨彬一直不能依约偿还借款，原告遂于2014年将被告杨彬诉至法院，后经双方达成调解，法院以（2014）和民二初字第0063号民事调解书确认，由被告杨彬于2014年9月8日前偿还原告借款1350万元。该调解书生效后，因被告杨彬一直未能履行生效法律文书确定的义务，原告于2014年10月向法院申请执行，并将门锁进行了更换，法院也依法对被告所有的坐落于本市和平区×号-3-2801房屋进行了查封。2014年12月18日，原告发现该房屋的门锁被撬开并且房屋内突然出现了“承租人”即被告马辉，还拿出一份其与被告杨彬签订的《房屋租赁合同》，约定年租金10万元，租期15年。但拿不出其他任何备案及付款凭证。
根据以上所述，此房屋早在2011年已作为被告杨彬偿还原告借款的担保，并交付原告控制不可能出租。现在被告杨彬在面临法院执行的时刻突然炮制出一份《房屋租赁合同》，显然是二被告恶意串通制造出来的虚假合同，其目的是逃避债务，隐匿转移财产，对抗法院执行生效的法律文书。根据我国《合同法》第五十二条的规定，二被告签订合同的行为属于恶意串通损害原告利益的行为，该合同应为无效合同。
综上，原告为维护自身的合法权益提起诉讼请求判令：1、确认被告杨彬与被告马辉之间就和平区×号-3-2801房屋所签租赁合同为无效合同；2、本案诉讼费用由二被告承担。
提交的证据材料：1、公证书，用以证明诉争房屋在2011年12月28日被告杨彬夫妻委托原告进行处置；2、授权委托书，用以证明诉争房屋的处置、占有和使用委托原告处理，如果产生的法律责任应杨彬承担；3、证明一份，用以证明被告杨彬夫妻将诉争房屋交给原告，被告杨彬将诉争房屋放弃，原告可以随便处理；4、房屋买卖合同，用以证明诉争房屋双方已于2012年2月27日做了承诺，被告杨彬腾房交给原告，还有见证人李××在房屋买卖合同上签字；5、（2014）和执字第1113号执行裁定书，用以证明目2014年10月14日诉争房屋根据法律规定予以查封；6、承诺书，用以证明被告杨彬承诺诉争房屋手续在2013年9月底办妥；7、原告交纳的诉争房屋物业费、门卡、水卡、车管费及开锁费的票据，用以证明原告交付的诉争房屋的费用；8、诉争房屋的完税证明和维修基金交款收据，用以证明被告杨彬已经将购买房屋的手续原件交付给了原告；9、他项权证，用以证明原告张凤林与被告杨彬在借款时将房屋抵押给原告，由原告行使房屋产权的权利。
被告杨彬对原告证据材料的质证意见：1、没有异议；2-4、都是被告本人签字，但是手印不是被告所按，内容是后填的；5、被告未见到；6、是被告所写，但被告不知道当时说的是办理什么手续，肯定不是过户的事宜；7、被告不清楚，被告交的时间已记不清楚；8、没有异议，当时因借款押在原告处；9、没有异议。
被告马辉对原告证据材料的质证意见：与被告无关，不予质证。
对原告提交的证据材料，经质证及本院审查：对原告证据的真实性、合法性予以确认，上述证据与本案认定的事实有直接法律关系，可作为本案证据。
被告杨彬辩称，不同意原告的诉讼请求。被告在房屋买下之后就租给了被告马辉，因为当时考虑到价格较低，决定先行投资，没想好具体用途。后被告马辉提出想做一个高端私家菜会所，但是需要长时间聚集人气，因此需要长租，被告也同意被告马辉的想法，觉得这样可以长久做下去，可以一次性收到15年的房租，房屋由被告马辉装修，15年后把成熟的经营项目整体转让给被告很合适。房屋出租后被告就没有再管，一直是被告马辉自己装修并管理，被告只是以业主身份在物业管理部门做了装修登记。
被告与原告当时签订《房屋买卖合同》时并不是将房产抵债，而是按照民间拆借的惯例签订的合同，后来被告还钱合同也就作废了。后来被告又向原告借钱的时候才办理的抵押登记。
房产抵押被告未通知被告马辉并不违反法律。被告将房屋租赁给被告马辉时并没有将房屋抵押，因此也不存在是否告诉被告马辉的问题，同时依照法律规定，房屋抵押与房屋出租并不发生冲突，即使抵押房屋被依法拍卖抵债，其租赁合同依然受到保护。因此被告马辉的利益并不因为被告未告诉被告马辉房屋抵押而受到侵害，法律亦无明确规定房产抵押需要通知承租人。同时，抵押只是为了借款提供担保，只有在被告不偿还债务时才能出现实现抵押权的情形，而事实上被告早已还清原告债务，只是碍于朋友面子才一直认可欠原告的钱。
综上所述，被告认为原告起诉没有法律依据，被告与原告的借款早已结清，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。未提交证据。
被告马辉辩称，不同意原告的诉讼请求。租赁合同的签订双方是二被告，签订合同时被告审查了被告杨彬的房屋买卖合同，房产确系被告杨彬购买，没有其他权利。原告因为被告杨彬的借款合同主张以房产抵债。依照《中华人民共和国合同法》规定，租赁关系不受所有权变动的影响。因此，原告既不是合同的当事人，也不是合同的利害关系人，不具备主张租赁合同无效的主体资格。
原告所述内容不实，二被告签订租赁合同时，被告杨彬刚买到房屋，当时被告并不认识原告。因被告杨彬一直未想好房屋的用途，只是想做一个远期投资，该房屋一直闲置。被告向被告杨彬提出想做一个高端私人俱乐部性质的饮食会所，经营15年以后可以整体转让给被告杨彬，但是被告杨彬必须以低租金将房屋租赁给被告，被告杨彬要求被告一次性给15年的租金，被告自己对房屋进行装修，被告同意被告杨彬的条件所以被告杨彬才将房屋租赁给被告，因此房屋一直在被告控制之下，被告对房屋进行了二次装修，第二次装修进行中，原告突然擅自更换门锁，此事正在解决当中。
原告所述前后矛盾，存在与被告杨彬串通嫌疑。原告先在诉状中称其与被告杨彬于2011年12月28日签订了《房屋买卖合同》，后称其与被告杨彬于2012年12月将该房屋抵押给原告并办理了他项权登记，即时原告与被告杨彬之间针对房屋存在两份合同。在前份合同并没有履行的情况下又签订了新的合同，后份合同的订立意味着对前一合同的解除，因此原告2014年到法院起诉时，生效的合同是2012年的抵押借款合同，而该合同是在被告与被告杨彬签订租赁合同之后签订的。根据《物权法》规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。因此，该合同不能对抗二被告之间的租赁关系。
虽然被告杨彬没有义务将房屋抵押一事通知被告，但是房屋在租赁期间未经被告允许擅自更换门锁是对被告房屋使用权的侵犯。依原告所述，其是在法院申请强制执行换锁则又与法律相悖。依据《物权法》规定，不动产权属的变更是以在登记部门完成变更登记为准，即使被告杨彬将房产抵偿给原告，也只有在该房屋变更登记到原告名下后，法院才能依据原告的申请强行进入该房产。而目前为止该房产登记权属依然是被告杨彬，法院如果强行给该房屋换锁，则属于严重违法行为。因此被告认为存在原告与被告杨彬串通意图终止租赁合同的可能。
综上，被告认为原告不具有诉讼主体地位，二被告租赁关系合法有效，受到法律保护，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
提交的证据材料：1、房屋租赁合同及收条，用以证明被告马辉与被告杨彬存在房屋租赁合同关系，并交付了房屋租金。
原告对被告马辉提交的证据材料的质证意见：真实性不予认可，房屋租赁合同从形式上没有进行备案登记，而从合同内容上，租赁期限长达15年，违背了一般租赁合同的习惯。从租金上来看，租赁房屋的面积大，每年租金10万元，一个月不到1万元，违背了房屋租赁的基本价格。从租赁合同中第六条有关费用承担，是由被告杨彬承担涉及到的产权税，水、电及相关费用，一般租赁合同不会出现这种情况，一个月租金不到1万元，无论如何使用该房屋，相关费用都由出租方承担是违背常理的，原告认为合同是虚假的。另外，这份合同签约时间是2011年8月1日，原告提供证据情况来看，被告杨彬委托原告全权处置房屋，并没有讲到租房情况，没有任何证据证实2011年8月份有出租房屋的事实，所以房屋租赁合同是虚假的合同，是后补并且是倒签的。收条是杨彬收到马辉租金150万元，如果没有证据的情况下也不能认定收条的真实性，二人无法提供150万元交接的证据痕迹，杨彬也没有收到150万元的痕迹，这两份证据是虚假的，且没有其他证据证明这两份证据的真实性。
被告杨彬对被告马辉提交的原告证据材料的质证意见：没有异议。
对被告马辉的证据材料，经质证及本院审查：对证据材料的真实性、合法性均不予确认。
本院到为诉争房屋提供物业服务的北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司天津分公司调查诉争房屋的相关情况，制作了调查笔录并调取了房屋交接单、业主自装承诺书、装修管理协议等材料，用以证实诉争房屋的交接及其使用的情况。
原告的意见：真实性没有异议。
被告杨彬的意见：对调查笔录没有异议，房屋交接单没有异议，但业主自装承诺书、装修管理协议不是被告杨彬本人签字。
被告马辉意见：没有异议。
经审理查明，诉争的位于天津市和平区×号-3-2801房屋，建筑面积402.93平方米，权利人为被告杨彬。被告杨彬于2011年6月购买了诉争房屋，一次性交付购房款，并2011年8月5日在北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司天津分公司办理了房屋的交接手续，还于2011年8月24日支付了诉争房屋的房屋契税（全额）441227元，交付的契税完税证上登记的房地产权属转移面积405.19平方米，计税金额14707587元，同日还交付了诉争房屋的维修基金147075元。被告杨彬接收诉争房屋后，以被告杨彬名义于2012年5月办理了业主自行装修手续，后诉争房屋进行过短时间的装修。因被告杨彬向原告借款1400万元未偿还，原告与被告杨彬于2011年11月28日签订了《房屋买卖合同》，约定被告杨彬将诉争房屋及附属设施两个车位出售给原告，房屋房型为居住型公寓，建筑面积405.19平方米，成交价款1400万元，并承诺于2012年2月27日腾空房屋，同时，被告杨彬及其妻王馨梓出具共同出具《证明》，证明杨彬夫妻二人自愿在2012年2月27日腾房并将该房屋的房门钥匙交予原告，让原告先行入住诉争房屋，房屋内还留有被告杨彬夫妻二人的家具及物品，原告可以全部自行处置。同日，被告杨彬及其妻王馨梓出具《授权委托书》，全权委托原告自行办理对诉争房屋房门开门换锁，办理过户等事宜以及对屋内财产全权处置。还于2011年12月29日在天津市北方公证处公证了《委托书》一份，主要内容为被告杨彬、王馨梓夫妻委托原告为代理人，在领取诉争房屋房地产权证后代理办理房屋出售的一切相关事宜，委托期限自2011年12月28日至2012年12月27日止。此后诉争房屋于2012年12月取得了《房地产权证》，原告即与被告杨彬办理了诉争房屋的借款抵押手续，抵押日期自2012年12月28日至2013年12月28日，抵押房屋建筑面积402.93平方米，原告于2013年1月8日取得了他项权证。2013年8月28日，被告杨彬给原告出具《承诺书》，向原告承诺诉争房屋事宜于2013年9月底前办妥。后因被告杨彬一直未能偿还原告借款，原告于2014年1月起诉被告杨彬，在审理期间双方达成调解，本院于2014年8月29日作出了（2014）和民二初字第0063号民事调解书，双方同意被告杨彬于2014年9月8日前偿还原告借款1350万元。但调解书生效后被告杨彬未按期履行还款义务，原告遂于2014年10月向本院申请执行，本院在执行中依法对被告杨彬名下的诉争房屋的手续进行了查封，原告于2014年10月21日通过物业公司更换了诉争房屋的门锁，交付了诉争房屋的物业费、车管费，办理了门卡、水卡。后本院执行庭于2014年12月拟对诉争房屋进行实地查封时，发现诉争房屋正由他人正在装修，被告马辉向本院执行庭提交了其与被告杨彬签订的《房屋租赁合同》一份，合同约定被告杨彬将诉争房屋出租给被告马辉，出租房屋建筑面积402.93平方米，房屋现有情况为毛坯，租赁期限为15年，自2011年8月1日起至2026年7月1日止，房屋年租金为10万元，租金总额为150万元，被告马辉应于承租房屋免租期届满后十日内向被告杨彬一次性足额支付约定租金。在租赁期内，房屋和土地的产权税由被告杨彬交纳，水、电、采暖、物业费管理费等费用由被告杨彬承担，但被告马辉必须在合理范围内使用，合同签订日期为2011年8月1日。被告马辉在庭审中还提交了被告杨彬收到房屋租金150万元的《收条》。现诉争房屋由被告马辉占用，且诉争房屋正处于执行阶段的评估拍卖中。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及提交的证据，本院制作的调查笔录及调取的相关材料予以证实，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。但从二被告签订的《房屋租赁合同》约定的内容及履行状况上看，合同约定的房屋租金折合成每月每平方米仅为15元左右，远远低于同地段的租金价格，而且租金为一次性支付150万元数额巨大，仅有被告杨彬出具的收到租金150万元的《收条》，二被告不能提供被告杨彬是否实际收到租金的相关证据。同时，自合同约定的租赁起始日2011年8月1日至本院执行庭查封诉争房屋手续之时即2014年12月期间三年多，诉争房屋仅以被告杨彬名义进行过短暂几天的简单装修且一直闲置未使用，上述状况不符合租赁合同的基本特征。再有，从租赁合同中载明的租赁诉争房屋建筑面积为402.93平方米分析，该面积数额与诉争房屋的房地产权证上载明的面积数额一致，而房地产权证是在2012年12月取得，故在租赁合同的签订日期即2011年8月1日，已知道的诉争房屋建筑面积按常理分析，只能是被告杨彬与开发商签订的《天津市商品房房屋买卖合同》上载明的诉争房屋建筑面积405.19平方米，尚不可能知道已经测量后的402.93平方米。综上，《房屋租赁合同》并非是二被告于2011年8月1日签订，而是二被告恶意串通后签订且该合同并未实际履行，签订该合同的目的就是为对抗本院执行庭通过执行程序对诉争房屋进行评估拍卖，从而导致原告的债权无法获得实现或无法获得最大化的实现，损害了原告实现债权的权利。故此，二被告恶意串通签订的合同，损害了原告的合法利益，该合同应为无效合同，原告要求确认二被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，判决如下：
确认被告杨彬与被告马辉签订的租赁诉争房屋的《房屋租赁合同》无效。
本案诉讼受理费80元，由二被告负担。（于本判决生效后十五日内直接给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 陈亚洁
代理审判员 卞志杰
人民陪审员 王 廑
二〇一五年五月二十三日
书 记 员 刘 义
附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效；
（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；