安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初1159号
原告：中国建设银行股份有限公司安徽省分行，住所地安徽省合肥市徽州大道255号，组织机构代码61030017-4。
法定代表人：戴跃明，该分行行长。
委托代理人：侯丽超，安徽卓泰律师事务所律师。
委托代理人：查达胜，安徽卓泰律师事务所律师。
被告：陈玉坤，男，1991年10月11日出生，汉族，职业不详，住安徽省宁国市，现在江苏省高淳监狱第二监区服刑，
被告：合肥保利和新地产有限公司，住所地安徽省合肥市高新区黄山路626号高新集团516室。
法定代表人：陈冬桔，该公司总经理。
委托代理人：杨霄鹏，北京大成（合肥）律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司安徽省分行（以下简称建设银行安徽省分行）诉被告陈玉坤、合肥保利和新地产有限公司（以下简称保利和新公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，因被告陈玉坤涉嫌刑事犯罪被公安机关刑事拘留，本院于2016年3月18日作出（2016）皖0111民初1159号民事裁定书，裁定中止本案诉讼。现中止情形已消除。依法由审判员黄玮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设银行安徽省分行的委托代理人侯丽超，被告陈玉坤，被告合肥保利和新地产有限公司的委托代理人杨霄鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设银行安徽省分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈玉坤立即偿还原告借款本金484654.63元、利息、罚息4450.41元（暂计算至2015年10月31日，以后计算至款清息止），律师费20000元，合计509105.04元；2、判令原告对被告陈玉坤抵押的位于安徽省合肥市高新区玉兰大道与杨林路交口西南角梧桐语花园9幢3101号房产在上述债权范围内享有抵押权，原告有权拍卖、变卖该抵押房产并以拍卖、变卖折价所得款优先受偿；3、判令被告保利和新公司对被告陈玉坤上述债务向原告承担连带保证责任；4、判令本案诉讼费用由两被告承担。
事实与理由：2013年12月10日，原告下属支行合肥庐阳支行与被告保利和新公司签订《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告保利和新公司为因购置“保利梧桐语”项目商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人提供阶段性保证担保，保证期间为贷款发放之日起到他项权利证书办妥交至建行银行保管之日止。2014年11月28日，原告与被告陈玉坤签订《个人住房借款合同》一份，约定：被告陈玉坤向原告借款人民币489000元用于购买位于安徽省合肥市高新区玉兰大道与杨林路交口西南角梧桐语花园9幢3101号房产，合同对于借款期限、利率、还款方式及违约方式等均作出明确的约定。另约定被告陈玉坤以其位于安徽省合肥市高新区玉兰大道与杨林路交口西南角梧桐语花园9幢3101号房产为上述借款作出抵押并办理抵押登记。合同签订后，原告依约履行放款义务，但被告陈玉坤违反合同约定拖欠原告借款本金、利息、罚息。
被告陈玉坤辩称：签订借款合同是事实，当时贷款总金额是489000元，目前通过家人想办法积极还款。
被告保利和新公司辩称：原告所述属实，陈玉坤于2015年6月之后就未还款，我公司在2015年9月29日代偿两笔款项合计金额为11933.74元。
本院经审理认定事实如下：2014年11月28日，建设银行安徽省分行（贷款人）与陈玉坤（借款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定建设银行安徽省分行为陈玉坤购买位于梧桐语花园9幢3101号房产提供489000元的贷款，贷款期限为360个月，还款方式为等额本息还款法；贷款利率为中国人民银行同期同档次贷款利率，利率调整时按调整后利率确定，逾期贷款的罚息利率按本合同约定上浮50%执行；借款人出现违约情形时，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；收取违约金；合同第四十一条约定：贷款人为实现债权而实际发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、公告费等）。借款人以所购房产作为抵押，并办理了预抵押登记手续。
2013年12月10日，保利和新公司与中国建设银行股份有限公司合肥庐阳支行签订《商品房销售贷款合作协议书》，保利和新公司承诺为合肥市高新区玉兰大道与杨林路交口西南角“保利.梧桐语”的商品房的全部购房人向银行的借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）。保利和新公司为“保利.梧桐语”项目所属住房及商业用房的借款人提供阶段性保证担保，保证期间为贷款发放之日起到他项权利证书办妥交至建行银行保管之日止。同日，保利和新公司（甲方）与建设银行安徽省分行、建行钟楼支行（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定最高额保证所担保的债权是指自2013年12月18日至2016年12月18日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，被告担保的债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方为实现债权而支出的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）；最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币47250万元，保证方式为连带责任保证；保证期间按乙方对每一个债务人发放的单笔贷款分别计算，保证期间为贷款发放之日起到他项权利证书办妥交至建行银行保管之日止.
上述合同签订后，建设银行安徽省分行下属的合肥政务文化新区支行依约向陈玉坤发放贷款489000元。但签约各方仅在合肥市房地产监理处办理预购商品房抵押权预告登记并未就合同中约定购买的房产办理抵押登记手续。陈玉坤在履行还款过程中未能按约履行还款义务，自2015年6月8日开始出现违约情况。截至2017年9月4日，陈玉坤尚欠贷款本金484654.63元，利息、罚息53396.35元，合计538050.98元未能支付。
以上事实，有原告提供的被告身份信息、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《委托代理合同》、律师服务费发票、对账单及当事人当庭陈述予以证实。
本院认为，陈玉坤与建设银行安徽省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、保利和新公司与建设银行安徽省分行下属的合肥庐阳支行签订的《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均是签约各方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，均合法有效。陈玉坤在履行合同过程存在违约情况，建设银行安徽省分行要求其归还全部借款本金、利息及罚息，符合借款合同的约定，应予支持。借款合同虽约定以陈玉坤购买的房产作为抵押担保，但仅在房产管理部门办理预抵押登记手续，建设银行安徽省分行并未取得抵押房产的他项权证书，故保利和新公司应按照其承诺对陈玉坤的上述债务承担连带清偿责任。
建设银行安徽省分行要求对陈玉坤所购的房产享有抵押优先权，对此本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定了房屋买卖预告登记法律制度，所谓预告登记制度是指在当事人所期待的不动产物权变动所需的条件缺乏或尚未成就时，法律为保护权利取得人对未来取得的物权享有请求权而进行的登记，其存在的意义在于保全债权请求权。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利，本质上是一种请求权，并不能直接支配该物。故预告登记制度并不等同于物权的设立、变动登记，不产生物权（包括担保物权）设立或变动效力。本案中，案涉抵押房产至今尚未办理抵押登记手续，因此，在抵押房产的物权未设立、正式抵押登记手续尚未办理的情况下，建设银行安徽省分行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，与上述法律规定不符，本院依法不予支持。
同时原告授权律师代理本案，原告为此支付8000元律师费，此举是原告以法律手段追偿债权的行为，原告支付的法律服务费，根据原、被告双方在《个人住房（商业用房）借款合同》中关于费用的约定，应当由被告陈玉坤承担，故本院对原告要求被告陈玉坤给付为实现债权支付的8000元律师代理费用予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下:
一、被告陈玉坤于本判决书生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司安徽省分行借款本金484654.63元，合计及截至2017年9月4日的利息、罚息53396.35元，之后按借款合同约定的计算标准顺延计算至全部清偿之日止）；
二、被告陈玉坤于本判决书生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司安徽省分行支付律师代理费8000元；
三、被告合肥保利和新地产有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费8892元减半收取4446元，由被告陈玉坤、合肥保利和新地产有限公司共同负担。
如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 黄玮
二〇一七年九月四日
书记员 陈姗
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第二十条第一款当事人签订购买房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。