上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初5858号
原告徐文英，女，1970年1月18日出生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人王京玲，上海卓勤律师事务所律师。被告上海锐丰投资顾问有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人卢航，董事长。委托代理人马文玉。原告徐文英诉被告上海锐丰投资顾问有限公司(以下简称锐丰公司)居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹北霖独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐文英及其委托代理人王京玲、被告锐丰公司的委托代理人马文玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐文英诉称，2014年10月10日，原告经被告居间与上海市虹口区辉河路XXX弄XXX号XXX室业主忻某某签订了房屋买卖合同。合同约定业主以187万元的价格将位于上海市虹口区辉河路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给原告。2014年11月1日，在被告的协助下，原告与业主签订了正式的网签版的买卖合同。但是，就在原告与业主在房地产交易部门办理过户手续时，房地产交易部门明确告知该出售的房屋存在违章建筑，拒绝办理过户手续。为此，原告向被告有关业务人员及被告质询，为什么在签订合同时隐瞒所售房屋存在违章建筑的事实。但被告有关业务人员迟迟不做明确答复。后了解，该房屋的违章搭建两年前已在虹口区曲阳房管部门有了备案，不整改不能正常交易过户。2015年3月26日，原告约被告又前去查看所售房屋，发现业主将先前原告签订合同前查看房屋时的一间约8平米的附属设施拆除，另有屋内的一处与厨房相连的地方用席梦思床垫遮挡(据虹口曲阳房管部门有关工作员称，此处与厨房相连的地方也存在违章建筑问题)。对此原告认为，被告在与原告和业主签订买卖合同服务时故意隐瞒该房屋存在违章建筑的重大问题，导致房屋无法办理过户手续，后虽经整改，但拆除违章建筑后的房屋布局与原告签订房屋买卖合同前已有很大区别，致使原告当初决定购买该房屋的主要愿望与实际严重相悖。故原告诉至本院，要求被告返还佣金37,400元。被告锐丰公司辩称，不同意原告的诉讼请求，故意隐瞒的前提得是知情，违章在产调中无法体现，上家自己也不知情，不存在故意隐瞒的事情，中介人员当时说天井是产证外另外赠送的，产证和产调都是给原告看过的。交易无法完成是原告自身违约造成的，发现违章后原告发函给上家要求拆除后限期过户，就是原告知道违章后还是同意继续完成交易的。经审理查明，2014年10月10日，原告(买受方，乙方)与案外人忻某某(出卖方，甲方)、被告锐丰公司(居间方，丙方)签订《房地产买卖居间合同》，约定忻某某将虹口区辉河路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，总房价为187万元。居间成功：丙方为甲乙双方提供房地产交易的媒介服务，《房地产买卖合同》签订即表明买卖关系成立，丙方居间成功。佣金支付：甲、乙双方应当于本合同第六条所述居间成功当日按照本合同第三条约定的总房价款的1%各自向丙方支付佣金。甲、乙、丙三方经协商同意对于佣金支付可作特别约定：全部由乙方承担2%。甲、乙双方应支付给丙方的佣金，系丙方为甲、乙双方提供居间媒介服务的居间报酬。若甲乙双方一方违反本合同的约定，该方将自行承担违约责任及相关损害赔偿责任，且违约方应向丙方支付本合同第三条所述总房价款2%的居间服务报酬。2014年11月1日，原告(买受人，乙方)与案外人忻某某(卖售人，甲方)就系争房屋买卖签订了《上海市房地产买卖合同》，对房屋面积、价款、双方的权利义务及违约责任等进行了约定。嗣后，原告向被告支付佣金37,400元。2015年2月27日，原告与案外人忻某某申办过户时，上海市虹口区房地产交易中心告知该房存在违法搭建，须拆除后方可交易过户。2015年3月15日，原告向被告发《催告函》，载明：“该房地产具有严重的违章搭建，不能正常交易过户；我方郑重催告贵方：务必于2015年3月31日16时前与我方赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理过户手续”。被告拆违后，上海市虹口区住房保障和房屋管理局曲阳办事处于2015年3月19日向该区房管局物业科出具《关于辉河路XXX弄XXX号XXX室房屋违法搭建拆除的报告》，载明：该房天井搭建已经拆除，现无违法搭建现象。2015年3月26日，原告再次看房。2015年3月27日，被告书面回复原告：“之前由于客观原因造成在2015年2月份时双方交易的房屋无法办理过户手续，目前客观障碍已经消除，完全具备办理过户的条件，通知您2015年3月30日上午9点到上海市虹口区房地产交易中心办理过户”。2015年3月30日，原告未到上海市虹口区房地产交易中心，并表示不再办理过户。2015年4月14日，原告诉至本院，要求撤销原告与案外人忻某某于2014年10月10日签订的《房地产买卖合同》及2014年11月1日签订的《上海市房地产买卖合同》，忻某某返还57万元房款并赔偿原告经济损失。2015年8月18日，忻某某提起反诉，要求于2015年5月19日解除双方的房屋买卖合同，并要求原告按合同约定支付房屋总价187万元的20%，即374,000元赔偿金。审理中，就本案所涉违法搭建事宜，承办人前往上海市虹口区房管局调查。该局答复：2012年起，该局开始排摸本区房屋违法搭建现象，排摸时不入室内，仅从外观判断，事后未向有违法搭建的住户发放拆违通知，仅在该局做后台标注，该标注信息在产调查询窗口无法查到，当事人办理交易过户时会得知，并被要求拆除违搭后才能继续交易。讼争房屋的违法搭建属于上述排摸、标注范围。本院于2016年1月4日作出(2015)虹民三(民)初字第651号民事判决，认为，原告知晓该房须拆违才能过户，仍同意继续交易，后忻某某拆违并经房管部门确认。至2015年3月31日约定过户的期限届满，原告未履行，违反了合同约定。判决，原告与忻某某于2014年10月10日签订的《房地产买卖合同》、于2014年11月1日签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年5月20日解除；原告支付忻某某赔偿金5万元。该判决业已生效。以上事实，有当事人陈述、房地产买卖居间合同及房地产买卖合同、上海市房地产买卖合同、收款收据、违法搭建拆除报告、协助执行通知书、(2015)虹民三(民)初字第651号民事判决书、上海市房地产登记簿等证据予以佐证，并经当庭质证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据原、被告及案外人忻某某签订的《房地产买卖居间合同》的约定，被告居间成功当日原告应向被告支付总房价款2%的佣金即37,400元。本案中，原告已促成被告与出售方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，之后由于原告的违约行为导致该买卖合同被法院判决解除。原告认为被告故意隐瞒系争房屋存在违章建筑的事实，对此原告并未提供相关证据，亦与(2015)虹民三(民)初字第651号所查明的事实不符，本院不予采信。但房地产居间服务内容广泛，除了提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还包括协助买卖双方办理房屋产权过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务，中介公司在完成全部服务内容后，收取全额佣金才符合公平、合理的原则。本案中，被告未能完成居间服务的全部内容，故本院将根据被告居间服务的实际情况酌情确定佣金数额。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：自本判决生效之日起10日内，被告上海锐丰投资顾问有限公司返还原告徐文英佣金17,400元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费735元，减半收取367.5元，由原告负担200元，被告负担167.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹北霖
二〇一六年七月二十一日
书记员 尤 佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……