上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1793号
原告陆甲。
原告陆乙。
法定代理人陆甲。
上列两原告的共同委托代理人陆施思，江苏东晋律师事务所律师。
被告黄海荣。
委托代理人高永新。
被告沈炜炜。
原告陆甲、陆乙与被告黄海荣、沈炜炜确认合同无效纠纷一案，本院于2014年12月18日受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告陆甲及陆乙的共同委托代理人陆施思，被告黄海荣及其委托代理人高永新，被告沈炜炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆甲、陆乙诉称，陆甲与沈炜炜系夫妻，陆乙系双方女儿。上海市宝山区春雷路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）为一家三口的家庭财产。2008年10月，沈炜炜欲与陆甲离婚，为了转移财产，沈炜炜与黄海荣恶意串通，将系争房屋通过虚假交易的方式过户给黄海荣。在办理过户手续时，沈炜炜以做生意需要房屋抵押贷款为由骗取陆甲在房地产买卖合同上签字，并由沈炜炜代陆乙在买卖合同上签字，将系争房屋过户至黄海荣名下。在虚假交易过程中，黄海荣未支付房款，陆甲、陆乙及沈炜炜一直在系争房屋内居住至今。近期，陆甲、陆乙与沈炜炜商量置换房屋时才知道上述情况。沈炜炜出于离婚时转移财产的目的，与黄海荣恶意串通，骗取陆甲在买卖合同上签字，且陆乙为未成年人，虚假买卖侵犯了陆甲、陆乙的权益，故起诉要求确认陆甲、陆乙、沈炜炜与黄海荣就系争房屋签订的房地产买卖合同无效，上述房屋恢复登记至陆甲、陆乙、沈炜炜名下。
被告黄海荣辩称，系争房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，合同的签订及物权的转移登记均符合相关法律规定，并不存在黄海荣与沈炜炜恶意串通的情形，合同应属有效。本案系陆甲、陆乙与沈炜炜恶意串通，以达到推翻房屋转让的目的，故不同意陆甲、陆乙的诉讼请求。
被告沈炜炜辩称，陆甲、陆乙所述属实，同意陆甲、陆乙的诉讼请求。
经审理查明，2004年2月3日，陆甲、沈炜炜、陆乙经核准登记为系争房屋的房地产权利人。
2008年12月9日，陆甲、沈炜炜、陆乙（卖售人、甲方）与黄海荣（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过上海神舟房地产咨询有限公司居间介绍，由乙方购入甲方系争房屋，房屋建筑面积105.49平方米，房地产转让价款人民币75万元。合同第四条约定，甲乙双方同意，甲方于_年_月_日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，甲乙双方确认，在2009年2月9日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
黄海荣于2009年2月5日经登记为系争房屋的房地产权利人。系争房屋现由陆甲、陆乙、沈炜炜共同居住。
另查明，2012年12月17日，由沈炜炜主笔撰写情况说明一份，黄海荣在该份说明上签字、按手印并注明“以上诉述事实”，该份说明的内容为：在2008年10月份由于家庭矛盾导致，考虑财产分割，就与黄海荣私下约定房子过户到黄海荣名下，以假买卖的形式完成过户。具体我的是房产中介王洁宏操办。当时是由中介王洁宏把房款打到黄海荣建行卡上，再由黄海荣汇到我卡上，接着我再取出钱还给王洁宏，实际我并没有拿到一分钱。然后由王洁宏拿着相关手续到吴淞房产交易中心办的过户手续；当时户口上还有我女儿陆乙、我老公陆甲的名字。我借口到银行贷款叫陆甲去签的字。目前房产证的名字是黄海荣，但我们并不是真交易而是假买卖，实际我并没有拿到黄海荣一分钱。当时约定没有我的同意不能借贷或买卖，当时用银行贷的款买了一辆雪弗莱轿车价值18万元。
2012年，沈炜炜另主笔撰写情况说明一份，黄海荣签字并注明“以上情况属述”，该说明的内容为，黄海荣名下的房产证本因属于沈炜炜的，但没有经过沈炜炜同意私下去借高利贷，属于违约违法行为，现在黄海荣同意在2月底之前把产证赎出还给沈炜炜，在产证上借的钱都由黄海荣一人承担。
2013年4月8日，黄海荣出具委托书，委托顾亚兰（沈炜炜的母亲）为代理人，就系争房屋代表黄海荣办理下列事项：1、代为办理上述房地产转移登记、过户手续、签订买卖合同；2、代为办理还贷、退保手续，代为办理转按揭手续，领取房地产他项权利证明；3、代为办理变更或注销房地产抵押登记；4、代为开具银行活期存折、领取房款；5、代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费；6、代为办理房地产买卖过程中的其他相关事宜；7、代为办理补办产证密码；8、代为办理补房产证、领证。2013年4月12日，上海市黄浦公证处对上述委托书出具公证书。
2013年4月11日，沈炜炜经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为20万元，债务履行期限从2013年4月8日至2013年10月8日。
2014年11月10日，黄海荣出具公证书，委托沈炜炜处理包括办理系争房屋所有权变更登记手续、收取出售所得剩余房款91万元、与买主办理交房手续等各类事宜。同日，江苏省启东市公证处对委托书进行公证。
又查明，2014年5月22日，江苏省启东市人民法院对系争房屋进行司法限制，限制方式为正式查封，限制文件编号为（2014）启开民初字第01093号。2014年11月25日，本院对系争房屋进行司法限制，限制方式为轮候查封，限制文件编号为（2014）宝民三（民）初字第1681号。陆甲、陆乙表示，鉴于系争房屋上的两轮司法限制暂时无法去除，现本案中仅要求确认系争房屋买卖合同无效，不要求处理合同无效的后果。
审理中，沈炜炜表示，2008年之前，沈炜炜认识了黄海荣，并与其发生了婚外情。沈炜炜没有向黄海荣借过钱。陆甲的父母知道了沈炜炜的婚外情后，表示，今后陆甲父母在崇明县的房子动迁后，不给沈炜炜房子。故沈炜炜就与黄海荣商量将系争房屋过户至黄海荣名下，并骗取了陆甲的签字。黄海荣实际没有支付过购房款。沈炜炜获得贷款50万元后，付给中介好处费10万元，为黄海荣偿还债务花了11、12万元左右。购房贷款一直由沈炜炜负责偿还。2008年，签订系争房屋买卖合同之前，黄海荣就入住了系争房屋，一开始黄海荣住在厅里，后来就与沈炜炜住在同一间屋内。2011年、2012年左右，黄海荣彻底搬走了。沈炜炜为了确保黄海荣确认系争房屋仍是沈炜炜的，故先后要求黄海荣签署了情况说明、办理了抵押权登记及公证委托手续。2014年，沈炜炜出主意，将系争房屋出售。交易过程中，因系争房屋被江苏省启东市人民法院查封等原因，致使交易未成。购房人向黄海荣支付了90万元，其中40万元左右偿还银行贷款，沈炜炜拿了10万元，剩余款项由黄海荣取走。之后，沈炜炜又收取了购房人10万元。沈炜炜为证明己方主张，向本院提供：1、建设银行银行卡，证明系争房屋买卖合同签订之后，50万元贷款的还款银行卡一直由沈炜炜进行保管。2、工商银行卡，证明黄海荣于2014年将系争房屋出售，购买方汇给黄海荣的钱打到该卡上，但该卡由沈炜炜保管。陆甲、陆乙对两份证据真实性无异议。黄海荣对两份证据证实性无异议，但不认可沈炜炜的证明目的。
黄海荣表示，2007年，黄海荣认识沈炜炜，沈炜炜向黄海荣借款23万元，黄海荣以现金方式向沈炜炜支付了23万元，当时说好两三个月还。过了两三个月沈炜炜没有还钱，并表示可以把系争房屋抵押给黄海荣，黄海荣不要抵押，说要直接买，陆甲也同意了，当时房价是75万元左右。当时没有说好什么时候交房，也没有说好未交房期间是否支付租金。黄海荣向沈炜炜等购房时，中介人员的确叫王洁宏，但王洁宏并未向黄海荣打款15万元。黄海荣问哥哥借了10万元支付给了沈炜炜，并向沈炜炜银行账户转账支付了15万元，该笔15万元由黄海荣以现金方式存入其账户后再转给沈炜炜，但现在无法提供证据证明其已支付10万元，及15万元的来源情况；余款50万元由黄海荣向建设银行贷款。沈炜炜和陆甲的户口在房屋内，当时说好他们有钱还给黄海荣，黄海荣就把房子转给他们，所以也一直让沈炜炜、陆甲在房屋内居住。银行贷款50万元到账后，沈炜炜取出了其中的23万元，以现金方式还给了黄海荣，结清了债务，黄海荣用这笔钱买了一辆车。2009年3、4月份，黄海荣也住进了系争房屋，之后黄海荣与沈炜炜好上了。偿还银行贷款50万元的银行卡一开始由黄海荣保管，并由黄海荣每月还款3千多元。2012年5、6月份，黄海荣搬离了系争房屋，还贷的银行卡就留在了沈炜炜身边，此后的贷款可能是沈炜炜还的。2012年12月17日，沈炜炜拿了一份情况说明要求黄海荣签字，并解释说因为崇明的房子要动迁了，这份签字是为了给陆甲的父母看的，证明陆甲和沈炜炜还是夫妻关系。之后，沈炜炜对黄海荣说，要和黄海荣结婚，要看看黄海荣是否真心，就让黄海荣在另一份情况说明上签字。沈炜炜一直在欺骗黄海荣，表示会和黄海荣结婚的，并要求黄海荣与其办理了公证委托手续、抵押权登记等。此后，沈炜炜提出将系争房子卖了、两个人一起过日子。2014年4月，黄海荣与案外人杨某某等人就系争房屋签订房地产买卖合同，约定房价款156万元。为了收取购房款，黄海荣办理了一张银行卡，该银行卡由沈炜炜保存。黄海荣先后收取房款90万元，用于偿还了50万元的银行贷款，黄海荣拿了12万元，剩下的钱都给了沈炜炜。2014年11月，黄海荣与沈炜炜办理了公证委托书，之后杨某某等人又向沈炜炜支付了购房款10万元。此后，由于系争房屋上的抵押权未撤销，且房屋上存在查封，致使系争房屋无法交易。
以上事实，有原告陆甲、陆乙提供的上海市房地产买卖合同、情况说明、上海市房地产登记信息等，被告沈炜炜提供的公证委托书、建设银行卡、工商银行卡等，被告黄海荣提供的农业银行对账单、上海市房地产登记信息等，及各方当事人的陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，由黄海荣签字确认的情况说明已明确载明，2008年因家庭矛盾，黄海荣与沈炜炜以假买卖的形式完成过户，并详细记载了办理过户的过程。结合系争房屋目前仍由陆甲等居住、黄海荣屡次与沈炜炜及其母亲就系争房屋办理抵押权登记、委托公证手续、由沈炜炜做主将系争房屋另行出售等情况，可以认定黄海荣与陆甲、陆乙、沈炜炜间并无房屋交易的真实意思，故双方间的房地产买卖合同应为无效。黄海荣表示其签字确认情况说明、办理抵押权登记、委托公证手续等均是在受到沈炜炜的欺骗下作出的，但其未能提供证据予以证明，本院实难采信。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。目前系争房屋上尚有司法查封，故陆甲、陆乙起诉要求将系争房屋恢复登记至陆甲、陆乙、沈炜炜名下，法律上不能履行，本院不予准许。鉴于陆甲、陆乙已表明，在系争房屋上的司法查封无法取消的情况下，在本案中不要求处理合同无效的后果，本院不作处理，各方当事人可另行解决。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
一、原告陆甲、陆乙、被告沈炜炜与被告黄海荣就上海市宝山区春雷路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》无效；
二、原告陆甲、陆乙的其余诉讼请求，不予支持。
案件受理费减半收取为5，650元、财产保全费4，270元，由被告黄海荣与被告沈炜炜各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 蒋梦娴
二〇一五年二月二十六日
书 记 员 刘劭阳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。