江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）盐商终字第0534号
上诉人（原审被告）顾红雨。
委托代理人周留成。
被上诉人（原审原告）江苏真劲进出口有限责任公司。
法定代表人洪炳文。
委托代理人朱青祥。
被上诉人（原审原告）彭群。
上诉人顾红雨为与被上诉人江苏真劲进出口有限责任公司（以下简称真劲进出口公司）、彭群租赁合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2013）阜城商初字第0009号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
真劲进出口公司一审诉称：2009年2月15日，真劲进出口公司与彭群签订房屋租赁合同一份，约定真劲进出口公司将阜城镇胜利路54号真劲公司办公楼、门面第一到三层及门卫内室出租给彭群经营餐饮服务业，租赁期间为2009年2月28日到2014年3月1日止，初始年租金为165000元，每第三年开始每年增加10000元，第五年不增加租金，违约支付对方违约金20000元。合同签订后，真劲进出口公司依约将出租房屋交付给彭群使用，但彭群在租赁期间未经真劲进出口公司同意私自将所租房屋转租给顾红雨使用，并且彭群自2011年4月起至2012年8月30日止拖欠真劲进出口公司租金150000元。现彭群构成违约，真劲进出口公司为维护自身合法权益，具状法院要求判令解除真劲进出口公司与彭群签订的房屋租赁合同，判令顾红雨立即迁让出真劲进出口公司的房屋，并支付所欠租金150000元、承担违约金20000元和本案诉讼费用。
彭群一审未作答辩。
顾红雨一审辩称：真劲进出口公司与彭群之间的租金已过诉讼时效。我与彭群之间的租赁协议，真劲进出口公司是知情的，也未提出异议，我已向彭群一次性支付了全部的租金，故真劲进出口公司与彭群之间的租金纠纷，与我没有关系，我不应承担付款义务。另，我在租赁期间对宾馆进行了大量的投资，如真劲进出口公司解除协议，应赔偿我的相关损失。
原审法院经审理查明：2009年2月25日，真劲进出口公司与彭群签订租赁合同书1份，双方约定真劲进出口公司将位于阜城镇胜利路54号真劲公司办公楼、门面第一到三层及门卫内室出租给彭群，承租时间为2009年2月28日到2014年3月1日止，租赁用途为餐饮服务业，初始年租金为165000元，第三年开始每年增加10000元整，第五年不增加租金，到租赁期满后视情况再定，合同成立时年租金一次性付清，以现金收据为准，同时还约定本合同违约金20000元整。合同签订后，真劲进出口公司按约定将房屋交付彭群，彭群按约定向真劲进出口公司支付租金至2011年4月1日。2010年5月28日，彭群与顾红雨签订租赁合同书一份，约定将真劲进出口公司的办公楼出租给顾红雨经营宾馆，总租金合计34.5万元，顾红雨一次性向彭群支付了全部租金。现真劲进出口公司以彭群差欠租金，并私自将房屋出租为由，向法院起诉要求解除租赁合同，并要求两被告连带支付所欠租金、承担违约金和诉讼费用。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。真劲进出口公司与彭群签订的租赁合同，确认了双方在租赁合同中的权利和义务，该合同是双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违背法律法规的强制性规定，故该合同合法有效，依法应予以保护。彭群未经真劲进出口公司同意擅自将部分租赁物转组给顾红雨，虽真劲进出口公司未及时提出异议视为真劲进出口公司同意转租，但彭群收取顾红雨租金后按约仅向真劲进出口公司支付了2011年4月1日前的租金，经真劲进出口公司催要后一直未能给付所欠租金，顾红雨亦拒绝代为支付租金，故真劲进出口公司依法享有解除租赁合同的权利，法院对真劲进出口公司要求解除与彭群之间的租赁合同予以支持，彭群依法应向真劲进出口公司支付所欠租金，并依据合同约定向真劲进出口公司承担违约责任。鉴于真劲进出口公司认可彭群与顾红雨的租金金额每月7500元，故法院将按彭群与顾红雨约定的每年7500元支持真劲进出口公司的诉求。关于真劲进出口公司要求顾红雨承担连带付款义务的请求，因真劲进出口公司与顾红雨之间不具有合同关系，且顾红雨已向彭群支付了全部租金，故对该项诉讼请求不予支持。关于顾红雨辩解要求真劲进出口公司赔偿其转租期间投资的相关损失的意见，因彭群私自将租赁物转租给顾红雨，顾红雨的扩建、装潢等行为未征得真劲进出口公司的同意，故对该点辩解意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第二百二十三条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决：一、解除江苏真劲进出口有限责任公司与彭群于2009年2月25日签订的房屋租赁合同，彭群于判决书生效后10日内退还所租赁房屋。二、彭群给付江苏真劲进出口有限责任公司2011年4月1日至2012年8月30日期间拖欠的租金127500元、违约金20000元，合计147500元（自2012年9月1日至彭群退还房屋之日止的租金，按月租金7500元计算）。限于本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回江苏真劲进出口有限责任公司要求顾红雨承担连带付款责任的诉讼请求。案件受理费3700元，由彭群负担（真劲进出口公司已预交3700元）
上诉人顾红雨不服原审法院的上述判决，向本院上诉称：一审法院在判决的第一至四项上诉人无异议，但对判决书本院认为部分不支持上诉人要求进行改建、装潢进行赔偿的内容上诉人存在异议。上诉人在经营期间对转租的房屋进行了大量的投资，其中水电改造、消防手续、设施投入等60余万元。另投资扩建了120余平方米宾馆大厅，投入20余万元。被上诉人真劲进出口公司辩称未经其同意，不应当承担赔偿损失责任。上诉人认为无事实与法律依据。上诉人转租经营宾馆被上诉人真劲进出口公司是知晓的，从营业执照登记情况及二年多的实际经营事实完全可以推定。在经营过程中上诉人进行了扩建，扩建过程中被上诉人真劲进出口公司也并未提出任何异议。另外从作为受益人应当承担增值部分的赔偿。作为房屋的实际所有人赔偿上诉人租赁期限未满前的投资损失也符合公平合理的原则。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人真劲进出口公司答辩称：1、上诉人的上诉理由不能成立，一审已经查明事实，适用法律正确，判决内容符合法律规定；2、上诉人与被上诉人签订的租赁合同，被上诉人不知情，扩建投资所造成的损失应该由上诉人自己负担；3、请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本院查明的事实与原审法院查明的事实相同，对原审法院查明的事实本院予以确认。
本案的争议焦点是：原审法院应否判令真劲进出口公司赔偿上诉人损失。
本院认为：上诉人的上诉无法律依据，不应得到支持，理由主要是：首先，本案真劲进出口公司向法院起诉主张的基础法律关系是其与彭群之间的租赁合同关系，人民法院只应针对真劲进出口公司的诉讼请求审查租赁合同关系的主体、租赁合同关系合法与否、是否应予解除及解除合同的后果。而上诉人主张的是基于侵权关系或返还不当得利关系，与本案不是同一个法律关系，原审法院不予审查应属正确。其次，上诉人对其主张，并未提出明确的诉讼请求，亦未提供证据予以证实。如上诉人确有证据证明其主张，其可以另行起诉，原审法院的判决并不影响上诉人权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费3700元，由上诉人顾红雨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李志忠
审 判 员 胥 霞
代理 审 判员 王 珩
二〇一四年二月十九日
书记员（代） 王 浩