上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）静民二（商）初字第729号
原告兴业银行股份有限公司上海分行。
负责人于晓青。
委托代理人姜涛，上海市兴业律师事务所律师。
被告李小林。
被告李小宁。
被告上海康星房地产开发有限公司。
法定代表人周星增。
原告兴业银行股份有限公司上海分行诉被告李小林、被告李小宁�被告上海康星房地产开发有限公司（以下简称康星公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年5月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。因被告李小林、被告李小宁、被告康星公司下落不明，本院向三被告公告送达了起诉状副本及开庭传票，公告期间，本院与被告李小林、被告李小宁取得了电话联系。本院于2013年11月22日公开开庭审理了本案。原告委托代理人姜涛、被告李小林、被告李小宁到庭参加诉讼，被告康星公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年4月24日，原告同三被告签订个人住房借款合同一份，合同约定：被告李小林向原告借款人民币（以下币种同）264，000元用于购房，年利率6.0435%，借款期限为30年，还款方式为每月分期等额还本付息。被告李小宁作为购买房屋的共有人不但向原告承诺一同承担还款责任，还自愿同被告李小林将位于上海市康桥镇沪南路XXX弄XXX号XXX室所购房产抵押给原告作为债务履行之担保，之后办理了抵押登记手续。被告康星公司在合同中盖章确认承担保证担保责任。合同各项手续完备后，原告依约放款，但被告李小林未按约还款。原告多次催讨无果，故诉至法院，请求判令：一、被告李小林和李小宁共同向原告归还借款本金246，593.09元、支付暂计至2013年2月1日止的各项利息21，006.34元（其中逾期利息19，082.96元，当期利息410.36元，罚息1，513.02元），共计267，959.43元；二、被告李小林和李小宁共同支付原告从2013年2月2日起，以借款合同期内逾期未还的借款本金和各项利息总计267，959.43元为基数，按借款合同约定标准向原告支付至实际还清所有借款本息之日止的逾期还款利息；三、被告李小林和被告李小宁支付律师费3，000元；四、依法处分抵押物并优先受偿，�足清偿部分由被告李小林、被告李小宁继续清偿；五、被告康星公司对被告李小林和被告李小宁的上述债务承担连带给付责任；六、诉讼费用由三被告承担。
被告李小林与被告李小宁共同辩称，贷款逾期未还情况属实，原因是做生意亏损、经济困难，因此无法按期偿还欠款，愿意继续按照合同约定履行合同。
被告康星公司未答辩。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1、个人住房借款合同，证明原告与三被告之间借款、抵押的法律关系；
2、个人住房贷款申请审批表，证明被告李小宁承诺与被告李小林共同还款；
3、个人消费贷款借款借据，证明原告已按约放款264，000元；
4、上海市房地产登记证明（预购商品房抵押预告登记），证明被告李小林和被告李小宁将坐落于上海市浦东新区康桥镇沪南路XXX弄XXX号XXX室房屋作为借款的抵押物抵押给了原告；
5、还款试算表、客户还款明细单以及个人贷款催收通知书，证明被告未按期归还借款以及应支付利息、逾期息和银行催收的事实；
6、律师费发票，证明原告为实现债权支付了律师费3，000元。
被告李小林与被告李小宁对原告所出示的证据均无异议。
被告李小林、被告李小宁、被告康星公司未提供证据。
本院经审理查明：
2007年4月3日，被告李小林向原告提交个人住房贷款申请，被告李小宁承诺作为被告李小林的共同还款人，共同偿还被告李小林为购买上海市浦东新区（原南汇区）沪南路XXX弄XXX号XXX室房屋而向原告所贷款项，并在《兴业银行个人住房贷款申请审批表》共同还款承诺一栏签字确认。
2007年4月24日，原告与被告李小林、被告李小宁、被告康星公司签订《个人住房借款合同》。合同约定：被告李小林为购买上海市浦东新区康桥镇沪南路XXX弄XXX号XXX室房�向原告借款264，000元；借款期限为360个月，自2007年4月23日起至2037年4月23日止，若约定的借款期限起止日与借款借据不一致，则以借款借据所记载的借款期限起止日为准；借款利率为浮动利率，年利率为同期同档次国家基准利率下浮15%；利息采取按月计息方式；还款方式为按月等额本息还款法。被告李小林和被告李小宁将共同购买的上海市康桥镇沪南路XXX弄XXX号XXX室房屋作为向原告借款的抵押物，抵押担保的范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金以及贷款人实现债权的费用等。被告康星公司作为保证人，承诺对被告李小林的借款承担连带保证责任，保证范围为本案所涉合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及原告实现债权的费用等，保证方式为连带责任保证，保证期间为每笔主债务履行期届满之日起二年，但是如果被告康星公司房屋竣工且被告李小林办妥房屋所有权证、土地使用权证和以原告为抵押权人的房屋抵押登记手续及以原告为第一受益人的保险手续，则自被告李小林将该房屋所有权证、土地使用权证、他项权证正本和保单正本交由原告收执之日起，被告康星公司的保证责任解除，被告康星公司还承诺，当被告李小林未依约履行本合同项下债务时，无论原告对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），原告均有权直接要求被告康星公司承担全部担保责任，而无须先行使其他担保权利；合同同时对违约责任、逾期利息也作了约定。被告李小林未按约定偿还借款本息时，原告有权暂停发放借款乃至终止发放贷款或提前收贷，并依法处分抵押物；被告李小林、被告李小宁、被告康星公司未按�同约定履行义务引起诉讼或其他法律纠纷，需承担原告实现债权的费用。
2007年4月24日，原告与三被告在上海市浦东新区（原南汇区）房地产登记处将被告李小林、被告李小宁购买的上海市浦东新区康桥镇沪南路XXX弄XXX号XXX室房屋办理了预购商品房抵押预告登记手续，抵押人为被告李小林与被告李小宁，抵押权人为原告。
2007年4月29日，原告依约放款264，000元至《个人住房借款合同》所约定的被告康星公司帐户。被告李小林在2011年12月30日归还了最后一笔款项后，未再依约归还贷款本息。
经查，上海市浦东新区康桥镇沪南路XXX弄XXX号XXX室房屋仍登记在被告康星公司名下。截至2013年2月1日，被告李小林尚欠原告借款本金246，593.09元、逾期利息19，082.96元，当期利息410.36元，罚息1，513.02元。原告为实现债权聘请律师支付律师费3，000元。
以上事实，有原告提供的上述�据及当事人陈述为证，并经庭审查实，本院予以确认。
本院认为，原告与三被告之间签订的《个人住房借款合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，各方理应恪守。原告依约发放贷款，被告李小林未按约还本付息，已构成违约，原告有权根据合同约定要求被告李小林提前归还全部贷款本金，支付利息及罚息。被告李小宁向原告签字承诺作为被告李小林向原告借款的共同还款人，故原告主张被告李小林与被告李小宁共同承担还款义务，于法有据，应予支持。被告康星公司的连带保证责任只有在被告李小林办妥房屋的相关权证、保险手续以及将相关权证、保单的正本交原告收执后，才得以解除，而涉讼房屋至今仍登记在被告康星公司名下，被告康星公司的连带保证责任尚未解除。另被告李小林向原告贷款是用于购买被告康星公司的房屋，被告康星公司作为卖方，在与被告李小林进行房屋买卖、交接和办理相关手续的过程中，有条件配合并督促被告李小林办理相关权证、保险手续以及将相关权证、保单的正本交原告收执，故被告康星公司在上述借款合同中所作承诺存在履行的条件和可能，此外，被告康星公司承诺在解除保证责任前应当履行的义务，并未加重其责任。故原告要求被告康星公司承担连带保证责任的意见，本院予以采纳。
关于原告要求依法处分抵押物并优先受偿主张，本院认为，原告与三被告就上海市浦东新区康桥镇沪南路XXX弄XXX号XXX室房屋所办理的登记手续是预购商品房抵押预告登记。从预售商品房抵押预告登记的效力来看，其所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，是具有排他效力的请求权。在涉讼房屋办理抵押登记之前，若抵押登记条件成就或约定期限届满，原告作为抵押预�登记的权利人，享有对该房屋办理抵押登记的请求权以及限制现实登记的所有权人处分该房屋的权利，但并不享有现实的抵押权。从房屋抵押权行使条件来看，原告要对涉讼房屋依法行使抵押权并就所得价款优先受偿，其前提条件是原告本身是合法的房屋抵押权人。涉讼房屋仍登记在被告康星公司名下，尚未办理预购商品房转移登记，原告无法单方变更抵押预告登记为抵押登记，根据物权法定的原则，原告在被依法登记为房屋抵押权人前，不能就涉讼房屋行使抵押权并优先受偿。故原告要求就上海市浦东新区康桥镇沪南路XXX弄XXX号XXX室房屋依法行使抵押权并优先受偿的诉请，本院不予支持。
被告康星公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，为维护社会正常经济秩序，保护当事人的权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十�第一款、第一百一十四条第一款、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李小林、被告李小宁应在本判决生效之日起十日内归还原告兴业银行股份有限公司上海分行借款本金人民币246，593.09元，支付截至2013年2月1日的利息及逾期利息人民币21，006.34元，并支付自2013年2月2日起至本息实际清偿之日止按《个人住房借款合同》约定利率的借款逾期利息；
二、被告李小林、被告李小宁偿付原告兴业银行股份有限公司上海分行律师费人民币3，000元（与第一项规定时间一并支付）；
三、被告上海康星房地产开发有限公司对被告李小林、被告李小宁的上述应付款项承担连带清偿责任；
四、原告的其余诉讼请求不予支持。
案件受理费人民币5，364元，保全费人民币1，859.8元，合计人民币7，223.8元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 李伟民
代理审判员 徐文文
人民陪审员 施智亮
二〇一三年十一月二十五日
书 记 员 张 怡
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借�人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保�人在其保证范围内承担保证责任。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。