XX人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民二初字第XX号
原告（反诉被告）：桂爱民，个体工商户。
委托代理人：刘永强。
被告（反诉原告）：柳州市建筑工程集团有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市。
法定代表人：钟某某，董事长。
委托代理人：林山，广西众维律师事务所律师。
委托代理人：仇继松。
原告桂爱民与被告柳州市建筑工程集团有限责任公司（以下称柳建公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月25日受理，同年3月1日，被告提起反诉后，本院依法组成合议庭于2013年4月11日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）及其委托代理人刘永强，被告（反诉原告）委托代理人林山、仇继松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）桂爱民诉称：桂爱民与柳建公司于2011年1月1日签订房屋租赁协议，由柳建公司将位于柳州市某路5l号的废旧及汽修场地出租给桂爱民使用，租赁时间自2011年1月1日至2012年12月31日止。合同签订后，开始双方都按合同约定履行权利和义务，2012年7月10日，柳建公司未事先书面通知桂爱民，以租赁场地需要开发为由，擅自将桂爱民租赁场地的水、电切断，给桂爱民造成严重损害。事后双方多次协商未果，故桂爱民诉至法院，请求：1、判令柳建公司返还桂爱民押金5000元；2、判令柳建公司向桂爱民赔偿各项经济损失共计175000元；3、由柳建公司承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）柳建公司辩称：桂爱民所诉的并非事实。柳建公司为统一规划，根据双方签订的合同的第5条，在向桂爱民发出提前解除合同通知，并于给定其搬离期限届满后，桂爱民仍不搬离租赁场地后方才停水的，且停水停电也是根据合同约定进行的，但桂爱民直至2013年4月2日，才将租赁场地返回给柳建公司。由于桂爱民违约在先，故桂爱民诉讼请求无事实和法律依据。
被告（反诉原告）柳建公司同时反诉称：柳建公司为整体使用租赁场地以书面通知方式要求桂爱民搬离，但桂爱民拒不签收通知并抗拒搬迁，经柳建公司多次与其交涉未果，导致柳建公司的计划受阻造成较大经济损失，特此提出反诉，要求：1、判令反诉被告桂爱民返还租用场地给反诉原告；2、判令反诉被告桂爱民向反诉原告柳建公司支付占用房屋的费用7710元（从2012年8月1日至2012年10月31日）；3、判令反诉被告桂爱民向反诉原告柳建公司赔偿整体使用计划实施的损失39600元（从2012年11月1日计算至2013年2月28日，之后的损失另计）。
柳建公司于庭审时提出，桂爱民已于2013年4月2日将租赁场地返还柳建公司，故撤销第一项反诉请求。
原告（反诉被告）桂爱民针对反诉辩称：桂爱民并不存在占用柳建公司场地的事实，自柳建公司擅自停止租赁场地水电以后，桂爱民被迫无奈已搬离，柳建公司于双方合同期限未届满时的2012年11月将租赁场地租给第三方，并已实际收取第三方的租金，不存在桂爱民强占其租赁场地的事实。故要求驳回柳建公司的反诉请求。
原告（反诉被告）举证如下：
1、桂爱民身份证复印件、柳建公司工商档案咨询单，拟证明桂爱民、柳建公司的诉讼主体资格。
2、桂爱民与柳建公司于2011年1月1日签订的《房屋租赁协议》，拟证明桂爱民、柳建公司于租赁合同中约定了租赁期限、租金及解除协议的情形以及柳建公司没有依据该协议的相关约定解除协议的违约行为。
3、广西众维律师事务所林山律师于2012年8月15日受柳建公司的委托向桂爱民出具的《律师催告函》，拟证明柳建公司通知桂爱民搬离租赁场地的时间是2012年8月15日而非柳建公司所称的2011年11月30日。
4、柳州茂兴金属回收有限公司亿兴分公司营业执照、组织机构代码证及税务登记证，拟证明桂爱民系柳州茂兴金属回收有限公司亿兴分公司的业主，是合法经营的工商个体户。
5、柳州市建达物业服务有限责任公司出具的2012年5月至7月物管费发票三份、水电费收据三份，其中水电费收款收据拟证明柳建公司收取桂爱民在租赁期间交付水电费情况，物管费发票实际为租金发票，拟证明柳建公司擅自停水电以后，依然收取桂爱民的租金，系柳建公司并非终止租赁协议之意而是仍将该租赁场地租给桂爱民的事实。
6、租赁场地现场照片11张，拟证明桂爱民已于2012年12月迁清空租赁场地的事实。
7、柳州茂兴金属回收有限公司亿兴分公司与案外人罗怀焦、刘发顺、蓝四分别签订的《务工劳动合同书》各一份，拟证明桂爱民经营的柳州茂兴金属回收有限公司亿兴分公司雇佣了3名员工，每位员工每月工资为3500元，在柳建公司停水电以后，造成桂爱民所雇用的三位工人无法工作，但桂爱民依约向三位工人支付工资的事实。
8、13份收据，拟证明桂爱民租赁场地被停水电以后所产生的搬迁损失费用共计21800元。
9、中铁二局湘桂铁路四项目部与桂爱民经营的广西柳州市亿兴金属再生利用有限公司签订的《闲置设备处理合同》，拟证明桂爱民与设备商签订合同后，由于柳建公司擅自停水电，导致桂爱民法无法履行该合同义务。
10、赶集网柳州市某路51号场地出租信息打印件两页，拟证明柳建公司于2012年6月17日在双方租赁合同未届满时对外发布出租包括已租给桂爱民租赁场地的租赁信息。
11、桂爱民经营的柳州茂兴金属回收有限公司亿兴分公司支付的2012年5月至2013年5月期间的工商管理材料费6500元的收据，拟证明桂爱民因无法使用租赁场地，造成桂爱民损失半年的工商管理材料费3250元的事实。
12、2012年8月至2012年12月场地租赁费收据5张，拟证明桂爱民由于无法使用本案租赁场地，另行租用场地所支出的费用共计11000元。
13、桂爱民申请法院调取的2013年3月13日柳州市公安局黄村派出所出具的《情况说明》，拟证明柳建公司2012年8月10日对租赁场地断水电的事实。
14、落款日期为2012年12月10日的柳州市江河摄影艺术中心照片冲印凭证，拟证明桂爱民于2012年12月10日前已搬离租赁场地的事实。
被告（反诉原告）柳建公司质证后认为，对上述证据1、2、3、5、6、10、13的真实性无异议，但不认可证据5的证明目的，从落款日为2012年7月2日的物管费发票写明的是收取2012年5月的物管费反映桂爱民是在该费用产生一个多月后才缴纳的，因此不能证明桂爱民称依据双方约定先交租后使用的证明目的，且柳建公司收取该费用并非继续将场地租给桂爱民的意思表示。对证据6的证明目的予认可，理由是证据6无形成时间，不同意桂爱民以此证据材料证明其主张已于2012年12月搬离租赁场地的事实。对证据4、7-12、14认为是原告为诉讼编造的，真实性不予以认可。
被告（反诉原告）柳建公司举证如下：
1、柳建公司企业法人营业执照及组织机构代码证（复印件），证明柳建公司的诉讼主体资格。
2、柳建公司于2012年8月8日向桂爱民发出的《停水、停电通知》，拟证明柳建公司在停掉租赁场地的水电的事先已履行告知桂爱民的义务。
3、柳建公司于2011年11月30日向桂爱民、陈之勇、韦作海发出的《搬迁通知》，拟证明柳建公司依照租赁合同约定提前90日向租户（包括桂爱民）发出搬迁通知，与桂爱民相邻的租户陈之勇、韦作海已签收该通知，但桂爱民拒签通知的事实。
4、柳建公司分别与案外人陈之勇、韦作海签订的《房屋租赁协议》。
5、柳建公司与原告桂爱民签订的《房屋租赁协议》。
证据4、5，拟证明柳建公司与桂爱民及其他承租户签订的协议约定是一致的事实。
6、柳建公司与案外人某某物资储运贸易公司（以下称某某物资公司）2012年11月1日签订的《场地租赁协议》及次日签订的《补充协议》，拟证明柳建公司为整体出租，在对外发布将柳州市某路51号整个场地（包括曾经出租给桂爱民、陈之勇、韦作海的局部场地）出租消息后，将租赁场地租给第三方使用的事实以及由于桂爱民占用场地，导致案外人某某物资公司无法整体使用租赁场地，造成柳建公司租金减少的事实。
7、银行电子汇划收款回单、租金发票，拟证明案外人某某物资公司因桂爱民未搬离租赁场地而仅将租赁场地租金46200元转给柳建公司的事实。
8、由柳州市某社区居民委员会于2013年6月21日签有“情况属实”字样的《关于清理某路51号租赁场地的情况说明》，拟证明柳建公司于2013年1月8日要求桂爱民搬离租赁场地时，邀请社区到场的事实。
原告（反诉被告）桂爱民质证后认为，对上述证据1、5、7的真实性无异议，但对证据5、7的证据目的有异议；对证据2、3、4、6、8真实性不予以认可。
本院结合双方举证和质证，认证如下：柳建公司对桂爱民提供的证据1、2、3、5、6、10、13的真实性无异议，柳建公司对桂爱民提供的证据5、6的证明目的不予认可，本院认为柳建公司的异议成立，故对该部分证据予以认定的同时对柳建公司异议理由予以采信。对桂爱民提供的证据4、7-12、14，柳建公司认为该部分证据相互矛盾而不认可其真实性，本院认为柳建公司的异议成立，予以采信，故对该部分证据不予以认定。
桂爱民对柳建公司提供的1、5、7的真实性无异议，本院对予以认定；桂爱民对柳建公司提供的证据2、3、4、6、8真实性不予以认可但无相关证据予以反驳，本院认为柳建公司提供的该部分证据中的证据有社区的盖章确认，且桂爱民无相反证据予以反驳，故本院对柳建公司提供的该部分证据予以认定。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2011年1月1日，柳建公司与桂爱民于签订《房屋租赁协议》一份，协议主要约定，柳建公司将位于柳州市某路5l号的废旧及汽修场地房屋（门面）共500㎡出租给桂爱民使用；租赁时间从2011年1月1日至2012年12月31日止；每月租金为2570元，租赁坚持先缴费、后使用的原则，桂爱民应于使用当月15日前将当月租金一次性付给柳建公司；签订协议当日桂爱民应向柳建公司交付5500元押金；租赁期满，桂爱民无违约行为，并将租赁的房屋空置交还柳建公司，柳建公司应将押金一次性返还给桂爱民；房屋租赁期间，如果柳建公司统一规划、开发乙方租赁房屋的场地，应提前90天书面告知桂爱民，桂爱民应在接搬迁通知的90天内，将租赁房屋的物资搬迁完毕，本协议提前终止，同时，柳建公司将减免在桂爱民接搬迁通知当月至搬迁完毕期间的租金，但减免最多不超过3个月的租金的金额，若桂爱民逾期未搬迁完毕的，减免3个月租金的优惠条款自然失效等。协议签订后，双方如约履行至2011年6月，柳建公司根据统一规划、开发的需要，于同年6月17日通过网上发面信息方式将原告的（包括出租给被告及其他租赁户的场地以整体出租的形式对外招租。2011年11月30日，柳建公司向桂爱民及其毗邻的其他租赁户陈之勇、韦作海发出《搬迁通知》，通知载明柳建公司需对柳州市某路51号围墙门面（房屋、场地）进行统一规划、开发，请桂爱民及其相关租赁户依据与柳建公司签订的《房屋租赁协议》相关条款，于接到搬迁通知的90天内，将租赁房屋的物资搬迁完毕，并将租赁的门面（房屋、场地）清空交还柳建公司。柳建公司发出通知后，桂爱民并未按通知要求及时搬离租赁场地，并陆续向柳建公司交水电费至2012年6月份，交租金至2012年7月份。
2012年8月8日，柳建公司向桂爱民发出《停水、停电通知》，通知载明，由于桂爱民未按柳建公司2011年11月30日向其发出的搬离通知履行搬离租赁场地义务，故柳建公司于告知时限届满切断租赁场地的水电供应，由此引发桂爱民于2012年8月10日10时30分报警但对双方的租赁关系纠纷处理未果。
2012年8月15日，广西众维律师事务所林山律师受柳建公司委托向桂爱民发出《律师催告函》，告知桂爱民于收到催告函之日起一个星期内搬离租赁场地并结清应承担的包括租金、物业费等相关费用等。
2012年11月1日，柳建公司与案外人某某物资公司于签订《场地租赁协议》，协议约定，柳建公司将其位于柳州市某路51号院内整体场地面积共3300平方米租赁给某某物资公司，租金按均价10元／平方米／月计算租金等。次日，双方签订《补充协议》，协议约定，由于桂爱民未搬离租赁场地，致使某某物资公司未能全部使用租赁场地，故按约定的月租金33000元的70%向柳建公司支付，待桂爱民搬迁后，月租金方恢复33000元的标准予以支付。
2012年12月4日，某某物资公司以每月租金33000元的70%即23100元的标准向柳建公司支付2012年12月及2013年1月共2个月的租金46200元。
2013年1月8日，柳建公司在邀请柳州市某社区居民委员会工作人员到场的情况下，对桂爱民租赁的场地进行清理。
现桂爱民已搬离租赁场地。由于原、被告双方相互认为对方违约而引发纠纷成讼。
本院认为：
一、本诉。
桂爱民与柳建公司双方签订的租赁合同未违反国家法律法规的强制性规定，属于合法有效合同。有效成立的合同对缔约双方均具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行合同义务。桂爱民主张柳建公司返还押金5000元，由于桂爱民与柳建公司于双方租赁合同履行期限届满，且桂爱民已实际搬离租赁场地，双方合同关系终止，故桂爱民要求柳建公司返还押金的诉请，本院予以支持。对桂爱民主张的损失，本院认为，柳建公司依据合同约定要求提前解除合同，在向租赁方发出通知后并给足租赁方必要搬离时间，其解除租赁合同关系并无不当。桂爱民对柳建公司在发出解除合同通知后仍收取租金及水电费，应视为租赁合同未解除，对此，本院认为柳建公司收取相关费用系其为在租赁合同解除后出租方未搬离而采取的减少损失的措施，并不能视为柳建公司收回解除租赁合同关系的意思表示。另，桂爱民所主张的损失，并无相关有效证据证实其损失实际产生，故认为桂爱民主张因柳建公司解除合同系违约行为给其造成的损失要求柳建公司予以赔偿的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。
对柳建公司辩解称桂爱民要求返还押金系桂爱民违约在先而不予退还的辩解，对此本院认为，双方于合同第三条中约定的是租赁期满，桂爱民无违约行为，并将租赁的房屋空置交还柳建公司，柳建公司应一次性将押金返还原告，该合同条款约定并未约定若桂爱民有违约行为时押金的处理方法，柳建公司不予以退还押金没有合同依据，现柳建公司已实际收回租赁场地，本院认为桂爱民要求柳建公司返还押金合理合法，故对柳建公司的该辩解不予采信。
二、反诉。
对柳建公司于庭审时撤销第一项反诉诉讼请求，本院依法予以准许。对柳建公司主张因桂爱民2012年8月1日至2012年10月31日占用租赁场地共3个月期间的损失以双方签订的租赁合同约定的每月租金按2570元计算标准要求桂爱民赔偿7710元损失有理有据，本院予以支持；对柳建公司主张的2012年11月1日至2013年2月28日期间的损失，以其与案外第三方某某物资公司签订的租赁合同关系中约定每月租金因桂爱民占用租赁场地每月租金减少的标准要求桂爱民赔偿损失，由于柳建公司、桂爱民双方各自主张桂爱民搬离租赁场地时间意见不统一，但根据双方当事人的举证情况，本院认为以2013年1月8日柳建公司清理桂爱民租赁的场地时作为柳建公司收回租赁场地为准，故对柳建公司主张2012年11月1日至2013年1月8日的期间共计3个月的损失，以柳建公司与某某物资公司租赁合同关系约定的每月租金33000元的30%标准计算得出29700元部分予以支持，超过部分予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）柳州市建筑工程集团有限责任公司退还原告（反诉被告）桂爱民租金押金5000元；
二、原告（反诉被告）桂爱民向被告（反诉原告）柳州市建筑工程集团有限责任公司赔偿损失37410元；
三、驳回原告（反诉被告）桂爱民的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）柳州市建筑工程集团有限责任公司的其他反诉诉讼请求。
案件本诉受理费3900元（原告已预交）、反诉受理费492元（反诉原告已预交）合计4392元，由原告（反诉被告）担4181元，被告（反诉原告）柳州市建筑工程集团有限责任公司负担211元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审 判 长 张桂媛
人民陪审员 文记珍
人民陪审员 莫欣能
二〇一三年十月十日
书 记 员 李婧瑜
附：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”