山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民一初字第1721号原告：日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司，住所地日照市海曲东路288号。法定代表人：袁嘉骅，董事长。委托代理人：胡瑞红，山东海洋律师事务所律师。委托代理人：宋远，山东海洋律师事务所律师。被告：张波，居民。被告：胡善丽，居民，系被告张波之妻。原告日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司（以下简称“衡悦公司”至判决主文前）与被告张波、胡善丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告衡悦公司的委托代理人胡瑞红、被告胡善丽到庭参加诉讼。被告张波经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告衡悦公司诉称：2012年5月4日，原告与被告胡善丽签订《房屋租赁合同》，合同约定被告胡善丽承租原告位于日照市海曲东路288号B1层32号房屋。2012年6月14日，原告与被告张波、胡善丽签订《三方转让协议》，协议约定自2012年6月14日起被告胡善丽将合同中的全部权利义务转让给被告张波，同时被告胡善丽作为被告张波的保证人，为被告张波履行合同和协议承担连带担保责任。合同签订后，原告依约履行义务，被告张波未按约定向原告支付租金和物业管理费等费用。故诉请判令被告向原告支付租金、物业管理费、电费、违约金等各项费用共计9165.02元，并由被告承担本案诉讼费用被告胡善丽辩称：原告所诉2012年5月4日签订的房屋租赁合同属实，在原、被告签订房屋租赁合同时，原告承诺将有多家家电店铺入驻，但合同签订后，并未有其他家电店铺搬入，导�被告所经营的海尔热水器和厨房电器没有销售客源，产生滞销损失。案经送达，被告张波未作答辩。经审理查明：被告张波与被告胡善丽系夫妻关系。2012年5月4日，原告与被告胡善丽签订《“凯德广场·日照”房屋租赁合同》，合同主要内容约定：原告出租给被告座落于日照市海曲东路288号“凯德广场·日照”B1层32号，租用面积40.14平方米，被告租赁该房屋作为经营“Haier热水器、厨房电器／家用电器”之用途，月保底租金为401.4元，月物业费为1404.9元，被告胡善丽应按照合同约定保底租金的标准向原告预付每个月的租金，被告胡善丽应在合同签订前或房屋交付被告胡善丽同时或之前向原告预付该房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金应由被告于每月第一个工作日或之前向原告付清，被告胡善丽如逾期支付租金和合同约定的各项费用（租赁保证金、物业管理费及宣传推广费、水电费等其他费用），每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向原告支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15天的，原告有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止被告胡善丽使用，因此造成的一切后果由被告胡善丽自行承担，被告胡善丽逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，原告可书面通知被告胡善丽解除合同。2012年6月14日，原告与被告张波、胡善丽签订《三方转让协议》，协议主要内容约定：原告同意被告胡善丽将2012年5月4日签订的《租赁合同》中的全部权利义务转让给被告张波，被告张波作为承租人承担租赁合同项下的所有义务并享有权利，被告胡善丽不再承担租赁合同项下的任何义务，亦不享有任何权利，被告胡善丽根据合同约定支付的租赁保证金3612.6元转为被告张波名下，被告胡善丽愿意作为被告张波的保证人，为被告张波履行本协议和《租赁合同》承担连带保证责任，保证期间从协议签署之日起至《租赁合同》履行完毕后一年。2012年9月20日，原告与被告张波就房屋租赁合同签订补充协议，补充协议主要内容约定：第一个租金计收年度月保底租金为401.4元，第二个租金计收年度月保底租金为582.03元，物业费为每月1404.9元，装修期为2012年8月1日至2012年9月16日，租赁期限为2012年9月17日至2014年9月16日。同时查明：被告张波自2012年9月17日起承租涉案房屋用于经营，2013年11月13日被告张波因商场客流量少、销售量低、员工工资发放困难、地理位置太偏无顾客进入等原因向原告提交退场申请，并要求原告就装修损失、装修押金等问题拿出赔偿措施。基于被告申请，原告于2013年12月27日向被告张波发送快递通知，通知被告张波于2013年12月31日前到原告处签订书面解除�同，逾期则视为被告张波认可原、被告之间签订的合同解除。2014年3月11日，因被告张波未能继续经营也未搬迁撤出经营场地，原告在山东帷幄律师事务所律师郑平秀、马世奎的见证下将被告张波所承租的涉案房屋进行清场。另查明：被告张波于2012年9月17日至2013年4月的租金及相关费用，原告已从被告张波的货款中予以扣除，且被告已向原告交纳租赁保证金3612.6元，装修保证金1806.3元，公用事业保证金1000元。原告将上述费用折抵相应租金、物业管理费、电费后，被告张波尚欠原告租金1852.13元、物业管理费6228.39元、电费441.1元至今未付。案件审理过程中，原告要求被告张波支付上述费用共计8521.62元并按照合同约定的日0.1%支付违约金643.4元，并由被告胡善丽基于三方转让协议承担连带还款责任。被告胡善丽对原告主张的租金、物业费、电费不予认可，辩称原告并未�供物业服务且系基于相关合同的约定收取上述费用，但被告是在受到原告欺诈的情况下签订的合同，故被告拒绝交纳上述费用，对于其主张，被告胡善丽提交日照凯德广场负一楼照片打印件予以证实，原告对此不予认可。上述事实，有房屋租赁合同、照片、费用明细等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原告与被告胡善丽签订房屋租赁合同，双方之间房屋租赁合同关系成立并合法有效。后原告与被告张波、胡善丽签订三方转让协议，将被告胡善丽所承租的涉案房屋转让给被告张波，该转让协议成立并合法有效，此后原告与被告张波之间签订租赁合同补充协议对双方权利义务进行了明确约定，故原告与被告张波之间形成房屋租赁合同关系，被告胡善丽虽主张其基于原告的欺诈签订房屋租赁合同及协议，但未提交充分有效证据予以证实，本院不予采信。原告依照�同约定将房屋租赁给被告张波使用，由于被告张波的经营过程中产生的种种原因提出退场申请，在原告通知被告张波书面解除合同情况下，被告张波应与原告就租赁相关费用进行结算，并返还原告租赁物。然被告张波未能按时足额交纳房租及各项费用构成违约，故原告要求被告张波支付租金1852.13元及违约金643.4元的主张，本院予以支持。对于原告要求被告张波按照其实际租赁使用房屋期间支付所产生的物业管理费6228.39元和电费441.1元的主张，本院予以支持。原告与被告张波、胡善丽签订的三方转让协议中明确约定被告胡善丽作为被告张波的保证人承担连带保证责任，故原告要求被告胡善丽承担连带还款责任的主张，符合法律规定及双方当事人约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张波于本判决生效之日起七日内支付原告日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司租金1852.13元；二、被告张波于本判决生效之日起七日内支付原告日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司物业管理费6228.39元；三、被告张波于本判决生效之日起七日内支付原告日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司电费441.1元；四、被告张波于本判决生效之日起七日内支付原告日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司违约金643.4元。五、被告胡善丽对被告张波的上述欠款承担连带还款责任。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件�理费50元，由被告张波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 员  王伟良审 判 员  孙安亮代理审判员  叶 凡二〇一四年八月二十八日书 记 员  黄秋扬