辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终13806号
上诉人（原审被告）：刘婷婷，女，1981年11月29日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：李焕忠，辽宁凯临律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于涛，男，1978年8月31日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：星摩尔（沈阳）商业有限公司，住所地沈阳市铁西区兴华北街34号。
法定代表人：胡苏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张柯炜，男，1991年11月24日出生，汉族，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：张冶，女，1989年1月20日出生，汉族，该公司工作人员。
上诉人刘婷婷因与被上诉人星摩尔（沈阳）商业有限公司（以下简称“星摩尔公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初6301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘婷婷上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人先行违约造成合同不能履行并承担责任；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.被上诉人的商铺房顶漏水，一直影响上诉人不能正常经营、空调不达标，并没有照明设施；2.被上诉人起草的《补充协议5》中的欠租金计算错误，应减去2015年2月1日至3月31日上诉人已交纳的租金20,274元；3.一审判决判令上诉人支付免租期租金33,108元不符合约定，本案提前终止合同的原因是由于被上诉人的违约行为导致；4.一审判决判令上诉人支付6个月租金84,816元作为违约金错误；5.上诉人投入的煤气安装设施10余万元及通风管道改造5万元，双方合同解除，被上诉人应将此款退还。
星摩尔公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。理由：1.关于漏水问题，我方工程部已妥善解决，直至2016年4月承租人的店铺都一直在正常经营，店铺内温度高是上诉人经营蒸菜自身因素所致，被上诉人不存在违约；2.双方并未签署《补充协议5》，我方在计算上诉人拖欠的租金时，是从2015年4月开始计算的，不存在重复计算的问题；3.关于免租期租金、违约金、煤气安装费用均有合同约定。
星摩尔公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付拖欠租金（192,262元）、管理费（148,800元）和电费（41,922元）、水费（1456元）（水电合计43,378元）共计人民币384,440元（计算到2016年6月底）；2.请求法院判令被告向原告支付拖欠租金、管理费的逾期付款利息共计人民币129,056.19元（计算到2016年6月20日）；3、请求法院判决被告向原告支付免租期的租金共计人民币47,715.2元；4、请求法院判决被告向原告支付违约金人民币84,816元；5、请求法院判决被告向原告支付原告的律师费人民币14,059元；6、请求法院判决被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：原、被告签订《沈阳星摩尔购物中心租赁合同》、《沈阳星摩尔购物中心租赁标准条款和条件》及四份补充协议，约定由被告承租原告位于沈阳市铁西区北二中路星摩尔购物中心铺位号为S.F-07号商铺,面积248平方米,商铺用于经营餐厅。租赁合同第3.1条约定租赁期为6年，从交付日起开始计算;第9条约定被告应于本合同签署后五个营业日内向出租人支付一笔人民币67,425元的押金。其中人民币33,945元（相当于3个月的租金）作为租金的押金，另外的人民币33,480元（相当于3个月的管理费）作为管理费的押金；第10.1条约定,第一个租赁年度至第二个租赁年度：人民币1.5元/天/平方米；第三个租赁年度至第四个租赁年度：1.9元/天/平方米；第五个租赁年度至第六个租赁年度：人民币2.2元/天/平方米。第12条约定第一个租赁年度至第二个租赁年度管理费为人民币45元/月/平方米；第三个租赁年度至第四个租赁年度管理费为人民币50元/月/平方米；第五个租赁年度至第六个租赁年度管理费为55元/月/平方米。《沈阳星摩尔购物中心租赁标准条款和条件》第5条和第7条约定，租金及管理费每月支付一次，先付后用，被告应在每月10日内支付；第8条被告租期内在承租物业内实际使用的水、电、燃气和空调等公用事业费由原告或其指定的物业管理公司收取。第21条的约定，被告逾期向原告支付租金、管理费、公共事业费等费用的，需要按日向原告承担千分之二的违约金，并承担原告为收取上述款项而发生的任何费用（包括律师费）；第24.2.1条约定,被告拖欠租金、押金、管理费、公用事业费、违约金或其他租约项下应付金额累计不低于一个月租金，或拖欠时间累计达到十个营业日以上的，原告有权单方解除租约，收回租赁场所；第24.3条约定，若原告根据法律法规规定或第23.2条约定单方解除租约的，则原告无须返还承租人预付的租金、管理费，且被告在支付了应支付给原告的所有费用后，还应支付原告违约金，违约金的数额等于6个月租金的数额；《补充协议2》第4条约定，免租期自2013年7月1日至2013年9月28日，在免租期内，被告无需支付租金，但仍应支付所有其他的费用，在租期内，如若因被告的原因提前终止租赁合同，被告同意返还该免租期内租金，同时原告有权没收其押金。《补充协议4》第4条约定，免租期自2015年7月1日至2015年7月31日至。在此期间，被告无需支付租金和管理费，但仍支付所有其他费用，包括但不限于公共事业费。
另查明，原告于2012年11月29日将租赁商铺交付被告。租赁期间，原、被告经过磋商，原告同意免除被告2015年11月1日至2015年12月31日期间的租金，原告向被告提供其起草的《补充协议5》，但被告未签字。截止2015年10月31日被告欠租金77,760.40元、管理费49,600元、水电费16,963.20元。被告自2015年10月31日以后的租金、管理费、水电费也未交纳。自2016年4月14日起经原告负责人员同意被告上锁停止经营，此后原告又将该商铺上锁。因被告拖欠租金等费用，2016年6月22日原告向租赁合同约定的被告地址邮寄发出解除合同通知，被告拒收该邮件。
一审法院认为，原、被告双方签订的《星摩尔购物中心租赁合同》、《标准条款和条件》及四份补充协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，真实有效。双方均应按照约定履行义务。因被告怠于履行给付租金、管理费及水电费的义务，按照双方合同约定已构成违约，符合合同约定的解除条件，依据双方租赁合同约定，被告还应向原告支付6个月租金84,816元作为违约金，故原告此项诉讼请求，予以支持。关于欠付的租金。截止2015年10月31日被告欠租金人民币77,760.40元。原告曾同意免除被告2015年11月1日至2015年12月31日期间的租金。2016年1月1日至2016年4月13日欠付租金为49,004.8元。2016年4月14日经原告方同意被告停业且原告又将商铺上锁，故2016年4月14日至2016年6月底期间的租金、管理费、水电费，不予支持。欠付租金为126,765.2元（77,760.40元＋49,004.8元）。
关于欠付的管理费，截止2015年10月31日被告欠管理费49,600元。2015年11月1日至2016年4月13日管理费为67,373元。欠付管理费为116,973元（49,600元＋67,373元）。关于欠付的水电费。截止2015年10月31日被告欠水电费16,963.20元。原告未能提供有效证据证明2015年10月31日以后发生的水电费数额，现被告自认每月水电费为3000元，故2015年11月1日至2016年4月13日水电费数额酌定16,300元。欠付水电费为33,263.2元（16,963.20元＋16,300元）。关于逾期付款利息。原告主张的逾期付款利息实为按照合同约定主张的拖欠租金、管理费的违约金，因被告拖欠费用的违约行为，原告已行使合同解除权并主张了解约违约金，故原告主张的该项诉讼请求，不予支持。
关于支付免租期租金。《补充协议4》第4条，并未约定因承租人的原因提前终止租赁合同应支付免租期自2015年7月1日至2015年7月31日的租金，故对原告要求支付免租期2015年7月1日至2015年7月31日的租金14,607.2元，本院不予支持。《补充协议2》第4条约定，因承租人的原因提前终止租赁合同，被告应支付免租期自2013年7月1日至2013年9月28日的租金33,108元。被告应支付免租期租金33,108元。
关于律师费。原、被告签订的合同没有明确约定律师费具体金额，且原告与北京市君泽君（上海）师事务所律师签订的《委托代理合同》中约定的律师与本案原告委托代理律师不一致，故对律师费，不予支持。关于押金。合同明确约定67,425元性质为押金，并非违约金，且原告已主张了解约违约金，故该押金应抵扣拖欠的租金及管理费。
对于被告提出的原告存在违约行为的抗辩主张，因被告未能提供有效证据证明原告存在违约行为及该违约行为给被告造成损失的数额，且原告已免除了两个月租金，故对该抗辩主张，不予采纳。对于被告提出的安装煤气费用及改造排放口费用应返还的抗辩主张，因不符合合同约定及法律规定，故对该抗辩主张，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、被告刘婷婷于本判决发生法律效力后十日内给付原告星摩尔（沈阳）商业有限公司租金人民币126,765.2元（将67,425元押金中的33,945元抵扣租金，抵扣后被告刘婷婷仍应支付租金92,820.2元）；二、被告刘婷婷于本判决发生法律效力后十日内给付原告星摩尔（沈阳）商业有限公司管理费人民币116,973元（将67,425元押金中的33,480元抵扣管理费，抵扣后被告刘婷婷仍应支付管理费83,493元）；三、被告刘婷婷于本判决发生法律效力后十日内给付原告星摩尔（沈阳）商业有限公司水电费人民币33,263.2元；四、被告刘婷婷于本判决发生法律效力后十日内给付原告星摩尔（沈阳）商业有限公司解约违约金人民币84,816元；五、被告刘婷婷于本判决发生法律效力后十日内给付原告星摩尔（沈阳）商业有限公司免租期租金人民币33,108元；六、驳回原告星摩尔（沈阳）商业有限公司其它诉讼请求。案件受理费10,401元，由原告承担3072元，由被告承担7329元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：上诉人提交租金发票两张，一、2015年5月5日被上诉人给上诉人开具的起始期限为2015年4月1日至2015年4月30日的租金发票14,136元；二、2015年5月28日被上诉人给上诉人开具的起始期限为2015年5月1日至2015年5月31日的租金发票14,607元。被上诉人对真实性和关联性不予认可，因上诉人提供的是发票原件，加盖了被上诉人方的发票专用章，本院对该证据予以采纳。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。上诉人刘婷婷与被上诉人星摩尔公司签订的《星摩尔购物中心租赁合同》、《标准条款和条件》及四份补充协议均系双方当事人真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按合同约定履行各自义务。因上诉人怠于履行给付租金、管理费及水电费的义务，按照双方合同约定已构成违约，上诉人应按合同约定承担相应的违约责任。
关于上诉人提出的被上诉人存在房屋漏水、空调温度过高、没有照明设施等先行违约的主张，因为上诉人未提供充分证据予以证明，被上诉人对此给予了适当维护，上诉人亦进行实际经营，并未影响上诉人无法继续经营，且已免除了上诉人两个月的租金，故对上诉人该项主张，本院不予支持。
关于上诉人尚欠租金计算问题。一审法院根据被上诉人提供的“拖欠租金计算”表，认定从2015年4月中旬至2015年10月31日止上诉人欠付租金77,760.40元，而上诉人在二审中提供了上诉人向被上诉人已交纳了2015年4、5月份租金的发票，证明其已交纳了该期限的租金，故此，应将2015年4月部分租金5666.8元和5月租金14,607.2元从被上诉人主张的欠付租金中扣除，即上诉人欠付被上诉人租金共计126,765.2-5666.8-14,607.2=106,491.2元。
至于上诉人提出的免租期租金、违约金以及合同解除后煤气安装设施和通风管道改造费用问题，一审法院按照双方合同约定予以认定，上诉人的上诉理由不足以反驳或推翻双方合同约定内容和一审判决认定结论，一审判决对此论述清晰，理由充分，结果并无不当，本院予以确认。上诉人的该上诉理由属依据不足，不能成立。
综上所述，刘婷婷的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初6301号民事判决第二、三、四、五项：“刘婷婷于本判决发生法律效力后十日内给付星摩尔（沈阳）商业有限公司管理费人民币116,973元（将67,425元押金中的33,480元抵扣管理费，抵扣后刘婷婷仍应支付管理费83,493元）；刘婷婷于本判决发生法律效力后十日内给付星摩尔（沈阳）商业有限公司水电费人民币33,263.2元；刘婷婷于本判决发生法律效力后十日内给付星摩尔（沈阳）商业有限公司解约违约金人民币84,816元；刘婷婷于本判决发生法律效力后十日内给付星摩尔（沈阳）商业有限公司免租期租金人民币33,108元”；
二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初6301号民事判决第六项：“驳回星摩尔（沈阳）商业有限公司其它诉讼请求”；
三、变更沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初6301号民事判决第一项为：“刘婷婷于本判决发生法律效力后十日内给付原告星摩尔（沈阳）商业有限公司租金人民币106,491.2元（将67,425元押金中的33,945元抵扣租金，抵扣后刘婷婷仍应支付租金72546.2元）”；
四、驳回双方其他诉讼请求。
如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10,401元，由刘婷婷负担4636元，星摩尔（沈阳）商业有限公司负担5765元；二审案件受理费7329元，由刘婷婷负担7022元，星摩尔（沈阳）商业有限公司负担307元。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。