成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）高新民初字第2501号
原告司盛强。
委托代理人陈泉华，四川诺瑞特律师事务所律师。特别授权代理人。
被告四川铜牌建设有限公司。住所地：成都高新区桂溪工业园。
法定代表人江金生，该公司董事长。
委托代理人袁翊，四川建宜律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人邹浩，四川建宜律师事务所律师。一般授权代理人。
原告司盛强诉被告四川铜牌建设有限公司（简称铜牌公司）租赁合同纠纷一案，本院于2012年6月21日立案受理。依法适用简易程序，由代理审判员张媛媛独任审判，于2012年7月27日、9月17日两次公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本院依法将本案转为普通程序审理，由代理审判员张媛媛担任审判长，与人民陪审员杨远如、王少松组成合议庭，于2012年12月3日公开开庭进行了审理。原告司盛强的委托代理人陈泉华，被告铜牌建设公司的委托代理人邹浩均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
原告司盛强诉称，2011年5月18日，原、被告签订了一份《场地使用协议》，约定被告将位于绕城高速公路月亮湾大桥下场地提供给原告做修理厂使用，使用期限5年，从2011年7月15日起至2017年7月14日止。协议签订后，原告投入大量资金购入设备、装修场地并招聘人员，为修理厂的正式运营做前期准备工作。2012年3月15日，原告接到成都市城市管理行政机关的调查通知书一份，称因原告所使用场地涉嫌违规搭建，无土地规划许可证等，要求原告限期拆除并搬离，致使原告无法再使用该场地经营，此后，原告搬离该场地，由此给原告造成了较大经济损失，原告多次与被告协商赔偿未果。为此，原告请求人民法院依法判令：一、解除原、被告双方于2011年5月18日签订的《场地使用协议》；二、被告赔偿原告各项经济损失23万元（包括应退还的租金5万元、保证金1万元、装修费损失12万元、工人工资15000元、设备搬迁安装费35000元）。
被告铜牌建设公司辩称：1、被告同意解除与原告签订的《场地使用协议》；2、协议不能继续履行是原告私自违章搭建造成，与被告无关；3、原告未经被告同意私自搬离场地，原告违约在先，被告不应当赔偿原告所诉的各项损失，原告主张的损失没有事实和法律依据；4、租期应当按照合同约定计算，被告与原告已经结算清楚，被告并未同意从通路时起算租金，原告要求退还租金的理由并无事实依据。故原告的第二项诉讼请求应予驳回。
经审理查明，2011年5月18日，原、被告签订了一份《场地使用协议》，主要约定：1、被告将位于绕城高速公路月亮湾大桥下场地约900平方米提供给原告做修理厂使用，使用期限为5年，从2011年7月15日至2016年7月14日止；2、原告每年向被告支付补偿金135000元，按照先交补偿金后进场的原则进行，协议签订后一次性交纳135000元，另交10000元作为协议保证金，每年提前一个月缴纳补偿金，两年后每年递增5%；3、该场地高架桥下，原告不得擅自改变桥下的相关设施，如实在需要调整，应向被告说明，以使被告向绕城高速公司申请批准后才能施工，严禁在高架桥上打孔钻眼，如因使用不当或其他人为原因损坏桥梁或设施，原告应承担全部责任并无条件按照有关规定给予赔偿或修复，如因不可抗拒的原因导致双方损失的，互不承担责任；原告可以根据自己需要在铺面内部进行调整，费用自负，合同期满后，原告负责恢复原状；4、因本场地所有权为高速公司，属政府部门所有，故该协议如因政府行为或工程改造等因素提前终止，其场地上的一切设施设备，原告应在接到通知后的一个月内按被告要求无条件拆除、清理和了结，不得给被告收回使用权造成任何障碍，被告不承担任何法律责任，并不赔偿原告任何经济损失，补偿金以实际使用时间计算，多退少补；原告可以根据自己的需要进行场地改造和修建，费用原告自行承担等。
上述协议签订后，原告向被告交纳了场地租金135000元及场地保证金10000元，被告向原告出具了相应的《收款收据》（编号：No.001518），该收据还载明：备注（租金以道路通路开始计租金）。
另查明，原告与案外人杨家丽系夫妻关系，杨家丽系双流县晨兴汽车维修部（简称晨兴汽修部）个体工商户业主，晨兴汽修部的工商登记经营场所位于双流白家三五三三厂内三和租赁站内。原告租赁案涉场地后，即以晨兴汽修部名义开展经营活动。2011年7月1日，原告以晨兴汽修部名义与成都市永兴装饰有限公司签订了一份《合同书》，主要约定，该公司为晨兴汽修部进行装修，工程地址位于武侯区文昌路月亮湾花市十字路口桥下，工期45天，从2011年7月1日起至2011年8月15日止，工程价款12万元等。8月15日，成都市永兴装饰有限公司向晨兴汽修部出具了12万元的装修费用收据。
2012年3月15日，原告接到成都市武侯区城市管理行政执法局发出的《调查通知书》，载明：晨兴汽车修理厂（文昌路绕城桥下）：为查明你（单位）因涉嫌违规搭建一事，请你（单位）携带以下材料：1、企业营业执照2、身份证及复印件3、房屋租赁合同4、土地规划许可证5、其他相关手续于2012年3月16日上午10：00到金花街办综合执法大队接受调查。逾期不到者，将按照有关规定处理。为此，原告于2012年4月退出该租赁场地。2012年5月16日，成都市威隆机电设备厂售后服务部向“晨兴汽修厂”出具了一份35000元的收据，包括整厂设备搬迁费用24000元及烤漆房安装费11000元。
被告为证明其对案涉土地具有合法使用权及出租权，出示了一份2012年7月19日成都绕城高速公路（西段）有限责任公司出具的《证明》，载明：“我公司拥有绕城高速公路沿线所有立交桥下场地的所有权及使用权，其中绕城高速月亮湾大桥K45场地面积约12亩的使用权由四川铜牌建设有限公司市政分公司管理使用。”以及2009年7月13日四川高速公路交通执法四支队三大队、成都绕城高速公路（西段）有限责任公司出具的《公告》，载明：为贯彻落实《四川省交通环境综合治理工作方案》的要求，决定于2009年7月15日起对绕城高速月亮湾段高架桥下非法占用和违章搭建进行清理，并同时委托被告对清理场地实施打围施工，请所在地街办、社区及派出所给予支持。
在诉讼中，本院根据原告申请及审理需要，向成都市武侯区城市管理行政执法局进行调查取证，该局称向“晨兴汽车修理厂”发出的《调查通知书》中的“涉嫌违规搭建”是指围墙和修的门，且该局要求原告在一定期限内搬离。该位置属成都绕城高速公路（东段）有限责任公司（川西片区）管理，该公司于2011年7月19日与被告的市政分公司签订《土地使用权租赁合同》，将该处租赁给被告的市政分公司使用。该局还向本院提供了一份《案件调查询问笔录》，该笔录载明：2012年3月16日，该局因调查绕城月亮湾桥下有人违规修建停车场一事向被告的市政分公司办事员谢祖彬进行询问，谢祖彬称被告的市政分公司2010年年初在绕城高速月亮湾大桥下修建了两个修车厂和一个雕塑厂，该局告知谢祖彬上述建筑属于违法建筑并要求被告分公司自行将建设的房屋进行拆除，谢祖彬表示同意拆除。同日，该局向谢祖彬送达了《成都市城市管理行政执法机关调查通知书》及《成都市城市管理行政执法机关责令限期改正决定书》，上述调查通知书载明：“为查明你（单位）因涉嫌未经批准擅自违规搭建房屋一事，请你（单位）携带以下材料：1、规划行政主管部门批准文件2、房屋行政主管部门批准文件3、其他相关手续于2012年3月16日到金花综合执法大队接受调查，逾期不到者，经按照有关规定处理。”上述决定书载明：“经查，你（单位）于2012年3月8日因涉嫌未经批准擅自违规修建房屋的行为，违反了《四川省城市规划实施办法》第21条的规定，根据《四川省城市规划实施办法》第35条的规定，现责令你（单位）于2012年3月25日前自行拆除，否则将承担相应的法律责任。”
本院还向成都市武侯区交通执法大队进行了调查取证，该队于2012年9月4日向我院出具《情况说明》，载明：月亮湾的绕城高速下“晨兴汽修厂”持有双流县颁发的《道路运输经营许可证》，原经营地在双流，属三类维修厂，没有及时办理变更地址，视为无证经营，并口头责令其停止经营。
本院还向中铁十四局成绵乐铁路项目部第三工区三分区进行了调查取证，该分区现场技术主管梁锋亮向本院介绍，成都绕城高速月亮湾大桥处的文昌路从大约2011年年初即因其修建成绵乐铁路被轧断，直至2011年11月左右才恢复通行，施工期间其另行修了一条小路供行人通行；月亮湾大桥下有两处汽修厂，施工期间仍在经营。
以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的2011年5月18日《场地使用协议》、租金及保证金收据、个体工商户营业执照、原告与杨家丽的结婚证、2011年7月1日《合同书》及2011年8月15日装修费用收据、搬迁费收据、2012年3月15日《成都市城市管理行政执法机关调查通知书》、照片，被告提供的2009年7月13《公告》、2012年7月19日《证明》，本院调查取证的2012年3月16日《案件调查询问笔录》及《成都市城市管理行政执法机关调查通知书》及《成都市城市管理行政执法机关责令限期改正决定书》、2011年7月19日《土地使用权租赁合同》、2012年9月4日《情况说明》等予以证明。本院经审查认为，上述证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。
在诉讼中，原告认为，案涉场地系被告违规搭建后租赁给原告使用，为此给原告造成了较大经济损失，该损失应全部由被告赔偿；具体损失包括装修费损失12万元，设备搬迁款35000元，工人工资损失15000元；被告还应当将1万元保证金及剩余租金退还给原告，对此，由于租赁期间，原告所租场地外文昌路因修路致道路封堵，原、被告曾达成口头协议，被告从通路时才开始计收场地租金，由于道路恢复是在2011年12月25日，故应从该日起计算租金至2012年4月10日为止，被告已经向原告退还了4万元租金，还应向原告退还5万元。被告则认为，被告对该场地具有合法使用权，原告出示的《调查通知书》不是行政机关的处罚决定书，不具有强制搬迁的效力，即使存在违章搭建，也与被告无关，系原告擅自修建违章物，原告自行搬迁，导致合同无法继续履行而解除，原告应承担违约责任，更无权要求被告赔偿损失；原告举出的损失依据，仅有简单的施工合同与收据，不能证明其实际支出12万元的装修费与35000元的装修费，员工工资表系原告单方出具，并无劳动合同、纳税证明等，即使该费用属实，也与本案无关，系原告经营的必要正常开支；原告所称的双方口头约定从通路时开始计算租金不真实，双方在签订合同时已对此进行了明确，合同约定的计收租金时间比合同签订时间晚了2个月，被告已将2012年4月10日以后的4万元租金退还给了原告，只需再退还1万元保证金。为此，双方多次协商无果。
本院认为，原、被告签订的《场地使用协议》，是其真实意思表示，该协议内容清楚、条款明确，应属有效协议。该协议签订后，由于场地内的建筑物涉嫌违规搭建被查处，致使原告搬离场地。原告认为该协议已丧失继续履行的基础，故要求予以解除；被告在答辩中对此不持异议，故本院对双方协商一致的解除意见予以准许，对原告该诉请予以支持。至此，协议解除的责任、造成的损失以及租金的计算则成为本案争议的三个焦点问题。
首先，关于责任认定问题，本院认为，在协议签订之初，原告即应当对所承租的场地及相关法规进行勘察和了解，对高架桥下是否允许并适宜经营汽修厂，原告应有合理的判断和评估；即使该场地适宜使用，原告亦应向相关行政管理部门进行申报和审批，在经允许和批准后，方可进行人力、财力、物力的投入，原告在未经批准和同意的情况下，即自行投入资金进行装修、经营，由此所导致的损失，原告有未尽到谨慎注意义务的过错，应对协议的最终解除及损失的造成承担相应责任；而作为租赁场地管理方及出租方的被告，更应对该场地的适宜用途及相关法规有所了解，然而其在未经相关部门批准的情况下，对高架桥下的场地进行打围修建，并将涉嫌违规搭建的场地租赁给原告使用；同时，在原告承租该场地做汽修厂使用时，被告也未对原告的行为进行劝阻，而任由原告在租赁场地内进行投资经营，被告的上述行为是酿成本案纠纷的主要原因。综上，原、被告对导致协议目的不能实现及最终解除均有过错，原告应承担次要责任，被告应承担主要责任。
其次，原告主张损失的认定问题。原告依据其提交的《装修合同》、相关收据、以及《工人工资明细》等，要求被告赔偿损失23万元，而被告均不予认可。对此，本院认为原告举示的上述证据的合法性及与本案的关联性缺乏其他有效证据的佐证，故本院认为上述证据仅能作为原告单方主张的损失构成明细，在未经被告确认及其他证据佐证的情况下，不能作为证明其损失的直接有效的证据，对主张的23万元经济损失，因证据不足，本院不予支持。但鉴于原告对该租赁场地确实进行了实际的投入与经营，其在被责令拆除后主动搬迁，必然有损失存在，而该损失的认定应以原告实际投入与搬迁所需支付费用的具体数额为依据，由于原告租用场地已实际撤除，导致该损失无法通过鉴定等手段准确确定，故本院根据原、被告的过错责任，结合在本案中经审理查明的相关事实，以及原告在此租赁和经营过程中必然有损失存在的事实等，酌情确定被告向原告赔偿经济损失4万元。
第三，租金及保证金的结算及退还问题。原告提出应从文昌路通路时即2011年12月25日开始计收租金，被告则认为应从合同约定的时间即2011年7月15日开始计收租金。本院认为，虽然原告并未举出直接证据证明双方之间关于何时作为通路时间的明确约定，但被告向原告出具的租金及保证金收据中专门备注了“租金以道路通路开始计租金”，结合本院向有关单位调查了解的情况，确有原告所租场地存在道路被轧断的事实，该事实在原、被告签订合同即已存在，直到2011年11月左右才消除，在被告不能对其收据上所注明事项进行合理解释并充分举证的情况下，应当按照收据上注明的“道路通路”时间为租金起算时间、结合本院调查了解的情况，本院确定双方的租金计收时间从2010年11月10日开始，直至双方认可的租金止算时间即2012年4月10日，按照合同约定的年租金135000元，原告应向被告交纳的租金为56250元，被告收取的135000元已向原告退还了4万元，还应退38750元，故对原告要求被告退还租金的诉请予以部分支持。对于原告主张被告退还保证金10000元的请求，因保证金是双方为保证协议履行所设定的一项金钱保证，在双方协商一致解除协议后，被告有义务将此款退还给原告，故本院对原告退还保证金的诉请予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告司盛强与被告四川铜牌建设有限公司于2011年5月18日签订的《场地使用协议》；
二、被告四川铜牌建设有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还原告司盛强租金38750及保证金10000元，共计48750元；
三、被告四川铜牌建设有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告司盛强经济损失40000元；
四、驳回原告司盛强的其他诉讼请求。
如被告四川铜牌建设有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4750元，原告司盛强负担2375元，被告四川铜牌建设有限公司负担2375元（此款原告司盛强已预交，被告四川铜牌建设有限公司在给付上述款项时，将此款一并支付给原告司盛强）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 张媛媛
人民陪审员 杨远如
人民陪审员 王少松
二〇一二年十二月三日
书 记 员 曾 洁