杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初4259号
原告：李建强，男，汉族，1978年2月28日出生，住河南省商水县。
原告：赵军荣，女，汉族，1978年6月26日出生，住河南省商水县。
原告共同委托代理人：胡学鹏，浙江北鼎律师事务所律师。
被告：徐土余，男，汉族，1970年8月4日出生，住浙江省江山市。
原告李建强、赵军荣为与被告徐土余租赁合同纠纷一案，于2016年10月18日向本院起诉，本院予以编列（2016）浙0110立预字56号进行审理，并据原告李建强、赵军荣的申请进行司法鉴定；2017年2月9日，司法鉴定结束，本院将（2016）浙0110立预字56号转为编列（2017）浙0110民初4259号立案受理，并适用简易程序于2016年4月28日进行了公开开庭审理。原告李建强、赵军荣共同委托代理人胡学鹏，被告徐土余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李建强、赵军荣起诉称：2014年7月27日，原告李建强、赵军荣通过杭州佰嘉房地产管理有限公司介绍，与被告徐土余签订5年期的房屋租赁合同，被告徐土余将其位于杭州市××××室房屋出租给原告李建强、赵军荣使用。合同签订后，双方依约履行。但至2016年9月18日，被告徐土余突然停止了租赁房的供水、供电，并要求原告李建强、赵军荣腾房。原告李建强、赵军荣多次直接和通过中介公司要求协商，均被被告徐土余拒绝。为此，原告李建强、赵军荣起诉至法院，要求：1、与被告徐土余解除房屋租赁合同；2、被告徐土余赔偿装修费损失22763元、房屋预期收益损失108000元；3、被告徐土余支付违约金30000元；4、被告徐土余返还押金2000元；5、本案诉讼费用由被告徐土余负担。
为证明所述事实，原告李建强、赵军荣向本院提交证据如下：
1、2014年7月27日签订的《房屋租赁合同》1份（原件），用以证明原告李建强、赵军荣与被告徐土余之间签订房屋租赁合同的事实；
2、物业费、水电费票据各1份（原件），用以证明原告李建强、赵军荣按时交纳物业费、水电费的事实；
3、汇款记录1份（复印件），用以证明原告李建强、赵军荣按时向被告徐土余交纳房屋租赁费的事实；
4、潘朝辉、朱佳惠出具的证明各1份（原件），用以证明被告徐土余停止租赁房的水、电以及租客即次承租人于2016年9月19日退房搬离的事实；
5、原告李建强、赵军荣与租客即次承租人签订的租赁合同1份（原件），用以证明因被告徐土余的停电停水导致租客退房，给原告李建强、赵军荣造成预期经济损失的事实；
6、承租房的装修残值评估报告1份（原件），用以证明原告李建强、赵军荣承租房的装修损失22763元的事实。
被告徐土余答辩称：原告李建强、赵军荣没有按照合同约定使用承租房，而是将承租房非法分割成5间进行转租，违反了合同的约定。2016年8月3日，杭州市公安局余杭分局良渚派出所对前述租赁房进行安全巡查后，向原告李建强、赵军荣发出整改通知书，但原告李建强、赵军荣置之不理。为此，自2016年9月12日起，被告徐土余向原告李建强、赵军荣多次发出告知书，让其整改，但原告李建强、赵军荣没有履行，所以被告徐土余在9月18日对租赁房进行了强制停电、停水。此后，至2017年1月6日，因发现原告李建强、赵军荣的租客已经全部搬离，被告徐土余在小区物业公司人员陪同下开门进入出租房并于当日换了门锁。综上，是原告李建强、赵军荣先违反了租赁合同，违约在先，希望法院驳回原告李建强、赵军荣的诉讼请求。
为证明所述事实，被告徐土余向本院提交证据如下：
1、房屋所有权证1份（原件），用以证明位于杭州市××××室房屋属于被告徐土余所有的事实；
2、2014年7月27日签订的《房屋租赁合同》1份（原件），用以证明原告李建强、赵军荣与被告徐土余之间的房屋租赁关系以及双方约定的权利义务的事实；
3、杭州市公安局余杭分局良渚派出所整改通知1份（复印件），用以证明公安派出所不允许将租赁房进行分割出租的事实；
4、张贴通知2份（复印件），用以证明被告徐土余通知原告李建强、赵军荣对租赁设施进行相关整改的事实；
5、物业公司出具的证明1份（原件），用以证明2017年1月6日原告李建强、赵军荣的已经从承租房搬空物品的事实。
上列当事人提交的证据材料，经庭审质证，本院认证如下：
（一）原告李建强、赵军荣提交的各项证据，被告徐土余对其真实性均无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实。
（二）被告徐土余提交的证据，原告李建强、赵军荣对第1-3项证据的真实性无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实；对第4-5项证据的真实性不予确认，认为未曾看见张贴的通知，而原告李建强、赵军荣的租客实际是2016年10月即搬离了承租房，本院经审核，认为该2项证据均不符合有效证据的形式要件，故不予确认有效。
综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定本案事实如下：
2014年7月27日，原告李建强、赵军荣经杭州佰嘉房地产管理有限公司中介，与被告徐土余签订《房屋租赁合同》，约定被告徐土余将其所有的位于杭州市××××室住宅房出租给原告李建强、赵军荣使用，房屋面积89.37㎡，租期自2014年8月27日起至2019年8月26日止；第1-3年内的租金2000元/月，租金按季支付，先付后用，并于签订合同当日交付押金2000元，首期租金于签订租赁合同当日支付，此后每期租金提前15天支付；租期内，因租赁产生的物业、水电费等费用，由原告李建强、赵军荣负担；出租方（徐土余）同意承租方（李建强、赵军荣）转租，除已有装修及设施外，承租方如要求重新装修或变更原设施的，须事前征得出租方同意，出租方同意承租方在房屋内做2个卫生间，在租期满后，将房屋恢复原样；若承租方擅自拆改承租房屋结构或改变承租房用途、不按工商管理及物业管理规定，违法违规经营的，出租方有权解除合同，收回租赁房；任何一方违约应支付守约方违约金30000元。合同签订后，原告李建强、赵军荣依约交付押金2000元及租金，并将承租房进行拆改成五个单间，招入租客即次承租人进行居住使用。2016年8月3日，杭州市公安局余杭分局良渚派出所对原告李建强、赵军荣承租的前述租赁房进行安全巡查，发现存在下列违法行为：“1、居室内分隔搭建（5间）出租，2、非居住空间出租，3、未按规定对每一租户配备口罩、报警哨、手电筒、灭火器，4、未设置逃生软梯或逃生绳”，为此，通知原告李建强限于2016年8月7日前将前述违法事项整改完毕，并将结果函告该所，但事后，原告李建强、赵军荣未及时整改和回函该所。被告徐土余获知前述信息后，以张贴书面通知形式通知原告李建强、赵军荣于2016年9月15日前将擅自拆改部分房屋的设施予以恢复原状而未获回复和履行为由，于2016年9月18日，被告徐土余对前述出租房进行了停电断水，次日即9月19日，该房的租客即次承租人搬离了前述承租房，但原告李建强、赵军荣及次承租人均未向被告徐土余移交该房屋。2016年10月18日，原告李建强、赵军荣起诉至本院；2017年1月6日，被告徐土余以发现前述出租房的租客已经全部搬离而收回了房屋。在本案审理中，原告李建强、赵军荣就承租的杭州市××××室的装修设施的残值申请了司法评估，经委托浙江韦宁资产评估有限公司进行评估，该公司出具评估报告，评定房屋装修的残值为13838元、增添屋内设施的残值为8925元。本案经开庭审理，经调解，双方未能达成调解协议。
本院认为：原告李建强、赵军荣与被告徐土余签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。在合同履行中，原告李建强、赵军荣使用承租房存在公安派出所限期整改的违法行为，且未及时予以整改，该违法行为属于租赁合同约定的被告徐土余有权解除合同的违约行为，为此被告徐土余以断水停电方式督促原告李建强、赵军荣整改，但原告李建强、赵军荣仍不予整改，相反借此腾房并诉请解除租赁合同，而被告徐土余亦基此已于2017年1月6日实际收回了租赁房，因而继续维持双方的房屋租赁合同，已无实际意义，因此，原告李建强、赵军荣要求解除租赁合同，依法予以支持，但原告李建强、赵军荣系其自身违约并单方要求解除租赁合同，应自负不利的解约后果，其要求赔偿装修费、预期收益损失以及支付违约金，依法不应予以支持；至于解除合同后的押金2000元，因被告徐土余在诉讼中，并未举证据存在租赁相关的费用未清而要求予以从中抵扣，因而该金额应予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告李建强、赵军荣与被告徐土余于2014年7月27日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日起解除；
二、被告徐土余退还原告李建强、赵军荣押金人民币2000元，于本判决生效之日起七日内付清；
三、驳回原告李建强、赵军荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1778元，由原告李建强、赵军荣负担1756元、被告徐土余负担22元。
原告李建强、赵军荣于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告徐土余应于本判决生效之日起七日内向本院交付应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交
上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。
审判员 王富春
二〇一七年七月三日
书记员 沈海华