上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1365号
上诉人（原审原告）上海中原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成。
委托代理人谭浩。
被上诉人（原审被告）沈嘉麟。
被上诉人（原审被告）房妮娟。
上诉人上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）因居间合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第471号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年3月3日，中原公司（丙方、居间方）、沈嘉麟、房妮娟（甲方、出卖方）及案外人冯某某、刘某某（乙方、买受方）签订了《房地产买卖居间协议》，主要约定，甲乙双方经丙方居间介绍，由乙方向甲方购买上海市宝山区环镇北路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价款为人民币（以下币种均为人民币）120万元。乙方为表达对该房地产购买之诚意，向丙方支付意向金2万元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》的履行。《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定房屋总价的1%向丙方支付佣金。当日，沈嘉麟、房妮娟（甲方、出卖方）与案外人冯某某、刘某某（乙方、买受方）又签订了《房屋买卖合同》，其中对系争房屋交易价格、房款支付方式、正式签约期限、交房、过户及尾款支付等条款作出约定。同日，房妮娟（佣金支付人、甲方）与中原公司（佣金收受人、乙方）签署《佣金确认书》，明确佣金金额为10，000元，佣金在《房屋买卖合同》成立时支付。该确认书第3条约定：甲方应按时向乙方支付佣金，若未经乙方同意而迟延支付，乙方有权追索逾期违约金（按照迟延支付佣金数额每天万分之五计算）。2013年3月5日，沈嘉麟、房妮娟（卖售人、甲方）与案外人冯某某、刘某某（买受人、乙方）就上述房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。同年4月15日，案外人刘某某向中原公司支付佣金2万元。同年5月2日，案外人冯某某、刘某某经核准登记成为系争房屋的房地产权利人。
中原公司诉至原审法院要求：沈嘉麟、房妮娟支付佣金10，000元及滞纳金（自2013年3月6日起至实际支付日止，按照拖欠佣金总额的日万分之五计算）。
原审审理中，沈嘉麟、房妮娟为证明己方主张，提供下家刘某某向中原公司支付2万元佣金的收款收据复印件。沈嘉麟、房妮娟称原件在下家处，本来下家开庭时要出庭作证，并愿意提供收款收据原件，但在开庭前一天，中原公司业务员找到了下家，向其施压，不让他们出庭。下家为了减少麻烦，不愿意牵扯进来，所以开庭时不愿意到庭，也不肯提供收款收据原件。本来1%佣金是12，000元，经过协商，中原公司同意沈嘉麟、房妮娟支付1万元，下家也与中原公司协商佣金是1万元，双方的佣金不能超过2%。下家现在支付的2万元是买卖双方优惠后的佣金总额，其中包括了沈嘉麟、房妮娟应支付的1万元，虽然2万元不足2%，但这是双方协商的佣金金额，中原公司是认可的。
中原公司对沈嘉麟、房妮娟提供收款收据的质证意见为：该份证据是复印件，但应该是真实的。在本次交易中，下家确实向中原公司支付了佣金2万元，但这2万元并没有写明代沈嘉麟、房妮娟支付了1万元，是双方协商之后下家自愿支付的，是下家自愿给中原公司的奖励。因为下家不愿意代沈嘉麟、房妮娟支付佣金，所以才向中原公司出具佣金确认书，下家支付的2万元佣金并不涉及沈嘉麟、房妮娟应支付的佣金，与沈嘉麟、房妮娟无关。为此，中原公司提供下家冯某某向中原公司出具的佣金确认书，该确认书明确下家支付佣金2万元，并没有写明其中1万元是代沈嘉麟、房妮娟承担。
沈嘉麟、房妮娟对该份佣金确认书不持异议，沈嘉麟、房妮娟认为按照惯例，买卖双方应各支付1%的佣金，下家之所以支付超过1%的佣金2万元，就是下家同意代沈嘉麟、房妮娟承担佣金。事实上，沈嘉麟、房妮娟与下家并未直接接触，沈嘉麟、房妮娟并没有直接听到下家说不愿意代沈嘉麟、房妮娟承担佣金，都是中原公司业务员转述的。沈嘉麟、房妮娟是在听中原公司业务员说下家不愿意代沈嘉麟、房妮娟承担佣金的前提下，才同意向中原公司支付佣金的。
原审法院认为：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定向居间人支付报酬。本案中，经中原公司居间介绍，沈嘉麟、房妮娟与案外人就沈嘉麟、房妮娟出售系争房屋成功签署了《上海市房地产买卖合同》，案外人也取得了系争房屋的房地产权证，中原公司已履行了居间义务，中原公司有权向买卖双方主张佣金。本案争议焦点为案外人向中原公司支付的佣金2万元中是否包含了代沈嘉麟、房妮娟支付的佣金，沈嘉麟、房妮娟是否还应向中原公司支付佣金。对此法院做如下分析：1、按照交易惯例，中介公司在促成买卖双方交易后，通常会向买卖双方各收取总房价款的1%，作为其居间成功的报酬，即佣金。有时为了促成交易，中介公司也会对佣金金额进行适当优惠，这时买卖双方支付的佣金总额会低于2%。在本案中，虽然下家支付的佣金2万元，低于总房价的2%，但相差不多，这完全符合交易惯例。2、按照现行的交易惯例，通常卖方都是到手价，卖方不承担佣金，由买家代卖方承担佣金。在本案中，虽然案外人与中原公司签署的佣金确认书上没有写明案外人代沈嘉麟、房妮娟承担了佣金，案外人代沈嘉麟、房妮娟承担佣金，与现行交易惯例并不相悖。3、关于案外人为某向中原公司支付高于1%的佣金金额，中原公司称是案外人自某某，是案外人给中原公司的奖励，中原公司的解释不符合人之常情，缺乏可信性。4、就常人趋利避害的本性而言，买卖双方在交易完成后，通常都希望佣金可以优惠，没有人愿意多支付佣金。本案中，如果案外人仅向中原公司支付己方佣金，其佣金金额应为12，000元，或低于12，000元，而不会高于12，000元，案外人更不可能向中原公司支付2万元这么高的佣金。唯一合理的解释就是案外人代沈嘉麟、房妮娟（交易相对方）承担了佣金。综上，法院可以认定，案外人向中原公司支付的佣金2万元中已经包含了代沈嘉麟、房妮娟支付的佣金。鉴于案外人已经就本次交易向中原公司支付了2万元佣金，如果中原公司再要求沈嘉麟、房妮娟支付佣金，中原公司实际获得的佣金金额已超过居间协议约定的2%，这违背了交易惯例。故对于中原公司的诉讼请求，不予支持。
原审法院审理后，作出判决如下：原告上海中原物业顾问有限公司要求被告沈嘉麟、房妮娟支付佣金10，000元及滞纳金的诉讼请求，不予支持。
上诉人中原公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院混淆法律关系，本案是中原公司与上家沈嘉麟方之间的居间法律关系，与下家案外人并无关联。本案应严格适用合同法，维护当事人意思自治原则，原审法院引用交易习惯是错误的，而且中原公司也未足额收到交易金额的2%佣金。故请求二审法院撤销原判，改判支持中原公司在原审中的诉讼请求。
被上诉人沈嘉麟、房妮娟共同辩称：中原公司在欺瞒的情况下让己方签署了佣金确认书，后经己方与买方沟通，才得知买方已承担并支付了己方的佣金。因中原公司对买方进行无端干扰，致买方为避免牵扯，不愿出庭作证，但从买方超付交易金额1%的佣金以及卖方多为到手价的交易惯例，有理由相信买方已代为承担了己方的佣金。中原公司作为居间方再行要求己方承担相应佣金，显然有违诚信原则。故不同意中原公司的上诉请求，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明：原审查明的事实无误，双方当事人均无异议，亦无新的事实予以补充或新的证据予以提交，本院予以确认。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原审法院根据查明的事实并结合居间买卖的交易惯例等，对本案的争议焦点即案外人向中原公司支付的佣金2万元中是否包含了代沈嘉麟、房妮娟支付的佣金，沈嘉麟、房妮娟是否还应向中原公司支付佣金作了充分而详实的分析，本院予以认同并不再赘述。中原公司上诉认为其与沈嘉麟、房妮娟签订了佣金确认书应按合同法予以履行。综观系争房屋的整个交易流程，中原公司与沈嘉麟、房妮娟签订的佣金确认书所确认的佣金支付时间为房屋买卖合同成立时即2013年3月3日，中原公司在该日并未收取沈嘉麟、房妮娟佣金，至2013年4月15日房地产交易中心过户当日，中原公司亦未收取沈嘉麟、房妮娟佣金。而当日案外人支付了2万元佣金。中原公司在该佣金收取流程上的操作显然与合同约定的时点不符，亦与中介公司的常规操作不符，原审法院作出案外人已代沈嘉麟、房妮娟支付本次交易佣金的认定是正确的。中原公司再要求沈嘉麟、房妮娟支付佣金，缺乏依据，本院不予采信。
综上，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海中原物业顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 松
审判员 顾继红
审判员 虞恒龄
二〇一四年九月十日
书记员 赵晓明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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