苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园民初字第1005号
原告张峰。
原告赵敏华。
委托代理人邵玉琴，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。
被告邓杰。
原告张峰、赵敏华诉被告邓杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月4日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员谢淑敏独任审理，后因被告邓杰下落不明，本案依法转为普通程序组成合议庭于2014年10月31日公开开庭进行了审理。原告张峰、赵敏华的共同委托代理人邵玉琴到庭参加诉讼，被告邓杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告张峰、赵敏华诉称，两原告于2013年7月25日委托其姐姐赵真增（赵真增又委托中介沈建英）将其所有的苏州工业园区高和路58号城邦花园16幢2201室房屋出租给被告使用，并签订房屋租赁合同一份，合同约定租期为一年，自2012年7月26日至2013年7月25日止，月租金3900元。租赁合同到期后，双方未再行签订书面租赁合同，口头约定房租由每月3900元增至4000元，先交房租后使用，后被告将房屋租金交至2014年1月25日，至今被告即未提出续租意愿亦未交付租金，原告无法联系上被告，遂诉讼来院，请求判令：一、原、被告租赁关系解除、被告立即搬离苏州工业园区高和路58号城邦花园16幢2201室；二、被告支付自2014年1月25日至搬离之日止的租金，按每月4000元计算）；三、诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告明确第一项诉请确认要求被告搬离苏州工业园区高和路城邦花园16幢2201室房屋是指要求被告将该房屋腾空并恢复原状后交付给原告。
被告邓杰未答辩亦未提交书面答辩状。
经审理查明，2012年7月26日，赵真增（出租方、甲方）代理人沈建英与被告邓杰（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，合同约定甲方同意将位于苏州工业园区高和路城邦花园16幢2201室房屋，建筑面积138平方米及其设备租给乙方使用，租赁期限自2012年7月26日至2013年7月25日止，月租金为3900元，支付方式为每三个月现金支付，乙方应提前15天向甲方交付下一次租金。乙方应于2012年7月26日前向甲方支付一个月租金数额的租赁保证金，即3900元。租赁合同第5.6条约定，因乙方违约而导致甲方解除合同的，甲方有权单方收回该租赁房地产，并限于乙方在天之内无条件立即迁出该租赁房地产。如乙方不交回该租赁房地产的锁匙，甲方有权会同管理处人员作证进入自己的租赁房地产内，将乙方存放在房内的物品清点，并对欠租和有关费用有权进一步追偿。租赁合同第7.1条规定，本合同终止后，乙方应于3日内及时交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续，甲方在乙方迁离及交回租赁房地产后3日内退还租赁保证金予乙方。同时合同第7.2条约定，本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房地产的，应于租赁期间届满之日前个月向甲方提出续租要求；在同等条件下，乙方对租赁房地产有优先承租权。沈建英在出租方处签名，被告邓杰在承租方处签名，苏州世联行房地产经纪有限公司作为中介在纪经方处盖章。该合同附物业交接清单一份，沈建英和邓杰分别在交接清单上签名。赵真增出具情况说明，证实其接受两原告委托并委托中介人员沈建英将涉案房屋出租给被告邓杰一事。另，原告确认收到被告邓杰支付的房租押金3900元，原告同意该款项抵扣被告邓杰应付租金并确认被告已支付租金至2014年1月25日。
另查明，两原告系夫妻关系，苏州工业园区高和路58号城邦花园16幢2201室房屋系两原告共同共有，两原告称，该房屋系两原告委托赵敏华的姐姐赵真增出租给被告，赵真增又委托沈建英签订的租赁合同。
还查明，2014年4月10日，原告方向被告邓杰户籍所在地邮寄合同解除通知书，该通知书被退回。原告在解除合同通知书中表示，自2014年4月15日起双方的租赁合同解除，并要求被告于2014年4月25日前搬离涉案房屋并办理相应的交接收续。
以上事实，由原告提交的房屋租赁合同、物业交接清单、解除合同通知书及邮寄凭证、赵真增的情况说明及原告方庭审陈述予以证实。
本院认为，结合原告提供的房屋租赁合同及庭审陈述，可确认原、被告之间存在房屋租赁关系。就房屋租赁关系存续期间，原告庭审陈述，双方租赁合同约定的租赁期届满后，被告续租涉案房屋，但双方未签订租赁合同，被告将租金交至2014年1月25日。本院认为，根据原、被告间的租赁合同，可确认双方租赁期届满日为2013年7月25日。就双方此后有无延续租赁关系，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告庭审确认被告支付租金至2014年1月24日，故本院依法认定原、被告双方原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故原告方作为涉案房屋出租人，有权随时解除与被告的租赁合同。根据原告提交的解除合同通知书及邮寄凭证，可确认原告就解除合同一事于2014年4月10日通知被告，因被告户籍地无法送达被退回，2014年5月4日原告依法向本院起诉要求解除双方的租赁合同，因被告下落不明，本院依法向被告公告送达了诉讼材料，本院依公告送达被告之日即2014年9月28日作为原告方解除通知到达之日，本院依法确认原、被告双方就高和路城邦花园16幢2201室房屋的房屋租赁合同于2014年9月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。原告诉请要求被告邓杰将涉案房屋腾空并恢复原状后交付给原告有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。另外，结合原告诉讼请求，被告还应当支付原告自2014年1月26日至2014年9月28日的房屋租金及自2014年9月29日起至被告将涉案房屋腾空并恢复原状并交付给原告之日止的房屋使用费。就租金及房屋使用费的计算标准，原告陈述自2013年7月25日租期届满后，租金由3900元调整至4000元，但未提供相应的证据，故本院参照原租金标准3900元认定被告应承担的房屋租金为31590元、房屋使用费按照3900元每月，自2014年9月30日起计算至被告将涉案房屋腾空并恢复原状后交付给原告之日止，被告应负的房屋租金31590元与被告已支付原告的租房保证金相抵扣后，被告还需支付原告房屋租金27690元。被告邓杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十九条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原、被告关于苏州工业园区高和路城邦花园16幢2201室房屋所签订的房屋租赁合同（合同编号为：SZ0000466）于2014年9月28日解除；
二、被告邓杰于本判决生效之日起七日内将苏州工业园区高和路城邦花园16幢2201室房屋腾空并恢复原状后交付给原告张峰、赵敏华；
三、被告邓杰于本判决生效之日起七日内支付原告张峰、赵敏华房屋租金27690元；
四、被告邓杰于本判决生效之日起十日之内支付原告张峰、赵敏华房屋使用费，房屋使用费计算方式为：按照3900元每月，自2014年9月30日起计算至被告邓杰将苏州工业园区高和路城邦花园16幢2201室房屋腾空并恢复原状后交付给原告张峰、赵敏华之日止。
四、驳回原告张峰、赵敏华的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元、公告费690元，合计790元，由被告邓杰负担，此款项已由原告预交，本院不再退回，被告于履行上述判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 谢淑敏
人民陪审员 费 珊
人民陪审员 徐家骝
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 赵 从
第页共页