石家庄市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西振民一初字第00295号
原告翟金田，河北省国防工业建筑工程公司退休职工。
委托代理人翟海峰，男，1975年9月15日出生，汉族，自由职业者，原告翟金田之子。
被告高玉相，河北科工建筑有限公司职工。
委托代理人高玉瑞，男，1952年11月8日出生，汉族，系被告高玉相哥哥。
第三人宋俊卿，河北太行机械厂职工。
委托代理人赵斌，河北冀华律师事务所律师。
原告翟金田与被告高玉相房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，宋俊卿申请以第三人身份加入诉讼，经本院审查，其申请符合法律规定，予以准许。本院依法由审判员王娜、韩丽娟、代理审判员刘国珑组成合议庭，审判员王娜任审判长，公开开庭进行了审理。原告翟金田的委托代理人翟海峰、被告高玉相及其委托代理人高玉瑞、第三人宋俊卿的委托代理人赵斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翟金田诉称，2002年12月29日，原、被告签订一份《房屋出售、购买协议》，约定被告自愿将靶场街15号2栋4单元503号房屋出售于原告，售价76000元；原告分期付清房款；房产证下发后办理过户手续等内容。后原告按照约定的时间及金额向被告支付购房款76000元，被告于2003年1月搬出该房屋并将房屋钥匙交付原告，原告搬入该房居住至今，该房房屋所有权证也由被告于2003年交付原告持有。原告已经完全履行了双方协议约定的义务，被告也具备了向原告办理过户的条件，但至今，虽经原告多次催促，被告却以各种理由消极推脱，怠于履行房屋过户义务，致使原告购买该房屋后，虽已居住近十年，但至今无法将房屋产权过户至己方名下，已给原告权益造成损害，特诉至法院，请求依法判令：1、被告立即配合原告将石家庄市桥西区靶场街15号2栋4单元503号房屋过户至原告名下；2、被告支付原告违约金2280元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告高玉相辩称，当时我卖房子的时候，我妻子不同意，我欠原告家一些钱，当时原告逼我签订的这份房屋买卖协议，这是我背着我爱人签订的，当时我跟原告到房管局办理房屋过户，因为该房是夫妻共同财产，房管局要求夫妻双方到场才能办理，我妻子不同意出售，不能去房管局办理手续。该房是夫妻共同财产，所以应该经共有人同意才能买卖，所以被告不应该协助原告办理房屋过户，法院应驳回原告的诉讼请求。
第三人宋俊卿述称，原、被告签订的房屋购买协议无效，被告因赌博把该房屋出售给原告，在第三人不知情的情况下，原、被告签订了房屋买卖协议；该房产是福利性房产，不是商品房性质，原告没有资格再购买福利性房屋，原、被告签订的房屋买卖协议违反法律规定，所以该协议无效。
原告翟金田为证明其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
一、房屋出售、购买协议一份，证明原告翟金田与被告高玉相签订房屋买卖合同的过程、合同约定的内容；
二、被告高玉相2004年3月8日书写收据一份，证明原告至2004年3月8日已经向被告支付房款66000元，约定剩余10000元待被告将房产证等房屋其他手续办好后交与原告后一次结清；
三、被告高玉相2005年3月18日书写借条一张，证明原告2005年3月18日支付被告剩余房款10000元；
四、房屋所有权证复印件一份，证明本案诉争房产在被告高玉相名下，房屋所有权证已交付原告；
五、水电费收据两张，证明诉争房产的水费是原告支付，诉争房产一直由原告使用、管理；
六、石家庄供电公司电费收据一张，证明诉争房产的电费是被告支付，诉争房产一直由原告使用、管理。
被告高玉相质证称，对于证据一，协议是我签的，但是我是被逼迫签订的这份协议；对于证据二，收条是我本人书写的，我也确实收到了66000元的房款；对于证据三，借条是我本人书写，关于这10000元钱，我一开始是要向原告索要剩余的房款，但是因为当时房子还没过户，原告不给我，后来我就打了一个借条，借了原告10000元；对于证据四，真实性没有异议；对于证据五、六，诉争房屋的费用有些是从我工资中扣，然后我找原告索要，原告再支付给我，房屋我们装修完没有住过，就把钥匙给了原告，原告一直管理、使用至今。
第三人宋俊卿质证称，对于证据一，我不同意卖房，协议上没有我的签字；对于证据二、三，卖房款高玉相没有给我，我不知道；对于证据四，真实性没有异议；对于证据五、六，诉争房屋装修完后，我们没有住过。
第三人宋俊卿为证明其主张，向本院提交了如下证据：
河北科工建筑有限公司证明复印件一份，证明原告翟金田于2002年前房改时购买了桥西区靶场街15号2栋4单元402号房屋一套；
离婚证复印件一份，证明2003年11月13日被告高玉相与第三人宋俊卿离婚；
离婚协议书复印件一份，证明离婚时将诉争房产的使用权分割给被告高玉相，但约定高玉相去世之后房屋所有权归其子高英豪。
原告翟金田质证称，对于证据一、二，真实性没有异议，对于证据三，真实性不认可。
被告高玉相质证称，对上述证据均无异议。
原告申请证人张某某出庭作证，证明了原、被告签订房屋出售、购买协议时让其作为见证人的事实。
被告高玉相质证称，证人不知道房屋出售、购买协议的当事人是谁，对其证言不认可。
第三人宋俊卿质证称，证人证言不能证明本案的事实，不能起到证明作用。
经审理查明，被告高玉相与第三人宋俊卿原系夫妻关系，在二人婚姻关系存续期间购买被告高玉相单位房改房一套，即石家庄市桥西区靶场街15号2栋4单元503号房屋。2002年12月29日，原告翟金田与被告高玉相签订一份房屋出售、购买协议，约定：1、被告高玉相将石家庄市靶场街15号院，即河北省国防工业建筑工程公司宿舍2栋4单元503号房屋以人民币76000元出售给原告翟金田，产权归原告翟金田永久享有；2、该房屋属福利性房产，现房屋所属单位未下发房产证和土地使用证，在两证未下发之前不能过户，以此协议为证。若将来有争议也以此协议为依据；3、现因此房产产权暂不完全属于被告高玉相，待房屋所属单位办理房产证和土地使用证时或办理以上两证后及原告翟金田过户、公证后，若房屋现所属单位再追缴、收取、补交其他任何款项均有被告高玉相承担；4、房产证和土地使用证下发后，公证、过户费用由原告翟金田承担；5、原、被告双方协商交定金：人民币16000元，此款原告已于2002年12月20日交于被告（有收据为证），余款在两证下发之前，乙方先向甲方缴纳人民币30000元，两证下发之后将余款全部交清；6、原告向被告交纳定金后，被告不得擅自动用、拆毁住房内的一切公用、配套设施（包括厨卫设施），不得损坏装修效果，否则原告有权要求被告赔偿；7、若在出售中或原告购买后，受到现房屋所属单位阻止，被告应及时退回原告全部购房款，若现房屋所属单位追究责任，由被告全部承担；8、本协议原、被告双方签字后，若有违约，由违约方向对方交纳全部购房款3%的违约金；9、2003年1月30日前被告交住房钥匙，原告即可入住。至2004年3月8日，原告翟金田共支付被告高玉相购房款66000元，双方补充约定剩余10000元待房屋手续办理之后，一次结清。2003年11月13日，被告高玉相与第三人宋俊卿在石家庄市新华区人民政府协议离婚。在原、被告签署房屋买卖协议后，诉争房产于2002年8月11日办理了房产证，登记在被告高玉相名下。2004年房产证发放后，原、被告曾到房管局办理房产过户登记，没有办成。房产证现在原告翟金田处，该房产一直由原告翟金田管理、使用。对以上事实，原、被告双方均无异议，第三人宋俊卿主张其对于被告卖房一事并不知情。现原告翟金田诉至我院，要求被告高玉相继续履行购房合同，将诉争房屋过户给原告，并要求被告承担违约责任，赔偿违约金2280元。对此被告高玉相不予认可，高玉相主张与原告翟金田签订房屋买卖协议时受到原告胁迫，主张该诉争房产为被告与第三人的夫妻共同财产，房屋买卖协议应由夫妻二人签字方可生效，原、被告所签协议仅有被告一人签字，不应生效，被告没有违约，不应承担违约金。第三人宋俊卿主张房改房每人只能购买一套，原告翟金田已从单位购买了一套房改房，故其购买本案中诉争房产的行为系法律所禁止的，所以原、被告之间签订的房屋买卖协议无效。
以上事实，有原、被告、第三人陈述，双方提交的上述证据及庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为，合法的买卖关系应予以保护。本案中，原、被告之间签订了书面房屋出售、购买协议，约定被告将诉争房屋出售给原告，被告主张在签订协议时受到原告胁迫，但没有提供相应证据予以证实，本院对其主张的事实，不予采信。第三人主张诉争房屋为其与被告的夫妻共同财产，被告出售房屋的行为其并不知情，综合本案审理中查明的事实，被告与第三人在本案诉争房屋装修完后，并未居住便将房屋交付原告，且该房在长达10余年的时间内一直由原告管理、使用，第三人称其不知情，明显不合常理，第三人为证明其主张，向本院提交离婚协议书复印件一份，但其未在本院规定时间内提交该证据原件，原告对该复印件的真实性不认可，故对于第三人所述被告高玉相出售房屋其不知情的主张，本院不予采信。本案诉争房产系房改房，系我国进行房产改革时，被告高玉相与第三人宋俊卿从被告高玉相单位购得，并依法进行了产权登记，依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，被告高玉相与第三人宋俊卿实际出资购买了本案诉争房产且依法进行了产权登记，其便有权对该套房产进行处分。所谓房改房只能购买一套，是指每个家庭只能享受一次房改房的优惠政策，并不是指购买过房改房的家庭不能从市场或他人处购买他人购得的房改房，故第三人主张原告翟金田已从单位购买了一套房改房，便不能从被告处购买该房屋的主张，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告依照合同约定已给付给被告全部购房款，被告早在10年前已将房屋交付给原告翟金田管理、使用，在合同约定办理过户条件成就后，被告至今没有为原告办理房屋产权过户，未过户责任完全归责于被告，被告应承担相应的违约责任。原告主张被告继续履行房屋买卖合同，并支付违约金2280元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
一、原告翟金田与被告高玉相所签订的房屋买卖合同有效，双方均应按照合同继续履行。
二、被告高玉相于本判决生效之日起十日内支付原告翟金田违约金2280元。
三、驳回第三人宋俊卿的诉讼请求。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，被执行人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费80元，由被告高玉相承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费80元（收款单位：石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）及另行支付邮寄费75元（需到河北省石家庄市中级人民法院立案庭交纳）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。
审 判 长 王 娜
审 判 员 韩丽娟
代理审判员 刘国珑
二〇一四年五月八日
代书 记员 苏静雅