湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）益法民一终字第261号
上诉人（原审被告）冯念秋，女，1962年出生。
委托代理人卢伟群，南县茅草街法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司南县支行。
负责人梁晓衡，该支行行长。
委托代理人徐伟，男，1979年出生，汉族，该支行员工。
委托代理人余汉军，男，1965年出生，汉族，该支行员工。
上诉人冯念秋与被上诉人中国农业银行股份有限公司南县支行（以下简称南县农行）房屋租赁合同纠纷一案，冯念秋不服湖南省南县人民法院（2014）南法民一初字第1023号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯念秋的委托代理人卢伟群、被上诉人南县农行的�托代理人徐伟、余汉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年11月29日，南县农行与冯念秋签订《房屋租赁合同》，约定冯念秋租赁南县农行所有的位于南县南洲镇南华南路的房屋（位于南县农行办公楼二楼，建筑面积721.8平方米，房产证号为南房权证南洲镇字第0003***1号）经营酒店，租赁期限为一年，年租金为50000元，合同于2011年11月29日到期。合同到期后，双方未再续签合同，南县农行要求冯念秋退回所租赁的房屋。2012年11月9日，南县农行通过公证送达“房屋租赁合同终止通知”，2014年10月30日，南县农行又向冯念秋送达了“收回租赁房屋告知书”，并要求冯念秋腾退房屋并支付所欠租金145810元。冯念秋至今未退回所租赁的房屋和交纳所欠的租金。南县农行为维护其合法权益，故向法院起诉，请求如前。
原审法院认为：不动产所有权人对其不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。南县农行作为涉案房屋的产权人与冯念秋于2010年11月29日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。双方约定的租赁期已于2011年11月29日届满，该合同已终止，冯念秋作为合同相对方负有腾退租赁房屋的义务。且南县农行通过公证方式向冯念秋送达了“房屋租赁合同终止通知”，此后又向冯念秋送达了“收回租赁房屋告知书”，冯念秋应当腾退归还其所租赁的房屋。对于南县农行要求冯念秋退回所租赁的房屋的诉讼请求，原审法院予以支持；合同到期后至今冯念秋仍然占用南县农行房屋经营宾馆使用，致使南县农行不能对其所有的不动产行使使用�收益的权利，造成了一定的损失，故对于南县农行要求冯念秋比照合同约定支付房屋使用费的诉讼请求，原审法院予以支持，其数额为145810元（自2011年11月29日至2014年10月29日，共计35个月）。对于冯念秋认为其向南县农行交纳租金而南县农行拒收，拖欠租金并不是冯念秋过错的辩称意见，因未提供相应的证据予以证明，原审法院不予采信；对于冯念秋要求南县农行对租赁房屋的装修费用损失予以补偿的辩称意见，因双方签订的合同第二条第2款明确约定“因业务经营等原因需要装修时，在征得甲方（南县农行）书面同意后装修，并自愿承担所有装修费用，所租房屋装修后不再租用时，不向甲方要求补偿任何装修费用”，原审法院对其辩称意见不予采纳；南县农行与冯念秋双方签订合同时并未约定转让费用，该费用系冯念秋与酒店实际经营者之间的内部关系，故对于冯念秋要求南县农行补偿转让费用的辩称意见，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定，判决：一、冯念秋于判决生效后十五日内腾空并返还南县农行位于南县南洲镇南华南路的房屋（位于南县农行办公楼二楼，建筑面积721.8平方米，房产证号为南房权证南洲镇字第0003***1号）；二、冯念秋于判决生效后十五日内支付南县农行房屋占有使用费145810元。案件受理费3716元，减半收取1858元，由冯念秋负担。
宣判后，冯念秋不服，向本院提起上诉称：1、2010年7月30日签订的《房屋租赁合同》对冯念秋不具有法律约束力，在该合同上加盖印章的为“农业银行南县支行综合管理部”，原审认定2010年7月30日的《房屋租赁合同》合法有效是错误的；2、原审认定事实不清，冯念秋从案外人陈纯纯手中以55万元的价格转租本案涉案的枫林大酒店，该55万元转让费中含有装修费与工资，南县农行要求收回该出租的房屋，应补偿其对装修附合物具有可利用价值的补偿金；3、原审法院未尽到示明义务，原审法院未明确告知其应启动反诉程序来维护自己的权益违反法定程序。请求二审法院依法撤销原审判决，一、二审诉讼费用由南县农行承担。
南县农行答辩称，1、2010年7月30日，冯念秋与其签订的房屋租赁合同并非最终合同，最终合同应为2010年11月29日南县农行与冯念秋签订的合同，原审法院认定的也是该份合同；2、依据双方签订的《房屋租赁合同》第二款第2条规定，其不须要向冯念秋补偿任何装修费用。请求�审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，冯念秋向本院提交了四份证据，证据一、收条一张，欲证明其受让枫林大酒店时支付了55万元；证据二、公证书一份，欲证明枫林大酒店的装饰装修现状；证据三、益阳华艺装饰装修清单三页，欲证明装修价值与工程设施设备价值；证据四、2010年11月30日冯念秋与农业银行南县支行综合管理部签订的《房屋租赁合同》一份，欲证明与上诉人签订租赁合同的不是被上诉人，原审采信证据错误。南县农行质证称，证据一、二、三与本案无关，证据四应以原审认定的2010年11月29日南县农行与冯念秋签订的《房屋租赁合同》为准。本院对上述证据经审查认为，证据一、二、三与本案的处理无关，本院不予采信；证据四为冯念秋与农业银行南县支行综合管理部签订的《房屋租赁合同》，该合同的主文与原审采信的2010年11月29日冯念秋与南县农行签订的《房屋租赁合同》相同，但签订的相对方为冯念秋与农业银行南县支行综合管理部，无法达到冯念秋的证明目的，本院不予采信。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方争议的焦点问题是，原审法院认定的《房屋租赁合同》是否合法有效；冯念秋的反诉应如何处理。
关于原审法院认定的《房屋租赁合同》是否合法有效的问题。2010年11月29日，南县农行与冯念秋所签订的《房屋租赁合同》内容合法，上面有出租方南县农行的单位公章及法定代表人的签字，也有承租方冯念秋的亲笔签名，该合同内容也与冯念秋在二审中所提供的2010年11月30日其与农业银行南县支行综合管理部签订的《房屋租赁合同》内容一致，为双方的真实意思表示，对双方具有约束力。原审法院认定2010年11月29日南县农行与冯念秋所�订的《房屋租赁合同》合法有效正确，本院予以维持。依该合同约定，租赁期自2010年11月29日起至2011年11月29日止。合同到期后双方未再续签合同，故冯念秋作为合同相对方负有腾退租赁房屋的义务。合同到期后冯念秋一直占用南县农行房屋经营宾馆，原审法院比照双方所签房屋租赁合同的约定判决冯念秋支付房屋使用费符合法律规定，本院予以维持。
关于冯念秋的反诉应如何处理的问题。在原审法院送达给冯念秋的《举证通知书》上明确告知了其提起反诉的时间及权利，冯念秋在一审时没有依法提起反诉，二审时经法院组织双方调解，双方无法达成调解意见。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条之规定，冯念秋就反诉请求可另行起诉。冯念秋提出原审法院未尽到释明义务，违反法定程序的上诉理由，没有事实根�，本院不予支持。
综上，冯念秋的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1858元，由上诉人冯念秋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谌丽霞
审 判 员 李学军
代理审判员 刘觅琼
二〇一五年七月十四日
书 记 员 薛 军