湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂十堰中民再终字第00007号
上诉人（原审原告）：马里江。
委托代理人：赵新安，湖北同联律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，参与和解、签收法律文书。
被上诉人（原审被告）：十堰时尚房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市车城南路**号。
法定代表人：李本红，该公司总经理。
委托代理人：陈华辉。代理权限：特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，参与和解、签收法律文书。
上诉人马里江因与被上诉人十堰时尚房地产开发有限公司（以下简称时尚公司）所有权确认纠纷一案，不服十堰市茅箭区人民法院（2013）鄂茅箭民再字第00008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月21日立案后，依法组成由审判员田丰国担任审判长，审判员汪粼主审、审判员左琳参加的合议庭，于2014年3月7日公开开庭进行了审理。上诉人马里江及委托代理人赵新安、被上诉人时尚公司的委托代理人陈华辉到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议并报经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原审原告马里江起诉称：2006年4月13日，被告因经营资金周转困难，在原告处借款747500元，以位于十堰市茅箭区二堰街办车城南路26号房屋作为抵押，并在十堰市房管局办理“十堰房权证茅箭区字第××号”的他项权证。原告多次找被告索要借款无果，2010年8月8日原、被告签订《债务清偿协议书》，约定：被告将上述房屋抵偿给原告，以此清偿该债务及利息，协议签订之日起四个月内办理产权过户手续。协议签订后，被告将该房屋交给原告使用，但被告一直未给原告办理房屋过户手续。请求判令原、被告签订的《债务清偿协议书》有效，被告为原告办理该房屋过户手续，诉讼费由被告承担。原审被告时尚公司答辩称：按照抵偿协议，我公司已将房屋交付原告，关于产权证的问题，我公司尊重法院判决。
十堰市茅箭区人民法院一审查明：2006年4月13日，被告时尚公司向原告马里江借款747500元。2007年4月12日，时尚公司将其位于十堰市茅箭区二堰街办车城南路26号一幢-1-2号房屋602.83㎡抵押给马里江，并在房屋产权监理部门办理了他项权证，他项权人系马里江。2010年8月8日，马里江与时尚公司签订《债务清偿协议书》，该协议确认时尚公司将抵押物位于十堰市茅箭区二堰街办车城南路26号一幢-1-2号602.83㎡的房屋以前期评估价1638000元抵偿马里江的借款及利息，不足部分马里江表示自愿放弃。同时约定自协议签订之日起四个月内时尚公司配合马里江办理产权过户手续，税费由马里江承担。此后，时尚公司将该房屋交付马里江，但至今未能办理上述房屋的产权过户手续。
十堰市茅箭区人民法院一审认为：被告时尚公司向原告马里江借款属实，双方签订的《债务清偿协议书》，是双方的真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效的合同，应当受到法律保护。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。时尚公司至今未能依约配合马里江办理上述房屋的产权过户手续，应当承担相应的违约责任。据此作出（2011）茅民一初字第1558号民事判决：一、马里江与时尚公司2010年8月8日签订的《债务清偿协议书》有效。二、时尚公司于判决生效之日起30日内配合马里江将位于十堰市茅箭区二堰街办车城南路26号一幢-1-2号602.83㎡的房屋过户至马里江名下。三、驳回马里江的其他诉讼请求。案件受理费200元，由时尚公司负担。
该判决发生法律效力后，因发现新证据，十堰市茅箭区人民法院于2013年5月17日作出（2013）茅民监字第3号民事裁定，再审本案。
十堰市茅箭区人民法院再审查明的案件事实与原一审查明的案件事实一致。另查明，原审被告时尚公司与十堰市武当建筑工程有限公司（以下简称武当公司）在2004年7月10日签订了《商品房买卖合同》，合同约定，武当公司购买时尚公司位于茅箭区二堰街办车城南路26号16套住宅及本住宅房（东头）500㎡地下室，其中地下室单价每平方米2000元，双方以抵付工程款结算的方式一次性支付房款。时尚公司将验收合格的商品房及地下室于2004年9月28日交付给了买受人武当公司。双方约定交付房屋后半年内办理产权。武当公司诉讼请求办理房产证的房屋与地下室，依据十堰市中级人民法院于2009年6月8日作出的（2009）十民四终字第296号民事判决，在法院强制执行中，已于2011年4月20日在房管部门为武当公司全部办理了房屋住宅及地下室535.57㎡的房屋所有权证。
十堰市茅箭区人民法院再审认为：房屋买受人武当公司与时尚公司所签订的《商品房买卖合同》，约定了以时尚公司拖欠的工程款抵付购房款，是取得工程款的一种方式，也是双方当事人的真实意思表示。该《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。武当公司向原审被告时尚公司支付了全部的购房款，已依约履行合同确定的主要义务。并在同年时尚公司按合同的约定交付了房屋，武当公司实际占有、使用该房屋近十年之久。时尚公司隐瞒事实真相，恶意将已出售的部分房屋（地下室500㎡）作为抵押物向原审原告马里江借款，虽然诉争的房屋还登记在时尚公司名下，原审被告时尚公司是名义上的所有权人，但已将该房屋出卖给武当公司后，对该房屋实际上已经没有处分权，在这种情况下又将该房屋抵押给原审原告马里江实属恶意，根据有关法律规定：“工程价款的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。原审原告马里江在与原审被告时尚公司签订抵押合同（设立抵押时间是2007年4月12日）时该房屋早已交付给买受人并正在对外租赁（对外租赁时间是2005年1月6日）使用，原审原告马里江查看该抵押物时未慎重审查核实，也未对没有交付该房屋钥匙这一事实引起注意，就与原审被告时尚公司签订了抵押合同，未尽到一个抵押权人应尽的责任，导致原审被告时尚公司将其已实际没有处分权的房屋又进行抵押的后果。由于原审被告时尚公司对已没有实际所有权和处分权的房屋设立抵押，损害了他人的合法权益，故该房产抵押合同500㎡地下室部分无效，之后双方签订的《债务清偿协议》相应部分也就无效，无效部分房产不受法律保护，应予返还。地下室房产102.83㎡抵押有效，予以确认。本案在再审过程中，法庭多次释明原审原告马里江变更诉讼请求，其拒绝变更。至于原审原告马里江与原审被告时尚公司之间的借款关系，马里江可另行向时尚公司起诉主张权利。据此作出（2013）鄂茅箭民再字第00008号民事判决：一、撤销（2011）茅民一初字第1558号民事判决。二、马里江与时尚公司于2007年4月12日、2010年8月8日签订的602.83㎡的地下室，其中500㎡地下室房地产抵押合同及债务清偿协议均无效，无效部分房产，应予以返还；102.83㎡地下室房产抵押有效，予以确认，确认部分应为马里江办理产权手续。三、驳回马里江的其他诉讼请求。
马里江不服判决，向本院提出上诉称：上诉人与被上诉人签订的抵押合同合法有效，原判认定抵押合同中涉及到其中的500㎡地下室房产抵押无效没有事实及法律依据。请求二审改判，依法确认十堰房权证茅箭区字第××号他项权证抵押有效；我与时尚公司2010年8月8日签订的《债务清偿协议》有效；时尚公司为我办理位于十堰市茅箭区二堰街办车城南路26号1幢-1-2号地下室602.83㎡房屋产权变更手续。
被上诉人时尚公司答辩称：一审再审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
本院二审查明的案件事实与十堰市茅箭区人民法院再审查明的案件事实一致。
本院二审认为：上诉人马里江与被上诉人时尚公司之间的债权债务关系真实存在，时尚公司以602.83㎡地下室房产抵押给马里江担保债务，并依法办理了抵押登记，该抵押有效。双方在该抵押关系基础上签订的《债务清偿协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效合同。依据该协议，时尚公司应将抵押给马里江的房屋抵偿其欠马里江的借款及利息。虽然该房屋在抵押给马里江之前时尚公司就已经出售给案外人武当公司，但时尚公司与武当公司之间并未办理该房屋的产权过户手续，不能对抗上诉人马里江已经办理登记的抵押物权。根据合同法基本原理，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。故上诉人马里江请求被上诉人时尚公司为其办理诉争地下室产权过户手续的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持。原再审判决认定事实有误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销十堰市茅箭区人民法院（2013）鄂茅箭民再字第00008号民事判决。
二、上诉人马里江与被上诉人十堰时尚房地产开发有限公司于2010年8月8日签订的《债务清偿协议书》有效。
三、被上诉人十堰时尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内配合上诉人马里江将位于十堰市茅箭区二堰街办车城南路26号1幢-1-2号602.83㎡的房屋过户至上诉人马里江名下。
四、驳回上诉人马里江的其他上诉请求。
二审案件受理费100元，由被上诉人十堰时尚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 田丰国
审判员 汪 粼
审判员 左 琳
二〇一四年八月二十九日
书记员 江 澜
附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。