广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民四终字第258号
上诉人（一审被告）徐金。
委托代理人吴公福，广西春良律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）杨文。
一审被告桂林家旺房地产有限公司。
法定代表人曾培杰，该公司董事长。
委托代理人张战平，广西古方律师事务所律师。
委托代理人韦肖。
上诉人徐金因与被上诉人杨文，一审被告桂林家旺房地产有限公司案外人撤销之诉一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2013）星民初字第1576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月19日受理后，依法组成由审判员陆建华担任审判长，审判员胡卫新和审判员刘仁香参加的合议庭，于2014年6月11日公开开庭审理了本案。上诉人徐金的委托代理人吴公福，被上诉人杨文，被上诉人桂林家旺房地产有限公司的委托代理人张战平、韦肖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2008年5月26日，桂林家旺房地产有限公司与徐金签订了一份《房地产转让合同》，家旺公司将位于桂林市七星区建干路29号“家旺苑”小区内用于业主活动中心和物业服务用房的6号楼二楼的产权及使用权以人民币1450000元的价格转让给了徐金，徐金向家旺公司己支付房款人民币450000元，还余人民币1000000元未支付。
2010年徐金因没有取得该房屋的产权证将家旺公司诉至该院，由于双方均未告知该院争议房产是物业服务用房和活动中心用房，该院根据双方所签订的《房地产转让合同》里面确定的权利义务进行了调解，并于2010年3月30日作出了（2010）星民初字第157号民事调解书。双方达成调解协议如下：一、原、被告双方继续履行2008年5月26日签订的《房地产转让合同》；原告对桂林市建干路29号6幢2楼房屋（面积约为300平方米）享有所有权和使用权，原告有权使用、出租。二、被告不得再将桂林市建干路29号6幢2楼房屋（面积约为300平方米）转让、出售、出租或抵押给其他单位或者个人，不得一房两卖；否则，被告应将原告已付购房款及原告已付的其他相关税、费全部退还给原告，同时按《房地产转让合同》2倍赔偿原告损失。三、被告承诺在本协议书生效之日起360日内将房屋过户登记至原告名下，房屋过户登记所需的税费按《房地产转让合同》的约定执行。
再查明，2013年12月5日，桂林市房产管理局下发了一份《桂林市房产管理局关于对家旺苑小区物管验收的回复》，回复中认为桂林家旺房地产有限公司与徐金通过签订合同的方式处分了全体业主所有的房屋，桂林市七星区人民法院作出的（2010）星民初字第157号民事调解书确定了桂林家旺房地产有限公司与徐金的权利义务，该调解书与有关法律法规发生了冲突，要想尽快完成小区验收工作，必须纠正违法违规行为，并提供符合要求的材料。在该回复作出后，原告才知晓“家旺苑”小区的物业服务用房及活动用房被卖掉的事实。
还查明，原告杨文是本案涉案房屋所在的小区即“家旺苑”小区的其中一个业主。直到目前为止，因“家旺苑”小区未能完成物管验收工作，该小区的所有业主均未取得所买房屋的产权证。
一审法院审理认为，本案争议的焦点为：1、原告的诉讼主体是否适格2、本案是否已过诉讼时效3、该院作出的（2010）星民初字第157号民事调解书是否应该撤销1、原告诉讼主体是否适格问题。该院认为，桂林家旺房地产有限公司与徐金签订的《房地产转让合同》处分了全体业主所有的财产，损害了全体业主的利益。原告居住在“家旺苑”小区，是其中的一个业主，是该小区的物业服务用房和活动中心的权利人之一，其合法权益也因房屋被处分的行为受到损害。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应于支持。”故本案中原告的诉讼主体适格。2、本案是否已过诉讼时效的问题。被告徐金答辩认为该案己经过了诉讼时效，涉案房屋于2008年5月已经交给了被告徐金，2010年3月该院作出了《民事调解书》确认了徐金的权利且《中华人民共和国民事诉讼法》规定的案外人撤销之诉应该在六个月内起诉，故本案已过诉讼时效。该院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定：“第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。”本案中原告不是《房地产转让合同》的权利义务人，无法知晓家旺公司处分“家旺苑”小区内房屋的行为。原告称自桂林市房产管理局于2013年12月5日向被告家旺公司做出了《桂林市房产管理局关于对家旺苑小区物管验收的回复》后才知道涉案房屋被被告家旺公司卖给了被告徐金的意见可以采信。原告于2013年12月17日向该院起诉以维护自己的合法权益没有超过《民事诉讼法》第五十六条第三款规定的向人民法院起诉的六个月的诉讼时效，也没有超过合法权益被侵害向人民法院起诉的两年的诉讼时效。3、该院作出的（2010）星民初字第157号民事调解书是否应该撤销的问题。该院认为，虽然被告徐金不认可被告家旺公司提供的涉案房屋的规划图纸，但是认可其购买的房子是图纸上规划的物业办公室及活动中心的房屋。根据原、被告提供的证据，在家旺公司与徐金签订的《房地产转让合同》中，家旺公司转让给徐金的就是规划给“家旺苑”小区的物业服务用房和活动中心用房。《物权法》第七十三条规定：“《建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”家旺公司和徐金签订的《房地产转让合同》处分了属于全体业主共有的物业服务用房及活动中心用房，违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。该院依照双方签订的合同对合同的权利义务进行了确认而作出的（2010）星民初字第157号民事调解书违反了有关法律的强制性规定，应予撤销，故原告的第一项诉讼请求该院予以支持。
原告的第二项诉讼请求即要求该院判令被告家旺公司与被告徐金所签订的《房地产转让合同》无效的诉请是合同之诉，撤销该院作出的（2010）星民初字第157号民事调解书是案外人撤销之诉，两个诉请不是同一个法律关系，故该院对原告请求该院宣告被告家旺公司与被告徐金所签订的《房地产转让合同》无效的诉请在本案中不予处理，原、被告双方可另觅其他途径解决。
该院依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《物业管理条例》第二十七条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条之规定，判决如下：一、撤销本院于2010年3月30日作出的（2010）星民初字第157号民事调解书。二、驳回原告杨文的其他诉讼请求。本案收取案件受理费50元，由于适用简易程序，减半收取案件受理费25元，由被告桂林家旺房地产有限公司负担12.5元，被告徐金负担12.5元。
上诉人徐金不服一审判决，上诉称，一审法院认为：“虽然被告（上诉人）不认可被告（一审被告）家旺公司提供的涉案房屋的规划图纸，但是认可其购买的房子是图纸上规划的物业办公室及活动中心的房屋。根据原、被告提供的证据，在家旺公司与徐金签订的《房地产转让合同》中，家旺公司转让给徐金的就是规划给家旺苑小区的物业服务用房和活动中心……家旺公司和徐金签订的《房地产转让合同》处分了属于全体业主共有的物业服务用房及活动中心用房，违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。本院依照双方签订的合同对合同的权利义务进行了确认而作出的（2010）星民初字第157号民事调解书违反了有关法律的强制性规定，应予以撤销。”是事实认定错误，依法应予以改判：1、家旺公司和上诉人徐金签订的《房地产转让合同》实为部分有效部分无效合同。依据《广西壮族自治区物业管理条例》第34条：“建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并纳入建设计划，同步设计、同步施工、同步交付使用。”试想家旺公司是房地产开发公司，自己应该很清楚，哪里是可以出卖的房产，哪里是物业服务用房，竟能以签订《房屋转让合同》时不懂法律为由颠倒黑白本案涉案的300平米房产，也包括了一审法院全部认定为老年活动中心和物业服务用房面积，《物权法》仅规定物业管理用房或物业服务用房属于业主共有，并没有什么业主活动中心的说法。本案真实的情况是上诉人购买了300平米的房产，购买的房产里包含了属于业主共有的16.9平米的物业服务用房，按《合同法》的规定，家旺公司和徐金签订的《房地产转让合同》中涉及属于业主共有的16.9平米的物业服务用房部分应当无效，其余部分应当有效，但一审法院未经审查，草率的就得出涉案房产是物业服务用房及活动中心用房，进而得出《房地产转让合同》全部无效的结论，是错误的，依法应予以改判。2、本案涉案的房屋，是否属于物业管理用房，需被上诉人及一审被告家旺公司提供确实有效的证据并依据法律的有关规定确定，在一审中被上诉人并没有提供任何证据，予以证明上诉人所购买的房子是物业管理用房，而一审被告家旺公司提供的规划设计图仅是一张复印件，且在一审法院没有得到有效质证，房地产房屋开发，其房屋规划设计图要和政府颁发的规划许可证相一致，方能采信，然被上诉人没有提供这些相关证据证实。依据证据规则，谁主张谁举证，但令人遗憾的是，一审法院在被上诉人没有提供证据链足以证明该房产是物业管理用房的情形下，就粗糙的作出一审判决，是违背以事实为依据审判原则的，是错误的，应依法予以改判。
综上所述，请求二审法院查清事实，支持上诉人的诉讼请求，依法公正判决。
被上诉人杨文答辩称，上诉人的上诉与一审判决书没有关系，因一审判决没有支持被上诉人合同无效的诉请，故上诉人的上诉没有理由，请求二审法院维持一审判决。
一审被告桂林家旺房地产有限公司答辩称，一审判决是符合事实和法律根据的，请求二审法院予以维持。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，从上诉和答辩陈述可知，当事人诉讼争议的实体问题是：一审法院作出的（2010）星民初字第157号民事调解书是否应予撤销。根据《桂林市房产管理局关于对家旺苑小区物管验收的回复》要求，该小区要想尽快完成验收工作，必须纠正违法违规行为（即小区内属全体业主所有的物业管理用房被转让、属小区配套建设的老年活动中心被改变使用性质），并提供符合要求的材料。由此可见，一审被告桂林家旺房地产有限公司如不纠正桂林市房产管理局认为并提出的上述违法违规行为，该小区将无法通过验收，从而影响全体业主的房屋验收和办证事宜。另外，本案涉案的房屋，是否属于物业管理用房问题应当由规划设计决定，并交房产管理部门予以审核确定，现桂林市房产管理局行使行政职权对本案涉案的房屋进行审核后，通过“回复”的方式明确答复了桂林家旺房地产有限公司，指明本案涉案的房屋系物业用房和活动中心用房，该结果是行政管理部门的审查结论，至此，本案涉案的房屋性质应当不再有未决问题。因此，一审判决撤销（2010）星民初字第157号民事调解书是正确的，本院予以支持。
综上所述，上诉人徐金的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律实体处分有事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人徐金负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建华
审判员 胡卫新
审判员 刘仁香
二〇一四年六月三十日
书记员 申峰峰