上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第2879号
原告上海市徐汇区金龙花苑牡丹园业主委员会，住所地上海市徐汇区丰谷路315弄21号-1临。
负责人杨如洪，主任。
委托代理人李峥，上海申浙律师事务所律师。
被告上海显嘉制冷设备有限公司，住所地上海市嘉定区马陆镇沪宜公路2585号-5559。
法定代表人张旭平，董事长。
委托代理人苗玉兰。
委托代理人周惠影，上海悦祥律师事务所律师。
被告上海莲阳物业管理有限公司，住所地上海市闵行区金都路4299号D幢253号。
法定代表人孙国荣，总经理。
委托代理人计晔民。
委托代理人沈浙良。
原告上海市徐汇区金龙花苑牡丹园业主委员会诉被告上海显嘉制冷设备有限公司（以下简称显嘉公司）、上海莲阳物业管理有限公司（以下简称莲阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理后，适用简易程序，于2014年10月15日、2014年12月10日分别公开开庭进行了审理。原告上海市徐汇区金龙花苑牡丹园业主委员会的负责人杨如洪及委托代理人李峥、被告显嘉公司的委托代理人苗玉兰、周惠影、莲阳公司的委托代理人沈浙良到庭参加诉讼。原、被告自愿简易程序审理期限届满后仍适用简易程序，延长期限30天。本案现已审理终结。
原告上海市徐汇区金龙花苑牡丹园业主委员会诉称，原告是上海市徐汇区某路某弄某号甲二层房屋（以下简称系争房屋）的权利人，被告莲阳公司曾受原告委托，在2011年11月30日前对原告小区进行物业管理。在此期间，原告于2009年3月3日出具委托书给被告莲阳公司，委托莲阳公司将系争房屋出租给被告显嘉公司，租赁期限为2009年4月1日至2010年4月9日。2010年4月10日，被告莲阳公司在未得到原告授权的情况下，与被告显嘉公司签订关于系争房屋的《房屋租赁合同》，约定，租赁期限为2010年4月10日至2016年6月30日，每月租金人民币2，600元（以下币种均为人民币）。合同签订后，被告显嘉公司一直占据系争房屋。上海市徐汇区房屋土地管理局于2008年1月15日出具答复函明确系争房屋为物业管理用房，原告认为，被告莲阳公司与小区的物业管理合同的期限未超过2011年11月30日，被告莲阳公司无权与被告显嘉公司签订租赁期限远超过被告莲阳公司对小区物业管理期限的合同，且系争房屋属于小区公共建筑，两被告签订的租赁合同将系争房屋出租另作他用，违反了《物业管理条例》中关于“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途”的规定，应属于无效合同。故原告要求：1、确认两被告于2010年4月10日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告显嘉公司在判决生效的七天内迁出徐汇区某路某弄某号甲二层房屋（约95平方米）；3、判令被告显嘉公司赔偿自2013年4月10日起至搬迁日止（暂计至2014年4月9日）原告的房屋使用损失，数额为参照被告在2012年12月以前支付的房租标准，每月2，600元整，暂计12个月，合计31，200元。审理中，经法官释明，原告变更第1、3项诉讼请求为，解除两被告于2010年4月10日签订的房屋租赁合同，被告显嘉公司支付自2013年4月10日至搬迁之日止按每月2，600元计算的房屋租金。原告同时增加第4项诉讼请求，要求本案诉讼费由原、被告各半负担。
被告显嘉公司辩称，原告和被告显嘉公司在2010年4月签订的房屋租赁合同是有效的，被告莲阳公司是有委托权限签署合同的。本案的租赁合同没有超过被告莲阳公司的委托权限。现在合同尚在有效履行期限内，原告无权提前要求被告迁让房屋。系争房屋是物业闲置房，如果存在瑕疵，也是原告自己的瑕疵，是原告自己将房屋出租给被告显嘉公司。两被告不存在恶意串通，原告一直知道被告显嘉公司承租系争房屋，被告莲阳公司撤离后的物业公司也代原告收取过被告显嘉公司的租金。原告更换物业公司，不能同时终止与被告显嘉公司间租赁合同关系。原告只是想上涨租金才会提起诉讼。被告一直按约支付租金至2013年3月，其后原告拒不收取被告的租金。现租赁期限未届满，故不同意解除租赁合同及迁让，同意支付租金。
被告莲阳公司辩称，被告是委托被告下属的龙华管理处对系争房屋所在小区实施物业服务。签订物业合同的时候，被告委托陈国良管理小区，被告莲阳公司曾收到第一年的租金，未收取之后的租金，是否收到保证金不清楚。被告对原告的诉讼请求不发表意见。
经审理查明，1995年徐汇区城市建设投资开发公司取得上海市徐汇区零星建设工程规划许可证，建筑工程项目为牡丹园物业楼3楼（建筑面积540平方米），2楼（建筑面积182平方米）。
原告与被告莲阳公司签订物业管理服务合同，约定，由被告对原告小区进行物业管理，管理期限为2010年1月1日起至2010年12月31日止。
2009年3月3日，原告出具委托书给被告莲阳公司龙华管理处，内容为，委托其将物业楼上的空余办公室出租给被告显嘉公司，租金为每月2，600元（半年一付），该租金去掉税收，剩余部分挂在业委会账上，如何使用业委会将另行通知；出租日期为2009年4月1日至2010年4月9日，合同期满后，如被告显嘉公司有意续约，可优先考虑，租金不变。
2009年3月10日，被告莲阳公司龙华管理处（出租方、甲方）与被告显嘉公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定，由乙方租赁系争房屋，租金每月2，600元，租赁期限为2009年4月1日至2010年4月9日；合同第10条违约处理同时约定，…⑶甲方在租期内如提前终止租赁，甲方必须退回乙方保证金，同时赔偿乙方保证金等额钱款；该合同第11条退房方法同时约定，⑴合同到期甲方有意继续租赁，房客有优先续约权，但房客须在合同到期前三十天通知甲方，否则房客无条件迁出…。2010年4月10日，被告莲阳公司龙华管理处与被告显嘉公司续签房屋租赁合同，除租赁期限为2010年4月10日至2016年6月30日，其余合同条款与原2009年3月10日房屋租赁合同一致。合同签订后，被告显嘉公司继续租赁、使用系争房屋至今。
2011年11月30日，被告莲阳公司退出原告小区。
2011年11月25日，原告与上海诚锦物业管理有限公司签订物业管理服务合同，约定，由该公司对小区实行物业管理，管理期限为2011年12月1日至2012年11月30日。上海诚锦物业管理有限公司收取被告显嘉公司支付至2013年3月止的租金。
2013年3月18日，原告与上海久实物业有限公司签订物业管理服务合同，管理期限为2013年1月1日至2014年12月31日。
以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有原告出示的租赁合同、物业管理托管协议、委托书、物业服务合同、答复函；被告显嘉公司出示的房屋租赁合同、付款凭证等书证佐证，本院予以确认。
本案审理过程中，原告和被告显嘉公司确认，系争房屋系物业用房，被告显嘉公司占用系争房屋至今。原告、被告莲阳公司均确认，原告与被告莲阳被告间物业服务合同约定的管理期限至2012年，被告莲阳公司于2011年11月30日撤离该小区，为此，被告莲阳公司赔偿原告10，000元。被告莲阳公司表示，原告所在小区由被告莲阳公司龙华管理处全权管理，被告莲阳公司对其下属龙华管理处与被告显嘉公司间租赁合同的签订表示认可。原告自认，系争房屋无产权证，原告拥有使用权。
被告显嘉公司表示，根据合同约定，被告显嘉公司支付过保证金给被告莲阳公司，目前因部分付款凭证遗失，不能提供保证金付款凭证，对此，被告莲阳公司表示，被告莲阳公司查账发现仅收取显嘉公司支付的第一年租金，公司账上未有保证金；原告表示，业主委员会已改选，原业主委员会主任表示离开业主委员会两年了，不管此事，故不清楚是否收取过保证金。
本院认为，被告莲阳公司受原告委托将系争房屋出租给被告显嘉公司，委托租赁期至2010年4月9日止。虽然原告与被告莲阳公司间约定被告莲阳公司在系争房屋所在小区物业服务管理期限至2012年12月31日止，而两被告于2010年4月10日续签房屋租赁合同约定租赁期至2016年6月30日止，超出了原告出具给被告莲阳公司委托书约定的委托期限，也超出了被告莲阳公司对系争房屋所在小区实施物业服务管理期限，但被告莲阳公司在物业管理期间，按约向被告显嘉公司收取系争房屋的租金，撤离系争房屋所在小区后，案外人上海城锦物业管理有限公司根据与原告间物业服务合同的约定，在系争房屋所在小区实施物业服务，并按两被告间房屋租赁合同约定收取被告显嘉公司的租金至2013年3月止，且被告显嘉公司知道原告与被告莲阳公司间代理关系，故讼争租赁合同直接约束原告与被告显嘉公司。鉴于系争房屋为物业用房，根据《物业管理条例》第五十条的规定及两被告间租赁合同第10条之约定，现原告要求解除两被告间房屋租赁合同、被告显嘉公司迁出系争房屋之诉讼请求，于法不悖，本院予以支持，但原告应依据合同的约定向被告显嘉公司赔偿相当于保证金数额钱款即2，600元。原告要求被告显嘉公司支付自2013年4月10日起至迁出之日止的租金，被告显嘉公司表示同意支付租金，并无不当，本院予以准许。由于被告显嘉公司未提供支付保证金及投资装修的相关付款凭证，故本案对该保证金及装修损失不予处理，被告显嘉公司有证据，可另行起诉主张权利。至于被告莲阳公司超越代理给原告造成的损失，原告也可另行起诉主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第四百零二条、《物业管理条例》第五十条的规定，判决如下：
一、解除被告上海显嘉制冷设备有限公司与被告上海莲阳物业管理有限公司于2010年4月10日签订的房屋租赁合同；
二、被告上海显嘉制冷设备有限公司于本判决生效之日起二十日内迁出上海市徐汇区某路某弄某号甲二层（建筑面积约95平方米）房屋，该房屋由原告上海市徐汇区金龙花苑牡丹园业主委员会收回；
三、被告上海显嘉制冷设备有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海市徐汇区金龙花苑牡丹园业主委员会支付自2013年4月10日起至迁出之日止按每月人民币2，600元计算的租金；
四、原告上海市徐汇区金龙花苑牡丹园业主委员会于本判决生效之日起二十日内向被告上海显嘉制冷设备有限公司支付赔偿金人民币2，600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，260元，减半收取计630元，由原告负担315元，两被告共同负担40元，其余275元由被告显嘉公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 汪俭蓉
二〇一四年十二月二十六日
书记员 邓瑜佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
二、《物业管理条例》
第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。