江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）苏执复字第00150号
申请复议人（被执行人）泰州市荣星房地产开发有限公司，住所地江苏省泰州市青年北路41号。
法定代表人冯炳荣，该公司董事长。
申请执行人朱文博。
申请复议人泰州市荣星房地产开发有限公司（以下简称荣星公司）因申请执行人朱文博与其民间借贷纠纷一案，不服江苏省泰州市中级人民法院（以下简称泰州中院）（2015）泰中执异字第00116号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭，对申请复议人的复议请求进行了审查，本案现已审查终结。
本院经审查查明：朱文博与荣星公司民间借贷纠纷一案，泰州中院于2011年10月13日作出（2011）泰中民初字第0017号民事判决：一、荣星公司应自判决生效后10日内给付朱文博700万元；二、荣星公司在承担保证责任后，可依法向债务人浙江法派鞋业有限公司追偿。因荣星公司未按生效判决履行，朱文博于2012年8月21日向泰州中院申请执行。
执行过程中，泰州中院于2014年5月23日向江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司泰州分公司（以下简称国衡公司）出具（2014）泰中法鉴委字第46号《司法评估委托书》，委托国衡公司对荣星公司所有的位于泰州市青年路39号的国有土地使用权［权证号泰州国用（2000）字第0550号］进行评估。国衡公司于2014年6月27日作出（苏）国衡（2014）土（估）字第095号土地估价报告，载明：荣星公司以出让方式取得待估宗地国有出让土地使用权，并于2000年12月8日领取了国有土地使用证，土地登记总面积为3200.40平方米，土地使用权类型为国有出让土地使用权，终止日期为2070年12月7日，待估宗地东临青年北路、北临公园路。根据泰州中院提供的泰州市规划局编号为泰规条（2013）113号《泰州市建设项目规划条件》（以下简称《规划条件》），规划用地性质为商业用地，地块总用地面积为2866平方米。本次评估采用假设开发法和市场比较法两种方法进行评估，取其平均值为8933元／平方米。估价对象单位面积综合地价为8933元／平方米，规划地块地价为8933元／平方米乘以2866平方米，即2560万元。待估宗地单价为2560万元除以3200.40平方米，即8000元／平方米。估价结果为：根据估价目的，土地用途为商业用地，本次评估土地面积为3200.40平方米，设定土地使用权使用年期40年，且不存在他项权利条件下的国有出让土地使用权价值为：单位土地面积价值为8000元／平方米，总地价为2560万元。
荣星公司于2000年12月8日领取了泰州国用（2000）字第0550号《国有土地使用证》，土地座落：泰州市海陵区青年路39号，宗地面积：3200.4平方米，使用权类型：出让，用途：住宅，终止日期：2070年12月7日。2013年11月20日，泰州市规划局向泰州中院出具泰规条（2013）113号《规划条件》，载明：“建设单位：泰州中院；规划用地性质商业用地；地块总用地面积为2866平方米；本规划条件用于指导建设项目进行规划、建筑设计及土地出让，同时须严格遵守《江苏省城市规划管理技术规定》及国家相关技术规范规定的条款。本规划条件不得随意修改，若确需改变，须取得我局同意变更的书面通知，本规划条件自签发日起有效期为一年，逾期无效。”
荣星公司不服国衡公司作出的（苏）国衡（2014）土（估）字第095号土地估价报告，以“荣星公司名下土地使用权证载明的面积为3200.40平方米，但评估机构却以2866平方米作为评估依据，损害荣星公司的合法权益”等为由向泰州中院提出执行异议，泰州中院于2014年8月4日作出（2014）泰中执异字第00016号执行裁定驳回荣星公司的执行异议。荣星公司不服泰州中院异议裁定向本院申请复议。本院经审查认为，国衡公司出具的（苏）国衡（2014）土（估）字第095号土地估价报告未按案涉地块土地使用权证载明的面积，而以泰州市规划局《规划条件》载明的规划面积2866平方米确定委估对象价值无事实依据，本案应依法重新委托评估。遂于2015年1月23日作出（2014）苏执复字第00082号执行裁定：一、撤销泰州中院（2014）泰中执异字第00016号执行裁定；二、对荣星公司所有的位于江苏省泰州市海陵区青年路39号的国有土地使用权价值重新委托评估。
泰州中院于2015年4月28日委托泰州安信房地产评估咨询有限公司（以下简称安信评估公司）对荣星公司位于泰州市海陵区青年路39号的国有土地使用权［编号：泰规条（2013）113号］及桩基工程进行评估。2015年6月25日，安信评估公司作出泰安评报字（2015）第SFJD026号价格评估报告，评估总价为32361255元，其中土地价值28404958元，桩基工程3956297元。该估价报告载明，估价对象宗地的证载用途为住宅用地，规划用途为商业用地，本评估根据房地产估价应遵循的最高最佳使用原则和委托方的要求，设定其土地用途为商业用地。估价报告应用有效期自本报告完成之日起原则上一年。
另查明，泰州中院异议卷宗中泰州市规划局向泰州中院出具的《规划条件》（复印件）上“其它要求”栏目空白处有以下手写文字：“同意延期一年，2014.10.20”，并加盖公章。泰州市规划局于2014年12月4日向泰州中院出具《情况说明》：“贵院因案件执行需要，于2013年10月27日向我局发函，要求对泰州市海陵区青年路39号梅兰芳大厦地块重新出具规划条件及规划许可手续。经我局核查，该地块出让后多年未予开发，原有规划条件及规划许可手续业已过期失效，如果需要重新出具规划条件，本应由泰州市土地开发储备中心向我局提出，但由于该地块已经被法院查封，故2013年11月20日我局向贵院出具了泰州市建设项目规划条件［编号：泰规条（2013）113号］及红线图，规划条件及红线图上载明的建设单位为泰州中院。我局当时是应贵院要求出具的上述规划条件，并非以贵院为实际建设单位，特此说明。”2014年11月20日，泰州中院向泰州市国土资源局发函：“因案件执行需要，特函询贵局以下事项：贵局于2000年12月将位于泰州市海陵区青年路39号的国有土地使用权［权证号泰州国用（2000）字第0550号］出让给荣星公司时作为《国有土地使用权出让合同》附件的《土地使用条件》目前是否已过期失效。”2014年11月28日，泰州市国土资源局向泰州中院回函：“原土地利用要求的约定已不符合2007年泰州市政府批准的《泰州市老城区核心区控制性详细规划》，泰州市规划局已根据该控规于2013年11月20日出具了规划条件，该宗地不能再按照原来约定的对土地利用的要求使用。”
荣星公司不服上述估价报告，向泰州中院提出异议称：荣星公司土地使用权证载明土地用途为住宅，而评估公司依据泰规条（2013）113号《泰州市建设项目规划条件》将上述土地的用途变为商业。荣星公司土地使用权证至今合法有效，评估公司依据无效的规划条件将住宅用地作为商业用地评估，结果错误。住宅用地的使用年限为70年，商业用地使用年限是40年，请求重新评估。
安信评估公司对所提异议发表意见：该宗土地以40年使用期限进行评估的依据是泰州市规划局及泰州市国土资源局出具的相关文件认定该待估宗地的用途为商业用地。因为商业用地的法定使用年限是40年。
泰州中院认为：安信评估公司具有企业法人营业执照和资产评估资格证书，其核准的经营范围包括房产评估，评估人员具有中国资产评估师资格，具有合格的评估资质。泰州市规划局确定评估土地的性质为商业用地，安信评估公司依据泰州市规划局确定的土地性质以商业用地进行评估并无不当。安信评估公司对评估的土地采用市场比较法、基准地价系数修正法进行估价，对桩基工程采用成本法进行评估，体现了估价土地及桩基在估价基准日的市场价值，估价合法正确。荣星公司的异议理由不能成立，该院不予支持。据此于2015年8月25日作出（2015）泰中执异字第00116号执行裁定：驳回异议人荣星公司的异议。
荣星公司不服泰州中院异议裁定，向本院申请复议称：申请复议人持有的（2000）字第0550号《国有土地使用证》合法有效，泰州市国土资源局在没有撤销该土地证的前提下变更土地用途违法。评估公司以泰州市规划局于2013年11月20日出具的复函内容进行评估，评估结果错误。请求撤销泰州中院（2015）泰中执异字第00116号执行裁定。
本案争议焦点为：泰州中院于2015年4月28日重新委托评估公司对案涉土地使用权价值以泰州市规划局向该院出具的《规划条件》中所规划用地性质商业用地进行评估是否适当。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第五条第一款规定，人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。第二十五条规定，人民法院执行土地使用权时，不得改变原土地用途和出让年限。虽然泰州市规划行政主管部门向泰州中院出具泰规条（2013）113号《规划条件》，确定案涉土地的性质为商业用地。但案涉国有土地使用证载明的土地用途为住宅，使用年限为70年。在案涉国有土地使用证仍合法有效的情况下，依据上述规定，应以国有土地使用证载明的土地用途和使用年限进行评估。在本院于2015年1月23日作出（2014）苏执复字第00082号执行裁定明确，泰州中院不按案涉地块土地使用权证载的面积，而以泰州市规划局《规划条件》载明的规划面积确定委估对象价值无事实依据，据此裁定对荣星公司所有的案涉土地使用权价值重新委托评估情况下，泰州中院委托安信评估公司重新评估时，仍依据泰州市规划局泰规条（2013）113号《规划条件》对案涉土地以商业用地进行评估无法律依据，显属不当。申请复议人的复议理由成立，对案涉土地及桩基工程应当重新进行评估。泰州中院（2015）泰中执异字第00116号执行裁定依法应予撤销。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项、第二款的规定，裁定如下：
一、撤销江苏省泰州市中级人民法院（2015）泰中执异字第00116号执行裁定。
二、对泰州市荣星房地产开发有限公司位于江苏省泰州市海陵区青年路39号的国有土地使用权及桩基工程重新委托评估。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 孙 凯
代理审判员 苏 峰
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 沈晓雯