重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第00318号
上诉人（原审第三人）：余永红，无业。
委托代理人：丁方艾，女，汉族，1981年2月6日出生。
委托代理人：王兰英，女，汉族，1949年11月23日出生。
被上诉人（原审原告）：重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎正街309号，组织机构代码76267318-0。
法定代表人：尹先知，重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司董事长。
委托代理人：唐新义，男，汉族，1981年11月27日出生。
委托代理人：章竞，男，汉族，1978年6月7日出生。
被上诉人（原审被告）：廖某。
上诉人余永红与被上诉人重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司（以下简称迈瑞公司）、被上诉人廖某房屋拆迁安置合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年10月17日作出（2013）沙法民初字第08748号民事判决，余永红对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2008年12月2日，重庆市人民政府作出渝府地（2008）795号《重庆市人民政府关于重庆市迈瑞城市建设投资有限责任公司危旧房改造储备土地的批复》，同意将沙坪坝区沙7-2地块、沙9地块、沙14地块总计约为35171平方米的国有土地使用权交由迈瑞公司作为危旧房拆迁地块储备用地。
2008年9月18日，迈瑞公司（甲方）与重庆康乔房屋拆迁有限公司（以下简称康乔公司）（乙方）签订《沙坪坝区模范村（沙14地块）片区危旧房改造项目拆迁补偿安置委托代办协议》，约定由康乔公司代办模范村相关房屋的拆迁工作。
2009年9月9日，重庆国际康乐实业（集团）有限公司（以下简称康乐公司）决定出售包括涉案房屋在内的公有住房产权。2009年9月29日，康乐公司（甲方）与廖某（乙方）签订《康乐公司职工福利房买卖协议书》，甲方将自己名下的职工福利房参照《重庆市公有住房出售管理办法》及甲方此前卖售职工福利住房的有关规定出售给乙方，乙方自愿向甲方购买沙坪坝区土湾模范村1栋1-1房屋，总价7476.40元。同日，康乐公司出具证明，证明职工住户廖某已按规定完善所购房屋产权手续。
2009年9月28日，被拆迁人廖某（乙方）与拆迁代办单位康乔公司（丙方）签订《沙坪坝区模范村（沙14）片区危旧房改造城市房屋拆迁货币补偿协议》，该协议载明迈瑞公司为拆迁人（甲方）。协议约定乙方在模范村1栋1-1号自有自用（租用）房屋，乙方自愿选择货币补偿安置方式，自行解决拆迁安置，不再向甲方提出任何要求，甲方给予乙方一次性货币补偿及附属设施费合计191575元。乙方在2009年9月16日前腾空交房，签订协议并腾空房屋后，甲方以活期存折的方式一次性支付乙方补偿费。
一审法院另查明：2006年7月13日，余永红与廖某之父廖适清登记结婚，婚后至今，余永红一直居住在涉案房屋内。2009年9月29日，廖某向康乐公司购买房屋时，其父廖适清已死亡。
廖某未按协议约定腾空交付房屋，涉案房屋由余永红居住使用。现迈瑞公司起诉来院，要求判如所请。
一审原告迈瑞公司诉称：2008年12月2日，重庆市人民政府作出渝府地（2008）795号《关于重庆市迈瑞城市建设投资有限责任公司危旧房改造储备土地的批复》，同意将面积为15483平方米的沙坪坝区模范村地块（沙14）交由迈瑞公司作为危旧房拆迁地块储备用地。同年，迈瑞公司与康乔公司签订了《沙坪坝区模范村（沙14地块）片区危旧房改造项目拆迁补偿安置委托代办协议》一份，约定由康乔公司代为进行沙14地块的拆迁工作。
重庆市沙坪坝区模范村1栋1-1号房屋原系重棉一厂公房，廖某取得该房所有权后适逢拆迁。2009年9月28日，廖某与康乔公司签订了“拆迁货币补偿协议书”，该协议书约定迈瑞公司对廖某实行货币补偿，同时，廖某应于2009年9月16日前腾空交房。
该协议签订后，根据该地块的拆迁方案，在廖某腾空交房之后，迈瑞公司方可对其进行货币补偿。现廖某未能按约腾空交房，反而由余永红居住至今，廖某的这一行为已严重影响该地块的拆迁进度，严重阻碍迈瑞公司正常的工作进程，请求法院判令廖某及余永红立即将重庆市沙坪坝区模范村1栋1-1号房屋腾空并交付迈瑞公司。
一审被告廖某辩称：迈瑞公司所述属实，没有交房的理由是因为廖某的后妈余永红在此居住。模范村15栋38号是单位分给廖某父亲的公房，分房时，廖某尚未成年。2003年，模范村15栋38号房屋拆迁，单位就将廖某父亲的房屋调换到模范村1栋1-1号，廖某在该房屋内居住过一年。廖某父亲去世后，因廖某是厂里的职工，所以廖某于2009年9月29日以自己的名义购买了该房屋。廖某同意迈瑞公司的诉讼请求。
一审第三人余永红辩称：模范村15栋38号房屋是余永红丈夫廖适清的公房。2003年，我们从模范村15栋38号房屋调换到模范村1栋1-1号后，余永红就一直在模范村1栋1-1号房屋和廖适清同居，廖某一直未在该房屋居住过。2006年，余永红与廖适清结婚，结婚时该房屋仍然是公房。廖某买房时，余永红不知情。余永红是事实上的居住人，如不给予安置，第三人拒绝搬迁。
一审法院认为：廖某在购买涉案房屋沙坪坝区土湾模范村1栋1-1房屋后，与迈瑞公司签订的《沙坪坝区模范村（沙14）片区危旧房改造城市房屋拆迁货币补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。廖某未履行合同约定义务，现迈瑞公司要求廖某履行合同，腾空交房，证据充分，一审法院予以支持。余永红系廖某的继母，实际居住在涉案房屋内，但其并非该房屋的权利人，在廖某搬迁后，余永红也应一并搬迁。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条第一款的规定，判决如下：被告廖某、第三人余永红于本判决生效后，立即将重庆市沙坪坝区模范村1栋1-1号房屋腾空并交付给原告重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费80元，减半交纳40元（原告已预交），由被告廖某、第三人余永红各自负担20元，此款限被告廖某、第三人余永红于本判决生效后立即给付原告重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司。
余永红不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判迈瑞公司与廖某签订的协议无效，要求三方重新协商关于房屋拆迁事宜；余永红是事实上的拆迁人，要求分得房屋。2、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院认定廖某与拆迁公司签订的拆迁安置协议有效，判定余永红迁出房屋的判决与事实严重不符。1、被拆迁房屋为余永红老公廖适清单位重棉一厂分给其的公房，承租人为廖适清，余永红和廖适清一直居住于此。廖某从未在被拆迁房屋居住。2006年廖适清去世，遗孀余永红继续居住，定时缴纳租金及水电费，房屋出租方从未提出解除和变更租赁关系。2009年9月28日，廖某谎称被拆迁房屋租赁证遗失，骗取重棉一厂出证明转户到他名下，并以自己的名义和拆迁公司签订了拆迁安置协议，在签订协议后购买了被拆迁房屋产权，并要求余永红搬出被拆迁房屋。廖某在房屋拆迁时不是房屋的承租人也不是房屋的居住人，不能享有房屋的被拆迁安置权利，也就没有权利去签订拆迁安置协议。廖某的欺骗行为严重侵犯余永红的权利。依据合同法的规定，签订合同的一方没有相应的主体资格，该合同应依法判定无效。2、廖适清去世后，遗孀余永红一直未再婚，被拆迁房屋为其唯一住房。国家公有住房管理相关条例和房屋拆迁办法的规定，公房拆迁时承租人去世，其配偶和共同居住人享有安置补偿的权利。余永红是配偶也是唯一的共同居住人，应该享有被安置的权利。3、廖某作为廖适清的儿子，在父亲生病时不闻不问，其父去世后对继母不赡养，还多次为争夺房产对继母施以暴力手段。廖某以欺骗、勾结手段骗取被拆迁房屋的拆迁安置费，妄想赶走继母，独吞房产的行为是非法的。
迈瑞公司答辩称：余永红的请求不成立，请求维持原判。
廖某答辩称：一审判决正确，请求维持原判。
本院二审查明：在二审审理中，余永红的证人出庭作证，用于证明余永红在涉案房屋旁边搭建了私房，根据规定应当在拆迁的时候进行补偿。迈瑞公司不认可证人陈述的内容，且认为有关违章建筑的问题不属于本案的处理范围，房屋主体属于廖某，在签订协议时未对廖某的违章建筑进行补偿，如果余永红可以证明该违章建筑是余永红修建的，可以按简易结构100元每平方米，砖木结构200元每平方米，砖混结构300元每平方米进行补偿。
在二审审理中，余永红举示了渝国土房管发（2006）91号文件复印件，用于证明2001年12月之前违造的房屋须案拆迁时的市场价进行赔偿。迈瑞公司对真实性和证明目的不认可。
在二审审理中，余永红举示证人书面证言和照片一张，用于证明违章建筑部分是2001年前就存在。迈瑞公司对书面证言不认可，认为证人应出庭接受质证；照片无法反映是哪处房屋。
在二审审理中余永红举示了重庆时报2010年5月26日第三版，关于“国务院紧急通知，补偿不到位不得强拆，工作不力致恶性拆迁将追责”的报道，用于证明拆迁余永红的房屋要还余永红房屋。迈瑞公司认为与本案没有关联性。
在二审审理中，余永红举示了2003年和2008年4月11日的房屋租金收据各一张，房屋租赁证复印件一张，水电费发票；用于证明余永红是涉案房屋的实际承租人和使用人。迈瑞公司认可余永红是实际居住人，但认为余永红举示的证据不能证明余永红依法享有该套房屋的产权，也不能证明余永红属于康乐公司出售房屋的对象，余永红举示的证明缺乏关联性和证明力；不认可租赁证的真实性；对水电费发票的真实性无异议。廖某不承认余永红的居住权，房屋产权证是属于廖某买的，廖某是重棉一厂退休职工，廖某有购买权；认可租赁证的真实性；不认可租金收据，在该收据的时间段，廖某也交了租金，收据上的“余永红交纳房租”即“是余永红交的”是对方添加上去的；水电费发票是廖某的姐姐交了后把发票放到父亲那里，余永红就把发票收起来当成她自己交的。
在二审审理中，迈瑞公司举示了重庆市房改办关于康乐公司职工售房有关问题的复函复印件一份；用于证明诉争房屋系重庆市房改办同意康乐公司以两种方式出售给职工，明确了购买人只能是职工，说明迈瑞公司在拆迁时选择拆迁安置对象是无误，即与廖某签订的拆迁安置协议是有效的。余永红不认可该复函。廖某对复函的真实性予以认可。
余永红除认为应当将自己列为被告而不是第三人之外，对一审判决查明的事实没有异议，迈瑞公司、廖某对一审判决查明的事实没有异议。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，廖某在购买涉案房屋沙坪坝区土湾模范村1栋1-1房屋后，与迈瑞公司签订的《沙坪坝区模范村（沙14）片区危旧房改造城市房屋拆迁货币补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。廖某未履行合同约定义务，现迈瑞公司要求廖某履行合同，本院予以支持。
余永红系廖某的继母，廖某是否应对余永红进行赡养，不是房屋拆迁安置纠纷案件中应当审理的问题，双方当事人可以另案解决。余永红在二审中举示的关于余永红搭建的违章建筑应获得拆迁补偿的证据；因本案系迈瑞公司起诉的拆迁安置合同纠纷，审理的是迈瑞公司的诉讼请求能否成立，而迈瑞公司的诉讼请求中并未涉及到余永红在二审中提出的无产权部分违章建筑建筑的拆迁安置；故余永红的该部分证据与本案没有关联性，本院对该部分证据的真实性不予评判；余永红要求获得搭建的违章建筑的拆迁补偿不属于本案的审理范围。
余永红上诉称廖某在房屋拆迁时不是房屋的承租人也不是房屋的居住人，不能享有房屋的被拆迁安置权利，也就没有权利去签订拆迁安置协议，所以廖某与拆迁公司签订的安置协议无效；在拆迁时承租人廖适清去世，余永红作为廖适清的配偶和唯一的共同居住人，应当享有被安置补偿权利。余永红的前述上诉理由，实际需要法院去审查康乐公司将涉案房屋出售给廖某是否合法，房屋拆迁时的承租人究竟是谁；但涉案房屋系原康乐公司的自有公房，康乐公司作为房屋所有权人将涉案房屋出租、出售给谁，不属于法院民事案件的受案范围。余永红虽然实际居住在涉案房屋内，但其并非该房屋的所有权人。缴纳房租、水电费的人，可能是承租人，可能是承租人的共同居住人，可能是受承租人或使用人委托代交的人；余永红提交的租金收据，水电费发票等，最多只能证明余永红交纳过房租和水电费，不能证明余永红是作为房屋承租人承租人的身份交纳的房租和水电费。余永红举示的证据不足以证明自己是涉案房屋的被拆迁权利人，在廖某搬迁后，余永红也应当搬迁。
综上，余永红的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。原判认定事实清楚和适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由余永红承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 敬
审 判 员 赖生友
代理审判员 乔 艳
二〇一四年四月四日
书 记 员 程 卓