湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终2023号
上诉人（原审被告）:李姣英，女，1964年2月18日出生，汉族，住湖北省汉川市，
委托诉讼代理人：王洪斌，湖北今天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李国英，湖北英创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:焦阳，男，1987年2月5日出生，满族，住湖北省武汉市洪山区，现住湖北省武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：苏鹏杰，湖北言和律师事务所律师。
原审第三人:武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。
法定代表人：金莉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张健，该公司员工。
上诉人李姣英因与被上诉人焦阳、原审第三人武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初3347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，因案情不复杂，决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。
李姣英上诉请求：撤销原判，改判或发回重审。事实和理由：1.原审适用法律错误。本案案由是房屋居间买卖合同纠纷，一审判决解除房屋买卖合同，主体错误，违背了合同的相对性原则。2.一审法院滥用释明权，超出原审原告的诉请范围。原审原告的诉请没有定金的占用使用费，一审对此予以了释明。3.一审判定我承担居间服务费存在逻辑矛盾。一审认为居间合同应另案处理，又判我承担居间服务费。被上诉人放弃对吉家公司主张权利，一审不应将此加在我身上。4.一审认定事实不清。吉家公司有重大过错。交易开始前，上诉人出示了房产证，并告知了交易人不是产权证上的产权人。中介公司出具虚假承诺书，诱使双方签约。被上诉人具有过错。看房、买房中被上诉人明知上诉人是非产权人，现场签约，故有重大过错。被上诉人与吉家公司恶意串通，在诉讼中做虚假陈述。5.一审判决的违约金数额过高，于法无据。被上诉人没有付清房款，仅付了定金和4万元的中介费，房屋没有涨价，没有什么实际损失。合同约定的违约金数额过高。6.一审超审限审理。
焦阳辩称，上诉人在合同上签字，虽然不是产权人，不影响其是合同相对人。关于定金的占用费，我方开庭变更诉讼请求，主动提出的，不是一审法院释明的。关于居间服务费，并不存在矛盾，合同第五条约定违约方承担佣金，这是我方的损失部分，不是法院去处理居间合同关系的结果。我方没有过错。上诉人出具了授权委托书，我们有理由相信其有代理权。关于违约金，10%的违约金并不高，2016年10月房屋开始涨价，我方丧失了购买同样价格房屋的机会。
吉家公司述称，我公司已尽居间义务，无过错与隐瞒，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
焦阳向一审法院起诉请求：1、解除焦阳与李姣英于2016年9月24日签订的编号为0010223的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中的房屋买卖合同关系；2、李姣英承担违约责任，包括返还定金100000元、赔偿损失41200元、承担违约金206000元，共计347200元；3、李姣英支付占用100000元定金的资金占用费，该占用费的计算方法为：从2016年9月24日起计算至李姣英实际返还100000元定金之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率计算；4、李姣英承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：李姣英系唐幸之母，位于武汉东湖新技术开发区雄楚大道908号金地?中心城东4栋1单元16层01号房屋（以下简称：1601号房屋）登记的房屋所有权人、土地使用权人是唐幸。2016年9月24日，李姣英持有案涉1601号房屋的房产两证原件，以卖方（甲方）的名义，与买方焦阳（乙方）、经纪代理方吉家公司（丙方）签订了一份《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定：甲方将案涉1601号房屋以2060000元的总价出售给乙方；甲方保证所提供的上述房屋的贷款、面积、权属等信息及资料真实、合法、全面；如房屋有查封、赠与、担保、其他债务等有碍权利行使行为或者质量瑕疵情况，甲方应在本合同补充条款中予以书面说明；否则视为隐瞒重大情况承担全部责任；本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费用承担方式为乙方承担百分之百；等内容。该合同第三条付款方式约定：本合同签订当日，乙方支付定金人民币100000元整给甲方；本合同签订当日，甲方将两证交予丙方保管，用于办理后期过户及贷款等相关手续，甲方确认两证能正常交易且无拖欠规费；乙方首付款人民币620000元整（不包含定金，定金充当房款），于过户当日，在见到已是乙方名下的房产证件单后当日内，由乙方打入甲方指定账户；尾款人民币1340000元整，乙方委托丙方办理商业贷款的方式支付；等内容。该合同第五条约定，甲、乙、丙三方在此确认，在房屋交易过程中，丙方向甲、乙双方提供信息咨询及居间服务，促成本合同依法签订。本合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付信息咨询服务费人民币41200元，如因甲、乙方原因未能完成交易手续的，由违约方承担全部佣金损失的100%，甲、乙双方自行协商解除合同的，由双方平均负担佣金损失的100%。该合同第六条约定，本合同签订之日起三个工作日内，甲、乙双方须提供相关证件及资料交由丙方，用于办理后期交易；丙方在甲乙方提供资料齐全后贷款审批通过七个工作日内，协助甲乙双方办理过户手续。该合同第七条约定，甲方应在收到乙方全部房款后三日内，与乙方进行物业交接，并将该房屋钥匙交于乙方，等内容。该合同第八条约定，甲方因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的1%向乙方支付违约金；根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部房款的10%向乙方支付违约金。该合同第九条约定，乙方因怠于履行等原因不交付房款给甲方或不配合办理过户，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的1%向甲方支付违约金；根本违约导致甲方解除合同的，按全部房款的10%向甲方支付违约金。该合同第十二条补充条款中约定，经甲乙双方协商一致：甲方名下贷款于过户前自行还清。在签订上述合同时，李姣英签名出具了一份填充式的具结书，该具结书的内容为：兹有唐幸是本人儿子，位于金地中心城东4-1601号的房屋是唐幸独占所有财产，因唐幸工作繁忙，不能到场，现本人李姣英已取得唐幸授权全权办理该房屋的买卖（转让）手续，若具结不实由此引起的一切民事法律经济纠纷，由本人承担所有的民事法律经济责任。前述具结书的内容中有下划线的部分是另一笔迹手写。焦阳、吉家公司称该具结书的内容手写部分是跟李姣英一起来的丈夫即唐幸的父亲填写的。李姣英称其是在空白的未填写的具结书上签名。焦阳、吉家公司均称在签订上述合同时李姣英当场出示了一份有唐幸签名的内容为委托母亲李姣英出售案涉1601号房屋的授权委托书。上述合同签订后，焦阳依约向李姣英支付了100000元定金，向吉家公司支付了41200元信息咨询服务费。李姣英将案涉1601号房屋的房产两证原件交于吉家公司保管，吉家公司出具的《房屋权属证书代管收据》上写明房主为唐幸。2016年9月30日，李姣英告知焦阳其子唐幸不愿意出售房屋，其不卖房了。焦阳称李姣英在2016年9月30日告知其不卖房时说签合同时出示的授权委托书是虚假的，授权委托书上的内容和签名都是唐幸的父亲写的。随后，李姣英联系焦阳退款，焦阳叫李姣英原路打回款即可，后焦阳又应李姣英的要求提供中信银行账号供李姣英汇款，但至今李姣英未向焦阳退款。2016年10月11日、2016年10月12日，吉家公司、焦阳分别收到了唐幸邮寄的《告知函》，函中唐幸明确表示其不同意出售案涉1601号房屋，也没有授权委托任何人出售该房屋，请焦阳、吉家公司退还其房产两证，并由焦阳收回100000元购房款。焦阳认为李姣英故意隐瞒其子唐幸不同意卖房的事实并虚假出具唐幸授权委托书，存在重大过错，构成严重违约，应承担违约责任，故诉至法院，要求判如所请。一审庭审中：一、李姣英不认可焦阳、吉家公司陈述的其在签订案涉合同时出示了有唐幸签名的授权委托书一事。二、一审法院询问李姣英其虽主张案涉合同无效，但如果法院认为该合同有效则其是否同意解除双方之间的房屋买卖合同关系时，李姣英表示同意解除双方之间的房屋买卖合同关系。三、李姣英提出焦阳主张的违约金过高，要求法院依法调整。
一审法院认为，买方焦阳与卖方李姣英和经纪代理方吉家公司于2016年9月24日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》是签约各方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效。该合同中包含两个法律关系，一个是买方焦阳与卖方李姣英之间的房屋买卖合同关系，一个是房屋买卖双方与经纪代理方之间的居间合同关系。根据焦阳作为房屋买卖合同关系中的买方起诉所列的是房屋买卖合同关系中的卖方李姣英，并在诉讼中选择房屋买卖法律关系为诉讼标的，则法院在本案中只对案涉合同中焦阳与李姣英之间的房屋买卖合同关系进行审理，对居间合同关系不予处理。对于李姣英提出该合同系其无权代理且事后房屋所有权人未追认而应为无效合同的意见，因其虽是无权处分唐幸名下的案涉1601号房屋且事后未得到唐幸的追认，但其与焦阳签订出售案涉1601号房屋的房屋买卖合同是其真实意思表示，该合同内容亦不违反法律禁止性规定，只是因其在签订合同时未持有效授权且事后未得到有效追认而造成该合同不具有继续履行的客观条件，但不影响该合同本身的合法有效性，故对此意见依法不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。在本案中，李姣英在签订案涉合同后的第七天就告知焦阳不再卖房的意思，就是明确表明自己不履行案涉合同的交付房屋、过户房屋的主要义务，构成违约，在焦阳收到李姣英之子唐幸邮寄的告知函明确告知其不同意出售房屋也没有授权任何人出售房屋时，李姣英因不具备继续履行该合同约定的主要义务的客观条件而构成根本违约，故对于焦阳要求解除与李姣英于2016年9月24日签订的编号为0010223的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中的房屋买卖合同关系的诉讼请求，依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案中，在案涉房屋买卖合同解除后，李姣英应将收到的100000元购房定金退还给焦阳，而焦阳已向吉家公司支付的41200元信息咨询服务费应属其交易未成功所致的损失，故对于焦阳要求李姣英返还定金100000元、赔偿损失41200元的诉讼请求，依法予以支持。对于李姣英至今未向焦阳退还100000元定金所产生的资金占用使用费，因焦阳在诉前已应李姣英要求提供了收款银行账号但李姣英在无法继续履行合同出售房屋的情况下，应及时主动的向焦阳退款，但其至今仍未向焦阳主动退款，客观上造成了焦阳的此笔款项的实际利息损失，故对于焦阳要求李姣英支付占用100000元定金的资金占用费的诉讼请求，依法予以支持，该资金占用费的计算方式为：从焦阳起诉之日即2016年10月19日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至李姣英实际返还该定金之日止的利息损失。对于李姣英提出定金是否返还，应由法院裁决，其收取的这100000元定金可以随时向法院提存的意见，因李姣英不是案涉1601室房屋的房主，在不具备继续履行合同出售房屋给焦阳的情况下，其无论是从情理上还是从法律规定上均应将收取的购房定金及时向焦阳返还，无须向法院提存此款，且其至今亦未实际向法院提存该款，故此意见不具有免除其应承担的占用该款期间造成焦阳的实际利息损失而所应支付的占用费。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。在本案中，焦阳有权要求违约方李姣英根据合同约定支付违约金。虽然李姣英认为焦阳主张的违约金即206000元过高而要求法院调整，但考虑双方违约情形，以及案涉房屋价值较大，焦阳已丧失了以相同价格购买相同类型房屋的机会而明显利益受损等情况，一审法院对焦阳要求李姣英支付违约金206000元的诉讼请求，依法予以支持。对于李姣英提出焦阳在签订合同过程中未尽到审慎义务而有错则应分担部分责任，及吉家公司故意违规并诱导李姣英签订委托授权、具结书、房屋买卖合同而有重大过错且作为居间人对李姣英未尽到诚实尽责，应当退还中介费并承担赔偿责任的意见，无依据，李姣英作为成年人自持儿子名下的房产两证原件并签订出售该房屋的房屋买卖合同，是其自主行为，其未能履行该合同义务继续出售该房屋的不利法律后果应由其自行承担责任，故对此意见依法不予采纳。一审判决：一、解除焦阳与李姣英于2016年9月24日签订的编号为0010223的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中的房屋买卖合同关系；二、李姣英于本判决生效之日起十日内向焦阳退还定金100000元；三、李姣英于本判决生效之日起十日内向焦阳赔偿41200元；四、李姣英于本判决生效之日起十日内向焦阳支付违约金206000元；五、李姣英于本判决生效之日起十日内向焦阳支付占用100000元定金期间的使用费（该使用费的计算方式为：从2016年10月19日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至李姣英实际返还100000元定金之日止的利息损失）；六、驳回焦阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3254元，财产保全费2256元，共计5510元，由李姣英承担（此款焦阳已先行垫付，由李姣英于本判决生效之日起十日内直接向焦阳支付5510元）。
二审期间，上诉人提交了吉家公司的《企业信用信息公示报告》和被上诉人一审期间提交的证据列表，拟证明被上诉人和吉家公司存在串通行为。
二审时，上诉人认为上诉人不是以房屋出卖人的名义签订的买卖合同。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案的焦点有二：一是谁是违约方；二是如何承担违约责任。
关于第一个焦点，本院认为，本案的违约方是上诉人李姣英。具结书上的内容是谁书写的并不重要，重要的是谁在落款处签字，谁签字谁就应当担责。即使是事先在空白的具结书上签字，也表明签字人对空白处的内容有预期，才放任他人填写，故签名的人应对具结书的内容承担责任。本案中的具结书显示上诉人得到了房屋产权人唐幸的授权，使有买房诚意的相对人足以相信上诉人是有真实卖房意愿且获得授权的人。现上诉人基于唐幸的意思表示而主动要求终止合同履行，构成违约。
关于第二个焦点，鉴于本案上诉人毁约的行为发生在签订合同之后较短的时间内，即一个星期左右，此时市场的房价波动并不明显，被上诉人从客观上有足够的时间来采取补救措施。根据上诉人的违约程度及被上诉人利益受损失的情形，本院酌定上诉人返还被上诉人定金10万元，并赔偿被上诉人15万元。
至于上诉人提出的一审法院超审限审理等其他上诉理由，要么对其实体权利没有影响，要么本院在处理本案时已合理考虑。
综上所述，李姣英的上诉请求中合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初3347号民事判决第一项、第二项；
二、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初3347号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项；
三、李姣英于本判决生效之日起十日内向焦阳赔偿15万元；
四、驳回焦阳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取3254元，财产保全费2256元，共计5510元，由李姣英承担3936元，焦阳承担1574元；二审案件受理费6508元，由李姣英承担4649元，焦阳承担1859元。
本判决为终审判决。
审判长 童 新
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一八年四月八日
书记员 宋 飞