江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终1099号
上诉人（原审被告、反诉原告）：万国华，男，1969年12月20日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
委托代理人：熊洪盛、周丹，江西宏正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江西科瑞生态物业管理发展有限公司。住所地：江西省南昌市红谷滩新区世贸路***号滨江豪园**栋***室。
组织机构代码：75421075-X。
法定代表人：张一民，该公司总经理。
委托代理人：李珊瑚，女，1992年2月3日出生，汉族，该公司法务。
上诉人万国华与被上诉人江西科瑞生态物业管理发展有限公司（以下称科瑞公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2015）南民初字第1239号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万国华委托代理人熊洪盛、周丹，被上诉人科瑞公司委托代理人李珊瑚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：万国华与上海绿地集团南昌绿都置业有限公司签订房屋买卖合同，购买了南昌县庄园路100号上海绿地山庄320幢02号房产，成为该房屋业主，其房屋建筑面积201.04平米。该买卖合同中附件五前期物业管理条款中约定前期物业服务由江西科瑞生态物业管理发展有限公司提供，同时约定了物业管理事宜服务内容。2008年3月6日万国华接收了上述房产并签订《业主公约》，内容主要是：约定了业主的权利、义务，应付的费用包括业主应按月到物业管理公司缴纳管理服务费，标准是开发商委托物业管理期间，执行当地物价主管部门和当地住宅主管部门批准的收费标准，业委会成立后，由其根据本别墅区的实际情况制定，并交业主大会通过后实施，物业费的用途是：别墅区道路、通道、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊等公共设施和公共场所（地）和管理、维修、养护，公共设备的运行、维修和养护等；双方还约定了违约责任，包括业主如延期缴纳应交的管理服务费的，应处以应交款每日千分之三的滞纳金，无正当理由超过三个月不交的，物业公司可依法采取催缴措施，亦可向法院提起诉讼等。
另查明：科瑞公司管理服务的上海庄园路100号绿地山庄别墅物业费2011年10月23日经南昌县物价局备案批准为每月每平米1.70元，而科瑞公司实际上一直按每平米每月1.30元标准收取物业费，万国华每月应缴纳物业费261.3元，自2008年12月1日起万国华未向科瑞公司缴纳物业费，至2015年7月31日止，共拖欠科瑞公司物业管理费计人民币20912元。为此，科瑞公司要求万国华支付2008年12月1日至2015年7月31日物业管理费20912元，违约金1882.08元，合计22794.08元。庭审中，万国华认为科瑞公司在提供物业服务过程中未按照物业服务合同约定严格履行义务，造成绿地山庄小区物业管理混乱，万国华屋前杂草丛生没人清理，且万国华屋前种植的一颗金贵桂树被科瑞公司清理了。万国华房屋漏水科瑞公司也一直未予以处理，导致万国华无法居住，且在未居住期间万国华还缴纳了产生的水费1188元（含违约金594元），故万国华向原审法院提起反诉要求科瑞公司清理其屋前的杂物，赔偿金桂树损失1200元及水费损失1188元，并赔偿精神损失费26000元。科瑞公司辩称科瑞公司已按合同约定清除了万国华门前的杂物，并提交照片予以证明。万国华要求科瑞公司赔偿树木纯属虚构。缴纳水费是小区业主自己应承担的缴费义务，科瑞公司没有责任。万国华请求赔偿精神损失费没有任何法律依据，故应驳回万国华的反诉请求。因双方意见分歧较大，案经调解未果。
另查明：上海庄园绿地山庄小区至今未成立业主委员会。
原审法院认为：科瑞公司与万国华签订的《业主公约》，上海绿地集团南昌绿都置业有限公司与万国华签订的《商品房买卖合同》及《物业管理委托合同》，对万国华具有约束力，该系列合同、公约系真实的意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行自己的合同义务。科瑞公司作为万国华所在别墅区的物业服务企业，依合同履行自己义务后，依法享有向万国华收取物业管理费的权利。万国华拒不履行支付物业服务费义务应承担支付物业费的违约责任。科瑞公司诉请万国华支付2008年12月1日至2015年7月31日物业管理费20912元，符合合同约定和法律规定，予以支持；科瑞公司在履行物业服务合同中存在瑕疵，应承担部分责任，原审法院酌定科瑞公司自己承担20%物业费即4182.24元，故万国华尚应承担16729.6元。科瑞公司要求万国华按同期银行贷款利率承担逾期付款违约金，因科瑞公司在物业服务中存在瑕疵，故不予支持。万国华提出反诉要求科瑞公司清理房前杂物，科瑞公司提交照片证明万国华房前的杂物现已清理，原审法院认为，该照片没有门牌号码，且万国华也表示证明不了是万国华房屋，故对万国华的该反诉请求，予以支持。万国华反诉要求科瑞公司承担水费损失1188元（含违约金594元），万国华不能证明该损失系由科瑞公司的原因造成，故该反诉请求不予支持。万国华关于金桂树的损失无证据证明，不予支持。万国华要求科瑞公司赔偿精神损失26000元，无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决一、被告（反诉原告）万国华在本判决书生效后五日内支付原告（反诉被告）江西科瑞生态物业管理发展有限公司自2008年12月1日至2015年7月31日止的物业服务费计人民币16729元；二、原告（反诉被告）江西科瑞生态物业管理发展有限公司在本判决生效后3日内将被告（反诉原告）万国华别墅前杂物清理完毕；三、驳回原告（反诉被告）江西科瑞生态物业管理发展有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）万国华的反诉请求本案受理费370元，由被告（反诉原告）万国华承担。反诉费50元，由被告（反诉原告）万国华承担。
宣判后，万国华不服提起上诉，请求二审法院依法撤销原审判决;改判驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人的反诉请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人万国华认为，一审法院认定事实不清，证据不足，依法应当改判。被上诉人违反《物业管理委托合同》，违反同时履行合同义务，上诉人有权行使同时履行抗辩权不支付物业管理费。被上诉人未尽到相应维修义务，上诉人自装修起，就发现房屋内外漏水，房屋积水严重，屋外墙体、屋内墙面出现发霉现象，原因是被上诉人前期疏于管理导致屋里屋外管道堵塞，给上诉人如期进入别墅居住带来了重大困扰。为此，上诉人多次找到被上诉人，要求承担相应维修义务，但被上诉人一直推脱，没有积极予以处理，基于水管未予修理维护，致使上诉人无端承担水费损失1188元。被上诉人未尽到相应职权范围内的其他管理义务，上诉人在别墅前种植的价值1200元金桂花树，被上诉人未通知上诉人的情况下而自行处理了，给上诉人带来了较大的财产损失。一审认定被上诉人在履行物业服务合同中存在瑕疵，根据《合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此，上诉人有权不向被上诉人支付物业管理费。请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
科瑞公司辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原审判决。上诉人反映房屋内外漏水，房屋积水严重等问题属于房屋质量问题，在维修期内开发商具有维修义务，科瑞公司仅对小区内的公共设备及共有部分具有维修义务，而上诉人房产属于专有部分，被上诉人仅具有衔接开发商与业主之间的沟通义务，不具有维修义务。至于上诉人所称在屋前种植的金桂树，并未向被上诉人备案过，也未提供其他证据予以证明，因此对于这颗树是否真实存在，无从考究，被上诉人已经按照合同约定进行日常环境、安保、公共部分维护等，履行相应的物业服务义务，上诉人应当按时足额缴纳物业服务费。上诉人拒交物业费的行为损害整个小区其他业主及自身利益。综上所述，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持一审法院判决。
本院查明事实与一审法院相同。
本院认为：科瑞公司与万国华签订的《业主公约》，上海绿地集团南昌绿都置业有限公司与万国华签订的《商品房买卖合同》及《物业管理委托合同》，对万国华具有约束力，该系列合同、公约系真实的意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行自己的合同义务。科瑞公司作为万国华所在别墅区的物业服务企业，依合同履行自己义务后，依法享有向万国华收取物业管理费的权利。万国华拒不履行支付物业服务费义务应承担支付物业费的违约责任。上诉人万国华有关科瑞公司不作为诉请，没有提供证据，至于上诉人所称在屋前种植的金桂树，上诉人未提供证据予以证明，对万国华的上诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费218元，由上诉人万国华承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴建平
代理审判员 曹 渊
代理审判员 邓 晖
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 滕漪兰