广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民一初字第2367号
�告广西福来物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市白沙路3号之一金瑞国际8层8-10、11、12号。组织机构代码证代码：75373074-5。
法定代表人莫太贵，董事长。
委托代理人莫晓丹，广西红盾律师事务所律师。
委托代理人彭宗壮，职员。
被告唐智强。
原告广西福来物业服务有限责任公司诉被告唐智强物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月7日受理。依法由审判员ＸＸ晶适用简易程序（小额诉讼）独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人莫晓丹、彭宗壮，被告唐智强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：柳州市北雀路63号桃源居小区是柳州市万宏地产开发有限公司开发建设的住宅小区。2005年7月28日，原告与柳州市万宏地产开发有限公司签订《柳州桃源居前期物业管理服务合同》，从2005年8月起为桃源居提供物业管理服务。2007年8月9日，原告与被告签订《桃源居前期物业管理协议》。被告住桃源居18栋2单元102室，享受了原告提供的物业管理服务，被告每月均应向原告交纳物业服务费、路灯费及生活垃圾费。但被告未向原告交纳2008年3月起至2014年12月的物业服务费、路灯费及生活垃圾费。原告在催收未果的情况下，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告立即付给原告物业服务费3526.3元、路灯费216元、生活垃圾费513元，合计4255.3元；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩称：其愿意交纳路灯费216元和生活垃圾费513元，但是不愿意交纳物业服务费3526.3元，理由是：1、购买房屋时，房开商答应送两年物业费给被告，但没有送；2、房开商逾期交房的赔偿款，被告没有得到；3、原告收取物业费，但是没有达到服务标准，小区�没有装监控，进出小区没有发牌，晚上时门卫处的保安在睡觉。
综合原、被告的陈述以及全案证据，本院确认以下法律事实：广西福来物业管理有限责任公司于2003年9月30日成立，2008年3月27日，该公司在柳州市工商行政管理局办理了企业名称变更登记手续，变更后的名称为广西福来物业服务有限责任公司，即本案原告。被告是柳州市北雀路桃源居小区18栋2单元1-2号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为123.47平方米。2005年7月28日，原告与桃源居小区的建设单位柳州市万宏房地产开发有限公司签订《柳州桃源居前期物业管理服务合同》，约定由原告对桃源居小区进行物业服务，住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.30元由业主交纳。2005年9月21日，柳州市物价局对桃源居前期物业服务收费标准作出批复，同意原告从2005年10月1日起对桃源居小区的住宅类物业�务费按建筑面积每月每平方米0.30元收取。2007年8月9日，原告与被告签订了《桃源居前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供前期物业服务，物业服务费收费标准暂定为每月每平方米0.30元，最终以物价局审批标准收取，被告每次交纳物业费的时间是每月10日前。2008年12月29日，柳州市人民政府办公室对柳州市居民生活垃圾处理费收费标准作出批复：同意从2008年10月1日起，按每户每月7元开征居民生活垃圾处理费；从2011年10月1日起，生活垃圾处理费收费标准调整至每户每月7.5元。2012年2月24月，经柳州市住房和城乡建设委员和柳州市物价局核准备案，原告在桃源居小区的物业收费标准的执行价调整为每月每户每平方米0.41元。原告将该收费标准在小区内以悬挂公示牌的方式进行公示。该小区的路灯费按每月每户3元收取。从2008年3月起至2014年12月期间，被告未向原告交纳物业服务费；从2009年1月至2014年12月止，被告未向原告交纳路灯费和生活垃圾费。2015年3月27日，原告通过寄送邮件的方式向被告发出律师函进行催收；2015年5月14日，原告又通过上门粘贴催费通知书的方式向被告进行催收。因催收无果，故原告诉至法院如上所请。
本院认为：物业服务是指物业服务机构统一对住宅小区提供公共性服务，根据其服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的活动。原告与柳州市万宏房地产开发有限公司签订的《柳州桃源居前期物业管理服务合同》，以及原告与被告签订的《桃源居前期物业管理服务协议》，均是合同双方真实的意思表示，该两份合同合法、有效，对被告具有法律约束力。原告实行的收费标准（每月每平方米0.03元）在上述两份合同中均已作出约定，并且调整后的收费标准（每月每平方米0.41元）也已经柳州�物价局备案，符合法律的规定，故原告要求被告交纳欠交的物业服务费，合法合理，本院予以支持。被告辩称其不交纳物业费是因为房开商承诺赠送两年的物业费，但被告并未提供证据予以证明；而被告辩称的有关房开商逾期交房未向其支付赔偿款的问题，因属于另一法律关系，并非本案的抗辩事由，故本院不予采纳；被告以原告服务不到位为由提出抗辩，但被告并未提供证据予以证实，故本院不予采信。综上，被告的上述抗辩事由因缺乏证据支持，不能成立，被告应依法向原告交纳欠交的物业服务费。根据上述两份合同的约定以及物价局的备案，2012年2月24日之前的物业服务费应按建筑面积每月每平方米0.30元计收，而从2012年2月24日起的物业服务费按建筑面积每月每平方米0.41元计收，据此，被告的房屋建筑面积为123.47平方米，所以从2008年月3月至2012年2月共48个月，被告应交纳的物业服务费为1777.968元（0.30元／月／平方米×123.47平方米×48个月）；从2012年3月至2014年12月共34个月，被告应交纳的物业服务费为1721.1718元（0.41元／月／平方米×123.47平方米×34个月）。前述两项合计，被告应向原告交纳从2008年3月至2014年12月期间的物业服务费约3499元。原告诉请的物业服务费3526.3元已超出应交纳的范围，对于超出部分本院不予支持，被告应交纳的物业服务费为3499元。原告诉请从2009年1月至2014年12月期间的路灯费216元和生活垃圾费513元，被告对此没有异议，故本院对此予以支持。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用﹤中国人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告唐智强向原告广西福来物业服务有限责任公司支付从2008年3月至2014年12月期间的物业服务费3499元，以及从2009年1月至2014年12月期间的路灯费216元、生活垃圾费513元；
二、驳回原告广西福来物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交），减半收取，由被告唐智强负担25元，本院退回原告广西福来物业服务有限责任公司25元。
以上应履行义务，义务人应当于接到本判决之次日起十日内履行完毕。如果未按时履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行人财产所在地法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判员 ＸＸ晶
二〇一五年十一月一日
书记员 董 英
附法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》第八十五条：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
2、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款：基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
5、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
6、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物�服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
7、《最高人民法院关于适用﹤中国人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
8、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。