安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六民一终字第00044号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国农业银行股份有限公司六安分行。
法定代表人：江继武，行长。
委托代理人：王磊。
委托代理人：彭德俊。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：姚德美。
委托代理人：晏宗武，安徽皋城律师事务所律师。
上诉人中国农业银行股份有限公司六安分行与被上诉人姚德美因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省金安区人民法院作出的（2013）六金民二初字第00974号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月18日公开开庭进行了审理。上诉人中国农业银行股份有限公司六安分行的委托代理人彭德俊，被上诉人姚德美及其委托代理人晏宗武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告中国农业银行股份有限公司六安分行诉称：原被告于2003年4月7日签订《房屋租赁合同》，将原告位于六安市九里沟处的原农行干校租给被告办学，约定租期10年，于2013年4月10日到期，年租金7万元，当年租金分两次结清。然被告自2012年起便开始拖欠租金，合同到期后也不交还房屋。原告多次催收租金，被告置若罔闻。为此，1、请求判令被告终止租赁协议，履行原协议义务，交还租赁标的物。2、判决被告支付租金10.5万元（2012年1月至2013年6月）。3、判令被告支付2013年7月1日至房屋交还时的租金。
原审被告姚德美辩称：一、原告诉请被告支付租金10.5万元与事实不符，被告只欠原告2012年1月至2013年4月10日的租金89440元；二、原告诉请被告支付2013年7月1日至交还房屋时的租金无事实法律依据。因2013年4月10日原被告签订的房屋租赁合同即已到期，被告之所以没有交房给原告是因为原被告没有就被告在租赁期间新增添的建筑物和构筑物补偿达成一致意见造成的，而非被告不交付房屋，所以被告不存在在合同到期后再给付租金。
原审反诉原告姚德美反诉称，自己与被反诉人签订租赁合同后，在租赁期间办学，遵照合同约定对承租方进行了改善并增添部分建筑及设施，要求被反诉人折价赔偿，请求判令反诉被告补偿反诉原告建筑物及构筑物折价款394290元；
中国农业银行股份有限公司六安分行对姚德美的反诉请求辩称：反诉原告诉请的建筑物及构筑物折价款394290元要求我方支付不符合合同约定，我方对姚德美建筑物及构筑物折价款394290元的评估结论不予认可，请求法院驳回姚德美的反诉请求。
原审法院查明：2003年4月7日，中国农业银行股份有限公司六安分行（原名称中国农业银行六安分行）（甲方）与姚德美（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，由甲方将其位于六安市九里沟处的原农行干校围墙（含围墙）内所有的房产（含地面上附着物）租给乙方办学使用，约定租期10年，自2003年4月10日至2013年4月10日到期，年租金7万元，当年租金分两次结清，乙方分别于当年3月15日和10月15日各付3.5万元，乙方根据办学需要可对承租的房屋、场地、设施等进行改造、装修、绿化，一切费用由乙方负担，合同期满后校内的不动产仍归甲方所有，对甲方不动产改造、装修引起的原值变化归甲方所有。合同同时约定，乙方在办学过程中添置的设备、资产（含无形资产）归乙方所有。合同签订后，被告姚德美用其租赁的房屋兴办学校，校名为钟书学校，合同在履行过程中，姚德美因办学需要，对其租赁的房屋及场地进行装修和改造。至合同到期日被告拖欠原告租金89440元。2013年4月10日合同到期后，被告所办学校整体搬迁，但对其添置建造的房屋及构筑物，双方因补偿问题多次协商未果，被告拒绝将房屋交还原告，双方发生纠纷，被告添置建造的房屋及构筑物的价值经评估，2013年9月17日，六安才兴资产评估有限公司六才评报字（2013）第042号资产评估报告书评定姚德美添置的房屋建筑面积399.5平方米，净值为246534元，构筑物（主要为路面和场地改造）价值为147756元，计款394290元，姚德美为此花去鉴定费40000元。
原审法院认为：原告中国农业银行股份有限公司六安分行与被告姚德美签订的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，且不违背相关法律规定，该合同对双方具有法律的约束力；合同到期后，双方的权利义务已终止，被告姚德美应将其租赁的房屋交付给原告中国农业银行股份有限公司六安分行，对拖欠的租金89440元应向原告支付；关于姚德美反诉在合同履行期间添置的建筑物和构筑物补偿问题，根据合同约定，原告应予适当补偿；姚德美添置的房屋价值246534元，双方在合同中约定：乙方在办学过程中添置的设备、资产（含无形资产）归乙方所有，故被告该项反诉请求，本院予以支持；关于中国农业银行股份有限公司六安分行对姚德美添置的建筑物、构筑物价值394290元的评估报告不予认可的抗辩意见，对此本院认为，反诉被告虽对评估报告持有异议，但未申请重新鉴定，也未举出足以推翻鉴定报告的证据，故反诉被告该抗辩理由不能成立，但姚德美添置的构筑物价值147756元，该构筑物主要是路面和场地改造，双方在合同中约定：对甲方不动产改造、装修引起的原值变化归甲方所有，故姚德美反诉请求中该项请求，本院不予支持；据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、姚德美于本判决书生效之日起二十日内将其租赁的原农行干校围墙（含围墙）内所有的房产交给中国农业银行股份有限公司六安分行。二、姚德美于本判决书生效之日起二十日内给付中国农业银行股份有限公司六安分行租赁费89440元。三、中国农业银行股份有限公司六安分行于本判决书生效之日起二十日内支付姚德美自建房屋价值折款246534元。四、驳回中国农业银行股份有限公司六安分行其他诉讼请求。五、驳回姚德美其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人中国农业银行股份有限公司六安分行上诉称：一审法院对租赁的部分房产认定为姚德美建造无事实依据，对合同的添置固定资产协议条款认定错误，一审法院未支持2013年4月7日以后的租金，适用法律存在错误。请求二审法院依法改判。
被上诉人姚德美答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持。
二审开庭中，各方当事人均没有提供新证据，对原审证据质证意见亦同原审。
二审庭审后本院组织双方当事人对本案涉案现场进行了现场勘验，中国农业银行股份有限公司六安分行对姚德美租赁期间新建房屋：幼儿园4间、教工宿舍6间、库房2间、锅炉2间、洗衣房1间予以认可。
二审查明案件事实同一审。
本院认为：上诉人中国农业银行股份有限公司六安分行与被上诉人姚德美签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，没有违反相关法律规定，该合同对双方均有法律约束力；上诉人上诉称一审法院认定租赁房屋部分由姚德美建造错误，经本院现场勘验，并经双方当事人确认，一审法院认定无误，上诉人该项上诉理由不能成立；上诉人提出的一审法院对合同的添置固定资产协议条款认定错误，适用法律存在错误。经审查，双方在合同中明确约定：乙方（姚德美）在办学过程中添置的设备资产（含无形资产）归乙方所有，一审法院据此认定姚德美租赁期间新增房屋归其所有并无不当；上诉人提出一审法院未支持合同到期以后的租金适用法律存在错误，姚德美确实在合同到期后至今仍占用农行房屋，该阶段的占用费应予以偿付，鉴于因对合同条款产生争议无法达成一致意见，对该部分损失双方都有一定的责任，固姚德美应比照合同约定租金的50%即35000元／年给付自2013年4月10日合同到期后的房屋占用费，至交房时止。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、（二）项之规定，判决如下：
一、维持六安市金安区人民法院（2013）六金民二初字第00974号民事判决第一、二、三、五项，即一、姚德美于本判决书生效之日起二十日内将其租赁的原农行干校围墙（含围墙）内所有的房产交给中国农业银行股份有限公司六安分行。二、姚德美于本判决书生效之日起二十日内给付中国农业银行股份有限公司六安分行租赁费89440元。三、中国农业银行股份有限公司六安分行于本判决书生效之日起二十日内支付姚德美自建房屋价值折款246534元。五、驳回姚德美其他诉讼请求。
二、撤销六安市金安区人民法院（2013）六金民二初字第00974号民事判决的第四项，即驳回中国农业银行股份有限公司六安分行其他诉讼请求。
三、姚德美自2013年4月10日起至实际交房时止，按35000元／年支付中国农业银行股份有限公司六安分行房屋占用费。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4400元，一审反诉受理费4070元，鉴定费4000元，二审案件受理费8470元，由中国农业银行股份有限公司六安分行负担。
本判决为终审判决
审 判 长 王 军
审 判 员 张海龙
代理审判员 许 琛
二〇一四年四月二日
书 记 员 马 龙
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。