山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第1204号
上诉人（原审原告）：杨启琼。
委托代理人：李良军，居民。
被上诉人（原审被告）：龙口新安房地产开发有限公司。住所地：龙口市港城大道南南山路东龙族峰景。
法定代表人：徐龙强，该公司董事长。
委托代理人：曲敬武，山东翔宇韶宽律师事务所律师。
委托代理人：王丹，山东翔宇韶宽律师事务所律师。
上诉人杨启琼因与被上诉人龙口新安房地产开发有限公司（以下简称新安公司）商品房预约合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2015）龙新民初字第111号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2014年10月1日，杨启琼�其丈夫李良军经朋友吴琼介绍，意欲购买龙口市海泉湾海天福景的商品房一套。当天，杨启琼与新安公司签订《海泉湾认购书》，杨启琼认购了新安公司开发的海泉湾海天福景22-2-104号房。认购书中约定，房屋总价款为295732元，定金为20000元，所购房产保留时间为2014年10月1日到2014年10月9日。同时约定：“认购方必须在签订本认购书规定的认购时限内，携带认购书、购房定金收据、产权登记名义人的身份证，按揭客户还需携带婚姻证明、户口簿、收入证明前来售楼处签订《商品房买卖合同》，并办理按揭贷款手续。”“若认购方未能在本认购书规定的期限内履行双方之约定，则视同违约，出卖方可不做催告并有权收回认购方所认购房屋，已付购房定金归出卖方所有，且出卖方有权将其所购的房屋另售他人。2014年10月9日付清135732元，贷14万。”
认购书签订当�，杨启琼交付了定金20000元，杨启琼称，其与新安公司的销售代理口头约定，由于其没有带结婚证、户口本及收入证明，如果10月8号、9号不能完成银行按揭贷款的所有签字手续则退房退款，新安公司销售代理则保证没有问题。但对此，杨启琼一直存有疑虑，于是2014年10月3日通过短信的方式与新安公司销售经理田碧云联系，短信内容为：“小田，麻烦你一定再次与你的领导强调一下，我没有带户口本、结婚证和收入证明，且只能明年国庆节再来龙口，因此，无论如何要在本月8日或者9日完成银行按揭所有的签字手续，如果办不到，只好退掉了。我10日一早离开龙口”。田碧云的回复为：“我跟经理说了。”2014年10月9号杨启琼要求去银行办理按揭贷款手续，新安公司告知杨启琼不能办理，应当先交30%房款。杨启琼认为，在杨启琼没有携带结婚证、户口本及收入证明的情况下，新安公司承诺可以办理相关贷款手续，新安公司的行为已构成欺诈，后杨启琼与新安公司销售代理联系处理退款事宜，但新安公司一直未予退款。
审理中，新安公司表示，认购书签订后，新安公司将杨启琼所认购的房屋保留至今仍未出卖，如果杨启琼现在与新安公司签订商品房买卖合同的话，新安公司将针对杨启琼迟延签订合同的行为予以宽限，仍可以就涉案房屋签订买卖合同。杨启琼则明确表明不同意与新安公司签订商品房买卖合同。
杨启琼要求撤销其2014年10月1日与新安公司签订的《龙族海天福景一期海泉湾项目认购书》；新安公司立即向杨启琼返还购房款20000元；新安公司向杨启琼赔偿利息及投资机会损失4000元；新安公司赔偿杨启琼的误工费、邮寄费、差旅费等损失5000元；本案诉讼费由新安公司承担。
原审法院依据�事人当庭陈述、商品房认购书、收款收据、短信打印件等认定上述事实。
原审法院认为，如一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院予以撤销。本案当中，杨启琼主张，因新安公司给出“不携带结婚证、户口本及收入证明也可以办理贷款手续，否则退房退款”的口头承诺，杨启琼才与新安公司签订了商品房认购书，那么本案审理的焦点问题即为，能否认定新安公司在杨启琼认购涉案房屋、与杨启琼签订商品房认购书时存在欺诈杨启琼的情形。首先，杨启琼所主张的新安公司一切的口头承诺都无法与新安公司加盖印章的认购书的效力相抗衡。在杨启琼、新安公司双方签订的商品房认购书当中已经明确载明，“按揭客户需携带婚姻证明、户口簿、收入证明前来售楼处签订《商品房买卖合同》，并办理按揭贷款手续”。并明确载明了未按照履行上述约定的法律后果，即“视同违约，出卖方可不做催告并有权收回认购方所认购房屋，已付购房定金归出卖方所有，且出卖方有权将其所购的房屋另售他人。”对此，杨启琼应当清楚知晓。应当认定，新安公司已经通过认购书当中的内容正式、明确、清晰地告知了杨启琼其应有的权利义务，不存在新安公司欺诈杨启琼的情形。其次，杨启琼办理按揭贷款系银行的业务范围，如新安公司的销售代理口头承诺了原本应当由银行决定的事项，杨启琼如何能够轻信？在认购书有正式的明确约定的情况下，杨启琼为何要选择听信其所谓销售代表的口头承诺？故不应当认定系新安公司的言行导致杨启琼陷入了认识上的错误，进而做出签订认购书的意思表示。最后，杨启琼主张，新安公司曾口头承诺10月8号、9号不能办理贷款新安公司即退款并无证据证实。杨启琼交付的20000元系购房定金，现新安公司愿意与杨启琼签订商品房预售合同，杨启琼可以与新安公司签订合同，重新办理贷款，但是杨启琼拒绝签订合同，依据认购书的约定与合同法的规定，杨启琼无权要求返还定金。综上，鉴于本案事实，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，原审法院于2015年8月5日判决：驳回杨启琼的诉讼请求。案件受理费625元，由杨启琼承担。
宣判后，上诉人杨启琼不服，向本院提起上诉称，一审法院认定事实不完整。杨启琼10月9日要求去银行办理按揭贷款手续时，新安公司称银行不能安排，让杨启琼先交30%房款，然后新安公司与银行一起到长沙或上海办理按揭手续，杨启琼当时亦同意，但要求新安公司必须书面承诺。�于新安公司不肯书面承诺，故达成退款决定。新安公司的销售代理刘春和销售经理小田要求杨启琼丈夫写了退款说明。10月10日早晨，朋友吴琼及刘春电话告知，要杨启琼回长沙后把购房认购书、交款收据、身份证复印件等快递给吴，由刘去办理退款手续。期间，多次与吴、田、刘电话短信联系，他们都表示会退，但10月24日刘回复说新安公司只同意帮他们再卖了房才退。一审法院歪曲事实、违背常理地臆断。杨启琼丈夫对新安公司的承诺一直怀疑，并又于10月3日9时7分以短信方式与该公司销售经理田碧云联系，要求再次向其领导确认，田于当日12时45分回复已经跟其领导报告（证据2）。这充分说明，杨启琼与新安公司签署的购房认购书有附加条件，该附加条件新安公司知悉并确认。证据2发生在签署《认购书》之后，是对《认购书》若干附加条件的否定，该书证的效�显然更高。一审法院偷换概念、逻辑混乱，违背常理的推断，是有意偏袒新安公司。杨启琼诉新安公司销售欺诈，是说新安公司明知杨启琼没有那些必需的证件、不能办理银行按揭，却欺骗杨启琼，吹嘘其与银行有多么硬的关系，承诺可以办理按揭，诱骗杨启琼签订《购房认购书》。基本上按揭贷款都是开发商协助办理的，杨启琼也没有完全“轻信”。杨启琼及其丈夫对新安公司的承诺一直怀疑，所以才有10月3日的短信确认，所以才有9号当新安公司叫杨启琼先交30%房款并承诺会与银行一起到长沙或上海办理按揭手续时，杨启琼坚决要求新安公司书面承诺。新安公司用欺诈手段诱导杨启琼签署的认购书在其2014年10月9日不能兑现承诺时就已经失效。新安公司理当承担欺诈、违约责任，并对由此给杨启琼带来的经济和精神损失给予必要的赔偿。请求撤销原判，改判�持杨启琼的诉讼请求。
被上诉人新安公司答辩称，一审判决认定基本事实清楚，适用法律恰当。杨启琼的上诉请求不应得到支持。请求驳回上诉，维持原判。
二审当中，杨启琼出示录音资料一份。杨启琼称录音资料记载的是李良军与新安公司销售经理田碧云的通话录音，可以证实当时新安公司明确应该退款，因总公司已经做账，只能由刘春卖了房屋后再退；签订购房认购书前提条件是新安公司必须在10月8日、9日两天办理完毕住房按揭手续，不然就不退款；新安公司10月22日也是承诺要退款。新安公司认为该录音资料形成于一审诉讼前，不属于新证据；该录音资料无法证明新安公司采用欺骗手段让杨启琼签订认购书；该录音如真实存在，只反映杨启琼在签订认购书后与相关人员对于是否可以解除认购书协商并未达成一致；受话人是否是新安公司�工作人员仅凭电话录音也无法辨别。本院审理查明的其他事实与原审判决认定事实基本一致。
本院认为，杨启琼主张新安公司在签订《认购书》时向其承诺未携带结婚证、户口本、收入证明等材料前提下可以办理银行按揭贷款，新安公司对此不予认可，杨启琼对该主张应举证证实。对于杨启琼主张新安公司所作前述承诺，《认购书》未作约定。杨启琼提供的各项证据可以证实其就退房等问题与新安公司工作人员进行过交涉，但不足以证实新安公司在签订《认购书》时向其作出过前述承诺。杨启琼主张新安公司构成欺诈，证据不足，本院不予采信。杨启琼主张新安公司承诺退款，新安公司不予认可，杨启琼提供的证据也不足以证实，本院不予支持。杨启琼请求撤销《认购书》，由新安公司返还购房款并赔偿各项损失，理由不成立，本院不予支持。综上，依�《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费625元，由上诉人杨启琼负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 陈晓彦
审判员 吴继辉
二〇一六年三月二日
书记员 林重霄