上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初10298号
原告朱美龙。原告付秀华。被告李正华。被告郑丽青。两被告共同委托代理人卢峰，上海申伦律师事务所律师两被告共同委托代理人曲庆云，上海申伦律师事务所律师。原告朱美龙、付秀华与被告李正华、郑丽青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告朱美龙、付秀华，两被告共同委托代理人卢峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱美龙、付秀华诉称，2015年4月3日，原、被告经中介公司居间介绍，签订了《上海市房地产买卖合同》，原告向被告购买上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房产。2015年7月10日，原、被告办理了产权过户手续，但被告直至2015年10月16日才搬离上述房屋后交付给原告，且至今没有将户口迁出。买卖合同及补充协议对被告逾期迁移户口的违约责任作了明确约定，故现要求被告偿付逾期迁移户口违约金(以已付款人民币249为本金，自2015年10月1日起至实际迁出户口之日为止，按每日万分之五计算)。被告李正华、郑丽青辩称，买卖合同对于原告逾期付款、被告逾期交房的违约责任作了明确约定，但没有约定逾期迁移户口的违约金。虽然补充协议中约定了被告办理迁移户口的义务，但相应的违约责任约定不明，因此原告主张按每日万分之五计算违约金缺乏合同依据。由于原告至今尚未支付被告剩余购房款1万元，故被告行使抗辩权而拒绝迁移户口，如果原告支付了尾款1万元，被告会办理迁移户口的相关手续。即使被告需要支付违约金，原告主张的计算方式亦明显过高。现不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2015年4月3日，经上海A房屋服务有限公司居间介绍，两原告作为买受人(合同乙方)、两被告作为出售方(合同甲方)，双方签订一份编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定，被告向原告出售上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房产，转让价为229万元；双方确认于2015年6月30日前共同至房地产交易中心办理产权过户手续。合同第九条约定：乙方未按本合同付款协议的约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同……。合同第十条约定：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当支付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方面解除合同……。合同补充条款(一)第6条约定：甲方应于乙方贷款银行发放贷款前，向房地产所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续。第10条约定：甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条之约定承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则乙方应本合同第九条之约定承担违约责任。合同附件三“付款协议”约定：1、乙方于签约当日支付甲方房款5万元；2、乙方于2015年4月10日前支付甲方房款45万元；3、乙方于2015年5月30日前支付甲方房款19万元；4、乙方以贷款形式向甲方支付房款160万元，该款项由贷款银行一次性划入甲方账户。同日，双方签订一份《补偿协议》，约定，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方21万元，其中20万元于2015年5月30日前支付甲方，1万元整于交房当日支付甲方；本次交易中甲方应缴纳的税费及中介服务费均由乙方承担；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。2015年7月10日，原、被告签订一份《补充协议》，约定，房屋成交价为250万元，本次交易系甲方置换型售房，现经双方友好协商，达成如下协议：1、甲方应于2015年9月30日前将该房屋内的所有户口全部迁出；2、甲方应于2015年9月30日前将该房屋交付于乙方；3、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同第九、十条履行)。此后双方按合同及补偿协议各自履行。原告向被告支付了共计249万元的购房款。2015年10月16日，被告将涉案房屋交付给了原告，双方签订一份《房屋买卖交接书》，交接书第四条“特别约定”注明：水、电、煤、物业管理费、有线电视费共欠1,086.88元，从购房尾款中扣除。然而，被告至今未办理迁移涉案房屋内登记的户口之手续。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示，被告应于2015年9月30日前交付房屋，但直至10月16日才将房屋交付原告，故原告未支付的尾款1万元已作为被告逾期交房的违约金予以抵扣，且被告的逾期交房违约金远超过1万元。被告则表示，在10月16日交接房屋时，双方明确水电煤气等费用1,086.88元从购房尾款1万元中扣除，证明原告当时并未主张逾期交房违约金，或者放弃此违约金。上述事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》、《补充协议》、《房屋买卖交接书》，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约定履行各自的义务。按双方补充协议约定，被告应当于2015年9月30日前将涉案房屋内的户口迁出，然而被告至今未办理迁移户口的手续，显然被告已构成违约。对于被告逾期办理迁移户口的违约责任，《补充协议》约定参照《上海市房地产买卖合同》第九条、第十条的约定。买卖合同第九条是关于原告作为买受方逾期付款的违约责任之约定，第十条是被告作为出售方逾期交房及办理产权的违约责任之约定。对于被告逾期办理迁移户口的违约责任，显然是参照第十条之规定，即如被告违约，则应按原告已付款的每日万分之五计算赔偿金，该赔偿金实为违约金。被告表示关于逾期迁移户口的违约责任约定不明的抗辩意见，本院不予采纳。被告应当承担逾期迁移户口的违约责任，违约金参照《上海市房地产买卖合同》第十条之规定计算，以原告已付款249万元为本金，每日按一定比例计算。违约金具有惩罚性功能，兼具有补偿性功能，既对违约方的违约行为进行惩罚，也弥补守约方的损失。在本案中，原告未能向本院明确说明其因被告逾期迁移户口的违约行为所造成的经济损失，而按合同约定以已付款的249万元为本金，按每日按万分之五计算违约金，则每日违约金高达1,245元，显然过高。被告对违约金过高的抗辩意见，本院予以采纳，本院酌情以每日万分之零点五计算违约金，每日违约金为124.50元。鉴于本案诉讼系由被告违约所致，本案的诉讼费用由被告负担。关于原告未付款8,912.12元(尾款1万元扣减水电煤气等费用1,086.88元)，非本案审理范围，被告也未在本案中提出相应主张，本院在本案中不予处理。综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：被告李正华、郑丽青于本判决生效之日起十日内偿付原告朱美龙、付秀华以人民币249万元为本金，自2015年10月1日起至被告李正华、郑丽青将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室内的户口迁出之日为止，按每日万分之零点五计算违约金。案件受理费人民币4,050元，减半收取计2,025元，由被告李正华、郑丽青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一六年五月二十五日
书记员 周佳慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百四十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当增加。