辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00681号
上诉人（原审被告、反诉原告）：大连市甘井子区连泰电力器材厂，住所地大连市甘井子区凌水镇刘家村。
法定代表人：刘兰芝，该厂总经理。
委托代理人：杨胜华，该厂经理。
委托代理人：叶长青，辽宁恒信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连市甘井子区红旗街道刘家村民委员会，住所地大连市甘井子区红旗街道刘家村。
负责人：刘伟东，该村村主任。
委托代理人：王岫，辽宁双护律师事务所律师。
委托代理人：司贵鑫，辽宁双护律师事务所律师。
原审原告（反诉被告）大连市甘井子区红旗街道刘家村民委员会（以下简称刘家村委会）与原审被告（反诉原告）大连市甘井子区连泰电力器材厂（以下简称连泰电力器材厂）租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年12月3日作出（2014）甘民初字第1651号民事判决，连泰电力器材厂不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人连泰电力器材厂的委托代理人叶长青、被上诉人刘家村委会的委托代理人司贵鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘家村委会一审诉称及辩称：原、被告于2008年1月1日签订《租房协议》，约定被告租用原告下属单位大连凌水环保设备有限公司的200平方米办公楼一座、厂房230平方米一处及院内场地，租期5年，自2008年1月1日至2013年12月31日。租赁期满后，双方未达成新的租赁协议，原告多次要求被告将租赁场所腾退返还，但被告一直占用场地不予腾退。原告认为被告所修建的厂房设施等均是为满足其生产所需而自修自用，合同期满已经物尽其用，即使尚有剩余价值，也是因被告对合同期满后能否续租的风险预见不足而产生的损失，应由被告自行承担。被告主张的不动产均未经原告同意也未取得相关部门的批准及办理合法手续，不具有合法性。但其拒绝腾退期间给原告造成的损失，应按原合同约定租金标准给予补偿。故诉至法院，请求法院判令：一、被告立即腾退大连凌水环保设备有限公司厂房；二、被告赔偿原告经济损失，按自2014年1月1日起至腾退之日的租金计算。
被告连泰电力器材厂一审辩称及反诉称：原、被告于2008年1月1日签订了《租房协议》，被告租用原告办公楼200平方米，厂房230平方米及院内场地。租赁期间，经村委会同意，被告投入大量资金和人力进行基建和改造，主要有砖混房、铁皮房、二层办公楼房顶重做防水层，地面混凝土覆盖、水池、安装两吨地规吊车一台。被告对厂区进行扩建和改造，经大连光华工程造价咨询事务所有限公司鉴定工程造价费用为304，431元。被告认为，其进行的扩建和改造的部分已经形成添附，无论原告自用、另行出租或是拆迁，均将从中获得巨大利益，该利益构成不当得利。故原告要求被告腾退，应给予被告相应补偿。被告根据反诉状以“司法鉴定的结果计算”，变更反诉状的诉讼请求。故反诉请求为：1、反诉被告赔偿反诉原告厂区改造部分的费用计304，431元、鉴定费6000元。2、反诉费用由反诉被告承担。
一审法院审理查明：2002年5月28日大连鑫源实业总公司对其所属的大连凌水环保节能设备厂进行产权制度改革，《改制方案》第五条规定，“原企业使用的土地和房屋的所有权为刘家村委会和村公司，企业改制后，采取租赁方式使用”。2014年2月10日大连鑫源实业总公司出具证明一份，“兹证明原大连凌水环保节能设备厂厂区所占土地及房屋因其改制后企业大连凌水环保设备有限公司自2007年起即不再向我公司租用。我公司自2007年底委托大连市甘井子区红旗街道刘家村进行管理，许可其出租使用。”2008年1月1日原告（甲方）与被告（乙方）签订《租房协议》，约定：经双方商定，原大连凌水环保设备有限公司办公楼200平方米、厂房230平方米及院内场地租赁给乙方使用，租期2008年1月1日至2013年12月31日；租金每年50，000元；如果一方需要搞临时建筑，必须经甲方与上级有关部分协商后方可施工；合同到期后，如果甲方继续对外租赁，乙方有优先承租权。承租期间政府如果规划（有批文），乙方随时迁出，有关赔偿按规定执行。
双方合同到期后，原告拒绝与被告签订新的租赁合同，被告称其继续缴纳租金，原告拒收2014年的租金。
诉讼过程中，被告申请对其在2008-2009年建造的厂房设施进行工程造价鉴定，一审法院依法释明后，被告仍坚持申请司法鉴定，一审法院依法委托。大连光华工程造价咨询事务所有限公司出具光华所发鉴字（2014）019号鉴定报告及分项汇总表，载明：一、室外地面，造价92，296.92元；二、彩板房，造价38，879.80元；三、大门，造价6，912.37元；四、砖混房厕所仓库，造价9，433.22元；五、水池2个，造价10，293.24元；六、砖混房，造价110，566.22元；七、铁皮房，造价36，049.54元，合计304，431元。被告申请该项司法鉴定，支付鉴定费用6000元。
另查，被告于2008-2009年租赁期间增建的部分设施属于临时建筑，没有审批手续。被告陈述经过村里领导同意，但未提供相应证据予以证实。
一审法院认为：本案争议焦点为：一、被告是否应该腾退厂房及给原告赔偿问题。二、被告对涉案厂房进行的扩建和改造是否经过原告的同意。三、被告新增的临时建筑在合同期满后的处理问题。一、原、被告于2008年1月1日签订《租赁协议》，租期至2013年12月31日结束，之后双方未续签租赁合同，原告拒收2014年的租金。由此，双方亦未形成不定期租赁合同，故原、被告之间的《租赁协议》，因合同期满而自行解除。原告于2014年2月20日提起诉讼，请求被告腾退租赁房屋，已经给予被告合理的履行期限，被告应将租赁厂房腾退给原告。关于原告提出被告占有期间的损失，按租金计算，亦符合法律规定，依法予以支持，但起算时间应给予被告合理的腾退时间，故支持起算时间为提起诉讼之日，即2014年2月20日。二、1、从双方签订的合同来看，《租赁协议》第四条规定，“如果乙方需要搞临时建筑，必须经甲方与上级有关部门协商后方可施工”，说明双方并未在合同里约定被告可以自由对涉案厂房进行建设和改造的权利。2、从租赁厂房的实际情况来看，双方租赁合同的内容是：办公楼200平方米一座、厂房230平方米一处及院内场地，符合基本的办公条件，若需要增加其他临时建筑，被告应按合同约定，经原告同意才可施工。3、从新增临时建筑的情况来看，被告认可临时建筑均没有相关建设审批手续。被告陈述称经过原告同意，但并未提供相应证据材料。综上，被告对涉案厂房新增的临时建筑，辩称经过原告同意的观点，依法不予采信。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装修饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”；第13条，“承租人未经出租人同意装修装饰或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”结合本案，1、原、被告租赁合同期间届满。2、被告扩建的建筑物没有合法的建设审批手续。3、被告的扩建行为未经过原告方的同意。4、原告的扩建设施已经过其多年使用，相应物的价值已得到充分利用。5、原告也不同意对上述被告的建设物进行继续使用。综上，被告扩建的费用不应由原告承担。四、对于被告提出的《征收土地、补偿安置公告》，本案双方租赁合同已经期满，不论征收土地是否包含涉案场地，均与本案无关联性，故被告该辩称意见无实际意义。关于被告主张的鉴定费用6000元，该项鉴定系对被告扩建设施的工程造价的鉴定，在合同期满后，相应扩建设施的费用应由被告自行承担，原告对该设施亦不主张继续使用，双方之间并不涉及折价补偿问题，而且在法院已做出释明的情况下，被告仍坚持司法鉴定，故该费用应由被告自行承担。
综上所述，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，作出如下判决：一、自判决生效之日起60日内被告大连市甘井子区连泰电力器材厂腾退位于大连市甘井子区红旗街道刘家村的涉案厂房给原告大连市甘井子区红旗街道刘家村民委员会。被告于租赁期间自行扩建的设施由被告负责在法院确定的腾退之日内自行拆除使用，拆除过程中不得给原告造成其他财产损失。逾期未拆除的，相应设施由原告自行处理。（上述确认厂区的被告扩建设施名称及位置以本案司法鉴定报告书及分项汇总表为准）。二、自判决生效之日起60日内被告大连市甘井子区连泰电力器材厂赔偿原告大连市甘井子区红旗街道刘家村民委员会自2014年2月20日起至腾退之日止的占有涉案厂房的损失，损失数额按照每年租金人民币50，000元计算（法院确定的60日腾退期间，被告不必支付占用费用）。逾期给付按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟期间的债务利息。三、驳回被告的反诉请求。案件本诉受理费300元、其他诉讼费50元，合计人民币350元（原告已预交），由被告负担。案件反诉费人民币5150元（被告已预交），由被告负担。
连泰电力器材厂上诉的理由及请求是：一、双方签订《租房协议》的租赁标的物为200平方米的办公楼、230平方米的厂房及院内场地。但该《租房协议》项下出租的房屋未取得建设工程规划许可，也没有任何临时建筑的批准手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，租房协议应属于无效协议，但一审法院对此未予审查。二、一审法院认为上诉人扩建不动产未经出租方同意，上诉人认为一审法院对该节事实的认定不符合基本生活经验和常识。上诉人在开办的厂区内进行扩建施工是在与被上诉人的有关领导协商并取得其同意后才进行的。且上诉人已在此经营五年之久，如不允许扩建，被上诉人可随时制止，但直至起诉之时，才以上诉人没有证据证明为由，对其同意扩建的事实予以否认，显然不符合基本常识。按照村规民约，在承租的厂区内进行临时性基础设施的建设，无需办理书面的审批手续，没有明确的禁止行为即表示同意。事实上，上诉人承租的厂房均没有合法的审批建设手续，这也可间接证明双方按照村规民约履行合同的事实。且《租房协议》条款约定，有关赔偿按照规定执行，故如上诉人不能继续承租，则应适当赔偿，并非无偿归被上诉人所有。三、一审判决引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，但该两条司法解释仅仅是对于装饰装修的行为进行解释，而未涉及扩建行为。本案应适用该司法解释的第十四条的规定，即承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的情形。综上，上诉人对一审判决判令的本诉腾退部分没有异议，对拆除部分及驳回反诉部分有异议，故请求撤销一审判决，发回重审或改判支持其反诉请求。
刘家村委会二审答辩认为：一、双方签订的合同是合法有效的，被上诉人已取得案涉房屋的房产执照。二、合同中约定如果上诉人建造临时建筑，需经被上诉人和上级有关部门协商后方可施工。现上诉人无证据证明已取得被上诉人及上级部门的同意。且上诉人建造的是非法建筑，而非临时建筑。综上，不同意上诉人的上诉请求。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于上诉人以案涉租赁标的物未取得建设工程规划许可及无任何临时建筑的批准手续为由，主张《租房协议》无效一节，一审时，上诉人未提出该理由进行抗辩，仅以其对案涉场地进行扩建改造，进而反诉主张扩建改造的相关费用。被上诉人在一审时提供大连凌水环保节能设备厂改制方案及大连鑫源实业总公司出具的证明，用以证明案涉土地及房屋的所有权归刘家村委会和大连凌水环保节能设备厂，后自2007年起大连鑫源实业总公司委托刘家村委会进行管理，并许可对外出租使用。二审中，被上诉人提供大连市人民政府于1995年9月6日颁发的大房执甘村字第02015-××号房产执照用以证明其有权出租该租赁标的物，虽上诉人对房产执照提出异议，但未提供相反的证据予以反驳。该房产执照载明所有权单位为：环保解能设备厂；共有单位为：刘家村；房屋座落：大连市甘井子区凌水镇刘家村；用途：厂房等，上述载明内容与被上诉人在一审中提供的其他证据在房屋座落、产权单位、房屋用途等方面均一致，可以互相佐证。因被上诉人已提出证明案涉租赁标的物归属的证据，故对上诉人提出的该项上诉理由，本院不予支持。关于上诉人主张其扩建施工行为已取得被上诉人的同意，及被上诉人未有明确的禁止行为即表示同意一节，根据《租房协议》第四条规定，“如果乙方（连泰电力器材厂）需要搞临时建筑，必须经甲方（刘家村委会）与上级有关部门协商后方可施工”，可见合同中未约定上诉人可随意对案涉厂房进行扩建改造。上诉人虽提出已经过被上诉人认可，但就此节事实未提供任何证据予以证明。另，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第66条，“……不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示”之规定，现双方之间的租房合同中明确约定了上诉人建造临时建筑的相关前提条件，被上诉人无任何行为表明其已接受上诉人的扩建改造行为，故不得认为被上诉人已经默示表示同意。关于上诉人称一审法院适用法律错误，应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条一节，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第十二条系对承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满，承租人请求补偿附合装饰装修费用如何处理的规定，第十三条系对承租人未经出租人同意装饰装修或扩建情形的相关规定，而第十四条系对承租人经出租人同意扩建，但扩建费用没有约定情形的规定。本案中，如上所述，上诉人无证据证明其扩建改造行为已经被上诉人同意，故一审法院应引用承租人未经出租人同意进行装饰装修及扩建的条款，一审法院引用该解释第十二条，应属不当。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，刘家村委会的诉讼请求中并未包含要求恢复原状的主张，但一审判决在判令腾退厂房的同时，限令上诉人在一定期限内自行拆除扩建部分，属超出原告的诉讼请求进行审理，违反“不告不理”的原则，应予纠正。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第1651号民事判决第二项、第三项；
二、变更大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第1651号民事判决第一项为：自本判决生效之日起60日内大连市甘井子区连泰电力器材厂腾退位于大连市甘井子区红旗街道刘家村的案涉房屋及厂区土地（包括大连市甘井子区连泰电力器材厂在厂区内扩建部分）给大连市甘井子区红旗街道刘家村民委员会；
三、驳回大连市甘井子区红旗街道刘家村民委员会其他诉讼请求。
一审本诉受理费300元、其他诉讼费50元，合计350元（大连市甘井子区红旗街道刘家村民委员会已预交），一审反诉案件受理费5150元（大连市甘井子区连泰电力器材厂已预交），由大连市甘井子区红旗街道刘家村民委员会负担100元，大连市甘井子区连泰电力器材厂负担5400元；二审案件受理费5150元（大连市甘井子区连泰电力器材厂已预交），由大连市甘井子区连泰电力器材厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 刘丽媛
代理审判员 陈 伟
二〇一五年五月二十九日
书 记 员 王 亮
附相关法律、司法解释规定：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。