重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）渝一中法民终字第05010号
上诉人（原审原告）：陈庆余，住重庆市江北区。
上诉人（原审原告）：郎新升，住重庆市江北区。
上诉人（原审原告）：姜迪秀，住重庆市江北区。
上诉人（原审原告）：姜斌，住重庆市江北区。
以上四上诉人共同委托代理人：李本茂，重庆渝峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蒋在润，住重庆市渝中区。
委托代理人：吕士才，重庆广普律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐小琴，住重庆市渝中区。
委托代理人：李洲。
上诉人陈庆余、郎新升、姜迪秀、姜斌与被上诉人蒋在润、徐小琴房屋买卖合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2012年9月18日作出（2012）江法民初字第02667号民事判决，上诉人陈庆余、郎新升、姜迪秀、姜斌对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，并于2012年11月21日进行了询问。上诉人陈庆余、郎新升、姜迪秀、姜斌及其委托代理人李本茂，被上诉人蒋在润的委托代理人吕士才，被上诉人徐小琴的委托代理人李洲参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：位于重庆市江北区嘉陵一村104号5－2房屋的原产权人为陈崇武、郎新升，陈崇武占73.07平方米，郎新升占8.2平方米。陈崇武与姜迪秀系夫妻关系，郎新升与陈庆余系夫妻关系，陈庆余、姜斌系陈崇武与姜迪秀的女儿。
2010年9月14日，陈崇武、姜迪秀、郎新升、陈庆余作为委托人向受托人蒋在润出具委托书，载明：我们共有位于重庆市江北区嘉陵一村104号5－2的房屋一套，现委托蒋在润为我们的代理人，并以我们的名义全权办理上述房屋的如下事宜：一、向银行申请抵押贷款的相关手续，以及收取贷款；二、向房交所申请抵押登记的相关手续，及解除抵押登记的相关手续；三、签订出售上述房屋的买卖合同并代收房款；四、办理上述房屋产权买卖过户登记手续；五、办理上述房屋的国有土地使用权过户登记手续；六、如买方需二手房按揭购房，受托人配合买方办理二手房按揭的相关手续并收取按揭款；七、办理上述房屋的物管及水、电、气、有线电视的过户手续；八、办理与上述房屋出售相关的一切手续。受托人在其权限范围内所签署的有关文件，我们均予以承认，并承担相应的法律责任。该委托书进行了公证。
同月15日，郎新升、陈庆余、姜迪秀、姜斌、陈崇武为借款人向蒋在润出具借条，载明：今借蒋在润人民币220000元整，以陈崇武及郎新升位于重庆市江北区嘉陵一村104号5－2（1××房地证2008字第23528号）的房产为抵押物，约定从签约日起，三个月内含三个月全额归还。如未按时归还，陈崇武、郎新升及陈崇武配偶姜迪秀，郎新升配偶陈庆余均同意蒋在润将抵押物折价处理（具体价格由双方协商）以归还借款。同时陈崇武与姜迪秀之女姜斌已了解并同意此协议。当日，姜迪秀、郎新升、陈崇武、姜斌作为甲方、蒋在润作为乙方、渝中区兴旺房屋信息咨询服务部作为丙方签订了《房屋买卖合同》，约定甲方自有位于重庆市江北区嘉陵一村104号5－2房屋一套，自愿一次性作价出售给乙方，商定成交价为人民币叁拾伍万元整；第一次付款甲、乙双方签订合同时由乙方支付甲方叁万元购房订金；第二次付款甲、乙双方办理公证时由乙方支付甲方拾玖万元整购房首付款；第三次付款于2011年1月15日之内由乙方支付甲方该房屋尾款拾叁万元整；交房日期为2011年1月15日；乙方在2011年1月15日之前无权处理该房产。该房屋合同售价为甲方净收价，一切过户费用由乙方支付，包括中介费。
2011年1月13日，陈崇武、郎新升为甲方、蒋在润为乙方，签订承诺书，载明：甲、乙双方经过协商自愿将重庆市江北区嘉陵一村104号5－2房屋（房产证号1××房地证2008字第23528号，建面81.19平方米，套内72.24平方米，划拨地），甲方自愿以350000元出售给乙方蒋在润，另外有20000元整由乙方作为搬家补偿费给甲方陈崇武和郎新升，搬家日期甲方定于2011年1月18日之前搬出该房屋，并将该房屋交付乙方蒋在润，甲方将该房屋所有的户口迁出，水、电、气、闭路完善后，乙方将20000元整支付给甲方，结清所有费用。如果甲方未在2011年1月18日之前搬出并交房给乙方蒋在润，余下的20000元整乙方就不再支付甲方。承诺书以上面的内容为准，如果甲方违约，乙方就照购房合同执行。由姜迪秀、姜斌、郎新升及姜迪秀代陈崇武在甲方栏签名，蒋在润在乙方栏签名。
2011年1月13日，蒋在润代陈崇武、郎新升作为甲方、徐小琴作为乙方，签订《房屋买卖合同》，约定甲方自有位于重庆市江北区嘉陵一村104号5－2#房屋一套，该房屋建筑面积为81.19平方米，套内建筑面积为72.21平方米，房屋结构混合，该房屋权属为私有产权，房产证号：103字第××号，土地使用权取得方式为划拨，自愿一次性作价出售给乙方；商定成交价为人民币350000元整，为甲方净收价；第一次付款为甲乙双方写该房屋买卖合同时，由乙方支付给甲方购房首付款130000元整，第二次付款为办理该房屋产权、国土过户手续时，由乙方支付该房屋购房尾款为220000元整给甲方。乙方付清该房屋尾款时，甲方立即交房给乙方；甲、乙双方经协商约定于2011年1月18日之前交房给乙方，交房时，乙方另支付给甲方搬家费20000元整。
次日，徐小琴通过银行转账向姜斌转账130000元。蒋在润向徐小琴出具了收条。另陈崇武、姜迪秀、姜斌、郎新升出具收条，载明收到蒋在润购诉争房屋尾款130000元整，已全部付清。2011年1月14日，郎新升、姜斌、姜迪秀将诉争房屋钥匙交与蒋在润。姜迪秀、陈崇武搬出了该房屋。同年2月16日，双方就该房屋发生纠纷，但未能协商解决。2011年6月3日，陈崇武死亡。现该房屋由姜迪秀、姜斌居住。
2011年3月10日，蒋在润向徐小琴出具收条，载明收到徐小琴购诉争房屋全部尾款为220000元。次日，徐小琴取得诉争房屋的房地产权证。
庭审中，姜迪秀陈述，公证时陈崇武亲自去了的，但他不知道是什么事情，且上面所盖的私章是姜迪秀去刻的。另姜迪秀陈述，借条、承诺书、买卖合同、收条上陈崇武的签名均由其代签，捺印系由姜迪秀拿着他的手捺的印，不是陈崇武的真实意思表示；姜迪秀与陈崇武都没仔细查看所签的内容。家里的事由姜迪秀负责。
庭审中，姜迪秀、郎新升、陈庆余、姜斌举示了陈崇武的遗言、无房证明，拟证实陈崇武已经过世，在去世时要求收回房屋，且姜迪秀在江北区无住房。蒋在润、徐小琴对上述证据不予认可。
审理中，陈庆余就蒋在润代陈崇武、郎新升作为甲方、徐小琴作为乙方于2011年1月13日签订的《房屋买卖合同》的形成时间申请了鉴定，后又撤回了鉴定申请。
陈庆余、郎新升、姜迪秀、姜斌一审诉称：陈崇武与姜迪秀系夫妻，陈庆余与郎新升系夫妻。陈崇武与郎新升共有重庆市江北区嘉陵一村104号5－2的私有房屋。2010年9月15日，四原告及陈崇武一起，把本案争议房作为抵押物，向蒋在润借款22万元并写下借条，约定借期三个月，如未按时归还，同意蒋在润将本案争议房折价处理（具体价格由双方协商），以归还借款。同日，郎新升为甲方与蒋在润为乙方，签订了关于本案争议房屋的《房屋买卖合同》，商定成交价为人民币35万元。后蒋在润在未告知本案争议房屋的业主及其利害人的前提下，代陈崇武、郎新升与徐小琴签订了《房屋买卖合同》，侵害了业主及其利害人的合法权益。虽然争议房屋的业主及利害人曾经在公证处办理了委托蒋在润代为处理本案争议房屋的委托，但委托时间是2010年9月14日，且没有具体定出处理本案争议房的价格。且该买卖价格和蒋在润与原告买卖的价格一致。另蒋在润实际只支付了借款19万元并加收了3万元的高额利息，法律不应支持高额利息。对蒋在润与徐小琴签订合同的时间，四原告也不予以认可。蒋在润的代理行为超越了代理权限范围。徐小琴不是善意取得。现请求法院判决确认蒋在润代陈崇武、郎新升为甲方，与徐小琴为乙方签订的《房屋买卖合同》无效；本案诉讼费用由被告承担。
蒋在润一审辩称：蒋在润是经过了公证的授权而与徐小琴签订合同，且房屋所有人均同意房屋出售；2011年1月13日蒋在润与徐小琴签订房屋买卖合同后，次日徐小琴将尾款13万元支付给了房屋所有人，房屋所有人向徐小琴出具收款的收条；另2011年1月14日收条及承诺、交房清单上均有姜斌签字，姜斌知晓这个情况。故蒋在润与徐小琴签订的合同是有效的。
徐小琴一审辩称：徐小琴与蒋在润代陈崇武、郎新升签订的《房屋买卖合同》是真实、合法的。
一审法院认为：审理中，陈庆余、郎新升、姜迪秀、姜斌提出蒋在润的借款为高利贷，但未提供证据予以证明，蒋在润亦不予认可，对该意见本院不予支持。另陈庆余提出不认可蒋在润与徐小琴签订合同的时间，并申请了鉴定，但之后又撤回了鉴定。本院认为，陈庆余未提供证据证实该合同签订时间的虚假性，故对该意见不予认可。陈庆余、郎新升、姜迪秀、姜斌均提出不知道蒋在润为委托人与徐小琴签订了房屋买卖合同，且蒋在润也没有根据约定与他们协商房屋价格，蒋在润的代理行为超越了代理权限范围。本院认为，陈崇武、陈庆余、郎新升、姜迪秀通过公证向蒋在润出具了委托书，委托蒋在润对诉争房屋进行买卖等行为，后通过承诺书双方确定了房屋价格及交房时间，又出具了收条载明收到了该房屋的尾款，整个交易行为已完成，且从出具委托书、借条、承诺书、收条、交房屋钥匙、搬出房屋等行为来看，陈崇武、陈庆余、郎新升、姜迪秀、姜斌均应知晓房屋的买卖行为，且未提出异议。故陈庆余、郎新升、姜迪秀、姜斌认为其不知晓买卖房屋的行为、蒋在润超越代理权限的辩解意见，本院不予采纳。关于徐小琴是否善意取得。从证据来看，蒋在润是依据陈崇武、陈庆余、郎新升、姜迪秀向其出具的委托书作为代理人向徐小琴出售房屋的，该委托书经过了公证，徐小琴有理由相信蒋在润作为代理人有权买卖该房屋，且又支付了合理对价，现该房屋也登记在了徐小琴的名下。陈庆余、郎新升、姜迪秀、姜斌认为徐小琴非善意取得的意见证据不足，本院不予采纳。综上，陈庆余、郎新升、姜迪秀、姜斌要求确认蒋在润代陈崇武、郎新升为甲方，与徐小琴为乙方签订的《房屋买卖合同》无效的理由不充分，且不符合法律规定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条的规定，判决如下：驳回陈庆余、郎新升、姜迪秀、姜斌的诉讼请求。本案案件受理费80元，由陈庆余、郎新升、姜迪秀、姜斌负担。
陈庆余、郎新升、姜迪秀、姜斌不服一审判决，向本院提起上诉。请求依法改判，支持其一审的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由蒋在润、徐小琴承担。主要事实和理由：一、一审判决认定事实不清。首先、没有查清诉争房屋产权主体。本案讼争房屋是陈崇武、姜迪秀夫妻与朗新升、陈庆余夫妻按份共有，未经全体共有人签字的一切合同无效。其中陈崇武患脑梗十年死亡，至少是限制民事行为能力人，由他人代签、代刻盖私章、捉到其手捺指印的行为不是其真实意思表示，所形成的合同一律无效；陈庆余在姜迪秀、郎新升、陈崇武、姜斌与蒋在润所签的《房屋买卖合同》及本案涉及的承诺书、收条、交房清单中没有签字，故上述《房屋买卖合同》无效；姜斌不是房屋产权人，其在有关协议中签字、收房款更无效。其次，没有查清蒋在润是否超越代理期限和代理权限。公证的委托书没有受托人签字；受托人只有权利，没有义务；没有委托权限、期限期间的约定；受托人可以在任何时间、转委托任何人、以任何价格出卖、转移登记给任何人并收款离去；委托人之一陈崇武由他人代刻代盖私章，不是其真实意思表示，故该《委托书》违背法律规定无效。同时，依据姜迪秀、郎新升、陈崇武、姜斌与蒋在润所签的《房屋买卖合同》第二条“2011年1月15日内付清尾款13万元”和第八条“乙方（蒋在润）在2011年1月15日之前，无权处理该房屋”之约定，以及《借条》载明“借款期三个月，到期未还，同意蒋在润将抵押物折价处理（具体价格由双方协商），以归还借款”的内容，蒋在润在2011年1月13日代其出售房屋的行为超越了代理期限和代理权限，上诉人毫不知情，不予追认。二、一审法院对上述事实疏于审查，导致适用《中华人民共和国民法通则》第五条以及《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条错误。三、讼争房屋抵押登记、转移登记的申请材料无效，应恢复原状。
蒋在润辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。首先，委托书是合法有效的，其是所有上诉人进行的委托，且依法进行了公证，是上诉人的真实意思表示；其次，上诉人称陈崇武意志不清，没有提供证据予以证明，公证时公证员对陈崇武进行了询问，陈崇武的意志是清醒的；再次，本案讼争房屋买卖合同已经履行完毕，房屋已经交付，房款也支付完毕了。
徐小琴辩称：同意蒋在润的意见，其是善意取得争议的房屋。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，陈崇武、陈庆余、郎新升、姜迪秀作为本案诉涉房屋的所有权人，其通过公证的方式向蒋在润出具委托书，委托蒋在润对房屋进行买卖、代收房款、办理产权过户登记手续等符合法律规定，该委托书合法有效，陈崇武、陈庆余、郎新升、姜迪秀应对蒋在润的代理行为承担法律责任。上诉人称陈崇武是限制民事行为能力人，委托行为不是其真实意思表示，但未提供充分的证据予以证实，本院不予采纳。另上诉人认为该《委托书》因无受托人签字，受托人只有权利、没有义务，没有委托权限、期限等违法了法律规定无效的上诉理由于法无据，本院不予支持。蒋在润依据委托书，作为诉涉房屋所有权人的代理人与徐小琴签订《房屋买卖合同》符合法律规定，该《房屋买卖合同》合法有效。上诉人称蒋在润在2011年1月13日代其出售房屋的行为超越了代理期限和代理权限，其毫不知情，不予追认，因该委托书经过了公证，且姜迪秀、姜斌、郎新升与蒋在润2011年1月13日签订的《承诺书》亦表明了上诉人愿以350000元的价格将诉涉房屋出售给蒋在润，故徐小琴有理由相信蒋在润作为诉涉房屋所有权人的代理人在2011年1月13日有权以350000元的价格出售诉涉房屋，并支付了合理对价，故蒋在润的代理行为合法有效，对上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。
综上，陈庆余、郎新升、姜迪秀、姜斌的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由陈庆余、郎新升、姜迪秀、姜斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 毅
代理审判员 刘润荔
代理审判员 赵文建
二〇一二年十二月十七日
书 记 员 刘力玮