黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）齐民一终字第219号
上诉人（原审被告）齐××，男。
委托代理人×××，××师事务所律师。
上诉人（原审第三人）朱××，男。
委托代理人×××，×××律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）安××，女。
上诉人齐××、朱××为与被上诉人安××房屋租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市××区人民法院（2013）×民初字第××号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员周虹担任审判长，审判员李颖莉、代理审判员高威参加的合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人齐××的委托代理人×××、上诉人朱××的委托代理人×××、被上诉人安××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：安××与齐××于2008年9月15日签订房屋租赁协议，约定安××将其所有的座落于富拉尔基区××家园小区×号楼1层×号门市房右侧两个门的850平方米房屋出租给齐××使用，并约定租赁期为12年，在此期间不得转租，前三年每年租赁费为8万元，中间三年每年租赁费为9万元，后六年每年租赁费为11万元。租期从2008年12月15日开始，租赁费每年在12月15日前付清（上打租），不得拖欠。由安××负责交付工商部门房屋租赁费和地税部门房产土地税。齐××使用该门市房用于经营餐厅（该餐厅字号为“×××店”）。现在该房屋由第三人朱××经营××会馆。本案在审理中，安××提供朱××向其提供的齐××与朱××于2012年3月22日签订的“合作协议”（在该“合作协议”中约定“齐××将××家园小区×号楼1层×号商网右侧两个门××店原址与朱××合作事宜如下。1、齐××提供场地，朱××提供设备与管理。2、由于朱××没有与房主有任何协议，在此经营期间与房主有任何争议所导致房屋无法正常使用，其朱××所产生的一切损失均由齐××负责，在此经营期间发生任何其他变故包括经营不善，由朱××负责。……此合作协议时间至2020年12月15日……”。）证明齐××与朱××之间不是真合伙，是将诉争门市房转租。并提供其与朱××、朱××之父的谈话录音证明齐××是以45万元的价格将诉争房屋转租给朱××的。该谈话录音主要体现的是朱××之父对朱××与齐××使用诉争房屋所产生问题的分析和看法。朱××父亲提到转租问题表示“你（根据该录音内容推定，指齐××）没权利转租给我（指朱××）”，“现在房主不让我干了，房主不让我动，她是有权利的”。“当时你没给我引见房主，你把这东西没跟我说清楚，你造成的损失，也得找兑给你的这个人”，“你这东西是不生效的，再一个他不能转让给你，他没有转让的权利”。朱××对该谈话录音的真实性表示无异议，并表示“那这个东西重租也可以，这咱说一句真心话，安姐，我重租这个房费也租不来，租不来这个价”，“我看这房租合同上也没写不让转租”。齐××提供其于2012年4月22日与合伙人王××、于××、黄××、杨××、李××签订的合伙协议，李××是朱××之母，证明是其六人共同出资经营××会馆，不是转租诉争门市房。该合伙协议约定“在富拉尔基区××家园小区×号楼1层×号商服，共同经营××会馆。合伙期限为9年，自2012年4月22日起，至2020年12月15日止。合伙人齐××以原有装修及设备，另加人民币出资25万元的方式出资，计人民币40万元。合伙人王××、于××、黄××、杨××、李××均以现金方式出资，每人各出资50万元。各合伙人的出资，于2012年4月30日以前交齐，逾期不交或不交齐的，应对应交未交金额数按0.01%计算利息并赔偿由此造成的损失……”。齐××提供的另一合伙人（证人）杨××出庭证实，是齐××、王××、于××、黄××、李××与其合伙经营××会馆。在审理中，朱××称其与齐××合伙时将齐××原对诉争房屋投入的装修及设备折抵60万元，因先期朱××资金够用，只需齐××投入15万元装修即可，因此，朱××就给齐××退回了45万元。后因朱××经营资金不足，需齐××再投入，因此，齐××决定再投入25万元现金。现齐××已实际投入20万元现金，尚欠5万元未到位。在4月份合伙人增加了，就重新签订了合伙协议。庭审中，安××表示本案中不主张房屋租金了，只要求解除租赁合同。
2013年6月25日，安××向原审法院提起诉讼，要求解除安××与齐××于2008年9月15日签订的房屋租赁协议，朱××从诉争房屋内迁出。
原审法院经审理认为：虽然安××提供的其与朱××、朱××之父的谈话录音主要体现的是朱××之父对朱××与齐××使用诉争房屋所产生问题的分析和看法，但按照常理，如果无转租，双方则无必要对使用诉争房屋的问题进行分析，而且朱××对该谈话录音的真实性表示无异议，并表示“那这个东西重租也可以，这咱说一句真心话，×姐，我重租这个房费也租不来，租不来这个价”，“我看这房租合同上也没写不让转租”。另外，齐××与朱××签订的“合作协议”对出资、盈余分配、债务承担等事项均未约定，不符合常理。齐××与朱××签订的“合作协议”与齐××、王××、于××、黄××、李××、杨××签订的“合伙协议”内容不一致。因此，可以证明齐××是转租，不是合伙。按照双方签订的房屋租赁协议的约定，承租人在未经出租人同意的情况下，将承租的房屋予以转租，安××作为出租人可以要求解除合同，本院对其该主张，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：解除双方于2008年9月15日签订的房屋租赁协议，朱××从诉争房屋内迁出。执行办法：待判决生效后立即执行。案件受理费100.00元，由齐××负担（此款已由安××垫付，待本判决生效后一并执行）。
齐××不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，证据不足。1、齐××与朱××之间不是转租，而是合伙。齐××因经营××店亏损，而找到朱××合伙经营××会馆。齐××与朱××在合作协议中约定，齐××提供场地，朱××提供设备和管理。此份合伙协议为草拟的协议，后来合伙人增加了王××、于××、黄××等，重新签订了合伙协议，有齐××与其他合伙人的出资票据为证。2、原审法院认定转租关系的证据不足。安××并没有证据证明齐××与朱××存在转租关系。原审法院认定齐××与朱××之间存在转租关系的主要证据是朱××之父、朱××与齐××的谈话录音，说这段录音主要体现的是朱××之父对朱××与齐××使用诉争房屋所产生问题的分析和看法。但是实际上，当初朱××是因为房屋租金便宜才决定合作的，朱××之父是在不知情的情况下说的那段话，以为是存在转租关系。此证据并不是有力的证据。请求二审法院撤销原判。
朱××不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院如此认定仅凭朱××之父、朱××和安××的谈话录音，而该录音并不能直接证明齐××与朱××之间是转租关系，而是原审法院通过对话的内容推断出转租的这个结论，而这个谈话的内容也是朱××父亲在不知情的情况下做出的假设的分析和看法，这个录音并没有其他的证据予以佐证，所以不能单独作为证据使用，所以原审认定齐××与朱××之间是转租关系，证据不足。实际上，朱××与齐××之间确实是合伙关系，由于齐××因经营的烧烤店经营不善，所以找到朱××合伙经营网吧。双方不但有合伙协议，而且还有出资的证明，朱××有充分的证据说明齐××与朱××之间是合伙关系，不存在转租关系。请求二审法院依法改判。
针对齐××的上诉请求及理由，安××答辩称：安××与齐××签订的合同中约定了房屋不允许转租。后来安××发现房屋写着出兑，屋里开始装修，安××问工人说这个房子要开网吧，通过其他朋友找到网吧的老板，安××问老板说合伙开网吧，朱××拿出与齐××草签的合伙协议，有录音证明是齐××转租给朱××的，朱××的父亲说如果直接租给朱××房价会很高，所以朱××直接从齐××手里兑过来了，履行以前的房租。一审开庭时他们没有票据，票据都是后补的。
安××针对朱××的上诉请求及理由与齐××的答辩意见一致。
本院经二审审理，对原审查明的事实予以确认。
本院认为，安××与齐××签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及相关法律规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。按照合同约定，齐××在房屋租赁期间不得转租。齐××使用租赁房屋经营餐厅后，该由朱××经营网络会馆，但齐××与朱××签订的“合作协议”中对合伙资金、盈余分配、债务承担比例等事项未明确约定，不能认定齐××与朱××是合伙关系。同时齐××、王××、于××、黄××、李××、杨××签订的“合伙协议”中，合伙人没有朱××，该“合伙协议”内容与“合作协议”内容不一致，证明齐××与朱××是合伙关系，是转租关系。原审时朱××对安××提供的安××与朱××、朱××父亲的谈话录音中的“我（朱××）看这房租合同上也没写不让转租”等内容的真实性无异议，该谈话录音亦可以证明齐××与朱××是转租关系，不是合伙关系。承租人齐××在未经出租人安××同意的情况下，擅自将房屋转租给朱××，违反合同约定。故原判对安××要求解除合同，朱××从诉争房屋中迁出的请求予以支持，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。齐××、朱××的上诉理由均因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200.00元，由齐××负担100.00元、由朱××负担100.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 虹
审 判 员 李颖莉
代理审判员 高 威
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 许璐璐