贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安市民终字第201号
上诉人（原审被告）杨仁奇，男，1977年8月8日出生，苗族，贵州省平坝县人。
委托代理人罗金，女，1978年3月29日出生，汉族，贵州省平坝县人。系杨仁奇之妻，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）贵州安吉瑞物业服务有限责任公司。
法定代表人肖云书，该公司总经理。
委托代理人张莉，该公司办公室主任，代理权限为特别授权代理。
上诉人杨仁奇为与被上诉人贵州安吉瑞物业服务有限责任公司（以下简称安吉瑞公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省平坝县人民法院（2014）平民初字第1082号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
安吉瑞公司在原审中诉称：2010年1月9日，原告与被告签订了《前期物业服务管理合同》，双方约定由原告向被告提供物业服务，被告支付服务费，收费标准为每月每平方米0.5元。但是被告从2012年4月9日起至2014年6月20日计26个月未支付物业服务费，费用共计1619元。原告与被告还约定，若被告未按期缴纳物业服务费，每天支付千分之二的滞纳金，并且每半年支付一次，由此计算出滞纳金为1539元。请求人民法院判决：被告向原告支付物业服务费1619元及滞纳金1539元，共计3158元。
杨仁奇在原审中辩称：被告与原告于2010年1月9日签订了物业管理合同，约定了双方的权利和义务，被告已交纳了2010年1月至2012年4月的物业管理费。本合同期限为3年，即该合同到2013年1月9日自动废止。原告说被告拖欠2012年4月9日至2014年6月20日计26个月的物管费根本不成立，被告欠原告方的费用应为9个月的。原告从未按合同约定向北苑小区业主公布物业维修、更新费用的收支账目和商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入。被告装修房屋时所交的500元装修押金，原告一直未退还。北苑小区所有业主，只要是在北苑小区办搬家酒席的，原告都收取了300元的场地使用费。请问：该场地应为北苑小区的广大业主所拥有，原告为何收取300元的场地使用费？收费依据是什么？该费用的账目为何没有向所有业主公布？原告方在物业管理上存在极大的问题，违反合同约定，给被告造成了极大的损失。具体违约事实：①共用设施设备的维修、修缮未处理。下水道长期堵塞，从未修理。路灯损坏，从不修理。大门、电子门损坏，从不修理。长期停水，给住户生活带来了极大的影响。②安全防范服务管理极差。门岗对外来车辆和人员不作登记、排查，外来人员在小区可以任意出入，导致小区偷盗、破坏现象非常严重。在原告方管理北苑小区以来，被盗事件在原城关派出所登记在案的有10起以上，小区居民的安全受到极大威胁。③环境卫生极差。小区内垃圾堆得到处都是，各单元楼道护栏经常积满灰尘，特别是12号楼西面堆放垃圾的地方，经常是垃圾如山。原告不及时清运，严重影响小区居民的身心健康。④交通服务管理混乱。原告对小区车辆停放不加管理，经常乱停乱放。鉴于以上情况，原告方未按合同履行相关义务，首先违反了合同的约定，给原告造成一定的损失，原告方应承担相应的法律责任。被告不同意支付物业服务费及滞纳金。请求人民法院判决被告提出的以上请求事项。
原审经审理查明：被告杨仁奇有位于平坝县城关镇北苑小区6栋2单元4-2室住房1套，面积为124.54平方米。2010年1月9日，原告安吉瑞公司与被告杨仁奇签订了《物业服务管理协议》1份，双方约定：原告安吉瑞公司向被告杨仁奇提供物业服务，被告杨仁奇按每月每平方米0.5元的标准支付物业服务费，提前15天支付下半年的物业服务费，若逾期一日按应交纳金额的2‰支付滞纳金；合同期限为3年，自双方签字之日起生效。在该合同履行期内，2012年4月9日之前的物业服务费，双方已结清。但自2012年4月10日至2014年6月20日共计26个月的物业服务费1619元，被告杨仁奇未支付。
同时查明：原告安吉瑞公司在该小区提供物业服务时，该小区一直没有成立业主委员会。2013年1月9日合同期限届满之后，原告安吉瑞公司继续为该小区提供物业服务，直至2014年6月20日结束。
认定上述事实的依据有：双方当事人的陈述、物业服务管理协议复印件1份、物业管理费收据复印件1份，经庭审质证，可以采信。
原审认为：原告安吉瑞公司与被告杨仁奇签订的《物业服务管理协议》，是双方真实意思的表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款规定：“物业服务合同约定期限届满，业主大会没有作出续聘或者另行选聘决定，也没有要求物业服务企业或者其他管理人退出物业管理区域，物业服务企业或者其他管理人按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。合同权利义务延续期间，当事人可以根据本条例第七十一条的规定解除物业服务合同。”，因此，原告安吉瑞公司要求被告杨仁奇支付26个月的物业服务费，依法予以支持。但由于原告安吉瑞公司的物业服务也存在滞后问题，因此，被告杨仁奇应按适当比例支付物业服务费，结合本案实际情况，酌定为应交纳总额的90％。另外，原告方要求被告杨仁奇支付滞纳金的诉请，也依法不予支持。至于被告杨仁奇主张其向原告方所交纳的装修押金500元和办搬家酒场地费300元，被告杨仁奇可向原告方主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十一条之规定，判决：一、被告杨仁奇于本判决生效之日起3日内向原告安吉瑞公司支付物业服务费1619元的90％即1457.1元；二、驳回原告安吉瑞公司的其余诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告安吉瑞公司负担13.5元，由被告杨仁奇负担11.5元。
宣判后，杨仁奇不服，向本院提起上诉，请求撤销原审改判或者发回重审；被上诉人退还装修押金500元及搬家办酒场地使用费300元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由如下：1、一审认定事实不清、适用法律错误。上诉人与被上诉人签订了物业服务合同，上诉人已经缴纳2010年1月至2012年4月的物业管理费，有最后一次缴费收据为证。物业服务合同第七条第一款明确记载本合同期限为三年。《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款未明确写入双方签订的《物业服务合同》。被上诉人离开北苑小区时，北苑小区一直尚未成立业主委员会，故《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款的规定并不适用于双方签订的物业服务合同。2、一审对于被上诉人严重违反物业服务管理合同未加以查明。如被上诉人未向北苑小区业主公布物业维修、更新费用的收支账目和营业性用房即其他共用设施和场地的营业性收入以及300元的场地使用费；共用设施设备维护、修理未处理；安全防范服务管理差；环境卫生极差；交通服务管理混乱。
上诉人杨仁奇在二审中提交照片7张，拟证明被上诉人在物业服务合同履行期间没有按照合同约定履行职责。被上诉人质证认为照片拍摄时间、地点不清且与本案无关。
被上诉人安吉瑞公司未答辩亦未在二审中提交新证据。
二审确认一审查明的事实。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”之规定，上诉人与被上诉人签订的《物业服务管理协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效应受法律保护。根据《物业服务管理协议》的约定，合同期限为三年即自2010年1月9日至2013年1月9日终止，上诉人自认在缴纳物业管理费自2012年4月9日，故对2012年4月10至2013年1月9日的物业服务费上诉人应当按照合同的约定予以支付。因《物业服务管理协议》终止后，平坝县“北苑小区”仍未成立业主委员会，被上诉人安吉瑞公司继续为上诉人所在的小区提供物业服务直至2014年6月20日，双方已经形成事实上的物业服务关系，上诉人应当按原《物业服务管理协议》的约定给付2013年1月10日至2014年6月20日的物业服务费。因此，上诉人上诉主张双方的《物业管理服务协议》未将《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款纳入其中，不予支付合同终止后给付物业服务费的理由不成立，本院不予支持。
对于上诉人主张被上诉人在履行物业服务期间违约的问题。根据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”以及第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”的规定，上诉人在本案中并未对被上诉人提供物业管理存在违约提出反诉，对于被上诉人是否违规收取300元场地使用费，上诉人也未提供证据加以证明应承担举证不利的法律后果。至于上诉人在二审中主张返还装修押金500元属另一法律关系，上诉人可另行诉讼解决不能在本案中一并处理。
综上，原审认定事实基本清楚，处理结果正确，依法应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费维持，二审案件受理费50元，由上诉人杨仁奇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖美娟
审 判 员 辜贤莉
代理审判员 黄光美
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 严 威