四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第240号
上诉人（原审被告）廖芳，女，汉族，1968年9月17日出生，住成都市新都区。
被上诉人（原审原告）成都市新都区泰兴供销社。住所地：成都市新都区。
法定代表人田正全，主任。
上诉人廖芳因与被上诉人成都市新都区泰兴供销社（泰兴供销社）租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第3496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月14日公开开庭进行了审理。上诉人廖芳，被上诉人新都泰兴供销社法定代表人田正全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，廖芳系泰兴供销社职工，双方解除劳动关系后，廖芳承租了泰兴供销社所有的位于新都区泰兴镇下街商铺及后房，并以每年3800元的价格向泰兴供销社支付房租，双方虽未签订书面租赁协议，但均能依照约定出租房屋及支付房租。廖芳于2009年1月24日按约一次性向泰兴供销社支付了该年度租金后至今未再支付上述房屋租金。2012年12月17日，泰兴供销社向包括廖芳在内的拖欠商铺租金的承租方张贴了催交租金的通知，要求承租人廖芳等人于2012年12月31日前结清所欠租金。后因泰兴镇需进行旧城改造，泰兴供销社及其主管部门新都区供销合作联社于2013年8月28日向包括廖芳在内的所有承租方共同发出公告要求其于同年10月31日前将所承租房屋腾空并归还，并要求于同年9月6日前结清全部所欠租金。原审庭审中，双方一致确认本案诉争的房屋、商铺的所有权人系泰兴供销社。廖芳在原审中陈述其未缴纳房租是因为泰兴供销社一直未解决其分流房屋问题。原审另查明，在庭审中双方均无法对本案所涉的租赁房屋面积举出证据证明，本案涉案房屋位于泰兴镇下街的商铺、住房无独立房屋所有权证，其房屋产权登记于房屋所有权证（新房权证监证字第01159**号，权0046047）。
原审法院认定以上事实采信的证据有收房租收据、原告营业执照、原告组织机构代码、被告身份证、房屋产权证、租用房屋情况表、拆迁（搬迁）公告、川办（2005）32号文件通知、成供（2002）转字第17号文件通知、改造拆迁有关问题的报告、租用商铺、住房人员搬迁要求的答复意见、拖欠房租款人员名单及金额的报告等证据及当事人当庭陈述。
原审法院认为，泰兴供销社所举本案证据及庭审查明的泰兴供销社向廖芳出租商铺、住房，廖芳向泰兴供销社支付房租的事实足以证明双方之间虽未签订书面房屋租赁协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，本案泰兴供销社出租房屋，廖芳支付房租的行为成为事实上的房屋租赁关系，且为不定期租赁。泰兴供销社要求解除双方之间租赁关系的主张，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，泰兴供销社有权解除其与廖芳之间的租赁关系，故原审法院对此诉请予以支持；泰兴供销社要求廖芳返还所承租的商铺及后房102.84平方米的主张，本案涉案的商铺及后房系泰兴供销社所有，泰兴供销社作为房屋所有权人有权要求承租人廖芳返还所承租的租赁物房屋，鉴于上述房屋无独立房屋所有权证，虽然双方都无证据证明本案所涉租金房屋的具体面积，但原审法院对返还租赁商铺及后房的主张予以支持；泰兴供销社诉请廖芳支付从2010年1月至2014年6月的租金21600元的主张，泰兴供销社所举证据仅能证明其于2012年12月17日曾向廖芳催收过房屋，结合廖芳按约于2009年1月支付房租及租金的诉讼时效为一年，原审法院支持泰兴供销社对2012年全年、2013年全年及2014年1-6月的租金主张金额为3800元／年×（2年＋0.5年）＝9500元；泰兴供销社诉请廖芳支付从2014年6月起至实际返还房屋之日止期间房屋租金的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，廖芳于2014年8月25日收到原审法院送达的泰兴供销社要求解除双方租赁关系的民事起诉状，故双方之间的房屋租赁关系应于民事起诉状送达当日解除，即租赁合同关系解除时间为2014年8月25日，原审法院对泰兴供销社要求租赁合同关系解除后的租金主张不予支持，但对2014年7月起至2014年8月25日双方租赁合同关系解除时止的租金主张予以支持，原审法院确定该金额为3800元／年÷12月／年×1月＋3800元／年÷12月／年÷30天／月×25天＝580.56元；综上，廖芳应支付泰兴供销社租金共计10080.56元（9500元＋580.56元）。庭审中，廖芳提出本案涉案房屋属于泰兴供销社应解决其分流房屋问题的意见，因本案依法受案处理的是双方之间房屋租赁事宜，而双方之间的分流房屋问题不属于本案受案范围，故对上述意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、解除成都市新都区泰兴供销社与廖芳之间的租赁关系；二、廖芳于本判决生效之日起三十日内向成都市新都区泰兴供销社返还承租的登记于房屋所有权证［新房权证监证字第01159**号，权0046047）下的商铺及后房（具体房屋面积以政府相关部门实际测算面积为准）；三、廖芳于本判决生效之日起十五日内支付成都市新都区泰兴供销社租金10080.56元；四、驳回成都市新都区泰兴供销社其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元（已减半收取），由廖芳负担（此款成都市新都区泰兴供销社已预付，廖芳于本判决生效后十日内支付给成都市新都区泰兴供销社）。
宣判后，原审被告廖芳不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，改判或发回重审；二、上诉人与被上诉人共同调解；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由为：1、本案属于2002年泰兴供销社体制改革和房改遗留问题，泰兴供销社未兑现当时向全体职工作出的承诺，不应适用法律条款解决本案；2、原审法院没有要求泰兴供销社出面调解，一审偏袒泰兴供销社，判决不公。
被上诉人泰兴供销社答辩称，一、2002年泰兴供销社时任法定代表人骆开全在职工大会上所作的承诺与新都体改（2002）22号《关于同意新都县泰兴供销社解除劳动关系用部分资产补偿安置实施细则的报告的批复》的精神一致。二、本案应当由法院依法判决。上诉人廖芳的上诉理由均不成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人廖芳提交了以下证据：1、上诉说明，拟证明本案案件事实经过；2、购房协议，拟证明泰兴供销社将部分房产卖给部分职工；3、销售房屋有关涉税处理意见通知单、综合楼底层铺面、泰兴供销社煤建处置协议、新都区泰兴供销社关于处理分割土地使用权证的报告，拟证明泰兴供销社原有职工未购买房屋的情况下，非本社职工购买社有房产；4、新房委办（2004）49号文件，拟证明2002年改制后，2004年泰兴供销社还在卖房；5、新都体改（2002）22号文件，拟证明新都县泰兴供销社解除劳动关系用部分资产补偿安置实施细则的报告的存在；6、泰兴供销社房产测绘图，拟证明2002年改制前的房产状况。经庭审质证，泰兴供销社对上诉请求以外的证据的真实性均认可；对新都体改（2002）22号文件和泰兴供销社的民事起诉状的关联性予认可，对其余证据的关联性不予认可。本院认为，上诉人廖芳在二审中提交的证据对其主张不具证明力，本院不予采信。
二审中，上诉人廖芳向本院申请调取证据：泰兴供销社法定代表人在职代会上当时承诺职工购买房产的会议记录。拟证明泰兴供销社在改制时承诺职工有权购买社有资产。因本案基础法律关系为房屋租赁合同关系，廖芳申请调取上述证据与本案无关，本院不予准许。
本院经审理查明的事实及采信的证据与原审法院一致。
本院认为，泰兴供销社向廖芳出租房屋，廖芳向泰兴供销社支付相应租金，双方之间形成的法律关系符合租赁合同的法律特征。由于双方未签订书面房屋租赁合同，视为不定期租赁，泰兴供销社有权解除其与廖芳的租赁合同关系，并要求廖芳返还承租房屋，支付拖欠的租金。廖芳主张其未按时缴纳房租是因为泰兴供销社未兑现当时作出承租人可以优先购买房屋的承诺，但泰兴供销社是否与廖芳达成购买房屋的合意，不影响廖芳应承担交纳租金的义务，亦与本案审理的租赁合同关系无关，故对廖芳的该项上诉主张及请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费52.01元，由上诉人廖芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王卫红
代理审判员 姚 兰
代理审判员 莫 雪
二〇一五年三月二日
书 记 员 聂彪峰