山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第135号
上诉人（原审原告）张灿泉，男，1947年7月18日出生，汉族，济南风机厂退休职工，住济南市。
委托代理人孙诚，男，1962年7月18日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审被告）葛承孚，男，1956年4月3日出生，汉族，济南市平阴县农业局退休职工，住济南市。
上诉人张灿泉因与被上诉人葛承孚房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市民初字第147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月11日公开开庭审理了本案，上诉人张灿泉及其委托代理人孙诚，被上诉人葛承孚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年9月15日，济南市农村能源实验站（甲方、出租方）与葛承孚（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，合同的主要内容包括：“一、甲方将位于市中区七里山西路号房屋二楼整层192平方米及一楼南面门头房86平方米，建筑面积合计约278平方米租给乙方作公司办公使用，租期2年，即2011年9月16日至2013年9月15日。二、租金：每年人民币拾壹万元整。房租半年一交，必须在当年9月10日前、3月10日前交清下半年的租金。逾期交纳则按日收取滞纳金，收取滞纳金额每天按应交租金的1%计算；逾期一个月甲方有权解除合同收回房屋使用权。如中间终止合同，乙方的费用按使用房的天数计算，如有市政府政策变化，双方无条件的遵守。……四、乙方不准转租，擅自转租，乙方交付甲方违约金五万元……”。
2013年1月16日，张灿泉（乙方、承租方）葛承孚（甲方、出租方）签订了《房屋租赁合同》一份，主要内容为：“一、甲方将位于市中区七里山西路7号房屋一楼二楼平台租给乙方经营使用�即2013年元月16日至2015年元月15日止。二、租金每年人民币48000元整。房租一季度一交，第一次在签订合同之日起交齐一季度的，交下季度房租时提前10天交齐，如逾期不按时交纳超过半月解除合同，收回房屋使用权。三、乙方独立经营，独立核算，自负盈亏，承担本经营一切法律责任及相关费用，该场所水、电、卫生、环卫等费用按使用面积分担。乙方必须按月足额交纳，否则甲方有权停水电供应。如水电度方数与总表不符，应按使用的水电度方数均担相应的费用。如需要装修须告知甲方并经甲方同意后再实施。甲乙双方终止合同时，乙方不得破坏装修部分，并无偿原貌交付甲方。乙方装修时要注意安全，出现事故与甲方无关。如对房屋有损坏，要求按价赔偿……”。合同签订后，葛承孚依约将涉案房屋交付张灿泉承租使用。张灿泉提交了租金收条四张，以证实向�承孚支付了部分租金，分别于2013年1月16日支付了第一季度的租金12000元，2013年4月支付了2013年4月16日至7月16日的租金12000元，2013年7月9日支付了2013年7月16日至10月16日的租金12000元，共计支付租金36000元，租金交至2013年10月16日。葛承孚称对于收取了张灿泉2013年4月16日至2013年7月16日租金12000元的事实记不清了，不知道该张收条是否为其书写。
张灿泉提交了“停租通知”一份，主张因葛承孚未向农业局交纳房租，导致其与葛承孚之间的合同无法继续履行。停租通知的内容为：“停租通知根据济监发（2013）3号文件要求，我们单位对承租户葛承孚发出停租通知，原因是从2013年1月1日至今房租未缴，所产生的水电费未缴，限一个月内补齐水电费。二个月内停止租赁。特此通知济南农村能源实验站二0一三年三月二十六日”，通知未加盖落款单位公章。葛承孚对停租通知的真�性无异议，但对张灿泉的主张不予认可，称正是因为张灿泉的原因使其无法收取房租交给单位，才导致单位出具的停租通知。
葛承孚主张2011年9月15日与济南市农村能源实验站签订的《房屋租赁合同》虽然租赁期限截止至2013年9月15日，但可以续租，所以与张灿泉签订租赁合同时将租赁期限约定至2015年1月15日。对此葛承孚未提交证据予以证实。张灿泉对此不予认可，称没见过葛承孚与济南市农村能源实验站签订的合同，无法证明葛承孚可无限期延长租赁期。
张灿泉主张涉案房屋于2013年8月1日起被停水停电无法使用，张灿泉于2013年9月3日正式全部搬离涉案房屋，并将房屋钥匙交给了农业局的工作人员。葛承孚则主张张灿泉是2013年9月29日搬走，搬走并未通知葛承孚，不清楚张灿泉钥匙交接的情况。对于上述主张双方均未提供证据予以证实。
张灿泉提交了装修合同、�据、清单、照片等证据，以证实张灿泉对涉案房屋进行了装修，并支出了装修费用30599元的事实。葛承孚对此不予认可，称张灿泉装修的事情其不知情，也未征得其同意，是张灿泉在春节葛承孚回家期间突击进行的，张灿泉未经葛承孚允许破坏了房屋结构。张灿泉对于其对涉案房屋装修已告知葛承孚，并经葛承孚同意的主张未提供证据予以证实。
葛承孚提交了2013年8月21日下发的济办发（2013）12号文，文件标题为“中共济南市委办公厅济南市人民政府办公厅关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知”，以证实根据该通知，单位要求不得对外出租房屋，且清退所有租户的事实。张灿泉对此无异议。
原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人�当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。葛承孚与济南市农村能源实验站签订的《房屋租赁合同》中已明确约定葛承孚不得转租，且葛承孚也未能举证证实其转租行为得到了济南市农村能源实验站的准许，故张灿泉与葛承孚签订的关于涉案房屋转租的《房屋租赁合同》，因未经原房屋出租人同意，应为无效合同。对于张灿泉已付租金36000元，租金支付至2013年10月16日的事实有张灿泉提交的租金收条予以证实，原审法院予以认定。张灿泉主张涉案房屋于2013年8月1日起被停水停电无法使用，于2013年9月3日正式全部搬离涉案房屋，并将房屋钥匙交给了农业局的工作人员，但对此并未提供证据予以证实，因葛承孚认可张灿泉于2013年9月29日搬离了涉案房屋，故应以此时间作为确定张灿泉搬离涉案房屋的时间。因张灿泉于2013年9月29日搬离了涉案房屋，葛承孚已收取的张灿泉交纳的2013年9月29日至2013年10月16日期间，共18天的房屋租金，应予以返还，张灿泉主张按照《房屋租赁合同》的约定年租金标准48000元／年，计算出的月租金4000元／月的标准返还占有使用费，符合法律规定和合同约定，予以支持，金额为2400.12元（4000元÷30天×18天），对于张灿泉主张的超出部分，原审法院不予支持。关于张灿泉主张的利息损失问题。原审法院认为，张灿泉在未对涉案房屋原租赁情况进行核实了解的情况下，就与葛承孚签订《房屋租赁合同》承租涉案房屋，张灿泉对于该租赁合同导致无效也存在一定的过错，且葛承孚对此不予认可，故对张灿泉的此项主张，不予支持。关于张灿泉主张装修损失的问题。原审法院认为，根据张灿泉与葛承孚签订的《房屋租赁合同》的约定，承租人在装修前须告知出租人并经出租人同意后再进行装修，张灿泉�未能举证证实其所实施的装修行为已经房屋出租人，即葛承孚同意，且葛承孚对于张灿泉的此项主张不予认可，故对张灿泉的此项主张，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第五十八条、第二百二十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、被告葛承孚于本判决生效之日起十日内返还原告张灿泉2013年9月29日至2013年10月16日的房屋占有使用费2400.12元。二、驳回原告张灿泉的其他诉讼请求。案件受理费820元，减半收取410元，原告张灿泉负担350元，被告葛承孚负担60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人张灿泉不服原审判决上诉称，一、原审判决程序严重违法，导致实体不公正，使判决失去公正性。原审适用简易程序，没有规定举证期限，庭审中，上诉人为证明自己在装修前，装修方案事先经过被上诉人同意及租赁房屋时，被上诉人要求与上诉人合作经营墓地的事实，请求法庭让证人出庭作证，原审以举证期限已届满为由，拒绝证人出庭作证，显然程序严重违法。二、原审事实不清，证据不足，违背了以事实为依据，以法律为准绳的基本审判原则。1、上诉人事先与被上诉人协商好装修方案，与装修施工方签订合同后，才与被上诉人签订的租赁协议，有装修协议和双方的房屋租赁合同的先后时间为证。另外，被上诉人主张上诉人装修改变了房屋结构，无任何证据证明其主张。2、导致房屋产权人停租、停电、停水，是被上诉人不交租赁费所致。导致合同无效系被上诉人的全部过错，上诉人无任何过错，被上诉人应因此�担全部过错责任。3、停租时间应以被上诉人认可的产权的停租时间为准。原审以被上诉人所说，显然无法律依据。4、被上诉人提供的2013年8月21日下发的济办发（2013）12号文，与合同无效无任何关联。因该文下发时，上诉人已经腾出房屋。三、原审适用法律错误，于法无据，于情无理。合同无效，应由过错方承担赔偿责任。原审无视被上诉人的过错及故意欺诈行为，将过错都强加给上诉人，判决上诉人承担全部责任，于法相悖，于法无据，于情无理，属适用法律错误。请求撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人葛承孚答辩称，上诉人的装修没有经过被上诉人同意，是自己强行装修的，改变了房屋结构。签订合同时被上诉人让上诉人看过被上诉人与济南市农村能源实验站签订的《房屋租赁合同》，被上诉人对合同�效没有过错。上诉人实际是2013年9月30日搬走的。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，二审中，上诉人张灿泉申请证人丁X、王XX出庭作证。证人丁X作证称自己和上诉人张灿泉是工作业务关系，在2012年年底到2013年1月份自己一直跟着上诉人张灿泉看租赁房屋、签订租赁合同，上诉人张灿泉在2013年年初装修时丁X称自己去了，开业时也去了；上诉人张灿泉向被上诉人葛承孚说的租房用途是殡葬，被上诉人葛承孚说可以，并说看以后有无合作的可能；上诉人张灿泉拾掇房子是经过被上诉人葛承孚同意的，不拾掇没法用。证人王XX作证称自己与上诉人张灿泉是朋友业务关系，自己参加了上诉人张灿泉与被上诉人葛承孚租房初期的看房、商谈和签订合同，在商谈期间已经说明是作殡葬行业，问被上诉人葛承孚是否介意，被上诉人葛承孚说不介意，并�他也有这方面的打算，打算一起合作；上诉人张灿泉装修房屋经过了被上诉人葛承孚的同意。上诉人张灿泉认为两证人的证人证言真实有效；被上诉人葛承孚主张两证人都是上诉人张灿泉的合作伙伴或朋友，不能作为证人。
上诉人张灿泉二审中提交的落款时间为2014年5月28日、落款人为王真华的书面证明载明：2013年1月13日上午，装修客户张灿泉找到我商议装修之事，当天下午我们约定在装修现场见面（七里山西路7号楼下）并商定装修项目、金额及时间，14日上午8时开始动工，19日竣工。提交的落款时间为2014年5月29日、落款人为王利源的书面证明载明：我与装修客户张灿泉在2013年1月14日在装修现场（七里山西路7号1楼）商议装修事项、金额、时间，1月15日动工，1月18日俊工。上诉人张灿泉欲以上述书面证人证言证明装修的时间。被上诉人葛承孚质证称其不认识该两人，对书面证言的真实性不认可。
以上事实，有两份书面证明及二审庭审笔录在案佐证。
本院认为，上诉人张灿泉为证明其对涉案房屋装修已取得被上诉人葛承孚的同意，在一审期间提供了一份落款时间为2013年1月14日、署名为甲方张灿泉、乙方王真华的装修协议；在二审中申请证人丁X、王XX出庭作证。上诉人张灿泉称其先签订了装修合同，才又与被上诉人葛承孚签订的房屋租赁合同，被上诉人葛承孚对其装修是知情的，不然自己也不会签订装修合同。本院认为，被上诉人葛承孚对上诉人张灿泉提供的装修合同不予认可，并称上诉人张灿泉对房屋进行装修未征得其同意。虽然双方当事人签订的房屋租赁合同落款时间在装修协议之后，但租赁合同中没有关于房屋装修已获得被上诉人葛承孚同意的意思表示，其中明确约定的是“如需要装修须告知甲方并经甲方同意后�实施”。尽管证人丁X、王XX出庭作证称被上诉人葛承孚是同意对房屋进行装修的，但因被上诉人葛承孚不予认可，而两证人与上诉人张灿泉又存在业务或朋友关系，其证言的证明力较小。故上诉人张灿泉关于其对涉案房屋进行装修已取得被上诉人葛承孚同意的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人张灿泉在未对涉案房屋原租赁情况进行核实了解的情况下，就与被上诉人葛承孚签订《房屋租赁合同》承租涉案房屋，其对该租赁合同无效存在一定的过错，应承担相应的过错责任，原审对此认定正确。上诉人张灿泉关于其搬离涉案房屋时间的主张未提供充足的证据加以证明，原审根据被上诉人葛承孚认可的搬离时间进行计算并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费820元，由上诉人张灿泉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘彦亭
代理审判员 陈李丽
代理审判员 贾慧芳
二〇一四年七月十日
书 记 员 杨 燕