安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第00849号
上诉人（原审原告）：何军，男，1968年10月23日出生，汉族。
委托代理人：吕先三，安徽天爱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：合肥住好投资置业有限公司，组织机构代码证号码76902065-X。
法定代表人：钱恒，董事长。
委托代理人：丁治国，安徽润天律师事务所律师。
委托代理人：梁兴志，安徽润天律师事务所律师。
上诉人何军因与被上诉人合肥住好投资置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2013）瑶民一初字第01561号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了�理。何军代理人吕先三、住好公司代理人丁治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年1月25日，何军与住好公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：何军向住好公司购买位于合肥市瑶海区碧水雅居小区18栋2502室商品房，建筑面积101.44平方米，总价款499114元；出卖人应当在2010年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房竣工验收资料经市规划主管部门查验合格；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：天然气具备申请使用条件；交房时水电路三通；有线电视、宽带、电话在交付时的接口入户，具备申请使用条件；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金等。
合同签订后，何军交纳购房款499114元，住好公司于2010年10月1日向何军交付房屋。2010年10月2日，何军签署了《碧水雅居入伙会签单》，双方办理房屋交接手续。后因房屋买卖合同履行双方发生争议，何军起诉至原审法院，请求判令：住好公司支付其房屋产权证、国有土地使用权证延迟办理违约金6000元、擅自变更规划违约金20000元、学区虚假承诺违约金5000元、商品房未经主管部门竣工验收合格及附属基础设施亦未按照约定正常运行违约金3000元；本案诉讼费由住好公司承担。
原审法院另查明：碧水雅居小区竣工验收日期为2011年6月21日。何军的房屋产权证办理时间为2011年12月20日。何军在接收房屋两年内即2012年10月1日前，未就其诉请有关的擅自变更规划、虚假承诺学区、商品房未竣工验收合格及附属基础设施亦未依约正常运行等情况，向住好公司主张权利。
原审法院认为：何军与住好公司签订《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，合同内容未违反法律和行政法规的规定，合法有效。双方均应依约全面履行合同义务。
关于何军主张的房屋产权证、国有土地使用权证延迟办理违约金6000元，依据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记�关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，因何军的房屋产权证办理时间为2011年12月20日，超出约定时间，无证据证明延期原因归于何军，故认定住好公司违约，其应当支付何军逾期办理房屋产权证违约金2496元（499114元×0.5%）。双方未对逾期办理国有土地使用权证的情形加以约定，对何军该项主张，不予支持。
关于何军主张的擅自变更规划违约金20000元，合同约定如有规划、设计变更情形，买受人有权决定是否退房，如不退房，应当与出卖人另行签订补充协议，因何军既不退房，双方也未签订补充协议，故该主张无事实和法律依据，不予支持；关于商品房未竣工验收及附属基础设施未依约正常运行违约金3000元的诉讼请求，因住好公司提交的竣工验收备案表载明案涉房屋已于2011年6月21日验收合格，且按照交易习惯及常理，附属基础设施的正常运行即水、电、气、有线电视等的正常运行。2010年10月2日，双方交接房屋时，何军并未提出相关问题，庭审中其仅提供一份小区物业公司的通知，不足以证明其主张，即该主张无事实依据，不予支持；关于何军主张的学区虚假承诺违约金5000元，买卖合同中未作关于学区的约定，该主张无法律依据，不予支持。此外，依据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起算，本案中双方交接房屋时间为2010年10月3日，何军应于交接时知晓房屋竣工验收、房屋各项设施运行以及小区学区等情况，即诉讼时效起算点应为2010年10月3日，但何军直至2013年2月28日才起诉，其亦无提供证据证明诉讼时效中断、中止的情形，故何军上述主张超过了二年的诉讼时效，不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、合肥住好投资置业有限公司向何军支付迟延办理和交付房屋产权证的违约金2496元，于判决生效后十日内履行完毕；二、驳回何军的其他诉讼请求。案件受理费650元，其他诉讼费100元，合计750元，由何军承担700元，合肥住好投资置业有限公司承担50元。
何军上诉称：双方签订的房屋买卖合同明确约定了逾期交房的违约责任，原判却未予认定。住好公司在报纸上作售楼宣传时明确承诺了学区，该承诺具有法律效力。原判将小区应依约安装适用的基础设施解释为水、电、煤气，对住好公司其他配套基础设施安装、适用的承诺不予认定。上诉人知道自身权利被侵害是在2011年8月1日和2012年5月9日，故起诉并未超过诉讼时效。综上，原判认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法改判住好公司支付其逾期交房违约金20000元、学区虚假承诺违约金5000元、基础设施未完全安装适用违约金3000元并承担本案全部诉讼费用。
住好公司二审答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：2010年1月6日，《新安晚报》AII03版刊登了涉案小区房屋公开认筹的销售广告，广告含若干标签“和平路、38中分校”，“高智能安防设计”，“约16%公摊、日立电梯”等。
本院认为：何军与住好公司签订了合法、有效的商品房买卖合同，双方均应全面、诚信、严格履行各自合同义务。何军上诉主张的逾期交房违约金20000元，该主张超出了其起诉时的诉讼请求，本院不予审查；关于学区虚�承诺和基础设施未完全安装使用违约金的主张，其提供的新安晚报刊载的销售广告虽有对涉案小区的学区及配套设施的宣传，住好公司亦认可了其委托广告公司刊登销售广告的行为，但民事主体发布广告、宣传的行为仅是要约邀请，旨在向不特定人群传递缔结民事合同的意向。本案中，广告、宣传的内容未编入双方订立的书面商品房买卖合同，故有关学区、配套设施的广告宣传对合同主体不具有拘束力，即何军的该两项主张，无法律依据，原判不予支持，本院亦予认同。原判依据合同约定，认定住好公司履行了关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，本院亦予认同。原审另依据合同中对逾期办理房产权证出卖人应承担的违约责任条款，在何军未依约行使退房权利的情形下，判决住好公司承担相应的违约金，于法有据，应予维持。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费650元，由上诉人何军承担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 张 勇
审判员 马枫蔷
二〇一四年四月十四日
书记员 李 颖
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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