广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1239号
上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市慧淳金属制品有限公司，住所地为广东省东莞市塘厦镇莲湖东路60号。
法定代表人：邓琪斌，总经理。
委托代理人：余磊，广东莞信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市金坚制衣有限公司，住所地为广东省东莞市清溪镇鹿湖东路363号。
法定代表人：楼百金，董事长。
委托代理人：刘宏琴，广东中建合展律师事务所律师。
委托代理人：张波，广东中建合展律师事务所律师。
原审第三人：东莞市金漠斯制衣有限公司，住所地为广东省东莞市清溪镇大利村鹿湖东路363号之一。
法定代表人为：周燕琼，该公司经理。
委托代理人：肖买英，该公司员工。
上诉人东莞市慧淳金属制品有限公司（以下简称慧淳公司）与被上诉人东莞市金坚制衣有限公司（以下简称金坚公司）、原审第三人东莞市金漠斯制衣有限公司（以下简称金漠斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第4023号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年7月17日，慧淳公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除慧淳公司与金坚公司之间签订的《房地产租赁合同》；2.金坚公司立即返还慧淳公司支付的租金89633.6元及押金179267.2元，共计268900.8元及利息（利息自2013年5月26日起计算，按银行同期同类贷款利率计算，计至清偿之日止，暂计至起诉之日止为2259元）；3.本案诉讼费由金坚公司负担。
金坚公司向原审法院提起反诉称，请求判令：1.慧淳公司向金坚公司支付房屋占有使用费（以68300元／月为标准计算，自2013年5月22日起计至2013年11月22日）；2.本案全部诉讼费用由慧淳公司负担。
原审法院经审理查明，慧淳公司与金坚公司于2013年5月11日签订一份《房地产租赁合同》，约定金坚公司将位于东莞市清溪镇鹿湖东路363号的房地产出租给慧淳公司使用，房地产建筑面积共计8963.36平方米，其中建筑物厂房总层数3层楼6830平方米，宿舍总层数3层楼2035.8平方米，办公室97.56平方米；租赁期间为2013年5月10日起至2018年5月9日，其中2013年5月10日起至2013年7月10日止共2个月为装修期；2013年7月10日至2016年7月9日的租金按每平方米10元／月计算，每月租金89633.6元；2016年7月10日至2018年7月9日按每平方米10.5元／月计算，每月租金94115.28元；合同第八条约定慧淳公司在交付租赁房地产当日，应当向金坚公司支付一个月租金和2个月租金数额的租赁保证金，共计268900.8元，并约定如租赁期未满时慧淳公司提前解除合同的不予返还租赁保证金，合同还具体约定了双方的其他权利义务。同日，双方签订《﹤房地产租赁合同﹥的补充合同》，将租赁期间更改为自2013年5月15日起至2018年5月14日止，其中2013年5月15日起至2013年7月15日止共2个月为装修期，2013年7月15日至2016年7月14日按每平方米10元／月计算，每月租金89633.6元；2016年7月15日至2018年7月14日按每平方米10.5元／月计算，每月租金94115.28元。2013年5月22日，双方又签订《﹤房地产租赁合同﹥的补充合同二》，将租赁期间再次调整为自2013年5月22日起至2018年5月21日止，其中2013年5月22日起至2013年7月21日止共2个月为金坚公司给慧淳公司的装修期。在上述合同签订前，慧淳公司于2013年4月24日向金坚公司支付了89633.6元作“厂房租约定金
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一个月房租”（原文）；在合同签订后，慧淳公司分别于2013年5月24日、5月25日向金坚公司支付“租房押金”（原文）17926.72元及“房租押金”（原文）161340.48元。慧淳公司主张，在该合同签订后，金坚公司未能提供可满足慧淳公司使用需要的用电量，未能按时交付房产，而慧淳公司与原经营地业主的租赁合同已经到期，慧淳公司已另寻地点经营，并已搬迁至新址，故案涉租赁合同因金坚公司严重违约导致无法履行，慧淳公司遂提起案涉诉讼，请求确认合同无效或解除合同并返还已付款；金坚公司则抗辩并反诉主张案涉房产已交付使用，反诉请求慧淳公司支付未办理房屋产权证明部分的租赁房屋在2013年5月22日至2013年11月22日期间的使用费。
金坚公司与慧淳公司对案涉房产是否已实际交付存在争议，但双方均确认案涉房产未办理正式的交接手续及慧淳公司未实际使用案涉房产的事实。慧淳公司主张案涉房产未能达到慧淳公司要求的可用电量，金坚公司一直未实际交付；金坚公司则主张房产已经交付给慧淳公司，理由是根据案涉租赁合同第八条的约定，慧淳公司已经支付了一个月的租金和保证金，可证明金坚公司已经交付了房产给慧淳公司，而且金坚公司交付了租赁物后，慧淳公司已经到了案涉租赁物接电线并将部分租赁物转租给了第三人金漠斯公司使用。慧淳公司反驳称其未同意转租给金漠斯公司，是金坚公司自行转租给金漠斯公司，此可证明租赁物未交付给慧淳公司的事实。金坚公司为证明其主张的已交付租赁物事实，提供了金坚公司与慧淳公司相关人员的短信往来记录、慧淳公司于2013年6月8日发送给金坚公司的电子邮件为证，其中短信往来记录显示金坚公司于2013年5月22日向慧淳公司发送了“邓总（注：系慧淳公司人员），根据星期天和您的电话，公司在星期一（五月二十日）将房交接给您，时间上不能再往后托（应为'拖'）了。”慧淳公司人员于2013年5月24日向金坚公司发送了“蒋先生（注：系金坚公司人员），我今天从上海出差回来，下午过来工厂交接房屋并签延期合同，合同期从今天开始起计，余款今天也一并汇给边总（注：系金坚公司人员）账户。是否可行？请回复。”2013年6月8日慧淳公司发送给金坚公司的电子邮件中提到“前几天我们准备接线，您们的电工刘先生告诉我们，您们工厂变压器的电量满足不了我们的需求！因此，这个厂房我们用不了！”
金漠斯公司陈述，其在2013年5月11日之前就租赁了案涉租赁物之厂房部分的1楼来使用，后金坚公司要求将厂房租赁给慧淳公司，故于2013年4月底沟通搬迁事宜，后金漠斯公司在2013年5月12日开始搬离到另一栋厂房，但因面积不够，故经与慧淳公司联系，与慧淳公司口头确定了承租原来厂房的3楼的部分面积给金漠斯公司使用，后金漠斯公司于2013年6月上旬搬到该厂房3楼，期间因裁床的面积较大，经过与慧淳公司人员沟通，一直留在案涉租赁厂房的1楼，在谈好转租事宜后直接搬到3楼。金漠斯公司并主张慧淳公司于2013年5月24日与金坚公司签订补充协议之后向金漠斯公司发送了空白的租赁合同文本，因慧淳公司相关人员的原因一直未签订正式文本，但双方关于电梯费、卫生费等内容已经电话沟通好。金漠斯公司为该主张提供了一份租赁合同的格式文本及发送该文本的电子邮件为证，邮件显示慧淳公司工作人员于2013年5月30日向金漠斯公司工作人员发送了一份附件为“慧淳房屋租赁合同”的电子邮件，邮件内容为“附件为房屋租赁合同，请你查收并参考，谢谢！”慧淳公司否认其同意转租部分厂房给金漠斯公司使用的事实，但确认其曾发送过空白的租赁合同文本给金漠斯公司，原因是金漠斯公司向其索取，金漠斯公司未向其说明索取的用途。
另查，案涉租赁物包括三部分：建筑物厂房（共3层，面积6830平方米）、宿舍（3层，面积2035.8平方米）和办公室（面积97.56平方米），相应的土地已取得国有土地使用权证，使用权人为金坚公司，但其中的建筑物厂房（共3层，面积6830平方米）至法庭辩论终结时未取得房屋产权证，亦未取得建设工程规划许可证，而宿舍（3层，面积2035.8平方米）和办公室（面积97.56平方米）已取得房屋产权证（证号分别为：粤房地权证莞字第26001045**号、粤房地权证莞字第26001045**号）。
原审法院认定以上事实的依据有：慧淳公司提供的《房地产租赁合同》及其补充合同、补充合同二、转账凭证、租赁合同、收据、短信往来记录，金坚公司提供的手机短信内容截屏、2013年5月手机短信清单、2013年手机语音通话清单、国有土地使用权证、房屋产权证、宗地总平面布置图、金漠斯公司向慧淳公司承租案涉房地产的说明及员工肖道淮的身份证复印件以及原审法院的庭审笔录等。
原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，慧淳公司与金坚公司双方对签订案涉租赁合同及补充协议的事实没有异议，且有案涉《房地产租赁合同》及其相应的补充合同等证据佐证，对慧淳公司、金坚公司系案涉租赁合同的签约及履约主体的事实，原审法院予以确认。现本案的争议焦点为案涉《房地产租赁合同》的效力如何，慧淳公司主张解除该合同理由是否成立，慧淳公司关于返还已付款的主张、金坚公司关于支付使用费的反诉主张应否支持。
焦点一，关于案涉《房地产租赁合同》的效力问题。案涉租赁物包括建筑物厂房、宿舍和办公室三个部分，其中宿舍和办公室已取得房屋产权证，相应的合同内容没有违反法律法规的强制性规定，原审法院依法确认案涉租赁合同中关于租赁该两部分房产的内容合法有效；而建筑物厂房部分至法庭辩论终结时未取得房屋产权证，亦未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉《房地产租赁合同》中涉及租赁建筑物厂房的内容因违反法律法规强制性规定，该部分合同内容依法应确认为无效。由上，案涉《房地产租赁合同》中涉及租赁宿舍和办公室的部分为有效，涉及租赁建筑物厂房的部分为无效。慧淳公司关于请求确认《房地产租赁合同》整体无效的主张，原审法院仅支持其关于租赁建筑物厂房部分的合同内容无效，超出部分，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。需要说明的是，金坚公司明知其部分出租房屋没有办理合法的证照仍与慧淳公司签订租赁合同，将该房屋租赁给慧淳公司，而慧淳公司作为签订合同的一方及承租人，在签订合同前应当而没有审查相应的租赁物是否具备合法证照，没有尽到审慎的注意义务，故双方对该部分合同被认定为无效合同均存在过错，应各自承担相应的责任。
焦点二，慧淳公司主张的合同解除问题。对此，根据前述认定，案涉租赁合同部分有效、部分无效，鉴于无效的部分不存在解除的问题，现就有效部分是否解除进行审查。慧淳公司主张解除该部分合同，理由是金坚公司迟迟未能交付租赁物导致其不能实现合同目的，故解决本争议问题需先审查案涉租赁物是否已交付。首先，案涉租赁合同第八条约定慧淳公司在交付租赁房地产当日，应当向金坚公司支付一个月租金和2个月租金数额的租赁保证金，共计268900.8元。从该约定可看出交付租赁保证金与交付租赁房地产互为条件、同时履行。该合同签订于2013年5月11日，而慧淳公司于2013年5月25日已交齐该些租赁保证金，根据合同约定，应视为金坚公司已交付租赁物。其次，金坚公司于2013年5月22日向慧淳公司的人员发出了关于交付房屋的短信，并指出“时间上不能再往后托（应为'拖'）了”，由此可见，金坚公司在2013年5月22日已做好交付房屋的准备。即便存在慧淳公司主张的可用电量不能满足其实际使用要求的情况，但案涉租赁合同中并未具体约定金坚公司需要满足的可用电量，亦无其他有效证据显示金坚公司承诺的可用电量少于慧淳公司要求的可用电量，更无证据证明慧淳公司与金坚公司之间达成了在不满足用电量情况下可拒绝接收租赁物的约定，故慧淳公司据此拒绝接收房屋的理由不成立，原审法院不予支持。再次，根据慧淳公司2013年6月8日发送给金坚公司的电子邮件，慧淳公司在邮件中提到“前几天我们准备接线，…”在没有特殊约定的情形下，接线的前提是房屋已交付、承租人可合法对房屋设施进行一定的改善或添附行为，故该邮件可佐证案涉租赁物已交付的事实。最后，第三人金漠斯公司确认其从慧淳公司处转租了案涉租赁物之厂房部分的3楼部分面积，且已于2013年6月上旬完成搬迁工作。对此，慧淳公司虽予以否认，但确认其在2013年5月30日向慧淳公司发送了一份空白的租赁合同文本，发送的缘由是金漠斯公司向其索取。原审法院认为，慧淳公司的前述理由没有证据支持，其无法合理解释其向金漠斯公司发送该空白租赁合同文本的缘由，对于金漠斯公司主张的该合同为双方拟签订的租赁合同的说法，原审法院予以采信。综上，根据民事诉讼优势证据规则，原审法院认定金坚公司已于2013年5月25日向慧淳公司交付案涉租赁物。
承上所述，慧淳公司现并无证据显示金坚公司存在违约情形，故慧淳公司关于解除该部分合同的主张实为慧淳公司在租赁期限届满前单方提前解约，该解约主张没有合同依据，金坚公司亦不同意其解约的主张，故慧淳公司关于解除该部分合同的主张不符合我国合同法第九十三条、第九十四条规定的情形，原审法院依法不予确认其解除该部分合同的主张，对慧淳公司的相应主张，原审法院依法予以驳回。
焦点三，关于慧淳公司和金坚公司分别主张的返还已付款和支付使用费的问题。
鉴于案涉《房地产租赁合同》中涉及租赁建筑物厂房的部分为无效，故根据我国合同法关于无效合同相互返还的处理原则，金坚公司因该无效合同取得的财产应当返还给慧淳公司。根据查明的事实，该无效部分涉及的面积共计6830平方米，占案涉《房地产租赁合同》项下租赁总面积的76%［（6830平方米／（2035.8平方米＋97.56平方米＋6830平方米）］，而慧淳公司已支付的案涉《房地产租赁合同》项下的租赁保证金共计268900.8元，故金坚公司应返还的金额为268900.8元×76%=204364.6元。鉴于慧淳公司对该部分合同被认定为无效合同亦具有过错，慧淳公司应自行承担其相应的利息损失，故慧淳公司关于支付该款从2013年5月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失的主张，原审法院不予支持。慧淳公司关于金坚公司返还268900.8元及该款利息的主张，超出原审法院前述认定部分的，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
又，鉴于该部分无效合同所涉的房屋已交付给慧淳公司，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，慧淳公司应向金坚公司支付占有期间的使用费，金坚公司关于支付使用费的诉讼请求，原审法院亦予以支持。根据焦点二的认定，房屋系在2013年5月25日交付，且合同约定了无需计算租金的2个月装修期，参照该合同约定，原审法院采2013年7月25日为使用费起算日，金坚公司请求自2013年5月22日起计算使用费至2013年11月22日，原审法院对其2013年7月25日至2013年11月22日期间的使用费请求予以支持，超出部分，没有法律依据，原审法院予以驳回。故慧淳公司应支付的使用费计算为：6830平方米×10元／月／平方米×（3个月＋29天／30天）=270923.3元。金坚公司的主张，超出原审法院前述认定部分的，原审法院不予支持。
前述金坚公司应返还的租赁保证金204364.6元与慧淳公司应支付的使用费270923.3元相抵后，慧淳公司还应向金坚公司支付使用费66558.7元。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认东莞市慧淳金属制品有限公司与东莞市金坚制衣有限公司于2013年5月11日签订的《房地产租赁合同》中涉及租赁建筑物厂房的部分无效；二、限东莞市慧淳金属制品有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市金坚制衣有限公司支付使用费66558.7元；三、驳回东莞市慧淳金属制品有限公司的其他诉讼请求；四、驳回东莞市金坚制衣有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费5368元，由东莞市慧淳金属制品有限公司负担1322元，由东莞市金坚制衣有限公司负担4046元；本案反诉受理费3724元，由东莞市慧淳金属制品有限公司负担2462元，由东莞市金坚制衣有限公司负担1262元。
上诉人慧淳公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）关于案涉租赁合同的效力问题。原审法院认定事实错误，慧淳公司租赁金坚公司的物业是从事生产经营的，而案涉租赁物并未取得房屋产权证明，也未取得建设工程许可证明，因此案涉租赁合同无效，导致慧淳公司无法实现租赁目的，慧淳公司根据《合同法》的规定要求解除无效部分合同是合理合法的。（二）关于过错责任的问题。慧淳公司在签订合同时已经要求金坚公司提供案涉租赁物的相关材料，尽到了相应的注意义务，导致合同无效的责任在于金坚公司。（三）关于实际交付的问题。原审法院认定金坚公司在2013年5月22日仅是做好了交付的准备，而不是实际交付，根据第三人金漠斯公司的陈述可知，从合同确定的交付之日起至今，其均在案涉的租赁物中从事生产经营，因此原审法院认定金坚公司已经交付案涉租赁物给慧淳公司是错误的。（四）原审法院适用法律错误，由于合同部分效力是金坚公司的过错造成的，而慧淳公司并无过错，慧淳公司根据《中华人民共和国合同法》要求解除部分合同于法有据，金坚公司理应返还全部款项，并承担慧淳公司的利息损失，慧淳公司无需承担任何占有使用费。综上，请求本院依法改判：1、确认慧淳公司与金坚公司之间于2013年5月11日签订的《房地产租赁合同》厂房部分无效，依法解除剩余部分有效合同；2、判令金坚公司立即返还慧淳公司支付的租赁89633.6元及押金179267.2元，共计268900.8元及利息（利息自2013年5月26日起计算，按银行同期同类贷款利率计算，计算至清偿之日止）；3、驳回金坚公司的全部反诉请求。
被上诉人金坚公司答辩称：（一）原审法院认定部分合同有效，部分合同无效的处理正确。慧淳公司在原审中请求确认案涉租赁合同整体无效没有法律依据。（二）慧淳公司主张案涉租赁物没有实际交付的理由不能成立。金坚公司提供的手机语音通知清单、手机短信清单及往来短信内容、第三人金漠斯陈述转租的证明、慧淳公司发送给金坚公司关于接线的电子邮件等证据，结合慧淳公司交付一个月的租金及租金保证金的事实，足以证明金坚公司已经实际交付案涉租赁物。（三）慧淳公司诉请解除合同的有效部分的理由不能成立。金坚公司不存在迟延交付租赁物的情形，慧淳公司亦无证据证明金坚公司存在违约行为，故慧淳公司主张解除合同的有效部分没有法律依据。（四）慧淳公司主张其对合同无效没有任何过错的理由不能成立。慧淳公司负有查验案涉租赁物的相关证件的义务，但慧淳公司在签订合同的时候并未尽到审查证件的注意义务，故慧淳公司对合同无效亦存在过错，其应当承担相应的责任。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法维持原判。
原审第三人金漠斯公司未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。
本院经审理查明，原审查明的事实基本清楚，本院予以确认。
二审期间，本院就案涉厂房、宿舍、办公室有无进行报建的问题依职权去函到东莞市城乡规划局，东莞市城乡规划局复函称：“清溪镇鹿湖东路363号租赁物，包括厂房、宿舍和办公室，上述项目未办理“一书两证”规划许可手续。”慧淳公司对复函的真实性没有异议，金坚公司对复函的真实性没有异议，金漠斯公司称复函的内容由法院依法认定。
另查明，金坚公司在二审期间表示如果案涉合同整体无效，其同意整个案涉租赁物以每月68300元的标准计算占有使用费。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕慧淳公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：（一）案涉《房地产租赁合同》的效力认定。（二）慧淳公司应否支付租金或占有使用费。
关于焦点一。根据本院依职权到东莞市城乡规划局调查可知，案涉的厂房、宿舍及办公室均未办理“一书两证”（建设用地规划批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）规划许可手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉《房地产租赁合同》应认定为无效合同。原审法院认定案涉合同部分有效，部分无效处理不当，本院予以纠正。由于案涉合同无效，金坚公司诉请解除部分合同没有依据，本院不予支持。
如前所述，由于案涉合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还。金坚公司收取慧淳公司租赁保证金179267.2元没有法律依据，应当予以返还。金坚公司占有租赁保证金期间的利息属于法定孳息，应当属于合同无效后返还的财产范围，故慧淳公司主张金坚公司应当支付占有租赁保证金期间的利息依法有据，本院予以支持。利息应以179267.2元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自案涉保证金收取之日，即2013年5月26日起计算至实际清偿之日止，利息总额不得超过本金。
关于焦点二。慧淳公司应否支付占有使用费取决于案涉租赁物有无实际交付占有。首先，案涉租赁合同约定慧淳公司在交付租赁物当日，应当向金坚公司支付一个月的租金和两个月租金数额的租赁保证金，共计268900.8元。从上述合同约定可以看出交付租金与交付租赁物是互为条件、同时履行。而慧淳公司已于2013年5月25日交齐上述租金及租赁保证金。其次，根据慧淳公司2013年6月8日发送给金坚公司的电子邮件提到“前几天我们准备接线，您们的电子刘先生告诉我们，你们工厂变压器的电量满足不了我们的需求！因此，这个厂房我们用不了！……”从上述邮件内容可知，慧淳公司是在准备使用租赁物的过程中发现电量无法达到其要求，进而要求退还已付款项。而电量是否达到要求并非拒收房屋的理由，而且案涉租赁合同亦约定金坚公司同意慧淳公司自行安装电气装置及设备拆除，因此，慧淳公司以电量未达到要求为由而拒绝使用房屋理由不能成立。再次，结合双方当事人多次短信来往记录可看出，金坚公司一直催促慧淳公司接收租赁物，但慧淳公司一直未予以接收。最后，第三人金漠斯公司称其从慧淳公司处转租案涉租赁物的厂房三楼的部分面积，虽然慧淳公司予以否认，但从慧淳公司发送载有“金漠斯公司及慧淳公司”双方当事人信息的租赁合同文本给金漠斯公司，该行为至少表明慧淳公司与金漠斯公司亦曾协商过租赁事宜，故慧淳公司主张金坚公司未向其交付租赁物的依据不足。综上分析，在慧淳公司没正当理由拒绝接收案涉租赁物的情况下，原审法院认定2013年5月25日为案涉租赁物的交付时间并无不当，本院予以维持。
如上分析，案涉租赁合同无效，而案涉租赁物于2013年5月25日实际交付慧淳公司，慧淳公司理应参照合同的约定支付房屋占有使用费至实际返还之日止，但考虑到慧淳公司并无实际使用案涉租赁物，且慧淳公司已于2013年6月8日通过邮件方式向金坚公司明确表示不再使用案涉租赁物，而金坚公司亦收到慧淳公司的上述邮件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本院认为，虽然案涉租赁合同无效，但仍应适用减损规则，金坚公司明知慧淳公司表明不再履行案涉合同且案涉租赁物处于闲置状态，金坚公司负有减损的义务，其应当采取适当的措施避免租赁物长期处于闲置状态导致自身损失不断扩大，但金坚公司并没有采取另行招租等适当合理措施避免损失扩大，因此，金坚公司不得就扩大的损失要求赔偿。由于慧淳公司单方提出不再使用租赁物，应当赋予金坚公司合理的另行招租的时间，金坚公司超过合理的期限的损失，本院不予支持。综合本案案情，本院酌定慧淳公司参照案涉合同约定“租金”的标准支付三个月的占有使用费给金坚公司，超过的部分损失由金坚公司自行承担。金坚公司二审同意按照68300元／月的标准计算占有使用费，其诉请的占有使用费的标准未超过案涉合同约定的每月租金89633.6元，应视为金坚公司对自身权利的处分，本院予以准许。因此，慧淳公司共需支付三个月的占用使用费204900元给金坚公司，扣减慧淳公司预付的租金89633.6元，慧淳公司仍应支付115266.4元给金坚公司。
综上所述，原审判决认定事实有误，适用法律不当，本院予以纠正。慧淳公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第4023号民事判决第一、三、四项。
二、变更广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第4023号民事判决第二项为：限东莞市慧淳金属制品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向东莞市金坚制衣有限公司支付使用费115266.4元。
三、限东莞市金坚制衣有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还给东莞市慧淳金属制品有限公司租赁保证金179267.2元及利息（以179267.2元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年5月26日起计算至实际清偿之日止，利息以179267.2元为限）。
四、驳回东莞市慧淳金属制品有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回东莞市金坚制衣有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费2684元，由慧淳公司负担913元，金坚公司负担1771元；一审反诉受理费3724元，由金坚公司负担2681元，慧淳公司负担1043元。二审受理费5333.51元（已由慧淳公司预交），由慧淳公司负担4106.81元，由金坚公司负担1226.70元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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