福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第1370号
原告福州市茶园山中心小学，住所地：福建省福州市鼓楼区。
法定代表人杨建华。
委托代理人吴陈新、林晓晖，福建力格律师事务所律师�
被告余红兰（公民身份号码xxxxxxxxxx********），女，1972年3月3日出生，住福州市鼓楼区。
原告福州市茶园山中心小学与被告余红兰房屋租赁纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林晓晖、被告余红兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告系租赁关系，原告将其所有的杨桥中路285号第4号店面出租给被告。后被告又将第1号店面（该店面为轩兰*阁）从他人手上转租过来。合同期满后，原被告没有再继续签订书面租赁合同，被告继续使用该两个店面，并按每个店面每月2100元标准向原告支付租金，使用店面期间的水电费由被告承担（先由原告垫付再另行结算）。由于被告拖欠租金，期间，原告向被告提出解除租赁关系、返还店面、结算原告垫付的水电费及支付拖欠的租金的请求，但遭到�告一再拖延。后经双方协商，被告于2013年9月10日将店面交还给原告，但结算所欠的租金和水、电费未支付给原告。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，原、被告双方建立不定期租赁合同关系，被告将店面返还给原告时，双方已解除了租赁合同关系；但被告尚欠的租金及水电费仍应继续支付给原告。被告现拒不返还拖欠租金及水电费的行为，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告特起诉，请求判令：1.被告向原告支付拖欠的租金为50400元；2.被告偿付店铺租赁期间由原告垫付的水、电费为10983.3元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、原告所诉的理由和事实存在差异。原被告于2007年4月签订房屋租赁合同，合同约定，原告将诉争房屋租给被告，租赁时间为5年，即从2007年4月30日起，到2012年4月29日止，租金为每月1160元。2010年3月，原告说要加租，经双方协商一致，将租金提高到2100元，多支付的租金部分940元作为提前预付的租金，待合同期满后再做处理，但被告多交的租金原告至今无法处理。合同期满后，被告迫于生计，接受原告的提租要求从2012年5月起每月租金提至2100元，被告按时缴租至2012年9月底。二、关于福州市杨桥中路285号第一号店面。一号店面原承租方黄敏因生意不好，不再经营。2012年6月，被告找原告要求承租该店面，原告同意被告的要求，被告便承租了一号店面并进行装修，在装修过程中没有接到原告不能装修的通知，且装修期间原告均按时缴交租金，原被告形成了事实租赁关系。三、原告与被告所承诺的欠款有很大的出入。原告把2013年6月19日双方的协议，租金与水电费共计45542.28元，却变成61383.3元，没有依据。四、原告欠被告的货款共计25574.9元。原告从1998年至2012年在�告食杂店消费货款达25574.9元，被告多次催还，原告以种种理由推诿，无奈之下，被告才开始于2012年10月起停止交纳租金作为抵消原告所欠的货款。五、指责被告还在占用一号点和四号店面与事实不符。2013年6月19日双方签订协议后，被告按要求在6月底将被告所承租的店面返给原告，原告提供的照片可以证明店面非营业。且原告收取两个店面的押金4660元。六、原告目前还欠被告4432.62元。被告应原告要求，提前多交租金19740元，原告欠货款25574.9元和两个店面押金4660元，共计49974.9元，被告按2013年6月19日双方签的协议也只欠原告45542.28元，实际上原告还欠被告4432.62元。被告为争取一间店面的优先承租权，明知原告还欠款的情况下，没有向原告催款。综上，原告的诉请无事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
庭审中，原告提交下列证据：
A1.福建省村镇建筑许可证�证明诉争房屋福州市鼓楼区杨桥中路285号第一、四店面为原告所有；
A2.学校店面出租合约，证明原、被告是租赁关系；
A3.发票，证明被告在2012年9月1日之前，按每月4200元向原告缴纳租金；
A4.照片3张，证明被告现仍占有使用福州市鼓楼区杨桥中路285号第一、四店面；
A5.福州市茶园山中心小学店面收费登记表，证明1.被告租赁期间使用水、电情况；2.租赁期间，原告代为垫付水电费数额及计算依据；
A6.协议书，证明被告尚欠原告的租赁款和水电费。
被告提交以下证据：
B1.租赁合同，证明2012年4月29日之前租金为1160元；
B2.租金发票，证明被告多交的租金；
B3.车库出租合同，证明被告已于2013年6月搬离讼争店面；
B4.协议书，证明学校承诺给被告一间店面的优先承租权以及被告的欠款金额；
B5.被答辩人欠条，证明原告所欠被告的货款；
B6.照片2张，证明原告的店面正在装修；
B7.收取押金证据，证明原告向被告收取2间店面的押金共4660元。
经庭审质证，被告对原告提交的证据A1-A4的真实性和证明对象均无异议；对证据A5的真实性有异议，认为证据A5系原告自行制作的，没有被告的确认；对证据A6的真实性无异议。
原告对被告提交的证据B1、B2的真实性无异议，但在2010年3月份时双方已协商将租金变更为2100元／月／间，而且按常理，被告也不可能多交租金；对证据B3的真实性无法确认，且与本案无关；对证据B4的真实性无异议，是原、被告双方真实意思表示，但被告并未按协议书约定的时间将付店面，原告认为诉争店面被告是在2013年9月10日才交付给原告；对证据B5的真实性无法确认，且属于另一个法律关系，不属于本案的审理范围，与本案无关；对证据B6的真实性无法确认，且没有具体时间，不能证明其待证事实；对证据B7的真实性无异议，对两张登记表中体现的押金1160元、3500元无异议，但是按常理，所留的押金已包含在双方签订的《协议书》了。
对于双方对对方提交的真实性无异议的证据，本院予以确认。对于证据B3，本院认为其与证据A6《协议书》中约定的店面腾空时间相符，且租用地点与诉争店面相近，被告租用此处堆放货架及货品合情合理，本院予以采信。
经审理查明，1993年4月20日，福州市郊区建设局向原告颁发建许字（1993）0181号《福建省村镇建筑许可证》，准予原告在洪山杨桥路兴建临时商业网点，建筑面积为340平方米。2006年2月23日，原被告签订《学校店面出租合约》，约定：原告将杨桥中路285号茶园山中心小学第四号店50平方米出租给被告；被告向原告交付押金1160元；每月租金为1160元；合约期定为一年。2007年，原被告续签《店面出租合约》，约定，原告将杨桥路28�茶园山中心小学8号店面50平方米出租给被告，每月租金1160元；合约期5年，自2007年4月30日至2012年4月29日止。后双方口头协商将租金提至每月2100元。2012年6月，被告又向原告承租茶园山中心小学1号店面，但没有签订书面租赁合同，月租金约定为2100元。原告于2012年9月25日起不再向被告缴交租金。2013年6月19日，原告与被告配偶吴大盛签订《协议书》，约定，双方租赁合同予以解除；被告应在合同签订之日起5日内将店面腾空交付给原告；若该排店面重新进行招投标招租，被告享有一个店面的优先承租权；若被告继续承租，应将之前所欠的租金37800元及水电费7742.28元支付给原告；若被告未有承租，则原被告双方另行协商给予被告租金减收事宜。
另查，被告配偶吴大盛于2013年6月与案外人陈于梅签订《房屋出租协议书》，约定：因吴大盛位于茶园山小学的店面搬迁，陈于�将位于茶园山4号楼下的车库出租给吴大盛堆放货架及货品；租赁期限自2013年6月1日起至2014年6月30日止。
本院认为，原、被告双方签订的《店面出租合约》以及嗣后对租金进行变更均系双方的真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，合法、有效，并已实际履行。原告依法有权将诉争店面出租，并获取收益，被告应按合同约定及时向原告交纳租金。被告辩称每月多支付的940元租金系双方协商作为提前预付的租金，待合同期满后再行处理，但没有提交相关证据予以证明，本院不予采信。另，双方签订的《协议书》已确认截止至2013年6月19日，被告欠缴的租金及水电费。被告亦当庭承认其于2012年9月起不再交租。此外，双方均确认如下事实：原告收取被告店面押金4660元；2012年9月起，每间店面每月租金为2100元；被告承租了2间店面。故截止双方签订《协议书》时，被告�缴租金为2100元／月／间×2间×9月=37800元，与《协议书》确认的欠租金额亦相符，且没有扣除被告缴纳的押金。
关于讼争店面的交还时间，双方签订的《协议书》约定被告应在合同签订之日即2013年6月19日起5日内将店面腾空交付给原告。原告诉称被告于2013年9月10日才将讼争店面交还给原告。被告辩称其于2013年6月底已搬离讼争店面，并租用了茶园山4号楼下的车库堆放货架及货品，但由于原告学校放假无法联系以至无法归还店面钥匙。本院认为被告提交证据B3证明上述事实，其辩解合理，符合客观事实，本院予以采信。故被告于2013年6月已腾空讼争店面，其所欠缴的租金及水电费应按照双方签订的《协议书》中确认的金额为准，并扣除被告缴纳的押金。被告仍应向原告支付租金及水电费37800元＋7742.28元-4660元=40882.28元。另，被告称原告尚欠其货款25574.9元及原告�诺给予被告一间店面的优先承赁权，属另一法律关系，应另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告余红兰于本判决生效之日起十日内向原告福州市茶园山中心小学支付房屋租金及水电费40882.28元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1335元，由原告承担445元，被告承担890元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 刘 芳
代理审判员 郑艺凤
人民陪审员 李晓玲
二〇一四年九月十七日
书 记 员 黄 萍