浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南巡商初字578号
原告：张某。
法定代理人：张ＸＸ。
委托代理人：柯华国、朱安平（实习），浙江圣文律师事务所律师。
被告：嘉兴市广恒置业有限公司，住所地：嘉兴市南湖区广益路705号嘉兴世界贸易中心1号楼2301室-5。
法定代表人：ＸＸ兴。
被告：嘉兴市旭升资产管理有限公司，住所地：嘉兴市南湖区广益路705号嘉兴世界贸易中心1号楼2301室-4。
法定代表人：徐卫萍。
被告：浙江嘉洲控股集团有限公司，住所地：嘉兴市广益路705号嘉兴世界贸易中心1号楼2301室-3。
法定代表人：ＸＸ兴。
被告：ＸＸ兴。
四被告委托代理人：杨武，浙江万宝律师事务所律师。
原告张某因与被告嘉兴市广恒置业有限公司（以下简称广恒公司）、嘉兴市旭升资产管理有限公司（以下简称旭升公司）、浙江嘉洲控股集团有限公司（以下简称嘉洲公司）、ＸＸ兴合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年12月28日受理后，依法由代理审判员丁善超独任审判，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人柯华国，四被告委托代理人杨武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某起诉称，2014年1月17日，原告与广恒公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，购买嘉兴世贸中心第2幢412号商铺一套，购房款882290元，双方就购房款支付方式、房屋交付方式、产权登记及违约责任等事项进行约定。其中，关于产权登记，双方约定由广恒公司于2014年12月30日前将土地、房屋权属证书交付给原告。后原告支付了购房款及办证所需费用。但广恒公司至今未能办理相应的房屋权属证书。
2014年1月18日，原告与旭升公司签订《商铺经营管理合同书》，约定由旭升公司实际经营原告购买的上述房屋，并由被告旭升公司于签订合同的第一年、第二年、第三年每年支付原告固定收益租金17646元；支付方式为每年的5月1日和11月1日各支付一次。现旭升公司尚欠原告2015年度的两笔固定收益合计17646元。原告多次催讨，仍未获支付。
2015年7月17日，原告与广恒公司、旭升公司签订了《有关嘉兴世贸中心已购房产业主的补充协议》（以下简称〈补充协议〉），约定：广恒公司、旭升公司承诺于2015年10月18日前办理完成房产证并付清2015年上半年商铺经营管理合同约定的租金。若广恒公司、旭升公司未按上述约定履行，则同意赔偿原告购房款百分之十的违约金。嘉洲公司、ＸＸ兴作为担保方在补充协议上盖章确认。至今四被告均未按补充协议履行应尽的义务。综上，原告特提起诉讼，请求判令：1、被告广恒公司立即为原告所购买的位于嘉洲世贸中心2幢412室商铺办理契证、土地使用权证和房屋所有权证等权属证书；2、广恒公司支付原告逾期办证违约金31983元（以882290元为基数，按同期银行贷款年利率4.35%，从2015年1月1日暂计算至2015年11月1日，实际计算至交付权属证书之日止）；3、被告广恒公司、旭升公司共同支付原告固定收益租金17646元，逾期利息225元（其中，以8823元为基数，按银行同期贷款年利率4.35%，暂从2015年5月1日计算至2015年10月31日，以17646元为基数，按银行同期贷款年利率4.35%，暂从2015年11月1日计算至2015年11月15日，实际计算至付清之日止）；4、被告广恒公司、旭升公司共同承担逾期办证及支付固定收益违约金88229元；5、被告嘉洲公司、ＸＸ兴对被告广恒公司、旭升公司的上述付款义务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由四被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉请为：广恒公司、旭升公司返还原告房屋维修基金、契税、印花税及代办费共计36651元，并由广恒公司协助原告办理房屋三证。
四被告答辩称，双方签订商品房买卖合同是事实，合同签订后广恒公司如约交付了房屋，已经履行了合同主要义务，只是没有把相关的权属证书办理妥当，原告合同的主要目的已实现。补充协议对被告是显失公平，当时面对众多业主维权，被告考虑到政府和社会压力，系被动接受。被告需要继续履行的只是办理权属证书及支付租金，但约定违约金为购房款的10%过高，显失公平，请求法院对违约金按照购房款的1.5%予以调整。
针对自己的主张，原告张某向本院提交了以下证据：
1.浙江省商品房买卖合同及销售不动产统一发票原件各一份，证明原告与广恒公司之间房屋买卖合同的关系及已付购房款情况。
2.商铺经营管理合同书原件一份，证明关于固定收益租金的约定。
3.补充协议原件一份，证明双方对违约金的约定。
4.收据原件四份，证明原告交付办证费用的事实。
四被告质证后认为，对证据1真实性、合法性没有异议。但该合同第16条对产权登记有明确约定，如果广恒公司在360天内没有完成权属证书的登记，被告将每天按购房款0.01‰承担相应的违约责任。对证据2的真实性、合法性没有异议。对证据3的真实性没有异议，但对其相应的合法性有待商榷，请求法院依法调整违约金标准。对证据4的真实性没有异议，但公共维修基金不应退还，以后转到物业公司。
四被告均未向本院提交证据。
本院认证如下：原告提供的证据，均系原件，且与本案有关联性，四被告对其真实性无异议，符合证据构成要件，故本院予以认定。
经审理，本院认定案件事实如下：
2014年1月17日，原告作为买受人，广恒公司作为出卖人，签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：原告购买坐落于南湖区广益路与云东路交叉口嘉洲世贸中心（暂定名）第2幢412号商品房一套，建筑面积60.88平方米，总金额882290元，买受人于2014年1月13日一次性支付882290元。出卖人承诺于2014年12月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，自约定日期起360天内的交付权属证书，则按已付房价款的0.01‰承担违约责任，自约定日期360日以后，仍未交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.001‰的违约金。次日，原告作为甲方，嘉兴市嘉洲资产管理有限公司（现变更登记为旭升公司）作为乙方，签订《商铺经营管理合同书》一份，约定：甲方决定将自己所有的位于嘉洲世贸中心2号楼412号商铺在本合同约定的期限内交乙方经营管理，自2014年5月1日至2022年4月30日止，甲方按约定向乙方收取该商铺的固定收益，第一、第二、第三年乙方每年支付甲方固定收益17646元。固定收益按照先付后用，每年分两次支付。后原告向广恒公司支付了购房款885689元，向嘉兴市嘉洲资产管理有限公司（现已变更登记为旭升公司）支付契税26571元、印花税443元、公共维修基金8754元，向嘉兴智源房地产经纪有限公司（以下简称智源公司）支付代办费300元、工本费583元。
被告广恒公司未按期交付权属证书，旭升公司未支付固定收益。2015年7月17日，原告作为甲方，广恒公司、旭升公司作为乙方，嘉洲公司、ＸＸ兴作为担保人，签订了《补充协议》，补充协议约定：乙方承诺于2015年10月18日前全部完成办理房产证；乙方承诺所有已购房产业主的2015年上半年的租金于2015年10月18日前全部付清。之后的固定收益按原《商铺经营管理合同书》执行。如乙方未按约执行，承诺按原购房合同约定承担违约责任外，另加付购房款的百分之十违约金；甲方有权要求退房，乙方应全额退还购房款，并退回甲方已缴纳给乙方的契税、印花税之款项，并承诺支付甲方购房款的百分之三十违约金。现四被告未能办理权属证书及支付固定收益，原告故诉。
另查明，原告已收到2014年5月1日至2014年10月31日的商铺固定收益。
本院认为，本案系因合同关系纠纷引起的案件。原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》、《商铺经营管理合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。原告要求广恒公司、旭升公司返还原告契税、印花税的诉请，已包含解除对广恒公司办理房屋转移登记手续的委托，现被告未履行代办义务，故对于该诉请，本院予以支持。另在原告办理转移登记手续时，广恒公司应给予必要协助。关于公共维修基金，本院认为，根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，该资金属于业主共有，现涉案房屋已交付，故对于原告要求退还公共维修基金的诉请，本院不予支持。关于智源公司收取的工本费583元、代办费300元，因智源公司非本案当事人，原告可另行处理。
关于固定收益，原、被告在《商铺经营管理合同书》及补充协议中已约定付款时间，旭升公司理应按期履行，现未予支付，故对于原告要求旭升公司支付2015年度固定收益的诉请，本院予以支持。广恒公司承担付款义务范围限定为2015年上半年度固定收益，故广恒公司对原告诉请的2015年下半年度的固定收益无需承担支付义务。
被告未按期办理房屋权属证书及支付固定收益，构成违约，理应承担相应违约责任。根据双方诉辩主张，本案争议焦点为：一、原、被告双方在补充协议中违约条款是否显失公平；二、补充协议中约定的违约金是否过高，如过高，应如何调整。
关于焦点一，本院认为，显失公平的构成要件有二：一是客观上当事人之间的利益不平衡；二是主观上一方当事人故意利用其优势或者另一方当事人的草率、无经验等订立合同。本案中，补充协议系四被告提供的统一格式文本，四被告作为专业商事主体，应已预估到自己行为的法律后果，故补充协议并不构成显失公平。
关于焦点二，本院认为，合同法上的违约金系以“补偿性为主、以惩罚性为辅”，补偿性乃其主要属性，其主要功能在于填补守约方损失，相当于履行之替代。本案中，上述诉争房屋虽已交房，但广恒公司尚未交付房屋权属证书，导致原告自逾期办证之日至今对其房屋所享有的权利无稳定预期，另致原告固定收益利息损失。鉴于原告并未提供证据证实此外的损失事实，考虑到本案当事人履行程度和过错程度，本院认为，补充协议中约定的违约金过分高于原告实际所受损失，应予以适当调整，酌定广恒公司、旭升公司因逾期交付房屋权属证书按照已付购房款的3%即26570.67元向原告支付违约金，因逾期支付固定收益按照中国人民银行同类贷款基准利率的2倍自逾期之日计算违约金。
关于原告要求嘉洲公司、ＸＸ兴对广恒公司、旭升公司的上述付款义务承担连带清偿责任的诉请，因嘉洲公司、ＸＸ兴在补充协议中以保证人身份签字确认，现广恒公司、旭升公司未履行约定义务，故对于该诉请，本院予以支持。但关于固定收益，嘉洲公司、ＸＸ兴承担连带保证义务范围限定为2015年上半年度款项，故嘉洲公司、ＸＸ兴对原告诉请的2015年下半年度的固定收益无需承担保证义务。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告嘉兴市广恒置业有限公司、嘉兴市旭升资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告张某契税、印花税合计27014元，并协助原告办理涉案房屋的相关权属证书；
二、被告嘉兴市广恒置业有限公司、嘉兴市旭升资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告张某逾期交付房屋权属证书违约金26570.67元；
三、被告嘉兴市广恒置业有限公司、嘉兴市旭升资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告张某固定收益8823元（期间为2014年11月1日至2015年4月30日）及违约金（按本金8823元，按中国人民银行同类贷款基准利率的2倍，自2014年11月1日计算至实际付清之日止）；
四、被告浙江嘉洲控股集团有限公司、ＸＸ兴对被告嘉兴市广恒置业有限公司、嘉兴市旭升资产管理有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；
五、被告嘉兴市旭升资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告张某固定收益8823元（期间为2015年5月1日至2015年10月31日）及违约金（按本金8823元，按中国人民银行同类贷款基准利率的2倍，自2015年5月1日计算至实际付清之日止）；
六、驳回原告张某其他诉讼请求。
如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1531元，由原告负担741元，四被告共同负担790元，均于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 丁善超
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 王 芸