内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴民二终字第68号
上诉人（原审被告）包头市嘉信伟业房地产开发有限责任公司，住所地包头市。
法定代表人潘作元，董事长。
委托代理人余领军，项目经理。
被上诉人（原审原告）茹祥，男，1939年7月19日出生，退休干部，现住巴彦淖尔市乌拉特前旗。
上诉人包头市嘉信伟业房地产开发有限责任公司（以下简称嘉信伟业公司）因与被上诉人茹祥房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服巴彦淖尔市乌拉特前旗人民法院（2013）乌前民初字第1704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月9日受理后，依法组成由法官刘伟艳担任审判长，法官张莉萍、徐文军参加的合议庭，于2014年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人嘉信伟业公司的委托代理人余领军，被上诉人茹祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，茹祥系乌拉特前旗乌拉山镇北环路南侧住户，2011年6月27日，嘉信伟业公司办理相关拆迁手续后拆迁该地段的房屋。并与茹祥签订了甲方为嘉信伟业公司、乙方为茹祥的《城市房屋拆迁补偿安置协议》。协议约定：房屋拆迁补偿选择房屋产权调换。乙方在2011年7月6日前应将被拆迁房屋腾空，并交于甲方拆除。其他违约责任：甲方于2012年7月6日前将门点、住宅交给乙方使用，逾期每日付违约金1000（壹仟元）。补充协议约定：一、经甲、乙双方协商，乙方用原北环路门点和住宅置换甲方嘉俊华庭二层门点280㎡，住宅131.09㎡，车库30㎡。二、门点：北环路南侧门点，面朝北开启，面向北。东西整体宽8.5米（中至中）不可分隔，南北16.5米。一层二层上下连体（注明：总面积整体误差±3㎡）。三、住宅户型参照开发商提供规划中6号楼西单元八层东户，建筑面积131.09㎡。户型以开发商提供小白图中指定户型为主（注：小白图加盖开发公司公章，法人及相关拆迁人员签字，以图中的笔框出户型为主）。四、车库：以开发商提供规划图中5号楼北侧30㎡车库为主（注：不要东头第一间）。五、乙方所置换门点、楼房办理产权证时，乙方只负责工本费和维修基金，其他一切费用均由甲方承担。还约定，本协议在履行过程中发生的争议，由当事人协商解决，也可由当地房屋拆迁管理部门调解；协商调解不成的，依法向人民法院起诉。协议签订后，茹祥依约将被拆迁的房屋交付给嘉信伟业公司拆迁。嘉信伟业公司所建设的住宅楼及商业门点完工后，时至2012年10月26日嘉信伟业公司将茹祥置换的住宅楼，原协议约定的6号楼西单元八层东户建筑面积131.09㎡，调换至6号楼西单元十层东户，建筑面积140㎡，并将该住宅楼交付给茹祥，但该住宅楼的产权证未办理。后就调换的住宅楼平米面积与协议约定的住宅楼平米面积差价问题，双方经协商，茹祥用置换的30㎡车库调换成18㎡的车库相抵住宅楼之间的差价。于是在2013年7月2日嘉信伟业公司将茹祥置换的车库，原协议约定的5号楼北侧的车库30㎡，调换置6号楼西单元西侧的车库18㎡，并将该车库交付给茹祥使用。同时本案在审理中，茹祥当庭申请撤回起诉中的第三项的诉讼请求。即：依法判令嘉信伟业公司给茹祥交付30㎡车库一处的请求。另在2012年11月份，茹祥置换的北环路南侧连体二层门点房建成完工后，由于茹祥置换的连体二层门点房协议约定的面积280㎡与实际建筑的测绘面积291.89㎡不符，就超出平米计11.89㎡补差价等事宜，双方几经协商未果，嘉信伟业公司拒绝了给茹祥交付及办理相关交付手续。茹祥在2013年3月6日，按协议约定和确定的连体二层门点房，将该门点房自行上锁锁住至今（至今未使用）。而在此期间嘉信伟业公司至今也未与茹祥办理交付该连体二层门点房的相关手续。为此，茹祥诉至法院，请求依法判令嘉信伟业公司立即给茹祥交付嘉俊华庭北环路南侧面向北门店房280㎡连体二层门点房一处，并办理房屋产权证。并承担逾期交付连体二层门点违约金240000（每天1000元，从2012年7月6日至2013年3月6日，计240天）。请求依法判令嘉信伟业公司立即给茹祥办理嘉俊华庭6号楼西单元10层东户的房屋产权证书。并由嘉信伟业公司承担诉讼费用。另查明：嘉俊伟业公司在房屋拆迁过程中，其庭审中自认拆迁回迁价每平米7000元（旗政府定价）。
原审法院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额，安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。本案中，嘉信伟业公司作为拆迁人办理相关手续后，在拆迁乌拉特前旗乌拉山镇北环路南侧的房屋中，于2011年6月27日其与茹祥签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，均是双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，其意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，合同当事人双方均应当按照合同的约定履行自己的义务，任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，均应当承担继续履行并承担违约责任。茹祥作为被拆迁人在拆迁协议签订后，依约将被拆迁的房屋交给嘉信伟业公司拆迁。嘉信伟业公司作为拆迁人在拆迁该房屋后，应当按照拆迁协议约定的过渡期限，即于2012年7月6日之前将茹祥以产权调换的连体二层门点房屋和住宅楼如期交付茹祥使用，并办理相关房屋产权证书，而其未按约定如期履行交付义务，其构成违约，应当承担违约责任。且在茹祥置换的连体二层门点房屋建设完工，具备交付的条件时，嘉信伟业公司以实际建筑面积291.29㎡大于协议约定的置换面积280㎡，就超平米补差价之事按协议约定双方协商未果后，嘉信伟业公司拒绝给茹祥办理交付连体二层门点房屋的相关手续，其行为已构成根本性违约，其应当按照拆迁协议约定承担违约责任。故茹祥主张要求嘉信伟业公司交付产权调换的连体二层门点房屋及办理产权证和办理嘉俊华庭6号楼西单元10层东户的房屋产权证并承担违约责任的请求予以支持。另诉讼中嘉信伟业公司辩称茹祥置换的连体二层门点房屋建设完工后，茹祥于2012年11月初以向外出租该门点将钥匙取走，并张贴了出租广告。但其未能提供合法有效的相关证据加以证实在2012年11月初将该门点的钥匙交付给茹祥，故对其抗辩理由不予支持。另关于茹祥置换的连体二层门点房屋交付的时间问题。依庭审中茹祥自认其于2013年3月份将该门点房自行上锁锁住，并存放了物品，对此嘉信伟业公司也未能提出抗辩。故应认定该连体二层门点的交付时间，应以茹祥上锁锁住该门点房屋占有时起，即2013年3月6日，同时违约金的起算时间，以拆迁协议约定从2012年2月6日起至2013年3月6日，计240天。另嘉信伟业公司辩称拆迁协议约定的违约金过高，请求对违约金予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定……“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”本案中茹祥拆迁所调换的是连体二层门点房280㎡和住宅楼131.09㎡、车库30㎡，关于在合同中约定逾期交付每日违约金1000元。依茹祥产权调换的房屋，该约定显然过分高于造成的损失，故应适当予以减少。另关于违约金的减少应以何为标准的问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……。”故本案中应以造成损失的30%适当减少。另依双方签订的拆迁补偿安置协议中补充协议的约定，即“甲方于2012年7月6日之前将门点、住宅交给乙方使用，逾期每日支付违约金1000元（壹仟元）。”依此约定该违约金中亦也包括住宅楼逾期交付的违约金数额，而该住宅楼于2012年10月26日已交付茹祥并已使用，且在本案中茹祥未主张对住宅楼逾期交付的违约责任，仅是对连体二层门点房屋逾期交付的违约责任。故该违约金每日1000元亦也应适当减少30%，即每日700元。另关于茹祥产权调换的连体二层门点房屋实际建筑面积291.89㎡于协议约定的面积280㎡，超出了11.89㎡补差价的问题。依双方签订的拆迁补偿安置协议中补充协议第二条中约定的“注明：总面积整体误差±3㎡，依此约定意味着整体面积误差可以在±3㎡内。而现该门点房实际面积与约定面积超出了11.89㎡。诉讼中嘉信伟业公司虽未对超出的平米补差价主张权利。但是诉讼中茹祥自愿依拆迁协议约定，按平方米13000元给补3㎡的差价款。其情形亦也符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款第（二）项的规定。即“房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。”故法院应当尊重当事人自治择选原则。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第一款（二）项、第十六条的规定，判决：一、嘉信伟业公司在本判决生效五日内给茹祥交付调换的嘉俊华庭北环路南侧的连体二层门点房一处（实测面积291.89㎡），并在交付后30日内办理该门点房的产权证书。二、嘉信伟业公司在本判决生效后30日内给茹祥办理调换的嘉俊华庭6号楼西单元10层东户的房屋产权证书。三、嘉信伟业公司承担给付茹祥逾期交付连体二层门点房的违约金117600元（违约金按每日700元，从2012年7月6日至2013年3月6日，计240天，即700×240天=168000元，按30%减少50400元，计117600元）。四、茹祥给付嘉信伟业公司连体二层门点房平米差价款39000元（补3平米差价款，每平米13000元）。上述第三、四项相抵后，嘉信伟业公司给付茹祥78600元，在判决生效后五日内履行完毕。五、驳回茹祥其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由茹祥承担1836元，嘉信伟业公司负担3064元。
上诉人嘉信伟业公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，双方约定二层门点的面积是280㎡，而实际测绘面积是291.89㎡，超出11.89㎡，补充协议第二条注明：总面积整体误差±3㎡，而上诉人在签订本条时的真实意思是对于面积误差±3㎡以内的，多出部分在3㎡以内的上诉人不再收取差价款；而若超出3㎡，需要被上诉人支付差价款。现门点房实测面积超出11.89㎡，被上诉人应依约按13000元／㎡支付上诉人8.4㎡的差价款109200元，而不是原审判决中的39000元。补充协议中仅注明总面积误差为±3㎡，而对于该误差面积以内或者以外应当如何处理并未作出具体约定，故对超出3㎡的部分如何处理在双方没有约定的情况下，就应当按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定处理。故请求撤销原审判决第四项，依法改判。
被上诉人茹祥答辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求按照合同约定处理。请求维持原判。
二审期间双方当事人提供的证据均是一审已提交的证据。
二审查明的事实与原审认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为被上诉人是否应支付上诉人连体二层门点房的超平米差价款。现双方当事人对争议门点房的实际测绘面积大于协议约定面积的事实无异议，上诉人认为补充协议第二条中注明的“总面积整体误差±3㎡”真实意思是指若超出3㎡，需要被上诉人支付差价款。但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）┄┄买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人┄┄”的规定，本案中争议门点房出现协议约定面积与实际测绘面积有差异的情形，双方当事人对此种情形未约定应如何解决，故应适用上述法律规定进行处理。现面积误差比超出3%，原审法院在被上诉人自愿承担3㎡差价款的情况下，判令超出部分所有权归被上诉人所有合法有据，上诉人的上诉请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4900元，由上诉人包头市嘉信伟业房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘伟艳
审 判 员 张莉萍
代理审判员 徐文军
二〇一四年五月十五日
书 记 员 刘全普