辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2827号
上诉人（原审原告）：曾宁华，女，1965年3月28日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：王英超，系辽宁威旺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：计宏伟，男，1959年9月8日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
上诉人曾宁华因与被上诉人计宏伟房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第2170号民事判决书，向原审法院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长并主审，代理审判员史舒畅、代理审判员王虹组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告系沈阳市和平区振兴街9-8号1-7-2（建筑面积185.99平方米）房屋的所有权人。2013年6月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将前述房屋出租给被告使用，租赁期限为两年（自2013年6月25日至2015年6月25日），月租金2500元，年租金30000元（上打租）；被告负责租赁期间内的水、电、煤气、卫生、物业、电话、宽带网等费用，并负担因租赁房屋发水、漏电、漏气、下水堵塞等而发生的费用；出租房屋如有电话、水、电、煤气等需被告留押金10000元，租期满后多退少补；在房屋租用期内甲乙双方如有一方违约，须向对方赔偿一个月房租。该协议附补充协议1份及物品清单2页。
补充协议第2条约定：“甲方由于不在国内所以自交房之日起无法提供房屋内的维修等服务，经过征求乙方的同意，由乙方自行解决并承担所发生的费用。”第4条约定：“在乙方责任2中，如因物业公司对供暖等设施整体改造或其他原因需要改变房屋的一些配套设施，乙方需将方案及时通知甲方，在征得甲方同意的情况下实施，并协调物业公司恢复原状及功能。”
物品清单详尽载明了屋内设施，在物品清单的落款处，同时载明“房屋钥匙两把、报箱钥匙、一楼安全门钥匙”，被告签字确认。
上述合同签订并生效后，被告依约给付原告押金10000元，原告亦将租赁房屋交与被告使用。
2013年，因租赁房屋所在住宅区供暖设施改造，被告称在征得原告的同意下，更换了租赁房屋的暖气片，发生费用4020元（其中，更换暖气片费用4900元，旧暖气片销售价格880元，实际发生4020元）。被告还称因原告母亲周凤英同意此费用在来年的租房费用中扣除，遂于2014年6月18日汇入原告银行卡下一年度（即2014年6月25日至2015年6月25日）房屋租金25980元。（为此，被告于诉讼中提供便笺一张，并称该便笺系原告母亲周凤英亲笔，内容：“同意更换暖气片，费用约5000元，从明年的租房费用中扣除。房东：周凤英。”落款时间为2013年9月25日。原告质证后，否认系其母亲周凤英亲笔。办案人员于2015年8月20日到周凤英家中予以核实，周凤英称从未写过该便笺）。
租赁房屋到期后，原、被告因更换暖气片费用及物业费用由谁承担事宜发生纠纷，并诉至法院。
另查，租赁房屋的物业费为2232元／年，被告承租期间未交纳物业费，均由原告垫付。
又查，原告因其在国外与被告联不便，将其母亲周凤英的联系方式写在一张便笺上交与被告，该便笺载有原告母亲周凤英的宅电（东电宿舍）、手机号码及原告本人银行卡号。
再查，被告于2015年7月26日将租赁房屋腾出交给原告，同时将房屋钥匙交还原告。双方确认了水表、电表及煤气表的数额。原告称按照物品清单尚缺7个遥控器，被告称承租房屋时就没有该7个遥控器，原告不能确定7个遥控器的价值。被告于2015年8月6日将租赁房屋的水、电、煤气费用全部结清，并明确表示放弃在原告处的押金10000元，用以折抵所欠款项。
原审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。
关于更换暖气片费用，补充协议第2条约定：“甲方由于不在国内所以自交房之日起无法提供房屋内的维修等服务，经过征求乙方的同意，由乙方自行解决并承担所发生的费用。”从字面理解，该条载明的系租赁房屋因维修所发生的费用由承租方即本案被告承担。第4条约定：“在乙方责任2中，如因物业公司对供暖等设施整体改造或其他原因需要改变房屋的一些配套设施，乙方需将方案及时通知甲方，在征得甲方同意的情况下实施，并协调物业公司恢复原状及功能。”该条载明的是被告需将承租房屋供暖等设施整体改造的方案及时通知原告，在征得原告同意后，负责协助工作，并无被告需承担更换暖气设施费用的字样，即双方并未在补充协议中明确约定更换暖气设施的费用由被告承担。且被告的承租期限仅为两年，更换暖气片的受益方系原告，该费用由被告承担不符合公平原则。被告提供的便笺虽未有证据证明系原告母亲周凤英亲笔，被告称更换暖气片费用4020元符合市场价格，原审法院予以确认。被告将更换暖气片的费用4020元从下一年度的房屋租金中扣除，并无不当，故被告不欠原告房屋租金，对原告主张被告支付房屋租金4020元的诉请，原审法院不予支持。
关于物业费，《房屋租赁协议》中明确约定被告负责租赁期间物业费，被告关于该费用应由原告自行负担的抗辩理由，因证据不足，原审法院不予采信。被告未按合同约定缴纳物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告在给付原告承租期间物业费（2232元／年×2年=）4464元的同时，还应按合同约定赔偿原告一个月房租2500元。
被告于2015年7月26日即在租赁期满后一个月才将租赁房屋腾出交给原告，应承担迟延交房期间的租金，该租金应比照租赁合同约定的2500元／月为宜。原告主张按市价20000元／月计算，因法律依据不足，原审法院不予支持。
另，原告称被告交还租赁房屋时尚缺7个遥控器，被告确应赔偿。鉴于原告未有证据证明该7个遥控器的价值，可待证据充分后另行告诉。
综上，被告应向原告支付物业费4464元、迟延交房租金2500元并赔偿原告一个月租金2500元，共计9464元。《房屋租赁协议》约定被告预留的押金10000元在租期满后多退少补，鉴于被告在原告处的押金足以偿付其应原告支付的前述款项，被告亦同意放弃押金以折抵其所欠款项，双方债务相互抵销，合同的权利义务终止。故对原告的主张，原审法院不予支持。
原审法院判决：驳回原告曾宁华的诉讼请求。诉讼费626元，减半收取313元，由原告曾宁华负担。
宣判后，曾宁华不服，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，依法改判，或发回重审，由被上诉人计宏伟承担本案全部诉讼费。原审第二项诉请不主张了，被上诉人已经结清，第三项也不主张了。第四项诉请降低为5000元。理由：一审判决没有查清本案案件的基本事实，在没有客观证据的情况下便草率定案，致使裁判事项严重缺乏事实依据，希望二审法院对此予以纠正。被上诉人从未就暖气片的更换征求上诉人的意见，上诉人也未同意过，被上诉人也没有客观证据能够证实。一审法院认定新旧暖气片价格上的事实查明过程中草率认定，被上诉人没有提供有效的购货合同，正规发票。由于上诉人未在国内，对于房屋的修缮无法及时履行，故约定由被上诉人承担全部费用，被上诉人也签字同意，这其中就包含了暖气的维修。暖气分户时除非业主提出更换新暖气片，否则全部的改造费用均不用包括上诉人在内的业主承担一分钱，这一事实，在一审庭审中被上诉人也是同意并认可的。被上诉人也没有归还遥控器，应当赔偿7个遥控器的损失。租赁协议中约定，在房屋租赁期间如果被上诉人违约，我方有权收回该物业并扣除押金，被上诉人负责赔偿损失及承担相应的法律责任。我母亲患有脑血栓，她不是我的代理人，我也没有授权她决定我租赁房屋的事宜。
被上诉人计宏伟答辩：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。
本院认为：上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。
关于上诉人主张更换暖气片没有经过其同意，故更换暖气片的费用应当由被上诉人承担。首先，因双方之间系租赁关系，上诉人为出租人，被上诉人为承租人，双方签订的租赁合同和补充协议仅约定了暖气改造的相关事宜必须让出租方知晓并经其同意，并没有具体约定因改造暖气所发生的费用应当由哪一方承担。其次，按照租赁房屋的通常惯例，因暖气片为房屋的主要配套设施，与房屋不可分割，且租赁合同中并无约定承租期间无需给被上诉人供暖，即应视为更换暖气片是为了给承租人提供符合租赁条件的房屋使用。再次，即使本案中被上诉人在租赁期满后不再继续承租，也不会影响上诉人继续出租该房屋，更不会因更换暖气片导致房屋出租价格降低。最后，上诉人主张“同意更换暖气片，费用在明年的租房费中扣除”的字条不是其母亲所写，但上诉人没有证据证明其在出租期间曾明确表示不同意更换暖气片的意思表示，且审理过程中也没有申请法庭对该字条进行笔迹鉴定，故对于上诉人的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于上诉人主张新旧暖气片不应当折抵的问题。因以认定更换暖气片的费用应当由上诉人承担，但旧暖气片为上诉人房屋设施一部分，应归其所有，且被上诉人在一审中自认旧暖气片处理价格为880元系其受益部分，理应归还上诉人，一审判决新旧折抵维护了上诉人的合法权益，本院予以支持。
关于上诉人提出新暖气片的费用和旧暖气片的价格不符合市场价格的相关主张。因其未提供相关证据证明暖气片的市场价格，故该主张没有事实和法律依据，本院不予采信。
关于上诉人主张被上诉人按市价支付迟延腾房期间的房屋租金5000元。因双方签订的合同中明确约定了房屋的月租金为2500元每月，一审判决比照双方签订的租赁合同中约定的房屋租金价格确定被上诉人给付上诉人2500元正确。上诉人的主张因证据不足，本院不予采信。
关于上诉人主张房屋内7个遥控器应当由被上诉人赔偿的相关请求，因在庭审中上诉人未能提供证据证明其价值，故不能确定具体的损失数额，因此该主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费626元，由上诉人曾宁华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。