山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终469号
上诉人（原审原告）吴敏，女，住济南市。
上诉人（原审原告）许欣媛，女，住济南市。
法定代理人吴敏（系上诉人许欣媛之母），女，住济南市。
以上二上诉人共同委托代理人丁兆雷，山东鲁泉律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）济南市拆迁服务公司，住所地济南市。
法定代表人刘涛，总经理。
委托代理人李芙蓉，山东聚轩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）毛玉华，女，住济南市。
委托代理人杜洛山，男，1968年10月29日出生，汉族，济南天桥平民法律服务所法律工作者，住济南市。
原审第三人王建会，女，住济南市。
委托代理人杜洛山，男，1968年10月29日出生，汉族，济南天桥平民法律服务所法律工作者，住济南市。
原审第三人济南市住房保障和房产管理局，住所地济南市。
法定代表人刘胜凯，局长。
委托代理人杨东昌，男，1984年9月11日出生，汉族，该局工作人员，住济南市。
上诉人吴敏、许欣媛因与被上诉人济南市拆迁服务公司（以下简称济南拆迁公司）、被上诉人毛玉华、第三人王建会、第三人济南市住房保障和房产管理局（以下简称济南市房管局）所有权确认纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2015）天民园初字第219号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，毛玉华系许志忠之母；王建会与许志忠原系夫妻关系，二人于2006年5月15日在济南市历下区民政局协议离婚；后许志忠与吴敏于2010年10月10日登记结婚，并于婚后2010年11月18日生育女儿许欣媛；许志忠于2011年6月29日去世。据吴敏提交的《济南市直管公房租赁合同》载明，许志忠生前作为承租人，承租济南市历下区房产管理局出租的济南市历下区大厅门前街1号公房进行居住。2001年5月5日，济南拆迁公司作为甲方，许志忠作为乙方签订《关于调换住宅房屋合同书》，载明为加快旧城区内住宅住房的改造工作，并根据相关区域居民住户的要求，济南拆迁公司将其所有的天桥区水园小区作为相关区域内居民住户自愿申请调换房屋安置的地点，许志忠新调换住宅的房屋地点为水园小区1号楼2单元102号、303号。2001年4月9日，双方还另签订有《关于调换住宅房屋补充合同》，载明甲方（济南拆迁公司）将根据原住户的合法住房建筑面积的2.2倍进行调换新住房。在2.2倍调换范围内应属于正常调换，如超出2.2倍调换建筑面积时，乙方（许志忠）应按超出面积1600元／㎡付款进行调换，总超面积23.36平方米，总计应补交超面积款37376元。后济南拆迁公司出具了以许志忠为缴款人的上述两套房屋缴纳超安费、房款、物业管理费、煤气初装费等费用的收款收据。2005年6月9日，济南拆迁公司与毛玉华作为申请人向济南市房管局提出房屋所有权转让登记申请，由济南拆迁公司以买卖形式将303室房屋转让给毛玉华。在办理转让登记时提交的材料中，包括济南拆迁公司与毛玉华2001年10月11日签订的房屋销售合同，该合同载明，济南拆迁公司将303室房产出售给毛玉华，每平方米1600元，总金额130048元。后毛玉华交纳了房屋契税等费用，办理了以毛玉华为所有权人的房屋所有权证，所有权登记时间为2005年10月21日，证号为济房权证天字第＊＊＊＊＊**号。对济南拆迁公司将303室出售给毛玉华的原因，济南拆迁公司庭审陈述，系在房改登记时，由许志忠提出将303室房屋登记在毛玉华名下，故与毛玉华签订了房屋销售合同并将房屋所有权转移至毛玉华名下。就此，济南拆迁公司提交了其单位留存的《参加房改登记表》，其中303室房屋对应的姓名一栏，载为“（原名）许志忠毛玉华”的内容，济南拆迁公司主张系许志忠所写。吴敏经质证主张，该登记表不能证明是许志忠所写，其上无许志忠同意或确认将房屋转给毛玉华的字样，也不能证明毛玉华是被拆迁房屋的共同居住人和拆迁补偿的受益人。对于房屋销售合同中约定的价款，毛玉华庭审中主张，系由毛玉华将3万余元交给许志忠后由许志忠向济南拆迁公司交纳，其余款项都由毛玉华的工龄进行了抵扣。但据303室办理房屋所有权证的材料中，未能体现工龄抵扣房款的事项。济南拆迁公司先是庭审中认可303室系房改房，但庭审后，该公司又向法院提交声明，表明303室系拆迁安置房，非房改房。
另查明，1、2006年5月15日，许志忠与王建会协议离婚，在二人签订的离婚协议书中共同财产分割一栏，载明有“水园小区南区36#-2-303#房屋所有权归男方拥有”的内容。双方当事人均认可该房屋即本案诉争303室，但王建会主张离婚时的房产分配是按照其自己的理解所写，与房产所有权的实际情况不符。2、吴敏庭审提交303室房屋物业费、水电费、有线电视、固定电话、安装油烟机、奶箱、空调等事项费用交纳的单据一宗，并以该组证据指向的303室交费、办理相关事宜的主体均是许志忠为由，主张303室房产的实际权利人是许志忠。3、庭审中，吴敏明确其请求判令303室归许志忠所有的含义即确认该房产系许志忠遗产。
上述事实，有吴敏提交的身份证、结婚证、出生证明、户口本、居民死亡证明书、《济南市直管公房租赁合同》、《房屋经租分类账》、《关于调换住宅房屋合同书》（复印件）、《关于调换住宅房屋补充合同》（复印件）各1份、303室房屋的交费单据或交费统计表1宗、303室房屋办理所有权转移登记及房屋所有权状况的材料1宗，济南拆迁公司提交的《参加房改登记表》1本，济南市房管局提交的303室房屋办理所有权转移登记的材料1宗，以及当事人的庭审陈述为证，法院予以认定。
原审法院认为，根据在案证据，能够证实303室房屋的原所有权人为济南拆迁公司，故在303室登记在济南拆迁公司名下时，其有权对房屋的所有权等相关权利进行处分。2001年，济南拆迁公司依照其与许志忠签订的《关于调换住宅房屋合同书》及《关于调换住宅房屋补充合同》，该公司应将303室房屋交付许志忠，作为调换许志忠原租赁公房的安置房屋，但该两份合同均未涉及安置房屋的产权转移登记办理事宜。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。本法第五章第六十一条第三款规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，……《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据上述法律规定，在签订《关于调换住宅房屋合同书》及《关于调换住宅房屋补充合同》后，许志忠虽依合同享有双方约定的合同权利，但并不当然对诉争房屋享有所有权，而其对诉争房屋的使用、控制等，亦与其是否享有房屋所有权不是同一概念。根据诉争房屋的权属变更登记材料显示，303室系由济南拆迁公司以房屋买卖的方式转移登记至毛玉华名下，该转移登记并未违反法律法规的禁止性规定，故在毛玉华办理了以其为所有权人的房屋所有权证后，诉争房屋即由毛玉华享有所有权。现吴敏、许欣媛以许志忠享有的合同权利，而要求确认303室房屋为许志忠的遗产，混淆了债权与物权的概念，于法无据，法院不予支持。对济南拆迁公司与毛玉华签订的房屋销售合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案房屋销售合同签订时，济南拆迁公司作为诉争房屋的所有权人，其有权对房屋进行处分，房屋销售合同亦无上述导致合同无效的情形，故吴敏、许欣媛主张该合同无效，于法无据，法院亦不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十一条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回原告吴敏、原告许欣媛的全部诉讼请求。案件受理费8720元，由原告吴敏、原告许欣媛负担。
上诉人吴敏、许欣媛不服原审判决上诉称：1、涉案房产系许志忠拆迁置换所得，第三人王建会所述被上诉人毛玉华与许志忠并未共同居住于被拆迁房屋，并由毛玉华实际出资购买涉案房产，未提供任何证据予以证实，毛玉华没有取得涉案房产的事实和法律依据；2、被上诉人济南拆迁公司已经与许志忠签署了《调换住宅房屋合同》及《调换房屋补充合同》，又擅自将涉案房屋出售给毛玉华，且毛玉华也未提供购房款发票，济南拆迁公司与毛玉华签订的房屋买卖合同符合《合同法》第52条的内容，系无效合同；3、被上诉人毛玉华称涉案房产系委托许志忠办理，因此相关票据均署名许志忠，但其并未提供授权委托书。综上，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人济南拆迁公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。
被上诉人毛玉华答辩称：一审法院对该案的判决适用法律正确，认定事实清楚，判决公平公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人王建会述称：一审法院对该案的判决适用法律正确，认定事实清楚，判决公平公正。
原审第三人济南市房管局述称：对一审判决无异议，我局发证行为合法有效，希望法院予以维持。
经审理本院认定，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。案经调解未果。
本院认为，2001年4月9日、2001年5月5日被上诉人济南拆迁公司与许志忠签订《关于调换住宅房屋合同书》及《关于调换住宅房屋补充合同》，约定以水园小区1号楼2单元102号和诉争房产水园小区1号楼2单元303号与被拆迁房屋相互置换并支付相应款项。《关于调换住宅房屋合同书》及《关于调换住宅房屋补充合同》生效后，并未办理过户登记，济南拆迁公司仍享有水园小区1号楼2单元102号和诉争房产水园小区1号楼2单元303号的所有权，许志忠享有请求济南拆迁公司对水园小区1号楼2单元102号和诉争房产水园小区1号楼2单元303号转移至其名下的债权。但2001年10月11日被上诉人济南拆迁公司又与被上诉人毛玉华签订房屋购销合同，将诉争房产水园小区1号楼2单元303号出售给毛玉华，并于2005年10月21日对诉争房产办理了以毛玉华为所有权人的房屋权属登记。上述事实均发生在许志忠与原审第三人王建会婚姻存续期间，在许志忠与上诉人吴敏结婚及上诉人许欣媛出生之前。至2011年6月29日许志忠去世前，许志忠并未就被上诉人济南拆迁公司将诉争房产出售并转让登记给被上诉人毛玉华的行为提出异议，亦未请求济南拆迁公司将诉争房产转移登记至其名下，上诉人吴敏、许欣媛也并未提供证据证明许志忠对被上诉人济南拆迁公司将诉争房产出售并转让登记给被上诉人毛玉华的行为不知情，且结合被上诉人济南拆迁公司和原审第三人王建会的陈述及被上诉人济南拆迁公司提供的《参加房改登记表》等证据，以及许志忠与被上诉人毛玉华系母子关系，诉争房产所有权归毛玉华所有应系许志忠对其权利的自行处分，现上诉人吴敏、许欣媛请求确认诉争房产为许志忠遗产于法无据。据此，一审法院对上诉人吴敏、许欣媛请求确认诉争房产为许志忠遗产的请求不予支持，并无不当。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被上诉人济南拆迁公司虽已与许志忠签订《关于调换住宅房屋合同书》及《关于调换住宅房屋补充合同》，但其与被上诉人毛玉华签订的购销合同并不因其已与许志忠签订《关于调换住宅房屋合同书》及《关于调换住宅房屋补充合同》而无效，上诉人吴敏、许欣媛亦未能举证证明被上诉人济南拆迁公司与被上诉人毛玉华签订的房屋购销合同具有法定无效的情形。故，一审法院对于上诉人吴敏、许欣媛确认被上诉人济南拆迁公司与被上诉人毛玉华签订的房屋购销合同无效的请求不予支持，亦无不妥。
综上，上诉人吴敏、许欣媛的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8720元，由上诉人吴敏、许欣媛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高颖颖
审 判 员 吴荣瑞
代理审判员 王兴振
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 张 晓