北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第00750号
上诉人（原审被告）北京天地泰房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区北三环中路29号3号楼11层1单元1102室（德胜园区）。
法定代表人张杨，总经理。
委托代理人刘风雷，男，北京天地泰房地产经纪有限公司业务经理。
委托代理人孙崇竣，男，北京天地泰房地产经纪有限公司业务主管。
被上诉人（原审原告）王志霞，女。
上诉人北京天地泰房地产经纪有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第1885号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人北京天地泰房地产经纪有限公司（以下简称天地泰公司）之委托代理人刘风雷、孙崇竣与被上诉人王志霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王志霞在原审法院起诉称：2012年12月13日，王志霞与天地泰公司、宋成刚（实为天地泰公司员工）签订房屋租赁合同，约定王志霞将其位于北京市石景山区X号两居室房屋出租给宋成刚居住，租期一年。签订合同后，王志霞依约将房屋、家具、水卡、电卡、燃气卡等交付了天地泰公司。但天地泰公司至今未向王志霞支付押金和其他费用，还未经王志霞同意将王志霞房屋进行隔断并转租给三户居住。现为维护王志霞合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令天地泰公司支付水、电、燃气和有线电视费1167元，并给付违约金8000元，共计9167元；2、判令天地泰公司支付拆除隔断墙费用1000元、地板损失6019.2元；3、判令天地泰公司支付2013年3月20日至4月5日房租2000元；4、判令天地泰公司支付房屋待出租期间的房租损失，按一个月房租计算为4000元。5、诉讼费由天地泰公司承担。
天地泰公司在原审法院答辩称：不同意王志霞的诉讼请求。水电燃气费可以按照实际使用量支付给王志霞，但不同意支付违约金，宋成刚并非我公司员工。合同没有到期王志霞就要求终止履行合同，多次到房屋找住户麻烦，合同无法继续履行不是天地泰公司原因，不同意王志霞的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2012年12月13日，出租人王志霞（甲方）、承租人宋成刚（乙方）、居间人天地泰公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于北京市石景山区XX；……第三条租赁期限（一）房屋租赁期自2012年12月20日至2013年12月19日……（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。……第四条租金（一）租金标准及支付方式：4000元／（季），租金总计12000元……支付方式：……第一次2012年12月13日（￥12000元）；第二次2013年3月3日（￥12000元）；第三次2013年6月13日（￥12000元）；第四次2013年9月13日（￥12000元），以后以此类推。……第五条其他相关费用的承担方式租赁期内的费用中，供暖费（自供暖除外）、物业管理费由甲方承担，由乙方承担：水费、电费、电话费、电视收视费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费。……第六条居间服务……（三）甲、乙双方履行合同期间，如乙方申请退租，丙方可全权代理甲方经办房屋租赁相关事宜：如乙方提出需丙方协助寻找下家住户，丙方继续履行此租赁合同，且乙方需向丙方支付约定的佣金。……第八条转租除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。第九条合同解除……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的。2、擅自改变房屋用途的。3、擅自改变房屋主体结构的。4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。6、擅自将房屋转租给第三人的。……第十条违约责任（一）……乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。
合同签订后，王志霞将涉案房屋交付天地泰公司。2012年12月19日，天地泰公司出具收条一张，载明：“今收到雍景双庐房主交来水、电、燃气卡各一张，门钥匙两把。有线电视费、水、电、燃各费用合计1167元（未付）天地泰房产经纪人孙文”。
庭审中，天地泰公司自认：宋成刚已经退租，但其公司未及时将退租事宜告知王志霞；在宋成刚退租后，其公司与王志霞形成租赁合同关系，继续履行租赁合同，并未经王志霞同意许可，即在房屋内安装隔断墙，又将房屋转租给王金霞、陈志刚、陈爱乐。
王志霞得知房屋安装隔断并转租给王金霞、陈志刚、陈爱乐三人后，于2013年1月开始找到天地泰公司及王金霞、陈志刚、陈爱乐交涉，但未能达成一致意见。2013年3月8日向王金霞、陈志刚、陈爱乐送达书面通知一份，将其与天地泰公司的纠纷事宜进行告知。现王志霞已经自行收回房屋。
庭审中，王志霞提供2007年7月17日地板安装费收据一张，数额为792元；地板送货单、退货凭证各一份，其中载明购置地板费用为5227.2元；北京凯普工程公司出具的预算说明一份，载明：“按石景山区X号房屋业主要求，我公司派人到该房屋实地查看后报价1000元拆除客厅隔断，但拆除隔断后下面的木板会有一定的损坏痕迹”。天地泰公司对王志霞提供的上述证据均不予认可。
原审法院认定上述事实，有房屋租赁合同、房产证、收条、照片及双方当事人当庭陈述在案佐证。
原审法院判决认为：因天地泰公司自认在宋成刚退租后，其公司与王志霞形成租赁合同关系，继续履行租赁合同，法院对此不持异议。天地泰公司依法承继了2012年12月13日签订的《北京市房屋租赁合同》，系上述合同的房屋承租人，天地泰公司与王志霞之间的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同，天地泰公司应当应按《北京市房屋租赁合同》约定履行义务。现天地泰公司未经王志霞书面同意，将房屋转租王金霞、陈志刚、陈爱乐，违反了《北京市房屋租赁合同》第八条约定。进而，天地泰公司符合《北京市房屋租赁合同》第九条第（四）款第6项的违约情形。因此，王志霞有权依据《北京市房屋租赁合同》第十条的约定要求承租人天地泰公司支付月租金200%的违约金，法院对王志霞的此项请求予以支持。因天地泰公司已经出具收条，确认未付有线电视费、水、电、燃气各费用合计1167元，故天地泰公司应当予以支付，法院对王志霞此项请求予以支持。天地泰公司负有证明交回房屋的举证责任，现其未能举证，故法院以王志霞自认确定王志霞收回房屋的时间为2013年4月5日。因此，天地泰公司应当支付2013年3月20日至4月4日的房屋租金。王志霞主张欠租期间有误，法院予以更正。王志霞主张租金数额低于法院计算数额，故法院按王志霞请求予以支持。因天地泰公司未经王志霞同意许可在房屋内安装隔断墙，必然会使王志霞造成拆除隔断墙、地板损坏、无法及时出租房屋的经济损失，而违约金本身具有弥补损失的功能，故王志霞主张的上述经济损失过高，且其提供的证据未经天地泰公司或专业机构认定，故法院对此结合违约金等案件实际情况，酌情予以确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条之规定，判决：一、北京天地泰房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付王志霞水、电、燃气和有线电视费共计一千一百六十七元；二、北京天地泰房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付王志霞违约金八千元；三、北京天地泰房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付王志霞自二零一三年三月二十日至二零一三年四月四日房屋租金二千元；四、北京天地泰房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付王志霞拆除隔断墙费用、地板损失、房租损失共计二千元；五、驳回王志霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
天地泰公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决第一项、第二项；改判天地泰公司不承担水、电、燃气和有线电视费1167元以及违约金8000元。上诉理由是：水、电、燃气和有线电视费应由实际居住使用人承担；天地泰公司是合同的丙方，合同没有列明丙方的违约责任，如果天地泰公司是乙方，也没有违约事实，天地泰公司正常履行合同，不应承担违约责任，原审判决天地泰公司承担月租金200%的违约金不符合法律规定。
王志霞答辩称：不同意天地泰公司的上诉请求，同意原审判决。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。以上事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：王志霞与宋成刚、天地泰公司签订的《北京市房屋租赁合同》合法有效。根据天地泰公司出具的收条记载，天地泰公司接收了租赁房屋，且天地泰公司在原审庭审中自认在宋成刚退租后，天地泰公司与王志霞形成了房屋租赁合同关系，继续履行租赁合同，本院对此不持异议。在合同履行过程中，天地泰公司未经出租方王志霞书面同意，将租赁房屋打隔断分别转租给王金霞、陈志刚、陈爱乐居住使用，该行为违反了合同关于转租条款的约定，故其应依约承担违约责任，原审判决天地泰公司向王志霞支付违约金8000元符合合同约定及法律规定，并无不当。因天地泰公司出具收条，确认有线电视费、水、电、燃气各项费用合计1167元未付，故原审判决天地泰公司支付王志霞此项费用亦无不当。
综上所述，天地泰公司的上诉理由和请求，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三百五十五元，由王志霞负担二百二十六元（已交纳二十五元，其余二百零一元于本判决生效后七日内交纳），由北京天地泰房地产经纪有限公司负担一百二十九元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费三百五十五元，由北京天地泰房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
代理审判员 李晓龙
代理审判员 赵 蕾
二〇一四年一月十七日
书 记 员 王 梦