山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍民再终字第2号
上诉人（原审被告）：马立龙。
被上诉人（原审原告）：于庆国。
被上诉人（原审原告）：姜华君。
两被上诉人共同委托代理人：刘耀华，山东汇公律师事务所律师。
上诉人马立龙因与被上诉人于庆国、姜华君合伙协议纠纷一案，不服诸城市人民法院（2014）诸民再初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马立龙，被上诉人于庆国、姜华君及其共同委托代理人刘耀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
诸城市人民法院一审查明，2004年8月30日，被告与捎门居委会签订土地承包合同，主要内容是：“甲方（捎门村委会）将土地一宗13.78亩发包给乙方（马立龙）承包经营，期限30年，自2004年8月1日至2034年7月31日；承包费分段交纳，第一段前15年每年每亩2500元，每年应交款34450元，第二段后15年每年每亩3000元，每年应交款41340元，先交款后使用；如延期交款一个月，甲方有权终止合同，终止合同造成的损失由乙方自负；合理使用土地，不准投产污染项目；在土地内所有投资、建设、设备等维修及管理，由乙方负责。”涉案土地在此前用于非农业生产，曾用于发展养殖业等用途。土地承包合同签订后，原、被告即开始合伙经营承包土地，在承包土地上建设了车间、厂房等建筑及相应的配套设施（未办理批建手续及产权证书），并将车间、厂房等对外出租，以赚取房租收益。在合伙过程中，由被告负责管理账务，并由被告负责交纳土地承包费，2008年以前的土地承包费已经交清。在履行土地承包合同过程中，被告与捎门居委会于2008年8月1日签订补充协议，对承包合同有关内容进行了变更，因“福祥工贸有限公司”占用部分土地，故将承包土地面积由13.78亩变更为4.06亩，按4.06亩面积交纳土地承包费，即前15年每年交纳10150元。
2006年10月9日，原、被告补签合伙协议书，约定三方（甲方马立龙、乙方姜华君、丙方于庆国）合伙承包、经营捎门村土地一宗，并由被告代表三方与捎门居委会签订土地承包合同；三方本着风险共担、利益共享的原则，共同投资、经营管理、收益分配、权利义务平等，任何一方不得凌驾于另两方之上；重大的投资决策，三方应共同进行磋商论证，在三人都同意后方可实施；三方可以用钱和物的方式投资，投资过程中购进的材料和发生的费用开支应在发生后一个月内经三方审核、共同签字认可后方可入账，计入投资款；工程结束（或阶段性结束）后，三方对总投资进行平摊，注入不足者必须补齐；投资经营过程中，如一方出现暂时资金困难，另两方应给予支持，以保证经营的正常运行，但必须以借款的方式并按银行贷款利率计息，如不能及时偿还，则在收益分配时优先扣除；对于土地承包费用，应从投资收益中优先扣除并交纳；如一方退出合伙，已交纳的土地承包费不再退还，但可根据土地增值情况给予补偿；对于固定资产的返还，应按投资时的金额退除折旧后予以返还。
三方补签合伙协议的当天，对2004年8月30日至2006年8月期间的投资情况进行了核算，确认先后两次建设房屋共投资432493.98元（含三年土地承包费30450元），2006年收取房屋租金76000元，退除租金收益后，投资额为356493.98元，每人平均实际投资118831.33元。2008年3月3日，三方对再投资情况进行核算，确认截止2007年12月31日，在捎门村承包土地上再投资28788元，2007年收取房屋租金66000元，另外在皇华镇中我乐村投资288607元（三方另于2008年4月5日签订合伙承包中我乐村土地协议书）。2010年3月22日，三方对在捎门村的再投资及费用、房租进行了核算，确认截止2010年3月22日，在捎门村再投资及费用为17561元，2008年至2009年收取房租情况如下：马立龙自2008年5月16日至2009年5月16日共收取租金五笔，计款7万元；于庆国于2009年2月10日和同年8月16日共收取租金两笔（其中8月16日收取冷存清房租26000元），计款41000元；以上房租共计111000元，扣除费用17561元，剩余房租为93439元，每人应分房租31146.33元。在核算明细中，注明“以上费用未包括2009年捎门土地承包费”。2010年3月22日进行核算后，所收取的房屋租金未实际分配，而是投入了中我乐村的土地承包经营中。
因原、被告之间就于庆国和马立龙各自收取租金一事发生矛盾，被告认为应当由原告于庆国从其收取的冷存清的房租26000元中优先交纳2009年的土地承包费10150元，故被告未按土地承包合同规定于2009年8月1日前向捎门居委会交纳承包费。捎门居委会于2010年1月16日给被告马立龙发出终止土地承包合同通知书，称被告未于2009年8月1日交纳土地承包费10150元，且经多次催收未果，经居委会研究决定解除合同。被告马立龙已签收上述通知。2010年5月6日，被告马立龙与捎门居委会签订终止土地承包协议书，主要内容为：“因乙方（指马立龙）违反甲、乙双方于2004年8月30日签订的土地承包合同，甲方于2010年1月16日书面通知乙方解除合同，乙方已签收通知书，双方均确认已解除土地承包合同；乙方主动向甲方赔礼道歉并要求协商处理，为减少损失，甲方同意将地上附属物作价371670元，扣除土地承包费10150元后，余款甲方一次性支付给乙方；交接后甲方接管土地、厂房及附属物，收回土地承包权。”双方并制作了地上附属物清点作价明细表，明细表中对大车间、简易房、过道、泵房、厕所、大门、墙、路及水电设施均分别作价，并注明折旧费按综合折旧率的5％计算。2010年7月3日，被告马立龙支取补偿款371670元，同日交纳2009年度土地承包费10150元，实际支取补偿款361520元。补偿以后，地上建筑物已由捎门居委会实际占有并另行对外进行了出租，其中被告现正租赁使用其中一个大车间。对于解除承包合同及协商对地上建筑物作价事宜，均由被告一人办理，被告未告知原告捎门居委会已通知解除合同，也没有通知原告参与协商作价。在庭审过程中，原、被告一致确认共建设门头房16间、大车间8间，现门头房的租赁价格为每年每间2000元，大车间的租赁价格为每年每间6500元。
另查明，在原、被告合伙经营过程中，诸城市城市管理行政执法局于2006年9月20日给被告马立龙发出行政处罚决定书，以其未取得建设工程规划许可证而进行建设（搭建车间）为由，限其30日内补办有关手续并罚款8400元，该罚款已通过银行收缴。2009年11月16日，原、被告以于庆国的名义向诸城市地方税务局缴纳房屋租赁税及土地使用税等共计2238元。
2012年2月21日，于庆国和姜华君向该院起诉诸城市密州街道捎门居民委员会［（2012）诸朱民初字第145号案件］，以其于2010年得知捎门居委会将原告建设的房屋对外出租、经多次找马立龙协商未果为由，要求捎门居委会停止侵权，将其所建设的房屋交还给两原告管理。在该案庭审中，捎门居委会称其不知道原、被告之间的合伙关系，其只认可与被告之间存在土地承包合同关系，并称因马立龙违约已与其解除了土地承包合同，并提供了其与被告之间订立的终止土地承包协议书。鉴于上述案情，原告遂于同年3月19日撤诉，并于3月20日将被告马立龙诉至该院。
诸城市人民法院一审认为，本案争议焦点有两个，一是土地承包合同及合伙协议是否合法有效及当事人之间的权利义务关系如何认定；二是被告因违反土地承包合同导致合同被解除的行为是否违反合伙协议以及应当如何承担民事责任。
关于焦点一，即合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。被告与捎门居委会基于平等、互利、自愿原则签订土地承包合同，承包方已做了大量投入，且合同已履行多年，对双方具有法律约束力。被告称该合同是以合法形式掩盖非法目的，当属无效合同；但双方签订合同的目的是为了经营收益和收取承包费用，其目的或手段并非是法律或者行政法规所明确禁止的，且当事人双方并没有规避法律的故意；在合同订立前，该块土地亦非用于农业生产，而是用于其他经营，不存在改变土地用途的事实，且在合同履行过程中，“福祥工贸有限公司”占用了部分土地用于工业生产，亦证明该土地的非农业性质；诸城市城管局虽然以搭建车间为由作出处罚决定，但仅是限期补办相关建设手续，诸城市地税局则对已建设的房屋征收了租赁税及土地使用税。因此，该土地承包合同不符合合同法第五十二条规定的合同无效的情形，对于被告的抗辩理由，不予采信。被告作为土地承包合同的承包方，负有按约定时间及数额向发包方交纳土地承包费的义务，且在合同实际履行过程中，一直由被告交纳土地承包费；在（2012）诸朱民初字第145号案件中，捎门居委会亦称其不知道原、被告之间的合伙关系，只认可与被告之间存在土地承包合同关系。因此，承担交纳土地承包费义务的主体是被告，而非两原告。
原、被告三人经过协商一致，于2006年10月9日补签合伙协议书，对自2004年8月30日开始合伙以后相关事项进行了约定，该协议基于三人自愿且没有违反法律或行政法规的禁止性规定，对原、被告亦具有法律约束力，原、被告均应按合伙协议约定履行各自的权利义务。合伙协议中亦明确约定由被告代表两原告与捎门居委会办理签订合同事宜，土地承包费用从房屋租金收益中优先扣除并交纳，且被告实际掌管账务，故被告应作为三人的代表履行交纳承包费的义务。对于合伙期间的重大事项，合伙协议明确规定三方应共同进行磋商论证，在三人都同意后方可实施。因此，如一方不经另两方同意，擅自决定合伙重大事项的，属违反合伙协议行为。
关于焦点二，即违约责任问题。因被告违反土地承包合同约定，未按时交纳土地承包费，致使承包合同被解除，原、被告共同建造的房屋等被捎门居委会占有并收益。被告的行为，属擅自决定合伙重大事项的行为，按合伙协议约定，被告应当在其决定与捎门居委会终止土地承包合同前后，履行告知义务并经三合伙人协商一致，但被告未尽到告知义务，其称已经告知并经两原告同意无证据证明，应不予采信。因此，被告的行为，违反了合伙协议约定，构成违约。因其违约行为，导致合伙协议无法按预期目的继续履行。被告称应由原告于庆国负责交纳2009年度的土地承包费10150元，但被告与捎门居委会签订的合同中明确约定交费义务在于被告，且捎门居委会亦只认可交费义务方为被告，因此，被告将该义务推到原告身上并以此进行抗辩，与合同约定及事实不符。双方因收取租赁费问题发生矛盾，是合伙人内部之间的事务，被告不应因此拒交土地承包费，从而导致合伙利益受到损害，其应从自己收取的房屋租金中优先交纳土地承包费，以避免因合伙人之间出现矛盾而造成损失的扩大。在终止土地承包合同后，被告与出租方之间重新签订租赁合同，被告租赁部分车间继续从事经营，从而将两原告行使权利排除在外，其行为侵害了两原告的合法权益，应当承担相应的民事责任。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。原告以被告违约为由要求被告赔偿损失，符合上述法律规定。对于损失，两原告要求计算土地承包合同中尚未履行期限内的租金损失，即预期可得利益，要求计算25年。根据被告与捎门居委会订立的土地承包合同，约定承包期限自2004年8月1日至2034年7月31日，共30年。在庭审中，双方当事人一致认可该承包合同名为土地承包实为租赁性质，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。因此，应认定双方的土地租赁期限应计算至2024年7月31日。被告与捎门居委会于2010年5月6日协商解除合同，尚未得到履行部分的合同期限为14年。该期限内的租金损失，即为两原告主张的可得利益损失。根据双方在庭审中一致确认的房屋的现行租赁单价，即门头房每年每间2000元、大车间每年每间6500元，剩余14年期限内，可得利益为1176000元（2000元×16间×14年＋6500元×8间×14年），扣除按合同约定应当交纳的租赁费152250元（4.06亩×2500元x9年＋4.06亩×3000元×5年），实际可得利益为1023750元，两原告和被告各应分得可得利益341250元。对于两原告应分得的可得利益损失，被告应负责赔偿。被告辩称本案只涉及合伙财产的分割，要求分割建筑物作价后的补偿款361520元，但两原告不主张分割、仅要求赔偿可得利益损失，故对补偿款不做处理。原、被告之间的合伙协议已无法继续履行，已实际终止合伙经营，故原告未再要求解除合伙关系。据此判决：一、被告马立龙赔偿原告于庆国、姜华君房屋租赁损失各341250元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回两原告的其他诉讼请求。
上述判决发生法律效力后，诸城市人民法院于2013年11月4日作出（2013）诸民监字第16号民事裁定，再审本案。
诸城市人民法院再审查明，再审中，原审原告于庆国、姜华君申请对涉案院落租金损失进行评估。经该院依法委托，诸城市价格认证中心就该院落租金损失进行评估，并出具了潍诸价认字（2014）77号价格认证结论书，得出在评估基准日（2014年6月6日）该院落2010年5月6日至2034年7月31日期间的租金损失为976108.19元（2010年5月6日至2014年6月5日租金纯收入为255969.03元、2014年6月6日至2019年7月31日租金纯收入为282830.62元、2019年8月1日至2034年7月31日租金纯收入为437308.54元）。原审原告并为此支出评估费12000元。再审查明的其他事实与原审一致。
诸城市人民法院再审认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。原审被告马立龙与捎门居委会基于平等、互利、自愿原则签订土地承包合同，且合同已履行多年，对双方均具有法律约束力。双方签订合同的目的是为了经营收益和收取承包费用，其目的或手段并非是法律或者行政法规所明确禁止的，且当事人双方并没有规避法律的故意。合同订立前，该块土地不是用于农业生产，合同签订后，亦未改变土地原有用途，“福祥工贸有限公司”占用了部分土地用于工业生产，亦证明该土地的非农业性质。诸城市城管局虽然以搭建车间为由作出处罚决定，但仅是限期补办相关建设手续，同时诸城市地税局亦对已建设的房屋征收了租赁税及土地使用税。故原审被告马立龙称“该合同是以合法形式掩盖非法目的，当属无效合同”的辩解，应不予采信。
原审被告作为土地承包合同的承包方，负有按约定时间及数额向发包方交纳土地承包费的义务。本案合同履行过程中，一直由原审被告马立龙交纳土地承包费，捎门居委会亦称其不知道原审原、被告之间的合伙关系，只认可与原审被告马立龙之间存在土地承包合同关系，故承担交纳土地承包费义务的主体是原审被告马立龙。原审原、被告三人于2006年10月9日补签合伙协议书，并对自2004年8月30日开始合伙以后相关事项进行了约定，该协议基于三人自愿且没有违反法律或行政法规的禁止性规定，对原审原、被告均具有法律约束力，原审原、被告均应按合伙协议约定履行各自的权利义务。合伙协议中亦明确约定由原审被告代表两原审原告与捎门居委会办理签订合同事宜，土地承包费用从房屋租金收益中优先扣除并交纳，同时原审被告马立龙一直实际掌管着账务，故原审被告马立龙亦应作为三人的代表履行交纳承包费的义务。原审被告马立龙称应由原审原告于庆国负责交纳2009年度的土地承包费10150元，但承包合同中明确约定交费义务在于原审被告马立龙，且居委会亦只认可交费义务方为原审被告，故原审被告将该义务推到原审原告于庆国身上并以此进行抗辩，与合同约定及事实不符。
对于合伙期间的重大事项，合伙协议明确规定三方应共同进行磋商论证，在三人都同意后方可实施。如一方不经另两方同意，擅自决定合伙重大事项的，属违反合伙协议行为。按合伙协议约定，原审被告马立龙应在收到终止合同通知书及决定与捎门居委会终止土地承包合同前后，履行告知义务并同另两合伙人协商一致，但原审被告马立龙未尽到告知义务，其虽称“已经告知并经两原告同意”，但未提供证据证明，对此辩解应不予支持。因原审被告马立龙未按合同约定按时交纳土地承包费，致使承包合同被解除，原审原、被告共同建造的房屋等亦被捎门居委会占有并收益。原审被告的行为，违反了合伙协议约定，因其违约行为，导致合伙协议无法按预期目的继续履行。原审被告不应因其它合伙人收取部分租金而拒交土地承包费，从而导致合伙利益受到损害，其应从自己收取的房屋租金中优先交纳土地承包费，以避免因合伙人之间出现矛盾而造成损失的扩大。土地承包合同终止后，原审被告又与捎门居委会之间重新签订租赁合同，租赁部分车间继续从事经营，从而将两原审原告行使权利排除在外，其行为侵害了两原审原告的合法权益，故应当承担相应的民事责任。两原审原告以原审被告违约为由要求其赔偿损失，符合法律规定，应予支持。
在庭审中，双方当事人一致认可该承包合同名为土地承包实为租赁性质，因此租赁期限不得超过20年，超过部分无效。原审被告与捎门居委会于2010年5月6日协商解除合同，双方的土地租赁期限应计算至2024年7月31日。尚未得到履行期限内的租金损失，即为两原审原告主张的可得利益损失。根据潍诸价认字（2014）77号价格认证结论书，该院落2010年5月6日至2014年6月5日租金纯收入为255969.03元、2014年6月6日至2019年7月31日租金纯收入为282830.62元、2019年8月1日至2034年7月31日租金纯收入为437308.54元，其实际可得利益数额为684569.16元（2010年5月6日至2014年6月5日租金纯收入为255969.03元、2014年6月6日至2019年7月31日租金纯收入为282830.62元、2019年8月1日至2024年7月31日租金纯收入为145769.51元），每人分得可得利益228189.72元。对于两原审原告应分得的可得利益损失，原审被告应负责赔偿。原审原、被告之间的合伙协议无法继续履行，已实际终止合伙经营，故原审原告未再要求解除合伙关系。
综上，本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百零七条之规定，判决：一、撤销该院（2012）诸民初字第389号民事判决；二、原审被告马立龙赔偿原审原告于庆国、姜华君房屋租赁损失各228189.72元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回两原审原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费16445元，由原审原告于庆国、姜华君负担10645元，由原审被告马立龙负担5800元；财产保全费1520元，评估费12000元，均由原审被告马立龙负担。
马立龙不服，向本院提起上诉称：一、2009年的土地承包费未按时交纳，系因于庆国违反三人协议约定私自收取租赁费41000元不交给上诉人，致上诉人无钱交纳土地承包费，造成违约、被终止合同。捎门居委会给上诉人发出终止土地承包合同通知书后，上诉人已告知两被上诉人，并多次找两被上诉人协商，但未达成一致意见，原审法院对捎门居委会书记的调查笔录已证明两被上诉人知情，原审法院让上诉人提供告知的证据不当。上诉人与捎门居委会签订解除土地承包的合同是迫于无奈，并是为了减少三人的损失。违约交费是上诉人与两被上诉人三人造成的，上诉人不应承担违约责任。二、上诉人与两被上诉人所建的房屋是违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及山东省民事审判工作纪要中的有关规定，违法建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效，原审判决认定事实错误，适用法律错误。三、原来的房屋于2010年5月已不属于上诉人与两被上诉人的财产了，事隔四年半的时间，再对原建筑物的租赁价格进行评估，不合理不合法；涉案价格认证结论书对价格认证限定了四项条件，限定的条件都是不确定的未知数。涉案价格认证结论书不能采信。请求撤销原审判决，依法驳回两被上诉人的诉讼请求，案件受理费由两被上诉人承担。
被上诉人于庆国、姜华君辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，2013年7月19日，本案在审查过程中，原审法院针对涉案土地承包和解除的相关事宜进行了调查，捎门居委会支部书记李杏芳陈述的主要事实为：捎门居委会关于终止土地承包合同的通知送达给马立龙后，居委会才知道三人合伙的事实。居委会是在2010年1月份下的通知，可能是在同年的1月底或2月份，马立龙、于庆国、姜华君三人到居委会找过我，要求继续履行协议，但居委会没有同意。在2010年5月份，马立龙与居委会签订了解除协议。之后，于庆国、姜华君二人又找过我，目的想要由其二人继续承包。关于承包土地上的建筑物作价是由马立龙出的面，因居委会是与马立龙一人签订的协议。马立龙依此主张想要继续履行合同及解除土地承包合同已经两被上诉人同意。两被上诉人质证认为，该笔录体现不出上诉人主张的事实，该笔录也不能证明上诉人找捎门居委会协商建筑物作价时是经两被上诉人同意和认可的。
另查明，诸城市价格认证中心于2014年8月8日出具的潍诸价认字（2014）第77号价格认证结论书中载明：价格认证限定条件1、委托方提供资料客观真实；2、假设在剩余承包期内（2014年6月6日-2034年7月31日），院落内房屋能继续对外出租，且年租金水平保持不变；3、假设在剩余承包期内（2014年6月6日-2034年7月31日），院落土地的性质和用途不被改变，院落内的车间、平房能持续、正常使用；4、认证结论是在特定的前提和假设条件下作出的，只有在该前提和假设条件存在的情况下，认证结论方予成立。
其他事实与原审再审查明的相一致。
本院认为，上诉人与捎门居委会签订的土地承包合同及补充协议、上诉人与两被上诉人签订的合伙协议，均系各方当事人的真实意思表示，且并未违反法律法规的禁止性规定，均合法有效。依据合伙协议的约定，由上诉人出面代表三人与捎门居委会签订土地承包合同，上诉人为土地承包合同的一方当事人，因捎门居委会只认可交费义务方为上诉人，且合伙经营中上诉人亦实际掌管着账务，故上诉人应履行交纳2009年度土地承包费的义务。从三方当事人于2010年3月22日对在捎门村的再投资及费用、房租核算明细中看，在交纳2009年度土地承包费的日期（2009年8月1日前）届满前，上诉人收取租金计70000元，于庆国收取租金15000元（41000元-26000元），上诉人与于庆国虽因收取租金产生矛盾，但上诉人已控制大部分租金，为避免合伙人间的利益受损，其应依约从收取的租金中优先交纳土地承包费。上诉人关于对捎门居委会构成违约的原因的上诉理由，无事实依据。依据合伙协议的约定，对于合伙期间的重大事项，三方应进行磋商论证，在三人都同意后方可实施。本案中，与捎门居委会解除土地承包合同应系三人合伙中的重大事项，上诉人单方与捎门居委会解除土地承包合同应提供两被上人同意的相关证据。原审法院对捎门居委会书记的调查笔录中，虽有捎门居委会发出终止土地承包合同的通知后，上诉人与两被上诉人与捎门居委会书记协商继续履行合同的相关事实，但并没有两被上诉人同意解除的有关记录，该调查笔录只能证明两被上诉人知道捎门居委会要解除土地承包合同的意思表示，但并不能证明两被上诉人已同意解除。认定上诉人是否违反合伙协议的关键问题为：上诉人单方与捎门居委会解除土地承包合同是否已经两被上诉人同意。上诉人二审中依据涉案调查笔录主张解除土地承包合同已经两被上诉人同意，证据不足。原审判决以上诉人未提供尽到告知义务及经两被上诉人同意的证据为由，认定上诉人违反合伙协议，其结果正确，上诉人应承担违约责任。三方当事人在所承包土地上建设门头房、车间的目的在于获取经营收益，从三方结算的情况看主要为获取租金。上诉人违反合伙协议约定单方与捎门居委会解除土地承包合同后，门头房、车间被捎门居委会提前收回，致两被上诉人在尚未履行的有效合同期限内遭受了租金损失，上诉人应予赔偿。
关于三方当事人在承包土地上所建门头房、车间是否为违法建筑的问题。建筑物是否为违法建筑的认定系有关行政主管部门的职权，不属于人民法院的审理范围。三方当事人所建门头房、车间用地系非农业生产用地，且已建多年，现无有效证据证明其为违法建筑，上诉人以违法建筑为由提出的上诉理由，无事实依据。
关于涉案价格认证结论书能否作为认定两被上诉人损失数额依据的问题。三方当事人所建门头房、车间虽被捎门居委会收回，但依然存在，仍具备评估的基础，上诉人以已被收回四年半的时间主张评估不合理不合法的理由不能成立。涉案价格认证结论书评估得出的租金损失限定了四个条件，即在原审法院提供的评估资料客观真实、两个假设条件成立的前提下，结论方予成立。对于原审法院提供的评估资料：土地承包合同、合伙协议书等，系各方在诉讼中提供的有关证据，应具真实性。两个假设条件为土地承包合同能依约履行、房屋及车间能正常使用且对外出租，该部分条件在通常情况下应均能成就。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，涉案租金损失应为上诉人在与两被上诉人签订合伙协议时应当预见到的可能造成的损失。诸城市价格认证中心依据合同履行中通常能具备的条件评估损失，于法有据。上诉人关于涉案价格认证结论书中限定的条件都是未知数影响评估的上诉理由不能成立。原审再审判决采信涉案价格认证结论书，以其中评估的租金纯收入数额为依据，认定自土地承包合同被解除之日至土地有效使用期限届满之日两被上诉人的损失均为228189.72元，并无不当。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审再审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16445元，由上诉人马立龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李传军
代理审判员 李玉香
代理审判员 王建东
二〇一五年三月十六日
书 记 员 尹晓丽