山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）日民一终字第431号
上诉人（原审被告）：山东海纳房地产股份有限公司，住所地日照市绿舟南路66号。
法定代表人：郭苏泉，董事长。
委托代理人：王伯钊，山东锐境律师事务所律师。
委托代理人：李健，山东锐境律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：日照观海苑置业有限公司，住所地日照海滨五路北段路西。
法定代表人：张传山，总经理。
委托代理人：王新明，山东宝元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马宗绪，男。
委托代理人：张玉庆，山东玉庆律师事务所律师。
上诉人山东海纳房地产股份有限公司（以下简称海纳公司）、日照观海苑置业有限公司（以下简称观海苑公司）与被上诉人马宗绪房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2013）东民一初字第853号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人海纳公司的委托代理人王伯钊、上诉人观海苑公司的委托代理人王新明、被上诉人马宗绪及其委托代理人张玉庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：马宗绪在日照市海滨五路西、黄海路北观海苑小区步行街D段4号原有二层营业房屋一处，房屋所有权证号为日房字第009900**号，面积为129.807平方米，阳台面积为6.48平方米。2008年3月25日，马综绪作为乙方与作为甲方的海纳公司签订房屋拆迁协议，协议主要内容为：一、乙方被拆除二层门面房：位于海滨五路、黄海二路北，观海苑小区步行街D段4号，面积129.807平方米；二、补偿标准，按照国家、省、市拆迁精神，结合拆迁评估价格，在协商一致的基础上制定本标准。三、补偿方式为产权调换；四、补偿费用：1、临时安置费：安置期限18个月，即2008年3月25日至2009年9月25日，补偿额46730.52元。甲方若提前交房，按实际时间计，剩余时间安置费退还甲方；若延期交房，延期部分按4000元／套月计。2、搬迁补助费：20元×129.808平方米=2596.16元。3、停产停业补助：陆仟捌佰肆拾元。1-3项合计56166.66元。4、装饰装修费：22000元；5、房屋租赁补偿15000元；6、奖励：被拆迁人在我公司规定时间内签订拆迁补偿协议并完成房屋腾空及办理完毕房屋交接手续应40000元奖励。以上合计总额133166.66元；五、资金支付方式：甲方自签订协议后，4天内完成房屋腾空并办理完房屋交接手续之日起一次性付清房屋拆迁补偿费；六、拆迁人提供的置换房地点位于还建后的观海苑装饰家居城A区西部西朝向的一、二层4号房，即南数第4户。拆迁人提供的置换用房必须符合国家安全标准，并提供质量保证书、房屋使用说明书。置换楼房框架结构，水电齐全，涉及建筑面积、附属设施、装修标准不低于被拆迁房屋原设计标准；七、补充条款：1、乙方原购房时已交费用项目不再重复交纳。2、临时安置时间自乙方完成房屋腾空并交接房屋钥匙之日起；八、违约责任：本协议订立后，一方反悔或拒不履行本协议，另一方当事人可以申请仲裁或直接向人民法院起诉。该房屋拆迁协议签订后，马综绪履行了腾空房屋的义务，海纳公司履行了支付补偿费用的义务。
在马宗绪与签订拆迁补偿协议前，海纳公司与观海苑公司就诉争工程于2006年7月3日达成项目转让合同，海纳公司作为甲方，观海苑公司作为乙方，双方达成项目转让合同主要内容有：一、转让项目基本情况：1、该项目位于日照火车站前，海滨五路以西，黄海二路以北，占地23356.1平方米，土地使用权证号为16-（10）-279-3，用地性质为商住综合，规划容积率为1.5；2、该项目甲方办理了土地使用权证，项目前期规划建设手续已基本完成，项目配套费已由甲方按现行规划建设条件交纳，该项目已达到法定转让条件。二、项目转让方式：该项目所处地理位置及周边环境相对比较独立，甲方以整体项目转让的形式全部转让给乙方，由乙方独立运作。三、付款方式：1、项目转让价为伍仟贰佰万元整。四、双方的权利和义务：3、该项目涉及拆迁事宜和拆迁费用全部由甲方承担，4、项目转让后该项目开发建设和经营及管理工作甲方不干预，也不承担责任；5、乙方在该项目建筑物中为甲方无偿提供建设拆迁还建房2603平米，还建房主体两层，总高度6.6米。
马宗绪与海纳公司签订拆迁补偿协议后，海纳公司告知马宗绪项目转让事宜，马宗绪在海纳公司介绍下与李明于2008年3月27日就马宗绪拆迁房屋签订备忘录，备忘录内容为：1、乙方还建房1、2层与商场1、2层等层高；2、还建房在第一层合适位置预留隔层预埋件；3、卫生间下水孔预留；4、水电按国家标准要求，可考虑乙方的实际使用；5、还建房阳台按全面积计；6、乙方还建房1、2层与商场1、2层连通，但乙方必须服从商场统一化管理且内部商铺必须外部隔开；7、本备忘录乙方不得再提其他额外要求。该备忘录马宗绪主张系海纳公司当时该项目负责人介绍与观海苑公司该项目负责人李明签订的，海纳公司认可马宗绪主张，观海苑公司先是否认李明系其公司员工，后又主张李明仅是临时工作人员，无权与马宗绪签订备忘录。李明到庭陈述称：我大约在2006年年底在观海苑公司工作，在公司负责观海苑项目，涉案主父冠川和范丰爱、马宗绪等是最后几个拆迁户，我与他们签订了备忘录，备忘录内容与马综绪陈述一致，当时签订备忘录时公司开过会，一致决定让我去的。
上述协议签订后，观海苑公司对马宗绪拆迁房屋进行了拆除，并开始建设观海苑家居城项目工程，该工程主体于2012年4月通过工程质量验收。观海苑家居城一层高度为5.9米，二层高度为4.5米，三层高度为4.5米。诉争房屋位于观海苑装饰家居城A区西部西朝向的4号房。商场整体地面高度高于4号房地面高度，诉争4号房与商场一层楼顶水平位置与地面相差6.15米，观海苑公司将与商场一层楼顶等高的房屋隔成两层，一层高3.55米，二层高2.6米。观海苑公司将隔成两层的房屋欲交给马宗绪，并于2012年4月通知马宗绪接房，马宗绪以观海苑公司所交房屋不符合合同约定为由拒绝接收房屋。
观海苑公司支付延期交房费用至2011年9月23日，观海苑公司同意按照每月4000元交付延期费用，但时间应当计算至2012年4月。观海苑公司提供了同期拆迁其他户的房屋交接协议，欲证明自己已经履行了交房义务，不接房的原因在马宗绪。
诉讼过程中，马宗绪明确了要求海纳公司与观海苑公司全面履行合同的具体内容为：1、海纳公司与观海苑公司交付的还建楼应与现在建成的家具城商场一、二层等层等高，由于观海苑公司是将一层隔成两层，导致了马宗绪无法接房；2、还建楼房应不低于拆迁前楼房的建筑面积133.04平米，如果小于133.04平米，海纳公司与观海苑公司应按现在房屋的市场价格补足其房屋面积差价；3、还建楼的一二层应与商场的一二层联通，一楼内部商铺与外部商铺沿房顶中间的梁砌墙断开；4、合同约定第七条补充条款第一项已交费用项目不再重复交纳，要求给马宗绪办理房产证和土地证相关手续；5、提供房屋的质量保证书和房屋的使用说明书及验收合格证明。
原审认定上述事实的证据有当事人陈述及房屋拆迁协议、备忘录、项目转让合同、验收登记表等。
原审认为：各方争议的焦点问题首先是马宗绪提供的备忘录内容对观海苑公司是否具有约束力。
海纳公司与观海苑公司于2007年7月3日就已经签订项目转让合同，项目转让合同约定拆迁事宜和拆迁费用由海纳公司承担，而海纳公司在2008年3月25日始与马宗绪签订房屋拆迁协议，拆迁协议约定还建房为家居城A区西部西朝向一二层4号房；海纳公司与观海苑公司签订的项目转让合同约定观海苑公司在该项目建筑物中为海纳公司无偿提供建设拆迁还建房2603平米，还建房主体两层；备忘录签订时间为2008年3月27日，签字的是李明，而观海苑公司认可李明系该单位临时工作人员，该公司对李明有管理义务，且李明作证称其负责观海苑项目，签字系公司一致同意后让他签的。综上，可以认定备忘录中李明签字系履行职务行为，即使李明超越职权与马宗绪签署备忘录，因李明系观海苑公司工作人员，马宗绪有理由相信李明有权与马宗绪签订备忘录，且签订备忘录的时间在签订拆迁协议之后房屋实际拆迁之前，故备忘录系马宗绪与观海苑公司签订，产生的后果由马宗绪和观海苑公司负担。马宗绪与海纳公司签订的房屋拆迁协议、马宗绪与观海苑公司签订的备忘录、海纳公司与观海苑公司签订的项目转让合同，上述协议均系各方真实意思表示，不违反法律规定，系合法有效合同，故各方均应诚实的完全履行自己的义务，观海苑公司应当向马宗绪交付与商场一二层等层高的A区西部4号房，而不是仅仅交付将与商场一层水平高的房屋隔成二层向交付。
本案第二个争议焦点问题是马综绪诉请内容是否符合实际及各项诉请由海纳公司与观海苑公司承担何种责任。
马宗绪要求海纳公司与观海苑公司交付的还建楼应与现在建成的观海苑家居城商场一二层等层等高，符合马宗绪与观海苑公司备忘录的约定，海纳公司与观海苑公司应当按照协议约定向马宗绪交付与观海苑家居城商场一二层等层等高的还建商品营业房。即观海苑家居城A区西部西朝向的一二层4号房。
马宗绪要求海纳公司与观海苑公司交付的还建楼房应不低于拆迁前楼房的建筑面积133.04平米，符合马宗绪与观海苑公司备忘录的约定，海纳公司与观海苑公司应当向马宗绪交付不低于133.04平方米的还建商品营业房。因观海苑公司尚未向马宗绪实际交付，待观海苑公司向马宗绪实际交付房屋后，以房产部门测绘的面积为准，如果交付的房屋面积少于133.04平方米时，马宗绪可通过另行诉讼的方式向海纳公司与观海苑公司行使权利。
马宗绪要求还建楼的一、二层应与商场的一、二层连通，系马宗绪与观海苑公司签订备忘录的内容，具有现实可行性，予以支持。但马宗绪亦需按照约定服从商场统一管理且内部商铺必须与外部断开。
马宗绪要求观海苑公司办理房产证和土地证相关手续，并由观海苑公司缴纳相关费用符合双方约定，予以支持。
马宗绪要求海纳公司与观海苑公司提供房屋的质量保证书和房屋的使用说明书及验收合格证明，符合法律规定，予以支持。
马宗绪要求观海苑公司交付延期交房费用自2011年9月23日开始每月按照4000元至实际交房房屋之日至的诉讼请求，因观海苑公司未能按照约定及时向马宗绪交付房屋，观海苑公司虽于2012年4月通知马宗绪接房，但欲交付的房屋不符合双方约定，马宗绪有权拒绝接收，故马宗绪要求观海苑公司交付延期费用至实际交房之日予以支持。
海纳公司与马宗绪签订房屋拆迁协议，并将诉争工程转让观海苑公司，且在签订拆迁协议后告知了马宗绪项目转让事宜，海纳公司在马宗绪与观海苑公司签订备忘录时在场，并未提出反对意见，海纳公司系向马宗绪履行交付房屋义务的第一义务主体，本应由海纳公司将房屋从观海苑公司接手后，再向马宗绪交付，由于海纳公司将项目整体转让，导致马宗绪拆迁利益迟迟不能兑现，故海纳公司应与观海苑公司一起共同承担向马宗绪履行交付房屋等相关义务。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条、一百六十一条之规定，原审判决：一、观海苑公司、海纳公司于判决生效后一个月内共同将位于日照市海滨五路西、黄海二路北观海苑家居城A区西部西朝向的与家居城商场一、二层等层等高的4号一、二层还建营业房交付马宗绪；交付的商品营业房建筑面积不应低于133.04平米；交付的商品营业房应与商场一、二层连通，一楼内部商铺与外部商铺沿房顶中间的梁砌墙断开；二、观海苑公司、海纳公司交付房屋时向马宗绪提交房屋的质量保证书、房屋的使用说明书及房屋的验收合格证明；三、观海苑公司、海纳公司于判决生效后三个月内共同协助马宗绪办理还建商品营业房的房产证和土地证，办证费用由二被告共同负担；四、观海苑公司、海纳公司于判决生效之日起10日内共同向马宗绪交付延期交房费用（自2011年9月24日起按照每月4000元向马宗绪交付延期交房费用至实际交房之日）；五、驳回马宗绪本案其他诉讼请求。案件受理费9400元，由观海苑公司、海纳公司共同负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人海纳公司不服原审判决上诉称：海纳公司虽与马宗绪签订房屋拆迁协议，但告知其将项目转让给观海苑公司，马宗绪同意并和观海苑公司另行达成协议并已部分履行，对于本案中的房屋拆迁协议，海纳公司已履行了应尽的义务，对于该协议的后期履行，海纳公司已非履行方，履行方应为马宗绪和观海苑公司，故因该合同履行所引起的结果也不应由海纳公司承担，请求二审法院撤销原审判决，依法改判海纳公司不承担交付房屋、办理房权证及支付延期交房费的责任。
被上诉人马宗绪答辩称：一、海纳公司和观海苑公司签订项目转让合同时，一没有告知马宗绪，二也不可能通知马宗绪参与，故马宗绪对此并不知情，海纳公司和马宗绪之间有房屋拆迁协议，海纳公司就负有按照协议履行的义务；二、马宗绪虽与观海苑公司达成了备忘录，但并不是和观海苑公司达成新的拆迁协议，只是对原房屋拆迁协议的补充和完善，故海纳公司应承担责任。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人观海苑公司答辩称：观海苑公司并非海纳公司和马宗绪签订房屋拆迁协议的合同当事人，不应承担责任。
上诉人观海苑公司不服原审判决上诉称：一、本案观海苑项目拆迁等事宜应由海纳公司承担。观海苑公司和海纳公司于2006年7月3日签订的项目转让合同中明确约定该项目涉及拆迁等事宜和拆迁费用全部由海纳公司承担，并且海纳公司与马宗绪于2008年3月25日签订的房屋拆迁协议中也约定了双方的权利和义务，并且支付给马宗绪的安置费等由海纳公司经理签字支付，故该项目拆迁等事宜应由海纳公司承担，与观海苑公司无关。二、备忘录与观海苑公司无关。观海苑公司只是执行与海纳公司签订的转让协议，从未授权或委托李明处理拆迁事宜；根据建委规定，层高超过4.5米按1.5倍计算面积，观海苑公司严格按照建委规划和批准方案建设并交纳了相关费用。三、观海苑公司已按规划和项目转让合同履行了义务，项目转让后，观海苑公司严格按照规划审批对该项目进行开发，该项目已经验收，并于2012年5月与其他拆迁户办理了接房手续。故请求二审法院撤销原审判决第一、二、三、四项中观海苑承担的责任，驳回马宗绪对观海苑公司的诉讼请求。
被上诉人海纳公司答辩称：同上诉意见。
被上诉人马宗绪答辩称：一、海纳公司和观海苑公司签订项目转让合同时，一没有告知马宗绪，二也不可能通知马宗绪参与，故马宗绪对此并不知情，观海苑公司又与马宗绪达成了备忘录，故海纳公司和观海苑公司都有义务按照约定全面履行合同。二、马宗绪在与海纳公司签订房屋拆迁协议后才知道该项目转让给了观海苑公司，在海纳公司的参与下，观海苑公司派当时负责观海苑项目的项目经理李明同马宗绪签订了备忘录，之后双方也是按照协议和备忘录约定的具体内容进行的还建施工，故李明的行为是观海苑公司的职务行为，后果应由观海苑公司承担。三、观海苑公司称已按照规划和项目转让合同履行了义务与事实不符。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明：观海苑公司提供支付单复印件一份，内容为支付崔国栋延期（2007年10月2日至2008年1月2日）安置费用，时间为2008年3月15日，空白处有“同意郭苏全”字样，观海苑公司主张该复印件复印自观海苑公司的材料夹，用于证明涉案拆迁安置是由海纳公司负责，费用是由海纳公司确定，观海苑公司仅是代为支付。海纳公司对该证据的真实性有异议，同时认为涉案房屋的交付义务应由观海苑公司承担；马宗绪对该证据的真实性有异议，同时认为该支付单不能证明延期安置费用是由海纳公司确定。
二审查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：涉案海纳公司与观海苑公司签订的项目转让合同和海纳公司与马宗绪签订的房屋拆迁协议，均系当事人真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形，应为有效合同，本院予以确认。观海苑公司上诉主张涉案马宗绪与李明签订的备忘录与其无关，但观海苑公司承认李明系其单位工作人员，同时李明也认可其负责涉案观海苑项目，并且在签字前经过了观海苑公司的同意，事后也向观海苑公司进行了汇报，故在观海苑公司未有证据证明李明的陈述系虚假的情况下，原审认定李明签订涉案备忘录的行为系职务行为以及备忘录对观海苑公司具有约束力，符合法律规定，观海苑公司上诉关于备忘录与其无关的主张不能成立，本院不予支持。
上述项目转让合同和房屋拆迁协议签订后，双方均无争议且已部分履行，争议的问题在于应由谁承担还建房的交付义务及交付何种还建房。
从本案的合同约定和实际履行看，海纳公司与观海苑公司签订的项目转让合同明确约定由观海苑公司为海纳公司无偿提供还建房（2603平米、主体两层、总高度6.6米），后海纳公司与马宗绪签订的房屋拆迁协议中约定由海纳公司提供还建房（家居城A区西部西朝向一二层4号房）；但各方并未严格履行上述生效合同，在涉案还建房等房屋的设计和建设过程中，马宗绪等3人又与观海苑公司就还建房的具体情况达成了备忘录，并由观海苑公司实际支付延期交房的租金和其他拆迁户办理接房手续，故在实际履行过程中还建房的建设及交付义务均由观海苑公司实际承担和履行，故原审判决由海纳公司和观海苑公司共同承担涉案还建房的交付义务符合了双方合同约定和本案的实际情况，并无不当，海纳公司和观海苑公司上诉关于其不应承担责任的主张不能成立，本院不予支持。
关于涉案还建房的具体情况，海纳公司与观海苑公司签订的项目转让合同中约定需主体两层，总高度6.6米，观海苑公司后期和马宗绪达成的备忘录中明确约定了还建房的1、2层与观海苑家居城商场的1、2层等层高，现观海苑公司欲将与商场一层楼基本等高的沿街房分割成两层交付给马宗绪，并且马宗绪以不符合约定为由拒绝接收，故观海苑公司上诉关于其已经履行完毕义务的主张不能成立，本院不予支持；对于应交付给马宗绪还建房的具体面积，因各方均未有书面协议明确约定，原审根据原拆迁房的面积和备忘录中关于阳台面积的约定以及马宗绪的主张认定应交付还建房面积不低于133.04平方米并无不当，如实际交付房屋的面积与该面积不一致，当事人若认为权益受到损害，可另行主张权利。
综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条、第一百七十六条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9400元，由上诉人山东海纳房地产股份有限公司和日照观海苑置业有限公司平均负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨荣国
审 判 员 王林林
代理审判员 徐笑梅
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 叶 迪