广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第2414号
上诉人（原审原告）李永生，男，1952年8月24日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托代理人李建中，广东穗港律师事务所律师。
委托代理人潘艳萍，广东穗港律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）陈水利，男，1975年9月25日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人张臣，广东鸿蒙律师事务所律师。
委托代理人杨英保，广东鸿蒙律师事务所律师。
原审第三人李加福，男，1980年4月24日出生，汉族，住福建省南安市。
委托代理人张臣，广东鸿蒙律师事务所律师。
委托代理人杨英保，广东鸿蒙律师事务所律师。
上诉人李永生因与被上诉人陈水利租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2012）穗花法民三初字第1238号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年9月2日公开开庭审理了本案。上诉人李永生的委托代理人李建中、潘艳萍；被上诉人陈水利、原审第三人李加福的共同委托代理人张臣、高斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2001年12月29日，李永生与广州市花都区新华街莲塘村润龙经济合作社签订《土地承包合同》，约定广州市花都区新华街莲塘村润龙经济合作社将位于广州市花都区新华街莲塘村土名为圳仔圣，北至花都大道，南至空地，东至厂，西至厂的土地交给李永生承租。李永生对承租的土地在承包期间内，享有该地块的管理权和使用权，中途转包的其他权力，以及符合合同规定的收益权，广州市花都区新华街莲塘村润龙经济合作社不得无理干涉。承包期共五十年，从2002年5月1日至2053年5月1日止。合同履行中，李永生与广州市花都区新华街莲塘村润龙经济合作社因上述土地的租赁发生纠纷于2002年8月20日诉至原审法院，原审法院于2003年5月6日作出（2002）花法民一初字第1420号民事判决。该判决第一判项：广州市花都区新华街莲塘村润龙经济合作社与李永生于2001年12月29日签订的《土地承包合同》履行期限超过的部分为30年为无效，变更合同履行期限为20年。该判决生效后，李永生与广州市花都区新华街莲塘村润龙经济合作社于2003年11月13日签订《土地承包合同补充协议》，约定：经双方同意补充土地承包合同协议（圳仔圣土地承包合同）修改土地租赁年限，由原合同租赁50年改为租赁20年。即：由2004年2月1日至2024年1月30日止。计算租金日期由2004年2月1日起计租。计算基建日由2003年8月1日至2004年1月30日起开始计算。租地单价按原合同执行，租地面积2560.86平方米，折合为3.8451亩。第一年至第十年每年交租金60906.38元；第十年至第二十年每年交租金66289.52元。签订补充协议当天交定金20000元。属于本次修改的内容按本次土地承包合同补充协议执行，没有修改的内容按原合同执行。本协议签字即生效执行。
2004年2月22日，李永生与广州市花都华东管道材料有限公司签订《租用商铺、空地协议书》，约定李永生将从广州市花都区新华街莲塘村润龙经济合作社处租赁的上述土地及厂房转租给广州市花都华东管道材料有限公司。该协议约定：乙方（广州市花都华东管道材料有限公司）租用甲方（李永生）花都区新华街（街）莲塘村地点座落在花都区商业大道占图影面积2998平方米，其中空地占地面积2000平方米。租用时间共15年，由2004年4月1日至2019年4月1日。租金收费如下：由2004年4月1日到2007年4月1日，商铺及空地每月收费15800元，2007年4月1日至2011年4月1日每月为16600元，2011年4月1日至2015年4月1日每月为17420元，2015年4月1日至2019年4月1日每月为18300元。此外，合同还就双方的其他权利义务进行了约定。
签订《租用商铺、空地协议书》后，李永生将上述土地及厂房交给广州市花都华东管道材料有限公司使用。广州市花都华东管道材料有限公司按《租用商铺、空地协议书》的约定向李永生交纳了押金60000元及自2004年4月1日至2006年12月的租金。之后，广州市花都华东管道材料有限公司发现李永生转租的面积与广州市花都区新华街莲塘村润龙经济合作社出租的土地面积不符，要求李永生返还多收的租金而产生矛盾并引起诉讼［案号为（2006）花法民三初字第246号］。该案审理过程中，李永生承认其向广州市花都区新华街莲塘村润龙经济合作社承租的土地面积为2560.86平方米，但在转租给广州市花都华东管道材料有限公司时，其将该土地前面的一块公路预留用地铺了水泥，一并出租给广州市花都华东管道材料有限公司，故租赁面积为2990平方米。广州市花都区新华街莲塘村润龙经济合作社及广州市花都华东管道材料有限公司亦确认上述超出广州市花都区新华街莲塘村润龙经济合作社出租给李永生部分的土地为公路预留用地。
2006年11月10日，原审法院作出（2006）花法民三初字第246号民事判决，判决：李永生于判决发生法律效力之日起30日内向广州市花都华东管道材料有限公司返还自2004年4月1日起至2006年3月31日止多收取的租金55291元。判决后，双方没有提出上诉。
2009年1月21日，李永生与陈水利签订《补充协议》，约定：李永生为甲方，陈水利为乙方，经双方协商一致，就2004年2月22日双方签订的《租用商铺、空地协议书》补充条款如下：第一条：租用商铺、空地面积更改为2560.86平方米，租金自2006年4月1日至2011年4月1日为每月15000元；2011年4月1日至2015年4月1日每月租金为15750元；2015年4月1日至2019年4月1日每月租金为16550元。第二条：在租赁期间乙方可以转租他人。但甲方只对乙方收取租金，乙方转租他人由乙方自负盈亏，与甲方无关。其它按原协议不变。
合同履行中，广州市花都华东管道材料有限公司经股东会议决定解散并进行清算后注销。为此，李永生与陈水利确认《租用商铺、空地协议书》及补充协议广州市花都华东管道材料有限公司项下的权利和义务由陈水利享有和承担。
涉案场地是李永生以广州顺基建材有限公司的名义报装水电，由广州顺基建材有限公司向供电局缴纳电费，自来水公司缴纳水费。李永生单独安装水表、电表供陈水利使用，陈水利每月按照水表、电表的读数向李永生缴纳水电费，水电费与租金一并支付。
2009年7月8日，陈水利与第三人签订《协议书》，约定陈水利将从李永生处租赁的上述土地及商铺包含李永生2004年投入增加建筑和装修（李永生留后面两间自用）按现状从2009年8月1日至2019年4月1日的使用权转租给第三人使用。
2012年8月10日之前，李永生在每月的中旬派人至陈水利处收取租金和水电费，陈水利即签发支票交由李永生作结算水电费和租金。
2012年9月10日，陈水利以国内挂号信方式向李永生发出《催告函》，通知李永生前往涉案场地收取2012年9月的租金。但李永生没有前往收取。2012年10月15日，陈水利向广东省广州市花都公证处提存2012年9月、10月的租金，合计31500元。2012年10月30日，广州市花都公证处向李永生发出《领取提存款通知书》，通知陈水利收取2012年9月、10月租金，但李永生未前往公证处收取租金。2012年11月12日，陈水利又向广东省广州市花都公证处提存2012年11月、12月的租金，合计31500元。
2012年11月5日，李永生以陈水利从2012年9月份开始拒绝缴纳租金、水电费等各项费用，经多次要求支付租金及水电费等各项费用仍未履行付款义务，至今仍拖欠李永生租金31500元、水费1827.80元、电费6523.08元及违约金为由，向原审法院提起本案诉讼。请求法院判令：1、解除李永生、陈水利之间签订的租用商铺、空地协议书。2、陈水利立即返还所租用的商铺、空地给李永生。3、陈水利立即支付拖欠的租金31500元（2012年9月、10月的租金）、水费1827.80元（2012年9月、10月的水费）、电费6523.08元（2012年7月、8月的电费）及自2012年10月起至陈水利实际返还场地之日止的租金、水电费给李永生。4、陈水利立即向李永生支付因逾期支付租金、水费、电费而应支付的违约金【违约金从2012年9月11日起，以当月的欠款总额23246.18元（租金、水费、电费）按每日10%计算至2012年10月31日；从2012年10月11日起以当月的欠款总额16604.70元（租金、水费、电费）按每日10%计算至付清款日止，暂计至2012年10月31日止，上述两个月的违约金总额为153425.39元。2012年11月1日以后的违约金仍要求陈水利支付】。5、租赁合同押金60000元归李永生所有。
原审庭审中，李永生与陈水利一致确认《租用商铺、空地协议书》及补充协议的履行主体均为李永生与陈水利。原审诉讼中，原审法院要求李永生、陈水利在2013年3月8日核对水表和电表的读数后结算水电费，但双方仅核对水表和电表的读数，并没有结算水电费，后双方向原审法院反映对方不收费或不交费。
原审法院认为：李永生与陈水利一致确认双方是《租用商铺、空地协议书》及补充协议的相对方，故原审法院予以认定。该《租用商铺、空地协议书》及补充协议是李永生、陈水利双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据陈水利提供的支票存根联及李永生陈述陈水利每月以支票方式交付租金和水电费的意见，原审法院对陈水利主张《租用商铺、空地协议书》及补充协议履行期间以支票支付方式向李永生交付租金和水电费予以采信。本案的争议焦点是陈水利迟延交付2012年9月的租金是否存在恶意。根据查明的事实，李永生在未按时收取2012年9月的租金时，陈水利曾以信函的方式通知李永生收租，但李永生仍未收租，陈水利才以向公证处提存的方式交付租金，因此，李永生以拖延收租的方式促成陈水利迟延交付租金，有违诚信原则。事后陈水利通过提存方式支付2012年9月、10月、11月、12月的租金，李永生以陈水利迟延交租构成违约为由，要求解除合同、收回场地及没收押金的理由均不成立，原审法院不予支持。同理，李永生要求陈水利支付2012年9月和10月的租金共31500元及违约金，原审法院不予支持。水电费是李永生收取后向供水供电部门交纳，但该费用属代收代缴性质，虽双方当事人确认一定时间内的水表和电表的读数，但李永生未能提供其已垫付款项向供水供电部门交纳相关费用的凭据，李永生要求陈水利支付2012年9月和10月及以后的水费及违约金，2012年6月和7月及以后的电费及违约金，均依据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回李永生的诉讼请求。案件受理费4165.53元，由李永生负担。
判后，李永生不服该判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认为“原告在未按时收取2012年9月的租金时，被告曾以信函的方式通知原告收租，但原告仍未收租，被告才向公证处提存的方式交付租金”错误。首先，一审法院仅凭被上诉人提交的“国内挂号信函收据”，认定被上诉人在2012年9月10日向上诉人发出《催告函》。上诉人并没有收到该信函，更没有收到该催告函。其次，一审法院完全混淆了租赁关系中的权利义务，认为上诉人负有上门收取租金的义务。根据法律规定，承租方负有主动缴纳租金的义务，而非等待出租人上门收取才缴纳租金。被上诉人明知租赁合同明确约定“如超期交租时间1个月，甲方有权将乙方合同终止”，但被上诉人已逾期2个月不交租。因此，无论从权利义务上讲，还是从逻辑常理上讲，一审法院的认定是没有任何法律依据的。二、关于水电费的问题，在一审庭审过程中，被上诉人已经承认上诉人向水电部门代缴了水电费，且也承认其仍未缴纳水电费给上诉人。一审法院在查明事实部分证实并未交水电费给上诉人。既然被上诉人并未缴纳水电费是真实存在的事实，一审法院却不判决被上诉人给付水电费及相关违约金给上诉人，依合同约定，逾期交水电费也是违约行为。因此，一审判决实属重大错误。三、上诉人一审诉求中要求被上诉人给付水费的时间是从2012年8月开始计算，而非判决书第三页第十一行所写的从2012年9月份开始计算未给付的水费。综上，请求二审法院1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2、本案一审、二审的受理费全部由被上诉人承担。
被上诉人陈水利答辩称：1、双方在长期的合同履行过程中，均是由上诉人到被上诉人那里收取租金的，2012年9月被上诉人多次电话告诉上诉人依照惯例到被上诉人处收取租金以及抄录水电表，2012年9月份被上诉人向上诉人发函件要求上诉人到被上诉人处收取租金，上诉人声称9月份到10月份一并收取，但到10月份上诉人始终没有来收取租金，被上诉人于是将9月份、10月份向公证处提存。2、上诉人始终没有将代缴的水电费缴费收据向被上诉人出示，被上诉人不知道上诉人是否已经缴纳水电费，被上诉人曾经向公证处申请提存水电费，但是公证处认为水电费是行政事业收费，且数额不确定，不予提存。
原审第三人李加福表示：我方意见与被上诉人一致。
除了对于陈水利有无在2012年9月10日以国内挂号信方式向李永生发出《催告函》及在2012年8月10日之前，是上诉人派人去被上诉人处收到租金和水电费还是被上诉人去上诉人处交纳租金和水电费等事实上存在争议外，各方当事人对原审法院查明的其它事实没有异议，本院予以确认。
另，案涉《租用商铺、空地协议书》的还约定“乙方（广州市花都华东管道材料有限公司）交付租金时间必须在每月10日前同水电费及管理费等一并交付，逾期交付每天计滞纳金加收当月总额10%计收，如超期交租时间一个月，甲方（李永生）有权将乙方合同终止，并有权交乙方资产抵押作清还所欠租金，乙方不得藉口追究甲方。乙方在签约日起必须先付信用押金6万元，此信用押金在租用期满后如数退还乙方，如乙方中途离场，信用押金作违约处理，不退回乙方，信用押金以收据为证”。
陈水利向原审法院提交了一张载明邮件编号为XA80056021444的国内挂号信函收据，上面写有寄达地广州市番禺，收件人姓名李永生，重量12克，资费4元等字样，并加盖了“广州永发街12012.09.10.17”的邮戳，并主张其于2012年9月10日以国内挂号信方式向李永生发出《催告函》。本院二审期间向广州市花都区邮政局永发邮政所进行调查时，该邮政所表示：邮件编号为XA80056021444的国内挂号信函收据上的邮戳与该所使用的邮戳存在差异，经核实没有发现该所工作人员的字迹与收据上的字体字迹相符或相近的，该所认为收据上的邮戳不是该所所加盖，收据上的字也不是该所的工作人员所写。依李永生申请，本院委托广东明鉴文书司法鉴定所对案涉国内挂号信函收据上的邮戳进行鉴定。广东明鉴文书司法鉴定所出具的司法鉴定意见为：案涉《国内挂号信函收据》加盖的邮戳印文“广州永发街120.1209.10.17.”是同一印章盖印，但盖印的时间段不是2012年9月9日至2012年9月11日。
二审期间，陈水利提交了如下证据：1、《国内特快专递邮件详情单》，证据2、《邮件全程跟踪查询结果》，证据3、《催告函》，证据4、《律师函》，证据1-4拟证明陈水利一直主动要求支付水电费并已多次催促李永生收取水电费，但李永生拒绝收取。证据5、2012年4月《水电缴费通知单》，证据6、2012年5月1日《收据》，证据7、2012年5月《水电缴费通知单》，证据8、2012年6月1日《收据》，证据9、2012年6月《水电缴费通知书》，证据10、2012年7月1日《收据》，证据11、2012年7月1日《水电缴费通知书》，证据12、2012年8月1日《收据》，证据5-12拟证明李永生与陈水利的交易习惯是先由李永生出具《水电缴费通知书》和相应收据告知陈水利具体的水电费金额后，陈水利再支付水电费和租金。证据13、《公证书》拟证明陈水利至今仍一直有支付租金。证据14、律师函妥投证明，证据15、邮件查询结果，证据14-15，拟证明陈水利催促李永生收取水电费的事实以及李永生已受到陈水利催促收取水电费的律师函。证据16、领取提存款通知书，拟证明陈水利提存租金的事实已通知李永生以及公证处已通知李永生领取租金。李永生对陈水利提交的证据的质证意见如下“我方对证据1-4，的真实性、合法性、关联性不予确认，陈水利在2012年9月、10月未缴水电费、时隔11个月再寄上述邮件，且李永生也未收到，李永生的办公地距离陈水利150米处，为什么要寄往番禺，显而易见陈水利在作秀。证据5-12，我方对其真实性、合法性予以确认，但我方不确认其关联性，按照常理，收款人在未受到款项后是不可能向缴款人出具收据的。从通知单以及收据可以显示，每一次收款收据以及收费通知单，可以证明我方每次租金和水电费是在陈水利缴纳租金后才出具。证据13、我方并没有收到，我方对其真实性合法性予以确认，但是对其关联性不予确认，陈水利已经逾期2个月才提存租金，陈水利已经构成违约，合同的解除条件已成就，合同应当解除。我方对证据14-15的三性不予确认。我方对证据16、领取提存款通知书的真实性、合法性没有异议，但对其关联性不予确认。原审第三人对李永生提交的证据没有异议。
李永生提交了1、四张照片，拟证明双方当事人的办公室距离很近，李永生的办公室设立在其出租的场地及大楼之中，承租户有十多户，所有承租户都是直接将支票或现金交到李永生的办公室。2、两份租户的证明，拟证明其它租户的交租方式及交租习惯。
陈水利及原审第三人表示：对李永生提交的上述证据的三性不予确。两人租户的营业执照是显示其是2013年才成立，其证明的却是13年前的交租情况，故这租赁关系不真实，另，即便是他们之间是这样的交易习惯，也不等同于我方与李永生之间是同样的交易习惯。对于照片，李永生从未告知我方，无论口头或书面其办公室在我方附近，李永生也没有证据证实其在我方租赁场地附近成立办公室，加上我方也无法从照片中确认这是我方的办公室，也无法确认地点是在那个区，故我方对三性不予确认。
李永生表示：双方之间的交租习惯是在每月底李永生派人到陈水利工厂所在地的水电表的记录，在第二个月的1号制作收款收据，然后在10号前制作水电费的收费单，然后再通知陈水利到我方办公室交租金。租金是按合同每月一交，水电费就是抄了单，在次月2号、3号确定。在每月的度数在月最后一天已确认，在次月的10日前，我方整理好水电费的缴费单时，我方电话通知了陈水利每月的金额是多少，陈水利就会拿支票上来交。陈水利往往拖延交租，我方每次都提异议，我方都用口头追讨的。
陈水利表示：双方之间的实际交付租金的日期是每月的12日-15日，在履行过程中，李永生无拒绝也无异议，双方已实际按此履行；每月月底双方派人读取水电度数，由李永生向供水代电部门代缴后，于次月的12-15日将水电费交费通知单交给陈水利，陈水利将租金连李永生代缴的水电费数额相加后开出支票交给李永生的委托人梁维泽，并由梁维泽在支票头签名确认。
双方当事人二审期间确认，被上诉人需交纳的2012年7月至2013年12月的电费是41008.2元，2012年8月至2013年12月的水费是11965.8元。上诉人表示2014年之后的水电费，其另行主张，不要求在本案中处理。
本院认为，案涉的《租用商铺、空地协议书》、《补充协议》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案的争议焦点在于被上诉人有没有超期交租时间一个月。根据双方书面约定，被上诉人理应在每月10日前交纳当月租金。被上诉人主张其实际上连续多月是每月的12号到15号交纳租金，上诉人没有异议，故双方以实际行动变更了每个月的交租日期为每个月15日前。上诉人则表示其对被上诉人上述拖延交租每次都提出异议并进行口头追讨。对此，本院认为，虽然被上诉人经常在每月10日之后才交纳租金，上诉人也收取了租金，但双方没有另行签订书面协议，上诉人也否认双方达成了口头变更租金交纳日期的协议，故被上诉人主张双方已重新约定每月15日前交纳租金，理据不充分，本院不予支持。另，对于双方的交易习惯是上诉人上门来收租还是被上诉人到上诉人处交纳租金，双方争议很大，均不能提供充分的证据证实各自的主张。依照合同约定，被上诉人本应于2012年9月10日前向上诉人交纳9月份的租金。虽然被上诉人没有向上诉人交纳9月份的租金，但被上诉人在2012年10月15日已提存了9月、10月份的租金。另外，被上诉人提交了载明邮件编号为XA80056021444的国内挂号信函收据，主张其于2012年9月10日以国内挂号信方式向李永生发出《催告函》。虽然广东明鉴文书司法鉴定所出具的司法鉴定意见为：案涉《国内挂号信函收据》加盖的邮戳印文的盖印的时间段不是2012年9月9日至2012年9月11日盖印形成。但上述鉴定意见也确认是同一印章。故司法鉴定意见只是否定了被上诉人发出《催告函》的时间，而不足以否定被上诉人发出过《催告函》的行为。故综合被上诉人在10月份及之后，积极将租金予以提存的行为，本院认定被上诉人在本案中提交的证据的证明力大于上诉人在本案中提交的证据的证明力，被上诉人不存在恶意拖欠租金的故意与行为。上诉人上诉以被上诉人拖欠租金超过一个月由主张解除双方之间的租赁合同，理据不充分，本院不予支持。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4165元，由上诉人李永生负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二〇一四年十月二十七日
书记员 阮志雄