青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崂民一初字第805号
原告（反诉被告）董其胜，男，1966年10月30日出生，汉族。
委托代理人李友震，山东泰成律师事务所律师。
被告（反诉原告）青岛百仕置业有限公司。
法定代表人张仕彬，董事长。
委托代理人徐黎强，山东黎强律师事务所律师。
委托代理人贾兆来，山东黎强律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）董其胜诉被告（反诉原告，以下简称被告）青岛百仕置业有限公司（以下简称百仕公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2013年7月22日向本院提起诉讼，本院受理后，由审判员王鹏担任审判长及本案主审，与人民陪审员袁霞、许珊依法共同组成合议庭公开开庭审理了本案。原告董其胜之委托代理人李友震、被告百仕公司之委托代理人贾兆来均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告签订商品房预售合同，合同约定原告购买被告开发的位于崂山区深圳路166号百仕凯旋城1号楼1单元1701户房屋，被告于2010年5月1日前交房，延期交房违约金以原告支付房款的日万分之一计算。原告依约支付房款，但被告直到2011年5月15日才交房。原告接收房屋后，多次要求被告支付违约金，被告均拒绝支付。为此，请求判令被告支付逾期交房违约金25202元，并要求由被告承担本案的诉讼费用。
被告答辩称，1、双方签订的合同及延期交房通知约定交房时间为2010年7月1日，被告未按约定交房，诉讼时效应从2010年7月2日起开始计算，退一步讲，以被告实际交房时间开始计算诉讼时效，被告于2011年5月15日实际交房，因此自2011年5月16日开始，原告主张的权利即应开始计算诉讼时效，因此原告的起诉已经超过诉讼时效；2、涉案房屋施工期间，因天气严寒，被告施工时被青岛市建委下达通知勒令停工，被告曾于2010年2月份向原告发出延期交房通知，原告并未对延期交房通知提出异议，应视为原告同意延期交房两个月，该两个月应从违约天数中扣除。
被告反诉称，原告接收房屋后，违反合同约定2009年6月21日办理贷款的时间，于2009年10月19日办理贷款，逾期121天，根据合同约定，原告应当承担违约责任，违约金为合同贷款总额的日万分之五，原告应当支付违约金24200元。综上，请求依法判令原告支付违约金24200元，并要求由原告承担本案的反诉费用。
原告针对被告的反诉答辩称，1、被告反诉办理贷款手续违约已过诉讼时效；2、对反诉状中确定的贷款违约时间有异议，涉案房屋在原告签订合同时尚未解押，涉案房屋是于2009年8月24日申请撤押，实际撤押时间要晚于该时间；3、被告的违约金计算标准有误。
经审理查明，原、被告于2009年6月14日签订《青岛市商品房预售合同》，双方约定原告购买由被告开发的崂山区深圳路166号百仕凯旋城1号楼1单元1701户的房屋，总价款为人民币672055元。合同第十一条约定，被告应当于2010年5月1日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同附件一第一条付款方式约定，原告以贷款方式付款，原告将首付款付清后，持有关材料于2009年6月21日前到被告指定贷款银行或公积金管理中心办理完毕贷款手续，否则视为买受人违约；第二条付款及违约责任中约定，原告需在双方签订《商品房预售合同后》7个工作日内办理完毕相应的、需要原告办理的贷款手续；如因原告原因导致的时间延误，原告应向被告支付日万分之五的违约金。
合同签订后，原告按照合同约定支付了房款。2011年5月10日，被告发出《交房通知书》，通知原告房屋将于2011年5月15日正式交付。
被告提交延期交房通知书复印件一份、快递单一份、2010年1月7日青岛市建筑工程管理局青建管质字（2010）2号通知一份，主张由于天气原因，被告曾书面通知原告交房时间延期至2010年7月1日，并据此主张扣除60天的迟延期间，原告未提出异议，应视为认可。原告称没有收到延期交房通知，对此不予认可。原告称建管局文件系复印件，在未提交原件之前无法质证；延期交房通知无法看出与原告的关联性，对快递单真实性有异议，原告没有收到过该快递。
被告就其反诉请求提交商品房预售合同两份及王卫青的贷款合同最后一页的复印件一份，欲证明百仕凯旋城2号楼2单元1802户的业主王卫青已经于2009年8月13日办理贷款手续，1号楼1单元703户业主王鹏已经于2009年6月9日办理贷款手续，均明显早于撤押证明的出具日期，另提交最高额保证合同一份，说明业主可以于撤押证明出具之前办理贷款手续。经质证，原告称该证据与本案无关联性。
另查明，原告于2009年10月19日签订《住房公积金贷款抵押借款合同》，贷款金额共计40万元。
诉讼中，根据原告的申请，本院至青岛市国土资源和房屋管理局调取涉案房屋的撤押证明，该证据载明：中国建设银行股份有限公司青岛高科技工业园支行（以下简称建行高科园支行）于2009年8月24日出具证明，该行同意撤销涉案房屋所分摊的土地的抵押登记。
本案经调解，双方未能达成协议。
以上事实，有原告提交的本院确认的商品房预售合同、交房通知书、住房公积金贷款抵押借款合同等、被告提交的文件等证据以及本院法庭审理笔录和当事人的陈述记录在案，可以采信。
本院认为，原、被告签订的商品房预售合同合法有效，双方均应严格履行。合同约定被告应于2010年5月1日前交付房屋，但被告通知原告于2011年5月15日交付房屋，被告逾期交房构成违约，应按合同约定支付违约金，违约金计算时间应为2010年5月2日至2011年5月15日，逾期379天，违约金按总房款672055元计算，因此原告主张共计25202元的违约金不超出法律允许的范围，本院予以支持。被告辩称因天气原因导致逾期交房并已通知原告延期交房，但被告提交的证据不足以证明其主张，且原告对此不予认可，故对其该辩驳意见本院不予采纳。
关于被告提出原告逾期贷款应支付违约金的主张，本院认为，合同约定原告应于2009年6月21日前申请办理贷款，因建行高科园支行于2009年8月24日出具证明同意撤销涉案房屋所分摊的土地的抵押登记，原告应自该行撤销抵押登记之日的次日办理贷款，逾期办理贷款的，应按合同约定支付违约金。违约金的计算时间应自2009年8月26日至2009年10月19日，共55天，按原告贷款金额的日万分之五计算为11000元（400000元×55天×0.0005）。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）青岛百仕置业有限公司支付原告（反诉被告）董其胜逾期交房违约金人民币25202元。
二、原告（反诉被告）董其胜支付被告（反诉原告）青岛百仕置业有限公司逾期贷款违约金人民币11000元。
三、驳回被告（反诉原告）青岛百仕置业有限公司的其他反诉诉讼请求。
上述一、二项折抵后为14202元，由被告（反诉原告）青岛百仕置业有限公司于本判决生效之日起十日内全部付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费430元，由被告百仕公司负担；反诉案件受理费203元，由原告董其胜负担92元，由被告百仕公司负担111元。因案件受理费原告董其胜已预交，反诉案件受理费被告百仕公司已预交，相互折抵后，被告百仕公司还应支付原告董其胜诉讼费用人民币338元，于本判决生效之日起十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 王 鹏
人民陪审员 袁 霞
人民陪审员 许 珊
二〇一三年十二月二十六日
书 记 员 韩彦青