福建省长泰县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民初字第2037号
原告漳州市三远房地产开发有限公司，住所地漳州市长泰县兴泰工业区管委会，组织机构代码：79606635-4。
法定代表人陈章勃，总经理。
委托代理人郑溪欣，北京大成（厦门）律师事务所律师。
委托代理人李松华，北京大成（厦门）律师事务所律师。
被告戴秋竹，男，1977年4月30日出生，汉族，经商，住福建省长泰县。
第三人中国建设银行股份有限公司长泰支行，住所地福建省长泰县武安镇龙泉南路61号，组织机构代码：85678263-6。
负责人曹丽全，副行长。
委托代理人黄飞，男，1975年4月16日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司漳州分行职员，住福建省漳州市芗城区。
委托代理人吴志锋，男，1983年2月6日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司长泰支行职员，住福建省漳州市芗城区。
原告漳州市三远房地产开发有限公司（以下简称三远公司）与被告戴秋竹商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，原告委托杨丽娥参加诉讼。2015年1月20日转为普通程序审理。审理期间，中国建设银行股份有限公司长泰支行（以下简称建行长泰支行）于2015年1月28日向本院提出申请，请求以有独立请求权的第三人身份参加诉讼，2015年2月2日，本院作出参加诉讼通知书，准许建行长泰支行作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼。本案依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告变更委托代理人为郑溪欣、李松华，并由郑溪欣到庭参加诉讼，第三人的委托代理人吴志锋亦到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告三远公司诉称，原、被告于2012年11月14日签订合同编号为35062508000601485的《商品房买卖合同》，约定：1、被告向原告购买三远花园14幢E梯702号房产；2、付款方式及期限。被告选择银行按揭或公积金贷款，应于2012年11月14日交付首付款人民币63189元，余款人民币145000元由原告协助办理贷款；3、被告连续两期不偿还月供，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告除应向原告支付总房款10%的违约金外，还应对给原告造成的损失承担赔偿责任。此外合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告向建行长泰支行申请按揭贷款，双方签订了借款合同，被告以贷款所购房屋提供抵押担保，原告作为借款保证人提供阶段性连带保证责任。后被告逾期未还款，致使原告承担了保证责任，截至2014年9月25日，原告代被告偿还贷款本息15116.09元。原告多次催讨，被告置之不理。故诉至法院，请求判令：1、立即解除原告与被告2012年11月14日签订的《商品房买卖合同》，同时判令被告协助原告办理撤销商品房买卖合同备案手续，将房产退还原告；2、被告立即支付原告代偿的银行按揭贷款15116.09元及利息（自2013年12月27日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、请求被告支付原告违约金人民币20818.90元（按房款总价的10%计算）；4、本案的诉讼费用由被告承担。
第三人建行长泰支行述称，被告戴秋竹因购买原告开发的三远花园14幢E梯702号商品房资金不足，向第三人建行长泰支行申请按揭贷款，双方于2012年12月5日签订2012年建漳泰个房借字426号《个人住房借款合同》，合同约定借款金额为人民币145000元，借款利率为6.15%，期限180个月，按月还款。被告以所购商品房提供抵押担保，并由原告提供连带保证责任。合同履行期间，被告未能按约履行还款义务，截至2015年1月27日已不能正常还款达21期，合计金额人民币28819.69元，其中原告已代为偿还本息人民币15116.09元。被告上述行为严重违约，侵害了第三人的合法权益，根据合同第十七条约定，第三人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。扣除原告代偿部分，截止2015年1月27日，被告尚欠第三人借款本金人民币134446.26元、利息723.39元。原告作为该笔借款的保证人，应立即代为清偿全部借款本息。鉴于原告提出解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告返还房产于原告，而该房产已作为抵押物为被告向第三人借款提供担保，第三人享有合法抵押优先权，因此原告的诉请关系到第三人的合法权益，第三人要求参加诉讼，并请求判令：1、解除被告戴秋竹与第三人签订的《个人住房借款合同》（编号：2012年建漳泰个房借字426号），要求被告立即偿还所欠全部借款本金人民币134446.26元、利息723.39元（暂计至2015年1月27日，此后利息按合同约定及法律规定计算至借款本息清偿完毕）；2、确认第三人对被告提供担保的房产（长泰县三远花园14幢E梯702号）享有抵押优先权；3、原告三远公司对被告所欠的借款承担连带保证责任；4、本案的诉讼费等由原、被告共同承担。
原告三远公司对建行长泰支行的陈述辩称，原、被告解除合同后，房产已收归原告所有，抵押房产的优先权已不存在。至于原告是否承担连带保证责任，由法院确认。
被告戴秋竹经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，未作书面答辩，亦未举证。
原告为证明其主张，举证如下：证据一，《商品房买卖合同》一份、《个人住房借款合同》一份、建设银行支款凭证四份，拟证明原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方就购买讼争房产的付款方式、违约责任等做了明确约定。购房余款由被告向建设银行申请按揭贷款，原告为保证人。后被告未按期还款，致使原告承担保证责任，被告的行为已构成违约；证据二，个人贷款还款凭证，拟证明2014年12月17日，原告又替被告还款3838.82元；证据三，商品房买卖合同网上登记备案证明书，拟证明本案讼争房产已办理备案登记手续。
第三人质证认为，对原告提交的证据的真实性及证明内容均无异议。
第三人为证明其主张，举证如下：证据一，《个人住房借款合同》（编号：2012年建漳泰个房借字426号），拟证明被告向第三人办理按揭贷款，借款金额为人民币145000元，借款利率为6.15%，期限为180个月，每月8日还款，每月还款金额为人民币1238.58元，被告以其所购商品房提供抵押担保，并由原告提供连带责任保证；证据二，个人贷款支付凭证，拟证明第三人于2013年3月8日根据合同约定履行了贷款责任；证据三，商品房按揭登记证明，拟证明被告提供抵押担保的商品房（三远花园14幢E梯7**号）已于2013年2月4日办理了抵押登记，第三人享有合法抵押优先权；证据四，贷款对账单，拟证明截止2015年1月26日，被告尚欠第三人借款本金人民币134446.26元，利息723.39元。
原告质证认为，1、对证据一、二没有异议；2、证据三的真实性没有异议，若原、被告解除合同，房产收归原告所有，抵押优先权便不存在；3、证据四未加盖银行印章或相关证明，真实性无法确认，具体拖欠金额以第三人出具的加盖其印章的有关合法凭证为准。
本院认为，1、关于原告举证证据。第三人对原告提交的证据的真实性及证明内容均无异议，且商品房买卖合同网上登记备案证明上盖有长泰县房地产交易与权属登记所印章，其上登记的合同号与原、被告签订的《商品房买卖合同》合同号一致，和被告与第三人签订的《个人住房借款合同》互为关联，虽被告未到庭，不影响对原告举证证据的真实性、合法性、关联性的确认。2、关于第三人举证证据，原告对第三人提交的证据一、二、三的真实性不持异议，证据三上亦盖有长泰县房地产交易与权属登记所印章，其上登记的商品房买卖合同号与原告提交的证据一合同号一致，故对被告举证的证据一、二、三的真实性、合法性、关联性予以确认。庭审时证据四虽未加盖印章，但庭后被告提交了盖有银行印章的对账单，故对该份证据的真实性、合法性、关联性亦予确认。
经审理查明，2012年11月14日，原告作为出卖人与作为买受人的被告签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为35062508000601485），约定被告购买原告开发的位于福建省长泰县兴泰西路288号三远花园14幢E梯702号房产，该房建筑面积为63.26平方米，总房价为人民币208189元，付款方式为首付款人民币63189元，余款145000元由原告协助被告办理银行按揭方式支付。当日，双方还签订补充协议一份，该协议第八条第2款第（3）项约定“……买受人连续两期不向银行偿还月供，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并寻求法律保障；买受人除应向出卖人支付总房款10%的违约金外，还应对给出卖人造成的损失承担赔偿责任”。合同签订当天，被告向原告支付了首付款人民币63189元。2012年11月21日，原、被告签订的上述合同在长泰县房地产交易与权属登记所办理了商品房买卖合同网上登记备案手续（编号为：XXXXXXXXXXXXXXXXX）。
2012年12月5日，第三人与被告签订《个人住房借款合同》一份（编号：2012年建漳泰个房借字426号），约定被告向第三人借款人民币145000元用于购买位于福建省长泰县兴泰西路288号三远花园14幢E梯702号房产，借款期限为180个月（自实际放款之日计算），年利率为中国人民银行基准利率，采用等额本息还款法。原告作为保证人为上述借款提供连带责任保证，保证期间自借款合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。涉案房屋于2013年2月4日办理商品房按揭登记手续，其上载明：漳房按抵2013000084、抵押权人建行长泰支行即第三人、买受人戴秋竹即被告、抵押房产长泰县兴泰西路288号三远花园14幢E梯702号、产权证明书号XXXXXXXXXXXXXXXXX。借款合同签订后，第三人于2013年3月8日放款145000元至合同指定的原告账户。
第三人放款后，被告还款至2013年11月，自2013年12月月起，未再还款。2013年12月27日、2014年3月28日、8月11日、9月25日及12月27日，自原告账户划款人民币18954.91元替被告向第三人偿还按揭贷款（其中本金7660.72元、利息11091.43元、罚息202.76元）。截至2015年3月10日，被告尚欠第三人按揭贷款逾期未还本金人民币1651.19元、尚未到期本金人民币132795.07元，合计人民币134446.26元、拖欠利息人民币2093.06元。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号为35062508000601485）及被告与第三人签订的《个人住房借款合同》（编号：2012年建漳泰个房借字426号）的主体资格和内容不违反法律规定，是当事人的真实意思表示，上述两份合同均真实、合法、有效，当事人应诚实信用履行。
原、被告签订的商品房买卖合同约定，若买受人连续两期未向银行偿还月供，出卖人有权解除合同。自2013年12月27日起即由原告代被告偿还按揭贷款至2014年12月17日，符合合同约定之被告连续两期未偿还月供的解除条件。被告存在违约事实，原告请求解除商品房买卖合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。商品房买卖合同予以解除后，被告与第三人签订的《个人住房借款合同》没有继续履行的基础，借款合同的目的也无法实现，因此，第三人请求解除其与被告签订的《个人住房借款合同》（编号：2012年建漳泰个房借字426号），亦符合客观事实和法律规定，本院予以支持。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，上述两份合同解除后，原告应将购房贷款和购房款的本息分别返还给第三人及被告。因被告未到庭、未答辩、未反诉，故其交纳购房首付款及还贷部分，本案中不作处理。因涉案房产尚未交付被告，不存在返还一说。原告代为偿还的贷款本金属房款范畴，应由原告自行承担。而因购房贷款衍生的利息及被告怠于还款产生的罚息应由被告承担，故原告主张的代偿贷款的利息11091.43元、罚息202.76元，计人民币11294.19元，被告应予返还于原告。被告所欠的逾期未还及尚未到期的借款应由原告直接向第三人偿还，因此，第三人请求被告向其偿还此款，本院不予支持。《个人住房借款合同》签订之时，被告以涉案房产作为抵押物提供担保，现已办理了抵押登记手续，自登记之时抵押权设立，故第三人对涉案房产享有抵押权优先受偿权。
因被告自2013年12月起至今未偿还贷款，属原、被告签订的商品房买卖合同约定的连续两期未偿还月供的违约情形，被告应为其违约行为承担违约责任，原告主张的违约金人民币20818.90元依法予以支持。
被告戴秋竹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的缺席审理与判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告漳州市三远房地产开发有限公司与被告戴秋竹签订的《商品房买卖合同》（合同编号：35062508000601485）及注销备案登记（编号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）。
二、解除第三人中国建设银行股份有限公司长泰支行与被告戴秋竹签订的《个人住房借款合同》（编号：2012年建漳泰个房借字426号）。
三、被告戴秋竹于本判决生效之日起十日内向原告漳州市三远房地产开发有限公司支付违约金人民币20818.90元及原告代偿贷款的利息、罚息人民币11294.19元。
四、被告戴秋竹尚欠第三人中国建设银行股份有限公司长泰支行住房贷款本金134446.26元，由原告漳州市三远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司长泰支行支付。
五、被告戴秋竹于本判决生效之日起十日内给付第三人中国建设银行股份有限公司长泰支行支付截至2015年3月10日的利息2093.06元及自2015年3月11日起至款项付清之日止的利息（按编号：2012年建漳泰个房借字426号《个人住房借款合同》约定的利率计算）。
六、原告漳州市三远房地产开发有限公司对上述第五条被告应承担的利息承担连带保证责任。原告在承担连带保证责任后，有权向被告追偿。
七、第三人中国建设银行股份有限公司长泰支行对址在福建省长泰县兴泰西路288号三远花园14幢E梯702号房产享有抵押优先受偿权。
八、驳回原告及第三人的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3701元由被告戴秋竹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当时人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 黄丽新
审 判 员 吕东波
人民陪审员 陈春菊
二〇一五年四月八日
书 记 员 林杜明
本案适用法条如下：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。