广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第59号
上诉人（原审被告）：珠海市南福房产开发有限公司，住所地珠海市，组织机构代码××。
法定代表人：刘广略，董事长。
委托代理人：凌奕云，广东莱恩律师事务所律师。
委托代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：王曦时，女，汉族，住珠海市香洲区，身份证号码×××9005。
委托代理人：夏文树，广东友邦方达律师事务所律师。
上诉人珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）与被上诉人王曦时商品房预售合同纠纷一案，南福公司不服珠海市香洲区人民法院作出的（2014）珠香法民三初字第118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年9月17日，王曦时与南福公司签订《商品房买卖合同》及附件，合同约定王曦时向南福公司购买房屋，总房价为2276000元。合同补充协议第五条约定出卖人应当在2011年12月31日前将符合下列条件的商品房交付买受人：1）该商品房所在的单体建筑物竣工验收合格（竣工验收合格指建设单位根据《建设工程质量管理条例》的规定组织设计、施工、勘察、监理单位进行的竣工验收，出具《工程竣工验收报告》）；2）该商品房项目经消防验收合格；3）该项商品房装饰装修设备符合附件二约定。合同第九条约定如出卖人逾期超过60日交付的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点五的违约金。《商品房买卖合同》附件三第五条第一款约定了交房标准，即：该商品房装饰装修设备符合附件二约定的标准。附件二中约定窗户的交付标准为：“选用铝合金玻璃窗；配双层中空玻璃”。
上述合同签订后，王曦时依约向南福公司支付了全部房款。2012年4月30日，王曦时按照南福公司通知办理入伙手续，领取了房屋钥匙。
另查明，本案所涉房屋珠海市吉大九洲大道中2088号锦园第5栋于2012年6月6日消防验收合格，2012年7月11日竣工验收报告工程质量验收合格，2012年12月29日，珠海市建设工程竣工验收备案办公室同意竣工验收备案。2012年12月30日，南福公司在报纸上刊登入伙通知，通知王曦时接收房屋。
庭审中，南福公司认可其没有使用双层中空玻璃，而是使用了夹胶玻璃。南福公司抗辩称改用夹胶玻璃是出于安全考虑，且价格与中空玻璃相同，并且由于工程电梯已经拆除，更换玻璃没有可行性。
王曦时原审诉讼请求为：1、南福公司向王曦时承担延期交楼的违约金207685元；2、南福公司立即依照合同约定更换王曦时的客厅及主人房飘窗玻璃（中空玻璃）；3、本案全部诉讼费由南福公司承担。
原审法院认为，双方争议的焦点之一是关于违约责任计算的时间截止点的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日（国发（2004））16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。合同补充协议已约定出卖人应当在2011年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人，而南福公司在2012年12月29日才取得该楼竣工备案表，在2012年12月30日才刊登入伙通知，通知王曦时接收房屋。南福公司存在延迟交付房屋的违约行为，故应当承担相关的违约责任，其违约责任计算的时间截止点为2012年12月30日。
双方争议的焦点之二是约定的违约金标准是否过高的问题。南福公司主张该违约金约定标准过高，其应当承担相应的举证责任，否则应承担不利后果。结合南福公司提供相关证据，对违约金约定是否过高问题，原审法院具体分析如下：1.违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币，违约金是对违约方一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现于惩罚性。虽然南福公司逾期交付房屋事实导致王曦时存在房屋使用和收益上的损失，但违约金还应针对南福公司违约行为具有惩罚性，因此南福公司主张参考涉案房屋地段租金予以调低，不符合违约金的惩罚性宗旨，原审法院不予支持。2.南福公司提交涉案房屋地段房租广告予以证实涉案房屋租赁的市场价格，首先，南福公司提供的周边地段租赁价格广告属于参考资料，未经过有资质机构予以确认，故不能作为本案定案依据。其次，租金标准仅为衡量违约金标准其中之一因素，并非唯一因素，衡量违约责任是否过高还应该考虑合同履行情况以及当事人的过错程度等因素。3、《珠海市商品房买卖合同》所约定每日万分之二点五逾期交房计算标准，折合年利率为百分之九，为现一年期中国人民银行贷款利率约1.5倍，并非明显过高。综上，南福公司主张双方约定的逾期交房违约金计算标准过高，理据不足，原审法院不予支持。
南福公司于2012年12月30日在报纸上刊登入伙通知，通知王曦时接收房屋，该日期可作为计算逾期天数的截止日期，即南福公司逾期交房365天。南福公司应向王曦时支付的违约金为2276000×365×0.00025=207685元。王曦时关于逾期违约金的诉讼请求，理据充分，原审法院予以支持。
双方争议的焦点之三是更换中空玻璃的问题。合同约定窗户的交付标准为双层中空玻璃，但实际南福公司使用的夹胶玻璃，且南福公司没有在更换玻璃前征得王曦时同意，事后双方亦未达成一致。据此南福公司擅自改变窗户交付标准的行为已构成违约。王曦时要求南福公司依照合同约定更换中空玻璃，合理有据，原审法院亦予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院判令：一、南福公司于判决发生法律效力之日起十日内向王曦时支付违约金人民币207685元；二、南福公司于判决发生法律效力之日起十日内依照合同约定的双层中空玻璃为王曦时更换客厅及主人房飘窗玻璃。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费4516元，由南福公司负担。
南福公司不服原审判决，依法提起上诉，上诉请求：撤销原审判决，改判南福公司向王曦时支付2012年1月1日起至锦园5栋2单元1302房符合合同约定的交付条件之日即2012年7月11日止（193天）的逾期交房违约金（以人民币2276000元为本金，按照每日万分之二的标准计算，为87853.6元）。
事实与理由如下：一、一审判决对法律关于违约金性质及违约金调整相关规定的认识错误。
1、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）第6条规定：在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。
2、与前述指导意见一致的司法价值体现在《合同法》第一百一十四条、《合同法解释二》第二十九条、《商品房买卖合同解释》第十六条、第十七条。根据前述法律规定，商品房买卖合同纠纷中，如果双方在合同中约定的违约金高于实际损失的30%，应当认定为过份高于实际损失，应予调整，如果合同中未约定逾期交付商品房的损失赔偿标准的，参照同地段同类房产的租金标准计算损失赔偿标准。根据这些法律规定，违约方弥补守约方的实际损失体现了违约金的补偿性，而法律规定允许违约金超出实际损失的30%的部分体现了违约金的惩罚性，前述法律规定与最高院的指导意见一致，体现了违约金以补偿为主、以惩罚为辅的性质，而一审判决中认为“违约金具有惩罚性和补偿性，但主要体现于惩罚性”，明显与前述法律规定、指导意见体现的法律价值背道而驰。
3、认定违约金是否过高，需要比较合同约定的违约金与守约方的实际损失之间的差距是否符合法律规定的情形，一般情况下合同约定的违约金会比较具体，可以计算，但是对于逾期交房给对方造成的实际损失则通常在合同中没有明确约定，因此，《商品房买卖合同解释》第十七条规定，合同中没有约定损失赔偿标准的，逾期交房的损失赔偿标准参照同地段同类房屋的租金标准计算。南福公司主张参照房屋的租金标准计算王曦时的实际损失从而认为应当将违约金调整至租金标准的1.3倍以内有法律明文规定为依据。而且，众所周知，南福公司不可能掌握王曦时的确切实际损失。既然法律赋予了南福公司向法院申请调低违约金的权利，而南福公司在客观上确实无法掌握其具体的实际损失，按照不低于法律明文规定的计算实际损失标准即同地段同类房屋租金标准计算实际损失并无不妥。且南福公司根据该规定提交证据证明彼南福公司的房产月租金水平在4000元左右，而按合同约定的违约企计算标准，每月的违约金高达17070元，是租金水平的4倍以上，当然应当认定为过份高于实际损失。
4、根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009140号）第8条规定：人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。本案中，南福公司已经根据法律规定完成了举证，而王曦时未提供证据证明其实际损失，一审判决以“租金标准仅为衡量违约金标准其中之一因素，并非唯一因素”为由不支持南福公司关于违约金过高的主张，却又未对“还应考虑合同履行情况及当事人的过错程度等因素”进行论述和认定，也未要求王曦时提交证明违约金合理或者证明其实际损失高于租金标准的证据。如果王曦时不认可南福公司举证证明的租金标准，人民法院为查清事实应当委托有资质的机构对与诉争房屋同地段同类型的房屋租金标准进行评估，再下定论，而遗憾的是一审法院基于错误的认识，没有查清事实，作出了错误的判决。
为此，一审判决对于法律规定了违约金的性质、违约金调整的相关规定进行了错误的解读，导致了对本案中焦点问题违约金是否过高，是否应进行调整的错误认定，从而作出了错误的判决，二审法院应予纠正。
二、一审判决以人民银行贷款利率作为认定逾期交房违约金是否过高的参照标准没有法律依据。
南福公司认为在合同没有约定逾期交房给买受人造成的损失赔偿计算标准的情况下，参照同类房屋租金计算买受人的实际损失有明确的法律条文作为依据，而一审判决中认为约定的违约金按年利率算相当于人民银行贷款年利率的1.5倍，因此认为违约金并非明显过高，不支持南福公司调低违约金的诉求，一审判决的这一理由没有法律依据，是对法律相关规定及不解除商品房买卖合同情况下逾期交付给买受人造成损失的错误理解。
关于商品房买卖合同履行过程中出卖人应向买受人支付己付房款利息的法律规定散见于《商品房买卖合同解释》第二十三条（因不可归责于双方的原因未定订立商品房担保贷款合同导致当事人解除买卖合同的情形）、《商品房销售管理办法》第二十条（因面积误差超出3%买受人提出退房的情形），双方签订的《商品房买卖合同》第十条也对出卖人应当支付利息的情形进行约定（因规划变更导致买受人解除合同的情形），根据前述法律规定及合同约定，在出现特定情形买受人提出退房或解除合同的，在买受人不可能得到合同约定的商品房，出卖人可将商品房收回另卖的情况下，为弥补买受人己支付的房款的利息损失，出卖人应向买受人支付房款的利息，是公平合理且有法律依据的。而本案中，王曦时并没有主张解除合同，其购买的商品房迟早会登记在其名下，因此，王曦时支付的房价款是购买商品房的对价，在不解除合同的情况下，王曦时根本没有资金被占用导致的损失，南福公司的逾期交付给其造成的损失只是逾期占有使用商品房而带来的损失，而该损失可以具体表述为没有按时占用使用该商品房而必须另行租房居住带来的租金损失，或者没有按时交付导致其无法早日将该商品房出租导致的收益损失，因此《商品房买卖合同解释》第十七条中将逾期交付商品房的损失赔偿参照标准规定为同地段同类房屋的租金标准也是公平合理的。而一审判决以贷款利率作为参照标准没有任何法律依据。
由以上论述可知，一审判决以人民银行贷款年利率作为王曦时的损失与违约金进行对比是完全错误的，是对法律规定的错误理解，也是对不解除合同情形下逾期交付房屋给买受人造成的损失的错误认识，最终导致了错误的判决，二审法院应对一审判决的错误进行纠正。
三、一审法院以取得竣工验收备案表为交付使用标准没有法律依据和合同依据，应当以双方签订的商品房买卖合同补充协议的约定即2012年7月11日为标准。
首先，双方签订合同的时间为2010年，商品房的交付标准应当以合同中约定的内容结合签订时的法律规定来确定。双方在商品房买卖合同附件三补充协议第五条中约定了交付商品房需经竣工验收合格（指取得《建设工程质量管理条例》规定的《工程竣工验收报告》）及消防验收合格，并未约定需取得竣工验收备案表后才交付，合同签订时也没有法律规定商品房交付的条件是取得竣工验收备案表，一审法院判决计算违约金至取得竣工验收备案表之日止没有合同依据。
其次，一审法院判决违约金至取得竣工验收备案表之日事实上受到珠海市中级人民法院施行的《关于“商品房交付使用条件”司法认定标准的指导意见》（下称《中院指导意见》）中规定的以取得竣工验收备案表为交付使用条件的影响。《中院指导意见》没有适用于本案的基础：
1、《中院指导意见》仅是法院为了统一审判标准，对辖区内审判实践的一种指导。该指导意见仅为学理解释，不是法律或行政法规，不作为法院审判的依据。即使作为参考，也不得违背法律和行政法规的规定。
2、即使《中院指导意见》被适用于该案作为审判参考，但双方签订合同的时间为2010年，而《中院指导意见》施行的时间是2012年。根据法不溯及既往的原则，该指导意见也不应适用于本案。
再次，一审法院因《中院指导意见》的出台牵强地以《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”认定取得竣工验收备案表为法定的房屋交付使用条件没有法律依据：
1、《建设工程质量管理条例》第十六条明确规定了建设工程经验收合格是指建设单位根据《建设工程质量管理条例》的规定组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收，出具《工程竣工验收报告》，并未规定房屋的交付使用条件为取得竣工验收备案表。
2、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》只是建设部的一个部门规章，而《建设工程质量管理条例》是国务院的行政法规，行政法规的效力等级优于部门规章。
3、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》仅是一个管理性规范而非一个效力性规范，该办法第四条并不能否定合同约定的的交房条件，且合同约定未违反《建设工程质量管理条例》有关交付使用的标准。
4、竣工验收备案表只是一种程序性的备案检查制度，备案所需要报送的文件、资料，均是由各方参加主体在工程竣工验收之后所出具的综合性质量合格文件和综合性验收意见。而且竣工验收备案取得后发现有质量问题，并不免除各验收单位的法律责任。为此，竣工验收备案表只是一种程序性的备案审查制度，一审法院认定取得竣工验收备案表为交付使用条件没有法律依据。
最后，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条明确规定了当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在珠海市，商品房项目的竣工验收合格、消防验收合格至取得竣工验收备案表通常需要4至6个月不等的时间，而双方签订合同时，南福公司基于约定的条件估算可以交付的时间并约定于合同中，当时并未将取得竣工验收备案表作为交付条件进行约定，因此南福公司也未在估算交付时间时将4至6个月的竣工验收备案表办理时间算在交付期限内。若要求南福公司在约定的交付时间内办完需再加4至6个月才能办妥的事，显然非常不公平。
为此，一审判决计算违约金至取得竣工验收备案表之日止没有合同依据和法律依据，应予纠正。
四、一审法院判决南福公司更换玻璃没有事实和法律依据，应予以撤销。
首先，涉案楼房已经取得《竣工验收备案表》，说明王曦时现在使用的夹胶玻璃是符合质量和安全标准的，且该玻璃不影响王曦时的正常居住生活。
其次，南福公司之所以未按照合同的约定使用中空玻璃而使用夹胶玻璃，是因为珠海属于靠海地区，有台风等现实情况，对安全的要求属于A类最高级别。设计院认为涉案楼栋的大窗使用中空玻璃挠度不够，影响安全，南福公司本着安全第一的原则，才遵从设计院的设计在大块玻璃的使用上采夹胶玻璃且该设计是通过验收的。另外，根据我方提供的证据可以看出，夹胶玻璃的价格不比中空玻璃便宜，夹胶玻璃的性能甚至更加优越。事实上，市面上的夹胶玻璃的价格是远高于中空玻璃，南福公司没有必要故意使用性能更好价格更贵的夹胶玻璃而不使用中空玻璃使自己违约。
再次，王曦时要求更换玻璃没有可行性。王曦时要求更换的玻璃属于大块玻璃，当时在装修时，因为有施工电梯才可以装上去。现如今，该楼已通过竣工验收并投入使用，工程电梯早已不复存在，而如此大块的玻璃是不可能通过楼道等方式运送安装的，通过吊机运送是唯一可能的方式（事实上使用吊机都很难操作，可行性差）。即使使用吊机这种方式可行，王曦时住13楼，吊机也没办法够到如此之高。因此换玻璃本身不具有可行性，属于事实上无法履行。根据合同法第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。因此，本案属于事实上不能履行，也不适于强制履行的情形。一审法院判决南福公司更换玻璃没有事实和法律依据，应予撤销。
王曦时于二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，南福公司上诉的事实和理由完全不能成立，请求二审驳回上诉维持原判。1、双方对于商品房买卖合同的真实性和合法性无异议，争议焦点是法定交楼条件是取得竣工验收备案表之日还是实际交付之日，现在确定的事实是法定的交付条件就是取得竣工验收备案表（2012.12.30），所以我方认为南福公司提到交楼时2012.7.11符合交付条件的说法是错误的，因此南福公司构成违约，应对逾期交楼承担相应的违约责任。2、关于约定违约金问题，双方在买卖合同中已对此作出明确的约定，即每日万分之二点五，该约定无明显的过高或者不公平，所以一审对于约定违约金是否过高的认定正确。3、一审对于玻璃问题的认定是正确的，因双方在买卖合同附件中已对玻璃标准作出了明确的约定，但是南福公司并未按照该条约定向王曦时交付房屋，相反其使用了与合同完全不同的玻璃，所以我方认为这个也是不符合合同约定的，应该构成违约责任，违约责任的方式是更换或者予以赔偿，王曦时的一审两项诉请是有事实和法律依据的，应驳回南福公司的诉请。
王曦时在二审期间未向本院提交证据。
南福公司向本院提交如下证据：1、工程项目岗位责任协议书及销售合同；2、中空玻璃及夹层玻璃的检验报告；3、《建筑玻璃应用技术规范》；4、长宇（珠海）国际建筑设计有限公司出具的《关于锦园5#楼玻璃使用的说明》；5、深圳市光华中空玻璃工程有限公司（以下简称光华公司）制作、珠海市建筑设计院审核同意的《关于锦园5号楼玻璃使用说明》；6、《锦园项目铝合金门窗工程施工图》。
经审理查明，王曦时向南福公司购买的为1302房，而非一审判决查明的1301房，本院对此予以纠正。
本院另查明，光华公司具有金属门窗工程专业承包一级资质。2009年12月16日，南福公司与深圳市光华中空玻璃工程有限公司签订《铝合金门窗制作、安装合同》，约定南福公司将锦园5号楼铝合金门窗等工程发包给深圳市光华中空玻璃工程有限公司进行制作安装。2010年6月7日，光华公司制作《锦园项目（5栋）铝合金门窗工程施工图》。该施工图标注涉案房屋除客厅、起居室（主人房）的中间单片玻璃为夹胶玻璃外，其余均为中空玻璃。2010年6月24日，涉案锦园5﹟楼的设计单位珠海市建筑设计院在该施工图上盖章，并注明“经复核，对结构安全无影响”。
涉案房屋玻璃现状为客厅及主人房的中间单片玻璃为夹胶玻璃，其余均为中空玻璃。二审庭审中，南福公司称其工作人员在制订商品房买卖合同附件时对交楼标准中玻璃的约定不够明确，遗漏了客厅及主人房的中间单片玻璃为夹胶玻璃的特别约定。
2015年3月24日，光华公司制作《关于锦园5号楼玻璃使用的说明》，具体内容为：“锦园5号楼项目住宅铝合金门窗设计图由光华公司深化设计，经由珠海市建筑设计院审核，符合《建筑安全玻璃管理规定》。现说明如下：建筑玻璃使用中，中空玻璃以及钢化夹胶玻璃均属安全玻璃。锦园5号楼项目使用的钢化夹胶玻璃，由2层普通的浮法玻璃进行钢化处理后复合而成，中间层为1.52PVB胶片（学名聚乙烯醇缩丁醛）并经过高温、高压等特殊工艺，将2层玻璃粘合在一起的一种安全玻璃。其抗撞击的受压面为两层钢化玻璃，具有很高抗冲击强度，玻璃破碎后仍能黏附在胶片上不会坠落。夹胶玻璃抗撞性能要高于中空玻璃且破碎后的安全性要优于中空玻璃。规范中对夹胶玻璃的使用要求要高于中空玻璃。因此，结合玻璃安全性能，锦园5号楼部分面积较大的玻璃采用钢化夹胶玻璃能满足安全以及使用要求。”珠海市建筑设计院在审核单位上加盖公章，并注明“同意深化设计单位意见”。
对原审法院查明的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。
本院认为，结合南福公司的上诉事实及理由，本案的争议焦点为：一、涉案房屋的交付标准问题；二、每日万分之二点五的逾期交房违约金计算标准应否予以调低；三、夹胶玻璃应否更换为中空玻璃。
一、关于涉案房屋的交付标准问题。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、消防、人防等基础设施和公共设施相关建设项目的验收。2004年5月19日（国发（2004））16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。因此建设工程完成各单项验收后报经建设主管部门备案、取得工程竣工验收备案表才完成整个验收流程。结合目前我国房地产开发管理实践，本院认为，认定房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准均应是已取得建设主管部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》，涉案合同中约定的交付条件即建设单位组织的竣工验收及消防验收，低于上述法律规定的验收合格条件，原审法院以法定标准作为涉案房屋交付标准正确，本院予以维持。
二、每日万分之二点五的逾期交房违约金计算标准应否予以调低。
本院认为，违约金兼具惩罚性与补偿性，南福公司与王曦时在合同中约定逾期交房违约金，一方面是出于督促南福公司尽快履行交房义务，当南福公司出现逾期交房行为时对其违约行为予以一定的惩罚，另一方面是对逾期交房行为给买受人造成的损失进行一定的补偿，双方约定每日万分之二点五，这是双方自愿协商签订，不违反法律法规。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定适用的条件是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，即双方在没有约定违约金数额或计算方法的前提下，为弥补买受人的损失而参照租金标准来衡量。事实上，延迟交房给买受人造成的损失是多方面的，租金损失仅是其中一部分，在近几年来经济形势的影响下，延迟交房亦可能造成买受人装修成本的增加，为交涉延迟交房事宜耗费人、财、物力等等，而这些损失客观存在却又往往无法量化到精确的数额，因此南福公司仅以租金标准来衡量违约金计算标准过高并不合理。结合南福公司应付的违约金总额、违约的时间与中国人民银行贷款利率等因素综合考量，合同约定每日万分之二点五的违约金计算标准并不过高，虽然原审法院认为“违约金主要体现为惩罚性”确有不当，但其对违约金标准的确定并无不当，本院予以维持。
三、夹胶玻璃应否更换为中空玻璃。
被上诉人王曦时主张上诉人南福公司将合同约定的中空玻璃擅自更换为夹胶玻璃，其行为构成违约，而上诉人南福公司则主张在规划设计时客厅及主卧室面积较大的玻璃即规划设计为夹胶玻璃，因其工作人员疏忽，导致在买卖合同附件《锦园（1、5栋）交楼标准》中将玻璃全约定为中空玻璃。对此，本院认为，首先，如本院查明事实所示，在上诉人南福公司与被上诉人王曦时签订房屋买卖合同之前，光华公司在《锦园项目（5栋）铝合金门窗工程施工图》中就将涉案房屋客厅、起居室（主人房）的中间单片玻璃规划设计为夹胶玻璃，其余均为中空玻璃，且该楼的设计单位珠海市建筑设计院不仅在复核后在该施工图上盖章予以了确认，而且在光明公司制作的《关于锦园5号楼玻璃使用的说明》中亦审核通过并注明“同意深化设计单位意见”。因此，上诉人南福公司关于在规划设计时客厅及主卧室面积较大的玻璃即规划设计为夹胶玻璃的主张有事实依据，本院予以支持；其次，光华公司即是按照施工设计图的要求对客厅及主卧室面积较大的玻璃安装为夹胶玻璃，该安装符合规划设计的要求；再次，如同涉案楼房的设计单位珠海市建筑设计院在《关于锦园5号楼玻璃使用的说明》中审核确认，与中空玻璃相比，夹胶玻璃在抗撞性能及破碎后的安全性上更具有优越性，且涉案房屋采用夹胶玻璃能满足安全以及使用要求。同时，并无证据证明上诉人南福公司系主观上为了节省成本，故意更换材料，从而损害业主的利益；最后，若将现有夹胶玻璃更换为中空玻璃，将造成涉案房屋的规划、设计变更，因此，本院对王曦时将涉案房屋的夹胶玻璃更换为中空玻璃的主张不予支持。原审法院对此处理不当，本院予以纠正。
综上，南福公司的上诉有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。原审判决查明事实部分错误，实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，本院判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第118号民事判决第一项；
二、撤销珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第118号民事判决第二项；
三、驳回珠海市南福房产开发有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费4516元，由王曦时负担100元，由珠海市南福房产开发有限公司负担4416元；二审案件受理费1996元，王曦时负担100元，由珠海市南福房产开发有限公司负担1896元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 牟宏微
代理审判员 葛阳辉
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 王 莉
黄小珊