浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙民提字第40号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：温州市第二百货公司。住所地：温州市鹿城区杏花路*****号。
法定代表人：卢丽珍，该公司经理。
委托代理人：翁金崇，浙江中坚律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：温州市美福餐饮有限公司。住所地：温州市鹿城区黎明工业区**号*楼**楼。
法定代表人：陈继乐。
再审申请人温州市第二百货公司（以下简称第二百货公司）与被申请人温州市美福餐饮有限公司（以下简称美福公司）房屋租赁合同纠纷一案，温州市鹿城区人民法院于2014年6月3日作出（2014）温鹿民初字第23号民事判决，美福公司不服，提起上诉。温州市中级人民法院于2014年8月21日作出（2014）浙温民终字第1023号民事判决，第二百货公司不服，向本院申请再审。本院于2014年12月19日作出（2014）浙民申字第1393号民事裁定，决定本案由本院提审。本院再审立案后，依法组成合议庭，于2015年4月8日公开开庭审理了本案。再审申请人第二百货公司委托代理人翁金崇到庭参加诉讼，被申请人美福公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2012年12月28日，第二百货公司与美福公司签订《租赁合同》，约定：第二百货公司将坐落于温州市鹿城区水心杏花路51-55号的房屋出租给美福公司使用，建筑面积为473.25平方米，租期自2013年1月1日至2015年12月31日，年租金为480000元，先付租金后使用，每六个月付一次，每次应提前一个月付清，若美福公司拖欠租金达一个月，第二百货公司有权单方解除租赁合同。另约定：合同期满或按合同约定解除或终止合同的，对美福公司所投入的装修或添加的设施（物）及搬迁等一切费用，第二百货公司不予任何补偿，并按第二百货公司规定时限将该房屋交还给第二百货公司；合同终止后，房屋内美福公司置办的一切固定设施、装潢属第二百货公司所有，美福公司不得擅自拆除、转移，美福公司可移动设施（在不影响第二百货公司房产结构安全的前提下）三天内腾空，否则视同美福公司自愿放弃。合同签订后，美福公司按约向第二百货公司支付2013年上半年租金。2013年7月18日，第二百货公司函告美福公司要求支付2013年下半年租金，之后美福公司支付2013年7、8月的租金，但2013年9月开始拖欠租金。期间，因美福公司擅自改变房屋用途，第二百货公司向其多次发送责令整改通知书，并通过律师函进行租金及整改催告，但均未果。另查明：一、美福公司尚有押金120000元在第二百货公司处；二、温州市水心柳15幢4-6号即温州市鹿城区水心杏花路51、53、55号；三、2012年11月8日，美福公司向第二百货公司出具承诺保证书；四、一审审理期间，美福公司尚在涉案房屋内经营。
2013年12月24日，第二百货公司向一审法院起诉，请求：1、解除第二百货公司与美福公司于2012年12月28日签订的《租赁合同》；2、美福公司腾空租赁房屋，恢复原状、交还给第二百货公司；3、美福公司暂支付2013年9月至12月租金计16万元，直至执行完毕；4、诉讼费用由美福公司承担。
一审法院认为：第二百货公司与美福公司于2012年12月28日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百货公司已按约向美福公司交付租赁物，美福公司亦应按时向第二百货公司支付租金。美福公司自2013年9月开始拖欠租金已达一个月，第二百货公司有权解除《租赁合同》，故《租赁合同》于第二百货公司起诉之日即2013年12月24日解除，对于第二百货公司要求解除第二百货公司、美福公司于2012年12月28日签订的《租赁合同》的诉请予以支持。涉案房屋年租金为480000元，故2013年9月1日至2013年12月24日的租金为（160000元-40000元÷30天×7天）=150000元。关于美福公司交付给第二百货公司的120000元押金，一并作出处理。故美福公司尚需支付第二百货公司2013年9月1日至2013年12月24日的租金为30000元。基于《租赁合同》已于第二百货公司起诉之日即2013年12月24日解除，自合同解除之日起至实际腾空涉案房屋之日止，美福公司应支付第二百货公司涉案租赁物占有使用费。另因涉案租赁物已由美福公司进行装饰装修，现合同已解除，美福公司应将租赁物恢复原状。故对于第二百货公司要求美福公司腾空租赁房屋并恢复原状的诉请一并予以支持。美福公司经依法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其自动放弃抗辩权，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十三条第二款、二百一十七条、二百二十三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，判决：一、解除第二百货公司与美福公司于2012年12月28日签订的《租赁合同》；二、美福公司于判决生效之日起十五日内支付第二百货公司租金30000元；三、美福公司于判决生效之日起十五日内支付第二百货公司租赁物占有使用费（自判决生效之日起至美福公司实际搬离上述租赁物之日止按每年480000元标准计算）；四、美福公司于判决生效之日起十五日内腾空返还第二百货公司坐落于温州市鹿城区水心柳15幢4-6号租赁物即温州市鹿城区水心杏花路51、53、55号（产权证号：160116，计建筑面积473.25平方米）并恢复原状。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，减半收取1750元，由美福公司负担。
宣判后，美福公司不服，提起上诉称：美福公司与第二百货公司签订的《租赁合同》明确约定：合同终止后，房屋内美福公司置办的一切固定设施、装潢属第二百货公司所有，美福公司不得擅自拆除、转移，美福公司可移动设施（在不影响房屋安全结构的前提下）三天内腾空，否则视为美福公司自愿放弃。《租赁合同》已于2013年12月24日解除，美福公司认为房屋内的物品已不需要，所以没有将其搬离，按照合同约定租赁房屋内物品都归第二百货公司所有。一审法院判决美福公司支付占有使用费，显属错误。另外，《租赁合同》并未约定租赁合同到期后需将租赁物恢复原状，一审法院判决美福公司恢复原状，没有任何事实与法律依据。综上，请求撤销一审判决。
第二百货公司答辩称：一、美福公司自2013年9月开始拖欠租金，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及涉案《租赁合同》的约定，第二百货公司有权要求解除合同。一审判决认定涉案租赁合同于2013年12月24日解除是正确的。二、一审判决关于美福公司应支付的租金及租赁物使用费的金额计算正确。美福公司主张无需支付租金及租赁物使用费，其理由不成立。三、第二百货公司现自愿放弃要求美福公司将租赁房屋恢复原状的一审诉讼请求。综上，请求驳回上诉，维持一审判决。
二审期间双方当事人均未提供新的证据。二审法院经审理认定的事实与一审法院认定的一致。
二审法院认为：美福公司与第二百货公司之间的《租赁合同》合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。根据该合同的约定，如美福公司拖欠租金达一个月，第二百货公司有权单方解除合同。美福公司自2013年9月开始拖欠租金，其行为已构成违约，一审判决据此判决解除涉案租赁合同，并无不当。二审期间，美福公司仍在涉案租赁房屋内营业，故其主张已腾空涉案房屋，与事实不符。现第二百货公司要求美福公司腾空涉案房屋并支付租期内的租金及合同解除后的租赁物占有使用费，于法有据。经审查，一审判决对租金及租赁物使用费的金额认定正确，二审予以维持。第二百货公司自愿放弃要求美福公司恢复原状的一审诉讼请求，系其对自身诉讼权利的合法处分，予以准许。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。鉴于第二百货公司在二审中自愿放弃部分一审诉讼请求，对该部分予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决：一、维持温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿民初字第23号民事判决第一、二、三项及诉讼费负担部分；二、变更温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿民初字第23号民事判决第四项为：“美福公司于判决生效之日起十五日内腾空返还第二百货公司坐落于温州市鹿城区水心柳15幢4-6号租赁物即温州市鹿城区水心杏花路51、53、55号（产权证号：160116，计建筑面积473.25平方米）。”二审案件受理费3500元，由美福公司负担。
二审判决后，第二百货公司不服，向本院申请再审称：一、原一审判决认定的基本事实缺乏证据证明，判决与认定的事实自相矛盾。一审法院支持了第二百货公司解除合同的诉讼请求，并认为自合同解除之日起至实际腾空涉案房屋之日止，美福公司应支付第二百货公司涉案租赁物占有使用费，但在一审判决主文第三项中为“美福公司于本判决生效之日起十五日内支付第二百货公司租赁物占有使用费（自本判决生效之日起至美福公司实际搬离上述租赁物之日止按每年480000元标准计算）”。合同解除之日为第二百货公司起诉之日，即2013年12月24日，应将合同解除之日作为计算占有使用费的起算点，一审也认定了美福公司在一审期间仍在涉案房屋内经营的事实，但判决主文中将判决生效之日作为起算点，实际上遗漏了第二百货公司主张的2013年12月24日至生效之日的租赁物占有使用费，系错判。二审法院维持一审判决亦存在不当。二、第二百货公司在一、二审期间，向法院提交的民事起诉状、上诉答辩状、代理意见中以及庭审过程中都主张美福公司应自合同解除之日起至实际腾空房屋之日止，按照每年480000元标准支付租赁物占有使用费，美福公司均对此表示同意。一、二审民事判决也都认定在一、二审期间美福公司在涉案房屋内经营这一事实，故应当依法判决美福公司支付自合同解除之日起至实际腾空涉案房屋之日止的租赁房屋占有使用费。三、第二百货公司一审中要求美福公司自合同解除之日起支付占有使用费的诉讼请求，一、二审判决中均未予以驳回，遗漏了第二百货公司这部分诉讼请求。按照“一事不再理”的原则，第二百货公司也无法另行起诉。自合同解除之日即2013年12月24日至二审判决生效之日止，按照每年480000元的标准计算，涉案租赁房屋的占有使用费共计321333元，一、二审判决遗漏诉讼请求，造成了第二百货公司巨额经济损失。综上，请求：撤销二审判决及一审判决第三项，改判为“美福公司于本判决生效之日起十五日内支付第二百货公司租赁物占有使用费（自合同解除之日，即2013年12月24日起至被申请人美福公司实际搬离上述租赁物之日止按每年480000元标准计算）”。在再审庭审过程中，第二百货公司明确表示坚持二审意见，自愿放弃恢复原状的诉讼请求。
被申请人美福公司未进行答辩。
再审中，双方当事人均未提交新的证据。经再审审理，本院对一、二审判决查明的基本事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点在于涉案租赁房屋占有使用费应从何时开始计算问题。经查，第二百货公司因美福公司存在未按约支付租金、擅自改变房屋用途等违约行为，起诉要求解除合同。双方当事人之间的租赁合同于2013年12月24日第二百货公司向一审法院起诉时解除，合同解除后，美福公司已经丧失了在涉案租赁房屋继续经营的合法基础，不再享有继续占有、使用涉案租赁房屋的权利，应当腾空并向第二百货公司返还涉案房屋。因美福公司在本案一、二审期间仍占用该涉案房屋从事经营活动，故其应当自合同解除之日至腾退之日止向第二百货公司支付相应的占有使用费。一审判决美福公司支付2013年9月1日至2013年12月24日的租金正确，且此后的占有使用费应自2013年12月25日起开始计算，然一审法院确定从判决生效之日起计算，错误，本院予以纠正。
综上，再审申请人第二百货公司再审申请的理由成立，本院予以采纳。本案一、二审判决事实认定清楚，但房屋占有使用费起算时间的确定错误，本院据实予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、维持温州市中级人民法院（2014）浙温民终字第1023号民事判决第二项及诉讼费负担部分；
二、撤销温州市中级人民法院（2014）浙温民终字第1023号民事判决第一项；
三、维持温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿民初字第23号民事判决第一、二项及诉讼费负担部分；
四、变更温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿民初字第23号民事判决第三项为：温州市美福餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内支付温州市第二百货公司租赁物占有使用费（自2013年12月25日起至温州市美福餐饮有限公司实际搬离上述租赁物之日止，按每年480000元标准计算）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 奕
审 判 员 沈 妙
代理审判员 叶捷思
二〇一五年四月十三日
书 记 员 赵 丹