上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第2095号
原告（反诉被告）上海斯美物业管理有限公司。
法定代表人钱方耀。
委托代理人闻暮岚，上海同盛达律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海隆安浴室。
投资人干人乾。
委托代理人邓益忠，上海恒衍达律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海斯美物业管理有限公司（以下简称斯美物业）与被告（反诉原告）上海隆安浴室（以下简称隆安浴室）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月15日立案受理后，依法由审判员施鲁檬独任审判。审理中，被告提起反诉，双方当事人合意延长简易程序适用期间。本案于2014年9月15日、2014年11月10日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人闻暮岚、被告的投资人干人乾及其委托代理人邓益忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告斯美物业诉称，被告因经营之需向原告承租上海市场中路XXX号XXX-
XXX楼房屋（以下简称系争房屋）。2011年6月17日，原、被告签订《房地产租赁合同》，约定租期三年，自2011年7月1日至2014年6月30日，月租金为人民币1.25万元（以下币种均为人民币）。自2013年6月起，被告拖欠租金。合同期限届满后，双方未再续签合同，但被告既未支付欠费，也拒绝搬离。虽经原告多次催讨，均未果。原告请求判令：1、被告向原告返还系争房屋；2、被告支付租金162500元（自2013年6月1日至2014年6月30日）；3、被告支付房屋使用费（自2014年7月1日起算至房屋实际返还之日止，按1.25万元／月计算）；4、被告支付逾期付款违约金14775元（以1.25万元为本金，自2013年6月1日至2014年6月30日，按日千分之三计算）；5、诉讼费由被告承担。
被告隆安浴室辩称，1、签约时，原告向被告出示的产权证实际已作废，系争房屋并无合法产权，原、被告所签订的租赁合同系无效合同，原告无权依据合同要求被告支付房租及违约金，且合同约定的违约金过高。原告口头答应合同期满后可再续签，目前租金已支付至2013年5月底。2、系争房屋四楼存在渗漏水，被告多次要求原告进行维修，但原告置之不理，造成被告无法正常使用，故不同意原告诉请。
反诉原告隆安浴室诉称，2011年8月22日，反诉原告与案外人胡某某签订《转让协议》，约定胡某某将系争房屋转让给反诉原告经营，转让费计658800元。嗣后，反诉原告进行装修。2012年下半年，屋顶出现漏水，年底漏水愈发严重，影响到反诉原告的正常经营，反诉原告将上述情况告知反诉被告，但反诉被告不予理睬。在多次催促无果的情况下，反诉原告于2013年4月15日停止营业，同年11月8日重新开业。因漏水问题未解决，四楼（休息室）只能空关，三楼部分也受到影响，导致经营效益极差。2014年春节后，反诉原告要求反诉被告进行维修，并提出续租，但反诉被告只是催要租金。2014年5月，反诉原告得知系争房屋的产权证早在2005年即被注销。反诉原告认为，反诉被告以被注销产权的房屋签订租赁合同，系无效合同，构成欺诈。因反诉被告不愿维修，致使反诉原告有一半的场所不能正常使用，还应返还2013年上半年一半的使用费。反诉被告隐瞒系争房屋的产权情况，导致反诉原告支付了高额的转让费，并进行了装修，但反诉原告却未能长期租赁系争房屋，所造成的损失应由反诉被告赔偿。反诉原告请求判令：1、反诉被告赔偿转让费损失40万元；2、反诉被告赔偿装修损失18697元；3、反诉被告返还房屋使用费2.5万元（自2013年2月1日至同年5月31日，按每月6250元计算）。
反诉被告斯美物业辩称，上海市场中路XXX号（共计三幢房屋）产权原登记在上海市政工程设计研究院名下，1996年旧房拆除重建，其中两幢被拆除，尚余一幢（即系争房屋）作为临时用房未被拆除并使用至今（场中路XXX号系临时编号）。反诉原告营业执照登记的经营地址为场中路XXX号，该编号与原产权证登记的地址不同，说明反诉原告签约时已明知系争房屋无产权证，且合同约定的租金标准已低于市场价。即便租赁合同无效，反诉原告实际使用系争房屋至今，也应支付相应的房屋使用费。反诉原告直至合同期限届满前才提出屋顶漏水，反诉被告告知其自行维修，维修费由反诉被告承担，反诉原告无权依据该理由拒付使用费。反诉原告的转让费及装修费与反诉被告无关。
经审理查明，上海市场中路XXX号（共计三幢房屋，其中1﹟楼4层，建筑面积919平方米）产权原登记在上海市政工程设计研究院名下。1996年，上址房屋所在地块建造住宅楼。1999年7月，上海市场中路XXX弄XXX号房屋产权登记至上海市政工程设计研究院名下。2010年10月，上海市政工程设计研究院更名为上海市政工程设计研究总院（集团）有限公司。2011年起，上海市场中路XXX弄XXX号房屋产权登记至上海市政工程设计研究总院（集团）有限公司名下，上海市政工程设计研究总院（集团）有限公司委托原告对系争房屋进行经营管理。
上海隆安浴室原投资人为陈良年，2005年左右投资人变更为齐育平，2011年起投资人变更为干人乾，登记的住所地均为系争房屋所在地。
2011年6月17日，原、被告签订《房地产租赁合同》，约定被告承租系争房屋，租期自2011年7月1日至2014年6月30日，租金为7000元／月，管理费为5500元／月，合同租金为45万元。原告负责对房屋及其附属物的定期检查并承担正常的维修费用。原告提供的房屋不是危房，没有抵押，也未出售，如因原告的责任造成被告经济损失的，经济赔偿额以不超过3个月的房租为准。被告有权对房屋进行必要的装修，应事先取得原告书面同意后方可施工，否则原告有权阻止施工，违者按违约论处。被告在租赁期满后，在同等条件下有优先续租的权利，应提前一个月书面通知原告，经双方协商一致后续订合同。被告对房屋装修的，合同终止时，应完好移交原告，原告不承担任何费用。被告无正当理由逾期付款，每逾期一日，原告按月租金的千分之三按日加收违约金，如被告逾期付款超过30日的，原告有权单方面提出终止合同（装修免赔）。
2011年8月29日，齐育平（甲方）与干人乾（乙方）签订《转让协议》，明确系争房屋转让给乙方经营，所有设备、设施保持现状归乙方所有，转让前的债权债务由甲方负责，转让后的债权债务由乙方负责，人员由乙方安置。
2014年3月，被告向原告提出续租。
2014年5月14日，原告发函通知被告，合同到期后将收回系争房屋。
2014年5月19日，被告发函给原告，内容为：本人自2012年底已告知房主，屋顶漏水，已严重影响正常营业，但房主不理睬，至今未修复，故本人未付房租。
审理中，被告提供：1、2011年8月22日胡某某与干人乾签订《转让协议》，约定系争房屋转让给干人乾经营，转让费为658800元。2、干人乾转帐给胡某某39.99万元的银行凭证。3、2012年3月13日消防管及配件材料费的发票3347元。4、空调发票4900元。5、2013年10月装修材料及人工费的收据8500元。6、防火门发票700元。7、2012年3月13日人工安装费、午餐费、汽车运费发票1250元。8、治安检查情况登记薄，其中记载2011年9月9日经查浴室有人留宿，民警告知立即关门，不许客人过夜；2011年11月9日经查四楼有部分客房出租，秩序比较乱；2011年11月30日经查四楼用电器不规范等。
被告表示，胡某某与齐育平系合伙关系，故被告与胡某某签订了《转让协议》。2012年3月，因原告提出系争房屋缺少消防喷淋，故被告又安装了喷淋和防火门，共计花费5千余元。2012年10月，被告发现系争房屋出现漏水，致电原告经理。之后只要漏水，被告即致电原告，但原告直至2014年2月才派人前来查看，并表示须待被告付清欠租后方可修复。2013年8月，被告告知原告三楼漏水，重新开业须装修。原告表示同意，但提出费用不要太大，将来怎么说还不一定，被告即花费8500元装修了三楼男浴区屋顶。2013年12月，被告购买空调放置在休息大厅。2014年6月，被告又致电原告，原告经理表示漏水部位可由被告修复，维修费由原告承担，但被告未同意。对于漏水部位，原、被告均未维修。四楼用于客人洗澡后晚上过夜，因房屋漏水，故被告未申请特种行业许可证。齐育平原将四楼出租用作职工宿舍，干人乾经营后，房客因漏水不久即搬走。被告提供的部分发票和收据漏写了付款人，未签订过工程合同，同意自2013年12月1日起按合同约定租金的一半支付使用费。原告则表示，原告从未与胡某某签订过租赁协议，对于被告与胡某某签订的《转让协议》不予认可。被告原欲将四楼用作包房，但未获得批准，故一直未使用。被告也从未停业，经营至今。2013年5月起，原告开始清退一楼租客，被告得知无法续约后即以漏水为由拒付租金。实际上被告直至2014年5月19日才提出屋顶漏水，之前从未主张。原告已告知被告可自行修复，修复费用由原告承担（从租金中抵扣）。被告提供的发票和收据无付款人，原告不予认可，原告也未要求被告安装消防设施。被告提出续租，说明其对房屋较为满意。
审理中，本院至现场查看，系争房屋四楼分割为若干房间，布满灰尘，部分地板开裂，屋顶有渗漏痕迹，二、三楼仍在经营中。为避免扩大损失，虽经法院多次释明，被告仍表示需待判决后再返还房屋。双方当事人均认可合同约定的月租金为12500元。
以上事实，由房地产租赁合同、函件、治安检查情况登记薄及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，系争房屋现无合法权属证明，原、被告就此所签订的租赁合同应属无效合同。现使用期间已届满，原告坚持要求收回房屋，被告再拒绝返还及支付使用费，本院难以支持。
关于房屋漏水一节，被告称自2012年起四楼因漏水无法使用，而原告拒绝修复，对此原告予以否认，被告提供的函件仅能证明被告在2014年5月19日才向原告提出房屋漏水，要求修复，但无法证明2012年四楼开始漏水及被告要求原告修复。故被告要求返还已缴纳的使用费，无法律依据，本院不予采纳。被告自认原告要求其自行修复，并同意承担修复费用，但被告予以拒绝，被告再以此为由拒付使用费，理由不足。被告欲将四楼用于客人住宿，根据规定被告须向有关部门申请特种行业许可证方可将四楼用于住宿，但被告从未申请，公安部门也多次前来检查，明确告知不得留宿，故即便四楼不漏水，也无法满足被告的使用目的。被告所述因漏水曾停业，但未能提供证据予以证明。如四楼漏水早在2012年已严重影响到被告的经营，那么被告在未修复的情况下又重新开业，并提出续约，明显有违常理。经现场查看，系争房屋确实存在渗漏水现象，考虑到对被告的影响，本院将对使用费酌情予以调整。原告依据合同主张违约金，鉴于租赁合同系无效合同，且房屋漏水势必对被告的经营产生一定的影响，故本院对于该主张不予支持。关于装修费用，双方所签订的合同为无效合同，该损失应由被告自行承担，且即便合同有效，双方所约定的使用期限亦已届满，被告无权再要求原告补偿附合装饰装修费用。关于转让费，被告即便向他人支付了转让费，系出于其自身的经营需要，与原告无关。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海隆安浴室应于本判决生效之日起十日内将上海市场中路XXX号XXX-XXX楼房屋返还给原告（反诉被告）上海斯美物业管理有限公司；
二、被告（反诉原告）上海隆安浴室应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）上海斯美物业管理有限公司房屋使用费14.5万元（自2013年6月1日起至2014年5月31日）；
三、被告（反诉原告）上海隆安浴室应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）上海斯美物业管理有限公司房屋使用费（自2014年6月1日起至实际返还之日止，按每月8500元计算）；
四、原告（反诉被告）上海斯美物业管理有限公司其余的诉讼请求，不予支持；
五、被告（反诉原告）上海隆安浴室的诉讼请求，不予支持。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3925.5元减半收取1962.75元（原告已预缴），反诉案件受理费3977.75元（被告已预缴），由原告（反诉被告）上海斯美物业管理有限公司负担962.75元，被告（反诉原告）上海隆安浴室负担4977.75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二
中级人民法院。
审判员 施鲁檬
二〇一五年一月十五日
书记员 刘 怡
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。