淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民初字第2023号
原告淮安市物业管理总公司。
法定代表人金殿国，该公司董事长。
委托代理人孙立君、刘夏清，该公司员工。
被告袁敬才，男，汉族，1973年5月5日出生，人力三轮车工人。
原告淮安市物业管理总公司（下称物业公司）与被告袁敬才物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月25日立案受理。依法由审判员潘树林适用小额诉讼程序，于2014年5月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙立君、被告袁敬才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：被告系原告管理的东方金色家园小区C6号楼503室房屋业主，与原告签订《物业服务合同》1份，合同约定：被告按建筑面积每月每平方米0.55元的标准向原告缴纳物业服务费，公共水电费每年每户50元，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日万分之五的标准向原告支付违约金。合同生效后原告依约为被告提供物业服务，但被告从2009年4月30日至2014年4月29日累计欠缴物业费3209.3元、公共水电费250元、违约金1822.3元，合计5281.58元。原告多次对其书面及上门催缴未果，故请求判令被告缴纳上述费用，并承担本案诉讼费用。
被告袁敬才辩称：当年交付房屋时交了第一年的物业费及水电费，第二年费用是从装修押金中扣除的，从第三年至今的物业费及水电费未缴原因是我家房屋存在质量问题，小区卫生很差，管理不到位。
经审理查明：原告系具备资质的物业服务企业，被告系淮安市清浦区东方金色家园C6号楼503室业主，该房屋为多层住宅，面积为97.25平方米，为该小区一期安置房。
2008年3月1日，淮安市东方金色家园置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》1份，约定：由甲方选聘乙方对东方金色家园小区提供前期物业服务事宜；乙方根据协议对小区内物业共用部位、共用设施设备、公用绿化、车辆等项目进行维修、养护和管理服务以及物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；委托管理期限自2008年3月20日起至2011年3月20日止；多层住宅物业服务费用为0.55元／月／平方米（前二年一期安置房入住向业主实收0.30元／月／平方米），公共水电费50元／户／年。合同签订后，原告即为该小区提供物业管理服务。2008年4月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《淮安市东方金色家园物业管理费收缴协议》1份，约定：乙方须于每年第一月内缴清本年度物业管理公共服务费，如延期缴付，甲方按延期天数每天加收万分之五违约金；乙方入住时，须向甲方一次性缴纳第一年的物业管理费，即人民币350.1元，公共水电费50元。后被告向原告缴纳了第一年的物业管理费及水电费。上述《前期物业服务合同》到期后，因该小区工程尚未结束（目前三期房屋正在交付之中），淮安市东方金色家园置业有限公司与原告又续签《前期物业服务合同》1份，除合同期限顺延外（自2011年3月21日起至2014年12月21日止），其它主要内容均同前一份合同。因被告欠原告2009年4月30日至2014年4月29日物业服务费及水电费，经催缴未果，原告遂诉至本院，要求被告缴纳物业服务费、水电费及违约金合计5281.58元。
另查：该小区目前尚未成立业主委员会。
上述事实，有双方当事人陈述及原告提供的《前期物业服务合同》2份、资质证书、物业管理费收缴协议、催告函各1份予以证实，本院予以确认。
庭审中，原告对被告2009年4月30日至2010年4月29日的物业服务费数额进行了变更，要求按合同约定的0.30元／月／平方米标准进行计算，并撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。被告主张第二年物业服务费及水电费已从装修押金中扣除，但未能提供证据证明。
本案在审理过程中，本院依法主持原、被告进行了调解，因双方意见分歧，致调解未果。
本院认为：新建住宅物业实行前期物业管理，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责，建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。本案中，淮安市东方金色家园置业有限公司开发的淮安市东方金色家园小区工程到今年才全部结束，从2008年交付第一期房屋开始，目前第三期房屋正在交付之中，因该小区未成立业主委员会，故原告与淮安市东方金色家园置业有限公司先后签订了两份前期物业服务合同。该两份合同内容不违反国家的法律法规，应为有效，对合同当事人及全体业主均有约束力。同理，原、被告之间签订的物业管理费收缴协议亦为有效合同。被告作为业主居住在原告服务范围，其未按约给付物业服务费及水电费的行为，违反了物业服务合同及收缴协议的约定，属违约行为，应向原告支付2009年4月30日至2014年4月29日物业服务费及水电费。经核算，被告欠原告2009年4月30日至2010年4月29日物业服务费为350.1元（97.25×0.30×12）及水电费50元，2010年4月30日至2014年4月29日物业服务费为2567.4元（97.25×0.55×12×4）及水电费200元，合计3167.5元。原告撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法照准。对被告提出的房屋质量、小区管理不到位等问题，原告应加强管理，提高服务质量，但上述问题不构成被告拒不交纳物管费的理由，故本院对被告该抗辩不予采纳。被告对其房屋存在的质量问题，日后如有证据可另案主张权利。被告提出第二年物业服务费及水电费已从装修押金中扣除，因其未能提供证据证明，故本院对其该抗辩亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告袁敬才于本判决生效后立即给付原告淮安市物业管理总公司物业服务费及水电费合计3167.5元。
二、驳回原告淮安市物业管理总公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告袁敬才负担。
（上述款项请直接支付给对方权利人或交纳至本院帐户，收款人：淮安市清浦区人民法院，开户行：江苏银行淮安清浦支行，帐号：80403005100007032）。
本判决为终审判决。
本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 潘树林
二〇一四年五月二十一日
书记员 高春花
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均年工资的百分之三十以下的，实行一审终审。