江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣06民终167号上诉人（原审被告）：余江东森工艺制品有限公司（以下简称东森公司），住所地：江西省余江县工业园区内，组织机构代码证号：XX。法定代表人：于东彪。委托诉讼代理人：许春林、张荣财，江西赣鹰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鹰潭市东阳通商工艺制品有限公司（以下简称东阳公司），住所地：江西省余江县工业园区内，组织机构代码证号：XX。法定代表人：矢持义则。委托诉讼代理人：吴雨胜，江西道都律师事务所律师。上诉人余江东森工艺制品有限公司因与被上诉人鹰潭市东阳通商工艺制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服余江县人民法院（2015）余民二初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人余江东森工艺制品有限公司的委托诉讼代理人许春林、张荣财，被上诉人鹰潭市东阳通商工艺制品有限公司的委托诉讼代理人吴雨胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人东森公司上诉请求：1、撤销（2015）余民二初字第19号民事判决中第一、二项判决，改判驳回被上诉人东阳公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，导致错误的判决。1、上诉人及其法定代表人于东彪个人与被上诉人及其法定代表人矢持义则因被上诉人的厂房租赁及经营权之事，分别存在两个租赁合同、一个承包合同关系；2、本案所涉的租赁合同时被上诉人为了辞退员工的需要而炮制出来的，根本不是双方的真实意思表示，该合同未生效，双方未实际履行，被上诉人也未向上诉人要求支付租金，实际是按承包合同履行的；3、上诉人并非依据租赁合同而取得厂房的占有权，而是依据于东彪于被上诉人签订的承包合同所取得的。2015年10月15日，被上诉人将厂房租赁给了他人，上诉人承包经营期间，被上诉人没有将全部租物交付给上诉人占有、使用。二、本案所涉的租赁合同不是双方的真实意思表示，原审判决认定租赁合同无效，但却未按无效合同的法律后果来处理，属于适用法律错误。三、原审遗漏了应当参加诉讼的当事人，于东彪个人理应是本案当然的当事人，但其一直是以上诉人的法定代表人身份应诉，依法应发回重审。上诉人在原审提出了反诉，可原审法院对上诉人的反诉未加以理睬。被上诉人当庭辩称，双方签订的租赁合同合法有效，上诉人应当承担支付租金的责任，一审不存在程序违法，应当依法驳回上诉人的上诉人请求，理由如下：1、双方在2014年7月28日签订的租赁合同有效，答辩人对该合同的内容是认可的并予以追认，答辩人向法院起诉要求被答辩人支付租金的行为本身就是追认行为；2、被答辩人在租赁合同上承租方是于东彪签名，没有盖章，但不影响被答辩人承担租赁合同的责任，租赁该厂房的目的是用来办厂，被答辩人应当对其法定代表人于东彪签订的合同承担法律责任，不存在追加于东彪个人作为当事人的理由。3、被答辩人在原审将不属于同一法律关系的承包合同作为反诉理由，原审不予受理符合法律规定，而且被答辩人在本案上诉人期间已经将承包合同纠纷单独起诉；4、延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，答辩人在起诉时要求被答辩人一并支付租金并未违反法律规定，也未超过诉讼时效。一审法院认定事实：2014年7月28日原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订了一份《租赁合同》，主要内容为“……租赁场所的位置为工场内全部范围。本合同的租赁期限为1年，自2014年7月1日至2015年6月30日止。一个月的租金为12000元。……”落款有原告公司工会委员会章印及被告法人代表于东彪的签名。2015年6月15日原告到被告处张贴了一张限期被告搬离厂房的通知。截止到2015年11月2日，被告没有支付过租金给原告。另查明，2015年2月12日被告余江东森工艺制品有限公司注册成立，公司性质是有限责任公司（自然人独资）。一审法院认为，原、被告于2014年7月28日共同签订的《租赁合同》中原告方的署名代表人不是原告公司的法定代表人，所盖的公章也是部门章，因此该份合同是效力待定的合同。当被告主张撤销该份合同时，原告也没有提供被代理人追认的相关证据，因此2014年7月28日签订的《租赁合同》应认定为无效合同。原告是该出租房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、受益和处分的权利。房屋租赁合同无效，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。故原告要求被告支付144000元租金予以支持。合同无效、被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告腾退租赁厂房予以支持，原告要求被告按日万分之四计算至实际支付租金期间的滞纳金，不予以支持。原告要求被告解除后仍按约定租金支付至实际腾退厂房期间的租金，不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、被告东森公司于判决生效后九十天内腾退租赁原告鹰潭市东阳通商工艺制品有限公司的厂房；二、被告东森公司于判决生效后九十天内向原告东阳公司支付租金144000元；三、驳回原告东阳公司其他诉讼请求。案件受理费3180元由原告东阳公司承担2680元，被告东森公司承担500元。根据上诉人的诉请与被上诉人的答辩，本案在二审中所争议的焦点是：1、双方所争议的租赁合同是否有效及租赁合同是否实际履行；2、2014年7月28日的租赁合同，是被上诉人工会与上诉人签订的，还是被上诉人工会与于东彪个人签订的，上诉人是否应向被上诉人支付租金。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：对上诉人提供的（2016）赣0622民初459号受理案件通知书、举证通知书、传票、合议庭组成人员通知书的真实性、合法性予以采信，但该案为于东彪个人起诉被上诉人承包经营合同纠纷，当事人不同，且与本案不是同一法律关系，与本案没有关联性，对上诉人的证明内容本院不予采信。本院认定的事实与原审认定的事实一致。本院认为，一、双方当事人所争议的租赁合同是否有效及该租赁合同是否实际履行的问题。双方共签订了两份租赁合同，时间分别是2014年5月16日、7月28日，由于双方没有另行约定履行哪一份租赁合同，根据签订合同的时间先后顺序，应认定双方履行的是2014年7月28日签订的租赁合同。该份租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以认定，理由如下：1、双方当事人对租赁合同的真实性均予以认可；2、虽然被上诉人一方在租赁合同上由其工会委员会盖章签署，但被上诉人通过提起诉讼向上诉人讨要租金及当庭追认的方式认可了该签署行为，应认定被上诉人的工会委员会取得了处分权；3、租赁合同是以上诉人、被上诉人的名义签订的，应认定上诉人与被上诉人系租赁合同的相对人，虽然上诉人公司在签订租赁合同时尚未完成登记注册，租赁合同由其法定代表人于东彪签署，但根据上诉人提交的工商登记材料来看，上诉人公司于2014年4月23日已向相关行政部门申请设立公司，根据相关法律规定，上诉人应当承担合同责任。一审法院认定租赁合同无效，属于事实认定错误，本院予以纠正。租赁合同约定的租赁场所为“工场内全部范围”，该约定的标的物并不明确，由于双方没有对该约定进行补充约定，故本案的争议的租赁物应按实际履行情况认定。上诉人称被上诉人未将全部租赁物交付其使用，但上诉人并未提交证据证明在租赁期间其向被上诉人就该事实提出异议，应认定上诉人在租期内实际使用的租赁物为本案租赁标的物。根据庭审查明，2014年7月8日至2015年7月31日期间，上诉人认可其占有并使用了被上诉人的生产车间及设备，故生产车间及设备为本案租赁标的物。由于上诉人占有并使用了租赁物，故租赁合同已实际履行。二、上诉人是否应向被上诉人支付租金的问题。本院认为上诉人应当按约履行支付租金的义务，理由如下：1、租赁合同约定了上诉人每月应向被上诉人支付租金12000元，上诉人先付租金后才能使用租赁物，虽然被上诉人没有每月向上诉人催收租金就将租赁物给上诉人使用，但被上诉人也有权在租期届满后一次性向上诉人收取；2、虽然被上诉人出具的《情况说明》载明全部厂房及机械设备给上诉人使用，但被上诉人没有承诺由上诉人免费使用，而是要求上诉人承担很少一部分租金；3、上诉人自认从未向被上诉人缴纳过租金；4、被上诉人与于东彪签订的《承包合同》中并未约定本案租金事宜，与本案没有关联性。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3180元，由上诉人余江东森工艺制品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  汪险峰代理审判员  马 涛代理审判员  孙长清二〇一六年九月十三日书 记 员  曹 萍