吉林省梅河口市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0581民初258号原告（反诉被告）：关海涛，男，1972年4月5日出生，个体，汉族，住梅河口市。委托诉讼代理人：任伟，吉林享和律师事务所律师。被告（反诉原告）：梅河口市顺华汽车销售服务有限公司,住所:梅河口市。法定代表人：邓英杰，总经理。委托诉讼代理人：宋亚军，吉林辰德律师事务所律师。原告（反诉被告）关海涛与被告（反诉原告）梅河口市顺华汽车销售服务有限公司（以下简称顺华汽车公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。本案当事人原告（反诉被告）关海涛及其委托诉讼代理人任伟、被告顺华汽车公司的委托诉讼代理人宋亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关海涛向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原告与被告之间签订的《房屋买卖合同》有效，判决位于梅河口市和平街道铁北街4-007-470-0二层房屋（梅房权证梅河口市第896**号）归原告所有；2.请求判决被告协助原告办理房屋过户手续；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年，被告法定代表人邓英杰丈夫王宝顺贴出出售涉案房屋广告，原告得知后，欲购买涉案房屋，与被告积极磋商，但双方未成功交易。2016年11月25日左右，王宝顺主动联系原告，并告知原告因被告法定代表人邓英杰拖欠通化招商银行110万元贷款而急于出售涉案房屋，双方重新对涉案房屋买卖事宜进行沟通。经过双方协商，原告和被告于2016年11月28日签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告将其所有的位于梅河口市和平街道铁北街4-007-470-0二层房屋（梅房权证梅河口市第896**号）出卖给原告，涉案房屋建筑面积为506平方米，原告向被告支付购房款人民币160万元。原告于2016年11月28日通过银行转账方式向邓英杰在招商银行开立的贷款账户支付了定金110万元，被告给原告开具定金收据。原告于2016年11月29日向被告支付了剩余购房款50万元，被告给原告开具收据。原告己将购房款全部结清，被告向原告交付了涉案房屋及房屋产权证原件、土地使用权证原件，现原告实际占有并使用该房屋。原告在房屋产权交易中心办理过户手续时，被告拒绝协助原告办理房屋过户手续。顺华汽车公司辩称，原告所述事实无异议，合同是有效的，但双方签订合同后客观情况发生了变化，争议房屋被列入梅河口市北部新城西侧地块房屋征收范围，根据梅河口市相关征收房屋补偿标准，被告将获得近300万元的补偿，因此继续履行该合同将会对被告产生明显的不公平，因此根据合同法司法解释二第二十六条规定，请求法院驳回原告诉讼请求。顺华汽车公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决解除原被告双方签订的房屋买卖协议。事实与理由：原被告双方于2016年11月底签订了房屋买卖协议，协议签订后，出让人梅河口市顺华汽车销售服务有限公司接到梅河口市北部新城西侧地块房屋征收办公室通知，得知该房屋即将被政府征收动迁，因签订房屋买卖协议时，出让人对此不知情，以相对较低的价格将房屋出售，按照梅河口市相关标准及房屋性质，该房屋被征收，出让人会获得较高补偿，于是出让人向受让人关海涛提出解除合同，但多次协商未果。现根据《合同法司法解释二》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，请求法院依法判决解除原被告签订的房屋买卖合同。关海涛辩称：本案被告在2017年3月已就本案反诉的内容进行过相同的诉讼，根据一事不再审的原则，本反诉不应成立。被告在上一案件中拒绝承认双方买卖合同的效力，经我方提供详细的买卖合同证明之后撤诉，今天又提出相同的反诉内容，我们可以得知被告单位就买卖合同一直处于耍赖心理和狡辩的状态，拒绝就双方合法签订的合同予以履行。反诉的理由不能成立，被告单位贴出出售广告的时间是2015年、2016年被告卖给原告是主动进行的行为，并不是我方要求买卖的行为，从发布广告到现在时间已过去两年，该房屋依然没有动迁，不存在合同订立时不可预见的风险。被告对合同法司法解释二第二十六条的理解是错误的，即使争议房屋发生动迁行为也是一种商业风险，而该法条可以变更或解除的理由是不属于商业风险才可以变更，综上我们可以认为一个法律行为发生后再经历过一年的时间之后，一方以自己有可能存在的商业损失为由就想撕毁双方签订的买卖协议，这不符合合同法司法解释二的立法精神，也不利于商业合同的稳定性，恳请法院驳回反诉的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院评判如下：1.关海涛对顺华汽车公司提供的5张照片有异议，因顺华汽车公司提供的照片并未标明争议房屋的位置，且第5张照片即征收房屋登记表中并无拆迁工作人员签字，单凭照片本院无法认定争议房屋是否在拆迁范围。另外，第5张照片中的时间仅写明2016年而没有具体的月份和日期，因双方签订买卖协议的时间是2016年11月28日，该照片亦不能证明顺华汽车公司在卖房之前不知道该房屋可能面临拆迁的事实；2.顺华汽车公司提供的房地产评估报告，明确写明该评估报告应用有效期为一年，自2014年3月11日至2015年3月10日，故该评估报告并不能证明双方签订房屋买卖合同时争议房屋的价值，本院对该评估报告不予采信。顺华汽车公司在庭前申请本院调取该评估报告，本院认为该评估报告的委托方为顺华汽车公司，该报告不属于其无法自行调取的证据，故对顺华汽车公司的该项申请不予准许；3.顺华汽车公司主张争议房屋是由关海涛强行占有，但其提供的通知书并不足以证明该主张，因双方对争议房屋已由关海涛实际占有无异议，本院对关海涛提供的退还承租人押金的收据不予评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：关海涛与顺华汽车公司于2016年11月28日签订了《房屋买卖合同》，合同约定顺华汽车公司将其所有的位于梅河口市和平街道铁北街4-007-470-0二层房屋（梅房权证梅河口市第896**号）出卖给关海涛，房屋建筑面积为506平方米，关海涛向顺华汽车公司支付购房款人民币160万元。原告于2016年11月28日通过银行转账方式向邓英杰在招商银行开立的贷款账户支付了定金110万元，被告给原告开具定金收据。原告于2016年11月29日向被告支付了剩余购房款50万元，被告给原告开具收据。原告己将购房款全部结清，被告向原告交付了涉案房屋及房屋产权证原件、土地使用权证原件，现原告实际占有并使用该房屋。原告在房屋产权交易中心办理过户手续时，被告拒绝协助原告办理房屋过户手续。后被告将争议房屋的梅房权证梅河口市第896**号房屋所有权证挂失补办，新的产权证号为吉（2017）梅河口市不动产权第124894号。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付房屋价款的合同。原、被告之间就涉案房屋所签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规范，合法有效，当事人均应按约履行各自的合同义务。关于关海涛主张继续履行合同问题。涉案合同签订后，关海涛即按约向顺华汽车公司分两次支付购房款，房款已经全部付清，并已实际占有该房屋。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在合同履行过程中，顺华汽车公司因认为涉案房屋即将被政府征收动迁，按照相关标准和房屋性质，顺华汽车公司会获得较高补偿，明确表示不愿意继续履行合同。顺华汽车公司无法定理由拒不履行合同，其行为已构成违约，关海涛有权要求其承担继续履行等违约责任，顺华汽车公司应协助其办理涉案房屋权属变更登记手续。关于顺华汽车公司是否有权解除合同问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”顺华汽车公司认为合同签订后因涉案房屋即将被政府征收动迁，按照相关标准和房屋性质，顺华汽车公司会获得较高补偿，如继续履行合同对其明显不公，请求依据情事变更原则解除合同。对此本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”顺华汽车公司提供的证据不足以证明该公司是在签订合同后才知道涉案房屋可能被拆迁的事实。双方在房屋买卖合同第九条约定：“房屋在乙方付清余款期间，因自然升值，贬值，由乙方享受利益和承担风险，甲方不得从中干涉。”顺华汽车公司作为出卖人在涉案合同签订时，对于可能发生的影响该房屋的市场交易价格的情形等应有预见。涉案合同系经买卖双方充分协商而签订，双方在订立合同时对于合同价款、付款方式等内容均无异议，双方应严格按照合同履行。故即使涉案房屋即将被政府征收动迁，也不属于当事人在订立合同时无法预见的不属于商业风险的重大变化，并不构成情势变更。顺华汽车公司据此主张解除合同，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）关海涛与被告（反诉原告）梅河口市顺华汽车销售服务有限公司签订的《房屋买卖合同》有效，梅河口市顺华汽车销售服务有限公司于判决生效后十日内协助关海涛办理位于梅河口市和平街道铁北街4-007-470-0产权证号为吉（2017）梅河口市不动产权第124894号的二层房屋的过户手续。二、驳回被告（反诉原告）梅河口市顺华汽车销售服务有限公司的反诉诉讼请求。案件受理费19,200元、反诉费9600元、保全费5000元、共计33800元，由被告（反诉原告）梅河口市顺华汽车销售服务有限公司负担。被告梅河口市顺华汽车销售服务有限公司到期不履行本判决确定的给付义务，原告关海涛向本院申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长  宋纪平人民陪审员  金丹丹人民陪审员  王晓辉二〇一七年十月十五日书 记 员  姚琦飞—1—