浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉善民初字第502号
原告：叶传浩。
委托代理人：钱冬生。
被告：嘉善圣日置业有限公司。
法定代表人：徐家骏。
委托代理人：张宏。
原告叶传浩与被告嘉善圣日置业有限公司（以下简称圣日公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月17日立案受理后，依法由审判员赵玲莉适用简易程序于2014年5月27日公开开庭进行了审理。原告叶传浩及其委托代理人钱冬生、被告的委托代理人张宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告叶传浩起诉称：2011年3月25日被告与原告签订了一份商品房买卖合同，合同约定：被告将位于嘉善县姚庄大道58号（圣日华庭）面积为23.36平方米的商铺58号109室出卖给原告，每平方米按15500元，总价362080元。被告应在2012年3月31日前将房屋交付给原告使用，如被告逾期交房则按照合同第10条第1种方式承担违约责任。被告承诺在2012年5月31日前取得房屋权属证书，交付给原告。如被告不能在约定的期限内交付权属证书，则按照合同第16条第2条第2款承担违约责任，原告已经支付了全部购房款，但被告始终没有交房、没有交付房屋权属证书，被告已经违约。原告已按约履行了义务，被告没有履行自己的义务，经原告多次要求，被告还是无视合同的约定履行义务，被告已构成严重违约。原告现特提起诉讼，请求法院判令：1、被告继续履行2011年3月25日与原告签订的商品房买卖合同；2、被告支付逾期交房的违约金60000元（按本金362080元为基础，从2012年6月1日开始计算至2014年3月15日，要求计算至实际交付日止）；3、被告支付逾期交付房屋权属证书的违约金120000元（按本金362080元为基础，从2012年12月1日开始计算至2014年3月15日，要求计算至实际交付之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告圣日公司答辩称：1、被告延期交房及办证是符合合同约定的情形，被告并未违约。关于交房的条件同样也适用于办证。商品房买卖合同中关于推迟交房的约定，属于被告的免责条款。因有关部门未按期拆迁，致使在交房与办证上都延误了很长的时间。被告从2008年12月4日拍得该地块，但由于周边的四家企业未拆迁，不能通过环评，2010年6月开工，在开工后又涉及到一家企业未拆迁，其以安全为由阻挠施工。当时多次停工，我公司交了10多万元保证金。2012年5月5日，工程已具备了竣工验收条件，后因周边三家企业未拆迁，环保部门同样不认可，致使迟迟不能验收，故才延期至今。�见不能交付房屋与相关联的不能办证都是由于周边的企业未拆除造成的。这也是我们签订合同时就知道的，也属于被告可以免责的条款，也符合合同约定的可以延长的情形。2、退一步讲，违约金的约定过高，严格的说办证的违约金写的是百分之零点一，当时真实的意思是想用千分之一来表示的，这明显超出了正常范围。退一步说就算是造成违约的，也应当减少。笔误即使是真的，以办证和延期交房叠加计算，以此计算再过段时间与房屋总价也相差不多了。按照中院的指导性意见，违约金不超过银行基准利率的二倍。
原告叶传浩为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、原告身份证复印件、被告公司基本情况档案原件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
2、商品房买卖合同复印件一份，证明原告购买涉案商品房的事实及商品房买卖合同关于房屋面积、价款、交房时间、违约责任等的约定，合同第九条及附件八中第五条中都明确约定被告要交钥匙，但被告一直没有履行。
3、销售不动产统一发票复印件三份，证明原告已向被告支付全部购房款，被告向原告开具购房款发票。
4、告知书复印件一份，证明被告出具给原告并经原告签字确认的告知书上面明确了被告延期办理的原因，并非是拆迁造成的。
5、个人住房贷款对账单复印件一份，证明原告剩余房款是用贷款方式来支付的。
6、圣日华庭名品城委托经营合同原件一份，证明原、被告于2011年3月24日签订委托经营合同，这是被告的一种促销手段。
被告圣日公司为其抗辩，向本院提交了以下证据：
1、2008年9月22日承诺书复印件、2013年5月9日承诺书原件各一份，证明以前开工延期、中途停工与现在无法办证的原因均是由于周边四家企业未按期拆迁不能通过环评造成的。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：被告对原告提供的证据的真实性均无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。
原告对被告提供的2008年9月22日的承诺书认为系复印件，对其真实性不予认可，对于2013年5月9日的承诺书认为与本案无关。本院认为2008年9月22日的承诺书为复印件，原告不予认可，本院不予确认；2013年5月9日的承诺书是姚庄镇政府出具给嘉善县环境保护局的，与本案不具有关联性，对该证据本院不作认定。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的证据，认定下列事实：2011年3月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，该合同约定：原告向被告购买位于嘉善县姚庄大道北侧茜泾路东侧圣日华庭商铺58号109室，房屋用途为商铺；建筑面�为23.36平方米，单价为15500元／平方米，总价为362080元；付款方式及期限为：原告应于2011年3月24日之前，一次性支付182080元；2011年3月31日之前，前往甲方指定的银行办理个人住房按揭贷款，即按揭180000元，支付日期按银行实际放贷日为准，如因乙方个人原因导致无法办理银行个人住房按揭贷款的，则乙方需在办理贷款当日起算30日内自行补足剩余房款。交付期限及条件为：被告应在2012年3月31日前，将符合条件的房屋交付给原告；如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起15日内告知原告的；2、导致开发建设期限延长，因有关部门未按期拆迁而延误建设时间的等；逾期交房的违约责任为：若被告未能按合同规定的期限将该商品房交付给原告，则承担逾期交房的违约责任，（1）逾期�超过30日，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按照原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；产权登记：被告承诺于2012年5月31日前，取得商品房的土地、房屋权属证书，交付原告；如被告不能按约定期限交付权属证书，则被告承担违约责任，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，被告自2012年5月31日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告向被告交付了涉案商品房房价款共计362080元。
2011年3月24日，原、被告签订委托圣日华庭名品城委托经营合同一份，约定委托经营期限为2年，自商铺装修竣工之日起算，乙方（指被告，下同）给予甲方（指原告，下同）商铺市值的12%作为委托经营的回报。乙方自该商铺交付使用之日起，每6个月支付10862元，共计24个月。委托经营时间由2012年5月1日至2014年4月30日止。被告已支付原告委托经营期间的租金。
2012年6月3日，被告向原告出具告知书一份，写明“由于煤气管道铺设未及时进入我小区，使我项目总体道路及室内管道未能完工，造成圣日华庭目前才竣工验收，由于以上等原因造成房产证办理可能延期到2012年11月30日”，原告签字确认，在落款处也加盖了被告的公章。现原告要求被告继续履行商品房买卖合同，并支付逾期交付房屋及办理房屋权属证书的违约金，被告同意继续履行合同，但是认为不需要支付违约金。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案，现原告要求被告继续履行该商品房买卖合同，被告也当庭表示对此没有异议，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。在合同履行过程中，被告未能在合同约定的时间内交付房屋及办理房屋权属证书或者登记证明，对此被告是否需承担违约责任的问题，被告认为其逾期交房的原因是因周边企业未按期拆迁造成的属于合同约定的可以延期条款，然而被告就此未能提�相应足够的证据予以证实。相反从原告所举的证据来看被告逾期交房及办证系多种原因造成，因此不能免除被告相应的逾期交房及办证的违约责任，故对被告就此提出的抗辩意见不予采纳。本案中被告虽未在合同约定时间内向原告实际交付涉案房屋，根据原、被告签订的《圣日华庭名品城委托经营合同书》，涉案房屋的委托经营期限为自2012年5月1日至2014年4月30日止，被告已全额支付了原告上述委托经营期间的租金，本院认为自2012年5月1日至2014年4月30日委托经营期间原告获得了涉案房屋的租金，上述期限应从被告逾期交房期限中予以扣除，被告逾期交房的期限应从2014年5月1日起开始计算。按照合同约定被告超过约定日期起30日以后仍不能交付房屋权属证书或登记证明的，被告自2012年5月31日起至实际交付权属证书或登记证明之日止需按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金，该违约金的约定明显过高，考虑到原告的合理损失及被告违约的系逾期办证之情形，本院酌情将逾期交证的违约金调至日万分之一为宜，对被告就此提出的抗辩意见本院予以采纳。由于现被告实际交付房屋、权属证书或者登记证明之日尚未确定，故应由被告支付逾期交房自2014年5月1日起至实际交房之日止以已付房款362080元为本金按日万分之五计算违约金；结合本案查明的事实，被告在告知原告“房产证办理可能延期至2012年11月30日”的告知书同意栏签字确认，故延期办证时间应从2012年12月1日起算至实际交付权属证书或登记证明之日止，现原告诉请的由被告支付逾期交证自2012年12月1日起计算逾期交证违约金，本院予以支持，被告应支付原告自2012年12月1日起至2014年3月15日止共469天以已付房价款362080元为本金按日万分之一计算违约金为16982元。至于此后至被告实际交证的违约金，原告可与被告另行结算。
综上，依照《》第、第、第第一、二款、》第和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：
一、原告叶传浩与被告嘉善圣日置业有限公司于2011年3月25日签订的商品房买卖合同继续履行；
二、被告嘉善圣日置业有限公司以已付房价款362080元为本金，按日万分之五支付原告叶传浩自2014年5月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，于本判决生效之日起七日内付清；
三、被告嘉善圣日置业有限公司支付原告叶传浩自2012年12月1日起至2014年3月15日止的逾期交证违约金16982元，于本判决生效之日起七日内支付。另由被告嘉善圣日置业有限公司以已付房价款362080元为本金，按日万分之一支付原告叶传浩自2014年3月16日起至实际交付之日止的逾期交付房屋权属证书或�登记证明违约金。
四、驳回原告叶传浩的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3900元，减半收取1950元，由原告叶传浩负担184元，由被告嘉善圣日置业有限公司负担1766元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 赵玲莉
二〇一四年七月三日
书记员 钱 煜
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。