山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁11民终1261号
上诉人（原审被告）：李在胜，男。
委托诉讼代理人：孙绪平，山东海洋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦婷婷，山东海洋律师事务所律师。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：日照市东港区哆唻休闲餐饮中心，住所地日照市东港区济南路与兖州路交汇处。
诉讼代表人：孙绪德，经理。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：日照永发房地产开发有限公司，住所地日照兖州路366号。
法定代表人：李健国，董事长。
委托诉讼代理人：付志刚，山东东方太阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付晓，山东东方太阳律师事务所律师。
原审被告：日照市东港区沃德克休闲娱乐中心，住所地日照市东港区天津路***号。
诉讼代表人：张海峰，经理。
上诉人李在胜、日照市东港区哆唻休闲餐饮中心（以下简称“哆唻餐饮中心”）因与被上诉人日照永发房地产开发有限公司（以下简称“永发房产公司”）、原审被告日照市东港区沃德克休闲娱乐中心（以下简称“新沃德克”）房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第5006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李在胜不服原审判决上诉称：请求撤销原判第一、二项，依法改判或发回重审。事实和理由：1、原审判令李在胜将支付租金错误。李在胜于2012年10月17日把日照市东港区沃德克休闲娱乐中心（以下简称“原沃德克”）租赁被上诉人房产的所有权利义务转移给了哆唻餐饮中心，已征得被上诉人律师同意，原沃德克退出租赁合同关系，哆唻餐饮中心概括承受了租赁合同中原沃德克的全部权利义务，取代了原沃德克的合同地位，成为新的租赁方，2012年10月后租赁相关的权利义务应由哆唻餐饮中心享有和承受。2、哆唻餐饮中心作为实际占有使用人，已同被上诉人产生权利义务关系，被上诉人按时直接向哆唻餐饮中心收取租金、水电物业费等，应直接向哆唻餐饮中心承担义务，哆唻餐饮中心有权在实际占有、使用出租房屋时就被上诉人原因导致的损失直接向被上诉人主张权利，哆唻餐饮中心提起反诉正确。即使认定原沃德克与哆唻餐饮中心是转租而非租赁权的转让，一审法院应向李在胜释明，以便提起反诉，一审程序存在瑕疵。3、李在胜、哆唻餐饮中心在租赁合同前几年都严格依约缴纳租金，之所以未缴纳最后一年的房租，是有原因的，大量证据表明出租的多间房屋存在诸多质量瑕疵，从2012年开始漏水，经承租人多次催促，被上诉人百般推诿，直到合同到期甚至至今仍未维修，影响正常经营，造成承租人巨大营业损失，李在胜、哆唻餐饮中心不交租金是行使正当的履行抗辩权，而非违约。
被上诉人永发房产公司辩称，上诉人的上诉理由不成立，其主张的基本观点一审中已经查明，请求驳回上诉，维持原判。
哆唻餐饮中心述称，哆唻餐饮中心是山东富来沃房地产开发集团有限公司投资的，负责人孙绪德已于2014年4月21日离开该公司。
上诉人哆唻餐饮中心上诉请求：请求撤销原判第四项、第七项，依法改判或发回重审。事实和理由：1、哆唻餐饮中心作为实际占用人，事实上已同被上诉人产生权利义务关系，既然被上诉人直接向哆唻餐饮中心收取租金、水电物业费等，那么被上诉人就应直接向上诉人承担义务，哆唻餐饮中心有权直接向被上诉人主张使用出租房屋时因被上诉人原因导致的损失，这是权利义务相一致、权利义务对等原则的必然要求。原审驳回哆唻餐饮中心反诉请求不妥，即使认定原沃德克与哆唻餐饮中心是转租而非租赁权的转让，一审法院应向李在胜释明，以便提起反诉，一审程序存在瑕疵。2、并非哆唻餐饮中心不愿意腾房，而是被上诉人锁闭大门，不让进入，进行所谓留置，致使哆唻餐饮中心无法将物品搬出，公证证据已明确证实，原审判决哆唻餐饮中心承担场地占用费错误。
被上诉人永发房产公司辩称，哆唻餐饮中心的上诉请求与理由与其诉讼代表人的意见矛盾，无法形成一致意见，无法认定真假，无法答辩。
李在胜述称，对哆唻餐饮中心的上诉理由无异议，李在胜的情况与哆唻餐饮中心情况基本一致，实际出资人均是山东富来沃房地产开发集团有限公司，且李在胜经营的个体工商户的收益也由该公司享有，故所欠房租应由山东富来沃房地产开发集团有限公司承担。
原审被告新沃德克就上诉人李在胜、哆唻餐饮中心的上诉述称，原沃德克已于2012年11月13日注销登记，主体资格已消灭，新沃德克与原沃德克之间只是名称字号的转让关系，并未承继原沃德克的权利及义务，双方亦无其他债权债务的转移承继协议，新沃德克与本案无任何关系。新沃德克已向原审法院递交查封异议及解封申请，并保留就错误查封所造成的损失及负面影响向永发房产公司进行索赔的权利。
永发房产公司向一审法院起诉请求：一、判令日照市东港区沃德克休闲娱乐中心、李在胜、哆唻餐饮中心支付租金1259712元、违约金2298974元、及时交付租赁房屋、支付按最后一年租金计算的逾期占用费。
哆唻餐饮中心向一审法院反诉请求：涉案房屋一直存在多个房间、超市和多条走廊渗漏水以至于塌陷的严重问题，致使哆唻餐饮中心的多个房间、设备损坏，甚至停止使用，造成设备、装修及经营损失，请求判令永发房产公司赔偿损失暂计10000元。
一审法院认定事实：原沃德克系个体工商户，成立于2007年12月28日，经营业主为李在胜，经营场所位于日照市天津路130号，经营期限至2011年12月27日，于2012年11月13日注销。2012年10月17日，李在胜与张海峰签订《个体工商户字号名称转让协议》一份，约定李在胜将字号名称“日照市东港区沃德克休闲娱乐中心”无偿转让给张海峰所有及使用。本案新沃德克系个体工商户，全称为“日照市东港区沃德克休闲娱乐中心。”，成立于2014年11月27日，经营业主为张海峰，经营场所位于日照市天津路130号。哆唻餐饮中心系个体工商户，注册日期为2011年1月24日，经营业主为孙绪德，经营场所位于日照市东港区济南路与兖州路交汇处。
2009年10月31日，永发房产公司与原沃德克签订《房地产租赁合同》一份，约定永发房产公司将风景水岸花园小区的房屋出租给原沃德克用于经营，租赁期限自2009年12月1日至2015年11月30日，第一年（12个月）租金100万元，从第四年即2012年12月1日开始每年按8%递增，交纳租金的时间为每年的11月1日前，迟延支付租金按年租金的日千分之五支付滞纳金，先交纳租金才有租赁房屋使用权，租赁期满或合同解除后，原沃德克应在期满之日或合同解除之日起三日内返还房屋及其附属设施。合同签订后，永发房产公司将租赁房屋交付原沃德克经营使用。2011年1月26日，原沃德克与哆唻餐饮中心签订《协议书》一份，约定原沃德克将涉案租赁房屋转让给哆唻餐饮中心使用，租赁合同中约定的权利义务均由哆唻餐饮中心继受，转租期限自2010年6月1日至租赁合同约定的到期日。协议书签订后，哆唻餐饮中心实际使用涉案租赁房屋。涉案房地产租赁合同履行过程中，原沃德克向永发房产公司缴纳过租金、水电物业费等，哆唻餐饮中心亦向永发房产公司缴纳过租金、水电物业费等，永发房产公司亦向哆唻餐饮中心催要过租金，现租金已缴纳至2014年11月30日，尚欠2014年12月1日至2015年11月30日的租金至今未缴。房地产租赁合同到期后，哆唻餐饮中心将人员和部分设备撤走，现涉案租赁房屋由永发房产公司实际管理。2015年11月30日，永发房产公司诉至原审法院，请求：一、判令新沃德克、李在胜、哆唻餐饮中心支付租赁费1259712元［100万元×(1+8%)×(1+8%)×(1+8%)］；二、判令新沃德克、李在胜、哆唻餐饮中心支付违约金2298974元（1259712元×365日×5‰/日）；三、判令新沃德克、李在胜、哆唻餐饮中心及时交付租赁房屋；四、判令新沃德克、李在胜、哆唻餐饮中心支付按最后一年租金计算的逾期占用费。2016年3月2日，哆唻餐饮中心提起反诉，请求判令永发房产中心赔偿因房屋渗漏水造成的损失暂计10000元。
2016年1月18日，哆唻餐饮中心向永发房产公司公证送达《通知函》，内容为“贵我双方关于租赁风景水岸花园小区房地产租赁合同已于2015年11月30日履行完毕，我方多次要求腾空房屋并就租赁物做交接，贵司自房屋租赁合同到期日至今仍锁闭大门，拒绝配合租赁物交接。我方特此通知贵司，因贵司迟迟不予同意并配合租赁物交接，因此造成的损失由贵司自行承担，与我方无关。”
涉案租赁房屋在哆唻餐饮中心使用期间曾存在屋顶渗漏水的情况。2015年7月22日，哆唻餐饮中心向日照市德信公证处申请对屋顶漏水情况进行证据保全，德信公证处的公证员与哆唻餐饮中心的工作人员一起对漏水情况进行了抽样勘察并现场录像留存。2016年3月2日，哆唻餐饮中心在提起反诉的同时申请对租赁房屋的装修、设备及经营损失进行评估鉴定。
一审认定以上事实的证据有当事人陈述以及房地产租赁合同、协议书、转让协议、公证书、申请书等。
一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，永发房产公司与原沃德克签订的房地产租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应严格按约履行。永发房产公司将涉案房屋交付原沃德克后，原沃德克应按时足额缴纳租金，现尚欠2014年12月1日至2015年11月30日的租金1259712元至今未缴，原沃德克负有继续缴纳租金并承担违约责任的义务，但因原沃德克已注销且新沃德克与原沃德克并无法律上的承继关系，其权利义务应由原沃德克的经营业主李在胜享有和承担，新沃德克在本案中不应承担责任，永发房产公司要求李在胜支付租金1259712元及相应违约金，符合法律规定，予以支持，但永发房产公司主张的违约金
2298974元明显过高，依据相关法律规定调整为以1259712元为基数按年利率24%自2014年11月1日计算至判决确定的履行期限届满之日，超出部分不予支持。房地产租赁合同履行过程中，原沃德克将涉案房屋转租给哆唻餐饮中心，永发房产公司未提异议，故原沃德克与哆唻餐饮中心的转租合同关系亦合法有效。涉案房地产租赁合同期满后，哆唻餐饮中心作为实际占有使用人，负有腾出涉案租赁房屋并支付逾期腾房占有使用费的义务。对占有使用费的数额，比照2014年12月1日至2015年11月30日的租金1259712元的标准按占有使用一个月酌定为104976元。对哆唻餐饮中心的反诉请求，因哆唻餐饮中心系次承租人，与永发房产公司无直接的租赁合同关系，根据合同的相对性原则，无权请求永发房产公司对其因房屋渗漏水造成的损失予以赔偿，故对哆唻餐饮中心的反诉请求，不予支持，对其提出的损失评估申请，不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决：一、李在胜于判决生效之日起十日内支付永发房产公司租金1259712元；二、李在胜于判决生效之日起十日内支付永发房产公司违约金（以1259712元为基数按年利率24%自2014年11月1日计算至本判决确定的履行期限届满之日）；三、哆唻餐饮中心于判决生效之日起三十日内将涉案租赁房屋腾出并交付给永发房产公司；四、哆唻餐饮中心于判决生效之日起十日内支付永发房产公司占有使用费104976元；五、驳回永发房产公司要求新沃德克承担责任的诉讼请求；六、驳回永发房产公司本案的其他诉讼请求；七、驳回哆唻餐饮中心本案的反诉请求。本诉案件受理费35269元，由永发房产公司负担18748元，由李在胜负担15481元，由哆唻餐饮中心负担1040元。保全费5000元，担保费15000元，由李在胜负担。反诉案件受理费50元，由哆唻餐饮中心负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人李在胜为证明原沃德克及哆唻餐饮中心均系山东富来沃房地产开发集团有限公司出资设立，李在胜、孙绪德只是名义上的经营业主，山东富来沃房地产开发集团有限公司承诺承担该两个体工商户对外所负全部债务及享有的债权，二审提交了2010年1月28日山东富来沃房地产企业集团关于聘用人员任免的通知、2010年12月20日山东富来沃房地产企业集团关于转发《沃德克休闲娱乐中心管理章程》的通知、山东富来沃房地产开发集团有限公司承诺书。上诉人哆唻餐饮中心提供的证据有2012年1月13日山东富来沃房地产开发集团有限公司关于任命孙绪德兼任哆唻餐饮中心经理的通知、2014年7月22日孙绪德离职时与新任店长刘维跃签订的责任界定书，由山东富来沃房地产开发集团有限公司盖章鉴证，2014年4月21日后的工作职责由刘维跃承担。就上述证据，被上诉人永发房产公司质证认为，山东富来沃房地产开发集团有限公司的内部文件无法对外建立任何合同关系，也无法改变涉案房屋租赁合同的性质及履行过程，与本案无关联性，上述证据一审中已客观存在，且掌握在两上诉人手中，但其未提供，在二审中不属于新证据。
本院认为，永发房产公司与原沃德克签订的房地产租赁合同合法有效。原沃德克在房地产租赁合同履行过程中，将涉案房屋转租给哆唻餐饮中心，永发房产公司未提异议，应认定原沃德克与哆唻餐饮中心的转租合同关系亦合法有效。
关于上诉人哆唻餐饮中心与原沃德克之间是转租关系还是承租权转让关系。所谓承租权转让是承租人在租赁期间，将房屋承租权转让给第三人，即承租人与房屋产权人的本租合同解除，承租人由此退出租赁关系，转而由受让承租权的第三人与房屋产权人建立新的租赁合同关系。首先，虽然原沃德克与哆唻餐饮中心约定哆唻餐饮中心继受原沃德克在其与永发房产公司签订的《房地产租赁合同》中的权利义务，但两上诉人均未提供证据证明该约定经永发房产公司书面同意，即无证据证明永发房产公司确认解除与原沃德克签订的本租合同；其次，原沃德克与哆唻餐饮中心签订的协议书中在约定协议期限一条中明确记载的“转租期限”亦证明双方系转租关系而非承租权转让关系。原审认定原沃德克与哆唻餐饮中心系转租合同关系并无不当。原沃德克与哆唻餐饮中心之间关于租金、水电物业费支付方式的内部约定，不影响永发房产公司与原沃德克之间租赁合同关系及原沃德克与哆唻餐饮中心之间转租合同关系的成立。在原沃德克已注销的情况下，一审判决李在胜支付尚欠租金、违约金并无不当。在无证明系涉案房屋及其附属设施固有瑕疵导致房屋漏水等问题的情况下，李在胜无权以永发房产公司未对房屋进行修缮为由拒付租金，若双方就房屋漏水问题存在纠纷，可另行依法处理，本案不属于法律规定的人民法院行使释明权的情形，哆唻餐饮中心主张一审程序存在瑕疵，于法无据。《房地产租赁合同》约定原沃德克应在合同期满之日起三日内返还房屋及附属设施，双方应办理验收、交接手续，结清各自应承担的费用，但是在合同期满后，李在胜未结清所欠租金等费用，未与永发房产公司办理验收、交接手续，哆唻餐饮中心亦已无权使用涉案房屋，永发房产公司有权要求哆唻餐饮中心支付逾期腾房占有使用费。一审判决两上诉人承担相关责任符合合同的相对性原则，如山东富来沃房地产开发集团有限公司自愿承担两上诉人的全部债务，可与当事人自行协商处理。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18587元，由上诉人李在胜负担16137元，上诉人日照市东港区哆唻休闲餐饮中心负担2450元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 刘 芳
代理审判员 汤 阳
二〇一六年九月九日
书 记 员 赵小璐