广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第630号
上诉人（原审被告）：南宁市青秀区人民政府。
法定代表人：张自英。
委托代理人：阮子文。
委托代理人：赖斯琪。
被上诉人（原审原告）：肖山。
委托代理人：陆振华。
委托代理人：方仕根。
上诉人南宁市青秀区人民政府（以下简称青秀区政府）因与被上诉人肖山租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2012）江民一初字第2642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月23日受理后，依法组成合议庭，并于2014年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人青秀区政府的委托代理人阮子文，被上诉人肖山及其委托代理人陆振华、方仕根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：根据南宁市人民政府的文件，位于南宁市青秀区竹溪南路20号的原南宁市毛巾被单厂的生活区和非经营性资产由青秀区政府接收。原南宁市毛巾被单厂生活区的建筑物存在危险情况。2006年12月，南宁市青秀区新兴苑社区居民委员会（以下简称新兴苑社区居委会）向青秀区政府发出《关于原南宁市毛巾被单厂国有资产管理方案的报告》，提出将生活区单身宿舍及食堂、配电房、锅炉房委托肖山承包经营。南宁市青秀区中山街道办事处（以下简称中山街道办）同意该报告。2007年1月，青秀区政府办公室同意中山街道办对该报告的处理意见。肖山聘请广西教育建筑工程公司，于2007年2月开始对单身宿舍楼和食堂进行维修改造，于2007年4月完成了食堂的维修改造工程，2007年7月完成了单身宿舍楼的维修改造工程。肖山将改造为住房的单身宿舍楼和食堂对外出租。2007年8月1日，新兴苑社区居委会代表中山街道办（出租方、甲方）与肖山（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，甲方将原南宁市毛巾被单厂的食堂、单身宿舍楼、配电房、锅炉房共1200平方米出租给乙方使用。合同主要约定，场地及地上物租赁期共60个月（自2007年1月1日起至2011年12月31日止）；租金为每月4000元，每两年递增5%，采用按季度支付、先付后用的方式，乙方于每季度的前十日交纳当季租金给甲方；甲方同意乙方进行房屋维修改造、新增水电项目、新建房和化粪池、重修排水功能、清除垃圾、维修和完善破损设施等项目，给予合同签订后四个月的实际施工期；未经甲方同意，乙方不得私下转让该合同，但可以对外出租，以经营收入抵投资。合同签订后，肖山仍聘请广西教育建筑工程公司，按照青秀区政府同意的方案进行配电房和锅炉房的维修改造工作。2007年10月27日，一个工人在施工中触电受伤。2007年10月28日，青秀区建设局向广西教育建筑工程公司发出《停工通知书》，要求其立即停工，听候处理。肖山对配电房和锅炉房的维修改造工作停止。2008年11月1日，肖山撤离租赁场地并停收租户租金。2008年12月9日，青秀区建设局向肖山发出《通知》，称中山街道办于2008年11月4日将原南宁市毛巾被单厂生活区公房等国有资产移交给青秀区建设局，根据青秀区政府文件要求，从2008年11月1日起，该国有资产由青秀区建设局全权负责经营和管理，请肖山积极配合交接工作。2009年3月2日，青秀区建设局对肖山提交的关于竹溪南路20号场地租赁合同的报告作出答复，称肖山在场地租赁合同的履行过程中有不适当履行的情况，导致合同目的无法实现，决定终止场地租赁合同。此后，肖山与青秀区政府就合同终止后的相关事项的处理进行了协商。在协商过程中，青秀区审计局委托广西正德工程造价咨询有限公司对肖山完成的维修改造工程进行结算造价审核。该公司出具了《结算造价审核报告》，审定工程造价为756391.80元，肖山签字同意。但肖山与青秀区政府对赔偿事宜等未能达成一致。
另查明：2008年8月7日，肖山交付租金26000元；2008年9月4日，肖山交付租金2000元；2009年6月17日，肖山交付租金2000元。2007年2月至4月，肖山应青天秀区政府的要求，完成了租赁场地内的一些零星工程，费用为11210元，青秀区政府未付款给肖山。
一审审理过程中，青秀区政府申请对配电房、锅炉房改扩建工程质量是否合格进行鉴定，选定鉴定机构后，青秀区政府认为鉴定费用过高，放弃了鉴定。肖山申请对租赁期限内的预期收益进行评估，经一审法院委托广西中硕资产评估有限责任公司评估，结论为肖山在2007年11月5日至2011年12月31日共计50个月的预期收益（可得租金）为1345694元。
一审法院认为：原南宁市毛巾被单厂由青秀区政府接收，青秀区政府系本案《场地租赁合同》的出租人。新兴苑社区居委会、中山街道办、青秀区建设局、青秀区法制办、青秀区审计局等部门与肖山进行的合同行为，系代表青秀区政府，其行为后果由青秀区政府承担。签订《场地租赁合同》系肖山与青秀区政府双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。肖山与青秀区政府应当按照合同的约定全面履行自己的义务。按照合同约定，肖山承租青秀区政府的场地后，对场地上的房屋进行维修改造，以对外出租的经营收入抵投资。在合同签订前，肖山就已完成单身宿舍楼和食堂的维修改造。合同签订后，肖山又进行了配电房和锅炉房的维修改造工作。肖山聘请广西教育建筑工程公司，在办理相关报建手续前就进行施工，是经过青秀区政府同意的。肖山曾要求青秀区政府提供土地使用权证、房产证等，以便办理报建手续，但青秀区政府未及时提供。因此，未按规定办理维修改造工程的报建手续，责任不在肖山。青秀区政府提供的证据，不足以证明肖山完成的维修改造工程质量不合格。在工地发生一起安全事故后，青秀区政府即向肖山发出《停工通知书》，要求肖山立即停工、听候处理，导致合同无法继续履行。2009年3月2日青秀区政府在给肖山的答复中明确表示终止合同，可以认定青秀区政府与肖山签订的《场地租赁合同》已于2009年3月2日解除青秀区政府称肖山违约导致合同无法继续履行，证据不足。青秀区政府单方解除合同，按照法律规定和合同约定，应赔偿肖山损失（含可得利益损失）。青秀区政府应赔偿肖山维修改造投资费用756391.80元和零星工程投资费用11210元。在合同履行过程中，肖山、青秀区政府实际上对租金支付的时间和方式进行了变更，肖山不存在拖欠租金的违约行为。合同约定给予肖山合同签订后四个月的实际施工期，并未约定这四个月不用交付租金。根据合同约定计算，租赁期限60个月肖山共应交付租金249720元。肖山证据19“收款收据”中2007年9月21日的7612元，是2007年7月31日前肖山代新兴苑社区居委会在原南宁市毛巾被单厂出租房屋收取的租金，不能认定为原告向被告支付的租金。至今肖山共向青秀区政府支付租金30000元。据此，租赁期限内肖山的可得利益损失为369582.20元（即可得租金1345694元－维修改造投资费用756391.80元－肖山尚应支付的租金219720元）。肖山垫付的报装水电表费用9710.18元，青秀区政府同意支付，予以支持。肖山要求青秀区政府支付垃圾承包费和水电费，没有合同依据，不予支持。肖山所称的被盗财物损失，仅有肖山的报警材料，金额亦是肖山自述，证据不足，不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条之规定，判决：一、青秀区政府应赔偿肖山维修改造投资费用756391.80元；二、青秀区政府应赔偿肖山零星工程投资费用11210元；三、青秀区政府应赔偿肖山可得利益损失369582.20元；四、青秀区政府应支付报装水电表费用9710.18元给肖山；五、驳回肖山的其他诉讼请求。案件受理费27738元，由肖山负担15583元，青秀区政府负担12155元。评估费11710元，由青秀区政府负担。
上诉人青秀区政府上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》关于被上诉人对房屋进行维修改造等部分的约定违反了法律的禁止性规定，应属无效。1、上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》实质包含了两个法律关系：建设工程施工合同与场地租赁合同。从被上诉人一审提供的第5、6、7、8号证据可知，《场地租赁合同》签订前，被上诉人已向上诉人提交了《对南宁市毛巾被单厂闲置空房改造方案》、《关于竹溪南路20号维改工程的请示报告》、《关于竹溪南路20号维改工程的汇报》以及《要求加快处理竹溪大道南路20号承包合同的申请》。这表明被上诉人实际履行了建设工程施工合同要求的义务。原审判决确认了在《场地租赁合同》中，被上诉人承租上诉人场地后，以对外出租的经营收入抵维修改造场地投资的事实。因此，被上诉人实际上承包了案件中场地的维修改造工程。2、维改工程后，再由被上诉人聘请广西教育建筑公司施工，属于转包行为，该转包行为由于违反相应规定而无效。根据《中华人民共和国建筑法》第二十六条，承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。故被上诉人作为自然人不能成为建筑承包主体。同时根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，《场地租赁合同》中有关建设合同的部分应被认定无效。3、合同部分条款无效后，对因无效造成的损失，应根据各自过错承担相应责任。故被上诉人支出的施工成本，应由双方共同承担，且不能包含建设施工获得的利润。二、《场地租赁合同》履行过程中双方均有过错，一审判决没有按双方的过错责任划分赔偿责任，应予纠正。1、被上诉人存在拖欠支付租金的违约事实。被上诉人一审主张，是因上诉人原因才推迟支付租金，此后被上诉人依约支付。一审法院据此认为上诉人与被上诉人实际上对租金支付时间和方式进行了变更，因此，被上诉人不存在拖欠租金的违约行为，没有依据。被上诉人提供的《关于竹溪南路20号合同交费的回复》，只是表明上诉人准备下发通知改变交费方式和时间，但并未给出新的交费方式和时间的具体内容，改变租金交付时间与方式尚未发生，不能视为双方对租金缴纳方式达成了意思一致的变更。2、双方在合同签订前都对被上诉人的自然人身份和资质知情，但仍签订了该合同，双方存在认知过错。因被上诉人并不具备承包维修改造工程的资质，且在施工的过程中发生了一名工人触电受伤的安全事故。同时，从被上诉人提交的证据6、7、8来看，自被上诉人施工以来，一直遭到原毛巾被单厂职工的阻止、发生过多次暴力干涉施工事件。因此，在被上诉人未按时交纳租金的前提下，上诉人从防止安全事故再次发生及维护社会稳定角度出发，依法履行行政管理职能，作出解除合同的决定，并无不当。即上诉人不具有解除合同的恶意，解除合同这一行为不具有单方面过错，被上诉人也应承担解除合同的过错责任。三、原审法院判决上诉人赔偿被上诉人维修改造投资费用756391.80元证据不足。1、锅炉房、配电房改造费用不应计入总的维修改造投资费。在双方签订的合同中并没有约定被上诉人需要对配电房和锅炉房进行维修改造。新兴苑社区给被上诉人的回复中也没有明确同意被上诉人对锅炉房及配电房开展维修改造工程的内容，不能理解为双方达成了改造的合意。2、《基本建设工程结算造价审核报告》不应直接作为赔偿维修改造费的依据。该审核报告是在假定建筑工程手续合法完备的基础上得出的造价结论，造价金额包括了税金及规费等，而被上诉人并不具备承包资质，整个维修改造工程也没有办理完整合法的手续，因此，上诉人不应按审核报告确定的造价承担赔偿责任。3、维修改造投资费用的计算应剔除折旧部分的造价。4、在扣除锅炉房、配电房造价之外，还应扣除审核报告中涉及的各类税金、规费、才能作为计算维修改造工程的依据。四、原审法院判决上诉人赔偿被上诉人可预期收益1387240元证据不足。1、被上诉人关于租期内收益计算是设定在所有房屋都能租出，全年无空置率的基础上，这显然不符合市场经济规律。2、租金的增长率没有依据。被上诉人并没有提供证据支持租金按《租期内预期收益计算明细表》中设定的标准增长。因而一审法院委托相关单位作出的预期收益评估报告不符合客观事实，不能作为有效证据采纳。上诉人请求二审法院撤销一审判决第一项、第三项，依法改判上诉人赔偿被上诉人维修改造投资费35万元，重新核定被上诉人的预期利益损失，并改判由上诉人与被上诉人根据过错分担预期利益损失。
被上诉人肖山答辩称：一、双方签订的租赁合同是合法有效的。二、对原有房屋的改善维修，不属于建设工程，双方之间不存在建设工程的法律关系。被上诉人委托广西教育建设工程公司对讼争房屋进行维修改造，属于劳务承包，而不是工程承包。四、被上诉人没有拖欠租金的违约行为。合同签订后，被上诉就租金如何缴纳多次向上诉人请示，上诉人于2007年8月10日向被上诉人做出“等候通知，再来办理合同交费手续”的批示，且上诉人于2007年11月5日将租赁场地封存致使合同无法继续履行，被上诉人有权拒绝支付租金，但是被上诉人还是于2008年8月7日支付了租金26000元，于2008年9月4日支付租金2000元，2009年6月17日支付租金2000元，因此，被上诉人不存在拖欠租金的行为。上诉人单方解除合同，过错应当由上诉人全部承担。上诉人应当赔偿被上诉人的损失。五、上诉人要求扣除税费、锅炉改造等费用没有依据。锅炉改造是经过上诉人同意的。广西正德工程造价咨询有限公司作出的《基本建设工程结算造价审核报告》是由上诉人自己委托作出的，并且上诉人自己也曾表示过按照审核报告的价格赔偿被上诉人。六、关于预期收益的损失问题，《预期收益价格评估报告书》第二段已经写明本次评估的平均空置率按15%计算。关于租金的增长率，是由评估公司按照科学的评估方法评估出来的，鉴定单位的评估标准是符合行业的现实情况，做出的评估结论是正确的。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
当事人争议焦点是：1、新兴苑社区居委会与被上诉人签订的《场地租赁合同》是否合法有效？2、在合同履行过程中被上诉人是否存在违约行为？3、上诉人是否应当赔偿被上诉人维修改造费用、预期收益损失，如果要赔偿，该费用如何计算？
双方当事人二审均未提交新证据，对一审查明的事实，双方亦均无异议，本院对一审查明事实予以确认。
本院另查明：2007年8月3日，肖山向新兴苑社区居委会递交关于竹溪南路20号合同缴费的请示报告，2007年8月10日，新兴苑社区居委会作出关于竹溪南路20号合同交费的回复，称应向中山街道财务室办理合同交费手续，中山办正处于领导和工作人员交接期间，财务人员告知：等候通知，再来办理合同交费手续。
再查明：广西教育建筑工程公司2007年的建筑企业资质等级为房屋建筑工程施工总承包三级。
本院认为：一、关于新兴苑社区居委会与被上诉人签订的《场地租赁合同》是否有效的问题。新兴苑社区居委会与被上诉人肖山签订的《场地租赁合同》系代表青秀区政府与肖山签订，合同约定将原南宁市毛巾被单厂的食堂、单身宿舍楼、配电房、锅炉房共1200平方米出租给肖山使用，系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。青秀区政府上诉主张，合同中关于肖山对房屋进行维修改造的约定属无效条款，本院认为，双方签订的合同是关于场地租赁的合同，并不是建设工程施工合同，在合同签订前，肖山就已完成单身宿舍楼和食堂的维修改造。合同签订后，肖山又进行了配电房和锅炉房的维修改造工作。而上述维修改造项目，肖山是聘请广西教育建筑工程公司进行施工，广西教育建筑工程公司具有相应的建筑施工资质，在办理相关报建手续前就进行施工，是经过青秀区政府同意的，肖山曾要求青秀区政府提供土地使用权证、房产证等，以便办理报建手续，但青秀区政府未及时提供。因此，未按规定办理维修改造工程的报建手续，责任不在肖山。
故青秀区政府以肖山不具有相应建筑施工资质，进行维修改造没有办理相应报建手续为由，主张《场地租赁合同》中关于房屋维修改造的约定无效，没有依据，本院不予支持。
二、合同履行过程中，双方是否均存在违约的问题。《场地租赁合同》系新兴苑社区居委会代表中山街道办事处与肖山签订，合同虽然约定肖山应于每季度前10日交纳当季租金给甲方，但合同并没有约定租金是向新兴苑社区居委会交付，还是向中山街道办事处交付，而合同签订后，肖山已就租金如何交付的问题，向新兴苑社区居委会请示，新兴苑社区居委会于2007年8月10日作出关于竹溪南路20号合同交费的回复中称等候通知，再来办理合同交费手续。现青秀区政府没有证据证实其在何时通知过肖山交付租金，且2007年10月28日，青秀区建设局通知肖山停工，肖山即停止对配电房和锅炉房的维修改造工作，之后双方并未就合同是否继续履行，如何履行协商一致，故肖山没有按照合同约定交付租金的行为并不构成违约。青秀区政府主张肖山存在拖欠支付租金的违约行为，理由不成立，本院不予支持。2009年3月2日，青秀区建设局在《关于竹溪南路20号场地租赁合同的答复》中以肖山有不适当履行的情况，导致合同目的无法实现为由，决定终止竹溪南路20号场地租赁合同，系代表青秀区政府单方解除合同，因肖山在合同履行过程中并不存在违约行为，故一审认定青秀区政府单方解除合同的行为构成违约，并判决青秀区政府承担违约责任正确，本院予以维持。青秀区政府主张肖山亦存在违约行为，故对肖山的损失应由双方按照各自过错分担责任没有依据，本院不予支持。
三、肖山投资的维修改造费用及预期收益损失是多少的问题。对肖山投资的维修改造费用，在肖山与青秀区政府协商过程中，青秀区审计局委托广西正德工程造价咨询有限公司对肖山完成的维修改造工程进行了结算造价审核，审定工程造价为756391.80元，青秀区政府对该《结算造价审核报告》提出异议，但并未提供相应证据推翻该《结算造价审核报告》，故一审确定肖山投资的维修改造费用756391.80元并无不当，本院予以维持。青秀区政府主张双方并没有约定对配电房、锅炉房进行维修改造，故维修改造费用中不应包含配电房、锅炉房的费用。对此，本院认为，青秀区政府与肖山签订的合同第一条明确将竹溪南路20号原毛巾被单厂食堂、单身宿舍、配电房、锅炉房出租给肖山使用，第六条则约定青秀区政府同意肖山进行房屋维修改造，并新增部分设施硬件项目。且新兴苑社区居委会在2007年6月2日作出的《关于竹溪南路20号维改工程的回复》中明确该社区派专人现场配合工作，而该社区从未对肖山就配电房和锅炉房的维修改造提出过异议，故青秀区政府现以合同中并没有约定需要对配电房和锅炉房进行维修改造为由，主张其不应承担配电房、锅炉房的维修改造费用理由不成立，本院不予支持。
关于肖山预期收益问题。青秀区政府主张广西中硕资产评估有限责任公司对预期租金收益进行评估时按全年无空置率计算，不符合市场经济规律，租金的增长率没有依据，该评估报告不能作为结算依据。经本院审查广西中硕资产评估有限责任公司作出的价格评估报告书在关于空置率的影响中明确，评估标的所在的生活区邻近市政公用设施比较多，生活方便，出入方便，周围居住人口相对密集，区域因素比较明显，在此平均空置率按15计算；租赁价格的增长是对比同为津头、柳沙一带同类房屋出租行情后按市场价格确定的，青秀区政府称广西中硕资产评估有限责任公司作出的评估报告书按全年无空置率进行评估与事实不符，本院不予采纳。青秀区政府对该评估报告书确定的租金增长率提出异议，但未能提供相应证据推翻该评估报告书，故其主张该评估报告书不能作为本案定案依据，本院不予采纳。
根据广西中硕资产评估有限责任公司的评估，肖山2007年11月5日至2011年12月31日期间的租金收益为1345694元，因肖山已另主张了其为履行合同投入的投资维修改造费用，故一审从上述租金收益中扣减维修改造投资费用756391.80元及肖山在租赁期间尚应支付的租金219720元，确定肖山的预期收益为369582.20元，并无不当，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。青秀区政府上诉理由不成立，对其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14934元，由上诉人南宁市青秀区人民政府负担；一审案件受理费、评估费的负担按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审判长 付 浩
审判员 肖燕青
审判员 赵 东
二〇一四年十月二十日
书记员 林 路
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。