浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙03民终247号
上诉人（原审原告）：苍南县中梁宏置业有限公司，住所地：苍南县龙港镇瓯南大厦商场201室。统一社会信用代码91330327MA2850XY3F。
法定代表人：陆军，总经理。
委托诉讼代理人：杨安取、朱诗雨，浙江六和（温州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冯世腾，男，汉族，1975年2月25日出生，住苍南县。
被上诉人（原审被告）：郑尾蜜，女，汉族，1976年8月29日出生，住址同上。
上诉人苍南县中梁宏置业有限公司因与被上诉人冯世腾、郑尾蜜商品房预售合同纠纷一案，不服苍南县人民法院（2016）浙0327民初10214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苍南县中梁宏置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.补充协议系经双方充分协商后订立，一审判决认定为格式条款，与法律规定不符。2.补充协议不存在加重购房人责任之情形，一审判决认定其无效，属认定事实不清，适用法律错误。补充协议第一条是对逾期办理按揭贷款违约责任的约定，而非逾期付款的违约责任，补充协议第二条是在按揭贷款出现特殊情况时如何处理的约定，即便与商品房买卖合同有关逾期交房违约责任之间存在失衡，也不构成补充协议约定条款无效的法定情形。并且，预购商品房预告登记未办理也不会导致办理按揭贷款义务履行之不能。3.从通知办理按揭贷款之日至起诉之日，已远远超过90天，故出卖人请求解除商品房买卖合同的条件已经成就。4.一审判决认定被上诉人为办理公积金按揭贷款，缴存职工住房公积金，属认定事实不清。
冯世腾、郑尾蜜辩称：商品房买卖合同附件八“补充协议”的内容为空白，可见，备案合同中并没有补充协议。订立补充协议时，上诉人仅提供了该补充协议文本的封面和封底，并未将协议内容交由被上诉人审查。补充协议封面标注有“浙江省工商行政管理局”字样，后经查询，该局从未制订相关协议样式。因此，未经备案的补充协议，不具有合法性。并且，苍南县市场监督管理局已就其上述违法行为，作出行政处罚。被上诉人于2016年7月18日收到律师函后，于7月20日前往房管部门查询时，发现房屋尚未预告登记，故无法办理按揭贷款。在具备办理按揭条件后，被上诉人积极补缴了住房公积金，并愿意办理按揭贷款的情况下，上诉人却向法院起诉请求解除合同，进而导致按揭贷款至今未能办理。因此，一审判决正确，应予维持。
苍南县中梁宏置业有限公司向一审法院起诉请求：1.解除《商品房买卖合同》及补充协议，并支付违约金175266元，并判令该违约金从已付购房款中直接扣除；2.协助办理上述《商品房买卖合同》登记备案的撤销手续以及预告登记注销手续。
一审法院认定事实：2016年1月7日，苍南县中梁宏置业有限公司与冯世腾、郑尾蜜签订《香缇锦园商品房预定协议书》。约定冯世腾、郑尾蜜向房开公司预定香缇锦园6幢26层2602号商品房，预定购房款为894910元，定金50000元，预定期为七日，应于2015年12月13日前到龙港大道西四街路口项目展示中心签订《商品房买卖合同》并支付不低于总房款25%的首付款。该协议书对双方违约责任进行了约定。预定协议书签订当日，冯世腾、郑尾蜜支付了定金50000元。
2016年1月13日，双方签订一份《商品房买卖合同》及包含七个附件（以下合称《商品房买卖合同》）。合同第一条约定：出卖人以拍卖方式取得坐落于苍南县编号为苍国用（2015）第06959号地块的建设用地使用权，经批准在上述地块开发建设“香缇锦园一期”（系现定名，原告对外宣传称之为香缇半岛）商品房。该商品房建设工程规划许可证号为建字第330327201500060，施工许可证号为330327201509090201。第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为苍房预售许字（2015）第023号（该商品房预售许可证于2015年12月2日取得）。第三条约定：买受人购买的商品房坐落于“香缇锦园一期”第6幢2602号，该商品房的设计用途为住宅，属剪力墙结构，建筑面积为88.75平方米。第五条约定：按建筑面积计算购房款，商品房单价为每平方米9874.14元，总金额为876330元。第七条约定：买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付总房款20%的首付款，计175266元，买受人已支付的定金转入首付款，不足部分当日予以补齐；剩余的购房款，买受人同意按银行或公积金管理中心设定的贷款条件（包括按照银行或公积金管理中心的贷款条件将首付款补至按揭贷款所需的额度），向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人购房贷款予以付清。第八条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一[该比率应不小于第（1）项种的比率]的违约金。第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金。同时，合同对交房条件、期限、违约责任等作了约定。
同日，双方签订《浙江省商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）。补充协议第一条约定：关于买受人采用银行按揭、公积金或组合贷款支付房款的约定：买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付约定的首付款后，剩余的全部房款，买受人同意按银行或公积金管理中心设定的贷款条件（包括按照银行或公积金管理中心的贷款条件将首付款补至按揭贷款所需的额度），向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人购房贷款予以付清。办理按揭贷款的具体时间以出卖人办理按揭贷款的通知为准，不因相关部门的规定而改变，买受人必须在出卖人发出通知后七日内到出卖人指定的银行或公积金管理中心办理完成贷款手续付清剩余购房款，如买受人未履行上述任何一项义务的，视为买受人违约，出卖人有权选择以下任何一项追究买受人的违约责任：（1）要求买受人自行付清剩余购房款，并从逾期之日起每日按照总房款的千分之一支付违约金；（2）解除《商品房买卖合同》，并由买受人按照总房款的20%支付违约金，如上述违约金不足以弥补《商品房买卖合同》解除给出卖人造成的损失（损失为《商品房买卖合同》解除时房屋评估价低于《商品房买卖合同》约定价款的部分及评估费用，评估基准为出卖人通知解除或起诉解除合同之日）的，买受人应当予以补足。如出卖人选择解除《商品房买卖合同》的，出卖人有权在买受人违约之日始的两年内随时提出。第二条约定：关于按揭贷款、公积金贷款或组合贷款的特别约定：1、买受人应在收到出卖人关于办理按揭贷款通知之日起七日内，按照银行或公积金管理中心设定的贷款条件（包括但不限于提交齐全的按揭贷款所需的证明材料、将首付款补至贷款所需的额度等）办理完成按揭贷款手续。如因房地产调控政策、金额政策调整或买受人的原因（如对贷款的额度不能提供完整的收入证明及财产证明、所提供的证明不能被银行认可，以及个人征信不能被银行或公积金管理中心认可等）对买受人所申请贷款的额度和银行或公积金管理中心实际放贷额度产生差额或申请贷款未被批准的，买受人应当在上述办理按揭贷款的期限届满之日起的七日内自行向出卖人付清差额部分（如买受人对其申请银行或公积金按揭贷款未获批准或批准的额度不足之事实有异议的，由买受人承担举证责任。如买受人未就此举证的，视为买受人对其按揭贷款申请未获批准或批准的额度不足之事实无异议），否则视为买受人违约，出卖人有权选择以下任何一项追究买受人的违约责任：（1）要求买受人自行付清剩余购房款，并从逾期之日起每日按照总房款的千分之一支付违约金；（2）解除《商品房买卖合同》，并由买受人按照总房款的20%支付违约金，如上述违约金不足以弥补《商品房买卖合同》解除给出卖人造成的损失（损失为《商品房买卖合同》解除时房屋评估价低于《商品房买卖合同》约定价款的部分及出卖人支付的评估费用，评估基准日为出卖人通知解除或起诉解除合同之日），买受人应当予以补足。该补充协议同时对退房等进行约定。上述补充协议所有条款均系房开公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
合同签订当日，冯世腾、郑尾蜜支付了首付款438330元（含转为购房款的定金50000元）。事后，苍南县中梁宏置业有限公司根据相关规定将《商品房买卖合同》报送苍南县住建局登记备案，同年5月20日完成备案，但未将《补充协议》报送备案。同年7月22日，苍南县中梁宏置业有限公司按约完成涉案商品房预告登记。
另查明：涉案商品房所属“香缇锦园一期”6号楼建设工程于2016年6月15日完成结顶。2016年7月11日，苍南县中梁宏置业有限公司向冯世腾、郑尾蜜送达按揭贷款办理通知书。该通知书载明：收到该通知书之日起5日内带齐该通知书附件所标注的相关资料，到香缇半岛展示中心办理相关按揭贷款手续。通知书附件即“商贷按揭流程指引”载明：一、购房人提供：（1）申请人及配偶身份证、户口簿；（2）结婚证；（3）申请人及配偶信用报告；（4）住房情况查询结果；（5）未成年子女户口簿；（6）受托发放贷款银行的储蓄卡。二、开发商提供：（1）经房管部门备案登记的商品房预售（买卖、销售）合同及预告登记证明；（2）首付款正式发票。三、按揭贷款手续流程说明：（1）先至香缇半岛展示中心领取购房合同、预告登记证等相关资料，并由工作人员为您的资料进行初步检查；（2）带上所有资料，包括您的个人证件原件至指定的银行办理按揭手续；（3）银行收件、审核、若有缺资料的会通知您补资料；（4）资料齐全，待银行审批，通过后放款，按揭手续完毕。四、商贷合作银行：中国银行、建设银行、中国农业银行、中国邮政储蓄银行、苍南县公积金中心。后苍南县中梁宏置业有限公司以冯世腾、郑尾蜜未在收到通知之日起七日内办妥按揭贷款手续构成违约为由，于2017年7月15日向其发送律师函，要求在收到律师函之日起三日内办妥按揭贷款手续，否则将通过诉讼途径解决此事。冯世腾、郑尾蜜于2017年7月18日收到该律师函。冯世腾为了能在苍南县公积金管理中心办理按揭贷款，于2016年8月11日缴存了自2016年8月至2017年6月期间的职工住房公积金。
一审法院认为：本案主要争议焦点为：1.《商品房买卖合同》是否有效；2.补充协议第一、二条是否有效；3.《商品房买卖合同》及补充协议能否解除。
关于争议焦点一。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，《商品房买卖合同》明确约定买受人购买的商品房为预售商品房，且该商品房在涉案买卖合同签订前已取得，可见双方就涉案商品房所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。冯世腾、郑尾蜜主张《商品房买卖合同》合同无效的理由，于法无据，不予采纳。
关于争议焦点二。一审法院认为，涉案补充协议条款系苍南县中梁宏置业有限公司为重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与对方协商的条款，根据合同法第三十九条第二款规定，属于格式条款。一方面，从补充协议与商品房买卖合同比较可知，补充协议第一、二条对逾期付款违约责任的约定完全颠覆了商品房买卖合同相关约定，加重了购房人的责任，且与双方关于逾期交房违约责任的约定严重失衡；另一方面，根据房开公司提供的按揭贷款手续流程，购房人只有在取得经房管部门备案登记的商品房买卖合同及商品房预告登记证明后才能办理按揭贷款手续，但涉案商品房于2016年7月22日才取得预告登记，可见，苍南县中梁宏置业有限公司要求冯世腾、郑尾蜜在收到办理按揭贷款通知之日（即2016年7月13日）起五日内或收到律师函之日（即2016年7月18日）起三日内办妥按揭贷款手续，属于履约不能。因此，该补充协议第一条、第二条约定加重了购房人的责任。根据合同法第四十条规定，该补充协议第一条、第二条无效。
关于争议焦点三。一审法院认为，因补充协议第一条、第二条约定无效，对双方没有法律约束力，故苍南县中梁宏置业有限公司无权据此主张解除《商品房买卖合同》及补充协议。根据案件事实及办理按揭贷款所需的材料与期限，酌定冯世腾、郑尾蜜办妥按揭贷款手续或直接支付首付款之外剩余购房款的期限为2016年7月22日起的30日，故逾期付款初始日距起诉之日（即2016年10月18日），并未超过90日，根据商品房买卖合同第八条约定，合同解除条件尚未成就。即便补充协议合法有效，苍南县中梁宏置业有限公司在商品房预告登记证尚未取得的情况下，要求限期办妥按揭贷款手续，亦有违诚实信用原则，为了维护交易安全，也不宜解除《商品房买卖合同》及补充协议。因此，苍南县中梁宏置业有限公司请求解除《商品房买卖合同》及补充协议，不予支持；其主张支付违约金、协助办理合同登记备案撤销手续及预告登记注销手续的诉讼请求，亦不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回苍南县中梁宏置业有限公司的诉讼请求。案件受理费3805元，由苍南县中梁宏置业有限公司负担。
二审中，上诉人苍南县中梁宏置业有限公司提供了购房人为王仁美的商品房买卖合同及其申请按揭贷款材料、预告登记证，用于证明未办理预告登记并不影响银行受理按揭贷款的事实。鉴于冯世腾对上述证据复印件的真实性无异议，故苍南县中梁宏置业有限公司要求法院调查核实的申请不予准许。但冯世腾认为，据其向相关银行了解，必须提供相关资料方能办理按揭。冯世腾二审提供了苍南县市场监督管理局《行政处罚决定书》（苍市监处字[2017]1190号）复印件，用于证明商品房买卖合同及补充协议部分内容属于格式条款，约定无效。苍南县中梁宏置业有限公司对该行政处罚决定书的真实性没有异议，但其认为，补充协议未经相关部门备案，仅违反了行政备案管理性规定，并非效力性强制性规定，并不导致补充协议无效；行政处罚书中对相关条款的认定，不等同于人民法院有关民事合同效力的认定，补充协议第一条、第二条系对按揭贷款作出的专门性约定，不存在加重购房人责任之情形。本院认为，上述证据的真实性予以认定，关于证据证明力，在本裁判文书说理部分予以综合阐述。
经审理，本院二审认定的事实与原判认定的一致。
本院认为，合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在商品房买卖合同法律关系中，出卖人按时交付房屋，买受人按约定支付购房款，是合同双方权利义务的最基本内容。本案中，双方在《商品房买卖合同》第八条中明确约定，买受人未按合同约定付款逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。同时，双方约定了买受人以按揭贷款的方式支付剩余购房款。因此，在理解与认定《商品房买卖合同》第八条有关逾期付款解除合同的条件时，应当结合购房人房款支付方式的相关约定。按揭贷款支付购房款，是商品房预售中最为常见的形式，并与合同约定的购房款支付时间紧密关联。也就是说，在双方约定同意采取按揭贷款支付的情况下，若因出卖人的原因，导致购房人逾期支付余款超过约定付款期限的，不可归责于购房人。本案中，苍南县中梁宏置业有限公司于2016年7月11日通知办理按揭贷款手续，并于同年7月15日送达律师函时，尚未取得房屋预告登记证。即便按冯世腾、郑尾蜜收到上述通知与函件之日起算，至出卖人向人民法院提起合同解除诉讼之日（即2016年10月8日，一审判决书表述为“2016年10月18日”显属笔误），亦未超过90日。根据商品房买卖合同第八条之约定，苍南县中梁宏置业有限公司请求解除合同的条件并未成就。同时，根据合同法第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，亦不符合解除合同履行通知义务之构成要件。因此，一审判决驳回其诉讼请求，于法有据。
双方协商一致，可依法订立补充协议，并将其作为合同的组成部分。商品房买卖合同应当登记备案，附件作为商品房买卖合同文本的组成部分，应当一并登记备案。本案中，备案的商品房买卖合同附件八“补充协议内容”栏为空白，且双方当日签订的补充协议并未随同商品房买卖合同备案，违反了行政管理性规定。而本案双方订立的补充协议文本，属出卖人为重复使用而预先拟定的条款，且没有证据证明在订立合同时与对方协商，也没有证据证明出卖人根据合同法第三十九条第一款规定采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按其要求，对该条款予以说明。同时，正如上文所述，按揭贷款与付款期限紧密关联，按揭贷款作为支付购房款的一种方式，补充协议有关按揭贷款的办理条件和手续，仍应符合商品房买卖合同有关逾期付款违约责任的约定，否则，在提供格式条款一方未履行明确提示说明义务的情况下，即构成对另一方责任的加重，从而导致补充协议条款无效。并且，结合二审审理期间苍南县市场监督管理局作出的行政处罚决定书之认定，涉案补充协议属格式条款，部分条款确实存在限制购房人权利、加重购房人责任的内容。因此，从这个角度来讲，本案补充协议有关买受人未在出卖人发出通知后七日内办理完成按揭贷款手续付清剩余购房款，出卖人有权解除合同的约定，亦属无效条款，苍南县中梁宏置业有限公司一审请求解除商品房买卖合同，亦于法无据。并且，在上述期间内，双方还因房屋质量等事项发生争议与部分业主维权事件，并且冯世腾还为履行按揭贷款义务而补缴了公积金，因此，从公平角度来讲，苍南县中梁宏置业有限公司提起解除合同之诉，也于情于理所不容。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。苍南县中梁宏置业有限公司的上诉理由与请求不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3805元，由上诉人苍南县中梁宏置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宗波
审 判 员 余 萌
审 判 员 刘宏杰
二〇一八年三月十五日
法官助理 姜岳良
书 记 员 徐彬妮