四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵高新民初字第1413号
原告石晓炬，男，汉族。
委托代理人杜福猛，四川天府风律师事务所律师。
被告李华，男，汉族。
委托代理人许怀军，四川法丛律师事务所律师。
第三人绵阳高新区新城房地产开发有限公司。住所地：绵阳高新区双碑中街**号。
法定代表人邓光林，公司董事长。
原告石晓炬诉被告李华、第三人绵阳高新区新城房地产开发有限公司（以下简称“绵阳新城房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理后，依法由审判员刘坤适用简易程序独任审判，并于2014年9月24日公开开庭进行了审理。原告石晓炬的委托代理人杜福猛、被告李华的委托代理人许怀军到庭参加诉讼，第三人绵阳高新区新城房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石晓炬诉称，2007年，在得知被告李华有住房对外出售，且所售房屋能办理房屋所有权证和土地使用权证后，遂于被告李华达成口头协议，约定被告李华将一套房屋作价10000元出售给原告石晓炬，原告石晓炬先行给付购房款88000元，余款在领取两证时给付。同年6月20日，双方正式签订《房屋买卖合同》，该协议对双方的权利义务及违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告石晓炬装修、入住了该房屋。被告李华违反了双方关于房产证、土地使用证办理的约定，在现行政策许可的情况下仍拒绝办理。原告石晓炬所购房屋的土地使用权是被告李华从第三人绵阳新城房产公司（原鹏业房地产开发有限公司）内部转让，至今仍然登记于该公司。综上，被告李华应当依约履行办证义务并承担违约责任，第三人绵阳新城房产公司与办理手续有直接利害关系，应当履行协助义务。故提起本案诉讼，请求判令：1、被告李华及第三人绵阳新城房产公司为原告石晓炬所购房屋办理权属登记，并由被告李华承担所需税费；2、被告李华给付违约金8800元；3、本案诉讼由被告李华承担。
被告李华辩称，案涉房屋所用土地系李华、李辉兄弟共同出资购买，房屋也是由李华夫妇及李辉共同出资修建，李华个人对外出卖房屋的行为无效，因此双方签订的《商品房买卖合同》应属无效合同。李华出售的房屋并非其个人所有，故李华没有资格为原告石晓炬办证。合同无效就不存在违约金的问题。即使取得了其他共有人的追认，现在也不符合办证条件。综上，请求法院依法裁决。
第三人绵阳新城房产公司未作陈述。
审理查明：2003年7月14日，李华向绵阳高新区鹏发房地产开发有限公司（以下简称“绵阳鹏发房产公司”）支付了“八二七L6”地块购地定金10000元。2003年11月24日，绵阳鹏发房产公司（甲方）与李华及李华之弟李辉（乙方）签订《住宅用地使用权转让合同》，约定：甲方将其拥有的位于普明山鹏发高级住宅区内的163.68平方米住宅用地（注：八二七L10）使用权转让给乙方，单价350元／平方米，转让金共计57288元。李华、李辉在该合同尾部“乙方法定代表人”处签名。2003年11月26日，李华、李辉向绵阳鹏发房产公司支付“八二七区L10”宅基地款20000元；2006年3月6日，李华、李辉支付“八二七L10”零星住宅用地补交款17288元；2007年6月29日，李华向绵阳鹏发房产公司支付“L10”土地款50000元。2006年8月30日，绵阳鹏发房产公司（甲方）与李华（乙方）签订《住宅用地使用权转让合同》。甲方将其位于普明山鹏发高级住宅区内的253平方米住宅用地（注：八二七L6-4C）使用权转让给乙方，单价720元／平方米，转让金共计182160元。李华在该合同尾部“乙方法定代表人”处签名。尔后，李华即在“八二七L6-4C”地块上自行修建住房。2007年6月20日，李华（出卖人）与石晓炬（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定如下：1、李华以出让方式取得的位于绵阳高新区鹏业山庄高档住宅区内编号为L6-4C的地块的土地使用权，土地使用权出让合同为绵阳高新区鹏发房地产开发有限公司于2006年8月30日签订的《住宅用地使用权转让合同》。该地块面积为253平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2007年7月10日至2057年7月10日；2、买受人购买的房屋为现房；3、石晓炬所购房屋为绵阳普明山鹏业高级住宅区内L6-4C（八二七旁）2层1号房；4、该商品房房价按套计算，总价款为人民币100000元，该价款包含水、电、汽一户一表费用和办证等费用，买受人不再支付任何费用；5、房屋价款分次付款，在签订《商品房买卖合同》时支付88000元，余款12000元在买受人领到两证（房产证和土地使用证）时付清；6、出卖人应于2007年2月28日前向买受人交付房屋；7、出卖人负责在房屋交付使用后500日内办完《土地使用权证》和《房屋所有权证》，如因出卖人的原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的13%向买受人支付违约金。原、被告均在该合同上签字、捺印。签合同后，石晓炬向李华支付购房款80000元。石晓炬现已入住该房屋。现因李华至今未为石晓炬办理房屋权属证，故石晓炬诉来本院，请求判决支持如前所请。
另查明：1、“八二七L6”地块土地使用权现登记使用权人为第三人绵阳新城房产公司；2、原告石晓炬所购买房屋整个修建工程均由李华独自组织实施，期间李辉在外务工；3、被告李华自行委托绵阳市新坐标房产测绘有限公司对房屋面积进行了测绘，原告石晓炬所购房屋实测面积实为76.33平方米。
以上事实，有当身份证明材料、《住宅用地使用权转让合同》、《商品房买卖合同》、《收据》、《土地使用权证》及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原告石晓炬与被告李华所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，也不违背法律强制规定。本案审理过程中，被告李华辩称其是在房屋共有权人李辉、何秀英不知情的情况下将房屋出售，其他共有权人至今未追认，故该买卖合同无效。依据审理查明的事实，被告李华在出售案涉房屋时，在《商品房买卖合同》中明确向原告石晓炬申明案涉房屋所使用的“八二七L6”地块系依据其于2006年8月30日与绵阳鹏发房产公司签订的《住宅用地使用权转让合同》受让取得，而该转让合同明确载明“八二七L6”地块的受让人为被告李华个人，房屋修建事宜也是由被告李华独自负责完成，因此原告石晓炬在签订《商品房买卖合同》时，有充足理由确信其所购房屋为被告李华个人所有，故即使案涉房屋存在其他共有权人，石晓炬对于案涉房屋属于善意、有偿取得，其合法权益应当予以维护。且原告石晓炬在签订买卖合同后，按合同约定给付了房屋价款并入住，至原告石晓炬提起本案诉讼前长达7年的时间里，无任何人对案涉房屋提出权利主张，故被告李华在原告石晓炬要求其履行合同约定义务之时，以其本人系擅自处分共有财产为由辩称合同无效，明显有悖于民事行为必须遵循的诚实信用原则。因此，为了维护社会交易的稳定、保护善意相对人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，本院对被告李华的该辩解理由不予采纳，案涉《商品房买卖合同》应属合法有效。
关于原告石晓炬要求被告李华和第三人绵阳新城房产公司为其办理房屋所有权证和土地使用权证的问题。被告李华与绵阳鹏发房产公司签订《住宅用地使用权转让合同》至今，合同约定出让的“八二七L6”地块在《土地使用权证》中载明的使用权人仍为第三人绵阳新城房产公司，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明......”之规定，“八二七L6”地块的法定使用权人至今仍为第三人绵阳新城房产公司。在本案审理过程中，原、被告均未提供证据证明被告李华与绵阳鹏发房产公司以及绵阳鹏发房产公司与第三人绵阳新城房产公司之间的权利义务关系，依据现有证据尚不足以确认被告李华必然取得“八二七L6”地块的使用权，故被告李华对“八二七L6”地块使用权所作处分是否合法尚不确定。另外，根据目前我国房地产权属登记的相关政策，必须在被告李华取得该栋房屋的初始登记，排除其他人对案涉房屋的权利后，才能向原告石晓炬等购买其房屋的个人分别办理房屋所有权证及土地使用权证。因此，在本案中本院对于原告石晓炬要被告李华及第三人绵阳新城房产公司为其办理所购房屋权属登记的请求不予支持。
关于原告石晓炬主张违约金8800元的问题。原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋所涉权属证书办理时间进行了明确的约定，同时还约定如被告李华不能在约定期限内为原告石晓炬办理房屋权属证书，应按原告石晓炬已付房价款的13%支付违约金。约定期间届满后，被告李华至今未履行合同约定的权属证书办理义务，其行为已构成违约，故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告李华应当按照合同约定的违约金计算方式承担违约责任。原告石晓炬至今已交付购房款80000元，故被告李华应付原告石晓炬违约金10400元，但原告石晓炬只主张8800元，其未主张部分视为自愿放弃，即被告李华应付原告石晓炬违约金数额为8800元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条之规定，判决如下：
一、被告李华于本判决生效后十日内给付原告石晓炬违约金8800元；
二、驳回原告石晓炬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费130元，减半收取为65元，由被告李华负担。
如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。
审判员 邹恩昊
二〇一五年二月二日
书记员 宋 婷