重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第03162号
上诉人（原审被告）重庆凤梧商贸有限公司，住所地重庆市巴南区李家沱新坪村南庭花园二幢。
法定代表人胡忠林，重庆凤梧商贸有限公司总经理。
委托代理人周龙海，重庆广贤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李中珍，无固定职业。
委托代理人李宗英（系李中珍之姐），女，无固定职业。
原审第三人梁长荣，无固定职业。
原审第三人重庆青木关木器厂，住所地重庆市沙坪坝区青木关青北路**号。
法定代表人伍鼎全，重庆青木关木器厂厂长。
上诉人重庆凤梧商贸有限公司与被上诉人李中珍及原审第三人梁长荣、重庆青木关木器厂租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年11月4日作出（2012）沙法民初字第00541号民事判决。重庆凤梧商贸有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月30日和2014年5月9日对本案进行了审理。上诉人重庆凤梧商贸有限公司的代理人周龙海，被上诉人李中珍的代理人李宗英到庭参加了本案审理，原审第三人梁长荣、重庆青木关木器厂未到庭参加本案审理。本案现已审理终结。
李中珍在一审中诉称，位于重庆市沙坪坝区青木关镇x号房屋为第三人重庆青木关木器厂所有，后卖与第三人梁长荣，但没有办理产权变更手续，2008年7月，第三人梁长荣以第三人重庆青木关木器厂为建设业主向重庆市规划局报建，后重庆市规划局以第三人重庆市青木关木器厂为建设业主签发了许可证，第三人梁长荣根据该建设工程规划修建了青北街24号房屋，至今未取得房屋所有权证书。
2010年10月20日，第三人梁长荣与重庆凤梧商贸有限公司签订租赁合同约定，将沙坪坝区青木关镇x号（一、二楼）门面出租给重庆凤梧商贸有限公司。2011年5月15日，李中珍与重庆凤梧商贸有限公司签订租赁合同，约定重庆凤梧商贸有限公司将位于x号房屋二楼转租给李中珍用于开设宾馆，并对租金和消防手续办理进行了约定，合同签订后，李中珍向重庆凤梧商贸有限公司交纳了保证金5000元。2011年9月30日，李中珍与重庆凤梧商贸有限公司签订补充协议。因重庆凤梧商贸有限公司转租给李中珍的建筑完全改变了重庆市规划局签发的建设规划许可，超层、超面积建设，属于违法建筑，导致李中珍不能经营，现提起诉讼要求1、确认李中珍与重庆凤梧商贸有限公司于2011年5月15日签订的租赁合同和2011年9月30日签订的补充协议无效；2、判决重庆凤梧商贸有限公司赔偿李中珍的损失805343元，返还定金5000元，返还2011年12月15日至2012年2月14日的租金18600元，共计828943元。
重庆凤梧商贸有限公司在一审中辩称，首先，李中珍与重庆凤梧商贸有限公司签订的租赁合同、补充协议是双方的真实意思表示，是有效协议；其次，因重庆凤梧商贸有限公司未提供消防手续给李中珍导致的损失，双方已达成协议，并且赔偿了李中珍90000元，李中珍无权再要求重庆凤梧商贸有限公司赔偿；最后，重庆凤梧商贸有限公司转租房屋的产权手续正在办理之中。请求法院驳回李中珍的诉讼请求。
重庆市青木关木器厂在一审中辩称，本公司将上述房屋土地出售给第三人梁长荣属实，后因梁长荣扩建导致产权证没有办理下来，请求法院依法处理。
梁长荣在一审中辩称，房屋是我从第三人重庆市青木关木器厂处购买的，对于重庆凤梧商贸有限公司将房屋转租给李中珍我没有意见，该房屋中我扩建超标的部分已经交纳了罚款，房屋是可以出租的。
一审审理查明，重庆市沙坪坝区x号（原青北路18号）的房屋属重庆青木关木器厂所有，国土使用权面积为2644平方米，后重庆青木关木器厂将上述房屋转让给梁长荣，梁长荣在取得房屋后进行了改建、扩建。
2010年8月20日，重庆凤梧商贸有限公司（承租方、乙方）与梁长荣（出租方、甲方）签订租赁合同一份，合同载明，甲方将位于重庆市沙坪坝区青木关镇x号（一楼、二楼）门面出租给乙方，经营面积约3900平方米；甲方交房时间为2010年9月1日；房屋租赁期限为20年，自2011年1月1日起至2030年12月31日止；签订合同时应向乙方出具出租房屋的房地产权或相关部门的产权证明，作为合同附件。
2011年5月15日，李中珍（乙方）与重庆凤梧商贸有限公司（甲方）签订租赁合同一份，合同载明，甲方将青木关镇x号二楼出租给乙方用于，宾馆，面积约为620平方米，租赁期限为8年，租赁时间从2011年8月15日至2019年8月14日止，租金2011年8月15日至2014年8月14日，每平米15元，每月9300元，2014年8月15日至2015年8月14日，每平米16元，每月9920元，……。第三条，保证金，签订合同时，乙方须交纳保证金5000元，合同起满乙方如不再续租，在完清所有费用后，甲方无条件退还乙方，支付日为租赁场所交付后10日内。第九条，物业条款、有关消防方面，甲方应确保租赁物取得当年度的消防验收合格证明，因消防首次验收不合格给乙方造成的损失由甲方负责。
2011年9月30日，李中珍（乙方）与重庆凤梧商贸有限公司（甲方）签订补充协议一份，载明，甲、乙双方协议一致，达成如下一致协议：1、双方同意，根据双方2011年5月15日签订的《租赁合同》第九条第一款“甲方应确保租赁物取得当年度的消防验收合格证明，因消防首次验收不合格给乙方造成的损失由甲方负责”之规定，甲方因消防设施安装方未按协议至规定提供消防验收合格证明的原因给乙方造成的全部损失，甲方一次性支付乙方90000元后，双方签订的《租赁合同》第九条第一款作废，甲方不再给乙方提供任何消防手续，所有消防手续均由乙方自行负责办理，同时，乙方不得再以此条要求甲方承担任何损失。2、甲方于2011年9月16日给乙方的书面承诺作废。3、乙方在本补充协议签订后，绝对保密，不得泄露本协议之条款内容，否则违约。4、乙方在使用青木关镇x号二楼房屋期间，须按照《租赁合同》约定的金额和期限缴纳房屋使用费，如乙方逾期一天以上，甲方有权收回房屋，对房屋的装修归甲方所有，乙方无条件退房房屋。5、甲乙双方不得违约，如有违约，违约方赔偿守约方90000元；8、免租1个月。
协议签订后，李中珍经重庆凤梧商贸有限公司同意对上述租赁物进行了装饰装修，装修后李中珍进行了营业，后应重庆市工商行政管理局沙坪坝区分局查处，因李中珍系无照经营住宿业务，对李中珍的物品进行了扣押，导致李中珍无法继续经营。故李中珍提起本案诉讼，在一审审理中，李中珍变更诉讼请求，要求1、确认李中珍与重庆凤梧商贸有限公司于2011年5月15日签订的租赁合同和2011年9月30日签订的补充协议无效；2、判决重庆凤梧商贸有限公司赔偿李中珍形成附合的损失555700元、未形成附合损失20000元，返还定金5000元，返还2011年12月15日至2012年2月14日的租金18600元，共计599300元。
2013年4月18日，经李中珍申请，中国建设银行股份有限公司重庆市分行出具工程造价司法鉴定报告，确定李中珍的工程造价为793503.22元，其中容积式热交换器价值12000元，干粉灭火器450元、监控系统6500元、台式电脑2500元、灯箱520元、登记本150元、床上用品18000元、麻将椅600元、前台软件4720元、身份证识别仪2480元、海尔洗衣机968元、空调加管5800元、消毒柜550元、挂烫机366元、拖鞋348元、挂钟220元、壁画880元、开水壶936元、电视安加密2400元、床头柜2720元、衣柜11400元、电脑桌1050元。产生鉴定费16000元，已由李中珍方垫付。
2013年9月4日，经重庆凤梧商贸有限公司的申请，重庆恒基土地房地产资产评估有限责任公司出具重恒基资评报字（2013）第18号资产评估报告书，确认同心宾馆装修的现值为555700元，产生评估费5000元，由重庆凤梧商贸有限公司垫付。经双方协商，确定该宾馆装修部分形成附合的现值为555700元，未形成附合的部分除床上用品之外，重庆凤梧商贸有限公司同意接收，折价20000元。
庭审中，重庆凤梧商贸有限公司并未出具租赁房屋的产权证及足以证明该房屋属于合法建筑的相关证据，仅举示重庆市沙坪坝区国土资源管理分局青木关国土自愿管理所出具的证明一份，载明，兹有位于沙坪坝区青木关镇x号，合法用地面积2644平方米，建筑面积4998.55平方米，属梁长荣所有，属合法用地合法建筑，房地产权正在上报之中。因双方对赔偿金额分歧较大，调解未成。
一审法院认为，对于李中珍与重庆凤梧商贸有限公司签订的租赁合同及补充协议的效力及双方的过错问题，根据法律的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据重庆市规划局出具的规划附图可以认定，重庆凤梧商贸有限公司出租给李中珍使用的房屋已经在原规划许可的基础上进行了改建及扩建，但房屋在扩建之后，重庆凤梧商贸有限公司并未出具证据证明经规划部门许可，故李中珍与重庆凤梧商贸有限公司签订的租赁合同应属无效合同。对于青木关国土所证明，因其并非产权登记的有权机构，也非规划部门，其出具的证明并不足以证明该建筑属于合法建筑。关于李中珍与重庆凤梧商贸有限公司于2011年9月30日签订的补充协议，因该协议系租赁合同的从合同，因主合同无效，从合同当然无效。并且双方在合同中约定的消防手续由承租方负责办理，本身就违反了法律的规定，故双方于2011年9月30日签订的补充协议亦属无效，
因重庆凤梧商贸有限公司作为出租方，应当保证出租的标的物属于合法建筑，现因房屋并未按照规划许可的要求进行建设是导致合同无效的原因，重庆凤梧商贸有限公司作为出租方本身具有较大过错。李中珍作为承租方，对房屋的产权性质未尽到足够的审查义务，便对房屋进行了装修装饰，也具有一定的过错。根据李中珍与重庆凤梧商贸有限公司的过错程度及本案案情，酌定按照20%、80%的标准分担损失。
对于李中珍的损失问题，根据法律的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。对于李中珍交纳的租金及保证金，因合同无效，故应当由重庆凤梧商贸有限公司进行返还。
庭审中，双方均认可，已形成附合的现值为555700元，故按照双方的过错，重庆凤梧商贸有限公司应当承担444560元的损失，剩余111140元的损失应当由李中珍自行负担。对于未形成附合的装饰装修物，因系双方自愿协商一致，予以支持。对于重庆凤梧商贸有限公司支付李中珍的90000元，应当从李中珍应当获得的赔偿款项中予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、原告李中珍与被告重庆市巴南区凤梧商贸有限公司于2011年5月15日签订的《租赁合同》和2011年9月30日签订的《补充协议》无效；二、由被告重庆市巴南区凤梧商贸有限公司赔偿原告李中珍形成附合装修现值损失444560元、未形成附合折价20000元，返还定金5000元、租金18600元，合计488160元，抵扣被告已支付的90000元，尚欠398160元，此款限被告于本判决发生法律效力之日起15内支付原告；三、驳回原告李中珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6045元，鉴定费21000元，合计27045元（原告已预交22045元、被告已预交5000元），由原告李中珍负担5409元、被告重庆市巴南区凤梧商贸有限公司负担21636元，限被告于本判决发生法律效力之日起15日内支付原告李中珍16636元。
宣判后，原审被告重庆凤梧商贸有限公司不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回李中珍的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由李中珍承担。上诉主要理由：1、《租赁合同》无效，是双方共同原因造成，《补充协议》已经对《租赁合同》无效造成的损失赔偿作出了约定。重庆凤梧商贸有限公司已经进行赔偿，李中珍无权再要求上诉人进行赔偿。2、《补充协议》是独立合同，并不是《租赁合同》的从合同，具有独立的法律效力。原审判决认定《补充协议》是《租赁合同》的从合同，依据主合同《租赁合同》无效，从而认定从合同无效是错误的。
被上诉人李中珍答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。
原审第三人梁长荣、重庆青木关木器厂在二审中既未出庭参加诉讼，也未提交书面意见。
二审审理查明：2013年8月26日，原重庆市巴南区凤梧商贸有限公司的名称经重庆市工商行政管理机关准予变更登记为重庆凤梧商贸有限公司并换取了新的营业执照。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点：1、《租赁合同》与《补充协议》的关系；2、《租赁合同》和《补充协议》的效力。
1、关于《租赁合同》与《补充协议》的关系问题。
李中珍与重庆凤梧商贸有限公司签订的《租赁合同》约定，由重庆凤梧商贸有限公司将青木关镇x号二楼出租给李中珍用于开设宾馆，面积约为620平方米，租赁期限为8年以及租金标准和租金缴纳方式，同时在该合同第九条约定，物业条款、有关消防方面的规定。重庆凤梧商贸有限公司应确保租赁物取得当年度的消防验收合格证明，因消防首次验收不合格给李中珍造成的损失由重庆凤梧商贸有限公司负责。而李中珍与重庆凤梧商贸有限公司签订的《补充协议》是根据《租赁合同》第九条的约定，由重庆凤梧商贸有限公司未履行消防验收合格，赔偿李中珍损失90000元，并解除《租赁合同》中第九条而补充签订的协议，该《补充协议》系对《租赁合同》条款的履行和变更，因此，不仅从双方订立的《租赁合同》及《补充协议》的形式，还是从其内容上看，《租赁合同》是主合同，《补充协议》系从合同。重庆凤梧商贸有限公司上诉认为《补充协议》系独立合同与《租赁合同》不是主从合同关系的意见不能成立。
2、关于《租赁合同》和《补充协议》的效力问题。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
本案中，根据重庆市规划局出具的规划附图可以认定，重庆凤梧商贸有限公司出租给李中珍使用的房屋已经在原规划许可的基础上进行了改建及扩建，但房屋在扩建之后，重庆凤梧商贸有限公司并未出具有效证据证明该房屋的改扩建已经规划部门许可。李中珍与重庆凤梧商贸有限公司签订的《租赁合同》依法应属无效，重庆凤梧商贸有限公司在一审中提交的沙坪坝区青木关国土所证明，因其并非产权登记的有权机构，也非规划部门，其出具的证明并不足以证明该建筑属于合法建筑。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，本案中，因双方订立的《租赁合同》和《补充协议》系主从合同关系，因主合同《租赁合同》无效，从合同《补充协议》当然无效。
综上，上诉人重庆凤梧商贸有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律及处理得当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6045元，由上诉人重庆凤梧商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔繁树
审判员 申和平
审判员 晏 芳
二〇一四年五月二十八日
书记员 程 容