江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第5031号
上诉人（原审原告）蒋志鲁，男，1957年11月20日生，汉族，南京奥能锅炉有限公司工程师。
被上诉人（原审被告）周芳英，女，1956年6月12日生，汉族，南京强强交通信息咨询服务有限公司总经理。
委托代理人李有建（系周芳英之夫），男，1956年2月5日生，汉族。
上诉人蒋志鲁因与被上诉人周芳英房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3623号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2014年12月11日公开开庭审理本案。上诉人蒋志鲁，被上诉人周芳英及其委托代理人李有建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋志鲁原审诉称，蒋志鲁与周芳英所签房屋租赁合同于2013年10月1日到期，之后双方口头约定不再续签合同，按实际租期及原合同条款约定据实结算。双方商定预收6个月租金，并按原合同约定随时可以提前解除合同。2014年春节前后，蒋志鲁因准备装修扬州路房屋，口头通知周芳英要求其于2014年3月底搬离。周芳英未提出异议，答应尽快搬出。至2014年4月周芳英仍未搬离，蒋志鲁再次催促要求其于4月底前搬出，否则将按原合同约定收取罚金，周芳英默许。之后蒋志鲁再三催促，周芳英一直拖延未搬。2014年6月28日蒋志鲁接周芳英通知后收房，发现涉案房屋仍有周芳英物品未搬清。蒋志鲁与其说理，周芳英丈夫恶语相加，并将蒋志鲁打伤。蒋志鲁报警后经民警调解，周芳英同意于2014年6月30日交房。2014年7月1日周芳英电话告知蒋志鲁已搬清物品，7月2日蒋志鲁收回了房屋。现蒋志鲁诉至原审法院，请求判令周芳英支付2014年5月1日至2014年6月30日期间的房屋租金4400元、违约金6000元（200元／天×30天），赔偿蒋志鲁房屋空置损失2500元、误工损失3000元，并承担本案诉讼费用。
周芳英原审辩称，蒋志鲁与周芳英之间原租赁合同到期后，周芳英继续承租涉案房屋并向蒋志鲁支付半年租金至2014年3月31日，双方未签订书面合同。半年到期后，蒋志鲁又要收半年租金，周芳英提出要求根据实际居住情况按月支付租金，并支付了2014年4月份租金。此后，蒋志鲁提出准备装修房屋，希望周芳英早点搬出涉案房屋。周芳英与蒋志鲁协商至7月份搬出，但蒋志鲁未予同意，周芳英遂于2014年6月28日腾空了涉案房屋。周芳英已向蒋志鲁支付押金2200元，抵扣未付租金后，周芳英仅拖欠蒋志鲁一个月租金。蒋志鲁主张的违约金、房屋空置损失、误工损失，周芳英不予承担。综上，请求法院依法判决。
原审法院经审理查明，本市鼓楼区白云园76号101室、102室房屋登记所有权人分别为案外人王俊彦、王俊琪。2004年1月1日，王俊彦、王俊琪向蒋志鲁出具委托书，将上述两处房屋交由蒋志鲁进行出租。
自2011年10月2日起蒋志鲁将本市鼓楼区白云园76号102室出租给周芳英使用，双方之间签过两份租赁合同，最后一期合同于2012年9月12日签订。该合同约定：租期为1年，自2012年10月2日起至2013年10月1日止；租金为每月2200元，半年付，入租时付一次，以后提前15天付下一次房租；周芳英负担水费、电费、煤气费、物业费等；合同期满，蒋志鲁欲继续出租此房，在同等条件下，周芳英有优先权；房屋院子为101、102室合用，互相不得干扰；周芳英缴纳租房押金2200元，租赁期满各项费用结清，蒋志鲁退还押金；租赁期满，周芳英无法按期交房，如协商未果，则按每天200元支付罚金等。周芳英对与蒋志鲁之间的房屋租赁关系予以认可。
上述合同履行期限届满后，双方口头约定由周芳英继续承租涉案房屋，周芳英按原合同约定标准向蒋志鲁支付租金至2014年3月31日。2014年4月22日，周芳英向蒋志鲁支付了2014年4月份租金2200元。此后，蒋志鲁多次以手机短信等方式通知周芳英于2014年5月底终止履行租赁合同交还房屋，周芳英虽承诺搬离，但一直拖延未搬。2014年6月28日，双方再次因涉案房屋交房事宜产生肢体冲突，蒋志鲁于当日报警。南京市公安局鼓楼分局汉中门派出所接警后，派民警至现场调解。2014年7月2日周芳英清空房屋后，蒋志鲁收回了涉案房屋。
庭审中，蒋志鲁为证明因周芳英拖延交还房屋给其造成损失，提供如下证据：1、南京奥能锅炉有限公司提供的证明一份，证明因周芳英迟延交房导致蒋志鲁享有的15天年休假作废，蒋志鲁如装修房屋需另行请假，将产生误工损失3000元；2、本市鼓楼区白云园76号101室房屋租赁合同一份，证明该房屋租赁合同至2014年2月6日到期后，承租人续租至2014年6月6日，续租期间租金为2500元／月，因周芳英拖延交房致使101室房屋空置一个月，产生该房屋空置损失2500元。
周芳英质证后，对证据1的真实性无法确认，且认为与本案无关联性。对证据2的真实性无异议，但不认可蒋志鲁举证目的，亦认为与本案无关联性。
因蒋志鲁与周芳英双方意见分歧较大，致使本案调解未果。
以上事实，有当事人陈述、南京市私有房屋所有权证、委托书、房屋租赁合同、双方往来手机短信、接处警工作登记表以及原审法院庭审笔录等证据予以证实。
原审法院认为，蒋志鲁与周芳英之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行各自的合同义务。蒋志鲁与周芳英之间最后一期租赁合同于2013年10月1日到期。该合同到期后，周芳英继续承租使用涉案房屋并向蒋志鲁支付租金，蒋志鲁未提出异议，则蒋志鲁与周芳英之间原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据合同法规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，蒋志鲁于2014年5月底之前多次通知周芳英终止履行合同，周芳英亦同意终止履行。故双方之间的租赁合同应于2014年5月31日解除。周芳英已向蒋志鲁支付租金至2014年4月30日，此后的房屋租金及房屋占有使用费未付。周芳英对于其承租及占用房屋期间的费用未付不持异议，故周芳英应支付蒋志鲁20**年5月1日至2014年5月31日期间的租金2200元。合同解除后房屋交接前，周芳英应参照原租金标准支付房屋占有使用费，故周芳英应支付2014年6月1日至2014年6月30日期间的房屋使用费2200元。
关于蒋志鲁主张周芳英支付违约金6000元（200元／天×30天）问题。根据双方租赁合同约定，租赁期限届满后，周芳英未按期交还房屋，应按每天200元支付罚金。该约定实为对周芳英逾期交房产生违约责任的约定。合同解除后，蒋志鲁虽屡次催促，但周芳英仍拖延交还房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。蒋志鲁根据该合同约定主张违约金，周芳英认为该约定的违约金过高，请求法院予以调整。原审法院以蒋志鲁实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定周芳英支付蒋志鲁违约金660元。
关于蒋志鲁主张周芳英赔偿房屋空置损失2500元问题。蒋志鲁称因周芳英迟延交还房屋致使其101室房屋产生空置损失，该101室房屋与本案涉案房屋为空间上可独立使用的区分建筑物，相互之间的承租、使用并不存在必然的关联性，且蒋志鲁未提供充分证据证明该项损失已实际发生，故对蒋志鲁该项诉讼请求，原审法院不予支持。
关于蒋志鲁主张周芳英赔偿误工损失3000元问题。因蒋志鲁提供的证据不足以证明与本案的关联性以及该项损失已实际发生，故对该项诉讼请求，原审法院亦不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、周芳英于判决生效之日起五日内支付蒋志鲁20**年5月1日至2014年6月30日期间的租金2200元及房屋占用使用费2200元，合计4400元。二、周芳英于判决生效之日起五日内支付蒋志鲁违约金660元。三、驳回蒋志鲁的其他诉讼请求。如周芳英未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费160元，减半收取80元，由蒋志鲁负担55元，周芳英负担25元（蒋志鲁已预交，周芳英在履行上述给付义务时一并给付）。
蒋志鲁不服原审判决，向本院提起上诉称，1、上诉人有关6000元违约金的诉讼主张，依据是正当充分的，也是合理合法的。《房屋租赁合同》补充条款中特别约定，租赁期满，被上诉人不按期交房的，则按每天200元支付罚金，周芳英对此是认可签字的。原审法院主动调低违约金是没有依据的。2、关于白云园76号101室房屋空置损失原审法院没有支持是不对的。因101室与102室共用院子，装修时必须同时施工，该情况早已告知过周芳英，所造成的空置损失已经实际发生，故应当支持。3、因为被上诉人迟延交付房屋，致使装修推迟，导致我原本用来装修的年假没能用上，如果再要装修，就要另行请假，故产生相应的误工费，法院应当支持。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人全部原审诉请，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人周芳英答辩称，上诉人的上诉理由不能成立。被上诉人基本上能接受原审判决结果。
上诉人蒋志鲁与被上诉人周芳英对原审法院查明事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人蒋志鲁明确表示不再就周芳英逾期交房行为主张白云园76号101室房屋的空置损失和误工损失，但坚持要求按照合同约定主张违约金。
本院认为，本案的争议焦点在于违约金是否应予调减的问题。根据相关法律规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。在上诉人蒋志鲁未提供充分证据证明周芳英迟延交房行为已给其造成损失的前提下，原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定调减违约金数额并无不当。综上，上诉人蒋志鲁的上诉事由均不成立，其上诉主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理160元，由上诉人蒋志鲁负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 邹小戈
审判员 孙 伟
二〇一四年十二月十五日
书记员 金丽丽