江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第1400号
上诉人（原审原告）闫琦。
委托代理人杨冬成，江苏顺维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沈国亮。
委托代理人孔祥翔、邵海峰，江苏念黎律师事务所律师。
第三人王海燕。
第三人胡克林。
第三人周锦波。
第三人封小红。
上诉人闫琦因与被上诉人沈国亮、第三人王海燕、胡克林、周锦波、封小红房屋租赁合同纠纷一案，不服原连云港市新浦区人民法院（2014）新民初字第0839号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年7月30日立案受理后，依法组成合议庭于2014年8月27日公开开庭进行了审理。上诉人闫琦的委托代理人杨冬成、被上诉人沈国亮及其委托代理人邵海峰到庭参加了诉讼。第三人王海燕、胡克林、周锦波、封小红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结
闫琦一审诉称：闫琦、沈国亮于2012年10月份签订房屋转租合同，议价时沈国亮说其从原房东处租来即30多万元，现加转让费10万多，年租金约为40多万元。闫琦因刚从学校出来，家人给其一笔钱让其创业，但由于缺乏社会经验，相信了沈国亮的话，遂与其商定第一年租金42.5万元及押金10万元，闫琦缴纳上述款项后又投入100多万元装修。饭店经营至2013年8月，闫琦从朋友处得知，原房东出租给沈国亮的租金每年仅为17万元左右，与沈国亮的陈述相差甚远。闫琦与沈国亮商量撤销租赁协议，沈国亮同意撤销，但拒绝返还多收取的租金和押金。闫琦正在为此事准备诉讼时，沈国亮恶人先告状，诉至法院，要求闫琦支付租金和违约金。闫琦认为，沈国亮利用闫琦社会经验不足，对市场行情不了解的弱点与其签订合同显失公平，为维护闫琦合法权益，诉至法院，请求判决：一、依法撤销闫琦与沈国亮之间的房屋租赁合同；二、沈国亮返还押金及多收取租金共计27.5万元；三、沈国亮承担本案诉讼费用。
沈国亮一审辩称：一、沈国亮于2013年11月向法院提起诉讼，要求闫琦支付租金、违约金、赔偿金等，在沈国亮起诉闫琦之前，多次当面、打电话或以书面形式向闫琦催要租金，闫琦表面答应，背后却躲着沈国亮，甚至采取耍赖的手段，不守信用，沈国亮无奈诉至法院，闫琦称沈国亮恶人先告状纯属无稽之谈，闫琦提起此次诉讼，导致沈国亮起诉闫琦之诉中止，闫琦意在拖延时间，完全属于恶意诉讼。第二，闫琦作为商人家庭出身并经过高等教育，签订合同之时已24岁并有过了一次婚姻，其父经商多年，并且至今经营着一家规模很大的酒店。闫琦从资金来源、合同签订均是经其父同意并指导的。闫琦诉称因缺乏社会经验，听信沈国亮不是事实。第三，涉案房屋系沈国亮从两家租得，每份合同标的均为17万元左右，沈国亮自2007年在此投入装修、设备等70余万元，每年均有盈利，2012年9月，闫琦提出承租沈国亮涉案房屋从事连锁经营，沈国亮考虑到五年内可无需操劳而有固定收入，才答应的。涉案房屋处于新浦万润商业街，沈国亮几年经营并在硬件、软件的投入，使房屋大大增值，沈国亮收取闫琦的租金与涉案房屋周边租金相当，并不显失公平。第四，本次诉讼主要由闫琦经营不善、不守信用，采取跑路方式逃避租金造成的。第五，根据《合同法》规定，撤销权行使期限为除斥期间1年，双方签订合同时间是2012年10月，沈国亮起诉是在2014年2月，早已超过一年，闫琦已丧失撤销权。综上，请求法院驳回闫琦诉讼请求。
第三人王海燕、胡克林、周锦波、封小红一审未到庭答辩，亦未提供书面答辩状。
原审法院经审理查明：
一、2007年6月6日，沈国亮与熊成、黄海涛签订租赁合同，约定熊成、黄海涛自2007年8月1日至2012年7月31日将位于原连云港市某某区某某路某某商业街3-1-11、3-1-12号号房屋租赁给沈国亮使用，沈国亮在此房屋开办、经营“连云港市某某区某某社区某某饭店”。2008年6月，位于连云港市某某区某某路7某某号某某步行街3-1-12号门面登记在第三人王海燕、胡克林名下，2008年8月，位于连云港市某某区某某路某某号某某步行街3-1-11号门面登记在第三人周锦波、封小红名下。
二、2012年6月24日，第三人王海燕、胡克林与沈国亮签订《房屋租赁协议》，约定第三人王海燕、胡克林将位于连云港市某某区某某路某某号某某步行街3-1-12号门面自2012年7月28日起至2017年7月27日止以年租金175000元，从2013年起每年递增3%的价格出租给沈国亮，第三人王海燕作为代表在合同上签字。2012年7月31日，第三人周锦波、封小红将位于连云港市某某区某某路某某号某某步行街3-1-11号门面自2012年7月31日起至2017年7月31日止出租给沈国亮，租赁价格为自2012年7月31日至2014年7月31日年租金为145000元，以后逐年递增，第三人周锦波作为代表在合同上签字，2012年8月24日，第三人周锦波、封小红向沈国亮出具“同意出租”的说明。
三、2012年9月11日，闫琦与沈国亮草签《租赁协议》，2012年10月8日正式签订《房屋转租协议》，约定沈国亮将位于连云港市某某区某某路某某号某某步行街3-1-11、12号商铺的经营权自2012年10月12日起至2017年8月1日止转租给闫琦，年租金为42.50万元，从合同签订第二年开始以4.5%的幅度递增，同时闫琦需缴纳保证金10万元，对租金的交付时间的约定为“乙方（闫琦）从第二次付款开始，每次在截止日期前15天内交付下一年租金，如不能提前15日交付下一年租金，延迟10天仍不能一次性交付，则甲方（沈国亮）有权立即收回该房屋，乙方仍然承担违约责任。”。同日，闫琦、沈国亮及第三人王海燕签订《补充协议》，约定第三人王海燕同意沈国亮将位于连云港市某某区某某路某某号某某步行街3-1-12号门面转租给闫琦。协议签订后，闫琦依约定向沈国亮支付了第一年租金42.5万元及保证金10万元。
四、2013年10月，闫琦未按合同约定向沈国亮支付房屋租金。沈国亮称因闫琦经营不善，第二年租金无法交纳，闫琦采取跑路方式逃避责任，沈国亮为防止损失继续扩大，不得已将从第三人王海燕、胡克林手中租赁房屋退还给第三人王海燕，将从第三人周锦波、封小红手中租赁的房屋再次转租。2013年10月14日，第三人王海燕将连云港市某某区某某路某某号某某步行街3-1-12号门面出租给他人。
原审法院认为，合同的订立需经过要约及承诺，在订立合同时显失公平的，当事人可以请求人民法院撤销。本案中，沈国亮将以总价32万的价格从第三人手中租赁的房屋以42.5万元的价格转租给闫琦经营，双方经过合同的草签及正式签约确定了合法的租赁合同关系，在签约过程中，闫琦有时间和能力来了解市场行情，充分考虑合同条款内容，且市场经营本身存在一定的风险，且闫琦、沈国亮签订的房屋租赁合同不存在明显的显失公平，闫琦要求撤销合同的理由不充分，故对闫琦要求撤销合同的诉讼请求，原审法院不予支持。闫琦、沈国亮因合同的履行已另案处理，闫琦要求沈国亮退还保证金10万的诉讼请求属另案处理范围，本案不予理涉。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第九条、第十三条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回闫琦的诉讼请求。案件受理费5430元（闫琦已预交），由闫琦负担。
闫琦不服一审判决，向本院提出上诉称：一、原审法院认定事实不清。上诉人提供的证据以及被上诉人在一审中自认部分均能够说明涉案房屋租赁价值17万元，被上诉人并没有相关证据予以推翻。且在被上诉人原审提供的证据4中，2012年的租金价格是16.5万元，与17.5万元相差1万元。同年度出租给上诉人的就变成了42.5万元，这是最直接反应出价格悬殊的表现。上诉人通过实际走访，2012年同年度同地段的房屋租金在13万元左右。二、在该案审理过程中，租金事实的举证责任应由被上诉人承担，被上诉人提供的关键证据在于第三人，第三人均未到庭参加诉讼，不能查实被上诉人所说的租金为32万元的事实。被上诉人提供证据的真实性没有得到充分查实，且被上诉人提供给法庭的承租合同是自相矛盾的。具体说来，沈国亮与王海燕的合同中，标明了房屋是11、12号房屋，与周锦波的合同中标明的也是11、12号房屋。这几份合同均没有第三人到庭核实真实性，即作为判决依据。明显事实不清，证据不足。被上诉人应对自己提供的证据负有举证责任，应承担举证不能的责任。三、现在房屋的租赁状况证据不足，具体表现在：王海燕与沈国亮解除合同后，就与新的承租人订立12号房屋租赁合同，租赁价款是每年17.5万元，而2012年房屋的租金也是17.5万元，时隔两年房屋租金没有涨幅，上诉人有理由相信沈国亮与王海燕订立租赁合同的价款每年17.5万元不真实。另外，对于11号门面房的现状是继续转租给沈国亮还是解除合同另行转租，属于事实没有查清。四、涉案两套房屋在结构布局上是完全不同的，这一因素是区分价格的主要考量工具，原审法院没有注意到这个细节。12号房屋是面朝主街，11号房屋是在后面，原审法院将两套房屋以近似相同的价格确定，明显与事实不符。请求撤销原审判决，依法予以改判或发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人沈国亮辩称：一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。一、沈国亮于2008年在万润街筹资40多万元租房经营饭店，将当时的200多平方改为近500平方。至2012年上诉人找到沈国亮要求租房五年从事餐饮连锁经营，沈国亮去调查上诉人家确实有钱，考虑到五年转租期内无需操劳且有固定收益，沈国亮就同意让上诉人经营。一年后上诉人亏本跑了，沈国亮无奈之下诉至法院，要求闫琦支付租金、违约金、赔偿金等，两次开庭闫琦均不到庭，现闫琦提起本案诉讼导致此前的诉讼中止，意在拖延时间，完全属于恶意诉讼，沈国亮因承受不了一年租金就把房屋退了。二、沈国亮租用的是两家的房子，一年租金共32万元，转租时除了租金，还有店面装修钱，确实也值40多万。上诉人所称沈国亮与王海燕、胡克林签订的合同都是11、12号房屋，不是事实。上诉人提到的每年租金17.5万元是一套房屋的租金，两套房屋的租金总共为32万元左右。涉案租赁合同并不显失公平。至于房屋现在的租赁状况与上诉人、被上诉人签订的租赁合同无关。三、闫琦在签订合同时已满24岁，并已结婚成家后离婚，其父亲经商多年，且至今仍经营着一家规模很大的酒店，闫琦从资金来源到合同签订，均经过其父亲同意、指导，闫琦诉称其缺乏社会经验与事实不符。四、撤销权的除斥期间为一年，涉案租赁合同于2012年10月签订，本案诉讼于2014年2月提起，已超过一年，闫琦已丧失撤销权。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
上诉人闫琦为支持其上诉请求，二审中提供相关照片，旨在证明王海燕与沈国亮的租赁合同解除后，王海燕又重新把房屋租赁给了其他人，即进行了装修。从10月8日第一年租期到期至10月14日转租，只有五天时间，能反映出上诉人与被上诉人就解除合同是达成了合意，与被上诉人所述的为了减少损失而出租房屋不相符。后面房屋不是真正意义上的门面房，其租赁价格不能另行单独计算。被上诉人对该组照片质证认为，对照片的真实性不认可，且不知道拍摄地点，对关联性亦有异议，与订立合同是否显失公平无任何关系。本院认证意见，照片系复印件，不能反映出拍摄的时间和地点，不能证明上诉人和被上诉人就解除合同达成合意。被上诉人沈国亮二审期间未提交新证据。
本案的主要争议焦点为：沈国亮与闫琦签订的《房屋转租合同》是否符合可撤销合同的情形？
上诉人闫琦主张其与被上诉人沈国亮签订的租赁合同存在显失公平和欺诈的情形，并据此主张撤销合同。本院认为，涉案《房屋转租合同》系闫琦、沈国亮在平等协商的情形下，自愿订立的。闫琦在签订涉案合同时，已经年满24周岁，系完全民事行为能力人。涉案合同的签订过程经历了从2012年9月11日草签至2012年10月8日正式签订《房屋转租合同》，表明闫琦对涉案合同的签订是经过慎重地考虑的，其有充分的时间和能力考虑合同条款的设定以及了解市场行情，且沈国亮述称闫琦的父亲经营着一家规模很大的酒店，闫琦从资金来源到合同签订，均经过其父亲同意、指导，对此观点上诉人也未予以否认，同时，上诉人又无其他证据证实合同的签订存在显失公平的情形，故闫琦主张涉案合同存在显失公平的情形，没有事实依据，本院不予采信。其次，沈国亮与闫琦签订的《房屋转租合同》明确约定沈国亮将11、12号商铺的经营权转让给闫琦，沈国亮已经按照合同约定将11、12号商铺的经营权转让给闫琦，且涉案房屋的权属登记表明12号门面房登记在王海燕、胡克林名下，11号门面房登记在周锦波、封小红名下，系分别登记的两套房屋。虽然沈国亮、闫琦、王海燕签订的补充协议以及沈国亮、周锦波签订的租赁合同中对于房屋编号的记载有误，但是，并不能表明沈国亮故意隐瞒了房屋的真实情况或者故意告知闫琦虚假情况，诱使闫琦作出错误意思表示。因此，闫琦主张沈国亮在签订《房屋转租合同》时存在欺诈的情形，没有事实依据，本院对此亦不予采信。综上，涉案《房屋转租合同》不符合可撤销合同的情形，对于闫琦要求撤销合同的主张，原审法院不予支持，并无不当。
综上，闫琦的上诉请求与理由均无事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人闫琦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 玉
代理审判员 屠维维
代理审判员 万红英
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 祝蔷薇
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；