长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第3864号
原告：陈国庆，男，住长春市绿园区林园街道范西委*组。
委托代理人：邵文超，吉林万公律师事务所律师。
原告：岳立英，女，住长春市绿园区范西委*组。
委托代理人：邵文超，吉林万公律师事务所律师。
被告：长春环贸租赁有限公司住所：长春市朝阳区重庆路****号。
法定代表人：刘东斌，董事长。
委托代理人：王晓乐，该公司经理。
委托代理人：李欣楠，北京大成（长春）律师事务所律师。
原告陈国庆、岳立英诉被告长春环贸租赁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。陈国庆及二原告共同委托代理人邵文超、长春环贸租赁有限公司委托代理人王晓乐及李欣楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈国庆、岳立英诉称：二原告属夫妻关系，原告与被告于2011年6月8日签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于长春市红旗街房屋租给被告。房屋共计三层面积777.54平方米，租期自2011年7月9日起到2021年10月8日止。2011年7月9日至2011年10月8日这90天免租金，租金自2011年10月9日开始计算。租金的给付采取上打租的方式按年支付，即被告应于每年租期开始前五日一次性全额给付下一年的租金。原告与被告于2012年4月10日又签订了一份补充协议，约定将租赁合同的终止日期向后延三个月，并免除了2012年10月9日至2013年1月8日这90天的租金。合同签订后原告向被告交付了房屋，而被告仅付一年全部和第二年一半的租金共计96万元。自2011年7月9日至2015年10月9日被告应向原告支付租金252万元，扣除已交付的96万元，被告尚欠原告租金156万元。按合同十四条约定，如果承租方不按合同约定日期支付租金，出租方可以解除合同，并且承租方应该承担100万元的违约责任。被告所欠租金经多次催要仍未给付。现请求：1.判令解除原、被告间的租赁合同；2.判令被告腾迁租赁的房屋；3.判令被告支付拖欠的房租156万元及至房屋倒出时占用房屋的租金，并给付违约金100万元。
长春环贸租赁有限公司辩称：1.陈国庆未按照合同约定履行义务，其违约在先，其不具有单方解除权，亦无权主张违约金100万元及要求腾房。出租人作为房屋的所有权人，是法定的相关建设手续办理人，承租人作为承建方仅负有配合义务。本案中由于出租人拒不履行应尽的办理相关手续的义务，致使承租人扩建工程进度缓慢，且两次被予以行政处罚。2.原告在签订合同之时，就隐瞒了房屋在出租之前已经抵押的事实，原告违约事实存在并给被告造成了巨大经济损失；在履行合同过程中，原告迟迟不为被告办理房屋改造、装修施工所需的相关审批手续，致使工程无法进行，造成被告行使不安抗辩权而延付租金，被告并非违约。3.原告拒不履行维修义务，致使租赁房屋无法作用，应减免租金。4.原告在签订合同之初就知道被告承租房屋的目的是为了商业经营所需，但其出租的房屋根本没有消防验收手续，无法作为商业用途使用，因而被告有权暂停支付租金，没有违约。5.与被告签订合同是陈国庆和齐某某，房屋所有权人也是齐某某，是租赁合同当事人之一，因此本案属于必要共同诉讼，陈国庆提起诉讼不具备法定条件。岳立英与本案无直接利害关系，其作为原告主体并不适格。综上，原告的请求没有事实和法律依据，不应支持，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：陈国庆、岳立英系夫妻关系。陈国庆、案外人齐某某作为甲方与乙方长春环贸租赁有限公司于2011年6月8日签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于长春市红旗街房屋租给乙方。房屋共计三层面积777.54平方米，租期自2011年7月9日起到2021年10月8日止。2011年7月9日至2011年10月8日90天免租金，租金自2011年10月9日开始计算。租金的给付采取上打租的方式按年支付，即长春环贸租赁有限公司于每年租期开始前五日一次性给付当年的半年租金。
合同第二条约定，甲方对该房屋享有所有权和使用权，甲方保证租给乙方的房屋无任何产权争议、债务、抵押、司法查封，并在租赁期内保证乙方正常使用。合同第四条约定，甲方允许乙方对该租赁房屋进行水、电、电话、有线电视、供暖及燃气等设施的安装、维修、装饰、添置新物及新增新建门斗、门脸，并甲方同意乙方在符合国家相关法律法规并符合房屋改建质量标准及使用标准的前提下进行房屋机构改造，将对该房屋结构层由原来的三层建筑改为二层建筑…。合同第五条约定，乙方要严格遵守政府相关部门的规定，进行对室内设施、设备的安装和装修，如违反规定所造成的责任和经济损失由乙方全部承担。第八条约定，租金费用按每年上打租一次性支付当年的半年租金，每次应提前5日交租，依此类推直到租赁期限满。合同十四条约定，在甲方无违反本合同条款情况下，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，所造成的损失由乙方自行承担，并向甲方赔偿违约金壹佰万元，（一）在甲方无违约情况下，乙方不按照合同规定的日期支付租金超过30日的…。第二十一条约定，附件包括该房屋的图纸、该房屋产权证及相关的有效证件。
陈国庆与长春环贸租赁有限公司于2012年4月10日又签订了一份《补充协议》，约定将租赁合同的终止日期向后延三个月，并免除了2012年10月9日至2013年1月8日90天的租金，租金标准约定为：2011年10月9日至2012年10月8日，每年租金为63万元；2013年1月9日至2014年1月8日，每年租金为66万元；2014年1月9日至2015年1月8日，每年租金为69万元；2015年1月9日至2016年1月8日，每年租金为72万元；2016年1月9日至2017年1月8日，每年租金为75万元；2017年1月9日至2018年1月8日，每年租金为78万元；2018年1月9日至2019年1月8日，每年租金为81万元；2019年1月9日至2020年1月8日，每年租金为84万元；2020年1月9日至2021年1月8日，每年租金为87万元；2021年1月9日至2022年1月8日，每年租金为66万元。合同签订后陈国庆向长春环贸租赁有限公司交付了房屋，长春环贸租赁有限公司于2011年6月4日向陈国庆支付租金31.5万元，2012年4月11日支付31.5万元，2013年6月6日支付租金33万元，2013年11月5日支付22万元，合计已支付租金118万元。长春环贸租赁有限公司在接收了该房屋后，在对该房屋进行改扩建、装修过程中，2012年10月9日、2014年6月12日，因未取得规划许可证，由长春市规划局下发了行政处罚决定书，限期自行拆除违法建筑部分，并恢复楼体原状。
另查明，涉案租赁房屋为陈国庆、岳立英在2011年6月8日签订《房屋租赁合同》前从案外人齐某某处购买，2013年6月18日更名至岳立英名下。经本庭向齐某某核实，齐某某称，其在合同中签名的作用是证明该房屋已出卖给陈国庆并由陈国庆出租，权益人为陈国庆，该房屋在买卖前即存在抵押，转让陈国庆后继续抵押。
本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的规定，是合法有效的。双方在合同中已约定附件包括产权证，被告在签订合同时即应查看产权证件是否存在抵押，虽然陈国庆没有证据证明其与被告在签订合同时既已知道涉诉房屋存在抵押，但该房屋存在抵押情形并未影响被告使用房屋，亦未造成实际损失，也不影响被告实现使用承租房屋的合同目的，因此被告以房屋存在抵押为由的抗辩，本院不予采纳。被告所称由于原告不办理房屋改扩建手续而致使其不安导致延付租金，其没有提供充分证据证明该主张，该抗辩主张不予支持。合同法第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，而被告拒不按合同约定期间支付租金的违约行为，使原告不能实现出租房屋获得收益的合同目的，并受到经济损失，若继续履行合同将严重损害原告的合法利益，因此原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》并支付所欠租金和交还房屋的请求，理由充分、于法有据，本院予以支持。原告提起诉讼的时间为2015年11月17日，经公告送达起诉状至被告的时间为2016年2月15日，因此依法应认定协议解除时间为2016年2月15日。被告应按补充协议约定的租金标准向原告支付至合同解除期间的租金，并按此租金标准支付合同解除后占用房屋期间的产生的租金。至2016年2月15日止被告欠付的租金为11万元＋69万元＋72万元＋75万元÷12个月÷30天×37天＝159.7083万元，2016年2月16日至本案辩论终结2016年4月15日被告占用房屋期间产生的租金损失为75万元÷12个月×2个月＝12.5万元。被告未及时支付租金的违约行为确给原告造成了经济损失，并鉴于原告所主张的被告支付违约金100万元过高，被告不同意，本院予以调整为被告按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息。
被告所称在合同履行过程中由于原告不办理房屋改造、装修等相关审批手续致使改扩建、装修工程无法进行的主张，被告没提供确实、充分的证据证明其及时通知、要求原告以产权人名义办理施工审批手续，不能证明原告在履行此项合同内容中违约，其该主张不予支持。本院已向齐某某核实，其在本案涉及的租赁关系中没有实体权益，也不主张，因此不必追加其为当事人参加诉讼。因岳立英与陈国庆为夫妻关系，且该租赁房屋登记的所有权人为岳立英，而岳立英没有作为出租人参加签订协议，本案的房屋租赁关系涉及岳立英的具体权益，所以岳立英作为必要的共同诉讼主体适格。
对于涉诉房屋是否存在质量问题，被告申请对承租房屋进行质量鉴定，因被告已对该房屋进行了部分改扩建，改变了房屋原状，对原房屋是否存在质量无法进行鉴定，故其该主张不予支持。关于被告主张出租的房屋没有消防验收手续，使其无法作为商业用途使用问题，因双方在签订的合同内容中已涉及了房屋的改扩建问题，施工结束后势必涉及重新进行消防验收问题，双方对此均应有预见，而在合同中又没有关于该消防验收手续处理方面的内容约定，故被告现以此作为抗辩理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条、第二百四十八条判决如下：
一、原告陈国庆与被告长春环贸租赁有限公司2011年6月8日签订的《房屋租赁合同》、2012年4月10日签订的《补充协议》于2016年2月15日解除。
二、被告长春环贸租赁有限公司于本判决生效后向原告陈国庆、岳立英交还所租赁的位于长春市红旗街的房屋。
三、被告长春环贸租赁有限公司于本判决生效后向原告陈国庆、岳立英支付至2016年2月15日止所欠租金159.7083万元和2016年2月16日至2016年4月15日占用房屋期间产生的租金12.5万元合计172.2083万元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，其中11万元自2013年7月3日起算、34.5万元自2014年1月4日起算、34.5万自2014年7月3日起算、36万元自2015年1月4日起算、36万元自2015年7月3日、7.7083万元自2016年1月4日起算，12.5万元自2016年4月15日起算，以上各起算时间均计算至款项给付时止）。
四、被告长春环贸租赁有限公司于本判决生效后向原告陈国庆、岳立英支付自2016年4月16日起至租赁房屋交还时止按合同约定的租金标准计算所产生的占用房屋租金。
五、驳回原告陈国庆、岳立英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理20,300.00元，由被告长春环贸租赁有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 王贵甫
人民陪审员 王一茗
人民陪审员 季清萍
二〇一六年六月十五日
书 记 员 苏春梅