福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民初字第2431号
原告福州榕诚鑫物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区连洋路鼓山公寓物业处，组织机构代码778215756-2。
法定代表人孙惠林，总经理。
委托代理人刘燊忠，公司职员。
被告林影，男，住福建省福州市晋安区。
原告福州榕诚鑫物业管理有限公司与被告林影物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理，依法由代理审判员何磊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福州榕诚鑫物业管理有限公司的委托代理人刘燊忠以及被告林影到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告福州榕诚鑫物业管理有限公司诉称：2009年3月起原告受福州市住宅发展有限公司的委托，对“西园雅居”住宅小区实施物业管理。被告是“西园雅居”某单元的业主。2009年4月，原、被告签订了前期物业服务协议，合同约定高层住宅物业费按建筑面积0.85元／㎡收费，物业费于每月15日前交纳，逾期交纳有关费用的，应补交并从逾期之日起按日万分之五交纳违约金。被告每月应交纳的物业费为88.7元，但被告从2010年8月1日起至2013年12月31日止就无故拖欠物业费，经多次催缴，仍拒交。被告的行为已经构成违约，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告支付自2010年8月1日起至2013年12月31日止的物业费3636.7元，并按欠费金额的日万分之五从应付之日至实际付款之日逾期违约金1157.54元，水电公摊544.4元，共计5338.64元；2、被告承担本案诉费用。
被告林影辩称：1、西园雅居小区开发建设单位实施前期物业未通过招投标，原告管理西园雅居的做法是违法的，原告与福州市住宅发展有限公司在2007年10月25日签订的前期物业服务合同是无效的合同；2、本案原告应为福州市榕诚鑫物业管理有限公司第二分公司，原告主体不适格；3、原告未按榕价房（2009）3号文规定提供服务。被告房屋存在漏水问题，经被告多次反映，原告均未帮助解决，无奈被告只能自行修缮，共花费4680元，该笔费用应在物业费中扣除；4、原告的诉讼请求部分超过诉讼时效，被告只应支付2013年5月至12月的物业费。综上，被告未缴纳物业费是因原告违约在先，故被告不应支付违约金。虽然被告不缴纳物业费也属于违约行为，但因原、被告双方都有违反合同，应当分别承担各自应负的民事责任。
经审理查明：被告系坐落于福州市晋安区某单元的业主，该住宅建筑面积为97.89㎡。原告具有的物业服务资质等级为三级。2007年10月，原告受福州市住宅发展有限公司委托，对西园二期经济适用房提供物业管理服务。2009年8月，被告入住西园雅居小区，原告以福州榕诚鑫物业管理有限公司第二分公司名义与被告签订“西园雅居”前期物业管理服务协议，对双方权利义务进行了约定。其中，第四条物业服务费及其他费用约定：一、1、缴纳物业服务费时间：由业主自入伙之日起开始交纳物业管理服务费和水电公摊费用，入伙后业主或物业使用人应当在当月10日前履行每月交纳物业服务费用义务。2、高层住宅物业服务费按建筑面积1元／㎡·月（不含水、电、电梯运行公摊费）；…5、公共水电公摊费：每月根据实际发生额按实进行分摊。第八条违约责任约定：业主违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从预期之日起按每日欠费总额的万分之五交纳违约金，连续六个月未交纳的，物业公司有权通过法律途经追缴。原告根据福州市物价局、福州市房地产管理局榕价房（2009）3号文件的通知，对该小区高层住宅物业服务费按0.85元／㎡·月收费。被告从2010年8月起未缴交物业费，2011年8月起未缴纳水电公摊费，2013年8月7日原告通过快递方式邮寄律师函给被告，“林影”于2013年8月8日签收。被告每月应缴纳的物业费为0.85元／㎡·月×104.41㎡=88.7元。
另查明：福州榕诚鑫物业管理有限公司第二分公司于2009年2月24日成立。2013年9月15日原告通过股东决议决定注销福州榕诚鑫物业管理有限公司下属各分公司，并由总公司继承各分公司的债权债务；并于2014年1月27日在福州市晋安区工商行政管理局注销了福州榕诚鑫物业管理有限公司第二分公司。2013年12月底原告结束对“西园雅居”小区提高物业服务，并撤出小区。2012年12月26日福州市住房保障和房产管理局对西园雅居小区前期物业管理、建筑质量问题做出答复，确认前期物业管理未通过招投标，服务项目未在晋安区房管局备案，有关建筑质量问题建议向市建委或小区开发建设单位反映。
被告的房屋从入住起开始漏水，被告于2014年8月向福州市信访局反映有关西园雅居住宅的质量问题，后因对福州市城乡建设委员会的处理意见不服，向省住房和城乡建设厅提出复查。
以上事实有福州榕诚鑫物业管理有限公司第二分公司营业执照、福州榕诚鑫物业管理有限公司股东决定、准予注销登记通知书、福州榕诚鑫物业管理有限公司资质证明、前期物业管理服务合同、前期物业管理服务协议、物业费明细表、交房交接单、快递单、福州市住房保障和房产管理局榕房信（2012）454号信访事项处理答复意见书、福建省住房和城乡建设厅闽建信复查（2014）23号林影信访事项复查意见书及当事人的陈述等为证，本院予以认定。
本院认为：虽然《前期物业管理服务合同》是被告与福州榕诚鑫物业管理有限公司第二分公司签订的，但第二分公司是原告下设的分公司，且原告已依法将第二分公司注销，根据法律规定，企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。原告作为变更后的法人享有和承担原各分公司的权利义务，因此原告是本案的适格主体。《前期物业管理服务合同》的内容并不违反法律法规的规定，是为合法有效，双方均应依约履行。即便西园雅居的前期物业管理未通过招投标程序，但原告已实际为被告提供物业管理服务，双方已形成事实物业管理服务关系，被告以原告违规进行管理为由拒交物业费的主张，本院不予支持，被告作为业主有按时交纳物业服务费用的义务。原告要求被告支付拖欠的物业费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。房屋质量问题，属于开发商维修范畴，被告以此为由拒交物业费，于法无据，本院不予支持。原告诉请的物业管理费是逐月产生累计而得的连续性债权，应适用诉讼时效的有关规定。原告已通过邮寄方式向被告发出律师函，被告并已签收，应认定为时效中断，被告对签名不予认可的辩称，本院不予采纳，被告应支付自2011年8月起至2013年12月止的物业费及水电公摊费。因原告在提供服务的过程中存在一定瑕疵，故原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告林影应于本判决生效之日起五日内支付原告福州榕诚鑫物业管理有限公司自2011年8月起至2013年12月止的物业费2572.3元，水电公摊544.4元，共计3119.7元；
二、驳回原告福州榕诚鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告林影承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 何 磊
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 鲍玢宇
附本案适用的主要法律条文及执行提示：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。