河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民终1095号
上诉人（一审被告）：宋国俊，男，1957年3月13日出生，汉族，住河南省宝丰县。
上诉人（一审被告）：郑大建，男，1972年5月6日出生，汉族，住河南省西平县�
二上诉人共同委托诉讼代理人：王东明、张长春，河南倚天剑律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：郭跃辉，男，1975年6月12日出生，汉族，住河南省宝丰县。
委托诉讼代理人：王先刚，男，宝丰县“148”法律服务所工作人员。
一审第三人：杨升子，男，1952年2月12日出生，汉族，住河南省宝丰县。
一审第三人：杨关奇，男，1968年2月13日出生，汉族，住河南省宝丰县。
上诉人宋国俊、郑大建因与被上诉人郭跃辉及一审第三人杨升子、杨关奇案外人执行异议之诉一案，不服河南省平顶山市中级人民法院（2016）豫04民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋国俊、郑大建的委托诉讼代理人王东明、张长春，被上诉人郭跃辉及其委托诉�代理人王先刚，均到庭参加诉讼。一审第三人杨升子、杨关奇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
宋国俊、郑大建的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：一审法院认定事实与适用法律错误。一、强制执行的对象应是被执行人的所有物，应查明执行标的物的所有权，本案所涉平宝房发字IV0462号房产目前仍登记在扬子升名下，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第六条、第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。郭跃辉未取得涉案房屋的所有权，扬子升才是涉案房屋的所有权人，一审法院认定该房屋归郭跃辉所有证据不足且违反了《物权法》的相关规定。二、一审法院仅依据扬子升出具的因其事情多、没有积极办理过户手续的情况说明，就认定郭跃辉在长达18年的时间内没有完成房屋过户手续不存在过错理由不充分。2000年8月，郭跃辉办理了涉案房屋的国有土地使用证，却没有办理房屋过户手续，不合常理，其对涉案房屋没有办理过户手续存在严重过失。三、本案争议房屋的买卖行为发生在1998年，至今未办理过户手续，2007年《物权法》实施后，应当按照《物权法》第六条、第九条的规定完善不动产权属状况。另外，按照2015年5月5日实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二�在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”也就是说，异议人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，只有在上述四个条件都符合的情况下才能得到法院支持。而本案中，争议房屋不仅登记在扬升子名下，且郭跃辉与扬升子之间没有书面买卖合同，因此，郭跃辉的请求不能得到支持，一审法院未适用上述法律规定，属适用法律错误。
郭跃辉辩称：一、一审法院认定事实清楚，程序合法。二、郭跃辉对涉案房屋拥有物权。郭跃辉1998年购买房屋后办理了土地使用权证，2001年结婚后一直居住至今，符合认定事实物权的所有条件。三、一审法院适用法律正确。郭跃辉支付了全部价款并实际占用了争议房屋；也签订了书面合同，因时间太长已无法找到；扬升子在一审法院认可是他的原因没有办理过户手续。因此，一审法院按照最高人民法院司法解释的规定所作出的判决是正确的。请求驳回上诉，维持一审判决。
扬升子、杨关奇未到庭参加诉讼，亦未提供书面意见。
郭跃辉向一审法院起诉请求：1、撤销河南省平顶山市中级人民法院（2015）平执异字第23号执行裁定书中有关驳回郭跃辉的异议；2、撤销河南省平顶山市中级人民法院（2015）平执字第151号执行裁定书查封平宝房发字第IV0462号房屋的执行裁定，并解除查封措施。
一审法院认定事实：该院于2013年7月17日受理郑大建、宋国俊诉杨关奇、杨升子企业出售合同纠纷一案后，于2014年1月15日作出（2015）平民初字第47号民事判决，判决：一、解除郑大建、宋国俊与杨升子、杨关奇之间于2013年4月12�签订的《洗煤厂转让协议书》；二、杨升子、杨关奇于判决生效后15日内返还郑大建、宋国俊转让款500万元；郑大建、宋国俊于判决生效后15日内返还杨升子、杨关奇平顶山市凤宝洗煤厂的洗煤设备整套等；三、驳回郑大建、宋国俊的其他诉讼请求；四、驳回杨升子、杨关奇的反诉请求。该判决宣判后，宋国俊、杨升子、杨关奇不服，提起上诉，河南省高级人民法院受理后，于2015年5月5日作出（2014）豫法民三终字第00050号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
一审法院（2013）平民初字第47号民事判决和河南省高级人民法院（2014）豫法民三终字第00050号民事判决生效后，宋国俊、郑大建向一审法院申请强制执行，一审法院于2015年6月23日作出（2015）平执字第151号、第151-1号执行裁定，裁定查封了本案争议的登记在杨升子名下的位于平宝路东段路南平宝房发字IV0462号房产。郭跃辉以案外人的身份对该执行裁定提出异议，一审法院经审查于2015年11月10日作出（2015）平执异字第23号执行裁定，裁定驳回郭跃辉的异议。郭跃辉提起本案诉讼。
一审法院另查明：1、2000年8月9日，宝丰县土地管理局向郭跃辉颁发了“宝土国用（2000）字第0001023号”国有土地建设用地使用证一份，土地使用者郭跃辉，地址县城平宝路路南，用地面积壹佰贰拾点贰玖，用途住宅；2、郭跃辉于2000年8月缴纳评估费50元，权属调查费、地属测绘费、工本图件费等135元，土地收益金100元；3、2007年7月，卖房人杨升（生）子、购房人郭跃辉共同作出证明一份，内容为：购房人已付给卖房人全部购房款，双方永无争议，如购房人需办理房产过户手续，卖房人必须积极协助办理；4、2016年3月11日，杨升子出具“关于宝丰县平宝路东段路南平宝房发字第IV0462号房屋产权未过户情况说明”一份，主要内容为：杨升子认可涉案房屋于1998卖给郭跃辉之父郭恒新，之后郭恒新和郭跃辉多次通知催促其协助办理房屋产权过户手续，但因其事情多而没有积极办理，导致房屋被查封；5、郭跃辉妻子王艳粉从2003年至2014年就涉案房屋居住地连续缴纳了有线电视收视维护费。6、郭跃辉的邻居吴跃进、高振邦分别出具证明证实，郭跃辉自1999年至今一直在涉案房屋中居住，宝丰县城关镇南关社区居委会加盖公章确认证明情况属实，吴跃进、高振邦出庭作证认可各自所出证明的内容属实。7、涉案房屋登记的产权人现仍为杨升子，该房屋所有权证现由郭跃辉持有。8、一审诉讼中，郭跃辉对起诉状中诉讼请求第二项的解释为要求停止对涉案房屋的强制执行。
一审法院认为：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”郭跃辉之父郭恒新与杨升子就涉案房屋的买卖行为发生在1998年，一审诉讼中，郭跃辉也提供了充分的证据证明其对涉案房屋已交纳了全部购房款，并于1999年即带家人住进了该房屋，郭跃辉也于2000年就涉案房屋占有的土地办理了土地使用证，使用权人为郭跃辉，此后至今，郭跃辉持续实际占有使用着该房屋，期间也无他人对此提出任何异议，一审法院对此予以确认。一审诉讼中，扬升子认可“涉案房屋于1998卖给郭跃辉之父郭恒新，之后郭恒新和郭跃辉多次通知催促其协助办理房屋产权过户手续，但因其事情多而没有积极办理，导致房屋被查封”，该事实能够证明郭跃辉自身对涉案房屋未办理产权变更登记手续不存在过错，故郭跃辉对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其主张停止对涉案房屋的强制执行的请求符合上述规定，依法应予支持。关于郭跃辉主张的撤销一审法院（2015）平执异字第23号执行裁定的请求，因不属于本案案外人执行异议之诉的审理范围，对其该项请求不予审理。综上，一审法院依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、自判决生效之日起立即停止对位于宝丰县平宝路东段�南平宝房发字第IV0462号房屋的强制执行；二、驳回郭跃辉的其他诉讼请求。案件受理费100元，由杨升子负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为：2015年5月5日实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，争议房屋现虽登记在扬升子名下，但该房屋已于1998年卖与郭跃辉之父，在人民法院查封之前的2007年7月，卖房人杨升（生）子、购房人郭跃辉共同作出证明一份，内容为：购房人已付给卖房人全部购房款，双方永无争议，如购房人需办理房产过户手续，卖房人必须积极协助办理。该证明是双方共同的书面意思表示，应视为双方之间的书面买卖合同；在一审法院查封之前，郭跃辉支付了全部购房款并占有居住至今，并于2000年办理了土地证；扬升子在一审诉讼中认可郭跃辉多次催促其办理房屋产权过户手续，因其事情多没有积极办理，而非郭跃辉自身原因未办理过户登记。因此，一审法院判决停止对涉案房屋的强制执行不违反法律规定和2015年5月5日实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。
综上，宋国俊、郑大建的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由宋国俊、郑大建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵玉香
代理审判员 郑 征
代理审判员 关晓海
二○二○一六年十一月十四日
书 记 员 夏丹凤