北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第10850号
上诉人（原审原告、反诉被告）中恒信（北京）投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区安贞西里五区一号。
法定代表人任大陆，董事长。
委托代理人吴军，北京市滕之信律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京百粥乡餐饮连锁有限公司，住所地北京市朝阳区枣营北里6号（伯宁花园）。
法定代表人齐建新，董事长。
委托代理人陈全保，北京市宏健律师事务所律师。
上诉人中恒信（北京）投资管理有限公司（以下简称中恒信公司）与上诉人北京百粥乡餐饮连锁有限公司（以下简称百粥乡公司）因租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第2350号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中恒信公司之委托代理人吴军，上诉人百粥乡公司之委托代理人陈全保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2008年12月，中恒信公司诉至原审法院称：2005年12月13日，我公司与百粥乡公司签订《阳光乐佰商城招商合同》，约定百粥乡公司承租我公司位于北京市朝阳区安贞西里五区一号的阳光乐佰商城一层二层A1摊位，面积为15＋480平方米，用于经营餐饮。百粥乡公司为此成立了安贞分店，但其自2007年10月起开始拖欠租金。现我公司诉至法院，要求判令百粥乡公司支付拖欠租金1378195元、能源费147888元、违约金457824.9元并承担诉讼费。
百粥乡公司答辩称：第一，中恒信公司主张租金的诉讼请求不能成立，保持租赁大厦正常的经营状态是中恒信公司的基本义务，但中恒信公司未尽到该义务，导致租赁大厦2009年即停业无法正常经营，故我公司不应支付租金。第二，我公司计算的租金数额为1262680元，减去了2008年8月已经支付的200000元。第三，我公司曾经支付过能源费，同时租赁大厦停业后，制冷和供暖处于停滞状态，我公司自行制冷和供暖，中恒信公司仅应收取2006年10月28日至2007年9月1日期间的能源费。第四，租赁大厦停业是由于中恒信公司单方经营不善造成，我公司迟延支付租金具有合法事由，可以行使抗辩权，因此不同意支付违约金。
百粥乡公司反诉称：双方签订的《阳光乐佰商城招商合同》约定的租期为8年，自2006年5月28日至2014年5月27日，用途为经营餐饮，合同履行至2007年9月1日，阳光乐佰商城全面停业，由于摊位为店中店，整个商城的客源决定了我公司的客源，导致无法保持正常经营。2007年11月，由于中恒信公司对阳光乐佰商城经营不善，在短期内无法收回资金，所以向北京金朝阳商贸国有资本运营公司（以下简称金朝阳公司）提出解除双方签订的租赁合同，2007年11月27日，中恒信公司与金朝阳公司签署会议纪要，约定自2008年1月1日由金朝阳公司接管阳光乐佰商城，2008年1月1日以前的收益和费用由中恒信公司负责，以后的收益和费用由金朝阳公司负责，至此中恒信公司已经丧失了继续履行合同的能力。2008年5月，中恒信公司与金朝阳公司就阳光乐佰商厦租赁事宜发生纠纷并诉至北京市第二中级人民法院（以下简称二中院），根据北京市高级人民法院（以下简称市高院）作出的（2013）高民终字第3526号民事判决书，终审判决中恒信公司与金朝阳公司之间的租赁合同于2009年5月20日解除。因中恒信公司已经没有对阳光乐佰商城进行出租的权利，中恒信公司与我公司签订的合同也应自此解除。由于中恒信公司的过错导致合同被解除，给我公司造成了巨大经济损失。现我公司提出反诉，要求判令双方签订的《阳光乐佰商城招商合同》于2009年5月20日解除，要求判令中恒信公司赔偿经济损失1017841.67元并承担诉讼费。
中恒信公司针对百粥乡公司反诉，答辩称：第一，法院判决我公司与金朝阳公司解除合同，并不必然导致我公司与百粥乡公司之间的合同无效或解除。第二，百粥乡公司一直经营至2010年2月，其自行退出房屋的原因并不清楚，百粥乡公司也未提出过解约要求。第三，百粥乡公司在租赁大厦西侧有门面房，我公司与金朝阳公司的纠纷不影响百粥乡公司正常履行合同，解约理由不成立。
原审法院经审理认为：中恒信公司与百粥乡公司签订的《阳光乐佰商城招商合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据该合同之约定，百粥乡公司承租阳光乐佰商城一层二层A1（面积为15＋480平方米）的场地用于经营餐饮，并应按期支付摊位使用费以及所发生的水费、电费、燃气费等能源费用，中恒信公司享有对摊位的出租权，并应当提供法律支持的经营条件。现双方在合同履行过程中出现争议，导致成诉。双方争议焦点有四：第一、双方所签合同是否应予解除；第二、双方在履行合同过程中是否存在违约行为；第三、百粥乡公司应付租金数额；第四、百粥乡公司应付能源费数额。
第一、双方所签合同是否应予解除。中恒信公司与百粥乡公司所签订的《阳光乐佰商城招商合同》得以履行的前提和基础，是中恒信公司继续获得举办商城所需法定许可，享有对阳光乐佰商城摊位的出租权。根据（2013）高民终字第3526号民事判决书查明的事实，中恒信公司系通过“以建代租”的合作方式从金朝阳公司取得阳光乐佰商城所处房屋的使用权，政府亦批复同意金朝阳公司将该商业大厦租赁给中恒信公司。现法院判决确认金朝阳公司与中恒信公司签订的《五路居商业中心房屋租赁合同》于2009年5月20日解除，中恒信公司于判决生效之日起10日内将阳光乐佰商厦腾空后交还金朝阳公司，该判决现已生效，中恒信公司因此丧失了对该商城摊位继续进行出租的权利，不能继续提供法律支持的经营条件，导致其与百粥乡公司签订的合同无法继续履行，亦无法实现百粥乡公司的合同目的，现合同尚未到期，双方所签《阳光乐佰商城招商合同》应于上述金朝阳公司与中恒信公司解约之日解除，对百粥乡公司此项反诉请求，法院予以支持，对中恒信公司的相应答辩意见，法院不予采信。
第二、双方在履行合同过程中是否存在违约行为。根据（2013）高民终字第3526号民事判决书之认定，中恒信公司不存在逾期支付租金情况，虽然在支付款项上有瑕疵，但未构成根本违约，不足以成为解除合同的理由，虽然在转租保证金的履行上有过错，但仍不足以单独构成解除合同的理由，但自2007年11月12日递交报告至2008年4月18日致函金朝阳公司，中恒信公司提及的解除合同理由均为“经营不善、短期内资金无法收回”，而“经营不善”并非金朝阳公司过错所致，因中恒信公司为避免“经营不善”的损失进一步扩大，而要求提前解除合同，故《中恒信租赁合同》解除的责任方是中恒信公司。根据上述认定，中恒信公司在其与金朝阳公司纠纷中对于合同解除负有责任，因此亦直接导致无法继续履行其与百粥乡公司签订的合同，不能继续提供法律支持的经营条件，中恒信公司在履行合同过程中存在违约。合同约定的租期为2006年5月28日至2014年5月27日，期限为八年，因中恒信公司被判决确认于2009年5月20日解除与金朝阳公司的合同关系，百粥乡公司于2010年2月交还租赁场地，实际经营期限不满四年，故中恒信公司应赔偿百粥乡公司装修折旧后的合理损失，结合百粥乡公司的证据以及餐饮装修的一般使用年限，法院对此酌定为200000元，对其余金额，法院不予支持。合同虽然约定，承租人应于合同解除之日将摊位返还出租人，并将装修中的不动产部分无偿交付给出租人，该约定应系因承租人原因导致解约的处理方式，而本案中系因出租人原因导致解约，与合同约定的适用条件并不相符，故对此项答辩意见，法院不予采信。百粥乡公司购置的设备在合同解除前已使用近四年，在合同解除后亦可自行搬运处理，故百粥乡公司要求中恒信公司赔偿设备购置损失的反诉请求，无事实依据，法院不予支持。
根据《阳光乐佰商城招商合同》之约定，百粥乡公司采用押三付三的方式交付摊位使用费，实际性质为季付租金，百粥乡公司在2007年8月28日足额交纳季付租金279225元后，于2007年12月7日交租金167535元，于2008年8月21日交租金200000元，于2008年8月22日交租金111690元，开始出现不足额支付租金以及迟延支付租金的情况，至2009年之后未再继续支付任何租金。考虑到中恒信公司于2007年11月12日曾向金朝阳公司递交报告，以“经营不善，在短期内资金无法收回”为由提出解除合同，金朝阳公司亦于2008年1月根据2007年11月27日签署的会议纪要向各商户出具通知，要求2008年1月1日以后的应付租金暂缓交付，待金朝阳公司与中恒信公司做出最终的决定再交付，特别是在2008年5月，金朝阳公司即将中恒信公司诉至法院，要求解除《中恒信租赁合同》并腾空交付租赁场地。百粥乡公司作为承担支付租金义务的当事人，有确切的证据和理由相信中恒信公司有可能丧失继续提供租赁场地的能力，从而在租金支付上行使抗辩权，其行为并无不妥，对中恒信公司主张迟延付款违约金的诉讼请求，法院不予支持，对百粥乡公司的此项答辩意见，法院予以采信，但行使抗辩权本身并不必然免除支付租金的义务，百粥乡公司仍应就租赁期限内使用摊位支付相应费用。
第三、百粥乡公司应付租金数额。诉讼中，双方均认可租金计算日期应为2006年7月28日至2009年5月20日，法院对此予以确认。根据2006年12月31日《补充协议书》之约定，2006年7月28日至10月28日的租金仍按原合同执行，该季度金额为323025元，从2006年10月28日起二层480平方米场地，租金从每天每平米7元降至每天每平米6元，一层15平方米场地租金为每天每平米12元，2006年10月28日至2009年4月27日共计10个季度，每个季度279225元，合计2792250元，2009年4月28日至2009年5月20日共计23日，按照每日3060元计算，合计70380元。上述租赁期间应付租金总额为3185655元。百粥乡公司虽认为双方曾经商议部分租金按照六折收取，但其提交的收据仅为一期租金，而且事后将折扣外租金另行补齐，现有证据不足以佐证双方就租金折扣事宜达成一致，故法院对此不予采信。诉讼中，双方均认可百粥乡公司分12次共计支付了2286685元，其中押金金额279225元，法院对此予以确认。现在合同提前解除，如将押金折作百粥乡公司欠付租金，百粥乡公司尚需支付中恒信公司租金898970元，对中恒信公司要求支付租金中的上述金额，法院予以支持，对其余金额，法院不予支持。虽然中恒信公司与金朝阳公司自2007年11月即开始协商合同解除事宜，协商期间出现争议，并导致金朝阳公司于2009年5月20日强行排除了中恒信公司对阳光乐佰商厦的管理控制权，但根据（2008）二中民初字第9959号案件卷宗中形成于2009年5月27日的照片、勘验笔录，百粥乡公司的经营场所设有独立门面，有自己独立的卫生间，可自由进出，可以正常营业，经营并未受影响，因此百粥乡公司辩称租赁期间经营受到影响，故不同意支付租金，法院对此不予采信。
第四、百粥乡公司应付能源费数额。《阳光乐佰商城招商合同》约定使用摊位所发生的水费、电费、燃气费等能源费用应根据实际发生量计算并按规定时间支付，根据双方签订的《优惠措施补充协议》，一层免收能源费，二层按照每平方米每天0.3元收取能源费，二层面积为480平方米，每日应付能源费为144元，每年应付能源费为52560元，现双方认可的租金计算期限为2006年7月28日至2009年5月20日，按照整三年计算，能源费金额为157680元，核减未满一整年的68天费用9792元，百粥乡公司应付能源费147888元，对中恒信公司的相应诉讼请求，法院予以支持。百粥乡公司辩称租赁大厦停业后制冷和供暖处于停滞状态，故不同意支付能源费，但其针对此未提供相应证据予以佐证，法院对此不予采信。百粥乡公司辩称曾经支付过能源费13140元，但根据其提供的收据，交费日期为2005年12月13日及2006年6月7日，日期均在正式起租日期之前，中恒信公司认为该笔费用应系试运营期间的能源费，具有合理性，对百粥乡公司的此项答辩意见，法院不予采信。据此，原审法院于2014年4月23日作出判决：一、确认中恒信公司与百粥乡公司签订的《阳光乐佰商城招商合同》于二〇〇九年五月二十日解除；二、百粥乡公司于本判决生效后十日内支付中恒信公司租金八十九万八千九百七十元；三、百粥乡公司于本判决生效后十日内支付中恒信公司能源费十四万七千八百八十八元；四、中恒信公司于本判决生效后十日内赔偿百粥乡公司装修损失二十万元；五、驳回中恒信公司的其他本诉请求；六、驳回百粥乡公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，中恒信公司、百粥乡公司均不服原审法院判决，向本院提起上诉。中恒信公司认为原审法院认定双方签订的租赁合同于2009年5月20日解除没有事实及法律依据；原审判决其赔偿百粥乡公司装修损失200000元缺乏事实依据；百粥乡公司应支付其违约金397824元，请求二审法院撤销原审判决第一、四、五项，依法改判百粥乡公司支付其违约金397824元，驳回百粥乡公司的全部反诉请求。百粥乡公司认为中恒信公司管理的阳光乐佰商城停业对其经营影响巨大，应予减免租金；其应向中恒信公司支付的能源费为44316元，请求二审法院撤销原审判决第一、二项，依法改判驳回中恒信公司关于支付租金及能源费的诉讼请求。
经审理查明：2005年12月13日，中恒信公司与百粥乡公司签订《阳光乐佰商城招商合同》，约定：中恒信公司已经经过相关有权单位同意和授权，获得举办商城所需法定许可，享有对阳光乐佰商城摊位的出租权；百粥乡公司承租的摊位为店中店，位于一层二层A1，面积为15＋480平方米，用于经营餐饮；使用摊位的期限为八年，自2006年5月28日至2014年5月27日，合同约定的使用期限届满，或依照合同或法律规定提前解除的，百粥乡公司应于期限届满或合同解除之日将摊位返还中恒信公司，返还时，百粥乡公司应将装修中的不动产部分无偿交付给中恒信公司；百粥乡公司应当向中恒信公司支付摊位使用费，每月计107675元，自第三年起，以每三年5%逐年递增摊位使用费，采用押三付三的付款方式交付摊位使用费，百粥乡公司应于本合同签订之日向中恒信公司交付押金323025元和第一期摊位使用费323025元；合同提前终止或履行期限届满后，中恒信公司将押金无息退还百粥乡公司；百粥乡公司使用摊位所发生的水费、电费、燃气费等能源费用应根据实际发生量计算并按规定时间支付；中恒信公司应当依法维护百粥乡公司的权益，并为百粥乡公司提供法律支持的经营条件；百粥乡公司未按照合同约定支付摊位使用费、押金、物业费及其他费用的，应按照日万分之五支付违约金，若在发出书面催缴通知后10日内，百粥乡公司仍未能足额支付相应费用，中恒信公司有权解除协议，并要求限期内返还摊位；各方应在明确违约责任或违约行为发生之日起三个工作日内按约定承担违约责任，如百粥乡公司未按约履行，中恒信公司有权从押金中直接扣除；当事人按规定通知对方解除合同的，应当以书面形式通知对方，自通知到达对方之日起合同解除，双方权利义务终止，但终止合同不影响违约方承担违约责任。合同落款处，中恒信公司阳光乐佰企业管理分公司、百粥乡公司加盖印章予以确认。
同日，双方还签订《优惠措施补充协议》，约定：免收百粥乡公司的物业管理费，一层免收能源费，二层按照每平方米每天0.3元收取能源费，百粥乡公司在进场装修时交付第一期租金。
同日，双方还签订《客户意向租赁确认书》，约定：租赁面积为15＋480平方米，租赁价格为12元＋7元，总计每月107675元，总计全年1292100元。
2006年12月31日，双方再行签订《补充协议书》，约定：合同起租日期为2006年7月28日，百粥乡公司交纳的2006年7月28日至10月28日租金原合同执行，从2006年10月28日起出租的阳光乐佰商城二层，面积为480平方米的场地，租金从每天每平米7元降至每天每平米6元，即每月87600元，一层15平方米场地租金为每天每平米12元，免收能源费，押金多出的部分折为下一季度租金。
2008年7月9日，中恒信公司向百粥乡公司发出缴费通知，载明：贵公司拖欠的2007年10月28日至2008年4月27日租金390915元、违约金50037.12元，拖欠的2008年4月28日至2008年7月27日租金279225元、违约金10052.1元，合计730229.22元，请贵公司于2008年7月14日之前到我公司财务处交齐全部欠款。
2008年8月15日，中恒信公司向百粥乡公司发出通知，载明：由于贵公司故意拖欠我公司房屋租金（自2007年10月28日至2008年8月18日总计734400元、违约金63221.13元，共计797621.13元），根据合同第12条第1款之规定，我公司决定解除与贵公司签订的租赁合同，并于2008年8月18日收回房屋，同时废止2008年8月13日催款通知中给予贵公司的一切优惠条件，并将全额追缴贵公司拖欠的房屋租金及违约金。
2008年10月31日，中恒信公司向百粥乡公司发出函件，载明：贵公司从2007年10月28日起至2008年10月27日止，应缴纳房屋租金1116900元，已缴纳360000元，尚欠749365元，根据2005年12月13日《优惠措施补充协议》，贵公司尚拖欠2006年度至2008年度能源费127728元，合计欠款877093元，按60%收取，贵公司需一次性支付526255.8元，2008年10月28日以后应缴纳的房屋租金另行商议。
2008年11月11日，中恒信公司向百粥乡公司发出催款函，载明：2008年10月31日的函，贵公司至今没有任何回复，经研究决定，如贵公司在2008年11月15日前不能按照该函要求支付房屋租金及能源费，我公司将取消所有租金优惠条件。
另查明，2003年10月13日，金朝阳公司与北京京顺房地产有限责任公司（以下简称京顺公司）签订《北京安贞数码广场项目合作意向协议书》。2003年12月31日，北京市朝阳区商业服务网点规划建设管理处（以下简称管理处）与京顺公司签订《京顺租赁合同》和《续建合作合同》。2004年9月27日，管理处、京顺公司、中恒信公司签订《变更协议》。2004年10月，管理处与中恒信公司签订《中恒信租赁合同》。2005年9月6日，管理处、京顺公司、中恒信公司签订《续建合同变更协议》。2006年2月17日，管理处根据政府批复文件并入金朝阳公司。2006年3月3日，政府批复同意金朝阳公司将安贞西里五区一号的商业大厦租赁给中恒信公司。
2007年11月12日，中恒信公司向金朝阳公司递交报告，载明：阳光乐佰商厦于2006年5月13日建成并开始试营业，由于多种原因致使经营不善，在短期内资金无法收回，为此我公司提出解除合同，并请收回商厦经营权，请贵公司考虑退还我公司在商厦建设中投入的工程款及费用。
2007年11月27日，中恒信公司与金朝阳公司签订会议纪要，载明：按照审计报告中提供的建设资金来确定最终工程款，中恒信提出由于加盖一层需给予一定的补偿，对于目前发现的水费、供暖费等问题，以及商户的押金等费用问题，在最后计算时应予以扣除，2008年1月1日由金朝阳接管，2008年1月1日以前的收益和费用由中恒信负责，2008年1月1日以后的收益和费用由金朝阳负责，要求中恒信召开施工单位协调会，做好稳定工作，中恒信在未与金朝阳交接前需确保资产和生产安全，现在开始起草解除协议，金朝阳公司会尽快向区国资委汇报。
2008年1月，金朝阳公司向各商户出具通知，载明：金朝阳公司同意中恒信公司的报告，同意收回经营权，解除各项合同，具体事宜正在洽谈中，鉴于目前状况，2008年1月1日以后的租金，如按照合同约定应付租金，现暂缓交付，待金朝阳公司与中恒信公司做出最终的决定再交付，如执意交付，请交金朝阳公司代管。
2008年5月，金朝阳公司向二中院提起诉讼，要求判决解除《中恒信租赁合同》，中恒信公司将所承租的五路居商业中心房屋腾空交付金朝阳公司，并支付欠付租金840000元、违约金42872000元。中恒信公司不同意金朝阳公司的诉讼请求，反诉要求判令金朝阳公司继续全面履行合同，依照合同提供房产证明及相关资料，自提供房产证明之日起计算起租日，要求金朝阳公司支付因不能依约提供房产证明及相关资料导致产生的行政处罚损失费48155.6元。此后，二中院作出（2008）二中民初字第9959号民事判决书，中恒信公司提出上诉，市高院作出（2011）高民终字第3009号民事裁定书，将该案发回重审。在重审过程中，金朝阳公司将诉讼请求中的租金金额调整为1888888元、违约金金额调整为41823000元。此后，二中院经重审作出（2012）二中民初字第7930号民事判决书，判决：一、确认金朝阳公司与中恒信公司签订的《五路居商业中心房屋租赁合同》于二ＯＯ九年五月二十日解除；二、中恒信公司于判决生效之日起十日内将北京市朝阳区安贞西里五区一号阳光乐佰商厦（即五路居商业中心）腾空后交还金朝阳公司；三、截止合同解除之日，中恒信公司应向金朝阳公司支付房屋租金一百八十八万八千八百八十八元，该租金数额与中恒信公司已投入的续建工程价款五千万元折抵后余款为四千八百一十一万一千一百一十二元，金朝阳公司于判决生效之日起十日内将上述余款返还给中恒信公司；四、金朝阳公司于判决生效之日起十日内返还给中恒信公司项目合作保证金五十万元。2013年12月18日，市高院作出（2013）高民终字第3526号民事判决书，对上述判决予以维持。
上述终审判决在本院认为部分记载如下内容：金朝阳公司与中恒信公司双方之间并非单纯的房屋租赁关系或单纯的建设工程施工合同关系，而是“以建代租”方式的合作关系。关于中恒信公司是否逾期支付租金的问题，需确定起租后第2年至第5年的租金数额，需确定“以建代租”租赁方式中的50000000元工程款何时可抵扣租金，中恒信公司不存在逾期支付租金情况。关于《中恒信租赁合同》解除的问题，是本案最重要的争议焦点。在租金支付的问题上，依据“以建代租”合作方式性质，工程款与租金之间相互依存、转换的关系，中恒信公司在支付款项上有瑕疵，但尚未构成根本违约，该瑕疵不足以成为解除《中恒信租赁合同》的理由。在5000000元转租保证金问题上，中恒信公司在5000000元转租保证金的履行上有过错，但该过错仍不足以单独构成解除《中恒信租赁合同》的理由。中恒信公司要求提前解除全部合同的性质。2007年11月12日，中恒信公司首先递交报告给金朝阳公司，以“经营不善、短期内资金无法收回”为由，要求解除全部合同，2007年11月27日，金朝阳公司与中恒信公司初步达成意向并形成会议纪要，2008年1月，金朝阳公司委托律师所致函中恒信公司，同意解除全部合同，再依据审计报告清盘，并提出具体清盘意见，2008年3月3日，中恒信公司回函，表示收到2008年1月15日律师函，中恒信公司仅是对清盘中的补偿款提出尽快支付。如无2008年3月3日后的当事人继续往来函件，依据《合同法》第96条规定，《中恒信租赁合同》可于2008年1月15日解除。2008年3月3日后，当事人继续往来函件，2008年4月18日，中恒信公司及阳光乐佰分公司共同致函金朝阳公司，提出两套解决方案。金朝阳公司认为，这进一步明确表示中恒信公司自身“经营不善”，无法履行《中恒信租赁合同》原约定，至此，金朝阳公司与中恒信公司已完全再无继续合作的基础，如金朝阳公司同意，此时包括《中恒信租赁合同》在内的全部合同应当解除，而金朝阳公司自2008年1月起，已明确同意中恒信公司解除《中恒信租赁合同》的要求，此后并无改变。《中恒信租赁合同》何时解除。2008年5月，金朝阳公司向原审法院起诉，请求解除《中恒信租赁合同》，在一审诉讼过程中，因清盘、腾退房屋问题，金朝阳公司于2009年5月20日强行排除了中恒信公司对阳光乐佰商厦的管理控制权，2012年初中恒信公司又返回租赁场地，双方发生争执，公安部门到场解决，最终双方人员均撤离租赁场地。自中恒信公司于2007年11月12日递交报告至2008年4月18日，中恒信公司及阳光乐佰分公司共同致函金朝阳公司，中恒信公司所提及的解除合同理由均为“经营不善、短期内资金无法收回”，而中恒信公司“经营不善”并非金朝阳公司过错所致，因中恒信公司为避免“经营不善”的损失进一步扩大，而要求提前解除合同，故《中恒信租赁合同》解除的责任方是中恒信公司。金朝阳公司与中恒信公司之间强行腾退、强行返回的做法不当，双方对清盘、腾退过程的混乱，均有过错。在合同解除问题上，2008年1月15日、4月18日、2009年5月20日、法院判决生效之日，这四个时间作为《中恒信租赁合同》的解除时间，各有道理，原审法院结合当事人诉讼请求，认定2009年5月20日为解除时间，本院予以维持。
2010年2月，百粥乡公司将租赁场地交还金朝阳公司。
原审中，百粥乡公司认为根据上述判决内容，由于中恒信公司的过错导致合同被提前解除，给百粥乡公司造成了经济损失，并提供了装修协议书、工程合价表、工程结算表、收据、采购清单、购置凭证等，证明装修价款为733098.67元，设备采购价款为347743元，其中装修协议书约定：项目名称为百粥乡安贞店装修改造工程，工期为2006年3月10日至2006年4月20日，工程包括装修、电气安装、弱电布管布线、卫生洁具安装。中恒信公司对此予以否认，认为中恒信公司与金朝阳公司的诉讼并未影响百粥乡公司的实际经营，并提供了自（2008）二中民初字第9959号案件卷宗中调取的照片、勘验笔录，证明百粥乡公司经营场所有招牌，一层有独立门面，可自由进出，中恒信公司与金朝阳公司纠纷不影响履行合同。其中，勘验笔录时间为2009年5月27日，载明：二层百粥乡正常营业，有自己独立的卫生间，经营未受影响，东部勘查完毕。
关于租金计算方式，中恒信公司述称，租金计算日期应为2006年7月28日至2009年5月20日，2006年7月28日至2006年10月27日按照合同约定的每季度323025元计算，2006年10月28日至2009年4月27日共计10个季度，每个季度279225元，按照补充协议约定每平方米下调1元，合计2792250元，2009年4月28日至2009年5月20日共计23日，按照每日3060元计算，合计70380元。合作期间应付租金总额为3185655元。百粥乡公司对租金起算以及截止日期没有异议，对按季度支付租金数额也无异议，但提出2007年12月7日交付的167535元租金系双方商议后按照六折收取，并提供了收据予以佐证。中恒信公司认为按照六折收取并不意味着放弃了对其余四折款项的收取权利，2008年8月22日补交的111690元即是该四折款项，故不认可百粥乡公司所述对租金打折收取的意见。百粥乡公司对2008年8月22日补交的111690元租金与2007年12月7日167535元租金的关系，未能作出合理解释。
关于已付租金数额，中恒信公司述称，分12次共计支付了2286685元，采取押三付三的方式，明细为：1、交押金323025元（扣减43800元，实押279225元）；2、2006年6月14日交租金100000元；3、2006年10月17日交租金100000元；4、2006年11月28日交租金123025元；5、2006年12月31日交租金235425元（押金冲抵43800元）；6、2007年2月7日交租金279225元；7、2007年4月28日交租金279225元；8、2007年8月28日交租金279225元；9、2007年12月7日交租金167535元；10、2008年8月22日交租金111690元；11、2008年交租金88310元；12、2008年交租金200000元。百粥乡公司对上述金额予以认可。
上述事实，有中恒信公司提交的《阳光乐佰商城招商合同》、签约确认书、《优惠措施补充协议》、《客户意向租赁确认书》、《补充协议书》、缴费通知、通知、函件、照片、勘验通知，有百粥乡公司提供的报告、会议纪要、通知、起诉状、律师函、协议书、工程合价表、工程结算表、收据、采购清单、购置凭证、（2013）高民终字第3526号民事判决书和双方当事人陈述意见等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案双方争议焦点如下：一、双方所签合同是否应于2009年5月20日解除；二、中恒信公司是否应赔偿百粥乡公司装修损失200000元；三、百粥乡公司是否因延付租金而支付相应违约金；四、中恒信公司是否应百粥乡公司的相应租金；五、百粥乡公司应向中恒信公司支付能源费的数额。
第一，双方所签合同是否应于2009年5月20日解除。根据已查明的事实，双方所签订的租赁合同中约定：中恒信公司已经经过相关有权单位同意和授权，获得举办商城所需法定许可，享有对阳光乐佰商城摊位的出租权。由此可见，双方所签租赁合同的履行，是以中恒信公司继续获得举办商城所需法定许可、享有对阳光乐佰商城摊位的出租权为前提和基础的。根据已生效的法院判决，金朝阳公司与中恒信公司签订的《五路居商业中心房屋租赁合同》于2009年5月20日解除；故中恒信公司自2009年5月20日起已不再享有对阳光乐佰商城摊位出租的权利，进而导致本案双方所签之租赁合同无法继续履行。因本案双方所签之租赁合同尚未到期，故该租赁合同应于2009年5月20日解除。中恒信公司主张双方所签之租赁合同不应于2009年5月20日解除，于法无据，本院不予采纳。
第二，中恒信公司是否应赔偿百粥乡公司装修损失200000元。在已生效的（2013）高民终字第3526号民事判决书中，法院认定《中恒信租赁合同》解除的责任方是中恒信公司。据此，中恒信公司在其与金朝阳公司的纠纷中对于合同解除负有责任，并直接导致其与百粥乡公司签订的租赁合同无法继续履行，由此可以认定中恒信公司在其与百粥乡公司所签租赁合同的履行过程中存在违约；故中恒信公司对于百粥乡公司在剩余租赁期内装饰装修的残值损失，应予赔偿。关于相应装修损失，百粥乡公司提交了相应证据予以证明；中恒信公司对于百粥乡公司所提交的证据不予认可，但未充分举证予以反驳，亦未申请进行鉴定，故原审法院结合百粥乡公司的证据以及餐饮装修的一般使用年限，酌定中恒信公司应赔偿百粥乡公司相应装修损失为200000元适当。中恒信公司主张不应赔偿百粥乡公司相应装修损失，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。
第三，百粥乡公司是否因延付租金而支付相应违约金。根据已查明的事实，中恒信公司曾于2007年11月12日以经营不善、短期内资金无法收回为由向金朝阳公司提出解除合同；金朝阳公司亦于2008年1月向各商户出具通知，要求2008年1月1日以后的应付租金暂缓交付，待其与中恒信公司作出最终的决定再交付；2008年5月，金朝阳公司将中恒信公司诉至法院，要求解除《中恒信租赁合同》并腾退租赁场地。据此，百粥乡公司虽于2008年8月22日交纳相应租金后，开始出现不足额支付租金以及迟延租金的情况；但作为应当履行支付租金义务的当事人，百粥乡公司有确切证据证明中恒信公司有可能丧失继续履行双方所签租赁合同的能力，从而就租金的支付行使抗辩权，理由正当，并无不妥。中恒信公司主张百粥乡公司因延付租金应支付相应违约金，依据不足，本院不予采纳。
第四，中恒信公司是否应减免百粥乡公司的相应租金。本案中，百粥乡公司称因中恒信公司经营不善，导致阳光乐佰商城于2007年9月后出现停业，对其经营影响巨大；中恒信公司对此不予认可，并称阳光乐佰商城的商户至今还有在经营的。根据（2008）二中民初字第9959号案件卷宗中形成于2009年5月27日的照片及勘验笔录，百粥乡公司的经营场所设有独立门面，有自己独立的卫生间，可自由进出，可以正常营业，经营并未受到影响，故百粥乡公司以其经营受到影响为由，主张中恒信公司应减免其应付的租金，缺乏事实依据，本院不予采信。
第五，百粥乡公司应向中恒信公司支付能源费的数额。根据双方所签租赁合同的约定，使用摊位所发生的水费、电费、燃气费等能源费用应根据实际发生量计算并按规定时间支付。百粥乡公司主张因中恒信公司于阳光乐佰商城停业后未曾提供过制冷及供暖服务，其不应支付2007年9月1日以后的能源费；但百粥乡公司未对此提供相应证据予以证明，故本院对于百粥乡公司的该项主张不予采信。另，百粥乡公司主张其于起租日前支付的能源费13140元应从其应向中恒信公司支付的能源费中扣减，但中恒信公司认为该笔费用应系试运营期间的能源费，具有合理性，原审对此认定并无不当，故本院对于百粥乡公司的该项主张不予采纳。原审法院的其他处理亦无不当。
综上，中恒信公司、百粥乡公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费22655元，由北京百粥乡餐饮连锁有限公司负担11954元（于本判决生效后7日内交至原审法院），由中恒信（北京）投资管理有限公司负担10701元（已交纳）；反诉案件受理费13961元，由中恒信（北京）投资管理有限公司负担2743元（于本判决生效后7日内交至原审法院），由北京百粥乡餐饮连锁有限公司负担11218元（已交纳）；二审案件受理费21489元，由中恒信（北京）投资管理有限公司负担7267元（已交纳），由北京百粥乡餐饮连锁有限公司负担14222元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
代理审判员 张 帆
代理审判员 胡林强
二〇一四年十月二十日
书 记 员 陆九阳
书 记 员 陈 萌