大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初10529号原告大连万科物业服务有限公司。法定代表人张会。委托代理人董婉莹，系辽宁双护律师事务所律师。委托代理人韩丹，系辽宁双护律师事务所律师。被告马静，女。委托代理人马一波，男，与被告系夫妻关系。原告大连万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）诉被告马静物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，由代理审判员克李枫依法适用简易程序于2016年12月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人董婉莹、韩丹，被告委托代理人马一波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告万科物业公司诉称，被告系房屋的业主，房屋建筑面积为215.09平方米，依据原告与大连万科城置业有限公司签署的《前期物业服务合同》的约定，大连万科城置业有限公司委托原告对被告居住的小区进行物业管理，物业服务费收费标准为别墅3.80元/月/平方米，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业费的，每逾期一日按欠费总额千分之三向原告支付违约金。现被告拖欠物业服务费，原告多次催交未果，故原告诉至本院请求判令被告支付自2015年1月至2016年9月的物业服务费17,164.14元及违约金9,273.54元，共计26,437.68元。被告马静辩称，不同意原告诉请。被告对原告所述案涉房屋的面积、物业服务费欠费的起止时间均无异议，但不同意按照原告所述收费标准交纳物业服务费。理由如下：第一，被告认为其所持房地产权证上标注总层数为6，表明其所居万科溪之谷房屋实属多层，而非别墅；第二，被告认为，原告在没有经过物价部门批准并取得相应收费标准的收费许可证的前提下，对被告所居房屋按每月每平方米3.80元的标准收取物业服务费属于私自定价；第三，原告物业服务品质差，被告房屋质量及小区公共建设存在问题，被告多次报修未果，小区环境存在绿化枯萎、垃圾成堆等问题，安保存在疏漏，造成十余家业主被盗，这些给被告的生活及人身财产安全都造成了严重的影响；第四，被告认为大连万科城置业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》违反法律规定，应是无效合同；第五，原告与被告签订《前期物业服务合同》时，原告的资质等级为叁级，不能对别墅进行物业管理；第六，原告存在违法收费及利用业主公共资源谋取利益的行为。经审理查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，被告系房屋的业主，该房屋建筑面积为215.09平方米。大连万科城置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定，甲方选聘乙方对位于大连市小区提供前期物业管理服务，合同期限自2007年9月8日起至业主大会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为别墅3.80元/月·平方米，公寓2.00元/月·平方米，住宅1.30元/月·平方米，住宅（带电梯）1.80元/月·平方米。同时约定，物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日前向乙方交纳当期的物业服务费，未能按时足额交纳的，每逾期一日应按欠费总额的0.3%的标准向乙方支付违约金。合同中还规定了其他甲乙双方的权利、义务及物业管理服务标准等内容。2009年12月2日，被告与大连万科城置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，其中，附件三《项目首期叠拼别墅交屋标准》约定案涉房屋为叠拼别墅；附件四《补充协议》约定，买受人同意，在业主大会聘任物业管理机构之前，由大连万科物业服务有限公司提供物业服务，别墅物业服务费为3.80元/平方米·月。被告又签署《业主确认函》对上述附件四的内容予以确认。2014年，被告按每月每平方米3.80元的标准向原告交付物业服务费，但自2015年1月起一直拖欠物业服务费。原告多次催收，被告均未交纳。自2015年1月1日起至2016年9月30日止，被告总计拖欠物业服务费17,164.14元。另查，原告资质证书登记的资质等级为贰级，登记时间为2010年7月30日。本院所确认的上述事实，有原告提供的营业执照（副本）、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《业主确认函》、催款快递单、资质证书以及原、被告的陈述和本院的庭审笔录等证据在案为凭。这些证据经过开庭质证和本院审查，应予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，大连万科城置业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力，同时，业主和物业公司之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务企业，依法为被告小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，且原告已取得管理别墅住宅区域的资质等级，而被告作为该小区业主，在接受物业服务的同时，应按时足额交纳物业服务费用。虽然案涉别墅住宅区域房屋没有经过物价部门核准的收费标准，但案涉房屋物业服务费为每月每平方米3.80元，有《商品房买卖合同》附件三和附件四、《前期物业服务合同》、《业主确认函》为证，本院予以确认，故被告应交纳自2015年1月1日起至2016年9月30日止的物业服务费17,164.14元。关于被告辩称物业服务费收取标准不合理，因此不同意按原告所述标准交纳物业服务费的抗辩。本院对被告的此项抗辩意见不予采纳。理由如下：其一，依法成立的合同受法律保护，被告与大连万科城置业有限公司所签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。该合同关于案涉房屋系别墅性质及物业服务费收费标准有明确约定，且被告签署《业主确认函》对此予以确认，因此，被告应按照每月每平方米3.80元的标准交纳物业服务费。其二，原告提供《营业执照》（副本）记载原告为有限责任公司，本院认定原告具备诉讼主体资格，关于被告提及的收费许可证系行政管理问题，本应由行政部门处理，被告不能以此拒交物业服务费。其三，本院认为被告房屋产权证上登记的信息，即设计用途为住宅、总层数为6的内容，是对房屋状况的描述，在原被告双方签订的《商品房买卖合同》中“买受人所购商品房的基本情况”一条里，对被告所购房屋也有含义相同的描述，被告签署合同，表明对此描述予以认可，被告再以此为由辩称所居房屋非别墅，原告物业服务费收取标准不合理缺乏事实基础和法律依据。其四，被告在欠缴物业服务费之前，一直按照每月每平方米3.80元的标准交纳物业服务费，根据禁止反言的一般原则，可以认定被告已经认可此收费标准。其五，物业管理是一种服务，物业管理服务的最终效果要通过服务对象的感受体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议，而非以拒交物业服务费的方式进行对抗。如被告认为原告的收费标准不合理或存在侵害业主合法权益的行为，其可以通过合法渠道向原告反映或另行主张，也可待业主委员会成立后进一步协商。在此之前，被告以此为由拒交物业服务费没有法律依据。关于原告主张被告给付违约金9,273.54元的诉讼请求。本院认为，物业公司与业主是相互依存的关系,小区服务质量的提高，和谐秩序的创建，需要全体业主、物业公司的相互配合，相互努力。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约交纳物业服务费。考虑原告现仍是该小区的物业服务企业，物业服务企业与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、及时化解矛盾，为维系双方之间的和谐稳定关系，本院对本次诉讼违约金部分不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局，多考虑全体业主特别是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整体权益。综上所述，依据《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告马静给付原告大连万科物业服务有限公司物业服务费人民币17,164.14元（自2015年1月1日至2016年9月30日止）；二、驳回原告大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述第一项，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币460.00元，减半收取230.00元（原告已预交），由原告承担80.00元，被告承担150.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。代理审判员  克李枫二〇一七年一月四日书 记 员  林雨欣附：适用法律条文国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。