江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第1669号
上诉人（原审被告）仲伟芹，女，汉族，1969年4月3日生，个体户。
委托代理人纪凤军、杨庚亮，江苏古楚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）淮安金澄商业运营管理有限公司。
法定代表人吴小红，该公司总经理。
委托代理人刘维忠，该公司职员。
委托代理人刘国振，江苏岸庆律师事务所律师。
上诉人仲伟芹与被上诉人淮安金澄商业运营管理有限公司（以下简称金澄公司）房屋租赁合同纠纷一案，淮安经济技术开发区人民法院于2014年6月30日作出（2014）淮开民初字第0122号民事判决。仲伟芹不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月4日公开开庭审理了本案。上诉人仲伟芹及其委托代理人纪凤军、被上诉人金澄公司的委托代理人刘维忠、刘国振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：淮安经济技术开发区博德五金建材家具广场由江苏博德置业有限公司（以下简称博德置业）开发建设，2010年6月，博德置业与金澄公司签订协议，约定博德置业将其开发建设的博德五金建材家居广场整体委托金澄公司经营管理。协议约定金澄公司在受托经营管理期间，以金澄公司名义与客户签订合同，权利义务由金澄公司享有并承担，协议还约定了有关委托经营的范围、方式、报酬等条款。
2011年金澄公司、仲伟芹签订《商位租赁预订单》，约定金澄公司将博德五金建材家居广场精品馆4楼46、47、48号商铺给与仲伟芹预定，仲伟芹经营类别为灯具、窗帘，品牌为TCL、绫罗纺，租金单价30元／㎡／月。后仲伟芹向金澄公司缴纳定金1000元。
2011年6月30日，金澄公司、仲伟芹签订《博德国际精品馆商户装修协议》，约定仲伟芹的摊位号为四层46、47、48号，总面积287.292㎡，装修期限90天（2011年6月30日至9月30日）。同日，仲伟芹向金澄公司缴纳装修保证金1000元，金澄公司将上述房屋交付仲伟芹使用，双方未签订书面租赁合同。
庭审中，仲伟芹提交一份2011年7月12日落款为招商中心的情况说明，主要内容为“申请给予博德精品馆4F-46、47、48的TCL灯饰签三免二优惠政策”，时任金澄公司总经理的姜宇在该情况说明上签署同意。金澄公司质证称该证据即使是真实的，其内容也不明确具体，姜宇的签字也并非得到金澄公司的授权。
另查明，博德五金精品馆实际开业时间为2011年10月29日。
金澄公司向原审法院起诉称：2011年6月30日，金澄公司、仲伟芹约定金澄公司将位于淮安市深圳东路1号博德五金建材家居广场精品馆4楼46、47、48号商铺出租给仲伟芹经营，出租面积为287.292㎡，租赁价格为30元／㎡／月，仲伟芹至今未缴纳房租，金澄公司多次催要未果。现请求判令：1.解除金澄公司、仲伟芹不定期商铺租赁关系；2.仲伟芹立即归还博德五金建材家居广场精品馆4楼46、47、48号商铺；3.仲伟芹按287.292元／天标准支付租金，自2011年10月26日起至商铺归还之日；4.仲伟芹承担本案诉讼费用。
仲伟芹在原审中答辩称：金澄公司招商时承诺入驻率达到80%时签订正式租赁合同，在此之前不收取任何租赁费用。金澄公司的经理姜宇承诺我方享有签三免二的优惠政策，也就是签订三年租赁合同，免除两年房租。由于金澄公司招商不足，市场冷清，所以一直没有通知我方签订正式合同，也就谈不上交纳租金。现金澄公司要求解除租赁关系并归还商铺，实属无理之举，请求驳回金澄公司诉讼请求。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，金澄公司将商铺交付仲伟芹装修并使用，双方未签订书面的租赁合同，形成不定期租赁关系。仲伟芹主张金澄公司承诺市场入驻率达到80%并在签订书面合同后才开始计算租金，金澄公司对此不予认可，且仲伟芹未提交充分证据予以证实，对仲伟芹的辩解不予采信。仲伟芹拒绝支付租金，金澄公司主张解除双方租赁关系并要求仲伟芹返还商铺的请求符合法律规定，予以支持。金澄公司按约将商铺交付仲伟芹使用，仲伟芹应履行支付租金的义务。
关于租金的计算。金澄公司的总经理姜宇签署了“签三免二”的书面承诺给仲伟芹，根据其字面含义，即签订三年期合同免除两年租金。双方虽未签订书面合同，但根据诚信原则，金澄公司应履行该承诺，即以承租期间收取三分之一租金。精品馆正式实际开业时间为2011年10月29日，以该日期起算租金更为合理。根据商铺预订单及装修协议中对单价及面积的约定，应按8618.7元／月（30元／㎡／月×287.292㎡）的标准向金澄公司支付租金。仲伟芹已缴纳的定金1000元、装修保证金1000元，可冲抵相应的租金。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：一、解除原、被告之间不定期房屋租赁关系；二、被告仲伟芹于本判决生效之日起三十日内将位于淮安市深圳东路1号博德五金建材家居广场精品馆4楼46、47、48号商铺交还原告淮安金澄商业运营管理有限公司；三、被告仲伟芹于本判决生效之日起三十日内向原告淮安金澄商业运营管理有限公司支付租金（以8618.7元／月的标准，按2011年10月29日至返还商铺之日期间的三分之一计算，扣除被告仲伟芹已付的2000元）；四、驳回原告淮安金澄商业运营管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费4661元，由原告金澄公司负担3108元，由被告仲伟芹负担1553元（该款原告已垫付，被告于履行付款义务时一并给付原告）。
仲伟芹不服一审判决，上诉称：1、一审法院认定事实不清：（1）其虽占用了金澄公司管理的博德公司商业用房，但租赁合同并未签订，进场的原因是与金澄公司共同进行该市场的前期培养，故双方并未形成真实的租赁关系。且金澄公司承诺在四楼商铺入驻率达到80%后，再同四楼所有商户一起签订合同，收取租金等费用，合同签订前租金等费用免收。现四楼商铺入驻率并未达到80%。金澄公司在诉讼前未多次催要租金，租赁合同至今未签订的原因在金澄公司。（2）一审认定2011年10月29日为博德五金建材家居广场开业时间有误。2、本案所涉房屋不具备出租物的法定条件。3、一审法院判决仲伟芹搬离商铺不当。为了给金澄公司提高入驻率，培养市场，仲伟芹花费几十万元对该商铺进行装修，并浪费了几年的时间，现金澄公司否认以往承诺，要求上诉人离开，必会造成上诉人巨大的经济损失，违反诚信、公平原则。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回金澄公司诉讼请求。
金澄公司答辩称：1、依据涉案的商铺预定单和装修协议，可以证明双方之间的租赁关系已经成立，未签订正式合同的原因是仲伟芹不配合。2、另外，仲伟芹所称金澄公司承诺80%商户进场后才签订合同收取租金的事实并不存在，博德五金建材家居广场正式开业时间是在2011年10月29日，租金应从该日计算至其归还商铺为止。故请求驳回仲伟芹的上诉请求，维持原判。
本院经审查，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。
上诉人仲伟芹在二审审理过程中，提供如下证据：
1、2011年6月17日欧宝军与金澄公司签订的商铺装修协议复印件一份，该复印件第二部分第6条内容为，“金澄公司向欧宝军承诺待四楼招商率达到80%以上，并签订正式租赁合同后开始计收租金，且享受交半年租金，即可以使用三年的优惠政策”。仲伟芹认为该协议复印件反映四楼商铺招商率未达到80%前，不应收取租金。
2、2011年9月2日涉案四楼商铺的商户朱同金与金澄公司签订的商位租赁预定单复印件一份，该复印件载有“同等条件基础上，与其他四楼其他商户同步，计租时间以正式合同约定时间为准”字样。仲伟芹认为该预定单复印件证明双方没有签订租赁合同之前，金澄公司不应收取任何费用。
3、照片一张，仲伟芹以期证明博德五金建材家居广场精品馆四楼的防火墙已被打通，消防验收不应合格。
金澄公司质证称，对于证据1的真实性，不予认可。对于证据2，因仲伟芹引证的内容部分，是手写体，该部分和公司保存的该份资料并不一致，故对手写部分的真实性不予认可，亦不能证明仲伟芹证明目的。对于证据3反映的时间及地点，无法确定，且消防验收合格与否，应当由相关职能部门出具的相关文件证明。
金澄公司在二审中提供证据如下：
1、金澄公司与博德置业签订的协议书两份，内容为2010年6月1日至2016年5月31日，金澄公司取得了涉案商铺的管理权限。
2、淮安市公安消防支队建设工程消防验收意见书两份，分别证明博德五金建材家居广场国际精品馆建设工程消防施工于2011年11月13日经淮安市公安消防支队验收合格，博德五金建材家居广场国际精品馆内装修工程于2012年9月27日复检合格。
3、博德开业营销活动商户征集函2份，征集函载明，开业活动时间2011年10月29日-2011年11月5日，该征集函分别由四楼商户仲伟芹、陈连签名，两人为开业活动均提供了促销商品。
4、开业印制的宣传广告一份，该广告一面载有“博德五金建材家居广场10.29盛大开业”字样，另一面列明了促销商品及价格，可证明四楼开业时间是在2011年10月29日。
5、2011年6月17日欧宝军与金澄公司签订的商铺装修协议一份，内容为该协议第二部分并无第6条规定，在相同位置仅对装修材料作出约定。
金澄公司认为，以上证据分别可以证明金澄公司的经营管理权限、开业时间、涉案精品馆工程已经过消防验收合格、公司对欧宝军并未作出过仲伟芹所称的承诺。
仲伟芹质证称，1、对证据1的真实性无异议。2、对于证据2的真实性不予认可。3、对于证据3的真实性不表异议，但征集函本身并不能反映商户实际开业经营的时间，当时仲伟芹、陈连的商铺均未装修好，故不可能实际经营，只是为了配合金澄公司搞促销活动，提供特价商品。4、对于证据4，因仅是开业广告，并不能反映实际的开业时间。5、对于证据5的真实性不予认可。
本案的争议焦点为：1、仲伟芹与金澄公司之间是否存在房屋租赁关系，如果存在房屋租赁关系，对于收取租金的数额及期限应当如何确定。2、本案所涉房屋是否具备出租物的法定条件以及是否影响租赁关系的效力。3、原审法院判决仲伟芹向金澄公司交还商铺是否正确。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。在租赁过程中，上诉人拒不支付租金，应解除双方租赁关系。
对于争议焦点1、即仲伟芹与金澄公司之间是否存在房屋租赁关系，如果存在房屋租赁关系，对于收取租金的数额及租赁期限应当如何确定。经查，金澄公司基于其与博德置业的约定，受博德置业委托，取得了涉案商铺的管理权限，故金澄公司有权出租涉案商铺，并收取相应租金。仲伟芹向金澄公司签订商位租赁预定单一份，该预定单确定了铺位号、铺位面积、租金单价，并在当日与金澄公司签定博德国际精品馆商户装修协议一份，约定装修具体日期自2011年6月30日至2011年9月30日止。仲伟芹拿到商铺后，即进行装修，并在装修结束后开始经营。虽然仲伟芹与金澄公司之间至今未签订书面的租赁合同，但根据双方的实际履行行为，可认定双方之间已形成租赁关系。
对于本案租金的数额及租赁期限的确定。由于金澄公司、仲伟芹约定涉案商铺面积为287.292㎡，租赁价格为30元／㎡／月，故应按此标准计算租金。而开业广告及博德开业营销活动商户征集函均表明，博德五金市场开业日期为2011年10月29日，可以确定本日为该市场开业日期。因金澄公司同意给予仲伟芹签三免二优惠政策，可以承租期间的三分之一计算租金。另因仲伟芹已交缴纳定金1000元，装修保证金1000元，可冲抵相应的租金。虽然仲伟芹称金澄公司向其允诺80%商户入驻后才签订合同收取租金，但其未能举证证明其与金澄公司就此达成约定。
对于争议焦点2，即本案所涉房屋是否具备出租的法定条件从而是否影响租赁关系的效力。经查，金澄公司提供的消防验收意见书上均加盖了淮安市公安消防支队的公章，上述意见书证明，本案所涉商铺所在房屋已经本市公安消防支队消防验收合格，仲伟芹未能提供证据否定上述证据的效力。因该房屋已通过消防验收合格，故并不存在因消防验收不合格而影响租赁关系效力的情形。至于该商铺是否取得《房屋产权证》、《房屋租赁许可证》，亦不影响本案租赁关系的效力。
对于争议焦点3，即原审法院判决仲伟芹向金澄公司交还商铺是否正确。经查，《中华人民共和国合同法》第二百百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。在租赁过程中，上诉人拒不支付租金，应解除双方租赁关系。本案中，因仲伟芹至今尚未交纳租金，故双方租赁关系应予解除。租赁关系解除后，仲伟芹应当负有向金澄公司返还商铺的义务。
综上，上诉人仲伟芹所提的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费2369元，由上诉人仲伟芹负担。
本判决为终审判决。
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审判长 汪 青
审判员 孙 洁
审判员 孙 艳
二〇一四年十一月二十八日
书记员 靳蓓蕾