陕西省石泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第00601号
原告谭克明，男，1960年1月2日出生，汉族，陕西省石泉县人，农民。
委托代理人叶友楠，石泉县“148”法律服务所法律工作者。
被告张学慧，女，1971年9月3日出生，汉族，陕西省石泉县人，农民。
委托代理人曹汉军，陕西奇声律师事务所律师。
原告谭克明与被告张学慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月26日受理后，依法由审判员袁兴春独任审判，于2014年10月16日在本院第一审判庭公开开庭进行了审理，原、被告双方及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2011年农历4月9日与被告签订房屋买卖（草）协议，购买被告位于石泉县池河镇五爱村十组的房屋一套，价款五万元，被告负责车路通（路宽3米）和水电通，原告预付给被告2万元购房款，正式协议签订后付清全部房价款，任何一方反悔，罚款1万元。协议签订后，原告为使护房基拓宽又委托被告购买他人菜园地，给被告支付800元，后因与他人协商菜园地无果，被告未将购买菜园地款退还给原告。被告未按协议内容履行，经原告多次催促被告履行协议无果。特诉至法院请求依法判令解除房屋买卖合同，返还预付购房款及购菜园地款共计20800元，并赔偿原告损失10000元。
被告辩称，原告与被告签订的草房屋买卖协议时，因原、被告不是同一村组村民，所签订的房屋买卖协议属无效协议。原告给被告支付的房价款是20000元，不是20800元。被告为履行合同修路虽未达3米宽，但修路给被告造成了损失。原告应予赔偿。原告请求赔偿10000元的损失没有法律依据。请求法庭依法判决。
针对原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：
1、原、被告合同主体是否合法；
2、原、被告是否按协议内容履行了各自的义务；
3、在合同履行过程中原被告双方的损失情况。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提供的证据有：
1、房屋买卖协议书，证明原、被告签订的房屋买卖合同成立，合同价款50000元，被告保证路通（路宽3米）、水电通，原告预付购房款20000元，如有反悔罚款10000元。
2、收条，证明被告收到原告购房款20000元。
3、现场照片六张，用于证明被告出卖的房屋地貌、进出入状况，被告未按三米宽修通到户路。
4、联户路图，证明被告所打的路是联户路。
5原告代理人对王开玉调查笔录，用于证明被告在修路时并没有要求按3米宽修建。路基是四户共同出资。被告没有将房屋交付给原告。
6、原告代理人对付荣生调查笔录，用于证明被告修的到户路不够三米。原告给被告800元买菜园地。被告未将房屋交付给原告。
7、证人王开玉出庭作证，证明原告代理人对其调查的笔录情况属实。
8、证人付荣生出庭作证，证明原告代理人对其调查的笔录情况属实。
被告为证明自己的诉讼主张，向本院提供的证据有：
1、张竹期证明，证明原、被告协议签订时的情况。
2、买卖契约、宅基地使用证，用于证明被告房屋来源的合法性。
3、收条、领条、证明及购买材料清单，用于证明被告修路所花费用情况。
本院依法对涉案现场进行勘查并制作勘查笔录，证明被告房屋的联户路路宽分别为2.1米、1.8米、2.1米。
根据原、被告双方举证，经庭审质证，被告对原告的证据1、2、3、4、5、8的真实性无异议，对原告的证据3、4的证明目的有异议。对证据6、7的部分内容有异议，认为是被告主动要求王开玉打的路，并且原告并未要求被告迁坟。原告对被告的证据1真实性有异议，证明人是协议的执笔人。对证据2的合法性无异议。对证据3的真实性有异议，认为修路是由四户共同出资共同修建的，不是被告一户所建。对于本院调取的现场勘查笔录，经质证原、被告均无异议。
本院对原告提供的证据1、2、3、4、5、8号因原、被告对证据的真实性均无异议，予以采纳。对于原告提供的证据6、7号，虽被告对其中部分内容有异议，但证人王开玉、付荣生出庭作证予以佐证，予以采纳。对被告提供的1号证据，因证明人是购房协议的执笔人，且证明人并未出庭作证，不予采纳。对被告提供的2号证据因系原件，本院予以采纳。对被告提供的3号证据，因原告对证据的真实性有异议，证明人均未出庭作证，证明人的证言不予采纳。对于本院调取的现场勘查笔录，原被告均无异议，本院予以采纳。
经审理查明，1999年8月2日被告张学慧之夫张军期购买同村村民廖从德的房屋，未办理过户手续。2011年农历4月9日，被告张学慧又将购买的房屋出卖给原告谭克明，双方签订房屋买卖协议书（草），约定被告将其位于石泉县池河镇五爱村十组的房屋转让给原告，价款五万元。被告负责车路通（路宽3米）和水电通，原告先预付2万元，余款待正式协议签订后付清，任何一方反悔，罚款1万元。协议签订后，原告委托被告代买菜园地向被告支付800元，因购买菜园地与他人协商无果，被告未将购菜园地款退还给原告。2011年农历六月，因国家通户路补助政策。被告与组上三户村民共同出资修建了一条通往各户的联户路，路面宽度未达到3米。后经原告催促被告未按协议履行，至今也未将房屋交付给原告。
另查明，原告系石泉县池河镇勇跃村村民，被告系石泉县池河镇五爱村（原龙口村）村民。
本院认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。本案中原、被告双方并非同一集体经济组织成员，双方的农村房屋买卖行为，虽为双方真实意思表示，但处分农村房屋的同时也出分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，违反了法律、行政法规的强制性规定。因此，原被告双方签订的农村房屋买卖协议书（草）为无效合同。合同被确认无效后，因无效合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则。被告作为出卖人在出卖时明知房屋是自己丈夫张军期从同村村民廖从德处购买，尚未办理过户登记手续，尚未取得房屋所有权。而且也应当知道其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围。并且在履约过程中，收取了原告的房屋预付款，又始终未按照约定将到户路修成宽3米，也未向原告交付房屋，显然缺乏履约诚意。故被告应对合同无效给原告造成的损失承担赔偿责任。原告请求返还购房款及购菜园地款并赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。但原告主张的10000元罚款的赔偿无法律依据，本院不予支持。鉴于原告已支付购房预付款，被告长期占用。被告应承担占用购房款期间的利息，利率按中国人民银行同期贷款利率计算。被告辩称为履行合同修路的损失，因被告所修路系村民之间共同修建的连户路，并不属于因全面履行合同约定的义务而产生的费用。故其辩称意见，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告谭克明与被告张学慧签订的农村房屋买卖协议书（草）为无效合同。
二、被告张学慧返还原告谭克明购房款及买菜园款20800元，并按中国人民银行同期贷款利率，赔偿原告谭克明从二O一一年五月十一日起至清偿之日止的利息，限在本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费550元，由被告张学慧负担。
如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审判员 袁兴春
二〇一四年十月二十八日
书记员 王 哲