山东省平阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第252号
原告姬长英，女，1977年10月4日出生，汉族，住平阴县
原告杨帆，男，1977年12月23日出生，汉族，住平阴县
以上两原告共同委托代理人张新颖，山东文楷律师事务所律师。
被告济南鸿发置业有限公司，住所地平阴县，组织机构代码：57558237-1。
法定代表人张善祥，董事长。
委托代理人李雁旭，男，1976年11月7日出生，汉族，平阴弘正法律服务所工作人员。
原告姬长英、杨帆与被告济南鸿发置业有限公司（以下简称鸿发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告姬长英、杨帆委托代理人张新颖，被告鸿发公司的委托代理人李雁旭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告姬长英、杨帆诉称，2013年1月8日，原告与被告签订《商品房预（销）售合同》，购买被告位于平阴县楼房一套，依合同约定被告应于2013年10月1日前交房，逾期交房，应按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。被告于2014年4月4日交房，迟延交房185天。为维护原告的合法权益，故起诉，要求被告支付逾期交房违约金24660.5元，诉讼费用由被告承担。
被告鸿发公司辩称，我公司未按合同约定，逾期交房属实，但迟延交房系因不可抗力造成，原因有：在合同中约定的交房标准提高，客观上实际延长了工期，在建设期间出现了极端雨和高温天气，为此公司也以告业主函的方式告知原告延长工期，原告收到后也已认可，因此应当扣除延长期间。同时即便我单位需支付违约金，根据相关司法解释，我单位逾期交房给原告造成的损失应为其租金损失，参照山东贵恒信房地产评估经纪有限公司所作评估，原告所购房屋的租金为974.37元／月，而合同中约定按照已交房款的每日万分之三计算违约金，远远超过原告的损失，请求法院减少违约金。
经审理本院认定，原告姬长英、杨帆与被告鸿发公司签订编号为NO-0122的《商品房预（销）售合同》一份，2013年1月6日两原告在合同中签字，2013年1月8日，被告在合同中加盖单位公章及法定代表人张善祥个人印章。该合同主要内容为：原告购买的商品房为文鼎嘉苑住宅楼第3幢东3单元3层西户。该房屋建筑面积为108.88平方米，该商品房单价为每平方米4081元，合计444339元；付款方式为银行按揭，首付金额144339元，贷款为30万元。出卖人应当在2013年10月1日前，将房屋交付买受人。但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的；2、因国家、地方政策性调整以及执行法律法规和政府规章等强制性文件而不能按期交房；3、其他自然灾害或意外事件；4、其他非出卖人控制的因素。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，后原告依约以银行按揭的方式缴纳了购房款。
2013年8月29日，被告鸿发公司向原告邮寄文鼎嘉苑告业主函一份，主要内容为：您在文鼎嘉苑购买的3号楼东三单元302房，因今年下雨特别多，又因规划调整等原因导致工期顺延，为回报广大业主对项目的支持，特对合同规定的交房标准进行免费无偿升级：1、厨房由毛坯地面升级为铺地面砖，墙体由毛坯升级为贴墙面瓷砖；2、……；3、……。以上免费升级项目费用合计约1.5万元，需延长工期两个半月，交房相应顺延，给您带来不便敬请理解，如有异议，请在收到函后5日内书面提出，否则视为同意。该致业主函被告以特快专递的方式向原告寄出，原告姬长英于2013年9月3日在该快递回执中签字。
2014年4月4日，被告向原告开具房屋交接单，主要内容为：现将您购买的3号楼东三单元三层302户的房屋，请您对该房进行现场检查，如有问题及时通知我公司客服部，我们会尽快给予解释或修复。
审理中，被告鸿发公司为证实原告的损失，委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司对原告所购买的房屋的同时期的租赁价值进行了评估，该公司制作了《房地产估价报告》，确定原告姬长英、杨帆所购买的房屋每月租金为974.37元／月。
上述事实，有原告陈述，被告答辩，原告提交《商品房预（销）售合同》、房屋交接单，被告提交的《告业主函》及送达回执、《房地产估价报告》等予以证实。
本院认为，原告姬长英、杨帆与被告鸿发公司签订的《商品房预（销）售合同》，双方意思表示真实一致，且不违背法律的禁止性规定，合法有效。原告足额向被告缴纳了购房款，被告未按照合同约定期限交付房屋，事实清楚。
关于延期交房时间的确定，原告姬长英、杨帆主张应当自合同约定的2013年10月1日至实际交房之日即2014年4月4日，共计185天。被告辩称应当在约定交房与实际交房之间扣除两个半月的对房屋免费维修升级时间。经审查，本院认为，被告鸿发公司在约定的交房日期前向原告邮寄送达了“致业主函”，该函明确说明因雨水及规划等原因，对所交房屋进行免费升级，时间为两个半月，如不同意，在收到函件后五日内提出异议。原告辩称不确定该邮寄送达回执中的签字为本人所写，但未在法庭规定的时间内提交书面意见，也未提交证据予以证实，对此应当承担举证不能的法律后果，本院确定系原告姬长英本人所签字体，应当视为其收到了上述函件。原告主张被告提交的致业主函中没有原告的签字，不能确定其知晓其内容。本院认为，虽然在致业主函的内容中没有原告的签字，但是被告通过特快专递的方式向原告进行了邮寄，且在邮寄内容部分明确写明了为“致业主函”，且注有双方联系电话，原告姬长英在该快递中签字，该行为应当视为其收到上述函件并知晓相应的内容，因此对于原告的该主张，本院不予支持。原告未提交在收到该函件后的5日内对该函件的相关内容存有异议的证据，应当视为其同意被告提出延期两个半月交房的主张，因此该段时间应当在逾期交房的时间内予以扣除，逾期交房的时间应当为110天（185-75）天。
被告鸿发公司主张因雨、高温等恶劣天气导致工期顺延，因上述因素均属于建设工程施工中应当可以预见的问题，而非“不可预见、不可避免、不可克服”的不可抗力，且被告未提交证据予以证实，故本院不予支持。
关于违约责任的赔偿计算标准，原告姬长英、杨帆主张按照合同约定的每日万分之三予以计算，被告鸿发公司主张根据法律规定，其逾期交付房屋给原告造成的损失为房屋租金，而合同约定的违约金过分高于房屋租金损失，请求减少违约金。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿数额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。据此被告鸿发公司有权请求调整违约金。关于违约交房的实际损失问题，因购房者逾期交房所遭受的损失可能会受到购房用途、房价的跌涨、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等诸多因素的影响，故确定逾期交房造成损失的大小很难形成一个客观统一的标准，一般情况下，逾期交房时，购房者通过租用同地段同类型的房屋，可以实现对房屋占有、使用、收益之目的，故同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失，存在一种最大程度上的相似性，其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的实际损失。因此，逾期交房纠纷中，房地产开发企业主张逾期交房给购房者造成的损失相当于同地段同类型房屋的租金，并请求将同地段同类房屋的租金作为认定购房者损失大小的依据，可以按照同地段同类房屋的租金标准对违约金进行调整。本案在审理过程中，鸿发公司主张按照同地段同类房屋的租金标准对约定的违约金进行调整，并委托山东省贵恒信房地产土地评估经纪有限公司对涉案房屋在逾期交付期间的租金标准进行了评估，本案原告所涉房屋的月租金价值为每月974.37元，双方对该报告的真实性均无异议，本院予以采信，据此，本案原、被告双方约定的违约金确实远大于根据房屋租金标准计算的损失，因此本院对此作出调整，被告鸿发公司应当以该评估报告所确定的租金的130%为标准计算逾期交付房屋违约金。原告主张因被告逾期交房而违约影响子女上学、经营等给其造成损失，应按合同中约定的以已交房款万分之三计算违约金，因无相关事实及法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：
被告济南鸿发置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告姬长英、杨帆逾期交付房屋违约金4645元（974.37元／月÷30×110×130%）。
如被告济南鸿发置业有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费416元，由原告姬长英、杨帆承担338元，被告济南鸿发置业有限公司承担78元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判长 杨洪刚
审判员 付言波
审判员 董 媛
二〇一六年二月十五日
书记员 姜春燕