西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初9580号
原告赵泽恺，男。
法定代理人王彦丽，女。系原告赵泽恺之母。
法定代理人赵晓峰，男。系原告赵泽恺之父。
委托代理人冯韧，陕西毕达律师事务所律师。
委托代理人刘艳娟，陕西毕达律师事务所律师。
被告陕西金地佳和置业有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区慈恩路北西安唐华宾馆3251房间。
法定代表人郝一斌，系该公司董事长。
委托代理人许薇，北京大成（西安）律师事务所律师。
原告赵泽恺与被告陕西金地佳和置业有限公司（以下简称“金地公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵泽恺的委托代理人冯韧、被告金地公司的委托代理人许薇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵泽恺诉称，2014年2月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买由被告开发的位于西安市曲江新区金地湖城大境4号地第XX幢XX单元XX层XX号房屋（以下简称“涉案房屋”），房屋总价为4413649元，已于2014年1月11日前付清。被告应当于2014年8月28日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，如被告逾期交房超过30日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2014年1月11日）的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。原告已于合同签订前履行了相关付款义务，但被告直至2016年8月19日才将该商品房交付原告。被告逾期交房的行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，即在2014年1月12日至2016年8月19日共计722日，被告依据房价款4413649元按日向原告支付万分之一的违约金共计318665.5元。为维护自身的合法权利，故原告诉至法院，请求依法判令被告支付原告逾期交房违约金318665.5元并承担本案诉讼费用。
被告金地公司辩称，双方签订的商品房买卖合同属实，原告所述的房号、楼层、面积、价款均没有异议。被告已按照合同约定的交付期限通知原告收房，涉案房屋也已取得竣工备案。根据合同约定，原告在接到通知或未接到通知，均应在合同约定的时间届满前办理收房手续。原告有义务对收房行为进行催告和确认，不应放任其损失的扩大，其应自行承担扩大部分的损失。而双方合同约定的交付时间为2014年8月28日，故原告主张自2014年1月12日起支付违约金没有合同及事实依据，且违约金计算的终止日期应为房屋符合交付条件时。此外，依据民诉法关于诉讼时效的相关规定，原告于2016年9月28日才起诉，其主张的2014年9月28日之前的违约金已超过诉讼时效。
经审理查明，2014年2月19日，原告与被告金地公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为YXX。合同约定，原告购买被告开发的涉案房屋，建筑面积为247.47平方米，单价为每平方米17835.087元，房屋总价款为4413649元。第六条约定，买受人房款4413649元已于2014年1月11日前付清。合同第八条约定，出卖人应当在2014年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同第十一条约定，买受人应当按照出卖人书面《入伙通知书》中约定的交付时间办理收房手续，买受人未接到《入伙通知书》的均应于合同约定的交付日期前办理房屋交接手续，逾期未办者，视为出卖人已履行交付义务。合同签订前，原告已经全部支付了购房款。2014年8月20日，被告在《西安晚报》刊登入伙公告，通知7号楼定于2014年8月28日开始正式交付，要求业主携带资料办理入伙手续。同时，被告还通过EMS向原告发出书面入伙通知书。2015年5月25日，涉案房屋所在楼栋取得竣工验收备案登记。2016年8月19日，原告收房。
上述事实，有《商品房买卖合同》、票据、报纸、EMS回单、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。原告作为买受人已经向被告履行了付款义务，被告理应按照法律规定和合同约定向原告按期交付符合交付条件的房屋。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。根据以上规定可以看出，商品房验收合格的证明文件为取得竣工验收备案。本案双方合同约定，出卖人应当在2014年8月28日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。涉案房屋在被告向原告发出通知时，尚未取得《工程竣工验收备案表》，未达到合同约定和法律规定的交付条件，原告据此未予收房，理由正当，被告构成逾期交房的违约行为，应按照合同约定向原告支付已付房款4413649元按日万分之一计算自2014年8月29日至竣工备案登记之日即2015年5月25日期间共269天的逾期交房违约金118727.16元。此外，涉案房屋于2015年5月25日已取得竣工验收登记备案，至此时涉案房屋已具备交付条件，原告作为买受人亦有义务积极受领涉案房屋，原告自此之后未收受涉案房屋与被告无关，故原告请求被告支付自2015年5月25日之后的逾期交房违约金缺乏事实依据，本院不予支持。因涉案房屋于2015年5月25日取得竣工备案登记，而原告于2016年9月30日起诉，并未超过法律规定的两年诉讼时效，故被告认为原告的诉请超过两年诉讼时效的辩称不符合法律规定，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告陕西金地佳和置业有限公司应于本判决生效之日起十日支付原告赵泽恺逾期交房违约金118727.16元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告赵泽恺其他诉讼请求。
本案案件受理费6080元，由被告陕西金地佳和置业有限公司承担2250元，原告承担3830元。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 叱红梅
人民陪审员 刘 媛
人民陪审员 刘 燕
二〇一七年四月十日
书 记 员 袁龙龙