江西省万载县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0922民初1575号原告：刘东方，男。原告：邱彩荣，女。原告：陈华香，女。上述三原告委托诉讼代理人：袁平平，万载县华正法律服务所法律工作者。被告：龙小红，男。委托诉讼代理人：辛腾飞，江西爱心律师事务所律师。原告刘东方、邱彩荣、陈华香诉被告龙小红（下称被告）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年11月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。三位原告的委托诉讼代理人袁平平、被告龙小红及其委托诉讼代理人辛腾飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2014年12月27日所签订的房屋买卖合同无效，被告立即返还原告购房款160000元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年12月27日，原、被告签订了一份《房屋买卖合同契约》，合同约定：由原告购买被告坐落于康乐街道联星四组安置点由其自建的第三层房屋，建筑面积151平方米，1号车库1个（面积为22平方米），共计价款270000元。之后，原告支付给被告购房款人民币160000元，可是被告所建第三层房屋严重漏水，根本无法装修，再加上被告擅自在原告所购车库前建造化粪池，此种违约行为致使该买卖房屋无法实现，严重地侵犯了原告的合法权益。综上，原、被告所签订房屋买卖合同是无效的，且被告严重违约致使买卖房屋的目的无法实现，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，一、原、被告所签订的《房屋买卖合同契约》合法有效，原、被告就买卖房屋达成合意，并已经部分履行，符合意思自治的原则，双方仅是对房屋质量及盖房顶的解决方案存在争议，且该合同契约系原告提供，现在又由原告提出无效是否有违公平、诚实信用原则？二、《房屋买卖合同契约》没有合同法规定的无效情形，则该合同为合法有效。小产权房作为一种物权，也具有占有、使用、收益和处分的性质，既然有处分性质，在不违反法律强制性规定的前提下就可以买卖。小产权房的买卖并没有将其土地用于非农业建设，也没有改变其居住性质。我国虽然颁布了许多规定禁止城镇居民在农村购买小产权房和宅基地，但这些规定都没有上升到法律或行政法规的高度，依据最高院对合同法的解释，只有违反了全国人大或其常务委员会颁布的法律或国务院颁布的行政法规的强制性规定的合同才是无效合同，因此判决确认小产权房的买卖协议有效才合乎法理；三、原告要求被告返还购房款没有事实及法律依据，在合同没有解除或者认定无效的情形下不存在返还的情形。即使合同无效，该协议无效的过错也主要在原告，因为是原告主动要求购买该房屋，并支付了部分购房款，合同文本也是由其提供，率先违约的也是原告，所以即使要返还财产，也是原告在赔偿被告损失后的金额予以返还；四、诉讼费由被告承担无事实及法律依据，反而被告因原告的无理诉讼造成的律师费损失应当由原告负担，本案中，原、被告谁胜谁负或者由谁负担多少诉讼费由人民法院依据事实与法律进行裁判。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告系万载县康乐街道联星村第四村民小组村民。2013年，被告开始动工建设坐落于联星村四组的安置房，并于2015年上半年完工，房屋共有四层：最下面一层为车库，上面三层为住房。2014年12月27日，三原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了一份《房屋买卖合同契约》，合同约定：房屋坐落地址：江西省万载县康乐镇联星四组安置点；商品房的基本情况：乙方购买住户的第三层，建筑面积151.0平方米，乙方购买1号车库1个，面积为22平方米；计价方式：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币壹仟肆佰元整，购车库一间共计人民币陆万元，第3层房屋并车库共计人民币贰拾柒万元整（270000元）；付款方式及期限：乙方首付房款人民币壹拾万元整（10万元）给甲方，余款乙方在2015年6月份付伍万元，在农历12月31日止再付给甲方伍万元，在2016年农历12月31日止付清甲方柒万元，如乙方有拖欠余款不支付给甲方，甲方将剩下余款按年息2分收取违约金，付款以甲方打给乙方收条为准；如遇政策允许该栋房屋要办理房屋产权手续时，甲方无条件提供手续证明全力协助乙方办理三证（国有土地证、房产证、契约税证），费用由乙方全部负责；房屋质量：甲方保证房屋质量，如房屋出现质量问题，一切由甲方全部负责。签订合同后，原告方分别于2014年12月27日、2015年10月24日、2016年2月6日向被告支付了100000元、30000元、30000元，共计160000元购房款，被告亦向原告出具了三张收条。房屋建成后，原告方并未对第三层进行装修，也未入住。庭审中，原告表示该房屋存在质量问题，住房第三层漏水严重，且被告擅自在原告所购车库门口修建化粪池，侵害了其合法权益。被告则表示，双方仅是对房屋质量及盖屋顶的解决方案存在争议，双方所签订的合同是有效的。另查明，被告所建涉案房屋为安置房，并无土地使用权证和房屋所有权证。上述事实，有原、被告的当庭陈述以及原告提供的《房屋买卖合同契约》、收据收条、照片以及被告提供的联星4组安置人员认定及房屋情况公示表、万载县康乐街道联星村第四村民小组出具的证明为证，经庭审质证及本院审核属实，足以认定。本院认为，本案的争议焦点在于：原、被告所签订的《房屋买卖合同契约》是否有效？如无效，被告是否应返还原告购房款？本案所涉房屋系被告所建安置房，至原告起诉时仍没有取得土地房屋权证，所占用的土地为农村集体土地，三原告均不是该土地所在农村集体的成员。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“损害社会公共利益的合同无效”。被告向本院提供的万载县康乐街道联星村第四村民小组出具的证明仅能证明原、被告双方签订了《房屋买卖合同契约》，被告将房屋住房第三层及一个车库卖予原告的事实，无法达到其所提出的本案所涉房屋买卖经村民小组同意并认可，房屋买卖行为并不损害其他同组村民利益的证明目的。我国实行的是房地一体主义，因此涉案房屋的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，这违背了上述六十三条以及五十二条的效力性强制性规定，故原、被告签订的《房屋买卖合同契约》应认定无效。那被告是否应当返还原告方所交付的160000元购房款呢？《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，从该条“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的规定来看，合同无效后当事人因过错承担赔偿责任的要件之一是“过错”和“损失”之间存在因果关系，即有过错一方当事人只赔偿对方因此所受到的损失，其他损失与过错无关的无须赔偿。本案中，三原告明知被告所建房屋没有土地房屋权证，却仍和被告签订《房屋买卖合同契约》，现双方所签订的《房屋买卖合同契约》被认定无效，双方均有过错。但涉案房屋建成之后，原告既未装修也未入住，被告虽辩称如确认合同无效则要求原告方赔偿损失后再将剩余金额返还，但被告并未向本院提交相关证据证明原告方给其造成损失的情况，故本院对被告的此项抗辩意见不予采纳，且被告因无效合同而取得的购房款应返还给原告。诉讼费应根据《人民法院诉讼收费办法》相关规定进行确定，庭审中被告提出了律师费损失，但并未提供相应证据证明金额是多少，且委托律师是被告自身权利，故本院对被告的此项抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告刘东方、邱彩荣、陈华香与被告龙小红于2014年12月27日签订的《房屋买卖合同契约》为无效合同。二、被告龙小红在本判决生效后十日内返还原告刘东方、邱彩荣、陈华香购房款160000元。案件受理费3500元，减半收取1750元，由被告龙小红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。义务人在本判决规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在判决书发生法律效力后上述履行期限的最后一日起两年内向人民法院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书及被执行人财产状况证据或线索。审判员  漆星二〇一七年十二月二十日书记员  汪澜