广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终2863号
上诉人（原审被告）：广州市xx物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：陈显通，职务董事长。
委托代理人：邱建勇，广东中汉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李x，住广州市海珠区。
上诉人广州市xx物业管理有限公司（以下简称xx公司）与被上诉人李x租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1387号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：李x、xx公司因租赁合同纠纷，经原审法院（2010）穗荔法民三初字第331号《民事判决书》、本院（2010）穗中法民五终字第3120号《民事判决书》以及本院（2013）穗中法审监民再字第265号《民事判决书》判决：xx公司于判决送达之日起十日内向李x支付从2009年10月12日至2010年1月13日起诉之日止的租金（租金标准按每月1078.91元计算）。上述生效法律文书还认定以下事实：李x是基于2009年10月12日本院的（2005）穗中法执字第1815号民事裁定取得了涉案房屋的所有权。xx公司取得涉案房屋的租赁权，是基于2005年9月10日与广州辉洋房地产发展有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》（李x所有的龙津中路528号1613、1614、1616、1617房屋对应租赁合同中的龙津中路528号1614、1612、1611、1613房）。根据租赁合同载明的房屋面积和租金标准，可确定李x取得的上述房屋对应租赁合同中的房屋面积为198.16平方米，从2009年10月12日至2011年9月10日的月租金标准为1078.91元（1500元÷275.5×198.16），从2011年9月11日至2014年9月10日的月租金标准为1222.77元（1700元÷275.5×198.16），从2014年9月11日至2015年9月10日的月租金标准为1366.62元（1900元÷275.5×198.16），李x应按照该租金标准向xx公司收取租金。上述《广州市房屋租赁合同》还约定租赁期限从2005年9月10日至2015年9月10日止。xx公司按上述租金标准向李x交纳租金至2014年4月1日止。上述租赁合同期满后李x没有与xx公司续订租约，也没有收取xx公司租金。现涉案房屋由xx公司作员工工作宿舍休息场所使用。
另据广州市房地产档案记载：涉案房屋均是李x购买所得，并以李x名义登记产权，规划用途均为住宅。
在庭审中，李x表示曾上门向xx公司催缴租金，但没有提供相关证据，xx公司对此也不予确认。
因本案纠纷，李x于2015年9月18日向原审法院提起本案诉讼请求：1、判令xx公司立即搬出广州市荔湾区龙津中路528号1613、1614、1616、1617房存放物品并腾空房屋交还李x；2、判令xx公司支付房屋占用使用费。计算标准如下：自2014年4月2日起至2014年9月10日按每月1222.77元计算，2014年9月11日起至2015年9月10日按每月1366.62元计算，2015年9月11日起至交房之日按同地段市场租金标准收取。3、本案受理费由xx公司承担。
xx公司原审答辩称其不同意李x全部诉讼请求。因为开发商拖欠了xx公司的管理费及其他费用，双方约定以租金抵扣债务，之后法院判决xx公司需另行支付租金给李x，变成损失没法弥补，故不同意支付使用费，而且李x诉请的租金已过诉讼时效。此外，希望能续租涉案房屋，以便xx公司的员工休息使用。
原审法院认为：李x是涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。李x取得涉案房屋后，没有与xx公司签订租赁合同，现xx公司向房屋前业主承租涉案房屋的租期已经届满，故李x收回房屋使用权的诉讼请求符合法律规定，予以支持，xx公司应搬迁退房。对于xx公司退房前的房屋使用金（其中2014年4月2日至2015年9月10日期间为租期内租金）的清缴问题，因李x没有证据证明其曾向xx公司追收上述租金，根据《民法通则》关于诉讼时效的规定，xx公司支付该房屋使用金的时间应从主张之日倒退一年即2014年9月18日起计算。租期内的月租金标准按1366.62元计算清缴，租赁期限届满后至xx公司搬迁退房时止的房屋使用金由李x申请有资质的评估公司按照同期的广州市私房住宅租金参考价标准评定，由xx公司按评定的数额支付给李x。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，于2015年12月10日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告广州市xx物业管理有限公司将广州市荔湾区龙津中路528号1613、1614、1616、1617房屋腾空交还给原告李x管业自用。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市xx物业管理有限公司将从2014年9月18日起至2015年9月10日期间的欠租（按每月1366.62元计算）一次性支付给原告李x。三、自2015年9月11日起至被告退回广州市荔湾区龙津中路528号1613、1614、1616、1617房屋之日止被告使用上址房屋的房屋使用金，由原告李x自本判决发生法律效力之日起5天内，向有资质的评估公司申请按私房住宅租金参考价标准评定，被告广州市xx物业管理有限公司对评估租金应予以协助（评估费由原告和被告各负担一半），自评定之日起10日内，被告广州市xx物业管理有限公司按评定的数额一次性支付给原告李x。本案一审案件受理费234元，由被告广州市xx物业管理有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，xx公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：xx公司于2005年9月lO日与涉案房产开发商广州辉洋房地产发展有限公司签订了期限为10年的租赁合同，并支付及抵扣了全部的租金。而之后xx公司却仍然被判令要求向李x支付租金（使用费），违反了公平以及买卖不破租赁的原则，xx公司认为，xx公司所支付给原出租人的租金应及于李x，即租赁期应当相应延迟。故原审判决认定事实不清，适用法律不当。xx公司上诉请求：撤销原审法院（2015）穗荔法民三初字第1387号民事判决书，改判驳回李x的诉讼请求。
李x二审辩称其答辩意见与之前案件的答辩意见一致。
本院经庭询确认一审法院查明事实。另查明：（2013）穗中法审监民再字第265号民事判决中认定：“由于xx公司提交的租金《收据》并未在拍卖时向竞买人李x出示，故该《收据》不能对李x产生拘束力，原审判决要求xx公司向李x支付合同约定内的涉讼房屋租金，并无不当。”
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对xx公司的上诉请求和李x的答辩意见，分析如下：
生效的（2013）穗中法审监民再字第265号民事判决中认定：“由于xx公司提交的租金《收据》并未在拍卖时向竞买人李x出示，故该《收据》不能对李x产生拘束力，原审判决要求xx公司向李x支付合同约定内的涉讼房屋租金，并无不当。”并作出相应判处（如一审事实查明部分，不赘述），根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第（五）项的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。现未有证据显示上述该判决认定经合法途径予以撤销，故xx公司应继续向李x支付相应租期内的租金及合同期满后的房屋使用金。为此，xx公司再以其已向广州辉洋房地产发展有限公司支付及抵扣了全部的租金，其所支付的租金应及于李x，即租赁期应当相应延迟不成立。原审法院判处并无不妥，本院予以维持。
综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。xx公司的上诉、理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条第（五）项、第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费468元，由上诉人广州市xx物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年四月七日
书 记 员 罗 涛