山西省大同市城区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第1096号原告杨镜淼，女，汉族，大同六中学生，住大同市城区。法定代理人杨茂林，男，大同市税务局干部，住大同市城区。委托代理人雷炳，山西雅名律师事务所律师。委托代理人吴静，大同市城区法律援助中心援助律师。被告大同市华田房地产开发有限公司，住所地大同市开发区樊庄村。法定代表人沈颂华，职务执行董事。委托代理人吴雄，男，华田房地产办公室员工，住大同市城区。被告大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人葛建华，职务执行董事。委托代理人袁久成，山西焦点律师事务所律师。被告魏天雁，女，汉族，无业，住大同市城区。委托代理人王文，北京博贤律师事务所律师。原告杨镜淼诉被告大同市华田房地产开发有限公司（以下简称华田地产公司）、大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、魏天雁所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨镜淼的法定代理人杨茂林、委托代理人雷炳、吴静、被告华田地产公司的委托代理人吴雄、被告中大公司的委托代理人袁久成、被告魏天雁的委托代理人王文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年5月5日原告与被告中大公司签订了“房屋认购协议书”，协议中约定被告中大公司将华天苑·府城二期2-3-1301房，（建筑面积125.42平米，单价：3911每平米）以总价490518元价格出让予原告。合同签订后，原告向被告缴纳了全部购房款，被告向原告发放了入住通知单并且原告缴纳了房屋入住各种费用共计25873元。原告入住后发现被告华田地产公司、中大公司同被告魏天雁在2014年7月15日将华天苑·府城二期2-3-1301房办理了网签合同。原告认为虽然三被告将标的房屋办理网签合同。但是该网签合同并非行政行为，并不具有房屋预售登记备案效力。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，诉争房屋的所有权应当归原告所有。故原告诉至法院请求：1、确认原告与中大公司签订的房屋认购协议书有效，原告是华田苑·府城二期2-3-1301号房屋的所有权人；2、请求判决撤销被告魏天雁的网签登记；3、判决华田大地产公司、中大公司为原告办理华田苑·府城二期2-3-1301号房屋的产权登记手续；4、本案诉讼费由被告承担。原告向本院提交以下证据：1、华田苑·府城二期房屋认购协议书（492号），证明原告购买了华田苑·府城二期2号楼房屋一套，价值490518元。2、收据8张、入住通知单一份，证明原告购房付清房款，并且接受了房屋并缴纳了房屋其他费用。3、华田苑·府城二期172套房屋信息（复印件），证明诉争房屋确实系原告购买，被告魏天雁是因借款网签的合同，所留存的信息和联系方式是同一个号码。被告华田地产公司辩称，被告华田地产公司与中大公司是联合开发关系，但之后华田地产公司撤出，由中大公司开发出售，房屋与答辩人无关。被告华田地产公司未提交证据。被告中大公司辩称，开始是以华田地产公司名义开发的，后来全部由中大公司开发建设及出售房屋。对原告陈述的诉讼请求及事实理由均无异议。庭后，被告又提交书面答辩状一份，称本案原告杨镜淼系真正的购房业主。而作为网签的被告魏天雁，则是答辩人为解决资金周转问题而向王建兴（于2014年7月16日至7月26日）共计借款800万元（该借款已支付答辩人），债权人为保证资金安全要求答辩人所作的担保的网签当事人之一。在此笔借款中，债权人向答辩人提交了22个人的名单，要求办理30套房屋的网签手续。毋庸置疑，在答辩人与债权人的借贷关系中，答辩人承受了很高的利息负担。当时答辩人之所以答应债权人网签这些合同，主要考虑借债还钱，而且是高额利息，只要有钱还保证债权人不会要这些房子，也不会伤及购房业主的实际利益。但因众所周知的原因，答辩人陷入了困境，产生了这种效应。被告中大公司当庭提交自制（王建兴借款800万元）明细、转账回单、付款单，证明与被告魏天雁网签合同为王建兴的借款担保所签。被告魏天雁辩称，2012年5月5日原告与中大公司签订的房号是不存在的，是双方恶意串通，损害答辩人的利益，所以房屋的合同无效。原告购房时是未成年人，其不具有签署买卖合同的民事能力，故其签订的认购协议无效。被告魏天雁与中大公司的购房情况与王建兴没有关系。答辩人与被告中大公司签订的商品房预售备案合同合法有效，应驳回原告诉求。并当庭申请对起诉状中原告的签名与原告提交的492号房屋认购协议中原告的签名是否同一人所签及对原告提供的五份收据笔墨沉淀时间鉴定（收据笔迹是否同一时间形成）。被告魏天雁向本院提交如下证据：1、买卖合同、收款收据、银行汇款凭证，证明魏天雁与中大公司有买卖关系，并交纳购房款。2、网签名单4页（复印件，系法院调取原件在其他案卷中）、认购协议书一份（493号），证明孙恩茹与中大公司于2013年7月3日签订合同，合同中所购房屋为4号楼3单元1层2号，但是在网签时4号楼变为了2号楼，这说明492合同所述的2号楼，当时在2012年是不存在的，合同虚假。3、487号认购协议书（复印件），证明该协议于2013年5月26日签订，493号协议书是于2013年7月13日签订，按照常理，原告的492号协议书不可能在2012年签订，也不存在2号楼。4、商品房销售明码标价手册（复印件）、备案登记表，证明诉争房屋中大公司在2014年4月之前对诉争房屋价格未备案也未出售。5、预售许可证、规划许可证，与上述提供的协议书、网签名单相互印证，证明2012年没有2号楼，原告与中大所签合同不真实。经审理查明，原告杨镜淼与被告中大公司签订《华田苑·府城二期房屋认购协议书》一份（编号492号，落款时间2012年5月5日），约定原告杨镜淼认购被告位于大同市城区府南街7号“华田苑·府城二期”小区2号楼3单元13层1301号住宅一套，建筑面积125.42㎡，单价每平米3911元，房屋总价为490518元。并约定2012年5月6日前交总房款的61%，即300000元，于2014年11月30日前补交剩余39%房款，即190518元。并约定于2014年9月30日交付房屋。后中大公司给原告出具收到房款30万元收据一份（时间2012年5月6日）、收到房款190518元房款收据一份（时间2014年9月30日）、收到原告交纳公共维修基金9407元、暖气费2287元、燃气表、有线电视费880元、物业费（含电梯）2258元、装修保证金2000元、装修服务费1003元收据六份（时间2014年11月30日）。被告中大公司与被告魏天雁签订《大同市商品房买卖合同》一份（落款时间2014年7月16日），并在大同市房产管理局备案。合同约定，被告魏天雁向被告中大公司购买华田苑府城二期2楼3单元13层1301号，建筑面积125.42㎡，单价每平米4100元，房屋总价为514222元，被告中大公司于2014年9月30日交付房屋。中大公司给被告魏天雁出具收到514222元购房款收据一份（时间2014年7月16日）。2014年7月16日从尹全明（系被告魏天雁丈夫）银行卡给沈颂华银行卡汇款100万元。上述事实，有原、被告提供的认购协议、买卖合同、收据证实，本院予以确认。就原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题。被告魏天雁是原告与中大公司签订的认购协议系双方恶意串通，损害答辩人的利益，对原告交易的真实性存疑。本案中，原告提供的认购协议书可以确认原告购买了被告中大公司位于华田苑府城二期2号楼3单元13层1301号的房屋，原告提供的公共维修基金、暖气费等票据，也可以证实被告中大公司将2号楼3单元13层1301号房屋交付了原告杨镜淼。被告魏天雁称双方系恶意串通签订协议，但其提供的证据不足以证明该事实，故本院认定原告杨镜淼与被告中大公司签订的《认购协议书》为有效合同。关于诉争的位于本市华田苑府城二期2号楼3单元13层1301号房屋，被告中大公司应否向原告履行合同义务的问题。原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。被告魏天雁认为被告中大公司将房屋交付原告属恶意串通，损害了被告魏天雁的合法权益。因原告与中大公司签订的认购协议书合法有效，且原告已付清了房款和入住费用，并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位原则，被告中大公司应向原告杨镜淼履行合同义务。本院认为，原告杨镜淼与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市华田苑府城二期2号楼3单元13层1301号房屋归其所有以及要求被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。就原告要求撤销二被告之间房屋买卖合同备案登记的诉求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告魏天雁辩称原告与中大公司恶意串通签订认购协议的证据不足，本院不予支持。被告魏天雁就其与被告中大公司所签订的合同争议问题，被告魏天雁可向被告中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告杨镜淼与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑·府城二期房屋认购协议书》有效；二、位于本市华田苑府城二期2号楼3单元13层1301房屋归原告杨镜淼所有；三、被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告杨镜淼办理上述房屋产权登记手续；四、驳回原告杨镜淼的其余诉讼请求；案件受理费300元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效后十日内给付原告），由原告负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 万    慧    珍人民陪审员 王宇杰人民陪审员李建华二〇一六年四月六日书 记 员 黄    英    洁