江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）连民终字第01849号
上诉人（原审原告）董洪途。
被上诉人（原审被告）郭加才。
上诉人董洪途因与被上诉人郭加才返还财产纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2013）港民初字第0671号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，连云港市连云区＊＊路26号＊＊＊小区1号楼101-8号商铺原属白某购买并于2011年5月4日取得该商铺房产证。白某于2011年5月1日与郭加才签订门面房出租合同，合同期限自2011年5月1日起至2016年5月1日止，租金为每年6万元，郭加才已向白某支付房租，涉案房屋一直由郭加才租赁使用。
2011年6月24日，白某又与连云港鸿广房地产经纪有限公司（下称鸿广公司）的法定代表人董斌旭签订房地产租赁契约，将涉案房产租赁给鸿广公司使用，租赁期限自2011年6月24日至2012年6月23日止，租金为500元／月。鸿广公司亦在涉案房屋中经营，白某未向鸿广公司实际收取租金。2011年10月27日鸿广公司法定代表人变更为郭加才，并由郭加才在涉案房产内经营该公司。2012年7月鸿广公司法定代表人由郭加才变更为他人，后郭加才又将其经营的连云区盛源轿车租赁行搬至涉案房产内经营至今。
2012年3月9日，董洪途取得连云区＊＊路26号＊＊＊小区1号楼101-8号商铺的产权。2013年3月1日董洪途找到郭加才租赁房屋，要求郭加才腾让房屋，郭加才要求看董洪途房产证，董洪途要求看郭加才租赁合同。2013年3月4日郭加才找到董洪途办公地点，郭加才交给董洪途一张涉案门面房出租合同复印件，并在该复印件页脚处签上姓名。董洪途未经与郭加才协商在该份复印件页脚郭加才签名上方添加上“本合同郭加才自愿终止，郭加才可向白某要回全部租金。董洪途不收郭加才租金，郭加才15天内交回房屋”。董洪途、郭加才双方均陈述签订“本合同郭加才自愿终止，郭加才可向白某要回全部租金。董洪途不收郭加才租金，郭加才15天内交回房屋”协议内容时无其他人在场。庭审中，证人白某到庭陈述，涉案房屋系由白某租赁给郭加才，一直由郭加才使用，白某与董斌旭所签租赁合同，系为鸿广公司变更经营地址所为，白某将涉案房产过户给董洪途时，白某告知董洪途房屋正由郭加才租赁使用。
原审法院认为，原涉案房屋产权人白某到庭陈述其与郭加才所签订的门面房出租合同系真实的。结合涉案房产所处地段，涉案房产原产权人于2011年6月与鸿广公司签订租赁合同，但根据举证材料证实，双方约定租金为500元／月，不具有真实性，且白某亦陈述其与鸿广公司签订租赁合同仅为该公司变更迁址所为，涉案房屋确实为郭加才租赁使用，故原审法院依法对郭加才与白某所签订的门面房出租合同真实性予以确认。该份门面房出租合同证实郭加才在董洪途取得涉案房产前即与涉案房产原产权人就涉案房产签订有房屋租赁合同。董洪途主张2013年3月4日与郭加才达成协议由郭加才自愿返还房屋，根据董洪途提交有其添加内容的郭加才与白某签订的门面房出租合同复印件可知协议内容均为董洪途书写，协议内容完全规避董洪途自身法律责任，郭加才亦陈述该协议内容不符合常理，郭加才不可能自愿让出房屋，且董洪途并未能提交其他证据印证系与郭加才达成一致意思表示，故原审法院对董洪途提交的该份证据不予认定，董洪途主张郭加才自愿与其达成协议腾让涉案房屋，原审法院不予采信。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，且郭加才与涉案房产原产权人所签出租合同期限并未到期，仍具有合法的使用权，董洪途请求郭加才返还涉案房屋于法无据，原审法院不予支持。原审法院遂判决驳回董洪途的诉讼请求。案件受理费8800元，由董洪途负担。
董洪途不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院滥用自由裁量权，在无证据佐证的前提下，否定上诉人与被上诉人的真实合意，违法裁判。1、涉案房产原产权人白某在2011年5月4日取得涉案房屋的产权证，但在2011年5月1日即与被上诉人郭加才签订了所谓的门面房出租合同，这是违反常理的。2、原鸿广公司的法定代表人董斌旭、白某与郭加才有债权债务关系，董斌旭将其公司的法定代表人变更为郭加才是一种抵债行为。3、上诉人董洪途与被上诉人郭加才达成的解除门面房出租合同的合意是真实的，在原审中郭加才并没有提供反证加以证实双方约定的解除门面房出租合同的内容是添加的，原审法院是依据自由裁量而认定的，这违反了相关法律的强制性规定。4、白某与本案有利害关系，其在本案中作为证人与被上诉人郭加才串通，将属于上诉人的房屋租赁给被上诉人使用以冲抵其债务，且白某的证言系孤证，原审法院采信没有法律依据。请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人郭加才答辩称：一审判决程序合法，证据确实充分，适用法律正确。1、被上诉人与白某签订的门面房出租合同是合法有效合情合理的。白某是在2011年5月4日拿的房产证，但她已于三个月前就接收了房屋，我是从当年3月份就开始使用房子的，房子由我自己装潢，5月前就装潢好了，2011年5月1日我与白某正式签订了门面房出租合同。2、我与白某之间没有债权债务关系，上诉人也无证据证明董斌旭、白某与被上诉人三人之间有债权债务关系。3、上诉人称其与被上诉人之间有解除门面房出租合同的合意，这是不真实的，原审法院没有认定是正确的。4、白某作为证人能反映出本案的真实案情，没有证据证明其与本案有利害关系，上诉人认为白某与被上诉人串通，将其房屋冲抵债务是没有证据的。
经审查，原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，案外人白某在购买涉案商铺后，将该商铺出租给被上诉人郭加才使用，并于2011年5月1日与郭加才签订《门面房出租合同》，约定租期5年，从2011年5月1日起至2016年5月1日止。郭加才接收该商铺后一直使用至今。上诉人董洪途虽于2012年3月9日从白某处取得涉案商铺所有权，但因该所有权变动时间在租赁物（涉案商铺）的租赁期间内，根据“买卖不破租赁”的法律原则，该所有权变动不影响白某与郭加才之间租赁合同的效力，且该租赁合同期限并未到期，郭加才仍具有合法的使用权。2013年3月4日，郭加才为证明其系涉案商铺承租人，向董洪途出示一张《门面房出租合同》复印件，并应董洪途要求在该复印件页脚处签名交董洪途收执。2013年4月8日，董洪途以其已与郭加才达成合意，郭加才自愿终止与白某倒签的《门面房出租合同》，并同意于2013年3月19日前返还涉案房产为由提起本案诉讼，要求郭加才返还涉案房屋。本案在审理过程中，因郭加才对董洪途提交的《门面房出租合同》复印件上由董洪途书写的“本合同郭加才自愿终止，郭加才可向白某要回全部租金。董洪途不收郭加才租金，郭加才15天内交回房屋”内容不予认可，认为该内容系董洪途单方后添加的，且董洪途也未能提交其他证据印证该内容系与郭加才达成一致意思表示，故原审法院对董洪途主张郭加才自愿与其达成协议腾让涉案房屋的理由不予采信并无不妥。二审中，上诉人董洪途向本院申请对郭加才提交的落款时间为2011年5月1日《门面房出租合同》原件上手写内容的形成时间进行鉴定，因当事人双方未提供同时期的比对样本，不具备鉴定条件，故本院未能委托鉴定。综上，上诉人董洪途要求被上诉人郭加才返还涉案房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人董洪途负担。
本判决为终审判决。
审判长 庞月侠
审判员 林 龙
审判员 应庆国
二〇一五年二月三日
书记员 程 艳
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；