云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5302民初154号原告：邓雄烈，男，汉族，1964年11月5日出生，住云浮市云城区。原告：赖树英，女，汉族，1968年7月2日出生，住云浮市云城区。上列原告共同委托代理人：刘永源，广东翔浩律师事务所律师。被告：云浮市云城房地产开发公司，住所地：云浮市云城区南山路综合楼第二层01号，组织机构代码：19577044-2。法定代表人：许为维，经理。委托代理人：叶木全，罗泽华，广东百润律师事务所律师。原告邓雄烈、赖树英诉被告云浮市云城房地产开发公司（以下简称云城房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，依法由审判员方冠英独任审判，于2016年4月19日公开开庭进行了审理。原告邓雄烈、赖树英的共同委托代理人刘永源、被告云城房地产的委托代理人叶木全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓雄烈、赖树英诉称：2011年1月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买云浮市市区颖翠区聚贤阁D栋407号房，该商品房建筑面积共99.39㎡，总金额373200元。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部房款，并且交齐全部税款。该商品房买卖合同约定，出卖人应当在2011年6月19日前将验收合格的商品房交付买受人使用，并应当在商品房交付使用后180日内办理好房地产权属证书，但被告迟延了969天。原告因向被告购买颖翠区聚贤阁D栋第二层D区32号车位又与被告签订另一份《商品房买卖合同》，约定车位的建筑面积共4.29㎡，总金额26000元。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部房款，并且交齐全部税款。该商品房买卖合同约定，出卖人应当在2012年7月23日前将验收合格的车位交付买受人使用，并应当在车位交付使用后90日内办理好房地产权属证书，但被告迟延了1001天。被告的行为明显构成了违约，已严重损害了原告的利益。据此，原告请求法院：一、判令被告向原告支付逾期办理房产权属证书的违约金64609.5元（房屋违约金从2011年12月17日起以373200元为本全按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息利率计至2014年8月12日为60271.8元；车位违约金从2012年10月22日起以26000元为本金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息利率计至2015年7月20日为4337.7元）。二、诉讼费用由被告承担。原告邓雄烈、赖树英为证明其主张，向本院提供证据如下：1、身份证，证明原告的主体资格。2、广东省商品房买卖合同，证明原告与被告签订商品房合同的事实和双方的权利义务。3、发票，证明原告已向被告支付房款的事实。4、房地产权证，证明被告迟延办理房产证的事实。被告云城房地产辩称：1、原告的诉讼请求没有合同及法律依据，被告不需支付违约金，应当驳回原告的请求；2、原告计算违约金不符合约定，合同第十五条第3点约定买受人不能在商品房交付使用后540天内取得房地产权属证书的，出卖人按银行同期利率进行计算，并不是原告所述的贷款利率；3、合同第十五条第2点约定违约金按已付房价款的1%计算，原告提出的违约金不符合合同约定；4、原告把办理房屋权属登记备案与取得房屋权属证书相混淆，备案时间是180天，以此时间计算违约金不符合约定。被告云城房地产为证明其主张，向本院提供证据如下：1、营业执照、组织机构代码证、法人代表证明书、身份证；2、颖翠区建设用地规划图纸；3、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、建设工程开线、复线、验线《证明书》、《云浮市房产管理局收件收据回执》；4、《聚贤阁D幢网签销售房屋明细表》；5、云国土规验字第2011-0XX号《建设工程规划验收合格证》、《工程竣工验收报告》、编号为GD301701号《竣工验收备案表》；6、《房地产测绘委托书》、测绘面积确认时间；7、《委托书》、《商品房屋产权权属申请表》、《收件收据》、《商品房屋产权权属证明书》及存根、《云浮市住房和城乡建设局办事指南》；8、档案袋、《土地测绘委托书》、《土地登记委托书》、绘测图纸、《补充完善资料告知书》；9、《档案袋》、《关于颖翠区规划情况的说明》、《关于颖翠区聚贤阁D幢土地面积差异情况说明》、《申请》、云府国用（2003）第00XX9号证土地面积细化情况表、规划变更图纸、《退件说明》；10、《告知书》、《关于云浮市云城房地产开发公司总平面规划变更的批复》；11、《关于市中心城区国有土地上房屋土地分摊问题的处理意见》；12、《征询函》、《关于云城房地产开发公司颖翠开发区聚贤阁D栋办证问题的复函》；13、粤房地权证云字第00000301**号《房地产权证》。经审理查明：2011年1月12日，原告邓雄烈、赖树英（买受人）与被告云城房地产（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：1101088），合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区颖翠区街道办文化大楼西侧、编号为云府国用（2010）第0012XX号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名颖翠区聚贤阁D幢。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：聚贤阁D幢4层407号房。……该商品房合同约定建筑面积共99.39平方米，其中，套内建筑面积85.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.77平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房总金额人民币叁拾柒万叁仟贰佰元整。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式：买受人选择银行按揭方式的，买受人双方签订本合同支付当时首期（人民币）：壹拾贰万叁仟贰佰元整；银行按揭贷款（人民币）：贰拾陆万捌仟元整。第八条：交付期限。出卖人应当在2011年6月19日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设部门验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.00%向买受人支付违约金。3、买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产证书实际交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。双方分别在合同上盖公章或签名捺印。之后，原告邓雄烈、赖树英（买受人）与被告云城房地产（出卖人）又签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2013040035），该合同约定：原告邓雄烈、赖树英向被告云城房地产购买颖翠区聚贤阁D幢第二层D区32号车位；建筑面积共4.29平方米，其中，套内建筑面积2.10平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.19平方米；该商品房属现房，按套出售，总价款为人民币贰万陆仟元整；2012年3月10日支付全部房款贰万陆仟元整；出卖人应当在2012年7月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设部门验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人，至实际交付日子止。其中附件四合同补充协议第12条约定：经双方约定，如摩托车位不能办理房地产权证，只能办理权属证明书的情况下，出卖人不承担一切责任。上述合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定，双方分别在合同上盖公章或签名捺印。上述合同的落款时间为空白，对于签订时间双方有分歧，两原告称合同于2010年12月24日签订，被告云城房地产称当时车位未明确能否办理权属证书，故双方于2013年4月7日明确可以办理后才补签订。上述合同签订后，原告邓雄烈、赖树英已按约定支付了全部购房款。两原告称涉案商品房于2011年6月19日交付使用，车库于2012年7月23日交付使用；被告云城房地产称商品房于2011年11月1日竣工验收后收楼，车库于2013年4月7日收楼。两原告于2014年8月12日领取了涉案商品房的权属证书，于2015年7月20日领取了涉案车库的权属证书。另查明，云浮市颖翠区聚贤阁二期D幢工程于2011年11月8日竣工验收备案。2011年12月12日，被告云城房地产向云浮市住房和城乡管理局提交了《房地产测绘委托书》等相关资料办理房地产确权。2013年1月31日，被告云城房地产取得了《商品房屋产权权属证明书》。2013年3月14日，被告云城房地产向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交资料办理权属证书。2013年7月10日，云浮市国土资源和城乡规划管理局经审核，发现已建成的颖翠区聚贤阁二期D幢商品楼占地与原发证用地界线偏差较大，与原规划不相符，且比原发证超面积5.64㎡。为此，云浮市国土资源和城乡规划管理局将办证资料退回，并告知被告云城房地产报审用地规划变更方案后再申请办理换发证登记。2014年1月13日，云浮市国土资源和城乡规划管理局向被告云城房地产发出《关于云浮市云城房地产开发公司总平面图规划变更的批复》（云国土规划函【2014】10号），同意被告云城房地产报审批的位于云浮市云城城西榃石塘的颖翠区总平面规划变更方案。2014年4月21日，云浮市住房和城乡建设局、云浮市国土资源和城乡规划管理局联合发文《关于印发的通知》（云建办[2014]16号），该通知载明：“三、历史问题衔接。本通知发出前办理的房地产转移登记，土地使用权类型为出让的，如未办理土地分摊手续的，可暂不办理，待发生转移登记时再按本通知处理。”又查明，被告云城房地产建设涉案工程经过云浮市城市规划测量队开线、复线及验线，并取得了《建设工程开线证明书》、《云浮市规划建设工程复线证明书》、《云浮市规划建设工程验线证明书》。根据云浮市住房和城乡建设局办事指南，房地产开发公司办理商品房权属首先需按房管部门的要求提交资料复印件，然后到窗口申请房屋的测绘手续，待测绘手续完善后再带资料原件办理入件手续。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告邓雄烈、赖树英与被告云城房地产签订的两份《商品房买卖合同》，均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，两份合同均合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。综合双方的陈述，本案争议的主要焦点是被告云城房地产是否应当承担逾期办证的违约责任问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。同时，双方均未能提供确凿证据证实交楼时间，两原告主张商品房于2011年6月4日交付使用、车库于2012年7月23日交付使用，被告云城房地产主张商品房于2011年11月1日竣工验收后交付使用，车库于2013年4月7日补签合同时交付使用。鉴于合同约定的交付条件为商品房经建设部门验收合格，而涉案工程于2011年11月8日才经竣工验收备案，故本院认定商品房的收楼时间为2011年11月8日、车库的收楼时间为2012年7月23日。交付使用后，被告云城房地产于2011年12月12日向云浮市住房和城乡管理局提交了《房地产测绘委托书》等相关资料办理涉案房地产的确权，于2013年1月31日取得《商品房屋产权权属证明书》后，于2013年3月14日向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交资料办理土地权属证书。2013年7月10日，云浮市国土资源和城乡规划管理局经审核，发现已建成的颖翠区聚贤阁二期D幢商品楼占地与原发证用地界线偏差较大，与原规划不相符。为此，云浮市国土资源和城乡规划管理局将办证资料退回，并告知被告云城房地产报审用地规划变更方案后再申请办理换发证登记。2014年1月13日，云浮市国土资源和城乡规划管理局向被告云城房地产发出同意变更用地规划方案的批复。之后，云浮市住房和城乡建设局、云浮市国土资源和城乡规划管理局于2014年4月21日联合发文，通知相关办证部门之前办理的房地产转移登记，土地使用权类型为出让的，如未办理土地分摊手续的，可暂不办理。综上可见，被告云城房地产已在期限内及时为两原告办证，至于涉案商品房所在的商品楼与原规划不符等原因导致未能及时办证，不是被告云城房地产的自身原因造成，该商品楼的建设是经过云浮市城市规划测量队开线、复线及验线的，因此，被告云城房地产未能如期为两原告办证，是规划部门与办证机关之间的内部衔接问题，并非被告云城房地产怠于履行义务或其自身原因导致。且被告云城房地产在云浮市国土资源和城乡规划管理局于2014年1月13日发出同意变更规划方案批复及办证部门于2014年4月21日联合发文后，已及时为两原告办证，两原告亦已于2014年8月12日领取了涉案商品房的权属证书，于2015年7月20日领取了涉案车库的权属证书。因此，两原告主张被告云城房地产逾期办证应当支付违约金，理由不成立，本院不予支持。被告云城房地产抗辩认为不需支付违约金，理由成立，本院予以采纳。综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告邓雄烈、赖树英的诉讼请求。本案受理费1415元，适用简易程序审理，减半收取707元（该款原告邓雄烈、赖树英已预交），由原告邓雄烈、赖树英共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  方冠英二〇一六年七月二十一日书记员  廖曼莉