河北省唐山市路南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第1191号原告：杨顺利。委托代理人：王素满，河北唯实律师事务所律师。被告：唐山华贸房地产开发有限公司，住所地唐山市路南区新华东道南侧。法定代表人：韩继永，职务经理。委托代理人：马冀津，北京建诚（天津）律师事务所律师。原告杨顺利与被告唐山华贸房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王素满、被告唐山华贸房地产开发有限公司委托代理人马冀津到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨顺利诉称，被告系唐山水岸东方项目的开发商。2014年11月14日被告在本公司售楼处与原告签订了三份《商铺预订协议书》，将被告开发的唐山水岸东方项目（商铺）9#-201、9#-208、9#-204出售给原告，并分别为原告出具了结清房屋总价款的财务手续。但协议签订至今被告尚未给原告办理相关产权确认手续。为维护原告合法权益，故向本院提起诉讼，请求：1、确认原告对被告开发的三套商铺的房屋买卖合同有效及基于上述有效合同确认原告对上述三套房屋的所有权，办理相关产权手续。2、诉讼费由被告承担。为支持其诉请，原告提交如下证据材料：证据一、三套房产的《商铺预订协议书》，证明原告在被告处预定商铺事实；证据二、3份收款收据，证明当时原、被告双方在签订完《商铺预订协议书》之后共同在华贸地产售楼处由被告售楼处会计刘建伟对房产价格核实清楚后出具的上述协议，该3份收据能够证明华贸地产确认收到上述三套房屋的房款，也就是原告已经与被告结清了房屋总价款，原告已经履行了向被告交付房款的主法律义务，同样证明商铺预订协议的真实性；证据三、被告工商注册档案信息5页，证明前四页是被告的工商注册情况，在工商注册档案中清楚显示宋怀东是华贸地产的原始股东，从第5页是在网上下载的华贸地产的售房活动的信息图片，从华贸地产售楼广告及宣传上来看，宋怀东在2013年的时候是华贸地产的总经理，因此该证据结合原告的以上证据来看，宋怀东的身份完全能够代表华贸地产，因此也能佐证双方买卖房产合同的真实性；证据四、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体身份。被告唐山华贸房地产开发有限公司辩称，1、原、被告之间不存在买卖涉案房产的真实意思表示，原告也没有向被告支付过涉案房产的购房款，原、被告之间形成的房屋买卖手续及财务收据系原告向案外人刘晨光提供借款所进行的担保，因此该行为属于借贷合同的从担保合同。不考虑担保行为效力的情况下，被告认为也应当追加刘晨光作为本案被告以查明借贷合同的履行情况，确定刘晨光是否拖欠原告借款本金、利息及本金利息的数额，这样才能明确被告所应承担的担保责任范围。2、原告在明知刘晨光并非水岸东方项目开发商的情况下仍相信刘晨光对涉案房产拥有所有权而签订借款协议，我方认为原告与刘晨光恶意串通侵害被告财产权利：首先，杨顺利与刘晨光原系唐山双鑫混凝土公司股东，彼此非常熟悉，而且借款是通过杨顺利介绍，因此原告肯定知道刘晨光的真实身份不是我公司的法人，而借款协议中乙方即刘晨光表明的权利义务均为我公司作为开发单位享有的权利，刘晨光个人无权处分我公司任何财产，其次通过原告与刘晨光的借款协议1份，借款担保涉及房产652平方米，而原告提供给刘晨光的借款金额为388万元，以担保房产市场价11580元计算，担保房产市场总价值755万余元，如果本案按照原告诉请予以支持，相当于原告以我公司房产市场价值的51%获取涉案房产，结合该两点因素，我公司认为原告与刘晨光恶意串通，侵害我公司合法权益，涉案房产所订买卖合同应属无效。3、我公司以买卖形式为刘晨光借款进行担保，没有取得股东会同意，也没有任何法人的签章，担保无效。4、涉案房产尚未取得预售许可证，三份预订协议无效，我方认为根据现有案件材料，应当追加刘晨光、鹏达建设集团有限公司参加本案的实体审理过程，便于法院明晰本案中所涉当事人的各自权利义务，依法裁判。如原告坚持诉请，应当确认双方协议无效，驳回原告诉请。被告提交证据为：证据一、公司章程、股东会议决议，证明公司法人为黄蕾，2015年6月8日变更为韩继永，宋怀东仅是三位股东之一，因黄蕾系公司执行董事兼经理，所以宋怀东以股东身份利用股东便利为原告向李晨光提供借款加盖商品房买卖合同上的章，没有经过公司的法定授权程序，其担保行为无效；证据二、申请法院调取的案卷材料中杨顺利询问笔录及杨顺利与刘晨光的借款协议两份证明作为担保房产签订借款协议的事实，原告2012年10月20日向刘晨光提供借款388万元，担保房产为原告所述的三套商铺，约定以我公司三套商业房为借款提供担保，是2014年11月补办的，纵观借款协议及原告的询问笔录足以证实原告所称双方存在买卖关系是虚假的，原、被告双方的买卖协议是股东宋怀东违反担保程序非法为刘晨光借款提供担保，所以本案双方没有买卖房产的真实意思表示。被告对原告证据的质证意见为：对证据一，涉案房产尚未取得预售许可，三份预订协议无效，虽然加盖了我公司的合同专用章，但没有公司任何代理人签字，不排除原告与刘晨光、宋怀东串通侵害公司利益的可能，对原告的证明目的不予认可，被告通过法院调取的路南经侦大队关于宋怀东涉嫌挪用资金案卷材料中接受公安机关询问的郝立娟、杨顺利、赵国明对本案所涉商品房买卖合同的形成均描述了是因刘晨光向其借款，而刘晨光找到宋怀东，以我公司开发项目作为借贷担保而形成的预订协议，双方不存在买卖房产的真实意思表示。调取的经侦案卷中，79页至84页原告与刘晨光借款协议第一项描述为刘晨光用其水岸东方项目商业房以对外出售总价款的方式对上述借款作为担保，甲方与乙方签订合同，将此房屋写于甲方名下，本案所涉三份预订协议书全是基于借贷形成的，双方真实意思是借贷意思表示而非买卖；对证据二，因加盖了公章，经公安机关调查后确实是刘建伟签字，所以对真实性予以认可，但对原告的证明目的不认可，根据杨顺利所说收据形成前十几天原告与宋怀东、刘晨光签订了涉案三套房产的预售合同，并按照宋怀东、刘晨光商量的结果将房产打入刘晨光账户，说明收据出具时原告与华贸地产、刘晨光不具有资金往来，我公司虽然出具了收据，但我公司从未收到过原告交付的购房款，原告提供的三套房产的购房款数额不菲，单凭此收据不能证明收据形成前原告向我公司或刘晨光支付过涉案房产的房款，因此我方要求原告提供购房款的转账凭证以证实原告所主张的证明目的；对证据三真实性无异议，对宋怀东是我公司股东的真实性也无异议，根据我公司的证据可以证明宋怀东只是股东，我公司的执行董事、经理均是黄蕾，原告提交的下载的网上信息图片并非我公司专业发布，而且时间也显示的是2013年，原告不能依据宋怀东为公司股东的身份就当然推定宋怀东可以全权代表我公司，因此原告依据该证据想证明宋怀东办理房产买卖合同或对原告的借款提供担保是构成表见代理的证据不充分；对证据四无异议。原告对被告提交证据意见为：对证据一中的股东会决议，2010年12月3日的股东会决议及公司章程，均属于被告公司的内部注册材料，该证据不能否定宋怀东在被告公司的职务及身份，宋怀东在《商铺预订协议书》时其履行的是公司的职务行为，这一点通过我方的证据及证人证言综合能够证明，被告通过该证据不能实现其否定宋怀东身份及在履行该买卖合同中职务行为的目的，按照被告的逻辑，其无端怀疑本案中宋怀东和刘晨光及原告串通损坏公司利益的指责毫无根据，如果按照该逻辑可以说华贸地产、宋怀东、刘晨光合伙诈骗原告财产，被告的说法是对宋怀东的污蔑，该证据不能证明被告的证明目的；对证据二，宋怀东并没有涉嫌挪用公司资金，据我们了解公安机关在查办刘晨光借款案件过程中曾找过宋怀东调查，但并未对宋怀东进行立案，被告代理人也承认此事实，因此对宋怀东反复指责只是对其人格的污蔑，不负责任的。对路南经侦笔录中涉及的杨顺利的询问笔录和借款协议来看，对该两份证据的真实性不发表意见，从其内容和本案查明的事实来看与本案案件的事实并不冲突，从借款协议中可以体现杨顺利在水岸东方购买商业房的基本事实，协议中清楚的注明所购房的房号及面积，至于内容约定乙方还清借款时可以赎回房产，只是对房屋买卖的附加条件，并不属于所谓借款的担保，从协议的内容所体现出来的法律关系完全是房产的买卖，其真实意思表示是对协议中房产买卖的实际内容的约定，与原告最终与华贸地产的《商铺预订协议书》及华贸地产出具收据可以形成相互印证，证明最终房屋买卖的真实性，因此该份证据不能实现被告的证明目的。经审理查明，2014年11月14日被告在本公司售楼处与原告签订了三份《商铺预订协议书》，将被告开发的唐山水岸东方项目（商铺）9#-201、9#-208、9#-204出售给原告，并分别为原告出具了结清房屋总价款的财务手续。但协议签订至今被告尚未与原告签订正式的商品房买卖合同，亦未给原告办理相关产权确认手续。2015年1月26日，原告杨顺利在接受唐山市公安局路南分局经侦大队询问时称，其朋友刘晨光于2012年向其借款388万元，经多次催要，刘晨光通过宋怀东用华贸房地产水岸东方的房子做抵押，签订了《商铺预订协议书》并出具了收据。以上事实，有《商铺预订协议书》、购房收据、询问笔录等证据证实。本院认为，被告华贸房地产公司与原告签订了《商铺预订协议书》，因被告至今未取得该三套商铺的商品房预售许可证明，双方签订的三份《商铺预订协议书》无效。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国民法通则》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告杨顺利诉讼请求。案件受理费5800元，由原告杨顺利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长孙敬韬代理审判员肖胜民人民陪审员姚敏二〇一五年七月二十四日书记员孙菲