新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴民一终字第499号
上诉人（原审原告）李加祥，男，汉族。
委托代理人马刚永，系新疆天通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）库尔勒浩源房地产开发有限责任公司。
法定代表人徐忠卫，该公司经理。
委托代理人席伟涛，系新疆天雪律师事务所律师。
原审第三人巴州荣润房地产开发有限责任公司。
法定代表人冷振荣，该公司执行董事。
上诉人李加祥因定金合同纠纷一案，不服焉耆县人民法院（2014）焉民初字第147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李加祥的委托代理人马刚永，被上诉人库尔勒浩源房地产开发有限责任公司的委托代理人席伟涛等到庭参加诉讼。原审第三人巴州荣润房地产开发有限责任公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2010年6月28日，焉耆县公安局与被告浩源公司作为甲、乙双方签订了一份《协议书》，该协议书中主要约定，焉耆县公安局西城派出所办公室及其他地面附着物的拆迁补偿由乙方以货币的形式补偿给甲方，总计人民币壹佰万零陆仟元及被拆迁的12户干警住房进行置换的具体方案等事项。后被告浩源公司计划在原焉耆县公安局西城派出所办公及住宅楼拆迁处设计建造一栋“浩源大厦”，并向焉耆县公安局干警提供了设计方案和价格表，浩源大厦的设计方案显示该楼盘为32层，价格表显示住宅四层的最低价格为每平方米2138元。2011年10月10日，原告向被告浩源公司预定购房，并向被告支付定金20000元，当天被告向原告出具收条一份，该份收条的内容为：“今收到李加祥交来浩源大厦购房定金20000元，701房，收款单位库尔勒浩源房地产开发有限公司夏永超”。后被告浩源公司未能开发上述楼盘。2012年9月13日，被告浩源公司与第三人荣润公司作为甲、乙双方签订了《项目前期投资资产转让协议》一份（以下简称转让协议），该转让协议中双方主要约定：“甲方开发建设的房地产项目由乙方开发建设；转让标的根据甲方与焉耆县公安局签订的《置换协议》，由甲方就公安局西城派出所地块的房地产项目进行开发建设，由于项目前期甲方就项目的开发建设进行了拆迁、过渡安置、方案规划、施工图设计、地勘等相关工作，经甲、乙双方同意该前期投资形成资产转让给乙方，乙方同意一次性向甲方支付柒拾万元，本协议生效后乙方全面接收该项目（相关文件、资料等均由双方办理书面交接），该项目再与甲方无关；本协议签订后乙方开发建设所需的一切手续费均由乙方自行承担；本协议生效后，由乙方将约定款项向甲方一次性支付完毕，由于甲方已经收取焉耆县公安局干警的集资款，届时双方可以协商相互冲抵（届时由乙方与缴款干警办理已收款财务手续），剩余款项甲方在2013年4月支付给乙方；甲方与焉耆县公安局签订的《置换协议》乙方有意承接其中甲方的全部权利和义务”等。上述转让协议签订后，被告浩源公司所设计的“浩源大厦”由第三人荣润公司进行开发，并改名为“警苑世嘉”，该楼盘为16层。2013年11月13日，焉耆县建设局向第三人荣润公司颁发了新建房许字（2013）19号《商品房预售许可证》。
因本案与荣润公司有利害关系，为此，本院依法通知荣润公司作为第三人参加了诉讼。庭审中荣润公司明确表示愿意履行原告与被告浩源公司之间的商品房买卖预约，并出示《警苑世嘉综合楼房价格表》一份，证实荣润公司向焉耆县公安局干警出售楼房价格比被告浩源公司向公安局干警提供的价格表上的价格低，其中四层最低价格为2030元。
原审认为：民事活动应当遵循公平原则。本案原、被告虽然存在着商品房买卖预约关系，且原告已向被告支付了预约定金20000元是事实，但因原、被告未签订《商品房认购协议书》一类的协议而进一步明确双方的权利和义务，致使双方现未能签订《商品房买卖合同》的过错责任难以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。我国《商品房销售管理办法》第二十二条规定“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”本案原告向被告支付预约定金的最终目的是在被告浩源公司开发的楼盘购买商品房，现虽然被告浩源公司将原准备开发的楼盘整体转让给了第三人荣润公司，但原告现如愿意与第三人荣润公司签订《商品房买卖合同》，原告当初的购房目的仍然可以实现，且荣润公司的销售价格还低于原告与被告预约的价格，原告的利益实质上并无损害。为此，现原告请求被告双倍返还定金40000元，不符合事实及法律规定，本院不予支持。但基于原、被告现不能签订《商品房买卖合同》的事实及公平原则和上述法律规定，被告应当返还所收原告定金20000元。故依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，遂判决：一、被告浩源公司于本判决生效后五日内向原告返还定金20000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费800元（原告已预交），减半收取400元，由原告负担200元，被告浩源公司负担200元，并于本判决生效后五日内交纳。
上诉人李加祥不服该判决，向本院提起上诉称：被上诉人库尔勒浩源房地产公司于2012年9月13日将涉案的楼盘整体转让给了第三人巴州荣润房地产公司，该行为导致上诉人李加祥不能与被上诉人库尔勒了浩源房地产公司签订《商品房买卖合同》，无法满足上诉人购买房屋的目的。鉴于，上述情况，被上诉人库尔勒浩源房地产公司收取购房定金应双倍返还，请求二审法院查明事实，予以改判。
二审查明的事实与原审相同。
本院认为：2012年2月15日上诉人李加祥为购买被上诉人库尔勒浩源房地产公司开发的浩源大厦的房屋向其缴纳了购房定金20000元。后因被上诉人库尔勒浩源房地产公司于2012年9月13日将涉案的楼盘整体转让给了第三人巴州荣润房地产公司，上诉人李加祥与被上诉人库尔勒浩源房地产公司未能签订《商品房买卖合同》。现第三人巴州荣润房地产公司愿意与上诉人李加祥签订《商品房买卖合同》，但上诉人李加祥因涉案楼房的开放商更改、整体规划更改为由拒绝与第三人巴州荣润房地产公司签订《商品房买卖合同》。上诉人李加祥向被上诉人库尔勒浩源房地产公司缴纳的20000元系认购浩源大厦房屋的定金，该20000元在被上诉人库尔勒浩源房地产公司未办理《预售商品房许可证》之前收取的，双方也未签订《商品房买卖合同》，因此该买卖合同关系不成立。由于双方之间的主合同关系－房屋买卖合同不成立，导致从合同关系－担保合同不能成立，因此不适应《担保法》规定的双倍返还定金的规定。综上，上诉人李加祥要求被上诉人库尔勒浩源房地产公司返还双倍定金的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，证据充分应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人李加祥承担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 爱 国
审判员 杨 奇 志
审判员 敖登高娃
二〇一四年八月十四日
书记员 杜 肇 振