江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终2274号
上诉人（原审被告）：高淳县鑫禾置业有限公司，住所地南京市高淳区淳溪镇北岭路15号12幢301、302室。
法定代表人：王继生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄春，江苏华昕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾如，江苏华昕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丁文倩，女，1990年7月24日生，汉族，住南京市高淳区。
委托诉讼代理人：王凯，江苏奋发律师事务所律师。
上诉人高淳县鑫禾置业有限公司（以下简称鑫禾公司）因与被上诉人丁文倩商品房销售合同纠纷一案，不服南京市高淳区人民法院（2016）苏0118民初3412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
鑫禾公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由如下：一、上诉人已经完成交付义务，房屋的实际交付与办理权证不能等同，被上诉人起诉没有依据。涉案房屋为现售商品房，上诉人交付房屋后，剩余义务仅是提供办理权证的手续。双方在合同中约定“正式交付房屋”意思为移交办理权证的材料。二、被上诉人的请求权没有法律依据。本案双方争议的焦点为被上诉人未能及时取得房屋权属证书，该义务为房屋买卖的附随义务，办理权属证书不能等同于房屋交付。三、一审法院适用违约标准不当。针对本案事实，本案上诉人曾提起两次诉讼，但均未提交相关证据证明其损失，上诉人陈述因未能及时办证导致其无法办理按揭手续，从而无法获得银行贷款给其造成巨大损失，与事实不符。本案被上诉人房款已经支付完毕，无法再办理按揭，不存在因交付问题给其造成损失。
丁文倩辩称，一审法院认定事实清楚，使用法律正确，判决正确。上诉人的上诉理由不能成立。一、双方之间签署的高淳汽摩城买卖合同第6条明确约定两次交付义务，一次是在2013年5月10之前将涉案房屋交被上诉人使用，一次是在2013年12月30日之前正式签订高淳县商品房现售合同，办理产权登记，届时正式交付该房屋。该条明确约定了签署高淳县商品房现售合同，办理产权登记以后才是正式交付房屋，因此根据双方签署的该买卖合同的约定，上诉人存在逾期交付的违约行为，根据合同第6条第2项第一点的约定，逾期交付超过30天，每逾期一天支付万分之五的违约金。二、因为双方约定在2013年12月30日之前签订现售合同，并办理产权转移登记，故被上诉人在购房时向他人借款，因为上诉人的原因一直未能签署正式的商品房现售合同并办理产权登记，导致被上诉人一直不能向银行办理按揭贷款，给被上诉人造成了巨大的损失，直到2016年被上诉人办理完产权过户手续以后才向银行办理抵押贷款。
丁文倩向一审法院起诉请求：一、判令鑫禾公司承担逾期交付房屋的违约金430770元；二、判令鑫禾公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年5月8日，丁文倩委托其父亲丁守道（乙方）与鑫禾公司（甲方）订立《高淳汽摩城买卖合同》一份，合同约定由乙方购买甲方开发的位于南京市高淳区淳溪镇北岭路15号高淳汽摩城15幢102室商品房一套，房屋总价款为124.5万元；合同第四条约定乙方需在2013年5月10前给付甲方定金20万元；合同第五条约定：乙方应在5月30日前支付剩余房屋全部款项；合同第六条约定乙方需在2013年5月10前将上述房屋交由乙方使用，双方于2013年12月30日前签订《高淳县商品房现售合同》，届时正式交付该房屋，如双方未按规定履行以上义务的需承担违约责任：1、甲方逾期交付房屋超过30天，每逾期一天，按已支付房款的万分之五支付违约金；2、如因乙方原因不能在2013年12月30日前签订《高淳县商品房现售合同》并及时申请按揭手续的，乙方应以现金方式交付剩余房款，如乙方不能在5日内付清房款，甲方有权解除合同并收回房屋，乙方应按照6600元/月的标准自2013年3月20日起支付房屋使用费；双方就其他权利义务也作了约定。
2013年5月8日，丁文倩支付了定金20万元，鑫禾公司于当日将案涉房屋交由丁文倩使用。2013年5月27日，丁文倩支付剩余购房款1045000元。
2015年12月25日，双方签订了《商品房现售合同》。
一审法院认为，本案的争议焦点有以下几点：
一、关于案涉房屋的交付时间如何确定。丁文倩认为，鑫禾公司存在逾期交付，即至2015年12月25日双方签订《商品房现售合同》之日才正式交付，交付时间应为2015年12月25日；鑫禾公司认为，交付时间应为2013年5月8日，当日鑫禾公司已将房屋交由丁文倩占有使用，房屋毁损、灭失的风险也已一并转移，已完成交付义务，不存在逾期交付期限。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，双方在《高淳汽摩城买卖合同》第六条约定，在乙方付清定金后，甲方将乙方所购物业于2013年5月10日之前交由乙方使用，甲乙双方将于2013年12月30日之前签订《高淳县商品房现售合同》，届时正式交付该房屋。从该约定可以看出，双方约定的交付不仅是对房屋的转移占有，还有签订正式的《商品房现售合同》，即办理房屋的所有权转移登记。且《高淳汽摩城买卖合同》由鑫禾公司方提供，其对该约定应有充分的认知，并应严格遵守，因此案涉房屋的交付时间应以办理房屋所有权转移登记的时间为准。房屋权属的转移应当以登记过户为准，自签订《商品房现售合同》之日起，丁文倩才可办理房屋的所有权转移登记，因此案涉房屋的交付时间应为2015年12月25日。
二、开发商逾期交付案涉房屋的违约责任标准问题。丁文倩认为，根据《高淳汽摩城买卖合同》第六条第二款第1项约定，甲方逾期交房超过30天，每逾期一天，按已支付房款的万分之五支付违约金；鑫禾公司认为，其只是未履行签订《高淳县商品房现售合同》的合同义务，对该义务的违约责任在《高淳汽摩城买卖合同》中未明确约定，应按案涉房屋的租金标准计算其违约金，同时，万分之五违约金的约定标准过高。
一审法院认为，《高淳汽摩城买卖合同》第六条为鑫禾公司方设立了两项义务，一是在2013年5月10日前将房屋交由丁文倩使用，二是在2013年12月30日前签订《高淳县商品房现售合同》，即办理房屋的所有权转移登记，该两项义务均属于房屋交付的范畴。后第六条第二款第1项约定，甲方逾期交付房屋超过30天的，每逾期一天，按已支付房款的万分之五支付违约金，该“交付房屋”的要求包含了转移占有及权属转移登记，后鑫禾公司未履行权属转移登记义务，已属违约，鑫禾公司应按该约定承担违约责任。同时，丁文倩称通过民间融资支付了剩余购房款，鑫禾公司却未按约定将案涉房屋于2013年12月30日前解除抵押，办理权属转移登记，导致丁文倩无法办理银行按揭，造成了丁文倩的利息损失。该违约金约定并未明显过高，不予调整。
本案双方订立《高淳汽摩城买卖合同》时，鑫禾公司方已明确告知案涉房屋处于被抵押状态，在此前提下签订的《高淳汽摩城买卖合同》，系双方真实的意思表示，该合同为合法有效，双方当事人均需按合同约定履行各自义务。丁文倩已按约定履行了支付房款义务，鑫禾公司亦需按约定交付房屋。现因鑫禾公司原因于2015年12月25日才向丁文倩正式交付案涉商品房，鑫禾公司应承担相应的违约责任。丁文倩的诉讼请求符合法律规定，予以支持。
判决：高淳县鑫禾置业有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内向丁文倩支付违约金430770元（以1245000元为基数，自2014年2月1起至2015年12月25日止，按日利率万分之五计算）。一审案件受理费7762元，由高淳县鑫禾置业有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
庭审中，开始双方一致确认双方在《高淳汽摩城买卖合同》中约定的“正式交付该房屋”实际意思为办理产权过户手续。后上诉人又主张“正式交付该房屋”系实际逾期交付房屋，但对如此约定的原因未能做出合理解释。被上诉人陈述其在本案中主张的逾期交付违约金系实际系逾期办理产权过户手续的违约金。
双方对一审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方签订的《高淳汽摩城买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。双方约定上诉人应于2013年5月10日前将房屋交付被上诉人，2013年12月30日正式交付房屋。因上诉人在签订合同当日已将涉案房屋交付给被上诉人，且双方在本案中一致确定“正式交付该房屋”实际意思为办理产权过户手续，故上诉人2015年12月25日才与被上诉人签订《商品房现售合同》即被上诉人具备办理产权过户手续的条件违反了双方合同约定，上诉人应当承担相应的违约责任。上诉人在本案中又主张“正式交付该房屋”系实际逾期交付房屋，与其之前在本案中的陈述和上诉状中的陈述均不符，因法律禁止反言，且上诉人对此亦未能做出合理解释，故本院对其主张不予采信。
关于被上诉人主张的违约金，因双方合同约定上诉人逾期交付房屋超过30天，每逾期一天按已支付房款的万分之五支付违约金，且双方并未明确约定该条款中的“逾期交付房屋”不适用于“正式交付房屋”，故被上诉人要求上诉人支付2014年2月1日至2015年5月8日期间按每日万分之五支付违约金符合双方合同约定，一审法院判决并无不当。上诉人主张被上诉人没有损失故无需支付违约金与双方合同约定不符，本院对此不予支持。
综上所述，鑫禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7762元，由上诉人鑫禾公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 刘 凡
二〇一七年四月十四日
书记员 朱亚芳