广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第994号
原告：毕永照，身份证住址广州市花都区。
委托代理人：董立凡，广东维永律师事务所律师。
被告：李荣，身份证住址广西。
委托代理人：郭小勇，身份证住址广东省乳源瑶族自治县。
第三人：李文，身份证住址广东省花都市。
委托代理人：郑钦，广东海东律师事务所律师。
原告毕永照诉被告李荣返还财产纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毕永照的委托代理人董立凡，被告李荣的委托代理人郭小勇到庭参加诉讼。后本院依法追加了李文作为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告毕永照的委托代理人董立凡，被告李荣的委托代理人郭小勇，第三人李文的委托代理人郑钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毕永照诉称：1985年原告与李文合伙承建建筑工程，在合伙期间，双方共同在位于广州市员村风粟园北七巷四号的宅基地上建造了四层的房屋，宅基地使用权登记在李文名下，证号为穗天字第000065号。原告与李文因拆伙发生纠纷，2009年11月17日广州市花都区人民法院作出（2009）花法民一重字第4号民事判决，认定广州市员村风粟园北七巷四号房屋的第三、四层使用权归原告所有。此后，原告曾向法院起诉李文，请求返还房屋使用权，但庭审过程中，李文出示了2001年12月6日的《赠与证明书》，表示房屋已赠与给被告。经法院调查发现，该房屋现由被告使用并用于出租，上述事实已由（2010）天法民四初字第1063号民事判决作出认定。原告认为，被告长期占用房屋的行为已侵犯原告对房屋的使用权，被告将房屋出租他人作临时居住，导致原告的权利无法实现。另，根据（2010）天法民四初字第1063号民事判决及（2012）穗中法民五终字第15号民事判决，第三人擅自将房屋赠与给被告的行为对原告不具有约束力，其赠与行为给原告造成的实际损失，第三人应当承担责任，因此原告要求第三人对原告的租金损失承担连带赔偿责任。原告现起诉至法院，请求法院判令：一、被告归还广州市员村风粟园北七巷四号第三、四层的房屋使用权，将房屋交付原告管理使用；二、被告支付从2011年4月28日起至实际归还房屋使用权之日止的房屋租金（暂计至2013年4月28日为144000元），第三人承担连带赔偿责任；三、本案诉讼费由被告承担。
被告李荣辩称：一、原告不具有诉讼主体资格，不是适格的当事人。被告与原告和李文之间争议的诉讼标的没有直接联系，被告与原告之间不存在任何法律关系。原告只能对李文主张权利，原告没有资格要求被告返还重建房屋的使用权。二、三份民事判决所认定的事实都不清楚，没有查明房屋重建的事实真相，导致出现错误的判决。被告鉴于风粟园北七巷四号房屋存在裂痕、渗水、发黄痕迹等现象，于2009年7月29日向广州市房屋行政管理部门所属的房屋安全鉴定机构申请房屋安全度鉴定。2009年7月31日，鉴定机构出具了房屋安全鉴定报告，认定为危险点房，鉴定结论为处理使用。在此情况下，2009年6月被告与房屋建筑施工队签订协议，双方约定先拆除危房后再重建。2009年8月份开始重建，直至2010年6月份才完工，一共建了六层半，总计花费78万余元。旧房屋是在1985年建造的，三层半砖混结构，地基浅属于条形基础，主体结构采用180mm厚砖墙承重及围护。砖混结构的房屋最多不能超过四层，在三层半房屋的基础上“加建”三层，房屋无法承载重量，只能导致倒塌，因此，“加建”是根本不可能的。而且，旧房屋的外墙是石某（灰白色），而现在房屋是贴砖（红色马赛克瓷砖），如果是“加建”，新旧房屋的连接口肯定能看出来，而且上下门窗的位置肯定不同，重建房屋的外形结构与旧房屋的外形结构是有着明显区别。然而，各级法院曾经作出了三个判决，都没有查清上述事实，错误地认为是在原有房屋的基础上进行了“加建”，导致判决错误。至于原告诉称被告长期占用房屋的行为侵犯了其对房屋的使用权，这是不属实的，因为原有房屋作为危房已经拆除不复存在，原告并没有权利要求被告归还房屋三、四层的使用权。三、被告作为善意第三人，应得到法律保护。被告与李文于2001年12月6日签订了《赠与合同》，并于2001年12月7日在广州市天河区公证处办理了“赠与证明书”的公证，李文在此之后就把粟园北七巷四号三层半的危房交付给了被告。从法理上讲，赠与合同是诺成合同，赠与物已经交付给了受赠人，就实现了赠与合同的标的，赠与合同成立且生效。而且，还经过了赠与合同的公证。这就说明被告与李文之间的赠与行为是真实、合法的法律行为。因此，被告作为善意第三人，在房屋赠与过程中没有任何过错。原告无权以重建房屋的使用权为由主张权利、对抗被告。被告的合法权利理应得到法律保护。综上所述，原告提出的诉讼请求没有任何法律依据，请法院依法驳回。
第三人李文述称：第三人认为原告要求第三人承担连带责任是没有法律依据，因为原告也认为第三人赠与房屋给被告，（2010）天法民四初字第1063号民事判决已认定第三人对房屋没有处分权及使用权，所以房屋的相关权利与第三人无关，故原告要求第三人承担连带责任是没有法律依据。根据原告的起诉，原告的诉讼请求属于侵权之诉，所以其诉讼请求已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的起诉。风粟园北七巷四号房屋经过法院多次判决，所以根据法院规定的一事不再审的原则，请求法院驳回原告对第三人的诉讼请求。
经审理查明：2009年11月17日，广州市花都区人民法院作出了（2009）花法民一重字第4号民事判决，该判决已发生法律效力。该判决中查明如下事实：1985年7月，毕永照与李文合伙承建工程，同时共同在位于广州市员村风栗园北七巷四号建造了四层的房屋，该房屋的宅基地使用证为穗天字第000065号，登记在李文名下。1992年1月23日两人因意见不合而散伙，并签订了一份分伙协议，协议中约定首层和二层归李文，三层和顶层归毕永照，李文补回20000元给毕永照。毕永照分得该房屋第三、四层后，一直没有使用，李文于2001年12月6日将该房屋整座无偿赠与给李荣，并签订赠与合同，该房屋现作为出租屋之用。该判决中法院认为，毕永照、李文在1992年1月23日签订的协议合法有效，双方应履行协议中的各项约定；位于广州市员村风栗园北七巷四号的房屋属李文、毕永照共同所有，该房屋的一、二层归李文所有，三、四层归毕永照所有，李文对属于毕永照的部分并无处分权；毕永照要求确认位于广州市员村风栗园北七巷四号房屋的第三、四层使用权归其所有，证据确凿，理由充分，该院予以支持。该院判令位于广州市员村风栗园北七巷四号房屋（宅基地使用证为：穗天字第××号）的第三、四层使用权归毕永照所有。该判决已发生法律效力。
后毕永照向本院提起诉讼，要求李文立即搬出广州市员村风栗园北七巷四号房屋的第三、四层，交由毕永照管业；李文归还上述房屋的租金50000元。本院审理后于2011年7月28日作出了（2010）天法民四初字第1063号民事判决，查明如下事实：毕永照提供了照片用于证明被告将广州市员村风粟园北七巷四号上盖的整栋楼房赠与给李荣，照片显示了《赠与合同》及其《赠与证明书》。其中，《赠与合同》显示由李文、张某（共同作为赠与人）与李荣（受赠人）于2001年12月6日签订，约定李文、张君志是座落在广州市东圃镇员村风粟园房屋（村镇宅基地使用证号为穗天字第000065号）产权人；现李文、张某自愿将上述房产全部（面积266平方米）无偿赠与给李文所有；对于上述赠与，李文表示愿意接受；赠与人与受赠人约定，上述房屋从办理赠与合同公证之日起，该房屋产权即归受赠人所有；此后上述赠与房屋一切权利、义务均与赠与人无涉。《赠与证明书》显示编号为（2001）穗天证其字第89号，由广州市天河区公证处于2001年12月7日出具；内容为兹证明赠与人李文、张某与受赠人李荣于2001年12月6日来到该处，自愿签订了前面的《赠与合同》，并在公证员的面前，在该合同上签名；上述当事人签订《赠与合同》的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。李文对上述《赠与合同》及其《赠与证明书》的真实性没有异议。在该案审理中，本院对相关问题进行调查取证：1、勘察广州市员村风栗园北七巷四号土地上盖房屋情况：现场所见，该栋楼房共6层高，其中，第三、四层均间隔为5个房间；第六层一女性称其丈夫李荣是该栋楼房的房东，该栋楼房是被告赠与李荣的且已办理公证手续。2、向广州市天河区员村二横街居民委员会调查案涉土地上盖房屋的第三、四层的实际使用人：该居委会工作人员向本院提供了《出租屋租住人员登记交换册》和第三、四层房屋的《出租屋租住人员情况登记表》，并称详细出租信息及租赁合同应是留存于出租屋管理中心；其中，《出租屋租住人员登记交换册》显示屋主姓名为李荣，代理人为林某，等；《出租屋租住人员情况登记表》显示302、303、305、306、401、402、403、405、406均已出租。3、向天河区员村街街道办事处城管科调查案涉土地上盖房屋是否曾进行加建或拆除重建。该科的工作人员答复称上址房屋的宅基地证在城管科有存档，存档的宅基地证是19**年办理的新证，该证显示使用人为李文，宅基地上房屋楼高三层半；除了宅基地证外，城管科没有上址房屋的其他报建资料；不能向法院出示及提供宅基地证复印件。该判决中本院认为，位于广州市员村风粟园北七巷四号的宅基地使用证（编号为：穗天字第000065号）虽登记在李文名下，但广州市花都区人民法院于2009年11月17日作出的（2009）花法民一重字第4号民事判决书已判决该土地上的第三、四层房屋的使用权归毕永照所有，且上述民事判决书也已经发生法律效力，依据上述生效裁判文书，毕永照对该土地上的第三、四层房屋享有使用权；从本院调查取证的事实看，该土地上的第三、四层房屋并非由李文居住使用，毕永照主张李文搬离上述房屋并将其交由毕永照管业，本院不予支持；关于毕永照主张李文归还上述第三、四层房屋的2008年5月14日至2010年5月13日期间的租金的问题，李文虽抗辩称原三层半的楼房已由李荣拆除后重建为六层高的楼房，但未能举证证明，且本院经调查取证也未能查明存在李文所述之拆除重建的事实，因此，本院对此不予认定；如前所述，生效的裁判文书已认定第三、四层房屋的使用权归毕永照所有，李文将其赠与李荣，致使毕永照未能实际使用，给毕永照造成了租金损失；从公平原则出发，李文理应向毕永照赔偿相应损失；租金标准应按上述第三、四层的测绘建筑面积、参照同期同地段同类房屋的租金标准计付；但总额以不超过毕永照主张的50000元为限。该案本院判令李文于判决发生法律效力之日起10日内，向毕永照赔偿广州市员村风粟园北七巷四号（宅基地使用证为：穗天字第××号）的第三、四层房屋2008年5月14日至2010年5月13日期间的租金损失（按该第三、四层房屋的测绘建筑面积、参照同期同地段同类房屋的租金标准计付；但总额以不超过50000元为限）；驳回毕永照的其他诉讼请求。
李文不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院审理后于2012年7月10日作出了（2012）穗中法民五终字第15号民事判决，对（2010）天法民四初字第1063号民事判决所查明的事实予以确认，并认为李文虽将广州市员村风粟园北七巷四号房产赠与他人但并无办理产权变更登记手续，在未征得毕永照同意的情况下，其私自赠与行为对毕永照不具约束力，且其赠与行为造成毕永照的实际损失，李文应予承责；李文以自身无实际使用该房产并获收益为由进行免责抗辩，理据不足，该院不予支持；本院据此结合毕永照的部分合理诉求进行判决，适用法律正确，程序合法，应予维持。该院判令驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。
现毕永照以李荣占用广州市员村风粟园北七巷四号房屋的行为侵犯了其对房屋第三、四层的使用权为由，向本院提起本案诉讼。
诉讼过程中，李文确认其将广州市员村风粟园北七巷四号房屋赠与给李荣时没有征得毕永照的同意，但其认为毕永照对此情况是知道的。毕永照认为其根本不知情，直到在广州市花都区人民法院诉讼时才知道上述赠与行为。李荣则称毕永照对此是知情的，因为李文将广州市员村风粟园北七巷四号房屋赠与给李荣之前已将李文与毕永照之间关于该房屋的法院判决使用情况告知了李荣，且李文表示其与毕永照之间没有矛盾，所以就可以把房屋赠与给李荣；当时由于宅基地证登记在李文名下，只有李文与李荣办理赠与手续，所以没有得到毕永照的同意，但毕永照对此是知情的。对于上述各自陈述，各方当事人均未提供证据予以证明。另，李文、李荣确认李文是无偿赠与房屋给李荣。
李荣认为2001年李文将广州市员村风粟园北七巷四号房屋赠与给其后，其并没有居住使用；直到2009年，李荣想要使用该房屋，发现房屋有很多漏水并存在裂缝，所以其就申请房屋鉴定，房屋鉴定为危房后，李荣就对房屋进行拆除重建；李荣于2009年拆除了原房屋，并重新建筑了六层半的房屋。李文确认该房屋的拆除、重建情况。毕永照对此不予认可，认为该房屋是在原来房屋基础上加建成六层建筑。为予证明房屋的拆除重建情况，李荣提交了《房屋安全鉴定报告》［稳固鉴字（2009）第E00186号］作为证据。《房屋安全鉴定报告》［稳固鉴字（2009）第E00186号］由广州市稳固房屋鉴定有限公司于2009年8月1日所作出，房屋地址为广州市天河区员村风栗园北七巷4号，申请人为李荣，鉴定日期为2009年7月31日；鉴定意见为“广州市天河区员村风栗园北七巷4号房屋的损坏主要表现为：房屋的地基基础局部有不均匀沉降的迹象，导致房屋垂直度向东稍有偏差，其偏差值已超出现行国家规范要求，部分天花板底有开裂、渗水、发黄现象，部分墙体及在窗洞角处有斜向及竖向裂缝，部分墙体批荡有鼓起、脱落现象，个别墙体与钢筋混凝土构件接合处有水平裂缝，其损坏程度已属于危险构件，依照中华人民共和国行业标准《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99），评定该房屋的地基基础危险性等级为b级，上部承重结构危险性等级为b级，围护结构危险性等级为b级，综合评定该房屋危险性等级为B级（危险点房），处理使用，即房屋应尽快采取适当技术措施排除危险部位后方可使用”；处理建议为“建议聘请有资质的设计及施工单位尽快对该房屋进行排危、修缮处理”。李文对该证据的真实性无异议；毕永照对该证据真实性无异议，但认为建议的处理方式是进行排危、修缮处理，并非拆除重建，且鉴定报告只能对原来房屋处于危险状态作出鉴定，并不能直接证明房屋已进行了重建。
李荣申请证人李某乙出庭作证。李某乙庭审中明确其以个人名义在2009年6月份帮李荣建房屋，房屋位于员村风栗园，李荣要求将房屋拆除后再重建；原来房屋是三层半，外墙是石某墙，由于房屋的顶楼楼顶及墙壁爆裂存在漏水情况且整栋楼的墙体存在开裂，所以当时李荣就叫李某乙将整个房屋拆除后重建；2010年6月份房屋重建好，建好的房屋是6层半，外墙是粉红色马赛克，李某乙建房是包工包料包装修的，李某乙收到的工程款共七、八十万元左右，李某乙每次向李荣收钱时均在李荣的一个本子内签名，没有开具相应的收据。后李荣提供了李某乙收取工程款的资料作为证据，毕永照对其真实性不予确认，认为该证据不能证明实际收付款情况。
另，为证明广州市天河区员村风栗园北七巷4号房屋为重建的房屋，李荣申请对该房屋的结构形式、基础形式、第三四层之间是否存在新旧砌筑接合部位进行鉴定。本院依法委托广州智弘建筑物检测与鉴定技术有限公司（下简称智弘公司）对上述内容进行鉴定。智弘公司接受委托后作出了《工作联系函》［智弘函（2013）106号］，明确其可接受对房屋的结构形式、基础形式的相应的检测、鉴定委托，对于第三、四层之间是否存在新旧砌筑接合部位（证明房屋是否是重建还是部分加建）项目，在目前条件下仅能对工程各层的结构形式、平面布置及砌筑材料等检测后，进行分析对比判断是否有重建和改建情况；但若无明显的材料、工艺等情况差别时，存在无法判定房屋是重建还是部分加建的情况。本院组织毕永照、李荣及智弘公司人员到上述房屋进行现场鉴定。经现场查勘，广州市天河区员村风栗园北七巷4号房屋为六层半建筑物，智弘公司现场表示通过现场查看无法确认三、四楼属于加建还是重建。后某公司作出了《风栗园北七巷4号房屋基础、结构形式及平面结构测绘检测鉴定方案》［智弘方案（2013）031号］，明确根据查阅所附资料和现场进行实地初步查勘，以目前的规范依据、技术水平和检测手段，不可能证明该房屋的三层、四层是重建关系还是加建关系。另，智弘公司明确对上述房屋选取2处基础，以基础1／4水平截面为范围，开挖至基础底面，了解基础形式，对基础的尺寸、埋深进行测绘，该项检测鉴定项目由于该房屋楼与楼之间间距过小，室外开挖检查条件有限，建议对首层室内东南角及西北角柱下端的覆土层进行开挖检查，开挖检查工作由当事人负责（开挖时可能对周边房屋产生一定的影响，应事前做好相关应急措施）。其后，智弘公司作出《工作联系函》［智弘函（2014）083号］，对上述基础开挖问题作出说明，由于城中村建设房屋之间间距小，本案缺乏相关的技术资料，不清晰本案涉及的房屋及周边相邻房屋的基础形式、埋深，故检查基础形式进行开挖时可能会有因地下土层发生变化而使房屋产生不均匀沉降、倾斜等影响，导致影响房屋或房屋周边的相邻房屋的安全，故应先做好支撑、支顶等措施再进行开挖，所以在鉴定方案中提到“开挖时可能对周边房屋产生一定的影响，应事前做好相关应急措施”。后李荣表示鉴于本案的鉴定工作涉及开挖时可能会有因地下土层发生变化而使房屋产生不均匀沉降、倾斜等影响，而其不能对可能发生的事故承担责任，故经其考虑后撤回本案的鉴定申请。
李荣确认其将广州市员村风栗园北七巷四号房屋的第一至五层每层分为5间房并出租至今。毕永照起诉时认为该房屋第三、四层每层为6间房，按每间房每月租金为500元计算，第三、四层每月租金共6000元；其后，毕永照确认上述房屋的第三、四层每层为5间房，按照每间每月房租金500元计算，第三、四层每层每月租金为2500元。
本院认为：我国物权法第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，毕永照依照（2009）花某一重字第4号民事判决而主张其拥有对风栗园北七巷4号房屋第三、四层的使用权，而李荣则主张其已对风栗园北七巷4号的原有房屋进行拆除重建、毕永照不拥有对现房屋第三、四层的使用权。因此，本案的争议焦点在于现有的风栗园北七巷4号房屋是否为拆除原房屋后重建的房屋以及毕永照对房屋的第三、四层是否拥有使用权。
关于现有的风栗园北七巷4号房屋是否为原有房屋拆除后新建的问题。根据已发生法律效力民事判决所查明，风栗园北七巷4号房屋并未有拆除重建的规划报建手续登记，李文虽抗辩称原三层半的楼房已由李荣拆除后重建为六层高的楼房，但未能举证证明，且法院经调查取证也未能查明存在李文所述之拆除重建的事实，因此，法院对此不予认定。本案中，虽然李荣提供了《房屋安全鉴定报告》及证人李某乙出庭作证，但上述证据并未能直接证明上述房屋为拆除重建；李荣又申请对该房屋进行鉴定，但经鉴定人员现场勘查，无法确认上述房屋是否为拆除重建，之后亦由于鉴定过程中可能对周边房屋造成安全影响而李荣撤回鉴定申请，故本案最终并未通过鉴定而确定上述房屋是否为原房屋拆除重建。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，李荣提供的证据不足以推翻生效法律文书所确认的事实，其认为现有的风栗园北七巷4号房屋为拆除重建的抗辩证据不足，本院不予采纳。另外，退一步讲，李文在赠与房屋时已将其与毕永照之间关于上述房屋的判决情况告知了李荣，因此，李荣在明确知道毕永照拥有该房屋第三、四层使用权、而又未经毕永照同意的情况下，即使其拆除了原来房屋而进行重建，其亦不能以此对抗毕永照对第三、四层房屋使用权的主张。
毕永照已依据（2009）花法民一重字第4号民事判决而取得广州市员村风栗园北七巷四号房屋（宅基地使用证为：穗天字第××号）的第三、四层使用权，因此，根据我国物权法第三十四条、第三十七条规定，毕永照有权要求其他占用人返还该两层房屋的使用权并支付相关的占用费。根据已查明事实可知，广州市员村风栗园北七巷四号第三、四层房屋至今仍由李荣进行出租，因此，毕永照要求李荣支付自2011年4月28日起至交还房屋使用权之日止的占用费的诉讼请求合法有理，本院予以支持，占用费标准应按上述第三、四层的测绘建筑面积、参照同期同地段同类房屋的租金标准计付，但每层房屋每月占用费标准以不超过毕永照主张的2500元为限。另，由于李文未经毕永照同意而将广州市员村风栗园北七巷四号第三、四层房屋赠与李荣，导致毕永照未能实际使用上述房屋，给毕永照造成了损失，因此，现毕永照要求李文对李荣应支付的上述占用费承担连带清偿责任的主张合法有理，本院予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告李荣自本判决发生法律效力之日起10日内将广州市天河区员村风栗园北七巷四号第三、四层房屋使用权交还原告毕永照；
二、被告李荣自本判决发生法律效力之日起10日内向原告毕永照支付广州市天河区员村风栗园北七巷四号第三、四层房屋的占用费（自2011年4月28日起计至归还上述房屋使用权为止，按照第三、四层房屋的测绘建筑面积、参照同期同地段同类房屋的租金标准计付，但每层房屋每月租金标准以不超过原告毕永照主张的2500元为限），第三人李文对上述占用费承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3180元、鉴定费用1000元，由被告李荣负担，第三人李文承担连带清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按各方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
人民陪审员 刘道桂
人民陪审员 吴旭英
二〇一五年六月四日
书 记 员 何靖文
陈秋滢