湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂05民终1027号上诉人（原审被告）:冯家经,男,1951年8月18日出生，汉族，住伍家岗区。上诉人（原审被告）:冯姝妹,女，1979年9月24日出生,汉族，住伍家岗区。系冯家经之女。二上诉人共同委托诉讼代理人：李爱武，湖北百思特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:赵长权,男,1962年5月9日出生，汉族，住宜昌市。委托诉讼代理人：段炳荣，湖北三立律师事务所律师。上诉人冯家经、冯姝妹因与被上诉人赵长权租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2017）鄂0503民初1732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯家经、冯姝妹上诉请求：撤销湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2017）鄂0503民初1732号民事判决，依法改判。事实及理由：1、冯家经系案涉土地承包人及补偿款领受人，签订租赁合同时，冯姝妹系冯家经代表，不是本人适格当事人。2、由于擅自将农用地改变为工业用地，《协议书》及《续签合同》无效，无需补偿是合同无效的应有之义。3、《续签合同》没有沿袭《协议书》第七条各自建房各自获得赔偿的约定。赵长权辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。赵长权向一审法院起诉请求：依法判令冯家经、冯姝妹将领取的房屋拆迁补偿费97570.50元返还给赵长权。一审法院认定事实：赵长权系登记名称为“宜昌市伍家岗区联丰木业”的个体经营者。冯家经、冯姝妹系父女关系。2005年7月，冯家经作为承包方代表，承包了位于宜昌市××家乡××村××土地6.3亩，承包方式为家庭承包，承包土地用途为农业用途，土地承包经营权共有人登记为“妻子杨本菊，女儿冯姝妹，孙子冯程兴慧。”2011年8月1日，赵长权（乙方）与冯姝妹（甲方）签订《协议书》一份，约定：“1、甲方将自己所拥有的，坐落在宜昌市××家乡××村××组的场地（面积约1400平方）由甲方建成围墙及3间房屋供乙方使用，甲方负责安装水电，水电费由乙方自行承担。2、租赁期限共叁年，自2011年8月1日至2014年7月31日止。在合同期满后同等条件下乙方拥有优先承租权。严禁将租赁地用于违法经营。3、经甲乙双方商定，租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，年租金为贰万伍仟元，由乙方每年8月15日交纳给甲方。……7、在合同租赁期内，如遇租赁范围土地被征或村集体使用，租赁方必须服从。如遇征地有一定补偿，甲方所建归甲方所有（包含土地）。乙方所建不动产如国家赔付由乙方所有（不含土地赔付）。如无补偿甲乙双方各负其责。”合同签订后，冯家经、冯姝妹将位于伍家乡联丰村四组的1400平米场地及面积为39.9平米的简易房3间交付给赵长权使用。赵长权在使用该租赁场地过程中，因木材厂生产需要，自行搭建了砖木结构的房屋共计115.18平方米，搭建石棉瓦、铁铝棚的简易棚作为木材加工的厂房使用；自行浇筑了室外水泥地坪及碎石地面；因防火需要浆砌水池一个，自建水井一口；并在搭建的房屋内安装了空调、电视接收器、有线电视宽带等物件。在合同租赁期内，赵长权均按时缴纳租金。双方签订的租赁合同到期后，2015年8月5日，赵长权（乙方）与冯姝妹（甲方）签订了《续签合同》，合同约定：“1、甲方自有围1400平方米左右院地，建有简易三间，租赁给乙方。2、经双方协商一致每年租金25000元，大写贰万伍仟元整。3、付款时间每年8月1月付给第二年租费租金现金转帐均可。4、如遇国家征占或商业征占赔付归甲方所有，赔付后一切地上建筑乙方自建由乙方拆走，甲方不得干涉。5、水、电乙方自行支付费用，拥有使用权。7、违约责任：乙方必须在每年到期前半月内付款甲方，如违甲方有权收回，合同自动终止。8、时间:此合同一订叁年（除国家征占外）。2011年八月所签合同废止。”上述合同签订后，经双方同意，冯家经用手写添加的方式，在该合同中增加第九条，载明“占地国家赔偿，经营户部分由乙方所有。”2017年5月，因建设需要，冯家经、冯姝妹出租给赵长权使用的场地需征地拆迁。5月18日，冯家经与受伍家乡联丰村委托的宜昌新佳劳务服务有限公司签订了《房屋拆迁补偿协议书》，共计应向冯家经支付拆迁补偿款141683.40元，其中无证房屋砖木结构155.08㎡，150元/㎡，金额23262元；砖木临时及无证155.08㎡，5元/㎡，金额775.40元；石棉瓦简易棚477.71㎡，40元/㎡，金额19108.40元；铁铝棚350.75㎡，80元/㎡，金额28060元；砖砌围墙210.90㎡，40元/㎡，金额8436元；水泥电杆2根，200元/根，金额400元；室外给水管58m，20元/m，金额1160元；浆砌水池4.38m3，100元/m3，金额438元；水泥砂浆砖明沟15.36m3，90元/m3，金额1382.40元；水泥砂浆专暗沟5.92m3，120元/m3，金额710.40元；室外围墙13.20㎡，150元/㎡，金额1980元；室外地坪碎石地面569.28㎡，20元/㎡，金额11385.60元，室外地坪砼地平711.72㎡，40元/㎡，28468.80元；挡土墙57m3，150元/m3，金额8550元；水井一口，金额2000元；田间水粪池5.83m3，80元/m3，466.40元；灶1个，150元；电表含进户线3600元；空调迁移600元；电视接收器迁移费450元；有线电视宽带迁移费300元。2017年9月，伍家乡联丰村已将上述补偿款全额支付至冯家经个人账户。截止目前，赵长权在该租赁场地仍在进行小规模的生产，大部分设备已经转运至他处。一审另认定，2013年7月1日宜昌市伍家岗区人民政府颁布了宜伍府规[2013]2号《伍家岗区人民政府关于印发的通知》，伍家岗区范围内的农村集体土地附着物的征迁补偿均按上述标准执行。一审法院认为，1、冯姝妹与赵长权签订合同将其家庭承包的农业用途的土地租赁给赵长权用于建设、经营木材厂，双方签订合同时，所租赁土地属集体所有的农业用地，双方存在违法改变土地用途的行为，但在合同履行中该土地性质在本案审理前因国家征收行为现已转变为国有土地，土地用途已发生变更，涉案土地租赁合同原欠缺的生效条件已得到弥补，故双方签订的合同可以认定为合法有效，予以确认。本案所涉土地系冯家经作为承包方代表，以家庭承包方式取得的承包经营权，冯姝妹亦为该土地承包经营权共有人，冯家经、冯姝妹出租土地亦属其为家庭生活经营所为，赵长权亦有权向冯家经、冯姝妹主张权利，故冯家经、冯姝妹主体适格，冯姝妹主体不适格的意见不能成立，不予采纳。2、关于涉案土地上房屋及附属物拆迁补偿费的分配问题。根据赵长权提交的双方于2015年8月5日签订的《续签合同》来看，该合同第四条约定“如遇国家征占或商业征占赔付归甲方所有，赔付后一切地上建筑乙方自建由乙方拆走，甲方不得干涉。”合同签订后，经双方一致同意，冯家经用手写添加的方式，在该合同中增加第九条，载明“占地国家赔偿，经营户部分由乙方所有。”一审认为，该第九条系对前述条款的进一步补充说明，明确了因征收拆迁发生的补偿费用，经营户部分归赵长权所有。关于该条中“经营户部分”并未作明确约定特指为“停业损失”，而赵长权作为经营户在承租该片土地后，因生产经营的需要搭建了简易棚、部分砖木结构的房屋及其他经营需要的配套设施，该部分的所有权应属赵长权，因此，一审认为，按照上述合同条款约定，涉案土地房屋拆迁补偿中针对由赵长权搭建及施工的项目补偿费，应归赵长权所有。3、关于涉案土地上赵长权搭建及施工的具体项目及金额的认定问题。根据双方的租赁协议，冯家经、冯姝妹在将租赁土地交付给赵长权时，土地上的附着物为围墙及面积约为39.90㎡的砖木结构房屋，故一审根据宜昌市伍家乡联丰村村民委员会出具的《伍家岗区集体土地房屋拆迁补偿测算表》中载明的项目，确认以下项目应为赵长权施工搭建：砖木结构房屋115.18㎡（补偿单价为150元/㎡），石棉瓦简易棚477.71㎡（补偿单价为40元/㎡），铁铝棚350.75㎡（补偿单价为80元/㎡），浆砌水池4.38m3（补偿单价为100元/m3），室外地坪碎石地面569.28㎡（补偿单价为20元/㎡），室外地坪砼地平711.72㎡（补偿单价为40元/㎡），水井一口（补偿单价为2000元），空调迁移2台（补偿单价为300元），电视接收器迁移3台（补偿单价为150元），有线电视宽带迁移1户（补偿单价为300元）。按照《伍家岗区集体土地附着物征迁补偿安置办法》的规定，上述项目计算应获拆迁补偿款合计为108087.80元。现赵长权主张扣减土地费15218.40元，系对自身权利的处分，故对该主张予以采信，综上所述，冯家经、冯姝妹应返还赵长权拆迁补偿款92869.40元。关于赵长权主张的明沟、暗沟、田间粪池、灶、围墙附属物的拆迁补偿费，未举出充分的证据证实上述设施系其施工建设，故对上述费用的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、冯家经、冯姝妹于判决书生效之日起十日内向赵长权支付拆迁补偿费92869.40元。二、驳回赵长权的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1136元，由赵长权负担136元，冯家经、冯姝妹负担1000元。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，1、双方签订的《协议书》及《续签合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应予遵照执行。《续签合同》第九条明确约定“占地国家赔偿，经营户部分由乙方所有”，即赵长权对其自建部分如遇国家赔偿归赵长权所有，一审据此约定将赵长权自建部分判归赵长权所有并无不当。2、涉案土地系冯家经家庭承包土地，应为家庭成员共有，冯姝妹作为家庭共同成员，系本案适格被告。3、退一步讲，即便涉案合同系无效合同，根据无效合同的处理原则亦是各自返还占有物，房屋补偿款中属于赵长权自建的部分，冯家经、冯姝妹亦应返还给赵长权。冯家经、冯姝妹的上诉理由均不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，应予维持。冯家经、冯姝妹的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4294元，由冯家经、冯姝妹负担。本判决为终审判决。审判长  尹为民审判员  李 平审判员  关俊峰二〇一八年四月二十日书记员  赵芯羽