内蒙古自治区克什克腾旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0425民初775号原告克什克腾旗鸿源物业管理有限责任公司，住所地内蒙古赤峰市。法定代表人赵健，该公司总经理。委托代理人赵福民，男，1957年5月28日出生，汉族，克什克腾旗鸿源物业管理有限责任公司副经理，住所地内蒙古赤峰市。委托代理人赵怀文，男，1957年9月10日出生，汉族，克什克腾旗鸿源物业管理有限责任公司业务经理，住所地内蒙古赤峰市。被告迟有芳，女，1978年3月2日出生，汉族，石油公司职工，住所地内蒙古赤峰市。委托代理人许国锋，男，1974年3月16日出生，汉族，克旗林业局职工，住所地内蒙古赤峰市。原告克什克腾旗鸿源物业管理有限责任公司（以下简称鸿源物业公司）与被告迟有芳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鸿源物业公司的委托代理人赵福民、赵怀文及被告迟有芳的委托代理人许国峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鸿源物业公司诉称，被告迟有芳在原告的物业服务区域内居住，居住面积为114.47㎡，每平米物业费为1.20元/月，被告欠原告2014年12月1日至2015年11月30日期间物业费共计人民币1648元。自服务以来，原告对小区的共用部位、共用设施、设备进行正常的维护和养护。特别是清掏化粪池、清理污水井、多次清理和维修排污管道，同时对小区内的卫生进行了清理，对地面进行修补，种植花草并进行管理养护以及在其他服务方面做了大量的工作，但是被告不交物业费，严重影响了物业公司的正常工作。根据《物业管理条例》规定，业主须按时交纳物业费的义务，不得拖欠。业主逾期交纳的，物业管理企业可以向人民法院提起诉讼。为了维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院依法判令被告迟有芳交纳2014年12月1日至2015年11月30日的物业费共计人民币1648元，并承担本案的诉讼费用。原告鸿源物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、中标通知书、招标函（复印件）各一份，证明涉案小区的物业费合计是每平米1.62元，原告向业主收取时已降低了物业费，原告收取物业费的标准没有超出规定。证据二、《赤峰市人民政府关于印发的通知》（复印件）一份，共13页，其中第四章的39条-51条明确规定了物业公司应当管理的事项和服务的范围，按照赤峰地区的规定，原告的服务达到标准。证据三、前期物业管理合同一份，证明原告与开发商签订了前期物业管理的合同，原告有资格对小区进行服务和管理，对收费标准有明确的约定。证据四、克旗恒瑞物业公司与赵怀文签订的协议书（复印件）一份，证明克旗恒瑞物业公司将涉案怡景家园小区的物业服务承包给了赵怀文，赵怀文系原告鸿源物业公司的业务经理。证据五、有机房曳引驱动电梯定期检验报告及电梯合格证十二份，证明怡景家园小区楼房内的电梯质量全部合格。被告迟有芳辩称，一、被告鸿源物业公司与小区业主委员会未签订正式的物业合同，原告与开发商签订前期物业合同时未取得相应资质，故原告诉讼主体不适格。二、原告服务质量不到位，小区在消防、门禁、监控等方面存在诸多安全隐患，且环境卫生不合格，楼道内被贴满小广告、车库及楼道地面不及时清洁，小区院内杂草丛生，垃圾未及时清理。三、原告收取物业费过高，其定价没有法律依据，也未经行政主管部门和物价部门的审批。上述问题业主及业主委员会均曾经向原告反映并协商谈判，但原告未予整改和解决，故对于原告主张的物业费，被告仅同意支付1/3。被告迟有芳对原告鸿源物业公司提交的证据一、二、三的真实性均不持异议，但认为原告提交的证据不能证明其所要证明的问题；另外原告提交的证据三是不完整的合同，且原告与开发商签订合同时是2013年，但其取得物业服务资质是在2014年；对证据四持有异议，认为原告签订合同时还没有资质，挂靠是无效的；对证据五不持异议。被告迟有芳为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：证据一、照片44张，证明原告物业公司将小区维护的脏乱差，卫生不合格。还有消防设施没有接通，消防栓内没有水等，原告公司的服务没有达到相应的标准。证据二、满意度调查问卷139份，证明本小区有123户业主对原告公司的物业服务不满意，有11户业主基本满意。证据三、录像光盘一份，证明怡景家园小区的卫生不合格，脏、乱、差，1、3、4、5号楼的单元门和对讲机都是坏的，小广告楼道里全部都是，闲杂人员可以随意进出。原告鸿源物业公司对被告迟有芳提交的证据的质证意见如下：对证据一，不清楚照片中所显示的损坏是否为人为破坏。消防设施未开放的原因是担心冬天上水后冻裂。还有些设施是开发商没有完善，所以原告无法维护。小区内的建筑垃圾，不是物业公司管理的范围之内。对证据二，不清楚调查问卷是否为本小区业主所签，即使该证据真实，本小区一共有302户住户，该证据也未达到法定的调查人数。对证据三，该证据是第一次开庭后被告录制的。关于楼道的单元门锁问题，原告与业主委员会进行过研究，因业主委员会不同意缴纳换门锁的钱，故双方未达成协议。关于消防设备的问题，原告已经整改完毕，录像中消防设施显示水压为零，是因为那是喷头，是正常的。对于录像中的建筑垃圾，是因为有的业主在自己家维修，现已拉走。电梯里贴的小广告原告现在也已经在处理中了。本院依法就案件的有关问题对克旗恒瑞物业公司克旗地区的负责人赵福民进行询问并制作了询问笔录。克旗恒瑞物业公司称，涉案的怡景家园小区的物业管理服务项目最初的中标单位是恒瑞物业公司，但其实际未对涉案小区进行物业管理和服务，亦未收取物业费，而是聘用赵怀文对涉嫌小区进行物业管理和服务。后赵怀文注册成立鸿源物业公司，涉案的怡景家园小区的物业管理和服务事宜就由鸿源物业公司负责，与恒瑞物业公司无关。原、被告双方对上述询问笔录不持异议。结合原、被告双方的陈述、答辩及庭审举证、质证，本院对原、被告双方提交的证据综合认证如下：原告鸿源物业公司提交的投标函、中标通知书、协议书、前期物业服务合同，以及本院依法对克旗恒瑞物业公司克旗地区负责人赵福民所做的询问笔录，能够证明原告鸿源物业公司对涉案小区实际进行了物业管理和服务，本院对该组证据的真实性予以采信。对于原告提交的《赤峰市人民政府关于印发的通知》一份，该通知系政府公开文件，本院对其真实性予以采信。对于原告提交的有机房曳引驱动电梯定期检验报告及电梯合格证，被告对该证据不持异议，本院对该份证据予以采信。对于被告迟有芳提供的照片、调查满意度问卷、录像光盘等三组证据，原告虽对该三组证据持有异议，但未提出相反证据予以反驳，故本院对该三组证据的真实性予以采信。经审理查明，克旗恒瑞物业公司于2013年12月经招投标取得怡景家园小区的物业服务管理项目，聘用赵怀文负责怡景家园小区的物业管理服务事宜。2013年12月，赵怀文又以原告鸿源物业公司代表人的身份与涉案怡景家园小区的开发商克什克腾旗永盛房地产开发有限责任公司（以下简称永盛公司）签订了前期物业服务合同，约定鸿源物业公司为涉案的怡景家园小区提供物业管理服务，物业费由业主按照其拥有的物业的建筑面积预先缴纳，高层住宅的物业服务费为每平方米1.20元/月，物业公司受委托管理的项目包括对房屋建筑共用部分、公用设施设备的维修、养护和管理，对公用绿化、花木的养护与管理，对院内环境卫生、房屋共用部位进行清理和维护，对业主和物业使用人房屋的自用部位及自用设施实行无偿维修服务。合同同时约定了双方的其他权利义务。自2013年12月份开始，原告鸿源物业公司对涉案的怡景家园小区实际履行了物业管理和服务义务。被告迟有芳所有的克什克腾旗经棚镇怡景家园3号楼3单元1101室（房屋面积为114.47平方米）位于原告鸿源物业公司的物业管理区域内，被告2014年12月1日至2015年11月30日期间的物业费没有交纳。本院认为，本案存在以下争议问题：一、原告鸿源物业公司是否具有诉讼主体资格；二、原告鸿源物业公司履行物业服务合同义务是否符合约定及应承担的法律后果。关于争议焦点一，本院认为，克旗恒瑞物业公司虽然取得了涉案小区的物业管理服务项目，但未实际进驻小区提供物业服务，而是将相关权利义务全部委托给了赵怀文，赵怀文又于2013年12月以原告鸿源物业公司的名义与涉案小区的开发商永盛公司签订了前期物业服务合同，虽然原告在签订合同时未取得物业服务的资质，但在物业服务合同中，不具备相关资质不违反法律的效力性强制性规定，故不影响合同的效力，且原告已于2014年2月份取得物业服务资质，事实上涉案小区的物业管理服务项目也是由原告鸿源物业公司实施的，故原告起诉要求被告给付物业费具备相应的诉讼主体资格。关于争议焦点二，本院认为，被告提交的怡景家园小区的照片，能够证明涉案小区内有塑料袋、废纸及小广告等垃圾清理不及时、卫生情况差等现象；被告提交的调查满意度问卷，能够证实涉案小区的部分业主对原告的服务和管理表示不满意；被告提交的录像光盘，能够证实涉案小区的单元门等存在损坏未及时维修的现象；结合原告关于冬季怕水管冻裂故未对消防水管上水的陈述意见，证实涉案小区存在消防安全隐患，故本院认为原告鸿源物业公司对涉案怡景家园小区的服务和管理确实存在不到位现象，应承担瑕疵履行的违约责任。综上，本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，原告鸿源物业公司与怡景家园小区的建设单位永盛公司签订了前期物业服务合同，且原告鸿源物业公司于2014年12月1日至2015年11月30日为包括被告迟有芳在内的怡景家园小区的业主提供了物业服务，被告亦应按照合同约定履行给付物业服务费的义务。故对原告要求被告支付拖欠物业费的诉讼请求，本院予以支持。根据被告提交的证据，查实原告在服务期间，在公共卫生、小区内公用设施设备的维护及物业管理方面存在瑕疵，给业主的正常生活带来不便，应适当酌情减少部分物业费，本院依据原告服务期间的服务状况，确定酌减15％。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：一、被告迟有芳给付原告克什克腾旗鸿源物业管理有限责任公司2014年12月1日至2015年11月30日期间的物业费人民币1648元的85％，计人民币1401元，前列款项于本判决生效之日起七日内给付；二、驳回原告克什克腾旗鸿源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，邮寄送达费40元，由被告迟有芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长  樊志敏审 判 员  张 鑫人民陪审员  王素华二〇一六年八月十日书 记 员  李元慧