黑龙江省鹤岗市兴安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0405民初505号
原告宋传海，男。
原告宋国艳，女。
二原告委托代理人王子峰，黑龙江盛名律师事务所律师。
被告谢凤霞，女。
委托代理人潘博，黑龙江晓峰律师事务所律师。
第三人孙景太，男。
第三人马春梅，女。
原告宋传海、宋国艳与被告谢凤霞、第三人孙景太、马春梅执行异议纠纷一案，本院于2016年10月9日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月3日和2017年1月17日两次依法公开开庭进行了审理，原告宋国艳及其二原告委托代理人王子峰、被告谢凤霞及其委托代理人潘博，第三人孙景太、马春梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告宋传海与宋国艳诉称，原告宋传海于2007年10月在第三人孙景太处购买抹账楼房九洲兴盛组团10号楼5单元110室；原告宋国艳丈夫杨贺勇于2008年6月在第三人孙景太处购买抹账楼房九洲兴盛组团10号楼4单元107室，二原告交付了全款，第三人孙景太将两户楼房交付原告，原告对楼房装修后使用至今。被告谢凤霞于2016年向兴安区人民法院申请执行上述两户楼房，兴安区法院下发了对两户楼房执行的裁定，二原告对此提出执行异议，兴安区人民法院以（2016）黑0405执异2号执行裁定，驳回二原告的异议。现原告诉至贵院，要求停止对本市兴盛花园小区10号楼5单元110室、4单元107室的执行。诉讼费用由被告承担。
被告谢凤霞辩称，根据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》28条规定，原告主张权利无法律和事实依据，应驳回原告的诉讼请求。
第三人孙景太、马春梅辩称，二原告所诉属实，争议房屋系第三人孙景太承建，建楼时答辩人孙景太借了原告宋传海和宋国艳丈夫杨贺勇的钱。因开发商拖欠第三人工程款，便将争议房屋抹给第三人折抵工程款，后来第三人将争议楼房抹给原告宋长海和原告宋国艳丈夫杨贺勇折抵欠款。
原告宋传海为证实其主张，向本院提供如下证据：
证据一、收据、说明各一份。“收据”主要内容为：原告宋传海于2007年10月8日购得10号楼5单元302室，价款113,912.00元（78.56平方米×1,450.00元/平方米）。收款人孙景太，担保人孙玉福。“说明”主要内容为：永有公司王经理：见条后因有新兴村宋传海壹户是10号楼5单元302室换成10号楼5单元110室，我同意给。经手人孙景太，时间2013年3月29日。证实争议房屋10号楼5单元110室所有权人系原告宋传海。被告认为，原告宋传海提供的“收据”不是原件，不予质证。“说明”只有孙景太签字，不能作为依据。第三人无异议。
证据二、鹤岗市诚基水电热力有限责任公司交款凭证8张。证实原告宋传海于2014年5月8日开始交纳兴盛花园10号楼5单元110室水、电、垃圾处理费、取暖费等费用至今。被告认为，首先，该凭证没有出具单位公章；其次，凭证中的户名随时可以变更，因此对该证据有异议。第三人无异议。
原告宋国艳为证实其主张，向本院提交如下证据：
证据一、收据1张。主要内容为，2008年6月17日经纬公司项目部收到杨贺勇购买10号楼4单元107室房款130,717.50元（房屋面积为90.15平方米，单价1,450.00元）。证实争议楼房10号楼4单元107室所有权人为原告宋国艳。被告对收据有异议，认为：1.在买卖房屋过程中能够证明支付价款的只有正规房产发票，而非收据；2.争议房屋所有人为永有公司，非经纬公司，经纬公司无权处分。第三人无异议。
证据二、结婚证、死亡证明各一份。证实宋国艳与杨贺勇系夫妻关系，杨贺勇已死亡，宋国艳具备原告主体资格。被告及第三人均无异议。
证据三、鹤岗市永有房地产开发公司情况说明一份。主要内容为，永有公司是九洲小区的开发公司，经纬公司承建该小区，孙景太挂靠经纬公司，是实际施工人。证实永有公司将开发项目的部分房屋抹给孙景太，顶替工程款，永有公司对孙景太出卖的房屋认可。被告对真实性有异议，认为证人应该出庭接受质证，否则不能作为证据使用。第三人无异议。
证据四、鹤岗诚基水电热力有限公司交款凭证5张。证实原告宋国艳于2014年6月起为兴盛花园10号楼4单元107室交纳水电等费用至今。被告认为，首先，该证据没有出具单位的公章；其次，票据中的户名随时可以变更。因此对该证据有异议。第三人无异议。
被告为证实其主张，向本院提供如下证据：
证据一、（2015）兴安商初37号民事裁定书、（2016）黑0405执异2号民事裁定书复印件各一份。证明争议房屋经过本院两次审理，认为应当查封。二原告对真实性无异议，但认为争议房屋是其财产，不应查封。第三人对真实性无异议。
为查清本案事实，本院调取如下证据：
证据一、对鹤岗市永有房地产开发公司经理王永有的调查笔录。主要内容为：其于2016年10月18日为原告出具的“情况说明”属实。还证明争议房屋所在小区报规划时地址名称为九洲兴盛组团，规划被审批后地址名称变更为兴盛花园小区。原告与第三人均无异议，被告有异议。
证据二、鹤岗诚基水电热力有限公司兴盛花园小区10号楼4单元107室、5单元110室水电等费用明细。10号楼5单元110室明细载明，用户姓名宋传海，第一次发生费用的时间为2014年5月6日；10号楼4单元107室明细载明，用户姓名为宋国艳，第一次发生费用时间为2014年6月6日。原告及第三人无异议。被告认为，原告宋传海称，争议房屋由宋传海夫妇二人居住生活，但明细中体现的电量为每月200一400度，明显超出正常用量，与事实不符，故不予认可。
证据三、办案记实。主要内容为，本市兴盛花园小区10号楼4单元107室向鹤岗市诚基水电热力公司交费明细表中户名变更情况为：2015年12月5日由“宋春艳”变更为“宋国艳，再无其它变更信息。原告及第三人无异议，被告认为该证据恰好能证明交费单上的用户姓名可以随时变更。
本院对原、被告提供的证据及本院调取的证据进行庭审质证和审查核实，认证如下：
被告对原告宋长海提供的证据一、二虽有异议，但未提供证据反驳，本院予以采信；被告对原告宋国艳提供的证据一、四虽有异议，但未提供证据反驳，本院予以采信。被告及第三人对原告宋国艳提供的证据二无异议，本院予以采信。原告宋国艳提供的证据三与本院对王永有的调查内容相互印证，本院予以采信;各当事人对被告提供证据的真实性无异议，本院对真实性予以采信;本院调取的证据具有合法性、客观性、关联性，本院予以采信。
本院根据所采信的证据和当事人的陈述，认定本案事实如下：
2007年鹤岗市永有房地产开发公司开发建设鹤岗市九洲兴盛组团项目，鹤岗市经纬公司承建该项目，第三人孙景太挂靠经纬公司，系实际施工人。在施工过程中，永有公司抹给第三人孙景太两单元楼房，折抵工程款。2007年10月原告宋传海在第三人孙景太处以113,912.00元的价格购得抹帐房屋一户（九洲兴盛组团10号楼5单元302室），2013年3月调换到该单元110室（面积78.56平方米）；原告宋国艳丈夫杨贺勇（已去世）于2008年6月以130,717.50元的价格从第三人孙景太处购得抹帐房屋一户（位于九洲兴盛组团10号楼4单元107室，面积90.15平方米）。二原告于2014年5、6月份起分别向鹤岗城基水电热力公司交纳水、电、取暖费等费用至今（争议房屋首次交纳费用人为二原告，且持续交费至今），并对争议房屋进行装修，之后，原告宋长海夫妇在5单元110室生活居住，原告宋国艳在4单元107室经营麻将馆。争议房屋所在小区自2016年秋开始办理产权证照。鹤岗市兴盛花园小区之前名称为鹤岗市九洲兴盛组团；原告宋国艳曾于2015年12月5日到鹤岗诚基水电热力公司将其坐落在本市兴盛花园小区10号楼4单元107室交费明细的用户名由“宋春艳”变更为“宋国艳”。
2015年被告谢凤霞与第三人孙景太、第三人马春梅民间借贷纠纷一案诉至本院，案件审理过程中，被告谢凤霞向本院申请财产保全，本院于2015年6月19日作出（2015）兴安商初37号民事裁定书，裁定内容为：查封被告马春梅坐落在鹤岗市九洲兴盛组团10号楼4单元107室（建筑面积90.34平方米）；九州兴盛组团10号楼5单元110室（建筑面积78.73平方米）楼房二户。2016年5月24日，原告宋传海、宋国艳以案外人的身份向本院提出书面执行异议，2016年9月18日本院裁定驳回异议人宋传海、宋国艳的执行异议。
另查明，本案争议房屋在房屋产权部门备案登记姓名为第三人马春梅，第三人孙景太与第三人马春梅系夫妻关系。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”该规定第一款（四）项“非买受人自身原因”是指因买受人主观意志以外的原因。本案中，二原告在本院针对执行标的物查封前，已经与第三人孙景太签订了买卖协议、支付了全部购房款，且对争议房屋实际使用至今；争议房屋于2015年6月已被本院查封，争议房屋所在小区于2016年开始办理产权证照，故争议房屋未办理产权证照非原告自身原因。综上，二原告对争议房屋系合法占有使用，具有排除执行的实体权利。关于被告所辩原告所提供的“收条”非房屋买卖合同的辩解意见，因该收条载明了合同主要内容，具有合同基本属性，再结合双方已按收条内容履行完毕的实际情况，应视为双方的房屋买卖合同成立并生效，故对被告的辩解意见不予采纳；被告所辩“收条“和“说明”不具有真实性的辩解意见，因以上证据与鹤岗市永有房地产开发有限公司出具的证据能够相互印证，且被告未提供证据反驳，故对被告的辩解意见不予采纳；关于被告所辩原告所出具的交费凭证未加盖公章，不能作为证据使用的意见，因本院调取交费明细中的金额与二原告所出具的交费凭证中的金额相符，故对被告的辩解意见不予采纳；关于被告所辩水电等费用凭证中的用户姓名可以随时变更的意见，原告宋长海所出具的交费凭证与本院调取的明细交费始至时间一致，原告宋国艳所出具的交费凭证交费起始时间虽与本院调取的时间不吻合，但争议房屋（107室）用户名只有一次变更，即由“宋春艳”变更为“宋国艳”。综上，原告所出具的交费凭证能够证实争议房屋的水电等费用一直由二原告交纳，故对被告的辩解意见不予采纳。据此，本院依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
停止对坐落在本市兴盛花园小区10号楼4单元107室、10号楼5单元110室两户房屋的执行。
案件受理费100.00元，由被告谢凤霞承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。
审判长 ：徐维琴
审判员 ：吕乃顺
审判员 ： 张 芹
二〇一七年三月十日
书记员 ： 吴 赛