四川省平武县人民法院民 事 判 决 书（2015）平民初字第132号原告马在新，男，生于1931年1月16日，回族，住四川省平武县（未到庭）。原告马加书，男，生于1954年3月20日，回族，住四川省平武县。原告马加利，男，生于1955年10月1日，回族，住四川省绵阳市。原告马加兰，女，生于1958年6月16日，回族，住四川省平武县。原告马加勤，男，生于1961年4月24日，回族，住四川省平武县。原告马加莲，女，生于1963年7月27日，回族，住四川省平武县（未到庭）。以上六原告共同委托代理人唐俊忠，四川众城律师事务所律师（特别授权）。被告四川景盛兴房地产开发有限公司，住所地四川省平武县。法定代表人景吉林，该公司董事长。委托代理人何大明，四川科大律师事务所律师（特别授权）。委托代理人曹舸，该公司职工。原告马在新、马加书、马加利、马加兰、马加勤、马加莲诉被告四川省景盛兴房地产开发有限公司（以下简称四川景盛兴房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理。依法由审判员陈东适用简易程序，于2015年4月16日公开开庭进行了审理。被告四川景盛兴房产公司在提交答辩状期间提出管辖异议和回避申请，经审查，本院依法驳回被告四川景盛兴房产公司的管辖异议申请和回避申请。2015年4月16日至6月23日，原、被告共两次申请庭外和解，本院依法扣减审限。原告马加书、马加利、马加兰、马加勤及其委托代理人到庭参加诉讼，被告四川景盛兴房产公司的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马在新、马加书、马加利、马加兰、马加勤、马加莲诉称，因平武县龙安镇南街片区棚户区改造开发项目，被告公司总经理曹舸以四川省绵阳万泰实业有限责任公司名义与原告方的马加勤等于2010年12月7日签订了《南街南片拆迁改造项目居民住房（商业用房）拆迁补偿还房安置协议》，该协议约定置换商业用房门面60㎡。2012年2月21日下午，原告家庭成员与被告达成以下协议：一是马家大院靠武装部一侧三层住宅楼置换6套90㎡住房；二是马家大院南北两侧耳房属经营性质，等面积置换被告所开发二层的商业用房；三是马家大院院坝面积置换1套75㎡住房和1个地下停车位；四是马家大院临南街的三间半门面房置换开间12米、进深12米的门面；屋架超2.2米部分面积置换20㎡住房；五是所有院内装饰、装修及附着物，协商着价5000元；六是涉及到马家大院住房搬家费，户均1000元；七是过度安置费用，按政策标准，住房7元/㎡，门面270元/㎡，暂执行一年，签订协议一次性支付，若开发周期在一年半内不能完成并交付使用，1年半后的过渡费另行按标准计算；八是签订完全部拆迁协议手续后，马家大院门面于2月29日前拆除完毕，三层住宅楼及耳房于2012年4月底前拆除完毕；九是拆迁分户办证时，建设局、业主协助万泰公司办理分户过户手续；十是由万泰公司向马家大院提供一套永久性房屋用于过度安置，待政府第二批廉租房建成后，由建设局安置廉租住房过度，原企业提供的房源收回。得到参与座谈的所有人员签字确认，并形成了《拆迁座谈备忘录》。2012年2月22日，原、被告双方根据《拆迁座谈备忘录》的内容，被告公司总经理曹舸以万泰公司名义与所有原告签订了《南街南片区拆迁改造项目居民住房（商业用房）拆迁补偿换房安置协议的补偿协议》，针对《拆迁座谈备忘录》的相关条款作了更进一步的明确和强调。2012年2月23日，被告公司总经理曹舸以万泰公司名义与原告马在新根据《拆迁座谈备忘录》的内容又签订了《南街南片区拆迁改项目居民住房（商业用房）拆迁补偿还房安置协议》，该协议约定原告南北两侧耳房等面积置换被告所开发的二楼商业用房面积170㎡。2013年1月11日，平武县人民政府以平府函【2013】4号《关于绵阳万泰实业有限责任公司放弃南街片区棚户区改造并将该开发权转由景盛兴房地产开发公司、金泽房地产开发公司的批复》，明确了应由被告向原告履行所签订的所有拆迁安置合同中的义务。按所签协议，被告只履行部分义务，而诉讼请求所涉义务，被告至今未给予履行，经原告多次口头或书面形式或者找有关部门催促被告履行，至今没有结果。为切实保护的合法权益，特依法起诉，诉讼请求为:1.要求被告按协议向原告交付南河郦景按原南街27-29-31序号位置三个半门面144㎡（12×12）的门面房，1万元/㎡，共计144万元；2.要求被告按原协议向原告交付南河郦景一栋一单元二楼商业用房170㎡，并按原设计保证消防安全通道，0.5万/㎡，共计85万元；3.要求被告按原协议向原告交付南河郦景地下停车位一个，并按设计保证出行道路畅通；4.要求被告按协议向原告交付南河郦景按原南街27-29-31-33序号位置计60㎡的门面两个，要求门面内水平面与该栋其他建筑门面水平无异，地面不得有突出的障碍物，1万元/㎡，共计60万元；5.要求被告按拆迁安置政策和协议向原告支付安置费（支付原告马在新等人16000元，马加勤9520元）；6.赔偿不按时向原告交付商业用房造成的损失（按同地段房租预期收入计算:一楼门面自2014年7月按每月每50元/㎡计至交房为止，二楼商业用房按每月每？㎡计至交房为止），共计10万元；7.要求被告在交房后半年内办理所有相关分户房产证件，如逾期则每年按房产价值2%向原告支付违约金；8.要求被告向原告支付因违反2012年2月22日补充协议的违约金10万元。被告辩称，与原告所签拆迁协议属实，但在履行（交房）协议过程中，原告不接受被告所交付房屋，不是被告违约，请求法院驳回原告的起诉。经审理查明，2012年2月22日，四川省绵阳万泰实业有限责任公司与原告马在新等6人签订了《南街南片区拆迁改造项目居民住房（商业用房）拆迁补偿换房安置协议的补充协议》，具体内容为：甲方：四川省绵阳万泰实业有限责任公司，乙方马在新、马加书、马加利、马加兰、马加勤、马加莲。1.甲方向乙方置换住房7套，面积合计635㎡，同时之前甲方与马加书签订的“南街南片区拆迁改造项目居民住房（商业用房）拆迁补偿换房安置协议的补充协议”作废；住房置换位置在1号楼E户型3至10楼，院坝置换的房屋由马江所有；2.甲方向乙方提供地下停车位共计一个，产权归乙方所有，车位管理费由甲方按规定收取；3.甲方向乙方置换的一楼商业用房开间为12米、进深为12米，在乙方原商业用房北向除原有拆迁户外补得增加新的商业门面个数（以甲方提供的1号楼首层平面图为依据，若图纸有变动，甲方应及时向乙方提供变动后的图纸）；4.……；5.……；6.……；7……；8.补充协议与原协议相抵触的地方按补充协议执行，其余仍按原协议执行；9.此协议由甲乙双方签字，城建局盖章后生效，一式三份，三方各执一份；三方须对此协议保密且妥善保存，不得外传。如有违反此协议，应承担违约金10万元。2012年2月23日，被告公司总经理曹舸以万泰公司名义与原告马在新根据《拆迁座谈备忘录》的内容又签订了《南街南片区拆迁改项目居民住房（商业用房）拆迁补偿还房安置协议》，该协议约定原告南北两侧耳房等面积置换被告所开发的二楼商业用房面积170㎡。2013年1月11日，平武县人民政府以平府函【2013】4号《关于绵阳万泰实业有限责任公司放弃南街片区棚户区改造并将该开发权转由景盛兴房地产开发公司、金泽房地产开发公司的批复》，明确了应由被告向原告履行所签订的所有拆迁安置合同中的义务。2014年，被告四川景盛兴房地产公司所承建南河丽景小区修建完毕，在原、被告按拆迁安置合同交付房屋时，双方发生争议，除补充协议中第一条被告给原告置换的7套住房已履行完毕外，其他三处门面的交付均未完成，原、被告多次协商未果，遂于2015年2月起诉来院，要求判如所请。另查明，南河郦景按原南街27-29-31-33序号位置的两个门面测量的面积为67.79㎡。原告马在新截止2014年7月16日，门面过度费为270元／月×3间×8个月=6480元，二楼耳房过度费为170㎡×7元／㎡／月×8个月=9520元，合计16000元。原告马加勤截止2014年7月16日，门面过度费为270元／月×2间×3个月=1620元。上述事实有经过庭审核实的《南街南片区拆迁改造项目居民住房（商业用房）拆迁补偿换房安置协议的补充协议》、《南街南片区拆迁改造项目居民住房（商业用房）拆迁补偿还房安置协议》、安置费明细、原、被告的陈述等在卷佐证。本院认为，针对原、被告在履行该协议中产生的诸多认识纠纷，本院归纳为如下争议焦点，逐一评析如下:一、关于置换一楼商业用房开间12米、进深12米面积问题。原、被告对交付144㎡面积无异议，但对该面积的理解产生分歧，即置换的该面积是房屋建筑面积即产权登记面积还是套内使用面积。原、被告双方对此约定不明确，后多次协商亦未达成一致意见。根据国家相关法律、规章及交易习惯等作以下评述：1、原、被告双方签订的一系列拆迁补偿合同和补偿协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。解决双方在合同履行中产生的分歧，应不违反国家有关法律法规规定，并应尊重交易习惯、有利于实现合同目的。2、双方协议中约定的“开间”“进深”概念，其面积不能必然理解为置换房屋的套内使用面积。《现代汉语词典》对“开间”、“进深”的解释为：“开间”是方言语言，指旧式房屋的宽度单位，或指房间的宽度，“进深”指院子或房间的深度。按照房产专业术语理解：开间是指住宅的宽度，进深是指建筑物纵深各间的长度。开间和进深是房屋的几何概念，也就是房屋的大致形状。因此，按照上述解释看，以开间、进深概念并不能理解就是指房屋套内使用面积。根据相关法律法规规定，最终体现房屋的大小应以建筑面积为单位，且这种面积的测绘、计量、登记等，尤其是商品房的测绘、计量、登记等要严格执行国家专门的测绘法规和相关规定。现行商品房及商业用房销售、交付亦是按照房屋测绘部门经依法测绘后出具的测绘报告上的数据执行的，该数据也就是建筑面积数据，也是用于房屋产权登记的数据。3、本案用于置换的讼争房屋系合法开发的商品房及商业用房，房屋建设、交付、登记等应当严格执行国家的相关法律法规及政策等规定。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第三条：“商品房销售以建筑面积为计算单位”，第五条:….商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积,第六条套内建筑面积由以下三部分组成：１、套（单元）内的使用面积；２、套内墙体面积；３、阳台建筑面积。住建部《建筑工程建筑积计算规范》3.03“多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算”，川建厅房发【2002】104号转发建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》的通知：一、商品房面积计算方法：商品房建筑面积分为：套内建筑面积、共有建筑面积、公共配套房屋建筑面积。平武县人民政府就改造拆迁补偿安置该片区房屋，专门发布的平府办发[2010]15号（一）拆迁补偿原则3.“拆迁房屋的补偿按照房屋产权登记证记载的建筑面积和用途计算”等规定，因此，该置换房屋面积按照建筑面积计算、交付、登记符合相关法律法规规定及平武县人民政府关于拆迁补偿的有关规定精神。4、按一般交易习惯看，交付拆迁补偿安置房屋面积是合同最主要条款之一，必须明确具体。原、被告双方协议中约定的“开间12米、进深12米”内容，按照常理应理解为计144㎡总面积数量，应当为双方约定的房屋产权登记数量，即建筑面积数量。同时，结合原告诉请第一条内容看，也体现了双方协议中面积约定为建筑面积的要求，即原告要求被告履行144㎡面积门面房交付义务，而非按照144㎡套内使用面积另行计算出相应的建筑面积履行交付、登记义务。实际上，被告销售或归还本次开发的其余商品房及商业用房，包括给原告已归还的商品房，均是以建筑面积计算归还的。反之，在双方协议没有明确约定的情况下，即按照套内使用面积归还原告该置换门面用房，既有悖法律法规等规定，也有失合同公平原则。综上，对原、被告所诉争置换房屋的144㎡面积，应理解为最终落实在房屋产权证上的面积即建筑面积。二、对原告诉讼请求中第2项即交付建筑面积为170㎡的位于南河郦景壹栋贰楼的营业用房，被告并无异议，但原告要求该营业用房位于一单元，不符合安置协议中约定，本院不予支持。三、对原告诉讼请求中第4项即被告所交付的两个门面有瑕疵问题（地面有突出，分为高约10㎝的两层）。对于该瑕疵的形成，经查是因地下车库位置的设计变更，导致地面抬高所致，被告虽对此无过错，但对交付物有瑕疵应给原告补偿。该门面系特定物，无法调换，结合建设部门对原、被告调解中所确认意见，在面积补差金额上，本院酌定原告应给付被告26000元（在原、被告双方计算的76000元补差金额中，原告少给付补差金额五万余元）。四、对被告应给付原告的安置费问题，按安置补偿协议执行。五、原、被告在履行拆迁安置补偿协议过程中形成的纠纷，系双方对协议的具体条款的理解发生重大分歧所致，原、被告双方在该协议执行中均无违约行为，故原告要求被告承担违约责任的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（五）项的规定，判决如下：一、被告四川景盛兴房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告马在新、马加书、马加利、马加兰、马加勤、马加莲交付位于南河郦景按原南街27-29-31序号位置建筑面积为144㎡（12×12）的门面房，并按合同约定办理相关房产手续；二、被告四川景盛兴房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告马在新、马加书、马加利、马加兰、马加勤、马加莲交付位于南河郦景一栋二楼建筑面积为170㎡的营业用房，并按合同约定办理相关房产手续；三、被告四川景盛兴房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告马在新、马加书、马加利、马加兰、马加勤、马加莲交付位于南河郦景地下车库一个；四、被告四川景盛兴房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告马在新、马加书、马加利、马加兰、马加勤、马加莲交付位于南河郦景原南街27-29-31-33序号位置面积为67.79㎡门面房两间，并由原告马在新、马加书、马加利、马加兰、马加勤、马加莲在本判决生效后十日内给付被告四川景盛兴房地产开发有限公司补差价款26000元；五、被告四川景盛兴房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告马在新安置费16000元，原告马加勤安置费1620元，合计17620元；六、驳回原告马在新、马加书、马加利、马加兰、马加勤、马加莲的其他诉讼请求。如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19560元，减半收取9780元，由原告马在新、马加书、马加利、马加兰、马加勤、马加莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 陈 东二〇一五年八月十四日书记员 刘洪川附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。