江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终1029号
上诉人（原审被告）：陈庆波，男，汉族。
委托代理人：陈庆鸿，男，汉族。
被上诉人（原审原告）：江西科瑞生态物业管理发展有限公司。住所地：江西省南昌市。
法定代表人：张一民，该公司总经理。
委托代理人：李珊瑚，女，汉族。
上诉人陈庆波与被上诉人江西科瑞生态物业管理发展有限公司（以下称科瑞公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2015）南民初字第1242号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈庆波委托代理人陈庆鸿，被上诉人科瑞公司委托代理人李珊瑚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：陈庆波与上海绿地集团南昌绿都置业有限公司签订《南昌县商品房买卖合同》，购买位于南昌县庄园路100号上海绿地山庄小区199幢302号房屋，建筑总面积168.46平方米；2004年9月15日，科瑞公司与陈庆波签订《物业管理委托合同》，约定前期物业服务由江西科瑞生态物业管理发展有限公司提供，物业费标准为每平方米每月1.3元，同时约定了物业管理事宜服务内容。2006年3月14日陈庆波接收了上述房产并签订《业主公约》，内容主要是：约定了业主的权利、义务，应付的费用包括业主应按月到物业管理公司缴纳管理服务费，标准是开发商委托物业管理期间，执行当地物价主管部门和当地住宅主管部门批准的收费标准，业委会成立后，由其根据本别墅区的实际情况制定，并交业主大会通过后实施，物业费的用途是：别墅区道路、通道、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊等公共设施和公共场所（地）和管理、维修、养护，公共设备的运行、维修和养护等；双方还约定了违约责任，包括业主如延期缴纳应交的管理服务费的，应处以应交款每日千分之三的滞纳金，无正当理由超过三个月不交的，物业公司可依法采取催缴措施，亦可向法院提起诉讼等。
另查明：科瑞公司管理服务的本案上海庄园路100号绿地山庄别墅物业费经在关部门批准每月按每平米1.70元，科瑞公司实际上是按每平米每月1.30元标准收取物业费，陈庆波每月应缴纳物业费219元，自2007年12月1日起陈庆波未向科瑞公司缴纳物业费，至2015年7月31日止，共拖欠科瑞公司物业管理费计人民币19877元。科瑞公司多次催缴，陈庆波一直未缴纳。庭审中，陈庆波认为科瑞公司未尽到管理义务，对违章搭建行为没有尽全力制止，与《业主公约》、《物业管理委托合同》背道而驰，针对这种行为的发生科瑞公司听之任之，不作为，科瑞公司即使报告城管，但城管也未制止。科瑞公司辩称物业服务合同与违章搭建属于两个法律关系，违建属于侵权行为，侵犯全体业主的权利，科瑞公司作为服务型企业，仅具有协助义务，且科瑞公司已经对违建业主下发整改通知单并报告城管部门及社区主任，科瑞公司没有强制执行力，不存在违约及侵权行为，因此科瑞公司已经履行物业服务义务，陈庆波不能以此拒交物业服务费。
再查明：上海庄园绿地山庄小区至今未成立业主委员会。
原审法院认为：陈庆波与上海绿地集团南昌绿都置业有限公司签订的《南昌县商品房买卖合同》，陈庆波与科瑞公司签订的《业主公约》、《物业管理委托合同》，对陈庆波具有约束力。该系列合同、公约系真实的意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行自己的合同义务。陈庆波拒不履行支付物业服务费义务应承担支付物业费的违约责任。科瑞公司诉请陈庆波支付2007年12月1日起至2015年7月31日止拖欠物业服务费19877元，符合合同约定和法律规定，予以支持；但科瑞公司在履行物业服务合同中存在瑕疵，应承担部分责任，原审法院酌定科瑞公司自己承担20%物业费即3975.4元，故陈庆波尚应承担15901.6元。科瑞公司要求陈庆波按同期银行贷款利率四厘承担逾期付款违约金，因科瑞公司在物业服务中存在瑕疵，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决一、被告陈庆波在本判决书生效后五日内支付原告江西科瑞生态物业管理发展有限公司自2007年12月1日起至2015年7月31日止的物业服务费计人民币15901.6元；二、驳回原告江西科瑞生态物业管理发展有限公司其他诉讼请求。案件受理费352元，由被告陈庆波承担。
宣判后，陈庆波不服提起上诉，请求二审法院依法撤销原审判决;改判驳回被上诉人诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人陈庆波认为，一审法院酌定被上诉人承担20％物业费即3975.4元，上诉人承担15901.6元，但一审法院忽视了被上诉人对于《合同》存有严重违约行为，其判决明显排除了被上诉人的管理责任，有损于上诉人的合法权益。按照《合同》约定，上诉人有权要求被上诉人对别墅区内各种违章搭建，违章装修以及违反物业管理规定的其它行为予以制止、纠正，有权要求毗连部位的其它维修负责人承担维修责任，对方不维修的可要求被上诉人代为维修养护，并按规定分担维修费用，业主违反义务中第2、6、7款规定的，被上诉人有权制止，并要求其限期改正，逾期不改正的，可进行强行恢复，包括采取停水、停电、停气等催改措施，造成损失的，有权要求赔偿。根据《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。自2008年下半年因新入住业主违章搭建及侵占公共绿地事件的频繁发生，上诉人家入户门前的三十多平方米的公共景观绿地变成不足二米宽的小路，小路两旁违章搭建已严重影响上诉人的生活环境及出入安全，上诉人多次反映，被上诉人视若无睹，不采取任何措施，不按合同约定提供相应的服务。现居住品质降低，房产保值受损极大，根据合同法相关规定，一方不履行义务，另一方可以拒绝履行相应义务，上诉人根据合同法相关规定，不支付相应的物业费，合理合法。一审判决并未考虑被上诉人存在违约行为，明显不公，恳请二审法院在查明事实的基础上予以改判。
科瑞公司辩称：被上诉人不是占地业主，侵占公共绿地应由直接侵权人（占地业主）承担法律责任，被上诉人按服务合同约定履行了物业服务义务，上诉人上诉请求于法无据，针对侵占公共绿地问题，被上诉人在每位业主装修时均与其签订装修保证协议，约定不得侵占公共用地等，但部分业主不履行约定，被上诉人在事发第一时间会安排工作人员现场查看制止并下发整改通知单，针对不改者，上报城管大队，绿地山庄小区是南昌市唯一一个有城管大队进驻的小区，被上诉人作为服务型企业，不能违反国家强制性法律规定对侵权业主实施停水停电及强行拆除恢复的权利，唯有向相关单位反映，被上诉人已经按照合同约定进行日常环境、安保、公共部分维护等，履行相应的物业服务义务，上诉人的诉讼请求不合理，请求法院驳回上诉人的诉讼请求，保护被上诉人的合法权益。
经审理查明：2013年4月2日，陈庆波哥哥陈庆鸿取得南昌县上海庄园路100号199幢302室房屋所有权证（涉案房屋）。2007年12月1日至12月31日欠物管费52元，2008年1月1日至2013年4月1日欠物管费为13804元，共计13856元，本院查明的其他事实与一审法院相同。
本院认为：陈庆波与上海绿地集团南昌绿都置业有限公司签订的《南昌县商品房买卖合同》，陈庆波与科瑞公司签订的《业主公约》、《物业管理委托合同》，对陈庆波具有约束力。该系列合同、公约系真实的意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行自己的合同义务。陈庆波拒不履行支付物业服务费义务应承担支付物业费的违约责任。但科瑞公司在履行物业服务合同中存在瑕疵，酌定科瑞公司承担20%物业费责任，2013年4月2日，陈庆波将涉案房屋转让给陈庆鸿，因此陈庆波物管费应交纳至2013年4月1日，为13856元×80％＝11084.8元，故对陈庆波的上诉请求，部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省南昌县人民法院（2015）南民初字第1242号民事判决第二项。
二、变更江西省南昌县人民法院（2015）南民初字第1242号民事判决第一项为“上诉人陈庆波在本判决书生效后五日内支付被上诉人江西科瑞生态物业管理发展有限公司自2007年12月1日起至2013年4月1日止的物业服务费计人民币11084.8元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计550元，由上诉人陈庆波承担275元，被上诉人江西科瑞生态物业管理发展有限公司承担275元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴建平
代理审判员 曹 渊
代理审判员 邓 晖
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 滕漪兰