辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终9531号
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳万科恒祥置地有限公司，原住所地沈阳市沈河区西顺城街170—1号新恒基国际大厦6001室，现住所地沈阳市和平区和盛巷6号浑河万科中心一层。
法定代表人：肖劲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳协和投资有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路237号。
法定代表人：娄侃，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李桂军，辽宁爱奉律师事务所律师。
上诉人沈阳万科恒祥置地有限公司（以下简称“万科恒祥公司”）因与被上诉人沈阳协和投资有限公司（以下简称“协和投资公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初9466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
万科恒祥公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，判令上诉人无须向被上诉人给付恢复原状违约金1,466,244元；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：关于被上诉人主张的恢复原状损失的诉讼请求，一审法院在未查清导致上诉人不能及时恢复原状的原因中各方的过错程度，也未查清双方订立合同时房屋的原状，更未核实被上诉人提供的《工程施工合同》的具体内容的情况下，依据《工程施工合同》认定被上诉人的实际损失为实际支付的合同款1,127,880元，与事实不符、缺乏法律依据。一、上诉人交还案涉房屋后，是被上诉人原因导致上诉人无法按时恢复原状的，上诉人不应承担违约责任。上诉人已于2015年1月14日将案涉房屋及钥匙一并交还给被上诉人。按照双方的约定，上诉人应当于交还后的30日内将案涉房屋恢复原状完毕。但在此期间，上诉人与被上诉人多次沟通恢复原状事宜，双方对需恢复的房屋状态无法达成一致，且案涉房屋一直处于封闭状态，上诉人无法进入进行恢复。是被上诉人原因导致上诉人无法履行合同义务，上诉人不应承担违约责任。
二、关于被上诉人主张的恢复原状损失的诉讼请求，一审法院并未查清双方订立合同时房屋的原状，武断认为被上诉人为恢复原状实际产生的损失为112,7880元，既与事实不符，更有失公平。1.被上诉人提供的《工程施工合同》中的合同金额与合同所附清单金额不符，合同金额有误。合同约定的材料款为809,020元，实为766,420元。由此合同金额应为1,301,432元，而非1,353,714元。平均每平方米单价应为3686.78元。2.根据房屋所有权证及分层分户表显示，被上诉人一楼面积为828.23平方米。根据上诉人与案外人签订的房屋租赁合同，上诉人租赁给案外人的一楼面积为520平方米，则一楼可以拆改的面积仅为308.23㎡，而非合同约定的353㎡。与实际不符。3.被上诉人提供的《工程施工合同》所附清单中各项工程的单价畸高，与市场价格差距巨大，既与事实不符，更有失公平。4.被上诉人提供的《工程施工合同》不仅包括拆除费用，同时还包括高额的装修费用。本次装修后的案涉房屋状态是否与本案争议的“恢复原状”的状态一致，被上诉人庭审中并未举证证明。上诉人不应承担该部分的装修费用。被上诉人要求恢复原状的，其应首先证明案涉房屋在出租给被上诉人时的原始状况。上诉人未在双方约定的期限内恢复原状的根本原因也是在于双方对需恢复的房屋状态无法达成一致。被上诉人未提交证据证明被上诉人自行装修是恢复到了房屋的原始状态。现被上诉人自行委托第三方进行装修，费用非常高，上诉人不认可，仅对其中的拆除费用52,400元予以认可。综上所述，一审判决事实查明不清，侵害上诉人合法权益。鉴于此，上诉人提起上诉，请求法院支持上诉人诉讼请求，以保护上诉人的合法权利。
协和投资公司辩称，一、上诉人自一审至二审开庭止并未举证证明其未予恢复一楼装饰装修是由被上诉人原因所致，而恢复装饰装修及相应违约责任系在合同履行之初便已明确的；二、根据双方实际合同的签订及履行情况看，被上诉人与上诉人签订第一份租赁协议时，即明确其对一层的装饰装修必须先向被上诉人提交方案。三、上诉人目前提起的鉴定申请不符合法律规定。
协和投资公司向一审法院起诉请求：判令被告赔偿违约金150万元。
万科恒祥公司向一审法院反诉请求：1.判令被反诉人返还租赁保证金32万元；2.由被反诉人承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2008年7月11日，沈阳泛华房地产开发有限公司作为甲方，沈阳万科浑南金域房地产开发有限公司作为乙方签订《租赁合同》一份，约定，将位于沈阳市沈河区大西路237号金园大厦一层房屋（建筑面积700平方米）出租给沈阳万科浑南金域房地产开发有限公司，租期五年，即从2008年7月11日至2013年7月10日。年租金为564,200元。其中5.1条约定“乙方应于2008年6月15日前一次性向甲方交付保证金32万元。”5.2条约定“合同期满后，如无需乙方承担费用，保证金在合同期满后一个月内返还。”8.4条约定“乙方可对租赁房屋的外部、内部布局进行设计和装修，但外部装修应与租赁房屋所在的金园大厦整体装修风格协调。乙方进行租赁房屋装修及改扩建工程之前，应向甲方提供相关效果图及施工图，未经甲方审核并书面同意，乙方不得施工。如乙方对一层大堂租赁整体风格保持协调一致。乙方开工前需到消防部门对施工改建的装修图纸进行消防建审，并提供消防部门出具的消防审核意见书。如乙方设计方案、施工过程、设备材料不符合法律、法规及消防安全等方面规定，甲方有权要求乙方整改，在整改合格后乙方方可使用。该设计和装修、整改费用由乙方承担。”11.1规定“本合同解除或期限届满时，在乙方严格按照甲方同意的装修方案进行装修的前提下，甲方应按乙方使用房屋的实际状态收回房屋，否则甲方有权要求乙方恢复原状。乙方有权取回乙方所有自有设施，设备之一部分或全部，但乙方不得损害或拆除建筑物本身之结构体和配套设施、设备，否则，乙方应承担相应的赔偿责任。乙方在终止日期前拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有并任其处理。”等。
2008年7月30日，沈阳泛华房地产开发有限公司作为甲方与沈阳万科浑南金域房地产开发有限公司作为乙方签订《补充协议》一份，约定，根据合同内容第八条8.4款中，如乙方对金园大厦一层大堂租赁区域进行装修，则乙方保证在租赁区域范围在内的一层装修风格与一层大堂整体风格保持协调一致，第十一条11.1在乙方严格按照甲方同意的装修方案进行装修的前提下，甲方应该按乙方使用房屋的实际状态，收回房屋。否则甲方有权要求乙方恢复原状。鉴于目前万科公司提供的一楼装修效果图及设计方案，经我公司审核后认为该设计方案与我公司原一楼装修风格完全不一致，有很大差别，所以我公司不同意万科公司提供的一楼大厅的设计方案，如万科公司坚持按照此方案实施，乙方必须按租赁合同中第11条11.1款中合同内容。在租赁合同解除或租赁期限届满后的30日内，乙方保证将一楼大厅恢复原状（以金园大厦一楼中门以西原大厅的装修风格为依据），否则按违约责任执行，乙方向甲方赔偿出租方违约金150万元。
在2008年7月11日，沈阳泛华房地产开发有限公司与沈阳万科浑南金域房地产开发有限公司签订《租赁合同》到期后，沈阳泛华房地产开发有限公司作为甲方，沈阳万科浑南金域房地产开发有限公司作为乙方，沈阳万科恒祥置地有限公司作为丙方，签订《租赁合同续租协议》一份，约定1.经甲方同意，原租赁合同中乙方享有及应承担的所有权利和义务全部转移至丙方。从本协议生效之日起，所有权利义务由丙方承担，丙方在此承诺并认可；2.甲乙在签署本续租协议前，双方无任何经济纠纷。本协议生效之日起，甲丙双方均应依照原合同及本续租协议约定之内容承担责任，享有权利；3.原合同第二条约定，房屋租赁期为2008年7月11日至2013年7月10日，现协商，延长租赁期限至2014年8月31日；4.租金丙方按照实际使用期限一次性付款，房租金额为699,925.27元等。
在上述《租赁合同续租协议》到期后，三方又签订了一份《租赁合同续租协议》，约定“1.甲方承诺，其为原合同的出租方‘沈阳泛华房地产开发有限公司’，因于2014年4月办理工商变更登记，企业名称变更为‘沈阳协和投资有限公司’，并承诺对租赁房屋享有完整的权利；4.原合同第二条约定，房屋租赁期为2008年7月11日至2014年8月31日，现协商，延长租赁期限至2014年10月31日；5.租金丙方按照实际使用期限一次性付款，房租金额为103,989.38元”等。
在上述《租赁合同续租协议》到期后，三方又签订了一份《租赁合同续租协议》，其中约定“3、原合同第二条约定，房屋租赁期为2008年7月11日至2014年8月31日，现协商，延长租赁期限至2014年12月31日。4、租金丙方按照实际使用期限一次性付款，房租金额为89,000元”等。
合同签订后，双方履行了合同义务，被告于2015年1月14日将租赁房屋交还原告并已结清租赁期间的费用。但并未对一楼大厅部分恢复原状。
2015年8月8日，原告作为甲方，山东观山建筑安装有限公司辽宁分公司作为乙方签订《工程施工合同》一份，约定：工程概况：金园大厦一层室内装修工程，工程地点：沈阳市沈河区大西路237号，承包范围：1层大堂才改面积353平方米，开工日期：2015年9月，竣工日期：2016年3月，合同价款：1,353,714元等。2015年10月19日，原告付工程款327,000元，同年12月原告付工程款465,000元，后双方又签订《抵房协议》一份，约定：原告以协和广场一期84-3-22楼15号，建筑面积为55.98平方米，精装修，单价6000每平方米，合计房款335,880元。双方于2016年4月27日就该抵债房屋签订《商品房买卖合同》一份，并在房产部门办理了合同备案。以上原告合计付该工程款1,127,880元。原告因此与被告协商未果，起诉来院。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原、被告双方签订的《租赁合同》、《租赁合同续租协议》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效。双方均应依约履行，虽然双方已履行完毕《租赁合同》及《租赁合同续租协议》的主要义务，但被告对《补充协议》约定的义务未履行即将一楼大厅恢复原状（以金园大厦一楼中门以西原大厅的装修风格为依据），属违约行为，故对原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求予以支持。关于被告反诉请求中要求退还保证金问题，因合同约定，合同期满后一个月退还，并未约定不予退还事项，故对反诉原告的反诉请求予以支持。关于被告抗辩，是原告原因导致不能回复原状问题，因未提供证据予以证明，故对该抗辩不予采信。
关于被告抗辩，合同约定违约金过高应予降低的问题。根据《中华人民共和国合同》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人迟延支付违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条规定，“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告的实际损失为已付的恢复费用1,127,880元，而合同约定的违约金为150万元，应属于上述法律规定的“过分高于造成的损失”的情形，故根据上述法律规定及本案的实际情况，对违约金数额调整为1,127,880元×130%=1,466,244元计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、一百零五条的规定，判决：一、被告沈阳万科恒祥置地有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳协和投资有限公司恢复原状违约金1,466,244元；二、反诉被告沈阳协和投资有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内返还反诉原告沈阳万科恒祥置地有限公司保证金32万元。如果被告沈阳万科恒祥置地有限公司及反诉被告沈阳协和投资有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费18,300元，由被告沈阳万科恒祥置地有限公司负担，反诉费6100元，由原告沈阳协和投资有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人万科恒祥公司提供了从沈阳市工商局调取的涉诉房屋所有权证，证明被上诉人协和投资公司持有面积828.23平方米减去被上诉人租赁给案外人的500平方米后，自行拆改面积实际为308.23平方米。被上诉人对该证据真实性无异议，拆改面积与产权证登记的面积并不矛盾。本院认为该证据仅能作为本案认定事实的佐证，并不具有直接证明力，在卷佐证。
二审庭审中，上诉人万科恒祥公司向本院提交《工程造价鉴定申请书》一份，请求：1.指定专业机构对被申请人协和投资公司提供的《工程施工合同》清单中各项单价和总价款进行鉴定；2.指定专业机枪对案涉房屋按308.23平方米鉴定拆改费用。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。上诉人万科恒祥公司与被上诉人协和投资公司就涉诉房屋的租赁事宜所订立的《租赁合同》、《租赁合同续租协议》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，应为有效。双方应按照约定履行各自的权利义务。因上诉人在《租赁合同》及《租赁合同续租协议》履行届满后，未按双方《补充协议》的约定，在租赁合同解除或租赁期限届满后的30日内，将一楼大厅恢复原状（以金园大厦一楼中门以西原大厅的装修风格为依据），应承担向出租方协和投资公司赔偿违约金150万元的责任。现上诉人主张是被上诉人原因导致上诉人无法按时恢复原状的，故上诉人不应承担违约责任，但其仅为单方陈述，并未提供任何证据加以证明，被上诉人对此亦不予认可，本院认为，上诉人作为合同约定负有履行将租赁物恢复原状的义务方，对于没有如约履行义务的免责理由负有举证证明责任，现上诉人在二审审理期间仍未提供充分证据对其该项上诉主张予以证明，故属举证不能，本院对其该项上诉主张无法支持。
关于上诉人对被上诉人主张的对涉诉房屋恢复原状产生损失的数额提出异议，并向本院交提出《工程造价鉴定申请书》，请求对恢复原状的各项费用进行鉴定，对此，本院认为，一审法院依据被上诉人提交的有关恢复原状的实际损失费用，认定双方《补充协议》约定“过分高于造成的损失，而调低了合同约定的违约金，依据并不充分。因双方的前身公司签订《补充协议》的时间为2008年，双方对此约定均负有审慎的注意义务，一审法院并未考虑到合同稳定性和恢复费用的市场变化，调低违约金已属不妥，鉴于协和投资公司对此并未提供上诉，视为对其行使自身诉讼权利的处分，故本院对一审法院认定的该违约金数额不再作调整。由此，上诉人万科恒祥公司仅以对被上诉人协和投资公司恢复原状所发生的费用数额提出的异议，不足以免除或减少上诉人按约定承担违约责任的事由。故上诉人的该项上诉人理由缺少法律及合同依据，不能成立，对其提交的鉴定申请，本院亦不予采纳。
综上所述，万科恒祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17,996元，由上诉人沈阳万科恒祥置地有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一七年十月九日
书记员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。