甘肃省白银市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白中民一终字第269号
上诉人（原审被告）张小东，男，1967年7月20日出生，汉族，住白银市白银区。
被上诉人（原审原告）白银正发综合市场有限公司。
法定代表人筵敏洁，该公司董事长。
委托代理人常进华，该公司经理。
委托代理人刘瑞，该公司法律顾问。
上诉人白银正发综合市场有限公司（以下简称正发公司）因与被上诉人张小东房屋租赁合同纠纷一案，不服白银市白银区人民法院（2014）白民二初字第133号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张小东，被上诉人正发公司的委托代理人常进华、刘瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年10月22日，原告正发公司和被告张小东签订了租赁协议书，协议约定被告承租原告位于白银市正发家具商场一层的商铺（面积152.6㎡）用做经营藤制品、实木餐桌等家具用品，租期3年（2011年10月22日至2014年10月21日），租金第一、二年为45元／㎡／月，第三年为46元／㎡／月，租金每半年交纳一次，逾期未缴纳超过十日，构成违约，原告有权单方面终止合同，被告向原告交付押金20600元，协议还约定了物业管理服务等内容。合同签订后，被告支付了一年的租金，并交纳押金后入住正发家具商场。被告交付一年租金后至今未交纳租金，原告多次催要被告仍未支付，故原告诉至法院请求判如所请。另查明，被告承租的商铺面积为152.6㎡，分为两部分，所有权归两人，其中原告出租给被告的面积为76.3平方米，被告向原告交纳的押金为10300元，被告向原告支付一年租金，2012年10月22日之后的租金未支付。
原审认为，房屋租赁合同是指出租人提供房屋给承租人使用、收益，承租人按期支付租金的合同，作为缔约双方，均应全面履行合同约定的义务。本案中，原、被告签订的房屋租赁协议书系双方真实意思表示，合法有效，该院予以确认。租赁期内被告未按约定向原告支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告支付租金并解除双方签订的租赁合同，被告在开庭审理时认可自2012年10月22日之后的租金未支付，根据双方合同的约定，被告逾期支付租金已超十日，其行为已构成违约，原告可以单方终止合同，该院对原告解除合同的主张予以支持。关于原告主张被告支付租金的问题，被告开庭时认可自2012年10月22日之后未支付租金，被告一直占有使用租赁房屋，故其应向原告支付占用房屋的租金，对支付租金的截止时间计算至开庭之日（2014年4月22日），根据双方合同对租金的约定，被告应支付的租金为62260.80元（45元／㎡／月×76.3㎡×12月﹢46元／㎡／月×76.3㎡×6月）。至于原告要求被告交纳暖气费、广告费的主张，原告已向被告供暖并提供广告服务，被告应按约定向原告支付供暖费用，被告辩称没有暖气及广告费已交纳，缺乏证据证明，该院不予采信，被告应向原告支付暖气费2479元、广告费1500元。被告辩称承租商铺后，自己两侧的商铺装修十几次，影响其经营，被告的辩称无相应证据支持，该院不予采信。关于被告向原告交纳的押金10300元，被告未反诉要求退还，其可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告白银正发综合市场有限公司与被告张小东之间的租赁合同；二、被告向原告支付房屋租金等费用66239.80元，此款于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费822元，由被告负担。
上诉人张小东不服上述判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销一审判决，依法确认上诉人与被上诉人签订的租赁协议为无效合同；二、判令被上诉人返还上诉人房屋押金10300元，已付一年的房屋租金41202元，2011年度取暖费2479元，赔偿房屋装修费31449元及货物滞留费用15000元，以上总计100430元。事实与理由：第一，被上诉人正发公司未提交证据证明本案争议商铺系其所有，故出租方正发公司不是适格原告；第二，上诉人与被上诉人签订的《租赁协议书》未经房地产行政主管部门登记备案，该合同未生效，故被上诉人应当返还上诉人交付的租金以及因租房发生的其他费用；第三，被上诉人营业执照的经营范围只有租赁柜台一项，并没有房屋出租，故被上诉人正发公司超越经营范围，依照《公司登记管理条例》第69条的规定应予罚款；第四，上诉人租赁场地经常受到被上诉人正发公司的干扰，从2012年10月-2014年5月，被上诉人在上诉人经营场所进行反复装修，周围一片狼藉，上诉人的经营受到干扰，且从2014年2月8日起，被上诉人对上诉人的经营场所停电，2013年11月-2014年供暖期，被上诉人不供暖，上述事实众所周知，上诉人无需举证证明，一审对上述事实不予认定不当。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人正发公司辩称，第一，正发公司系适格的出租方，随后向法庭提交涉诉商铺的产权证；第二，正发公司并未超越公司营业执照上的经营范围，且房地产行政主管部门登记备案并非该合同的生效要件，故双方签订的租赁协议系合法有效的合同；第三，根据双方签订的租赁协议第6条、第13条，对上诉人主张的装修费不予补偿；正发公司供暖期一直供暖，上诉人主张退还取暖费无事实依据；因上诉人不按期交纳房屋租金，违约在先，产生的货物滞留费用与正发公司无关，正发公司不应赔偿；因双方的合同合法有效，故已付的房屋租金不应返还；正发公司确收房屋押金10300元，因上诉人拖欠房租，故不应退还。
二审中，上诉人张小东申请证人赵宏梅出庭，赵宏梅系张小东的雇员，证明正发公司在供暖季没有供暖，张小东经营商铺的周边商铺装修影响其经营。证人刘亚红，系正发公司一楼商铺店员，证明张小东经营商铺的周边商铺装修影响其经营。证人张昆，系张小东胞弟，证明其曾想转让张小东的商铺，因涉诉商铺的权属不是正发公司，最终没有转让成功。经被上诉人质证，认为证人赵宏梅是张小东的雇员，与张小东有利害关系，且没有其他证据的佐证，对赵宏梅的证言不予认可；证人刘亚红的证言不能证明张小东的经营受到影响的事实，不予认可；证人张昆系张小东的胞弟，与张小东有亲属关系，且其证言证明的事项没有其他书证佐证，亦不予认可。另，上诉人张小东提交书证两组，证据一，招租广告照片三页，证据来源为拍摄于张贴在涉诉商铺墙上的广告，证明涉诉商铺的产权不是正发公司；证据二，正发公司一楼平面布置图一份，证据来源复印于正发公司，证明涉诉商铺的坐落。经被上诉人质证，认为该证据一不能证明商铺的权属，不予认可；证据二真实，对该证据的证明力认可。
被上诉人正发公司提交位于白银区兰州路33号（18）4幢1-08号，房产证号为白房权证白银区字第1801**号的房产证一份。经上诉人张小东质证，对该证据的真实性有异议，认为涉诉商铺不是该房产证上标注的房屋坐落。
经审查，上诉人张小东申请的证人赵宏梅、刘亚红、张昆。三位证人与上诉人均有利害关系，且证言均没有其他证据佐证，故对三位证人的证言不予认可；上诉人提交的书证一，该证据不能证明涉诉商铺的权属，对该证据不予认可；证据二，被上诉人正发公司无异议，对该证据的证明力予以认可。被上诉人正发公司提交的证据真实，且经与上诉人提交的证据二正发公司一楼平面布置图中涉诉商铺房屋坐落比对，涉诉的商铺的坐落即白银区兰州路33号（18）4幢1-08号商铺，对正发公司提交的房产证予以认可。
二审查明，上诉人张小东于2014年4月22日将承租被上诉人的商铺腾退，自2012年10月22日-2014年4月22日期间拖欠被上诉人房屋租赁费62260.80元。
二审查明的其他事实与一审查明一致。
本院认为，首先，根据本案查明的事实，被上诉人正发公司系涉诉商铺产权人，上诉人张小东主张被上诉人正发公司不是适格主体，非涉诉商铺的产权人没有证据证明，且城市租赁房屋登记属备案性质的登记，并不是合同生效的要件，正发公司签订租赁合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的房屋租赁合同成立并合法有效，对上诉人张小东主张因合同未进行备案登记致使合同无效及合同内容超出经营范围的辩解理由不予采信，对其辩称双方签订合同无效要求正发公司返还其已缴纳的房屋租金41202元及2011年度取暖费2479元的请求不予支持。第二，双方签订的租赁合同第四条明确约定了租金的缴纳方式，上诉人张小东在租期内未按约定支付租金已构成违约，应承担相应的违约责任，被上诉人有权解除合同。上诉人对拖欠租金的数额62260.80元无异议，故一审认定正发公司解除合同及支付逾期占用房屋租金62260.80元正确，予以维持。第三，因被上诉人未提交证据证明已向上诉人供暖并提供广告服务，故被上诉人要求上诉人承担广告费1500元，2012年度暖气费2479元，证据不足，不予支持。第四，上诉人二审主张赔偿其装修损失31449元，根据双方签订的租赁合同，双方就形成附和的装饰装修物如何处理没有约定，被上诉人正发公司亦不同意利用该商铺里的装饰装修物，双方就商铺里的装饰装修物如何处理未达成一致意见，另一审时上诉人就该请求未提出反诉，二审经调解双方未达成和解，故对上诉人请求赔偿装饰装修费的请求不予审理；货物滞留费用15000元，因上诉人不按期交纳房屋租金违约在先，产生的货物滞留费用应由其自行承担，且上诉人未提交证据证明该损失的数额，对该主张不予支持。第五，上诉人主张返还房屋押金10300元，被上诉人亦承认收到该押金，现上诉人已将该房腾退，故该主张应在本案中一并处理，上诉人张小东可以将自己拖欠的租金与其交付的押金抵顶，一审认定不当，应予纠正。综上，上诉人张小东拖欠被上诉人正发公司租金62260.80元，扣除涉诉房屋押金10300元后，其应支付租金51960.8元。综上，经本院审判委员会讨论决定，一审认定事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项之规定，判决如下：
一、维持白银市白银区人民法院（2014）白民二初字第133号民事判决第一项即“解除原告白银正发综合市场有限公司与被告张小东之间的租赁合同”；
二、撤销白银市白银区人民法院（2014）白民二初字第133号民事判决第二项即“被告向原告支付房屋租金等费用66239.80元”、第三项即“驳回原告的其他诉讼请求”；
三、上诉人张小东于本判决生效后十五日内向被上诉人白银正发综合市场有限公司支付租金51960.8元；
四、驳回被上诉人白银正发综合市场有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费822元；二审案件受理费822元，均由上诉人张小东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏晓忠
代理审判员 李作凤
代理审判员 成 蕾
二〇一四年十一月四日
书 记 员 高霞飞