辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民五初字第1026号
原告（反诉被告）：沈阳万维物业服务有限公司。
法定代表人：陈忠杰，该公司董事长。
委托代理人：陈涛，该公司都市港湾项目经理。
被告（反诉原告）：曲荣太，男，1959年5月17日出生，汉族，个体业主。
委托代理人：潘立恒，辽宁晟盟律师事务所律师。
原告（反诉被告）沈阳万维物业服务有限公司与被告（反诉原告）曲荣太物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理后，依法由审判员祝仰宝适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳万维物业服务有限公司的委托代理人陈涛，被告曲荣太的委托代理人潘立恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳万维物业服务有限公司诉称，原告通过与都市港湾小区开发单位、业主委员会签订物业服务合同，取得都市港湾小区的物业管理权。被告系都市港湾小区1栋661号房屋的业主，该房屋建筑面积207.844平方米，自2014年1月1日起拒交物业费。根据原告与业主委员会签订的相关物业服务合同，都市港湾小区2014年物业费收费标准为住宅1.2元每月每平方米，业主如未按时缴费，还需承担滞纳金，因被告拖欠2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费2，993元未付，故诉至法院，请求法院判决被告给付物业费2，993元。
被告曲荣太辩称，原告诉状中陈述的房屋位置、建筑面积、拖欠期间属实，被告不交物业费的理由如下：一、万维物业与沈河区都市港湾小区业主委员会签订的《都市港湾物业服务合同》无效。首先，根据《物业管理条例》第十一条规定：业主大会履行下列职责，包括选聘、解聘物业管理企业。第十二条规定：业主大会会议应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。本案中，被告所在的都市港湾小区从没有召开过业主大会选聘万维物业为物业服务主体，业主委员会在此情形下与万维物业签订的服务合同无效，万维物业无权依据无效的合同主张物业费。其次，被告及其他业主从未听说过所谓的业主委员会的存在，被告及其他业主也从没有接到过通知参选业主委员会委员，可以看出，业主委员的产生并不合法，其无权代表广大业主，其与万维物业所签的物业合同无效。二、万维物业并未按照物业合同的约定提供应有的物业服务，属于违约，其无权主张物业费。万维物业未能按照合同提供约定的物业服务，小区内经常垃圾乱扔无人管，照明灯坏了无人修，而且业主有问题需要万维物业解决时，要么无人管，要么就拖，业主怨声载道。而且被告家里外墙和房顶漏水多年无人修理，尽管被告早在多年前曾经多次找过万维物业，但万维物业一直拖到2014年才给被告进行维修，但此时被告家里室内墙体已经发霉，墙皮也多处大面积脱落，并且室内维修费用2，500元也是由被告所出，可以看出，万维物业已经违约，无权主张物业费。
反诉原告曲荣太反诉诉称，反诉被告系都市港湾小区的物业服务单位，反诉原告系该小区业主，因反诉原告住宅外部的外墙和房顶漏雨，故反诉原告早在多年前就找过反诉被告，要求对相关公共部位进行维修。虽然反诉被告曾启动过维修基金，但均未对反诉原告住宅的漏雨部位进行修缮，致使反诉原告家中大面积渗水，墙皮脱落，墙体长毛。为此，在反诉原告的强烈要求下，反诉被告才找人于2014年9月份对相关部位进行了维修，并对反诉原告室内受损部位也进行了维修，但2，500元的室内维修费用由反诉原告所出。反诉原告认为反诉被告未尽到对外墙和房顶的维修义务，致使反诉原告室内墙体受损，因此产生的2，500元维修费用应当由反诉被告承担，故依法提起反诉，请求法院判决反诉被告赔偿反诉原告损失2，500元，诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告沈阳万维物业服务有限公司辩称，反诉原告提出的2，500元是室内维修的费用，这个不在维修基金的项目中，而且政府也不允许。这2，500元是反诉原告私下和维修单位协商维修的，物业根本不知情，不属于物业维修的范围内，这是有明文规定的，在房产大厦公共维修基金管理科可以查证。所以这2，500元和物业没有任何关系，这是反诉原告的个人行为，物业不承担，请求法院驳回其反诉请求。
经审理查明，2014年9月15日，沈阳市沈河区都市港湾小区业主委员会作为甲方，原告作为乙方签订《都市港湾物业服务合同》，约定由原告为都市港湾小区提供物业服务，物业收费标准为住宅1.2元／月／平方米，期限自2014年1月1日至2014年12月31日。
被告系都市港湾小区1栋6-6-1室房屋（207.84平方米）业主，其入住后因拖欠2014年1月1日至2014年12月31日的物业费未付，原告起诉来院。
上述事实，有当事人陈述、物业合同等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与沈阳市沈河区都市港湾小区业主委员会签订的《都市港湾物业服务合同》合法有效，被告作为小区业主应受该合同内容约束，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
关于被告提出的原告与沈河区都市港湾小区业主委员会签订的《都市港湾物业服务合同》无效及业主委员的产生并不合法的问题。国务院《物业管理条例》规定了业主大会、业主委员会作出决定的程序，并赋予了业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同的职责，选定物业服务企业的程序是否符合相关规定，属于业主自治管理组织的内部事务，不应成为合同无效的理由，对合同相对方即物业服务企业而言，没有义务审查业主委员会与之签订合同前是否经过相关程序以及程序是否存在瑕疵，事实上也难以进行这样的审查，只要业主委员会具备形式上的资格要件，物业服务企业就有理由相信其已经通过正当程序能够代表业主签订物业服务合同。同时，本案原告并非业主委员会新选聘的物业企业，从该小区入住之日起一直由原告提供物业服务，本案被告在园区居住多年，亦向原告交纳了之前的物业费，故本案中，其以原告与业主委员会签订的物业合同无效，原告无权主张物业费抗辩，本院不予采信。
关于被告提出的原告未按约定提供物业服务，属违约的问题。根据谁主张，谁举证的原则，对此，被告应当提供证据予以证明，但被告在案件审理过程中未能提供任何证据，对此，本院不予采信。
关于被告提出的外墙和房顶漏水的问题。被告房屋已入住多年，早已超过法律规定的房屋的质保期限，外墙和屋顶漏水维修属于大修，质保期外应当启动维修基金，而动用维修基金程序比较复杂，非是原告作为物业企业单方就能动用，对被告房屋漏水问题，原告作为物业企业已动用维修基金予以维修，故其再以此抗辩拒交物业费，缺乏依据。
关于反诉原告曲荣太所提反诉请求。《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”房屋质保期之内由房屋开发单位承担质保责任，超过质保期后，公共部位、公共设施设备的维修和更新启动维修基金解决，反诉被告启动维修基金维修的是被告房屋的楼顶等公共部位，而其室内修缮不属于维修基金维修的范围，其自行雇佣维修队花费的维修费用要求反诉被告承担，缺乏依据，对其反诉请求，本院不予支持。
需要指出的是，物业公司并非福利企业，而是由投资人设立的自负盈亏的盈利企业，物业公司以收取物业费为盈利来源，其作为物业服务提供者，收取物业费后应当根据法律规定及相关合同规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。业主拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的服务会造成影响。小区业主在物业公司提供物业服务后应当按时交纳物业费，如果业主均拒交物业费，物业公司丧失收入来源，其服务质量必然降低，陷入恶性循环，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式。提高园区居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告曲荣太于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳万维物业服务有限公司2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费2，993元（207.84平方米×1.2元／月／平方米×12个月）；
二、驳回反诉原告曲荣太的反诉请求。
被告曲荣太如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费50元，减半收取25元，由被告曲荣太承担。反诉费25元，由反诉原告曲荣太承担。
本判决为终审判决。
审判员 祝仰宝
二〇一五年七月九日
书记员 祝 丹