江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第0598号
上诉人（原审原告）李承文，男，汉族，1963年4月28日生，无业。
委托代理人谢晓斌，江苏岸庆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）董殿纯，男，汉族，1963年10月3日生，无业。
委托代理人解兆坤，淮安市淮安区林集法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）韩学辉，男，汉族，1957年4月17日生，无业。
上诉人李承文与被上诉人董殿纯、韩学辉所有权确认（案外人执行异议）纠纷一案，淮安市淮安区人民法院于2013年11月15日作出（2013）淮法民初字第0860号民事判决，李承文不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月21日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：2011年1月30日、2011年1月31日，被告韩学辉因经营需要两次立据分别向董殿纯借款46万元和20万元，合计66万元，后韩学辉一直未还款。2011年2月22日，董殿纯诉至一审法院要求韩学辉归还借款。同日，一审法院根据董殿纯的申请，裁定查封了韩学辉投资的位于白马湖农场第九管理区的养殖场的四幢鸡舍中自南向北的北边两幢鸡舍。2011年7月19日，一审法院依法作出（2011）楚林民初字第75号民事判决书，判令韩学辉偿还董殿纯借款66万元，并由韩学辉承担案件受理费、公告费、保全费等费用。
2011年10月8日，李承文向法院提出财产保全异议，称被查封的养殖场已在2011年1月26日作价80万元转让给李承文。2012年3月8日，法院以通知书的方式驳回李承文的异议。
（2011）楚林民初字第75号民事判决书生效后，韩学辉未履行还款义务，董殿纯于2012年3月26日向法院申请执行。2012年12月26日，一审法院执行部门委托相关机构对韩学辉所有的位于农场第九管理区的养殖场内的建筑物及相关财产进行评估。2013年3月25日，李承文向法院提交书面异议，称法院查封的相关财产已经由韩学辉转让给他，财产属于其所有，要求解除对涉案鸡舍的保全措施，并驳回执行申请人要求评估、拍卖鸡舍的请求。2013年5月9日，原审依法作出（2013）淮法执异字第0003号民事裁定书，裁定驳回李承文的异议申请。原告诉至法院。
另查明，2007年1月1日，农场第九管理区与养殖场（负责人韩学辉）签订了《土地使用权租赁合同》一份，该合同约定：“出租方白马湖农场第九管理区（以下简称甲方）负责人：王顺红白马湖农场第九管理区主任承租方：淮安市顶大肉鸡养殖场（以下简称乙方）负责人：韩学辉淮安市顶大肉鸡养殖场场长……二：租赁土地位置及面积甲方将白马湖农场原二十三队队部及周围土地使用权租赁给乙方创办肉禽养殖场，面积为12亩。三：承租期限为15年。从2007年元月1日至2021年12月31日止，期满后，乙方在同等条件下享有优先续定合同的权利。四：土地租金交纳办法1：从2007年至2009年，乙方租金每年按600元／亩交纳；以后每年按800元／亩交纳。2：乙方必须在每年的元月八日前以现金方式交纳当年的租金，逾期交纳按千分之五收取滞纳金。……。甲方：江苏省白马湖农场第九管理区（盖章）乙方代表：韩学辉（签名）合同签订日期：二〇〇七年1月1日”。合同签订后，韩学辉投资建设了四幢鸡舍，并添置了设备。
2011年1月26日，韩学辉与李承文签订养殖场转让协议一份，协议主要内容：“协议甲方：韩学辉乙方：李承文一、经甲乙双方协商同意，甲方韩学辉自愿将白马湖农场第九管理区毕庄肉鸡养殖场转让给乙方李承文经营养殖管理，一切财产归李承文所有。二、转让价格为捌拾万元整。三、付款方式：用于冲减甲方向乙方的借款。四、转让协议之前，甲方韩学辉生产经营中的一切债权债务与乙方李承文无关。……。”2012年9月1日和2013年6月4日，李承文分别向江苏省农垦农业发展股份有限公司白马湖分公司第九生产区缴纳了2011年度土地租金9600元和2012年度土地租金9600元。
2011年8月22日，江苏省国营白马湖农场（以下简称农场）诉至法院，以韩学辉拖欠2009年至2011年三年土地租金为由，要求解除双方于2007年1月1日签订的《土地使用权租赁合同》。该案中韩学辉辩称，“不同意解除合同，但租金应由现在的购买人李承文负担”。2012年2月22日，法院依法作出（2011）楚林民初字第293号民事判决书，判令解除2007年1月1日农场第九管理区与韩学辉签订的《土地使用权租赁合同》，韩学辉支付2009年至2011年三年土地租金26400元。判决生效后，韩学辉没有履行相应义务。
又查明，农场的土地性质均为国有。韩学辉投资兴办的养殖场，未办理土地使用审批手续，养殖场建设也未办理城建审批手续，养殖场经营期间未办理工商登记，养殖场占用范围内土地在2009年底调整为建设用地。2011年1月26日，韩学辉将养殖场转让给李承文，一并将养殖场占用范围内的土地使用权转让给李承文，未取得农场的同意。
庭审中，原告向法院提出如下主张：1、养殖场占用范围的土地为设施农用地，原告受让土地使用权不需要办理过户手续，有关部门擅自将设施农用地调整为建设用地，应恢复原状；2、（2011）楚林民初字第293号民事判决书判令解除2007年1月1日的《土地使用权租赁合同》，农场于2012年9月1日、2013年6月4日两次收取原告租金的行为，表明农场已经实际同意将养殖场占用范围的土地租赁给其使用，双方形成新的租赁合同关系。
法院就原告上述主张予以核实：1、依据《国土资源部、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》国土资发（2010）155号的规定，国有农场的农业设施建设与用地，由农场提出申请，报农场主管部门初审后，送县或县级以上人民政府审核同意。韩学辉投资建设的养殖场有关设施建设与用地均未经审批，原告主张养殖场占用范围的土地系设施农用地，没有依据；2、养殖场占用范围内的土地在2009年底已经调整为建设用地，韩学辉将养殖场转让给原告，并将承租土地的使用权一并转让给原告未经农场同意，也未办理任何手续；3、关于农场收取租金的行为，农场第九管理区相关负责人明确表示，不同意韩学辉将土地使用权转让给原告使用，双方也没有签订新的书面土地租赁合同。农场则表示，在养殖场地上建筑物拍卖、变卖后，农场可同韩学辉养殖场的地上建筑物新的所有人重新协商，签订《土地租赁合同》。
原审原告李承文诉称，2011年2月22日，被告董殿纯向法院申请查封被告韩学辉投资的位于江苏省白马湖农场第九管理区（以下简称农场第九管理区）的顶大肉鸡养殖场（以下简称养殖场）内四幢鸡舍中自南向北的北边两幢鸡舍。2011年7月19日，淮安区法院作出（2011）楚林民初字第75号民事判决，责令韩学辉履行还款义务。2011年3月初以及同年的10月8日，原告两次向法院提出保全异议，法院于2012年3月8日以通知的方式驳回原告的申请。2012年12月26日，法院执行部门根据被告董殿纯的申请委托相关机构对前述被查封养殖场的财产进行评估。2013年3月25日，原告向法院提出书面异议，法院于2013年5月9日作出（2013）淮法执异字第0003号民事裁定书，以韩学辉将养殖场转让给李承文未经发包方同意而无效为由，裁定驳回原告的异议申请。原告认为，韩学辉所投资的养殖场已经于2011年1月26日转让给原告占有。根据国土资源部和农业部的相关规定，养殖场不需要办理物权登记。根据《物权法》第十五条和《合同法》第四十四条第一款的规定，原告与韩学辉的养殖场转让协议合法有效，原告在占用养殖场时就取得了所有权。（2013）淮法执异字第0003号民事裁定书将所转让养殖场的经营管理权和财产权混为一谈，以土地承包经营权流转应经发包方同意为要件来否定原告依法取得的财产所有权，实属错误。另外，即使养殖场物权的取得需要经过发包方同意的话，发包方实际收取原告2011年土地租金的行为也充分说明发包方是同意涉案土地承包经营权流转的。即使原告与被告韩学辉之间的土地承包经营权流转存在程序上的瑕疵，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）》第十四条规定，《土地承包法》中关于土地承包经营权流转应经发包方同意的规定系管理性规定，而非效力性规定，所以涉案养殖场及相关财产的所有权为原告所有。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令对位于农场第九管理区养殖场内的自南向北的北边两幢鸡舍及相关财产不得执行。
原审被告董殿纯辩称：1、原告称其于2011年3月初提出保全异议不是事实，不予认可；2、原告的相同诉讼请求已经法院裁定驳回，养殖场的所有权仍然是韩学辉的，没有转移到原告名下。请求驳回原告的诉讼请求。
原审被告韩学辉未作答辩。
原审认为：本案争议焦点为：1、原告李承文与被告韩学辉之间转让养殖场的行为是否有效；2、李承文与农场之间是否建立了新的土地租赁关系。
原审法院认为，公民、法人和其他组织的合法权益受法律保护。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序，损害公民、法人或其他组织的合法权益。
关于原告李承文与被告韩学辉之间转让养殖场的行为是否有效的问题。我国立法采取“房地一体主义”的立法原则，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。公民和集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的森林、土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等承包经营权的权利义务，按承包合同的规定处理。承包人未经发包人同意擅自转包或转让的无效。2011年1月26日，韩学辉与李承文签订协议，将养殖场一切财产转让给李承文，并将养殖场占用范围内的土地使用权一并转让给李承文，该转让行为未取得农场方面的同意。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。韩学辉将养殖场作价80万元转让给李承文，此行为系“以物抵债”行为，韩学辉在明知自己有众多债权人的情况下私自将其经营的养殖场转让给李承文的行为损害了众多债权人的利益，从“诚实信用原则”角度来考量，韩学辉“以物抵债”的行为应当系无效行为。综上，原告李承文与被告韩学辉之间关于养殖场的转让协议因未取得土地发包方的同意，违反“房地一体主义”的立法原则和订立合同应当遵循的“诚实信用原则”，应认定为无效合同，养殖场的所有权未发生转移。
关于李承文与农场之间是否建立了新的土地租赁关系的问题。2011年1月26日，韩学辉在未取得农场方面同意的情况下，私自将养殖场连同占用范围内的土地使用权一并转让给李承文。2011年8月22日，农场诉至法院，要求解除与韩学辉的《土地使用权租赁合同》。原审法院于2012年2月22日作出（2011）楚林民初字第293号民事判决书，判令解除农场与韩学辉的土地使用权租赁合同。后经法院调查，农场以及农场第九管理区均未与李承文重新签订书面土地租赁合同，也不同意将土地继续租赁给李承文使用。现养殖场占用范围内的土地仍由李承文实际占有、使用，尚未交还农场，李承文向农场补缴的2011年度和2012年度的有关土地使用费用，农场有权收取。农场收取李承文缴纳的土地占用费符合农场的经营利益，也不违反法律、行政法规的相关规定，农场收取租金的行为并不能当然理解为农场与李承文建立了新的土地租赁关系。
关于原告提出的养殖场占用范围的土地为设施农用地，其受让土地使用权不需要办理过户手续，有关部门擅自将设施农用地调整为建设用地，应恢复原状的主张能否成立的问题。参照《国土资源部、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》国土资发（2010）155号的规定，国有农场的农业设施建设与用地，由农场提出申请，报农场主管部门初审后，送县或县级以上人民政府审核同意。韩学辉投资建设的养殖场有关设施建设与用地均未经审批，原告主张养殖场占用范围的土地系设施农用地，于法无据，法院不予认可。
被告韩学辉经法院依法传唤，未到庭对相关证据进行质证，视为放弃自己的诉讼权利。
综上，为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款、第八十条第一、二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告李承文的诉讼请求。本案案件受理费10400元，公告费560元，合计10960元，由原告李承文负担。
一审判决后，李承文不服，向本院上诉称：一、原审认定事实错误。1、原审认定2011年1月26日被上诉人韩学辉将养殖场土地使用权转让给上诉人错误。韩学辉与农场之间是土地使用权租赁合同关系，韩学辉依照该租赁合同所取得的是对涉案土地的一定期限的占有、使用、收益的权利，而非土地使用权物权，其与上诉人之间的协议涉及土地部分仅是转租关系，一审将二者混淆，导致认定错误。2、原审法院认定涉案土地不属于“设施农业用地”错误。本案属规模化畜禽养殖用地，且属于历史遗留问题，一审法院依据《国土资源部、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发（2010）155号文）以及2009年土地调整的事实来否定本案设施农用地性质，显然是错误的。3、原审认定上诉人与韩学辉之间转让养殖场的协议未经农场同意，不符合事实。上诉人与韩学辉签订了转让协议之后，即告知了农场第九管理区的主任，其未表异议，农场供电管理服务中心也为上诉人变更了用电户名，并且分别收取了2011年、2012年的土地租金，农场已用自己的行为同意了转租行为。二、原审适用法律错误。1、原审适用民法通则第81条以及“承包人未经发包方同意擅自转包或转让的无效”来确认上诉人与韩学辉之间的转让协议无效是错误的，因为该规定与本案所涉协议并无关联性，本案所涉合同系土地使用权租赁关系，而非土地承包关系。2、按照合同法第224条规定，转租合同并非当然无效，而是属于效力待定合同。按照最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。且该规定仅是适用城镇房屋，而非本案中涉及的国有土地使用权转租，一审法院认定涉案转租合同无效，于法无据。3、根据农场的行为，上诉人与农场之间已建立起新的租赁关系，双方应为不定期租赁关系。4、房地一体主义规定出现在物权法的用益物权部分，且仅限于建设用地使用权，而本案涉案土地为设施农业用地，物权法对此种土地并未规定，一审以违反房地一体主义为由，确认合同无效不当。5、原审法院以被上诉人韩学辉在明知自己有众多债权人情况下，私自将养殖场“以物抵债”给上诉人，侵犯了其他债权人利益，认定该行为无效，缺乏法律依据。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，依法予以改判，支持上诉人原审诉讼请求。
被上诉人董殿纯答辩称：上诉人上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
被上诉人韩学辉未作答辩。
本院经审查，除了一审查明的“韩学辉将养殖场转让给李承文，一并将养殖场占用范围内的土地使用权转让给李承文”这一事实之外，确认一审查明的其他事实。
本案争议焦点为：1、上诉人与被上诉人韩学辉签订的转让协议的本质内容是什么，该合同是否有效；2、被上诉人董殿纯申请对本案中涉案的财产进行执行应否予以准许。
（一）关于争议焦点一，即上诉人与被上诉人韩学辉签订的转让协议的本质内容是什么，该合同是否有效。
本院认为，首先，从被上诉人韩学辉与农场之间签订的《土地使用权租赁合同》的内容来看，韩学辉仅是该涉案土地的承租人，其享有的仅是对涉案土地在一定期限内的租赁使用权，作为其经营创办肉禽养殖场所用，其仅是承租人。
其次，从上诉人与被上诉人韩学辉签订的转让协议的内容来看，被上诉人韩学辉是将其经营的“肉鸡养殖场转让给李承文经营养殖管理，一切财产归李承文所有”，其转让的内容应该包含两个部分，其一为肉鸡养殖场的一切财产及其经营管理权，其二为涉案土地的租赁使用权。
第三，从相关规定来看，本案涉案土地应为设施农用地，是否办理相关审批手续，并不影响合同行为的效力。2007年9月21日，国土资源部、农业部《关于促进规模化畜禽养殖有关用地政策的通知》（国土资发（2007）220号文）规定：“……二、区别不同情况，采取不同的扶持政策：（一）本农村集体经济组织、农民和畜牧业合作经济组织按照乡（镇）土地利用总体规划，兴办规模化畜禽养殖所需用地按农用地管理，作为农业生产结构调整用地，不需办理农用地转用审批手续。（二）其他企业和个人兴办或与农村集体经济组织、农民和畜牧业合作经济组织联合兴办规模化畜禽养殖所需用地，实行分类管理。畜禽舍等生产设施及绿化隔离带用地，按照农用地管理，不需办理农用地转用审批手续；……三、简化程序，及时提供用地：（一）申请规模化畜禽养殖的企业或个人，无论是农村集体经济组织、农民和畜牧业合作经济组织还是其他企业或个人，需经乡（镇）人民政府同意，向县级畜牧主管部门提出规模化养殖项目申请，进行审核备案。…（四）规模化畜禽养殖用地要依据《农村土地承包法》、《土地管理法》等法律法规和有关规定，以出租、转包等合法方式取得，切实维护好土地所有权人和原使用权人的合法权益。县级国土资源管理部门在规模化畜禽养殖用地有关手续完备后，及时做好土地变更调查和登记工作。因建设确需占用规模化畜禽养殖用地的，应根据规划布局和养殖企业或个人要求，重新相应落实新的养殖用地，依法保护养殖企业和个人的合法权益……”
2008年10月13日，国土资源部、农业部《关于加强国有农场土地使用管理的意见》（国土资发（2008）202号文）规定：“…国有农场规模化畜禽养殖用地，参照《关于促进规模化畜禽养殖有关用地政策的通知》（国土资发（2007）220号）的有关规定执行。”
2010年9月30日，国土资源部、农业部《关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发（2010）155号文）规定：“一、进一步界定设施农用地范围：依据《土地利用现状分类》（GB／T21010-2007），设施农用地是指：直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及其相应附属设施用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。……四、加强设施农用地监督管理：…对于历史遗留的、尚未办理用地手续的设施农用地，各地应按照本《通知》规定要求予以妥善处理。”
因此，本案涉案土地作为规模化畜禽养殖的畜禽舍所用地，根据上述规定，应当定性为设施农用地，其用地行为在上述规定之前，虽未办理相关用地手续，但也属于相关历史遗留问题，即使其于2009年底被调整为建设用地，但并不能改变之前行为的性质。
综上所述，上诉人与被上诉人韩学辉签订的转让合同中涉及财产及经营管理权的部分，上诉人韩学辉有权处分，依法应为有效；鉴于本案所涉财产（北边两幢鸡舍）所占土地系转租行为，且目前并无证据证明该转租行为经过原出租人（农场）的同意，因此，出租人有权申请解除该转租协议，但原出租人并未向法院申请解除，而是向法院申请解除其与被上诉人韩学辉签订的《土地使用权租赁合同》，且在之后先后两次收取上诉人李承文缴纳的土地租金，故在本协议未解除之前，相对于上诉人与被上诉人韩学辉来讲，该转让协议应为有效协议。一审认定双方合同系国有土地使用权转让，且未经发包人同意，进而认定双方合同无效，认定事实错误，适用法律不当。
（二）关于争议焦点二，即被上诉人董殿纯申请对本案中涉案的财产进行执行应否予以准许。
本院认为，首先，被上诉人董殿纯申请执行被上诉人韩学辉案件中，韩学辉系被执行人，而本案所涉财产并非韩学辉财产，该财产已转让给上诉人，而上诉人并非被执行人。其次，一审法院认为韩学辉转让财产的行为系“以物抵债”，侵犯了其他众多债权人利益，应属无效。本院认为，一方面，法律并未规定“以物抵债”行为一概无效，而是特指“以物抵债”行为具有恶意且侵犯了国家、集体或他人利益，本案中并无证据证明上诉人与韩学辉在签订转让协议时具有恶意；另一方面，目前也无证据证明上诉人与韩学辉在签订转让协议时韩学辉欠有众多债务，其他所谓债权人并非本案当事人，而被上诉人董殿纯与韩学辉的债权债务关系（2011年1月30日、1月31日）则产生于上诉人与韩学辉签订转让协议（2011年1月26日）之后，该协议的签订自然不会侵犯到董殿纯的所谓利益。因此，一审以此为由认定合同无效亦与事实不符，缺乏法律依据，依法不能成立。鉴于此，被上诉人董殿纯要求执行本案涉案财产的主张，依法不应得到支持。
综上所述，上诉人上诉理由成立，原审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十一条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、撤销淮安市淮安区人民法院（2013）淮法民初字第0860号民事判决；
二、对白马湖农场第九管理区的肉鸡养殖场的四幢鸡舍中自南向北的北边两幢鸡舍及相关财产，不予执行。
一审案件受理费10400元，公告费560元，合计10960元，由上诉人李承文负担2960元，被上诉人韩学辉负担5000元，被上诉人董殿纯负担3000元。二审案件受理费10400元，由被上诉人韩学辉负担6400元，被上诉人董殿纯负担4000元。
本判决为终审判决。
审判长 徐冬然
审判员 李前兵
审判员 张兆宇
二〇一四年六月十九日
书记员 王 敏
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
…
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；