江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第2911号
上诉人（原审原告）马德兰，系铜山县银山宾馆业主。
委托代理人李瑞朋，铁路职工。
委托代理人邓勇军，江苏卓尔群律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐州市育才驾驶员培训有限公司，住所地徐州市中山北路延长段（淮海液化气站内）。
法定代表人肖旭，该公司经理。
委托代理人赵广磊，该公司法律顾问。
上诉人马德兰因与被上诉人徐州市育才驾驶员培训有限公司房租租赁合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2014）铜民初字第1793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月10日立案受理后，依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。上诉人马德兰及其委托代理人李瑞朋、邓勇军，被上诉人徐州市育才驾驶员培训有限公司（以下简称育才公司）的委托代理人赵广磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年1月1日，原中国人民解放军江苏省铜山县人民武装部（甲方）与徐州市育才驾驶员培训有限公司（乙方）签订一份《协议书》，具体内容为：一、甲方出土地，乙方出资金，在铜山县武装部民兵训练基地大门北侧盖培训楼三层十套1500平方。二、根据双方商谈，成房后，甲方使用四套600平方，乙方使用六套900平方。三、乙方无偿使用期限30年。四、如遇政策性拆迁，土地赔偿费归甲方，房屋赔偿费归乙方。五、乙方在房屋使用期间必须履行下列义务：1、对所用房屋及周围卫生、安全、防火、人员管理、计划生育工作负全责；2、不得对所用的房屋进行影响安全的改造、装修或扩增设备，在不影响安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，期满后或解除协议时，必须无偿移交甲方；3、不得擅自改变用途，不得利用所用的房地产从事黄、赌、毒以及走私、贩私、制假、售假等一切违法活动。六、甲方按规定保证乙方水电正常供应，费用由乙方承担。七、违约责任：甲乙双方均应认真遵守本协议，严格履行各项内容。如违约，需赔偿对方经济损失贰拾万元整。八、未尽事宜，双方协商解决或增补补充协议。九、本协议一式四份，甲乙双方各执二份。
上述协议中所涉驾驶员培训楼，位于徐州市铜山新区银山路徐州市铜山区人武部坦克乘员训练基地大门北侧门面房，未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。
2009年4月8日，马德兰、李瑞朋分别与徐州市育才驾驶员培训有限公司的原法定代表人肖开忠签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：徐州市育才驾驶员培训有限公司将其享有使用权的600平方米房屋租赁给马德兰、李瑞朋开设宾馆服务业，租金40000元／年，租赁期限自2009年7月1日起至2014年6月30日止。马德兰与徐州市育才驾驶员培训有限公司的原法定代表人肖开忠签订的《房屋租赁合同》第8条内容为：“乙方（马德兰）缴纳押金零元给甲方（徐州市育才驾驶员培训有限公司），等合同终止时，交接清楚后甲方退还押金。”李瑞朋与徐州市育才驾驶员培训有限公司的原法定代表人肖开忠签订的《房屋租赁合同》第8条内容为：“乙方（李瑞朋）缴纳押金零元给甲方（徐州市育才驾驶员培训有限公司），等合同终止时，交接清楚后甲方退还押金。所有的装潢归甲方所有。”其余合同条款内容均相同。2012年7月1日，徐州市育才驾驶员培训有限公司收到李瑞朋2012年7月1日至2013年6月30日期间的租金40000元，2013年8月21日、2014年5月12日收到李瑞朋、马德兰租金各20000元租金。
马德兰、李瑞朋开设的宾馆字号名称为：铜山县银山宾馆，个体工商户营业执照、组织机构代码证、税务登记证、公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证、特行行业许可证、烟草专卖零售许可证（个体）、卫生许可证、餐饮服务许可证、食品流通许可证均登记在马德兰名下。
2013年10月，该片区域被徐州市铜山区人民政府征收，2013年10月29日，徐州市铜山区城乡重点工程办公室委托徐州通标土地房地产估价有限公司对案涉房屋进行拆迁补偿损失评估，案涉房屋土建部分补偿价值为194.9305万元、附属物补偿价值为14.4448万元。马德兰开设的铜山县银山宾馆于2013年12月31日停止营业。
2014年4月16日，徐州市铜山区城乡重点工程办公室（甲方）与中国人民解放军江苏省徐州市铜山区人民武装部（乙方）签订一份拆迁补偿协议，具体内容为：由区林业局承建的凤凰山生态文化景区建设工程是徐州市和铜山区2014年度为民办实事重点工程。为加快推进工程建设，经甲乙双方协商一致，就区武装训练基地搬迁一事达成协议如下：1、经甲乙双方充分协商，按照财政局和拆迁办的有关政策要求，区武装部训练基地的搬迁费用实行打包使用，其中2014年度支付336.4万元，2015年度支付77万元。2、打包费用中包括基地搬迁仓库租赁费2014年和2015年各支付15万元、征兵及民兵训练场地租赁费2014年和2015年各支付50万元、物资搬迁费2014年和2015年各支付12万元、育才驾校自建门面房拆迁补偿费和停业补偿过渡费等2014年支付232万元、解除合同补偿2014年支付27.4万元。2014年和2015年合计支付413.4万元。3、协议签订后，乙方确保在2014年4月20日前全部搬迁完成，不影响甲方正常施工。4、育才驾校自建门面房由乙方负责解除原承包合同，并确保在2014年4月20日前一起搬迁完毕。5、甲方负责协调财政资金及时拨付到位，不影响搬迁工作的正常进行。6、2015年度需要支付的资金甲方及时协调办理相关手续。7、本协议一式六份，甲乙双方各执两份，送林业局、财政局各一份。8、本协议自签字之日起生效，未尽事宜由双方共同协商，签订的补充协议和本协议同效。
上述协议中，补偿给徐州市育才驾驶员培训有限公司自建门面房拆迁补偿费和停业补偿过渡费等232万元，已由中国人民解放军江苏省徐州市铜山区人民武装部于一审法庭辩论终结前支付给徐州市育才驾驶员培训有限公司。解除合同补偿27.40万元，徐州市铜山区城乡重点工程办公室是补偿给中国人民解放军江苏省徐州市铜山区人民武装部。
另查明，2008年8月2日，马德兰与李瑞朋办理登记结婚。2014年10月20日，徐州市铜山区城乡重点工程办公室委托徐州恒盛房地产评估有限公司对铜山县银山宾馆的附属物补偿价值为11.20万元。诉讼中，原告自愿撤回对肖开忠的起诉，撤回被告赔偿解除合同补偿费10.95996万元的诉讼请求，原告另行主张权利。
再查明，原、被告均同意按《徐州市市区2005年城市房屋拆迁附属物补偿和搬迁补偿标准》赔付。
马德兰原审诉讼请求为：1、判决育才公司返还马德兰涉案房屋租金2万元；二、育才公司赔偿马德兰停产停业损失费9.04986万元（（232万元-194.9305万元-14.4448万元）×600㎡／1500㎡）、装饰装修损失费11.20万元、搬迁补助费0.8400万元（14元／㎡×600㎡）、解除合同补偿费10.95996万元（27.40万元×600／1500）。合计34.04982万元；三、本案诉讼费由育才公司负担。
原审法院认为，要想厘清原告马德兰与被告之间合同成立、性质及效力的问题，首先，就要厘清中国人民解放军江苏省徐州市铜山区人民武装部与被告之间的合同性质及效力问题。第一、关于中国人民解放军江苏省徐州市铜山区人民武装部与被告之间的合同性质及效力的认定。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”在本案中，中国人民解放军江苏省徐州市铜山区人民武装部与育才公司签订协议书时，双方当事人没有约定共同经营、共担风险的条款，不具备联营的基本特征，其《协议》约定内容符合上述司法解释规定的情形，应当依照该司法解释认定合同性质为房屋租赁合同。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”在本案中，涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，因此，应当依照该司法解释认定中国人民解放军江苏省徐州市铜山区人民武装部与徐州市育才驾驶员培训有限公司之间的房屋租赁合同无效。第二、关马德兰与育才公司之间房屋转租赁合同成立及效力的认定。首先，关于双方房屋租赁合同成立、性质的认定。根据本案查明的事实，2009年4月8日，马德兰、李瑞朋分别与育才公司的原法定代表人肖开忠签订《房屋租赁合同》一份，铜山县银山宾馆的各项证照均登记在马德兰名下，马德兰与李瑞朋又系夫妻关系，应视为马德兰与李瑞朋以家庭方式共同租赁涉案房屋，因此，认定马德兰、李瑞朋与育才公司之间存在房屋租赁合同关系，其合同性质是转租赁合同关系。由于，马德兰与育才公司之间存在合同关系，所以，马德兰作为原告是适格的诉讼主体，育才公司主张马德兰作为原告主体错误，不予采纳。其次，关于房屋租赁合同效力的认定。由于，中国人民解放军江苏省徐州市铜山区人民武装部与育才公司之间的房屋租赁合同是因违章建筑的转租无效，所以，马德兰与育才公司之间房屋转租赁合同的基础法律关系丧失，失去了有效存在的依据，因此，马德兰与育才公司的房屋转租赁合同也是无效的。二、关于马德兰主张因出租房屋被国家征收，育才公司赔偿损失数额的认定。（一）租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，被征收人和补偿对象是房屋所有权人。本案中马德兰不能依据征收补偿项目名称来确定具体补偿款项。（二）本案马德兰与育才公司之间为房屋转租赁合同法律关系，马德兰主张权利的依据是合同法和双方的合同约定。（三）租赁合同因国家征收而终止，基于公共利益的征收应当按照不可抗力处理，部分或全部免除责任。依据以上意见，本案争议的款项应作如下处理：1、关于返还租金问题。马德兰与育才公司之间是房屋转租赁合同，马德兰租赁房屋的目的是开办宾馆营业服务，由于租赁房屋被国家征收，租赁合同而终止，马德兰开办的宾馆于2013年12月31日被迫停止营业，合同目的不能实现，且该租赁合同又无效，育才公司收到自2014年1月1日起至2014年6月30日止2万元的租金应当返还。2、关于铜山县银山宾馆装饰装修物现值损失问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”在本案中，铜山县银山宾馆的附属物是已形成附合的装饰装修物，承租人不可拆除，该装饰装修物补偿价值为11.20万元，应视为铜山县银山宾馆装饰装修的现值损失，该款已由征收部门补偿给育才公司，故，应由育才公司向马德兰支付11.2万元。3、关于停产停业损失问题。该费用是政府补偿被征收人的，是支付被征收人的费用。承租人要求出租人支付合同不能履行的停产停业损失，主要为剩余期限经营可得利益。但可得利益是指合同履行后可以获得的利益，如果合同成立并生效后，任何一方违约导致合同相对方不能获得因合同履行产生的利益，从而造成可得利益损失。所以主张可得利益损失必须以合同有效成立为前提，可得利益损失属于违约损失赔偿的范围。由此得出，可得利益不属于无效合同的损失范围，因此，马德兰的该项该项诉讼请求，不予支持。4、关于搬迁补助费的问题。该费用是政府在征收本项目中依政策补偿给房屋产权人的，马德兰的该项主张无法律依据，不予支持。5、关于解除合同补偿费的问题。因马德兰已撤回该项诉讼请求，本案不予涉理。遂判决：一、育才公司于判决发生效力之日起十日内返还给马德兰房屋租金2万元。二、育才公司于判决发生效力之日起十日内赔偿原告马德兰铜山县银山宾馆装饰装修物现值损失11.20万元。三、驳回马德兰的其他诉讼请求。
马德兰不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、徐州市铜山区武装部和育才驾校合作建成的房屋已被铜山区政府作为合法房屋予以征收并补偿，且被上诉人已经取得了全部补偿款。上诉人开办的宾馆所有手续都是齐备的，且上诉人使用的房屋面积已占育才驾校全部使用面积的三分之二，故除了房屋主体补偿之外，关于附属物的补偿拆迁过渡费以及解除合同补偿都应该有上诉人应得的份额。2、涉案房屋建于2007年，当时的铜山县武装部是经过铜山县政府批准改造的培训楼，在此次政府征收中，均是作为合法建筑评估补偿。3、原审法院引用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》不当。铜山县武装部与育才驾校之间既不是合作开发房地产关系，也不存在纠纷。4、上诉人在原审中撤回解除合同补偿金27.4万元的诉讼请求并非真实意思表示。综上，请求二审法院维持原审判决第一项；撤销第三项，改判被上诉人返还上诉人停业补偿费9万元，拆迁过渡费0.84万元；判决被上诉人返还上诉人解除合同补偿费10.95万元；一、二审诉讼费、财产保全费由被上诉人负担。
被上诉人徐州市育才驾驶员培训有限公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：被上诉人应否支付上诉人停业补偿费、搬迁过渡费、解除合同补偿费，以及数额如何认定。
二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，关于被上诉人应否支付上诉人停业补偿费、搬迁过渡费的问题。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故原中国人民解放军江苏省铜山县人民武装部与徐州市育才驾驶员培训有限公司签订的租赁合同以及徐州市育才驾驶员培训有限公司与马德兰签订的房屋转租合同均属无效。对导致合同无效的原因应区分双方过错，来确定损失的承担，本案中，徐州市育才驾驶员培训有限公司及马德兰对涉案房屋的批建手续均有审查义务，故双方均有过错，对合同不能继续履行所产生的损失均应承担责任。且上述租赁合同以及转租合同不能继续履行的原因在于徐州市铜山区人民政府的征收行为，且就该征收行为，徐州市育才驾驶员培训有限公司作为承租人已经得到相应补偿，马德兰作为次承租人亦应得到补偿。换言之，次承租人马德兰因转租合同不能继续履行所受损失的原因在于政府的征收行为，且承租人徐州市育才驾驶员培训有限公司就征收行为已获补偿，马德兰亦应获得补偿。其次，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定了征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。而本案中，涉案房屋已被出租，即房屋的产权人将房屋的使用权能已经让渡给承租人，对房屋因使用权能的损害是对承租人权益的损失，故马德兰虽非涉案房屋所有权人，但其因房屋被征收亦存在停业及搬迁损失。再次，关于补偿数额。徐州市育才驾驶员培训有限公司已获得自建门面房拆迁补偿费、停业过渡补偿费等费用共计232万元，对该232万元的具体组成，徐州市育才驾驶员培训有限公司不能提供明细。而马德兰主张将232万元扣除涉案房屋土建部分补偿价值194.9305万元以及附属物补偿价值14.4448万元后，再依据其承租面积占总面积的百分比40%来计算补偿数额为9.04988万元，不违反法律规定，且请求合理，应予支持。但在该补偿数额之外，马德兰以搬迁补助费为名目主张补偿，系在徐州市育才驾驶员培训有限公司获得补偿的范围之外，不应支持。
关于被上诉人应否赔偿上诉人解除合同补偿费的问题，就该项诉讼请求，马德兰已在原审庭审中放弃，原审法院未进行实体审理，二审期间亦不予理涉。
综上，上诉人马德兰的上诉请求部分成立，依法应予支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律存在不当之处，依法应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）（三）项之规定，判决如下：
一、维持徐州市铜山区人民法院（2014）铜民初字第1793号民事判决第一、二项；
二、撤销徐州市铜山区人民法院（2014）铜民初字第1793号民事判决第三项；
三、徐州市育才驾驶员培训有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿马德兰拆迁补偿费和停业补偿过渡费9.04988万元；
四、驳回马德兰的其他诉讼请求。
一审案件受理费8800元，财产保全费3020元，二审案件受理费4428元，共计16248元，由徐州市育才驾驶员培训有限公司负担9748元，马德兰负担6500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 程 叶
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 苗 鑫