吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第188号
上诉人（原审第三人）：楚俊芬，女，1960年10月29日生，汉族，教师，现住敦化市。
委托代理人：王东龙，敦化市渤海法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：代雨芹，女，1973年3月16日生，汉族，无职业，现住敦化市。
委托代理人：李星，吉林敖联律师事务所律师。
委托代理人：康学良，系代雨芹之夫，1972年6月5日生，汉族，现住敦化市。
原审被告：敦化市江南镇北山村村民委员会，住所敦化市江南镇北山村。
法定代表人：王敬波，村主任。
原审第三人：敦化市林机厂建筑安装公司，住所敦化市工农路49号。
法定代表人：张国友，经理。
上诉人楚俊芬与被上诉人代雨芹、原审被告敦化市江南镇北山村村民委员会（以下简称“北山村”）、原审第三人敦化市林机厂建筑安装公司（以下简称“林机建安公司”）确认合同效力纠纷一案，前有敦化市人民法院于2012年8月10日作出（2011）敦民初字第2217号民事判决。楚俊芬不服，向本院提起上诉，本院于2013年4月8日作出（2013）延中民四终字第19号民事裁定，撤销原判、发回重审。敦化市人民法院于2013年11月6日作出（2013）敦民初字第1439号民事判决，楚俊芬不服，向本院再次提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审中原告代雨芹诉称：2005年8月17日，原告取得了被告开发的北山村住宅楼二号楼一单元三楼东侧房屋，房屋总价款为67450元。原告居住一段时间后2006年开始因为不能提供自来水和供暖，因此搬出居住。被告于2008年10月23日向原告收取配套费、取暖费（含产权登记费用）等。期间原告多次要求被告办理产权过户手续，可被告不但未办理，又将该房屋出售给第三人。原告认为，被告明知将该房屋已出售给原告，却又再次将房屋出售，该行为应依法撤销，请求依法确认原告与被告之间的房屋买卖合同有效；被告与第三人之间的房屋买卖合同无效；本案所发生的诉讼费由被告承担。
一审中被告北山村辩称：原、被告之间没有发生房屋买卖关系，不存在被告将房屋交付原告的事实，也不存在将房屋交还原告的必要，房屋至今没有竣工验收；被告认为，被告与第三人林机建筑公司之间存在建筑施工合同关系，而原告与建安公司是债权债务的关系，因此只有第三人建安公司履行义务才能谈到房屋问题；被告与第三人发生房屋买卖关系，因被告是房屋的所有权人，有权对外出售。原告的诉讼请求不能依法成立。原告没有购买被告楼房，至今为止原告未向被告交纳房款，因此原、被告间不存在买卖关系及债权债务关系，敦化市北山村系北山楼的开发人，具有房屋的实质所有权，因此有权将房屋对外出售，有权对第三人办理相关手续，现该争议房屋已由第三人出售给了案外人刘晓艳，原告称其已入住的说法不属实，现该房屋仍由案外人刘晓艳居住至今。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
一审中第三人楚俊芬述称：2011年2月24日第三人以10万元的价格，从案外人韩国成手中购买了诉争房屋，同日与韩国成到被告处办理了更名手续，第三人向被告交纳了办理房屋所有权证应交的税费及其它配套费4613元，2011年3月9日敦化市房产管理处为第三人颁发了房屋所有权证，2011年4月11日第三人又以15万元的价格将本案诉争房屋转让给了案外人刘晓艳，刘晓艳受让后对诉争房屋进行了装修并入住至今，原告对本案诉争房屋诉讼保全前，刘晓艳早已实际占有。第三人与刘晓艳未办理房屋所有权变更登记的原因是第三人尚未取得诉争房屋的土地使用权证，办理完土地使用权证作为过户的条件，因此刘晓艳将45000元房款尚未支付给第三人，约定待过户时付清。在第三人受让诉争房屋、及向刘晓艳转让房屋前，原告与被告以及韩国成之间，就诉争房屋发生了什么纠纷，无一方向第三人说明过。综上，第三人对诉争房屋的购买，构成善意取得，因我方已依法取得涉案房屋所有权，原告不能对抗善意取得的第三人，原告对已经事实上转让取得的房屋进行诉讼保全是错误的，应该向第三人承担赔偿责任。请求法院维护我方的权益。
一审第三人林机建安公司因缺席未陈述。
一审法院经审理查明：2001年被告北山村与第三人林机建安公司签订建设工程施工合同，被告北山村将其开发的综合楼建筑工程承包给第三人林机建安公司施工，该工程于2003年竣工。因被告拖欠工程款，2003年第三人林机建安公司起诉被告北山村索要工程款。2005年8月16日，经延边州中级人民法院调解，下发了（2003）延州民一初字第99号民事调解书，被告与第三人林机建安公司达成协议：“一、北山村给付林机建安公司工程款80万元，于2005年8月19日前支付68万元，于2006年8月16日前支付12万元保修金。二、林机建安公司于2005年9月16日前，就该工程存在的质量不合格部分进行维修，并维修完毕，费用由林机建安公司负担”。此案调解后，被告北山村以物抵债将北山村综合楼部分房屋抵债给林机建安公司，其中含原告主张的诉争房屋。经第三人林机建安公司和被告认可将抵债的楼房中2号楼1单元3楼东侧，建筑面积为68.9平方米的房屋以67450元价格转让给原告。2005年8月17日，被告给原告出具购房收据，内容为：“交款单位代雨芹，收款单位北山村（加盖北山村财务公章），人民币陆万柒仟肆佰伍拾元整（67450元），上款系北山村住宅楼2号楼1单元3楼东侧71平方米×950元。负责人杨永祥签名，林机厂代表李茂勤、王光锦签名。”现由原告持有此购房收据。
2010年7月30日，被告北山村在延边日报登报声明，被告为履行（2003）延州民一初字第99号民事调解，按林机建安公司以预售商品房抵工程款的要求开出的全部楼票一律作废。（2009）敦民初字第310号民事判决书一份、（2010）延中民四终字179号民事判决书一份。被告通过诉讼方式主张确认此案标的楼房等有关的被告开具的所有票据确认无效，被一、二审法院驳回。判决均发生法律效力。（2011）敦民初字第2083号民事案件涉及的标的内容与本案标的是同一时间第三人林机建安公司和被告认可抵债的楼房，该案原告孙桂梅与被告北山村以及第三人衣立群、第三人建安公司、第三人…..之间的确认合同效力的案件，本院于2012年2月22日作出判决，判决认定北山村与第三人衣立群之间的房屋买卖合同无效，该判决发生法律效力。
2010年12月28日被告给韩国成出具购房收据，内容为：“交款单位韩国成，收款单位北山村（加盖北山村财务公章），人民币陆万捌仟玖佰元整（68900元），上款系北山村住宅楼2号楼1单元3楼东侧68.9平方米×1000元。负责人杨永祥签名，会计石萍、出纳时艳花签名。”2011年2月24日经手人韩国成名下楚俊芬交纳100000元给韩国成，收据现由第三人持有。2011年2月24日交款单位为第三人楚俊芬名下向被告交纳了办理北山村住宅楼2号楼1单元3楼东侧房屋所有权证应交的税费及其它配套费4613元，被告与第三人楚俊芬以62010元（此收据上记载的时间为2003年3月30日）房款收据，向敦化市房产管理局申请办理房屋所有权证。2011年3月9日敦化市房产管理局为第三人楚俊芬颁发了该房屋所有权证。
一审法院认为，被告北山村因拖欠第三人林机建安公司工程款，依据（2003）延州民一初字第99号民事调解书为履行债务将北山村综合楼部分房屋进行抵债。被告自认经第三人林机建安公司同意，2005年8月17日给原告出具67450元的购房款收据，以诉争房屋抵债是被告北山村的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该行为合法有效，即原告持有被告出具的购房收据，应认定为原告实际交付了房屋价款。2010年7月30日，被告北山村在延边日报登报声明并通过诉讼方式主张确认此案标的楼房等有关的被告开具的所有票据确认无效，但发生法律效力的（2009）敦民初字第310号民事判决书、（2010）延中民四终字第179号民事判决书已驳回了北山村的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，原、被告之间是以其他形式的房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第三十六条又规定：“法律行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，故应视为原、被告之间的房屋买卖合同成立，合法有效。被告明知抵债方式出售的房屋，故意隐瞒真相再次转让给他人，第三人楚俊芬主张2011年2月24日向经办人韩国成交纳100000元，2011年2月24日向被告北山村交纳了办理北山村住宅楼2号楼1单元3楼东侧房屋所有权证应交的税费及其它配套费4613元，但被告与第三人楚俊芬以62010元（此收据上记载的时间为2003年3月30日）房款收据，向敦化市房产管理局申请办理房屋所有权证。2011年3月9日敦化市房产管理局为第三人楚俊芬颁发了该房屋所有权证。显然第三人楚俊芬实际交付房款的时间和价款与向敦化市房产管理局申请办理房屋所有权证时提交的2003年3月30日62010元收据上的内容不符。向敦化市房产管理局提交的收据是虚假收据。被告主观上具有侵害原告合法权益的故意，第三人楚俊芬作为产权登记的所有权人，有向房屋产权登记部门提供真实收据的义务，其向敦化市房产管理局提供虚假的收据取得了房屋所有权证，综上，第三人楚俊芬购买本案诉争的房屋，不构成善意取得。故被告与第三人楚俊芬的房屋买卖无效。本案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第三十六条、第五十二条；《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、原告代雨芹与被告敦化市江南镇北山村村民委员会之间的房屋买卖合同有效；二、被告敦化市江南镇北山村村民委员会与第三人楚俊芬之间的房屋买卖合同无效。案件受理费100元，财产保全费690元、其他诉讼费用50元，合计为840元；由被告敦化市江南镇北山村村民委员会负担。
宣判后，上诉人楚俊芬不服，向本院提起上诉。其主要理由是：1.2011年2月24日上诉人在韩国成手中购买房屋并交了房款10万元，同时跟韩国成去北山村交纳了配套费4613元。村委会为办理房产证开具的62010元房款收据，不论村委会是为了什么目的，上诉人一方是不知情的，内容是否相符与我无关，此收据是真实的，并不是判决书认定的虚假收据。2.上诉人与韩国成的房屋买卖系双方当事人的真实意思表示，没有损害国家、集体、他人和社会公共利益，系真实、合法、有效的合同。原审法院判令上诉人不属于善意取得有误。上诉人购买诉争房屋时房屋无人居住，北山村与韩国成给上诉人看了市政府会议纪要，登记时所提交的北山村的收据及手续经过敦化市房产局的审核，系经过合法程序给上诉人办出房屋产权证。所以上诉人提交虚假证据而取得房屋产权证的认定有误。3.上诉人符合善意取得的构成要件，即上诉人购买房屋时不知道北山村及韩国城是否有处分权，上诉人已支付合理房价，已办理产权登记。村委会与被上诉人之间的协议，上诉人完全不知情，也没有相关部门向社会提示风险，故上诉人购买房屋是善意取得。4.被上诉人没有交付任何款项，确切的说没有交付一分钱，又没有履行“四方协议”约定的维修义务，原审法院认定买卖合同有效是错误的。被上诉人与北山村之间并无买卖关系，被上诉人的主张没有事实和法律依据，法院认定错误。5.该争议房屋我早已转让给案外人刘晓艳，并装修入住至今。综上，判决书认定事实错误，请二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，由其承担所有诉讼费用。
二审中被上诉人代雨芹辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。1.被上诉人与村委会签订的合同是依据99号调解书和四方协议，被上诉人与北山村的楼房买卖已发生二三十起，多份合同已经办理了产权登记，其中涉案房屋的买卖合同也应合法有效。2.上诉人与北山村的房屋买卖合同无效，主体上讲上诉人是韩国成的亲属，韩国成对北山村的案件恶意处分了十几个房屋，目前韩国成因其他涉嫌刑事诈骗在羁押中，上诉人楚俊芬虚构交付10万元，而实际北山村为其开具的收据是62010元，按照物权法106条善意取得的构成要件，上诉人作为韩国成的亲属应当知道北山村与韩国成的关系，也应当知道康学良2011年2月4日威胁韩国成、杨永祥，而被判刑的事实，所以韩国成恶意将涉案房屋以不合理的低价卖给了自己的亲属，楚俊芬称对交易行为不知情是不成立的。2011年该房屋价格应在2000元之上，所以上诉人主张善意取得是不成立的。3.99号调解书下发后四方签署的协议，当事人已经按照协议内容履行，不存在上诉人北山村主张的没有履行，房屋现在已经交付居住。4.楚俊芬并没有实际占有过诉争房屋，取得房屋之后又恶意转让给案外人刘某，现并没有登记在刘某名下。综上，本案一审结束后北山村委会进行了领导班子调整，村委会认为本案上诉不是北山村真实意思表示，上诉人的上诉不成立，请求依法维持原判。
二审中原审被告北山村述称：村委会对一审判决没有异议，没有提起上诉，也没有委托代理人参加二审诉讼。村委会将诉争房屋顶账给了康学良，给其开了房票，该房票上的公章是真实的，后来给楚俊芬开的房票是假的，我们村不认可该房票上的公章效力。村委会没有将诉争房屋出卖给韩国成，韩国成也没有把房款交给村委会，也没有收到楚俊芬的房款。
二审中原审第三人林机建安装公司未出具陈述意见。
本院经审理查明的事实与一审审理查明的事实基本一致。
另外，案外人韩国成于2011年2月24日给上诉人楚俊芬出具的10万元收款收据上记载：将楚俊芬购房款其中抵欠60000元余款现金支付。上诉人楚俊芬则自述，2011年2月24日从案外人韩国成处购买诉争房屋，交了10万元房款。而原审被告北山村给上诉人楚俊芬开具了2003年3月30日收到房款62010元的收据。现原审被告北山村在二审中否认收到上诉人楚俊芬购房款的事实。
本院认为：原审被告北山村将诉争房屋以房抵债给案外人康学良，并于2005年8月17日给案外人康学良的妻子代雨芹出具了购房款收据。其与被上诉人代雨芹已形成房屋买卖合同关系，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规定的强制性规定，应合法有效。原审被告北山村将已抵债处分的诉争房屋，再次转让给上诉人楚俊芬，而上诉人楚俊芬支付房款的过程事实不清，且明知原审被告北山村所出具的收据与其支付房款的数额、支付时间不符，仍持该虚假的收据到敦化市房产管理局申请办理房屋所有权证，该行为无法认定其对诉争房屋系善意取得。一审法院据此认定原审被告北山村与上诉人楚俊芬之间的房屋买卖合同无效并无不当，上诉人楚俊芬的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人楚俊芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 朴仁杰
审判员 刘晓娟
审判员 林 美
二〇一四年七月九日
书记员 尹光熹