辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民一终字第02200号
上诉人（原审被告）：沈阳市于洪区北陵街道泰华林家园业主委员会。
负责人：张福纯，男。
委托代理人：张海军，男。
被上诉人（原审原告）：沈阳皓洁物业管理有限公司。
法定代表人：张成林，该公司总经理。
委托代理人：王魏，该单位员工。
被上诉人（原审被告）：沈阳市于洪区北陵街道八家子社区居民委员会。
负责人：付强，职务系主任。
上诉人沈阳市于洪区北陵街道泰华林家园业主委员会（简称泰华林业委会）与被上诉人沈阳皓洁物业管理有限公司（简称皓洁物业公司）、沈阳市于洪区北陵街道八家子社区居民委员会（简称八家子社区）不当得利纠纷一案，沈阳市于洪区人民法院于2015年6月11日作出（2015）于民一初字第00832号民事判决，沈阳市于洪区北陵街道泰华林家园业主委员会不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。
皓洁物业公司一审诉称：皓洁物业公司自2010年起为沈阳市于洪区北陵街道泰华林家园的全体业主提供物业服务至今。2013年6月1日，皓洁物业公司与该区第一届业主委员会及北陵街道八家子社区签订物业服务合�，约定应在本合同期满前3个月向对方提出书面意见，如不提出，则视为本合同顺延继续有效。泰华林家园于2014年7月1日成立第二届业委会。截止今日，皓洁物业公司并没有收到第一届业主委员会或第二届业委会提出的书面意见，故皓洁物业公司与第一届业委会及八家子社区签订的物业服务合同尚在有效履行期内。
在皓洁物业公司提供物业服务期间，分别于2013年12月15日垫资6400元购买及维修B12号楼电梯机心IT变压器、于2014年1月23日垫资20320元更换80-13号楼1单元及4单元的电缆、于2014年1月23日垫资72000元维修电梯对讲、于2014年2月10日垫资7000元更换B7电缆、于2014年3月12日垫资1700元维修A2-1单元自来水管道、于2014年4月1日垫资29232元电梯检验费，以上共计136652元。八家子社区、第一届业主委员会、皓洁物业公司为此签订三方《协议书》。根据《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定，以上所有维修费用均应启动住宅专用维修基金支付更换或维修费用。因业主委员会为住宅专项维修基金的管理人及三方协议约定被告需向皓洁物业公司归还上述费用，故被告应当支付皓洁物业公司垫付的费用。请求法院依法判令：1、被告向皓洁物业公司支付垫付的费用136652元；2、诉讼费用由被告承担。
泰华林业委会辩称：不知道垫付的费用，业主委员会的章是第一届业主委员会盖的，不是我们第二届盖的。这钱我们不应该给，物业费当中就包括维修费用。
八家子居委会辩称：业委会章是我方盖的，居委会章也是我方盖的，当时业主委员会主任辞职了，把章就移交到社区，由社区代理业委会工作，当时小区电梯、电缆需要维修，我方到小区办问的说以大局为重可以盖章，皓洁物业公司诉状说的维修电梯、电缆的活都干了，�体钱谁出按法律规定办。
一审法院审理查明，2013年6月1日，泰华林业委会与皓洁物业公司签订物业服务合同，选聘皓洁物业公司为泰华林家园小区提供物业管理服务，约定服务期限为2013年6月1日至2014年5月31日。该物业合同第二章物业服务内容中，第五条规定，房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、共用照明、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。第四章双方权利和义务，第十七条业委会的权利义务中第4项规定，按照法规政策的规定决定公用部位、共用设施设备专项维修资金的使用和进行管理。审批维修基金的使用预算，并负责物业共用部分维修、更新、改造的竣工验收。第六章管理服务费用中第二十一条规定，物业服务费，包括管理、房屋设备运行、保安、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务。第二十七条还约定，物业服务支出包括以下部分：……（2）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用……
因泰华林小区B12-1及B12-2单元电梯的机芯主要部件1T变压器烧坏导致电梯无法运行。2013年12月15日，泰华林业委会、八家子居委会作为甲方与皓洁物业公司作为乙方签订了协议书，约定皓洁物业公司负责泰华林小区B12整个楼电梯维修，并负责监督维修电梯的整个工作，在此期间发生的费用6400元，由皓洁物业公司垫付。同时约定，甲方即泰华林业委会、八家子居委会就皓洁物业公司维修事项所发生的相关费用给予证明，维修电梯所发生的费用先由皓洁物业公司垫付。
因泰华林小区电梯检验涉及电梯对讲不能正常使用，2014年1月23日，泰华林业委会、八家子居委会作为甲方与皓洁物业公司作为乙方签订了协议书，约定皓洁物业公司负责联系电梯对讲�备安装施工单位，并负责监督电梯对讲设备的安装及调试工作，在此期间发生的费用72000元由皓洁物业公司垫付。同时约定，甲方即泰华林业委会、八家子居委会就皓洁物业公司维修事项所发生的相关费用给予证明，安装电梯对讲设备所发生的费用先由皓洁物业公司垫付。
因相关单位对小区电梯进行检验工作，2014年4月1日，泰华林业委会、八家子居委会作为甲方与皓洁物业公司作为乙方签订了协议书，约定皓洁物业公司负责泰华林小区36部电梯检验工作，并负责相关单位进行检验，在此期间电梯检验费用29232元由皓洁物业公司垫付。同时约定，甲方即泰华林业委会、八家子居委会就皓洁物业公司维修事项所发生的相关费用给予证明，检验电梯所发生的费用先由皓洁物业公司垫付。
2014年1月23日，皓洁物业公司与泰华林业委会、八家子居委会在《关于物业公司更换园区电缆情况说明》上盖章确认。该说明载明，泰华林园区电缆从2012年8月至2013年12月已经发生多次折断，经皓洁物业公司与泰华林业委会、八家子居委会双方沟通决定先由物业公司进行维修，产生费用先由物业公司垫付，共计20320元。
因2014年2月9日晚80-13号楼1单元和4单元电缆损坏，2014年2月10日，泰华林业委会、八家子居委会作为甲方与皓洁物业公司作为乙方签订了协议书，约定皓洁物业公司负责园区电缆维修，并负责监督维修电缆的整个工作，在此期间发生的费用共计27320元整（包括2014年1月23日情况说明中的20320元）先由皓洁物业公司垫付。同时约定，甲方即泰华林业委会、八家子居委会就皓洁物业公司维修事项所发生的相关费用给予证明，维修电缆所发生的费用先由皓洁物业公司垫付。
因2014年3月10日，A2-1单元业主报修漏水�勘查后发现是自来水管道存在断裂情况。2014年3月12日，泰华林业委会、八家子居委会作为甲方与皓洁物业公司作为乙方签订了协议书，约定皓洁物业公司负责A2-1单元自来水维修，并负责监督维修自来水的整个工作，在此期间发生的费用1700元整先由皓洁物业公司垫付。同时约定，甲方即泰华林业委会、八家子居委会就皓洁物业公司维修事项所发生的相关费用给予证明，维修自来水所发生的费用先由皓洁物业公司垫付。
上述事实，有各方当事人陈述，以及原告提供的物业服务合同、协议书等证据，已经各方当事人质证，予以确认，并在卷佐证。
一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。皓洁物业公司作为泰华林小区提供服务的物业公司，在物业服务合同期限内，依据物业服务合同，负责对共用设施设备（共用的上下水管道、共用照明、楼内�防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。同时物业服务合同约定，物业服务费，包括管理、房屋设备运行、保安、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务。物业服务支出包括物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用。
本案中，因八家子居委会对皓洁物业公司所做工作给予确认，故法院对皓洁物业公司所做的相关维修工作及垫付费用予以认可。因更换电梯的机芯主要部件1T变压器、维修电梯对讲设备、电梯检验工作、更换电缆、维修自来水管均不属日常运行、维护，故该费用不属于物业费支出范围。依据《住宅专项维修资金管理办法》第三条第二款规定，本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、�地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。故更换电梯的机芯主要部件1T变压器、维修电梯对讲设备、电梯检验工作、更换电缆、维修自来水管费用属于大修和专项维修费用，应在维修资金中列支，并按规定分摊。泰华林业委会应按照物业服务合同的约定及法律的规定从维修基金中向皓洁物业公司支付上述费用。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《住宅专项维修资金管理办法》第三条、第二十五条之规定，判决如下：被告沈阳市于洪区北陵街道泰华林家园业主委员会于本判决生效之日起十日内向原告沈阳皓洁物业管理有限公司支付维修费用136652元。案件受理费减半收取1516.5元，由被告沈阳市于洪区北陵街道泰华林家园业主委员会承担并直接给付原告。
宣判后，上诉人泰华林业委会不服一审法院判决，向本院提起上诉。认为：1、上诉人不具备承担民事责任主体的资格，不是适格被告，八家子社区在没有泰华林业委会允许的情况下盖章不能代表业主的利益。2、适用法律错误，应该适用物权法而不是合同法。3、维修基金必须经过三分之二的业主同意才能使用，泰华林业委会没有权利使用维修基金。综上，请求二审法院撤销一审法院判决，驳回被上诉人的起诉，申请免交上诉费，诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人皓洁物业公司则服从一审判决。被上诉人八家子社区未提交书面答辩意见。
本院认为，业主委员会作为业主大会的执行机构，根据业主大会的授权代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。故将本案发回重审。重审中应查清物业服务合同中泰华林业委会的职责及协议中泰华林业委�的责任以及被上诉人皓洁物业公司已经垫付的涉案小区公共部位设施的维修费承担问题并考虑案件执行问题综合予以裁判。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2015）于民一初字第00832号民事判决；
二、发回沈阳市于洪区人民法院重审。
二审案件受理费3033元，退还给上诉人沈阳市于洪区北陵街道泰华林家园业主委员会。
审判长 史明箭
审判员 冯立波
审判员 郭 净
二〇一六年二月十七日
书记员 董 妍
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定：原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。