延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）延中民四终字第434号上诉人（原审原告）：全文浩，住吉林省和龙市。委托代理人：郑顺今，住吉林省和龙市。被上诉人（原审被告）：汪清县建通房地产开发有限公司，住所吉林省汪清县汪清镇。法定代表人：张建杰，经理。被上诉人（原审被告）：汪清县众邦房地产开发有限公司，住所吉林省汪清县汪清镇。法定代表人：赵连波，经理。上诉人全文浩因与被上诉人汪清县建通房地产开发有限公司（以下简称“建通公司”）、汪清县众邦房地产开发有限公司（以下简称“众邦公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省和龙市人民法院（2015）和民初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。在一审中全文浩诉称：2012年6月15日，原告委托郑顺今与被告建通公司签订《产权调换协议书》，协议约定：被告拆迁原告位于和龙市海兰路19-2号的房屋一栋，被告根据原告的要求回迁给原告65平方米左右的营业房，40平方米以外的面积按照建筑成本价计算，回迁位置为临街1号楼，房照及土地使用证由开发企业负责办理。房屋拆迁后，被告将符合原告要求的回迁房出售给他人。现原告同意回迁至被告众邦公司的位于和龙市水岸新城I区2号楼4单元1层102室（面积：88.04平方米）。与约定相差23.04平方米的差价款，根据法律规定，按照和龙市人民政府棚户区改造工程成本价每平方米960元计算支付5平方米，房照及土地使用证由被告众邦公司负责办理并承担相应的费用，被告需承担2013年10月份开始到安置为止的房屋租赁费用。在一审中众邦公司辩称：同意原告回迁，双方对回迁的位置及房屋面积已经确认，并要求原告支付超出面积的房屋差价。在一审中建通公司未答辩亦未提交书面意见。经一审审理查明：2012年6月15日，原告与被告建通公司和龙市秀水庭苑项目部签订房屋拆迁产权调换协议，双方在合同正文中就产权调换房屋的基本情况及价款总额未作出约定，对被拆除房屋与产权调换房屋差价结算、拆迁过渡方式、违约责任等条款作出明确约定。原、被告双方在协议“附件一”中作出如下约定：被告（甲方）按原告（乙方）要求回迁65平方米左右的营业房，40平方米以外的面积按建筑成本价计算，回迁位置为临街1号楼，房照及土地使用证由开发企业负责办理。庭审中，被告众邦公司同意将位于和龙市水岸新城I区2号楼4单元1层102室（面积：88.04平方米）的房屋回迁给原告，原告亦表示同意，上述房屋尚未交付于原告。另查明：被告建通公司和龙市秀水庭苑项目部未在和龙市工商行政管理局注册登记。被告建通公司、众邦公司在和龙市工商行政管理局均注册登记，但未体现二者间关系。被告众邦公司称其已承继建通公司的一切债权债务，在该案件中同意与原告一同解决房屋拆迁安置的相关事宜。现涉案房屋于2015年5月27日验收合格，可以交付使用。经一审审理认为：原、被告达成的房屋拆迁安置补偿协议是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定应为有效。被告理应根据协议内容回迁给原告约定面积及位置的房屋，被告在履行不能的情况下，提出回迁给原告位于和龙市水岸新城I区2号楼4单元1楼102室（面积：88.04平方米）的门市房，原告亦表示同意，故原、被告之间对回迁房屋位置及面积达成的补充协议应为有效，被告众邦公司应将上述房屋交付给原告。对于原告要求被告办理房屋所有权证及土地使用权证且承担相应费用的诉讼请求，房屋所有权证及土地使用权证办理事项、费用负担由和龙市众邦物业管理有限公司法定代表人马贤胜于2014年9月1日开具承若书已承诺认领房源以后负担办理产权并承担费用。上述承若书中，关于办证费用的约定并不明确，现原告主张由被告承担办理产权证的全部费用，而被告众邦公司只承认关于房屋所有权证和土地使用证的工本费、营业税由众邦公司负责，超出面积的契税和登记费由原告负责，剩余的费用由众邦公司负担。本院认为，根据相关法律规定，办理产权登记的费用，应由住户负担交付的由住户负担。现被告众邦公司承认办理房屋产权证的相应费用由该公司负担，因此办理房屋所有权证和土地使用权证的工本费、营业税由众邦公司负担，超出面积的契税和登记费由原告负担，剩余的费用由众邦公司负担。对于原告要求被告承担原告的过冬费、安置补助费、营业损失费的诉讼请求，该项诉讼请求实质上是要求众邦公司承担逾期交付回迁房屋的损失，因双方对该违约责任的承担方式并未约定，经本院委托相关部门进行鉴定，延吉市价格认证中心于2015年7月7日作出延市价鉴字【2015】第027号价格鉴定结论书，作出该涉案房屋年租金为10000元/年，因被告未按时交付双方约定的房屋，致使原告至今无法入住房屋，因无法入住房屋造成的租赁费被告理应支付，被告应支付2013年10月至2015年8月的房屋租赁费19159元。关于原告是否应支付房屋差价款及房屋差价款数额问题，因双方已对差价款单价进行约定，被告方也表示超出面积按照和龙市建筑成本价每平方米960元计算，故双方对涉案房屋的单价达成一致。现原告要求仅支付5平方米的房屋差价款，但没有事实及法律依据，双方经协商原告同意接受新房源的情况下，根据公平合理原则，原告应向被告支付超出面积48.04平方米的差价款46118.4元。因被告汪清县建通公司开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定，判决：一、被告汪清县众邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于和龙市水岸新城I区2号楼4单元1楼102室88.04平方米的门市房交付给原告全文浩；二、被告汪清县众邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内协助原告全文浩办理上述房屋的土地使用权变更和房屋所有权登记手续（超出面积契税及房屋登记费由原告负担，剩余的费用由被告众邦房地产公司负担）；三、被告汪清县众邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告全文浩房屋租赁费19159元；四、原告全文浩于本判决生效之日起十日内将位于和龙市水岸新城I区2号楼4单元102室超出面积48.04平方米差价款46118.4元交付给被告汪清县众邦房地产开发有限公司；五、驳回原告全文浩的其他诉讼请求。如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，鉴定费500元，合计600元，由被告汪清县众邦房地产开发有限公司负担。宣判后，全文浩不服向本院提起上诉，其主要理由为：1.因被上诉人至今没有交付给上诉人回迁安置房屋，被上诉人应从2013年10月3日起至安置日期为止，每年支付上诉人房屋租赁费1万元。2.回迁房屋超出协议外的23.04平米面积，依据《中华人民共和国合同法》第一十四条，上诉人应支付5平米（每平米960元）面积的差额款。3.依据对方签订的承诺书，超出面积的契税和登记费应由被上诉人承担。4.对一审提交的证据进行鉴定。5.一、二审诉讼费用及鉴定费用由被上诉人承担。综上，请求二审法院撤销一审判决依法改判。二审中，建通公司未答辩亦未提交书面意见。二审中，众邦公司未答辩亦未提交书面意见。本院审理查明的事实与一审法院审理认定的事实相同。本院认为：关于超出面积的差额款支付问题。2012年6月15日双方在回迁协议约定：“40平方米以外的面积按照建筑成本价计算”。履行过程中，双方虽对回迁房屋的房源进行过协商变更并达成一致意见，但对超出面积的差额支付方法并未重新约定，对此双方理应履行原协议，全文浩主张回迁房屋超出协议外的23.04平米面积，其仅支付5平米面积的差额款无事实和法律依据，本院不予支持。关于超出面积的契税和登记费用承担问题，因双方在2012年达成回迁协议中对办理房屋产权证书费用问题并未约定，那么根据我国办理房屋产权登记的相关规定，这笔费用由房屋买受人承担，现众邦公司自愿负担办理房屋所有权证和土地使用证的工本费、营业税，除此之外的超出面积的契税和登记费用应由全文浩承担。全文浩主张该笔费用由众邦公司承担无事实和法律依据，本院不予支持。关于全文浩请求的房屋租赁费用问题，一审判决对房屋租赁费已予考虑，其再行主张无法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人全文浩负担。本判决为终审判决。审判长  全智光审判员  刘晓娟审判员  林 美二〇一五年十二月四日书记员  尹光熹