江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终928号
上诉人（原审原告）：王钢，男，1964年7月19日出生，汉族，住南京市建邺区。
上诉人（原审原告）：王众望，男，1990年12月15日出生，汉族，住址同上。
两上诉人共同委托诉讼代理人：张辰，江苏中虑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：焦雁，女，1969年2月2日出生，汉族，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人：焦志杰，男，1939年2月23日出生，汉族，住址同上，系焦雁之父。
上诉人王钢、王众望因与上诉人焦雁共有纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初7290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王钢、王众望上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案的诉讼费用由焦雁承担。事实与理由：一、焦雁无理由拒绝签订出租合同，导致王钢、王众望的合法利益受损，其过错在于焦雁。本案中即使双方当事人存在占有房屋的争议，但争议并不影响房屋的出租，且当时房屋已经具备出租的条件，焦雁以此为借口拒绝配合出租无理无据，而王钢、王众望并不存在过错。二、焦雁的拒绝配合租房的行为一方面造成了房屋出租时间的延后，另一方面增加了房屋的免租期，直接导致共有人利益的受损。其行为导致房屋在有机会出租的情况下，增加了7个月空置的时间，对于此7个月时间成本能够产生的收益焦雁应当予以赔偿。
焦雁辩称，1、王钢、王众望请求法院判决焦雁赔偿其7个月的租金差额54161元是无稽之谈，毫无事实与法律依据。一审法院用“意向”、“假如”来计算其所谓的7个月的租金损失，也无事实和法律依据。焦雁在收到2014年12月20日与王军签订的所谓“合同”之后，立刻与王军联系，在焦雁多次和王军沟通后，将年租金从28万提高到30万，两年后按年8%递增，为共有人挽回了损失，增加了收益，没有过错。2、免租期没有硬性规定多长时间，是三方一致商定的结果。3、王钢、王众望和承租人王军合伙，未经焦雁同意，擅自将200号挑空商铺隔成两层，并和隔壁202、204号商铺打通成一体，打掉承重墙和支撑柱子。焦雁郑重申明，如果今后因改变房屋结构给他人人身和财产带来安全隐患或实际损害，焦雁不承担任何责任。4、焦雁自始至终亳无过错，反而是王钢、王众望严重损害了焦雁的合法权益。
焦雁上诉请求：请求查明事实，依法予以改判，驳回王钢、王众望全部诉讼请求，诉讼费全部由王钢、王众望承担。事实与理由：关于物业费及公摊水电费：1、因王钢、王众望极力阻挠，焦雁2013-2014年始终未能收房，直到2015年1月10日与王军签订租赁合同当天才办理收房手续。房子都没有收当然不应该交物业费。且保利物业要求收取物业费和公摊水电费时，焦雁在场，王钢自愿交纳，并无任何推脱或要求焦雁承担一半，或声明为焦雁代缴，今后需要偿还。2、由于王钢、王众望的恶意强行占用，自从2013年购得现房后，焦雁一天都未使用该商铺，甚至因对方的阻拦都没有进去过。物业费并不是双方的共同债务，物业费是花钱买物业的服务，理所当然谁享受了物业服务，谁应支付相应费用。3、王钢不是收取物业费的主体，不具备收费的资格。4、已有生效判决判王钢、王众望侵权并赔偿焦雁三万元整，显失公平，和市场价简直是天壤之别，且并没有说明该款包含物业费和公摊水电费。
王钢、王众望辩称，焦雁作为涉案房屋的共有人，应当按份承担涉案房屋产生的债务，物业费系该涉案房屋产生，也应当由王钢、王众望与焦雁共同承担。
王钢、王众望一审诉讼请求：1、焦雁承担共有损失87500元，按每月25000元的标准自2014年9月计算至2015年4月；2、焦雁承担2014年1月1日至2014年12月31日的物业费3720元；3、焦雁限期办理房产证；4、诉讼费由焦雁承担。
一审法院认定事实：2013年9月4日，双方当事人（乙方）与保利房地产公司（甲方）签订《南京市商品房现售合同》，约定王钢、王众望、焦雁以4937266元的价格购买本市建邺区黄山路200号172.01平方米的门面房（以下简称涉案房屋），保利房地产公司应于2013年9月9日前交付涉案房屋。该合同中预留的乙方通讯地址为王钢的工作单位，联系电话为王钢的手机号码。同日，双方当事人还签订《协议书》一份，约定王钢、王众望和焦雁对涉案房屋各出资50%。
上述合同签订后当日，保利房地产公司即按照乙方预留的通讯地址寄送了收房通知单。王钢收到该通知单后未通知焦雁收房事宜。而王钢、王众望在2013年10月前后看房时取得涉案房屋钥匙，之后即实际控制涉案房屋。王钢、王众望在实际控制涉案房屋期间，将该房屋用于堆放建筑施工物品。王钢、王众望、焦雁因未能就共同收房时间确认一致，迟迟未能与保利房地产公司办理收房手续。直至2015年1月10日，王钢、王众望、焦雁双方才共同办理了收房入住手续。
2014年9月18日，案外人王军与黄山路202号、204号业主签订《租房合同》，承租黄山路202号、204号房屋经营平价菜场。合同约定租赁期限为十年，从2014年12月1日起至2024年11月30日止。之后，王军向王钢表达了将涉案房屋一并租下的意向，王钢遂联系焦雁办理签约事宜。因焦雁向王钢、王众望索要其占用涉案房屋的赔偿，并要求与王钢、王众望签订共同经营协议，王钢、王众望未予认可，故焦雁未同意与王军商谈房屋出租事宜并签约。
2015年1月6日，王钢向焦雁寄送了其与王军于2014年12月20日签订的关于承租涉案房屋的《租房合同》，该合同约定王军承租涉案房屋的租期为十年，前两年年租金为280000元，以后每年按8%递增。在租金明细一栏载明：第一年、第二年租金为280000元，第三年租金为262500元，第四年租金为275625元，第五年租金为289406元，第六年租金为303876元，第七年租金为319070元，第八年租金为335023元，第九年租金为351775元，第十年租金为369363元。因该合同对租金明细记载有误，焦雁未在该合同上签字。
2015年1月10日，王钢、王众望、焦雁收房，王钢、王众望支付2014年1月1日至2014年12月31日的物业费7225.2元及截止2014年6月30日的公摊水电费216.1元，合计7441.3元。同日，王钢、王众望、焦雁（甲方）与王军（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋裸房出租给王军用于经营平价菜场，甲方于2015年1月10日向乙方交付涉案房屋，租赁期限自2015年1月10日起至2025年4月30日止，其中2015年1月10日至2015年4月30日为乙方装修免租期。甲乙双方议定年租金为30万元整（税后净得价），第二年年租金不变，以后每年按8%递增。
另针对王钢、王众望要求办理涉案房屋权证的诉讼请求，焦雁表示并非其不愿配合办理权证，实因王钢、王众望将房屋出租后，改变了房屋结构，房产测绘部门无法出图，故无法办理权证。经一审法院释明后，王钢、王众望在诉讼期间恢复了房屋结构，取得了出图。据此，焦雁表示同意配合办理涉案房屋权证。
另查明，焦雁于2015年月诉至一审法院，以王钢、王众望未经其同意占用涉案房屋，且拒绝办理收房为由，要求王钢、王众望赔偿2013年10月1日至2014年12月31日期间的房屋使用费197400元。该案审理中，双方当事人一致确认，双方购买涉案房屋的目的是为了出租收益。一审法院审理后认为，王钢、王众望未经焦雁同意，占用涉案房屋堆放物品，应当支付房屋占有使用费，综合考虑王钢、王众望占用涉案房屋的用途及时间，判决王钢、王众望给付焦雁房屋使用费30000元。判决后，王钢、王众望不服，提起上诉。二审维持原判。
一审法院认为，王钢、王众望、焦雁共同出资购买涉案房屋，并拟定协议明确各自的出资份额，应认定王钢、王众望、焦雁对涉案房屋系按份共有。王钢、王众望、焦雁对涉案房屋均享有处分权、收益权。
王钢、王众望、焦雁购买涉案房屋的目的是为了出租收益，那么，任何一方都有义务配合对方及时将房屋出租，实现收益的最大化。2014年9月，王钢与案外人王军达成关于涉案房屋的租赁意向后，焦雁以其与王钢、王众望之间的纠纷尚未解决为由未同意签约，造成房屋实现出租时间延后，存在一定过错。但王钢、王众望、焦雁之间纠纷的起因是王钢、王众望未经焦雁同意，占用涉案房屋，经焦雁主张后，王钢、王众望未能及时腾空房屋以办理收房手续，故王钢、王众望对于未能及时与王军签约亦存在过错。
王钢与王军2014年12月20日签订的《房屋租赁合同》约定，前两年年租金为280000元，此后每年递增8%。据此计算，如焦雁在2014年9月即同意将涉案房屋出租，十年可获租金收益合计3776515元。而王钢、王众望、焦雁与王军2015年1月10日签订的《房屋租赁合同》约定，前两年年租金为300000元，此后每年递增8%。据此计算，十年租金收益合计4046267元。如王钢、王众望所述，如焦雁及时签约，涉案房屋可提前七个月实现出租收益。2015年1月10日的《房屋租赁合同》所约定的租金总收益扣除最后一年七个月的租金收益，为3722354元。与前述2014年12月20日签订的《租房合同》所约定的十年租金收益仅相差54161元。而依据租赁惯例，近十年的租期，出租人通常会给予相应的装修免租期。即使在王军与××、××号业主签订的《租房合同》以及王军与王钢于2014年12月20日签订的《租房合同》中，出租方均给予了王军两个月的免租期。故即使涉案房屋能提前七个月实现出租，王钢、王众望、焦雁客观上亦不能多实现七个月的租金收益。综上所述，因租金标准的提高，涉案房屋延后七个月出租，从合同期内应得租金收益的角度看，客观上并未造成王钢、王众望损失，且王钢、王众望对于造成涉案房屋延后出租的事实亦有过错，其要求焦雁承担七个月的租金损失，显然不妥，对此项请求，一审法院不予支持。
王钢、王众望、焦雁作为涉案房屋的按份共有人，应当按份承担涉案房屋项下的债务。2015年1月10日，王钢、王众望支付了2014年1月1日至2014年12月31日的物业费7225.2元及截止2014年6月30日的公摊水电费216.1元，合计7441.3元。该期间涉案房屋虽由王钢、王众望实际占用，但焦雁已就王钢、王众望的侵权行为提起诉讼，法院亦判决王钢、王众望赔偿焦雁相应损失，故焦雁客观上实现了上述期间其对涉案房屋享有的权利，现焦雁以其并未实际使用涉案房屋为由拒绝分担上述费用不能成立，对于王钢、王众望要求焦雁支付物业费及公摊水电费3720元的请求，一审法院予以支持。
关于王钢、王众望要求焦雁办理涉案房屋权证的诉讼请求，焦雁并无异议，一审法院予以支持。
一审法院判决：一、焦雁于本判决生效之日起十日内支付王钢、王众望物业服务费及公摊水电费3720元。二、焦雁于本判决生效之日起十日内配合王钢、王众望办理本市建邺区黄山路200号房屋的不动产权证。三、驳回王钢、王众望的其他诉讼请求。
案件受理费2174元，减半收取1087元，保全费320元，合计1407元，由王钢、王众望负担1350元，焦雁负担57元。
王钢、王众望对一审查明的事实部分没有异议。焦雁对一审查明查明的事实提出异议如下：1、一审判决书记载“2013年10月前后看房时取得诉争房产钥匙”不实，是王钢、王众望撬门，不是取得钥匙。2、“将该房用于堆放建筑施工物品”不实，是生产加工，不是堆放物品。3、“原告王钢遂联系被告办理签约事宜”不实，王钢根本没有与焦雁谈关于出租涉案房屋的事宜。4、“2015年1月6日，原告王钢向被告寄送了其与王军2014年12月20日签订的关于承租诉争房屋的《租房合同》”不实，第一次2014年12月20日的合同是错误的，是2014年12月24日邮寄出去，焦雁24日以后才收到。第二次2015年1月6日王钢、王众望邮寄一份新的合同，合同的租金由递减改为递增。5、“两原告在诉讼期间恢复了房屋结构”不实，王钢、王众望没有恢复房屋结构。6、“且拒绝办理收房为由”不实，焦雁一直要求王钢、王众望要腾空房屋，要收房，从来没有要求拒绝收房。7、“2014年9月……造成房屋实现出租时间延后”不实，相关电话录音系伪造。对一审查明的其他事实部分没有异议。本院对当事人无异议的事实予以确认。
二审中双方均无新证据向法庭提供。
本院另查明，在焦雁诉王钢、王众望按份共有纠纷一案（(2015)秦民初字第2326号、（2016）苏01民终1321号）民事判决书记载：“2014年3月3日、3月5日被告王钢在金陵晚报上刊登了诉争房屋的招租广告，同年5月21日、5月26日，被告王钢再次在现代快报上刊登了诉争房屋的招租广告。另同年5月27日，与诉争房屋相邻的黄山路188号和202号业主亦在现代快报上刊登了招租广告，直至同年10月，该业主才将房屋出租”，“被告（王钢、王众望）则辩称，其自2014年5月起在诉争房屋内堆放物品，同年10月即已清空诉争房屋”。
2014年12月24日，王钢向焦雁寄送了其与王军于2014年12月20日草签的《房屋租赁合同》，因该合同对租金明细记载有误，焦雁未在该合同上签字。
本院认为，王钢与相邻的业主于2014年3月、5月发布广告招租，相邻业主于10月才将房屋出租，可见涉案房屋并非抢手热租。而王钢、王众望于2014年10月才将自行占用的涉案房屋清空，于12月20日与王军草签了第一份《房屋租赁合同》，其后又与焦雁一起于2015年1月10日与王军签订了第二份《房屋租赁合同》，何来其所主张的7个月（2014年9月至2015年4月）的损失？在第一份《房屋租赁合同》中，王军的第三、第四年租金递减，与其他约定不符，存在明显瑕疵，焦雁拒绝签字有正当理由，不能认为是故意拖延；在第二份《房屋租赁合同》中给予王军4个月（2015年1月至2015年4月）的免租期，是王钢、王众望、焦雁与王军的合意，如何能将其纳入损失范围而要求焦雁赔偿？故于王钢、王众望请求判令焦雁赔偿7个月损失的诉讼请求，不应予以支持。
涉案房屋系王钢、王众望、焦雁按份共有，因共有的不动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。王钢、王众望在2014年1月1日至2014年12月31日期间，确实实际占用涉案房屋，自应当支付物业费和公摊水电费，但物业费和公摊水电费的支付目的在于维持和增进共有财产的价值，对焦雁同样有利，因此焦雁应当按份支付相关费用。(2015)秦民初字第2326号和（2016）苏01民终1321号民事判决书判决王钢、王众望给付焦雁房屋使用费30000元，并未处理或者免除焦雁支付物业费和公摊水电费的义务。王钢固然不是收取物业费和公摊水电费的主体，但其交纳了全部费用，可以向焦雁追偿。故对于焦雁上诉请求和理由，本院不予支持。
综上，王钢、王众望、焦雁的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，王钢、王众望上诉部分2174元，由其自行负担；焦雁上诉部分50元，由其自行承担。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 龚 震
审判员 龚 达
二〇一七年三月二十二日
书记员 郭旭冬