黑龙江省穆棱市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穆民初字第63号
原告丁新祥。
被告钟晓光。
委托代理人王琪红。
第三人王金玉。
第三人钟声。
第三人李金兰。
第三人钟声、李金兰委托代理人孙铁军。
原告丁新祥与被告钟晓光、第三人王金玉、李金兰、钟声房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年2月21日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员张梅适用简易程序于2014年3月26日公开开庭进行了审理。原告丁新祥，被告钟晓光的委托代理人王琪红，第三人王金玉，第三人李金兰及第三人李金兰、钟声的委托代理人孙铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁新祥诉称：2008年5月9日，被告钟晓光将继承其父亲钟洪彬（已故）名下的位于八面通镇河北委穆房权证市区字第0013**号砖木结构57.00平方米及自己名下的位于八面通镇靠河委穆房权证市区字第0126**号砖木结构84.80平方米的住房卖给了第三人王金玉，未办理房屋过户手续。后来，王金玉又以26000.00元的价格将该两栋房屋卖给原告。原告付清了购房款，接管了房屋和房照、土地使用证等权属凭证，但被告不配合第三人将房过户到原告名下。故起诉要求被告配合原告将八面通镇河北委穆房权证市区字第0013**号砖木结构57.00平方米及八面通镇靠河委穆房权证市区字第0126**号砖木结构84.80平方米，总计141.80平方米住房过户到原告名下。
被告钟晓光辩称：被告与第三人王金玉于2008年5月9日以签订房屋买卖协议的名义形成的是抵押关系，买卖关系不成立，该协议也没有履行，并没有支付房款，原告及第三人王金玉并没有提供被告收款凭据，该协议中的两处房屋其中一处登记在被告名下，但已于2003年4月7日作为离婚财产赠与了第三人钟声，另一处房屋登记在被告父亲钟洪彬名下，应当由钟洪彬的5个子女共同继承，而并不是被告一人继承，根据合同法、物权法的规定，被告赠与第三人钟声的房屋是有效的，赠与合同是诺成性合同，只要当事人意思表示明确，赠与合同即成立，依法成立的赠与合同自成立时生效，不以赠与人交付赠与物为合同的生效要件，只要赠与人在赠与财产权利转移前没有撤销赠与，合同应继续履行，故被告无权处分争议的两处房屋，没有形成买卖关系，应驳回原告的诉讼请求。
第三人王金玉述称：2008年被告钟晓光没钱要卖房子，后经协商以26000.00元的价钱将两处争议房屋卖给第三人王金玉，并答应几天后协助过户，过了三、四个月，第三人王金玉找被告过户时，被告领着原告丁新祥与第三人王金玉协商，以
26000.00元的价钱将两处房屋转卖给丁新祥，并签订了书面协议。被告钟晓光应协助原告办理过户手续。
第三人李金兰、钟声述称：李金兰与被告钟晓光原系夫妻关系，于1987年5月11日在穆棱市民政部门登记结婚，婚后于1987年10月16日生育一子钟声。2003年4月7日李金兰与被告钟晓光因为夫妻感情长期不和，在穆棱市民政局登记离婚。在离婚协议书上约定：被告钟晓光作为第三人钟声的监护人，第三人李金兰按规定每月承担抚养费100元，一直到钟声年满十八岁为止，如果钟声上高中、大学，所需费用由第三人李金兰与被告钟晓光各承担一半。李金兰与被告钟晓光位于穆棱市八面通镇靠河委穆房权证市区字第0126**号砖木结构84.80平方米房屋一栋即本案争议房屋，自愿将各自享有的一半产权全部送归给儿子钟声所有，男、女双方任何时候不得据为己有，如今后需要处理时必须由男、女双方同意方可。此后钟声一直同被告钟晓光生活至今。现在第三人要求被告协助办理房屋产权过户时，却发现被告钟晓光将赠与第三人钟声的房屋在李金兰、钟声不知情的情况下，卖给王金玉后又转卖给本案原告丁新祥。被告赠与钟声的房屋是合法有效的，况且被告钟晓光买卖房屋的行为严重侵害了李金兰、钟声的合法权益及利益。综上，李金兰、钟声认为原告丁新祥诉被告钟晓光、第三人王金玉房屋买卖合同纠纷一案，被告钟晓光无权处分本案诉争房屋，要求法院确认原告丁新祥与被告钟晓光、第三人王金玉签订的房屋买卖合同无效，驳回原告的诉讼请求。
原告丁新祥针对第三人李金兰、钟声的诉讼请求辩称：原告与钟晓光签订的合同是有效的，原告已付清购房款，接管和取得了房屋和房照、土地使用证等权属凭证，并已实际占有了房屋，属于等价有偿、合法占有。按物权法规定属善意取得、实际善意占有，应当优先保护善意取得人的利益，以维护交易安全。因原告是善意取得和实际占有，是受法律保护的，签订的房屋买卖合同也是合法有效的。第三人钟声、李金兰有权向无处分权人钟晓光请求赔偿损失。原告与钟晓光没办理过户，过错不在原告，是因被告钟晓光下落不明，不配合所造成的。请求法院支持原告的诉讼请求，驳回第三人钟声、李金兰的诉讼请求。
被告钟晓光针对第三人李金兰、钟声的诉讼请求辩称：对第三人钟声、李金兰所述事实予以认可，同意第三人钟声、李金兰的诉讼请求。
第三人王金玉针对第三人李金兰、钟声的诉讼请求辩称内容与原告丁新祥一致。
本案争议的焦点：原告丁新祥、被告钟晓光及第三人王金玉签订的房屋买卖协议是否有效，被告钟晓光、第三人王金玉是否有协助原告办理过户的义务。原、被告及第三人对本院总结的争议焦点均无异议。
审理中原告丁新祥为支持其主张，向法庭举证如下：
1.⑴2005年8月10日丁新祥与王金玉签订的房屋买卖协议书；⑵2005年8月10日王金玉出具的收据（金额26000.00元），证明：原告与王金玉之间的房屋买卖关系成立，原告全额交付了房款，房子产权归原告所有。被告钟晓光在此房屋买卖合同中，即是证明人也是担保人。钟晓光证明是其把房屋卖给王金玉，王金玉又把房屋卖给原告。钟晓光作为担保人，当时保证协助过户。
被告钟晓光、第三人李金兰、钟声质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。卖方王金玉不是该两处房屋的所有权人，无权处分这两处房屋，双方的买卖关系不成立。被告钟晓光虽是证明人，但证明不了房屋的归属，该协议中并没有体现担保过户的字样。
第三人王金玉对此组证据无异议。
2.2008年5月9日王金玉与钟晓光签订的买房协议，证明：王金玉与钟晓光买卖关系成立，钟晓光自愿将自家的两套房屋卖给王金玉，当时钟晓光找原告去的，原告是当时的证明人。
被告钟晓光质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。1.被告只是与第三人王金玉于2008年5月9日以签订房屋买卖协议的名义形成了抵押关系，而并不是买卖关系，故买卖关系不成立；2.该两处房产其中一处是被告名下的，但在2003年4月7日已经作为离婚财产赠与了被告之子钟声，另一处房屋是所有权人被告之父钟洪彬的遗产，该遗产应当由钟洪彬的5个子女共同继承，而并不是被告一人继承，被告无权处分该两处房屋，故买卖关系不成立。
第三人王金玉质证意见：无异议。第三人王金玉与钟晓光签订的就是房屋买卖协议，并不是抵押关系。
第三人李金兰、钟声质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。在这份买卖协议中，面积为84.80平方米的房屋是被告赠与第三人钟声的房屋，所以被告无权处分该房屋。
3.⑴穆房权证市区字第0013**号房屋所有权证；⑵穆房权证市区字第0126**号房屋所有权证；⑶穆国用（籍）字第379-1号国有土地使用证，证明：买卖关系成立，钟晓光将相关证件交给原告。
被告钟晓光质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。此组证据足以证明，一处房屋的所有权人是钟洪彬，另一处房屋的所有权人是钟晓光，但钟晓光名下的房屋已于2003年赠与其子钟声，只是没有办理过户手续。
第三人王金玉对此组证据无异议。
第三人李金兰、钟声质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。登记在被告钟晓光名下的房产，已经赠与给第三人钟声，因为第三人钟声正在读书上学，所以暂时由被告钟晓光代为管理，但房屋产权并不属于被告钟晓光所有。
本院认为，因被告钟晓光、第三人王金玉、李金兰、钟声对原告丁新祥提供的证据1、2、3的真实无异议，故本院对证据1、2、3的真实予以采信。虽然证据1、2在标注的时间上看矛盾，但从双方当事人陈述事实上看具有连续性，2008年5月9日王金玉与钟晓光签订的买房协议即证据2后，于同年8月10日丁新祥与王金玉签订的房屋买卖协议书即证据1，并且被告钟晓光将争议房屋的证照交给了原告。这只是证明被告对争议的房屋进行了处分的事实，但不能证明被告有权处分该争议房屋。故本院对证据1、2、3的证明目的不予支持。
审理中被告钟晓光为反驳原告的主张，向法庭举证如下：
1.调取于穆棱市民政局婚姻登记机关的2003年4月7日离婚协议书，证明：2003年4月7日被告与李金兰离婚，将诉争房屋中84.80平方米的房屋作为夫妻共同财产，赠与给了第三人钟声，因为当年钟声刚16岁，在北京学习，没有办理过户手续，故钟晓光名下的房屋所有权不属于钟晓光。
原告丁新祥质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。依据法律规定，房屋赠与合同必须订立书面合同，并在赠与房屋所在地的房屋管理部门登记备案后才能生效或到公证处公证才生效。事实上被告钟晓光与第三人李金兰离婚已经11年，一直未办理过户手续，也没把被告名下的房照、土地使用证等权属凭证交与第三人钟声，也未把房屋交给钟声管理和使用，没有正式赠与合同，又没有备案和公证，这是假的、无效的赠与。赠与不过户，不产生物权效力。赠与行为是无偿行为，不能对抗有偿等价行为。赠与未交付，不能对抗有偿、善意的合法占有。
第三人王金玉对此组证据无异议。
第三人李金兰、钟声质证意见：没有异议。认可赠与事实。
2.⑴2000年11月3日被告父亲钟洪彬注销粮食关系通知书及注销户口通知书；⑵调取于穆棱市商务局的工人履历表；⑶调取于穆棱市商务局的穆棱县小集体工人登记表，证明：被告父亲钟洪彬于2000年11月3日去世，钟桂芳、钟桂英、钟桂莲、钟晓明以及被告钟晓光都是钟洪彬的法定继承人，而并不是钟晓光一个人继承遗产，故钟洪彬名下的房产应由其法定继承人共同所有。
原告丁新祥质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。钟洪彬退休后，一直与钟晓光生活在一起，钟洪彬生病后一直由钟晓光服侍并养老送终，当时钟家定的把钟洪彬的房子给钟晓光。
第三人王金玉、李金兰、钟声对此组证据无异议。
本院认为，因原告丁新祥、第三人王金玉、李金兰、钟声对被告钟晓光提供的证据1、2的真实无异议，故本院对证据的真实予以采信。上述证据能够证明被告的证明目的，虽原告丁新祥对证明目的有异议，但因没有提供证据予以反驳，故本院对被告提供的证据1、2的证明目的予以支持。
3.2005年10月23日钟声荣誉证书，证明：第三人钟声自被告与第三人李金兰离婚后，赠与的房屋没有过户，是因为当时钟声16岁，在2005年以前就已经到北京学习，到现在都没有回来，故一直没有办理房屋过户。
原告丁新祥质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。钟声在北京学习，不能回来办理过户是借口，若真是要给第三人钟声办理过户登记，不差几天的时间，故赠与不是真的。
第三人王金玉、李金兰、钟声对此组证据无异议。
本院认为，因原告丁新祥、第三人王金玉、李金兰、钟声对此份证据的真实无异议，故本院对证据的真实予以采信。因原告丁新祥对证明目的提出异议，本院认为此证据不足以证明被告的证明目的，故本院不予支持。
4.证人许某某出庭证明：钟洪彬去世后，证人一直住在钟洪彬名下的房子里，有十多年了，不交费，是钟晓光让证人住在那儿看房子，现在还在这里居住。前后两个房子，前面的房子不能住人，是钟晓光盖的，一直没人住，现在当库房用。前年丁新祥说儿子结婚收拾房子，东西没地方放，就把杂物放在前面的房子里了，那时钟晓光没在家，证人两年多没看到钟晓光。去年丁新祥去过两三次，说钟晓光拿这个房子在王金玉处抵押，钱还不上，丁新祥帮钟晓光还上了，现在房子归丁新祥了。丁新祥的意思就是想让证人腾地方，证人称若房照变成丁新祥的名，证人就搬走。是钟晓光让证人看的房子，证人不能不负责任。丁新祥让证人与钟晓光联系，证人称联系不上，丁新祥让证人联系上钟晓光就与其联系。丁新祥有这个房子的钥匙，房里面的沙发、家具是原告丁新祥的东西。丁新祥打过电话，告诉过证人看好房子，钟晓光回来及时告诉丁新祥。证人与原、被告及第三人都是朋友关系。
原告丁新祥、第三人王金玉质证意见：有异议。证人与钟晓光是磕头兄弟。证人所说的抵押关系不成立，事实就是买卖。后来与证人谈过，赶他走，证人说他就在这儿住着，给原告看房子。
被告钟晓光质证意见：没有异议。证人与原告、被告钟晓光都是多年的好兄弟。
第三人李金兰、钟声对此证据无异议。
本院认为，原、被告及第三人对被告钟晓光让证人看房事实均没有提出异议，证人所述原告丁新祥去看过争议房屋的内容也与其他证据不矛盾，故对证人证明内容予以采信。
审理中第三人王金玉未向法庭出示证据。
审理中第三人李金兰、钟声为支持其主张，向法庭举证如下：
1.调取于穆棱市房地产管理处的房屋产权证登记档案，证明：李金兰与被告钟晓光婚姻关系存续期间，在1994年建造位于穆棱市八面通镇靠河委穆房权证市区字第0126**号砖木结构84.80平方米房屋，是第三人李金兰与被告钟晓光共同建造的，属于第三人李金兰与被告钟晓光共同共有财产。
原告丁新祥、被告钟晓光、第三人王金玉对此证据无异议。
本院认为，因原告丁新祥、被告钟晓光、第三人王金玉对证据无异议，故本院对此证据予以采信。
2.2014年3月3日穆棱市八面通法律服务所对钟晓光所做的调查笔录，证明：被告钟晓光承认将本案争议的84.80平方米的房屋赠与给第三人钟声，钟洪彬名下的房产应由钟洪彬的法定继承人共同继承，不是钟晓光个人的财产。两处房屋转卖给第三人王金玉后又转卖给原告丁新祥，只是暂时抵押，向原告承诺有钱时还钱赎回房照，被告钟晓光转卖争议中赠与给第三人钟声的房屋时第三人李金兰、钟声都不知情。
原告丁新祥、第三人王金玉质证意见：有异议，钟晓光所述均不属实。84.80平方米房屋的房照及土地使用证均由钟晓光持有，根本没给钟声，故赠与不成立。钟洪彬名下的房屋是由钟晓光继承。钟晓光与王金玉是房屋买卖关系，原告与王金玉也是房屋买卖关系，没有任何房屋抵押关系。
被告钟晓光对此证据无异议。
本院认为，因被调查人系本案被告，其所述内容以当庭陈述为准。
3.⑴2014年3月26日穆棱市沿河社区居民委员会出具的家庭成员关系证明；⑵钟晓明的证明及身份证，证明：钟洪彬有子女5人，钟洪彬的遗产应由其法定继承人共同继承，不应由钟晓光个人处分。
原告丁新祥、第三人王金玉质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。证据3-⑵内容不真实，当时是被告钟晓光养老送终，钟洪彬家定的是钟晓光继承该房屋。
被告钟晓光对此证据无异议。
本院认为，因原告丁新祥、被告钟晓光、第三人王金玉对此份证据的真实性无异议，故本院对此证据真实性予以采信。此证据能够证明第三人李金兰、钟声的证明目的，虽原告丁新祥对证明目的有异议，但因没有提供证据予以反驳，故本院对此证据的证明目的予以支持。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2008年5月9日被告钟晓光与第三人王金玉签订了一份买卖协议，约定被告钟晓光将登记在其父亲钟洪彬名下的位于八面通镇河北委穆房权证市区字第0013**号砖木结构57.00平方米及登记在自己名下的位于八面通镇靠河委穆房权证市区字第0126**号砖木结构84.80平方米住房卖给了第三人王金玉。同年8月10日第三人王金玉与原告丁新祥又签订了一份房屋买卖协议书，约定第三人以26000.00元的价格将该两栋房卖给原告丁新祥。争议房屋一直没有办理过户登记手续。被告钟晓光父亲钟洪彬于2000年11月3日去世，现有法定继承人钟桂芳、钟桂英、钟桂莲、钟晓明以及被告钟晓光。
被告钟晓光与第三人李金兰于1987年5月11日登记结婚，1987年10月16日生育婚生子钟声。2003年4月7日第三人李金兰与被告钟晓光登记离婚，离婚时第三人钟声属未成年人。离婚时双方约定，婚生子钟声归被告钟晓光抚养，李金兰和钟晓光将各自享有一半产权的夫妻共有财产位于穆棱市八面通镇靠河委的穆房权证市区字第0126**号砖木结构84.80平方米房屋全部送归给钟声所有，同时约定“男、女双方任何时候不得据为己有，如今后需要处理时必须由男、女双方同意方可”。
现原告丁新祥要求被告钟晓光、第三人王金玉配合原告办理房屋过户手续，将八面通镇河北委穆房权证市区字第0013**号砖木结构57.00平方米及八面通镇靠河委穆房权证市区字第0126**号砖木结构84.80平方米的住房过户到原告名下。李金兰、钟声以有独立请求权的第三人的身份要求参加诉讼，并要求确认原告丁新祥与被告钟晓光、第三人王金玉签订的房屋买卖合同无效，驳回原告的诉讼请求。
本院认为：被告钟晓光未经其他继承人同意将登记在其父钟洪彬（已故）名下的穆房权证市区字第0013**号砖木结构57.00平方米房屋卖给他人，属无权处分。穆房权证市区字第0126**号砖木结构84.80平方米房屋虽然登记在被告钟晓光名下，但此房屋原系被告钟晓光与第三人李金兰的共同财产，在离婚时已明确约定将该房赠与给第三人钟声，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第八条第一款“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。”、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第129条“赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产。”的规定，被告钟晓光与第三人李金兰应该遵守离婚协议，该房应为第三人钟声的个人财产，所以被告钟晓光未经权利人第三人钟声同意无权对该争议房屋进行处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，被告钟晓光与第三人王金玉、第三人王金玉与原告丁新祥签订房屋买卖合同的事实清楚，虽然被告钟晓光对两处争议房屋均无处分权，但合同仍为有效合同，故对第三人李金兰、钟声要求“确认原告丁新祥与被告钟晓光、第三人王金玉签订的房屋买卖合同无效”的请求，本院不予支持。被告钟晓光在无处分权的情况下私自出卖两处房屋，致使争议标的物不能转移，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原告丁新祥可另行要求被告钟晓光、第三人王金玉承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，原告丁新祥提出自己属善意占有，并要求“被告钟晓光、第三人王金玉配合原告办理房屋过户手续，将八面通镇河北委穆房权证市区字第0013**号砖木结构57.00平方米及八面通镇靠河委穆房权证市区字第0126**号砖木结构84.80平方米的住房过户到原告名下”的主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第八条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第129条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、驳回第三人李金兰、钟声“要求确认原告丁新祥与被告钟晓光、第三人王金玉签订的房屋买卖合同无效”的诉讼请求；
二、驳回原告丁新祥的诉讼请求。
案件受理费450元，减半收取225元，由被告钟晓光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判员 张梅
二〇一四年五月十四日
书记员 刘爽