浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭江民初字第775号
原告凌国英。
委托代理人（特别授权代理）潘琼华。
被告喻焜。
委托代理人（特别授权代理）钱雪慧、王冰洁。
原告凌国英为与被告喻焜房屋租赁合同纠纷一案，于2011年5月3日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员金长义独任审判，于2011年6月7日公开开庭进行了审理。原告凌国英的委托代理人潘琼华，被告喻焜及其委托代理人钱雪慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凌国英诉称：2007年6月25日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份。约定：被告将位于江干区董家社区第二农居点小高层第2幢1单元801室的毛坯房出租给原告，月租金每月1600元，一年一付；租赁期限为5年，即自2007年9月5日起至2012年9月4日止；房屋装修所需一切费用均由原告承担，租赁期满后原告留下任何固定设施归被告所有；同时双方特别约定，原告可以与他人合租。原告租赁房屋后主要用于员工居住，后公司搬迁，原告根据合同约定与他人合租。房屋中的五间房是根据《房屋租赁合同》中的图纸进行装修的，并没有改变结构。合同关系确立后，原告依约履行了合同义务，被告对租赁现状均予以认可，并没有提出任何异议。自合同订立后三年来，原、被告双方关系一直相处和谐、融洽。近些年来，该地段的房屋租金有相当的上涨。2010年8月，当原告按惯例要向被告支付租金时，被告却以注销相关银行账户、故意拖延时间等方式恶意拒绝受领房屋租金，企图通过恶意制造“原告不支付房租”的假象，以期达到解除房屋租赁合同的真实目的。2010年10月11日，被告向原告发出解除房屋租赁合同通知书。后经原、被告双方数次协商谈判，被告认可各种租赁现状，同意继续履行《房屋租赁合同》，并于2010年12月12日受领了2010年9月5日至2011年9月4日的房屋租金，到此，双方的房屋租赁纠纷业已解决，但2011年以来，被告却出尔反尔，再次无理提出解除租赁合同的要求，并以剪断电线、切断电源，直至现今以其要“出国一年”之名到电力公司进行销户等方式停止了供电服务，企图解除房屋租赁合同。原告为维护自己的合法权益，诉请判令被告恢复供电、继续履行房屋租赁合同。
被告喻焜辩称：一、原告主张被告要涨租金才要求解除合同缺乏事实依据。二、原告在未经被告同意的情况下，擅自将户型为4室2厅2卫的房屋隔成五套“1室1卫1厨”的套间、1间储藏室和1个公共走道。同时，原告为了能够隔出5个卫生间，还将房屋地面抬升。因此，原告并非正常装修，其已严重破坏了房屋原有结构，严重影响房屋安全，构成违约。三、在双方签订的《房屋租赁合同》中仅仅约定原告可与他人“合租”，即租赁房屋主要是满足原告本人的居住需求，但事实上，原告改变房屋用途，将房屋分割群租，用于转租牟利，因此，原告主张其属于合租而非转租之说不能成立。四、被告从未认可原告擅自改变房屋结构、转租的违约行为。被告在获知原告存在严重违约行为后，于2010年10月11日向原告发出《解除﹤房屋租赁合同﹥通知》，主张解除租赁合同，并要求原告及时腾退房屋，承担相应的违约和赔偿责任。后因原告承诺将房屋恢复原状，并停止对外转租，基于维护交易稳定性的目的，被告才于2010年12月12日受领了原告2010年9月5日至2011年9月4日的房屋租金，但之后原告拒不改正其违约行为，仍继续转租并未将房屋恢复原状。为了维护自身及其他业主的权益，被告于2011年4月10日再次向原告发出解除合同通知。五、原告要求被告继续履行房屋租赁合同无法律依据。原告未经被告同意，改变房屋结构、对外转租的行为已构成严重违约，被告有权解除合同。在原告拒不腾退房屋、停止侵害的情况下，被告才采取了必要的限电措施，以维护自身权益。综上，原告的诉讼请求无法律和事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。
原告凌国英为支持其诉请，向本院提交以下证据：
1、《房屋租赁合同》1份，以证明双方存在房屋租赁关系的事实。被告对该证据的真实性无异议，对证明对象有异议，认为该证据不能证明被告同意原告转租的事实。本院认为，该证据能证明原、被告签订了房屋租赁合同，及合同约定被告同意原告合租的事实，予以确认。
2、收条1份、存款凭条2份，以证明2007年至2009年被告受领房租的事实。被告对该证据的真实性无异议，对证明对象有异议，认为被告收取租金并不代表认可原告转租及改变房屋结构的违约行为。本院认为，该证据能证明被告收取原告租金的事实，予以确认。
3、解除合同通知及回复函各1份，以证明被告无故通知解除合同及原告进行了回复的事实。被告对该证据的真实性均无异议，本院予以确认。
4、收条及委托书各1份，以证明被告认可房屋租赁现状，同意继续履行合同的事实。被告对该证据的真实性无异议，对证明对象有异议，主张被告委托其妻子收取租金是因为原告承诺将装修恢复原状，认为该证据并不能证明被告认可原告转租和改变房屋结构。本院认为，该证据能证明被告委托其妻子于2010年12月10日收取了2010年9月5日至2011年9月4日的租金的事实，予以确认。
5、再次解除合同的通知书及被告破坏用电线路的照片各1份，以证明被告再次恶意悔约的事实。被告对该证据无异议，本院认为，该证据能证明被告于2011年4月10日向原告发出《再次解除﹤房屋租赁合同﹥并要求腾空的通知》及被告切断原告供电的事实，予以确认。
6、名片、收款凭证、朝晖家政租赁协议及身份证各1份，以证明至今尚有一名原告员工毛丽君居住在诉争房屋内的事实。被告认为该证据中的毛丽君是2011年3、4月份才住在里面的。本院认为，该证据能证明原告聘请的保姆现居住的诉争房屋内的事实，予以确认。
7、董家苑服务处物管员王观华出具的补充证明1份，以证明被告提交的证据1证明的事实不属实，给被告盖章的人并不了解真实情况。被告经庭后核实对该证据的真实性无异议，但认为就关联性来讲，该证据反而能证明原告转租扰民的事实。本院认为，该证据能证明2011年3月份因邻居投诉原告及时更换了住户的事实，予以确认。
8、同单元1001室的照片1份，以证明同单元的该房间开办了公司，住了十多个人都没引起邻居反映的事实。被告对该证据的真实性有异议。本院认为，在无其他证据佐证的情况下，该证据的真实性无法确认，且该证据与本案缺乏关联性，不予确认。
被告喻焜为支持其辩称，向本院提交以下证据：
1、证明1份，以证明原告违反合同约定擅自改变房屋原有结构及对外转租的事实。
2、联名信1份，以证明原告擅自改变房屋结构、对外出租的行为使得同单元其他业主十分不满的事实。
原告对证据1、2的真实性无异议，对证明对象有异议。本院认为，该证据能证明原告将房屋装修成五间一室一卫一厨的套间、一间储藏室、一个公共走道及其原告将房屋出租的事实，予以确认。
3、房屋室内现场照片1组，以证明原告严重破坏屋内原有结构，目的是用于转租牟利的事实。原告对证据的真实性无异议，对证明对象有异议，认为其没有破坏房屋原有结构，只是增设了洗手间。本院认为，该证据能证明诉争房屋中有五间一室一卫一厨的套间的事实。
4、原告女儿俞涵以被告受托人的身份分别与马木提江·租农、张国刚、金英签订的房屋租赁协议各1份、张国刚和俞涵的身份证复印件、俞涵收取张国刚房租的收条各1份、收取金英房租收条4份，以证明原告擅自改变房屋结构后向他人转租牟利的事实。原告对该证据的真实性和证明对象均无异议，本院予以确认。
5、委托书1份，以证明原告故意伪造委托书，用于转租牟利的事实。原告对该证据的真实性无异议，认为原告在程序上有所不妥，但在客观上没有超过合同范围，也没有主观恶意，没有对各方当事人造成实质性的损害。本院认为，该证据能证明原告伪造被告的委托书出租诉争房屋的事实，予以确认。
6、杭州钱江1台视频1份，以证明原告转租和改变房屋结构的违约事实。原告对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为电视台的报道并不能构成对事实的认定。本院认为，该证据能证明诉争房屋的现场情况及其原告将房屋出租的事实，予以确认。
根据证据的认定以及原、被告在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
2007年7月2日，原告凌国英（乙方）与被告喻焜（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于江干区三里新城董家苑2幢1单元801室房屋出租给原告；房屋规格为4室2厅2卫，居住面积155.16平方米；租期为5年，从2007年9月5日起至2012年9月4日止；每月租金1600元；租金按一年支付，另付押金1000元，整年租金计19200元；租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；以后每次支付房租费应在每年9月5日；租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安费、物业管理，由乙方支付；房屋修缮等费用由甲方支付。该合同第二条第5项约定：租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回房屋使用权、乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失；所列情形之一为乙方擅自将房屋转租、转让或转借的。该合同第三条第7项约定：乙方不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施，若人为损坏的将给甲方相应赔偿；如发生自然损坏的，应及时通知甲方，并配合甲方及时给予修复。该合同第五条约定：1、如甲方违约，甲方赔偿乙方装修费用；2、期满后乙方无偿留下任何固定设施；3、甲方同意乙方合租。同时，上述合同还对其他内容进行了约定。
合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告支付了租金并将房屋装修成五间一室一卫一厨的套间、一间储藏室、一个公共走道。房屋装修完后，原告及其家人并不居住在该房屋内。原告的女儿俞涵以被告的受托人的身份将诉争房屋江干区三里新城董家苑2幢1单元801室房屋的一小间出租给马木提江·租农，租期从2009年9月10日起至2010年3月10日止，租金每月1650元；2010年7月8日，原告的女儿俞涵将该诉争房屋的一部分出租给张国刚，租期从2010年7月11日起至2011年7月10日止，租金每月1750元；2009年11月11日，原告将该诉争房屋的一部分租给金英，租期从2009年11月11日起至2010年11月10日止，租金为每月1600元。
2010年10月11日，被告向原告发出了《解除﹤房屋租赁合同﹥通知》，载明：……现我方发现，贵方在租用期内将房屋转租给他人，且未按合同约定将租金在9月5日支付给我方已逾1个多月，同时，未经我方同意擅自将室内结构进行改变。我方认为，贵方擅自将房屋转租、擅自改变室内结构和拖欠租金行为，已经违反了《房屋租赁合同》约定和合同法相应规定，现我方特通知贵方，解除我方与贵方的《房租租赁合同》，望贵方在接函后三天内腾空房屋交付我方，并承担相应的违约和赔偿责任。……。原告收到上述通知后，于2010年10月15日进行了回复。
2010年12月12日，被告委托孔敏收取了原告租金19200元，该租金为从2010年9月5日至2011年9月4日止的租金。
2011年3月份，原告承租的三里新城董家苑2幢1单元801室房屋，因楼下701室投诉801室有宠物狗叫声，影响儿子中考，物管立即通知原告前来处理，原告及时更换了住户。
2011年4月10日，被告向原告发出了《再次解除﹤房屋租赁合同﹥并要求腾空房屋的通知》，载明：……关于贵方擅自将房屋转租、改变室内结构和拖欠租金行为，我方已于2010年10月11日函至贵方，提出贵方上述行为已违反了《房屋租赁合同》约定和合同法相应规定，特通知解除我方与贵方的《房屋租赁合同》，要求贵方在接函后三天内腾空房屋交付我方，并承担相应的违约和赔偿责任；现贵方仍占用我方房屋，且仍存在擅自将房屋转租、改变室内结构及未承担逾期支付租金违约责任之行为，同时，由于贵方的转租行为涉及群租现象，2011年2月11日被杭州电视台曝光，严重影响到我方的声誉和合法权益。基于贵方行为，我方在3月初再次电话通知贵方恢复房屋原状及承担相应责任，但贵方至今仍然我行我素。因此，我方特再次通知贵方，解除我方与贵方的《房屋租赁合同》，望贵方在接函后三天内，腾空房屋交付我方，与我方结清租金等相关费用，并承担相应违约责任，赔偿我方损失……。原告收到了上述通知。
在收到上述通知后，原告并没有按通知的要求腾空房屋。此后，被告于2011年4月20日到供电局销户以停止供电。2011年5月3日，原告向本院起诉要求被告恢复供电、继续履行合同。
本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，原告将诉争房屋以每月1600元租金承租下来后，将房屋装修成五间一室一卫一厨的套间，然后以签订房屋租赁合同的方式将部分房间以每间每月1600元-1750元不等的租金出租给第三人使用，构成了法律上的转租。原告主张此为双方租赁合同约定的合租，与事实不符，本院不予采信。
原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应履行各自义务。该合同第二条第5项约定：租赁期内，乙方（凌国英）擅自将房屋转租、转让或转借的，甲方（喻焜）可终止合同，收回房屋使用权……。因在租赁期内，原告将房屋擅自转租给马木提江·租农、金英和张国刚等人，被告以擅自转租为由解除双方的租赁合同，符合双方合同约定，故仅凭擅自转租一事由，2010年10月11日被告发给原告的《解除﹤房屋租赁合同﹥通知》具有解除合同的法律效力，但因后来被告又收取了原告下一年的租金，这表明双方愿意继续履行原来的《房屋租赁合同》。
被告在收取下年度租金后，又于2011年4月10日向原告发出了《再次解除﹤房屋租赁合同﹥并要求腾空房屋的通知》，解除合同的理由仍是改变房屋室内结构、擅自转租等。本案的争议焦点在于该份解除合同通知是否有解除合同的效力。而要判断该问题先要对被告收取下一年租金的行为正确定性。对此，原告解释说经双方数次协商，被告认可了各种租赁现状，且被告急着用钱，故同意继续履行《房屋租赁合同》，并收取了租金；被告解释说因原告承诺将房屋恢复原状、停止对外转租，故被告收取了租金。本院认为，虽然被告并未提供证据证明在收取租金时原告向其承诺将房屋恢复原状、停止对外转租，但原告除了被告收取下年度租金的证据外，亦未提供证据证明被告认可其各种租赁现状。按被告陈述，本案的纠纷系因原告改变房屋室内结构、转租牟利等而起，按原告陈述，本案的纠纷系因被告要涨租金而起，而实际上，被告于租赁合同解除后在可以收回房屋谋取更多经济利益的情况下，仍按双方2007年7月2日约定的租金标准收取了租金，基于此，本院认为，根据经验法则，原告仅根据被告按收取下年度租金的行为即推定被告认可其改变房屋室内结构及转租牟利，证据并不充分，本院不予采信。更何况，原告于2011年3月份因邻居投诉而更换了住户，也就是说在被告收取下年度租金后原告有新的转租行为，因此，即使被告认可了原告的租赁现状，因原告有新的擅自转租行为，仅凭这一点被告就有解除双方租赁合同的权利。
综上，仅凭被告收取下年度租金的行为并不足以认定被告认可了原告改变房屋室内结构和转租，因原告存在擅自转租的行为，被告于2011年4月10日发给原告的《再次解除﹤房屋租赁合同﹥并要求腾空房屋的通知》具有解除合同的法律效力，双方的《房屋租赁合同》已在原告收到该通知时解除，故原告要求被告继续履行该份租赁合同，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告凌国英的诉讼请求。
案件受理费人民币80元，减半收取人民币40元，由原告凌国英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币80元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 金长义
二〇一一年六月十三日
代书 记员 李石燕