江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第00719号
上诉人（原审原告）江成霞，无业。
上诉人（原审原告）张翠莲，公务员。
两原告共同委托代理人朱军、刘云，江苏三法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏省金地华巍房地产开发有限公司，住所地盱眙县盱城镇虎泵路。
法定代表人武晓巍，该公司董事长。
委托代理人李云志，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。
上诉人江成霞、张翠莲与被上诉人江苏省金地华巍房地产开发有限公司（以下简称金地公司）商品房预售合同纠纷一案，江苏省盱眙县人民法院于2015年1月26日作出（2014）盱民初字第1825号民事判决。江成霞、张翠莲不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人江成霞、张翠莲的委托代理人朱军、刘云、被上诉人金地公司的委托代理人李云志到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年10月31日，张翠莲（乙方）与金地公司（甲方）签订《金地国际城储藏室预订协议》，约定：“1.乙方自愿预订甲方开发的金地国际城项目13号楼7、8、9储藏室。预定金65000。储藏室建筑面积约____平方米，总价壹拾肆万元整；2.乙方在预定之日起至开盘至甲方售楼部缴纳储藏室余款，签订储藏室转让协议，如逾期则视为乙方自动放弃预定储藏室，则甲方有权将乙方所订的储藏室出售，乙方知晓且无异议；3.甲方承诺在元旦前缴纳余款时，乙方所选储藏室号均维持不变；4.本协议一式两份，甲乙双方各一份，在签署正式储藏室转让协议后，本协议即告失效。未尽事宜，双方友好协商解决”，协议落款甲方由原告加盖销售合同章，销售部经理陶娟签字，乙方处由张翠莲签字确认。此后张翠莲未按预定协议约定在13号楼开盘后至被告缴纳款项、签订协议，直至2012年10月27日张翠莲以江成霞为交款单位缴纳了14万元储藏室款项，被告财务部门向其出具了收款事由为“13号-7#、8#、9#储藏室款140000元”的收据，并加盖了公司财务章。诉讼中，被告辩解因原告张翠莲当初在被告单位兼职，会计信任了张翠莲，没有进行审查，而误收了江成霞的款项。因被告未按约定交付储藏室款项，原告于2012年8月28日将13号楼9号储藏室出售给案外人张鹤军。2013年7月22日，原告又将13号楼7号储藏室出售案外第三人孙新久。
另查明，原、被告各自分别向法庭提交了《金地国际城储藏室预定协议》一份，两份协议除乙方处签名处增加“江成霞”签名外无差异。原告张翠莲自认与江成霞系姑嫂关系，“江成霞”名字由其代签，是经被告方认可的。江成霞通过代理人坚称其是合同一方。
江成霞、张翠莲在一审中诉称，2009年10月31日，原、被告签订《金地国际城储藏室预定协议》，约定：“原告自愿预定被告开发的金地国际城项目13号楼7、8、9储藏室。预定金：65000；总价壹拾肆万元整等内容”。2012年10月27日，原告将140000元购房款交至被告处，被告出具收据并在收款事由处载明：“7、8、9储藏室款”。原告认为，虽然双方订立名为预定协议，但被告已经接受了原告的全部付款义务，故原、被告双方间买卖关系已经成立。经了解，被告至今尚未取得上述储藏室的销售许可证，被告不可能协助原告办理上述储藏室的所有权证和土地使用证。综上，为维护原告的合法权益不受损害，根据相关法律规定，请求法院判决：1.确认原、被告签订的《金地国际城储藏室预定协议》无效；2.被告返还原告支付的储藏室房款14万元及利息（自2012年10月27日计算至被告给付之日）、赔偿补偿性赔偿款22万元、赔偿损失14万元；3.本案诉讼费由被告承担。
金地公司在一审中辩称：1.被告与江成霞之间没有商品房预约合同关系，江成霞作为原告诉讼主体资格不适格；2.张翠莲与被告签订的金地国际城储藏室预定协议，由于张翠莲未按合同履行义务，合同实际并未成立，不存在无效之说；3.由于公司工作人员的失误，收取过张翠莲14万元，但张翠莲曾于2010年12月7日向我公司借款5万元，两笔款项应当相互抵充。综上，原告请求无事实与法律依据，请求法院依法判决。
原审法院认为，本案的争议焦点为：1.原告江成霞作为原告诉讼主体资格是否适格；2.案涉的《金地国际城储藏室预定协议》效力应当如何认定；3、被告收取江成霞的款项是否是对张翠莲与被告张翠莲预订合同效力的追认。
首先，被告对于与原告张翠莲间存在储藏室预定事实不持异议，但否认与江成霞间存在合同关系，因被告提供的协议上并无江成霞签名，而原告张翠莲提供的协议上“江成霞”是由张翠莲代签，虽其辩称得到了被告的认可，但未能提供证据予以证实，难以认定，故江成霞非合同相对人，其本案中的请求依法应予驳回。
关于合同效力问题，法律规定当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。法律还规定当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。结合本案而言，双方合同中约定：“……预定金65000元…；乙方在预定之日起至开盘至甲方售楼部缴纳储藏室余款，签订储藏室转让协议，如逾期则视为乙方自动放弃预定储藏室，则甲方有权将乙方所订的储藏室出售”，可以明显看出，双方是附了条件的。原告张翠莲没有按照约定的条件履行，故本案争议的合同并未生效。
关于被告收取江成霞的款项是否是对张翠莲与被告张翠莲预订合同效力的追认问题。首先，江成霞认为其是合同一方，款项为其所有，但从本案查明的事实来看，其不是合同相对人，也未明示其为张翠莲代为履行付款义务，故其与合同没有权利义务关系；其次，张翠莲是合同相对人，本可以直接以自己名义交纳款项，而其在时过境迁三年后，应在合同期限内交纳而未交纳，却以江成霞的名义支付款项，要求享有三年前的合同条件，明显不合理，且不论张翠莲以这种方式的原由，事实上也得不到被告以签订正式合同对预定合同效力的追认；再次，被告辩解款项属于会计误收有一定合理性。一是被告在张翠莲未按合同交付款项时将合同标的物部分转让，在此情况下，再以收取张翠莲的款项履行已不能履行的预订合同不合情理；二是以张翠莲当时在被告公司的身份，如何进行操作比较方便。综上，本案预订合同并未生效，原告的请求没有事实与法律依据，不予支持。江成霞如果主张退款等，可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十六条的规定，判决：驳回原告张翠莲、江成霞的诉讼请求。案件受理费6925元，由原告张翠莲、江成霞负担。
张翠莲、江成霞不服一审判决，上诉称：1、一审认定江成霞在本案中不具有诉讼主体资格错误。上诉人在一审中提供的《金地国际城储藏室预定协议》中含有江成霞的签字，且2012年10月27日金地公司出具的收据载明“交款单位江成霞，收款事由为13号7#、8#、9#储藏室的140000元房款”，进一步印证了江成霞系合同一方当事人。2、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《金地国际城储藏室预定协议》属于预定合同且未生效，属于适用法律错误，上诉人与被上诉人之间已经形成商品房买卖合同关系，协议合法有效，并已按约定履行相应的权利义务。2012年10月27日，上诉人向金地公司支付涉案储藏室房款时，金地公司未予拒绝反而出具涉案房款的收据，说明其对上诉人逾期付款的行为予以追认，并愿意按照之前签订的协议履行义务。而张翠莲并非是金地公司兼职的财务人员，其在金地公司收取的报酬只是提取咨询业务的咨询费，以其的个人身份并不会导致金地公司误收房款。3、2015年2月3日一审法院向张翠莲作了调查笔录，该笔录未经质证，一审法院以此作为认定案件事实的证据，属于程序违法。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人金地公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。
在二审审理过程中，上诉人另称：向金地公司交付的14万元为江成霞和张翠莲共有；2010年1月27日涉案13号楼的商品房预售许可证中只注明了住宅面积共计3448.92平方米，而在预售许可证的附件中注明36套住宅面积共计3448.92平方米，则储藏室并不包括预售许可范围内。又因涉案小区其他部分储藏室能够办到房产证，而金地公司并未将该附件进行公示，从而造成了上诉人对于涉案储藏室可以办到房产证的误判，而此误认系金地公司故意隐瞒13号楼储藏室无预售许可的事实造成的，金地公司应当承担相应的赔偿责任。
本案的争议焦点为：1、江成霞是否具有本案的诉讼主体资格；2、涉案预定协议的性质及效力应如何认定；3、上诉人在一审中所主张的返还房款及利息、赔偿补偿性赔偿款、赔偿损失的请求是否应该得到支持；4、原审法院审理程序是否违法。
本院认为，对于争议焦点1，虽然上诉人在一审中提供的涉案储藏室预定协议的一方当事人中包括上诉人江成霞，但金地公司在一审提供中的合同中并无江成霞的名字，则不能认定江成霞在签订涉案储藏室预定协议时，是合同一方当事人。但因金地公司在2012年10月27日以江成霞名义收取款项，现张翠莲、江成霞在一审所提的诉讼请求中包含返还该款项，故江成霞可作为本案诉讼主体。
对于争议焦点2，首先，对于涉案预定协议的性质如何确立。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。而在本案的预定协议中，双方仅就对于涉案储藏室的房号及价款作出约定，而对面积、交付日期、违约责任等条款并未作出约定。并且金地公司与张翠莲另在预订协议中约定，“张翠莲在预定之日至开盘至金地公司售楼部缴纳储藏室余款，签订储藏室转让协议，……在签订储藏室转让协议后，该协议即告失效。未尽事宜，双方友好协商解决”，故本预定协议的性质为预约合同。该约定表明双方明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间权利义务的具体内容。因此，涉案合同为预约合同，并非是商品房买卖合同。
其次，对于涉案储藏室预定协议的效力。因涉案合同为预约合同，并非是商品房买卖合同，故不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有关商品房买卖合同的相关规定，则不以涉案储藏室取得商品房预售许可作为该预订合同生效要件。因签订涉案预定合同时双方意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定的情形，故金地公司就涉案储藏室与张翠莲所签订的预约合同应为有效合同。
对于争议焦点3，即上诉人在一审中主张的返还房款及利息、赔偿补偿性赔偿款、赔偿损失的请求是否应该得到支持。因金地公司与张翠莲另在预订协议中约定，“张翠莲在预定之日至开盘至金地公司售楼部缴纳储藏室余款，签订储藏室转让协议，……在签订储藏室转让协议后，该协议即告失效。未尽事宜，双方友好协商解决”，涉案储藏室所在的金地国际城项目13号楼于2010年1月27日已经取得了商品房预售许可证，则张翠莲应当依约在该日期前至金地公司售楼部缴纳储藏室余款，但张翠莲未能按期履约，故依约应当视其自动放弃预定的三间储藏室，金地公司有权将上述三间储藏室对外销售，张翠莲不应存有异议。但因该预订协议的权利义务终止，金地公司应将张翠莲所交纳的65000元退还，现金地公司未将该65000元向其退还，故对于张翠莲所提返还已付购房款65000元的诉请，应予支持。因金地公司一直占用该笔款项，对于张翠莲所提金地公司应当给付购房款的利息及赔偿损失的诉请，可按中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率为标准，金地公司向张翠莲给付自2009年10月31日至该款项实际付清之日的利息，又因张翠莲与江成霞均称该款项为二人共有，则上述款项及利息，由金地公司向二人给付。
虽然2012年10月27日金地公司以江成霞为交款单位开具了收据，但江成霞并非系张翠莲与金地公司就涉案储藏室所签订的预约合同的一方当事人，且当时涉案13号楼9号储藏室已售与他人，故不能得出金地公司收取的款项即为张翠莲针对涉案储藏室支付的余款，双方之间的商品房买卖合同已经成立的结论。因上诉人江成霞的诉请中包括金地公司返还2012年10月27日收取的75000元，则金地公司应向江成霞返还该款。故该诉请，应予支持。对于上诉人江成霞所提金地公司应当给付购房款的利息及赔偿损失的诉请，因金地公司在涉案储藏室已部分出售的情况下，仍以江成霞为交款单位开具了收取储藏室款项的收据，该行为本身存在过错，故对于江成霞所提金地公司应当给付购房款的利息及赔偿损失的诉请，可按中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率的三倍为标准，金地公司向江成霞给付自2012年10月27日至该款项实际付清之日的利息，又因张翠莲与江成霞均称该款项为二人共有，则上述款项及利息，由金地公司向二人给付。
对于上诉人所主张的惩罚性赔偿责任，因双方之间未能达成商品房买卖合同，故不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中惩罚性赔偿责任的相关规定，上诉人基于该解释的相关规定所提的惩罚性赔偿责任的诉请，不予支持。
对于争议焦点4，经查，虽然一审法院在判决作出后与张翠莲进行谈话并制作了谈话笔录，但一审判决中一审判决中仅罗列的证据中中包括调查笔录，并未将该谈话笔录作为证据使用，故不存在定案证据未经质证的程序违法情形。
综上，上诉人所提的上诉理由部分不能成立，本院不予支持。对于上诉人的部分上诉请求，可予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院依法改判。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省盱眙县人民法院（2014）盱民初字第1825号民事判决；
二、江苏省金地华巍房地产开发有限公司向上诉人江成霞、张翠莲返还财产140000元，并以65000元为基数，按中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率为标准，江苏省金地华巍房地产开发有限公司向上诉人江成霞、张翠莲给付自2009年10月31日至该款项实际付清之日的利息，另以75000元为基数，按中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率的三倍为标准，江苏省金地华巍房地产开发有限公司向上诉人江成霞、张翠莲给付自2012年10月27日至该款项实际付清之日的利息。
三、驳回上诉人江成霞、张翠莲其他诉讼请求。
一审案件受理费6925元，二审案件受理费20365元，共计元，由上诉人负担1375元，金地公司负担16689元。
本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 孙 洁
审判员 孙 艳
二〇一五年六月九日
书记员 靳蓓蕾