四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第3687号
上诉人（原审被告）曹蓉，女，1974年9月6日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
委托代理人鲁良成，四川君合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）绿地集团成都锦江房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市锦江区。
法定代表人孙志文，总经理。
委托代理人杨森，泰和泰律师事务所律师。
上诉人曹蓉因与被上诉人绿地集团成都锦江房地产开发有限公司（以下简称绿地房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2014）锦江民初字第4813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年9月28日，曹蓉与绿地房地产公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件与补充协议》，约定：曹蓉购买绿地房地产公司开发的位于锦江区攀成钢片区、二环路以东、牛沙路以北18号地块“绿地锦天府”（现锦江区通盈路88号）6幢2单元24层2402号房屋，建筑面积为307.24平方米，套内建筑面积257.65平方米，按套内建筑面积计算，每平方米单价为19981.03元，房屋总价为5148113元；曹蓉采取分期付款方式付款，具体付款方式为：（1）曹蓉应当在2013年9月30日内支付总房款的20%，即人民币1029623元；（2）曹蓉应当在2013年12月31日内支付总房款的30%，即人民币1544434元；（3）曹蓉应当于商品房所在楼栋的权属证明取得后7个日历日内付齐剩余房款，即总房款的50%，人民币2574056元；曹蓉未按照约定的时间付款的，逾期超过90日后，合同继续履行的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，曹蓉按日计算向绿地房地产公司支付逾期应付款万分之二的违约金；绿地房地产公司应当在2013年12月31日前向曹蓉交付该商品房；商品房交付时应已取得规划验收合格证及有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；商品房达到约定的交付条件后，绿地房地产公司应当在交付日的7日前，书面通知曹蓉办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，绿地房地产公司应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。绿地房地产公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全或未满足约定的其他条件的，曹蓉有权拒绝接收，由此产生的逾期房屋责任由出卖人承担。验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于曹蓉原因未能按期办理交接手续的，双方同意按下列约定方式处理：1、曹蓉未按绿地房地产公司通知时间办理交接手续的，视为绿地房地产公司已按约交付，该商品房的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费、水电费、公共维修资金、全部税费及房屋毁损风险即由曹蓉承担。2、如曹蓉未付清应付房款及／或违约金的，则交付日期顺延……；在商品房达到交付使用条件后，除曹蓉未按合同约定支付房价款和违约金及发生本协议约定的可迟延交付的情形外，绿地房地产公司应当以挂号信或特快专递或媒体广告通知曹蓉办理房屋交付手续，曹蓉未接到通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理房屋交付手续的时间，以房屋所在地为交付地点。交付商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，绿地房地产公司应当与曹蓉共同查验收房，发现有其他问题的，绿地房地产公司承担修复责任，由绿地房地产公司按照国家和本省有关工程质量的规范和标准对该商品房进行修复，并承担修复费用，修复期间不视为逾期交付房屋，曹蓉应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续。曹蓉未在约定的时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的，视为房屋已交付；修复完毕后，曹蓉应进行确认，曹蓉未在绿地房地产公司通知的期限内进行确认的，视为曹蓉对修复无异议。绿地房地产公司应当在2014年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。
原审法院另查明，曹蓉按约定支付了第一、二期购房款共计2574057元。绿地房地产公司于2014年5月26日取得诉争房屋所在楼栋的权属证明。因曹蓉未按期支付第三期购房款2574056元，绿地房地产公司向曹蓉寄送《逾期付款催告函》，要求曹蓉支付剩余购房款2574056元。并告知曹蓉，绿地房地产公司已于2014年5月26日取得诉争房屋所在楼栋的权属证明。
原审法院另再查明，曹蓉于2014年11月5日自行委托广州市新蓝德物业管理有限公司对其购买的位于“绿地锦天府”6幢2单元24层2402号房屋进行现场查验，查验结果为多处存在问题。
2014年10月22日，绿地房地产公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、曹蓉立即向绿地房地产公司支付购房余款2574056元；2、曹蓉向绿地房地产公司支付逾期付款违约金（以购房余款2574056元为基数，自2014年6月2日起计算至实际付清之日止）；3、本案诉讼费由曹蓉承担。
原审法院认定上述事实，有绿地房地产公司提交的绿地房地产公司企业法人营业执照、组织机构代码证、曹蓉身份证复印件、购房人家庭成员住房情况申报表、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件与补充协议》、房屋初始登记记录单、逾期付款催告函复印件、邮政特快专递单，曹蓉提交的房屋检验咨询报告、房屋现场勘察记录表、广州市新蓝德房地产信息咨询有限公司营业执照及税务登记证复印件，以及绿地房地产公司、曹蓉的陈述在案佐证。
原审法院认为，曹蓉、绿地房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。双方均应按约履行各自的义务。根据双方合同的约定“曹蓉应当于商品房所在楼栋的权属证明取得后7个日历日内付齐剩余房款，即总房款的50%，人民币2574056元”，现根据查明的事实，绿地房地产公司已于2014年5月26日取得诉争房屋权属登记，则曹蓉理应依据上述约定于2014年6月2日前向绿地房地产公司支付剩余房款2574056元，现曹蓉未按约支付上述款项，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款”及第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”之规定，绿地房地产公司要求曹蓉支付剩余房款2574056元的诉讼请求，符合双方的约定，于法亦有据，原审法院予以支持。因曹蓉至今未支付剩余房款2574056元，逾期已超过了90日。根据双方合同中关于“逾期超过90日后，合同继续履行的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，曹蓉按日计算向绿地房地产公司支付逾期应付款万分之二的违约金”的约定，违约金标准为日万分之二，即年息7.3%，综合考虑双方合同的履行情况、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，该违约金标准并不过高，故曹蓉理应自2014年6月3日起，以应付款2574056元的日万分之二标准向绿地房地产公司支付违约金，原审法院对绿地房地产公司主张曹蓉自2014年6月2日起支付违约金的主张，予以部分支持。关于曹蓉辩称其未收到绿地房地产公司已办妥完毕权属登记的通知，且房屋装修质量未达到合同约定的标准，其可行使不安抗辩权，可先不予支付剩余房款的问题。因双方合同中并未约定如果存在上述情况，曹蓉即可不支付剩余房款的条件，且经查明，绿地房地产公司已经在催告函件中告知了曹蓉绿地房地产公司已办理权属登记的事实，而本案中仅凭曹蓉提交的证据亦尚不足以证明房屋装修质量未达到合同约定标准的事实，已构成曹蓉可不支付尾款的条件，故曹蓉的上述辩称意见不成立。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决：一、曹蓉应于判决发生法律效力之日起十日内向绿地房地产公司支付剩余购房款2574056元；二、曹蓉应于判决发生法律效力之日起十日内向绿地房地产公司支付违约金（以剩余购房款2574056元为基数，自2014年6月3日起至房款付清时止，按日万分之二标准计算）；三、驳回绿地房地产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取13958元，由曹蓉负担。此款已由绿地房地产公司预交，曹蓉应于判决发生法律效力之日起十日内将其应承担款项向绿地房地产公司给付。
宣判后，原审被告曹蓉不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：原审判决认定事实不清，对于绿地房地产公司何时向曹蓉告知已取得案涉楼栋初始产权登记没有查明。曹蓉在一审庭审中才知晓绿地房地产公司已取得案涉楼栋初始产权登记。按照合同约定，在案涉楼栋初始产权登记取得之前，曹蓉有权拒绝支付房款，且不应当承担违约责任。据此请求：撤销原判，改判驳回绿地房地产公司的诉讼请求，本案一审、二审案件受理费均由绿地房地产公司负担。
被上诉人绿地房地产公司答辩称：绿地房地产公司已通过电话及邮政快递方式向曹蓉告知了案涉楼栋已经取得初始产权登记，并催促付款。绿地房地产公司邮寄的《逾期付款催告函》明确载明了取得案涉楼栋权属证明的时间；且双方签订的商品房买卖合同补充协议第十六条约定：“采用电话方式通知的，发出时间视为到达时间；采用信件方式的，在寄出三日后（本省），七日后（外省）视为送达”。同时，快递公司提供的证据可证明函件已妥投。故曹蓉应当按照合同约定在绿地房地产公司取得案涉楼栋初始产权登记后7个日历日内支付剩余房款。因曹蓉未按照约定支付剩余房款，故应承担违约责任。请求：驳回上诉，维持原判。
二审中，绿地房地产公司向本院提交了加盖有“EMS成都邮政速递查验章”的邮政快递单据，拟以此证明《逾期付款催告函》已于2014年6月21日向曹蓉送达。
曹蓉对该证据发表质证意见称：商品房买卖合同约定了曹蓉有两个地址，并未确定哪一个地址为通讯地址。故邮政快递单据不能证明已经向曹蓉送达了《逾期付款催告函》。
本院经审查认为：双方签订的《商品房买卖合同》中曹蓉明确了通讯地址，该通讯地址与曹蓉户口（护照或单位）所在地进行了明确区分。绿地房地产公司以通讯地址向曹蓉邮寄《逾期付款催告函》的事实清楚。绿地房地产公司提交的邮政快递单据加盖有邮政快递公司印章，且根据原审法院依职权查明上述邮件已向曹蓉送达的事实，故对于绿地房地产公司提交的上述证据本院予以采信。
经二审审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为曹蓉在履行《商品房买卖合同》过程中是否存在违约行为，是否应当向绿地房地产公司支付违约金。依照本案查明的事实，双方约定曹蓉应当于商品房所在楼栋权属证明取得后7个日历日内向绿地房地产公司付齐剩余房款，即总房款的50%，人民币2574056元。绿地房地产公司取得案涉楼栋权属证明时间为2014年5月26日，并于2014年6月18日向曹蓉发出《逾期付款催告函》，载明了案涉楼栋权属证明已取得、要求曹蓉支付剩余款项等内容。该《逾期付款催告函》于2014年6月21日向曹蓉送达。故曹蓉在收到《逾期付款催告函》后未按照合同约定支付剩余款项的行为已构成违约，应当承担违约责任。对于曹蓉提出绿地房地产公司未向其告知案涉楼栋权属证明已取得，故有权拒付剩余房款的上诉主张，本院不予支持。原审法院依照双方合同约定以及《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条的规定，判决曹蓉承担违约责任符合法律规定。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费27916元，由上诉人曹蓉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泽颖
代理审判员 王 果
代理审判员 赵 锋
二〇一五年七月十三日
书 记 员 吴丹丹