福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第1242号
原告林军，男，汉族，1972年1月1日出生，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人潘鹏飞，福建建达律师事务所律师。
被告杨建龙，男，汉族，1964年12月29日出生，住福州市鼓楼区。
原告林军诉被告杨建龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林军的委托代理人潘鹏飞，被告杨建龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月28日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原告所有的位于福州市杨桥东路19号三坊A1号楼一层、二层（其中一层为一层通往二层的楼梯所占用的面积）建筑面积为712.07平方米的商业用房，租赁期限从2012年12月28日起至2017年12月27日止；被告装修期为80天，自2012年12月28日至2013年3月19日止，装修期间不计租金，装修期结束后为租赁期限，开始计算租金；第一年度租金为每月85448元，第二年度租金为每月91429元，第三年度租金为每月97829元，第四年度租金为每月104677元，第五年度租金为每月112004元；被告应当支付物管费、水电费等相关费用；租金为按月支付，且先付后用；被告在收到原告开具的发票后5日内支付当月租金；为保证双方严格履行合同条款，被告支付170896元作为履约保证金，履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项，在被告无违约情况下，履约保证金在租赁期满交还租赁房屋之日起3日内无息退还；被告未按时支付租金及其他根据合同应支付的费用的，经原告书面催告后10内仍未支付的，原告有权解除合同，且被告应当支付原告违约金170896元；合同还约定了其他相关条款。
合同签订后，原告依约交付租赁房屋给被告，但被告逾期未支付自2013年12月20日起至2014年3月19日止共三个月的租金256344元（租金为85448元／月），原告已于2014年1月23日、2014年2月18日委托律师书面发出了律师函进行催告。2014年2月18日，被告出具《承诺书》，承诺于2014年3月19日支付拖欠的三个月租金。2014年3月28日，因被告拖欠租金，原被告双方签订《协议》，确认《房屋租赁合同》于2014年3月21日解除，被告应当支付租金至2014年3月19日。但被告至今一直未能支付其拖欠的三个月租金。综上所述，原告认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，原告依约向被告提供符合合同约定的房屋，被告理应依约及时向原告支付租金。但被告违约，拒不支付拖欠的租金至今，被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告有权要求被告支付租金、违约金，且不予返还履约保证金。原告为了维护自身的合法权益，诉至法院，请求：1、判令被告支付原告租金256344元；2、判令合同履约保证金170896元归原告所有；3、判令被告支付违约金170896元；4、诉讼费用由被告承担。
原告向本院提供如下证据：
1、榕房权证R字第0806187、08××86、0805522号房屋所有权证，证明福州市杨桥东路19号三坊A1号楼一层01店面、1号楼二层01店面、2号楼二层01店面的房屋所有权，属于原告所有；
2、房屋租赁合同（无原件），证明2012年12月28日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，被告承租原告所有的位于福州市杨桥东路19号三坊A1号楼一层、二层的建筑面积为712.07平方米的商业用房，租赁期限从2012年12月28日起至2017年12月27日止；第一年度租金为每月85448元，租金为按月支付，且先付后用；被告支付170896元作为履约保证金，在被告无违约情况下，履约保证金在租赁期满交还租赁房屋之日起3日内无息退还；被告未按时支付租金及其他根据合同应支付的费用的，经原告书面催告后10日内仍未支付的，原告有权解除合同，且被告应当支付原告违约金170896元等。
3、福建地税税费缴纳凭证、招商银行流水清单，证明原告已于2013年12月17日、2014年2月18日委托地税代开发票交付给被告，但被告自2013年12月20日起至2014年3月19日的租金256344元尚未支付，被告违约。
4、律师函、EMS快递单及回执，证明原告于2014年1月23日、2014年2月18日委托律师向被告发出书面催告，但被告违约至今未能支付拖欠的租金。
5、承诺书，证明被告承诺于2014年3月19日支付其拖欠的三个月租金。
6、协议，双方确认《房屋租赁合同》于2014年3月21日解除，被告应当支付租金至2014年3月19日。
被告杨建龙辩称，其对租金有异议，2014年3月10日左右，房东的代表老张通知要求电业局给租赁场所停电，2014年3月10日其已经写了一份合同终止的申请由其的员工刘吉爽经手交给林军的代理人老张，所以三月份租金不能算一个月。原告提出的两个月的履约保证金人民币170896元，其认为可以用于抵扣两个月的房租。其原先在诉争屋装修投入了80万（包括中央空调等等），现原封不动地交给了原告，作为其对未付租金的补偿，当时原告的代理人老张也已口头答应。所以真正欠原告的租金也就只有两个月零二十多天（从2013年12月19日-2014年3月10日），2014年3月10日合同已经终止，应原告要求其于3月17、18日已将家具等搬离，所有的装修、设施（包括空调等）均留下给原告。其认为已经用履约保证金、装修及设施等抵扣了全部租金。
被告未向本院提供证据。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、4、5、6的真实性和证明对象无异议。对证据3的真实性无异议，对证明对象有异议，对租金到3月19日为止未支付有异议，认为应该到3月10日因为被停电无法经营为止。但是对证据6的协议中可以搬走的装修物品等的理解与原告有出入。
根据当事人提供的上述证据及庭审质证意见，本院分析认证如下：对原告提供的证据1、榕房权证R字第0806187、08××86、0805522号房屋所有权证，证据2、房屋租赁合同（无原件），证据3、福建地税税费缴纳凭证、招商银行流水清单，证据4、律师函、EMS快递单及回执，证据5、承诺书，证据6、协议，由于被告对原告提供的证据真实性均无异议，本院予以确认。
根据原、被告双方的陈述以及本院对双方证据的分析认证，可以认定如下事实：2012年12月28日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告林军将属其所有的坐落于福州市鼓楼区南街街道杨桥东路19号三坊七巷保护改造工程第三坊A1#楼01店面一层、二层商业用房出租给被告杨建龙，租赁期限从2012年12月28日起至2017年12月27日止；被告装修期为80天，自2012年12月28日至2013年3月19日止，装修期间不计租金，装修期结束后为租赁期限，开始计算租金；第一年度租金为每月85448元，第二年度租金为每月91429元，第三年度租金为每月97829元，第四年度租金为每月104677元，第五年度租金为每月112004元；租赁年度均系指自2012年12月28日起，向后推算，满十二个月为一个租赁年度。租金为按月支付，且先付后用；被告在收到原告开具的发票后5日内支付当月租金；被告自行根据小区物业管理公司的规定按月支付物管费、水电费等相关费用；为保证双方严格履行合同条款，被告支付相当于贰个月租金的金额170896元作为履约保证金，履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项，在被告无违约情况下，履约保证金在租赁期满交还租赁房屋之日起3日内无息退还；合同还约定被告未按时支付租金及其他根据合同应支付的费用的，经原告书面催告后10内仍未支付的，原告有权解除合同，且被告应按170896元向支付原告违约金；合同还约定了其他相关条款。
合同签订后，原告依约交付租赁房屋给被告，被告依约支付租金至2013年12月19日止的租金。被告自2013年12月20日起未支付租金，原告于2014年1月23日、2014年2月18日委托律师向被告发出了书面律师函进行催告。2014年2月18日，被告出具《承诺书》，承诺于2014年3月19日支付拖欠的三个月租金。2014年3月28日，被告与原告签订协议一份，该协议约定：一、原、被告双方确认《房屋租赁合同》于2014年3月21日解除，被告应支付房屋租金至2014年3月19日；根据《房屋租赁合同》的约定，被告对于其装修部分，可以移动的被告方可以搬走，不可移动的添附物应当保持完好交付原告，归原告所有。被告应当在本协议签订之日起三日内，将租赁房屋内的可移动物品清理完毕，并将租赁房屋及房屋鈅匙完好交付原告，超过该时间期限，视为被告方放弃租赁房屋内物品的所有权，原告方有权进行处分。但被告至今未支付2013年12月20日起至2014年3月19日止共三个月的租金256344元（租金为85448元／月），且也未按2014年3月28日协议的约定期限清理租赁房屋内的可移动物品，现仍将装修时安装的空调留在租赁屋内，目前原告认为应按照2014年3月28日的协议的约定，被告超过三日，已经无权再拆走空调。
本院认为，原告与被告于2012年12月28日签订的《房屋租赁合同》系其双方的真实意思表示，合同内容合法、有效，原、被告双方应依约履行。被告未按合同约定支付2013年12月20日起至2014年3月19日止共三个月的租金256344元，显然违反合同约定，原告要求被告支付拖欠的租金256344元以及要求被告依约支付违约金170896元的请求，本院予以支持。由于被告按照合同约定支付给原告的履约保证金170896元并非违约金，且原、被告并未约定在被告违约的情况下该合同履约保证金归原告所有，因此，原告要求将合同履约保证金170896元归原告所有的请求，既无合同约定，亦无法律规定，故本院不予采纳，原告应将合同履约保证金退还被告。至于被告关于其真正欠原告的租金只有两个月零二十多天（从2013年12月19日-2014年3月10日），其原先在诉争屋装修投入了80万（包括中央空调等等），现原封不动地交给了原告，作为其对未付租金的补偿的辩解，因缺乏证据予以佐证，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
1、被告杨建龙于本判决生效之日起十日内支付给原告林军拖欠的租金256344元人民币以及违约金170896元人民币。
2、原告林军于本判决生效之日起十日内支付给被告杨建龙合同履约保证金170896元人民币。
3、驳回原告林军其他诉讼请求。
本案诉讼费9781元，原告林军负担2468元，被告杨建龙负担7313元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 陈江艳
人民陪审员 陈 瑶
人民陪审员 钟宙彬
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 王夏羿
附：本案主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条
【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条
【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。