北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第14871号
上诉人（原审被告）吕威，男，1973年9月28日出生。
委托代理人李万保，四川元绪（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沈桂英，女，1964年4月11日出生。
委托代理人刘佳，北京市安衡律师事务所律师。
委托代理人李风昌，北京市安衡律师事务所律师。
上诉人吕威因与�上诉人沈桂英房屋租赁合同纠纷一案，不服朝阳区人民法院（2014）朝民初字第35682号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年8月，沈桂英在原审法院起诉称：沈桂英、吕威于2012年签订了《北京市房屋租赁合同》，该合同约定我将1025室房屋出租给吕威，租赁期间自2012年6月1日至2014年5月31日，租金为33000元／月。合同签订后，我积极履行了房屋交付义务，吕威仅支付2012年6月1日至2014年2月28日期间的房屋租金，尚拖欠沈桂英2014年3月1日至2014年5月31日期间的房屋租金合计99000元。此外，吕威已按合同约定支付押金33000元。合同到期后我发现房子已经腾空，双方没有进行交接，2014年5月31日后该房屋由我控制。租赁合同约定如果双方提前解除合同，应以书面形式通知对方，在合同履行期间，吕威没有要求提前终止合同。我曾联�吕威催要房租，吕威一听到电话就挂断置之不理。故诉至法院，要求吕威支付自2014年3月1日至2014年5月31日的房屋租金共计99000元。
原审中吕威未到庭应诉，但提交书面答辩状称：不同意沈桂英的诉讼请求。原因如下：一、1025室房屋租金已经交纳至2014年2月28日，我因经营公司不善倒闭无法继续承租沈桂英所有的1025室。房屋租赁合同第七条第二款及第八条第二款约定应提前60天联系沈桂英要求提前终止合同。我于2013年12月30日派公司员工联系沈桂英，由于沈桂英电话号码无法接通故无法联系上，其手机处于关机状态，事后得知沈桂英在此期间至2014年5月份未在国内；二、我自2014年2月份腾退了房屋，并认为由于自身原因给沈桂英带来了损失主动将租赁合同第四条第三款中支付给沈桂英的房屋押金33000元作为补偿，未要求沈桂英返还；三、租赁合同第七条第四-1中明确指出乙方如不按照约定支付租金达30日的甲方有权解除合同收回房屋。沈桂英或委托他人未及时与我联系收回房屋终止合同，我认为沈桂英故意放弃了此条款中约定的相关权利。
原审法院经审理查明：沈桂英作为甲方与作为乙方的吕威于2012年签订了《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的1025室房屋出租给乙方使用，租赁期间自2012年6月1日至2014年5月31日，租金为33000元／月。租赁合同第三条第（三）项约定押金人民币33000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁合同第七条第（二）项约定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。第七条第（四）项约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：1、不按照约定支�租金达30日的。租赁合同第八条第（二）项约定租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日以书面形式通知对方，乙方应足额支付租金或甲方退还相应的租金。合同签订后，吕威已向沈桂英支付2012年6月1日至2014年2月28日期间的房屋租金以及房屋押金33000元，尚未交纳2014年3月1日至2014年5月31日期间的房屋租金。现该房屋由沈桂英控制，吕威搬离时双方未办理交接手续。
吕威称曾于2013年12月30日通过电话联系沈桂英要求提前终止合同，但因沈桂英不在国内未能与沈桂英取得联系，就此未向法院提交相关证据佐证。
原审法院经审理后认为：依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，沈桂英、吕威所签订的《北京市房屋租赁合同》不违反法律法规的相关规定，合法有效，沈桂英、吕威均应按照合同约定履行各自义务。吕威因经营公司不善倒闭并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故不应适用该合同约定的自行解除条款。吕威主张曾要求提前终止合同，未提交相关证据佐证，亦未按照合同约定以书面形式通知对方，故对该抗辩法院不予采信。吕威主张已于2014年2月份腾退了房屋，并由于自身原因给沈桂英带来了损失主动将租赁合同第四条第三款中支付给沈桂英的房屋押金33000元作为补偿，但就此未提交相关证据佐证，法院不予采信。现双方签订的租赁合同已经终止，吕威应按合同约定给付沈桂英剩余租金，因双方合同约定房屋押金可抵扣租金，吕威亦表示不要求沈桂英返还已付押金，故该笔费用应在尚欠租金内扣除。吕威经法院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃当庭答辩及举证权利。据此，于2014年10月判决：吕威于判决书生效之日起七日内给付沈桂英房屋租金六万六千元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，吕威不服，提起上诉，主要上诉意见如下：2012年5月16日，沈桂英与吕威签订了《委托授权书》，特别委托吕威办理诉争房屋出租及一切物业相关事宜，包括签署租赁合同、收取房屋押金及租金、代理业主处理物业一切相关事宜。因此，吕威与沈桂英之间系委托代理合同关系，而非租赁关系。2013年12月30日，吕威派人与沈桂英联系，告知其房屋实际承租人要退租，需要提前终止租赁合同，但沈桂英的电话始终无法接通。沈桂英自2013年12月30日至2014年5月均在国外，且提供的联系地址均属无效地址，吕威无法与沈桂英直接取得联系。2014年2月，诉争房屋的实际承租人退租，因无法联系到沈桂英，致使无法办理退房手续。因此，2014年3月1日至2014年5月31日期间吕威并未实际使用房屋，不应当支付上述期间的租金。吕威作为受托人，全面、妥善履行了委托合同，按照吕威与沈桂英签订的租赁合同的约定，非吕威原因合同不能履行的，吕威有权单方解除合同。综合上述理由，吕威认为原审判决结果错误，请求撤销原判，依法改判解除吕威与沈桂英签订的房屋租赁合同及委托代理合同，改判不支付沈桂英2014年3月1日至5月31日期间的租金。沈桂英同意原审判决。
本案审理期间，吕威提供了2102年5月16日沈桂英向吕威签署的《委托授权书》，证明双方之间为委托代理关系，沈桂英委托吕威全权处理涉诉房屋的租赁及相关事项。沈桂英认为该证据不是新证据，不予质证。本院经审理查明的其余事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述意见、《�京市房屋租赁合同》、银行转账明细及庭审笔录在案佐证。
本院认为：吕威提交的《委托授权书》并不能否认其与沈桂英签订的《北京市房屋租赁合同》的真实性，本院确认双方之间存在租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。沈桂英、吕威签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，沈桂英、吕威均应按照合同约定履行各自义务。虽然双方在合同中约定因不可抗力导致合同无法继续履行的合同自行解除，但吕威因经营公司不善倒闭的情形，不构成不可抗力，因此，合同不能自行解除。吕威主张曾要求提前解除合同，但并未提供证据证明。吕威主张已于2014年2月份腾退了房屋，�由于自身原因给沈桂英带来的损失主动将支付给沈桂英的房屋押金33000元作为补偿，对此本院认为，即使如吕威希望的以支付一个月租金作为补偿的形式解除合同，但吕威并未提供证据证明曾按照合同约定的书面形式，将解除合同的通知送达对方，2014年3月1日至5月31日期间，双方之间的租赁合同并未解除。同时，吕威主张已于2014年2月份腾退了房屋，但并未提供证据证明已将承租房屋及时交还沈桂英。故2014年3月1日至5月31日期间的房屋租金，吕威仍应当支付。原审法院扣除吕威已付押金后，确定吕威应当支付2014年3月1日至5月31日合同终止之日的租金，数额正确，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审案件受理费1138元，由吕威负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费1450元，由吕威负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉娜
代理审判员 邓青菁
代理审判员 刘向飞
二〇一四年十二月四日
书 记 员 胡 潇