云南省寻甸回族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）寻民初字第1143号原告邱金凤，女，汉族，1964年3月18日生，大学文化，居民，住浙江省温州市龙湾区。委托代理人张华青，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告云南温商地产开发有限公司。住所地:云南省昆明市经开区洛羊街道办事处大冲社区东冲顶。法定代表人陈俊强，系该公司董事长。委托代理人李卫，男，汉族，1979年9月26日生，初中文化，公司职员，住昆明市呈贡县。系该公司办公室主任，一般授权代理。委托代理人傅文谦，寻甸县仁德法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告邱金凤诉被告云南温商地产开发有限公司（以下简称温商地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年7月17日受理后依法组成合议庭，于2014年9月28日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人张华青，被告之委托代理人李卫、傅文谦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邱金凤诉称，我于2013年4月10日在被告开发的寻甸温商财富广场楼盘购买4-24号房，面积为66.05平方米，房款已一次性全额付清。购房时该楼盘已经竣工，但被告至今未将上述商品房交付与我，亦未办理相关手续，故向法院起诉，要求判令：一、买卖合同有效；二、被告继续履行合同并将其出售给原告的4-24号商品房交付给原告，将《商品房购销合同》向房管部门进行备案并办理房屋所有权证和土地使用证；三、本案诉讼费由被告承担。被告云南温商地产开发有限公司辩称，原被告双方签订的《商品房购销合同》无效，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、《商品房购销合同》签订后，未实际支付购房款，就拿“5-99”号房来说，总金额424500元纯属虚构，且就合同的主要条款即单价3000元／平方米而言更是个虚假数字。二、根据《补充协议》第四条确定的单价1200元／平方米显失公平。根据《商品房购销合同》，约定的商品房单价为3000元／平方米，而《补充协议》第四条将房价减至四折，即1200元／平方米，相较于目前寻甸县的市场价格（平均每平方米3000元左右）显失公平。原被告订立《商品房购销合同》时，正是温商地产公司到了崩溃边缘的困难时期，而原告之夫作为公司股东却釜底抽薪、撤股脱身，更加重了公司的经营风险，至2013年11月10日公司欠债2500余万，公司全盘由新股东接手。综上，原告在公司经营最困难的时候，让被告在极端不合时宜的情况下签订了39份显失公平的《商品房购销合同》，请在查明合同签订的背景和事实的情况下，驳回原告的诉讼请求。原告邱金凤提供下列证据以证明自己的诉讼主张：一、和解协议、补充协议各一份，证明涂光进与张国光（已故）就云南温商地产开发有限公司股权转让事宜达成协议，约定涂光进将股份转让给张国光（已故），同时由原告邱金凤（系涂光进之妻）与被告签订商品房购销合同，约定若张国光未按约履行，则房屋归涂光进，股权转让款抵作房款。二、商品房购销合同一份，证明在和解协议和补充协议签订后，涂光进以其妻邱金凤的名义与被告签订商品房购销合同。三、昆明市中级人民法院民事判决书一份，证明原告与被告同时签订的39份《商品房购销合同》中，原告已就其中7份合同向法院提起诉讼，并经昆明市中级人民法院终审判决，终审判决支持了原告与本案相同的诉讼请求，现该7份判决已生效并在执行过程中。经质证，被告认可证据一的真实性，但认为房款打四折显失公平，且协议违反《物权法》第一百八十六条之规定，应认定为无效。对证据二的真实性予以认可，但认为该合同不合法。对证据三的真实性予以认可，判决书仅对商品房的来源作出判决，但对合同是否合法未作判决，该合同显失公平，应认定为无效合同。本院认为，证据一内容真实，与本案具有关联性，《和解协议》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，故本院对该组证据的关联性、真实性、合法性及证明内容予以确认。证据二作为附条件生效的合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，故本院对该证据的关联性、真实性、合法性予以确认。证据三系生效法律文书，被告未提供充分的证据以否定该生效判决的效力，故对该证据本院予以采信。被告云南温商地产开发有限公司提供下列证据以证明自己的诉讼主张：收购协议一份，证明温商地产公司因欠债过多无力为继，才被现在的股东收购。经质证，原告认为该协议系复印件，且未加盖工商部门公章，对该证据的真实性不予认可。本院认为，该证据系复印件且未加盖工商部门印章，真实性无法核实，本院对其真实性不予确认。经审理，本院确认以下法律事实：2009年12月28日，寻甸回族彝族自治县规划建设局向温商地产公司颁发预许寻字（201001）号《商品房预售许可证明》，准予温商地产公司预售温商财富广场项目的商品房。2013年4月2日，甲方涂光进，乙方张国光，丙方温商地产公司就股权转让事宜共同签订《和解协议》，约定：一、甲、乙双方确认甲方持有丙方公司①股权本金人民币叁佰万元整（300万元）。②甲方给丙方公司垫付人民币叁拾捌万元整（38万元），该款已经昆明市呈贡区人民法院判决确认。③甲方之妻邱金凤在丙方公司买房后应退款项人民币肆拾肆万元整（44万元），该款最终数字以法院生效判决为准，多退少补。④甲方在丙方公司五年投资应得利益人民币肆佰捌拾万元整。以上四项合计人民币捌佰陆拾贰万元整（862万元）。二、乙方自愿按照捌佰陆拾贰万元整（862万元）的价款收购甲方所有的丙公司的15％股权（该转让款包含第一条的四项款项）……六、甲、乙双方确认甲方在公司实际花费包括律师费为人民币叁拾万元整（30万元）该款由乙方在给付第二笔款项（480万元的股权转让款）时一并给付。同时，各方还对其他权利义务进行了约定。2013年4月10日，甲方涂光进，乙方张国光，丙方温商地产公司共同签订《补充协议》，约定：……三、原和解协议第七条“②乙方在2013年7月1日至2013年12月31日止之间给付甲方股权转让款人民币肆佰五拾万元整（450万元），每月平均给付。（480万元-60万元+30万元=450万元）。”中的“股权转让款人民币肆佰伍拾万元整（450万元），每月平均给付。（480万元-60万元+30万元=450万元）。”变更为股权转让款人民币伍佰壹拾万元整（510万元，该数字计算公式是：480万元+30万元=510万元），每月平均给付人民币捌拾伍万元整（85万元）。……五、对原和解协议第八条之约定履行的具体方式：1、乙方、丙方交付给甲方折抵股权转让款的房屋由甲方自行一次性选定，乙方不得异议。2、三方约定甲方选定的折抵股权转让款的房屋所签订的商品房买卖合同的销售价（市场销售价）为每平方米3000元。3、三方一致确认丙方与甲方（以甲方之妻邱金凤的名义签订合同）于2013年4月10日签订所有商品房购销合同……如果乙方在任何壹月（2013年7月1日至2013年12月31日止）的约定给付时间内，未按照和解协议的第七条和本补充协议的第三条之约定全面履行给付义务时，则丙方与甲方按照本补充协议第五条第1、2条之约定所签订的全部商品房买卖合同所约定之全部房屋均按照补充协议第四条约定的价款直接折抵给甲方，甲方不需要再按照商品房买卖合同约定的价款向丙方支付房款，但丙方需向甲方出具办理落户、转卖等手续所需要的收到房款的发票。甲方按商品房买卖合同之约定取得房屋所有权并由甲方自行处理，乙方、丙方须无条件配合甲方办理落户、转卖等手续。如乙、丙两方按本补充协议及原和解协议约定履行相应付款义务，则甲方不得行使上述商品房购销合同中的任何权利，也不得主张房屋所有权。……七、本补充协议及商品房买卖合同签订后，甲方即无条件配合乙方、丙方办理符合法律法规规定的银行贷款及对外提供担保的相关签字手续（如果甲方股权转让之后，则不需要甲方提供本项协助义务），具体时间地点由乙方及丙方提前2个工作日通知甲方；如乙方、丙方已经按照和解协议和本补充协议约定履行了相应义务，则甲方应无条件配合乙方及丙方完成以下事项：1、按原约定配合乙方及丙方办理甲方在云南温商地产开发有限公司的原有15%股权的变更登记手续，股权受让人由乙方指定；2、按约定到昆明市中级人民法院撤回公司解散纠纷案；3、撤回在呈贡区人民法院的执行申请。同时，各方还对其他权利义务进行了约定。2013年4月10日，温商地产公司与邱金凤签订《商品房购销合同》,该合同约定，邱金凤购买温商地产开公司开发的温商财富广场楼盘4-24号房，套内建筑面积为66.05平方米，单价为3000元／平方米，总价为198150元，同时，双方还对房屋买卖的其他权利义务进行了约定。2013年6月17日，温商地产公司全体股东制定了《章程修正案》，原公司股东张国光、涂光进修改为张国光、张吉祥。2013年6月19日，温商地产公司的工商登记股东进行了变更，股东涂光进退出，新增张吉祥为该公司股东。2013年6月17日，昆明市中级人民法院作出（2013）昆民五初字第3号民事裁定书，裁定准许原告涂光进撤回对被告温商地产公司及第三人张国光公司解散纠纷一案的起诉。2013年6月15日，涂光进向昆明市呈贡区人民法院提交申请书，撤回对温商地产公司的强制执行申请。事后，对于《和解协议》和《补充协议》所约定张国光应当向涂光进支付的款项，张国光从未支付过。另，原告与被告同时签订的39份《商品房购销合同》中，原告已就其中7份合同向法院提起诉讼，并经昆明市中级人民法院终审判决，7份终审判决均支持了原告与本案相同的诉讼请求，现该7份判决已生效并在执行过程中。本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。及第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。以及第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，温商地产公司与邱金凤于2013年4月10日签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，该合同系附生效条件的合同，在条件成就时该合同即应发生法律效力。该《商品房购销合同》的生效条件依附于涂光进、张国光、温商地产公司共同签订的《和解协议》、《补充协议》的履行情况，即应满足涂光进无条件配合张国光及温商地产公司完成的下列事项：1、按原约定配合张国光及温商地产公司办理涂光进在温商地产公司原有的15%股权的变更登记手续，股权受让人由张国光指定；2、按约定到昆明市中级人民法院撤回公司解散纠纷案的起诉；3、撤回在呈贡区人民法院的强制执行申请。同时，还需满足张国光未按约定在2013年7月1日至2013年12月31日向涂光进支付510万元的款项（即每月支付85万元）。涂光进已经配合张国光及温商地产公司完成了上述义务，而张国光却未按照约定支付相应款项，故温商地产公司与邱金凤于2013年4月10日签订的《商品房购销合同》的生效条件已经成就，双方应依约履行。本案中，邱金凤与温商地产公司所签订的《商品房购销合同》形成房屋买卖合同关系，该《商品房购销合同》应视为附生效条件的买卖合同，该房屋买卖合同关系不属于《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国担保法》所规定的抵押财产，不能适用《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于流质条款的规定。张国光、温商地产公司差欠涂光进款项情况属实，且存在未按约归还的拖欠情形，按照双方约定即该欠款转化为了购房款，该约定并不违反法律禁止性规定，属于自由处分财产的范畴，本院对此予以确认。现邱金凤起诉温商地产公司要求继续履行《商品房购销合同》，将温商地产公司出售给邱金凤的4-24号商品房交付给邱金凤并办理相关手续，于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条之规定，判决如下：一、云南温商地产开发有限公司与邱金凤于2013年4月10日签订的合同编号为4-24的《商品房购销合同》合法有效。二、由云南温商地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内履行合同编号为4-24的《商品房购销合同》的义务，即：1、交付温商财富广场4-24号房屋；2、将《商品房购销合同》向房管部门进行备案；3、办理房屋所有权证；4、办理土地使用权证。案件受理费4260元，由被告云南温商地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判长  马永明审判员  杨朝生审判员  郭钰垚二〇一四年十二月一日书记员  毕馨予