山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民再字第130号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：济南市蔬菜公司经营部，住所地济南市。
法定代表人：宋寿军，经理。
委托代理人：邢林，山东聚轩律师事务所律师。
委托代理人：张作臣，山东聚轩律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张衍军，男，1975年3月26日出生，汉族，无业，住济南市。
原审第三人：李湘伦，男，1958年7月13日出生，汉族，山东电力研究院职工，住济南市。
委托代理人：苏金玲，山东辰静律师事务所律师。
原审第三人：于仁洋，男，1980年3月13日出生，汉族，新日电动车业主，住济南市。
再审申请人济南市蔬菜公司经营部（简称蔬菜公司经营部）因与被申请人张衍军及原审第三人李湘伦、于仁洋房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2010）济民一终字第1827号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2014年8月6日作出（2014）鲁民申字第293号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人蔬菜公司经营部委托代理人邢林、张作臣，被申请人张衍军，原审第三人李湘伦及其委托代理人苏金玲到庭参加诉讼。原审第三人于仁洋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年5月4日，一审原告蔬菜公司经营部起诉至济南市天桥区人民法院称，2005年7月14日，蔬菜公司经营部与张衍军签订了一份《房屋租赁合同》，约定：蔬菜公司经营部将位于济南市天桥区新菜市街17号天桥东副道临时房南3间，建筑面积80平方米左右的房屋出租给张衍军，用于餐饮经营。租赁期限为2005年7月15日至2011年7月14日，年租金3.3万元。每半年一交，先交后用。张衍军不交付或者不按约定交付租金达6个月以上，蔬菜公司经营部有权解除合同。合同签订后，蔬菜公司经营部按约定交付了房屋。张衍军自2006年1月15日至今未交付租金，截止2010年2月24日，共欠租金13.5667万元。张衍军擅自将诉争房屋交给第三人李湘伦使用，李湘伦又将该房屋出租给第三人于仁洋。蔬菜公司经营部于2010年1月11日通知张衍军解除该合同，交付所欠租金，退还房屋。张衍军拒不履行。因此，诉至法院，要求解除与张衍军间签订的租赁合同；由张衍军支付截止2010年2月24日的租金13.5667元及相应利息，并按上述标准计算至本判决生效之日；由张衍军及李湘伦、于仁洋退还诉争房屋；本案诉讼费用由张衍军承担。张衍军辩称，涉诉房产在出租前已被法院查封，蔬菜公司经营部未告知，租赁合同无效。蔬菜公司经营部无权主张该房产项下租金。鉴于涉诉房产已于2007年2月7日变更了产权人，此时双方的租赁合同应予解除，蔬菜公司经营部此前的租金债权的诉讼请求应自此计算。至蔬菜公司经营部起诉时，该债权请求权已超过诉讼时效，不应保护。原审第三人李湘伦述称，本案争议的临时简易房是李湘伦通过拍卖竞买取得房产的附属物，属于合法占有该房屋。蔬菜公司经营部、张衍军就该房屋签订的租赁合同属于无效合同，蔬菜公司经营部要求李湘伦腾房缺乏依据。请求驳回蔬菜公司经营部对李湘伦的诉讼请求。原审第三人于仁洋未答辩。
济南市天桥区人民法院一审查明，2005年7月14日，蔬菜公司经营部与张衍军签订一份房屋租赁合同，约定：蔬菜公司经营部将位于济南市天桥区新菜市街17号天桥东副道86号前临时房南3间，建筑面积80平方米左右的房屋出租给张衍军；用途为餐饮经营；租赁期限自2005年7月15日至2011年7月14日；年租金3.3万元，每半年一交，先交后用；张衍军不交付或不按约定交付租金达6个月以上，蔬菜公司经营部有权解除合同。合同签订后，蔬菜公司经营部按约交付了涉案房屋，张衍军就涉案房屋已向蔬菜公司经营部交付至2006年1月15日的租金，此后张衍军未再向蔬菜公司经营部交付涉案房屋的租金。2006年4月10日，蔬菜公司经营部与张衍军又就当时产权登记属于蔬菜公司经营部位于济南市天成路86号2号楼，面积170平方米左右的房产签订了一份租赁合同，约定：蔬菜公司经营部将该房产出租给张衍军使用，租期自2006年4月10日至2012年4月9日。2006年11月22日，在蔬菜公司经营部作为被执行人的执行案件中，法院委托拍卖公司对该房产进行拍卖。李湘伦竞拍买得该房产，2007年2月7日该房产的产权登记由蔬菜公司经营部转移至李湘伦的名下，李湘伦取得了济房权证天字第1287**号房产证。后，因张衍军继续占用该房产，李湘伦提起诉讼，要求张衍军腾房。济南市天桥区人民法院作出（2007）天民一初字第328号民事判决，认定蔬菜公司经营部与张衍军就济房权证天字第1287**号房产证项下的房产签订的租赁合同无效，判令张衍军为李湘伦腾房。该判决生效后，张衍军于2007年12月5日将济房权证天字第1287**号房产证项下的房产连同涉案房屋一并交付给了李湘伦。此后李湘伦又将涉案房屋出租给了于仁洋。蔬菜公司经营部于2010年1月11日以特快专递的方式向张衍军寄送了解除合同通知书，通知张衍军就涉案房屋解除双方的租赁合同，并要求张衍军交付所欠租金、退还房屋。张衍军未予履行。涉案房屋系依附在李湘伦已取得产权的济房权证天字第1287**号房产证项下的房产上加盖的临时用房，无任何建设审批手续，始终无产权登记。
济南市天桥区人民法院一审认为，涉案房屋系无任何建设批准手续的临时用房，蔬菜公司经营部与张衍军就此签订的租赁合同违反法律的效力性禁止规定，属无效合同。涉案房屋系依附在济房权证天字第1287**号房产证项下的房产上加盖的临时用房，且无独立的产权登记，以一般人的认知能力来判断，涉案房屋应当属于济房权证天字第1287**号房产证项下房产的从属物。在张衍军承租当时登记在蔬菜公司经营部名下的济房权证天字第1287**号房产证项下房产及涉案房屋期间，李湘伦通过拍卖买受了济房权证天字第1287**号房产证项下的房产，并于2007年2月7日取得了该房产的产权登记。根据我国物权法的规定“主物转让的，从物一并转让，当事人另有约定的除外”。基于此，在随即李湘伦以蔬菜公司经营部与张衍军为共同被告，要求腾出济房权证天字第1287**号房产证项下房产而提起的民事诉讼中，张衍军作为（2007）天民一初字第328号生效判决所确定的腾房义务人，基于其认为涉案房屋系济房权证天字第1287**号房产证项下房产的从物的认识，在蔬菜公司经营部及李湘伦或其他任何利害关系人均未向其提示存在该从物不随主物一并转让的特殊约定的情况下，其将济房权证天字第1287**号房产证项下房产连同涉案房屋一并退还了李湘伦，该行为是正当的、不可归责的，应当产生与向蔬菜公司经营部退还涉案房屋同一的法律效果。故蔬菜公司经营部再要求张衍军向其退还该临时房，缺乏依据，不予支持。基于上述认定，张衍军向蔬菜公司经营部支付涉案房屋使用费的期限，应当截至2007年2月7日李湘伦取得济房权证天字第1287**号房产证时即止。此后，蔬菜公司经营部即应及时向张衍军主张此前所欠的房屋使用费，否则即应自此起算该债权的诉讼时效。但直至2010年1月11日蔬菜公司经营部以特快专递的方式向张衍军寄送通知书，主张解除合同、给付租金时止，长达两年多的时间，蔬菜公司经营部无证据证明此前其曾向张衍军主张过该债权，至此蔬菜公司经营部的该债权已经超过诉讼时效，不应再受保护，对蔬菜公司经营部要求张衍军履行该债务的请求不予支持。如果蔬菜公司经营部与李湘伦就涉案房屋是否为济房权证天字第1287**号房产证项下房产的从物，济房权证天字第1287**号房产证项下房产的产权是否及于涉案房屋存在争执，应当另行诉讼或者仲裁解决。本案是蔬菜公司经营部基于其与张衍军的租赁合同产生的合同纠纷，与蔬菜公司经营部与李湘伦的该产权争执不属于同一法律关系，故法院不予审理蔬菜公司经营部与李湘伦就涉案房屋产权争执。基于此，蔬菜公司经营部于本案中要求李湘伦及李湘伦的后手承租人于仁洋腾退涉案房屋，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，济南市天桥区人民法院作出（2010）天民园初字第236号民事判决：一、驳回原告济南市蔬菜公司经营部对被告张衍军的诉讼请求；二、驳回原告济南市蔬菜公司经营部对第三人李湘伦的诉讼请求；三、驳回原告济南市蔬菜公司经营部对第三人于仁洋的诉讼请求。案件受理费3120元，由原告济南市蔬菜公司经营部承担。
蔬菜公司经营部不服一审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院适用法律错误。蔬菜公司经营部与张衍军签订的租赁合同合法、有效，张衍军理应根据法律规定向蔬菜公司经营部支付拖欠的租金及将位于济南市天桥区天桥东副道86号临时房南3间房屋退还给蔬菜公司经营部。（一）蔬菜公司经营部对于济南市天桥区天桥东副道86号临时房南3间房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。首先，蔬菜公司经营部对涉案房屋所占有的土地享有使用权，在一审审理期间，蔬菜公司经营部向法庭提交了就使用该土地向济南市天桥区国土资源局缴纳土地收益金的发票。其次，涉案房屋是蔬菜公司经营部建造的，且涉案房屋建造完成后，没有被有关行政机关认定为非法或违法建筑。基于蔬菜公司经营部对涉案房屋享有使用、收益的权利，蔬菜公司经营部将涉案房屋出租给张衍军的法律行为是合法有效的。（二）租赁合同解除后，张衍军应及时将涉案房屋退还给蔬菜公司经营部而不是李湘伦。二、一审法院认定事实错误。涉案房屋不是依附在李湘伦已取得产权的济房权证天字第1287**号房产证项下的房产上加盖的临时用房，而是独立的。涉案房屋与李湘伦已取得房产的房屋不是主物与从物的关系。李湘伦通过竞买方式购买的济房权证天字第1287**号房产证项下的房产不包括涉案房屋。三、一审法院仅根据张衍军的主观心态做出了“张衍军将诉争房屋交予李湘伦的行为是正当的、不可归责的，应当产生与向蔬菜公司经营部退还该临时房同一的法律效果”的结论是错误。（一）在济南市天桥区人民法院（2007）天民一初字第328号生效判决中只判令了张衍军将济房权证天字第1287**号房产证项下的房产腾空交付给李湘伦。该判决并没有判令张衍军将涉案房屋交付给李湘伦。（二）蔬菜公司经营部与张衍军签订了两份租赁合同。一份租赁合同签订的时间是2005年7月14日，约定的租赁物是涉案房屋。另一份租赁合同签订的时间为2006年4月10日，约定的租赁物是位于济南市天桥区天成路86号，面积为170平方米，即李湘伦取得的济房权证天字第1287**号房产证项下的房产。这是两个不同的租赁合同，对此张衍军是明知的，不需任何利害关系人向其提示存在从物不随主物一并转让的特殊约定。（三）张衍军在明知济南市天桥区人民法院（2007）天民一初字第328号生效判决中不含涉案房屋，涉案房屋也与生效判决中的房屋不属于一个租赁合同的租赁物，且张衍军在将涉案房屋交付李湘伦前，没有向蔬菜公司经营部进行询问的情况下，擅自作出将涉案房屋交付李湘伦的行为，是不正当的，张衍军应对此承担全部责任。四、张衍军和李湘伦、于仁洋应将涉案房屋退还给蔬菜公司经营部。蔬菜公司经营部与张衍军之间的租赁合同合法有效。张衍军在租赁关系存续期间擅自将涉案房屋交付李湘伦没有法律依据，根据有关法律规定，张衍军与李湘伦应将涉案房屋退还给蔬菜公司经营部。故请求二审法院撤销一审判决并依法改判，一、二审案件受理费由张衍军负担。
张衍军答辩称，同意一审判决。
原审第三人李湘伦述称，同意一审判决。
原审第三人于仁洋述称，同意一审判决。
本院二审查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院二审认为，蔬菜公司经营部与张衍军于2005年7月14日签订的《房屋租赁合同》所涉及的房屋系未经过有关主管部门批准而建设的临时用房之事实清楚，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，双方签订的上述《房屋租赁合同》无效。蔬菜公司经营部主张该《房屋租赁合同》有效的理由不能成立，本院不予支持。虽然该《房屋租赁合同》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，本案可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。由于李湘伦于2007年2月7日取得了济房权证天字第1287**号房产证，而涉案房屋系依附在济房权证天字第1287**号房产证项下的房产上加盖的临时房屋，故张衍军向蔬菜公司经营部支付涉案房屋使用费的期限应当截至2007年2月7日止。由于张衍军将涉案房屋交付给李湘伦的时间在李湘伦诉蔬菜公司经营部、张衍军房屋侵权纠纷一案之后，如蔬菜公司经营部认为其系涉案房屋的所有权人，其作为被告对自己的财产即涉案房屋腾交李湘伦应当知道，其应及时向张衍军主张此前所欠的房屋使用费，否则即应自此起计算该债权的诉讼时效，直到2010年1月11日，蔬菜公司经营部才以特快专递的方式向张衍军寄送通知书，主张解除合同并给付租金，已超过二年的诉讼时效，且其亦无证据证实此前曾向张衍军主张过该债权，故蔬菜公司经营部要求张衍军支付截止2010年2月24日房屋使用费及相应利息的请求已超过诉讼时效，本院不予支持。关于蔬菜公司经营部主张应向其退还涉案房屋问题。本院认为，涉案房屋系依附在济房权证天字第1287**号房产证项下的房产上加盖的临时用房，且无独立的产权登记。在李湘伦于2007年取得了济房权证天字第1287**号房产证项下房产的产权登记后，并依据该房产证提起要求张衍军、蔬菜公司经营部腾出房屋的诉讼中，蔬菜公司经营部亦作为该案被告参加诉讼。在该案中，张衍军根据当时经营饭店使用房屋的情况，认为涉案房屋应属于济房权证天字第1287**号房产证项下房产从属物，并将该房产连同涉案房屋一并腾出交于李湘伦，且蔬菜公司经营部对张衍军该行为当时亦未提出异议。综合本案的事实可以认定济房权证天字第1287**号房产证项下的房产与涉案房屋的关系应属于主物与从物的关系。根据《中华人民共和国物权法》关于“主物转让的，从物一并转让，当事人另有约定的除外”的规定，原审法院判决驳回蔬菜公司经营部要求张衍军、李湘伦、于仁洋腾出涉案房屋的诉讼请求并无不当。综上，蔬菜公司经营部的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院作出（2010）济民一终字第1827号判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3120元，由上诉人济南市蔬菜公司经营部负担。
蔬菜公司经营部申请再审称，1、一、二审判决认定涉案房屋系依附与济房权证天字第1287**号房产证项下的房产的事实缺乏证据证明。首先，济房权证天字第1287**号房产证载明的房产就是济南市天桥区天成路86号2号楼1层商铺，不包括涉案房产。其次，第三人李湘伦竞买济房权证天字第1287**号房产时，拍卖报告中未涉及涉案房产。最后，涉案房产并非济房权证天字第1287**号房产的从物。2、涉案房产与济房权证天字第1287**号房产是两座独立的建筑物，张衍军将128745号房产交付第三人李湘伦是依据（2007）天民一初字第328号生效判决。但该涉案80平米房产不应被交付，诉讼时效不应于2007年2月7日起算。另，根据本案一、二审判决可以看出，一、二审法院均认定原租赁合同无效，合同无效诉讼时效应从合同被确定无效之日起计算诉讼时效。另外，蔬菜公司经营部主张解除租赁合同并支付拖欠房租，而一审法院认为涉案合同无效，则应根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条，应当告知蔬菜公司经营部可以变更诉讼请求，但一审法院未予告知，存在程序违法。二审法院也并未纠正该违法行为。因此，蔬菜公司经营部认为张衍军支付房屋占有使用费应被支持。综上，张衍军将涉案房产交与李湘伦，违反了合同相对性原则。请求撤销一、二审判决，依法改判。本案诉讼费用由张衍军承担。
被申请人张衍军辩称，2007年2月7日李湘伦通过竞买取得济房权证天字第1287**号房屋所有权，标的物所有权发生变更，蔬菜公司经营部向张衍军行使租赁费的期限开始计算。蔬菜公司经营部2010年1月11日给张衍军寄送特快专递主张所欠房屋的租赁费，那时候张衍军已经腾房搬出，蔬菜公司经营部再向张衍军主张租赁费没有依据。蔬菜公司经营部是在法院查封期间将房屋租给张衍军的，致使租赁合同无效，造成张衍军损失了几十万元的装修费。张衍军搬出后找到蔬菜公司经营部要求赔偿租赁房屋装修费，因涉案房屋也进行了装修，蔬菜公司经营部亦知道张衍军将涉案房屋交付李湘伦的事情。临时房是以济房权证天字第1287**号房屋的西墙直接加盖，没有东墙，未通水、电无法单独使用，就是主物与从物的关系。综上，蔬菜公司经营部的诉讼请求已超诉讼时效，张衍军不应承担任何责任。
原审第三人李湘伦辩称，李湘伦是基于济南市天桥区人民法院委托山东天乙拍卖有限公司出具的瑕疵声明购买的涉案房屋及具有产权证的房屋，瑕疵声明中载明了买受的附属物无土地证、房产证。李湘伦认为涉案房屋属于有产权证房产的附属物，无理解错误，涉案房屋如具有价值竞买款中应已包含。蔬菜公司经营部认为涉案房屋不属于附属物，没有任何依据。李湘伦于2007年取得济房权证天字第1287**号产权证后起诉张衍军、蔬菜公司经营部腾房的诉讼中，蔬菜公司经营部作为被告参加诉讼，济南市天桥区人民法院作出（2007）天民一初字第328号民事判决后张衍军根据当时饭店经营、使用情况，认为涉案房屋属于附属物，将涉案房屋一并腾出交于李湘伦，蔬菜公司经营部对此事实未提出异议，足以印证蔬菜公司经营部也认为涉案房屋属于附属物的事实。蔬菜公司经营部抗辩涉案房屋与具有产权证的房屋是独立存在的，不符合事实。位置上二者相互依附，之所以能够拍卖，也是出于二者位置、使用的一体性。济南市天桥区人民法院执行局、山东天乙拍卖有限公司认为二者是主从物的关系，是符合事实的。涉案房屋是依附在李湘伦济房权证天字第1287**号房产的西墙上搭建的，如果没有李湘伦的主楼，涉案房屋是不能称之为房屋的。且涉案房屋不通水、电等设施，不能单独使用。蔬菜公司经营部要求李湘伦退还涉案房屋没有事实依据和法律依据，请求维持二审判决。
原审第三人于仁洋未答辩。
本院再审查明，山东天乙拍卖有限公司的瑕疵声明第2条注明：“竞买人已被告知并完全理解，其买受的房产附属物无土地证、房产证”。另查明，李湘伦、李济伦兄弟在购买济南市天桥区天成路86号2号楼1楼商铺后去房管部门办理了房屋产权证。李湘伦的房产证号是济房权证天字第1287**号，李济伦的房产证号是济房权证天字第1287**号。其他事实与原审查明事实一致，本院予以确认。
本院再审认为，蔬菜公司经营部与张衍军于2005年7月14日签订的《房屋租赁合同》所涉及的房屋系未经过有关主管部门批准而建设的临时用房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，双方签订的上述《房屋租赁合同》无效。
本案当事人争议的焦点问题：一、张衍军应否支付蔬菜公司经营部2006年1月15日起至2010年2月24日止的租金；二、蔬菜公司经营部是否有权要求返还涉案房屋。
关于焦点问题一，本院认为，2007年2月7日李湘伦经过竞买取得了济房权证天字第1287**号房屋所有权，蔬菜公司经营部应予知晓。涉案房屋系依附在济房权证天字第1287**号房产证项下的房产上加盖的临时房屋。后因承租人张衍军未将房屋交付李湘伦，李湘伦起诉至法院，要求蔬菜公司经营部和张衍军返还房屋，如蔬菜公司经营部认为其系涉案房屋的所有权人，对涉案房屋腾交李湘伦应当知道，其应及时向张衍军主张此前所欠的房屋使用费，直到2010年1月11日，蔬菜公司经营部才以特快专递的方式向张衍军寄送通知书，主张解除合同并给付租金，已超过二年的诉讼时效，且其亦无证据证实此前曾向张衍军主张过该债权，故蔬菜公司经营部要求张衍军支付截止2010年2月24日房屋使用费及相应利息的请求已超过诉讼时效，本院不予支持。
关于焦点问题二，本院认为，李湘伦于2006年12月19日以竞买方式取得坐落于济南市天桥区天成路86号2号楼1层商铺，涉案房屋系依附在上述房产上加盖的临时用房，且无独立的产权登记。山东天乙拍卖有限公司在瑕疵声明中亦明确告知李湘伦拍卖标的附属物无土地证、房产证，李湘伦因此认为其购买的标的物中包含着涉案房屋。李湘伦于2007年取得了济房权证天字第1287**号房屋所有权登记后，提起要求张衍军、蔬菜公司经营部腾出房屋的诉讼，蔬菜公司经营部亦作为该案被告参加诉讼。在该案判决后张衍军根据当时经营饭店使用房屋的情况，认为涉案房屋应属于济房权证天字第1287**号房产证项下房产从属物，并将该房产连同涉案房屋一并腾出交于李湘伦，且蔬菜公司经营部对张衍军该行为当时亦未提出异议。综合本案的事实可以认定济房权证天字第1287**号房产证项下的房产与涉案房屋的关系应属于主物与从物的关系。根据《中华人民共和国物权法》关于“主物转让的，从物一并转让，当事人另有约定的除外”的规定，原审判决驳回蔬菜公司经营部要求张衍军、李湘伦、于仁洋腾出涉案房屋的诉讼请求并无不当。综上，蔬菜公司经营部再审请求不能成立，本院不予支持。本院二审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2010）济民一终字第1827号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴隆新
代理审判员 赵玉兰
代理审判员 王 珂
二〇一五年二月四日
书 记 员 顾笑笑