成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初字372号原告：中信银行股份有限公司成都分行。住所地成都市天府大道北段1480号拉德·方斯大厦。负责人：贺劲松，系银行行长。委托代理人：王心旋，四川和骏律师事务所律师。一般授权代理人。被告：陈威，男，汉族，1974年2月15日出生。住浙江省平阳县。被告：谢小方，女，汉族，1978年10月19日出生。住成都市武侯区。被告：成都东方希望天祥置地有限公司。住所地：成都高新区桂溪工业园。法定代表人：张轮大，系公司董事长。委托代理人：杨庐松，四川量力律师事务所律师。一般授权代理人。委托代理人：刘丽珍，四川量力律师事务所律师。一般授权代理人。原告中信银行股份有限公司成都分行（以下简称：中信银行成都分行）诉被告陈威、谢小方、成都东方希望天祥置地有限公司（以下简称：东方希望公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员陈敏独任审判，后因被告陈威、谢小方下落不明，本院依法适用普通程序，由代理审判员陈敏担任审判长，与人民陪审员杨淑芳、吴晓琼组成合议庭，依法向被告陈威、谢小方公告送达了相关法律文书。公告到期后，分别于2016年5月3日、5月19日进行公开开庭审理，原告中信银行成都分行委托代理人王心旋、被告东方希望公司委托代理人刘丽珍到庭参加诉讼，被告陈威、谢小方经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对本案进行了缺席审理，现已审理终结。原告中信银行成都分行诉称：被告陈威、谢小方作为借款人及抵押人、被告东方希望公司作为担保人与原告于2012年12月签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定借款金额102万元，用于按揭购房，借款期限120个月，还款方式为按月等额本息还款法。被告陈威、谢小方以所购的位于高新区天府大道中段530号1栋26层2603号房屋作为该笔贷款的抵押担保并办理抵押预告登记。原告依约向被告发放了贷款，但自2015年5月起，被告陈威、谢小方未能按期归还借款本息，故起诉至法院，请求法院判令：1、被告陈威、谢小方共同向原告偿还贷款本金844907.72元，利息、罚息、复利，以上述本金清偿之日为准（暂计算至2015年8月6日为20999.67元）2、被告陈威、谢小方共同支付原告实现债权的律师费43300元；3、被告东方希望公司对被告陈威、谢小方的上述债务承担连带清偿责任；4、原告对被告提供的抵押财产位于高新区天府大道中段530号1栋26层2603号房屋处置价款享有优先受偿权；5、被告承担本案诉讼费用。原告中信银行成都分行为了证明自己的主张提交了如下证据材料：1、《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》、借据，拟证明原、被告存在借贷关系、担保关系、抵押关系，并约定违约条款、抵押优先受偿及阶段性保证条款。2、银行账单，拟证明被告所欠的借款本息情况。3、《成房预抵中心城区字第0493534号、第1221665号》，拟证明案涉房屋已办理预告抵押登记。4、EMS邮寄凭证、《贷款提前收回告知函》，拟证明原告已向被告催收过。5、委托代理合同及律师费发票，拟证明原告为实现债权支付律师费。被告东方希望公司辩称：1、案涉的商品房已经办理了商品房买卖合同备案登记和抵押预告登记，也已经办理房屋所有权手续，原告有权首先行使前述优先受偿权，不足以受偿的部分再由被告东方希望公司承担。2、由于被告陈威、谢小方没有按时偿还原告贷款，被告东方希望公司在受到原告要求承担阶段性担保责任的通知后，为被告陈威、谢小方向原告代偿了其拖欠的银行按揭贷款，截止2016年5月19日代偿还了�揭贷款本金、利息、罚息共计154599.14元，原告所主张的具体金额应以实际为准。被告东方希望公司为了证明自己的辩称主要提交了如下证据材料：1、《商品房买卖合同及补充协议》，拟证明三被告之间的的购房关系。2、履行担保责任通知书、代偿证明、中信银行进账单（6份），拟证明因陈威、谢小方未按时偿还原告贷款，东方希望公司承担了阶段性担保责任，截止2016年5月19日，代陈威、谢小方向原告偿还按揭贷款本金、利息、罚息共计154599.14元。3、《房屋权属证书》，拟证明案涉房屋已办理权属登记，原告对抵押房产处置享有优先受偿权，应优先处置房产，再由被告东方希望公司承担担保责任。被告陈威�谢小方经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩及证据材料。经审理查明，2012年12月12日，中信银行成都分行作为出借方与陈威、谢小方作为借款方、东方希望公司作为保证方签订了《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，主要约定：陈威、谢小方因购买位于成都市天府大道中段530号1栋26-2603房屋（写字楼）向中信银行成都分行贷102万元，期限为120个月（从2012年12月12日起至2022年12月12日止），贷款年利率为7.5325%，执行浮动利率即基准利率上浮15%。首先利率调整日确定为次年1月1日，每12个月调整一次。（逾期贷款罚息利率为合同利率的150%），按月等额本息还款法，每月2日为还款日。合同第十五条“15.1发生下列情况即构成违约：2、甲方（被告）违反本合同约定，逾期�未按约定的金额归还贷款本息。15.2借款人违约，借款人可经采取以下一种或多种措施，措施具体为：3、停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，……”同时还约定，被告逾期或未按约定金额归还贷款本息，按中国人民银行规定和本合同约定计收罚息和复利。原告因实现债权所发生的各项费用包括但不限于：诉讼费、保全费、律师费等由被告承担。陈威、谢小方提供位于成都市天府大道中段530号1栋26层2603房屋（写字楼）房屋作为该笔贷款的抵押物，办理抵押预告登记。同时，东方希望公司为陈威、谢小方涉案借款提供连带担保责任。其担保范围：借款本金、利息、罚息以及实现债权和担保权而了发生的费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费、公证费等）。上述合同签订后，原告于2012年12月12�向被告陈威、谢小方发放借款102万元。2015年8月18日中信银行成都分行向陈威以特快专递方式发送《贷款提前收回告知函》载明，按照借款合同约定，已连续逾期95天。宣布本合同项下全部贷款提前到期，于2015年8月5日前归还全部贷款本息，计865210.14元（利息及罚息暂计至2015年8月5日）。2015年8月18日谢小方在该邮寄回单上签名。东方希望公司先后为陈威、谢小方向中信银行成都分行代偿借款154599.14元，截止2016年5月19日止，陈威、谢小方尚欠借款本金750383.36元，利息、罚息1996.75元。另查明，成都市房屋产权登记中心的《成房预抵中心城区字第0493534号》载明，陈威、谢小方于2014年12月2日在成都市房屋产权登记中心办理预购商品房预告登记，该商品房屋落于高新区天府大道中段530号1栋26层2603号，预告登记权利人：陈威、谢小方。同日，�成房预抵中心城区字第1211665号》载明，预告登记权利人：中信银行股份有限公司成都分行，预告登记义务人：陈威、谢小方，预购商品抵押预告登记，债务履行期限：2012-12-12至2022-12-12，预告登记义务人：陈威、谢小方。2016年5月18日（在诉讼阶段）陈威、谢小方取得上述房屋权利证书。上述事实有《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》、《付款凭证》、《贷款提前收回告知函》、《还款计划查询服务》、《成房预抵中心城区字第0493534号》、《成房预抵中心城区字第1211665号》和《房屋权属证书》以及原、被告的陈述等在案佐证。本院认为，中信银行成都分行与陈威、谢小方及东方希望公司之间签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。中信银行成都分行按合同约定向陈威、谢小方发放借款102万元，陈威、谢小方在借款期限内未按合同约定偿还借款本金及利息已构成违约，故中信银行成都分行依借款合同诉请陈威、谢小方提前归还借款本金并承担利息、罚息，理由正当合法，本院应予支持。关于律师费用的请求，因双方签订的上述协议中就违约后为实现债权所产生的费用有明确的承担约定，且提供了因本次诉讼委托律师的委托书以及律师费用43300元票据，也不违背相关法律规定，本院予以准许。关于本案中信银行成都分行对陈威、谢小方提供的位于高新区天府大道中段530号1栋26层2603号房屋作为抵押物是否享有优先受偿的问题，陈威、谢小方以其购买的高新区天府大道中段530号1栋26层2603号房屋为案涉借款提供抵押担，并在成都市房地产管理局办理房屋抵押预告登记，因此抵押生效。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”，《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”上述规定设立了预告登记制度。该制度旨在限制现实权利领先地位行使处分权，保障预告登记权利人的权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。”的规定，本案陈威、谢小方以所购房（未办理权属证书）为借款提供抵押，办理抵押物预告登记，该抵押房屋在法庭辩论终结前办理了权利证书。综上，案涉《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》签订后，在登记机构办理了抵押预告登记，并在庭审辩论终结前办理抵押办理了权利证书。在借款人陈威、谢小方逾期不能偿还借款时，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十条和第一百八十七条的规定，中信银行成都分行有权以该抵押财产或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。据此，对中信银行成都分行请求对高新区天府大道中段530号1栋26层2603号房产�押范围内享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。关于东方希望公司承担连带责任问题，本案陈威、谢小方因购房向中信银行成都分行借款，东方希望公司为陈威、谢小方虽然约定提供阶段性连带责任担保，但因陈威、谢小方所购房屋在法庭辩论终结前才取得权属证书，其担保责任未予解除，故对中信银行成都分行要求东方希望公司承担连带担保责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈威、谢小方应于本判决生效之日起十日内偿还原告中信银行股份有限公司成都分行借款本金750383.36元，利息、罚息1996.75元（计算至2016年5月19日），之后即2016年5月20日起至本判决确定的给付之日止的逾期利息、罚息，其计算方法为：以本金750383.36元基数，按合同约定利率标准计付；二、被告陈威、谢小方在支付上述款项的同时，向原告中信银行股份有限公司成都分行支付律师代理费43300元；三、原告中信银行股份有限公司成都分行在上述债务未受清偿时，有权以被告陈威、谢小方位于高新区天府大道中段530号1栋26层2603号房屋折价或以拍卖、变卖该财产所得价款享有优先受偿权；四、若被告陈威、谢小方未履行上述第一、二项给付义务，被告成都东方希望天祥�地有限公司对上述款项承担连带清偿责任；五、驳回原告中信银行股份有限公司成都分行的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12892元、保全费5000元，公告费300元及后续公告费由被告陈威、谢小方负担，被告成都东方希望天祥置地有限公司承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 陈   敏人民陪审员 �杨淑芳人民陪审员 吴 晓 琼二〇一六年五月十九日书 记 员 李 媛 媛