广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5916号
上诉人（原审原告）：广州市佰基德机电工程有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：甘伟森，职务：总经理。
委托代理人：何钜嘉，广东理恒律师事务所律师。
委托代理人：梁雪琴，广东理恒律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：林伟贤，住广州市海珠区。
委托代理人：刘永权，广东永通律师事务所律师。
委托代理人：焦国杰，广东永通律师事务所律师。
上诉人广州市佰基德机电工程有限公司（以下简称佰基德公司）因与被上诉人林伟贤租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年5月8日，佰基德公司与林伟贤签订《厂房租赁合同书》，合同的主要内容：1、林伟贤同意将坐落在广州市海珠区新港东路黄埔村口11号厂房出租给佰基德公司经营使用；2、租赁期限2013年5月25日至2017年5月25日；3、租赁面积与租金情况如下：计租面积：350平方米。第一年租金6000元，第二年租金6000元，第三年租金6600元，第四年租金6600元；4、承租人向出租人交纳履约保证金12000元，出租方在租赁期满日，承租方在没有违约及付清水、电费和租金等情况下，其保证金可无息退回；如承租方在租赁期内中途退出或未经出租方同意私自转租他人或违反本合同的，其保证金不得退回并视作违约处理。5、如遇国家或用地单位征收土地或出租方升级改造（厂房），（以国家批准文件为准），双方无条件服从，补偿所有费用归出租方，包括搬迁费。租金经出租方通知承租方停止缴交当月，保证金退还，等等。
2015年2月1日，林伟贤向某德公司发出通知，表示因佰基德公司所承租的厂房街道进行整体升级改造，故提前解除合同。2015年3月21日佰基德公司开始搬迁，至5月8日正式完全搬迁完毕。佰基德公司称自搬离当天已将场地交还给林伟贤，林伟贤则明确表示在2015年5月6号左右已知道佰基德公司搬离场地，但佰基德公司没有移交场地。
2015年8月7日，佰基德公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认双方于2015年2月1日解除签订的《厂房租赁合同》；2、林伟贤双倍返还保证金24000元；3、林伟贤赔偿损失433867.05元；4、受理费由林伟贤负担。
林伟贤在原审中答辩称：不同意佰基德公司的诉讼请求；造成合同解除的原因在于佰基德公司承租的厂房被列入黄埔村文化古迹保护范围，林伟贤并无违约；佰基德公司预交的保证金并非定金，不适用双倍返还。
原审过程中，林伟贤为证明与佰基德公司提前解除合同是因为政府要对讼争厂房所在的地块进行升级改造，向原审法院提供了如下证据：1.关于成立海珠区黄埔古村保护项目领导小组的通知；2.海府15届52次（2014）3号区政府常务会议纪要；3.区委宣传部会议纪要（海宣会纪（2014）1号）；4.区政府工作会议纪要（海府会纪（2014）69号）；5.黄埔古村旅游开发及管理运营项目合作合同；6.关于征用开发海珠区黄埔古村有关物业的说明，该《说明》由广东白天鹅文化企业有限公司和广州市海珠区琶洲街黄埔经济联合社出具，主要内容：根据广州市海珠区人民政府的统一安排部署，由广州市海珠区琶洲街黄埔经济联合社与广东白天鹅文化企业有限公司等单位合作开发黄埔古港古村历史文化景区项目。黄埔村村口11号的厂房物业位于项目征用地块范围之内。到目前为止，该物业除靠西北角约350平方米的厂房未移交外，其余部分已移交广东白天鹅文化企业有限公司管理开发。
佰基德公司为证明其损失，向原审法院提交了如下证据：工程合同书、厂房装修费用、华安装饰工程公司工商登记信息、设备拆运装调试费收据及预算清单、广州广特机电设备公司工商登记信息、房屋租赁合同及补充协议、房地产权证、收据、发票、广州市新滘黄埔经济发展公司工商登记信息、厂房租赁协议、收据、搬运费收据、支付证明单、资产负债表、利润表、广州白某胜输送设备有限公司商事登记信息、宅基地使用证，证明其现已承租新的厂房。
原审法院另查，讼争厂房属于广州市海珠区新滘镇黄埔村民委员会，2009年林伟贤与广州市新滘黄埔经济发展公司签订《租赁合同书》，由林伟贤向广州市新滘黄埔经济发展公司承租上述厂房，期限为2009年8月1日至2021年7月31日止。
原审法院认为：双方签订的《厂房租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。根据合同的约定，合同期限2013年5月25日至2017年5月25日，如遇国家或用地单位征收土地或出租方升级改造（厂房）（以国家批准文件为准），双方无条件服从，补偿所有费用归出租方，包括搬迁费。租金经出租方通知承租方停止缴交当月，保证金退还。根据佰基德公司提供的证据显示，从2009年开始，海珠区政府一直在倡议并规划对海珠区黄埔古村落进行升级改造，所以在佰基德公司与林伟贤签订合同时双方已对于讼争厂房可能在合同期内因升级改造，会导致合同提前解除有所预见，因此，在签订合同时约定了上述条款。现林伟贤提供的证据证明广州市海珠区琶洲街黄埔经济联合社与广东白天鹅文化企业有限公司等单位合作开发黄埔古港古村历史文化景区项目，应属于合同约定的“如遇国家或用地单位征收土地或出租方升级改造（厂房）（以国家批准文件为准），双方无条件服从”的情形，佰基德公司所承租的厂房在该改造的范围内，林伟贤据此提出与佰基德公司提前解除合同，属合同约定的可提前解除合同的行为。因佰基德公司确认于2015年5月8日己搬离承租的厂房，林伟贤也表示知道佰基德公司搬离厂房，故合同的解除时间应确定为2015年5月8日。合同解除后，佰基德公司应当返还保证金给佰基德公司。佰基德公司要求林伟贤双倍返还保证金，依据不足，不予采纳。如前述，林伟贤提前解除合同符合合同的约定，所以佰基德公司以林伟贤违约为由要求林伟贤赔偿因提前解除合同而要重新租用厂房、搬迁后设备调试、搬迁后的利润等损失433867.05元，依据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，于2015年10月16日作出判决：一、佰基德公司与林伟贤签订的《厂房租赁合同书》于2015年5月8日解除；二、林伟贤自本判决生效之日起10日内返还保证金12000元给佰基德公司；三、驳回佰基德公司其他的诉讼请求。本诉的受理费8168元由佰基德公司承担4168元，林伟贤承担4000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，上诉人佰基德公司不服上述判决，向本院提起上诉，称：一、原审判决认定事实错误，林伟贤提前解除合同属于违约行为。根据《厂房租赁合同书》第十条约定，如遇国家或用地单位征收土地或甲方升级改造厂房，甲乙双方无条件服从，但必须以国家批准文件以及确定的时间、方式、范围为准。而林伟贤提供的材料根本无法证明属于合同约定的可提前解除合同的情形。首先，林伟贤是在举证期限届满后才提交该材料，又没有作出合理的解释说明，应当视为其放弃举证权利，不应作为证据使用；其次，林伟贤提供的材料均为复印件，没有政府公章，该材料也仅仅是内部传阅的会议记录文件，项目的内容、范围、形式以及具体的实施时间等尚在商议阶段，并非是正式合法有效的、经国家批准公布、确予实施的文件。再次，土地征收方案须经国务院或者省政府批准后才能公告实施，而林伟贤提供的材料并未经国务院或者省政府批准予以实施，并不是合同约定的国家批准文件。此外，林伟贤提供的材料中提及的只是国有物业，而涉案厂房是集体所有的，与本案无关，无法证明涉案厂房确在该项目范围之内，更加无法证明该项目的实施必将导致租赁合同无法继续履行，确实需要提前解除。实际上，林伟贤自通知佰基德公司解约之日起自始至终未向某德公司提供任何“政府文件”作为提前解约的依据，更何况林伟贤理应提供的是国家批准文件。林伟贤称街道进行整体升级改造，并不属实，涉案厂房依旧，至今尚未经国家任何的征收或开发。退一步说，即使在租赁期内真的遇上了国家的征收开发，根据公平原则以及相关的法律规定，佰基德公司作为承租户，也应当得到相应的补偿以弥补巨大的损失。合同上“如遇国家征收甲乙双方无条件服从”的约定剥夺了佰基德公司的权利，违反了国土资源部令（第10号）《征用土地公告办法》第九、十条，应属无效。二、双方签订的《厂房租赁合同书》自2015年2月1日解除。林伟贤拒收租金，并于2015年2月1日擅自提前解除租赁合同，林伟贤已明确表示不履行合同，其后又挖烂厂区道路，佰基德公司被迫解除合同，另行租赁新的厂房，变更经营地址，佰基德公司在与林伟贤协商赔偿事宜的同时，已在积极寻找合适的新经营地址，确定新的经营地址后，开始新厂房的装修和设备的拆运安装调试，并于2015年5月8日完全搬离了涉案厂房，期间佰基德公司根本无法正常生产经营，因此，佰基德公司与林伟贤之间签订的《厂房租赁合同书》自2015年2月1日解除。三、林伟贤应当向某德公司双倍返还保证金人民币24000元。l、根据双方签订的《厂房租赁合同书》第三条约定：如乙方在租赁期内中途退出或未经甲方同意私自转租他人或违反本合同的，其保证金不得退回。该条款约定是典型的定金罚则，可见双方已经约定了林伟贤向某德公司交付的保证金具备定金性质。2、根据公平原则，既然佰基德公司中途退出，保证金不得退回，那么林伟贤提前解除合同的，就应当双倍返还保证金，否则对佰基德公司极不公平。四、林伟贤应当赔偿佰基德公司的各项损失共计人民币432607.05元，包括：l、厂房装修费用的残值损失49381.50元、厂房设备拆运安装调试费用的残值损失41183.33元；2、租金差额损失166320元；截至2015年7月10日止，佰基德公司已经实际额外多支付了租金共计人民币31800元；3、办理营业执照地址变更的手续费2000元、设备搬运费损失9900元；4、佰基德公司2015年4月至2015年7月期间雇佣留守人员而支付的工资损失18000元；5、因搬迁厂房暂停生产经营造成的利润损失145822.22元。为此，佰基德公司上诉请求：1、改判原审判决第一项为确认双方之间签订的《厂房租赁合同书》自2015年2月1日解除；2、改判原审判决第二项为林伟贤向某德公司双倍返还保证金人民币24000元；3、撤销原审判决第三项，改判林伟贤赔偿佰基德公司各项损失共计人民币432607.05元（详见赔偿明细）；4、判决全部诉讼费用全部由林伟贤承担。
被上诉人林伟贤答辩称：不同意佰基德公司的上诉请求。解除双方租赁合同是因黄埔古村落改造升级所致，双方也是清楚、认可的。佰基德公司在此处经营两年，对周边情况非常清楚，相关的搬迁信息也并非由林伟贤公布。林伟贤从未采用恐吓、断水断电等方式逼迁，佰基德公司是自愿搬离的。讼争厂房并非政府征收，而是因保护古村落而实施升级改造，林伟贤向法院如实提交党委、政府部门的会议纪要作为依据，以证实讼争厂房存在改造的事实。如果不涉及搬迁，也无一定的事实依据支持，佰基德公司绝不可能放弃经营场所搬离。佰基德公司所交的保证金，并非合同法所规定的为了促使双方开始履行合同而设置的“定金”，林伟贤保管保证金，目的是为了敦促佰基德公司按时交租。本案中，佰基德公司迟延交租，已经违约，林伟贤不同意退还保证金。
经二审审查，双方当事人对原审判决查明事实均无异议，本院予以确认。
本院认为：双方签订的《厂房租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照执行。双方合同约定：如遇国家或用地单位征收土地或出租方升级改造（厂房），（以国家批准文件为准），双方无条件服从，补偿所有费用归出租方，包括搬迁费。租金经出租方通知承租方停止缴交当月，保证金退还。可见双方在订立合同时对租赁厂房可能遇国家征收或出租方升级改造有所预见，并对此情形下双方权责如何处理作出了安排。从林伟贤提交的广州市海珠区人民政府《关于成立海珠区黄埔古村保护项目领导小组的通知》早在2009年即已发出的事实中亦可得到印证。
合同履行过程中，广州市海珠区人民政府陆续出台相关《会议纪要》，持续推进黄埔古村文化旅游开发项目国有物业开发改造运营工作，广州市海珠区琶洲街黄埔经济联合社亦与广东白天鹅文化企业有限公司就联社物业提升改造运营进行协商并达成协议。在此情形下，林伟贤发函通知佰基德公司称讼争厂房街道进行整体升级改造，并非虚构事实。且因街道整体升级改造属合同中约定的“双方无条件服从”的情形，故林伟贤据此提出提前解除合同，是双方约定“双方无条件服从”的应有之义，不构成单方擅自解约的违约行为。鉴于佰基德公司于2015年5月8日搬迁完毕，并自称交还场地给林伟贤，而林伟贤亦表示知晓佰基德公司于5月6日左右已搬离，故原审法院认定双方租赁合同自佰基德公司搬离之日即2015年5月8日解除并无不当，可予维持。
依照双方合同上述约定，出现街道整体升级改造情形，双方无条件服从；补偿所有费用归出租方，包括搬迁费；租金经出租方通知承租方停止缴交当月，保证金退还。故原审法院判令双方租赁合同解除后，林伟贤向某德公司返还保证金12000元，符合双方约定，处理恰当；佰基德公司主张保证金应双倍返还，依据不足，且与合同约定不符，原审法院不予采纳并无不当。佰基德公司主张林伟贤违约，亦理据不足，其要求林伟贤赔偿其因提前解除合同而遭受的各项损失，亦有悖于双方合同约定，原审法院不予支持无不当，本院予以维持。
综上所述，佰基德公司的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8168元，由上诉人广州市佰基德机电工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一六年二月二十四日
书记员 杨银桃