广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终18372号上诉人（原审原告）：广州市越秀区北秀实业公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：叶宇骏，副总经理。委托代理人：李伟文、钟正华，广东翔信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄秀丽，住所地广州市海珠区。委托代理人：江元昌，男，系黄秀丽丈夫，联系地址：广州市海珠区金紫里直街25号419房。被上诉人（原审第三人）：江元昌，住广东省云浮市云安县，联系地址同上。被上诉人（原审第三人）：江嘉琪，住所地广州市海珠区。委托代理人：江元昌，男，系江嘉琪父亲，联系地址同上。上诉人广州市越秀区北秀实业公司(以下简称“北秀公司”)因与被上诉人黄秀丽江嘉琪、江元昌租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初3881号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人北秀公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认北秀公司与黄秀丽签订的《房屋租赁合同》已于2015年3月31日解除。3、判令黄秀丽、江元昌、江嘉琪按每月979.29元的标准向某公司支付2015年11月1日至2016年9月1日的房屋使用费，共计9825.543元【979.29元/月×10月+979.29元/月÷30×1日=9825.543元】；4、判令黄秀丽、江元昌、江嘉琪向某公司支付2015年4月至2015年10月的房屋使用费差额共5087.52元【(979.29元／月-131.87元／月)×6月=5087.52元】；5、本案一、二审诉讼费由黄秀丽、江元昌、江嘉琪承担。事实和理由：（一）北秀公司与黄秀丽签订的《房屋租赁合同》己于2015年3月31日解除。北秀公司与黄秀丽就涉案房屋签订的2011年4月14日《房屋租赁合同》于2012年12月31日到期后，黄秀丽及其同住人江元昌、江嘉琪继续使用涉案房屋。2015年，北秀公司发现黄秀丽、江元昌、江嘉琪并非被拆迁人，不符合以公房标准租金租用房屋的资格，遂于2015年3月31日在涉案房屋大门处张贴《通知》要求解除租赁关系、收回涉案房屋。一审中，北秀公司提交了张贴该《通知》的照片证明北秀公司已向黄秀丽、江元昌、江嘉琪送达该《通知》，黄秀丽、江元昌、江嘉琪亦当庭承认该照片系摄于涉案房屋大门。根据《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的规定，北秀公司与黄秀丽之间存在不定期租赁关系，北秀公司有权随时解除租赁关系，因此，双方租赁关系解除的时间应为2015年3月31日而非2015年7月8日，一审判决关于租赁关系解除时间的认定错误。（二）黄秀丽、江元昌、江嘉琪应按每月979.29元的标准向某公司支付2015年11月1日至2016年9月1日的房屋使用费并支付2015年4月至2015年10月的房屋使用费差额共5087.52元。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期届满或者合同因故解除时，双方未续订合同而出租人要求收回房屋，承租人拒不交出承租房屋的，出租人除要求承租人限期迁出和补交占用期的房屋占用费(房屋占用费按成本租金收取)外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100％收取承租人的违约金。另根据广州市国土局、广州市房地产管理局、广州市物价局于2001年7月30日发出的《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》(穗国房字[2001]174号)第三条关于成本租金的规定，成本租金应为13.5元／平方米／月。因此，在双方解除租赁合同后，根据双方的约定以及上述规定，涉案房屋每月的房屋使用费应当为13.5元／平方米／月×36.27平方米×2=979.29元。而对于2015年4月至10月的房屋使用费，北秀公司已多次向黄秀丽提出异议表示不能再按原租金标准缴纳房屋使用费，故黄秀丽、江元昌、江嘉琪亦应当参照上述标准补足房屋使用费。因此，一审法院将房屋使用费的标准调整为263.74元以及驳回北秀公司要求黄秀丽、江元昌、江嘉琪支付房屋使用费差额的判决错误。二审中，北秀公司表示：上诉请求第3项每月979.29元的房屋使用费标准，是依据2001年7月30日《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》规定的标准双倍计算得出的结果，该结果包括房屋占用费及依合同约定占用期间房屋占用费总额的100%收取的承租人的违约金。黄秀丽、江元昌、江嘉琪二审答辩称：同意一审判决，不同意北秀公司的上诉请求。黄秀丽、江元昌、江嘉琪一直有交纳租金，且是通过银行转账方式交租，直到2015年11月北秀公司不扣划收取黄秀丽、江元昌、江嘉琪的租金。黄秀丽、江元昌、江嘉琪与北秀公司没有续签租赁合同，北秀公司按照100%收取违约金没有依据。2016年5月19日，北秀公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1、确认北秀公司与黄秀丽之间的租赁合同于2015年3月31日解除；2、黄秀丽、江元昌、江嘉琪按房管部门公布的租金参考价向某公司支付自2015年11月起至2016年9月1日的房屋使用费（按36.27平方米×40元/平方米/月计）；3、黄秀丽、江元昌、江嘉琪向某公司支付2015年4月至2015年10月的房屋使用费差额9232.51元【（36.27平方米×40元/平方米/月-131.87元/月）×7个月=9232.51元】；4、黄秀丽、江元昌、江嘉琪承担本案诉讼费。一审法院查明事实：北秀公司是广州市海珠区泰沙路金紫里直街XX号房的权属人，房屋所有权性质为全民，城市规划房屋用途第二至九层为住宅。2011年4月14日，北秀公司（甲方）与黄秀丽（乙方）签订《房屋租赁合同》，订明：甲方同意将坐落在广州市海珠区金紫里直街XX号502房的房地产出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积36.27平方米；租赁期限从2009年7月1日至2012年12月31日，月租金为131.87元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金给甲方；北秀公司拆迁安置的承租户房屋，租金计收、调整暂按广州市国土资源和房屋管理局租金标准执行；非北秀公司直接拆迁、安置户，房屋租金按市场价计算收取；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。北秀公司的工作记录载明：11、泰沙路金紫里直街XX号XXXX房面积约44平方米，用的是卢某朋友“黄秀丽”的名字，后面也是以这个名字和北秀公司签订租赁合同的。2015年7月8日，黄秀丽在该项下面签名并注明“本人自愿在2015年7月底前搬出房屋交回北秀公司”。黄秀丽为证明其一直有按照双方约定的租金标准预存租金费用，提交了银行流水记录。北秀公司、江元昌、江嘉琪对该证据的真实性、合法性和关联性均无异议。北秀公司为证明其诉讼主张，提交如下证据：1、新闻截图；2、房屋拆迁安置协议、异地安置房屋补充协议、广州市住宅房屋租金计算表；3、通知和照片。黄秀丽、江元昌、江嘉琪质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，关联性不确认，报纸上新闻针对的王某，不是本案合同的相对方，其所作所为也是北秀公司内部的事情，且当时涉案贪污的房屋有七套，不包括涉案房屋，该证据无法证明北秀公司的主张；对证据2的真实性、合法性和关联性均不予确认，与本案无关；对证据3的真实性、合法性和关联性均不予确认，从北秀公司一直以来的行为可以看出，北秀公司虽然发出了这么多份通知，但是该通知并不是其最终的意思表示，如果北秀公司有意解除合同，不可能一直收取黄秀丽的租金，但是北秀公司一直正常收取黄秀丽的租金至2015年10月，照片没有显示拍摄时间、何人何地拍摄，内容也模糊，且北秀公司也没有证据证明其已将这些材料送达给黄秀丽。本案一审庭审中，北秀公司、黄秀丽及江元昌、江嘉琪均确认以下事实：黄秀丽于1999年5月入住涉案房屋，与北秀公司于2000年5月签订了第一份租赁合同；因为黄秀丽存入账户的金额与北秀公司所要求的金额不一致，所以北秀公司从2015年11月开始没有再划扣黄秀丽租金。黄秀丽、江元昌、江嘉琪均表示涉案房屋由其三人居住。经一审法院释明，黄秀丽表示不要求在本案中一并处理房屋装修损失问题。一审中，北秀公司及黄秀丽、江元昌、江嘉琪均确认：黄秀丽、江元昌、江嘉琪已于2016年9月1日迁出涉案房屋，并将涉案房屋交还给北秀公司。一审法院认为：北秀公司、黄秀丽签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对北秀公司、黄秀丽具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。租赁期限届满后，双方没有续签合同，但黄秀丽继续使用涉案房屋，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依照《中华人民共和国合同法》规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同。关于解除合同的时间，北秀公司主张为2015年3月31日，但其提交的证据不能证明其解除合同的通知有送达给黄秀丽。根据北秀公司提交的工作记录显示，黄秀丽在该工作记录第11项中注明“本人自愿在2015年7月底前搬出房屋交回北秀公司”，日期为2015年7月8日。据此，可认定黄秀丽于2015年7月8日收到北秀公司通知，且同意搬出并交还涉案房屋，故一审法院确认北秀公司、黄秀丽签订的《房屋租赁合同》于2015年7月8日解除，黄秀丽应当依约于2015年7月底前搬出并交还涉案房屋。但黄秀丽直至2016年9月1日才搬出并交还涉案房屋，故北秀公司要求黄秀丽支付2015年8月至2016年9月1日的房屋使用费有理，予以支持。鉴于黄秀丽已按原租金标准支付租金至2015年10月，北秀公司也已收取，且北秀公司收到租金后未提出异议，故应视为北秀公司对此无异议，北秀公司要求黄秀丽、江元昌、江嘉琪补交2015年4月至2015年10月的房屋使用费差额缺乏依据，不予支持。另，《房屋租赁合同》约定，租赁期届满或者合同因故解除时，双方未续订合同而北秀公司要求收回房屋，黄秀丽拒不交出承租房屋的，北秀公司除要求黄秀丽限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取黄秀丽违约金。在合同有明确约定的情况下，房屋使用费的标准应当按合同约定来确定，北秀公司主张按每月1450.8元的标准计付房屋使用费过高，黄秀丽在本案中要求调低，理由成立，一审法院予以采纳，结合公平合理原则和合同约定，将上述标准调整为按每月263.74元计算，超出该部分的诉讼请求，依法予以驳回。北秀公司以江元昌、江嘉琪是涉案房屋的实际使用人为由，要求其与黄秀丽共同支付上述房屋使用费有理，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条和第二百三十六条的规定，于2016年10月21日作出如下判决：一、确认原告广州市越秀区北秀实业公司与被告黄秀丽签订的《房屋租赁合同》已于2015年7月8日解除；二、被告及第三人江元昌、江嘉琪在本判决生效之日起15日内，按每月263.74元标准向原告支付从2015年11月1日起至2016年9月1日止的房屋使用费；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费288元，由原告负担249元，被告和第三人共同负担39元。双方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，一审中北秀公司向一审法院提交了该公司发出的2015年3月31日《通知》，该《通知》主要内容：“海珠区泰沙路金紫里直街XX号XXX房住户：海珠区泰沙路金紫里直街XX号502房为我司物业，我司要求你在一周内退出该物业，并交还我司，由此产生的法律责任将由你承担。”二审中，北秀公司表示：2015年3月31日，该公司已经在涉案房屋门口张贴了上述2015年3月31日《通知》，自该公司张贴该《通知》之日，双方租赁合同已经解除。黄秀丽、江元昌、江嘉琪则表示：确认2015年3月31日北秀公司确实在涉案房屋门口张贴了一份《通知》，上述北秀公司向一审法院提交的2015年3月31日《通知》即为北秀公司在2015年3月31日在涉案房屋门口张贴的通知，内容属实，无异议；黄秀丽、江元昌、江嘉琪在2015年3月31日看到了该《通知》，但该《通知》并未写明要求解除合同，只是写明涉案房屋北秀公司要收回；在此之前，2015年3月份北秀公司也发过通知要求黄秀丽、江元昌、江嘉琪在一周或者一个月内搬离涉案房屋，并将涉案房屋交回北秀公司。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对双方当事人二审中的诉辩意见，认定如下：一审法院关于黄秀丽与北秀公司之间为不定期租赁关系的认定并无不妥，本院予以确认且不予赘述。关于涉案《房屋租赁合同》解除的时间。如上所述，涉案《房屋租赁合同》租期届满后，该租赁合同继续有效，黄秀丽与北秀公司之间形成不定期租赁关系，北秀公司有权随时解除合同。二审中，黄秀丽、江元昌、江嘉琪均确认于2015年3月31日看到了北秀公司在涉案房屋门口张贴的上述2015年3月31日《通知》，该《通知》明确要求涉案房屋住户于一周内退出涉案房屋，即北秀公司已于当天将其解除合同的《通知》送达给黄秀丽、江元昌、江嘉琪，故北秀公司上诉主张涉案《房屋租赁合同》已于2015年3月31日解除，本院予以采信。一审判决确认涉案《房屋租赁合同》于2015年7月8日解除欠妥，本院予以纠正。关于北秀公司上诉主张的“2015年4月至2015年10月房屋使用费差额”。鉴于2015年4月至2015年10月的房屋使用费黄秀丽已按原租金标准支付，无证据证明北秀公司对此提出异议，该公司已按原租金标准实际划扣收取该期间的房屋使用费，现再请求黄秀丽、江元昌、江嘉琪支付该期间“房屋使用费差额”，缺乏依据，一审法院判决驳回其该项诉讼请求，并无不当。北秀公司上诉坚持该项诉讼请求，理据不足，本院不予支持。关于2015年11月1日起至2016年9月1日止的房屋使用费标准。根据涉案《房屋租赁合同》的约定，租赁期届满或者合同因故解除时，双方未续订合同而北秀公司要求收回房屋，黄秀丽拒不交出承租房屋的，北秀公司除要求其限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取黄秀丽违约金。北秀公司上诉请求黄秀丽、江元昌、江嘉琪按成本租金两倍的标准支付2015年11月1日起至2016年9月1日止的房屋使用费（含依约定按该期间“房屋占用费总额的100%”计付的违约金），符合上述合同约定，本院予以采纳。故黄秀丽、江元昌、江嘉琪实际应支付的2015年11月1日起至2016年9月1日止的每月房屋使用费（含依约定按该期间“房屋占用费总额的100%”计算的违约金），应按具有房地产估价资质的评估机构评定的成本租金标准的两倍计算，但应以北秀公司主张的每月房屋使用费金额979.29元（含依约定按该期间“房屋占用费总额的100%”计算的违约金）为限。一审法院将该期间房屋使用费标准调整为每月263.74元依据不足，本院予以纠正。综上所述，北秀公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初3881号民事判决第三项；二、变更广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初3881号民事判决第一项为：确认广州市越秀区北秀实业公司与黄秀丽签订的《房屋租赁合同》已于2015年3月31日解除；三、变更广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初3881号民事判决第二项为：2015年11月1日起至2016年9月1日止的房屋使用费，由广州市越秀区北秀实业公司及黄秀丽、江元昌、江嘉琪双方于本判决送达之日起五日内共同委托具有房地产估价资质的评估机构按成本租金标准评定，该评估费用由广州市越秀区北秀实业公司及黄秀丽、江元昌、江嘉琪双方各承担50%；黄秀丽、江元昌、江嘉琪自收到评定结果之日起十日内，按评定的月成本租金标准的两倍（以每月979.29元为限）计算的总额一次性支付给广州市越秀区北秀实业公司。四、驳回广州市越秀区北秀实业公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费288元，由广州市越秀区北秀实业公司负担238，黄秀丽、江元昌、江嘉琪共同负担50元。二审案件受理费272.83元，由广州市越秀区北秀实业公司负担222.83元，黄秀丽、江元昌、江嘉琪共同负担50元。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一七年三月九日书记员  杨 旦