广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第6030号
上诉人（原审被告）：邱志荣，住广州市海珠区。
委托代理人：林星宇，广东三环汇华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所，住所地广州市越秀区。
法定代表人：周春生，该所所长。
委托代理人：曾琼，广东君厚律师事务所律师。
委托代理人：罗芝，广东君厚律师事务所实习律师。
原审被告：林彩莲，住广州市海珠区。
原审被告：邱子俊，住广州市海珠区。
上诉人邱志荣因与被上诉人广州市房屋安全管理所（以下简称市房管所）、原审被告林彩莲、邱子俊租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第892号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：市房管所于2007年3月1日接管了新港区新港西68号大院4号1202房，接管面积55.3992平方米。
市房管所（甲方、出租人）与邱志荣（乙方、承租人）签订《广州市房地产租赁合同》，订明：（第一条）甲方同意将坐落在海珠区新港西路68号大院2号1202部位的房地产出租给乙方，作住宅用途，其中使用面积38.2平方米；（第二条）租赁期限、租金情况如下：2007年3月1日至2010年6月30日，月租金额为179.2元，租金按月结算，乙方在每月的第15日前按现金付款方式缴付租金给甲方；（第六条）2、租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的＿%收取违约金；（第十六条）租赁期满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期为不定期，在新的租赁期间，甲乙双方仍须按规定缴纳有关税费；等。
原审另查明，查册时间为2015年2月13日的“个人名下房地产登记情况查询证明”载明：林彩莲和邱志荣名下还有位于广州市海珠区宝岗大道路杏坛大街10号1B房。
市房管所于2015年4月24日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除市房管所与邱志荣关于广州市海珠区新港西路68号大院4号1202的房屋租赁关系；2、邱志荣、林彩莲和邱子俊立即搬出广州市海珠区新港西路68号大院4号1202房，并将该房屋交还给市房管所；3、邱志荣支付房屋使用费（占用费计算标准参照每月租金179.2元进行计算，从2015年5月起计算至邱志荣、林彩莲和邱子俊实际交还房屋之日止）；4、本案诉讼费用由邱志荣承担。
邱志荣、林彩莲和邱子俊原审共同辩称：同意市房管所主张的第三项诉讼请求，不同意市房管所的第一、二、四项诉讼请求。邱志荣、林彩莲和邱子俊并非通过特困无房户申请而获得涉案房屋的租赁关系，而是源于邱志荣原私有房产被拆迁，后来又经历二次拆迁，由广州市城市建设开发集团有限公司安排回迁并定居于涉案房屋，不适用市房管所所称的《广东省公有房产管理办法》的第十一条的规定。市房管所接管涉案房屋的租赁关系时，并不清楚邱志荣原私有房产的拆迁情况。
原审诉讼中，邱志荣就其抗辩意见提交以下证据：1、邱志荣1984年11月5日与广州市城市建设开发总公司签订的《征用房屋拆迁安置协议书》，约定：邱志荣（业主邱某之子），私房，原居住地址为沙某基东#26，定居河南新港西路#42402房壹厅贰房；安排回迁定居的住户，按广州市民用公房租金标准十足交租，但对原属业主的拆迁户，可给予柒年叁折租金照顾，即补贴叁折租金，再从迁入之日起，按民用公房租金标准十足交租等；2、邱志荣（被拆迁人、乙方）与广州市城市建设开发总公司（拆迁人、甲方）于2001年11月17日签订的《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方应于2003年12月30日前，在新港西路富景花园回迁楼第十二层，产权属于公有的B12房，建筑面积55.06平方米安置给乙方永迁居住；该产原为广州机关房屋管理所租户，就近安置新港西路富景花园回迁楼十二楼B房，乙方安置后，保持原租赁关系；等。市房管所质证表示对证据1、2的真实性、合法性无法确认，市房管所没有参与这两份协议的签订，关联性也不予确认。林彩莲、邱子俊质证表示对上述两份证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。
原审诉讼中，双方均确认邱志荣已向市房管所支付租金到2015年4月；邱志荣、林彩莲和邱子俊均确认是涉案房屋的实际使用人，并同意按原租金标准179.2元／月支付占用费给市房管所。
原审法院认为：市房管所和邱志荣签订的《广州市房地产租赁合同》是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。租赁期限届满后，邱志荣继续使用涉案房屋，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，市房管所可以随时解除合同，故市房管所请求判令解除市房管所和邱志荣签订的《广州市房地产租赁合同》及邱志荣、林彩莲、邱子俊向市房管所交回承租房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据邱志荣提交的证据，邱志荣为广州机关房屋管理所租户，回迁后保持租赁关系，故邱志荣、林彩莲和邱子俊不同意搬迁的理由依据不足，原审法院不予采纳。市房管所要求邱志荣按照179.2元／月的标准支付从2015年5月起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，邱志荣表示同意，双方意见一致，原审法院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，原审法院于2015年10月29日作出如下判决：一、解除广州市房屋安全管理所与邱志荣关于海珠区新港西路68号大院4号1202房的租赁关系；二、邱志荣、林彩莲和邱子俊在本判决生效之日起10日内搬出海珠区新港西路68号大院4号1202房，并将该房交还给广州市房屋安全管理所；三、邱志荣在本判决生效之日起10日内按每月179.2元支付从2015年5月1日起至邱志荣、林彩莲、邱子俊实际交还房屋之日止的房屋使用费给广州市房屋安全管理所。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元由邱志荣负担。
判后，上诉人邱志荣不服原审判决，向本院提起上诉称：一、邱志荣与市房管所之间的租赁关系为临时安置措施所产生的，是根据1984年11月5日及2001年11月17日广州市城市建设开发总公司与邱志荣签订的《征用房屋拆迁安置协议书》、《房屋拆迁安置协议》，由广州市城市建设开发总公司委托市房管所对邱志荣回迁妥当之前所做的临时安置，现邱志荣未回迁成功。因此，在未获得广州市城市建设开发总公司对邱志荣的妥当安置之前，市房管所不应当解除双方之间的租赁合同。二、即使邱志荣与市房管所之间的《租赁合同》和邱志荣与广州市城市建设开发总公司上述拆迁安置无关，原审法院作出的判决也违反了公平原则、租赁的交易习惯和以人为本的精神，即使判决解除合同后，还应当免费给邱志荣一个月的时间予以搬迁。根据公平原则和租赁市场的交易习惯，在租赁方没有违约事实存在的情况下，合同履行过程中，出租方如果要单方解除租赁合同，必须提交一个月通知租用方，并对租用方做出补偿，一般情况为免费给租用方至少使用一个月，以保证租用方有足够的时间寻找并获得新的住所，并保证租用方有足够的时间进行搬迁。综上所述，邱志荣上诉请求撤销原审判决，依法驳回市房管所原审全部诉请。
被上诉人市房管所答辩称：一、涉案房屋为公租房，邱志荣已经自有房屋不符合承租公租房的条件，市房管所主张解除合同依法有据。二、双方租赁合同于2010年6月30日到期后并未续签合同。依照《中华人民共和国合同法》第215、232条的规定，双方形成不定期租赁合同关系，市房管所有权随时主张解除合同。三、根据原租赁合同第五条第9款的约定，市房管所也有权解除合同收回房屋。因此，市房管所已经提前通知邱志荣解除合同，一审判决公平合理，邱志荣所述拆迁安置关系与本案非同一法律关系，不影响案件处理。市房管所请求驳回邱志荣的上诉请求，维持原审判决。
原审被告林彩莲、邱子俊经本院合法传唤没有到庭，亦未提交书面意见。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。各方当事人二审均无新证据提交。
本院认为：原审法院对邱志荣、市房管所签订的《广州市房地产租赁合同》效力及相关权利义务的认定，证据充分、论理清晰，不作赘述。
由于市房管所、邱志荣原租赁合同已于2010年6月30日期限届满，双方未能重新签订书面租赁合同，而邱志荣仍继续使用涉案房屋，并交付租金至2015年4月。故市房管所、邱志荣之间形成了不定期租赁合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同。现市房管所诉请解除其与邱志荣之间的租赁合同关系，邱志荣支付使用费并将涉案房屋腾空返还给市房管所，理据充分，本院予以支持。另外，鉴于涉案房屋为公房性质，公租住宅是政府为无房户、住房困难户等提供的政策性住房。市房管所经审查认为邱志荣已经拥有私有产权房不符合租用直管公房的条件，决定不再将涉案房屋续租给邱志荣，主张解除合同，并无不妥。邱志荣上诉主张市房管所给予一个月的免费使用搬迁期亦缺乏法律依据，本院不予采纳。
至于邱志荣上诉其入住使用涉案房屋是基于其与广州市城市建设开发总公司签订的《征用房屋拆迁安置协议书》、《房屋拆迁安置协议》，而因该拆迁安置协议书签约主体为广州市城市建设开发总公司与邱志荣，两者之间的拆迁安置关系与本案租赁合同关系并非同一法律关系，且不属于本案审查范围，本案不作调处。邱志荣以此抗辩市房管所在广州市城市建设开发总公司未对邱志荣妥善安置之前无权解除涉案租赁合同关系，于法无据，不予采纳。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人邱志荣的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人邱志荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年一月十五日
书 记 员 璩方慧