山东省临朐县人民法院
民 事 判 决 书
（2011）临民初字第2723号
原告（反诉被告）吴迪。
委托代理人刘锋，山东宇明律师事务所律师。
后变更委托代理人为张泽伟，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。
委托代理人相永健，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。
被告（反诉原告）临朐华冠金属防腐材料有限公司。
委托代理人许瑞臣，山东德宇师事务所律师。
委托代理人张颖，山东德宇信律师事务所律师。
原告（反诉被告）吴迪与被告华冠金属防腐材料有限公司（反诉原告，以下简称华冠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴迪及其委托代理人张泽伟、被告华冠公司的委托代理人许瑞臣、张颖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴迪诉称，原、被告于2009年7月30日签订租赁合同一份，约定被告华冠公司承租原告位于东城街道东五路北首大周家庄前、华冠公司北邻的整体厂房、门卫室等，租赁面积为厂房2100㎡、空地约1000㎡、办公楼800㎡。双方约定自2009年8月1日起至2014年7月31日止，租赁费为160000元／年，采取先交租金后使用的方式，除第一年度的租赁费分两次支付外，其他年度的租赁费一次性交清。
除被告承租的上述租赁物品外，原告当时尚有部分仓库及办公楼正在建设中，双方约定待这部分仓库及办公楼建设施工完毕交付使用时，从交付日起计算租金。
上述合同生效后，被告未能及时全面的履行合同，2009年8月1日至2011年7月30日间的租赁费尚有38000元未支付；根据双方约定，被告应于2011年8月1日支付自2011年8月1日至2012年7月30日期间的租赁费160000元，该租赁费被告至今未支付；被告未经原告同意，擅自在混凝土现浇面上挖洞加装楼梯，破坏了混凝土现浇面的承重结构；此外，租赁合同签订时正在建设的仓库等建设完毕后，被告一直使用至今，未支付租赁费。请求判令被告华冠公司支付租赁费603813.70元、支付计算至2012年12月31日的滞纳金127190元并对之后的部分按合同约定计算、支付违约金280000元并对擅自改建及破坏的租赁物恢复原状，要求恢复原状的物品及范围有：被告华冠公司在使用过程中毁坏的办公楼电线线路、电路开关、水井（被告华冠公司在使用过程中因管理不善致使水井深度由180米变为130米）、东厂房地面上因放置设备而挖掘的多处深坑及沟槽、损坏的多处车间顶棚、厕所及厕所以西路面上浇筑的混凝土结构及建筑装修废料需清理。
被告华冠公司辩称，被告华冠公司不存在不交纳租赁费的行为，原告吴迪违约在先，在另案中正在变更租赁合同书且有和解意向。原告所诉400000元租赁费没有明确的计算方式和依据，除2012年外被告华冠公司不欠租赁金，不应承担滞纳金。被告华冠公司没有改造建筑，不是侵权人，该部分责任应由侵权人承担。
被告华冠公司同时提出反诉称，2011年6月份，反诉被告吴迪提出收回租赁物，并提高租金，因双方协商未果，反诉被告采取过激行为，锁了华冠公司的大门、车间门、供电室门，致使华冠公司的生产经营被迫停止，在协商过程中，反诉被告将华冠公司的职工宿舍也锁了，致工人无处住宿。华冠公司为此申请了先予执行，暂时恢复了生产，反诉被告随后起诉了租赁合同纠纷。2012年9月，反诉被告又采取锁门等过激行为，再次迫使华冠公司的生产经营被迫停止。反诉被告的行为已表明其严重违约，租赁合同已没有继续履行的基础，请求判令解除双方之间的租赁合同，反诉被告赔偿华冠公司损失5000元、支付违约金100000元。
针对华冠公司的反诉，原告吴迪辩称，对华冠公司的反诉请求不予认可。华冠公司租赁原告吴迪的房屋后又增加了一部分，第一年欠付租金38000元，2009年11月又增加了租赁物，相应增加的租金也未支付。2011年双方曾协商过租金问题，要求华冠公司支付租赁费的标准为240000元，华冠公司未支付。并不存在锁门影响生产经营的行为，华冠公司一直经营到2012年9月份，双方有争执但并不影响华冠公司的经营。因华冠公司一直未支付租金，至2012年9月份原告吴迪发现华冠公司拆机器想搬走，遂要求先将租金付清再拆设备，结果华冠公司将材料设备全部拉走，并且破坏了很多东西，拉走了原告的煤。如果原告有过激行为的话，华冠公司不可能将设备拉走。被告华冠公司不支付租金应向原告吴迪承担违约责任。
经审理查明，原、被告于2009年7月30日签订租赁合同一份，第一条1.1约定被告华冠公司租赁原告位于东城街道东五路北首大周家庄前、华冠公司北邻的整体厂房、门卫室、厂区内空地及办公楼26间、变压器等，租赁面积为厂房2100㎡、空地约1000㎡、办公楼800㎡；1.2约定租赁用途为铝型材挤压加工及铝表面前处理、加工、办公、仓储等，租赁期间华冠公司可根据实际需要自行调整租赁物使用功能；1.3约定租赁期间被告华冠公司对租赁物全权管理，如需对租赁物结构进行改动需经原告方同意；第二条2.1约定租赁期限自2009年8月1日起至2014年7月31日止；第四条4.1约定年租金为160000元，采取先交租金后使用的方式；第五条5.1约定2009年8月1日一次性支付租金160000元，2010年4月1日支付租金60000元，此后年度的租赁费每年一次性交清；5.2约定被告华冠公司逾期支付租金应向原告方支付拖欠天数与欠缴租金总额千分之一乘积的滞纳金；第三条3.2约定租赁合同生效之日起三日内原告方将租赁物车间按现状交付给被告使用，未建造完毕的成品库及办公楼等施工完毕交付使用时，再从交付日起计算租金；第十三条13.3约定租赁期内，如被告华冠公司提前不再租赁，也必须按期履行交纳租赁费。
合同签订后，原告即将第一条1.1约定的租赁物交付给被告华冠公司，其中办公楼是位于厂区最北端中间偏西东西方向上下两层共计14间楼房及厂区最西边近北端南北方向的上下两层共计12间楼房；合同第三条3.2约定的“未建造完毕的成品库及办公楼”于2009年9月底10月初交付使用，该部分中的办公楼分二部分，一部分是指在厂区西北角处、前述两栋楼房之间加盖的、将两楼房连接的二层办公楼，在东西方向楼房邻接的两层共14间楼房；另一部分是张一条1.1中厂区北端办公楼以东的楼房中，仅二层12间房屋；但双方未约定该宗部分的租赁费标准。所有交付的租赁物均未明确附带的设施及实物状态，亦未办理相应的交付手续。
租赁费的支付方式既有银行转帐，亦有现金支付，但每笔租赁费均由原告向被告出具收条。被告华冠公司支付了部分租赁费，但自2009年8月1日至2011年7月31日间，第一条1.1约定的租赁物尚有38000元租赁费未支付。
2015年6月9日，临朐县价格认证中心受本院委托，对合同第三条3.2中的“成品库及办公楼”的租赁费标准作出认定，该部分租赁费自2009年10月1日至2012年12月31日共计为335400元。
被告华冠公司在使用过程中，东厂房内因放置设备而挖掘了多处深坑及沟槽，并将部分车间顶棚毁损。在办公楼及东车间内电线线路均有不同程度的损坏，经本院勘验，办公楼二楼楼梯以东东六间和东七间为明线，其余是墙内线，二层楼梯以东共计20个开关、8个插座、20个灯泡及4个底座被损坏；二楼楼梯以西共计10个开关、11个灯泡、9个底座被损坏，楼梯以西第七间电线线路为明线；一、二楼梯处的电闸均为明线连接；办公楼楼梯以西一楼，共计11个开关、4个插座被损坏。厂区内其余部分的电线线路均为墙内线。
原、被告双方对自己主张的其他事实均未提供出证据。
上述事实，有租赁合同、勘验笔录及照片、价格鉴定结论及开庭笔录等在案为证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效。现因该合同履行期限已届满且双方均无继续履行的意思表示，故该合同已终止。
反诉原告华冠公司于2012年12月28日通过反诉主张解除合同，但至此时合同并未到期，也没有约定合同一方可随时解除，相反地，合同第十三条13.3约定租赁期内，如被告华冠公司提前不再租赁，也必须按期履行交纳租赁费，而反诉原告并未提供证据证明反诉被告吴迪存在违约行为，故对反诉原告华冠公司要求解除合同的主张不予支持，相应的其要求赔偿损失及支付违约金的主张亦不予支持。
对于合同约定部分的租赁物，因双方对租赁费标准及支付时间已明确约定，被告华冠公司违反合同约定，未及时足额支付租赁费，即应承担合同约定的违约责任，包括支付违约金及滞纳金，在庭审过程中，被告未就违约金及滞纳金的标准提出异议，故应按合同约定承担违约责任，计算至原告主张的2012年10月31日，欠付的租赁费为238000元。合同第三条3.2中“未建造完毕的成品库及办公楼”双方认可于2009年9月底10月初交付使用，故本院认定交付时间为2009年10月1日，因双方均无证据证实租赁费标准且不能协商一致，故本院按鉴定机构评定的标准，并结合原告的申请，认定该部分应支付的租赁费为335400元。计算至原告主张的2012年12月31日，被告尚应承担的滞纳金共计127190元。按租赁合同第十三条13.3“租赁期内如华冠公司提前不再租赁，也必须按期履行交纳租赁费”的约定，结合合同现已期满终止的现实，被告华冠公司尚需支付至2014年7月31日的租赁费280000元。
原告吴迪要求被告华冠公司对改建及破坏的租赁物恢复原状，因水井并未在合同中约定，且原告不能证实被告在使用时致水井深度变浅，该部分本院不予支持；对东厂房地面的深坑及沟槽，因合同约定租赁用途为铝型材挤压加工及铝表面前处理、加工、仓储等，租赁期间华冠公司可根据实际需要自行调整租赁物使用功能，故被告华冠公司在使用租赁物过程中，对厂房地面所做的改建原告应予容忍，该部分亦不需恢复原状；对厕所及以西路面上浇筑的混凝土结构及建筑装修废料，因双方交付租赁物时未标明附带的设施及实物状态，亦未办理相应的交付手续，不能证明该部分系被告所为或应由被告恢复原状，故本院对该部分亦不支持。对于本院勘验的线路、开关及东厂房顶棚毁损情况，从整个厂区内大部分线路为墙内线有事实可以认定，原告交付给被告租赁物时电线线路及灯泡是已设置好并符合使用条件的，被告妥善使用，如需要改造时，应在交还租赁物时予以恢复原状；从勘验情况看东厂房顶棚破损明显，从双方交付租赁物时并未提出该破损的情况，可以认定交付时没有破损，而是在被告占有租赁物期间所致，故被告应予修复。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百一十九条，第九十四条之规定，判决如下：
一、被告临朐华冠金属防腐材料有限公司支付原告吴迪租赁费853400元，支付计算至2012年12月31日的滞纳金127190元，以上共计980590元于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告临朐华冠金属防腐材料有限公司将租赁厂区及办公楼、东车间内二层楼梯以东共计20个开关、8个插座、20个灯泡、4个底座，二楼楼梯以西共计10个开关、11个灯泡、9个底座；一、二楼梯处的电闸；办公楼楼梯以西一楼共计11个开关、4个插座予以恢复原状（具体以勘验照片为准）；
三、驳回原告吴迪的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告临朐华冠金属防腐材料有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费13899元，反诉费3300元减半收取1650元，保全费2520元，共计18069元由被告华冠公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 孙洪魁
审 判 员 宗树森
人民陪审员 崔永莲
二〇一五年十二月七日
书 记 员 沈广磊