福建省周宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）周民初字第1119号
原告中国建设银行股份有限公司周宁支行，住所地：福建省周宁县狮城镇桥南街114号，组织机构代码85774115-8。
负责人宋佳涌，系该行行长。
委托代理人魏汤举，男，1969年11月19日生。
委托代理人詹汤玉，女，1987年12月15日生。
被告陈靖，男，汉族，1979年9月3日出生，福建省周宁县人，住福建省周宁县。
被告周真銮，女，汉族，1982年11月26日出生，福建省厦门市人，住福建省厦门市沧海区。
被告福建省金福源房地产开发有限公司，住所地福建省周宁县狮城镇桥南街5号。
法定代表人周福堂，系该公司董事长。
原告中国建设银行股份有限公司周宁支行与被告陈靖、周真銮、福建省金福源房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理，原告委托代理人到庭参加诉讼，被告陈靖、周真銮、福建省金福源房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，其与陈靖、周真銮、福建省金福源房地产开发有限公司于2010年4月15日签订了编号为2010年建宁周个房借字33号的《个人住房借款合同》，借款金额21万元，借款金额、用途、期限、利率、还款方法、担保方式等按合同条款内容确定，并以座落于周宁县的房产作为借款抵押物；后原告于2010年4月15日支付了21万元贷款，被告陈靖自2013年1月起未及时足额还本付息，故其诉至法院，请求依法判令：一、被告陈靖、周真銮偿还原告贷款本金183387.43元及利息、罚息（其中2014年8月25日之前的利息1200.22元，罚息9.19元，2014年8月25日之后的利息、罚息按合同约定继续计付至还清本息之日止）；二、被告福建省金福源房地产开发有限公司对以上债务承担连带清偿责任。三、原告对被告陈靖、周真銮所享有的上述债权可以从抵押物（周宁县房产）的折价、拍卖或变卖所得款项中优先受偿；四、各被告承担本案诉讼费、财产保全费、执行费、公告费及原告为实现债权所产生的其它费用。
被告陈靖、周真銮、福建省金福源房地产开发有限公司未作答辩。
经审理查明，原告向本院提供了如下证据予以证明其所主张的事实：
证据1：被告陈靖及周真銮身份证复印件、结婚证复印件及被告福建省金福源房地产开发有限公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证复印件。用以证明被告陈靖、周真銮的身份情况、夫妻关系及福建省金福源房地产开发有限公司的组织情况。
证据2：2010年建宁周个房借字33号《个人住房借款合同》一份。其中载明：原告与陈靖、周真銮、福建省金福源房地产开发有限公司于2010年4月15日签订了编号为2010年建宁周个房借字33号的《个人住房借款合同》，陈靖向原告借款21万元用以购置座落于周宁县的房产，借款期限自2010年4月15日至2030年4月15日；每月计息天数按30天计算，还款方式为等额本息还款法；除非有可靠、确定的相反证据，贷款人有关本金、利息、费用和还款记录等内容的内部帐务记载，贷款人制作或保留的借款人办理提款、还款、付利息等业务过程中发生的单据、凭证及贷款人催收贷款的记录、凭证，均构成有效证明双方之间债权关系的确定证据，借款人不能仅因为上述记录、记载、单据、凭证由贷款人单方制作或保留，而提出异议；借款人若不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的构成违约，原告有权宣布该笔贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按合同约定规则计算出逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息和复利，并承担原告为实现债权而发生的各项合理费用（包括但不限于诉讼费和财产保全费等）；如被告拒绝还款，原告有权向原告住所地人民法院起诉；借款合同的担保方式为抵押加阶段性保证，座落于周宁县的房产作为本案借款抵押物，抵押担保的范围包括借款本金21万元及由此产生的利息（包括复利和罚息）、违约金、贷款人为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费等）等；福建省金福源房地产开发有限公司为本合同项下借款提供连带责任保证，保证范围包括借款本金21万元及由此产生的利息（包括复利和罚息）、违约金、贷款人为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费等）等，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。
证据3：借款人购房及申请按揭贷款申明、抵押登记证明书。用以证明座落于周宁县的房产作为本案借款抵押物并办理了抵押登记。
证据4：中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、贷款转存凭证、个人贷款支付凭证各一份。其中载明：原告与陈靖约定本案贷款执行利率当年利率5.346%，利率调整方式：下年年初调整，逾期还款罚息利率为执行利率上浮50%，还款方式为等额本息还款法，分期还款额1426.36元；原告依约于2010年4月15日支付出借款项21万元至被告指定的银行账户。
证据5：贷款账户基本信息、个人贷款对账单各一份，其中载明：原告依约支付出借款项21万元，被告陈靖自2013年1月起未依约还款，截止至2014年8月25日，陈靖尚欠原告借款本金183387.43元和利息1200.22元、罚息9.19元，本息合计184596.84元。
本院认为，证据1、2、3、4、5属于书证，被告陈靖、周真銮、福建省金福源房地产开发有限公司本可对原告的陈述及上述证据进行答辩和质证，却由于经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼而未进行答辩和质证，也未提供相关证据进行反驳，本院视同其放弃相应诉讼权利，而原告所提供的上述证据为合法有效的书证，具备真实性、合法性、关联性，故本院予以采信。
综上所述，本院认定案件事实如下：原告与陈靖、周真銮、福建省金福源房地产开发有限公司于2010年4月15日签订了编号为2010年建宁周个房借字33号的《个人住房借款合同》，陈靖在与周真銮婚姻关系存续期间向原告借款21万元用以购置座落于周宁县的房产，借款期限自2010年4月15日至2030年4月15日；借款年利率为5.346%，如果逾期还款罚息利率为执行利率上浮50%，每月计息天数按30天计算，还款方式为等额本息还款法，分期还款额1426.36元；借款合同的担保方式为抵押加阶段性保证，以座落于周宁县的房产作为借款抵押物并办理了抵押登记，抵押担保的范围包括借款本金21万元及由此产生的利息（包括复利和罚息）、违约金、贷款人为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费等）等；福建省金福源房地产开发有限公司为该合同项下债务提供连带责任保证，保证范围包括借款本金21万元及由此产生的利息、罚息、贷款人为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）等，保证期间为该合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；借款人若不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项则构成违约，原告有权宣布该笔贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按合同约定规则计算出逾期罚息利率和该合同约定的结息方式计收罚息和复利，并承担原告为实现债权而发生的各项合理费用（包括但不限于诉讼费和财产保全费等）；如被告拒绝还款，原告有权向原告住所地人民法院起诉。合同签订后，原告依约于2010年4月15日支付21万元贷款至被告陈靖指定的账户，陈靖自2013年1月起未依约还本付息，截至2014年8月25日陈靖尚欠原告借款本金183387.43元和利息1200.22元、罚息9.19元。
本院认为，原告与陈靖、周真銮、福建省金福源房地产开发有限公司签订的《个人住房借款合同》系当事人的真实意思表示，合法有效。被告陈靖未依约还本付息，构成违约，故中国建设银行股份有限公司周宁支行有权按照合同约定要求陈靖提前返还借款、支付利息、罚息，并对抵押物享有优先受偿权，且保证人福建省金福源房地产开发有限公司应对陈靖的上述债务承担连带清偿责任。被告周真銮在本案借贷关系发生期间系陈靖的配偶，在本案诉讼中又未能主张并提供证据证明涉案借款不属于其夫妻共同债务，故其依法应对上述债务承担连带清偿责任。
关于原告对抵押物优先受偿的问题，根据《物权法》的规定，提供不动产进行抵押的应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，抵押物的担保范围有约定的按约定，没有特别约定的包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用；被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。因此，原告对被告享有的21万元借款本金及相应的利息、罚息相加的债权和实现该债权而发生的必要费用，可从抵押物的折价、拍卖、或变卖后所得的价款中优先受偿。
关于保证人福建省金福源房地产开发有限公司应负保证责任的数额问题，根据《担保法》及其司法解释的规定，保证合同对保证期间约定不明的，保证期间为主债务履行期届满之日起二年；主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。在本案中，借款合同的保证条款虽约定保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，但未约定具体日期，应视为原告与保证人对保证期间约定不明，故被告福建省金福源房地产开发有限公司的保证期间为陈靖的债务履行期届满之日起二年。又因为借款合同虽约定借款期限自2010年4月15日至2030年4月15日；但同时约定借款人未依约按时足额偿还借款本息及其他应付款项即构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。这实际上是对借款人在违约的情况下还款期限约定不明确，故本案保证期间应自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。本案被告陈靖自2013年1月起未依约还本付息，原告于2014年10月9日向本院起诉要求被告清偿借款本息及相关费用，又未举证证明其在诉前有催告被告还款，故本院视原告起诉之日即为债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日，即本案借款合同保证期间为自2014年10月9日起计算两年，所以福建省金福源房地产开发有限公司应当在合同约定的保证范围内对抵押物担保之外的剩余债务负连带清偿责任。综上，原告中国建设银行股份有限公司周宁支行的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十二条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告陈靖、周真銮应于本判决生效之日起十日内连带偿还原告中国建设银行股份有限公司周宁支行借款本金183387.43元及利息、罚息（其中2014年8月25日之前的利息1200.22元、罚息9.19元，2014年8月25日之后的利息、罚息按合同约定继续计付至本判决确定的给付之日止）。
如果上述当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二、原告对被告陈靖、周真銮所享有的上述债权中的21万元借款本金及相应的利息、罚息可从抵押物（座落于周宁县的房产）的折价、拍卖或变卖后所得的价款中优先受偿。
三、对于超出抵押物担保价值范围之外的上述第一项剩余债务，被告福建省金福源房地产开发有限公司应承担连带清偿责任。
四、福建省金福源房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向陈靖、周真銮追偿。
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司周宁支行的其他诉讼请求。
本案案件受理费3992元，由原告负担392元，由被告陈靖、周真銮共同负担3600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 林积平
人民陪审员 郑玉玲
人民陪审员 李圣章
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 陈熠龙
附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行，并对案件受理费一并申请强制执行。申请执行的期间为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日。
附主要适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。