广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民二终字第273号
上诉人（一审被告、一审反诉原告）：柳州市京冠物资有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市屏山大道286号19栋2号，主要营业地广西壮族自治区柳江县新兴工业生产基地兴泰路1号。
法定代表人：吴定琼，该公司董事长。
委托代理人：唐立华，广西仁清律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、一审反诉被告）：广西德兴开发投资有限公司，住所地广西壮族自治区柳江县穿山镇兴泰路1号。
法定代表人：邓强，该公司董事长。
委托代理人：韦志红，广西华震律师事务所律师。
委托代理人：庞晓波。
上诉人柳州市京冠物资有限公司（以下简称京冠公司）因与被上诉人广西德兴开发投资有限公司（以下简称德兴公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳江县人民法院（2014）江民初字第1954号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年7月9日受理后，依法组成合议庭于2015年8月7日公开开庭审理了本案。上诉人京冠公司的委托代理人唐立华，被上诉人德兴公司的委托代理人韦志红、庞晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年1月22日，德兴公司与京冠公司签订一份《土地租赁合同》，德兴公司为甲方，京冠公司为乙方，合同约定由甲方将位于柳石路以西、柳南高速公路以北、桂海高速公路所以南、柳南高速公路匝道以西的机动车大卖场内40亩土地出租给乙方使用，甲方负责大卖场内的通电、通水、通路，租赁期限从2007年1月1日起至2026年12月31日止，租期20年。《土地租赁合同》第五条第4款约定，乙方应按月缴纳物业管理费、水电费等，但物业管理费每月交纳多少没有约定。合同还对其他权利义务进行了约定。2009年7月30日，德兴公司与京冠公司又签订了《﹤土地租赁合同﹥补充协议》，将乙方租赁的土地改为22.23亩，即14827.41㎡，租赁期限、租金及租金交纳方式也作了一些修改，即将租赁期限修改为“自2007年7月1日起至2027年6月30日；将《土地租赁合同》中“租金不含税费，开发票另计税费”修改为租金为甲方纯收租金，不含税费，甲方开具租地含税发票给乙方时，发生的营业税及附加税（发票金额×5.65%）由乙方承担。京冠公司预交2013年租金金额为399693.28元，预交时间是2012年12月26日交纳20万元，2013年7月1日交纳199693.28元。京冠公司预交2014年租金金额为399693.28元，预交时间是2014年1月6日交纳租金20万元，2014年7月25日交纳租金199693.28元。2009年11月3日，德兴公司向柳江县物价局写了一份《关于柳州机动车交易城物业服务费收取标准的报告》，要求按商铺每月1.5元／㎡、展场每月1元／㎡，自建门面每月0.5元／㎡标准收取物业服务费。2009年11月19日，柳江县物价局作出《关于物业收费标准的函》，答复称交易城的物业收费属于商业物业管理，实行市场调节价，收费标准可由双方当事人合同约定。2012年5月30日，德兴公司向该院起诉京冠公司，要求京冠公司向德兴公司交纳拖欠的物业管理费（实际为市场服务费）177928.92元（计算至2012年5月，此后的物业管理费按约定另行计算），该院于2012年10月30日作出（2012）江民初字第937号民事判决书，判决京冠公司应向德兴公司交纳2010年6月至2012年5月共计24个月物业管理费（或称市场服务费，14827.41㎡×0.5元×24月），共计177928.92元。京冠公司不服一审判决提起上诉，经该院调解，双方当事人自愿达成调解协议，协议内容写明京冠公司支付给德兴公司2010年6月至2012年5月共计24个月的场地物业管理费人民币96000元，此款于2013年5月15日前付清。德兴公司于2014年7月24日向京冠公司发出《催交物业管理费通知书》，写明京冠公司自2012年6月1日至2014年6月31日应交纳的土地服务费为177928.92元；也于同日向京冠公司发出《对账通知函》，滞纳金明细表写明总滞纳金为819441.84元；2014年8月1日，德兴公司向京冠公司发出《对账确认函》，其中的滞纳金明细表写明滞纳金总金额为806128.96元，2014年度滞纳金总额为432702.52元。德兴公司经询问称其请求的物业管理费包括用电、用水、排污、基础设施、保安、保洁、绿化等。
一审法院另查明，德兴公司的场地除了向京冠公司出租外，也向其他公司企业出租了场地，像柳州保盛贸易有限公司、广西千里通机电设备有限公司等企业都按每月0.5元／㎡向德兴公司交纳物业管理费。
一审法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。德兴公司与京冠公司于2007年1月22日签订的《土地租赁合同》，系双方的真实意思表示，合同中对逾期支付租金而应支付滞纳金的约定和有关物业管理费的约定未违反法律或行政法规的强制性规定，合同当事人应当按照合同约定全面履行义务。德兴公司与京冠公司双方约定的租金交纳方式为先交后租，租金采用预交办法，每年12月25日前预交足下一年租金，每月的租金由德兴公司从京冠公司预付的年租金里逐月扣除。并约定未按照规定时间支付租金的，应每日支付欠交租金1%的滞纳金，该滞纳金具有违约金的性质，该院将德兴公司与京冠公司对滞纳金计算方式的约定认定为系违约金计算方式的约定。京冠公司预交2013年租金的时间是2012年12月26日交纳20万元，2013年7月1日交纳199693.28元。京冠公司预交2014年租金的预交时间是2014年1月6日交纳20万元，2014年7月25日交纳199693.28元。京冠公司的交纳时间违反了双方的约定，且京冠公司没有提交有效证据证明双方变更了租金预交期限，故京冠公司应给付德兴公司滞纳金，即自2012年12月25日止2012年12月26日的滞纳金为399693.28元×1%×1天=3996.9元，自2012年12月26日起至2013年7月1日止的滞纳金按德兴公司所陈述的181天计算，即（399693.28元-200000元）×1%×181天=361444.8元；2013年12月25日起至2014年1月6日止的滞纳金为399693.28元×1%×11天=43966.26元，2014年1月6日止至2014年7月25日的滞纳金为（399693.28元-200000元）×1%×200天=399386.56元，2014年度的滞纳金总合计为443352.82元，因德兴公司提供的滞纳金明细表中显示2014年预期支付租金的滞纳金总和为432702.52元，故按德兴公司的请求，京冠公司总应支付德兴公司的滞纳金为798144.22元。对于德兴公司要求京冠公司支付的物业管理费，因双方在《土地租赁合同》第五条中已经约定京冠公司按月交纳场地物业管理费、水电等费用，该款项设定了京冠公司每月要需向德兴公司交纳费的义务，在合同中所称的物业管理费，是双方在合同上的称谓，德兴公司向京冠公司提供的是市场经营场所及该市场相关的管理和服务，不管如何称谓，双方对收费的约定是事实，虽然没有约定收费的标准，但这属于《中华人民共和国合同法》第六十一条规定的价款约定不明确的情形，且德兴公司也曾向柳江县物价局发过《关于柳州机动车交易城物业服务费收取标准的报告》，柳江县物价局也作了答复称德兴公司的物业服务收费属于商业物业管理，实行市场调节价，收费标准可由双方合同约定，在本案中，德兴公司与京冠公司也未就物业服务费达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第二项的规定，对价款约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。在德兴公司的交易城中，租赁德兴公司场地的还有其他公司企业，在双方不能达成补充协议的情况下可以参照其他公司企业的交纳标准来确定，德兴公司主张参照同一交易市场内其他公司交纳的标准每月0.5元／㎡的理由充分，京冠公司应支付德兴公司自2012年6月至2014年9月1日止的物业管理费（市场服务费）22.23亩×667㎡／亩×0.5元／亩×27个月=200170元，对于京冠公司辩称物价局已经认定德兴公司物业管理费的价格是市场调节的范畴，不应当由行政机关决定，且已经有行政机关进行了处理，德兴公司再次要求处理此事，属于重复处理，理由是一事不再理原则的辩称意见，因柳江县物价局的《关于物业服务收费标准的函》是对德兴公司提出的《关于柳州机动车交易城物业服务费收取标准的报告》的复函，并未对德兴公司与京冠公司之间的物业管理费（市场服务费）纠纷作出处理，故该院不予支持被告（反诉原告）的该辩称意见。对于京冠公司要求德兴公司支付物业管理费269840元的诉讼请求，因京冠公司未能提供有效证据证明因德兴公司未能提供有效的合同约定的物业管理（市场服务）而导致京冠公司另支出了物业管理费。故对京冠公司的反诉请求该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、六十二条第二项、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，该院判决如下：一、京冠公司支付德兴公司2013年、2014年逾期支付租金而产生的滞纳金798144.22元；二、京冠公司向德兴公司交纳从2012年6月1日至2014年9月1日共计27个月的物业管理费200170元；三、驳回德兴公司的其他诉讼请求；四、驳回京冠公司的反诉请求。本诉案件受理费13857元（德兴公司已预交），反诉案件受理费5348元（京冠公司已预交），分别减半收取6928.5元、2674元，由德兴公司负担本诉案件受理费36.5元；由京冠公司负担本诉案件受理费6892元（应支付给本诉原告）；反诉案件受理费2674元。京冠公司所负担的案件受理费应连同本案的债务一并支付给德兴公司。
上诉人京冠公司不服一审判决，上诉称：一、2007年1月22日，京冠公司与德兴公司签订《土地租赁合同》，约定由京冠公司租赁德兴公司土地22.3亩自建门面用于机动车经营服务；2009年7月30日又签订了补充协议，约定了租金及交纳办法，约定物业费由双方另行协商。补充协议签订后，因为资金周转困难，京冠公司经过德兴公司同意，租金采用每半年交纳一次租金的方式，于是从2010年开始，京冠公司预先支付半年租金的方式至今。德兴公司一直没有任何异议，也正常开具收费凭证，应当视为德兴公司接受这样的付款方式，双方以长期的实际履约行为改变了“每年12月25日预交足一下年租金”的约定。京冠公司并未拖欠德兴公司的租金，不用支付违约金。
二、2010年5月20日，德兴公司向京冠公司发送《关于物业管理费的通知》要求京冠公司从2010年4月开始按每月4500元的标准交纳物业管理。由于京冠公司是第一批自建门面，德兴公司一直拒绝提供保安、保洁、水电疏通与维护等物业管理服务，导致双方在协商物业费用问题产生重大分岐，一直没有达成协议。由于经常发生企业财产被盗事件，下水管道经常拥堵，而德兴公司拒绝提供物业管理服务，也拒绝承担任何责任，京冠公司为了保证租赁场地的人身与财产安全，只好自行聘请了保安、保洁等物业管理人员，又自行购置了监控设备，修建围墙并安装了铁丝网等措施，自行聘请专业人员疏通下水道清淤改道等。2013年5月，京冠公司与德兴公司经过柳州市中级人民法院调解，达成调解协议，约定京冠公司与德兴公司从2010年6月至2012年5月的场地物业管理费为96000元，此款京冠公司已经交清。上述物业管理费是双方真实而一致的意思表示，因此，即使一审判决收取物业费，也只能参考上述标准。德兴公司与其他公司签订的物业收费合同与本案没有任何关联性，也不是京冠公司的意思表示。
三、在京冠公司已经缴纳场地物业费的情况下，德兴公司依然拒绝为京冠公司提供保安、保洁、水电管理维护与疏通等物业服务，所有的物业管理服务都是由京冠公司自行承担，因此德兴公司违背合同义务，京冠公司为了避免损失或损害，防止损失进一步扩太，被迫代替德兴公司承担物业服务，属于无因管理，因此承担的损失或支出的费用依法应当由被上诉人承担。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误，故上诉至二审法院请求判令撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人德兴公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。
二审期间，上诉人京冠公司对一审法院查明的事实无异议但认为一审法院遗漏查明以下事实：一、2010年-2013年三年的租金缴纳情况，京冠公司都是按照每半年预交一次。二、京冠公司自行聘请了保安、保洁等物业管理人员，又自行购置了监控设备，修建围墙并安装了铁丝网等措施，自行聘请专业人员疏通下水道清淤改道等自行进行物业管理的事实。京冠公司在二审期间未提交新的证据。
被上诉人德兴公司对一审法院查明的事实无异议，也未提交新的证据。
针对京冠公司认为一审遗漏查明的事实，本院认为，根据双方当事人的确认，京冠公司向德兴公司支付2009年-2015年期间的租金情况如下：1、2009年9月8日支付200000元，2009年11月13日支付15267.5；2、2010年1月6日支付166725.00元，2010年7月5日支付185945.5元；3、2010年12月15日支付176335.25元，2011年6月30日支付176335.25元；4、2011年12月29日支付180000元，2012年6月21日支付196181.89元；5、2012年12月26日支付200000元，2013年7月1日支付199693.28元；6、2014年1月6日支付200000元，2014年7月4日支付33282.20元，2014年7月25日支付166411.08元；7、2014年12月29日支付399905元。关于京冠公司主张其自行对租赁场地进行物业管理的事实，本院认为，京冠公司系一家经营汽车维修企业，其为自行经营场地内的安保及保洁事宜而采取的聘请保洁、安保人员并安装安保设备系其自身经营的需要，与本案争议的物业服务费纠纷无关，本院在此不予审理。
据此，一审法院查明的事实正确，本院依法予以确认。
二审另查明，德兴公司营业执照中的经营范围包含自有场地租赁服务、市场管理服务、物业管理服务等。
本院认为：综合双方当事人的诉辩观点，本院归纳本案的争议焦点如下：一、双方在履行合同中对交纳租金的方式是否进行变更，京冠公司是否存在违约；如违约，双方约定的缴纳租金及滞纳金是否过高，是否应当调整。二、京冠公司是否应向德兴公司支付物业管理费，支付的标准应如何确认。三、德兴公司是否应当向京冠公司支付物业管理费269840元。
针对第一个争议焦点，本院认为，虽然根据京冠公司与德兴公司签订的《土地租赁合同》及《补充协议》约定本案租金的支付方式为先交租金后使用租赁物，每年12月25日前预交足下一年租金，但从2010年起京冠公司都是在上一年度的12月或本年度的1月预交上半年的租金，再在本年度的6月或7月预交下半年租金，德兴公司对此从未提出异议，且在2013年德兴公司起诉京冠公司拖欠物业管理费纠纷时也未对此提起诉讼，故京冠公司主张双方经协商对租金交纳方式进行了变更的理由成立，本院予以支持。至本案起诉之日止，京冠公司并未欠交租金，交纳租金的时间及数额相对固定并形成了一定的规律，亦符合合同中有关先交租金后使用租赁物的约定，实际并未造成德兴公司的损失，京冠公司亦未违反合同约定交纳租金，不应支付滞纳金。一审对此认定错误，本院予以纠正。
针对第二个争议焦点，本院认为，依据双方《土地租赁合同》第五条第四项约定，京冠公司应按月交纳场地物业管理费、水电等费用。德兴公司的经营范围包含了物业管理服务，根据本案查明的事实德兴公司还将土地租赁给其他公司进行机动车销售并形成了一个整体的机动车交易市场，由德兴公司对该市场进行物业管理。京冠公司作为该市场中的业主负有交纳物业管理费的义务，双方对此在合同中也已作出了明确约定。一审法院确认京冠公司向德兴公司支付2012年6月1日至2014年9月1日期间的物业管理费并无不当，本院予以维持。因双方在合同中未约定物业管理费的标准，事后也未能达成一致意见。双方虽曾因支付物业费产生纠纷诉至法院，并经本院调解达成了一致意见，但依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。故，京冠公司主张应按该调解书确定物业管理费的标准支付物业管理费，无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，当事人就有关合同价款内容约定不明确，双方当事人仍就此不能达成补充协议的，可以按照订立合同时履行地的市场价格履行。一审法院根据其他公司向德兴公司交纳物业管理费标准确认本案物业费系参照市场价格作出的认定，符合法律规定，本院予以维持。
针对争议焦点三，本院认为，京冠公司主张德兴公司未尽物业管理义务，拒绝为京冠公司提供物业服务，导致其自行聘请人员对租赁场地进行物业管理并安装相关的物业管理设施，所支出的费用应由德兴公司负担。京冠公司系一家经营汽车销售维修企业，其聘请保洁、安保人员对经营场地进行日常维护管理并安装安保设备系其自身经营的需要，不能证明德兴公司未对其履行物业管理服务的义务。京冠公司该项上诉理由不成立，本院予以驳回。
综上所述，上诉人京冠公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院遗漏查明双方在履行租赁合同过程，通过协商变更了租金交纳期限的事实，从而认定京冠公司违约并承担违约责任错误，本院予以撤销。对京冠公司向德兴公司支付物业服务费认定正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
维持广西壮族自治区柳江县人民法院（2014）江民初字第1954号民事判决第二项、第三项、第四项；
撤销广西壮族自治区柳江县人民法院（2014）江民初字第1954号民事判决第一项；
驳回柳州市京冠物资有限公司的其他上诉请求。
一审本诉案件受理费13857元（被上诉人广西德兴开发投资有限公司已预交），反诉案件受理费5348元（上诉人柳州市京冠物资有限公司已预交），因反诉合并审理分别减半收取6928.5元、2674元，由上诉人柳州市京冠物资有限公司负担4060元，由被上诉人广西德兴开发投资有限公司负担5542.5元；二审案件受理费9602.5元（上诉人柳州市京冠物资有限公司已预交19205元），由上诉人柳州市京冠物资有限公司负担3649元，由被上诉人广西德兴开发投资有限公司负担5953.5元。
上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 愿
代理审判员 丁立波
代理审判员 孙 翔
二〇一五年十一月三日
书 记 员 钟艳鸿