陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榆民初字第01519号
原告谢某某。
委托代理人张某某。
被告高某。
被告乔某。
原告谢某某与被告高某、乔某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理后，依法适用简易程序由审判员朱爱琳独任审判，于2014年4月25日公开开庭进行了审理。原告谢某某的委托代理人张某某，被告高某、乔某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢某某诉称：2013年7月1日，原告与被告高某、乔某签订了《盛林香美食城商位租赁合同书》，合同约定被告将榆林市轻工大厦四楼第29号档口商位租赁于原告，租赁期限从2013年7月1日至2014年6月30日，商位年租金70000元、保证金3000元由原告一次性支付。租赁期间，使用该房屋所产生的共用水、电、暖、气费等费用由被告承担，原告每个月交纳1300元的管理费和自己档口的水电费等。合同签订后，由于二被告在租赁期间未按期向业主支付租金和水、暖、电、物业管理等费用，导致业主于2014年1月14日强行停水断电，商位无法继续营业，给原告造成严重的经济损失。在此期间原告多次要求被告继续履行租赁合同，但二被告拒不继续履行，也不予返还原告商位租金、保证金，故原告提起诉讼，请求：1、依法判令原告与二被告所签盛林香美食城商位租赁合同书有效，予以解除；2、依法判令二被告返还原告商位租赁费32083元、保证金3000元，共计35083元；3、判令本案的诉讼费用由被告承担。
原告向法庭提交了以下证据：
1、身份证复印件一份，用以证明原告谢某某在本案中主体适格的事实。
2、盛林香美食城商位租赁合同书一份，用以证明原告与二被告于2013年7月1日签订了租赁合同，该合同真实有效，租赁期限从2013年7月1日至2014年6月30日的事实。
3、商位租赁费票据、保证金票据各一份，用以证明原告按照合同约定向被告支付了商位年租金70000元，保证金3000元的事实。
被告乔某辩称：由于原告四个月不交管理费，2014年1月14日与各个商户收不齐管理费及水费，导致工人工资无法发放及2014年2月14日仁山国际断电，美食城才倒闭的，故租赁费不能退还原告。
被告高某辩称：被告与乔某系合伙经营盛林香美食城，合伙时约定盛林香美食城欠仁山国际商场租金270000元由乔某付清，因乔某未能交纳约定租金，被告替乔某交纳租金125000元。乔某依然未按照协议约定交纳所欠仁山国际商场租金等245000元，致仁山国际商场于2013年10月26日封门断电。仁山国际商场于2014年1月14日将盛林香美食城亦封门断电至今，无法正常营业。同时，因原告四个月没有交管理费5200元，欠水费642元、设备磨损费1500元，合计7342元。故该管理费及水费应在退还租金中予以扣除。
被告高某向法庭提供了以下证据：
1、乔某出具的证明一份，用以证明高某与乔某明确约定欠付仁山国际商场租赁费270000元由乔某付清，与高某无关，乔某未能向仁山国际商场交纳租赁费导致美食城无法运营，其责任应由乔某、仁山公司承担的事实。
2、收据2支，用以证明高某为保障美食城正常运营，替乔某向仁山公司交纳租金125000元的事实。
3、补充协议、欠条各一份，用以证明高某与乔某达成协议，所欠仁山公司245000元由乔某付清，与高某无关，2013年10月8日乔某向仁山公司出具欠条一支，再次证明该事实。
4、通知一份，用以证明由于乔某未向仁山公司交纳租赁费、保证金，榆林市仁山公司向美食城发出通知，予以封门、断电的事实。
5、证明书、证明各一份，用以证明各商户所交租金均由被告乔某收取，乔某承诺收取商户租金由乔某退还，与高某无关的事实。
6、商铺租赁合同一份，用以证明原、被告双方在合同中约定，原告除应向被告支付租金外，每月还应交纳管理费，原告欠付的管理费应在退还租金中予以扣除的事实。
7、收据一支，用以证明原告在经营期间欠下四个月的管理费5200元、水费642元、设备磨损费1500元，共计人民币7342元的事实。
经庭审质证，二被告对原告提供的第一、二、三组证据的真实性和证明目的均无异议。原告对被告高某提供的第四组证据无异议，对被告高某提供的第一、二、三、五、六组证据有异议，认为与本案无关，不予认可；对被告高某提供的第七组证据有异议，认为该证据非正规发票且没有加盖公章，不予认可。被告乔某对被告高某提供的证据均有异议，不予认可。
本院对经庭审举证质证的证据作如下认证：原告提供的证据，被告均无异议，经审查，该三组证据来源合法，能够证明原告与被告具有租赁合同关系，合同签订后，原告依约向被告交纳商位租金34000元的事实，对本案具有证明力，依法予以采信。被告高某提供的证据，被告乔某均有异议；原告对被告高某提供的第一、二、三、五、六组证据有异议，经审查，该五组证据均系二被告内部约定，对外不具有法律效力，对本案不具有证明力，依法不予采信；原告对被告高某提供的第四组证据无异议，经审查，该证据来源合法，且能够证明乔某未向业主交纳租赁费、保证金，业主向盛林香美食城发出通知，予以封门、断电的事实，对本案具有证明力，依法予以采信；原告对被告高某提供的第七组证据有异议，经审查，该组证据不符合证据的形式要件，依法不予采信。
本院根据当事人的陈述、举证，质证及本院认证，查明以下事实：
2013年6月26日，原告（乙方）与被告高某、乔某（甲方）签订了盛林香美食城商位租赁合同书，合同约定：甲方将位于榆林市新建北路与人民路十字轻工大厦四楼的盛林香美食城第29档口以经营农家饭餐饮品种的商位租于乙方，乙方在合同签订时，应向甲方缴纳合同保证金3000元，租赁期限自2013年7月1日至2014年6月30日止乙方须向甲方一次性交清一年租金70000元，乙方每月3日前向甲方一次性交纳管理费（包括大厅清洁恒生、清洗餐具、空调年使用费、公共卫生、照明等公摊费用）1300元，档口内水、电、气费按表收费，合同还约定了其他条款。合同签订后，原告已按合同约定向二被告交纳了租赁一年的全部租金和保证金，由于二被告在租赁期间未按期向房产业主支付租金和水、电、暖、物业管理等费用，导致房产业主于2014年1月14日强行停水断电，致使商位一直无法继续营业。为此，原告提起诉讼并提出前述诉讼请求。
本院认为，2013年6月26日，原告谢某某与被告高某、乔某签订的盛林香美食城商位租赁合同书，系双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性效力性规定，依法应确认为有效合同。合同签订后，原告已按合同约定向二被告交纳了租赁一年的全部租金和保证金，由于二被告未按期向房产业主支付租金和水、电、暖、物业管理等费用，导致房产业主于2014年1月14日强行停水断电，原告所租赁的商位不能继续营业，其合同目的不能实现，故原告主张解除合同的请求，依法予以支持。因该合同履行至2014年1月14日双方终止履行，故应当确定双方的租赁合同于此日予以解除。合同解除后，被告应当返还未履行部分的租赁费及保证金。被告辩称原告欠付四个月的管理费及水费等共计7342元，应在退还租赁费中予以扣除的理由，无事实及法律依据支持，本院依法不予采纳。原告主张由二被告返还原告商位租赁费、保证金35083元的请求。经审查，原告谢某某于2013年7月1日起租赁被告经营的盛林香美食城，经营至2014年1月14日，实际租赁期为198天，应付租赁费应为37972.6元（70000元／365天×198天=37972.6元）。现被告已收取原告谢某某年租金70000元及保证金3000元，共计73000元。扣除原告应交租赁费37972.6元，被告应当返还原告租赁费及保证金35027.4元。该债务系被告乔某与被告高某在合伙期间产生的共同债务，应当由二被告共同返还。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告谢某某与被告高某、乔某签订的盛林香美食城商位租赁合同有效，于2014年1月14日予以解除。
二、本判决生效后五日内，由被告高某、乔某共同一次性返还原告谢某某商位租赁费、保证金共计35027.4元。被告高某、乔某互付连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费380元，由被告高某、乔某共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 朱爱琳
二〇一四年六月十一日
书记员 雷梦娟
ì¥Á9错误！未定义书签。