苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初990号
原告苏州广电影视娱乐投资有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇金山南路288号。
法定代表人夏欣才，该公司董事长。
委托代理人赵勇、蒋存励，江苏智择律师事务所律师。
被告王琳珠。
委托代理人徐亚东。
原告苏州广电影视娱乐投资有限公司（以下简称广电公司）诉被告王琳珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月14日立案受理后，依法由代理审判员赵强适用简易程序公开进行了审理，后本案裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告广电公司之委托代理人赵勇、蒋存励，被告王琳珠及其委托代理人徐亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广电公司诉称，其与被告签订房屋租赁合同，约定其将苏州国际影视娱乐城项目4号楼2层面积为102平方米的房屋出租给被告用于经营风帆皮具，租赁期限3年，其给予被告自租期开始3个月的免租期，并对租金等事宜进行了约定。其依约向被告交付了房屋，但被告未按约支付房屋的租金、综合管理费等费用，故其诉至法院，请求判令：1、原、被告之间签订的用作经营风帆箱包用途的房屋租赁合同于2016年1月31日解除，被告支付合同违约金14143.75元，并没收被告的履行保证金10860元；2、被告腾空迁让位于苏州市吴中区木渎镇金山南路288号房屋，并支付从2016年2月10日起至实际返还之日止按每日153元计算的房屋占有使用费；3、被告支付截至2016年1月31日的租金61353元、综合管理费83946元、水电费2102.4元，并支付以61353元为基数自2016年2月1日起算至实际付款之日止按每日万分之五计算的逾期付款违约金；4、被告支付免租期租金13923元及综合管理费9282元；5、诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令原、被告之间的房屋租赁合同于2015年7月1日解除，被告支付解除合同违约金30485元，没收被告的支付的履约保证金10860元；2、被告腾空承租房屋，并将房屋返还原告；3、被告支付2014年9月19日至2015年7月1日的租金43605元（含免租期内的租金）、综合管理费49368元，共计92973元及以该款为基数自2015年7月2日至实际付款之日止按每日万分之五计算的逾期付款违约金；被告支付自2015年7月2日起至腾空之日止按照每日153元计算的房屋占有使用费及按照204元每日计算的综合管理费；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告王琳珠辩称，其与原告确存在房屋租赁关系，但不同意解除合同、支付违约金及迁出承租房屋。其确结欠原告租金、综合管理费，但因原告方向其承诺其周边所有店铺全部开业，而原告未能兑现该承诺，故其不同意交租金及综合管理费，请求驳回原告诉讼请求。如果法院认定合同解除，且被告应当支付原告违约金的情况下，其认为原告主张的违约金偏高，请求法院予以调整。
经审理查明，2014年7月10日，原告广电公司（出租人、甲方）与被告王琳珠（承租人、乙方）签订《苏州国际影视娱乐城商业房屋租赁合同书》一份，主要内容有：1、甲方将位于苏州市吴中区木渎镇金山南路288号苏州国际影视娱乐城项目4号楼2层面积为102平方米的房屋出租给被告用于经营风帆皮具，合同租赁期限为三年，租期自双方共同确定的租赁商铺开业日即2014年9月19日，如本栋楼未能在2014年9月19日开业，则租期开始日相应延期，自租期起始日起，乙方可享有3个月免租期，租金计算方式为自起租日第一租赁年度每天租金153元，第二租赁年度每天153元，第三租赁年度每天204元。租金实行先付后用原则，乙方按每3个月一期向甲方支付，于每期最后一个月20日前向甲方支付下期租金。2、乙方在本合同签订后的10个工作日内支付履约保证金10860元，履约保证金不视为乙方支付的租金或其他费用，但甲方有权用该履约保证金及时抵冲乙方逾期支付的租金或违约金等，如合同履行期内，乙方无故违约解除合同，或因乙方违约甲方依法解除合同的，乙方的履约保证金不予退还。3、综合管理费包括承租房屋的物业管理费及营业时间内的中央空调、公共区域用水、用电、照明、绿化、一般保安服务、公共设备的维护更新等，综合管理费为2元/天/平方米，乙方按3个月一期向甲方支付，免租期内综合管理费按1元/天/平方米收取。4、合同签订后，因乙方单方原因造成合同提前终止的（甲方、政府及不可抗力除外），甲方有权终止本合同，没收乙方已支付的履约保证金，并承担如下违约责任：按本合同租赁期内平均月租金标准向甲方支付乙方已经使用的免租期内免收减收租金，逾期应付款项的应按照每日万分之五标准向甲方支付逾期利息，向甲方支付3个月的本合同租赁期内平均月租金和综合管理费之和的违约金，乙方投入的装修、设施和设备等无偿归甲方所有。
2014年9月1日，被告签订回执单一份，载明：承租户王琳珠（风帆皮具）租用苏州国际影视娱乐城项目4号楼2F部分铺位，确认交房日期为2014年9月1日，租期为自2014年9月19日起至2017年9月18日及综合管理费起算日为2014年9月1日。2015年6月30日，原告向被告发送律师函，主要内容为，因王琳珠未能按照合同约定履行支付租金义务，经广电公司多次催讨仍拒不履行，故通知王琳珠解除双方签署的《商业房屋租赁合同书》，限王琳珠自收函之日起五个工作日内支付拖欠租金并腾空房屋恢复原状返还广电公司。被告于2015年7月1日收到该函。
另查，涉案房屋批准建设单位为苏州广电传媒集团有限公司，2015年11月2日，苏州广电传媒集团有限公司出具承诺书载明：兹有苏州市吴中区木渎镇金山南路288号房屋，面积138028.4平方米，产权单位为苏州广电传媒集团有限公司，现授权给广电公司使用，并由其负责整体对外招租、签订租房协议及日常管理，期限为四十年，即自2012年1月1日至2051年12月31日。
再查，涉案承租房屋面积102平方米，被告承租涉案房屋后向原告缴纳履约保证金10860元、综合管理费12444元。
审理中，被告称，租赁房屋后，其除向原告缴纳履约保证金10860元、综合管理费12444元外，另支付原告物业费3100元及部分水电费，但没有相关证据。因原告向其承诺在2015年9月之前所有店铺均会开张，否则原告不会要求其缴纳租金，故其未向原告缴纳租金。为证明其主张，被告提供如下证据：
1、照片一组，证明原告室外广告牌上没有其招牌，且走廊中只安装了两盏灯，比较昏暗，其店铺周围很多店铺均没有开张。
2、被告自行整理的会谈情况一份，证明2015年6月份其与原告招商部、商场部、运营部和物业四个部门负责人商谈，原告要求其交纳租金，其向原告反映因无法正常营业，故拒交租金，原告承诺在2015年9月之前将所有的店铺均开出来，如果在没有开出来的情况下，原告不会要求其交纳租金。
经质证，原告对上述证据均不予认可，原告认为照片未显示拍摄时间，其设立的广告牌店名是否齐全及店铺是否全部经营亦不构成其与被告合同约定的义务，其从未向被告作出准许不交租金的承诺。
以上事实，由原、被告提供的房屋租赁合同书、回执单、律师函、建设工程规划许可证、授权书、照片、会谈情况等证据及庭审中的笔录予以证实。
本院认为，原、被告签订的《苏州国际影视娱乐城商业房屋租赁合同书》合法有效，被告理应按该合同全面履行义务。被告辩称，原告向其承诺在2015年9月之前将所有的店铺均开出来否则不要求其支付租金，但未能提供相关证据予以证实，原告对此亦不予认可，故本院对被告的该辩解不予采信。现被告未按约支付租金，根据合同约定，原告有权解除合同并要求被告腾空、迁出并返还承租房屋并承担相应违约责任。关于涉案房屋的租赁合同解除时间，被告已于2015年7月1日收取原告邮寄的解除租赁合同的函，故原告要求确认双方签订的房屋租赁合同于2015年7月1日解除，合法有据，本院予以支持。关于租金及综合管理费，被告确认租期自2014年9月19日起算，综合管理费自2014年9月1日起算，免租期为3个月，双方约定第一、第二租赁年度每天租金153元，承租房屋面积为102平方米，综合管理费为2元/天/平方米（其中免租期内为1元/天/平方米），即综合管理费为204元/天（免租期内102元/天），并约定如被告违约需支付免租期内的租金。经核算，2014年9月19日至2015年7月1日的租金为43605元，2014年9月1日至2015年7月1日的综合管理费为52530元。因被告已支付综合管理费12444元，故被告还应支付原告截至2015年7月1日前的综合管理费40086元。双方租赁合同解除后，原告要求被告支付自2015年7月2日起至返还房屋之日止按照每日153元计算的房屋占有使用费及按照每日204元计算的综合管理费，合法有据，本院予以支持。关于违约责任，原告既主张解除合同违约金30485元、未付款项每日万分之五计算的逾期付款违约金，又主张没收被告已支付的履约保证金10860元，被告认为原告主张的违约金过高，应予调整。本院认为，原告主张的违约金过高，结合本案实际情况，本院对原告要求按未付款项每日万分之五计算的逾期付款违约金的请求予以支持，对解除合同违约金及没收履约保证金的请求，本院不予支持。关于被告已支付的履约保证金10860元，可在被告欠付的租金中予以扣除。自2014年9月19日至2015年7月1日止的租金为43605元（含免租期内的租金）。在将上述履约保证金10860元直接抵充上述应付租金后，被告还应给付原告租金32745元。关于被告称另支付原告物业费3100元及部分水电费，未能提供相关证据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原苏州广电影视娱乐投资有限公司与被告王琳珠于2014年7月10日签订的《苏州国际影视娱乐城商业房屋租赁合同书》于2015年7月1日解除；
二、被告王琳珠于本判决生效之日起十日内将位于苏州国际影视娱乐城项目4号楼2层面积为102平方米用于经营风帆皮具的房屋腾空、迁出并返还原告苏州广电影视娱乐投资有限公司。
三、被告王琳珠于本判决生效之日起十日内支付原告苏州广电影视娱乐投资有限公司租金32745元、综合管理费40086元，合计人民币71831元及该款自2015年7月2日起至实际付款之日止按每日万分之五计算的逾期付款违约金；并支付原告自2015年7月2日起至腾空之日止按照153元/日元计算的房屋占有使用费及按照204元/日计算的综合管理费。
四、驳回原告苏州广电影视娱乐投资有限公司的其他诉讼请求。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区非税收入财政汇缴专户，开户行：中国银行苏州市吴中支行，账号：52×××78）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4422元，由原告苏州广电影视娱乐投资有限公司负担1600元，被告王琳珠负担2822元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 王长栋
代理审判员 赵 强
人民陪审员 华火泉
二〇一六年九月十二日
书 记 员 施美佳