浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0226民初7839号
原告：宁海县富迪家具厂（统一社会信用代码：913302267503761891）。住所地：宁海县西店镇江瑶街*号。
代表人：谢世省，该厂厂长。
委托诉讼代理人：徐泽云，浙江知仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王坤，浙江知仁律师事务所律师。
被告：宁海县西店亚露电器厂。住所地：宁海县西店镇凫溪村*组**号。
经营者：徐建晖，男，1976年3月8日出生汉族，住宁海县。
原告宁海县富迪家具厂与被告宁海县西店亚露电器厂租赁合同纠纷一案，于2017年10月9日向本院提起诉讼，本院受理后依法适用简易程序于2017年10月27日、2017年11月24日两次公开开庭进行了审理。原告宁海县富迪家具厂的委托诉讼代理人徐泽云，被告宁海县西店亚露电器厂的经营者徐建晖两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁海县富迪家具厂起诉称：被告因经营所需向原告承租坐落于宁海县西店镇江瑶街8号厂房。自2014年4月1日开始承租，分别于2014年4月、2015年4月和2016年4月签订《厂房出租合同》各一份，约定了租金及支付时间、承租范围、水电费支付等内容。其中2014年度租金为人民币180000元、水电费160667.40元；2015年度租金为73236元、水电费21914元；2016年度租金为39938元、水电费11987.70元，租金及水电费共计487743.10元。期间被告支付原告租金及水电费共计239538.60元。经核减被告尚欠原告租金及水电费共计248204.50元。其中租金支付情况为：2014年8月7日支付100000元，2015年1月28日支付30000元，2015年2月15日支付10000元，2015年2月17日支付4000元，2015年4月1日支付10000元、2016年2月7日支付3000元，合计支付租金157000元。水电费支付情况为：2014年11月18日支付30000元、2015年5月15日支付35000元、2017年2月27日支付2000元及被告2016年前直接缴付水电费15538.60元，合计支付水电费82538.60元。综上，原告认为双方之间的租赁合同关系合法有效，被告至今未付清应付款项，显属不当，故向法院提起诉讼，请依法判令：1.被告立即支付原告尚欠的租金及水电费共计248204.50元；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告宁海县西店亚露电器厂答辩称：1.租房属实，但被告承租的面积在合同实际履行中有所减少，原告主张的租金不实。①原告的整幢厂房面积为1776m2，在被告没有租赁原告厂房之前已有三家租户租赁原告的厂房了。被告经营实际上仅需要718m2的厂房即可，没必要租赁整幢厂房。在签订合同过程中，原告向被告提出为便于管理，要求被告将整幢厂房承租下来，并承诺将原告名下的电表转户至被告名下，另三家租户与被告签订租赁合同并向被告支付租金及水电费等。后经协商，被告与原告于2014年4月签订了三年的合同，承租面积是1776m2。但合同签订后原告并未履行其承诺将电表转户至被告名下，后经被告提出双方于2014年9月许口头解除了2014年4月签订的合同，被告此后实际承租718m2的厂房。②2015年4月，原、被告签订了2015年度的“厂房出租合同”，合同约定的承租面积为718m2，租金为每月8.50元/m2,该年度（2015年4月1日至2016年3月31日）租金为73236元，被告签合同时支付了租金10000元，并向原告出具了欠款金额为63236元的欠条一份，约定该款于2015�5月15日付清，后被告因资金紧张于2015年5月15日支付了租金35000元，原告诉称该款系支付水电费不实。2015年9月底，由于有新的租户要租赁原告的厂房，经原告提出双方口头协商，被告从2015年10月1日起由718m2的厂房搬到369m2的厂房。为此，被告在2015年4月1日至2015年9月30日应付的租金为36618元，2015年10月1日至2016年3月31日应付的租金为18819元，即被告2015年度应付的租金应为55437元。被告于2015年4月签订合同时支付10000元，于2015年5月15日支付35000元，于2016年2月7日支付3000元，被告尚欠原告2015年度租金7437元。③2016年4月，原、被告签订了2016年度的“厂房出租合同”，承租面积为369m2，租金为每月8.50元/m2,该年度（2016年4月1日至2017年3月31日）租金为37638元，该租金被告没有支付过，原告欺骗被告出具了落款时间为2016年4月24日欠款金额为108773元的欠条，还骗被告把身份证复印件交给原告。结果没过多久，原告于2016年6月却将被告诉至法院，要求被告支付房租及电费17万余元，随后因无法胜诉原告撤诉。撤诉后，原告要求被告支付2016年的租金，被告要求原告将欠条返还被告后再支付，因原告拒绝返还，被告也拒绝支付。2017年1月，原告对被告租赁的厂房采取了断电措施，被告于2017年2月搬离了原告的厂房。原告的行为给被告造成了巨大的经济损失。此外，被告在2014年4月、2015年4月签订合同时分别支付原告押金款20000元、5000元，该25000元押金款原告应返还被告。综上，原、被告之间的债权债务相抵后，实际上被告已不欠原告厂房租金。2.原告诉称的2014年度的水电费不实，2014年度被告作为一家小厂不可能用去160667.40元如此之多的水电费。对原告诉称的2015年度水电费为21914元、2016年度的水电费为11987.70元无异议，但被告已付清全部水电费。被告承租原告的厂房后，水电费被告一直都在支付的，原告将被告应付的水电费抄给被告，被告付款后原告向被告出具收款收据。2016年度的水电费相应的收款收据被告都有留存的。综上，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。
原告宁海县富迪家具厂在本案审理过程中，举证如下：
1.厂房出租合同三份，拟证明双方签订合同并就相关事项进行了约定的事实。
2.水、电费清单1份，拟证明被告用去的水电费的事实。
被告宁海县西店亚露电器厂在本案审理过程中，举证如下：
1.房租结算清单1份，被告陈述该结算清单系原告在2016年4月许被告出具108773元的欠条前给被告的，拟证明2014�度、2015年度的厂房出租合同在实际履行中发生了变更，被告的应付房租与合同约定不符的事实；
2.原告出具给被告的水电费收款收据5份及被告经营者徐建晖的妻子章亚味的银行卡交易明细清单1份【（收款收据载明的时间及金额分别为：2016年4月23日、906.10元，2016年5月25日、2435元，2016年6月27日、1440.70元，2016年10月24日、4575元，2017年1月13日、3537.60元）；（银行卡交易明细清单显示章亚味名下银行账户于2016年4月26日通过支付宝支出906.10元、2016年7月11日通过支付宝支出1440元）】，拟证明被告已付清水电费的事实。
对原告提供的证据的真实性，被告无异议，但被告认为2014年度的水电费除被告外还有另外三家租户在使用，被告一家没有使用这么多。对被告提供的证据1，原告经质证认为该清单未经原告确认，不符合证据的形式要件，不能证明被告的待证事实，双方在履行合同中没有发生过变更。对被告提供的证据2，原告对收款收据的真实性没有异议，认可相应的收款收据是原告交给被告的，但认为收款收据是原告用于通知被告交纳其应付水电费金额，实际上原告并未收到收款收据项下的水电费；对银行卡交易明细清单的真实性没有异议（系庭审后提交，原告质证后表示经回忆收到其中2份收款收据项下的水电费，因该两笔水电费是原告法定代表人儿子收取的，所以对收款情况不是很清楚）。
因原告投资人在2017年9月起诉时曾向本院提起过诉讼，其向本院提供的诉状载明：“……2016年4月24日经双方结算，被告共计欠下原告房租费43865元及电费64908元，合计108773元……”，并向本院提供过2016年4月24日、欠款金额为108773元的欠条。为查明事实，本院责令原告提供该份欠条。对该份欠条，原告方对欠条主文内容“今欠谢世省2015年房租费43865.00元、电费64908元。共计：108773元”系原告投资人谢世省本人书写无异议，但对该欠条载明的欠款金额原告不予认可。被告方对该欠条中欠款人处的“徐建晖”的签名及手印系被告经营者徐建晖本人书写及捺印无异议，但认为该欠条系原告欺骗被告出具，对欠条载明的欠款金额亦不予认可。
对原、被告提供的证据，本院认证如下：
原告提供证据1的真实性，双方对签订合同的事实均无异议，本院对此予以认定；原告提供的证据2，不足以认定项下水电费均系被告使用，本院不予认定。被告提供的证据1，不符合证据的形式要件，本院不予认定；被告提供的证据2，原告对其真实性、合法性无异议，本院予以认定。
对本院责令原告提供的2016年4月24日的欠条，双方对其真实性均无异议，虽原、被告在本案中欠条项下的欠款金额均不予认可，但均未提供相反证据推翻，故本院予以确认。
本院经审理查明：
被告自2014年4月1日起租赁原告坐落于宁海县西店镇江瑶街8号的厂房。2016年4月24日，经双方对前期被告的应付款项进行结算，被告共欠原告租金43865元、电费64908元，共计108773元，被告经营者徐建晖为此向原告投资人谢世省出具欠条一份。此后，被告继续承租原告的厂房，双方于2016年4月签订《厂房出租合同》一份，约定租赁期限为一年，承租范围为厂区中间厂房369m2（门卫监控办公室2300元/年），租金为每月8.5元/m2，自2016年4月1日至2017年3月31日止的租金共计为39938元；水电费由承租方承担。
另，涉案房屋未取得建设工程规划许可证、土地使用权证。被告已于2017年2月腾空租赁原告的厂房，并于该月支付原告2000元。被告现持有原告出具给被告的水电费收款收据5份，该5份水电费收款收据载明的时间及金额分别为：2016年4月23日，906.1元；2016年5月25日，2435元；2016年6月27日，1440.70元；2016年10月24日，4575元；2017年1月13日、3537.60元。被告于2016年4月26日通过支付宝支付原告水电费906.10元，于2016年7月11日通过支付宝支付原告水电费1440元。
本院认为：出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设�房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告对出租的厂房既未取得产权证，也未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《厂房出租合同》无效。原、被告签订的《厂房出租合同》虽然无效，但原告有权要求被告参照合同约定的标准支付原告厂房占有使用期间的占有使用费。双方对被告经营者曾于2016年4月24日出具欠条的事实均无异议，故2016年4月前被告应付的款项，本院按欠条载明确定为108773元。双方对欠条载明的金额均不予认可，但均未提供充足证据推翻欠条载明的内容，故双方对此的意见，本院均不予采纳。欠条出具后被告于2016年2月腾空厂房，期间被告应支付的厂房占有使用费，本院参照合同约定确定为36610元（39938元/年÷12×11）。关于欠条出具后被告应支付的水电费，被告辩称已经付清并向本院提供了5份水电费收款收据，同时向本院提供了银行流水明细证明其中两个月系通过支付宝支付的。本院认为，根据日常生活逻辑，收款收据一般系收到款项后向交款人出具，原告对收款收据的真实性无异议，结合被告的举证情况，本院认为被告已付清其持有的收款收据项下的水电费具有较高的盖然性。原告述称其向被告交付收款收据仅系通知被告交纳水电费，并未收到收款收据项下的款项，被告提供银行流水明细后又表示经回忆收到了部分水电费，有违诚信原则，故对原告对此的诉称意见，本院不予采纳。综上，截止2012年2月止，被告应支付原告厂房占有使用费及水电费的金额为145383元（108773元+36610元），扣除被告于2017年2月支付的2000元，被告尚须支付143383元。为此，原告的诉讼请求，本院部分予以支持，部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告宁海县西店亚露电器厂于本判决生效后十日内支付原告宁海县富迪家具厂占有使用费及水电费共计143383元；
二、驳回原告宁海县富迪家具厂的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费4956元，减半收取2478元，由原告宁海县富迪家具厂负担894元，由被告宁海县西店亚露电器厂负担1584元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审 判 员 梁业生
二〇一八年一月四日
代书记员 张路霞