江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第333号
原告：马宝银，居民。
委托代理人：季友泉，江苏东亭律师事务所律师。
被告：姜步云，居民。
被告：丁亚平，居民。
以上两被告共同委托代理人：王均平，上海坤阳律师事务所律师。
被告：陆所珍，居民。
第三人：东台市国土资源局，住所地东台市金海东路1号。
法定代表人：智通祥，局长。
委托代理人：杜明旺，江苏月朗律师事务所律师。
原告马宝银与被告姜步云、丁亚平、陆所珍、第三人东台市国土资源局（以下至判决主文前简称东台国土局）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年2月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭进行了审理（2015年2月13日，本院依据原告马宝银申请和其提供的担保，对被告姜步云、丁亚平、陆所珍的财产予以保全）。原告马宝银的委托代理人季友泉、被告姜步云、丁亚平的共同委托代理人王均平、第三人东台国土局的委托代理人杜明旺到庭参加了诉讼。被告陆所珍经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告马宝银诉称：2006年3月29日，原告与被告姜步云等签订住宅用地转让协议书，约定被告将其依法受让的住宅用地905㎡以80万元的价格转让给原告用于建房，被告协助办理相关手续。协议签订后，原告给付了转让款，被告将土地交付原告。后因规划原因，未能取得建房的相关批准，该土地一直闲置。2014年4月29日，被告姜步云在未告知原告的情况下，与第三人东台国土局签订收回国有土地使用权协议书，第三人以2642600元的价格收回该宗土地的使用权，并将款项全部支付给被告。原告与被告姜步云协商，被告姜步云仅返还原告120万元。原告实际占有该土地，取得了土地使用权，故被收回的投资收益应当归原告所有，故请求法院判令被告返还土地收益款1442600元。
原告马宝银为证明其诉讼主张提供了以下证据：
1、住宅用地转让协议书一份。原告认为该证据可以证明原、被告之间签订住宅用地转让协议，双方已经按照约定实际履行。
2、东台国土局与被告姜步云等签订的收回国有土地使用权协议书一份。原告认为该证据可以证明原、被告所签订的协议中约定的土地使用权已被第三人东台国土局以2642600元的价格收回。
3、东台国土局向东台市纪委的情况反映。原告认为该证据可以证明案涉土地使用权系规划的原因致使原告未能取得建设许可。
被告姜步云辩称：1、我与原告签订转让协议书时，并未取得该块土地的使用权证书，加之该块土地上并无建筑物，故我与原告所签订的协议系无效协议；2、该块土地未能取得规划许可证，无法办理土地使用权证书；3、致使协议无法履行的原因在于规划原因，而非我恶意违约，不应当承担违约责任；4、原告在与我签订协议后也一直未能办理相关手续；5、东台国土局在签订收回协议后，原告与我协商给付120万元，且已实际履行；6、原告未取得案涉土地的使用权，依法不应当享有占有、使用和收益的权利。综上，请求法院驳回原告对我的诉讼请求。
被告丁亚平辩称：被告姜步云与原告马宝银签订住宅用地转让协议时，我并未授权被告姜步云，也不知道签订协议的有关情况，请求法院驳回原告对我的诉讼请求。
被告陆所珍未应诉、答辩。
被告姜步云为证明其答辩意见提供了以下证据：
1、2005年12月，被告姜步云、丁亚平、陆所珍，案外人蒋道明与东台国土局签订的国有土地使用权出让合同一份。被告姜步云认为该证据可以证明被告姜步云等人与东台国土局签订案涉土地国有土地使用权出让合同时，约定的出让款为90.5万元，高于原告主张的转让价格80万元；合同中约定，如果转让该地块土地使用权，必须完成开发投资总额的25%以上；合同中还约定转让土地使用权必须到行政主管部门办理相关登记手续。
2、东台市规建局给市领导关于案涉地块的汇报。被告姜步云认为该证据可以证明案涉土地未能取得规划许可证。
3、东台市城市管理局出具的证明一份、东台市建设规划办公室文件一份、东台市人民政府收文处理专用单两份、证人邹某、奚某、李某的证人证言。被告姜步云认为该组证据可以证明案涉土地的补偿款系被告姜步云经过多年努力才获得了土地补偿款。
第三人东台国土局述称：1、2005年年底，第三人代表东台市人民政府以挂牌出让的形式，公开出让案涉土地的国有土地使用权，并由被告姜步云等四人竞价取得。双方于2005年12月30日签订了国有土地使用权出让合同，核发了建设用地批准书。2、原、被告所签订的土地转让协议，第三人并不知情，原、被告也未到第三人处办理变更登记手续。3、第三人将土地补偿款交予被告等人，系因为收回了案涉土地，基于与被告等人的合同关系而发生的行为，与原告并无任何法律关系。
第三人东台国土局为证明其述称意见提供了以下证据：
1、2005年12月，被告姜步云、丁亚平、陆所珍，案外人蒋道明与东台国土局签订的国有土地使用权出让合同一份。第三人认为该证据可以证明第三人与被告等四人签订出让合同的事实。
2、建设用地呈报表、建设用地批准书存根各一份。第三人认为该证据可以证明当时第三人为被告姜步云等人办理了建设用地批准书，有效期为2005年12月至2006年12月。
3、收条两份。第三人认为该证据可以证明收回了被告姜步云等人案涉土地的国有土地使用权后，向被告姜步云支付了土地补偿款264.26万元。
庭审中，原、被告对证据的质证意见：
一、对原告提交的证据：
被告姜步云、丁亚平对原告提交的证据一、二的真实性、合法性关联性均有异议；对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为情况反映中所提到的受让人并非是原告，而是被告及案外人奚某等人。
第三人东台国土局对原告提交的证据一不作评价；对证据二、三的真实性、合法性无异议，但认为原、被告将第三人向相关部门反映的情况作为主张权利的证据不妥。第三人在庭审中陈述原告提交的证据三中提到的受让人系被告姜步云等四人。
二、对被告提交的证据：
原告对被告姜步云提交的证据一认为系复印件，不发表质证意见；对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据三中东台市城市管理局出具的证明真实性无异议，但认为与本案无关联性；对证据三中的东台市人民政府收文处理单真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据中只有标题和领导的签字，并无处理意见；对证据三中的证人证言的真实性有异议。
第三人东台国土局对被告姜步云提交的证据一无异议，对证据二、三不作评价。
三、对第三人提交的证据：
原告对第三人提交的证据无异议，但认为虽然土地出让合同约定的出让金为90.5万元，但被告等人实际缴纳的出让金只有大约75万元。
被告对第三人提交的证据无异议。
本院认证意见：
关于原告马宝银所提交的证据一，虽然被告有异议，但结合原、被告在庭审中对双方约定的土地使用权转让款80万元以及被告姜步云已给付120万元的相关事实的陈述，可认定原告马宝银与被告姜步云签订该协议以及原告按照约定给付了被告姜步云80万元的事实。
关于原告马宝银所提交的证据二，结合第三人提交的证据三，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
关于原告马宝银所提交的证据三，被告对该证据的真实性、合法性并无异议，结合第三人对该证据的质证意见以及庭审陈述，可以确认该证据的真实性、合法性，该证据中所提及的“受让人”应为被告姜步云等四人，案涉地块未能开工建设系规划原因。
关于被告姜步云所提交的证据一，与第三人东台国土局提交的证据一相互印证，本院予以认定。
关于被告姜步云所提交的证据二虽系复印件，但结合原告所提交的证据三，可认定案涉土地未能取得规划许可证。
关于被告姜步云所提交的证据三，东台市城市管理局出具的证明只能证实被告姜步云负责矛盾协调和纠纷处理；建设规划办公室的文件和东台市人民政府收文处理专用单可以证明相关部门协商会办收回案涉土地使用权的过程；证人证言可以相互印证，该组证据可以证明被告姜步云在案涉土地未取得相关手续后与相关部门反映、协调的事实。
关于第三人东台市国土局提交的证据，原、被告对其真实性、合法性并无异议，本院予以认定。
综上，本院确认以下事实：2005年12月，第三人东台市国土局与被告姜步云、丁亚平、陆所珍以及案外人蒋道明签订国有土地使用权出让合同，合同约定将位于东台市区玉带桥西侧905平方米的住宅用地出让给被告姜步云等人，出让年期为70年，出让金为90.5万元。同年12月23日，第三人东台国土局向被告姜步云等人颁发建设用地批准书，准予使用该土地，批准的建设工期自2005年12月至2006年12月。后因建筑设计方案报批延误，延期至2007年6月30日。2006年3月29日，原告马宝银与被告姜步云签订住宅用地转让协议书，约定由甲方即被告姜步云、丁亚平、陆所珍及案外人蒋建明将案涉土地使用权转让给乙方即原告马宝银。转让价款为80万元，签订协议时一次性付清。甲方必须协助乙方在有权部门办理好上述住宅用地转让手续、建房执照、施工许可证等有关手续，所缴纳的各项规费由乙方承担。如发生甲方四人原因影响该协议履行，甲方赔偿乙方合同价款的20%违约金。双方还对其他事项作了约定。该协议甲方仅有被告姜步云签字。后原告马宝银支付了被告姜步云80万元。期间，因该块土地未能办理规划许可证，国有土地使用权证书亦未能办理，协议签订后，原、被告双方未能在土地主管部门办理变更登记手续。
因无法办理相关权利证书，案涉地块无法开工建设，包括被告姜步云在内的相关人员不断信访。东台市人民政府相关部门对案涉土地等问题进行了协商，并形成处理意见，决定由东台国土局与土地使用权人签订收回协议。2014年4月29日，第三人东台国土局与被告姜步云及案外人奚某签订收回国有土地使用权协议书，以264.26万元的价格将案涉土地收回。同年6月3日和7月23日，被告姜步云立据收到264.26万元补偿款。后被告姜步云给付了原告马宝银120万元。原告认为其应当享有下余的144.26万元，诉来本院要求处理。庭审中，被告丁亚平否认委托被告姜步云转让土地事宜。
上述事实，有各方当事人提交的证据、证人证言和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：根据原告的诉讼主张、被告的答辩意见，本案的争议焦点为：1、原告马宝银与被告姜步云所签订的住宅用地转让协议书是否有效；2、原告马宝银是否应当享有案涉土地全部收益。
关于第一个争议焦点，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。本案中，被告姜步云等人虽与第三人东台国土局签订了案涉土地的出让合同，但未依法登记，根据法律及相关行政法规的规定，被告姜步云等人并未取得案涉土地的使用权证书，案涉转让协议也未取得有批准权的人民政府的同意，故被告姜步云与原告马宝银所签订的住宅用地转让协议书应为无效协议。
关于第二个争议焦点，因原告与被告姜步云所签订的转让协议无效，该协议自始不具有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽原告马宝银与被告姜步云签订转让协议时约定“如发生甲方四人原因影响该协议履行，甲方赔偿乙方合同价款的20%违约金”，而本案中涉案土地无法办理变更登记的原因在于规划，并非被告姜步云等人存在过错或者违约行为，且被告姜步云在收到第三人东台国土局给付的相应补偿款后已经向原告马宝银支付120万元，应认定被告姜步云主动返还因该无效合同而取得的财产。原告马宝银自始未取得案涉土地使用权，因此，其不应享有由此带来的收益。
综上，原告的主张无事实和法律依据，其要求被告返还土地收益款的诉讼请求依法不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告马宝银要求被告姜步云、丁亚平、陆所珍共同返还土地收益1442600元的诉讼请求。
案件受理费17783元、保全费5000元，合计22783元，由原告马宝银负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费（盐城市中级人民法院开户行：中国农业银行盐城中汇支行，户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，账号：40×××21）。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 丁 辉
审 判 员 苏 颢
人民陪审员 袁 琴
二〇一五年五月二十二日
书 记 员 吕真真
附录法律条文
1．《中华人民共和国合同法》
第四十四条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2．《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第六条依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。
3．《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释（2005）5号
第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。