江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣11民终19号上诉人(原审被告）：上饶锦辉房地产开发有限公司，住所地江西省上饶县旭日中大道27号。法定代表人：黄晓辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴明龙，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：刘智荣，男，1983年10月5日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。被上诉人（原审原告）：周玉佩，女，1986年10月5日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。上诉人上饶锦辉房地产开发有限公司（以下简称锦辉公司）因与被上诉人刘智荣、周玉佩商品房销售合同纠纷一案，不服上饶县人民法院（2016）赣1121民初2344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。锦辉公司上诉请求：1、撤销本案一审判决，并判决以同期银行贷款利率为基数从2014年11月1日起至2015年4月21日止计算逾期交房违约金；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定违约时间过长，属认定事实错误。锦辉公司于2014年10月30日前以电话形式通知了被上诉人收房，本批次起诉的部分业主收房时间可以佐证，且该时间段收房的业主在庭审中也承认确实收到了锦辉公司的收房电话通知。2015年3月至4月，锦辉公司又集中统一通知业主（包括被上诉人）收房，从本批次起诉的大部分业主收房时间也可以佐证这一事实，并有业主方敏的民事判决书可以佐证。因此，本案逾期交房的截止时间，计算至本批次业主方敏所自认的2015年4月21日较为符合实际。二、一审认定违约金过高，应按银行同期贷款利率计算更为合理。三、被上诉人至今未办理收房手续，未缴纳房产契税及办证费用，故锦辉公司不具有为被上诉人办理房产证的义务。一审认定锦辉公司存在办证义务不符合合同约定。刘智荣辩称，一审认定违约时间并不过长，计算违约金的方式合理，且锦辉公司有办理房产证的义务，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周玉佩未作答辩。刘智荣、周玉佩向一审法院起诉请求：判令被告锦辉公司支付逾期交房违约金35,193.35元（2014年10月31日至2016年8月29日）。一审庭审中，变更诉讼请求为：1、判令被告自2014年10月31日至被告实际交房之日，按日向原告支付购房款万分之一的违约金；2、本案的诉讼费用由被告负担。一审法院法认定事实：被告锦辉公司系从事房地产开发的企业，原告刘智荣、周玉佩系夫妻。2013年5月5日，原告向被告购买其尚在建设的“三清国际花园”2幢2单元1001号商品房，双方签订了商品房预售买卖合同（预售许可证号：饶房预售证第018号），原告支付了首付房款226,059元，剩余房款30万元采用按揭贷款方式于2014年1月23日贷款到位后支付。双方签订的商品房预售买卖合同第三条“所购商品房基本情况”约定：“该商品房的用途为住宅…”。第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府规划调整或滞后导致本项目基础配套不能如期完成。”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之壹的违约金。”第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人向买受人发出《入伙通知书》之日起7日内，如买受人未来办理物业交接手续的，则视为买受人已接受交付且无异议，房屋一切风险由买受人自行承担，同时买受人仍需按规定时间交付物业费，并从逾期之日起缴纳每日50元保管费。”第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同附件四“合同补充协议”第二条约定：“除商品房买卖合同第八条约定的不可抗力外，如政府及相关部门开具相应的延期证明，则双方一致同意商品房买卖合同第八条约定的交付期限据实予以顺延。”第五条约定：“产权登记的约定，项目综合联审合格后，如当地政府、有关部门出具相关办理权属登记延期证明的，出卖人不承担本合同第十五条约定之违约责任。如因买受人未能及时提供相关个人资料、手续（包括提供签名）等原因造成房地产权属证书不能及时办理，由此造成的责任由买受人承担，出卖人不承担违约责任。”合同还对其他事项作出了约定。2014年10月10日，涉案商品房所在的三清国际花园2﹟楼经建设、监理、勘察、设计、施工五方竣工验收合格，2015年10月9日2﹟楼评定为建设工程消防验收合格，2016年8月18日上饶市房地产管理局上饶经济技术开发区直属分局下发了同意交付使用的“交付使用通知单”，2016年9月1日原告接到被告邮寄的入伙通知书，但双方未办理房产交接手续。现2﹟楼正在进行所有权初始登记。另查明，被告提供的江西省上饶市气象服务中心出具的“气象证明”载明：“2012年6月1日至2014年10月31日降雨日数360天，最高气温大于等于35度以上的天数为141天。”《关于做好雨季汛期和“五·一”假期建筑施工安全生产工作的通知》和关于做好高温天气防暑降温和安全生产工作的紧急通知的主要内容为相关建设业主管部门要求建筑施工重视安全生产，遇雨天、气温高等情况科学调整施工，并无要求建筑施工停工。2﹟楼分别于2015年9月14日和2015年11月进行了2次测绘，但被告提出测绘影响办理权属登记的主张，没有相关部门开具延期证明。一审法院认为，被告将取得预售许可批准的涉案商品房出卖给原告，符合法律规定，双方签订的商品房预售合同合法有效，应予履行。被告认为自己不存在逾期交房无需承担违约责任，此系本案争议焦点。针对该争议焦点，评述如下：本案原告至今未收房。根据合同第十一条“房屋交接”的约定，被告应当先履行向原告发送房屋交接书面通知，双方再行交接。就履行交房通知的事实，被告主张在合同约定交房截止日2014年10月30日前进行了电话通知，但无证据证明，不予采信。原告于庭审中认可在2016年9月1日收到被告邮寄的入伙通知书，予以确认。也即此时被告才履行了书面通知义务，因此之前逾期交房的责任在被告，被告应承担违约责任，之后，因原告未提交被告对涉案房产未交接具有过错的证据，故对原告要求被告支付2016年9月1日至实际交房之日期间逾期交房违约金的诉求不予支持。据此，一审判决：一、被告锦辉公司在本判决生效后五日内向原告刘智荣、周玉佩支付逾期交房违约金35,351.2元;二、驳回原告刘智荣、周玉佩的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，锦辉公司主张其电话通知被上诉人收房，没有证据证明，本院不予采信。因锦辉公司无证据证明被上诉人收房时间与案外人的收房时间必然相同，故他人认可的交房时间并不能推定为本案的实际交房时间。因此，锦辉公司关于一审认定逾期交房时间过长的上诉理由不能成立，本院不予支持。锦辉公司要求按银行同期贷款利率计算违约金，没有合同依据，本院不予采纳。根据“不告不理”原则，锦辉公司是否具有办理房产证的义务，不是本案审理范围，本院不予审查。综上所述，锦辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费683.78元，由上饶锦辉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐迎风审判员  郑国辉审判员  姜一珉二〇一七年二月二十二日书记员  谢雅婷