天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0113民初4601号原告：解爱国，女，1952年12月30日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：高建宇，天津存合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘英昊，天津存合律师事务所律师。原告：姜涛，男，1980年10月26日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：高建宇，天津存合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘英昊，天津存合律师事务所律师。被告：刘骏达，男，1990年7月16日出生，汉族，住天津市河北区。原告解爱国、姜涛与被告刘骏达房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理后，先适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法转为普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告解爱国的委托诉讼代理人高建宇、刘英昊，原告姜涛及其委托代理人高建宇、刘英昊在第一、二次庭审中到庭参加了诉讼；原告解爱国及其委托诉讼代理人高建宇、原告姜涛的委托诉讼代理人高建宇在第三次庭审中到庭参加了诉讼。被告刘骏达在第一、二次庭审中到庭参加诉讼，在第三次庭审中经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告解爱国、姜涛向本院提出诉讼请求：1、确认原告解除《房屋租赁协议》的行为有效；2、判令被告搬离租赁房屋，支付房屋使用费1205.48元（自解除租赁关系开始计算至被告实际搬离之日）；3、恢复房屋原状；4、被告承担拆除违章建筑的费用25000元；5、收缴被告租赁违章建筑的违法所得；6、要求被告承担诉讼费。事实和理由：2016年4月19日，原被告签订了房屋租赁协议，协议约定：自2016年5月15日至2021年5月51日，被告承租原告位于天津市××东街××里××号房屋一间，租赁期限五年，前三年为55000元，后两年为58000元。合同签订后，被告未经原告同意，私自将临街窗户砸毁，装上一道门，并在门外搭盖了三间彩钢房，其中一间用以经营广辕地产，另外两间私自出租给他人盈利，原告多次接到居委会、综合执法等部门的整改通知。原告于2016年7月8日向被告发出通知书，7月12日发出律师函及解除合同通知书一份，要求被告停止侵害，恢复房屋原状，被告拒不履行。原告认为，被告的侵害行为已构成违约，原告有权解除合同，并要求被告赔偿损失。故呈诉。庭审中，原告不再要求确认解除《房屋租赁协议》的行为有效，要求法院判令解除双方签订的《房屋租赁协议》。二原告为支持其诉请，向法庭提交如下证据：证据一、房屋租赁协议，证明原被告2016年4月19日签订协议；证据二、产权证，证明涉诉房屋登记在原告名下；证据三、停工自拆通知书，证明被告因违章建造于2016年6月29日接到普东街办事处的停工自拆通知书；证据四、通知书、解除合同通知书、律师函，证明2016年7月5日向被告发送通知书一份，要求被告拆除违章建筑恢复房屋原状，2016年7月12日，原告根据法律规定解除与被告的合同。原告于2016年7月12日委托代理人向被告发送律师函一份，要求被告停止侵权，赔偿损失；证据五、快递单号及查询情况，证明3份文件被告已经收到；证据六、房屋违建照片，证明被告在原告的墙外私自搭建三间违章建筑，其中一间用于经营广辕地产；证据七、户口页复印件，证明二原告系母子关系。被告刘骏达辩称，不认可解除合同，因为被告没有违反合同约定。原告所述的被告将窗户改门及推到隔离墙的事实，双方在合同里面有约定，原告认可的。被告没有超出合同约定拆改房屋，且被告搭建的彩钢房是一大间不是三间，是在诉争房屋外搭建的，和原告的诉争房屋无关，原告无权要求被告拆除。被告为支持其诉请，向法庭提交如下证据：证据一、照片3张，证明被告拆除的墙不是承重墙，是合同约定的主卧和客厅之间的隔离墙，同时证明阳台部分的原状就是照片中的样子，被告只是把阳台上的门拆了建成卖零食的地方，被告改建的部分都是在合同约定范围内的；证据二、证人陈某的证言，证明被告租房用于经营原告是知情的，且当时施工时原告还正在搬家。同时证明阳台上原来是否有门。经质证，被告对原告证据发表以下质证意见：证据一、二、三无异议；证据四、五均有异议，被告没有收到；证据六、七无异议。二原告对被告提交的证据发表如下质证意见：证据一、真实性认可，但是不认可其证明目的；证据二、1、原告认为证人出庭作证应该在举证期届满前7日内申请，被告提出证人出庭已经超过法律期限不应认定。2、不认可证人证言内容及证明目的，因为无法核实证人实际居住地点，无法核实其与被告的关系。本院经审理认定事实如下：原告解爱国与原告姜涛系母子关系，天津市××东街××里××楼××号房屋登记的权利人为原告解爱国，建筑面积65.81平方米。2016年4月19日，原告解爱国和姜涛（甲方）与被告刘骏达（乙方）签订的房屋租赁协议一份，约定甲方将坐落于天津北辰区普东街普祥里2号楼1门101号房屋出租给被告，租赁期限共5年，自2016年5月15日至2021年5月15日止；租金支付方式为一年一交，前三年租金为每年55000元，后两年租金为每年58000元。租赁期间，甲乙双方不得以任何理由任意调整租金；物业费、水电费、供暖费、电话费、宽带网费均由乙方承担，不得拖欠。此外，双方在合同第六项房屋结构改造中约定，乙方自愿对该房屋进行装修（客厅窗改门、客厅主卧隔离墙推倒，后期责任由乙方承担）。合同签订后，原告将诉争房屋交由被告使用，被告已交纳第一年的租金55000元（截止至2017年5月15日）。查明，被告在诉争房屋临街一侧建造彩钢房一大间（间隔为三间）。2016年6月29日，天津市北辰区人民政府普东街道办事处向被告下达停工（自拆）通知书一份，显示被告在普东街普祥里2号楼1门101室实施未取得建设工程规划许可证进行建设的行为违反了相关法律规定，责令其于2016年6月29日11时起停止违法施工建设，并于1日内自行拆除。如逾期不拆除，本机关将依法予以强制拆除。现上述彩钢房尚未拆除。上述事实由当事人陈述、房屋租赁协议、照片等证据予以证实。本院认为，原、被告于2016年4月19日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应当按照约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点在于：1、双方签订的《房屋租赁协议》是否可以解除；2、如果《房屋租赁协议》解除，房屋占有使用费的计算标准；3、被告是否应将诉争房屋恢复原状。关于第一个争议焦点，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，被告承租诉争房屋后未经原告同意，擅自在房屋临街一侧建造彩钢房，致使租赁物结构发生重大改变，系构成扩建。庭审中，被告主张未收到原告邮寄的拆除通知书和解除合同通知书，但原告当庭要求被告拆除彩钢房并恢复原状，被告不予认可，依据上述法律规定，原告可以要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告即无权占有诉争房屋，故原告要求被告搬离诉争房屋的主张，本院亦予以支持。关于第二个争议焦点，原被告之间的《房屋租赁协议》解除后，被告占有诉争房屋系无权占有，其应向原告支付占有使用费。房屋占有使用费应参照租金标准即每年55000元向原告支付，自双方解除《房屋租赁协议》之日起计算至被告实际搬离之日。因被告已将诉争房屋租金交至2017年5月15日，原告应在被告搬离时将其已支付的租金超额部分退还给被告，但如到期被告尚未搬离，则被告应向原告支付房屋占有使用费。原告主张从2016年7月13日开始计算房屋占有使用费无事实依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点，本院认为，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，被告未经原告同意擅自扩建彩钢房，系对租赁物增设他物，原告有权要求被告恢复原状，被告应拆除其建造的彩钢房，并将诉争房屋临街一侧恢复到其原始状态。关于原告要求被告将阳台恢复为封闭状态一节，原告提供证据不足以证实阳台的原始状态，且被告不予认可，应由原告承担举证不能的不利后果，故原告的该项主张本院不予支持。关于原告要求被告承担拆除违章建筑的费用及收缴违法所得一节，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第二百一十九条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告解爱国、姜涛与被告刘骏达在2016年4月19日签订的《房屋租赁协议》于本判决生效之日起解除；二、被告刘骏达于本判决生效后十日内搬离其承租的坐落于天津市北辰区普东街普祥里2号楼1门101号房屋。被告已将该房屋租金交至2017年5月15日，原告应在被告搬离时将其已支付的租金超额部分退还给被告，如到期尚未搬离，则被告应按照每年55000元向原告支付房屋占有使用费，直至其实际搬离之日止；三、被告刘骏达于本判决生效后三十日内拆除其在天津市北辰区普东街普祥里2号楼1门101号房屋临街一侧建造的彩钢房并恢复原状。四、驳回原告原告解爱国、姜涛的其他诉讼请求。案件受理费456元，由被告刘骏达负担。（此款于本判决生效后十日内给付原告解爱国、姜涛）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张永来代理审判员  张晓霞人民陪审员  周元元二〇一七年三月五日书 记 员  王 丹附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。