甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庆中民终字第37号
上诉人（原审被告）任晓，男，汉族，1968年9月9日出生，宁县人，个体工商户。
被上诉人（原审原告）庆阳市万盛工贸有限公司。住所地：庆阳市西峰区陇东建材市场。
法定代表人李昌恋，该公司董事长。
委托代理人耿伟力，男，汉族，1960年7月24日出生，庆阳市万盛工贸有限公司总经理。
委托代理人郭永生，男，汉族，1968年10月4日出生，庆阳市万盛工贸有限公司会计。
上诉人任晓为与被上诉人庆阳市万盛工贸有限公司（以下简称：万盛公司）租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2013）庆西民初字第1261号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人任晓与被上诉人万盛公司的委托代理人耿伟力、郭永生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审判决认定：万盛公司自2005年11月1日起，将位于万盛家装商城二楼B区3号93.12平方米的摊位一处租赁给任晓用于经销工艺品，并将库房一间租赁给任晓使用，任晓交纳押金1000元，双方之间的书面租赁合同分年度签订至2011年10月30日，且任晓交清了2011年10月30日之前的租赁费用。2011年9月28日，万盛公司向各商户印发2012年度租赁合同续签相关事项的通知，要求各商户于2011年10月1日至10月20日之间续签合同，并调整了租金标准，任晓未在该通知限定的期限内续签合同，经万盛公司多次督促，任晓既不签订合同，也不交纳租赁费用，万盛公司于2012年5月份诉至法院，要求判决任晓交纳摊位占用费并返还摊位。在审理期间，万盛公司的法定代表人李昌恋与任晓等14位商户于2012年6月4日签订协议（以下简称“6.4协议”）一份，主要内容为：1、2012年房租费每平方米26元，合同时间15个月（2011年11月1日至2013年1月31日），租费按12个月交纳。2、2012年3月7日至6月7日一切费用由万盛公司承担，与租户无关。3、商户与万盛公司不计较这3个月的经济损失。4、消防部门由万盛公司与卢均钊协调，安装时间为2012年古历腊月至2013年正月。5、2012年物业费每平方米2元。6、2013年至2015年房租费每平方米40元三年不变，签订三年租赁合同，租金一年一交，每年元月30日前交清一切费用。7、2012年6月5日正式营业。8、2013年至2015年库房费保持2010年收费标准不变。9、2012年6月5日正式开门营业，10日内万盛公司必须做电视媒体广告。10、押金每户一次性交5000元，待租赁合同期满后一次性退还。11、2012年诉讼费由万盛公司承担。12、2012年房租于2012年6月底一次性交清。协议签订后，万盛公司遂撤回了起诉。但任晓未按协议约定交纳租金和押金，2012年9月20日，万盛公司发出关于调整2013年度摊位租赁价格及合同续签相关事项的通知，将租金标准调整为：租金交清一年的每月48元／㎡，交清两年的45元／㎡，交清三年的41元／㎡。2013年1月7日，万盛公司再次发出通知，要求各商户于2013年1月20日前交清所欠费用，否则收回摊位。因任晓未交回所租摊位，万盛公司诉至法院，要求解除双方租赁协议收回摊位、库房，并由任晓承担所欠租金以及占用费。审理中，双方认可2011年11月1日至2013年1月30日期间任晓拖欠万盛公司摊位租金29053元，库房租金3936元，2010年库房租金标准为每月328元／间。
一审法院审理认为：万盛公司与任晓之间的租赁合同于2011年10月30日到期后，在未重新签订书面租赁合同的情况下，任晓仍然实际占有使用摊位及库房，后经协商双方于2012年6月4日签订了协议，该协议的法律本质属于租赁合同。经审查该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制规定，属有效合同，双方均应依约定全面履行合同义务。协议约定任晓应于2012年6月底交清该年度租赁费，但任晓未在约定期限内交纳，违反了合同约定的义务。经万盛公司催收并再次诉至法院后，任晓仍未交纳该费用，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，该协议的法定解除条件已成就，故万盛公司要求解除与任晓之间租赁协议的请求，应予以支持。万盛公司应当退还任晓押金1000元。任晓应当依据双方约定支付拖欠的租赁费及实际占用期间的占用费。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，判决：一、解除庆阳市万盛工贸有限公司与任晓于2012年6月4日签订的协议；二、任晓归还庆阳市万盛工贸有限公司位于“万盛家装商城”二楼B区93.12平方米的摊位一处及库房一间；三、任晓支付庆阳市万盛工贸有限公司摊位租赁费29053元，库房租金3936元，物业费2234.88元，以上共计35223.88元（2013年1月31日之前）；并从2013年2月1日起，按每月3724.80元的标准支付摊位租费、按每月328元的标准支付库房租赁费，直至摊位和库房返还之日止；四、庆阳市万盛工贸有限公司退付任晓押金1000元；五、驳回庆阳市万盛工贸有限公司的其他诉讼请求。上述一、二、三、四项，限判决生效后7日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费971元，由庆阳市万盛工贸有限公司负担71元，任晓负担900元。
任晓不服庆阳市西峰区人民法院上述民事判决，提起上诉称：一审法院没有对案情进行深入调查，违背基本的法律常识及法律规定审判案件，将涉及没有合法手续的租赁标的物的租赁合同认定为有效合同，明显错误；万盛公司自2012年10月对租赁房屋自行停电、停水、停暖，形同自行关闭商场，且自2012年3月6日进行消防整顿，期间的租金不应收取。由此判决解除协议、由其退还租赁标物、支付租赁费错误。上诉请求：撤销原判，驳回万盛公司的诉讼请求，并由其负担诉讼费用。
万盛公司答辩称：其与任晓系摊位租赁关系，任晓两年未交纳房租，给其公司造成了巨大损失，一审法院判决由其归还摊位，交清拖欠房租费正确。请求：驳回上诉，维持原判。
经过审查：万盛公司在一审诉讼中提交了以下证据：1、双方于2012年6月4日签订的协议一份；2、万盛公司于2011年9月28日向各位商户印发的2012年度租赁合同续签相关事项的通知一份。要求各商户于2011年10月1日到10月20日期间续签合同；3、万盛公司于2012年3月30日在陇东报刊登的公告一份，主要内容为：因各商户未签订2012年度租赁合同，要求各商户在5日内搬离；4、万盛公司于2012年7月24日向各商户发出的清交欠费通知，限各商户在本周内交清欠费；5、2012年9月2O日，万盛公司发出的关于调整2O12年度摊位租赁价格及合同续签相关事项的通知，将租金标准调整为：租金交清一年的每月48元／㎡，交清两年的45元／㎡，交清三年的41元／㎡；6、万盛公司于2013年1月7日发出的通知一份，要求各商户于2013年3月20日前交清欠款，否则收回摊位；7、万盛公司2013年5月5日的会议记录，主要内容为：万盛公司要求商户在2013年5月5日至5月1O日之间交清欠费，并自2013年3月1日起摊位租金按45元／㎡收取。任晓在一审诉讼中未能提交证据。上述证据已经一审法院组织庭审举证、质证、认证，应予确认。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。但二审中经过核查，万盛公司于2012年5月份诉至庆阳市西峰区人民法院，要求判决任晓交纳摊位占用费并返还摊位。该院审理后作出（2011）庆西民初字第1565号民事判决，判决由任晓腾退庆阳市万盛工贸有限公司位于“万盛家装商城”二楼B区3号摊位及三楼9号库房一间；任晓从2011年11月1日起按2011年度租赁费标准（摊位平方米26元、库房每间328元／月）支付万盛公司摊位及库房实际占用费直至摊位和库房返还之日止。宣判后，任晓不服提起上诉。二审期间，万盛公司的法定代表人李昌恋与任晓等14位商户签订了“6.4协议”后，任晓遂撤回了上诉。万盛公司于2012年9月11日申请强制执行，因涉及“6.4协议”的履行问题，庆阳市西峰区人民法院遂于2012年12月20日裁定终结了（2011）庆西民初字第1565号民事判决的本次执行程序。
故二审经审理查明：万盛公司自2005年11月1日起，将位于万盛家装商城二楼B区3号93.12平方米的摊位一处租赁给任晓用于经销工艺品，并将三楼9号库房一间一并租赁给任晓使用，任晓交纳1000元押金，双方之间的书面租赁合同分年度签订至2011年10月30日，且任晓交清了2011年10月30日之前的租赁费用。2011年9月28日，万盛公司向各商户印发2012年度租赁合同续签相关事项的通知，要求各商户于2011年10月1日至10月20日之间续签合同，并调整了租金标准，任晓未在该通知限定的期限内续签合同，经万盛公司多次催促，任晓既不签订合同，也不交纳租赁费用，万盛公司诉至庆阳市西峰区人民法院，要求判决任晓交纳摊位占用费并返还摊位。该院审理后作出（2011）庆西民初字第1565号民事判决书，判决由任晓腾退庆阳市万盛工贸有限公司位于“万盛家装商城”二楼B区3号摊位及三楼9号库房一间；任晓从2011年11月1日起按2011年度租赁费标准（摊位平方米26元、库房每间328元／月）支付万盛公司摊位及库房实际占用费直至摊位和库房返还之日止。宣判后，任晓不服该判决提起上诉。二审期间，万盛公司的法定代表人李昌恋与任晓等14位商户签订了“6.4协议”，主要内容为：1、2012年房租费每平方米26元，合同时间15个月（2011年11月1日至2013年1月31日），租费按12个月交纳。2、2012年3月7日至6月7日一切费用由万盛公司承担，与租户无关。3、商户与万盛公司不计较这3个月的经济损失。4、消防部门由万盛公司与卢均钊协调，安装时间为2012年古历腊月至2013年正月。5、2012年物业费每平方米2元。6、2013年至2015年房租费每平方米40元三年不变，签订三年租赁合同，租金一年一交，每年元月30日前交清一切费用。7、2012年6月5日正式营业。8、2013年至2015年库房费保持2010年收费标准不变。9、2012年6月5日正式开门营业，10日内万盛公司必须做电视媒体广告。10、押金每户一次性交5000元，待租赁合同期满后一次性退还。11、2012年诉讼费由万盛公司承担。12、2012年房租于2012年6月底一次性交清。协议签订后，任晓遂撤回了上诉。但任晓未按协议约定交纳租金和押金，万盛公司于2012年9月11日申请庆阳市西峰区人民法院强制执行。2012年9月20日万盛公司发出关于调整2013年度摊位租赁价格及合同续签相关事项的通知，将租金标准调整为：租金交清一年的每月48元／㎡，交清两年的45元／㎡，交清三年的41元／㎡。任晓亦未按协议约定交纳租金和押金及按万盛公司的要求续签合同。因涉及“6.4协议”的履行问题，庆阳市西峰区人民法院于2012年12月20日裁定终结了（2011）庆西民初字第1565号民事判决的本次执行程序。2013年1月7日，万盛公司再次发出通知，要求各商户于2013年1月20日前交清所欠费用，否则收回摊位。因任晓未交回所租摊位，万盛公司于2013年5月20日诉至法院，要求解除双方签订的“6.4协议”，收回摊位、库房，并由任晓承担所欠租金以及实际占用费。审理中，双方认可2011年11月1日至2013年1月30日期间任晓拖欠万盛公司摊位租金29053元，库房租金3936元，2010年库房租金标准为每月328元／间。
另查明，万盛家装商城因消防安全问题自2012年3月6日进行停业消防整顿，2012年6月5日恢复营业。
本院认为，本案的焦点问题是：本案是否存在重复诉讼情形。当事人二审中争议的焦点问题是：1、本案双方当事人签订的租赁合同效力如何确定；2、一审法院判决由任晓返还所占用摊位及库房并支付租赁费及实际占用费是否合法有据。3、万盛公司停水、停电后是否应当赔偿任晓损失。
关于本案是否存在重复诉讼情形的问题。万盛公司与任晓之间的租赁合同纠纷，万盛公司起诉要求庆阳市西峰区人民法院判决任晓交回所租赁摊位及库房，并自2011年11月1日支付实际占用费。该院于2012年4月5日作出（2011）庆西民初字第1565号民事判决书，判决由任晓腾退庆阳市万盛工贸有限公司位于“万盛家装商城”二楼B区3号摊位及三楼9号库房一间；任晓从2011年11月1日起按2011年度租赁费标准（摊位平方米26元、库房每间328元／月）支付万盛公司摊位及库房实际占用费直至摊位和库房返还之日止。宣判后，任晓不服提起上诉。二审审理期间，任晓与万盛公司双方私下达成“6.4协议”，变更了（2011）庆西民初字第1565号民事判决书确定的可执行内容，任晓遂撤回了上诉，在随后“6.4协议”的履行程中双方再次发生纠纷，万盛公司申请该判决强制执行时，因涉及“6.4协议”的履行问题，法院裁定终结了本次执行程序，万盛公司未能实现该判决书所确定的权利；就“6.4协议”而言，其形成于一审宣判后，属于新的协议，该协议系双方私下达成，非法院主持签订，因该协议履行引发的纠纷，协议的效力仍需法院确认。故万盛公司第一次起诉基于原租赁协议，第二次起诉基于“6.4协议”，两次起诉依据的事实不同。据此，万盛公司主张的权利在未得到实现的情况下，依据双方达成的“6.4协议”起诉并不违反法律规定，且一审法院执行（2011）庆西民初字第1565号民事判决时，任晓不同意履行原判决义务，同时本案审理中，任晓并未针对万盛公司的起诉提出异议。故万盛公司与任晓之间的两次诉讼不存在重复诉讼情形。
关于任晓与万盛公司之间租赁协议的效力问题。任晓上诉认为万盛公司对外出租的摊位未取得规划许可证、房产证，未经消防安全检查，故租赁合同应当无效。经审查，万盛公司出租的房屋虽未取得相关规划许可，但该行为违反的是管理性法律规范，不违反效力性法律规范，并不必然导致合同无效。万盛家装商城依属的陇东建材批发市场，系依据原西峰市人民政府市政纪（2000）15号文件建设，征得相关部门批准，万盛公司在未经有相关部门对该房屋确认违章和拆除之前，对该房屋依法享有占有、使用、收益等权利，其出租该房屋的行为系对以上权利的处分。万盛公司与任晓之间于2005年11月1日起形成的每年度一签的租赁协议，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制规范，且已实际履行至2011年11月1日，任晓占有该摊位和库房并用于实际经营，万盛公司亦收取2011年11月1之前的房租费，“6.4协议”系双方当事人在原租赁合同基础上对权利义务的进一步明确化，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，一审法院判决确认任晓与万盛公司双方签订的“6.4协议”为有效协议正确。任晓认为万盛公司用于租赁的房屋未办理房屋产权、规划许可证、不符合消防要求、双方签订的房屋租赁协议应当认定无效的上诉理由不能成立。
关于任晓是否应当承担租赁费和实际占用费的问题。任晓与万盛公司之间的租赁合同于2011年10月30日到期后，任晓仍然实际占有使用该摊位，双方经协商签订了“6.4协议”，约定承租人必须在2012年6月底前一次性交清该年度租赁费，但任晓未在合同约定期限内交纳租赁费，违反了合同约定的义务，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，出租人有权解除合同，万盛公司要求解除合同收回房屋的请求正当。任晓在双方未形成续租合意的情形下，占有使用该房屋无合法依据，一审法院判决由其支付占用期间的实际占用费正确。
关于万盛公司停水、停电后是否应当赔偿任晓损失的问题。任晓称万盛公司自2012年10月对租赁房屋自行停电、停水、停暖，形同自行关闭商场，且自2012年3月6日进行消防整顿，期间的租金不应收取。经审查，商场于2012年6月5日就恢复营业，停业3个月期间租赁费，一审法院判决时已经扣除，该诉讼请求不予支持。因任晓未按照合同约定按时交纳租赁费，虽然违约在先，万盛公司可以催要房租、可以解除合同，但其停电、停水行为侵犯了任晓的使用权和经营权，因此造成的损失，万盛公司应当赔偿，但对该损失是否存在以及所造成损失的大小，任晓未提起反诉，亦未能提供证据加以证实，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，任晓应当承担举证不能的法律责任，待其有证据证实时，可另行主张。
综上所述，虽然一审法院判决认定本案基本事实中遗漏了万盛公司就任晓拖欠房屋租赁费曾经法院判决及申请执行的事实，但该部分事实不影响其双方所签订合同的效力，亦不影响任晓实际占有租赁物及拖欠租赁费事实的成立，一审法院根据查明的事实，在确认租赁合同有效且无法继续履行的情形下，判决解除万盛公司与任晓签订的“6.4协议”，并判决由任晓归还所占租赁物、支付实际占用费正确，任晓要求确认合同无效，并判决驳回万盛公司对其诉讼请求的上诉理由不能成立。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费971元，由上诉人任晓负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴帅之
审 判 员 盖冬梅
代理审判员 郭立品
二〇一四年二月二十日
书 记 员 杨 柳