广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第1439号上诉人（原审被告）：东莞市富盈房地产开发有限公司。住所地：东莞市厚街镇S256省道赤岭路段。法定代表人：刘学斌，董事长。委托代理人：梁森，系该公司员工。委托代理人：张敏敏，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：潘天武。委托代理人：张伟，广东海法（东莞）律师事务所律师。委托代理人：杨锐平，广东海法（东莞）律师事务所辅助人员。原审第三人：中国建设银行股份有限公司东莞市分行。住所地：东莞市南城区胜和体育路*号健升大厦。负责人：范题，行长。委托代理人：余明儒，该银行员工。委托代理人：陈小冰，该银行员工。上诉人东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称富盈公司）与被上诉人潘天武、原审第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称建设银行东莞分行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法东民一初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。潘天武于2014年12月23日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除潘天武、富盈公司双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、解除潘天武与建设银行东莞分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3、富盈公司向潘天武返还房屋首期款263600元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2013年10月16日起计至富盈公司实际付清之日止）；4、富盈公司向潘天武返还户型改造费2000元、律师费1825元、专项维修资金3611元、契税26208元及前述费用的利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2013年10月16日起计至富盈公司实际付清之日止）；5、富盈公司向潘天武返还潘天武已支付给建设银行东莞分行的借款本金11373.55元及利息（以潘天武实际支付给建设银行东莞分行的利息数额为准）；6、富盈公司向潘天武支付违约金4368元；7、富盈公司向建设银行东莞分行偿还潘天武尚欠的贷款本金及利息；8、本案诉讼费由富盈公司负担。原审法院经审理查明：潘天武、富盈公司双方在2013年10月16日签订一份商品房买卖合同，约定潘天武向富盈公司购买位于东莞市莞城区体育路98号富盈东方华府6座4单元1001号房，房屋总价款为873600元。合同第六条约定，潘天武应在2013年10月16日签订合同时向富盈公司支付首期房款263600元，余款610000元由潘天武以银行按揭贷款的方式付清。合同第八条约定，富盈公司应在2014年3月31日前将经验收合格后的商品房交付给潘天武。合同第九条第一款第1项第（2）点的约定，富盈公司逾期交房超过180日的，潘天武有权解除合同，富盈公司应自潘天武解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按潘天武已付款0.5%的标准支付违约金。该商品房买卖合同签订后，潘天武向富盈公司支付了首期房款263600元、维修基金3611元、契税26208元、律师费1825元。2014年1月6日，潘天武、富盈公司及建设银行东莞分行签订一份个人住房（商业用房）借款合同，约定由建设银行东莞分行向潘天武提供案涉房屋的贷款610000元，富盈公司为该笔贷款提供担保。2014年1月10日，建设银行东莞分行已向潘天武发放了贷款610000元。潘天武自2014年2月10日起按月分期向建设银行东莞分行归还案涉贷款的本金及利息。截至2015年1月10日止，潘天武已向建设银行东莞分行归还贷款本金16722.14元、利息42635.47元。本案中，对于是否解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，潘天武、富盈公司方存有争议。潘天武认为，根据案涉商品房买卖合同第八条的约定，富盈公司应在2014年3月31日前向潘天武交付房屋，但富盈公司至今没有向潘天武交付房屋，现已逾期交房超过180天，故潘天武根据案涉商品房买卖合同第九条的约定提出解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，并要求富盈公司返还潘天武已付的首期款263600元及利息（以263600元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从潘天武付款之日2013年10月16日起计至富盈公司实际付清之日止）。潘天武对此提供一份商品房买卖合同予以证明。富盈公司对潘天武提供的该份商品房买卖合同没有异议，并确认其至今未向潘天武交付案涉房屋。富盈公司认为，案涉房屋至今已经竣工，但仍未通过验收，导致富盈公司至今无法向潘天武交付房屋；逾期交房的过错责任不全在富盈公司，故富盈公司不同意解除案涉商品房买卖合同。富盈公司称，假如法院判令解除案涉案涉商品房买卖合同，富盈公司同意向潘天武返还首付房款263600元，但不同意支付利息；且潘天武、富盈公司双方在案涉商品房买卖合同中已经约定了逾期交房的违约金，故富盈公司无需再向潘天武支付利息。富盈公司确认潘天武是在2013年10月16日向其支付案涉房屋的首期款。诉讼中，潘天武要求富盈公司退回已支付的户型改造费2000元、律师费1825元、维修基金3611元、契税26208元及其利息，并提供收款收据、代收收据、银联刷卡单予以证明。其中，律师费1825元的收款收据盖有富盈公司的收款专用章，并在出纳一栏有“谭妙兰”的签名；户型改造费2000元的收款收据盖有东莞市文峰建筑工程有限公司的公章，并在经手人一栏有“谭妙兰”的签名；银联刷卡单显示的收款单位名称均为“富盈集团”。富盈公司对潘天武提供的银联刷卡单、盖有富盈公司收款专用章的收款收据均予以确认，并确认谭妙兰是其的工作人员，但其不同意向潘天武返还律师费及户型改造费。富盈公司还认为，维修基金及契税是由政府部门收取，故不同意向潘天武返还维修基金及契税。富盈公司表示其不同意向潘天武支付上述所有费用的利息。另查明，潘天武在本案中提供了住宅专项维修资金专用收据及完税证，该些单据显示，案涉房屋的住宅专项维修资金及契税已经上交给相关部门。庭审中，建设银行东莞分行明确表示其在本案中不提出独立的诉讼请求，并表示假若法院判决解除案涉商品房买卖合同的，其同意解除案涉借款合同。潘天武、富盈公司及建设银行东莞分行均同意假若解除案涉商品房买卖合同的，则由富盈公司将相关款项直接支付给建设银行东莞分行，余款再支付给潘天武。另，潘天武要求富盈公司按照案涉商品房买卖合同第九条的约定支付违约金4368元。富盈公司称，若法院判决解除案涉商品房买卖合同的，其同意支付违约金4368元。原审法院认定上述事实的证据有：潘天武提供的收款收据、代收收据、借款合同、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、银行卡客户交易明细、商品房买卖合同、银联刷卡单、维修资金专用收据、完税证，以及一审庭审笔录、问话笔录等。原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。潘天武、富盈公司双方就潘天武向富盈公司购买位于东莞市莞城区体育路98号富盈东方华府6座4单元1001号房签订了书面的商品房买卖合同，事实清楚，证据充分，原审法院予以认定。潘天武、富盈公司及建设银行东莞分行就上述房屋的按揭贷款问题签订了个人住房（商业用房）借款合同，建设银行东莞分行已就案涉房屋为潘天武发放借款610000元，有三方确认的借款合同、个人贷款支付凭证为证，原审法院对此予以认定。关于是否解除案涉商品房买卖合同及其补充协议的问题。根据案涉商品房买卖合同第八条的约定，富盈公司应当在2014年3月31日前向潘天武交付经验收合格的商品房。庭审中，富盈公司确认案涉商品房至今未能通过验收，并确认其至今未交付房屋，因此，案涉商品房未能按期交付的责任在于富盈公司，潘天武对此不存在过错。至2014年11月25日潘天武起诉时止，富盈公司已逾期交房超过180天，根据案涉商品房买卖合同第九条第一款第1项第（2）点的约定，潘天武有权要求解除案涉商品房买卖合同。因此，潘天武现以富盈公司逾期交房为由提出解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，符合上述合同的约定，原审法院予以支持。潘天武要求富盈公司返还已付的购房款873600元（含银行按揭贷款部分），于法有据，予以支持。关于购房款的利息部分。原审法院认为，潘天武向富盈公司支付的购房款产生的利息属于法定孳息，与案涉商品房买卖合同第九条中约定解除合同违约金的性质不同，富盈公司应将该部分利息连同购房款一起返还给潘天武。根据潘天武实际向富盈公司支付房款的时间，结合潘天武的主张，原审法院认为，富盈公司支付给潘天武的利息应当分两部分计算，第一部分利息计算以263600元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2013年10月16日潘天武付款之日起计至富盈公司实际付清之日止；第二部分利息计算以610000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2014年1月10日建设银行东莞分行放款之日起计至富盈公司实际付清之日止。关于案涉借款合同的问题。由于原审法院现已判决解除潘天武、富盈公司双方签订的商品房买卖合同及其补充协议，潘天武、富盈公司及建设银行东莞分行签订的借款合同目的已无法实现。建设银行东莞分行在本案中虽未提出独立的诉讼请求，但其表示假若法院判决解除案涉商品房买卖合同的，同意解除案涉借款合同，故对于潘天武在本案中要求解除案涉借款合同的诉请，原审法院予以支持潘天武、富盈公司及建设银行东莞分行在庭审中均表示同意由富盈公司将潘天武所欠建设银行东莞分行的借款本金及利息直接支付给建设银行东莞分行，其余款项再支付给潘天武，故原审法院认定，上述应由富盈公司返还给潘天武的购房款及利息款项，富盈公司应先用于偿还潘天武所欠建设银行东莞分行的贷款本金及利息，其余款项再支付给潘天武。关于违约金的问题。承上所述，本案是富盈公司逾期交房，导致潘天武提出解除案涉商品房买卖合同，潘天武要求富盈公司支付违约金4368元，符合双方签订的商品房买卖合同第九条第1项第（2）点的约定；且富盈公司在庭审中明确表示假若法院判决解除案涉商品房买卖合同的，其同意向潘天武支付违约金4368元，故对于潘天武要求富盈公司支付违约金4368元的诉请，原审法院予以支持。关于律师费的问题。潘天武、富盈公司确认的收款收据显示富盈公司向潘天武收取律师费1825元，该收款收据中有富盈公司的盖章确认，并有富盈公司的工作人员“谭妙兰“的签名，故原审法院认定，该笔律师费实际由富盈公司收取。由于该费用是因潘天武购买案涉房屋而产生的，故富盈公司应将该律师费1825元返还给潘天武，并向潘天武支付该费用的利息，利息计算以1825元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2013年10月16日潘天武付款之日起计至富盈公司实际付清之日止。关于户型改造费的问题。虽然潘天武提供的收款收据上没有富盈公司的盖章确认，但在经手人一栏有富盈公司的工作人员“谭妙兰”的签名；且潘天武提供的银联刷卡单显示其是以刷卡方式支付该笔费用，收款单位为“富盈集团”，与潘天武以刷卡方式向富盈公司支付首期房款时的收款单位相同。因此，原审法院认为，潘天武提供的户型改造费收款收据与富盈公司确认的首付房款收款收据、银行刷卡单能够相互印证，形成证据链，足以证明富盈公司实际向潘天武收取户型改造费2000元。现富盈公司实际未向潘天武交付房屋，且原审法院已认定解除案涉商品房买卖合同，故富盈公司应将其收取的户型改造费2000元返还，并同时向潘天武支付利息，利息计算以2000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2013年10月16日潘天武付款之日起计至富盈公司实际付清之日止。关于契税及专项维修基金的问题。潘天武提供的证据显示，其就案涉房屋所支付的契税及专项维修基金已实际缴纳给相关政府部门，现要求富盈公司返还契税26208元、专项维修基金3611元及该两笔费用的利息，缺乏依据。潘天武可待判决生效后自行向相关部门申请处理该两笔费用。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除潘天武与富盈公司于2013年10月16日签订的《商品房买卖合同》（201310169A2773124719）及其补充协议。二、解除潘天武、富盈公司、建设银行东莞分行于2014年1月6日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（440775100-2012-20130580178）。三、限富盈公司于判决生效之日起七日内向潘天武返还购房款873600元及利息（第一部分利息计算以263600元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2013年10月16日起计至富盈公司际付清之日止；第二部分利息计算以610000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2014年1月10日起计至富盈公司实际付清之日止）。在该款项中，富盈公司应将潘天武所欠建设银行东莞分行的剩余借款本金及利息部分直接支付给建设银行东莞分行，其余款项再支付给潘天武。四、限富盈公司于判决生效之日起七日内向潘天武支付违约金4368元。五、限富盈公司于判决生效之日起七日内向潘天武返还律师费1825元及利息（以1825元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2013年10月16日起计至富盈公司实际付清之日止）。六、限富盈公司于判决生效之日起七日内向潘天武返还户型改造费2000元及利息（以2000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2013年10月16日起计至富盈公司实际付清之日止）。七、驳回潘天武的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3365.2元（潘天武已预交），由潘天武负担272.74元、富盈公司负担3092.46元。上诉人富盈公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定利息错误。潘天武在履行了付款义务后，其支付的资金转变为房款，不存在法定孳息，购房款从合同解除条件之日起重新变为资金形态，才能产生法定孳息，故利息起算日期应从2014年9月27日开始计算，并非从付款之日计算。利息也应以中国人民银行同期存款利率计算。（二）原审法院判决富盈公司支付利息和违约金，属重复计算，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，在没有约定违约条款的情况下才按其他标准，但已经约定违约条款的情况下，应按约定，故违约责任和利息不应同时计算。据此，请求本院：1、撤销原审判决第三项，改判富盈公司应返还对购房款利息26249元（按中国人民银行同期贷款利率5.35%，由达到解除合同条件之日起算即2014年9月27日起算，暂计至2015年4月20日止）。2、改判原审判决第四、五、六项，富盈公司不承担任何清偿责任。3、判令潘天武承担一审因利息及原审判决第三、四项产生的诉讼费及二审诉讼费。被上诉人潘天武答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。原审第三人建设银行东莞分行答辩称：若法院判决解除合同，建设银行东莞分行主张富盈公司直接向其支付剩余贷款本金和利息。本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对富盈公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）利息计算问题。（二）违约金和购房款利息能否同时适用。（三）律师费、户型改造费是否应返还。关于焦点一。利息是作为占有价款方的收益予以返还的，属于法定孳息，不属于因违约行为导致的损失，故在案涉合同已经解除的情况下，利息的起算点应是富盈公司收取购房款之日。至于利息的标准，富盈公司主张应按照中国人民银行同期存款利率计算没有任何法律依据，考虑现行的存贷款利率差异，且富盈公司使用了潘天武提供的款项，获益更大，故原审法院认定按照中国人民银行同期贷款基准利率计算合理，本院予以维持。关于焦点二。购房款利息不属于因违约行为导致的损失。在合同解除的情况下，占有价款方按照合同的约定需支付的违约金，其范围并不涵盖返还价款的利息，原审法院认定富盈公司应同时支付违约金和返还购房款的利息并无不当，本院予以维持。关于焦点三。潘天武提供的证据可以证明律师费及户型改造费均由富盈公司实际收取，现富盈公司未按照合同约定交付房屋，案涉合同已被法院认定解除，故富盈公司收取上述费用没有合同依据，其应将上述费用返还给潘天武。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。富盈公司的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费715.4元，由上诉人东莞市富盈房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黎淑娴代理审判员  杨 浩代理审判员  冯婉娥二〇一五年九月一日书 记 员  梁玮珊附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第12页共13页