黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第407号
原告鲁某甲，现住哈尔滨市平房区。
原告鲁某乙，住哈尔滨市道里区。
原告鲁某丙，住哈尔滨市平房区。
委托代理人陈善忠（系原告鲁某丙丈夫），住哈尔滨市平房区。
原告鲁某丁，住哈尔滨市平房区。
委托代理人李少林（系原告鲁某丁丈夫），住哈尔滨市平房区。
被告哈尔滨市平房区人民政府房屋征收办公室，住所地哈尔滨市平房区。
法定代表人张重光，该单位主任。
委托代理人姜庆文，黑龙江新时达律师事务所律师。
委托代理人潘博。
被告汤某某，住哈尔滨市平房区。
被告贾某某，住哈尔滨市平房区。
委托代理人董文远（系被告贾某某丈夫），住哈尔滨市平房区。
原告鲁某甲、鲁某乙、鲁某丙、鲁某丁与被告哈尔滨市平房区人民政府房屋征收办公室（以下简称平房区征收办）、汤某某、贾某某所有权确认、继承纠纷一案，原告鲁某甲、鲁某乙、鲁某丙、鲁某丁于2015年5月18日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2015年6月12日、2015年7月1日、2015年7月7日公开开庭审理此案。原告鲁某甲，原告鲁某乙，原告鲁某丙及其�托代理人陈善忠，原告鲁某丁及其委托代理人李少林，被告平房区征收办的委托代理人姜庆文、潘博，被告汤某某，被告贾某某的委托代理人董文远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁某甲、鲁某乙、鲁某丙、鲁某丁诉称：1988年，鲁某戊在哈尔滨市平房区公社三道街37号自建房屋，用途是商亭，一直对外出租。2012年10月15日，平房区征收办对该房屋进行征收，鲁某丁知道后打电话通知在外地的鲁某甲，鲁某甲于2015年11月21日赶回询问此事，平房区征收办称已与汤某某签订了协议。鲁某戊于2013年5月去世，鲁某甲、鲁某乙、鲁某丙、鲁某丁均有权继承诉争房屋。现诉请：1、坐落于哈尔滨市平房区公社三道街37号房屋因被征收而进行产权调换后的房屋归鲁某甲、鲁某乙、鲁某丙、鲁某丁共同所有；2、诉讼费由平房区征收办、汤某某负担。
被告平房区征收办辩称：1、平房区征收办与鲁某戊签订的《房屋征收补偿协议》合法有效。该房屋是鲁某戊的无照房产，其《临时房屋自营（租赁）许可证》有效期限至1998年12月31日，平房区征收办与其签订的是产权调换房屋协议，没有改变产权人的性质，故《房屋征收补偿协议》合法有效。2、鲁某甲的永兴建筑材料厂、永兴建筑维修队与贾某某签订的《抵押借款合同书》约定，鲁某甲的两个厂子向贾某某借款10万元，期限为一个月，如到期不能偿还，将该房产由贾某某接管，故贾某某作为房屋的实际使用人，代表鲁某戊签订该协议并无不妥。3、如果鲁某甲、鲁某乙、鲁某丙、鲁某丁取得房屋，根据《房屋征收补偿协议》及相关政策规定，需要补交房款19253.60元。
被告汤某某辩称：不同意鲁某甲、鲁某乙、鲁某丙、鲁某丁的诉讼请求。理由为：哈尔滨市平房�公社三道街37号房屋为鲁某甲一人所有，而不是鲁某乙、鲁某丙、鲁某丁的，鲁某甲有临时批件；因鲁某甲借款时已将房屋抵押给汤某某，故诉争房屋的所有权人应为汤某某。
被告贾某某辩称：鲁某甲、鲁某乙、鲁某丙、鲁某丁的诉请与贾某某无关，汤某某欠贾某某10万元，贾某某、汤某某与鲁某甲是三角债关系，贾某某与鲁某甲、鲁某乙、鲁某丙、鲁某丁没有任何关系，汤某某要回钱应给贾某某。
原告鲁某甲、鲁某乙、鲁某丙、鲁某丁为证明其主张的事实成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：
证据一、《临时房屋自营（租赁）许可证》。意在证明：坐落于哈尔滨市平房区公社三道街房屋的所有权人是鲁某戊。
证据二、《抵押借款合同书》。意在证明：平房区征收办及汤某某提交的《抵押借款合同书》均不真实，汤某某提交的《抵押借款合同书》确为鲁某甲单方盖章，但合同书的内容未履行，当时汤某某拿出2份《抵押借款合同书》，鲁某甲均在上面盖章，但汤某某并未让贾某某在合同书上签字，鲁某甲也未收到10万元，该合同书中载明的“附加一份保证书”及鲁某甲的签名是鲁某甲书写。
经庭审质证，被告平房区征收办对原告鲁某甲、鲁某乙、鲁某丙、鲁某丁举示的证据质证认为：对证据一的真实性无异议，对证明的问题有异议，《临时房屋自营（租赁）许可证》的有效期限至1998年12月31日，并非是房屋所有权证，因此该房屋是无证房；证据二与征收办无关，征收办是依据贾某某的代理人汤某某提交的《抵押借款合同书》上有鲁某甲的签字，从而确认该房屋的实际使用人为贾某某，故平房区征收办征收补偿行为合法有效。
经庭审质证，被告汤某某对原告鲁某甲�鲁某乙、鲁某丙、鲁某丁举示的证据质证认为：对证据一的真实性有异议，汤某某见过《临时房屋自营（租赁）许可证》原件，原件后面有说明；对证明的问题有异议，该许可证已过期，该房屋有临时占道批件，也就是建房批件，该许可证只能证明由鲁某戊经营，不能证明归鲁某戊所有，该房屋为鲁某甲所有。对证据二的真实性无异议，但《抵押借款合同书》中写明鲁某甲已收到10万元，鲁某甲未书写“将鲁某戊在友协街个人房屋做抵押同以上条件”，只在汤某某提交的《抵押借款合同书》上书写。
经庭审质证，被告贾某某对原告鲁某甲、鲁某乙、鲁某丙、鲁某丁举示的证据均不予质证。
本院认证意见为：证据一来源合法、内容真实，能够证实哈尔滨市平房区公社三道街房屋自1992年1月1日至1998年12月31日期间鲁某戊为自营人，故对证据一的真实性予以确认。证据二与本案无关联性，故不予采信。
被告平房区征收办为证明其抗辩理由成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：
证据一、《哈尔滨市平房区人民政府房屋征收决定》《平房区人民政府房屋征收公告》、《平房区零散棚户区项目（友协片区）房屋征收补偿方案》（以上均为复印件，与原件核对无异）。意在证明：平房区征收办征收补偿的行为经过政府的批准，合法有效。
证据二、《住宅房屋征收调查登记表》、《临时房屋自营（租赁）许可证》、《抵押借款合同书》、贾某某及汤某某的居民身份证复印件、《证明》、《授权委托书》（以上证据除《抵押借款合同书》外均为复印件，与原件核对无异）。意在证明：2012年10月，平房区征收办在征收诉争房屋时，贾某某作为房屋的实际使用人，委托汤某某将以上材料交给征�办，证明该房屋实际所有人为鲁某戊，鲁某甲以该房屋抵押向贾某某借款，故贾某某为该房屋的实际使用人，双方签订的《房屋征收补偿协议》合法有效。
证据三、《房屋征收补偿协议》、搬迁验收单、验收交接单（复印件，与原件核对无异）。意在证明：因该房屋是无照房，签订协议时平房区征收办寻找并张贴公告仍无法找到鲁某戊，故与房屋的实际使用人贾某某签订的协议合法有效。
经庭审质证，原告鲁某甲、鲁某乙、鲁某丙、鲁某丁对被告平房区征收办举示的证据质证认为：对证据一无异议。对证据二的真实性及证明的问题均有异议，鲁某甲与贾某某签订的《房屋征收补偿协议》属无效协议，1、鲁某甲与贾某某不认识并从未谋面，鲁某甲从未向贾某某借款；2、该《抵押借款合同书》中记载的“将鲁某戊在友协街个人房屋作抵押”不是鲁某甲书写，所有的字都是后加上去的；3、贾某某未在《抵押借款合同书》上签字，仅有鲁某甲签字，合同未生效；4、只有鲁某戊有权委托代理人，贾某某无权委托汤某某签订协议，即使鲁某甲与贾某某有债务关系，征收办也无权与贾某某签订《房屋征收补偿协议》。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证实平房区征收办要证明的问题，房屋手续是鲁某戊的，只有鲁某戊有权委托代理人，贾某某无权委托汤某某作代理人。
经庭审质证，被告汤某某对被告平房区征收办举示的证据质证认为：对证据一、证据二、证据三均无异议。
经庭审质证，被告贾某某对被告平房区征收办举示的证据均不予质证。
本院认证意见为：证据一来源合法、内容真实、与本案有关联性，且鲁某甲、鲁某乙、鲁某丙、鲁某丁、汤某某均对该证据�异议，故予以确认并采信。证据二中的《住宅房屋征收调查登记表》、《搬迁验收单》、《验收交接单》均不能证实《房屋征收补偿协议》合法有效；《临时房屋自营（租赁）许可证》与鲁某甲、鲁某乙、鲁某丙、鲁某丁举示的证据一一致，故予以确认并采信；《抵押借款合同书》、《授权委托书》均与本案无关，不予采信；对贾某某及汤某某的居民身份证复印件的真实性予以确认；《证明》中贾某某系平房区公社三道街37号居民不属实，不予采信。证据三《房屋征收补偿协议》系平房区征收办与贾某某签订，鲁某戊未在协议上签字、盖章，故该《房屋征收补偿协议》无效；
被告汤某某为证明其抗辩理由成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：《抵押借款合同书》、鲁某甲为汤某某书写的材料。意在证明：鲁某甲将诉争房屋抵押给贾某某。
经庭审质证，原告鲁某甲、鲁某乙、鲁某丙、鲁某丁对被告汤某某举示的证据质证认为：对证据的真实性，合法性、关联性均有异议，该证据与本案无关，《抵押借款合同书》上没有贾某某签字，鲁某甲也不认识贾某某，该证据与平房区征收办提交的证据内容不一致。
经庭审质证，被告平房区征收办对被告汤某某举示的证据质证认为：对《抵押借款合同书》真实性及证明问题均无异议，2004年10月11日鲁某甲书写的材料进一步证实平房区征收办在签订征收补偿协议时，无法找到鲁某戊和鲁某甲，如果鲁某甲否认将“鲁某戊在友协街个人房屋作为抵押”是本人书写，应申请司法鉴定，《抵押借款合同书》的内容具有借条的性质，贾某某虽未签字，但不影响该合同的效力。
经庭审质证，被告贾某某对被告汤某某举示的证据不予质证。
本院认证意�为：《抵押借款合同书》及鲁某甲为汤某某书写的材料与本案无关联性，故不予采信。
经审理查明：鲁某戊系鲁某甲、鲁某乙、鲁显亮、鲁瑞霞、鲁某丁父亲，鲁某丙系鲁显亮女儿。2002年，鲁显亮死亡。2013年5月，鲁某戊死亡。因鲁瑞霞明确表示放弃继承权，故鲁某甲、鲁某乙、鲁某丙、鲁某丁系鲁某戊的继承人。
1988年，鲁某戊在哈尔滨市平房区公社三道街37号自建房屋，用途为商亭。1992年12月24日，哈尔滨市平房区房地产交易管理所为鲁某戊颁发了房赁字第2-5号《临时房屋自营（租赁）许可证》，有效期限为1992年1月1日至1998年12月31日。后汤某某在该房屋内居住。
2012年9月17日，哈尔滨市平房区人民政府下发了《平房区零散棚户区项目（友协片区）房屋征收补偿方案》；2012年10月14日，哈尔滨市平房区人民政府分别下发了《哈尔滨市�房区人民政府房屋征收决定》、《平房区人民政府房屋征收公告》，哈尔滨市平房区人民政府对哈尔滨市平房区友协片区东起公社大街西侧，南至哈飞住宅214楼北侧，西起新银街东侧，北至哈飞住宅219-220楼南侧合围区域内的零散棚户房屋实施征收、进行棚户区改造并对被征收人予以补偿；签约期限为：2012年10月21日至2012年11月21日。
2012年10月29日，甲方平房区征收办与乙方鲁某戊（贾某某）签订了《房屋征收补偿协议》。鲁某戊未在该协议上签字盖章，贾某某在该协议乙方签章处盖章，汤某某在乙方经办人处签名并捺印。内容为：乙方房屋位于平房区公社三道街37号，房屋所有权人（或承租人）：鲁某戊（贾某某），建筑面积34.34平方米，私建面积1.34平方米；乙方自愿选择产权调换方式进行补偿，产权调换的房屋为建筑面积60平方米的住宅多层户型，具体�置由乙方参加公开自选房号后确定；经冲抵购房款核算后，乙方应向甲方交纳19253.60元；乙方于2012年10月24日前完成搬迁。
坐落于哈尔滨市平房区公社三道街37号房屋现已被征收，至征收时尚未办理房屋所有权证。
本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、《房屋征收补偿协议》是否有效；二、坐落于哈尔滨市平房区公社三道街37号房屋因被征收而进行产权调换后的房屋的所有权归属。
关于《房屋征收补偿协议》是否有效的问题。坐落于哈尔滨市平房区公社三道街37号房屋虽未取得房屋所有权证，但鲁某甲、鲁某乙、鲁某丙、鲁某丁均认可该房屋系鲁某戊自建，且哈尔滨市平房区房地产交易管理所于1992年12月24日为鲁某戊颁发了有效期限为1992年1月1日至1998年12月31日的房赁字第2-5号《临时房屋自营（租赁）许可证》，�平房区征收办应与鲁某戊就该房屋签订《房屋征收补偿协议》。由于物权纠纷与合同纠纷为不同的法律关系，故贾某某与鲁某甲之间是否存在债权债务关系、坐落于哈尔滨市平房区公社三道街37号房屋是否已被抵押给他人均不影响鲁某戊成为签订《房屋征收补偿协议》的主体。
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《房屋征收补偿协议》的乙方虽为鲁某戊（贾某某），但鲁某戊并未在该协议上签字盖章，仅贾某某在该协议乙方签章处盖章，汤某某作为贾某某的委托代理人在乙方经办人处签名并捺印，因贾某某、汤某某均对坐落于哈尔滨市平房区公社三道街37号房屋无处分权，且权利人鲁某戊已于2013年死亡，故《房屋征收补偿协议》无效。
关于坐落于哈尔滨市平房区公社三道街37号房屋因被征收而进行产权调换后的房屋所有权归属问题。因坐落于哈尔滨市平房区公社三道街37号房屋已于2012年被征收，该房屋的权利人鲁某戊已于2013年5月死亡，且鲁某戊的继承人鲁某甲、鲁某乙、鲁某丙、鲁某丁均选择以产权调换的方式进行房屋征收补偿，故坐落于哈尔滨市平房区公社三道街37号房屋因被征收而进行产权调换后的房屋作为鲁某戊的遗产，应按照法定继承的原则由鲁某戊的继承人鲁某甲、鲁某乙、鲁某丙、鲁某丁共同继承。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条、第十一条、第十三条之规定，判决如下：
坐落于哈尔滨市平房区公社三道街37号房屋因被征收而进行产权调换后的房屋由原告鲁某甲、鲁某乙、鲁某丙、鲁某丁共同使用，待房屋所有权证下发后由原告鲁某甲、鲁某乙、鲁某丙、鲁某丁共同所有。
案件受理费100元（原告鲁某甲已预交），由被告平房区征收办、被告汤某某共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 刘恩君
代理审判员 张 鑫
代理审判员 王立立
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 李 丹