江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第54号
上诉人（原审被告）刘宗材。
委托代理人郭逸成，江西实创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）魏立浩。
委托代理人赖剑徽，江西红土地律师事务所律师。
上诉人刘宗财因与被上诉人魏立浩房屋买卖合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2013）章民四初字第669号民事判决，向本院提起上诉。本院于受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年6月1日，被告刘宗财作为甲方，原告魏立浩作为乙方签订《购房协议》，约定：甲方将面积为300㎡的拆迁房屋以1680元／㎡的价格卖给乙方，乙方一次性付给甲方购房款504000元。房屋由水南镇政府承建，如房屋未达到国家质检单位验收，乙方所受损失由甲方承担，且甲方应保证乙方正常拿房。拆迁过渡费由乙方收益。协议签订当日，原告通过银行转账付给被告504000元，随后原告与赣州市国土资源局章贡分局就该房屋签订《拆迁协议书》，由赣州市国土资源局章贡分局支付原告房屋拆迁、附属（着）物拆迁补偿费、宅基地补偿费和一次性搬迁补助费共计人民币272075元。《拆迁协议书》第三条约定，原告本次拆迁住宅主房屋建筑面积300㎡，房屋拆除后赣州市国土局章贡分局在B17、B5、B6地块给予乙方等面积套房安置，安置房房价按540元／㎡计算。拆迁协议签订后，被告领取了拆迁补偿费用272075元。2013年1月22日，赣州市市属区属公职人员涉嫌骗取拆迁资金和安置房专项清退领导小组对原告参与水南镇征地拆迁进行处理，其中在发给原告的告知单中载明：“你于2010年5月借户给赣州市章贡区水南镇长塘1组村民刘宗财，并以你的名义在2010年6月1日与赣州市国土资源局章贡分局、章贡区水南镇人民政府签订拆迁协议。经调查，你名下的300㎡的拆迁面积系无证房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》、赣州市人民政府第四十六号令、赣市府办法（2006）41号文件规定，应核减你房屋安置面积300㎡，追加拆迁补偿款282575元”。之后，原告要求被告退回购房款未果，遂诉至法院请求处理。另查明，原告魏立浩系中国人寿股份有限公司赣州市分公司的劳务派遣员工，为城镇户籍。2005年普查时，被告刘宗财妻子、儿子的房屋登记面积分别为420.7㎡、330.1㎡，共计750.8㎡；2010年拆迁时被告妻子拆迁面积为503.8㎡、其儿子的拆迁面积为381.96㎡，魏立浩的拆迁面积为300㎡，共计1185.76㎡，其中被告刘宗财的妻子、儿子的拆迁房屋已获补偿。
原告魏立浩的诉讼请求为：一、确认原、被告双方于2010年6月1日签订《购房协议》无效；二、被告返还原告购房款504000元；三、被告赔偿原告损失85239元（按银行同期贷款利率计算至2013年3月）；四、本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。本案原告为城镇户籍，与被告并非同一集体经济组织，不符合购买涉案房屋的主体条件，其购买集体所有宅基地上的房屋，违反了法律、行政法规的强制性规定，原告主张房屋买卖合同无效，符合法律规定，理由正当，予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告已给付被告购房款504000元，被告理应返还。被告辩称本案所涉房屋已被拆除，原告已无法返还，原、被告双方对合同无效均存在过错，应酌情分担损失。原审法院认为，争议房屋被拆除后，所转化的拆迁利益经相关部门清退，其处理的依据为被告所建房屋系无证房屋，故本案原告对拆迁利益的清退并无过错。但是鉴于在本案交易过程中，原告明知房屋所在土地属集体所有，也未审验其所购买的房屋是否具备产权及符合规划等，故对造成合同无效的后果，也存在过错，故对原告要求被告赔偿购房款利息损失的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、原告魏立浩与被告刘宗财于2010年6月1日签订的《购房协议》无效；二、限被告刘宗财于本判决生效后立即返还原告魏立浩购房款504000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9692元，由原告魏立浩承担4846元，被告刘宗财承担4846元。
上诉人刘宗财不服该判决，上诉请求改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由如下：一、2010年6月1日签订《购房协议》时，被上诉人明知该房屋已经纳入政府拆迁计划，也知晓该房屋所在土地属集体所有的事实，被上诉人签订该协议的目的是想通过购买上诉人拆迁房屋获取拆迁面积对应的安置房。在购房协议签订的当天，被上诉人即利用从上诉人处获取的拆迁补偿权利与拆迁单位签订了《拆迁协议书》，说明上诉人已经将购房协议约定的权利转让给了被上诉人，至此，购房协议已经履行完毕。二、原判认定购房协议无效，适用法律错误。该协议出让的并不是土地使用权，而是土地上的房屋，对应该房屋上诉人拥有所有权，可以处置。三、被上诉人最终因为政府查处未获取安置房，起因是其并没有资格获得拆迁安置房，其购买拆迁房屋的行为违法。现在却将责任归结到上诉人身上。在购房协议签订时，被上诉人知晓自己无资格，该协议中可能出现的风险被上诉人是完全知晓的。
被上诉人魏立浩答辩称：一、购房协议无效。该协议处分的房屋是农村集体土地上建筑的房屋，该房屋是上诉人通过违章建筑骗取的安置房，而且该房屋已由赣州市安置房专项清退领导小组查处清退。二、被上诉人的利息损失应由上诉人承担。
二审审理中，双方均未向法庭提交新的证据。
二审查明以下事实：一、二审中，上诉人与被上诉人均确认：2010年6月1日的诉争购房协议转让标的物为，政府未来将安置的房屋，而不是当时现存的将被拆迁的房屋。二、2010年6月1日，魏立浩在与刘宗财签订购房协议的同一天，魏立浩作为乙方，与拆迁单位赣州市国土资源局章贡分局（甲方）签订了《拆迁协议书》，载明：拆迁住宅建筑面积300㎡，房屋拆除后甲方在B17、B5、B6地块给予乙方等面积套房安置。该《拆迁协议书》约定的补偿中，除等面积安置300㎡房屋之外，其余的拆迁补偿金额合计为282575元。魏立浩领取该282575元之后，全部交给了刘宗财。三、刘宗财所有的拆迁房屋均没有土地证以及房屋所有权证。2005年，政府对水南镇的房屋进行过普查登记。赣州市市属区属公职人员涉嫌骗取拆迁资金和安置房专项清退领导小组认定无证房屋的原则是以2005年房屋普查登记时的面积为基准。经过清查，刘宗财一家在2005年房屋普查登记时的总面积为750.8㎡，而2010年拆迁时，刘宗财一家的拆迁房屋总面积（包括登记在魏立浩名下的300㎡）为1185.76㎡，比2005年普查时多出了434.96㎡。政府对魏立浩名下的300㎡进行了清退处理，但对多出的其余134.96㎡没有进行清退处理。
原判查明的以下事实有误，本院予以纠正：一、《拆迁协议书》中约定的拆迁补偿款为282575元，而不是原判认定的272075元。二、《拆迁协议书》签订后，刘宗财领取了拆迁补偿费用272075元错误，系魏立浩领取了282575元之后，全部转交给了刘宗财。三、2013年1月22日赣州市市属区属公职人员涉嫌骗取拆迁资金和安置房专项清退领导小组的告知单中，系追缴拆迁补偿款282575元，而不是追加拆迁补偿款282575元。
原判查明的其它事实二审予以确认。
本院认为：关于清退房屋的原因问题。上诉人刘宗财称是由于魏立浩为公职人员，不属于水南镇长塘1组村民，从而遭到清退的。魏立浩称系由于刘宗财违章建房，购房协议约定的300㎡系无证建房，这一点在纪委的谈话笔录及告知单中有记载。本院认为，由于水南镇被拆迁的房屋基本上没有办理土地使用权证及房屋所有权证，但2005年水南镇对这些房屋进行过一次房屋普查登记，此次清退工作是以2005年房屋普查登记的情况为基准，来确定是否违章搭建。刘宗财家庭在2005年房屋普查登记时登记的房屋总面积为750.8㎡，但2010年拆迁时，刘宗财家庭的拆迁房屋总面积（包括登记在魏立浩名下的300㎡）为1185.76㎡，比2005年普查时多出了434.96㎡。此次清退时，将其中比较大的一处即登记在魏立浩名下的300㎡拆迁面积认定为无证房屋，并予以了清退处理，对于其余134.96㎡未作清退处理。赣州市市属区属公职人员涉嫌骗取拆迁资金和安置房专项清退领导小组有关的谈话笔录及《关于魏立浩参与水南镇征地拆迁处理情况的告知单》反映了上述事实。遭到清退的该300㎡系超出2005年原普查登记的房屋面积，被认定为“无证房屋”。因此，本院对魏立浩的上述主张予以采信。上诉人所主张的清退理由，没有提交证据支持，本院不予采信。
关于诉争购房协议的定性及法律效力问题。2010年6月1日当天，同时形成了两份协议，一份是魏立浩与刘宗财签订的诉争购房协议，另一份是魏立浩与拆迁单位赣州市国土资源局章贡分局签订的《拆迁协议书》。但是，《拆迁协议书》约定的除300㎡安置房屋之外的其余拆迁补偿款共计282575元，由魏立浩领取该款之后，全部交给了刘宗财。因此，结合该两份协议的内容以及履行情况来看，魏立浩实际上是以504000元的对价获得的是政府未来将安置给刘宗财的其中300㎡安置房。魏立浩去与拆迁单位签订《拆迁协议书》仅是为了获得拆迁单位认可，以后可以直接参与安置房屋的位置选定、补差结算以及登记署名等事项，而无须再经过刘宗财与魏立浩的过户转让。魏立浩并不是实际的被拆迁人，其领取的被拆迁款282575元已经悉数转交给了刘宗财。故双方诉争购房协议的标的物是未来将安置的300㎡房屋，而不是已经被拆迁的300㎡房屋。二审中，双方也一致确认这一点。关于该协议的法律效力问题。双方以未来将安置的房屋作为交易标的物，但该交易标的物的权利是由300㎡曾经存在过的被拆迁房屋在拆迁后所演生出来的权利，该交易标的物是否合法，就要看该标的物演生前的被拆迁房屋即原权利是否合法。根据赣州市市属区属公职人员涉嫌骗取拆迁资金和安置房专项清退领导小组的认定，该300㎡的被拆迁房屋系“无证房屋”，即属于违章建筑范畴，是不受法律保护的。也就是说，原权利不合法，其所演生出来的权利即未来将安置的300㎡房屋也是不合法的。因此，诉争购房协议属无效合同。实际上，由于该300㎡安置房被清退，刘宗财也无法按照该购房协议，向魏立浩交付300㎡安置房。
关于购房协议无效后的处理问题。合同无效后，依据合同所取得的财产应当相互返还，当事人有损失的，还应由过错方承担赔偿责任。购房协议签订后，魏立浩按约支付给了刘宗财504000元，该504000元属于刘宗财依据合同取得的财产，应当返还。对于魏立浩的损失问题。魏立浩并没有提交证据证明其损失是多少，可以确定的损失就是该504000元的利息。由于魏立浩本身对于合同无效也具有缔约过失责任，故原判未支持其利息的主张，实际也就是由其承担损失的一种处理方式。魏立浩并没有对此提起上诉，视为认可。
综上，上诉人刘宗财的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原判认定事实部分有误，未准确界定诉争购房协议的标的物，认定无效的原因为魏立浩系城镇户口，与刘宗财非同一集体经济组织成员，不符合购房主体条件，该认定错误。但原判处理结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费8840元，由上诉人刘宗财负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 黄中林
代理审判员 施 赛
二〇一四年三月十八日
书 记 员 王 佳
书 记 员 曾 慧