山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）滨中民四终字第338号
上诉人（原审原告、反诉被告）胡明新，男，1963年2月15日生，汉族，个体工商户。
委托代理人王磊，山东志城律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）李明，男，1978年10月5日生，汉族，农民。
委托代理人尹增栋，山东永光律师事务所律师。
上诉人胡明新与李明因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠民县人民法院（2012）惠商初字第661号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡明新委托代理人王磊，上诉人李明及其委托代理人尹增栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2000年3月2日，惠民县桑落墅镇人民政府（以下简称桑落墅镇政府）与惠民县桑落墅镇桑西村村民委员会（以下简称桑西村委会）签订《土地有偿使用协议书》，约定桑西村委会有偿提供给桑落墅镇政府土地56.51亩，使用期限为三十年。2008年6月17日，胡明新的合伙人胡明华（乙方）与桑落墅镇政府（甲方）签订《外商投资沿街商用房土地租赁合同》，约定甲方将享有使用权的桑落墅镇通泰棉业大门以西160米租赁给乙方用于建设沿街商品用房，土地位于桑落墅镇政府驻地以南（东西长160米，南北宽原院墙以南20米）；租赁期限自2008年6月18日起至2057年6月18日止；租赁费为400000元，该租赁费乙方交现金165000元，其余235000元可垫付政府办公楼工程款。合同签订后，桑落墅镇政府为胡明新提供了项目用地。胡明新在项目用地上投资开发建设沿街商居楼，并对外销售。2009年9月10日，胡明新以“惠民明新房地产开发公司”（该公司未在工商行政管理部门登记）名义与李明签订《沿街商居楼买卖合同》，约定李明购买胡明新开发建设的楼房二间，即东起第38-39间，面积167.2平方米，售价1180元／平方米，楼房款总计197296元。李明支付胡明新购房款现金100000元，因楼房门窗系李明自己安装，抵顶购房款4785元，因此，李明实际支付给胡明新购房款104785元，余款92511元尚未支付。2010年6月份，李明搬入涉案楼房，在自行进行装修的同时，并根据其居住需要修建了小院。2013年3月19日，根据李明的申请，一审法院委托滨州四环五海资产评估事务所对涉案楼房进行了评估，评估结果为：李明占有房屋价值248370元、房屋装修37908元、自建小院17793元、搬迁费1540元、租房费用每月800元。李明为此支付资产评估费3000元。
原审认为，涉案楼房所占用的土地系村集体所有的可耕地，胡明新在未办理农用地转用审批手续、取得国有土地使用证的情况下，即投资开发建设楼房，所建设的楼房应为“小产权房”，违反了《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第四十四条的强制性规定，故诉讼双方所签订的《沿街商居楼买卖合同》为无效合同。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。故胡明新要求李明返还涉案楼房、李明要求胡明新返还已缴纳的购房款104785元的主张，均予以支持。李明在购买房屋后自行出资对房屋进行了装修并增建了小院，李明对该添附物享有权益，考虑到李明对于房屋及院落的添附系附和于胡明新所有的原物之上，无法分离，即便能够分离，分离后添附部分的使用价值亦极大贬损。因此李明应将附属物随原物一起返回给胡明新，由胡明新将装修价值37908元、自建小院价值17793元补偿给李明。关于诉讼双方的损失及损失赔偿责任的分配等作以下分析：
一、关于损失赔偿的过错责任分配问题。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，胡明新与李明所签订的房屋买卖合同被确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。胡明新明知涉案楼房所占用的土地系可耕地，在未办理建设用地审批手续的情况下与李明签订房屋买卖合同，对合同无效具有过错，应承担缔约过失责任。李明作为涉案楼房所在地的居民，在知道或者应当知道涉案楼房所占用的土地系集体土地的情况下，仍与胡明新签订房屋买卖合同，对合同无效也有同样的过错。故对于双方所签订的买卖合同无效，双方负有同等责任，即各承担50%的责任。
二、关于胡明新所售出楼房使用费及李明所交纳购房款的利息损失问题。一审法院认为，对于胡明新所售出楼房的使用费与李明所交纳购房款的利息损失，应相互予以抵顶，对双方的该主张均不单独予以支持。
三、关于李明的其他损失问题。合同无效出卖人承担的是缔约过失责任，买受人的损失为信赖利益的损失。信赖利益的损失主要是受让人丧失与第三人另订立同类合同的机会所产生的损失。在本案中，因诉讼双方所签订的房屋买卖合同无效，导致李明丧失与其他人另订合同的机会，结果是李明无法因房屋价格上涨而带来增值利益。这种增值利益应是将发生纠纷时房屋的市场价与双方买卖时的房价相减后的差额作为房屋增值利益。本案中，因李明未将购房款总额197296元全部交清，只是交纳了部分购房款104785元，故李明有权分割的涉案楼房的增值利益应为27126元（（评估价248370元－购买价197296元）×104785元／197296元）。因李明已经入住涉案房屋，故胡明新还应按照其过错程度赔偿被告的搬迁费用。
四、关于李明搬出涉案楼房后临时租房费用的承担问题。因李明的该主张无法律依据，依法不予支持。
五、关于李明主张的房屋防水费用及为建设小院垫土支出费用等问题。对于李明主张的因涉案楼房漏雨而花去防水费用5914元及为建设小院垫土所支出的3300元，因李明提交的不是正式单据，胡明新不予认可，且李明亦未提供其他证据予以佐证，依法不予支持。
综合以上分析，胡明新除将装修价值37908元、自建小院价值17793元补偿给李明外，胡明新还应赔偿李明经济损失15833元（（增值利益27126元＋搬迁费1540元＋资产评估费3000元）×50%）。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决：一、原告胡明新与被告李明于2009年8月18日所签订的《沿街商居楼买卖合同》无效；二、被告李明于本判决生效之日起十日内，将已经被其占有使用的位于惠民县桑落墅镇政府驻地通泰棉业有限公司大门西开发区沿街商居楼（上、下各二间，共四间）及附属物返还给原告胡明新；三、原告胡明新于本判决生效之日起十日内给付被告李明购房款104785元、装修价值37908元及自建小院价值17793元补偿款、经济损失15833元，共计176319元；四、驳回原告胡明新的其他诉讼请求；五、驳回被告李明的其他反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2726元，由原告胡明新负担1363元，由被告李明负担1363元；反诉案件受理费2821元，由原告胡明新负担1410.5元，由被告李明负担1410.5元。
宣判后，胡明新不服，上诉称，一、一审认定事实不清、适用法律错误，从而形成错判。1.一审认定涉案房屋占用土地为桑落墅镇政府租用桑西村委会土地，并进而认定涉案房屋为“小产权房”是依据李明提供的《土地有偿使用协议书》，而该协议书李明提供的是复印件。无论是基于我方的异议还是最高人民法院相关证据规则的要求，一审均不应直接将该证据采纳为有效证据，更不应该在该证据基础上得出对案件处理结果有重大影响的事实认定。2.一审无视我方与桑落墅镇政府签订的《外商投资沿街商用房土地租赁合同》及我方能办理《乡村建设规划许可证》的事实，径行认定买卖合同无效明显不当。3.一审适用《土地管理法》第四十四条认定双方合同无效适用法律错误。因为依据我方与桑落墅镇政府签订的合同，桑落墅镇政府同意我方在涉案土地建设商品房并由镇政府协助办理相关手续。由此可认定涉案土地桑落墅镇政府认定为建设用地。4.一审中的资产评估报告所做出的房屋、装修、小院价值、搬迁费等评估价值过高，该评估报告不应作为本案有效证据使用。二、一审对我方明显不公，导致我方与李明权利保护明显失衡。1.李明为涉案楼房所在地居民，在知道或者应该知道涉案楼房所占用土地性质情况下，仍与我方签订房屋购买合同，可知其已经知道并认可房屋现状。李明在此基础上与我签订买卖合同后，李明基于诚实信用的基本原则应当向我支付购房款，但李明恶意拖欠我购房款，并在我提起要求其支付购房款诉讼后，又将其在购房时明知的事实作为不交购房款的抗辩主张，李明的行为具有不诚实守信的恶意，因此，在平衡双方利益时对此应予以考虑。2.即便认定合同无效，李明主观方面也有过错，不能主张信赖利益之保护，更不能享有因房屋价格上涨而带来的增值利益；又根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十八条，因合同无效或者被撤销，一方当事人因此受到损失，另一方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失，这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的。这里的“损失”应以实际已经发生的损失为限，不应当包括可期待利益，因为无效合同的处理以恢复原状为原则，若赔偿可期待利益将有违公平原则，而主张搬迁费更无依据。因此一审判由我承担李明增值利益、搬迁费、评估费明显不公。3.李明的装修损失是由其本人原因造成的，应由其自行承担。依据双方合同约定，在李明没有交清房款之前不能使用该房屋，李明擅自使用并擅自装修造成的后果当然由其个人承担。且，即便判由我方承担，也应当考虑过错责任、装修折旧等因素公平分配承担份额。4.判由我方承担李明自建小院费用明显不当。首先，李明只应使用房屋占用范围内土地，其自建小院的行为改变了原建筑规划及房屋利用的现状，该行为不具有合法性，因此，其补偿不应得到支持。其次，合同无效的后果是双方返还，该小院不在返还的范围，应由李明自行拆除恢复原状。5.一审将我方主张的房屋使用费与李明交纳的购房款利息抵顶明显不当。相当于房屋租金的房屋使用费与购房款利息明显不对等，抵顶没有任何法律及事实依据，且，李明使用的是我的整个房屋，但其只交纳了部分房款，这样抵顶明显不公平。三、我主张购房款的诉求应当得到支持，即便合同无效返还房屋，也应当由李明恢复房屋原状并承担占用房屋期间的损失。综上，请求二审法院：1.撤销（2012）惠商初字第661号民事判决，依法改判；2.本案诉讼费用由李明承担。
针对胡明新的上诉，李明的抗辩理由与其以下上诉理由一致。
李明上诉称，一、一审认定事实不清，证据不足。胡明新违反法律法规的强制性规定与我签订无效的买卖合同，对我是一种欺骗行为，胡明新对此具有明显的过错。1.胡明新在没有任何工商登记及公安机关备案的情况下私自刻制名为“惠民县明新房地产开发公司专章”的椭圆形印章，冒用房地产开发公司的名义开发楼房，误导消费者，套取我的售楼款，其行为不仅是严重的违法行为，也给我造成极大的错觉，误以为胡明新具有开发房地产的能力和资质。2.胡明新没有施工资质，连起码的营业执照都没有，更谈不上建筑资质，其违反了国家施工资质的强制性要求，属违法行为，具有明显的过错。3.胡明新没有获得售楼许可，违法卖楼。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和建设部颁布的《商品房买卖管理办法》的规定，胡明新对外销售楼房，必须提供齐全的“五证”“二书”，胡明新在没有获得以上许可的情况下销售楼房，对我是严重的欺骗行为。4.胡明新没有获得土地出让权，也没有获得商居地使用权，在村集体的可耕地上，采取以租代征的方式建楼，是一种严重的违法行为。5.胡明新采取欺诈的手段，隐瞒了土地使用权年限出售楼房。根据法律规定，住房用地土地出让年限为七十年，涉案的土地是桑落墅镇政府从桑西村委会受让的可耕地，使用年限为三十年。胡明新在卖楼时隐瞒了以上事实，欺骗了不知晓土地管理法律法规的买房人，骗取购房款。6.胡明新所建楼房质量严重不合格，其在交付时并未进行验收，楼房主体出现多处裂纹，大面积的漏水，有的尚未完全施工完毕，存在严重的质量问题。7.胡明新不能为该宗房产办理房产证，欺诈我购买楼房，并在《沿街商居楼买卖合同》中承诺可以办理房产证，并答应协助我办理按揭贷款，这些胡明新都没有兑现。由于胡明新的欺诈行为，导致了房屋买卖合同的无效，并给不知情的购房人造成了巨大的经济损失。我作为受害者本身并没有过错，一审认定我承担50%的责任显然不当，胡明新应承担导致合同无效的全部责任。二、根据一审法院委托的滨州四环五海资产评估事务所所作的评估报告，房屋的租房费用为每月800元。我方在一审中主张租房费用按六个月计算，胡明新并没有提出异议，一审也认定为有效证据，但在判决中却以无法律依据为由没有将该项费用核算入我方的损失中，故一审判决具有明显错误。三、胡明新没有建筑施工资质。涉案房屋存在严重的质量问题，出现大面积漏雨、多处主体裂纹、有的尚未完全施工完毕，为此我花费了大量的维修费用。因地势低，楼房前有近八十公分的洼地，下雨后，根本无法出门。我后来自行找人拉土垫平，为此也花费了大量费用。我在一审中向法庭提交了证明该项费用的证据，但一审忽略了我对该添附物享有的权益，明显错误。四、由于胡明新的过错欺骗我购买房屋，导致房屋买卖合同无效，我先期交付给胡明新的房款应予返还，并且将该房款的利息一并返还给我。一审将我的利息与胡明新楼房的使用费用抵顶显然不合理。因在一审庭审中，胡明新并没有对该楼房的使用费用承担举证责任，无法证明实际使用费的具体数额，而我方的利息是按照银行同期贷款利率来计算的，故两项损失直接抵顶也严重损害了我的合法权益，不足以弥补给我造成的经济损失。另外，对涉案房屋的评估价值，是按照其项下土地为集体土地的情况下定的现价。如果按照胡明新宣传的楼房项下土地为出让的国有土地的话，其价值显然要远远高于现在的评估值。一审按照该评估值计算楼房的升值情况，事实上对我很不公平。综上所述，请求二审法院将本案发回重审或查清事实后依法改判，本案诉讼费用由胡明新承担。
针对李明的上诉，胡明新辩称，一、李明认为我对合同无效具有明显过错的理由不能成立。李明所罗列的上诉事项中有的属工商、住建、土地、行政管理的范畴，其关于涉案土地使用时间的陈述与事实不符，其关于住房质量的陈述没有证据支持。涉案合同无效的根本原因是我方用于建设房屋的土地没有办理土地使用证，对此通过一审审理可知，我对该事项没有欺诈的故意，相反李明对此知情且土地所在的桑落墅镇政府也明确同意我建设涉案房屋并进行销售，因此，即便认定我对合同无效有过错，这种过错也较小。二、一审没有支持李明关于租房费用的认定正确。尽管涉案评估报告评估租房费用为800元，但李明的诉求应当具有事实基础及法律依据，很明显，李明的该诉求没有任何法律依据。且，李明主张的我对此没有提出异议与事实不符，我在一审中对李明该诉求提出了明确异议，认为李明该诉求不应得到支持。三、李明关于房屋存在质量问题及相应添附权益的主张不成立。首先，李明关于涉案房屋存在质量问题的主张没有证据支持，且根据相关法律规定，李明擅自入住涉案房屋，对房屋一般质量问题丧失主张的权利，因此，李明该主张不成立。其次，李明关于垫土施工及其费用的主张没有提供合法、有效、充足的证据予以支持，一审对该主张不支持正确。四、关于购房款利息与房屋使用费相抵，我同样认为不合理，但与李明主张正相反，我认为相抵损害了我的利益，对我不公平。综上，李明的上诉主张不能成立，应依法驳回其上诉请求。
经审理查明，一审认定事实中的“桑落墅镇政府与桑西村委会签订《土地有偿使用协议书》”内容，系根据李明提供的《土地有偿使用协议书》复印件据以认定，胡明新在一审及二审期间均对此提出异议，李明就此均未提交相关证据进行补强和佐证，本院对《土地有偿使用协议书》所涉内容不予确认。
另查明，胡明新是以“惠民县明新地产开发公司”名义与李明在2009年8月18日签订的《沿街商居楼买卖合同》。“惠民县明新地产开发公司”未经工商行政管理机关登记。
还查明，山东省惠民县城乡建设局于2012年9月6日为李明发放了乡字第37HMXC2012131号乡村建设规划许可证，内容为：建设单位（个人）李明，建设项目名称通泰商辅，建设位置永莘路通泰，建设规模壹佰陆拾柒平方米。
本院查明的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为，胡明新以“惠民县明新地产开发公司”名义与李明所签《沿街商居楼买卖合同》，合同所涉沿街商住楼的建设，没有取得土地使用权证书，没有取得施工许可证，亦没有取得商品房预售许可证，胡明新与李明所签《沿街商居楼买卖合同》违反了法律和行政法规的强制性规定，依据《合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，《沿街商居楼买卖合同》属无效合同，不具有法律约束力，原审对此认定正确。
滨州四环五海资产评估事务所对涉案楼房所作资产评估报告，所涉报告出具人王永明、张丽均具有注册资产评估师执业资格，滨州四环五海资产评估事务所亦具有从事资产评估业务的资格，评估报告在原审中已由诉讼双方进行了质证，原审认定评估报告具有证明力正确。
本案二审争议的焦点是：1.合同无效的过错责任承担；2.房屋装修与自建小院返还价值的确定；3.房屋占有使用的费用与已交付的房屋价款产生的利息进行抵顶是否合理；4.房屋增值利益损失、搬迁费用、搬出房屋后的临时租房费用、拉土平场费用、资产评估费用的负担。
（一）关于合同无效的过错责任承担问题
本院认为，《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，胡明新不具有开发资质、涉案土地不具备开发条件，胡明新在此情形下仍建设房屋并对外出售，对造成买卖合同的无效具有过错。李明作为房屋的买受方，对于合同的订立未尽审慎注意义务，且李明系买卖房屋所在地附近的居民，其在应知涉案房屋不具备开发出售条件的情形下仍购买涉案房屋，对造成买卖合同的无效亦具有过错。对于双方过错的大小，原审在分析双方自身的过错程度和性质的基础上确定为同等责任，即各承担50%的责任并无不当，胡明新与李明就此的上诉理由均不能成立。
（二）关于房屋装修与自建小院返还价值的确定问题
本院认为，李明在购买涉案房屋后，对房屋进行了装修，并加建了小院。对于房屋的装修价值及小院建设价值，已经滨州四环五海资产评估事务所评估确认，由于房屋的装修连同所建小院已与房屋不可分离，两者的价值附加于房屋之上，若将两者与房屋分离，则贬损房屋价值，且不符合物之利用的经济原则，故原审在判令李明将两者连同房屋一并交付胡明新的同时，由胡明新按评估价值向李明予以补偿并无不当，胡明新的该项上诉理由不能成立。
（三）关于房屋占有使用的费用与已交付的房屋价款产生的利息的抵顶问题
本院认为，《合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。本案中，胡明新与李明所签《沿街商居楼买卖合同》系无效合同，该合同自始不具有法律约束力，李明占有并使用涉案房屋无法律依据，其应对占有和使用房屋期间给胡明新造成的损失承担赔偿责任；相应地，胡明新基于无效的房屋买卖合同收取并占有李明交纳的部分房款亦不具有法律依据，胡明新应赔偿李明由此造成的损失。对于诉讼双方各自给相对方造成的损失数额的大小的确定，以及在此基础上的赔付如何实现，原审基于诉讼双方各自的过错程度和本案实际，酌定双方的损失数额相互进行抵顶，并均不再向对方另行赔偿并无不当，胡明新与李明的该项上诉理由均不能成立。
（四）关于房屋的增值利益损失、搬迁费用、搬出房屋后的临时租房费用、拉土平场费用、资产评估费用的负担问题
本院认为，关于房屋的增值利益损失，原审系依据滨州四环五海资产评估事务所评估的房屋价值与李明购买房屋的合同价格及李明交付购房款的具体数额按一定比例予以计算，原审采用滨州四环五海资产评估事务所的评估报告确定涉案房屋的价值正确，其在此基础上依据李明与胡明新确定的合同价格及实际交付房款比例计算房屋增值利益并无不当，李明针对该事项的上诉理由不能成立。关于胡明新上诉主张李明对造成合同的无效负有过错，其不能主张房屋的信赖利益和增值利益损失问题。《合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中，有违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，胡明新在与李明签订《沿街商居楼买卖合同》时，未就买卖房屋的建设开发情况向李明尽到全面的告知注意义务，原审基于胡明新对造成合同无效的过错程度判令其向李明赔偿房屋的增值利益损失并无不当，胡明新就此的上诉理由不能成立。对于搬迁费用，依据前述分析，原审采用滨州四环五海资产评估事务所评估报告所确认的数额亦无不当。相应地，原审在已确认双方对造成合同无效承担同等责任的基础上，将增值利益损失、搬迁费用、资产评估费用等损失判由双方均额分担正确，胡明新与李明就此的上诉理由均不能成立。对于李明主张的搬出房屋后的临时租房费用问题，由于李明在没有交清房屋价款的情形下就搬进房屋入住，原审结合案件实际对此不予支持并无不当，李明针对该事项的上诉理由不能成立。对于李明主张的拉土平场费用，李明未就此提交有效证据予以证实，其该项上诉主张亦不能成立。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11094元，由胡明新负担5547元，李明负担5547元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张新国
代理审判员 王正真
代理审判员 张 珊
二〇一四年三月三日
书 记 员 徐丽萍