山东省邹城市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邹民初字第4551号
原告盛太伟，男，1964年12月4日出生，汉族，居民，住
邹城市。
委托代理人王晓峰，邹城公平法律服务所法律工作者。
被告李志存，男，1963年1月5日出生，汉族，居民，住
邹城市。
被告李洋，男，1986年8月18日出生，汉族，居民，住邹
城市。
委托代理人李志存，男，1963年1月5日出生，汉族，居
民，住邹城市。
第三人孙继滨，男，1967年9月10日出生，汉族，居民，
住邹城市。
委托代理人刘宗伟，邹城峄山法律服务所法律工作者。
原告盛太伟诉被告李志存、李洋、第三人孙继滨物权确认纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王存来独任审判，公开开庭审理了本案。原告盛太伟及其委托代理人王晓峰，被告李志存，被告李洋的委托代理人李志存，第三人孙继滨的委托代理人刘宗伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛太伟诉称，2015年5月31日，原、被告签订了一份拆迁安置房转让协议，被告将位于邹城市的房屋一套，以67万元的价款出卖给原告，原告按照协议约定履行完毕，被告也履行该约定将该房屋交付给原告，该房屋物业、水、电等费用一直由原告交付，第三人在原告不知道的情况下于2015年农历9月29日私自打开房门，强行进入该房屋，但被告并未完全履行该协议。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求依法确认原被告于2015年5月31日签订的《拆迁安置房转让协议》有效。依法判令涉案房屋归原告所有，被告协助原告办理过户手续。诉讼费由被告承担。
被告李志存、李洋辩称，原告陈述事实和理由都属实，同意原告的各项诉讼请求。
第三人孙继滨述称，2015年2月17日因被告李志存向原告借款，以将本案所涉房屋抵押给了第三人，在抵押期间无论原告和被告之间是否存在真实的买卖关系均是无效的。因此，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张提交以下证据并经被告质证如下：
1、提交原告的身份证复印件一份。证明原告的身份。
2、提交2015年5月31日由原被告双方签订的《拆迁安置房转让协议》一份。证明原告购买的房屋位置、面积、房价、付款方式、交付时间、违约责任等。
3、提交山东省农村信用社转账凭证一份。证明原告通过农村信用社转给被告李洋现金47万元。
4、提交2015年5月31日由被告李志存书写的收条一份。证明被告收到房款60万元。
5、提交2015年7月6日的收据两份。证明该房屋的物业费、水电费都是原告交纳的。
6、提交2015年5月26日由邹城市东建房地产开发有限公司出具的证明一份。证明被告李志存是被拆迁户。
被告李志存、李洋的质证意见为，以上6份证据的真实性无异议，属实。
第三人孙继滨的质证意见为：
1、对证据1身份证复印件无异议。
2、对证据2原被告之间的签订的《安置房转让协议》不予认可，理由是该合同中所涉房屋房屋所有权人不是李洋，这一点就证明该协议是虚假的。
3、对证据3本身的真实性无异议。对原告证明的目的不予认可，理由是：第一从该汇款凭证看不出是买卖款还是借款，还是其它存款；第二客户签名写的是徐青敏，第三人从字面上只能理解为是存款人，与本案没有任何关系。收款人李洋与本案也没有关系，因为第三人说本案所涉房屋所有人不是李洋，因此，该汇款凭证与本案没有任何关系；第三按照原告所提交的转让协议，房屋交易价格是67万元，而本汇款单是47万元，中间还有20万元的差额，这与原告的主张也不相符。
4、对证据4由于被告对该收条没有异议，那么第三人对该收条本身的真实性无异议，但是对原告所证明的目的不予认可，理由：一、是本身第三人不认可原被告之间的转让协议；二、该收条与拆迁转让协议和汇款凭证和原被告当庭的陈述，均相互矛盾，理由是原告的转让协议交易价格是67万元，汇款凭证是47万元，而李志存书写的收条是60万元，这三者之间均相互矛盾。
5、对证据5两张收据的真实性无异议，但对原告证明的目的不予认可，这个票据只是写的交款单位，没有写户名是谁，从该票据不能证明是原告实际交纳。
6、对证据6证明不予认可，理由是：一、房地产开发有限公司无权出具本案所涉房屋的主人是谁；二、抬头是社区居委会稿纸，该幢楼的原产权人是社区居委会，并且随后第三人还有相关证据提交法庭，证明房屋的原产权人应该是社区居委会。
原告申请证人孟庆臣（男，1964年2月8日出生，汉族，居民，住邹城市）出庭作证证实“我想来证明2015年5月31日上午9点盛太伟叫我作为他和李志存房屋交易的证明人，就房屋的价格、面积以及附属物作一下证明，双方最终确认的价格是67万元，首付60万元，剩余的7万元等房产证办下来以后一并交齐，房屋的维修基金、物业费、煤气开口等生活用品如何处置详见合同”。
被告李志存、李洋对证人证言的质证意见为，对证人所陈述的事实属实，无异议。商量汇款60万元时证人在场，具体汇款证人不在场。
第三人的质证意见为，第三人询问证人时，证人明确回答汇款是60万元，证人证言能证实原被告之间买卖房屋的事实不存在。
被告李志存和李洋在本案中未提交任何证据。
第三人孙继滨为证明自己的主张提交如下证据并经原被告质证如下：
1、提交（2015）邹民初字第4393号民事判决书一份。证明被告李志存于2015年2月17日借孙继滨现金10万元，至今未还。
2、提交（2015）邹民初字第4394号民事判决书一份。证明被告李志存于2015年4月5日借孙继滨现金31万元，至今未还。
3、提交（2015）邹民初字第4395号民事判决书一份。证明被告李志存于2015年4月5日借孙继滨现金10万元，至今未还。上述三份证据证明自今日开庭之日被告李志存先后分三次共借第三人51万元至今未还，已经法院作出判决并已生效。
4、提交2012年5月15日李志存与社区居委会签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》原件一份，拆迁人为社区居委会，被拆迁人为李志存。证明：⑴、李志存因房屋拆迁，社区居委会给李志存安置两套住房，并约定了房屋的面积和补偿方案。⑵、证明新安置的两套住房产权所有人为李志存。
5、提交2012年5月15日李志存与社区居委会签订的《拆迁房屋产权转移协议书》原件一份，拆迁人为社区居委会，被拆迁人为李志存。证明：被告李志存原旧房屋被拆迁，同时约定了补偿方案。
6、提交2012年5月15日由社区居委会给李志存出具的《拆迁证》原件一份。证明李志存在社区居委会拆迁房屋过程中的拆迁顺序及入住新居的顺序。证据4、5、6均为原件，共同证明上述房屋新产权房屋的产权为李志存，李志存为向孙继滨借款，以上述房屋抵押给了孙继滨，在李志存不能偿还孙继滨借款的情况下，上述房屋抵押给孙继滨所有以折抵借款。
7、提交2015年11月16日由邹城市燃气总公司出具的收款收据一份。证明该收据在孙继滨手中，上述房屋中的燃气费是由孙继滨交纳。
被告的质证意见为，对证据1、2、3均无异议。对证据4、5、6的真实性无异议。当时孙继滨向翼龙贷提供被告有房产，但从没有作抵押。对证据7的真实性无异议。煤气费是孙继滨交的。
原告的质证意见为，证据1、2、3与本案无关。对证据4、5、6的真实性认可，对其产权系李志存所有无异议。间接证明了原告所提交的证明是真实的，产权人是李志存。但并不存在抵押，抵押应当提供书面抵押合同，即使该三份证据原件在第三人处，因该抵押物系不动产，应该办理不动产抵押手续。并且被告不认可与第三人有抵押关系，因此，该证明目的没有效力。对证据7的真实性没有异议。但是户名还是李志存，是谁交的不清楚。
经审理本院认定，2015年5月31日，原、被告签订了《迁安置房转让协议》一份，被告李志存、李洋将位于邹城市房产一处，以67万元的价格出售给原告盛太伟。约定先支付60万元房款，余欠款7万元待房产手续办理完毕后付清。协议签订后，原告依照协议约定全面履行了义务。被告陈述原告将47万现金汇给了被告李洋，后又支付13万现金。被告李志存为原告出具收条载明“收条今收到购房款人民币陆拾万元整（600000.00）收款人李志存2015年5月31日”。被告李洋搬出该涉案房屋后，于2015年6月6日将该涉案房屋及钥匙交付给原告。2015年7月6日，原告预交了200元的电费和481.20元的一年物业管理费。2015年农历9月29日，第三人孙继滨拿着由被告李志存交给第三人的社区与被告李志存签订的《房屋拆迁补偿安置协议》等原件，电话通知开锁公司将涉案房屋的房门打开后，搬入居住至今。2015年12月3日原告诉至法院，请求依法确认原、被告于2015年5月31日签订的《拆迁安置房转让协议》有效。依法判令房屋归原告所有，被告协助原告办理过户手续。诉讼费由被告承担。
另外查明，2015年11月23日，第三人孙继滨作为原告起诉借款人李志存等，要求借款人承担还款责任，要求担保人承担担保责任，并未主张抵押权。该三份判决已经发生法律效力。
上述事实，主要根据有关书证、当事人陈述、证人证言及庭审查证认定的，均已分别收存、记录在卷。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范，而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违背法律强制性规定，应依法认定有效。如果第三人主张房屋所有权导致房屋买卖合同不能履行，出卖人应承权利瑕疵担保责任。本案中，涉案房屋系被告李志存的回迁安置房，由其子被告李洋实际居住。原告与被告李志存、李洋签订的《迁安置房转让协议》是系在双方充分协商，公平平等的情况下约定的，当事人真实意思表示一致，原告盛太伟与被告李志存、李洋之间的转让行为合法有效，且合同已经得到实际履行，原告随即支配了该涉案房屋，取得对该房产的实际占有、控制和使用权即取得了该房产的物权期待权，即登记请求权。双方转让不动产物权的合同不违反法律规定，自合同成立时即生效，虽未办理物权转移登记，但不影响合同的效力。原告要求依法确认原、被告于2015年5月31日签订的《拆迁安置房转让协议》有效的诉讼请求，本院应当予以支持。因该房产未办理房产登记手续，原告要求依法判令涉案房屋归原告所有、被告协助原告办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。第三人主张观点，被告不认可与第三人之间就涉案房屋有任何形式的抵押，第三人也没有提供相应证据予以证明，本院不予采信。因此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
一、确认原告盛太伟与被告李志存和被告李洋于2015年5月31日签订的《拆迁安置房转让协议》有效。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费100元由被告李志存、李洋负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 王存来
二〇一六年二月十五日
书记员 王 莉