重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第00532号
上诉人（原审被告、反诉原告）周佳，男，汉族。
上诉人（原审被告、反诉原告）钟铃，女，汉族。
被上诉人（原�原告、反诉被告）：重庆渝松建设有限公司，住所地重庆市渝北区花卉园西四路53号，组织机构代码20352870-2。
法定代表人孙启伟，该公司总经理。
委托代理人罗贵旭，重庆智圆律师事务所律师。
委托代理人张宗波，重庆智圆律师事务所律师。
上诉人周佳、钟玲与被上诉人重庆渝松建设有限公司（以下简称渝松公司）房屋买卖合同纠纷一案，重庆市江津区人民法院于2014年12月5日作出（2014）津法民初字第07992号民事判决。周佳、钟玲对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审经审理查明：钟铃、周佳于2011年1月6日为购买房屋支付渝松公司预付款125620元。2011年6月21日，渝松公司与钟铃、周佳签订《中山古镇.同心坊房屋买卖合同》，双方约定：由钟铃、周佳以建筑面积每平方米4391.07元的价格购买渝松公司建设的位于重庆市江津区X号房屋（建筑面积47.68平方米），房屋总价款209366元，双方还约定了付款方式及期限等。合同签订后，钟铃、周佳于2011年8月28日支付渝松公司购房款62810元、2011年10月30日支付渝松公司购房款20936元、物业专项维修基金953.60元、水安装费700元、电安装费1200元、网络数字电视150元。2011年10月30日，渝松公司将该房屋交付钟铃、周佳。
一审另查明：由渝松公司建设的中山古镇.同心坊项目系办理的农村集体土地使用权，用地项目名称为修建江津区中山镇鱼湾村游渡河居民新村聚居点，用地单位为江津区中山镇鱼湾村民委员会和渝松公司，建设单位为渝松公司、张祥等户村民聚居点，建设地址为江津区中山镇渔湾村斑竹滩经济合作社。2012年10月，渝松公司因该项目的部分房屋出售与城镇居民的买卖合同被人民法院依法确认无效后，便以登报公告等方式要求钟铃、周佳等城镇居民购房户前来办理退房退款手续。2013年5月13日、渝松公司再次在相关媒体刊登公告，要求相关购房户及时办理退房退款手续，但钟铃、周佳一直不同意退房退款。
一审审理中，渝松公司于2014年11月5日向一审法院自愿申请撤回要求钟铃、周佳按同地段租金支付房屋占用损失费的诉讼请求。
一审法院认为，虽然涉诉房屋系渝松公司经有关部门批准建设，但由于该建设工程所使用的土地为农村集体所有的土地，而钟铃、周佳不仅不是涉诉房屋所在地的农村集体经济组织成员，而且是城镇居民，根据土地管理相关法律规定，钟铃、周佳系禁止购买涉诉房屋的对象。因此，渝松公司与钟铃、周佳签订的《房屋买卖合同》因违反土地管理有关法律、行政法规的效力性强制性规定，应为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合�无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，渝松公司要求钟铃、周佳返还房屋的请求和钟铃、周佳要求渝松公司返还购房款20936元、物业专项维修基金953.60元，水安装费700元、电安装费1200元、网络数字电视150元，共计212369.60元的请求，符合法律规定，应予以支持。钟铃、周佳反诉要求渝松公司按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算赔偿资金占用损失，因渝松公司实际占用钟铃、周佳所交购房款、物业专项维修基金等费用至今，该赔偿请求应予以支持，但其要求按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，无法律依据，酌定以中国人民银行同期贷款利率标准计算为宜。渝松公司明知其房屋系在农村集体所有土地上所建设，并非商品房，仍公开对外出售，应对无效合同给钟铃、周佳造成损失承担主要赔偿责任；钟铃、周佳明知其系城镇居民，不具有购买涉诉农村集体土地上所建房屋的主体条件，其与渝松公司签订房屋买卖合同时，未仔细审查出售房屋建设用地性质，致使合同无效造成损失，亦应承担一定责任。同时，综合考虑钟铃、周佳已接收、使用诉涉房屋，且在渝松公司因该项目部分房屋出售与城镇居民的合同被人民法院依法确认无效后，多次以登报公告等方式要求钟铃、周佳等及时办理退款退房手续，但钟铃、周佳仍继续占有使用诉涉房屋，怠于或明确拒绝办理退款退房手续，故对钟铃、周佳请求的资金占用损失酌定由渝松公司承担60%赔偿责任，其余40%由钟铃、周佳自行承担。一审审理中，渝松公司自愿申请撤回要求钟铃、周佳按同地段租金支付房屋占用损失费的诉讼请求，系当事人对诉权的处�，符合法律规定，予以准许。为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十条的规定，判决如下：“一、原告（反诉被告）重庆渝松建设有限公司与被告钟铃、周佳（反诉原告）于2011年6月21日签订的《中山古镇.同心坊房屋买卖合同》无效。二、被告钟铃、周佳（反诉原告）于本判决生效后五日内返还原告重庆渝松建设有限公司位于重庆市江津区X号（建筑面积47.68平方米）房屋。三、原告（反诉被告）重庆渝松建设有限公司于本判决生效后五日内返还被告钟铃、周佳（反诉原告）购房款209366元、大修基金953.60元，水安装费700元、电安装费1200元、网络数字电视150元，共计212369.60元。四、原告（反诉被告）重庆渝松建设有限公司于本判决生效后五日内赔偿�告（反诉原告）钟铃、周佳资金占用损失费的60%（该损失费分别以125620元基数，从2011年1月6日起算；以62810元为基数，从2011年8月28日起算；以23939.60元为基数，从2011年10月30日起算；均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清时为止）。五、驳回被告钟铃、周佳（反诉原告）其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由原告（反诉被告）重庆渝松建设有限公司负担。反诉案件受理费2488元，减半收取1244元，由原告（反诉被告）重庆渝松建设有限公司负担746.40元，被告（反诉原告）钟铃、周佳负担497.60元”。
钟铃、周佳不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判：1、房屋买卖合同有效；2�由渝松公司双倍赔偿购房款；3、由渝松公司按中国人民银行同期贷款利率四倍计付全额赔偿钟铃、周佳资金占用损失。主要事实和理由：1.渝松公司并非房地产开发商，不具备商品房开发资格，也没有出示任何证据证明其与什么单位组织进行了共同开发，其仅仅是项目的施工单位。并且渝松公司同样也不具备项目所在地农村集体经济组织成员的身份，不具有讼争房屋的所有权，因此，渝松公司实际上并不具有要求钟铃、周佳返还讼争房屋的主体资格。2.渝松公司在售房时，明知其销售的房屋系农村集体建设用地，不能向项目所在地非农村集体经济组织成员销售；明知所售房屋非商品房，却故意隐瞒其没有也无法取得商品房预售许可证的事实，明知钟铃、周佳不具有农村集体经济组织成员的身份，却大肆将其承建的房屋推向社会销售。因此，渝松公司的售房行为是对善意购房人性质非常恶劣的欺诈行为。一审法院判决钟铃、周佳自己也需承担该损失40%的责任，这不仅与事实不符，还将过错责任转嫁到受骗者身上，明显不公。渝松公司应当就其故意隐瞒和欺诈销售的过错行为赔偿钟铃、周佳所遭受的全部损失。3.渝松公司的起诉已超过诉讼时效。故请求二审依法予以改判。
渝松公司辩称：渝松公司与钟铃、周佳签订房屋买卖合同没有过错，后因渝松公司无法控制的原因，导致合同无效。渝松公司愿意承担60％的过错责任。钟铃、周佳在明知该土地正在变更权属，在知晓我国土地管理的相关法律、政策规定下，其没有尽到谨慎审查购买房屋及土地性质的义务，对合同无效应承担40％的过错责任。由于渝松公司不是房地产开发企业，且涉诉房屋属于“小产权房”，不是法律意义上的商品房。因而本案纠纷不应当适用相关司法解释的�定处理，所以钟铃、周佳请求双倍赔偿购房款及按银行同期贷款利率的四倍计算资金占用损失没有法律依据，不应该被支持。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为：上诉人钟铃、周佳与被上诉人渝松公司签订《中山古镇﹒同心坊房屋买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，故一审认定该合同无效，并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。渝松公司与钟铃、周佳之间的房屋买卖合同系无效合同，钟铃、周佳应当将其依据合同取得的房屋返还给渝松公司。涉案房屋系渝松公司经相关行政机关批准后建设，渝松公司对涉案�屋本身应享有权利。故钟铃、周佳提出的渝松公司对讼争房屋不具备权利的上诉理由不能成立。因涉案房屋已交付钟铃、周佳占有使用，钟铃、周佳对涉案房屋的土地权属性质应有更为明确的认识。且在渝松公司登报公告，要求购房者及时办理退房退款手续后，钟铃、周佳仍未办理，故一审法院认定合同无效所造成的资金占用损失按中国人民银行同期同类贷款利率计算，且由渝松公司承担60%，钟铃、周佳自行承担40%，也无不当。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，渝松公司并非房地产开发企业，且涉案房屋并非法律意义上的商品房。因此，一审法院认�本案不适用该司法解释规定，并驳回钟铃、周佳要求渝松公司双倍赔偿购房款的诉讼请求，未违反相关法律规定。且本案系合同效力确认及房屋返还纠纷，不适用诉讼时效的规定，故对钟铃、周佳称渝松公司的起诉超过诉讼时效的上诉理由，本院亦不予采信。
综上，钟铃、周佳的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决事实认定清楚，法律适用正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由钟铃、周佳负担（本院予以免收）。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 陈 霞
代理审判员 夏兴芸
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 谭 锐