上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第3055号
原告上海野松机械有限公司。
法定代表人陈宗辉，总经理。
委托代理人李辉，上海市雄风律师事务所律师。
被告上海平腾实业有限公司。
法定代表人平先武。
原告上海野松机械有限公司诉被告上海平腾实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月17日立案受理后，依法由代理审判员段美玲适用简易程序进行审理。原告申请财产保全，本院经审查依法进行保全。因工作调动，本案转为由审判员邵霞进行审理。因无法用其他方式向被告送达诉状材料，本院予以公告送达。本案依法转为普通程序，并依法由审判员邵霞、人民陪审员俞逸辉、蔡锦珠组成合议庭。本案于2015年1月29日公开开庭进行审理，原告委托代理人李辉到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海野松机械有限公司诉称：2011年11月5日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告出租上海市某区某路3199弄188号厂房给被告，租期自2011年11月1日至2021年10月31日，合同约定若被告不按时支付租金，每拖延支付超过一天按日租金的5%滞纳金支付给原告，原告有权采取停电、停水、关闭厂门等措施，被告逾期支付租金超过30天，原告有权无条件收回房屋并收取滞纳金，同时有权终止合同，由此造成的损失被告负责。合同签订后双方均能按约履行，但是至2014年4月被告未能按约支付2014年5月至7月的租金，为此原告多次催讨，被告至2014年8月4日出承诺书表示将拖欠租金在2014年8月10日前一次性支付，但到期后仍未能兑现承诺且避而不见。现被告企业处于停产状态，原告也无法联系到被告法定代表人。原告认为被告不按约履行义务属于违约，按照双方签订的合同规定，原告将要求被告支付租金、终止或解除合同，要求被告承担违约责任，故原告起诉至法院，要求判令：1、终止原、被告双方于2011年11月5日签订的《房屋租赁合同书》，并从位于上海市某区某路3199弄188号厂房内腾退后归还原告；2、被告支付原告自2014年5月1日至2014年8月28日止租金计人民币597，229.60元以及自2014年8月28日到实际搬离日为止的实际使用费；3、被告承担未按约支付租金的滞纳金计算至2014年8月28日计179，168.80元（按未付租金部分597，229.60元乘以30%计算）。本案诉讼费被告负担。审理中，原告撤回第3项诉讼请求。
被告上海平腾实业有限公司未作答辩。
经开庭审理查明，位于上海市某区华新镇某路3199弄188号房屋自2009年12月3日登记在原告名下。
2011年11月5日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，合同第一条约定原告将位于上海市某区某路3199弄188号厂房出租给被告，建筑面积6，961.15平方米，租赁期限为10年，自2011年11月1日至2021年10月31日；合同第二条约定房屋租金第一年至第五年每天每平方米单价0.68元，每两年环比递增6%，自第六年起（即2016年11月1日）租金每天每平方米单价0.8元，每两年环比递增6%至合同期满止，年租金初始计算方式0.68元／平方米×6，961.15平方米×365天=1，727，757元，分四期支付，每三个月支付一次，即431，939元，每期支付提前10天，先付款后用房；合同第三条约定被告支付首期租金的同时支付13万元的房屋租赁保证金，被告从事石材业生产，其行业特殊性对厂房、道路、场地、园林存在不可预见的损坏因素，原告收取专项保证金50万元，上述保证金必须在2012年3月28日前一次性支付给原告；合同第五条约定被告不按时支付租金，每拖延支付超过一天按日租金5%滞纳金支付给原告，被告不按时支付租金超过30天，原告有权收回出租房屋并收取滞纳金，同时有权终止合同，由此造成的损失被告负责，还约定有下列情形之一的，双方有权单方面解除合同，其中d项为被告无正当理由不支付或不按时支付租金或保证金超过30天以上，等。
租赁协议签订后，原告将系争房屋交付给被告使用。
2014年6月12日，原告向被告邮寄“关于尽快支付房屋租赁费的函”，表示被告拖欠2014年5月至2014年7月的房屋租赁费457，855.34元，双方已于2014年6月9日达成最迟于2014年6月底前一次性偿还上述拖欠款项的口头约定，现转书面约定，等。
2014年7月16日，原告向被告邮寄“关于逾期支付房屋租赁费的处理意见”，载明：被告拖欠房屋租赁费457，000元（2014年5月至7月），经多次协商不成，原告意见为在2014年7月底前，被告一次性支付原告本季度的房屋租赁费；应于2014年7月底前支付2014年8月至10月的房屋租赁费，被告可逾期至2014年9月底前支付；如上述第一条要求被告不予兑现，原告将履行双方签署的《房屋租赁合同书》第五条第1款的约定。
2014年8月4日，被告法定代表人平先武出具“承诺书”，确认被告拖欠原告房屋租赁费457，000元，该笔款项在2014年8月10日前一次性全部归还。
原告向被告索要房屋租赁费无果致讼。
审理中，原告表示同意在租金中扣除被告支付的13万元租赁保证金、50万元专项保证金。原告表示2013年、2014年的租金标准按照每平米0.68元递增6%，但原告诉讼请求因计算错误导致诉请金额比按照该计算方式得出的金额低，但仍以诉请中金额为准。
以上查明的事实，由原告的陈述，上海市房地产权证、房屋租赁合同书、函及邮寄凭证、承诺书等证据予以证实，并经庭审出证属实，本院予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的房屋租赁合同书为双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。被告使用原告房屋，理应支付房屋租金，原告依据合同标准主张租金，于法无悖，本院予以确认。被告在2014年8月4日出具的承诺书中确认拖欠的租金至2014年8月10日前支付，但被告至起诉仍未支付拖欠的租金，合同约定租金先付后用，至此拖欠租金已经超过30日，构成合同第五条第三项d款中原告单方面解除合同的情形，故原告有权单方面解除租赁合同。原告表示其在2014年7月16日的函件中已经表示若被告不在2014年7月底前支付2014年5月至7月的租金，将履行双方签署房屋租赁合同书中第五条第1款的约定，故原告已经通知被告解除租赁合同。但是原告邮寄该份函件在2014年8月4日之前，而在承诺书中原告认可被告在2014年8月10日前支付上述租金，原告已经通过新的意思表示更改了“处理意见”中关于7月底前不支付2014年5月至7月租金即解除租赁协议书的意见，故对于原告认为其在诉讼前已经通知被告解除合同的意见本院不予认可，原告的诉讼材料在2014年12月22日以公告送达方式送达被告，本院确认该日为合同解除日。合同解除后，被告理应从系争房屋内腾退，故原告要求被告从系争房屋内迁出的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，被告继续占用系争房屋，理应支付房屋使用费，原告依据合同标准主张使用费，于法无悖，本院予以支持。原告表示收取的13万元租赁保证金、50万元的专项保证金抵扣被告拖欠的租金，为处分自己权利的行为，于法无悖，本院予以准许。原告撤回第3项诉讼请求，为处分自己权利的行为，本院予以准许。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告上海野松机械有限公司与被告上海平腾实业有限公司于2011年11月5日签订的《房屋租赁合同书》于2014年12月22日解除；
二、被告上海平腾实业有限公司应于本判决生效之日起十日内从上海市某区华新镇某路3199弄188号房屋内迁出；
三、被告上海平腾实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海野松机械有限公司自2014年5月1日至2014年8月28日的房屋租金597，229.60元；
四、被告上海平腾实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海野松机械有限公司自2014年8月29日至2014年12月22日的房屋租金582，041.24元；
五、被告上海平腾实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海野松机械有限公司自2014年12月23日起至实际迁出之日止按照每日5，017.59元计算的房屋使用费；
被告上海平腾实业有限公司在支付上述第三、四、五项付款义务时可扣除保证金63万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币9，932.30元，保全费4，402元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
人民陪审员 蔡锦珠
人民陪审员 俞逸辉
二〇一五年二月十六日
书 记 员 汪宇婧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。