南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）建商初字第548号
原告交通银行股份有限公司江苏省分行。
负责人顾生，该分行行长。
委托代理人蔡安明，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托代理人张杰，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
被告陈卫定，男，1966年1月2日生，汉族。
被告南京卧龙湖置业有限公司。
法定代表人JEFFERSONPINGLI，该公司董事长。
委托代理人刘伟民，江苏同盛律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交通银行江苏省分行）诉被告陈卫定、南京卧龙湖置业有限公司（以下简称卧龙湖公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月22日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月27日公开开庭进行了审理。原告交通银行江苏省分行的委托代理人张杰，被告卧龙湖公司的委托代理人刘伟民到庭参加诉讼。被告陈卫定经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告交通银行江苏省分行诉称：2008年8月4日，其所属交通银行股份有限公司南京白下支行（以下简称交通银行白下支行）与陈卫定、卧龙湖公司签订《个人住房抵押贷款合同》一份，为陈卫定提供贷款126万元用于购买房产，贷款期限为15年，等额本息还款，贷款年利率为8.613%，每期还款金额为12491.32元。卧龙湖公司承担连带保证责任，该保证责任在他项权证取得后解除。同日，交通银行白下支行还与陈卫定、卧龙湖公司签订《溧水县房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，由陈卫定以其位于南京市溧水区东屏镇卧龙湖大道1号卧龙湖风情小镇XX幢101室的房产为上述借款提供抵押担保。溧水县房产局于2008年8月18日对该抵押合同予以核准登记。交通银行白下支行出具说明，确认交通银行江苏省分行对本案所涉合同及抵押物享有合同权利及抵押权。
合同签订后，交通银行江苏省分行于2008年8月20日发放贷款126万元，但陈卫定截至2014年9月28日，已逾期7期未按约还款。故诉至法院，请求判令：1.陈卫定立即偿还借款本金943232.36元及利息（截至2014年9月28日的利息39887.68元，并自2014年9月29日起至付清之日止按合同约定继续支付利息、罚息、复利）；2.卧龙湖公司对陈卫定的上述债务承担连带清偿责任；3.交通银行江苏省分行有权对陈卫定位于南京市溧水区东屏镇卧龙湖大道1号卧龙湖风情小镇XX幢101室的房产进行折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.本案诉讼费、保全费、公告费由陈卫定、卧龙湖公司承担。
交通银行江苏省分行为支持其诉讼主张，提交下列证据：
证据1、《个人住房抵押贷款合同》。拟证明双方存在借款合同关系，交通银行江苏省分行已按约给付贷款。
证据2、借款借据。拟证明交通银行江苏省分行已向陈卫定发放合同项下126万元贷款，履行了合同义务。
证据3、欠息清单。拟证明截至2014年9月28日陈卫定尚欠的本息金额。
证据4、《溧水县房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》。拟证明交通银行江苏省分行已取得房屋抵押权。
证据5、说明。拟证明交通银行江苏省分行享有《个人住房抵押贷款合同》和《溧水县房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》项下的合同权利及抵押权利。
被告陈卫定未答辩，亦未提交证据。
被告卧龙湖公司辩称：借款人陈卫定以自有房产提供抵押担保，因双方未就债权实现作出约定，交通银行江苏省分行应先就涉案房产设立的抵押权实现债权，未受偿部分由卧龙湖公司承担补充清偿责任。
卧龙湖公司为支持其抗辩主张，提交（2014）建商初字第546号民事调解书作为证据，拟证明两案除涉案金额外其他事实基本相同，本案的处理结果应与该案保持一致。
当事人的质证意见：卧龙湖公司对交通银行江苏省分行提交的证据1至5的真实性无异议。交通银行江苏省分行对卧龙湖公司提交的证据的真实性无异议。
本院认证意见：交通银行江苏省分行提交的证据1至5，可证实其向陈卫定发放了126万元借款用于购买房产，但陈卫定并未按约归还贷款，卧龙湖公司对交通银行江苏省分行提交的证据1至5的真实性亦无异议，本院予以采信。卧龙湖公司提交的证据与本案不具有关联性，本院不予采信。陈卫定未出庭质证，应承担质证不能的不利后果。
经审理查明：2008年8月4日，陈卫定、交通银行白下支行、卧龙湖公司签订编号为2008320520001100133的《个人住房抵押贷款合同》一份，约定：
第一条、房屋：陈卫定购买并用于向交通银行白下支行提供抵押的房屋坐落于南京市溧水区东屏镇卧龙湖大道1号卧龙湖风情小镇XX幢101室。
第二条、贷款：金额为126万元，期限为15年（自2008年8月20日起至2023年8月19日止）。
第三条、利率及调整：年利率为8.613%，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮10%。
第四条、贷款的发放：放款账号为62×××01。陈卫定授权交通银行白下支行将贷款以其购房款名义从上述帐户转账至下述帐户，账号为32000662201801001XXXX，收款人为卧龙湖公司。
第五条、还款：等额本息还款。
第六条、还款方式：陈卫定应不迟于还款日前将该期应还款项足额存入还款帐户，以按时足额履行还款义务。因还款帐户中余额不足或其他原因致使交通银行白下支行无法按时划款的，陈卫定应按第十七条承担违约责任。
第八条、保证：卧龙湖公司为本合同项下贷款提供连带责任保证。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及交通银行白下支行实现债权的费用，包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。陈卫定未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，卧龙湖公司应按交通银行白下支行的要求立即支付陈卫定的全部到期应付款项。陈卫定取得第一条约定房屋的权利证明，且交通银行白下支行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，卧龙湖公司的保证责任解除。
第九条、抵押：本合同项下抵押物为第一条约定的房屋。抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用，包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。
第十六条、贷款的提前到期：出现下列任一情形时，交通银行白下支行有权停止发放贷款，并单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求陈卫定立即偿还所有到期贷款本金并结清利息：……（2）陈卫定违反本合同的约定；……
第十七条、陈卫定的违约责任：陈卫定未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，交通银行白下支行有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。陈卫定未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担交通银行白下支行为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。
同日，陈卫定作为抵押人与抵押权人交通银行白下支行、保证人卧龙湖公司签订《溧水县房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，并经南京市溧水区房地产管理所于2008年8月18日予以核准登记。在该合同第一部分抵押预告登记阶段第一条约定：本合同所对应担保的主债合同为《个人住房抵押贷款合同》，编号为2008320520001100133，借款本金为126万元。第二条约定：该房屋坐落于南京市溧水区东屏镇卧龙湖大道1号卧龙湖风情小镇XX幢101室。第三条约定：抵押担保的范围为借款本金及利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。第四条约定：卧龙湖公司愿为陈卫定以上借款承担连带保证责任，担保范围为第一条载明的借款本金及利息、第一条载明的借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，担保期间为本合同生效之日起至交通银行白下支行领取上述商品房他项权利（抵押权）证书之日，卧龙湖公司在接到交通银行要求其履行担保还款义务通知后10日内清偿陈卫定所欠款项，并有权向陈卫定追偿所支付的款项。第六条约定：陈卫定连续三个月或累计六个月未能按约归还借款，交通银行白下支行有权依法处分上述房产，并可要求提前清偿上述借款。该合同第二部分抵押登记阶段第七条约定：陈卫定与卧龙湖公司办理完毕上述商品房过户手续后，陈卫定同意将该房产抵押给交通银行白下支行，作为以上借款的担保。该合同第三部分办理抵押登记手续的约定第十条约定：三方同意在本合同签订后，办理陈卫定所购房产的抵押预告登记手续。第十一条约定：在申请抵押预告登记的同时，陈卫定与交通银行白下支行同意向抵押登记机关提前申请办理抵押登记。第十二条约定：在申请抵押登记的同时，三方一致同意向抵押登记机关提出申请，在登记机关核准抵押登记时注销该商品房抵押预告登记。
同年8月20日，交通银行向陈卫定发放贷款126万元。
交通银行白下支行2014年10月15日出具说明一份，载明：2008年8月4日，其与陈卫定、卧龙湖公司签订的《个人住房抵押贷款合同》及《溧水县房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》约定的贷款人和实际放款人均为交通银行江苏省分行，其在合同上签章行为系上级行委托代为签订。因此，前述合同项下权利及诉讼权利均由交通银行江苏省分行享有。
据交通银行江苏省分行提交的陈卫定贷款详细信息查询记载：自2014年3月20日起，陈卫定未再按约足额还款，截至2014年9月28日，陈卫定应还借款本金余额为943232.36元，尚欠合同内应付利息38923.38元，罚息964.30元，以上合计39887.68元。
上述事实，有《个人住房抵押贷款合同》、借款凭证、贷款详细信息查询、《溧水县房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、交通银行白下支行出具的说明及当事人的陈述等在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。交通银行江苏省分行通过交通银行白下支行与陈卫定、卧龙湖公司签订的《个人住房抵押贷款合同》、《溧水县房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据交通银行江苏省分行与陈卫定、卧龙湖公司签订的《个人房产抵押贷款合同》约定：借款人未按约定归还贷款本息，贷款人有权宣布贷款全部到期，要求借款人立即偿还所有到期借款本金并结清利息，贷款人还有权按照逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。陈卫定自2014年3月20日后未按约足额偿还借款，致使其在该期间发生未按约定时间归还借款本息的违约情形。交通银行江苏省分行有权依据《个人住房抵押贷款合同》约定要求陈卫定提前归还剩余借款，并支付利息、罚息、复利。根据交通银行江苏省分行出具的陈卫定贷款帐户信息查询记载，至2014年9月28日，陈卫定尚有借款本金余额943232.36元应予偿还。2014年9月28日前陈卫定应付的利息38923.38元及逾期偿还借款产生的罚息964.30元，根据合同约定，也应由陈卫定支付。2014年9月29日之后产生的利息，应按《个人住房抵押贷款合同》约定计算至借款本金付清之日止。
根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，陈卫定的贷款既有其提供的南京市溧水区东屏镇卧龙湖大道1号卧龙湖风情小镇XX幢101室的房产设立的预抵押担保，又有卧龙湖公司提供的保证担保。因交通银行江苏省分行与卧龙湖公司并未在《个人房产抵押贷款合同》中明确约定若陈卫定未按期偿还贷款，交通银行江苏省分行有权要求卧龙湖公司立即支付债务人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权。故交通银行江苏省分行应当先就案涉房产的抵押担保实现其债权，不足部分由卧龙湖公司承担补充清偿责任。卧龙湖公司承担保证责任后，有权向陈卫定追偿。
关于案涉房产的抵押问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。陈卫定以其位于南京市溧水区东屏镇卧龙湖大道1号卧龙湖风情小镇XX幢101室的房产为其与交通银行江苏省分行的住房借款提供抵押担保时，该房产尚处于在建状态，并未取得该房产的所有权。因此，陈卫定与交通银行江苏省分行、卧龙湖公司签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，并在南京市溧水区房地产管理所办理了抵押预告登记。在陈卫定未能依约履行还本付息的义务时，交通银行江苏省分行有权处分被抵押的房产，优先清偿其贷款。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十八条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条之规定，判决如下：
一、被告陈卫定于本判决生效之日起十日内给付原告交通银行股份有限公司江苏省分行借款本金943232.36元及利息（2014年9月28日前应付的利息、罚息为39887.68元，2014年9月29日起至借款本金付清之日止的利息、罚息、复利按编号为2008320520001100133的《个人住房抵押贷款合同》约定计付）。
二、原告交通银行股份有限公司江苏省分行对被告陈卫定抵押的位于南京市溧水区东屏镇卧龙湖大道1号卧龙湖风情小镇XX幢101室的房产折价或者拍卖、变卖后在债权数额126万元内优先清偿其贷款。
三、被告南京卧龙湖置业有限公司对原告交通银行股份有限公司江苏省分行通过本判决第二项未获清偿部分承担补充清偿责任，在其承担保证责任后，有权向被告陈卫定追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13632元，保全费5000元，公告费600元，合计19232元，由被告陈卫定、卧龙湖公司负担。（被告应负担的该项费用，原告同意由被告在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退回）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 安时建
人民陪审员 范陶建
人民陪审员 徐 堃
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 高欣梅