广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法朗民一初字第543号原告：欧阳国珍，女，汉族，1968年4月23日出生，住江西省吉安市。委托代理人：万钧，广东蓝天柱律师事务所律师。被告：东莞市五福购物中心开发有限公司。住所地：东莞市。委托代理人：何悦筑，广东颖诚律师事务所律师。委托代理人：成杰，广东颖诚律师事务所律师。原告欧阳国珍诉被告东莞市五福购物中心开发有限公司（以下简称五福公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘伍雄适用简易程序独任审判，于2015年8月6日公开开庭进行了审理，原告欧阳国珍的委托代理人万钧，被告五福公司的委托代理人何悦筑、成杰到庭参加诉讼。后本案转为适用普通程序，依法由审判长刘伍雄，与人民陪审员叶银章、刘绮琪组成合议庭进行审理，于2015年12月3日公开开庭进行审理，原告欧阳国珍的委托代理人万钧，被告五福公司的委托代理人何悦筑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳国珍起诉称：原告于2013年8月28日与被告签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定由原告购买被告开发的位于东莞市大朗镇富华中路181号五福购物中心XXX栋XXX号房，总价格为634534元。合同签订后，原告依约作了相关的按揭手续，支付买楼款项。但在2014年年底时，原告发现，被告开发的楼房存在虚假宣传，言过其实，在营销时隐瞒真相，所显示的绿化位，却建设八个冷却塔、八个排风口，产生大量的噪音、细菌、低频振动，危及业主健康。所承诺的超一万米空中花园也严重缩水，体育室也变成物业办公室。为保护自身的合法权益，原告曾要求被告解除合同，赔偿相关费用，但被告却断然拒绝。原告多次向相关部门反映，也得不到合理的答复。为此，诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告赔偿原告损失费50000元；3.被告承担本案诉讼费。被告五福公司答辩称：1.关于本案的事实，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。双方应严格按合同履行义务，被告已经按合同约定履行相关的合同义务，无任何违约行为。被告已多次要求原告进行收楼，但原告一直拒绝收楼。原告的行为违约了合同的约定。被告已按合同约定履行，视为向原告交付案涉房屋，被告作为合同一方已履行交付义务，现原告单方面要求解除合同没有法律及合同依据。2.关于原告主张解除合同的原因，原告以被告宣传虚假为由解除合同没有事实及法律依据，应予驳回。按合同法第九十四条规定只有出现九十四条规定事项，原告才有权解除双方签订的买卖合同，但是被告已按合同履约，不存在合同法或者双方签订买卖合同约定的解除条件。因此，原告的诉求没有任何依据。原告主张的冷却塔是按项目从项目开发之初已合法设计并报建，已建设完成并经过国家规划部门等竣工验收，也经过环保部门的审查，因此原告主张的冷却塔制造噪音、细菌等危险的影响业主健康的行为是原告单方面不科学的片面说法，没有任何的证据支撑。3.关于原告所诉的空中花园问题，涉案的房地产项目已按设计合法施工，并经政府部门竣工验收合格。所建成的包括空中花园在内的物业均符合设计及政府要求，不存在原告所主张的空中花园缩水问题。另，按商品房买卖合同附件五补充协议第十一条明示事项第一项的约定本项目的平面图沙盘、模型以规划部门批准的总体规划为依据制，仅作为房地产规划效果示意或参考，与实景存在差异。商品房的具体细结与合同的附本为主。被告所建成的涉案房屋符合商品房买卖合同的附图。因此，双方关于涉案项目的广告宣传等在签订合同时已进行了明示，且双方在签订合同时已知晓并同意合同的约定。涉案房屋最终与合同约定为准，不是以宣传资料为主。原告作为完全民事行为人应当有能力预见购房的情况，应与被告签订的购房合同为准，应当对自身签订的合同产生的法律后果负责。4.原告的诉请没有法律依据，合同法九十六条的规定，该条包括九十三条、九十四条，原告必须履行通知义务，但原告并没有向被告提出解除通知，原告提出的解除合同也不符合法定程序，被告认为合同的解除应考虑到一方达到根本违约的条件，本案中被告向原告交付的房屋是符合双方签订《商品房买卖合同》约定的交付标准及条件，因此被告没有存在根本违约的行为致合同解除。5.原告诉请二没有法律依据，并没有举证证明，且是根据原告的陈述的赔偿项目，而原告并没有要求返还房款，只要求赔偿本金的利息、损失。6.原告事实与理由部分内容错误，法律并没有规定宣传不可有商业吹虚、商业广告，与原告主张的虚假宣传是不同的。经审理查明，2013年8月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告向原告出售位于东莞市大朗镇富华中路181号五福购物中心XXX栋商业住宅楼XXX号，总金额为634534元。合同附件第十条关于合同以外的信息与资料约定：双方之间的权利义务以合同、本补充协议及其附件为准，出卖人在销售广告、宣传资料和示范单位对合同项下该商品房的规格、材料、设施设备的品牌、数量有具体确定的表示，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，出卖人在上述场合已明示不属于交付标准或交易条件的，对双方具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。第十一条关于明示事项约定：出卖人已在本项目销售现场向买受人明示法律法规规定应明示的文件、证书及重要提示，买受人已阅悉并理解上述明示的文件、证书及重要提示，且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。该条在特别提示一款中约定：本项目售价中已充分考虑各项不利因素可能对业主造成的影响，各房屋售价中也已经充分考虑到了露台、阳台、窗户的位置和面积不同，以及建筑外立面的遮挡等因素造成的价格差异。本项目的宣传片、户型图等宣传资料仅作为项目规划效果示意或总体效果参考，与实景存在一定差异，商品房的具体细节以合同的约定为准；本项目总平面图、沙盘和模型以规划部门批准的总体规划为依据绘制，仅作为本房地产项目规划效果示意或总体效果参考，与实景存在一定差异，商品房及其环境的具体细节以合同的附图为准，该方案和经济技术指标仅作为参考，在履行法律法规规定的程序后，该规划可能发生局部调整；本项目商品房相同户型单位因楼栋位置、朝向、景观、外立面效果等差别，局部结构、面积等可能不同，请您在正式认购前详细查阅现场公示的合同附图和相关资料。被告提交的建设工程竣工验收报告（复印件）、竣工验收备案证书（复印件）、城建档案移交书（复印件）、规划图（复印件）显示，案涉项目于2014年12月4日完成五方《建筑工程竣工验收报告》，2014年12月31日，该工程分别办理了东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书【分别为地下室、1栋及2栋商业住宅楼（1幢26层）、垃圾站】。原告认为被告提交的上述证据均为复印件，对其真实性、合法性以及关联性均不予确认。被告于2014年12月29日通知原告等人收楼，但原告以房屋存在问题为由不予接收。原告主张被告交付的房屋存在以下方面与宣传不符的问题，拒绝接收：1.隐瞒真相，在绿化位，建设八个冷却塔、八个排风口。2.承诺的超10000平方米空中花园严重缩水；3.体育室变更为物业办公室。原告为此提交如下证据：1.拒收楼告知书。该告知书中提到与本案有关的内容为“空中花园售楼时沙盘无冷却塔说明，现有冷却塔，排烟口等装置”。2.致万荟时代全体业主书（复印件）。该书提到与本案有关的内容为：（1）冷却塔事宜。根据相关规范要求及现场实际情况，冷却塔无法迁移，但会采取围蔽遮盖与绿化美化措施。（2）消防排烟风机事宜。根据现行消防规范，排烟口风机无法迁移，但会进行隔离处理，且排烟风机只有发生火灾时才会启动，平时并不会开启。3.现场图与宣传彩页。图片显示已安装冷却塔、排烟口以及部分花园实景。宣传彩页显示有“万荟时代”、“GOGOPARK”、“大朗唯一超10000平方米私家空中花园”、“投资旺地：东莞最大沃尔玛/3万平旗舰商业/R1R2双轻轨”，以及其他宣传文案。4.企业信用信息、组织机构代码等工商登记资料。工商资料显示，被告的法定代表人为梅林锋，被告的股东之一为广州市创朗房地产咨询有限公司，法定代表人为梅林锋，广州市创朗房地产咨询有限公司的唯一股东为合众创展股份有限公司。5.公证书。公证书内容为公证人员于2015年9月15日通过专线上网的方式，输入“www.XXXXX.com.cn”进入网页,网页显示“合众地产”的标识以及列明合众地产版权所有，点击网页“产品中心”再点击“大朗万荟时代”进入网页，该网页显示“大朗万荟时代”项目介绍、区域优势、项目配套、产品户型等项目信息，项目配套中显示其中一项信息为“1万㎡私家空中花园，不一样的高贵风景”、“逾1万㎡私家空中大花园，领上乘风景，享G-LIFE生活。同时产品中心显示有“虎门万荟购物公园”、“狮山万荟时代”、“大沥万荟玖珑”等项目。被告对于原告提交的上述证据提出以下意见：1.对于拒收楼告知书。确认其真实性，但认为可以说明被告已履行了收楼的告知义务，原告拒收楼没有合同和法律依据。2.关于致万荟时代全体业主书。认为原告无法提交原件，不予确认。3.关于现场图与宣传彩页。被告不予确认其真实性，并否认曾以该彩页宣传。4.关于工商登记资料。认为原告关于合众创展股份有限公司的工商查询没有原件，不予确认，并认为与本案无关，原告认为合众创展有限公司的宣传应当由原告另案起诉，与本案无关。庭审中，审判人员询问被告：“你方在开发销售过程中是否以‘万荟时代’的标识或者字样对外宣传”，被告代理人称不清楚；审判人员询问被告：案涉项目以何字号、标识对外宣传，被告代理人称不清楚；审判人员询问：你方是否有向合众创展股份有限公司提供项目资料，被告代理人称没有；审判人员询问：你方在对外宣传中是否有以“合众地产”名义对外宣传，被告代理人称不清楚；审判人员询问：你方是否有授权合众创展股份有限公司宣传案涉项目，被告代理人称没有。审判人员询问：空中花园是否达10000平方米，被告代理人称不清楚。双方对于是否在签订合同时以及之前有告知原告排风口、冷却塔位置的事实，原告称被告未告知，被告则认为已告知并且亦按照规划审批建设。另，在庭审中，原告确认其第二项关于要求被告赔偿的请求是基于合同解除所导致的损失。上述事实，有原告提交的收款收据、税收完税证明、《商品房买卖合同》、拒收楼告知书、致万荟时代全体业主书、现场图和宣传彩页、公证书、工商登记查询，被告提交的建筑工程竣工验收报告、竣工验收备案证书、总平面规划图、商品房交付使用通知书以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案原被告之间为商品房买卖合同法律关系，双方的权利义务依法受合同法法律法规的调整。原告提出的请求中，第一项请求为解除合同，第二项请求基于合同解除而产生的损失，本院将依据原告所起诉的理由予以审查。本案原被告双方的争议焦点在于：1.被告是否存在着隐瞒真相，在绿化位，建设八个冷却塔、八个排风口的违约行为以及变更体育室为物业办公室的行为；被告是否存在超10000平方米空中花园的宣传内容，以及若上述三项存在，是否构成要约的一部分。2.若存在上述第1项的情形，本合同是否应当解除。关于第一点，被告指出，合同附件第十条以及第十一条已经对明示事项、合同之外的事项等作出约定，原告前述该合同，应当受合同的约束，并且签合同本身已说明被告已明示告知原告关于排风口、冷却塔设置以及空中花园的规划。本院认为，合同中第十一条关于明示事项约定：出卖人已在本项目销售现场向买受人明示法律法规规定应明示的文件、证书及重要提示，买受人已阅悉并理解上述明示的文件、证书及重要提示，且无异议。案涉建筑用途为商业以及住宅，排风口以及冷却塔为有具有地下工程的建筑以及商业用途建筑中必然需要设置的设施，合同中已明确将“出卖人已在本项目销售现场向买受人明示法律法规规定应明示的文件、证书以及重要提示”列入合同当中，据此可以认定被告已向原告出示相关的规划文件，另，原告并未能举证证明被告关于排风口、冷却塔的事项作出不同于规划的宣传广告或者承诺，原告提交的被告关于整改的文书，是对于上述设施的进一步完善，而不能据此认定为被告违反规划隐瞒了上述设施的设置。另，合同中亦明确约定：“本项目总平面图、沙盘和模型以规划部门批准的总体规划为依据绘制，仅作为本房地产项目规划效果示意或总体效果参考，与实景存在一定差异”，原告仅以被告交付的房屋与沙盘不符因此违反合同约定的主张，不具有合同依据，本院不予采信。原告关于体育室改为物业用房的主张，因原告未举证证明，本院不予采信。关于原告提出的被告存在着被告存在超10000平方米空中花园的承诺的问题，原告提交了宣传彩页、公证书以及工商登记查询为证据，被告则予以否认。本院认为，原告提交的工商资料虽部分为打印件，但与通过http://gsxt.XXXXXgov.cn红盾网查询一致，本院予以确认。根据工商登记查询显示，被告的法定代表人为梅林锋，被告的股东之一为广州市创朗房地产咨询有限公司，法定代表人亦为梅林锋，广州市创朗房地产咨询有限公司的唯一股东为合众创展股份有限公司，说明三者之间存在着法律上的股权关系。虽然三者之间为独立的公司法人，然而合众创展股份有限公司的网站上将案涉项目宣称属其名下项目对外宣传，向公众宣示案涉项目为其名下产品，被告亦因此而提升产品商誉，基于三者之间的特殊法律关系，该公证书中关于案涉项目的宣传应当认定为被告利用合众创展股份有限公司的网站以及基于与合众创展股份有限公司的特殊关系对公众宣传案涉项目的行为。上述网页内容结合原告提交的宣传单，以及被告关于是否在该项目使用“万荟时代”标识、是否在该项目以“合众地产”标识对外宣传均提出“不清楚”的语焉不详的陈述，本院予以确认上述证据与陈述相互印证，可以证实被告曾以“超10000平方米私家空中花园”的内容对外宣传。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，虽然合同附件第十条以及第十一条对明示项目以及合同之外的事项作出约定，但被告宣传的“超10000平方米私家空中花园”内容指向配套项目特定，数据具体明确，并且最迟至公证的时间，被告仍然以此作为宣传，可认定为被告对具体事项的允诺，且该允诺足以对原告购买案涉商品房有重大影响，依据上述规定，被告的该项宣传承诺，虽然未在合同中载入，应当视为合同内容，若当事人违反的，应当承担违约责任。关于被告是否有违反上述关于“超10000平方米私家空中花园”内容的问题，因房屋尚未交付，仍处于被告占有当中，并且原告对此面积问题已存在异议，依法应当由被告证实其需交付的房屋符合双方的约定的责任，在本院要求被告对案涉项目的空中花园递交测量报告的情况下，被告仍然拒绝提交，应当认定被告即将交付的房屋中的配套空中花园不符合逾10000平方米的事实，被告应当承担违约责任。关于被告违反空中花园逾10000平方米的约定是否足以达到解除条件的问题。合同中未对违反空中花园逾10000平方米的约定是否构成解除合同的条件作出约定，应当依据合同法的相关规定进行审查。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项目规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》主要目的在于交易商品房，主要考虑因素是所处地段（RIR2双轨）、商业配套（3万平旗舰商业）、楼层、商品房面积等，相应的空中花园配套设施作为被告提供优化生活环境的配套设施是交易商品房的辅助，是交易所考虑的一部分，其优劣固然将影响其出售商品房的评价以及价值，亦影响其舒适性，从而对买方是否购买案涉商品房存在一定的影响，但如前所陈述，被告已提供空中花园配套，虽然面积存在差异，但该配套属于本案双方交易的非根本性问题，被告对此的违反并不足以构成根本违约，原告可通过另案要求被告降低价款、赔偿损失等违约责任予以调整，而无须解除合同，对于原告要求解除合同的请求以及基于解除合同而产生的赔偿损失请求，本院不予支持。至于一般性违约应承担的违约责任问题，则不在本案处理范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告欧阳国珍的全部诉讼请求。本案受理费1050元，已由原告欧阳国珍预交，由原告欧阳国珍承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  刘伍雄人民陪审员  叶银章人民陪审员  刘绮琪二〇一五年十二月十六日书 记 员  陈佩君第10页共10页