上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三（民）初字第3308号
原告上海科瑞物业管理发展有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人张一民，董事长。
委托代理人何友妹，女。
委托代理人钟敏，女。
被告戚安静，女，1983年9月26日生，汉族，户籍地浙江省。
原告上海科瑞物业管理发展有限公司（以下简称“科瑞物业”）诉被告戚安静物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2015年12月23日公开开庭进行了审理。原告科瑞物业的委托代理人钟敏到庭参加了诉讼，被告戚安静经本院以公告方式传唤，无正当理由未到庭应诉，本案缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告科瑞物业诉称，原告为上海市奉贤区绿地智尊物业管理单位，被告是业主，原、被告双方之间存在物业管理合同关系。依据《前期物业管理服务合同》，自被告入住之日起，被告每月应向原告缴纳管理费人民币（以下币种同）5，804.60元。自2011年7月起至2015年7月底，被告应支付原告的物业管理费284，425.40元及滞纳金614，358.90元。故原告诉讼来院，要求判令被告支付2011年7月至2015年7月物业服务费284，425.40元并支付逾期付款违约金614，358.90元。诉讼过程中，原告变更违约金诉讼请求为：判令被告支付逾期付款违约金280，000元。
原告科瑞物业针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：
1、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、预售合同、业户资料表各1份，旨在证明被告是系争房屋的业主，房屋面积的事实；
2、《前期物业服务合同》各1份，旨在证明原告提供了物业服务及约定逾期支付违约责任的事实；
3、催款通知书、律师公函、挂号信收据各2份，旨在证明原告向被告催缴物业费的事实。
被告戚安静未作答辩，也未提供任何证据。
对原告科瑞物业提供的证据，经审查核对，原告提供的证据均真实、合法，且与本案有关联，本院均予以采纳。
基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实，被告系坐落于上海市奉贤区环城东路XXX弄XXX号的业主，上述房屋建筑面积1，209.30平方米。2007年，上海绿地景汇置业有限公司与原告签订《前期物业服务合同》1份，约定由原告为奉浦CBD项目提供前期物业管理服务，合同期限自2007年11月1日起至2009年10月31日止。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。物业服务费的收费标准为：办公楼内商业每月4.80元／平方米，原告按约提供了物业服务。2011年3月11日，原告与上海绿地景汇置业有限公司又言明，前期物业合同于2009年10月31日届满，由于业委会未成立，在业委会没有正式成立并聘任新的物业管理企业之前，根据相关政府法规要求，前期物业服务合同将继续履行。原告继续为涉案小区提供物业服务，但被告自2011年7月起至2015年7月未缴纳过相关的物业服务费用。因原告多次催讨无着，遂涉讼。
本院认为，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳相关的物业服务费用。在业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主均具有约束力。本案中，原告按照《前期物业服务合同》的约定对涉案小区进行物业管理服务，被告作为业主理应按照约定及物业管理的相关规定按时缴纳物业服务费，其未按约按时缴纳，应承担相应的民事责任。原告要求被告支付自2011年7月至2015年7月的物业服务费284，425.40元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。另，根据《前期物业服务合同》的约定，业主未按期交纳物业服务费的，需支付相应违约金，违约金数额以未缴纳部分按每日千分之三计算。被告逾期未交纳物业服务费的行为已然构成违约，原告向其主张违约金合法合理，按照合同约定的方式计算被告需支付的违约金已经超过本金，现原告自愿降低以280，000元主张违约金，于法无悖，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告戚安静于本判决生效之日起十日内支付原告上海科瑞物业管理发展有限公司自2011年7月起至2015年7月止的物业管理费人民币284，425.40元；
二、被告戚安静于本判决生效之日起十日内偿付原告上海科瑞物业管理发展有限公司逾期滞纳金人民币280，000元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币12，788元，公告费人民币690元，由被告戚安静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
代理审判员 裴孙英
人民陪审员 朱秀琴
二〇一六年一月十一日
书 记 员 陈 艳
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
…….
（五）按时交纳物业服务费用。
……
第十二条
……
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
……
三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审判。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。