江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南商初字第0158号
原告中国建设银行股份有限公司无锡分行，住所江苏省无锡市五爱路88号（组织机构代码：83589255-7）。
负责人张伟煜，该行行长。
委托代理人张文、沈菊，均系江苏创凯律师事务所律师。
被告林彬彬，男，1978年12月5日生，汉族。
被告郑月梅，女，1978年7月2日生，汉族。
被告无锡市住房置业担保有限公司，住所江苏省无锡市五爱家园89号，实际经营地江苏省无锡市运河东路388号2楼（组织机构代码：74248588-7）。
法定代表人张中云，该公司董事长。
委托代理人卞进峰、邹元，均系江苏居和信律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称无锡建行）诉被告林彬彬、郑月梅、无锡市住房置业担保有限公司（以下简称置业担保公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告无锡建行的委托代理人沈菊，被告置业担保公司的委托代理人邹元到庭参加诉讼。被告林彬彬、郑月梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告无锡建行诉称：2006年5月31日，林彬彬、郑月梅与无锡建行签订个人住房借款合同，约定：林彬彬、郑月梅向无锡建行借款50万元；林彬彬、郑月梅以其名下位于无锡市多友大厦房屋为其上述借款提供抵押担保；置业担保公司为林彬彬、郑月梅的上述借款提供连带责任保证。在还款期内，林彬彬、郑月梅未按约还款，自2013年7月开始逾期，至2013年9月30日已积欠借款本金384137.32元及利息7061.47元。因林彬彬、郑月梅至今未归还上述欠款本息，置业担保公司亦未履行保证责任；无锡建行遂委托江苏创凯律师事务所向本院起诉，并支付律师费13836元。要求：1、林彬彬、郑月梅立即归还无锡建行借款本金384137.32元及相应利息（计算至2013年9月30日为7061.47元，自2013年10月1日至判决给付之日止，按年利率8.8425%计算）；2、置业担保公司对林彬彬、郑月梅的上述第1项请求及本案诉讼费用承担连带保证责任；3、无锡建行对抵押财产享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由林彬彬、郑月梅、置业担保公司承担。
被告林彬彬、郑月梅均未作答辩，亦未提供相应证据。
被告置业担保公司辩称：担保是事实；要求先行处理林彬彬、郑月梅抵押的房产，置业担保公司对不足部分承担保证责任，并在承担责任后有权向林彬彬、郑月梅进行追偿。
经审理查明：2006年5月31日，林彬彬、郑月梅与无锡建行签订个人住房借款合同，约定：林彬彬、郑月梅向无锡建行借款50万元；借款期限自2006年5月31日至2026年5月31日；借款期限在一年以上，本合同项下的贷款利率在基准利率水平上下调10%，贷款利率在每年1月1日调整一次；还款方式为等额本息还款法；林彬彬、郑月梅未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，则林彬彬、郑月梅构成违约；林彬彬、郑月梅违约的，无锡建行有权宣布贷款立即到期，要求林彬彬、郑月梅立即归还借款本息及相关费用；对林彬彬、郑月梅未按时还清的借款本金和利息（包括被无锡建行宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；借款逾期的罚息利率为本合同所执行贷款的水平上上浮50%；林彬彬、郑月梅以其名下位于无锡市多友大厦房屋为其上述借款提供抵押担保；抵押担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及无锡建行为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、公告费等）；本合同项下的全部或部分债务本金或利息履行期限届满，无锡建行未受清偿的，或者根据合同约定无锡建行可以提前实现债权的其他情形，无锡建行有权依法拍卖、协议折价、变卖抵押物，并以所得价款优先受偿。
同时，置业担保公司与无锡建行签订最高额保证合同，约定：鉴于无锡建行在2002年9月19日至2015年12月31日期间签订人民币资金借款合同或其他法律性文件债权确定期间签订的上述合同，置业担保公司愿意为债务人在主合同项下的一系列债务提供最高额保证；最高额保证的担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向无锡建行支付的其他款项、无锡建行实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、公告费等）；最高额保证项下保证责任的最高限额为50亿元；主合同项下的贷款、垫款、利息、费用或无锡建行的任何其他债权的实际形成时间即使超出债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围，主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制；保证方式为连带责任保证；保证期限自单笔授信业务的主合同签订之日起至债务人在该主合同项下的债务履行期限届满日后两年止；无论无锡建行对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保是否由债务人自己所提供，置业担保公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，无锡建行均可直接要求置业担保公司依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，置业担保公司将不提出异议。
合同签订后，无锡建行依约放款；置业担保公司向无锡建行出具个人住房贷款担保通知书，承诺按照与无锡建行签订的保证合同的约定，为林彬彬的借款提供连带责任保证；林彬彬、郑月梅为抵押房产办理了抵押登记手续，房屋他项权利人为无锡建行，权利价值详见合同。在还款期内，林彬彬、郑月梅未能按约还款，自2013年7月开始逾期，至2013年9月30日已经连续逾期3期，积欠借款本金384137.32元及利息7061.47元。因林彬彬、郑月梅至今未归还上述欠款本息，置业担保公司亦未履行保证责任，无锡建行遂向本院起诉。
另查明：林彬彬与郑月梅系夫妻关系。
上述事实，有个人住房借款合同、最高额保证合同、个人住房贷款担保通知书、借款借据、结婚证、房屋他项权证、结清试算单、对账单等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：林彬彬、郑月梅与无锡建行签订的个人住房借款合同，置业担保公司与无锡建行签订的最高额保证合同，均系双方的真实意思表示，均合法有效。林彬彬、郑月梅至2013年9月30日已连续逾期3期，其行为已构成违约；无锡建行要求林彬彬、郑月梅归还借款本金及利息，并承担诉讼费用的主张，符合合同约定，予以支持。置业担保公司为林彬彬的上述借款提供连带责任保证，并与无锡建行明确约定放弃了对于无锡建行选择清偿顺序的抗辩权，故本院对置业担保公司要求先行处理抵押财产，对不足部分履行保证责任的抗辩，不予支持。置业担保公司要求在承担责任后，对林彬彬、郑月梅进行追偿的抗辩，符合法律规定，本院予以支持。林彬彬、郑月梅以其名下位于无锡市多友大厦房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续；无锡建行要求对抵押财产享有优先受偿权的主张，符合法律规定，予以支持。据此，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、第四十六条、第五十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、林彬彬、郑月梅于本判决生效后3日内向中国建设银行股份有限公司无锡分行支付借款本金384137.32元及相应利息（计算至2013年9月30日为7061.47元，自2013年10月1日至判决给付之日止，按年利率8.8425%计算），息随本清。
二、无锡市住房置业担保有限公司对林彬彬、郑月梅的上述第一项还款承担连带清偿责任。无锡市住房置业担保有限公司承担保证责任后，有权向林彬彬、郑月梅追偿。
三、中国建设银行股份有限公司无锡分行有权以林彬彬、郑月梅抵押的位于无锡市多友大厦房屋折价或者拍卖、变卖的价款，在50万元范围内对林彬彬、郑月梅的上述第一项还款及本案诉讼费用的给付优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7380元，保全费2770元，公告费606元，合计10756元（已由无锡建行预交），由林彬彬、郑月梅、置业担保公司共同负担（无锡建行同意其预交案件受理费由林彬彬、郑月梅、置业担保公司向其直接支付，本院不再退还，由林彬彬、郑月梅、置业担保公司在本判决生效之日起3日内向无锡建行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。
审 判 长 杨利丹
代理审判员 周优育
人民陪审员 徐 健
二〇一四年五月十九日
书 记 员 陆 欢
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条第一款债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。