杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第4011号
原告（反诉被告）：黄麟惠，女，1973年7月8日出生，汉族，户籍地广东省韶关市武江区。
被告（反诉原告）：邵晓龙，男，1952年5月13日出生，汉族，住浙江省杭州市。
原告黄麟惠诉被告邵晓龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月17日受理后，依法由代理审判员陈琪独任审判，邵晓龙在举证期限内提起反诉，经审查，本院予以受理。本诉、反诉合并审理后，于2016年1月28日公开开庭进行了审理，黄麟惠、邵晓龙均到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2016年4月1日第二次公开开庭进行了审理，黄麟惠、邵晓龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄麟惠诉称：2014年11月28日，黄麟惠与邵晓龙签订租赁合同一份，约定每个月房租1700元。双方约定，黄麟惠支付两个月的押金后，双方试空调是否可以使用，但邵晓龙迟迟未带遥控器试空调。租赁期内，双方发生争执，黄麟惠于2014年12月27日搬出后，邵晓龙未退回押金，并造成黄麟惠搬家损失，故请求判令：1、邵晓龙立即退回押金3400元，搬家损失费1076元（其中包括2014年12月1日拆空调费用70元、拆热水器费用60元，装热水器费用80元、2014年12月9日移装电话费用116元、拆装员工桌费用80元、搬家费400元、安装门锁花费100元、搬家时拆热水器费用70元、热水器运费100元；并支付相应的利息损失，自拖欠当天起按年利率5.31%计算；2、本案诉讼费用由邵晓龙承担。
邵晓龙辩称：黄麟惠承租邵晓龙的房屋，在未支付房租、结清水电费、未清点财产、未验收房屋、未移交钥匙、未打扫卫生的情况下自行搬出，应由黄麟惠承担违约责任，押金应抵扣违约金，故无需向黄麟惠支付费用，而应由黄麟惠向邵晓龙支付不足部分。
邵晓龙反诉称：双方于2014年11月签订租房合同，约定租期为一年，自2014年11月28日至2015年11月27日。合同签订后，黄麟惠仅支付了押金3400元，并以资金不足为由一直未支付租金。2014年12月28日零点29分，黄麟惠在未支付租金的情况下偷偷搬出出租方，并拿走待修的热水器一只，出租房内一片狼藉。故请求判令：1、黄麟惠支付49天房租2776元；2、黄麟惠支付违约金3400元；3、黄麟惠赔偿热水器损失316.5元；4、黄麟惠支付疏通坐便器费用60元；5、黄麟惠支付室内修理、粉刷、搞卫生、阳台换锁费用合计300元；6、黄麟惠支付房屋水费7.40元；7、黄麟惠支付房屋电费66.17元；8、黄麟惠支付上述损失的利息337元。
黄麟惠就反诉辩称：承租房屋中的厕所并未堵塞，无需疏通。黄麟惠从出租房中搬出后，案外人介绍了其他租客给邵晓龙，房屋自黄麟惠搬出三四天后即已重新出租，故不需承担违约金。关于热水器，邵晓龙在出租房屋时，告知黄麟惠，房屋内安装的热水器已经坏了，让黄麟惠卖掉，后黄麟惠找人来拆卸该热水器后需要收取拆卸费，故黄麟惠将已坏的热水器抵了拆卸费。对于房屋的水电费，黄麟惠无异议。
黄麟惠就其主张提交了下列证据：
1.房屋租赁合同1份，证明双方存在房屋租赁关系；
2.押金收条1份，证明黄麟惠向被告支付3400元；
3.录音光盘（刻录件）1份、证明2份，证明黄麟惠搬走三四天后就有其他人租了邵晓龙的房屋；
4.电费电量通知单1份、银行收据1份，证明黄麟惠曾为邵晓龙缴纳电费15.6元；
5.发票2份，证明黄麟惠在涉案房屋安装电话产生的费用；
6.收款收据4份，证明黄麟惠搬入、搬出涉案房屋产生的搬迁费、黄麟惠新购热水器的安装拆迁费。
邵晓龙就其主张提交了下列证据：
1.房屋租赁合同1份，证明双方就相关权利义务进行了约定；
2.水费缴款单、电费缴款单各1份，证明邵晓龙为黄麟惠缴纳了水电费；
3.发票1份，证明邵晓龙的热水器购买时的价值；
4.与他人的租房合同1份，证明黄麟惠搬走后，邵晓龙于2015年1月16日才将房屋再次租出去，期间一直空置；
5、短信截图1份，证明双方之后的协商过程；
6、照片1份（打印件），证明黄麟惠在邵晓龙出租的房屋内办公司。
黄麟惠提交的证据经质证，邵晓龙对证据1的真实性有异议，认为合同部分由黄麟惠修改过，应该以邵晓龙提供的为准；对证据2无异议；对证据3中短信截图无异议，录音的真实性无异议，但内容有串供的嫌疑，对证明有异议，系黄麟惠自行书写；对证据4无异议，但该金额并不足以缴纳黄麟惠使用的电量；对证据5、6有异议，与本案无关。
邵晓龙提交的证据经质证，黄麟惠对证据1无异议；对证据2真实性无异议；对证据3真实性不清楚，并非黄麟惠购买，且黄麟惠搬入时热水器已经坏了，是邵晓龙要求黄麟惠将它搬走，后黄麟惠叫人过来拆卸，产生的费用用旧的热水器充抵；对证据4真实性有异议，实际空房时间并无这么长时间，黄麟惠搬走三、四天后，该租客就搬进去了；对证据5真实性无异议，当时黄麟惠曾发短信问邵晓龙是不是要帮忙租房子出去，但当时邵晓龙已将房屋出租，黄麟惠之后才知道；对证据6无异议。
本院认为，对黄麟惠提供的证据1与邵晓龙提供的证据1一致，本院予以认定；证据2、4，邵晓龙无异议，本院予以认定；证据3中光盘的真实性予以认定；证明属于证人证言，证人未出庭作证，不符合该证据的形式要件，不予确认；证据5、6的真实性予以认定。对邵晓龙提供的证据1-6可以相互印证，本院对真实性均予以认定。
本院根据黄麟惠、邵晓龙的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2014年11月28日，黄麟惠、邵晓龙签订租房合同一份，约定：邵晓龙将东岳公寓6单元2020室房屋出租给黄麟惠；租房时间为2014年11月28日至2015年11月27日，预付保证金3400元，退租时清算；房租每月1700元，三个月内一个月一付，之后每三个月结算一次；租期内，水费由邵晓龙垫付，黄麟惠每半年交付邵晓龙一次，电费由黄麟惠自付；双方交接时水109度，电13279度；黄麟惠、邵晓龙不能随意解除合同，如单方面终止合同，违反方赔偿对方2个月房租。同日，黄麟惠支付邵晓龙保证金（押金）3400元，但未支付房租。2015年12月15日，邵晓龙向黄麟惠催讨房租，但黄麟惠未支付。2015年12月27日，黄麟惠在未与邵晓龙协商一致的情形下搬出涉案房屋，并拖欠水、电费73.57元。次日凌晨1时许，黄麟惠通过短信的方式告知邵晓龙已搬离房屋，并要求邵晓龙退还1700元。邵晓龙于2015年1月16日将上述房屋出租给案外人。后黄麟惠因邵晓龙未退回保证金，诉至本院，要求判如所请。
诉讼过程中，邵晓龙认为双方的租赁合同应自2015年1月15日解除。
本院认为：双方签订的租房合同系双方真实意思表示，内容未违反国家强制性规定，属有效协议，该协议对双方当事人均具有约束力。现黄麟惠要求邵晓龙退还押金即双方约定的保证金3400元，根据合同约定，黄麟惠有权在结清应付费用后要求邵晓龙退还，故本院对黄麟惠要求返还房屋押金的诉讼请求予以支持。双方约定的租赁期限至2015年11月27日，黄麟惠未按期支付租金，又于2014年12月27日在未与邵晓龙协商解除合同的情形下擅自搬离，黄麟惠作为违约方无权要求解除合同，现邵晓龙因黄麟惠的违约行为，确认双方签订的租赁合同自2015年1月15日起解除，符合法律规定，本院予以确认。根据法律规定，黄麟惠应按约支付合同解除前的房屋租金及水、电费，并按合同约定赔偿损失。现邵晓龙即要求违约金又要求利息损失，但两项不可同时请求，根据合同约定，违约方应赔偿两个月的租金，现黄麟惠抗辩违约金过高，鉴于邵晓龙确认其与黄麟惠的租赁合同于2015年1月15日解除，而邵晓龙于次日又与案外人签订了租赁合同，本院酌情确定违约金为1700元，对利息损失不予支持。至于邵晓龙、黄麟惠要求对方支付的其他费用，于法无据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、邵晓龙退还黄麟惠保证金3400元；
二、黄麟惠支付邵晓龙租金2776元、水电费73.57元，支付违约金1700元；
三、上述第一、二项相抵后，黄麟惠于本判决生效之日起七日内支付邵晓龙1149.57元；
四、驳回黄麟惠的其他诉讼请求；
五、驳回邵晓龙的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元（本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元），由黄麟惠、邵晓龙各负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 陈 琪
人民陪审员 王景莉
人民陪审员 徐捷青
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 朱旭莉