湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂12民终981号
上诉人（原审被告）：通山正亿文化广场置业有限公司，住所地通山县通羊镇凤池社区园林小区。
法定代表人：镇瑛，该公司会计。
委托诉讼代理人：刘昕，湖北佳成律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：湖北通山农村商业银行股份有限公司，住所地通山县九宫大道406号。
法定代表人：陈军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：肖周军，湖北宁华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐立田，男，1959年2月25日出生，汉族，住通山县。
被上诉人（原审原告）：朱玉梅，女，1963年10月27日出生，汉族，住通山县。
二被上诉人的委托诉讼代理人：余月星，湖北仁贤律师事务所律师。
上诉人通山正亿文化广场置业有限公司（以下简称正亿公司）、湖北通山农村商业银行股份有限公司（以下简称通山农商行）因与被上诉人徐立田、朱玉梅房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省通山县人民法院（2016）鄂1224民初1547号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
正亿公司上诉请求：撤销一审判决，驳回徐立田、朱玉梅的诉讼请求；由徐立田、朱玉梅承担本案诉讼费。事实与理由：一、本案讼争门店应归通山农商行所有，正亿公司分别与通山农商行、徐立田、朱玉梅签订拆迁还建合同，但与通山农商行签订的拆迁还建合同在前并公证。二、即使讼争门店归徐立田、朱玉梅所有，一审判决亦存在如下错误：1.门店补差面积计算有误，补差面积为17.54㎡，而不是14.65㎡；2.门店补差价格明显错误。合同约定补差价格为“开盘价”，同等地段均价74800元/㎡，一审认定为54062元/㎡；3.过渡费计算明显错误。2013年4月23日以后的过渡费没有约定，按市场行情，一审判决明显过高；4.门店价值减损与客观事实不符。2014年底，正亿公司与徐立田、朱玉梅确认还建门店位置，已充分考虑了负一楼电梯位置的变更，讼争门店内有剪力墙侧面门不能开，正亿公司要求徐立田、朱玉梅重新选择，但其最终确认讼争门店，不追究电梯位置变更、剪力墙及侧面门的变更，故不存在门店价值减损；5.2015年元月后，正亿公司要求徐立田、朱玉梅补差价款，并同意交付还建门店，但其一再拖延，并拒付补差款，故无权索要过渡费。
针对正亿公司的上诉请求和理由，通山农商行辩称，讼争门店应归其所有，正亿公司在上诉状中已明确说明。正亿公司是否应给徐立田、朱玉梅补偿与其没有任何关系。
通山农商行上诉请求：撤销一审判决，改判讼争门店交付给通山农商行，正亿公司立即为其办理相关产权证明；由徐立田、朱玉梅、正亿公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审以通山农商行与正亿公司签订的《拆迁补偿安置协议书》及补充协议均“未约定具体还建房号”为由，驳回其诉讼请求错误。通山农商行还建房屋的坐落位置具体明确，包括了讼争的门店。且具体还建房号在还建房屋竣工验收后，由房管部门实际测量后确定，一审判决通山农商行在签订合同时未约定具体的还建房号，系任意扩大并设置了通山农商行的义务。二、一审以补充协议第二条约定“除徐、张二户已封墙外的其他还建区域，由正亿公司交给第三人管理”为由，驳回通山农商行的诉讼请求错误。三、一审以“正亿公司已还建第三人面积一楼建筑面积332.74㎡和二楼建筑面积409.36㎡，已超过了通山农商行与正亿公司约定应还建的301.88㎡”为由，驳回其诉讼请求错误。以上房号中有部分不符合双方约定的坐落面积，通山农商行一直在与正亿公司交涉，要求其重新依约办理房产证。四、一审判决使得通山农商行签订《拆迁补偿安置协议书》及补充协议的目的落空，无法正常办公营业。
针对通山农商行的上诉请求和理由，正亿公司未作答辩。
针对正亿公司、通山农商行的上诉请求和理由，徐立田、朱玉梅辩称，一、讼争门店判归其所有合法有据。通山农商行虽与正亿公司签订的补充协议在前并公证，但该协议并未明确约定讼争房屋是还建给通山农商行。反而，正亿公司与其签订的补充协议明确约定了还建房屋位置即3-101号房屋，同时对房屋结构作出了明确约定即按附图。而正亿公司已按约将通山农商行的还建房交付给通山农商行，通山农商行对还建房进行了实际使用和管理，可以认为其对交付的还建房没有异议。二、讼争门店补差面积、价格、过渡费、价值减损等都是合理合法的。双方签订的补充协议明确约定，门店产权面积以房产部门最终测量为准，17.54㎡不是实测面积，经过实测14.65㎡才是门店补差面积。门店的“开盘价”不是固定不变，每平方米54062元是经过专业房产评估机构客观公正评估的结果。双方签订的补充协议约定第二年和第三年过渡费双方另行协商，并非没有约定。门店减损是客观事实，正亿公司一直没有告知变更图纸施工，讼争门店也没有交付给徐立田、朱玉梅，正亿公司一直将其作为售楼部使用，直至2016年十一期间被城建部门拆除仍未交付，所以给付过渡费是合理合法的。
徐立田、朱玉梅向一审法院起诉请求：1.确认2010年4月23日与正亿公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》合法有效。公摊面积其不补差价；2.确认2013年7月25日与正亿公司签订的《补充协议》合法有效，正亿公司应当按合同附图交付还建门店；3.判决正亿公司赔偿其迟延交付门店租金损失12万元（计算6个月）以及至门店实际交付之日的房租损失；4.正亿公司承担本案全部诉讼费。在一审庭审过程中，徐立田、朱玉梅变更诉讼请求为：1.判决正亿公司向其交付3-101号门店；2.截止2016年3月23日，正亿公司应支付其被拆迁房屋装修费、搬迁费和经营补偿费等共计150000元及利息70500元、2012年4月23日至2013年4月22日原拆迁门店过渡费130000元及利息61100元、2013年4月23日至2014年4月22日原拆迁门店过渡费151722元及利息53002元、2014年4月23日至2015年4月22日原拆迁门店过渡费166897元及利息38386元、2015年4月23日至2016年3月23日原拆迁门店过渡费168283元及利息18511元，上述本息合计1008501元；2.正亿公司应支付其因变更设计导致门店价值减损值254474元；3.徐立田、朱玉梅应支付正亿公司门店超面积价款792008元；上述1、2、3项相抵，正亿公司应支付其470967元。在一审法院重审开庭审理中，徐立田、朱玉梅再次变更诉讼请求为“算至2017年3月22日，金额为1337134元”。
通山农商行向一审法院起诉请求：判决正亿公司山城文化宫项目二期3号楼九宫大道临街从东往西第一个门档房号为3-101的门店还建给有独立请求权的第三人通山农商行，并由正亿公司为其办理产权证；本案受理费由正亿公司与徐立田、朱玉梅承担。
一审法院认定事实：2007年通山县人民政府为改变通山文化产业设施落后状况，决定将原通山县总工会、县文化馆、县信用联社城南营业室、县电影公司以及上述单位所属的私人住宅予以拆迁。2007年12月28日，通山县房屋拆迁管理办公室发出了房屋拆迁公告。正亿公司系该项目的拆迁人。朱玉梅、徐立田夫妇位于通山县××羊镇××路××号的房屋属拆迁范围内。通山农商行的城南营业室亦属拆迁范围内。
2009年4月13日，正亿公司与通山农商行签订一份《拆迁补偿安置协议书》，通山农商行将其城南营业室交付正亿公司，采用房屋产权置换方式进行拆迁补偿。约定正亿公司在山城文化宫沿街西侧正面地段的一楼还建给通山农商行产权面积301.88㎡，沿街长度不低于21m；二楼还建产权面积301.88㎡。2009年4月19日，正亿公司与通山农商行到通山县公证处办理了公证。
2010年4月23日，徐立田、朱玉梅作为乙方（被拆迁人），正亿公司作为甲方（拆迁人）签订一份《城市房屋拆迁补偿安置协议书》约定：一、乙方将其所有的位于原通山县文化馆综合楼一楼、房权证号为通羊字第××、80××12号、土地使用权证号为通国用（99）字第021492号、产权证面积30.42㎡，实际测量面积31㎡的临街店面，用产权置换方式交给甲方拆迁。甲方根据乙方店面实际建筑面积31㎡，按1︰1的比例向乙方还建临街正面一楼店面，店面地面与人行道地面相邻不得超过30公分，还建面积约40㎡，置换产权面积大于乙方原产权面积的部分，按本项目建成后乙方选定店面的开盘价格进行补差，公摊面积不补差价。二、乙方可优先选定还建门店。三、甲方必须将还建门店的房产证、土地证办好交给乙方（包括另购面积在内，但乙方只能限购10㎡以内），办证的税、费概由甲方负责。四、产权置换过渡期为二年，自被拆迁房屋清空之日起算。甲方同意一次性支付乙方二年的过渡费22万元，如因不可抗力确需延期交房的，过渡费按每年9万元的标准续付，甲方提前交房的，过渡费亦按此标准扣回。五、甲方一次性补偿乙方被拆迁房屋装修费、搬迁费和经营补偿等共计15万元，此款暂不支付，待甲方开盘后，此款由乙方按开盘价用于冲抵购置甲方门店的价款。六、甲方提供给乙方的还建房屋，应当符合国家相关质量安全标准。乙方原有的配套设施如水、电、闭路电视、电话等由甲方接至乙方店面，电线至门口，费用由甲方承担。七、本协议签订时，乙方应将该被拆迁房屋的房屋所有权证和土地使用权证的正本交付甲方。协议签订后，正亿公司按约向徐立田、朱玉梅支付了二年的过渡费22万元，徐立田、朱玉梅将其门店交付正亿公司拆除。但正亿公司未能在二年过渡期内将门店还建给徐立田、朱玉梅。2013年7月25日，双方签订一份《补充协议》，该补充协议约定：一、根据甲、乙双方于2010年4月23日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，甲方现确定乙方还建门店的具体位置为：项目二期3号楼九宫大道临街从东往西第一个门档、房号3-101。该门店套内面积46.37㎡（不含公摊），门店产权面积以房产部门最终测量为准。具体详情见附图。二、原合同中约定增加的10㎡（未计算公摊）以及本次安置门店乙方要求增加的7.54㎡（含公摊）共计面积17.54㎡，甲方同意乙方按本项目一期开盘时同等地段门店的价格进行补差。三、自2012年4月23日起，原拆迁门店过渡费，甲方同意第一年按13万元（第二年和第三年另行协商）标准支付。该过渡费按月息1%计算利息，连同本金在还建门店时一次性冲抵门店补差款。四、甲方同意：原合同中约定的15万元装修及经营补偿费，自2012年4月23日起，按月息1%计算利息，连同15万元本金在还建门店时一次性冲抵门店补差款。五、乙方承诺还建门店接受并服从通山购物公园商业管理公司的统一管理，经营项目符合整体业态规划，否则该公司有权对乙方门店采取强制措施，制止其不符合规定的行为。该补充协议第一条中“具体详情见附图”的附图，明确了正亿公司还建给徐立田、朱玉梅门店的具体位置，徐立田在附图上签名，正亿公司亦在附图上加盖公章确认。但正亿公司并未按双方2013年7月25日签订的《补充协议》中的附图施工，而将3-101门店一侧的设计作了变更。2014年10月26日，双方又签订一份《补充协议》，此补充协议是将2013年7月25日补充协议第一条中“该门店套内面积46.37㎡（不含公摊），门店产权面积以房产部门最终测量为准。具体详情见附图”改为“该门店宽3.7米、长度不低于11.9米、套内面积44.18㎡、建筑面积64.61㎡，该面积为预测面积，双方以房产部门最终测量的面积为准”外，其余部分与2013年7月25日的补充协议相同。据测量，正亿公司应还建给徐立田、朱玉梅的3-101门店套内面积为44.18㎡，公摊面积为20.44㎡，建筑面积为64.62㎡。按双方的约定，44.18㎡的套内面积中，31㎡按1︰1还建，套内面积超13.18㎡。徐立田、朱玉梅向正亿公司支付超面积的价款时，13.18㎡的套内超面积中10㎡不计公摊面积，3.18㎡的公摊面积为3.18㎡×0.462537=1.47㎡，徐立田、朱玉梅应向正亿公司支付价款的超面积为13.18㎡+1.47㎡=14.65㎡。因正亿公司迟迟未将还建门店交付给徐立田、朱玉梅，导致纷争。
2014年11月17日，通山农商行作为甲方与作为乙方的正亿公司签订一份《拆迁补偿安置补充协议书》，确认甲乙双方2009年4月13日签订的《拆迁补偿安置协议书》合法有效。约定根据2009年4月13日双方签订的相关协议，乙方应将本项目三号楼九宫大道临街的一楼五个门档，面积约为326㎡左右（从正面往后延伸）还建给甲方；其中四、五号门档后面乙方暂可借用，借用期限不超过一年，借用期间乙方不得以任何形式对外出售或出租（见附图）。除徐、张二户已封墙外的其他还建区域，由乙方在本协议签订后十个工作日内进行封墙界定和粗粉刷，并安上卷闸门上锁后交给甲方管理。
由于徐立田、朱玉梅与正亿公司对还建门店超面积的价格及2014年4月23日以后原拆迁门店的过渡费发生争执，根据徐立田、朱玉梅的申请，经双方共同选定，在通山县人民法院（2015）鄂通山民二初字第34号案中，一审法院委托咸宁市安居房地产估价与测量有限责任公司对3-101门店的价格及2014年4月23日以后原拆迁门店的过渡费进行鉴定。经鉴定：一、3-101门店按现状的价格为54062元/㎡，按双方2013年7月25日签订的《补充协议》中的附图建设的价格为58000元/㎡，二个价格相差3938元/㎡,变更设计导致门店价值减损值为254473.56元（3938元/㎡×64.62㎡）。二、2013年4月23日至2014年4月22日原拆迁门店过渡费151722元；2014年4月23日至2015年4月22日原拆迁门店过渡费166897元；2015年4月23日至2016年2月22日原拆迁门店过渡费152985元（平均每月15298.5元）。
一审法院认为，因城市建设规划需要，徐立田、朱玉梅和通山农商行按政府的要求将其所有的房屋交正亿公司拆迁、建设，并各自与正亿公司签订了房屋拆迁补偿安置协议书及补充协议，是当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。当事人应按合同的约定履行各自的义务，徐立田、朱玉梅将自己的房屋交正亿公司拆迁，履行了自己的义务；但正亿公司未按约定的时间、位置向徐立田、朱玉梅交付还建房屋，负有违约责任，应承担继续履行合同的义务。通山农商行认为徐立田、朱玉梅与正亿公司于2013年7月25日签订的补充协议，是徐立田、朱玉梅采取强制、胁迫等手段，迫使正亿公司在明知不能为而为的情况下签订的，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，通山农商行提交证据不能证明徐立田、朱玉梅与正亿公司于2013年7月25日签订补充协议时徐立田、朱玉梅采取强制、胁迫等手段，应承担举证不利的后果，其该理由不成立。通山农商行与正亿公司于2009年4月13日签订的《拆迁补偿安置协议书》约定正亿公司将山城文化宫沿街西侧正面地段的一、二楼还建给通山农商行301.88㎡，沿街长度不低于21m，该协议并未约定具体还建房号；2014年11月17日签订的补充协议第二条约定“根据2009年4月13日甲乙双方签订的相关协议，乙方应将本项目三号楼九宫大道临街的一楼五个门档，面积约为326㎡左右（从正面往后延伸）还建给甲方；其中四、五号门档后面乙方暂可借用，借用期限不超过一年，借用期间乙方不得以任何形式对外出售或出租（见附图）。除徐、张二户已封墙外的其他还建区域，由乙方在本协议签订后十个工作日内进行封墙界定和粗粉刷，并安上卷闸门上锁后交给甲方管理”，从该条款可以看出，该协议亦未约定具体房号，并且还载明“除徐、张二户已封墙外”的其他还建区域，由正亿公司交通山农商行管理，该约定已将徐立田和张爱国二人的还建门档排除在外；并且通山农商行向一审法院提交的房产证证实，正亿公司已还建其一楼102号房建筑面积57.68㎡、104-107号房建筑面积216.62㎡、125号房建筑面积58.44㎡；二楼2234-2255号房建筑面积409.36㎡。已还建的面积一楼建筑面积332.74㎡和二楼建筑面积409.36㎡，已超过了通山农商行与正亿公司约定应还建的301.88㎡。故通山农商行要求正亿公司将山城文化宫项目二期3号楼临街从东往西的第一个门档即3-101门店还建给其，并由正亿公司为其办理产权证的请求不成立。
徐立田、朱玉梅与正亿公司在《城市房屋拆迁补偿安置协议书》中虽然约定“置换产权面积大于乙方（徐立田、朱玉梅）原产权面积的部分，按本项目建成后乙方选定店面的开盘价进行补差”，并在二份《补充协议》中又约定“甲方同意乙方按本项目一期开盘时同等地段门店的价格进行补差”，但“开盘价”是正亿公司对不特定的买受人发出的要约，是由正亿公司单方面确定的，对不特定的购买人来说，虽然有取得承诺的权利，但并不承担必须承诺的义务，但相对徐立田、朱玉梅而言却必须购买还建门店超面积部分，也就是说徐立田、朱玉梅对正亿公司发出的要约要承担必须承诺的义务，这对徐立田、朱玉梅不公平。其次，徐立田、朱玉梅与正亿公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》及《补充协议》，未确定“开盘价”的具体数额，致使价格约定不明。故还建门店中应补价的14.65㎡，应按鉴定结论中现状情况下房地产市场的价格54062元/㎡补价，数额为792008.30元（54062元/㎡×14.65㎡）。因徐立田、朱玉梅与正亿公司对2013年4月23日起之后的原拆迁门店的过渡费及其利息未作约定，一审法院确定2013年4月23日至2016年2月22日原拆迁门店的过渡费按鉴定结论计算，2016年2月23日起之后的过渡费按每月15298.5元（2015年4月23日至2016年2月22日过渡费152985元的月平均数）计算，利息均按徐立田、朱玉梅与正亿公司约定的2012年4月23日至2013年4月22日计算利息的月利率1%计算，并按徐立田、朱玉梅与正亿公司的约定，确认：1.原拆迁门店装修费、搬迁费和经营补偿费等150000元，从2012年4月23日起至2017年4月22日的利息为90000元；2.2012年4月23日至2013年4月22日原拆迁门店过渡费130000元，至2017年4月22日的利息为78000元；3.2013年4月23日至2014年4月22日原拆迁门店过渡费为151722元，至2017年4月22日的利息为72826.56元；4.2014年4月23日至2015年4月22日原拆迁门店过渡费为166897元，至2017年4月22日的利息为60082.92元；5.2015年4月23日至2016年4月22日原拆迁门店过渡费为183582元（平均每月15298.50元），至2017年4月22日的利息为44059.68元；6.2016年4月23日至2017年4月22日的拆迁门店过渡费，参照2015年4月23日至2016年4月22日的过渡费标准183582元，利息为22029.84元。上述1、2、3、4、5、6项所确认的原拆迁门店装修费、搬迁费、经营补偿费及2017年4月22日前的过渡费本金合计965783元，利息合计366999元，即至2017年4月22日，正亿公司应支付徐立田、朱玉梅原拆迁门店装修费、搬迁费、经营补偿费及过渡费本金965783元、利息366999元，本息合计1332782元。徐立田、朱玉梅要求正亿公司支付因变更设计导致门店价值减损的损失254473.56元，虽然双方之间所签订的合同并未约定正亿公司对3-101号门店侧面的设计不能修改，但正亿公司变更设计应告知徐立田、朱玉梅，并协商解决因变更设计所造成的损害，《商品房销售管理办法》第二十四条规定“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，正亿公司变更设计未履行告知义务，且履行合同不符合约定，故正亿公司变更设计造成徐立田、朱玉梅应得门店的减值，应予赔偿，徐立田、朱玉梅的该诉求应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第二款、第一百零七条之规定，判决：一、限通山正亿文化广场置业有限公司在判决生效后10日内向徐立田、朱玉梅交付3-101号门店（该门店套内面积44.18㎡、公摊面积20.44㎡、建筑面积64.62㎡）。二、限通山正亿文化广场置业有限公司在判决生效后90日内以徐立田、朱玉梅为共同所有权人和使用权人办理3-101号门店的房屋所有权证和土地使用权证，并承担办证所需费用。正亿公司迟延办理上述二证的，按日承担迟延履行金100元。三、由通山正亿文化广场置业有限公司支付徐立田、朱玉梅原拆迁门店装修费、搬迁费、经营补偿费及在2017年4月22日前的过渡费的本金及利息合计1332782元。四、由通山正亿文化广场置业有限公司赔偿徐立田、朱玉梅门店价值减损的损失254473.56元。五、由徐立田、朱玉梅支付通山正亿文化广场置业有限公司3-101号还建门店应补的差价792008.30元。六、上述第三、四项相加并与第五项相减，由通山正亿文化广场置业有限公司于判决生效后30日内给付徐立田、朱玉梅795247.26元。七、自2017年4月23日起至通山正亿文化广场置业有限公司实际向徐立田、朱玉梅交付3-101门店之日止，原拆迁门店装修费、搬迁费、经营补偿费及在2017年4月22日前的过渡费合计965783元的利息按月利率1%计算，由正亿公司在实际交付3-101门店之日给付徐立田、朱玉梅。八、自2017年4月23日起至通山正亿文化广场置业有限公司实际向徐立田、朱玉梅交付3-101门店之日止，原拆迁门店的过渡费按每月15298.5元计算，利息以此过渡费的合计数按月利率1%自2017年4月23日起计算实际交付门店之日止，由正亿公司在实际交付3-101门店之日给付徐立田、朱玉梅。九、驳回湖北通山农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。受理费16795元，由徐立田、朱玉梅负担5043元，正亿公司负担11752元。
本院二审期间，通山农商行向本院提交了一份案涉3号楼的平面布局图。拟证明案涉3-101号门店包括在通山农商行的还建门店内。徐立田、朱玉梅质证称：对该平面布局图的真实性无异议，该图可以证明3-101号门店的侧面与电梯相邻，导致其侧面无法开门，且电梯的长度还往人行道上延伸了二米。正亿公司质证称：情况属实。本院认为，对该证据的真实性予以确认。
二审中，正亿公司、徐立田、朱玉梅没有提交新证据。
二审查明，2014年11月17日，通山农商行与正亿公司签订《拆迁补偿安置补充协议书》，明确根据《拆迁补偿安置协议书》，正亿公司应将本项目三号楼九宫大道临街的一楼五个门档，面积约326㎡左右（从正面往后延伸）以及从一楼还建区垂直向上和向后延伸的二楼区域，还建面积约为309㎡，还建给通山农商行。该协议通山县房屋征收管理办公室作为鉴证人盖章，并于2014年11月19日将该补充协议书进行了公证。双方还于2014年11月12日绘制了方位红线图。2013年7月25日，正亿公司与徐立田、朱玉梅签订《补充协议》约定，根据双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，确定徐立田、朱玉梅还建门店的具体位置为：项目二期3号楼九宫大道临街从东往西第一个门档，房号3-101。并绘制了方位红线图。从双方的方位红线图可以看出，正亿公司还建给通山农商行以及徐立田、朱玉梅的门店的位置均为通山县山城文化宫3号楼，该3号楼一楼临街门面共5个门档，根据双方分别签订的《拆迁补偿安置补充协议书》，正亿公司将这5个门档还建给了通山农商行，同时将其中从东往西的第一个门档又还建给了徐立田、朱玉梅，导致通山农商行还建的门档包含徐立田、朱玉梅还建的门档，因此产生纠纷。
二审另查明，2014年10月31日，通山县房屋征收管理办公室、通山农商行、正亿公司召开关于通山县购物公园项目房屋拆迁纠纷协调会议，并形成备忘录。2014年11月6日通山县房屋征收管理办公室向通山县房地产管理局出具《关于请求暂停办理房屋产权证的函》，内容为“因湖北通山农村商业银行股份有限公司与通山正亿文化广场置业有限公司及徐立田、朱玉梅有征收安置纠纷，需暂停办理有关当事方的产权登记事宜”。
一审认定的其他案件事实属实，二审予以确认。
本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：一、涉案的3-101号门店的产权所有人应为通山农商行还是徐立田、朱玉梅；二、一审判决徐立田、朱玉梅的门店补差面积、价格是否正确；三、门店过渡费的计算是否正确；四、正亿公司是否应向徐立田、朱玉梅支付门店价值减损损失。
关于焦点一，本案中正亿公司与徐立田、朱玉梅签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》、《补充协议》，以及与通山农商行签订的《拆迁补偿安置协议书》、《拆迁补偿安置补充协议书》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。对两份均有效的拆迁补偿安置协议，徐立田、朱玉梅与通山农商行作为被拆迁户均有权要求正亿公司实际履行合同。本案争议的问题是：在徐立田、朱玉梅与通山农商行都要求正亿公司实际履行的前提下，如何确定哪一方的优先履行请求。对此，应当结合以下因素综合考虑：第一、开发商是否实际将房屋交付给被拆迁人，或者说被拆迁人是否已合法占有房屋。法律保护占有人的合法权利，占有人享有优先登记权；第二，合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予以支持;第三，哪方被拆迁人构成足够的善意，应当考虑该被拆迁人的实际履行请求。结合本案的事实，第一，2009年4月13日，通山农商行与正亿公司签订的《拆迁补偿安置协议书》，约定正亿公司在山城文化宫沿街西侧正面地段还建给通山农商行产权面积301.88㎡，沿街长度不低于21米；二楼还建产权面积301.88㎡。2010年4月23日，徐立田、朱玉梅与正亿公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定置换产权的范围为山城文化宫邻街正面一楼店面，店面地面与人行道地面相邻不得超过30公分。以上两份协议对通山农商行以及徐立田、朱玉梅的产权置换地点仅确定了范围为山城文化宫沿街正面一楼店面，未约定还建门店的具体位置。因此，徐立田、朱玉梅与正亿公司于2013年7月25日签订《拆迁补偿安置补充协议书》，明确还建门店的具体位置为：项目二期3号楼九宫大道临街从东往西第一个门档，房号3-101；并且双方在方位红线图上签字盖章进一步确认。而通山农商行与正亿公司签订《拆迁补偿安置补充协议书》，明确还建的具体位置为：本项目三号楼九宫大道临街的一楼五个门档；时间为2014年11月17日，在徐立田、朱玉梅与正亿公司签订的标的物特定化协议之后。第二，拆迁安置补偿协议作为一种互易合同的特殊买卖合同，被拆迁人丧失的是其安身立命，赖以生存的房屋所有权。通山农商行、徐立田、朱玉梅作为房屋拆迁安置补偿合同的被拆迁人，是拆旧房换新房，以物易物，其依照该份协议约定享有的房屋安置补偿的权利具有物权属性，按“时间在先，权利在先”的规则，先成立的物权要优先于后成立的物权。第三，2014年11月17日，通山农商行与正亿公司签订的《拆迁补偿安置补充协议书》第四条约定，在本拆迁还建面积产权未完全落实之前，正亿公司承诺对徐、张二户实占商铺不对外出售，不办理该区域商铺的产权登记。从该条款约定可以看出，在此之前，徐立田已实占商铺。通山农商行亦明知徐立田占有商铺的事实，但仍与正亿公司签订该补充协议，导致还建商铺与徐立田、朱玉梅的相重复而产生本案纠纷，不适用善意取得。第四，正亿公司已经为通山农商行办理了3号楼一楼102号房、104-107号房、125号房；二楼2234-2255号房的房屋所有权证，一楼建筑面积332.74㎡，二楼建筑面积409.36㎡，已经超出双方约定应还建的面积。综上，对徐立田、朱玉梅优先取得讼争商铺的诉讼请求本院予以支持。正亿公司违反了民事主体从事民事活动应遵循的诚实信用原则，在将讼争商铺置换给徐立田、朱玉梅的情况下，又将其置换给通山农商行，应依法承担民事责任，通山农商行可对正亿公司的违约行为另行主张权利。
关于焦点二，正亿公司与徐立田、朱玉梅签订的《补充协议》虽然约定补差面积为17.54㎡，但该面积并非房产部门测量的面积，对于补差面积还应本着“按实结算”的原则处理，一审认定正亿公司应还建给徐立田、朱玉梅的3-101商铺的套内面积为44.18㎡，按协议约定，其中31㎡按1:1还建，套内面积超13.18㎡，其中10㎡不计公摊，3.18㎡的公摊面积根据正亿公司提交的通山县山城文化宫分层分户面积对照表的分摊系数为1.47㎡，故需要补差价的超面积为14.65㎡并无不当，本院继续予以确认。关于超面积部分的单价如何确定的问题。双方在补充协议中约定，超面积部分按本项目一期开盘时同等地段门店的价格进行补差，该约定并不明确，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”，正亿公司对此应负举证责任，正亿公司虽向一审法院提交了一份买受人全秀兵、全红燕购买1-101号商铺的商品房买卖合同以及承诺书，尽管全秀兵、全红燕的承诺书说明了其面积71.39㎡的商铺原价为5331403元，但其与正亿公司签订的《商品房买卖合同》明确约定，该房单价为58000元／㎡，总计4140620元；且全秀兵、全红燕并未到庭质证，该证据不足以证明一期开盘时同等地段门店的价格。因此，在诉争双方未能达成补充协议且无法按照合同有关条款或者交易习惯对该价款进行确定的情形下，一审法院以咸宁市安居房地产估价与测量有限责任公司根据估价对象现状状况下的公开市场价格确定讼争商铺补差价54062元／㎡并无不当，本院继续予以确认。
关于焦点三，关于门店过渡费如何计算的问题。本院认为，正亿公司未在合理的过渡期内向徐立田、朱玉梅交付讼争商铺，构成违约，正亿公司应向其支付逾期过渡费至交付讼争商铺之日止。正亿公司与徐立田、朱玉梅签订的补充协议约定，自2012年4月23日起原拆迁门店过渡费，正亿公司按第一年13万元标准支付，第二年、第三年双方另行协商。因之后双方并未协商一致，正亿公司主张参照第一年的过渡费13万元计算无事实与法律依据，一审法院以咸宁市安居房地产估价与测量有限责任公司通过调查类似房地产于价值时点的市场客观租金收入情况以及收集相关资料进行市场调查，确定2013年4月23日至2016年2月22日的原门店过渡费，并参照2015年4月23日至2016年2月22日的过渡费标准计算2016年4月23日至门店交付之日止的过渡费以及按照补充协议的约定按月息1%计算利息，并无不当，本院继续予以确认。另正亿公司上诉称，2015年元月后，其要求徐立田、朱玉梅补门店差价并同意交付还建门店，但二人拒绝支付差价款，故2015年元月后不应再向其支付过渡费，本院认为，按双方签订的补充协议约定，门店补差款是用过渡费、装修及经营补偿费以及利息予以冲抵，正亿公司的该主张没有事实与法律依据，本院不予支持。
关于焦点四，正亿公司是否应向徐立田、朱玉梅支付门店价值减损损失的问题。正亿公司上诉称，2014年底，双方确认还建门店的位置，已充分考虑负一层电梯变更，3-101门店内有剪力墙及侧面门不能开，要求徐立田、朱玉梅重新选择，但二人仍选择该门店，不再追究电梯变更、剪力墙及侧面门变更。针对该事实，正亿公司并未提交证据证明。虽然双方签订的协议对于电梯的位置没有约定，但是原设计图纸对讼争门店的位置、结构及电梯位置等标注十分明确，正亿公司将电梯的设计位置变更至紧挨徐立田、朱玉梅讼争门店的侧面，导致其侧面无法开门，而未向徐立田、朱玉梅履行告知义务，构成违约，应承担门店因此减损的违约责任。一审法院确定讼争门店的减损损失为254473.56元（3938元／㎡×64.62㎡）正确，本院继续予以确认。
综上，正亿公司、通山农商行的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11753元，由通山正亿文化广场置业有限公司负担4701.2元，湖北通山农村商业银行股份有限公司负担7051.8元。
本判决为终审判决。
审判长 熊 泽
审判员 孙 兰
审判员 陈继高
二〇一七年十一月十九日
书记员 章 婷
附：相关法律条文
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；