山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）威高民初字第571号
原告：徐寒松，男，汉族，住威海市。
被告：周天雷，男，蒙古族，户籍地威海市。
委托代理人：阿文芳，系周天雷之母。
委托代理人：张军伟，山东力诺律师事务所律师。
第三人：谭士博，男，汉族，住威海市。
原告徐寒松与被告周天雷房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员魏亦斌适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，本院依法追加谭士博作为本案的第三人参加诉讼，双方向本院申请了自行和解，后未达成协议。原告徐寒松、被告委托代理人阿文芳、张军伟、第三人谭士博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐寒松诉称，2012年3月，原告从被告处购买了一套房产（以下简称涉案房屋）。2012年3月5日，原告向被告支付了该套房产的全额购房款。之后，原告多次催促被告协助办理上述房产的过户手续，被告都借故推脱。故原告提起诉讼，要求被告协助原告办理房屋过户手续。
被告周天雷辩称，不是故意拖延不办，而是因为被告周天雷因为涉嫌犯罪被羁押无法配合，愿意等出去之后再予以配合。
第三人谭士博述称，被告尚欠第三人借款，涉案房屋系被告唯一的财产。原、被告之间非真实的房屋买卖合同关系，被告系用房屋抵顶欠原告借款，抵顶价格过低，损害了第三人的利益。故要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年1月23日，被告周天雷取得涉案房屋《房屋所有权证书》。2012年3月5日，原、被告签订一份《购房协议》，约定：原、被告双方经过协商，被告自愿把涉案房屋卖给原告，房屋总价54万元，原告在签订协议之日，将购房款全部54万元付给了被告，以原、被告双方签字为准；被告负责协助原告办理房屋买卖过户等一切手续，费用由原告负责；过户时间自签订之日起3个月内办理完成，如在3个月内不能完成过户手续，被告要把全部购房款退给原告并付给原告全部购房款同期贷款利息3倍（利息为每个月3倍）。该协议内容中“过户时间自签订之日起3个月内办理完成，如在3个月内不能完成过户手续，被告要把全部购房款退给原告并付给原告全部购房款同期贷款利息3倍（利息为每个月3倍）”，但该部分被用笔划掉。2012年4月5日，原告徐寒松与被告周天雷父母签订一份《租房协议》，约定租房人系周天雷父母与周天雷及其女儿在涉案房屋内居住。因周天雷将该房屋卖给徐寒松，租房人与出租人徐寒松协商如下：租房人从2012年4月5日开始租住该房屋，每个月房租2000元，每月六日付租金，水电费自理；租期十五年，租期届满，是否续租，双方另行协商。2013年3月22日，原、被告又签订一份《购房补充协议》，约定：周天雷和徐寒松2012年3月5日签订的购房协议真实有效，购房款已付清，协议中去掉的部分是双方协商划掉的，周天雷一直负责把房子过到徐寒松名下为止，每延期一个月将付给徐寒松银行贷款利息2倍（1.5%每个月）。
另查明，被告周天雷因涉嫌犯诈骗罪于2012年5月11日被威海市公安局环翠分局刑事拘留，同年5月18日被依法逮捕。2013年4月15日，被告周天雷被威海市环翠区人民法院判处有期徒刑7年，现在威海监狱服刑。经网上查询，与涉案房产所处地段相同类型的房屋均价约为5000元／㎡。
原告在诉讼中称，2011年3、4月份开始买房子，房款总额54万元，第一笔给了25万元，是银行转账和现金支付的，转账和现金的具体数额记不清楚了。开始有收条，后来钱给齐了，被告就把条收走了，分四次把款全部付清。原告没有提供被告的收款收据和银行转账凭证。
本案在审理过程中，为查清本案事实，本院依法调取了环翠区人民法院在执行谭士博与周天雷民间借贷案件卷宗中的执行笔录［案号为（2012）威环执字第1308号］。在2013年2月1日的执行笔录中，周天雷陈述：“涉案房屋已押给徐寒松，抵押借款54万元，原借款59万元，已办理抵押登记手续……。如申请人（谭士博）同意的话，我可将上述房产交付申请人抵账，但抵押给徐寒松的借款也由申请人偿付……。”在2012年3月1日的执行笔录中，徐寒松陈述：“被执行人（周天雷）借我25万元，我们办理抵押登记手续。后期其又陆续向我借款，尚有59万元未能支付给我，其于2012年3月5日即将上述房屋以54万元出售给我，该房款以其欠我的借款予以抵扣，其还应支付我5万元。房屋由其父母居住，其父母不腾出该房屋，我即找其父母商定由我租其父母居住，每月支付我2000元租金……。”在该份笔录徐寒松签字时注明“卖房款与借款没有关系”。在2013年4月9日的执行笔录中，周天雷陈述：“我第一次借徐寒松25万元，我将此房办理抵押登记，后来又陆续借徐寒松共计59万元，已偿付5万元，尚有54万元未能偿付（含抵押登记25万元）。当时借款时，徐寒松担心我还不了款，就与其写了一份购房协议，如借款还清后，此购房协议即无效。”当执行人询问签购房协议是否是周天雷真实意思表示时，周天雷答：“第一次借款25万元办理抵押后陆续借款34万元（截至2012年3月5日）徐寒松有些担心还不上款，他打印了一份购房协议让我签字，以此让其放心，但如果还清后房屋还是我的，不是我真正出售房屋的意思。”周天雷还陈述，“徐寒松没找过我办理房产过户手续，我不知道徐寒松将房屋租赁了，我当时不在威海。”对于涉案房屋出售后是否交给徐寒松居住的问题，周天雷回答：“本来就不是真的要出售房屋，也就没交付徐寒松居住。”对于徐寒松是否另行支付其54万元购房款的问题，周天雷回答：“没有，只是借款54万元未能还上才签订了购房协议，我签订的购房协议就是一个抵押的性质给他一个保证。”对于2013年3月22日的购房补充协议是否是周天雷的意思表示的问题，周天雷回答：“当时我的代理律师张律师找我签字的，我以为是家里商量好的，所以我就签字的，内容不是我与徐寒松商定的，特别是利息部分。”本院还前往山东省威海监狱对周天雷进行调查，周天雷表示其在环翠区法院执行局所做陈述属实，并表示因欠原告借款无法偿还才以涉案房抵款，非真实的房房屋买卖行为。另外，周天雷还表示其确实欠谭士博借款，至今未能偿还。
上述事实，有当事人的陈述、购房协议书、补充协议、房屋租赁协议、刑事判决书、执行笔录等证据在案证实。
本院认为，合同成立的要件之一应是双方当事人的真实意思表示。本案中，原告提交了购房协议、购房补充协议用以证实双方存在真实的买卖关系。该两份协议确系原、被告所签，被告予以认可。但被告在环翠区法院执行笔录中明确表示，签订购房协议只是对所借原告款项的保证，不是真的出售房屋。且购房协议签订后，被告未将房屋实际交付原告，也未协助原告办理过户手续。原告称另行分四次付给被告54万元房款。被告予以否认，称54万元是以前欠原告借款未能偿还部分。对于另行支付房款的事实，原告未能提供证据，与原告在环翠区法院所做陈述相互矛盾，且在被告未偿还借款的情形下，另行支付被告购房款，与常理相悖。故本院认定涉案购房协议、购房补充协议非双方真实的意思表示，亦未实际履行，双方的房屋买卖关系不真实，双方订立房屋买卖合同的目的，只是为保障原告对被告享有的借款债权可以实现。另外，经网上查询，与涉案房产所处地段相同类型的房屋均价约为5000元／㎡，也就是涉案房屋的价值约为89万元，明显高于双方购房协议约定54万元的价格。因被告外债较多，且身处囹圄，如支持原告的诉讼请求，则存在损害第三人及其他债权人合法权益的可能。综上，原告的诉讼请求，理由不当，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条法规，判决如下：
驳回原告徐寒松要求被告协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求。
案件受理费4600元，由原告负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 魏亦斌
二〇一四年十一月十八日
书记员 于志远
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