福建省龙岩市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第1207号原告游占光，男，汉族，农民，住龙岩市永定区。委托代理人许加鹏，龙岩市永定区中心法律服务所法律工作者。被告钟柏如，男，汉族，经商，住龙岩市永定区。委托代理人曾建钦，龙岩市永定区中心法律服务所法律工作者。第三人游上平（曾用名游尚平），男，汉族，农民，住龙岩市永定区。原告游占光与被告钟柏如、第三人游上平合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案受理。依法由审判员阙周平适用简易程序，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告游占光及其委托代理人许加鹏、被告钟柏如的委托代理人曾建钦、第三人游上平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告游占光诉称，2013年3月4日，原告与被告于永定区大溪乡签订房屋订购协议书，双方约定被告将其所开发的位于永定区大溪乡大溪村知青路的一间店面门面（从路面算起第四间）以178000元的价格卖给原告，双方合同中详细约定了支付方式、交付条件、双方的权利、义务。合同签订后，原告按照合同约定已将178000元全额支付给被告。但被告却将合同中所约定的店面卖给第三人游上平，并且相关部门已将土地使用证的所有权定为游上平，导致合同履行不能，并致原告与第三人同时争夺店面。2014年8月8日，被告同意将第二间店面调整给原告，双方签订了补充协议，但签订合同之后被告却无法交付。2014年9月26日，原告与被告再次签订补充说明，明确了被告2014年11月26日无法交付店面的利息和违约金支付方法。时至起诉之日，被告仍无法完成店面交付义务。综上所述，被告与原告签订房屋买卖合同之后，在原告全额支付购房款后，又将合同中约定的店面卖给第三人游上平，将相关产权所有人定为游上平，导致合同履行不能，应当依法解除合同，返还购房款，支付利息。同时，被告一房多卖，依法应当赔偿。原告请求：1、依法判决解除原告与被告签订的房屋订购协议书；2、依法判决被告返还原告购房款178000元；3、依法判决被告支付原告相应的利息（从2013年3月4日起至2014年9月25日按月利率1.08%计算；从2014年9月26日起至款清之日止按月利率2%计算）。被告钟柏如辩称，原告不能基于被告没有按时交付店面这同一违约行为同时向被告主张违约金和购房款利息损失赔偿。本案中，约定了违约金20000元，同时又约定利息，按原告计算至起诉之日利息就高达60000元。不管是20000元的违约金还是60000元的利息，都明显高于因被告没有按时交付店面所造成的损失。合同法第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”依据最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见（法发（2009）40号）规定：“对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。”答辩人认为，买卖合同解除后，购房人所主张赔偿的购房款利息，属于利息损失，适用损害赔偿的债上请求权规则，它与违约金在性质、功能上相当，根据合同法约定优先原则，二者并不能并存，应优先适用违约金条款。因此，如果原告坚持要解除合同，被告同意，也同意返还购房款。因被告已经支付了20000元的违约金，原告要求再支付利息，没有事实和法律依据，应当驳回。第三人游上平辩称，原、被告讼争的地方是第三人的，只要能让第三人施工即可。原告与被告能够自己解决纠纷就行，后面的事情由原、被告负责。在举证期限内，原告向法庭提交如下证据：1、《房屋定购协议书》复印件一份，以此证明原告与被告于2013年3月4日签订协议书，将钟柏如开发的大溪乡大溪村知青路的一间店面以178000元卖给原告，并约定了钱款的支付方式以及店面的交付条件等权利义务，合同的第五条约定，如一方违约，需要支付对方20000元的违约金。被告质证后对真实性无异议，但认为该店面经双方协商，已经调整为游树政往大溪乡政府算起的第二间店面。违约情况在后面9月26日签订的补充说明已经明确了。第三人质证后对该协议书没意见，但认为原、被告双方约定的该间店面已经由被告卖给了第三人，该店面的土地使用证也已经办好，但该土地使用证在被告手中，还没有交给第三人。2、《收条》复印件四份，以此证明被告共收取原告178000元的购房款。被告质证后无异议，但认为该178000元中有10000元是代收的地基施工费，实际收到是168000元的购房款。第三人质证后认为这是原、被告的事，与第三人无关。3、2014年8月8日的《补充说明》复印件一份，以此证明经原、被告双方协商，将原协议书约定卖给原告的店面调整为另外一间（即游树政往大溪乡政府方向算起的第二间店面）。被告质证后无异议。第三人质证后认为事情从今天处理清楚即可，该纠纷是原、被告之间的事，此后的事情由被告承担。4、2014年9月26日的《补充说明》复印件一份，以此证明原、被告双方约定调整的店面是2014年11月26日交付；如未按期交付，被告必须一次性返还原告购房款178000元和合同约定的利息是1.08%与违约金20000元，这是对原合同关于利息的补充，之后的利息应该按照月利率2%计算至付清款项为止。被告质证后认为该补充说明违反法律规定，对于违约金与利息只能选择一种。第三人质证后无意见。在举证期限内，被告向法庭提交如下证据：1、《收条》复印件一份，以此证明原告收到被告20000元的违约金。原告及第三人质证后无意见。2、被告当庭提供证《声明》复印件一份，以此证明原告同意调整店面至游树政往大溪乡政府方向算起的第二间。原告质证后认为该《声明》不是其写的，字也不是其签的，是原告的妻子签的，反正钱没拿到，原告就不准第三人施工。第三人质证后无意见。在举证期限内，第三人向法庭提交如下证据：1、当庭提供《声明》复印件一份，以此证明原告同意将该店面调整为游树政往大溪乡政府方向算起的第二间。原告质证后认为原来约定，谁先买房屋，谁的协议就先生效，但涉及到被告将该地卖给第三人，如涉及违法犯罪应移送司法机关处理。被告质证后无异议。2、当庭提供2014年8月5日的《承诺书》复印件一份，以此证明被告向第三人承诺，会将该店面于2014年9月20日交付给第三人。原告质证后对真实性无异议，但认为这是被告与第三人之间的约定，与原告无关。被告质证后对真实性无异议，但认为这是被告与第三人之间的约定，与本案无关。本院对上述证据分析认证认为，原、被告提供的上述证据经对方及第三人质证后对真实性无异议，该证据来源、形式合法，内容真实，且与本案相关联，本院予以认定，并作为本案定案的依据；第三人提供的第1号证据，与被告提供的证据一致，本院予以认定，并作为本案定案的依据；第三人提供的第2号证据，与本案无关联，本院不予认定。依据上述有效证据和法庭庭审调查，本院认定本案的事实如下：2013年3月4日，原告游占光欲购买被告钟柏如开发的位于龙岩市永定区大溪乡大溪村知青路的一间店面式住房，为此，经双方协商一致签订了《房屋定购协议书》（下称《合同》）一份。双方约定原告购买的店面门面（从2.5米左右路面算起第四间），价款为178000元，并约定被告仅只负责土地平整及办理建房的政府的相关手续、批文、设计方案和房屋相关证件（办理两证或仅办理土地证或仅办理房屋产权证均可）、以及需缴纳给政府部门的费用；原告则负责房屋建设，包括地基、墙体等主体建设，且建设的房屋必须符合政府相关规划等；同时，双方还约定，该协议为保密协议，双方均不得对外复印和宣传该合同内容，如果一方违约需要支付给对方20000元违约金；协议书经双方签字后生效。《合同》签订后，原告按《合同》的约定于同日向被告支付了购房款30000元，后又于2013年3月5日、2013年3月28日先后向被告支付了购房款70000元和68000元，合计168000元，剩余10000元按《合同》的约定于土地证件办到原告户头上当日一次性支付。2013年7月4日，被告又向原告收取了地基施工款10000元。后因被告钟柏如违约将双方约定的店面卖给了第三人游上平而引起纠纷。经原、被告多次协商，2014年8月8日双方签订了《补充说明》一份，约定将游占光（原告）原定的店面房位置调整至第二间（即游树政的店面往大溪乡政府算起第二间），价款不变，并约定交付使用为9月15日或土地使用证做出来的时间。如未按时交付，双方《合同》约定的原店面位置其他任何人不得施工。逾期后，被告未按约交付店面。经原告多次催要，2014年9月26日，原、被告又签订了一份《补充说明》。该《补充说明》载明：“交付时间为2014年11月26日，如未按时交付，甲方须一次性返还乙方购房款和合同约定利息1分08厘与违约金贰万，如甲方未按时支付和交付使用，则从2014年9月26日按贰分月息计算直至支付清（每月3500元）。甲方：钟柏如乙方：游占光2014年9月26日。”逾期后，被告仍无法交付。2015年2月21日被告向原告支付了违约金20000元。因被告一直无法交付店面，原告遂于2015年5月22日向本院起诉要求依法判决：1、解除原告与被告签订的房屋定购协议书；2、被告返还原告购房款178000元；3、被告支付原告相应的利息（从2013年3月4日起至2014年9月25日按月利率1.08%计算；从2014年9月26日起至款清之日止按月利率2%计算）。另据本院已生效的（2014）永民初字第2066号民事判决书查明：“后因房源紧张，被告开发的住房不够分配，无法按该合同的约定向原告提供房屋。2013年12月27日，经双方协商，原告游某某同意将其名下购买的住房按市价220000元回售给被告钟柏如……”。本院认为，原告游占光为向被告钟柏如购买店面房而与被告签订的《房屋定购协议书》及二份《补充说明》，均系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，对双方当事人均具有约束力，双方都应按合同的约定全面履行自己的义务。因违约造成对方损失的，应承担相应的违约责任。被告在与原告签订了《房屋定购协议书》，并在原告按约履行了付款义务后，又将双方约定的店面房出卖给第三人游上平，系违约行为。此后，经原告与被告协商，并在原告让步下将原店面房调整至第二间及约定具体交付时间后，被告却再次违约。后经原、被告多次协商，双方于2014年9月26日签订了第二份《补充说明》，约定店面房再次延后至2014年11月26日交付及违约责任的承担，但被告至今却仍然无法实际履行，造成第三次违约。原告要求解除与被告签订的购房合同并返还购房款178000元，被告同意解除合同并返还购房款，不违反法律规定，本院予以准许。被告称178000元中有10000元是代收的地基施工费，实际收到的购房款是168000元。因原告并未取得店面房，因此，被告代收的10000元地基施工费应视为原告向被告支付的购房款，被告在返还购房款时应一并返还。原告要求被告支付相应的利息（从2013年3月4日起至2014年9月25日按月利率1.08%计算；从2014年9月26日起至款清之日止按月利率2%计算）。被告答辩称，不能因被告未按时交付而同时主张违约金和利息，且利息并没有约定是月利率还是年利率，不明确。因被告已经支付了20000元的违约金，原告要求再支付利息，没有事实和法律依据，应当驳回。本院认为，由于被告在大溪乡开发的店面房不够分配，造成房源紧张，以致市场价飙升，至2013年年底，被告开发的店面房市场价已超过220000元。被告违约造成原告损失，应承担赔偿责任。原告要求被告支付利息及违约金，因至2014年9月25日按原告所交的购房款及时间以月利率1.08%计算约为35000元，加上被告已支付原告的违约金20000元，两项合计约55000元，约占原告所交付购房款的30%左右，与当时飙升的市场价差额相当，并未过分高于违约造成的损失，且合同法也未明文禁止不能在合同中同时约定利息和违约金，因此，被告要求予以适当减少或驳回，理由不充分，本院不予采纳；原告主张的利息合理，本院予以支持，但原告要求全部购房款从2013年3月4日开始计算利息不妥，应以实际交付日起算为宜。至于原告主张的2014年9月26日后的利息，系被告占用原告购房款造成的损失，原、被告约定按月利率2%计算，未超过同期中国人民银行规定的贷款基准利率的四倍，原告主张合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除原告游占光与被告钟柏如签订的《房屋定购协议书》；二、被告钟柏如返还原告游占光购房款178000元；三、被告钟柏如支付原告游占光购房款178000元从付款之日起至2014年9月25日止按月利率1.08%计算的利息，其中30000元从2013年3月4日起、70000元从2013年3月5日起、68000元从2013年3月28日起、10000元从2013年7月4日起。四、被告被告钟柏如支付原告游占光购房款178000元从2014年9月26日起至归还之日止按月利率2%计算的利息；上述款项于本判决生效之日起五日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费4870元，因适用简易程序审理减半收取2435元，由原告游占光负担35元、被告钟柏如负担2400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审判员阙周平二〇一五年八月四日书记员熊晖