四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第474号
上诉人（原审被告）青光海。
上诉人（原审被告）何光勇。
上诉人（原审被告）青春。
上列三上诉人共同委托代理人张祖烨。
上诉人（原审被告）四川省西充县金诚建设有限责任公司。
法定代表人何金标。
委托代理人李兴波。
上诉人（原审原告）王丽华。
委托代理人谢维。
被上诉人（原审被告）文云忠。
被上诉人（原审被告）李茂云。
被上诉人（原审被告）马志刚。
上诉人青光海、何光勇、青春、四川省西充县金诚建设有限责任公司（以下简称金诚公司）因与上诉人王丽华、被上诉人文云忠、李茂荣、马志刚房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2014）西充民初字第1133号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：2007年8至9月份，青光海、青春、何光勇三人合伙在西充县建设局杨学伟名下以56万元购买了西充县晋城镇北街木材市场的土地，面积约3亩，土地性质是出让。2008年2月1日，甲方青光海、乙方青春、丙方何光勇签订了理想居小区合伙投资开发协议，三人分工负责，青光海负责融资贷款，融资贷款产生的利息共同承担，青春、何光勇负责报批修建。该房产项目并于2008年2月挂靠在金诚公司。2008年3至4月份，青春约文云忠入伙共同开发。此后李茂荣、马志刚也加入合伙开发。六位合伙人的股份分别为：青光海1/3股，青春、文云忠共1/3股，何光勇1/6股，李茂荣1/12股，马志刚1/12股。2008年上半年，金诚公司法定代表人何金标给文云忠出具一份法人授权书，其内容为：“委托文云忠同志为合法代理人，以本合同的名义前来你处办理我司位于西充县晋城镇晋诚大道一段‘理想居’A区住宅小区项目开发的相关手续，代理人在办理过程中所签署的一切文件和处理与之相关的一切事务本法定代表人予以承认。特此委托”，并加盖了金诚公司的印章，即文云忠为该小区项目负责人。此后，文云忠、青光海于当年未经西充县公安局审批，未经金诚公司的同意，私自在西充县晋城镇凤凰宾馆附近的刻章处雕刻了金诚公司理想居项目部和理想居项目部财务印章两枚。2010年12月29日，因文云忠有病，不能担任项目负责人的工作，青光海、文云忠、青春、何光勇授权何光勇为该项目部负责人。2012年1月3日，青光海委托李茂荣全权负责完善和收尾工作，并加盖了理想居项目部的印章。
2013年1月14日，西充县常林乡人民政府和四川石化川西房地产有限公司作出化拆安（2013）第171号西充县华凤山文化旅游开发及棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议，以青春的名义还理想居项目部房屋面积1176.3㎡。
2013年6月4日，西充县公安局决定对文云忠涉嫌伪造公司印章立案侦查；2014年6月17日，西充县公安局对文云忠涉嫌伪造公司印章案撤销。本案理想居项目楼因修建微电影城现已被拆除。
2008年10月30日，甲方金诚公司理想居项目部与乙方王丽华签订了《商品房订购协议书》，约定王丽华购买位于晋城大道一段（原北街木材市场“理想居”）1栋1单元1层1号住房（6﹢1层砖混结构），面积91㎡，每平方米人民币980元，价款合计89,180元，交房期限为2010年10月30日。合同加盖了金诚公司理想居项目部的印章，文云忠、李茂荣在合同甲方处签名，文云忠还加盖了自己的私章。
2008年10月30日，王丽华给金诚公司理想居项目部交购房款59,180元，该项目部给王丽华出收据，并在收据上加盖金诚公司理想居项目部的印章，加盖文云忠的私章。此后，王丽华经多次催交房屋未果，遂于2014年3月13日起诉，请求判决：1、确认《商品房定购协议书》无效；2、要求金诚公司、青光海、何光勇、青春、文云忠、李茂荣、马志刚退还购房款59,180元及利息；3、要求赔偿损失294,658元。
原审同时查明：一、因修建理想居小区1栋1号楼一单元与王丽华相邻问题发生纠纷，该项目的负责人文云忠等股东给王丽华解决遮荫费59,180元，王丽华将这59,180元交了购房款，文云忠给王丽华出了交房款的收据，盖了理想居项目部的财务章和文云忠私人的印章。有西充县公安局经侦大队民警询问李茂荣和文云忠的证言作证。二、原告向本院申请对王丽华预定的理想居商住楼1栋1单元1层1号房屋进行评估，四川中兴智业房地产评估咨询有限公司西充分公司于2014年10月23日作出评估结论：确定王丽华房地产在评估基准日（2014年9月26日）的市场价值与购买时的差价为，市场单价3,329元/平方米，总价302,939元，与购买时的差价2,349元/平方米，总价213,759元。三、西充县“理想居”商住楼建筑未取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等手续。四、王丽华在庭审中提供了三张票据：于2012年12月26日买地砖250片，计3,100元；水泥3吨，单价420元/吨，计1,260元；防盗门一张，计650元。五、经原告申请财产保全，本院于2014年4月1日查封了理想居项目部以青春的名义的还房面积91㎡的房屋。
原审法院认为：一、《商品房订购协议书》的效力问题。《商品房订购协议书》虽名为订购协议，但该协议明确约定了房屋位置、面积、价款、违约责任等主要内容，出售方也已按照协议收受了原告的大部分购房款，该协议实为商品房买卖合同。本案理想居商住楼建筑至今未取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等手续，违反法律强制性规定，应当认定《商品房订购协议书》无效。
二、合同无效后的法律后果问题。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，造成损失的，还应按照过错程度赔偿相应的损失。本案中，王丽华已缴纳的房款59，180元，被告应当予以返还。王丽华未能取得房屋，因房产市场价格的上涨，王丽华已不能按原有价格购得相同地段、相同面积的房屋，故被告应当赔偿原告的房屋价差损失。被告对四川中兴智业房地产评估咨询有限公司西充分公司的评估报告有异议，但依照《城市房地产市场评估管理办法》第十三条“当事人如对本办法第六条范围内的评估结果有异议的，可以在收到估价结果书之日起十五日内，向原估价机构申请复核。对复核结果仍有异议的，可以向当地房地产仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。”但被告未申请复核，也未向当地房地产仲裁机构申请仲裁，故本院对该评估报告予以采信。因该评估报告作出结论的基准日是2014年9月26日，而原告起诉之日是2014年3月13日，参照该评估报告，酌定王丽华所购房屋在2014年3月13日的市场价按每平方米3,200元计算。原、被告合同约定每平米980元，现价差为每平方米2,220元。按此计算，91m2的房屋价差款计202,020元作为损失赔偿。因价差损失已弥补了原告的全部损失，故对其主张的利息及房租损失本院不予支持。原告虽提交购买水泥、地砖、门等发票，但该发票只能证明曾经购买了上述货物，并不能证明具体产生了这些损失，故本院对原告主张的装修损失不予支持。
三、赔偿责任问题。被告在开发理想居商住楼过程中未依法取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等手续，导致合同无效，应当承担主要责任。王丽华作为买受人在购买房屋时，对该商品房的手续是否齐全负有一定的审查及注意责任，但王丽华未谨慎审查，应承担自身损失的次要责任。被告青光海、青春、文云忠、何光勇、李茂荣、马志刚作为合伙人，应对王丽华的损失承担共同赔偿责任。金诚公司作为被挂靠单位，其应对该项目在开发过程中进行必要的管理、指导、监督，但该公司未尽其责，应对原告的损失承担连带赔偿责任。酌定实际开发人青光海、青春、文云忠、何光勇、李茂荣、马志刚承担70%的责任，王丽华承担30%的责任。据此，王丽华应获得的价差损失为202,020元×70%=141,414元。
四、诉讼时效问题。本案中，协议约定的交房期限虽为2010年10月30日，但原告一直在向部分被告主张交房，并未放弃其权利，故金诚公司作为连带责任的债务人以诉讼时效已过不应承担责任的抗辩理由不能成立。
综上，依照《中华人民共和国房地产管理法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告王丽华与以西充县金诚建设有限责任公司理想居项目部名义于2008年10月30日签订的《商品房订购协议书》无效；二、限被告青光海、青春、文云忠、何光勇、李茂云、马志刚在本判决生效后十日内共同返还王丽华购房款59,180元；三、限被告青光海、青春、文云忠、何光勇、李茂云、马志刚在本判决生效后十日内共同赔偿王丽华购房损失141,414元，被告西充县金诚建设有限责任公司承担连带赔偿责任；四、驳回王丽华的其它诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,600元、评估费3,000元、保全费1,000元，合计10,600元，由被告青光海、青春、何光勇、文云忠、李茂云、马志刚承担7,560元，王丽华承担2,500元。
宣判后，青光海、何光勇、青春、金诚公司不服，向本院提起上诉称，一、一审判决返还房款和赔偿损失错误。被上诉人没有给付任何房款，其所提供的房款收据是因在施工时被上诉人以所建工程遮挡光线为由干扰施工，要求施工方给遮阴费抵交房款，后因被上诉人的房屋和我方在建的房屋均被拆除，遮挡光线的事实也不存在，遮阴费应当返还我方。我方根本没有收过房款，不应判决返还。赔偿房屋价差损失更是没有根据。同时，本案已认定《商品房定购协议书》无效，法院就不应按有效合同，按前后房屋价差为依据计算损失。而且按70％的比例赔偿更是显失公平。二、诉讼时效已超过法定期限。合同之诉讼的时效为两年，被上诉人在交房时间到后两年内没有主张权利；同时合同无效的赔偿之债诉讼时效仍是两年，被上诉人仍没有在两年内主张权利。三、金诚公司不应对损失承担连带赔偿责任。四、法院这样判决，各上诉人将濒临破产、无法生存的境地。请求二审法院在实际利息损失范围内考虑补偿。五、本案不能交房是政府或政策原因，即中国微电影基地建设原因，上诉人青光海、青春、何光勇开发的房屋原本是七层，修到三层时被告停建强拆，不能交房不是上诉人过错。故一审判决上诉人赔偿各户巨额损失错误，只能作适当利息补偿。六、一审程序错误。一审列文云忠、李茂荣、马志刚为当事人，但各案多次开庭、鉴定等程序均没有有效通知或送达文书，文云忠、李茂荣、马志刚一直没有参加过庭审，一审剥夺了他们举证、质证、辩论等权利，二审应纠正。七、一审认定文云忠、李茂荣、马志刚为股东错误。文云忠私刻金诚公司理想居项目部和理想居项目部财务印章两枚、并且文云忠、李茂荣私自售房、收房款不入账，各上诉人均不知道，其法律后果与上诉人无关，应由行为人退房款和赔偿。八、一审诉讼费按普通程序收取，但按简易程序审理，应减半收取诉讼费。请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的请求。
王丽华不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决仅判决由被上诉人青光海、青春、文云忠、何光勇、李茂云、马志刚共同返还上诉人的购房款，而未判决被上诉人金城公司承担连带责任不当。二、一审判决没有根据评估价格作为损失计算依据，而是酌定一个价格作为损失计算依据不当。三、一审判决上诉人承担30％的损失不当，应当改判上诉人的损失应由各被上诉人承担90％，上诉人承担10％的责任，即22,032元。四、一审判决不支持上诉人的装修损失6,561元也是不正确的，请求二审予以支持。请求改判由各被上诉人连带赔偿上诉人各项损失198,288元。
本院二审查明，庭审中，除青光海、何光勇、青春、金诚公司对原审查明案涉项目由青光海等六位合伙人开发有异议外，各方当事人对原审查明的其他案件事实没有异议，本院予以确认。
同时查明，上诉人青光海等在原审中，提供了四川源泉律师事务所律师何云峰“证明”，证明：“王丽华要一套80多平方米的房屋，只交3万元，其余房款作为遮阴费抵房款”。李茂荣、文云忠在公安机关的讯问笔录，李茂荣、文云忠陈述：文云忠给王丽华出据59,180元购房款收条，这笔钱实际没有收，是给王丽华解决的遮阴费。
二审中，王丽华陈述，签订合同时文云忠因遮阴费问题对其购房款进行了一定的优惠，
另查明，2010年12月8日，青光海、青春、文云忠出具《授权委托书》称案涉项目负责人文云忠生病不能继续担任案涉项目负责人，现委托张仕雄担任案涉项目负责人；2012年1月3日青光海出具《股东委托书》载明案涉项目收尾工作由股东之一李茂荣负责，并加盖理想居项目部印章；2013年7月8日青光海、2013年7月9日李茂荣、2013年7月10日张仕雄在西充县公安局经侦大队的讯问笔录中均称理想居项目六位合伙人的股份分别为：青光海1/3股，青春、文云忠共1/3股，何光勇1/6股，李茂荣1/12股，马志刚1/12股。还查明，一审法院对于文云忠、李茂荣、马志刚等人采用公告方式送达，一审采用简易程序审理一段时间后重新组成合议庭，转为普通程序审理。
本院认为：第一，关于上诉人青光海等人主张购房款59,180元，是向王丽华补偿遮阴费抵作购房款的问题。上诉人青光海等提供了四川源泉律师事务所律师何云峰证明和李茂荣、青春在公安机关的讯问笔录，证明其主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”；第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（五）无正当理由未出庭作证的证人证言”，本案中，证人何云峰未出庭作证，接受当事人的质询，故其证言本院不予采信。关于李茂荣、文云忠在公安机关的陈述，系李茂荣、文云忠自己单方面在公安机关的陈述，王丽华并不认可，其真实性无法认定，故李茂荣、文云忠的陈述，本院不予采信。王丽华支付购房款59,180元，有金诚公司理想居项目部出据的“收条”为据，并且，此“收条”亦无遮阴费抵购房款的相关说明内容。原审认定因修建理想居小区1栋1号楼一单元与王丽华相邻问题发生纠纷，该项目的负责人文云忠等股东给王丽华解决遮荫费59,180元，王丽华将这59,180元交了购房款，文云忠给王丽华出了交房款的收据。属认定事实错误，本院予以纠正。上诉人青光海等人的上诉理由不成立，本院不予支持。
第二，关于王丽华起诉是否超过诉讼时效期间的问题。因请求法院确认合同无效的权利属于形成权，而诉讼时效仅适用于请求权，故王丽华请求确认《商品房定购协议书》无效的诉讼不适用诉讼时效的相关规定。人民法院确认《商品房定购协议书》无效后的后果问题，即返还房款、赔偿损失等问题属于请求权，从确认无效之日起受两年诉讼时效期间的限制。故青光海、何光勇、青春、金诚公司认为王丽华于2008年10月30日签订《商品房定购协议书》约定2010年10月30日交房，于2014年3月13日起诉确认《商品房定购协议书》无效的起诉超过二年诉讼时效期间的上诉请求不成立，本院不予支持。
第三，关于《商品房定购协议书》无效给王丽华造成的损失应否以房屋价差为依据的问题。青光海、何光勇、青春、金诚公司认为王丽华的损失为利息损失或房租损失，但王丽华以购买住房为目的，与金诚公司理想居项目部签订了《商品房定购协议书》，因青光海、何光勇、青春、金诚公司原因，案涉房屋在开发过程中一直未取得《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》等手续，导致《商品房定购协议书》被法院确认为无效合同，对此各方当事人均无异议。《商品房定购协议书》被确认无效，王丽华购买住房的合同目的无法实现，因房屋价格上涨，王丽华的损失为购买同地段同类型同面积房屋需要多支付的房屋价差。王丽华在原审法院委托之日2013年11月22日已知晓《商品房定购协议书》可能无效，故原判采信中兴评估公司评估报告评估的王丽华购房时购房价与现在房价在评估基准日（2014年9月26日）的差价202,020元并无不当，本院予以维持。青光海、何光勇、青春、金诚公司认为王丽华的损失为利息损失或房租损失的上诉请求和理由不成立，本院不予支持。
第四，关于金诚公司是否应当承担连带赔偿责任的问题。因2008年上半年，金诚公司法定代表人何金标给文云忠出了一份《法人授权书》，其内容为：“委托文云忠同志为合法代理人，以本合同的名义前来你处办理我司位于西充县晋城镇晋诚大道一段‘理想居’A区住宅小区项目开发的相关手续，代理人在办理过程中所签署的一切文件和处理与之相关的一切事务本法定代表人予以承认。特此委托”，并加盖了金诚公司的印章，此后文云忠等人出卖案涉项目房屋也是以金诚公司理想居项目部名义签订合同、收取房款，即使金诚公司理想居项目部印章系文云忠、青光海私自雕刻，但前述《法人授权书》对外足以使相对人相信文云忠有权代表金诚公司销售理想居房屋，且2013年6月6日金诚公司出具的证明载明“位于西充县晋城镇北街原木材市场处的‘理想居’商住楼建筑于2008年2月挂靠我公司，未授权同意刊刻该项目任何印章”，系金诚公司自认理想居项目挂靠其名下。综上，金诚公司对案涉项目未尽到必要的管理、指导和监督责任，对文云忠等人以金诚公司理想居项目部名义出卖的房屋涉及的退赔责任应承担连带责任。王丽华上诉主张金诚公司应当承担返还购房款的连带责任，理由成立，本院予以支持。原审未判决金诚公司承担连带责任错误，应予纠正。同时，金诚公司上诉认为，案涉工程未挂靠在金诚公司名下，故其不应当承担责任的上诉理由不成立，本院不予支持。
第五，关于原判程序是否违法的问题。因一审法院对于文云忠、李茂荣、马志刚等人采用公告方式送达，一审采用简易程序审理一段时间后重新组成合议庭、转为普通程序审理，按照普通程序收取诉讼费，故原审程序并无不当。青光海、何光勇、青春、金诚公司认为原判程序错误的上诉理由不成立，本院不予支持。
第六，关于案涉项目的合伙人情况。虽然二审中青光海、青春、文云忠否认案涉项目由六个合伙人开发，但从2010年12月8日，青光海、青春、文云忠出具的《授权委托书》、2012年1月3日青光海出具《股东委托书》载明的内容，结合青光海、李茂荣、张仕雄在西充县公安局经侦大队的讯问笔录中载明的内容，原判认定理想居项目六位合伙人的股份分别为：青光海1/3股，青春、文云忠共1/3股，何光勇1/6股，李茂荣1/12股，马志刚1/12股并无不当。青光海、青春、文云忠否认案涉项目由六个合伙人开发的理由不成立，本院不予支持。
第七、关于损失计算依据问题。四川中兴智业房地产评估咨询有限公司西充分公司对案涉房屋进行评估：王丽华房屋在评估基准日（2014年9月26日）的市场价值为3,329元/平方米。一审法院酌定王丽华起诉之日2014年3月13日的市场价值为3,200元，合同约定房屋价格为980元/平方米，按二者计算房屋价差损失。根据王丽华陈述，签订合同时文云忠因遮阴费问题对其购房款进行了一定的优惠。因此，一审酌定王丽华购买房屋的市场价值为3,200元/平方米，比较公平。王丽华上诉主张一审判决没有根据评估价格作为损失计算依据，而是酌定价格作为损失计算依据不当，其上诉理由不成立，本院不予支持。同时，根据本案实际情况，一审判决王丽华自己承担价差损失30%责任，处理正确。王丽华上诉认为其承担30%损失不当，应当承担10%的责任，其上诉理由不成立，本院不予支持。
第八、关于王丽华装修损失费6,561元问题，王丽华仅提供为准备装修购买装修材料的依据，无证据证明实际进行了装修，并且案涉房屋没有建成，故其上诉主张装修损失本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更”的规定，判决如下：
一、维持四川省西充县人民法院（2014）西充民初字第1133号民事判决第一项和第三项，即“原告王丽华与以西充县金诚建设有限责任公司理想居项目部名义于2008年10月30日签订的《商品房订购协议书》无效”和“限被告青光海、青春、文云忠、何光勇、李茂云、马志刚在本判决生效后十日内共同赔偿王丽华购房损失141,414元，被告西充县金诚建设有限责任公司承担连带赔偿责任”；
二、撤销四川省西充县人民法院（2014）西充民初字第1133号民事判决第二项和第四项，即“限被告青光海、青春、文云忠、何光勇、李茂云、马志刚在本判决生效后十日内共同返还王丽华购房款59,180元”和“驳回王丽华的其它诉讼请求”；
三、由青光海、青春、文云忠、何光勇、李茂云、马志刚在本判决生效后十日内共同返还王丽华购房款59,180元，西充县金诚建设有限责任公司承担连带清偿责任；
四、驳回王丽华的其它诉讼请求。
如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决负担；二审案件受理费6,600元，由青光海、何光勇、青春负担4,620元，王丽华负担1,980元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 辉
审 判 员 蒙秀梅
代理审判员 任雅莉
二〇一五年六月十七日
书 记 员 王婵轶