江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴江民初字第02482号
原告杭百明。
被告金永明。
被告凌美凤。
原告杭百明诉被告金永明、凌美凤民间借贷纠纷一案，本院于2014年11月6日立案受理，依法由审判员吴卫忠、人民陪审员郑乾坤、人民陪审员仓公鼎组成合议庭适用普通程序于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告杭百明到庭参加诉讼，被告金永明、凌美凤经本院公告送达诉状副本及开庭传票等，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭百明诉称：两被告系夫妻关系。两被告因资金周转需要，于2013年11月份向原告借款800000元，并签订《抵押借款合同》及《补充协议》，双方对借款期限、利息和违约金等作出明确约定，两被告以其名下房产抵押给原告并办理抵押登记。原告按约将借款交付给被告金永明，但两被告未按约返还借款本金及利息。原告催讨未果，诉至法院请求判令两被告立即返还借款本金800000元及相应利息（借期利息为64538.24元，逾期利息以319360元为本金自2014年4月6日起算，以480640元为本金自2014年11月6日起算，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算至判决确定给付之日止），请求判决确认两被告名下的坐落于苏州市吴江区黎里镇人民街保险公司西侧的私有房产（房证号为05002191，地证号为1003461）折价或变卖、拍卖所得价款有优先受偿权；本案全部诉讼费用由两被告承担。
被告金永明未作答辩，亦未提交任何证据。
被告凌美凤未作答辩，亦未提交任何证据。
经审理查明：2013年11月5日，杭百明作为出借人、抵押权人与金永明、凌美凤作为共同借款人、抵押人签订《抵押借款合同书》一份，约定借款金额319360元，期限为12个月，自2013年11月5日至2014年11月4日止，实际借款日以双方实际交接资金的日期为计算起始日，本金利息为年利率15.6%，一年利息49820元。如借款本金到期仍未归还，借款期限外的逾期利息按银行同期同类贷款利息四倍计算。利息每月支付一次，第一次还息日为2013年12月5日，以后每月5日依次还息，直到最后还息时随本还清。延期清偿利息超过30天时，本合同提前在该日到期并终止，终止之后的本金的利息及本金的违约金按约定计算。出借人通过诉讼途径追究借款人违约责任的，借款人应赔偿出借人为实现债权支付的相关费用，包括诉讼费等。为了确保上述借款的全面履行，抵押人自愿以其合法房地产的权利抵押给抵押权人，作为履行该合同的担保。抵押房地产位于黎里镇人民街保险公司西侧，房屋所有权证号为吴房权证黎里字第××号，国有土地使用权证号为吴国用（2003）第1003461号。本合同主债权属于因借款形成的债权，债权初始价319360元，该价值约定不能作为实现抵押权等价值依据，抵押人不能以此限制抵押权人实现抵押权。抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息、逾期利息、诉讼费等实现债权的所有费用。该抵押借款合同当天经江苏省苏州市吴江公证处公证。
同一天，杭百明与金永明、凌美凤签订《补充协议》，除抵押借款合同所载的319360元外，乙方还向甲方借款480640元，故借款实际总金额为800000元。借款期限与年利率、逾期利息均与抵押借款合同一致。
2013年11月6日，金永明以其名下的坐落于苏州市吴江区黎里镇人民街保险公司西侧私有房产（房屋所有权证号为吴房权证黎里字第××号，国有土地使用权证号为吴国用（2003）第1003461号）办理了抵押登记，抵押权人为杭百明，债权数额31.94万元，房屋他项权证号为苏房他证吴江字第001804**号。
后，杭百明委托李小妹分别于2013年11月4日、11月7日、11月8日、11月11日通过银行向金永明转账310000元、200000元、200000元、100000元，合计810000元。李小妹出具情况说明，表明其四次付款其中1万元是金永明为了归还银行贷款让其帮忙转账的，另外80万元是受杭百明委托支付给金永明，该80万元是杭百明借给金永明的借款，与其本人无关。2013年11月11日，金永明、凌美凤共同出具收款确认书，表明确认收到杭百明800000元（收款方式转账）。
借款后，杭百明自认金永明、凌美凤按约支付了截止至2014年2月5日的利息，之后利息未能支付。杭百明催讨无果，于2014年5月5日向本院提起诉讼，但杭百明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院裁定按撤诉处理。杭百明又于2014年11月6日向本院提起诉讼。
以上事实，有原告提供的抵押借款合同书、公证书、补充协议、房屋所有权证、国有土地使用权证、房屋他项权证复印件、银行转账凭证、情况说明、收款确认书及本院（2014）吴江民初字第0952号民事裁定书、原告的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，原告杭百明与被告金永明、凌美凤之间的民间借贷法律关系，不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。
关于借款本金319360元，原告认为被告金永明、凌美凤未按约于2014年3月5日支付借款本金319360元自2014年2月6日至2014年3月5日期间的利息，根据抵押借款合同书的约定，双方合同于2012年4月5日终止，符合法律规定及双方合同约定，故本院对原告要求被告金永明、凌美凤归还借款本金319360元的诉讼请求，予以支持。原告主张借期利息自2014年2月6日至2014年4月5日止，为8303.36元；逾期利息自2014年4月6日至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率的四倍计算，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。
关于借款本金480640元，原告认为被告金永明、凌美凤未按约于借款期限届满后返还借款本金480640元，要求两被告返还借款本金480640元的诉讼请求，符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。原告主张借期利息自2014年2月6日至2014年11月5日止，为56234.88元；逾期利息自2014年11月6日至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率的四倍计算，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。
被告金永明已就上述借款本金及利息、逾期利息提供了抵押担保，并将其名下的坐落于苏州市吴江区黎里镇人民街保险公司西侧私有房产办理了抵押登记，原告主张就房屋折价或变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。但双方未对国有土地使用权办理抵押登记，原告主张就国有土地使用权享有优先受偿权，本院不予支持。关于原告优先受偿的范围，根据物权法规定，抵押权自登记时设立，登记的内容包括抵押权人、抵押人、抵押物、债权数额等，房屋他项权证上登记的债权数额为31.94万元，故本院认定原告杭百明仅就被告金永明名下的坐落于苏州市吴江区黎里镇人民街保险公司西侧私有房产折价或拍卖、变卖的价款在31.94万元范围内享有优先受偿权，其余部分本院不予支持。对原告提供的证据及所作的陈述，两被告未到庭质证，也未提出答辩意见，应视为其对原告提供的证据与所作的陈述放弃质证与抗辩的权利，由此产生的法律后果理应由其承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条，第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告金永明、凌美凤于本判决生效之日起十日内共同返还原告杭百明借款本金800000元，并支付借款期内利息64538.24元及逾期还款利息（以319360元为本金自2014年4月6日起算，以480640元为本金自2014年11月6日起算，均按中国人民银行同期同档贷款利率的四倍计算至判决确定给付之日止）。（如采用转帐方式支付，请汇入原告杭百明指定帐号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，帐号：0706678011120100001793）。
二、如被告金永明、凌美凤至期未履行，则原告杭百明有权就被告金永明名下的坐落于苏州市吴江区黎里镇人民街保险公司西侧私有房产的地上建筑物（房屋所有权证号为吴房权证黎里字第××号，房屋他项权证为苏房他证吴江字第001804**号）折价或拍卖、变卖的价款，在319400元范围内优先受偿，上述抵押物不足清偿前款债务部分由两被告继续清偿。
三、驳回原告杭百明的其他诉讼请求。
如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12972元、公告费560元，合计13532元，由被告金永明、凌美凤共同负担并于本判决生效之日起十日内直接给付原告杭百明，原告预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；帐户：苏州市中级人民法院；帐号10×××99），并将已交上诉费的凭证提交我院。
审 判 长 吴卫忠
人民陪审员 郑乾坤
人民陪审员 仓公鼎
二〇一五年四月七日
书 记 员 沈知勤