江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终899号
上诉人（原审被告）:南通市飞天置业有限公司，住所地江苏省海安县。
法定代表人：方敏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘宏，江苏震阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩志萍，女，1987年5月10日生，住江苏省海安县。
委托诉讼代理人：刘金铭，海安县曲塘法律服务所法律工作者。
上诉人南通市飞天置业有限公司（以下简称飞天公司）因与被上诉人韩志萍商品房销售合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2016）苏0621民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
飞天公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.屋面防水是一个系统工程，不能单个修复，一审判决后，小区公共维修基金已经核准，小区物业公司经过招投标委托专业施工单位，按照司法鉴定方案进行修复，故该部分费用不应支付。2.房租损失并没有实际发生，酌定27750元损失没有依据。3.对于韩志萍超过起诉部分的诉讼费用应当自行承担，一审判决飞天公司承担全额的诉讼及鉴定费用没有依据。请求二审法院支持上诉请求。
韩志萍辩称，1.飞天公司多次进行维修，但都没有解决问题，我们要求赔偿损失自己维修。2.关于租房损失，我们认为判少了，但不再上诉，一审法院参照当地房屋租金标准计算损失符合交易习惯。3.诉讼费用和鉴定费用应该由飞天公司承担。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
韩志萍向一审法院起诉请求：请求判令飞天公司赔偿韩志萍房屋不符要求造成的修复费用73877.33元，赔偿韩志萍因房屋质量问题导致无法居住以及因返修延迟居住的损失55500元（自2013年1月1日计算至起诉之日共37个月，按照租房价1500元/月计算）。
一审法院认定事实：2010年11月11日，韩志萍与飞天公司签订商品房买卖合同，韩志萍购买飞天公司开发的位于城东镇迎宾路269号东城国际1幢604室，建筑面积122.92㎡，总价215420元；住宅质量保证书作为合同附件；飞天公司自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，飞天公司应当履行保修义务；因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修义务由韩志萍承担。
2011年6月20日，飞天公司将上述房屋以及《住宅质量保证书》交付韩志萍。其中，对于地基基础和主体结构的保修期限为该工程合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年；墙面、顶棚抹灰层脱落保修期限为1年。2011年6月29日，双方签订协议，约定案涉房屋内腻子由韩志萍施工，飞天公司一次性补助腻子工料费1856元。协议签订当日，飞天公司向韩志萍付款，韩志萍开具收条。其后，韩志萍对房屋进行了装修并入住。2011年12月31日，韩志萍取得案涉房屋的房屋所有权证。案件审理过程中，经韩志萍申请，一审法院委托东南建设工程安全鉴定有限公司对案涉房屋的爆灰原因及屋面渗漏、外墙渗漏、墙面爆籽而导致房屋装修损坏的修复方案进行鉴定。根据鉴定报告，案涉房屋设计使用功能为储藏用房，该层除外墙和楼梯间墙体外无内隔墙；案涉房屋内墙鼓包裂开及脱落（爆灰）的原因为内隔墙墙体材料内的局部杂质等成分产生化学反应，膨胀导致墙体表面点状开裂；内隔墙墙体存在鼓包裂开及脱落（爆灰）问题与所采用的墙体材料有关；外墙、屋面存在渗漏问题，顶棚存在裂缝问题；上述问题对房屋使用有不利影响，需进行修复处理。为此，鉴定机构出具了具体的修复方案。韩志萍支付鉴定费21000元。一审法院委托南通通城建设工程项目管理有限公司根据前述修复方案对修复费用进行鉴定，经鉴定修复费用为73877.33元，其中内墙爆灰问题修复费用为29861.58元，外墙渗漏修复费用为2152.46元，屋面渗漏修复费用为40948.64元，室内天棚裂缝修复费用为914.65元。韩志萍支付鉴定费用2000元。
2016年12月26日，飞天公司提交海安县东城国际住宅专项维修资金使用申请表，申请对东城国际屋顶补漏、楼顶防水更新。
庭审中，韩志萍陈述其自2013年开始未使用案涉房屋，一直居住在老家。双方一致陈述对于屋面漏水问题，飞天公司曾于2015年7月修复过。飞天公司表示对于超过保修期的部分，不再予以维修，对于未超过保修期的部分，由于屋面涉及到公共维修基金，如果公共维修基金不能批复，且确实存在问题，可以进行维修，需要业主的配合。
庭审中，韩志萍提出飞天公司对案涉房屋已多次修复，仍然存在渗漏的现象，韩志萍要求飞天公司赔偿修复费用由自己组织修复。
另查明，2015年东城国际601、602业主曾因屋面渗漏问题向一审法院提起诉讼。
一审法院认为，交付使用的商品房存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，因飞天公司数次维修仍未修复，韩志萍丧失对飞天公司履约能力之信任，要求自行修复并由飞天公司对因质量问题造成的损失承担赔偿责任，符合法律规定，一审法院准许。本案中，韩志萍认为存在质量问题的主要有四部分，一是内墙墙体存在鼓包裂开及脱落（爆灰）问题，二是外墙渗漏，三是屋面渗漏，四是顶棚裂缝。
对于内隔墙存在的鼓包裂开及脱落（爆灰）问题，韩志萍认为墙体属于房屋主体结构的组成部分，飞天公司应当终身保修；飞天公司认为该内隔墙属于轻质砌块隔墙不属于主体结构，已经超过保质期，且双方对墙壁达成了协议，飞天公司不应当对该部分负责。对此，一审法院认为，双方住宅质量保证书中对于墙面约定保修期限为1年，韩志萍在质量保修期内未提出异议且未向一审法院提供证据证明其向飞天公司提出过质量异议，墙面粉刷已经超过质量保修期。且双方对于案涉房屋刮腻子已经达成协议，由韩志萍负责，飞天公司已经支付相应对价。韩志萍在对案涉房屋进行刮腻子时应当认真检查前一道工序的施工是否合格再进行施工，韩志萍未尽到检查注意义务而进行了施工，对此后发生的质量问题亦不可再主张。因此，对于内隔墙存在的鼓包裂开及脱落（爆灰）问题飞天公司不承担保修义务。
对于外墙渗漏、屋面渗漏以及顶棚开裂，因韩志萍在质量保修期内向一审法院提起诉讼，飞天公司应按照鉴定机构的鉴定结论及维修建议予以维修处理。虽然飞天公司在2015年7月对于案涉房屋的屋面防水已经进行了修复，但是修复后韩志萍的房屋仍然存在渗漏的问题。飞天公司出售房屋存在严重质量问题，韩志萍因此取得包括维修在内的请求权，且该请求权因飞天公司维修等行为而诉讼时效中止。对此，飞天公司仍应当承担继续保修的义务。对于飞天公司提出已经申请公共维修基金对屋面进行修复的抗辩，一审法院认为，韩志萍主张飞天公司承担出售标的物瑕疵担保责任，飞天公司履行该担保义务的资金筹措与韩志萍无关。对飞天公司主张由于韩志萍自行安装太阳能热水器破坏原来屋面防水层应当承担相应的责任，对此飞天公司并未举证证明；同时，本地区普通高层商品房楼顶普遍安装有太阳能热水器，此为社会公众的普遍认知，飞天公司出售的商品房应当满足一般公众的这一普遍认知，否则即构成违约，故对其该项抗辩一审法院不予采信。飞天公司虽然对案涉房屋进行过多次维修但屋面仍然存在渗漏，且在诉讼过程中，虽然飞天公司同意对外墙渗漏部分予以维修，但是并未实际履行。现韩志萍要求飞天公司赔偿修复费用由其自己维修并无不当，飞天公司应当支付相应的修复费用44015.75元（2152.46元+40948.64元+914.65元）由韩志萍自行修复。
对于韩志萍主张的自2013年1月1日至起诉之日因房屋质量问题导致无法居住以及因返修延迟居住的租金损失55500元，虽然韩志萍并未另行租房居住，但是由于飞天公司出售的房屋存在质量问题导致韩志萍花费巨额费用购买的案涉房屋长期空置，给韩志萍带来了一定的损失，韩志萍可依据本地区租金标准主张赔偿，一审法院酌定韩志萍的该项损失为27750元。对此，飞天公司应当予以赔偿。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、南通市飞天置业有限公司于判决发生法律效力后10日内赔偿韩志萍44015.75元，由韩志萍自行维修。二、南通市飞天置业有限公司于判决发生法律效力后10日内赔偿韩志萍租金损失27750元。三、驳回韩志萍的其他诉讼请求。案件受理费2888元，鉴定费23000元，合计25888元，由南通市飞天置业有限公司负担（该款已由韩志萍预交，飞天公司于履行上述义务时一并给付韩志萍）。
二审中，飞天公司向本院提交建设工程施工合同一份、房屋建筑工程质量保修书一份（保修期三年）、验收报告一份。证明案涉房屋屋顶已经委托专业公司维修并验收合格，屋面维修费用不应当再支持。
韩志萍质证认为，对于验收报告的真实性有异议，建设工程施工合同与本案没有关联性。且屋面防水并非飞天公司处理的，而是南通市阳光嘉园物业管理有限公司做的。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，首先，关于屋面防水的费用问题。由于飞天公司在二审期间提交了新证据，证明海安县东城国际1#、6#楼防水均由南通市阳光嘉园物业管理有限公司委托海安东城建筑装饰工程有限公司于2017年2月5日施工，2017年3月15日竣工，监理单位为海安县城东镇五坝村村民委员会，南通市阳光嘉园物业管理有限公司在物业服务企业意见中加盖公章，工程保修期限为三年。韩志萍的房屋位于1#楼，尽管案涉屋面维修并非飞天公司出资，而是由南通市阳光嘉园物业管理有限公司申请政府维修基金予以维修，该部分维修工程已经结束且保修期三年，说明韩志萍已无另行维修之必要，如维修后依然没有解决渗漏问题，韩志萍有权另行主张损失赔偿和请求飞天公司承担相应的维修费用，但在本案中，对于已经修复的屋面维修费用不再予以支持，故一审认定的44015.75元维修费用扣除屋面维修所需的40948.64元，还应当支付3067.11元。
其次，关于租房损失问题。由于韩志萍所购房屋长年存在漏水等不宜居住的情形，导致韩志萍长达三年多无法正常使用房屋，房屋不能使用本身即损失，韩志萍无需证明其实际发生相应的租金损失，一审法院酌定按照同地段房屋的租金标准酌定27750元的租金损失并无不当，本院予以支持。
其三，关于诉讼费用、鉴定费问题。本起诉讼因飞天公司未能按约交付质量合格房屋且怠于承担维修义务所引起，韩志萍需要通过鉴定确定损失具体数额，相应诉讼费用、鉴定费用理应由飞天公司承担。至于二审上诉费用，因二审期间，案涉屋面经南通市阳光嘉园物业管理有限公司申请政府维修基金予以维修，对该部分维修费用不再由飞天公司负担，但该维修行为并非飞天公司所为，飞天公司从他人的行为中获益，其无权要求无过错的韩志萍承担上诉费用，故二审上诉费用亦应当由飞天公司承担。
综上所述，飞天公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审出现新证据，导致部分判决结果不当，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持海安县人民法院（2016）苏0621民初728号民事判决第二项、第三项。
二、变更海安县人民法院（2016）苏0621民初728号民事判决第一项为：南通市飞天置业有限公司于本判决发生法律效力后10日内赔偿韩志萍3067.11元，由韩志萍自行维修。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2888元，鉴定费23000元，合计25888元，由南通市飞天置业有限公司负担。二审案件受理费2888元，由上诉人南通市飞天置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 谷昔伟
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 施惠惠