北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第00384号
上诉人（原审原告）李凌霄，女，1981年2月16日出生。
上诉人（原审被告）北京天和国际服装商城有限公司，住所地北京市西城区文兴街1号院。
法定代表人卢委，总经理。
委托代理人刘宁，北京市世华律师事务所律师。
委托代理人滕宏伟，北京市时代九和律师事务所律师。
上诉人李凌霄、上诉人北京天和国际服装商城有限公司（下称天和国际公司）因租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第23039号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李凌霄，上诉人天和国际公司之委托代理人刘宁、孙晓辉（后被撤销）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年9月，李凌霄诉至原审法院称：2012年5月17日，我与天和国际公司签订了一份编号为B××××号的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，合同约定乙方（即我方）租赁甲方（即天和国际公司）位于北京市西城区文兴街1号院北京天和白马商城一期（下称商城）第B1层××××号商铺，商铺使用面积为6.75平方米，乙方承租商铺仅限于经营服装服饰之用途，乙方须办理营业执照及有关的专营许可证。租赁期限为10年，自2012年7月28日起至2022年7月27日止。合同签订后，我向天和国际公司支付了第一笔的租金306180元及物业管理费4860元。天和国际公司在北京天和白马商城商户入驻须知中表示，商城计划于2012年7月15日开始试营业，后又通知商户们商城在2012年8月19日开业，要求商户做好营业准备，如商户不按时开始营业将对商户进行处罚。我为此购进了大约20万元的货物准备营业，但是商城在2012年8月19日未能开业，商户们多次询问原因和要求补偿，但天和国际公司一直没有进行任何合理的解释和补偿。2013年，我接到天和国际公司短信，通知商城定于2013年3月18日开业。商城3月18日开业后我去工商局申请办理营业执照时得知，工商局不给商城的商户们办理营业执照，说商城是非法经营，随时可能会被查封。后我与商城的其他商户们又多次要求天和国际公司提供经营场所证明，并多次去工商局要求办理营业执照，但天和国际公司一直不提供办理营业执照所需的经营场所证明，工商人员也明确答复商户们说，因为商城违反了当地的区域发展规划等原因，无法给商户们办理营业执照。由于天和国际公司违反了当地的区域发展规划，造成工商局无法给商户们办理工商营业执照，使得我等商户们一直处于无照经营，违法经营的状态，我只能停止经营，这造成我租赁商铺进行服装销售经营的目的无法实现。为维护自身合法权益，故起诉请求判令：1、解除我与天和国际公司签订的编号为B××××号的北京天和白马商城一期《商铺租赁合同》。2、判决天和国际公司向我退还商铺租金306180元，物业管理费4860元及相应的利息。3、诉讼费由天和国际公司承担。
天和国际公司辩称：李凌霄是我商城的商铺租户。2012年5月17日，李凌霄与我公司签订《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，合同签订的时间及合同约定的权利义务我公司无异议。合同签订后，我公司已经于2012年7月28日将商铺交付给李凌霄并开始起算租金，商城开业的时间原为2012年8月19日，后来延迟至2012年的11月29日开业，而不是李凌霄所述的2013年3月18日，3月18日只是补办的开业典礼。2013年10月，我公司名称由北京天和国际服装批发商城有限公司变更为现天和国际公司。2012年11月开业前，少量的商户已经开始正常经营，李凌霄也一直在其商铺正常经营，现在也在正常经营。物业费我公司只是代物业公司收取，不同意返还。李凌霄的营业执照暂时还办理不下来，但是这件事情不是我公司的责任，我公司只是协助李凌霄办理。现在我公司也一直在和西城区的有关部门积极沟通，预计很快可以办理下来，故不同意李凌霄要求解除合同的诉讼请求。关于物业费和我公司无关，不同意赔偿。我公司提出反诉，要求李凌霄继续履行合同并配合我公司办理营业执照。综上，我公司不同意李凌霄的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案李凌霄与天和国际公司之间签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。当事人均应按照合同约定，履行各自的义务。合同约定，李凌霄须以自己名义向工商、税务部门申请办理工商营业执照及税务登记并取得其他依法必要的政府批准文件方可开业，持证经营。但依据北京市工商行政管理局西城分局的回函，天和国际公司并不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使李凌霄不能按照合同约定的方式从事经营活动。现李凌霄要求解除合同，理由正当，法院予以支持。关于租金，李凌霄已经交纳了2012年7月28日至2015年7月27日期间的租金306180元，天和国际公司应当将合同解除后的租金退还李凌霄。对于合同解除之前的租金，对此法院认为，天和国际公司在合同签订后已将涉案商铺交付李凌霄，李凌霄在商城开业后亦实际对商铺进行了使用，故自商城开业至合同解除期间的租金天和国际公司不应退还。对于商城的开业时间，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，天和国际公司对商城的开业时间负有举证责任。现天和国际公司提交的证据不足以证明商城的实际开业时间为其主张的开业时间，故法院依据李凌霄提交的活动通知等相关证据所显示的内容，认定商城的开业时间为2013年3月18日。综上，对于李凌霄该项诉讼请求，法院将判令天和国际公司退还李凌霄2012年7月28日至2013年3月17日以及自合同解除之日起至2015年7月27日期间已交纳的租金。关于李凌霄要求天和国际公司返还物业费的问题，根据李凌霄提供的收据载明，收取主体并非天和国际公司，天和国际公司对此并无返还义务，故对李凌霄该项请求，法院不予支持。李凌霄要求返还利息的诉讼请求没有法律依据，法院对此不予支持。天和国际公司主张李凌霄继续履行合同，并配合办理营业执照的请求属于抗辩意见，并不构成反诉，法院对天和国际公司的反诉不予受理。据此，原审法院于2014年10月判决：一、解除李凌霄与北京天和国际服装商城有限公司于二○一二年五月十七日签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》（合同编号：B××××号）；二、自判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还李凌霄二○一二年七月二十八日至二○一三年三月十七日期间的租金六万五千二百九十六元；三、自判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还李凌霄自判决生效之日至二○一五年七月二十七日期间的租金（按照每月每平米一千二百六十元、共计六点七五平米计算）；四、驳回李凌霄的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李凌霄、天和国际公司均不服，上诉至本院。李凌霄同意解除合同，但主张：原审判决认定我对商铺进行了实际使用事实认定不清，证据不足；原审诉讼程序时间过长损害了我的合法权益；天和国际公司采用欺诈隐瞒的手段与我签订租赁合同，涉案房屋不具备经营条件，北京市工商行政管理局西城分局的回函亦证明公司不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，天和国际公司的上述违约行为导致我无法办理营业执照不能依法开业经营，造成我承租的商铺不能依法正常使用，一直处于闲置状态，租金应视为我的损失，天和国际公司理应予以返还，故要求天和国际公司退还已交纳的全部租金，物业费及上述费用的利息。天和国际公司同意解除合同，但主张合同约定的起租日为固定日期2012年7月28日，起租不以开业为条件，我公司已经如期交付了商铺，且商铺满足李凌霄的经营条件，即使李凌霄不开门营业也属于其对商铺的占有处分行为，不能免除其交纳租金的义务，故不同意退还李凌霄2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金。
经审理查明：天和国际公司名称原为北京天和国际服装批发商城有限公司，后于2013年10月21日变更为现名称。
2012年5月17日，李凌霄与北京天和国际服装批发商城有限公司签订了编号为B××××号的天和白马商城一期《商铺租赁合同》，合同约定乙方（即李凌霄）租赁甲方（即现天和国际公司）位于北京市西城区文兴街1号院北京天和白马商城一期第B1层××××号商铺，商铺使用面积为6.75平方米，限于经营服装服饰，租赁期限为十年，自2012年7月28日起至2022年7月27日止。合同期内乙方分四笔向甲方缴纳商铺的租金如下：第一笔租金为2012年7月28日起至2015年7月27日期间的租金，租金为306180元。乙方与甲方签订租赁合同后，应在规定时间内到管理公司办理商铺的验收、移交等手续，并在计租日起进场经营。乙方应按照工商和税务部门的要求，悬挂营业执照及税务登记证。乙方须以自己名义向工商、税务部门申请办理工商营业执照及税务登记并取得其他依法必要的政府批准文件方可开业，持证经营。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，天和国际公司收取了李凌霄第一笔的租金306180元。同日，李凌霄与北京天和白马物业管理有限公司（下称天和白马物业公司）签订《北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同》，李凌霄向天和白马物业公司交纳物业管理费4860元。2012年7月3日，天和国际公司将商铺交付李凌霄。
关于商城开业时间，李凌霄提交的短信、台历、活动通告等证据显示商城的开业时间为2013年3月18日。天和国际公司对此不予认可，第一次庭审时主张其正式开业时间为2012年11月29日，第二次庭审时提交了纺织服装周刊的报道，主张正式开业时间为8月19日。李凌霄对天和国际公司所述开业时间不予认可，认为媒体报道真实性无法确认，只是一个宣传，与天和国际公司通知的开业时间不符合。
关于商城目前是否营业及李凌霄对摊位的使用情况，天和国际公司出示了代金券、支出凭单、签到表、开门统计表、购电记录及商城内的照片，上述证据显示，商城处于对外营业状态，李凌霄在签订合同后对摊位进行了使用。李凌霄称没有领取过代金券，亦未对电卡充过电，电可能是天和国际公司自己充的。
关于涉案商铺无法办理营业执照的问题，经原审法院与工商行政管理部门核实，北京市工商行政管理局西城分局回函表示：按照工商行政管理部门登记注册相关规定，名称注册为“***市场有限公司”，且经营范围中含有“承办***市场”字样的经营主体，具备摊群式经营与管理条件的，工商部门可为市场内摊商办理个体工商户营业执照；被告不符合上述规定条件，因此工商部门不予受理在该公司内办理个体工商户营业执照的申请。
本院审理中，天和国际公司主张李凌霄在2013年3月18日之前已实际经营。李凌霄对此予以否认，提交了商铺照片、违约通知单若干、劳动合同书及出生医学证明，以证明商铺自始至终都没有实际经营，早已腾空，期间赶上其怀孕，且其有正式工作，故不可能实际经营。天和国际公司对上述证据均不予认可。针对李凌霄对涉案大楼消防验收情况的质疑，天和国际公司提交了建设工程消防设计备案受理凭证及建设工程竣工验收消防备案受理凭证若干，以证明涉案大楼已经过消防验收，满足使用条件。关于物业费的收取情况，李凌霄主张虽然收据为天和白马物业公司开具，但钱款系天和国际公司实际收取，故要求天和国际公司予以返还，并为此提交了李××的刷卡凭单。天和国际公司对刷卡凭单不予认可，并认为即使是天和国际公司收取了上述款项，也是代天和白马物业公司收取，应以收据为准。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》、《北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同》、收据、短信、台历、活动通告、劳动合同书、出生医学证明、建设工程规划许可证附件、照片、验收表、领用登记表、购电/购水（开水）记录、代金券模板、代金券使用登记表、财务支出凭证照片、代金券领取签字表、代金券样本、建设工程消防设计备案受理凭证、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、视频截图、活动照片、座谈会及检查照片等证据材料在案佐证。
本院认为：李凌霄与天和国际公司签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。李凌霄主张天和国际公司违规招商，涉嫌合同欺诈，要求法院将本案移送公安机关立案侦查。经查，签订合同时天和国际公司的公章带有“批发”字样与现名称不符系因天和国际公司曾进行过名称变更，根据现有证据不能证明天和国际公司涉嫌合同欺诈，如李凌霄坚持认为天和国际公司涉嫌合同欺诈，可向公安机关报案，由公安机关进一步审查。
合同履行过程中，天和国际公司虽然按时交付了商铺，但根据李凌霄提交的短信、台历、活动通告等证据可以证明天和国际公司曾一再推迟开业时间，直至2013年3月18日商城才开业。虽然天和国际公司不认可上述开业时间，主张商城已于2012年8月19日开业，但未能提交充分的证据加以证明，故天和国际公司应承担举证不能的法律后果，原审法院认定商城的开业时间为2013年3月18日并无不当。因商城未开业其所含商铺亦无法正常经营，且开业时间的推迟并非李凌霄所致，故天和国际公司要求李凌霄承担开业之前的租金显失公平，本院不予支持。原审法院判决天和国际公司退还李凌霄已交纳的2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金，于法有据，应予维持。
关于合同的解除，根据北京市工商行政管理局西城分局的回函，天和国际公司不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使李凌霄无法按照合同约定以自己的名义办理工商营业执照持证经营，现双方均同意解除合同，本院对此不持异议。至于商城开业之后至合同解除期间的租金，李凌霄虽然否认实际经营，但综合天和国际公司提供的证据可以证明李凌霄实际使用了涉案商铺，李凌霄提交的照片、违约通知单等不足以推翻其对商铺实际占有使用这一持续状态，劳动合同书、出生医学证明亦不能排除其雇佣员工实际经营的可能，故李凌霄应当承担该期间的租金。至于合同解除后的租金，天和国际公司理应退还。
关于物业费一节，李凌霄主张上述费用实际系天和国际公司收取，故要求天和国际公司予以返还。但根据上述款项的收据载明收费主体实为天和白马物业公司，并非本案的天和国际公司，且根据上述费用的性质及李凌霄与天和白马物业公司签订的《北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同》判断收费主体亦应为天和白马物业公司，李凌霄仅凭刷卡凭单并不能证明收费主体为天和国际公司。因上述费用并非天和国际公司收取，故李凌霄要求天和国际公司返还缺乏依据，本院不予支持。关于利息的请求，缺乏合同及法律依据，本院亦不予支持。
综上，李凌霄及天和国际公司的上诉请求，均依据不足，本院均不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5966元，由李凌霄负担4534元（已交纳2983元，余款于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京天和国际服装商城有限公司负担1432元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费6345元，由李凌霄负担4913元（已交纳），由北京天和国际服装商城有限公司负担1432元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹雪
代理审判员 李洹
代理审判员 廖慧
二〇一五年三月十九日
书 记 员 董红