吉林省柳河县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳民一初字第18号
原告：李贵森，男，1960年6月14日生，汉族，柳河县人，个体，住柳河县柳河镇英利委*组。
委托代理人：魏长凤，女，1964年3月3日生，汉族，柳河县人，住柳河县柳河镇英利委*组。
委托代理人：韩福友，男，1971年3月24日生，汉族，柳河县人，住址柳河县柳河镇前进委**组。
被告：姜奎安，男1984年10月11日生，汉族，柳河县人，个体，住柳河镇本街。
原告李贵森诉被告姜奎安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月21日作出（2014）柳民中初字第519号民事判决，被告不服，向通化市中级人民法院提起上诉。通化市中级人民法院于2014年10月27日作出（2014）通中民终字第630号民事裁定书，将本案发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2010年9月21日，原被告签订富达商店出兑协议，协议约定：原告将其位于统建楼18栋西侧第二个门市房出租给被告，租赁期为10年，前两年租金为每年2万元，往后房租费为随行就市。每年交付租金的时间为10月1日。被告未按合同约定向原告支付2013-2014年度房屋租金，构成违约，给原告造成重大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，向人民法院起诉要求解除原被告之间的租赁合同，被告需按照年租金4万元的标准向原告支付承租期间拖欠的租金及被告承租二楼拖欠的2个月租金1333元，并支付拖欠租金的利息按月息1.2%标准计算，合计58300元。
被告辩称：2013年9月27日开庭时被告当场拿出2.6万元给原告，原告不要，有照片为证。法院之前判决租金为2.6万元每年，原告要求支付4万元每年的租金高于市场。2014-2015年度租金给原告，但原告没要，有录像为证。
合议庭经评议认为本案的争议焦点是：一、被告未支付2013-2014年度4万元租金的行为是否构成违约，合同应否解除；二、原告要求赔偿经济损失的诉讼请求应否得到支持。
原告为证实自己的主张，当庭提供如下证据：
1、富达商店出兑协议一份（复印件）、租房协议一份（复印件），证明2010年9月21日原告将富达商店以租赁形式出兑给被告的事实以及将门市二楼出租给被告，年租金8000元。
2、电话录音一份（复制件）、照片一份、催款通知复印件一份，电话录音证明原告向被告索要2013-2014年度门市房及拖欠二楼两个月租金，被告拒绝给付的事；照片和催款通知证明原告向被告要求支付租金下达了催款通知书。
3、租赁协议四份（复印件），协议记载原告门市房周围商铺的租赁合同，证明该些商铺的租金在3万元至4万元之间，原告向被告要求支付年租金4万的标准不高。
4、证人证言，证人李秋生当庭证明2014年5月份时曾陪同原告妻子一起到被告处向其索要租金，并张贴催款通知，催款通知被被告撕毁。。
被告对上述证据质证意见为：对第1组证据中的两份协议的真实性无异议，但认为门市房租金由2万涨到4万过高，二楼的房子没有提前通知被告，对此有异议；对第2组证据真实性无异议，但认为原告主张每年4万元房租费过高；对第3组证据真实性无异议，但其中三份租赁协议所涉门市房与原告门市房的位置、距离、面积不同，不具有可比性；对证据4，认为证人证言不真实，被告当时拿出2.6万元给原告，但原告嫌少没要。
结合被告的质证意见，本院对上述证据认定如下：针对第1组证据，被告对证据真实性无异议，且该组证据直接证明本案原被告之间的租赁事实，本院予以认定；针对第2组证据，本院认为该组证据可以证明原告要求被告支付4万元年租金以及向被告催款的事实，且被告对证据的真实性并无异议，本院予以认定；针对第3组证据均系复印件，租赁合同双方当事人也未出庭经过双方当事人质证，因此，对该组证据不予采信；针对第4组证据，被告对证人证言的真实性有异议，本院认为，证人主要证明其同原告妻子一同去被告处催缴房租并张贴催款通知的事实，对此被告并未提出异议，且证人证言可以同第2组证据相互印证，本院予以认定。
被告为证明其主张提供如下证据：
1、“校友会烧烤”门市房租赁协议一份，证实房租2万元；“高三混沌”门市房租赁协议一份，位于富达超市东侧，租金2.4万元包括取暖费。
2、“于老二抻面”门市房租赁协议一份，租金1.8万元；富达超市对面“胖姐烧烤”门市房租金2.5万元，面积77.5平方米。
原告对上述证据质证认为：证据1中的两份协议不真实，时间上不属于2013年10月-2014年10月，“校友会烧烤”协议明显有更改的痕迹；证据2“于老二抻面”门市房的面积是30平比原告门市房面积小，不具有可比性，“胖姐烧烤”门市房租金与原告房屋租金没有可比性。
结合原告的质证意见，本院对上述证据认证如下：证据1、2中四份门市房租赁协议均系复印件，原告对上述证据均提出异议，由于无法与原件核对，租赁合同双方当事人也未出庭经过双方当事人质证，本院对被告主张的上述证据不予认定。
本院依职权于2015年3月18日主持并召开了关于本案原告李贵森诉被告姜奎安租赁合同一案的听证会，并邀请了柳河县工商局工作人员参与并见证了本次听证会。本次听证会主要围绕“富达超市”所在的统建楼18栋各门市房在2013年10月-2014年10月期间，单位面积年租金价格进行调查。参加听证会的人员是当时当场在统建楼18栋各门市房中随机选取3家。听证结果为：“于老二抻面馆”，位于统建楼18栋102，面积40平方米，租金2.2万，不包括取暖费；“高三混沌”，位于统建楼18栋106，面积54平方米，租金2.8万，不包括取暖费；“小两口土豆粉”，位于统建楼18栋103，面积54平方米，租金3万元，包含取暖费。
原告质证认为：对真实性无异议，但参加听证会的人员不具有代表性，不应当仅参照左邻右舍的行情，应当参照市场行情。
被告质证认为：“高三混沌”、“于老二抻面馆”说的都是2014-2015年的房租价格。
结合原被告双方的质证意见，本院认为，为保证听证结果的公平、公正，听证会参加人员均系当时当场随机选取，且有工商局工作人员当场见证，随机选取的参加人员均系诉争房屋所在楼栋的门市房租赁户，具有代表性。针对被告的质证意见，本院认为，在开听证会时已经向参与听证的人员明确调查的是2013年10月-2014年10月期间房屋租金情况。被告口头质证并未提出证据加以反驳。因此，本院对听证会内容予以确认。
经审理查明：
2010年9月21日，原告李贵森与被告姜奎安签订了“富达商店出兑协议”，协议约定原告将其经营的富达商店出兑给被告，被告向原告支付承兑费人民币17万元，同时将其所有的“富达商店”经营性用房一并出租给被告，约定房屋最低租赁期限为十年，前两年房屋租金为每年2万元，以后租金随行就市。2011年10月1日，原告又将商店二楼出租给被告，双方约定“房屋租期一年，2011年10月1日至2012年10月1日，年租金8000元。被告如果不租房屋时，提前一个月通知对方。每年10月1日交房租费。”协议签订后，被告使用二楼房屋至2012年年末，超出承租期限的2个月租金1333元未付。
关于2013年10月-2014年10月期间的租金问题，原告主张房屋租金涨至4万元每年，被告认为原告主张数额过高，双方就租金问题未能达成一致意见，故诉至本院。
另查明，“于老二抻面馆”，位于统建楼18栋102，面积40平方米，租金2.2万，不包括取暖费；“高三混沌”，位于统建楼106，面积54平方木，租金2.8万，不包括取暖费；“小两口土豆粉”，位于统建楼18栋103，面积54平方米，租金3万元，包含取暖费。
根据本案的争议焦点，本院对双方有争议的事实评判如下：
一、被告未支付2013-2014年度4万元租金的行为是否构成违约，合同应否解除？本院认为：原被告双方签订的“富达商店出兑协议”是当事人双方真实的意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，该协议合法有效，双方应当按照协议条款履行合同义务并受合同约束。双方对承租期限内第三年及以后的租金约定“随行就市”，就此双方未能达成一致意见。“随行就市”是指对价格参照市场行情变动的一种动态性描述，所谓的“市场行情”，应该以对租金价格起决定性作用的位置（地段）、面积、经营项目等作为参考，在相邻位置、同类或相似类型的经营项目中，单位面积年房租价格作为“市场行情”是最为稳妥和公平的。根据听证结果，本院认为本案诉争房屋所在楼栋的门市房单位面积租金价格计算方式应为：（租金总价—取暖费）／总面积。具体计算方式为：（2.2万元＋2.8万元＋3万元-54平方米×28元（取暖费））／（40平方米＋54平方米＋54平方米）=530.3元。因此，本案争议房屋租金价格应确定为：530.3元×60平方米=31818元。
根据上述标准确定的租金价格为31818元，原告向被告主张年租金4万元的标准远远高于“市场行情”，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，被告因与原告就租金问题未达成一致意见而未向原告交付租金，被告的行为不属于法律规定的“无正当理由未支付租金”的情形。因此，被告未向原告支付2013年10月-2014年10月期间租金的行为不构成违约，本案也无其他关于合同解除的法定或者约定的情形，合同应继续履行。
本院认为：关于二楼租金的问题。根据《中华人民共和国合同合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案，原被告签订的关于原告二楼房屋的租赁协议明确约定租赁期限为一年，租赁期限届满，被告仍继续使用租赁房屋，双方视为不定期租赁，双方原租赁合同继续有效。被告在承租期限届满后实际使用该房屋2个月。因此，原告主张被告给付二楼房屋租金1333元的请求符合法律规定，应予支持。
二、原告要求赔偿经济损失的诉讼请求应否得到支持？原告主张要求被告按月息1分2的标准向其支付拖欠租金的利息。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条的规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”由此可以看出“逾期利息”产生在借贷双方当事人之间，而原被告之间属于租赁关系不属于借贷关系。因此，对于原告要求被告支付拖欠租金利息的主张无法律依据不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：
一、自本判决生效后，被告姜奎安立即向原告李贵森支付房屋租金31803元。（上述租金系2013年10月-2014年10期间）
二、被告姜奎安于本判决生效后，给付原告李贵森租用二楼的二个月房屋租金1333元。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费475元，由被告姜奎安负担。
被执行人未按照判决书确定的期间履行金钱给付义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行债务期间的利息。
权利人申请执行的期限为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审 判 长 ：孙贵才
审 判 员 ：高秀明
代理审判员 ： 孙 晴
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 ： 李 烨