广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1870号
上诉人（原审被告）广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人邓锐标，总经理。
委托代理人葛凤梅、潘颖华，广东导正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘盛昌，男，汉族，住广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）陈静，女，汉族，住广州市番禺区。
两被上诉人共同委托代理人曾盛昌，广东百健律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人郭益铭，广东百健律师事务所律师助理。
上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第663号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年5月27日，刘盛昌、陈静（乙方）与广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（甲方，以下简称绿庭雅苑公司）签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定刘盛昌、陈静向绿庭雅苑公司购买广州市番禺区桥南街南庭路XX号房屋（即雍逸华庭7座1梯603房），总金额为1000226元，采取按揭贷款方式支付房款，自本预售合同网上签订之日起5日内（不超过5日）支付首期款600226元，剩余房款400000元于2011年6月4日前申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款；绿庭雅苑公司应当在2011年12月28日前将涉讼房屋交付刘盛昌、陈静使用；刘盛昌、陈静、绿庭雅苑公司双方同意选择共同办理的方式为刘盛昌、陈静办理《房地产权证》：刘盛昌、陈静、绿庭雅苑公司双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；如因绿庭雅苑公司未履行相关义务造成刘盛昌、陈静、绿庭雅苑公司双方不能按合同约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，绿庭雅苑公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向刘盛昌、陈静支付违约金；逾期时间达到120日的，刘盛昌、陈静有权自该120日届满之日起半年内解除合同。
刘盛昌、陈静于2011年5月27日支付了首期购房款600226元，于2011年6月24日支付了律师费500元、于2011年8月8日支付了个人贷款抵押房屋保险2400元，于2011年8月19日支付了购房款尾款400000元。
2013年6月6日，刘盛昌、陈静向原审提起本案诉讼，请求判令：1、绿庭雅苑公司立即为刘盛昌、陈静办理所购房屋（即番禺区桥南街南庭路XX房）的房地产权证；2、绿庭雅苑公司向刘盛昌、陈静支付延期办理房地产权证的违约金至办妥所购房屋的房地产权证之日止，暂计至2013年5月31日（43天）违约金为21505元（违约金以1000226元为本金，按每天0.05%的标准计算，自2013年4月3日起算）；3、本案的诉讼费用由绿庭雅苑公司承担。
诉讼中，刘盛昌、陈静称其于2012年7月11日接收了涉讼房屋，绿庭雅苑公司对该收楼时间表示不清楚，但未提供相关证据证实其具体交楼时间。刘盛昌、陈静、绿庭雅苑公司均确认绿庭雅苑公司应于2013年4月2日前为刘盛昌、陈静向房管部门申请办理涉讼房屋的房地产权证。
在庭审中，绿庭雅苑公司确认刘盛昌、陈静已向其提交办证资料及相关办证费用，并确认已经逾期办证，并提出其已如期将办证所需要的资料提交给行政部门，因相关部门行政审批手续拖延导致涉讼房屋逾期办证。就此，绿庭雅苑公司提供了《广州市建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、消防验收合格资料、《安装工程竣工验收书》、《客户受电工程竣工验收意见书》、《管道煤气工程竣工验收证明书》、《关于南郊绿庭雅苑二区（A、B）区建设项目现场情况检查的函》、《防空地下室建设意见书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《工程竣工验收备案呈送资料回执》予以证实。刘盛昌、陈静对于上述证据的真实性、合法性均无异议，但认为与本案没有关联性，绿庭雅苑公司应有义务办妥涉讼房屋的相关竣工验收手续，保证涉讼房屋符合条件办证。
原审法院认为：刘盛昌、陈静与绿庭雅苑公司签订的《商品房买卖合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。刘盛昌、陈静、绿庭雅苑公司双方对涉讼房屋产权登记的协助办理及逾期办证的违约责任进行了明确约定，该约定对双方均有约束力。现绿庭雅苑公司未能举证证明其已全部完成了涉讼房屋产权登记的协助工作，因此需承担协助刘盛昌、陈静办理房屋产权登记手续的义务。
关于绿庭雅苑公司应支付的逾期办证违约金的问题。刘盛昌、陈静、绿庭雅苑公司均确认，绿庭雅苑公司应在2013年4月2日前为刘盛昌、陈静办理涉讼房屋的房地产权证。现绿庭雅苑公司未能按约定的期限为刘盛昌、陈静办理涉讼房屋的房地产权证，刘盛昌、陈静要求绿庭雅苑公司支付逾期办证违约金有理有据。因此，绿庭雅苑公司应支付的违约金应从2013年4月3日起开始计算。对于逾期办证违约金的止算时间，根据刘盛昌、陈静、绿庭雅苑公司双方签订的《商品房买卖合同》的约定，双方选择的是共同办理的方式办理《房地产权证》，绿庭雅苑公司的办证义务在于协助刘盛昌、陈静向房地产登记机构申请办理产权登记，故逾期办证违约金的止算时间应至绿庭雅苑公司向房管部门申请办理房地产权证之日止。刘盛昌、陈静主张违约金计算至房地产权证办妥之日止，缺乏理据，不予支持。故，从2013年4月3日起至绿庭雅苑公司向房管部门提交办理房屋权属证书的资料、申请办理房地产权证且由房管部门出具受理回执之日止的违约金以1000226元为本金，按每日0.05%的标准计算；逾期办证违约金总额以1000226元为限。至于绿庭雅苑公司抗辩由于行政部门审批工作延误导致逾期办证。原审法院认为，绿庭雅苑公司所提供的证据未能充分说明在办理建筑工程竣工验收备案过程中，有关行政主管部门存在审批工作延误的情形，而绿庭雅苑公司没有提供其他有效证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。故对绿庭雅苑公司前述抗辩理由，不予采信。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，于2013年10月30日作出判决：一、广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内协助刘盛昌、陈静办理广州市番禺区桥南街南庭路XX号房屋的产权登记手续；二、广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司向刘盛昌、陈静支付从2013年4月3日起至广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司向房管部门提交办理房屋权属证书的资料、申请办理房地产权证且由房管部门出具受理回执之日止的逾期办证违约金（从2013年4月3日起至广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司向房管部门提交办理房屋权属证书的资料、申请办理房地产权证且由房管部门出具受理回执之日止的违约金以1000226元为本金，按每日0.05%的标准计算；在判决发生法律效力之日前的违约金，在判决发生法律效力之日起十日内支付；在判决发生法律效力之日后的违约金，于每月10日前逐月支付；逾期办证违约金总额以1000226元为限）；三、驳回刘盛昌、陈静的其余诉讼请求。案件受理费219元，由广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。
判后，上诉人绿庭雅苑公司不服原判，向本院上诉称：一、根据绿庭雅苑公司与刘盛昌、陈静签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》的第十条约定：如因政府部门的原因导致办证迟延的，绿庭雅苑公司可以顺延时间或无需承担法律责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人承担逾期办证责任的前提条件是出卖人原因所导致逾期办证。本案中，绿庭雅苑公司在约定的时间内，已向有关部门提交完备的办理房地产权属证明的申请文件，因此可认定绿庭雅苑公司已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因政府行为导致的逾期办证，可以作为绿庭雅苑公司逾期办证的免责事由。二、刘盛昌、陈静实际上在购买涉案房屋之时其就已经知晓该楼宇因历史遗留问题可能办不了房产证，但刘盛昌、陈静仍愿意购买，其应当承担不能办证或迟延办证的法律风险。一审法院完全避开了该问题，认定绿庭雅苑公司承担全部的违约责任有失公平。请求法院判决：l、撤销广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第663号民事判决，驳回刘盛昌、陈静原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由刘盛昌、陈静承担。
被上诉人刘盛昌、陈静答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，绿庭雅苑公司上诉的事实理由是其单方说法，无事实与证据支持，法院不应采纳，请求二审维持原判。
上诉人绿庭雅苑公司与被上诉人刘盛昌、陈静对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
另查明：《广州市商品房买卖合同（预售》第三条商品房销售依据约定“乙方购买的商品住宅为预售商品房。”
本院认为：上诉人绿庭雅苑公司与被上诉人刘盛昌、陈静签订的《广州市商品房买卖合同（预售》所约定刘盛昌、陈静购买的商品住宅为预售商品房，故本案案由定为商品房预售合同纠纷更为准确。
绿庭雅苑公司与刘盛昌、陈静签订的《广州市商品房买卖合同（预售》及《补充协议》为双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定合同有效正确。合同约定绿庭雅苑公司于2011年12月28日前交楼，在该商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，双方于原审诉讼中确认申请办证的期限为2013年4月2日。而绿庭雅苑公司至刘盛昌、陈静提起本案诉讼时仍未向房地产登记机构申请涉案房屋的产权转移登记，原审法院据此判决绿庭雅苑公司履行协助办证义务并承担逾期办证的违约责任依据充分，本院予以确认。绿庭雅苑公司上诉认为其已经按时向有关部门提交办证的申请文件，因政府行为导致其逾期办证可以作为免责事由。根据绿庭雅苑公司一审提交的证据，只能证实其办理了涉案楼宇工程竣工验收的相关手续，并不能证明其已经向房地产登记机构递交了办证资料，更不能证明是由于行政部门的原因导致其迟延办理工程竣工验收手续及迟延办证，原审法院不予采信该抗辩理由符合证据规则的规定。至于刘盛昌、陈静是否知晓涉案楼宇的历史遗留问题与绿庭雅苑公司应履行的办证义务无关，双方权利义务的确定应以合同约定的内容为依据，故绿庭雅苑公司该抗辩理由本院不予采信。上诉人绿庭雅苑公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费438元，由广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭伟裕
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一四年六月十三日
书记员 张 坤