宁夏回族自治区永宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第1294号
原告宁夏昊运物资有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。
法定代表人李进，系该公司董事长。
委托代理人于海生，宁夏维誉律师事务所律师。
委托代理人杨桂芳，北京大成（银川）律师事务所律师。
被告杨志强，男，汉族，1991年9月19日出生，高中文化程度，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
被告杨相林，男，汉族，1966年6月3日出生，高中文化程度，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市金凤区，系被告杨志强的父亲。
二被告的委托代理人雷启霞，合天律师事务所律师。
被告银川市元荣置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人蒋毅，系该公司总经理。
被告魏超，男，汉族，1971年2月26日出生，大专文化程度，系银川市元荣置业有限公司副总经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
原告宁夏昊运物资有限公司与被告杨志强、杨相林、银川市元荣置业有限公司、魏超确认合同有效纠纷一案，本院于2014年9月10日受理后，原告申请追加魏超为本案被告。本案在审理过程中，原告申请诉讼保全并提供担保，本院裁定冻结了被告杨志强名下位于灵武市黄河书院南8排5号房屋的过户登记手续。因案情复杂于2014年10月10日裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭于2015年1月12日、3月12日公开开庭进行了审理，原告宁夏昊运物资有限公司的法定代表人李进及其委托代理人于海生、杨桂芳，被告杨志强、杨相林的委托代理人雷启霞到庭参加了诉讼，被告银川市元荣置业有限公司、魏超经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年9月3日，原告与四被告签订了《房屋顶账协议》，协议约定：经原告与被告银川市元荣置业有限公司确认，截止签订协议时，被告银川市元荣置业有限公司尚欠原告人民币1200万元。被告杨志强自愿以其名下拥有的黄河书院南8排5号样板房抵顶给原告，用于消灭原告与被告银川市元荣置业有限公司的债权债务，合同还约定了各方的其他权利义务。协议签订后，原告按照约定履行合同义务，于2014年9月9日将250万元现金转入被告杨志强的账户中，但被告杨志强、杨相林却将该房屋转让给了他人而不予办理过户手续，故原告起诉至法院，请求：1.依法确认原、被告签订的《房屋顶账协议》有效，判令四被告为原告立即办理位于灵武市滨河大道东侧黄河书院南8排5号房屋（房产证号：灵武市房权证市区字第000345**号）的过户手续；2.四被告承担本案全部诉讼费。
原告为证明其主张的事实，向法庭提交了以下证据：
1．《房屋顶账协议》一份，证明原告与被告签订房屋顶账协议，被告杨志强自愿用其名下位于灵武市黄河书院南8排5号房屋顶账的事实；
2.《7栋房配套设备及家具清单》一份及照片37张，证明房屋中的设施、设备、家具系该房屋组成部分及房屋现状的事实；
3.（2014）宁银国信证字第5385号公证书一份，证明被告杨志强委托李进办理房屋过户登记等相关手续且进行了公证的事实；
4.《承诺书》及《结婚证》各一份，证明被告杨志强承诺将涉案房屋用于抵顶被告银川市元荣置业有限公司与原告之间的债务，且该房屋为杨志强婚前个人财产的事实；
5.黄河银行银川胜利支行活期账户明细查询单一份，证明2014年9月5日原告将还款资金220万元存入被告指定银行待被告杨志强、杨相林给原告提供账户信息后方便转款的事实；
6.手机短信截屏二份及电话发票一份，证明被告杨志强、杨相林未按约定向原告提供银行账户信息，经原告于2014年9月6日向被告催要账户信息后，被告杨相林于2014年9月9日才将账户信息告知原告的事实；
7.黄河银行个人业务交易凭证二份，证明原告于2014年9月9日收到信息后，立即向被告指定账户转款250万元的事实；
8.收条及承诺各一份，证明被告杨相林收到原告款项并承诺过户的事实；
9.房管信息档案一份，证明房屋的具体位置，该房屋系被告杨志强从被告银川市元荣置业有限公司处购买及被告魏超原系被告银川市元荣置业有限公司的法定代表人的事实；
10.常住人口详细信息三份及电话发票一份，证明被告杨志强与李彩红是母子关系，被告向原告告知账户信息的手机号码是李彩红的手机号码的事实。
经法庭质证，被告杨志强、杨相林的质证意见是，对证据1，被告认为该份证据与其留存的《房屋顶账协议》内容基本一致，但被告的该份协议没有被告杨相林的签字，原告主张继续履行合同不具备条件；对证据2中的清单三性予以认可，但被告杨相林在清单上的签字只能证明在合同签订时，被告杨相林对涉案房屋及设备现状的认可，并不能以此证明被告杨相林应当承担责任成为本案被告。对照片不予认可，因为照片无法显示涉案房屋及内设设备；对证据3、4的三性予以认可，但对证明目的不认可；对证据5的真实性予以认可，但与本案无关，该份证据无法证实原告将款项转入被告账户的事实；对证据6中的手机截屏的真实性予以认可，但对证明目的不认可；对电话发票的真实性予以认可，但该证据不能证明原告的证明目的；对证据7的三性没有异议，但该证据证明原告是在2014年9月9日转账的，依照《房屋顶账协议》约定，原告应最迟在2014年9月6日之前将250万元转入被告杨志强的账户，因此原告在履行该份协议时也存在违约；对证据8的三性予以认可，但对证明目的不认可；对证据9的三性予以认可，但该房屋不具备继续履行的事实条件；因证据10中的常住人口详细信息是复制件，故该证据的真实性无法核实，不予认可，对电话发票的真实性予以认可，但与本案无关。
被告杨志强、杨相林辩称，第一，原告的民事起诉状事实和理由部分明确原告和二被告签订协议，而不是原告代理人当庭陈述的四被告，同时《房屋顶账协议》并没有被告杨相林的签字，因此本案事实与被告杨相林无关，被告杨相林并非本案适格被告，应该依法驳回起诉；第二，原告诉请继续履行合同，没有事实及法律依据，《房屋顶账协议》具备法定解除条件，应当依法解除，请求依法解除。
被告为证明其主张的事实，向法庭提交了《房屋顶账协议》一份，证明：第一，该份协议没有被告杨相林的签字，本案与被告杨相林无关的事实；第二，依据该协议第2页第三条，被告至今未办理过户手续，是由于原告未按时转款造成，原告存在迟延履行债务的情形；第三，依据第四条的约定，若被告未按约定办理过户手续，原告应在三十日内向被告银川市元荣置业有限公司请求偿还欠款，即若未在约定期限内办理过户手续其法律后果是房屋抵顶不能，原告应主张的是欠款而不是房屋，本案协议应依法解除。
经法庭质证，原告的质证意见是，对该份证据的三性没有异议，但对这份证据没有被告杨相林签字这一事实原告不予认可，被告手中的协议没有被告杨相林的签字，不能否认给原告协议签字的客观事实，被告杨相林是本案适格被告。
被告银川市元荣置业有限公司、魏超经传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审查认为，原、被告提供的证据来源合法，内容真实，且与本案相关联，能够证明案件事实，本院予以采信。
经审理查明，被告杨相林与杨志强系父子关系，被告杨相林系从事房地产经营的个体工商户。2014年9月3日，原告宁夏昊运物资有限公司（甲方）与被告银川市元荣置业有限公司（乙方）、杨志强（丙方）三方签订了《房屋顶账协议》，协议约定：一、截止协议签订时，被告银川市元荣置业有限公司欠原告1200万元；二、被告杨志强愿意用其名下位于灵武市黄河书院南8排5号房屋及室内现状，含屋内设施、全套家具、部分电器（具体见清单），代替被告银川市元荣置业有限公司偿还欠原告的债务；三、涉案房屋价值为980万元，已抵押与银行，抵押金额为400万元，由原告出资250万元，被告杨志强出资150万元，协议签订后三日内，原告将上述款项转入被告杨志强在银行的贷款账户中，用以消灭该房屋的抵押权，被告杨志强将房产证赎回，并当场交由原告保管。被告杨志强必须协助原告办理该房屋的过户手续，将房屋过户至原告指定的人员名下后，原告代替被告杨志强偿还的250万元则视为给被告杨志强的补偿款，被告银川市元荣置业有限公司与被告杨志强的债权债务自行处理；四、被告银川市元荣置业有限公司与被告杨志强自协议签订之日起，于十个工作日内将房屋办理至原告指定的人员名下；五、若被告银川市元荣置业有限公司与被告杨志强未能按照本协议约定的时间办理完过户手续，则被告银川市元荣置业有限公司应在协议签订之日起三十日内，向甲方偿还上述欠款，欠款利息按同期银行贷款利率的四倍进行结算，直至还清欠款日止。被告杨志强对上述欠款承担连带保证责任，直至上述欠款还清为止。该协议由原告宁夏昊运物资有限公司及其法定代表人李进，被告杨志强及其父亲杨相林，被告银川市元荣置业有限公司及魏超签字或盖章。协议签订后，原告于2014年9月5日将220万元现金存入被告杨志强指定的银行，9月6日以短信形式通知被告杨志强告知其转款账户，9月9日被告杨相林将账号通过手机短信告知原告的法定代表人李进，李进当日将250万元现金转入被告杨志强的账户，被告杨相林代杨志强给原告出具了收条，并在收条中写明“本人保证在15个工作日内把房产户转入李进名下，税金各自承担”。但是被告杨志强并未按约定将房屋过户于原告名下，而是又将房屋卖给了案外人潘红，在诉讼过程中，被告杨相林、杨志强将200万元房款退还给潘红，潘红表示不再对此房屋主张权利。后原告多次与被告协商处理此事，但被告一直推拖不予处理，故起诉至法院。
本院认为，原告与被告签订的《房屋顶账协议》是在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实的意思表示，是合法有效的合同。原告按照约定将250万转入被告指定的账户中，虽然稍晚于双方约定的时间，但因被告杨相林未在约定的时间内将银行账号告知原告的法定代表人，故原告不构成违约，且不影响合同的实际履行。被告杨志强、杨相林收到原告的补偿款后，并未按约定在十日内办理相关的房屋过户手续，且又将房屋转卖于第三人，系违约行为，应承担继续履行合同的义务，将房屋过户至原告名下。被告杨相林辩称，因其未在自己持有的《房屋顶账协议》上签字而不具备被告的主体资格。但被告杨相林是从事房地产经营的个体工商户，与被告杨志强系父子关系，涉案房屋是其开发建设，只是登记在被告杨志强名下，且原告持有的协议中有被告杨相林的签字，被告杨相林给原告出具了收款收条，承诺房产过户，故被告杨相林是本案适格的被告，应承担相应的法律责任。被告杨相林、杨志强还辩称，涉案房屋具备法定解除条件，应当依法解除，因协议中没有解除合同的事由，且不符合法定解除合同的条件，故该理由不能成立。被告银川市元荣置业有限公司、魏超经传票传唤未到庭应诉，视为放弃质证和答辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告宁夏昊运物资有限公司与被告杨志强、杨相林、银川市元荣置业有限公司签订的《房屋顶账协议》有效；
二、被告杨志强名下位于灵武市黄河书院8排5号房屋，含屋内设施、全套家具、部分电器（具体详见清单）归原告宁夏昊运物资有限公司所有，判决生效后被告杨志强、杨相林立即协助原告办理该房屋产权过户登记手续。
案件受理费100.00元，公告费300.00元，保全费5000.00元，由被告杨志强、杨相林、银川市元荣置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 董 波
代理审判员 田 超
人民陪审员 苏全华
二〇一五年四月八日
书 记 员 刘卓依
附：适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十五条人民检察院有权对民事执行活动实行法律监督。