山东省平度市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民一初字第3125号
原告（反诉被告）青岛宝凯超市有限公司，住所地，平度市经济开发区镇江路8号.
法定代表人尚宝开，总经理。
委托代理人高国卫，山东平都律师事务所律师。
被告（反诉原告）王善斋。
委托代理人周崇斌、李文江，山东元冠律师事务所律师。
原告青岛宝凯超市有限公司与被告王善斋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛宝凯超市有限公司的委托代理人高国卫、被告王善斋及其委托代理人周崇斌、李文江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛宝凯超市有限公司诉称，2013年7月，原、被告签订商铺租赁合同，合同约定：被告租赁原告使用的房屋用于经营红木，房屋位于平度市苏州路东，租赁期限为三年，自2013年8月10日起至2016年8月10日止，租赁费为前两年每年10万元，第三年租金为11万元，被告应于一年租赁期届满前一个月，即7月10日前交下一年度的租赁费。后被告如约开始承租使用上述房屋至今。2014年8月15日，被告严重违约，单方要求解除双方的商铺租赁合同。被告提出解除双方所签订的租赁合同的事由完全不能成立，其继续使用房屋至今应当按照合同约定支付相应的租赁费用。请求判令被告支付2014年8月10日至判决作出之日期间的租赁费5万元、违约金5万元并承担本案诉讼费用。
被告王善斋辩称并反诉称，原、被告签订租赁合同属实，但被告的租赁目的是商业经营，该经营行为必须办理营业执照、消防许可及财产保险，但原告提供的房屋没有房产证，致使无法办理相关证照，合同目的不能实现。另外，原告的房屋未取得建设工程规划许可证，根据有关法律规定，该租赁合同无效。合同无效的过错在于原告，根据合同法规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对该房屋的真实情况，被告一无所知，原告作为商事主体有更高的注意义务，主观上存在明显过错。被告租赁系争房屋目的是商业经营，并以此为目的对房屋进行了装修，因此，被告的损失主要包括租金和装修费用损失，对于租金损失，被告占用原告系争房屋未能用于商业经营，被告仅应向原告支付作为库房用途的占有使用费，因此，请求判令原告退还被告租金10万元，赔偿装修费用损失4.7元，扣除被告应当支付原告的库房占有使用费3.5元，债权债务部分抵销后，原告应当向被告支付11.2万元。
原告针对被告的反诉请求辩称，涉案房屋具有初步的规划手续，合同有效，被告以合同无效为由提出的反诉请求无事实及法律依据，不应支持。
经审理查明，原、被告于2013年7月26日签订商铺租赁合同一份，原告将其承租的姜家疃村委所有的苏州路东底层楼租给被告用于经营红木，租赁期限共三年，2013年8月10日至2015年8月10日，每年租金10万元，2015年8月10日至2016年8月10日租金为11万元。2014年8月15日，被告王善斋委托山东元冠律师事务所向原告发送律师函一份，以出租房屋既无土地使用证又无房产证构成根本违约为由，解除双方之间签订的商铺租赁合同。原告于2014年9月1日诉来本院要求确认解除合同通知无效并支付租赁费10万元，后变更诉讼请求，要求被告支付2014年8月10日至判决作出之日期间的租赁费5万元、违约金5万元；被告在法庭审理过程中提起反诉，要求确认双方签订的商铺租赁合同无效、原告返还租金6.5万元、返还装修费用4.7万元。
原告另外提交平度市姜家疃村委证明一份，载明涉案房屋不是非法建筑，不属于拆迁范围，属商业用房；提交其与姜家疃村委签订的补充合同一份，载明“将南三间改为经营红木家具”；提交平度市行政服务中心、平度市城乡建设局、平度市国土资源局、平度市财政局关于市政府2009A1515号领导批示件办理情况的报告一份，载明上述部门建议城关街道办事处协助姜家疃村委办理包含涉案房屋在内土地的农用地转用和土地征收手续，报省政府批复后，以生产经营用地划拨给该村集体使用，市政府有关人员进行了批示。上述证据证明涉案房屋系合法建筑，原告具有转租权。
被告认为补充合同和姜家疃村委出具的证明与被告无关，无法判断其真实性，且补充合同只是允许其经营红木而并未明确同意转租，而是否非法建筑应由国家来认定，村委无权认定。2009A1515号领导批示件，恰证明涉案房屋所属土地并未办理建设工程规划许可证。
被告提交2014年7月29日原告在网上发布的商铺出租广告，载有原告法定代表人尚宝开的手机号码，但信息类型注明身份证或营业执照未认证；办理个体工商户需要提交的材料一张，载明需要门头房房产证，但未盖公章；政府信息不存在告知书一份，载明包含涉案房屋在内的房屋建设工程规划许可证政府信息不存在；证明涉案房屋未取得建设工程规划许可证和房产证，无法实现合同目的，且原告已同意解除合同并在网上发布出租广告。
原告对出租广告的来源和证明事项均不予认可、对办理个体工商户需要提交的材料，认为没有证明效力。
被告提交房屋装修合同一份，证明被告装修房屋花费31940元；提交收据两份及房屋装修照片七张，证明被告制作广告牌花费7400元，安装防盗窗花费8000元；提交参照合同马书飞与崔花英签订的租赁合同一份，证明按照仓库使用目的，房屋租赁费很低。
原告对装修合同、收据和照片均不予认可，认为是被告的个人行为，且合同约定由被告自行承担房屋的装修及装饰费用。对租赁合同不予认可，认为与本案无关。
另查明，被告主张双方于2014年8月12日进行了交接，但未提交有效证据予以证明。在法庭审理过程中，原告自认被告到2015年2月9日开庭时已搬走物品。
上述事实，有原告提交的商铺租赁合同一份，证明双方签订房屋租赁合同的事实、原告与姜家疃村委签订的租赁合同及租赁费收据一份、姜家疃村委证明一份、原告和姜家疃村委的补充合同一份、2009A1515号领导批示件办理情况的报告一份、被告提交的解除合同通知一份、原告于2014年7月29日在网上发布的商铺出租广告一份、工商局出具的办理营业执照所需材料的证明一份、政府信息不存在告知书一份、涉案房屋装修合同一份、装修收据两份、照片七张、参照租赁合同一份及当事人陈述在案佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，因此，原、被告双方签订的房屋租赁合同无效。被告作为长期从事商业经营的人员，与原告对合同无效负有相同的注意义务。根据相关法律规定，合同被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方；有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方对合同无效均有过错，本院认为，原、被告双方应当各自承担相应的责任。因此，原告要求被告支付违约金5万元的诉讼请求，本院不予支持；被告主张的装饰装修物费用损失，应当由被告自行承担，对被告要求原告支付装修费用损失4.7万元的诉讼请求，本院不予支持。被告主张合同目的系经营红木，但因涉案房屋未取得建设工程规划许可证和房产证，致使被告无法办理营业执照从事经营，房租费应当按照仓库标准计算。本院认为，租赁合同无效则自始无效，且双方签订的房屋租赁合同并未明确要求原告协助办理营业执照，因此，被告主张2013年8月10日至2014年8月10日期间占有使用费按照仓库标准3.5万元计算，原告应当返还占有使用费6.5万元（10万-3.5万）的诉讼请求，本院不予支持。
被告主张其于2014年8月10日已将房屋交付给原告，但未提交证据予以证明，且原告不予认可，本院不予支持。鉴于被告并未提前适当的时间通知原告解除合同或要求确认合同无效，对于其占用房屋期间的费用，应当向原告支付。本院认为以合同约定的一个月的租赁费为宜，即8333元（100000元÷12个月）。被告通过发送律师函的方式明确表示不履行合同，原告应当采取措施防止损失的扩大，因此，对于原告主张的其它租赁费损失41667元，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
一、被告王善斋付给原告青岛宝凯超市有限公司占有使用费8333元，于本判决生效后10日内一次付清。
二、驳回原告青岛宝凯超市有限公司要求被告王善斋支付违约金5万元的诉讼请求；
三、驳回反诉原告王善斋的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，反诉费1270元，共计3570元，原告青岛宝凯超市有限公司负担2000元，被告王善斋负担1570元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 温洪梅
审 判 员 张钧涛
人民陪审员 王田堂
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 吴 奉