吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉民终125号
上诉人(原审原告)：郭旭，男，1977年4月20日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。
委托诉讼代理人：王玉辉，吉林尚信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：长春市侨兴经贸有限公司，住所地吉林省长春市自由大路4288号。
法定代表人：梁兴禄，该公司总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，吉林新锐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙丽娜，吉林新锐律师事务所律师。
上诉人郭旭、上诉人长春市侨兴经贸有限公司（以下简称侨兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服吉林省长春市中级人民法院（2015）长民一初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。郭旭的委托诉讼代理人王玉辉，侨兴公司的委托诉讼代理人ＸＸ、孙丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭旭上诉请求：请求撤销一审判决第二项内容，依法改判侨兴公司立即返还郭旭已付购房款人民币1000万元，并支付自付款之日起至款项全部返还之日止的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实与理由：1.根据双方签订的协议及补充协议，郭旭签约的目的是购买诉争房屋及附属土地，只有取得房屋所有权及附属土地的使用权，才能实现这一合同目的。2.《房屋以租代购合同书》第二条第3款明确约定，在郭旭支付最后一笔购房款6000万元之前，侨兴公司将3#楼产权及合同范围内所有房屋土地证照办理至其名下。另外，侨兴公司的两名股东还承诺其对转让的房屋及附属土地享有所有权和使用权，且依照合同约定是可以办理更名过户的。事实上侨兴公司根本没有将诉争房屋及附属土地办理至自己名下。案涉土地的权利人是长春天一大酒店有限公司（以下简称天一酒店）。天一酒店已经被吊销，必须将天一酒店进行清算，才有可能将土地从天一酒店名下转出，而天一酒店的清算也是无法实际实施的。因此，土地使用权一项侨兴公司就根本无法履约。更何况3#、4#楼的房屋所有权也不在侨兴公司名下，而是在长春经济技术开发区物资贸易总公司（以下简称物资总公司）名下。侨兴公司的违约行为恰恰导致郭旭购买诉争房屋及附属土地，取得房屋所有权及附属土地使用权的目的无法实现，应属根本性违约。3.郭旭不应承担500万元购房款。首先，根据《房屋以租代购合同书》第八条以及《房屋以租代购合同书补充协议》第四条的约定，侨兴公司有义务为郭旭提供诉争房屋改扩建所需的法律手续（包括土地使用证、房屋产权证），正是由于侨兴公司没有及时提供诉争房屋及附属土地证照，才致使郭旭无法进行改扩建。其次，自2010年8月签约以后，郭旭先后进行了房屋部分拆除、改扩建设计、动力电源施工、员工宿舍装修、布草洗涤中心建设、员工食堂建设等一系列的施工和建设，而由于侨兴经贸的违约行为，郭旭虽然实际占有诉争房屋五年，却并没有依托房屋获利，也没有利用房屋从事经营活动，投入资金无法收回。因此，郭旭虽然占有诉争房屋五年，但是并没有实际经营使用及获利，且，无法经营使用及获利是由于侨兴经贸的过错造成的，应当由侨兴公司承担全额返还购房款的责任。
侨兴公司答辩称：1.关于郭旭提出侨兴公司没有办理3号楼更名手续构成根本性违约的说法不能成立。根据双方签订的《房屋以租代购合同书》及其补充协议的规定，侨兴公司在协议约定的期间内，没有将3号楼及所属土地办到自己名下，其法律后果只是郭旭可以逾期缴纳最后一笔6000万元购房款，除此之外双方签订的协议并没有赋予郭旭有权据此解除双方所签订的《房屋以租代购合同书》及其补充协议。2.所说3号楼是一出仅433平方米的锅炉用房，它在整个交易合同中所占租赁房屋面积的3.8%，因此经贸公司对仅有微小的违约行为，并不构成郭旭行使不安抗辩权或根据协议及合同法的规定可以对本案提出合同解除权。3.一审判决解除双方签订的协议及补充协议是双方协商的结果，并不是因为侨兴公司的违约行为导致的判决结果。4.郭旭声称因为侨兴公司无法协助其办理改扩建手续导致其不能改扩建的说法与其上诉状中称已经对相关房屋做了大量改扩建的说法矛盾。5.郭旭在一审中向法庭提交了500余万元损失的清单和相应白条子，侨兴公司对郭旭提交的清单予以反驳，郭旭损失都是不能得到依法支持的。
侨兴公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项：“长春市侨兴经贸有限公司于本判决生效后立即返还郭旭购房款500万元”。事实与理由：1.一审法院认定郭旭未在约定期限内交纳6000万元，系行使合同履行的不安抗辩权，不构成违约的说法与事实不符。该认定不符合我国法律关于行使不安抗辩权的规定，双方签订的协议涉及4座楼房，侨兴公司已经就上述4座楼房产权情况在协议中作了明确说明，并没有任何隐瞒。侨兴公司没有将3号楼房产权办到自己名下，主要是基于避免重复交易、重复纳税考虑，并不是表明侨兴公司对3号楼房没有处分权。如果说侨兴公司没有约定履行合同义务的话，也仅仅是部分违约，并不构成郭旭对协议全部内容行使不安抗辩权前提和基础。一审法院认定郭旭行使不安抗辩权成立，又认为侨兴公司部分违约不是根本性违约，并不因此可以解除合同，判决认定本身自相矛盾。郭旭并没有根据《合同法》规定的条件，就其终止履行合同行为向侨兴公司发出通知，一审法院是在明知郭旭行使不安抗辩权不符合法律规定条件情况下，仍然认定其行使不安抗辩权成立不符合法律规定。2.一审法院认定郭旭交付1000万元为先期交纳的购房款，不是房屋租金并判决侨兴公司返还部分购房款的说法与事实不符。双方在《合同》中的约定，郭旭在购房之前，每年向侨兴公司交纳房屋租金，侨兴公司给郭旭出具的收款收据也注明是“租金”而不是购房款。根据约定，只有在郭旭履行购买房屋全部义务后，上述租金才转为购房款一部分。一审法院判决上诉人返还部分租金，没有合同依据。综上所述,一审法院判决解除协议及补充协议并判决侨兴公司承担郭旭安装变压器、购买504、604房间所花费用，系根据双方诉讼过程中达成协议行为所作出的判决。在协议解除并不是因为侨兴公司违约行为所致情况下，一审法院判决侨兴公司返还500万元房屋租金没有事实和法律依据。
郭旭答辩称：1.侨兴经贸确实违反了《房屋以租代购合同书》第二条第3款的规定，该款明确规定：侨兴经贸承诺在本合同期内即郭旭支付最后一笔6000万购房款前，将3#楼产权及本合同范围内所有房屋土地证照办理至侨兴经贸名下，费用由侨兴经贸承担。而侨兴公司并未将3#4#楼的产权证办到其名下。2.侨兴公司上诉称为了避免重复纳税才没将3#办至其名下，这一说法没有事实依据。因天一酒店的客观原因，侨兴公司不可能将产权办至其名下，即便如侨兴公司所述交易及税费问题，其不履行合同义务也构成违约。3.郭旭行使不安抗辩权，是基于案涉土地证在天一酒店名下，经咨询土地管理部门，该土地证根本无法更名至侨兴公司名下。案涉合同的解除并不是仅仅基于郭旭的不安抗辩权，双方在一审已就合同解除达成合意，且单从侨兴公司无法履行办证义务，郭旭也有理由提出合同解除。4.郭旭已支付的1000万元既是租金又是购房款，侨兴公司单方将其定性为租金没有事实依据。
郭旭向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋以租代购合同书》以及《房屋以租代购合同书补充协议》；2.侨兴公司立即返还郭旭已付购房款1000万元并支付自付款之日起至返还之日止的同期银行贷款利息；3.侨兴公司赔偿郭旭经济损失500万元（以鉴定结果为准）；4.案件受理费及保全费由侨兴公司负担。在诉讼过程中，郭旭撤回要求侨兴公司赔偿损失的诉讼请求。
一审法院认定事实：2010年8月1日，侨兴公司作为甲方（出租方）与作为乙方（租购方）的郭旭签订《房屋以租代购合同书》，合同主要约定：（1）甲方将位于长春市经济技术开发区深圳街2号的房屋出租（出售）给乙方，《房屋所有权证书》号为长房权字第4120000628，并附有房屋平面图。（2）房屋产权情况：1号楼房屋产权完全归甲方所有；2号楼中的504、604号房间产权归住户个人所有，不在本合同范围内；3号楼产权及本合同范围内所有房屋的土地，甲方承诺有完全的处理权利，并承诺在本合同期内即乙方交齐最后一笔6000万购房款之前将3号楼产权及本合同范围内所有房屋土地证照办理至侨兴公司名下，费用由甲方承担；4号楼第2层、3层（除301号房间外）在本合同范围内，该楼第4-6层产权全部归住户个人所有，不属于甲方，故不在本合同范围内；4号楼除第一层两个车库外，其他车库不在本合同范围内；5号楼和6号楼为临时建筑，无产权证，乙方有权对此两栋楼进行拆改使用。（3）出租期限：五年，自2010年8月1日起至2015年8月1日止。（4）租金、购房款及付款方式：年租金为人民币200万元，房屋总价款为人民币7000万元，采取分期付款的方式。乙方于2010年8月15日之前支付第一笔租金（购房款）200万元，在2014年之前的每年8月15日之前分别支付甲方200万元，在2015年8月15日之前乙方一次性支付全部剩余购房款6000万元。（5）乙方如不能按照约定时间及时支付下一笔租金（购房款），每逾期一日承担1000元滞纳金，合同继续履行，但逾期超过50天，则本合同解除。（6）甲方应在乙方付清全部购房款之日起六个月内，乙方有权要求甲方办理房屋产权过户及土地使用证过户手续，费用由乙方承担。因甲方原因不能办理房屋产权过户手续的，每逾期一日，甲方承担违约金1000元。（7）乙方支付第一笔租金后，可对房屋进行扩建和装修，手续由乙方自己办理，甲方提供必要的协助。
在签订协议时，1号楼、2号楼产权在侨兴公司名下，3号楼、4号楼产权在长春经济技术开发区物资贸易总公司（以下简称物贸总公司）名下，5号楼、6号楼为临时建筑无产权，土地使用权证尚未办理。
同日，侨兴公司及其股东李国庆、文杰对郭旭出具《承诺书》，承诺《房屋以租代购合同书》中涉及的房屋侨兴公司及其股东具有所有权及完整的处理权，对土地拥有完全的使用权和转让权。在郭旭付清7000万元后，在180日内将侨兴公司全部股权无偿转让给新股东郭旭，同时法定代表人变更为郭旭。房产及土地在侨兴公司名下，郭旭可以选择变更房屋产权证及土地使用权证至郭旭名下，也可选择不变更，但郭旭仍然拥有房产所有权及土地使用权。
郭旭接收案涉房屋后，陆续对房屋进行装修、改造，并于2010年8月14日向侨兴公司支付200万元，后又分别于2011年8月16日、2012年8月27日、2013年9月24日、2014年9月22日各支付200万元。2013年8月17日至2014年4月23日，郭旭总计花费123.6万元从案外人处购买2号楼504、604号房屋，并花费130万元安装了变压器。
2013年10月18日，侨兴公司作为甲方（出租方）、郭旭作为乙方（租购方）签订《房屋以租代购合同书补充协议》（以下简称《补充协议》），协议主要内容为：（1）如乙方未能在合同期限内履行合同或自行解除合同，甲方有权收回所有房屋和扩建房屋，甲方不做任何补偿。（2）2号楼504、604号房间产权已经收购完毕，如因乙方原因不履行合同或解除合同，乙方不得向甲方要求支付对给两处房屋的收购款。（3）如乙方未能在2015年8月15日前一次性支付全部剩余款项6000万元，则甲方有权立即解除本合同并收回房屋。签订《补充协议》后，郭旭开始着手对案涉房屋申请改、扩建，但因缺少相关手续，改、扩建并未实际实行。
因侨兴公司未依约在郭旭交齐最后一笔6000万购房款之前将3号楼产权及本合同范围内所有房屋土地证照办理至侨兴公司名下，郭旭亦未在2015年8月15日之前将6000万购房款交付侨兴公司，双方均认为对付违约，郭旭诉至法院。
双方当事人于2015年11月20日对房屋进行交接，郭旭将房屋返还侨兴公司。
另查明：1.在侨兴公司向土地局交纳140万元土地出让金之后，案涉房屋所在土地的编号为国用（2015）第70000495号《土地使用权证》于2015年1月9日下发，土地使用权人为长春天一大酒店有限公司，使用权类型为出让，面积为9516平方米。
2.长春天一大酒店于2002年11月27日被吊销，其股东为香港中保顾问有限公司、物贸总公司。物贸总公司成立于1997年3月18日，2000年6月9日被吊销。
3.物贸总公司（甲方）与侨兴公司（乙方）于1997年3月18日就物贸总公司和天一大酒店债权债务交接及资产移交达成《债权债务交接协议书》，主要内容为：（1）物贸总公司及天一大酒店的债务为45041557.66元，由侨兴公司负责偿还。（2）经双方议定，天一大酒店现有资产由甲方评估、处理后，交由乙方使用。（3）本协议签字并经批准后，物贸总公司及天一大酒店的产权、债务转交侨兴公司，同时办理交接手续，优先偿还土地款，款还清发给乙方土地使用证。（4）本协议转让资产内容包括：天一大酒店建筑物，土地占用面积10000平方米及现有资产。
4.双方当事人均认可，案涉房屋产权及土地使用权变更的程序为：在对天一大酒店进行清算后，可对土地使用权就行变更，变更时对土地使用权进行分割，之后房屋产权方可更名过户。
一审法院认为：1.双方当事人签订的《房屋以租代购合同书》及《补充协议》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定行使权利、履行义务。依据协议约定，侨兴公司应于郭旭交付6000万元购房款之前将3号楼产权及土地证照办理至侨兴公司名下，侨兴公司未依约履行该义务构成违约。现案涉3号楼、4号楼的产权在物贸总公司名下，产权过户需先进行土地使用权分割，而土地使用权在天一酒店名下，对土地使用权进行分割又需先对天一酒店进行清算。天一酒店现处于吊销状态，多年未经营，股东之一的香港中保顾问有限公司是否真实存在、能否履行权利义务侨兴公司均未提供证据证明，案涉房屋处于如此复杂的股权、产权及土地使用权的状态下，侨兴公司又未能依约履行先行过户的义务，足以使郭旭产生继续履行合同的不安，故其未在约定期限交付6000万元，系行使合同履行的不安抗辩权，并不构成违约。侨兴公司虽主张其未履行更名义务系由于郭旭在支付前期款项时存在延迟给付，足以使其对郭旭继续履行合同的能力产生怀疑，继而行使不安抗辩权。郭旭支付前期费用确实存在延迟给付的情况，但情节轻微，延迟的期限最长不过四十余天，且侨兴公司并未追究郭旭该违约责任，应认定侨兴公司对郭旭逾期付款行为的认可，故侨兴公司主张未更名系行使不安抗辩权的理由不成立。2.虽侨兴公司存在逾期更名的违约情形，但双方并未实际去产权部门及土地管理部门进行权利变更登记，郭旭亦无证据证实产权及土地使用权存在客观无法变更的情形，故侨兴公司逾期更名虽构成违约但并未达到根本违约的程度，《房屋以租代购合同书》及《补充协议》并不因此而解除。但双方当事人在诉讼过程中均认可以协议的方式解除案涉两份协议，故判令解除《房屋以租代购合同书》及《补充协议》。3.依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，侨兴公司应将购房款予以返还。侨兴公司抗辩认为，郭旭支付的1000万元系房屋租金，郭旭亦实际占有使用了案涉房屋，故合同解除后不应返还。虽郭旭交付的1000万元名为租金，但该租赁行为与房屋的购买存在关联，先行租赁房屋系购买房屋的履行方式，两者密不可分，案涉协议亦有“房屋总价款为7000万元”的表述，故郭旭交付的1000万元应认定为先期交付的购房款。郭旭占有房屋期间，只进行了房屋的装修、拆改，而合同约定的侨兴公司协助郭旭进行房屋改、扩建，亦由于土地使用权证直至2015年下发而未顺利进行，在此期间郭旭并未实现购买房屋进行经营的目的，故侨兴公司应将部分购房款返还。虽侨兴公司在履行合同过程中存在不当之处，但郭旭在五年期间一直占有使用房屋，亦应承担部分房屋占用的费用，故本院酌定侨兴公司返还郭旭购房款的金额为500万元。4.因协议系双方协议解除，侨兴公司应返还的500万元购房款应从协议解除时返还，故郭旭要求侨兴公司支付返还购房款的利息，本院不予支持。鉴于侨兴公司认可将郭旭安装变压器花费的130万元及购买504房、604房间花费的123.6万元在合同解除时予以返还，予以确认。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除郭旭与侨兴公司签订的《房屋以租代购合同书》及《房屋以租代购合同书补充协议》；二、侨兴公司于本判决生效后立即返还郭旭购房款500万元；三、侨兴公司于本判决生效后立即返还郭旭其他费用253.6万元；四、驳回郭旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费119000元，由郭旭负担79334元，由侨兴公司负担39666元，保全费5000元由郭旭负担。
侨兴公司在二审审理中提交以下证据：
证据1.3号楼的产权证。证明事项：1.根据1997年3月18日经贸公司与物贸总公司签订的《债权债务交接协议书》4条，侨兴公司对物贸总公司项下财产和知识产权享有权利。2.3号楼本身是一座433平方米的锅炉用房，它在双方实际交易合同中所占面积比例仅3.8%。
证据2.10张照片，分别是侨兴公司在郭旭承租前天一酒店的现状和双方协议移交后的现状，其中还包括3号楼的外部设施照片。证明事项：郭旭在承租期间对酒店的主体建筑1号楼进行了大量的拆迁，给侨兴公司今后恢复该楼现状造成巨大经济损失。
郭旭的质证意见为：对于证据1的真实性没有异议，但是对证明内容有异议。根据不动产权证登记内容可知，权利人仍为物贸总公司，并非侨兴公司，且该证系补发，物贸总公司原始登记的权证就是不属于经贸公司所有权的房屋，因此证明侨兴公司没有履行《以租代购合同》第2条第3款的约定。至于侨兴公司与物贸总公司之间的债权债务转移协议不能证明经贸公司对3号楼及本案争议所有房屋、土地享有所有权和使用权。对证据2的真实性及与本案的关联性有异议。争议房屋交付前的照片是否真实不可查证，交付后郭旭仅对房屋进行了拆除，没有进行改扩建，实质原因是侨兴公司无法提供涉案房屋及土地的证照。至于侨兴公司主张的经济损失与本案无关，不予质证。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：《房屋以租代购合同书》第二条第3款约定，侨兴公司在郭旭付清最后一笔购房款6000万元之前将3#产权及本合同范围内所有房屋土地证照办理至侨兴公司名下，费用由侨兴公司承担。经查明，案涉房屋、土地的权属情况为：1号楼、2号楼产权在侨兴公司名下，3号楼、4号楼产权在物贸总公司名下，5号楼、6号楼为临时建筑无产权，上述房屋附着的土地其使用权在天一酒店名下。侨兴公司在与郭旭签订上述协议时，对其控制的天一酒店的财产即案涉房屋、土地的情况应为熟知，在此情况下，其仍与郭旭签订上述协议内容，说明其明知违反该约定可能带来的不利后果并愿意承担。从双方签订协议至今，侨兴公司仍未按照协议约定将案涉房屋、土地证照全部办指其名下，其行为构成违约。双方当事人已就案涉合同进行解除，郭旭已向侨兴公司返还房屋。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。侨兴公司亦应向郭旭返还已付购房款，在侨兴公司违约在先的情况下，客观上郭旭也并未因占用房屋而获利，一审法院酌定郭旭承担500万元的房屋占有费用无事实及法律依据，对郭旭的该项上诉请求本院予以支持。同理，侨兴公司的该项上诉请求无事实依据，本院不予支持。
关于应否返还郭旭已付款利息的问题。因郭旭向一审法院申请撤回损失赔偿请求，其表述为“除请求赔偿2#楼504室、604室的购房款以及申请人办理动力电源（购置变压器）费用的损失以外，撤回其他损失赔偿请求”。因已付购房款所产生的利息为自然孳息，利息损失为损失的一部分，为了更全面地解决纠纷，应将该部分损失与郭旭的其他损失一并审理一并解决，且郭旭在一审已撤回该部分诉请，故该诉请不属于本案的审理范围，郭旭的该部分损失及其他损失可另循法律途径解决。
综上所述，郭旭的上诉请求部分成立，侨兴公司的上诉请求无事实依据。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持吉林省长春市中级人民法院（2015）长民一初字第51号民事判决第一项、第三项；
二、撤销吉林省长春市中级人民法院（2015）长民一初字第51号民事判决第二项；
三、长春市侨兴经贸有限公司于本判决生效后立即返还郭旭购房款1000万元；
四、驳回郭旭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决负担，二审案件受理费由长春市侨兴经贸有限公司垫付的46800元，由长春市侨兴经贸有限公司负担；由郭旭垫付的81800元，由郭旭负担40900元，由长春市侨兴经贸有限公司负担40900元。
本判决为终审判决。
审判长 虞大江
审判员 宋雨洛
审判员 许家娟
二〇一七年四月二十五日
书记员 冯红红