河北省三河市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三民初字第1901号
原告吕连吉，男，1954年10月2日出生，汉族，住三河市。
委托代理人杨文战，北京市中盾律师事务所律师。
委托代理人吕建君（原告之子），男，1983年10月5日出生，汉族，住三河市。
被告天洋置地有限公司，住所地三河市燕郊开发区汉王路西侧、亿丰大街南侧天洋城翰府华庭45号商业楼，统一社会信用代码911310827575423388。
法定代表人朱程。
委托代理人胡占龙，河北天枢律师事务所律师。
委托代理人何静梅，女，1990年9月11日出生，土族，系该公司职员，住北京市昌平区。
原告吕连吉与被告天洋置地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吕连吉及其委托代理人杨文战、吕建君，被告天洋置地有限公司的委托代理人胡占龙、何静梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕连吉诉称，2007年3月12日原被告签订编号为SS02的商品房买卖合同，约定被告将位于三河市贤人街北的四季阳光花园小区7号楼南侧1号商业房出售给原告。该套房产，建筑面积为319.73平米，每平米3800元，总价1214974元。按合同约定，首付为494974元，剩余720000元为贷款。交房时间为2010年3月6日。被告应于交房后90日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告如约支付了首付款并办理了贷款，已履行付款义务。2010年3月6日原告如约收房后，一直未能收到房产证。就此问题原告曾多次与被告交涉，被告以各种理由推拖。2012年3月10日，被告以办理产权登记为由，以契税、公共维修基金等名义向原告收取各项费用共计73059元。但这之后，房产证仍迟迟未能办理，这期间原告多次催问，但一直未能得到房屋产权证书。原告认为，由于被告原因导致原因长期无法拿到房产证，应承担延期办理产权证书的违约责任，由于被告延期时间较长，合同约定的违约责任标准明显过低，且属于格式条款。原告要求按《最高院关于商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条的规定，判令被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担延期办理产权证的违约责任，直至产权证办理完毕止。综上所述，为维护自己的合法权益，原告特提起诉讼，请求1、判令被告为原告办理房屋产权证；2、判令被告支付延期办理产权证的违约金，自2010年6月5日至产权证办理完毕为止，违约金标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。诉讼过程中，原告以被告故意隐瞒未取得预售许可证明为由，变更诉讼请求为1、确认原被告签订的2007年3月12日编号为SS02的商品房买卖合同无效；2、判令被告返还原告已付购房款1214974元及利息；3、判令被告退还原告交纳的契税及公共维修基金等费用73059元及利息；4、判令被告赔偿原告房屋差价款2134517元；5、判令被告承担惩罚性赔偿1214974元；6、本案诉讼费由被告承担。
被告天洋置地有限公司辩称，原被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，被告确实没有办下来预售许可证明，但被告并未故意隐瞒上述事实。商品房买卖合同中第十五条对违约方承担责任的方式已作出约定，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告天洋置地有限公司于2009年12月31日由秦皇岛四季房地产开发有限公司更名而来，秦皇岛四季房地产开发有限公司于2006年9月12日由秦皇岛四季阳光房地产开发有限公司（以下简称四季阳光房地产公司）更名而来。原告于2007年3月12日与四季阳光房地产公司签订了商品房买卖合同，合同编号为SS02。合同约定四季阳光房地产公司将位于三河市四季阳光花园小区7号楼南侧的1号商业房售与原告，该商业房建筑面积为319.73平方米，单价为每平米3800元，总价款为1214974元；原告以按揭贷款方式购买，首付款为494974元，按揭贷款为720000元；合同十五条载明关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹或贰项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。同日原告与四季阳光房地产公司还就商品房买卖合同签订了补充协议，补充协议对按揭贷款等细节事项作出了相关约定。原告与四季阳光房地产公司在商品房买卖合同签订后，原告已将购房款1214974元全部付清，四季阳光房地产公司已将房产交付原告，原告已实际占有房产。四季阳光房地产公司于2012年3月10日收取原告该房产契税、公维、抵押买卖登记费73059元。现该房产仍处于原告偿还按揭贷款期间，并已由原告出租，租期至2017年4月10日。诉讼过程中，本院委托廊坊煜坤价格评估咨询服务有限公司对争议房产进行了评估，评估价值为3349491元，评估费为35000元。原告主张被告故意隐瞒未取得预售许可证明的事实，导致原告与四季阳光房地产公司签订的商品房买卖合同无效，理由和依据是四季阳光房地产公司在售与原告房产时故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，依照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称商品房司法解释）的相关规定，导致商品房买卖合同无效，被告应按该解释第九条的规定承担民事责任。被告对原告的主张不予认可，理由是原告在购房时知道四季阳光房地产公司尚未取得预售许可证，不存在故意隐瞒没有预售许可证的事实，四季阳光房地产公司与原告签订合同后曾积极协调相关部门想把争议房产变更为符合规划的商品房，但是没有成功。原告主张被告返还原告已付购房款1214974元及利息；返还原告已交纳的契税、公共维修基金等费用73059元及利息，理由和依据是商品房司法解释第九条规定导致合同无效后，原告可以请求被告返还购房款及利息，返还相关费用和利息。被告认可收到购房款和上述费用，但是不同意现在返还，理由是法院尚未就商品房买卖合同依法裁决，即使裁决被告返还购房款，那么被告在返还原告房产时原告亦应将出租收益给付被告。原告主张被告赔偿原告房屋差价款2134517元，理由是依据商品房司法解释第九条规定，原告可以要求被告赔偿损失，损失数额为评估价值与购房款的差价2134517元（3349491元-1214974元）。被告对原告的主张不予认可，理由是1、被告没有故意隐瞒未取得预售许可证明的事实，不能适用商品房司法解释第九条的规定；2、即使合同无效或被解除，从原告购房到起诉长达七八年，原告怠于行使权利导致房屋差价过大，原告对损失的扩大存在过错；3、原告购房后所取得的出租收益在合同解除后，被告有权利要求原告赔偿。原告主张被告承担已付购房款1214974元一倍的赔偿责任，理由是1、被告售房时未告知原告没有预售许可证明，原告也是按正常购房手续购买的房产，并办理了按揭贷款手续，这足以使原告相信被告所售房产没有问题；2、原告没有怠于行使权利，原告一直找被告办理房产证，2012年被告还收取了原告契税和公维基金等费用，如果被告在售房时已告知原告没有预售许可证，那么为什么还向原告收取这些费用；3、在诉讼过程中，原告和法院多次询问被告为什么不能办房产证，被告的出庭人员均说不清楚，直到原告申请法院到相关部门调查之后，被告才向法院说明没有预售许可证明，被告的行为足以证明被告故意隐瞒没有预售许可证明的事实，完全符合商品房司法解释第九条的规定。被告对原告的主张不予认可，理由是1、被告出售房屋时没有故意隐瞒未取得预售许可证明的事实，因此不适用合商品房司法解释第九条的相关规定。2012年被告想将涉案房屋变更为符合规划的商品房，才向原告收取了相关费用，但最后没有成功；2、商品房司法解释第九条是合同无效或被撤销、解除的情况下买受人可以要求返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，这里用的是可以，而不是必须，是否与赔偿损失同时适用，应视情况而定，损失赔偿数额不能明显过高。
本院认为，被告天洋置业有限公司作为四季阳光房地产公司权利、义务的继受者，应对四季阳光房地产公司所签订的合同承担民事责任。四季阳光房地产公司与原告签订商品房买卖合同后，直到原告起诉前，被告尚未取得争议房产的预售许可证明，该商品房买卖合同应属于无效合同，故对原告关于商品房买卖合同无效的主张，本院予以支持。原告虽然主张被告故意隐瞒了未取得预售许可证明的事实，但并未向法庭提供充分证据予以证明，被告对原告的该项主张亦不予认可，故本院对原告的该项主张不予支持，原告亦不能按照商品房司法解释第九条的规定要求被告承担民事责任。被告抗辩按商品房买卖合同第十五条的规定承担民事责任，原告不予认可，且商品房买卖合同已被认定为无效合同，故对被告的抗辩理由本院不予采信。既然原告与四季阳光房地产公司签订的商品房买卖合同为无效合同，那么原被告因该合同取得的财产应予以返还。原告应将取得的房产返还被告，被告应将1214974元购房款和73059元契税、公维、抵押、买卖登记费返还原告。因原告在争议房产上尚有部分按揭贷款未偿还，且争议房产现由第三人承租，为了保护原被告和第三人的权益，本院酌定原告于2017年4月20日前将争议房产在还清按揭贷款的情况下返还被告，被告于2017年4月20日前将收取的购房款和其他税费1288033元（1214974元+73059元）返还原告。因被告在原告起诉前尚未取得预售许可证明才导致原告与四季阳光房地产公司签订的商品房买卖合同无效，所以过错在于被告，被告应赔偿原告因此造成的损失。原告的损失包括房产差价损失、购房款和税费利息损失、评估费损失35000元。因争议房产经评估价值为3349491元，则原告房产差价损失为2134517元（3349491元-1214974元）；关于原告利息损失，因原告取得争议房产后获得了出租收益，该收益本应返还被告，但被告应赔偿原告利息损失，故本院酌情确定原告的出租收益与利息损失相互抵消，原被告不能再就利息损失和出租收益向对方主张权利，故被告还应赔偿原告的合理损失为2169517元（2134517元+35000元）。综上，原告要求被告返还购房款及利息、返还税费及利息、赔偿房屋差价损失的主张事实清楚，证据充分，本院予以支持。
综上所述，原告要求确认原被告签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求、要求被告返还已付购房款及利息的诉讼请求、要求被告返还已付税费及利息的诉讼请求、要求被告赔偿房产差价损失的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以维护。对于原告要求被告承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求，因无事实依据和缺乏证据佐证，本院不予维护。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告吕连吉与被告天洋置地有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号SS02）无效；
二、原告吕连吉于2017年4月20日前将三河市四季阳光花园小区7号楼南侧1号商业房于按揭贷款还清后返还被告天洋置地有限公司；
三、被告天洋置地有限公司于2017年4月20日前将原告吕连吉已付的购房款和税费1288033元返还原告；
四、被告天洋置地有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告吕连吉合理损失2169517元；
五、驳回原告吕连吉要求被告天洋置地有限公司承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34460.4元，由被告天洋置地有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审判长 卢振军
审判员 刘松伶
审判员 兰景贺
二〇一六年八月三十日
书记员 刘莎莎