山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋01民终129号
上诉人(原审原告)：赵粉梅，女，1973年5月5日出生，汉族，住山西省太原市。
委托诉讼代理人：许崇华，山西东奥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范奇才，山西东奥律师事务所实习律师。
上诉人(原审被告)：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街705号。
法定代表人：孙昕，总经理。
委托诉讼代理人：赵凯东，山西晋商律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：山西恒实房地产开发有限责任公司，住所地太原市长风街705号。
法定代表人：孙国太，董事长。
委托诉讼代理人：赵凯东，山西晋商律师事务所律师。
上诉人赵粉梅、山西和信摩尔商业有限公司（以下简称和信摩尔公司）因与被上诉人山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简称恒实公司）租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初4499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月05日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵粉梅的委托诉讼代理人许崇华、上诉人和信摩尔公司的委托诉讼代理人赵凯东，被上诉人恒实公司的委托诉讼代理人赵凯东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵粉梅上诉请求：一、请求法院撤销太原市小店区人民法院于2017年11月15日作出的（2017）晋0105民初4499号民事判决并依法改判支持上诉人一审时的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、关于上诉人是否有权解除与被上诉人和信摩尔公司之间签订的编号为00067521号的《合同书》的问题。1、依据一审查明的事实，被上诉人和信摩尔公司从2016年11月开始便不再按时向上诉人支付租金，截至起诉之时，被上诉人和信摩尔公司已拖欠上诉人商铺租金8个月之久，违约277天，截至一审开庭之时，已违约364天。一方面，依据《合同书》第十三条商铺租赁租金13.2的规定，被上诉人拖欠租金超过210天的部分，上诉人有权解除该合同；另一方面，上诉人之所以把商铺出租给被上诉人和信摩尔公司是为了获得租金，补贴生活开销，而被上诉人和信摩尔公司无故拖欠上诉人租金，严重侵害了上诉人的合法权益，也动摇了双方租赁法律关系的基础，违背了双方合作的根本目的，已经构成根本违约，根据《合同法》第九十四条、第二百二十七条规定，上诉人有权解除该合同。因此，上诉人的主张既有事实依据也有法律依据。2、一审法院以被上诉人和信摩尔公司已将上诉人的商铺出租给第三人为由判决不支持解除合同，明显缺乏法律依据。首先，上诉人为商铺的所有权人，其对商铺享有占有、使用、收益、处分的权利。在本案当中，被上诉人和信摩尔公司通过将上诉人所有的商铺出租给第三人获得租金，但上诉人作为商铺的所有权人，其既不能通过解除合同拿回商铺，也不能及时获得相应的租金。其次，上诉人认为，本案存在2个不同的法律关系，即上诉人与被上诉人和信摩尔公司之间的商铺租赁法律关系，被上诉人和信摩尔公司与第三人之间的商铺租赁法律关系。这两个法律关系不应当被混淆，在处理上诉人与被上诉人和信摩尔公司之间的法律关系时，应当严格遵守合同相对性的原则，不应考虑与本案无关的事实。最后，在上诉人与被上诉人和信摩尔公司的合同解除后，第三人完全可以直接与上诉人签订租赁合同，同时也能够通过法律途径追究被上诉人和信摩尔公司的违约责任，其合法权益完全能够得到保障。3、和信摩尔公司严重违背了诚信原则，破坏了市场规则。解除合同会进一步净化市场，维护市场规则，稳定市场秩序。4、一审法院以双方在合同中约定被上诉人和信摩尔共识租赁期间，上诉人不得主张对商铺的占有、使用及经营的权利为由判决不支持解除合同，明显缺乏法律支持。双方签订这一条款的前提是被上诉人能够及时履行支付租金的义务，但和信摩尔公司在开庭时已经拖欠了长达364天的租金，即上诉人履行合同义务的前提已经不存在了。5、上诉人的目的不是为了增加违约金，而是要求解除合同，收回商铺。二、关于被上诉人和信摩尔公司腾房的问题。根据《合同书》约定及《合同法》第九十四条、第二百二十七条规定，上诉人有权解除与被上诉人和信摩尔公司之间的租赁合同，合同解除后，被上诉人对商铺变更为无权占有，上诉人作为物权人有权要求被上诉人和信摩尔公司在解除《合同书》之时腾房。三、关于租金的问题。一方面，应当将租金计算至腾房之时，而非起诉之时。被上诉人和信摩尔从2016年11月便不能按时交纳租金，截止一审开庭之时，仍旧分文未付。并且上诉人在一审中也明确表示要求将租金计算至腾房之时，而一审法院对于租金只计算至起诉之时，这不利于对上诉人权益的保护，明显有失公允。另一方面，目前上诉人与被上诉人和信摩尔公司的租赁合同仍然在继续履行，但截至今天为止，被上诉人依旧拒绝支付租金，上诉人再次起诉，加大了上诉人维权成本，也浪费了司法资源。四、关于违约金的问题。上诉人认为，一审法院酌定支持197.5元的违约金没有任何事实与法律依据。上诉人和被上诉人和信摩尔公司签订的合同书中对违约金的支付方式有着明确的约定，并且也没有违法法律、行政法规的强制性规定，法院应当尊重当事人的约定，将违约金计算至实际腾房之时。
和信摩尔公司、恒实房地产公司辩称，原审驳回其腾房的诉求是有法律依据的。一、根据双方签订的合同书，合同书中没有解除合同的约定，如果租金逾期超过210日，有两种方式处理，第二才是解除租赁条款，即便被上诉人违约，也只能解除第三部分租赁经营专用条款。二、即便在起诉之日是否有权解除租赁经营专用条款，只有租金逾期超过210日才有权解除该条款，根据合同约定，被上诉人支付租金是在合同签订满30日后签订的，一审对租金计算明显错误。三、双方签订合同中第4.1中的条款中，甲方是和信摩尔，乙方是赵粉梅。一审判决认为解除合同不利于第三人利益是事实清楚有法律依据的。
山西和信摩尔商业有限公司上诉请求：一、请求依法将（2017）晋0105民初4499号判决书第一项中”租金13333.36元，违约金197.5元”改判为”租金11666.69元，违约金144.8元”。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对租金的计算存在明显错误。根据双方合同约定，合同签订30日后，和信摩尔公司开始按月平均等额支付赵粉梅租金，签订时间为2004年12月29日，那么12月份的租金应当在1月29日前支付。以此类推，2017年7月份租金应在2017年8月29日支付。在被上诉人起诉时，2017年7月的租金还不具备支付条件，因此，一审法院支付八月份租金与本案事实严重不符。二、一审法院认定违约金197.5元违反双方有关违约金约定的计算方式，实际违约金应当144.8元。《合同书》第13.1明确约定了租金的支付办法，即租金未按月等额支付，而13.2明确约定了逾期违约金计算方式，具体数额需逐月分别进行计算。因此，一审法院判令上诉人支付580.3元没有事实依据。
赵粉梅辩称，一、关于上诉人上诉的租金应当按照11666.69元来计算没有法律依据，首先一审判决计算至2017年7月29日，拖欠八个月的租金是事实，并不存在多判的问题，但对于后续租金支付问题，应该计算至实际腾房之日。二、违约金的计算我不认可，应当按照合同约定的90天内的，按照日万分之一来计算，90天外按照日万分之二，对于超过90天按照日万分之四来计算，被上诉人认为应当从2014年12月来计算，恳请驳回上诉人的请求。诉讼费用也应当由对方承担。上诉的理由和事实对本案不符。
赵粉梅向一审法院起诉请求：解除原告与被告山西和信摩尔商业有限公司于2004年12月29日签订的合同编号为00067521号合同书并腾房。2、由二被告连带支付所欠原告租13333．36和违约金797．33元（暂计算至起诉日，要求计算至实际腾房之日）3、二被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2004年12月29日，赵粉梅与和信摩尔公司签订编号为00067521合同书，合同约定赵粉梅将其所有的长风大街705号和信商业广场二层面积均为14．43平方米的2D96号商铺租赁给和信摩尔公司，租期至2021年12月31日，由和信摩尔公司统一招商管理，2D96号商铺年租金为20000元，付款方式从合同签订期满30日后按月等额支付，逾期支付在90日内和信摩尔公司应支付赵粉梅日万分之一的违约金，超90日未满210日按日万分之二支付违约金，逾期超过210日未支付，赵粉梅有权选择继续履行合同按日万分之四付逾期违约金，有权解除租赁经营专用条款由赵粉梅自营或出租，恒实房地产公司对上述合同提供了担保，对合同涉及租金及违约金承担连带保证责任，合同签订满30日后和信摩尔公司按月等额支付租金，在租赁期限内赵粉梅不得主张对商铺的占用、使用及经营权利，不得限制或影响和信摩尔公司的租赁经营权利。合同签订后和信摩尔公司承租赵粉梅商铺统一招商出租，至2016年10月份的利息和信摩尔公司已按期支付赵粉梅。2017年1月13日和信摩尔公司支付租金1666．67元，剩余租金未付。
一审法院认为，赵粉梅与山西和信摩尔商业有限公司之间签订的两份《合同书》和《保证书》均是双方真实意思表示，也不违反法律强制性规定，应为有效合同，双方均应遵守。现赵粉梅以和信摩尔公司拖欠租金已超过210天，应按合同约定终止的诉讼请求，一审法院认为和信摩尔公司拖欠租金虽已超过合同约定，但考虑到和信摩尔公司已将包括赵粉梅的商铺等出租给他人，现解除合同不利于市场的发展繁荣也不利于善意第三人的利益且双方在合同中也约定，在和信摩尔公司租赁期限内，赵粉梅不得主张对商铺的占用、使用及经营权利，且双方合同通过增加违约金的形式来弥补赵粉梅的损失，故对赵粉梅的上述主张，一审法院不予支持；关于赵粉梅要求给付租金的诉讼请求，符合双方约定，也不违反法律规定，一审法院予以支持。和信摩尔公司、恒实房地产公司应给付赵粉梅租金13333．36元（计算至2017年7月29日）违约金酌定支持197．5元，从2017年7月30日起至判决确定之日，按合同约定由和信摩尔公司、恒实房地产公司给付赵粉梅违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决”：一、被告山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付原告赵粉梅租金13333．36元及至2017年7月29日的违约金197．5元。二、被告山西和信摩尔商业有限公司、被告山西恒实房地产开发有限责任公司从2017年7月30日起，2016年12月租金1666．67元按日万分之四计算违约金，2017年1月租金1666．67元按日万分之二计算30日、以后按日万分之四计算违约金，2017年2月租金1666．67元按日万分之二计算60日、以后按日万分之四计算违约金，2017年3月租金1666．67元按日万分之二计算90日、以后按日万分之四计算违约金，2017年4月租金1666．67元按日万分之二计算120日、以后按日万分之四计算违约金，2017年5月租金1666．67元按日万分之一计算30日、以后按日万分之二计算120日、再后按日万分之四计算违约金，2017年6月租金1666．67元按日万分之一计算60日、以后按日万分之二计算120日、再后按日万分之四计算违约金，2017年7月租金按日万分之一计算90日，以后日万分之二计算120日、再后按日万分之四计算违约金，上述违约金由二被告给付原告赵粉梅至本判决确定之日。三、驳回原告赵粉梅的其他诉讼请求。案件受理费153元由被告山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司共同负担。”
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，赵粉梅、和信摩尔公司、恒实房地产公司签订的合同和保证合同，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。赵粉梅将商铺出租给和信摩尔公司后，和信摩尔公司未按约支付租金，一审判决和信摩尔公司、恒实房地产公司支付拖欠租金及违约金，符合合同约定及法律规定。一审判决确定的拖欠租金的数额及违约金计算方式，符合合同约定，本院予以确认。和信摩尔公司有关变更违约金数额的上诉请求，证据不足，本院不予支持。一审判决之后的租金和违约金事宜双方可另行解决。关于赵粉梅请求解除租赁合同的诉讼请求，因承租赵粉梅商铺的企业仍正常经营，一审法院认为，”解除合同不利于市场的发展繁荣稳定，也不利于善意第三人的利益；而且合同约定租赁期限内赵粉梅不得主张对商铺的占用、使用及经营权利，赵粉梅还可通过增加违约金的形式来弥补损失”，并无不当。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费203元，由上诉人山西和信摩尔商业有限公司负担103元，由上诉人赵粉梅负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 孙云英
审判员 段晋文
审判员 张玉森
二〇一八年三月十六日
书记员 张媛媛