山东省荣成市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）荣民初字第226号
原告姜建青（反诉被告），居民。
委托代理人徐有英，（身份证号：3703051958********），居民。
委托代理人王元宗，山东成山海天律师事务所律师。
被告曲荣东（反诉原告），居民。
被告李娜（反诉原告），居民。
二被告之共同委托代理人宋保奎，荣成法律援助中心律师。
原告姜建青与被告曲荣东、李娜房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜建青及其委托代理人徐有英、王元宗与被告曲荣东及其与被告李娜之共同委托代理人宋保奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜建青诉称，2005年9月20日，我与被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于荣成市崖头街道办事处马家庄村的两层楼房卖与我，房款共计230000元；双方需共同遵守本协议，如有违约需支付对方违约金100000元。合同签订后，我依照合同支付房款，被告交付房屋。我前后支付200000多元用于安装暖气、太阳能、铝合金门窗、橱柜、油烟机、灶台、铺木地板、吊顶、贴瓷砖、卫浴、维修漏水屋顶等。2011年4月，被告因房屋拆迁有利可图，违反诚实信用原则，诉至法院要求确认合同无效，返还房屋。荣成法院作出（2011）荣崖民初字第272号民事判决书，判决合同无效。合同无效的过错在于被告，被告行为给我造成了巨大损失和精神痛苦，且无处居住，故诉至法院，请求判令被告按银行同期贷款利率偿付房款230000元自2005年10月至退还房款之日止的利息；偿付房屋装修费用150000元、违约金100000元、房屋增值补偿款291819.84元﹛［（133.40＋82.36）×2800元－230000元］×78%﹜、担保费5000元。对被告主张的反诉请求，其要求我支付房屋租金100000元没有法律依据，双方不存在租赁合同关系，也没有有效的买卖合同关系，故请求依法驳回被告的反诉请求。
被告曲荣东、李娜辩称，1、原告主张按银行同期贷款利率支付利息没有法律依据，返还房款是基于双方无效买卖行为产生的，得到法律上的认可和确定。原告要求支付利息不应支持，且原告至今没有返还房屋，我们已申请执行，现在执行过程中。2、诉争房屋归我们所有，被告在返还房屋时应当搬走装修部分，不能搬走的部分是否有存在价值至今无法考证，原告主张偿付装修费用150000元没有事实和法律依据。3、本案涉诉合同是无效合同，自成立之日起不受法律保护，没有违约这一说法。原告主张偿付违约金100000元不能成立。4、原告要求偿付房屋增值补偿款没有法律依据，其所主张的担保费应当在案件审理过后由法院予以确认。我们提起反诉，要求原告支付自2005年10月1日至房屋返还之日的房屋租金100000元。
经审理查明，二被告系夫妻关系，被告李娜原系荣成市崖头街道办事处马家庄村村民，在该村拥有两层楼房一套，原告系城镇居民。2005年9月20日，被告曲荣东与原告签订房屋买卖协议，约定：被告曲荣东将位于荣成市崖头街道办事处马家庄村的两层楼房一套卖给原告，购房款为230000元。双方需共同遵守本协议，如有违约需支付对方违约金100000元。同年9月24日，原、被告又签订协议书一份，约定原告于当日一次性付清购房款，被告于当日交付房屋。原、被告分别交付房款和房屋。后原告对房屋进行了装潢和修缮，居住使用至今。2011年4月27日，二被告以原告系城镇居民，双方买卖农村宅基地和房屋违法法律规定为由诉至本院，要求确认原、被告的房屋买卖合同无效。同年9月23日，本院作出（2011）荣崖民初字第272号民事判决书，判决：1、原、被告签订的房屋买卖协议无效。2、原告于判决生效后三十日内将诉争房屋返还给原告。3、原告于判决生效后三十日内将房款230000元返还给原告。原、被告分别于同年10月14日、11月4日签收判决书，现该判决书已生效。但原告至今尚未将房屋返还给被告，被告亦未在判决规定的时间内将购房款交付给原告，双方已分别申请强制执行。现原、被告因房屋增值补偿事宜协商不成，遂成诉。
另查明，荣成市崖头街道办事处马家庄社区居民委员会已出台拆迁改造安置办法，楼房基准价格为2600元／平方米，该价格系对房屋的一次性综合补偿，包含了装修的价值，但诉争房屋尚未进行拆迁改造。
庭审中，原告申请对诉争房屋现有价值以及装潢修缮价值进行鉴定。被告申请对诉争房屋自2005年10月1日至今的房屋租金进行鉴定。本院委托荣成市价格认证中心进行鉴定。经鉴定：1、诉争房屋位于马家庄村栋居住区，整栋楼房于1989年前后建设，宅基地用地面积133.40平方米，建筑面积182.07平方米，其中一层99.71平方米，二层82.36平方米，为砖混结构，铝合金门窗等，楼房自2005年9月购买后整体进行了改造、装修和修缮，包括加高了墙体，更换了门窗、瓦屋面，室内整体进行了装饰，安装了暖气等。马家庄村于2011年出台拆迁改造方案，独体楼房一层按用地面积1：1进行置换，二层按建筑面积进行置换，楼房基准价格为2600元／平方米。该村拆迁改造工作正在分步实施，该套楼房所在居住区目前尚未进行改造。二层楼房及辅助设施价值为560976元。2、楼房改造和装修价值为62933元。3、楼房租金为108690元。其中，2011年每月平均租金为1080元，2012年至今每月平均租金为1200元。原告为此支付鉴定费5100元，被告为此支付鉴定费1400元。原、被告对鉴定报告均有异议，原告主张鉴定人员违反操作规范，没有实际采用市场法和成本法进行鉴定，其鉴定的房屋现有价值和装潢、装修价值均过低，应按市场价格计算；房屋实际面积大于登记面积，鉴定人员未进行测量；部分事实认定有误。被告则辩称尚未开始拆迁改造，不应将置换价格作为鉴定依据。
诉讼中，原告申请对诉争房屋进行查封，为此提交威海百盛担保有限公司的担保函，并向该公司交纳担保费5000元。
以上事实有原、被告的陈述、房屋买卖协议、协议书、房权证、土地证、民事判决书、拆迁改造安置办法、鉴定报告、收款收据等相关证据在案为凭。
本院认为，依照我国法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告户籍不在马家庄村，未取得该村村民资格，依法不能享受该村宅基地使用权，原、被告签订的房屋买卖协议经本院民事判决书确认无效，当事人对此均负有过错，应当各自承担相应的责任。原告自2005年9月20日购买房屋后居住至今，到被告于2011年4月27日提起诉讼，原告已居住使用房屋5年多。现合同无效，被告对因此给原告造成的房屋增值损失应当予以相应赔偿，考虑到原、被告对造成合同无效的结果均有过错，结合本案案情，房屋增值补偿款应按房款差价的65%计算为宜。房屋现有价值经荣成市价格认证中心鉴定为560976元，原告对鉴定报告有异议，未提交相关证据予以证实，对其主张，证据不足，本院不予采信。
原告主张被告支付装潢修缮费用，由于鉴定机构以拆迁置换价格计算房屋现有价值，而拆置换价格系对房屋的一次性综合补偿，包含了装潢修缮的价值。故对原告该主张，理由不当，本院不予支持。原告主张被告偿付房款利息，因导致房屋买卖无效，双方均有过错，故在法院判决确认无效之前，双方各自的损失应各自负担；法院判决确认无效之后，被告未在规定的时间内返还房款，产生的利息损失应在执行案件中一并处理。故原告该主张，本院不予支持。原告主张被告应支付违约金100000元，双方房屋买卖协议无效系因违反国家相关法律规定，而非被告的违约行为，故原告该主张，理由不当，本院不予支持。担保费5000元系原告为其个人诉讼支出，原告主张被告偿付担保费，于法无据，本院不予支持。
被告反诉主张原告支付自2005年10月1日至房屋返还之日的房屋租金100000元，在诉争房屋被本院确认返还之前，因导致合同无效，双方均有过错，各自的损失应各自承担，故被告主张原告支付之前的房屋租金，本院不予支持。房屋买卖合同被法院确认无效后，原告未在履行期内返还房屋，被告已申请强制执行，故被告应在执行案件中就原告逾期履行给其造成的房租损失一并处理，而不能在本案中主张。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告曲荣东、李娜于本判决生效之日起十五日内给付原告姜建青房屋增值补偿款215134.40元［（560976元－230000元）×65%］。
如被告曲荣东、李娜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告姜建青其他诉讼请求。
三、驳回被告曲荣东、李娜之反诉请求。
案件受理费9218元，由原告姜建青负担4691元，被告曲荣东、李娜负担4527元。反诉费2300元，由被告曲荣东、李娜负担。诉讼保全费3020元，由原告姜建青负担1510元，被告曲荣东、李娜负担1510元。鉴定费6500元，由原告姜建青负担2807元，被告曲荣东、李娜负担3693元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 徐珊珊
人民陪审员 毕云侠
人民陪审员 刘孟德
二〇一四年九月四日
书 记 员 樊丽婷