徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0311民初201号
原告：徐州某物业公司,住所地本市泉山区。
法定代表人：张某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋某，女，该公司员工，住本市铜山区。
委托诉讼代理人：王聪，江苏东恒律师事务所律师。
被告：泉山区某酒店,住所地本市泉山区。
经营者：李某，男，1952年5月3日生，汉族，该酒店总经理，住本市云龙区。
原告徐州某物业公司（以下简称某物业公司）与被告泉山区某酒店（以下简称某酒店）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2016年2月4日公开开庭进行了审理。后根据案情需要，依法适用普通程序，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。本案审理过程中，因案件的审理须以（2015）泉民初字第XXXX号案件的审理结果为依据，遂本院于2016年5月30日中止本案诉讼。2016年12月15日，徐州市中级人民法院对该案作出终审判决，该判决已生效，本院遂恢复本案的审理，并于2017年4月14日公开开庭审理了本案。原告某物业公司的委托诉讼代理人王聪、蒋某，被告某酒店的经营者李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业管理服务费131029.9元（自2014年1月10日至2014年3月21日，按10元/平方米/月计算；自2014年3月22日至2015年3月21日，按10.5元/平方米/月计算；自2015年3月22日至2016年1月25日，按11.025元/平方米/月计算）、水费199元；2、请求判令被告支付原告违约金39368.67元（按物业费、水费总额的30%计算）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月原告与被告签订《徐州音乐主题公园物业管理服务协议》，主要约定：1、商铺位于科技广场音乐主题公园商业街区2区2-203、204、303、304号；2、物业服务费计费标准为10元/平方米/月，该商铺计费面积为502平方米，每月应缴纳的物业服务费为5020元，自第二年起物业费每年递增5%；3、水电费根据独立表具计数（水、电能源费加计10%的损耗），结合相关单价据实结算；4、违约责任。截至2016年1月25日，被告累计拖欠2014年1月10日至2016年1月25日的物业费131029.9元。经原告多次催要，被告拒不支付。
被告某酒店辩称，一、原告主张按10元/平方米/月的标准计算物业费，被告不予认可。按照物价局的有关规定，物业公司的所有收费项目均应由物价部门核准备案，收费项目应当明码标价，并在显著位置张贴，而原告没有按照物业部门的要求去做。被告认为应当按原告向被告开具的收据上注明的7元/平方米/月的标准缴纳物业费，而被告实际上每月按10元/平方米缴纳，多缴纳的部分应予抵扣；二、被告对原告主张的物业费缴纳起止时间不予认可。物业费缴纳的起始时间应当从原告签订房屋租赁合同开始，而不应从验房单记载的时间开始计算，即应自2013年4月15日起计算到被告提交书面解除租赁合同通知之日即2015年4月3日止；三、被告已经按照10元/平方米/月的标准向原告缴纳了2013年3月23日至2014年1月11日期间的物业费，自2014年1月11日后未再缴纳，原因是原告未履行相关的物业服务义务。2013年8月被告装修房屋时发现房屋漏雨，原告公司的曹经理让被告自行维修，并答应将维修费用从物业费中扣除，为此被告支出了50000元的楼面防水费。事后被告多次要求原告将50000元维修费从物业费中扣除，但原告一直未给予答复。此外，其他业主在被告营业大厅内安装了一个5000瓦的风机，噪音和气味影响了被告的营业环境，造成被告每月要多支付2000元的清洁玻璃费用，被告多次找原告协商此事，但原告一直没有帮助解决。被告支付的上述楼面防水费和玻璃清洁费，原告应当在物业费中予以扣除；四、被告经营期间，因原告停水停电给被告造成了一定的损失，故原告主张的违约金不应由被告承担。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年4月10日，原告某物业公司（甲方）与被告某酒店的经营者李某（乙方）签订《徐州音乐主题公园物业管理服务协议》一份，约定：1、甲方对坐落于音乐主题公园2区XXXXXXX号房屋提供物业服务，房屋建筑面积502平方米；2、甲方负责对本音乐主题公园的物业及其日常商业经营进行必要的物业管理，根据不同业态统一协调商家的营业时间，对音乐主题公园房屋共用部位、配套停车场、周边广场、共用设施设备、环境卫生、安全防范、绿化等项目进行维护、修缮、服务、使用安排与管理；向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；3、乙方遵守本物业的物业管理服务制度、管理规定、协议；依据本协议及甲方规定缴费时间，向甲方缴纳物业管理服务费、能源使用费等；4、物业服务管理费用的缴费周期及缴费时间按每六个月缴纳一次，在第六个月结束前的20日内缴纳下一缴费期的物业服务费，承租人应在规定的交费日期内到物业公司客服中心履行缴纳义务；物业管理服务费用的缴费标准按第一年每月每平方米（同租赁协议面积）为人民币壹拾元整，自乙方签收承租房屋交房确认书第二日起算；自第二年起，每年递增5%；5、在租赁期限内，乙方自用的水、电、气等能源费：根据独立表具的计数（水、电能源费在上一级供水、电单位收取的标准上加计10%的损耗）（包括免租期）支付水费、电费、气费。每月由甲方在每个相关能源缴费终端单位抄表日期后的5日内，向乙方提供缴费通知单，乙方应于接到甲方缴费通知单5日内向甲方缴纳相关费用；乙方在办理上房手续时，预缴的水电押金，按3000元/百平方米向原告缴纳（不足100平方米按100平方米计）；6、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的及足额缴纳费用的，甲方有权要求乙方补交和足额缴纳，并从逾期之日起按每日千分之五加收滞纳金；逾期不缴纳和拖欠物业管理服务费用及相关费用的，甲方有权对其停止服务，由此而造成的一切责任均由乙方承担，并通过法律程序追缴所欠费用。该协议还约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用及其他费用和违约责任等内容。协议签订后，被告向原告缴纳了2013年3月23日至2014年1月9日期间的物业管理服务费，后未再按上述合同约定向原告缴纳物业管理服务费和水费，经原告以发出工作联络函、催费通知单等方式催缴无果，原告遂诉至本院。
另查，2012年9月20日，李某与徐州市科技广场音乐主题公园商业街区2区XXXXXXXXXX号房屋的产权人徐州某发展有限公司（以下简称某发展公司）签订了租赁意向书，约定租赁期限5年，但未明确约定计算租金的起始时间。2013年3月22日，李某之子李某某在《验房单》上签名，并在问题整改记录上注明“室内墙断未起、幕墙玻璃缺两块、玻璃边口未压边”。同年4月10日，李某申请进驻装修，该装修申请于4月15日被签署通过。后因双方在计算租金的起始时间上未能达成一致，李某一直未向某发展公司缴纳租金。2015年3月22日，因某发展公司对某酒店停电停水，酒店终止经营。同年4月3日，李某向某发展公司递交了书面材料，要求终止履行租赁合同，赔偿因停水停电给其造成的损失，而某发展公司则以李某拖欠租金和物业费为由，不同意李某搬走在承租房屋内的设备和物品。2015年8月21日，某发展公司向本院提起诉讼，请求确认双方的租赁关系已终止，要求李某从涉案房屋中迁出，并支付自2013年3月22日至2015年8月31日期间的房屋租金和占用费。李某在该案中亦提起反诉，要求某发展公司赔偿其装修损失、食物变质损失等，并返还履约保证金。该案审理过程中，双方于2016年1月25日进行了房屋交接，李某在《验房单》上签字确认欠水费199元，并出具书面声明：“音乐主题街区铸云台商铺（502m2），即原我承租商铺店内所有物品，除法院已鉴定的空调设施、装修设施外，其余物品全部放弃，由新盛公司和物业公司任意处置，空调处置按法院判决履行”。2016年4月21日，本院作出（2015）泉民初字第XXXX号民事判决，判令李某向某发展公司支付2013年4月15日至2015年4月3日期间的租金，同时某发展公司赔偿李某装修损失和食材变质损失，并返还履约保证金。李某对该判决不服，上诉至徐州市中级人民法院，该院于2016年12月15日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为，物业管理服务费是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。原告某物业公司与被告某酒店的经营者李某签订的《徐州音乐主题公园物业管理服务协议》不违反法律、行政法规有关规定，真实有效，本院予以确认。原告某物业公司对徐州音乐主题公园实施物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费，而被告某酒店作为徐州音乐主题公园商业用房的实际使用人应及时缴纳物业管理服务费。
关于物业管理服务费的收费标准，被告主张应按照7元/平方米/月的标准计算，并提供了两张物业费发票（2013年3月23日至2013年9月22日的物业费21084元、2013年10月10日至2014年1月9日的物业费10542元），称原告向其出具的发票上的物业费金额是按照7元/平方米/月计算的，而其却一直按照10元/平方米/月的标准缴纳，多缴纳的部分应予抵扣。对此，原告补充提供了某酒店的两张公摊水电费收据（2013年3月23日至2013年9月22日的费用为9036元、2013年10月10日至2014年1月9日的费用4518元），证明被告按10元/平方米/月的标准向其缴纳的物业管理服务费用中既包含了上述物业费，又包含了按3元/平方米/月标准收取的公摊水电费。本院认为，虽被告对该公摊水电费收据不予认可，称双方未曾约定过缴纳公摊水电费一事，但根据原告向被告发出的若干份缴费通知单，该通知单上均载明了物业管理费和水电公摊费的具体金额，且李某亦在通知单上签字签收，另结合被告已按照10元/平方米/月的标准向原告缴纳了近一年的物业管理服务费而未曾提出异议的事实，本院对于被告的上述主张不予采信。因《徐州音乐主题公园物业管理服务协议》系双方真实意思表示，根据意思自治原则，本院对原、被告在协议中约定的物业管理服务费缴纳标准即10元/平方米/月予以确认。
关于计算物业管理服务费的起止时间，原告主张应从被告签署验房单之日起计算至其实际返还房屋之日止，即自2013年3月23日计算至2016年1月25日。本院认为，虽《徐州音乐主题公园物业管理服务协议》约定自被告签收承租房屋交房确认书第二日起计算物业管理服务费，但被告实际于2013年4月15日才经同意进场施工，其在4月15日之前并未实际使用承租房屋，且（2015）泉民初字第XXXX号生效判决亦确认自4月15日起计算租金和免租期，故本院确认被告缴纳物业管理服务费的起始日期应为2013年4月15日。关于缴费的终止时间，虽被告于2016年1月25日才正式从承租房屋中迁出，但根据（2015）泉民初字第XXXX号生效判决，李某与某发展公司的租赁关系已于2015年4月3日终止，终止后被告已不再是物业管理服务费的缴费义务人，故原告再要求被告缴纳4月3日之后的物业管理服务费无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，自2013年4月15日至2015年4月3日被告应向原告缴纳物业管理服务费（含公摊水电费）121383.6元（2013年4月15日至2014年4月14日按10元/平方米/月计算、2014年4月15日至2015年4月3日按10.5元/平方米/月计算），扣除被告已缴纳的45180元，被告还应再向原告缴纳76203.6元。被告主张其垫付了50000元楼面防水费，但未能提供相关证据证明，本院不予支持。
因被告在2016年1月25日的《验房单》中对拖欠水费199元已签字确认，且其在庭审中亦表示同意给付，故原告要求被告向其支付水费199元符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付违约金39368.67元，数额过高，本院酌定调整为由被告向原告支付违约金18000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告泉山区某酒店给付原告徐州某物业公司物业管理服务费元（含公摊水电费）76203.6元、水费199元、违约金18000元，合计94402.6元；
二、驳回原告徐州某物业公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3712元，由原告徐州某物业公司负担1658元，被告泉山区某酒店负担2054元（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 张红梅
代理审判员 伍 俏
代理审判员 于惠惠
二Ｏ二Ｏ一七年四月二十一日
书 记 员 梁 振