江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第2760号
原告沈海明。
原告袁鸿斌。
委托代理人殷元政（受沈海明、袁鸿斌共同特别授权委托），江苏神阙律师事务所律师。
委托代理人钱丹燕（受沈海明、袁鸿斌共同特别授权委托），江苏神阙律师事务所律师。
被告无锡协信远诚房地产开发有限公司。
法定代表人邹淑媛，该公司董事长。
委托代理人徐晨婷，江苏法舟律师事务所律师。
原告沈海明、袁鸿斌与被告无锡协信远诚房地产开发有限公司（以下简称协信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月12日受理后，于2015年1月28日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2015年6月1日、6月19日公开开庭进行了审理。原告沈海明、袁鸿斌共同的委托代理人殷元政、钱丹燕，被告协信公司的委托代理人徐晨婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈海明、袁鸿斌诉称：2012年4月25日，其与协信公司签订了《商品房买卖合同》，向协信公司购买天骄铭邸的房屋，且协信公司承诺其子女可入学无锡市XX实验中学（以下简称XX中学），但协信公司于2014年7月11日出具公开信承认无法解决业主子女入学XX中学的问题。故其依据合同法第九十四条，于2014年9月16日向协信公司发函解除了购房合同，现要求协信公司1、退还购房款1077993元、服务费10000元、契税16170元、水电押金500元、物业公共服务费4273.60元、公共水电费1022元、公共电梯费1150元、大修基金6388.33元、电梯费用5110.67元，共计1122607.60元；2、赔偿不能入读XX的违约金（以329680元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率自2012年4月25日起计算至法院判决确定的给付之日止；以750000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率自2012年5月10日起计算至法院判决确定的给付之日止）；3、承担本案的诉讼费。
被告协信公司辩称：1、其公司按约履行了商品房买卖合同的相关义务，也按照与XX中学的协议履行了付款义务，并不存在违约情形；2、合同约定的是如因其公司原因导致无法进入XX中学借读的情形下才可主张违约责任，但现并非其公司原因所致，而是源于政策变化，其公司对此并无过错，故买房人主张解除合同缺乏合同依据；3、购房的主要目的应是获取房屋的所有权，其公司依约履行了交付房屋等合同义务，进入XX中学借读仅是售楼时给予的优惠政策，并非房屋交付条件，无法入学借读并不影响商品房买卖合同的履行，更不会导致合同目的无法实现，故买房人主张解除合同缺乏法律依据。4、因买房人的主张缺乏合同依据、法律依据，故单方发函解除的行为亦不发生效力，至于房款返还、赔偿损失等也缺乏相应依据。综上，要求驳回诉讼请求。
经审理查明：2012年4月25日，沈海明、袁鸿斌与协信公司签订了《商品房买卖合同》（合同备案号为201204250153），约定沈海明、袁鸿斌向协信公司购买无锡市天骄铭邸（一期）第23幢79单元3层301号房屋（以下简称涉案房屋），房价款为1079680元（约定的建筑面积为127.97平方米）；出卖人应于2013年4月30日前将经分期综合验收合格的涉案房屋交付买受人使用；出卖人逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人除退还已付款外还需按买受人累计已付款的8%向买受人支付违约金。双方在补充协议第八条约定：若因出卖人原因，买受人无法履行《关于阿卡迪亚项目业主子女就读XX学校的协议》，买受人退房的，出卖人在买受人办妥退房手续之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，出卖人按中国人民银行同期基准贷款利息向买受人支付违约金。同日，沈海明、袁鸿斌与协信公司、XX中学签订了《关于阿卡迪亚项目业主子女就读XX学校的协议》（以下简称三方协议），其中第7条约定：业主子女就读XX学校小学段，可以获得正常学籍；业主子女就读XX学校初中段、高中段除符合XX学校招生要求者外仅为借读形式；第9条约定：由于协信公司违约造成沈海明、袁鸿斌子女无法入读XX中学造成的违约责任均由协信公司自行承担，XX中学不承担任何违约责任，沈海明、袁鸿斌可按照与协信公司签订的购房合同追究协信公司责任。协议签订后沈海明、袁鸿斌共计支付了购房款1077993元（交付房屋建筑面积127.77平方米）：其中327993元以现金形式支付，余款750000元以贷款形式支付。沈海明、袁鸿斌又于2014年8月24日向重庆天骄物业管理服务有限公司无锡分公司支付公共服务费4273.60元、公共水电费1022元、公共电梯使用费1150元、水电押金500元，向协信公司支付代收契税16170元、大修基金6388.33元、电梯费用5110.67元。协信公司在合同约定的交房期限前通知了沈海明、袁鸿斌收房。2014年7月11日，协信公司发布《致持三方协议拟中学就读XX学校业主的公开信》，告知业主：因省教育厅2014年颁布执行新的学籍管理办法，与三方协议存在严重冲突，借读存在巨大障碍，经与有关部门多次沟通无法解决；虽然其公司对于上述情形无过错，但本着负责任及体谅业主情绪等原则，对影响中学借读之业主子女作出一定的安排，其中对于自行考入XX中学的，可给予8000元的奖励，对于未能进入XX中学学习的，补偿15000元；等等。沈海明、袁鸿斌育有一子沈XX（2002年10月17日出生），因根据该公开信的内容其子无法获得进入XX中学借读的机会，沈海明、袁鸿斌于2014年9月16日委托江苏神阙律师事务所向协信公司发出律师函，告知：因协信公司原因无法履行三方协议，致使沈海明、袁鸿斌无法实现《商品房买卖合同》的目的，故依据合同约定及合同法第九十四条规定，自协信公司收到该律师函之日起解除双方之间的《商品房买卖合同》，协信公司应立即返还支付的房款并承担沈海明、袁鸿斌的全部损失。此后因协信公司未予回应，沈海明、袁鸿斌遂诉至本院。
另查明，2012年协信公司与XX中学签订了《助学合作协议》及《补充协议》，约定XX中学为协信公司业主子女提供免试入学的优惠待遇，其中就读初、高中段除符合XX中学招生要求者外仅为借读形式，并对具体履行方式进行了约定。2014年2月，《江苏省义务教育学籍管理规定（2014版）》正式生效，规定学籍管理实行“一人一籍、籍随人走、终身不变”，取消了借读形式，导致双方合作协议中关于业主子女初、高中阶段借读的事项无法实现。2014年5月，协信公司起诉无锡市XX实验学校，要求其继续履行双方签订的《助学合作协议》及《补充协议》等。2014年8月，协信公司与无锡市XX实验学校达成调解协议：……鉴于双方订立的合作协议中有关初、高中学生借读的协议条款与江苏省教育厅出台的关于学籍管理规定有冲突，现该条款中止履行；……。”
经本院向无锡市教育局调查，该局社会教育处的工作人员反映，在本案所涉三方协议签订时，并未有规定禁止借读这种形式，2013年8月，教育部出台了关于新的学籍规定，后省市也陆续出台了相关规定，明确每人一个学籍，籍随人走，不能人籍分离，也就是说不允许存在学籍在学区所在学校，人在其他学校借读的情况；民办学校根据其所报的招生计划，经教育局审核通过后，按该招生计划对外招生，在参加民办学校组织的考试后，符合条件的，学籍转入民办学校，不符合条件的再根据学区入学就读。
上述事实，有沈海明、袁鸿斌提供的《商品房买卖合同》及补充协议、三方协议、购房发票、收据及发票、户口簿、《公开信》，协信公司提供的《合作助学协议》及《补充协议》、《江苏省义务教育学籍管理规定》、本院调取的（2014）新民初字第1315号案件的民事诉状、民事调解书、调查笔录及当事人陈述等证据在卷佐证。
诉讼中，沈海明、袁鸿斌另提供了发票，证明其于2012年5月2日向深圳市房XX网络科技有限公司支付协信阿卡迪亚项目服务费10000元，并表示现因协信公司原因致使《商品房买卖合同》解除，该款项属其损失，要求协信公司赔偿。协信公司认为该款与其公司无关。
本案中，双方争议焦点在于：1、沈海明、袁鸿斌单方解除《商品房买卖合同》是否有效及相应的后果？2、三方协议无法继续履行的原因是否在于协信公司违约？协信公司是否需要承担违约责任？
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，合法有效。依据合同法的规定，当事人一方可依据约定解除条件或者法定解除条件通知对方解除合同。但单方解除合同通知的效力，需看合同解除的要件是否具备，既要符合合同法第九十三条第二款、第九十四条规定的实质性要件，又要符合通知合同相对人这一形式要件。本案中，关于沈海明、袁鸿斌单方解除《商品房买卖合同》的效果，沈海明、袁鸿斌以寄送律师函的形式通知了协信公司，形式要件已具备，但还需在满足实质性要件的前提下方可达到单方解除的效果。沈海明、袁鸿斌行使单方解除权的理由为三方协议无法履行，致使其不能实现《商品房买卖合同》的合同目的。首先，双方在补充协议中约定有“若因出卖人原因，买受人无法履行三方协议，买受人退房的，出卖人……”，由此可见，三方协议无法履行时买房人可退房的前提是出卖人原因导致。而本案中，协信公司为保障协议的履行依约向XX中学支付了一定的助学金额，在三方协议签订后，协信公司并未有违反该三方协议约定的情形存在，且在出现政策变化后为继续履行协议也曾通过诉讼形式向XX中学主张过相关权利，并为解决业主子女小学阶段的就读问题增加了助学金额，纵观三方协议的签订、履行经过，在此过程中协信公司并未存在违约情形。三方协议现无法继续履行的原因在于教育行政管理部门政策的变动，2004年施行的《江苏省义务教育阶段学籍管理规定》中对于借读这种形式是有相应规定予以确认的，而2014年实施的新的学籍管理规定中取消了借读这种形式，据此所有初高中均不能再接收借读学生，因此业主子女无法依据协议约定的借读形式进入XX中学进行初高中阶段的学习，故三方协议无法继续履行系教育政策变更导致，而非可归责于合同当事人的原因。因协信公司不存在过错，故而不符合合同约定的三方协议无法履行时业主享有的解除条件，据此，沈海明、袁鸿斌以三方协议无法履行行使单方解除权缺乏合同依据。其次，在商品房买卖合同关系中，合同目的应在于买卖房屋，即买受人通过支付对价获得对房屋占有、使用、收益、处分的权利，相对应的出卖人的主要合同义务即为交付房屋。本案中，虽然双方在补充协议中约定了买房人子女享有进入XX中学借读的机会，但该约定并非出卖方应履行的合同主要义务，而仅是开发商为促进房屋销售而给予买房人区别于其他楼盘的一种优惠条件，虽然现因政策变动导致此部分优惠无法享受，对买房人在购房之初期待享有的部分利益有所影响，但并不影响买房人实际获得房屋的所有权，并不足以导致商品房买卖合同目的无法实现，故据此行使法定解除权缺乏依据。综上，三方协议无法履行的情形不符合单方解除权的行使条件。沈海明、袁鸿斌送达合同解除通知因不符合单方解除权的实质性要件，故不具有相应的解除效果。相应的，沈海明、袁鸿斌依据合同解除后果要求返还已付房款及相关费用的主张于法无据。沈海明、袁鸿斌主张的利息损失及违约金依据的合同条款均系在合同解除基础上适用，故对于此两项亦不予支持。综上，对于沈海明、袁鸿斌的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回沈海明、袁鸿斌的诉讼请求。
案件受理费16338元（此款已由沈海明、袁鸿斌预交），由沈海明、袁鸿斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户银行及帐户:中国工商银行无锡城中支行，1103020129200024805）。
审 判 长 严海涛
审 判 员 郭莹华
代理审判员 程加干
二〇一五年六月十九日
书 记 员 狄春欢
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。