福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0302民初3767号原告：吴永妹，女，1974年4月18日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：黄志兴、陈锦滨，福建京莆律师事务所执业律师。被告：莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海居委会西社小区10#楼27、29号。统一社会信用代码：913503006603818812。法定代表人：张建雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：王福生，福建升恒律师事务所执业律师。原告吴永妹与被告莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称“正鼎公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴永妹的委托诉讼代理人黄志兴、陈锦滨及被告正鼎公司的委托诉讼代理人王福生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴永妹向本院提出诉讼请求：1、判令正鼎公司向其支付以购房款793690元为基数自2014年4月1日起至2017年1月19日止按每日0.002%计算逾期办理不动产权证书的违约金共计16255元；2、判令正鼎公司向其退还多收取的预交契税11905.5元。事实和理由：2012年3月25日，其与正鼎公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定其向正鼎公司购买由正鼎公司开发的位于莆田市城厢区，该商品房约定建筑面积111.8平方米，总价款为793690元;按合同约定，正鼎公司应在商品房交付使用后90日内为其办理房屋权属证书，若逾期未办理，正鼎公司应自逾期之日起每日按已付款的0.002%支付违约金。合同签订后，其依约向正鼎公司支付了购房款，并按购房款的3%向正鼎公司预交办理产权证所需的契税23811元。2013年12月31日，正鼎公司将涉案房屋交付给其使用，但未能按约定为其办理产权证书。直至2017年1月19日，正鼎公司才为其办理房屋权属证书，故正鼎公司应承担相应的逾期办证违约金。同时涉案房屋面积未超过144平方米，实际交纳契税为购房款的1.5%，剩余的1.5%应由正鼎公司予以退还。正鼎公司辩称：因涉案小区部分业主违规装修，封闭阳台，导致其多缴纳土地出让金等共计1389811元，是业主违约在先，导致整个小区楼盘无法按时办证，该违约责任应由业主承担，其不存在违约。同时该1389811元费用应由相关业主按各自违规的面积予以分摊并支付给开发商。按《合同补充协议》约定，涉案房屋的办证日期应为交房后的365日，而不是90日；即使计算违约金的话，违约金的起算时间应为起诉之日往前推2年，超过2年的部分应不予支持。同时，本案的违约金过高，吴永妹没有证据证明其因未办理产权证书所导致的损失，故违约金应依法予以调整。请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2012年3月25日，吴永妹与正鼎公司签订《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》，约定吴永妹向正鼎公司购买由正鼎公司开发的位于莆田市城厢区，该商品房约定建筑面积111.8平方米，总价款为793690元;该《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付买受人使用。第十二条约定：因出卖人原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2处理：、、、、、、。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金。、、、、、、。”附件六：《合同补充协议》第七条第2点：买受人应在办理交接房时按房地产产权登记机关颁布的收费标准预交办证税费，待“两证”办理后结算，最终收费不计利息多还少补。第3点：鉴于本合同约定的楼盘的具体情况，双方同意可以对《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定的初始预登记和买受人取得产权证书的期限相应延长，初始预登记的期限延长不超过180日，买受人取得房屋权属证书的期限延长不超过365日，在延长期内出卖人履行义务，不视为出卖人违约，超过延长期履行义务的，出卖人按第十四条约定承担违约责任。合同签订后，吴永妹向正鼎公司支付了全部购房款。2012年3月25日，吴永妹向正鼎公司预交纳契税23811元；同年12月31日，正鼎公司将上述房屋交付给吴永妹使用。2017年1月19日，莆田市国土资源局向吴永妹颁发涉案商品房的不动产权证书，该证书载明房屋坐落于莆田市城厢区。庭审时，正鼎公司对吴永妹要求退还多收取的契税11905.5元并无异议。本院认为，吴永妹与正鼎公司签订的《商品房买卖合同》【含附件六《合同补充协议》】系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，吴永妹依约向正鼎公司支付全部购房款并预交契税等办证费用，但正鼎公司未在合同约定期限内为吴永妹办理涉案房屋产权证书，正鼎公司的逾期办证行为已构成违约，故现吴永妹要求正鼎公司承担违约责任，合法有据，本院予以支持。因《合同补充协议》将办证时间变更为交房后的365日，故正鼎公司的逾期办证起算时间为2015年1月1日。因正鼎公司对本案诉讼时效提出抗辩，而吴永妹于2017年8月14日才向本院提起诉讼，且涉案房屋的不动产权证办理时间为2017年1月19日，办证时间往前推二年即为2015年1月20日，该时间亦在2015年1月1日之后，故依法可予保护的违约金计算时间应为自2015年1月20日起至2017年1月19日止，共计违约金为11587.9元（793690元×0.002%×730天）。现吴永妹要求正鼎公司向其支付逾期办证违约金16255元，缺乏依据，依法应调整为11587.9元。吴永妹要求正鼎公司退还多收取的契税23811元，于法有据，本院予以支持。正鼎公司辩称逾期办证系本案小区业主违章搭盖导致其无法按时办证，且其因此多缴纳土地出让金等共计1389811元应由相应业主承担，但又未能提供证据证明，故对其该辩解本院不予采纳。正鼎公司辩称本案违约金过高要求调整且因公司经济困难要求延期退还多收取的契税，均缺乏依据，本院均不予采纳。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、莆田市正鼎房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向吴永妹支付逾期办证违约金11587.9元；二、莆田市正鼎房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向吴永妹退还代收契税11905.5元；三、驳回吴永妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费504元，减半收取为252元，由吴永妹负担42元，莆田市正鼎房地产开发有限公司负担210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  柯清廉二〇一七年十月二十七日书记员  张志英附：本案相关的法律法规及执行提示《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。