辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盘中民二终字第00079号
上诉人（原审被告）：盘锦恒泰房地产开发有限公司。住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。
法定代表人：郭兴全，该公司经理。
委托代理人：王永权，辽宁泰来律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马桂凤，女，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
委托代理人：梁兵，辽宁申源律师事务所律师，
上诉人盘锦恒泰房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2014）兴民一初字第00786号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人盘锦恒泰房地产开发有限公司的委托代理人王永权、被上诉人马桂凤的委托代理人梁兵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审原告马桂凤一审诉称：2010年9月11日，原、被告双方签订《订购书》，原告购买被告开发的位于盘锦市兴隆台区赵家经济开发区《恒泰尚城》项目三期15号1-102号房屋，约定建筑面积120平方米，合同总价款102万元，同日原告付款51万元，交房日期为2012年10月31日前，但被告建成的房屋实际建筑面积为137平方米，不符合《订购书》的约定。原告认为，原告的合法财产权益受法律保护，被告作为房地产开发企业，没能如约履行合同义务，构成违约。现双方协商不成诉至法院，请求判令1、解除原、被告签订的《认购书》；2、被告返还购房款51万元，并赔偿原告204000元；3、并自2011年9月11日起按中国人民银行同期贷款给付利息。
原审被告盘锦恒泰房地产开发有限公司一审辩称：原告于2010年9月11日与我公司签订认购书，交付定金以后我们双方在认购书中已经约定过，我公司在通知原告的前提下原告没有办理后期手续，现在房屋已经不属于被告，我公司不存在违约行为，我公司已经登记告示通知过业主在2012年12月6日办理后续问题，而时间过了这么久与我方无关了。
原审法院审理查明：2010年9月11日，原、被告双方签订《订购书》，原告购买被告开发的位于盘锦市兴隆台区赵家经济开发区《恒泰尚城》项目三期15号1-102号房屋，认购书第二条约定：建筑面积120平方米，总价款102万元。认购书第四条约定付款方式：双方在签订本《认购书》时，乙方（原告）应向甲方（被告）交付定金51万元。认购书第五条约定：第四条为选购房屋之定金，两日内若乙方不购买此房屋甲方给予无息退回定金；乙方在本协议签订后超过2日的，甲方对乙方所选房屋不退、不换、不得转名，所购房定金不予退还。原告于2010年9月11日支付定金51万元，交房日期为2012年10月31日前，被告建成的房屋实际建筑面积为137平方米，实际误差为14%。
原审法院审理认为：原、被告签订商品房认购书系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，根据认购书的约定原告已经交付51万元的选房定金，双方的选房约定已经履行完成，原告交付的51万元应属于购房款，故对于原告主张双倍返还定金请求不予支持。被告建成的实际房屋建筑面积与认购书中约定的面积误差达到14%以上。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内的，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同的、返还已付购房款及利息的，应予以支持”。因双方签订的认购书对选房的约定已经履行完成，而没有签订正式的商品房买卖合同，现被告建成房屋的实际建筑面积已经远远超过选房时约定的3%，故对原告主张解除双方签订的认购书的请求，予以支持。被告应返还购房款51万元并自2010年9月14日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率给付利息。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，作出如下判决：一、解除原、被告双方签订的认购书。二、被告返还原告购房款51万并自2010年9月14日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率给付利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10940元，由被告承担。
一审宣判后，原审被告盘锦恒泰房地产开发有限公司不服判决，向本院提起上诉，其上诉请求及理由是：双方签订的选房认购书合法有效，应当继续履行。请求二审法院依法改判。
被上诉人马桂凤服从原审判决。
本案争议的焦点：双方签订的选房认购书应否予以解除。
围绕本案争议的问题，上诉人盘锦恒泰房地产开发有限公司认为，双方签订的认购书是双方的真实意思表示，合法有效，且已经被法院所确认。原审判决认定的误差大于14%没有证据支持，该面积未经产权部门确定，被上诉人马桂凤也未提供证据证明超出14%的误差。对于实际建成的房屋面积大于选房预定书预定的面积，可能是事实，双方就此问题可以协商，上诉人也可以将超出的面积，部分让予或全部给予被上诉人马桂凤，原审判决将此作为依据解除合同，不符合合同法的立法精神，应当保持交易的稳定性，因此原审判决解除合同依据不充分，应当确认双方继续履行合同。另认为，被上诉人马桂凤解除合同的原因是其经济负担能力有限，不想购买该房屋。原审判决认为由于房屋面积有误差才解除合同的说法不成立。关于超出面积的部分上诉人可以无偿让予被上诉人马桂凤，被上诉人马桂凤只应按照原认购书认购的面积交付剩余房款就可以，双方办理房屋登记手续。
围绕本案争议的问题，被上诉人马桂凤认为，上诉人盘锦恒泰房地产开发有限公司认可房屋面积存在误差，原审判决对此也有清晰的论述。按照买卖合同的司法解释，如果面积误差过大，将影响房屋的户型结构和使用功能，房屋总价款增幅较大，也增加了购买人的付款压力，多退少补让购买人承担较大的风险责任，这是不公平的。合同法中均做出了明确的规定，也严格了合同提供方应尽合理提示的义务和举证责任。诉争房屋为商网，其价格远远高于普通住宅，被上诉人选购房屋时也是根据自己的经济能力量力而行，现在面积增加了这么大，超过了购买人的经济能力。另认为，被上诉人的起诉符合法律规定，房屋面积的增加和购买人的经济能力是紧密相连的，没有冲突和矛盾。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人盘锦恒泰房地产开发有限公司与被上诉人马桂凤之间所签订的商品房认购书系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的规定，应当有效。
上诉人盘锦恒泰房地产开发有限公司提出双方应继续履行合同的上诉请求。虽然上诉人盘锦恒泰房地产开发有限公司与被上诉人马桂凤在商品房认购书中约定了认购房屋的面积，但该认购书中认购的房屋面积只是双方的一种意向约定，其性质当属预约，且双方在商品房认购书的第三条、第七条中已明确约定了“认购书约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，多退少补”、“所有细节及交房标准以政府最后批复之具备法律效应的文件及双方签订的《商品房买卖合同》为准”。本案中，双方所签订的商品房认购书并不具备最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”内容，其不属于商品房买卖合同。
被上诉人马桂凤要求与上诉人盘锦恒泰房地产开发有限公司解除商品房认购书的诉讼请求符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）款“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定。现上诉人盘锦恒泰房地产开发有限公司建设的房屋实际建筑面积已经超过了与被上诉人马桂凤过选房时约定的3%，且被上诉人马桂凤已明确表示不在购买该房屋，故被上诉人马桂凤有权要求解除双方签订的商品房认购书。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，上诉人盘锦恒泰房地产开发有限公司与被上诉人马桂凤只签订了商品房认购书，并未签订商品房买卖合同，现双方无法协商一致，达不成签订商品房买卖合同的目的，双方对此均无责任，故双方所签订的商品房认购书应予解除，被上诉人马桂凤所交纳的房屋认购定金，上诉人盘锦恒泰房地产开发有限公司应予返还。
综上，原审判决并无不当，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回诉讼，维持原判。
二审案件受理费10940元，由上诉人盘锦恒泰房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李宝明
审 判 员 李 野
代理审判员 董千里
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 赵燕菲