广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第229号
原告张巧娟，女，汉族，住广东省东莞市莞城区，公民身份号码是×××0023.
委托代理人陈建芬，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省东莞市南城区。
被告东莞市黄江镇房地产开发公司，住所地：东莞市。
法定代表人梁苏河。
被告东莞市安业房地产物业管理有限公司，住所地：东莞市东城区。
法定代表人徐锐球，董事长。
委托代理人朱继良，广东必至律师事务所律师。
委托代理人陈进祥。
第三人广州市欧科地理信息技术服务有限公司，住所地：广东省广州市广州高新技术产业开发区。
法定代表人ＸＸ，总经理。
委托代理人廖宜，广东华誉律师事务所律师。
委托代理人郭嗣彦，广东华誉律师事务所律师。
第三人广州市欧科地理信息技术服务有限公司东莞分公司，住所地：东莞市。
负责人ＸＸ，总经理。
委托代理人廖宜，系广东华誉律师事务所律师。
委托代理人郭嗣彦，系广东华誉律师事务所律师。
原告张巧娟诉被告东莞市黄江镇房地产开发公司（以下简称黄江地产公司）、东莞市安业房地产物业管理有限公司（以下简称安业物业公司）、第三人广州市欧科地理信息技术服务有限公司（以下简称欧科公司）、广州市欧科地理信息技术服务有限公司东莞分公司（以下简称欧科公司东莞分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年12月24日立案受理后，依法由代理审判员张莹适用简易程序审理。后本案因等待另案审理结果，依法中断审限。恢复审理后，因人事调动，本案依法由审判长尤中琴与人民陪审员利见弟、骆红招组成合议庭于2015年7月3日公开开庭进行了审理。原告张巧娟及其委托代理人陈建芬，被告安业物业公司的委托代理人朱继良，第三人欧科公司、欧科公司东莞分公司的共同委托代理人廖宜、郭嗣彦到庭参加诉讼，被告黄江地产公司经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张巧娟诉称，原告于2006年8月29日与被告安业地产公司签订了《商品房买卖合同》，认购被告开发的位于东莞市黄江镇社贝村黄江风情商业步行街（又名旺角城广场）编号为101号的商铺，合同约定建筑面积为104.78平米（其中套内面积83.62平米、分摊面积21.16平米），2011年6月13日原告取得了该商铺的房地产权证，该产权证登记的建筑面积87.49平米，套内面积为83.61平米，分摊面积为3.88平米，与双方合同约定不相符，发展商构成了违约。根据双方签订的《商品房认购书》、原告购铺时所开具的发票等证据可以证明是按建筑面积计价。根据2012年6月份广东省高院印发的《全省民事审判工作会议纪要》的规定，被告应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1.被告退回多收的房价金额人民币226350元；2.被告退回2006年至2012年12月份多收金额的76个月的利息人民币59349元；3.本案的诉讼费由被告承担。
被告安业物业公司辩称，一、原告与被告签署的商品房买卖合同第四条约定按套内的建筑面积83.62平米计算单价，共计1372509元整。根据合同的约定，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费未计入套内建筑面积内销售单价内，原告只就套内建筑面积给付价款，原告并未遭受损失；二、合同第五条约定，“面积确认及差异处理，以产权登记面积为准。产权登记与合同约定计价面积发生差异，差异值为正负0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。”合同约定的套内面积为83.62平米，原告房产证上的套内面积是83.61平米，两者相差的比例为0.012%，差异值在合同约定的范围以内，所以被告无须向原告作任何的补偿；三、涉案面积差异产生的违约责任不在被告。2006年预测的《房产面积测绘成果报告》显示涉案的商铺的套内面积为83.62平米，分摊面积为21.16平米，房屋建设面积为104.78平米，并经东莞市建设局和东莞市房地产交易所审核确认并在《批准预售及商品房屋合同备案按揭登记表》中记载。但第三人广州市欧科地理信息技术服务有限公司、广州市欧科地理信息技术服务有限公司东莞分公司于2009年实测的《房产面积测绘成果报告》显示涉案商铺套内面积为83.61平米，分摊面积为3.88平米，房屋建筑面积为87.49平米，虽然如此，原告却于2009年8月4日在《房地产查丈登记表》签字确认。该差异的原因是第三人广州市欧科地理信息技术服务有限公司、广州市欧科地理信息技术服务有限公司东莞分公司和原告共同过错造成的，责任不在被告；四、原告张巧娟主张权利的诉讼时效期间已过。原告明知商铺面积存在差异却还在2009年8月4日在《房地产查丈登记表》签字确认，并在2012年12月24日向法院起诉。根据我国《民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定除外。所以原告张巧娟主张权利的诉讼时效已超过二年，请求法院依法驳回。
被告黄江地产公司没有答辩，也没有举证。
第三人欧科公司、欧科公司东莞分公司共同辩称，1.原告起诉的被告主体不适格，原告起诉被告安业物业公司主体错误，通过原告提供的商品房买卖合同可见安业物业公司只是出卖人被告安业地产公司的代理人，因此商品房买卖合同的卖方主体应该是被告安业地产公司，商品房买卖合同相关法律责任应当安业地产公司负担，安业物业公司作为代理人不应当为本案的商品房买卖合同承担法律责任。2.即使原告认为其与安业物业公司之间存在买卖关系，根据合同法的相关规定以及合同相对性，涉案的赔偿问题应当由安业地产公司向原告承担赔偿责任，在安业公司承担赔偿责任以后，安业公司才有权依据其与第三人之间签订的合同向第三人追偿，安业物业公司将原告在本案中的责任完全推卸到第三人名下，与合同法规定和合同相对性相悖，不应当得到法庭的支持。3.第三人在涉案房屋的测量过程中没有过错，且合同法中的责任也不适用过错归责原则，故无论第三人在涉案房屋的测量过程中是否有过错，被告都应当直接对原告承担法定的赔偿责任。综上所述，第三人不应当承担本案法律责任，安业物业公司申请追加第三人参与本案诉讼并意图将责任推到第三人身上无法律依据。
经审理查明，原告张巧娟和被告安业地产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为0279894，安业地产公司委托安业物业公司代为签订该合同。合同约定张巧娟购买的为预售商品房，具体为东莞市黄江风情商业步行街第一区1001号房，用途为商铺，层高为6.3米，该商品房合同约定的建筑面积为104.78平方米，套内建筑面积为83.62平方米，公共部位和公用房屋分摊建筑面积是21.16平方米。双方约定该商品房属预售，按套出售，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16413.65元，总金额是1372509元。合同约定，商品房交付使用后，合同约定的计价面积和产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积和合同约定计价面积发生差异，双方同意按照以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或者退回所购商品房。选择退房的，出卖人应当在买受人书面提出退房申请的30日内退回已经收取的全部购房款以及利息，面积差异百分比=（产权登记面积-
合同约定的计价面积）÷合同约定的计价面积。此外，双方约定首期楼款552509元于2006年8月之前付款，余款820000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款支付给出卖人。合同签订之后，双方依照约定履行了合同，后张巧娟办理了房产证，房产证上显示的建筑面积是87.49平方米，套内建筑面积是83.61平方米，分摊面积3.88平方米。原告张巧娟以房产证面积和房屋买卖合同面积不一致为由向本院起诉，并提出上列诉求。
诉讼过程中，被告安业物业公司以已经提起行政诉讼为由申请中止审理。安业物业公司于2013年6月18日起诉被告东莞市房产管理局及第三人东莞市黄江镇房地产开发公司、张巧娟、广州市欧科地理信息技术服务有限公司、广州市欧科地理信息技术服务有限公司东莞分公司，请求依法撤销被告作出的莞字第2100269596号《粤房地权证》，并要求东莞市房地产管理局重新就案涉商品房作出登记为建筑面积为104.78平方米，其中套内面积为83.62平方米、分摊面积为21.16平方米的房地产权证。该行政纠纷案件经过一审、二审，一审结果维持被告东莞市房产管理局作出的莞字第2100269596号粤房地权证，（2013）东中法行初终字第131号终审判决维持原判。
庭审中，被告安业物业公司提供了房地产交易登记证明书和查丈登记表，证明2009年8月4日（制表时间）进行查丈登记时，张巧娟已知实际面积和合同约定面积不一致的情况。原告张巧娟亦提供了房地产交易登记证明书和收费收据，证明自己实际知道测绘结果的时间是2011年6月7日。
原告主张诉请的利息是按照银行同期五年定期存款利率进行计算。
以上事实有原告提供的商品房买卖合同、房地产权证、发票、契税完税证明、商铺认购书、房地产办证证明，被告提供的东莞市房地产交易登记证明、房地产查丈登记表、商品房面积测绘合同等证据以及本院庭审笔录、质证笔录附案为证。
本院认为，综观本案，争议的焦点有以下几个方面：
第一，关于商品房买卖合同的出卖方主体问题。案涉《商品房买卖合同》中已经明确标明涉案商铺的出卖人为黄江地产公司，安业物业公司只是出卖人的委托代理机构。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理”。根据以上规定，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，本案因商品房买卖合同引起的法律权利和义务应当由被代理人黄江地产公司承担。原告张巧娟要求安业物业公司承担本案的合同责任，并无法律依据，违反了合同相对性原则，本院依法不予支持。同样，第三人欧科公司、欧科公司东莞分公司也并非是商品房买卖合同的当事人，无需承受在本案中因履行合同所产生的相关权利和义务。
第二，被告黄江地产公司是否需要退回原告张巧娟多收的房款以及数额。
案涉房屋买卖合同是原告张巧娟和被告黄江地产公司自愿签订，内容合法，属于有效合同，对双方均具有法律拘束力。案涉合同约定房屋交付适用套内面积交付，购房总价款的计价方式按套内面积计算，房屋的公共总部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积单价内，未另行计价。按照该约定，涉案商品房的套内面积及公共总部位与公用房屋分摊建筑面积的计价标准均为房屋套内面积单价。原告张巧娟按涉案房屋的套内面积及房屋的公共总部位与公用房屋分摊建筑面积向黄江地产公司交付了购房款，理应得到按合同约定的套内面积及房屋的公共总部位与公用房屋分摊建筑面积与合同约定相符的房屋。但在行政部门核发涉案房屋产权证照时，安业地产公司向张巧娟提供的房屋的公共总部位与公用房屋分摊建筑面积缩减了17.28平方米。原告张巧娟与黄江地产公司之间的商品房买卖行为属于普通商业行为，双方均需要遵守诚实信用、等价有偿的公平原则。既然张巧娟交付了合同约定需要支付的全部价款，得到合同约定的房屋套内面积及公共总部位与公用房屋分摊建筑面积的房屋是理所当然。黄江地产公司交付的涉案房屋经行政部门核准面积之中公共总部位与公用房屋分摊建筑面积缩减却不予处置，明显违反了法律规定的公平原则，因此，本院对其抗辩主张不予采纳。黄江地产公司交付的合同标的物不符合合同的约定应如何处理，需依据法律规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。基于上述法律规定，结合黄江地产公司对缩减面积没有处置的行为，本院确认黄江地产公司所承担的责任为返还多收取购房价款给原告张巧娟。故张巧娟要求黄江地产公司返还公共总部位与公用房屋分摊建筑面积缩减而多收的购房款的诉讼请求，予以支持。关于该缩减面积购房款的计算方式为：总价款÷（套内面积＋分摊面积）×减少面积。依此计算标准，黄江地产公司应返还张巧娟的购房价款为：1372509元÷（83.62平方米＋21.16平方米）×17.28平方米=226350元。由于双方在签订商品房买卖合同之时没有关于返还款项违约金计算的约定，故原告张巧娟要求黄江地产公司加付利息的诉讼请求，不予支持。
第三，原告张巧娟的诉讼请求是否超过了诉讼时效。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”根据以上规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案被告安业物业公司提供的房地产交易登记证明、房地产查丈登记表显示的日期是2009年8月4日，但仅显示的是制表日期，并未能够证明张巧娟是在当日收到以上资料。相反，原告张巧娟提供的房地产交易登记证明、房地产查丈登记表显示的加盖印章时的日期以及缴纳测绘费的时间均是在2011年6月。本院认为，被告安业地产公司应当举证证明原告张巧娟是何时知悉房产证的实际面积，现被告提供证据不足，本院根据证据规则采信张巧娟知悉实际面积的时间是2011年6月7日，而本案原告提起诉讼的时间是2012年12月24日，并未超过两年的诉讼时效，据此，被告提出的诉讼时效抗辩，本院依法不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：
一、限被告东莞市黄江镇房地产开发公司在本判决发生法律效力之日起五日内返还案涉物业的公共部位与公用分摊建筑面积减少部分的购房款226350元给原告张巧娟；
二、驳回原告张巧娟对被告东莞市安业房地产物业管理有限公司的诉讼请求；
三、驳回原告张巧娟的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5584元，由被告东莞市黄江镇房地产开发公司负担4695元，原告张巧娟承担889元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 尤中琴
人民陪审员 骆红招
人民陪审员 利见弟
二〇一五年九月一日
书 记 员 郑丽萍
附本案适用法律法规条文：
1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。