安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）田民一初字第00207号
原告：姚保全，男，1985年12月29日生，汉族，户籍所在地安徽省淮南市田家庵区，现住安徽省淮南市田家庵区。
委托代理人：胡太淮，淮南市田家庵区舜耕法律服务所法律工作者。
委托代理人：郭道芳，淮南市田家庵区舜耕法律服务所法律工作者。
被告：李红梅，女，1979年10月2日生，汉族，户籍所在地安徽省淮南市潘集区，现住安徽省淮南市田家庵区。
委托代理人：龚存龙，安徽俊诚律师事务所律师。
委托代理人：李广，安徽俊诚律师事务所律师。
第三人：宫宗宝，男，1982年1月30日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
原告姚保全诉被告李红梅、第三人宫宗宝房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年12月29日立案受理后，依法组成合议庭于2015年2月4日公开开庭进行了审理。原告姚保全及其委托代理人胡太淮，被告李红梅及其委托代理人李广，第三人宫宗宝到庭参加诉讼，原告姚保全的委托代理人郭道芳、被告李红梅的委托代理人龚存龙未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚保全诉称：2014年6月10日，原告姚保全与被告李红梅签订一份租房合同，约定将坐落在锦源时尚街××号房屋出租给被告姚保全，租赁期间为2014年6月10日至2015年12月4日，租金为每月1240元，原告于合同签订后，交付给被告半年的房租7440元以及转让费3000元、押金2000元，并对房屋进行了装饰装修。在原告租赁房屋期间，有人通知原告要求其搬离租赁房屋，后经原告了解得知，李矿群同宫宗宝在2013年12月5日签订了房屋租赁合同，约定将本案的房屋租赁给李矿群，租赁期间为2013年12月5日至2014年12月4日，租赁费用为每月1240元，并明确约定承租方不得私自转让房屋。原告认为被告在签订租赁合同中，隐瞒真相，擅自转让他人承租房屋，给原告造成了一定的经济损失。经与被告协商无果后，原告诉至本院，要求判令确认原、被告之间签订的房屋租赁合同无效；被告返还转让费3000元，押金2000元以及租金7440元；赔偿原告经济损失10000元并承担本案诉讼费用。
原告为证明其主张，向本院提交以下证据：
证一、原告的身份证，证明原告主体资格。被告与第三人无异议，本院依法予以确认。
证二、宫宗宝与李矿群签订的租房合同，证明双方约定承租方不得擅自转让房屋。被告的质证意见为：对合同的真实性无异议，但原告对该房屋不得私自转租的约定是知晓的。第三人对此证据无异议。
证三、原告与被告签订的租房合同，证明该合同中的房屋与证二中的房屋是同一处，约定的有转让费等内容，原房东（本案第三人）没有同意转租。被告的质证意见为：合同中约定的租赁期“按原合同”，证明原告与第三人宫宗宝都知道该房屋转租的事实；双方约定的水电保证金2000元已经交付给第三人宫宗宝；房屋租赁合同已经征得原房东同意，该租房合同真实有效。第三人的质证意见为：并不知道原告与被告之间签合同的事情。
证四、收条两份，证明原告已经支付押金2000元，转让费3000元以及房租7440元。被告的质证意见为：房租和押金已经交付给本案的第三人，转让金3000元在合同中明确约定由原告负担。第三人的质证意见为：被告给付我的押金和房租是原、被告签订合同之前交付的，与本案无关。
证五、收据和保修单，证明原告承租房屋后投资了一定费用。被告的质证意见为：有异议，不是正式的发票无法证明真实性；交款人并不是原告；承租期间交物业费与本案没有联系。第三人的质证意见为：对此不知情。
证六、照片8张，证明原告在所租赁房屋中经营的烧烤店在10月份就停业了；原告为经营烧烤生意购置的物品。被告的质证意见为：照片无法反映停业的时间；原告购置的物品由原告处置并未对原告造成损失。第三人的质证意见为：具体情况不知道。
证七、第三人出具的收条一份，证明第三人宫宗宝已将承租的房屋收回。被告的质证意见为：原告将房屋钥匙交给第三人的事情，被告并不知情。第三人无异议。
被告李红梅辩称：1、原、被告签订的租房合同是真实有效的，房屋转租已经征得原承租人（本案第三人）的同意；2、原告在缴纳了半年的租金之后就没有再缴纳租金，是原告违反了合同约定；原告要求的经济损失没有法律依据。
被告李红梅为证实其主张，向本院提交以下证据：
证一、身份证复印件，证明被告的主体资格。原告及第三人无异议，本院依法予以确认。
证二、宫宗宝书写的证明一份，证明押金交付给了第三人宫宗宝，房屋进行转租的事情第三人宫宗宝是知晓的。原告的质证意见为：押金是原告交付给被告的，第三人宫宗宝说将钱用于装修是没有依据的；对尚欠水电费的事实认可。第三的质证意见为：书写这个证明只是证实我收到了被告给我押金的事实。
第三人宫宗宝辩称：对原、被告之间何时签订的房屋租赁合同的事情并不知晓，被告将房屋转租也未征得我的同意。
第三人宫宗宝为证实其主张，向本院提交以下证据：
第三人宫宗宝的驾驶证复印件，证明第三人的身份信息。原、被告均无异议。
经审理查明：2013年12月5日，第三人宫宗宝与李矿群签订租房合同，约定将位于本市锦源时尚街门牌号为××号的房屋出租给李矿群使用，租赁期间为2013年12月5日至2015年12月4日，房屋租金为每月1240元，水电费保证金2000元，李矿群不得私自转租房屋或者破坏房屋设施。2014年6月10日，原告姚保全与被告李红梅签订一份租房合同，约定由被告李红梅将位于本市锦源时尚街门牌号为××号的房屋出租给原告使用，租赁期间为2014年6月10日至2015年12月4日，房屋租金为每月1240元，水电费保证金2000元，合同到期后此2000元押金必须返还给原告姚保全；房屋的转让费由原告承担3000元。2014年6月10日，原告将半年的房租7440元和转让费3000元交付给被告，被告向原告出具收条；2014年6月11日，原告将押金2000元交给被告，被告出具收条一份。2014年10月份，原、被告双方因租房事宜发生纠纷，双方协商无果。2014年12月6日，原告将该房屋的钥匙交还给第三人宫宗宝。
另查明：李矿群与李红梅系夫妻关系。
本案的争议焦点为：原、被告之间的房屋租赁合同是否有效？原告诉请的各项费用能否应予支持？
针对本案争议焦点，本院评判如下：承租人出租承租房屋应经过出租人的同意，未经出租人同意的，出租人有权解除合同。本案中，该房屋系第三人宫宗宝出租给李矿群，并且在租房合同中明确约定不得私自转让该房屋。通过原告与被告签订的租房合同，可知原告对此房屋系被告李红梅转租的事实是知晓的，被告李红梅将房屋出租给原告姚保全，并未征得原房屋出租人（本案第三人）宫宗宝的同意。被告李红梅擅自将房屋转租的行为违背了法律和与原房屋出租人（本案第三人）之间的合同约定，故原告与被告之间的转租合同系无效合同。基于无效合同取得的财产应当返还，故被告李红梅应当返还原告姚保全转让费3000元。原、被告双方均认可房屋不再承租时尚有1300元的水电费用没有结清，此费用应在押金2000元中予以扣除，因此被告李红梅还需返还原告姚保全押金700元。房屋租赁合同无效，但原告姚保全已实际占有使用该房屋，应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。从2014年6月10日原、被告签订转租合同至2014年12月6日原告将房屋钥匙交还第三人宫宗宝，原告实际占有使用该房屋6个月，对原告要求被告返还租金7440元的请求不予支持。原告称其在承租该房屋后对房屋进行了装饰装修，由此造成的损失应由被告进行赔偿，但原告与被告对房屋转租而造成的损失均负有过错，原告在对房屋进行装饰装修的时候并未征得被告的同意，并且原告承认对该房屋里其添置的物品已经进行了变卖，因此对于原告要求被告赔偿其经济损失的请求不予支持。
综合上述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条的规定，判决如下：
被告李红梅于本判决生效之日一次性返还原告姚保全转让费3000元，押金700元，合计3700元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费361元，由原告负担50元，被告负担311元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 曹祝平
代理审判员 王文成
人民陪审员 吴 燕
二〇一五年四月十四日
书 记 员 周 悦
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。