江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬民终字第0212号
上诉人（原审被告）扬州联众塑业电子有限公司。
被上诉人（原审原告）扬州建鑫门窗工程有限公司。
原审被告扬州广陵拆迁有限公司。
上诉人扬州联众塑业电子有限公司（以下简称联众塑业公司）因与被上诉人扬州建鑫门窗工程有限公司（以下简称建鑫门窗公司）、原审被告扬州广陵拆迁有限公司（以下简称广陵拆迁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2013）扬广民初字第1364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：1、2003年9月18日，戴宗如（联众塑业公司股东之一）在扬州市汤汪乡人民政府的见证下与汤汪乡同心村签订《场地租用协议》，双方约定将同心村的部分土地出租给戴宗如，由其兴办联众塑业公司，租期为十五年（从2003年至2018年，前八年租金为2500元／亩／年，后八年租金另行商议，按600亩／元／年执行）。同日戴宗如以联众塑业公司的名义与该村签订了《租赁协议》，并以此协议及公司住所、生产经营场地证明等资料向工商部门申请成立联众塑业公司，工商部门于2003年11月10日核准（住所为汤汪南路18号，股�为蒋伟平、戴宗如等4人），营业期限自2013年11月10日至2018年11月7日。后因联众塑业公司逾期未接受年度检验，扬州工商行政管理局于2007年1月19日作出吊销营业执照行政处罚决定书，并于2007年3月8日核准吊销了该公司营业执照。2008年4月26日，联众塑业公司与同心村民委员会签订《租赁补充协议》，作为2003年9月所签协议的补充，并约定只对租金条款进行调整（每亩租金为5000元，计5.6亩，合计2.8万元；租期为三年，从2008年9月1日至2011年8月30日，以后租金双方根据当时市场行情再议）。2011年11月26日，汤汪乡同心村民委员会出具证明，内容为“兹有扬州市联众塑业租赁我村5.6亩土地生产经营使用，土地上的房屋及附属设施产权属扬州市联众塑业所有”。
2、2003年9月，联众塑业公司承租同心村部分土地后，建设了厂房、办公用房等设施，并于2005年3月1日与建鑫门窗公司�订《租赁协议》，协议中约定“现因乙方（即建鑫门窗公司）经营需要，需要租甲方原有厂房400平方米厂房、办公用房4间、传达室及生活设施，经双方协商，达成如下协议：1、甲方把400平方米厂房及院内空地租给乙方使用，期限暂定为五年，自2005年3月28日至2010年3月27日止，租金每年为伍万伍仟元整，每年递增5%，按年份两次付清，乙方不得无故拖欠租金…6、乙方在承租期内，不得随意改动甲方原有的成品房，如因生产需要，必须改动的，可与甲方协商解决；7、乙方在承租期内，在甲方的院内所搭建的房屋产权，合同期满后，双方协商解决。如乙方续租可优先……”
3、建鑫门窗公司成立于2004年2月13日（股东为周修艺、周某甲等6人，营业期限至2019年2月2日，原住所为扬州市邗江区平山乡政府南侧），与联众塑业公司签订租赁协议后，于2005年4月6日申请变更住所�汤汪南路18号，工商部门于2005年4月12日核准。建鑫门窗公司于2005年承租联众塑业公司房屋及土地后，于当年搭建了部分未办理建房手续的房屋（其中委托房屋评估平面图中的S1-1部分系新建厂房，面积为33.25米×13.55米＝450.54平方米；S5、S8部分为活动板房，面积分别为19.25米×4.3米＝82.78平方米、19.3米×5.85米＝112.91平方米）。2010年3月27日，双方合同到期后，建鑫门窗公司要求续租，但联众塑业公司不同意。庭审中，建鑫门窗公司对此予以认可，并称“其本来准备拆除其自建的房屋进行变卖，但联众塑业公司与其协商让其不要拆，拆迁时该给多少给多少，后联众塑业公司又不同意给了；其撤场时，大型设备放在被拆迁房屋内，后不断丢失，之后其工人只卖了两万元。”
4、2011年11月20日由江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司作出房屋拆迁补偿估价，产权人为联众塑业公司（建鑫门窗），估价时点为2011年11月20日，建筑面积为2003.14平方米，评估金额为1500390元（其中房屋价格合计1125978元、定附着物价格合计177841元、装修价格合计196571元）。2012年1月27日，拆迁实施人即本案广陵拆迁公司与联众塑业公司签订《扬州市房屋拆迁补偿安置协议书》，广陵拆迁公司补偿联众塑业公司4568000元（其中房屋补偿1500390元、重置价双倍1125978元、歇业补偿585731.76元、名贵树木200000元、企业经营损失400000元、大型设备搬迁173609.44元、配电柜、配电房100000元、地下、隐蔽工程180000元），现联众塑业公司已领取了大部分补偿款。另查，扬州市房屋拆迁补偿表中S1部分评估单价为868元／平方米、S5部分评估单价为337.22元／平方米、S8部分评估单价为337.22元／平方米。
5、建鑫门窗公司于2012年2月17日，向联众塑业公司出具说明，内容为“基于汤汪南路18号拆�，建鑫门窗公司作如下说明：1、从东到西钢结构厂房450×1500＝675000元、活动板房200×600＝120000元，合计795000元；2、本公司欠房东房租，2009年欠16500元、2010年欠68750元、2011年欠59790元（截止1月底），另欠电费5340元，合计150380元；3、上述合并金额为644620元；4、综合互惠互利的原则，我公司主张拆迁赔偿款530000元……”
现建鑫门窗公司诉至法院，要求联众塑业公司、广陵拆迁公司连带偿还拆迁补偿款2080785元（其中房屋补偿460785.58元、房屋重置价460785.58元、歇业补偿585731.76元、经营损失费400000元、大型设备搬迁费173609.44元）。
原审认为：联众塑业公司与建鑫门窗公司签订的《租赁协议》于2010年3月27日到期后，双方未能续签而终止。因建鑫门窗公司已于2012年2月份向联众塑业公司主张要求得到拆迁补偿的利益，故对联众塑业公司提出建鑫门窗公司的主张已超过2年诉讼时效的抗辩，无事实和法律依据，不予采信。双方签订的《租赁协议》中约定，建鑫门窗公司可以搭建房屋，且有到庭证人周某甲、周某乙、周某丙、华某的证言为证，可以确认建鑫门窗公司于2005年在租赁期间，搭建了委托评估房屋平面图中S1-1部分（面积为450.54平方米，房屋评估价868元／平方米，总价为391068.72元）、S5部分（面积为82.78平方米，房屋评估价337.22元／平方米，总价为27915.07元）、S8部分（面积为112.91平方米，房屋评估价337.22元／平方米，总价为38075.54元）。联众塑业公司辩称，建鑫门窗公司承租其厂房后从未搭建过房屋，其未提供反驳的证据，依法不予采信。建鑫门窗公司搭建的部分房屋拆迁后，联众塑业公司获得了相应的补偿款合计457059.33元（391068.72元＋27915.07元＋38075.54元）及双倍的重置价即457059.33元，故对于建鑫门窗公司主张返还该补偿款，具有事实和法律依据，予以支持。对于建鑫门窗公司向联众塑业公司主张返还歇业补偿款、经营损失费、大型设备搬迁费，因双方签订的租赁合同期满而终止，房屋拆迁时，建鑫门窗公司非租赁人，且建鑫门窗公司原有的设备已由其处置完毕，故建鑫门窗公司的该项主张无事实和法律依据，不予支持。建鑫门窗公司要求广陵拆迁公司承担连带赔偿责任，该拆迁公司基于联众塑业公司与汤汪乡同心村签订的租赁协议及其营业执照登记地址而进行的拆迁，并给予以了相应的补偿，广陵拆迁公司的行为并无过错。故建鑫门窗公司的该项主张无事实和法律依据，不予支持。原审依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、扬州联众塑业电子有限公司于本判决生效之日起十日内给付扬州建鑫门窗工程有限公司房�拆迁补偿款及重置价合计914118.66元；二、驳回扬州建鑫门窗工程有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23446元，由扬州建鑫门窗工程有限公司承担13446元、扬州联众塑业电子有限公司承担10000元。
宣判后，联众塑业公司不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审依法改判。理由：1、涉案租赁合同项下的租赁物400平方米厂房仅系联众塑业公司所有房屋的一部分而非全部，在实际合同履行过程中对方超出合同约定面积而扩大使用了联众塑业公司的房屋，对方提出的证人与其有利害关系，不能作为认定S1-1，S5、S8是其搭建的有效证据；2、本案双方所签租赁合同于2010年3月27日期满，而联众塑业�司房屋的实际拆迁时间为2011年11月，实际拆迁时间在租赁合同到期后，双方之间是房屋租赁合同纠纷，适用租赁期间的添附物在租赁协议终止后如何处理的法律规定，与拆迁安置补偿无关。一审判决未能注意到“实际拆迁时间”这一关键时点，未能准确认定本案的基础法律关系，导致适用法律有误；3、一审未能准确查明房屋拆迁补偿的标准及补偿款的构成，错误地判令联众塑业公司承担双倍给付房屋补偿款的责任。其在二审中提供的证据：
1、证人徐某、吕某、陈某的证言，三位证人作为S1、S5、S8的施工人，证明讼争房屋均是联众塑业公司所砌。其中证人徐某证明这部分围墙、地坪都是他完成的；证人吕某证实S1全部的钢筋是他所放；证人陈某证实S1全部的屋顶和墙面的彩钢是他所做，并且对于剩余部分S5、S8等是他留了两个工人给上诉人进行的后续施工。
建鑫门窗公司质证意见：1、三位证人证词不具有真实性，如讼争房屋是对方所建，在一审中就应当向法院提供相应证据。2、双方所签租赁合同约定厂区内的房屋400平方米，对方陈述远远不止400平方米，但不可能误差到将房屋面积扩大到2000多平方米。3、三位证人证言相互矛盾，徐某陈述所有房屋都是同时砌墙然后盖的屋顶，而陈某陈述在他做屋顶时S8和S5还是空地。庭前向法庭提交的证据和当庭的陈述是相互矛盾的。徐某和吕某陈述S1-1地面是农田，这不是事实，当时这块地方是一个凹地，沥青是我方的法定代表人做的。4、三位证人都无法证明对方在2003年、2004年时建了多少平方米的房屋，这与常理不符，参与建房的人应当知道大概的面积。
广陵拆迁公司对上述证据未发表质证意见。
2、联众塑业公司的工作记录以及相关材料、人工费用支出清单，均是原始资料，能够印�当时施工的工人徐某、吕某等领取工资的情况。
建鑫门窗公司质证意见：对笔记本和清单的真实性、关联性均有异议，首先对方应当证明笔记是谁记的。联众公司是一个法人，应当提供相应的财务账册证实，而不是靠工作笔记来反映。
广陵拆迁公司的质证意见：对于真实性、合法性、关联性没有异议。
3、汤汪乡政府出具的情况说明复印件（复印于拆迁公司），证明讼争房屋的拆迁是在2011年11月份。租赁合同期满后，对方自认从租赁场地撤出的时间是2010年下半年，可以证明双方的租赁协议期满后，并且对方撤离讼争房屋后，才开始进入到拆迁程序的。
建鑫门窗公司质证意见：对于真实性和合法性都有异议，在未张贴拆迁公告的情况下进行拆迁是违法的，也不能达到对方的证明目的。对方提供了一个证明资料，该证明资料是建鑫门窗公司发函给对方，函中涉及到了2010年、2011年、2012年的房租，双方构成事实的租赁关系是客观事实。
广陵拆迁公司的质证意见：汤汪乡政府出具的情况说明是真实的，确实就是在情况说明上的时间开始进入拆迁工作的。原件应该在区拆管办。
被上诉人建鑫门窗公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。理由：1、双方租赁协议约定租赁的房屋面积为400平方米，不存在联众塑业公司所称的远远不止400平方米交付给我方使用的事实。2、房屋租赁合同签订后，联众塑业公司停止了所有的经营活动，并被吊销营业执照，在讼争场地范围内生产经营的是建鑫门窗公司，建鑫门窗公司在场地范围内建设S1-1、S5、S8等房屋。3、2011年拆迁时专业部门进行了评估，评估时这里的经营主体是建鑫门窗公司，根据评估报告确定房屋的价值，并确定赔偿金额，而非对方所称的打包价。关于本案的租赁期限问题，合同约定2010年3月27日到期，但事实上合同到期后，建鑫门窗公司仍在该讼争场地范围内从事生产经营活动，在拆迁之前双方还就房租如何交纳进行过磋商，建鑫门窗公司认为可以得到拆迁补偿才离开了该场地。关于适用法律，根据合同约定，对建鑫门窗公司所建的房屋，双方最终要进行磋商，事实上对方曾作出口头承诺，根据《物权法》的规定，对于新建的房屋，建鑫门窗公司是权利主体，对方单方处置，侵犯了我方的合法权益。
广陵拆迁公司答辩称：拆迁安置补偿协议是合法有效的，我方根据联众塑业公司提供的营业执照以及场地租赁协议与其签订协议，并对其进行补偿，并无不当之处。原审法院判决驳回建鑫门窗公司要求我方承担连带赔偿责任的诉讼请求正确。另外，此次在讼争场地上对房屋进行拆迁，是市政府重点建设工程的需要，�间紧迫，在拆迁过程中，具体负责拆迁的工作组经过会办后确定讼争房屋的拆迁采用打包的方式确定总金额，我方根据打包价进行分账，有些金额确实不符合相关规定，但并非不合法。
经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：一、建鑫门窗公司搭建房屋的面积如何确定；二、建鑫门窗公司对于其搭建部分房屋应当如何获得补偿。
关于争议焦点一，本院认为：S1、S5、S8、S10部分房屋应为建鑫门窗公司搭建。理由：首先，建鑫门窗公司为证明争议房屋系其砌建，在一审中提供了委托房屋评估平面图，平面图上产权人一栏写明扬州联众塑业电子有限公司（建鑫门窗），该证据能够反映委托评估的房屋应有建鑫门窗公司砌建的部分。建鑫门窗公司的23张财务单据能够证明建鑫门窗公司当时为新建厂房支出的相关费用；其次，双方签订的《租赁协议》约定“现因乙方（即建鑫门窗公司）经营需要，需要租甲方原有厂房400平方米厂房、办公用房4间、传达室及生活设施，经双方协商，达成如下协议：1、甲方把400平方米厂房及院内空地租给乙方使用，……7、乙方在承租期内，在甲方的院内所搭建的房屋产权，合同期满后，双方协商解决。如乙方续租可优先……”上述协议内容反映，当时建鑫门窗公司承租联众塑业公司厂房的面积400平方米、办公用房4间、传达室及生活设施，现被拆除房屋的面积达2003.14平方米，且合同中明确建鑫门窗公司在承租期内是可以搭建房屋的。因此，建鑫门窗公司在承租期间砌建了一千多平米面积的厂房。再次，联众塑业公司在二审中提供三位证人的证言及工作记录以及相关材料、人工费用支出清单，用以证明S1、S5、S8部分房屋系联众塑业公司砌建，但3位证人的证言存在�互矛盾的地方，上述证据不足以认定S1、S5、S8部分房屋系联众塑业公司砌建。综上，应当认定S1、S5、S8、S10部分房屋系建鑫门窗公司搭建。
关于争议焦点二，本院认为，建鑫门窗公司对于其搭建部分房屋应当获得457059.33元的补偿。理由：1、双方所签《租赁协议》约定租赁期限暂定为五年，自2005年3月28日至2010年3月27日止。租期届满后，双方未能续签合同，故双方的租赁合同关系于2010年3月27日终止，且建鑫门窗公司亦于2010年下半年撤场。讼争房屋系于双方租赁关系终止后纳入运河南路延伸段（I、II期）拆迁范围，故双方的纠纷应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。由于建鑫门窗公司是经联众塑业公司同意搭建的S1、S5、S8、S10部分房屋，在双方租赁合同终止后，建鑫门窗公司砌建部分的房屋仍有残�价值，经评估，其价值457059.33元，且联众塑业公司亦接受了上述房屋，故联众塑业公司应当按该评估价补偿建鑫门窗公司。2、由于租赁合同到期后，房屋才被拆迁，故建鑫门窗公司并非被拆迁人，而广陵拆迁公司与联众塑业公司所签的《扬州市房屋拆迁补偿安置协议书》是拆迁人与被拆迁人之间的拆迁合同关系，其相关政策及相应补偿是针对被拆迁人的，建鑫门窗公司既非拆迁合同的当事人，也非被拆迁人，其无权享受该拆迁安置补偿合同项下的拆迁利益，故一审判决建鑫门窗公司按拆迁安置补偿协议享受双倍的重置价不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，依法应予改判。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规�，判决如下：
一、维持扬州市广陵区人民法院（2013）扬广民初字第1364号民事判决第二项；
二、撤销扬州市广陵区人民法院（2013）扬广民初字第1364号民事判决第一项；
三、扬州联众塑业电子有限公司于本判决生效之日起十日内给付扬州建鑫门窗工程有限公司补偿款457059.33元。
一、二审诉讼费各23446元，由扬州联众塑业电子有限公司各负担5500元；由扬州建鑫门窗工程有限公司各负担17946元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明霞
审 判 员 蒋金生
代理审判员 刘莉莉
二〇一四年四月二日
书 记 员 夏 磊
附本判决书所依照的相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持�判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。