福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第3055号
原告游丹鸿，女，1970年11月18日出生，汉族，住福安市。
委托代理人缪銮生、肖春花（实习），福建人文律师事务所律师。
被告永乐（福建）房地产有限公司，住所地福安市（经营场所：罗江）。
法定代表人林昆，执行董事。
委托代理人刘翔光、宫晓（实习），福建郎辰律师事务所律师。
原告游丹鸿与被告永乐（福建）房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告游丹鸿的委托代理人缪銮生、肖春花到庭参加诉讼，被告永乐（福建）房地产有限公司的委托代理人刘翔光、宫晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告游丹鸿诉称：2012年2月18日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号20××××105），约定原告向被告购买被告开发的位于福安市赛岐开发区罗江商贸区的江滨道x号第x幢5层602号商品房，建筑面积为116.41平方米，单价为每平方米4640.1元，共计售价540154元。原告已按合同约定向被告支付了170154元首付款和以银行按揭贷款方式付清余下的购房款370000元。该《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：被告应在2013年12月26日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一点五的违约金”。但令原告始料不及的是，被告采取欺诈的手段，于2014年1月20日，以向原告支付一个月违约金的方式，骗取原告办理交房手续。现原告发现，被告所交付的房屋根本未满足《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件及法定交付条件。被告违法诚实守信原则，在自己出售的商品房未达到法定和约定的交付条件下，隐瞒事实，以欺诈手段骗取原告办理交房手续，原、被告之间的交付行为属无效民事行为，被告应承担逾期交房的违约责任，按合同约定向原告支付违约金。另外，该《商品房买卖合同》附件六第十二条第五款约定：“水、电、有限电视、电话和宽带网等开户手续由买受人自己申请办理，开户费和安装费等相关费用由买受人承担”，因该约定违反法律强制性规定，故为无效约定，水、电、有限电视、电话和宽带网开户费和安装费应包括在商品房销售价格中，不得向原告另外收取。为此，请求判令：1、确认原、被告于2014年1月20日就福安市赛岐开发区罗江商贸区“江滨道一号”第B幢5层602号商品房的交房行为无效。2、被告向原告支付自2013年12月27日起至2014年5月10日期间的逾期交房违约金人民币12467元；自2014年5月11日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，按已付购房款540154元的日万分之一点五计算。3、依法确认《商品房买卖合同》附件六第十二条第五款：“水、电、有限电视、电话和宽带网等开户手续由买受人自己申请办理，开户费和安装费等相关费用由买受人承担”的约定无效，并判令水、电、有线电视、电话和宽带网等开户费和安装费由被告承担。
被告永乐（福建）房地产有限公司辩称：1、原告主张交房行为无效没有依据。被告没有隐瞒交房时标的物及配套设施的状况，原告已充分了解并认可，原、被告达成交房合意完全出于自愿。被告在交房过程中不存在欺诈行为，不存在法定无效情形，不足以导致交房行为无效。2、原告的违约金主张不符合事实。从2013年12月26日至2014年1月20日的逾期交房违约金，双方已于2014年1月22日结清并同意计入代收代办事务的收支抵扣。2014年1月22日交房后，已不存在逾期交房的事实，无需支付逾期交房的违约责任。交房之后，被告已逐步完善配套设施，不影响原告装修入住。3、水电等开户费和安装费由原告承担的约定合法有效。原、被告买卖的标的物是毛坯房，价款中不包括室内装修的配套设施及开户费和安装费。合同附件六第十二条关于水电等配套设施的开户费和安装费由原告承担的约定不违法法律、行政法规的强制性规定，室内水电等配套设施的产权人、缴费人本就是原告，合同约定由原告自己申请办理是应有之义，若原告委托开发商代理，申办主体也是原告，由原告承担付费责任是顺理成章之举。综上所述，请求法院驳回原告的诉请。
在庭审过程中，原告提供证据如下：1、原告身份证，拟证明原告的身份情况；2、商品房买卖合同，拟证明原、被告双方签订商品房买卖合同及合同的具体约定；3、销售不动产统一发票，拟证明原告支付购房款；4、收款收据，拟证明被告收取原告契税、公摊、保险等费用；5、工程现场照片，拟证明被告工程相关配套设施至今没有完善；6、宣传材料，拟证明被告未按照宣传内容履行义务。
被告质证认为：对原告提供的证据1、3、4无异议、对证据2的真实性、关联性无异议，但认为合同附件已经约定水、电、有线电视、电话及宽带的开户费、安装费由业主自理，基础设施或配套若不属于出卖人原因的，出卖人不承担责任，同时还能证明合同约定的楼高及面积情况。对证据5，形式要件不合法，不能作为证据使用；对证据6，超过举证期，不能作为证据使用。
在庭审过程中，被告提供证据如下：1、商品房预售许可证，拟证明被告项目是分期建设、销售、也可分期交房。2、A、B楼竣工验收报告，拟证明楼A、B楼单体面积未超4万平米，楼高不足50米及单体验收合格。3、交房流程表，4、违约金支付结算表，拟证明原、被告之间已达成以支付一定数额违约金为前提的交房合意，并实际履行。5、给水管道施工协议及价款支付凭证，6、配电安装工程施工合同及价款支付凭证，7、有线电视红线内系统工程合同书及付款凭证，8、宽带路线红线内系统工程合同书及付款凭证，9、小区智能管理项目工程款支付凭证，10、废水工程建设付费凭证，证据5-10拟证明出卖人已经就标的物的配套设施的建设与承揽人签订合同并付费。11、赛开规建（2011）4号文件，证明建筑用地周边路网分摊、基础设施配套、公共市政建设、江滨大道建设由开发区政府负责。12、开发区财政分局收据，拟证明被告应承担的800万公共设施建设费已经支付开发区政府。13、A号地块使用权，B号地块使用权，拟证明商品房建筑用地不包括市政府用地。
原告质证认为：对被告提供的证据1的真实性无异议。对证据2的真实性无异议，但不能证明被告房子具备交房条件，因为该验收属建筑单体验收而非质量验收合格。对证据3，恰恰证明被告存在商业欺诈行为，被告是在没有告知原告交房条件存在瑕疵的情况下，与原告签订违约金协议并办理交房手续。对证据4的真实性没有异议，但被告并未告知原告是否具备交房条件，被告在交房过程中存在欺诈行为，逾期交房仍在延续，原告只是收取部分违约金。对证据5-10，是被告和他人之间的合同，与本案无关。对证据11、12，不足以证明被告在商品房周边无权建设，被告未按宣传建设周边环境，存在违约。对证据13的真实性无异议，但产权证还未办理。
本院对原、被告提供的证据进行综合分析并作如下认定：原告提供的证据1-4，真实性双方无异议，可以证明原告身份、双方合同具体的约定及原告已支付了购房款及相关费用等事实，本院予以认定。原告提供的证据5没有拍照时间，不足以证明原告主张，不予认定。原告提供的证据6超过举证期，被告不同意质证，本院无法认定。被告提供的证据1双方无异议，予以认定。被告提供的证据2的真实性原告无异议，可以证明诉争房屋所在的江滨道1号A、B楼已取得房屋建筑工程竣工验收报告，本院予以认定。被告提供的证据3、4，可证明原、被告已就2013年12月26日至2014年1月20日之间的逾期交房违约金进行结算支付，原告同意交房的事实，本院予以认定。被告提供的证据5-10可证明被告已经与水、电、线路等单位签订了相关合同，本院予以认定。被告证据11、12，可证明相关政府文件及被告交纳的相关费用情况，本院予以认定。被告提供的证据13可证明被告取得相关建设地块使用权，本院予以认定。
经庭审调查，对本案事实可做如下归纳：2012年2月18日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定主要内容包括：原告向被告购买位于福安市赛岐经济开发区罗江商贸区江滨道x号第x幢5层602号房，房产价款为540154元；合同第八条约定，被告应当在2013年12月26日前依照国家和地方人民政府有关规定将同时符合下列各项约定条件的商品房交付原告使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按照规划设计要求建设完成，分期建设的，商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如在规定期内未达到上述条件，原告有权拒绝接收，按逾期交房由被告承担违约责任。原告同意接收的，被告支付原告1000元违约金。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定期限将商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理，逾期不超过60日，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续等。合同附件六《商品房买卖合同补充协议书》第六条约定，合同第八条所指的“商品房交付”是指毛坯房的交付。合同附件六第九条约定，基础设施和公共配套未能在约定的期限内达到使用条件，如果不属于被告原因（指被告已经与水、电、有线电视、电话及宽带网等相关单位签订了相应合同，并按合同履行了相应的付款义务，但相关单位没有如约履行义务，造成未能在约定的期限内达到使用条件），被告不构成违约，原告应接收商品房，但被告有义务及时向原告告知未能达到使用条件的原因，并尽力配合解决。合同附件六第十二条约定，合同第四条约定的商品房买卖价款不包括水、电、有线电视、电话及宽带网的开户费和安装费、房屋登记费、契税等，上述费用由原告按国家及相关部门规定自行承担。水、电、有线电视、电话及宽带网等开户手续由原告自己申请办理，开户费和安装费等相关费用由原告承担。
另查明，本案诉争商品房已于2013年12月26日经勘察、设计、施工、监理等单位验收合格，取得《竣工验收报告》并于2014年6月7日向消防单位报备竣工验收备案。原告于2014年1月22日分别在被告出具的《江滨道1号交房流程表》、《江滨道1号项目违约支付结算表》上签字同意交房并领取自2013年12月26日至2014年1月20日的逾期交房违约金2025.58元。
本院认为，本案争议焦点为：交房行为是否有效、是否应支付逾期交房违约金及“水、电、有限电视、电话和宽带网等开户手续由买受人自己申请办理，开户费和安装费等相关费用由买受人承担”的约定是否有效。对此本院作如下分析：
一、关于交房行为是否有效问题。
本院认为，首先，原告已于2014年1月22日领取逾期交房违约金并签字同意交房，该交房行为没有违反法律禁止性规定，系双方自愿行为，应认定为有效。其次《商品房买卖合同》第八条约定：被告应当依照国家和地方人民政府有关规定将同时符合下列各项约定条件的商品房交付原告使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按照规划设计要求建设完成，分期建设的，商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。关于第1项交房条件，2013年12月26日，被告已组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，并评定为合格，形成《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，已经符合合同所约定的交房条件。至于消防验收问题，2008年新修订的《中华人民共和国消防法》已经将消防验收制，改为备案制。对此，《中华人民共和国消防法》第十三条：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收合格后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。而第十一条系指人员密集场所和特定工程，如何认定应由消防审批机关认定。也就是说，建设工程只需要报备，是否验收由消防管理部门认定或通知。经查，上述商品房已于2014年6月7日向消防单位报备竣工验收备案。因此，应认定本案诉争商品房已向消防部门报备。关于第2、3项交房条件，原告提供的证据不足以证明诉称商品房不符合该约定，应由原告承担不利的法律后果。再次，本案原告已签字同意接收商品房，在无法定禁止交付的前提下，即使被告所交付商品房不符合约定交付条件，所承担的也是交房不符合约定的违约责任而不是交房无效责任。综上，原告自愿于2014年1月22日在《交房流程表》上签字同意交房的行为，应认定有效。原告诉称被告在交房过程中存在欺诈行为，证据不足，本院难以支持。
二、关于是否应支付逾期交房违约金问题。
双方《商品房买卖合同》约定，被告应当在2013年12月26日前交房，被告实际于2014年1月22日才交房，违反合同约定，应按约承担逾期交房的违约金。因原、被告已就该期间的逾期交房违约金进行结算支付，故原告再诉请支付没有依据，不予支持。原、被告于2014年1月22日的交房行为有效，被告已实际交房，原告诉请被告支付2014年1月22日后的逾期交房违约金，没有依据，不予支持。
三、关于“水、电、有限电视、电话和宽带网等开户手续由买受人自己申请办理，开户费和安装费等相关费用由买受人承担”的约定是否有效问题。
本院认为，公民有权自由处分自已的民事权益和缔约自由，上述约定系原、被告双方真实意思表示，并未违反法律、法规强制性规定，应认定有效，双方当事人应严格依约履行。即使国家计委、财政部等单位有规定该费用不能由购房者出，但也仅属规章，不能影响合同的效力。故原告诉请依法确认《商品房买卖合同》附件六第十二条第五款：“水、电、有限电视、电话和宽带网等开户手续由买受人自己申请办理，开户费和安装费等相关费用由买受人承担”的约定无效，并判令水、电、有线电视、电话和宽带网等开户费和安装费由被告承担，本院不予支持。
综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违法法律规定，对双方具有法律约束力。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告游丹鸿的诉讼请求。
本案诉讼费73元，由原告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 林劲松
代理审判员 郑宝龙
人民陪审员 缪映影
二〇一五年六月十八日
书 记 员 黄健涌
附注：法律依据
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。_
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。