青海省海北藏族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一终字第48号
上诉人支建华（原审原告、反诉被告），男，1953年11月2日生，汉族，江苏省常熟市人。
委托代理人支学锋，男，汉族，江苏省常熟市人，系支建华之子。
委托代理人潘延鹏，青海金牛律师事务所援助律师。
上诉人郝亮（原审被告、反诉原告），男，1961年10月26日生，汉族，青海省海晏县人。
委托代理人陈照才，青海盛通律师事务所律师。
上诉人支建华与上诉人郝亮房屋租赁合同纠纷一案，支建华于2013年12月17日向青海省海晏县人民法院提起诉讼，请求依法判令解除与郝亮之间的房屋租赁合同，由被告郝亮返还租赁物并承担自合同签订之日起至判决生效之日止的租赁费及利息。郝亮于2014年1月17日提出反诉，请求确认租赁合同无效并要求支建华返还租金940865.08元及经济损失520420.2元。海晏县人民法院受理后，于2014年7月23日作出（2014）晏民一初字第156号民事判决。宣判后，支建华、郝亮均不服，于2014年9月9日向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭，于2014年9月25日公开开庭审理了本案，上诉人支建华的委托代理人支学锋、潘延鹏，上诉人郝亮及其委托代理人陈照才到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2012年12月1日，支建华与郝亮签订了房屋租赁合同，支建华将位于海晏县西海镇门源路2号的商业房产的客房部整体、餐饮部二楼、大堂、早餐厅租赁给郝亮，约定租赁期限为五年，自2012年12月1日至2017年11月30日，租赁费每年900000元，一次性支付三年租金2700000元及押金300000元，考虑到实际情况，2012年12月1日至2015年11月30日前三年租金约定按以下方式支付：合同签订当日支付650000元，2013年1月31日支付350000元，2013年8月30日支付不低于1200000元。合同还对违约责任等进行了详细的约定。2012年12月11日郝亮将该房屋登记注册为海北金丰假日大酒店，并向支建华支付了600000元租赁费，替支建华缴纳了信用社贷款利息76196.08元。2012年10月28日郝亮因支建华无周转资金帮助其垫付煤款及房屋维修费21285元，垫付水电费4784元。郝亮在经营酒店过程中购置酒店设施费用为135619元，产生房屋维修费370309.2元。2013年6月至11月，郝亮经营酒店6个月，后因没有办理公众聚集场所使用营业前消防安全检查许可证迫使停业。郝亮经营期间，支建华之子支学锋占用客房一套13个月，共计住宿费127200元，在餐饮部就餐3个月。每月伙食费1500元，共计4500元。因支建华未能提供建设工程消防意见书原件，导致郝亮至今无法办理消防安全检查许可证。
原审法院认为，支建华与郝亮订立租赁合同时，明知无法办理公众聚集场所使用营业前的消防安全检查许可证，也明知不办理消防安全许可证无法经营酒店的事实，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，导致郝亮至今无法办理消防安全检查许可证，应承担一定的法律责任，故对原告支建华主张的诉讼请求部分予以采纳；郝亮在履行合同过程中应当按照合同约定支付租赁费，但其以未办理消防安全检查许可证为借口未履行交纳租赁费义务，违背诚实信用原则。郝亮要求支建华赔偿租赁期间的维修费的理由不成立，按照合同法的相关规定郝亮在租赁期间应当有维修房屋的义务。支建华与郝亮订立合同时隐瞒未办理消防安全检查许可证相关手续的重要事实，导致郝亮无法正常经营酒店；郝亮未如期履行支付租赁费义务，双方都有过错，应承担同等责任。对支建华与郝亮在庭审中达成的原告之子支学锋的伙食费4500元，开业前郝亮替支建华垫付的水电费4784元由支建华支付给郝亮的协议予以认定；郝亮未租赁酒店前垫付的煤款及维修费21285元，支建华应当承担；郝亮经营期间购置的酒店设施共花费135619元，为公平原则，支建华折价补偿给郝亮50%的款项即67809.5元。支建华主张郝亮支付尚欠租赁费利息的理由不充分，不予支持。遂依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款第（二）、（三）项、第五十八条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告支建华（反诉被告）与被告郝亮（反诉原告）所签订的房屋租赁合同；二、原告支建华（反诉被告）一次性退赔给被告郝亮（反诉原告）违约金、经营期间购置的酒店设施款的50%及租赁前垫付的煤款、维修费、水电费、伙食费，共计548378.5元；三、被告郝亮（反诉原告）在酒店经营期间购置的酒店设施归原告支建华（反诉被告）所有（详见财产清单）；四、驳回被告郝亮（反诉原告）的其他诉讼请求。
支建华上诉认为，海北州消防支队出具的北公消验字（2007）第11号建筑工程消防验收意见书、北公消验字（2008）第0009号建设工程消防验收意见书以及海晏县消防大队出具的晏公消检查（2003）第0001号消防安全检查意见书足以证明该租赁物符合消防安全，具备经营条件，因此，在没有证据证明支建华违约的情况下，原判认定事实及适用法律均明显存在错误，且一审中郝亮的反诉请求为返还租金及赔偿损失，但一审判决退赔违约金，显然超出了反诉请求。
郝亮上诉认为，由于支建华隐瞒主要事实，导致海北金丰假日大酒店无法办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》而无法正常经营，应由支建华承担全部责任，一审认定同等责任不当；一审没有支持维修支出和支建华之子所占用客房的房费属认定事实错误，应予改判。
经审理查明，2012年12月1日，支建华与郝亮签订了房屋租赁合同，支建华将位于海晏县西海镇门源路2号的原海北州旭恒假日大酒店的客房部整体、餐饮部二楼、大堂、早餐厅租赁给郝亮，约定租赁期限为五年，自2012年12月1日至2017年11月30日，租赁费每年900000元，一次性支付三年租金2700000元及押金300000元，考虑到实际情况，约定2012年12月1日至2015年11月30日前三年租金按以下方式支付：合同签订当日支付650000元，2013年1月31日支付350000元，2013年8月30日支付不低于1200000元。合同还对违约责任等进行了详细的约定。2013年12月12日，郝亮向支建华支付了租金600000元，2013年3月6日，海晏县公安消防大队向海北金丰假日大酒店出具了消防安全检查意见书，同意开业。郝亮于2013年4月3日办理了特种行业许可证，2013年4月7日将该房屋登记注册为海北金丰假日大酒店，2013年5月23日办理了餐饮服务许可证。2013年8月7日，郝亮替支建华垫付了信用社贷款利息76196.08元抵作房租；另外，支建华向郝亮借款1000元。
另查明，2012年10月28日郝亮因支建华无周转资金帮助其垫付煤款及房屋维修费21285元，垫付水电费4784元。
还查明，2007年10月29日，海北州旭恒假日大酒店工程土建部分经海北州公安消防支队消防验收合格；2008年8月1日，海北州旭恒假日大酒店经海北州公安消防验收合格。
对于租赁合同的内容和一审判决解除合同，双方当事人均无异议，应予确认。
根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：（一）房屋租赁合同的效力及责任承担；（二）双方主张的损失认定依据。
（一）关于房屋租赁合同的效力及责任承担问题
支建华认为，租赁合同是双方当事人的真实意思表示，支建华对出租房屋拥有所有权，标的物的土建和内装修的消防验收合格，合同合法有效，且郝亮办理了相关证照并进行了实际经营，但郝亮没有按照约定支付租赁费，应由其承担违约责任。为证明其主张提供了下列证据：
1、国用（2007）第63号土地使用权证及房产证。欲证明支建华对租赁物享有所有权；
2、房屋租赁合同。欲证明合同是双方的真实意思表示，相关权利义务约定明确；
3、北公消验字（2007）第11号消防验收意见书、北公消验字（2008）第0009号消防验收意见书。欲证明租赁物的土建以及原酒店均通过了消防验收；
4、晏公消检查（2013）第0001号消防安全检查意见书。欲证明郝亮经营的海北金丰假日大酒店已通过了消防验收；
5、特种行业许可证、个人独资企业营业执照、餐饮许可证、地方税款征收情况统计表。欲证明郝亮已办理了相关证照并一直在营业。
郝亮对上述证据的真实性不持异议，但认为由于承租的用于酒店经营的房屋最初没有经过消防验收，支建华隐瞒这一事实，导致因无法办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》而不能合法、正常营业，不能实现合同的目的，因此合同无效，应由支建华承担全部责任。郝亮就合同的效力问题没有提供证据。
本院认为，房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，有双方当事人的签字，一审法院于2014年2月14日对海北州公安消防支队进行的调查证明该房屋已通过了消防验收（主体土建和整个楼房主体及装修都已通过了验收），海晏县公安消防大队向海北金丰假日大酒店出具的消防安全检查意见书中也明确经检查同意开业，2007年10月29日海北州公安消防支队北公消验字（2007）第11号建筑工程消防验收意见书和2008年8月11日海北州公安消防支队北公消验字（2008）第0009号建设工程消防验收意见书分别证明该房屋的土建部分和投入使用的酒店均经消防验收合格，营业执照、餐饮许可证、特种行业许可证以及地方税款征收情况统计表均证明郝亮实际进行了营业。一、二审庭审中，郝亮均没有提供合同无效的证据，也没有提供因未办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》而被相关部门责令停业的相关证据，相反，上诉人支建华提供的晏公消检查（2013）第0001号消防安全检查意见书足以证明郝亮经营海北金丰假日大酒店得到了消防部门的同意，其经营行为合法，支建华并不存在隐瞒、欺诈行为的事实。因此，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。上诉人郝亮主张合同无效的理由不成立，本院不予采信。
合同签订后，支建华按照约定履行了租赁物交付义务，而郝亮没有按照约定按时支付租赁费，因此，郝亮应按照合同约定承担违约责任。原判在未认定合同效力的基础上对违约责任的认定和划分事实不清，证据不足，应予纠正。
（二）双方主张的损失认定依据问题
1、关于上诉人支建华主张的租赁费及利息问题。
上诉人支建华起诉要求郝亮承担合同签订之日起至判决生效之日止尚欠的租赁费和利息，二审审理期间，支建华认为合同签订之日起至2014年9月25日期间的租赁费应为1637260.27元，减去郝亮实际已支付的租金677196.08元后，要求郝亮承担实际拖欠的租金本金为960064.19元。租赁期间，双方约定的前三年租赁费的最后一次付款时间为2013年8月30日，故应承担从2013年8月31日起至2014年9月25日止共391天的银行利息61707.14元（960064.19元×6%÷365×391＝61707.14元）。
郝亮认为，由于支建华隐瞒了其租赁物土建和原酒店没经过消防验收的事实，导致海北金丰假日大酒店无法正常经营，故对此造成的损失应由支建华自行承担，同时支建华应返还租金940865.08元并承担经济损失520420.2元。
本院认为，合同签订后至本院生效判决之前，该合同尚未解除，郝亮应支付租赁费，从2012年12月1日起至2014年9月25日止，租赁期为664天，按照年租赁费900000元计算，其应付租赁费为1637260.27元（900000元÷365天×664天﹦1637260.27元），减去郝亮已支付的租赁费677196.08元，郝亮实际应支付拖欠的租赁费为960064.19元；对于支建华主张的租赁费的利息问题，合同的违约责任中有郝亮逾期交纳租赁费后应付迟延履行滞纳金的约定，故对该项请求予以支持，双方约定前三年的租赁费的最后支付时间的次日即2013年8月31日至2014年9月25日，共计391天，按照拖欠的租赁费960064.19元和2013年银行同期贷款利率6%计算，郝亮应支付迟延履行期间的银行利息为61707.14元。因此，上诉人支建华主张郝亮承担迟延支付的租赁费及其利息共计1021771.33元的理由成立，本院予以支持。郝亮要求支建华返还租赁费的请求与本院查明的事实不符，本院不予采信。
2、关于上诉人郝亮主张支建华返还合同签订前的垫付款的问题。
郝亮认为，合同签订前替支建华垫付了煤款、水电费及部分材料款共计39849元并提供了相关票证，认为应由支建华返还。
支建华对该事实不持异议，但认为以上费用是郝亮的前期投资，应由郝亮自行承担。
本院认为，郝亮主张的上述费用并没有在双方签订的租赁合同中明确约定，且合同签订前房屋并没有实际转移占有，其受益人为支建华，因此，该项费用应由支建华承担返还义务。
3、关于上诉人郝亮主张支建华返还租赁期间的维修款的问题。
郝亮认为，为了保证正常的经营，在租赁期间发生维修人工费247770元，购买维修材料费用为14019.2元，现支建华要求解除合同，该维修费应由其返还，并提供了相关收据。
支建华认为，维修的事实存在，但证明上述人工费的证据均为白条，其真实性无法认定，且根据合同的约定，维修费用应由郝亮承担。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，合同中双方约定承租人郝亮负有维修的义务，因此，该维修费用应由郝亮自行承担，其主张支建华承担维修费的上诉理由不能成立，本院不予支持。
4、关于郝亮主张支建华返还其固定资产折价款的问题。
二审期间，在本院主持下，对郝亮经营期间投入的门禁系统等固定资产进行了盘点登记，在此基础上经过双方协商，确定郝亮投入的固定资产现值为70907元并经双方当事人签字认可。根据公平原则，支建华支付郝亮固定资产折价款70907元，固定资产归支建华所有。
另外，对郝亮主张支建华应支付其在租赁期间更换的6组暖气片的价格问题，由于郝亮没有提供相关票据，后经双方协商，确定支建华按每组400元支付，共计给付郝亮2400元，对此，本院予以确认。
5、关于上诉人郝亮主张支建华支付占用的客房房费和伙食费的问题。
郝亮认为，租赁合同签订后，支建华占用客房部一个标准间4个月，一个套房11个月，按照标准间每天180元、套房每天320元的价格计算，标准间产生房费21600元，套房产生房费105600元，共计房费127200元；支建华在酒店餐厅用餐3个月，按照每月500元计算，共计产生餐费1500元。上述费用共计128700元，应由支建华支付。
支建华对餐费表示认可，对占用客房的事实也不持异议，但认为房价的计算过高。
本院认为，按照合同约定，客房部为整体租赁，支建华长期占用客房，没有按照约定整体移交，其应该承担支付房费的义务，且郝亮主张的房价与本地同等房屋的价格相比，并不过高。因此，郝亮主张支建华支付房费127200元的理由成立，本院予以支持。关于餐费1500元，双方当事人均不持异议，本院予以确认。原判对餐费数额认定错误，应予纠正。
6、关于郝亮主张支建华应承担租赁期间水电费64974.67元的问题。由于支建华不同意承担，且按照合同的约定，郝亮租赁期间所产生的水电费、通信费等费用应由郝亮自行承担，故对郝亮的该项请求不予支持。
综上所述，本院认为，房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。合同签订后，支建华按照约定履行了交付义务，而郝亮没有严格按照约定完全履行支付租赁费的义务，应承担合同解除前的租赁费支付义务和迟延支付的违约责任，上诉人支建华的上诉理由成立，本院予以支持，原判对此认定事实错误，责任划分不当，证据不足，应予纠正；现双方当事人均同意解除合同，本院予以确认，原审对该项的判决正确，但原判对上诉人支建华关于返还租赁房屋的请求没有明确，对此应予纠正；合同签订前郝亮垫付的煤款、水电费及材料费，由于合同没有约定，实际收益人为支建华，应由支建华返还；合同签订后，支建华长期占用客房，其应承担支付房费的义务，上诉人郝亮针对上述两项的上诉理由成立，应予支持；对郝亮经营期间的固定资产投入的价值部分，双方已在本院的主持下达成了协议，根据公平原则，应由支建华返还折价款；对郝亮主张支建华应付的餐费和暖气片费用，支建华表示认可，本院予以认定；因合同明确约定租赁期间的水电费和维修由郝亮自行承担，对郝亮主张支建华承担租赁期间水电费和维修款的上诉请求不予支持；郝亮主张支建华返还租赁费及经济损失的诉讼请求与本院查明的事实不符，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销青海省海晏县人民法院（2013）晏民一初字第156号民事判决；
二、解除上诉人支建华与上诉人郝亮签订的房屋租赁合同，上诉人郝亮于本判决生效之日起十日内返还租赁房屋；
三、上诉人郝亮支付上诉人支建华拖欠的租赁费960064.19元、利息61707.14元，合计1021771.33元；
四、上诉人支建华支付上诉人郝亮合同签订前的垫付款39849元、固定资产折价款70907元、暖气片折价款2400元、房费127200元、餐费1500元，合计241856元；
上述三、四项相互支付的款项折抵后，上诉人郝亮给付上诉人支建华租赁费779915.33元，于本判决生效后三十日内支付。
五、驳回上诉人郝亮主张上诉人支建华返还租赁费及经济损失、租赁期间的水电费、维修款的诉讼请求。
一审案件受理费4941元，反诉费17951.57元；二审案件受理费4941元，均由上诉人郝亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈国林
审判员 董措毛
审判员 魏金莲
二〇一四年十一月二十六日
书记员 秦 婷