广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初15400号
原告：广东康城物业管理服务有限公司，住所地中山市火炬开发区张家边三村继光路38号96卡。
法定代表人：黄广升，经理。
委托诉讼代理人：周军，广东永隆律师事务所律师。
被告：李飞燕，女，1966年3月16日出生，汉族，住广东省中山市东区。
委托诉讼代理人：王毓青，男，1963年4月15日出生，汉族，住上海市黄浦区，系被告丈夫。
原告广东康城物业管理服务有限公司（以下简称广东康城物业公司）与被告李飞燕物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东康城物业公司委托诉讼代理人周军，被告李飞燕及其委托诉讼代理人王毓青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东康城物业公司诉称，被告是中山市东区×怡华苑×1幢×603房业主，该房建筑面积85.1平方米。原告与被告于2012年2月28日签订物业服务合同，约定原告于2011年10月1日起实施物业服务工作并从该日起计收物业服务费，物业服务费按建筑面积收取，其中住宅每月每平方米为1元，商铺每月每平方米为1.8元，收取时间为每月10日前，逾期之日起每天应交物业服务费的4‰作为滞纳金（违约金）。合同签订后，原告已按合同约定的内容及要求提供服务，被告从2013年7月1日起一直拖欠物业服务费未交，截至2014年7月31日共拖欠物业服务费1106.3元，经多次催缴未果，原告特诉至法院，请求判令：1.被告支付自2013年7月1日起至2014年7月31日止的物业服务费1106.3元及滞纳金（暂计至2016年3月10日为3544.36元），以上暂合计为4650.66元。庭审中，原告明确滞纳金从2013年7月1日起按每日千分之四的标准计算至清偿之日止。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.×怡华苑小区第四届业主委员会选举结果统计表、业主委员会备案申请书、中山市物业管理区域内业主委员会备案、业主委员会备案表；2.交接内容和交接情况记录表（保安）；3.广东省经营服务性收费许可证（副本）、关于东区×怡华苑商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函；4.中山市物业服务合同；5.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表。原告庭后补充提交：中华人民共和国物业管理企业资质证书。
被告李小燕辩称，1.与被告签订物业服务合同的是中山市康城物业管理服务有限公司，而本案原告为广东康城物业服务管理有限公司，起诉主体与签订合同的主体不一致。2.被告对原告诉求的物业服务费及滞纳金均有异议，因为原告提供的物业服务质量不符合物业服务合同约定的服务质量，且原告起诉的滞纳金标准违反相关规定。3.被告之前按100.08元／月的标准向原告交纳物业服务费，但根据物业服务合同，物业服务费的收费标准应按1元／平方米，即被告每月应交的物业服务费为85.1元，实际上原告每月多收取被告14.98元。4.原告未向被告开具物业服务费发票。
被告李小燕就其辩解在举证期限内提交以下证据：1.服务承诺3张；2.照片；3.收款收据。
本院经审理认定事实如下：李飞燕系中山市东区×怡华苑×1幢×603房（以下简称涉案物业）的业主。涉案物业建筑面积为85.1平方米。2012年2月28日，中山市怡华苑业主委员会（甲方）与中山市康城物业管理服务有限公司（乙方，以下简称中山康城物业公司）签订物业服务合同，约定中山康城物业公司自2011年10月1日起至2014年9月30日对座落在中山市东区××路（街道）××街进行物业管理，合同期限为三年；约定住宅物业管理服务收费标准为每月每平方米建筑面积1元，业主或物业使用人应在每月10日以前向乙方支付物业管理费用，逾期交纳物业服务费的，乙方有权自逾期之日起向业主或者物业使用人按每天应交物业服务费的千分之四计算滞纳金。该合同还约定了其他权利义务事项。自2013年7月1日起李飞燕未支付物业管理费，广东康城物业公司遂于2016年7月21日具状诉至本院，主张前述实体权利。
另查，根据李飞燕向本院提交的收据，李飞燕于2013年7月4日向中山康城物业公司交纳从2012年9月至2013年6月期间的物业服务费共计1000元。
又查，中山市康城物业服务有限公司于2015年9月28日经中山市工商行政管理局核准变更登记为广东康城物业管理服务有限公司。
本院认为，中山康城物业公司是具有物业服务资质的企业，与怡华苑业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效。中山康城物业公司依照上述合同对怡华苑小区进行了相应的物业管理和服务，李飞燕为该物业服务区域的业主，理应向中山康城物业公司缴纳物业管理费。关于物业服务费的计算标准，涉案物业的建筑面积为85.1平方米，根据物业服务合同之约定，物业服务费按建筑面积1元／平方米／月计算，即李飞燕每月应缴的物业服务费应为85.1元。李飞燕在2013年7月1日至2014年7月31日期间内不按时交纳物业服务费，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。虽然李飞燕辩称中山康城物业公司提供的物业服务不到位，一般而言，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒绝交纳物业服务费的正当理由，只有当物业公司提供的物业服务有较大瑕疵，影响业主正常生活的，相关业主才可以此为抗辩理由主张减免物业服务费。具体到本案中，李飞燕反映的物业服务不到位问题均属一般瑕疵的范畴，不足以构成拒绝交纳物业服务费的合理抗辩，因此，对李飞燕上述辩解意见，本院不予采信，故李飞燕应向中山康城物业公司交纳2013年7月1日至2014年7月31日期间的物业服务费1106.3元（85.1元／月×13个月）及违约金。
关于李飞燕辩称中山康城物业公司存在超出收费标准收取物业服务费的问题。根据李飞燕提交的收据，李飞燕在2012年9月至2013年6月期间按100元／月的标准向中山康城物业公司交纳物业服务费，广东康城物业公司对此未向本院提交相反证据予以反驳，故本院根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条第一款，采纳李飞燕的辩解，认定中山康城物业公司从开始为涉案小区实施物业服务工作之日即2011年10月1日起至李飞燕欠交物业服务费之日即2013年6月31日按100元／月的标准向李飞燕收取物业服务费。中山康城物业公司于上述期间超出收费标准收取的312.9元【（100元／月-85.1元／月）×21个月】应予以扣除，即上述312.9元可抵扣2013年7月至2013年9月的物业服务费255.3元（85.1元／月×3个月）及2013年10月的物业服务费57.6元。经抵扣后，李飞燕拖欠中山康城物业公司2013年10月的物业服务费27.5元（85.1元-57.6元）、2013年11月至2014年7月的物业服务费765.9元（85.1元／月×9个月），以上合计793.4元。因中山市康城物业服务有限公司经核准变更登记为广东康城物业管理服务有限公司，故广东康城物业管理服务有限公司有权向李飞燕主张其欠缴的物业服务费及相应的违约金。
关于原告主张的滞纳金，其性质实为逾期付款违约金。被告逾期支付物业服务费已构成违约，广东康城物业公司有权要求李飞燕支付违约金。鉴于原告主张被告应从逾期之日起按每日应缴物业服务费的4‰支付违约金的标准过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。另，被告提出原告未开具物业服务费发票的问题，因开具发票不是法院审理民事案件范畴，被告可向税务机关反映解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
被告李飞燕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东康城物业管理服务有限公司支付2013年10月起至2014年7月的物业服务费793.4元及违约金（2013年10月的违约金以27.5元为基数，2013年11月至2014年7月的违约金以每月85.1元为基数，均从当月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告李飞燕负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 梁丹妮
二〇一六年九月二十八日
书记员 李绮湘
刘佳林
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