北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第21232号
原告北京房修一建筑工程有限公司，住所地北京市西城区太平湖东里甲5号，注册号110000001727698。
法定代表人刘军，董事长。
委托代理人陈绪国，北京宏健仁和律师事务所律师。
被告江苏顺通能源发展有限公司，住所地江苏省南京市雨花台区共青团路18号，注册号320100000148069。
法定代表人阚荣华，男，江苏顺通能源发展有限公司董事长。
被告北京栋格林投资顾问有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路38号院3号楼1610室，注册号110105001597595。
法定代表人孟东风，董事长。
委托代理人刘鹏，北京市华泰律师事务所律师。
委托代理人邓佩。
原告北京房修一建筑工程有限公司（以下称原告）与被告江苏顺通能源发展有限公司（以下称江苏顺通公司）、北京栋格林投资顾问有限公司（以下称栋格林公司，以下与江苏顺通公司合称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐悦独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈绪国及被告法定代表人阚荣华、栋格林公司委托代理人刘鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年11月26日，我公司与江苏顺通公司签订《房产转让协议》，约定我公司将北京市朝阳区XXXX小区中心综合楼（原为20号楼、现为甲8号楼）及配套公建商业楼（原为22号楼、现为16号楼）转让给江苏顺通公司；转让房产面积以有资质的测绘机构实测面积为准，转让房产中部分地下室设计为人防和自行车库，无法办理房屋产权证，此部分仅转让使用权；转让价格按照测绘建筑面积10000元／平方米计算；20号楼转让款的支付方式为双方签订协议之日起5日内由江苏顺通公司支付转让款的50%，收到20号楼之日起10日内支付转让款的30%，我公司领取20号楼土地证之日起10日内支付转让款的10%，20号楼进行网上签约之日起10日内支付转让款的10%；22号楼房屋转让款支付方式为双方签订协议之日起5日内江苏顺通公司支付30%，我公司提供竣工验收备案表之日起10日内支付房屋转让款的20%，江苏顺通公司收到房屋之日起10日内支付转让款的10%，进行网上签约之日起10日内支付转让款的10%；如果江苏顺通公司不能按时支付房屋转让款即为违约，每逾期支付一日，应按未付金额万分之五的标准支付违约金。
20号楼（现为甲8号楼）经测绘机构测绘的总面积为6685.44平方米；22号楼（现为16号楼）经测绘机构测绘的总面积为3596.21平方米。
我公司已经按照约定履行了全部义务，江苏顺通公司目前尚欠付房产转让款12935220元。我公司与二被告签有《协议》，约定栋格林公司应当承担连带保证责任。为了维护我公司的合法权益，现诉至法院要求：1、江苏顺通公司在判决书生效后十日内给付房产转让款12935220元及违约金（以12935220元为基数，自2013年6月1日至实际给付之日止，按照日万分之五标准计算）；2、栋格林公司对上述给付义务承担连带责任。
江苏顺通公司辩称：我公司认可原告起诉的事实及理由，同意给付转让款12935220元，不同意给付违约金。
栋格林公司述称：原告所述甲8号楼现在我公司名下，16号楼曾在我公司名下，但是现在已经变更。根据约定，如果江苏顺通公司没有及时付清转让款，江苏顺通公司及我公司应当将房屋交由原告无偿使用30年。根据此条款，原告主张债权缺乏法律和事实依据。
经审理查明：2010年11月26日，原告与江苏顺通公司签订《房产转让协议》，约定原告以划拨方式取得坐落于北京市朝阳区XXXX小区南院及北院地块的国有土地使用证；在上述地块开发建设社区中心综合楼“20#楼”以及配套公建商业楼“22#楼”；“20#楼”已竣工验收完毕，该楼地上5层、地下2层，建设工程规划许可证登记面积7865平方米、竣工备案实测面积6685.44平方米；“22#楼”建筑结构已封顶，该楼地上3层、地下1层，建筑工程规划许可证登记面积3723.72平方米；原告将“20#楼”（含地下室）、“22#楼”（含地下室）全部建筑面积整体转让给江苏顺通公司；转让面积以有资质的测绘机构竣工实测面积为准；房产转让价款按测建筑面积每平方米10000元计算，暂计104091600元，最终价款按照实测准确面积多退少补。
就“20#楼”房屋转让价款的支付方式，双方约定：江苏顺通公司应于签订协议之日起五日内支付原告“20#楼”50%转让款，即33427200元；原告自收到50%“20#楼”转让款之日起十日内与江苏顺通公司办理该楼交接手续；江苏顺通公司自接收“20#楼”之日起十日内，将该楼转让款的30%、即20056320元支付原告；原告取得“20#楼”土地出让金缴付凭证领取土地证之日起十日内，江苏顺通公司将转让款的10%、即6685540元支付原告；“20#楼”进行网上签约之日起十日内（部分地下室为使用权，自交付之日视为取得产权证），江苏顺通公司将剩余10%、即6685440元支付原告；江苏顺通公司应自原告取得“20#楼”国有土地使用证之日起十八个月内向原告支付全部余款。
就“22#楼”房屋转让价款的支付方式，双方约定：江苏顺通公司自协议签订之日起五日内，按照“22#楼”暂定价款的30%、即11171160元支付原告；原告提供“22#楼”《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日起十日内，江苏顺通公司依据原告竣工验收实测面积计算的全款的20%支付原告；原告收到此款后五日内通知江苏顺通公司办理入住移交工作；江苏顺通公司接收“22#楼”之日起十日内依据实测面积计算全款的30%支付原告；原告取得“22#楼”土地出让金缴付凭证、领取土地证之日起十日内，江苏顺通公司依据实测面积计算全款的10%支付原告；“22#楼”进行网上签约之日起十日内（部分地下室为使用权，自交付起视为取得产权证），江苏顺通公司将全款余额的10%价款全部支付原告；由于江苏顺通公司原因未及时办理完成房屋产权证的，江苏顺通公司应当自原告取得“22#楼”国有土地使用证之日起十八个月内向原告支付全部余款。
双方在“违约行为及违约责任”条款中约定，如果江苏顺通公司不能按照约定支付房屋价款，即为违约，每逾期支付一日应按照未付金额每日万分之五的标准支付违约金等。双方还约定，在符合相关法律规定的前提下，原告协助江苏顺通公司将产权办理至其指定的第三方名下，期间所增加的交易税费由江苏顺通公司负担。双方在合同中还约定了房产交接手续等事项。
北京市朝阳区XXXX甲8号楼（即“20#号楼”）所有权于2010年10月登记在原告名下，后登记在栋格林公司名下。北京市朝阳区XXXX16号楼（即“22#号楼”）所有权于2011年8月登记在原告名下，后登记在栋格林公司名下。
2011年2月12日，原告与江苏顺通公司签订《备忘录》，双方确认，根据2010年11月26日签订的《房产转让协议》，双方已经于2011年2月12日完成甲8号楼（即“20#楼”）的交接手续，即日起至2012年8月12日，原告应当开具“20#楼”已付转让款项的专用发票，办理完成该楼房屋所有权和土地使用证书，使之具备网上签约条件；“22#楼”参照上述条款执行，按协议约定顺延。原告同时在《备忘录》中承诺交易房产不存在限制转移等情况并与江苏顺通公司约定了相应违约责任。
2012年6月28日，江苏顺通公司向原告出具《确认函》，要求原告按照双方约定将房屋所有权办理至栋格林公司名下。
2012年10月25日，江苏顺通公司向原告出具《承诺函》，确认双方已经于2012年10月完成甲8号楼（即“20#楼”）的网签及各项税费的缴付手续，按照约定应将该楼全部转让款付清，但因资金方面原因所限故承诺，在原告协助其办理甲8号楼（即“20#楼”）房屋转让手续后，自取得房屋所有权证之日起30日内支付甲8号楼（即“20#楼”）及16号楼（即“22#楼”）全部剩余转让款项等。
2013年1月29日，原、被告三方签订《协议》，确认原告已经履行其与江苏顺通公司所签《房产转让协议》、按照江苏顺通公司指令将北京市朝阳区XXXX甲8号楼（即“20#楼”）房产转让栋格林公司名下；江苏顺通公司已经支付原告转让款83272280元，尚欠余款19535220元；为了保证江苏顺通公司能够将余款支付原告，原告同意在协议签订后立即办理16号楼（即“22#楼”）的房屋产权和土地使用权转让手续；江苏顺通公司与栋格林公司同意以将北京市朝阳区XXXX甲8号楼（即“20#楼”、建筑面积6684.64平方米）交原告无偿使用，同时该房屋所占用范围的土地使用权一并归原告所有；三方确认债务人为江苏顺通公司，还款期限自二被告取得16号楼（即“22#楼”）产权证后2个月内办理完银行抵押贷款，并将所欠款项还给原告；如江苏顺通公司在规定时间内，未能将债权标的额全额支付给甲方（原告），则三方“就标的房地产签订三十年无偿使用协议，该标的房地产使用权及收益权归甲方（原告）所有”，二被告协助办理相关手续；栋格林公司对江苏顺通公司债务负有连带责任等。
审理中，栋格林公司就上述《协议》表示异议并申请就该《协议》中其公司名称公章和签字人员笔迹真实性进行鉴定，但在本院指定期限内未提交鉴定所需比对素材。栋格林公司表示，协议约定了无偿使用条款，即如果江苏顺通公司未能在规定时间内支付所欠款项，则原告的债权转化为无偿使用房屋。
原告表示，其并没有实际占有使用北京市朝阳区XXXX甲8号楼（即“20#楼”），双方也没有另行签订无偿使用协议，故二被告的付款义务和违约责任并没有免除。
2014年7月10日，原告委托律师向江苏顺通公司发送《律师函》，确认江苏顺通公司目前欠付房产转让款12935220元，并敦促江苏顺通公司于2014年7月20日前将所欠款项及利息支付原告，否则须将双方约定房产交付原告无偿使用。
2014年7月14日，江苏顺通公司委托律师向原告发送《律师函》，表示双方商定的转让房产面积不准确，北京市朝阳区XXXX甲8号楼（即“20#楼”）存在严重质量瑕疵，但江苏顺通公司承诺在2014年9月30日前支付全部欠款等。
审理中，二被告表示原告主张的违约金标准过高，并要求酌减。
以上事实，有《房产转让协议》、《备忘录》、《确认函》、《协议》、《律师函》及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定履行相应义务。
本案中，原告与江苏顺通公司签订《房产转让协议》的事实清楚，双方权利义务明确。原、被告三方在2013年1月29日《协议》中，已经确认原告履行上述协议的事实，但江苏顺通公司并未按照约定、在取得16号楼（即“22#楼”）产权证后2个月内将所欠款项支付原告。现二被告并未提供三方已经根据约定“就标的房地产签订三十年无偿使用协议”，且原告主张的违约金计算期间亦不违反三方约定的最终付款时限，故原告要求江苏顺通公司支付尚欠转让款项并由栋格林公司承担连带责任有事实及法律依据，本院予以支持。就原告主张的违约金，本院将依据案件事实情况酌情判处。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告江苏顺通能源发展有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告北京房修一建筑工程有限公司房产转让款一千二百九十三万五千二百二十元；
二、被告江苏顺通能源发展有限公司以一千二百九十三万五千二百二十元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率标准给付原告北京房修一建筑工程有限公司自二〇一三年年六月一日至实际给付之日止的违约金；
三、被告北京栋格林投资顾问有限公司对被告江苏顺通能源发展有限公司的上述给付义务承担连带责任；
四、驳回原告北京房修一建筑工程有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费49706元，由被告江苏顺通能源发展有限公司、被告北京栋格林投资顾问有限公司各负担24853元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 徐 悦
二〇一五年九月十一日
书记员 张继坤