新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民终704号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡育豪，男，1986年12月29日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：殷海燕，新疆银石律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨耀军，新疆银石律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨ＸＸ，男，1958年4月12日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：赵艳，新疆金扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娟，新疆金扬律师事务所律师。上诉人胡育豪因与被上诉人杨ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2016）新0105民初1516号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡育豪的委托诉讼代理人殷海燕、杨耀军，被上诉人杨ＸＸ的委托诉讼代理人赵艳、张娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡育豪上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判杨ＸＸ赔偿胡育豪损失194,473.62元（一审法院判定金额为49,741.66元，不服金额为144,731.96元）;2.撤销一审判决第四项，改判杨ＸＸ给付胡育豪鉴定费用3,500元；3.杨ＸＸ承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审法院认定我应对无效合同承担50%的责任属于认定错误。本案中，因杨ＸＸ未取得建设工程规划许可证导致合同无效，杨ＸＸ作为出租人应当承担主要过错责任。双方签订的合同约定，杨ＸＸ应当提供房屋产权证明、房屋所在范围的土地红线图，杨ＸＸ隐瞒了涉案租赁房屋无产权证书的事实，向我作出虚假承诺，应当承担主要过错责任；2.一审判决对涉案租赁房屋中已形成的附合装修范围认定有误。本案中，除一审法院认定的租赁房屋内已形成附合的十项装修、装饰外，我为涉案房屋定制的罗马杆、监控设施、电视线路等七项装饰、装修设施应当也属于与涉案租赁房屋形成附合的范围，上述设备、设施一旦拆除将会造成其使用价值及经济价值的贬损，一审法院未将上述设备认定为形成附合的装饰、装修设备范围进行评估，属于认定事实有误。请求二审法院支持我的上诉请求。杨ＸＸ辩称，我方认为胡育豪的上诉请求缺乏事实依据，胡育豪应当就合同无效承担责任，一审判决胡育豪承担50%的过错责任正确。一审判决对已经形成的装修附合的范围认定正确，具有法律依据。请求二审法院维持原判，驳回上诉。杨ＸＸ向一审法院起诉请求：1.请求法院判令胡育豪支付房屋占有使用费37万元；2.请求法院判令胡育豪支付采暖费70,365.85元；3.请求法院判令胡育豪承担本案的全部诉讼费用。胡育豪向一审法院提出反诉请求：1.杨ＸＸ赔偿胡育豪各项损失合计632,571元；2.由杨ＸＸ承担本案的鉴定费。一审法院认定事实：2014年4月2日，杨ＸＸ(甲方)与胡育豪(乙方)签订房屋租赁合同，合同约定甲方将位于乌鲁木齐市水磨沟区八道湾路八道湾一队的自建楼房一幢租赁给乙方作为餐饮、住宿、老年公寓等项目使用。租赁期限自2014年7月12日至2020年7月12日。甲方于2014年4月12日前向乙方交付房屋。免租金装修期为3个月。自2014年7月12日起，第一至第三年每年租金为24万元。甲方需保证水电正常使用，如今年无法正常集体供暖，甲方承诺承担费用安装锅炉保证老年公寓营业所需热力，乙方需承担因使用该房屋产生的费用。合同签订后，胡育豪向杨ＸＸ支付房租11万元，并对该房屋进行了装修。因胡育豪未取得消防验收合格，乌鲁木齐市水磨沟区民政局于2016年5月10日一起回复函的方式告知胡育豪不得以乌鲁木齐市老有所依老年公寓的名义开展托老年人托养及生活照料等服务。本案涉诉房屋2014年至2016年度应交暖气费共计70,365.85元。另查，杨ＸＸ在修建的涉诉房屋至今未取得建设工程规划许可。一审法院认为，本案的争议焦点是胡育豪是否应当向杨ＸＸ支付房屋占有使用费37万元及暖气费70,365.85元及杨ＸＸ是否应当向胡育豪赔偿损失632,571元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。杨ＸＸ修建的房屋未取得建设工程规划许可证，因此其与胡育豪签订的房屋租赁合同无效。双方约定房屋年租金为24万元，因此对于杨ＸＸ依据此约定要求胡育豪支付2014年7月12日至2016年7月12日期间房屋占有使用费37万元的诉讼请求，一审法院予以支持。胡育豪在占有使用房屋期间所产生的暖气费应向杨ＸＸ支付，对于杨ＸＸ要求胡育豪支付暖气费70,365.85元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于胡育豪要求杨ＸＸ赔偿损失的反诉请求，因合同无效，双方都有过错的，应当承担各自的责任。在租赁合同中，双方约定“甲方给予乙方免租金装修期为3个月”，可知杨ＸＸ同意胡育豪对租赁房屋进行装修。杨ＸＸ在庭审中明确表示对于未形成附合的装修物和已经形成附合的装修物均不同意利用。对于胡育豪已经形成附合的装修现值损失，因杨ＸＸ将未取得建设工程规划许可证的建筑对外出租，其与胡育豪签订的房屋租赁合同无效，对此杨ＸＸ具有过错，应分担胡育豪已经形成附合的装修的部分现值损失。胡育豪为开办老年公寓承租没有取得建设工程规划许可的建筑，亦存在过错，应自行承担已形成符合的装修现值的部分损失。依据评估报告，已形成附合的装修为：粉刷墙面费用现值19,348元；不锈钢护栏铁门扶手等现值23,200元；卫生间木门现值14,50元；房间木门现值2,244元；一楼塑钢窗现值4,550元；瓷砖水泥等款现值13,684元；集成吊顶现值15,744元；厨房烟道现值5,848元，一楼卫生间马桶及其它杂料现值2,019.32元，公寓吊顶现值11,396元，共计99,483.32元，由杨ＸＸ分担49,741.66元，胡育豪自行承担49,741.66元。故杨ＸＸ应赔偿胡育豪损失49,741.66元。对于胡育豪要求杨ＸＸ承担评估费5,000元的诉讼请求，因胡育豪、杨ＸＸ对于合同无效均有过错，因此杨ＸＸ向胡育豪支付评估费2,500元。判决：一、胡育豪支付杨ＸＸ房屋占有使用费370,000元（租金240,000元/年×2年-已付110,000元=370,000元）；二、胡育豪支付杨ＸＸ暖气费70,365.85元；三、杨ＸＸ赔偿胡育豪损失49,741.66元；四、杨ＸＸ给付胡育豪评估费2,500元。二审期间，本院组织当事人围绕新证据进行了质证。被上诉人杨ＸＸ提交以下新证据：照片一组，用于证实胡育豪在移交房屋时的房屋现状，胡育豪在使用房屋时对房屋设备造成损坏。胡育豪对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，房屋现状照片与本案中审理的装修损失的负担比例及费用承担等问题并无关联性，本院对上述证据的证明效力不予采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，胡育豪承租涉案房屋的主要目的是用于餐饮、住宿、老年公寓等项目使用，上述经营活动对于开办条件及标准均有一定要求，双方争议的涉案房屋位于乌鲁木齐市水磨沟区八道湾路八道湾一队，该房屋为自建楼房，杨ＸＸ未取得建设规划手续及房屋权属证书，胡育豪在租赁房屋时及开办经营项目前，应当对租赁经营场所的使用及限制条件进行核实，在其未对涉案房屋的权属登记、经营使用限制等情况进行确认的情况下，按照经营类场所对涉案房屋进行装修装饰，其本人亦存在过错，胡育豪应当按照其自身的过错对涉案房屋装修装饰的现值损失进行分担，一审法院按照50%的比例确认过错责任并无不当，胡育豪的上诉理由不能成立，本院不予采信。胡育豪认为涉案房屋中安装的罗马杆、监控设施、电视线路等七项装饰、装修材料及设备亦应属于形成附合的装饰装修物，拆除将会贬损其使用价值，根据庭审调查及当事人陈述，上述设备均属于可移动、可拆卸的设施设备，不属于形成附合的装饰装修物，杨ＸＸ在庭审中明确表示不同意利用，可由胡育豪拆除，胡育豪认为应将上述设备作为形成附合的装饰装修物由杨ＸＸ赔偿并无事实依据和法律依据，本院不予采信。综上所述，胡育豪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,214.64元（胡育豪已预交），由上诉人胡育豪负担。本判决为终审判决。审判长 陈 琛审判员 曾 敏审判员 冯 宁二〇一七年四月十九日书记员 石晓峰杨文新