浙江省临海市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1082民初8926号原告：临海银泰购物中心开发有限公司，住所地：临海市古城街道巾山中路14号4楼。统一社会信用代码/注册号：91331082590553544T。法定代表人：辛向东，职务：执行董事。委托代理人：傅利彬，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。被告：朱崇雪，男，1967年5月25日生，汉族，住浙江省临海市。被告：孙春燕，女，1969年2月24日生，汉族，住浙江省临海市。二被告委托代理人:柳中河，上海申浩律师事务所律师。原告临海银泰购物中心开发有限公司（简称“银泰公司”）为与被告朱崇雪、孙春燕房屋买卖合同纠纷一案，于2016年10月19日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员杨军区独任审判。该批案件共有101件，在审理过程中，该批案件部分被告以涉案房屋的竣工验收备案行为违法，其已以台州市住房和城乡建设规划局（简称“台州市住建局”）为被告、临海银泰购物中心开发有限公司为第三人提起行政诉讼，要求台州市住房和城乡建设规划局作出撤销临海市住房和城乡建设规划局（简称“临海市住建局”）于2015年2月27日作出的有关临海银泰城竣工验收备案行为的复议决定，案件由台州市中级人民法院指定台州市黄岩区人民法院管辖，本院于2016年11月18日裁定该批案件中止审理。上述行政诉讼案件审理终结后，本院于2017年9月4日对该批案件恢复审理，于2017年9月26日对本案公开开庭进行了审理，原告临海银泰购物中心开发有限公司的委托代理人傅利彬、被告朱崇雪、孙春燕及其委托代理人柳中河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临海银泰购物中心开发有限公司起诉称：2013年10月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买位于临海市东方大道的银泰城项目A-08幢3-709号商品房一套，被告应于2013年10月14日前向原告支付购房款237139元，剩余购房款220000元在签订合同的同时办理银行按揭贷款支付，合同第八条约定了被告逾期付款的违约责任。然双方签署合同后，被告虽支付购房款237139元，剩余房款并未按合同约定获得按揭银行贷款得以支付，经原告多次去电、发函催告仍拖欠至今。故提起诉讼要求：一、判令二被告立即向原告支付剩余购房款220000元和逾期付款利息（暂计算至2016年8月31日为34716元，自2016年9月1日至实际付清日按合同约定的日万分之一点五计算）；二、本案诉讼费用由二被告共同承担。被告辩称：原告诉称的双方签订房屋买卖合同及被告已支付房款237139元的情况属实，原告要求支付剩余房款和逾期付款利息不符合合同所约定的要求，被告曾在2015年7月21日向法院起诉，提出解除房屋买卖合同的要求，该诉讼请求已经送达原告，已生效，并且在2015年10月12日台州市黄岩区人民法院的行政诉讼判决书中认定，涉案房屋工程竣工验收行为违法，判决予以撤销，原告公司在迟延交房过程中对大量购房户做出退房处理，并且支付了3年的利息。银泰公司上述种种行为完全丧失了商业信誉，致使本案被告经过多场诉讼，双方应当解除合同，原告应退回被告已付购房款、支付相应的利息。另一方面，在本案的商品房买卖合同附件8补充协议中的第7条约定，本合同生效后出卖、买受任何一方要求终止合同的，另一方支付总房款10%做为损失，从该条款结合合同第8条也可以看出买受人有权解除合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求，解除双方所签订的商品房买卖合同，原告退还已付购房款并支付相应的利息。如法院判决支持原告要求被告支付剩余房款及违约金（逾期付款利息）的诉讼请求，被告要求法院免除违约金。原告为支持其主张，向本院提交了以下证据：证据1：商品房买卖合同一份，拟证明合同第7条载明本案被告应在约定的时间到银行办理好按揭手续，如因银行原因、贷款政策变动或买受人原因银行未办理贷款手续的，应由买受人一次性付清剩余房款。本案按揭贷款不能办理的责任在于被告。本案被告没有付清房款，没有权利要求交房，所谓逾期交付问题责任也在本案被告。合同第8条“买受人逾期付款的违约责任”部分能证明本案原告有权要求被告支付合同约定的违约金。这二条同时也能证明被告没有权利解除合同。合同第9条结合证据4可证明出卖人如有正当理由可以延长房屋交付期限，不需要告知买受人。证据2：《房屋建筑工程竣工验收备案表》一份，拟证明原告已经达到第一份证据第9条规定的交付条件。从交付条件成就的时间看，也可以排斥被告的合同解除权。证据3：短信发送情况打印件及说明、《交付通知书》及送达凭证各一份，拟证明原告向被告发送交房通知的行为符合合同约定。证据4：《临海市相关气象资料》、《关于临海银泰城项目因暴雨、大风天气停工日期及原因的回复函》、《临海银泰城项目因暴雨、大风天气因素停工的回复》、《浙江省气象拟证明》（凤凰）、《浙江省气象证明》（麦德姆）、《公证书》等证据一组，拟证明根据证据1合同第9条的约定，因降雨超过50毫米、大风天气等原因造成无法施工的，原告可以延期交付，原告发送交付通知的时间是合理的。证据5：《律师催告函》及送达凭证各一份，拟证明原告曾要求被告支付房款。证据6：其他部分业主办理的银行按揭资料，拟证明本案被告银行按揭不能办理的责任在被告方自身。证据7：浙江省台州市中级人民法院（2015）浙台行终字第256号行政裁定书，拟证明被告据以主张涉案房屋的竣工验收备案违法、被判决撤销的台州市黄岩区人民法院（2015）台黄行初字第33号行政判决并未生效，已被台州市中级人民法院判决撤销发回重审，最终，竣工备案行为没有被撤销，被告提出的原告方违法事实不存在。被告的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，但是被告认为根据合同第9条，出卖人应当在2014年11月30日前应当交付房屋，很明显本案中出卖人实际符合约定和法定通知交房手续的日期已逾期超过90天。关于合同第9条涉及的因天气等原因导致的延期交房问题，因原告没有在30天之内告知买受人，故没有延期的权利。原告至今未提供房屋权属证明，根据合同第8条及补充协议第7条约定，即使买受人存在逾期付款的现象，买受人也有权解除合同。被告已在多个场合通过多场诉讼要求解除合同，结合本合同的补充协议第7条约定，买卖双方都有权解除合同，本案合同对买受人逾期付款违约责任的约定与“浙江省商品房买卖合同示范文本”不符，合同及补充协议都是原告提供的格式条款，如有不同理解，应当作出不利于原告的解释。双方在合同中并未约定解除权的行使期限，且银泰公司也未催告买受人在合理期限内行使解除权，买受人曾于2015年7月21日提起诉讼要求与原告解除合同，故买受人依法享有的解除权没有消灭。证据2，该份备案表不合法。被告等购房户曾多次提起行政诉讼，在第一次行政诉讼中，该备案表曾被黄岩区人民法院判决撤销，上诉后二审法院也只是认为一审法院在程序上存在问题而发回重审，后因黄岩法院发了司法建议函，台州市住建局重新做出行政复议决定书。本案被告等再次向台州中院提起行政诉讼，该院指定黄岩区人民法院审理，经再次审理，该竣工验收过程中的违法事实已被确认，违法事实至今未消除。证据3，原告通过第三方公司利用所谓的短信平台群发短信，不符合合同约定，合同补充协议附件八里确定的买受人地址为有效地址，因为涉及房屋买卖合同标的大，原告认为可以以电话联系的方式代替通讯地址（邮寄送达）的说法不成立，短信虽然在发送平台显示已经送达，但被告的手机可能接收不到。在签订合同时原告也从未告知被告会以第三方群发短信进行通知的情况。即使通知有效也是内容语焉不详，其通知时间是2月27日下午4点及以后，所谓2月底只有一天时间，要求所有购房户在一天内办理好交房手续不符合常理，也不符合合同约定及交易习惯。对证据4气象资料的真实性、关联性不予认可。证据6，对其真实性、关联性不予认可，每个购房户情况不同，被告未能办理按揭贷款的原因在于原告银泰公司存在延期交付房屋、竣工验收备案违法等情况。对原告证据5、7，被告未提出异议。本院综合认证如下：被告对原告证据1、2、3、5、7的真实性未提出异议，对原告证据4的真实性虽提出异议，但缺乏相反的证据证实，故对原告上述证据的真实性本院应予认定。原告证据6与本案缺乏关联性，对原告该证据本院不予采纳。综上，本院认定如下事实：原告开发建设的临海银泰城A-07地块商业、大型商场和A-08地块、住宅项目建筑工程于2013年3月31日取得建筑工程施工许可证并开工建设。2013年10月14日，原、被告双方签订预售商品房买卖合同一份，约定被告向原告购买位于临海市东方大道的银泰城项目A-08幢3-709号商品房一套，被告应于2013年10月14日前向原告支付购房款237139元，剩余购房款220000元在签订合同的同时办理银行按揭贷款予以支付。合同第七条“付款方式及期限”部分载明：买受人按其他方式付款：……3、其他方式（1）（按揭付款）买受人于2013年10月14日前向出卖人支付购房款237139元，并同时到出卖人指定的银行办理50%房款的按揭手续，计人民币22万元，（若因银行原因、贷款政策变动或买受人原因银行未批准按揭的，其差额部分由买受人七天内一次性付清），自办理贷款之日起两月内未放贷的，则按第八条处理。合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”部分载明：买受人如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额以付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5【该比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金。第九条“交付期限及条件”部分载明：出卖人应当在2014年11月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、……3、……4、……但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、遇到重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工；或遇到昼夜降雨超过50MM或风力六级以上的大风天气造成无法正常施工；或遇到停水、停电等情况造成无法正常施工。3、……第十条“出卖人逾期交房的违约责任”部分载明：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5【该比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金。合同附件八“补充协议”第一条载明：买受人确认本合同中所填写的买受人通讯地址、电话均为正确有效地址。在本合同履行期内如买受人的通讯地址、电话发生变更的，买受人有义务在变更后十天内以书面方式通知出卖人，否则由此引起本合同内容下的通知无法及时送达的责任均归买受人，由买受人承担因此造成的所有损失。三、本合同第七条补充：买受人如采用按揭付款方式，则一：买受人须于合同约定时间内向出卖人指定的按揭银行提供符合按揭银行要求的完整并真实的资料，并签署借款合同，办妥一切按揭手续，逾期则视为买受人付款违约，出卖人有权按本合同第七条处理。二、如按揭银行调整按揭政策，买受人须按新政策补足按揭所需的首期房款和其余房款。四、本合同第十一条补充：在本合同第九条约定的交付期限前的任何时间内，该商品房取得相关部门交付使用的批准文件，出卖人采取挂号信的方式发出交付通知。买受人不得以合同约定的交付期限未到为由不办理交付手续。七、本合同生效后，出卖、买受双方任何一方要求终止合同的须向另一方支付总房款的10%作为赔偿损失。被告于合同签订当日支付购房款237139元。根据临海市气象局提供的资料，2013年3月31日至2015年2月27日本地昼夜降水量超过50毫米及极大风速≧8级的天数分别为13天、5天（其中2013年8月22日存在两种情况重合的现象）。房屋竣工后，原告于2014年11月20-21日组织了勘察、设计、施工等各方人员组成的验收组对工程质量进行了竣工验收，由于各方责任主体质量行为不到位，临海市建筑工程质量监督站要求各方责任主体全面检查整改落实，重新组织竣工验收。2014年11月27日，临海银泰城竣工复验会议召开，形成《竣工复验会议纪要》，出席人员包括临海市住建局副局长、质监站长、质监员和建设、设计、勘察、施工、监理、消防等单位人员以及商户代表等，《竣工复验会议纪要》的验收意见为“本工程为合格工程”，同时要求各施工单位对业主代表提出的合法、合理的问题必须及时完成整改。2015年1月24日原告向临海市建筑工程质量监督站出具《关于临海银泰城项目竣工复验质量问题整改的回复》，表示对复验中指出的相关问题已整改完毕，但其回复中有关“外立面饰材原设计为铝单板，现为涂料”的整改情况是“现已开始塔楼外立面装饰面层改为铝单板”。2015年2月27日，临海市住建局颁发《浙江省建设工程规划核实确认书》。同日，临海市建筑工程质量监督站就涉案项目出具了《工程质量监督报告》，载明竣工验收时间为2014年11月27日，明确该工程具备竣工验收备案条件，同意上报备案。原告向临海市城乡建设档案馆提交了涉案工程的有关资料，临海市住建局在《房屋建筑工程竣工验收备案表》上盖章，同意予以备案。备案材料中《竣工验收报告》、《竣工报告》及《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《工程质量评估报告》、《工程设计质量检查报告》、《工程勘察质量检查报告》均未签署时间。2015年2月27日，原告通过宁波市江东迦伯广告有限公司向被告方群发了房屋交付通知，要求被告于2月底办理交房手续，后向各被告邮寄挂号信通知交房。2015年3月23日，陈锦胜等涉案项目住宅业主不服临海市住建局的备案行为，向台州市住建局申请行政复议，要求确认临海市住建局的备案行为违法，并予以撤销。2015年6月19日，台州市住房和城乡建设规划局作出台建规行复决字【2015】4号行政复议决定书，认定银泰公司未取得《建设工程规划核实确认书》违法组织项目竣工验收，提交的证据材料无法确认项目竣工验收合格的确切时间，临海市住建局在审查银泰公司提交的竣工验收备案文件时未指出并要求银泰公司进行补正即予以竣工验收备案，确认该备案行为违法（未对是否撤销作出回复）。陈锦胜等人不服该复议决定，以临海市住建局、台州市住建局为被告提起行政诉讼，台州市黄岩区人民法院于2015年10月12日作出（2015）台黄行初字第33号行政判决，撤销临海市住建局的备案行为。临海市住建局、台州市住建局、银泰公司不服，提起上诉。2015年11月9日，台州市黄岩区人民法院向台州市住建局作出《关于全面审查当事人复议申请内容的司法建议》，对台州市住建局作出的行政复议决定书仅确认了被审查行为违法，未作出撤销与否的决定，也未说明是否撤销的理由，遗漏了对主要申请内容的审查，建议台州市住建局应对申请内容进行全面审查，对各项申请内容逐一作出决定。2016年2月17日，台州市中级人民法院作出（2015）浙台行终字第256号行政裁定，以一审法院对临海市住建局的被告主体和被上诉人的诉讼请求未予释明即直接作出了实体判决、程序违法为由撤销了（2015）台黄行初字第33号行政判决，并发回该院重审。2016年4月29日，被告台州市住建局作出《关于撤销台建规行复决字【2015】4号行政复议决定书的决定》，同时作出台建规行复决字【2015】4-1号行政复议决定书，确认临海市住建局于2015年2月27日作出的涉案备案行为违法（论理部分说明不予撤销）。同日，陈锦胜等人申请撤诉，黄岩区人民法院裁定予以准许。2016年7月20日，原告以EMS快递的方式向被告邮寄关于要求付款、收房的律师函。2016年10月14日，张美娟等业主作为原告，不服台建规行复决字【2015】4-1号行政复议决定，以台州市住房和城乡建设规划局为被告、临海银泰购物中心开发有限公司为第三人提起行政诉讼，要求台州市住房和城乡建设规划局作出撤销临海市住房和城乡建设规划局于2015年2月27日作出的有关临海银泰城竣工验收备案行为的复议决定，案件由台州市中级人民法院指定台州市黄岩区人民法院管辖。后该院作出了（2016）浙1003行初42号行政判决，驳回原告的诉讼请求。该院认为，国务院国发（2003）5号《关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政项目管理方式决定》明确将“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收核准”由行政审批项目改为“告知性备案”。在该制度下，备案机关不再直接从事建筑工程质量的监督管理，而是由建设、施工、监理等主体各负其责，对工程质量实施具体的监督管理。相应的，备案机关对建设单位报送的备案材料只需作形式审查，不作实质审查。本案出现规划核实与竣工验收时间的倒置，属于竣工验收行为的程序瑕疵，并非备案机关备案行政行为的程序问题，并不必然导致被撤销的后果。依照《备案管理办法》第八条、第十一条的规定，建设单位应当重新组织竣工验收的情形有二种：一是建设单位有违反建设工程质量管理规定行为的，二是建设单位采用虚假证明文件办理竣工验收备案的。本案第三人银泰公司未经规划核实，即对建设工程组织竣工验收，确属违反《城乡规划法》第四十五条“未经核实或者经核实不符合规划条件的建设单位不得组织竣工验收”的规定。临海市住建局作为建设行政主管部门，依照《浙江省城乡规划条例》第六十三条的规定，应当责令限期改正，逾期不改正的处以罚款，但临海市住建局备案的行政行为作出时，规划核实文件已经提交，根据本案现有的证据，工程规划中的容积率、房屋层高、总高度、绿地率等规划指标均符合规划要求，外墙施工等问题也已按照设计要求予以整改，目前并没有充足的证据证明存在足以影响工程质量判定的事实。本案的“程序颠倒”行为并不必然影响对工程质量合格与否的判定。另外，有关材料中存在遗漏落款时间等不规范的问题，备案机关需要予以指正未予指正，确有不妥，但不能等同于采用虚假文件办理竣工验收的情形。因此，原告以上述理由要求被告在作出行政复议决定时撤销备案，缺乏事实和法律依据。被告台州市住建局鉴于备案机关对上述行为未予指正，确认违法但不予撤销备案，并无不妥。原告不服，向台州市中级人民法院提起上诉，2017年8月25日，台州市中级人民法院作出（2017）浙10行终141号行政判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同不违反法律规定，对双方当事人有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告拖欠房款、违约在先的事实清楚，应承担相应的违约责任。根据本案合同第9条的约定，因降雨超过50毫米、大风天气等原因造成无法施工的，原告可以延期交付房屋，合同原定的交房时间为2014年11月30日，涉案工程施工期间，前述恶劣天气合计17天，房屋竣工验收备案、原告向被告发出交房通知的时间为2015年2月27日，故被告主张原告逾期交房超过90天、被告有权要求解除合同的主张，本院不予采纳。被告主张原告应告知工程延期的情况，因合同约定需告知被告的情况限于“不可抗力”，故对被告该主张，本院亦不予采纳。被告主张房屋存在重大质量问题，但没有提供充分的证据，本院不予采纳。但涉讼房屋因原告方的原因导致交付房屋存在延期、房屋质量存在瑕疵、竣工验收备案行为违法，造成被告方耗费大量时间、精力用于维权等亦属客观事实，故本院酌定被告方的违约金为17358元。根据《中华人民共和国民事合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告朱崇雪、孙春燕在本判决书发生法律效力之日起一个月内支付原告临海银泰购物中心开发有限公司尚欠的房款22万元及违约金17358元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5121元，减半收取2560.5元，由原告负担260.5元，被告朱崇雪、孙春燕负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。[在递交上诉状后七日内先交纳上诉案件受理费5121元，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。账户名称：台州市财政局；开户行：台州市农行；账号：19-900001040000225089001]如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 员  杨军区二〇一七年九月三十日代理书记员  陈梦琪??