湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第00619号
原告：杨振。
委托代理人：王兴，武汉市武昌区徐家棚法律服务所法律工作者。
被告：王福荣。
委托代理人：刘远岗，湖北诤如铁律师事务所律师。
第三人：施秋娥。
第三人：武汉汇新房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区八一路9号1栋7层。
法定代理人：徐利华，董事长。
委托代理人：孙达方，员工。
原告杨振与被告王福荣租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月20日收到原告杨振起诉状，于2015年1月30日受理后，由审判员金勇独任审判，于2015年3月23日公开开庭进行了审理。2015年4月7日，本院依法追加施秋娥及武汉汇新房地产开发有限公司（以下简称汇新公司）为第三人参加本案诉讼，并于2015年4月24日再次公开开庭进行了审理。庭后，各方当事人均同意庭下调解。经本院主持调解，各方当事人各持己见，调解未达成一致意见。因原告杨振分别将第三人汇新公司、被告王福荣及案外人邵慎诉至本院，要求确认他们之间关于本案诉争房屋的买卖合同无效，本案必须以该案的审理结果为依据，该案尚未审结。本院于2015年6月24日作出（2015）鄂武昌民初字第00619号民事裁定书，裁定中止本案诉讼。2016年3月17日，本案恢复诉讼，于2016年3月29日第三次公开开庭进行了审理，原告杨振及其委托代理人王兴、被告王福荣及其委托代理人刘远岗、第三人施秋娥、第三人汇新公司的委托代理人孙达方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨振诉称，2012年6月22日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将自有的位于武昌区紫阳街汇文新都一期D区1-0-1／27-11号门面租给被告，约定：月租金22500元，租金按季度支付，租赁期从2012年7月1日起至2015年6月30日止，租金每年按15%递增。合同签订后，原告即把房屋交由被告使用，被告也支付了租金。然而被告从2013年下半年开始就无故拖延租金的交付，故原告请求：判令解除原、被告于2012年6月22日签订的房屋租赁合同；判令被告支付拖欠的房屋租金489037.5元（从2013年7月1日起算至2014年12月31日，其中2013年7月1日至2014年6月30日按每月25875元计算，2014年7月1日至2014年12月31日按每月29756元计算）；判令诉讼费由被告承担。
原告杨振为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、民事判决书五份，证明本案诉争的7至11号门面房系杨振所有。
2、房屋租赁合同，证明杨振与王福荣之间的租赁关系，以及合同约定了租金标准。
被告王福荣辩称，原、被告并无房屋租赁合同关系。2012年3月14日前，被告与原告的母亲施秋娥均是武昌区汇文新都业主。被告拥有该小区一期D区1-2层12至17六个门面房，统一用作酒店经营，与原告母亲施秋娥所拥有的7至11号门面房相邻。上述房屋施秋娥当时已与汇文新都开发商签订了购房合同，但未登记备案。被告为扩大酒店经营规模，多次与开发商和施秋娥商议后，开发商采取对施秋娥门面房进行调整的方式，对施秋娥另行安排了房屋，于2012年3月14日重新与被告签订购房合同，将10、11号两个门面房屋，以每平方米11000元的单价出卖给了被告。施秋娥将另外7、8、9三个门面以年租金96000元的价格出租给了被告，并于2012年4月22日与被告签订了《房屋出租合同》。此后被告对上述房屋进行了装修，经营《福馨人家酒轩》。2012年6月施秋娥对出租给他人的门面欲涨房租，为了说服他人，写好了一份租金较高的合同和被告商量要被告配合一下（即原告本次据以起诉的合同），被告依其要求在上面签了名字。2012年11月17日，被告通过与施秋娥、汇新公司三方再次协商，将被告所承租的7、8、9号三个门面房屋也以每平方米11000元的价格购买下来，登记在被告亲家邵慎名下，至此被告现在所使用的7至17号门面房屋全部归被告所有。综上所述，被告仅与原告母亲在2012年4月22日至同年11月17日间有过7、8、9号门面房的租赁关系。与原告无租赁关系，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告王福荣为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：
1、汇文新都小区D区1-2层10、11号门面房购房合同和收据各一份，证明王福荣于2012年3月14日，已从开发商手中购买了本案所涉第10、11号门面房。
2、原告母亲施秋娥与被告签订的《房屋出租合同》，证明2012年4月22日杨振母亲施秋娥与王福荣签订了本案所涉7、8、9号三个门面房的租赁合同，以年租金96000元的价格将上述房屋出租给被告。
3、汇文新都1-2层7、8、9号门面房购房合同和收据各一份，拟证明2012年11月17日，本案所涉房屋已由邵慎（被告亲家）所购买。
4、2013年杨振起诉李显国等人起诉书和用作证据之一的《房屋租赁合同》各一份，拟证明杨振在本案中用以证明双方租赁关系的《房屋租赁合同》只是当时为涨其他租户租金，用以比较的证明。
5、邵慎（公民身份号码为××）的证言，拟证明邵慎与王福荣系儿女亲家关系，本案所涉7、8、9号门面房是当年王福荣与施秋娥、开发商谈好后签订在邵慎名下，一直交由王福荣在经营。
6、租赁合同，证明被告是与施秋娥签订的合同，而不是与原告签订合同。证明被告和原告没有往来。
第三人施秋娥述称，当时诉争房屋门前有一个土墩，王福荣要求租赁7至11号门面房，双方签了一份合同。后王福荣要求将10、11号卖给她，她找到汇新公司，谈了很多次，逼着施秋娥换，施秋娥同意换的房屋要有房产证。所以2012年4月份7-11号门面房先签了7、8、9号三个房屋的租赁合同。由于汇新公司一直不能提供办好两证的房屋进行调换，导致双方没有换成。至2012年6月份双方就又签了7至11号五个门面房屋的租赁合同。王福荣付租金至2013年6月份，之后没有支付租金。经杨振多次催要，王福荣以种种理由拒付。另外，双方从未就7、8、9号门面房屋调换谈过。
第三人施秋娥为证明其述称意见，向本院提交身份证及户口本，拟证明杨振与施秋娥是母子关系。
第三人汇新公司述称，汇新公司与杨振签订了武昌区汇文新都D区1栋1-2层4至11号商品房买卖合同，2010年底办理了房屋交付手续，2011年9月26日开出了不动产发票。2012年3月汇新公司又与王福荣签订了武昌区汇文新都D区10.11号商品房买卖合同，2012年11月又与邵慎签订武昌区汇文新都D区7、8、9号商品房买卖合同。汇新公司愿承担经济和法律责任。
第三人汇新公司未向本院提交证据。
庭审质证中，被告王福荣对原告杨振提交的证据1中的五份判决书真实性不持异议，判决中2009年杨振与开发商签订的房屋买卖合同，7、8、9号门面房屋王福荣在2012年11月17日通过三方协商，从开发商手中购买，10、11号门面王福荣也有与开发商签订的合同，当时签合同的时候，施秋娥是全程参与的；对证据2从形式上来看，杨振起诉依据的是2012年的租赁合同，要求解除租赁合同，但该合同被篡改，王福荣合同落款日期是6月2日，而杨振的合同是2012年6月22日。王福荣拥有与杨振相邻的门面房，门口有一大土堆，王福荣出资将其清理，杨振因此受益，和王福荣签订7、8、9号门面价格就很优惠。后来因为要收其他人的租金，怕其他人攀比，就拿出这么一份合同，该合同不是双方的真实意思表示，而是为了给其他租户看的。第三人施秋娥及第三人汇新公司对原告杨振提交的全部证据均无异议。
原告杨振对被告王福荣提交证据1真实性有异议，因为上述两个门面房，汇新公司在2009年出售给杨振，汇新公司的印章不清晰，有重影，也没有正规的购房发票，该收据是几个门面房的收据，不能证明是门面房的购房款票据；对证据2真实性有待核实，该合同在合同落款处没有签字，即使该合同是真实的，也是在杨振与王福荣签订租赁合同之前签订的；对证据3真实性有异议，因为从常理上看，一般都是一间房屋签订一个合同，而王福荣7、8、9三个门面只签订了一份合同，不符合常理；对证据4起诉状真实性不清楚，并认为该证据与本案无关，也不能证明王福荣的证明目的；对证据5的关联性有异议，认为邵慎与王福荣有利益关系和亲戚关系，该证据没有证明力；对证据6真实性不清楚，施秋娥与原告系母子关系，即使是施秋娥签订的，在同一房屋的租赁上，应以后一签订的合同为准。第三人施秋娥对被告王福荣提交的证据质证意见与原告杨振一致。第三人汇新公司对被告王福荣提交的证据1、3中三份合同和两份收据都是真实的，没有异议；对其他证据不清楚。
原告杨振、被告王福荣、第三人汇新公司对第三人施秋娥提交的证据无异议。
综合上述质证意见，本院对原告杨振提交的证据1，被告王福荣提交的证据1、2、4、5、6，第三人施秋娥提交的证据的真实性予以确认。对原告杨振提交的证据2，虽然合同上的落款时间有更改，但与被告提供的合同内容一致，且被告王福荣对此证据上的签名予以认可，故对原告杨振提交的证据2内容的真实性予以确认。对上述证据的证明效力，本院结合案情综合认定。
根据上述本院采纳的证据及双方当事人的陈述，本院确认以下事实：
坐落于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区1栋1-2层7至11号房屋系汇新公司开发建设。
2008年4月29日，汇新公司将该上述五套房屋所有权登记在自己名下，房屋所有权证号分别为昌2008004593、2008004591、2008004589、2008004644、2008004643。
2009年，杨振与汇新公司签订《武汉市商品房买卖合同》五份。由杨振购买上述五套房屋。
合同签订后，汇新公司于2010年6月24日用上述房屋为他人向兴业银行武汉分行借款提供抵押担保，办理了抵押登记。
2010年8月23日、2011年9月26日汇新公司分别向杨振出具销售不动产统一发票和网络发票五张，载明汇新公司收到杨振支付的上述五套房屋全部售房款。2010年底，汇新公司将上述房屋交付杨振使用。
2012年3月14日，汇新公司与王福荣签订《商品房买卖合同》二份，合同约定：由王福荣购买汇新公司开发的上述D区1栋1-2层10、11号房屋；购房款分别为976360元、1004740元等。合同还约定了产权登记的时间，未约定交房时间。
2012年4月22日，施秋娥代表杨振（甲方）与王福荣（乙方）签订《房屋出租合同》，合同约定：甲方将坐落在武昌巡司河汇文新都D区门面一至二楼7、8、9号的房屋出租给乙方使用，租赁期共48个月，甲方从2012年7月1日起将此房屋交付乙方使用，至2016年7月1日止；年租金96000元，交纳方式为三月付，由乙方在2012年7月1日交纳给甲方，先付后用，以后支付应在付款期末前7月30日支付等。
2012年6月2日，杨振（甲方）与王福荣（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将武昌区紫阳街汇文新都一期D区1-0-1／27-11号门面出租给乙方使用，租期三年，即2012年7月1日起至2015年6月30日止，房屋月租金为22500元，450平方米；付款方式按季度付67500元，提前30天支付租金；在租赁期间如物价上涨因素，租金每年按15%递增；甲、乙双方若违反上述约定，应向对方交纳违约金五万元等。
2012年10月18日，汇新公司向王福荣出具收款收据，载明收到王福荣汇文新都D区1-0-1／2-10、11、13、14，C区底层商网80#购房款5322140元。
2012年11月17日，汇新公司与案外人邵慎签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：由邵慎购买上述D区1栋1-2层7、8、9号房屋；购房总金额2985840元；一次性付款等。合同未约定交付房屋的时间。同日，汇新公司向邵慎出具收款收据，载明：交款单位邵慎，人民币2985840元，收款事由汇文新都D区1-0-1／2-7、8、9购房款。
审理中，王福荣主张曾与杨振及汇新公司协商，由其购买D区1栋1-2层10、11号房屋。杨振、施秋娥表示王福荣、汇新公司原来是与其协商过由王福荣购买10、11号房屋，汇新公司另行为杨振换其他房屋。杨振、施秋娥提出替换的房屋必须办理好权属登记，否则不同意更换。由于汇新公司未能提供办理好权属登记的房屋，导致换房没能实现。杨振、施秋娥不知道王福荣与汇新公司签订了10、11号房屋的商品房买卖合同，也不认可该合同。另外，杨振、王福荣也不知道汇新公司与邵慎签订的关于7、8、9号房屋的《武汉市商品房买卖合同》。
杨振主张王福荣全部租赁房屋的租金交至2013年6月底，之后王福荣再未交纳。王福荣认为诉争的10、11号门面是汇新公司出售给自己，不存在交租金给杨振，7、8、9号门面交过几个月租金，在签订房屋买卖合同后就没有交租金。同时，王福荣认为杨振的诉讼请求已过诉讼时效。
2015年6月29日，杨振诉至本院，要求确认汇新公司与邵慎之间的武昌区汇文新都D区1栋1-2层7号、8号、9号的商品房买卖合同无效；确认汇新公司与王福荣之间的武昌区汇文新都D区1栋1-2层10号、11号的商品房买卖合同无效。本院于2015年12月20日作出（2015）鄂武昌民初字第02839、02840号判决，支持了杨振的诉讼请求。该两份判决现已生效。
本院认为，杨振与王福荣签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然杨振提交的租赁合同落款处2012年6月22日中“22日”有改动痕迹，但合同内容与王福荣提交的租赁合同一致，且王福荣认可在杨振提交的租赁合同上自己的签名，故该落款日期的改动不影响合同的效力。2012年4月22日，施秋娥以杨振名义与王福荣签订的关于诉争房屋7、8、9号门面的《房屋租赁合同》，已被双方当事人于2012年6月2日签订的《房屋租赁合同》所取代，杨振与王福荣均应按2012年6月2日签订的《房屋租赁合同》履行合同义务，享受合同权利。王福荣认为与杨振的签《房屋租赁合同》是为了配合杨振与其他租户涨租打官司而签订，系假合同的抗辩意见，杨振不予认可，王福荣提交的证据不能证明其主张的事实，故对此抗辩意见，本院不予采纳。
合同履行中，杨振将诉争房屋交给王福荣使用，王福荣未按合同约定给付房屋租金，应承担全部违约责任。现杨振请求判令解除双方于2012年6月2日签订的房屋租赁合同，因该合同约定的租赁期限已届满，杨振已在租赁期限届满前提出解除合同，故租赁期满后王福荣占用诉争房屋不构成不定期租赁，双方于2012年6月2日签订的《房屋租赁合同》在租赁期限届满时已终止，故杨振解除合同的主张已无必要，本院不予处理。
杨振要求王福荣支付拖欠的房屋租金489037.5元（从2013年7月1日起算至2014年12月31日，其中2013年7月1日至2014年6月30日按每月25875元计算，2014年7月1日至2014年12月31日按每月29756元计算）的诉讼主张，符合双方签订的《房屋租赁合同》的相关规定，但王福荣辩称杨振的诉讼请求已过诉讼时效期间，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条：“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的”及第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，对杨振的上述主张，本院支持其起诉前一年即从2014年1月20日起至2014年12月31日的租金316536元。对杨振其他租金的诉讼主张已过诉讼时效，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：
被告王福荣于本判决生效之日起五日内向原告杨振支付房屋租金316536元。
本案案件受理费9136元减半收取4568元，由被告王福荣负担（此款原告杨振已垫付，由被告王福荣连同上述款一并给付原告杨振）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，财政机关：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户银行：农行武汉市民航东路支行，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 金 勇
二〇一六年四月二十七日
书记员 余梦林