徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第2785号
原告：杜海，男，1967年10月17日生，汉族，个体户，住徐州市邳州市。
被告：徐州康恒市场管理有限公司。
法定代表人：滕跃，总经理。
委托诉讼代理人：沈兴成，江苏红杉树律师事务所律师。
原告杜海与被告徐州康恒市场管理有限公司（以下简称康恒公司）返还财产纠纷一案，本院于2015年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2015年8月10日公开开庭进行审理。后本院依法适用普通程序，又于2015年10月27日、2016年11月7日公开开庭进行了审理。原告杜海及其原委托诉讼代理人张炳荣、被告康恒公司原法定代表人程梁、原委托诉讼代理人（现法定代表人）滕跃及委托诉讼代理人沈兴成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜海向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还违法收取的押金、管理费等合计32500元（含2014年卫生费、管理费计2500元、创卫押金10000元、2015年物业费20000元）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2011年开始租赁徐州市黄河新村农贸市场管理中心（以下简称市场管理中心）位于徐州市黄河农贸市场xx号房屋用于经营，租赁期至2020年12月30日。被告负责人程梁于2013年取得该市场一层xx号房屋后，将被告迁入该市场。为达到非法收取该市场他人房屋租金的目的，程梁对外欺骗他人，谎称其已经取得整个黄河农贸市场的管理权，进而利用各种非法手段，巧立名目骗取或者暴力胁迫原告等业户向其缴纳所谓的物业费、创卫押金等费用。后经调查了解，只有出租方市场管理中心对原告所租房屋享有管理权，被告只能管理其自己所有的房产即该市场一层xx号，而且被告收取的费用系物价局等三部门在政府文件中明令禁止的。故被告收取原告各项费用显属违法。综上，请求法院支持原告的诉请。
被告康恒公司辩称，一、原告说该市场xx号房屋的租赁期至2020年12月30日是属于虚假的，因为牵扯到市场管理中心涉嫌造假的四份虚假协议及合同已经被在公安局、检察院、法院实名举报，其中一件虚假诉讼案件已经调解且申请执行，造成了严重的影响。二、被告没有采取暴力、胁迫手段让业户交纳管理费和物业费，对原告抵毁被告名誉，被告保留法律追究的权利。三、原告所在的房屋属于门面房，不属于农贸市场，不受物价局规定的收费管理内容约束，被告收取物业费、管理费是为了市场正常运营。上一任管理方市场管理中心收取了三至五年的管理费用后因为资金链断裂跑了，总共卷走水费、电费60000余元。被告接收市场时市场停电，被告和业户协商如果停业损失的是业户，因为被告没有义务提供维持市场经营费用，经95%业户同意交纳一部分管理费用于市场运营，被告提供了其他大部分费用。2014年总共补贴市场运营亏损600000元，被告修复了市场周边道路，补交了水电费，补交了垃圾费并更新消防、监控和办公设施，使市场正常运营。
经原被告举证、质证，对于原被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并对以下事实予以确认：
徐州市黄河新村农贸市场管理中心（以下简称市场管理中心）于2004年8月6日设立，企业住所为徐州市黄河农贸市场一层xx#，产权属性为自有产权，投资人登记为孙晓露，所属行业为市场管理，一般经营项目为摊位租赁、房屋租赁、市场管理咨询、投资理财咨询服务、生鲜食用农产品销售，企业状态为在业，营业执照状态为有效。
徐州市黄河小区农贸市场（后称徐州市黄河新村农贸市场、徐州市黄河农贸市场）原所有权人为姚建新、孙晓露等人。姚建新与市场管理中心的登记投资人孙晓露当时系夫妻关系。市场管理中心设立后，长期对徐州市黄河小区农贸市场进行管理经营。
涉案房屋座落于徐州市黄河小区农贸市场x#-xx号，原所有权人登记为孙晓露。其所有权证号为55xxx，房屋幢号为x幢、房号为xx号，房屋总层数为7层。涉案房屋所在层数为1层，建筑面积为50.97平方米。
市场管理中心（甲方）与原告杜海（乙方）之间签订有《黄河新村农贸市场进场经营合同》一份，约定内容包括：乙方经营品种为家禽，位置在市场东门，合同签订年限为三年；店铺摊位经营面积（米）为25平方；该店铺摊位押金为9000元，水电押金为1000元，缴纳进场经营费的时间为2011-2015.12.31；市场所有房屋产权归甲方所有，上述资产任何人不得随意占用、破坏；乙方在市场经营对店铺摊位只有使用权、经营权，市场商铺台位由甲方同意管理等。据此，原告杜海2011年进入黄河新村农贸市场，并向市场管理中心长期租用涉案房屋用于经营活鸡零售。
2013年11月7日，被告康恒公司设立，企业住所地登记为徐州市黄河小区农贸市场一层xx#，住所产权为租赁使用权，法定代表人为程梁（在本案审理期间变更法定代表人为腾跃），所属行业也为市场管理，一般经营项目为市场管理服务、生鲜食用农产品销售，企业状态为在业，营业执照状态为有效。后被告康恒公司亦进驻徐州市黄河小区农贸市场。
2013年11月27日，姚建新因与程梁等人之间的债务纠纷，本院作出（2013）泉执字第3526-2号民事裁定书，将徐州市黄河小区农贸市场一层xx#房产所有权及土地使用权（建筑面积为1883.07平方米）过户至史为登和程梁、谢淑静名下（按份共有，份额为：史为登占9%，程梁、谢淑静占91%）。
被告康恒公司进驻徐州市黄河小区农贸市场后，与市场管理中心之间就徐州市黄河小区农贸市场的管理经营发生争议。后被告康恒公司于2014年1月20日向原告杜海收取了2014年的卫生费、管理费计2500元，并向原告杜海出具了相应收据。
2014年4月24日，因姚建新、孙晓露等与江苏铜山锡州村镇银行股份有限公司（以下简称铜山锡州银行）之间的债务纠纷，经徐州市铜山区人民法院处理，作出（2014）铜执字第00326-1号民事裁定书，并于2014年4月25日向被告康恒公司送达该民事裁定书及（2014）铜执字第00326号协助执行通知书，要求被告康恒公司协助执行下列项目：一、扣留、提取被执行人姚建新、孙晓露所有的在徐州市康恒市场管理有限公司房屋租金收入3800000元至徐州市铜山区人民法院。二、不得改变目前房屋的现状。
2015年2月3日，徐州市铜山区人民法院又作出（2014）铜执字第00326-5号民事裁定书，将徐州市黄河农贸市场内姚建新、孙晓露所有的共六套房屋（包括涉案房屋）一并抵偿给铜山锡州银行所有。
2015年2月4日，铜山锡州银行向被告康恒公司出具《委托书》一份，将（2014）铜执字第00326-5号民事裁定书中抵偿给铜山锡州银行的六套房屋（包括涉案房屋）一并委托给被告康恒公司管理。《委托书》的相应内容为：我公司与姚建新、孙晓露等因金融借款合同纠纷一案……铜山区人民法院于2015年2月3日向我公司下达了（2014）铜执字第00326-5号民事裁定书，裁定将下列房地产于2015年2月3日抵偿给我公司所有：……2、孙晓露所有的位于……徐州市黄河小区农贸市场x#-xx、x#-xx（房屋所有权证号为徐房权证泉山字第××号、建筑面积分别为50.97平方米、18.17平方米）……及……所占用的国有划拨土地使用权[……国有土地使用权证号：……徐土国用（2007）第47880，使用权面积为68平方米）……]现我公司将上列法院裁定给我公司所有的房地产自2015年2月3日之日起委托给徐州康恒市场管理有限公司管理，由此产生的所有费用均由徐州康恒市场管理有限公司自行承担。本委托书至我公司将上述所列房地产出卖后自行终止。
2015年2月27日，被告康恒公司又向原告杜海收取了创卫押金10000元、2015年物业服务费20000元，并分别向原告杜海出具了相应收据。
2015年6月26日，被告康恒公司向业户杜海等人发出《公告》一份，内容为：市场业户林长进、杜海因杀鸡房经营买卖多次发生争执，对社会和市场造成极大的恶劣影响。经市场办公室研究决定：收回双方摊位，清出市场。以儆效尤！请市场所有业户引以为戒！后原告杜海遂将涉案房屋转租给他人，由他人继续进行经营至今。
2015年7月，原告杜海以诉称理由起诉来院，请求判令被告康恒公司所收取的2014年卫生费、管理费计2500元、2015年2月创卫押金10000元、2015年物业服务费20000元。被告康恒公司则以辩称理由予以反驳。经调解无效。
在本案审理期间，原告杜海为证实其主张，还向本院提交以下证据：
一、落款日期为2011年1月1日的《房屋租赁协议》一份，显示：市场管理中心（承租方、乙方）自愿承租孙晓露（出租方、甲方）座落在黄河农贸市场一层xx号、xx号、xx号三套；租赁期限从2011年1月1日至2020年12月30日止；每年租金15000元；乙方对房屋拥有经营管理权及房屋、摊位对外租赁权。如有业户未缴纳摊位费用或对外租赁期满，乙方有权利通过诉讼对业户追缴欠款或要求业户将所租赁房屋、摊位让出。
二、市场管理中心2015年8月17日出具的《严正声明》一份，载明：因市场管理中心一时没有找到上述《房屋租赁协议》，遂按照当时的时间即2011年1月1日补了一份租赁协议，书写时间在原告杜海起诉之前几日，内容是完全真实的，仅仅是为还原当时的事实而将日期提前。原告杜海以上述证据一、二证实涉案房屋是孙晓露出租给市场管理中心，租期自2011年1月1日至2020年12月30日，证明涉案房屋产权不属于被告康恒公司。
三、《江苏省城市集贸市场价格暂行管理办法》（复印件）一份，其中第九条规定：主办者向经营者提供摊位，应签订摊位租赁合同，租赁合同中应明确双方在价格管理方面的权利、义务及摊位费标准、摊位面积、租赁期限、水电费缴纳方式、代缴费项目等条款。除收取摊位费、代收税、费外，不得违法收取其他费用，代收税费必须严格按照规定标准执行，不得擅自提高标准。摊位费标准由主办者依据市场经营成本和合理利润并兼顾经营者的承受能力，与经营者协商确定。原告杜海以此证据证实被告康恒公司没有向其提供摊位，原、被告之间无任何合同和协议，被告康恒公司收取其物业费和押金等32500元是非法的。
四、本院于2013年9月23日出具的公告及黄河小区农贸市场平面图各一份（均系复印件），其中公告内容为：史为登申请执行姚建新、徐州凯彤房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案，本院依法查封了被执行人徐州凯彤房地产开发有限责任公司名下的位于本市黄河小区农贸市场一层xx#房产（该房屋产权证号为徐房权证泉山字第××号、土地使用权证号为徐土国用2007第09396号）。因被执行人姚建新、徐州凯彤房地产开发有限责任公司至今未履行法律文书确定的义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条之规定，本院对以上房产依法进行处置，该房产经评估后，目前已进入拍卖程序。为本案的顺利执行，维护黄河小区农贸市场一层xx#房产内（见黄河农贸市场图示红线内）的摊位承租人合法权益和市场的稳定，现要求摊位承租人在本公告张贴五日内（即本月28日前），将租赁协议和租金收取向本院提交（由张学武会长代收，联系电话130××××7555），过期不交者，视为非该市场租赁户，造假者应承担法律责任。原告杜海以此组证据证实其所承租的房屋不属于被告康恒公司管理的一层25#房产1883平方米范围之内。
经质证，被告康恒公司认为，1、证据一是造假的。涉案房屋2012年3月份左右抵押给铜山锡州银行。按照抵押权法规定，房屋在抵押前租赁的，租赁合同是有效的，处分权不能对抗抵押权，所以《房屋租赁协议》日期全部提前到2011年，企图以买卖不破租赁的条款以低价继续非法侵占他人权利。2、证据三与涉案房屋无关，只是对农贸市场商位的相关规定。涉案房屋是门面房，不是市场商位。3、证据四属实。原告杜海所租的房屋是在1883平方米范围之外，属于被告康恒公司管理。涉案房屋是法院裁定给铜山锡州银行的，铜山锡州银行对被告康恒公司出具《委托书》，是被告康恒公司为原告杜海提供所有水电、物业、监控、安保管理。
被告康恒公司为证实其反驳主张，还向本院提交以下证据：
一、程梁与原告杜海于2015年7月14日的通话录音一份，内容为包括：（程）“我把地面和墙都给你装修好，这个没问题，我答应过你的。”（杜）“你给我装修好就管！”（程）“里面地你想办法自己弄，因为你特殊情况，包括下水道重新弄，那也是他（对面业户）自己掏钱，墙我给弄的，门口我给你弄。”（杜）“行，你得给我弄，你得给我抓紧，听说对过已开业。”“我告老姚，老姚说了是我们的给我，是老程的给老程。”“不是多收，不完全牵扯钱的事，牵扯到管理的问题。”（程）“管理你放心好了，谁给你提供服务的？”（杜）“孙晓露给我说了，这是我们公司管理的事，不是他们公司管理的事。孙晓露说她有权管理俺。”“这个东西到法院后给我个明白，我不向他也不向你，您都说有管理权，孙晓露说了15年之后她继续收我房租！”（程）“现在谁管理的？谁服务的，现实在这，你回来再说，你起诉我欢迎，这没问题。”（杜）“我单独把这事弄清楚，属于老姚我给老姚，属于你老程给你老程。抓紧装修，别耽误。”“你们砸也没通知我”（程）“怎么没通知？早通知了，我事先给你说过，都知道装修。”被告康恒公司以此证据证实其与原告杜海之间有协议。
二、照片打印件五张，被告康恒公司以此证实其给原告杜海装修摊位花了60000元，还增加了大概十几平方米经营面积。
三、落款日期为2014年1月6日的《请愿书》一份，内容为：徐州市公安局泉山分局、徐州市泉山区人民法院：我们是徐州市泉山区黄河农贸市场经营业户，现反映原市场经营者姚建新、孙晓露（原徐州市黄河农贸市场管理中心）涉嫌违法犯罪的情况。姚建新、孙晓露（原徐州市黄河农贸市场管理中心）在与业户签订租赁（经营）协议时，以押金名义收取业户费用（押金明细见清单一），在泉山法院将该市场所属房地产依法裁定给债权人（程梁、史为登）后，按法律规定应返还所取的押金，但是姚等人根本不理会业户的正当要求，更为恶劣的是，在泉山法院发出拍卖公告，并要求不得再收取费用后，姚等人纠集社会人员，以威胁、利诱等手段强行收取业户2014年至2015年的（有的甚至到2020年）租赁费用，（详见清单二），还将业户预缴的电费据为己有、拒不缴纳，导致市场二次停电，给业户造成较大损失（收取的电费见清单三）。姚建新等人的行为，不仅严重违法，还造成较大的社会影响，损害了众多业户的利益，严重影响社会稳定。为维护合法权益，现向贵单位反映，并希望能得到公正处理。该《请愿书》后另附有黄河农贸市场业户签名及指模。被告康恒公司以此证据证实其接收房屋时市场是亏损的，被告康恒公司没有义务给原告杜海提供相应的物业服务。但是被告康恒公司为了市场长久，为了大家的利益提供了服务。
四、黄河新村农贸市场业主委员会于2014年4月1日由向黄河农贸市场各业户发出的《业户告知书》一份，内容为：徐州市康恒农贸市场管理有限公司于2013年11月负责市场管理。由于市场前管理单位徐州黄河农贸市场管理中心不仅将市场摊位费收取至2015年底，还将业户缴纳的电费挪用，造成市场停电近一周。康恒公司接管后，垫付电费，并投资改造了市场周边道路、公用设施等。因市场如正常经营需保安、保洁、垃圾清运、电工、市场管理人员工资等，每年基本费用支出就近六十万元，康恒公司无力支付，提出停业。为维护广大业户利益，经与康恒公司协商，要求市场业户每户缴纳物业服务费3600元。如个别业户有困难，由业主委员会申请，康恒公司同意，可面交或优惠；不足部分由康恒公司负担。现特此告知。被告康恒公司以此证据证实全体业主都同意缴纳物业服务费。
五、（2014）泉行初字第64号案件（市场管理中心诉徐州工商行政管理局泉山分局、第三人康恒公司不服工商行政登记一案）开庭笔录、市场管理中心代理词及民事裁定书各一份（均系复印件），被告康恒公司以此证据证实市场管理中心曾起诉徐州工商行政管理局泉山分局，要求撤销被告康恒公司的经营场所变更登记，后市场管理中心撤回起诉。该份开庭笔录中，市场管理中心承认从2013年10月起都是由被告康恒公司实际管理黄河农贸市场，徐州工商行政管理局泉山分局认为被告康恒公司的经营场所变更合法有效，同时认为无论被告康恒公司是否变更经营场所，只要有产权人授权，均有权管理该市场。
六、被告康恒公司工商登记资料一组（复印件），被告康恒公司以此证实其2013年11月30日与黄河小区农贸市场一层xx#房屋产权人程梁、史为登等人签订租赁合同，约定将该xx#房屋出租给被告康恒公司用于农贸市场经营，被告康恒公司已经合法取得了黄河农贸市场一层xx#房屋（农贸市场）的经营管理权。
七、市场管理中心工商登记资料一组（复印件），被告康恒公司以此证实市场管理中心之所以取得黄河小区农贸市场一层xx#房屋经营管理权是基于原产权人徐州凯彤房地产开发有限责任公司（以下简称凯彤房地产公司）的授权和租赁，有经营场所证明，其中一份房屋租赁协议签于2007年，约定租赁期限至2017年。
八、凯彤房地产公司与市场管理中心2011年2月25日签订的《租赁协议》一份（复印件）。被告康恒公司以此证据证实在凯彤房地产公司将黄河小区农贸市场一层xx#房屋抵押给程梁前，由于工商登记的租赁期限到2017年，凯彤房地产公司与市场管理中心重新签该协议，取代了原来的租赁合同，新协议约定租赁到期日为2012年3月1日，证明市场管理中心2012年3月1日之后再签订的合同对抵押人无效。在程梁取得房产后，市场管理中心已经丧失了经营管理权。
九、中国建设银行客户专用回单一份（复印件），显示被告康恒公司2015年6月26日收款393900元。被告康恒公司以此证据证实其与市商务局、泉山区农贸办三方于2015年5月签订提档升级改造合同，市商务局已经拨付改造工程款390000元。
经质证，原告杜海认为，1、录音内容是真实的，但记录不全，没有听到任何协议。2、照片属实。是被告康恒公司强制装修的，被告康恒公司没有给原告杜海说，原告杜海也没有要求被告康恒公司装修，也不知道花多少钱。3、对证据三、四真实性有异议，没有见过。证据四没有原告杜海签字。4、证据五至九与本案没有关系，真实性也不发表意见。
在本案审理中，原告杜海还向本院申请前往徐州市泉山区物价局调取编号为（2015）019的《徐州市泉山区价格举报中心答复呈批表》一份，该呈批表载明：举报事项为黄河农贸市场康恒公司向业户收取管理费每年3000元，创卫押金300元；被答复人为张学武；答复内容为：现黄河农贸市场康恒公司已将多收取的卫生费、管理费计112900元退还（已签订补充协议，业户同意以卫生费、管理费抵扣摊位费）。
经质证，原告杜海认为：真实性无异议，证明被告康恒公司多收原告杜海的32500元是违法的，是非法的。被告康恒公司质证认为：真实性无异议，但与本案无关。原告杜海混淆了上述房屋的实质。江苏省物价局对农贸市场有收费规定，不允许以摊位以外的名义收取任何费用，但涉案房屋原属于孙晓露，后来属于铜山锡州银行，是门面房。原来市政府批的农贸市场面积为1183平方，也就是被告康恒公司现在的住所地xx号。
关于被告康恒公司收取原告杜海相关费用的原因，被告康恒公司称其2014年收取卫生费、管理费共计2500元是因为其接手徐州市黄河小区农贸市场时，市场停水、停电，欠电费、水费共计60000多元、垃圾费40000多元，被告康恒公司按市场每年运行成本的三分之一收取相应费用，剩余费用其自行补贴。被告康恒公司称2015年收取的创卫押金10000元没有返还，因为创卫是长效的，如果原告杜海不再经营是返还的，相当于管理押金。被告康恒公司收取2015年物业服务费20000元是因为原告杜海经营的是活禽宰杀，为了原告杜海的利益，被告康恒公司按照要求对涉案房屋出资进行了装修，还给原告杜海增加了十几平方米场地，原被告之间有口头协议。被告康恒公司是贴本为原告杜海装修的，装修费大概60000元。因为被告康恒公司是管理公司，发票中只能列管理费，所以将上述装修费用列为管理费。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据双方当事人的举证，原告杜海自2011年起租赁使用涉案房屋，与市场管理中心存在租赁关系。被告康恒公司的原法定代表人程梁等于2013年取得徐州市黄河小区农贸市场一层xx#（建筑面积1883.07平方米）房产所有权及土地使用权。被告康恒公司进驻徐州市黄河小区农贸市场后，与市场管理中心之间就徐州市黄河小区农贸市场的经营管理发生争议。但原告杜海于2014年1月20日向被告康恒公司交付了2014年的卫生费、管理费计2500元，被告康恒公司也向原告杜海出具了相应收据，应视为原告杜海此期间接受被告康恒公司的管理和服务，其现诉请被告康恒公司返还2014年的卫生费、管理费计2500元，不符合法律规定，本院不予支持。
原告杜海于2015年2月向被告康恒公司交付创卫押金10000元、2015年物业服务费20000元，亦应视为此期间其接受被告康恒公司的管理和服务。但被告康恒公司向原告杜海收取创卫押金10000元，无相应的依据，原告杜海现诉请返还，符合法律规定，本院予以支持。被告康恒公司向原告杜海收取2015年物业服务费高达20000元，依据不足，参照被告康恒公司向原告杜海收取2014年相应卫生费、管理费计2500元为标准，本院酌定被告康恒公司应向原告杜海返还所收取的2015年物业服务费17500元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十四条、第一百一十七条、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告徐州康恒市场管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜海返还所收取的2015年2月创卫押金10000元。
二、被告徐州康恒市场管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜海返还所收取的2015年物业服务费17500元。
三、驳回原告杜海的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费610元，由原告杜海负担95元、由被告徐州康恒市场管理有限公司负担515元（原告已预交，被告应自本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 魏道升
代理审判员 张梦瑶
人民陪审员 赵廷苏
二〇一七年一月六日
书 记 员 程 美