江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1202民初834号原告：李琴云，女，1981年11月26日生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：王宇，江苏睿恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：华玉琴，江苏睿恒律师事务所律师。被告：泰州苏宁云商商贸有限公司，住所地泰州市东进路金茂大厦1—4层。法定代表人：赵蓓，该公司总经理。委托诉讼代理人：林宁，江苏众成信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李普生，江苏众成信律师事务所律师。原告李琴云与被告泰州苏宁云商商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人华玉琴，被告委托代理人林宁、李普生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付欠缴租金、赔偿租金、为履行合同而支付的改造费用等损失150万元。2、被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年7月31日原、被告签订租赁合同一份，约定由原告向被告出租位于泰州市济川路太阳商业广场xx层房屋，并要求原告交付房屋时按合同约定条件完成改造，同时约定被告应给付定金30万元，租赁自2014年11月15日起计算。合同签订后，原告与第三方签订合同，拟按租赁合同进行改造，但被告迟迟不支付定金，造成原告无法实施改造工程，并最终造成原告向第三方承担违约费。而租赁期限开始后，被告仍拒付定金及租金，更不与原告商谈交接，最终致原告无法向第三方业主支付租金，业主不同意租赁收回房屋。原告方避免损失扩大，被告发出通知解除租赁合同，被告的违约行为造成原告租金损失，故诉请判准原告诉请。被告辩称，原告诉讼应明确违约赔偿目的性质与金额。本案讼争合同未实际履行，原告要求支付租金的条件未成就，根据合同约定，被告支付租金以原告提供发票为前提，原告迟延提供，被告有权迟延支付。原告到期不能依约交房，构成违约，应自行相应损失。原告要求被告支付欠交租金再赔偿租金损失无依据，改造费不真实。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年7月31日原、被告签订租赁合同一份，约定原告将本市济川路太阳商业广场xx层建筑面积2962.82㎡房屋及附属设施出租给被告使用，租赁期从2014年11月15日至2025年2月14日。原告应于2014年11月15日前将改造符合约定的房屋及设施交付给被告，其中，房屋为裸顶，地800*800浅色地砖、墙刷，区域内无隔断，消防设施应符合国家和当地消防规定，提供合格有效消防验收证明。租赁费用2014年11月15日至2016年2月14日为首个租赁年度，租金为160万元，采取先付后租方式在每年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日提前10日支付，另被告在合同签订后十个工作日支付定金30万元。原告作为出租人应确保租赁物系合法建筑，相关权利人同意出租，应在约定交房时提前三个工作日通知被告接受租赁物，由双方签订交接确认书。交接确认书如迟于合同约定的交接日期的，则租赁期限、租赁费用、物业服务费等付款日期相应顺延或另行协议调减租赁费用。关于违约赔偿，双方约定任何一方违约而导致对方解除合同，违约方应赔偿守约方全部损失；当守约方损失无法计算时，违约金相当于当年度六个月租赁费用。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告则与蒋xx、叶x、王xx、徐xx、陈xx、杨xx、殷xx、常x、张x、施x、张xx等业主签订房屋委托租赁合同，约定原告作为受托方，受托将上述业主房屋租赁给苏宁电器，委托租赁期限为10年5个月，即从2014年10月20日至2025年3月19日止，免收租金装修期5个月，房租自2015年3月20日起算，首年租金累计93万余元。另原告与泰州市太阳商业市场管理有限公司于2014年11月3日签订泰州市太阳商业广场场地占用合同，就涉及租赁给被告所占用公共场地由泰州市太阳商业广场管理有限公司有偿租赁给原告使用，租赁15年半，占用费每年3万元。2014年11月10日原告与案外人魏xx签订土建合同一份，约定由魏xx按苏宁公司验收要求承揽涉案两层房屋改造工程，工程总价款70万元，并约定工程项目、工程期限违约责任等内容。后魏xx进行部分装修改造。2014年11月18日泰州市公安消防支队海陵区大队出具重大火灾隐患销案通知书，认定泰州市太阳商业市场管理有限公司对2014年4月25日作出泰海公消重字（2014）第0002号，重大火灾隐患整治情况于2014年10月30日进行检查，经检查重大火灾隐患已整治消除。2014年11月15日原、被告双方约定的交房期限届满，原告未通知被告交接房屋，被告亦按约给付定金和租金。2014年12月被告函告原告有关地砖、消防、电梯未完成到位，未按约定交付，要求原告按约定交付标准明确交付时间。后原告于2015年4月9日、4月13日多次致函被告催告被告及时给付定金及租金；因被告未及时支付定金致土建改造延误；另该房屋消防验收相关手续已齐备，被告应派员核实。5月5日原告致函被告，称因被告未按支付30万元定金，造成原告先期投入改造项目缺乏资金，经多次催促，被告仍未给付定金、租金致使未能向业主支付租金，业主要求另行出租，故决定解除租赁合同，被告应赔偿因违约造成的租金损失及为该履行合同所投入前期改造费用损失。被告亦未回复，2015年7月16日原告（甲方）与魏xx（乙方）签订解除合同协议，载明因太阳广场苏宁项目改造不能按原合同实施，已停工至今，现项目已取消，双方达成协议：一、经双方核对确认乙方已完成部分工程及材料费为171209元。二、双方解除2014年11月10日所签土建合同。三、甲除支付乙方已完成工程款171209元，应向乙方支付违约金、误工费50000元。四、上述款项221209元，甲方应于2016年1月31日前一次性给付，逾期给付另支付违约金2万元。2016年1月25日原告给付17万元，2月26日又给付71209元。后原告涉讼要求被告赔偿损失。上述事实有租赁合同、催告函、解除合同通知、委托租赁合同、土建合同、解除合同协议、消防资料及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的租赁合同真实有效，依法应予保护。根据合同约定，原告的义务是交付租赁房屋，被告的义务是给付定金及租金。本案中，合同约定被告在签订后十日给付定金，被告未给付，原告在被告未付定金情形下，为履约先后与众多小业主及泰州太阳商业广场管理有限公司签订合同，取得涉案房屋及场地的使用权，同时委托他人进行改造装修，取得消防验收资料。在约定2014年11月交付房期限届满时，原告未能交付房屋，被告亦未按合同约定在交房前十日给付第一年房租，后被告催要定金、租金未果，而于2015年5月解除租赁合同致双方租赁合同关系终止。双方在履约中均有违约行为，依合同法规定应各自承担相应责任。原告主张的租金损失及装修费用，实质系原告履约而产生的实际费用，至原告解除合同时，原告的实际损失为2014年10月至2015年3月5个月装修免租费时间损失及依委托合同应支付业主从2015年3月20日至5月5日一个月半租金损失约12万元、装修损失221209元（另有2万元是原告逾期付款而支付违约金不应计入）等，根据双方当事人合同履约中均有违约行为，对原告上述实际损失，本院认定被告承担22万元，其余损失由原告自行承担。关于原告主张欠缴租金或违约金，因原告未实际交付房屋给被告，自身亦存在违约，故原告该项要求无事实依据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告泰州苏宁云商商贸有限公司在本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告李云琴租赁损失人民币22万元。二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币18300元，原告负担10000元，被告负担8300元（原告已预交，被告负担部分在本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费18300元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：农行泰州海陵支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001]。审 判 长  李三山人民陪审员  陈 雯人民陪审员  王光桢二〇一六年十二月二日书 记 员  王 彤