甘肃省�州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0102民初7410号
原告：兰州居家乐科技有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区。
法定代表人：宋爱博，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马玉琼，甘肃韬合律师事务所律师。
被告甘肃金浩商贸有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区。
法定代表人：苏军强，该公司经理。
委托诉讼代理人：谢壮，甘肃奇盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李志强，甘肃奇盛律师事务所律师。
原告兰州居家乐科技有限公司诉被告甘肃金浩商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案受理后，依法适用普通程序于2016年12月16日公开开庭进行了审理。原告兰州居家乐科技有限公司的委托诉讼代理人马玉琼，被告甘肃金浩商贸有限公司的法定代表人苏军强及委托诉讼代理人苏军强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年11月21日解除；2、判令被告返还原告支付的房租1250000元；3、判令被告支付原告违约金250000元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年9月2日，原、被告签订了两份《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于兰州高新区雁滩园区T636#规划路以东，S633#规划路以南的南Ⅱ区二楼南和二楼北出租给原告使用，建筑面积分别为1276.39平方米、793.08平方米，平台面积分别为735.5平方米、432.78平方米，月租金为80元/平方米。同时，合同约定了租赁期限，不能按照合同约定交付房屋的违约责任和赔偿责任等条款。合同签订后，原告按照被告的要求向被告支付了房屋租金1250000元，被告收取租金后向原告�具了收款收条，随后原告开始开展各项合作业务，但经原告多次催促，被告迟迟不依约履行交房义务，原定于该房屋作为原告的建材体验中心无法落实，基于被告的违约行为，导致原告全额退还了诸多项目合作商家品牌订金共计230000元。原告多次找被告协商解决交房的事宜，但被告一直拒绝协商，后得知被告已将涉案房屋出租，被告的行为已严重侵犯原告的承租权，2015年11月18日原告依据《房屋租赁合同》第九条第2款的约定向被告发函，被告收函后一直未予答复。原告认为被告的行为损害了其合法权益，原告诉至法院。
被告甘肃金浩商贸有限公司辩称，2014年9月2日双方签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于兰州高新区雁滩园区7696号规划路以东，5633号规划路以南的南11区二楼南和二楼北出租给原告，总面积2069.47平方米，平台面积1168.28平方米，房屋租金1986690元/年，平台租金1121548.8元/年，付款时间为协议签订后20日内一次性付清，之后每年的租金在一年期届满前30日之前一次性付清，装修期四个月。租赁合同签订后，双方签订了一份房屋装修协议，约定被告为原告承租的房屋进行装修，费用共计495000元。以上协议签订后，被告及时联系施工单位，对房屋进行了装修，同时有关材料也由原告进行审查签收，2015年3月5日原告法定代表人宋爱博及公司人员对已完成装修的房屋进行了验收。此后原告在涉案房屋内进行了一系列的招商及公司人员培训，被告虽将房屋交付给了原告，但原告并未按合同约定支付相应的租金，在向被告支付了少量款项后，未再支付任何款项。2015年6月以后，因原告招商失败，公司人员相继离职，所承租的房屋一直未能正常投入使用，原告房租也一直拖欠。另原告所称交付租金1250000元违背事实，根�合同约定原告应向被告交付3108238.8元，但原告不但未在合同约定的时间内支付上述款项，经核算原告先后从被告处借走各种款项100余万元，而原告自2014年9月到2015年1月偿还90余万元，尚欠被告借款10余万元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的举证与质证，经本院审查认定上述证据真实、来源合法、与本案存在关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和所举证据，本院认定的事实如下：
2014年9月2日，原告兰州居家乐科技有限公司与被告甘肃金浩商贸有限公司签订了两份《房屋租赁合同》，合同约定房屋坐落及范围：甲方（被告）出租给乙方（原告）位于兰州高新区雁滩园区T636#规划路以东，S633#规划路以南的南Ⅱ区二楼南（以电梯口与楼梯间正中为准），房屋建筑面积1276.39平方米；平台面积735.5平方米和�楼北（以电梯口与楼梯间正中为准），房屋建筑面积；平台面积432.78平方米。房屋租赁期限：自2014年起至2024年止，以交房日期为准，顺延四个月装修期，租金按按四个月装修期满收取。月租金：80元/平方米，该房屋第一年租金为1225334元（二楼南）、761356.8元（二楼北）；平台第一年租金为706080元（二楼南）、415468.8元（二楼北），第一二年租金不变，从第三年开始，之后每年租金在前一年租金的基础上增加7.5%，以此类推。租金支付方式：租金按年支付，第一年租金在协议签订二十日内一次性付清，之后每年租金在一年期满前30日之前一次性付清。
合同签订后，2014年9月28日原、被告又签订《房屋装修协议》，约定就甲方（原告）租用乙方（被告）位于兰州高新区雁滩园区T636#规划路以东，S633#规划路以南的房屋进行装修达成协议，”乙方为甲方装修房屋费用共计495000元；乙方为甲方装修房屋面积为2000平方米；乙方为甲方具体装修项目：1、改造安装卫生间，2、电线电路改造、安装，3、安装轻质隔墙，4、地面铺地板砖，5、墙面刮腻子、粉刷。”装修协议签订后，被告联系施工单位对涉案房屋进行装修。之后，原告按照被告的要求向被告支付了房屋租金1250000元，其中自2014年9月3日起至2014年10月12日原告陆续向被告法定代表人苏军强的兰州银行、中国农业银行、招商银行、农村信用合作社等账户汇款1000000元，苏军强于2014年11月12日出具《收条》予以承认；2015年1月30日，原告又向苏军强兰州银行、中国工商银行、中国农业银行的账户转账汇款250000元，苏军强通过微信聊天记录的方式予以确认。2015年3月5日，被告公司工作人员周建对装修结果进行审查签收和验收，被告将涉案房屋交付原告承租，原告在承租房屋进行一系列招商及公司业务培训工作，2015年6月，原告招商失败，遂涉案承租房屋也未实际投入使用。2015年12月19日，被告将涉案房屋另租给案外人甘肃货通天下贸易有限公司。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，双方亦按合同约定履行了交付房屋、支付租金的义务。本案中原、被告双方达成《房屋租赁合同》，被告根据双方签订的《房屋装修协议》将涉案房屋装修完毕后于2015年3月5日交付原告使用，原告共计缴纳房屋租金1250000元，但被告于2015年12月19日将涉案房屋另租给案外人甘肃货通天下贸易有限公司，导致原、被告之间的合同目的不能实现，根据我国合同法的规定，原告与被告于2014年9月2日�订的两份《房屋租赁合同》于2015年12月19日解除。关于被告是否将涉案房屋交付原告使用的问题，根据原、被告签订《房屋租赁合同》和《房屋装修协议》的事实，以及原告陆续缴纳房租的事实，本院认为被告已将涉案房屋交付原告，原告应承担自2015年3月5日至2015年12月19日的房屋租金，但本院认为原告并未实际投入使用承租房屋，为衡平双方当事人利益关系，综合考量原告未使用承租房屋、被告违约将房屋转租的事实，本院依法酌定原告承担三个月的房屋租金为宜，即（1225334元+761356.8元+706080元+415468.8元）/12个月ⅹ3个月=777059.9元。
关于原告主张被告返还已支付的房屋租金1250000元的诉讼请求，《合同法》第九十七条规定，”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取�他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告签订的《房屋租赁合同》因被告的违约行为而无法实现，《房屋租赁合同》解除后，被告应退还原告扣除三个月房屋租金外的费用，即1250000元-777059.9元=472940.1元。关于被告主张原告所交款项并非租金，而是还款的辩述，根据被告所提交的《收据》、《欠条》、银行明细等证据，本院认为被告所称的欠款实为宋爱博个人欠案外人孙花花的投资款项，与本案无关，故被告的辩述本院不予认可。
关于原告主张被告支付违约金250000元的诉讼请求，由于被告的违约行为导致《房屋租赁合同》解除，根据我国合同法的规定，被告应承担违约责任，但本院认为原告主张的违约金过高，为衡平双方当事人利益关系，综合考量被告的违约行为，本院依法酌定被告向原告支付违约金30000元为宜。故对于原告的此项诉讼请求，本院予以部分支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告兰州居家乐科技有限公司与被告甘肃金浩商贸有限公司于2014年9月2日签订的两份《房屋租赁合同》予以解除;
二、被告甘肃金浩商贸有限公司返还原告兰州居家乐科技有限公司房屋租金472940.1元及违约金30000元。
上述判项合计502940.1元，被告甘肃金浩商贸有限公司于判决生效后十日内向原告兰州居家乐科技有限公司履行完毕。
如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18300元，由原告兰州居家乐科技有限公司承担3300元，被告甘肃金浩商贸有限公司承担15000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审 判 长 瞿 梅
代理审判员 黄劲松
人民陪审员 董瑛芳
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 施璞琰
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