山西省吕梁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋11民终1725号
上诉人（原审原告）：吴廷珍。
委托诉讼代理人：李东峰，山西晋宇律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：刘纯明。
上诉人吴廷珍因与被上诉人刘纯明租赁合同纠纷一案，不服山西省方山县人民法院（2016）晋1128民初234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴廷珍及其委托代理人李东锋，被上诉人刘纯明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴廷珍上诉请求：（一）改判被上诉人刘纯明支付吴廷珍剩余的房屋租赁费25万元及逾期支付的利息损失；（二）责令被上诉人于2017年1月7日合同到期时搬离房屋。事实和理由：1、一审认定案外人吴五明与大武一村签订的租赁合同未通过村民会议，未公开发包，村民因此闹事，使门店整日无人问津，陷入萧条状态非事实。虽方山县农经局认定吴五明与大武一村签订的合同无效，但经行政诉讼，方山县农经局作出的行政处罚决定已被撤销。此不能成为被上诉人拒付租金的理由。被上诉人对村民闹事、阻拦的具体事实及被上诉人的损失数额无证据证明，况且村民根本未在租赁门店前闹事；2、一审认定三年租赁费为45万错误，应为455000元；3、一审适用合同法第二百二十八条错误，该条依据的事实不存在；4、刘纯明拖欠租金的行为构成的违约，应按约支付租金及相应利息。刘纯明不支付租金完全是由于市场经济形势不好而找的借口。被上诉人到期未付租赁后，双方进行过多次协商，其已向其表示如认为房租过高可以将房屋交出，由其另行出租，但刘纯明既不交房租，也不返还房屋，除自己的使用的两间外，还将另三间进行转包。
刘纯明辩称，对其与上诉人吴廷珍签订的租赁合同约定予以认可，已付租金205000元，剩余部分应于2015年1月8日付20万元，2016年5月1日付5万元。合同签订不久，大武一村村民以合同无效为由要求解除上诉人与一村村委的房屋，同时村民上访。方山农经局解除了合同，确认合同无效，后临县法院撤销该行政处罚决定，但此间门市无人问津，亏损严重，转租的两间房屋无法收取租金，损失共计27万元。在2015年、2016年其要支付第二笔，第三笔房租时，无法联系吴廷珍，视为上诉人自动放弃索要房租的权利。由于上诉人的欺瞒房屋有争议的行为，其直接损失27万元，且在其他经营中也不敢投资，为此保留起诉的权利。故应以其损失27万元弥补房租25万元，吴廷珍应赔偿其2万元。
吴廷珍向一审法院起诉请求同上诉请求一致。
一审法院认定事实：2012年12月13日，原告吴廷珍与吴五明合伙承租了大武一村所属的大桥门面房十八间（二层），并且书写房屋承包租赁合同书。合同约定：租期为12年（从2013年3月1日至2025年2月28日止），租金共计95万元。2013年7月10日，原告吴廷珍与吴五明因产生纠纷，吴五明退出合伙，由原告吴廷珍一人经营。2014年1月8日起原告吴廷珍将此门面房中的第二层的五间转包给被告刘纯明，合同约定：租期为三年（从2014年1月8日至2017年1月7日止），租金三年共计45万元。双方签订合同后，由被告一次性付原告205000元，于2015年1月8日付20万元，于2016年5月1日付5万元，并书写房屋承包租赁合同书。签订合同当日原告付给被告205000元租金。2014年3月，大武一村村民以吴五明与大武一村所签订的租赁合同未通过村民会议，未进行民生评估，未实行公开发包，违背了民主、公开原则为理由，进行上访，并在该租赁物门店前闹事，致使门店整日无人问津，陷入了一片萧条状态。之后，原告多次问被告索要未付清租赁费25万元，被告以原告隐瞒租赁门店存在严重纠纷，使其蒙受了巨大经济损失为由，拒付租赁费。一审法院认为，原、被告签订转租合同至本案起诉时，大武一村一直未主张原被告转租合同的效力，且在庭审中也未主张自己的权利，应认定为大武一村默认同意转租，故转租合同合法有效。在开庭审理中，被告刘纯明以大武一村村民主张权利，在所租赁门店前闹事，并且集体上访，致使其租赁的五间门店也受到严重冲击，无法正常营业，不支付租金，予以抗辩。合同法第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。原审认为该抗辩理由成立，予以认可，被告刘纯明应当不支付租金。庭审中，被告刘纯明陈述已经支付的205000元租金，也不要求返还，应当支持。原、被告的其他诉讼请求，缺少事实基础和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人工湖民共和国合同法》第二百二下四条、第二百二十八条第一款之规定，判决：驳回原告吴廷珍的诉讼请求。案件受理5050元，减半收取2525元，由原告吴廷珍负担。
二审中，上诉人吴廷珍提交被上诉人刘纯明与杜龙龙的房屋承包租赁合同书及杜龙龙与方山农村合作联社大武信用社（以下简称信用社）的租赁合同复印件各一份、照片4张，拟证明被上诉人将承租后的一间房屋又转租给杜龙龙，杜龙龙现将该房屋转租于信用社，现被上诉人承租5间房屋均正常营业。
刘纯明质证意见：对上述证据的真实性予以认可，但信用社租用房屋是在临县人民法院撤销方山县农经局的行政处罚决定后，之前的损失已无法弥补。
刘纯明提交其与李瑞民的房屋承包租赁合同书及李瑞民的证明复印件各一份，拟证明刘纯明将两间门面房转租李瑞明后，因有人恐吓闹事，出租人隐瞒房屋有争议的事实，使李瑞民门店无法营业，双方合同已解除，已支付的租赁费3万元亦退还刘瑞明。
吴廷珍质证意见：1、刘纯明与李瑞民的租赁合同，没有解除合同的证明；2、关于李瑞民的证明，不予认可，实际村民没有去门店闹事恐吓，所说的恐吓没有具体事实，解除合同是应单独的协议，其不存在欺骗行为，被上诉人所述的18万元未支付，但实际已付3万元。
本院认证：对于上诉人吴廷珍提交的租赁合同，被上诉人刘纯明无异议，应予采信；其提交的照片仅能证明门店现营业状况，不能反映2014年至2015年房屋争议期间的营业状况，故不予采信。对于被上诉人刘纯明提交的与李瑞民的租赁合同，上诉人无异议，本院予以采信；对于李瑞民的证明，由于其未出庭作证，真实性无法确认，不予采信。
二审查明，上诉人吴廷珍与被上诉人刘纯明签订的房屋承包租赁合同书约定三年的租赁费为455000元，双方对已付205000元租赁费，尚余25万元未付之事实双方无异议，本院予以确认。被上诉人刘纯明承租后，将一间转租给杜龙龙，租赁费三年共95000元；两间转租给李瑞民，租赁费三年共18万元。方山县农村经济管理局以吴五明与大武一村签订的房屋承包租赁合同未经村民代表民主评估为由，于2014年12月25日作出方农行罚[2014]001号行政处罚决定，确认合同无效。后吴五明提起行政诉讼，临县人民法院作出（2015）临行初字第21号行政判决，撤销方山县农村经济管理局作出的上述决定。对于村民是否在本案所涉门店闹事，致使被上诉人无法经营，因此造成损失及上诉人吴廷珍是否有故意隐瞒门店存在严重纠纷的事实因无证据证明，不予认定。其余事实同一审，本院予以确认。
本院认为，本案租赁物最初系上诉人吴廷珍与案外人吴五明合伙承租大武一村所属的门面房十八间，后吴五明退出经营。上诉人将二层5间门面房租给被上诉人刘纯明，双方签订房屋承包租赁合同，该合同为双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方应依约履行。本案的争议焦点主要是上诉人吴廷珍是否恶意隐瞒租赁物有争议的事实，如有，是否给被上诉人造成损失及该损失应否核减租赁费。
上诉人不存在恶意隐瞒行为。被上诉人刘纯明主张上诉人吴廷珍有恶意隐瞒房屋存在争议之行为，因第一，方山农经局虽以吴五明与大武一村签订的房屋承包租赁合同违反《山西省宵村集体经济承包合同管理条例》第十六条规定，未经民主评估，未公开发包为由确认合同无效，但该决定经行政诉讼已被撤销，不能成为认定房屋存在争议的依据；第二，既使有争议，也不能认定上诉人对房屋争议知情。上诉人与大武一村签订合同，大武一村作为村民自治组织对房屋的权属、承包的程序应比作为个人的上诉人更清楚，现有证据不能证明上诉人明知有争议而故意隐瞒。
无法认定村民有闹事行为，致使被上诉人承租房屋正常营业受到影响。据被上诉人陈述，村民隔几天去门店闹事，有时一、两人，有时三、四人，大约去了近十次，有口头威胁行为，然对威胁村民为何人、程度如何、持续时间均不能具体表述，现有证据亦不能证明上述内容。如村民确有上述行为已影响其正常营业，亦与本案非同一法律关系，其应向公安机关报警处理，而不能以此为由拒付租金。
被上诉人刘纯明损失数额的确认。被上诉人主张因村民闹事致使其欲转包的三间房屋或未成功转包或在签订转包合同后解除，但现有证据无法证明其损失。鉴于上诉人在上诉状中称大武一村村民对本案房屋出租问题进行过上访，又经方山农经局处罚、临县人民法院行政诉讼等程序，必定对被上诉人正常经营产生一些不利影响，对于被上诉人自用的两间房屋应全额支付租金，其余三间房屋酌情减少约一年房租，共9万元，故应由被上诉人刘纯明给付上诉人吴廷珍房屋租赁费16万元。对于逾期付款之利息系上诉人实际损失，但双方未在合同中约定，应从上诉人起诉之日起计算，由被上诉人承担。
本案所涉其他问题。上诉人请求被上诉人于合同到期后搬离房屋，因合同到期可由双方协商是否续租，如不续租则由被上诉人搬离所租房屋。关于法律适用，《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”本案非第三人主张权利，故不能适用该法律规定，原审适用法律错误。
综上，上诉人请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
撤销山西省方山县人民法院（2016）晋1128民初234号民事判决；
被上诉人刘纯明于本判决生效后十五日内给付上诉人吴廷珍房屋租赁费16万元及从2016年6月12日起至实际付款之日止的利息（以月息2%计算）；
被上诉人刘纯明于2017年1月7日合同到期日搬离所租赁的上诉人吴廷珍的门面房五间；
驳回上诉人吴廷珍的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5050元，减半收取2525元，由上诉人吴廷珍负担909元，被上诉人刘纯明负担4141元；二审案件受理费5050元，由上诉人吴廷珍负担1818元，被上诉人刘纯明负担3232元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 华
审 判 员 高美平
代理审判员 刘 昊
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 薛海霞