济南市长清区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民初字第1833号
原告周飞，男，生于1969年9月28日，汉族，居民，住江苏省海门市。
委托代理人成帅清，北京德恒（济南）律师事务所律师。
委托代理人许艳敏，北京德恒（济南）律师事务所律师。
被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司，住所地济南市历下区。
法定代表人满建华，董事长。
破产重整管理人：山东华信产权流动破产清算事务所有限公司，住所地济南市市中区。
委托代理人刘海珍，女，生于1988年4月25日，汉族，山东华信产权流动破产清算事务所有限公司员工，住济南市市中区。
被告济南市新融典当有限责任公司，住所地济南市市中区。
法定代表人印宝金，董事长。
委托代理人崔黎明，男，生于1954年12月8日，汉族，公司职工，住该公司宿舍。
原告周飞与被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司、济南市新融典当有限责任公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周飞及其委托代理人许艳敏、程帅清，被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司的委托代理人刘海珍，被告济南市新融典当有限责任公司的委托代理人崔黎明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告周飞诉称，2003年8月21日，原告与被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司签订“商品房买卖合同”，约定原告向被告购买位于济南市历下区济王路164号建工燕东苑5号楼10层1001号商品房一套，该房产建筑面积154.43平方米，单价5360.5元，总金额为827745元，并于同日进行了预售合同备案登记。原告付清全部房款后，被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司于2003年9月1日将该房产交付给原告，但一直拖延办理该房产的房屋所有权转让登记手续。2015年6月19日，原告向济南市住房保障和房产管理局咨询该房产的房屋所有权转让登记手续时，得知被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司于2010年1月6日将该房产抵押给被告济南市新融典当有限责任公司。被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司与原告签订有商品房买卖合同，进行了预售合同备案登记，收到全部房款并实际交付了房产，却在原告不知情的情况下将该房产抵押给第二被告，违法了法律规定，损害原告利益，特诉至法院，请求法院确认二被告签订的抵押济南市历下区燕东苑5号楼10层1001号房产的抵押合同无效，诉讼费由被告承担。
被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司辩称，房地产抵押登记系房产主管部门的行政行为，原告确认抵押房产无效应提起行政诉讼。被告已于2013年6月19日被济南市长清区人民法院裁定破产重整，管理人本着集中解决问题的态度积极配合。
被告济南市新融典当有限责任公司辩称，一、山东省建设建工集团房地产开发有限公司以其所有的七套房产设定抵押，在我单位办理抵押典当业务，双方在济南市住房保障和房产管理局办理合法抵押登记手续后，依照房管部门出具的《他项权利证书》向山东省建设建工集团房地产开发有限公司发放了当金，抵押济南市历下区济王路164号燕东苑5号楼1-1001号房产合法有效。在2007年10月19日办理抵押登记之前，我公司实地考察抵押房产时，该房无人居住，办理抵押登记时，市房管局档案信息载明该房产的所有权人为山东省建设建工集团房地产开发有限公司而不是周飞，该房产无抵押、无查封、无权属争议、符合抵押登记法定条件，2010年办理展期登记时，房产所有权人未变，也无其他抵押、无查封、无权属争议。办理抵押登记的程序合法合规。市房管局出具的他项权利证书具有法律效力，原告认为抵押无效没有法律依据。济南市市中区法院出具的（2010）市商初字第1389号民事调解书，确定我公司对该宗房产享有优先受偿权，明确了我公司的抵押权人地位。该房产的初次登记时间2007年10月19日，展期抵押登记是2010年1月6日，其他抵押房产的住户对这一事实均早已知情，原告现在说不知情不符合实际，时隔数年原告于2015年7月9日才提起抵押无效，超过了诉讼时效。关于房产预售备案登记问题我公司不知情，山东省建设建工集团房地产开发有限公司在办理抵押典当业务过程中没有告知过，办理抵押登记时房管部门也没有告知，该房的权属状况信息至今仍显示没有任何不能设定抵押的事项，我公司不存在过错，原告起诉我公司属主体错误。综上，应当驳回原告关于抵押无效的诉请。
经审理本院认定，2003年8月21日，原告周飞与被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份（该合同上加盖有“于2004年5月9日失效”字样），约定原告以827745元的总价款购买由被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司开发的济南市历下区济王路164号燕东苑5号楼10层1001号房产一套，并于2003年8月21日在济南市房管局进行了预售合同备案，但至今未办理产权过户登记。后被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司将登记在其名下的包括本案涉案房产在内的2套房产抵押给被告济南市新融典当有限责任公司，典当借款137万余元，两被告签订了抵押合同，并于2007年10月19日在房管部门办理了抵押登记，济南市房管局向济南市新融典当有限责任公司发放了他项权利证书（2010年1月6日进行了展期登记）。后济南市新融典当有限责任公司就该纠纷向济南市市中区人民法院起诉山东省建设建工集团房地产开发有限公司，在法院的主持下于2010年11月15日达成调解，法院出具了（2010）市商初字第1389号民事调解书，确定济南市新融典当有限责任公司对本案的涉案房产具有优先受偿权。2013年6月20日，被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司因经营困难、无力偿还到期债务，经债权人申请被法院裁定破产重整。2015年6月份，原告找被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司要求协助办理房屋产权过户登记，双方产生争议，原告以两被告之间签订的房产抵押合同严重损害其利益为由，请求法院确认该合同无效。
本院所确认的上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、房屋结算移交协议书、预售合同备案查询结果、房屋登记薄、缴费单据，被告提供的调解书、裁定书及双方当事人的陈述笔录在案为凭，经开庭质证和本院审查，予以采信。
本院认为，双方争议的焦点是原告对济南市历下区济王路164号燕东苑5号楼10层1001号的房产享有何种权利及该权利能否阻却被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司设立抵押。首先，关于原告对诉争的房产是否享有权利的问题，原告提供与山东省建设建工集团房地产开发有限公司签订的“商品房买卖合同”，但合同封面加盖有济南市房管局的公章及“2004年5月9日失效”字样，被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司认可曾与原告签订过房屋买卖合同，但两被告认为该合同中已经加盖失效章，说明已经失效，本院认为，原告作为证据的提供者，无法说明该合同为何盖有“失效”字样，也无法证明该合同至今仍为有效合同，该证据不能作为本案的定案依据。况且，即便该合同仍然有效，但涉案房产至今仍未办理过户登记，根据《物权法》规定，不动产物权的设立应以行政管理部门的登记为准，虽然涉案的房产进行了预售合同备案登记，但该备案登记仅仅是房管部门对开发商的一种行政管理手段，仅具有债权合同公示效力，而不产生物权公示效力，原告对涉案的房产并不享有物权。假设“商品房买卖合同”有效，原告也仅仅拥有合同债权，而被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司作为涉案房产的所有权人，为取得借款与济南市新融典当有限责任公司自愿签订的抵押合同，系合同当事人的真实意思表示，根据《物权法》第十五条的规定，合同自成立时生效。被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司在涉案房产设立抵押的行为，虽然不利于原、被告签订的“商品房买卖合同”的履行，对原告有一定的影响，但原告所拥有的权利无法对抗被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司对房产的所有权，且原告亦无证据证实两被告签订的抵押合同存在恶意串通的情形。综上，原告依据《合同法》第五十二条第二款规定，要求确认两被告之间签订的抵押济南市历下区济王路164号燕东苑5号楼10层1001号房产的抵押合同无效，不符合法律规定，本院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告周飞的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告周飞承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张君凤
人民陪审员 杜 红
人民陪审员 阚 伟
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 董 娟