杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭滨民初字第1563号
原告杭州江滨欧亚达家居有限公司。
法定代表人徐良高。
委托代理人（特别授权）俞瑛、桑晓伟。
被告李平南。
委托代理人丁芬。
原告杭州江滨欧亚达家居有限公司（以下简称江滨欧亚达公司）诉被告李平南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月10日受理后，依法由审判员徐丹适用简易程序独任审理，于2013年12月13日公开开庭进行了审理。原告江滨欧亚达公司委托代理人俞瑛、桑晓伟，被告李平南委托代理人丁芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江滨欧亚达公司诉称，2011年6月4日开始，江滨欧亚达公司与李平南连续两期签订《卖场租赁合同》，江滨欧亚达公司将位于杭州市滨江区江南大道1090号中南国际商城6幢的杭州滨江店内一楼编号为A区A1-108号铺位租赁给李平南用于经营品牌为“超舒适”的家具。两期合同约定租赁期限共为24个月，每月租金15741元，月物业管理费为10494元，租金和物业均实行先付费后使用原则，首期租金和物业管理费于签订合同当日支付，以后每期租金于当期即每月起始日的5日前将当期租金一次性付清。如果李平南逾期向江滨欧亚达公司支付租金、物业管理费超过20日或者出现2次逾期支付上述款项的，江滨欧亚达公司有权提前解除合同，则李平南已交纳的各项款项不予退还，并且赔偿江滨欧亚达公司不低于一个月租金的违约金。自李平南承租以来，仅以货款充抵少量租金，却一直拖欠巨额租金和物业管理费。江滨欧亚达公司为维护自己的合法权益特向贵院起诉。请求：1、判令李平南支付拖欠的租金414460.5元，物业管理费76307元；2、判令李平南支付违约金26235元；3、本案的诉讼费用由李平南承担。
原告江滨欧亚达公司为支持其诉讼请求，提供以下证据：
1、《卖场租赁合同》两份，欲证明双方当事人连续两期签订卖场租赁合同，该合同对双方的权利义务进行约定的事实；
2、装修进场申请表，欲证明李平南于2011年5月15日开始进场装修。
被告李平南辩称，李平南向江滨欧亚达公司承租了两个商铺，两个商铺做账也是一起的，现在对两个商铺的租金支付情况已经无法分清。事实上李平南只有2012年12月至2013年6月期间的租金未支付，其余租金均已经支付完毕。江滨欧亚达公司经营不善，突然要求商户退场造成李平南巨大损失，江滨欧亚达公司承诺的优惠政策也未兑现。同时李平南仍有将近120万元的货物以及质保金仍在江滨欧亚达公司处未退还。
被告李平南为支持其诉讼理由，提供以下证据：
1、发票和收据复印件一组，欲证明李平南已经支付了部分租金；
2、货物清单，欲证明李平南滞留在卖场的货物的具体情况。
本院对双方当事人提交的证据认证如下：
李平南对江滨欧亚达公司提交的两组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。
江滨欧亚达公司对李平南提交的证据1的三性均有异议。本院经审查后认为该组证据不符合有效证据的形式要件，对该组证据的证明效力不予确认。对证据2的三性亦均有异议，认为货物李平南均已经取走。本院经审查后认为该证据与本案缺乏关联性，故对证明效力不予确认。
根据上述有效证据和当事人的陈述，本院对案件事实的认定如下：
2011年6月4日，江滨欧亚达公司（甲方）与李平南（乙方）签订《卖场租赁合同》一份，约定江滨欧亚达公司位于杭州市滨江区江南大道1090号中南国际商城6幢的杭州滨江店内一楼编号为A区A1-108号铺位租赁给李平南用于经营品牌为“超舒适”的家具，租赁面积为180.93平方米，租期为2011年6月4日至2012年6月3日，2012年1月份和5月份为免租期。李平南以每一个月为一个周期按计租面积支付租金，月租金为15741元，物业服务费为10494元／月，租金和物业服务费实行先付费后使用的原则。《卖场租赁合同》第七章第八条第2款约定：甲、乙双方同意本商场实行统一收银、分时结算。……在规定时间内乙方未交纳相关费用时，甲方有权从乙方返款中直接扣除。第九章第十条约定：除本合同有特别约定外，因乙方原因导致本合同提前解除或终止的，乙方已向甲方交纳的各项款项（含租金、物业服务费、履约保证金、商品质量保证金、工作人员服务保证金），甲方有权不予退还，给甲方造成其他损失的，甲方有权向乙方追索；同时乙方应在合同解除或终止之日起5日内向甲方支付相当于一个月租金的违约金，如乙方支付的违约金不足以弥补甲方损失时，甲方有权暂扣乙方商品并对其暂扣商品进行处理，处理款额超出甲方损失部分，甲方应无偿退还给乙方。第十章第七条约定：任何情况下如非因甲方单方提前解除本合同原因导致本合同终止的，根据本合同约定甲方原给予乙方的所有免租期优惠政策，甲方有权决定予以收回，即本合同前述约定的免租期内甲方仍有权向乙方按约定标准收取租金及物业服务费等。该合同对双方当事人的其他权利义务一并作出了约定。2012年5月23日，双方续签《卖场租赁合同》一份，租期从2012年6月4日至2013年5月31日止，租金及物业费标准不变。该份合同中约定李平南享有三个月的免租期，分别于2012年7月、2013年2月、2013年5月兑现，免租期间收取10元／平方米的物业管理费。其他合同内容未出现变化。该份合同期限届满后，李平南实际仍使用涉案商铺。2013年7月16日，江滨欧亚达公司因经营问题，向卖场内的商户发函要求商户撤场，该卖场于2013年7月底关闭。现江滨欧亚达公司以李平南欠付租金及物业服务费，存在违约行为为由诉至本院，要求判如所请，案经调解未果。
本院认为，江滨欧亚达公司与李平南签订的两份《卖场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为有效，双方均应按约履行。关于江滨欧亚达公司所主张的租金及物业服务费，虽然李平南抗辩称其仅欠付2012年12月至2013年6月期间的租金，但未提供有效证据对其观点加以证明，故本院不予采纳。关于租金及物业费的计算，两份《卖场租赁合同》均为履行期限届满而终止，该情形并不符合《卖场租赁合同》第十章第七条关于江滨欧亚达公司有权收回免租期优惠政策的约定内容，故江滨欧亚达公司按照约定的租金及物业费标准计算两份《卖场租赁合同》中所约定的5个月免租期的租金及物业费，缺乏合同依据，本院不予支持。根据第二份《卖场租赁合同》约定，该合同期内李平南所享受的3个月免租期按合同约定应仅收取10元／平方米的物业管理费合计5428元。而第一份《卖场租赁合同》中关于免租期物业费的收取标准未作约定，故本院认为江滨欧亚达无权依据第二份《卖场租赁合同》的该相关约定进行计算。关于计算的截止时间，江滨欧亚达公司主张计算至2013年8月15日，但根据审理查明，江滨欧亚达公司因自身经营问题于2013年7月16日向卖场内所有商户发函要求其撤场，证明自该时间起双方之间的租赁关系已经无法继续履行，故该通知时间应作为租金及物业服务费的计算截止时间。关于江滨欧亚达公司自认的李平南货款200000元抵扣租金及物业服务费的问题，符合《卖场租赁合同》的约定，虽然李平南抗辩称其货款并不止该200000元，但未提供证据证明，故本院对江滨欧亚达公司自认的抵扣数额，予以确认。综合上述分析，李平南承租A区A-108号铺位期间欠付的租金及物业服务费合计338786元。关于江滨欧亚达公司主张的违约金26235元，在《卖场租赁合同》期限届满即2013年5月31日之后在双方未续签合同的情况下江滨欧亚达公司允许李平南继续使用承租商铺，双方当事人之间建立的应属不定期租赁关系，不定期租赁期间的权利义务应参照适用双方之前签订的《卖场租赁合同》。根据前述分析，虽然李平南在承租期间存在拖欠租金及物业费的情形，但江滨欧亚达公司在合同期内并未因李平南的拖欠行为提前解除或者终止合同，同时在不定期租赁期间江滨欧亚达公司系因自身经营问题关闭卖场，亦并非因李平南的拖欠行为而要求其撤场，故江滨欧亚达公司的该项诉讼请求并不符合《卖场租赁合同》第九章第十条关于因乙方原因导致合同提前解除或者终止、乙方需承担相当于一个月租金违约责任的约定情形，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、李平南于本判决生效之日起十五日内支付杭州江滨欧亚达家居有限公司租金及物业服务费合计338786元；
若当事人未在本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回杭州江滨欧亚达家居有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币8970元，减半收取4485元，由原告杭州江滨欧亚达家居有限公司负担1570元，由李平南负担2915元。杭州江滨欧亚达家居有限公司于本判决书生效之日起十日内来本院退费；李平南于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；帐号：78702011307282）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）
审判员 徐 丹
二〇一四年一月三日
书记员 陈欧飞