广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第1190号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广西城建咨询有限公司。
法定代表人：覃柳华，董事长。
委托代理人：陆春霞，广西欣和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广西康盛投资有限公司。
法定代表人：代海艳，总经理。
委托代理人：谭小苗，广西谭小苗律师事务所律师。
委托代理人：程连才，北京市信格律师事务所律师。
上诉人广西城建咨询有限公司（以下简称城建公司）因与被上诉人广西康盛投资有限公司（以下简称康盛公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月23日受理后，依法组成合议庭，并于2013年8月30日公开开庭进行了审理。上诉人城建公司的委托代理人陆春霞、被上诉人康盛公司的委托代理人谭小苗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，本案房屋位于南宁市青秀区民族大道89号某某大厦二十层，于2009年7月9日登记于康盛公司名下，为其单独所有。2012年2月14日，康盛公司与城建公司签订一份《房屋租赁合同》，约定由康盛公司将上述房屋出租给城建公司办公使用；租期一年，自2012年1月1日至2012年12月31日；租金为每月每平米35元，每月租金34860.35元，全年合计418324.2元；租金支付时间为第一季度前一次性付清全年租金；房屋交付时，由城建公司支付保证金10000元，租赁期满后，如房屋完整无损且无拖欠租金、物业等，如数退回。合同还约定了其他事项。合同签订后，康盛公司将房屋交付给城建公司使用，因合同期满城建公司租金分文未付，且继续占用房屋。康盛公司遂诉至一审法院，请求1、城建公司在本案判决生效之日向康盛公司返还出租房屋；2、城建公司支付康盛公司2012年全年租金418324.2元；3、城建公司支付康盛公司拖欠租金的利息18824元（利息计算：以418324.2元为基数，从2012年4月1日起以同期银行贷款利率暂时计算至2012年12月31日止，直至城建公司支付租金完毕为止；4、城建公司承担本案的全部诉讼费用。城建公司则提出反诉请求1、康盛公司偿还城建公司欠款3668000元并支付利息200000元（以3668000为基数，自2010年12月28日起按同期人民银行贷款利率计算，暂计至2013年2月28日止，以后计至还清之日）；2、本案的诉讼费用由康盛公司承担。
为证明康盛公司与城建公司之间存在欠款事实，城建公司提供了由财务王某英、杨某统计的并经康盛公司现法定代表人代海艳与财务王某英于2010年12月28日签字的《广西城建置业有限责任公司占用广西城建咨询有限公司资金情况的说明》，该说明载明：“至2010年12月20日，城建咨询公司有如下款项在置业公司使用：1、借款400万元；2、注册资金借款100万元（吴建勋）；3、投资款56.8万元（王某英）；4、投标保证金45万元（夏燕30万元、代海艳15万元）；5、银兴小区车位款210万元（2006年1月份支出）。”以及两份《现金支出凭单》，其中日期为2008年11月27日的凭单抬头载明：“公司注册资金1000000元，审批人罗某斌、记帐员吴建勋”；日期为2009年1月7日的凭单抬头载明：“预支款项568000元，审批人罗某斌、收款人王某英”。庭审中，城建公司主张未清偿的款项为上述第2、3、5项资金。对此，康盛公司认为该说明及用以辅助的现金支出凭单均无原件核对，不予认可。虽然吴建勋、代海艳为康盛公司股东，但与公司无关，系其股东个人行为。
另查明，康盛公司前身由广西城建置业有限责任公司（成立于2006年12月4日，法定代表人罗某斌）经全体股东于2009年5月31日决议变更而来，法定代表人则于2009年6月17日变更登记为代海艳。城建公司成立于1995年12月，法定代表人原为罗某斌，后由覃柳华于2011年接任。代海艳曾在城建公司处供职，任综合部经理，于2012年5月31日离职。王某英亦为城建公司员工，任财务部副经理，也于2012年5月31日离职。罗某斌、覃柳华、代海艳、吴建勋、杨某均为康盛公司现任股东。
再查明，2006年1月16日代海艳与广西明锤拍卖有限责任公司签订《拍卖成交确认书》确认本市星光大道银兴综合广场住宅小区共25个车库作价210万元（含佣金10万元）拍卖给代海艳，并约定当日支付定金20万元，余款180万元于2006年1月20日付清。2006年1月13日，代海艳以保证金名义经罗某斌批准借款30万元；同年3月15日，代海艳归还了该30万元。另180万元，由城建公司于2006年1月20日汇入南宁市中级人民法院名下帐户。同年5月15日，南宁市中级人民法院经（2000）南市执字第281号民事裁定书裁定将上述车库归代海艳所有。
一审法院认为，康盛公司与城建公司签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同义务。本案争议的焦点在于康盛公司对城建公司是否存在欠款事实；如果存在，城建公司以此拒绝搬离本案房屋，并主张抵销租金有无法律依据。
关于康盛公司与城建公司之间是否存在欠款事实。根据城建公司的主张，双方的欠款关系为：1、经吴建勋于2008年11月27日经手的注册资金借款100万元；2、经王某英于2009年1月7日经手的预支款56.8万元；3、向南宁市中级人民法院支付的登记于代海艳名下银兴小区25个车位款的210万元。对此，一审法院认为：从款项的出帐看，上述第1、2笔款项均通过《现金支出凭单》出账，其中第1笔款项由罗某斌作为审批人、吴建勋作为记账员在单上签字确认，第2笔款项亦由罗某斌作为审批人、王某英作为收款人在单上签字确认。因彼时罗某斌同为康盛公司与城建公司两家公司的法定代表人，同时也是该两笔资金使用的审批人，在城建公司不能在财务流水上提供证据证实该两笔款项确实进入康盛公司帐内，现金支出凭单又未明确记载款项的具体用途及使用者的情况下，不能当然得到该两笔款项为康盛公司使用的结论，且不能排除系城建公司自身内部的资金关系。事实上，对城建公司提供的《广西城建置业有限责任公司占用广西城建咨询有限公司资金情况的说明》记载的内容，康盛公司也不予认可。故城建公司主张该两笔款为康盛公司向城建公司的借款，依据不足，不予支持。关于第3笔款项，城建公司提供的相关转款凭证能证实购买银兴公司25个车库的180万元系从其账上向南宁市中级人民法院支付，但因该25个车库产权登记于代海艳名下，康盛公司在庭审中并不认可此与其有关。故城建公司认为代海艳系康盛公司法定代表人，该车库的实际管理者及受益人为康盛公司，进而主张该款应由康盛公司偿还，证据不足，亦不予支持。据此，对城建公司主张双方存在欠款事实以及由此提出的反诉请求，不予支持。
现合同租期届满，城建公司应按合同约定向康盛公司足额支付租金418324.2元，并从本案房屋中搬离。结合本案实际，一审法院酌定城建公司应于本案判决生效之日起十日内搬离，并将其返还给康盛公司。至于利息，因合同约定城建公司应于第一季度前付清全年租金，现城建公司无正当抗辩事由，未按合同约定如期支付租金，构成违约，应承担由此产生的违约责任。现康盛公司主张从2012年4月1日起支付拖欠租金的利息，于法有据，一并予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、城建公司应向康盛公司支付拖欠的租金418324.2元；二、城建公司应于本案判决生效之日起十日内从南宁市民族大道89号某某大厦二十层搬离，并将其返还给康盛公司；三、城建公司应向康盛公司支付拖欠租金的利息（利息计算：以418324.2元为基数，自2012年4月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率分段计付至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；四、驳回城建公司对康盛限公司的反诉请求。本诉受理费22801元，反诉受理费3929元，两项合计26730元，由城建公司负担。本诉受理费22801元，康盛公司已预交，由城建公司随同上述应付款项一并支付给康盛公司
上诉人城建公司不服一审判决，提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。（一）、上诉人应支付给被上诉人的租金为371456.58元，而不是418324.2元。1、被上诉人未按合同约定将某某大厦20层996.01平方米出租给上诉人。被上诉人占用租赁物中的62.34平方米作为办公室，因此被上诉人实际交付给上诉人的租赁面积为933.67平方米。按房屋租赁合同第三条约定，上诉人应支付的租金为392141.4元（933.67平方米×35元／平方米×12个月）。2、自2008年1月1日起上诉人租赁某某大厦20层并缴纳全层的物业费、公共维修资金、水电费、垃圾费，由于被上诉人长期使用某某大厦20层中的一间房间62.34平方米作为办公室，截止2012年12月31日止，该房间应分摊的物业费、公共维修资金、水电费、垃圾费合计20684.82元，此费用已由上诉人代付给物业公司，应从租金中扣除。上诉人实际应支付给被上诉人的租金应为371456.58元（392141.4-20684.82）。（二）被上诉人尚欠上诉人366.8万元，被上诉人应当予以返还并支付利息。被上诉人成立于2006年12月，其法定代表人罗某斌系上诉人法定代表人，其股东全部系上诉人职工。上诉人从被上诉人成立公司起，为支持被上诉人的投资和经营，期间上诉人多次出借资金给被上诉人。2010年12月28日经双方确认，被上诉人累计占用上诉人资金811.80元。后上诉人多次催促，被上诉人除于2011年4月1日前累计还款445万元外，现尚欠366.8万元未归还。其中100万元系2008年11月27日，被上诉人为完成注册资金向上诉人借款100万元；被上诉人会计王某英从上诉人处以投资款名义领取56.8万元用于被上诉人投资龙州县粮库地块项目；上诉人出资210万元，以代海艳名义购买的银兴小区25个车位，该车位的实际管理者、经营者及受益人一直是被上诉人，被上诉人应当返还210万元。二、一审判决驳回上诉人反诉请求没有事实根据和法律依据。根据《合同法》第99条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消。”上诉人将应支付的房屋租金抵消被上诉人的部分欠款于法有据。三、一审判决的本诉受理费和反诉受理费均计算错误，请求二审法院予以纠正。
被上诉人城建公司答辩称：上诉人的上诉请求和事实理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
当事人争议焦点是：1、上诉人城建公司尚欠被上诉人康盛公司的租金是多少？2、被上的人是否欠上诉人欠款366.8万元？该欠款应否抵扣上诉人所欠的租金？
上诉人城建公司二审提交下列证据：1、某某大厦二十层的平面图；2、被上诉人办公的现场图，证据1和2用以证明在平面图上显示有62.34平方米是被上诉人没有向上诉人交付的租赁面积；3、5份房屋租赁合同和租赁合同续期协议，以证明上诉人与被上诉人之间从2007年4月30日至2012年12月31日止，双方都签订有租赁合同；4、2008年至2012年被上诉人应当分摊的水电费、物业费、公共维修资金，证明上诉人所交的水电费用已经包括了被上诉人应当交纳的费用，应在租金中予以扣除。
被上诉人康盛公司对上诉人提交的证据质证认为：对证据1、2、3均没有异议，并认可被上诉人实际出租给上诉人的面积是933.67平方米，但主张双方口头约定租金还是按整层面积996.01平方米来计算。对证据4的真实性亦没有异议，并认可城建公司自2008年1月1日至2012年12月31日代康盛公司交纳了由康盛公司使用的办公室（面积62.34平方米）应分摊的水电费、物业费、公共维修资金、垃圾费共计20684.82元。
对上诉人城建公司二审提交的证据1、2、3、4被上诉人康盛公司均无异议，本院予以确认。
对一审查明“2006年1月13日，代海艳以保证金名义经罗某斌批准借款30万元；同年3月15日，代海艳归还了该30万元。”上诉人城建公司提出异议，城建公司认为代海艳并没有归还30万元借款，康盛公司在一审已提交收入证明单证实代海艳于2006年3月15日归还了30万元借款，城建公司不予认可，但未提供反驳证据，故其异议理由不成立，本院不予采纳。
一审查明事实客观真实，本院予以确认。
本院另查明：康盛公司与城建公司自2007年4月25日起至2012年12月31日分别签订5份《房屋租赁合同》，约定将某某大厦二十层部分场地出租给城建公司使用，其中2007年4月30日至2008年4月30日的租赁面积是334平方米、2008年4月31日至2011年12月31日止租赁面积是935.46平方米、2012年1月1日至2012年12月31日的租赁面积是996.01平方米。合同履行过程中，康盛公司交付给城建公司的房屋面积实际为933.67平方米，另62.34平方米康盛公司自己用作办公室。城建公司自2008年1月1日至2012年12月31日已按996.01平方米的面积交纳了物业管理费、公共维修资金及水、电费等费用，其中康盛公司使用的62.34平方米的办公室应分摊的水电费、物业费、公共维修资金、垃圾费共计20684.82元，已由城建公司代交。
本院认为：上诉人城建公司与被上诉人康盛公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容亦未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。
城建公司作为承租方，应按合同约定按时向康盛公司支付租金，但城建公司至今未支付2012年的租金，已构成违约，故康盛公司请求城建公司支付拖欠的租金及利息依法有据，本院予以支持。双方合同约定的租赁面积虽为996.01平方米，租金每月每平方米35元计，全年租金共计418324.20元。但在合同履行过程中，康盛公司交付给城建公司的房屋面积实际为933.67平方米，另62.34平方米康盛公司自己用作办公室。故城建公司应支付的租金应为933.67平方米×35元×12个月=392141.4元。城建公司主张其自2008年1月1日起至2012年12月31日代康盛公司交纳了康盛公司自己使用的62.34平方米办公室应交纳的水电费、物业费、公共维修资金、垃圾费等合计20684.82元，康盛公司对此没有异议，故城建公司主张该费用应从其应支付的租金中扣减，依法有据，本院予以支持。则城建公司尚欠康盛公司的租金应为371456.58元（392141.4-20684.82）。因双方签订的租赁合同至2012年12月31日届满后，双方未再续签租赁合同，故康盛公司要求城建公司搬离租赁的房屋并返还租赁房屋依法有据，本院予以支持。
关于康盛公司是否尚欠城建公司3668000元，应否抵扣租金的问题。城建公司主张康盛公司欠其的3668000元，分别是1、2008年11月27日，被上诉人为完成注册资金向上诉人借款100万元；2、被上诉人会计王某英从上诉人处以投资款名义领取56.8万元用于被上诉人投资龙州县粮库地块项目；3、上诉人出资210万元，以代海艳名义购买的银兴小区25个车位，该车位的实际管理者、经营者及受益人一直是被上诉人，被上诉人应当返还210万元。虽然城建公司提供了《广西城建置业有限责任公司占用广西城建咨询有限公司资金情况的说明》但该说明只有复印件，没有原件，康盛公司对该复印件不予认可，本院不予确认。针对城建公司主张的第1、2笔欠款，城建公司虽还提交了2008年11月27日和2009年1月7日的现金支出凭单，但该现金支出凭单亦只有复印件，没有原件，康盛公司对该复印件亦不予认可，本院不予确认。至于城建公司主张的第3笔欠款，城建公司虽提供了进帐单、借款单、资产负债表、审计报告、会计报表附注等材料，但上述证据仅证实购买银兴公司25个车库的180万元系从城建公司帐上向南宁市中级人民法院支付，而这25个车库产权登记在代海艳名下，并未登记在康盛公司名下，康盛公司亦不认可该25个车库权属归其，故城建公司以代海艳系康盛公司法定代表人，该车库的实际管理者及受益人为康盛公司，进而主张其支付的购买车库的款项应由康盛公司偿还，依据不足，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，因城建公司二审提供了新证据，对城建公司尚欠康盛公司的租金数额及应支付拖欠租金的利息，本院予以调整。城建公司主张康盛公司尚欠其3668000元，应抵扣其欠康盛公司的租金，没有依据，本院对其该主张不予支持。康盛公司一审交纳的本诉案件受理费为7858元、反诉受理费为18872元，一审法院判决本诉受理费22801元、反诉受理费3929元，均由城建公司负担有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第436号民事判决第二项、第四项；
二、变更南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第436号民事判决第一项为上诉人广西城建咨询有限公司向被上诉人广西康盛投资有限公司支付拖欠的租金371456.58元；
三、变更南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第436号民事判决第三项为上诉人广西城建咨询有限公司向被上诉人广西康盛投资有限公司支付拖欠租金的利息，利息计算，以371456.58元为基数，自2012年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率分段计付至本案生效判决确定的履行期限最后一日止。
二审案件受理费26730元，由上诉人广西城建咨询有限公司负担25849元，由被上诉人广西康盛投资有限公司负担881元；一审案件受理费7858元、反诉费18872元，合计26730元，由广西城建咨询有限公司负担25849元，由被上诉人广西康盛投资有限公司负担881元。
上述应付款项，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 浩
代理审判员 肖燕青
代理审判员 刘 蔚
二〇一三年十一月二十七日
书 记 员 林 路
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。