北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第17017号
原告宋某，女，1979年1月2日出生，汉族，自由职业者，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人李斯，北京安博（天津）律师事务所律师。
被告王某，女，1986年4月21日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人闫某某（被告爱人），男，1981年4月7日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
原告宋某（以下简称原告）诉被告王某（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李斯到庭参加了诉讼，被告及其委托诉讼代理人闫某某在2015年5月6日开庭之时到庭参加了诉讼，在2016年11月21日开庭时经本院传票通知开庭时间，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付地下室租金630000元，租金指的2015年和2016年全年租金，被告租金交到2014年年底。2.请求判决被告支付违约金20万元，根据合同第13条约定，按照合同约定计算数额较高，我只主张20万元。事实理由：我与被告于2013年1月1日签订地下室租赁协议，约定被告承租我位于北京市朝阳区安慧里四区五矿大厦地下二层地下室。合同租赁期限为8年，租赁费每年为315000元人民币。协议约定每年12月31日支付房屋租赁费，如果被告拖欠使用费，则每天应当按照应缴纳租金3%交纳滞纳金，如果超过一个月，我有权单方终止协议并拒绝退还保证金。双方签订租赁协议后，被告将地下室分为七十多个房间出租给外来务工人员居住。2015年开始被告拒绝支付我地下室使用费，到目前为止被告未再支付我租金。综上所述，被告已经违反了房屋租赁协议约定，依据《中华人民共和国合同法》，恳请法院依法判决被告支付拖欠的房屋使用费及违约金。
被告辩称，我不存在故意拖欠2015年上半年租金的情况，我还在从原告承租处的房屋居住，之所以没有交是因为原告和上一手房东之间的租赁合同是无效的。产权人五矿大厦在2014年11月就通知我这个事不可以再运作了，是吴某某承租的五矿大厦的地下室，对外经营，但因为没有取得营业执照，所以产权人通知停止经营，通知是发给第二手房东的，但因为找不到人，所以就直接到涉案房屋那把通知给我了。同时还有另外两份通知，一份是产权人要求吴某某腾退房屋的，另一份是人防地下室腾退房屋告知书。我承租房屋是用来住宿的，年底的时候我就告诉原告有这个事，说解决这个事，但原告一直没有出面，合同我是跟原告签了八年的，本想作为员工宿舍，投入了90万用于装修，但原告一直没有来，产权人也反复告知不要把租金交给原告了。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、庭审中，原告提交其与案外人吴某某签订的《补充协议》复印件，显示甲方为吴某某，乙方为原告，见证人为被告，物业地址：朝阳区安慧里四区15-5地下二层，甲方保障该物业的使用权及转让、转租权，甲方保障提供的相关证件及手续合法有效，甲方已同意乙方转租、转让该物业，甲方承诺与乙方的关于该物业的租赁合同合法有效（包括使用年限从2013年1月1日至2021年12月31日，租用期限为九年）。被告对该证据真实性认可，但表示原告不同意被告直接与五矿大厦联系，因为之间隔着吴建国，原告向被告出示了五矿大厦与吴某某签订的合同，但将租期和租金盖了起来，被告看地下室确实是原告在控制所以签的合同，原告承诺人防是合法的，地下室可以一直出租，所以被告才签的合同，但不到两年被告就接到通知地下室不能经营。
2、庭审中，被告提交落款为五矿房地产有限公司北京五矿大厦经营部于2014年12月10日发出的《通知》复印件，欲证明五矿大厦实际通知的是吴某某，产权方要求腾退地下室，不允许被告经营。原告认可该《通知》真实性，但对证明目的不予认可，表示是由于被告没有取得营业执照所以五矿大厦才发出的《通知》，并非因为人防工程不能使用，《通知》恰证明吴某某是有出租权的。
3、庭审中，被告另提交吴某某签字的《___终止人防地下室租赁合同、腾退房屋告知书》及《谈话笔录》复印件，欲证明人防工程是不能使用的，所以其未再继续缴纳租金，上述证据均系吴某某提供。原告对该证据真实性不予认可，表示为复印件，无法证明是人防部门下发的通知，本案中也未见到任何人防部门下发的通知。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
朝阳区安慧里四区15号楼院1号楼地下室之所有权人为中国五矿集团公司（以下简称五矿大厦）。
2012年12月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》，约定：北京市朝阳区安慧里四区15-5地下室二层租赁给乙方有偿使用（其中原水房位置一层、二层归甲方使用）；协议生效起由乙方出资装修及维护所有室内设施；租赁期限为八年，从2013年1月1日起至2020年12月31日，因乙方需要装修从合同签订之日起甲方给乙方30天免租期作为装修期；租赁费用为每年叁拾壹万伍仟元（315000元人民币）含空调使用费及物业费，卫生费每年陆千元整（6000元人民币），从第五年起使用费用在原有基础上递增6%，以后逐年递增，具体费用届时核算；水电及其他费用保证金人民币贰万陆仟元整（26000）；付款方式：每半年支付一次，下一期提前一个月支付；乙方在使用过程中发生的水、电、蒸汽、天然气等费用由乙方按时交付，如果由于这些费用未交清而致使甲方被有关部门或公司追讨滞纳金或罚金，则甲方有权从乙方所缴纳保证金中抵扣，并有权要求乙方补足该保证金的不足部分；甲方在与乙方签订协议之日起向乙方收取保证金，并在十日内将承租房屋交付乙方使用，如超过十天无法将承租用房交付乙方使用，则乙方有权宣布本合同无效，甲方须无条件退还保证金、租金及装修款；乙方如拖欠使用费用，则每天按应缴租金的3‰交纳滞纳金，如果拖欠达一个月，则甲方有权单方终止协议，并有权拒绝返还保证金；因政策拆迁或不可抗力等因素致使合同无法履行，双方互不赔偿，本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力；本协议之前所产生债权债务纠纷，均由甲方负责，如因此造成乙方的损失均由甲方全部赔偿；甲方保障有该房屋的使用权及转让权，以及保障提供所有的身份证件及合同合法有效；甲方保证乙方合同期限内，该房屋用作员工宿舍使用，如乙方经营期未满两年，因人防政策致使乙方无法经营，则甲方负责赔偿乙方所产生全部损失（装修款。未使用的房租金及保证金）；如乙方经营期过两年后，因人防政策致使乙方无法经营，则甲方负责赔偿乙方所产生的损失（未使用的房租金及保证金），备注：乙方前期投入装修款为贰拾捌万元整（280000）。
后被告向原告交纳保证金26000元，并交纳至2014年12月31日的租金，此后被告未再向原告交纳租金。
诉讼过程中，本院向五矿大厦发出《委托查询函》，询问如下事项：1、北京市朝阳区安慧里四区15-5地下二层之房屋权属情况（请提供房屋所有权证书等能够证明权属之文件复印件）；2、贵单位就北京市朝阳区安慧里四区15-5地下二层房屋出租事宜所签订之合同以及后续转租之全部合同，贵单位是否允许后续的转租；3、北京市朝阳区安慧里四区15-5地下二层房屋现使用人及使用情况，贵单位是否允许该使用人继续使用北京市朝阳区安慧里四区15-5地下二层。五矿大厦回复表示原地下二层转租给了吴某某，2015年5月已到期，现地下二层使用人为非法使用，大厦正想尽办法清理。2016年10月承办人与五矿大厦销售部工作人员电话联系，询问吴某某与五矿大厦签订之房屋租赁合同到期的具体日期及涉案房屋现状，该工作人员答复五矿大厦与吴某某签订的房屋租赁合同到期日为2015年5月17日，对朝阳区安慧里四区15-5地下二层房屋自2015年年底就开始进行清退，目前该房屋无人使用。
以上事实，有当事人当庭陈述、《补充协议》、《通知》、《___终止人防地下室租赁合同、腾退房屋告知书》、《谈话笔录》、《委托查询函》及工作记录等在案为证。
本院认为：本案争议焦点在于原告与被告签订之《租赁协议》的效力。原告与被告签订上述协议系双方真实意思表示，且协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。即使原告在向被告出租该房屋时并未获得合法的处分权，无权处分亦不构成认定合同无效的法定情形。但根据房屋所有权人五矿大厦的回复，五矿大厦与吴某某就朝阳区安慧里四区15-5地下二层之房屋的租赁期系截止到2015年5月17日，因此双方签订之《租赁协议》自2013年1月1日至2015年5月17日之间的部分应属有效，超过部分属于无效。就合同有效期内被告欠付原告之租金，本院予以支持。
就原告主张违约金一节，因五矿大厦自2014年年底即开始对朝阳区安慧里四区15-5地下二层之房屋进行腾退，故被告未继续向原告交纳2015年1月之后的租金确系存在客观情况，故就违约金一项本院不予支持。另就被告已交纳的保证金，因原告并未提交证据证明被告在使用房屋过程中存在欠付水电气等费用的情况，故保证金原告应当退还被告。
被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王某于本判决生效后七日内给付原告宋某租金十一万九千三百九十五元。
二、原告宋某于本判决生效后七日内退还被告王某保证金二万六千元。
三、驳回原告宋某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12100元，由原告宋某负担10359元（已交纳），由被告王某负担1741元（原告宋某已交纳，被告王某于本判决生效后七日内直接给付原告宋某）。
保全费2883元，由原告宋某负担2468元（已交纳），由被告王某负担415元（原告宋某已交纳，被告王某于本判决生效后七日内直接给付原告宋某）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 裴小星
人民陪审员 赵金燕
人民陪审员 杨燕笙
二〇一七年一月十二日
书 记 员 孙晓琳