宁波市海曙区人民法院
民事判�书
（2013）甬海民初字第1080号
原告（反诉被告）：薛红雅。
被告（反诉原告）：李友法。
原告薛红雅为与被告李友法房屋租赁合同纠纷一案，于2013年10月25日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员昌晖适用简易程序独任审判，于2013年11月4日公开开庭进行了审理。在本案审理中，被告在举证期限内提出反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。原告薛红雅和被告李友法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛红雅起诉称：原、被告于20××××年××月××8日签订了镇明路59号房屋的租赁合同，租期两年，合同起始日为20××××年2月××8日，终止日为20××3年2月××7日；双方约定租金半年一付，每次付款均需提前一个月，如逾期原告有权每天按应付租金的0.5%向被告收取滞纳金，如逾期十天可视作违约，被告另须支付年租金的××0%作为违约金给原告并赔偿相应�经济损失。按照合同约定，后面三笔租金的付款日期应为20××××年7月××7日、20××2年××月××7日和7月××7日之前，可虽经原告多次催讨，三笔租金最后还是逾期到账，到账的时间依次为20××××年8月8日、20××2年2月8日和8月3日，总共逾期6××天。按照合同约定，被告须支付三次逾期付款违约金合计54000元给原告。另外，20××2年××2月××8日，被告就双方续约一事致电原告。几天后，被告因不满意原告所说的租金价格就答复原告，为寻找其它房屋在不续签合同的情况下再续租两个月，双方还就两个月的租金33333元做了约定，被告答应于20××2年2月××0日回家过年前将该款打至原告账户，当时原告也口头答应了，不曾想后来被告因提前找到房子就单方面毁约拒绝支付租金。根据法律规定，合同可分为书面和口头两种，被告未以书面和口头任何一种形式征得原告的同意取消�约，因此双方之前达成的续租两个月的口头约定仍应视为有效。20××3年2月××8日，原告就上述两项要求书面告知过被告，可时至今日，被告仍未向原告支付过一分钱。为维护原告的合法权益，依据民事诉讼法的规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告按合同约定支付原告违约金54000元；二、被告支付原告20××3年2月××8日至4月××7日的房屋租金33333元；三、本案的诉讼费由被告承担。在本案审理中，原告将诉讼请求变更为：一、被告按合同约定支付原告违约金××8000元；二、被告支付原告20××3年2月××8日至4月××7日的房屋占有使用费××5000元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告李友法答辩称：××.被告未违约支付房租。被告三次逾期支付房租的行为是经原告允许的，被告每次逾期支付租金，原告均未提出异议，这代表着原告默认了被告逾期支付房租的行为，所以被告不应支付原告违约金。2.租房合同约定的违约金过高，应予降低。本案中，即便如原告所述被告存在逾期支付房租的行为，但被告也均在每期开始前支付，过错显然轻微，给原告造成的损失也仅为租金的利息损失。中国人民银行同期年贷款利率仅为6.3××%，按此利率计算，原告的日利息损失仅为××5.5589元。现原告主张的违约金为54000元，是其实际损失949元的56.9倍，显然过分高于原告的损失。因此，被告请求法院减少逾期支付房租的违约金，减少至不超过原告损失的百分之三十。3.被告未续租原告房屋，不应支付原告合同期限届满后的租金。上述租房合同期限届满后，原告与被告未达成任何口头或书面的续租协议，双方的权利义务即终止。被告在合同期限届满前与第三人签订了《租房协议》，并搬离了涉案房屋。被告亦通知原告办理交接手续，但原告未与被告交接。被告于20××3年2月23日通过EMS要求原告办理交接手续。因此，原告无任何理由要求被告支付20××3年2月××8日至4月××7日的房屋租金或房屋占有使用费。
反诉原告李友法反诉称：20××××年××月××8日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同一份，约定：反诉原告承租反诉被告所有的位于宁波市海曙区镇明路59号的商铺，面积为××28平方米，租期为20××××年2月××8日至20××3年2月××7日，押金为××5000元，到期结算后归还。同日，反诉原告支付现金3000元给反诉被告，与反诉原告已支付的租房定金××2000元，组成押金共计××5000元。现合同期限已届满，经反诉原告催讨，反诉被告拒不返还押金××5000元。反诉原告认为，租房合同期限届满后，出租人理应归还押金给承租人，现反诉被告不归还租房押金的行为损害了反诉原告的合法权益，请求法院依法判令：一�反诉被告立即归还房屋押金××5000元，并支付利息570.53元（按中国人民银行同期年贷款利率6.3××%暂算至20××3年9月22日），合计××5570.53元；二、本案诉讼费用由反诉被告负担。
反诉被告薛红雅答辩称：××5000元押金确实收到，但是根据合同第四条约定，押金要到租赁到期后才能归还，而租赁到期后原、被告之间没有正式办过交房手续，只是第三方经过我们双方的同意把房屋钥匙拿走，双方并没有正式结算，所以押金还不能退，利息也不需要支付。
原告（反诉被告）薛红雅为证明其主张，向本院提供了下列证据：
××.房屋租赁合同××份，用于证明违约金是双方在合同中约定的，不是原告单方面提出的事实；
2.银行交易明细××份，用于证明被告支付租金的时间；
3.房产证××份，用于证明租赁房屋系原告所有的事实；
4.告知书××份，用于证明原告向被告催讨过�个月的租金和滞纳金的事实。
被告（反诉原告）李友法为证明其主张，向本院提供了下列证据：
××.房屋租赁合同××份，用于证明原、被告约定被告向原告支付押金××5000元的事实；
2.收条××份，证明被告已支付押金××5000元的事实；
3.EMS邮件详情单2份、跟踪查询单××份、回执××份、钥匙收条××份，用于证明被告未续租涉案房屋及要求原告退还押金的事实；
4.租房协议和银行回单各××份，用于证明被告在20××3年××月24日已经另外租房并支付租金，故不需要再租原告房屋的事实；
5.电信局电话移机单××份，用于证明被告在20××3年2月4日把电话从涉案房屋移到新租赁的房屋的事实；
6.20××3年××月23日短信打印件××份，用于证明双方并没有约定续租两个月的事实。
被告对原告提供的证据××-3的真实性没有异议，原告对被告提供的证据××、证据2、证据3中的�匙收条、证据6的真实性无异议，且该些证据合法、与本案相关联，本院予以认定。对原告提供的证据4，被告认为没有收到过，且原告没有被告签收该告知书的证据，故不能认定被告收到过该告知书。对于被告提供的证据3中的EMS邮件详情单、跟踪查询单和回执，原告认为其并没有收到过被告邮寄的特快专递。经审查，本院认为，被告在20××3年2月23日邮寄的特快专递详情单上写有通知原告办理收房交接的内容，跟踪查询单显示该封特快专递的投递结果是“他人收信箱”，并不是由原告签收，被告称投递员说原告要求放在信箱里，但原告对此予以否认，被告也没有证据证实，故不能认定原告收到了该封特快专递；被告在20××3年5月××3日邮寄的特快专递回执显示是由一个姓徐的人签收，并不是由原告签收，被告没有证据证明该人是受原告委托签收，故也不能认定原告收�了该封特快专递。对于被告提供的证据4和证据5，原告认为真实性无法确定，并认为该两组证据并不能证明被告在另外租房后就把租原告的房屋还给原告的事实。本院认为，该两组证据均为原件，且能相互印证，原告没有反驳证据，故对该两组证据的真实性本院予以认定，但该两组证据仅能证明被告另外租用房屋的事实，并不能直接证明被告将租赁原告的房屋返还给原告的事实。
经审理，依据有效证据并结合庭审中当事人陈述，本院确认如下案件事实：
20××××年××月××8日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定：被告租赁原告所有的位于宁波市海曙区镇明路59号的房屋，租期自20××××年2月××8日起至20××3年2月××7日止；租金为每年××80000元，半年付一次，先付后用，其中第一次付款90000元，在20××××年××月28日前付清，以后每次付款须提前一个月；若被告逾期支付房租，原告有权每天按应付租金的0.5%向被告收取滞纳金，如逾期十天视作违约，被告应支付年租金的××0%给原告，并赔偿相应的经济损失；押金为××5000元，到期结算后归还。合同签订后，原告将房屋交给被告使用，被告则支付了第一笔租金和××5000元押金。在合同履行中，被告分别在20××××年8月8日、20××2年2月8日和8月3日向原告支付了后三笔租金。在租赁期限届满前，原、被告曾协商续租事宜，但因租金问题未能达成协议。20××3年3月××××日，被告将租赁房屋的钥匙交给案外人张丽俊，张丽俊将钥匙拿走后未再给被告。张丽俊在出给被告的收条上写明是受原告委托收取钥匙，而原告在庭审中陈述让张丽俊拿钥匙只是为了让想租房的人看房，并不是来收房。原告在庭审中还陈述被告在合同到期后曾打电话要求办理交接，但其要求被告把续租两个月的房租付�后再交房，打电话的具体时间记不清楚。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据查明的事实，被告支付后三笔租金的时间确实晚于合同约定的时间，分别晚22天、22天和××7天，合计6××天。被告辩称其逾期支付租金经过了原告的允许，不需要支付滞纳金和违约金，但原告对此予以否认，被告也没有证据证明，故对该辩称本院不予采纳，被告应向原告支付违约金。被告逾期支付租金给原告造成了利息损失，除该损失外原告没有证据证明还有其它损失，因此双方合同约定的支付年租金××0%的违约金过分高于原告的损失。因本案中被告要求对违约金进行调整，故本院确定被告按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍向原告支付逾期付款违约金，经计算为3458元。本案中，原告诉称在租赁期限届满前与被告达成协议由被告续租房屋两个月，但被告对此予以否认，原告也没有证据证明，故对该事实本院不予认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百五十三条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。因此，在原、被告的房屋租赁合同到期时，被告负有将租赁房屋返还给原告的义务。被告主张在合同到期前要求办理交接，而原告不与其进行交接，但被告对该事实没有证据证明，本院不予认定。在合同到期后，张丽俊于20××3年3月××××日经原告同意向被告收取了租赁房屋钥匙，之后张丽俊未将钥匙再交给被告，原告所陈述的让张丽俊收取钥匙的理由并没有证据证明，且原告在庭审中陈述被告在合同到期后曾打电话要求办理交接，而对被告打电话的时间本案中无法查明，故本院认定被告已在20××3年3月××××日将租赁房屋返还给原告。所以，被告应参照�屋租赁合同约定的租金标准向原告支付合同到期后至20××3年3月××××日期间的房屋占有使用费，经计算为××0849元（××80000元÷365天×22天）。原、被告约定押金在合同到期结算后归还，而双方在合同到期后并未进行结算，现本案对双方的争议事项进行了处理，故原告应将收取的××5000元押金返还给被告，被告要求支付押金的利息没有依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告李友法支付原告薛红雅房屋占有使用费10849元和违约金3458元，合计14307元；
二、反诉被告薛红雅返还反诉原告李友法押金15000元；
三、驳回原告薛红雅的其它诉讼请求；
四、驳回反诉原告李友法的其它诉讼请求。
上述第一项�款和第二项条款中的款项相抵后，反诉被告薛红雅还应支付反诉原告李友法693元，于本判决生效之日起三日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费625元，减半收取312.5元，原告薛红雅负担177元，被告李友法负担135.5元；反诉案件受理费190元，减半收取95元，由反诉被告薛红雅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为376658348992，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。）
审 判 员 昌 晖
二〇一三年十二月十六日
代书记员 闻婉冬