浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0602民初2804号原告：绍兴炎龙帽业有限公司，住所地绍兴市袍江越王路与329国道西北角2幢1号车间。法定代表人：傅彩英。委托诉讼代理人：何百坤、谢萍，浙江中圣律师事务所律师。被告：浙江开普特氨纶有限公司，住所地绍兴市袍江工业区东二路。法定代表人：吕柏松。委托诉讼代理人：孟伟杰、孟淑秀，浙江中行律师事务所律师。原告绍兴炎龙帽业有限公司（以下简称炎龙公司）与被告浙江开普特氨纶有限公司（以下简称开普特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月8日立案，依法适用简易程序，于2018年5月3日公开开庭进行了审理。原告炎龙公司之委托诉讼代理人何百坤，被告开普特公司孟伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告炎龙公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认被告落款时间为2017年12月29日的《有关车间租赁合同提前终止的函》无效；二、责令被告继续履行双方于2015年4月10日签署的《租赁合同》；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年4月10日签署《租赁合同》一份，约定由原告承租被告位于袍江工业区与329国道西北角2幢1号车间底层面积1681平方米的厂房，租期为五年，时间为2015年4月1日至2020年3月31日。合同还对租金、租赁用途、其他租赁费用、物业管理等作了约定。合同签署后，原告即搬入上述厂房，照章经营，合法生产，双方合作较为愉快。不料，2018年原告突然收到被告落款时间为2017年12月29日的《有关车间租赁合同提前终止的函》，认为原告违反合同，要求提前终止合同。然原告认为，被告所谓的提前终止（其实是解除合同）的理由根本站不住脚，原告诚信履行合同，尽管在履约过程中存在不尽人意之处，但没有肆意毁约，也没有损害被告的合同目的，不符合合同法关于解除合同的构成要件。故要求确认被告的解除通知无效，继续履行合同。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告开普特公司辩称：根据《租赁合同》约定，第一年的租金在租赁合同签订后支付，之后的租金原告应于每年的2月28日前支付。《租赁合同》签订后，原告从第二个租赁年开始即未按约支付租金，尤其是第三年的租金支付，原告仅于2017年2月28日支付2.6万余元，该年度剩余的19万余元租金，经被告多次催讨，原告直至2017年10月25日才付清。原告的上述行为已经超过《租赁合同》第12.1条约定的宽限期，故被告有权提出解除租赁，被告向原告邮寄的函件已经生效，双方的《租赁合同》已于2018年1月31日起解除。请求法院驳回原告的全部诉请。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供《租赁合同》1份，要求证明双方签订租赁合同，租期五年，以及明确双方权利义务的事实。经质证，被告对真实性无异议，该合同第1.2条能够证明承租房屋只能用于衣帽加工，不得在厂房内进行印染；第3.1条能够证明案涉房屋年租金21万余元，第4.1条能够证明第一年的租金在合同签订后即需付清，之后的租金应于每年的2月28日付清；第11.1条能够证明关于转租的约定；第12.1条能够证明承租人欠缴租金或水电费超过一个月经出租人催讨无效时，可解除合同。本院对该合同真实性予以确认。2、原告提供增值税发票2份，要求证明前3年的租金原告已经付清，被告收取后已开具增值税发票3份的事实（原告收集到2份）。经质证，被告对真实性无异议，对关联性有异议，2017年11月份的发票是原告在被告多次催讨付清租金后，被告才开具的。本院对该组证据真实性予以确认。3、原告提供《有关车间租赁合同提前终止的函》1份，要求证明原告在承租涉案房屋过程中，被告突然发函给原告，认为原告构成违约，要求提前终止合同，理由一是原告擅自转租，二是经催讨以后原告未付租金，原告认为不存在上述情况事实。经质证，被告对真实性无异议，由于原告未按时支付租金以及存在转租的情况，故根据约定行使解除权，于2018年1月10日邮寄。本院对该证据真实性予以确认。4、原告提供银行收费凭证1份，要求证明原告向法院起诉以后，又于2018年3月18日给被告汇入第四年度（2018年度）的租金，但被告在收到以后将款项退回给原告的事实。经质证，被告对真实性无异议，但原告的付款时间已经超出合同约定时间，故予以退回。本院对该证据真实性予以确认。5、被告提供支付清单1份，要求证明原告历年支付租金的时间及金额的事实。经质证，原告对真实性无异议，但需要说明的是，原、被告系经人介绍相识，关系比较融洽，第一年的租金在合同签订以后就把付清了，之后都是分期分批支付，原、被告都予以接受，被告之前也没有经过催讨，其在收齐租金以后及时向原告开具发票，原告分期分批支付的情况，被告是知晓的，并没有如被告所说经过催讨的。本院对该证据真实性予以确认。6、被告提供告知函及照片复印件1份（庭后提供照片原件），要求证明2017年7月，由于原告拖欠租金，被告向原告催讨2017年度的剩余租金191213.75元的事实。经质证，原告认为该照片系被告与案外人之间的关系，原告并不知情，且没有证据显示该照片里的内容与被告的催告函内容一致，也无法证明被告于2017年7月21向原告进行过催讨的事实。本院认为，该组照片原告不予认可，且该照片的内容不能反映告知函的内容，故不予认定。7、被告提供欠条复印件1份，要求证明2017年2月由于原告拖欠租金，被告再次向原告催讨租金，原告出具了该欠条，承诺于2017年10月之前付清112060元租金的事实。经质证，原告确认该欠条系原告公司经办人员出具，虽然是复印件，亦表示确认。从这份欠条可以看出，原告向被告出具欠条，也就是被告表示接受，且原告在欠条承诺期限内将该年度的剩余租金全部付清，被告也予以了接受，并开具了相应金额的发票，恰恰可以证明被告对原告分期分批支付租金的情况是同意的。本院对该证据真实性予以确认。8、被告提供照片2份（庭后提供照片原件），要求证明2018年2月，原告将案涉厂房租赁给案外人使用，被告发现这一情况后要求原告立即进行整改，原告接到通知后就要求案外承租人把其堆放的货物搬走的事实。经质证，原告无法确认真实性及关联性，但根据被告陈述，该照片于2018年春节前后拍摄，而其向法院提供2017年7月的告知函，内容为如果原告再不支付租金，就要解除合同，但上述拍摄时间已经是2018年了，故恰恰能够证明被告对原告的租金分期分批支付是接受的，而被告真实的目的是现在涉案厂房租金上涨幅度很大，故其要解除合同。本院认为，该组照片不能达到原告的证明目的，不予认定。9、被告提供水电汽清单及相应收款收据、发票1组，要求证明原告自2017年11月29日已自行停业，原告在2016年8月9日至2017年8月28日期间也处于停业状态的事实。经质证，原告认为该组证据与租赁合同是否可以解除无关联，且系被告单方制作，不予确认。本院认为，该组证据被告要求待证的事实与本案无关联，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月10日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定出租方为开普特公司（甲方），承租方为炎龙公司（乙方），其中：第一条租赁物位置、面积、功能及用途1.1条约定：甲方将位于绍兴袍江越王路与329国道西北角2幢的开普特公司1#车间底层租赁于乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为1681平方米。1.2条约定：乙方租赁后只能从事衣帽加工制作，不得在该租赁物内进行印染。……第二条租赁期限2.1条约定：租赁期限为五年，即从2015年4月1日起至2020年3月31日止。第三条租赁费用3.1条约定：租金为一次定价每年每平方米人民币壹佰叁拾元。全年的租金总计人民币贰拾壹万捌仟伍佰叁拾元整。第四条租赁费用的支付4.1条约定：合同签订后乙方须向甲方一次性支付第一年的租金也即人民币贰拾壹万捌仟伍佰叁拾元整（即：218530.00元）。以后每年租金支付日期必须在2月28日前付清。第十二条提前终止合同12.1条约定：若遇乙方欠交租金或水电费超过1个月且经甲方多次催讨无效时，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止。上述合同还对双方其他权利义务作了约定。原告于2015年5月8日支付第一年度租金218530元，于2016年4月28日支付租金45000元，于2017年1月22日支付租金20万元，于2017年7月31日支付租金8万元，于2017年9月30日支付租金9万元，于2017年10月25日支付租金22060元，合计支付655590元。原告于2018年3月18日通过银行转账将第四年度租金218530元汇至被告处，后被退回。被告于2018年1月10日邮寄给被告挂号信一份，内容为《有关车间租赁合同提前终止的函》，载明：……根据上述的约定，贵司的违约情况如下：1、贵司如果要转租必须得到我司书面同意，到目前为止我司尚未收到贵司关于转租的书面通知或函件，且贵司在没有得到我司书面同意的情况下已把租赁物转租与他人；二、贵司2016年度租金支付情况为2016年4月28日支付45000元，于2017年1月22日支付173530元。2017年度租金支付情况为2017年1月22日支付26470元，2017年7月31日支付80000元，于2017年9月30日支付90000元，于2017年10月25日支付22060元。实际支付租金时间违约迟于每年2月28日，约定需要一次性付清全年租金而贵司是多次分期支付。……根据上述违约情况和合同第十二条：提前终止合同第12.1的约定若遇乙方欠交租金或水电费超过1个月且经甲方多次催讨无效时，甲方有权提前解除本合同。现我司决定于2018年1月31日提前终止与贵司签订的租赁合同，未到期的租金作为乙方的违约金归甲方所有，望贵司提早做好搬迁准备工作。2017年8月18日，原告向被告出具欠条一份，载明：“今欠开普特公司房租租费到2017年10月前一定全部付清。今年屋租费欠款金额112060.00元，壹拾壹万贰仟零陆拾元”。本院认为，本案的争议焦点为被告行使约定解除权是否符合合同约定。被告行使约定解除权的理由一是原告有转租行为，二是原告是否经多次催讨租金无效。一、上述《租赁合同》并未约定转租可解除合同，本院认为，根据被告提供的照片以及原、被告各自的庭审陈述，现被告未有证据证明原告存在转租行为，故本院认为被告以原告存在转租行为要求解除合同依据不足。二、被告认为原告未按约支付租金，其已经进行了多次催讨，且催讨无效，故予以提前终止双方的租赁合同。本院认为，根据双方的租赁合同约定，截至原告起诉日止，原告已将前三年度的租金及水电费等全部付清，虽在支付租金过程中存在一定的瑕疵，但根据其提供的证据以及被告的庭审陈述，前三年度的租金已经付清，虽被告提供原告出具的欠条，认为被告已多次向原告进行催讨，但之后原告对于欠条上的欠付租金也已全部付清，且被告亦予以认可，故被告提供的证据尚不能证明其向原告多次催讨无效。综上，本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，现被告认为其按照合同约定已履行合同解除权的行为不能成立，故对原告要求确认被告向原告邮寄的《有关车间租赁合同提前终止的函》无效以及要求继续履行《租赁合同》的诉讼请求，本院均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告浙江开普特氨纶有限公司于2017年12月29日出具，并于2018年1月10日邮寄给原告绍兴炎龙帽业有限公司的《有关车间租赁合同提前终止的函》无效；二、原告绍兴炎龙帽业有限公司与被告浙江开普特氨纶有限公司于2015年4月10日签订的《租赁合同》继续履行。案件受理费依法减半收取40元，由被告浙江开普特氨纶有限公司负担，于本判决生效之日起七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 员  盛 跃二〇一八年五月十五日法官助理  董 巍书 记 员  杨金美附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。