宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）宁01民终188号上诉人（原审被告）：宁夏西夏苑房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区贸易巷166号。法定代表人：代建刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：李曰倩，宁夏综义律师事务所律师。委托诉讼代理人：任月明，宁夏综义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨继芳，女，1980年2月17日出生，汉族，个体从业人员。委托诉讼代理人：于波，宁夏辅德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李林君，宁夏辅德律师事务所律师。上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司因与被上诉人杨继芳房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2017）宁0105民初3065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，于2018年2月2日开庭进行了审理。上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李曰倩，被上诉人杨继芳的委托诉讼代理人李林君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏西夏苑房地产开发有限公司上诉请求：1.依法改判上诉人不支付逾期办证违约金。2.本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条为由，判决上诉人支付被上诉人逾期办理房屋所有权证书违约金29488元，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条和《合同法》第117条的规定，上诉人不存在违约行为，应认定为政府行为造成的第三方原因即不可抗力。该涉案小区物业被国资委划入三供一业的范围，无法办理备案手续，该原因是上诉人和被上诉人签订合同时不能预见的，也是上诉人无法克服的，该不可抗力对于上诉人履约已造成实质上的影响和上诉人不能办理房屋产权证书存在因果关系，应认定为《合同法》第117条规定的不可抗力。故不能办理房屋产权证书非上诉人原因，被上诉人无权主张上诉人支付违约金。综上所述，原审法院的判决适用法律错误损害了上诉人的合法利益，为了正确适用法律维护法律的尊严，请求人民法院依法改判。被上诉人杨继芳辩称，一审法院认定的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，二审法院应当予以维持。关于逾期办证违约金，上诉人一审仅提交两份文件的复印件作为证据，既不符合证据的三性要求，也不能说明文件内容与本案逾期办证存在因果关系，更无法达到其证明目的，其上诉陈述的理由毫无事实和法律依据，应当全部予以驳回。宁夏西夏苑房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告购买的房屋提供集中供暖；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金29488元（自2015年5月31日后90日即2015年8月30日起算，暂计算至2017年9月1日，请求支付至实际完成房屋所有权登记之日止），以上暂合计29488元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）一份，约定，原告购买被告开发的位于宁夏银川市××区商品房一套，房屋总价款为402291.3元，付款方式为买受人在2015年4月1日前一次性支付该商品房全部价款。合同第十一条交付时间和手续约定为，出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十条房屋登记约定为，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已支付房屋总价款402291.3元。本案庭审中，原、被告均认可房屋实际交付日期早于合同约定的2015年5月31日。一审法院认为，原、被告签订的合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。在诉讼过程中，原告放弃要求被告对所购房屋提供集中供暖的诉讼请求，是在法律允许的范围内对自己权利所作的处分，本院予以准许。合同第十一条约定，被告应当在2015年5月31日前向原告交付涉案房屋，现原、被告均认可房屋实际交付日期早于合同约定的2015年5月31日，视为被告已按合同约定履行了交付涉案房屋的义务。合同第二十条约定，因被告原因，原告未能在房屋交付后90日内取得房屋所有权证书的，被告应按照合同约定按日计算支付原告全部房款万分之一的违约金。现合同约定的办理房屋所有权登记的期限已过，因被告原因，原告至今未取得所购房屋所有权证书，故对原告要求被告支付2015年8月30日（2015年5月31日后90日）起至2017年9月1日止逾期办理房屋所有权证书的违约金29488元（402291.3元×0.0001/天×733天）的诉讼请求予以支持。原告要求被告支付违约金至实际办理房屋所有权登记之日止，因该请求的具体金额无法确定，本案不作处理，对2017年9月1日后的违约金，原告可另案主张。被告辩称逾期办理房屋所有权证书非被告原因导致，未向法庭提交有效证据予以证明，对该辩解意见，不予采纳。被告辩称违约金的起算日应为原告交清全部房款之日的理由不能成立，对该辩解意见，亦不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告杨继芳逾期办理房屋所有权证书违约金29488元（计算至2017年9月1日）；二、驳回原告杨继芳的其它诉讼请求。案件受理费538元，由被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》对于因出卖人的原因导致买受人未能在房屋交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的违约责任进行了约定，宁夏西夏苑房地产开发有限公司提交的证据不足以证实系因政府原因导致其无法协助办理房屋所有权证书，应承担违约责任。涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》约定宁夏西夏苑房地产开发有限公司应于房屋交付之日起90日内协助办理涉案房屋所有权登记，而涉案房屋的实际交付日期早于合同约定的交付日期，故一审法院以合同约定的交付日期后90日作为违约金的起算点并无不当。综上所述，宁夏西夏苑房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费538元，由上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈宁霞审判员  徐开前审判员  范宁萍二〇一八年三月二十八日书记员  张欣欣附：适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。