上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终1928号
上诉人(原审原告、反诉被告)：中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处，住所地上海市虹口区。
法定代表人：盖国胜，书记。
委托诉讼代理人：茆志军，上海市光大律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海朴峰投资发展有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：陈雷，董事长。
委托诉讼代理人：曾迟先，上海辰禾律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处(以下简称“空房管理处”)因与上诉人上海朴峰投资发展有限公司(以下简称“朴峰公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初919号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人空房管理处提出上诉请求：依法撤销上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初919号民事判决第三、六项。一、撤销一审判决第三项，依法改判：判令朴峰公司向空房管理处支付2013年7月1日至2015年12月31日租金人民币(以下币种均为人民币)6,540,000元，支付2016年1月1日至2016年6月30日租金3,056,000元，并按每年6,600,960元的标准支付2016年7月1日至实际返还房屋之日的租金；二、撤销一审判决第六项，改判驳回朴峰公司的该项反诉请求。事实与理由：一审法院漏判2016年1月1日至2016年6月30日的租金。一审法院未按照合同约定判令朴峰公司双倍支付租金的请求错误。空房管理处不应对朴峰公司的装修进行补偿。
上诉人朴峰公司上诉请求：请求依法撤销上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初919号民事判决第一、二、三、四、五、八项，改判空房管理处赔偿我方经济损失5,705,629元。事实与理由：因为空房管理处不能提供上海市宝山区上大路XXX号门面房(以下简称“系争房屋”)的《军队房地产租赁许可证》，给朴峰公司实际经营带来损失。双方签订的租赁合同无效，一审法院对合同性质定性有问题。空房管理处未尽到办证义务。且系争房屋无消防验收备案，应当认定存在违约情形。
空房管理处对朴峰公司的上诉请求辩称，不同意朴峰公司的上诉请求，请求支持己方上诉请求。
朴峰公司对空房管理处上诉请求辩称，不同意空房管理处的上诉请求，请求支持己方上诉请求。
空房管理处向一审法院起诉请求：要求确认《军队房地产租赁协议》于2015年12月17日解除，朴峰公司返还系争房屋，支付2013年7月1日至2015年12月31日的租金654万元(已扣除朴峰公司所付110万元)，按照每年3,056,000元的双倍标准支付2016年1月1日至2016年6月30日、按照每年3,300,048元的双倍标准支付2016年7月1日至实际返还房屋之日的租金，支付滞纳金(计算至2015年12月31日为2,894,100元，2016年1月1日起，以本金654万元，按照年利率的36%计算到实际支付之日)，支付违约金120万元。
朴峰公司向一审法院提起反诉请求：要求空房管理处赔偿经济损失5,705,629元，其中包括装修损失1,281,664元、应收租金损失1,224,265元、免收租金损失665,324元、预期利益损失2,534,376元。
一审法院认定事实：2012年12月28日，空房管理处(甲方)与朴峰公司(乙方)签订《军队房地产租赁合同》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积3,813平方米，一处位于上大路南侧公寓楼一层，建筑面积340平方米，一处位于上大路北侧新建公寓楼一至二层，建筑面积3,473平方米；甲方负责申请办理军队房地产租赁许可证，但费用由乙方承担，甲方不保证乙方成立新公司及公司注册落户的成功，并已将房屋现状告知乙方，乙方表示可以接受；租赁期自2013年1月1日至2022年6月31日，免租期为2013年1月1日至2013年6月31日；前三年的年租金为3,056,000元，后三年的年租金为3,300,480元，最后三年的年租金为3,564,518.40元；乙方支付租赁保证金60万元，每四个月支付一次租金，于每年3月1日、7月1日、11月1日前先付后用。合同第2.1条约定，新建门面房房屋为毛坯房，除北面窗户由甲方安装外，其余均由乙方负责装修，旧门面房室内外装修均由乙方负责；甲方提供门面房水、电设施的接入口，煤气、消防、强弱电、排污、道路等配套设施由乙方负责。合同第6.2、15.4条约定，乙方逾期支付租金，应按每日逾期款项的0.5%支付滞纳金；逾期付租累计超过三十天，甲方有权在租赁保证金中扣减上述费用、解除合同、要求乙方支付最高不超过租赁保证金两倍的违约金等。合同第10.1条约定，乙方不得进行转租、转包、出借、设立抵押、将承租权与他人交换及转让等，否则视为违约。合同第13.2条约定，乙方应于本合同终止之日10个工作日内交还所租的房地产，经甲方验收合格后视为乙方完成交还房屋的义务；否则从合同终止后的第一天起至实际归还日止，乙方须每日向甲方支付相当于该物业日常使用费数额两倍的租金作为违约金，并赔偿甲方因此受到的其他合理损失。合同第15.8条约定，甲方应向乙方提供《军队房地产租赁许可证》，配合乙方办理注册手续等。合同第17.4条约定，乙方投入不低于1,958,000元对所承租的房屋进行装修，装修中如需改变房屋结构或在租赁场地上新建建筑物和构筑物，须事先征得甲方书面同意。同日，空房管理处与上海警备区特种警备团签订《协议书》，约定由上海警备区特种警备团负责系争房屋的日常维护管理，并协助朴峰公司办理水电煤等配套设施相关手续，催缴租金等。之后，朴峰公司共计向空房管理处支付租金50万元、保证金60万元，未再支付其他费用。2015年11月7日，上海警备区特种警备团向朴峰公司发函催要租金。2015年12月17日，空房管理处向朴峰公司发解除通知书，通知租赁合同于当日解除，要求朴峰公司于2015年12月31日前搬离。
一审法院审理中，空房管理处向法院提供《关于特种警备团翻建门面房事》及分项、分部工程质量验收证明书，证明建造系争房屋经上级批准；还提供朴峰公司出具的《门面房项目经营规划书》、竞价承诺书，证明朴峰公司在竞标时已知未安装消防设施等，并承诺消防及水电煤等七通一平配套设施开通由其自行解决等。空房管理处还表示，次承租人的问题不要求在本案中处理，由空房管理处自行处理。
一审法院审理中，一审法院根据朴峰公司的申请，委托上海东方投资监理有限公司对朴峰公司在系争房屋内增加的固定装修进行鉴定，鉴定意见为，鉴定造价1,343,915元，残值金额683,885元。朴峰公司对鉴定意见没有异议。空房管理处对鉴定意见的真实性、合法性没有异议，但认为没有必要进行鉴定。
一审法院认为，空房管理处与朴峰公司签订的《军队房地产租赁合同》系当事人真实意思表示，双方均应恪守并履行。关于本诉部分，根据合同约定，乙方逾期付租累计超过三十天，甲方有权解除合同。朴峰公司至今仅支付租金50万元，逾期支付租金已超过三十天，空房管理处根据上述约定，有权解除合同，其于2015年12月17日发给朴峰公司的解除通知书发生效力，租赁合同于通知到达时解除。合同解除后，朴峰公司应返还系争房屋，并支付所欠租金到房屋返还之日。根据查明的事实，因空房管理处未提供《军队房地产租赁许可证》，对朴峰公司经营造成影响，一审法院根据公平原则，酌情调低朴峰公司应付租金。合同约定保证金可以抵扣租金，一审法院予以确认。朴峰公司长期拖欠租金未付，空房管理处主张滞纳金、违约金的请求，一审法院予以支持；因滞纳金标准约定过高，一审法院酌情予以调整。朴峰公司经空房管理处同意将系争房屋部分转租给他人，合同终止后客观上无法及时返还房屋，朴峰公司对逾期返还房屋不应承担违约责任，空房管理处主张双倍租金的请求，一审法院不予支持。
关于反诉部分，朴峰公司称空房管理处未提供《军队房地产租赁许可证》以及消防验收备案证明，构成违约。一审法院认为，合同约定甲方负责申请办理《军队房地产租赁许可证》，而相关证据反映许可证确实在办理过程中，虽然最后因军队政策没有办出，但空房管理处已尽到自己的办证义务。合同第15.8条还约定甲方应提供《军队房地产租赁许可证》，配合乙方办理注册手续等，结合合同第10.1条关于不得转租的约定，可以认定该条款中的注册手续是指朴峰公司而非次承租人，事实上朴峰公司在签约时已完成工商注册，不存在空房管理处违反该条款的情形。根据朴峰公司出具的《门面房项目经营规划书》、竞价承诺书，可以反映朴峰公司对系争房屋未安装消防设施的现状是知晓的，朴峰公司还承诺地块的消防由其自行解除，并在合同第2.1条约定消防等配套设施由乙方负责，故朴峰公司认为空房管理处未提供消防验收备案证明即构成违约的观点，一审法院难以采纳。综上，朴峰公司在签约时明知系争房屋状况，以及军队房产的特殊性，应清楚合同履行的相应风险，其在租赁过程中与次承租人发生纠纷所造成的应收、免收租金损失，应由其自行承担。朴峰公司对合同解除负有主要责任，其关于预期利益损失的主张，一审法院不予支持。朴峰公司在租赁过程中，对系争房屋进行装修，根据公平原则，可由空房管理处予以补偿，相关金额由一审法院参考鉴定意见予以确定。
一审法院判决：一、中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处与上海朴峰投资发展有限公司就上海市宝山区上大路XXX号门面房签订的《军队房地产租赁协议》于2015年12月17日解除；二、上海朴峰投资发展有限公司于判决生效之日起十日内，向中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处返还上述房屋；三、上海朴峰投资发展有限公司于判决生效之日起十日内，向中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处支付2013年7月1日至2015年12月31日的租金6,234,400元，并按每年2,640,384元的标准支付2016年7月1日至实际返还房屋之日的租金；四、上海朴峰投资发展有限公司于判决生效之日起十日内，向中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处支付滞纳金(算至2015年12月31日为50万元，2016年1月1日至实际支付之日按6,234,400元未付清部分的日万分之二计算)；五、上海朴峰投资发展有限公司于判决生效之日起十日内，向中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处支付违约金120万元；六、中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处于判决生效之日起十日内，向上海朴峰投资发展有限公司补偿装修损失683,885元；七、中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处的其余诉讼请求，不予支持；八、上海朴峰投资发展有限公司的其余反诉请求，不予支持。
二审中当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实，空房管理处未在一审法庭辩论终结前提供系争房屋建设工程规划可证。鉴于前述情况，空房管理处与朴峰公司就系争房屋所签订的房屋租赁合同根据有关规定应认定为无效。朴峰公司应将系争房屋返还空房管理处并依照合同约定的租金标准向空房管理处支付占有使用期间的房屋使用费。系争房屋返还后，空房管理处应返还朴峰公司所支付的保证金。空房管理处关于违约金及逾期支付租金滞纳金的诉请，因合同无效，对此依法均应不予支持。根据查明的事实，可以认定空房管理处与朴峰公司对于合同无效均有过错。空房管理处收回房屋后对于装修损失应予补偿的数额，应根据合同效力、合同实际履行情况、双方过错等因素，并参考鉴定意见，予以确定。朴峰公司上诉主张的其他损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决对合同效力认定不当，并致后果处理不妥，本院依法予以撤销并根据查明的事实予以判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、撤销上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初919号民事判决；
二、中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处与上海朴峰投资发展有限公司就上海市宝山区上大路XXX号门面房签订的《军队房地产租赁协议》无效；
三、上海朴峰投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处返还上述房屋；
四、上海朴峰投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处支付2013年7月1日至2016年6月30日的欠付的房屋使用费人民币8,668,000元，并依照合同约定的标准支付2016年7月1日至实际搬迁之日止的房屋使用费(2016年7月1日至2019年6月30日按照每年3,300,048元的标准支付，2019年7月1日至2022年7月1日按照每年35,645,184元的标准支付)；
五、中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处于本判决生效之日起十日内，向上海朴峰投资发展有限公司退还保证金600,000元；
六、中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处于本判决生效之日起十日内，向上海朴峰投资发展有限公司补偿装修损失600,000元；
七、中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处的其余诉讼请求，不予支持；
八、上海朴峰投资发展有限公司的其余反诉请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案一审本诉案件受理费85,604元，反诉案件受理费减半收取25,870元，保全费1,020元，由中国人民解放军上海警备区空余房地产管理负担55,737元，上海朴峰投资发展有限公司负担56,757元；二审案件受理费80,057.8元，由中国人民解放军上海警备区空余房地产管理负担40,028.9元，上海朴峰投资发展有限公司负担40,028.9元。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 王晓梅
审判员 余 艺
二〇一七年五月二十六日
书记员 张末然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。