广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民二初字第3040号
原告：方育焕，身份证住址广州市白云区。
委托代理人：吴杰辉，广东开耀律师事务所律师。
委托代理人：陈远鸿，广东开耀律师事务所实习律师。
被告：方志远，身份证住址广东省普宁市。
被告：方超音，身份证住址广东省普宁市。
被告：方志炎，身份证住址广东省普宁市。
委托代理人：王艺，广东良德律师事务所律师。
原告方育焕诉被告方志远、方超音、方志炎民间借贷纠纷一案,本院于2015年11月12日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方育焕委托代理人吴志辉，被告方志炎及其委托代理人王艺到庭参加了诉讼。被告方志远、方超音经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告方育焕诉称：2014年11月21日，原告与被告方志远、被告方超音及被告方志炎共同签订了《借款合同》【合同编号：（2014）11字19号】，约定由原告借给被告方志远人民币1475万元，借款月利率为2.5%，借款期限为1个月，自2014年11月21日起至2014年12月20日止。逾期归还本息的，逾期每日应当按逾期还款金额1%支付违约金。合同约定，由被告方超音提供位于广州市白云区增槎路33号之二101房以及广州市白云区增槎路河畔东街35号101房的房产作为案涉借款的抵押担保。被告方志炎对该借款提供连带责任保证。合同签订后，原告委托张某甲、方某甲以银行转账方式支付了全部上述借款。截止2014年12月20日，被告方志远、被告方超音尚欠原告借款本金685万元，并自此后置原告返还本金的要求不顾。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、判定被告方志远、方超音共同偿还原告借款本金人民币685万元及逾期还款违约金146.04万元（逾期还款违约金暂计至2015年11月10日止，并自2015年11月11日起至借款偿清日止按逾期还款月利率2%另行计付）；2、原告对处置被告方超音提供的抵押房产所得款项在上述借款本息范围内享有优先受偿权；3、被告方志远对上述诉讼请求1-2承担连带清偿责任；4、判定被告承担本案的全部诉讼费用。
被告方志远辩称：无答辩。
被告方超音辩称：无答辩。
被告方志炎辩称：一、方育焕作为本案原告提起诉讼的依据不足，本案原告的诉讼主体资格不适格。2014年11月21日《借款合同》签订之后，原告方育焕并没有按照该《借款合同》第三条第1项之规定，将合同项下的款项汇往指定的账户。经查询，本案中原告方育焕并没有汇过款至该账户，相反在该时间段是案外人张某甲、方某甲汇款，而且买卖部分抵押房屋的转让款也是由买受人黄某直接汇还张某甲，原告和上述两位汇款人张某甲、方某甲明显属于不同的民事诉讼主体。二、本案应依法免除答辩人的保证担保责任。1、本案被告方志远签订《借款合同》时，被告方超音提供了名下的房屋六处作为抵押担保，实现债权时抵押物的担保应优先于保证人的担保。被告方志炎只应在本案六处抵押房产价值范围以外承担保证责任，同时因原告在诉讼请求中放弃四处抵押房产，减少部分抵押房产的价值约为1700万元，原告应在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。2、借款合同条款对保证期间约定的事项已经成就，应免除被告方志炎的担保责任。2014年12月1日借款合同第五条约定的第一、三、四、六处房产均办妥了抵押物的他项权证登记，剩下的两处房产即第五、第二处房产经原告同意先后在借款期限内由被告方超音、方志远转让并过户给郑某、方某乙。因此被告方志炎依据借款合同第八条(3)项关于保证期间约定的事项业已完成，不应再由被告方志炎继续承担保证责任。3、被答辩人在保证除斥期间，没有向被告方志炎主张权利，方志炎应依法免除保证责任。由于合同约定的事项均在借款期间内履行完毕，原告在借款期届后六个月（2015年6月20日前）也没有要求被告方志炎承担责任，方志炎应免除保证责任。、故此，原告诉讼请求要求答辩人承担本案的连带清偿责任，明显与事实不符，与法律无据，该诉讼请求应依法予以驳回。三、民事起诉状的部分诉讼请求和事实理由存在不合理、不合法之情形，依法不应支持。1、原告所主张的逾期还款违约金和其他费用过高，对于超过法律规定的部分不应当支持。原告在事实和理由部分提出借款月利率为2.5%，以及逾期归还本息的，逾期每日应当按逾期还款金额1%支付违约金，以及在诉讼请求中主张律师费25万元，总计月利率超过32.5%，年利率超过了390%，利率畸高。原告主张的逾期还款违约金146.04万元，其中利率超出年24%的部分违背了相关规定，依法不应支持。3、被答辩人要求答辩人对借款人民币685万元及逾期还款违约金承担连带还款责任不合理。据了解，抵押房产第二处转让给方某丙成交价为387.86万元，第五处抵押房产转让给郑某、第三处、第四处抵押房产转让给黄某，上述四处抵押房产的成交价应在尚欠的借款本金以及方志炎应承担的保证总额内予以抵扣。综上，本案原告诉讼主体不适格，同时本案民间借贷纠纷所涉担保，既有房屋的抵押，又有保证人的担保，确定偿还债务时应当采取先物后人的顺序。本案由于原告放弃了四处抵押房产的优先受偿权，在放弃权利范围内答辩人应当免责，诉状称的两套抵押房产的价值足以清偿原告的债权，而且保证期间约定的事项成就后，原告在起诉前没有要求被告方志炎承担担保责任，因此方志炎应当免除保证责任。
经审理查明，2014年11月21日，原告方育焕（乙方、债权人）与被告方志远、方超音（甲方、借款人）（丙方、抵押人）、被告方志炎（丁某、保证人）签订《借款合同》（合同编号：[2014]11字19号），约定：第一条、借款本金：人民币￥14750000元整，乙方同意在本合同约定的借期内，根据甲方的借款需要分次向甲方支付借款，甲方向乙方出具《借款借据》为本合同的组成部分，实际支付的借款以《借款借据》为准。第二条借款期限及利息：1、借款期限，自2014年11月21日起至2014年12月20日止，2、借款期限内的利息为月利率2.5%，甲方应当于每月21日前按月向乙方交付利息，并在借款期限届满之日还清本金和利息，逾期视作违约，3、丙、丁双方承诺，乙方延长还款期限或实际借款金额超出本合同第一条约定的借款本金的，无需征得其同意，丙、丁双方应承担的保证责任、抵押责任相应调整和延长。第三条、放款方式及还款方式：1、甲方授权乙方将借款金额直接划入如下账户：银行名称，中国工商银行广州五车支行；户名，方志炎；账号，6222083602014550443；2、甲方归还借款时，应将款项转入乙方下列指定账户，否则视为甲方未予归还借款，具体以银行汇款凭证为准视为收讫；银行名称，中国农业银行；户名，方育焕；帐号，62284900880002943743；3、还款原则：本合同项下的任何还款，均按先还息后还本、息随本清的原则偿还。第四条、逾期违约金：甲方未能在《借款借据》约定的借款到期日清偿借款本息的，应向乙方支付逾期还款违约金，以甲方尚欠的借款本金为标准，自该笔借款期限届满之次日起按每日1%的标准计付。第五条、抵押财产：1、甲方及丙方自愿提供下列物业作为本合同的抵押物：（1）广州市白云区增槎路33号之二101房（粤房地权证穗字第××号），（2）广州市白云区增槎路33号之十一101房（粤房地权证穗字第××号），（3）广州市白云区增槎路33号之十二101房（粤房地权证穗字第××号），（4）广州市白云区增槎路33号之十三101房（粤房地权证穗字第××号），（5）广州市白云区增槎路河畔东街19号101房（粤房地权证穗字第××号），（6）广市白云区增槎路河畔东街35号101房（粤房地权证穗字第××）。2、甲方及丙方应于某合同签订之日起3内协同乙方前往房管部门办理抵押登记手续，全部抵押登记费用由甲方承担。在办妥上述抵押登记手续前，乙方有权暂缓向甲方支付借款，借款期限相应顺延不视为违约。3、甲方应在本合同约定的期限内清偿借款本息，否则乙方有权处置上述任何一处或多处抵押物业（包括但不限于折价、拍卖、变卖等合法手段），所得款项优先用于偿还欠乙方的借款本息。与此同时，丁某作为本合同的保证人，在甲方未能按约履行还款义务时，乙方有权要求丁某依据本合同第八条之规定承担保证责任。第六条、下列情况之一项或几项发生时，乙方有权解除本合同，并要求甲方提前归还全部或部分借款本息，乙方亦有权根据本合同之约定要求丙方或丁某其中一方或共同承担相应的保证、抵押责任：5、未经乙方书面同意，抵（质）押人擅自将抵（质）押物出售、出租、出借、转让、交换、赠予、再抵（质）押或以其他方式处置抵（质）押物。7、甲方或保证人、抵（质）押人涉及诉讼、仲裁，由司法机关宣布对其财产予以没收，或限制其处分权，或存在该种情况发生的可能性。9、甲方明确表示或以自己的行为表明不履行本合同项下的任何义务。第七条、甲方的权利和义务：1、甲方保证按照本合同约定的期限和方式归还借款本息。6、如甲方需要向第三人转让本合同项下的权利、义务，必须经乙方书面同意；甲方擅自转让的，转让行为无效。8、借款期限届满，未清偿借款本金的：（1）依照本合同第四条的约定，向乙方支付逾期违约金。（2）并继续依约清偿借款本金。（3）除借款本金、利息、逾期违约金外，因甲方违约，乙方为维护自身权益而发生的实现债权费用，包括但不限于诉讼费用（案件受理费、财产保全费用、执行费用）、损害赔偿金、律师费、差旅费、评估费、公证费、鉴定费、查询费和其他法定费用。第八条、丁方的权利和义务：1、丁方的保证责任为连带责任保证责任（丁方为多个保证人的，多个保证人承担共同连带责任保证），若甲方未能在本合同约定的期限内或乙方同意的宽限期内归还借款的，则乙方有权直接要求丁方承担保证责任。2、保证责任范围：若甲方违约，乙方有权直接要求丁方对甲方的全部债务（本同第七条第8款）承担保证责任。3、保证期间：乙方取至得本合同第五条所列抵押物的抵押权（以房地产管理部门办妥他项权证登记为准）之日止。4、丁方怠于承担保证责任或违反本合同约定义务的，乙方有权要求丁方支付违约金，违约金以甲方借款本金的5%-10%计付。上述违约金不足以赔偿乙方经济损失的，丁方仍应继续承担赔偿责任。第九条、抵押人的权利和义务：1、抵押责任范围，若甲方违约，乙方有权直接要求抵押人对甲方的全部债务（本合同第七条第8款）承担担保责任。2、抵押物业保管，抵押人在抵押期间应妥善保管抵押物业并负责维修、保养，以保证抵押物业完好无损。4、抵押期间，未经出乙方书面同意，抵押人不得将抵押物出租、转让、抵债或在其上设定任何负担。经出乙方书面同意出租和转让的，租金或转让所得的价款应先用于偿还借款本息。5、抵押物业的处置：如甲方未能按时归还借款本息，乙方有权处分本合同约定的一处或多处抵押物业，以该抵押物业折价、或以拍卖、变卖该抵押物业的价款优先受偿。第十一条、其他约定：3、合同发生争议、纠纷，经协商解决无法达成一致意见，应向乙方住所地人法院提起诉讼。4、甲方、丙方、丁方在此确认，在甲方未按时向乙方归还借款本息的情况下，乙方有权向本合同的任何一名保证人、抵押人，或同时向多名、甚至全部的证人、抵押人主张债权，任何一名保证人或抵押人均负有向乙方清偿全部借款本息、违约金、实现债权的费用（即本合同第七条第8款）的义务，各名保证人或抵押人之间同意放弃对乙方作出上述选择的一切抗辩权。
上述合同签订后，原告委托案外人张某甲于2014年11月21日如约向被告方志炎的银行账户转账1175万元，原告委托案外人方某甲向被告方志炎的银行账户转账300万元，上述款项合计1475万元。原告确认被告方志远已偿还第一个月利息。
本院调取了上述借款合同中6处抵押房产的房产档案信息及交易信息，具体显示信息如下：
1、广州市白云区增槎路33号之二101房（粤房地权证穗字第××号）（以下简称1号房产），房屋产权人为被告方超音。签订上述借款合同后，原告方育焕与被告方超音于2014年11月27日再次签订《抵押合同》，将该处房产作为主债权1475万元的担保，双方指定张某甲华作为实现抵押权的代理人；2014年12月1日，双方向广州市房地产交易登记中心递件办理抵押登记手续，指定领证人为张某甲、方超音；2014年12月3日，该1号房产核准登记，抵押权人为原告方育焕，他项权证号为粤房地他项权证字第012024060××号；该房产产权至今未发生变化。
2、广州市白云区增槎路33号之十一101房（粤房地权证穗字第××号）（以下简称××号房产），签订上述借款合同时，该房屋产权人为被告方超音，2014年11月28日，方超音与案外人方锐坤签订《广州市存量房买卖合同》，约定该××号房产售价160万元卖予方某乙，方超音与方锐坤于2014年11月28日向广州市房地产交易登记中心递件办理产权转移手续，并于2014年12月8日核准登记，现房屋产权人为案外人方某乙。
3、广州市白云区增槎路33号之十二101房（粤房地权证穗字第××号）（以下简称3号房产），签订上述借款合同时，房屋产权人为被告方超音。2014年12月1日，原告方育焕与被告方超音向广州市房地产交易登记中心递件办理抵押登记手续；2014年12月3日，该3号房产核准登记，抵押权人为原告方育焕，他项权证号为粤房地他项权证字第0120240603号；2014年12月6日，被告方超音与案外人黄某签订《存量房买卖合同》，约定将该3号房产售价219万元卖予黄某，原告方育焕、被告方超音签订《广州市房地产他项权利登记申请书》，申请注销该房产他项权证注销登记，同日，方育焕、方超音与黄文伟向白云区国土资源和房屋管理局递件办理产权转移手续，并于2014年12月8日核准登记，现房屋产权人为案外人黄某。
4、广州市白云区增槎路33号之十三101房（粤房地权证穗字第××号）（以下简称4号房产），签订上述借款合同时，房屋产权人为被告方超音。2014年12月1日，原告方育焕与被告方超音向广州市房地产交易登记中心递件办理抵押登记手续；2014年12月3日，该4号房产核准登记，抵押权人为原告方育焕，他项权证号为粤房地他项权证字第0120240597号；2014年12月6日，被告方超音与案外人黄某签订《存量房买卖合同》，约定将该4号房产售价172万元卖予黄某，原告方育焕、被告方超音签订《广州市房地产他项权利登记申请书》，申请注销该房产他项权证注销登记，同日，方育焕、方超音与黄文伟向白云区国土资源和房屋管理局递件办理产权转移手续，并于2014年12月9日核准登记，现房屋产权人为案外人黄某。
5、广州市白云区增槎路河畔东街19号101房（粤房地权证穗字第××号）（以下简称5号房产），签订上述借款合同时，该房屋产权人为被告方超音，2014年11月28日，方超音与案外人郑树群签订《广州市存量房买卖合同》，约定该5号房产售价152万元卖予郑某，方超音与郑树群于2014年11月28日向广州市房地产交易登记中心递件办理产权转移手续，并于2014年12月8日核准登记，现房屋产权人为案外人郑某。
6、广市白云区增槎路河畔东街35号101房（粤房地权证穗字第××）（以下简称6号房产），房屋产权人为被告方超音。签订上述借款合同后，原告方育焕与被告方超音于2014年11月27日再次签订《抵押合同》，将该处房产作为主债权1475万元的担保，双方指定张某甲作为实现抵押权的代理人；2014年12月1日，双方向广州市房地产交易登记中心递件办理抵押登记手续，指定领证人为张某甲、方超音；2014年12月3日，该1号房产核准登记，抵押权人为原告方育焕，他项权证号为粤房地他项权证字第0120240600号；该房产产权至今未发生变化。
另，上述6套房产均于2013年10月22日办理了抵押登记手续，抵押权人均为中国工商银行股份有限公司广州五羊支行，其中1、3、4、6号房产于2014年12月3日涂销上述抵押，2、5号房产于2014年12月8日涂销上述抵押。
原告确认被告于2014年12月2日偿还借款本金380万元，于2014年12月8日偿还借款本金410万元，上述款项合计790万元。其后，被告方志远、方超音未偿还任何款项，至今仍前借款本金685万元及利息未付。借款到期后，原告多次催讨无果遂诉至本院。
庭审中，被告方志炎表示其上述2、3、4、5号房产的出售均经原告方育焕同意，且成交价值远超过《存量房买卖合同》中的价款，被告为证实其主张，提交了如下证据：1、案外人王某的情况证明，证实王某的儿子黄某在2014年12月8日经原告方育焕同意，由涉案3、4号房产转让给黄某，两套房产成交总价为880.80万元，其中810万元转账给委托收款人张某甲华，余款70.8万元抵扣方志远的债务59万元、11.8万元为现金支付；2、案外人方某乙的情况证明，证实方某乙在2014年12月初经原告同意，将涉案××号房产转让给方某乙，成交总价为387.86万元，该价款用于抵扣方志远欠方某乙的债务；3、证人证言，证人方某乙出庭作证表示其与原告方育焕、被告方志炎均为老乡关系，其证言内容摘录如下“方志远因资金困难向我借350万元，将3个房产证抵押在我公司，包含在涉案的6个房产中。后来方志远无法还款，就向我提出以其妻子名下的1个房产过户给我，用来抵扣方志远欠我的借款，经过我核实后觉得按照市场价可行就同意了，方育焕也同意我顶一间商铺，方志炎、方超音也同意了，方志远说将证件寄给方志炎就可以，因为方志炎处理这个事，我就将三个证件寄给方志炎，由其去银行涂销抵押，后来我和方志远、方志炎、一个姓张的老板约好时间一起去银行把6个证件取出由姓张的老板持有，并将谈好属于我的房产证（广州市白云区增槎路33号之十一101房）交给我，再去房管所进行过户，我没有向方志远支付任何款项，有签订房产买卖合同，方育焕有没有去银行我不记得了，剩下的5个房产证其中有3间卖给了我的老乡，其他不清楚，有1间卖给了郑某，价格是380万元，2间卖给了一个老乡，作价还比较贵，郑某是以12万元一平米的价格成交，我的是以11万元一平米成交，另外2间不清楚，还有2间是由方育焕落到自己的名下，我取得该房产，方志远和方志炎、方育焕都是清楚的”，“记得方育焕有一起去房管局，我也有跟他说既然房产要卖就没必要做涂销，只要说好后直接过户就行，但方育焕表示一定要涂销，属于我的那1间和郑某的房产没有再涂销，‘大姐’的两间就要再涂销。从银行涂销取出房产证后马上就去了房管局过户”，“我、方志炎和一个姓张的老板去银行拿证，证是方志炎拿出来交给张某乙，张某乙给了一本给我，我不记得方育焕有没有去银行，但其有去房管局”，六套房产其中四套房产的过户“方育焕是同意的，方志炎有没有同意我不清楚。过户给我的商铺方志炎是知道的，另外三套过户方志炎是否清楚我不知道”，过户时在场的人为“郑某、方超音、‘大姐’、我、张某乙。方志炎在银行取了证出来后就走了，他知不知道过户情况我不清楚，但我确定方志炎没有去房管局”，“因为三个房产证压在我这里，所以房产证必须要取出来后才能进行后续的问题，所以方育焕和方志炎都同意把一套房过户给我作为350万元的抵销。”
对于上述证据三性原告均不予认可，原告表示通过证人陈述，可以确定在银行取出6本房产证原件并将其中1本交给证人方某乙时原告方育焕并不在现场，所以对该房产的交易方育焕是不知情的；根据证人所述，方育焕在他们去银行之前就同意将1个房产过户给方某乙作为抵债，但之后在方育焕和方志远、方志炎签订的借款合同中，方育焕又明确要取得上述6间商铺的抵押权，是相互矛盾的；根据借款合同，被告方志炎的保证义务就是方志远将上述6套房子的抵押权办理在方育焕名下，直到方育焕取得抵押权之日，被告方志炎的保证期限就解除，但是根据证人陈述，被告方志炎在工商银行取得6本房产证后，对该6套房产办理抵押登记没有尽到督促和保证义务。
被告方志炎表示上述证据客观真实，6本房产证在银行抵押，其中3本在方某乙名下，为了涂销该抵押登记，原告方育焕主动找证人方某乙，许诺其中1间商铺给方某乙，这一点与借款合同没有矛盾，双方办理该事情是在借款合同签订以后。方育焕在银行是否出现过，证人虽然没有作出明确证实，但过户登记时原告是在场的，从法庭调查的证据也体现了方育焕均在场并签订大量文件，原告认为方育焕不知情是不成立的；原告委托其合伙人张某甲去银行领取房产证，从委托张某甲领取他项权登记证的授权委托也可以印证，本案6个证的控制权是在原告方及其委托人张某甲，其将其中1本证交给方某乙是原告同意的结果；证人也证实了本案的交易价格，包括其他3处待转让的房产成交价中，郑某的房产达到每平米十二万元、“大姐”的两套房产达到十三万元每平米，表明该合同中显示的成交价不是客观事实；交易给郑某的5号房产是取得了原告的授权和同意的，当时这5本证从银行取出后掌握在张某甲手上，去房管局办理过户和他项权登记时，张某甲和方育焕均在场，方育焕授权张某甲领取他项权登记证是领取其中四本，充分证明没有办理他项权登记的两套房产的转让是在原告明确同意下才能进行。
以上事实，有《借款合同》、银行转账明细、房产交易档案信息、证人证言以及当事人陈述等证据证实。
本院认为，原告与各被告签订的《借款合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守履行。合同签订后，原告向被告方志远发放了足额贷款1475万元，已依约履行了合同义务，其合法权益依法应予保护。被告方志远、方超音收取原告借款后，至今未向原告足额偿还款项，其行为已构成违约，应将借款返还原告。至于返还借款的金额，原告确认被告方志远已向其偿还借款本金790万元，被告方志远、方超音未到庭对原告的主张提出抗辩，应承担举证不能的法律后果，本院对原告的主张予以采信，故被告方志远、方超音应向原告返还借款本金685万元。至于逾期还款违约金，借款合同约定，借款期间的利息为月利率2.5%，若逾期还款，则“以甲方尚欠的借款本金为标准，自该笔借款期限届满之次日起按每日1%的标准计付”，上述借款利息及违约金的约定过高，原告诉请从借款期限届满次日即2014年12月21日起按月利率2%计算违约金至实际清偿之日止的请求合理合法，本院予以支持。
由于被告方超音、方志远将涉案1号房产、6号房产为涉案债务提供了抵押担保，并在相关部门办理了抵押登记，该抵押合法有效，本院予以确认，现原告要求对处理抵押物所得价款享有优先受偿权的请求，并无不当，应以支持。
本案争议的焦点在于被告方志炎是否应对涉案债务承担连带责任保证。本院认为，涉案借款合同约定，被告方志炎的保证责任为连带责任保证，其保证期间为“乙方取至得本合同第五条所列抵押物的抵押权（以房地产管理部门办妥他项权证登记为准）之日止”，根据本院调取的房产档案信息显示，借款合同约定的6处抵押房产中的1、3、4、6号房产均于2014年12月3日在房管部门办理了抵押登记，2、5号房产并未办理抵押登记且在签订涉案《借款合同》后于2014年11月28日由方超音出售转让予案外第三人，但2、5号房产未能办理抵押登记的原因在于原告，理由如下：一、涉案1、6号房产在2014年11月27日重新签订了《抵押合同》，本院调取的材料中虽未包含3、4号房产办理抵押登记时的全部材料，但根据1、3、4、6号房产申请办理抵押登记的时间可以确定，该4套房产均在同一天即2014年12月1日向房管部门递件申请办理抵押登记，上述1、6号套房产均指定张某甲作为实现抵押权的代理人，由张某甲华领取抵押权证书，但2、5号房产并未在2014年11月27日签订《抵押合同》，原告亦未对该2、5号房产未重新签订《抵押合同》进行合理说明；二、2014年11月28日，涉案2、5号房产由被告方超音与案外人方某乙、郑某签订《存量房买卖合同》予以售卖，于当日向房管部门递件办理过户登记手续，并于2014年12月8日核准登记进行产权变更，而原告方育焕、被告方超音于2014年12月1日向房管部门递件办理1、3、4、6号房产的抵押登记手续，此时，原告方育焕对于该2、5号房产未能办理抵押登记是明确知悉的，且对于2、5号房产正在办理过户登记手续亦应知悉，在2014年12月1日至12月8日期间，原告有时间及合理的理由可以向相关部门申请停止办理该2、5号房产的过户登记手续，但原告怠于行使该权利，原告表示其在办理抵押登记前涉案2、5号房产已经出售，且房产交易均为网签，只有交易双方及委托中介才有权撤销该房产交易，原告的陈述明显与客观事实不符；三、原告方育焕表示在签订涉案借款合同后，保证人方志炎就负有督促、协助办理抵押登记手续的义务，该2、5号房产未能办理抵押登记是方志炎不作为、放任而导致的后果，而被告方志炎表示其将6本房产证交付张某甲后就由原告与被告方志远、方超音办理抵押手续，对于其后续处理并不清楚，证人方某乙陈述上述6套房产证在银行领出后均已交付案外人张某甲，张某甲华再将其中××号房产证交付方某乙，且在2、5号房产进行交易过户时原告方育焕亦在现场，该证人证言与被告方志炎的陈述基本相符，结合1、3、4、6号房产已成功办理抵押登记，本院认定方志炎已将取得的6套房产证及相关涂销证明交付案外人张某甲，而原告亦已取得上述材料，在涉案房产抵押权及涂销材料均已交付原告的情况下，后续的抵押行为由方育焕、方志远、方超音之间协作配合办理，是否办理抵押登记及能否办理抵押登记的主动权在于原告，被告方志炎并非涉案房产的产权人，亦未持有上述房产的房产证及涂销材料，此时再强制要求被告方志炎协助办理抵押登记不仅加大了方志炎的责任，也不符合合同约定；四、证人方某乙陈述××号房产的转让是基于其与方志远之间的债权债务关系，且因涉案3套房产的房产证质押于方某乙处，故方育焕、方志远、方志炎均同意将该××号房产以物抵债转让于方某乙，证人的陈述合理，且证人方某乙对于2、3、4、5号房产过户细节的描述详尽，对房产交易的金额清楚（“有1间卖给了郑某，价格是380万元，2间卖给了一个老乡，作价还比较贵，郑某是以12万元一平米的价格成交，我的是以11万元一平米成交”），对房产抵押涂销的陈述符合客观事实（“我也有跟他（方育焕）说既然房产要卖就没必要做涂销，只要说好后直接过户就行，但方育焕表示一定要涂销，属于我的那1间和郑某的房产没有再涂销，‘大姐’的两间就要再涂销。从银行涂销取出房产证后马上就去了房管局过户”、“我和郑某、‘大姐’是一起去办理过户的，但‘大姐’的两套房产就处理得比较慢”、“还有2间是由方育焕落到自己的名下”，即“大姐”的两套房产因重新办理了抵押登记而需再次涂销，方某乙及郑某的房产因未重新办理抵押登记无需再涂销，而1、6号房产抵押权人仍为原告），故本院对证人方某乙的陈述予以采信；五、原告于第一次庭审时明确表示2、3、4、5号房产均未办理抵押登记，且其转让情况原告并不知情，在第二次庭审时又表示3、4号房产的转让取得了原告同意，原告的表述系其对法庭不诚信的表现；因此，本院认定原告方育焕对于涉案2、5号房产的转让知悉且同意，原告的行为表明其同意放弃2、5号房产的抵押权登记，涉案借款合同虽约定涉案房产的转让必须取得原告的书面同意，但该合同于2014年11月21日签订，而涉案房产转让行为发生于2014年11月27日至12月8日期间，原告同意房产转让的行为已对该合同条款进行了事实上的变更，而1、3、4、6号房产均已于2014年12月3日办理了抵押登记，故被告方志炎作为保证人的保证期间终止条件已成就，其保证期间已于2014年12月3日终止。综上，被告方志炎对涉案债务的保证责任已于2014年12月3日终止，其对涉案债务的保证责任应予免除。
至于被告方志炎向法庭提出要求调取380万元、410元的汇款凭证、张某甲与方志远之间的借贷关系、以及郑某、黄某支付房屋转让款的实际金额、收款人账户等信息，但被告并未提交足够的信息调取该证据，且被告要求调取的材料不影响本案基本事实的认定，故本院对其申请不予采纳。
被告方志远、方超音经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，是其对自身抗辩权利的处分，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起十日内，被告方志远、方超音偿还原告方育焕借款本金685万元及利息（利息以685万元为本金，从2014年12月21日起按月利率2%计至实际清偿之日止）。
二、原告方育焕对处理抵押物广州市白云区增槎路33号之二101房、广市白云区增槎路河畔东街35号101房的所得价款在上述第一判项的债权范围内享有优先受偿权。
三、驳回原告方育焕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费71723元、财产保全费5000元，由被告方志远、方超音共同负担（于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 伍 璇
人民陪审员 付银霞
人民陪审员 何贤涛
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 胡嘉文
莫宇