银川回族自治区银川市金凤区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2016）宁0106民初4541号
原告：银川开源物业服务有限公司，住所地：银川回族自治区永宁县。
法定代表人：ＸＸ，该公司经理。
委托诉讼代理人：王春毅，银川灵州律师事务所律师。
被告：白云飞，男，1971年1月21日出生，汉族，宁夏银川市人，住银川回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：杜俊杰（被告弟弟），男，汉族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。
委托诉讼代理人：范文舟，银川合天律师事务所律师。
原告银川开源物业服务有限公司诉被告白云飞物业服务合同纠纷一案，由原告银川开源物业服务有限公司于2016年9月20日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告银川开源物业服务有限公司的委托诉讼代理人王春毅，被告白云飞的委托诉讼代理人杜俊杰、范文舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银川开源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付所欠物业服务费247806元、违约金74342元，合计322148元；2、原告对被告的后续违约金将继续主张；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告在金凤区某小区的住宅别墅和商业用房包括1-9、22-C-5.6.7.8.9、22-C-3.4、22-C-2、22-1、22-B-1、36号别墅、B-8，其面积共为5736.24㎡。依据《某小区物业服务合同》第五条的约定，自2013年7月6日至2016年7月6日期间，被告拖欠原告36个月的物业费247806元，依据《某小区物业服务合同》第六条的约定，按30%收取被告的违约金74342元。原告按约向被告提供了物业服务，被告应按约定及时支付给原告物业管理费。至今被告未向原告支付物业管理费，被告的行为已经构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，依据民事诉讼法第119条规定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。
被告白云飞辩称，一、自2013年7月6日起，被告从未收到原告任何形式的物业费催缴通知，故2014年8月26日前的物业费已经过了诉讼时效，即从2013年7月6日-2014年8月26日期间的物业费以及相应的违约金，原告已经没有胜诉权。二、除搬运垃圾以外，本案原告从未履行其与银川市金凤区某小区业主委员会签订的《物业服务合同》所规定的合同义务，对被告及其租户的请求都是不闻不问，给被告的租户造成了经济损失，致使被告的租户为了维持业务运转而被迫支付了很大的开支。按照合同权利义务对等的原则，原告不应该享受收取物业费的权利，还应当赔偿被告租户的损失。三、2013年3月12日，被告曾与银川市金凤区某小区业主委员会签订了一份《协议》，第五条规定：”甲方（某小区业主委员会）同意乙方（本案被告）暂停当前及今后聘用物业公司对乙方及其妻子张某某名下在陶然水岸小区所有物业提供的物业服务，由其自行管理。待原鲁能置业及物业遗留的用电负荷不足......等问题得到圆满解决后，另行签订三方物业服务协议。”按照这一规定，2013年6月20日签订的《某小区物业服务合同》应当是一份由被告参加的三方协议，而不应当是一份由原告与银川市金凤区某小区业主委员会签订的协议，再者被告从未见过《某小区物业服务合同》，也不知道这份合同的存在，直至本案发生之日起。由于前面《协议》的存在，被告始终认为自己的所有物业服务是处于自行管理的状态。所以，这份《物业服务合同》对被告无约束力。四、2013年3月12日《协议》第五条还规定：”甲方（即某小区业主委员会）负责与长城物业集团股份有限公司银川分公司协商解决第二届业委会接手前乙方（即本案被告）遗留的欠费问题，协商不成，乙方同意放弃某公司补偿的6万元用于抵缴该欠费，剩余部分乙方承担2万元，甲方承担8万元，至此乙方不再拖欠长城物业任何费用。”这一规定可知，某小区业主委员会收了被告8万元却没有退还，所以应当用于抵缴给原告的物业费。原告由于没有履行任何物业管理义务，应当退还给被告。综上所述，不是被告拖欠原告的物业费，相反是原告违约在先，应当赔偿被告租户的损失。所以，原告诉被告支付物业费和违约金的请求，没有任何事实和法律依据。恳请贵院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提交的银川市金凤区某小区业主委员会与被告之间签订的《协议》，欲证明某小区业主委员会与被告曾约定：被告的相关物业服务由被告自行管理，原长城物业撤走后，如果聘用新的物业公司，需要先解决一系列的问题，且需要与被告一起签订三方协议，所以《某小区物业服务合同》违反了此《协议》，对被告没有约束力。原告对该组证据的三性及证明目的均不予认可，认为该组证据被告与陶然水岸业主委员会签订的协议实际上超越了业主委员会的职权范围，违反了合同的相对性原则。本院认为被告提交的该组证据仅能证明被告与某小区业主委员会协商在原告进驻该小区之前物业服务的事宜，并不能证明原告与某小区业主委员会签订的《某小区物业服务合同》对其无拘束力。2.下水井改造费用分摊说明及收据、《生活污水处理工程合同》及收据、某店为防盗外聘保安及支出费用说明、关于某小区物业公司管理缺失的相关内容、某餐厅对物业服务质量的情况说明、疏通清洁承包合同、营业餐厅防水维修施工合同、某餐厅排烟系统改造清单、收据、费用报销单、收据、光盘、照片、银市监罚字〔2016〕208号银川市市场监督管理局《行政处罚决定书》、银物办发〔2013〕33号银川市物业管理办公室《关于开展”洁净银川”提升物业服务质量活动检查情况通报》、《银川市副市长代荣民现场协调浙江商城隐患整改工作》、《银川市西夏区浙江商城一窗帘店失火殃及多家店铺》的新闻报道、营业执照正副本，欲证明原告在其提供物业服务的小区未能履行合同义务、服务不到位、服务质量差及营业执照过期等，原告对该组证据中系复印件、网上下载打印的证据三性及证明目的均不予认可，对原件证据认为与本案没有关联性，对证明目的亦不认可，本院认为被告提交的该组证据中，部分系被告的承租户因经营所需，对房屋设施进行改造、维修等与原告提供物业服务的内容无关，原告向本院提供的营业执照载明营业期限是2006年5月26日至2036年5月25日，故被告提交的原告的营业执照与证明的目的，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月20日，原告与某小区业主委员会签订了《某小区物业服务合同》一份，约定由原告为该小区提供物业管理服务，物业服务费用标准为别墅1.2元/平方米/月；底商1.2元/平方米/月；物业服务费用按一年交纳，业主或物业使用人应在每个缴费周期的前一个月内履行交纳义务，对业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起按应缴费的千分之三加收违约金。合同第十三条约定：”服务期限自2013年7月6日起至2018年7月5日止”。合同签订后，原告为该小区提供物业服务。被告白云飞系该小区某号商业楼1号营业房（面积271.23㎡）、某号商业楼2号营业房（面积228.25㎡）、某号商业楼3号营业房（面积231.3㎡）、某号商业楼4号营业房（面积479.57㎡）、某号商业楼5号营业房（面积229.92㎡）、某号商业楼6号营业房（面积226.17㎡）、某号商业楼7号营业房（面积226.17㎡）、某号商业楼8号营业房（面积226.17㎡）、某号商业楼9号营业房（面积660.56㎡）、某号楼8号营业房（面积635.87㎡）、某号楼10号营业房（面积1076.07㎡）、某号住宅楼3601室（面积383.73㎡）的业主，该住房面积共计4875.01㎡，其中某号住宅楼3601室，面积为383.73㎡的房屋，被告于2016年4月21日出售他人。现原告以被告拒交2013年7月6日至2016年7月6日期间的物业费为由诉至本院，请求判如所请。
本院认为，被告白云飞为陶然水岸小区业主，该小区业主委员会与原告签订了《某小区物业服务合同》，原告在此期间一直为该小区提供物业管理服务。该合同合法、有效，对原、被告均有拘束力，故被告应按约向原告交纳相应的物业管理费，其中某号住宅楼3601室，面积为383.73㎡的房屋，被告已于2016年4月21日出售他人，故该套房屋的物业费应计算至2016年4月21日前，原告诉请物业费收取的面积中包含被告妻子张某某名下的225.39㎡及他人名下的房产面积，因与本案不属同一法律关系，故此部分本案不作处理，对于有证据佐证，经本院核实确认的物业费为209433.89元[4875.01㎡×1.2元/平方米/月×36个月＝210600.43元－1166.54元（383.73㎡×1.2元/平方米/月÷30天×76天）]，本院予以支持。原告有关违约金的诉请，因被告与原告就物业服务存在争议，且物业服务存在瑕疵，故本院不予支持。被告有关其与某业主委员会签订的协议明确约定物业由其自行管理，原告并未对其提供物业服务，不应缴纳物业费的辩解，因其提供的证据与本案无关联性，故本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告白云飞于本判决生效后十日内支付原告银川开源物业服务有限公司2013年7月6日至2016年7月6日的物业管理费209433.89元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。
案件受理费6132元，由原告银川开源物业服务有限公司2145.5元，由被告白云飞负担3986.5元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川回族自治区银川市中级人民法院。
审判长林楠
人民陪审员金惠侠
人民陪审员李彩虹
二〇一六年十二月二十二日
书记员杨培