广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珠香法民三初字第506号
原告：珠海民强福利企业有限公司，住所地珠海市香洲区。
法定代表人：刘志光。
委托代理人：刘志强，男，汉族，××年××月××日出生，住珠海市香洲区，系。
委托代理人：陈晓辉，女，汉族，××年××月××日出生，住湖南省衡山县，系。
被告：谢军，男，汉族，户籍地河南省商丘市梁园区，身份证号码×××0077。
委托代理人：慈安宁，广东益诺众承律师事务所律师。
第三人：黄绍新，男，汉族，1956年7月25日，住珠海市香洲区，身份证号码×××4514。
委托代理人：徐丽华，广东诚迅达律师事务所律师。
原告珠海民强福利企业有限公司（以下简称民强公司）诉被告谢军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加黄绍新作为第三人参加本案诉讼，并组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告民强公司的委托代理人刘志强、陈晓辉，被告谢军、第三人黄绍新的委托代理人徐丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告民强公司诉称：2007年10月26日，原告与被告谢军签订《物业租赁合同》。约定原告将位于珠海市香洲人民东路319号的民强综合大厦二楼630平方米（包含大堂等公用面积摊分）的物业出租给被告谢军作为办公及员工宿舍用途。双方约定租期为8年，自2008年1月1日起至2015年12月31日止，并明确约定了租金的计取办法。
由于被告谢军自2009年8月后拖欠房租、管理费等，原告于2010年5月14日向珠海市香洲区人民法院递交起诉状，珠海市香洲区人民法院立案审理后，于2012年5月14日作出（2010）香民一初字第1987号民事判决，认定原告对于涉案的房屋无处分权，进而认定原告与被告《物业租赁合同》无效，驳回原告的诉讼请求。后原告上诉，珠海市中级人民法院立案受理，并于2012年12月24日作出（2012）珠中法民三终字第496号民事判决，认定原被告订立的《物业租赁合同》无效。
涉案的楼层是第三人黄绍新所有，但依据2001年6月20日原告与第三人黄绍新关于调换使用原告所有的四楼、第三人所有的二楼事宜签订《房屋楼层调换使用合同书》归原告占有使用，合同书明确约定：楼层调换期限为5年，即从2001年8月1日至2006年7月30日。但是调换期届满，第三人黄绍新担任法定代表人的珠海市万发企业有限公司没有搬出原告所有的四楼，一直占有、使用，且第三人黄绍新担任法定代表人的珠海中科网安科技有限公司的注册登记地址也未四楼从迁出。后原告与第三人因民强大厦公共部分装修款分摊纠纷诉至法院，直到2010年8月3日珠海市中级人民法院作出（2010）珠中法民二终字第202号民事判决，双方均未调换回各自的楼层。
因楼层调回问题一直未决，且被告拒绝搬出二楼。2013年9月6日，原告、被告、第三人签订《协议书》，约定第三人于2013年8月11日搬出原告所有的四楼，被告谢军于2013年11月11日搬出第三人所有的二楼，被告谢军搬出二楼过程中，原告于2013年9月11日前向香洲区人民法院执行局交纳（2013）珠香执字第2410号《执行通知书》的执行款。但是第三人在调换使用楼层到期后占有使用原告所有的四楼直到2013年9月11日，却为事实。因而原告在原告、第三人黄绍新互换楼层调回之前占有使用二楼，并且收取被告谢军的占有使用费用合法合理！为此，请求法院判令谢军向原告支付占有使用费490522元。
此外，在原被告租赁合同纠纷一案中珠海市中级人民法院对被告装修部分造价评估认定为230769.78元（见（2010香民一初字第1987号民事判决第（2012）珠中法民三终字第479号民事判决书第16页、22页），而原被告《物业租赁合同》的期限为8年，被告自签订租赁合同起至原被告第三人签订《协议书》约定被告于2013年11月11日搬出之日一直在使用民强大厦二楼，因此被告对民强二楼的使用应当自行承担该部分装修的折旧部分损失，折旧期间从2008年1月1日计至2013年11月11日，该部分装修的折旧费为170673.48元（230769.78÷96月×71月），装修损失为60096.3元（230769.78-170673.48）。民强公司对此损失承担65%的责任为39062.6元（60096.3×65%）。但民强公司根据（2013）珠香执字第2410号《执行通知书》支付被告谢军106425.75元（折旧期至2010年4月30日）。因此被告谢军应当支付民强公司折旧费67363.15元（106425.75-39062.6）。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”香洲区人民法院（2010）香民一初字第1987号民事判决第14页：“虽然《物业租赁合同》无效，但被告谢军作为民强大厦2楼的实际使用人也应当支付相应的房屋占有使用费，其具体数额可以参照合同约定的租金标准。”原告与被告《物业租赁合同》由于处分权问题导致无效，但是被告自签订合同后搬入民强综合大厦二楼至2013年11月11日搬出前的占有使用却为事实。因此被告谢军理应向原告支付民强大厦二楼的实际占有使用费。同时被告谢军应当支付原告2010年4月30日至2013年11月11日的装修折旧费。为此原告民强公司诉至本院，请求判令：一、被告谢军向原告交纳2009年8月至2013年8月30日实际占有民强大厦二楼使用费490522元；二、被告谢军向原告支付装修款的折旧费67363.15元（106425.75-（230769.78-230769.78÷96月×71月）×65%=67363.15元】；三、被告谢军承担本案的诉讼费用及财产保全费。
原告民强公司提交如下证据：1.（2010）香民一初字第1987号民事判决书；2.（2012）珠中法民三终字第479号民事判决书；3.（2013）珠香法执字第2410号执行通知书；4.执行款、利息等款项计算清单；5.房屋楼层调换使用合同；6.协议书；7.补充协议书；8.物业租赁合同，9.被告应付原告占有。
被告谢军答辩称：原告诉状所提出的和事实理由不符，原告没有主体资格，原告没有权利向被告提出债务使用费和装修使用费，原告提出的诉求没有事实和法律依据，原告提交的材料里面有两个法院对本案的费用已经做出了明确的确认和判决，就认为原告根本不具备产权所有人的资格，双方的合同已经被法院确认为无效合同，所以原告对本案的诉求是无理诉求，被告要求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告谢军在举证期限内提交如下证据：收据一份。
第三人黄绍新称：本案与（2012）珠中法民三终字第479号案件是基于同样的事实理由，提起同样的诉讼请求之诉，第三人认为，本案是原告滥用诉权的重复诉讼。根据一事不再理的原则，人民法院不应再受理其无理之诉。相反，第三人才是民强大厦二层房屋的所有权人，该物业产生的租金应由第三人收取，原告无资格收取。原告完全是恶意诉讼，其目的就是为了冻结谢军作为执行人已执行到香洲法院执行局的款项。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人黄绍新在举证期限内提交如下证据：1.（2010）香民一初字第1987号民事判决书；2.（2012）珠中法民三终字第479号民事判决书；3.协议书；4.委托书；5.补充协议书；6.收据；7.2013年11月15日协议；8.刘志强致黄绍新函；9.谈话记录。
经审理查明：位于珠海市香洲区人民东路xx号的民强大厦共有六层，1999年1月原告民强公司通过受让取得该大厦第三、四、五层所有权，同年11月第三人黄绍新通过拍卖竞得该大厦第一、二层。
2001年6月20日，原告民强公司与第三人黄绍新签订《房屋楼层调换使用合同书》，约定：一、第三人黄绍新将其所有的大楼的第二层换取原告民强公司第四层的使用权，不发生任何费用；二、调换使用期限为五年，即2001年8月1日至2006年7月30日；三、调换后，各自楼层内装修费用，由使用者自行负责；五、调换期满，如需续约，提前二个月通知对方，经双方协商另行签订合同。合同约定的调换使用期限届满后，双方没有续签，也没有实际调换回原有的楼层。
2007年10月26日，原告民强公司与被告谢军签订《物业租赁合同》，约定原告民强公司将位于民强大厦二楼的物业出租给被告谢军作为办公（员工宿舍）用途，租期8年，自2008年1月1日起至2015年12月31日止，并约定了租金标准和违约责任等。租赁合同签订后，原告民强公司将民强大厦二楼交付给被告谢军使用，后由于被告谢军没有依约向原告民强公司支付租金以及其他费用，原告民强公司将谢军起诉至本院【案号：（2010）香民一初字第1987号】，要求谢军支付2009年8月至2010年4月30日拖欠的租金、滞纳金、违约金以及水电费、管理费、垃圾费。谢军在该案中提起反诉，要求民强公司返还已支付的租金和押金，并返还装修费550000元。本院受理该案后，依法追加黄绍新作为该案第三人参加诉讼，并作出（2010）香民一初字第1987号民事判决，驳回了原告民强公司全部诉讼请求，并判令民强公司向谢军返还押金并赔偿装修损失人民币150000.36元。原告民强公司不服该判决，提起上诉，珠海市中级人民法院于2012年12月24日作出（2012）珠中法民三终字第479号民事判决，判决认为：“《房屋楼层调换使用合同书》约定的调换使用期限届满后，民强公司不享有对涉案楼层使用、出租、收益的权利，其与谢军签订的租赁合同属于无权处分，黄绍新亦未予追认，民强公司与谢军于2007年10月26日签订的《物业租赁合同》应认定为无效。因此民强公司要求谢军向其支付2009年8月至搬出之日止的租金及滞纳金、违约金，没有事实和法律依据，不应予以支持”。至于谢军的装修损失的赔偿问题，二审判决认为：“由于原审过程中民强公司主张其在2010年5月1日起对涉案楼层停水停电，而谢军辩称民强公司从2010年3月左右即开始停水停电，却未提供证据证明，因此本院认定民强公司从2010年5月1日起停水停电。民强公司主张谢军仍在涉案楼层进行经营，但未提供证据证明，且民强公司在2010年5月20日已提起诉讼，因此本院酌定装修的折旧期间从2008年1月1日计至2010年4月30日，该部分装修的折旧费为67307.85元（230769.78÷96月×28月），应由民强公司与谢军共同分担的装修损失为163731.93元（230769.78-67307.85）……原审法院据此认定对合同无效造成的损失民强公司承担65%的责任、谢军承担35%的责任，并无不当，本院予以维持。综上分析，民强公司应向谢军赔偿装修损失106425.75元（163731.93×65%）”。
（2012）珠中法民三终字第479号民事判决发生法律效力后，由于民强公司没有主动履行判决义务，2013年7月2日，本院向民强公司发出（2013）珠香执字第2410号执行通知书。2013年9月6日，原告民强公司与被告谢军、第三人黄绍新签署一份《协议书》，约定：一、黄绍新同意于2013年9月11日前自行搬出其存放在四楼的物品，把属于民强公司的民强大厦四楼交还民强公司；二、民强公司在黄绍新搬出民强大厦四楼过程中，于2013年9月11日前向香洲区人民法院执行局交纳（2013）珠香执字第2410号《执行通知书》的执行款；三、谢军于2013年11月11日前搬出黄绍新所有的位于民强大厦二楼房产，由黄绍新收回。待谢军搬离后由黄绍新签署谢军已搬离的证明，由谢军凭证明方可向法院申请划拨执行款。
庭审中，被告谢军和第三人黄绍新称2013年11月12日谢军将民强大厦二楼钥匙交回给第三人黄绍新。
原告民强公司主张被告谢军在2013年11月11日搬走前一直占有、使用民强大厦二楼，被告谢军不予认可，称仅仅用于其与家人居住，并没有进行正常使用和经营。庭审中原告民强公司承认自2010年5月1日起一直对涉案楼层停水停电。
本案中，原告民强公司主张，本案系基于《物业租赁合同》无效而向被告谢军要求民强大厦二楼的占有使用费，而（2010）香民一初字第1987号案系基于该合同有效请求租金，故两案属于不同的诉，不适用“一事不再理”的诉讼原则；此外，（2012）珠中法民三终字第479号民事判决是以2008年1月1日至2010年4月30日作为装修折旧期间计算装修损失，但被告谢军实际在2013年11月11日搬走，据此被告谢军还应向原告民强公司支付装修折旧费67363.15元。
本院认为：首先，关于涉案楼层的占用使用费。原告民强公司在其与第三人黄绍新签订的《房屋楼层调换使用合同书》约定的调换使用期限届满后，将涉案楼层出租给被告谢军使用，属于无权处分行为，第三人黄绍新亦不予追认，故原告民强公司与被告谢军签订的《物业租赁合同》无效，原告民强公司对涉案楼层不享有使用、出租或收益的权利，因此无论是租金还是占用使用费，原告民强公司均无权主张。原告民强公司关于占有使用费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。
其次，关于装修折旧费。本案中原告民强公司要求被告谢军承担2010年4月30日之后至2013年11月11日止的装修折旧费。由上，2012年12月24日作出的（2012）珠中法民三终字第479号民事判决已认定装修折旧期间为2008年1月1日至2010年4月30日，并支持了该期间谢军的装修损失费，对于2010年4月30日之后直至该判决作出之前的此段期间，该判决未认定为折旧期间，并未计算折旧费。本案中，原告民强公司要求自2010年4月30日起继续计算折旧期间，依据“一事不再理”的民事诉讼原则，对于本案中原告民强公司主张的2010年4月30日之后至（2012）珠中法民三终字第479号民事判决作出之前的装修折旧费，因生效判决已经做出裁判，本案不予重复处理。至于（2012）珠中法民三终字第479号民事判决作出之后至2013年11月11日的装修折旧费，鉴于原告民强公司在2010年5月1日已经对涉案楼层停水停电，且不能证明被告谢军一直在涉案楼层正常经营，因此本院对后续的装修折旧费亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：
一、驳回原告珠海民强福利企业有限公司要求被告谢军交纳占用使用费的诉讼请求；
二、驳回原告珠海民强福利企业有限公司要求被告谢军承担装修折旧费的诉讼请求。
本案受理费9378元，保全费1270元，共计10648元，全部由原告珠海民强福利企业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
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审 判 长 张文标
审 判 员 崔少俊
人民陪审员 黄建华
二〇一四年二月二十七日
书 记 员 张清亮