江苏省南通经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民初字第01131号
原告南通开发区立新纺织有限公司，住所地江苏省南通开发区小海街道营房头村。
法定代表人田新忠，董事长。
委托代理人丁大虎、周世泉（实习），江苏启秀律师事务所律师。
被告李兴龙。
被告李兴平（又名李翔）。
被告南通拓维纺织有限公司，住所地江苏省南通市崇川区文峰街道新城小区社区四组。
法定代表人李兴平，经理。
原告南通开发区立新纺织有限公司（以下简称立新纺织）与被告李兴龙、李兴平、南通拓维纺织有限公司（以下简称拓维纺织）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法由审判员周国建独任审理，于2015年11月10日公开开庭进行了审理，后转为普通程序于2016年1月19日、4月20日公开开庭进行了审理，原告立新纺织的法定代表人田新忠、委托代理人丁大虎，被告李兴龙、李兴平和被告拓维纺织的法定代表人李兴平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告立新纺织诉称：2010年12月1日，李兴龙以南通蜀南服饰有限公司的名义承租原告部分厂房，双方订立了租房协议并履行。2013年11月1日，被告李兴龙、李兴平兄弟二人以被告拓维纺织的名义继续向原告承租厂房并订立租房协议，约定租赁期间从2013年11月1日至2015年11月1日止，年租金为81657元。在合同期内租金一年一结，实行先交费后使用，水电费由承租方按实承担。被告李兴龙、李兴平承诺，原以南通蜀南服饰有限公司的名义租赁期间所欠费用截止2013年10月底为82578元，同意由他们共同承担，分期偿还。2013年11月1日起至2015年11月1日止，租金合计163314元，电费72645.11元，被告另欠租金，扣减已付租金146463元，现请求判令三被告共同向原告支付租金、电费172074.11元及逾期付款利息损失10324元（按同期银行贷款利率计算），并承担本案诉讼费用。
被告李兴龙辩称：原先租赁合同快到期，因蜀南公司接近倒闭，由李兴平出面续租原来使用的部分房屋，到2014年7月份由于亏损倒闭，没有能力支付租金，欠款数额是69627.72元，原告将我们所有设备和原材料都扣起来，此后产生的费用与我们无关。
被告李兴平辩称：当时租房时说好租一个月付一个月租金，后来做到2014年8月份企业倒闭，我们提出终止合同，原告不答应，机器设备和原材料均被原告扣押，一直未处理，此事与我没有关系。
被告拓维纺织辩称，该租赁与公司无关，不承担责任。
经审理查明，2010年12月1日，原告立新纺织与南通蜀南服饰有限公司（以下简称蜀南公司）签订租房协议一份，蜀南公司承租原告部分厂房，租赁期限为2010年12月1日至2013年12月1日。截止2013年10月底，蜀南公司欠原告租金及电费合计82578元。2013年11月1日，被告李兴龙、李兴平以被告拓维纺织的名义与原告立新纺织的股东杨某订立租房协议，约定：被告租赁原告位于开发区通盛大道朝阳路口的厂房及办公室，年租金为81657元，租赁期间从2013年11月1日至2015年11月1日止。在合同期内，如承租方生产经营出现状况，无法继续生产，须交满协议时间内的电费基本费用和房租方能搬出设备。租金一年一次一结，实行先交费后使用，水电费由承租方按实承担。同时被告李兴龙、李兴平同意承担蜀南公司前期欠款。该合同未加盖拓维纺织公司印章。合同签订后，李兴龙、李兴平仍以原先使用的生产设备在承租厂房内进行生产经营。
另查明，拓维纺织系于2013年11月20日注册登记的自然人控股有限公司，股东为李兴平、相龙美。
诉讼过程中，原告认可另收到设备押金5000元，被告李兴平、李兴龙对在2014年8月份产生的电费6420.14元予以认可，但双方对何时实际终止履行合同存在异议。被告李兴龙向本院提交了杨某手书结帐清单，清单显示截至2014年7月底，前期房租（2013年10月底前）欠款82578元，房租（计算至2014年11月1日）为87286.75元，电费66224.97元，已交166463元，尚欠69626.72元。经向出庭证人杨某询问，证人回某该结帐清单是她书写于2014年8月25日至8月28日之间。2014年9月15日，杨某手书抵押书一份交给李兴龙，载明“今有本人李兴龙欠杨某水电费、房租费计人民币玖万元整，现用本人李兴龙在立新厂内的所有机台设备及办公家具抵押给杨某。特此立据为证。抵押人：”但李兴龙未在此结帐单上签名确认。
审理过程中，经本院主持调解，因被告未能提供担保，致未能达成调解协议。
上述事实，有原告提供的两份租房协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、拓维纺织工商登记资料；被告李兴平提交的结帐清单、抵押书，证人杨某及双方当事人陈述在卷佐证。
本院认为，双方当事人的争议焦点在于，租赁合同的主体如何确定，承担欠付租金和违约责任的主体是谁；原、被告双方的租房协议终止时间如何确定；被告欠原告租金及相应损失数额如何确定。
2013年11月1日形成的租赁合同注明出租方为杨某和承租方为拓维纺织，由于该租赁合同系2010年12月1日签订的租赁合同的延续，原合同系立新纺织与蜀南公司签订，租赁房屋系立新纺织的合法财产，杨某又是该公司股东，其出租房屋的行为得到原告公司的认可，法律后果应由立新纺织承担。被告李兴龙未能向本院提交蜀南公司工商登记资料，本院认定由李兴龙、李兴平个人经营，原先厂房内的生产设备及办公家具没有发生过变动，合同签订时拓维纺织尚未注册成立，履行过程中也无证据表明该承租厂房用于拓维纺织的生产经营，李兴龙、李兴平（李翔）在租赁合同上的签字应视为两个人的个人行为，故本院认为该合同的出租人为立新纺织，承租人为李兴龙、李兴平两个自然人。根据双方的约定，承包合同期限为2013年11月1日至2015年11月1日止，李兴龙、李兴平在支付部分房租和电费后于2014年8月离开承租厂房，未能继续履行租赁合同构成违约，应承担相应的违约责任。
对于如何确定何时终止履行租赁合同双方存在异议，原告认为应根据合同中约定的，如承租方生产经营出现状况，无法继续生产，须交满协议时间内的电费基本费用和房租方能搬出设备，租金计算至2015年11月1日。本院认为上述约定显失公平。首先，对于房屋租赁合同双方而言，出租人的主要义务是将符合约定条件的房屋交由承租人使用，承租人的主要义务则是使用承租物后按照约定给付租金。在承租方出现经营恶化无法生产，合同目的落空后仍要求承租人给付合同期限内的全部租金，有失公平。其次，根据《合同法》的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。法律虽然不禁止自力救济，但行使时应符合法律规定并在合理限度内行使。本案中，被告在2014年8月份停止生产，双方在同年9月已经就如何解除合同进行协商，故本院认定双方实际在2014年9月30日解除租赁合同，合同解除后被告应自行将放置在承租厂房内的物品自行搬离。原告在双方未能达成提前解除租赁协议的情况下，应当采取适当措施及时解决双方的纠纷以减少自身的损失，而非扣押被告承租房屋内生产设备和办公家俱。该行为不仅使自己的厂房不能及时清空另行出租，而且致使被告无法将自己的财产搬离，迟延至2015年9月才起诉，故扣除合理期限内的空置损失以外的损失属于扩大的损失，对原告扩大了的损失部分，本院不予支持。
《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。由于双方在合同中没有约定违约责任，在2014年9月份被告实际解除履行租房协议后，本院综合本案实际及被告违约情况，按双方约定租金标准酌情支持原告三个月空置损失至2014年12月31日。被告李兴龙向本院提交的杨某手写的结帐单，可以证明被告承租原告厂房期间所产生的电费总计为72645.11元（66224.97+6420.14），被告李兴龙、李兴平认为先后共给付原告方166463元，有杨某手写的结帐单为凭，该证据的证明力高于原告方单方制作的欠款明细表中载明的已给付146463元，故本院认定上述被告已给付166463元。被告李兴龙、李兴平在租房协议上认可共同偿还原所欠房租，为其真实意思表示，两人依法应当承担偿还义务。根据双方合同中约定的年租金为81657元，则每月的租金为6804.75元。综上，被告李兴龙、李兴平应承担2013年10月底前所欠租金（含电费）82578元、2013年11月1日至2014年9月30日租金74852.25元（6804.75元×11）、空置损失20414.25元（6804.75元×3）、电费72645.11元，扣减被告已经给付的166463元及押金5000元，还应给付79026.61元。根据合同约定，此前所欠费用应合同履行期间逐步偿还，第一年度（2013年11月至2014年10月）的租金应在签订租赁合同时交付，被告应在解除租赁合同时2014年9月份结清此前所欠电费，原告现主张所有欠款从2014年11月1日起计算所欠逾期付款利息，系自行处分其权利，与法不悖，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告南通开发区立新纺织有限公司与被告李兴龙、李兴平于2013年11月1日签订的租赁合同于2014年9月30日予以解除；
二、被告李兴龙、李兴平于本判决生效后十日内给付原告南通开发区立新纺织有限公司的电费、房租、空置损失合计250489.61元，扣减已给付的171463元，还应给付79026.61元及逾期付款利息（以79026.61元为本金自2014年11月1日起按同期银行贷款利率计算至实际给付之日）；
三、驳回南通开发区立新纺织有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3948元，保全费1520元，合计5468元，由原告南通开发区立新纺织有限公司负担468元，由被告李兴龙、李兴平负担5000元（案件受理费、保全费原告已垫付，被告负担部分待本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3948元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 员 周国建
人民陪审员 施素珍
人民陪审员 袁思美
二〇一六年五月十二日
书 记 员 陈 新
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除
…（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条份当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。