广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民一初字第2648号
原告（反诉被告）邓玉平。
原告的委托代理人谢增彬，广西广来律师事务所律师。
原告的委托代理人赵彦翡，广西广来律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司，住所地：南宁市江南区五一路。
法定代表人周家胜，公司总经理。
委托代理人潘其麟，广西大航律师事务所律师。
原告邓玉平诉被告广西全盛投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月14日受理后，被告广西全盛投资有限公司于2016年3月7日提出反诉，依法组成合议庭于2016年2月15日、2016年6月8日公开开庭进行了审理。邓玉平的委托代理人谢增彬、赵彦翡，被告广西全盛投资有限公司的委托代理人潘其麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓玉平诉称：因被告的招商指南、招商宣传单的宣传承诺，原告和被告于2012年12月7日签订《合同书》，合同约定由被告将位于南宁市五一路×××栋的××的商铺租赁给原告。合同签订之后，原告按合同约定于2012年12月7日交付给被告合同履约保证金17507元，预付房屋使用费（租金）11140.9元，并交付给物业公司预付经营管理服务费4774.7元、水电押金1000元。原告履行交付义务后，被告一直延迟交铺。后于2015年1月1日，被告单方面于《南国早报》上登报说明了开业时间，并未通过书面形式正式通知原告，原告通过商业街朋友得知商场已经开业。而且被告商场开业之时，整个商场的建设装修并未进行完毕，至今仍然随处可见工程队在施工，尘土飞扬，根本不满足开业条件及被告招商宣传时的日均8万客流量的承诺。同时，被告并未按照其公布的招商指南的规划图进行规划建设，违反合同约定内容。此外，被告至今还未取得建设该商场的建设工程规划许可证和建设许可证，且未通过公共消防安全检验，不具有消防验收合格证。综上，被告的上述行为明显是在未达到开业条件之时急忙开业意图收取原告已预交的费用，却未给原告营造一个正常的经营环境，其行为已严重违反了双方签订的合同约定，构成根本违约。故请求人民法院判令：1、解除原告与被告签订的合同书；2、被告向原告返还履约保证金17507元；3、被告向原告返还预付房屋使用费（租金）11140.9元；4、被告赔偿原告已支付给物业公司的预付经营管理服务费4774.7元；5、被告赔偿原告已经支付给物业公司的水电押金1000元；6、被告承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司辩称：被告均已按照合同履行了义务，广西全盛投资有限公司已交付店铺给原告使用，而原告从2012年开始到2014年12月31日一直在使用涉案店铺。2015年1月1日，广西全盛投资有限公司才按合同要求，要求原告支付房屋使用费，所以，被告并没有违约行为；2、本案系由于原告自身经营不善，导致生意淡薄，其以此为由提出解除合同不符合法律规定；3、原告尚欠被告的房屋使用费等。故广西全盛投资有限公司提出反诉请求：1、邓玉平支付给广西全盛投资有限公司拖欠的店铺使用费及违约金，从2015年7月1日暂计算至2016年3月31日，店铺使用费为33422.4元，逾期违约金6265.8元（2015.8.1起计算），此后违约金每日按拖欠店铺使用费金额的千分之二计算至还清款项之日；2、邓玉平承担本案诉讼费用。
邓玉平针对广西全盛投资有限公司的反诉辩称：公司的反诉已经超出法定期限，法院不应受理反诉，另双方当事人签订的合同属于无效合同，公司诉请的费用均无依据。
根据原告的起诉和被告的答辩，本案的争议焦点为：1、原被告签订的合同是否合法有效？如有效，原告请求解除合同是否合法有据？2、各方诉请的各项费用如何计算？
经审理查明：2012年12月7日，邓玉平和广西全盛投资有限公司签订《合同书》，约定：1、广西全盛投资有限公司同意将位于江南××的××商铺（共72.67平方米）租赁给邓玉平经营特产、餐饮。2、合同经营期36个月，自2012年12月31日至2015年12月30日止，其中免租期为3个月，从2012年12月31日至2013年3月30日止（进场装修期在免租期内）。如果交铺时间推迟，则相应顺延本合同的经营期限。项目经营期具体日期以广西全盛投资有限公司在南国早报公告的日期为准。3、前三年店铺月使用费为51.1元每平米。4、邓玉平应于合同签订当天，一次性支付17507元作为履约保证金，如邓玉平无违反本合同约定，广西全盛投资有限公司在合同期届满后10个工作日内如数退还此保证金。5、本店铺的移交使用时间计划在2012年第四季度左右，正式移交时间以广西全盛投资有限公司在南国早报公告的日期为准，邓玉平必须严格按照移交日期持本人证件和交款收据到五一路19号办理店铺接受手续，在移交店铺时，广西全盛投资有限公司书面告知统一开业时间，如果邓玉平逾期接收店铺或逾期开业，则邓玉平构成重大违约，广西全盛投资有限公司有权提前解除合同。在上述合同签订后，邓玉平向广西全盛投资有限公司交纳了履约保证金17507元。另邓玉平还向广西全盛投资有限公司预付了店铺使用费11140.9元。
公司于2014年10月10日在南国早报发布了开业公告，通知租户江南××区于2015年1月1日正式开业。
另查明，广西全盛投资有限公司出租的房屋未取得建设工程规划许可证，经本院向双方释明合同效力后，双方的诉请及答辩均未发生变化。在2016年2月15日第一次开庭时，租户仍不同意将铺面返还给全盛公司，庭后的2016年2月19日，与本案同时起诉的一租户向全盛公司提出退铺申请，本案租户则不同意书写退铺申请，2016年6月8日第二次庭审时，双方共同确认租户已经没有物品存放在涉案铺面。
另原告（反诉被告）租户还与案外人南宁市××物业服务有限公司（以下简称物业公司）签订有《商业经营管理服务协议》，约定物业公司为涉案铺面提供物业管理服务、项目整体经营策划、营销广告推广宣传等，物业公司还向租户收取了垃圾处理费、预收经营管理费等费用。租户在本案中还曾起诉物业公司，要求物业公司对全部费用承担连带责任，本院向各方进行释明，租户和全盛公司之间系房屋租赁合同关系，租户和物业公司之间系商业经营管理服务关系，本案当事人需选择其中一法律关系进行处理，当事人选择房屋租赁合同关系进行诉讼。
上述事实，有当事人提交的证据及当庭陈述予以佐证。
本院认为：因租户还曾起诉物业公司，本院向当事人释明后，当事人选择租户和全盛公司之间的房屋租赁合同关系进行诉讼，故本院对租户和物业公司之间的纠纷在本案中不予处理，因预付经营管理费、水电押金收取者系物业公司，则本院对该部分费用不予处理，双方纠纷可自行协商解决，协商不成，可另案诉讼解决，此先予以说明。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释，在案件受理后，法庭辩论结束前，被告提出反诉，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。现广西全盛投资有限公司提出的反诉，本院可予以受理。
对于邓玉平和广西全盛投资有限公司签订《合同书》效力：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现被告出租的房屋无建设工程规划许可证，故原被告间的合同书无效。无效的合同自始没有法律约束力，故原告提出的解除邓玉平和广西全盛投资有限公司签订《合同书》已无必要，经本院释明后，租户仍要求解除该合同，则本院驳回租户的该诉讼请求。
关于原告请求被告返还履约保证金的问题：由于邓玉平和广西全盛投资有限公司签订《合同书》无效，广西全盛投资有限公司因该合同取得的财产（履约保证金17507元），应当予以返还，故原告请求广西全盛投资有限公司返还履约保证金17507元合法有据，本院对此予以支持。
关于原告请求返还预付房屋使用费的诉请与广西全盛投资有限公司请求原告支付店铺使用费的诉请有直接关联，本院对此一并论述。根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院应予支持。本案中，关于占用费的起算时间问题，租户和全盛公司签订的合同书中约定项目的具体经营期以广西全盛投资有限公司在南国早报公告的日期为准，现广西全盛投资有限公司已于2014年10月10日在南国早报公告水街街区于2015年1月1日正式开业，按合同书，租户在前三个月有免租的权利，故占用费可从2015年4月1日起计算。关于占用费的截止日期问题，租户在2016年2月15日庭审时，认可铺面还由其控制，且拒绝搬出铺面，庭审后，也不愿意书写退铺申请，此后租户也没有证据证明其实际返还了铺面，直至2016年6月8日双方确认租户已无物品存放在铺面，现全盛公司计算占用费至2016年3月31日本院予以支持。关于占用费的收费标准，合同中约定月使用费为51.1元／㎡，涉案铺面72.67平方米，故2015年4月1日至2016年3月31日（折合12个月）占用费为：51.1×72.67×12=44561元。由于租户已预交了店铺使用费11140.9元，抵扣后，租户尚欠广西全盛投资有限公司店铺使用费44561-11140.9=33420元。关于广西全盛投资有限公司请求的店铺使用费的违约金问题，由于本院已经认定租户和广西全盛投资有限公司签订的合同书无效，广西全盛投资有限公司根据合同书主张违约金缺乏法律依据，本院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条之规定，判决如下：
一、确认2012年12月7日原告（反诉被告）邓玉平和被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司签订《合同书》无效；
二、被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司向原告（反诉被告）邓玉平返还履约保证金17507元；
三、原告（反诉被告）邓玉平向被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司支付拖欠的房屋占用费33420元；上述二至三项抵消后，原告（反诉被告）邓玉平尚应向被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司支付15913元；
四、驳回原告（反诉被告）邓玉平，被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司的其他诉请。
案件本诉受理费516元【邓玉平原预交661元，因诉讼的减少，应退回邓玉平145元】，由原告（反诉被告）邓玉平负担。反诉案件受理费396元，由原告（反诉被告）邓玉平负担159元，被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司负担237元。
上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 丘 理
代理审判员 鲍 放
人民陪审员 范 婵
二〇一六年十月十四日
书 记 员 赵海冰
附：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。