广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠中法民四终字第510号
上诉人（原审原告）周敏。
上诉人（原审原告）张建明。
上述两上诉人委托代理人黄溢，广东惠宏信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐志标。
被上诉人（原审被告）惠阳区镇隆快达电子厂，住所地：惠阳区镇隆圩。
负责人温伟平。
上诉人周敏、张建明因租赁合同纠纷一案，不服惠城区人民法院（2013）惠阳法民二初字第138号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。
当事人原审意见
上诉人周敏、张建明向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告一应支付拖欠的厂房租金合计260000元、违约金120000元，合计380000元给原告；2、被告二负连带责任。
主要事实和理由：2008年3月16日，原告与被告一签订“厂房租赁协议书”，约定原告将位于惠州市惠阳区镇隆镇楼在新付村3500平方米的厂房有偿出租给被告一使用。租期从2008年3月16日至2013年3月15日止，每月租金20000元，在当月15日前支付；任何一方违约都应补偿对方半年租金。原告与被告一签订《厂房租赁协议书》后，原告将厂房如期交付给被告一，被告一将厂房交由被告二实际使用。在承租期间至2012年2月份止，由被告一支付租金，但每月逾期支付。2012年3月开始，被告一拒绝支付租金。因此，原告只好前往厂房所在地要求被告二支付租金，未果。原告的厂房仍由两被告占用。为此，原告多次通过电话催收及找到被告方要求支付拖欠的厂租，均未果。鉴于被告方无支付租金之心，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条的规定提起诉讼。原告认为，原告与被告一签订《厂房租赁协议书》受法律保护，被告一藐视法律，其行为已违反了《合同法》规定，两被告应当如数支付给原告租金及违约金。因被告一承租的厂房由被告二实际使用，故被告二应负连带清偿责任。
被告徐志标辩称，一、2012年5月1日，我厂收到一份署名刘某的通知，限令我厂在15天内搬离。我厂于5月2日电话通知张建明，并要求张建明立刻来厂处理，但未果。刘某举证我厂租赁的厂房生活区全部地方属于他所有，并指张建明非法出租。二、收到刘某通知前的每个月我厂均正常交租。三、自接到搬迁通知后，每2-3天，都会有几个自称是刘某代理人的人在我厂自由出入，严重影响我厂正常生产和生活，此期间我厂仍不断联系张建明，张建明并未提供协助。四、2012年6月29日，刘某的代理人擅自在我厂生活区安装一道门，并直通隔壁的废品站，我厂立即通知张建明并报警。五、刘某代理人又在我厂生产区和生活区之间建了一道隔墙，将两区之间的来往道路阻断，我厂仍坚持通知张建明并报警；上述事件的发生，使我厂员工人心惶惶并纷纷辞职；期间刚好有重要客户来厂考察，见此情景，客户也取消订单。以上种种，直接打击我厂经营，给我厂造成巨大损失。六、2012年7月2日，张建明突然出现在我厂，我厂马上通知刘某代理人前来处理并报警，当天，张建明和刘某代理人一直周旋在国土所、执法中队、信访办等部门，但张建明并未给我厂一个明确说法便离开。七、2012年7月4日，我厂将问题反映到镇隆企业办，第二天下午，我本人还通过短信通知张建明来厂协助解决问题。八、2012年10月7日，我厂被迫停产，我厂将设备搬离时，张建明本人未现身，其指派刘兆光与我厂交接。综上所述，由于张建明不履行出租人的义务，无视合同效力，毁约在先，致使我厂蒙受巨大损失而无法挽回，我厂实际已破产。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定，我厂可以拒绝交租并搬迁。
被告惠阳区镇隆快达电子厂答辩意见与被告徐志标的答辩意见一致。
原审法院查明的事实
原审法院查明，2008年3月16日，原告周敏与被告徐志标签订《厂房租赁协议书》。协议约定，原告周敏将镇隆楼寨工业区厂房面积3500平方米出租给被告徐志标，租期为2008年3月16日至2013年3月15日止。租金及支付方式为：被告每月15日向原告缴付当月租金人民币20000元。对违约责任的约定为：协议双方的任何一方违约都应补偿对方半年租金。原告周敏与被告徐志标签订《厂房租赁协议书》后，原告将厂房如期交付给被告徐志标，被告徐志标接收后，将厂房交由被告惠阳区镇隆快达电子厂实际使用。2012年5月1日，被告惠阳区镇隆快达电子厂接到一份由刘某署名的通知，通知内容如下：“为衔接惠州市政府搞好农村城市化建设方针，加快步伐发展，我方决定将座落在镇隆楼寨管理区的地块重新规划并发展建设。现正式通知你方自行搬迁，必须在15天内搬迁完毕，否则造成一切经济损失由你方自行负责。特此通知。”被告徐志标将通知事项告知原告张建明并要求张建明前来协助处理。2012年7月2日，张建明与刘某就厂房的土地权属纠纷，至镇隆镇维稳中心反映问题，镇隆镇维稳中心出具镇中心2012【025】号受理事项详表。2012年10月7日，惠阳区镇隆快达电子厂因厂房的土地权属纠纷问题导致停产，两被告将停产事宜通过电话告知原告张建明，张建明派其代理人与两被告交接。被告以原告未协助解决纠纷，未充分履行出租人义务为由，自2012年5月起未如期交纳厂房租金。2013年5月8日，原告以被告拖欠厂房租金为由诉至原审法院。庭审时，原告认为被告从2012年3月至2013年3月未交租金，拖欠租金260000元，请求两被告连带支付，同时请求被告支付违约金120000元。被告认为其是2012年5月份开始才未交租金，原因是原告厂房有争议，导致其无法正常使用厂房，工厂倒闭。因此，其有权依照合同法的规定不交租金。双方各持己见，调解无效。
另查，涉案厂房位于惠州市惠阳区镇隆镇楼在新付村，建筑面积为615.32平方米，房地产权证号：粤房地证字第××号，原告周敏为权属人，原告张建明为共有（用）人，共有（用）权证号：XX。
原审判决理由和结果
原审法院认为，本案争议的焦点有三个：一是被告从何时起未交租金；二是被告是否违约；三是原告请求被告支付租金是否应当支持。
关于第一个争议焦点，原告主张被告从2012年3月份起未交租金，但未提供证据。被告辩解称2012年5月份才未交租金，并提供了其2012年2月、3月、4月份的交租记录。按照“谁主张谁举证”的规定，原告应当对其主张承担举证不能的法律后果。由此，应当认定被告从2012年5月起未交租金。
关于第二和第三个争议焦点，原告出租给被告的厂房因与第三人发生争议，致使被告从2012年5月份开始无法正常使用厂房，最终导致被告在2012年10月停产搬迁。被告因此不支付此时间段的厂房租金，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十八条关于“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”的规定，并不构成违约。
综上，原告诉讼请求不符合法律规定，不予支持。被告辩解有理，予以采纳。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告周敏、张建明的诉讼请求。
受理费7000元减半收取3500元，由原告周敏、张建明负担。
当事人二审意见
上诉人周敏、张建明不服原审判决，向本院上诉称，1、撤销原审判决，改判二被上诉人连带支付拖欠的厂房租金26万元、违约金12万元给上诉人；2、有二被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由如下：
一、原审法院认为被上诉人从2012年5月起才欠付上诉人的租金是认定本案事实错误。由于被上诉人是通过银行转账的方式向上诉人支付租金。但是，被上诉人由于经营上的困难并非按时逐月向上诉人交付租金，有时是相隔数月才向上诉人补交租金，因此被上诉人向原审法院提交的交付2012年2月、3月、4月租金的付款凭证不能2012年1月之前的租金已足额交付。由于被上诉人未向原审法院提交其2008年3月起租用上诉人厂房按月交付租金的所有银行转账记录，原审法院认为被上诉人从2012年5月起才欠付上诉人租金，是认定本案事实错误的。
二、原审法院以案外第三人主张厂房权益致使被上诉人不能正常使用为理由，认为被上诉人不构成违约，无需向上诉人支付违约金的认定是错误的。上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁协议书》合法有效，上诉人与被上诉人在《厂房租赁协议书》中约定了任何一方违约，均应向对方支付6个月租金的违约金。虽然被上诉人提交了部分证据以证明案外人刘某干扰被上诉人正常的生产、生活，但是刘某的干扰行为只是造成了被上诉人生活稍有不便，对被上诉人的生产完全没有影响。即使刘某的干扰行为对被上诉人的生产、生活造成影响，依法在被上诉人提供确实、充分证据的情况下，也只能通过协商的方式减免部分租金，而原审法院判决被上诉人在被上诉人违约的事实下不判决被上诉人支付违约金，是适用法律错误的。
三、原审法院适用《合同法》第228条认为被上诉人无需向上诉人支付拖欠的租金和违约金，是错误的。《合同法》228条虽然规定了“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减吵租金或者不支付租金。”，但是，该条法律规定指的是租赁物完全不能使用和收益，承租人才有权要求减租或不交租。在被上诉人仍能使用厂房到2012年10月的事实看，被上诉人并非不能使用上诉人出租的厂房，而且被上诉人没有提交其租用上诉人厂房因受干扰没有收益的任何证据，因此，原审法院适用《合同法》第228条判决驳回上诉人的诉讼请求，是错误的。为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请依法改判。
被上诉人徐志标口头答辩称，要求驳回上诉，维持原判。
被上诉人惠阳区镇隆快达电子厂口头答辩称，要求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实
经本院审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案属于涉港澳台租赁合同纠纷案件，由于租赁合同的签订地和合同履行地均在中国内地，故本案应适用中华人民共和国法律。针对上诉人的上诉，本院经审理认为，一、关于原审认定被上诉人徐志标从2012年5月起才欠付上诉人的租金问题。两上诉人在原审中诉称被上诉人是从2012年3月开始拒付租金的，但被上诉人在原审中提供了2012年2、3、4月份的交租记录，上诉人上诉称被上诉人并非按时每月向上诉人交付租金，但未能提供相关证据证明，故原审认定被上诉人从2012年5月起才欠付上诉人的租金有事实和法律依据，本院予以维持。二、关于2012年5月至10月的租金和违约金问题。根据原审查明的事实，案外人刘某因土地权属问题和上诉人产生纠纷，导致被上诉人的生产从2012年5月起受到干扰，至2012年10月7日停产，被上诉人没有交付5月至9月的租金，双方均存在违约行为，故上诉人要求被上诉人支付违约金没有事实和法律依据，原审不予支持上诉人关于违约金的请求正确。至于2012年5月至9月的租金，被上诉人仍然对上诉人的产房占有和使用，只是部分影响其生产，故被上诉人应该支付部分租金，结合本案实际情况，本院酌情支持被上诉人每月支付1万元租金给上诉人，共支付5万元。
综上所述，原审认定事实基本清楚，但实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销惠城区人民法院（2013）惠阳法民二初字第138号民事判决书。
二、两被上诉人在本判决生效后十日内向两上诉人连带支付租金5万元。
三、驳回两上诉人的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审诉讼费10500元，两上诉人支付7000元，两被上诉人支付3500元。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓文
审判员 曾求凡
审判员 邹 戈
二〇一四年十二月十五日
书记员 李志亮
附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。