上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第1963号
原告张庆云，男，住上海市。
原告许长珍，女，住址同上。
两原告共同委托代理人王洁云，上海金钻律师事务所律师。
两原告共同委托代理人翁华强，上海金钻律师事务所律师。
被告张富贵，女，住上海市长宁区。
被告张桂花，女，住上海市闵行区。
上述两被告共同委托代理人袁文勇，上海市新华律师事务所律师。
上述两被告共同委托代理人张叙，上海市新华律师事务所律师。
被告张庆龙，男，住上海市长宁区。
被告张银花，女，住上海市静安。
被告张荣花，女，住上海市闵行区。
原告张庆云、许长珍诉被告张富贵、张桂花、张启信房屋买卖合同纠纷一案，于2014年7月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2014年8月25日进行了法庭调查。法庭调查中，原告申请对张启信的行为能力进行鉴定。2014年11月27日，本院依法追加张启信的其他子女张银花、张庆龙、以及张荣花作为第三人参加诉讼。2014年11月18日，鉴定单位出具鉴定报告，确定被告张启信目前无诉讼行为能力。2014年12月11日、12月26日，本院两次进行调查，要求原、被告协商确认张启信的诉讼代理人。2014年12月30日，被告张启信过世。2015年1月13日，本院依法追加张银花、张庆龙、以及张荣花作为被告参加诉讼，并于2015年5月20日对本案进行了公开开庭审理。原告张庆云、许长珍及其委托代理人翁华强、王洁云，被告张富贵、张桂花及其委托代理人袁文勇以及被告张庆龙、张银花到庭参加诉讼。被告张荣花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张庆云、许长珍诉称，本市愚园路某房屋原系本市愚园路某号动迁而来，原告1982年结婚就居住在被动迁房屋内，后分得房屋并居住至今。系争房屋室按照九四方案购买的售后公房，两原告是系争房屋的共有权人。系争房屋虽然登记在张启信一人名下，但张启信的妻子对系争房屋也有一定份额，张启信的妻子过世后，几个子女也都享有份额，张启信处分房产侵害了其他人的份额。被告张富贵和张桂花利用张启信老年痴呆症于2013年2月签订房地产买卖合同，将系争房屋据为己有。2014年6月，原告发现系争房屋的产权已经转移至被告张富贵、张桂花名下。原告认为，张富贵、张桂花利用张启信为痴呆病人的状况，在未通知张启信其他子女的情况下，未征得共有权人同意的情况下，恶意与张启信签订买卖合同，房价款明显低于市场价，且未支付过任何款项，根据合同法52、54条的规定，该买卖合同应属无效。故原告诉至法院，请求确认被告张富贵、张桂花与被告张启信就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
被告张富贵、张桂花辩称，原告不是系争房屋权利人，无权提起诉讼，主体资格不适格；系争房屋不是拆迁安置的公房，而是联建公助的房屋，不适用94方案，两原告不是系争房屋的产权人；根据最高院的司法解释，原告以处分权人无权处分为由主张合同无效的，应予驳回，故不同意原告的诉讼请求。
被告张庆龙、张银花辩称，同意原告意见。
被告张荣花辩称，系争房屋是由父母亲个人所有的私房动迁安置所得，我们也有份，父亲将系争房屋转给张富贵、张桂花，我同意的，房屋买卖合同是有效的。
经审理查明，张启信与苏小英系夫妻，二人共育有张庆云、张富贵、张桂花、张庆龙、张银花、张荣花六个子女。张庆云与许长珍于1982年9月结婚。
本市愚园路某单间房屋（以下简称系争房屋）以及同号401室两间房屋（以下简称401室房屋）系由张启信的私房拆迁而来。1985年11月30日，401室由张启信取得住房使用证（户口六人），系争房屋由张庆云取得住房使用证（户口三人）。取得房屋后，原告一家居住在系争房屋内，张启信与张庆龙居住在401室房屋内。
1992年5月，张启信向街道居委会申请系争房屋的私有房屋产权登记，该申请书房屋来源及取得日期一栏载明“1985年联建公助”；1992年6月5日，张启信向房地产登记部门申请产权登记。1993年6月，上海百货总公司向张启信发函催讨系争房屋以及401室房屋联建公助造房款。
1998年11月，张启信及苏小英与张庆龙签订赠与合同，将401室房屋无偿赠与给张庆龙，双方并就该赠与合同进行了公证。
2009年，住房制度改革办公室出具有限产权房屋接轨许可书，同意了张启信的接轨申请，由产权人交纳首期维修基金以及公共设施管理、维修、养护基金。2009年12月24日，张启信取得系争房屋的产权证。
2001年3月，苏小英被报死亡。
2010年1月，案外人顾寅向本院起诉要求解除与张启信就系争房屋所签订的买卖合同，并由张启信返还房款人民币27万元并双倍返还定金。本院支持了顾寅的全部诉讼请求。2010年6月，张启信起诉案外人张静夫妻，要求其共同返还29万元。张静夫妇辩称张启信对售房一事全程知晓，张静收到29万元后将款项分几次交给其父张庆云。本院经审理认为，张静夫妇应返还张启信29万元。
2011年，张启信申请补办系争房屋的房地产权证。
两原告称，当时办理产权接轨时的相关款项均是两原告所出。被告张富贵、张桂花称两原告在2009年瞒着张启信去换了一本产权证，并支付了维修基金和地价税，是为了瞒着张启信出售房屋，两原告将产证调换后并未将新的产权证交付给张启信，故张启信在2011年挂失补办了一本产权证。
2013年2月16日，张启信与张富贵、张桂花签订房地产买卖合同，约定张启信将系争房屋以74万元的价款出售给张富贵、张桂花，该合同上有张启信的私章以及手印。原、被告均确认张富贵、张桂花未向张启信支付过系争房屋的房款。2013年3月11日，张启信与张富贵、张桂花至房地产交易中心申请办理产权变更登记手续，交易中心收件收取了张启信的身份证复印件，收件收据上也加盖了张启信的私章以及手印。2013年3月27日，系争房屋核准为张富贵、张桂花共同共有。
后原告发现系争房屋的产权变更登记至张富贵、张桂花所有，遂起诉来院，是为本案。
审理中，两原告申请对张启信在2013年2月以及在本案中的民事行为能力进行司法鉴定。本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对前述内容进行鉴定，该中心于2014年11月18日出具鉴定意见，意见显示张启信在2013年2月时的民事行为能力不能评定，张启信目前应评定为无民事行为能力。
2014年12月30日，张启信死亡。
庭审中，本院向原告释明是否需要对合同无效的后果一并予以处理，原告表示不要求一并处理，会另行起诉。
上述事实，有结婚证、登记申请书、接轨许可书、房地产登记信息、民事判决书、函、公证书、鉴定意见书及当事人的陈述等证据为证，并经庭审审核无误，本院予以确认。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为，原、被告双方的争议焦点主要在于张启信与张富贵、张桂花就系争房屋签订的房地产买卖合同是否有效。两原告及被告张庆龙、张银花认为张启信根据94方案将系争房屋买下，原告系系争房屋的产权人；系争房屋系张启信苏小英夫妻共同财产，苏小英去世后，如发生继承，原告也享有继承权，张启信擅自处分共有不动产，侵犯了相关权利人的利益；张富贵及张桂花并非善意第三人，故买卖合同应属无效。被告张富贵、张桂花及张荣花认为，系争房屋是拆私还私的联建公助房屋，不适用94方案；两原告没有证据证明其是产权人，无权提起诉讼；即使张启信是无权处分，根据最高法院的司法解释，买卖合同是有效的。本院认为，根据已经查明的事实，系争房屋系张启信私房被拆迁后通过联建公助的方式建成后回搬的有限产权私房，在业主支付维修基金及相关养护费用后，接轨成为全部产权房，故在2009年张启信取得房地产权证时，张启信已经拥有系争房屋100%产权。两原告认为系争房屋是通过94方案购买的，并无事实依据，本院不予采信。鉴于张启信与苏小英系夫妻关系，因此登记在张启信一人名下的系争房屋，应属二人共有。在2001年苏小英过世时，属于苏小英的部分产权应作为遗产，在无遗嘱及遗赠等存在的情况下，由包括两原告以及张启信等在内的近亲属之间发生法定继承，即两原告系系争房屋潜在的产权人。2013年2月，张启信将系争房屋出售给张富贵、张桂花，损害了两原告的利益，两原告据此提出主张，应属与本案有利害关系，具备起诉主体资格。
根据物权和债权相区分的原则，判断合同是否无效的依据系合同法第52条的规定。根据本案的情况，张启信也许并未意识到系争房屋两原告可能也有份额，毕竟老房子是他一人所有，安置的房屋也登记为张启信一人所有，因此要得出张启信明知其不享有全部产权而恶意出售，与女儿张富贵、张桂花合谋一致达到损害儿子媳妇张庆云、许长珍利益的结论，尚欠缺事实依据。故两原告依据合同法52条的规定，要求确认系争房屋属买卖双方恶意串通，损害两原告利益，应属无效的主张，本院难以支持。尽管最高法院的司法解释针对的是签订合同的一方当事人向对方以无权处分为由要求确认合同无效，法院不予支持，但是传达的理念是一致的，即在不存在合同法52条情形的情况下，发生无权处分的，债权合同是有效的。
如果两原告认为张启信的处分行为侵犯了两原告的合法权益，两原告可另寻途径予以解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：
驳回原告张庆云、许长珍的诉讼请求。
鉴定费人民币5，000元，财产保全费人民币4，220由原告张庆云、许长珍负担。
案件受理费人民币11，200元，由原告张庆云、许长珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡桂霞
代理审判员 朱佳伟
人民陪审员 牟世荣
二〇一五年六月八日
书 记 员 陈若愚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。