北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终12510号
上诉人（原审被告）：孙宇，男，1968年9月8日出生，住北京市西城区。
被上诉人（原审原告）：朱伟，女，1978年12月10日出生，住北京市朝阳区。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司专员，住北京市海淀区。
上诉人孙宇因与被上诉人朱伟及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初49933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙宇，被上诉人朱伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙宇上诉请求：同意解除涉案合同并退还朱伟定金15万元，但请求撤销原判第三项、撤销原判第四项，依法改判孙宇向朱伟支付违约金40万元；朱伟承担本案一二审诉讼费用。事实和理由：一审判决因认定事实错误，导致裁决的违约金数额过高。《补充协议》第四条违约责任约定：该房屋被查封或限制转让，导致买受方无法取得房屋所有权的，买受方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，且出卖方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受方支付违约金。居间方收取买受方的所有费用不予退还，由出卖方直接赔付买受方。一审法院据此作出71万违约金的裁决，孙宇认为缺乏事实基础，证据不足。首先，孙宇认为：买卖双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉案合同）第四条约定的房屋成交价格为3220000，即便按此金额的20%计算违约金应为644000元。后来买卖双方基于对房价协商一致，将房款商定为2650000元，按此金额的20%计算违约金应为530000元，而不是71万元。其次，居间方即原审第三人链家公司并没有完成居间义务，关联方北京中融信担保有限公司也没有完成合同义务，故其所收取的买受方的居间费用及其他费用应相应退还朱伟，而不应由孙宇承担。关于本案解除合同的法律后果，一审判令孙宇承担房屋涨价损失属于适用法律错误。首先，孙宇不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》所规定的应当赔付房屋涨价损失的情况。孙宇出现的房屋被查封情况，乃是不可预料的特殊情况，不是有意为之。朱伟本应可以及时购买其他房产，以避免损失进一步扩大，但朱伟自身未对扩大的损失采取必要措施，反而放任自流，听之任之，故孙宇认为扩大的损失应由朱伟自负。故孙宇认为，一审法院判令孙宇向朱伟支付房屋差价损失没有法律依据，且判令赔付的房屋差价损失过大，这对孙宇极不公平。其次，一审法院对朱伟是否具备购房资格问题未予查明，这对查明本案真相，定纷止争具有关键作用，故此处疑点尚需二审法院予以核实查证。孙宇因家庭事务导致目前经济困境，一审法院裁量失衡，在客观上加重了孙宇的经济困难，这对赡养老人、抚养孩子、对日程的正当经济支出都将产生重大不利影响，故请二审法院酌情审视，对一审裁判的相关费用予以相应酌减。
朱伟辩称，同意一审判决，不同意孙宇的上诉请求。房屋评估价格518万元，评估报告出来的时候房价已经最高600多万元，但是一审按照评估价格走的，房价的起伏不能按照时点走，买的时候约的355万元。
链家公司提交书面意见称，同意一审判决。意见同一审陈述一致。
朱伟向一审法院起诉请求：1.判令解除朱伟、孙宇于2016年1月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.孙宇支付朱伟违约金71万元；3.孙宇返还朱伟支付的定金15万元；4.孙宇赔偿朱伟支付的居间费69350元；5.孙宇支付朱伟房屋差价损失163.88万元；6.孙宇承担本案鉴定费1.5万元；7.本案诉讼费用由孙宇承担。
一审法院认定事实：2016年1月31日，朱伟作为买受人、孙宇作为出卖人，双方就位于北京市朝阳区石佛营西里××号楼的5-4号房屋（以下简称涉案房屋）签订了涉案合同，双方约定朱伟向孙宇出售涉案房屋，涉案房屋、家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价总计3550000元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。同日朱伟、孙宇及链家公司三方签订了《买卖定金协议书》及《补充协议》，《补充协议》第四条违约责任中约定：该房屋被查封或限制转让，导致买受方无法取得房屋所有权的，买受方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，且出卖方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受方支付违约金；居间方收取买受方的所有费用不予退还，由出卖方直接赔付买受方。
庭审中，朱伟提交了链家公司出具的金额为58100元的收据1份及北京中融信担保有限公司出具的金额为11250元的收据1份，欲证明其中介费用等的损失。
朱伟还提交其与孙宇的电话录音及文字整理资料一组，欲证明孙宇违约的情况，孙宇对该证据真实性予以认可，但称此时已进入诉讼阶段，朱伟有套话的嫌疑。
审理中经朱伟申请，一审法院依法委托北京市国盛房地产评估有限责任公司就涉案房屋的价值（评估时间节点为2016年11月2日）进行了鉴定。北京市国盛房地产评估有限责任公司于2016年12月28日出具了（京）国评房（2016）估SF第96号《住宅房地产市场价值司法鉴定评估报告》，并认定涉案房屋于2016年11月2日的总价值为518.88万元，综合单价为56302元/平方米。朱伟预交了评估费12378元。几方当事人对评估报告均予以认可。
另查，现涉案房屋查封情况为：1、2016年京01**执3753号查封，2、2016京01**执11004号查封，3、本案审理过程中，经朱伟申请，一审法院依法作出（2016）京0105民初49933号裁定，查封线索为涉案房屋，查封标的为孙宇名下价值2583150元的财产。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，朱伟、孙宇签订的涉案合同系当事人的真实意思表示，各方均应遵守执行。现可查明因涉案房屋被另案查封导致本案合同无法继续履行，依据双方合同约定孙宇已构成违约，现朱伟诉请要求解除合同、孙宇向其退还15万元购房定金，孙宇及链家公司对前述诉请亦予以认可，该诉请于法有据，一审法院予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担赔偿损失的违约责任，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。现因孙宇违约行为导致合同解除，故孙宇应承担相应违约责任。就朱伟主张的违约金及各项损失的诉请，孙宇主张金额过高并抗辩其在知晓房屋被查封后已立即向朱伟告知情况，而朱伟只交纳了15万元定金，其有能力另行购买房屋，故朱伟主张中有其自行扩大损失部分。一审法院认为：依据在案证据及当事人陈述可见，即便孙宇在知晓房屋查封情况后已向朱伟告知，但其后直至2016年11月2日本案审理中双方仍在就是否继续履行及如何继续履行合同进行磋商，此磋商过程中即便朱伟有能力另行购买房屋，其相信本案合同有继续履行的可能性而未另行购买房屋的行为亦符合常理，故不能认定朱伟主张的全部金额为其自行扩大的损失。违约金之目的为弥补当事人的损失，现朱伟提交证据可以证明其损失高于双方约定的违约金金额，故一审法院对朱伟的违约金诉请予以支持，并在综合考虑朱伟已支付房款金额及合同实际履行情况等因素基础上，酌情支持房屋差价损失二十九万元。另，因在违约金中已将朱伟的居间费等损失考虑在内，故一审法院就该项诉请不再单独处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、朱伟与孙宇于二○一六年一月三十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于判决生效之日解除；二、孙宇于判决生效后七日内退还朱伟定金十五万元；三、孙宇于判决生效后七日内向朱伟支付违约金七十一万元；四、孙宇于判决生效后七日内向朱伟赔偿房屋差价损失二十九万元；五、驳回朱伟的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：
孙宇与朱伟未就一审法院判决第一项、第二项提出上诉，故一审法院判决第一项、第二项对当事人均发生法律效力。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担赔偿损失的违约责任，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，涉案合同因涉案房屋被查封导致无法继续履行，依据双方合同约定，孙宇已构成违约，应承担相应的责任。现孙宇称朱伟自行扩大损失，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。一审法院依据合同约定计算违约金数额，是正确的。一审法院根据案件事实、当事人的过错程度以及朱伟的损失情况，判令孙宇另支付朱伟一定的房屋差价损失，并无不当。孙宇的上诉请求，本院不予支持。
综上，孙宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由孙宇负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
代理审判员 赵 纳
代理审判员 申峻屹
二〇一七年十一月一日
法官 助理 杨 琳
书 记 员 高 明