北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初10809号原告：北京邦达房地产开发有限公司，住所地北京市密云区。委托诉讼代理人：朱娜，北京英福斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯锦卫，北京英福斯律师事务所律师。被告：陈伟文，女，1976年12月6日出生，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：李占龙，北京市中元律师事务所律师。原告北京邦达房地产开发有限公司（以下简称：邦达公司）与被告陈伟文商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告邦达公司的委托诉讼代理人朱娜，被告陈伟文的委托诉讼代理人李占龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邦达公司向本院提出诉讼请求：确认双方签订的编号为Y1400431的《北京市商品房预售合同》及其补充协议已于2015年8月8日解除；陈伟文立即协助办理注销网上签约备案手续；陈伟文支付违约金160749.8元；陈伟文承担本案全部诉讼费用。具体事实与理由如下：2012年12月10日，我公司与陈�文签订编号为Y1400431的《北京市商品房预售合同》，陈伟文向我公司购买北京市大兴区生物医药基地综合配套区地块商业金融项目3号办公楼19层2201房屋（以下简称：2201房屋），建筑面积102.41平方米，总价款为1607498元。合同签订后，陈伟文支付首付款807498元。我公司于2014年1月24日向陈伟文邮寄送达《具备贷款条件通知书》，通知陈伟文尽快配合贷款银行补充按揭贷款资料以保证贷款按时到账，需变更付款方式的，陈伟文应于2014年2月24日前完成变更手续，并付清全部房款。后经我公司多次催款，但时至今日，陈伟文既未获得任何银行贷款，也未向我公司支付剩余房款800000元。依据《北京市商品房预售合同》的约定，我公司分别于2015年8月5日、2016年6月6日向陈伟文邮寄送达《合同解除通知书》及《关于办理解除合同善后事宜的再次通知》，通知陈伟文解除双方签订的�北京市商品房预售合同》及其相关补充协议，并要求陈伟文于收到相关通知后与我公司办理解除合同善后事宜，但陈伟文至今未与我公司联系。综上，陈伟文的行为已构成违约，给我公司造成巨大经济损失，我公司有权解除合同并要求陈伟文承担违约责任。被告陈伟文辩称：不认可邦达公司的诉讼请求，邦达公司起诉的事实中我支付的首付款数额属实，剩余的80万元房款截止到目前确实没有交，因为是陈伟文的哥哥陈能文来代办的涉案房屋的手续，但这几年陈伟文和他哥哥也闹僵了，合同原件被邦达公司收回盖章一直未给我。我认可邦达公司在2014年1月24日具备贷款条件通知书的内容，但是我不认可收到这份文件，因为2014年1月24日通知书上的内容明确显示涉案房屋所在楼栋在2014年1月24日前具备贷款条件，根据合同的规定具备贷款条件以后14日之内，我们要付款；根据最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷问题法律若干问题解释第15条的规定，如果对方催告的前提下，合理行使解除权的期限是3个月，如没有送达，行使解除权最长是1年，我们没有收到也不认可邦达公司给我们送达的所有文件。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈伟文对邦达公司提交的《北京市商品房预售合同》的真实性予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月10日，陈伟文（买受人）与邦达公司（出卖人）签订了编号为Y1400431的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》。《北京市商品房预售合同》约定：陈伟文购买2201房屋一套，房屋总价款1607498元。合同第十一条另约定，买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理�1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起的当日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内，提供该商品房预售合同备案解除申请手续的相应资料与相关文件的签署办理，按照该商品房总房款的10%向出卖人支付违约金，该商品房预售合同备案解除申请手续办理完毕后30日内，将买受人已付房款扣除违约金后的余款无息返还买受人。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内向出卖人支付违约金。甲方（出卖人）邦达公司与乙方（买受人）陈伟文在附件五《付款方式及期限的约定》约定买受人采取按揭方式进行付款：1.签订《北京市商品房预售合同》当日，买受人向出卖人支付购房款807498元，其余房款以贷款方式支付。2.买受人应于签署《北京市商品房预售合同》当日，按贷款机构或其指定律师事务所的规定提供全套有效个人申请住房贷款文件、签署所需文件并交纳相关费用，办理完毕该商品房贷款申请手续。3.买受人应配合贷款机构签订《北京市商品房预售合同》之日起，至该商品房所在楼栋具备贷款条件书面通知后14日起，将按揭贷款800000元付至出卖人指定账户，�则按《北京市商品房预售合同》第十一条逾期付款的有关规定，由买受人承担相应违约责任。4.如买受人未能获得按揭贷款或所获按揭贷款不足800000元时，则买受人应在上述第3条约定期限前一次性向出卖人支付其余所需房款，逾期未足额支付的，按《北京市商品房预售合同》第十一条逾期付款的有关规定，由买受人承担相应违约责任。5.在该商品房所在楼栋具备贷款条件书面通知后14日内，买受人未向贷款机构提供或补齐贷款所需全部资料及相关费用，视为买受人单方违约，出卖人有权解除本合同，买受人应按商品房总房款的10%支付解除合同违约金。出卖人解除合同或经出卖人同意继续履行合同的，按《北京市商品房预售合同》第十一条逾期付款的有关规定，由买受人承担相应违约责任。甲方（出卖人）邦达公司与乙方（买受人）陈伟文在附件八《补�协议》第九条通知约定：1.买受人须于签订《北京市商品房预售合同》时向出卖人提供详细准确的联系方式（包括地址、电话、传真及联络人等），若发生地址迁移或其他联络方法变更的，买受人应在变更之日起7日内及时书面通知出卖人，否则视为买受人原提供联系方式继续有效，若因此发生任何买受人未能收到出卖人发出的有关通知时，出卖人将不承担由此导致的任何法律责任。2.根据《北京市商品房预售合同》及本补充协议，乙方给另一方发送的通知等重要文件，应以书面形式向本协议载明的地址或对方书面通知的地址发送；以邮寄方式送达的，信件发出后第三日为送达日，如邮寄地址有误，由于非出卖人原因导致被退回的，亦视为信件发出后第三日为送达日；以面签方式送达的，面签当日为送达日。2012年12月10日，陈伟文在商品房预售合同联机备案表“买受人或委托代理人在领取正式预售合同后确认”处签字。合同签订后，陈伟文向邦达公司支付房款807498元。2014年1月24日，邦达公司按照陈伟文在合同中填写的通讯地址以特快专递的形式向陈伟文寄送《具备贷款条件通知书》一份，通知陈伟文购买的房屋已于2014年1月24日前具备贷款条件。根据合同约定，在该商品房所在楼栋具备贷款条件书面通知后14日内，买受人未向贷款机构提供或补齐贷款所需全部资料及相关费用，视为买受人单方违约，买受人须按《北京市商品房预售合同》之约定承担相应责任，特提示：您购买的房屋合同价款1607498元，付款方式为按揭贷款，按揭金额为800000元，请近期配合贷款银行补齐按揭贷款资料保证贷款按时到账，需变更付款方式的，请于2014年2月24日前完成付款方式变更手续并付清所需房款。陈伟文否认收到上述通知书，但表示�可涉案房屋自2014年1月24日前具备贷款条件的事实。2014年11月6日，邦达公司按照陈伟文在合同中填写的通讯地址以特快专递的形式向陈伟文寄送《催告函》一份，通知截止发函日，您仍未能缴纳剩余房款，已超过合同约定的支付期限，您的迟延履行使我司的合法权益受到重大的损失。请您于收到本函之日起5日内，向我司一次性付清剩余房款，我司将不予追究您的逾期履约责任。逾期仍未付清的，我司将与您解除合同并追究您逾期付款的违约责任，按照合同约定您应按照该商品房总房款的10%向我司支付违约金共计160749元。本函自发出之日起3日视为送达，本函一式两页，存根页由催告人留存。陈伟文否认收到上述催告函。2015年8月5日，邦达公司按照陈伟文在合同中填写的通讯地址以特快专递的形式向陈伟文发送《解除合同通知书》一份，通知�照《北京市商品房预售合同》约定签订合同后30日内，买受人未向贷款机构提供或补齐贷款所需全部资料及相关费用，视为买受人单方违约，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总房款10%支付解除合同违约金。在签订合同后，我公司曾多次催促按照贷款机构的要求向贷款机构提交或补齐贷款所需全部资料并支付相关费用，但截至今日，您仍未完全履行前述合同义务，您的行为已经构成严重违约，致使我公司的合法权益受到较大损失。鉴于违约事实已经达成了合同约定的解除条件，根据上述约定，特郑重通知解除2012年10月12日我公司与您签订的编号为Y1400431的《北京市商品房预售合同》及其附件、补充协议，请于接到本公函之日起10日内，与我公司联系办理解除合同的善后事宜。陈伟文否认收到上述通知书。2016年6月6日，邦达公司按照陈伟文在合同中填写的通讯地址以特快专递的形式向陈伟文发送《关于解除Y1400431号善后事宜的再次通知》一份，因您未按时根据贷款机构要求向贷款机构提供或补齐贷款所需资料并支付相关费用，构成根本违约，我公司依据《北京市商品房预售合同》的约定于2015年8月5日向您邮寄送达《解除合同通知书》，解除了我公司与您签订的编号为Y1400431的《北京市商品房预售合同》及其附件、补充协议，并要求您在收到该通知后10日内与我公司联系办理解除合同的善后事宜，但您至今未与我公司办理相关手续。鉴于您的上述违约行为已给我司造成巨大经济损失，我司现再次郑重通知您：请务必于收到本通知之日起5个工作日内，到我公司注销上述《北京市商品房预售合同》网上签约备案手续等解除合同善后事宜（本通知书发出之日起第三日视为送达�。陈伟文否认收到上述通知书。案件审理过程中，陈伟文自认留存合同的通讯地址系其哥哥陈能文的地址，但与陈能文发生矛盾后并未将变更后的通讯地址或联系方式告知邦达公司。另，陈伟文至今未支付剩余房款800000元。本院认为：邦达公司与陈伟文签订的《北京市商品房预售合同》、《付款方式及期限的约定》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。陈伟文作为买受人应按期交付房款，合同约定陈伟文应在签署《北京市商品房预售合同》当日办理完毕贷款手续，于房屋所在楼栋具备贷款条件书面通知后14日内将按揭贷款800000元付至出卖人指定账户或一次性向出卖人支付剩余房款。陈伟文自认签订合同当日已经提交贷款所需文件但自合同签订之日至今长达几年时间里一直未接到银行关�贷款未获批的通知亦未接到邦达公司催款函件故未支付剩余房款并据此辩称未构成违约，但合同中明确约定陈伟文后续仍存在履行合同义务时，陈伟文的上述辩解理由明显违反日常交易习惯，根据合同约定买受人发生地址迁移或其他联络方法变更的，买受人应在变更之日起7日内及时书面通知出卖人，否则视为买受人原提供联系方式继续有效，该项约定并未加重陈伟文的责任，现陈伟文未支付剩余房款，且陈伟文认可未向邦达公司通知更改通讯地址的情况下，辩称未收到相关催款通知或函件亦未提交相关证据予以证明，陈伟文提出的上述抗辩理由依据不足，本院不予采纳。关于邦达公司解除权行使期限问题，根据相关规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人�有约定的除外。邦达公司于2014年11月6日向陈伟文发出催告函后因陈伟文未履行支付剩余房款的义务于2015年8月5日下发解除合同通知书并未违反行使解除权的合理期限，解除通知清楚地载明了陈伟文逾期付款邦达公司解除合同的意思表示，根据邦达公司提交的证据以及合同约定，本院认为邦达公司在解除条件具备后履行了解除合同的通知义务，在陈伟文未能提出有效抗辩的情况下，陈伟文逾期付款的行为应构成违约，根据合同约定，邦达公司有权要求解除合同，故陈伟文与邦达公司之间的房屋买卖合同于2015年8月8日已解除，本院依法予以确认。合同解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还，本案中，陈伟文应配合陈伟文共同或授权邦达公司办理解除网签备案手续事宜，邦达公司对已收陈伟文的房款807498元负有返还义务。关于违约责任，陈伟文逾期付款构成违约应承担违约责任，双方合同虽约定因陈伟文逾期付款导致合同解除，陈伟文需支付逾期付款违约金，但违约金应以损失为基础，邦达公司未能充分举证证明陈伟文的违约行为导致了与其主张的违约金相当的实际损失，且陈伟文亦认为违约金过高请求调整，故本院根据陈伟文的逾期付款时间，过错程度等综合确定违约金为140000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京邦达房地产开发有限公司与陈伟文签订的编号为Y1400431的《北京市商品房预售合同》于2015年8月8日已解除；二、于判决生效后十日内，陈伟文协助北京邦达房地产开发有限公司注销涉案房屋的网上签约联机备案手续；三、于判决生效后十日内，北京邦达房地产开发有限公司退还陈伟文购房款807498元；四、于判决生效后十日内，陈伟文给付北京邦达房地产开发有限公司违约金140000元（本项确认的违约金自上述第三项确认的退还购房款中直接扣减）；五、驳回北京邦达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20714元，由北京邦达房地产开发有限公司负担1300元（已交纳）；由陈伟文负担19414元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文静人民陪审员  张渝江人民陪审员  赵亚玲二〇一七年十二月二十八日书 记 员  刘雪飞