山东省海阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第1117号
原告（反诉被告）：张丽君。
被告（反诉原告）：海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司，地址：海阳市海滨中路北、阳瑞路东。组织机构代码：05092628-2。
法定代表人：徐伟，该公司经理。
委托代理人：孙华丛。
被告：山东高景置业有限公司，地址：海阳市海怡国际大酒店辅楼。组织机构代码：55789063-7。
法定代表人：隽朋海，该公司总经理。
委托代理人：ＸＸ，男。
张丽君与海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司（以下简称凯悦服务公司）、山东高景置业有限公司（以下简称高景置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于明翠独任审判，公开开庭进行了审理。当事人张丽君、凯悦服务公司的委托代理人孙华丛、高景置业公司的委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张丽君诉称：原告与被告海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司于2013年1月10日签订房屋租赁协议书，被告山东高景置业有限公司做为担保人，租赁期限5年（自2013年2月4日至2018年2月4日），租房费每年2月4日按所交总房款的9%即33156元付给原告。按照房屋租赁市场规则是先付租金后用房，被告拒不支付，故要求法院判决被告海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司支付2014年2月4日至2015年2月3日的租赁费33156元以及2015年2月4日至2016年2月3日的租赁费33156元，共计66312元，并按房屋租赁协议第十条约定按租赁费总额的10%支付违约金3315.6元，被告山东高景置业有限公司对上述费用承担连带责任。
凯悦服务公司及高景置业公司辩称：原、被告双方确实签订了房屋租赁协议书，但根据该协议书及法律规定，被告支付租赁费的前提为原告交付于我方的房屋完成租赁并收回相应的租赁费，而协议书签订后，受国家房地产市场调控及海阳当地旅游环境变化因素的影响，房屋租赁一直不畅，无法在合同期限内完成租赁且未收回租金，尽管如此被告方仍于2014年2月14日向原告支付一年的租赁费33156元。结合本案的实际情况，在房屋没有租赁成功的情况下，被告方有权暂时延缓支付相应的租赁费。同时，本案所涉房屋系海景房，受季节影响较大，每年只有几个月的租赁旺期，协议书中约定的年租赁费33156元明显过高，结合海阳当地租赁费实际情况，房屋租赁价格一年为10000元左右，即使原告的房屋在租赁季节都能按时租赁出去，所获得的租金收益也远远达不到合同中约定的租赁费用数额，因此该租赁费用约定明显过高，请求法院依法予以调整。原告主张的2015年2月4日至2016年2月3日的租赁费按照双方协议约定尚未达到支付时间，在本案中不应处理，原告主张的10%违约金没有法律依据，双方对此也未达成合意依法不应当支持。
凯悦服务公司反诉：我公司成立的目的在于通过房屋租赁赚取正当的利益，由于房地产调控政策及旅游市场变化等不可抗力因素的影响，我公司没有通过房屋租赁赚取相应的利润，反而要每年向原告支付高昂的费用，这已经严重违背了我公司签订该租赁协议的本意，因此，根据合同法的规定我公司认为不可抗力导致合同目的无法实现，要求解除三方签订的房屋租赁协议书。
张丽君辩称：原告与两被告签订的房屋租赁协议书是真实有效的，旅游市场及房地产市场调控是签订协议时可以预见的，不属于不可抗力，因此，不同意解除房屋租赁协议。
经审理查明：2013年1月10日，原告（甲方）与被告凯悦服务公司（丙方）、高景置业公司（乙方）签订《海阳高景·中央海岸房屋租赁协议书》，协议书约定甲方将其购买的乙方开发的中央海岸8栋1108室租赁给乙方，由乙方委托丙方进行经营管理，房屋建筑面积41.816㎡，毛坯房款为368399元，装修款为62724元，总房款为431123元，租赁期限为5年（自2013年2月4日至2018年2月4日）。合同第三条约定：乙方在租赁期限内，每年按甲方所购房毛坯房款的9%即33156元作为租赁费付给甲方。合同第五条约定：租赁费支付时间为每年的2月4日，乙方将租赁费直接汇入甲方指定账户。合同第十条约定：……如乙方不按第三条约定支付租赁费，乙方需按租赁费总额的10%支付违约金给甲方。合同第十二条约定：本合同自签订后，除了不可抗力因素外，任何一方不得单方面终止合同。
协议书签订后，原告将房屋交付被告高景置业公司，高景置业公司委托凯悦服务公司经营管理，被告高景置业公司于2014年2月14日向原告支付了一年的租赁费33156元。原告主张两公司未向其支付2014年2月4日至2015年2月3日及2015年2月4日至2016年2月3日的租赁费合计66312元，并按租赁费总额的10%支付违约金3315.6元。被告凯悦服务公司称2013年2月4日至2014年2月3日期间的租赁费应于2014年2月4日支付，原告认可。故2015年2月4日至2016年2月3日的租赁费尚未到达支付时间，且因为受国家房地产市场调控等大环境影响未能按照合同约定支付2014年2月4日到2015年2月3日的租赁费，责任不全在被告方，因此被告方不应支付相应的违约金或者利息损失，原告主张的10%的违约金没有法律依据双方对此也未达成合意，不应得到支持，并要求对租赁费进行调整。
诉讼中，被告凯悦服务公司反诉要求解除三方签订的房屋租赁协议书。原告不同意调整租赁费，也不同意解除房屋租赁协议。
另查，2013年7月1日海阳市高景置业有限公司改名为山东高景置业有限公司。
上述事实，有原告提供的身份证明、商品房买卖合同、海阳高景·中央海岸房屋租赁协议书，被告提供的营业执照副本、法定代表人身份证明等，及本院庭审笔录在卷为凭。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的租赁协议系当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行自己的义务。根据协议书的约定，高景置业公司应向原告支付2014年2月4日至2015年2月3日的租赁费33156元。原告主张支付2015年2月4日至2016年2月3日的租赁费33156元，因该期间的租赁费尚未到达支付时间，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告主张被告按照合同第十条约定按租赁费总额的10%支付违约金3315.6元，本院予以支持。因原告与两方签订的租赁协议书中约定，原告将房屋租赁给被告高景置业公司，由高景置业公司委托凯悦公司统一经营管理，因此，高景置业公司承担的是给付义务而非连带责任，原告要求凯悦够公司承担租赁费以及违约金应予驳回。
凯悦服务公司反诉解除租赁协议书，因其在本案中是受托人，而非承租方，其主张解除租赁协议书应予驳回。
另查，2013年7月1日海阳市高景置业有限公司改名为山东高景置业有限公司。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告山东高景置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张丽君2014年2月4日至2015年2月3日的租赁费33156元以及违约金3315.60元；
二、驳回原告张丽君对被告海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司的诉讼请求；
三、驳回原告张丽君的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1541元，减半收取为771元，由被告山东高景置业有限公司承担356元，由原告张丽君承担415元。反诉费100元，减半收取为50元，由反诉原告海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 于明翠
二〇一五年十二月八日
书记员 李晓雅