广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第56号
原告苏显庭，男。
原告赵碧珊，女。
原告苏淑芳，女。
三原告的共同委托代理人王嘉斌。
被告广东瑞安房地产开发有限公司。
法定代表人沈柱邦，董事长。
委托代理人张文煜、尹瑛。
原告苏显庭、赵碧珊、苏淑芳与被告广东瑞安房地产开发有限公司（以下简称瑞安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年1月4日受理后，依法组成合议庭，于同年2月27日公开开庭进行了审理。原告苏显庭、赵碧珊及三原告的共同委托代理人王嘉斌、被告的委托代理人尹瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于1994年3月26日签订《房地产买卖契约》（编号：QH420），双方约定：原告购买被告出售的瑞安花园祺辉中心＊＊单元（现址为：瑞安花园一座公寓＊＊房）的房产，建筑面积72.36平方米，售价为港币501070元；被告应在1996年8月31日完成上述房屋的兴建并交付给原告使用，逾期交楼的，被告应按已付购房款数额的千分之五按日计付逾期交楼利息给原告。合同签订后，原告按约定履行了付款义务，但被告一直未将上述房产交付给原告。鉴于被告的违约，原告曾于2011年1月13日起诉被告，要求被告交付房屋，办理过户手续、房产证及支付逾期交楼利息，该案经贵院及佛山市中级人民法院审理，确认了�告逾期交楼的违约事实并判令被告支付逾期交楼的利息；因诉讼期间涉讼房屋未达到交付条件，故该案认定原告要求交付房屋、办理过户手续及房产证的请求应待条件成就是另案主张。现经原告核查，被告近日已向涉讼房屋所在楼盘的业主发出收楼通知并现场为业主办理房屋交付手续，显然涉讼房屋已具备交付条件，被告依约交付涉讼房屋给原告的条件已成就。请求判令：1、被告立即按双方签订的《房地产买卖契约》中约定的标准交付瑞安花园祺辉中心第12楼02单元（现址为：瑞安花园一座公寓1224房）给原告；2、被告为原告办理上述房产的过户手续及房地产权属证明书；3、被告支付逾期交楼利息166423.68元（以人民币206737.5元为基础按每日千分之五的标准，从2012年7月20日起暂计至起诉之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、因本案原告已以同事实、同证据起诉过，并经一审、二审判决，本案没有新的事实情况，请求法院予以驳回。二、本案讼争的发生是历史遗留问题。瑞安公司成立于1992年，由新华社香港分社属下企业原港澳国际（集团）有限公司为主等三家企业组建而成。其后，由于旧瑞安公司的主要负责人涉嫌经济犯罪，致使祺辉中心禁止建设，也被禁止商品房销售，导致楼盘“烂尾”。至2004年10月份，经国务院相关部门授权，中国东方资产管理有限公司将旧瑞安公司开发管理的物业整体转让出售。旧瑞安公司于2006年4月才重新办理变更股东等手续，得以对楼盘继续开发建设和经营。公司重组后，被告积极配合佛山市南海区住房和城乡建设局，对此前已经签订合同的房屋进行清理及处理。由于旧瑞安留下来的材料不多，可以说几乎没有，使得被告无法直接联系到当年签订合同的买受人，被告也只能通过报�公告途径发出公告通知买受人。被告清理相关已售房屋的难度相当大，但被告也按照房管局的规定进行办理。本案诉讼发生在公告期内，由于原告此前没有跟被告进行充分沟通，因此导致本案诉讼。三、1224房与1202房不是同一房屋，原告无权要求被告交付1224房。被告接手旧瑞安公司时，该楼房实际也未完全建起，12楼也是被告接手后才建设，由于当时旧瑞安几乎没有留下相关材料，因此，被告只能重新对楼层及门牌号等进行整体规划。根据相关法律法规规定，被告出售的所有房屋门牌号码、套数、面积、房屋坐向等资料均经过面积测绘及需到房管局登记备案。2010年12月15日，经佛山市伟衡测绘技术有限公司出具《面积预算报告书》，该报告书将每层及每户的套内面积、公摊面积和建筑总面积的测绘数据都罗列在报告书中。被告也将所有房屋的门牌号码对应的房屋面�、坐向在房管局进行备案。根据1994年12月3日签订的《认购书》中“乙：认购条件：（8）出售方有权修改该物业的图则而无需通知认购方，但须经有关政府部门批准”的约定，被告也有权修改物业图则而无需通知认购方。1224房建筑总面积为81.13平方米，与原告签订的《房地产买卖契约》的建筑面积不相符；而1202房建筑总面积为71.54平方米，与原告签订的《房屋买卖契约》约定的建筑面积72.36平方米基本符合。本案讼争为1202房，根本与1224房无关。四、违约金问题。根据房地产买卖契约（附件二）第八条据实予以延期的约定：“3、其他非甲方所能控制的事件。如非上述情况而延期交房者，则按本合同第七条逾期交楼规定处理。“但本案讼争房屋逾期交楼是由于相关部门禁止建设及销售导致的，而房管局等相关部门处理细则在2010年12月22日才公布，因此，对于非因被告�能控制的事件导致逾期交楼的，被告无需支付违约金或利息。退一步，就算要支付违约金，原告所主张的日千分之五的标准也过高，根据我国《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的’过分高于造成的损失’”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少……”。根据上述规定，本案原告只交付了港币折人民币206737.5元，而要求违约金166423.68元，明显过高，故请求法院依法予以减少。综上所述，请求法院在查明事实情况下，驳回原告的诉讼请求。另外需要说明的是，如果法院判决最终被告必须交楼，那么原告也必须补足另一半的房款、房屋面积差的差价（按房屋现在的出售价格计算）、房屋装修的差价（按每平方米3600元计算）以及配套费（按每平方米289元计算）给被告。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、企业机读档案登记资料、组织机构代码证（各1份，复印件），用以证明被告的主体资格。
2、认购书（1份，原件），用以证明原告认购被告房屋的事实。
3、公证书：房地产买卖契约（1份，原件），用以证明原、被告之间的房屋买卖合同及双方买卖行为的具体约定。
4、翁余阮律师行收据（6份，原件），用以证明原告已按合同约定履行付款义务。
5、（2011）南法民三初字第388号民事判决书（1份，原件）。
6、（2012）佛中法民一终字第536号民事判决书（1份，原件）。
证据5、6，用以证明案件事实。
7、照片（6页，复印件）、录音光盘（1个），用以证明涉讼房产已具备交楼条件，被告已向涉讼楼盘的其他业主发出收楼通知及办理收楼手续。
8、佛山市南海区国土城建和水务局网上资料（1份，打印件），用以证明涉讼房屋的登记情况。
经质证，被告对原告出示的证据1无异议。对证据2的真实性、合法性、关联性均无异�，但根据该证据明确约定原告购买瑞安花园祺辉中心1202房，但祺辉中心已不存在，根据该证据第八点，出售方可以变更图纸，无需通知购买方。对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议，但根据合同原告购买的是祺辉中心1202房，面积72.36平方米，不配备电器，而现在瑞安花园的房屋已配备电器及装修，原告应补齐相应的差额及房款。附件第八点，被告不需要支付违约金。对证据4、5无异议。对证据6无异议，原告以同一事实重新起诉，请求法院驳回原告的诉求。对证据7的真实性、合法性、关联性均不予确认，该证据是原告私自制作，并且录音的内容并不能够证明已达到交楼的条件，而且录音不能反映说话人的身份。对证据8的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为是网上打印的资料。
被告在诉讼中提供下列证据：
1、竣工验收备案表（1份，原件），用以证�涉讼工程已经竣工验收备案。
2、建设工程规划许可证（1份，原件）。
经质证，原告对被告出示的证据1、2的真实性、关系性、合法性均予以确认。该证据可以充分证明涉案楼盘（含涉案房屋）已办理竣工验收备案，其已符合法律规定的交付条件，可以交付给原告使用。
本院依法调取下列证据：
南建设函（2013）22号函（1份，原件）。
2、南建设函（2013）108号函（1份，原件）。
经质证，原告对本院出示的证据1的真实性无异议，但认为房屋被查封，申请查封人是原告，续封的申请是根据（2011）南法民三初字第388号申请，另一查封的内容是本案的诉讼保全，两项对本案判决的障碍均可以解决；未确权达到办证的条件不代表没有达到交付的条件。被告已向其他业主发放收楼通知，在该楼盘的低层也有收楼的办理点。至于预售登记的情况，原告证据8明确显示登记的信息在2010年12月30日已注销。对证据2的真实性予以确认，但认为被告在2012年年尾已向涉案楼盘的业主发送收楼通知书，涉案的楼盘（含涉案房屋）实际已完工具备交付的实质条件，同时，该函件中称“区建高工程竣工验收办公室于2013年4月15日受理了该工程的联合验收申请”可见涉案的楼盘已在办理验收手续。被告对本院出示的证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议。
经审查，原告出示的证据7、8未经被告认可，就涉讼房屋情况本院以行政管理部门登记情况为准。其余证据因双方对其真实性均无异议，本院予以确认。
经审理查明：1994年4月22日，原、被告签订一份《房地产买卖契约》，约定原告向被告购买位于南海区大沥镇黄岐“瑞安花园”祺辉中心第12楼02单元；成交价港币501070元；付款方式：原告于签订本买卖契约时付总楼价的10%（扣除定金一万元），于�订本买卖契约之后三个月内付总楼价10%，于签订本买卖契约之后六个月内付总楼价10%，于签订本买卖契约之后九个月内付总楼价10%，于签订本买卖契约之后十二个月内付总楼价10%，楼价余款（即楼价50%）于被告书面通知入伙纸发出后十四天内缴付清；（第六条）被告预期1996年8月31日或之前完成兴建涉讼楼宇，并按当地政府有关主管部门规定程序取得竣工验收证明，通知原告办理交楼手续；被告如无故违反契约第六条之规定，逾期将楼宇交付给原告使用时，应从契约规定交付之日第二天起至交付日止，以每逾期一天按原告已付总楼款的千分之五计算逾期利息给原告；原告在交清购楼款后，可持指定律师开具的证明，由南海市黄岐房地产管理所发给房产所有权证书，原告即取得居住、出租、抵押、转让、赠与、遗赠、继承等权利。
原告已支付涉讼房屋价款港币256919�。
苏显庭、赵碧珊、苏淑芳曾向本院提起诉讼，请求瑞安公司交付涉讼房屋、办理涉讼房屋权属证书、支付逾期交楼违约金，致本院（2011）南法民三初字第388号案。瑞安公司在该诉讼中确认买卖契约约定原瑞安花园祺辉中心第12楼02单元与现瑞安花园一座公寓1224房位置相符，面积大小不符。经佛山市中级人民法院（2012）佛中法民一终字第536号民事判决认定，买卖契约约定原瑞安花园祺辉中心第12楼02单元与现瑞安花园一座公寓1224房为同一物业；涉讼房屋未具备交楼条件，判决驳回苏显庭、赵碧珊、苏淑芳交付房屋、办理权属证书的请求；判决瑞安公司以已付房款（港币256919元以起诉日汇率中间价折算）人民币206737.5元从2009年1月13日至判决发生法律效力之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予苏显庭、赵碧珊、苏淑芳。该民事判决于2012年7月27日发生法律效力。
2013年1月4日，原告提起本案诉讼。
位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路南侧瑞安花园一座公寓＊＊房的商品房合同登记信息卡记载该房买受人为彭泳芬。诉讼中，本院向佛山市南海区国土城建和水务局查核涉讼房屋（上述买受人）情况，该局函复本院，涉讼房产曾在该局外网进行网签商品房买卖认购书，但因超过7天内未办理商品房买卖合同签订，电脑系统已自行解除限制；瑞安花园1座公寓原名A座公寓，后变更工程名称为瑞安花园1座公寓。
2013年7月25日，瑞安花园A座公寓经竣工验收备案。
本院认为，在前案诉讼中，因涉讼房屋尚未具备交付条件，故判决驳回原告请求交付房屋、办理权属证书的主张，若其后没有出现新的情况，原告基于该案同样事实及理由再行提出诉请属于重复诉讼。但至本案诉讼涉讼楼宇已办理竣工验收备案，情况发生变化，本院对此作出相应的审查处理，被告认为应驳回原告起诉的主张本院不予采纳。
原、被告签订的《房地产买卖契约》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。公司作为独立法人主体，对外以该法人主体而非由公司股东享有权利承担义务，公司内部人员管理、股东变动等并不能作为对抗善意相对方不履行合同义务的免责事由；即使如被告所述现公司由新股东承接、原始资料不完善，在承接瑞安公司资产、以该主体盘活楼盘的同时，亦应承担该主体原有的合同责任及风险。现涉讼楼宇已办理竣工验收备案，具备交付条件，原告请求交付房屋的主张符合法律规定及合同约定，本院予以支持。前案已就合同约定瑞安花园祺辉中心第12楼02单元与现瑞安花园一座公寓1224房的关联作出论述，并认定两者属同一标的物，本案不再赘述，被告认为两者非同一标的，原告无权要求交付一座公寓1224房的主张本院不予采纳。至于其后的房款结算及房屋添附物面积差处理可由双方另行协商或另行主张权利。
合同约定楼价余款于通知收楼后缴清，原告在交清购楼款后获取权属证书。现阶段原告尚未支付全额的购房款，约定办证条件尚未成就，原告请求被告（协助）办理房屋登记手续的主张本院在本案中不予支持，但不影响原告在情势变更后另行主张权利。
被告未能在约定期限内履行房屋交付义务，原告请求计付逾期交楼利息的主张符合合同约定及法律规定，本院予以支持。前案已判决被告支付截止至判决发生法律效力之日止的利息，该民事判决于2012年7月27日发生法律效力，2012年7月27日前的逾期交付责任已经判决处理，原告请求从2012年7月20日起计算的主张缺乏理据，本院�予采纳，应从2012年7月28日起计算。原告在前案中已请求支付逾期交付违约金，因考虑其时（房屋能否实际交付）履行义务的不确定性而仅判决支付至判决生效之日的利息，故原告请求以前案所确定的主张日（起诉日）汇率标准折算已付房款为人民币206737.5元的主张本院予以采纳，被告认为以本案起诉日的汇率标准进行折算的主张本院不予采纳。合同约定按日千分之五计付利息标准过高，被告请求予以调整的主张本院予以采纳，结合现行利率水平，本院酌定按日万分之五计算为宜。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告广东瑞安房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内交付位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路南侧瑞安花园一座公寓1224房予原告苏显庭、赵碧珊、苏淑芳。
二、�告广东瑞安房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以人民币206737.5元为本金从2012年7月28日至上列第一项实际履行之日止按日万分之五计付利息予原告苏显庭、赵碧珊、苏淑芳。
三、驳回原告苏显庭、赵碧珊、苏淑芳的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3628.47元，财产保全费1352.11元，合共4980.58元（原告已预交），由被告负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判长冼伟芬
审�员招伟妍
人民陪审员 陆烨
二〇一四年四月二十一日
书记员刘冬花