浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第761号
上诉人（原审被告）：浙江佳源房地产集团有限公司。住所地：嘉兴市中环东路****号。
法定代表人：沈玉兴，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）：徐建东。
委托代理人：薛鹏，浙江浙博律师事务所律师。
上诉人浙江佳源房地产集团有限公司（以下简称佳源房产公司）为与被上诉人徐建东商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2015）嘉南民初字第976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2011年12月27日，徐建东与佳源房产公司签订商品房买卖合同一份，约定由徐建东购买佳源房产公司开发建设的巴黎都市路易宫2幢商2号房，建筑面积257.72平方米，总金额3278198元，徐建东应于2011年12月24日前支付1678198元，2012年1月7日前支付1600000元。佳源房产公司承诺于2013年7月31日前将符合合同约定的商品房交付徐建东，于2014年1月31日前取得房屋的土地、权属证书，并交付徐建东等，双方还对其他权利义务进行了约定。2012年2月15日，双方签订补充协议，约定徐建东按照前述商品房买卖合同约定付清全部款项的，自上述合同约定的全额付清房款之日起满三年后的第一个月内，若徐建东未办理三证的，徐建东可选择将商品房无条件退房，未在上述期限内提出书面要求的，视为徐建东不选择退房。徐建东提出退房的，佳源房产公司应当在徐建东提出退房后的三个月内退还徐建东全部购房款，同时补偿徐建东实际已支付房款的45%，但徐建东必须保证房屋的完好。退房时，如有贷款的应由徐建东负责还清所有贷款后才能办理退房，退房过程产生的税费按照国家规定执行。因交房产生的费用（不含物业费等）在退房时由佳源房产公司退还徐建东，徐建东确需退房的，还应与佳源房产公司签订书面的退房协议等。
2011年12月27日，双方当事人及案外人高加荣、安徽省佳源建设工程有限公司签订协议约定，徐建东于2011年购买佳源房产公司开发的路易宫2幢商2室，其中1678198元以高加荣在安徽省佳源建设工程有限公司的工程款抵扣，高加荣同意安徽省佳源建设工程有限公司将上述工程款作为徐建东购买房屋的首付款支付给佳源房产公司，并于协议生效后十日内支付，佳源房产公司需向徐建东出具相应金额的发票等。合同签订后佳源房产公司分别于2011年12月27日、2012年2月15日，2013年8月4日向徐建东开具了金额分别为1678198元、1600000元及23023元的销售不动产统一发票，共计3301221元，并于2013年8月4日向徐建东交付了商品房，现徐建东尚未办理该房屋的权属证书。
原审又查明，徐建东于2015年1月22日向佳源房产公司发出了要求退房及支付补偿款的通知书，要求佳源房产公司按照双方补充协议的约定办理退房手续并退还购房款以及补偿款。后徐建东又委托律师于2015年1月29日向佳源房产公司发出了律师函，再次敦促佳源房产公司及时办理退房以及返还购房款事宜等。
徐建东向原审法院起诉称，按照双方约定，其有权要求佳源房产公司退房，佳源房产公司的行为侵害了其合法权益，故提起诉讼，请求判令解除双方于2011年12月27日签订的商品房买卖合同；佳源房产公司立即返还购房款3301221元；佳源房产公司立即支付补偿款1485549.45元；撤销双方的预购商品房预告登记手续；案件诉讼费由佳源房产公司承担。
佳源房产公司在原审中答辩称，双方之间的商品房买卖合同并非当事人真实意思的表示，徐建东因承接佳源房产公司的相关项目，为了套取银行的贷款而订立了合同，合同订立后徐建东并未支付首付款。涉案房屋办理了银行按揭贷款，现徐建东未还清贷款，故无法办理解除合同以及退房手续。
原审法院认为，双方当事人之间订立的商品房买卖合同以及补充协议，权利义务约定清楚，现佳源房产公司向徐建东交付了房屋，徐建东也按照合同约定支付了购房款项，上述合同应为双方当事人真实意思的表示，当属合法有效，双方应按照合同约定履行义务。佳源房产公司虽主张双方不存在真实缔约意思表示，但未能就其抗辩向法庭举证，且佳源房产公司的抗辩与查明事实不符，故不予采信。根据双方补充协议约定，徐建东若未办理房屋三证的，在按照合同约定的期限付清房款后的三年后的第一个月内，可以申请退房。根据徐建东提供的购买不动产统一发票、对账单及四方协议，结合佳源房产公司的陈述以及其向徐建东交付房屋的事实，原审认定徐建东已经付清了购房款项，其中1678198元系以高加荣的工程款抵扣，其余1600000元系通过办理中国银行按揭贷款支付。现由于徐建东尚未办理上述房屋的权证登记手续，徐建东在2015年1月22日向佳源房产公司主张退房要求，未超出双方约定，现徐建东已还清购买上述房屋尚欠银行贷款本金以及利息，故对于徐建东要求退房的诉请予以支持。双方虽未就退房达成书面的退房协议，但上述补充协议关于办理退房事宜的权利义务约定清晰，故虽未能订立书面协议，但不影响徐建东向佳源房产公司主张退房的权利。办理退房后，佳源房产公司应退还徐建东因购买上述房屋支付的购房款共计3301221元，并支付全部已付购房款45%的补偿款1485549.45元，且距徐建东提出退房请求至今已逾三月，故对于徐建东要求佳源房产公司立即支付上述款项的主张，原审予以支持。徐建东主张退房系依据双方签订的补充协议，对于徐建东诉请解除双方的商品房买卖合同，缺乏依据，不予支持，但自双方退房后原商品房买卖合同约定的权利义务即告终止。至于徐建东诉请的撤销商品房预告登记手续，不属于民事诉讼受案范围，原审不予审查。徐建东可自行向房地产行政主管部门申请撤销事宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审判决：一、徐建东将购买的巴黎都市路易宫2幢商2号商铺退还佳源房产公司；二、佳源房产公司返还徐建东购房款3301221元；三、佳源房产公司支付徐建东补偿款1485549.45元；上述三项均于判决生效后十日内履行完毕。四、驳回徐建东的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取22547元，由佳源房产公司负担。
判决宣告后，佳源房产公司不服，向本院提起上诉称，一、双方当事人签订的房屋买卖合同及补充协议真实有效，但对于退房设定了多重前置条件，其中即包括买受人按主合同约定期限付清全部款项这一必备条件。购房合同明确约定，2011年11月24日前付房款1678198元，2012年1月7日付款1600000元。而徐建东提供的四方协议签署于2011年12月27日，即已超过合同约定的付款日，余款1600000元支付时间为2012年2月15日，也超过合同约定的时间。徐建东显然未按时支付房款，已不符合退房的基本条件，其主张退房缺乏前提。且有关四方协议，佳源房产公司确认其其实性，但应当由案外人确认实际履行，故在案外人未确认效力之前，不应视为房款已支付；二、补充协议约定，如退房时有贷款的房屋必须由买受人自行还清贷款后方可办理。而本案中徐建东提出退房时，并未还清贷款。如确实在诉讼期间还清贷款，则其实际在起诉时不符合退房及返还房款的条件，应当驳回其主张，至少应考虑其在条件未成就时起诉，诉讼费应当由其全额负担。综上，请求二审撤销原判，改判驳回徐建东的原审诉讼请求。
徐建东在二审中答辩称，双方在履行购房合同过程中，已对合同约定的付款方式及期限进行了变更，徐建东已按变更后的付款方式履行了全额付款义务，并得到佳源房产公司的确认。佳源房产公司的上诉理由不能成立，请求二审予以驳回。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审主要争议焦点在于徐建东是否有权要求退房。
本案中，佳源房产公司的上诉理由主要是认为徐建东未按时支付房款，不符合退房的前置条件。经审查，双方在签订《商品房买卖合同》时，确实约定徐建东应于2011年12月24日前支付1678198元及2012年1月7日前支付1600000元房款；同时在签订补充协议时，又约定“自主合同约定的全额付清房款之日起满三年后的第一个月内，若买受人未办理三证的，买受人可选择将主合同约定的商品房无条件退房”等内容。但事实上，徐建东是通过签订四方协议于2011年12月27日以案外人的工程款1678198元抵扣首期付款，后又通过银行按揭贷款方式于2012年2月15日支付余款160万元。上述付款时间确与合同约定期限有所不同，但本院也注意到如下事实：一、双方签订购房合同时间为2011年12月27日，与四方协议签订的时间一致；二、双方签订补充协议的时间和银行按揭贷款到位时间也是一致，均为2012年2月15日。佳源房产公司既是四方协议签订的当事人，又是按揭贷款中的保证人，对上述事实其均已明知，且开具了“销售不动产统一发票”对徐建东的付款行为予以确认，并在此情形下与双方签订补充协议约定退房事宜。上述事实说明，只有在佳源房产公司认可上述付款方式和时间的前提下，双方签订补充协议才有实质意义。否则，如按购房合同的约定，在明知首期付款已存在逾期、余款支付又滞后于约定时间的情形下，双方再签订补充协议已经完全没有必要。故应视为双方在实际履行中对购房合同所约定的付款期限进行了变更。由于双方实质上已对购房合同约定付款期限进行了变更，而现有证据也足以表明徐建东已经付清全部房款，双方约定的退房条件已经成就，原审支持徐建东的诉请并无不当。佳源房产公司认为案外人否认四方协议效力的事实，并无证据证明，本院不予采信。至于佳源房产公司有关贷款清理的主张，从补充协议约定内容来看，归还贷款并不是退房的前置条件，而是在佳源房产公司同意退房后徐建东应当履行的义务。佳源房产公司以此为由认为徐建东起诉时退房条件未成就，没有依据。
综上，原判认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果得当，二审予以维持。佳源房产公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45094元，由上诉人浙江佳源房地产集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 ＸＸ芳
代理审判员 章玉萍
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 郑 茜