江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初7294号
原告：沈丹，男，1982年10月19日生，汉族。
委托诉讼代理人：严国亚，江苏圣典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李艳丽，江苏圣典律师事务所律师。
被告：许胜，男，1970年2月21日生，汉族。
第三人：俞丽君，女，1982年7月29日生，汉族。
第三人：程杰，男，1986年1月2日生，汉。
原告沈丹诉被告许胜、第三人程杰、俞丽君案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈丹委托诉讼代理人严国亚、被告许胜、第三人俞丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈丹向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对程杰、俞丽君位于南京市锦江路XX号X单元XXX室房屋强制执行；2.判令原告与程杰、俞丽君有关南京市锦江路XX号X单元XXX室房屋的租赁协议合法有效，原告享有该房屋的租赁权；3.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年9月14日，原告与程杰、俞丽君签订《房屋租赁合同》，承租南京市锦江路XX号X单元XXX室房屋，租赁期限为20年，对价为人民币130万元，用于偿还二人欠沈丹的债务。自2013年9月，原告实际占有该房屋，并且实际交纳水、电、气费用。后被告许胜依据（2014）鼓民初字第4509号民事判决在南京市鼓楼区人民法院申请对该房屋进行执行。原告对执行提出异议，后南京市鼓楼区人民法院作出（2016）苏0106执异35号执行裁定书，驳回沈丹的异议请求。原告认为，根据“买卖不破租赁”的原则及被告保全在后的基本事实，原告应该享有该房屋的租赁权，遂向法院提起案外人执行异议之诉，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告许胜辩称，1.被告依法设立抵押权，就南京市锦江路99号锦一方公寓XX幢XXX室上设立的160万元债权依法享有优先受偿权，并已由生效法律文书确认。法院依法强制执行上述房屋并无不当，原告沈丹要求停止执行的诉请应当予以驳回；2.原告陈述的借贷事实缺乏实质性证据，提供的房屋租赁合同存在大量人为涂改，不真实且未依法办理登记备案，无法证实该合同的实际形成时间，且原告亦未举证证明其实际占有使用该房屋，原告关于租赁权的诉请没有事实和法律依据，依法应当驳回；3.从原告提供的证据来看，原告与被执行人之间没有租赁的真实意思表示，系为借贷提供所谓租赁权的担保，原告与被执行人之间真实的法律关系为民间借贷法律关系，并非房屋租赁的意思表示。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人俞丽君述称，对于欠付原告沈丹及被告许胜的款项均予以认可，租赁协议亦认可；签订房屋租赁合同时没想到会租20年，偿还欠沈丹的款项后就把房屋收回来；同意执行房屋，希望优先保证原、被告双方的债权实现。
第三人程杰述称，确实存在其与沈丹签订的租赁合同，2013年，其与俞丽君分两三次向沈丹借130万元本金，其中以现金方式支付的比较多，借款用途为给俞丽君做生意，后因为无法偿还，故与沈丹签订为期20年的房屋租赁合同，租赁合同抵100万元借款，如提前还清，租赁合同就不再履行。其他意见同俞丽君。
本院经审理认定事实如下：位于本市鼓楼区锦江路99号锦一方公寓XX幢XXX室房屋系本案第三人俞丽君、程杰所有，该房屋即原告诉状所称的南京市锦江路XX号X单元XXX室。
2013年10月8日，被告许胜与第三人俞丽君、程杰签订借款合同，其中俞丽君为借款人，程杰为担保人。合同约定：俞丽君向许胜借款160万元，借款期限自2013年10月8日起至2013年12月7日止；借款利率为每月2%；俞丽君、程杰同意将座落于南京市锦江路99号锦一方01幢604室房产抵押给许胜等等。2013年10月11日，双方签订《南京市房地产抵押合同》，许胜依法取得涉案房屋的他项权证，抵押担保的债权数额为160万元。2014年8月19日，许胜为实现上述债权将俞丽君、程杰诉至本院，本院于2015年4月20日作出（2014）鼓民初字第4509号民事判决：一、俞丽君、程杰自判决生效之日起十日内连带向原告许胜归还借款160万元及利息（自2013年10月12日起至实际给付之日止。利率按银行同期同类贷款利率的四倍计算）；二、许胜对程杰、俞丽君名下位于南京市锦江路99号锦一方公寓XX幢XXX室房产就登记的160万元债权以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿；三、俞丽君、程杰自判决生效之日起十日内连带向许胜支付律师费5万元。判决生效后，俞丽君、程杰未履行上述判决内容，许胜向本院申请执行，终结该次执行程序后，许胜向本院申请恢复执行，本院以（2016）苏0106执恢72号恢复执行。执行中，本院于2016年4月21日作出（2016）苏0106执恢72号公告，通知涉案房屋居住人搬离此房，并将物品清空。原告沈丹遂提起执行异议，本院于2016年7月18日作出（2016）苏0106执异35号执行裁定书，驳回沈丹的异议请求。沈丹于收到裁定书之日起十五日内向本院提出本次案外人执行异议之诉。
另查明，2013年11月4日，南京市浦口区人民法院查封涉案房屋。后多家法院分别轮候查封该房屋。第三人俞丽君2013年11月1日因涉嫌犯非法吸收公众存款罪被刑事拘留，同年12月6日被逮捕，后于2014年12月19日被判处犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑七年。对于上述当事人没有争议的事实，本院依法予以确认。
案件审理过程中，为证明其与第三人之间存在借贷关系，原告向本院提供《借款合同》两份、《借条》一份、《收条》一份、银行流水，以及《房屋租赁合同》一份。2012年8月31日的《借款合同》载明，俞丽君向沈丹借款20万元，借款期限自2012年8月31日至2012年9月7日。2013年9月14日的《借款合同》载明，程杰、俞丽君（共同甲方）向沈丹借款100万元，借款期限自2013年9月14日至2014年9月13日。《借条》载明：程杰借到沈丹现金人民币10万元，约定于2013年12月30日归还。《收条》载明：今收到沈丹现金人民币10万元。《借条》、《收条》的落款日期均为2013年3月17日，程杰在尾部署名。原告向本院提供其母亲周艳春名下6222084301000773585账号、62×××84账号、62×××80账号的银行流水，证明上述三账号在2011年3月30日至2013年3月28日期间先后三十余次通过取现或者转账的方式向两第三人出借款项。此外，原告沈丹提供其于2012年8月14日向俞丽君汇款10万元的凭证一张，于2012年8月9日取款4500元的凭证一张，于2012年8月28日存款3万元的凭证一张以及周艳春于2012年12月27日向俞丽君汇款10万元的凭证一张。
为证明基于借贷关系签订房屋租赁合同，原告沈丹提供《房屋租赁合同》，主要内容为：程杰、俞丽君将位于南京市锦江路XX号X单元XXX室的房屋（即涉案房屋）出租给沈丹，用于偿还所借沈丹的欠款；经双方协商，该房屋以人民币每月5000元出租给沈丹，租期暂定二十年，即从2013年9月14日起至2033年9月13日止。（备注：因本人欠沈丹人民币100万元无法归还，所以经双方协商特立此租房协议，用于归还欠款）；此房租赁合同仅此一份，只针对程杰、俞丽君欠沈丹欠款的唯一凭证，其他有关与此房屋租赁合同一律视为无效。原告沈丹及第三人俞丽君、程杰在上述合同上签字署名。租赁合同中存在多处涂改，原告及第三人均陈述，合同中打印的承租人原为周艳春，在签订合同时当场涂改为本案原告沈丹。许胜称因其并非当事人，无法确认上述材料的真实性。
为证明房屋实际占有、使用情况，原告沈丹向本院提交涉案房屋2013年9月至2015年期间的水、电、燃气发票合计24张，被告许胜质证称，因绝大部分发票均为2015年2月开具，不合常理，故不可能系原告沈丹缴纳上述费用。
针对原告沈丹有无实际使用涉案房屋，何时使用涉案房屋的事实。第三人程杰陈述，沈丹自2013年9月起在涉案房屋居住，同住人为沈丹母亲和沈丹爱人，程杰在涉案房屋居住至2013年9月份，现在房屋由谁居住使用，其并不清楚。第三人俞丽君陈述，涉案房屋使用密码锁，签租赁合同时，告知沈丹房屋密码，沈丹就带着孩子住进涉案房屋，但俞丽君和程杰并未搬出，一直在房屋内居住；沈丹将一些生活用品带入涉案房屋，但俞丽君、程杰的东西并未搬出。
本院认为，承租人在申请执行人对作为执行标的的不动产设立抵押权、人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人取得该不动产的租赁权。本案中，原告主张其在被告对涉案房屋设立抵押登记前，基于借贷关系与房屋所有人签订房屋租赁合同并实际占有使用房屋。鉴于原告向本院提交的多为其母亲周艳春的银行流水及与俞丽君之间的款项往来，故无法认定原告与第三人之间存在其主张的130万元借贷金额及借贷关系。且依据相关法律规定，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。结合《房屋租赁合同》签订的情况、第三人关于“提前还清借款，则租赁合同不再履行”以及沈丹使用涉案房屋的情况等相关陈述，应认定原告与第三人之间实际将房屋使用权作为借款偿还的担保，并非存在租赁房屋长达20年的真实意思表示。原告向本院提交水、电、燃气费等发票证明其自租赁合同签订后在涉案房屋居住、使用至今，鉴于原告提交的绝大部分发票均在同一时间集中开具，不符合生活习惯及常理，故无法认定其自合同签订的时间即实际占有使用涉案房屋至今。原告未能提出充分的证据证明其主张，应自行承担举证不能的法律后果。
综上所述，原告未能提交充分证据证明其与第三人之间借贷关系及相关数额的存在，亦无法证明双方确实存在为期20年的房屋租赁关系以及原告对涉案房屋的实际使用，其要求停止对涉案房屋的强制执行并确认租赁协议合法有效的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告沈丹的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告沈丹负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 尤忠华
代理审判员 邢珊珊
人民陪审员 段和平
二〇一七年一月十二日
见习书记员 李雅文