山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第154号
上诉人（原审被告）李宗庆，男，1972年4月8日出生，汉族，居民，住济南市。
委托代理人曲延波，山东统河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）济南城诺物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人赵铁灵，执行董事。
委托代理人徐学强，山东德强律师事务所律师。
委托代理人孙宏伟，山东德强律师事务所实习律师。
上诉人李宗庆因与被上诉人济南城诺物业公司管理有限公司（以下简称城诺物业公司公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第2231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭审理了本案。上诉人李宗庆及其委托代理人曲延波，被上诉人城诺物业公司的委托代理人徐学强、孙宏伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：李宗庆系美里新居小区X区X号楼X单元XXX室业主。2010年1月3日，城诺物业公司作为甲方，李宗庆作为乙方，双方签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：第一条甲方城诺物业公司受开发建设单位济南市城市建设投资有限公司的委托，负责美里新居小区的前期物业服务管理工作。第二条乙方及其房产。1、乙方履行完毕与开发建设单位的约定，接到开发建设单位的《入住通知书》，并办理完毕入住�续后，即成为美里新居小区房产的业主。……第三条双方的权利和义务。一、甲方的权利和义务。1、按照甲方与开发建设单位签订的《美里新居小区前期物业管理委托合同》约定，结合实际情况，制定本物业的规章制度，开展物业管理活动。……6、依据本协议，向乙方收取物业服务费及其他应交纳费用。……二、乙方的权利义务。5、按照本协议约定，按时向甲方交纳物业服务费及其他相关费用，如与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费及其他相关费用的，从其约定，但乙方负连带交纳责任。……第五条物业服务费等费用。1、物业服务费。（1）物业服务费的构成（不包含房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：管理服务人员工资、生活保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设备设施的日常�行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用（含生活垃圾的清运费和处置费、化粪池清淤费等）；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业的固定资产折旧；物业管理区域内公共区域所需的公用水电费、物业管理企业佣金；法定税费。（2）物业服务费收费标准：多层住宅物业服务费标准：建筑面积0.5元／月.㎡，小高层住宅物业服务费标准：建筑面积0.7元／月.㎡，幼儿园、医院及其他商业经营房屋物业服务费标准：建筑面积0.7元／月.㎡，地下车库物业服务费标准：建筑面积0.25元／月.㎡。物业服务费的收取：自开发建设单位书面告知的入住时间开始起算，乙方办理入住手续时向甲方预付半年的物业服务费。开发建设单位以书面通知入住后，因乙方自身原因延后入住的，物业服务费按开发建设单位通知入住之日起支付。……3、乙方应于每个季度的末月20号前交纳下季度的物业服务费等费用。4、乙方购买房屋已办理入住手续但未入住的，空置时间超过半年的，经到甲方处申请登记确认后，其物业服务费按物业服务收费标准的70%交纳。5、乙方无故拒交或拖欠物业服务费的，甲方有权停止提供物业服务，乙方应承担因此而产生的一切后果。6、乙方不得以房屋质量问题、房产证办理、天灾暴风雨等与物业服务无关的问题为理由，迟交或拒交物业服务费。7、乙方是否向窗外抛掷物品不属于甲方物业服务的内容，甲方不承担因此而产生的任何法律责任。8、其他收费标准见交房时《美里新居物业收费项目一览表》，该表作为本协议的附件，与本协议具有同等法律效力。9、如遇政府调整收费标准或新增收费项目，按政府规定执行。10、供水、供电、通讯部门委托甲方代收相关费用的，在上�部门与甲方达成协议后，由甲方代收上述费用，未有代收协议的，由上述部门自行向乙方收取。……第七条其他。……2、乙方的房屋如出租使用，租房合同须在甲方处留存一份，且要求租户遵守本协议的全部约定，同时，乙方对该房屋产生的任何费用及后果承担连带责任。第八条本协议期限，自签订之日起生效，至甲方与本小区开发建设单位签订的《前期物业管理委托合同》终止之日止。第九条违约责任1、甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退还多收费用，以及相应利息，并支付违约金。2、甲方违反本协议，未按服务内容向乙方提供服务的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正或造成损失的，甲方应承担相应的违约及经济赔偿等责任。3、乙方违反本协议，使甲方未达到服务约定目标的，甲方有权要求乙方限期�正，逾期未改正且给甲方造成损失的，乙方应承担相应的法律责任。4、乙方不按规定交纳物业服务费及其他应交费用的，每日按欠费金额的0.2%向甲方支付违约金。双方在合同中还约定了其他内容。在合同履行过程中，李宗庆自2011年12月31日至2014年11月30日欠交物业服务费。另，城诺物业公司提供的《房产测绘实测成果报告书》中《房屋户（室）面积对照表》显示李宗庆居住的美里新居X区X号楼2-XXX建筑面积为80.02平方米。
原审法院认为：物业服务是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序的活动。城诺物业公司与李宗庆于2010年1月3日签订了《前期物业管理服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及�政法规的强制性规定，合法有效。双方均应履行协议中约定的相关义务。城诺物业公司对美里新居小区提供物业服务，李宗庆作为业主，应当按照协议的约定履行交纳物业服务费用的义务。且国务院《物业管理条例》第四十二条也规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。按双方签订《前期物业管理服务协议》的约定，多层住宅物业服务费标准为建筑面积0.5元／月.㎡，美里新居X区X号楼2-XXX建筑面积为80.02平方米，城诺物业公司主张李宗庆应向其交纳物业服务费1400.35元（0.5元／月.㎡×80.02㎡×35个月）符合合同约定，其该项诉讼请求合法有据，原审法院予以支持。对于城诺物业公司主张的滞纳金，性质上应属于李宗庆违反合同约定应支付的违约金。双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定业主不按规定交纳物业服务费的，每日按欠费金额的0.2%支付违约金，现城诺物业公司主张日加收千分之三的计算标准与合同约定不符。李宗庆逾期交纳物业服务费，其行为构成违约，应按《前期物业管理服务协议》中的约定标准即每日按欠费金额的0.2%向城诺物业公司分别支付2012年1月1日至2014年11月30日此间各阶段的相应违约金。另因双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定李宗庆应按季度交纳物业服务费，故其应承担违约金的基数应以每季度应交物业服务费120.03元为准。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，国务院《物业管理条例》第二条、第六条、第七条、第四十二条、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、被告李宗庆于判决生效之日起10日内向原告济南城诺物业公司管理有限公司支付2012年1月至2014年11月的物业服务费1400.35元。二、被告李宗庆于判决生效之日起10日内向原告济南城诺物业公司管理有限公司支付逾期交纳物业服务费的违约金（以每季度应交物业服务费120.03元为基数，分别自2012年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日、2013年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日、2014年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日起，按照日0.2%的标准计算至2014年11月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李宗庆负担。
上诉人李宗庆不服原审判决上诉称：一、城诺物业公司在一审中提交的其与李宗庆签订的《前期物业管理服务协议》应依法被确认为无效。根据《物业管理条例》第二十一条的规定，李宗庆作为住宅小区的业主不应是前期物业服务合同的签订主体，另城诺物业公司在一审中亦未提交其与美里新居建设单位济南市城市建设投资有限公司签订的《美里新居小区前期物业管理委托合同》，未证明《美里新居小区前期物业管理委托合同》符合《物业管理条例》第二十四条第二款的相关规定。故，城诺物业公司与济南市城市建设投资有限公司签订的《美里新居小区前期物业管理委托合同》应被确认为无效。城诺物业公司与李宗庆以此为依据签订的《前期物业管理服务协议》也应依法被确认无效。另，城诺物业公司与济南市城市建设投资有限公司实为一家，违反了《物业管理条例》规定的房地产开发与物业管理相分离的原则，从而以合法形式掩盖了非法目的。故，城诺物业公司与济南市城�建设投资有限公司签订的《美里新居小区前期物业管理委托合同》及城诺物业公司与李宗庆签订的《前期物业管理服务协议》都应依法被确认为无效。二、原判决未查清城诺物业公司是否履行了物业服务义务。首先，城诺物业公司与李宗庆签订的《前期物业管理服务协议》只能证明双方签订了无效的《前期物业管理服务协议》，无法证明城诺物业公司应按照无效的《前期物业管理服务协议》的约定履行物业服务义务，更不能证明城诺物业公司履行了物业服务义务。其次，城诺物业公司未提交证据证实其履行了物业服务义务。三、若城诺物业公司证明其履行了物业服务义务，则根据城诺物业公司主张的物业费收取期限，截止2014年12月31日城诺物业公司向李宗庆应收而未收的物业费总额应为648元，并且李宗庆不应支付违约金。因城诺物业公司与李宗庆签订的《前期物业管理服务协议》无效，根据原《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）》（济价房字（2004）1**号）规定，作为三级资质的城诺物业公司应按政府指导价的最低价0.3元每平方米每月向李宗庆收取物业费。另，城诺物业公司主张收取的2012年第一至三季度的物业费已经超过两年诉讼时效，不应支持。因城诺物业公司与李宗庆签订的《前期物业管理服务协议》无效，因此《前期物业管理服务协议》中关于违约金的约定亦没有法律约束力。综上，请依法撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回城诺物业公司的诉讼请求。
被上诉人城诺物业公司答辩称：一、李宗庆与城诺物业公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，李宗庆亦具备签订该协议的主体资格，该协议合法有效。城诺物业公司与美里新居小区建设单位均为独立的企业法人，双方签订的《美里新居小区前期物业管理委托合同》亦合法有效。二、城诺物业公司没有义务证明自己已经履行了物业服务义务。三、双方关于物业费单价0.5元每月每平方米及违约金的约定，均属于双方合意，且不违反法律及行政法规等强制性规定，诉讼请求亦不存在超过诉讼时效的情况。请求依法驳回李宗庆的上诉请求，维持原判。
经审理本院认定，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
另，二审期间城诺物业公司提交的《美里新居小区前期物业管理委托合同》证实，城诺物业公司受济南市城市建设投资有限公司的委托负责济南市美里新居小区的物业服务，服务期限自2009年11月16日起至美里新居小区业主委员会成立并选聘物业服务企业进入为止。城诺物业公司提交的济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第2206号民事判决书载明，城诺物业公司对美里新居小区提供了物业服务�作为业主，应当按照协议的约定履行交纳物业服务费用的义务，并按照合同约定的违约金标准支付违约金，该判决已送达生效。本院对上述事实予以确认。
本院认为：《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。本院认为，该规定系管理性规定，而非强制性、效力性规定，城诺物业公司与济南市城市建设投资有限公司在签订《美里新居小区前期物业管理委托合同》过程中是否违反该规定，并不影响该合同的效力。李宗庆主张城诺物业公司与济南市城市建设投资有限公司在签订《美里新居小区前期物业管理委托合同》过程中因违反该规定而导致合同无效，城诺物业公司与李宗庆以此为依据签订的《前期物业管理服务协议》也应依法被确认无效，于法无据，本院不予支持。城诺物业公司与济南市城市建设投资有限公司签订的《美里新居小区前期物业管理委托合同》，及在此基础上城诺物业公司与李宗庆又签订的《前期物业管理服务协议》系各方的真实意思表示，亦不存在违反法律、法规的强制性规定，应合法有效。济南市槐荫区人民法院作出并已生效的（2014）槐民初字第2206号民事判决认定城诺物业公司对美里新居小区提供了物业服务，李宗庆对此无异议。李宗庆对其主张的城诺物业公司提供的物业服务存在瑕疵，亦未提交相应的证据予以证明，本院不予确认。在李宗庆与城诺物业公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效的情况下，李宗庆应当按照该协议约定的每月每平方米0.5元的标准按期缴纳物业服务费，逾期未交纳应当按照该协议约定的违约条款承担违约责任。李宗庆主张作为三级资质的城诺物业公司应按政府指导价的最低价0.3元每月每平方米，向李宗庆收取拖欠的物业费648元，理由不当，本院不予支持。原审法院就物业服务费与违约金的判决正确，本院予以维持。另，李宗庆在原审期间未提出诉讼时效的抗辩，在二审期间其主张2012年度第一至三季度的物业费已过诉讼时效，本院不予支持。综上，李宗庆的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李宗庆负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵建军
审判员 翟 勇
代理�判员何菊红
二〇一五年三月十一日
书记员 白 雪