江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终1652号
上诉人（原审被告）：许永峰,男,1978年9月22日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。
委托诉讼代理人：杨斌，江苏加得律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：殷宝强,男,1982年5月29日生,汉族，住辽宁省东港市。
委托诉讼代理人：郁翔，江苏五洲信友律师事务所律师。
上诉人许永峰因与被上诉人殷宝强房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2017）苏0507民初2244号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人许永峰上诉请求：撤销一审判决第一、第二项，并依法改判。事实和理由：1、本案所涉《房屋买卖合同》标的是由许永峰、王建萍、许全男、曹妹妹四人共有，未经其他共有人书面同意，依法不得转让。另，许永峰签订该合同的行为未经其他被代理人追认，对被代理人不发生效力。因此，涉案房屋买卖合同应认定为未生效合同。2、即使该房屋买卖合同生效，也是殷宝强违约。该合同第八条约定，在2017年4月20日前，乙方需有个明确的贷款结果，但是殷宝强在此之前并未就购房资金及来源已有明确结果通知许永峰，系殷宝强违约。徐永峰没有违约行为，不应承担违约责任。
被上诉人殷宝强答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告殷宝强向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、徐永峰返还购房定金5万元，并按合同约定支付违约金66万元；3、徐永峰承担本案诉讼费用。
一审法院认定以下事实：2016年2月27日，许永峰作为售房人（甲方），殷宝强作为购房人（乙方），苏州市相城区黄埭镇求是房产信息服务部作为居间方（丙方），三方共同签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：甲方已根据国家有关规定，依法取得位于苏州市相城区××春秋路××室房屋产权。甲方自愿将坐落于苏州市相城区××春秋路××室的房屋出售给乙方，房屋面积为247.61平方米，约定的房屋成交价为人民币440万元整。乙方于2017年2月27日交付定金人民币5万元整。丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在2017年3月16日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约……第六条违约责任：甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议。甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的15%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。丙方所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予退还……各方还在合同中作了其他约定。该合同底部甲方处由许永峰签字确认，乙方处由殷宝强签字确认，丙方处由苏州市相城区黄埭镇求实房产信息服务部盖章确认。2017年2月27日，许永峰作为收款人出具收条一份，载明：今收到殷宝强购买黄埭镇春秋路3号唯苑8幢1室定金人民币伍万元正。2017年4月13日，殷宝强委托代理人郁翔向许永峰邮寄律师公函一份，催告许永峰继续履行合同，并配合殷宝强办理过户手续，2016年4月14日邮件妥投。
另查，苏州市相城区××春秋路××室房屋登记的所有权人为许永峰（份额90%）、王建萍（份额9%）、许全男（0.5%）、曹妹妹（0.5%）按份共有。
以上事实，由当事人提供的身份信息、《房屋买卖（居间）合同》、收条、律师公函、邮寄凭证、房屋所有权证及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以认定。
殷宝强认为，许永峰拒绝签署《苏州市存量房买卖合同》，并明确表示不再出售该房屋。殷宝强向许永峰发函催告许永峰继续履行合同，并配合殷宝强办理过户手续，但许永峰并未履行。鉴于许永峰的行为已构成根本违约，殷宝强有权单方解除合同，并要求许永峰返还定金，按合同约定支付相应的违约金。为此提供证据一、房屋买卖居间合同1份，证明双方发生房屋买卖事实，并对房屋价格、支付方式、违约责任等相关事宜进行了明确约定，在合同中第6.1条明确约定了该房屋为共有房屋，许永峰须保证在签订合同时取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订合同，否则应承担相应的法律和经济责任。证据二、收条1份，证明殷宝强根据合同约定支付了5万元定金。证据三、苏州市存量房买卖合同1份，证明殷宝强按约签署了买卖合同，但许永峰拒不签署，并明确表示不再出售；证据四、律师函及邮寄凭证，证明殷宝强通过律师发函要求许永峰继续履行并办理相关手续。证据五、说明一份、苏州买房网房产咨询打印件一份，证明2017年4月5日起苏州首套房贷利率从9折上调至9.5折，根据双方签署的房屋价格，在同等条件下，殷宝强需购买相应的房产需多承担12.6万元的利息差额。证据六、借条、苏州银行对账单一份，证明殷宝强为购买该套房屋凑首付，向案外人顾春华借款150万元，月息2分，从出借至今需支付利息9万元。证据七、殷宝强一卡通交易明细，证明殷宝强为购买该套房屋所借的款项一直留存在账户上。证据八、委托代理合同一份，证明由于许永峰的违约，殷宝强提起诉讼，所支出的律师费2万元。
经质证，许永峰认为对证据一真实性无异议，由于中介提供的格式合同，对条款内容许永峰没有充分理解，许永峰同时向中介和殷宝强说明了房屋存在其他共有权人的情况，出售房屋的事情还需要其他共有权人同意。对证据二真实性无异议，收到5万元定金。对证据三真实性无异议，因为其他共有权人不同意出售房屋，故未与殷宝强签订。对证据四真实性无异议，收到律师函。对证据五是第三方出具，对真实性无法确认。对利率上浮情况，我方不认可。对证据六和证据七是第三方出具，对真实性无法确认。借款内容来看，日期是3月14日，殷宝强当时已经知道共有权人不同意出售房屋，并不需要借款。银行对账单的收款账户是案外人，并非殷宝强，且双方已经在明确房屋不再转让的情况下，殷宝强已经不需要支付房款，殷宝强不需要将借款保留至今。殷宝强对自己的付款资金来源所产生的成本是许永峰不能预见的，借款利息应当由殷宝强自行承担。对证据八律师费让许永峰承担无法律依据，没有提供费用发票，实际费用真实性无法确认。
许永峰认为在签约当时，许永峰将房屋产权证书提供给中介，殷宝强对房屋存在其他共有权人情况是清楚的，且在2017年3月10日网签之日前几天已告知殷宝强不再出售房屋，为此提供中介出具的收件单1份。
经质证，殷宝强对该证据真实性无异议，但许永峰为成年人，且在该套房屋中占有90%的份额，在出售该套房屋时，中介和殷宝强均向其了解过共有人情况，其均表示已取得其他共有人的同意。
一审法院认为，殷宝强与许永峰签订的《房屋买卖（居间）合同》不违反法律法规强制性规定，依法成立，合法有效，双方应遵照履行各自权利义务。许永峰辩称该合同未经共有权人签字而无效，但出卖人就标的物是否具有所有权或处分权并不影响合同效力，故许永峰的辩称，一审法院不予支持。本案中，《房屋买卖（居间）合同》明确约定“甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议。”现系争房屋因未经过其他共有人同意存在交易及过户障碍，许永峰也以此为由拒绝继续履行该合同，许永峰的行为构成根本违约，也致殷宝强无法实现合同目的，殷宝强有权解除合同并要求许永峰返还定金并承担违约责任。对于许永峰承担的违约责任，殷宝强主张按照《房屋买卖（居间）合同》第六条约定，要求许永峰赔偿该房屋成交价格440万元的15%即66万元的违约金。许永峰认为殷宝强对房屋存在其他共有权人情况是清楚，以及认为殷宝强主张的违约金过分高于实际损失，请求法院予以减少。一审法院认为，殷宝强与许永峰在签订合同时注意到系争房屋的权利人并非许永峰一人，但在合同的约定中许永峰作出了其已取得系争房屋处分权的承诺，现又以未经其他共有人同意为由拒绝履行合同，应按合同约定承担违约责任，结合双方合同约定、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能、许永峰在本案中违约行为等因素综合考量，一审法院酌定许永峰应向殷宝强支付违约金33万元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，一审法院判决：一、解除殷宝强与许永峰签订的《房屋买卖（居间）合同》。二、许永峰返还殷宝强定金50000元，并赔偿违约金330000元，合计人民币380000元，于判决生效之日起十日内履行。本案案件受理费减半收取为23960元，由许永峰负担。
二审中，当事人未提交新证据。
二审另查明：殷宝强与许永峰签订的《房屋买卖（居间）合同》落款时间为2017年2月27日。殷宝强向许永峰邮寄的律师函妥投时间为2017年4月14日。
二审查明其他事实与一审法院查明事实相一致。
本院认为，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。殷宝强与许永峰签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，合法成立并有效。许永峰关于其在签订涉案合同时未征得其他共有人的同意，故合同未生效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
涉案《房屋买卖（居间）合同》约定2017年4月20日前，殷宝强需有明确的贷款结果，根据已查明的事实，许永峰于2017年3月10日拒绝网签即明确表示不愿意继续履行涉案房屋买卖合同，该时间节点早于殷宝强应告知其贷款结果的时间，故许永峰构成根本违约，殷宝强诉请解除合同并要求许永峰承担相应违约责任，于法有据，应予支持。
综上，许永峰的上诉理由不能成立，应予驳回。一审法院除对涉案《房屋买卖（居间）合同》签订时间及殷宝强发送的律师函收件时间认定有误之外，其他事实认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费47920元，由上诉人许永峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾雪蓉
审判员 黄文杰
审判员 郑 雄
二〇一八年五月七日
书记员 黄 婷