甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆西民初字第2376号
原告：贺立平。
（原告名单附后，祥见甘肃省庆阳市西峰区金鹏家园小区业主名单）。
诉讼代表人：翟明昭。
诉讼代表人：贺立平。
诉讼代表人：脱小龙。
诉讼代表人：孟光明。
诉讼代表人：窦有祥。
被告：被告兰州金鹏房地产开发有限公司。
法定代表人周斌，该公司董事长。
委托代理人：茹少伟。
委托代理人：石永龙，甘肃法成律师事务所律师。
被告：崔丽红。
委托代理人马雯成，甘肃省庆阳市西峰区西街法律服务所法律工作者。
原告贺立平、脱小龙、翟明昭等298人与被告兰州金鹏房地产开发有限公司（兰州金鹏公司）、被告崔丽红区分建筑物所有权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代表人翟明昭、燕万荣、脱小龙、刘德奎、窦有祥，被告兰州金鹏公司的委托代理人茹少伟、石永龙、被告崔丽红及委托代理人马雯成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：庆阳市西峰区金鹏家园小区是被告兰州市金鹏房地产开发有限公司2004年开发建设并开始预售的商住小区。楼房预售时向外发布广告，承诺建设一个高标准的带有公共会所的小区。2005年建成后部分业主开始入住，小区会所正常使用，主要是小区物业办公，业主委员会办公和业主活动室。2010年庆阳市天隆物业公司接管了原金鹏家园物业公司及2013年9月改选的业主委员会办公均在小区会所。2013年9月4日，被告兰州金鹏公司与被告崔丽红恶意串通，将全体业主所有的小区会所以59.7万元擅自转让给被告崔丽红。会所是金鹏家园小区的配套设施，是小区物业管理、业主活动的公共设施，属业主共有。现起诉法院请求：1、确认被告兰州金鹏公司与被告崔丽红转让金鹏家园小区会所的行为无效，2、判令金鹏家园小区会所归金鹏家园全体业主所有。3、本案的诉讼费由被告承担。
原告向法庭提交的证据有：
1、金鹏家园小区销售广告册，证明兰州金鹏公司在销售金鹏家园小区时在宣传广告上写有会所是该小区的配套设施。经质证，被告兰州金鹏公司对彩页真实性无异议，认为不能证明会所是业主共有；被告崔丽红认为与其无关联性，不予质证。
2、金鹏家园小区建筑设计图纸，证实小区会所在设计及以后实际使用均为物业办公及业主活动室。经质证，被告兰州金鹏公司对设计图纸真实性无异议，认为图纸标注不代表真实用途；被告崔丽红认为与其无关联性，不予质证。
3、金鹏家园小区商品房预售许可证，证实销售许可证上的会所是在预售的5、6、7、8、9栋楼许可时添加的，预售面积不包括会所。经质证，被告兰州金鹏公司、崔丽红均对该许可证真实性无异议，认为证实了会所销售的合法性，原告主张的面积核算方法不正确，建筑面积不包括地下室面积。
4、二被告之间的销售合同及发票复印件，证实该小区会所在双方买卖中存在文号及面积的矛盾，有虚假成分。经质证，被告兰州金鹏公司、崔丽红均对合同、发票的真实性无异议，认为不存在虚假问题。
5、情况反映，证实金鹏家园的业主曾向庆阳市住建局反映过该小区会所的情况。经质证，被告兰州金鹏公司、崔丽红均认为只是原告单方上访，庆阳市房管局并未给予答复。
6、庆阳市房管局便函，证实庆阳市房管局对被告崔丽红的房权证有异议。经质证，被告兰州金鹏公司认为该证据与本案无关联性，不予质证；被告崔丽红认为该证据与本案无关联性。
7、金鹏家园小区规划建设手续，证实该小区批准建筑面积为43972平方米。经质证，被告兰州金鹏公司、崔丽红对该证据的真实性无异议。
被告兰州金鹏公司辩称：金鹏家园会所在2004年8月13日经庆阳市建设局颁发了预售许可证，后庆阳市房管局向兰州金鹏公司颁发了所有权证书，不存在全体业主共有的事实。被告兰州金鹏公司在小区内东南角建有三间平房，西北角建有二间平房，正北入口处建有一间平房，均可保障原告的物业用房。原告的诉讼请求缺乏法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告兰州金鹏公司向法庭提交的证据有：
1、商品房销售许可证，证实会所的销售手续合法。经质证，原告认为该许可证上总面积共147套，没有包含会所，预售的面积与原告测量的差不多，原告怀疑会所是后加上去的；被告崔丽红对该证据的真实性无异议。
2、房权证存根复印件，证实被告兰州金鹏公司取得会所的所有权。经质证，原告对该证据的真实性无异议；被告崔丽红对该证据的真实性无异议。
被告崔丽红辩称：争议的小区会所所有权明确，相关行政部门给被告崔丽红颁发了所有权证书，且是被告崔丽红与兰州金鹏公司通过交易合法取得，原告以暂借的形式从被告崔丽红处借用会所房屋，请求驳回原告的诉讼请求。
被告崔丽红向法庭提交的证据有：
1、借据，证实原告向被告崔丽红借会所房屋的事实。
2、房权证，证实会所现在属被告崔丽红所有。
3、民事判决书，证实争议房屋由法院判决由原告归还被告崔丽红。
经质证，原告对被告崔丽红提交证据的真实性均无异议，认为证据1、2与本案无关联性，证据3未生效。被告兰州金鹏公司对被告崔丽红提交证据的真实性均无异议。
法院为查明案件事实，向庆阳市建设局调取了金鹏家园小区的建设工程相关档案资料。
经审理查明：金鹏家园小区项目，属于政府招商项目。2002年12月16日，庆阳市西峰区人民政府与兰州金鹏公司签订《项目协议书》，约定由兰州金鹏公司开发建设庆阳市西峰区金鹏家园小区。项目协议签订后，被告兰州金鹏公司开始筹备建设并向相关部门申请办理各项证照。2003年5月31日庆阳市西峰区城市规划管理局向兰州金鹏公司颁发了《建设工程规划许可证》，许可金鹏家园小区建筑面积43972平方米，要求项目实施时严格按区长办公会审查通过的总平面布置图实施，建设单位必须无条件服从。2003年10月9日庆阳市建设局向兰州金鹏公司颁发《建筑工程施工许可证》。其中编号为622801200310290103《建筑工程施工许可证》载明的工程名称为：金鹏家园9号楼、会所。建设规模7495㎡，概算总投资为178万元。在申请到建设部门的《建筑工程施工许可证》后兰州金鹏公司即开始开发建设金鹏家园小区的九栋商品楼及会所。
金鹏家园小区会所规划设计平面图为上下两层，二层五间标注为物业办公，一层标注为活动室和售楼大厅。2004年4月10日金鹏家园会所的竣工验收备案中载明：工程用途为办公楼。工程造价为48万元。被告兰州金鹏公司在销售金鹏家园小区楼房的广告宣传册中对小区总体规划、户型等宣传外，也明确承诺“金鹏家园有中心休闲广场、小区会所”。金鹏家园小区会所建成后，被告兰州金鹏公司的物业管理人员、以后的天隆物业公司及金鹏家园业主自主成立的业主委员会物业管理人员均在会所办公，所购置的小区监控视频设施等均安装在会所二层办公区内。
2004年8月13日，庆阳市建设局给兰州金鹏公司颁发了（庆）房预售证第200402号《商品房预售许可证》，同意会所对全社会公开预售。2008年1月18日，兰州金鹏公司向庆阳市房管局申请核发金鹏家园小区会所的所有权证。2008年6月7日，庆阳市房管局向被告兰州金鹏公司颁发了房权证庆房管字第00105**号房屋所有权证，该会所房屋状况为二层砖混结构，建筑面积为446.14平方米。2006年12月26日，被告兰州金鹏公司与被告崔丽红签订了《商品房买卖合同》，被告兰州金鹏公司将金鹏家园小区会所以579995元的价格出售给被告崔丽红。2013年9月4日，庆阳市房管局给被告崔丽红颁发了庆市房权证西峰区字第2012106**号《房屋所有权证》。
2013年9月4日，西峰区金鹏家园业主委员会在庆阳市房地产管理局备案登记。新业主委员会在接收原来的物业公司财产时，得知被告兰州金鹏公司与被告崔丽红之间转让小区会所所有权事宜，认为会所系公共设施，根据物权法规定的公共场所应归全体业主所有，转让行为侵犯了业主的合法权益，遂于2015年1月23日向本院提起诉讼。
上述事实，有原、被告陈述，金鹏家园规划设计平面图、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《房屋所有权证》、《商品房买卖合同》等相关证据在卷证实，予以确认。
本院认为：本案争议的焦点是金鹏家园小区内的会所的所有权归属问题。1、金鹏家园小区会所在规划时是公共用房和物业用房。在规划审批时也以部分为公共用房和物业用房审批的。物业用房部分从会所建成至今实际一直由小区物业公司管理使用。2、小区会所竣工验收备案中也载明会所的工程用途为办公楼。进一步证明会所是办公用房，而非商业用房。3、从庆阳市建设局给被告颁发的9号楼及会所的《建筑工程施工许可证》看，会所与9号楼在同一施工许可证中，二建筑工程的总投资约为178万元。从该证据不排除被告已将会所的建设费用分摊到了小区业主购买的房屋内。为了查明会所的建设费用是否分摊到小区商品房成本中，本院曾责令被告兰州金鹏公司提交金鹏家园小区开发建设的帐务资料，特别是会所投资开发的帐务资料，但被告拒不向本院提交，造成该事实无法查清。被告应承担举证未能的不利后果。4、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第三条规定了：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容”。被告兰州金鹏公司在销售金鹏家园小区楼房的广告宣传册中明确承诺“金鹏家园有中心休闲广场、小区会所”等配套设施，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，按照上述规定，该承诺应视为合同内容。综上所述，小区会所属于金鹏家园小区的配套设施，是小区物业管理、业主活动的公共设施，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有的规定，会所所有权应属于金鹏家园小区业主共有。被告兰州金鹏公司与被告崔丽红就该会所进行买卖，侵犯了全体业主的共同利益。被告崔丽红明知其所购的会所中有公用设施和物业用房，仍予以购买，其行为不构成善意。根据《中华人民箕知圉合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；…”故原告要求确认被告兰州金鹏公司与被告崔丽红转让金鹏家园小区会所的行为无效并要求会所归全体业主所的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认被告兰州金鹏房地产开发有限公司与被告崔丽红于2006年12月26日签订的《商品房买卖合同》无效；
二、金鹏家园小区会所归金鹏家园全体业主所有。
案件受理费9600元，由被告兰州金鹏房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审 判 长 王英杰
审 判 员 王玉泉
人民陪审员 杨明芳
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 苏 栋
本案引用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。