北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第03813号
上诉人（原审被告）北京天目房地产经纪公司，住所地北京市东城区国子监街98号。
法定代表人李建萍，执行董事。
委托代理人管国平，男，1964年11月5日出生，北京天目房地产经纪公司监事。
上诉人（原审第三人）李建萍，女，1962年9月22日出生。
上诉人（原审第三人）唐堤，男，1958年1月15日出生。
上列三上诉人之共同委托代理人隗吉良，北京市大洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市基督教三自爱国运动委员会，住所地北京市东城区东单北大街21号。
法定代表人蔡葵，主席。
委托代理人达锋涛，北京市亿达律师事务所律师。
原审第三人唐一然，男，1987年12月12日出生。
原审第三人唐墨，男，1992年6月21日出生。
上列两原审第三人之共同委托代理人隗吉良，北京市大洋律师事务所律师。
上诉人北京天目房地产经纪公司、李建萍、唐堤因租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第08597号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，北京市基督教三自爱国运动委员会（下称北京三自委员会）诉至原审法院称：北京市东城区×××16号的房屋系我单位所有的房产，该房产中第二层建筑面积为189.1平方米的房屋（下称涉案房屋）于2002年1月1日由北京市东城区房屋土地经营管理中心（下称东城区房管中心）东华门分中心经租给北京天目房地产经纪公司（下称天目公司）使用，双方签订了《工商业用房租赁合同》，租赁期限为2002年1月1日起至2004年12月31日止，月租金标准为673.57元，天目公司应于每月15日前缴纳，逾期未缴纳的，增交欠租金额5%的违约金。同年，经管单位将涉案房屋产权归还我单位，我单位于2004年6月30日取得房屋所有权证。我单位继续与天目公司按照原租赁合同的约定履行。2004年12月31日合同到期后，双方未签订书面租赁合同。自2014年起，天目公司拒绝再向我单位缴纳租金，我单位亦多次通知天目公司要求解除租赁关系，但天目公司至今未履行。另于诉讼中，我单位发现天目公司擅自改变房屋使用性质，将涉案房屋交由李建萍、唐堤、唐一然、唐墨居住，而唐堤另有住房。综上，我单位认为天目公司的行为严重损害了我单位的合法权益，故起诉要求解除双方之间的房屋租赁关系，要求天目公司腾退房屋，并支付2014年1月1日至5月31日期间的租金3367.85元，违约金168.4元，并按原租赁合同租金标准支付自2014年6月1日起至实际腾退房屋之日的房屋使用费，诉讼费由天目公司承担。
天目公司辩称：涉案房屋原系房管部门管理的房产，我公司以35万元的价格取得该房长期使用权，看重的是周边学校的资源，就是为了居住。在2003年7月北京三自委员会撬抢此房之前，我公司不知道此房为宗教产，否则不会以35万元的价格购买使用权。众所周知，公房租赁合同的期限只是一种象征，没有实际意义。我公司以35万元的对价从房管部门获得的是该房屋长久使用权，这一事实已在生效判决中得到体现。根据该生效判决，我公司得以占有、使用涉案房屋，安排职员居住至今。该判决确认我公司与房管部门签订的租赁合同有效，产权的发还及房屋管理人的变更不应损害我公司的合法利益。该生效判决的既判力及于现在。从现在的角度来说，此房的产权属于历史遗留问题，北京三自委员会如对政府带户发还等决定不满，可向政府提出自己的意见，不能以落实政策为由，否定和剥夺我公司通过法定途径取得的房屋正当使用权及在直管公房概念下的长久使用功能。目前北京三自委员会与我公司均不具备解决这一问题的能力，且该房屋为李建萍、唐堤、唐一然、唐墨的唯一住房，故我公司不能接受北京三自委员会提出的腾退房屋的要求。至于租金问题，历年来北京三自委员会都是年底左右收取上一年的租金，我公司从未拖欠。因此，北京三自委员会所述事实和理由均不成立，我公司不同意其诉讼请求。
李建萍、唐堤、唐一然、唐墨述称：天目公司陈述属实，同意天目公司的的答辩意见。另外，北京市朝阳区×××401号房屋是唐堤与李建萍婚前承租的公有住房，二人已于2003年2月离婚，双方约定前述401房屋仍归唐堤使用，涉案房屋归李建萍使用。所以李建萍没有条件获得401号房屋的拆迁利益。因此，该房屋拆迁与否与本案、与李建萍无关，唐堤不应成为本案的第三人。再者，2010年该房屋拆迁后，拆迁补偿款均已由唐堤用于偿还债务，唐堤目前无业也没有能力购买房屋，因此，我们不同意北京三自委员会的诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据已查明的事实，涉案房屋原系房管部门管理的经租房产，在房屋公管期间，由房管部门将该房出租给了天目公司。在发还房屋产权后，北京三自委员会、天目公司继续履行天目公司原与房管部门订立的房屋租赁合同。北京三自委员会所称租赁合同期限仅为2年、之后双方为不定期租赁关系的主张，与事实不符，其诉讼主张法院不予采纳。天目公司原与房管部门订立的租赁合同虽然载明承租方应当按月交纳租金，逾月未交者，出租方有权终止合同、收回房屋。但根据天目公司提交的近年来交纳租金的票据及北京三自委员会催交租金的通知，可知双方均是在年底前后结算全年的租金，双方形成的这一交易惯例已经事实上变更了原合同的约定。据此，天目公司在北京三自委员会起诉时尚未交纳2014年度的租金，不构成违约。但天目公司在房屋租赁期间未经产权人同意，擅自将该房交由李建萍、唐堤、唐一然、唐墨居住，其行为不仅改变了房屋的用途，也构成了转借租赁房屋。因此，基于天目公司这一违约行为，北京三自委员会解除合同、收回房屋的诉讼请求，应予支持。在天目公司和李建萍、唐堤、唐一然、唐墨腾退房屋后，北京三自委员会承诺为李建萍、唐堤、唐一然、唐墨提供过渡性住房，法院对此不持异议。据此，原审法院于2015年1月判决：一、解除北京市基督教三自爱国运动委员会与北京天目房地产经纪公司之间的房屋租赁合同关系；二、北京天目房地产经纪公司及李建萍、唐堤、唐一然、唐墨于判决生效后三十日内将北京市东城区×××十六号第二层建筑面积一百八十九点一平方米的房屋腾空交还北京市基督教三自爱国运动委员会，由北京市基督教三自爱国运动委员会为李建萍、唐堤、唐一然、唐墨提供过渡性住房，过渡期限为六个月，自上述房屋腾退之次日起算，过渡性住房在过渡期间内的租金由北京市基督教三自爱国运动委员会负担；三、北京天目房地产经纪公司于判决生效后三日内按每月六百七十三元五角七分的标准向北京市基督教三自爱国运动委员会交纳北京市东城区×××十六号第二层建筑面积一百八十九点一平方米的房屋二○一四年一月至二○一四年五月期间的租金三千三百六十七元八角五分，并按每月六百七十三元五角七分的标准向北京市基督教三自爱国运动委员会支付判决生效之日至实际腾退房屋之日的房屋占用费；四、驳回北京市基督教三自爱国运动委员会其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，天目公司、李建萍、唐堤均不服，上诉至本院。天目公司的上诉意见为：北京三自委员会与我公司未重新签订租赁合同，原合同约定不能约束我公司；涉案房屋不具备从事大型工商业活动条件，使用涉案房屋居住系善意履行，未对涉案房屋造成损害，且我公司同时也在涉案房屋内进行办公；涉案房屋产权变更不应损害我公司的合法权益，故请求二审法院撤销原判，驳回北京三自委员会的诉讼请求或发回重审。李建萍、唐堤的上诉意见为：天目公司不存在转租、转借事实，追加我们为第三人没有事实和法律依据，故请求撤销原判，驳回北京三自委员会的诉讼请求。北京三自委员会同意原判。唐一然、唐墨不同意原判，但未提起上诉。
经审理查明：涉案房屋原系由东城区房管中心东华门分中心（原名称为北京市东城区房屋土地管理局东华门管理所）代管的经租房产。1997年9月，房管部门与北京嘉利达商贸公司（以下简称嘉利达公司）签订协议，约定由该公司承租上述房屋，嘉利达公司一次性给付房管部门35万元补偿费，起租日期为1998年1月1日。同年12月20日，房管部门与嘉利达公司签订了《工商业用房租赁合同》。1999年3月，嘉利达公司又与房管部门协议由房管部门对该房屋进行修缮，由嘉利达公司支付修缮费用1.7万元。之后，嘉利达公司将涉案房屋的承租权转让给天目公司，天目公司向嘉利达公司支付了该公司原支付给房管部门的各项费用。2001年12月，房管部门与天目公司就涉案房屋签订了《工商业用房租赁合同》，合同约定租赁年限自2002年1月1日至2004年12月31日，月租金为673.57元，承租方应在当月15日前交纳房租，逾月未交者，须补齐欠租，并增交欠租金额5%的违约金。承租方发生擅自转租、转借、私自交换房屋或拖欠租金1个月以上等行为时，出租方有权终止合同，并追缴欠租、违约金和造成损害的赔偿金。
2002年6月4日，北京市落实私房政策办公室向北京市房屋土地管理局发布京落房办宗字（2002）第016号《关于北京市基督教三自爱国运动委员会经租房产产权发还通知》，该通知载明：1958年市宗教管理部门移交北京市房管局经租房屋清册记载，以下二处房产（含×××16号）系北京市基督教三自爱国运动委员会经租房产。依据市京政办发（1998）48号通知精神，‥‥‥，同意将该二处房产产权带户发还给北京市基督教三自爱国运动委员会，并要求东城区房屋土地管理局办理产权发还手续。
2003年3月11日，东城区房管中心与北京三自委员会签订房屋管理交接书，将包括涉案房屋在内的18处房产连同院落中新添建的房屋，一并移交北京三自委员会管理。东城区房管中心于2002年1月1日撤管，北京三自委员会从2002年1月1日起接管。双方承诺：为使交接工作顺利进行，特签订交接书，双方应遵守的事项如下：接管方必须与承租人按北京市有关文件规定建立租赁关系，重新签订租赁合同。
2003年7月，北京三自委员会占住了涉案房屋，并于2004年6月30日取得了包括涉案房屋在内的×××16号全部房产的所有权。
2005年2月，天目公司及嘉利达公司向北京市东城区人民法院起诉东城区房管中心东华门分中心及北京三自委员会，要求撤销嘉利达公司于1997年9月2日与房管部门达成的协议，要求房管部门退还补偿费及房屋修缮费。该案审理中，天目公司及嘉利达公司表示如不能撤销其与房管部门签订的协议或不能确认其无效，则要求与北京三自委员会继续履行其与房管部门签订的《工商业用房租赁合同》。该案经审理，北京市东城区人民法院认为在房管部门管理涉案房屋期间，其有权将房屋出租，房管部门与嘉利达公司签订的协议合法有效，在嘉利达公司将房屋承租权转让给天目公司之后，房管部门又与天目公司签订了《工商业用房租赁合同》，该合同亦为双方的真实意思表示，不违反相关法律、法规，亦应为合法、有效。天目公司和嘉利达公司请求撤销上述协议的理由不足，不予支持。2002年讼争房屋产权带户发还给北京三自委员会，产权的发还及房屋管理人的变更不应损害房屋承租人的合法利益，北京三自委员会接管房屋后，仍应与原承租人按北京市有关文件规定继续履行此前就该房屋签订的租赁合同，藉此，北京三自委员会与天目公司仍应存在房屋租赁关系，其擅自收回房屋自用的行为属租赁合同关系中出租方不履行合同义务的行为，此举显然不妥，天目公司要求与北京三自委员会继续履行其与东华门房管所之间签订的《工商业用房租赁合同》，理由正当，应予支持。北京三自委员会应将占用的房屋腾交天目公司。据此，北京市东城区人民法院于2005年12月16日判决天目公司与北京三自委员会继续履行天目公司与房管部门签订的《北京市工商业用房租赁合同》，判决北京三自委员会将涉案房屋腾空交予天目公司使用。
该判决生效后，北京三自委员会将涉案房屋交予天目公司，天目公司的法定代表人李建萍及其前夫唐堤、其子唐一然、唐墨常年在此居住。
另查，李建萍与唐堤于1991年4月登记结婚，于2003年2月经北京市西城区人民法院调解离婚。因双方表示共同财产和住房问题自行解决，故北京市西城区人民法院出具的《民事调解书》中未涉及财产分配及住房问题。
再查，唐堤原承租一处公有住宅，位于北京市朝阳区×××401号，其持有的《公有住宅租赁合同》载明租期自1995年5月1日开始。2010年11月23日，北京市土地整理储备中心商务分中心与唐堤签订《CBD核心区二期土地一级开发项目住宅房屋拆迁安置补偿协议》，协议载明被拆迁房屋在册户籍人口4人，为户主唐堤、之妻李建萍、之子唐一然、之子唐墨。实际居住人口6人，除上述4人外，还有唐堤的岳父母。该协议约定唐堤在2010年11月30日完成搬迁，将获得安置住房，并获得拆迁奖励及补助费等。协议签订后，唐堤将上述房屋交拆迁方拆除，又向拆迁方递交了《弃房申请》，放弃安置住房，要求获得货币补偿。经双方协商，唐堤获得拆迁补偿及补助款共计4199650元，扣除其应负担的评估鉴定费16030元，实际获得4183620元。天目公司和李建萍、唐堤、唐一然、唐墨称唐堤获得的拆迁补偿及补助款均已用于偿还债务，但未对此举证。
原审庭审中，北京三自委员会还称涉案房屋安全存在问题，需要收回修缮，并提交了北京市东城区房屋安全鉴定站于2010年6月30日出具的×××16号《房屋安全鉴定报告》。该报告载明×××16号的房屋为B级房屋，结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求，建议加强房屋的安全检查和维修，随时观察砖过梁裂缝的发展和变化。天目公司提交了2011至2013年度3年期间向北京三自委员会交纳租金的收据，以及北京三自委员会在2013年12月16日在北京市东城区×××16号张贴的收缴2013年度及以前租金通知，用以证明北京三自委员会历年来均是在年底收取全年的租金。北京三自委员会对天目公司上述证据的真实性不持异议，但认为天目公司与房管部门的租赁合同到期后，北京三自委员会、天目公司之间形成了不定期租赁关系，北京三自委员会有权随时解除合同、收回房屋。现天目公司未按时交纳租金，且未按照合同约定的用途使用房屋，故北京三自委员会有权解除合同、收回房屋。北京三自委员会还表示，如李建萍、唐堤、唐一然、唐墨在腾退涉案房屋后暂时没有住房，其可以代为租赁住房供他们过渡，费用由北京三自委员会负担。
上述事实，有《协议书》、《工商业用房租赁合同》、（2002）第016号《关于北京市基督教三自爱国运动委员会经租房产产权发还的通知》、《房屋管理交接书》、房屋所有权证、（2005）东民初字第1284号民事判决书、（2006）二中民终字第03938号民事裁定书、收缴租金通知、交纳租金收据、《北京市常住人口登记卡》、（2003）西民初字第1729号民事调解书、北京市朝阳区×××401号房屋拆迁档案、涉案房屋现状照片以及当事人、第三人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：涉案房屋在由房管部门管理期间，出租给了天目公司使用。在发还房屋产权后，北京三自委员会、天目公司虽未重新签订租赁合同，但经生效判决确认双方继续履行天目公司原与房管部门签订的租赁合同。双方应当按照合同约定，全面履行自己的义务。根据查明的事实，天目公司在涉案房屋租赁期间，未经出租人同意，擅自将该房屋交由李建萍、唐堤、唐一然、唐墨居住使用，构成了转借租赁房屋，北京三自委员会有权依照约定解除合同。房屋租赁合同解除后，天目公司及李建萍、唐堤、唐一然、唐墨应当将涉案房屋腾退给北京三自委员会，并交纳相应的租金和房屋占用费。对于2014年6月1日到判决生效之日期间的租金，北京三自委员会表示其另行主张，本院对此不持异议。综上，天目公司、李建萍、唐堤的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元，由北京市基督教三自爱国运动委员会负担25元（已交纳），由北京天目房地产经纪公司负担25元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费100元，由北京天目房地产经纪公司负担50元（已交纳），由李建萍、唐堤负担50元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹雪
代理审判员 廖慧
代理审判员 李洹
二〇一五年五月十八日
书 记 员 董红