北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第03397号
上诉人（原审被告、反诉原告）新疆秦洋置业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区马市小区新市路3号楼。
法定代表人刘远超，董事长。
委托代理人程延，男，1959年12月21日出生。
委托代理人林安娜，广东正大元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京鑫福海工贸集团，住所地北京市丰台区南苑路28号。
法定代表人陈重才，董事长。
委托代理人李志强，男，1973年12月1日出生。
委托代理人张慧，北京大成律师事务所律师。
上诉人新疆秦洋置业有限公司（以下简称秦洋公司）因合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第25090号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。秦洋公司之委托代理人程延、林安娜，北京鑫福海工贸集团（以下简称鑫福海集团）之委托代理人李志强、张慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2009年10月，鑫福海集团起诉至原审法院称：2000年7月24日，我集团与秦洋公司签订《联合建设果园新村协议书》（以下简称《联建协议》），双方约定以我集团出地、秦洋公司出资的方式联合建设“果园新村”住宅小区项目（后项目名称确定为×××小区1#、2#楼）。因双方对项目均无开发权，故我集团于2001年4月24日成立了北京鑫福海房地产开发有限公司（以下简称鑫福海公司），由鑫福海公司负责×××小区项目的开发、销售等工作。×××小区项目1#、2#楼建设完成后，我集团与秦洋公司分配了房产，并分别以鑫福海公司的名义对外进行销售。2003年1月21日，双方因种种原因决定终止《联建协议》，并签订了《关于终止履行〈联合建设果园新村协议书〉的协议》（以下简称《终止协议》）。依《终止协议》约定，秦洋公司在开发项目期间所有的资金支付凭证、票据，应汇总整理后向我集团办理移交，上述凭证、票据经我集团认可后，我集团向秦洋公司支付相应费用。2003年1月至2003年8月期间，我集团基于对秦洋公司的信任并本着友好合作的态度，在未对清账目的情况下陆续向秦洋公司支付了各种款项共计70313374.05元。此后，我集团多次催促秦洋公司办理移交手续，并要求秦洋公司派人与我集团核对账务，但直至今日，秦洋公司也未履行上述约定，致使双方之间因该项目而产生的账务至今无法核对清楚。经计算，我集团多支付秦洋公司各种款项共计17025707.26元。秦洋公司除应返还上述款项外，还应向我集团支付利息。诉讼请求：1、判令秦洋公司向我集团返还17025707.26元；二、判令秦洋公司向我集团支付自2003年4月25日起至上述款项全部返还之日止的利息（参照中国人民银行同期贷款利率）；三、本案诉讼费用由秦洋公司承担。
秦洋公司答辩并反诉称：第一，鑫福海集团关于“在未对清账目的情况下向我公司支付各种款项共计70313374.05元人民币”的陈述与事实不符。第二、鑫福海集团关于“多支付我公司各种款项共计17025707.26元人民币”的主张没有任何证据支持。《终止协议》后，双方在对账前，鑫福海集团分别于2003年1月22日及2月26日按约支付了4000万元。2003年3月3日双方以《新疆宝亨房地产开发有限公司付款情况》的形式确认我公司的投资总额为66321472.64元后，鑫福海集团又数次向我公司支付了2970万元，上述鑫福海集团支付的共计6970万元款项有双方经办人签字确认。依据《终止协议》第七条利息支付办法的约定，鑫福海集团在支付总投资66321472.64元的基础上，还应按银行贷款的利率向我公司支付利息，但鑫福海集团截至2003年8月15日仅支付了本息6970万元，尚欠利息4717793.25元。我公司反诉请求判令：1、鑫福海集团支付我公司为开发项目所投入资金的利息共计4717793.25元；2、鑫福海集团向我公司支付滞纳金按日万分之三的标准计算至实际支付之日；3、鑫福海集团向我公司支付违约赔偿金471779.33元；4、本案反诉诉讼费由鑫福海集团承担。
针对秦洋公司的反诉，鑫福海集团答辩称：合作项目产生账目双方未确认，我集团多次要求核对，对方一直不配合，我集团人员的签字只是收到不是确认；我集团实际支付了7031万余元；对方无权主张利息，双方是合资、合作开发关系，不是投资，且利息也需要经过双方确认；假设我公司支付利息，对方也无权要求滞纳金等赔偿；对方的主张也已经超过诉讼时效。
原审法院经审理认为：鑫福海集团与秦洋公司签署的《联建协议》与《终止协议》系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应切实履行。根据《终止协议》的约定，秦洋公司将依《联建协议》属于己方的房屋有偿转让给鑫福海集团的方式退出双方的合作，即秦洋公司有责任保证其转让的财产不存在价值瑕疵，或涉及其他纠纷。现原属秦洋公司的部分房产因转让前的销售过程出现问题，导致鑫福海集团接手后无法收到购房款，该部分损失应由秦洋公司负担。鑫福海集团主张的未收回购房款的房屋名单中2号楼1单元1102号、2号楼1单元1202号及03号底商均不在双方交接房屋的范围内，故对该三套房屋购房款的损失不应由秦洋公司负担。经法院核算，在鑫福海集团根据《终止协议》向秦洋公司偿还全部发生费用本金后，共产生利息5437255.53元，对此鑫福海集团应依约全部付清。因秦洋公司向鑫福海集团转让的财产存在严重瑕疵，在鑫福海集团发现后多次发函要求对账的情况，秦洋公司拒不配合，鑫福海集团据此停止继续支付利息不构成违约，故秦洋公司关于滞纳金及违约金的主张，不予支持。据此，原审法院于2014年12月判决：一、新疆秦洋置业有限公司于判决生效后七日内支付北京鑫福海工贸集团九百三十九万三千零一十元六角二分；二、北京鑫福海工贸集团于判决生效后七日内支付新疆秦洋置业有限公司利息一百四十四万五千三百五十四元一角二分；三、驳回北京鑫福海工贸集团的其他诉讼请求；四、驳回新疆秦洋置业有限公司的其他反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，秦洋公司不服，上诉至本院称：1、原审审理期限远远超过法定审理期限，程序违法；2、原审判决第一项违反民事诉讼“不告不理”原则，鑫福海集团仅主张返还多付款项及利息，未主张赔偿损失，原审判决赔偿损失超出鑫福海集团诉讼请求；3、原审认定事实有误，实际双方已经进行了投资和费用确认并完成了交接，鑫福海集团仅支付6970万元；我公司与北京金德龙房地产经纪有限公司（以下简称金德龙公司）之间的代理销售关系在2003年1月22日经三方确认终止，鑫福海集团与金德龙公司重新签订代理销售合同；金德龙公司法定代表人及主要负责人因合同诈骗被判刑事责任是在2005年、2007年，是在鑫福海集团接收房屋后；原审计算利息错误；4、终止协议实际上将双方的关系变更为了借款合同关系，本案应当按照借款合同法律关系判定；综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持我公司的全部诉讼请求。鑫福海集团同意原审判决并答辩称：原审判决与我方诉求一致，不存在违反“不诉不理”情况；终止协议是合作开发的延伸，未改变合同性质；终止协议的第一条约定的相关房屋的有偿转让应适用买卖合同相关条款，秦洋公司应当保证房屋无任何瑕疵，因瑕疵导致的损失秦洋公司应当承担；综上，不同意秦洋公司上诉请求。
经审理查明：2000年7月24日，鑫福海集团（甲方）与新疆宝亨房地产开发有限公司（乙方，于2012年5月28日变更名称为秦洋公司）签订《联建协议》，双方约定以甲方出地、乙方出资的方式联合建设果园新村住宅小区（后项目名称变更为×××小区1号、2号楼）。
协议签订后，鑫福海集团于2001年4月24日成立了鑫福海公司，由鑫福海公司具体负责×××小区1号、2号楼的开发、销售等工作。×××小区1号、2号楼建成后，鑫福海集团与秦洋公司对建成的房产进行了分配，并分别委托金德龙公司对外销售。
2001年11月28日，鑫福海集团（甲方）与秦洋公司（乙方）签订《补充协议书》，约定双方联合开发建设的果园旧村改造二期工程（即××小区二期工程“×××项目”）1号、2号楼即将竣工，为了协助乙方开展×××项目属乙方份额房产的预售和销售工作，按原合同第十一条规定，甲方同意，将乙方成立的“××小区二期工程筹建处”（以下简称筹建处）作为×××二期工程属乙方份额房产的委托销售机构，筹建处运作销售事宜由甲方下属的鑫福海公司出具书面委托书，由乙方负责具体组织和管理。《补充协议书》签订后，双方开立了名为“××小区二期工程筹建处”的银行账号，由秦洋公司控制使用。
2003年1月21日，鑫福海集团（甲方）与秦洋公司（乙方）签订《终止协议》，双方决定终止履行《联建协议》。双方约定：自本协议签字盖章后，终止履行双方于2000年7月24日签订的《联建协议》，该协议中规定的属乙方的楼房等各项财产权利均有偿转移给甲方所有，双方互不承担违约责任，此协议签订后双方办理移、接交各项手续工作；乙方在开发该项目及此期间所发生的费用（包括工程款等），凭有关票据甲方给予认可后，由甲方分三次向乙方付清；双方协商同意，在未对付款总额核实确认前，甲方先支付给乙方2000万元，付款时间为本协议签字盖章后支付，第二次支付时间为春节过后支付2000万元（贰仟万元人民币），余款待甲方确认后，在三个月内付清；乙方为开发该项目所投入的资金，甲方同意按照中国人民银行规定的贷款利率分段计算（利率以乙方提供银行付息凭证及乙方在银行贷款合同为准），计息时间根据乙方向该合作工程投入资金之日起（以票据为准）至甲方向乙方银行账户汇入资金止，双方对利息支付总额的计算须以签字确认为准；因项目移交前所发生的问题，其法律责任和债权债务由秦洋公司承担，移交后，由鑫福海集团承担；双方另对秦洋公司购置固定资产、低值易耗品及办公用品的移交，物业的移交，秦洋公司对外签订合同协议的移交，秦洋公司的资金支付凭证、会计凭证票据等的移交等进行了约定。
《终止协议》签订当日，双方签署《交接说明》，该《交接说明》记载的交接项目包括：房屋钥匙、办公室物品及物业办公室、库房现存物品、物业管理公司移交资料、物业管理财务账目。其中房屋钥匙交接部分载明：移交方全部房屋均移交给接收方（不含1号楼2单元201移交方所用办公室、不含售楼处、不含移交方占用的××小区20号楼1门102房间），根据钥匙交接单，移交房屋包含1号楼1单元28套、2单元28套、3单元28套、4单元28套，2号楼4单元28套、5单元16套、6单元10套。
2003年1月22日，鑫福海公司、秦洋公司与金德龙公司签订《协议书》，约定：自本协议签订之日起，秦洋公司与金德龙公司签订的相关代理销售协议、补充协议及其他书面文书全部终止失效；金德龙公司所售房屋及未售房屋全部移交给鑫福海公司，由鑫福海公司与金德龙公司重新签订代理销售合同，账务问题三方在签订本协议后互相确认并结算。
2003年3月3日，双方代表就《新疆宝亨房地产开发有限公司付款情况》进行签字确认，确认总合计款项66321472.64元。
鑫福海集团自2003年1月20日至8月15日期间分7笔支付秦洋公司总计6970万元。2003年3月21日，筹建处账户中余额613374.05元被转账至北京秦力达房地产开发有限公司账户。鑫福海集团主张根据《补充协议书》的约定，筹建处账户由秦洋公司控制使用，该笔款项系由秦洋公司操作转账至其关联企业，应当计入鑫福海集团的已付款，且秦洋公司于2005年3月7日向鑫福海集团发函中亦自认已付款为7031.34万元。秦洋公司不认可613374.05元属于鑫福海集团的已付款，并主张2005年3月7日发函中的7031.34万元为笔误。
2005年3月7日，秦洋公司向鑫福海集团发函称：鑫福海集团已经累计支付款项为7031.34万元，尚欠448.81万元，并要求鑫福海集团对上述金额予以确认。2005年3月18日，鑫福海集团回函称：根据《终止协议》约定，秦洋公司应将项目期间的所有资金支付凭证及各种会计凭证、票据整理好后，向我公司移交，我公司多次催促秦洋公司对账，但秦洋公司未派员前来，目前账务仍无法对清；在金德龙公司诈骗行为败露后，我公司初查后发现，我公司不仅不欠秦洋公司款项，而且已经多付；秦洋公司主张支付利息标准过高，且秦洋公司是项目投资不是借款，我公司不应支付利息。
2009年3月27日，鑫福海集团向秦洋公司发函称：我公司在2005年3月给秦洋公司的回函中，已明确表达了我方处理意见，秦洋公司一直未有正面答复，现请秦洋公司尽快派员对账；一并解决秦洋公司所售部分房屋已办理入住，但账上没有房款的问题，以及部分房屋办理贷款，但购房人停止向银行付款导致我公司保证金被划扣的问题。
2009年4月，经鑫福海集团委托，北京鼎诚会计师事务所有限责任公司对鑫福海公司与秦洋公司联合建设果园新村项目的资金使用情况及资金往来情况、新疆秦洋公司在合作期间自行或委托中介代理机构销售房屋的回款情况进行审计。并于2009年4月6日出具审计报告，审计结论为，秦洋公司与中介代理陈晨共销售住宅61套及底商1套，其中秦洋公司自行销售住宅19套，陈晨销售住宅42套、底商1套；62套销售房屋总房款34492508.92元，已收到房款19143974.30元，未收到的房款总额为15348534.62元。
2004年1月，金德龙公司董事长王荣芳因涉嫌合同诈骗，经北京市人民检察院第一分院提起公诉，北京市第一中级人民法院于2005年12月作出（2005）一中刑初字第1202号刑事判决。王荣芳不服，提起上诉，北京市高级人民法院经审理，于2006年11月作出（2006）高刑终字第00061号刑事裁定：驳回王荣芳的上诉，维持原判。上述刑事裁判文书认定事实的第四部分载明：王荣芳于2002年底至2003年期间，伙同他人以金德龙公司名义，与鑫福海公司签订《房屋代理销售协议》，取得了北京市丰台区×××小区1、2号楼房屋的代理销售权。后王荣芳虚构以出售股东房等事实，以金德龙公司等的名义，与购房者签订合同，将房屋以低于代理销售底价的价格进行销售。共收取其中三十余名购房者房款1060万余元，至案发，将购房款980万余元非法占有。鑫福海公司的报案材料证明：2000年7月24日，鑫福海集团与秦洋公司签订联建协议，共同开发×××小区；2003年1月21日，鑫福海集团与秦洋公司终止联建协议；2003年1月22日，鑫福海公司、秦洋公司、金德龙公司草拟了《协议书》，按照该协议约定，秦洋公司与金德龙公司签订的协议全部终止，由鑫福海公司与金德龙公司重新签订代理销售合同；2003年2月18日，鑫福海公司与金德龙公司签订了《房屋代理销售协议》。
另查，北京鼎诚会计师事务所有限责任公司的会计审计报告涉及未完全收回购房款的33套房屋中23套的购房人与鑫福海公司就办理房屋产权证发生纠纷诉至法院，经法院调解23名购房人向鑫福海公司补交4439615元购房款。
上述事实，有《联合建设果园新村协议书》、《补充协议书》、《交接说明》、《关于终止履行〈联合建设果园新村协议书〉的协议》、《新疆宝亨房地产开发有限公司付款情况》、转账凭证、（2005）一中刑初字第1202号刑事判决书、（2006）高刑终字第00061号刑事裁定书及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：秦洋公司与鑫福海集团之间就×××项目开发签订《联建协议》，在项目开发基本完成后，签订《终止协议》。《终止协议》系对《联建协议》终止后双方各自权利义务作出的约定，是对《联建协议》的变更调整和对《联建协议》终止后果的约定，并非双方建立了新的法律关系。故秦洋公司关于双方成立借款合同关系的主张，鑫福海集团关于双方成立买卖合同关系的主张，均不成立。
《终止协议》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。《终止协议》约定“属秦洋公司的楼房等各项财产权利均有偿转移给鑫福海集团所有”，结合协议整体内容和根据公平原则，该约定宜理解为秦洋公司应将房屋或与房屋形成对价的销售款转移给鑫福海集团。现因代理销售公司工作人员的犯罪行为，导致鑫福海集团接收后无法收到购房款。原审法院据此认为系因原属秦洋公司的房产转让前的销售过程出现问题，导致鑫福海集团无法收回购房款，并据此认定该损失应由秦洋公司负担，并无不当。原审法院在鑫福海集团上述未收房款基础上，扣除不在双方交接房屋范围内的房屋损失和已追回房款，认定得出秦洋公司的应付款数额，秦洋公司应予支付。
关于鑫福海集团的已付款数额，因筹建处账户由秦洋公司控制使用，且根据秦洋公司2005年3月7日回函中对已付款数额的确认，本院认定筹建处账户划转的613374.05元属于鑫福海集团已付款，故鑫福海集团已付款为70313374.05元。因双方约定鑫福海集团按照中国人民银行规定的贷款利率分段计息向秦洋公司支付利息，原审法院根据上述标准计算出相应利息为5437255.53元，因双方已经确认秦洋公司投资总额为66321472.64元，故本息共计71758728.17元，扣除已付款70313374.05元，鑫福海集团还应支付1445354.12元。
综上所述，原判并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判
一审本诉案件受理费123955元，反诉案件受理费35398元，由北京鑫福海工贸集团负担55308元（已交纳），新疆秦洋置业有限公司负担104045元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费101615元，由新疆秦洋置业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
代理审判员 王艳芳
代理审判员 杜传金
二〇一五年六月十八日
书 记 员 张邵青