湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘02民终28号
上诉人（原审被告）：株洲旺城房地产开发有限公司，住所地株洲市天元区庐山路7号华晨庐山春天大厦19楼。
法定代表人：陈挺，系公司董事长。
委托诉讼代理人：左玲玲，湖南诚一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨英中，湖南诚一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：株洲鸿洋投资有限公司，住所地株洲县向阳路98号。
法定代表人：罗新建，系公司董事长。
委托诉讼代理人：冯智，男，1967年6月12日出生，户籍地株洲县渌口镇津口西路11栋301室，系公司员工。
原审被告：陈姣春，女，1982年12月30日出生，住湖南省株洲县渌口镇象石村陈家坡组**号。
上诉人株洲旺城房地产开发有限公司（以下简称旺城房地产公司）因与被上诉人株洲鸿洋投资有限公司（以下简称鸿洋公司）第三人撤销之诉纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2017）湘0211民撤2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人旺城房地产公司委托诉讼代理人左玲玲，被上诉人鸿洋公司委托诉讼代理人冯智到庭参加诉讼，原审被告陈姣春经本院传票合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
上诉人旺城房地产公司上诉请求：1、撤销湖南省株洲市天元区人民法院（2017）湘0211民撤2号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、(2016)湘0211民初第2280号民事调解书程序合法。原审被告陈姣春于2013年9月2日购买上诉人旺城房地产公司开发的株洲大道666号“旺城天悦”小区(原名为“领秀香江”)6栋1606号房屋，签订了商品房预销售合同，根据上诉人与陈姣春签订的购房合同的补充条款第二条第一款第3项规定，如购房者未能履行其向银行应尽的义务(包括但不限于拖欠银行的月供款)而导致上诉人作为担保人而承担担保责任的，上诉人有权解除合同，购房者除偿还全部代偿款外，还应按商品房总价款的20%向答辩人支付违约金。根据《合同法》第九十三条之规定，约定的解除合同条件成就，上诉人可以解除与原审被告之间的商品房买卖合同。该房屋的买受人系陈姣春个人，其购房首付款由陈姣春个人支付，银行按揭贷款也系陈姣春个人。上诉人起诉陈姣春解除购房合同，法院未追加刘华胜为被告，并不构成程序违法。二、(2016)湘0211民初第2280号民事调解书内容合法。原审被告陈姣春购房总价款为571075元，根据合同约定上诉人解除购房合同，陈姣春应当支付违约金114215元及代其偿付的银行贷款月供66507.79元，上诉人与陈姣春经法院主持调解只收取违约金为74215元及已代偿的银行贷款月供66507.79元，根据合同法的规定，上诉人可以将自己的债务与对方的债务相抵消，故扣除该两项费用只需退还陈姣春430352.21元，陈姣春应支付银行剩余贷款本金362468.48元，调解约定由上诉人承担，故扣除剩余银行贷款后，只需退还陈姣春67883元，该调解内容并未违反法律规定。三、一审法院适用法律错误。根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封措施应当解除。第三人解除合同后，己采取的查封措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。这说明对房屋的查封和对合同解除后因支付价款而形成的债权的执行是两个保全行为，应当先解除预查封之后，再根据申请执行人的申请，对当事人合同解除后应返还与被执行人的价款进行保全。故对房屋的预查封也不能自然延续到购房款，或者将其等同为对解除合同应返还的购房款的冻结。根据《合同法》第九十九条的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。一审法院认定解除合同之诉中违约金、利息、诉讼成本等损失属于普通债权，应当列于预查封债权实现之后受偿无法律依据。综上所述，(2016)湘0211民初第2280号民事调解书内容、程序合法，一审法院适用法律错误。
被上诉人鸿洋公司答辩称：1、株洲市天元区人民法院（2016）湘0211民初第2280号民事调解一案中，遗漏当事人，程序违法；2、株洲市天元区人民法院（2016）湘0211民初第2280号民事调解书实体内容违法，严重违反了相关法律的强制性规定，而且还充分体现了原被告双方置法律于不顾有意串通诉讼的事实；3、原审法院认定事实清楚，判决合理、合法。请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。
原审被告陈姣春未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。
被上诉人鸿洋公司向一审法院起诉请求：依法撤销(2016)湘0211民初2280号民事调解书。
一审法院认定事实：2013年9月2日，被告旺城房地产公司与被告陈姣春签订了一份《株洲市商品房(预)销售合同》及补充条款，被告陈姣春购买被告旺城房地产公司在天元区株洲大道666号“旺城天悦”小区(原为“领秀香江”)6栋1606号房屋，房屋总价款571075元，首付181075元，剩余390000元的房款由被告陈姣春到中国建设银行股份有限公司株洲市分行(以下简称贷款银行)办理按揭贷款，被告旺城房地产公司为该笔贷款承担连带担保责任。2014年8月7日，原告鸿洋公司因与株洲宾得环保建筑材料有限公司、刘华胜、陈姣春、赵旦林、杨海兰民间借贷纠纷向株洲县人民法院提起诉讼，该法院于2014年8月14日对涉案房屋采取了诉讼保全措施，并于2016年8月30日进行了续查封。2014年10月21日，株洲县人民法院作出如下判决:一、由株洲宾得环保建筑材料有限公司偿还鸿洋公司借款本金40万元及其利息、滞纳金4.8万元，合计44.8万元，刘华胜、赵旦林对以上款项承担连带偿还责任;二、由株洲宾得环保建筑材料有限公司、赵旦林、刘华胜、陈姣春共同偿还鸿洋公司借款本金8万元;三、驳回鸿洋公司的其他诉讼请求。涉案房屋于2014年8月14日被法院查封后，被告陈姣春中止按揭，截至2016年8月29日贷款银行从被告旺城房地产公司的保证账户扣划63907.79元。2016年9月9日，被告旺城房地产公司诉至该院，请求依法判令解除与被告陈姣春签订的《株洲市商品房(预)销售合同》、支付违约金114215元，并承担案件的诉讼费用。2016年10月31日，被告旺城房地产公司与被告陈姣春自愿达成如下协议:一、双方自愿解除2013年9月2日签订的《株洲市商品房(预)销售合同》;二、扣除被告陈姣春违约金74215元，被告旺城房地产公司自愿于2016年11月20日前支付被告陈姣春剩余首付款67883元，银行剩余贷款由被告旺城房地产公司承担;三、被告旺城房地产公司自愿放弃其他诉讼请求，本案纠纷就此了结。另查明，一、《株洲市商品房(预)销售合同》补充条款第2项3款规定，乙方(被告陈姣春)未能履行其向银行应尽的义务(包括但不限于拖欠银行的月供款)而导致甲方(被告旺城房地产公司)作为担保人而承担担保责任的，甲方有权解除合同，乙方除偿还全部代偿款(包括但不限于贷款本金、利息、罚息等)外，还应按商品房总价款的20%向甲方支付违约金;二、2013年11月11日，涉案商品房在株洲市房产管理局办理了预购商品房预告登记，登记的预购人为被告陈姣春，该房屋至今未办理不动产变更手续;三、被告陈姣春与刘华胜于2009年10月30日登记结婚，2014年8月4日自愿离婚;四、(2016)湘0211民初2280号民事调解书未实际履行。
一审法院认为：本案案由系第三人撤销之诉。本案的争议焦点为:一、(2016)湘0211民初2280号民事调解书是否存在程序违法；二、法院预查封是否影响预售商品房合同当事人行使约定解除权；三、预查封后开发商解除合同之诉中违约金或利息、诉讼成本等损失的处理。现作如下分析:一、(2016)湘0211民初2280号民事调解书是否存在程序违法。诉争房屋的预告登记的权利人仅为被告陈姣春一人，根据物权登记的公示公信原则，被告旺城房地产公司仅起诉被告陈姣春，法院未追加刘华胜为共同被告，并不构成程序违法。二、法院预查封是否影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。被执行人合同权利未受到有害处分。预查封是《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》新创立的强制执行措施，其效力是禁止查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分。是否允许当事人预查封后解除合同要看对被执行人的合同利益是否受到无法预期的减损。本案中，两被告签订的《株洲市商品房(预)销售合同》补充条款第2项3款规定，被告旺城房地产公司承担还贷保证责任后未能受偿有权解除合同。条件成就时解除合同是购房人及案外人在预查封时即能预料到的风险，并没有因合同解除额外增加减损的可能，故约定解除权可以行使。但预查封后的合意解除则由于预查封时不可预期，可能造成对被执行人合同利益的不当减损，不应被准许。三、预查封后开发商解除合同之诉中违约金或利息、诉讼成本等损失的处理。该院认为，解除合同之诉中违约金或利息、诉讼成本等损失，应当列于预查封债权实现之后受偿。就预查封标的物而言，预查封债权享受较普通债权的优先受偿权，而房屋出卖人因解除合同而产生的违约金或损失则在预查封措施之后产生，属于在后债权。故被告旺城房地产公司在与被告陈姣春解除《株洲市商品房(预)销售合同》时，应返还的购房款包括被告陈姣春已实际支付的款项和购房贷款。而该院的(2016)湘0211民初2280号民事调解书中关于被告旺城房地产公司仅需支付被告陈姣春剩余首付款67883元的调解协议损害了原告的利益，应予撤销。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百九十二条、《中华人民共和国物权法)第九条的规定，判决:撒销本院(2016)湘0211民初2280号民事调解书。本案受理费100元，由被告陈姣春、株洲旺城房地产开发有限公司共同承担。
二审中，案件当事人均未向本院提交新证据，二审对一审查明的事实予以认可。
本院认为，本案系第三人撤销之诉。本案二审争议的焦点为：1、（2016）湘02民初2280号民事调解书程序、内容是否违法；2、该调解内容是否有损被上诉人的权益。现分析如下：
关于诉讼程序。（2016）湘02民初2280号民事案件于2016年9月立案，原审被告陈姣春与案外人刘华胜已于2014年8月离婚，原审被告陈姣春与案外人刘华胜之间的财产分割是否完成系双方婚姻财产关系的处理范围。诉争房屋虽于2013年购买，但预告登记显示的权利人仅为原审被告陈姣春，上诉人旺城房地产公司就诉争房屋所签订的房屋（预）销售合同的合同相对方也仅为原审被告陈姣春，故在（2016）湘02民初2280号民事案件中，旺城公司根据物权公示原则及合同相对性起诉原审被告陈姣春并无不当。
关于内容的合法性。《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。因此，其他主体对查封的财产不得进行有害处分。被上诉人鸿洋公司基于（2014）株县法民一初字第657号案件及其生效判决，对本案诉争房屋进行了查封和续查封，具有法律效力。上诉人旺城房地产公司与原审被告陈姣春虽然约定了合同解除条件且约定条件已成就，但由于上述查封的存在，上诉人旺城房地产公司与原审被告陈姣春以调解方式合意设定新的解除事项，可能导致对诉争查封房屋所涉合同利益的不当减损即有害处分，故不应被准许。
关于调解内容是否损害被上诉人的权益。被上诉人鸿洋公司基于对诉争房屋的查封，已经取得债权实现之优先受偿权。株洲市天元区人民法院（2016）湘02民初2280号民事调解书的调解协议款项第二项虽未直接明确支付款项的计算方法，但上诉人旺城房地产公司在一、二审诉讼过程中均明确上述支付款项存在该公司与原审被告陈姣春债务抵消之情形，即以调解形式抵消了原审被告陈姣春已支付的购房贷款和部分首付款等，从而先于被上诉人鸿洋公司受偿，损害了被上诉人鸿洋公司的利益。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人旺城房地产公司的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，缺席判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人株洲旺城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 蕾
审 判 员 彭建爱
审 判 员 罗湘武
二〇一八年四月二十六日
法官助理 陈 政
书 记 员 余 睿