四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0181民初1039号
原告成都农村商业银行股份有限公司都江堰幸福分理处，住所地四川省都江堰市。
负责人周波，系该分理处主任。
委托代理人高文霞，女，汉族，1976年8月12日出生，住四川省都江堰市，系该单位职工。
被告穆超银，男，汉族，1963年6月28日出生，住四川省都江堰市。
被告艾雪莉，女，汉族，1973年2月23日出生，住四川省都江堰市（系穆超银妻子）。
被告都江堰市精诚房地产开发有限公司，住所地四川省都江堰市。
法定代表人王文模。
委托代理人张远全，男，汉族，1961年12月14日出生，住四川省都江堰市，系该公司员工。
原告成都农村商业银行股份有限公司都江堰幸福分理处（以下简称成都农商银行幸福分理处）与被告穆超银、艾雪莉以及都江堰市精诚房地产开发有限公司（以下简称精诚公司）借款合同纠纷一案中，本院于2016年3月22日受理后,依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告成都农商银行幸福分理处委托代理人高文霞与被告艾雪莉、精诚公司特别授权委托代理人张远全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告成都农村商业银行股份有限公司都江堰幸福分理处诉称，2011年5月25日，被告与原告签订《个人购房担保合同》，约定原告向债务人穆超银发放贷款605万元，借款期限是10年，用于购买由被告精诚公司开发的房产（抵押物），抵押物系本次贷款所购的由穆超银、艾雪莉共有的位于都江堰市X路X号X栋X楼X号房屋。2008年4月10日，原告与精诚公司签订《回购协议书》。2011年5月26日，原告与被告在都江堰市房地产交易中心办理了抵押了预告登记手续。借款人穆超银自2011年6月20日起累计已归还贷款本金人民币2051268.35元，但从2013年1月20日至2016年2月20日已累计逾期、连续5期（5个月）逾期未归还贷款本息，截止2016年2月20日共拖欠本金人民币143503.02元，利息112296.8元。经过催收后，借款人及其配偶艾雪莉仍不履行还款义务，保证人亦未履行其保证责任，亦未履行回购上述房屋的义务。为此，诉至法院，1、请求被告艾雪莉对被告穆超银在原告处的贷款承担连带清偿责任；2、请求被告精诚公司对上述债务承担连带清偿责任；3、请求被告精诚公司、穆朝银、艾雪莉向原告支付违约金18万元；4、请求确认原告对穆超银、艾雪莉提供的抵押物享有抵押权，有权在被告艾雪莉不履行还款义务时对抵押物折价、拍卖、变卖，并对所得价款优先受偿；5、被告精诚公司全额回购穆超银购买的位于都江堰市X镇X村X栋X楼X号的房产。
被告穆超银、艾雪莉辩称，因被告精诚公司未在约定的期限内办理产权证，没有及时过户，出现资金周转问题，才出现违约情况。同时原告提出的违约金问题，应按照实际违约的本金来计算违约金。关于原告的其他诉请无异议。
被告精诚公司辩称，请求法院查明事实后，依法判决。
经审理查明，2011年5月25日，被告穆超银、精诚公司、艾雪莉与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定原告成都农商银行幸福分理处向被告穆超银发放贷款605万元，借款期限10年，用于购买由被告精诚公司开发的位于都江堰市X路X号X栋X楼X号房屋，面积768.74平方米。同时，被告穆超银、艾雪莉将该房屋作为贷款的抵押物进行抵押并签名。2011年5月26日，双方在都江堰市房地产交易中心办理了预购商品房抵押预告登记手续，并取得房屋预告登记证明（编号：都房预抵都江堰市字第25X99号）。另精诚公司作为该笔借款的保证人，约定对该借款提供阶段性连带保证责任以及保证期间、保证范围等，还约定当借款人未能按本合同约定履行债务的，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权要求保证人以在其担保范围内承担全额保证责任。合同同时约定，若借款人、保证人等有违约情形的，需承担合同本金3%的违约金并承担赔偿责任等。原告按上述合同约定，于2011年5月27日向穆超银、艾雪莉发放了该笔借款。借款人穆超银自2011年6月20日起累计已归还贷款本金人民币2051268.35元，但从2013年1月20日起未按合同约定履行还款义务。2016年1月5日，经四川省都江堰市公证处（2016）都证经字第005号公证执行证书公证，申请执行人为成都农村商业银行股份有限公司都江堰幸福分理处，被申请执行人为穆超银，执行标的为：“一、债务本金人民币3998731.62元。二、利息（含罚息）74982.68元以及自2015年12月21日至全部贷款清偿之日止的利息、复利、罚息、违约金以及申请执行人实现权利而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公证费等）。后原告催收未果，诉至本院。
以上事实有原、被身份信息、个人购房担保借款合同、借款凭证、代保管抵押品凭证收据、催收凭证、执行证书和原被告陈述等予以佐证。本院对以上证据的真实性、合法性和与关联性予以确认。
本院认为，原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》，系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效。原告依约向被告穆超银发放了贷款。被告穆超银未按合同约定履行还款义务，经四川省都江堰市公证处（2016）都证经字第005号公证执行证书公证，对穆超银债务进行明确，即一、债务本金人民币3998731.62元。二、利息（含罚息）74982.68元以及自2015年12月21日至全部贷款清偿之日止的利息、复利、罚息、违约金以及申请执行人实现权利而产生的一切费用。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，艾雪莉与穆超银系夫妻关系，在婚姻关系存续期间，以一方名义借款，应当按夫妻共同债务办理，原告要求被告艾雪莉承担连带还款责任符合法律规定，且该债务已经生效公证执行证书确定，本院依法予以支持。保证人精诚公司作为连带保证人，与原告成都农商银行幸福分理处约定无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权要求保证人以在其担保范围内承担全额保证责任，故原告要求保证人精诚公司承担连带保证责任的请求成立，本院予以支持。被告穆超银、艾雪莉以其二人所购的位于都江堰市X路X号X栋X楼X号房屋作为抵押物并办理了抵押登记，该抵押合同有效，原告成都农商银行幸福分理处要求对抵押物享有优先受偿权的请求符合法律规定，本院予以支持。原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》对违约责任以及违约金计算方式进行约定，被告穆超银未按合同约定履行还款义务，存在违约行为，故原告要求支付违约金的请求成立，被告对支付违约金无异议，但提出应按实际违约本金计算违约金，依据合同的公平原则，本院对原告请求违约金的合理部分予以支持。因本案系借款合同纠纷，与原告要求被告精诚公司全额回购X栋X楼X号的房产属不同法律关系，故不在本案中处理，原告可另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告艾雪莉对被告穆超银在原告成都农村商业银行股份有限公司都江堰幸福分理处的债务承担连带清偿责任。
二、被告都江堰市精诚房地产开发有限公司对被告穆超银在原告成都农村商业银行股份有限公司都江堰幸福分理处的债务承担连带保证清偿责任；都江堰市精诚房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告穆超银追偿。
三、由被告穆超银向原告成都农村商业银行股份有限公司都江堰幸福分理处支付违约金119961.95元，被告艾雪莉、都江堰市精诚房地产开发有限公司对该违约金承担连带清偿责任。
四、三被告在未全部清偿上述债务时，原告成都农村商业银行股份有限公司都江堰幸福分理处对抵押物（都江堰市X路X号X栋X楼X号房屋）享有优先受偿权，可申请人民法院对上述抵押物折价或者拍卖、变卖，以所得的价款优先受偿，价款超过债权的部分归被告穆超银所有，不足部分仍由三被告继续清偿。
五、驳回原告成都农村商业银行股份有限公司都江堰幸福分理处的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费41128元，减半收取20564元，由被告穆超银、艾雪莉、都江堰市精诚房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 李红霞
二〇一六年六月十七日
书记员 胡小雪