河北省保定市新市区人民法院民 事 判 决 书（2014）新民初字第1786号原告保定市白鹭饭店有限公司，住所地保定市祥园路55号。注册号130605000001930。法定代表人肖国利，经理。委托代理人李峰，河北盛誉律师事务所律师。委托代理人刘子星，1985年2月10日，该饭店员工。被告保定市金石房地产开发有限公司，住所地保定市祥园路55号。法定代表人王金，系该公司董事长。委托代理人佟怡汲、刘海涛，河北曾知律师事务所律师。原告保定市白鹭饭店有限公司（以下简称白鹭饭店）与被告保定市金石房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李峰、被告委托代理人佟怡汲、刘海涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年7月10日原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于保定市祥园路55号的白鹭饭店二层、面积共为500平米房屋出租给被告，年租金为17万元。租金按半年交付，在每年的7月1日及1月1日为租金的交付日期。合同签订后，原告如约履行了上述合同规定的各项义务，未有任何过错，但被告却恰恰相反。合同履行期间被告至今未按时缴纳房租及水电费，严重违反双方签订的《房屋租赁合同》第六条的相关规定。原告多次向被告催缴，被告不予理睬，拒不交付，严重失信。鉴于以上情形，原告决定收回所出租的房屋，解除双方签订的《房屋租赁合同》，原告认为被告违约在先，依据合同的规定自己有权收回出租的房屋，由此给原告造成的损失也应由被告负责赔偿。为维护原告的合法权益，请求人民法院判令解除双方签订的房屋租赁合同，判令被告立即腾退返还与原告2013年7月10日签订协议中所租赁的房屋；被告立即给付所欠房租及水电费6.5万元，支付违约金1万元，共计7.5万元。被告辩称，原、被告于2013年7月10日签订房屋租赁合同，并且明确约定了租赁期限是9年5个月。且租赁合同一直都在正常、有效地履行之中。2014年6月被告听到有关所租赁房屋出售的消息，感到不安，遂找到白鹭宾馆负责人肖国利询问此事。肖国利不承认有此事。恰逢缴纳房租的时间，于是肖国利提出可以少交房租，以后再补交房租。于是被告交了2万元房租。直到8月下旬，肖国利通知被告房屋早已出售，称高新区管委会在事前未通知白鹭饭店的情况下，已将其房产出售给了某开发公司，现在要求终止与被告的房屋租赁合同并直接要求被告搬走，承诺给予赔偿，之前房租也一直没让补交。被告提出赔偿明细于9月17日交予肖国利，但肖国利在洽谈赔偿期间突然失联。现在被告刚刚租住不到2年，原告就要求终止租赁合同，合同没有完全履行。根据合同法的规定，双方签订的房屋租赁合同应当继续履行。原告提出的欠房租和水电费的请求不符合真实情况，依法依约不能支持，被告有证据证实原告拒绝收取房屋租赁费，被告并没有拖欠房租的故意。合同签订生效后，当事人一方不得擅自解除合同，否则就违背了合同的稳定性，原告的请求不应该受到法律保护，应依法予以驳回。经审理查明，2013年7月10日原告（甲方）与被告法定代表人王金（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于保定市祥园路55号的白鹭饭店二层、面积共为500平米房屋出租给乙方，租赁年限共9年5个月，甲方从2013年8月1日起将出租房屋及附着物交给乙方使用，至2022年11月30日收回。年租金为17万元（含暖气费及水费）。租金按半年交付，在每年的7月1日及1月1日为租金的交付日期。甲方同意给乙方20日装修期，装修期内免收租金。年租金第三年起每年提高3000元。无论是哪一方在租赁期内单方面终止合同的，付违约赔偿金30万元，乙方逾期交付租金，除如数补交外，付违约赔偿金1万元。合同签订后原告即将房屋交予被告，被告对所租房屋进行了装修和使用，现在该房屋仍由被告占有使用。2014年1月17日、2014年3月17日被告交房租2万元、3万元，2014年4月10日交房租3.1万元，收据上还注明2014年1月1日至2014年6月30日房租已清，2014年8月15日交房租2万元，收据上注明2014年下半年房租（先交2万尚欠6.5万元）。2014年3月10日被告交电费595.4元，2014年6月18日交电费1950元，2014年10月28日交电费3076元，2014年12月1日交电费529元，2015年1月5日交电费459元。白鹭饭店的股东为刘福亮和肖国利，法定代表人是肖国利。2012年12月1日刘福亮（乙方）和保定国家高新技术产业开发区发展有限公司（甲方、以下简称高新区发展公司）签订了房屋租赁合同，合同约定甲方将坐落于高新区海关街物资大楼C段，为三层楼房，建筑面积1670.59平米，出租给乙方，租赁期10年，自2012年2月1日至2022年11月30日，租金每年28万元。应被告申请，本院到高新区发展公司调取了2014年第10号资产转让合同，该合同约定，高新区发展公司（甲方）将高新区翔园街（原海关街6号）房产和国有土地使用权转让给河北瑞雅房地产开发有限公司，转让价格为32340800元，同时约定，本合同签订之日起，乙方负责处理与标的物有关的租赁、补偿、争议等一切事宜，甲方不再负担任何责任。产权过户以后甲方应通知租赁方，该标的物产权归乙方所有，乙方享有与租赁协议有关的一切权利，租赁方应积极配合乙方处理。本院还在高新区发展公司调取了刘福亮与高新区发展公司签订的房屋租赁合同，此份合同与被告到工商部门调取的合同主要内容一致，唯一不同的是在高新区发展公司调取的合同中约定甲方不同意刘福亮擅自转租房屋，工商部门调取的合同中没有此约定。诉讼中被告申请追加高新区发展公司作为本案的第三人参加诉讼，同时还向本院提出了反诉，要求判令被告继续履行双方所签订的房屋租赁合同。另被告提出了司法鉴定申请，要求对刘福亮与高新区发展公司签订的房屋租赁合同的真实性、合同公章的真实性做出司法鉴定，并追究原告的伪证责任。上述事实，有原、被告提供的房屋租赁合同、交纳房租及电费的收据、王金与肖国利的通话录音、其他租赁户的租赁合同及证明、本院到高新区发展公司调取的2014年第10号资产转让合同、庭审笔录等予以证实。本院认为，2013年7月10日原告（甲方）与被告法定代表人王金（乙方）签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方都应遵守并全面履行。被告法定代表人王金的行为应由保定市金石房地产开发有限公司承担。未经出租人同意的转租，对原租赁合同效力不产生影响，虽然刘福亮与高新区发展公司签订的房屋租赁合同不同意刘福亮转租，但是白鹭饭店满足了被告占有、使用所租房屋的要求，因此原告与被告法定代表人王金签订的《房屋租赁合同》还是有效合同。该合同签订后，双方都履行了自己的主要义务，导致被告后来没有足额按时交纳房租的原因是被告得知了租赁的房屋要转让，双方在协商补偿被告装修费用上产生分歧，形成诉讼。因此本案原、被告在履行合同的过程中均未违约，原告要求被告支付违约金1万元的请求本院依法不予支持；被告提供了交纳电费的收据，双方在合同中约定房租中包含水费，故原告要求被告给付水电费的请求本院也不予支持。高新区发展公司作为租赁房屋的产权所有人，有权利处分自己的财产，不必经他人同意，鉴于本案涉及的房屋和土地使用权已由高新区发展公司转让给别人另有用途，原告与被告法定代表人王金签订的《房屋租赁合同》的主要目的不能实现，合同继续履行已经不现实，所以原告要求解除该合同的诉讼请求本院依法予以支持，对于造成合同解除的原因原、被告均没有过错。合同解除后，被告应及时腾退房屋，按照年租金17万元的标准补交房租。被告要求原告补偿装修费用等请求可以另行起诉，本案不予处理。被告申请追加高新区发展公司作为本案的第三人参加诉讼，被告提出的司法鉴定申请，要求对刘福亮与高新区发展公司签订的房屋租赁合同的真实性、合同公章的真实性做出司法鉴定，并追究原告的伪证责任。被告的上述请求与本案的关联性不大，本院依法不准予其申请，被告可以通过其他途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除2013年7月10日原告保定市白鹭饭店有限公司与被告保定市金石房地产开发有限公司法定代表人王金签订的《房屋租赁合同》，解除日期为本判决生效之日；二、被告保定市金石房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内腾退保定市祥园路55号的白鹭饭店二层、面积共为500平米房屋给原告并给付原告保定市白鹭饭店有限公司房租（房租按年租金17万元计算，自2014年8月15日计算至腾清之日止，被告已交纳的2万元房租应予扣除）；三、驳回原告保定市白鹭饭店有限公司其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费1676元由原告负担400元、被告负担1276元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  孙宝哲审 判 员  卢清江人民陪审员  宋琳琳二〇一五年六月十三日书 记 员  赵 园