金华市金东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金东民初字第1615号
原告黄中胜。
委托代理人陈如意。
被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司。
法定代表人王会明。
委托代理人温小敏。
委托代理人卢慧敏。
原告黄中胜诉被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司（以下简称浙中建材市场）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王画独任审判，于2013年12月4日公开开庭进行了审理，原告黄中胜及其委托代理人陈如意、被告委托代理人温小敏、卢慧敏到庭参加诉讼。后转为普通程序，依法组成合议庭于2014年3月20日、2014年5月15日，两次公开开庭进行了审理，原告黄中胜及其委托代理人陈如意、被告委托代理人温小敏、卢慧敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告黄中胜诉称，2012年11月3日，原、被告签订一份《商铺买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落于金华市建才路99号浙中建材市场A座地面三层C区513号商铺，建筑面积13.51平方米，每平方米价格16136.94元，总价为218010元。合同签订之日支付首付款118010元，剩余款项100000元办理按揭贷款。合同约定的首付款到位后，被告立即办理注销抵押登记，并向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续。如因被告原因造成原告在一年内不能取得商铺所有权证、土地使用权证的，视为被告违约，原告有权退房，被告必须在原告提出退房之日起，一周内将原告已付款退还，并向原告支付违约金50000元。合同签订后，原告按约支付了首付款，但至今因被告原因，未能办妥商铺所有权证、土地使用权证。为此，原告诉至本院请求判令：1、解除原、被告于2012年11月3日签订的《商铺买卖合同》；2、被告退还原告支付的首付款118010元、租金13916元，并支付违约金50000元，合计181926元（并支付逾期利息，从起诉之日起按中国人民银行贷款利率计算至判决确定之日止）；3、本案的诉讼费由被告承担。
为证明上述事实，原告向法院提供以下证据：1、工商登记情况一份，证明被告主体资格；2、商铺买卖合同，证明原被告间买卖关系及被告违约情况；3、商铺委托经营管理合同，证明商铺买卖的总价款是231926元。原、被告之间在签订商铺买卖合同的时候为了减少税费，用第一年租金13916元抵扣部分首付款；4、收款收据、转账凭证，证明原告已付款的事实；5、房屋权属登记表，证明原告购买的商铺因被告未能注销抵押，无法过户到原告名下，已构成根本违约的事实。
被告浙中建材市场辩称，一、同意解除双方签订的《商铺买卖合同》；二、同意退还原告已付款人民币118010元；三、原告要求返还租金13916元的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回。本案是买卖合同关系，原告要求返还租金与本案无关。四、原告要求支付逾期利息和违约金5万元属于重复请求，且原告要求支付违约金5万元过高，请求法庭依法予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第113条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原告因被告违约所造成的损失，应以其实际损失为基础，原告的实际损失应为人民币9434.90元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，原告的损失即其实际付款数额从其付款日即2012年11月3日起的利息损失，按中国人民银行公布的同期贷款利率即6.15%（一年至三年的标准）加收30%计算自2012年11月3日算至起诉日2013年11月5日的利息约为118010元＊6.15%＊（1＋30%）=9434.90元。而且本案商铺买卖合同的按揭贷款没有办理，被告没有收取款项，原告也有相应的损失，且被告已经将商铺交付给原告使用一年多，被告没有办理权属证，没有影响原告使用房屋，原告主张的违约金过高，请求减少；五、诉讼费由法院判决。
被告未向本院提供证据。
经庭审质证，本院认证如下：
原告提供的证据1、2、3、4，被告质证后对其三性均无异议，本院对以上证据予以确认；证据5，被告质证后对其真实性无异议，但对其关联性有异议，认为看不出是该登记表记载的是涉案的c区513号商铺，本院对该证据真实性予以确认。
经审理，根据当事人陈述、举证和本院对证据的认证情况，本院对本案的基本事实作如下认定：
2012年11月3日，原告黄中胜（乙方）与被告浙中建材市场（甲方）签订一份《商铺买卖合同》，约定：“乙方向甲方购买坐落于金华市建才路99号浙中建材市场A座地面三层C区513号商铺，建筑面积13.51平方米，每平方米价格16136.94元，总价为218010元。合同签订之日支付首付款118010元，剩余款项100000元办理按揭贷款。买受人需在合同签订之日日起七个工作日内，将符合银行规定的材料递交给出卖人指定的银行，并办妥银行按揭贷款手续。出卖人应当在2012年11月3日前，将商铺交付买受人使用。”合同签订当天，原告在合同附件二《交房确认书》上签字，确认已交房。该合同第八条第3项约定：“双方商定，在本合同约定的首付款到位后，甲方立即办理注销抵押登记，并向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，乙方给予积极协助。如因甲方原因造成乙方在一年内不能取得商铺所有权证、土地使用权证的，视为甲方违约，乙方有权退房，乙方有权退房。甲方必须在乙方提出退房之日起一周内将乙方已付款退还给乙方，并向乙方支付违约金50000元整。”合同签订后，原告按约支付了首付款118010元，但至今因被告原因，未能办妥商铺所有权证、土地使用权证。原告要求退房退款，双方产生纠纷，遂成讼。另查明，原、被告在签订《商铺买卖合同》当天，还签订了一份《商铺委托经营管理合同》，约定涉案商铺由原告委托被告统一经营管理，期限十三年，委托管理的第一、第二年，由被告每年支付原告该商铺总房款的6%作为委托经营收益，第一年的收益在签订合同时一次性支付。但被告实际未支付该款项，而是在《商铺买卖合同》中，按原定总房款231926元扣除第一年的租金13916元后，折算成优惠价16136.94元／M2，按总房款218010元与原告签订合同。
本院认为，原、被告之间签订的《商铺买卖合同》，是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同约定履行相应的义务。现被告未能在约定的期限内履行办理商铺所有权、土地使用权证，已构成违约，原告有权要求按合同约定退房，被告应及时退还原告已付房款并支付违约金。对被告称原告未在规定时间提交按揭所需材料及未按规定的时间支付其余房款，被告享有先履行抗辩权的答辩，因双方约定其余房款以银行按揭贷款方式支付，根据房产等买卖中，贷款需相应产权证书用于抵押，才能办理的流程，本案是因被告未能及时办理相应的权属证书，才导致原告无法申请贷款用于按约支付剩余房款，故本院对被告该答辩意见不予采信。鉴于本案房产已于买卖合同签订当日交付，原告亦未举证证明其所受实际损失，与本案相同情况的购房户数量众多，被告企业存在特定经营状况，依被告请求，本院对逾期办证违约金作出调整，以实际交付的房款数额，从交款之日起，按每日万分之三计付违约金。因原、被告间的《商铺买卖合同》解除后，双方签订的《商铺委托经营管理合同》已无继续履行的必要与可能，故本院于本案中对其一并予以解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告黄中胜与被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司于2012年11月3日签订的《商铺买卖合同》和《商铺委托经营管理合同》。
二、由被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司于本判决生效后十日内退还原告黄中胜购房款118010元。
三、由被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄中胜违约金21844元（从购房款支付之日起计算至2014年7月13日止，之后按所欠房款的每日万分之三计算至本判决确定履行之日）。
四、驳回原告黄中胜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3938元，由原告黄中胜负担911元，被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司负担3027元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。
审 判 长 丁丽娜
代理审判员 王 画
人民陪审员 姜建清
二〇一四年七月十四日
代书 记员 陈 丝