江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏01民终10011号上诉人（原审被告）：南京德润置业有限公司，住所地江苏省南京市浦口区江浦街道凤凰大街55号-69。法定代表人：徐波涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁莉，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦小彦，北京市高朋（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王美林，男，1976年8月11日生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：朱丽，江苏石城律师事务所律师。上诉人南京德润置业有限公司（以下简称德润公司）因与被上诉人王美林房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初5136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德润公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或起诉；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人就同一违约行为先后提起两个诉讼，诉讼请求在实质上均是要求上诉人承担违约责任，后诉是对前诉裁判结果的否定，一审判决认为不适用“一事不再理”原则，属于适用法律错误。1、前诉与后诉的诉讼请求实质上是主张承担违约责任，前诉在庭审中法官要求其明确主张实际损失和违约金时，被上诉人明确选择按照违约金来赔偿。2、从一审判决计算赔偿金额的方法可以看出，一审判决即后诉改变了前诉违约责任的大小，是对前诉判决结果的否定。二、一审判决认为在主张双倍返还定金后可以再次提起诉讼要求上诉人赔偿损失，司法解释规定的可以并处是在同一案件中，而非另行提起诉讼，一审判决适用该条时在两个案件中并处，属于适用法律错误。三、一审评估报告中房屋评估时间点和评估依据等错误，评估报告不足以作为认定事实的依据，一审以此判决属于查明事实错误。1、上诉人在一审中提供在各大房地产门户网站上搜索的涉案房屋所在小区二手房交易的市场价格。反映出涉案房屋所在小区在2017年4月时市场交易均价为每平米2.3-2.4万元，而一审评估报告是对期房进行评估，价值时点为2016年2月22日，房屋价格为20597元，该价格明显与市场价格不符。2、一审法院认定评估的价值时点错误。被上诉人在2015年5月25日，提起诉讼要求解除《商品房认购协议书》并承担违约责任（给付金钱赔偿），此时，双方签署的合同已经解除，法院审理仅是对合同解除予以再次确认，双方应当以2015年5月的房屋售价作为增值损失计算的终止点。3、房屋增值全部收益的获取是以支付购房款为对价的，被上诉人没有支付购房款，不享有完整的所有权，因此不应获得房屋增值的全部收益。四、房屋的增值损失是上诉人在订立商品房认购协议书时不可预见的。1、被上诉人所主张的房屋增值损失已经过了双方订立合同时可以预见到的因违约造成的损失。2、未能完成双方买卖合同的签订也是由于市场调控等经济因素造成，上诉人无法预测。3、自2015年年底，特别是2016年，南京市房地产价格持续快速上涨，存在一定的不可预测性。因此，本案中的房屋增值损失是上诉人在订立合同以及违约时都不可预见的损失，不应当予以赔偿。王美林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。1、本案不适用一事不再理原则。本案的本诉与前诉虽然当事人相同，诉讼标的相同，但诉讼请求与前诉完全不同，前诉是要求双倍返还定金，是对上诉人的违约行为要求其承担违约金，是根据合同及法律规定对违约方的惩罚性赔偿。根据最高院相关司法解释的规定，守约方是可以同时主张违约金和损失赔偿的。法律并没有规定两项必须在同一案件中处理，所以被上诉人认为法无禁止即可为。2、一审判决以评估报告为依据是合法、正确的。本案评估报告是法院依法委托专业评估机构所作，上诉人在上诉意见中所提房屋、时间与本案均不一致，价格不具有可比性。关于评估时点的问题，起诉要求解除与合同是否实际解除是两个不同概念。经过法院审理，判决确认双方合同解除，判决生效后才是合同解除时间。3、上诉人的违约行为导致了被上诉人无法继续履行合同，无法获得其所购买的房屋，按照合同及法律规定，上诉人应当承担相应的违约责任，并赔偿被上诉人的实际损失。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉人的上诉请求。王美林向一审法院起诉请求：1、要求德润公司赔偿房屋增值损失暂定604万元（具体数额以鉴定后查明的损失为准）；2、要求德润公司支付逾期给付利息（以房屋增值损失为基数，自2016年7月18日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；3、由德润公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月19日，德润公司作为甲方，王美林作为乙方，双方签订《商品房认购协议书》。协议书约定，乙方认购甲方开发建设的九月森林藤萝湾苑70幢101室，房屋建筑面积604.05平方米，房屋单价每平方米13541.93元，总房款818万元。付款方式：该栋楼参与10万元抵100万元的活动，折后成交总价为728万元。乙方同意签订协议时支付定金366万元。王美林于2013年12月19日、12月20日分三次共支付给德润公司500万元。后德润公司退还给王美林134万元。2015年5月25日王美林向一审法院提起诉讼，2015年11月11日一审法院作出（2015）浦民初字第1753号民事判决书，判决：“一、解除王美林与德润公司2013年12月19日签署的《商品房认购协议书》；二、德润公司于本判决生效之日起十日内双倍返还王美林购房定金732万元”。德润公司后向南京市中级人民法院提出申诉，南京市中级人民法院于2016年7月18日作出（2016）苏01民再41号民事判决书，判决：“一、维持南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第1753号民事判决第一项；二、变更南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第1753号民事判决第二项为，南京德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还王美林定金共计2912000元；三、南京德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内向王美林退还购房款2204000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计息，自2015年5月25日起计算至实际支付之日止）”。后王美林依据法院生效判决向一审法院申请强制执行，执行标的5209553元。2016年7月27日，德润公司清偿所有债务，执行完毕。以上事实有王美林、德润公司陈述、商品房认购协议书、（2015）浦民初字第1753号民事判决书、（2016）苏01民再41号民事判决书、（2016）苏0111执662号结案通知书等证据在卷证实。一审法院认为，（2016）苏01民再41号民事判决书中已认定《商品房认购协议书》为商品房买卖合同，因德润公司构成违约，该合同应予以解除。在德润公司没有充分证据推翻生效判决认定的事实情况下，一审法院对生效判决认定的事实予以认可。本案主要争议焦点在以下几点：关于本案是否属于“一事不再理”的问题。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，只有在同时符合当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同或者后诉的诉讼请求实质否定前诉裁判结果的情况下，才属于重复起诉。本诉与前诉虽当事人相同、诉讼标的相同，但诉讼请求与前诉不同，本诉中王美林诉讼请求无论是否得到法院的支持，也不会否定前诉裁判结果，故本案不属于重复起诉，对德润公司要求驳回王美林起诉的抗辩意见不予支持。关于王美林在向德润公司主张双倍返还定金后是否可以再次提起诉讼要求德润公司赔偿损失的问题。一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。该条规定了当事人同时主张定金和损失的情况下，可以并处。本案王美林在前诉中只主张双倍返还定金，并没有主张损失，在前诉判决后，王美林认为定金不足以弥补损失的情况下，又提起本诉。一审法院认为，因德润公司违约行为造成认购协议的解除，王美林并无过错，不能苛求王美林必须同时提出双倍返还定金和赔偿损失，在王美林提出双倍返还定金请求被法院判决部分支持后，王美林认为并不能弥补其全部损失的情况下，应给予其再要求德润公司赔偿损失的权利。德润公司抗辩称定金罚则与赔偿损失是选择适用，即然王美林已选择了定金罚则就不应当再要求赔偿损失，没有法律依据，不予支持。但前诉与本诉中德润公司应给付王美林金额的总和不应超过因德润公司违约造成的损失。关于房屋增值损失是否属于损失赔偿范围以及德润公司是否可预见的问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。对损失赔偿的范围《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。若王美林、德润公司签订的认购协议不解除，德润公司按约履行自己的义务，王美林最终能取得涉案房屋的所有权，房屋在签订合同后的增值部分是合同正常履行情况下王美林必然能获得的利益，对涉案房屋在签订合同后的增值部分的损失，德润公司应予以赔偿。至于德润公司订立合同时是否预见到房屋增值损失，一审法院认为，近几年，南京地区房屋价格波动较大，总的趋势一直处于上涨状态，德润公司作为专门进行房地产开发的公司，应当预见到不履行合同义务所造成的后果。关于房屋评估时间节点问题。在案件审理过程中，王美林提出申请对涉案房屋的价格进行评估，本案依法委托江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司进行评估。2017年3月17日，该公司出具（江苏）金宁达恒（2016）（房估）字第7022号估价报告，估价结果为：估价对象于价值时点（2016年2月22日）的市场指导价格为12441600元，建筑面积评估市场单价为每平方米20597元。王美林对评估报告没有异议。德润公司对评估报告真实性没有异议，但对关联性有异议。理由是解除合同属形成权，自收到解除合同的书面通知之日即为解除之日，本案合同解除时间应当以前诉起诉之日或起诉书送达德润公司之日为准，而评估报告的价值时点确定在法院判决生效之日。一审法院认为，在前诉王美林向法院提起诉讼之前，王美林并未向德润公司发出过解除合同的通知，并不存在王美林单方行使解除权的问题，也就不存在要求法院确认解除合同效力的问题（要确认也是收到解除合同通知一方确认）。王美林诉至法院要求解除合同，并不是行使形成权，而是利用公权力来确认在德润公司违约的情况下要求法院支持其解除合同的请求，该情形不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的情形，也就不存在德润公司在收到诉状后合同即解除的情况。且王美林也不可能在法院没有判决确定解除合同的情况下，冒巨大的风险寻求另外与第三方订立房屋买卖合同的机会。故一审法院确认判决生效之日为合同解除之日，并以此时间作为评估价值时点。另外因为再审判决维持原审解除合同部分的判决，所以合同解除之日应以原审判决的生效时间为准。房地产评估报告评估程序合法，评估结果正确，具有合法性，与本案有关联，予以采纳。对德润公司提出要求重新进行评估的申请，不予准许。综上，一审法院认为，王美林因德润公司违约所造成的房屋增值部分的损失为4261600元。在前诉中德润公司已按法院的生效判决给付王美林定金及购房款占有利息损失共计1549553元（5209553元-1456000元-2204000元），在本诉中应当予以扣减。对于王美林要求德润公司赔偿房屋增值部分的逾期给付利息损失的请求，应自王美林起诉之日起开始计算，王美林要求自2016年7月18日开始计算，其诉请范围并未超出起诉之日，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，判决：一、德润公司于判决生效之日起十日内赔偿王美林损失2712047元及逾期给付利息（自2016年7月18日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算）。二、驳回王美林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费57669元，由德润公司负担29000元，由王美林负担28669元。评估费47000元，由德润公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。根据已查明的事实，王美林与德润公司就双方签订的《商品房认购协议书》的履行产生争议，王美林就此已提起诉讼，并经法院判决解除双方签订的《商品房认购协议书》，认定德润公司构成违约，双倍返还定金并退还购房款。现王美林再次提起本案诉讼，要求德润公司赔偿因房屋增值造成的损失，本院认为，本案与前案的当事人相同，诉讼标的相同，诉讼请求虽具体数额不同，但二者实质均为要求德润公司进行违约损害赔偿。在前案已经认定德润公司违约，并按定金罚则承担违约责任之后，王美林再次要求德润公司就同一违约行为承担违约责任，系对前案判决既判力的否定，属于重复诉讼。关于王美林提出的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中明确“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处”的意见，本院认为，王美林在前案中请求确认德润公司构成违约并承担违约责任，即使其认为合同约定的定金不足以弥补其损失，但其仅提出了双倍返还定金的诉请，而未提出其他赔偿请求，系对其诉讼权利的处分，不得因此而对抗前案生效判决的既判力。综上所述，上诉人德润公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初5136号民事判决；二、驳回王美林的起诉。一审案件受理费57669元，退还王美林，评估费47000元由王美林负担；上诉人南京德润置业有限公司预交的二审案件受理费29000元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  龚 达二〇一八年五月十一日书记员  王 慧