北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初11678号
原告：李媛媛，女，1984年10月19日出生，住河北省保定市。
委托诉讼代理人：李航，北京市建诚律师事务所律师。
被告：杨利军，女，1955年2月5日出生，住北京市丰台区。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：闫松松，男，1987年9月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。
原告李媛媛与被告杨利军、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李媛媛及其委托诉讼代理人李航、被告杨利军到庭参加诉讼，第三人链家公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加全部诉讼。本案现已审理终结。
李媛媛向本院提出诉讼请求：1.判令解除李媛媛与杨利军于2017年2月28日签订的合同编号为100000709636的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令解除李媛媛与杨利军、链家公司于2017年2月28日签订的补充协议；3.判令杨利军返还我支付的定金20万元；4.判令杨利军支付我违约金46.2万元；5.诉讼费由杨利军负担。事实与理由：2017年2月28日我与杨利军通过链家公司居间服务，签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，合同约定：杨利军将其名下的位于北京市丰台区北大地三里9号楼X号房屋出售给我；房屋总成交价为231万元，房屋建筑面积为35.6平方米，过户所产生的所有税费由我承担；我应在2017年2月28日前将第一笔定金10万元支付给杨利军，应在3月15日前将第二笔定金10万元支付给杨利军，我于申请贷款银行批贷次日起5日内将第一笔首付款（不含前期已支付的全部定金）以建委监管支付给杨利军，我于申请贷款银行批贷次日起5日内将第二笔首付款以理房通支付给杨利军，我贷款120万元支付杨利军剩余房款，其中5000元作为户口迁出保证金，5000元作为物业交割保证金分别在户口迁出当日和物业交割当日支付给杨利军；杨利军如拒绝将房屋出售给我的，我有权解除房屋买卖合同，杨利军应以房屋总价款20%向我支付违约金。
合同签订后，我如约给付了杨利军20万定金，可是杨利军在收到定金后，以种种理由拒不配合我办理该房屋的网签登记手续，致使我无法申请贷款。我和链家公司通过各种方式多次通知杨利军履行合同，配合办理房屋网签的相关手续，可是杨利军仍以各种理由拒不配合。杨利军的这种违约行为致使该合同无法继续履行，事实上就是拒绝将该房屋出售给我。根据相关法律规定，我有权解除合同，并有权在定金条款和违约金条款中选择追究杨利军的违约责任。
杨利军更换过房产证，换完后不向链家公司提供新的房产证信息，导致无法进行房屋核验，所以无法办理网签。房屋价格在2017年3月至5月一直在涨价，后来下降，双方在3月份时争议特别大。为维护我的合法权益，根据民事诉讼法的相关规定，向法院提起诉讼。
杨利军辩称，我不同意李媛媛全部诉讼请求。李媛媛起诉书中所写事实与理由的前六行均属实，第一笔定金是李响给的，第二笔定金是通过理房通给的，应该也是李响给的。第七行至第九行属实，但是没有说首付款的数额，第一笔是30万，第二笔是60万。起诉书中第一段内容就是合同的约定。李媛媛已经履行了定金支付义务，但是从首付款开始就没有履行。我没有拒绝，没有不接电话。3月15日在定金交付前出了房本的问题，房产证号变了，这应该是李媛媛和链家公司的责任。李媛媛没有说房本出问题，那就没有问题，我没有不配合进行网签。网签应该是链家公司协助双方办理，并不是由链家公司去办理网签。我换过房产证，我是听链家的经纪人陈佳星去换的，换完房产证我去建委问了，建委说地址加了两个字，产权证证号也变了，建委大厅的人说这种情况需要重新写合同，所以回来我跟链家的工作人员说了这个意见，反映了这个意见没用，陈佳星找我要新的房本，我让他要写清楚首付款的时间，双方就卡在这了。因为首付款时间没有确定，所以新的房本的材料没有给链家。签完合同后第一步是房屋核验，之后网签。进行房屋核验需要5到10个工作日，3月8日就应该核验完了，签合同时按旧的房本签的，核验也应该用旧的房本。李媛媛3月15日交中介费时已经出现了新房本和争议，但她依旧交了中介费。李媛媛起诉书中没有提90万的内容，说明她不打算履行，是李媛媛违约。我认为网签的条件是明确首付款的时间，李媛媛和链家公司没有明确，所以我没有提交新的房本。只要李媛媛能和我确定首付款的时间，我交新的房本不是问题。房屋在开庭时的价格比2月28日下降了一点，但最近又上涨。
链家公司述称，李媛媛所述均属实。在我公司居间服务下，李媛媛与杨利军签订了房屋买卖合同。合同不能继续履行是卡在了房屋核验处，因为杨利军不提供房本，所以无法进行房屋核验，无法办理网签，合同就履行中止了。如果双方均同意解除合同，那我公司也同意；如果双方有分歧，那听从法院判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2017年2月28日北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）（以下简称房屋买卖合同）主要载明：出卖人：杨利军，买受人：李媛媛、委托代理人：李响，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议：第一条、房屋基本情况：（一）出卖人所售房屋为楼房，坐落为丰台区北大地三里9号楼X……第二条、房屋权属情况：（一）该房屋所有权证证号为：京房权证丰私成字第XX**号……第四条、成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为：人民币（小写）1500000元（大写）壹佰伍拾万元整。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为：人民币（小写）810000元（大写）捌拾壹万元整，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1.买受人向出卖人支付定金人民币（小写）200000元（大写）贰拾万元整（不高于成交总价格的20%），定金支付方式为直接支付给出卖人。2.剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。（四）关于贷款的约定：买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币（小写）1200000元（大写）壹佰贰拾万元整。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用……第六条、房屋的交付：（一）出卖人应按照以下约定将房屋交付给买受人：2018年3月15日前将该房屋交付给买受人……第九条、权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续……
2017年2月28日补充协议主要约定：杨利军（出卖方）（甲方），李媛媛（买受方）（乙方），链家公司（居间方）（丙方），第一条、成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币（小写）2310000元（大写）贰佰叁拾壹万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条、关于房屋交易具体事宜的约定：1.定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2017年2月28日将第一笔定金人民币（小写）100000元（大写）壹拾万元整以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于2017年3月15日前将第二笔定金人民币（小写）100000元（大写）壹拾万元整以理房通支付的方式支付甲方……4.首付款：（1）乙方于乙方申请贷款银行批贷次日起5日内将第一笔首付款人民币（小写）300000元（大写）叁拾万元整（不包含前期支付全部定金）以建委监管支付的方式支付甲方；（2）乙方于乙方申请贷款银行批贷次日起5日内将第二笔首付款人民币（小写）600000元（大写）陆拾万元整以理房通支付的方式支付甲方……5.申请购房贷款：甲乙双方应于网签次日起15日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续……第四条、违约责任：1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。
同日，三方另签订居间服务合同，其中约定居间代理费50820元由李媛媛承担。
同日，杨利军收到定金100000元，并出具定金收条一份，主要载明：今收到购房人李媛媛身份证号×××，代理人李响身份证号×××，购买丰台区北大地三里9号楼2-29房产定金100000元整，大写拾万元整。
2017年3月15日，杨利军收到第二笔定金100000元，并出具收条一份，主要载明：今收到李响（身份证：×××）购买杨利军（身份证：×××）位于北大地三里9号楼X号定金10万元整。
本院至北京市国土资源局丰台分局调取的诉争房屋换证相关材料，其中：原房产证复印件上载有“2013年6月12日张淑平没交钱，不能卖给她”的手写字体，且北京市国土资源局丰台分局在原房产证复印件上盖有“已作废”章；不动产登记资料查询结果证明中载明，丰台区北大地三里9号楼5层2门X房屋(以下简称诉争房屋)的原房屋所有权证号为京房权证丰私成字第XX**号，登记日期为2006年3月21日，现不动产权证号为京（2017）丰不动产权第XXXX号，登记日期为2017年3月8日。
庭审中，李媛媛提交居间服务合同、房屋交易保障服务合同、居间服务费收据，拟证明链家公司为双方提供居间服务，双方均应积极配合居间方，按照居间方的要求提供房屋买卖所需证书、证件及资料，并保证资料真实合法有效，双方均授权了链家公司办理网签手续。杨利军、链家公司均认可。
李媛媛申请证人链家公司职员张某出庭作证，证人陈述房主的房本有涂改字迹，银行说可能办理贷款时无法办理，需要换新的房本做房屋核验，业主换了房本后没有提供新房本，所以做不了房屋核验，也就不能网签。李媛媛、链家公司认可证人证言。杨利军认可证人证言，但表示证人没说签合同的时间和合同中约定的其他时间，也没有说杨利军为何要交新房本。
李媛媛提交EMS快递单复印件，拟证明杨利军拒不履行合同；李媛媛提交短信截图及录音光盘，拟证明其与链家公司多次用多种形式催促杨利军履行合同、办理网签，杨利军多次推脱、拒不配合办理房屋核验手续，杨利军不停提出新要求，李媛媛一方同意让步配合，但杨利军未到链家商谈，最终没有签订变更协议、杨利军也未按原合同履行义务，杨利军实质上是不想继续履行合同。杨利军认可上述证据真实性，表示其于2017年4月9日收到快递，里面有一份催告函，但不认可所有证据的证明目的。链家公司认可证据真实性，系其工作人员催促杨利军办理手续未果。
关于上述2017年4月9日催告函一事:陈佳星在2017年8月11日谈话笔录中陈述其在用EMS快递邮寄4月9日催告函之前，曾用顺丰快递邮寄过一份催告函但被退回，并提交顺丰快递退回件、EMS快递单原件，本院当庭拆开顺丰快递退回件，内有3月20日催告函一份；陈佳星另陈述杨利军卖房收到定金后不配合，因为房本上有字所以让杨利军换，怕不换房本会影响贷款，杨利军说行但一直不给新房本，双方约肯德基协商，没说两句杨利军就要走，李媛媛爱人想说清楚去找杨利军，但杨利军报警。李媛媛、链家公司对此均表示认可。杨利军不认可顺丰快递退回件，表示其没有收到，陈佳星也未向杨利军提及；对陈佳星所述部分不认可；杨利军对报警一事认可，表示李响想退定金，杨利军让其拿三方合同，李响没来。
杨利军另提交2017年4月9日催告函原件,并表示催告函上半部分是链家公司陈佳星所写,下面几行手写内容“请注明房屋购买人，90天内的某一天交付30万，交付60万的时间……你写清楚了，无需催告，配合你办理”为杨利军所写,拟证明链家公司让杨利军提供新房本，杨利军认为应该用旧的房本进行核验再网签，是因为链家公司让杨利军换新的房本导致后来产生争议，催告函上未盖链家公司的章。李媛媛对2017年4月9日催告函原件真实性认可，不认可其证明目的，认为催告函可以证明是陈佳星寄给杨利军的，系陈佳星的职务行为，代表链家公司要求杨利军履行合同义务。
杨利军提交短信截图、通话记录截图、通话录音，拟证明双方没有谈拢的主要责任方在于李媛媛，3月29日陈佳星和李媛媛到一边单独说话，杨利军就走了，当时约定的地点不是肯德基、是麦当劳，9月8日李媛媛在楼下找杨利军约好在正阳桥见，但李媛媛爱人不肯在电话里说。李媛媛认可证据真实性，不认可证明目的，表示3月29日三方约定商谈房屋事宜，约的是麦当劳还是肯德基不影响事实认定，9月8日是法庭通知开庭时间，李媛媛爱人是去杨利军家看她是否在家，已经是诉讼中的事情了。链家公司对9月8日通话录音表示无法核实真实性,对该组其他证据未发表质证意见。
本院询问李媛媛其实际损失情况，李媛媛陈述存在诉讼未结束导致其无法买房、银行商贷上涨、居间代理费等损失。
本院认为，各方于2017年2月28日签订的房屋买卖合同及补充协议，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约全面履行自己的义务。李媛媛以杨利军未按约定提交诉争房屋的房产证属于拒绝出售房屋、构成根本违约为由要求解除合同，杨利军认为应当用旧的房产证进行核验且必须确定首付款的时间才能提供新的房产证，故本案的争议焦点为杨利军未及时提供换发的不动产权证书是否导致李媛媛具有合同解除权。首先，双方签订房屋买卖合同和补充协议之后，均应配合链家公司办理资格核验、房屋核验、进行网签等手续，对于杨利军而言，其提交诉争房屋的房屋所有权证等相关材料为其合同义务；其次，杨利军应链家公司要求在签订合同之后向北京市国土资源局丰台分局申请换发了新的不动产权证书，该行为经过了杨利军的首肯并由其本人进行实施；再次，虽然双方签订的房屋买卖合同中载明的房屋所有权证证号为京房权证丰私成字第XX**号，但双方就坐落于丰台区北大地三里9号楼X的房屋买卖达成一致的意思表示并不因房屋所有权证证号的改变而改变，双方仍应按该合同及协议履行各自义务，故提供换发后的不动产权证书相关材料亦为杨利军的合同义务。因此，杨利军逾期未提供换发后的不动产权证书相关材料导致双方合同无法继续履行，构成根本违约，属于双方约定的李媛媛有权解除合同的情形。因此，李媛媛要求解除双方签订的房屋买卖合同及三方签订的补充协议的诉讼请求，本院予以支持。关于杨利军以首付款的支付时间未确定而拒绝提供不动产权证书的辩称，因双方在2月28日补充协议中约定了首付款的支付时间为“申请贷款银行批贷次日起5日内”，根据录音可知双方在签订补充协议后又协商过首付款的数额、时间、贷款等事宜，但因双方未能形成最终协议，故双方均应按2017年2月28日房屋买卖合同及补充协议内容继续履行，即首付款的支付时间仍为“申请贷款银行批贷次日起5日内”，故杨利军的该项辩称，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，李媛媛要求杨利军返还定金20万元，符合法律规定，本院予以支持。李媛媛根据双方约定要求杨利军支付违约金46.2万元，考虑其实际损失及双方实际履行阶段，双方约定的违约金数额过高，本院予以适当调整。杨利军的其他辩称，缺乏事实及法律依据，本院均不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除李媛媛与杨利军于二〇一七年二月二十八日签订的合同编号为100000709636的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、解除李媛媛、杨利军与北京链家房地产经纪有限公司于二〇一七年二月二十八日签订的补充协议；
三、杨利军于本判决生效之日起七日内退还李媛媛定金二十万元；
四、杨利军于本判决生效之日起七日内支付李媛媛违约金二十万元；
五、驳回李媛媛其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万五千二百八十元，由被告杨利军负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 胡萍萍
人民陪审员 易献平
人民陪审员 柳德凤
二〇一八年二月二十七日
书 记 员 王广臣