广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第656、657号
上诉人（原审原告）黄海燕。
上诉人（原审原告）邱智强。
两上诉人共同委托代理人曾刚强，广东国晖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳万科华昱花园房地产开发有限公司。
法定代表人周彤，该公司总经理。
委托代理人吴海洋，该公司法律顾问。
委托代理人郭嵚，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）深圳市万科物业服务有限公司。
法定代表人向云，该公司董事长。
委托代理人吴伟，该公司职员。
被上诉人（原审被告）深圳市万科物业服务有限公司金色半山物业服务中心。
负责人余小原。
上诉人黄海燕、邱智强因与被上诉人深圳万科华昱花园房地产开发有限公司（以下简称万科公司）、深圳市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）、深圳市万科物业服务有限公司金色半山物业服务中心（以下简称金色半山服务中心）商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第867、868号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对两案进行了审理，两案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年10月2日，黄海燕、邱智强作为买方，万科公司作为卖方，双方签订了合同编号为深（龙）网预买字（2010）第X号的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定黄海燕、邱智强向万科公司购买位于深圳市龙岗区X街道x花园x栋x号房，建筑面积为63.77平方米，套内建筑面积为49.62平方米，总价款为1241940元。合同第九条约定：卖方应当于2011年12月31日前将本房地产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件；买方对卖方交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对卖方交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭证；卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日；卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日；第十一条约定：买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起15日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产；买方认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议，卖方在接到买方异议后，应在7日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，本房地产视为未交付；第十二条约定：除本合同另有约定的特殊情况外，卖方如未按本合同约定的期限将本房地产交付买方，按下列方式处理：逾期超过90日的…买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。双方在合同的附件五《双方补充约定》第四条约定了对合同第九、十、十一条的修订：买方应在《入伙通知书》中通知的入伙日起五日内（验收期限）前来验收本房地产，如有异议，应于验收期限届满当日提出；如截止合同正文第九条约定交付日买方仍没有收到《入伙通知书》的，则交付日届满日前5个工作日为交付时间，买方应在上述时间内至卖方所在地办理房屋交付手续并接收房产，否则，视为卖方已按期交付房屋；如卖方按相关法律法规及本合同规定将具备工程竣工验收合格证明文件的房屋交付给买方，买方除非有法定理由，不得拒绝受领；否则，视为交付；已交付的商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等所有相关费用，自此由买方承担，房屋质量瑕疵由卖方按本合同约定对其承担保修责任；对于买方在《收楼意见书》中提出的异议，卖方应按照本条约定的时间向买方提供《收楼意见书回函》，并应按照本合同第十五条、第十六条的约定对应保修的项目履行保修义务；不属于保修范围的，卖方应在《收楼意见书回函》中一并说明；买方应当按照卖方《收楼意见书回函》中约定的验收日期给予验收；买方无正当理由不得延期、拒绝验收，否则，视《收楼意见书回函》中约定验收日期为维修合格日。同日，双方签订了另一份合同编号为深（龙）网预买字（2010）第11923号的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定黄海燕、邱智强向万科公司购买位于深圳市龙岗区X街道X花园X栋X号房，建筑面积为79.04平方米，套内建筑面积为61.50平方米，总价款为1556022元，其他约定内容与上述合同约定内容相同。其后，黄海燕、邱智强与万科公司签订《﹤深圳市房地产认购书﹥精装修委托补充协议》，约定黄海燕、邱智强购买的深圳市龙岗区x街道x花园x栋X、X号房由黄海燕、邱智强委托万科公司进行装修，装修工程款计入总房价；房屋交付时，本工程出现的质量问题不构成拒绝收楼的理由，但万科公司应按本协议约定承担保修责任，万科公司应当于2011年12月31日前将本房地产交付给黄海燕、邱智强。合同签订后，黄海燕、邱智强按约支付了全部房款。2011年6月29日，万科金色半山花园7-11号楼取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》。2011年12月23日，万科公司向黄海燕、邱智强发出《入伙通知书》，要求黄海燕、邱智强于2011年12月27日前往金色半山商铺办理交付手续，并提示黄海燕、邱智强：买受人接到出卖人的交付使用通知，无正当理由拒绝接收或未按本通知书规定时间前来办理相关手续的，房屋毁损、灭失的风险自本《入伙通知书》规定的交付使用之日由买受人承担，物业管理费自2012年1月1日起由买受人支付。2012年11月19日，黄海燕、邱智强向万科公司签署《收楼意见书》，提出涉案房屋存在客厅阳台墙壁开裂、客厅背景墙线条发黄、楼梯扶手有破损、玄关墙壁开裂、主卧的衣柜破损等问题。万科公司于2012年11月19日向黄海燕、邱智强出具《收楼意见书回函》，就黄海燕、邱智强提出的异议进行了回复，同意就确认的异议内容承担保修义务。2013年11月7日，黄海燕、邱智强再次签署《收楼意见书》，对维修结果进行了确认，并接收了房屋。
黄海燕、邱智强在庭审中称其在入伙日届满前十几天收到万科公司发出的《入伙通知书》，其于2011年12月即已验收房屋并提出异议。但黄海燕、邱智强未能举证证明其在2011年12月即已验收房屋并提出了异议。
黄海燕、邱智强在诉讼过程中撤回对两案的第二项诉讼请求中的万科公司立即将涉案房屋即867案x花园x栋第X房、868案x花园x栋第X房交给黄海燕、邱智强使用的请求。
黄海燕、邱智强向原审法院提起本案诉讼，（867案）请求判令：1、万科公司、万科物业公司、金色半山服务中心从2012年1月1日起至实际将x花园x栋第X房交给黄海燕、邱智强使用之日止按总房款每日万分之四向黄海燕、邱智强支付违约金（暂计至起诉日为10万元）；2、X号房的物业管理费黄海燕、邱智强从万科公司将房屋交给黄海燕、邱智强使用之日起支付；3、万科公司承担本案的案件受理费。
（868案）请求判令：1、万科公司、万科物业公司、金色半山服务中心从2012年1月1日起至实际将x花园x栋第X房交给黄海燕、邱智强使用之日止按总房款每日万分之四向黄海燕、邱智强支付违约金（暂计至起诉日为10万元）；2、X号房的物业管理费黄海燕、邱智强从万科公司将房屋交给黄海燕、邱智强使用之日起支付；3、万科公司承担本案的案件受理费。
原审法院认为，黄海燕、邱智强与万科公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》和《﹤深圳市房地产认购书﹥精装修委托补充协议》为有效合同，双方应本着诚实信用原则履行合同约定的义务。根据双方约定，卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日；买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起15日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产；已交付的商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等所有相关费用，自此由买方承担；房屋质量瑕疵由卖方按本合同约定对其承担保修责任。万科公司取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》后向黄海燕、邱智强发出《入伙通知书》，要求黄海燕、邱智强于2011年12月27日前往X商铺办理交付手续，但黄海燕、邱智强未在通知的期限内办理交房入伙手续并提出书面异议，依约应视为黄海燕、邱智强同意接收房屋，涉案房屋自《入伙通知书》中的入伙期限届满之日起视为已交付。已交付的房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等所有相关费用，自此应由黄海燕、邱智强承担。黄海燕、邱智强之后提出的房屋质量问题均不能影响该房屋已交付事实的成立。另外，黄海燕、邱智强迟至2012年11月19日才就收楼事宜向万科公司提出书面异议，万科公司在履行保修义务后，黄海燕、邱智强即接收了房屋，进一步说明了涉案房屋经过保修后是不会影响正常使用的。综上所述，黄海燕、邱智强的全部诉讼请求与双方的约定相悖，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回黄海燕、邱智强的全部诉讼请求。两案受理费各1150元，共计2300元（黄海燕、邱智强已预缴），由黄海燕、邱智强负担。
上诉人黄海燕、邱智强不服原审判决向本院提起上诉，656号案请求：1、撤销原审判决，改判支持黄海燕、邱智强的诉讼请求；2、被上诉人承担本案的诉讼费用。
657号案请求：1、撤销原审判决，改判支持黄海燕、邱智强的诉讼请求；2、被上诉人承担本案的诉讼费用。
上诉事实与理由：一、原审法院认定事实有误。双方签订买卖合同及补充协议，黄海燕、邱智强委托万科公司进行装修、装修款记入总房价，黄海燕、邱智强已全额支付了房款。万科公司于2011年12月31日通知黄海燕、邱智强验收时，黄海燕、邱智强发现房屋存在多种质量问题，包括墙体爆裂，阳台柱断裂以及阳台漏水等，要求万科公司修缮，黄海燕、邱智强先后提交了三次收楼意见书，万科公司承诺修缮后再交付，但万科公司一直未履行修缮义务，直至黄海燕、邱智强委托律师要求万科公司履行修缮义务，万科公司才将房屋修缮完毕。上述事实有万科公司主管朱俊督、金色半山服务中心员工张宝风的电话录音为证。因此黄海燕、邱智强未按约接收房屋的原因是万科公司交付的房产存在质量问题。若无质量问题，黄海燕、邱智强在支付全部房款后，不可能不收房。二、原审法院认定“黄海燕、邱智强接收房屋说明涉案房屋经过保修后不影响正常使用”错误。黄海燕、邱智强接收房屋是为了避免损失扩大，事实上，万科公司对房屋进行修缮后，涉案房屋阳台柱又出现断裂问题，已严重影响了黄海燕、邱智强对房屋的正常使用。三、《﹤深圳市房地产认购书﹥精装修委托补充协议》属格式合同，其中关于“房屋交付时，本工程出现的质量问题不构成拒绝收楼的理由”的约定限制了非格式条款方即黄海燕、邱智强的主要权利，依据《中华人民共和国合同法》的规定应认定为无效。综上，万科公司的交付不符合约定，请求法院判决万科公司承担相应的违约责任。
被上诉人万科公司口头答辩称：一、涉案房屋建筑工程已经于2011年6月29日经政府建设主管部门验收备案，并取得相关收文回执，符合法定和约定的标准，且万科公司已于2011年12月22日按照合同约定的地址和方式向黄海燕、邱智强发出了《入伙通知书》，明确通知黄海燕、邱智强于2011年12月27日办理房屋交付手续。黄海燕、邱智强并没有在通知或者合同约定的期限内，进行验房和收房，直至2012年10月29日，延迟将近一年时间之后才第一次到房屋现场察看办理相关手续，在万科公司已经依法如约向黄海燕、邱智强履行房屋的交付义务，黄海燕、邱智强没有正当理由拖延拒绝验收房屋，合同项下的房屋应视为已按期交付。二、对于黄海燕、邱智强在约定以及通知的时间将近一年之后进行验房和提出的意见，以及黄海燕、邱智强在庭审中对房屋质量进行有关的表述，与事实严重不符，该有关意见在没有经过第三方权威机构认定的情况下，万科公司并不认可。且从双方验收的程序及其后果，还是从有关问题所产生的原因或其严重程度，都不能构成黄海燕、邱智强拒绝接收房屋的正当理由。黄海燕、邱智强拒绝接收房屋没有合同和法律依据，且黄海燕、邱智强在提出书面异议之后，在万科公司履行完毕保修义务，黄海燕、邱智强即接收了房屋，也进一步说明了涉案房屋所存在有关的问题严重程度以及在经过保修后，是不会正常影响使用的。综上所述，请求驳回黄海燕、邱智强的上诉请求。
被上诉人万科物业公司口头答辩称：同意万科公司的答辩意见。
被上诉人金色半山服务中心未答辩。
原审判决已查明的事实无误，本院予以确认。
本院经审理查明，（一）2012年11月19日，黄海燕、邱智强签署的《收楼意见书》中提出的质量问题共包括14项，1、客厅阳台墙壁开裂；2、客厅背景墙线条发黄；3、楼梯扶手有破损；4、玄关墙壁开裂；5、主卧的衣柜破损；6、客厅石材有黄迹；7、全屋的洗手台石材纹路业主不认可、要求更换；8、玄关的石材拼花有黄色斑迹，业主不认可要求更换；9、入户花园油漆变潮；10、门把手有黄色痕迹；10（注：原文如此）二楼玄关天花接口处开裂；11、入户花园的装饰线条开裂；12、全屋门槛石纹路不认可、要求更换；13、老人房窗线条有破损；14、主卧木地板起皮。
（二）万科公司于2012年11月19日向黄海燕、邱智强出具《收楼意见书回函》，其中称对第1、2、3、4、5、9、10、11、13、14项内容，我司将按照约定履行保修义务。对第6、7、8、12项内容，非属于买卖合同约定的交付内容，我司不承担责任。万科公司同时认为上述异议不构成拒收房屋的理由。
（三）《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十七条通知与送达中约定，买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准。如地址发生变更，应及时通知对方。未通知或者延迟通知的，由其承担法律后果。合同附件五第十四条对上述合同第二十七的补充为：卖方联系地址为：X。黄海燕、邱智强自2013年4月15日至2013年7月17日期间陆续向万科公司、万科物业公司邮寄过《律师函》、《交付房产申请书》等文件，但上述邮件大部分因无人签收等原因退回，未显示退回的邮件也未附有已签收证明。黄海燕、邱智强邮寄给万科公司的地址并非合同中载明的地址。邮寄的《律师函》的内容中提出万科公司交付的房产存在质量问题。
（四）黄海燕、邱智强二审中提出对新发现的涉案楼房的阳台柱断裂形成的时间和程度进行鉴定。
本院认为，根据各方的上诉答辩意见，本两案的争议焦点为：一、黄海燕、邱智强是否按照约定向万科公司提出收楼异议；二、涉案房产的质量问题是否构成黄海燕、邱智强拒收房产的法定理由。
对于焦点一。黄海燕、邱智强与万科公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的附件五第四条对合同第九、十、十一条进行了修订，按照附件五第四条的约定，买方应在《入伙通知书》中通知的入伙日起五日内（验收期限）验收涉案房地产，如有异议，应于验收期限届满当日提出；如卖方按相关法律法规及本合同规定将具备工程竣工验收合格证明文件的房屋交付给买方，买方除非有法定理由，不得拒绝受领，否则视为交付。本案中，万科公司已于2011年6月29日取得了《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》，具备了合同约定的交付条件。万科公司于2011年12月23日前向黄海燕、邱智强发出《入伙通知书》，也在合同约定的交付房产期限之前，万科公司已按约履行了通知义务，但从本案已查明的事实看，黄海燕、邱智强未在《入伙通知书》通知的入伙日起五日内未验收涉案房产，也未对涉案房产提出相关异议。黄海燕、邱智强虽主张其于2011年12月即已向万科公司提交了《收楼意见书》，对房产质量提出了异议，但从黄海燕、邱智强提交的证据来看，本案中最早的《收楼意见书》的时间为2012年11月19日，并非合同约定的入伙日起五日内。在该《收楼意见书》之前，黄海燕、邱智强虽然向万科公司邮寄了《律师函》、《交付房产申请书》等资料，但一方面邮寄的地址并非是双方合同附件中约定的万科公司的联系方式，另一方面，上述信函的邮寄时间也均在合同约定的验收房产期限届满后，因此上述信函从形式上看并不构成有效的收楼异议。对于黄海燕、邱智强的上述主张本院不予采纳。
对于焦点二。黄海燕、邱智强在2012年11月19日提交的《收楼意见书》中共提出了14项异议（实际为15项），万科公司确认对其中的1、2、3、4、5、9、10、11、13、14项承担保修责任，并且也对涉案房产进行了维修，黄海燕、邱智强对于维修结果予以确认。黄海燕、邱智强未能提交证据证明上述质量问题属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定的“房屋主体结构质量不合格”或者“严重影响正常居住使用”的情形，根据合同附件五第四条的约定，黄海燕、邱智强无权拒绝接收房产，《入伙通知书》中注明的入伙日五日后应视为万科公司的交付房产的时间，此后的物业管理费等相关费用，应由黄海燕、邱智强承担。至于黄海燕、邱智强二审中提出的阳台柱断裂问题，本院认为，黄海燕、邱智强在合同约定的时间及之后的收楼意见书中均未提出上述质量问题，并且黄海燕、邱智强已经接收房产，黄海燕、邱智强以收楼后提出的质量问题不能作为万科公司未按期交楼的有效抗辩，本院对此不予采纳。综上，黄海燕、邱智强诉请万科公司、万科物业公司、金色半山服务中心支付延期交楼违约金及不支付部分物业管理费的主张于法无据，本院不予支持。黄海燕、邱智强若认为涉案房产仍存在质量问题可按质量保修责任另循法律途径解决。
综上所述，黄海燕、邱智强的上诉主张不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
两案二审案件受理费4600元，由黄海燕、邱智强承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 许 莹 姣
二〇一四年六月十日
书 记 员 陈晓莹（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。