四川省华蓥市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）华蓥民初字第822号
原告广安盛世园物业管理有限责任公司，住所地：四川省华蓥市蓥光路292号。
法定代表人匡建国，该公司总经理。
委托代理人夏伟，男，汉族，生于1987年6月12日，系该公司员工，住四川省华蓥市。
被告唐晓艳，曾用名唐晓燕，女，汉族，生于1964年2月25日，住四川省华蓥市。
原告广安盛世园物业管理有限责任公司（以下简称盛世园物管公司）诉被告唐晓艳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理。依法由审判员杨东独任审判，公开开庭进行了审理。原告盛世园物管公司的委托代理人夏伟、被告唐晓艳到庭参加了诉讼，原告法定代表人匡建国未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛世园物管公司诉称：被告唐晓艳系华蓥市“梧桐湾花园”2-1-16号商铺业主，被告所在小区的房地产开发商于2011年12月25日与原告签订了一份《前期物业服务协议》，其中第七条约定“乙方缴纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计”；第六条二项约定“商业按建筑面积每月每平方米1.5元”；第七条违约责任“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用”。该协议签订后，原告曾多次以电话和书面形式对被告进行催收未果。特起诉请求判令被告唐晓艳给付所欠2014年全年的物业管理服务费2175.48元及违约金4470.29元（每日按千分之五计算至2015年8月27日），并由被告唐晓艳承担诉讼费。
原告物管公司就其主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、原告物管公司的营业执照复印件一份、组织机关代码证复印件一份、物业服务企业资质证书复印件一份；
2、四川省盛世原房地产开发有限公司与被告唐晓艳签订的《房屋拆迁补偿安置协议》复印件一份；
3、原告物管公司与四川省盛世原房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》复印件一份；
4、华蓥市梧桐湾花园小区施工落成图（打印件）二份；
5、催费通知单复印件一份；
6、商铺编号说明一份；
7、原告物管公司与被告唐晓艳签订的（2-1-8号商铺）《物业服务协议》复印件一份及交接房手续复印件五页。
被告唐晓艳辩称：原告和房地产开发公司签订的《前期物业服务合同》没有附在我和房地产开发公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》内，不符合《房屋拆迁补偿安置协议》第六条第二项的规定，《前期物业服务合同》对我无效，原告没有诉权。另外，我的门市属于住宅小区内的非住宅物业，不在小区范围内，原告没有为我提供相应的物业管理服务，也未签订物业服务协议，我不应缴纳物业管理费。
被告唐晓艳就其主张，在举证期限内未向本院提交证据。
经审理查明：四川省盛世原房地产开发有限公司开发华蓥市“梧桐湾花园”小区，于2011年12月25日与原告盛世原物管公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告物管公司提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体按物价主管部门核定的标准和双方签订的《物业服务协议》执行，商业：核定前暂按每月1.5元／㎡执行。物业服务费用按季交纳，业主、物业使用人或甲方应在每季首月（1月、4月、7月、10月）15日前交纳物业服务费用，如在当季首月最后一日止仍未交纳物业服务费用的，每逾期一日按欠费总额的千分之五收取滞纳金。其中，双方还约定，就地安置的业主接房前（含商铺），须与乙方（原告物管公司）签订物业服务协议后，甲方四川省盛世原房地产开发有限公司方可向业主交房。
四川省盛世原房地产开发有限公司根据《房屋拆迁许可证》拆许字（2010）第03号许可，需拆除华蓥市东风路1号（原长途汽车站职工综合楼），于2012年1月15日与被告唐晓艳签订《房屋拆迁补偿安置协议》，拆迁安置和补偿了商铺（2-1-8号、2-1-15号、2-1-16号）和住宅一套给被告唐晓艳。该协议第六条第二项约定，房屋的保修期限和责任：按国家有关法律法规的规定执行。甲方向乙方移交房屋时，双方再签订房屋质量保证书和物业管理协议书，乙方应按国家规定缴纳房屋专项维修资金，并自觉接受统一的物业管理服务。
华蓥市“梧桐湾花园”竣工后，四川省盛世原房地产开发有限公司向被告唐晓艳发出接房通知书，通知被告唐晓艳到原告盛世原物管公司办理接房手续并签订物业服务协议，被告唐晓艳到原告物管公司办理了2-1-8号商铺和住房的接房手续并签订物业服务协议，也交纳了2-1-8号商铺和住房的物业管理费，却未办理2-1-15号、2-1-16号商铺的接房手续也未签订物业服务协议，而是直接将2-1-15号、2-1-16号商铺换锁取得实际占有，并出租给他人经营。原告盛世原物管公司经多次以电话和书面形式对被告唐晓艳进行催收物业管理费未果，遂起诉至本院。
本院认为：被告唐晓艳与四川省盛世原房地产开发有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，而取得华蓥市“梧桐湾花园”2-1-16号商铺所有权，根据国务院《物业管理条例》第六条一款“房屋的所有权人为业主。……”以及《四川省物业管理条例》第十七条一款“依法登记取得房屋的所有权人为业主。……”之规定，被告唐晓艳作为2-1-16号商铺的所有权人，应为华蓥市“梧桐湾花园”小区的业主。根据国务院《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”以及《四川省物业管理条例》第十七条三款“业主不得以放弃权利为由不履行义务。”之规定，并根据原、被告各自与房地产开发商签订的安置协议和前期物管协议约定，被告唐晓艳应当凭房地产开发商的接房通知书到原告盛世原物管公司办理接房手续并签订物业服务协议，按时交纳物业服务费用。而被告唐晓艳未办理2-1-16号商铺的接房手续也未签订物业服务协议，直接将2-1-16号商铺换锁取得实际占有，违反了相关法律规定和协议约定，导致未按时交纳物业服务费用，被告唐晓艳应当及时交纳物管费并支付逾期未交的滞纳金。因此，原告盛世原物管公司起诉要求被告唐晓艳给付所欠2014年全年的物业管理服务费2175.48元的诉讼请求，符合有关法律规定，本院予以支持；原告盛世原物物管公司主张滞纳金每逾期一日按欠费总额的千分之五计算，有原告盛世原物管公司与房地产开发商签订的前期物管协议约定，经本院在庭审中向被告唐晓艳释明，被告唐晓艳明确表示其约定的违约金过高，请求予以减少，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，原告盛世原物物管公司按每日千分之五计算滞纳金至2015年8月27日止为4470.29元，但在庭审中未提交相关的证据证明因被告唐晓艳逾期未交物管费给其造成的实际损失数额，其实际损失无法确定；因此，被告唐晓艳逾期付款应当支付资金占用利息，以银行贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，并可适当高出百分之三十，本院综合以上情况，酌定本案逾期付款违约金按每日万分之三标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、国务院《物业管理条例》第六条、第七条以及《四川省物业管理条例》第十七条之规定，判决如下：
被告唐晓艳于本判决生效后三十日内向原告广安盛世园物业管理有限责任公司交纳其2-1-16号商铺所欠2014年全年的物业管理服务费2175.48元并支付违约金（按每日万分之三计算，2014年按每季度欠款金额分段计算，2015年起按全年欠费总额计算，至付清为止）。
本案诉讼费50元，由被告唐晓艳承担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审判员 杨东
二〇一五年九月七日
书记员 熊交