文书内容内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第227号原告（反诉被告）张琳琳，女，汉族，现住内蒙古自治区牙克石市。委托代理人陈国新，内蒙古乌恩律师事务所律师。被告（反诉原告）王娟，女，蒙古族，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。被告徐宝丽，女，汉族，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。二被告共同委托代理人刘永平，呼伦贝尔市海拉尔区司法局向华街道法律服务所法律工作者。第三人呼伦贝尔地壹街物业管理有限公司（以下简称地壹街物业公司），住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。法定代表人张跃，职务经理。委托代理人刘文舜，内蒙古环通律师事务所律师。原告张琳琳诉被告王娟、被告徐宝丽、第三人呼伦贝尔地壹街物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理后，依法由审判员蔡井福适用简易程序于2014年4月9日公开开庭进行了审理。原告张琳琳及其委托代理人陈国新、被告王娟、徐宝丽及二被告的共同委托代理人刘永平、第三人呼伦贝尔地壹街物业管理有限公司的委托代理人刘文舜到庭参加诉讼。2014年5月6日，本案更换承办人，由审判员栾海涛承办，于2014年5月7日、2014年6月3日公开开庭进行了审理。原告张琳琳及其委托代理人陈国新、被告王娟、徐宝丽及二被告的共同委托代理人刘永平、第三人呼伦贝尔地壹街物业管理有限公司的委托代理人刘文舜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉辩称，2013年11月13日，原、被告双方经协商签订合同，约定被告将地壹街D区97号格调服饰店转让给原告。原告按约定交付租金15000元，押金1000元，原告履行了合同义务。但被告未告知原告与地壹街物业公司经营部签订的不能私自转让协议，导致地壹街物业公司将店铺收回，被告属欺诈行为。根据合同法的有关规定，由于合同无效所造成的经济损失应由被告承担。现双方的合同已无法继续履行，原告多次找被告协商未果，故诉至法院。请求依法确认原告与被告签订的合同无效，判令被告返还原告租金及押金16000元，赔偿原告各项经济损失20000元。反诉原告提出反诉应在举证期限届满前提出。反诉原告没有任何证据能够证明反诉被告具有不让其甩货的违约情形，因此，反诉被告也不应承担任何违约责任。反诉原告主张的损失不具有合理性，与反诉被告无关。应依法驳回反诉原告的请求。被告（反诉原告）诉辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据。撤销之诉应具备两个条件，一是重大误解，二是显失公平。本案原告并没有因本合同而导致重大损失，不存在撤销合同的以上两种情形。如果按原告的诉讼请求返还全部租金及押金，将出现不当得利。由于原告的过错致使被告与地壹街的合同未能继续履行，因此，被告不应承担赔偿原告损失的责任。反诉原告与反诉被告于2013年11月13日签订协议，约定将地壹街D区97号格调服饰店转让给反诉被告。协议中约定，反诉原告将剩余的服装在此店销售，但被反诉被告拒绝履行约定，导致反诉原告服装积压，造成损失30000元。反诉原告要求反诉被告赔偿10000元损失，其中货物损失8000元。因反诉被告违约，造成反诉原告交给地壹街物业公司的押金2000元被扣罚，根据合同约定应由反诉被告赔偿。第三人未做答辩。原告（反诉被告）针对其本诉请求，向本院提交以下证据：1、转让合同，证明原、被告之间存在合同关系，租赁期限自2013年11月15日起至2014年5月31日，原告已向被告交纳了租金。经质证，被告认为双方未约定合同截止日期，合同中“转让截止日期2014年5月31日”是原告后填写的，对合同的其他内容无异议。第三人称对该证据不清楚，未见过。本院经审查认为，该合同能够证实双方之间存在租赁关系，合同起始时间为2013年11月15日。合同中“转让截止日期2014年5月31日”系原告单方填写，上面有“同意”二字，原告称是被告徐宝丽书写，但被告徐宝丽予以否认。庭审中，被告认可租赁期限截止日期为地壹街给予被告的优惠期结束，即2014年5月31日。因此，原、被告之间的转让合同并非没有约定截止日期，而是约定以地壹街给予被告的优惠期届满为截止日期，在原、被告均不违反原租赁合同约定的情况下，原、被告之间的合同可以履行至2014年5月31日。本院对该证据予以采信。2、第三人的通知原件一张、照片四张，证明第三人在2014年1月31日正式收回店铺。通知中第三人明确告知未办理转租手续，转租行为无效。同时，第三人取消了四个月的优惠期。经质证，被告对该组证据不认可，认为通知是假的，2013年11月20日，徐宝丽正在经营当中，如果第三人发通知，也是向徐宝丽发的。合同截止日期是2013年1月31日也是错误的，照片查封日期是2014年2月18日，与通知相隔近三个月，被告认为是原告与第三人恶意串通。第三人对该组证据的真实性没有异议。本院审查后认为，虽然被告对第三人下发通知的真实性不认可，但第三人在发出通知后，对店铺进行的查封并收回店铺，被告应当知晓。但被告未提交证据证实自己不知晓的理由。第三人在下发的通知中明确写明，因被告未经第三人允许，且未办理转租手续，对原、被告之间的转租行为不予认可，在原租赁合同期满后取消了给予被告的四个月优惠期。本院对该组证据予以采信。3、损失清单及照片3张，证明店铺被提前收回，导致原告实际损失20000元。经质证，被告对该组证据不认可，认为该组证据不能证明货物是谁的，且这些货物在租赁期间不一定都能卖掉，不能证明被告给原告造成了损失。第三人对该组证据无异议。本院审查后认为，原告提交的清单及照片均系单方制作，无其他证据佐证。本院对该组证据不予采信。原告（反诉被告）针对反诉抗辩未向本院提交证据。被告（反诉原告）针对本诉抗辩及反诉请求，向本院提交以下证据：1、转让合同，证明（1）15000元中包括货架子和装修费用；（2）合同中约定，允许被告在本店中甩货，但是原告未准许，给被告造成损失；（3）原告知道被告与第三人之间约定不能转租转让；（4）原告提交的合同中“同意”二字是原告后填写的；（5）合同约定，反诉原告交给地壹街物业公司的2000元押金，如果是反诉被告发生违约被地壹街物业公司扣罚，应由反诉被告负责赔偿；（6）该合同履行期限没有具体约定，因为被告与地壹街物业公司的优惠期不确定。经质证，原告对该证据真实性没有异议，但认为被告提交的合同是否签字不影响原告提交合同的效力。对15000元中包括装修和货架子费用不认可，认为合同第三条明确约定15000元就是租金。原告也不存在不允许被告甩货的违约情形。对被告和第三人之间的约定不知晓。第三人未发表质证意见。本院审查后认为，该合同中明确载明15000元系租金，被告认为包括装修及货架子费用应提交相应证据予以证实。该合同不能证实原告不允许被告甩货的事实。虽然合同第三条中约定“2013年11月15日之后所发生的一切罚款如影响到两千元押金的退还由乙方张琳琳负责赔偿”，但无法认定被告是否告知原告未经许可不得转租的事实。关于租赁期限本院在原告提交的证据中已做认定。本院对该证据的真实性予以确认。2、证人刘某某的证言，证实其帮助被告将衣服运到一个朋友的库房里面存放，被告未说什么原因把衣服拿到库房里。2014年春节后，该店铺一直没开门。经质证，原、被告对证人证言均无异议。第三人没有质证意见。本院认为，此证据未证实与本案有关的事实，对该证据不予采信。3、进货单票据79张，证明反诉被告不允许反诉原告甩货，导致货物积压造成损失。经质证，反诉被告对该组证据的真实性无异议，但认为该组证据与本案没有关联性，也无法证实其损失。本院审查后认为，该组证据不能证实反诉被告是否违约以及反诉原告损失的实际金额，本院对该组证据不予采信。经审理查明，二被告系婆媳关系。2013年11月13日，原告与二被告签订转让合同。约定，被告王娟将从地壹街物业公司租赁的地壹街D区97号格调服饰店转租给原告，租金为15000元，押金1000元。合同起始时间为2013年11月15日，截止时间为地壹街物业公司给予被告的优惠期结束。2013年11月20日，地壹街物业公司以原、被告之间的转租合同未经其同意，转租行为无效为由下发通知，通知被告在原租赁合同履行期限界满后（2014年1月31日）终止合同，取消四个月的优惠期。并于2014年2月18日将店铺收回。原告多次与被告协商未果，故诉至本院。庭审中，原告变更诉讼请求，请求依法撤销原、被告之间的转让合同，被告返还原告租金及押金16000元，赔偿原告各项经济损失20000元。被告王娟提出反诉，请求判令原告赔偿因其违约给被告造成的损失10000元。本院认为，原、被告之间签订的转让合同虽系双方真实意思表示，但根据合同法第二百二十四条第二款及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，因原、被告之间的转租未经出租人同意，且出租人地壹街物业公司在知道或应当知道承租人王娟转租后六个月内提出了异议，并终止了原租赁合同，取消了优惠期，原、被告之间的转租合同应为无效。根据合同法的规定，无效合同自始无效，故原告要求撤销转租协议的诉讼请求本院不予支持。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。但原告已实际占有并利用租赁物获取利益，应向被告支付占有期间的房屋使用费。双方合同中约定租金为15000元，租赁期限应为2013年11月15日至地壹街物业公司给予被告的优惠期结束，即2014年5月31日，折合每月租金应为2308元。原告称其在2014年1月31日就不再经营，但未提供相应证据。故原告占有租赁房屋截止日期应以地壹街实际收回房屋时间为准，即2014年2月18日。原告实际占有租赁房屋时间为三个月零三天，在此期间应向被告支付房屋占有使用费，共计7155元。剩余租金7845元、押金1000元，共计8845元被告应予返还。虽然被告徐宝丽在转让合同中签名，但被告王娟认可地壹街D区97号房屋的承租人和实际经营人均为其本人，被告徐宝丽系王娟的亲属，徐宝丽在合同上签字行为是一种代理行为，对此被告王娟无异议。根据法律规定，其代理后果，即返还租金的责任应由被告王娟承担。原告要求被告赔偿货物损失，但未提交充分证据证明损失的实际金额，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿8000元货物损失，以及由于反诉被告违约导致其交给地壹街物业公司的2000元押金被扣罚的损失，系基于反诉被告存在违约行为。但本院审理后认为转租合同无效，反诉原告未提供充分证据证明反诉被告存在过错导致合同无效，也未提供充分证据证明其损失的实际金额。反诉原告交给地壹街物业公司的押金被扣罚，系因其自身过错，即未经允许私自转租造成的，押金损失应自行承担。因此，反诉原告的反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。第三人地壹街物业公司与原、被告之间的争议无关，不应承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王娟返还原告张琳琳房屋租赁费及押金共计8845元，于本判决生效后十日内履行；二、驳回原告张琳琳的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王娟的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取350元，由原告负担150元，被告负担200元；反诉费50元，减半收取25元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  栾海涛二〇一四年六月十二日书记员  赵 含附本判决所依据的相关法律：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。