江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02061号
上诉人（原审原告、反诉被告）王庆。
上诉人（原审原告、反诉被告）刘静。
上列两上诉人共同委托代理人马井军，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）苏州市房地产开发有限公司。
上诉人（原审被告、反诉原告）苏州市房地产开发有限公司苏州工业园区分公司。
上列两上诉人共同委托代理人沈庆国，江苏百年英豪律师事务所律师。
上诉人王庆、刘静因与上诉人苏州市房地产开发有限公司（以下简称苏房公司）、苏州市房地产开发有限公司苏州工业园区分公司（以下简称苏房园区分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2014）园民初字第01882号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年8月15日，苏房园区分公司（甲方）与王庆（乙方）签订《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》，约定王庆自愿向苏房园区分公司购买翰林缘花园22幢901室房屋，该房屋用途为定销商品房，建筑总面积130.11平方米，单价5609元，总售价暂定729787元。乙方选择用自有资金支付部分房价款，其余部分房价款由乙方贷款支付。乙方同意向甲方指定银行申请贷款，乙方同意按贷款银行要求向银行提供申请贷款所需资料，甲方应提供乙方贷款所需资料。因乙方的原因导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲方同意乙方在10日内，以自有资金或其它方式支付，并不承担本合同第七条约定的违约责任。因甲方的过错导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方可在下列选项中任选一项处理：1、合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；2、单方面解除本合同。乙方未按本合同约定的时间付款，甲方有权按逾期付款额向乙方追索逾期利息，逾期利息自本合同的付款期限到期之日的第二日起算至实际付款之日止，月利息按银行同期住房贷款利率计算。逾期超过15日，甲方有权选择一项追究乙方的违约责任，1、乙方除支付逾期利息外，还应按总房价款的0.5%向甲方支付违约金，合同继续履行；2、经甲方催告后乙方在三个月内仍未履行的，甲方有权单方面书面通知乙方终止本合同，乙方应在接到书面通知之日起15日内按总房价的0.5%向甲方支付违约金。甲方交付的该房屋经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方的强制性标准。节能措施、维护结构保温隔热性能等指标在补充条款和《住宅使用说明书》中载明。甲方定于2009年11月30日前将该房屋交付给乙方，不可抗力除外。除不可抗力，甲方逾期交付该房屋的，乙方有权按已支付的房价款向甲方追索逾期利息（按中国人民银行公布的同期住房贷款利率计算）。逾期利息自本合同约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过90日，乙方有权在下列选项中任选一项追究甲方的违约责任：1、单方解除本合同；2、甲方继续履行交付义务，甲方除支付逾期利息外，每延期一天甲方按实际总房价款的万分之三向乙方支付违约金。甲方于2010年2月28日仍未交付房屋的，乙方有权单方面解除本合同。甲、乙双方在该房屋交付使用后，由委托甲方依法向苏州工业园区房地产交易管理中心办理房地产价格申报、过户申请、房地产登记手续，申领该房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。
合同补充条款约定，在乙方根据本条约定付清全部款项（包括违约金）之前，若房屋尚未交付，则甲方有权暂不向乙方交付房屋。如乙方未按前款约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，则甲方有权解除合同，除按本协议约定扣除相关费用外，还有权扣除代为乙方向贷款银行支付的全部款项。合同附件四约定乙方付款方式为：首付40%计292787元，于2008年8月15日前付清，按揭60%计437000元，于2008年8月22日前付清，贷款不足部分于银行放款日付清。
另查明，2008年9月16日，苏房园区分公司委托律师向王庆发函，称其未按合同约定付款，构成违约，要求其立即支付剩余款项609787元，支付逾期利息3315.72元及违约金3648.94元（暂计算至2008年9月16日）。2011年5月5日，苏房园区分公司再次向王庆发函称其未按合同约定期限付款，已构成严重违约，限期七日内支付由此产生的逾期利息及违约金共计72786元，并配合办理交房手续。
合同签订后，王庆于2008年8月15日支付部分首付款12万元，于2010年5月21日支付购房款40万元，于2010年10月8日付清购房尾款209787元。2010年10月10日，王庆交付苏房园区分公司代收代办等费用。之后，王庆要求苏房园区分公司予以交房，2013年8月6日，苏房园区分公司收取王庆违约金2000元，并为王庆办理了入住流转手续，王庆房屋所有权证及土地使用权证亦于2013年9月5日登记颁发。
原审原告王庆、刘静的本诉诉讼请求为：要求原审被告支付拖延34个月办理交房手续违约金22.35万元、办理产权证过户手续违约金15.96万元，并要求原审被告退赔擅自出售车位订金1万元。一审诉讼中，原审原告变更诉讼请求，要求判令：1.原审被告支付原审原告逾期交房的逾期利息114657元、违约金15万元；2.原审被告支付原审原告逾期办理房地产权证违约金1万元。
原审被告苏房公司、苏房园区分公司的反诉诉讼请求为：1.原审原告支付逾期付款利息69137.31元（以未交清房款为基数按年利率5.94%自应付款之日起计算至实际付款之日）和违约金3648.94元（按总房价款的0.5%计算）；2.原审原告支付逾期交房违约金224160.99元（以总房价为基数按每日万分之三，自2010年10月8日起计算至2013年8月6日止。
原审法院认为，苏房园区分公司与王庆签订的商品房销售合同系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，原审原告因房屋保温设计及楼顶设施问题要求退房或拒绝付款，房屋建设过程中的问题最终应由竣工验收予以确定，原审原告不应以此为由拒绝付款。原审原告却逾期付款，逾期时间较长且金额较大，原审被告依约有权行使先履行抗辩权暂不给付房屋。原审被告逾期交房根源于原审原告逾期付款违约在先，且原审被告按合同约定在房屋交付后的合理时间为原审原告代办了相应产权证件，原审原告主张原审被告支付逾期办理产证违约金的诉请不予支持。但在原审原告已付清尾款并交纳了相应代收代办费用后，房屋也具备交房条件，原审被告亦应及时为原审原告办理相应手续。然原审被告据合同补充条款约定在原审原告付清全部款项（包括违约金）之前拒不办理，而此补充条款由原审被告提供，原审被告免除己方责任、限制对方权利，且未尽到提示、说明的义务，故该格式条款应属无效。原审法院酌定原审被告应在原审原告付清款项后一个月内的合理期间办理交房，逾期后参照同地段房屋租金标准由原审被告支付原审原告违约金损失合计70000元。原审反诉原告要求原审反诉被告支付逾期付款利息及违约金的请求有合同及法律依据，且双方就房款、违约金及交房事宜直至2013年8月6日交房时持续保持沟通，原审反诉原告诉请亦并未超过诉讼时效的规定，原审法院参照同期银行贷款利率计算逾期付款利息为65783元，按照总房价款0.5%计算的违约金为3648.94元，原审反诉被告已支付2000元逾期付款违约金，可与其应付金额进行相应折抵。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、苏房园区分公司支付王庆、刘静逾期交房违约金损失合计70000元，苏房公司承担补充清偿责任；二、王庆、刘静支付苏房园区分公司、苏房公司逾期付款损失67431.94元；三、上述款项折抵后，苏房园区分公司于判决生效之日起十日内支付王庆、刘静逾期交房损失2568.06元，苏房公司承担补充清偿责任；四、驳回王庆、刘静的其余诉讼请求。
上诉人王庆、刘静不服上述民事判决，向本院提出上诉称：1、一审判决认定苏房公司、苏房园区分公司向王庆、刘静支付70000元明显偏低，有失公允；2、一审判决认定王庆、刘静支付逾期付款利息为65783元缺乏事实依据和法律依据；3、由于苏房公司、苏房园区分公司原因导致王庆、刘静无法获取银行贷款，相应责任理应由其自行承担。请求二审法院撤销原判，改判苏房公司、苏房园区分公司向王庆、刘静支付逾期交房利息114657元、违约金150000元、逾期办理房地产权证违约金10000元，并判令王庆、刘静无需向苏房公司、苏房园区分公司支付逾期付款损失67431.94元。
上诉人苏房公司、苏房园区分公司亦不服上述民事判决，向本院提出上诉称：1、一审判决认定涉案合同中的格式条款无效系错误认定；2、一审判决认定苏房公司、苏房园区分公司向王庆、刘静支付70000元损失缺乏事实依据和法律依据；3、苏房公司、苏房园区分公司计算的逾期付款利息为69137.31元，一审判决调整为65783元明显不当。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案商品房销售合同明确约定房屋买受人王庆的付款方式为：首付40%计292787元，于2008年8月15日前付清，按揭60%计437000元，于2008年8月22日前付清。但王庆于2008年8月15日支付部分首付款12万元，于2010年5月21日支付购房款40万元，于2010年10月8日付清购房尾款209787元。房屋买受人王庆主张因苏房公司、苏房园区分公司的原因导致其无法获取银行贷款，但并未提供相应证据，本院对其上述主张不予支持。综合本案现有证据证明房屋买受人王庆逾期付款，且逾期时间较长，金额较大，苏房园区分公司依约有权行使先履行抗辩权暂不交付房屋。但在房屋买受人王庆已付清购房尾款以及房屋也具备交房条件后，苏房园区分公司应及时为房屋买受人王庆办理相应手续。苏房园区分公司依据合同补充条款约定在房屋买受人王庆付清全部款项（包括违约金）之前拒不办理，此补充条款因免除己方责任、限制对方权利，应属无效。一审判决酌定苏房园区分公司应在房屋买受人王庆付清款项后一个月内的合理期间办理交房，逾期后参照同地段房屋租金标准由苏房园区分公司支付房屋买受人王庆违约金损失合计70000元并无不当。因买受人王庆逾期付款导致苏房园区分公司逾期交房，理应承担相应的责任。苏房园区分公司要求房屋买受人王庆支付逾期付款利息及违约金的请求有合同及法律依据。一审判决参照同期银行贷款利率计算逾期付款利息为65783元，按照总房价款0.5%计算的违约金为3648.94元合计67431.94元亦无不当。综上，王庆、刘静以及苏房公司、苏房园区分公司的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20146元，上诉人王庆、刘静负担10073元，上诉人苏房公司、苏房园区分公司负担10073元。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年六月三十日
书记员 杨颖颖