广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深福法民三初字第538号
原告中国农业银行股份有限公司深圳中心区支行。
负责人蔡莹莹，行长。
委托代理人赵兵，广东惠商律师事务所律师。
被告蒋祖玉，女，汉族。
委托代理人陈成均，广东经天律师事务所律师。
上列原告诉被告金融借款合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，依法组成合议适用普通程序，于2014年10月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵兵及被告委托代理人陈成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2011年9月6日，原告与被告签订《借款合同》（合同编号：81020520110006412），约定：被告向原告借款人民币2500000元，借款用途为购买位于深圳市宝安区民治街道民治居委潜龙鑫茂花园c区1栋116号房产；借款期限自2011年9月6日起至2016年9月5日止，每月为一期，共计60个月；被告采用等额本息还款法还款；贷款利率为浮动利率，即在基准利率基础上上浮10%；对未按合同约定期限归还借款的罚息利率为在合同借款执行利率基础上上浮百分之五十；对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利；如遇国家利率调整，按照规定执行。为担保债务的履行，被告将上述所购房产作为担保抵押给原告，双方于2011年9月19日在深圳市房地产权登记中心办理了抵押登记手续，抵押编号为5d11022954。2011年9月6日，原告与被告签订《个人贷款气球贷业务补充协议》（下称《补充协议》〉，约定：每期（最后一期除外）还款金额为将《借款合同》约定的计算公式中的”借款期数”替换为《补充协议》约定的”设定期数”，其他参数不变，重新计算还款金额；约定”设定期数”为240期，用于重新计算还款计划，不变更《借款合同》约定的实际还款期数（还款期仍为60期），被告在最后一期将剩余本金一次性偿还。《借款合同》签订后，原告于2011年9月22日向被告发放了2500000元贷款，但被告未按约定偿还借款本息，自2014年1月22日开始拖欠借款本息，截止2014年4月22日，被告共拖欠4期借款本息。故诉请判令：1、解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告偿还借款本金人民币2365226.28元及暂算至2014年4月22日的利息54856.24元，罚息139.97元，复利338.2元，共计人民币2420560.69元（之后的利息、罚息、复利按照合同约定和中国人民银行同期贷款利率计至所有款项还清之日，并加倍支付迟延履行期间的债务利息）；3、原告对被告名下位于深圳市宝安区民治街道民治居委潜龙鑫茂花园c区1栋116号房产（房地产证号：深房地字第50005056**号）享有抵押权，并有权就处分上述房产所得价款优先受偿，不足部分由被告继续清偿；4、被告承担全部诉讼费及其他相关费用（包括但不限于保全费、公告费等）。
被告在法定期限内未向本院提交书面答辩状，亦未举证。开庭时辩称，本案借款的部分还款资金来自案外人蔡某，且被告与蔡某间存在委托协议，双方对涉案商铺有确权的争议，故蔡某与本案有法律上的利害关系，应追加蔡某参加本案诉讼才能进一步查清本案还款的实际情况。
本院经审理查明事实与原告起诉所述基本一致。
另查明，原告与被告于2011年9月6日签订的《个人购房担保借款合同》还约定：原告贷款给被告人民币2500000元，用于购买房产，期限为60个月；贷款利率为浮动利率，执行利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础上浮10%（即执行年利率7.59%），借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款，分期还款，还款周期为1个月，还款日为借款发放日对应日；被告未按双方约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%（即逾期年利率12.28125%）计收罚息；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率上调之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息；在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，原告有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借欺，有权提前行使担保权，有权宣布被告与原告签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求被告全额赔偿；被告同意以其名下位于深圳市宝安区民治街道民治居委潜龙鑫茂花园c区1栋116号房产为本合同项下贷款的抵押担保；担保本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、保管费处置费、过户费等原告实现债权和担保权的一切费用；被告违反合同承诺或约定的，应按本合同项下借款本金数额的50%向原告支付违约金，同时原告有权宣布借款提前到期，并要求保证人承担保证责任；有权行使担保物权，选择拍卖、变卖担保物优先受偿；保证期间为借款到期日起二年，若发生法律法规规定及合同约定的事项，导致本合同债务被原告宣布提前到期的，保证期间自原告确定的债务提前到期为借款到期日起二年。合同签订后，原告于2011年9月22日向被告发放了2500000元贷款，被告亦已向原告偿还了部分利息款项。但被告自2014年1月开始逾期还款，截止2014年4月22日，被告尚欠原告贷款本金人民币2365226.28元、利息54856.24元、罚息139.97元、复利338.2元，本息合计2420560.69元。原告为此诉至本院。
本院认为，原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，应依法确认为有效合同。合同各方应全面诚实履行合同义务。合同签订后，原告已依约履行了合同约定的发放贷款义务，但被告却未按合同约定向原告偿还借款本息，已构成违约，应承担相应的民事责任，原告有权按合同约定宣布贷款提前到期，并要求被告归还借款本金、利息、罚息至被告还清款之日止；同时，原告有权处分被告名下位于深圳市宝安区民治街道民治居委潜龙鑫茂花园c区1栋116号房产的抵押物，并就所得价款优先受偿。故原告的诉讼请求依法成立本院予以支持。被告辩解主张案外人蔡某与本案有法律上的利害关系，并要求应追加蔡某为本案第三人，但因被告未提供有效证据证明蔡某与本案有法律上的利害关系，故被告的该项主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司深圳中心区支行与被告蒋祖玉于2011年9月6日签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告蒋祖玉应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司深圳中心区支行贷款本金2365226.28元、利息54856.24元、罚息139.97元、复利338.2元，本息合计2420560.69元（利息、罚息、复利均暂计至2014年4月22日，之后按照合同约定的计付标准计至实际履行之日止）；
三、原告中国农业银行股份有限公司深圳中心区支行对被告蒋祖玉用于抵押的位于深圳市宝安区民治街道民治居委潜龙鑫茂花园c区1栋116号房产享有抵押权，并就拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，该抵押物所得的价款不足偿还原告中国农业银行股份有限公司深圳福田支行上述贷款本息的，不足清偿部分由被告蒋祖玉继续清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费26164元，保全费5000元，合计31164元（已由原告预交），由被告蒋祖玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
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审 判 长 刘 伟 英
人民陪审员 杨 江 河
人民陪审员 方 林 海
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 陈玲（代）