成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦江民初字第5048号
原告成都世代锦江国际酒店有限公司。住所地：四川省成都市锦江区。
法定代表人陈义，总经理。
委托代理人李涛，四川尺度律师事务所律师。
委托代理人徐燕梅，四川尺度律师事务所律师。
被告刘芸，女，1968年8月26日出生，汉族，住成都市锦江区。
委托代理人张永中，四川嘉世律师事务所律师。
原告成都世代锦江国际酒店有限公司（简称锦江国际酒店）诉被告刘芸委托合同纠纷一案，本院2014年10月31日受理后，依法由代理审判员张真伟适用简易程序，于2014年12月5日公开开庭进行了审理。原告锦江国际酒店的委托代理人李涛、徐燕梅，被告刘芸及委托代理人张永中到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告世代锦江公司诉称：四川世代锦江酒店管理有限公司（简称四川世代锦江酒店）与被告2003年6月24日签订《授权委托经营协议》，约定被告将滨江商住楼1号楼A座7层7-9号房屋委托给四川锦江酒店用于酒店经营，期满后四川锦江酒店如需继续经营，被告应无条件重新签订协议，如不履行该约定应向乙方支付违约金。2004年9月25日，被告、四川世代锦江酒店、成都世代锦江商务酒店有限公司（简称锦江商务酒店）签订《〈授权委托经营协议〉补充协议》（简称《补充协议》，约定锦江商务酒店承接四川世代锦江酒店的权利义务。2009年3月11日，锦江商务酒店更名为原告现名称。2014年9月30日协议到期，原告要求被告重新签订《授权委托经营协议》，被告不同意。被告拒不履行约定义务，原告有权要求被告按约定支付违约金。故请求判决被告刘芸向原告锦江国际酒店支付违约金45754.56元，承担诉讼费。
被告刘芸辩称：1、《授权委托经营协议》将原告住宅用于经营酒店改变了住宅性质，违反了物权法第七十七条的强制性规定而属无效，基于无效合同的违约责任不能成立；2、原告删除了原《授权委托经营协议》担保条款改变了续签协议条件，被告没有违约行为；3、即使合同有效且被告也有违约行为，违约金标准也过高。故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：
2003年5月21日，成都润兴房地产开发有限公司（简称润兴公司）就其开发的“滨江商住楼”A座7层至20层业主（购房人）统一出具《担保书》称，愿意为四川世代锦江商务酒店管理有限公司与购房人签订的《委托经营协议》约定的给付义务提供保证担保，并承诺在《委托经营协议》经营期间及保证期间，不以“滨江商住楼”A座、C座共224个机动车车位为自身或第三方债务提供抵押担保，未经购房人书面同意不得自行处理。2003年5月27日，刘芸与成都润兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买“滨江商住楼”A座15层15号房，采用八成二十年按揭方式付款。2010年3月2日，该房屋登记为成都市锦江区下南大街59号1栋1单元15层15号住宅，所有权人刘芸。
2003年7月1日，甲方刘芸与乙方四川世代锦江酒店签订《授权委托经营协议》（061号），由甲方将前述房屋全权委托乙方用于酒店及相关经营，期限自2004年10月1日至2014年9月30日。协议并约定了以下内容：第三条“授权委托经营的内容”，2、双方商定甲方应得收益由两部分构成，2.1乙方代为交纳甲方八成二十年等额本息还款方式应付按揭月供款1503.19元／月，2.2按八成二十年按揭首付款（总房款20%）的8%即4562元／年、380.2元／月支付委托经营收益金…7.2甲方同意房屋使用中产生的维修、维护、更换费用在协议期限内由乙方支付。第四条第2款“乙方权利与义务”，2.3乙方为保证向甲方按时足额代付购房按揭款及支付委托经营收益金，乙方的担保方自愿将属下资产滨江商住楼地下一层及地下二层机动车停车位作为乙方履行的风险担保（担保书详见协议附件）。第五条关于本协议期满后的相关约定，1、本协议期满后，若乙方需要继续经营，则甲方无条件支持并重新签定授权委托经营协议，原则上再签协议期限不少于本协议所约定的期限，同时按本协议第三条第2款2.2项的委托经营收益金标准较本协议的约定提高10%，2、若乙方需要继续经营而甲方不履行本条第1款的约定，视为甲方违约，乙方有权要求甲方支付违约金，违约金按本协议第三第2款2.1项及2.2项约定的收益标准计算，为甲方12个月应得收益金总额的2倍。第八条其他约定，本协议除另有规定外，一方均应以书面方式通知对方，通知可采用邮寄、面交的送达方式。签订合同后，四川世代锦江酒店使用刘芸等人所购房屋经营酒店。2004年9月25日，甲方刘芸、乙方四川世代锦江酒店、丙方成都世代锦江商务酒店有限公司签订《〈授权委托经营协议〉补充协议》（简称《补充协议》，约定由丙方承接乙方在《授权委托经营协议》（061号）中的权利义务。2009年3月11日，成都世代锦江商务酒店有限公司变更名称为成都世代锦江国际酒店有限公司，即原告现名称。
《授权委托经营协议》约定期限届满后，锦江国际酒店草拟了新版空白《授权委托经营协议》要求刘芸签署，新版《授权委托经营协议》明确合同性质为“租赁合同”，未保留《授权委托经营协议》（061号）》第四条第2.3项担保条款，同时将委托经营收益金标准约定为首付款总额的8.8%，期限自2014年10月1日至2024年9月30日。刘芸以锦江国际酒店删除了担保条款为由，不同意续签新版《授权委托经营协议》。锦江国际酒店遂提起诉讼。
上述事实，有双方当事人陈述及原告锦江国际酒店提交的企业法人营业执照、查询通知单、企业名称变更核准通知书、常住人口信息表、《授权委托经营协议（061）》及《补充协议》、华西都市报《敬告函》、《律师函》、快递单、《授权委托经营协议》（018），被告刘芸提交的身份证、产权证、《商品房买卖合同（061）》、空白《授权委托经营协议》、（2003）成蜀证内经字第18473号《公证书》（含《担保书》）等证据证实。前列证据经庭审质证，本院确认其真实性、合法性、关联性。
本院认为，原四川世代锦江酒店与被告刘芸之间的《授权委托经营协议》第五条约定协议期满后“重新签订”授权委托经营协议，是双方真实意思表示。该条款是对将来一定期限订立合同的预约，并应理解为除特别约定外重新签订协议的内容应与原约定一致。据查明事实，《授权委托经营协议》签订前，润兴公司向刘芸等购房人出具《担保书》，承诺为原四川世代锦江酒店履行《授权委托经营协议》提供保证担保和“风险担保”，《授权委托经营协议》以单独条款对此予以确认，并列明为合同附件。可见，润兴公司提供担保构成《授权委托经营协议》订约条件和实质内容，并对“授权人”的合同权利有实质影响。现《授权委托经营协议》期满后，锦江国际酒店作为四川世代锦江酒店权利义务的承继人，据以要求刘芸重新签订的新版《授权委托经营协议》删除了前述担保条款，改变了“重新签订”协议的内容和条件，足以改变“授权人”即刘芸一方的订约意愿。在此条件下，刘芸可以选择拒绝，也可以与对方协商按原条款或变更后的条款另行订立合同，均不构成违约。因此，锦江国际酒店要求刘芸支付违约金的主张不成立，本院不予支持。此外，由于《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定是针对业主擅自更改住宅用房为经营用房的行为，并非对双方法律行为及其效力性进行规制。《授权委托经营协议》约定将讼争房屋用于酒店经营已经双方协商一致，故不属于该条适用对象。刘芸据此主张《授权委托经营协议》无效的意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告成都世代锦江国际酒店有限公司诉讼请求。
案件受理费465元，由原告成都世代锦江国际酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 张真伟
二〇一五年三月五日
书记员 熊 崴
附相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助保密等义务。