江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第03516号上诉人（原审被告）黄友理。委托代理人朱庆芳，江苏众勋律师事务所律师。委托代理人徐燕。被上诉人（原审原告）苏州市钱万里桥小商品市场有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区虎池路**。法定代表人张从俊，该公司董事长。委托代理人丁建华。委托代理人臧嘉。上诉人黄友理因与苏州市钱万里桥小商品市场有限公司（以下简称钱万里桥公司）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2014）姑苏民五初字第0395号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2012年5月24日，钱万里桥公司与黄友理签订《协议书》一份，约定黄友理承租钱万里桥公司所有的苏州市钱万里桥小商品市场一楼四区1618、1631号营业房（使用面积16.632平方米），黄友理向钱万里桥公司预缴营业房20年租金后即享有20年使用权（自2012年2月8日起至2032年2月7日止）。黄友理取得营业房使用权后，每年另行缴纳设施物业管理费21600元，先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳则按年设施物业管理费的1%计日收取滞纳金。协议签订后，钱万里桥公司按约向黄友理交付了营业用房，并为包括黄友理在内的商户提供了相应设施物业管理服务，然黄友理未按约支付2012年10月8日起至今的设施物业管理费。原审审理中，钱万里桥公司陈述称因合同约定设施物业管理费半年一付，故黄友理拖欠四期，按照合同约定，应当支付滞纳金，按每期应付金额及付款时间分段主张逾期滞纳金。合同约定的年设施物业管理费为21600元，钱万里桥公司后自行下调至19960元。关于结欠的四期设施物业管理费，其中第一期按8个月计算，为13300元，应在2012年10月8日支付；其后三期均按半年计算，为9970元，应在每年的6月8日、12月8日支付。原审审理中，黄友理陈述称其不交设施物业管理费系因钱万里桥公司未按承诺提供物业服务，主要问题有：市场开业半年后取消班车、没有安装空调、没有分类管理、没有安装探头、没有宣传册；但就上述问题未予举证证明。钱万里桥公司则认为安装空调、探头并未约定在应当提供的设施物业服务明细中，前期推广中提供了班车、宣传册现在也一直提供。以上事实，由《协议书》、房屋所有权证、服务明细及当事人在原审庭审中的陈述等证据予以证实。原审原告钱万里桥公司的诉讼请求为，请求判令：1、黄友理支付设施物业管理费33240元及滞纳金4105元；2、本案诉讼费由黄友理承担。原审审理中，钱万里桥公司主张因新一期设施物业管理费交费期已到，故变更主张的设施物业管理费金额为43210元，逾期付款滞纳金分段计算，第一期以13300元为基数，自2012年10月8日起算；第二、三、四期均以9970元为基数，分别自2013年6月8日、2013年12月8日、2014年6月8日起算，均计算至判决确定的履行之日止，按银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。原审法院认为：双方当事人签订的《协议书》关于设施物业管理费的约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。双方在合同中明确约定了收费标准和支付方式，现钱万里桥公司要求黄友理支付2012年10月8日至2014年6月8日期间应付的设施物业管理费43210元的诉讼请求，未超出约定的范围，于约、于法有据，原审法院予以支持。黄友理抗辩钱万里桥公司提供服务不到位，但未提供证据证明，钱万里桥公司对此亦不予认可，原审法院对此不予采信。关于钱万里桥公司主张的滞纳金的问题。双方签订的合同中约定滞纳金按年管理费金额1%的标准计算，该标准过高，黄友理未按约支付设施物业管理费，属于违约行为，给钱万里桥公司造成相应的利息损失，故对钱万里桥公司主张按每期应付款分段计算的诉讼请求予以支持，第一期13300元为基数，自2012年10月8日起算；第二、三、四期均以9970元为基数，分别自2013年6月8日、2013年12月8日、2014年6月8日起算，均计算至判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、黄友理于判决生效之日起10日内支付苏州市钱万里桥小商品市场有限公司2012年10月8日至2014年6月8日期间应付的设施物业管理费43210元。二、黄友理于判决生效之日起10日内支付苏州市钱万里桥小商品市场有限公司滞纳金（第一期13300元为基数，自2012年10月8日起算；第二、三、四期均以9970元为基数，分别自2013年6月8日、2013年12月8日、2014年6月8日起算，均计算至判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。案件受理费782元，减半收取391元，由黄友理负担。上诉人黄友理不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误。作为认定案件事实的主要证据《协议书》是上诉人在被胁迫的情况下签订的，有照片为证，证明当时签订协议书时有政府参与，武警在旁，强制要求上诉人签订了违背真实意愿的《协议书》。该《协议书》是被上诉人为了重复使用而预先单方起草的，整个市场内一千多户业主都是采用了同样内容、同样形式的合同，应属于格式合同。《协议书》第九条加重了上诉人一方的责任，应属于无效条款。《协议书》第三条：营业设施物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%，对此可以理解为按年上调或下调20%，并且对调整物业管理费的基数未说明，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即对于管理费应当按年下调不超过20%。调整营业房设施物业管理费的条件已具备。经上诉人核查，金门商业广场每月每平方管理费8元，中翔小商品市场12元，同行业、同地段仅一路之隔的苏州礼品城小商品市场是每平方4元，钱万里桥高达每平方100元，严重超出了市场的价格，被上诉人应将物业费下调至同行业、同地段的合理标准。被上诉人的物业服务存在消防通道堵塞、违章建筑很多、电气线路不规范等问题。钱万里桥公司没有物业管理资质，无权收取物业管理费。即使协议书有效，被上诉人也应当承担违约在先的责任，被上诉人消防设施不合格威胁到上诉人的生命健康与财产权，私自变更市场内部规划将一楼改为与二楼经营同一种类的商品影响上诉人的营业收入，未履行物业管理收费项目明细中的第四条第二款市场开设专门班车（46座大巴）免费接送顾客，开设接送线路6条这一款项。上诉人多次要求与被上诉人协商均被拒绝，被上诉人未按协议书的约定给予上诉人答复及做出相应调整，应构成违约。请二审法院查明事实撤销原审判决，发回重审。被上诉人钱万里桥公司辩称：《协议书》是经过双方协商并由双方签字认可，合法有效，并无强迫签字，所以设施物业管理费的金额和缴纳方式双方应履行。《协议书》中第三条中管理费的调整需要双方协商一致。其他市场收费标准与本案无关，不予认可。被上诉人收取的设施物业管理费不是物业费，是商业性服务费，物业管理条例不适用于本案。被上诉人通过消防合格验收。大巴在前提供过，现在没有提供，但大巴事项不是协议中的应尽义务。具体收取金额和收取方法应按协议履行。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。二审另查明：诉争的《协议书》约定黄友理应缴纳设施物业管理费，但未约定钱万里桥公司应当提供的设施物业管理的具体内容，协议中仅约定：甲方负责整个市场的协调管理，包括用电、用水的配送和管理；因甲方原因造成乙方营业房不能使用的，由甲方承担乙方的直接损失；乙方可以在市场内设置广告，但应向甲方申请，并由甲方统一制作发布，乙方承担相应的费用。二审中，上诉人提交楼姚金签字的《设施物业管理费下调申请函》，证明全体租户代表楼姚金曾多次向被上诉人申请下调物业费，被上诉人不予理会；提交《中翔商贸城前期物业管理服务协议》，证明中翔物业管理费是10元每月；《建设工程消防设计审核意见书》，证明被上诉人消防验收不合格。被上诉人对前述证据质证后认为，《设施物业管理费下调申请函》与本案无关，全体租户代表不具合法性；《中翔商贸城前期物业管理服务协议》与本案无关；对于《建设工程消防设计审核意见书》，该意见书仅是被上诉人公司在建的室外楼梯项目消防设计审核意见书，不是消防验收证明，不能证明被上诉人的设施不符合消防验收，被上诉人的建筑主体已经通过整体消防验收并取得房屋所有权证。二审另查明：诉争的《协议书》约定黄友理应缴纳设施物业管理费，但未约定钱万里桥公司应当提供的设施物业管理的具体内容，协议中仅约定：甲方负责整个市场的协调管理，包括用电、用水的配送和管理；因甲方原因造成乙方营业房不能使用的，由甲方承担乙方的直接损失；乙方可以在市场内设置广告，但应向甲方申请，并由甲方统一制作发布，乙方承担相应的费用。上述事实，由诉争的《协议书》、《设施物业管理费下调申请函》、《中翔商贸城前期物业管理服务协议》、《建设工程消防设计审核意见书》及当事人陈述等证据予以证实。二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本院认为，上诉人主张诉争的《协议书》系在被胁迫的情况下签订，但未能提供充分证据予以证实，本院不予采信。双方签订的《协议书》系当事人缔约时的真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效，当事人均应恪守。关于上诉人认为《协议书》第九条是格式条款应属无效的主张，第九条规定的是规定的上诉人正常营业义务及无故停业时被上诉人收回营业房等内容，本案中被上诉人并未据此条款主张收回营业用房，因此与被上诉人在本案中所主张的诉请无关，该条款是否属于格式条款及其效力本案中不予理涉。上诉人主张第三条规定的设施物业管理费按年调整，被上诉人明确表示费用调整需要双方协商同意，该条规定并未限制上诉人的缔约自由或加重其义务，双方当事人如果协商一致自可依据该条款进行调整，但上诉人认为应当作出不利于被上诉人一方的解释，即按年下调不超过20%的上诉请求过于片面且缺乏法律依据，本院不予支持。被上诉人作为涉案房屋的所有权人为市场提供了设施物业管理服务，上诉人作为市场的承租户系前述设施物业管理服务的受益者，理应按照合同约定支付相应的费用，其认为服务存在瑕疵不成成为拒绝缴纳费用理由，其可另行主张权利。上诉人关于钱万里桥公司没有物业管理资质，合同无效的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予采信。其他市场按照何种标准收取管理费用与本案无关，本院对上诉人提交的相关证据不予采信，对该项上诉主张不予支持。至于上诉人主张的被上诉人消防设施不合格威胁到其生命健康与财产权，因上诉人提供的《建设工程消防设计审核意见书》仅是被上诉人公司在建的室外楼梯项目消防设计审核意见书，不能证明相关设施不符合消防验收，对上诉人的该项上诉主张本院难以支持。综上，上诉人黄友理的全部上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费782元，由上诉人黄友理负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾审 判 员  周 军代理审判员  王君英二〇一四年十二月十六日书 记 员  黄源榕