贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终824号
上诉人（原审原告）：董天波，男，1989年5月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。
委托诉讼代理人：王志，贵州奔达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗奇梅，贵州奔达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：贵阳铁五建房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区小河漓江路57号。
法定代表人：聂旭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：臧兴东，贵州桓智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李雷，贵州桓智律师事务所律师。
上诉人董天波因与被上诉人贵阳铁五建房地产开发有限公司（以下简称铁五建房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初3841号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭并进行了审理。上诉人董天波的委托诉讼代理人王志、罗奇梅，被上诉人铁五建房开公司的委托诉讼代理人李雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董天波的上诉请求：1、依法维持原判决第一项；2、判决被上诉人向上诉人支付违约金39,382元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、被上诉人未缴清土地出让金，导致逾期办证，构成违约；2、一审法院认定被上诉人取得《商品房现房销售证明书》即已完成取得商品房所有权初始登记的义务错误；3、被上诉人登报通知上诉人办理产权证的行为无效，因为当时仅能办理《房屋所有权证》并非完整产权；4、兴隆城市花园二期容积率调整不是被上诉人免于承担违约责任的理由；5、被上诉人于2017年8月22日向财政局补交土地出让金，其承担违约责任的期限最少也应计算至2017年8月22日；6、商品房所有权登记不能等同于房地产权属登记，合同中对不能办理土地使用权登记的违约责任无约定，被上诉人应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，向上诉人支付违约金。
铁五建房开公司辩称，1、被上诉人依据合同履行了其通知义务，上诉人未及时领取材料，申办产权转让手续，导致未能如期办理产权证，另由于贵阳市实施了统一不动产登记政策，导致结果放大；2、由于容积率调整及行政区划变更，土地出让金补差额未核算出来，导致上诉人于2017年8月之前不能办理土地使用权证属于情势变更，被上诉人不应承担责任；3、《商品房买卖合同》关于违约金的约定明确，不存在上诉人主张有歧义的理解，且合同为双方的真实意思表示，对双方都有约束力；4、被上诉人取得现房销售证明书后，上诉人就可办理产权证。故，取得现房销售证明书就意味着被上诉人完成所有权初始登记义务，一审法院认定正确。
董天波向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付已经产生的违约金124,715元；2、依法判令被告支付2017年6月30日起至被告将其应当提供的办理权属登记的全部资料报房地产产权登记机关备案之日前的法定违约金（以已付购房款为基数，按年利率6%计算，按年向原告支付）；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年1月24日，原告董天波与被告铁五建房开公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：一、买受人购买的商品房为第15栋2单元6层2号；该商品房建筑面积为131.23平方米，套内建筑面积107.46平方米；二、出卖人与买受人约定按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米5,158.10元，总价款554,289元；三、出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；约定日起180日内交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的0.5‰承担违约责任；约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照同期银行活期存款利率支付利息。
该合同附件约定：本合同中涉及的“书面通知”条款的通讯地址，均以买受人在本合同第一页所填地址为准，若地址变更，买受人须于变更之日起3日内书面通知出卖人，否则出卖人按该地址发出的通知视为送达。本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第5日或邮件被退回的当日将视为已送达另一方，如直接送达的方式送达，则另一方签收时视为送达。对于房屋交付“书面通知”，出卖人还可以采取报纸公告方式送达，以《贵州都市报》或《贵阳晚报》刊登的交付房屋时间为交付时间。合同附件还约定：出卖人办理商品房现房销售证明书后公告通知（在《贵州都市报》或《贵阳晚报》或本小区公告栏通知）贵阳买受人办理申领产权证，买受人须在出卖人公告后30日内向房屋产权部门申办房地产权利转移手续，如因买受人原因未能办理，买受人承担相关的损失和责任。合同还就其他权利义务进行约定。合同签订后，原告按约定方式向被告交清了购房款，双方也办理了商品房预售合同的备案登记，被告也于合同约定的交房期限交付了房屋。
2015年7月2日，被告取得了兴隆城市花园二期沐风园组团的《商品房现房销售证明书》。2015年7月3日，被告在《贵阳晚报》上刊登了“产权办理通知”，向兴隆城市花园沐风园组团业主通知了以下内容：你所购买的兴隆城市花园二期沐风园组团12、13、15、16栋住宅《商品房现房销售证明书》已办理完毕，产权证已可办理，凡购买以上房屋且达到办理产权条件的业主，请携带合同原件、收据原件、身份证原件、公共维修基金票据到兴隆城市花园沐风园销售部领取办理产权相关资料办理产权。
另查明：2004年8月5日，被告铁五建房开公司与贵州省国土资源厅贵阳经济技术开发区国土资源分局签订《国有土地使用权出让合同》，被告通过出让的方式获涉案房屋所在地块面积为286133平方米的国有土地使用权，总出让金为24,321,305元；土地用途为城镇混合住宅；建筑容积率为1.01。经过被告的申请和相关行政审批，2013年10月23日，贵阳市城乡规划局正式同意兴隆城市花园二期容积率调整，容积率大于1.0，小于1.5。因兴隆城市花园二期地块建筑容积率调整，被告需补缴土地出让金。2015年12月23日，贵阳市发布《关于实施不动产统一登记的公告》，自2015年12月28日起在贵阳市行政区域内实施不动产统一登记。2017年8月12日，被告铁五建房开公司与贵阳市国土资源局经济技术开发区分局签订《国有土地使用权补充合同》，被告补交土地出让金评估建筑面积为77784.15平方米，本次补交的土地价款为3953.5443万元。2017年8月22日被告铁五建房开公司向贵阳经济技术开发区财政局补交了上述土地价款。
再查明：原告方提交的《商品房买卖合同业主信息汇总表》载明，该批79件系列案中，已经有32户业主在起诉之前办理了房产证。另外，被告为证明兴隆城市花园二期沐风园商品房项目的业主已经可以办理不动产权属登记，向法院提供了该小区业主毛婷（系案外人）于2017年9月5日办理的不动产登记证明。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系原、被告的真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效的合同，原、被告均应当严格履行合同。
对于被告是否构成违约的问题。按照双方签订《商品房买卖合同》约定，被告承诺于2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告于2015年7月2日取得《商品房现房销售证明书》，即已完成合同约定取得商品房所有权初始登记的义务。此后，2015年7月3日被告在《贵阳晚报》上刊登了“产权办理通知”，公告通知原告领取办证相关文书。根据双方签订的房屋买卖合同附件的约定，“出卖人办理商品房现房销售证明书后公告通知（在《贵州都市报》或《贵阳晚报》或本小区公告栏通知）贵阳买受人办理申领产权证，买受人须在出卖人公告后30日内向房地产产权部门申办房地产权利转移手续，如因买受人原因未能办理，买受人承担相关的损失和责任”，可以认定被告登报公告时已经按照合同约定履行了通知办证义务。
但是，根据双方合同的约定，被告应于2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记并通知原告，而被告在2015年7月3日登报公告时已逾期3天，被告应该承担相应的违约责任。被告在2015年7月3日登报公告时，贵阳市尚未实施不动产统一登记制度，并且现有证据也证实，部分业主在被告刊登公告之后至2015年12月28日期间已经取得房屋所有权证，故原告系因自身原因未及时办理相关产权手续，由此造成的损害后果不应由被告承担。
对逾期办证的违约金如何计算的问题。本案中，原、被告在合同约定，“出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日起180日内交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房款的0.5‰承担违约责任……”。被告于2015年7月2日取得《商品房现房销售证明书》，即已完成合同约定取得商品房所有权初始登记的义务。被告在2015年7月3日登报公告时已逾期3天。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及被告违约的实际情况，并结合合同对违约责任的规定，酌情以购房款为基数，按照日万分之0.5的标准计算违约金，故被告应该承担的违约金554,289元×0.5÷10000×3＝83.14元。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳铁五建房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告董天波支付2015年7月1日至2015年7月3日的违约金人民币83.14元；二、驳回原告董天波的其他诉讼请求。案件受理费人民币1,398元（已减半收取），由原告董天波负担人民币1,397元，由被告贵阳铁五建房地产开发有限公司负担人民币1元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本案事实，有身份证、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、《国有土地使用权出让合同》、《土地使用权预登记证》、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、现房销售证明书、《贵阳晚报》、贵阳市小河区人民政府“关于商请完善兴隆城市花园二期项目容积率调整相关程序的函”、贵阳市城乡规划局“关于小河区兴隆城市花园二期地块规划条件调整有关问题的请示”、贵阳市城乡规划局“关于经开区兴隆城市花园二期地块补办用地规划指标的复函”、会议纪要、商品房买卖合同业主信息汇总表、国有土地使用权补充合同、一般缴款书、不动产登记证复印件及当事人的陈述在卷佐证，且经质证，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案二审争议焦点为：逾期办证违约金应如何计算。
上诉人主张被上诉人取得《商品房现房销售证明书》不能视为完成取得商品房所有权初始登记的义务。本院认为，房开商只有将符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案办理初始登记才能取得《商品房现房销售证明书》，故被上诉人取得《商品房现房销售证明书》，可视为完成取得商品房所有权初始登记的义务。
上诉人主张被上诉人登报通知上诉人办理产权证的行为无效。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件的约定，如因买受人原因未及时办理相关产权手续，被上诉人无需承担由此造成的损害后果，现有证据也证实，部分业主在被上诉人刊登公告之后至2015年12月28日期间已经取得房屋所有权证，故可以认定被上诉人登报公告属已经按合同约定履行了通知办证义务。
上诉人主张违约金应计算到2017年8月22日被上诉人向财政局补交土地出让金时。因双方签订的合同明确约定逾期办证的违约责任按取得该商品房所有权初始登记的时间来界定，故本院对此主张不予支持。
被上诉人于2015年7月2日取得《商品房现房销售证明书》，即已完成合同约定取得商品房所有权初始登记的义务。被上诉人在2015年7月3日登报公告时已逾期3天。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及被上诉人违约的实际情况，并结合合同对违约责任的规定，一审法院酌情以购房款为基数，按照日万分之0.5的标准计算违约金并无不妥，故被上诉人应该承担的违约金554,289元×0.5÷10000×3＝83.14元。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费785元，由上诉人董天波负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙珑
审判员 刘妍
审判员 韦娟
二〇一八年四月十九日
书记员 田鹏