安徽省桐城市人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0881民初672号原告:安徽迅驰商业运营管理有限公司，住所地合肥市瑶海区站前路金兴苑小区7幢128号，统一社会信用代码91340100MA2MXK6L53（1-2）。法定�表人：张飞飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：许一云，安徽睿正律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜寿虎，安徽睿正律师事务所律师。被告:李美，女，1970年9月10日出生，汉族，户籍所在地江苏省常州市武进区，住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：葛立峰，安徽正维律师事务所律师。原告安徽迅驰商业运营管理有限公司（以下简称迅驰公司）诉被告李美租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告迅驰公司委托诉讼代理人许一云、颜寿虎，被告李美及其委托诉讼代理人葛立峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告迅驰公司诉称：2016年9月8日，原告与安徽鸿庆房地产开发有限公司（以下简称鸿庆公司）签订《房屋租赁合同》，约定原告承租鸿庆�司位于安徽省桐城市文昌大道1号的商业用房15年，用于经营好又多购物广场。2017年4月22日，经出租方鸿庆公司同意，原告将《房屋租赁合同》项下权利和义务转让给被告。将好又多购物广场15年经营权及固定资产转让给被告，双方于2017年4月27日签订《桐城市文昌大道1号时代广场好又多购物广场经营权转让合同及固定资产收购协议书》（以下简称《转让合同》），约定：转让费共计1300000元，采用分期付款方式，于2017年12月31日前全部付清；被告迟延支付转让费，每迟延一日按总转让费的千分之一向原告支付补偿金；双方在履行协议过程中发生争议，协商不成，应向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼。现被告第四笔转让费450000元已逾期数月，最后一笔转让费350000元付款期限也已届满。原告多次向被告催要未果，为此诉至法院，请求判令：1、被告立即支付原告转让费800000元；2、被告向原告支付逾期付款补偿金（以135万元为基数，月利率2%为标准，自2018年1月1日起至款清之日止）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。原告迅驰公司为证明其事实主张，向本院提供如下证据：第一组证据：迅驰公司营业执照复印件一份，证明原告的民事主体资格。第二组证据：1、《房屋租赁合同》一份（时间2016年9月8日）。2、《补充协议》一份（时间2017年4月22日）。3、《转让合同》一份（时间2017年4月27日）。证明目的：1、原告承租鸿庆公司商业用房用于自营购物广场，后经鸿庆公司同意，将《房屋租赁合同》项下权利义务转让给被告；2、原告将自营的购物广场经营权及固定资产转让给被告，双方签订协议，约定了转让费的支付方式和诉讼管辖等。3、被告应向原告支付转让费及补偿金。庭审结束后，原告于2018年4月11日、4月18日分别向本院补充如下证据：第三组证据：1.商场装饰强电改造合同（2016年11月13日）2.安防监控工程合同书及附件安防监控系统明细表（2016年11月30日）3.塑胶地板供货及施工合同（2016年12月2日）4.供货合同（2016年12月5日）5.建设工程合同（2016年12月12日）6.千百度广告工程合同（2016年12月19日）7.商场装饰合同及附件（2016年12月26日）8.销售合同及附件好又多超市POS收银系统设备清单（2017年1月3日）9.好又多超市软装报价（2017年1月3日）10.灯具供货合同附供货清单（2017年1月8日）11.消防卷帘门及风机控制柜供货合同附供货清单证明目的：经营权转让合同及固定资产收购协议第一条确定的原告对商场投入的固定资产。第四组证据：桐城市时代广场好又多超市连锁有限公司股东会决议及授权委托书各一份，证明迅驰公司取得授权代表好又多超市连锁有限公司对外统一处理或处置有关事务。经庭审质证，被告李美及其委托诉讼代理人对原告迅驰公司提交的证据质证意见为：对第一组证据无异议。对第二组证据中1、2的真实性和证明目的无异议，但对第二组证据中3证明目的有异议，被告未支付转让费的原因是原告未向被告办理相关的转让手续，导致应付转让费的数额无法确定。原告与鸿庆公司签订的《房屋租赁合同》第十八条约定的设备转让款450000元，由被告李美承担，上述设备就是原被告签订《转让合同》约定的设备，所以应当在1300000元�转让费中扣除被告基于房屋租赁合同所承担的450000元。对第三组证据共11份的真实性均有异议，这些合同都没有提供履行的证据，合同涉及的第三方也未到庭，无法核实其真实性。与本案的争议焦点没有关联性。对第四组证据股东会决议及授权委托书真实性不予认可。从股东会决议的议题上看，是后补的，并不是2017年4月20日签订的。并且迅驰公司在签订固定资产转让协议时，并没有向被告出示这两份证据。本院对原告迅驰公司提供的证据作如下认证：第一组证据、第二组证据1、2，被告无异议，本院予以确认。第二组证据中3是原、被告签订的书面合同，证据来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的依据。第三组证据均为原告与第三方签订的合同及供货清单，因合同涉及的第三方未到庭参与�证，无法核实其真实性，且上述证据无法证明合同所涉及的装饰及购置的设备用于好又多购物广场，故对该组证据本院不予确认。第四组证据系桐城市时代广场好又多超市连锁有限公司股东之间就公司运营及资产处置形成的股东会决议，其内容和形式不违反公司法的相关规定，本院予以确认。被告李美在法定期限内未提交书面答辩意见，其委托诉讼代理人在庭审中辩称1、如原、被告办理好商场交接手续，原告同意与被告按照签订的协议如实结算。2、被告未支付最后两笔转让费的原因是商场部分外租铺面以及相关设备未办理交接手续，因此被告不承担违约金。被告李美为证明其事实主张，向本院提供如下证据：1、身份证复印件一份，证明被告身份。2、业务凭证一份，收据一份，证明被告已向原告支付转让费450000�的事实。3、关于转让费的补充说明，证明姚文、盛情、胡立三人租金已抵扣转让费92000元。4、收条一份，情况说明一份，收据一份，证明1、被告已依据原告与鸿庆公司签订的《房屋租赁合同》第十八条的约定代原告向鸿庆公司交付了价值40000的购物卡，该款项应当在转让费中予以扣除；2、被告已按《转让合同》的约定，代原告向鸿庆公司支付了租赁押金50000元，该款项应当在转让费中予以扣除。5、行政处罚决定书一份，谅解备忘录一份，证明2017年1月10日，原告方代表刘志锋与汪妮签订谅解备忘录，移除消防通风口，导致2018年1月11日被告所经营的桐城市新世纪联华掘胜商贸经营部被桐城市公安消防大队罚款30000元，该笔罚款应当由原告承担。庭审结束后，被告于4月18日向本院补充如下证据：6、鸿庆公司证明一份，证明迅驰公司承租鸿庆公司商业用房，里面的空调、电梯、冷库、货架以及其他物品都在范围之内，迅驰公司按照约定向鸿庆公司赠送的80000元购物卡已经由李美付了40000元。且有多家商铺尚未与李美完成交接手续，现已经发生纠纷。7、德尔美客金蒽医疗美容咨询有限公司租赁说明及借条一份，证明该公司目前尚未与李美完成交接手续。经庭审质证，原告迅驰公司对被告李美提交的证据质证意见为：对证据1真实性无异议。对证据2业务凭证、收据真实性无异议。对证据3转让费补充说明，经确认是事实，原告认可。对证据4收条和情况说明的三性与证明目的有异议，根据补充协议的约定，原告已将《房屋租赁合同》项下的权利和义务一并转让给被告，被告应该承担其商业广场开业半年后向鸿庆公司交付40000元购物卡的义务。另外，收条和说明的收卡人均为个人，而不是鸿庆公司，该40000元购物卡是否交付无法证明。对收据真实性无异议，原告认可被告已向鸿庆公司支付租赁押金50000元。对证据5行政处罚决定书真实性合法性无异议，关联性和证明目的有异议，决定书时间是2018年1月11日，与原告无关。根据决定书的内容可知，被处罚的原因是因为被告在接受该商场经营权后，未经过消防部门的检查就投入使用导致的罚款产生，与有无通风口没有关系。从谅解备忘录的内容中无法得出消防不合格，且与处罚决定书没有关联性。对证据6有异议，该份证明属于证言，应该有出具人或公司负责人当庭接受法庭质询。关于《房屋租赁合同》方面的说明与案涉事由不符。关于李美支付80000元购物卡中的40000元，是李美按合同约定履行合同的行为。对证�7中租赁说明有异议，真实性无法考证，与本案无关联性。对证据7中的借条三性有异议，是复印件，与本案无关。本院对被告李美提供的证据作如下认证：证据1、证据2、证据3，被告无异议，本院予以确认。证据4中的收条及情况说明均为个人签名，且未到庭参与质证，不能达到证明被告李美向鸿庆公司交付40000元购物卡的证明目的，本院不予确认。证据4中的收据，原告无异议，本院予以确认。证据5系桐城市公安消防大队于2018年1月8日在监督抽查中发现桐城市新世纪联华掘胜商贸经营部未经消防安全检查，擅自投入使用，违反了相关法律规定而给予的行政处罚，与本案无关联性，本院不予确认。证据6虽然是鸿庆公司出具的书面证明，但从证明内容看，是该单位员工李义高对原、被告及鸿庆公司之间关于房屋租赁�关情况的说明以及对《房屋租赁合同》部分条款的理解，因此该证明应确定为加盖鸿庆公司公章的书面证人证言。该证明中载明的“迅驰公司交付给李美的租赁物内部设施设备与我公司交付给迅驰公司的设施设备相同及前期迅驰公司对外出租的新百伦商铺、童装商铺、美容院和来伊份迅驰公司与李美尚未完成租赁合同交接手续”的内容，未提供其他证据予以佐证。且李义高未到庭参加质证，故该份证明不能达到上述证明目的，不能作为本案的认定案件事实的依据，本院不予确认。证据7中德尔美客金蒽医疗美容咨询有限公司租赁说明不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条的规定，不具备证明效力，本院不予确认。证据7借条系复印件，与本案没有关联性，本院不予确认。案在审理中，本院依职权到桐城市市场监督管理局调取了桐城市时代广场好又多超市连锁有限公司基本注册信息，该企业股东为迅驰公司及张飞飞。迅驰公司通过股东会决议及桐城市时代广场好又多超市连锁有限公司授权取得了好又多购物广场的资产处置权，故迅驰公司作为本起诉讼中的原告，主体适格，本院予以确认。综上有效证据及当事人陈述，本院认定如下事实：2016年9月8日，原告与鸿庆公司签订《房屋租赁合同》，约定原告承租鸿庆公司位于安徽省桐城市文昌大道1号的商业用房，租赁期15年（2016年9月15日至2031年9月14日），用于经营好又多购物广场。2017年4月22日，原、被告及鸿庆公司签订一份《补充协议》，原告自愿将《房屋租赁合同》项下全部权利义务转让给被告，鸿庆公司同意原告的转让行为。将好又多购物广场15年经营权及固定�产转让给被告。2017年4月27日，原、被告签订《转让合同》，约定：1、原告将其所属位于桐城市文昌大道1号时代广场好又多购物广场一楼和二楼15年经营权及原告前期投入的固定资产以现状转让给被告。2、被告支付原告该项目转让费1300000元，从签订转让合同之日起为承接期。3、转让费采用分期付款方式：①签订本协议前被告付原告定金300000元；②被告在与原告及鸿庆公司签订三方转让协议同时支付原告前期欠保证金尾款50000元；③被告在签订本协议当日支付原告150000元；④开业后一个月内被告支付原告450000元；⑤2017年12月31日前付清尾款350000元，共计1300000元。以上款项如被告延迟支付，按转让总款项的日千分之一支付原告作为补偿，迟延支付超过30日则视为被告违约。2017年3月26日、4月5日，被告通过银行账户分别向郁德旺（迅驰公司员工）、�飞飞（迅驰公司法定代表人）汇款200000元、100000元，2017年4月24日，被告向鸿庆公司支付原告前期欠保证金尾款50000元，2017年4月28日，被告向原告付款150000元，合计付款500000元。2017年5月11日，原、被告就转让过程中涉及商家终止合同退款抵扣转让费达成协议，确认抵扣金额为92000元。被告下欠原告转让费708000元。本案的争议焦点为：1、原、被告关于好又多购物广场经营权转让是否按照合同约定办理了交接手续。2、《转让合同》第1条注明的固定资产，是否为《房屋租赁合同》第十八条注明的固定资产，是否应当在转让费中予以扣除。3、被告支付鸿庆公司40000元商场购物卡，是否在转让费中扣除。本院认为，一、关于原、被告签订的《转让合同》的定性问题，应当以合同当事人的意思表示为基础，即签订合同的目的、合同名称、合同标的、合同约�的双方权利义务及合同的履行情况等方面。本案立案案由虽然是租赁合同纠纷，因《民事案件案由规定》中没有商场经营权转让纠纷的规定，且原、被告之间无租赁合同关系，本院在庭审中向原、被告进行了释明，经原、被告同意本案以商场经营权转让纠纷进行审理。二、原、被告签订的《转让合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，为有效合同，本院予以确认。三、关于原、被告就好又多购物广场交接的问题，被告认为，原告没有完成交接手续，亦未将商场经营权转让给被告的事实告知次承租人，且原告当时已收取次承租人1年的租金，在合同没有履行完毕的情况下将经营权转让给被告，如双方办理好交接手续，原告同意按照协议如实结算。本院认为，《转让合同》第1条约定，转让方式以现状转让，第2条约定，签订《转让合同》之�为承接期。据此可以确认，原告于2017年4月27日将好又多购物广场的经营权以现状转让给被告。至于被告与次承租人之间的纠纷，因《补充协议》约定原告将《房屋租赁合同》项下全部权利义务转让给被告，被告据此可以另行向次承租人主张权利，非本案调整范围。故对被告上述辩解意见，本院不予采信。四、关于《转让合同》第1条注明的固定资产，是否为《房屋租赁合同》第十八条注明的固定资产，是否应当在转让费中予以扣除的问题。《转让合同》第1条注明的固定资产是原告前期投入的固定资产（包括办公设施、收银系统设施、所有货架、工程设备），《房屋租赁合同》第十八条注明的固定资产是鸿庆公司所有的空调、电梯、冷库、货架以及其他物品，作价450000元出售给原告，两份合同关于固定资产指向的标的不一致。原、被告签订的《转让合同》约定的转让费1300000元含商场15年的经营权及原告前期投入的固定资产，但未对固定资产范围及收购有明确约定，故对被告要求在转让费中扣除固定资产价值450000元的辩解意见，本院不予采信。五、关于被告支付鸿庆公司40000元商场购物卡，是否应当在转让费中扣除的问题。承租人向出租人提供商场购物卡，是基于《房屋租赁合同》第十八条的约定，即原告向鸿庆公司提供商场购物卡，由于原告将《房屋租赁合同》项下全部权利义务转让给被告，因此该支付行为系被告按照《房屋租赁合同》及《转让合同》的约定与鸿庆公司之间履约行为，与原告无关，因此对被告要求在转让费中扣除40000元商场购物卡的意见，本院不予采信。六、关于违约责任问题。《转让合同》约定，如被告延迟支付，按转让总款项的日千分之一支付原告作为补偿，迟延支付超�30日则视为被告违约。原告应当按照合同约定主张权利，现原告主张付逾期付款补偿金（以135万元为基数，月利率2%为标准，自2018年1月1日起至款清之日止），没有事实依据，本院不予支持。综合考虑被告逾期付款及原告向法院实际主张权利的事实，结合《转让合同》约定的违约责任承担方式，本院确定被告应当按转让费总额1300000元的日千分之一承担逾期付款违约金，该条款未约定被告应当承担违约责任的期限，应当作出对提供证据一方不利的解释，因此被告应当承担违约金1300元（1300000元×1/1000×1日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李美欠原告安徽迅驰商业运营管理有限公司转让费708000元，承担违约金1300元，合计709300元，于本判决生效之日起30日内一次性付清；二、驳回原告安徽迅驰商业运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，减半收取5900元，财产保全费4520元，合计10420元，由被告李美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  余昊二〇一八年四月九日书记员  严娅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。