广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第87号
原告：广州市朝粤房地产有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：萧泽光，系该司董事长。
委托代理人：赵云祥，系该司职员。
被告：徐元铎，住河南省邓州市。
原告广州市朝粤房地产有限公司诉被告徐元铎租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市朝粤房地产有限公司的委托代理人赵云祥，被告徐元铎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市朝粤房地产有限公司诉称：2012年1月8日，原、被告双方签署了《房屋租赁合同》及补充协议，由被告承租原告名下的广州市天河区海安路6号101房，建筑面积为119.54平方米，租赁期自2012年1月6日起至2017年1月5日止。从2012年11月6日起，至2014年11月10日止，被告拖欠租金804897.18元，违约金累计为1490692.82元，欠缴物业管理费累计2982.5元，应缴违约金累计为42.5元，欠缴电费累计为13141.1元，欠缴水某累计为2912.24元。根据上述合同规定，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同及补充协议，收回商铺：1、拖欠租金或欠管理费、水某、电费一个月的；2、事先未向甲方书面申请而停止营业或将该商铺闲置一个月以上的；据此，原告有权要求解除上述合同，原告已于2014年11月24日向被告发出解除租赁合同通知书。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告现依据双方签订的《广州市房屋租赁合同》第六条、第七条、《广州市房屋租赁合同补充协议》第七条、第九条、第十条、第十五条、第二十九条和《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，向法院提起诉讼，请求判令：1、依法解除双方签订的广州市天河区海安路6号101房的《房屋租赁合同》及补充协议；2、被告向原告支付租金及违约金（租金自2012年11月6日计至2014年11月10日止，共计804897.18元，其中2012年11月6日至2013年1月5日的月租金标准为31678.1元，2013年1月6日至2014年1月5日的月租金标准为33578.79元，2014年1月6日至2014年11月10日的月租金标准为35593.51元；违约金以当月租金为本金，按每日千分之五的标准计算，自当月6日起计至2014年11月10日止）；3、被告支付的保证金63356.2元作为对原告的经济损失赔偿金不予退还；4、被告向原告支付欠缴的物业管理费及违约金（物业管理费自2014年9月1日计至2014年11月30日，每月物业管理费为1195.4元，共计2982.5元，违约金以当月物业管理费为本金，按每日万分之五的标准计算，自当月6日起计至2014年11月30日止）；5、被告支付欠缴的水电费（电费自2014年4月1日至2014年9月30日，共计13141.1元；水某自2012年1月6日至2014年11月10日，共计2912.24元）；6、本案诉讼费由被告承担。
被告徐元铎辩称：一、对于原告主张的租金、管理费、电费的计算期间有异议，我在2014年8月1日已搬离广州市天河区海安路6号101房，后来场地也被原告上锁。二、关于水某，我在场地只使用厕所，不可能产生这么多水某。三、我愿意支付租金至2014年8月15日，希望原告能以我已付的租赁押金63356.2元抵扣租金，且我承租场地时是该场地是毛坯状态，我对场地进行了装修，希望原告在租金数额上予以减免。四、根据《中华人民共和国民法通则》第136条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，原告诉请的租金部分已超过一年的诉讼时效，法院应驳回原告相应部分的诉讼请求；五、原告既主张没收保证金又主张高额违约金，其主张的违约金过高，要求作出调整。
经审理查明：广州市天河区海安路6号101房（以下简称涉案商铺）的产权人为原告，建筑面积为119.54平方米，套内建筑面积为108.48平方米，原告持有编号为粤房地权证穗字第××号房地产权证。
2011年9月9日、11月2日，被告分两次向原告支付涉案商铺保证金共计63356.2元，原告分别开具了收据。
2012年1月8日，原告（甲方/出租人）与被告（乙方/承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案商铺出租给乙方作商业用途使用；双方协定的租赁期限、租金情况如下：2012年3月6日至2013年1月5日的月租金额为31678.1元、2013年1月6日至2014年1月5日的月租金额为33578.79元、2014年1月6日至2015年1月5日的月租金额为35593.51元……乙方向甲方交纳63356.2元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方应依时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金；本合同之约定若与《广州市房屋租赁合同补充协议》（认租号：111201-60-02）有抵触的，以《广州市房屋租赁合同补充协议》为准等。
2012年1月9日，原告（甲方/出租方）与被告（乙方/承租方）签订《广州市房屋租赁合同补充协议》（商铺认租号：111201-60-02），约定：甲方将涉案商铺出租给乙方；建筑面积共119.54平方米；该铺位租期从2012年1月6日起至2017年1月5日止；签署本补充协议时，乙方应一次性向甲方支付保证金63356.2元；租赁期满，如乙方已缴清全部租金及其他应缴各项费用，且无违约行为的，甲方应在乙方按要求迁出该铺位并经甲方验收合格同意接收，及交回甲方发出的保证金收据后20个工作日内，将上述保证金无息退还给乙方；签署本补充协议时，乙方应向甲方缴付首月租金，租金时段为2012年3月6日至2012年4月5日，合计31678.1元；乙方须于每月5日前按下述租金标准向甲方交付当月租金（此当月租金指当月6日至次月5日时段内的租金）：第一年（即2012年3月6日至2013年1月5日）每月租金为31678.1元、第二年（即2013年1月6日至2014年1月5日）每月租金为33578.79元、第三年（即2014年1月6日至2015年1月5日）每月租金未35593.51元……乙方须依本补充协议约定的金额和期限交付租金（不管甲方有无另行通知）不得借故拒交、少交、迟交；若逾期缴交的，每逾期一日，乙方须按逾期金额的千分之五支付违约金，直至租金缴清为止；签署本补充协议时，乙方应向管理公司支付物业管理费按金1195.4元，及预付首月管理费1195.4元；乙方须于每月五日前交付当月管理费；逾期缴交的，每逾期一天，从逾期日起按逾期金额的万分之五计付滞纳金；租赁期间，该铺位产生的水电费、排污费由物业公司代收代缴，乙方应在接受物业公司缴费通知后五日内直接向物业公司支付；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除《广州市房屋租赁合同》和本补充协议，收回该铺位，将保证金抵作违约金，并按本补充协议规定追究乙方的违约责任……（三）拖欠租金或欠管理费、水某、电费一个月的；若乙方不是依法律或本补充协议的规定提前解除《广州市房屋租赁合同》和本补充协议，须提前一个月书面通知甲方办理相关的收铺手续，通知期间租金及物业管理费等费用须按时缴交，直至向甲方交还该铺位及该铺位的所有门锁钥匙，由双方验收确认为止，同时乙方所支付的全部保证金将不予退还（包括因乙方违约，甲方按合同约定单方解除合同、收回该铺位的情况）。
2014年8月15日，原告向被告发出《商铺租金欠缴通知单》，截至2014年7月31日，被告未交租金共计698116.65元。
2014年11月25日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，列明被告从欠缴2012年11月6日起至2014年11月10日止的租金共计804897.18元，应缴违约金累计为1490692.82元；欠缴从2014年9月1日起至2014年11月30日止的物业管理费共计2982.5元，应缴违约金累计为42.5元；欠缴从2014年4月1日起至2014年9月30日止的电费共计13141.1元；欠缴从2012年1月6日起至2014年11月10日止的水某（含污水处理费）2912.24元；并通知被告根据《房屋租赁合同》约定，即日起正式解除该《房屋租赁合同》等。被告确认该通知书的真实性，但表示没有收到该份通知书。
庭审中，被告表示其已于2014年8月1日搬离涉案商铺，原告表示为了保障被告留存于涉案商铺内的物品不丢失，在被告搬离当天（即2014年8月1日）对涉案商铺上锁，原被告双方均表示在被告搬离时未办理涉案商铺的交接手续。
另，原告表示被告从2014年9月开始欠缴物业管理费，但其并未对物业管理费进行垫付；其表示对被告欠费期间的水电费已进行了垫付，并提交涉案商铺所在场地粤海物业管理有限公司天河分公司的四份交款通知书（收费项目均为代收电费，属期分别为2014年5月、6月、7月及8月，金额分别为2331.5元、2609.2元、3199元及3038.7元）。
本院认为：原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。
被告于2014年8月1日搬离涉案商铺，原告亦自认其于2014年8月1日对涉案商铺上锁，双方已以事实行为解除了《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》，原告要求解除《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》并无不妥，本院予以支持。原、被告双方均未提交证据证明被告搬离涉案商铺的日期，双方亦未办理交接手续，现原、被告均表示被告搬离涉案商铺的日期为2014年8月1日，上述合同的解除日期为2014年8月1日。
原告称被告自2012年11月6日起欠缴租金，被告虽表示对原告主张的租金的计算期间有异议，但对此并未提交证据予以证明，本院对原告的陈述予以采信。被告自2012年11月6日起欠缴租金，原告要求其支付拖欠的租金有合同依据，本院予以支持。但原告在被告搬离涉案商铺当天即2014年8月1日对涉案商铺上锁，涉案商铺此后已归原告管业，原告要求被告支付2014年8月2日至2014年11月10日的租金缺乏依据，本院对此不予支持，予以驳回。延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，诉讼时效应自当事人知道或应当知道权利被侵害之日起计算。被告于2012年11月6日起欠缴租金，原告在2014年8月15日向被告发出《商铺租金欠缴通知单》主张权利，该行为发生诉讼时效中断的效力，原告对于2013年8月16日前产生的租金的诉权已告消灭，《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》约定被告须于每月5日前向原告支付当月6日至次月5日时段内的租金，即2013年8月6日至2013年9月5日的租金应在2013年8月5日前交付，原告未举证证明其在2013年8月16日前曾向被告主张前期的租金，因此，原告拥有的主张租金的诉权的起算日期应从2013年9月6日起计，被告辩称原告的部分诉请已超出诉讼时效有理，本院予以采纳。被告应向原告支付2013年9月6日至2014年8月1日的租金，依照合同约定，2013年9月6日至2014年1月5日的月租金为33578.79元、2014年1月6日至2014年8月1日的月租金为35593.79元，经计算，2013年9月6日至2014年8月1日的租金为379912.31元（33578.79元/月×4个月+35593.79元/月×6个月+35593.79元/月÷30天×27天），对于原告诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。
《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》约定，被告应于每月5日前支付当月租金，每逾期一日，乙方须按逾期金额的千分之五支付违约金，直至租金缴清为止，原告诉请要求被告支付逾期交纳租金的违约金有合同依据，原告诉请要求违约金应以当月租金为本金，自当月6日起计至2014年11月10日止，属于其权利的自主处分，本院予以照准。但如上所述，被告仅应向原告支付逾期交纳的2013年9月6日至2014年8月1日的租金的违约金。被告抗辩称违约金计付标准过高，本院予以采纳，从公平角度，本院酌情将该违约金计付标准调整为以当月租金为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，自当月6日起计至2014年11月10日止，其中2013年9月6日至2014年1月5日的月租金为33578.79元、2014年1月6日至2014年8月1日的月租金为35593.79元。对于原告诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。
《广州市房屋租赁合同补充协议》约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除《广州市房屋租赁合同》和本补充协议，收回该铺位，将保证金抵作违约金，并按本补充协议规定追究乙方的违约责任……（三）拖欠租金或欠管理费、水某、电费一个月的……”，被告从2012年11月6日起欠缴租金，原告诉请要求没收被告支付的保证金63356.2元有合同依据，本院予以支持。被告要求以保证金63356.2元抵扣租金缺乏依据，本院对被告的抗辩不予采纳。
《广州市房屋租赁合同补充协议》约定物业管理费应向物业管理公司交纳，原告并未对物业管理费进行垫付，其要求被告支付物业管理费及违约金缺乏依据，本院对此不予支持，予以驳回。
《广州市房屋租赁合同补充协议》约定水电费由物业管理公司代收，原告提供的证据不足以证明其已对水电费进行垫付，其要求被告支付水电费缺乏依据，本院对此不予支持，予以驳回。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告广州市朝粤房地产有限公司、被告徐元铎就广州市天河区海安路6号101房于2012年1月8日签订的《广州市房屋租赁合同》及2012年1月9日签订的《广州市房屋租赁合同补充协议》均于2014年8月1日解除。
二、被告徐元铎于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告广州市朝粤房地产有限公司支付2013年9月6日至2014年8月1日的租金379912.31元及逾期支付租金的违约金（该违约金以当月租金为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，自当月6日起计至2014年11月10日止，其中2013年9月6日至2014年1月5日的月租金为33578.79元、2014年1月6日至2014年8月1日的月租金为35593.79元）。
三、被告徐元铎支付的保证金63356.2元归原告广州市朝粤房地产有限公司所有。
四、驳回原告广州市朝粤房地产有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费34140元，由原告广州市朝粤房地产有限公司负担26040元，被告徐元铎负担8100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 符 慧
人民陪审员 黄 伟
人民陪审员 曾一珺
二〇一五年八月二十日
书 记 员 蒲肖明
李佳琦
本判决书已于2015年月日送达