天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0105民初1563号原告：宣艳洁，女，1971年7月15日出生，汉族，天津铁路通号工程有限公司信号工，住天津市河北区。委托诉讼代理人：陈旭，天津长实律师事务所律师。被告：杨福俊，男，1959年5月30日出生，汉族，天津山岚制衣有限公司保安，住天津市河东区。委托诉讼代理人：何雨潇，女，住天津市和平区，由天津山岚制衣有限公司推荐。被告：李秋云，女，1963年6月13日出生，汉族，天津市和平区环卫局退休工人，住天津市河西区。委托诉讼代理人：李亮，天津精诚律师事务所律师。被告：天津市北辰区靖泰房屋信息咨询服务中心，经营场所天津市北辰区今日家园底商1-C区***号。经营者：程佳晔，女，1986年11月28日出生，汉族，户籍地天津市河西区。委托诉讼代理人：顾兴浩，男，1987年6月26日出生，汉族，天津市北辰区靖泰房屋信息咨询服务中心员工，住天津市北辰区。原告宣艳洁与被告杨福俊、李秋云、天津市北辰区靖泰房屋信息咨询服务中心（以下简称靖泰中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宣艳洁向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告杨福俊、李秋云返还收取原告的定金人民币1万元；2、依法判决被告杨福俊向原告支付违约金5.5万元；3、依法判决被告李秋云、靖泰中心对被告杨福俊应支付原告的第二项诉讼请求承担连带赔偿责任；4、依法判决被告靖泰中心返还原告中介服务费及评估费8200元；5、本案诉讼费全部由三被告承担。事实和理由：2016年7月原告向被告靖泰中心咨询买房事宜，被告靖泰中心向原告推荐了被告杨福俊、李秋云的房屋，并介绍二人为夫妻关系，房主为被告杨福俊。原告看房并查验房屋产权证原件及杨福俊身份证原件后，于2016年7月19日与被告李秋云及靖泰中心签订了编号为0000115号的《房屋买卖（置换）合同》，合同约定：被告杨福俊将自己名下坐落河北区中宜里7-27-305-307号房屋出售给原告，成交价格55万元，同时约定了其他权利义务。合同签订当日原告给付被告李秋云1万元购房定金，并向被告靖泰中心交纳了中介服务费5500元和评估费2700元。2016年9月初，靖泰中心告诉原告，李秋云与杨福俊不是夫妻关系，杨福俊不再履行合同，让原告向李秋云与杨福俊主张定金，且中介费不予退还。原告多次联系李秋云与杨福俊，但二人明确表示不予退还定金。现原告认为原、被告签订的房屋买卖合同有效，被告李秋云的行为属于表见代理，被告杨福俊应承担买卖合同的权利义务。由于被告李秋云与被告靖泰中心在合同订立中存在过错，故应当对被告杨福俊应给付原告的赔偿款项承担连带赔偿责任。另被告靖泰中心违反合同法第425条的规定，应全额退还中介费、评估费。被告杨福俊辩称，我系涉案房屋的产权人，我与被告李秋云系情人关系，偶尔与被告李秋云在中宜里生活，涉案房屋的房本一直放在中宜里家中。关于卖房一事我未委托李秋云，2016年7月19日，靖泰中心工作人员小齐给我打过电话，说合同已经签完，让我追认，我未同意，之后一两天，小齐再次找到我要求补签字，我仍未签，双方还发生了纠纷，并报警。由于我未收过原告定金，故不同意原告要求我承担责任的诉讼请求。被告李秋云辩称，我与被告杨福俊自2008年开始以夫妻名义在一起共同生活，但未登记，直到2016年8月底分手。我是受杨福俊的委托与原告签订房屋买卖合同，并收了原告1万元定金，合同和1万元我都给了被告杨福俊。现我认为原、被告签订的合同有效，该合同的相对方为被告杨福俊，履行合同义务的人也应是被告杨福俊，我与被告杨福俊之间属于表见代理关系。对于返还原告1万元定金一事，应该由杨福俊返还，我只是表见代理人，本案所有责任以及合同的权利义务都与我无关。不同意原告的全部诉讼请求。被告靖泰中心辩称，2016年6、7月份杨福俊和李秋云一起到我店内委托出售涉案房屋，李秋云讲与杨福俊是夫妻关系，但我中心并未核实。2016年7月19日签合同时被告李秋云拿着涉案房屋的产权证，当时还给杨福俊打过电话，在杨福俊同意卖房的情况下，才签的合同，我中心没有违反合同的内容，不同意原告的诉讼请求。由于涉案房屋未做评估，我中心同意退还原告评估费。本院经审理认定事实如下：2016年7月19日经被告靖泰中心介绍，原告在现场看房后与被告李秋云、靖泰中心签订了《房屋买卖（置换）合同》（合同编号0000115）。合同签订时，被告杨福俊不在现场，当时双方曾通电话，但通话内容各执一词，被告李秋云及靖泰中心陈述在被告杨福俊同意卖房的情况下，签的合同，被告杨福俊陈述当时就不同意卖房。该合同约定：被告杨福俊将其所有的坐落于天津市河北区中宜里7-27-305-307号房屋一套卖予原告宣艳洁，该房成交价为人民币55万元整，买方于2016年7月19日支付定金1万元，如买卖双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金，同时，合同还约定了其他权利义务。该合同甲方签字一栏系由被告李秋云签的被告杨福俊的名字并由被告李秋云捺印。合同签订当日，原告宣艳洁给付被告李秋云购房定金1万元，被告李秋云给原告宣艳洁出具收据，收据内容为：“今杨福俊收到宣艳洁交来购买河北区中宜里7-27-305-307号房屋定金一万元，此定金作为总房款的一部分。收款人杨福俊、李秋云，2016年7月19日。”此收据的收款人签字均为李秋云所签，捺印也为李秋云。同日原告宣艳洁向被告靖泰中心支付了中介费5500元、评估费2700元。后被告杨福俊以未委托李秋云卖房为由拒绝履行合同。另查，被告杨福俊、李秋云原系男女朋友关系，在涉案房屋出售前及出售期间，曾共同居住在涉案房屋内，后双方分手。以上事实，有双方当事人陈述、书证及证人证言证实。案经调解未获协议。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，由于原告与被告李秋云及被告靖泰中心签订的《房屋买卖（置换）合同》非被告杨福俊本人签署，且被告杨福俊事后也未追认该合同，故被告杨福俊是否委托被告李秋云出售涉案房屋及被告李秋云的行为是否构成表见代理成为本案争议焦点。关于被告杨福俊是否委托被告李秋云出售涉案房屋的问题，被告李秋云主张是受杨福俊的委托出售涉案房屋，但其未提供直接证据证明委托事实的存在，故对被告李秋云主张的该事实，本院不予采信。关于被告李秋云行为是否构成表见代理的问题，《中华人民共和国合同法》规定：表见代理，是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，原告与被告李秋云在签订《房屋买卖（置换）合同》前并不相识，其看房后在作出购买房屋这一重大决定前，按照常识应认真审查房屋性质、产权人情况、产权人出售房屋的真实意思表示等重大事项，在确定无误后方可签订合同。而原告仅凭被告靖泰中心介绍被告杨福俊、李秋云系夫妻关系，在没有看到结婚证、被告杨福俊本人未到场及被告李秋云未提供授权委托书的情况下就草率的与被告李秋云签订合同，其在整个过程中未尽到合理注意义务，存在疏忽，故原告主张的被告李秋云的行为构成表见代理一节，因无充足证据证实，符合表见代理的构成要件，本院不予支持。关于被告李秋云答辩其系被告杨福俊的表见代理人一节，因无法律依据，本院不予支持。由于被告李秋云的行为不构成表见代理，故原告与被告李秋云、被告靖泰中心签订的《房屋买卖（置换）合同》，应确认无效，该合同被确认无效后，被告李秋云因该合同而取得的购房定金1万元，应当予以返还原告。关于被告李秋云主张的此款已给付被告杨福俊一节，因无证据证实，本院不予采信，被告李秋云可待取得相关证据后，另行主张权利。关于原告主张的第二项诉讼请求，因原告与被告李秋云、被告靖泰中心签订的《房屋买卖（置换）合同》无效，本院不予支持；关于原告主张的第三项诉讼请求，因原告与被告李秋云、被告靖泰中心签订的《房屋买卖（置换）合同》无效，且无法律依据，本院不予支持；关于原告要求被告靖泰中心返还原告中介服务费5500元的诉讼请求，因原告与被告李秋云、被告靖泰中心签订的《房屋买卖（置换）合同》无效，且被告靖泰中心在上述合同订立时未认真审查被告李秋云是否具有代理权，违反了房屋中介机构的忠实居间义务存在过错，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告靖泰中心返还原告评估费2700元的诉讼请求，因被告靖泰中心同意返还，本院照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条、第四十九条、第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、第四百二十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告宣艳洁与被告李秋云、被告天津市北辰区靖泰房屋信息咨询服务中心于2016年7月19日签订的编号为0000115《房屋买卖（置换）合同》无效；二、本判决生效后七日内，被告李秋云返还原告宣艳洁购房定金10000元；三、本判决生效后七日内，被告天津市北辰区靖泰房屋信息咨询服务中心返还原告宣艳洁中介费5500元、评估费2700元，合计8200元；四、驳回原告宣艳洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1630元、减半收取815元，由原告宣艳洁负担612元，由被告李秋云负担111元，由被告天津市北辰区靖泰房屋信息咨询服务中心负担92元，（二被告应当给付原告的上述费用在支付判决款时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 杨 毅二〇一七年六月二十九日书记员 李思铭附：本裁判文书适用条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。