中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）最高法民申555号
再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：李华鑫。
委托诉讼代理人：石刚旭，辽宁兴桓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李斌，辽宁保兴律师事务所律师。
再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：宁爽。
委托诉讼代理人：石刚旭，辽宁兴桓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李斌，辽宁保兴律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：大连经济技术开发区沃金房地产开发有限公司。住所地：辽宁省大连经济技术开发区黄海西路***号。
法定代表人：贾东强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宋兆巍，辽宁文柳山律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘东翔。
委托诉讼代理人：刘莹，辽宁人民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张佳妮，辽宁人民律师事务所律师。
二审上诉人（一审第三人）：鲁宗岳。
委托诉讼代理人：金作鹏，北京市隆安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴艳明，北京市隆安律师事务所律师。
再审申请人李华鑫、宁爽、大连经济技术开发区沃金房地产开发有限公司（以下简称沃金公司）因与被申请人刘东翔及二审上诉人鲁宗岳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（2017）辽民终256号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
李华鑫、宁爽依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。主要事实和理由：（一）刘东翔与沃金公司签订的《住宅拆迁安置补偿协议（产权调换）》（以下简称《补偿协议》）及补充协议不是拆迁法律关系，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，刘东翔不能优先取得案涉房屋。《补偿协议》及补充协议约定内容虚假，刘东翔实际仅有456.31平方米地基所有权，不存在被拆迁房屋，其享有的1643平方米国有土地使用权亦不是房屋拆迁法律关系，而应是国有土地征收或国有土地使用权转让的法律关系，其土地补偿不应适用房屋拆迁补偿的相关法律规定。（二）案涉《补偿协议》及补充协议均属无效合同，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条。1.被拆迁人的地基价值远低于土地使用权价值，沃金公司与刘东翔签订拆迁协议实际上是解决1643平方米土地使用权问题，双方未完成征用土地的法律程序。被拆迁的地基及占用土地价值远低于协议约定产权调换所争议的房屋价值，导致合同显失公平，损害了李华鑫、宁爽的权益，对李华鑫、宁爽不发生法律效力。2.刘东翔仅对456.31平方米地基享有所有权，对1643平方米土地仅享有使用权而不能进行产权调换。两者折合建筑面积913.52平方米没有任何依据和具体换算标准，未经评估，刘东翔并没有被拆除的房屋，因此不应适用产权调换的补偿方式。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的立法本意在于保护公民被拆迁房屋的居住权。而刘东翔所有的地基完全不具备居住使用条件，居住权不可能被侵犯，原审适用该司法解释错误。3.《补偿协议》第一条约定的网点房屋不存在，仅有地基，刘东翔与沃金公司用不存在的房屋换取动迁补偿，系以合法形式掩盖非法目的的法律禁止性行为。（三）原审认定双方形成了产权调换形式的补偿错误。刘东翔提供的证据不能证明其与沃金公司已具体约定了产权置换指定的具体特定房屋。《补偿协议》没有约定排他权利与形成权具体履行的方式及限制刘东翔权利的条款，签约时亦未约定面积、楼层、朝向等决定回迁房屋价值的因素，需进一步磋商才能确定回迁房屋。原审认定《补偿协议》中“第一首选”为具有排他性的单方权利将导致合同显失公平。即使刘东翔享有第一首选权，其最迟应于房屋建成开售时向沃金公司主张并确定具体房屋，但其并未主张。刘东翔母亲夏某某与徐某某2014年7月11日、7月30日的录音材料仅能证明双方多次对具体回迁位置进行磋商，但不能证明双方达成合意。李华鑫、宁爽在录音时间之前已经相继与沃金公司签订了商品房买卖合同并支付了购房款，实际使用了房屋，不应承担刘东翔怠于行使权利的不利后果。（四）李华鑫、宁爽分别合法取得案涉房屋的物权请求权。两人系在刘东翔与沃金公司就回迁房屋具体位置达成一致意见前同沃金公司签订了商品房买卖合同且经房管部门备案，已实际占有使用多年，并支付了合理购房款，在购买案涉房屋时并不知道存在回迁争议，主观上均为善意。
沃金公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。主要事实和理由：（一）原审超出了刘东翔诉讼请求范围。刘东翔与沃金公司之间为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，沃金公司和李华鑫、宁爽及鲁宗岳系房屋买卖合同纠纷。二者法律关系、主体不同，不应合并审理。刘东翔就李华鑫、宁爽及鲁宗岳与沃金公司之间的房屋买卖合同效力应先行诉讼，只有在物权被撤销后才能起诉本案。原审在同一案件中径行审理物权转让的效力，但判决中没有认定物权效力的结论，属越权判决，侵犯了当事人的合法权益，也导致案件无法执行。（二）原审遗漏案件主要事实，导致判决结果错误。遗漏了部分录音内容，并对录音内容的理解断章取义，将录音内容认定为双方协商解决房屋回迁事宜是错误的。通过7月11日、7月30日的录音摘抄可以证明，徐某某不是主管，主管是于某。沃金公司与刘东翔从未就回迁房屋具体房号达成一致，关于回迁的房号均是刘东翔自行口述。案涉1-19号房屋不再要求房屋安置，变更为货币给付。双方从未就案涉1-18号、1-21号、1-22号房屋单独给刘东翔达成一致，刘东翔也从未单独进行过选择，原审认定双方曾达成一致错误。遗漏了刘东翔在大连经济技术开发区人民法院（2006）开民房初字第173号、大连市中级人民法院（2007）大民房终字第332号案件诉讼期间向沃金公司借款的事实以及在政府部门备案的《权属确认单》载明的“法院已判决由刘东翔取得12#楼（土地1643㎡，建筑面积913.52）所有权，已转让给沃金房产”的事实。遗漏了刘东翔取得的仅是土地使用权和地基所有权，没有房屋的事实。导致原审错误适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定。沃金公司与刘东翔系买卖合同关系，913.52平方米房屋系转让而来，不存在拆迁动迁事宜，本案不存在拆迁人与被拆迁人，法院不应依据双方之间的合同称谓而应依据客观事实认定合同性质。刘东翔没有房屋存在，不能进行所有权调换，且双方从未就房屋具体房号达成一致，《补偿协议》中“第一首选”也不符合前述法律规定的适用条件，原审据此认定刘东翔对案涉房屋享有优先受偿权错误。李华鑫、宁爽买受的房屋均已在房产管理部门进行了预告登记，预告登记的标志就是对合同进行备案，原审对此认定错误。原审将沃金公司在一审举证并质证的辽宁省高级人民法院作出的（2016）辽民终163号裁定书没有认定为证据予以分析系程序错误。
刘东翔提交意见称，刘东翔与沃金公司是房屋拆迁安置补偿合同关系，双方明确约定沃金公司用位置、用途特定的案涉房屋对刘东翔予以补偿安置，刘东翔有权优先取得案涉房屋。原审认定事实及适用法律正确。
鲁宗岳称，同意李华鑫、宁爽、沃金公司的再审请求，刘东翔与沃金公司不是真实的房屋拆迁补偿关系，原审适用法律错误。原审认定的刘东翔第一首选权利没有形成，在刘东翔指定房屋前沃金公司已将案涉房屋对外销售，其与沃金公司没有达成合意。鲁宗岳等人与沃金公司形成的合法合同关系应当保护。
本院经审查认为，根据李华鑫、宁爽、沃金公司申请再审提出的事实和理由，本案审查的主要问题是沃金公司与刘东翔之间是否为房屋拆迁安置补偿法律关系，案涉争议房屋是否已特定用于安置补偿刘东翔以及原审是否存在超出诉讼请求等情形。
关于沃金公司与刘东翔是否为房屋拆迁安置补偿法律关系的问题。根据原审查明的事实，2007年8月1日，沃金公司将刘东翔取得的面积为1643平方米土地使用权及该土地上面积为436.51平方米房屋地基的所有权确认为折合房屋建筑面积913.52平方米，并于2007年9月21日与刘东翔签订了案涉《补偿协议》。协议约定沃金公司将刘东翔所有的面积为913.52平方米的位于大连××技术开发区青松北里1、2号楼西侧某网点公建楼进行拆迁安置补偿。拆迁安置补偿的方式为沃金公司用青松北里新建的商业网点调换给刘东翔，具体位置由刘东翔第一首选，回迁房屋建筑面积与原房屋建筑面积的偏差，采取多退少补。协议签订后，刘东翔将其所有的1643平方米土地及该土地上436.51平方米房屋地基交付给沃金公司，沃金公司在该土地基础上进行了商品房开发建设并建成了案涉争议的房屋。沃金公司举示的《权属确认单》上也载有同意政府对该区进行改造的内容。据此，原审认定刘东翔与沃金公司之间为房屋拆迁安置补偿法律关系，具有事实依据。虽然刘东翔在被拆迁范围内仅拥有房屋地基所有权及占用的土地使用权，但并不因此影响双方为房屋拆迁补偿法律关系。李华鑫、宁爽关于沃金公司与刘东翔之间为国有土地征收或国有土地使用权转让法律关系的主张缺乏事实和法律依据。沃金公司与刘东翔经协商签订案涉《补偿协议》，将刘东翔所有的地基及占用的土地使用权折合成913.52平方米的房屋建筑面积进行产权调换安置，李华鑫、宁爽主张该《补偿协议》系无效合同，但并未举示证据证明该协议存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的导致合同无效的情形。据此，李华鑫、宁爽、沃金公司以原审对刘东翔和沃金公司之间法律关系性质及协议效力等认定错误为由，主张刘东翔和沃金公司之间不属于拆迁补偿法律关系，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，理由不成立。
关于李华鑫、宁爽诉争的房屋是否应认定为已特定给刘东翔安置补偿的房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”沃金公司与刘东翔签订的《补偿协议》明确约定沃金公司以青松小区青松北里新建商业网点（具体位置由刘东翔第一首选）调换给刘东翔，显然调换的房屋用途已经特定为商业网点，而对于房屋的具体位置则由刘东翔第一首选。根据原审查明的事实，刘东翔与沃金公司曾就回迁房屋进行过协商，刘东翔要求沃金公司将1-18号、1-19号、1-20号、1-21号、1-22号五套公建房屋作为回迁房交付。原审中，沃金公司认可刘东翔主张的1-18号、1-19号、1-21号、1-22号公建房屋包含在协议约定的优先选取的商业网点内，并称自房屋建成后至2014年之前其曾要求将1-18号、1-21号、1-22号、1-23号公建房屋作为回迁房屋交付给刘东翔，但刘东翔不接受。而从刘东翔母亲夏某某与沃金公司的经理徐某某的谈话录音，以及沃金公司在原审及向本院申请再审中陈述的1-18号、1-21号、1-22号公建房屋是沃金公司主动提出包含在1-23号公建房屋的前提下，在当时可以一并给刘东翔的事实，可以认定刘东翔与沃金公司对将李华鑫、宁爽诉争的1-18号、1-21号、1-22号公建房屋作为给付刘东翔的回迁安置房屋并无异议。据此，原审认定沃金公司与刘东翔就1-18号、1-21号、1-22号公建房屋作为刘东翔的安置房屋已经达成了合意，并无不当。沃金公司在2014年又将该房屋出售给李华鑫、宁爽，违反了合同约定，也侵犯了刘东翔作为被拆迁人依法享有的以前述房屋优先安置的权利。原审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，认定案涉1-18号、1-21号、1-22号公建房屋属于位置、用途特定的对刘东翔补偿安置的房屋，刘东翔作为被拆迁人享有优先取得权，认定事实及适用法律并无不当。李华鑫、宁爽虽就案涉1-18号、1-21号、1-22号公建房屋签订了商品房买卖合同，并进行了合同备案，但并未就前述房屋办理产权过户登记手续，故其主张已合法取得案涉1-18号、1-21号、1-22号公建房屋物权请求权，主观上为善意，刘东翔不能优先取得案涉房屋的理由不成立。
关于沃金公司主张原审超出了刘东翔的诉讼请求范围，程序违法的问题。本院认为，本案系刘东翔认为沃金公司将其享有优先取得权的案涉房屋出售给第三人，请求沃金公司交付案涉房屋并协助办理房屋权属登记而提起的房屋拆迁安置补偿合同纠纷。因沃金公司与李华鑫、宁爽就案涉房屋签订了买卖合同，因此本案的处理结果与其具有法律上的利害关系。原审将沃金公司与刘东翔之间的法律关系与沃金公司与李华鑫、宁爽之间的房屋买卖法律关系一并进行审理，确定刘东翔与李华鑫、宁爽谁的权利应在先保护，审理程序符合法律规定，不存在超出刘东翔诉讼请求的情形。沃金公司主张原审遗漏了的案件事实，对本案基本事实的认定及裁判结果均不构成影响。
综上，李华鑫、宁爽、沃金公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回李华鑫、宁爽、大连经济技术开发区沃金房地产开发有限公司的再审申请。
审 判 长 董 华
审 判 员 骆 电
审 判 员 武建华
二〇一八年三月三十日
法官助理 侯 望
书 记 员 黄婷婷