上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初13155号原告：夏英，女，1976年12月2日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：陈勇，上海咏君律师事务所律师。被告：马骥才，男，1957年5月21日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：沈红，女，1958年6月28日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。两被告共同委托诉讼代理人：马某某(系两被告之子)，男，1983年6月21日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。两被告共同委托诉讼代理人：沈华炳，上海正毅国华律师事务所律师。原告夏英与被告马骥才、沈红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月19日第一次公开开庭进行了审理，原告夏英及其委托诉讼代理人陈勇、两被告的委托诉讼代理人马某某、沈华炳到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2017年11月13日依法组成合议庭适用普通程序进行审理。审理中，原告申请对房屋价值进行评估，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海科东房地产土地估价有限公司进行评估。本案于2018年1月19日第二次公开开庭进行了审理，原告夏英及其委托诉讼代理人陈勇、两被告的委托诉讼代理人马某某、沈华炳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏英向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告马骥才于2016年1月30日签订的《房产转让合同》；2、判令两被告返还原告已支付的购房款37万元；3、判令两被告赔偿原告实际损失739,764元；4、判令两被告赔偿原告租房损失32,200元(2,300元/月×14个月)。审理中，因被告马骥才将37万元购房款返还原告，故原告撤回第2项诉讼请求，并将第1项诉讼请求明确为合同解除时间为2016年12月15日。事实与理由：原告与被告马骥才于2016年1月30日签订《房产转让合同》，约定被告将上海市青浦区浦汇新村XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)转让给原告，约定房价为138万元。被告沈红作为共有人且系马骥才妻子在此过程中带领原告看房并在签约现场。原告按照合同约定支付了购房款37万元。因两被告告知原告不再出售房屋，原告于2016年4月5日提起诉讼，请求判令被告继续履行合同，将涉案房屋过户至原告名下，后法院以原告要取得涉案房产应征得涉案房屋所有共同共有人的同意方可履行为由未支持原告诉请。为此，原告为维护自身合法权益，作如上诉请。被告马骥才辩称，同意解除合同并退还原告已支付的购房款37万元。不同意赔偿原告主张的因购买涉案房屋所产生的损失，因被告马骥才法律意识不强，在意识到其单方处置涉案房屋有问题后口头通知原告解除合同，但原告不予理睬，故产生损失的主要原因在于原告。即使存在损失，应按照合同不能履行，根据原、被告双方过错承担。不同意赔偿原告租房损失，原告有宅基地房屋可以居住，不需要租房。被告沈红辩称，不同意承担赔偿责任。其非合同相对方，签订合同时本人虽然到达现场，但始终未看过合同，亦不同意出售涉案房屋。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于上海市青浦区浦汇新村XXX号XXX室，权利人为被告马骥才、被告沈红、案外人马某某，三人共同共有。2016年1月30日，原告与被告马骥才签订《房产转让合同》一份。合同约定，被告马骥才将涉案房屋转让给原告，成交价为138万元，签约时支付购房定金2万元，2016年2月5日之前付购房款20万元，贷款60万元，2016年3月15日之前付购房款15万元，2016年4月15日之前付购房款20万元，余款21万元过户当天付清，过户结束后将房屋移交给原告。原告中途毁约，原告不得向被告马骥才索还定金；被告马骥才中途毁约，应当双倍向原告返还定金。合同另行约定了其他事项。合同签订当日，原告支付被告马骥才购房定金2万元。2016年2月5日，原告支付被告马骥才购房款20万元。2016年3月11日，被告马骥才向原告发送短信，认为其处置权存在问题，房屋无法继续转让，要求解除合同退还定金及首付款。原告当日以短信方式回复被告马骥才不同意解除合同，要求按照合同履行。2016年3月13日，原告支付被告马骥才购房款15万元。由于双方就合同履行意见不一，原告向本院提起诉讼，要求被告马骥才、被告沈红、案外人马某某继续履行《房产转让合同》，并协助原告将涉案房屋过户至原告名下。该案于2016年4月5日立案受理。法院经审理后认为，鉴于沈红、马某某明确表示不同意出售涉案房屋，且原告未能举证证明被告马骥才已取得涉案房屋的完全处分权，故原告主张继续履行合同的诉讼请求，不符合物权法规定的条件。至于在合同有效且不能履行情况下，原告可以变更诉讼请求，要求解除合同并请求涉案房屋出卖人被告马骥才承担违约责任，对此，在本院已经向原告明确释明其可变更诉讼请求的情况下，原告仍坚持其原来的诉讼请求，故对原告要求继续履行合同、协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求，不予支持。本院于2016年12月29日作出判决驳回原告的诉讼请求。原告对该判决不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉。因原告申请撤回上诉，二审法院于2017年6月16日裁定准许原告撤回上诉。因原、被告对涉案房屋价值无法协商，故原告申请对涉案房屋在2016年3月15日、2016年8月3日及2016年12月2日三个时间节点的价值进行评估。上海科东房地产土地估价有限公司出具评估报告。涉案房屋于2016年3月15日的市场价值为140.31万元；2016年8月3日的市场价值为166.28万元；2016年12月2日的市场价值为227.50万元。原、被告对评估报告均无异议。原告为此支付了评估费18,000元。审理中，被告马骥才将购房款37万元返还原告。以上查明的事实，由原、被告的陈述、《房产转让合同》、(2016)沪0118民初3241号民事判决书、(2017)沪02民终4496号民事裁定书、评估报告及评估费发票等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告主张：1、签订涉案房屋转让合同时，被告沈红在场且知晓出售房屋事宜，因两被告系夫妻关系，且被告沈红表示因眼睛看不清楚所以未签字，但是被告沈红应共同承担赔偿责任；2、原告主张购房损失739,764元的依据。合同约定的违约责任无法弥补原告损失，故原告主张的是实际损失。虽然原告对评估报告无异议，但是评估报告确定的涉案房屋价值远低于市场价，故原告主张涉案房屋应当按照每平米33,000元计算为2,612,940元,与合同价138万的差价为1,232,940元,因涉案房屋系两被告与案外人马某某共有，故两被告应承担60%的责任,即【(33,000／㎡×79.18㎡－1,380,000)×60﹪】；3、若按评估节点计算，应按2016年12月2日确定的估价价值计算房屋差价作为原告的损失；4、关于租房损失。原告与被告马骥才签订合同后，出售了自有房屋，并于2016年5月开始租房居住，每月租金为2,300元，计算至本案诉讼日止为14个月，该租金系原告损失应当由两被告赔偿。为此原告提供了《购房协议书》、房屋租赁合同及付款凭证等证据证明。被告马骥才认为：1、同意解除合同，但是认为合同解除日应当为2016年3月11日，若法院认为2016年3月11日解除合同不成立，原告在前案中的起诉日即2016年4月5日也应为合同解除日；退一步讲，在前案2016年8月3日庭审时被告已明确告知原告合同无法继续履行，故2016年8月3日应为合同解除日；2、不认可原告主张的损失计算标准。被告马骥才曾多次告知原告合同无法继续履行，但原告不予理睬，继续支付部分房款，因原告未及时采取措施防止损失扩大，后果不应由被告承担。即使原告主张损失，也应当以评估报告确定的2016年3月15日涉案房屋价值为标准，且原告明知涉案房屋登记在三人名下，需征得其他两位产权人同意才能出售涉案房屋，故原告应承担80%的责任，被告马骥才承担20%的责任；3、不同意支付原告租房损失，原告是先出售自有房屋再购买涉案房屋，对原告提供的租房损失证据不予认可。被告沈红认为：其不是合同相对方，且不同意出售涉案房屋，故不应该承担责任。根据庭审查明的事实，本院认为：原告与被告马骥才于2016年1月30日签订的《房产转让合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据生效判决认定，因涉案房屋其他共有人明确表示不同意出售房屋，致使合同无法履行，现原告主张解除合同，被告马骥才表示同意，系双方合意，本院予以准许。对于合同解除时间，因房产转让合同未作约定，本院认为应当以被告马骥才收到起诉状等诉讼材料的时间即2017年8月17日为合同解除日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告主张要求两被告赔偿因购房产生的实际损失。对此，本院认为，关于赔偿责任主体。原告主张被告沈红在场且知晓出售房屋事宜，然被告沈红未在合同上签字，原告也未提供证据证明被告沈红认可被告马骥才签订的合同，虽两被告系夫妻关系，然出售房屋系重大事项的处分，并不能当然推定其中一个人拥有代理权，故对原告认为应由两被告共同承担赔偿责任的意见不予采纳。关于赔偿标准。本院认为，原告在签订合同时未对涉案房屋权利人尽到注意审查义务，而被告马骥才在未取得其他共有人同意的情况下擅自处分财产，双方均有不同程度的过错。由于涉案房屋在不同的时间节点有不同的价值，对此，本院注意到原告在前案诉讼要求被告继续履行合同，被告马骥才于2016年8月3日庭审中，明确表示不能继续履行合同，且法庭亦向原告明确释明，原告可以变更诉讼请求，要求解除合同并请求涉案房屋出卖人即被告马骥才承担违约责任。因诉讼周期与诉讼期间房屋价格的涨幅均非当事人所能合理预见，但是，此时原告应当有义务及时采取适当措施防止损失扩大。故本院认为应以2016年8月3日的涉案房屋估价价值计算房屋差价来确定原告损失。综上，本院综合考量合同履行程度、双方过错程度等因素酌情认定被告马骥才应赔偿原告因购房产生的实际损失20万元。关于原告主张的租房损失，与被告马骥才的违约行为无直接、必然联系，亦无法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告夏英与被告马骥才于2016年1月30日签订的《房产转让合同》于2017年8月17日解除；被告马骥才应于本判决生效之日起十日内赔偿原告夏英实际损失20万元；驳回原告夏英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,519.60元，由原告负担7,219.60元，被告马骥才负担4,300元；评估费18,000元，由被告马骥才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蔡红兰人民陪审员  俞锦林人民陪审员  陆秋云二〇一八年二月二十八日书 记 员  钟晓霞附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。