安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄中法民一终字第00192号
上诉人（原审被告）：厉新。
上诉人（原审被告）：汪红莲。
两上诉人共同的委托代理人：郑明继，安徽道同律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈昌海。
被上诉人（原审原告）：陈勇。
上述两位被上诉人共同的委托代理人：程旭，安徽昌法律师事务所律师。
原审被告：陈文喜。
原审被告：全海燕。
上诉人汪红莲、厉新因与被上诉人陈昌海、陈勇、原审被告陈文喜、全海燕确认合同无效纠纷一案，不服安徽省祁门县人民法院（2013）祁民一初字第00241号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月18日公开开庭进行了审理。上诉人厉新及其与汪红莲的共同的委托代理人郑明继，被上诉人陈昌海及其与陈勇共同的委托代理人程旭，到庭参加了诉讼。原审第三人陈文喜、全海燕经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：1995年4月14日，陈昌海与妻子管琴仙协议离婚，其长子陈文喜、次子陈勇随陈昌海共同生活。同年4月22日，陈昌海经批准获得现祁门县祁山镇文峰南路14号所在建房用地，1996年建成五层楼房一栋，其中1－2层共计建筑面积246平方米的房产归陈昌海所有。1996年11月14日，陈昌海以陈文喜（时年16周岁，为祁门一中学生）的名义申请登记办证，登记表注明家庭成员为陈昌海、陈勇及陈文喜三人。2003年11月19日，陈昌海又申请将房屋用途由原来的住宅变更为商业用途，后获得批准，从当年开始，该房屋一直由陈昌海经营管理，店面由其出租并收取租金。2009年8月4日，陈文喜因对陈昌海未让其经手管理房产的状况不满，在陈昌海房间里找到该房屋的房产证、国有土地使用证，并擅自拿走。陈昌海报警，经亲友劝说，陈文喜归还了房产证、土地证。之后，陈昌海给了陈文喜2万元零用，并将一楼二间店面装修后交给陈文喜经营。为方便陈文喜办证需要，陈昌海又把房屋的房产证、国有土地使用证交由陈文喜使用。2010年9月28日，陈文喜与汪红莲在祁门县房管中心签订了一份二手房屋买卖合同，陈文喜将坐落于祁门县祁山镇文峰南路14号，建筑面积246平方米商住楼，以38万元价格出售给汪红莲。2011年2月9日，厉新在其子厉某某不知情的情况下，以其子厉某某（时年16周岁，为祁门一中学生）名义与陈文喜签订了一份房屋过户合同，陈文喜将该房以125万元价格卖给了汪红莲、厉新。当日，陈文喜收到汪红莲购房首付款30万元。汪红莲、厉新于2011年2月16日和同年2月28日分别办理了房产证和国有土地使用证，并登记在自己名下。2011年2月28日，汪红莲、厉新与祁门县农村信用合作联社市场营销部签订房屋估价协议，认可从陈文喜购得房屋价值为145万元，并以所购房屋抵押，从祁门县农村信用合作联社贷款90万元，于2011年3月7日付给陈文喜95万元剩余房款。2011年3月，陈昌海从承租户处得知房产已被陈文喜卖给了汪红莲、厉新。2011年4月9日，陈昌海诉讼至原审法院，后于2012年3月29日申请撤诉，原审法院依法裁定准许其撤回起诉。2013年6月14日，陈昌海、陈勇再次诉讼至原审法院，请求判令：1.确认陈文喜与厉新、汪红莲就讼争房产签订的的买卖合同无效；2.汪红莲、厉新返还讼争房产；3.诉讼费用全部由汪红莲、厉新承担。
原审认为：坐落于祁门县祁山镇文峰南路14号房屋是陈昌海离婚后建造的，当时登记的家庭成员为三人，登记时陈文喜及陈勇为祁门一中在校学生，该房屋实为陈昌海一人建造。房屋建成后陈昌海以陈文喜名义进行申请登记、变更登记，但修缮和出租均由陈昌海办理，陈昌海为该房屋实际管理人。物权公示原则是指物权的享有和变动需有可取信于社会公众的外观表现形式，通常不动产物权享有和变动的公示方式为登记。但不动产物权的登记应区分外部效力与内部效力。对内效力则应探究当事人的真实意思表示来确定真正权利人。陈昌海出于避免露富因素考虑，将房屋登记为当时未成年的陈文喜一人名下，但这并不意味着该房屋的真正产权人为陈文喜。因此，从该房屋所有权原始取得、日常管理的事实及法理来看，该房屋依法属于家庭共有财产，即属家庭成员陈昌海、陈勇及陈文喜共同共有，依法可以推定陈昌海、陈勇占该房屋绝大多数产权份额。汪红莲与陈文喜签订的在祁门县房地产管理中心备案的《二手房屋买卖合同》，该合同中的房款不是双方实际购买价格。陈文喜与厉新以厉某某名义签订的《房屋过户合同》，房价明显低于市场价格，损害了共有人利益。以上两份合同，均未经共有权人即陈昌海、陈勇同意，是陈文喜擅自处分行为，因而，这两份买卖合同均为无效合同。共同共有人对共有财产享有共同权利，承担共同义务。汪红莲、厉新与原告陈昌海相互认识，明知陈昌海与被告陈文喜对该房屋的管理存有矛盾，但汪红莲、厉新在购买该房屋时，却不通知共有人陈昌海、陈勇，在购买价格上也不符合合理价格，因而汪红莲、厉新的购房行为不符合物权法关于善意取得的相关规定。陈文喜擅自将共有不动产转让给汪红莲、厉新，属于无效行为，陈昌海、陈勇作为共有权人有权追回，陈文喜应当返还购房款给汪红莲、厉新。诉讼中，陈昌海自愿返还涉案的房款给汪红莲、厉新，应予准许。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零六条第一款，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、陈文喜与汪红莲签订的就坐落于祁门县祁山镇文峰南路14号1－2层共计建筑面积246平方米二手房屋买卖合同及陈文喜与厉新以其子厉某某名义签订的该房屋过户合同均无效；二、汪红莲、厉新于判决生效后二个月内返还坐落于祁门县祁山镇文峰南路14号1－2层共计建筑面积246平方米争议房屋给陈昌海、陈勇及陈文喜；陈昌海退回购买房款1250000元给汪红莲、厉新。案件受理费80元，由汪红莲、厉新承担40元，陈文喜承担40元。
原审宣判后，汪红莲、厉新不服上述判决，向本院提出上诉称：1.原审判决认定事实错误，陈文喜取得讼争房产产权系分家析产所得，系其单独所有，一审认定陈昌海、陈勇为共有权人错误；2.原审判决适用法律错误，厉新、汪红莲取得讼争房屋产权系善意取得。综上，请求二审法院，依法改判驳回陈昌海、陈勇的诉讼请求。
陈昌海、陈勇辩称：原审判决认定涉案房产属于共同共有房产及汪红莲、厉新是否符合善意取得均是法律的适用问题，并不属于事实问题，我们认为原审判决事实清楚，证据确实充分，请求驳回汪红莲、厉新的上诉请求。
双方当事人的举证和质证意见与原审相同，本院的认证意见也与原审相同。二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本案在二审过程中，陈昌海申请对房屋交易时的市场价进行鉴定，后撤回鉴定申请。厉新、汪红莲之后也申请对房屋交易时的市场价进行鉴定。因证明成交价不合理的举证责任应由陈昌海、陈勇承担，且厉新、汪红莲原审亦未申请鉴定，为避免不必要的诉讼成本，本院对其二审的鉴定申请依法不予准许。
本院认为：本案的争议焦点之一是讼争房产系陈文喜个人所有还是其与陈昌海、陈勇共有。讼争房产系自建房，从房屋建造时间看，讼争房产建造完成时陈文喜尚未成年，在中学就读，对建造房产没有投入。陈昌海虽将讼争房产登记在陈文喜名下，但在登记表中已注明家庭成员状况，且在这之后对该房产的处置和收益上，亦可认定陈昌海并无赠与的意思，故应认定该房产为陈文喜为代表该户登记，房产为陈昌海、陈勇、陈文喜共有。
本案的争议焦点之二是厉新、汪红莲取得讼争房产是否构成善意取得。因对讼争房产处理上的分歧，陈昌海与陈文喜多次发生矛盾，派出所也曾出警处理。而厉新在原审庭审中认可2011年其与陈文喜对讼争房产进行交易时已与陈文喜认识两三年，也认识陈昌海本人。陈文喜也告知其出卖讼争房产的原因是因为陈昌海要出售该房产，因此，厉新对陈昌海与陈文喜在讼争房产处理上有纠纷是明知的，但在整个交易过程中厉新、汪红莲未通知陈昌海，也未向讼争房产的承租人核实房屋产权情况，未尽到善意相对人的审慎注意义务。故原审法院认定厉新、汪红莲取得讼争房产不构成善意，判决其返还讼争房产并无不当。厉新、汪红莲的上诉理由不能成立，原审法院判决适当，应予维持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费80元，由上诉人厉新、汪红莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张星桥
代理审判员 胡泽萍
代理审判员 程华韦
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 吕贤亮
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。