山东省枣庄市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市中民初字第1339号
原告：孟某甲。
委托代理人：孟德，山东龙头律师事务所律师。
被告：山东枣城置业有限公司。住所地：枣庄市市中区经济开发区长江二路***号。
法定代表人：崔永南，董事长。
委托代理人：韩涛，江苏天地仁和律师事务所律师。
原告孟某甲与被告山东枣城置业有限公司（以下简称枣城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孟某甲及其委托代理人孟德与被告山东枣城置业有限公司的委托代理人韩涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孟某甲诉称：2013年7月份和2013年12月份，原告与被告分别就位于枣庄市市中区东湖龙城39号楼23层东3户、39号楼13层东3户、39号楼21层东3户及42号楼东3单元14层西户房屋签订商品房买卖合同，合同第十九条均约定：商品房预售的，自合同订立之日起30天内，由出卖人向枣庄市房地产开发和房屋征收管理办公室办理合同备案登记手续，并约定自办理预售合同登记备案后7个工作日内办理该商品房的预告登记手续。合同签订后，原告支付了上述商品房的全部款项，现被告没有按照合同约定为原告办理商品房买卖合同备案登记手续及商品房预告登记手续，经原告多次催办没有结果，因此，根据我国法律之规定，为保护原告的合法权益，特向贵院提出申请，请求依法支持原告的诉讼请求：1、判令被告与原告签订的位于枣庄市市中区东湖龙城39号楼23层东3户、39号楼13层东3户、39号楼21层东3户及42号楼东3单元14层西户商品房买卖合同有效并继续履行；2、判令被告立即办理上述商品房买卖合同备案登记手续及商品房预告登记手续；3、诉讼费用由被告负担。
被告枣城公司辩称：被告方认为原、被告方系借贷关系，请求依法判决。
原告孟某甲为证明其主张的事实，向本院提供以下证据：
提交2013年7月3日原告与被告签订的商品房买卖合同一份，证明被告将东湖龙城39号楼13层东3户房屋（房屋代码96672）卖给原告，房屋总价款315570元，该合同依法签订，程序有效；
提交2013年7月4日原告与被告签订的抵押借款协议一份，借款金额是100万元，期限自2013年7月4日至2014年1月4日，证明原、被告双方约定该借款届满不能偿还时用该房屋抵作借款并无条件为原告提供过户等证明相关手续，同时能够证明如被告偿还本息，原告应无条件配合办理退房手续；
提交2013年12月5日原告与被告签订的商品房买卖合同三份及借款协议一份，证明被告将东湖龙城39号楼23层东3户（房屋代码96682）、39号楼21层东3户（房屋代码96680）、42号楼东3单元14层西户（房屋代码94131）三套房屋卖给原告，房屋总价1027470元，该合同依法签订，程序有效；
提交2013年12月6日原告与被告签订的抵押借款协议一份，借款金额是100万元，期限自2013年12月6日至2014年6月6日，证明原、被告双方约定该借款届满不能偿还时用上述三套房屋抵作借款并无条件为原告提供过户等证明相关手续，同时能够证明如被告偿还本息，原告应无条件配合办理退房手续；
上述证据能够综合证明原告与被告基于同一笔款项分别先后签订商品房买卖合同及借款协议，该商品房买卖合同及借款协议均是双方当事人真实意思表示，依法成立并对合同双方均具有法律效力，同时能够综合证实借款协议为商品房买卖合同附设了解除条件。
提交收据二份及银行转款明细九份，证明被告已按借款协议及合同收到原告款项200万元，对2013年7月4日的这笔借款被告已偿还60万元，尚欠40万元及利息。
被告枣城公司对上述证据发表如下质证意见：
对以上证据的真实性均认可，关于原告的证明目的请法庭综合各项证据予以审查，予以确定双方之间准确的法律关系。
被告枣城公司未提交证据。
经庭审举证、质证，本院对证据作如下分析认定：
对于原告孟某甲提供的上述证据，被告枣城公司对其真实性无异议，本院予以确认。对于原告主张的证明目的，应结合相关证据及法律规定综合予以评定。
经审理，本院认定事实如下：
2013年7月3日，孟某甲与枣城公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：YS0014918），主要约定孟某甲向枣城公司购买位于枣庄市市中区西昌路西、建华路北的东湖龙城小区39号楼独立单元13层东3户商品房一套（房屋代码：96672），预测建筑面积105.19平方米，单价为每平方米3000元，房价总金额为315570元。2013年7月4日，孟某甲与枣城公司签订《抵押借款协议》一份，主要约定：枣城公司向孟某甲借款100万元，月息3分，期限自2013年7月4日至2014年1月4日；枣城公司以东湖龙城小区39号楼13层1302室、39号楼13层1303室、39号楼21层2102室房屋作为抵押物，抵押方式为枣城公司与孟某甲签订标准的商品房买卖合同并到政府有关部门备案；如枣城公司逾期偿还本金或付息逾期超过两个月，抵押物归孟某甲所有，孟某甲不需要再付款，并有权以任何方式处置抵押物，枣城公司无条件提供过户或证明等有关手续；如枣城公司还清本息时，孟某甲应无条件配合办理退房手续；等等。协议签订后，孟某甲先后向枣城公司支付了借款100万元，枣城公司于2013年7月6日向孟某甲出具了收据一份予以确认。
2013年12月5日，孟某甲与枣城公司签订《商品房买卖合同》三份，主要约定孟某甲向枣城公司购买位于枣庄市市中区西昌路西、建华路北的东湖龙城小区商品房三套，分别为：39号楼独立单元21层东3户（合同编号：YS0024281，房屋代码：96680），预测建筑面积105.19平方米，单价为每平方米3000元，房价总金额为315570元；39号楼独立单元23层东3户（合同编号：YS0024284，房屋代码：96682），预测建筑面积105.19平方米，单价为每平方米3000元，房价总金额为315570元；42号楼东3单元14层西户（合同编号：YS0024291，房屋代码：94131），预测建筑面积132.11平方米，单价为每平方米3000元，房价总金额为396330元。2013年12月6日，孟某甲与枣城公司签订《抵押借款协议》一份，主要约定：枣城公司向孟某甲借款100万元，月息3分，期限自2013年12月6日至2014年6月6日；枣城公司以东湖龙城小区39号楼21层2103室、39号楼23层2303室、42号楼3单元1402室房屋作为抵押物，抵押方式为枣城公司与孟某甲签订标准的商品房买卖合同并到政府有关部门备案；如枣城公司逾期偿还本金或付息逾期超过两个月，抵押物归孟某甲所有，孟某甲不需要再付款，并有权以任何方式处置抵押物，枣城公司无条件提供过户或证明等有关手续；如枣城公司还清本息时，孟某甲应无条件配合办理退房手续；等等。协议签订后，孟某甲先后向枣城公司支付了借款100万元，枣城公司于2013年12月6日向孟某甲出具了收据一份予以确认。对于上述四份《商品房买卖合同》，双方均进行了网上签约。上述四份合同第十九条均约定：（一）合同备案：商品房预售的，自本合同订立之日起30天内，由出卖人向枣庄市房地产开发和房屋征收管理办公室办理合同备案登记手续，并于15日内书面告知买受人；（二）预告登记：双方同意共同申请办理该商品房的预告登记手续，自办理预售合同登记备案后7个工作日内申请办理该商品房的预告登记手续……。
2013年7月4日的借款100万元，枣城公司偿还了本金60万元，剩余借款本金40万元及部分利息未偿还。2014年6月10日，孟某甲诉至本院，要求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效并继续履行等。庭审中原告称因枣城公司偿还了2013年7月4日的部分借款，枣城公司收回了双方签订的关于东湖龙城小区39号楼13层1302室、39号楼21层2102室房屋的《商品房买卖合同》。
本院认为：本案的争议焦点在于双方当事人之间法律关系的性质和效力。
本案《商品房买卖合同》和《抵押借款协议》所涉及的款项，在数额上虽有差额，但双方当事人对于所涉款项属同一笔款项并无异议。即双方当事人基于同一笔款项先后签订了两份协议，且办理了商品房网签手续。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签订或盖章时合同成立”；第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”由此，案涉《商品房买卖合同》和《抵押借款协议》均系依法成立并已生效的合同。本案双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系，属并立又有联系的两个合同。上述两份协议的联系表现为：1、所涉的款项为同一笔款项；2、《抵押借款协议》约定以签订商品房买卖合同的方式为《抵押借款协议》所借款项提供担保，即双方当事人实际是用之前签订的《商品房买卖合同》为之后签订的《抵押借款协议》提供担保。同时《抵押借款协议》为案涉《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件，即借款到期，枣城公司还清借款，案涉《商品房买卖合同》不再履行；借款到期，枣城公司不能偿还借款，则履行案涉《商品房买卖合同》。
至于《抵押借款协议》中“如枣城公司逾期偿还本金或付息逾期超过两个月，抵押物归孟某甲所有”的约定是否违反了法律的强制性规定。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人与抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归抵押权人所有。”这是法律上禁止流押的规定，禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。本案中，双方的约定并非法律上禁止的流押条款。首先，《抵押借款协议》中的上述条款并非约定枣城公司到期不能偿还借款，《抵押借款协议》所称的抵押物所有权转移为孟某甲所有。孟某甲要想取得《抵押借款协议》所称的“抵押物”即东湖龙城小区四套房产的所有权，只能通过履行案涉《商品房买卖合同》实现；其次，案涉《商品房买卖合同》和《抵押借款协议》均为依法成立并生效的合同，当事人在《抵押借款协议》中约定以签订商品房买卖合同的形式为《抵押借款协议》提供担保，并为此在《抵押借款协议》中为《商品房买卖合同》附设了解除条件，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。实际上，双方当事人对于是履行《商品房买卖合同》，还是履行《抵押借款协议》具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行《抵押借款协议》；商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行《商品房买卖合同》。无论是履行哪份合同均符合双方当事人的意思表示，且从合同的选择履行角度看，枣城公司更具有主动性。综上，案涉《商品房买卖合同》和《抵押借款协议》均为依法成立并生效的合同。现枣城公司未能依照约定清偿借款，《抵押借款协议》中约定的商品房买卖合同的解除条件未成就，故应当继续履行案涉《商品房买卖合同》。对于2013年7月4日的借款，枣城公司偿还了其中的一部分，并相应的保留了双方签订的其中一套房产的《商品房买卖合同》，双方应当履行该套房产的《商品房买卖合同》。综上，孟某甲与枣城公司就位于枣庄市市中区西昌路西、建华路北的东湖龙城小区39号楼独立单元13层东3户、39号楼独立单元21层东3户、39号楼独立单元23层东3户、42号楼东3单元14层西户四套房屋所签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当继续履行。按照合同约定，孟某甲有权要求枣城公司办理上述《商品房买卖合同》的备案登记手续及商品房预告登记手续。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
原告孟某甲与被告山东枣城置业有限公司于2013年7月3日及2013年12月5日签订的四份《商品房买卖合同》（合同编号分别为YS0014918、YS0024281、YS0024284、YS0024291）为有效合同，双方应继续履行；
被告山东枣城置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告孟某甲办理上述《商品房买卖合同》的备案登记手续和预告登记手续。
案件受理费17400元，财产保全费5000元，合计22400元，由被告山东枣城置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 孙启磊
人民陪审员 岳崇法
人民陪审员 马清伟
二〇一五年二月十一日
书 记 员 宋 超