江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏中民终字第3386号
上诉人（原审原告）尚小波，男，1979年10月18日生，汉族。
上诉人（原审原告）李松，男，1978年3月4日生，回族。
二上诉人共同委托代理人耿峰，江苏姑苏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈明，男，1982年9月26日生，汉族。
被上诉人（原审被告）陈月英，女，1979年8月29日生，汉族。
原审第三人韦林，男，1971年4月22日生，汉族。
原审第三人韦菊珍，女，1971年9月6日生，汉族。
原审第三人韦彩珍，女，1969年3月18日生，汉族。
原审第三人李小明，男，1963年7月20日生，汉族。
上诉人尚小波、李松因与被上诉人陈明、陈月英、原审第三人韦林、韦菊珍、韦彩珍、李小明房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2013）园民初字第1203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年4月20日，原审被告陈月英（乙方、承租方）与第三人李小明（甲方、出租方）签订租房合同书，约定甲方将跨塘商业广场C-23室的房屋出租给乙方，租期自2009年4月20日起至2013年3（4）月19日止；租金为按年付款，95000元／年；乙方不得私自转让，如违约，保证金归甲方所有，房租半年一付，提前一个月付给甲方，首付房租47500元；租房保证金，存放于甲方作为履约保证金，合计9000元，合同期满后一次性退回乙方。上述合同签订后原审被告支付了相应租金及押金，2010年1月20日，苏州工业园区百草堂旅馆办理了个体工商户营业执照。
2013年4月20日，原审被告陈明（承租方、乙方）与第三人（出租方、甲方）签订房屋租用协议，约定甲方将位于苏州工业园区跨塘商业广场C座23号底层南侧一间和二楼、三楼，带阁楼租给乙方使用，自期自2013年4月20日至2016年4月19日；租金每年135000元，租金半年一付；乙方不得私自转让，如中途转让，必须提前一月通知房东，保证金归甲方房东所有，转让费分配：一次性定二万元给房东。协议签订后双方沿用前租赁合同押金9000元，原审被告另行支付了半年租金67500元。庭审中协议双方一致认可协议实际签订时间为2013年3月下旬。
2013年4月4日，原审被告陈月英（甲方）与原审原告尚小波、李松（乙方）签订转让协议，约定百草堂旅馆由甲方转让给乙方，乙方一次性向甲方支付转让费用合计人民币15万元整（房租另算，押金4500元）；转让方式为百草堂旅馆内所有物品归属乙方，甲方不得自行带走；乙方应在2013年4月5日前将转让费用交与甲方；转让款付清之时起，乙方即享有对百草堂旅馆的使用权及经营权。2013年4月2日，原审原告向原审被告付款1万元，2013年4月5日，原审原告向原审被告付款202180元，原审被告陈明出具收条，确认收到尚小波转让费加房租合计21万元整。
2013年4月20日，原审原告委托律师向原审被告陈明、陈月英发出解除合同通知，内容记载“2013年4月4日你方与尚小波、李松签订百草堂旅馆转让协议，转让你方经营百草堂旅馆，但你方承租他人房产尚未到期，房东对转让协议不予认可，并分别于2013年4月10日、4月15日明确告知尚小波、李松你方为非法转让，不同意转租，并于2013年4月16日短信告知‘到时间我们来封店面，其他我们不管了’，后于2013年4月19日再次短信告知‘我们明天来关门’，致使我方完全无法经营。现通知解除双方签订的转让协议，要求退还转让费与房租、押金21万元，并赔偿损失”。2013年4月21日左右，原审原告搬离上述经营场所。
另查明，2013年5月28日，苏州工业园区唯亭镇房地产开发公司出具证明，确认跨塘商业广场C-23号商业用房是李小明、韦彩珍、韦林、韦菊珍合法私有财产，房产证正在办理中。
以上事实，由原审原告提交的转让协议、收条、收款收据、解除合同通知函、邮寄凭证、第三人提交的证明、收据、租赁合同等证据以及各方当事人庭审中的陈述予以证实。
关于双方当事人争议的原审原告诉请解除权是否成立。原审原告主张原审被告违反了与原审原告签订的转让协议之附随义务，即征得房东同意，在房东明确不同意租赁权转让的情况下，原审原告不得已解除合同；原审被告认为房东并不反对转让，只是要求原审原告与其签订新的租赁合同，并交纳押金2万元，是原审原告不愿意与房东签合同，解除权不能成立；第三人认为其没有封门的行为，也没有影响原审原告经营，在原审原告通知解除前就已与之接洽，同意出租并要求与房东重新签订合同，合同条件不变，押金变为2万元，只要原审原告答应相应条件就可以继续租赁经营。
就争议问题，原审原告提交了以下证据：
1、2012年4月16日至4月21日间尚小波（133××××3026）与韦彩珍（138××××8237）短信记录，旨在证明第三人分别于4月16日、4月19日短信告知“到时间我们来封店面，其他我们不管了”、“我们明天来关门”等。
第三人质证就真实性无异议。
2、谈话录音一份，2013年4月20日上午10时许尚小波与韦彩珍、韦菊珍等面谈，由原审原告方录制。旨在证明当日第三人以转让未经其同意为由，上门要求锁门。
第三人质证就谈话内容无异议。
第三人提交了尚小波与朱小平签订的租房合同，旨在证明涉案房屋底层南侧一间原由陈明出租给朱小平经营麻辣烫，原审原告接手后，与朱小平重新签订了租房合同，收取了租户租金。
原审原告质证无异议。
就双方争议的转让协议签订及履行前后情况，各方分别陈述如下：
原审原告尚小波、李松陈述：2013年4月3日，我方两人上门与陈明协商转让，与陈明见面后谈定了价格，陈明出示了其与房东签订的租期至2016年的合同，说按照这份合同做下去就可以了。我们提出要见房东，主要是想和房东重新确立一下关系。经陈明电话联系后韦菊珍到现场，她来了后只说她是房东的妹妹，授权过来的。关于房东是否同意转让，我们没有问，她也没有说。4月4日我方与陈月英签订合同，4月5日双方交付转让款及钥匙，之后开始经营，经营是用陈明的工商登记，后来准备去重新领证。4月9日下午，韦菊珍到店里，说转让协议她没有签，合同是无效的，要我们去找陈明，陈明来后与房东商量，并且有争议，协商无果。我们就要求陈明找房东跟我们签合同，陈明说可以继续用他的合同做，我们也向房东提出签合同，房东说转让没有经过她同意，不肯签。4月11日，韦菊珍、韦彩珍到店里，说是违法经营，要求关店。4月16日，韦彩珍又上门说18日要过来封门，后来没来。4月19日韦彩珍发短信给尚小波，说明天要封门。4月20日上午，韦菊珍、韦彩珍到店里，说让我们谁转的就找谁，她没同意过转让，让尚小波打电话叫陈明过来，陈明来后我们就走了，听说他们没有谈成。当天下午，我们找律师发函解除，当天晚上，韦彩珍打电话来说租金不变，押金2万元可以重新签合同，我们答复说准备告陈明了，不租了。4月21日早上我们分别给陈明、韦彩珍打电话，到中午就搬走了。
原审被告陈明、陈月英陈述：4月3日原审原告上门来谈转让，价格谈好了，我出示了租赁合同，但没有说过让他们接着这个合同继续租。原审原告提出要见房东，打电话叫来韦菊珍后，三方在场，和原审原告一起把转让的情况告诉了房东，房东表示同意转让，一方面要求陈明根据租赁合同约定给转让费，另一方面也告诉尚小波要求重新签订租赁合同，当时谈的条件是租金不变，押金1万元，原审原告也表示同意的，所以第二天才签了转让协议。4月9日，原审原告打电话来，说房东找上门来，转让有矛盾，陈明去了后发现韦菊珍和原审原告都在，陈明向房东提出希望退还9000元押金，房东不同意。过了一两天，与房东协商好了押金，陈明告知了尚小波，问他要不要来和房东签合同，尚小波表示拒绝，说已经找了律师准备起诉了。之后，房东打来几次电话，说如果不签合同，就不让原审原告继续做了。4月20日上午，尚小波来电话，说他们已经搬走了，要我去拿钥匙，清点物品，并说让我等着接律师函吧，我去了后原审原告和房东都不在，门已经关掉了，过了一两天就接到了原审原告的解除函。
第三人韦菊珍、韦彩珍陈述：4月3日，陈明打电话给韦彩珍，说准备转让，之后韦彩珍就让韦菊珍全权处理。韦菊珍去了现场，陈明介绍原审原告是下家，具体怎么转没说。韦菊珍表示转让必须要房东签字，要求他们先谈谈好，押金1万元，租金都不变是可以的，他们也没说什么。4月9日，韦彩珍打电话询问陈明转让情况，陈明说已经转让了，韦菊珍当天去了店里，了解情况后，韦菊珍复印了转让协议，打电话给陈明，陈明来后问其转让费的事情，陈明提出想退押金，韦菊珍不同意，协商未成。当天6点，韦彩珍到店里，遇到尚小波，询问怎么已经在经营了，为什么不和房东签约，尚小波说他们第一次做生意，没有经验，韦彩珍告知要做生意必须要和房东签合同，要求与陈明联系处理。4月11日，韦菊珍、韦彩珍到店里，告知尚小波侵犯了房东权益，要求与房东签合同，合法经营，只是说过要求他们停业，处理好了再经营，并没说过封店。尚小波答复认为已经和陈明签订合同了，可以经营。4月15、16、19日，韦彩珍用短信通知尚小波，告知再不处理好就要来封店了。4月20日下午，韦菊珍、韦彩珍到店里，发现旅馆正在经营，打电话叫陈明过来，陈明承认错误，愿意按合同给转让费，并且押金不退，然后韦彩珍告诉陈明，需要与原审原告重新签合同，租赁条件不变，押金2万元。韦菊珍打电话给尚小波，尚小波答复要考虑考虑，到了晚上，韦菊珍再打电话过去，尚小波说不做了，已经请了律师了。4月21日，尚小波打电话给韦彩珍，要求归还钥匙，韦彩珍答复谁给你的钥匙你就给谁。
综合以上证据及质证意见，原审法院认为，原审原告提交的上述与第三人间短信往来及谈话录音、第三人提交的租房合同，当事人就真实性无异议，证据真实性原审法院予以认定。
原审原审原告尚小波、李松诉称，原审原、被告于2013年4月初达成百草堂旅馆转让协议，约定原审被告经营的百草堂旅馆转让于两原审原告经营，原审原告按约向原审被告支付转让费21万元。后百草堂旅馆租用房产的房东即本案第三人告知原审原告，该转让协议第三人并未同意转让，故不予认可，并数次要求封店，致使原审原告完全无法经营。故，原审原告于2013年4月20日向原审被告发函要求解除转让协议，并要求退还转让费及赔偿损失。原审原告诉请要求原审被告返还转让费及房租21万元、赔偿损失5万元。
原审法院认为，原审原告是否享有解除诉争转让协议的效力，应依据转让协议性质、效力及后续履行情况予以判定。该协议当事人意思表示真实，内容不违反法律规定，应属有效，双方应诚信履行。协议标的为原审被告向原审原告转让百草堂旅馆，内容实际包括财产设备的买卖、旅馆经营权的转让以及租赁权的转移。经营权转让方面，依据法律规定，个体工商户改变经营者，应当重新申请登记，故依法办理工商登记手续是原审原告受让后得以合法经营的先决条件。租赁权转让方面，因旅馆经营权利的转让涉及房屋租赁主体的变化，应由出租人予以认可。转租未经同意的，并不必然导致转让协议无效，但可能因房东解除原租赁合同或拒绝与受让方成立租赁关系导致无法履行。本案当事人间关于合同履行的争议，不仅涉及出让、受让双方权利义务，亦与因原承租人退出导致的结算和新承租人加入导致的缔约相关，故出租人就转让提出异议时，转让方、受让方应依据诚实信用原则会同出租人就转租或重新建立租赁关系充分协商，以促进协议履行，保障各方合同权利的实现。
关于原审原告诉请主张的合同解除权：一、财产转让，包括双方认可的店内设施，物品，已通过2013年4月5日交付钥匙、转移占有履行完毕，并无可解除的事由和依据；二、经营权利转让，财产转移后，原审原告沿用原工商登记资格继续经营，未依法办理工商登记手续，不符合法律规定，亦非要求解除转让协议的正当理由；三、租赁权利转让，依据当事人认可的事实，转让协议签订前原审原告已得知原租赁合同条件及已付半年租金的履行状况，房东参与面洽时，三方对租赁主体变化及转让后租赁条件是否因此变动并未明确提出反对意见，而此后原审原告未再与房东确认即与原审被告签订转让协议并实际履行，依常理应认定其在缔约之初已知悉出租人原则上不反对转让，认为新的租赁关系可履行、无障碍，对于租赁条件的合理预期是维持原租赁条件不变。如前所述，诉争转让同时涉及原租赁主体间结算和新租赁主体间缔约，各方应依照诚实信用原则依法分步骤协商解决。因原审被告与第三人间就转让导致的押金退还和转让金支付发生争议，至2013年4月20日双方最终协商一致，第三人认可协商结果，由原审被告支付转让费，并且押金、租金不退还。原审原、被告间转让价款包括预付的半年租金，该租金已由第三人收取，本次结算中未予退还，同时，第三人与原审被告间租赁合同约定如原审被告私自转让，保证金不予退还，转让费分配2万元付予第三人，故转让费用的同意收取及预付租金的不予退还，可视为第三人认可原审原告方享有继续使用房屋的权利，通过转让费用的认可支付及押金清结，三方之间已发生租赁合同权利义务转移的法律后果，原审被告方退出租赁关系，原审原告承继合同权利义务，在原定租赁期限、租金标准等范围内原审原告享有租赁使用房屋的权利。争议期间，房东虽表示要求原审原告停止经营、解决纠纷，但并未提出超越原租赁合同的租金或租期条件，亦无证据证实第三人曾实质上妨碍经营导致当事人权益受损，直至诉讼，第三人仍表示只要双方签订书面租赁合同，不反对由原审原告承租经营。故原审原告方租赁经营权利是否能够履行，就租赁关系相对方即第三人而言并无障碍，原审原告应依据诚实信用原则，以原租赁合同约定为基础与第三人就是否另行订立书面租赁合同充分协商，以期进一步规范双方权利义务关系、转让目的得以长久实现。在纠纷协商的合理期限内，出租方未提出不当租赁条件的前提下，原审原告要求解除转让协议并离开租赁场所，是对合法租赁权利的主动放弃，而非转让协议事实上无法履行时的正当救济。据此，原审原告诉请要求解除转让协议，有违诚实信用原则，亦与法律规定相悖，原审法院不予支持。
综上，原审法院认为，原审原、被告协商签订的转让合同依法成立、有效。原审原告诉请主张的合同解除权原审法院不予支持。原审原告提出的因合同解除导致的人员遣散费用损失赔偿请求亦缺乏事实及法律依据，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原审原告尚小波、李松的诉讼请求。案件受理费5500元，由原审原告负担。
上诉人尚小波、李松不服上述民事判决，向本院提起上诉称：本案的争议在于房东对租赁权的转让是否同意。原审法院认定上诉人提交的与原审第三人间短信往来及谈话录音的真实性，明确反映房东不同意转让。言语是意思的明确表达方式，而作为上诉人不可能置房东明确的语言表达不管。房东出于利益考虑的改口也已经超越了原租赁合同，即押金由9000元增加到20000元。在2013年4月20日前，房东给上诉人的信息都是不同意转让。之后，房东因为房租和租赁费可能落空改口说可以协商解决。被上诉人和原审第三人明确约定不得私自转让，后面房东多次阻碍上诉人经营也是为了行使房东的权利。房东不同意转让租赁权，导致上诉人与被上诉人之间的合同目的无法实现。
综上，原审法院认定事实错误，请求二审法院撤销原判，并予以改判。
被上诉人陈月英辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
被上诉人陈明二审中未发表意见。
原审第三人韦林、韦菊珍、韦彩珍、李小明称，对于涉案房屋的转租认可。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
二审查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。二上诉人提供的与原审第三人的谈话内容及手机短信并不能证实致其完全无法经营，原审第三人并未实施实质性影响二上诉人经营的行为，即上诉人提供的证据未能证实原审第三人的行为导致上诉人对于涉案转让协议合同目的无法实现。合同的解除应当符合法定条件。原审第三人向二上诉人提出增加租金的要求时，二上诉人应当与二被上诉人及原审第三人积极协商，以确认是否足以影响其正常经营。二上诉人仅凭谈话内容及手机短信即在短时间内要求解除涉案转让协议，原审法院认为二上诉人有违诚实信用原则正确。在二审中，原审第三人对于涉案房屋的转租明确表示予以同意。二上诉人正常经营未受到实质性的影响，二上诉人以与原审第三人的谈话内容及手机短信要求解除涉案转让协议，没有法律依据。
综上，上诉人尚小波、李松的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5500元，由上诉人尚小波、李松负担。本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年三月十七日
书 记 员 黄 婷