福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0104民初3516号原告：蓝炳清，男，1974年7月3日出生，汉族，住福建省上杭县。委托诉讼代理人：邹禄彬、黄晓敏，福建元一律师事务所律师。被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人：郑钟，总经理。委托诉讼代理人：薛一通、邱星，公司职员。原告蓝炳清与被告福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月4日作出（2015）仓民初字第4727号民事判决，被告不服，提起上诉。福州市中级人民法院于2017年4月20日作出（2016）闽01民终522号民事裁定，撤销本院（2015）仓民初字第4727号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄晓敏、被告的委托诉讼代理人薛一通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.认定被告虚构讼争房屋已符合交付条件的事实诱骗买受人接收未经验收合格房屋构成商业欺诈，被告就其违反法律禁止性规定将未经验收合格房屋交付使用的违法行为向相关行政机关主动报告，并向公众和原告公开道歉；2.被告立即交付经竣工验收合格和消防验收合格房屋并将办理权属登记须由出卖人提供的资料交付原告；3.被告按买受人拒绝接收不符合交付条件房屋的责任方式，加倍支付欺诈交付赔偿金（按逾期交房从合同约定的交付日计算至讼争房屋经竣工验收合格和消防验收合格时止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2010年10月15日签订《商品房买卖合同》，约定被告以按套计价方式向原告出让商品房一套，总价款为790000元。应被告要求，原告在签订合同的同时还签署了包括《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《合同补充协议》等多份文件。依合同约定，被告应于2013年8月31日前将经竣工验收合格和消防验收合格的房屋交付买受人，并在交付后60日内办理房屋权属初始登记、向买受人交付办理权属登记需由出卖人提供的资料。合同同时对房产交付期限、交付条件、办证期限及违约责任等作出规定。在逾期办证的违约责任方面，被告以格式条款的形式在合同中规定，因出卖人原因致买受人不能在房屋交付后90日内取得房屋产权证的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向买受人支付违约金；而与此相对应，对买受人未在出卖人通知办理产权证三个月内办理并取得产权证的，每逾期一日买受人应按购房总价的万分之三向出卖人支付违约金。合同及上述相关的文件签署后，原告依约履行了所有付款义务，被告虽于合同规定的期限内交付房屋，但经事后调查证实，被告所交付房屋至今未经过竣工验收和消防验收，依法、依约均不具备交付条件。不仅如此，由于被告未能及时办理所售房屋的产权初始登记并向买受人交付办理房屋权属证书需由出卖人提供的资料，原告至今无法取得产权证。被告上述行为已构成严重违约，应当承担违约责任。同时，被告在买卖合同中约定的免除自己责任的条款依法应认定无效，其应参照合同补充协议中有关买受人违约责任的规定承担违约责任。被告辩称，原告要求被告向行政机关主动报告，本案并非民事诉讼审理范围，属于行政诉讼审理范围，请求法院依法驳回。原告要求被告道歉，本案并非人身权、人格权侵权，而是涉及金钱赔付的合同纠纷，倘若被告确有违约，金钱赔偿足以弥补原告损失，不应该再加重被告责任，要求被告赔礼道歉。涉案房屋已经通过竣工及消防验收，并早已交付原告，原告也已经接收并实际使用。在2017年7月6日，房屋已可办理产权证，被告也于此日通知业主办证。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条第一款，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外，被告已依合同约定如期交付商品房给原告，原告也签署房屋交接单，并领取房屋钥匙，商品房交付是事实行为，不存在有效无效、欺诈与否问题。原告既然已经接收房屋，被告无需赔付逾期交房违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的福建省新建商品住宅质量保证书、商品房交付通知书真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。2.原告对被告提交的福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、福州市不动产登记和交易中心首次登记通知书真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2010年10月15日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发建设的坐落福州市仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）第××#楼××单元，购房总价款为790000元。《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应于2013年8月31日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付买受人，如果在规定日期内未达至上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定，双方协商同意选择[1]”：[1]出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。另查明，原告已依约支付全部购房款，并于2013年7月28日实际接收了房屋。2011年11月25日，讼争泰禾红峪A7#经竣工验收合格。2016年8月31日，讼争泰禾红峪A3#-A6#、A7#、A14#楼及地下室建设工程消防验收合格。2017年7月6日，讼争房屋所在项目办理了产权初始登记。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。即在当事人之间不存在另有约定情形下，房屋转移占有即应认定为交付使用，逾期交房违约金的计算应截止至实际交付之日，而不论是否符合交付条件。本案《商品房买卖合同》约定讼争房屋交付时间为2013年8月31日前，虽然在合同约定时间内讼争房屋尚未通过消防验收，但原告已于2013年7月28日实际接收了房屋，应当认定为被告已履行了交房义务，故原告诉请逾期交房违约金，本院不予支持。本案讼争的泰禾红峪A3#-A6#、A7#、A14#楼及地下室建设工程于2016年8月31日消防验收合格，被告交付讼争房屋时明知该工程尚未通过消防验收，却未向业主明示，导致业主在不知情情况下接收讼争房屋，违反公平交易原则，故被告应对其瑕疵交房行为承担过错责任，本院酌定被告赔偿原告瑕疵交房赔偿金10000元。本案《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。原告于2013年7月28日实际接收讼争房屋，然讼争房屋所在项目至2017年7月6日才办理产权初始登记，且被告亦未举证证明其已将办理权属登记需由其提供的资料交付原告，故原告诉请被告交付办理权属登记需由被告提供的资料，本院予以支持。被告提交的福建省房屋建筑工程竣工验收报告载明泰禾红峪A7#楼于2011年12月25日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收合格，同意交付使用，该内容与原告提交的《福建省新建商品住宅质量保证书》及《商品房交付通知书》中的表述相一致，故原告主张被告虚构事实诱骗其接收未经验收合格房屋构成商业欺诈依据不足，本院不予支持。被告作为建设单位，在交付商品房过程中违反法律强制性规定之情况属行政管理范畴，应由相应行政机关予以处理，原告诉请被告就违反法律强制性规定交付讼争房屋之行为向相关行政机关主动报告不属于民事诉讼受案范围，故原告诉请被告向公众和其本人公开道歉，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蓝炳清支付瑕疵交房赔偿金10000元；二、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将办理权属登记需由其提供的资料交付原告蓝炳清；三、驳回原告蓝炳清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11700元，由原告蓝炳清负担11552元，被告福州泰禾房地产开发有限公司负担148元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  吴灵婧人民陪审员  秦 霖人民陪审员  陈贵容二〇一七年九月二十七日书 记 员  林彦琪