河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终16263号
上诉人（原审被告）：肖春霞，女，1977年7月26日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：周鸿，河南若讷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：栗长明，河南若讷律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：闫玉东，女，1970年9月7日出生，汉族，住河南省新野县。
被上诉人（原审原告）：宋欣欣，女，1991年10月17日出生，汉族，住郑州市惠济区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘顺坡，河南信行律师事务所律师。
原审被告：天津市美信房地产经纪有限公司河南分公司，住所地郑州市金水区东风路217号院5号楼1层101号。
负责人：程建奇。
委托诉讼代理人：齐立，系该公司员工。
上诉人肖春霞因与被上诉人闫玉东、宋欣欣，原审被告天津市美信房地产经纪有限公司河南分公司（以下简称房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初1648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人肖春霞及其委托诉讼代理人周鸿、栗长明，被上诉人闫玉东、宋欣欣的委托诉讼代理人刘顺坡，原审被告房产公司的委托诉讼代理人齐立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖春霞上诉请求：1、依法判令上诉人返还被上诉人购房款29万元，房屋买卖合同依法解除，上诉人不支付被上诉人违约金6万元，不赔偿被上诉人网费486元、住宿费1475元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、房屋无法过户的原因是政府限购导致二被上诉人丧失购房资格，客观上不能办理过户，并非原审法院认定的上诉人未对涉案房屋进行解押，无法办理过户。2、被上诉人在合同履行期届满时未足额支付购房款，怠于履行合同义务，存在严重违约，上诉人依约交付房屋，履行完合同义务。宋欣欣支付部分房款后，上诉人交付房屋并供其使用，入住后宋欣欣开始怠于履行付款义务，至2016年10月1日宋欣欣已不具备购房资格，后变更买受人为闫玉东，但二人仍怠于履行付款义务，直至2016年12月1日，二被上诉人均不具备购房资格，至合同履行期届满时二被上诉人也未履行完付款义务。3、原审认定上诉人未解押，致使合同目的不能实现，存在违约行为，不符合事实，存在错误。涉案房屋是否解押客观上不影响被上诉人履行合同义务。4、原审认定上诉人赔偿被上诉人网费486元、住宿费1475元不符合事实，存在错误。5、涉案房屋居间费2万元，解除上一个租赁合同的赔偿费1万元，均应由被上诉人承担。6、被上诉人应支付涉案房屋租金9000元。另当庭补充：1、一审程序上，被上诉人作为原告的起诉状上只有闫玉东的签字，没有宋欣欣的签名，其不应作为起诉人。一审卷宗中也无追加的相关文书，也没有宋欣欣委托闫玉东的委托书。2、一审代理人公函出具日期为2017年4月1日，而变更保全的笔录上，代理人签字日期为3月7日。因此，一审程序有误。
闫玉东、宋欣欣辩称，庭后提交书面答辩状，但未提交。
房产公司述称，签合同时，由其协助办理，但买方认为其收费高，要求自己办理，其已告知买卖双方，若因自己找的银行贷款审批流程过长，后期导致交易无法正常进行，其不承担任何责任，不返还佣金。
闫玉东、宋欣欣向一审法院起诉请求：1、被告返还原告购房款320000元；2、被告赔偿原告违约金60000元；3、被告赔偿原告因购房贷款产生的评估费和银行审批费两项合计4500元；4、被告赔偿原告因购房帮上个租户找房的中介费以及拖欠水电费1688.2元；5、被告赔偿原告因购房所缴物业费1435元、暖气费1363元、网费648元、换锁240元，租住酒店费暂算2000元，合计5686元；6、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年9月9日，宋欣欣作为买方与卖方肖春霞、居间方房产公司签订了《房屋买卖居间合同》一份，主要约定：1、被告肖春霞将其所有的位于郑州市金水区经七路西红旗路北佳和广场1号楼12层1236号房屋出卖给原告，房屋价款为94万元；2、房屋有抵押，由卖方负责解押；卖方支付佣金15000元，买方支付代办费2000元；3、买方交付定金6万元作为第一部分房款，定金由居间方代为保管，该定金可用于买方的首付款使用；第二部分房款88万元，双方约定，在合同签署后90个工作日内，持相关证件到相关部门办理该房屋过户及银行贷款的相关手续；4、如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，视为卖方违约，则居间方有权将定金给付买方，卖方需再赔偿与定金相同金额的款项给买方作为违约金，买方不再要求进一步赔偿或逼使卖方、居间方履行此合同等等。合同落款处有肖春霞、宋欣欣签字并捺印，并加盖有房产公司合同专用章。双方均认可口头约定首付款为32万元。
合同签订当日，宋欣欣向肖春霞支付定金6万元，肖春霞出具《收据》一份，载明：今收到宋欣欣支付购买金水区经七路西、红旗路北佳和广场1号楼12层1236号房屋定金6万元整。2016年9月12日，闫玉东向肖春霞转款16万元；2016年10月2日，肖春霞出具《收据》一份，载明：今收到翡丽公馆1号楼2单元1236号房屋首付余款叁万整，总计收到贰拾伍万元整。2016年12月19日，闫玉东通过转账方式向肖春霞转款7万元。至此，肖春霞收到闫玉东房款共计32万元。
2016年9月26日，原告闫玉东、宋欣欣入住涉案房屋。2016年11月15日，宋欣欣交纳涉案房屋物业费1435元，郑州市合立物业管理有限公司出具《收据》一份，载明：兹收到宋欣欣1236交来物业费（2016.8.1-2017.8.1）人民币1435元，并加盖有物业公司财务专用章。2016年11月26日，宋欣欣为涉案房屋购买院线天华360套餐一份，预存金额648元，该业务受理单服务约定：综合业务套餐用户需承诺连续使用12个月，协议期内不得退订、暂停、迁移。2017年1月2日，被告肖春霞让原告闫玉东、宋欣欣腾房，二原告当天从涉案房屋搬离。
另查明，宋欣欣与闫玉东系母女关系。
一审法院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告肖春霞辩称，合同签订方为宋欣欣，闫玉东作为本案原告主体不适格。但是庭审中被告肖春霞明确表示其后来知道实际购房人为闫玉东，且根据原告提交的闫玉东向肖春霞支付房款的银行流水，闫玉东为实际购房人、宋欣欣为名义购房人，故闫玉东作为本案原告是适格主体。合同约定房屋解押由被告肖春霞负责，但是至合同履行期限届满时涉案房屋仍未解押，故房屋无法过户，被告肖春霞构成违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定卖方违约，应承担与定金数额相同的违约金，原告支付定金为6万元，故关于原告诉请被告肖春霞赔偿违约金6万元的请求，该院予以支持。因被告肖春霞违约，郑州限购政策的出台，原告现已无购房资格，涉案合同依法应当解除。原告已向被告肖春霞支付购房款32万元，肖春霞在庭审中对该数额予以认可，现合同无法继续履行，被告肖春霞应当返还该购房款32万元。原被告双方均认可，宋欣欣自2016年9月26日至2017年1月2日期间在涉案房屋居住，且原告提交有宋欣欣居住期间所交物业费票据、有限电视网络业务受理单据，故关于原告诉请被告肖春霞赔偿物业费、网费的请求，该院予以支持，但是应当扣除宋欣欣居住期间（按3个月计算）所应承担的费用；因交纳物业费、网费期限均为1年，扣除宋欣欣应当承担的部分520元（1435元÷12×3+648元÷12×3），被告肖春霞应当向原告赔偿物业费1077元、网费486元。原告从涉案房屋搬离是因被告肖春霞对涉案房屋强制换锁导致的，二原告在合理期限内未找到合适房屋居住而暂住酒店，该项费用为原告实际发生的损失，根据其提交的住宿费发票，关于原告诉请被告赔偿其住宿费1475元的请求，该院予以支持。另，原告诉请被告赔偿因购房贷款产生的评估费和银行审批费4500元、因购房帮上个租户找房的中介费及拖欠水电费，因原告未提交相应票据证明该项损失的发生，故该院不予支持。原告诉请暖气费、换锁费，因无法证明与涉案房屋或者本案有关联性，故该院不予支持。原被告均未举证证明被告房产公司对涉案合同无法正常履行存在过错，故关于原告诉请被告房产公司承担赔偿责任的请求，该院不予支持。
综合以上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告肖春霞于本判决生效后十日内返还原告闫玉东、宋欣欣房屋购房款32万元；
二、被告肖春霞于本判决生效后十日内向原告闫玉东、宋欣欣支付违约金6万元；
三、被告肖春霞于本判决生效后十日内向原告闫玉东、宋欣欣赔偿物业费1077元、网费486元、住宿费1475元，共计3038元；
四、驳回原告闫玉东、宋欣欣的其他诉讼请求。
案件受理费7178元、财产保全费2484元，由原告闫玉东、宋欣欣负担150元，被告肖春霞负担9512元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于肖春霞提交的郑政办[2016]64号及75号文，客观真实，被上诉人及原审被告对其均无异议，本院对其真实性予以采信；关于肖春霞提交情况说明，属于当事人陈述，与涉案合同能够相互印证，本院予以采信。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，债务应当清偿。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人应就其诉讼主张提供证据予以证明，没有提供证据或提供的证据不足以证明其主张的，应承担不利后果。本案所涉《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，已成立并生效。各方已就合同标的物的价款、支付方式及期限、交付期限及条件、违约责任等权利义务进行了约定，缔约各方均应受该意思表示的约束。基于已生效的协议，双方当事人均应遵循诚实信用原则依约定全面适当地履行义务。
关于在合同履行过程中何方存在违约行为的问题。依据《房屋买卖居间合同》的约定，涉案房屋贷款余额解押的义务属于肖春霞应承担的合同义务，至二审时肖春霞尚未提交证据证明已履行涉及本案《房屋买卖居间合同》约定的解押义务，故其未履行合同义务，已构成违约，应依约向被上诉人支付违约金6万元。肖春霞称被上诉人未履行及时足额付款的义务，但依据《房屋买卖居间合同》的约定及一审中双方关于首付款的陈述，被上诉人已向肖春霞陆续支付款项32万元，剩余款项应在银行放款后支付给肖春霞，故肖春霞陈述的上述理由不能成立，本院不予采信，现合同已无法履行，肖春霞应返还该32万元；关于在合同履行过程中双方是否存在损失，是否应赔偿的问题。肖春霞认为原审认定的网费、住宿费有误，不应承担，经查，在被上诉人于本案涉案房屋居住期间已缴纳网费648元，离开时于暂住酒店产生住宿费1475元，原审法院依据被上诉人提交的证据并结合其在涉案房屋内居住的期限，对部分费用予以酌减，并无不当，应予维持。肖春霞主张被上诉人应承担居间费2万元，解除租赁合同产生的赔偿费1万元，就该主张肖春霞并未提供有力证据加以证明，与《房屋买卖居间合同》的约定亦不相符，该理由不能成立，本院不予采信。肖春霞主张的租金问题，可另行通过合法途径解决；关于原审程序问题。二被上诉人于2017年1月5日就其与本案其他当事人之间的纠纷已委托河南信行律师事务所进行处理，二被上诉人与该律所之间已建立了委托合同关系，该律所指派其律师二人作为二被上诉人的诉讼代理人参加诉讼亦于法有据，故肖春霞称宋欣欣并非原告，原审程序违法不能成立，本院不予支持。
综上所述，肖春霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2099.03元,由上诉人肖春霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨相峰
审判员 李庆伟
审判员 姚振勇
二〇一七年十二月十一日
书记员 吴瑞喆