天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终3048号
上诉人（原审原告）：王福昌，男，1983年2月14日出生，满族，农民，住天津市蓟州区。
委托诉讼代理人：周三凯，天津三凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王建学，女，1971年9月20日出生，汉族，居民，住天津市蓟州区。
委托诉讼代理人：高星，天津陈宝堂律师事务所律师。
原审第三人：天津盛世创伟房地产经纪有限公司第三分公司，住所地天津市蓟州区兴华大街32号龙港小区一层前半层。
主要负责人：高阳，经理。
委托诉讼代理人：刘巨仁，男，该公司店长。
上诉人王福昌因与被上诉人王建学、原审第三人天津盛世创伟房地产经纪有限公司第三分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2017）津0119民初10366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王福昌上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，改判被上诉人给付上诉人违约金81000元，中介费5000元，评估费2500元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，在房屋买卖合同中买方没有义务对卖方作出贷款到账期限的承诺，一审判决认为上诉人应当对贷款到账时间作出承诺错误。依据法律规定，即使合同约定不明且无法达成补充协议，也应当按照合同有关条款和交易习惯确定，而非径行认定合同无法履行。被上诉人提出签署补充协议的真实原因是房价大涨，其主动引发纠纷导致交易未如约履行，已构成根本违约。综上，请求二审法院查清事实，依法改判。
王建学辩称，涉案房屋买卖合同未约定付款期限、房屋过户时间，被上诉人要求补充协议上述内容，于法有据，请求驳回上诉，维持原判。
天津盛世创伟房地产经纪有限公司第三分公司述称，同意上诉人上诉请求，不同意一审判决。
王福昌向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2016年9月17日签订的房屋买卖合同；2.判令被告返还原告购房定金20000元；3.判令被告给付原告违约金81000元，并赔偿原告违约金不足部分经济损失150000元；4.判令被告赔偿原告中介费5000元、评估费2500元，总计7500元；5.诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：被告是否有权要求原告签订补充协议问题。原告主张，2016年9月17日，原、被告与第三人签订房屋买卖合同。2016年11月9日上午，原、被告及第三人的工作人员一起到蓟州区不动产登记事务中心办理签订天津市房屋买卖协议事宜。被告提出签订补充协议以明确原告的付款日期，后再签订天津市房屋买卖协议及继续履行合同其他事宜。被告以该约定不明确为由提出新的补充协议来约束原告，被告提出的补充协议不符合相关法律规定和交易习惯，被告无权要求原告签订补充协议。原告提交2016年9月17日原、被告与第三人签订的房屋买卖合同1份、原、被告之间就房屋买卖事宜进行磋商的录音1份、原告与被告、第三人的微信聊天记录1份、定金收据1张、中介费收据1张、评估费收据1张、不动产登记事务中心的二手房交易流程复印件1份，证明原告主张的事实成立。被告对中介费的收据不予认可，对原告提交的其他证据真实性均无异议，但对证明目的不予认可。2016年9月17日原、被告签订的房屋买卖合同中第四条第三款对除首付款剩余的房款部分支付期限约定不明确，属于合同事项约定不明。房屋买卖合同中对办理组合贷款的银行没有约定，各银行之间对贷款的条件、审批贷款流程、多长时间贷款能够发放均处于不确定状态，故被告有理由要求原告与其签订补充协议以便确定付款时间进而更好的履行合同，且被告并未拒绝履行合同。第三人对原告提交的证据真实性和证明目的均无异议。被告及第三人对原告提交房屋买卖合同、定金收据、评估费收据均无异议，一审法院予以确认，对原告提交的其他证据不予采信。原告提交的房屋买卖合同，能够证明房屋买卖合同中对价款支付约定不明确，且合同中第九条约定：“本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。”被告要求原告签订补充协议的行为符合合同约定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：
2016年9月17日，原告（乙方）、被告（甲方）与第三人（丙方）签订房屋买卖合同，合同约定：第一条、房屋基本情况：甲方自愿将坐落在蓟州区天元家园5-4-201的房屋出售给乙方。房屋性质:国有，所有权人：王建学，房型：2室，楼层：2层/6层，建筑面积：90.57㎡，附属设施：空房、此房带一间地下室。第二条、成交价格：甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币捌拾壹万元整，（此价格包括该房屋及其附属设施）该房屋产权过户相关费用由乙方承担（该房屋产权过户费用的计算依据为房管部门指定的房屋评估机构对该房屋作出的评估价格，而非丙方提供的交易参考价和甲、乙双方商定的实际成交价），该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担。第三条、房屋信息服务费及支付：未明确约定。第四条、付款约定（本条各款项均不计息）：1、乙方于2016年9月17日向甲方交付该房屋购买定金人民币贰万元整。2、乙方承诺于2016年11月25日之前将该房屋首付款以银行核定为准打入天津市房地产交易资金监管中心，并进行资金监管。该房屋剩余房款以银行核定为准由乙方申请做组合贷款。甲方的房款取得以天津市房管部门规定的资金监管流程办理。……第六条、违约责任：1、甲方应该保证房屋权属无争议，若发生甲方有关的任何权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果。如因甲方以上原因导致本合同无法履行，甲方承担相应的违约责任。2、甲方在转让上述房屋时，若该房屋处于出租状态，甲方应该将房屋已出租的情况告知乙方。若由此发生纠纷等，均由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，因此给乙方造成的损失，由甲方赔偿。3、甲、乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改已得到相关部门的同意认可并持有合法有效证明，若因此影响办理过户手续或导致本合同无法履行，产生的一切后果及违约责任由违约方负责。4、房屋产权人甲方在与乙、丙两方签订该房屋买卖合同时，视为其已经征得其财产共有人的同意，如因以上原因导致乙方不能办理过户手续或本合同不能执行的，视为甲方违约，并承担由此产生的一切责任及经济赔偿。5、甲方认可乙方以贷款方式支付该房款时：(1)贷款过程中，乙方提出终止贷款或改变贷款方式及贷款金额，则乙方须补足所差房款，继续履行本合同，并承担由此引起的经济损失，已缴纳的贷款服务费不予退还。(2)乙方必须保证向房管局和银行所提供的各种文件真实、可靠。如因文件不属实或资信度不够等个人原因造成贷款延期及贷款未果，乙方承担相应责任并负责赔偿经济损失。(3)乙方在贷款和过户过程中所产生的税费计算以银行和房管部门的规定为准，丙方提供的数据仅作为甲、乙两方的参考，丙方不承担由此产生的任何责任。(4)甲方应积极配合乙方办理该房屋的贷款手续，并按合同约定及时提供贷款所需证件，如因甲方原因造成贷款延期及贷款未果，甲方承担相应责任并负责赔偿经济损失。(5)如甲、乙双方委托丙方办理该房屋过户、贷款手续，则甲、乙双方应在接到丙方通知后，在指定时间到指定地点办理该房屋过户、贷款手续。如遇特殊事宜不能立即到场，则最多在之后三日内到指定地点办理相关手续。甲方或乙方逾期不办理的，视为违约，由违约方承担给其他方所带来的一切损失。6、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生以上所列违约责任，均由违约方向其他方支付本合同第二条所确定的该房屋实际成交价格的10%作为违约金（违约金不足壹万元按壹万元计），且丙方所收取的服务费不予退还。如实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。……第九条、其他：1、本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。2、本合同在履行过程中若发生争议，甲、乙、丙三方协商解决。协商不成，任何一方均可向丙方所在地人民法院提起诉讼。3、本合同甲、乙、丙三方签订或盖章后生效。一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。各种手续交接清楚时，本合同自动作废，并由丙方收回。合同最后有甲方王建学和乙方王福昌的签字、捺印，有丙方天津盛世创伟房地产经纪有限公司第三分公司盖章，日期为2016年9月17日。合同签订后，原告即给付被告定金20000元。原告给付第三人中介费5000元。2016年10月8日原告给付第三人评估费2500元。2016年11月9日上午，原、被告及第三人的工作人员一起到蓟州区不动产登记事务中心办理签订天津市房屋买卖协议事宜。因2016年9月17日的房屋买卖合同中对原告付款日期没有明确约定，被告向第三人工作人员提出签订补充协议以明确原告的付款日期，后再签订天津市房屋买卖协议及继续履行合同其他事宜，在被告与第三人工作人员交涉过程中，原告表示要求被告签订天津市房屋买卖协议，否则要求被告赔偿损失。为此，原、被告发生争执并发生肢体冲突，后报警。天津市房屋买卖协议因故未签订。当天下午原告到被告处找被告要求其继续到蓟州区不动产登记事务中心签订天津市房屋买卖协议，在被告处，因故与被告弟弟发生争执，将被告弟弟致伤。之后被告一直通过第三人要求签订补充协议以明确原告支付房款日期，并提出签订补充协议的方案。
一审法院认为，根据原告的诉讼主张和被告的答辩意见，本案的争议焦点为：原告与被告哪方的行为存在违约问题。原告主张，2016年9月17日原、被告及第三人签订的房屋买卖合同中第四条第三款明确记载了乙方承诺购房首付款于2016年11月25日之前将该房首付款以银行核定为准打入资金监管账户，剩余房款由原告申请做组合贷款，合同约定甲方即本案被告的房款取得以房管部门约定的监管流程办理，该合同明确约定了房屋首付款和贷款方式及期限，且合同是双方自愿签订的，符合交易习惯和惯例，不需要签订补充协议。原、被告双方约定是先到不动产登记中心签订正式的买卖协议，签订之后才能将首付款汇入监管账户，原告是完全按照合同约定和法定程序办理，没有违反合同约定。被告认为，2016年9月17日原、被告签订的房屋买卖合同中第四条第三款规定了原告承诺于2016年11月25日前将房屋首付款打入房地产资金监管中心，但原告未按约履行。被告要求原告签订补充协议，原告拒绝签字，是原告违约在先，被告的行为不构成违约。一审法院认为，根据合同法的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确，可以协议补充。不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给付对方必要的准备时间。本案被告王建学有权要求原告签订补充协议，原告拒绝签订补充协议，认为被告的房款取得以天津市房管部门规定的资金监管流程办理，双方对房屋买卖交易流程存在认识上的误会，导致双方未能继续履行房屋买卖合同，故原、被告双方均不构成违约。
综上所述，原、被告及第三人于2016年9月17日签订的房屋买卖合同是各方的真实意思表示，该合同合法有效，各方均应按合同约定履行各自的义务，交付房屋、配合办理房屋过户相关手续是被告的义务，向被告支付房款是原告的义务。现原、被告双方因在房屋买卖交易流程上认识的不同，导致双方发生纠纷，未能继续履行房屋买卖合同，现原告要求与被告解除房屋买卖合同，被告及第三人同意解除合同，一审法院照准。合同解除后被告应返还原告定金20000元。原告主张被告存在违约行为证据不足，一审法院不予采信，故原告主张被告支付违约金、赔偿原告经济损失及中介费、评估费的请求，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、解除原、被告及第三人于2016年9月17日签订的房屋买卖合同；二、由被告返还原告购房定金20000元，于判决生效之日起5日内执行；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费5178元，由原告王福昌负担2589元，被告王建学负担2589元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋买卖合同对付款期限是否约定明确，被上诉人是否有权要求签署补充协议对付款期限予以明确。其一，涉案房屋买卖合同约定甲方的房款取得以天津市房管部门规定的资金监管流程办理，各方当事人对办理银行贷款的时间及贷款到账时间约定不明确；其二，出售房屋，取得价款是被上诉人订立合同之目的，明确付款期限系被上诉人的重要的合同权利；其三，各方当事人亦约定对合同未约定明确的事项可以补充协议。据此，一审法院认为被上诉人有权要求对贷款到账期限予以补充协议，依据充足。上诉人主张涉案房屋买卖合同约定明确，无需补充协议，没有依据，本院不予支持。综上，各方当事人就涉案房屋买卖合同的履行不能达成一致意见，各方当事人均同意解除合同的情况下，一审法院判决解除合同，并互不负违约责任，事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。
综上所述，上诉人王福昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4878元，由上诉人王福昌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 路
审 判 员 李志军
代理审判员 姚 琦
二〇一八年四月二十七日
法官 助理 刘 锟
书 记 员 张 璠
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……