陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕03民终756号上诉人(原审原告):王宝录，男，1973年4月30日生，住宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：王小刚，陕西秦川律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：杜亚军，男，1973年1月11日生，住宝鸡市陈仓区。委托诉讼代理人：秦安美瑜，陕西康嘉律师事务所律师。王宝录与杜亚军房屋租赁合同纠纷一案，渭滨区人民法院于2018年2月6日作出(2017)陕0302民初4292号民事判决，王宝录不服该民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理,上诉人王宝录及委托代理人王小刚，被上诉人杜亚军委托代理人秦安美瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王宝录上诉请求：撤销原审判决，并依法改判。事实与理由：1、原审法院认定2017年2月28日双方解除租赁合同，明显不当；2、原审法院认定被上诉人应支付的房屋租金和违约赔偿金数额有误。被上诉人杜亚军辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求。王宝录向一审法院起诉请求：1、被告支付原告房租100000元；2、被告支付原告违约金46694.4元；3、案件受理费由被告承担。原审法院查明，2016年6月20日，原、被告签订《门面房租赁合同》，约定原告将位于宝鸡市高新四路21号高新永泰名苑10号楼一层256平方米商铺出租给被告，租赁期限为三年，自2016年7月1日至2019年6月30日，租金为每平方米76元，并约定因自身原因单方面违约，应赔付对方年租金50%作为违约金，同时对租金交纳办法及时间、水费物业费等其他权利义务作出约定。合同签订后，原告向被告交付租赁房屋，被告于2016年6月20日向原告交纳履约保证金20000元，于2016年7月1日交纳租金133472元，于2016年12月支付赔偿金10000元。2017年4月1日，原告与案外人谢思斌签订《门面房租赁合同》，将上述房屋另行出租。谢思斌以该房屋为营业场所注册个体工商户经营超市。上述事实，原告向本院提交了《门面房租赁合同》复印件，被告提交了《门面房租赁合同》《个体工商户开业登记审核表》、照片、收款收据予以佐证，双方对上述证据真实性均无异议，结合当事人陈述，予以认定并在卷为凭。双方存在争议事实。原告向本院提交《租赁协议》及宝鸡市渭滨区马营镇明星村村民委员会（以下简称明星村委会）证明，证明本案租赁房屋系原告合法转租，被告对证据真实性提出异议。经审查，原告提交《租赁协议》与证明均加盖明星村委会公章且可以相互印证，被告对其异议未提交证据予以证实，故对上述证据真实性予以认定。依据该两份证据，认定如下事实：2012年6月15日，案外人明星村委会与原告签订《租赁协议》，约定明星村委会将位于宝鸡市高新四路21号高新永泰茗苑10号楼1层建筑面积为1647.75平方米的房屋出租给原告，租赁期限自2013年1月1日至2023年1月1日，共计10年，同时双方约定了其他权利义务。2017年11月15日，明星村委会出具证明一份，载明“高新四路南段21号（永泰茗苑10号楼）门面房，房屋产权属明星村村委会集体所有，现由王宝录负责对外招租事宜”。被告提交其代理人对证人闫亚平、马军仓调查笔录及谈话录音各一份，并申请证人闫亚平、马军仓、陈立、蔺海鹏出庭作证，证明被告已于2016年12月底与原告协商解除租赁合同并搬离租赁房屋，原告对上述证据提出异议。经审查，上述证人均系被告朋友，存在一定利害关系，除证人闫亚平证言外，其余证人对被告向原告交还房屋钥匙的事实均不能准确陈述，证人证言又无其他证据印证，故对上述证人证言不予采信。被告提交谈话录音系其代理人与家鸿福超市负责人谈话内容，经审查，该录音被谈话人身份不能确定，且被谈话人未准确陈述被告搬离时间，故对该录音证据亦不予采信。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。关于原、被告于2016年6月20日签订的《门面房租赁合同》的效力，该院认为，原告提交其与明星村委会签订的《租赁协议》及该村委会出具的证明可以相互印证，被告对其反驳意见未提交证据佐证，且被告实际占有使用了涉案房屋，故本院确认原、被告签订《门面房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同依法成立并生效。合同签订后，双方均应依约及时、全面履行各自义务。原、被告均认可双方签订的《门面房租赁合同》已经解除，予以确认。对于合同解除时间，应以被告向原告交付房屋钥匙，原告实际控制房屋的时间认定。被告主张其于2016年12月与原告协商解除合同并向原告交付钥匙，但其未提交充分证据予以佐证，不予采信。原告诉称被告于2017年6月30日搬离租赁房屋，庭审中又陈述2017年3月被告以不能继续经营为由提出解除合同，原告陈述相互矛盾，故对原告陈述亦不予采信。结合经审理查明的事实，原告陈述其于2017年3月从“潮人网吧”获取租赁房屋钥匙且重新张贴招租广告，可以认定当时原告已经实际控制房屋，同时原告与案外人谢思斌于2017年4月1日将涉案房屋另行出租，考虑原告与谢思斌订立合同合理的缔约期限，原审法院认为原、被告于2017年3月前以实际行为解除双方签订的《门面房租赁合同》。根据双方在该合同中关于租赁期从月初至月末的约定，结合租赁合同的交易习惯及双方提交的证据，确定原、被告双方于2017年2月28日解除租赁合同关系。依据该合同约定，被告于2016年7月1日起租赁涉案房屋，截止2017年2月28日，共计8个月，双方约定租金为每月每平方米76元，租赁房屋面积为256平方米，故被告应向原告支付租金155648元（256平方米×76元/月·平方米×8月），被告已交租金133472元，其应当继续向原告交纳租金22176元（155648元-133472元）。双方均认可被告向原告交纳履约保证金20000元，但对合同解除后该款项如何处理存在争议。原告认为，被告构成违约，合同解除后不予退还，被告认为合同解除后应当冲抵拖欠的租金及违约金。该院认为，第一，原、被告均未依据约定程序解除合同，双方以实际行为解除合同，系协商一致解除合同；第二，对于原告于2016年12月收取被告10000元的性质，原告认为系被告拖欠租金，被告认为系解除合同的违约金或者赔偿金，经审查，原告2016年7月1日已交纳租金133472元，至2016年12月31日被告尚未拖欠租金，故原告陈述不能成立，依据被告陈述，可以认定其同意向被告支付赔偿金的事实；第三，结合原告收取被告10000元的事实，可以认定双方曾于2016年12月协商过涉案合同履行事宜。基于上文论述，原、被告系协商一致解除合同，双方对租赁期限内协商解除合同是否应当承担违约责任无明确约定，原告在被告搬离后及时另行出租，避免损失扩大，该行为应予鼓励，故认定，原告收取被告20000元履约保证金及10000元费用共计30000元，应当首先冲抵被告拖欠原告的租金22176元，其余7824元视为双方约定的被告应向原告支付的赔偿金，原告不再承担返还义务。综上，原、被告均认可《门面房租赁合同》已经解除，根据合同履行情况，被告向原告交纳费用足以抵扣拖欠租金，超出部分视为被告支付的赔偿金，双方合同权利义务已履行完毕。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：驳回原告王宝录的诉讼请求。案件受理费3230元，减半收取1615元，由原告王宝录承担，其余1615元退还原告。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。关于本案所涉租赁合同解除时间问题，上诉人王宝录在一审庭审中明确陈述其于2017年3月已从“潮人网吧”获取涉案房屋钥匙，并于2017年3月重新张贴了招租广告，且上诉人于2017年4月1日将所涉房屋出租给案外人谢思斌，据此，足可认定上诉人王宝录在2017年3月已经实际控制了涉案房屋，故原审法院结合全案事实，并综合考虑上诉人与案外人订立合同的合理缔约期限，认定本案双方于2017年3月前以实际行为解除了《门面房租赁合同》并无不当，上诉人该上诉理由不能成立，其关于租金应计算至2017年3月31日的上诉主张，本院不予支持。关于违约赔偿金及履约保证金的问题，依查明事实，本案双方于2016年6月20日签订《门面房租赁合同》后，由于被上诉人经营不善，双方于2016年12月开始商谈解除合同的相关事宜，被上诉人亦于2016年12月给付了上诉人10000元，对该10000元的性质双方各执一词，上诉人称系被上诉人支付的拖欠租金，被上诉人称是双方协商解除合同后由其给付上诉人的赔偿金；对此，本院认为，按照双方合同约定的租金标准（256平方米×76元/月·平方米），至2016年12月31日被上诉人应付租金为116736元，但被上诉人实际于2016年7月1日已交纳租金133472元，并不存在拖欠租金的情况，故上诉人关于上述10000元系被上诉人所支付拖欠租金的陈述不能成立，结合上诉人取得涉案房屋钥匙并对外招租的事实及被上诉人支付上述10000元的时间等，本院认为被上诉人的陈述更加符合社会常理，应当认定本案双方系协商解除合同，并不存在被上诉人单方违约解除的情形，原审法院对此论述、判决并无不妥，上诉人该上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3230元，由王宝录承担。本判决为终审判决。审 判 长  李宝会审 判 员  邱有前代理审判员  黄 婷二〇一八年六月十一日书 记 员  赵 倩