天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0101民初3379号原告：杨文红，女，1971年7月18日出生，住天津市和平区。委托诉讼代理人：王秀杰，天津融耀律师事务所律师。被告：李冰，男，1978年7月15日出生，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：李雪（姐弟关系），女，1976年1月24日出生，住天津市北辰区。被告：李雪，女，1976年1月24日出生，住天津市北辰区。委托诉讼代理人:郭玉江(夫妻关系),男,1973年6月22日出生,住天津市北辰区。第三人：天津市佳诺房地产经纪有限公司，住所地天津市和平区昆明路与兰州道交口景阳里底商。法定代表人：李向平，总经理。委托诉讼代理人：牛俊广，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：孙东喜，男，该公司职员。原告杨文红与被告李冰、李雪,第三人天津市佳诺房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨文红及其委托诉讼代理人王秀杰，被告李雪同时作为被告李冰的委托诉讼代理人及李雪的委托诉讼代理人郭玉江,第三人天津市佳诺房地产经纪有限公司（以下简称佳诺公司）的委托诉讼代理人牛俊广、孙东喜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨文红向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告杨文红与被告李冰、第三人佳诺公司于2017年3月9日签订的《房屋买卖（居间）合同》、《委托评估协议》以及原告杨文红与第三人佳诺公司签订的《房屋贷款委托合同》三份协议均予以解除；2、依法判令二被告共同连带向原告返还定金10万元；3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年3月9日，原告与被告李冰、第三人签订了《房屋买卖（居间）合同》、《委托评估协议》、《房屋贷款委托合同》三份协议，约定：被告李冰向原告出售和平区西安道诚基中心****的房产、第三人为居间方、成交价217万元、定金10万元、付款方式为银行按揭贷款，双方定于2017年5月5日前到房管部门签订正式买卖协议等条款。2017年3月11日，原告、被告李冰、被告李雪和第三人均在场的情况下，原告向被告李冰支付购房定金10万元，并由被告李雪出具收条。此后，原告积极准备履约买房。2017年3月31日，天津市人民政府办公厅发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（即房产限购政策），该限购政策自2017年4月1日起实行。限购政策规定：“非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。”如此，原告作为非天津籍居民则不再具备购房资格，前述购房相关协议由于政策原因也实际无法履行。李冰、李雪共同辩称，不同意解除原告与李冰及第三人签署的两份合同。不同意返还定金。2017年3月9日签署三方协议后，原告于当日给付定金10万，4月13日我方平贷，4月1日新政出台后，原告没有找过我们，只是到该签署网签协议的时候，第三人提出由我方承担补缴社保的费用，5月4日，三方就此事协商，但没有协商一致。佳诺公司述称，同意解除所有合同。2017年3月9日签署三方协议，约定5月5日网签合同，4月1日出台限购政策，因为原告外地户口没有社保，不具有购买资格了。后联系双方办理原告社保问题，但因为最终无法达成一致，合同中对于政策的出台无法履行合同的，三方无责，解除合同。本院经审理认定事实如下：2017年3月9日，原告与被告李冰及第三人签订《房屋买卖（居间）合同》及《委托评估协议》，李冰将其名下所有的位于天津市和平区西安道诚基中心***号房屋售予原告，约定2017年5月5日前签署《天津市房产买卖协议》。同日，原告与第三人签署《房屋贷款委托合同》。2017年3月31日，天津市人民政府办公厅发布《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，该文件规定：“非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。”原告的户籍为吉林省吉林市，原告在其户籍地参加的是新农合保险，没有在天津缴纳社会保险的记录，并不具备在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险的情形，原告已不具有在本市范围内购买住房的资格。本院认为，原告与被告李冰及第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》、《委托评估合同》及原告与第三人签订的《房屋贷款委托合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。在合同履行过程中，因天津市人民政府办公厅出台房地产调控政策导致原告不具备购房资格，合同不能继续履行，属于事实上不能履行，现杨文红与佳诺公司均同意解除《房屋买卖（居间）合同》、《委托评估合同》及《房屋贷款委托合同》，本院予以照准，对于李冰不同意解除《房屋买卖（居间）合同》的答辩意见，因合同已无实际履行的可能，本院不予采纳。合同解除后，出卖人应当将收取的购房定金返还买受人，原告要求被告李冰返还10万元定金的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求李雪承担连带给付10万元定金的诉讼请求，庭审中，李雪自认是其收取的定金10万元，故其有返还的义务，本院亦予以支持。对于二被告一致辩称的原告未履行解除合同的告知义务，本院认为，原告以起诉的方式履行了告知二被告其解除合同的意思表示，属于履行告知义务的一种形式。对于二被告一致辩称的天津市于2014年即出台了房产限购政策，该政策要求非本市户籍居民家庭在办理房地产权属转移登记时需提供累计1年以上在本市缴纳个人所得税证明或社会保险证明，并不是2017年的限购政策才规定原告需要有本市的社会保险或缴纳个人所得税证明的，所以原告在2017年3月9日签订三方协议时就已经不具备购房资格了，应承担违约责任的抗辩意见，本院认为，二被告提出的天津市于2014年出台的限购政策已于2014年10月17日被天津市国土房管局、建委、规划局、财政局、金融局、公积金管理中心六部门联合下发的天津市调整房地产市场调控政策所取代，该政策明确取消了非天津市户籍居民家庭在办理购房和房地产权属转移登记手续时需提交缴纳社会保险证明、个人所得税纳税证明的限制性规定，也就是说在2017年3月9日签署三方协议时，原告是具有天津市购房资格的，二被告的抗辩意见系对政策的误读，原告系因2017年3月31日出台的限购政策导致丧失了购房资格。另外，在三方签订《房屋买卖（居间）合同》时，二被告对原告非天津户籍的身份也已明知；同时，三方签订的房屋买卖合同中第六条也已明确约定因政府政策变化导致合同不能全面履行的，三方互不承担违约责任；综上，二被告的抗辩意见本院不予采纳，原告不存在违约行为。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告杨文红与被告李冰、第三人天津市佳诺房地产经纪有限公司于2017年3月9日签订的《房屋买卖（居间）合同》、《委托评估协议》以及原告杨文红与第三人天津市佳诺房地产经纪有限公司签订的《房屋贷款委托合同》；二、本判决生效之日起十日内，被告李冰、李雪连带返还原告杨文红定金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告杨文红负担385元，被告李冰负担382.5元，被告李雪负担382.5元。（被告李冰、李雪负担的部分在本判决生效之日起十日内直接给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  赵铭二〇一七年六月二十一日书记员  冯伟本判决引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。