西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民初字第04034号
原告：招商银行股份有限公司西安分行。住所地：西安市高新区高新二路*号招商银行大厦。
负责人：任莉，该行行长。
委托代理人：常小琴、张倩，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：耿钊，男，汉族。
被告：焦娇，女，汉族。
被告：陕西润芳城房地产开发有限公司。住所地：西安市未央区北二环与文景路交汇西南角*号金桥太阳岛*****号房。
法定代表人：解鹏，该公司执行董事。
委托代理人：刘思泰，该公司员工。
被告：陕西省鸿业房地产开发公司。住所地：西安市西高新区科技路**号金桥国际广场*座**层。
法定代表人：辛俊，该公司董事长。
委托代理人：文红杰，该公司员工。
原告招商银行股份有限公司西安分行与被告耿钊、焦娇、被告陕西润芳城房地产开发有限公司、被告陕西省鸿业房地产开发公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张倩，被告陕西润芳城房地产开发有限公司委托代理人刘思泰、被告陕西省鸿业房地产开发公司委托代理人文红杰到庭参加了诉讼，被告耿钊、焦娇经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年1月30日，原告与四被告签订《个人购房借款及担保合同》（以下简称《借款合同》）并约定：由原告向第一被告耿钊发放贷款共计人民币55万元，用于耿钊购买合同中列明的，由第三、第四被告开发的位于西安市未央区北二环与文景路交汇西南角金桥太阳岛第X幢X单元X层X号房产，借款期限自2012年1月30日至2042年1月30日，在此期间耿钊应按合同约定以等额还款的方式归还贷款本息，第三、第四被告对耿钊的上述债务承担阶段性连带保证责任。
为确保上述《借款合同》的履行，原告与第一被告耿钊、第二被告焦娇于同日签订了《西安市房地产抵押合同》（以下简称《抵押合同》）并向西安市房屋管理局办理了抵押登记备案。约定耿钊、焦娇以《抵押合同》中列明的上述房产担保其履行债务，抵押担保的范围包括贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用。
上述各协议签订后，原告依照约定向第一被告耿钊发放贷款550000.00元。贷款发放后，因第三、第四被告即耿钊所购房产的开发商，未兑现当时售房时给耿钊的承诺，没有将所售楼盘建造成预售时所描述的花园洋房，也未依约配备观光电梯，其楼盘价格也远远高于周边其他楼盘的价格，导致耿钊与第三、第四被告产生了巨大的纠纷，并于2014年4月19日在西安晚报上公开发表声明，明确表示从此拒绝归还所欠原告的贷款，而且2014年5月，耿钊没有归还当期应当归还给原告的贷款，另据原告查询耿钊的还款记录，截止2014年5月30日耿钊还有二期逾期贷款未按时归还。
第一被告耿钊拒绝还款的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，即在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。故原告有权依据上述规定，要求第一被告耿钊立即偿还已发放贷款的全部本息及其他相关费用。并有权根据原告和耿钊、焦娇之间关于抵押房地产的约定，以抵押房产折价、拍卖或者变卖所得价款优先受偿。
根据《借款合同》的相关约定，第三、第四被告对第一被告耿钊以上还款责任承担连带保证责任。保证范围包括全部贷款本息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及实现债权的费用等；承担保证责任的期限自《借款合同》签订之日起至耿钊持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权他项权证交由原告保管之日止。时至起诉之日，耿钊的上述房产的房产证还未办理，更不可能去办理房地产权他项权证书，因此第三、第四被告对耿钊的上述借款应该承担连带保证责任。
为了收回贷款，保护原告的利益和银行信贷资金不受损失，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等法律有关规定及相关的合同约定，特提起诉讼，请求依法判令：1.第一被告偿还原告本金人民币538581.25元，利息3170.75元，罚息2.27元，复息14.28元（合计541768.55元）及2014年5月30日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复息及实现债权的全部费用；2、第三被告、第四被告对上述债务承担连带清偿责任；3、原告对第一、第二被告为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；4、由四被告承担本案诉讼费用。
被告耿钊、焦娇未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
被告陕西润芳城房地产开发有限公司辩称，对原告要求其公司就耿钊、焦娇欠款本金及2014年5月所产生的利息、罚息、复息承担连带保证责任无异议，但对原告要求其公司就上述欠款自2014年5月以后所产生的利息、罚息、复息及实现债权的全部费用承担连带保证责任不予认可。在借款人2014年5月开始拒绝偿还贷款本息时，原告就应及时告知其公司要求承担保证责任，即使其公司拒绝主动履行担保义务，依据借款合同及其公司与招行西安分行小寨支行签订的《委托扣款授权协议》的约定，原告可直接从其公司的保证金账户扣款用于清偿借款人所欠款项，无需通过诉讼实现权利。原告未及时通知其公司，也未积极采取措施防止损失扩大，其无权将怠于行使权利，导致损失扩大的责任转嫁至其公司。另，其公司请求法院在判定其对耿钊、焦娇欠款本金及2014年5月所产生的利息、罚息、复息承担连带保证责任后，依据担保法的相关规定确定润芳城公司对耿钊、焦娇享有追偿权。
被告陕西省鸿业房地产开发公司辩称，原告、鸿业公司与润芳城公司签订的《楼宇按揭合作协议》，明确约定润芳城公司对原告向金桥太阳岛1#2#3#楼商品房的借款人发放的每笔个人住房贷款承担连带保证责任，润芳城公司与原告签订《委托扣款授权协议》，约定如果发生保证责任原告可直接从润芳城公司在原告处开立的保证金账户扣除保证金，鸿业公司在借款合同上盖章是为了见证原告与润芳城公司签订的借款合同符合《楼宇按揭合作协议》约定，不能据此认定鸿业公司是保证人，借款合同也没有约定鸿业公司对本案债务承担连带保证责任。综上，润芳城公司是本案债务的连带责任保证人，应向原告承担连带清偿责任；鸿业公司不是本案债务保证人，不应向原告承担连带清偿责任。
经审理查明，2012年1月30日，贷款人招行西安分行与借款人耿钊，抵押人耿钊、焦娇及保证人陕西润芳城房地产开发有限公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定招行西安分行向耿钊发放贷款550000元，贷款用途为从陕西省鸿业房地产开发公司处购买位于西安市未央区北二环与文景路交汇西南角金桥太阳岛第X幢X单元X层X号房产，贷款期限360个月，从2012年1月30日起至2042年1月30日，贷款年利率为7.755%，本合同有效期内，如遇国家调整贷款利率的，按固定日调整，从每年的1月1日开始执行国家公布的最新利率标准；还款方式为等额还款；担保方式为抵押人以其所购房产提供抵押担保，保证人为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。该合同还约定：一、借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直到贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。二、保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利；对借款人拖欠贷款人的款项，保证人保证在收到贷款人口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还，无需贷款人提出任何证明，保证人在此授权贷款人直接从保证人在贷款人的存款账户上扣款，直至付清本担保书项下借款人拖欠贷款人的贷款本息和其他相关费用。三、借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；直接扣收借款人、保证人结算账户或其他账户上的存款，以清偿借款人的全部债务；要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务；有权优先受偿处理抵押物所得价款。该合同陕西省鸿业房地产开发公司在保证人一栏加盖公司及法定代表人印章。当日，招行西安分行与耿钊、焦娇还签订了《西安市房地产抵押合同》，约定为保证双方所签订的个人住房贷款合同的履行，耿钊以其所购房屋即西安市未央区北二环与文景路交汇西南角金桥太阳岛第2幢2单元1层20102号房屋作抵押，抵押担保的贷款金额为550000元，抵押期限自2012年1月30日至2042年1月30日；抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用。2012年2月15日，招行西安分行按约向耿钊发放贷款560000元，并经耿钊授权将该款项转入鸿业公司在招行西安小寨支行开立的账户。2012年3月12日，双方就西安市未央区北二环西段18号金桥太阳岛2幢2单元1层20102号房屋在西安市房屋管理局办理了抵押登记备案手续。
被告耿钊从2014年5月15日连续逾期超过三期。原告起诉后，诉讼期间被告已经将逾期款项还清，截止2015年9月7日，欠原告贷款本金529776.36元。审理期间，就剩余借款本金的偿还问题，原告提出解决方案，但因被告原因致使双方未达成一致意见。
另查，“金桥太阳岛”项目系润芳城公司及鸿业公司合作开发。被告耿钊、焦娇系夫妻关系。
上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产抵押合同》、预购商品房贷款抵押登记备案证明、借款借据、客户逾期清单、结婚证复印件及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告招商银行股份有限公司西安分行与被告耿钊、焦娇、陕西润芳城房地产开发有限公司、陕西省鸿业房地产开发公司签订的《个人购房借款及担保合同》，被告耿钊、焦娇与招商银行股份有限公司西安分行签订的《房地产抵押合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，具有法律约束力。合同签订后，原告依约向被告耿钊发放贷款，履行了合同义务，被告理应按照合同约定向原告按期还款。但其自2014年5月起连续逾期超过三期，未能按照合同约定按期足额还款，其行为已构成严重违约，根据合同约定及法律规定，原告起诉主张被告耿钊提前归还全部贷款的诉讼请求，事实清楚，于法有据。因本案纠纷系借款人逾期还款的违约行为引发，尽管在诉讼期间被告将逾期偿还部分的借款本金及利息予以偿还，但对于原告提出的偿还剩余借款本金的解决方案不予认可，故原告主张被告偿还剩余全部借款的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告诉请中主张的被告偿还实现债权的全部费用，原告称是指公告费260元，因合同中对实现债权的费用有明确的约定，故本院对此予以支持。根据抵押合同的约定，因借款人未按期还款，原告有权对借款人提供的位于西安市未央区北二环与文景路交汇西南角金桥太阳岛第2幢2单元1层20102号房产变现所得享有优先受偿权，原告该项诉请于法有据，本院予以支持。被告陕西润芳城房地产开发有限公司与被告陕西省鸿业房地产开发公司共同开发金桥太阳岛房产，且二被告均在《个人购房借款及担保合同》保证人落款处盖章确认，故原告诉请要求二被告其按照约定对该笔借款承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。被告耿钊与被告焦娇系夫妻关系，所借款项用于购买房产，故被告焦娇应对上述债务承担共同还款责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条之规定，判决如下：
一、被告耿钊、焦娇应当于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司西安分行归还本金人民币529776.36（截止2015年9月7日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、如被告耿钊、焦娇未履行上述义务，原告招商银行股份有限公司西安分行有权对抵押物西安市未央区北二环与文景路交汇西南角金桥太阳岛第X幢X单元X层X号房产拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。
三、被告陕西润芳城房地产开发有限公司、陕西省鸿业房地产开发公司对本判决第一项被告耿钊、焦娇的债务承担连带清偿责任。被告承担保证责任后，有权向债务人耿钊、焦娇追偿。
四、驳回原告其余诉讼请求。
本案案件受理费9336元、公告费260元，由四被告共同承担，因原告已预交，被告在支付上述款项时，一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 宁 莎
人民陪审员 张居仁
人民陪审员 杨铜川
二〇一五年九月十日
书 记 员 胡小蔚