四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川14民终1036号
上诉人（原审原告）：恒大鑫丰（彭山）置业有限公司，住所地眉山市东坡区寂照街国土资源局。
法定代表人：熊敏，公司董事长。
委托诉讼代理人：谢缘媛，女，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：杨学华，男，生于1988年1月14日，汉族，四川省宁县人，住四川省冕宁县宏模乡新阳村。
上诉人恒大鑫丰（彭山）置业有限公司（以下简称恒大（彭山）公司）因与被上诉人杨学华商品房买卖合同纠纷一案，不服眉山市彭山区人民法院（2016）川1403民初186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理，上诉人恒大（彭山）公司委托诉讼代理人谢缘媛到庭参加诉讼，被上诉人杨学华经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
恒大（彭山）公司上诉请求：撤销原判，改判：1、解除上诉人与被上诉人签订的恒大金碧天下1069栋1单元32层4号房《商品房买卖合同》及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》等附属协议；2、被上诉人协助上诉人到房产管理部门注销商品房买卖合同备案及预告登记、撤销抵押权预告登记以及办理解除合同的全部手续。事实和理由：原判事实不清，上诉人是被上诉人涉案房产按揭贷款的保证人，且各方在合同中已明确约定上诉人的权利和义务，上诉人也履行了保证义务，承担了保证责任；双方约定的交房时间为2015年12月30日，上诉人已于2015年7月6日代被上诉人履行了保证义务后发函行使了单方解除权，上诉人有权拒绝交付房屋而无需承担违约责任。
杨学华未作答辩。
恒大（彭山）公司向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的恒大金碧天下1069栋1单元32层4号房《商品房买卖合同》及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》；2、请求判决杨学华协助恒大（彭山）公司到房产管理部门注销商品房买卖合同备案及预告登记、撤销抵押权预告登记以及办理解除合同的全部手续；3、杨学华承担诉讼费。
一审法院认定事实：恒大（彭山）公司与杨学华于2013年12月17日签订一份《商品房买卖合同》约定：“杨学华购买恒大（彭山）公司位于彭山县牧马镇的恒大金碧天下1069栋1单元32层4号房商品房一套，建筑面积为80.28平方米，套内面积为64.5平方米，共用部分与共用房屋分摊面积为15.78平方米，房屋总价款363630元，出卖人应当于2015年12月30日前向买受人交付商品房。
同日，双方又签订一份《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》，约定：“杨学华应首付购房款145630元，余款218000元向银行按揭贷款支付。……。”杨学华履行了支付首付款145630元的义务，但该笔首付款杨学华实际交付现金29630元，其余116000元是杨学华向金碧物业有限公司成都分公司借款支付的，金碧物业有限公司成都分公司具有独立的法人资质，也不是恒大（彭山）公司的关联公司。
双方签订的《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》第3.4条约定：在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权享有下列权利：3.4.1单方解除本《商品房买卖合同》及本补充协议，收回该商品房……；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后10天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同备案的手续。3.4.2有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。3.4.3……。12.1、双方同意以2015年12年30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付给买受人。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。
杨学华与成都银行股份有限公司于2014年1月14日签订一份《成都银行个人房产按揭借款合同》，约定：“杨学华借款用于购置彭山县牧马镇的恒大金碧天下1069-1-32-4号商品房一套，借款金额为218000元，借款期限30年，时间从2014年3月17日起至2044年3月7日。该合同的保证人恒大（彭山）公司未在保证人栏签字或者盖章。该借款已经由杨学华委托的按揭银行将按揭贷款全部一次性转付到恒大（彭山）公司指定的账户。杨学华履行了合同约定的支付房款的义务。后由于杨学华未按约支付成都银行股份有限公司贷款，成都银行股份有限公司金牛支公司于2015年5月21日向杨学华发去《成都银行个人贷款催收通知书》，要求杨学华履行还款义务，于2015年5月22日向恒大（彭山）公司发去《成都银行履行保证担保责任通知书》，要求恒大（彭山）公司在收到本书面催收通知后30日内，代杨学华履行还款义务、履行担保责任。恒大（彭山）公司于2015年6月8日委托四川致高守民律师事务所向杨学华发去《律师函》，要求杨学华在收到后5日内向成都银行股份有限公司金牛支公司履行还款义务，否则恒大（彭山）公司将按照合同约定处理所购商品房，由此造成的全部不利后果由杨学华自行承担。到期后，杨学华仍未向成都银行股份有限公司履行还款义务。恒大（彭山）公司便于2015年7月6日向杨学华发去《关于解除＜商品房买卖合同＞的通知》，载明“……，自本通知到达杨学华方后，双方于2013年12月17日所签《商品房买卖合同》及补充协议即行解除，恒大（彭山）公司有权向他人销售恒大金碧天下1069-32-4号商品房，请杨学华收到本通知后5日内来恒大（彭山）公司办理合同解除的善后事宜。”杨学华未按该通知履行其义务。
后恒大（彭山）公司于2015年6月30日代杨学华向成都银行股份有限公司金牛支行清偿了杨学华所欠的贷款本息合计为220696.27元。
上述事实有：1.《成都银行个人房产按揭借款合同》、《成都银行金牛支行个人贷款催收通知书》、《还款证明》、《贷款结清证明》、《成都银行金牛支行个人贷款还款对账单》、《成都银行金牛支行履行保证担保责任通知书》；2.《商品房买卖合同》、《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》、《律师函》、《关于解除＜商品房买卖合同＞的通知》、快递凭证以及庭审中当事人的陈述等在卷佐证。
原判认为，本案在诉讼过程形成如下焦点，恒大（彭山）公司是否有权根据《补充协议》第3.4条约定：“在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权享有单方解除《商品房买卖合同》及补充协议的权利问题。庭审核实，涉案房屋的总房款杨学华是支付给了恒大（彭山）公司的，杨学华是在偿还部分银行贷款后未归还银行借款，恒大（彭山）公司代杨学华履行了偿还银行借款本金及其利息的义务。从以上查明的事实得出，无论杨学华购房款是来源于金碧物业有限公司成都分公司的借款，还是向成都银行的按揭贷款，还是自己的自筹资金，均应认定为杨学华履行了涉案房屋支付房款的义务；相反，恒大（彭山）公司未举证证实于2015年12月30日前向杨学华履行了交付涉案房屋的交付义务，在买卖涉案房屋的过程中，恒大（彭山）公司才是《商品房买卖合同》及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》的违约方。从恒大（彭山）公司提供的《成都银行个人房产按揭借款合同》以及《补充协议》第3.4条约定：“……，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权享有单方解除本《商品房买卖合同》及本补充协议”的约定得出，因恒大（彭山）公司未在《成都银行个人房产按揭借款合同》上签名或者盖章，故恒大（彭山）公司并不是涉案房屋的保证人，也不是借款合同的保证人；恒大（彭山）公司自愿承担的保证责任，对杨学华没有约束力，应属另一法律关系。恒大（彭山）公司在诉讼过程中，也未举证证实承担涉案房屋的保证责任是经杨学华的认可或者同意，或者事后得到了杨学华的追认，以及双方另有合同约定。恒大（彭山）公司要求解除双方签订的恒大金碧天下1069栋1单元32层4号房《商品房买卖合同》及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》的诉求，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果的规定，恒大（彭山）公司该项诉求，因证据不充分，原审法院不予支持。同理，恒大（彭山）公司要求杨学华协助到房产管理部门注销商品房买卖合同备案及预告登记、撤销抵押权预告登记以及办理解除合同的全部手续的诉求，因证据不充分，原审法院不予支持。依照，《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十六条，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回恒大鑫丰（彭山）置业有限公司的诉讼请求。案件受理费3377元，由恒大（彭山）公司负担。
本院二审期间，上诉人恒大（彭山）公司围绕上诉请求依法提交了证据：1、2012年11月22日上诉人作为甲方与乙方成都银行股份有限公司签订的《成都银行个人房产按揭贷款保证合同》（个贷保201211004）以及《成都银行楼宇按揭业务合同协议书》（个贷协201211004），主要约定：甲方为购买恒大金碧天下而向乙方借款的全部债务人提供人民币抵押贷款，并对购房人对甲方欠负的全部债务承担连带保证责任，双方不再就每一笔贷款另行签订单独的保证合同。2、2014年1月14日杨学华作为借款人、成都银行股份有限公司作为贷款人、恒大（彭山）公司作为保证人、杨学华作为抵押人签订的《成都银行个人房产按揭借款合同》，该合同上恒大（彭山）公司在保证人处加盖了印章。3、成都银行股份有限公司金牛支行2015年6月19日向恒大（彭山）公司开出的成都银行贷款提前到期通知书。因被上诉人杨学华未到庭，未发表质证意见。
本院依法对上诉人提交的上述证据进行了审查，认为以上证据真实、合法、与本案有关联，依法予以采信。根据以上证据，本院二审查明：2012年11月22日恒大（彭山）公司与成都银行股份有限公司签订的《成都银行个人房产按揭贷款保证合同》（个贷保201211004）以及《成都银行楼宇按揭业务合同协议书》（个贷协201211004），双方约定恒大（彭山）公司为购买恒大金碧天下而向成都银行股份有限公司借款的全部债务人提供人民币抵押贷款，并对购房人对银行欠负的全部债务承担连带保证责任，双方不再就每一笔贷款另行签订单独的保证合同。2014年1月14日杨学华与成都银行股份有限公司签订《成都银行个人房产按揭借款合同》，恒大（彭山）公司作为保证人在合同上签章。
二审查明的其余事实与一审查明事实一致，本院对一审查明的除“该合同（杨学华与成都银行股份有限公司签订的《成都银行个人房产按揭借款合同》）的保证人恒大彭山公司未在保证人栏签字或者盖章”外的事实予以认定。
本院认为，本案的争议焦点为：杨学华与恒大（彭山）公司签订的《商品房买卖合同》及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》是否应当解除，如应解除，杨学华是否应当配合办理注销案涉商品房买卖合同备案登记和预告登记、撤销抵押权预告登记等解除合同的手续。
首先，杨学华与恒大（彭山）公司签订的《商品房买卖合同》和《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》以及杨学华与成都银行股份有限公司、恒大（彭山）公司签订的《成都银行个人房产按揭借款合同》系各方的真实意思表示，合同不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。按照本案双方当事人签订的《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》第3.4条的约定：在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权享有下列权利：3.4.1单方解除本《商品房买卖合同》及本补充协议，收回该商品房……；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后10天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同备案的手续。因二审中上诉人恒大（彭山）公司提交了新的证据证明其系杨学华与成都银行股份有限公司按揭贷款的保证人，故本院对一审认定的“恒大（彭山）公司未在杨学华与成都银行股份有限公司签订的《成都银行个人房产按揭借款合同》上保证人栏处签字或盖章”的事实予以纠正。在杨学华未按期偿还贷款本息的情况下，成都银行股份有限公司通知贷款提前到期并要求保证人恒大（彭山）公司承担保证责任，上诉人恒大（彭山）公司代杨学华偿还了余下的所有贷款本息。因此上诉人恒大（彭山）公司有权依照其与杨学华的合同约定行使合同解除权。
其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，交付商品房的时间为2015年12月30日前。而上诉人恒大（彭山）公司在此之前的2015年6月30日就已代杨学华偿还了余下的贷款本息共计220696.27元，并向杨学华发出了书面的解除合同通知书，故上诉人恒大彭山公司未按合同约定向杨学华交付商品房的行为并不构成违约。原判关于恒大（彭山）公司未举证证实于2015年12月30日前向杨学华履行了交付涉案房屋的义务，恒大（彭山）公司才是违约方的认定错误，予以纠正。
综上，上诉人恒大（彭山）公司关于其作为杨学华向成都银行股份有限公司按揭贷款的保证人，在杨学华未按约定偿还银行贷款的情况下，承担了保证责任，有权依照合同约定行使合同解除权并要求杨学华协助办理合同解除的相应手续的上诉主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销眉山市彭山区人民法院（2016）川1403民初186号民事判决；
二、解除恒大鑫丰（彭山）置业有限公司与杨学华于2013年12月17日签订的恒大金碧天下1069栋1单元32层4号房《商品房买卖合同》及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》；
三、杨学华于本判决生效后十五日内协助恒大鑫丰（彭山）置业有限公司到房产管理部门办理注销恒大金碧天下1069栋1单元32层4号房的商品房买卖合同备案登记（合同签约备案号为27352）、商品房预告登记以及抵押权预告登记等合同解除的全部手续。
本案一、二审案件受理费各3377元，均由被上诉人杨学华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈晓华
审 判 员 张澌岷
代理审判员 沈晓娟
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 陈 然