广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初12298号原告：佛山市禅城区张槎街道张槎联发股份合作经济社，住所：广东省佛山市禅城区张槎街道张槎村。负责人：陈成注。委托诉讼代理人：李高峰，广东中天鼎盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁钰柔，广东中天鼎盛律师事务所律师实习律师。被告：胡勇，男，汉族，1987年10月21日出生，住址河南省南阳市宛城区。原告佛山市禅城区张槎街道张槎联发股份合作经济社诉被告胡勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案受理后，依法由审判员陈晓明适用简易程序独任审判，由于被告胡勇下落不明需要公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员陈晓明担任审判长，与人民陪审员罗省杰、李雪辉组成合议庭进行审理。本案于2017年12月26日公开开庭进行审理，原告的委托代理人李高峰、梁钰柔到庭参加诉讼。被告胡勇经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2015年1月27日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于佛山市禅城区张槎街道张槎村委会大沙路43号之四的铺位出租给被告，租赁期约定为2年11个月，租金每月7373.08元，租赁信用保证金23000元。同时还约定被告应在每月的10日前交付当月的租金及水电费等一切费用。但被告至今仍未支付2016年4月至2017年8月的租金，共计17个月，金额总计人民币125342.36元。原告曾催促被告交付租金，但被告仍未支付所欠的租金并且尚未清退场地。根据原告与被告的《租赁合同》约定，被告应向原告支付17个月的租金，金额共计人民币125342.36元；因被告未依合同约定按时交纳租金，依《租赁合同》的十一条第二款，被告应按实欠金额每日万分之四向原告支付违约金，金额暂计人民币13203.7元；此外，根据《租赁合同》第十一条第二款约定，因被告欠交租金满两个月，原告有权解除该合同，没收信用保证金，金额共计人民币23000元，并且追究被告的违约责任。综上，被告未按时交付租金的行为严重侵犯了原告合法权益，被告应依法承担违约责任，请法院依法判令：1、解除原告与被告签订的《租赁合同》，并要求被告返还场地；2、被告立即支付2016年4月至2017年8月的租金共计125342.36元（每月租金7373.08元，共计17个月，2017年9月至实际清退之日的场地占用费按每月的租金另计），原告没收保证金23000元；3、被告支付违约金暂计13203.70元（按每日万分之四自2016年4月11日暂计至2017年8月30日，2017年8月30日至实际支付日按每日万分之四另计）；4、被告承担本案诉讼费。被告胡勇未到庭，亦未提供书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告组织机构代码证复印件、负责人身份证明书、被告身份证复印件。证明原告和被告的诉讼主体资格。2、《租赁合同》。证明原告与被告存在房屋租赁合同关系，双方于2015年1月27日签订《租赁合同》，原告将位于佛山市禅城区张槎街道张槎村委会大沙路43号之四的厂房租给被告，租赁期为2015年2月1日到2017年12月31日，每月租金为7373.08元，每月10日前被告需支付当月的租金及水电费。3、佛府集用（2007）第0600071003280号土地使用权证及宗地图、情况说明及张槎村高卫股份经济合作社组织机构代码证。证明该土地的使用权人为张槎联发股份经济合作社和张槎村高卫股份经济合作社，涉案厂房建在原告依法享有使用权的土地区域内，原告是该厂房的合法的使用权人。张槎村高卫股份经济合作社作出说明，在本案中原告出租给被告的567.16平方米厂房的管理、使用、收益等权益全部由原告享有。4、禅城区张槎街道农村集体组织收据（电子）。证明原告依据合同约定，收取被告的信用金23000元，因被告违约，原告依合同约定可以没收该信用金。5、律师函、快递单、物流信息截图。证明原告在2017年8月8日向被告邮寄了律师函，催促被告清偿尚欠的租金，形成诉讼时效中断。诉讼中，被告胡勇未提交证据。被告胡勇经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，视为放弃对原告起诉的抗辩及放弃对原告举证的质证。对原告提供的证据，经当庭核对原件，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年1月27日，原告佛山市禅城区张槎街道张槎联发股份合作经济社与被告胡勇签订了《租赁合同》，约定原告将位于佛山市禅城区张槎街道张槎村委会大沙路43号之四的铺位（包括厂房、仓库）共计567.16平方米出租给被告，租赁期约定为2年11个月，自2015年2月1日起至2017年12月31日止，租金每月7373.08元。合同还约定，签约之日被告向原告缴纳23000元作为租赁信用保证金，合同期内，被告不得用该保证金抵扣租金及其它费用，合同期满或终止，在被告没有任何违约或损坏建筑物的情况下，原告应在15日内将该保证金（不计利息）退还给被告。同时，合同还约定被告应在每月的10日前交付当月的租金及水电费等一切费用，被告未依合同约定按时交纳租金，应按实欠金额每日万分之四向原告支付违约金。合同签订后，被告向原告缴纳了涉案铺位租赁的信用金23000元，原告将涉案铺位交付给被告使用。从2016年4月开始，被告一直拖欠租金未还，至2017年8月共拖欠17个月的租金共计125342.36元。2017年8月8日，原告委托广东中天鼎盛律师事务所致函被告，敦促被告在收到律师函后3日内向原告返还所欠的租金以及违约金，但被告未支付所欠的租金，也未清退场地。另查明，座落于佛山市禅城区张槎街道大沙路东侧、新丽印刷厂南侧的土地（地号：060012040140）使用权人为本案原告佛山市禅城区张槎街道张槎村联发股份合作经济社和佛山市禅城区张槎街道张槎村高卫股份经济合作社。涉案铺位（包括厂房、仓库）建于上述土地上，为未向相关部门报批报建的临时建筑。本院认为，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同均系无效。根据原告提供的证据及庭审陈述，涉案铺位为未经批准的临时建筑，故原告与被告于2015年1月27日签订的《租赁合同》为无效合同。因合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告要求被告返还涉案铺位的诉讼请求理据充分，本院予以支持；原告请求解除合同、没收信用保证金23000元的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本案合同虽然无效，但被告承租涉案铺位仍应参照双方约定的租金标准支付铺位占用费，故原告主张被告支付2016年4月至2017年8月的铺位占用费125342.36元及2017年9月至实际清退之日的场地占用费有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，由于合同无效，合同中有关违约金条款的约定也归于无效，原告的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、确认原告佛山市禅城区张槎街道张槎联发股份合作经济社与被告胡勇于2015年1月27日签订的《租赁合同》无效；二、被告胡勇于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区张槎街道张槎联发股份合作经济社返还位于佛山市禅城区张槎街道张槎村委会大沙路43号之四的铺位；三、被告胡勇于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区张槎街道张槎联发股份合作经济社支付2016年4月至2017年8月期间铺位占用费125342.36元，自2017年9月起至被告胡勇实际返还佛山市禅城区张槎街道张槎村委会大沙路43号之四铺位之日止的铺位占用费按照每月7373.08元的标准计付；四、驳回原告佛山市禅城区张槎街道张槎联发股份合作经济社的其他诉讼请求。如果被告胡勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3070元，由被告胡勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈晓明人民陪审员  罗省杰人民陪审员  李雪辉二〇一八年二月一日书 记 员  江幼钿附法律法规依据：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。