南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第222号
原告李燕，女，1976年8月19日出生，汉族，住广东省河源市源城区。
委托代理人王琦琼，北京大成（南宁）律师事务所律师。
被告姚康寿，男，1974年8月25日出生，汉族，住广东省吴川市。
被告广西明基兆业投资有限公司，住所地广西南宁市。
法定代表人姚康寿。
原告李燕与被告姚康寿、广西明基兆业投资有限公司（以下简称明基兆业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法适用简易程序审理，因被告明基兆业公司下落不明，本院于2015年8月3日裁定将本案转为普通程序，由审判员马晓谦担任审判长，与代理审判员刘东海、廖俊芳组成合议庭进行审理，书记员刘燕担任法庭记录，于2016年1月19日公开开庭进行了审理，原告李燕的委托代理人王琦琼到庭参加诉讼，被告姚康寿经本院传票传唤，被告明基兆业公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。
原告李燕诉称，2013年3月初，原告与被告姚康寿在南宁市旺角房地产咨询有限公司的介绍下签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于南宁市青秀区金湖路61号佳德鑫水晶城C座2505号房出租给被告姚康寿，租期从2013年3月15日至2015年3月14日，第一年月租金7800元，第二年租金递增5%，租金按季度支付。2013年4月26日，被告姚康寿以本房屋为住所地依法成立明基兆业公司。两被告自2014年3月15日起拖欠租金直至租赁期限届满。原告曾多次向两被告催收租金，两被告多次推诿，并要求推迟支付期限。2014年7月起，被告姚康寿拒绝接听原告电话。为避免扩大损失，原告代两被告向物业公司支付公摊水电费、物业服务费等费用。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告姚康寿向原告李燕支付从2014年3月15日至2015年3月14日房租106470元；2、被告姚康寿赔偿原告李燕因违约造成的损失10130.2元；3、被告明基兆业公司对上述两项诉讼请求承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告姚康寿、明基兆业公司承担。被告姚康寿、明基兆业公司未提交书面答辩状，也未提供本案的有关证据。
经审理查明，2013年3月初，原告李燕（甲方，出租方）与被告姚康寿（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：1、甲方将其所有的位于南宁市青秀区金湖路61号佳德鑫水晶城C座2505号（以下简称该房产）出租给乙方作商业用途使用，租期从2013年3月15日至2015年3月14日，甲方应于2013年3月13日将房产交付乙方使用；2、第一个租赁年度的月租金7800元，租金按季支付，第二年租金递增5%；3、乙方于签订合同之日向甲方支付定金2000元，甲方将房产交付乙方使用之日，定金转为租赁保证金，保证金为15600元，乙方于甲方交付房产之日向甲方支付保证金以及首季度租金；4、租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按照约定迁出时，甲方应及时将保证金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；5、租赁期间，水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付；6、租赁合同期满或提前终止，乙方必须迁出并将自置家具、杂物全部搬走，否则视为乙方对余下物品放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议。合同签订后，被告姚康寿向原告李燕依约支付了保证金和首季度租金，原告将房屋交付被告使用。两被告自2014年3月15日起未向原告支付租金。租赁期届满后，原告李燕委托案外人欧伟昊处理房屋相关事宜。2015年3月17日，欧伟昊与南宁市日益搬家服务部（以下简称日益服务部）签订协议，约定：1、搬运费1100元，拆卸费700元；2、货物存放暂定六个月，每月1000元，如超过六个月再按实际存放月数收取费用。协议签订当日，日益服务部将涉案房屋内的物品搬走并存放，欧伟昊向日益服务部支付7800元。另查明，根据南宁市和实物业服务有限公司出具的《缴费通知单》显示，2013年11月-2014年7月期间涉案房屋产生的物业服务费、公摊水电费、生活垃圾处理费等共计2330.2元。2014年7月15日，原告向物业公司支付了上述费用。
还查明，被告姚康寿系被告明基兆业公司的发起人，明基兆业公司成立于2013年4月26日，住所地为南宁市青秀区金湖路61号佳德鑫水晶城C座2505号房，法定代表人为姚康寿。
庭审中，原告李燕主张姚康寿与明基兆业公司应当连带承担合同责任，经本院释明，李燕表示如必须选择其一主张权利，则选择姚康寿主张权利。
以上事实，有原告的陈述，工商电脑咨询单，房屋所有权证、房屋租赁合同，告知单，韵达快递单退回件，水晶城缴费通知单，物业服务管理费、垃圾处理费、水费等发票，水晶城收款单，委托书，欧伟昊身份证复印件，《存放办公货物协议证书》，C2505室内所有物件清单，收据两张等证据在案佐证。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告姚康寿经本院传票传唤，被告明基兆业公司经本院公告传唤，均无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利，由其承担不利后果。
根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条规定：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，原告李燕与被告姚康寿签订房屋租赁合同系姚康寿为设立被告明基兆业公司以其自己名义对外签订的合同，该合同不违反法律规定，合法有效。明基兆业公司以涉案房屋为住所地并实际使用，故李燕有权要求姚康寿或者明基兆业公司之一承担合同责任，李燕享有选择权。李燕要求姚康寿与明基兆业公司承担连带给付责任的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。经本院释明，李燕选择被告姚康寿承担合同责任，符合法律规定，本院予以支持。关于租金的问题。根据《房屋租赁合同》第三条的约定，第一个租赁年度的月租金为7800元，第二年租金递增5%，即8190元。被告姚康寿自2014年3月15日至合同租期届满（2015年3月14日）未支付租金，该期间的租金为98280元（8190元×12个月）。因原告自愿以被告姚康寿已交的保证金15600元抵扣拖欠的租金，故扣除该保证金后，被告姚康寿还应向原告支付租金82680元（98280元－15600元）。对原告诉请租金数额中的超出部分，本院不予支持。
关于违约损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《房屋租赁合同》第九条约定，租赁期间，水电费、煤气费、物业管理费等由被告姚康寿支付。租赁期间被告拖欠物业服务费、生活垃圾处理费、水费等共计2330.2元。2015年3月14日，租赁合同期满，被告姚康寿未按照合同约定及时迁出并将自置家具、杂物全部搬走。原告为减少自身损失，将涉案房屋内属被告的物品搬离并安置，为此花费7800元。故原告要求被告姚康寿赔偿损失10130.2元（2330.2元＋7800元），有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告姚康寿向原告李燕支付房租82680元；
二、被告姚康寿赔偿原告李燕损失10130.2元；
三、驳回原告李燕的其他诉讼请求。
案件受理费2632元，公告费700元，共计3332元（原告已预交），由原告李燕负担680元，被告姚康寿负担2652元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费2632元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：中国农业银行股份有限公司南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马晓谦
代理审判员 刘东海
代理审判员 廖俊芳
二〇一六年一月二十日
书 记 员 刘 燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》
第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。
公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。