四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泸民终字第177号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）袁祖彬，男，生于1975年7月7日，汉族，住四川省泸州市泸县。
委托代理人赵剑徽，四川国梁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）汪晓春，男，生于1970年1月8日，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。
委托代理人王跃清，四川酒城律师事务所律师。
上诉人袁祖彬因与被上诉人汪晓春租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市纳溪区人民法院（2015）纳溪民初字第125号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。上诉人袁祖彬及其代理人赵剑徽，被上诉人汪晓春及其代理人王跃清均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年1月，汪晓春与案外人杨坤签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：汪晓春将其坐落于泸州市纳溪区云溪路6号楼11号、面积为24.19平方米的门市一间出租与案外人杨坤自主经营。租赁期限从2007年1月1日起至2011年12月31日止。2007年1月至12月31日期间，租金为每月2050元，此后租金为每月2200元，每三个月支付一次。承租方一次性向出租方缴纳保证金5000元，在合同期满结清一切手续后，出租方如数退还承租方，不付利息。合同签订后，杨坤与其胞妹杨晓慧便开始利用该门面合伙做生意，并按合同约定向汪晓春支付了保证金5000元。2008年6月，经汪晓春同意，案外人杨坤与杨晓慧将租赁合同权利义务一并转让给袁祖彬，袁祖彬于2008年6月10日向其支付了转让费订金、转让费、保证金共计38800元，其中，保证金是指杨坤向汪晓春支付的5000元房屋保证金。因此，事后汪晓春未退还杨坤房屋保证金。从2008年7月起，袁祖彬开始利用该门面主要从事箱包零售生意，并按汪晓春与杨坤签订的《房屋租赁合同》的约定直接向汪晓春支付租金。
2012年1月1日，汪晓春与袁祖彬正式签订《房屋租赁合同》，合同主要内容约定：由汪晓春将坐落于纳溪区云溪东路一段6号楼门面一间出租与袁祖彬自主经营。租赁期限从2012年1月1日起至2014年12月30日止。租金及交付方式为每月租金3000元，从签订本合同起，承租方即付三个月租金9000元给出租方。以后在每个季度第一个月10号以前，承租方必须按季度交付租金给出租方，以此类推。承租方一次性向出租方缴纳保证金5000元，在合同期满一切手续后，出租方如数退还承租方（不付利息）。承租方已将出租方原有门市重新装修，在租赁期间，承租人有义务爱护和维修出租方房屋。凡涉及房屋的装修或者改扩建，承租方应当征得出租方的同意方可动工，其费用由承租方自负。租赁期届满，承租方必须完好无损、无偿将房屋退还给出租方，如有损害房屋设施的，承租方应当照价赔偿。未经出租方书面同意，承租方无权转租、转借、调换房屋。租赁期届满，出租方房屋继续出租时，在同等条件下，承租方有优先承租权。为加强合同的真实性、严肃性，出租方与承租方特约定违约金5000元，凡任何一方有违反以上条款内容的，均视为违约。汪晓春之妻子即涉案门面的共有人孙红阳在合同条款第三条之后手写添加了以下内容；“注明：2013年1月1日
--12月30日每月租金为3200.00元，2014年1月1日--
12月30日每月租金为3400.00元。”其在合同第十条之后添加以下内容：“第十一条，各种税收、水电气费由承租方支付，房租税及自营税双方各承担百分之五十。注：乙方在合同期内如不经营，甲方同意乙方转让。”
2012年2月18日，袁祖彬向汪晓春之妻孙红阳支付转让费30000元。2012年4月10日，汪晓春向袁祖彬出具载有房屋保证金5000元内容的收据一张，袁祖彬实际并未另行向汪晓春支付该款。
2014年9月15日，在袁祖彬向案外人李燕萍承诺能让汪晓春与李燕萍签订三年租赁合同（从2015年1月至2017年底）的前提下，袁祖彬作为甲方与作为乙方的李燕萍达成一份协议书，其内容为：“甲方将坐落于泸州市纳溪区云溪东路一段6号楼门面转让给乙方，乙方支付甲方门面装修费和货柜费5万元。货款18万左右，甲方将门市合同转给乙方。乙方收到房东新签合同3年。乙方支付甲方门面装修费和货柜费、货物款共计23万左右。乙方支付甲方定金1万元。甲乙双方任一方反悔支付对方违约金2万元。”同日，李燕萍向袁祖彬支付了定金10000元。截止本案判决之日，李燕萍尚未追究袁祖彬的违约责任。
2014年9月26日，汪晓春向袁祖彬发送了一条短信，内容为：“袁老板，房租转了告诉我一声，还有好像合同今年到期了，你如果还要租就以你为先，你不租我就自己做，提前跟你说一下，房租一万一个月，不要转让费”，嗣后因汪晓春、袁祖彬就续租期间的租金问题未达成一致，在租赁期满后双方未续签租赁合同，袁祖彬在本案宣判时仍继续占用涉案门面。
诉讼中，袁祖彬认可与涉案门面同地段、同面积的合理租金价位为每月4000元左右，但只同意按每月3600元的标准赔偿汪晓春的房租损失。
另查明，汪晓春自2006年前后开始将涉案门面出租与他人，出租前汪晓春自行安装了卷帘门、水、电、气等设施，还对天花板进行了吊顶装修等。
还查明，袁祖彬在与汪晓春签订租赁合同前就曾对该门面进行了装修，合同签订后于2012年定制了货柜，于2013年对货柜进行了维修，并对该门面进行吊顶装修、铺地板还制作了店面招牌。袁祖彬于2012年、2013进行的两次装修均未告知汪晓春。
上述事实，有汪晓春、袁祖彬的陈述，泸市房权证纳溪城区字第3121**号房产证、纳国用（2003）字第03092号国有土地使用证、袁祖彬的个体工商户登记情况（注销）、中国工商银行自助终端凭条4张、照片5张、《房屋租赁合同》原件两份、收条原件一份、协议书原件一份、汪晓春2014年9月26日向袁祖彬发送的一条短信内容、收据原件两张、房租收据复印件12张在卷佐证，上述证据经庭审质证、认证，具有证据的客观性、关联性和合法性，可作为本案的定案依据。对证人李燕萍的证言，其证明曾随袁祖彬找汪晓春协商门面转让事宜的这部分内容，因汪晓春否认，且袁祖彬未提供其他证据予以辅证，原审法院不予采信，对其证明的其他内容，原审法院予以采信。
原审法院认为，汪晓春与袁祖彬于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对双方均具有法律约束力，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定的租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月30日止。约定的租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，租赁关系即于2014年12月30日终止，袁祖彬作为承租人应当返还租赁物，汪晓春要求袁祖彬返还租赁房屋于法有据，本院予以支持。
关于汪晓春房租损失的赔偿问题，原审法院认为，袁祖彬于双方租赁关系终止之后继续占有、使用房屋已超2个月，该行为已构成违约，对汪晓春造成了一定的财产损失。鉴于袁祖彬在诉讼中认可与涉案门面同地段、同面积的合理租金价位为每月4000元左右，而汪晓春虽主张袁祖彬应按市场价即每日300元的标准赔偿其租金损失，但未提供相应的证据予以证明，故原审法院认为，应以每月4000元即每日131元（4000元／30.5天）作为租金损失的计算标准为宜。
关于袁祖彬反诉要求汪晓春在市场同地段合理租金基础上配合袁祖彬与门市转让受让方签订租赁合同的主张，原审法院认为，双方签订的租赁合同中约定：“乙方在合同期内如不经营，甲方同意乙方转让。”该条款按照交易习惯应当理解为：乙方在合同约定的租赁期间内如不经营，甲方同意乙方在剩余的租期内将其房屋转租与他人或将合同权利义务一并转让与第三人，而不能将其理解为袁祖彬在租赁期间有权找他人与汪晓春签订租期超过原租赁合同期限的租赁合同。且合同期满后，汪晓春是否继续出租涉案门面系汪晓春行使物权的自由，故对袁祖彬的该反诉请求，原审法院不予支持。
关于汪晓春收取的转让费30000元是否应该退还的问题，袁祖彬主张交纳转让费后，根据商业习惯，租期届满后，承租人便享有找第三人与出租人签订合同的权利，而汪晓春抗辩称，不存在袁祖彬所称的商业习惯，汪晓春收取的转让费是房屋装修费补偿费，即便汪晓春应当退还，袁祖彬也应及时向汪晓春主张，该款项从袁祖彬支付之日起至今已超过3年，已过诉讼时效，故转让费袁祖彬无权要求汪晓春退还。原审法院认为，实践中，转让费是指出租人在出租房屋、承租人在转租房屋的过程中向承租人或次承租人在房屋租金外收取的一定数额的金钱。转让费在经营性用房的租赁市场中尤为常见，其表现形式多种多样，多数以房屋装修或部分设施、设备折旧费的形式存在，少数是无任何装修和设备的清水房而直接收取，其产生的主要原因在于营业用房供不应求的现状。本案中，袁祖彬向汪晓春承租涉案门面并向汪晓春交纳30000元转让费的行为系袁祖彬自愿，且双方未签订书面合同对转让费是否退还或退还的条件进行约定，故袁祖彬反诉要求袁祖彬退还转让费的诉讼请求，无法律依据，原审法院不予支持。
对于袁祖彬反诉汪晓春赔偿其货柜、装修损失的主张，原审法院认为，汪晓春、袁祖彬在租赁合同中明确约定：“凡涉及房屋的装修或者改扩建，承租方应当征得出租方的同意方可动工，其费用由承租方自负。租赁期届满，承租方必须完好无损、无偿将房屋退还给出租方，如有损害房屋设施的，承租方应当照价赔偿。”而袁祖彬在2012年、2013年进行的两次装修时均未告知汪晓春，且袁祖彬是在汪晓春、袁祖彬双方尚未协商续租事宜的情况下，为满足其经营需要而进行的装修，故其损失应由袁祖彬自行承担。
对袁祖彬反诉汪晓春赔偿其转让损失20000元（可能将向案外人李燕萍支付的违约金）的主张，原审法院认为，第一，截止本案宣判之日，该损失尚未实际产生；第二，汪晓春并未向袁祖彬承诺在租赁期满后，同意由袁祖彬找第三人与汪晓春签订合同；第三，从汪晓春在2014年9月26日向袁祖彬发送的短信内容中可以看出，汪晓春并未阻挠袁祖彬在租期内将租赁合同权利义务概括转让与他人，其并不存在违约行为。故即使案外人李燕萍今后追究袁祖彬的违约责任，其后果也应由袁祖彬自行承担，因此，对袁祖彬反诉汪晓春赔偿其转让损失20000元的主张，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、袁祖彬于本判决生效之日起十日内将坐落于泸州市纳溪区云溪东路一段6号楼的门面一间［房权证号：泸市房权证纳溪城区字第3121**号、土地使用权证号：纳国用（2003）字第03092号］腾空并返还给汪晓春；二、袁祖彬于本判决生效之日起十日内支付汪晓春房屋使用费（从2014年12月31日起至将涉案门面腾空并返还给汪晓春为止，按每日131元计算）；三、汪晓春于本判决生效之日起十日退还袁祖彬保证金5000元；四、驳回袁祖彬的其他反诉请求。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费1675元，合计1725元均由袁祖彬负担（本诉案件受理费50元汪晓春已垫付，由袁祖彬在履行本判决确定的义务时一并向汪晓春支付）。
宣判后，上诉人袁祖彬不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一、一审法院将“租赁权转让”认定为“转租”错误。上诉人与被上诉人的租赁关系系2008年6月在案外人杨坤处租赁权转让而形成，2014年12月31日租赁期满后，受让方享有与出租方签订租赁合同的权利，并非一审判决认为的转租；“转让”与“转租”存在本质区别，“转让”指转让方（原承租人）将余下租期由受让方经营完毕，到期后转让方将续签合同的权利转让受让方签订，对此出租方同意签订租赁合同，“转租”是指转让方将自己的租赁期限转让给受让方使用，到期后受让方无权与出租方签订合同；本案系被上诉人汪晓春毁约，不同意转让，同时又以恶意高价出租，设定阻碍，不诚信履行转让条款，违反了双方租赁合同第八条的约定，应支付违约金5000元。二、被上诉人收取了上诉人转让费30000元，一审法院认为上诉人要求被上诉人返还转让费的请求已过诉讼时效错误，2014年9月上诉人与第三方受让人李燕萍找到被上诉人有短信佐证，一审法院不采信李燕萍证言不符合法律规定，按照公平原则，转让费应予退还。三、上诉人经被上诉人同意对门市进行装修以便后来转让，因被上诉人的违约造成转让无法进行，对装修损失被上诉人应予赔偿。四、根据双方合同约定，租金每年递增200元，现在租金应为3600元／月，120元／日，一审法院按照4000元／月，131元／日计算错误。据此，上诉人请求1、撤销一审法院判决；2、改判被上诉人履行合同义务，在市场同地段合理租金的基础上与转让受让方签订租赁合同；3、被上诉人退还转让费30000元和支付违约金5000元，并赔偿装修损失；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人汪晓春辩称，“转租”与“转让”两者并无本质区别，双方签订的房屋租赁合同明确约定转让是在合同期限内，期满后承租人将房屋单方转让出去违反双方合同约定。转让费具有补偿性，转让费系上诉人自愿支付，不存在返还问题。在租赁期内装修房屋必须经出租人同意，上诉人未经出租人同意。上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审中双方均未提交新证据。
经二审审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，双方当事人在本案中存在如下争议：一、双方约定的房屋租赁关系流转的方式问题；二、转让费是否应予退还及上诉人的装修等损失由谁承担问题。
关于双方约定的房屋租赁关系流转的方式问题。本院认为，在房屋租赁关系变动和流转中存在房屋转租和承租权转让两种典型方式，从法律关系看，房屋转租是承租人在租赁期内，将其承租的房物再出租，承租人需要与次承租人签订转租合同，承租人与出租人的原租赁关系继续有效，承租人受本租合同和转租合同的双重约束；而承租权的转让是承租人在租赁期内将房屋承租权转让给次承租人，承租人退出租赁关系，转由次承租人与出租人重建立新的租赁关系。转租与租赁权转让的区别在于转租合同约定的租期最后时限，不得超过本租合同中约定的最后期限；而租赁权转让后，由于承租人已经退出本租合同，次承租人与出租人建立租赁关系时，可以不受已经终止的本租合同关于租赁期限的约束。结合本案袁祖彬与汪晓春签订的《房屋租赁合同》中“乙方（袁祖彬）在合同期内如不经营，甲方（汪晓春）同意乙方转让”之约定，一审法院对本案系房屋转租的认定并无不当。袁祖彬认为其与汪晓春签订的合同约定的是“租赁权转让”，袁祖彬有权将余下租期交由受让方（次承租人）经营完毕，到期后将续签合同的权利转让受让方签订，汪晓春同意签订新租赁合同之主张不符合双方合同约定和《最高人民法院关于审理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，出租人和承租人另有约定的除外”之规定，故本院对袁祖彬的该上诉主张依法不予支持。袁祖彬在房屋租赁合同到期后，继续占有、使用房屋，对汪晓春造成了损失，一审法院根据袁祖彬自认的与涉案门面同地段、同面积的合理租金价位为每月4000元左右，确认袁祖彬按市场价即每月4000元，日131元（4000元／30.5天）作为租金损失的计算并无不当，本院予以维持。汪晓春按照合同约定履行了合同义务，在约定的租赁限期届满后依法行使物权收回出租房符合法律规定，故袁祖彬主张汪晓春违约不能成立，本院依法不予支持。
二、转让费是否应予退还及袁祖彬的装修等损失由谁承担问题。根据2014年9月26日汪晓春发送给袁祖彬的短信内容，汪晓春是同意袁祖彬在租赁期限内转租房屋的，并且对重新订立租赁合同向袁祖彬发出了邀约，故汪晓春并未违反“乙方在合同期内如不经营，甲方同意乙方转让”之合同约定。且袁祖彬自愿向汪晓春交纳30000元转让费，双方对在合同期内如未发生转租转让费如何处理无明确约定，故袁祖彬要求汪晓春退还转让费无合法依据，一审法院对汪晓春要求退还转让费之主张不予支持并无不当，本院依法予以维持。根据汪晓春与袁祖彬签订的《房屋租赁合同》“凡涉及房屋的装修或者改扩建，承租方应当征得出租方的同意方可动工，其费用由承租方自负。租赁期届满，承租方必须完好无损、无偿将房屋退还给出租方，如有损害房屋设施的，承租方应当照价赔偿”之约定和《最高人民法院关于审理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，在袁祖彬未经汪晓春同意情况下装修出租房之损失一审法院不予支持并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费387元，由上诉人袁祖彬承担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 艳
审判员 曹天全
审判员 何 锋
二〇一五年六月九日
书记员 银 宇