湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第718号
上诉人（原审原告）郴州市紫金豪园业主委员会，住所地湖南省郴州市五岭广场紫金豪园小区内。
负责人何赞国，该业主委员会主任。
委托代理人黄祥林，湖南方缔园律师事务所律师。
委托代理人江业河，男。
被上诉人（�审被告）郴州市润发房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市人民西路14号。
法定代表人彭菊华，该公司董事长。
委托代理人李小平，北京长安律师事务所长沙分所律师
被上诉人（原审被告）郴州市万通房地产发展有限公司，住所地湖南省郴州市开发区科技工业园。
法定代表人宁顺华，该公司董事长。
委托代理人周阳，湖南锐鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）曾广菊，女。
被上诉人（原审被告）李晶，男。
被上诉人曾广菊、李晶的共同委托代理人李家熙，湖南星河律师事务所律师。
上诉人郴州市紫金豪园业主委员会（以下简称紫金业委会）与被上诉人郴州市润发房地产开发有限公司（以下简称润发公司）、郴州市万通房地产发展有限公司（以下简称万通公司）、曾广菊、李晶确认合同无效纠纷一案，湖南省郴州市北湖区人民法院于2013年9月6日作出（2013）郴北民二初字第992号民事判决，紫金业委会不服，向本院提起上诉。本院于2014年1月23日作出（2013）郴民三终字第210号民事裁定，将本案发回重审。湖南省郴州市北湖区人民法院于2014年5月22日作出（2014）郴北民二重字第5号民事判决书，紫金业委会不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月3日公开开庭审理了本案。上诉人紫金业委会的负责人何赞国及委托代理人黄祥林、江业河，被上诉人润发公司的委托代理人李小平，被上诉人万通公司的委托代理人周阳，被上诉人曾广菊及被上诉人曾广菊、李晶的委托代理人李家熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：一、2003年，润发公司与万通公司合作开发位于南岭大道七里洞段郴州市北湖区检察院旁的“紫金豪园”商品房住宅小区项目，润发公司以自己的名义办好“紫金豪园”住宅小区的各项手续与万通公司一起同郴州市住宅开发公司签订了“建设施工合同”，该合同指定李宏云、张克俭为建设项目负责人。该项目于2004年开工建设，2005年竣工，2007年1月通过竣工验收。“紫金豪园”小区分为A、B两栋，2003年9月16日郴规（地）审（2003）171号文件批复同意的“紫金豪园”B栋详规图中，标注有“休闲设施（不计算建筑面积）：360㎡”字样，未注明具体设置。但在2004年6月2日郴规（建）审（2004）147号文批复的“紫金豪园”建施图中未见有“休闲设施”内容，其中B座一层设计为车库及辅助用房。在此后2007年1月的竣工验收图中亦未有“休闲设施”，其中一层争议部分为有柱无围护架空层，与现状相符。2005年8月，郴州市房产管理局房屋测绘队对“紫金豪园”B栋进行了竣工测绘，根据有关规程在图纸中将一层架空层分隔为114、115、116、131、133共5�车库计算了建筑面积，未作为公用面积分摊。2007年11月20日润发公司向郴州市房产管理局提交的《非住宅销售情况申请表》及其《用途说明书》中将B114、B115、B116、B131、B133申请为车库用房。
二、2006年8月，郴州市规划局对“紫金豪园”项目建设工程进行在竣工验收时，发现“紫金豪园”项目在建设过程中，润发公司和万通公司，改变报批的设计图纸，增加非法建筑面积6948.66平方米。郴州市规划局于2006年11月26日，以“郴规罚字（2006）第61号行政处罚决定书”，对润发公司作出处罚：“1、责令对违法建筑面积6948.66平方米处罚款15万元；2、补办手续。”2007年1月10日，润发公司补办了规划许可证。
三、2006年3月5日，润发公司与曾广菊、李晶签订《商品房买卖合同》，合同约定：该项目土地使用权编号为（2004）第97号，施工许可证号432800200409650101，商品房预售许可证�为郴预许字（2004）第32号。曾广菊、李晶购买润发公司开发的“紫金豪园”B幢第一层4、5、7、23、14、15、16、31、33号房，该商品房用途为车库，层高为3.00米，建筑面积298.04平方米，每平方米1500元，总金额447060元整。该《商品房买卖合同》签订后，曾广菊、李晶向润发公司交纳购房款447060元，并由润发公司出具购房款收据。郴州市房产交易与权属登记管理处，于2010年4月向曾广菊、李晶颁发了郴房权证市测区字第000864**号及郴房权证北湖字第7100035**号《房屋所有权证》。
四、2010年9月6日，“紫金豪园”小区住宅业主江业河，黄兴国、周玉梅三人代表小区业主（当时尚未成立业主委员会）为申请人，以郴州市房产管理局为被申请人，向郴州市人民政府提出行政复议申请：“请求撤销被申请人（郴州市房产管理局）作出错误的架空层房屋所有权证，将该产权归紫金豪园全体业主所有”。2011年3月11日，郴州市人民政府以郴政行复决字（2011）11号下达了行政复议决定书：维持被申请人（郴州市房产管理局）颁发的郴房权证市测区字第000864**号《房屋所有权证》及郴房权证北湖字第7100035**号《房屋所有权证》。紫金业委会不服，于2013年3月18日诉至原审法院，请求：确认润发公司与曾广菊、李晶于2006年3月5日所签订的《商品房买卖合同》无效；本案案件受理费由润发公司、万通公司、曾广菊、李晶负担。
另查明，郴州市紫金豪园业主委员会于2012年3月28日经郴州市房产局登记备案，主任何赞国，任期四年。
又查明，李宏云与曾广菊原系夫妻，李晶系双方的婚生儿子。李宏云与曾广菊于1997年12月4日调解离婚。
原审法院认为：本案系确认合同效力纠纷。本案争议的焦点是：一、本案所争议的房产系架空层，是否属全体业主所有；二、润�公司与曾广菊、李晶于2006年3月5日签订的《商品房买卖合同》是否有效？
一、关于本案所争议的房产系架空层，是否属全体业主所有的问题。1、根据本案查明的事实，2003年9月16日郴规（地）审（2003）171号文件批复同意的“紫金豪园”B栋详规图中，标注有“休闲设施（不计算建筑面积）：360㎡”字样，未注明具体设置。但在2004年6月2日郴规（建）审（2004）147号文批复的“紫金豪园”建施图中未见有“休闲设施”内容，其中B座一层设计为车库及辅助用房。在此后2007年1月的竣工验收图中亦未有“休闲设施”。故本案所争议的房产B座一层设计为车库及辅助用房系架空层，属开发商润发公司所有。2、润发公司在“紫金豪园”建设项目竣工验收时，政府对润发公司作出处罚：“责令对违法建筑面积6948.66平方米处罚款15万元；补办手续。”2007年1月10日，润发公司补办了�划许可证。虽然润发公司违法超规划建筑施工，但补办手续后，应认定为符合规划许可的。因此，无证据证实B座一层系休闲娱乐设施，属紫金业委会全体业主所有。3、郴州市人民政府郴政行复决字（2011）11号行政复议决定书认为：本案争议的房产为有柱无围护结构的架空层，根据有关规定应计算建筑面积，事实上也并未作为公用面积分摊，紫金业主代表称该架空层为公共休闲设施依据不足。综上所述，B栋一楼架空层系润发公司所有。
二、关于润发公司与曾广菊、李晶于2006年3月5日签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反国家法律、行政法规的强制性规定。本案中，润发公司与曾广菊、李晶签订的《商品房买卖合同》，本身并未违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在一方以欺诈、胁迫手段订立的合同，亦未损害国家利益和损害社会公共利益的情形，即便“紫金豪园”建设项目施工方负责人李宏云与曾广菊、李晶有法律上的利害关系。而李宏云也只是施工方负责人，不能代表润发公司对外出售“紫金豪园”商品房屋，因为施工方郴州市住宅开发公司不具备商品房销售资质，作为施工方负责人李宏云个人更无权操纵该商品的销售。其次，曾广菊、李晶购买润发公司开发的“紫金豪园”B幢第一层4、5、7、23、14、15、16、31、33号房，该商品房用途为车库，层高为3.00米，建筑面积298.04平方米，每平方米1500元，按当时行情，润发公司并没低价出售给被告曾广菊、李晶。可以认定曾广菊、李晶属合法取得该商品房。其三、紫金业委会亦未举证证实润发公司与曾广菊、李晶在订立《商品房买卖合同》存在非法目的或恶意串通的行为。润发公司与曾广菊、李晶订立的《商品房买卖合同》只是导致商品房所有权由润发公司变更为曾广菊、李晶，其性质和用途仍以规划为准。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”紫金业委会不能举证证实润发公司与曾广菊、李晶所签订的《商品房买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形之一的，应当承担举证不能的法律后果。故对于紫金业委会诉请�认润发公司与曾广菊、李晶于2006年3月5日签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：“驳回原告郴州市紫金豪园业主委员会‘关于确认被告郴州市润发房地产开发有限公司与被告曾广菊、被告李晶于二○○六年三月五日签订的《商品房买卖合同》无效’的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告郴州市紫金豪园业主委员会负担。”
上诉人紫金业委会不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判。事实与理由：一、原审认定本案争议房产架空层属润发公司所有错误。根据上诉人一审提供的相关证据可以证实争议的架空层属上诉人全体业主所有。二、原审认定润发公司与曾广菊、李晶签订�《商品房买卖合同》有效错误。润发公司与曾广菊、李晶签订的《商品房买卖合同》系恶意串通，损害了第三人利益的行为，且该合同违反了法律法规的强制性规定，因此润发公司与曾广菊、李晶签订的《商品房买卖合同》属无效合同。
被上诉人润发公司答辩称：本案诉争合同是否有效，取决于规划是否改判，如果规划没变，那么诉争合同就是无效。
被上诉人万通公司答辩称：该案与答辩人无直接关系，万通公司不存在于其他被上诉人恶意串通的事实，万通公司尽到了相关义务。答辩人对合同效力不发表意见。
被上诉人曾广菊、李晶答辩称：上诉人上诉所陈述的与事实不符，答辩人购买的房产符合法律规定，请求：维持一审判决。
本院二审查明：紫金豪园项目系由润发公司出地，万通公司出资共同开发，后万通公司交由郴州住宅建设公司的李宏云、张克俭承建，由承建方垫资建造。万通公司（甲方）与李宏云、张克俭（乙方）签订了《合作协议》约定：B栋的所有住宅及车库归乙方所有，并由乙方自行销售，销售收入存入甲乙双方共同管理的专用账户，销售税费由甲方从乙方销售收入中代扣代缴，剩余收入归乙方所有。2006年3月5日，李宏云持盖有润发公司印章的商品房买卖合同，与曾广菊、李晶签订了本案诉争的《商品房买卖合同》，事后润发公司对该行为一直未提出异议。诉争的《商品房买卖合同》共涉及9处房产，紫金业委会只是认为润发公司无权出售其中架空层的14、15、16、31、33号房产。其它事实与原审查明的一致。
本院认为，本案争议的焦点系：润发公司与曾广菊、李晶签订的《商品房买卖合同》是否有效。一、上诉人以润发公司对本案争议架空层不享有所有权请求确认《商品房买卖合同》无效。但根据《�高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。上诉人该上诉理由与法律规定相悖，本院不予支持。且在《商品房买卖合同》签订后，润发公司为本案诉争架空层及相关违法建筑补办了规划许可证，郴州市房产交易与权属登记管理处亦为本案诉争架空层办理了房屋所有权证。二、上诉人认为合同当事人存在恶意串通损害第三人利益的行为，因此合同无效。本院二审查实，李宏云持盖有润发公司印章的商品房买卖合同与曾广菊、李晶签订《商品房买卖合同》，事后润发公司对该行为一直未提出异议，视为润发公司对李宏云行为的认可。在买受人曾广菊、李晶支付了购买房产的合理对价、润发公司未提出异议的情况下，仅根据李宏云与曾广菊曾是夫妻关系，李宏云与李晶是父子关系，不足以认定李宏云、润发公司与曾广菊、李晶存在恶意串通。本院对上诉人该上诉理由亦不予采纳。在上诉人未提供其它充分证据证实诉争合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其它无效情形的情况下，本院对上诉人上诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人郴州市紫金豪园业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许斌海
审 判 员 杨利平
代理审判员 邵毅波
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 陈道勇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。