浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉善民初字第1276号
原告：王云飞。
委托代理人：陈建春，浙江洪坤律师事务所律师。
被告：嘉兴都汇置业有限公司。
法定代表人：周昆。
原告王云飞与被告嘉兴都汇置业有限公司（以下简称都汇置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理，依法由代理审判员张峰适用简易程序于2015年9月24日公开开庭进行了审理。原告王云飞及委托代理人陈建春到庭参加诉讼，被告都汇置业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告王云飞起诉称：2012年5月7日，原、被告双方签订一份商品房买卖合同，其中约定：原告购买被告开发的“嘉汇城市广场”6幢1-1403室住宅，建筑面积88.92平方米，单价6533.96平米，总价581000元。原告应于签署合同的同时支付购房首付款231000元，剩余购房款350000元通过银行按揭贷款方式予以支付。同时约定，被告应于2013年6月底前将符合条件的商品房交付给原告使用，被告逾期交房超过90日的，原告有权单方解除合同，被告因退还全部已付款并支付违约金。合同还约定被告应于2015年5月31日前取得土地、房屋权属证书交付给原告，如果逾期交付超过90日的，原告有权退房，被告因退还全部已付款，并支付违约金。合同签订后，原告按约支付了购房首付款，向银行办理了按揭贷款150000元，被告对贷款提供了保证担保，之后贷款直接划入被告账户。原告又分别于2012年6月17日和2012年8月12日各支付给被告购房款100000元。至此，原告履行了合同全部义务。但是被告却未能按约履行合同约定的交房义务。虽经交涉，被告至今仍无法交付房屋，已超过90日。同时被告也没有按约定于2015年5月31日前将权属证书交付给原告，并明示2015年9月1日前也无法交付。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，构成了根本性违约。现原告根据合同约定，要求解除相关合同并由被告赔偿原告因此遭受的各项损失。同时，由于《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，在约定出卖人违约责任方面明显偏低，且远远低于原告实际遭受的损失，因此根据《中华人民共和国合同法》第114条规定，恳求人民法院予以增加（因原告再次购房时按现行政策不再享受公积金贷款，因此，原公积金贷款利息与商业贷款利息差额部分即为原告实际遭受的损失）。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉。请求法院判令：1、解除原告与被告于2012年5月7日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房首付款231000元及二次购房款200000元，并支付相应利息（以本金231000元计算，自2012年5月7日起至判决确定支付日止；以本金200000元计算，自2012年6月17日起至判决确定支付日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利息计算，暂计至起诉日为97292元）；3、被告支付原告已实际支付的按揭贷款本金及利息计162138.21元；4、被告支付给原告按揭贷款保险费损失360元；5、被告因违约而赔偿原告直接经济损失计21870元；6、本案诉讼费用由被告承担。
原告为自己的主张提供以下证据：1、商品房买卖合同原件一份。证明：原、被告之间存在商品房买卖合同关系。2、个人住房组合贷款借款（担保）合同原件一份。证明：原告按约办理了按揭贷款及贷款性质和清单。3、还款明细原件二份。证明：原告已支付的贷款本金、利息以及已还清贷款的事实。4、销售不动产统一发票原件三份。证明：原告按约支付了首付款及两次支付购房款的事实。5、中国人民财产保险股份有限公司个人贷款抵押房屋综合保险单原件一份。证明：原告因按揭贷款而产生的保险费用的事实。6、嘉兴市住房公积金管理的文件的通知打印件一份。证明：原告如果办理了退房手续，以后购房就按第二套住房计算。7、提前还款凭证原件一份。证明：原告已经还清了按揭贷款。
被告都汇置业公司答辩称：根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定，原告就延期交房的合同解除权因未在法定期限内行使已消灭，而延期办证的解除权，根据法律规定，应当在约定办证的截止期限届满后一年才可以解除合同。本案中约定办证截止日期为2015年5月31日，故至2016年6月1日仍未办证的情况下方可行驶合同解除权。因此目前解除合同条件尚未成就，请求驳回原告的诉讼请求。
被告都汇置业公司未向本院提供证据。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：结合庭审中查明的事实，本院认为原告所举的证据1、2、3、4、5、6、7客观、真实，与本案具有关联性，本院依法予以确认。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2012年5月7日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买浙江省嘉善县惠民街道嘉汇城市广场6幢1-1403室房屋一套，建筑面积88.92平方米，房屋总价581000元整。付款方式为买受人于本合同签署的同时支付首付款231000元，剩余购房款350000元通过按揭贷款方式予以支付，并应在本合同签署之日后待出卖人通知买受人办理上述贷款之日起向出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料，办理按揭贷款手续。房屋交付期限为2013年6月31日前。出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。出卖人承诺于2015年5月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，出卖人自约定日期起90日后，仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人可以退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订当天，原告支付涉案房屋首付款231000元。后原告于2012年6月17日支付购房款100000元，于同年8月12日支付购房款100000元。原告称按揭贷款15万元于2012年10月19日转入被告银行帐户。同年9月27日，原告办理按揭贷款保险支付保险费360元。原告称没有书面通知被告要求解除合同，但一直就解除合同事项与被告口头协商，被告也同意退房。
另查明，原告已于2015年7月2日提前还清按揭贷款，累计共支出利息12138.21元。目前，涉案房屋尚未实际交付。
本院认为：我国合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。结合本案查明的事实，原、被告合同约定，出卖人未按期交付权属证书或登记证明超过90日，买受人有权退房。原、被告合同约定被告于2015年5月31日前交付权属证书或登记证明。目前，被告仍未交付权属证书或登记证明已构成违约，达到了退房的条件。原告现诉请要求解除原、被告之间的商品房买卖合同符合上述约定，本院予以支持。被告辩称在办证期限届满后一年，原告才有合同解除权，本院认为办证期限届满后一年，购买者才有合同解除权，适用于双方就逾期办证后，购房者何时享有合同解除权没有约定的情况。本案中，双方明确约定出卖人自合同约定的交付权属证书之日起90日后，仍不能交付权属证书的，购房者可以要求解除合同，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。法律规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。但本案中，原告未就解除商品房买卖合同通知过被告举证，本案起诉状副本于2015年8月5日送达被告，但按双方合同约定自2015年8月30日起，被告仍不能交付权属证书，原告才享有合同解除权，故涉案商品房买卖合同于2015年8月30日解除。为购买涉案房屋，原告支付了购房款431000元，由于被告违约致合同解除，现原告要求被告返还其已付购房款431000元，本院予以支持。同时，根据原、被告合同约定，出卖人逾期交付权属证书或登记证明致买受人解除合同的，出卖人按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，现原告认为其实际损失高于约定的违约金，故要求以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础计算违约金，于法有据，本院予以支持。原告主张购买涉案房屋已支出的按揭贷款本金及利息，于法有据，本院予以支持。此外，原告主张因办理按揭贷款而支出的贷款保险费360元，于法有据，本院予以支持。至于原告主张的退房后如再次购房，按照公积金贷款政策，公积金贷款额度将受到限制，只能采用商业按揭贷款形式，故要求被告赔偿公积金与商业贷款间的利息差额损失的主张，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告王云飞与被告嘉兴都汇置业有限公司于2012年5月7日签订的《商品房买卖合同》于2015年8月30日解除；
二、被告嘉兴都汇置业有限公司返还原告王云飞购房款231000元及违约金（以231000元为本金，自2012年5月7日起至判决确定履行之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息），于本判决生效之日起十日内付清；被告嘉兴都汇置业有限公司返还原告王云飞购房款100000元及违约金（以100000元为本金，自2012年6月17日起至判决确定履行之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息），于本判决生效之日起十日内付清；被告嘉兴都汇置业有限公司返还原告王云飞购房款100000元及违约金（以100000元为本金，自2012年8月12日起至判决确定履行之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息），于本判决生效之日起十日内付清；
三、被告嘉兴都汇置业有限公司支付原告王云飞已支出的按揭贷款本金150000元及利息12138.21元，合计162138.21元，于本判决生效之日起十日内付清；
四、被告嘉兴都汇置业有限公司支付原告王云飞按揭贷款保险费360元，于本判决生效之日起十日内付清；
五、驳回原告的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10927元，减半收取5464元，由被告嘉兴都汇置业有限公司负担5291，原告王云飞负担173元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 张峰
二〇一五年十月八日
书 记 员 马琼