河南省永城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第460号
原告蔡继红，男，1967年2月15日出生。
委托代理人赵立，河南正剑律师事务所律师。
被告季连合，男，1947年5月12日出生。
被告李朝民，男，1984年6月20日出生。
被告李广运，男，1943年3月4日出生。
被告郝秀花，女，1956年3月7日出生。
被告李文举，男，1980年9月16日出生。
被告李文莉，女，1991年1月18日出生。
被告李朝民、李广运、郝秀花、李文举、李文莉的委托代理人于晓东，河南正剑律师事务所律师。
原告蔡继红诉被告季连合、李朝民、李广运、郝秀花、李文举、李文莉确认合同有效纠纷一案，原告于2014年1月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告蔡继红及其委托代理人赵立、被告李朝民、李广运、郝秀花、李文举、李文莉的共同委托代理人于晓东到庭参加诉讼，被告季连合经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡继红诉称，2013年4月26日，原告与李某某、季连合签订售房协议，协议约定李某某、季连合将其共同共有的一处房产出售给原告，价款22万元。协议还约定李某某、季连合有义务为原告办理房产分证手续，并保证水电齐全。原告交付所有款项后，因李某某于2013年11月不幸去世，房产总证登记在李某某之子李朝民名下，原告要求李朝民给予办理过户登记时，李朝民予以拒绝。水电至今未通，被告李广运系死者李某某之父，被告郝秀花系李某某之妻，被告李文举、李朝民系李某某之子，被告李文莉系李某某之女。由于李某某已去世，上述第二至第五被告系李某某的法定第一顺序继承人，涉案房屋总证已登记在被告李朝民名下，请求：1、依法确认原告蔡继红2013年4月26日与李某某、季连合签订的售房协议有效；2、依法判决被告继续履行合同；3、依法判决六被告限期为原告办理房产过户登记手续。
被告季连合未答辩。
被告李朝民、李广运、郝秀花、李文举、李文莉共同辩称，1、根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，继承人偿还被继承人的债务，以遗产的实际价值为限。被告李文举、李朝民、李文莉之父、郝秀花之夫、李广运之子李某某，在去世后，没有为答辩人遗留任何财产。因此，被告没有义务承担原告生前的债务。2、即使李某某生前遗留遗产，由于被告李广运年迈，缺乏劳动能力，在清偿其债务之前，应为被告李广运保留适当的遗产。3、对于原告诉称的房屋买卖合同，被告不知道，特别是被告郝秀花，在李某某生前与其仅有此一处房屋别无居所，李某某处理该房屋的行为，被告郝秀花直到原告起诉才知情。被告认为李某某的处分行为侵害了夫妻对财产的共同共有的权利，是无效的，再者，涉案房屋当时的市场价近30万元，原告以22万元的价格购买，不排除其有恶意行为存在。被告郝秀花要求原告返还房屋。4、在蔡继红与李某某、季连合签订售房协议时，房屋的登记所有权人为被告李朝民，李某某、季连合不享有房屋的所有权。根据《房地产管理法》第三十八条第一款（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房屋，不得转让。依据《合同法》第五十二条的规定，他们之间的合同，如果是真实，也是无效的。请求依法判决驳回原告对被告的诉讼请求。
根据原、被告的诉辩意见，本院对本案归纳的争议焦点是：1、原告蔡继红与李某某（已故）、被告季连合于2013年4月26日签订的售房协议是否合法有效；2、原告要求季连合等六被告继续履行合同为原告办理房产过户登记手续是否有事实和法律依据。原、被告对本案归纳的争议焦点无异议。
原告蔡继红为支持其主张向本院提交的证据材料有：1、2013年4月26日李某某、季连合与原告签订的售房协议一份，证明原告与被告之间具有房屋买卖合同关系。房屋约定的价值是22万元。先行支付20万元，下余2万元如果不装电梯，就不再支付了。至今房屋电梯也未安装。根据约定，房屋的价款现在是20万元。2、李某某出具的收条三张，证明原告已按合同约定支付了全部20万元的购房款。3、2013年11月29日季连合出具的证明一份，证明被告季连合与另外五被告亲属李某某、李朝民、翟某某共同出资进行房屋开发。后房屋分配时，开发楼房的八楼为季连合、李某某共同所有，因此李某某、季连合有权利对房屋进行处分。房屋的产权证仅是登记在李朝民名下，李朝民并不拥有房屋的实际产权。4、季连合、李朝民、李某某共同出具的证明一份，证明李某某、季连合出售给原告的八层归李某某、季连合共同共有。5、宫学明的出庭证言，证明原、被告之间买卖合同是真实存在的，原告已经向李某某支付了20万元的购房款。李某某、季连合确实拥有出售给原告房屋的产权。
经庭审质证，被告李朝民、李广运、郝秀花、李文举、李文莉对原告提交的证据材料提出异议，对证1-证4不发表意见，无法确定其真实性。即使原告提供的证据是真实的，也不能说明季连合、李某某与原告签订的合同是合法有效的。因作为夫妻共有人之一的郝秀花是李某某的妻子，并不知道李某某处分财产的行为。李某某与季连合处分财产的合同上显示的日期之前，房产登记已经完成，登记为李朝民，蔡继红也不属于善意取得。李某某去世时并未给家庭遗留财产，作为李文举等五被告没有义务承担李某某生前所负的债务。对证人证言，也不能证明李某某出售房屋时，其妻子郝秀花知情。根据《婚姻法》司法解释规定，李某某的处分行为应是无效的。即使处分行为属实，郝秀花仍有权利向原告要回房屋。
被告季连合、李朝民、李广运、郝秀花、李文举、李文莉未向本院提交证据材料。
本院对原告蔡继红提交的证据材料及证人证言经认证认为，原告提交的证1，是原告蔡继红与被告季连合、李某某签订的售房协议，协议中有双方的签名及指印，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。证2，能原告的证明举证目的，予以采信。证3，被告季连合虽未到庭，但该证明能与证1相互印证，予以采信。证4，为复印件，但能与证3相互印证，能证明原告的举证目的，予以采信。出庭证人宫学明的证言，内容客观真实，且能与其他有效证据相互印证，本院予以采信。
根据上述有效证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：2013年4月26日，原告蔡继红与李某某（已故）、被告季连合签订售房协议，季连合、李某某将与被告李朝民、案外人翟某某共同开发的位于永城市东城区文化路派出所对面所分配的八楼房屋以22万元的价款售给原告蔡继红。协议第三条约定，甲方提供房产总证，为乙方提供办理房产分证的相关手续。房产分证费用乙方付。第四，甲方如不装电梯，剩余房款作废。但甲方必须协助乙方办理房产证，甲方如装电梯，剩余房款一次性付清。第五条，房款交清后，产权属于乙方所有。协议签订后，原告分三次向李某某付款20万元。因被告季连合、李某某（已故）未向原告交付房屋及办理房产过户登记手续，双方发生纠纷，原告诉至本院。
本院认为，原告蔡继红与李某某（已故）、季连合签订的售房协议是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按协议约定各自履行义务。李某某（已故）与被告季连合、李朝民合作建房，涉案房屋已分配给李某某、季连合，李某某、季连合二人又将房产出售给原告蔡继红，涉案房产总证已办理在李某某的继承人李朝民名下，被告季连合、李朝民负有协助原告蔡继红办理房产过户的义务。因此原告蔡继红请求被告季连合、李朝民继续履行售房协议，限期为原告办理房产过户登记手续，本院予以支持。被告李广运、郝秀花、李文举、李文莉不是合同的相对人，双方无合同关系，原告要求被告李广运、郝秀花、李文举、李文莉继续履行合同，限期为原告办理房产过户登记手续的请求，本院不予支持。被告李朝民、李文莉、郝秀花、李广运、李文举辩称，涉案房产系李某某生前遗留的遗产及李某某在生前处理房产时被告郝秀花为房产共有人，对此不知情及所出售房屋市场价近30万元的理由，未提交有效证据予以证明，对该抗辩理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十六之规定，判决如下：
一、原告蔡继红与李某某（已故）、被告季连合于2013年4月26日签订的售房协议合法有效；
二、被告季连合、李朝民继续履行2013年4月26日的售房协议，于本判决生效后十日内协助原告蔡继红办理房产过户登记手续；
三、驳回原告蔡继红对被告李广运、郝秀花、李文举、李文莉的诉讼请求。
案件受理费4600元，由被告季连合、李朝民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审 判 长 王志超
审 判 员 姬钦锐
人民陪审员 陈 翠
二〇一四年七月四日
书 记 员 陈 颖