天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终3021号
上诉人（原审第三人）周杨，无职业。
委托代理人吴金林，天津弘泽律师事务所律师。
委托代理人门玉鼎，天津德玲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑岩。
委托代理人刘卫东，天津启乾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）崔小岩，无职业。
被上诉人（原审第三人）孙文军，无职业。
被上诉人（原审第三人）天津市运通房地产开发有限公司，住所地天津开发区第三大街运通小区1-201。
法定代表人郑全胜，董事长。
委托代理人郑晓，该公司职员。
上诉人周杨因房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市南开区人民法院（2015）南民初字第11980号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明，2002年10月10日原审第三人孙文军购买天津市运通房地产开发有限公司（以下简称运通公司）开发的天津市南开区万德庄大街书香园小区1号楼5门地下室，建筑面积400.38平方米。孙文军曾另案诉至一审法院，要求运通公司办理房屋过户手续，一审法院于2010年1月13日出具（2010）南民初字第1179号民事调解书，由运通公司为孙文军办理所有权相关手续，但运通公司未履行。2012年4月15日孙文军将该房租予崔小岩，双方签订《房屋租赁合同》，租期至2015年4月15日，租金按建筑面积计算，第一年每月租金11630元，年租金为139560元（11630元×12个月）；逐年递增20%，第二年月租金13956元，年租金为167472元（13956元×12个月）；第三年月租金16747元，年租金为200964元（16747元×12个月）；三年平均年租金为169332元[（139560元＋167472元＋200964元）÷3年]。此前，同年3月5日崔小岩已将该房租予第三人周杨，双方签订《租赁合同》，租期自2012年4月15日至2015年4月15日，房屋用途为合法经营，年租金贰拾叁万元（230000元，日租金为630.14元）。合同到期后，崔小岩未再与第三人孙文军及周杨续签房屋租赁合同。该房屋周杨使用至今。其称房屋租金已给付至2015年5月，但未出具相关证据予以证实。
2013年8月3日原审第三人孙文军将讼争之房售予郑岩，双方签订《房屋买卖合同》，但仍未办理所有权相关手续。2015年5月21日，上述两份租赁合同到期后，郑岩向崔小岩发出通知，告知房屋不再续租。后因腾房问题郑岩诉至一审法院。庭审中，孙文军确认郑岩已给付购房款。后经询问郑岩，其表示撤销第2项、第3项关于违约金的诉讼请求。
另查，天津市南开区万德庄大街书香园小区系原审第三人运通公司开发，该公司于2003年1月21日取得天津市南开区万德庄大街书香园划拨土地23997.5平方米的使用权。2003年11月10日天津市房地产管理局测量队出具了上述房屋的商品房建筑面积测量报告书，其中附有1号楼3-6门的地下层平面图。2004年4月7日取得天津市房地产管理局颁发的（1998）津房权售字第161号天津市商品房销售许可证。因该公司对讼争之房未办理登记手续，故讼争之房未办理所有权转移手续。
原审原告郑岩一审诉称，2012年4月15日讼争之房原购买人第三人孙文军与崔小岩签订租赁合同，孙文军将天津市南开区万德庄大街书香园小区1号楼5门半地下室租与崔小岩，承租面积400.38平方米，租期三年，租金为第一年每月租金11630元，第二年每月租金13956元，第三年每月租金16747元。2013年8月3日孙文军与郑岩签订买卖合同，将所出租的房屋带租户售予郑岩。崔小岩对此事知情并同意继续履行原租赁合同。期间，崔小岩虽然按约交付三年租金，但2012年3月5日在签订上述合同之前，即将欲承租尚未签订合同的房屋转租给第三人周杨。崔小岩和周杨转租房屋之事郑岩是2015年4月15日之后才知晓。崔小岩在转租期间和周杨产生纠纷，致使租赁合同到期后既不续签合同也不腾房，郑岩多次找崔小岩及周杨交涉无果，故请求判令：1、崔小岩和周杨将天津市南开区万德庄大街书香园1号楼5门半地下室房屋腾交郑岩；2、崔小岩给付郑岩转租房屋违约金338664元（年平均租金169332元的2倍）；3、崔小岩给付郑岩合同期满后未返还租赁房屋而产生的违约金，按日租金两倍1116.46元计算，自2015年4月16日起至崔小岩实际履行返还租赁房屋之日止；4、第三人周杨支付讼争房屋占用费，自2015年4月16日起计算至其实际腾房之日止，每日按630.136元计算；5、诉讼费由崔小岩负担。
原审被告崔小岩一审辩称，郑岩所述事实属实，同意将讼争房屋腾交郑岩，因第三人周杨系租赁房屋实际使用人，故郑岩第二项、第三项、第四项诉请均应由其承担，且2012年崔小岩转租给周杨，并将转租的事情告诉孙文军，但没有书面材料予以证实。
原审第三人周杨述称，讼争之房为人防工程，运通公司未办理产权证，且该公司营业执照已吊销，故房屋所有权有待确定，郑岩不是适格的诉讼主体，不同意郑岩的诉讼请求。
原审第三人孙文军述称，郑岩所述属实，同意郑岩诉请。
原审第三人运通公司述称，郑岩所述属实，同意郑岩诉请。
一审法院认为，运通公司开发了书香园小区，并取得房屋销售许可证，讼争之房目前虽未登记，但并不影响该房的买卖。第三人孙文军购买讼争之房后，又售予郑岩，双方签订的房屋买卖合同合法有效，郑岩也已实际支付购房款，运通公司亦予以确认，故郑岩享有对讼争之房的使用、处分及收益等权利。崔小岩与第三人周杨签订的租赁合同已于2015年4月15日到期，周杨已无理由继续使用讼争之房，故郑岩诉请周杨腾房，一审法院予以支持。同时，周杨应比照原租赁合同约定租金（即日租金630.14元）给付郑岩至实际腾房之日止的房屋使用费。另，郑岩表示撤销对崔小岩的关于违约金的诉请，一审法院照准。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院判决：判决生效后三十日内，第三人周杨将南开区万德庄大街书香园小区1号楼5门地下室（建筑面积400.38平方米）腾交郑岩；并按日租金630.14元计算给付郑岩自2015年4月16日始至实际腾房之日止的房屋使用费。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6380元，减半收取3190元，由郑岩负担190元，由第三人周杨负担3000元。
一审判决后，上诉人周杨不服，向本院提起上诉，认为原审程序违法，2015年8月郑岩以合同纠纷起诉，至今没结果。2015年12月郑岩以返还原物为由起诉，诉讼请求与2015年8月起诉主张无二，违反了一事不再理的诉讼原则。2015年12月的案件案由为返还原物，判决书载明变更为房屋租赁合同纠纷，一审庭审中未对变更案由的事实予以说明。原审认定事实不清，孙文军向运通公司购买涉诉房屋，过户到孙文军名下，孙文军又转售郑岩，未办理过户手续。虽孙文军与运通公司、孙文军与郑岩签订的房屋买卖合同成立，由于未办理过户登记，不发生物权变更的结果。郑岩不是涉诉房屋真实的所有权人，没有行使物权请求权的资格。原审认定依据的证据不足。交易时运通公司未取得房屋销售许可证，房屋预售许可证的平面图内，没包括涉诉房屋，其买卖房屋的行为不符合相关法律规定。另案民事调解书系一审法院未调阅原始档案的情况下，以个人意念草率裁决运通公司和孙文军之间的交易合法而做出的。规划局已确认此地下室部分为人防设施，郑岩提供的民事调解书法律效力令人质疑。小区由开发商开发建成，在未出售前，人防工程应归属于开发商。人防工程应作为公建设施归全体业主共有。根据从物附属于主物的物权理论可以推断出，开发商将其所建小区全部售出之后，对地下人防工程的所而权和使用权也就全部售出了，成了小区全体业主共同所有的附属物，理应由业主来支配其使用权、经营权并从中受益。人防工程地下室应归国家，管理权应归人民防空主管部门。原审中郑岩提供的商品房销售许可证内，未包含地下室部分可以预售的平面图，销售许可证只能作为小区商品房销售许可的证明，不能作为地下室销售的合法性的证据。原审存在程序违法的情节，房屋租赁合同案件应将审理重点放在双方签订的租赁合同内容上，确权行为属于严重的程序违法。原审判决只写明要求腾房，未提供相应相权属证明，故请求判令：1、撤销原判；2、改判驳回郑岩一审的全部诉讼请求；3、诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人郑岩辩称，周杨称本案违反一事不再理原则不是事实。郑岩以购买方式取得涉诉房屋所有权事实清楚，权利来源合法，运通公司和孙文军均无异议。运通公司作为开发商以建造形式取得物权。运通公司将房屋出售给孙文军，虽未办理手续，但已将该房占有、使用、收益权实际转让给孙文军。周杨从崔小岩处租得该房，并支付租金的事实，足以证明周杨认可孙文军对该房屋享有占有权、使用权、收益权。孙文军虽未取得产权，但孙文军和运通公司签订的房屋买卖合同是有效的，孙文军依据该合同依法应当取得产权证，另案（2010）南民初第1179号民事调解书依法确认了孙文军取得该房产权证的权利。孙文军基于这一权利，将该房出售给郑岩，郑岩虽未能取得产权证，但郑岩合法的取得了房屋的占有权、使用权、收益权，孙文军对此不持异议。周杨作为承租人取得房屋承租权，须依孙文军同意为前提。承租期间孙文军已将上述权利有偿转让给郑岩。从转让之日起，孙文军已经不再享有上述权利。承租期满后，周杨未经郑岩同意，在不续签租赁合同也不支付租金的情况下，继续使用该房屋，是不合法的，严重损害了郑岩的利益。一审判决适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人崔小岩经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。庭后崔小岩提交书面答辩意见，称承租前其看过图纸，涉案房屋系杂物间，不是人防工程。崔小岩同意一审判决，不同意上诉人周杨的上诉请求。
被上诉人孙文军辩称，不同意周杨的上诉请求。孙文军委托他人将诉争房屋租给崔小岩，具体过程孙文军不清楚。现该房孙文军已卖给郑岩了，卖房时没有告知郑岩该房有租户，请求维持原判。
被上诉人运通公司同意一审法院判决，请求维持原判。
经审理查明，一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院查明，诉争房屋现状问题，上诉人周杨自述其转租了诉争房屋天津市南开区万德庄大街书香园1号楼地下室，现经营大众浴池，合同标明400平方米左右，没有实际测量过，该房屋无产权人，现实际使用人是周杨。周杨2012年3月通过崔小岩转租而来，租期自2012年4月15日至2015年4月15日3年。到期后浴池无法正常经营，有时不开门。房屋租赁合同到期后，周杨未续约，也未缴纳租金。周杨不清楚崔小岩是如何取得诉争房屋承租权的，只是听崔小岩说是从朋友处租的。周杨不知道实际产权人情况，转租合同的租金交给崔小岩，但不能提交缴纳租金的证据。签订转租合同时，崔小岩未向周杨出具崔小岩与其前手的承租合同。
另查，本院赴天津市市区不动产登记事务中心南开部调查，该中心称上诉人提交的现有证据不能证明诉争房屋属于人防工程，且人防工程的性质属于和平时期正常商业使用，战时必须无偿用作国家人民防空之用。
二审诉讼期间，上诉人周杨提交证据二份：1、规划图，证明诉争房系人防设施及小区附属公共设施，根据房地产管理法的规定，该诉争房产无权销售；2、人防办文件，证明该房产属人防工程。被上诉人郑岩质证称，对证据1图上没写涉案房屋为人防工程，四、六地下层并不是诉争房。该证据一直在规划局作为档案保存，是早已存在的证据，所以不属于新证据。对证据2意见是，人防登记表看不出诉争房屋属人防工程，只能体现书香园小区的人防工程有4866平方米，其中是否包括涉诉房屋无法证实，不认可该证据。第三人孙文军质证称，诉争房系其花钱买的，现已卖出，具体情况孙文军也不清楚。第三人运通公司质证称，上述证据不能证明涉诉房屋是人防工程，恰恰证明不是人防工程，该证明没有载明涉诉房屋是人防工程。
被上诉人郑岩提交一审法院（2015）年南民初字第7381号郑岩第一次起诉时的撤诉裁定书作为证据，证明另案租赁合同纠纷一案，郑岩已撤诉，案件已审理终结。上诉人发表质证意见称其未收到过该裁定书。孙文军、运通公司对郑岩提交的证据无异议。
原审第三人运通公司提交人防工程备案表作为证据，用以证明诉争房不属于人防工程。上诉人周杨质证称，对该证据有异议，认为该证据没有直接注明涉诉房屋不属于人防工程，且与本案无关，不是同一号楼。被上诉人郑岩、原审第三人孙文军对运通公司的证据均无异议。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。本案系房屋租赁合同纠纷。
本案的焦点问题是房屋租赁合同到期后双方未再续签合同的情况下，新的诉争房屋买受人是否有权要求承租人腾房的问题。
本案诉争房屋系孙文军购自运通公司，后孙文军转卖给郑岩。孙文军对诉争房屋拥有所有权期间将该房屋出租给崔小岩，后崔小岩转租给周杨。
本案诉争房屋现使用人为上诉人周杨，周杨当庭承认其于2012年3月通过崔小岩转租而来，租期自2012年4月15日至2015年4月15日，双方所签房屋租赁合同已到期。合同到期后周杨未再续签合同。该事实各方当事人均无异议。
上诉人周杨对一审判决提到的诉争房产业经另案生效民事调解书认定“由运通公司为孙文军办理所有权相关手续”的案件基本事实的表述有异议，认为诉争房产属于人防工程，运通公司无权对外出售，孙文军亦无权要求运通公司配合孙文军办理相关过户手续一节，该诉请不属于房屋租赁合同到期后承租人周杨拒绝腾空承租房屋的抗辩理由，其与本案诉争事实并无关联性，故该诉请本院不予支持。
上诉人周杨提交的现有证据不能证明诉争房屋属于人防工程，且本院调查可知人防工程的性质属于和平时期可正常商业使用，战时必须无偿用作国家人民防空之用。
上诉人周杨主张诉争房屋系人防工程，不得出卖及买卖过户，故被上诉人郑岩一审时无权起诉其腾房一节，缺乏事实及理论依据，一审法院认定周杨在承租合同到期并未续约的前提下应予腾房并无不妥。上诉人周杨请求驳回被上诉人郑岩一审腾房诉请的上诉请求，本院不予支持。
综上，周杨的上诉请求无事实和法律依据，本院依法予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6380元，由上诉人周杨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
代理审判员 闫 飞
代理审判员 赵 盈
二〇一六年七月十一日
书 记 员 王 越
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；