杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初5831号
原告：杭州市西湖区转塘街道社会事务管理服务中心。住所地：杭州市西湖区。
法定代表人：张亦平，负责人。
委托诉讼代理人：毛洪辉、胡棕瀚，浙江泽大律师事务所律师。
被告：袁菊芳，女，1949年7月6日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：杨明明、刘建西，浙江杭一律师事务所律师。
杭州市西湖区转塘街道社会事务管理服务中心（以下简称服务中心）与袁菊芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。服务中心的委托诉讼代理人胡棕瀚，袁菊芳及其委托诉讼代理人杨明明、刘建西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
服务中心向本院提出诉讼请求：1、袁菊芳将《租赁协议书》所涉的房屋腾空后交付给服务中心；2、袁菊芳支付服务中心2015年1月1日起至2016年5月30日止的租金（房屋使用费）共计52147元；3、本案诉讼费用由袁菊芳承担。
事实和理由：服务中心的前身原杭州市西湖区转塘街道资产经营管理办公室（以下简称街道资管办）与袁菊芳于2014年3月20日签订《租赁协议书》一份。协议约定：袁菊芳向服务中心租赁原杭州之江工贸总公司（以下简称之江工贸公司）房屋，租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。协议期满后，服务中心曾于2015年4月10日向袁菊芳发送通知，要求袁菊芳于2015年7月10日前搬空房屋交还服务中心，又于2016年4月11日向袁菊芳发送律师函，要求袁菊芳于2016年4月30日腾空房屋，但袁菊芳一直占用房屋至今。服务中心认为，袁菊芳的行为侵害了服务中心的合法权益，故向法院起诉，要求判如所请。
袁菊芳答辩称：本案涉及历史遗留问题。袁菊芳及支付郑玉明原系之江工贸公司职工，1994年，因公司债务无法清偿，面临倒闭，为了安置郑玉明等职工，公司将房屋租赁权连同库存产品以拍卖形式以原价折价给郑玉明等职工，以解决郑玉明、袁菊芳等人的生计问题。双方为此签订了《拍卖租房（租场地）租赁合同书》一份。本案应按1994年签订的合同处理。服务中心如要解除租赁关系，应对袁菊芳进行安置并对袁菊芳的库存进行收购或赔偿。另外，袁菊芳使用房屋期间，对房屋进行了扩面，服务中心应予以补偿。
服务中心向本院提交了以下证据：
1、《租赁协议书》。用以证明服务中心与袁菊芳签订的《租赁协议书》约定的租赁期已届满的事实。
2、《通知》、律师函。用以证明服务中心分别于2015年4月10日、2016年4月11日要求袁菊芳腾空并交付房屋。
3、杭州市国土资源局之江度假区分局转塘管理所及杭州市西湖区转塘街道办事处出具的证明。用以证明服务中心对案涉房屋的所有权和管理使用权。
4、航拍图及示意图各一份。用以证明案涉房屋的具体位置。
5、《关于设立杭州市西湖区转塘街道社会事务管理服务中心的通知》。用以证明街道资管办并入服务中心的事实。
上述证据经庭审质证，袁菊芳对证据1、2、4、5无异议。证据3有异议，认为不能证明服务中心系案涉房屋的所有人。
袁菊芳向本院提交了以下证据：
1、1994年6月郑玉明与服务中心签订的《拍卖租房（租场地）租赁合同书》。用以证明郑玉明与服务中心签订合同，约定双方的权利义务。
2、2016年7月19日，律师向之江工贸公司原经理周明亮、原职工郑金荣的调查笔录。用以证明郑玉明等三户房屋承租人是在之江工贸公司（破产）清算注销时，将全部库存按原进价拍卖转让给郑玉明等三户之后，把原公司经营房屋租赁给郑玉明等三户使用。
3、袁菊芳库存积压清单。用以证明袁菊芳现库存积压商品总价约60万元。
上述证据经庭审质证，服务中心对证据1、2的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，认为不能证明袁菊芳等人有权占有案涉房屋。证据3认为与本案无关。
本院对双方提交的证据认证如下：服务中心提交的证据1、2、4、5，袁菊芳无异议，予以确认。证据3不能证明房屋产权归属，但可以证明服务中心系案涉房产管理人，该事实予以确认。袁菊芳提交的证据1，服务中心对真实性无异议，对真实性予以确认。证据2证明的事实服务中心无异议，予以确认。证据3系袁菊芳单方制作，且与本案争议事实无关，不予确认。
本院经审理认定事实如下：郑玉明系袁菊芳的丈夫，已经死亡。黄国产、郑以水、郑玉明三人原系之江工贸公司职工，各自负责公司下属位于转塘直街20号的门市部的部分经营业务。1994年6月，之江工贸公司将上述门市部内由郑玉明等三人各自管理的库存货物、经营权及房屋（场地）使用权以公开拍卖的形式拍卖给郑玉明等三人。双方于1994年6月30日签订《拍卖租房（租场地）租赁合同书》一份。合同约定：之江工贸公司转让房屋（场地）的使用权，使用权期限为五年，自1994年7月1日起至1999年6月30日止；房屋使用面积100.91平方米，单价15元，场地面积29.1平方米，单价5元，合计每年19891.80元；使用费于每年的6月15日支付，先付后用。郑玉明付清拍卖资金后，该部门的一切商品、财物归郑玉明所有，由郑玉明独立经营、自负盈亏；在各自领取营业执照之前可以挂靠公司经营，并按一定比例或数额上交相关费用。如遇城建拆迁，不能营业，由双方共同协商另行安排，郑玉明的上交基数不变。之后，郑玉明等人各自领取了营业执照开展经营，期间一直使用上述房屋，并按年支付租金。郑玉明死亡后，案涉房屋一直由袁菊芳承租经营。2014年3月20日，街道资管办与袁菊芳签订《租赁协议书》一份。协议书约定：租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日；房屋面积约93.5平方米；年租金为37000元，于协议生效后五日内付清。租期届满后，双方未续签合同，袁菊芳继续使用租赁房屋，但未支付房屋使用费或租金。2015年4月10日，服务中心书面通知袁菊芳，因案涉房屋需要收回自用，要求袁菊芳于2015年7月10日前搬空房屋，袁菊芳未予理睬。2016年4月11日，服务中心通过律师向袁菊芳发送《律师函》一份，要求袁菊芳于2016年4月30日前将上述房屋腾空交付给服务中心，袁菊芳仍未腾空房屋。2016年6月28日，服务中心诉至本院，要求判如所请。
另查明，之江工贸公司系原杭州市西湖区转塘镇人民政府（现杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处）下属企业。案涉房屋建造于二十世纪八十年代之前，由之江工贸公司管理使用。之江工贸公司关停后，该房产由街道资管办管理，袁菊芳等人支付的租金亦由街道资管办收取。2013年6月，服务中心经杭州市西湖区机构编制委员会批准设立，街道资管办等单位并入服务中心。
本院认为：郑玉明与之江工贸公司于1994年签订的《拍卖房屋（场地）租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，双方均应以约履行。合同约定的房屋使用实为租赁关系，该租赁期限为五年，于1999年6月30日届满。之后，双方未签订续租合同。虽然郑玉明、袁菊芳每年支付房屋使用费，但双方的权利义务一直处于不确定状态，双方均可随时解除租赁关系。2014年3月30日，案涉房屋的管理人街道资管办作为出租方与袁菊芳签订的《租赁协议书》对上述不确定的租赁关系的权利、义务进行了明确，该协议书系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。现协议书约定的租赁期限已经届满，作为承租方的袁菊芳应当将租赁房屋返还给出租方。出租方两次发通知或函件要求袁菊芳腾退房屋，袁菊芳均未理睬，其行为侵害了出租方的合法权益。现服务中心作为街道资管办的权利义务继受人，其有权要求袁菊芳腾退房屋并支付实际占用房屋期间的使用费。故服务中心的诉请符合法律规定，本院予以支持。虽然郑玉明等人在1994年向之江工贸公司承租房屋并购买库存产品带有一定的职工安置性质，但同时也是对内部职工的一项优惠措施。当时约定的房屋使用期限为五年，且郑玉明等人之后各自申领了营业执照，对案涉房屋一直以相对较低的租金使用至今，即使当初存在安置性质，期限早已届满。且郑玉明已经死亡，不存在再次安置的问题。故袁菊芳答辩称服务中心收回其承租的房屋，要求服务中心对其进行安置并赔偿库存产品的损失，无事实和法律依据，且该请求应当提起反诉或另案起诉解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：
一、袁菊芳于本判决生效之日起一个月内腾退位于杭州市西湖区转塘直街20号一楼的承租房屋并交付给杭州市西湖区转塘街道社会事务管理服务中心。
二、袁菊芳于本判决生效之日起十日内支付杭州市西湖区转塘街道社会事务管理服务中心房屋使用费52147元（计至2016年5月30日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1104元减半收取552元，由袁菊芳负担，于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 庞邦彩
二〇一六年九月二十六日
书记员 胡荧娜