杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初00580号
原告：陈萍飞。
原告：余智慧。
两原告共同委托代理人：朱宏勇。
被告：徐蔚。
法定代理人：黄笑霄。
委托代理人：郭锦春。
被告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。
法定代表人：陆斌斌。
委托代理人：姜永平。
原告陈萍飞、余智慧为与被告徐蔚、杭州我爱我家房地产经纪有限公司合同纠纷一案，于2016年1月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2016年4月5日公开开庭进行了审理。原告陈萍飞、余智慧及其共同委托代理人朱宏勇，被告徐蔚的法定代理人黄笑霄、委托代理人郭锦春，被告杭州我爱我家房地产经纪有限公司的委托代理人陆斌斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈萍飞、余智慧起诉称，两原告系夫妻关系，在杭州经营装修生意多年。2015年10月份，因儿子2016年要在杭州读书，于是通过被告杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）的介绍欲购买被告徐蔚的位于本市江干区新江花园X幢X单元XXX室的房屋一套。同年10月15日，两原告与两被告共同签订了《购房意向合同》（编号：ZD0065291）一份，根据该意向合同的约定，两原告通过被告我爱我家公司以88万元的价格购买所有权人为被告徐蔚的坐落于本市江干区新江花园X幢X单元XXX室的房屋一套用于儿子上学居住之用，因考虑到我爱我家公司系专业经纪房地产公司，原告就按我爱我家公司的要求向其交纳了3万元的意向金。同年10月25日原告陈萍飞又与我爱我家公司签订了《杭州市房地产经纪服务合同》一份。同日原告陈萍飞又与被告徐蔚签订了《杭州城市房屋转让合同》（编号：2015转让0351325）一份，该合同对上述房屋的转让价款、付款方式、房屋交付、办理产权登记、违约责任承担、争议的解决方式等相关事项进行了详细明确的约定。两原告如约于同年10月29日向被告我爱我家公司交付了首付款44万元，并如约把办理按揭贷款所需的所有手续提交给了被告。可是，在同年11月5日，两原告与徐蔚前去杭州市房管局办理过户手续时被房管局的工作人员告知被告徐蔚疑似无民事行为能力人，其本人无法单独办理过户手续，致使案涉房屋无法过户。随后，两原告多次找被告我爱我家公司要求尽快解决此事，但被告我爱我家公司以自己没有任何责任为由拒绝解决，寻找各种理由推拖，既不退还两原告缴纳的首付款和意向金，也不愿意承担任何责任，只是态度粗暴的让原告去向法院起诉。无奈，两原告于同年12月7日向杭州市下城区人民法院提起诉讼，同时也向媒体寻求帮助，经“1818黄金眼”栏目曝光后，被告我爱我家公司才于2016年1月6日向原告退还了首付款44万元及意向金3万元，随后原告暂时撤回了起诉。另据原告了解到，经杭州市上城区人民法院判决认定被告徐蔚确为无民事行为能力人，并依法指定其母亲黄笑霄为其法定监护人。综上，两原告认为，被告徐蔚明知自己是系无民事行为能力人，故意隐瞒真相不告知两原告，被告我爱我家公司作为专业的房地产经纪公司，为取得居间利益，未能尽到对出卖人民事行为能力的审查义务，在案涉房屋交易的居间服务过程中明知徐蔚无法单独签订相关的合同和协议，也无法由其本人单独办理案涉房屋的过户手续，却不告知两原告，由于两被告的原因，造成案涉房屋无法正常交易。且，在事发后被告我爱我家公司态度蛮横，故意推卸责任，使得两原告通过购买案涉房屋以供儿子上学之用的合同目的无法实现，由于两被告的过错给两原告造成了一定的损失，理应由两被告承担相应的缔约过失责任。基于此，为维护两原告合法权益，特依据相关法律、意向合同及房屋买卖合同的相关约定诉至法院，请求法院判令：1、两原告与被告徐蔚、被告我爱我家公司所签订的编号为ZD0065291《房屋意向合同》及两原告与被告徐蔚签订的编号为2015转让0351325《杭州城市房屋转让合同》均为无效合同；2、被告徐蔚、被告我爱我家公司因缔约过失赔偿两原告各种损失共计人民币20万元；3、两被告承担本案原告的律师代理费2.6万元；4、两被告承担本案全部诉讼费用。
被告徐蔚答辩称，1、在双方沟通及签订合同的整个过程中，被告徐蔚的法定代理人黄笑霄一直在场，故合同应视为法定代理人的真实意思表示，本合同属于有效合同。2、被告徐蔚精神不佳，这一点整个过程中原告都是清楚的，被告徐蔚及其法定代理人黄笑霄没有刻意隐瞒，不应该承担缔约过失责任。3、原告损失没有具体依据和具体说明，且金额明显过高。4、律师代理费是针对第一次诉讼时原告向被告我爱我家公司要回已支付费用时产生的，和本案无关，不应由被告徐蔚承担。综上，被告徐蔚希望法院在查明事实的基础上，依法驳回原告诉讼请求。
被告我爱我家公司答辩称，1、原告陈萍飞、余智慧在本案中已无任何损失。原告陈萍飞、余智慧的购房款44万元和意向金3万元已于2016年1月6日退还给原告陈萍飞、余智慧。2、签订合同时三方在场，被告并无隐瞒任何情况，是被告徐蔚的法定代理人在法院作出裁定书后告知被告我爱我家公司徐蔚为无民事行为能力人。因此，被告我爱我家公司事先并不知道被告徐蔚属于无民事行为能力人，不存在缔约过失责任。关于律师费，是原告自行维权费用，不应由被告承担。3、原告陈萍飞、余智慧诉请不合理。原告陈萍飞、余智慧的请求与被告我爱我家公司无关，且诉求均要求过高。综上，恳请法院查明事实，驳回原告陈萍飞、余智慧的诉讼请求。
原告陈萍飞、余智慧为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1.《购房意向合同》1份，欲证明原告与两被告于2015年10月14日签订购房意向合同的事实；
2.收款收据1份，欲证明被告我爱我家公司向原告收取3万元购房意向金的事实；
3.《杭州市房地产经纪服务合同》1份，欲证明原告与两被告于2015年10月25日签订房地产经纪服务合同的事实；
4.《杭州市房屋转让合同》1份，欲证明原告陈萍飞与被告徐蔚签订房屋转让合同的事实；
5.收据1份，欲证明原告向被告我爱我家公司缴纳44万元首付款的事实；
6.协议1份，欲证明原告陈萍飞与被告徐蔚签订协议的事实；
7.结婚证1份，欲证明两原告系夫妻关系的事实；
8.代理合同、律师费发票1组，欲证明原告委托代理律师并支付律师费的事实；
9.房屋登记查询记录2份，欲证明案涉房屋登记在徐蔚一人名下且系经济适用房转为商品房屋的事实；
10.客户费用清单1份，欲证明原告为买案涉房屋支付相关费用的事实；
11.营业执照1份，欲证明两原告从事五金销售加工行业的事实；
12.（2016）浙0102民特1号民事判决书1份，欲证明被告徐蔚为无民事行为能力人的事实。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
被告徐蔚对原告提交的证据1、3、4、6、9、10、12的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为证据10的款项（即首付款和意向金）已经由被告我爱我家公司退还原告；证据2、5、7，因为原告未提交原件，对真实性不能确认；对证据8的真实性没有异议，但认为与本案无关，更与被告徐蔚无关，这是原告起诉被告我爱我家公司另一个案子的律师代理费；对证据11的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为与本案没有直接关联。
被告我爱我家公司对原告提交的证据1-6、9、12的真实性、合法性、关联性均没有异议；证据7的真实性、合法性由法院核实；对证据8的合法性无异议，但对关联性有异议，这是另一个案子的律师代理费，且原告可以自行维权，该费用不应该由被告我爱我家公司承担；对证据10的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为收取的款项已经退还原告了；对证据11的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为不能证明原告的收入情况。
本院认为两被告对证据1、3、4、6、9、12的三性均无异议，本院对证明力予以确认；证据2、5虽系复印件，但与证据10相互印证，两被告对证据10的真实性、合法性没有异议，故对证据2、5、10的证明力予以确认；证据7原告庭后已提交原件核对，本院对证明力予以确认；两被告对证据8、11的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
被告徐蔚、我爱我家公司均未向本院提交证据。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认事实如下：
原告陈萍飞、余智慧系夫妻关系。2015年10月，陈萍飞、余智慧与居间方被告我爱我家公司、被告徐蔚签订《购房意向合同》，同日支付购房意向金人民币3万元至指定的我爱我家公司账户。同月25日，原告陈萍飞与被告徐蔚、居间方被告我爱我家公司签订《杭州市房地产经纪服务合同》，约定居间房产为杭州市江干区新江花园X幢X单元XXX室。同日，原告陈萍飞与被告徐蔚签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2015转让0351325），约定徐蔚将坐落于杭州市江干区新江花园X幢X单元XXX室房屋以人民币88万元总价转让交易给陈萍飞，陈萍飞于2015年11月3日前支付首期款人民币44万元至双方约定的银行第三方监管账户。同日，原告陈萍飞与被告徐蔚签订《协议》，对双方的房屋交易作出约定。同月29日，原告陈萍飞将首付款44万元打入指定的我爱我家公司账户。之后，双方在办理房屋过户手续时，因房管局的工作人员认为被告徐蔚疑似无民事行为能力人，其本人无法单独办理过户手续，故案涉房屋未办理过户手续。
之后，徐蔚的母亲黄笑霄以徐蔚因母亲难产致智力低下，生活不能自理，无法辨认和控制自己的行为为由，向杭州市上城区人民法院起诉，请求宣告徐蔚为无民事行为能力人，并指定黄笑霄为其监护人。杭州市上城区人民法院于2016年1月4日，以（2016）浙0102民特1号民事判决书判决：1、宣告被申请人徐蔚为无民事行为能力人；2、指定黄笑霄为被申请人徐蔚的监护人。
庭审时，原告陈萍飞、余智慧自述，其于2015年12月向法院起诉，要求被告我爱我家公司返还意向金、首付款，并支付违约金等共计60万元左右，并以此标的金额支付律师费2.6万元。2016年1月6日，被告我爱我家公司返还原告陈萍飞首付款和意向金共计47万元，后陈萍飞、余智慧向法院撤回起诉，并承担相关诉讼费用。现原告陈萍飞、余智慧以被告徐蔚明知其系无民事行为能力人，故意隐瞒不告知原告，被告我爱我家公司为取得居间利益，未能尽到对出卖人民事行为能力的审查义务，导致房屋无法正常交易，给原告造成损失，应承担缔约过失责任为由，诉至法院，并确认要求两被告承担两原告误工费3万元、交通费1000元、交付的47万元利息损失10600元（以年利率10%自2015年10月14日计算至2016年1月6日）、第一次起诉的诉讼费1290元、以及两原告儿子因没有买到房子无法转学籍产生的损失近15万元，共计20万元。
另查明，被告徐蔚的法定代理人黄笑霄庭审时自认，在转让房屋之前，徐蔚申领过残疾证（低智），其母亲黄笑霄为监护人。在房屋交易过程中，黄笑霄未告知我爱我家公司徐蔚生活不能自理、有残疾证等情况。《购房意向合同》无签订时间，但原告陈萍飞、余智慧与被告徐蔚、我爱我家公司均认可系2015年10月签订。
本院认为，无民事行为能力人实施的民事行为无效。被告徐蔚为无民事行为能力人，其签订的合同为无效合同。故原告请求确认编号为ZD0065291的《房屋意向合同》及编号为2015转让0351325的《杭州城市房屋转让合同》均为无效合同的诉讼请求，本院予以支持。被告徐蔚持有智力残疾的残疾证，其母亲黄笑霄明知其智力低下，生活不能自理，无法辨认和控制自己的行为，但是其在陪同徐蔚签订合同时隐瞒与订立合同有关的这一重要事实，对于合同无效具有过错，依法应当赔偿对方因此遭受的损失。原告要求其赔偿损失20万中的承担意向金3万元及首付款44万元的利息，本院予以支持。根据上述钱款分别于2015年10月14日、2015年10月29日交予原告与被告徐蔚指定的我爱我家公司账户，以及我爱我家公司于2016年1月6日将钱款退回原告的事实，按照银行同期贷款利率，本院确认利息为4201.33元。原告起诉中的过高部分，本院不予支持。原告要求被告赔偿损失20万元中的误工费3万元、交通费1000元、诉讼费1290元、原告因没有买到房子导致儿子没有转学籍产生的损失近15万元，均未提交证据证明，应承担举证不能的不利后果。且诉讼费1290元虽然得到被告我爱我家公司的认可，但是该笔诉讼费系原告撤诉自愿承担的费用，不属于缔约过失产生的必要损失，故本院对上述诉讼请求不予支持。原告要求被告承担律师费2.6万元，经查，该笔律师费系原告之前起诉我爱我家公司居间合同纠纷案件中支付的律师代理，数额是根据前案的诉讼标的计算得出，且律师代理费不属于原告必须支出的费用，本院对该项诉讼请求不予支持。被告我爱我家公司非《杭州城市房屋转让合同》的签订方，且被告徐蔚的法定代理人黄笑霄也自认在合同订立过程中，没有将徐蔚持有智力残疾的残疾证，智力低下，生活不能自理，无法辨认和控制自己的行为等事实告知我爱我家公司。故原告要求被告我爱我家公司承担缔约过失责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告陈萍飞、余智慧与被告徐蔚、杭州我爱我家房地产经纪有限公司于2015年10月签订的《购房意向合同》（编号：ZD0065291）及原告陈萍飞、余智慧与被告徐蔚于2015年10月25日签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2015转让0351325）无效。
二、被告徐蔚于本判决生效之日起十日内向原告陈萍飞、余智慧偿损失人民币4201.33元；
三、驳回原告陈萍飞、余智慧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4690元，因适用简易程序减半收取2345元，由原告陈萍飞、余智慧负担2301元，被告徐蔚负担44元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 员 陈毓华
二〇一六年四月十八日
代书记员 朱溯亚