云南省盈江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盈民初字第407号
原告张盈光。
委托代理人杨文锁，特别授权代理。
被告孔正祥。
被告雷春艳。
二被告委托代理人马荣贤，特别授权代理。
原告张盈光与被告孔正祥、雷春艳建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年8月19日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告张盈光委托代理人杨文锁，被告孔正祥、雷春艳及委托代理人马荣贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张盈光诉称，二被告系夫妻关系。2010年1月6日，原告与二被告在自愿的基础上达成一份《土地使用权转让协议书》。二被告自愿将位于盈江县平原镇勐腊路农机加油站后面的有合法土地使用权的土地一宗，面积为1520平方米，转让给原告，转让价款为638800元。为保证双方履行合同义务，原告于协议签订之日支付给二被告定金200000元。余款438800元，等办清土地使用权转让的一切手续，原告拿到完整的土地使用权证等，该宗土地手续和被告移交土地给原告之日，一次性付给被告。协议同时还约定：甲方（二被告）保证在2010年1月31日前将土地使用证、土地及土地附着物移交给乙方（原告），同时乙方要保证按双方达成的协议书支付土地使用权转让款。然而，协议生效后，二被告却严重违反合同约定，导致双方签订的协议至今没有全部履行。为此，原告提起诉讼，请判令：1、二被告依法履行协议内容，交付双方转让的土地并协助将土地使用权变更登记为原告名下；2、诉讼费由二被告负担。2014年10日15日原告张盈光向本院申请增加诉讼请求，提出若被告无法依照原合同履行的，请求依法解除合同并责令被告承担违约责任，退还200000元定金并支付400000元违约金。
被告孔正祥、雷春艳辩称，2005年6月15日答辩人由父亲雷正才名下取得老批发站综合用地土地使用权一宗，面积为1520平方米，办理了《建设用地批准书》。2010年1月6日以638800元转让给被答辩人张盈光，双方签订了《土地使用权转让协议书》，同时收取定金200000元。2010年3月10日排木卖、雷春国、雷春云向盈江县人民法院提起了行政诉讼。2010年6月6日法院判决撤销了县土地局（2005）字第178号建设用地批准书。在诉讼开始前于2010年3月23日答辩人向被答辩人写了《承诺书》，待争议协调后，答辩人愿继续履行协议。2010年11月15日排木卖等人对该宗土地又提起民事诉讼，到2012年上半年才结束。答辩人孔正祥告知被答辩人，诉讼结果我夫妇在该宗土地上只有126平方米，岳母的部分我们可以做工作转给你。被答辩人表示其地多，不要了，要求退款。2014年3月25日退还了200000元定金。根据《合同法》第94条、96条规定，答辩人与被答辩人签订的《土地使用权转让协议书》，是法律规定的因不可抗力致使不能实现合同目的，自双方协商张盈光放弃购买，退还200000元定金时解除，被答辩人的诉讼请求不能成立，请求驳回被答辩人的诉讼请求。
综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：
1、被告是否应履行2010年1月6日与原告签订的《土地使用权转让协议书》，交付转让土地并办理土地使用权变更登记为原告名下；
2、如被告无法履行双方签订的《土地使用权转让协议书》，该合同是否予以解除，被告应否承担违约责任；
3、200000元定金被告是否已退还原告。
针对以上争议，原告向本院提交如下证据：
1、协议1份（复印件）。欲证明2010年1月6日双方签订了《土地使用权转让协议书》及违约责任。
2、收条1份（复印件）。欲证明2010年1月6日二被告向原告收取200000元定金的事实。
3、承诺书1份。欲证明二被告承诺如不履行合同就承担法律责任，二被告在2010年3月23日已经明知该合同不能履行。
经质证，被告对原告所举证据1的真实性无异议，对证明力有异议，认为因不可抗力已告知原告；对证据2的真实性无异议，对证明力有异议，理由是2014年3月25日已退还原告200000元的定金；对证据3的真实性无异议，对证明力有异议，认为承诺书是单方的意思，因不可抗力合同已解除，承诺书已无效。
被告对其辩理由，向本院提交如下证据：
1、建设用地审批书1份（复印件）。欲证明二被告取得老批发站土地使用权。
2、协议书1份（复印件）。欲证明二被告将土地使用权转让给原告，因不可抗力合同已解除。
3、收条1份（复印件）。欲证明收原告定金200000元，后因不可抗力又退回了200000元的事实。
4、承诺书1份（复印件）。欲证明二被告承诺纠纷解决后继续履行协议，因协议解除该承诺就无效。
5、（2010）盈行初字第3号行政判决书1份（复印件）。欲证明本院已撤销建设用地批准书。
6、（2010）盈民初字第462号民事判决书1份（复印件）。欲证明排木卖等人提起民事诉讼。
7、（2011）德民一终字第78号民事判决书1份（复印件）。欲证明2012年上半年诉讼结束。
8、中国农业银行存款业务回单和借条各1份（复印件）。欲证明向原告退还了200000元的定金及200000元的来源。
9、证人孔正伟当庭证实，孔正祥、雷春艳夫妇卖老批发站土地给张盈光一事，原先我不清楚，后来孔正祥、雷春艳的亲属为该地提起了行政、民事诉讼，两个官司结束后，孔正祥及时告知了张盈光诉讼结果。有两次张盈光到孔正祥家商谈时我都在场（双方邀约我参加），孔正祥说：“土地证被撤销，土地被判分割，我家只有126平方米，但母亲的部分我们也可以做工作一起卖给你。”张盈光回答：“土地我多呢，这里就不要了，还钱就可以了。”
10、证人张应全当庭证实，孔正祥、雷春艳向我借款200000元，我亲自汇给张盈光，是2014年3月25日以转帐的方式打给张盈光。另外，我与张盈光没有经济往来。
经质证，原告对被告所举证据1的真实性、合法性无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，对证明合同因不可抗力已解除不认可；对证据3的真实性无异议，对收到200000元定金认可，不能证实已退还200000元定金；对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，对证明力有异议；对证据5、6、7、9无异议；对证据8的真实性无异议，认为不能证明款项的性质；对证据10不认可，认为证人不能证实二被告对原告的债务已清偿。
通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，对原告所举证据1、3的真实性被告无异议，予以采信，对证明力将综合评判；证据2来源合法，内容真实，与本案存在关联性，予以认可。对被告所举证据1的真实性、合法性原告无异议，予以认可；对证据2、3、4的真实性原告无异议，予以认可，对证明力将综合评判；对证据5、6、7、9原告无异议，予以认可；对证据8、10内容真实，能互相印证，与本案存在关联性，予以认可。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：
2005年6月15日二被告经盈江县国土资源局批准，从其父亲雷正才名下取得盈江县平原镇老批发站综合用地土地使用权一宗，面积为1520平方米，并办理了《建设用地批准书》。2010年1月6日，二被告与原告签订《土地使用权转让协议书》，二被告将该宗土地使用权转让给原告，约定转让价为638800元；协议签订之日原告预付被告定金200000元，余款在办清土地手续及移交土地给原告后，原告一次性支付给被告；被告保证在2010年1月31日前将土地使用证、土地及附着物移交给原告；如哪一方违约要赔偿对方，按定金的两赔（400000元）赔偿。当天，原告支付给二被告定金200000元。后被告的亲人对被告转让的土地权属发生争议，并提起行政诉讼。2010年3月23日，二被告向原告写了一份“承诺书”，承诺争执协调好后，就按原定合同转让，如到期不能转让，就按原定合同的违约条款负法律责任。被告与其亲人对该宗土地的争议，经行政和民事诉讼后，二被告的份额仅为126平方米。后原告与二被告协商，原告表示不要土地。二被告于2014年3月24日退还给原告200000元。对违约责任双方协商不成，原告向本院提起诉讼，并提出上述请求。
本院认为，原告与被告于2010年1月6日签订的《土地使用权转让协议书》是双方真实意思表示，合同内容除违约责任的部分内容无效外，其他部分均合法、有效。原告按合同约定支付了定金，被告却未按约定时间履行义务。被告因其亲人对其转让的土地提起行政诉讼后，已预见与原告签订的合同可能无法履行，仍向原告作出承诺，该承诺是对原、被告原订合同的补充，被告辩称因不可抗力致使不能实现合同目的，而不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，但本案被告已预见与原告签订的合同可能无法履行，故对被告辩称因不可抗力致使不能实现合同目的的主张不予支持。合同原、被告已协议解除，但被告应按合同约定及承诺承担违约责任。双方约定的违约责任是双倍返还定金，《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”和《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务后，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定。本案合同标的金额为638800元，交付的定金为200000元，法律保护的定金应为127760元（638800元×20%﹦127760元），按约定被告双倍返还原告的定金应为255520元（127760元×2﹦255520元），现被告已返还原告200000元（其中定金127760元，72240元属预付款），还应返还原告定金127760元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条之规定，判决如下：
一、解除原告张盈光与被告孔正祥、雷春艳于2010年1月6日签订的《土地使用权转让协议书》。
二、由被告孔正祥、雷春艳支付给原告张盈光定金127760元。定于判决生效后十日内付清。
三、驳回原告张盈光的其他诉讼请求。
案件受理费10190元，由原告张盈光负担5190元（已付），由被告孔正祥、雷春艳负担5000元（未付）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于德宏州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 王ＸＸ
审 判 员 易 飞
人民陪审员 郑维伦
二〇一四年十一月七日
书 记 员 金云凤
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