河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀08民终1673号上诉人（原审原告）：王金，男，1956年4月12日生人，汉族，现住承德县。上诉人（原审原告）：杨桂荣，女，1963年6月27日生人，满族，现住承德县。二上诉人委托诉讼代理人：王新宇，河北永可律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：承德县新合作房地产开发有限公司，住所地承德县下板城镇板城大街花香漫城小区2号楼1号底商。法定代表人：王立公，总经理。委托诉讼代理人：计永利，河北合乾律师事务所律师。上诉人杨桂荣、王金因与被上诉人承德县新合作房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德县人民法院（2018）冀0821民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨桂荣的委托诉讼代理人王新宇，上诉人王金及其委托诉讼代理人王新宇，被上诉人承德县新合作房地产开发有限公司的委托诉讼代理人计永利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨桂荣、王金上诉请求：1、撤销原判，重新作出判决；2、被上诉人承担全案一切费用。事实和理由：一、一审法院认为被上诉人2015年10月31日自行组织验收，上诉人现场接收并装修入住，认定被上诉人已按合同期限交付了商品房错误。事实是被上诉人2015年11月1日交房属于违法交房，出卖人将房屋交付给买受人使用时，出卖人应承担相应的责任直至交付合格的房屋为止。在本案中，买受人与出卖人在《商品房买卖合同》中明确约定，出卖人应在2015年12月31日前将验收合格的房屋交付给买受人使用。从该约定看，出卖人将房屋交付使用包含两个层面的内容：一是要在约定期限内将房屋交付给买受人使用；二是要确保其在约定期限内所交付的房屋经质量验收合格和竣工验收合格。因此，虽然出卖人房地产公司在2015年11月1日将未经竣工验收合格的房屋转移给买受人占有使用，但出卖人所交付使用的房屋未经竣工验收合格，该房屋质量不符合合同的约定，因此出卖人房地产公司交付使用行为违约，不属于在合同期限内交房。商品房交付标准应以开发商取得当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为准，只有开发商在交房时间取得了竣工验收备案证与相应的许可证书，才符合合同约定的交房条件。在被上诉人交房后承德县住房和城乡规划建设局在2015年11月9日还因其将未验收合格房屋交付的行为下达整改通知的情况下，一审法院还将本案认定以按合同期限内交房严重错误。二、1、一审法院认为2015年11月9日承德县住房和城乡规划建设局作出的承县住建行责改字2015年l号责令整改通知书说明被上诉人自行组织竣工验收未取得行政机关的许可、存在验收不合格情形属于瑕疵交房不属于逾期交房行为错误。上诉人认为，本案房屋买卖合同约定交房条件是竣工验收合格，竣工验收不仅需经设计、施工、监理、建设单位等验收合格，还应当符合法律、法规关于房屋交付使用的其他强制性规定。如果商品房竣工验收后未经过有关行政主管部门审核认可并备案，则该商品房的竣工验收不符合法律、法规规定，不应认定已竣工验收合格及满足商品房交付使用的条件，上诉人据此主张开发商承担相关法律责任的，人民法院应予以支持。由此，一审法院以上裁判严重瑕疵，本案争议事实法院没有查清，裁判证据不足适用法律错误。希望二审法院依法查明事实，做出公正裁决。承德县新合作房地产开发有限公司辩称，一、被上诉人不存在逾期交房和房屋质量不合格的问题。1、被上诉人已经按照合同约定时间如期交房，上诉人也正常收房，并进行装修入住使用。2、关于上诉人所述房屋质量问题：双方在办理房屋交接时，被上诉人已经派验房员陪同上诉人共同进行验房，且上诉人已经签字确认“房屋存在问题已经整改完毕，现已经验收合格”。如其在使用中出现了质量问题，属于房屋保修问题。且上诉人不能提供合法有效的证据证明房屋存在质量问题。二、被上诉人交房符合合同约定的交房条件。本案工程已于2015年9月24日经过勘察单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位六方在《河北省建设工程竣工验收报告》上签字盖章，竣工验收结论为合格。本案工程的《河北省建设工程竣工验收报告》已经在承德县住建局进行了工程档案资料验收，得到了政府主管部门的认可。被上诉人提供的该竣工验收报告就是从承德县住建局借阅提交法庭的。承德县工程备案机关出具的《河北省建设工程竣工备案证明书》，载明：“根据国务院《建设工程质量管理条例》和《河北省建设工程竣工验收及备案管理办法》规定，承德县新合作广场（一期）3#楼工程，建设单位于2015年9月24日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，并于2016年11月22日按规定备案。特此证明”。本案工程已经取得了不动产权证，按照《不动产登记暂行条例》第18条、22条的规定，不动产登记必须符合法律、行政法规的规定，违反法律、行政法规规定的，不予登记。如存在工程竣工验收不合格，就不可能取得不动产权证书。承德县住建局责令改正通知书，是行政机关与被上诉人之间一种正常的行政管理关系，属于整改性质，被要求整改并不等同于工程验收不合格，该通知书已经被承德县住建局此后的资料验收、备案证明书等材料所否定，无证明力，与本案无关联性。三、上诉人认为交房条件应为取得备案表，不符合合同约定，没有法律依据，也不符合现实。1、本案中双方没有在合同中约定交房条件为取得备案表，如果按照取得备案表作为交房条件，则违背了双方当事人的合同约定，也违背合同当事人意思自治的基本原则。2、上诉人认为本案交房条件为取得备案表，没有法律依据。3、按照国家住建部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，竣工验收备案是竣工验收合格后的一种备案程序，属于行政管理行为，与房屋能否使用并无关联。四、一审判决结果正确，应予维持，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。杨桂荣、王金向一审法院起诉请求：1.要求被告承担赔偿金20000.00元、违约金93595.95元；2.被告承担本案一切费用。一审法院认定事实：原告王金、杨桂荣于2015年5月14日与被告承德县新合作房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（以下简称合同），合同示范文本为GF-2000-0171，购买被告位承德县下板城镇××大街花香××城××楼××单元××室的的房屋一套；合同约定商品房用途为住宅，所购房屋建筑面积124.03平方米、每平米3900.00元，房屋总价为483717.00元。合同第八条约定:出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定，按逾期时间分别处理（不作累加）:逾期不超过60日，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金;买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（注:比率应不小于上述第1项中的比率）的违约金。合同第十一条约定:商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十六条保修责任约定，买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。第十九条解决方式约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交承德仲裁委员会仲裁。原告王金、杨桂荣已按合同第六条约定的付款方式和期限将首付款383717.00元于2015年5月14日前付清，余款100000.00元于2015年5月19日之前办理了银行按揭手续。2015年10月31日原、被告按合同约定的期限办理了该房屋的交接手续，原告王金、杨桂荣对该房屋进行了装修并实际入住。该涉案楼房所属工程2015年9月24日经被告组织勘查单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位竣工验收合格，施工单位中城建第五工程局有限公司出具了工程质量保修书、住宅使用说明书。2015年11月9日承德县住房和城乡规划建设局（以下简称承德县住建局）向被告发出承县住建行责改[2015]第1号责令整改通知书,内容为“查明被告开发的花香漫城项目1.2.3号楼工程，存在竣工验收不合格、擅自交付使用的行为；责令停止交付使用行为，并组织竣工验收，待竣工验收合格后，方可交付使用。”2016年11月22日承德县住建局在该涉案楼房所属工程《河北省建设工程竣工验收备案证明书》上加盖了竣工验收备案专用章，注明备案时间为2016年11月22日。2016年2月6日，原告王金、杨桂荣为申请人以新合作开发公司为被申请人提起仲裁，要求被申请人支付因出售房屋是将验收不合格的房屋擅自交付原告的违约金、赔偿金145115.10元；2017年7月3日，承德仲裁委员会做出的承仲裁字（2017）第30号裁决被申请人向申请人支付逾期交房违约金28007.00元。原告王金、杨桂荣于2017年11月1日向承德市中级人民法院提起撤销仲裁裁决诉讼，承德市中级人民法院于2017年11月30日做出（2017）冀08民特85号民事裁定书，裁定撤销承德仲裁委员会承仲裁字（2017）第30号仲裁裁决。2018年1月11日，原告王金、杨桂荣向本院提起诉讼，要求被告新合作开发公司因擅自将验收不合格的房屋交付的行为需向原告承担赔偿金2万元、违约金93595.95元。一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同真实自愿合法有效，双方当事人应当按照合同的约定享有权利、履行义务。2015年10月31日被告将自行组织施工、设计、监理、施工图审查机构、勘察单位进行工程竣工验收、且验收结果为合格的涉案商品房交付原告，原告现场接收并装修入住，房屋交付的时间符合双方签订的合同第八条约定的交付时间，可以认定被告已按合同期限交付了商品房。2015年11月9日承德县住房和城乡规划建设局承县住建行责改字2015年1号责令整改通知书，说明被告自行组织的竣工验收合格行为并未取得行政机关的许可、存在验收不合格的情形，在该种情况下被告2015年10月31日向原告交付商品房的行为属于瑕疵交付行为，但不属于逾期交房行为。原、被告双方就涉案商品房签订的买卖合同只在合同第九条约定了逾期交房的违约金及计算标准，对于瑕疵交房行为没有约定违约金及计算标准；原告在庭审中虽提交了房屋接收后出现质量问题的两张照片，但没有提交具体损失数额的证据；因此原告起诉要求被告按逾期交房承担的违约金93595.95元和赔偿金20000.00元的要求证据不足，本院不予支持。本院为维护诚实信用的商品房交易秩序和双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百五十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十二条、第十三条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告王金、杨桂荣的诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，承德县住房和城乡规划建设局2016年11月22日制作的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，证明涉案楼房所属工程的建设单位于2015年9月24日组织设计单位、施工单位、工程监理等有关单位竣工验收合格，并于2016年11月22日按规定备案。2015年11月9日承德县住房和城乡规划建设局向被上诉人下达的整改通知书系行政管理行为，如被上诉人存在违规交付房屋的行为，应由有权机关依法予以规制，不能作为认定逾期交付房屋的证据。事实上，2015年10月31日，上诉人与被上诉人已经按合同约定的期限办理了该房屋的交接手续，上诉人对该房屋进行了装修并实际入住。关于上诉人主张的房屋存在质量问题被上诉人应承担赔偿责任，因其未提供因该质量问题所造成的房屋损失的事实依据，对其该项主张本院不予支持，待其有相关证据后，可另行主张权利。综上所述，杨桂荣、王金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2570.00元，由杨桂荣、王金负担。本判决为终审判决。审判长  孙琳丽审判员  李红梅审判员  刘 音二〇一八年五月二十八日书记员  刘 炯