江西省赣州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）赣07执异38号
异议人（被保全人）：江西中洋实业控股有限公司（原名江西中洋房地产开发有限公司），住所地：赣州市章贡区客家大道。
法定代表人：刘金茂，该公司总经理。
委托诉讼代理人：肖斌，系江西中洋房地产开发有限公司章江新区分公司总经理。
异议人（利害关系人）：江西中洋房地产开发有限公司章江新区分公司，住所地：赣州市章贡区。
负责人：肖斌，该公司总经理。
申请保全人：江西建工第四建筑有限责任公司，住所地：南昌市青云谱区。
法定代表人徐恰皮，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘承余，江西客家律师事务所律师，。
委托诉讼代理人：温超，江西客家律师事务所律师，。
在本院执行申请保全人江西建工第四建筑有限责任公司（下称四建公司）诉前财产保全一案中，异议人江西中洋实业控股有限公司（下称中洋公司）、江西中洋房地产开发有限公司章江新区分公司（下称中洋章江分公司）不服（2016）赣07执保107号民事裁定，向本院提出书面异议。本院于2016年12月29日作出（2016）赣07执异63号执行裁定，申请保全人不服，向江西省高级人民法院（下称江西高院）申请复议，2017年4月29日，江西高院作出（2017）赣执复8号执行裁定，撤销本院（2016）赣07执异63号执行裁定，发回重新审理。本院依法另行组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人中洋公司、中洋章江分公司称，一、根据民诉法的相关规定，申请诉前保全应当提供相当于请求保全金额的担保。四建公司申请诉前保全金额为8000万元，但现有材料无法证明其提供了同等价值的财产担保，故裁定诉前保全错误。二、（2016）赣07执保107号之一民事裁定书作出后，异议人未收到任何通知，也未收到该裁定书，故财产保全程序违法。三、（2016）赣07执保107号之一民事裁定保全金额仅为8000万元，而执行法院除冻结异议人账户外，还查封了异议人价值达20095.3万元的资产，超出保全范围12095.3万元。仅保全的东区负二层329个车位及西区负二层198个车位的价值就达8400万元，已能满足裁定保全的金额。因此，对于其他的财产的保全措施应予以解除。四、根据四建公司与江西中洋房地产开发有限公司签订的施工合同，约定合同总价款为2.5亿元，但中洋房地产开发有限公司已支付工程款达2.8996亿元，超出了合同价款。虽然工程存在增减可能发生一定调整，但不至于产生8000万元的争议，且四建公司配合结算和验收，而是采取诉前保全行为，申请冻结巨额财产。此次诉前保全，导致异议人无法正常对外销售，给异议人造成巨大损失。如不及时解除对异议人财产的保全措施，将使异议人资金无法正常周转，甚至面临破产。综上，请求解除对异议人中洋公司位于“xxxx”负一层272个车位、19套商品房、16间商铺的查封以及在中国建行创业支行的银行账户（账号：36×××46）、在中国银行赣州城东支行的银行账户（账号：19×××23）的冻结，并解除对异议人中洋章江分公司在在中国银行赣州城东支行的银行账户（账号：36×××66））的冻结。
本院查明，四建公司与江西中洋房地产开发有限公司于2012年3月1日签订《建设工程施工合同》，由四建公司承建中洋﹒公园首府I期工程，约定工程金额暂定为1.3亿元。2012年12月28日，四建公司与江西中洋房地产开发有限公司签订《中洋﹒公园首府商住小区项目（西区）建设工程施工补充协议》，由四建公司承建“中洋﹒公园首府”商住小区项目西区（II期）工程，约定工程金额为1.2亿元。因工程款事宜，四建公司于2016年10月26日以中洋实业控股有限公司为被申请人向本院申请诉前保全，要求依法查封江西中洋房地产开发有限公司章江新区分公司、赣县分公司、崇义分公司及中洋实业控股有限公司赣州分公司位于“中洋﹒公园首府”的房产或查封、扣押、冻结其8000万元的价值相应的其他财产，并由中国人民财产保险股份有限公司赣州分公司出具保函为其提供诉前保全担保。2016年10月20日，本院作出（2016）赣07执保107号之一民事裁定书，裁定查封江西中洋房地产开发有限公司章江新区分公司、赣县分公司、崇义分公司及中洋实业控股有限公司赣州分公司位于中洋﹒公园首府的房产或查封、扣押、冻结其8000万元的价值相应的其他财产。2016年11月1日，查封了异议人中洋公司名下“中洋﹒公园首府”19套商品房、16间商铺，即：7号楼201室（即赣（2016）赣州市不动产权第00307xx，以下简称字号）、202室（00307xx）、210室（00307xx）、7号楼12#商铺（00253xx）、21#商铺（00253xx）；8号楼208室（00309xx）、209室（00309xx）、210室（00309xx）、211室（00309xx）、8号楼8#商铺（00307xx）、9#商铺（00307xx）10#商铺（00307xx）、11#商铺（00307xx）；9号楼201室（00310xx）、202室（00310xx）、203室（00310xx）、204室（00310xx）、205室（00310xx）、206室（00310xx）、207室（00310xx）、208室（00310xx）、209室（00310xx）、210室（00310xx）、9号楼1#商铺（00309xx）、2#商铺（00309xx）、3#商铺（00309xx）、4#商铺（00309xx）、5#商铺（00309xx）、6#商铺（00309xx）、7#商铺（00309xx）、8#商铺（00309xx）、9#商铺（00309xx）、10#商铺（00309xx）；11号楼2901室（00020xx）；13号楼202室（00021xx）；同日还查封异议人名下“中洋﹒公园首府”东、西区的225个地下车位。即：（东区137个）451#、452#、453#、454#、455#、456#、457#、458#、459#、460#、461#、462#、463#、464#、465#、466#、467#、468#、469#、470#、471#、472#、473#、474#、475#、476#、477#、478#、479#、480#、481#、482#、483#、484#、485#、486#、487#、488#、489#、490#、491#、492#、493#、494#、495#、496#、497#、498#、499#、500#、501#、502#、503#、504#、505#、506#、507#、508#、509#、510#、511#、512#、513#、514#、515#、516#、517#、518#、519#、520#、540#、541#、542#、543#、544#、545#、546#、547#、548#、549#、550#、553#、554#、555#、556#、557#、558#、561#、562#、563#、564#、565#、567#、568#、569#、570#、571#、572#、573#、574#、575#、576#、577#、578#、579#、580#、581#、582#、583#、584#、585#、586#、587#、588#、589#、590#、591#、592#、593#、594#、595#、596#、597#、598#、599#、600#、601#、602#、603#、604#、605#、606#、607#、608#、609#、610#、611#；（西区88个）618#、619#、620#、621#、622#、623#、624#、625#、1065#、1066#、1067#、1068#、1069#、1070#、1072#、1073#、1074#、1075#、1076#、1077#、1078#、1079#、1080#、1081#、1082#、1083#、1084#、1085#、1086#、1087#、1088#、1089#、1090#、1091#、1092#、1093#、1094#、1095#、1096#、1097#、1098#、1099#、1100#、1161#、1162#、1163#、1164#、1165#、1166#、1167#、1168#、1169#、1170#、1171#、1172#、1173#、1174#、1175#、1176#、1177#、1178#、1179#、1180#、1281#、1282#、1283#、1284#、1285#、1286#、1287#、1288#、1301#、1302#、1303#、1304#、1305#、1306#、1307#、1308#、1309#、1310#、1311#、1312#、1313#、1314#、1315#、1316#、1317#。
2016年11月8日，本院冻结了异议人中洋公司在中国银行赣州市城东支行处的银行账户（账号：19×××23）、在中国建行赣州创业支行的银行账户（账号：36×××46），并冻结异议人中洋章江分公司在中国建行赣州创业支行的银行账户（账号：36×××66）。
2016年11月9日，本院查封了异议人中洋公司名下“中洋﹒公园首府”东、西区地下车位共计580个。即：（东区266个）
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2016年12月29日，本院解除了异议人中洋公司名下“中洋﹒公园首府”上述19套住宅、16间商铺、272个车位的查封和中洋公司在中国银行赣州市城东支行处的银行账户（账号：19×××23）、在中国建行赣州创业支行的银行账户（账号：36×××46）以及中洋公司章江新区分公司在中国建行赣州创业支行的银行账户（账号：36×××66）的冻结。
2017年6月9日，本院查封了上述解封的中洋公司名下“中洋﹒公园首府”的9套住宅、225个车位。即：7号楼202室（00307xx）、210室（00307xx）；8号楼208室（00309xx）、209室（00309xx）、210室（00309xx）、211室（00309xx）；9号楼204室（00310xx）、205室（00310xx）；13号楼202室（00021xx）等9套住宅；东、西区负一层225个车位。至此，本案实际查封中洋公司名下的财产为：“中洋﹒公园首府”的9套商品房、758个车位。即：东区（380个）9、10、35、38、44、53、63、65、66、67、68、69、70、75、88、90、91、92、93、114、141、169、170、184、185、186、187、191、192、193、194、197、198、199、200、208、210、211、213、225、226、227、228、234、235、242、248、249、250、253、451#、452#、453#、454#、455#、456#、457#、458#、459#、460#、461#、462#、463#、464#、465#、466#、467#、468#、469#、470#、471#、472#、473#、474#、475#、476#、477#、478#、479#、480#、481#、482#、483#、484#、485#、486#、487#、488#、489#、490#、491#、492#、493#、494#、495#、496#、497#、498#、499#、500#、501#、502#、503#、504#、505#、506#、507#、508#、509#、510#、511#、512#、513#、514#、515#、516#、517#、518#、519#、520#、540#、541#、542#、543#、544#、545#、546#、547#、548#、549#、550#、553#、554#、555#、556#、557#、558#、561#、562#、563#、564#、565#、567#、568#、569#、570#、571#、572#、573#、574#、575#、576#、577#、578#、579#、580#、581#、582#、583#、584#、585#、586#、587#、588#、589#、590#、591#、592#、593#、594#、595#、596#、597#、598#、599#、600#、601#、602#、603#、604#、605#、606#、607#、608#、609#、610#、611#、612#、613#、614#、615#、616#、617#、551#、560#、532#、534#、535#、536#、537#、538#、539#、521#、523#、524#、525#、526#、527#、529#、530#、361#、362#、363#、364#、365#、366#、367#、368#、369#、370#、371#、372#、373#、374#、375#、376#、377#、378#、379#、380#、381#、382#、383#、384#、385#、386#、387#、388#、389#、390#、391#、392#、393#、394#、395#、396#、397#、398#、399#、400#、401#、402#；403#、404#、405#、406#、407#、408#、409#、410#、411#、412#、413#、414#、415#、416#、417#、418#、419#、420#、421#、422#、423#、424#、425#、426#、427#、428#、429#、430#、431#、432#、433#、434#、435#、436#、437#、438#、439#、440#、441#、351#、352#、354#、355#、357#、358#、359#、360#、341#、342#、343#、344#、345#、346#、347#、348#、349#、350#、331#、332#、334#、335#、336#、337#、338#、339#、340#、322#、323#、324#、325#、326#、327#、328#、329#、311#、312#、313#、314#、315#、316#、317#、318#、319#、320#、302#、303#、304#、305#、306#、307#、308#；309#、310#、281#、282#、283#、284#、285#、286#、287#、288#、289#、290#、291#、292#、293#、294#、295#、296#、297#、298#、299#、300#、273#、274#、276#、277#、278#、279#、280#、261#、262#、263#、264#、265#、266#、267#、268#、269#；（西区378个）649、651、652、653、656、789、790、802、805、807、817、823、824、829、875、893、894、895、896、897、898、900、901、907、908、909、911、927、932、937、938、941、942、950、953、958、959、961、962、963、964、965、967、970、971、972、973、974、980、983、986、989、994、996、998、1001、1002、1003、1004、1005、1006、1007、1008、1009、1011、1012、1013、1014、1018、1019、1020、1021、1022、1023、1024、1025、1026、1027、1028、1029、1030、1031、1032、1034、1035、1036、1039、1040、1041、1042、1043、1044、1045、1046、1047、1049、1050、1051、1052、1053、1054、1055、1056、1057、1058、1059、1060、1061、778、779、780、783、784、768、769、770、771、772、773、774、775、776、777、762、763、764、765、766、767、738、739、740、741、742、743、744、745、746、747、748、749、750、751、752、753、754、755、756、757、721、710、699、700、702、703、704、705、707、688、693、694、697、678、679、687、669、675、664、618、619、620、623、624、625、761、1065#、1066#、1067#、1068#、1069#、1070#、1072#、1073#、1074#、1075#、1076#、1077#、1078#、1079#、1080#、1081#、1082#、1083#、1084#、1085#、1086#、1087#、1088#、1089#、1090#、1091#、1092#、1093#、1094#、1095#、1096#、1097#、1098#、1099#、1100#、1161#、1162#、1163#、1164#、1165#、1166#、1167#、1168#、1169#、1170#、1171#、1172#、1173#、1174#、1175#、1176#、1177#、1178#、1179#、1180#、1281#、1282#、1283#、1284#、1285#、1286#、1287#、1288#、1301#、1302#、1303#、1304#、1305#、1306#、1307#、1308#、1309#、1310#、1311#、1312#、1313#、1314#、1315#、1316#、1317#、801#、802#、805#、807#、829#、1321#、1322#、1323#、1324#、1325#、1326#、1319#、1320#、1291#、1293#、1296#、1297#、1298#、1300#、1290#、1271#、1275#、1278#、1279#、1280#、1261#、1262#、1263#、1264#、1266#、1267#、1268#、1269#、1270#、1252#、1253#、1254#、1255#、1256#、1247#、1238#、1211#、1212#、1213#、1214#、1215#、1216#、1217#、1218#、1219#、1201#、1202#、1203#、1204#、1205#、1206#、1207#、1208#、1209#、1210#、1191#、1192#、1195#、1196#、1197#、1198#、1199#、1200#、1181#、1182#、1183#、1184#、1185#、1190#、1151#、1152#、1153#、1154#、1155#、1156#、1158#、1160#、1141#、1142#、1143#、1144#、1146#、1147#、1148#、1149#、1150#、1131#、1132#、1133#、1134#、1135#、1136#、1137#、1138#、1140#、1121#、1122#、1124#、1125#、1126#、1127#、1128#、1129#、1130#、1112#、1113#、1114#、1115#、1116#、1117#、1118#、1119#、1120#、1104#、1105#、1106#、1109#、1110#。
为确定本案上述实际查封的中洋公司名下的“中洋﹒公园首府”的9套商品房、758个车位的价值，经中洋公司和四建公司共同选择的赣州正辉房地产咨询评估有限公司（下称正辉公司）评估。2017年10月18日，正辉公司出具《估价报告书》（编号：360700－正辉评咨字[2017]F0047号），确定本案实际查封的9套商品房、758个车位评估价为102481479元。
另查明，2013年11月15日，赣州市价格监督局向江西中洋房地产开发有限公司出具赣市价检函字（2013）152号《关于商品房销售价费公示的复函》，同意“中洋﹒公园首府”9＃楼125套商品房均价按8000元/㎡、商铺7间按50000元/㎡价格在交易所公示。2014年9月1日，赣州市价格监督局向江西中洋房地产开发有限公司出具赣市价检函字（2014）82号《关于商品房销售价费公示的复函》，同意“中洋﹒公园首府”13、14号楼20套商品房均价按8200元/㎡、商铺15间按50000元/㎡价格在交易所公示。2014年11月16日，赣州市价格监督局向江西中洋房地产开发有限公司出具赣市价检函字（2014）152号《关于商品房销售价费公示的复函》，同意“中洋﹒公园首府”7、8号楼242套商品房均价按8200元/㎡、商铺15间按50000元/㎡价格在交易所公示。2015年3月2日，赣州市价格监督局向江西中洋房地产开发有限公司出具赣市价检函字（2015）20号《关于商品房销售价费公示的复函》，同意“中洋﹒公园首府”地下车位616个均价按214155元/个价格在交易所公示。2015年12月21日，赣州市价格监督局向江西中洋房地产开发有限公司出具赣市价检函字（2015）117号《关于商品房销售价费公示的复函》，同意“中洋﹒公园首府”地下车位709个均价按214155元/个价格在交易所公示。
还查明，1、2015年2月16日，中洋公司就“中洋﹒公园首府”东区616个地下车位在赣州市房地产管理局办理了《商品房现售备案》（编号：赣市现售备字第2015-xxx号）。2015年12月21日，中洋公司就“中洋﹒公园首府”西区709个地下车位在赣州市房地产管理局办理了《商品房预售许可证》（编号：赣市房预售证字第2015-xxx号）。2、江西中洋房地产开发有限公司于2014年经工商行政管理部门核准变更为江西中洋实业控股有限公司。中洋章江分公司为江西中洋实业控股有限公司的分支机构，于2015年2月9日办理了营业执照。3、四建公司在申请诉前保全财产后，在法定期间内对中洋公司提起了诉讼，目前，该诉讼案件正在审理中。
本院认为：本案的焦点为保全的财产是否存在超标的查封的情形。对此，应根据申请保全的标的额，综合保全查封财产的有关因素进行综合判断。本案中，四建公司申请保全的价值为8000万元，实际查封异议人名下的财产为9套商品房和758个车位，该财产经评估公司评估，评估价值为102481479元。虽然评估的价值高出保全申请标的额2000余万元，但参照最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条和《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条有关拍卖财产确定保留价时降价幅度的规定，结合本案实际，该保全财产的价值既能满足保全申请的要求，也在法律规定财产保全的合理价值范围内，不存在超标的查封情形。同时，本案对案涉财产的查封也符合最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条第一款关于“被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全”的规定。综上，异议人仍以本案实际查封的9套商品房和758个车位价值明显超标的额为由，要求解除部分查封财产的主张，缺乏事实和法律依据，其异议理由不能成立，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：
驳回江西中洋实业控股有限公司和江西中洋房地产开发有限公司章江新区分公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江西省高级人民法院申请复议。
审判长 陈小奇
审判员 曾 军
审判员 肖水长
二〇一七年十月二十三日
书记员 刘 珍