江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4306号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈笑，女，1976年6月15日生，汉族，无业。
委托代理人朱丽，江苏石城律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）刘庆年，男，1973年10月8日生，汉族，个体工商户。
委托代理人江舒扬，江苏朗宁律师事务所律师。
委托代理人杨青磊，江苏朗宁律师事务所律师。
上诉人陈笑、刘庆年因房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第2974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月14日公开开庭审理了本案。上诉人陈笑的委托代理人朱丽、上诉人刘庆年及其委托代理人江舒扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈笑原审诉称，其与刘庆年于2012年3月21日签订《房屋买卖定金协议》，约定刘庆年购买陈笑位于南京市白下区某巷70号102室房屋，房屋总价为130万元整。协议签订后，陈笑按照协议约定履行了义务，按时交付了房屋并办理了过户等事宜。但刘庆年至今还欠陈笑5万元的房款。陈笑多次向刘庆年催要，刘庆年均予以推诿，为维护自己的合法权利，特诉至法院，请求法院判令：1、请求判令刘庆年向陈笑立即支付5万元购房款。2、诉讼费用由刘庆年承担。
刘庆年原审辩称，陈笑与刘庆年于2012年3月21日签订房屋买卖合同一份，刘庆年按照合同约定已经付清全部房款，陈笑将尾款欠条还给刘庆年，刘庆年不欠任何款项。是陈笑未按合同约定迁出户口，其违约导致刘庆年家户籍无法迁入所购房屋，两个孩子上学缴纳了30000元费用，为陈笑家人迁出户口也花费几千元费用，当时陈笑口头同意全部认可刘庆年的费用。陈笑的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回，案件受理费由陈笑自行承担。
刘庆年原审反诉称，刘庆年与陈笑于2012年3月21日通过中介签订（学区）房屋买卖合同一份。刘庆年付清所有款项，未付尾款也已写了欠条，约定于2012年5月15日交屋清空完所有户口时付清尾款。至2012年5月28日，陈笑告知刘庆年，因与家人房屋买卖产生矛盾，无法调解，而且陈笑需回东莞待产，无法按期将户口迁出，造成刘庆年两个孩子不能按期入户所购学区房上学，便将尾款作为两个孩子选择其他学校就读的经济补偿。并当场将尾款欠条交还于刘庆年销毁，并委托刘庆年与陈笑家人协商迁户口事宜并承担相应费用以及违约责任。陈笑之后销声匿迹，电话也已停机。刘庆年自己登报公告，去房管所调档案，取材料。在某巷派出所多次沟通协调下，于2014年4月20日将原户籍中的户口全部迁出。为维护自己的合法权利，特向法院提出反诉，请求法院判令：1、陈笑立即支付违约金73216元，按合同中第五条每逾期一天按总房款的万分之五支付；2、陈笑支付刘庆年登报纸费用270元；3、反诉费由陈笑承担。
陈笑原审辩称，刘庆年的诉讼请求没有事实与法律依据，在双方所签订的房屋买卖定金协议、南京市存量房买卖合同中均约定了余款5万元应于交房时付清。2012年5月15日，陈笑将房屋交付于刘庆年，按合同约定刘庆年应将5万元尾款交付陈笑；关于迁户口双方并没有约定相关的违约条款，刘庆年以逾期交付房屋的违约条款来计算违约金是不符合双方约定的，不应得到支持。故请求人民法院驳回刘庆年的反诉请求。
原审法院经审理查明，陈笑与刘庆年及南京利众置业投资顾问有限公司第一百六十一分公司于2012年3月21日签订《房屋买卖定金协议》，约定陈笑以1300000元价格将南京市白下区某巷70号102室房屋出售给刘庆年，并定于2012年4月1日办理过户手续，刘庆年在领取新证后即日申请入户，陈笑无条件负责清空该房屋内的户口。2012年3月28日，陈笑与刘庆年签订《南京市存量房买卖合同》，约定：双方定于2012年5月15日正式交付该房屋；尾款5万元于交付房屋时付清；陈笑应在2012年5月15日前将其落户于该房屋的户籍关系迁出；刘庆年未按约定支付购房款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金；陈笑逾期交房的，每逾期一天，按总房价款的万分之五支付违约金。同年4月1日，刘庆年登记为诉争房屋所有权人。同年5月15日，陈笑交付房屋。2014年6月10日，陈笑诉至原审法院，要求刘庆年给付房屋尾款50000元。原审庭前，刘庆年提出反诉，认为其按合同约定支付了所有应付房款，尾款是陈笑给予的补偿，2012年5月15日交付房屋到2014年4月20日在这期间陈笑一直没有迁户口，给其造成了损失，这期间是其自己把户口迁出的，产生了费用，因陈笑违约造成了损失。请求：一、陈笑立即支付违约金73216元，按合同中第五条每逾期一天按总房款的万分之五支付；二、要求陈笑支付登报纸费用270元；三、反诉费由陈笑承担。原审庭审中，陈笑与刘庆年一致确认房屋实际成交价格为1300000元，双方对定金及房款的支付均不持异议，但对尾款5万元是否应当给付存在争议。陈笑认为按合同约定刘庆年应当交付五万元尾款；关于迁户口双方并没有约定相关的违约条款，刘庆年以逾期交付房屋的违约条款来计算违约金是不符合双方约定的，不应得到支持。刘庆年陈述：陈笑委托其给她家人办理迁户口，费用她会承担的，5万元作为小孩上学的补偿，5万元的尾款欠条陈笑返还后，其就撕掉了。对以上陈述，刘庆年未提供证据证实。对此陈笑亦不予认可。
原审法院另查明，2012年7月15日，刘庆年在现代快报第15版右下角登出关于房屋户口迁移公告，内容为：“本人已取得白下区某巷70号102室的房产，请户口未迁出的陈佳俊和陈刚尽快将户口迁出，逾期十五天不迁出，本人将申请公安机关将二人户口迁至社区托管”，该公告花费230元；因办理户口托管公安机关需要房产登记原件，2012年4月18日，刘庆年至南京市房屋产权监理处查阅档案，花费20元；2012年7月17日至南京市房屋产权监理处查阅并复制档案，花费26元；2012年6月21日刘庆年为孩子择校向南京市鼓楼区教育局捐赠15000元。直至2014年4月20日，陈笑户籍中家人的户口从诉争房屋迁出。对于刘庆年对鼓楼区教育局捐赠款，陈笑认为买卖的房屋位于白下区而刘庆年提供的捐赠款发票是鼓楼区，因此不能证明是户口问题导致刘庆年的损失。原审庭审中，陈笑放弃主张逾期付款的违约金。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。出售诉争房屋系当事人真实意思表示。陈笑与刘庆年于2012年3月21日签订了《房屋买卖定金协议》及2012年3月28日签订的《南京市存量房买卖合同》均合法有效，双方按合同约定履行了房屋交付和给付前期房款的义务。但是对于购房尾款50000元是否应当给付，原审法院认为，谁主张谁举证，没有证据或者证据不足以证明争议的事实及其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。刘庆年并无证据证实陈笑放弃购房尾款50000元、该购房尾款系迟延迁出诉争房屋户口的经济补偿，故对刘庆年的抗辩理由，原审法院不予采信。对陈笑要求刘庆年给付购房尾款50000元，原审法院予以支持。但是陈笑未在双方约定的期限将讼争房屋内的户籍关系迁出，应承担相应的违约责任，虽然双方并未在合同中约定该项违约应承担何种违约责任，亦未约定关于迟延迁出户口的违约金条款，但是该违约行为实际已给刘庆年造成一定的损失，陈笑应当予以赔偿。对于刘庆年要求陈笑负担两个孩子择校费用，虽其提供的是鼓楼区教育局的相关证据，并非讼争房屋所在白下区教育局的证据，但从刘庆年办理迁移户口的公告及其办理小孩入学时间来看，未能按时迁入户口对其子女入学确实产生了影响，而且由于陈笑未按合同约定期限履行迁出诉争房屋内户口的义务，致使刘庆年为迁移户口花费公告费用230元，查阅档案费46元，共计276元，考虑到刘庆年的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，刘庆年子女入学所产生的额外费用15000元及迁移户口的损失由应由陈笑负担。刘庆年要求依照合同中逾期交房的条款，每逾期一天迁户口按总房款的万分之五支付违约金，无事实依据，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审法院判决：一、刘庆年于判决生效之日起十日内给付陈笑50000元；二、陈笑于判决生效之日起十日内给付刘庆年15276元；三、驳回刘庆年的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1300元，减半收取为650元，由刘庆年负担；一审反诉案件受理费815元由刘庆年负担700元，由陈笑负担115元。
陈笑不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人认为被上诉人购买的房屋是在南京市秦淮区，而非鼓楼区。如因户口问题导致刘庆年的孩子入学产生额外的费用，也应该是在刘庆年所购买房屋的户口所在地的相关学校产生的额外费用。刘庆年提供的是鼓楼区教育局的捐赠收据，是择校费，这与刘庆年的孩子户口有无迁进诉争房屋没有任何的关联性。一审法院据此证据认定上诉人应当承担该笔费用，无事实与法律依据。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判驳回上诉人刘庆年在一审中的反诉请求，由上诉人刘庆年承担一、二审诉讼费用。
刘庆年答辩称，关于原审判决第二项判决，是刘庆年的实际损失，但没有全部包含在内。况且根据合同约定，刘庆年要求陈笑承担的是违约金65000元，是合同总价款的5%。关于诉讼费应当由被上诉人陈笑承担。
刘庆年不服原审法院判决，向本院提起上诉称，关于本案的事实，原审法院未能查明。双方约定，陈笑应在2012年5月15日前将其户籍迁出涉案房屋，未按约定履行义务应承担违约责任。2012年5月15日后，陈笑仍未将其户籍迁出，双方于2012年5月28日经协商达成一致意见，免除刘庆年支付5万元房屋尾款义务，用于抵偿陈笑未能迁出户籍造成刘庆年子女无法入学的损失。陈笑违反诚实信用原则，应当承担房屋实际成交价1300000元的5%作为违约金。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判驳回陈笑原审全部诉讼请求。2、支持刘庆年原审反诉请求。3、判令陈笑承担本案诉讼费用。
陈笑答辩称，上诉人刘庆年的上诉请求无事实依据，并无证据证实，不应当得到法院支持。一审法院判决刘庆年支付房屋尾款5万元，符合事实及法律规定，应当予以支持。
二审中，除了上诉人对原审查明的“陈笑立即支付违约金73216元”、“2012年6月21日刘庆年为孩子择校向南京市鼓楼区教育局捐赠15000元”事实有异议外，双方当事人对原审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
审理中，上诉人提供了刘庆年的暂住证、结婚证、其妻子暂住证、户口本、其孩子的一个月学杂费872元，证明刘庆年为农业家庭户口，至今户籍仍在安徽省，全家现居住在南京，领取的是鼓楼区的暂住证，当时购房为了全家落户处的学籍所用。被上诉人对上诉人提供的暂住证、结婚证、户口本、学杂费的真实性予以认可，但认为与本案没有关联性。
本院认为，陈笑与刘庆年于2012年3月21日签订的《房屋买卖定金协议》及2012年3月28日签订的《南京市存量房买卖合同》，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。虽然刘庆年称双方经协商达成一致意见，陈笑免除刘庆年支付5万元房屋尾款义务，用于抵偿陈笑未能迁出户籍造成刘庆年子女无法入学的损失，但是陈笑对刘庆年所述并不认可，且刘庆年并无证据证明双方就此达成一致意见，故对刘庆年认为购房尾款50000元系抵偿陈笑未能迁出户籍造成刘庆年子女无法入学损失的主张，本院不予支持。双方签订的《房屋买卖定金协议》及《南京市存量房买卖合同》均约定陈笑负有将诉争房屋内的户籍关系迁出的义务，但对迟延迁出户籍应承担何种违约责任未作约定。陈笑认为一审法院认定上诉人应当承担刘庆年的孩子户籍没有迁进诉争房屋所造成的损失，无事实与法律依据，但是陈笑未在双方约定的期间将涉案房屋内的户籍迁出，该行为客观上已给刘庆年造成了一定的损失，陈笑理当予以赔偿，原审法院根据刘庆年的实际损失、合同履行情况及当事人的过错等因素判令陈笑赔偿刘庆年子女入学所产生的额外费用及迁移户口的损失，并无不当。陈笑上诉主张其不应赔偿刘庆年因此而遭受的损失，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。刘庆年主张陈笑逾期迁出涉案房屋户籍应承担房屋实际成交价1300000元的5%作为违约金，无合同依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1300元，由陈笑负担650元，由刘庆年负担650元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝莉坤
审 判 员 曹 艳
代理审判员 吴 勇
二〇一四年十二月八日
书 记 员 罗程允