北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第8423号
上诉人（原审被告）马广民，男，1984年1月10日出生。
委托代理人邱屹东，北京市杰通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王翠华，女，1964年12月22日出生。
委托代理人罗记永，北京市炜衡律师事务所律师。
上诉人马广民因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第8474号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马广民及其委托代理人邱屹东，被上诉人王翠华及其委托代理人罗记永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王翠华在原审法院诉称：2014年3月28日，王翠华与马广民经北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合公司）居间，签订了《房屋买卖居间合同》及《补充协议》（编号：××××××）等合同，合同约定马广民购买王翠华所有的位于北京市昌平区昌平镇西环里小区807号房屋，房屋总价款为200万元整，马广民通过首付款加贷款形式支付房款，其中首付款71万元，拟贷款金额129万元。《补充协议》第二条第4款约定，双方于2014年4月15日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续，同时马广民将首付款人民币71万元一次性支付给王翠华。《补充协议》第四条第3款约定马广民若出现拒绝购买该房屋情形的，构成根本违约，需支付该房屋总价款20%的违约金，马广民向王翠华己支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。合同签订后，马广民多次以首付款不足，资料没有准备齐全为由，没有按照合同约定办理该房屋的审贷手续，也没有支付首付款。2014年6月5日，马广民以购房首付款不足为由，拒绝购买涉案房屋，致使合同无法继续履行，马广民也认可已构成合同约定的违约责任。当日王翠华、马广民双方签署了第二份《补充协议》，并明确就合同约定的违约赔偿事宜双方进行协商解决，协商不成的向房屋所在地法院起诉。王翠华与马广民通过易合公司居间签署的房屋买卖居间合同、补充协议及相关合同是双方真实的意思表示，合法有效。2014年，在北京市房价（尤其是郊区房价）一直在下降的情况下，马广民因经济利益，以各种理由不履行合同义务，并拒绝购买房屋，根据2014年3月28日签署的《补充协议》第四条第3款约定，王翠华有权解除合同，而马广民的行为己构成根本违约，应承担违约责任。故请求法院依法判决支持王翠华的诉讼请求，以保护王翠华的合法权益和维护法律的公平正义。诉讼请求：1、请求法院判令解除王翠华与马广民签署的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》（编号：××××××）等房屋交易相关合同；2、判令马广民按照《补充协议》（编号：××××××）约定向王翠华支付40万元违约金（按照补充协议第四条第3款的约定按照房屋总价款的20%标准计算）；3、判令马广民承担本案的诉讼费用。
马广民在原审法院辩称：第一项请求，本案相关合同已经终止，这项请求无依据。第二，关于王翠华要求支付40万违约金，马广民没有违约行为发生，王翠华也无证据证明实际损失发生，如果法院认定马广民违约，请求减少。马广民购房当初给了王翠华2万元定金。事实部分，双方补充协议2条4款约定王翠华写的不完整，是说按照合同约定支付71万元，是有时间条件和过户条件存在的，见房产合同第一页。王翠华在没有房屋过户手续，仅单方催款，马广民没有违约。鉴于马广民已经向王翠华支付2万定金，我们最多考虑定金给王翠华。
原审法院判决认为：王翠华、马广民及易合公司所签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》是双方为履行合同而达成的真实意思表示，该合同有效。合同签订后各方均应按照合同约定履行各自义务，任何一方违约均应承担相应的责任。现根据王翠华与马广民于2014年6月5日签订的《补充协议》，双方已明确表示不再履行相关合同，故应视为双方一致同意解除合同的意思表示。因马广民购房首付款不足导致双方的合同无法继续履行，其亦承认属于违约，故马广民应按照合同约定支付违约金。虽然马广民提出违约金数额过高要求予以降低，但其未就此向法院提供相应证据加以证明，故法院对马广民的上述辩解意见不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除王翠华与马广民于二○一四年三月二十八日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。二、马广民于本判决生效后十日内给付王翠华违约金四十万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，马广民不服，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原判，依法改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求。上诉理由为：原审判决认定事实错误，判决显失公平。被上诉人并未对其实际损失举证，原审判决的四十万违约金过高。
王翠华答辩称，原审判决正确，服从原判。
本院经审理查明：2014年3月28日，王翠华（出卖人）、马广民（买受人）及案外人北京市易合房地产经纪有限责任公司（居间人）签订《房屋买卖居间合同》，合同主要约定如下内容：出卖人所售房屋坐落在昌平区昌平镇西环里807号，该房屋所在楼层为4层，建筑面积107.4平方米，该房屋规划设计用途为住宅；该房屋及其附属设施设备、装饰装修、相关物品成交价格为200万元；买受人在签订本合同的同时支付定金人民币2万元；买受人申办抵押贷款，拟贷款金额为129万元。同日，双方还签订了《补充协议》，主要约定：出卖人与买受人约定于2014年4月15日之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续，待收到批贷通知后60日内，双方即办理该房屋的过户手续，同时买受人将购房首付款人民币71万元（含定金2万元）一次性付给出卖人；买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。（2）拒绝购买该房屋的。（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。上述合同及协议签订后，马广民支付了定金2万元，其中1万元由王翠华交至居间人处作为交房押金。
2014年6月5日，王翠华与马广民又签订了一份《补充协议》，写明：兹有买受人马广民于2014年3月28日购买出卖人王翠华名下位于昌平区昌平镇西环里807号房产一套，现因买受人马广民购房首付款不足，致使合同无法履行，已构成合同约定违约责任。现经双方协商，买受人马广民同意出卖人王翠华继续出售该房产，原合同不再履行。因买受人马广民无法履行合同，就合同中约定的违约赔偿事宜双方进行协商解决。协商不成的，可依法向房屋所在地人民法院起诉。上述协议签订后，王翠华继续出售涉案房屋。
另查，双方就涉案的房屋买卖合同未办理网签手续。
上述事实，有王翠华、马广民、北京市易合房地产经纪有限责任公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》、专用收款收据、定金收条、王翠华与马广民签订的《补充协议》及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。王翠华、马广民、北京市易合房地产经纪有限责任公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同成立后，各方均应依约全面履行各自义务。
本案中，双方对于解除合同的意思表示一致，本院不持异议。王翠华、马广民于合同履行过程中，即2014年6月5日达成《补充协议》，因马广民购房首付款不足致使合同无法继续履行，该行为已构成违约。案件争议焦点系违约金的数额是否过高，对此本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据已查事实，双方于2014年3月28日缔结合同至2014年6月5日达成《补充协议》，期间不足三个月，同时考虑到本案合同的履行程度以及双方就涉案的房屋买卖合同未办理网签手续、马广民在购房首付款不足的情况下已告知王翠华并达成协议、王翠华现继续出售涉案房屋等情节，本院就马广民提出的约定违约金数额过高的主张，予以采信。对其要求减少违约金的主张，予以支持。具体数额本院结合案件基本事实，依法予以判定，原审法院未予酌减不当，本院予以纠正。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第8474号民事判决第一项；
二、变更北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第8474号民事判决第二项为：马广民于本判决生效后十日内给付王翠华违约金三十万元；
三、驳回王翠华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费三千六百五十元，由马广民负担二千七百三十七元五角（本判决生效后七日内交纳），由王翠华负担九百一十二元五角（已交纳）。
二审案件受理费七千三百元，由马广民负担五千四百七十五元（已交纳），由王翠华负担一千八百二十五元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
代理审判员 范 磊
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 罗娇杨