新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终277号
上诉人（原审原告）：郭爱民
上诉人（原审原告）：郭爱琴
上诉人（原审原告）：王正选
以上三位上诉人的共同委托代理人：张代曾，新疆思睿律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司，住所地：乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路301号嘉和园雅园1-2-101室。
法定代表人：何立军，该公司总经理。
委托代理人：张雪莲，新疆元正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：田新军
委托代理人：张雪莲，新疆元正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王明
委托代理人：马遥，新疆金桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡又铭
委托代理人：张雪莲，新疆元正律师事务所律师。
上诉人郭爱民、郭爱琴、王正选、上诉人乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司（以下简称嘉禾公司）、上诉人田新军、上诉人王明因财产损害赔偿纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月12日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月26日公开开庭审理了本案，上诉人郭爱民、郭爱琴、王正选的委托代理人张代曾、上诉人嘉禾公司、田新军、被上诉人胡又铭的委托代理人张雪莲、上诉人王明的委托代理人马遥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年，因郭爱琴与胡又铭、嘉禾公司、王明、田新军之间的房屋租赁合同纠纷一案，原审法院作出（2013）沙民三初字第1284号民事判决，该份判决认定如下事实：2010年8月13日，郭爱琴（出租人）与胡又铭（承租人）签订《房屋租赁合同》，双方约定租赁房屋位于阿勒泰路、为框架结构，间数为一二三层，房屋面积以图纸画红线圈定内面积为准，所购房产为广汇房产公司房产，广汇嘉和园小区整个建筑工程未进行消防验收，承租人对现状充分了解，愿意承租该房屋；租赁期限从2010年10月15日至2020年10月15日，交接日期为2010年8月15日，赠送装修期两个月；租金为1-3年每年80万，4-6年每年90万元，7-10年每年110万元；租金支付期限与方式为每一年半年支付一次，支付时间为房租到期前一个月，2010年8月15日和2011年3月15日，第二年开始，每年的支付日期为当年的9月15日；租赁房屋的用途为电影院，健身广场，容许承租人装修，但不得改变房屋结构，不得影响房屋安全，必须按照设计院施工图纸施工，租赁期满，装修设施保证完好归出租人，承租人增添可移动设备归承租人，不准转租……当日，郭爱琴与胡又铭办理了房屋交接手续。2010年10月，嘉禾公司成立，将前述租赁房屋作为住所，胡又铭为公司股东。2011年4月29日，郭爱琴与胡又铭签订补充协议一份，约定把一楼的面积从总租赁面积中减去，同时减免2010年物业管理费，减免2011年2020年每年50%的物业管理费。2011年9月15日，胡又铭未按期支付第二年的租金，2012年9月15日，胡又铭未按期支付第三年的租金。2012年10月，嘉禾公司将涉案承租房屋三楼转租给田新军经营餐饮。2012年11月，嘉禾公司将涉案租赁房屋二楼转租给王明经营餐饮。2013年9月6日，胡又铭将截至到2014年10月15日的租金90万元汇入郭爱琴账户。法院判决自本判决生效之日起，解除郭爱琴与胡又铭签订的房屋租赁合同，胡又铭、嘉禾公司、王明、田新军于本判决生效之日起三十日内搬离租赁场地。胡又铭、嘉禾公司支付违约金90万元、租金滞纳金477600元以及对承租房屋改变房屋结构部分恢复原状。嘉禾公司、田新军、王明不服该判决，提起上诉，二审法院于2014年5月8日作出（2014）乌中民四终字第248号民事判决，维持关于解除合同、搬离租赁场地及对承租房屋改变房屋结构部分恢复原状的原审判项内容、并依法将违约金和租金滞纳金判项内容进行撤销，判令胡又铭、嘉禾公司支付逾期付款违约金131248元。该判决已经发生法律效力。2014年8月26日，郭爱琴起诉胡又铭、嘉禾公司、王明、田新军要求其赔偿2014年6月8日至2014年8月28日期间占用涉案房屋的经济损失183余万元，原审法院作出了（2014）沙民三初字第1471号民事判决，该判决中认定如下事实：嘉禾公司转租给田新军的三楼面积为725平方米，嘉禾公司转租给王明的二楼面积为630平方米……该判决认定以与涉案房屋相邻的房屋租金标准计算郭爱琴的租金损失，扣除在此期间郭爱琴已经支付的租金，判决嘉禾公司赔偿郭爱琴剩余租金损失，王明和田新军在实际占有面积内承担连带责任，并驳回郭爱琴要求胡又铭承担连带赔偿责任的诉讼请求。嘉禾公司、王明、田新军不服提起上诉至本院，本院以本案遗漏郭爱民和王正选作为原告参加诉讼，且本案所涉房屋为二、三楼，一审判决参照郭爱琴提供的一楼的租金合同中的年租金计算租金损失显然不当为由，将该案发回重审。该案重新审理过程中，经郭爱琴申请，原审法院委托新疆正阳房地产评估测绘有限公司对阿勒泰路2号嘉和雅园一号楼二、三层商铺2014年6月8日至2015年4月26日期间的商铺租金进行评估，其中二层建筑面积1439.97平方米，三层建筑面积1174.62平方米。评估结果为二层整层租金价格为1.78元／平方米／天，三层整层租金价格为1.71元／平方米／天。另查，一、郭爱琴、郭爱民、王正选于2003年5月26日分别与新疆广厦房地产交易网络有限责任公司签订《商品房买卖合同》，三人以银行按揭方式购买了乌鲁木齐市阿勒泰路嘉和园2号嘉和园小区第1幢2层、2层、3层商铺，建筑面积分别是311.67平方米、1128.30平方米、1174.62平方米，总计2614.59平方米。郭爱琴租赁给胡又铭、嘉禾公司的房屋即为郭爱琴、郭爱民、王正购买的上述2614.59平方米的房屋；二、郭爱琴、胡又铭一审庭审中均认可（2014）沙民三初字第1471号民事判决中田新军和王明的实际使用面积；三、2015年4月24日，郭爱民代理人与嘉禾公司办理涉案房屋的交接手续，双方签署了交接协议书载明：郭爱琴出租胡又铭房屋，今日办理交接手续，房屋交接现状（略……）。
原审法院认为：郭爱琴将其与郭爱民、王正选一同购买的2614.59平方米的房屋租赁给胡又铭和嘉禾公司，在租赁合同履行过程中，因胡又铭、嘉禾公司存在违约行为，经人民法院判决解除了双方租赁合同，而嘉禾公司、王明、田新军作为该租赁合同的实际占有使用人在郭爱琴的租赁合同解除后均负有按时腾房的义务，其逾期腾房，应当向郭爱琴、郭爱民、王正选支付逾期腾房期间的给郭爱琴、郭爱民、王正造成的租金损失（实为房屋占有使用费损失），嘉禾公司、承租全部房屋后擅自将部分房屋转租给他人，应当向郭爱琴、郭爱民、王正支付全部2614.59平方米的房屋占有使用费，王明、田新军占用部分房屋面积，应当对所占用房屋面积的占用使用费承担连带支付责任，胡又铭虽然与郭爱琴签订了房屋租赁合同，但该房屋租赁合同解除后，房屋实际由嘉禾公司占有使用，胡又铭个人并未实际占有涉案房屋，故胡又铭不应承担房屋占有使用费用即在本案中不应承担连带赔付责任，郭爱琴要求胡又铭承担连带赔付责任的诉讼请求原审法院不予支持。关于胡又铭应当承担的租金损失（实为房屋占有使用费损失）数额，双方亦存在争议，针对本案应以评估报告确定的标准还是参照原合同租金标准赔付损失的问题，原审法院认为，本案所涉及的租赁合同虽然已被依法解除，但所涉时间段系在双方事先约定的租赁合同期内，该合同约定的租金是双方参考市场价格对租金标准在租赁期内的一个合理评估，另外本案租赁合同系因胡又铭违约行为导致解除，考虑到郭爱琴可能遭受的实际损失，为公平起见，原审法院参照原合同约定的租金标准以剩余年限的年租金平均数计算胡又铭的租金损失（实为房屋占有使用费损失）。本案中，郭爱琴主张2014年8月29日至2015年4月24日的租金损失，胡又铭辩称2015年4月24日之前多次通知郭爱琴交接，郭爱琴不予配合，因其提供的证据不足以证实交接手续的完成，而郭爱琴向原审法院提交的交接协议书系双方签字确认，故郭爱琴主张2015年4月24日为交接租赁标的物的日期，原审法院予以确认。另因胡又铭在房屋租赁合同解除前已将2013年10月15日至2014年10月15日的租金90万元交付郭爱琴，故郭爱琴主张的2014年8月29日至2015年4月24日租金损失应扣除2014年8月29日至2014年10月15日期间胡又铭已向郭爱琴支付的租金数额，针对郭爱琴要求胡又铭、嘉禾公司、王明、田新赔付2014年8月29日至2014年10月15日的租金损失因无事实和法律依据，故原审法院不予支持；针对2014年10月16日至2015年4月24日的租金损失原审法院依据合同约定酌情认定532237.44元［（900000元×2年＋1100000元×4年）÷6年÷365天×188天］，嘉禾公司应对以上全部数额即532237.44元承担赔付责任，王明占用面积为630平方米，占房屋总面积的24%（630平方米÷2614.59平方米），其应在127736.99元（532237.44元×24%）范围内承担连带赔付责任，田新军占用面积为725平方米，占房屋总面积的28%（725平方米÷2614.59平方米），其应在149026.48元（532237.44元×28%）范围内承担连带赔付责任，综上，原审法院对郭爱琴要求胡又铭、嘉禾公司、王明、田新军连带赔偿租金损失（实为房屋占有使用费损失）1010330.57元的诉讼请求进行适当调整，仅对合理部分予以支持。原审法院判决如下：一、乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司赔偿郭爱民、郭爱琴、王正选租金损失（实为房屋占有使用费损失）532237.44元；二、王明在租金损失（实为房屋占有使用费损失）127736.99元范围向郭爱民、郭爱琴、王正选承担连带赔付责任；三、田新军在租金损失（实为房屋占有使用费损失）149026.48元范围向郭爱民、郭爱琴、王正选承担连带赔付责任；四、驳回郭爱民、郭爱琴、王正选要求胡又铭承担连带赔偿责任的诉讼请求。
上诉人郭爱民、郭爱琴、王正选不服一审判决上诉称：2014年5月8日，（2014）乌中民四终字第248号判决作出后，嘉禾公司、胡又铭、田新军、王明占有场地拒不搬迁，造成郭爱民等三人严重的经济损失。原审法院2015年7月委托评估公司对涉案场地进行评估，评估结果价格为二层1.78元／平方，三层1.71元／平方。这个价格远低于现在市场价3.50元／平方。但原审法院不采纳评估报告没有法律依据。郭爱琴与胡又铭在2010年8月份签订租赁合同时的价格与现在的租赁价格有巨大的差别，原审法院采用五年前的租赁价格认定损失，有失公平。请求二审法院撤销原判，依法改判嘉禾公司、胡又铭、田新军、王明赔偿经济损失1010330.57元。
上诉人嘉禾公司答辩称：嘉禾公司和田新军对（2014）乌中民四终字第248号判决申请再审，自治区高级人民法院判决2015年4月24日判决解除合同并生效，所以双方的租赁关系是一直延续的，因此按租赁合同中租金标准赔偿损失合法有据。原审法院将2014年8月29日至2014年10月15日的租金予以扣减有事实依据。评估公司评估时没有按法定评估人数到场查勘，而且评估是按一层门面价格来评估，故原审法院没有采纳评估报告是正确的。请求二审法院驳回郭爱民等三人的上诉请求。
上诉人田新军答辩称：同意嘉禾公司的答辩意见，请求二审法院驳回郭爱民等三人的上诉请求。
上诉人王明答辩称：王明使用了630平方米房屋，并且已将2014年11月30日前租金38万元支付完毕，2014年12月1日搬离，交付郭爱民，要求我承担损失没有事实依据。高院在提审期间，判决书没有生效。本案涉及的房屋和周围房屋没有类比性，并且租赁时间是10年，价格浮动每年上升，原审按平均价格计算是合理的。请求二审法院驳回郭爱民等三人的上诉请求。
被上诉人胡又铭答辩称：同意嘉禾公司答辩意见，请求二审法院驳回郭爱民等三人的上诉请求。
上诉人嘉禾公司不服一审判决上诉称：原审法院判决嘉禾公司赔偿租金损失532237.44元，且认定田新军承担涉案房屋630平方米的租金损失与事实不符，三楼整层面积1174.62平方米均为田新军在使用。嘉禾公司已于2015年2月左右搬离涉案房屋，多次要求郭爱民办理交接手续，但郭爱民拒绝接收该房屋，造成该房屋无法交接，故嘉禾公司2015年2月9日向郭爱民发出接收房屋的公告。原审法院判决嘉禾公司承担2015年2月9日至2015年4月24日期间的租金损失与事实不符。请求二审法院撤销原判第一项，依法改判嘉禾公司赔偿租金损失291598.17元。
上诉人郭爱民、郭爱琴、王正选共同答辩称：嘉禾公司没有证据证明在2015年2月9日搬离房屋，我方有交接单证明嘉禾公司2015年4月24日才搬离房屋，请求二审法院驳回嘉禾公司的上诉请求。
上诉人田新军答辩称：同意嘉禾公司的意见。
上诉人王明答辩称：同意嘉禾公司的意见。
被上诉人胡又铭答辩称：同意嘉禾公司的意见。
上诉人田新军不服一审判决上诉称：田新军在2015年2月9日已搬离涉案房屋，一审法院判决田新军承担2015年2月9日至2015年4月24日期间的租金损失与事实不符。请求二审法院撤销原判第三项，依法改判田新军在81647.48元范围承担连带给付责任。
上诉人郭爱民、郭爱琴、王正选共同答辩称：田新军没有证据证明在2015年2月9日搬离房屋，我方有交接单证明2015年4月24日田新军才搬离房屋。请求二审法院驳回田新军的上诉请求。
嘉禾公司答辩称：同意田新军的意见。
上诉人王明答辩称：同意田新军的意见。
被上诉人胡又铭答辩称：同意田新军的意见。
上诉人王明不服一审判决上诉称：王明已于2014年12月搬离涉案房屋，多次要求被郭爱民办理交接手续，但郭爱民拒绝接收该房屋，造成该房屋无法交接。一审法院判决上诉人承担2015年2月9日至2015年4月24日期间的租金损失与事实不符。请求二审法院撤销原判第二项，依法改判为王明在69983.56元范围承担连带给付责任。
上诉人郭爱民、郭爱琴、王正选共同答辩称：王明没有证据证明在2015年2月9日搬离房屋，我方有交接单证明2015年4月24日王明才搬离房屋。请求二审法院驳回王明的上诉请求。
上诉人嘉禾公司答辩称：同意王明的意见。
上诉人田新军答辩称：同意王明的意见。
被上诉人胡又铭答辩称：同意王明的意见。
经本院二审查明事实与一审查明事实基本一致。
本院在二审审理过程中，经与当事人胡又铭、田新军、嘉禾公司、王明、郭爱民等三人共同核对，田新军实际使用房屋的面积为1174.62平方米，各方当事人对该事实没有异议。
以上事实有商品房买卖合同、民事判决书、交接协议书以及一、二审法庭审理笔录在卷为证。
本院认为：一、关于郭爱民等三人要求按照评估报告计算赔偿数额的上诉理由，本院认为，就本案而言，合同约定的租金标准，与合同签订时的市场行情相符，亦是双方当事人在合同期限内对各自经济利益的合理预期。因此，原审法院参照合同约定的租金标准，本着公平原则，以剩余租赁期限的年租金平均数额计算郭爱民等三人的经济损失，并无不妥之处。胡又铭并未实际占有房屋，故不应承担本案民事责任。因此，对于郭爱民等三人的上诉理由，本院不予采信。
二、郭爱民代理人与嘉禾公司签署的交接协议反映，嘉禾公司于2015年2月24日交还了房屋，由于嘉禾公司、田新军、王明在一、二审过程中未提供有效证据证明于2015年2月9日搬离了房屋，故对于嘉禾公司、田新军、王明要求将2015年2月9日之后的房屋使用费予以扣减的上诉理由，本院不予采信。
三、根据二审查明的事实，田新军实际使用房屋的面积为1174.62平方米，原审法院认定田新军实际使用房屋的面积为725平方米有误，田新军应当在1174.62平方米使用面积范围内承担连带赔偿责任。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律并无不妥之处。本院仅对田新军承担连带赔偿责任的范围予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第701号民事判决第一、二、四项，即；“一、乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司赔偿郭爱民、郭爱琴、王正选租金损失（实为房屋占有使用费损失）532237.44元；二、王明在租金损失（实为房屋占有使用费损失）127736.99元范围向郭爱民、郭爱琴、王正选承担连带赔付责任；四、驳回郭爱民、郭爱琴、王正选要求胡又铭承担连带赔偿责任的诉讼请求”；
二、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第701号民事判决第三项，即：“三、田新军在租金损失（实为房屋占有使用费损失）149026.48元范围向郭爱民、郭爱琴、王正选承担连带赔付责任”，为：田新军在租金损失（实为房屋占有使用费损失）239506.85元（1174.62平方米÷2614.59平方米×532237.44元=239506.85元）范围向郭爱民、郭爱琴、王正选承担连带赔付责任。
以上嘉禾公司、田新军、王明应付款项，限于本判决生效之日起十日内履行。逾期履行则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13892.98元（郭爱民等三人已预交31049.55元，由一审法院退还多收取的案件受理费17156.57元），由郭爱民等三人负担6574.16元，嘉禾公司负担3513.54元，王明负担1756.07元，田新军负担2049.21元。邮寄送达费80元（郭爱民等三人已预交），由嘉禾公司负担。二审案件受理费，上诉人郭爱民等三人已预交8741.4元，由郭爱民等三人负担，上诉人嘉禾公司已预交5509.59元，由嘉禾公司负担，上诉人田新军已预交1484.47，由田新军负担，上诉人王明已预交1343.84，由王明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 健
审 判 员 谭建艳
代理审判员 柳 燕
二〇一六年四月一日
书 记 员 石晓峰