江西省南昌市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第2175号
原告：南昌市西湖区系马桩住房保障和房产管理所，住所地：南昌市西湖区系马桩260号，组织机构代码：49116071-0。
法定代表人：衷少斌，系该所所长，党支部书记。
委托代理人：冯树敏，江西郎秋律师事务所律师，职业证号：13601201211714596。
被告：南昌市海灵草网络有限公司，住所地：南昌市西湖区系马桩268号，统一社会信用代码：91360100792800996P。
法定代表人：万国庆，系该公司总经理。
委托代理人：余国平，系该公司总经理助理。
原告南昌市西湖区系马桩住房保障和房产管理所与被告南昌市海灵草网络有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯树敏；被告法定代表人万国庆、委托代理人余国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南昌市西湖区系马桩住房保障和房产管理所诉称：2011年6月4日，原、被告就租用南昌市系马桩街268号房屋做网吧经营事宜签订了《西湖区房产管理局公有非住宅用房租赁合约》、合同约定：原告将南昌市系马桩街268号、建筑面积338.52平方米的非住宅房屋出租给被告经营使用。房屋租赁期限为三年，自2011年6月1日起至2014年5月31日止。合同第一年租金为每月20311元，自第二年开始，租金在原租金的基础上逐年递增10%。同时约定，合同签订时被告须一次性支付前三个月租金，自第四个月开始，被告应当于每个月底前支付下个月的租金，不得无故拖延。若被告逾期支付租金，每逾期一日，则被告须按日租金的2倍支付滞纳金。若被告拖欠房租累计三个月（含三个月）以上，原告有权解除合约，收回出租房屋，且被告应按照合同总租金的10%向原告支付违约金。合同还约定，被告须付押金182799元（按九个月的租金计），押金不抵月租金，若被告违约或违法，押金不予退还。2014年5月31日，合同期满后，原被告双方未续签租赁合同，但被告实际继续使用了租赁房屋，并按合同约定向原告交纳租金。自2015年6月起，被告开始无故拖欠租金，为此原告于2015年7月6日向被告发律师函要求其付清拖欠租金，同时解除双方合同并要求其清空且搬出房屋，但被告一直置若罔闻，截止起诉之日止，被告已拖欠原告4个月租金，已经严重违法了合同的约定，为此原告为维护自己合法权益，向法院提起诉讼，要求1、判令解除原、被告之间签订的《西湖区房产管理局公有非住宅用房租赁合约》，被告立即将南昌市系马桩街268号房屋清空并恢复原状返还原告；2、判令原告不予退还被告履约押金；3、判令被告立即向原告支付拖欠的租金98304元、滞纳金196608元及违约金80675元。本案诉讼费用由被告承担。
被告南昌市海灵草网络有限公司答辩称：一、双方于2011年6月4日所签订的房屋租赁合同违背答辩人真实意思表示，现实中南昌市网吧转让是很普遍的事，答辩人从刘美华手上转让过该网吧，单转让费就高达近壹佰万元，而原告利用其当时处在优势地位，若转让则在原承租面积一至二楼共600多平方米租金为每月12000元基础上增加到每月24000元，同时还要收回一楼300多平方米的店面，其实际所承租的二楼面积仅为300多平方米，租金却高达每月24000元，经核算租金每平方米为80多元，比同类地段租金高出近两倍多，同时还要增加约12万元的保证金，因答辩人初次创业，没有经验，也相信被答辩人承诺要在西湖区公共平台进行统一拍租，被迫无奈只好同意被答辩人的霸王条款，其行为严重显失公平，现暂保留向其提出反诉的权利。二、被答辩人未按承诺将所涉的房屋放在西湖区公共平台进行统一拍租，导致答辩人从未享受到我国《××人保障法》相关规定。更严重的是因被答辩人收取高昂的租金，再加上所在地段前后都增加了几家网吧，使经营出现亏损，强烈要求将所涉的房屋放在公共平台进行统一拍租或在法院的组织下进行评估，公平、公证、合理的支付该房屋租金。三、因答辩人经营困难，其22位股东要求规范管理公司事务，为了财务资金安全，多次要求被答辩人提供单位账号和开具正式房租票据，均被原告拒绝，并告知要将房租打入个人账上，答辩人要求按合理的市场价支付租金，被答辩人也同样有义务出具正式的租房发票，否则答辩人有权拒付房租，由此造成的后果由被答辩人承担。四、依据双方租赁合约，被答辩人应在答辩人连续6个月按时支付房租，则将增加的12万元保证金退还给答辩人，但时过近五年，答辩人多次要求退还均遭拒绝。五、双方签订的房屋租赁合同于2014年5月31日已到期，其约定的条款已失效，原告所提出的诉讼请求无法律依据，也没有实际损失存在，其滞纳金及违约金过高，明显超出法律规定，关于诉请第一条若法院支持，则答辩人与其隔壁所承租的房屋没有实际意义。综上，请求法院对双方权益予以保障，对被答辩人诉请予以驳回。
原告为支持其诉请，在举证期间内提交如下证据：
证据一、南昌市西湖区系马桩住房保障和房产管理所营业执照复印件、组织机构代码证复印件、被告南昌市海灵草网络有限公司企业信息，证明原、被告是适格的主体；
证据二、《西湖区房产管理局公有非住宅用房租赁合约》，证明合同约定原告将系马桩街268号、建筑面积338.52平方米的非住宅房屋出租给被告经营使用。房屋租赁期限为三年，自2011年6月1日起至2014年5月31日止；合同详细约定了租金计算方式、增递比例、租金支付方式、合同解除条件以及双方违约责任；合同期满后，原、被告未续签书面的房屋租赁合同，故应对被告事实上继续使用该房屋的租赁行为视为不定期租赁，原告有权随时解除合同。
证据三、银行转账明细，证明被告自2015年6月起无故拖欠原告租金，截至起诉之日，被告已拖欠原告4个月的租金，故原告有权解除合同，要求被告支付拖欠的租金、滞纳金及违约金；原告有权没收被告的押金。
证据四、律师函、快递单各一份，证明原告于2015年7月6日向被告发律师函要求其付清拖欠租金，同时解除双方合同并要求其清空且搬出房屋。
证据五、发票领单复印件、委托书复印件四份、西房政发（2013）12号文件，证明根据文件第四条现需收回出租给被告的房屋进行公告平台拍租，且原告是按规定收取房租，因被告人员变动比较频繁，一直没有人来领取发票。
被告对原告提供证据一、二、三、四的真实性均无异议，但提出被告的法人已经变更为万国庆；合同的租赁期限已满，故不受合同条款的约束；证据三显示被告依原告约定将租金转到个人账户上，恰恰证明原告作为事业单位明显违规违法，对证明目的有异议；证据四与本案无关；证据五发票领单、委托书均为复印件，被告不予质证。
被告南昌市海灵草网络有限公司在举证期间内提交如下证据：
证据一：被告股东会议协议书及合伙人××证，证明南昌市海灵草网络有限公司由22位××人合伙经营，享受国家规定的优惠政策。
证据二、1、公有非住宅房屋租赁合约；2、被告与张济伟、南昌服装厂房屋租赁协议；3、南昌市海灵草网络有限公司转让补充协议；4、原告收取房租押金条，证明原告严重歧视被告，加大被告的义务，限制被告权利及制定霸王条款，其房屋租金高于市场价格，显失公平。
证据三、1、被告向南昌市××人联合会和原告上级西湖房管局、西湖区信访局的报告；2、原告的通知，证明原告未按承诺将所涉房屋放在西湖区公共平台进行统一拍租及续签房屋租赁合同向有关部门信访的事实，造成被告不予按时支付租金的原因。
证据四、银行客户存款回单，证明原告一直违规收取费用，从未按被告要求出具正式收据及提供单位账号，导致被告不支付房租的抗辩理由。
原告对被告提供证据质证意见为：证据一、证据二的真实性合法性无异议，但关联性有异议，被告说要享受××人权益，但被告接手网吧时是在原租赁合同有效期内，应该按原合同继续履行，不存在霸王条款。对证据三被告向南昌市××人联合会和原告上级西湖房管局、西湖区信访局的报告三性均有异议，对原告通知的真实性无异议，原告是按照市局政策需要收回房屋，被告一直不予履行，且一直无故拖欠房屋租金，不存在歧视××人。对证据四真实性、合法性及关联性均无异议，房管所不存在违规违法收取房屋租金，因被告频繁更换人员一直未收到授权书，才没有将发票给被告，发票早已经开出，可以提供发票原件。
本院经审核原、被告提交的证据，并结合各方当事人的质证意见，认证如下：
针对原告提交的证据，因被告对原告证据一、二、三、四的真实性无异议，故本院对该部分证据予以采信。对原告提交的证据五，因未提交证据原件，故本院不予采信。针对被告提交的证据，因原告证据一、二、四及证据三中原告的通知的真实性不持异议，故本院予以采信。
本院根据上述采信的证据，认定事实如下：
2011年6月4日，原、被告经协商签订《西湖区房产管理局公有非住宅用房租赁合约》一份，合同约定：原告同意将南昌市系马桩街268号、建筑面积为338.52平方米的非住宅房屋出租给被告经营使用。房屋租赁期限为三年，自2011年6月1日起至2014年5月31日止。该房屋当年每平方米租金为60元整，每月租金为20311元，第二年在原租金的基础上逐年按10%递增。先缴款后用房，被告须在签合同前将前三月的租金一次性交付给原告，从第四个月开始，被告必须最迟在当月前一日向原告缴纳当月租金，不得无故拖延。被告须付押金182799元（按九个月的租金计），押金不抵月租金，合约期满后，原、被告双方终止租赁关系，退还押金，若被告违约或违法，押金不予退还。同时合约还约定被告拖欠房租累计三个月（含三个月）以上，原告有权解除合同；被告有违约行为应按照合约总租金的10%向原告支付违约金，被告如逾期支付租金，每逾期一日则须按日租金的2倍支付滞纳金。合约还对租赁期间的相关费用及税金、修缮及消防责任、房屋的转让和转租、合约的变更、解除终止等进行了详细约定。合约签订后，原、被告都依约履行了自己的义务，直至2014年5月31日合同期满，合同期满前房屋租金为每月24576元。原、被告在房屋租赁期满后未续签租赁合同，被告仍继续使用租赁房屋并按24576元／月向原告支付租金。自2015年6月1日起，被告开始拖欠租金，原告经多次催收未果于2015年7月6日向被告发送律师函要求其付清拖欠租金，同时解除双方合同并要求被告清空且搬出房屋。因被告一直欠交租金，由此双方产生纠纷，引发本案诉讼。本院在案件审理期间组织双方进行调解并达成调解意见，但因原、被告最终未签领调解书，调解协议未生效。
另查明，被告南昌市海灵草网络有限公司成立于2006年8月16日，注册资本10万元，成立时股东为刘美华、朱宁芬、刘玉华三人，刘美华为法定代表人。2011年万国庆经转让获得被告公司股份并实际经营，2015年10月28日，被告法定代表人变更为万国庆。
还查明，被告南昌市海灵草网络有限公司经营使用的房屋由承租原告的建筑面积338.52平方米房屋和承租张济伟约360平方米房屋（系马桩街270号第三、四单元2楼）两部分共同组成。被告承租原告房屋时，两部分房屋已是连通状态。被告就承租张济伟房屋部分与张济伟签订有租赁协议，租赁期限为2014年5月20日至2017年7月19日。
本院认为：原、被告经协商签订的《西湖区房产管理局公有非住宅用房租赁合约》均系原、被告真实意思的表示，且未违反国家相关法律法规的规定，应认定该合约合法有效。合约到期后，原、被告虽未续签租赁合同，但从被告继续使用租赁房屋并支付租金，原告不持异议的实际行为，可以认定原、被告之间存在不定期租赁合同关系，双方均应恪守原合约约定履行自己的义务。被告无故拖欠原告租金不付的行为，是属违约，原告要求被告支付拖欠租金及承担违约责任的请求，依法有据，本院应予支持，但原告诉请主张滞纳金196608元及违约金80675元，过分高于其因拖欠租金造成的实际损失，故对于被告提出的违约金过高的辩解意见，本院予以采信。依据公平原则，被告应按照欠交租金的数额按每月2%的利率支付原告违约金。对于原告提出的解除《西湖区房产管理局公有非住宅用房租赁合约》，被告立即清空、返还租赁房屋的诉请，原告已履行了提前告知的义务，且该诉请符合法律规定，本院予以支持，但对其要求被告恢复房屋原状的要求，因原告未提供证据证实被告承租前租赁物的原状情况，故对房屋原状无法确认，该部分诉请本院不予支持。对于原告提出的要求判令不予退还被告履约押金的诉请，合同虽有相关约定但不符合法律公平原则及诚实信用原则规定，本院不予支持。鉴于本案所涉租赁房屋在本案审理期间仍由被告经营使用，原、被告尚存在相关费用清算的事实，本案对房屋押金182799元不作处理，由原、被告进行清算后自行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、解除原告南昌市西湖区系马桩住房保障和房产管理所与被告南昌市海灵草网络有限公司之间签订的《西湖区房产管理局公有非住宅用房租赁合约》；
二、被告南昌市海灵草网络有限公司于本判决生效之日起十五日内将承租的原告位于南昌市系马桩街268号（建筑面积338.52平方米）的非住宅房屋清空并返还给原告南昌市西湖区系马桩住房保障和房产管理所；
三、被告南昌市海灵草网络有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告2015年6月至9月四个月的租金98304元及延期付款违约金（自拖欠租金之日起至付清租金之日止依照拖欠租金的总额按每月2%的利率计付违约金。即：2015年6月1日被告欠交租金24576元，其当月违约金为491.52元；至2015年7月1日被告欠交租金合计49152元，其当月违约金为983.04元；至2015年8月1日被告欠交租金合计73728元，其当月违约金为1474.56元；至2015年9月1日被告欠交租金合计98304元，其当月违约金为1966.08元，此后至付清之日止违约金均按总金额98304元的2%支付）；
四、驳回原告南昌市西湖区系马桩住房保障和房产管理所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27940元，由原告南昌市西湖区系马桩住房保障和房产管理所承担17940元，被告南昌市海灵草网络有限公司承担10000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。
审 判 长 余 珊
人民陪审员 范雅萍
人民陪审员 吴小文
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 张蒙蒙
速 录 员 谭丽颖