江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐商终字第0488号
上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司徐州云龙支行，住所地徐州市建国东路493号。
负责人邹肖，该行行长。
委托代理人郑年永。
委托代理人张寒玉。
被上诉人（原审被告）魏德刚。
被上诉人（原审被告）尚雪艳。
上诉人中国农业银行股份有限公司徐州云龙支行（以下简称农行云龙支行）因与被上诉人魏德刚、尚雪艳借款合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2014）云商初字第0426号民事判决向本院提起上诉。本院于2014年8月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
农行云龙支行原审诉称：魏德刚、尚雪艳于2011年12月23日同农行云龙支行签订了个人购房担保借款合同，约定农行云龙支行向魏德刚、尚雪艳发放贷款53万元，期限23年，用其所购雍景新城6号楼3单元1303室商品房作为抵押担保。抵押房屋已经办理房屋预告登记，房屋预告登记证明。农行云龙支行按照合同约定发放了贷款。自2013年8月开始，魏德刚、尚雪艳开始逾期还款。截至2014年3月13日，魏德刚、尚雪艳共欠农行云龙支行本金520417.03元、逾期利息、复利、罚息等24550元，共计544967.03元。农行云龙支行多次催要，魏德刚、尚雪艳拒不还款。农行云龙支行有权收回魏德刚、尚雪艳所欠全部贷款本金、逾期利息、复利、罚息，实现抵押权。请求判令魏德刚、尚雪艳偿还贷款本金520417.03元、逾期利息、复利、罚息等24550元（计至2014年3月13日）及至还清之日止的全部贷款本金、逾期利息、复利、罚息；农行云龙支行对魏德刚、尚雪艳抵押物折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
原审期间，魏德刚、尚雪艳均未到庭，亦未在规定期限内提交书面答辩状。
原审法院查明：魏德刚、尚雪艳系夫妻。2011年12月23日，农行云龙支行（贷款人、抵押权人）与魏德刚（借款人、抵押人）、尚雪艳（抵押人）签订“个人购房担保借款合同”约定：魏德刚因购买徐州市云龙区雍景新城6号楼3单元1303室商品房向农行云龙支行借款53万元，借款期限为324个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定。借款人采取等额本息还款法还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日为对应日。魏德刚、尚雪艳以雍景新城6号楼3单元1303室商品房作为抵押，自本合同签订之日起7日内办妥抵押预告登记，自本合同第二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机关申请办理抵押登记。对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息。借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。
同日，农行云龙支行与魏德刚、尚雪艳签订“徐州市房地产抵押合同”，约定魏德刚、尚雪艳愿意以位于徐州市云龙区雍景新城6号楼3单元1303室商品房抵押给农行云龙支行，以房地产价值的100%设定抵押，权利价值53万元，期限自2011年12月23日起至2038年12月22日止。2011年12月26日，上述该套房产办理了“房屋预告登记证明”，预告登记权利人为农行云龙支行。
2012年1月6日，农行云龙支行依据上述合同约定向魏德刚发放借款本金53万元。“个人借款凭证”约定借款期限为2012年1月5日起至2039年1月5日止。执行利率7.755%，等额本息还款。
原审法院认为：农行云龙支行与魏德刚、尚雪艳所签订的“个人购房担保借款合同”合法有效，当事人应当全面履行合同义务。农行云龙支行已按约向魏德刚履行了发放贷款的义务，魏德刚未按约履行还款义务，构成合同约定的提前偿还全部贷款的条件。尚雪艳系魏德刚的配偶，该债务发生于夫妻关系存续期间，尚雪艳应为该笔债务的共同债务人。因此，农行云龙支行要求魏德刚、尚雪艳偿还全部借款本息、逾期利息的诉讼请求成立，予以支持。虽然魏德刚、尚雪艳以其所有的位于徐州市云龙区雍景新城6号楼3单元1303室的商品房向农行云龙支行抵押，但由于未办理相应的房屋他项权证书，故农行云龙支行要求对上述房产优先受偿的诉讼请求因缺乏事实依据，法院不予支持，农行云龙支行可根据双方约定，在执行程序中依法予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、判决生效之日起十日内，魏德刚、尚雪艳偿还中国农业银行股份有限公司徐州云龙支行贷款本金520417.03元、2014年3月13日前的逾期利息、复利、罚息等24550元及自2014年3月14日起至还清借款本息之日止按合同约定给付中国农业银行股份有限公司徐州云龙支行逾期利息、复利、罚息。二、驳回中国农业银行股份有限公司徐州云龙支行其他诉讼请求。案件受理费减半收取4625元，由魏德刚、尚雪艳负担（因中国农业银行股份有限公司徐州云龙支行已预交，魏德刚、尚雪艳随上述款项一并支付给中国农业银行股份有限公司徐州云龙支行）。
上诉人农行云龙支行不服一审判决，向法院提起上诉称：原审法院认定因未办理相应的房屋他项权证书农行云龙支行要求判令该行对诉争房产优先受偿无法律依据，是错误的。诉争合同约定，魏德刚、尚雪艳将诉争房屋抵押给农行云龙支行（以房产价值的100%设定抵押）。当事人于2011年12月26日办理“房屋预告登记证明”，预告登记权利人为农行云龙支行。根据物权法第二十条规定，预登记的本质是使被登记的请求权具有物权的效力；纳入预告登记的请求权，对可能发生的与该请求权内容相冲突的不动产物权处分行为或其他债权有排他效力。当事人既办理了抵押预告登记手续，即有优先受偿权。故请求二审法院撤销原判，发回重审或改判。
被上诉人魏德刚、尚雪艳未到庭，亦未提交书面答辩意见。
各方当事人二审期间均未提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为：农行云龙支行不享有对诉争预抵押物处分所得价款的优先受偿权。抵押权预告登记与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。由此可知，“抵押权预告登记”所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权（该请求权具有物权变动上的排他效力）。
本案中，涉案“个人购房担保借款合同”签订之时，魏德刚、尚雪艳尚未取得合同项下房屋的所有权，其向农行云龙支行提供的不是物权的抵押，而是权益的抵押（将其对房屋所有权的期待权予以抵押）。只有在魏德刚、尚雪艳取得房屋产权证后与农行云龙支行再行共同办理房屋抵押权登记，才构成物权意义上的抵押行为。因当事人至今未办理涉案房屋的抵押权登记，故作为“抵押权预告登记”权利人的农行云龙支行所享有的是当抵押登记条件成就后要求办理诉争房屋抵押权登记的请求权（可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分），而非对诉争房屋享有现实的抵押权。农行云龙支行要求确认其享有诉争房屋抵押权的诉请，法律依据不足，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求无事实、法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9250元，由上诉人中国农业银行股份有限公司徐州云龙支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 宏
代理审判员 杜 林
代理审判员 赵东平
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 历 莉