广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第40号
上诉人（原审原告）：黄俭业，男，1996年1月4日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：张培军，广东盈美律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市永安物业管理有限公司，住所地中山市。
法定代表人：詹艳平，该公司财务主管。
委托代理人：李惠照，该公司董事总经理。
委托代理人：张献福，该公司主任。
上诉人黄俭业因与被上诉人中山市永安物业管理有限公司（以下简称永安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第2023号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：涉案房屋位于中山市东区孙文东路138号紫茵庭园5幢A座1102房［土地证号：国（2009）易2119**号，房产证号：C70961**号，发证日期：2009年5月4日］，业主系黄俭业，房屋建筑面积199.8平方米。涉案房屋所在的小区业主委员会，即第一届中山市东区紫茵庭园业主委员会（以下简称紫茵庭园业委会）于2007年4月24日组建并在中山市房地产行业协会备案，第二届紫茵庭园业委会于2011年5月18日在中山市房地产行业协会备案。永安物业公司经营范围包括物业管理，资质等级为三级。
2009年11月25日，紫茵庭园业委会（甲方）与永安物业公司（乙方）签订物业服务合同，约定：本物业坐落于中山市东区孙文东路138号，占地面积20000平方米，建筑面积59306.44平方米，其中住宅43303.28平方米，商场6060.92平方米，地下停车库7452.21平方米，其他面积为配电房、直饮水房和架空层等；甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业；服务期限为两年，自2009年11月25日至2011年11月24日；第四条有关乙方向业主或非业主使用人提供的日常服务中，房屋建筑共同部位的维修养护和管理包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、大堂，服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达95%，零修及时率、合格率100%；第十六条有关物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：1.保修期的，由物业建设单位承担，2.保修期后由全体业主承担，或用专项维修资金支付；第十七条有关专项维修资金的使用与管理约定：物业需要使用专项维修资金时，如专项资金已筹集部分不足以支付的，经业主大会同意，按该工程的预算向全体业主进行一次性筹集，业主应当按其业权建筑面积的比例分摊，在紧急情况下，甲方可决定临时一次性筹集专项维修资金，以该工程预算为基数，业主应当按其业主建筑面积的比例分摊，乙方发现危险情况但专项维修资金不足而要求甲方筹集，因甲方不筹集或筹集不及时导致物业损害的，应当免除乙方的责任；合同还约定了其他事项。2011年7月20日，双方再次签订物业服务合同，约定服务期限自2011年8月1日起至2016年4月24日止，其他事项与2009年11月25日签订的物业服务合同基本一致。
涉案房屋（顶楼复式）主人房及大厅天面此前出现裂缝已进行过维修，2012年11月下旬，房屋大厅天面又因不同程度裂缝导致漏水。经过黄俭业反映，永安物业公司于2012年12月7日向紫茵庭园业委会提交报告，将上述情况进行汇报，并指出紫茵庭园小区房屋已交付使用九年时间，超过了保修期，涉案房屋渗漏水严重属于大修，应由维修资金出资维修。报告并附上中山市阳光防水补强工程技术有限公司、佛山市顺德区科顺工程有限公司、中山市科达建筑实业有限公司的施工方案及报价资料。2013年6月20日召开的第二届业主委员会会议中，永安物业公司就包括涉案房屋在内的几个单位天面渗水已请来多家专业防水公司检查，并进行维修报价等情况进行汇报，再次强调包括涉案房屋在内的几个单位天面的防水层老化及破损，需要进行维修翻新，每单位维修费由八千至一万五千多元不等，总费用庞大。根据物业管理条例规定，上述工程属于楼宇大修，需要动用维修资金，但小区现有的维修资金不足支付，如要维修只能集资。紫茵庭园业委会经过讨论后回应：现在小区全体业主共享维修资金仅余约两万元，根本无法承担如此高的维修费，维修资金集资的时间会很长和未必有成效，建议永安物业公司与迫切维修单位的业主沟通，协商业主自行出资维修。此后，永安物业公司继续与黄俭业沟通协商，又于2013年12月21日委托湖北远景防水工程有限公司珠海分公司就涉案房屋维修方案、维修费用进行报价。2014年4月21日召开的第二届业主委员会会议中，永安物业公司向紫茵庭园业委会报告包括涉案房屋在内的多个单位天面漏水跟进情况，反映小区的维修资金紧张情况得到部分业主理解答应自行维修，但仍有部分业主要求由永安物业公司处理。因涉案房屋天面漏水至今未得到有效处理，黄俭业以永安物业公司没有履行沟通、协调的合同义务为由于2014年7月21日诉至原审法院，请求判令：1.永安物业公司限期修复中山市东区孙文东路138号紫茵庭园5幢A座1102房的楼顶裂缝、排除裂缝漏水对该房屋的妨害；2.永安物业公司停止霸占使用6幢B座的架空层；3.永安物业公司承担本案诉讼费用。庭审中，黄俭业撤回第2项诉讼请求。
原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，永安物业公司是具有物业服务资质的企业，与紫茵庭园业委会签订的两份物业服务合同均合法有效，对黄俭业、永安物业公司具有约束力。涉案房屋天面漏水系建筑物本身的质量原因所致，且该部分建筑属于全体业主共有部分，依据法律规定，涉及建筑物共有部分的维修等应由业主共同决定。物业服务合同第十七条亦有约定：有关物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：1.保修期的，由物业建设单位承担，2.保修期后由全体业主承担，或用专项维修资金支付。可见，涉案房屋天面的维修责任主体并非永安物业公司。
《住宅专项维修资金管理办法》（自2008年2月1日起施行）第十一条规定，业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建设面积比例向业主续筹。具体办法由市、县人民政府制定。《中山市关于加强我市住宅专项维修资金管理的通知》［中建（2008）8号］第三条规定，物业保修期满确需使用维修的资金，应当按照下列程序办理：1.物业服务企业提出使用方案，聘请有资质的施工企业根据维修工程的工程量定出费用预算报告；2.业主大会依法通过使用方案。业委会（或业主代表）持费用报告征求维修工程涉及的三分之二以上业主同意，依法通过使用方案；3.物业服务企业组织实施使用方案；4.物业服务企业持维修资金支用申请表、业主决议、业委会（或业主代表）审核意见、施工合同等，到市建设行政主管部门办理核实手续；5.维修资金开户银行根据经市建设主管部门核实的维修资金支用申请表直接将资金划拨给施工企业，并按维修费用分摊扣缴到相应的个人账户上。从以上规定可见，涉案房屋天面的防水层老化及破损，若使用维修资金进行维修确需要经过一系列的审批程序。更何况，永安物业公司已按物业服务合同第十七条约定及相关法律规定尽到沟通、协调的职责，如多次与黄俭业协商处理漏水问题；聘请有资质的施工企业根据维修工程的工程量定出费用预算报告；在维修资金不足的情况下，促请紫茵庭园业委会向业主筹集资金进行维修。
综上，永安物业公司已按物业服务合同约定履行义务，不构成违约。黄俭业将涉案房屋天面漏水未能获得及时修复的责任归于永安物业公司，缺乏依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回黄俭业的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（黄俭业已预交），由黄俭业负担。
宣判后，黄俭业不服原审判决，向本院提起上诉称：一、按照湖北远景防水工程有限公司珠海分公司的报价，5幢A座1102房、6幢A座1101房的维修费用也就30320元，维修基金足以负担涉案房屋的维修，根本无需另行向业主统筹。二、永安物业公司并未履行《中山市关于加强我市住宅专项维修资金管理的通知》第三条规定，永安物业公司仅做了两三份报价单，并未组织业主委员会征求业主意见。三、按照相关规定，房屋天面属于全体业主共有，未经其他业主同意，即使黄俭业愿意自费维修漏水屋顶，也需要永安物业公司协调处理。按照原审判决，涉案房屋漏水最终无法解决。综上，请二审法院撤销原审判决，依法改判永安物业公司限期修复中山市东区孙文东路138号紫茵庭园5幢A座1102房楼顶裂缝，由永安物业公司承担全部讼费用。
被上诉人永安物业公司答辩称：永安物业公司已经履行了物业服务合同义务。涉案房屋天面损坏需要进行中大型维修才能修复。永安物业公司曾于2012年与业主委员会协商维修费用支出问题，2013年6月再次告知业主委员会维修费用较大，需要动用维修基金，直至2014年业主委员会答复维修基金不足，建议业主自行维修。根据物业服务合同第16条的规定，物业大维修应当由业主承担维修费用，物业服务公司无需在物业管理费用中支出，第17条规定，如果业主委员会未能及时筹集维修基金，应当免除物业管理公司责任。综上，请二审法院依法驳回黄俭业的上诉，维持原判。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。黄俭业上诉主张永安物业公司负有对其房屋天面漏水问题修复的责任。经查，物业服务合同第十六条规定，有关物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用，在保修期内的，由物业建设单位承担，保修期后由全体业主承担或用专项维修资金支付。合同第十七条继而对专项维修资金的使用和管理作了详细规定。本院认为，多家专业防水公司检查及提交的施工方案、报价资料显示，涉案房屋系因天面防水层老化及破损导致漏水，且修复费用较高。由于顶楼天面属于全体业主共有，其维修方案依照相关法律规定及涉案物业服务合同约定，应由全体业主共同决定。且永安物业公司已按合同约定将天面漏水情况提请业主委员会处理决定，尽到了相应的合同义务。故黄俭业上诉主张永安物业公司承担修复责任，无事实和法律依据，本院不予支持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人黄俭业的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人黄俭业负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 林 俊