贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0102民初5454号原告:贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地：本市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人:肖春红，该公司董事长。委托代理人(一般授权):徐伟贻，公司员工。被告:王燕，女，1977年1月20日生，汉族，住本省平坝县。第三人:中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行，住所地：本市花溪区小河黄河路449号。负责人:申忱，支行行长。委托代理人(特别授权):秦元孝，支行员工。原告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下至正文前简称宏益公司）诉被告王燕、第三人中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行（以下简称农行小河支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏益公司的委托代理人徐伟贻、第三人农行小河支行的委托代理人秦元孝到庭参加了诉讼；被告王燕经本院传唤后，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告宏益公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原、被告于2012年7月2日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》（以下简称《补充协议》）；2、被告协助原告办理贵阳市南明区花果园R1区10栋3单元36层4号房屋的预告证登记、抵押权预告登记和《商品房买卖合同》备案登记的注销手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用；3、被告向原告支付违约金117524元；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年7月2日，原告作为出卖人，被告作为买受人签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，约定：被告购买原告上述房屋，总价款492591元，被告于签订合同之日支付原告首期购房款148591元，余款在第三人处办理按揭贷款支付。同月9日，原、被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》（以下简称《借款合同》），约定：第三人向被告发放贷款344000元，原告承担阶段性保证责任。借款合同签订后，被告未按约按期偿还第三人贷款本息，导致原告将被告通过贷款方式支付的购房款返还第三人。此后，原告多次催促被告履行支付购房款义务，但被告至今仍未支付。原告为维护合法权益诉至本院，提出如前诉讼请求。被告王燕未到庭应诉，未答辩和举证。第三人农行小河支行述称：原告所述属实。本案涉及的贷款，我行已向贵州省贵阳市花溪区人民法院起诉（以下简称花溪法院），该按揭贷款已由原告支付我行。本院经审理认定事实如下：2012年7月2日，原告作为出卖人，与被告王燕作为买受人签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，其中，《商品房买卖合同》约定：被告购买原告开发建设的贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区10栋3单元36层4号房屋，建筑面积126.63㎡，总价款492591元，被告于签订合同当天支付原告148591元，余款344000元由被告向银行按揭贷款支付；买受人付款时间逾期超过90工作日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%支付出卖人违约金。《补充协议》约定：（4.3条）买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人承担责任的，出卖人因此支付的相关费用（包括本金、利息、违约金、赔偿金、诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）由买受人承担，同时买受人应按本合同购房总价款的30%向出卖人支付违约金；（20.2条）无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记的注销及按揭合同解除等手续。双方还约定了其他事项。合同签订后，原、被告在贵阳市住房和城乡建设局办理了商品房预售合同备案登记。同月9日，被告因购买原告上述房屋需要，原、被告与第三人农行小河支行签订《借款合同》，约定：第三人向被告发放贷款344000元，借款期限300个月；原告在借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同签订后，第三人按约向被告发放贷款344000元。因王燕未按约还贷，农行小河支行于2015年6月以金融借款合同纠纷向花溪区法院起诉王燕、宏益公司。该院审理后判决王燕支付农行小河支行上述贷款的本金、利息及罚息，负担诉讼费6366元；宏益公司承担连带责任，并有权向王燕追偿。该判决生效后，宏益公司在执行过程中，于2016年6月29日代王燕偿还了农行小河支行的贷款本金、利息及罚息，负担了该案的诉讼费6366元、执行费5243元，共计391748.07元。原告为维护合法权益诉至本院，提出如前诉请。上述事实，有原告陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《合同备案登记表》、《借款合同》、花溪法院（2015）花民初字第1976号民事判决书、《电汇凭证》、《付款回单》、《收据》、《执行款发放审批表》等证据证明，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告宏益公司与被告王燕签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，被告支付原告首付款148591元，余款344000元，原、被告与第三人农行小河支行订立《借款合同》，按揭贷款支付，被告贷款后一直未按约还贷，第三人依据《借款合同》约定，起诉了王燕及宏益公司，宏益公司在执行过程中已代王燕支付农行小河支行贷款的本金及利息，承担了保证责任。按《商品房买卖合同》中“…买受人付款时间逾期超过90工作日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%支付出卖人违约金。”的约定，解除合同条件已经成就。原告请求解除《商品房买卖合同》，本院予以支持。关于原告要求被告协助办理注销登记及承担注销费用的问题，因双方在《补充协议》中约定“无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记的注销及按揭合同解除等手续。”且被告一直未按约还贷是导致合同解除的原因，被告属违约方，应配合原告办理解除合同后的注销登记，并承担相应的办理费用。对原告的该请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金117524元的问题，原、被告在《商品房买卖合同》约定“买受人付款时间逾期超过90工作日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%支付出卖人违约金。”的内容合法，本院予以支持；双方在《补充协议》中约定的违约金标准过高，有悖法律规定，本院不予支持。结合原告已代被告支付第三人及花溪法院贷款本金、利息、罚息、诉讼费、执行费391748.07元的实际，被告应支付原告违约金391748.07元×2%=7834.96元。被告经本院传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，视其放弃相应的诉讼权利，由其承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵阳宏益房地产开发有限公司与被告王燕于2012年7月2日就贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区10栋3单元36层4号房屋订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告王燕于本判决生效之日起十日内协助原告贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区10栋3单元36层4号房屋的预告证登记、抵押权预告登记和《商品房买卖合同》预售合同备案登记（预售合同登记号：Y0374407）的注销手续，并承担办理注销手续的全部费用；三、被告王燕于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳宏益房地产开发有限公司违约金7834.96元；四、驳回原告贵阳宏益房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2650元，由原告贵阳宏益房地产开发有限公司负担2540元，被告王燕负担110元（原告已预交，被告在支付原告上述款项时，一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院依法申请强制执行。审判长  黄明宇审判员  胡双全审判员  冯 雪二〇一七年十二月十日书记员  陈 美