湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第02444号
原告华纤，女，1990年3月7日出生，汉族。
原告华东，男，1993年6月7日出生，汉族。
委托代理人华纤，女，1990年3月7日出生。
被告龚春蓉，女，1986年1月19日出生，汉族。
被告丁光泽，男，1983年8月22日出生，汉族。
共同委托代理人陈进，湖南万和联合律师事务所律师。
被告许可，男，1974年5月13日出生，汉族。
被告中南大学，住所地湖南省长沙市岳麓山左家垅。
负责人张尧学，该校校长。
委托代理人汪时利，湖南君见律师事务所律师。
委托代理人贺富，男，1962年2月2日出生，汉族。
被告长沙市天心区文源街道梅岭社区居民委员会，住所地湖南省长沙市天心区韶山南路24号。
负责人刘萍辉，该社区主任。
委托代理人唐敏，女，1971年12月26日，汉族。
委托代理人王香港，男，1988年12月15日出生，汉族，住湖北省江陵县沙岗镇中堤村三组，系长沙市天心区文源街道司法所干部。
原告华纤、华东诉被告龚春蓉、丁光泽、许可、中南大学、长沙市天心区文源街道梅岭社区居民委员会（以下简称文源街道梅岭社区）合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，依法组成由审判员舒智玲担任审判长，人民陪审员谭荣、黄艳参加的合议庭，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告华纤暨原告华东的委托代理人，被告龚春蓉、丁光泽及其共同委托代理人陈进，被告中南大学的委托代理人汪时利、贺富，被告文源街道梅岭社区的委托代理人唐敏、王香港到庭参加了诉讼。被告许可经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告华纤、华东诉称：被告中南大学系本案标的物青园路54号门面的持有人，被告许可是该门面的承租人，后该门面几经转租至龚春蓉手中。2015年4月13日原告与龚春蓉就青园路54号绝味鸭脖店门面转让事宜签订《门面转让协议》，协议约定原告向龚春蓉支付门面转让费175000元。协议签订后，原告将门店转让费、绝味公司加盟费等共计217280元支付给龚春蓉。随后，龚春蓉安排原告与被告许可签订《门面出租协议》，原告于2015年4月14日接收经营该门店。2015年4月30日，原告向长沙市天心区工商分局提交了被告文源街道梅岭社区出具的证明等相关文件，办理了营业执照。2015年6月10日，文源街道梅岭社区、中南大学联合发出《关于拆除中南大学铁道校区所属青园路沿线违建门面的通知》，原告才得知现经营的青园路54号门店属于违建门面范围。之后原告进一步了解到中南大学与青园路沿线承租人的承租合同约定：“不得私自转让、转租给他人使用”。龚春蓉、许可没有经中南大学同意即将青园路54号门店转让、转租给原告，系无权处分，原告与龚春蓉签订的《门面转让协议》、与许可签订的《门面出租协议》应当无效。且违章建筑本身不得出租，中南大学也不享有出租权、转让权。根据《合同法》第58条的规定，因无效合同取得的财产应予返还，因此，龚春蓉、许可应当返还原告门面转让费175000元，丁光泽与龚春蓉系夫妻关系，且全程参与转让协议的签订过程，应当以夫妻共同财产共同返还。许可应当返还剩余租金及押金。
2015年3月24日长沙市人民政府发布关于开展违法建筑整治的通告（长政发【2015】7号），该通告明确“已建成的违法建筑，违法建设实施单位和个人必须在规定期限内自行拆除”。中南大学为青园路沿线违建门面的管理人，不仅违法将违建门面出租获取非法收益，且在该通告发布之日起始终没有对其违章门面加大力度宣传管理，反而放任该沿线违章门面循环转让，存在严重过错。2015年4月8日，文源街道梅岭社区给原告开具房产证明，证明本案标的物属于合法建筑，产权正在办理中。基于中南大学为该门面权属人，且原告在签订合同前到文源街道梅岭社区及青园路其他承租人了解该门店相关情况，在充分信赖中南大学和文源街道梅岭社区这一政府权力部门的情况下，与龚春蓉签订《门面转让协议》，与许可签订《门面出租协议》。现该两合同无效，中南大学、文源街道梅岭社区负有不可推卸的责任，严重侵权，根据《民法通则》第106条规定，其应当就上述款项未能清偿部分承担过错赔偿责任。因此，请求法院依法判令：1、确认龚春蓉将青园路54号门面转让给原告的转让行为无效，确认许可将青园路54号门面租赁给原告的租赁行为无效；2、被告龚春蓉、丁光泽依法返还门面转让费175000元及利息，许可对该转让费承担连带责任；3、被告许可退还原告剩余租金14582元，押金3000元；4、被告中南大学、文源街道梅岭社区对上述转让费、租金未能清偿部分承担过错赔偿责任、5、五被告承担本案诉讼费、保全费等。
庭审中，原告自愿放弃第4项诉讼请求，并表明因笔误将诉状中所写54号门面均改为14号门面。
被告龚春蓉、丁光泽辩称：1、原告与被告龚春蓉签订的《绝味鸭脖青园路门面转让协议》是合法有效的，并不违反合同法第五十二条规定的无效情形，且被告龚春蓉已经履行合同约定的义务，不应由其承担责任。龚春蓉与原告签订的是绝味鸭脖经营权的转让合同，与涉案房屋的租赁协议是不同的，租赁协议是原告与被告许可签订的，协议主体不同，两个协议是相互独立的，租赁协议是否有效不影响经营权转让协议的效力。2、原告对门面租赁的风险有一定认知，其应当承担青园路绝味鸭脖店可能不能长期经营的风险，在租赁协议中原告已经预见并认可了门面可能会被拆除，风险应由其自己承担；3、如果合同被确认为无效，原告对出租协议存在效力瑕疵有严重过错，应由其自行承担相应后果。涉案房屋被相关部门认定为违章建筑，原告未到房地产管理部门了解涉案房屋的产权情况，仅凭被告文源街道出具的《房产证明》即认定中南大学对其享有房屋所有权，因此，原告存在严重过错。
被告许可未作答辩，亦未提交证据。
被告中南大学辩称：1、中南大学与本案中的原、被告均无任何法律关系。中南大学与原告、被告龚春蓉、丁光泽、许可未签订任何门面租赁合同，未收取任何房租，本案与中南大学无关。2、本案所涉合同效力瑕疵导致的法律责任应当由本案原告与其他被告承担。原告与其他被告允许擅自转租门面是本案所涉合同存在效力瑕疵的根本原因，原告要求中南大学承担缔约过失责任缺乏法律依据和实施依据。3、原告存在故意欺瞒中南大学的行为，损失由其自行承担。4、中南大学从未作出误导、欺瞒原告的行为，对原告的损失不负有过错。因此，请求法院驳回原告对中南大学的全部诉讼请求。
被告文源街道梅岭社区辩称：文源街道梅岭社区不是本案适格的被告主体，请求法院驳回原告第4、5项诉讼请求。原告是以合同纠纷为案由起诉的，而文源街道梅岭社区与其他各当事人无任何合同关系，根据合同相对性原则，本案与文源街道梅岭社区无关。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、原、被告身份信息，中南大学、长沙市天心区文源街道梅岭社区居民委员会组织机构代码证，拟证明原、被告诉讼主体资格；
证据2、关于拆除中南大学铁道学院所属青园路沿线违建门面的通告，拟证明2015年6月10日通告，青园路14号门面属于违章建筑；
证据3、门面押金退还告知书，拟证明中南大学仅于2015年6月9日出具相应通知，在长沙全面拆违行动开展后，没有对其所属违章门面进行管理，没有出具相关信息，存在严重过错；
证据4、租赁合同（中南大学部分承租商户租赁合同），拟证明中南大学为青园路14号门面权属人，承租门店不得私自转让转租给他人使用；
证据5、绝味鸭脖青园路店门面转让协议，拟证明原、被告签订了此协议，但协议无效；
证据6、门面出租协议（原告与被告许可），拟证明原告与许可签订了协议，但协议无效；
证据7、存款凭证、收条，拟证明被告龚春蓉收取原告门面转让费175000元；
证据8、产权证明；
证据9、产权证明；
证据8、9共同拟证明原告在转让前进行相关调查，对标的物属于违章建筑不知情，不存在任何过错。
被告龚春蓉、丁光泽为支持其答辩理由，向本院提交了以下证据：
证据1、2015年4月8日出具的《房产证明》，拟证明原告在租赁青园路14号门面时，知道该房屋实际上属于中南大学；
证据2、《绝味鸭脖青园路店门面转让协议》、《门面出租协议》、《绝味品牌连锁特许加盟合同书》，拟证明被告龚春蓉是将绝味鸭脖的门面经营权转让给原告；拟证明被告对绝味品牌特许加盟合同期限至2016年4月2日止，租赁期限至2016年3月13日止，原告亦同意这一期限，证明原告对经营风险及经营期限有足够的预计；证明原告仍然可以在学校周边经营绝味鸭脖店；
证据3、证明、银行流水、银行转账凭证、收据，拟证明被告龚春蓉当时从范文、凌丽颖手上转让过来时，也花费了150000元的转让费用，被告并未因此获利；
证据4、照片，拟证明原告承租的店铺直至开庭前仍在经营；
证据5、申请调查取证绝味鸭脖青园路店进货数据统计，拟证明原告在接手该门面时一直在获利。
被告中南大学为支持其答辩理由，向本院提交了一份门面租赁合同，拟证明本案的原告与其他被告与中南大学之间不存在门面租赁关系，也不存在任何经济往来。
庭后，被告文源街道梅岭社区为证明本案事实，提交一份《证明》，拟证明涉案房屋所在片区于2015年9月10日起开始拆除，于2015年10月10日拆除完毕。
经庭审质证，结合本案案情，本院对双方当事人提交的证据认证如下：
对原告的证据：证据1，对其合法性、真实性、关联性（以下简称三性）予以确认；证据2，三性予以确认，证明目的予以采信；证据3，三性予以确认；证据4，因合同相对方一方非本案当事人，故与本案无关联性，不予确认；证据5、6，三性予以确认；证据7，三性予以确认，证明目的予以采信；证据8、9，对证据的三性不予确认。
对被告龚春蓉、丁光泽的证据：证据1，三性予以确认，但对证据本身的内容不予采信；证据2，三性予以确认，证明目的酌定；证据3、4，三性予以确认；证据5，三性予以确认，证明目的予以采信。
对被告中南大学提交的证据三性予以确认。
对被告文源街道梅岭社区提交的《证明》三性予以确认，证明目的予以采信。
根据以上认定的证据及庭审笔录，本院确定如下案件事实:
涉案的原位于长沙市天心区青园路14号门面（以下简称涉案门面）系被告中南大学所建，但未办理房屋产权登记手续。2012年12月，中南大学将涉案门面出租给案外人许奕，双方签订了《门面租赁合同》，约定租赁期为1年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止，并约定合同期内许奕不得私自转让、转租给他人使用；等等。涉案门面后被用作品牌为“绝味鸭脖”的经营门面，几经周转，该门面的租赁权及“绝味鸭脖”经营权转给被告龚春蓉。原告华纤、华东后意欲承租涉案门面，在与被告龚春蓉签订合同前，其对涉案门面的产权进行核查，由于被告文源街道梅岭社区于2015年4月8日开具的《房产证明》载明：“中南大学铁道学院租赁给华东，位于长沙市天心区青园路第14号铺面，属合法建造，可安全使用，房屋产权属中南大学铁道学院所有，产权正在办理。”故原告华纤（乙方）认为涉案门面具有合法产权，遂与被告龚春蓉（甲方）于2015年4月13日签订了《绝味鸭脖青园路店门面转让协议》，约定的主要内容有：涉案门面转让费为175000元，预付5个月房屋租金29200元，房屋押金3000元，付1年绝味公司加盟费4000元，周转框1年的使用费1080元，绝味公司押金5000元，共计217280元，由乙方于签订转让协议后3日内转账至甲方账户；双方还对违约责任等进行了约定。同时，原告华东（乙方）与被告许可（甲方）签订了《门面出租协议》，约定的主要内容有：乙方承租限期为1年，自2015年3月14日起至2016年3月13日止，每月租金为5840元，半年一交，全年租金70000元，押金3000元，合同终止时抵扣租金或退还；等等。上述合同签订后，原告华纤于2015年4月9日向被告龚春蓉支付20000元，龚春蓉出具《收条》确认“今收到华纤转让鸭脖店押金贰万元整（￥20000.00）。”原告于2015年4月14日开始接手该门店。次日，华纤取现197200元，汇入龚春蓉账户190000元，同时现金支付7280元，共计向龚春蓉支付了217280元。龚春蓉转而代原告向许可支付到2015年9月13日的租金29200元，押金3000元；龚春蓉在庭审中陈述，其为取得许可将涉案房屋转租给原告的同意，向许可支付了15000元。原告与被告龚春蓉后在绝味食品股份有限公司长沙分公司（原湖南绝味食品股份有限公司长沙分公司）办理了经营者变更备案登记，原告承继了龚春蓉在该公司有关经营“绝味鸭脖”的权利，龚春蓉先前在绝味公司的5000元押金亦转至原告名下。
由于涉案门面后被长沙市政府相关部门认定为违法建筑，2015年6月10日，被告中南大学与长沙市天心区文源街道办事处联合发出《关于拆除中南大学铁道校区所属青园路沿线违建门面的通知》，要求包括涉案门面在内的青园路沿线违建门面经营者立即停业、限期腾房，并告知拆除时间。原告知道该门面属于违法建筑后，遂与龚春蓉、许可等协商赔偿其损失事宜，因双方分歧较大，未能协商一致，原告遂诉至本院，酿成纠纷。2015年9月10日，涉案门面所在片区开始被拆除，于2015年10月10日拆除完毕。庭审中，原告自愿放弃对被告中南大学及文源街道梅岭社区主张的诉讼请求。对于原告在经营期间所获纯利润，原告陈述为6000元/月左右，而被告龚春蓉、丁光泽则认为达9000元/月。
庭后，原告华纤与被告丁光泽分别提交了“绝味鸭脖”门店内所含物品、设备价值明细，原告华纤认为屋内物品、设备（冷柜、冰箱、空调、水桶、收银木柜、桌子、电子秤、电脑称等等）价值合计估算为1635元；被告丁光泽则估算物品、设备价值29500元，并认为店内装修、装饰价值51000元，绝味品牌经营权价值95000元，合计175500元。因涉案房屋被拆除，故屋内物品、设备或已灭失、或已由原告变卖。
另查明，被告龚春蓉与被告丁光泽于2011年7月18日登记结婚至今。原告于庭后自愿放弃第二项诉讼请求中的利息赔偿。在本案审理过程中，被告许可已退还原告华纤租金的押金3000元。
本院认为：本案当事人实施的民事法律行为包括涉案门面的转租行为及铺面经营权转让行为。根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，违法建筑物的租赁合同为无效合同，现涉案门面已被长沙市政府相关部门认定为违法建筑且已被拆除，故中南大学与案外人许奕签订的《门面租赁合同》因违反了法律强制性规定而应认定为无效，同理，现不论许奕与许可是何种关系，本案原告与被告许可签订的《门面出租协议》亦为无效合同。由于涉案铺面经营权依附于被告龚春蓉承租使用的涉案房屋上，原告受让铺面经营权的目的是利用原铺面使用的房屋继续经营，因此，转租、转让行为是相互联系、不可分割的，故因房屋转租行为无效而依附于租赁物上的经营权转让行为也属无效，本院认定原告与被告龚春蓉签订的《绝味鸭脖青园路店门面转让协议》无效。
《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，基于无效转让、转租合同取得的财产，本案当事人应当返还或折价补偿。对于转让、转租合同无效，原告及被告龚春蓉、许可均未尽到在房地产行政主管部门查询涉案房屋是否具有合法产权的审慎义务，均具有过错；原告与被告龚春蓉的经营权转让行为、原告与被告许可的转租行为，各方过错相当，被告龚春蓉、许可应分别对转让、转租行为造成的损失与原告各承担一半的责任。被告丁光泽与被告龚春蓉系夫妻关系，其对被告龚春蓉在本案中的民事责任应当共同承担责任。
本案原告方在转租、转让行为过程中共支出217280元，其中5000元是交给绝味食品股份有限公司长沙分公司的押金，可由该公司退还，不属于本案被告返还财产的范围。原告华东与被告许可签订的房屋租赁合同的期限为1年，但二人签订合同时被告龚春蓉已使用了1个月，据此可认定本案原告方的可期待租赁期限为11个月。对于原告方的经营转让费，基于至涉案房屋被拆除原告方已实际租赁营业5个月的事实，被告龚春蓉已收取的门面转让费按十一分之六的比例返还较为适宜，即95455元（175000元×6÷11）。原告因该《绝味鸭脖青园路门店转让协议》产生的损失为：6个月绝味公司加盟费及周转框使用费2540元【（4000元＋1080元）÷2】、门面转让费利息（原告已放弃该主张，本院予以准许）以及经营期间产生的人工管理成本，对于人工管理成本，因原告未举证，本院不予确认，故被告龚春蓉应赔偿原告方损失1270元（2540元÷2）。因经营权转让是连同屋内物品、设备同时转让，现经营权转让合同无效，故原告应当返还，但因涉案房屋已被拆除，屋内物品、设备或已灭失、或已由原告变卖，无法返还，故应折价补偿；由于原告与被告龚春蓉、丁光泽均未举证证明屋内物品、设备的具体价值，本院参照原告与被告丁光泽提交的设备清单明细，根据日常生活经验，酌情认定物品、设备损失为10000元，故原告方应赔偿被告龚春蓉损失5000元。因此，被告龚春蓉、丁光泽尚需返还原告财产91725元（95455元＋1270元－5000元）。至此，原告方基于《绝味鸭脖青园路店门面转让协议》而在绝味食品股份有限公司长沙分公司承继得来的相关权利应仍由被告龚春蓉享有，原告方应当协助被告龚春蓉在绝味食品股份有限公司长沙分公司办理相关经营者变更手续。原告要求被告许可对被告龚春蓉、丁光泽的上述返款义务承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。因原告已交纳了半年即至2015年9月13日的租金，且使用涉案房屋至2015年9月10日，故被告许可无需再返还原告租金。被告许可亦已退还押金3000元，故无需再返还押金。原告自愿放弃第4项诉讼请求，是其对自己权利的正当处分，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告华东与被告许可签订的《门面出租协议》无效，原告华纤与被告龚春蓉签订的《绝味鸭脖青园路店门面转让协议》无效；
二、限被告龚春蓉、丁光泽于本判决生效之日起10日内向原告华纤、华东返还财产共计人民币91725元；
三、原告华纤、华东应当协助被告龚春蓉在绝味食品股份有限公司长沙分公司办理相关经营者变更手续；
四、驳回原告华纤、华东的其他诉讼请求。
如果被告丁光泽、龚春蓉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4240元，财产保全费1395元，共计5635元，由原告华纤、华东承担2817元，被告龚春蓉、丁光泽承担2818元（该款已由原告预交，由被告龚春蓉、丁光泽于判决生效之日起10日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 舒智玲
人民陪审员 谭 荣
人民陪审员 黄 艳
二〇一六年四月十二日
代理书记员 杨思静