广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终3263号上诉人（原审原告）：江门市新会区金超实业有限公司。住所地：广东省江门市新会区会城冈州大道***号。法定代表人：陈锡忠。委托诉讼代理人：梁当利，广东诺千律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志姣，广东诺千律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黎汝贵，男，1967年7月1日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：林素贞，广东高拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：林焯胜，广东高拓律师事务所实习律师。上诉人江门市新会区金超实业有限公司（以下简称金超公司）与上诉人黎汝贵因房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服广东省江门市新会区人民法院（2017）粤0705民初1267号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金超公司上诉请求：1.确认金超公司与黎汝贵签订的编号为“16020806”《广东省商品房买卖合同》于2016年12月24日解除;2.黎汝贵支付违约金26500元给金超公司;3.黎汝贵从2016年9月1日起按每月6933元支付铺位使用费给金超公司至黎汝贵迁出日止;4.本案一、二审诉讼费用由黎汝贵承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。金超公司没有在签订《广东省商品房买卖合同》之前将涉案的128#房屋（130号房）移交给黎汝贵。事实上，黎汝贵既没有按合同约定支付购房款，又自行占用涉案房屋，其违约情节严重。二、一审法院适用法律错误，判决缺乏法律依据。金超公司与黎汝贵于2016年2月26日签订编号为“16020806”《广东省商品房买卖合同》属于独立的买卖合同，双方权利义务应受该合同条款所约束。一审法院己经査明，金超公司多次书面催促黎汝贵履行合同约定的付款义务，但其仍置之不理。依《广东省商品房买卖合同》第七条的约定，金超公司有权解除合同并要求黎汝贵支付所欠购房款5%的款项作为违约金（即530000×5%=26500元）。因此，黎汝贵未按约定支付购房款超过30天的，约定解除合同的条件即成就。退一步说，金超公司多次函告黎汝贵履行支付余下购房款的义务，但其仍不履行，明显是以自己行为表示不再履行合同义务，构成了根本性违约，属于法定解除合同的情况。因此，金超公司依《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第三项、第九十六条之规定，履行解除合同的法定程序，双方合同依法解除。黎汝贵于2016年12月16日收到关于解除涉案合同的《律师函》后7天内未付清购房款，则合同解除，即2016年12月24日双方合同即告解除。本案应当适用前述合同解除之法律规定，但一审法院对此视而不见，是明显适用法律错误。黎汝贵未有付清购房款，金超公司也没有将涉案房屋移交给黎汝贵，涉案房屋所有权（包括占有、使用、收益和处分）当然属于金超公司，黎汝贵毫无理据地强占，应从强占之日起计算占用费用给金超公司。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，金超公司上诉理据充分，请求二审法院依法支持金超公司全部诉讼请求。黎汝贵辩称，一、金超公司在签订《广东省商品房买卖合同》前己移交涉案房屋。1.涉案128#房屋（130号房）在2015年8月竣工并经验收合格，即在2016年2月26日签订《广东省商品房买卖合同》前已具备移交条件。2.《广东省商品房买卖合同》的签订时间为2016年2月26日，但该合同第八条明确约定：“出卖人应当在2015年8月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。”该条款已反映出在合同签订前金超公司已移交涉案房屋。3.事实上，金超公司已于2015年11月11日向黎汝贵同时移交128#房屋（130号房）与129#、131#、132#房屋。二、128#房屋（130号房）的《广东省商品房买卖合同》是涉案《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》的补充条款和重要组成部分。金超公司与黎汝贵于2013年9月25日签订的《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》第十九条约定：金超公司将128#房屋（130号房）按每平方米10000元售给黎汝贵。该约定是双方协商的整体条款之一，在履行上与其他合同条款存在关联性，形成整体对价关系。黎汝贵签订相关合同时以此作为必要条件与金超公司谈判，合同的每一条款都是必不可少的，均是黎汝贵承担搬迁义务的前提。三、黎汝贵拒付余下房款属行使先履行抗辩权。1.金超公司存在不履行先履行义务及其他违约的情形。（1）金超公司不按约定于2014年12月前移交129#、131#、132#房屋。根据《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》第十六条约定，金超公司补偿给黎汝贵的房屋，预计在2014年12月交付使用。但其于2015年11月11日才向黎汝贵移交129#、131#、132#房屋。（2）金超公司不按约定于2015年8月30日移交128#房屋（130号房）。根据《广东省商品房买卖合同》第八条约定，金超公司应于2015年8月30日移交130#房屋。但其于2015年11月11日才向黎汝贵移交130#房屋。（3）金超公司不按约定支付临宅租金至2016年1月10日。根据《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》第十三条约定，在拆迁期间，金超公司向黎汝贵按每月10元/平方米(即每月为7483元）计付临宅租金，租金从黎汝贵迁出原屋交钥匙拆建之日起至金超公司交付新房屋之日延长60天止（即2016年1月10日）。但其只向黎汝贵支付临宅租金至2014年11月13日止，之后再没有支付。（4）金超公司不依法依约于2016年2月9日前办理129#、131#、132#房屋的不动产权属证书。根据《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》第四条约定，129#、131#、132#房屋的房屋所有权证及土地使用权证应由金超公司办理。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，金超公司应自房屋交付使用之日起90日内办理房屋权属证书，即应在2016年2月9日前办理129#、131#、132#房屋的不动产权属证书。但截至2017年4月1日止，经黎汝贵向江门市不动产登记中心新会分中心查询核实，金超公司仍未办理上述房屋的不动产权属登记。2.黎汝贵有权拒绝履行后履行义务。根据《广东省商品房买卖合同》第六条的约定，128#房屋（130号房）的余下购房款530000元约定在2016年4月1日办理银行按揭，该时间在金超公司的先履行义务之后。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，在金超公司不履行先履行义务或履行不符合约定的情况下，黎汝贵有权行使先履行抗辩权，拒付余下购房款。四、黎汝贵己发函向金超公司说明拒付房款的原因。黎汝贵收到金超公司于2016年12月14日发出的《律师函》后，随即于2016年12月19日发出《回复函》，详细说明拒付余下房款的原因，并敦促金超公司按约履行义务，并非“以自已的行为表示不再履行合同义务”。黎汝贵上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金超公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、涉案128#房屋（130号房）的《广东省商品房买卖合同》是《江门市新会区房屋折迁补偿合同》的重要组成部分。1.2013年9月25日，黎汝贵与金超公司签订《江门市新会区房屋折迁补偿合同》，约定“甲方将130号房屋以10000元/平方米卖给乙方”，是双方协商的整体条款之一，这些条款在履行上存在关联性，形成整体对价关系。黎汝贵签订相关合同时以此作为必要条件与金超公司谈判，合同的每一条款都是必不可少的，都是黎汝贵承担搬迁的义务的前提。二、双方签订的《广东省商品房买卖合同》是从合同。双方签订的《广东省商品房买卖合同》就是以《江门市新会区房屋折迁补偿合同》的存在而为前提的合同。假设双方没有签订《江门市新会区房屋折迁补偿合同》，黎汝贵不会单独与金超公司签订《广东省商品房买卖合同》购买128#房屋（130号房）。三、一审错误认定黎汝贵行使先履行抗辩权的行为构成违约。1.按双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定，黎汝贵应于2016年4月1日办理银行按揭。2.2016年4月1日前金超公司存在多方面违约：（1）违反《江门市新会区房屋折迁补偿合同》约定，只支付临宅租金至2014年11月13日；（2）违反《江门市新会区房屋折迁补偿合同》约定的“补偿给乙方的房屋，预计在2014年12月交付使用”；（3）违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，没有在2016年2月10日前办妥房屋所有权证；（4）违反《广东省商品房买卖合同》的规定，没有在2015年8月30日前交付房屋。因应当先履行的金超公司未履行合同义务，黎汝贵享有不履行、部分履行合同的权利，不构成违约。综上所述，请求二审法院依法纠正一审判决，支持黎汝贵的上诉请求。金超公司辩称，1.双方所签订的《广东省商品房买卖合同》是独立的合同，该合同只是《江门市新会区房屋折迁补偿合同》的一项内容，而并非《江门市新会区房屋折迁补偿合同》的从合同，也不是以《江门市新会区房屋折迁补偿合同》的履行作为履行要件。《江门市新会区房屋折迁补偿合同》第十九条第四款明确约定有关涉案铺位的买卖按双方约定的售房合同执行，这可以明确反映出《广东省商品房买卖合同》是独立的合同。2.金超公司不存在已交付涉案128#房屋（130号房）的事实，双方所签订的《广东省商品房买卖合同》是在预售许可之时所备案的合同格式，而该合同的格式所约定的交付时间已不得重新修改，所以并不等于发生房屋在合同签订之时已交付的事实。3.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》的规定，本案已经达到金超公司单方解除合同的条件，解除的合同效力在解除合同的通知到达黎汝贵时为生效。黎汝贵认为金超公司的解除合同通知不符合约定的，只能在三个月内通过诉讼或仲裁方式才能予以变更，所以金超公司有关解除合同的通知是在2016年12月24日生效。金超公司向一审法院起诉请求：1.确认金超公司与黎汝贵签订的编号为“16020806”《广东省商品房买卖合同》于2016年12月24日解除；2.黎汝贵支付违约金26500元给金超公司；3.黎汝贵从2016年9月1日起按每月6933元支付铺位使用费给金超公司至黎汝贵迁出日止（暂计至2017年3月30日止，铺位使用费48531元）；4.本案诉讼费用由黎汝贵承担。一审法院认定事实：金超公司在取得《房屋拆迁许可证》后，对许可拆迁范围内房屋进行拆迁。2013年9月25日，金超公司与黎汝贵在协商一致的基础上，双方签订《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》，由金超公司作为拆迁人，负责对被拆迁人（即黎汝贵）位于会城××大道东××（××）103、104、105、106、202、203、204、205房屋进行拆迁，同时约定相关的补偿事宜。拆迁的上述8间房屋合计建筑面积748.27平方米，其中首层非住宅建筑面积303.19平方米，二层非住宅建筑面积445.08平方米。金超公司补偿给黎汝贵的为座落于君悦豪庭圭阳北路3号首层129、130、131房屋，建筑面积不少于303.19平方米，二层127#非住宅，建筑面积不少于445.08平方米，合计补偿的建筑面积不少于748.27平方米。以上补偿的首层、二层非住宅，由金超公司负责办理相关房产证和土地证。双方同时约定，新楼竣工经有关部门验收后，供电、供水部门安装好电表、水表之日，即日交付新房屋给黎汝贵使用，双方此时办理移交手续，补偿的房屋预计在2014年12月交付使用。金超公司与黎汝贵另在《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》第十九条作补充约定，其中第四点为：金超公司将君悦豪庭圭阳北路3号128#首层房屋，建筑面积约110平方米（详见附图，面积以确权书为准），单价按每平方米10000元售给黎汝贵，在金超公司取得预售许可证后，金超公司与黎汝贵必须签订售房合同书（按黎汝贵要求到银行办理按揭手续，相关细节条款按售房合同书执行）。128#办理房屋所有权证和土地使用证的正常税费，金超公司与黎汝贵按有关政策规定各自支付。2016年2月26日，金超公司与黎汝贵正式签订编号为16020806的《广东省商品房买卖合同》（已取得商品房预售许可证），金超公司将上述《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》中约定128#房屋（130号房）按每平方米10000元的价格出售给黎汝贵，建筑面积为106.67平方米，购房总价款为1066700元。上述购房款由黎汝贵分期支付给金超公司：1.2016年2月20日首期付110000元；2.2016年3月11日二期付426700元；3.2016年4月1日银行按揭530000元。对于买受人逾期付款的违约责任，双方在《广东省商品房买卖合同》第七条“……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”作出约定。同时，金超公司与黎汝贵就涉案买卖房屋的交付、产权登记问题在《广东省商品房买卖合同》中约定，金超公司在2015年8月30日前由交付经验收合格的商品房给黎汝贵，金超公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。而在《广东省商品房买卖合同》签订之前，金超公司实际已将涉案的128#房屋（130号房）交付给黎汝贵使用。《广东省商品房买卖合同》签订之后，黎汝贵按照合同约定向金超公司支付了首期购房款110000元，二期购房款426700元。涉案128#房屋（130号房）于2015年8月份竣工，于2017年6月8日取得商品房屋权属证明书。庭审之后，一审法院也曾多次尝试组织双方当事人庭外和解，但当事人对调解工作并未能充分重视，也未能按照要求提供调解方案，因此缺乏调解的基础，无法达成调解协议。一审法院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。金超公司与黎汝贵签订《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》、《广东省商品房买卖合同》，就涉案128#房屋（130号房）买卖事项进行约定，双方均应接受上述合同的约束，形成的法律关系也应受法律的保护。综合金超公司、黎汝贵的诉辩意见，一审法院归纳本案的争议焦点为：1.涉案编号为16020806的《广东省商品房买卖合同》是否《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》的组成部分？2.金超公司诉请解除《广东省商品房买卖合同》条件是否成就？3.金超公司主张违约金应否支持？4.金超公司主张铺位使用费是否合法有据，应否支持？围绕上述金超公司与黎汝贵争议的焦点，一审法院作如下评析：一、涉案编号为16020806的《广东省商品房买卖合同》是否《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》组成部分的问题？黎汝贵抗辩称，涉案的128#房屋（130号房）与拆迁补偿的房屋同属于拆迁补偿合同的买卖标的物，拆迁补偿给黎汝贵的房屋是以原有被拆迁房屋的原价值抵作房屋房款，128#房屋（130号房）是黎汝贵支付货币作为购房款，并认为128#房屋（130号房）买卖单价、条件是作为原房屋拆迁的附属条件，两份合同不可分割，因拆迁补偿给黎汝贵的三间房屋逾期未能办证，而涉案128#房屋（130号房）余下购房款支付时间在金超公司应办理拆迁补偿房屋权属证书之后，金超公司应先履行的义务未履行，故其有正当理由拒付余下购房款。一审法院认为，《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》中就128#房屋（130号房）销售单价、面积作出约定，并在条款中明确其他的权利义务关系以签订的售房合同书为准，在涉案128#房屋（130号房）后来取得预售许可之后，双方就该房屋的买卖签订《广东省商品房买卖合同》，该合同中对128#房屋（130号房）的买卖单价、面积约定均与《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》相一致，即使如黎汝贵所述，该128#房屋（130号房）的单价、面积作为当时双方拆迁补偿的附属条件，金超公司也已按照拆迁补偿合同的约定履行义务，并无改变128#房屋（130号房）销售单价和面积，没有加重黎汝贵一方的义务。而对于拆迁补偿合同中关于128#房屋（130号房）的其他买卖权利义务问题，双方均明确须以新的售房合同书即后来签订的《广东省商品房买卖合同》来调整，也即对于房屋的付款、交付、办证、合同解除、违约责任等问题须以《广东省商品房买卖合同》的约定来执行。因此，双方因买卖128#房屋（130号房）签订的《广东省商品房买卖合同》，与双方因拆迁补偿签订的《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》，分属两个不同的法律关系，是两个权利义务相互独立的合同，《广东省商品房买卖合同》的履行不以《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》的履行作为前提。黎汝贵以《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》中补偿的房屋逾期未办证作为拒不支付128#房屋（130号房）余下购房款的抗辩理由依据不足，一审法院不予采纳。二、金超公司诉请解除《广东省商品房买卖合同》条件是否成就？金超公司依据《广东省商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任“……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”的约定，认为黎汝贵未能按照约定在2016年4月1日支付涉案128#房屋（130号房）购房余款530000元已构成违约，而依据上述第七条的约定，合同解除的条件已经成就，且黎汝贵经其发律师函合理催告后仍不履行，并以此为由向一审法院请求确认双方签订的《广东省商品房买卖合同》于2016年12月24日解除。一审法院认为，合同双方当事人对合同解除的条件作出约定并无不可，但具体到本案，除考虑双方当事人的约定之外，仍应综合考虑双方之间发生纠纷的起因、过程、违约程度来处理合同应否解除的问题。1.金超公司与黎汝贵签订另案的《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》，该合同约定由金超公司补偿总建筑面积不少于748.27平方米的三间房屋给黎汝贵，上述三间拆迁补偿房屋金超公司于2015年8月份竣工，并于同年11月11日交付给黎汝贵使用，虽然双方对于办理房产证的期限并无作约定，但可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，来确定合理办证期限为房屋交付使用之日起90天内。在实务操作中，完成房屋所有权的转移须一连贯的程序，其中关于房屋的办证分为两阶段：一是房屋的初始登记（确权），二是房屋转移登记即过户，办理房屋的初始登记是金超公司应当履行的义务，而办理过户手续则须双方当事人相互配合与协助，办理房屋转移登记的前提是房屋已确权。具体到本案，即金超公司最迟应在2016年2月10日前办理上述三拆迁补偿的房屋确权手续，黎汝贵才具备启动后续的房屋转移登记程序和条件。但至2017年6月8日，上述三拆迁补偿的房屋才取得商品房屋权属证明书，客观上导致黎汝贵无法办理三拆迁补偿房屋的产权证书。而本案房屋买卖的第三期款项约定按揭支付时间为2016年4月2日，因金超公司未能在2016年2月10日前履行另案三拆迁补偿房屋办证义务，黎汝贵赌气才拒不支付本案的购房款余款，虽然其拒付购房款的余款理由不足，也已构成违约，但此情况应区别于一般拒付款的行为；2.涉案128#房屋（130号房）的买卖合意最早在《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》中达成，而该拆迁补偿合同中主要为拆迁补偿的条款，故此在履行本案买卖合同过程中也应考虑涉案128#房屋（130号房）买卖是双方在拆迁补偿协商的背景下达成，金超公司已在《广东省商品房买卖合同》签订之前交付涉案128#房屋（130号房）给黎汝贵使用，而黎汝贵在签订合同之后也支付了超过总价款一半的购房款，履行了主要的合同付款义务；3.该房屋交付给黎汝贵实际使用后，黎汝贵在庭审过程中表示该房屋已另行出租给他人使用，故如若《广东省商品房买卖合同》解除，则会引发一系列的其他法律纠纷；4.金超公司已于2017年6月8日取得涉案128#房屋（130号房）的商品房屋权属证明书，而黎汝贵在庭后提交的代理词中也明确表示该房屋如若能办证，其也完全能够马上支付余下购房款，表示《广东省商品房买卖合同》能够也应该履行，故此从合同目的实现的角度，该合同完全具备履行的基础；5.根据《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，金超公司应在房屋房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，实则上金超公司也未能在交付房屋给黎汝贵使用后360日内办理涉案房屋的产权初始登记，自身也存在违约。综上，综合考虑双方发生纠纷的原因、过程、当事人之间的违约程度、合同履行情况、合同目的的实现、合同履行基础以及维护合同稳定性的角度，一审法院对金超公司主张解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》的诉请不予支持。另，黎汝贵拒不支付购房款依据不足，其应自收到本判决书后及时履行付款的义务，而对于涉案128#房屋（130号房）的产权转移登记手续，金超公司、黎汝贵均应积极消除分歧，正视在合同履行过程中自身存在的不足，相互配合、相互协助，共同完成涉案128#房屋（130号房）的过户手续。三、金超公司主张违约金应否支持的问题？金超公司依据《广东省商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任“……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应累计按付款5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”的约定，主张在解除合同前提下，黎汝贵应支付未付购房款5%即26500元作为违约金。一审法院认为，在《广东省商品房买卖合同》未解除的情形下，金超公司以该约定条款主张黎汝贵以应付款的5%计付违约金不符合双方的约定。但黎汝贵拒不支付购房款余款已构成违约，而同时其又表示愿意继续履行该合同，故应按照上述《广东省商品房买卖合同》第七条的约定支付违约金，即以尚欠的购房款510000元为基数，按日万分之五从逾期之日即2016年4月2日起计算违约金给金超公司，直至全部购房款清偿之日止。经核算，金超公司主张黎汝贵支付违约金26500元，没有超过上述计算后黎汝贵应支付的违约金，故一审法院对金超公司主张黎汝贵支付违约金26500元的诉请予以支持。四、金超公司主张铺位使用费是否合法有据，应否支持？《广东省商品房买卖合同》未解除的情形下，对双方当事人具有法律约束力。金超公司交付涉案128#房屋（130号房）给黎汝贵使用是履行其应有的合同义务，故黎汝贵根据《广东省商品房买卖合同》的约定取得涉案128#房屋（130号房）的使用权具有合同依据，即在买卖合同未解除的情况下，黎汝贵有权占有、使用该房屋。金超公司主张黎汝贵支付铺位使用费缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、黎汝贵应自本判决发生效力之日起十日内支付逾期付款违约金26500元给金超公司；二、驳回金超公司的其他诉讼请求。本案受理费1675.78元，由金超公司负担1083.78元，由黎汝贵负担592元。二审中，当事人均没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院依法予以确认。另查明，金超公司分别于2016年10月20日发出有关催收涉案128#房屋（130号房）房款的《律师函》和于2016年12月15日发出有关要求黎汝贵限期支付涉案128#房屋（130号房）房款，否则解除合同的《律师函》。黎汝贵表示已收到上述两份《律师函》。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。结合双方当事人的诉辩，本案二审争议焦点归纳为：1.涉案《广东省商品房买卖合同》是否属《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》的从合同？2.黎汝贵逾期仍不支付购房余款是否构成违约及是否需支付违约金？3.《广东省商品房买卖合同》是否因金超公司行使约定解除权而解除？4.黎汝贵是否需向金超公司支付涉案128#房屋（130号房）的铺位占有使用费？关于第1个争议焦点，黎汝贵主张涉案《广东省商品房买卖合同》是《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》的从合同；金超公司则主张前述两份合同相互独立。对此，本院分析如下：诚然前述两份合同的签订均基于同一事实背景——金超公司与黎汝贵建立了拆迁补偿关系。但是，并不能由此推定《广东省商品房买卖合同》属于《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》的从合同。第一，《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》以拆迁房屋和补偿房屋为主要内容，并补充约定了双方就涉案128#房屋（130号房）进行买卖。依据该补充的买卖条款，金超公司的义务在于按照补充条款中约定的标的物、面积和单价与黎汝贵进行买卖交易以及签订售房合同书。此后，金超公司依约与黎汝贵就涉案128#房屋（130号房）签订《广东省商品房买卖合同》，且依据《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》中约定的单价和面积进行交易。至此，金超公司已完全履行了《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》中关于买卖涉案128#房屋（130号房）补充条款的合同义务。第二，《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》中补充约定的涉案128#房屋（130号房）买卖条款仅约定了标的物的具体位置、建筑面积、单价和税费的缴付责任，并无约定具体的付款和交付时间、合同解除的条件、违约责任等，反而在该条款中明确约定双方必须签订售房合同书且相关细节条款按售房合同书执行。由此可见，虽然双方在《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》中达成买卖涉案128#房屋（130号房）的合意，但该买卖合意的具体执行并非基于《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》，而应基于按双方约定必须签订的售房合同书，即按本案的《广东省商品房买卖合同》执行。换言之，《广东省商品房买卖合同》仅是《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》中达成的买卖涉案128#房屋（130号房）合意的延续，但相关权利义务、违约责任的承担均应以《广东省商品房买卖合同》为依据。第三，在本案二审阶段，双方当事人均确认在签订《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》时，涉案128#房屋（130号房）的交易价格为当时的市场价格。由此可见，虽然《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》中补充约定了128#房屋（130号房）的买卖条款，但其交易价格为正常的市场价格，并未因存在房屋拆迁的情况而在房屋价款上有所反映和调整，因而128#房屋（130号房）的买卖单价、条件并非作为双方当事人建立房屋拆迁补偿关系的附属条件。综上，前述两份合同并非主从合同的关系，而是权利义务相互独立的合同，《广东省商品房买卖合同》的履行不以《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》的履行为前提。故黎汝贵主张前述两份合同属于主从合同关系，本院不予支持。关于第2个争议焦点，黎汝贵辩称其逾期仍不支付购房余款是因金超公司未按《广东省商品房买卖合同》的约定及时交付128#房屋（130号房）以及未履行《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》中有关对补偿的房屋按时交付、办证等义务而行使先履行抗辩权，不构成违约。对此，本院分析如下：第一，根据《广东省商品房买卖合同》的约定，金超公司应于2015年8月30日前把涉案房屋向黎汝贵交付使用，黎汝贵则应于2016年4月1日支付第三笔房款，但其逾期未付。而黎汝贵在本案中自认金超公司已于2015年11月11日向其交付128#房屋（130号房），且其已依约在2016年2月20日及2016年3月1日支付第一、第二笔房款。由此可见，即使如黎汝贵所述金超公司存在逾期交付涉案房屋的情况，但金超公司已在黎汝贵支付第一笔房款前履行交付义务，即在第三笔房款约定支付之日时，涉案房屋已实际上由黎汝贵占有。加之涉案房屋由黎汝贵占有后，其依约支付了前两笔房款，表明其支付前两笔房款时对金超公司交付房屋义务的履行并无异议。故黎汝贵以金超公司逾期交付涉案房屋为由不依约支付第三笔房款，理据不足，本院不予采纳。第二，承本院于第1个争议焦点中所论述，涉案《广东省商品房买卖合同》具有独立的合同地位，并非《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》的从合同。再者，《广东省商品房买卖合同》中并无约定有关《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》所涉补偿房屋的权利义务及以此约定违约责任，故不应因《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》中约定的有关拆迁补偿房屋的条款的履行程度而阻却《广东省商品房买卖合同》的履行。第三，退而言之，即使依黎汝贵所言，《广东省商品房买卖合同》是《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》的从合同，应结合两合同中有关补偿房屋和买卖128#房屋（130号房）的具体约定以确定两者的合同义务履行顺序。但是，虽然约定作为补偿的房屋的办理权属登记时间依约应早于128#房屋（130号房）第三笔房款的支付时间，但第三笔房款高达53万元，而黎汝贵辩称的先履行抗辩权仅依据金超公司对约定的拆迁补偿房屋逾期交付、未办理产权登记以及未按约定足额支付临宅租金等事实，两者并不形成对价。因此，金超公司未为双方约定的补偿房屋办理权属登记的事实不足以阻却黎汝贵支付530000元购房余款的义务。综上，黎汝贵主张其逾期付款属行使先履行抗辩权依据不足，本院不予支持。一审法院判决黎汝贵逾期付款属违约行为，黎汝贵应根据《广东省商品房买卖合同》第七条的约定及金超公司的诉讼请求支付违约金共26500元，合法有据，本院予以维持。关于第3个争议焦点，根据《广东省商品房买卖合同》第七条的约定，买受人逾期30日未付房款的，出卖人有权解除合同。金超公司据此以黎汝贵未按期支付第三笔房款且金超公司已发出解除合同的通知为由，主张《广东省商品房买卖合同》已解除。对此，本院认为，虽然合同是当事人协商一致的产物，体现的是意思自治的精神，但是能否基于约定解除权随意解除合同，不能仅凭合同的约定，法院还应基于公平原则、利益平衡原则和维护交易秩序稳定之考量，根据当事人的主观恶意、违约程度等案件具体情况加以判断，最终判决合同是否继续履行。本案中，虽然黎汝贵未按时支付第三笔房款已构成违约，但结合与本案存在牵连的（2017）粤07民终3262号案［一审案号：（2017）粤0705民初1299号］，尤其是该案中牵涉的《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》，以及黎汝贵对其不支付第三笔房款是行使先履行抗辩权的主张可知：黎汝贵拒绝支付第三笔房款主要是基于其认为《广东省商品房买卖合同》是《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》的从合同的错误认识，从而误认为在金超公司先按照《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》完成补偿房屋的义务后，其再履行支付本案第三笔房款的义务。加之黎汝贵已依约支付第一、二笔购房款合计536700元，已超过总房款的二分之一。据此可见，黎汝贵违约主观恶意不大、违约程度不深而不足以构成根本违约。再者，金超公司已于2017年6月8日取得涉案128#房屋（130号房）的商品房权属证明书，而黎汝贵也在一审中明确表示该房屋如若能办证，其也完全能够马上支付余下购房款。由此，《广东省商品房买卖合同》仍然具备履行基础以及存在履行必要。综上所述，本院对金超公司解除合同的主张不予支持。一审法院根据本案具体案情和基于维护交易稳定的原则，判决《广东省商品房买卖合同》继续履行并无不妥，本院予以维持。关于第4个争议焦点，金超公司以其并未主动向黎汝贵交付128#房屋（130号房）、黎汝贵属无理占用为由，要求黎汝贵支付相应的铺位使用费。对此，本院认为，首先，依上文所述，《广东省商品房买卖合同》应继续履行，依其约定，金超公司交付涉案房屋在前，黎汝贵支付房款在后。因此，金超公司应按约定于2015年8月30日前把涉案房屋向黎汝贵交付使用，故黎汝贵占有使用该房屋有《广东省商品房买卖合同》为依据。其次，黎汝贵自认其于2015年11月11日开始实际占有使用涉案128#房屋（130号房），而金超公司在双方于2016年2月26日签订《广东省商品房买卖合同》乃至本案诉讼前一直未对此提出异议,只是曾向黎汝贵催付房款，并表示如不在限期内付款则将解除合同。现金超公司主张该房屋是被黎汝贵强行占有，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，金超公司对此未能提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。故金超公司主张黎汝贵支付铺位使用费依据不足，本院不予支持。一审法院判决黎汝贵有权占有涉案128#房屋（130号房），进而不需向金超公司支付铺位使用费并无不妥，本院予以维持。诚然，由于黎汝贵已实际占有使用涉案房屋且已支付超过一半的购房款，金超公司亦已取得涉案128#房屋（130号房）的商品房权属证明书，基于公平原则和利益平衡原则，双方当事人应尽快履行办理相关产权登记手续及支付购房余款的义务。综上所述，金超公司、黎如贵的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675.78元，由江门市新会区金超实业有限公司负担1005.47元、黎汝贵负担670.31元。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 许世清审 判 员 梁智坚二〇一八年二月十一日法官助理 雷楚莹书 记 员 冯雪莹