上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第4302号
原告胡正廉，男，1951年3月25日出生，中国台湾人。
委托代理人于文强，上海吉亚律师事务所律师。
被告上海金深房地产开发有限公司。
法定代表人陈必安，总经理。
委托代理人杨利平，女，在上海金深房地产开发有限公司工作。
委托代理人宋安成，北京盈科（上海）律师事务所律师。
原告胡正廉诉被告上海金深房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案于2013年12月16日公开开庭进行审理，原告委托代理人于文强、被告委托代理人杨利平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡正廉诉称：2012年8月31日，原告与被告就上海市青浦区徐泾镇叶联路333弄房屋签订了《上海市商品房预售合同》，原告已按约支付了全部房款计人民币975万元（以下币种均为人民币）。合同约定被告应于2012年12月31日前将房屋交付原告使用，但是经原告多次要求，被告一直未按合同约定进行交房。原告多次与被告交涉均无果。故原告起诉要求：1、被告按照合同约定将系争房屋交付原告；2、被告支付逾期交房违约金（以975万元为本金，以每日万分之六为标准，从2013年1月1日起至实际交房之日止）；3、案件受理费由被告承担。
被告上海金深房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉请。原告诉请缺乏事实与法律依据，被告已经向原告寄出了交房通知书，是原告不来办理交房手续。根据合同约定，被告不构成逾期交房，仅承担保修责任。
经开庭审理查明：2012年8月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区徐泾镇叶联路333弄房屋，建筑面积为321.13平方米，房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）为9，750，000元。合同第十条约定房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件：取得《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在2013年3月31日前办理房地产初始登记手续。合同第十一条约定甲方定于2012年12月31日前将房屋交付给乙方。合同第十二条约定甲方如未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付的房价款日万分之六计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，原告有权单方面解除本合同。合同第十三条房屋符合合同约定的交付条件后，甲方应在交付前3天书面通知乙方办理交付该房房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交接的标志为签署《商品房钥匙收条》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同第十七条约定被告交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，原告有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第十八条约定该房屋交付后，原告认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，原告有权单方面解除本合同。合同第二十二条约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十三条约定自该房屋验收交接之日起，被告对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同附件三约定了房屋建筑结构、装修及设备标准，其中包括实木复合门、实木复合地板、墙纸、天花板吊顶等室内装饰。补充条款第一条约定原告对预售合同及补充条款的全部内容完全明白和同意。补充条款第八条约定总房价包含合同附件三所述的装修和设备价格。补充条款第十三条约定，甲方在房屋符合交付条件时，若乙方仍有房款、违约金、甲方代乙方支付的费用等未支付的，乙方除按本合同及补充条款承担违约责任外，甲方有权推迟交付房屋且无须承担逾期交房责任。甲方实际交付房屋的期限自动调整为乙方支付全部上述款项15个工作日后。补充条款第十六条约定如房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告通知被告后，被告在十天内进行整改，若被告拒绝整改的，则原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿。第二十四条约定除房屋主体结构不合格外，其他工程质量问题或者房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准不影响房屋的交付，不构成逾期交付，但被告须按本合同的约定承担保修责任或补偿责任。第二十五条房屋交付的程序约定签署商品房钥匙收条后再由原告对房屋进行验收。该份合同经上海市东方公证处的公证。合同签订后，原告分期支付了全部房款计975万元，被告开具了发票。
2013年6月，被告向原告通过挂号信的方式寄送《收楼催告书》，表示系争房屋已经符合交付条件，被告已经于2012年12月20日前通知原告于2012年12月30日前赴被告公司办理房屋验收交接手续，现被告再次通知原告于2013年6月16日前赴被告公司办理房屋验收交接手续。原告于2013年6月22日收到该份挂号信。之后原告去看房，提出系争房屋存在质量问题，故原、被告未办理房屋交接手续。
案件审理过程中，2013年12月20日，原、被告办理了系争房屋交接手续。
另查明，2012年8月15日，原告在上海市静安公证处的公证下办理了委托公证，将系争房屋的合同签订及收楼等事项委托案外人钱一晨办理。
以上事实，由原、被告的陈述、上海市商品房预售合同、发票、收楼催告书及挂号信、公证书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告认为：1、被告未按照合同约定向原告交付书面交房通知，原告联系被告多次，但是被告工作人员更换频繁，且一直推脱。后在原告多次要求下被告才于2013年6月寄送了收楼催告书，且原告收到该份催告书的时候已经过了通知收房的期限；2、原告在收到收楼催告书后至系争房屋处收房，但是因被告方未向原告出示合同约定的文件，且系争房屋存在墙壁和天花板发霉、地板渗水等问题，被告工作人员说将房屋维修好后再通知原告，故当时没有收房。3、之后被告方未通知原告，原告多次查看发现均无进展，直到开庭前一周被告才通知原告系争房屋开始进行维修。4、违约金应当参照合同中的约定。为此原告提供案外人钱一晨的证人证言，被告对证人证言无异议。
被告认为：1、被告已经于2012年12月20日前通知原告办理房屋交接手续，原告多次看房，明知房屋交房时间却不来办理收房手续，存在主观恶意，且交房不需要交房通知，在原告的多次要求下被告又于2013年6月补寄了收楼催告书；2、原告在收到收楼催告书后派人前来看房，但是提出房屋有发霉现象不同意收房，被告具备收房所需所有文件，但是原告当时没有提出要查看，所以被告没有提供；3、之后被告对系争房屋进行了修复，修复完毕后电话通知原告收房，但是原告以大理石发霉等问题仍旧不同意收房。系争房屋发霉是由于原告长期不收房所致，且这仅是装修瑕疵，依据合同补充条款，被告仅承担保修义务，不影响原告收房，且原告存在逾期付款行为，被告有权推迟交付房屋无须承担逾期交房责任。系争房屋的修复范围主要是天花板、地板和墙纸，因修复房屋的很多材料需要到国外采购，所以花费的时间比较长，截止开庭这一周，系争房屋差不多可以交房；4、合同约定的违约金标准过高，应当参照月租金10，000元左右的标准计算。
根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。原告已经向被告支付了全部购房款，被告应按照合同约定向原告交付房屋。按照合同约定，被告应当在交付之日前3天书面通知原告办理交付房屋的手续，现被告无法提供相关凭证证明其当时已经履行了通知义务，故应当承担逾期交房违约责任。2013年6月原告收到被告寄送的收楼催告函后前去看房，但双方未办理房屋交接手续，双方对于原告未收房是否有正当理由存在争议。原告认为房屋存在质量问题而拒绝收房，被告认为房屋存在的不是主体结构质量问题，仅是瑕疵，原告不得拒绝收房。本院认为，被告交付的房屋应符合合同约定。原告所购的房屋系装修房，被告交付的不仅是合格的房屋部分，还应包括合格的装修部分。补充条款第二十四条虽然约定除房屋主体结构不合格外，其他质量问题不影响房屋的交付，但该约定不能免除被告交付的房屋必须符合使用功能的义务。被告认可系争房屋天花板、地板和墙纸存在原告陈述的渗水、发霉等问题，这些质量问题影响原告对系争房屋的正常使用，原告有权拒收房屋。被告没有证据证明其之前已经修复完毕通知原告收房，且认可截止本案开庭当周才基本修复完毕可以交房，故被告存在逾期交房行为，应当承担逾期交房违约责任。原告认为应当按照合同约定的标准支付违约金，被告认为合同约定的违约金标准过高，应当参照房屋租金即每月1万元标准。本院根据案件的具体情况，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、质量问题的严重程度、违约金计算的基数、被告基于违约行为是否得到利益、同小区房屋的租金标准等因素，合理调整违约金数额，逾期交房违约金调整至75万元。原、被告实际于2013年12月20日办理了房屋交接手续，故原告要求被告交付房屋的诉请已经履行完毕。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告上海金深房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告胡正廉逾期交房违约金人民币75万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币14，357元，由原告负担人民币4，108元，被告负担10，249人民币元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
代理审判员 金 艳
人民陪审员 蔡锦珠
二〇一四年五月五日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。