巴彦淖尔市临河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民初字第5928号
原告李志勇，男，个体户。
委托代理人姜利宝。
被告巴彦淖尔市兴旺房地产开发有限责任公司。
住所地：巴彦淖尔市临河区光辉南路，组织机构代码11724110-7。
法定代表人张吉，经理。
委托代理人乔瑞千，内蒙古金川律师事务所律师。
原告李志勇与被告巴彦淖尔市兴旺房地产开发有限责任公司（简称兴旺房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李志勇的委托代理人姜利宝、被告兴旺房地产公司的委托代理人乔瑞千到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李志勇因被告兴旺房地产公司未支付其延期交房违约金、迟延办理房屋权属证书违约金，向本院提起诉讼，请求判令被告兴旺房地产公司：1、支付A16栋4单元301室住房逾期交房违约金，违约金的计算方式，从2011年4月1日起至2012年2月10日止，以购房款190542.58元的日万分之一计算；2、支付A16栋4单元301室住房迟延办理房屋权属证书违约金，违约金的计算方式，从2012年5月26日起至2015年10月26日止，以购房款190542.58元的月利息0.0066元计算；3、支付G4栋105号商铺迟延办理权属证书违约金，违约金的计算方式，从2013年2月6日起至2015年10月26日止，以购商铺款199000元的月利息0.0066元计算。
本院查明的事实，2010年7月12日，原告李志勇购买了被告兴旺房地产公司开发的位于河套书院A16号楼4单元301号房屋，双方签订“商品房买卖合同”，约定：“房屋建筑面积101.03平方米；每平方米价格为1886元，价款为190542.58元，一次性付款；房屋交付时间为2010年12月31日前；被告兴旺房地产公司逾期交房是否超过90日，均从2010年12月31日的第二日起至实际交付之日止，按已付房款的日万分之一支付逾期交房违约金；被告兴旺房地产公司应在房屋交付后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因其的责任，原告李志勇不能在规定期限内取得房屋权属证书，原告李志勇不退房，被告兴旺房地产公司按已付房款的0.05%支付预期办证违约金。”
2010年7月13日，原告李志勇付清了A16号楼4单元301号房屋房款，因河套书苑小区住户从2010年11月15日开始联名投诉，反对使用天然气分户计量供暖，经多方协调后，被告兴旺房地产公司遂将2010年10月12日完工的天然气供暖设施更改为水暖集中供暖设施，此行为阻碍商品房竣工验收的进程，致涉诉整体工程及供暖改装工程于2011年10月底完工，该变更情形属不可归责于被告兴旺房地产公司，其不能进行冬季施工及供暖改装施工的合理期限，即2010年11月15日至2011年11月2日，被告兴旺房地产公司应于合理期限截止日的次日交付房屋，即2011年11月3日交付，其2012年2月10日交付房屋，逾期97天，按约，应支付已付房款190542.58的日万分之一的逾期交房违约金，为1848.26元。
被告兴旺房地产公司未按约定期限向产权登记机关提供办理权属登记的资料备案，原告李志勇亦未取得A16号楼4单元301号房屋的权属证书。被告兴旺房地产公司构成违约，应承担预期办证的违约责任。原告李志勇认为约定的逾期办证违约金低于实际造成的损失，请求从2012年5月26日起至2015年10月26日止，按已付购房款190524.58元的月息0.0066元计付逾期办证违约金，但未能提供所造成损失的证据，本院不予支持。逾期办证违约金应按双方约定，以原告李志勇已付购房款190542.58元的0.05%计付违约金，逾期办证违约金为95.27元。
另查明，原告李志勇2012年11月3日购买了被告兴旺房地产公司开发的位于河套书院G4栋105商铺，双方签订“商品房买卖合同”，约定：“房屋建筑面积49.75平方米；每平方米价格为4000元，价款为199000元，一次性付款；房屋交付时间为2012年11月30日前；被告兴旺房地产公司应在房屋交付后180日内，办结房屋权属转移登记，对在上述期限内未办结房屋权属转移登记，被告兴旺房地产公司如何支付预期办证违约金未作约定。”
被告兴旺房地产公司实于2012年11月6日交付该商铺。被告兴旺房地产公司应在商铺交付后180日内，办结房屋权属转移登记，如因其的责任，原告李志勇不能在规定期限内取得房屋权属证书，原告李志勇不退房，被告兴旺房地产公司应如何承担预期办证违约金没有约定。原告李志勇请求从2013年2月6日起至2015年10月26日止，以已付房款199000元的月利息0.0066元计付违约金，不符合双方的约定和法律规定。根据双方的约定，逾期办证违约金的起算时间应为2013年6月1日，至2015年10月26日。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于被告兴旺房地产公司逾期办证的违约责任是由于多重因素造成的，而非全部是被告兴旺房地产公司的原因，应适当减轻被告兴旺房地产公司的违约责任。被告兴旺房地产公司应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（半年期利率上浮50%）标准的50%，从2013年6月1日起至2015年10月26止，以已付房款199000元计付。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：
一、被告巴彦淖尔市兴旺地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告李志勇支付河套书院A16号楼4单元301号房屋逾期交房违约金1848.26元；
二、被告巴彦淖尔市兴旺地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告刘志勇支付河套书院A16号楼4单元301号房屋迟延办理房屋权属证书违约金95.27元；
三、被告巴彦淖尔市兴旺房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告李志勇支付河套书院G4栋105商铺迟延办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式，从2013年6月1日起至2015年10月26日止，以原告李志勇已付购房款总额199000元，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（半年期利率上浮50%）标准的50%计付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费806元，原告李志勇预交403元，缓交403元，由原告李志勇负担403元，由被告巴彦淖尔市兴旺房地产开发有限责任公司负担403元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审 判 长 王乐义
审 判 员 韩建军
人民陪审员 屈惠平
二〇一五年十一月十五日
书 记 员 李彦诚
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。