辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终5559号
上诉人（原审被告）：寇俊山，男，1965年9月14日出生，汉族，系沈阳市邮政局在职干部，住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：高静，女，1966年6月24日出生，汉族，系寇俊山妻子，系沈河区信托贸易商店退休职工。
被上诉人（原审原告）：沈阳嘉伟物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区崇山西路1-10号319、320房间。
法定代表人：周焕喆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：夏艳忠，男，1971年1月26日出生，汉族，系该公司经理。
上诉人寇俊山因与被上诉人沈阳嘉伟物业管理有限公司（以下简称“嘉伟物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初16886号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
寇俊山上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人从未向上诉人催缴过物业费，已超过诉讼时效；2.物业服务不达标，存在私搭乱建、汽车乱停乱放、私自占用公共部位等行为，故不应支付全额物业费。
嘉伟物业公司辩称，上诉人上诉理由不成立，上诉人从入住起只交过入住时的物业费，后一直未缴纳，属于恶意拖欠，应足额交纳物业费并要求法院判决滞纳金。
嘉伟物业公司向一审法院起诉请求：1被告向原告支付物业服务费6,973.2元；2本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告寇俊山是沈河区东贸路79-5号楼3-5-2，建筑面积为96.85平方米的房屋的业主。2008年5月23日原告嘉伟公司与辽宁富莱斯普房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定原告为该小区提供前期物业服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅1.2元/月/平方米，高层住宅1.2元/月/平方米，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在物业通知时间（每次缴费的具体时间）向嘉伟公司交纳当期的物业管理服务费，否则业主或物业使用人须承担违约责任。
庭审中，原、被告认可按住宅建筑面积每月1元/平方米的标准计收物业费。现原告以被告自2012年1月1日起停止向原告交纳物业费、电梯费为由，诉至本院。
一审法院认为，原告嘉伟公司与富莱斯普公司签订的前期物业服务合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法签订的合同具有法律约束力，该合同对包括被告在内的小区业主均具有约束力。原告已履行受托的物业管理服务义务，现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担给付物业服务费的义务，是对自己合法债权的维护，故一审法院对原告要求被告支付物业费的请求予以支持。因原、被告认可按住宅建筑面积每月1元/平方米/月的物业收费标准，一审法院对该收费标准予以确认。因原告主张2012年1月1日至2017年12月31日期间的物业费，包含尚未发生的物业费，故一审法院酌定原告可向被告主张自2012年1月1日至2017年12月1日期间的物业费，故被告拖欠原告物业费6,876.35元（1元×96.85平方米×71月）。现被告提出原告服务不到位的抗辩理由，据一审法院了解基本属实。一审法院认为，原告作为物业服务单位，应当根据法律规定及合同约定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质，根据被告提供的证据显示，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵（绿地被占等问题），但原告服务瑕疵并不构成被告拒交全部物业费的理由，现根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院适当酌减物业服务费，被告应按欠费金额的90%向原告交纳物业费，即6,188.71元（6,876.35元×90%）。
需要指出的是，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，如被告认为原告存在其他不当行为，可依法另行主张。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，一审法院判决如下：一、被告寇俊山于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳嘉伟物业管理有限公司自2012年11月1日至2017年12月1日的物业服务费6188.71元；二、驳回原告沈阳嘉伟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，由原告垫付），由被告寇俊山负担。
二审中，寇俊山向法庭提供照片（打印件），用以证明园区内存在私搭乱建及园区车辆管理混乱等现象。嘉伟物业公司对该证据的质证意见为私搭乱建现象属实，但该问题不属于我方管理范围，应由相关机关处理。其他证明问题不属实。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《前期物业服务合同》系嘉伟物业公司与富莱斯普公司的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。该合同对包括寇俊山在内的小区内全体业主均具有法律约束力。现嘉伟物业公司对涉案园区提供物业服务，寇俊山理应交纳物业费，故一审判令寇俊山继续履行交纳物业费的义务并无不当。
关于寇俊山提出嘉伟物业公司的诉请已超过诉讼时效,故不应交纳物业费的上诉主张，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，本案中，寇俊山在一审审理期间并未对诉讼时效问题提出抗辩，现在二审期间提出，且对嘉伟物业公司的诉请存在已过诉讼时效的事实并未向法庭提供新的证据予以证明。故对寇俊山的该项上诉主张，本院不予支持。
关于寇俊山提出嘉伟物业公司的物业服务存在不做为、园区管理混乱、脏乱差等问题的上诉主张，本院认为，一方面，业主维护自身权益应当采取正确的方式，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。本案中，即便园区内存在上述问题，也只能说明物业公司的服务存在瑕疵，并未构成根本违约，寇俊山不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利；另一方面，一审法院已经根据嘉伟物业公司提供物业服务的实际情况，综合考虑物业公司的过错程度等情况，对寇俊山自2012年11月1日至2017年12月1日应交纳的物业费予以酌减10%，并无不当之处。故对于寇俊山的该项上诉主张，本院亦不予支持。
综上所述，寇俊山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人寇俊山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
审 判 员 韩彩霞
二〇一八年五月二十三日
法官助理 訾丽静
书 记 员 张潇元
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。