山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第1099号原告：奚家骏。委托代理人：王之佳，山东崇真律师事务所律师。被告：海阳莊源房地产开发有限公司。法定代表人：莊培领，该公司董事长。委托代理人：李振宁，山东息相通律师事务所律师。原告奚家骏与被告海阳莊源房地产开发有限公司（以下简称莊源房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于明翠独任审判，公开开庭进行了审理。原告奚家骏的委托代理人王之佳，被告莊源房地产公司的委托代理人李振宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告奚家骏诉称：2014年8月2日原被告双方签订《海阳明珠商品房认购书》，原告认购被告开发的海阳明珠A9号楼1303室房屋，原告共向被告支付购房款240000元，后被告的商品房预售许可失效，更未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》，双方就交房时间、办理产权登记等事实等主要条款未能达成一致，致使无法签订《商品房预（销）售合同》，因此，原告诉至法院，要求：1、依法解除原被告双方于2014年8月2日签订的《海阳明珠商品房认购书》；2、依法判令被告向原告退还房款240000元并判令被告按照银行同期贷款利率向原告支付自2014年11月12日起至实际给付之日止的利息。3、案件受理费由被告承担。诉讼中，原告变更利息的利率为存款利率。被告海阳莊源房地产开发有限公司辩称：1、原告要求解除与被告签订的海阳明珠商品房认购书没有法律依据，被告已于2012年取得了商品房预售许可证，到期后又延期使用，故被告的出售是合法有效的。2、原告方并没有按照认购书缴纳房款，要求原告按照认购书的约定缴纳房款后被告再行签订正式的商品房预售合同。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年8月2日原被告双方签订《海阳明珠商品房认购书》，约定原告认购被告开发的海阳明珠A9号楼1303室房屋，总房款为60万元，一期缴首付款6万元，已交定金5万元，首付款余款1万元于2014年8月9日前付清，逾期未付，定金不退，房屋另行销售；三期款54万元于2014年10月30日前付清，逾期未付，所交款项不退，房屋另行销售。该认购书第四条约定：认购方在首付款或全款交齐后，自接到本项目通知一周内签订完商品房销售合同，如因认购方原因逾期未办理，按日千分之五扣除违约金，认购方与荘源房地产开发有限公司签定商品房销售合同后，本认购书自行作废，所有权利义务以购房合同为准。第八条约定：签订购房合同时所支付定金自动转为购房款。原告主张认购书签订的同日，交定金5万元，2014年9月13日交房款10万元，9月23日交房款6.2万元，11月11日交房款2.8万元，共计24万元，根据认购书第四条的规定，认购方在首付款交齐后，被告应通知原告签订商品房销售合同，但被告一直未通知原告，后原告找被告协商签订商品房销售合同，因该工程未取得竣工验收备案，双方就交房时间、办理产权登记等事宜等主要条款未能达成一致，致使商品房销售合同无法签订，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人的事由导致商品房买卖合同未能订立的，且随着房款的交付，定金已经转化为购房首付款，不应适用定金罚则，被告应将定金返还原告。被告认为虽然原告已交付定金及部分房款共24万元，但认购书第四条的约定是，选择按揭贷款方式的是交齐首付款后通知签订商品房销售合同，选择非按揭贷款方式的是交齐全款后通知签订商品房销售合同，而原告选择的是分期付款，应在交齐全款后才能签订，被告多次电话通知原告要求其付款签订商品房预售合同，但原告未能交齐全款，也未前来签约，故至今双方未能签订商品房销售合同；被告不同意与原告解除认购书，未签订商品房预售合同是原告造成的，被告无过错，被告于2012年取得商品房预售许可证并在此后大部分的工程均已验收，根本不影响双方签订商品房预售合同，故当庭通知原告一周内与被告公司签订合同。如果原告单方解除商品房认购书，应遵循《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于定金的处理，且根据认购书第八条约定，定金并未转化为过房款，定金不应返还原告。庭审中，被告方确定交房时间为2016年12月30日，原告不同意。原告主张所交的房款在被告处存有一定的期限，利息上存在损失，故要求被告按照中国人民银行同期存款利率承担2014年11月12日至房款退款之日所交房款的利息损失。被告认为原告主张利息损失没有法律依据，因原告单方解除合同，被告不应该支付所交房款的利息。另查，被告为本案所涉工程取得了商品房预售许可证（编号：海房预许字2012第16号），2016年1月6日继续延期。本案所涉工程未取得竣工验收备案。上述事实，有原告提供的身份证明、《海阳明珠商品房认购书》、收款收据，被告提供的营业执照副本、法定代表人身份证明、商品房预售许可证、竣工验收材料等，及本院庭审笔录在卷为凭。本院认为：2014年8月2日原被告双方签订的《海阳明珠商品房认购书》系双方真实意思表示，不违反法律和法规的强制性规定，故合法有效，双方应自觉遵守。商品房认购书属于预约合同，依商品房认购书的约定，双方当事人负有就合同具体内容继续磋商，并在将来的一定期限订立正式的商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务。本案中，原告称虽然被告未通知其前来签订商品房预售合同，但其主动前来与被告协商签订，双方就交房时间等主要条款未能达成一致，且庭审中双方也未能就商品房预售合同的主要条款达成一致意见。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，双方未能签订商品房预售合同系就合同的主要条款未达成一致，故原告以属于不可归责于当事人双方的事由主张解除认购书，并要求被告返还已付定金及房款，本院予以支持。原告主张利息损失，于法无据，本院不予支持。被告辩解根据商品房认购书第四条的约定，原告交齐全款后被告才能通知其前来签订商品房预售合同，但原告未交齐全款，故不能签订商品房销售合同。对于认购书第四条的约定双方产生了理解分歧，原告认为自己选择的是分期付款方式，根据第四条的约定应在首付款交齐后签订商品房预售合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。……首先，该认购书提供了三种付款方式-一次性付款、按揭贷款、分期付款供双方当事人协商约定，按揭贷款及分期付款中均有首付款的约定，本案双方当事人选择的是分期付款方式，首付款为6万元；其次，该认购书系被告单方提供的格式化合同，产生不同理解，应作出不利于被告的解释。原告认为交齐首付款即可签订商品房预售合同，则被告交齐全款才可签订商品房预售合同的辩解不成立，本院对其辩解不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告奚家骏与被告海阳莊源房地产开发有限公司2014年8月2日签订的《海阳明珠商品房认购书》；二、被告海阳莊源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告奚家骏定金及房款24万元；三、驳回原告奚家骏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2450元，由被告海阳莊源房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  于明翠二〇一六年三月二十四日书记员  田 颖