浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0681民初4329号
原告（反诉被告）：浙江雄风超市有限公司。住所地：诸暨市陶朱街道诸三路***号。统一社会信用代码：913306817896514082。
法定代表人：陈金迪，系公司董事长。
委托代理人：俞岚、周春芝，浙江永大律师事务所律师。
被告（反诉原告）：游巍，男，1961年3月15日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。
委托代理人：游佳婧，女，1988年1月25日出生，汉族，诸暨市人，住杭州市江干区。
原告浙江雄风超市有限公司（以下简称雄风公司）与被告游巍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李荣震独任审判，于2016年5月5日、2016年6月21日、2016年8月26日三次公开开庭进行了审理。原告雄风公司的委托代理人俞岚第一、二次到庭、周春芝三次均到庭，被告游巍的委托代理人游佳婧第二次到庭、游巍三次均到庭。本案现已审理终结。
原告雄风公司起诉称：被告因经营饰品需要向原告租赁位于诸暨市枫桥镇学勉路57号雄风商业步行街30、31号商铺，双方签订了租赁合同，约定租期为三年，自2013年11月10日至2016年11月9日，总租金为196108元。合同还就租金的支付方式、其他费用的支付、违约责任等事项作出了约定。被告本应于2015年10月9日前向原告支付第三年即2015年11月10日至2016年11月9日的租金69838元及物业管理费1000元，但经原告多次催讨，被告仍未支付。现原告起诉至本院，要求判令：一、被告支付自2015年11月10日起至2016年11月9日止的租金69838元，并继续履行该合同；二、被告支付自2015年11�10日起至2016年11月9日止的物业管理费1000元；三、被告按第三年租金的百分之五十支付违约金51520.5元。审理中，原告变更了诉讼请求，要求判令：一、被告支付自2015年11月10日起至2016年11月9日止的租金32041元；二、被告按第三年租金的百分之五十支付违约金34919元。
被告游巍答辩称：原告的经理狄坚贞曾承诺，枫桥雄风商业步行街只能有被告一家经营饰品，后原告又允许他人经营饰品店，导致原告的店铺无法经营，事实是原告违约在先。原告还承诺，只要被告妻子经营的化妆品店还在营业，其就可以解除合同，原告于2015年12月份将被告经营店铺的电停了。另涉案房屋没有通过消防验收，存在消防隐患，其有权解除合同，原告的诉请没有依据。
反诉原告游巍反诉称：2013年11月10日，反诉人与被反诉人就租赁商铺达成合意，并签订租赁合同，对双方�利义务作了约定。后反诉人向被反诉人负责招商的黄时钟、狄坚贞经理提出商业步行街内无任何消防设施，被反诉人承诺会做好的，但至今仍未配备。另被反诉人出租的商铺均未通过消防验收，而根据《消防法》的相关规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。反诉人为此与被反诉人多次协商，要求解除租赁合同，并赔偿反诉人相应损失，但被反诉人不予理睬。现其提出反诉，要求本院判令：一、解除双方签订的租赁合同；二、被反诉人退还水电押金1000元、质量信誉押金1000元。
反诉被告针对反诉答辩称：涉案房屋是建造在上世纪90年代消防法颁布之前，不受消防法的相应约束，且在竣工前取得了规划许可证和规划施工许可证，而消防法规定对单间房屋超过200平米的人员密集场所才需要办理消防验收，本案涉案房屋才49平米，不需要办理相关手续；反诉人提出反诉应当在第一次庭审辩论结束前提出，其提出反诉已经超过了反诉期限；原告起诉的内容为给付之诉，反诉原告起诉要求解除合同为变更之诉，不能同时处理，反诉人的反诉不成立；押金可以在本案中一并处理，无需提出反诉。
为证明自己主张的事实，原告雄风超市（反诉被告）向本院提供了：
1、原、被告签订的租赁合同一份，以证明原、被告间的租赁关系，并就租赁期限、租金及其他费用的支付方式、违约责任等事项作了明确约定。
2、工商变更登记情况，以证明诸暨雄风物流有限公司于2015年11月25日变更为浙江雄风超市有限公司的事实。经质证，被告无异议。
3、发票一组，以证明被告向原告支付租金及物业管理费的情况。
4、建设工程规划许可证、施�许可证（均系复印件），以证明涉案房屋可以依法出租。
5、房产证、原告与案外人签订的房屋租赁合同（均系复印件），以证明原告具有转租权。
上述证据经质证，被告对真实性均无异议。
被告（反诉原告）游巍向本院提供了：
6、诸暨市公安消防大队出具的说明一份，以证明原告（反诉被告）未办理有关消防手续。经质证，原告认为说明上是枫桥雄风超市未办理消防手续，与本案没有关联性，即使需要办理也应由被告办理。
7、收款收据，以证明被告缴纳押金2000元的事实。经质证，原告认为，被告依约履行合同后，押金会予退还。
双方存在房屋租赁关系的事实本院予以认定。本案的争议焦点主要为：一、被告（反诉原告）提出反诉是否超过期限；二、被告（反诉原告）游巍是否有权解除租赁合同。本院现结合上述证据对争议焦点分析认证如下：
双方对对方提供证据的真实性均无异议，本院对上述证据均予以确认。对争议焦点一，本院于2016年5月5日第一次开庭对本案进行审理，因事实部分未查清，本院又于2016年6月21日、2016年8月26日二次对本案公开开庭审理。被告游巍在第二次庭审开庭前书面向本院提出反诉请求，未超过法律规定的期限。且为了减少讼累，避免浪费司法资源，本院亦认为有必要将被告游巍提出的反诉请求与本诉合并审理。争议焦点二，《消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”原告雄风超市将土地使用权人为绍兴市枫桥酒厂的土地及房屋租赁后，改造成枫桥雄风商业步行街，并在内开设一家大型超市，原告将其中的两间商铺转租给原告。该商业步行街显然属于人员密集场所。被告提供的证据6表述“经业务系统查询，枫桥雄风超市（原诸暨雄风物流有限公司）未有消防手续办理记录。诸暨市公安消防大队”。本院为了核实相关情况，于2016年7月7日对诸暨市公安局消防大队大队长董华军作了询问笔录，董华军在笔录中陈述，浙江雄风超市有限公司将原绍兴市枫桥酒厂的土地及房屋改造成商业步行街后，应来办理消防手续，但不知何故未来办理。现原告未通过公安机关消防机构的消防验收、备案，存在安全隐患，被告有权解除租赁合同。
综上述，本院经审理查明：2013年2月28日，诸暨雄风物流有限公司与绍兴市枫桥酒厂签订租赁合同，将绍兴市枫桥酒厂位于诸暨市枫桥镇学勉路57号的土地及房屋租赁后，改造成枫桥雄风商业步行街。同�十一月，诸暨雄风物流有限公司与被告签订租赁合同，约定原告将位于诸暨市枫桥镇学勉路57号（原枫桥酒厂）雄风商业步行街30、31号商铺转租给被告，租期为三年，自2013年11月10日至2016年11月9日，第一年租金为61000元，第二年租金为65270元，第三年租金为69838元，物业管理费每年为1000元，第一年的租金及物业管理费于2013年11月5日前一次性付清，后两年的租金及物业管理费在当年的10月9日前付清。因一方违约而终止合同，违约方需向守约方支付违约金，违约金为年租金的30%，并赔偿对方因此造成的一切损失，被告若逾期交付租金及其他费用的，应按逾期金额的日百分之五支付违约金。被告付清了第一、二年的租金及其他费用，第三年的租金及物业管理费至今未支付。被告游巍向原告交纳了水电押金及质量保证押金2000元。
另查明：原告经营的枫桥雄风�业步行街未向公安机关消防机构申请消防验收。
再查明：诸暨雄风物流有限公司于2015年11月25日变更为浙江雄风超市有限公司。
本院认为，双方签订租赁合同，出于真实意思表示，未违反法律及行政法规的禁止性规定，应为有效。本案涉案商铺位于枫桥雄风商业步行街内，人员密集，原告将绍兴枫桥酒厂的土地及房屋租赁后改建为枫桥雄风商业步行街，作为商业步行街的经营主体，追逐利润固然重要，但安全问题是一切生产经营活动的前提条件，其应向公安机关消防机构申请消防验收。现原告未向公安机关消防机构办理验收手续，存在安全隐患，被告以此为由请求解除双方的租赁合同并返还押金2000元，应予支持。但被告在合同解除前应按约支付房屋租金。因本判决生效之日已超过合同约定的租赁期限2016年11月9日，原告要求被告支付第三年度的租金69838元及物业管理费1000元亦应予以支持；鉴于双方的租赁合同已解除，依据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后的法律效果不表现为违约责任，原告主张被告支付违约金34919元，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条之规定，判决如下：
一、解除原告浙江雄风超市有限公司与被告游巍的租赁合同关系；
二、被告游巍支付原告浙江雄风超市有限公司自2015年11月10日至2016年11月9日的租金69838元及物业管理费1000元，合计70838元；
三、反诉被告浙江雄风超市有限公司返还反诉原告押金2000元；
四、上述第二、三项相抵，被告游巍应支付给原告浙江雄风超市有限公司68838元，款限本判决生效之日起十五日内付清；
五、驳回原告浙江雄风超市有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2415元，依法减半收取1207.5元，由原告浙江雄风超市有限公司负担537.7元，由被告游巍负担669.8元；反诉案件受理费785.5元，依法减半收取392.8元，由反诉被告浙江雄风超市有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理�判员李荣震
二〇一六年十一月二日
书记员 骆未腾