上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初5008号
原告黄成兵，男，1979年11月29日生，汉族，户籍地安徽省池州市，现住上海市浦东新区。原告胡玲芝，女，1980年8月10日生，汉族，住同上。原告黄顺杰，男，2006年11月10日生，汉族，住同上。法定代理人黄成兵(系其父亲)，住同上。原告黄顺怡，男，2012年5月30日生，汉族，住同上。法定代理人黄成兵(系其父亲)，住同上。委托代理人高军，上海融孚律师事务所律师。被告梅红，女，1974年9月7日生，汉族，住上海市浦东新区。原告黄成兵、胡玲芝、黄顺杰、黄顺怡与被告梅红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，并于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告黄成兵及其与原告胡玲芝、黄顺杰、黄顺怡的共同委托代理人高军、被告梅红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄成兵、胡玲芝、黄顺杰、黄顺怡诉称，2014年12月27日，原、被告经上海我爱我家租赁置换有限公司浦电路分公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，由原告向被告购买浦东新区北中路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)，房屋建筑面积84.28平方米，总价人民币(以下币种相同)223.80万元。买卖合同第六条约定，双方确认于2015年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。买卖合同附件三约定：原告于2014年12月26日支付被告定金5万元，2015年1月10日前支付房款35万元，2015年3月20日前支付房款40万元。买卖合同补充条款(一)约定，原、被告双方须相互配合，于2015年11月10日前提供相关身份证明共赴浦东新区房地产交易中心办理税收申报手续。买卖合同签订后，原告按约向被告支付房款80万元，但被告却在合同约定的税收申报日前明确表示调高房价，原告考虑子女上学等问题，最终无奈答应加价10万元。2015年11月30日，双方去交易中心审税，在审税大厅，被告提出系争房屋内有四个户口，要求至2016年6月1日前迁出，原告不同意，要求按照买卖合同约定办，当天审税没有成功。之后，双方去了中介协商未成，被告提出房子不卖了。原告认为，双方签订的买卖合同合法有效，被告没有按约配合原告办理审税手续，同时，被告也未按合同约定办理抵押注销手续，导致合同至今未能履行责任在于被告，根据合同约定，原告有权解除合同，故提起诉讼，要求：1、判令解除原、被告于2014年12月27日签订的买卖合同；2、判令被告返还原告房款80万元；3、判令被告赔偿原告违约金447,600元(总房价223.80万元的20%)。被告梅红辩称，被告确实收到原告80万元房款。在原告于2015年3月支付最后一笔房款后，中介问原告要钥匙，说给原告，原告要去装修，被告同意了。同年10月，被告知道原告将系争房屋出租了，即提出异议，因为系争房屋的产权人还是被告，出租中出现问题还是要由被告承担责任的，为此，被告提出了加价，最后原告同意加价10万元，被告也同意了。10月底，双方去交易中心审税，在交易中心，被告提出系争房屋内的户口要至2016年6月1日前迁走，原告可以押一笔房款，但原告不同意，当天审税不成。之后，双方去了中介，原告提出房子不卖了，让被告赔偿，被告同意赔偿原告10万元，中介费由被告承担，但原告不同意。买卖合同签订后，被告没有去中介处拿合同，本次诉讼收到材料后才知道合同约定2014年12月底前迁出户口。现同意原告解除合同，退还房款，但被告没有能力支付违约金。经审理查明，被告是系争房屋的产权登记人。2014年12月26日，原告为购买系争房屋向被告支付购房定金5万元。2014年12月27日，经上海我爱我家租赁置换有限公司浦电路分公司居间介绍，由原告作为买受人(乙方)、被告作为卖售人(甲方)，双方签订买卖合同，合同约定原告以223.8万元的价格向被告购买系争房屋。买卖合同第六条约定，双方确认于2015年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。买卖合同第十条第三款约定，甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，或未按本买卖合同中的约定办理产权交易过户事宜的，应当向乙方支付违约金，违约金应按乙方已付款的日万分之四计算，违约金自甲方逾期的第二日起至实际履行之日止。逾期超过十五日后甲方仍未按约履行本合同约定的，除甲方应向乙方支付违约金外，乙方可单方面解除本合同；乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方所有已支付的房价款，并支付违约金。买卖合同附件三约定：1、乙方于2014年12月26日支付甲方定金5万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款。2、乙方应于2015年1月10日前将房款35万元直接支付予甲方，乙方应于2015年3月20日前将房款40万元直接支付予甲方，该两笔款项专项用于归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，甲方向乙方出具收款凭证。3、待甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，乙方以贷款银行发放贷款的方式直接将房款141万元支付予甲方。4、尾款：待房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》，甲方将该所售房屋内的所有户口全部迁出(若有)且甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交接单后，由乙方将房款2.80万元于交房当日直接支付予甲方。买卖合同补充条款(一)约定：1、审税：甲方应于签订买卖合同当日将该房屋的《上海市房地产权证》交予上海我爱我家房屋租赁置换有限公司保存。在本次买卖交易过程中，甲、乙双方须相互配合，于2015年11月10日前提供相关身份材料共赴浦东新区房地产交易中心办理税收申报手续。2、还贷：甲方应于收到乙方支付的本买卖合同约定的第二笔款项(除定金外)后于2015年11月20日内前往贷款银行办理还贷申请手续且于取得注销资料后三日内办理抵押登记注销申请手续；若该笔款项不足以归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款，甲方应当自补足差额部分。3、过户：待甲方办妥该所售房屋的抵押登记注销手续事宜，乙方办妥银行贷款审批手续且甲、乙双方税收申报完毕后于本买卖合同第六条约定的时间内共赴浦东新区房地产交易中心办理房屋产权过户手续。4、交房：甲方于收到乙方所支付的首付款80万元整后当日内将房屋交付乙方，该房屋交付标志为甲、乙双方签订物业交接单。5、户口：甲方承诺于产权交易过户前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续。……。11、甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。买卖合同签订后，原告于2015年1月10日支付被告房款35万元，于同年3月4日支付被告房款40万元，当天，中介将系争房屋钥匙交给原告。之后，原告将系争房屋出租。在合同约定的审税日之前，被告提出加价，原告考虑后同意加价10万元。2015年11月底，双方至浦东新区房地产交易中心办理审税，在交易中心，被告提出系争房屋内有四个户口，要求在2016年6月1日前迁出，原告不同意，要求按合同约定办，当天，审税未成。之后，双方至中介处协商，未果。2015年12月底，原告将系争房屋钥匙还给了上海我爱我家租赁置换有限公司工作人员潘仲华，潘仲华告知被告后，被告又委托中介出租。另查明，系争房屋上有抵押权人为招商银行股份有限公司上海延西支行、债权数额为96万元的抵押登记，至今未注销。以上事实，由经庭审质证的买卖合同、定金和房款收据、系争房屋的产权登记信息、上海我爱我家租赁置换有限公司工作人员潘仲华的当庭证言及原、被告的陈述在案佐证。庭审中，原告申请上海我爱我家租赁置换有限公司工作人员潘仲华到庭作证，潘仲华陈述，我是双方房屋买卖的经办人。合同签好后，双方约在11月办理审税手续，快到审税的时候，卖家提价，我就告知了买家，买家衡量后也同意了，双方口头约定加价10万。之后双方约好去交易中心审税，到了交易大厅，卖家提出有户口要晚迁。签合同时，我们向卖家提出有户口的要在过户之前迁出，卖家当时说没有问题，房屋中没有户口。这时卖家提出有四个户口要到6月份才能迁出，买家就不同意了。买家在12月底将系争房屋钥匙还给了我，之后我通知了卖家，卖家又委托我们将房屋出租。系争房屋现在的市场价在280万元左右。原告对证人的证言没有异议。被告对证人陈述的户口之事有异议，当时被告一直说系争房屋内有户口，对证人的其他陈述没有异议。原告另表示，系争房屋的涨幅已超过房价的20%，买卖合同约定的总价20%的违约金不算高，原告的违约金主张是合理的。本院认为，原、被告签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。买卖合同签订后，原告按约向被告支付房款，但被告在收取房款后，并未按约办理注销系争房屋上的银行抵押，同时，在合同约定的双方至房地产交易中心办理税收申报手续日前又提出涨价，在原告答应其增加房价款后，双方至房地产交易中心办理审税时，被告又提出延期迁移户口之事，致审税未成，从而导致买卖合同未能继续履行，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告诉请要求解除双方之间的买卖合同，并由被告退还房款、支付违约金，符合合同约定及法律规定，应予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第九十三条之规定，判决如下：一、解除原告黄成兵、胡玲芝、黄顺杰、黄顺怡与被告梅红于2014年12月27日就上海市浦东新区北中路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告梅红应于本判决生效之日起十五日内退还原告黄成兵、胡玲芝、黄顺杰、黄顺怡购房款80万元；三、被告梅红应于本判决生效之日起十五日内支付原告黄成兵、胡玲芝、黄顺杰、黄顺怡违约金447,600元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,028.40元，减半收取计8,014.20元由被告梅红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一六年四月七日
书记员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。