河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）管民二初字第1479号
原告（反诉被告）樊松涛，男，42岁。
委托代理人梁满，男，42岁。
被告（反诉原告）郑州琪玉商贸有限公司。
法定代表人杨伟涛，总经理。
委托代理人牛红波、单小坡，河南文丰律师事务所律师。
原告（反诉被告）樊松涛诉被告（反诉原告）郑州琪玉商贸有限公司（以下简称琪玉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告樊松涛及其委托代理人梁满，被告琪玉公司法定代表人的委托代理人牛红波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2012年4月7日，原告与被告签订了一份租赁合同，合同约定：被告收取原告转让费6万元，租期截至2017年2月30日止，同时，原告享有转让权。2013年6月22日，原告将店面转让给金磊，2013年12月23日，金磊将店面转租给闫帮川，2013年12月23日，郑州一站广场以与被告租赁合同到期为由向闫帮川发出了撤场通知，闫帮川于2014年2月4日撤出店面，退出经营，后闫帮川诉至郑州市管城区人民法院，要求金磊返还转让费等。法院经审理，判令金磊返还转让费250122元。2014年7月，金磊向郑州市二七区人民法院提起诉讼，要求原告返还转让费及赔偿损失总计26.5万元，经法院主持调解，原告向金磊返还转让费21万元。原告认为，被告明知与产权人郑州一站广场的租赁合同到期日为2013年12月，且合同中约定不得转租，却隐瞒事实，采取欺诈的方式与原告订立合同，致使多个租赁者的权益遭受损害，其行为构成根本违约，应依法承担相应的法律责�。故原告诉至法院，请求依法判令：1、要求判令被告向原告退还转让费（包括活动费1.7万元）7.7万元、赔偿违约金10万元及其它损失费5万元共计22.7万元；2、要求被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）琪玉公司针对本诉辩称：首先，关于双方签订租赁合同的事实，原被告商定一致的版本，不允许原告转租，但在签字时原告拿了一份允许转租的版本，被告工作人员李丹是从农村来的且对原告很信任，没有注意到该版本中的允许转租条款，后因原告转租被一站广场发现，一站广场给被告下达了整改通知书，经办人员找到原告，原告称不是转租是共用，并同意在合同上特别注明不允许乙方转租。其次，关于1.7万元费用，与本案无关，即使该事实真实，该款项也应是第三方金磊支出的，与原告无关，不是原告的损失，被告无需赔偿。其他损失费5万元没有任何证据，�不是因为被告的原因造成的损失，被告无需赔偿。再次，租赁合同转让费6万元，是58个月，实际原告承租21个月，还有37个月未承租，那么被告应退的款项是60000／58＊37=38276元。最后，关于违约金10万元，合同中未约定即要退还转让费又要赔偿违约金，而违约金10万元远高于原告的损失38276元的30%，被告依照合同法114条及合同法解释二29条的规定请求减少违约金。
被告（反诉原告）琪玉公司反诉称：2012年4月7日，琪玉公司和被反诉人樊松涛签订了《租赁合同》，琪玉公司将其承租的航海东路2号郑州一站广场B区B1043-2的商铺租给樊松涛使用。因为郑州一站广场系河南省美景集团有限公司的物业，美景集团收购了美国美国赛利诺斯葡萄酒酒庄（SilenusVintners），而琪玉公司系该酒业的特约经销商，因此和郑州一站广场有良好的合作关系。B1043-2的商铺是我们花费32万元，用了�个月的时间精装修出来的，是一站广场临街门面房的一个亮点。一站广场特地要求我们不得擅自改换门头、更换装修，改变业态，这样就会和我们续租下去。如果乱改，就是和一站广场的整体风格不统一。于是我们在《租赁合同》第三条“违约责任”第二款特别约定：合同期间墙面、地面、线路不得擅自更改。第五款约定“乙方必须严格遵守和执行本合同的相关管理规定，如违反本合同的条款，甲方将要求乙方违约处理”。第六条规定“如有一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金壹拾万元”。但是没有想到的是，樊松涛没有通知我们，就把我们的装修全部拆除，更换了门头，更改了墙面、地面、线路，把好端端的一个会所级别的高档豪华装修改成了化妆品店，严重影响了一站广场的整体风格和形象。更加严重的是，2013年6月22日，樊松涛将商铺又转让给了金磊，他在7月份再次进行了装修，更改了墙面、地面、线路，改成了“麦多馅饼”；然后金磊在9月份又把商铺转让给闫帮川，闫帮川再次进行了装修，变成了“煲仔饭”小餐馆。至此，这个商铺已经被改得“面目全非”，彻底惹恼了一站广场，接连下达了《整改通知书》，不再和我们续租。我们不仅损失了32万的装修，还得罪了业主方，丧失了续租权，我们遭受了严重损失。为维护合法权益，琪玉公司诉至法院，请求依法判令：1、解除2012年4月7日双方签订的《租赁合同》；2、樊松涛本应赔偿琪玉公司一站广场B1043-2号商铺的装修费用损失32万元；应向琪玉公司赔偿违约金10万元；现琪玉公司要求樊松涛承担违约责任，综合请求赔偿琪玉公司30万元；3、樊松涛承担本案诉讼费用
原告（反诉被告）樊松涛针对反诉辩称：原告同意解除双方所签订的租赁合同。琪玉公司的第2项反诉请求不能成立，原告没有任何违约之处，双方所签订的租赁合同没有约定受转让人不得装修门头，所有的受让人也没有对房屋的任何地面、墙面、线路做任何更改，只是在原经营场地上增加经营设备，请求驳回反诉人的第2、3项诉请。
经审理查明：
一、2012年4月之前，琪玉公司租赁了河南省美景集团有限公司开发的位于郑州市管城区航海东路2号富田太阳城郑州一站广场商业有限公司（以下简称一站广场）B区B1043号商铺（面积约130平方米）（审理过程中，琪玉公司没有提供其与一站广场的原始租赁合同）。
2012年4月7日，琪玉公司在没有征得一站广场同意的情况下将其租赁的B1043-2营业场地转租给樊松涛。双方签订的租赁合同主要约定：租赁期限2012年5月1日至2017年2月30日；转让费为6万元；每月租金为每平方米200元；违约责任为：合同期间樊松涛不得经营琪�公司同样的产品，合同期间墙面、地面、线路不得擅自更改；樊松涛必须严格遵守和执行本合同的相关管理规定，如违反本合同的条款，琪玉公司将要求樊松涛违约处理；在合同期间，琪玉公司保证樊松涛拥有至少4年零10个月的承租权，如因琪玉公司无权转租或丧失转租的权力使樊松涛承租不满4年零10个月，琪玉公司应赔偿樊松涛违约金，同时樊松涛享有转让权；另约定如有一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金10万元。（该合同为打印的文本，樊松提交法院的合同文本上有“同时乙方（樊松涛）享有转让权”的内容；琪玉公司对樊松涛提交的合同真实性无异议，但称后来又就转让权重新合议。琪玉公司提交法院的合同文本上的“同时乙方（樊松涛）享有转让权”的内容被人为化掉，后面手写有“不允许乙方（樊松涛）转让”的内容，樊松涛称这内容系琪玉公司单方更改）。
签订合同后，双方依约履行。樊松涛更换门头及进行装修后开始经营化妆品。
2013年5月25日，一站广场向琪玉公司发出违规整改通知。
2013年6月22日，樊松涛将租赁的涉案营业场地以22万元的转让费转让给案外人金磊经营“麦多馅饼”。
2013年6月25日，一站广场再次向琪玉公司发出了违规整改通知。
2013年9月12日，案外人金磊将其租赁樊松涛的涉案营业场地又以31万元的转让费转让给案外人闫帮川经营“煲仔饭”小餐馆。
2013年11月15日，一站广场第三次向琪玉公司发出了违规整改通知。
2013年12月23日，一站广场向B1043琪玉公司的商户（闫帮川）发出《通知》，称双方签订的租赁合同有效期为2011年1月5日至2014年1月4日，对方未按合同约定在租赁期限届满之日的6个月前向其提出书面续租要求，租赁合同自租赁期限届满日之次日自行终止。一站广场�求闫帮川于2014年1月4日前做好撤离。由于一直无法签订续租协议，闫帮川于2014年2月4日撤离B1043-2号营业场地，房租也交至2014年2月4日。
此后，酿成多起纠纷。
二、2014年1月2日，案外人闫帮川将案外人金磊起诉到本院，
起诉主张：1、金磊向闫帮川返还房屋转让费310000元；2、金磊赔偿因其违约给闫帮川造成的损失19582.2元。本院在2014年3月27日做出判决，解除闫帮川与金磊于2013年9月12日签订的《转让协议》，该协议不再履行；金磊于本判决生效之日起十日内向闫帮川返还转让费250122元（该判决已经生效）。
2014年4月6日，金磊将樊松涛起诉到二七法院，主张解除两人签订的合同，返还转让费22万元，赔偿经济损失4.5万元。后经法院调解，樊松涛返还金磊21万元。
本院认为，琪玉公司在未经出租人一站广场同意的情况下与樊松涛签订为期4年零10个月的租赁合同，是酿�本案纠纷和相关纠纷的主要原因。同时，樊松涛也未尽到应有的注意义务。关于合同约定的转让权问题，樊松涛提供的合同文本的真实性要高于琪玉公司提供合同文本的真实性。
关于樊松涛的本诉请求。主张的活动费1.7万元，不属于民事案件调整范围。主张退还的转让费6万元，结合樊松涛及其转租使用的时间等因素，本院酌定为4万元。主张的违约金10万元，本院根据案情酌定为8万元，主张的其它损失费5万元，证据不力，本院不予采信。
关于琪玉公司的反诉请求。主张的解除双方签订《租赁合同》，在诉讼前营业场地实际上已经被收回，无需本院判决解除。主张的装修费用损失32万元，证据不力，本院不予采信；主张的违约金缺乏事实依据，本院不予支持。
双方对案件辩称的合理成分，本院已予以考量。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二�二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条及相关法律之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告郑州琪玉商贸有限公司返还原告樊松涛转让费4万元，支付违约金8万元；
二、驳回原告樊松涛的其他诉讼请求；
三、驳回被告郑州琪玉商贸有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费4705元、反诉受理费2900元，由被告郑州琪玉商贸有限公司承担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 刘军荣
代理审判员 赵翌闻
人民陪审员 韩百令
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 王玮娜
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