陕西省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）陕民三申字第00373号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：陕西华亿实业有限公司，住所地西安市莲湖区汉城北路69号。
法定代表人：郭雷生，该公司总经理。
委托代理人：吴建党，陕西克利律师事务所律师。
委托代理人：魏磊，男，汉族，该公司副总经理。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：西安毕诚培训学校，住所地西安市莲湖区枣园东路83号。
法定代表人：孙俊民，该校校长。
委托代理人：李治军，陕西浩公律师事务所律师。
委托代理人：周妍，陕西浩公律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：崔忠诚，男，汉族，西安毕诚培训学校副校长。
委托代理人：李治军，陕西浩公律师事务所律师。
委托代理人：周妍，陕西浩公律师事务所律师。
再审申请人陕西华亿实业有限公司（以下简称华亿公司）因与西安毕诚培训学校（以下简称毕诚学校）、崔忠诚租赁合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2014）西中民一终字第01240号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。
华亿公司再审申请称：1、终审判决认定双方所签《房屋租赁合同》无效，严重违背最高人民法院相关司法解释。本案涉案房产虽未取得正式的市规划局规划许可证，但是已经莲湖区政府及发展计委、规划局、建设局、农场局、国土资源局等多个建设主管部门批准建设的专项问题会议纪要、通知等佐证，终审法院判决认为未经主管部门批准建设的房屋显然违背事实和法律规定。根据《西安市城中村改造管理办法》及《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》规定，违法建筑和临时建筑不予补偿、不予安置，而本案房屋给予了补偿，充分佐证了涉案出租房屋属于合法建筑。2、终审判决认定毕诚学校自2012年7月1日起不再使用涉案房屋，判决房屋占用费截止2012年6月30日违法悖理。毕诚学校在2011年7月29日仍然在开展正常教学活动，一审法院现场勘验时，学校教学设备仍然占用着涉案房屋。终审法院在2013年4月、6月等多次询问、调解中，毕诚学校承认占用房屋。上述事实证明毕诚学校实际占用房屋至2013年8月7日拆迁之日。再，毕诚学校向申请人交还房屋是计算房屋占有使用费截止时间的标准，终审法院把“不能用于教学经营活动”等同于“不能占用”，未判决毕诚学校占用期间的费用严重错误。3、终审判决按照面积分摊追加补偿款严重错误。《拆迁补偿协议》强调明城置业公司考虑华亿公司综合成本而同意给付华亿公司额外追加的补偿款，因此，该补偿款主要对申请人的追加补偿，并不是针对租赁户额外追加的补偿，只是把租赁户所可能涉及到的权利罗列到该额外补偿项内。华亿公司实际投资近亿元，损失严重，终审判决认为华亿公司没有损失违背客观事实，按照面积分摊额外追加补偿款显失公平。4、毕诚学校拖欠华亿公司房屋使用费，申请人不应退还押金，并应承担滞纳金45万元。综上，终审判决认定事实不清，判决显失公平，请求：1、撤销二审判决；2、查明事实，改判驳回毕诚学校反诉请求；3、一审、二审案件受理费由毕诚学校负担。
毕诚学校及崔忠诚辩称：1、原审判决认定涉案房屋租赁合同无效正确。主管部门的批准文件是一种行政许可，会议纪要及通知为规定性公文，不能代替主管部门批准文件。涉案房屋是否为合法建筑是政府行政部门认定，并非由拆迁企业是否补偿来认定。2、毕诚学校当初签订租赁合同的目的是为了办学校，作为办公、教学、宿舍使用。毕诚学校招收三年制学员。毕诚学校经营不到一年，政府通知拆迁，要求停止一切经营，搬离拆迁现场。涉案房屋已经没有利用价值，不能作为教学使用。但办学具有延续性，2009年招收学员要求完成三年学制。2010年6月30日，毕诚学校主要教学活动已经搬离了，截止2012年6月30日，水电费已经向申请人结清，之后毕诚学校仅产生2500元水电费，一审法院亦于2012年8月23日到现场勘验，所有校内设施处于闲置状态，故原审认定毕诚学校于2012年7月1日起不再使用涉案房屋亦无不妥。3、原审判决按照面积分摊额外追加补偿款客观公正，合情合法。根据补偿协议约定额外补偿项目，该补偿主要针对毕诚学校的追加补偿，华亿公司损失已经得到明城置业公司的补偿，额外追加补偿款是对华亿公司补偿之外给予租赁户的，并非给华亿公司的。4、毕诚学校支付华亿公司滞纳金的前提是毕诚学校存在违约，而毕诚学校拖欠房屋使用费是房屋面临拆迁，双方就拆迁补偿问题协商所造成的，原审判决对其不予支持是正确的。对押金问题，合同并没有约定不予返还，所以二审判决予以返还也是正确的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并未不当，请求予以维持。
本院审查认为，一、关于本案租赁合同的效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”华亿公司对涉案房屋始终未取得建设规划手续，亦未取得主管部门的批准，故该租赁合同无效，原审判决认定事实和适用法律正确。
二、关于毕诚学校支付占用费的期限问题。2009年11月24日，西安市人民政府发布拆迁通告，要求各生产、经营户自本通知下发之日起，七日内停止一切生产、经营活动，搬离拆迁现场。涉案房屋已不能正常使用。但是，学校教学具有延续性，毕诚学校按照要求应完成2009年学生三年学制，且毕诚学校认可2012年6月30日之前的水电费已结清。之后，该学校仅产生了2500元水电费。再，一审法院于2012年8月23日现场勘查时，毕诚学校所有教学设施全部处于闲置状态。综合以上事实，一审法院认定毕诚学校自2012年7月1日起不再使用涉案房屋符合客观事实，判决参照双方租赁合同约定的租金支付占用费至2012年6月30日公平合理，并无不妥。
三、关于确定毕诚学校补偿标准问题。华亿公司与明城置业公司签订的《拆迁补偿协议》约定，明城置业公司除补偿华亿房屋评估价值以及装修、附属物评估价值之外，同意给华亿公司额外追加拆迁补偿费21419117元。该额外追加费用包括但不限于：租赁户的搬迁费用、人员安置费用、经营损失、遗漏评估项、租赁户的补偿赔偿费用、除评估以外乙方为履行《联建合同书》支付的所有费用、配合费用以及与联建方的遗留问题及其他不可预见的费用。从该约定来看，额外追加补偿款是为了解决华亿公司租赁户的补偿、联建遗留问题以及其他不可预见的费用问题。华亿公司认为额外补偿款是对其公司综合成本的额外补偿与上述协议约定不符，该理由不能成立。根据一审判决按照面积分摊确定的补偿数额，华亿公司给毕诚学校补偿平均每平方米1030.5元〖（4283823.3＋2311302）÷6400〗，比较华亿公司给其他租赁户每平方米的补偿数额，两项基本相当。再，虽然涉案租赁合同无效，且政府发布通告要求停止一切经营活动，但是租赁户仍然继续经营，华亿公司收取的房屋使用费因此并未减少。综上，一审法院以面积分摊确定补偿数额合理公平，并无不当之处，华亿公司主张显失公平的理由不能成立。
四、关于滞纳金和押金的问题。毕诚学校拖欠华亿公司房屋占用费是因拆迁问题协商未果而造成的，故原审判决驳回华亿公司请求支付滞纳金55万元的诉讼请求并无不当。至于华亿公司是否应不予返还押金，因双方在租赁合同中并未约定，并且，原审已判决毕诚学校支付了华亿公司的房屋占用费，同时判决华亿公司返还毕诚学校押金5万元亦无不当。
综上，陕西华亿实业有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回陕西华亿实业有限公司的再审申请。
审 判 长 宋小敏
审 判 员 张润民
代理审判员 罗亚维
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 唐智勇