山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第321号
上诉人（原审原告、反诉被告）吕顺利，男，1961年10月26日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人张海杰，山东千舜律师事务所律师。
委托代理人杨志刚，山东千舜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）济南融新投资发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人郑兆国，董事长。
委托代理人刘德彪，山东豪才律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，男，1981年1月24日出生，汉族，山东豪才律师事务所实习律师，住济南市。
上诉人吕顺利因与被上诉人济南融新投资有限公司（以下简称融新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2013）历民初字第1114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕顺利及其委托代理人杨志刚、张海杰，被上诉人融新公司的委托代理人刘德彪、ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年7月19日，融新公司与吕顺利签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定融新公司将位于济南市历下区泉城路279号泰府广场A1区二层1-204-1号建筑面积为69平方米的房屋出租给吕顺利。租赁期限为五年，计租日为2012年8月16日，承租方应支付的费用包括房屋租金和管理费，其中房屋租金占70%，管理费占30%。费用支付标准为第一至三年的租赁费用为人民币13元／天／平方米，第四至五年的租赁费用14.04元／天／平方米，每半年支付一次。首期费用163703元及履约保证金27284元，吕顺利应在签订合同后5个工作日内向出租方融新公司支付，以后每期租金在上期租金到期日前30日支付。如吕顺利延迟缴纳租赁费用、履约保证金或其他费用的，每延迟一日，应当向融新公司支付年租赁费用总额5‰的延迟履行金。租赁用途为从事潮牌品牌经营。该合同还约定，无论何种原因解除合同或合同期满后5日内，承租方吕顺利未能将符合要求的承租房产交还出租方融新公司的，则自交换日的次日起，承租方吕顺利应当按照合同终止时承租房产租赁费用标准的200%向出租方融新公司支付租赁费用，直至承租方吕顺利按照合同要求交还承租房产为止。在吕顺利欠付租赁费用等相关费用期间，未经融新公司批准，吕顺利不得将放置于承租房产内的货物、财务转移出承租房产。如吕顺利违反合同约定给融新公司造成损失的，应当赔偿律师费、保全费、诉讼费、交通费用等产生的直接或间接损失。该合同还对吕顺利及融新公司的权利义务及违约责任作了详细约定。房屋租赁合同签订当日，吕顺利将首期租赁费用163703元及履约保证金27284元支付给融新公司。
2012年7月20日，吕顺利与济南融新物业管理有限公司签订《物业服务协议》一份，约定由济南融新物业管理有限公司为涉案承租房屋提供物业服务，物业费收费标准为15元／平方米／月。物业服务协议签订当日，吕顺利向济南融新物业管理有限公司支付2012年7月20日至2013年1月19日期间的物业服务费6210元。
2012年7月24日，济南市工商行政管理局历下分局向吕顺利下发（济历下）工商个名核字（2012）第002334号《个体工商户名称预先核准通知书》，同意预先核准吕顺利申请的个体工商户名称为“济南历下区筹码潮时装店”，该名称保留期至2013年1月24日。
为开展经营活动，吕顺利装修涉案租赁房产花去装修费144656元，支付工人工资24000元，采购设备花去22480.7元。但融新公司对这些款项是否实际支付持有异议。
2013年4月8日，吕顺利以融新公司出租房屋没有门牌号，且租赁房屋所在的建筑工程一直没有消防安全手续，导致无法办理营业执照，无法进行正常经营为由，向融新公司发出书面解除双方签订的房屋租赁合同的通知。融新公司接到通知后同意解除与吕顺利签订的房屋租赁合同，但不认可吕顺利提出的解除理由，认为吕顺利解除合同的行为构成单方违约。2013年10月21日，吕顺利腾空了涉案租赁房屋并与融新公司办理了交接，将涉案租赁房屋交还给融新公司。
2012年4月20日，济南市公安消防支队作出济公消验（2012）第0053号《建设工程消防验收意见书》，泰府广场A1区消防验收综合评定为合格。2012年9月24日，济南市公安局泉城路派出所出具《新旧门牌号对照明细表》显示，泰府广场1-204-1门牌号变更为泉城路277-204。消防验收及门牌号变更的相关资料，吕顺利已领取。
因涉案租赁合同解除后的相关事宜，双方未能协商解决而发生纠纷，吕顺利以融新公司为被告向原审提起诉讼，融新公司亦提出反诉。为处理本案本诉及反诉，融新公司支付律师费27477元。
另查，涉案租赁房屋所属建设工程为合法建设工程，有济南市规划局颁发的《建设工程规划许可证》及《建设工程规划核实证》等审批文件。与涉案租赁房屋相邻的省府前街100号（旧门牌号为泰府广场2-134）商户淄博大染坊丝绸集团有限公司济南销售分公司已于2012年11月27日办理了营业执照。
原审法院认为，吕顺利为开展经营活动与融新公司签订《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。涉案租赁房屋已于2010年8月25日取得建设工程规划许可证，且于2013年1月31日取得建设工程规划核实证，为合法建筑物。涉案租赁房屋虽然于2012年9月份更换过一次门牌号，但一直有具体明确的门牌号，且已于2012年4月12日即消防综合验收为合格，相邻商铺能办理工商营业执照，因此能够满足房屋租赁合同中约定的用于潮牌服装经营的用途。在该房屋租赁合同履行过程中，吕顺利所述融新公司出租房屋没有门牌号，所在的建筑工程一直没有消防安全手续，导致无法办理营业执照，无法进行正常经营与事实不符，且未提供证据证明该涉案租赁房屋无法办理营业执照。因此，吕顺利逾期支付房屋租赁费用及要求解除房屋租赁合同的行为系违约行为。鉴于融新公司亦同意解除合同且涉案租赁房屋已由吕顺利交还给融新公司，因此原审确认吕顺利与融新公司于2012年7月19日签订的《房屋租赁合同》于2013年4月8日解除。房屋租赁合同因吕顺利的违约行为而解除，因而吕顺利向融新公司主张赔偿房屋装修费144656元及其他损失46480.7元的诉讼请求，原审不予支持。根据房屋租赁合同的约定，吕顺利支付的首期半年租赁费用163703元的期间为2012年8月16日至2013年2月15日，该期间涉案租赁房屋一直由吕顺利占有、使用，且房屋租赁合同在2013年4月8日才解除，因此对于吕顺利向融新公司主张返还房屋租金163703元的诉讼请求，无事实和法律依据，原审不予支持。吕顺利按房屋租赁合同的约定向融新公司履约保证金支付27284元，如出现未按约定支付租赁费用或违反合同规定给融新公司造成损失，融新公司有权扣除部分或全部履约保证金。现融新公司提起反诉要求吕顺利承担赔偿损失的违约责任，履约保证金应当直接作为违约金的一部分与融新公司主张的损失相抵扣，因此对于吕顺利向融新公司主张的返还履约保证金27284元的诉讼请求，原审不予支持。
吕顺利支付的首期半年房屋租赁费用期间的截止日期为2013年2月15日，而涉案租赁房屋于2013年4月8日解除。在2013年2月16日至2013年4月7日期间房屋租赁合同有效，且涉案房屋由吕顺利实际占有、使用，因此对于融新公司要求吕顺利支付2013年2月16日至2013年4月7日期间房屋租赁费用的反诉请求，原审应予支持。吕顺利在庭审中提出涉案租赁房屋的建筑面积不足69平方米，但未提供证据予以证明，且未申请相关部门进行测绘，故原审依照双方签订的《房屋租赁合同》计算房屋租金，吕顺利应向融新公司支付2013年2月16日至2013年4月7日期间的房屋租金为45747元（69平方米×13元／天／平方米×51天）。但签订租赁合同时，吕顺利已向融新公司实际支付履约保证金27284元，根据房屋租赁合同对该保证金的约定用途可以直接抵扣，因此吕顺利应当向融新公司支付的房屋租赁费用的实际数额为18463元。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据涉案房屋租赁合同约定，逾期支付租赁费用的，吕顺利每日应当向融新公司支付年租赁费用总额5‰的迟延履行违约金，按此标准计算至合同解除之日为134236元（年租赁费用总额327405元×5‰×82天）。虽然该违约金数额过高，但融新公司已放弃大部分，仅主张其中45747元，因此对于融新公司主张的要求吕顺利支付45747元迟延履行违约金的反诉请求，原审法院予以支持。关于房屋租赁合同解除后占用租赁房屋租金损失的计算标准，虽然涉案房屋租赁合同第十六条约定吕顺利逾期交还租赁房屋按合同终止时承租房产租赁费用的200%支付租赁费用，但该约定与涉案房屋租赁合同第二十四条约定的在吕顺利欠付租赁费用等相关费用期间，未经融新公司批准，吕顺利不得将放置于承租房产内的货物、财务转移出承租房产有矛盾之处，若按合同终止时承租房产租赁费用的200%的标准计算逾期交还房屋的租金损失有失公允，原审认为按合同终止时承租房产租赁费用的50%，即6.5元／天／平方米计算逾期交还租赁房屋的租金损失较为合适。据此标准计算2013年4月8日至提起反诉之日2013年7月16日共计98天的租金损失为43953元（69平方米×6.5元／天／平方米×98天），因此对于融新公司主张的要求吕顺利支付2013年4月8日至反诉之日2013年7月16日的房屋租金损失175812元的反诉请求，原审予以支持其中43953元，对超出部分不予支持。对于融新公司要求吕顺利支付律师费27477元的反诉请求，因为涉案租赁合同有明确约定，原审予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、驳回原告吕顺利要求被告济南融新投资发展有限公司赔偿房屋装修费144656元的诉讼请求；二、驳回原告吕顺利要求被告济南融新投资发展有限公司返还房屋租金163703元的诉讼请求；三、驳回原告吕顺利要求被告济南融新投资发展有限公司返还履约保证金27284元的诉讼请求；四、驳回原告吕顺利要求被告济南融新投资发展有限公司赔偿其他损失46480.7元的诉讼请求；五、反诉被告吕顺利于判决生效之日起10日内支付反诉原告济南融新投资发展有限公司2013年2月16日至2013年4月8日期间欠付的房屋租赁费用18463元；六、反诉被告吕顺利于判决生效之日起10日内支付反诉原告济南融新投资发展有限公司迟延履行违约金45747元；七、反诉被告吕顺利于判决生效之日起10日内支付反诉原告济南融新投资发展有限公司2013年4月9日至2013年7月16日期间房屋租金损失43953元；八、反诉被告吕顺利于判决生效之日起10日内支付反诉原告济南融新投资发展有限公司律师费27477元；九、驳回反诉原告济南融新投资发展有限公司超出部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币7040元，由本诉原告吕顺利负担。反诉案件受理费人民币5720元，由反诉原告济南融新投资发展有限公司负担3088元，由反诉被告吕顺利负担2632元。诉讼保全费人民币1190元，由反诉原告济南融新投资发展有限公司负担642元，由反诉被告吕顺利负担548元。
上诉人吕顺利不服原审判决上诉称，关于本诉，被上诉人提供的给上诉人的房屋未经竣工验收，依法不应对外租赁使用，被上诉人违反法律规定并违约，上诉人依法有权解除房屋租赁合同并不因此而构成违约。上诉人租赁房屋用于经营“潮牌”品牌项目，但上诉人办理工商登记注册时，由于被上诉人所交付的房屋因缺乏产权证书、门牌号、验收等手续材料，致使上诉人在工商登记机关无法办理工商登记注册，直到2012年10月被上诉人才为上诉人准备了并非上诉人租赁房屋的手续材料，工商注册登记根本不能办理，为此上诉人在2012年10月中下旬向被上诉人提出解除。被上诉人所交付的租赁房屋不能实现合同约定的用途及上诉人签订租赁合同的目的，被上诉人违约，上诉人依法有权解除租赁合同。被上诉人一审提交的济公消验（2012）第0053号《建设工程消防验收意见书》，但该消防意见书所载建设工程位于“济南市省府前街东侧”，并非为涉案租赁房屋所出的。因此，涉案房屋并未经过消防验收，而原审判决采信了与案件不具关联性的证据，导致认定事实错误。原审判决认定涉案合同解除时间为2013年4月8日与事实不符。上诉人于2012年10月中下旬因租赁的房屋原因迟迟不能办理工商登记，而通知被上诉人解除租赁合同，双方解除合同的实际时间为2012年10月中下旬，该事实有被上诉人的招商人员王海青的证言能够证实，同时也证实了解除合同的原因是租赁房屋不能办理工商登记。因此，被上诉人应当返还上诉人已交租金。关于反诉，由于被上诉人违约，上诉人依法解除租赁合同，并不构成违约，上诉人依法解除合同后，被上诉人以租赁合同第二十四条的约定为由，不许上诉人搬出物品，并对上诉人进行威胁，因此，未能搬出物品交出房屋是被上诉人造成，由此产生的损失，被上诉人应自行承担。被上诉人的反诉请求没有事实及法律依据，依法应当驳回。根据合同约定房屋最终计租面积以济南市房管局实测面积为依据，原审判决在没有任何证据的情况下，片面认定租赁房屋面积为69平方米，实属不当。上诉人不应承担被上诉人的律师费损失，本案系因被上诉人违约造成，且不符合合同第二十二条的约定，因此，认定上诉人承担被上诉人支付律师费损失，显属错误。请求撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人反诉请求。
被上诉人融新公司答辩称，被上诉人所出租的房屋已经过竣工验收，出租的房屋符合国家法律规定，上诉人对此处陈述与事实不符。对上诉人不能办理营业执照的陈述与事实不符，被上诉人出租的房屋手续齐全，济南市公安消防支队在2012年4月20日就已经对泰府广场A1区的建设工程进行了消防验收，出具了合格意见。对于门牌号的争议，上诉人已经从被上诉人处领取了公安部门出具的新旧门牌号对照表，并且也从被上诉人处领取了“核名资料签领表”，该表表明上诉人已明确了解所租房屋已完成验收合格。上诉人相邻的公司均已办理营业执照，说明被上诉人出租的房屋不存在任何不能办理营业执照的问题。租赁合同第二十二条明确约定了律师费，一审判决符合合同约定。请求维持原判。
经本院审理认定，2012年7月19日，融新公司与吕顺利签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定融新公司将位于济南市历下区泉城路279号泰府广场A1区二层1-204-1号建筑面积为69平方米的房屋出租给吕顺利，最终计租面积以济南市房管局实测面积为依据。租赁期限为五年，计租日为2012年8月16日，承租方应支付的费用包括房屋租金和管理费，其中房屋租金占70%，管理费占30%。费用支付标准为第一至三年的租赁费用为人民币13元／天／平方米，第四至五年的租赁费用14.04元／天／平方米，每半年支付一次。首期费用163703元及履约保证金27284元，吕顺利应在签订合同后5个工作日内向出租方融新公司支付，以后每期租金在上期租金到期日前30日支付。如吕顺利延迟缴纳租赁费用、履约保证金或其他费用的，每延迟一日，应当向融新公司支付年租赁费用总额5‰的延迟履行金。租赁用途为从事潮牌品牌经营。该合同还约定，无论何种原因解除合同或合同期满后5日内，承租方吕顺利未能将符合要求的承租房产交还出租方融新公司的，则自交换日的次日起，承租方吕顺利应当按照合同终止时承租房产租赁费用标准的200%向出租方融新公司支付租赁费用，直至承租方吕顺利按照合同要求交还承租房产为止。在吕顺利欠付租赁费用等相关费用期间，未经融新公司批准，吕顺利不得将放置于承租房产内的货物、财务转移出承租房产。如吕顺利违反合同约定给融新公司造成损失的，应当赔偿律师费、保全费、诉讼费、交通费用等产生的直接或间接损失。该合同还对吕顺利及融新公司的权利义务及违约责任作了详细约定。房屋租赁合同签订当日，吕顺利将首期租赁费用163703元及履约保证金27284元支付给融新公司。
2012年7月24日，济南市工商行政管理局历下分局向吕顺利下发（济历下）工商个名核字（2012）第002334号《个体工商户名称预先核准通知书》，同意预先核准吕顺利申请的个体工商户名称为“济南历下区筹码潮时装店”，该名称保留期至2013年1月24日。
为开展经营活动，吕顺利对涉案租赁房产进行装修，支付装修费144656元。
2012年9月3日，泉城路办事处出具《关于出具泰府广场房产的证明》，由办事处先行为入驻业户出具房产证明，办理工商注册手续。
2012年9月26日，被上诉人向泉城路工商所出具《关于预售许可证时间的情况说明》，用以商户办理工商注册手续。
2013年1月31日，被上诉人取得济南市规划局《建设工程规划核实证》。该证遵守事项记载：应当进行规划核实的建设工程，其建设单位未取得本证的，不得组织竣工验收，不得进行房产确权。
2013年4月9日，被上诉人取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。
2013年4月8日，吕顺利以融新公司出租房屋没有门牌号，且租赁房屋所在的建筑工程一直没有消防安全手续，导致无法办理营业执照，无法进行正常经营为由，向融新公司发出书面解除双方签订的房屋租赁合同的通知。融新公司接到通知后同意解除与吕顺利签订的房屋租赁合同，但不认可吕顺利提出的解除理由，认为吕顺利解除合同的行为构成单方违约。
2013年6月27日，吕顺利起诉至原审法院要求融新公司赔偿装修费，返还租金及保证金，赔偿其他经济损失。
2013年10月21日在原审法院主持下双方办理了房屋交接。
二审期间，经双方协商就计租面积确定为65平方米。
一审被上诉人提交的济南市公安消防支队2012年4月20日济公消验（2012）第0053号《建设工程消防验收意见书》记载的工程位于济南市省府前街东侧。二审期间，济南市公安消防支队于2014年7月7日出具落款时间为2012年4月20日济公消验（2012）第0053号《建设工程消防验收意见书》记载的工程位于济南市省府前街西侧。
涉案房屋坐落于济南市省府前街西侧。
以上事实有双方签订的《房屋租赁合同》、济南市工商行政管理局历下分局（济历下）工商个名核字（2012）第002334号《个体工商户名称预先核准通知书》、泉城路办事处出具《关于出具泰府广场房产的证明》、济南市规划局《建设工程规划核实证》、《房屋建筑工程竣工验收备案单》、济公消验（2012）第0053号《建设工程消防验收意见书》等相关证据予以证实。
本院认为，一、关于房屋租赁合同解除原因之争议，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。就本案而言，双方合同约定租赁用途为从事潮牌品牌经营，租赁期限内，未经公司同意，吕顺利不得擅自改变承租房屋用途，吕顺利需出示与其经营商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件。同时，双方还约定，吕顺利不得改变房屋使用用途。吕顺利为实现租赁房屋合法经营的目的，办理营业执照过程中，需向工商登记机关提供经营场所的有关证明，如房屋租赁合同、房屋产权证明等。对此，融新公司负有协助提供有关房屋权属或房屋验收合格能投入使用相关材料的义务。从本案事实来看，融新公司向吕顺利提供了由其出具的《关于预售许可证时间的情况说明》、泉城路办事处出具的房产证明等，说明工商登记确需涉案房屋产权证明或验收合格能投入使用的相应文件。被上诉人融新公司提供给上诉人的消防验收证明存在位置上的错误不能证明所租赁的房屋已经消防验收，由于融新公司没能提供房产权属证明或足以证明涉案房屋验收合格能投入使用的相关文件，使吕顺利不能完成工商登记，无法取得营业执照进行合法经营，融新公司未能履行协助义务，构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人一方可以解除合同。因此，上诉人吕顺利主张其因融新公司的违约行为导致不能实现合同目的，理由成立，本院予以采信。二、关于房屋租赁合同解除时间之争议。上诉人主张在2012年10月口头提出解除合同，虽提供王海清的书面证言，但由于王海清未到庭作证，无法判断其真实性，被上诉人又否认口头解除的事实，根据商业规则，书面成立的合同一般应当以书面合同变更、解除。针对上诉人提出的合同解除，被上诉人虽不认同上诉人解除理由，但也同意解除合同。故此，双方合同解除时间应为上诉人书面解除通知到达被上诉人的时间，即2013年4月8日。三、关于返还房租、保证金、装修损失及其他损失之争议。二审期间，双方就涉案房屋面积进行了协商变更，双方确认以65平方米作为结算依据，故本院有关房屋租金的计算将以此作为计算依据。合同解除前，合同约定对双方具有法律的约束力，故上诉人应当按合同支付合同解除前的房屋租金。截止2013年4月8日，按合同约定上诉人应支付被上诉人房屋租金198575元（65平方米×13元×235天）。上诉人已交租金及保证金共计190987元，不足以支付解除合同前的房租，故其要求返还租金及保证金的请求，本院不予支持。由于被上诉人未履行协助义务的违约行为致使租赁合同解除，造成上诉人解除合同之后不能使用房屋的装修损失125770元{144656-（144656／5／12／30×235（20120816-20130408）］}，该损失应当由被上诉人赔偿。上诉人主张的其他损失不属因租赁合同不能履行造成的必然损失，且相关设备仍有使用价值，并由上诉人控制使用，故上诉人主张其他损失46480.7元本院不予支持。四、关于被上诉人反诉提出的租金、违约金、律师代理费之争议。被上诉人主张双方合同尚未解除前之房租，理由正当，但应按照双方变更的房屋面积65平方米进行计算，即65平方米×13元×235天=198575元，超出部分，本院不予支持。故此，扣除上诉人已付租金及保证金190987元，上诉人还应再行支付7588元。关于被上诉人主张上诉人承担迟延支付房租违约责任的主张，由于被上诉人不能提供房屋权属相关资料之协助义务，导致上诉人无法办理工商登记，致使上诉人合同目的无法实现，被上诉人违约在先，上诉人对被上诉人的违约行为享有抗辩权，其未支付后续房屋租金不构成违约，上诉人不应承担迟延交付租金的违约责任。故被上诉人关于上诉人承担迟延支付房租违约责任的主张，本院不予支持。关于被上诉人主张的2013年4月9日至7月16日的房屋损失。被上诉人主张合同解除后上诉人拒不腾出涉案房屋，根据合同的约定，应当支付此期间的房屋的损失。被上诉人抗辩称未能及时搬出租赁房屋的原因是被上诉人依据合同第24条“在上诉人欠付租赁费用等相关费用期间，未经被上诉人批准，上诉人不得将放置于承租房产内的货物、财物转移承租房产”的规定，拒不让上诉人撤离涉案房屋。被上诉人也援引合同第24条，认为上诉人在欠租金的情况下不能撤出涉案租赁房屋。由于被上诉人未能履行协助义务的违约行为导致上诉人订立合同的目的不能实现，违约在先，上诉人未支付租金系行使先履行抗辩权，故本院对被上诉人主张的2013年4月9日至7月16日房屋损失的反诉请求，不予支持。关于被上诉人主张的律师代理费损失。双方合同第22条约定“上诉人违反合同约定，对被上诉人造成损失的，上诉人应当赔偿被上诉人损失（该损失包括但不限于因此造成的律师费、保全费、诉讼费、交通费等直接或间接损失）。”本案被上诉人无证据证实上诉人违反合同约定，因此，被上诉人援引该条款主张律师费损失，不符合合同约定，本院不予支持。
综上，原审判决认定部分事实有误，适用法律不当，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2013）历民初字第1114号民事判决第二、三、四项；
二、撤销济南市历下区人民法院（2013）历民初字第1114号民事判决第一、五、六、七、八、九项及诉讼费、反诉费、保全费的负担。
三、被上诉人山东融新投资发展有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿上诉人吕顺利房屋装修损失125770元。
四．上诉人吕顺利于判决生效之日起10日内支付被上诉人山东融新投资发展有限公司房租7588元。
五、驳回被上诉人山东融新投资发展有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费7040元，上诉人负担4717元，被上诉人负担2323元；反诉费5720元，上诉人负担114元，被上诉人负担5606元；反诉保全费1190元，由被上诉人负担。二审案件受理费7040元，上诉人负担4717元，被上诉人负担2323元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 松
审 判 员 严琳琳
代理审判员 贾慧芳
二〇一四年八月十八日
书 记 员 吕淑慧