江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第1252号
上诉人（一审被告）陈旺。
被上诉人（一审原告）严华。
委托代理人范伟。
委托代理人林延连，男，1952年8月30日出生，汉族。
第三人朱翠连。
上诉人陈旺因与被上诉人严华、第三人朱翠连房屋租赁合同纠纷一案，不服泗阳县人民法院（2013）泗民初字第2597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
严华一审诉称，2012年2月21日，严华与陈旺签订了商铺租赁合同。合同签订后，陈旺不守诚信，没有交足租金。且陈旺在未经严华同意的情况下将商铺转租给第三人使用。请求判令解除严华与陈旺于2012年2月21日签订的商铺租赁合同并支付至解除合同之日止的租金69000元和违约金19000元。
陈旺一审辩称，严华与陈旺前后签订了两份合同，第一份合同是2012年2月21日签订的，租期是8年，后来在2012年12月又签订了一份合同，该合同租期为11年。两份合同在一年之内有所改变是因为严华没有配合陈旺在电力方面进行改造、安装，导致陈旺无法正常经营。陈旺并不是擅自转租，是经严华允许的情况下才将商铺转租给第三人。陈旺在租赁房屋时向严华提出不需要租那么大的面积，与严华协商，严华同意将其中的一部分转租给他人。陈旺将一部分房屋转租给第三人签订协议的时间是2012年12月30日，严华已知道此事，应视为允许。陈旺并没有违反双方合同的约定，相反是严华违反合同第六条的约定。陈旺租赁该房屋将近一年时间没有正常营业，主要原因是严华没有提供帮助，请求法庭驳回严华的诉讼请求。
第三人朱翠连一审述称，朱翠连不知道严华与陈旺之间的事情。朱翠连与陈旺的租赁合同是2012年12月30日签订的。
一审法院审理查明，2012年2月21日，严华与陈旺签订了一份商铺租赁合同。该合同约定：甲方（指严华，下同）将其所有的位于泗阳县众兴镇骡马商业街望湖楼面南门市一楼1-8号、二楼1-10号，建筑面积为1000平方米的商铺，出租给乙方（即陈旺，下同）使用，租赁日期自2012年2月21日至2023年2月20日，该合同还约定如部分房屋转租他人须甲方同意认可。双方对租金及给付方式作出如下约定：第一、二年租金均为75000元、第三、四年租金均为为82500元……乙方在签订合同时缴纳第一年房租40000元，于六个月后付清第一年剩余房租35000元，第二年以后乙方需提前一个月缴纳当年租金，乙方可以用支票或现金形式支付租金。该合同的第六条约定：甲方向乙方提供规划要求的入户水、电、排水、消防等合格的设施，三相电由乙方申请办理，甲方有义务提供必要的资料。合同签订后，严华将房屋交付给陈旺使用。目前，陈旺已向严华交纳租金100000元，其余租金没有缴纳。2013年3月7日，陈旺向严华承诺“所欠房租费确保农历二月十二之前送到淮安”。2012年12月30日，陈旺与朱翠连签订了一份商铺租赁合同，将其承租的严华所有的其中1楼5-8号、2楼1-10号，建筑面积约800平方米的商铺转租给朱翠连使用，租期自2013年2月2日至2018年2月1日。
一审法院认为，本案争议焦点为至严华起诉前陈旺尚欠严华5万元租金及陈旺将其承租严华的部分商铺转租给朱翠连是否构成违约。
关于起诉时50000元租金陈旺没有给付是否构成违约的问题。陈旺主张严华违反合同的第六条义务，没有配合陈旺改造安装三相电，致使陈旺直到2013年1月14日才装好正常营业，故不同意支付剩余的50000元租金。一审法院认为，双方订立的租赁合同的第六条约定，甲方向乙方提供规划要求的入户水、电、排水、消防等合格的设施；三相电由乙方负责申请办理，甲方有义务协助提供必要的资料。陈旺在庭审中也承认，严华曾到供电局协助其办理三相电用电手续，故严华已尽了协助义务，陈旺应按协议及时给付房租。严华已向陈旺催要该房租，陈旺也承诺“所欠房租费确保农历二月十二之前送到淮安”，陈旺至今未支付房租，故陈旺已构成违约。
关于陈旺将承租的商铺转租给朱翠连的行为是否违约的问题。一审法院认为，租赁合同的第七条约定，租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的书面同意。陈旺主张其转租房屋的行为得到了严华的准许，但未提供相关证据证实，对陈旺的主张不予支持。
综上，陈旺的上述行为已构成违约，现严华主张解除租赁合同，依法予以照准。关于租金问题，陈旺应给付租金至租赁合同被解除为止，暂确定租金计算至2014年5月11日，则2012年2月21日至2014年2月21日的房租为150000元，2014年2月21日至5月11日的租金为18287.5元（82500÷12×2.66）。关于违约金问题，结合严华的损失情况，确定陈旺付给严华违约金10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除严华与陈旺于2012年2月21日签订的《商铺租赁合同》；二、陈旺于判决生效后十日内向严华支付租金68287.5元；三、陈旺于判决生效后十日内向严华支付违约金10000元。案件受理费1050元，由陈旺负担。
陈旺不服一审判决，向本院提起上诉称：1、双方订立的租赁合同第三条约定，如将部分房屋转租他人，须征得出租人同意认可，并未约定需出租人书面同意。陈旺在签订合同之前就说好要将部分房屋转租他人，在转租之前陈旺专门到准安征得严华的同意。一审法院根据合同第七条第二款关于全部转租需征得出租人书面同意的约定，认定上诉人转租构成违约错误。2、双方2012年2月21日签订的合同第六条约定，甲方向乙方提供满足项目规划要求的入户水、电、排水设施。而第二次签订的合同是2012年12月下旬签订，是在严华违约之后才签订，此时严华已经给陈旺造成了很大的经济损失。一审法院不顾纠纷发生的原因，根据第二份合同的内容作出判决不合理。3、一审法院对严华代理人的虚假陈述不予理会，严华起诉时的诉讼请求是要求给付租金，而一审法院判决解除双方之间的租赁合同，明显是偏袒和纵容严华。4、2012年2月21日签订合同后，因严华与之前的承租人之间的矛盾，5-8号房被之前的承租人占用2个月，陈旺只能先装潢1-4号门面房，于2012年4月底完成装潢，并向供电部门申请使用三相电并增容，而严华未按合同约定更换陈旺申请三相电的空气开关，导致用电问题长时间得不到解决。2012年12月下旬，陈旺因此找到严华，严华表示可延长租房时间，对陈旺要求将部分房屋转租他人、减免8个月租金和下一年度租金迟延交纳表示同意，并将延长租期的第二份合同给陈旺，合同落款时间仍然写的是2012年2月21日，陈旺未仔细审查合同内容即签字。2012年12月31日，陈旺与朱翠连签订了部分房屋转租合同。2013年1月14日，严华安排人更换了空气开关。按合同约定，2013年2月21日应支付第二年度租金，陈旺提出推迟交付，严华勉为其难，安排林延连于2013年3月7日向陈旺催要租金，陈旺出具了于2013年农历2月12日给付的承诺。后陈旺按承诺给付了6万元租金，但因第二份合同将原合同第六条关于“甲方向乙方提供满足项目规划要求的入户水、电、排水、消防等合格的附属设施”的约定修改为“甲方向乙方提供规划要求的入户水、电、排水、消防等合格的设施，三相电由乙方负责申请办理，甲方有义务协助提供必需的资料”，严华继续向陈旺催要第一年度、第二年度剩余的5万元租金。综上，本案是因为严华未及时交付出租房屋、未提供合格的附属设施，导致陈旺自2012年2月租房，至2013年1月还不能正常使用，给陈旺造成严重损失而引起的。请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回严华的一审诉讼请求。
严华答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。陈旺的上诉请求不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
第三人朱翠连陈述称：根据朱翠连与陈旺签订的协议约定，朱翠连于2014年1月底应交付租金，因陈旺与严华发生诉讼，严华委托人的让朱翠连不要向陈旺交付租金，故朱翠连未交付租金。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
二审中，严华认可其一审提交的合同系双方于2012年12月重新签订。除此之外，二审查明的事实与一审判决认定事实一致。
本案争议焦点为：1、陈旺是否存在违约行为，严华要求解除与陈旺的租赁合同是否符合法律规定。2、陈旺是否应当向严华支付相应的租金。3、陈旺是否应当向严华支付违约金。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然双方签订的合同第三条约定，部分转租须征得出租方同意认可，未约定须书面同意。但陈旺对其将房屋部分转租是经严华同意的主张，未能提供证据予以证实。双方在2012年12月签订的合同对租赁期限作出了修改，但并未约定减免第一年度、第二年度的租金，陈旺关于严华同意减免第一年度、第二年度的租金50000元的主张没有证据证实。双方在2012年12月签订的合同对三相电办理的主体明确约定为陈旺，严华仅负有协助提供资料的义务。陈旺关于严华未及时更换三相电所需的空气开关违反合同约定的主张不能成立。双方2012年12月对合同内容作出修改时，也未对严华是否未能及时交付出租房屋以及严华因此应承担的责任作出明确约定。根据合同约定以及陈旺上诉所作的陈述，严华延长租赁期限可视为一种补偿。因此，陈旺不具有不按合同约定支付租金的合法抗辩理由。在严华要求按约定支付租金后，陈旺在其自己承诺的支付期限内仍未按约支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。综上，严华在一审过程中增加诉讼请求要求解除双方之间的租赁合同，并要求陈旺支付租赁期间的租金，符合法律规定，依法应予支持。
陈旺未按约定支付租金构成违约，并且拖欠租金时间较长，根据双方订立的合同第十三条约定，应支付3个月租金作为赔偿。一审法院酌情确定陈旺支付违约金10000元并无不当。
综上，上诉人陈旺的上诉理由和请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人陈旺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
代理审判员 吴振环
代理审判员 徐金鸽
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 刘 倩
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