湖北省随州市曾都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂曾都民初字第00693号
原告刘明翠。
委托代理人刘明芳，女，1963年9月4日出生汉族，系原告刘明翠之胞妹。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参加调解、和解，代为上诉、代收法律文书。
被告张光友。
委托代理人张兵曾都区南郊法律服务所法律工作者。代理权限：出庭参与诉讼、发表代理意见、代为承认、放弃、变更诉讼请求，达成和解，提起反诉、代签法律文书。
原告刘明翠与被告张光友房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘明芳、被告的委托代理人张兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年8月10日我将位于曾都区青年路198号的自东向西第9-10号两间自建门面房租给了被告，面积45平方米，双方签订了《租房协议书》。之后，被告每年都续签《租房协议》，最后一年的租赁期限至2015年2月13日届满。现租期届满，被告在未续租的情况下，占据房屋拒不交房，且拖欠租期届满前的房租8400元以及从2015年2月至今的房租和水电费。其行为严重侵犯了我的合法权益。请求判令：一、被告立即搬出该房屋并向原告交房；二、判令被告支付拖欠的房租8400元；三、判令被告支付从租期届满至今仍占据房屋的使用费；四、判令被告支付拖欠的水电费704.8元；五、由被告承担诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、2008年2月13日原告与租户龚伟签订的《租房协议书》一份。证明目的：证明原告从2008年2月13日将曾都区青年路198号的自东向西第9-10号两间自建门面房出租给了龚伟。2008年8月10日经原告同意，龚伟将该房屋转租给了被告。
证据二、2009年2月13日原告与被告签订的《租房协议书》一份。证明目的：被告从2009年2月13日至2010年2月13日续租该房屋一年，年租金10000元。
证据三、2010年2月13日原告与被告签订的《租房协议书》一份及收款收据一张。证明目的：被告从2010年2月13日至2011年2月13日续租该房屋一年，年租金10000元。
证据四、2011年2月13日原告与被告签订的《租房协议书》一份及收款收据一张。证明目的：被告从2011年2月13日至2012年2月13日续租该房屋一年，年租金12000元。
证据五、2012年2月13日原告与被告签订的《租房协议书》一份及收款收据一张。证明目的：被告从2012年2月13日至2013年2月13日续租该房屋一年，年租金12000元。
证据六、2013年2月13日原告与被告签订的《租房协议书》一份及收款收据一张。证明目的：被告从2013年2月13日至2014年2月13日续租该房屋一年，年租金13000元。
证据七、2014年2月13日原告与被告签订的《租房协议合同书》一份及收据。证明目的：被告从2014年2月13日至2015年2月13日续租该房屋一年，年租金18000元。
证据八、原告每年向各租户发放的增加房租的《通知》四份。证明目的：证明原告在每年上涨房租之前均以书面形式通知了各租户。
证据九、水电费收据两张。证明目的：证明被告拖欠2015年2月、3月的水电费704.8元。
证据十、原告于2015年3月26日向被告出具的《解除租房协议书通知书》一份以及张贴该通知书照片一张、顺丰速递快递单据一份。证明目的：证明被告租期届满后，拒不交房，原告向其书面通知解除租房合同，并送达给被告。被告仍然不交出房屋。
上述证据除证据八、证据九、证据十以外，其他证据经本院与原件核对无误后留存复印件，原件由原告全部领回。
被告辩称，原告上诉理由与事实不符。我所承租的房屋的所有权属于西城办事处双龙寺居委会，原告不享有所有权，不具备出租权。且该房屋转租时未经出租人同意，故《租房协议合同书》应认定无效。原告将该房屋后面的住房出租给一家汽车修理厂，因修理厂的油漆粉尘严重影响了被告对该房屋的正常使用，致使被告被迫另外出钱租住酒店。原告作为出租人，不能保障所出租房屋的卫生安全等问题，也不能保障租户正常使用。被告投资3万余元对所租房屋进行了装修，但却无法正常使用，还以每天90元的房费租住酒店，这些损失均应当由原告承担。因上述原因，被告实际早已没有使用该房屋，而就其原因系原告没有积极妥善处理好油漆粉尘问题。故被告不应当承担原告的各项损失。
被告为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、原告身份证复印件一份。证明目的：证明被告的身份信息。
证据二、古乐大酒店出具的证明一份。证明目的：证明因被告所租住的房屋无法居住，致使其长期居住在酒店。
被告对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十均有异议，认为证据一至证据六均系已过期的协议书，证据七是原告的单方行为，不是与我协商的结果。证据八系原告单方行为，没有经过被告同意，不具有法律约束力。证据九系原告的单方出具的，没有经被告签字认可，法院应不予采信。证据十快递单显示，被告拒签，视为被告没有收到此通知书，原告于上午将通知书贴在该房屋的门上，说明被告实际已经没有使用该房屋。
原告对被告提交的证据一无异议，对证据二有异议，认为被告是否租住酒店是他的权利，他人无权干涉，但从水电费票据显示，被告一直在使用该房屋。
对上述原、被告均无异议的证据，本院予以采信。对原告提交的十份证据，被告均提出异议。对有异议的证据，本院认为：原告提交的证据一至证据六虽然系已过期的租房协议书，但其能够清楚地证明被告从2008年8月10日至2014年2月13日从原告处租房的事实，以及被告向原告支付房租的事实。对该六份证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以认可。原告提交的证据七，是原告与被告就2014年2月13日至2015年2月13日一年期间的租房问题所签订的《租房协议合同书》一份。经比对该合同书上“乙方”的签字系被告本人所写，且被告按此合同约定支付了房租费，说明签订此合同是被告本人的真实意思表示。被告辩称是原告单方行为，不是双方共同协商的结果，但没有提供相关证据证明，其辩解理由不成立。该证据本院予以采信。原告提交的证据八，虽然原告就每年增加房租问题书面通知了各租户（包括被告），但实际签订租房协议书时，并未严格按此通知内容执行，而是以双方协商后，原告实际收取租金数额为准。故该证据不能证明原告所出租房屋当年的实际房租，本院不予采信。原告提交的证据九，虽然系原告单方出具的水电费收据，未经被告签字确认，但从收据上水表、电表的前后数据差额显示，被告实际在使用该房屋内的水电，也即实际在使用该房屋。该证据本院予以采信。原告提交的证据十，虽然系原告单方书写的解除租房协议通知书，但是通过正当、合法的途径送达给了被告，被告收到或看到该通知书后能够理解原告要求其解除合同并搬出房屋的意思表示。但被告却拒不搬出并交房。该证据能够达到原告所要证明目的，本院予以采信。被告提交的证据二，系古乐大酒店出具的一份证明，虽然能够证明被告曾经入住该酒店的事实，但并不能证明其入住酒店的原因。该证据不能达到被告辩称的油漆粉尘导致所租房屋无法居住的证明目的，故本院不予采信。
经审理查明，本案诉争的位于随州市曾都区青年路198号自东向西第9-10号两间门面房系原告刘明翠于1998年在村集体土地上自筹资金所建，未办理产权登记手续，但一直由原告对外出租并收取租金。2008年2月13日，原告将该两间房屋出租给租户龚伟，签订有《租房协议书》。经原告同意，龚伟于2008年8月10日将该房屋转租给了被告。被告使用该房屋从事美容美发生意。从2009年2月13日开始被告逐年续租，并逐年签订《租房协议书》，房租经双方协商后确定。至2015年2月13日被告租期届满后，没有表示续租。原告为此书面通知被告搬出房屋，并要求收回该房屋，但被告至今仍占据房屋拒不搬出。经协商未果，原告诉至本院。
另查明，原、被告于2014年2月13日签订的《租房协议合同书》载明“年租金1100元，共计18000元；签订租房协议之日一次性付清。”该《合同》签订当日，被告一次性向原告支付了房租费18000元。原告向被告出具收据显示“今收到张光友房租费（2014年2月13日至2015年2月13日）18000元”。
还查明，截止2015年2月12日，被告所租住的房屋的水电费为395.8元。截止2015年3月20日，被告所租住的房屋的水电费为309元。两个月水电费共计704.8元，被告未向原告支付。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《租房协议合同书》系双方真实的意思表示，合同内容合法，没有违反法律的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告履行了向被告交付房屋的义务，被告也应按合同约定履行了支付房租的义务。合同约定租期届满，被告依法享有优先续租的权利，如果不再续租，被告应当按照合同约定在租期届满之日从所租房屋搬出，并向原告交房。现被告在租期届满后既不续租又拒不交房的行为无法律和合同依据，构成违约，侵犯了原告的合法权益。原告诉请被告立即搬出所租房屋向原告交房的请求，有合同依据，理由正当，本院予以支持。根据2014年2月13日原、被告签订的《租房协议合同书》，双方就2014年2月13日至2015年2月13日一年的房租费约定为18000元，且被告已按合同约定于当日一次性付清了18000元的房租费，原告诉请被告支付拖欠的房租费8400元，缺乏事实根据，本院不予支持。被告在合同约定的租期届满后，仍然占据房屋，侵犯了原告将该房屋再次出租的收益权。原告请求被告支付由此而产生的房屋使用费，理由正当，本院应予支持。但支付房屋使用费的标准应当参照租房合同届满之前一年度的房租费标准确定为宜，据此，被告每月应支付的房屋使用费为1500元（18000元／年÷12月），支付期限直至其实际搬出该房屋，并将房屋交还给原告之日止。根据双方签订的《租房协议合同书》约定，在租住期间的水电费由被告依照供水、供电部门收费标准按月交纳。无论在租期届满之前还是之后，只要被告实际还在使用该房屋，那么在此期间所发生的水电费，应当由被告承担。故原告请求被告支付其拖欠的水电费，本院予以支持。被告辩称原告对该房屋不享有所有权和租赁权，双方所签订的《租房协议书》无效。本院认为，该房屋虽使用的属村集体土地性质的土地，建造完成后至今未办理产权登记手续，但原告对该房屋享有合法的占用、使用、收益的权利，且原告将房屋发租，与各租户之间的租赁关系持续履行了十六年之久，租赁关系成立有效，被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。被告还辩称原告将房屋出租给汽车修理厂，该厂在维修期间产生大量的油漆粉尘，严重影响了其对所租房屋的正常使用。期间被告对房屋进行装修投入三万余元，且无法使用房屋而被迫入住酒店。给被告造成上述损失的原因系原告未能妥善处理，协调好关系，请求原告赔偿相关损失。但是被告对上述事实未能向本院提供有效证据证明，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告张光友于本判决书生效之日起5日内搬出其所承租的随州市青年路198号自东向西第9-10两间门面房，并向原告刘明翠交还该房屋；
二、被告张光友于本判决书生效之日起5日内向原告刘明翠支付水电费704.8元；
三、被告张光友按每月1500元的标准向原告刘明翠支付承租期满后仍占据房屋的使用费（支付期间自2015年2月14日起至被告搬出房屋并向原告返还房屋之日止）；
四、驳回原告刘明翠的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的履行期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按照本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费1000元，由被告张光友负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省随州市中级人民法院，开户银行：农业银行随州市分行开发区支行，账号：17×××90。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 后 浩
人民陪审员 吴祖国
人民陪审员 陈义国
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 周宗申