北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1350号
上诉人（原审被告）：张昆珠，女，1964年9月27日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：宁亚楠，北京市惠诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京天佑万荣物业管理有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路18号2幢7层719室。
法定代表人：霍恩宁，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：彭立松，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王赜，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。
上诉人张昆珠因与被上诉人北京天佑万荣物业管理有限公司（以下简称天佑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初24992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张昆珠的委托诉讼代理人宁亚楠，被上诉人天佑物业公司的委托诉讼代理人彭立松、王赜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张昆珠上诉请求：撤销一审判决，改判驳回天佑物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：涉案房屋存在质量问题，根据张昆珠与开发商北京海天房地产开发有限公司（以下简称海天公司）达成的协议，在张昆珠收到补偿款前，涉案房屋的物业费和供冷费由海天公司承担；天佑物业公司提交的快递单据无原件，且张昆珠从未收到过该快递，天佑物业公司向张昆珠收取物业费和供冷费的诉讼请求已过诉讼时效；天佑物业公司服务质量差，没有达到张昆珠与海天公司签订的《商品房预售合同》附件《物业服务标准》的要求，天佑物业公司不应收取物业费和供冷费；张昆珠是2011年9月10日拿到钥匙收房的，物业费及相关费用应以2011年9月10日为计收日，一审法院
以“合同约定日”2011年6月15日为计收日错误；天佑物业公司与海天公司或者业主未约定供冷费的收费标准，天佑物业公司的收费标准过高，且供冷服务差，张昆珠不同意支付供冷费。
天佑物业公司辩称，同意一审判决，不同意张昆珠的上诉请求和理由。
天佑物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张昆珠向我公司支付拖欠的2012年6月15日至2017年6月14日的物业费21186.9元；2.判令张昆珠向我公司支付因拖欠物业费所产生的滞纳金63802.29元（截至2017年3月15日）；3.判令张昆珠向我公司支付拖欠的2012年6月15日至2017年6月14日的供冷费30267元；4.判令张昆珠向我公司支付因拖欠制冷费所产生的滞纳金91146.04元（截至2017年3月15日）。
一审法院认定事实：天佑物业公司与海天公司签署《前期物业服务合同》，委托天佑物业公司为海淀区羊坊店路18号海天大厦S座公寓提供物业管理服务，物业服务期限自2010年9月1日起，至业主大会选聘正式的物业服务企业之日止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按年交纳，标准为3.5元/平米/月。并约定天佑物业公司向全体业主及物业使用人提供代收代缴服务，其中商业部分物业服务费包含夏季指定时间的供冷费。北京市海淀区羊坊店路18号2幢11层1143-1号房屋（以下简称1143-1号房屋）建筑面积100.89平方米。张昆珠于2011年7月26日签署海天公司的该房屋入住通知单，于2011年7月27日签署承诺书，承诺遵守天佑物业公司与海天公司签署的《前期物业服务合同》。张昆珠于2013年5月8日取得该房屋的所有权。审理中，天佑物业公司提交欠费明细，张昆珠确认其未缴纳过2012年6月15日至2017年6月14日期间的物业费、供冷费。审理中，张昆珠主张1143-1号房屋存在很多问题，层高不达标，其不同意支付物业费、空调费。并提交了房屋照片及2011年9月2日的情况说明，后附有天佑物业公司客服部刘晨书写的“今收到业主交来‘情况说明’”。天佑物业公司认为照片所反映的内容与其公司无关，对情况说明的真实性认可，但天佑物业公司未同意张昆珠的主张，只是写到收到其情况说明，其主张的房屋问题并非天佑物业公司的责任和义务。张昆珠主张天佑物业公司提供的制冷不达标，设备不能良好的运行，但就此未提交证据证明。关于诉讼时效，张昆珠主张其从未收到过天佑物业公司任何的催缴通知，仅在2016年12月要求其缴纳2017年物业费。天佑物业公司主张物业服务存在持续性，其公司每年都以张贴、发短信的形式告知业主，物业服务收费标准一直都在楼下公示。并提交了付款通知单及2016年6月发给张昆珠的申通快递寄件联。张昆珠只认可合同约定的物业费标准，并表示没有收到过邮件。
一审法院认为，物业服务企业与建设单位订立的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，天佑物业公司与海天公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。该合同对该小区的业主亦具有约束力。天佑物业公司作为1143-1号房屋所在公寓的物业服务企业，为该公寓提供物业服务。张昆珠作为1143-1号房屋的业主，应当按照《前期物业服务合同》约定标准交纳物业服务费。张昆珠主张天佑物业公司的诉讼请求已经超过两年诉讼时效。物业服务合同因其履行上具有连续性的特点，在诉讼时效上不宜过于严苛。且根据天佑物业公司提交的付款通知单、快递单可知天佑物业公司确有催缴之事实，张昆珠虽不认可，但其未提交证据证明天佑物业公司存在明显怠于行使权利的情节，天佑物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。故对于天佑物业公司要求张昆珠支付拖欠的物业费、制冷费之诉讼请求，于法有据，法院予以支持。其次，张昆珠主张其不存在拖欠天佑物业公司物业费的事实，其没有支付物业费是由于1143-1号房屋存在问题，与开发商及天佑物业公司协商一致，且承诺对此进行赔偿。但由于张昆珠未提交充分证据证明天佑物业公司承诺折抵物业费，故法院对其抗辩理由不予支持。张昆珠主张天佑物业公司提供的制冷不达标，设备不能良好运行，但未提交相应证据证明，且该抗辩意见不能成为其拒交物业服务费的合法理由。但考虑到天佑物业公司对张昆珠1143-1号房屋的问题知情，张昆珠作为业主，就此为由对缴纳物业费产生异议，尚有一定合理性，且其不存在恶意拖欠缴纳物业费的行为。故对于天佑物业公司在本案中提出的滞纳金主张，法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、张昆珠于本判决生效之日起十五日内，给付北京天佑万荣物业管理有限公司自二○一二年六月十五日至二○一七年六月十四日期间的物业服务费二万一千一百八十六元九角；二、张昆珠于本判决生效之日起十五日内，给付北京天佑万荣物业管理有限公司自二○一二年六月十五日至二○一七年六月十四日期间的供冷费三万零二百六十七元；三、驳回北京天佑万荣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，张昆珠提交：证据一，证人证言、韩某身份证复印件、北京市房屋租赁合同、合同补充协议书、转账记录，证明涉案房屋制冷系统不稳定，夏季温度经常在28度至33度左右，甚至更高，因此张昆珠向租户韩某支付补偿款。证据二，公共区域照片，证明楼道脏乱、楼道灯具损坏造成昏暗无光、无人售货机占道。证据三，热水器照片、收据，证明业主已经向天佑物业公司交纳热水费，但天佑物业公司不供应热水，张昆珠自行安装热水器。证据四，2015年12月29日质询函、2017年关于光耀东方广场S座存在的主要问题函、关于光耀东方广场业主需要政府帮助解决的几个问题、2018年1月16日信访回复申请书、北京市住房和城乡建设委员会接待群众来访回执存根，证明针对天佑物业公司物业服务质量差和制冷费没有收费依据的问题，业主们经常向天佑物业公司、北京市人民政府和北京市住建委发出质询和意见。证据五，北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第12110号民事判决书，证明天佑物业公司制冷费收费标准过高。天佑物业公司提交：张昆珠于2016年5月24日向天佑物业公司出具的“书面意见”，证明天佑物业公司提供的物业服务并不存在质量问题，且张昆珠认可应履行交纳物业费等责任及义务。
本院组织当事人，就当事人在二审中提交的证据进行了证据交换和质证。针对张昆珠提供的证据，天佑物业公司认可证据一中北京市房屋租赁合同和合同补充协议书的真实性，但不认可其合法性、关联性、证明目的，不认可证据一中其他证据的真实性、合法性、关联性、证明目的；不认可证据二的真实性、合法性、关联性、证明目的；不认可证据三的真实性、合法性、关联性、证明目的；认可证据四中2017年关于光耀东方广场S座存在的主要问题函的真实性，不认可证据四中其他证据的真实性，不认可证据四的合法性、关联性、证明目的；认可证据五的真实性，不认可其关联性和证明目的。此外，天佑物业公司认为张昆珠提交的上述证据均不属于二审新证据。针对天佑物业公司提供的证据，张昆珠认可“书面意见”的真实性，但认为该内容是在天佑物业公司授意下书写的，不能作为新证据。针对双方提交的上述证据，本院将结合案件争议焦点在下文中作出认定。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于以下五个问题，本院论述如下：
第一，张昆珠房屋的物业费和供冷费是否应由海天公司承担。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，海天公司作为建设单位与天佑物业公司签订的《前期物业服务合同》对海天大厦S座公寓的全体业主具有约束力。张昆珠作为海天大厦S座公寓业主享受了天佑物业公司提供的物业服务，其理应向天佑物业公司交纳物业费。张昆珠主张房屋层高不足的问题，与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系。虽然，张昆珠主张其与天佑物业公司、海天公司三方达成口头协议，在海天公司对房屋层高不足问题进行补偿之前，其房屋的物业费和供冷费由海天公司承担。但是，天佑物业公司不认可三方曾达成上述口头协议，张昆珠就此也未提供证据予以证明。故张昆珠以三方达成口头协议为由认为海天公司应承担物业费的主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。
第二，张昆珠房屋的物业费应从何时计收的问题。本案中，天佑物业公司向张昆珠主张的是涉案房屋2012年6月15日至2017年6月14日的物业费和供冷费。根据张昆珠一审时提交的收据以及双方当事人的陈述，2011年6月15日至2012年6月14日的物业费，张昆珠已经向天佑物业公司交纳完毕。虽然，张昆珠上诉主张其物业费应从2011年9月10日拿到房屋钥匙收房时计收。但是，天佑物业公司在本案的诉讼请求中并未主张2011年9月10日前的物业费，张昆珠针对2011年9月10日前的物业费亦未提出反诉。故张昆珠就物业费应从2011年9月10日计收的主张已超出了本案的审理范围，本院对其该项上诉主张不予处理。
第三，天佑物业公司提供的物业服务是否存在质量问题。本院认为，物业服务是一种综合性、专业性、全天候、全方面、不间断的服务，对于物业服务的质量应从物业服务的长期情况和整体水平进行评价，仅仅以某一时点的某一瑕疵即否认物业服务的长期状况和整体水平是不客观的。本案二审期间，张昆珠提交了证据一，用以证明天佑物业公司的供冷服务存在质量问题，但是证人韩某未出庭作证并接受当事人的质询，韩某的书面证言的真实性无法认定，且韩某作为房屋承租人与张昆珠存在利害关系，仅凭其书面证言不能认定天佑物业公司的供冷服务存在质量问题，故本院对张昆珠提交的证据一不予采纳。张昆珠提交的证据二公共区域照片，因无法确定其拍摄时间，且该照片不能反映天佑物业公司提供物业服务的长期、整体状况，故本院对张昆珠提交的证据二不予采纳。张昆珠提交的证据三中的收据并非张昆珠交纳涉案房屋热水费的收据，且根据《前期物业服务合同》的约定，供应热水不属于天佑物业公司的合同义务，故张昆珠提交的证据三与本案诉争的物业服务质量问题不具关联性，本院不予采纳。张昆珠提交的证据四系部分业主的单方意见表达，并不能客观的反映天佑物业公司长期、整体的服务质量，其不足以证明天佑物业公司提供的物业服务质量差并已达到根本违约的程度，故本案对该证据亦不予采信。本案中，张昆珠提交的证据均不足以证明天佑物业公司提供的物业服务长期存在严重违约的情形，故张昆珠以天佑物业公司提供的物业服务质量差为由拒交物业费、供冷费的主张，依据不足，本院不予支持。
第四，张昆珠是否有权要求改变供冷费的收费标准。根据张昆珠在一审时提交的收据，其在入住收房时就已按照天佑物业公司在本案中所主张的收费标准交纳了供冷费，可见天佑物业公司自涉案房屋交付业主开始即按照现行标准收取供冷费，天佑物业公司并未自行改变。换言之，天佑物业公司与海天公司在订立前期物业服务合同时，已就供冷费的收费标准达成一致，故该收费标准现对海天大厦S座公寓的全体业主具有约束力。其次，供冷费的收费标准是否应予调整属于“有关共有和共同管理权利的重大事项”，在无法律法规对收费标准作出强制性规定的情况下，是否调整供冷费收费标准应依照法定程序由业主共同决定，并经与供冷方协商一致后方可确定。本案中，张昆珠二审时提交的证据五系涉及其他物业小区的民事判决，其与本案不具关联性，且该案件与本案不属于同一类型案件，该民事判决对本案不具参考和指导性，故本院对该证据不予采纳。据此，张昆珠虽认为供冷费收费标准无依据，但其作为单个业主无权要求改变供冷费的收费标准，张昆珠就此提出的上诉主张依据不足，本院不予支持。
第五，张昆珠提出的诉讼时效抗辩是否成立的问题。天佑物业公司二审时提交了张昆珠向该公司出具的书面意见，张昆珠认可该书面意见的真实性。虽然张昆珠主张该书面意见是天佑物业公司授意其书写的，但是张昆珠就此并未提供证据予以证明，故在没有证据证明该书面意见存在无效或可撤销情形的情况下，本院对该书面意见予以采信，并认定其证明力。张昆珠在该书面意见中明确表示“我本人对物业部门的工作没有任何意见，理应履行交纳物业费等责任及义务”，此系张昆珠向天佑物业公司作出的同意履行交纳物业费义务的意思表示，由此产生张昆珠放弃诉讼时效抗辩的法律效果，故张昆珠再以诉讼时效期间届满为由针对天佑物业公司主张的2016年5月24日以前的物业费提出抗辩，缺乏法律依据。一审法院未采纳张昆珠一审时提出的抗辩理由并无不当。张昆珠针对诉讼时效提出的上诉理由依据不足，本院不予支持。
综上所述，张昆珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1087元，由张昆珠负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永钢
审 判 员 丁少芃
审 判 员 张 琦
二〇一八年四月十六日
法官助理 孙雅丹
书 记 员 姜雨蕾