嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉秀王民初字第245号
原告：浙江中元包装科技有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区王店镇南塘*号。组织机构代码：77828008-2。
法定代表人：孙荣根，该公司董事长。
委托代理人：邵义、祝习鹏，浙江东孚律师事务所律师。
被告：嘉兴兴邦电器有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区王店镇建林村**组*号房。组织机构代码：07534967-X。
法定代表人：曹忠明,该公司执行董事。
委托代理人：陈国云、马燕平，上海吉亚律师事务所律师。
原告浙江中元包装科技有限公司诉被告嘉兴兴邦电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案,于2015年11月23日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由审判员王耘适用简易程序于2016年2月4日公开开庭进行了审理，原告浙江中元包装科技有限公司的委托代理人邵义、祝习鹏及原告嘉兴兴邦电器有限公司的法定代表人蔡忠明、委托代理人陈国云均到庭参加诉讼。本案于2016年2月4日中止诉讼，次年6月9日恢复审理。经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告浙江中元包装科技有限公司起诉称：2013年8月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》，原告将嘉兴市秀洲区2#厂房第四层南半间工业房屋出租给被告使用，租期为2013年8月1日至2016年7月31日。2014年12月27日，由于第三方承租人嘉兴市秀洲区王店永生电器厂违规电焊作业引起火灾，原告在火灾后多次要求被告腾退房屋进行修复，被告不予配合，致使原告无法及时修复以继续出租，造成租金损失。原告遂诉讼，请求判令被告立即腾退房屋；被告支付原告自2014年12月至2015年11月8日的房屋占有使用费165150元，之后的房屋占有使用费按月租金15650元计至实际腾退之日止；本案诉讼费由被告承担。
本案审理过程中，原告变更诉讼请求为请求判令被告支付房屋腾退费用4000元；支付原告房屋租金23875元，租金损失自2014年8月1日起按年利率6%计算至实际履行日止；支付原告自2015年1月1日至11月27日的房屋占有使用费166025元。后原告撤回要求被告支付租金损失的诉讼请求。
被告嘉兴兴邦电器有限公司答辩称：原告的请求不能成立，双方于2013年8月签订了《房屋租赁协议》，被告在合理合法地使用租赁厂房，但在2014年12月27日，由于原告的原因，被告租赁厂房内的所有生产设备、产品全部烧毁，给被告造成了将近300多万元的直接经济损失。由于原告的原因，导致了被告的财物遭受损失，亦导致双方之间的《房屋租赁协议》不能履行，当时在王店镇政府的协调下，双方于2014年12月28日同意了解除合同，原告亦同意退还被告多支付的租金26125元。对于原告对被告造成的损失，被告已经向法院提起诉讼。
原告浙江中元包装科技有限公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、《房屋租赁协议》一份，证明原、被告于2013年8月1日签订房屋租赁协议的事实。
被告质证后对证据的真实性无异议，认为证据证明了被告向原告租赁房屋的事实，根据约定被告系先付租金再使用，故不存在拖欠租金。
2、火灾事故认定书复印件一份，证明火灾系由案外人嘉兴市秀洲区王店永生电器厂进行电焊作业引起的事实。
被告质证后对证据真实性无异议，对证明的内容有异议，证据没有写明火灾由案外人引起。
3、通知书复印件、EMS邮政面单复印件各一份，证明原告要求被告将租赁房屋腾退的事实。
被告质证后认可收到通知书，但认为通知书上内容与事实不符；发生火灾后，被告厂房内的所有材料及设备产品等全部烧毁，不存在还需腾退房屋；原、被告双方多次就火灾给被告造成的损失进行协商，由于原告自身原因，未及时委托公估公司进行评估，导致原告未清理过火现场；原告邮寄通知书是在2015年10月29日前，原、被告双方已经就房屋内被告的财产损失委托了公估公司，现场由公估公司进行评估，在公估公司公估后，原告早应清理现场。
4、平面图一份，证明原告厂房的布局与起火点。
被告质证后认为证据是原告单方面制作，而被告提交的公估报告中平面图与消防部门现场勘验笔录的记录相一致，原告提交的平面图起火点的标注有误，且未标注彩钢棚位置。
5、民事起诉状复印件及宁波市海曙区人民法院（2016）浙0203民初91号受理案件通知书复印件各一份，证明原告已起诉要求解除原、被告与泛华保险公估有限公司宁波分公司签订的《保险公估机构聘请合同》。
被告质证后认为公估公司于公估报告书完成后将报告书送达了原告，原告在异议期内未提出异议。
被告嘉兴兴邦电器有限公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、行政处罚决定书复印件两份，证明原告违反了消防规定，受到行政处罚的事实。
原告质证后认为证据与本案无关联性，原告占用消防车通道及占用防火间距并不是拖欠租金的合理理由。
2、火灾现场勘验笔录复印件两份，证明被告所承租的2#厂房四层南半部分全部烧毁，原告在2#楼、5#楼中间用彩钢棚搭建仓库，该仓库与纸板生产厂房及2#、3#、5#厂房相连。
原告质证后对证据中厂房结构总局的描述无异议，对火灾发生的真实性亦认可，但认为证据与原告起诉的拖欠租金无任何关联。
3、保险公估报告一份，其中第6页为厂区平面位置示意图，证明火灾起火点并不在按照规定建造的厂房内，而是在厂房外，原告在2#、3#、5#厂房之间搭建了彩钢棚，作为仓库及纸板生产线。
原告质证后认为该份证据与被告拖欠租金无任何关联，从证据形式讲，报告应有骑缝章和公估公司的公章，但结尾未见公估公司的公章，报告为散页装订，对真实性关联性合法性均不予认可。
4、公估报告书一份，其中有《保险公估机构聘请合同》，证明被告所租赁的厂房财物烧毁后，原、被告于2015年6月24日共同委托了公估公司对被告火灾中财产损失进行公估，评估结果为2715371.76元，原告在异议期内未提出异议。
原告质证后对聘请合同的真实性无异议，但认为签订合同的主体是泛华保险公估有限公司宁波分公司，出具报告的主体是泛华保险公估有限公司浙江分公司，主体不同，原告为此已另行起诉要求解除合同；公估报告书明确仅用于双方协商之用，不得另作他用，原告因此才盖章；原告对该份证据的证明目的及关联性均不予认可。
5、被告法定代表人曹忠明出具的情况说明一份，证明蔡永祥通过转账方式给付原告法定代表人沈荣根50000元，系代被告支付房屋租金。
原告质证后对上述事实无异议。
6、照片复印件三份，证明被告的财物于火灾发生后全部被烧毁。
原告质证后称被告是做电器企业，照片可见烧毁的电器上有许多金属件残留在现场，被告认可在原告起诉后去清理过现场，将现场的设备与铁件作了清理，原告于2017年11月27日将被告清理后的灰烬清理后堆放在现场。
本院认证意见：
原告提交的证据1，被告质证后对证据真实性无异议，与本案相关联，本院予以认定。原告提交的证据2，被告异议成立，仅以该证据不足以证明火灾系由嘉兴市秀洲区王店永生电器厂引起，本院对该待证事实不予认定。原告提交的证据3，被告质证后认可收到该通知，对该事实，本院予以认定。原告提交的证据4，被告异议成立，系原告单方制作，不足以证明待证事实。原告提交的证据5，与本案无关联性，本院不予认定。
被告提交的证据1、2，原告质证后对证据本身无异议，该证据能证明待证事实。被告提交的证据3，与本案处理无直接关联，本院不予认定。被告提交的证据4，原告质证后对待证事实无异议，本院予以认定，能证明原、被告委托进行公估的相关事实。被告提交的证据5，原告质证后对证明事实无异议，本院予以认定。被告提交的证据6，原告质证后对证据本身无异议，能证明火灾后现场状况，本院予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
原、被告于2013年8月1日签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将其公司内2#厂房第四层南半间租赁给被告作为厂房使用，租赁期限三年，第一年租金166900元，第二年租金177300元，第三年租金187800元，租赁期限自2013年8月1日至2016年7月31日止，被告须于协议签订后交清第一年租金，以后每年7月31日前支付下一年租金。协议签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告支付了租金216900元。2014年12月27日14时29分许，原告公司内发生火灾，被告租赁房屋内财物被烧毁。2015年6月24日，原、被告共同委托泛华保险公估股份有限公司宁波分公司对被告在火灾中财产损失进行评估，泛华保险公估股份有限公司宁波分公司经过现场查勘、收集资料、损失核定，于2015年10月27日出具落款为泛华保险公估股份有限公司浙江分公司的公估报告书，确定被告存货损失的最终评估金额为2715341.16元。原告于2015年10月30日向被告发通知书要求被告腾空租赁房屋，该通知书由被告法定代表人曹忠明签收。原告于2015年11月27日完成了被告租赁房屋过火后的清理。
原告原名嘉兴市胜达包装有限公司，于2014年2月26日经核准变更为浙江中元包装科技有限公司。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属合法有效，双方均应履行各自义务。《房屋租赁协议》的标的物即原告公司内2#厂房第四层南半间于2014年12月27日因火灾烧毁，合同目的已无法实现，原、被告于庭审过程中一致确认《房屋租赁协议》于本案火灾发生当日即2014年12月27日解除，本院予以确认。对于原告要求被告支付租金23875元的诉讼请求，本院认为，因《房屋租赁协议》在约定的租赁期限届满前解除，被告需支付的租金计至合同解除之日即2014年12月27日，根据合同约定计算至该日的租金为239277.26元，现可认定的被告已支付租金的数额为216900元，尚余22377.26元逾期未付，故对原告要求被告支付所欠租金的诉讼请求，本院予以支持，被告应付租金数额为22377.26元，原告主张超过部分，无相应依据，本院不予支持；被告辩称除216900元外还支付过租金50000元，且原告曾同意退还被告多付的租金，对此原告不予认可，被告未能就此举证予以证明，本院不予采信。原告另要求被告支付2015年1月1日至11月27日的房屋占有使用费166025元，对此本院认为，《房屋租赁协议》解除后，被告被烧毁的财物仍存放在租赁房屋内较长时间，影响了原告对过火房屋进行修缮后继续使用，原告主张占用使用费，存在其合理性，可予以支持，但鉴于被告存放财物是原、被告共同委托的火灾损失评估之需要，且过火后房屋的使用价值已大受影响，原告主张的占有使用费仍按租金标准计算显然过高，应予以酌情减少，本院酌定被告支付原告占有使用费50000元。对于原告主张的房屋腾退费用4000元，未能提供充分依据，被告亦不予认可，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告嘉兴兴邦电器有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江中元包装科技有限公司租金22377.26元；
二、被告嘉兴兴邦电器有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江中元包装科技有限公司占有使用费50000元；
三、驳回原告浙江中元包装科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1802元，由原告浙江中元包装科技有限公司负担1017元，被告嘉兴兴邦电器有限公司负担785元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）
审判员 王耘
二〇一七年七月十一日
书记员 池菲