广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初966号原告：俞晓华，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：周斌，广东中大圣律师事务所律师。被告：广州市南大房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：吴林，董事长。委托诉讼代理人：谢芳，广东君厚律师事务所律师。原告俞晓华与被告广州市南大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告俞晓华的委托诉讼代理人周斌、被告广州市南大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告俞晓华向本院提出诉讼请求：1.判令被告向我支付逾期办证违约金174776.37元（1031129元×339天×0.05%）；2.判令被告退还多收的房款12805.88元并支付逾期退还的利息（利息自起诉之日即2017年1月10日起计算至退还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；3.判令被告退还多收的契税5283元并支付逾期退还的利息（利息自起诉之日即2017年1月10日起计算至退还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；4.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：我与被告于2013年2月6日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告将位于广州市白云区某房出卖给我。双方合同签订后，我依据合同约定支付相应的购房款及相应的费用，但被告直至2014年4月30日才将房屋交付给我，于2016年1月27日才办好房产证，于2016年2月6日才将房产证交付给我，被告的行为已构成违约。另我收到房产证后发现证上的套内建筑面积为39.76平方米，比合同中约定的40.26平方米少了0.5平方米，被告应当将多收的房款退还给我。此外，被告按照已收房款1031129元的1.5%预收了代缴的契税，但因我所购房屋面积少于90平方米，契税应按照房价的1%收取，因此被告多收了契税5283元并应予返还。为维护我的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告广州市南大房地产开发有限公司辩称，1.原告未按《商品房预售合同》及《补充协议》的约定主动交齐办证资料，经我司多次催告并于2015年8月27日书面发函要求原告交齐办证资料，原告才陆续交齐，原告违约在先，我司无需承担迟延办证的违约责任。2.我司因广州市国土资源和房屋管理局“车位补地价”政策文件的出台导致办证时间拖延，属于不可抗力，应当免除我司的责任。《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》于2014年3月14日印发，我司于2014年4月17日向广州市国土资源和房屋管理局申请补缴土地出让金，广州市国土资源和房屋管理局于2014年7月25日向我司下发出让合同（含变更协议）的告知函。从时间上看，我司已经尽快并及时作出应对措施，不存在过错，该不可抗力期间（即2014年3月14日政策下发至2015年8月18日出让金补缴完毕）的责任予以免除。3.我司已于2016年1月29日将房产证办妥并交付给原告，原告没有损失，故我司无需赔偿原告。综上，我司不存在违约，已履行完毕合同约定的义务，原告亦无遭受损失，故我司不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年1月29日，原告（认购方、乙方）与被告（出售方、甲方）签订《骏御华庭认购书》，约定：乙方向甲方认购广州市白云区某单元，认购价为1031129元。税和费由甲方代为收取，须于签署《商品房买卖合同》当日付清；契税为认购价的1.5%即15467元，办证综合费800元/户，预购商品房预告登记费50元/宗，抵押权预告登记费80元/宗；以上费用以政府相关部门或收费单位实际收费为准。2013年2月5日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件。合同约定：乙方所购商品房为白云区某号房（下称该商品房），房屋地址位于白云区三某房。该商品房合同约定建筑面积共51.02平方米，其中套内建筑面积40.26平方米，共有分摊面积约10.76平方米。第七条，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米25611.75元，总金额（人民币）1031129元。第十三条，甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。第二十一条、产权登记：双方同意由乙方委托甲方办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条、迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七《本合同补充协议》第七条、关于产权登记（对合同第二十一条的变更和补充）：1.卖方在房屋交付后、买方交清全部资料、税、费及物业维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后，卖方为买方办理房屋所有权证。2.买方须主动向卖方提交办理权属转移登记的相关资料，及时与卖方办理房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）的结算手续，支付按政府规定应由买方承担的物业维修资金和办理房屋权属证书所需的各种税、费并提供全部资料。如买方未在卖方通知期限内与甲方办理上述手续和缴交税、费，则不能及时办理房屋权属转移登记等后果由买方自行承担。卖方并免除《商品房买卖合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任。3.委托卖方办理产权证的中介服务费由买方承担。合同签订后，原告已依约向被告付清合同约定的全部购房款1031129元，并于2013年3月5日向被告预交了涉案房屋的契税15467元。原告提交广州市白云区地方税务局出具的《税收缴款书》显示，涉案房屋的契税金额为10184.13元。本案审理过程中，原、被告双方确认涉案房屋交楼时间为2014年4月30日。2015年8月28日，被告向原告邮寄了《关于提交办理〈房地产权证〉所需资料的告知书》，主要内容：要求原告在收到告知书10个工作日内准备无房证明等相关资料，交由被告工作人员将资料交至房管部门办理相关手续。原告表示在收到被告通知后已按时向被告提交了上述相关资料。2016年2月6日，原告领取涉案房屋《不动产权证书》，根据涉案房屋的房地产权证显示，涉案房屋套内面积为39.76平方米，分摊建筑面积为10.86平方米，建筑面积共为50.63平方米。原被告确认涉案房屋套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积减少0.5平方米。庭审中，被告提交了《关于公开征求意见的公告》、《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》、《广州市国土资源和房屋管理局行政许可受理通知书（NGZ140417895500）》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《申请》、《广州市国土资源和房屋管理局行政许可受理通知书（NGZ140929930116）》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《关于广州市南大房地产开发有限公司对调整土地出让金提出异议的申请》、《广州市国土资源和房屋管理局非标准化业务收件凭证》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《报销单据粘贴单》、《房屋面积测量成果报告书》、《房屋建筑面积测绘成果报告书》、《缴费通知书》、《发票》、《受理回执》、《广州市房地产初始登记告知书》，拟证明原、被告双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件后，政府出台了“车位补地价”政策，要求被告补缴国有建设用地出让价款，被告按照政策申请补缴后，广州市开发利用中心补缴价款计算错误等导致被告在申请异议后最终于2015年4月才确定应补缴交的土地使用费；及广州市房地产测绘院为被告测绘错误，导致被告办证时间拖延，因此主张其存在合理事由导致办证期限延长，并应当扣除上述因不可抗力所致延长的时间。原告对上述证据真实性均无异议，但认为被告提出的上述辩解均不属于不可抗力。以上事实，有认购书、商品房买卖合同、发票、收款收据、物业费收据、不动产权证、契税发票、通知、告知书、快递单、通知书、告知函、申请、报告书及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。关于面积差异款的问题，涉案房屋实际套内面积39.76平方米比合同约定的套内面积40.26平方米减少0.5平方米，故原告要求被告将多缴的0.5平方米×25611.75元=12805.88元予以退还合理合法，本院予以支持。实际购房款应为1031129元–12805.88元=1018323.12元。对于多收购房款的利息，原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日即2017年1月10日计算至退还之日于法有据，本院亦予以支持。关于逾期办证违约金的诉讼请求，现原告已付清购房款，按合同约定，被告应当在商品房交付之日起210个工作日内为原告办妥产权登记并交付房地产权证，被告于2014年4月30日向原告交付了涉案房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日应为2015年3月4日，被告于2016年2月6日才将《不动产权证书》交付给原告已构成违约，应承担违约责任。现原告要求被告按合同约定每日按房价款0.05%的标准支付从2015年3月5日起计算至2016年2月6日止的逾期办证违约金符合合同约定，本院予以准许。逾期办证违约金经核为1018323.12元×0.05%×338天=172096.6元。关于被告于庭审中的关于已于2016年1月29日通过邮寄方式通知原告领取涉案房屋的房地产权证，因无法提供充分证据证实，本院不予认定。被告抗辩因新政策出台需缴纳土地出让金及房管部门重新测量的期间属不可抗力均应免除其违约责任的问题。对此本院认为，被告提出的上述情况均属于被告应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理。此外，被告所述的政策虽然在被告签约后出台，但被告在签约前已实际取得涉案土地使用权，按当时政策，被告亦需要缴纳车位部分的土地出让金，只是可以缓交。新政策出台后，被告多次申请退案至2015年8月才缴纳土地出让金，该责任应由被告自行承担，被告抗辩称新政策出台属于不可抗力情形，于法无据。至于重新测量的问题，测绘部门两次测量时间间隔达一年多，此期间被告没有证据显示其积极主动寻找途径救济，被告据此主张免除逾期办证责任依据不足，本院不予采纳。被告抗辩称原告迟延提供办证资料影响其办证的问题。对此本院认为，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》中第二十一条约定，原告提交办证资料的义务应在被告向其发出书面通知后才需要配合，本案中被告于2015年8月27日才向原告发出《关于提交办理〈房地产权证〉所需资料的告知书》。现被告未能提供办证资料签收表等证据证实原告提交办证资料的具体时间，无证据证明原告未按照其通知的时间逾期提交办证资料，故被告要求免除延期办证的违约责任依据不足，本院亦不采纳。关于被告多收的契税，在本案审理过程中，被告表示同意向原告退还多收契税5287.87元，故本院对于原告的该项诉讼请求予以支持。对于契税的利息，原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日即2017年1月10日计算至退还之日于法有据，本院予以支持。原告撤回要求被告交付契税发票的诉讼请求乃对自身权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告广州市南大房地产开发有限公司向原告俞晓华支付逾期办证违约金172096.6元；二、在本判决生效之日起五日内，被告广州市南大房地产开发有限公司向原告俞晓华返还购房款12805.88元及利息（利息以12805.88元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2017年1月10日计算至清偿之日止）；三、在本判决生效之日起五日内，被告广州市南大房地产开发有限公司退还多收的契税5282.87元及利息（利息以5282.87元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2017年1月10日计算至清偿之日止）；四、驳回原告俞晓华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2079元，由被告广州市南大房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  崔颖华二〇一七年四月五日书记员  蔡佳丽