上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初15345号原告(反诉被告)：高洪辉，男，1977年10月16日出生，汉族，户籍所在地江苏省。原告(反诉被告)：蒋忠艳，女，1977年6月25日出生，汉族，户籍所在地江苏省。两原告共同委托诉讼代理人：陈敏，上海瀛泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：黄仁宏，男，1964年9月17日出生，现住江苏省常熟市。第三人：中国银行股份有限公司上海市奉贤支行，住所地上海市奉贤区南桥镇人民中路XXX号。第三人：上海农村商业银行股份有限公司闵行支行，住所地上海市闵行区七莘路XXX号XXX、XXX层。负责人：杨国君，行长。委托诉讼代理人：黄越，男。第三人：上海易居房地产交易服务有限公司，住所地上海市普陀区真北路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：宗磊，总经理。委托诉讼代理人：史聪，男。原告高洪辉、蒋忠艳诉被告黄仁宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案受理后，依法适用普通程序。审理中，依原告之申请本院依法对被告采取了财产保全措施。审理过程中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2017年11月6日公开开庭进行了审理，原告高洪辉及两原告共同委托诉讼代理人陈敏、被告黄仁宏到庭参加诉讼。因案情需要，本院依法追加中国银行股份有限公司上海市奉贤支行、上海农村商业银行股份有限公司闵行支行、上海易居房地产交易服务有限公司为第三人参加诉讼。本案于2018年2月11日第二次公开开庭进行了审理，原告高洪辉及其两原告共同委托诉讼代理人陈敏、被告黄仁宏、第三人上海农村商业银行股份有限公司闵行支行委托诉讼代理人黄越到庭参加诉讼，第三人中国银行股份有限公司上海市奉贤支行、上海易居房地产交易服务有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告高洪辉、蒋忠艳诉称：两原告系夫妻关系，2016年9月1日，原告与被告就上海市青浦区新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋及车位签订《房地产居间合同(买卖)》，并于2016年9月4日签订《上海市房地产买卖合同》，约定涉案房屋售价人民币(以下币种均为人民币)430万元，于2017年1月30日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同天签订补充协议，在原价430万元基础上另行补偿120万元。原告按照约定于2016年9月1日、9月5日、11月9日、11月28日通过银行转账的方式，向被告支付房款250万元，被告收到款项后未及时向银行偿还贷款，也未用于解除二次抵押，至原告向银行申请贷款未能审批通过。原告多次就系争房屋的产权变更登记事宜联系被告，被告拒不回应，后又要求原告代为偿还其以涉案房屋为抵押的债务才肯配合过户，被告未按约办理系争房屋登记变更手续，被告行为构成违约，并给原告造成经济损失，为维护原告合法权益，原告诉至法院请求：1、判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，并协助原告办理上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房产的产权变更手续；2、判令被告支付违约金86万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告黄仁宏辩称：原告提出的是解除违约金，合同是格式合同，一方面要履行，还要赔偿违约金。120万元第一次原告没有提出，而是被告提出反诉后才提出，原告是要履行430万元的合同还是550万元的合同，430万元合同履行中原告支付了多少，原告没有支付550万元，要求过户，没有道理。原告说已经在系争房屋中进行装修，2016年9月4日合同签订时已经将钥匙交给原告，原告如何处理与被告无关。被告要求解除买卖合同，正好适用合同10.3条的解约赔偿金。同时，被告黄仁宏反诉称：2016年9月4日合同签订时已将房产钥匙交付原告，原告已实际使用至今却未付清购房款，反而一再以办理贷款为由，要求被告先将房产办理过户，说这是房产买卖的政策及法律规定，被告认为这种买卖方式有违银货两讫的公平原则，并且存在买卖风险(比如在购房款未付清的情况下已将房屋过户给买方，若买方在付尾款时又提出不一样的合同金额，或其他理由拒绝付款甚至是转卖他人等风险)，被告没有承担如此风险的义务，有权要求原告需在过户前付清所有购房款，而且合同没有规定必须由被告来办理贷款。被告在2017年9月1日已短信告知原告终止交易。被告反诉请求判令：1、判令撤销买卖合同，在被反诉人归还房屋钥匙并保证房屋无损后，由反诉人归还190万元购房款；2、判令被反诉人赔偿86万元违约金及合同规定的七日违约金15,050元(每日万分之五违约金)，合计875,050元；3、反诉诉讼费用由被反诉人承担。审理中，被告变更第二项反诉请求，要求被反诉人赔偿110万元违约金及合同规定的七日违约金1,750元(50万元逾期付款的每日万分之五违约金共7日)，合计1,101,750元，由190万元已付款中扣除。针对反诉，原告辩称：不同意反诉原告诉请，原告没有违约。被告不配合过户，由原告去还贷，是被告的一面之词。过桥贷是原告出于无奈，被告一直不配合过户，证据中也提到过，解除抵押是被告的法定义务。当时存在准备过桥贷，但最后没有做。聊天记录16页中被告也说我有请你垫付嘛，所以不存在。退60万元是还360万元的抵押，但实际是超过400万元，后来没有实际操作。原告没有存在隐瞒的行为，是被告公司拉入黑名单。第三人中国银行股份有限公司上海市奉贤支行书面述称：2013年6月13日与被告签订《抵押借款合同》，审贷获批后再由银行在《抵押借款合同》上盖印并签署(2013年7月22日)，至此双方所签订《抵押借款合同》完成。银行将包括《抵押借款合同》及相关材料交由销售商派出的委托人至青浦区房地产交易中心办理抵押预告登记，后从委托人处取得青浦区房地产交易中心出具的抵押预告登记《收件收据》，再经放款流程审查，于2013年8月8日，将190万元的商业贷款划付至开发商指定账户。被告至今仍按与银行签订的《抵押借款合同》之约定正常还款，第三人已对涉案房屋获得合法抵押权，请依法予以保护。第三人上海农村商业银行股份有限公司闵行支行述称：与被告2018年1月在闵行法院进行调解，对本金及利息费用，进行确认，达成调解协议。2018年1月30日被告归还50万元。第三人上海易居房地产交易服务有限公司书面述称：双方当事人系通过上海宏开房地产经纪事务所居间成交青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋，第三人仅为受原、被告共同委托，为其提供房地产转让事宜的协助服务。第三人与上海宏开房地产经纪事务所为合作关系。经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积267.49平方米，类型为公寓，目前登记在被告名下。2016年9月1日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房地产居间合同(买卖)》，约定：甲方将自有的坐落在上海市青浦区新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋及车位转让给乙方，乙方支付定金10万元，甲方已取得房地产权证，房地产权证号为青字2014第0027**号，房屋面积267.49平方米，该房地产设定抵押，抵押权人被告，抵押金额共250万元，转让总价款550万元，乙方与甲方签署买卖合同当日内，支付甲方100万元，乙方申请贷款298万元，若甲方有抵押贷款未结清，贷款余额及抵押通过乙方支付的房款优先用于清偿，余额由甲方自行补足，甲方应于签署买卖合同后3个工作内，向银行提出还款表，并与收到乙方的还款项后5个工作日内，至贷款银行结清剩余贷款，甲方应按贷款银行规定及时领取他项权利证明及抵押注销资料，并与领取注销资料后5个工作日内，至交易中心办理抵押登记注销手续。在抵押权人及乙方贷款银行允许的前提下，办理转按揭手续，并按转按揭流程需要履行相关义务，银行转按揭所产生的额外费用由甲方承当。甲乙双方于具备过户条件后，不迟于2017年1月30日至房地产交易中心办理房地产过户手续。甲乙双方约定于2016年9月5日前签署上海市房地产买卖合同，购房价为550万元，签订合同当日支付100万元(包含定金)，第二笔首付150万元，将于8月10日前付清，尾款留2万元于交房当日付清，贷款金额为298万元，在房屋交易过程中产生的中介费、税费由乙方承担。合同另行约定了其他权利义务。2016年9月1日，原告支付定金10万元。2016年9月4日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告所有坐落上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积151.62平方米，另有地下附属面积115.87平方米，转让价款430万元，在2017年1月30日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日，逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方面解除合同，甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。甲方未按合同约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日，逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方面解除合同，乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，甲方在接到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同另对其他内容进行了约定。同日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《补充协议》，约定甲乙双方于2016年9月4日签订关于上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》，合同中约定的成交价格为430万元，实际成交价格为550万元。买卖合同价格不包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备费用，乙方同意将现有房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方120万元，该价格不体现于双方签订的《上海市房地产买卖合同》内，该笔款项乙方于过户前支付给甲方。买卖合同签署前乙方已支付定金10万元，该定金自买卖合同签订之日起即转为向甲方支付的第一笔房款。买卖合同签订当日，乙方支付甲方100万元(包含已支付的定金)，乙方于2016年11月10日前，支付甲方房款150万元。乙方通过向银行申请贷款的方式向甲方支付房款299万元，该部分款项在交易中心办出的他项权利证明到达银行后，由贷款银行在其规定的时间内直接发放至甲方在乙方贷款银行开设的银行账户内。乙方于交房当日，支付甲方房款1万元。2016年9月5日，原告支付90万元，后被告即将系争房屋钥匙交付原告。2016年11月9日，原告向支付100万元。2016年11月28日，原告支付50万元。2017年6月13日，被告出具《情况说明》：本人53-101业主，由于房屋正在过户中，同意下家高洪辉先行装修房屋。原告装修后并已入住系争房屋。2017年2月至9月，原告与被告双方多次微信联系，涉及系争房屋合同履行中的抵押贷款等。2017年6月16日，被告退回原告60万元。2017年9月1日，被告表示不卖房了。另查明，两原告系夫妻关系。系争房屋抵押权人中国银行股份有限公司上海市奉贤支行，债权数额190万元，债务履行期限从2013年7月22日至2029年7月22日，登记证明号青XXXXXXXXXXXX。系争房屋抵押权人上海农村商业银行股份有限公司闵行支行，债权数额250万元，债务履行期限从2016年8月16日至2017年8月15日，登记证明号青XXXXXXXXXXXX。2017年12月12日，第三人上海农村商业银行股份有限公司闵行支行起诉案外人上海涵峡窗饰有限公司、王淑真及被告，要求判令上海涵峡窗饰有限公司归还借款本金2,218,228.41元，至2017年10月19日利息29,443.76元，以2,218,228.41元为基数，自2017年10月20日起至全部款项实际清偿日止，按双方签订的《借款合同》约定计算的各类利息，律师费137,000元，若届期不履行付款义务，有权与黄仁宏协商就其名下的位于上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，黄仁宏、王淑真对上海涵峡窗饰有限公司还款义务承担连带清偿责任。上海市闵行区人民法院以(2017)沪0112民初36469号案件予以受理，2018年1月5日，该案达成调解：一、上海涵峡窗饰有限公司归还借款本金2,218,228.41元，截至2017年10月19日的各类利息29,443.76元，及以2,218,228.41元为基数，自2017年10月20日起至全部款项清偿之日止，按双方签订的《借款合同》约定的逾期贷款罚息利率计算的逾期利息，此款于2018年1月、3月、5月的每月31日前各支付50万元，余款于2018年7月31日前付清；二、上海涵峡窗饰有限公司于2018年7月31日前赔偿律师费137,000元；三、如上海涵峡窗饰有限公司到期不履行上述调解主文第一、二项付款义务，可以与黄仁宏协议，以其名下的位于上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋折价，或者申请拍卖、变卖上述房屋所得价款优先受偿，上述抵押物折价或者拍卖、变卖后其价款超过债权数额部分归其所有，不足部分由上海涵峡窗饰有限公司继续清偿；四、黄仁宏、王淑真对上海涵峡窗饰有限公司依上述调解主文第一、二项确定的付款义务承担连带清偿责任；五、黄仁宏、王淑真承担担保责任后，有权向上海涵峡窗饰有限公司追偿；六、案件受理费减半收取计12,938.69元，财产保全费5,000元，合计17,938.69元，由上海涵峡窗饰有限公司、黄仁宏、王淑真共同承担，于2018年7月31日前直接支付。七、如上海涵峡窗饰有限公司、黄仁宏、王淑真逾期支付上述协议确定的任何一期款项，则应于逾期之日起三日内一并支付全部余款。庭审中，第三人上海农村商业银行股份有限公司闵行支行确认截至2018年2月11日，系争房屋贷款本金余额1,718,225.41元。以上查明的事实，由原告、被告、第三人的陈述，房地产权证、房地产居间合同(买卖)、上海市房地产买卖合同、补充协议、收款收据、中国工商银行支付凭证、借记卡账户明细清单、调查笔录、情况说明、房屋信息、微信记录、中国农业银行网上银行电子回单、(2017)沪0112民初36469号民事调解书等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。案件审理过程中，两原告认为：原被告微信、调查笔录证明原告多次催促被告解除抵押并办理过户手续，但被告以各种理由推脱，中介人员曾多次催促被告协助办理解除抵押、产权过户手续。二原告已连续缴纳75个月社保，且征信良好，有贷款资格。不是被告同意支付过桥费用，而是原告出于无奈，原告搬进去时没有装修，房屋交易过程中没有审税，向中国银行上海分行申请过贷款。约定注销抵押是被告，现愿意代被告偿还债权，全额支付房款。与被告协商多次要办理贷款，被告推脱。对于涤除抵押被告存在误解，应该由被告涤除抵押，被告没有解除抵押，原告就不能贷款，配合过户是被告的义务，原告可以代被告涤除抵押，被告有偿还能力但不解除抵押，是违约。退还的60万元，是被告为了继续履行合同，微信说明被告明知有偿还贷款并解除抵押的务义，且明确还贷款是为了继续履行合同。在首付款中仅有50万元是在被告准许的情况在约定日期之后支付，即便真的存在逾期支付的行为，但该逾期行为不足以产生解除合同的法律后果，被告也未按约书面通知，不仅如此，在此之后，被告通过一系列的后续行为继续履行涉案合同。同时，原告申请证人汪某出庭作证，证人汪某表示：2016年9月认识原告，被告一直有挂牌，可能是其他公司。签订合同前原被告约过几次面，2016年9月1日签订居间协议和网签都是在房佑房地产签订，对于抵押还款也是。2017年1月底进行过户，后来被告回台湾。300万元是进行贷款，2016年11月底可以贷款7成，后来政策变了，系争房屋上是有两笔抵押。中途也一直在协商还贷，到被告公司3次进行面谈，谈都谈的蛮好的，房东一共欠407万贷款，也签订了一些资料，被告也清楚贷款是被告来付的，所以才同意支付一半的找贷款公司费用。2017年3月被告公司进入失信人员名单，无法办理借贷。被告承诺会还，被告没有还贷时也催促过。过户需要被告本人到场，当时协商时被告的配偶也在场。原告确认证人陈述，没有异议。被告认为从来没有在证人的公司挂牌，被告挂牌的公司原告认为中介费太贵，原告才找了现在的中介。被告公司与本案没有任何关系。是口头协商过，同意原告农商行剩余220万元，另外一家170万元，就是现在原告的未付款。被告认为：中介是有催促过，退还60万元是因为要原告自行去解除抵押，原告主动打电话给银行，约定还款日期，但原告没有还，2017年8月15日贷款到期的，卖房就是要还抵押。微信聊天记录证明原被告之间贷款余额由原告支付，后来对办贷款原被告之间存在理解误差，原告去找第三方，被告是同意支付一半的过桥费，原告也同意。中介是要了很多资料，去找了很多第三方，最后还要求被告抵押工厂的房产，不清楚交易流程，中介具体操作。原告支付50万元已经超过18天，所以被告有权单方解除合同，2017年9月1日通知。被告也一直配合原告，需要什么资料就提供。第三人上海农村商业银行股份有限公司闵行支行表示：被告如果准时履行调解书就按调解书履行，如果原被告双方协商，只要保障第三人抵押权的实现。根据庭审确认的事实，本院认为：双方签署的上海市房地产买卖合同及补充协议，除房价款条款并非双方的真实意思表示应属无效外，其他条款均系双方真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。系争房屋被告因向第三人中国银行股份有限公司上海市奉贤支行、上海农村商业银行股份有限公司闵行支行借款时设定抵押，只有在抵押权消灭后，系争房屋才能进行权利过户；合同实际履行过程中，被告收取房款后未按约涤除抵押权登记，致双方无法按约过户，原告也无法办理贷款，被告存在违约行为；根据双方在合同履行过程中的交房、装修、磋商等情况，双方对合同继续履行已达成合意，双方买卖合同应当继续履行，被告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。原告在支付第二期购房款150万元时，其中50万元迟延支付，应承担逾期付款的违约责任。现合同约定的过户期限已届满，原告要求被告配合办理系争房屋的过户手续的请求，本院予以准许。原告要求被告支付总房款的20%违约金，该违约金系合同不能履行情况下违约方需承担，现合同继续履行，原告要求被告支付违约金无事实和法律依据，故对原告要求支付违约金的诉请，本院不予支持。第三人在其抵押债权获得实现的情况下，亦有义务配合办理系争房屋抵押登记涤除手续。审理中，原告对于被告尚欠第三人借款，自愿代被告偿付以涤除系争房屋上的抵押登记，该行为于法无悖，本院予以准许。第三人中国银行股份有限公司上海市奉贤支行、上海易居房地产交易服务有限公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃了自己的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告高洪辉、蒋忠艳与被告黄仁宏就上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》继续履行；二、被告黄仁宏应于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司上海市奉贤支行清偿贷款剩余本金及利息(以实际还款之日的剩余本金及利息数额为准)；若被告黄仁宏逾期未清偿的，准予原告高洪辉、蒋忠艳自愿代为清偿前述贷款的剩余本金及利息；三、被告黄仁宏应于本判决生效之日起十日内向第三人上海农村商业银行股份有限公司闵行支行清偿贷款剩余本金及利息(以实际还款之日的剩余本金及利息数额为准)；若被告黄仁宏逾期未清偿的，准予原告高洪辉、蒋忠艳自愿代为清偿前述贷款的剩余本金及利息；四、第三人中国银行股份有限公司上海市奉贤支行应于被告黄仁宏所负抵押贷款的剩余本金及利息清偿之日起十日内，申请注销在上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押权登记；五、第三人上海农村商业银行股份有限公司闵行支行应于被告黄仁宏所负抵押贷款的剩余本金及利息清偿之日起十日内，申请注销在上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押权登记；六、被告黄仁宏应于第三人中国银行股份有限公司上海市奉贤支行、上海农村商业银行股份有限公司闵行支行涤除设定在上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权之日起十日内，配合原告高洪辉、蒋忠艳办理上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将该房产过户至原告高洪辉、蒋忠艳名下(过户税费及相关费用由原告承担)；七、原告高洪辉、蒋忠艳应于被告黄仁宏配合办理上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续十日内，给付被告黄仁宏剩余购房款人民币360万元；若原告高洪辉、蒋忠艳已代为清偿本判决第二、三条中被告黄仁宏所负的银行贷款及利息，代为清偿的款项可在前述剩余购房款中进行抵扣；八、驳回原告高洪辉、蒋忠艳的其余诉讼请求；九、反诉被告高洪辉、蒋忠艳应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告黄仁宏逾期付款违约金人民币4,500元；十、驳回反诉原告黄仁宏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币12,400元，原告高洪辉、蒋忠艳负担人民币12,320元，被告黄仁宏负担人民币80元；财产保全费人民币5,000元，由被告黄仁宏负担；本案反诉费人民币7,357.80元，由反诉原告黄仁宏负担人民币7,332.80元，反诉被告高洪辉、蒋忠艳负担人民币25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴小龙人民陪审员  陆文元人民陪审员  钱继强二〇一八年三月二十三日书 记 员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。