广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第185号
上诉人（原审原告）：苏小惠，女，1970年6月20日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：黄炳星，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
委托代理人：黄彦斌，广东ＸＸ海天律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：中山市东方实业有限公司，住所地中山市。
法定代表人：李雪霞，该公司总经理。
委托代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。
委托代理人：张博洋，广东中亿律师事务所律师。
上诉人苏小惠因与被上诉人中山市东方实业有限公司（以下简称东方公司）合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2013）中二法民二初字第630号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：1993年6月23日，苏小惠与中山市东升镇建设发展公司（以下简称建设发展公司，该公司系东方公司股东之一）签订东方花园广东鞋贸电器城售铺合同一份，合同约定：一、由苏小惠向建设发展公司购买中山市东升镇东方花园商业城988号商铺（鞋贸电器楼，占地面积25平方米，建筑面积90平方米），价格为215000元；二、付款方法：1993年6月25日付定金10000元；首期款33000元于1993年7月2日支付；第二期款43000元于1993年8月9日支付；第三期款64500元于1993年9月25日支付；第四期款64500元于交铺前7天内付清；三、铺宇交付使用时间定于1993年12月31日，为保证按期交付使用，苏小惠应按时交款，如不按时交款，除交付使用时间相应推延外，苏小惠应按所欠款项金额，按日息万分之五向建设发展公司计缴滞纳金。超过三十天则取消合同，苏小惠所付款项概不退还；四、建设发展公司不能按规定时间交铺使用，建设发展公司则按所拖延交铺时间，按苏小惠所付金额的万分之五的日息给苏小惠；五、由交铺宇锁匙之日起六个月内，如质量出现问题，经鉴定确属建设发展公司负责任的，建设发展公司有必要回复，并负责修理，费用由建设发展公司负责。不属于建设发展公司的由苏小惠自行修理；六、双方均应按国家有关房地产的政策法令办事，建设发展公司所出售的商业铺宇，由市有关部门发给所有权证书，受法律保护。证书由建设发展公司协助办理，其费用由苏小惠负责。合同签订后，苏小惠分别于1993年6月25日、7月5日和8月14日向建设发展公司支付了购铺定金10000元、首期款33000元、第二期款43000元，建设发展公司东方花园建设指挥部则给苏小惠出具了三张临时收款收据。除此之外，苏小惠当庭陈述称其以按揭贷款的方式支付了剩余房款129000元，由于时间原因，仅能提交7张收款收据（均由中山市东升信用社东港储蓄所出具），7张收款收据记载内容如下：1993年10月20日收款收据记载10月份楼宇按揭贷款本息2794.74元、1993年11月20日收款收据记载11月份楼宇按揭贷款本息2742.11元、1993年12月20日收款收据记载12月份楼宇按揭贷款本息2905.27元、1994年1月20日收款收据记载1月份楼宇按揭贷款本息6621.07元、1994年4月20日收款收据记载4月份楼宇按揭贷款本息2942.11元、1994年5月20日收款收据记载5月份楼宇按揭贷款本息2799.37元、1994年6月20日收款收据记载6月份楼宇按揭贷款本息2768.57元，上述7张收款收据记载的贷款本息合计为23773.24元。东方公司则当庭陈述称并未收到上述7张收款收据涉及的款项。
1994年8月18日，建设发展公司将988号商铺交付给苏小惠，并给苏小惠出具了东方花园鞋贸城、电器城商业楼交付使用证，此份交付使用证记载内容如下：姓名苏小惠、售楼号988、型号A、街名华富街、门牌号20，交付使用日期1994年8月18日，并加盖中山市东升镇建设发展公司东方花园建设指挥部业务章。同时，此份交付使用证还附有“说明”，“说明”内容如下：（1）本楼宇已按合同规定经验收合格交付使用；（2）本楼宇已交锁匙给使用者，共4条；（3）本楼宇保修期为六个月，从交付使用日起计算；（4）本楼宇由1994年8月19日起需交付管理费；（5）本证属临时性质证明，在正式发出“房屋所有权证”后即失效。之后，苏小惠亦于当日向中山市东升镇建设发展公司东方花园建设指挥部交付了保险费215元和购铺水电入户费5000元，中山市东升镇建设发展公司东方花园建设指挥部亦给苏小惠出具了两张临时收款收据。
另查：东方公司在（2012）中二法民一初字第1442号案件审理过程中曾提交相应证明，建设发展公司于2012年9月28日确认，广东鞋贸电器城的实际开发商为东方公司，其所处位置的国有土地使用权为东方公司所有；建设发展公司与苏小惠等一百余人分别签订的东方花园广东鞋贸电器城售铺合同或东方花园广东鞋贸售铺合同的实际出卖人（即甲方）为东方公司；东方公司因当时正在筹建中，故委托其代为签订相关协议，并由东方花园建设指挥部作为收款单位；上述合同中甲方的一切权利义务归属于东方公司。
同时，涉案土地的国有土地使用证记载座落于中山市东升镇东方花园西部的土地使用者和预售商品房许可证记载的售房单位均为东方公司，只是东升鞋贸城电器城项目的建设用地规划许可证记载的用地单位为中山市东升镇建设发展公司。
2013年7月18日，苏小惠向原审法院提起诉讼，请求判令：1.东方公司立即为苏小惠办理中山市东升镇东方花园商业城华富街20号（原商业城988号商铺）的房地产权证和国有土地使用证；2.本案诉讼费用由东方公司承担。
为了查明苏小惠提交的中山市东升信用社东港储蓄所出具的7张收款收据涉及款项的去向，原审法院依职权到中山农村商业银行股份有限公司东升支行进行了调查取证，该行将上述7张收款收据相应的记账凭证向原审法院予以提供，依上述7张收款收据相对应的记账凭证来看，上述7张收款收据所记载的款项并非苏小惠直接还款，而是通过周卫东（系苏小惠的丈夫）在东港储蓄所开立的户头还款，且所还款项存入户名为“东信按揭”的账户。为了进一步查明周卫东向“东信按揭”还款情况，原审法院依职权到中国农业银行股份有限公司中山东升支行调取相关材料，该行书面回复原审法院称：“经查，关于周卫东1994年向东信按揭还贷情况我行无相关贷款资料”。
原审法院审理认为：苏小惠与建设发展公司之间所签订的东方花园广东鞋贸电器城售铺合同，系双方真实的意思表示，内容及形式均不违反相关法律规定，应为合法有效。鉴于东方公司与建设发展公司之间系委托关系，且涉案房地产的权属证书，包括土地使用证和预售商品房许可证记载土地使用者和售房单位均为东方公司，故原审法院认定涉案的东方花园广东鞋贸电器城售铺合同对东方公司具有法律约束力。也就是说，东方公司作为涉案房地产的开发企业，依《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条关于“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，负有法定协助购房者办理土地使用权变更和房屋所有权登记的义务。但东方公司负担法定协助义务并非系无条件的，除非双方在合同中有明确约定，否则，购房者在未交清全部房款的前提下，东方公司有权拒绝履行协助办理变更、登记手续的义务。
本案中，东方花园广东鞋贸电器城售铺合同并未明确约定办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的特殊条款，因此，东方公司并非系无条件为苏小惠办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。在苏小惠未交清全部房款的前提下，东方公司有权拒绝履行协助办理变更、登记手续的义务。关于苏小惠是否全额交清房款的问题。依苏小惠所提交的现有证据来看，有证据证实其已交纳的房款数额仅为86000元，剩余房款129000元并未提交充分的证据予以证实已实际交付。虽然其提交了7份东港储蓄所出具的收款收据，但所涉及的23773.24元款项系进入了“东信按揭”的账户，此笔款项是否已实际支付给东方公司或建设发展公司，尚未提交其他证据（如贷款合同等）进一步佐证，故原审法院对苏小惠主张此笔款项已实际支付给东方公司的事实不予认定。退一步讲，即使23773.24元款项东方公司已收到，苏小惠亦未足额向东方公司支付全部房款。另外，建设发展公司给苏小惠出具的东方花园鞋贸城、电器城商业楼交付使用证和苏小惠交纳水电入户费的事实，能否推定出苏小惠已实际交清全部房款的事实。由于商业楼的交付和交纳水电入户费的事实并非为交清房款的充分必要条件，故原审法院对苏小惠提出的此项诉讼主张不予支持。综上所述，在现有证据的情况下，原审法院认定苏小惠并未全额交清房款。据此，东方公司以苏小惠未交清全部房款抗辩不予协助办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，有理有据，原审法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条之规定，判决：驳回苏小惠的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由苏小惠自行负担。
上诉人苏小惠不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，判令东方公司立即为苏小惠办理中山市东升镇东方花园商业城华富街20号（原商业城988号）商铺的房地产权证及国有土地使用证，并由东方公司承担本案一、二审全部诉讼费用。理由如下：一、原审判决认定事实错误，导致实体判决错误。1.从合同约定可证实苏小惠已经全部付清购房款。合同约定了四期购房款的支付时间，第四期款64500元于交付商铺前7天支付，商铺交付时间定于1993年12月31日，若苏小惠不按时支付购房款，商铺的交付使用时间相应推迟，原审认定东方公司于1994年8月18日将商铺交付苏小惠使用，直接证明苏小惠已经全部付清购房款。2.从银行按揭的操作方式也证明了苏小惠已全部付清购房款。苏小惠除直接向建设发展公司交付第一、二期购房款外，还通过银行按揭贷款方式供楼，这有苏小惠提供的向银行交付按揭款的收款收据为证，东方公司负责管理房地产的职员李艳萍在录音中也确认苏小惠以按揭付款的事实，且东方公司还收取了苏小惠办理按揭的保险费。苏小惠暂时找不到按揭合同及全部单据，但苏小惠已经提供了直接向东方公司付款的单据及部分向东升信用社缴交按揭款的收款收据，东升信用社的简称就是“东信”，该银行设立“东信按揭”账户就是为了收取业主返还的按揭款，另外，原审法院仅仅查询苏小惠提供的东升信用社东港储蓄所出具的七份收款收据，而未提供的部分则不查询不当。3.应当特别指出的是，从东方公司已收取水电入户费及不主张房价款的事实也证明苏小惠已付清购房款。二、原审判决适用法律错误，是导致实体判决错误的重要原因。东方花园广东鞋贸城售铺合同签订于1993年6月25日，而《城市房地产开发经营管理条例》于1998年7月20日生效，该条例没有溯及力，不适用于本案。合同没有约定东方公司为苏小惠办理所有权证书的期限，苏小惠可随时无条件向东方公司主张权利。1994年8月18日办妥收楼手续后，苏小惠向国土局查询到建设发展公司名下没有土地。东方公司在（2012）中二法民一初字第1442号案诉讼期间才提供其委托建设发展公司代售商铺的证明，苏小惠才知道东方公司是真正的开发商及售铺主体。且东方公司在前另一宗案件中提供的国有土地使用证及商品房预售许可证均是1996年取得，在签订东方花园广东鞋贸城售铺合同时，东方公司尚未成立，因该楼盘问题多而无法办证，最近东方公司才称具备办证条件，因此，东方公司所称的先履行抗辩权不值一驳。三、东方公司的购房款主张已经超过法定诉讼时效，不受法律保护。东方公司认为苏小惠未付清购房款的，可以提出反诉，但其没有提出反诉，本案不应审理该内容。东方花园广东鞋贸城售铺合同约定苏小惠在交铺前7天付清最后一期即第四期购房款，东方公司于1994年8月18日将商铺交付苏小惠，依法应当从该日期起计算诉讼时效，但至今已经二十多年，已经超过诉讼时效。四、苏小惠的上诉主张有事实和法律依据，应受法律保护。虽然东方花园广东鞋贸城售铺合同没有约定东方公司为苏小惠办理房地产权证或国有土地使用证的具体时间，但原审法院（2012）中二法民一初字第1442号民事判决驳回东方公司解除合同等全部诉讼请求，东方公司应当继续履行合同，该判决已经生效超过半年，东方公司已经有足够的准备时间，且东方公司在原审当庭确认具备办证条件。
被上诉人东方公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回苏小惠的上诉，维持原判。
在本院审理期间，苏小惠提交了调取证据申请书，请求本院到中山市农商银行（原中山市农村信用合作社）调取苏小惠因购买中山市东升镇东方花园商业城988号商铺向中山市东升信用社东港储蓄所签订的按揭贷款合同及按揭还款单据资料。经本院向中山市农村商业银行股份有限公司东升支行调查，该行于2014年5月27日出具了说明：该行与农业银行于1998年脱钩，脱钩后的东升信用社东港储蓄所由农业银行管辖，该行无东港储蓄所的业务资料。后本院向中国农业银行股份有限公司中山分行调查，该行于2014年6月6日出具了复函：该行信贷管理部无法查找苏小惠在该行曾办理商铺按揭业务的相关资料。苏小惠质证称：中山市农村商业银行股份有限公司东升支行的说明不真实，原审法院已经查清苏小惠在东港储蓄所有账户，苏小惠没有在农业银行办理按揭贷款，且无法查找并不等于苏小惠没有办理按揭。另外涉案商铺购买于1993年，而房地产管理法于1995年才生效，当时按揭手续并不完善，涉案商铺根本没有办理登记，故也没有办理抵押登记手续，苏小惠在房管所也没有找到涉案商铺的任何资料。东方公司确认上述证据的真实性、合法性及关联性。
本院经审理查明：原审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。
另查明：原审庭审期间，东方公司陈述涉案商铺具备办理相关产权证的条件。
本院认为：本案系合同纠纷。对于苏小惠的上诉请求及理由，综合分析如下：苏小惠与建设发展公司之间于1993年6月25日签订的东方花园广东鞋贸电器城售铺合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效，双方当事人均应依约定履行。鉴于东方公司与建设发展公司之间系委托关系，且涉案房地产的权属证书，包括土地使用证和预售商品房许可证记载土地使用者和售房单位均为东方公司，故涉案的东方花园广东鞋贸电器城售铺合同对东方公司具有法律约束力。即东方公司是实际的合同相对方，作为涉案房地产的开发企业，应依《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条关于“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，负有法定协助购房者办理土地使用权变更和房屋所有权登记的义务。
广东鞋贸电器城售铺合同约定，购买涉案商铺的款项分四次支付，在交锁匙前七天付清款项，铺宇交付使用时间为1993年12月31日，为保证按期交付使用，苏小惠应按时交款，如不按时交款，除交付使用时间相应推延外，苏小惠应按所欠款项金额，按日息万分之五向建设发展公司计缴滞纳金，超过三十天则取消合同，苏小惠所付款项概不退还。1994年8月18日，建设发展公司将涉案商铺交付给苏小惠，并出具了东方花园鞋贸城、电器城商业楼交付使用证，苏小惠亦于当日支付了保险费215元及购铺水电入户费5000元。从上述事实可见，虽然苏小惠只是提交了前二次交款86000元的单据，但亦足以认定苏小惠已经付清了全部购买商铺的款项，另外，假如苏小惠没有全部支付购买商铺的款项，东方公司在将近二十年的时间内没有向苏小惠追讨也不符合常理。东方公司在原审庭审期间陈述涉案商铺已经具备了办理产权证明的条件，因此，东方公司应当协助苏小惠办理涉案商铺的相关产权证。
综上，上诉人苏小惠的上诉理由成立，本院对其合理的请求予以支持。原审判决认定的基本事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款第（二）项、第一百零六条、第一百一十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第二人民法院（2013）中二法民二初字第630号民事判决；
二、中山市东方实业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助苏小惠办理中山市东升镇东方花园商业城华富街20号（原商业城988号商铺）的国有土地使用证及房地产权证。
一审案件受理费200元，减半收取100元（已由苏小惠预交），由中山市东方实业有限公司负担（中山市东方实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原审法院缴纳）。二审案件受理费200元（已由苏小惠预交），由中山市东方实业有限公司负担（中山市东方实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳）。
本判决为终审判决。
审判长 梁以劲
审判员 官 琳
审判员 赵伟光
二〇一四年六月十八日
书记员 钱绮丽