湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0105民初6683号
原告:长沙双瑞房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区洪山路188号藏珑湖上国际花园。
法定代表人：韩永生，总经理。
委托代理人：崔伟琴，湖南芙蓉律师事务所律师。
委托代理人：彭尚清，湖南芙蓉律师事务所律师。
被告：穆晨霞，女，1984年3月23日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
�三人：董顺姣，女，1957年8月17日出生，汉族，住河南省内黄县。
原告长沙双瑞房地产开发有限公司（以下简称双瑞公司）诉被告穆晨霞、第三人董顺姣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，代理书记员任友担任庭审记录。原告双瑞公司的委托诉讼代理人崔伟琴、彭尚清，被告穆晨霞，第三人董顺姣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告双瑞公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2014年4月1日签订的《商铺出租合同》于2017年10月31日解除；2、被告向原告支付房屋租金21087.38元；3、被告支付商铺占用费8162.86元（自2017年11月1日暂计至2017年11月12日，此后按合同约定租金标准计算至本判决生效7日止）；4、被告支付违约金32400元；5、原告不予退还租赁保�金；6、被告于判决生效之日起7日内将长沙市开福区藏珑湖上国际花园商业区xxxx号商铺腾退给原告，逾期腾铺应按日租金2倍支付占用费至实际腾退之日止；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年4月1日签订《商铺租赁合同》,约定被告承租原告位于长沙市开福区藏珑湖上国际花园商业区xxxx号商铺。租赁期限为6年，商铺面积405平方米，租金于每季度首月10日前以银行转账方式将当季租金预付至原告指定账户,逾期支付的,每日按逾期金额的千分之三向原告支付延期付款违约金,如逾期达15日,按照合同9.3条约定情形由被告承担违约责任；被告严重违约的，原告有权单方解除合同，租赁保证金不予退还，并要求被告支付两个月租金32400元作为违约金。合同还对租赁保证金、租期等其他相关事项作出约定。合同签订后，原告依约将涉案商铺租赁给被告，被�未于2017年9月20日前足额向原告支付应付租金61222元，至本案起诉时，尚欠2017年第四季度商铺租金8848元。原告多次催收未果，于2017年10月31日向被告送达《解除租赁合同通知函》，通知解除双方的租赁合同，并要求被告根据租赁合同约定，承担违约责任。但被告一直未履行上述义务，故原告诉至法院，请求判如所请。
被告穆晨霞辩称，1、原告确认解除《商铺出租合同》没有事实及法律依据。被告已将实际使用的六个商铺的租金按时足额交清，但延付租金的xxxx号商铺实际使用人为本案第三人，且被告知情后在合理期限内及时代第三人补齐欠付租金；现7个商铺的租金及物业管理费已交清至2018年第一季度；被告已向原告申请xxxx号商铺退租，且原告明知也认可该商铺的实际承租人系第三人，租金也是原告直接向第三人收取。因此，原告解除合同没有依据；2、原告未能如约履行《商铺租赁合同》，存在重大过错。因原告管理不善，导致被告租赁铺面前坪车辆乱停乱放、漏水问题处理不当，营商环境较差。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人董顺姣述称，延付租金系事出有因。因原告管理不善导致租赁铺面前坪车辆乱停乱放、路面坑洼不平，营商环境极差，其有过错在先。
经审理查明，2014年4月1日，原告双瑞公司（甲方，出租方）与被告穆晨霞（乙方，承租方）签订《商铺出租合同》，双方约定：甲方将座落于长沙市开福区藏珑湖上国际花园商业区xxxx号商铺出租给乙方；租赁面积405平方米；租赁期限六年，从2014年4月1日起至2020年3月31日止；甲方给予乙方3个月免租期（自2014年4月1日至2014年6月30日止），免租期内�计租金。开始计租金起，涉案商铺合计租金为16200元/月，2015年3月31日起每个年度租金在上一个年度租金基础上递增8%；自2014年7月30日起，乙方于每季度首月10日前以银行转账方式将当季租金预付至原告指定账户,逾期支付的,每日按逾期金额的千分之三向甲方支付延期付款违约金,如逾期达15日,乙方应按照合同9.3条约定承担违约责任；乙方应向甲方支付租赁保证金36000元；第9.3.3条约定：本租赁合同有效期内，乙方拖欠甲方租金或物业管理费等各项费用达到15天的视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同，租赁保证金不予退还，且乙方应当向甲方支付相当于两个月租金32400元作为违约金，如违约金不足以弥补给甲方造成的损失，乙方应继续赔偿，对乙方的装修损失甲方不予赔偿。双方还对其他责任事项进行了约定。
合同签订后�原告向被告交付了七间涉案商铺，其中的1036号商铺实际使用者为被告母亲即本案第三人。因第三人董顺姣未于2017年9月20日前向原告缴纳第四季度租金8848元，原告屡次催收未果，遂以被告欠付租金为由于2017年10月17日向其邮寄送达《解除租赁合同通知函》，通知解除双方的租赁合同，收件人为穆晨霞，该件交邮后被退回。后原告工作人员又将该份函件送交至被告店面并通过微信图片发送方式将具体内容进行告知，被告辩称因人在国外，对上述解除通知无从了解。
另查明，因1036号商铺的漏水问题及前坪道路损毁等情况严重影响到被告的营商环境，被告于2017年3月10日向双瑞公司负责商铺运营的资产部主管递交了关于1036号商铺退租函，原告以解除不符合约定为由未与被告达成一致意见。
又查明，2017年12月6日，被告穆晨霞向原告交纳1036号商铺欠交的2017年第四季度租金8848元，并预缴了2018年第一季度涉案7间商铺的租金及物业管理费。
以上事实，有《商铺租赁合同》、《解除租赁合同通知函》、视频资料、微信截图、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当诚信履行。本案中，被告因第三人原因拖欠原告租赁费用达到15天以上，符合双方约定的合同解除条件。但考虑到拖欠租金的仅为其中一间商铺，而延付租金系因物业服务管理存在一定的瑕疵，系事出有因，非恶意拖欠。且在诉讼期间被告及时补足拖欠部分租金并全额预缴了下一季度全部商铺租金，由此可见，被告违约程度较轻，希望继续履行合同的主观意识较强，对实现双方合同目的的影响不大。此外，涉案租赁标的物面积达到405平方米，被告为商铺经营作出一定投入，若解除合同对被告产生较大影响。结合本案实际情况，综合考虑被告的违约程度及对双方的影响，本院认为，维持合同更能维护双方权益，故对于原告主张解除合同、腾退房屋要求被告房屋占用费的各项诉求，不予支持。另因被告穆晨霞已将涉案商铺租金预缴至2018年第一季度，故对于原告主张被告给付租金的诉求，不予支持。但1036号商铺延付租金属实，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，违约金为未付款金额的日千分之三，本院认为，该约定过高，酌情调整为月息2%。故违约金从2017年9月21日起计算至2017年12月5日为448元（8848元×2%÷30×76天）。
此外，关于被告主张的1036号商铺已退租及实际承租人为第三人的问题。本院认为，虽然被告已向原告申请该商铺退租，但被告并未举证证明原告已同意其退租申请，故对于被告的该主张，本院不予采信。因原被告双方并未变更1036号商铺的租赁主体，根据合同相对性的原则，原告向第三人收取租金及第三人交纳租金的行为系第三人代被告向原告支付该商铺租金，被告要求原告直接向第三人收取租金并未发生租赁主体变更的法律后果，故被告仍应承担向原告交纳包含1036号商铺在内的7间商铺租金的合同义务，并承担第三人未交纳1036号商铺租金的法律责任。被告与第三人之间的内部纠纷可另行解决。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告穆晨霞自本判决生效之日起五日内支付原告长沙双瑞房地产开发有限公司违约金448元；
二、驳回原告长沙双瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费1341元，由原告湖南双瑞房地产开发有限公司承担800元，被告穆晨霞承担541元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 邓子平
人民陪审员 柯重光
人民陪审员 余 鑫
二〇一八年二月十一日
代理书记员 任 友