青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第10812号
原告山东物博国际经贸有限公司。
法定代表人ＸＸ如，职务总经理。
委托代理人周青林，山东文康律师事务所律师。
委托代理人张红，山东文康律师事务所律师。
被告山东美赫尔国际贸易有限公司。
法定代表人辛迎东，职务董事长。
委托代理人熊纪奎，山东中商律师事务所律师。
委托代理人陈妍洁，山东中商律师事务所实习律师。
原告山东物博国际经贸有限公司与被告山东美赫尔国际贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年6月11日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月14日公开开庭审理了本案。原告山东物博国际经贸有限公司的委托代理人周青林、张红、被告山东美赫尔国际贸易有限公司的委托代理人熊纪奎、陈妍洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年10月份，原告等八个买受人与被告签署《联合参加竞拍协议》一份，约定双方联合竞拍青岛市市南区保定路18号大厦地下一层至四层、八层至十四层合计建筑面积10899.44平方米房产，并确认各自应得楼层、面积，约定被告作为授权代表，牵头为买受人办理土地出让金交纳手续、房地产权证。竞买成功后，被告代表原告于2005年10月31日与拍卖单位青岛齐鲁瑞丰拍卖有限公司签署了《拍卖成交确认书》。依据约定，原告应分得大厦建筑面积共计1540.87平方米的房屋。原告向拍卖公司及被告累计支付购房款495万元，但被告仅为原告办理了大厦11层1164.90平方米的产权，原告应得的另外375.97平方米的房产仍然登记在被告名下，原告于2014年3月6日对被告提起诉讼，要求其办理相关产权手续，相关民事判决已经生效。以你，原告享有的涉案大厦房屋所有权面积已经确定。原告应承担的费用包括：拍卖款3859243.57元、测绘费4191.2元、土地出让金125953.37元、土地出让金税金3452.01元、房屋买卖税金115565.25元、手续费15408.7元、登记费200元、土地登记费30元、印花税5元、测绘费120元，上述费用合计4124169.1元。因此，被告应向原告返还1265830.9元。原告诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告返还委托购房款825830.9元并支付利息，自2014年3月6日至实际偿还之日止，按照银行同期贷款利率上浮50%计算；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、本案系委托代理合同纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。被告接受原告委托后，经原告同意，转委托青岛翰林居房产经纪服务有限公司的法定代表人ＸＸ先办理涉案房屋的产权登记手续，被告已经完成全部代理工作，原告的起诉无事实和法律依据。2、被告及王珍先已按照《联合参加竞拍协议》的约定全面完成代理工作，原告已经取得1540.87平方米的房屋，且每平方米的价位为3498元；2006年9月份，原、被告签署了房产交接备忘，载明被告已将涉案房屋产权证移交各购房单位，购房款已经结清，被告已经完成委托工作。原告在代理工作完成近10年后，起诉要求被告返还费用无事实和法律依据。3、被告经原告同意转委托给王珍先具体办理涉案房屋产权登记的同时，将攻击7361603元代理费转交给王珍先，原告应承担1040719元的代理费，原告如对王珍先的代理费用不予认可，应起诉王珍先，与被告无关。4、原告的起诉超过诉讼时效期间，请求法院依法驳回原告的诉请。
经审理查明，2005年，原、被告及其他竞拍人签订《联合参加竞拍协议》、《补充协议》各一份，约定：原告授权被告代表其他各方参加由青岛齐鲁瑞丰拍卖有限公司举行的“青岛市保定路18号10899.44平方米房屋”的竞买；被告负责参加竞拍工作，各方协定在不超过2500元/平方米价位上拍下该房产，被告牵头为各方办理交付土地出让金手续，并办理各方应得的房地产权证，各方拿到房地产权证后，每平方米价位不超过3500元/平方米；各方同意保证按拍卖程序及办证时限，由被告提前三个工作日按要求并按各方所购面积所占总面积的比例收取相应款额，由被告统一付拍卖公司及房产单位。
2005年10月31日，被告作为买受人，与青岛齐鲁瑞丰拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》一份，确认被告成功竞得涉案大厦10889.44平方米房产，成交金额为27223600元（2500元/平方米），佣金1561180元，总额28784780元。
原、被告最终竞得涉案大厦的面积为10899.44平方米，成交金额应为27248600元（10899.44平方米*2500元/平方米）。被告提交2005年10月31日发票复印件一份，证明被告支付的拍卖款为27248600元、佣金1561180元，共计28809780元。原告质证称，对证据的真实性有异议，被告未提交证据原件，且发票上的大小写金额不一致，小写金额被涂改；但原告认可按照拍卖款27248600元为购买保定路18号10899.44平方米房产的费用，并以此计算原告应承担的拍卖款。
2005年9月23日、11月14日，原告向青岛齐鲁瑞丰拍卖有限公司支付拍卖款共计405万元。2006年3月27日、3月30日，原告向被告支付涉案房屋购房款90万元。综上，原告为购买涉案房屋共计支出495万元（405+90）。
2006年1月17日，原、被告及其他竞拍人向青岛市房地产交易中心出具函件一份，载明涉案房屋的产权分配情况。
2006年5月8日，原告与原房屋产权人中信银行青岛分行签订《青岛市房地产转移登记申请表》一份，原告方委托代理人为案外人王珍先，该申请表上有原告盖章确认。2006年6月3日，原告取得青岛市市南区保定路18号11层房屋产权证，建筑面积1164.90平方米。2006年9月14日，原告向青岛市房地产交易中心出具《情况说明》一份，内容为：“我公司曾委托王珍先同志作为办理我公司位于市南区保定路18号11层房屋产权事宜的委托人，对于委托人前段时间在办理产权申请、税费缴纳等方面的工作，我公司表示认可。自即日起，我公司撤销对王珍先同志的授权委托，王珍先同志今后的一切行为与我公司无关。我公司现委托张增坤同志作为办理我公司保定路18号11层房屋产权事宜的委托代理人，办理相关事宜，请予协助为盼”。被告称，上述证据证明原告同意被告转委托王珍先办理相关代理事务；原告称，原告在申请表上盖章系履行竞拍协议的行为，对原告而言，王珍先系被告履行竞拍协议的经办人，原告并未也不可能与王珍先另行签署委托代理人合同并约定其报酬，更对“青岛瀚林居房产经纪服务有限公司”不知情。
2012年10月31日，原、被告与其他竞拍人签订《确认书》一份，载明：对于涉案房屋的负一层、一层至四层，原告共分得建筑面积375.97平方米，其中128.17平方米已经售出。综上，原告分得的房屋面积共计1540.87平方米（1164.90+375.97）。
原告主张其应承担的购房费用包括：1、拍卖款共计27248600元，原告按面积分摊3852175元；2、测绘费29646.68元，原告按面积分摊4191.2元；3、土地出让金890939元，原告按面积分摊125953.37元；4、原告应承担的土地出让契税共计3452.01元；5、原告应承担的房屋买卖契税共计115565.25元；6、手续费15408.7元；7、房屋及土地登记费230元、测绘费120元、印花税票费用5元。
被告对上述第3、4、5、6、7项费用及相应证据无异议；对于第1项拍卖款，被告称其共计支付28809780元（27248600元+1561180元）；第2项测绘费，被告称另有1000元测绘费发票在原告处，被告支付的测绘费共计30646.68元。
2014年3月6日，原告向被告起诉，要求确认原告为《确认书》载明的247.8平方米（375.97-128.17）房屋的所有权人，并要求被告协助原告办理上述房屋的产权过户手续。2014年12月22日，本院作出（2014）南民初字第10444号民事判决，判决确认原告为《确认书》载明的房屋面积的所有权人，被告协助原告办理上述房屋的产权过户手续。
被告提交代理费票据一宗、企业登记信息查询结果一份，证明经原告同意，被告转委托王珍先具体办理涉案房屋的产权登记手续，并支付给王珍先代理费7361603元；该笔代理费应由原告按照分得房屋面积比例承担，原告应承担1040719元；且原告处有被告提供的代理费发票。原告质证称，对证据的真实性无法确认，不能证明被告向瀚林居公司支付了7361603元代理费；且依据竞拍协议，原告无需就被告代为办理房地产权证而支付代理费用，更未同意被告转委托他人代理该项事务；代理费高达700余万元，超过房屋价值的四分之一，与常理不符。
原告称，1、双方签订竞拍协议时，对于拍卖成交价、取得房地产权证的成本并不确定，因此双方协商确定了成本控制线：拍卖价不超过2500元/平方米，取得房地产权证的总支出不超过3500元/平方米，该约定并非确定的金额，而是据实结算，且当事人考虑的该1000元差价仅涉及合法的税费、过户登记费用等，不包括聘请代理机构的费用；双方并未对委托事项进行过结算，需要在委托事项办结后对购房款进行结算。2、原告于2014年3月6日提起确权之诉，因被告明确决绝履行受托责任，意味着双方的委托合同关系终止，被公安应返还未实际发生的预付款。3、被告所称的因涉案房屋过户产生的736万余元的代理费中包含部分税费，但并未提交国家税务部门的合法票据；被告称该代理费中包含其自己支付的104万元，明显与其分得的房产面积不相符，且被告并未提交代理费如何支付的凭证。
被告称，1、原告取得涉案房屋的平均价格为3212.47元/平方米（495万元÷1540.87平方米），符合竞拍协议的约定；2、涉案房屋所在土地系划拨用地，属于中山路繁华地段的一类用地，土地出让金较高，为控制购买成本，八家购买单位共同协商如何降低土地出让金以及相关税费，当时因八家购房单位中六家为国有外贸企业、二位为自然人，都不清楚如何办理相关手续，亦无能力去降低包括土地出让金在内的税费，当时经过被告经办人李万的介绍找到王珍先，王珍先是专业房地产经纪公司的法定代表人，经过协商王珍先承诺代为办理相关手续，可以将拿到房产证后的成本控制在3500元每平方米，当时原、被告协商确定的最大能承受程度即每平方米3500元，最终达成联合竞拍协议。被告现在联系不到王珍先。3、原告早在十年前就接收该房屋，并出具该备忘，十年来从未提出异议。除了本案的原、被告外，其余四家购房单位在被告以及王珍先完成代理事务后，同时出具了购房款已经结清的交接备忘录，截至到今日该四家购房单位，在十年间未提出任何异议，可以佐证原告的起诉无任何依据。
上述事实，有协议、确认书、收据、函、房地产权证、发票、完税凭证、审核表、审批表、民事判决书、交接备忘及原、被告当庭陈述为凭，且已经过本院庭审质证及审查。
本院认为，本案的争议焦点为：被告是否应向原告返还涉案房屋的购买款项。
首先，依据民法通则的规定，向人民法院请求保护权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，原、被告于2012年10月31日签订《确认书》，确定原告分得涉案房屋的建筑面积为375.97平方米，至此，原告最终确认其分得房屋面积为1540.87平方米。而本案中原告的诉讼请求均是依照其所分得的建筑面积所占拍卖所得房屋总面积的比例计算而来；原告至2006年3月份已经向被告及拍卖行支付了涉案房屋的购房款共计495万元，因此，自2012年10月31日签订《确认书》之日起，原告即享有向被告主张返还剩余购房款的权利，但原告并未向被告进行主张，即便在原告于2014年3月6日向被告提起涉案房屋的确权诉讼期间，原告并未提出过要求被告返还购房款的主张，而仅是要求确认原告分得的涉案房屋面积并要求被告协助办理过户手续，且（2014）南民初字第10445号案件原告在起诉状中自认已经交纳了拍卖价款及办理房产证所需的全部税费、手续费等费用，并未显示有任何要求被告返还款项的意思。因此，本院认为，原告于2015年6月11日提起诉讼已经超过诉讼时效期间。
其次，双方对于购房款的支付约定，应从购房的整个过程及当事人的真实意思表示而确定。依据原、被告的协议约定：被告负责参加竞拍工作，各方协定在不超过2500元/平方米价位上拍下该房产，被告牵头为各方办理交付土地出让金手续，并办理各方应得的房地产权证，各方拿到房地产权证后，每平方米价位不超过3500元/平方米。从本案的事实情况来看，被告的竞拍价格为2500元/平方米，原告取得涉案房屋的平均价格为3212.47元/平方米（495万元÷1540.87平方米），并未超出协议约定的房屋价位；另外，协议虽约定“由被告提前三个工作日按要求并按各方所购面积占总面积的比例收取相应款额”，但在实际履行过程中，原告分两次向拍卖公司直接支付405万元、分两次向被告支付90万元，因此，原告对于购房款的支付方式并未履行竞拍协议的约定，原告不应以此而主张据实结算。
第三，从本案被告提交的相关证据来看，在办理涉案房屋房地产权证的过程中，王珍先确系从事了涉案房屋的产权办理等事宜，王珍先作为青岛瀚林居房产经纪服务有限公司的负责人，其办理涉案房屋的产权手续必然会产生相应的代理费用，且原告对于王珍先实施的相关办理产权手续的事宜是知情的；从另一方面来讲，原告对于涉案房屋在办理产权手续的过程中会产生的相关费用系有预估的，即协议约定的“每平方米价位不超过3500元/平方米”，竞拍协议约定“被告牵头为各方办理交付土地出让金手续”，该约定并未明确指定只能由被告自行办理相关手续。因此，本院认为，在3500元/平方米的范围内，被告为办理产权手续所产生的必要费用，原告均应有所负担，而不应以不知情为理由而予以拒绝。
第四，原告于2006年即向被告支付了购房款495万元，至今为止九年期间内未对被告就返还购房款提出任何主张；且有其他四家购房单位亦未就购房款事宜提出任何异议。
综上，本院认为，原告取得涉案房屋的平均价格未超出协议约定，原告自2006年3月份至今对于其支付的购房款数额未向被告提出任何异议，原告的起诉超过诉讼时效期间，因此，原告起诉要求被告返还购房款的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十五条之规定，判决如下：
驳回原告山东物博国际经贸有限公司的诉讼请求。
案件受理费12058元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 许 枫
人民陪审员 卓晓明
人民陪审员 李秀荣
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 杜牧遥