江西省泰和县人民法院民 事 判 决 书（2015）泰民初字第523号原告付学贤，男，1957年12月6日出生，汉族，江西省泰和县人，住泰和县。委托代理人朱永祺，江西向群律师事务所律师，特别授权。被告张晓萍，女，1970年2月2日出生，汉族，江西省泰和县人，住泰和县。委托代理人彭英、杜曦，江西西昌律师事务所律师，一般代理。被告肖鸿健，男，1996年9月17日出生，汉族，江西省泰和县人，住泰和县。被告曾九桂，女，1932年9月13日出生，汉族，江西省泰和县人，住泰和县。被告肖艳，女，1982年2月5日出生，汉族，江西省泰和县人，住泰和县。原告付学贤与被告张晓萍、肖鸿健、曾九桂、肖艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告付学贤及其委托代理人朱永祺，被告张晓萍及其委托代理人彭英、杜曦到庭参加诉讼。被告曾九桂及被告肖艳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告付学贤诉称：原告与被告张晓萍之夫肖新荣同为澄江镇乌鸡市场业主，房屋相邻。2005年，经协商原告以10000元的价格购买位于泰和县澄江镇乌鸡市场6栋4号房屋。原告与肖新荣签订了书面房屋买卖协议，原告付清购房款，被肖新荣将房屋房产证及土地使用证等房屋凭证交付给原告。原告实际使用该房屋至今。房屋交付后，肖新荣与被告张晓萍搪塞推诿，一直未协助原告办理房屋过户手续。后肖新荣死亡，原告遂起诉至本院要求判令：被告协助原告办理澄江镇乌鸡市场6栋4号房屋过户手续，诉讼费由被告承担。被告张晓萍辩称，被告肖新荣与原告付学贤所签订的房屋买卖合同，既无被告张晓萍的授权，亦无被告张晓萍事后的追认，肖新荣在被告张晓萍不知情的情况下擅自低价出售该房屋，并与他人签订房屋买卖合同已经侵犯被告张晓萍的共有财产权。故根据合同法第五十一条之规定，该房屋买卖合同为无效合同，请依法驳回原告的诉讼请求。被告肖鸿健称其无答辩意见。被告曾九桂未到庭亦未发表答辩意见。被告肖艳未到庭亦未发表答辩意见。原告付学贤为支持其诉称向法庭提供了如下证据：1、房屋买卖协议复印件一份，证明原告与被告张晓萍之夫签订了房屋买卖协议的事实；2、房屋所有权证及土地使用权证复印件各一份，证明被告肖新荣按约将房屋所有权证及土地使用权证交予原告的事实；3、证人肖某到庭证言，证明原告与肖新荣签订房屋买卖协议时的情况；4、证人陈某到庭证言，证明原告有催促肖新荣办理房产过户手续的事实。经当庭质证，被告张晓萍及被告肖鸿健对原告提交的第1、2组证据均无异议，第3、4组证据不知情。被告张晓萍为支持其辩称意见向法庭提交了如下证据：1、被告张晓萍身份证复印件一份，证明被告张晓萍的身份情况；2、结婚登记申请书一份，证明肖新荣与被告张晓萍于1992年登记结婚的事实；3、房屋买卖协议复印件一份，证明本案所涉房产系1993年购置的事实。经当庭质证，原告对被告张晓萍提交的证据质证后认为：第1、2组证据无异议，第3组证据真实性无异议。被告肖鸿健对被告张晓萍提交的证据无异议。被告肖鸿健未向法庭提交证据材料。被告曾九桂未到庭亦未向法庭提交证据材料。被告肖艳未到庭亦未向法庭提交证据材料。经审查，本院对当事人提供的证据分析如下：原告提交的第1、2组证据及被告张晓萍提交的第1、2组，到庭其他当事人无异议，经与原件核对无异，具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院对该4组证据予以采信。原告提交的第3、4组证据，证人肖某系协议签订时的在场人，能够证明签订协议时的情况，证人陈某系原告约肖新荣在房管局过户时的在场人，能够证明原告约肖新荣去办理过户的情况，本院对该两证人证言予以采信。被告张晓萍提交的第3组证据，原告对其真实性无异议，被告肖鸿健无异议，经与原件核对无异，具有真实性，本院对该组证据的真实性予以采信。综上所述，本院对以下法律事实予以确认：1992年10月15日，肖新荣向泰和县工商行政管理局预交文田乌鸡市场店房款14000元。1993年7月20日，肖新荣与泰和县工商局签订了房产买卖合同，约定肖新荣购买坐落在乌鸡市场营业房第6栋第4套。2005年9月15日，原告与肖新荣签订《房屋买卖协议》，双方约定：肖新荣将其坐落于泰和文田乌鸡市场购房第6栋第4套自愿出售给原告；出售价为10000元，一次性付清；肖新荣将土地使用证、房屋所有权证交给原告；房屋转让给原告后，该房产的一切权利和义务均由原告负责，房屋的过户和维护费用均由原告承担；过户时，协助原告办理过户签字手续；在场人为肖某。合同签订后，原告于2005年9月26日将购房款10000元交付给肖新荣，肖新荣出具了收条一张给原告。肖新荣将房屋所有权证（登记房屋所有权人为肖新荣，建筑面积为33.58平方米，房权证号为泰府（文）字第××号）原件及国有土地使用证（登记土地使用者为肖新荣，建筑面积为37.76平方米，国有土地使用证号为泰文国用（93）字第168号）原件交与原告保管。原告2005年入住了该房屋并使用至今。后，原告多次要求肖新荣办理过户手续均未果。另查明，被告张晓萍与肖新荣于1992年9月22日登记结婚，肖新荣系再婚，婚后生育男孩肖鸿健。肖艳系肖新荣与其前妻婚所生女儿。曾九桂系肖新荣母亲。2014年9月4日，肖新荣去世，被告张晓萍与肖艳、肖鸿健、曾九桂系肖新荣遗产的合法继承人，均未放弃继承。原告多次找到被告张晓萍要求协助办理过户手续未果。庭审中，被告张晓萍陈述直到肖新荣死亡才知道肖新荣出售房产事宜。本院认为，原告与肖新荣签订的房屋买卖协议系二人真实的意思表示，该协议有在场人证明，原告已经按照协议约定将购房款全部交付肖新荣，肖新荣也将房屋所有权证及国有土地使用证交付原告。根据物权登记公示原则，本案所涉房产及土地均登记在肖新荣一人名下，原告作为善意第三人在签订合同时完全有理由相信肖新荣对该房屋具有完全处分权；又根据《婚姻法解释（一）》第十七条和《合同法》第四十九条的规定，该房产虽系肖新荣与被告张晓萍的夫妻共同财产，但原告已于2005年实际入住该房屋并使用该房屋至今，而被告多年未提出过异议，原告亦有理由相信其与肖新荣签订的房屋买卖合同是肖新荣夫妻的共同意见，故肖新荣出卖房屋的行为构成夫妻表见代理。再根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故被告张晓萍辩称肖新荣在与原告缔约时对房屋没有处分权主张房屋买卖合同无效，本院不予采纳。综上，原告与肖新荣所签订的房屋买卖协议不违反相关法律的规定，本院依法予以确认。协议双方均应按照合同约定行驶权利履行义务，肖新荣未与原告办理房屋过户手续已构成违约。肖新荣去世后，其合法继承人应继续履行肖新荣与原告签订的房屋买卖协议内容。故原告的诉讼请求理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告张晓萍、肖鸿健、曾九桂、肖艳自判决生效之日起七日内协助原告付学贤办理房权证号为泰府（文）字第××号房屋及国有土地使用证号为泰文国用（93）字第168号土地过户登记手续。本案诉讼费50元由被告张晓萍、肖鸿健、曾九桂、肖艳负担。当事人一方未在规定期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行，由此发生的费用，由不履行义务的当事人承担。被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  钟建华审 判 员  刘玉珍人民陪审员  杨丽萍二〇一五年八月四日书 记 员  叶斌彬