广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）深中法房终字第1610、1611号
（第1610号案）上诉人（原审原告）：耿世绵，男，汉族，1940年9月3日出生。
委托代理人：徐淑，女，汉族，1949年8月26日出生，系耿世绵之妻。
（第1611号案）上诉人（原审原告）：李存拔，男，汉族，1936年1月3日出生。
委托代理人：吴佩芝，女，汉族，1939年2月16日出生，系李存拔之妻。
两上诉人共同委托代理人：徐娟，广东金地律师事务所律师（深圳市法律援助处指派）。
（第1610、1611号案）被上诉人（原审被告）：深圳市医药生产供应总公司。
法定代表人：钟晓伟，总经理。
委托代理人：ＸＸ，北京市信利（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：孔诗琴，女，汉族，1989年10月23日出生，系该司员工。
上诉人耿世绵、李存拔与被上诉人深圳市医药生产供应总公司（以下简称医药公司）因房屋买卖合同纠纷两案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第407、408号驳回起诉民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。
耿世绵、李存拔诉至原审法院请求判令医药公司：1、立即为耿世绵、李存拔办理房地产登记证书；2、从起诉开始以24835.24元房款（407号案）、22435.31元房款为基数（408号案）按照银行贷款利率计算利息至耿世绵、李存拔拿到房地产证书之日止；3、承担本案诉讼费用。
原审法院认为，耿世绵所购深圳市福田区岗边村1幢XXX房、李存拔所购深圳市福田区岗边村1幢3XX房房系医药公司宿舍，位于福田区滨河大道3018号，在宗地XXXX内，为1984年福田村委会（现环庆股份有限公司，以下简称环庆公司）与医药公司以产权分成方式合作建设，由环庆公司出地、医药公司出资，共同兴建厂房、宿舍各一栋，总建筑面积7186.68平方米，原福田村委办理了该两栋建筑报建审批手续。1985年核发《建筑许可证》，记载为两栋即四层厂房和六层宿舍，但现状却为两栋宿舍，其中一栋四层、一栋七层。1986年，办理了建筑工程竣工验收，双方再次签订补充协议，同意将整个项目产权转给市医药公司，但未按规定完善用地手续。1989年，原市规划国土局曾对全市非法合作建房进行补办证登记，但当时环庆公司和医药公司未按规定申报。耿世绵、李存拔系医药公司的员工，1986年10月30日，医药公司以福利分房形式将涉案房屋分配出售给耿世绵、李存拔。根据深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局深规土一局（2013）93号《市规划国土委第一直属管理局关于岗边村医药公司宿舍楼办证问题处理情况的报告》，涉案房屋所在医药公司宿舍属原农村集体组织未经批准与其他单位非法合作建房，无用地批复，无用地手续，报建资料不全，存在改变功能、超建问题，未完成质检、消防、验收等相关手续，无竣工测绘查丈报，无法确认总建筑面积及分房面积，因此，该项目房地产办证问题，应先行补办有关规划、土地、消防、质检、验收等手续，并缴交相关税费、地价后方可办理房地产证。原审法院认为，涉案房屋涉及农村土地出让、转让用于非农业建设，其非法用地、非法建设须经行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，且耿世绵、李存拔、医药公司之间为用人单位与员工的关系，不属平等民事主体关系，耿世绵、李存拔、医药公司之间关于企业内部分房而引起的纠纷亦不属于民事诉讼受理范畴，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第（三）项的规定，裁定：驳回耿世绵、李存拔的起诉。407号案案件受理费421元（已由耿世绵预交）、408号案案件受理费361元（已由李存拔预交），待本裁定生效后，各自退还耿世绵、李存拔。
上诉人耿世绵、李存拔均不服原审裁定，向本院提起上诉，请求：一、撤销（2014）深福法民三初字第407、408号民事裁定；二、判令医药公司立即为耿世绵、李存拔办理房地产登记证书；三、判令医药公司支付迟延交房违约金［从起诉之日起以人民币（以下相同）24835.24元（407号案）、22435.31元（408号案）房款按照银行贷款利率计算至上诉人取得房地产证书之日止］；四、医药公司承担两案全部诉讼费用。其上诉理由为：
一、一审以“涉案房屋涉及农村土地出让、转让用于非农业建设，其非法用地、非法建设须经行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系”为由驳回耿世绵、李存拔之起诉，是严重错误的。耿世绵、李存拔在1986年10月30日与医药公司之间建立了房屋买卖合同关系，签署了《深圳经济特区职工住房买卖合同》，并依约支付了房价款20479.20元（407号案）、21754.10元（408号案）及住房地价款3356.04元（407号案）、681.21元（408号案），医药公司亦出具了收款收据。至此，耿世绵、李存拔与医药公司之间房屋买卖合同关系早已确立，且耿世绵、李存拔已全面诚信的履行完毕合同约定义务，但医药公司时至今日仍未给耿世绵、李存拔办理房地产证，属严重违约，应依法为耿世绵、李存拔办理房地产证。但一审却以“涉案房屋涉及农村土地出让、转让用于非农业建设，其非法用地、非法建设须经行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系”等理由，置基本事实于不顾，为医药公司开脱、推卸责任，该认定严重背离法律。首先，医药公司为耿世绵、李存拔办理房地产证是其无法推卸的责任；其次，无论用地问题、土地性质、建设问题等均系医药公司在建设涉案房屋前期及建设过程中应当完善协调的问题，该问题耿世绵、李存拔在购买前无从知晓，在购买后无法自力解决；该所谓的“问题”不能成为医药公司拖延不办房地产证的理由。所以，一审以该种理由驳回耿世绵、李存拔的起诉极端不负责任。
二、耿世绵、李存拔与医药公司之间在本案中的关系是房屋买卖合同关系，而不是一审认定的企业内部分房关系，属于民事诉讼受理范围。一审以“耿世绵、李存拔、医药公司之间关于企业内部分房而起的纠纷不属于民事诉讼受理范围”，认定耿世绵、李存拔与医药公司之间在本案中的关系为企业内部分房关系与事实严重不符。本案中，耿世绵、李存拔与医药公司订立的《深圳经济特区职工住房买卖合同》，从其名称已清楚的知道住房买卖的事实，从其合同内容亦可看出有相应价款的约定；合同订立后，耿世绵、李存拔亦向医药公司支付了总额为24835.24元（407号案）、22435.31元（408号案）的购房款（在购房当时亦属市场价），医药公司亦向耿世绵、李存拔出具了收款收据；以上事实足以说明本案系房屋买卖合同关系。买卖与分配的最大的区别在于买卖是需支付对价，而分配可以不支付对价，本案的种种事实均可清晰无疑的证明耿世绵、李存拔与医药公司之间是房屋买卖合同关系，而非一审法院认定的分房关系，应属民事诉讼受理范围。所以，一审以“企业内部分房而起的纠纷不属于民事诉讼受理范围”为由驳回耿世绵、李存拔之起诉，剥夺了耿世绵、李存拔的民事主体资格并严重损害了耿世绵、李存拔之权益。综上，请求二审法院依法查明本案事实，撤销（2014）深福法民三初宇第407、408号民事裁定，改判支持耿世绵、李存拔之上诉请求。
被上诉人医药公司口头答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，涉案房屋所在医药公司宿舍在宗地XXXX内，为1984年福田村委会与医药公司以产权分成的方式合作建设，但是涉案房屋及土地并未依照法律法规办理相关权利登记，该情况有待相关行政主管部门予以处理，故一审法院对案件的裁定符合相关法律规定，医药公司对法院的裁定没有异议。
本院经审理认为，上诉人耿世绵、李存拔关于医药公司为其办理房地产登记证书的前提为涉案房产应系合法建筑。而深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局深规土一局（2013）93号文《市规划国土委第一直属管理局关于岗边村医药公司宿舍楼办证问题处理情况的报告》中指出：涉案房产系原农村集体组织未经批准与其他单位非法合作建房，办理房地产证应先行补办有关规划、土地、消防、质检、验收等手续，并缴交相关税费、地价，现深圳市规划和国土资源委员会正在协调解决该历史遗留问题。在涉案房产的合法性问题未得以解决之前，耿世绵、李存拔关于办理房地产证的主张不能通过民事诉讼程序解决。耿世绵、李存拔可在涉案房产的合法性问题解决之后再循法律途径解决。
综上，对于上诉人耿世绵、李存拔的上诉请求，本院不予支持。原审裁定处理适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 赵 霞
代理 审 判员 张 睿
二〇一四年九月二十二日
书记员（兼） 李开宇
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条：
人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：
（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；
（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；
（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；
（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；
（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；
（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；
（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。