河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫13民终2002号
上诉人（原审被告）：鲁克，男，汉族，1991年1月20日出生，住址河南省邓州市，现住南阳市。
委托诉讼代理人：张瑞，河南大统律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘保信，男，汉族，1968年4月5日出生，初中文化，经商，住所地新疆额敏县，经常居住地南阳市卧龙区。
被上诉人（原审原告）:王春祥，男，汉族，1966年3月14日出生，初中文化，经商，住所地南阳市卧龙区。
委托诉讼代理人：汤森，河南宛英律师事务所律师。
上诉人鲁克因与被上诉人刘保信、王春祥为租赁合同纠纷一案，不服卧龙区人民法院（2016）豫1303民初4505号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人鲁克及委托诉讼代理人张瑞，被上诉人刘保信、王春祥及委托诉讼代理人汤森到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
鲁克向本院上诉称：1、鲁克不存在拖欠租金行为，没有违约，不应解除租赁合同。2、原审认定违约证据是《房屋租赁合同》，但签名、指印均不是鲁克所为。3、原审认定违约金46万元过高。4、被上诉人在一楼出口及停车场自建车子棚，造成生意亏损。原审未受理反诉错误，被上诉人应承担违约责任。5、原判解除合同后，鲁克还得自行拆除装修不公。
刘保信、王春祥答辩称：原审合法公正，处理适当，应维持原判。
刘保信、王春祥在一审时起诉请求：1、依法判决终止双方于2015年5月20日签订的房屋租赁合同；2、被告支付拖欠2015年租金44万元，支付违约金46万元；3、被告从2016年10月20日起至腾出房屋止按照年租金230万元的标准支付房屋租赁费；4、并承担诉讼费。
原审法院认定：原告刘保信、王春祥系南阳市春宝房地产开发有限公司的股东，二人以南阳市春宝房地产开发有限公司之名开发了北京、印象楼盘。2015年5月20日，原告刘保信、王春祥与被告鲁克协商签订《房屋租赁合同》，约定：北京、印象的1——4层商业房约5千平方米由鲁克承租；租期15年，从2015年5月20日——2030年5月19日；用途为酒店及其他商业；前三个租赁年度的年租金为230万元，从第四个租赁年度起，年租金每三年涨一次；第一个租赁年度的租金在乙方对房屋实际装修完毕三日内支付，租金起付时间为房屋实际装修完毕之日，乙方对房屋的装修从合同生效之日不得超过五个月，超过五个月时视为房屋装修完毕，乙方应按照约定支付租金。第二个租赁年度和第三个租赁年度的租金，在该租赁年度到来前的3个月内支付完毕，以后租赁年度的租金，在每个租赁年度到来前6个月内支付完毕；乙方不按时支付租金时，需按年租金的20%支付违约金；承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同、收回房屋：1、承租人擅自将房屋转租、转借的；2、承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、承租人拖欠租金累计达6个月的。双方对合同期内的装修费、维修费、出租方的变更、拆迁补偿、租金期满后装修装饰的处置、续租、出租等进行了约定。但对合同因违约解除情况下装修装饰的处置未进行约定。合同签订后，原告依约将北京、印象的1——4层商业房交由被告鲁克承租，被告鲁克未按约定于2015年10月23日之前（五个月装修期满后三日内）向原告支付第一年度的租赁费230万元，仅陆续支付第一年度房租186万元，双方为此产生矛盾。经协商，原被告双方于2016年2月18日签订《房屋租赁补充协议》，约定：乙方于2016年3月1日前交清所有租房款（酒店、超市）即人民币贰佰万元整；乙方承诺在租赁期间应按时交纳房租，如按期交不清房租，自行停业关门，酒店一切设施及用品和经营权归甲方所有，并且乙方在此前装修、经营过程中产生的债权债务与甲方无关，都由乙方负责解决；房屋租赁费交清后，补充协议自行解除。由于被告未能依约履行付款义务，原告采取停电、锁门等手段促使被告交纳房租无果。被告鲁克承租房屋后，用于鲁松、徐丰朋合伙开办无季年华酒店，屠赟士、王兆波、张西拴合伙开办诚惠购物超市。无季年华酒店于2015年1月份开业，诚惠购物超市于2015年2月份开业。开业约三个月时，原告在距酒店南墙20米左右的地方搭建了车子棚，被告为此提出异议，称影响其消防通道、影响其商业外观，原告不予认同，双方矛盾加深。按原被告双方约定的前三年度租金每年230万元计算，平均月租为191667元，平均日租为6389元（按30天计）。截止目前，被告欠付第一年度租金44万元（230万元-186万元=44万元），第二年度租金230万元分文未付（合同约定交付时间为2016年7月20日至2016年10月20日），第三年度租金尚未到交付时间。本案审理中，被告鲁克提起反诉，请求刘保信、王春祥赔偿经济损失100万元。该院审查认为反诉请求与本诉请求事实基础不同、且不具有因果关系，二者没有关联性，不宜合并审理，鲁克可另行起诉。据此，裁定不予受理。民事裁定送达至今，被告鲁克未立案起诉。
原审法院认为：原告刘保信、王春祥与被告鲁克签订的15年租赁期的《房屋租赁合同》，系双方在协商一致后达成的合意，其内容符合法律规定，为有效合同，原被告均应依约履行各自的合同义务。合同签订后，原告依约将房屋交付被告，履行了房屋交付义务，但被告未依约履行房租交付义务，拖欠第一年度房租44万元，第二年度房租分文未付，已构成违约。为了解决房租问题，原被告双方协商签订了《房屋租赁补充协议》，协议约定，鲁克应于2016年3月1日前支付房租200万元，但鲁克仍未履行，再次违约。上述违约逾期时长均超过6个月。对被告的违约，该院认为基于15年的租期、5个月的商业装修、大额租赁费每个租赁年度年初交纳、累计6个月拖欠租金出租方即有权终止合同，被告鲁克应高度注意违约风险，力避违约行为。但被告鲁克在违约风险巨大、违约后果严重的情形下，初始履约即违约，并一再违约，显然对违约后果不够重视，放任违约后果的产生。尤其在原告起诉后，该院数次明确释明被告违约的法律后果，提示被告积极交纳第一年度拖欠的44万元租金，创造和解契机，但被告不予采纳，致使本案调解无果。被告鲁克的违约行为，已符合《房屋租赁合同》约定的“承租人拖欠租金累计达6个月，出租人可以终止合同”的条件，原告依据该约定请求终止合同，应予支持。关于租赁费，按实际租赁时间计算，截止2017年1月20日，被告拖欠第二年度房租3个月共计575001元，加上第一个租赁年度拖欠的44万元，被告共计拖欠房租1015001元，被告应依法承担清偿欠款1015001元的民事责任。2017年1月21日之后的房租，被告鲁克应按约定的日6389元租金标准继续计付至房屋交还给原告之日止。至于南阳无季年华酒店有限公司、南阳市诚惠商贸有限公司使用被告鲁克租用的房屋，双方的关系是借用还是转租，因证据不足，尚不能确认。但“承租人擅自将房屋转租、转借”仅是双方约定的“承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同、收回房屋”的条件之一，并不是必要的并行条件，因此该院对该条件是否具备不予关注。关于违约金，原被告的《房屋租赁合同》约定，“乙方不按时支付租金时，需按年租金的20%支付违约金。”原告依据合同约定按年度租金230万元的20%请求违约金46万元，被告仅对是否构成违约予以抗辩，未对违约金的高低予以抗辩，因此，基于被告的违约事实，该违约金请求本院予以支持。关于《房屋租赁合同》终止后租赁房屋内物品的处置，该院认为可移动的未形成附合的财物，应由被告鲁克自行搬离。不可移动的装潢、装饰物，由于已与房屋结合在一起，成为房屋不可分离的组成部分，构成了法律上的附合。由于原被告对合同提前解除时房屋内不可分离的装修装饰物如何处置未有约定，应依法判处。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，有双方根据各种的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本院支持原告解除涉案合同的事实根据是被告鲁克单方违约，因此，涉案合同解除后，如果原告使用租赁房屋内的装饰装修，应在利用价值范围内予以适当补偿，补偿问题可另行解决。如原告不使用租赁房屋内的装饰装修，则被告鲁克不能按合同约定的租期享有装修利益，该损失依法应当由违约人鲁克自己承担。若被告鲁克与鲁松、屠赟士等另有约定，则鲁克可依据约定另行处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、终止原告刘保信、王春祥与被告鲁克签订的《房屋租赁合同》的履行；二、本判决生效之日起三十日内，被告鲁克向原告刘保信、王春祥支付2017年1月20日之前的房租1015001元，并自2017年1月21日起按照日6389元的租金标准计付房屋占用费至房屋交还给原告刘保信、王春祥之日止。三、本判决生效之日起三十日内，被告鲁克向原告刘保信、王春祥支付违约金46万元。案件受理费13400元由被告鲁克承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：鲁克与刘保信、王春祥经协商达成的《房屋租赁合同》是有效合同。双方均应依法履行各自的合同义务。被上诉人依约已将房屋交付上诉人使用，而上诉人未依约履行全部房租的给付义务。第一年度即拖欠房租，第二年度未付房租，构成违约。为解决房租问题，双方又协商签订补充协议约定，上诉人应于2016年3月1日前支付房租200万元，但上诉人仍未履行，再次违约。至此上诉人拖欠房租金已超过合同约定的6个月，出租方即有权终止合同。原审据此终止双方间租赁合同的履行是符合法律规定的。原审计算的违约金是依照《房屋租赁合同》的约定支持的，一审中上诉人未对违约金46万元的高低进行辩解，原审予以支持并无不当。上诉人一审中反诉被上诉人建车子棚应赔偿经济损失，该争议合同未约定，原审已作出裁定不予受理，告知上诉人可另诉处理。因双方对合同提前解除时房屋内不可分离的装饰物如何处置未有约定，原审认为若被上诉人使用租赁房屋内的装饰装修，补偿问题可另行解决。若被上诉人不使用，该损失应由违约人上诉人自担。原审并无判令上诉人必须拆除装修附合部分。综上原判处理适当，应予维持。上诉人上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费13400元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵清军
审判员 娄 理
审判员 田晓凯
二〇一七年七月十九日
书记员 秦 震