河南省三门峡市湖滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1202民初2540号
原告刘小德，男，1956年12月12日出生，汉族，住三门峡市。
原告王多兰，女，1959年10月14日出生，汉族，住三门峡市。系刘小德之妻。
共同委托代理人王爱华，河南蓝剑律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告ＸＸ，男，1962年5月8日生，汉族，住三门峡市湖滨区。
委托代理人赵法林，河南言东方律师事务所律师。代理权限为特别授权。
第三人张四军，男，1972年2月26日出生，汉族，住三门峡市陕州区。
委托代理人曹红星，河南陕州律师事务所律师。代理权限为特别授权。
第三人曹江毅，男，1989年1月1日出生，汉族，住三门峡市陕州区。
原告刘小德、王多兰与被告ＸＸ租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告申请追加张四军、曹江毅作为第三人参加诉讼，本院准许被告的申请。本案由本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘小德、王多兰及其共同委托代理人王爱华，被告ＸＸ的委托代理人赵法林，第三人张四军及其委托代理人曹红星到庭参加诉讼。第三人曹江毅经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。
原告刘小德、王多兰共同诉称：2006年9月25日，原告刘小德与被告ＸＸ在三门峡市公证处签订《房屋租赁合同》，将座落于虢国路西段南侧的房屋出租给ＸＸ，租期10年，自2006年5月1日至2016年4月30日。合同中对租金、付款方式及转租事宜进行了明确约定。2006年11月10日，原告王多兰又与ＸＸ签订《租赁协议》，将上述房屋的毗连部分房屋及车库也出租给ＸＸ使用，租期3年，自2006年11月10日至2009年11月10日，租金每年36000元，付款方式为提前缴纳下一年租金。2014年5月1日起，ＸＸ开始拖欠租金，截止2016年4月30日合同终止，ＸＸ共计拖欠我们745380元的租金未付。为维护原告的合法权益，现起诉请求判令：一、被告ＸＸ支付房屋租金745380元；二、被告ＸＸ支付2016年4月30日之前拖欠租金的逾期利息64334元；三、被告ＸＸ支付2016年5月1日之后拖欠租金的逾期利息（按照本金745380元，年利率6%计算至款项付清之日止）。
被告ＸＸ辩称：我与原告刘小德之间存在房屋租赁合同关系。在我将房屋转租给第三人张四军时，已征得原告的同意。原告向张四军直接收取租金及保证金，双方已建立新的租赁关系。原告向我退还保证金30000元，我与原告之间的房屋租赁合同关系已经终止，租金应当由张四军承担。
第三人张四军辩称：2013年11月1日，我经刘小德和ＸＸ的同意将涉案房屋转租给曹江毅，刘小德与曹江毅签订了新的租赁合同，我交纳的房屋押金已经退回，曹江毅重新向刘小德交纳了押金。转让前的租金我已足额支付，转让后拖欠的租金应由曹江毅支付，曹江毅已经支付租金至2014年5月1日。涉案房屋门前因城市道路改造被封闭施工6个月，导致曹江毅无法正常经营，刘小德主张仍按原合同计算租金违反公平原则。刘小德没有采取合理措施督促曹江毅及时交租，有意利用合同漏洞放任曹江毅欠租，应自行承担责任。刘小德私自扣押曹江毅的物品、设备、食材等应抵顶房租。2014年底，刘小德将房屋换锁、关闭，事实上已经解除了合同，之后的租金不应再索要，请求依法驳回原告的起诉。
第三人曹江毅未答辩。
经审理查明：2006年9月25日，原告刘小德（甲方）与被告ＸＸ（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将座落在三门峡市虢国路西段南侧住宅楼一楼一层、二楼一层、三楼西户及地下室的房屋（面积：一层至三层地上房屋面积合计为1305平方米，地下室面积88.3平方米）出租给乙方使用，租期10年，自2006年5月1日至2016年4月30日。2、面积计算方法以实测建筑面积计算，地上面积为1305.15平方米。3、租金计算。2006年5月1日至2009年4月30日，每平方米每月租金15元，以上三年租金为704700元；2009年5月1日至2010年4月30日，每平方米每月租金16元，当年租金为250560元；2010年5月1日至2011年4月30日，每平方米每月租金17元，当年租金为266220元；2011年5月1日至2012年4月30日，每平方米每月租金18元，当年租金为281880元；2012年5月1日至2013年4月30日，每平方米每月租金19元，当年租金为297540元；2013年5月1日至2014年4月30日，每平方米每月租金20元，当年租金为313200元；2014年5月1日至2015年4月30日，每平方米每月租金21元，当年租金为328860元；2015年5月1日至2016年4月30日，每平方米每月租金22元，当年租金为344520元。4、地下室租金计算。地下室面积为88.3平方米，每平方米每月租金8元，合计年租金8476.8元，每年递增方法按地上房屋租金递增幅度执行。5、付款方式。2006年5月1日至2007年4月30日的租金分两次付清，第一次付款时间定为2006年5月1日前，首付10万元剩余当年租金第二次付款时间为2006年11月底以前。自2007年起，每年5月1日前，必须付清下一年的全部房租租金。地下室租金付款方式同上。6、自本合同签订之日起，任何一方违约，违约方要按10年租金之和的50%赔偿对方损失。7、允许乙方转租第三人使用，乙方与第三人签订转让合同时，甲方必须到场，并出示此合同告知第三方。甲乙双方责任不变，甲方只对乙方收取租金。8、乙方应交保证金30000元，待租期满后，乙方不违约的情况下，全额退还乙方保证金（无息）。9、任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，一切损失由责任方承担。上述房屋租赁合同经三门峡市公证处公证，出具了（2006）三证民字第546号公证书。
2006年11月10日，原告王多兰（甲方）与被告ＸＸ（乙方）签订《租赁协议》，约定：1、甲方将位于虢国路六街坊五号院内新建楼梯一套，车库屋面上新建房屋一层、靠西车库一间，出租给乙方。2、租期3年，自2006年11月10日至2009年11月10日。3、每年租金36000元。第一年租金于2006年11月10日前支付，第二年租金于2007年11月10日前支付，第三年租金于2008年11月10日前支付。
2011年9月8日，被告ＸＸ（甲方）与第三人张四军（乙方）签订《饭店转让合同》，约定：1、甲乙双方充分协商，就饭店（原北京便宜坊烤鸭店）转让事宜订立合同。饭店转让费共计900000元，在本合同签字时，由乙方一次性支付给甲方。甲方不得再向乙方索取除租金外的其他任何费用。转让费付清后，本合同方能生效。2、转让费包含有甲方已交至2012年4月30日的房屋租金。3、原合同房屋租赁期限截止至2016年4月30日，本合同期限同样截止至2016年4月30日。4、转让后的房屋和地下室租金计算方法和标准、交费时间按照原合同约定。另外，院内新建楼梯一套，车库屋面上新建房屋一层、靠西车库一间同时出租给乙方使用，出租期限、交费时间与上述房屋、地下室一致，每年租金36000元。5、乙方交保证金30000元，在承租期满后，乙方不违约的情况下，全额退还保证金（无息）。合同签订后，刘小德将ＸＸ交纳的房屋保证金30000元退还，同时向张四军收取了30000元房屋保证金。张四军向刘小德足额支付房屋租金至2013年12月31日。
2013年11月10日，第三人张四军（甲方）与第三人曹江毅（乙方）签订《饭店转让合同》，约定：1、甲乙双方经协商，现就饭店鼎源火锅城转让事宜达成协议。饭店转让费共计800000元。2、乙方受让范围。饭店的使用权、2013年12月31日前甲方已交纳的房租、原饭店装修装饰。3、甲方将房屋所有人与原转让人ＸＸ签订的原合同作为本合同附件转让给乙方，乙方应当自觉履行、承担该合同中约定的乙方的义务和责任。4、甲方已将房屋租金交纳至2013年12月31日，2014年1月1日之后的房屋租金由乙方向房屋所有人直接交纳。5、乙方应当于本合同签订之日交清2014年1月1日至2014年4月30日之间的房屋租金，2014年4月30日之后的租金由乙方按照原始房屋租赁合同约定的交纳办法执行。6、乙方应于本合同签订之日向房屋所有人直接交纳保证金30000元，待租期满后，乙方不违约的情形下，房屋所有人将保证金全额退还乙方（无息）。合同签订后，刘小德将张四军交纳的房屋保证金30000元退还，同时向曹江毅收取了30000元房屋保证金。曹江毅向刘小德足额支付房屋租金至2014年4月30日，之后租金未再支付。
2015年5月11日，三门峡市城市建设投资开发有限公司老城区新建及改造工程建设项目部发布公告，主要内容为：按照市政府要求，现对市区虢国中路（大岭路-
茅津路）进行改造，为保证安全，需要封闭施工，时间为2015年5月26日至2015年11月25日。涉案房屋门前道路位于封闭施工路段。
2016年1月6日，刘小德向ＸＸ送达房屋租金催缴通知，要求ＸＸ在收到通知10日内将拖欠的租金全部付清。逾期不付，将根据合同约定解除合同、收回房屋。通知送达后，刘小德没有在2016年1月16日前收到租金。原告起诉法院要求解决。
本院认为：原告刘小德、王多兰与被告ＸＸ签订的房屋租赁合同，ＸＸ与第三人张四军、张四军与第三人曹江毅签订的饭店转让合同，均系各方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。刘小德与ＸＸ签订的房屋租赁合同中明确约定允许转租，ＸＸ将饭店转让给张四军时，刘小德向ＸＸ退还保证金，张四军向刘小德另行交纳保证金，直接向刘小德支付房屋租金，可以证实刘小德认可ＸＸ的转租行为，刘小德与张四军之间形成不定期房屋租赁合同关系，刘小德与ＸＸ之间的房屋租赁合同关系解除。
王多兰与ＸＸ签订的租赁协议中，约定租赁期间为2006年11月10日至2009年11月10日。ＸＸ与张四军在2011年9月8日签订的饭店转让合同中，明确约定“院内新建楼梯一套，车库屋面上新建房屋一层、靠西车库一间同时出租给乙方使用，出租期限、交费时间与上述房屋、地下室一致”，张四军向刘小德支付的房屋租金中亦包含有应当支付给王多兰的租金。王多兰与ＸＸ之间未约定禁止房屋转租，王多兰实际收取了张四军交纳的租金，可以认定王多兰与张四军之间形成了不定期的房屋租赁合同关系。
张四军将涉案房屋转租给曹江毅时，刘小德向张四军退还了保证金，收取了曹江毅向其交纳的保证金，曹江毅直接向刘小德交纳租金，故刘小德与曹江毅之间形成不定期的房屋租赁合同关系，刘小德与张四军之间的租赁合同关系解除。曹江毅作为实际承租人，应当按照合同约定向原告支付自2014年1月1日之后的房屋租金。被告ＸＸ和第三人张四军在本案中不再承担责任。曹江毅应当向原告支付2014年5月1日至2016年1月16日的租金。
租金计算方式：虢国路西段南侧住宅楼一楼一层、二楼一层、三楼西户部分面积1305.15㎡，租金为1305.15㎡×21元/㎡/月×12个月+1305.15㎡×22元/㎡/月×8个月+22元/㎡/月÷30天×16天×1305.15㎡=573917.96元；地下室部分面积88.3㎡，租金为88.3㎡×14元/㎡/月×12个月+88.3㎡×15元/㎡/月×8个月+15元/㎡/月÷30天×16天×88.3㎡=26136.8元；虢国路六街坊五号院内新建楼梯、车库屋面上新建房屋一层、靠西车库一间部分的租金为3000元/月×20个月+3000元/月÷30天×16天=61600元。租金共计661654.76元。原告主张逾期利息按照年利率6%计算，符合规定，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决（缺席）如下：
被告曹江毅支付原告刘小德、王多兰租金661654.76元及逾期利息（自2016年1月16日起，按照年利率6%计算至本判决确定的给付之日止）。限本判决生效之日起十日内付清。
驳回原告刘小德、王多兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11900元，由原告刘小德、王多兰负担2170元，被告曹江毅负担9730元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。
审 判 长 马军亚
审 判 员 马 宁
人民陪审员 王 璐
二〇一七年五月十日
书 记 员 王 珩