湖南省长沙市天心区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）湘0103执异42号
案外人康卫良，男，1974年4月12日出生，汉族。
委托代理人苏剑，湖南若华律师事务所律师。
委托代理人肖晴，湖南若华律师事务所律师。
申请执行人湖南省地质建设工程（集团）总公司，住所地湖南省长沙市雨花区体院路245号。
法定代表人刘拥军，公司总经理。
委托代理人钟浩，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
被执行人湖南友文食品有限责任公司，住所地湖南省长沙天心区暮云工业园伊莱克斯大道20号。
法定代表人毛爱华，公司总经理。
委托代理人王炼斌，广东广和律师事务所律师。
被执行人湖南友文置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区暮云镇暮云工业园。
法定代表人张志文，公司董事长。
委托代理人王炼斌，广东广和律师事务所律师。
本院在执行申请执行人湖南省地质建设工程（集团）总公司（以下简称地质建设公司）与被执行人湖南友文食品有限责任公司（以下简称友文食品公司）、湖南友文置业有限公司（以下简称友文置业公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人康卫良提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人康卫良称，长沙市天心区人民法院在根据（2015）天执字第01188号执行裁定书强制执行友文置业公司财产过程中，将应属于康卫良的财产（长沙市天心区南托街道新兴科技产业园C区C3栋503号厂房）当作友文置业公司财产予以冻结并进入执行程序。请求法院中止执行，并解冻康卫良位于长沙市天心区南托街道新兴科技产业园＊区＊栋＊号的房产。
申请执行人地质建设公司辩称，长沙市天心区人民法院做出的执行行为符合法律规定，结合康卫良提交的证据，其并不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定第28条规定所列举的四种情形，执行法院的执行是正确的。
被执行人友文置业公司及友文食品公司共同辩称，1、康卫良所购房产应当认定为商品房买卖关系。2、在法院冻结前，双方已经签订了商品房买卖合同。3、在案涉冻结行为实施之前，康卫良已经支付了案涉房产的购房款918740元。4、本案案涉的房产确实没有办理房屋所有权登记转移，但已经实际交付使用。对于康卫良的异议，恳请法庭依法处理。
本院查明，地质建设公司与友文食品公司、友文置业公司建设工程施工合同纠纷一案，长沙市中级人民法院（以下简称长沙中院）于2015年4月9日作出（2013）长中民三初字第00965号民事判决：一、被告湖南友文食品有限责任公司和被告湖南友文置业有限公司共同支付原告湖南省地质建设工程（集团）总公司工程款9646028.44（5%的质保金除外）及以9646028.44元为基数按月1%的标准支付自2014年3月10日至实际支付工程款之日止的利息；二、被告湖南友文食品有限责任公司和被告湖南友文置业有限公司共同支付原告湖南省地质建设工程（集团）总公司迟延支付工程进度款利息160万元；三、被告湖南友文食品有限责任公司和被告湖南友文置业有限公司共同退还原告湖南省地质建设工程（集团）总公司履约保证金600万元及以600万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2013年8月17日至实际退还履约保证金之日止的利息；四、被告湖南友文食品有限责任公司和被告湖南友文置业有限公司共同偿付原告湖南省地质建设工程（集团）总公司停工损失272777元；五、驳回原告湖南省地质建设工程（集团）总公司的其他诉讼请求。被告湖南友文食品有限责任公司和被告湖南友文置业有限公司应在本判决生效之日起十日内履行第一、二、三、四项金钱给付义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费186608元，财产保全费5000元，鉴定费250000元，共计441608元，由原告湖南省地质建设工程（集团）总公司负担167608元，被告湖南友文食品有限责任公司和被告湖南友文置业有限公司共同负担274000元。判决生效后，友文食品公司、友文置业公司未按判决书履行给付义务，地质建设公司遂于2015年8月3日向长沙中院申请执行。2015年8月26日，长沙中院作出（2015）长中民执字第00704号执行裁定：将本院执行的（2013）长中民三初字第00965号民事判决即湖南省地质建设工程（集团）总公司与湖南友文置业有限公司、湖南友文食品有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案指定到长沙市天心区人民法院执行。本院于2015年8月27日立案受理。2015年8月28日，本院作出（2015）天执字第1188-1号执行裁定：冻结、扣划被执行人湖南友文食品有限责任公司、湖南友文置业有限公司的银行存款20707601.53元或查封、扣押其价值相当的财产。并于2015年8月28日向长沙市住建委发出（2015）天执字第1188号协助执行通知：协助冻结被执行人湖南友文置业有限公司名下位于长沙市天心区新兴科技园＊区＊栋101、201、303、403、404、503、601、401、501房，&栋101、301、302、501、502、601、602、402房，共计17套房屋，冻结时间为三年，从2015年8月28日至2018年8月27日。康卫良遂提出上述异议。
另查明，康卫良与友文置业公司在2014年4月16日签订《长沙县商品房定购合同》及《合同补充协议》一份。约定，康卫良定购坐落于新兴科技产业园＊栋＊号房屋，规划用途为工业厂房，建筑面积570㎡；计价方式为单价2682元／㎡，总房价1528740元；付款方式为签订定购合同当日支付实际总房款的60%（918740元），尾款（610000元）在签订《商品房买卖合同》之日起7个工作日内付清。康卫良在合同签订当日支付了购房款918740元。根据预测面积核算，康卫良应付商品房价款为1496234元，购房余款577494元至今尚未支付。友文置业公司已经将上述房产交付康卫良使用。
本院认为，长沙中院作出的（2013）天民初字第1940号民事判决书是生效的法律文书，长沙中院将该判决的执行指定由本院执行，本院依据该生效法律文书采取的执行行为符合法律程序。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，康卫良在本院查封之前与友文置业公司签订了商品房的书面买卖合同，并按合同约定支付了部分价款，承诺余款577494元按法院的要求交付执行，康卫良已实际占有使用案涉房产，其权利能够排除执行，故康卫良的异议理由成立，依法应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。据此，依照《》第一百五十四条、第之规定，裁定如下：
一、中止对长沙市天心区新兴科技产业园＊区＊栋＊号房产的执行；
二、在康卫良按照本院的要求将购房余款577494元交付执行后，解除对长沙市天心区新兴科技产业园＊区＊栋＊号房产冻结手续。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 周长军
审 判 员 曹淑伟
人民陪审员 靳美姣
二〇一六年四月六日
代理书记员 唐 丹
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。