四川省彭州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0182民初3729号
原告成都百维投资开发有限公司。住所地：四川省彭州市。
法定代表人何银林，职务：总经理。
委托代理人任思龙，国浩律师（成都）事务所律师。
被告孙涛，男，汉族，1987年1月20日出生，住四川省南部县。
第三人中国工商银行股份有限公司彭州支行。住所地：四川省彭州市。
负责人张凌燕，职务：行长。
委托代理人毛明刚，男，汉族，1974年3月6日出生，住四川省彭州市，系中国工商银行股份有限公司彭州支行员工。
原告成都百维投资开发有限公司（以下简称百维投资公司）与被告孙涛、第三人中国工商银行股份有限公司彭州支行（以下简称工行彭州支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百维投资公司的委托代理人任思龙，第三人工行彭州支行的委托代理人毛明刚到庭参加诉讼，被告孙涛经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告百维投资公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、判决被告支付原告违约金58094.60元；3、判决被告支付原告代偿款7108.44元；4、判决被告办理撤销商品房预售合同备案手续；5、判决被告承担原告支付的律师代理费30000元；6、判决被告承担原告支付的公证费2800元；7、判决解除原、被告和第三人签订的《个人购房借款/担保合同》。事实和理由：2014年6月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告向原告购买位于彭州市某小区某幢某单元某层某号商品房，套内建筑面积61.22平方米，总价款290473元�其中90473元为首付款，余款200000元以按揭贷款方式支付。上述买卖合同及补充协议签订后，被告、第三人与原告就按揭贷款事宜签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告作为借款人向第三人借款200000元，原告作为保证人为前述借款提供阶段性连带责任保证担保。上述合同签订后，第三人依约向被告发放了上述贷款，因被告未按时向第三人支付按揭款及利息，第三人多次向原告致函要求原告承担连带保证责任，截止2016年9月，原告已向第三人履行借款合同项下担保责任款项7108.44元，目前该代偿责任仍在继续发生。原告代偿按揭款后，多次通过电话、短信、公证邮寄的方式向被告催收并寄送催收函，但被告仍未向原告支付代偿款。同时，因被告与浙江民泰银行新都支行的金融借款合同纠纷，已导致涉案商品房被新都区法院查封。被告的前述行为及涉案商品房被法院查封，已导致商品房买卖合同及补充协议的合同目的不能实现，根据合同约定及法律规定，原告有权要求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》并撤销商品房预售合同备案，要求被告支付原告违约金、代偿款、律师费、公证费、诉讼费。另外，借款合同的目的已经无法实现，原告有权要求解除借款合同。请求人民法院支持原告的诉讼请求。
被告孙涛未作答辩。
第三人工行彭州支行述称，对原告要求解除与被告的商品房买卖合同、补充协议以及原告要求解除借款合同无异议，但我方要求被告立即归还借款本息，要求原告承担连带担保责任并要求对抵押的房屋优先受偿。事实和理由：第三人与原、被告于2014年6月签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向第三人借款200000元用于购买原告开发的位于�州市某小区某幢某单元某层某号商品房，并约定被告以其所购房屋提供抵押担保，原告提供阶段性连带责任保证担保。上述合同签订后，第三人按约发放了贷款，办理了房屋抵押相关手续，但被告却未按约履行还款义务，多次逾期，构成严重违约。第三人已于2016年10月26日宣布被告的贷款全部到期，被告仍未在规定期限内履行还款义务。请求人民法院支持第三人的诉讼请求。
原告百维投资公司为证明其诉讼主张，向法庭举证如下：
1、原、被告和第三人身份信息。证明原、被告和第三人主体适格；
2、《商品房买卖合同》及补充协议、商品房买卖合同摘要。证明原、被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议并进行了合同备案登记的事实；
3、《个人购房借款担保合同》。证明原、被告与第三人签订了借款担保合同的事实；
4、第三人要求原告承担阶段性担保的函和逾期贷款催收通知书、第三人的复函、原告替被告还款的回单。证明被告未按时支付按揭款，第三人要求原告还款，原告代被告支付了按揭款本息的事实；
5、裁定书、协助执行通知书。证明被告有其他债务而导致案涉房屋被新都区法院查封的事实；
6、公证书3份。证明原告要求被告按照《商品房买卖合同》及补充协议支付按揭款，并且向被告发送解除合同通知书的事实；
7、委托代理合同、发票、转款凭证、公证费发票。证明被告应承担因本案发生的律师代理费30000元、公证费2800元的事实。
第三人工行彭州支行为证明其述称主张，向法庭举证如下：
1、第三人营业执照和原、被告身份信息。证明第三人和原、被告主体适格；
2、购房借款担保合同、借据、商品房买卖合同摘要及补充协议。证明原、被告及第三人签订借款合同并将贷款发放给被告，被告委托支付给原告的事实；
3、贷款提前到期通知函、公证书、还款记录信息单。证明因被告未按时支付按揭款，第三人向被告发送贷款提前到期的通知函的事实。
经质证，对原告提交的证据，第三人工行彭州支行均无异议。对第三人提交的证据，原告均无异议。
经庭审质证，对原告的证据，本院认为，证据1能够证明原、被告和第三人的主体资格，本院予以采信；证据2能够证明原、被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议并进行了合同备案登记的事实，本院予以采信；证据3能够证明原、被告与第三人签订了借款担保合同的事实，本院予以采信；证据4能够证明被告未按时支付按揭款，第三人要求原告还款，原告代被告支付了按揭款本息的事实，本院予以采信；证据5仅证明被告有其他债务而导致案涉房屋被新都区法院查封的事实，该证据与本案争议无关，本院不予采信；证据6能够证明原告要求被告按照《商品房买卖合同》及补充协议支付按揭款，并且向被告发送解除合同通知书的事实，本院予以采信；证据7能够证明原告因本案产生律师代理费30000元、公证费2800元的事实，本院予以采信。对第三人提交的证据，本院认为，证据1能够证明第三人和原、被告的主体资格，本院予以采信；证据2能够证明原、被告及第三人签订借款担保合同，第三人将贷款发放给被告，被告委托支付给原告的事实，本院予以采信；证据3能够证明因被告未按时支付按揭款，第三人向被告发送贷款提前到期的通知函的事实，本院予以采信。
本院根据上述有效证据并结合各方当事人的陈述，认定以下案件事实：
2014年6月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告孙涛购买原告百维投资公司开发的位于彭州市某小区某幢某单元某层某号商品房，建筑面积80.24平方米，总价款290473元，其中首付款为90473元，余款200000元以按揭贷款方式支付。《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》签订当日，被告支付原告首付款90473元，原告为被告办理了商品房买卖合同备案登记，签约备案号为46839。2014年6月30日，被告孙涛、第三人工行彭州支行与原告百维投资公司就按揭贷款事宜签订《个人购房借款/担保合�》，约定被告作为借款人向第三人借款200000元，借款期限为240个月，用于购买原告开发的位于彭州市某小区某幢某单元某层某号商品房，并约定被告以所购房屋为本笔贷款提供抵押担保，原告作为保证人为前述借款提供阶段性连带责任保证担保。上述合同签订后，第三人于2014年7月1日依约向被告发放了上述贷款并转至原告账户。借款后，被告按约向第三人支付了2014年8月至2016年4月的按揭款，2016年4月以后的按揭款未再归还。因被告未按时向第三人支付按揭款及利息，第三人多次向原告致函要求原告承担连带保证责任，原告已向第三人支付了2016年5月至2016年9月按揭款7108.44元。原告代被告支付按揭款后，多次通过电话、短信、公证邮寄的方式向被告催收并寄送催收函。第三人已于2016年10月26日宣布被告的贷款全部到期，并要求被告在规定期限内履行还款义务。经原告�第三人催告，被告一直未履行还款义务，原告于2016年10月起诉来院。另查明，原、被告双方至今未进行房屋交付；原、被告及第三人未办理房屋抵押登记；截止2016年10月26日，被告尚欠第三人贷款本金188889.97元，利息、罚息、复利895.22，共计189785.19元；原告支付本案律师费30000元。
本院认为，本案属商品房预售合同纠纷，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，第三人和原、被告三方签订的《个人购房借款/担保合同》是各方的真实意思表示，内容合法有效，各方应当按约履行。从2016年5月起被告就未再向第三人支付按揭款及利息，原告代被告支付了2016年5月至2016年9月的按揭款及利息7108.44元，被告的违约行为致使原告的合同目的不能实现，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》以及原、被告和第三人签订的《个人购房借款/担保合同》依法应当予以解除。故对原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》以及原、被告和第三人签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金58094.60元的主张，本院认为，原告主张按总房款的20%承担违约金明显过高，本院认定按总房款的10%即29047.30元计算违约金比较合理。关于原告要求被告支付代偿款7108.44元、律师费30000元，本院认为，由于代偿款7108.44元、律师费30000元属原告的实际损失，按照合同约定和法律规定，被告应当支付给原告。关于原告主张的公证费2800元，本院认为，因缺乏合同约定，本院不予支持。关于原告要求被告办理撤销商品房预售合同备案手续，本院认为，该主张符合《商品房买卖合同补充协议》的约定�本院予以支持。关于第三人的诉讼请求，本院认为，由于被告的行为构成违约，第三人要求被告立即归还借款本息并要求原告承担连带担保责任，符合《个人购房借款/担保合同》的约定，原告作为连带责任保证人应承担连带保证责任。故对第三人要求被告立即归还尚欠借款本息，并要求原告承担连带保证责任的诉讼请求本院予以支持；对第三人要求对位于彭州市某小区某幢某单元某层某号商品房享有抵押权并优先受偿的诉讼请求，本院认为，因未办理房屋的抵押登记，第三人要求行使抵押权缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，对原告和第三人合理的诉讼请求，本院予以支持；对原告和第三人不合理的诉讼请求，本院不予支持。被告未作答辩，视为其对抗辩权的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、�一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告成都百维投资开发有限公司与被告孙涛签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；
二、解除原告成都百维投资开发有限公司、被告孙涛、第三人中国工商银行股份有限公司彭州支行签订的《个人购房借款/担保合同》；
三、被告孙涛在本判决生效之日起五日内支付原告成都百维投资开发有限公司违约金29047.30元、代偿款7108.44元、律师费30000元，�计66155.74元；
四、被告孙涛在本判决生效之日起五日内协助原告办理撤销商品房买卖合同备案登记；
五、原告成都百维投资开发有限公司在本判决生效之日起五日内返还被告孙涛首付款90473元（与本判决第三项品迭后，原告成都百维投资开发有限公司在本判决生效之日起五日内返还被告孙涛首付款24317.26元）；
六、被告孙涛在本判决生效之日起五日内归还第三人中国工商银行股份有限公司彭州支行借款本金188889.97元并同时支付第三人利息895.22元（利息计算至2016年10月26日，2016年10月26日以后的利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》的约定计算至本金付清之日止），原告成都百维投资开发有限公司对被告孙涛的该债务承担连带清偿责任；
七、驳回原告成都百维投资开发有限公司的其他诉讼请求；
八、驳回第三人中国工商银行股份有限公司彭州支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3564元，由被告孙涛负担（被告应负担的受理费已由原告垫付，被告在本判决生效之日起五日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 刘述春
二〇一六年十二月二十三日
书记员 胡云强
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