福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0103民初3298号原告：孙为坚，男，1979年10月6日出生，汉族，住福建省福清市，委托诉讼代理人：施琦，男，1974年5月16日出生，汉族，住福建省福清市，被告：王针芳，女，1983年7月20日出生，汉族，住福建省闽侯县，被告：林娟花，女，1978年6月15日出生，汉族，住所地福建省连江县，上列两被告共同委托诉讼代理人：任建生，福建秉峰律师事务所律师。原告孙为坚与被告王针芳、林娟花房屋租赁合同纠纷一案，于2016年9月13日由福州市中级人民法院发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙为坚的委托诉讼代理人施琦，被告王针芳，以及被告王针芳、林娟花的共同委托诉讼代理人任建生到庭参加诉讼。原告孙为坚向本院提出诉讼请求：1、判令准予原告孙为坚解除与被告王针芳、林娟花签订的租赁合同，被告王针芳、林娟花在结清水、电、物业等各项费用后按照合同约定将讼争店面返还给原告孙为坚;2、被告王针芳、林娟花向原告孙为坚支付讼争店面从2015年4月20日至2015年5月19日的租金人民币61431元，并从2015年5月20日起按日5%支付滞纳金至结清租金之日止;3、被告王针芳、林娟花向原告孙为坚支付违约金人民币813862元;4、本案诉讼费由被告承担。（诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告王针芳、林娟花向原告孙为坚支付讼争店面从2015年4月20日至合同解除之日止的租金，并按日万分之五支付滞纳金至结清租金之日止）。事实和理由：2012年4月23日，原告孙为坚与被告王针芳、林娟花在居间人兰庭房产代理有限公司（群升店）居间服务下签订了一份租赁合同，租赁合同中约定：原告孙为坚为出租人（甲方）,被告王针芳、林娟花为承租人（乙方），甲方将其所有的位于福州市台江区后州街道三通路13号中亭街改造嘉和苑连体部分1层50号店面（房产权证编号：0971681，建筑面积168.85㎡）的店面出租给乙方作为服装经营使用，租赁期限自2012年8月20日起至2017年8月19日止。双方约定租金按月支付，第一年每月租金人民币55720元（税后），以后每年按5%递增。即第二年月租金为58506元，第三年月租金为61431元，第四年月租金为64502元，第五年月租金为67727元。租赁押金为人民币300000元，其中人民币100000元甲方承诺按月息1%的利率向乙方支付利息，该利息由乙方在每个租赁年度最后一个月（7月20日-8月19日）的租金中一次性扣除。双方还约定，乙方若逾期支付租金累计超过十天的或者擅自转租该店面，甲方可以解除合同，并要求乙方按月租金的双倍支付违约金。在租赁期间，任何一方擅自解除本合同的，均应向守约方支付违约金人民币1000000元。2012年8月1日，原告在收取两被告第一个月租金（2012年8月1日-2012年9月20日）人民币74293元以及押金人民币300000元后将讼争店面交给两被告用于经营服装店。此后，双方正常履行合同。但到了2014年5月19日，两被告尚未向原告支付该月租金人民币61431元，经原告多次催讨，两被告仍拒绝支付，至今早已超过合同约定期限十天，且两被告未经原告同意在讼争店面门口贴出公告，擅自转租该店面，其行为均已构成违约，故原告要求两被告按月租金的双倍支付违约金，即人民币122862元。2015年5月28日，被告王针芳发函给原告孙为坚，擅自解除双方租赁合同，按照合同约定，两被告应当就此项违约向原告支付违约金人民币1000000元。综上所述，两被告应当偿还原告最后一个月租金人民币61431元；两项违约金共计人民币1122862元，原告应当返还被告押金人民币300000元，及其中人民币100000元按月1%计算9个月的利息人民币9000元，因此两被告还应当向原告支付违约金人民币813862元。原告为此向本院提交了下列证明材料：1、原告身份证；2、两被告身份证；3、《租赁合同》；4、榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》；5、现场照片十二张；6、告知函。被告王针芳、林娟花辩称，1、被告同意解除原被告之间签订的《租赁合同》。2、被告同意向原告支付自2015年5月20日至6月2日止总共13天的店面租金人民币26620.10元。3、原告诉请被告支付违约金813826元,没有事实和法律依据。首先,被告是由于店面服装经营状况恶化因素,致使原告提出解除原被告之间签订的《租赁合同》,而非恶意所致;其次,原告诉请被告支付违约金813826元,没有法律依据,《租赁合同》第十二条违约责任约定,不符合法律规定,且明显过高,显失公平,请求法院依合同法第114条的规定予以调低。4、原被告之间在结清租金后,原告应将剩余的押金及其利息一次性返还被告。综上所述，原告的诉讼请求,没有依据,请求法院依法驳回其诉讼请求。经审理查明，坐落于福州市台江区后洲街道XX路XX号中亭街改造XX连体部分X层XX店面房产属原告孙为坚所有,其持有榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》。2012年4月23日，以原告孙为坚为出租方（甲方），被告王针芳、林娟花为承租方（乙方），双方签订了一份《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于福州市台江区后洲街道XX路XX号中亭街改造XX连体部分X层XX店面出租给乙方作服装经营使用，租赁期限自2012年8月20日至2017年8月19日止;乙方向甲方交纳押金300000元[乙方应于签约当日向甲方支付押金100000元，余款200000万应于2012年7月1日前向甲方一次性支付],其中100000元押金甲方承诺按月息1%的利率向乙方支付利息,该利息乙方将在每年的最后一个月的租金中一次性扣除;月租金:第一年月租金为55720元，之后以第一年为基准每一年按5%递增,即第二年月租金为58506元、第三年月租金为61431元…；租金每个月支付一次,每月15日至19日付下个月租金,租金支付采用银行转帐方式[开户行:福建海峡银行龙田支行,户名:孙为坚,帐号:62×××56];合同第十二条违约责任约定:…2、在合同租赁期间,乙方擅自解除本合同的,应向甲方支付违约金人民币壹佰万元整;支付的违约金低于甲方实际损失的,乙方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分;甲方可从押金中抵扣违约金,押金不足抵扣的,不足部分则由乙方另行支付。同时,合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告将上述店面交付被告经营使用,被告依约向原告交纳押金300000元;尔后,被告亦依租赁合同的约定交纳租金及费用。2015年5月28日,被告致原告《告知函》;函件表述:因被告经营亏损,无法继续承租,函请原告于2015年6月2日下午三点在讼争店面办理退房移交手续。对此,原告依函请到场,但双方未达成一致意见。2015年6月18日，原告诉至本院。又查明,2015年4月19日,被告向原告支付了下一个月租金61431元。2015年6月9日,以王针芳为原告就本案《租赁合同》纠纷向本院提起民事诉讼,其主要诉讼请求为解除《租赁合同》;该案在未送达被告之前,王针芳提出撤诉申请;2015年7月30日,本院作出台民初字第2093号裁定书,裁定准予撤回起诉。诉讼中，原、被告双方确认2015年5月19日之前店面租金已付清。被告王针芳、林娟花明确表示同意解除2012年4月23日原被告双方订立的《租赁合同》;同时,被告认为讼争店面的店门系电动装置,2015年6月2日之后物业部门受原告之托对讼争店面进行停电,致使被告无法开店经营,故被告不承担2015年6月2日以后的租金。对此,原告认为物业部门的停电非其授意,与原告无关。另，原一审诉讼中,经法院组织协调,原、被告双方于2015年7月2日办理了讼争店面退房交接手续，原告孙为坚才实际收回讼争店面。本院认为，原告孙为坚与被告王针芳、林娟花订立的《租赁合同》系立约双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律法规强制性规定，应认定合法有效，具有法律约束力。诉讼中，原、被告双方明确表示同意解除2012年4月23日订立的《租赁合同》，符合法律规定,本院依法对此予以确认。鉴于讼争店面已于2015年7月2日由原告收回,双方之间的房屋租赁合同关系实际至此已经解除。诉讼中，原被告双方亦确认2015年5月19日之前店面租金已付清，因此,被告现应向原告支付2015年5月20日至2015年7月2日的租金88051元（1个月零13天，即61431元+61431元/30×13）。2015年5月28日,被告致原告《告知函》的内容为因其经营亏损,而要求解除《租赁合同》，属单方作出的提前要求解约的行为，对原告不产生解除合同的效力，原告未依约按时支付租金，并要求提前解除合同的行为，已构成违约，被告应承担相应的违约责任。上述《租赁合同》约定违约金计付标准为1000000元,而被告在诉讼中对该违约条款约定的合法性提出质疑,并要求调低计付标准，鉴于合同法规定的违约金制度，已确定违约金以补偿性为主，惩罚性为辅，且原告亦未提交合同未能继续履行给其造成实际损失金额的依据，故结合本案实际情况，对该违约金计付标准予以适当调整，酌情调整为被告应当向原告支付违约金184293元（月租金61431元的三个月计付）。上述《租赁合同》解除后,原告亦应将店面押金300000元返还被告，鉴于被告在答辩中已要求原告予以退还，而原告在其诉状中也已主张将上述押金300000元，及其中的100000元依合同约定按月1%计算9个月（2014年8月20日至2015年5月19日）的利息人民币9000元与被告应承担的违约金相抵扣，因此为避免当事人诉累，原告在本案中应将抵扣后的押金余款退还给被告，300000元押金中的100000元利息应计至上述租赁合同于2015年7月2日实际解除之日止，即10433.33元（10个月零13天）。综上所述，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告孙为坚与被告王针芳、林娟花双方签订的《租赁合同》于2015年7月2日解除;二、被告王针芳、林娟花应支付给原告孙为坚2015年5月20日至2015年7月2日的租金人民币88051元；三、被告王针芳、林娟花应向原告孙为坚支付违约金人民币184293元;四、驳回原告孙为坚的其他诉讼请求。五、原告孙为坚应将租赁押金人民币300000元，及其中100000元的利息10433.33元返还给被告王针芳、林娟花；六、上述第二、三、五项判决所确定的金额相抵扣后，原告孙为坚应于本判决生效之日起十日内将租赁押金及利息余款人民币38089.33元退还给被告王针芳、林娟花。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10131元，由原告孙为坚负担1131元，被告王针芳、林娟花负担9000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  傅建勇人民陪审员  刘依金人民陪审员  朱幼庭二〇一七年二月二十三日书 记 员  郭楚楚附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。