江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终2412号
上诉人（原审被告）：叶晓超，男，1988年10月25日出生，汉族，户籍地江苏省灌南县，现住江苏省苏州。
被上诉人（原审原告）：吴文亚，女，1971年2月6日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市姑苏区，现住江苏省苏州。
委托诉讼代理人：罗露（系吴文亚配偶），男，1971年9月8日出生，汉族，住江苏省苏州。
上诉人叶晓超因与被上诉人吴文亚房屋租赁纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初6119号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人叶晓超上诉请求：撤销一审民事判决；由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1、吴文亚于2017年8月28日告知叶晓超解除租赁合同，是以实际行为行使了解除权，叶晓超于2017年8月28日知晓了其解除合同的意思表示，租赁合同应于该日解除。2、吴文亚于2017年8月28日告知叶晓超解除租赁合同后，将次承租人赶出房屋，表示其已收回房屋，叶晓超不应承担2017年9月至10月的租金。3、2017年8月28日合同解除，叶晓超没有义务交纳物业管理费至2017年10月31日，且物业管理公司提供的物业管理不到位，叶晓超有权要求减少相应的物业管理费。
被上诉人吴文亚答辩称：一审判决双方合同解除之日正确，事实上涉案房屋一直到一审开庭的时候还有次承租人在使用，上诉人还在收取租金，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告吴文亚向一审法院起诉请求：1、解除吴文亚、叶晓超签订的租赁合同，叶晓超交还苏州市冠南苑5幢2301室房屋；2、叶晓超支付物业管理费12107元；3.吴文亚不向叶晓超返还保证金2100元；4.本案诉讼费由叶晓超负担。审理中，吴文亚增加如下诉讼请求：叶晓超支付租金共计4200元（2017年9-10月）、电费801元。
一审法院认定以下事实：苏州市冠南苑5幢2301室房屋（建筑面积141.66平方米）系成套住宅，为吴文亚与其配偶罗露共同共有。2015年1月24日，吴文亚（甲方）与叶晓超（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将冠南苑5幢2301室房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2015年3月1日起至2019年3月1日止；租金为每月2100元，乙方每三个月支付一次租金，并承担在租赁时所发生的水费、电费和物业管理费；乙方在签订合同时向甲方支付租房保证金2100元，合同期满终止时，甲方对租赁期内发生的基本费用清算后退回乙方。合同第八条“乙方义务”第1项为“按照本合同规定的时间和方式支付租金、保证金和其他费用”；第九条“违约处理”第1项为“如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足抵过甲方损失，乙方应予以赔偿”；第十条“补充条款”第4项为“乙方要按时交物业费”。以上合同签订后，吴文亚将毛坯状态的房屋交付给叶晓超，叶晓超将房屋分隔成6间，进行简单装修并添置了空调等设施后用于转租获利。租赁期间，叶晓超按期向吴文亚支付了截至2017年8月的租金及租赁保证金，但未向物业公司或吴文亚支付过物业管理费。2017年9月1日，冠南苑小区的物业服务单位向租赁房屋业主发出催交物业费的函件，要求在7日内交清拖欠的物业管理费12107元（自2015年3月16日起至2017年12月31日止）。此后，吴文亚向叶晓超催交物业费未果，遂至租赁房屋内告知次承租人要解除与叶晓超的租赁合同。之后，有部分次承租人搬离房屋。叶晓超未向吴文亚支付2017年9月1日之后的租金，其收取房屋内部分承租人的租金至2017年10月，尚有801元电费未付清。现租赁房屋室内尚有个别次承租人占用房屋未搬出，吴文亚在庭审中表示由其自行清理。
一审法院认为，吴文亚与叶晓超签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。叶晓超未按约定支付物业管理费，经吴文亚催告后仍未支付，吴文亚有权依约行使解除权。吴文亚虽在诉前至租赁房屋内告知次承租人解除合同的意向，但并未正式发出解除通知，叶晓超也未因此腾让房屋，故叶晓超主张双方合同于2017年8月28日即已解除并无事实依据。鉴于叶晓超对解除合同不持异议且认为在诉前已经解除，一审法院确定吴文亚向一审法院起诉之日即2017年9月8日为双方租赁合同解除之日。合同解除后，叶晓超应当将承租房屋腾清后交还吴文亚，腾清房屋过程中，叶晓超应当清退次承租人，可以搬走、拆除可移动物品和设施，不得破坏房屋的固定结构和安全。现有次承租人未搬离的，可由吴文亚自行负责清退。关于吴文亚各项支付请求，一审法院分别确认如下：
1.租金及房屋使用费。自2017年9月起，叶晓超虽认可合同解除，但未将房屋腾清并向吴文亚交还，且收取了部分次承租人的租金至2017年10月，应当承担2017年9至10月期间的租金及房屋使用费。吴文亚主张其按合同约定的租金标准（每月2100元）支付两个月租金4200元的诉请，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。
2.物业管理费。叶晓超应当按照租赁合同的约定承担使用房屋期间的物业管理费，一审法院确定由其支付物业管理费至2017年10月31日止，其称物业服务存在问题的抗辩不足以免除其根据租赁合同承担物业费的义务。根据物业公司催缴的金额及缴费周期，叶晓超应当承担的物业费金额为11384元，吴文亚要求其交纳2017年全部物业费并无事实依据，其超出一审法院确定范围的主张，一审法院不予支持。
3.电费。吴文亚主张承租房屋内尚有电费801元未付清，叶晓超予以认可并同意支付，关于吴文亚的该项诉讼请求，一审法院予以支持。
4.保证金。叶晓超在租赁合同签订时依约交付了保证金2100元，现双方合同已经解除，吴文亚主张不予返还并无合同依据，一审法院不予支持。根据合同约定的保证金的用途，可在本案中抵扣叶晓超的应付费用。综上，关于吴文亚主张解除双方签订的《房屋租赁合同书》并要求叶晓超返还苏州市冠南苑5幢2301室房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。叶晓超还需向吴文亚支付租金及房屋使用费4200元、物业管理费11384元、电费801元，合计16385元，与其已支付的保证金2100元相抵，还需支付14285元；吴文亚不再向叶晓超返还保证金2100元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条规定，一审法院判决：一、吴文亚与叶晓超签订的关于苏州市冠南苑5幢2301室房屋的《房屋租赁合同书》于2017年9月8日解除；叶晓超于判决生效后十日内将苏州市冠南苑5幢2301室房屋腾清后交还吴文亚；二、叶晓超向吴文亚支付租金及房屋使用费4200元、物业管理费11384元、电费801元，合计16385元，与其已支付的保证金2100元相抵，还需支付14285元，于判决生效后十日内履行；吴文亚无需向叶晓超返还保证金2100元；三、驳回吴文亚其他诉讼请求。案件受理费1225元，由吴文亚负担61元，叶晓超负担1164元。
二审中，当事人未提交新证据。
二审查明事实与一审法院查明事实相一致。
本院认为，关于涉案房屋租赁合同的解除时间,吴文亚虽告知次承租人要解除合同,但该解除合同的意思表示并不是向承租人叶晓超作出,即吴文亚解除合同通知未到达叶晓超,叶晓超上诉主张合同于2017年8月8日解除,依据不足,本院不予支持。吴文亚起诉要求解除合同，叶晓超不持异议且认为合同在诉前即已解除，一审法院确定吴文亚起诉之日2017年9月8日为合同解除之日符合本案实际情况，并无不当。至2017年11月，涉案租赁房屋中还有次承租人未搬离导致吴文亚不能收回房屋，且叶晓超收取部分次承租人的租金至2017年10月，故叶晓超应按合同约定向吴文亚支付至2017年10月的相关费用，包括房屋租金（合同解除前）、房屋占有使用费（合同解除后）及物业管理费和电费。
综上，叶晓超的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1125元，由上诉人叶晓超负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾雪蓉
审判员 黄文杰
审判员 郑 雄
二〇一八年五月三十一日
书记员 黄 婷