云南省安宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第160号
原告吴姣，女，汉族，1982年9月28日出生，云南省昆明市人，住云南省昆明市。
原告卢健，男，汉族，1982年10月16日出生，云南省昆明市人，住云南省昆明市。
委托代理人晏明和，云南呈祥律师事务所律师，特别授权代理。
被告昆明财兴盛房地产开发有限公司。
住所：昆明市高新技术开发区科医路***号。
法定代表人郑宣明，该公司总经理。
委托代理人张德刚，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
原告吴姣、卢健诉被告昆明财兴盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月6日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员薛驹独任进行审理，并于2014年2月19日公开开庭审理此案，原告吴姣、卢健及委托代理人晏明和，被告昆明财兴盛房地产开发有限公司委托代理人张德刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2009年7月29日与被告签订了商品房购销合同，购买被告开发建设并可以出售的位于安宁财兴盛商业广场第12幢18号1-2层商铺一套，原被告双方就项目建设依据、商品房销售依据、所购商品房基本情况、计价方式价款、面积误差的处理、付款方式及期限、交付期限、逾期交房的违约责任、交接、争议处理方式等均进行了约定。同日，双方就价外费用的约定、单方解除合同、房屋交付、面积不符、车库、车位、物业管理，其他相关等未尽事宜签订了《商品房购销合同》补充协议。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款405372元和相关税费、配套费、维修基金。按合同约定被告应当于2010年11月30日前交付，但至今被告未履行交房义务。据此，根据原被告签订的《商品房购销合同》第七条的规定，被告应于2010年11月30日前交付商品房给原告，逾期交房的按该合同第九条的规定“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房止30天内，甲方（被告）按每天叁拾元向乙方（原告）支付违约金合同继续履行；逾期30天后甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”。综上，被告逾期交房的行为，严重违反了合同约定，侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令：1、判令被告立即将原告购买的位于安宁财兴盛商业广场12幢18号第1-2层商铺交付给原告，2、判令被告向原告支付逾期交房违约金45288（违约金计算方式：2010年11月30日至12月30日按每天30元计算；2010年12月31日至2013年12月31日按原告已付房款的0.01%乘以逾期天数计算）。3、诉讼费由被告承担。
被告昆明财兴盛房地产开发有限公司答辩称：安宁财兴盛商业广场因政府行政行为即修建螳螂川大桥原因，目前尚未通过综合验收，涉案房屋目前不具备交付条件，不能交付给被答辩人。被答辩人逾期交房，其原因不在与答辩人，而是由于安宁市政府的行政行为导致，该行政行为属情事变更，答辩人不应承担违约责任，不应向被答辩人支付逾期交房违约金。为此，请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
原告吴姣、卢健为其所主张的诉讼请求，提交以下4项证据材料：
1、两原告身份证、被告工商登记卡片各一份，欲证实原被告的诉讼主体资格及自然情况。
经质证，被告对该证据三性无异议。
经审查，本院对该证据予以采信。
2、《商品房购销合同》（SYGC-0492），《商品房购销合同》补充协议附件一、附件二，房地产管理机关登记备案表，首付款发票，首付款收据，受理通知书，公证书，个人购房（抵押）担保借款合同，富滇银行进账单各一份，欲证实原被告就购房事宜进行了约定，该合同合法有效，合同第七条约定的交付时间为2010年11月30日，被告至今未交付，合同第九条约定的被告逾期交房的违约责任，原告按合同向被告全额支付了购房款、配套费、维修基金等相关费用，已按合同全面履行了应尽义务。
经质证，被告对该证据三性无异议。
经审查，本院对该证据予以采信。
3、协议书一份，欲证实被告认可逾期交房的事实。
经质证，被告对该证据三性无异议。
经审查，本院对该证据予以采信。
4、照片3张，欲证实该房屋现状，被告至今未交付。
经质证，被告对该证据三性无异议。
经审查，本院对该证据予以采信。
被告昆明财兴盛房地产开发有限公司向法庭出示以下二组证据：
第一组：《申请》一份，欲证实安宁市政建设需要，安宁市政府占用被告14.27亩土地，造成被告该项目绿化用地减少。
经质证，原告认为被告该证据没有原件，不认可其三性，也不能证明被告逾期交房的理由。
经审查，本院对该证据的真实性在本案中不作认定。
第二组：《关于请求办理“财兴盛商业广场”绿化验收的紧急报告》、《报告》各一份，欲证实被告积极协调安宁市政府对财兴盛商业广场项目进行绿化验收。
经质证，原告认为被告该证据没有原件，不认可其三性。被告已经交付了一些商铺，应该不存在被告所说的绿化用地不达标的理由，实际是被告方拖欠工程款，导致房屋被施工方占据，所以不能交付。
经审查，本院对该证据的真实性在本案中不作认定。
本案经过审理，可以确认以下案件事实：2009年7月29日原告吴姣、卢健（乙方）与被告昆明财兴盛房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》（合同编号：SYGC-0492）及附件一、附件二，合同约定吴姣、卢健购买被告昆明财兴盛房地产开发有限公司开发销售的位于安宁财兴盛商业广场第12幢18号1-2层商铺，合同总价款为人民币405372元，合同第七条约定甲方应于2010年10月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方，合同第九条对甲方逾期交房的违约责任做出了相应约定，双方对其他权利义务也做了相应的约定。合同签订当日，原告向被告支付购房首付款人民币205372元，并向被告缴纳维修基金8107元、配套费1760元。2011年1月7日吴姣、卢健作为借款人抵押人，富滇银行昆明国防路支行作为贷款人抵押权人，昆明财兴盛房地产开发有限公司作为保证人共同签订《个人购房（抵押）担保借款合同》，吴姣、卢健向富滇银行昆明国防路支行抵押贷款人民币200000元整，三方对各自的权利义务做了相应的约定。该借款合同于2011年1月13日经云南省昆明市真元公证处公证。2011年1月10日原告吴姣通过富滇银行昆明南屏支行向被告昆明财兴盛房地产开发有限公司支付购房款人民币200000元。2012年3月20日原告吴姣与被告昆明财兴盛房地产开发有限公司签订协议书，该协议明确因其他原因被告截止2012年3月20日仍未移交商铺给原告，为减少购房者损失，被告同意按该市场现行市场租赁价支付2012年3月20日至2012年9月20日止的租金人民币21582元，该费用已实际支付。另查明，截止目前被告开发的安宁财兴盛商业广场项目并未通过国家相关部门的验收。
依据本案的案件事实和有关法律规定，本院对本案评判如下：
本案是因商品房预售引发的诉讼。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房款的行为。本案中被告昆明财兴盛房地产开发有限公司将自身建设中的安宁财兴盛商业广场12幢18号1-2层房屋预先出售给原告吴姣、卢健，双方签署了商品房购销合同，因此原被告双方之间形成了商品房买卖合同关系。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。作为承购人的原告已于2009年7月9日向被告支付购房首付款人民币205372元、维修基金人民币8107元、配套费1760元，2011年1月10日原告通过富滇银行昆明南屏支行向被告昆明财兴盛房地产开发有限公司支付购房款人民币200000元，综上原告共计向被告支付款项总金额为人民币415239元，原告已经履行了自己的合同义务，而作为房屋预售方的被告也应当按照合同的约定于2010年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，但至今被告并未能履行自己的合同义务，因此被告已经构成了违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中原被告双方在合同的第九条中明确约定了被告逾期交房的违约责任及违约金计算方法，自合同约定的交房时间届满后的次日（即2010年12月1日）起至实际交房之日止叁拾天内，被告按每天叁拾元向原告支付违约金，30天共计违约金为人民币900元，逾期叁拾天后，被告按照原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，本案截止2013年12月31日为：415239×0.01%×1097=45551.72元，两项违约金共计：46451.72元。原告的诉讼请求为被告支付自2010年11月30日至2013年12月31日的逾期违约金45288元，因原告主张的该金额低于按照双方合同约定计算的实际金额，因此差额部分本院视为原告放弃，因此本院对原告主张的违约金人民币45288元予以支持。关于原告诉请的要求被告立即交付原告购买的本案诉争商铺的诉讼请求，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，截止目前被告开发的本案涉诉安宁财兴盛商业广场项目并未通过国家相关部门的验收，因此并未达到法定的交付条件，因此本院对原告的该诉讼请求不予支持。本案被告的实际交房日期无法确定，2013年12月31日之后的违约金原告仍具有诉权，可待日后另行主张。据此，为保护当事人的合法权益，维护正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定之规定，判决如下：
一、由被告昆明财兴盛房地产开发有限公司于本判决书生效之日立即赔付原告吴姣、卢健自2010年12月1日至2013年12月31日止的逾期交房违约金人民币45288元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费8060元，减半收取4030元，由被告昆明财兴盛房地产开发有限公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判员 薛驹
二〇一四年三月十日
书记员 王彬