福建省德化县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德民初字第1110号
原告（反诉被告）福建省德化闽通瓷业有限公司，住所地德化县。
法定代表人卢允照，系该公司总经理。
委托代理人曾昭助，福建瓷城律师事务所律师。
被告（反诉原告）林国将，男，1974年5月29日出生，汉族，德化县人，住德化县。
委托代理人周瑞珍，福建岱仙律师事务所律师。
原告福建省德化闽通瓷业有限公司（以下简称：闽通公司）与被告林国将房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法组成合议庭分别于2015年4月23日、9月25日公开开庭进行了审理。诉讼中，被告林国将提起反诉。原告闽通公司及其委托代理人曾昭助，被告林国将及其委托代理人周瑞珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告闽通公司诉称，原、被告双方于2010年4月15日签订一份《经济适用房（套房）购买协议》。约定被告向原告购买位于德化县鹏祥开发区闽通公司经济适用房B幢2梯502房屋一套、车库一间，总价款人民币198700元。协议签订后，被告共支付房款100000元，余欠98700元以按揭贷款100000元方式支付，期限三年，如未按期还款，按月息2%计算利息。协议还约定，如果被告没按约定付款，除应付2%月息外，原告有权收回产权进行再销售权利。之后，原告按约将房屋交付被告装修、居住至今。但是，被告未按协议约定支付尚欠房款100000元及利息，原告多次催讨，被告拒不支付。原告曾于2013年7月向法院起诉要求被告偿付购房款，法院认定双方签订的合同无效，驳回原告诉讼请求。现诉讼：要求被告返还位于德化县龙浔镇鹏祥开发区闽通公司经济适用房B幢2梯502房套房一套、车库一间；原告退还已收取被告购房款人民币100000元。利息、房租与装修费用相互抵消，解除合同。
被告林国将辩称，原告的诉讼请求，侵害了答辩人的合法权益，请求依法应予驳回。一、按协议约定原告存在违约：（1）主体存在质量问题，房屋装修后，墙体瓷砖有裂缝。（2）《买房协议》约定原告发给答辩人的“德化闽通瓷业有限公司”名下的公寓户主《房产证》至今没有着落。（3）原告交付给答辩人的地下车库仍然积水无法使用。（4）原告未按约定交付房屋，交房时间推迟至2011年5月底。答辩人之所以缓交购房款是为维护自身合法权益。二、原告有蓄意蒙骗答辩人之嫌疑：（1）原告2013年7月23日第一次起诉时对上述违约只字不提，只说答辩人没按时交房款。（2）原告尚未取得该房屋的相关权属“证书”，也未得到相关职能部门的“许可出售”。（3）原告对房产升值时要收回再售，对答辩人受蒙骗的折腾、房屋装修费用、购房款的相对贬值及利息的损失应作价赔偿。鉴于购房既定事实，答辩人和原告多次协商交涉无果。答辩人意见：（1）房屋墙体瓷砖撕开裂缝如鉴定结果不是危房不予追究。（2）地下车库至今未能使用，要求退还该车库。（3）答辩人暂不支付20000元尾款，待原告办妥房产证时才支付。
反诉原告林国将诉称，合同签订后，反诉原告共支付反诉被告款项合计103000元，其中购房款100000元、利息2000元、楼梯装修款1000元。经法院向反诉原告释明，双方所签订的合同属无效合同。结合福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司出具的评估报告。现反诉请求：1.要求反诉被告退还反诉原告购房款等合计103000元（包括购房款100000元、利息2000元及楼梯装修款1000元）及资金占用期间的利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算，自2010年4月15日至2010年6月29日止按本金人民币20000元计算；自2010年6月20日至2010年9月18日止按本金人民币50000元计算；自2010年9月19日起至2011年9月22日按70000元计算；2011年9月23日起至实际还款日止按本金103000元计算）；2.要求反诉被告按评估价值赔偿反诉原告装修损失66006元及利息（自起诉日起计算至实际付款之日止）；3.本案的诉讼费用、鉴定费用7000元由反诉被告承担。
反诉被告闽通公司辩称，要求反诉原告退还涉讼房屋及车库给答辩人。反诉原告要求答辩人支付资金占用期间的利息，其中2000元属于反诉原告支付反诉被告按揭款的利息，不应重复计算。反诉原告要求答辩人按评估价格赔偿其装修损失依法无据，且反诉原告使用涉讼房屋时间长达4年，根据合同法的公平原则，反诉原告应赔偿反诉被告每月2000元的租金共96000元。
经审理查明，原告闽通公司与德化县稳定瓷业有限公司于2007年12月30日，经德化县国土资源局批准，在德化县龙浔镇鹏祥工业项目区建设企业配套职工公寓，批准用地面积936平方米，并办理了德化县（2007）鹏祥公寓字第03号《建设用地批准书》。嗣后，原告德化闽通公司与德化县稳定瓷业有限公司在该批准用地上建设职工公寓（套房），并达成《分房协议》。2010年4月15日，原、被告双方签订《福建省德化县鹏祥开发区德化闽通瓷业公司经济适用房（套房）购买协议》一份，约定：被告向原告购买位于德化闽通公司经济适用房B幢2梯502室房屋一套，建筑面积104平方米，每平方米1700元，套房款项176800元，套房面积以房产证测量为准，购房款多还少补；地下室15平方米，车库每平方米1400元，共21000元，总房价款合计197800元。付款方式：被告首付购房款20000元，2010年6月支付30000元、8月支付20000元、同年12月交房前支付30000元，余欠98700元向原告按揭贷款100000元，期限三年，每半年支付本息一次，如未按期还款，按月息2%计算利息。交房时间为2010年12月底。该套房的土地证和房产证名称为原告闽通公司，被告林国将不拥有土地证，套房房产证按原告名称和购房平方数发给购房者（被告），配套的地下室一般不发给房产证，如果办证只按实际测量面积折半发给房产证。办理该房产证契税手续费等费用由被告支付，以后如需要按购房者的名称办理房产证，按房产过户相关手续办理，房产过户有关税费由购房者（被告）支付。本套房从被告付清所有购房款之日起，产权归被告所有，原告没有产权资格，如果被告没有按以上约定付款，除应付2%的月利息外，原告有权收回产权进行再销售权利等条款。《购买协议》签订后，被告共支付原告购房款人民币100000元（2010年4月15日支付20000元、2010年10月6月30日支付30000元、2010年9月19日支付20000元、2011年9月23日支付30000元），于2011年3月21日支付楼梯装修款1000元，于2011年9月23日支付利息2000元，合计支付款项103000元。原告于2011年6月份交付房屋。原告至今未取得该房屋的房产土地的相关权属证书。原告的经营范围为陶瓷制造销售和其他印刷品印刷。
另查明，原告曾于2013年7月向本院提起诉讼要求被告支付购房按揭款100000元及逾期利息。本院认为，原告在未得到相关职能部门许可出售的情况下，将所建职工公寓的套房出售给被告的行为违反了法律的强制性规定，并向原告闽通公司释明是否要求变更诉讼请求，闽通公司在本院指定期限内未提出变更诉讼请求的申请。本院于2013年12月11日作出（2013）××民初字第××号民事判决书，判决驳回原告闽通公司的诉讼请求。
本案在审理过程中，本院认为，原、被告双方签订的《购买协议》违反了法律的强制性规定，应认定为无效，并向被告林国将释明，其可提出反诉，林国将遂提起反诉要求反诉被告闽通公司赔偿其经济损失。
诉讼中，反诉原告向本院提出鉴定申请，要求对涉讼房屋现有的装修价值进行评估。经本院委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司进行评估，评估结论为：涉讼房屋室内二次装修市场重置价88008元、成新率75%、现值66006元。反诉原告支付评估费7000元。
上述事实有原告提供的建设用地批准书、购买协议、营业执照副本复印件、本院（2013）××民初字第××号民事判决书，被告提供的收条5张、福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司出具的评估报告书，以及到庭当事人在法庭上的陈述等为据，本院予以确认。
本院认为，本案原、被告讼争房屋所占用的土地，是原告以企业配套项目（职工公寓）申请的企业建设用地，原告虽取得该宗企业用地建设许可，但所建职工公寓并未取得有关部门可向社会公开出售的许可，至起诉前也未取得有关部门的出售许可。原告在未得到相关职能部门许可出售的情况下与被告签订房屋买卖合同，将所建职工公寓的套房出售给被告的行为违反了法律的强制性规定，因此，原、被告双方签订的房屋买卖合同应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，闽通公司在未取得相关职能部门许可的情况下与林国将签订房屋买卖合同出售涉讼房屋，造成合同无效存在过错，而林国将在明知上述情况下仍与闽通公司签订合同，亦存在过错，双方由此给对方造成的经济损失，应依法予以赔偿。反诉原告林国将主张按交纳房款的时间以同期银行贷款利率计算损失，原告闽通公司主张被告林国将应支付其占用房屋期限的租赁费用，按每月2000元计算。因林国将在使用涉讼房屋的同时，必然给闽通公司造成相应的房屋租赁损失。因闽通公司并未提供相关证据或向本院申请对涉讼房屋租赁费用进行评估，其请求按每月2000元计算房屋租赁费，缺乏依据，不予采信。结合德化当地房屋租赁的实际情况，且双方对合同无效均存在过错，对双方的损失予以互相抵扣。另反诉原告因装修涉讼房屋所支付的装修费（按评估价66006元），反诉被告应当予以折价返还。反诉原告另请求反诉被告支付装修的利息损失，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
原告（反诉被告）福建省德化闽通瓷业有限公司与被
告（反诉原告）林国将于2010年4月15日签订的《福建省德化县鹏祥开发区德化闽通瓷业公司经济适用房（套房）购买协议》无效。
被告林国将应将位于德化县龙浔镇鹏祥开发区福建省
德化闽通瓷业有限公司B幢2梯502房屋一套、车库一间返还给原告福建省德化闽通瓷业有限公司，限于本判决生效后六十日内履行完毕。
反诉被告福建省德化闽通瓷业有限公司应折价返还反
诉原告林国将人民币169006元（其中购房款103000元、装修费用66006元），限于本判决生效后六十日内履行完毕。
驳回原告福建省德化闽通瓷业有限公司的其它诉讼请
求。
驳回反诉原告林国将的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费2300元，由原告福建省德化闽通瓷业有限公司负担1150元，被告林国将负担1150元。反诉受理费3686元，由反诉原告林国将负担1843元，反诉被告福建省德化闽通瓷业有限公司负担1843元。评估费7000元，由反诉原告林国将负担3500元，反诉被告福建省德化闽通瓷业有限公司负担3500元。限于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 曾凯旋
人民陪审员 陈丽蓉
人民陪审员 徐婉嬿
二〇一五年十一月二日
书 记 员 郑岐松
一、主要法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。