广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0105执异113号
异议人（案外人）：刘建粦，男，1957年4月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
申请执行人：陈晓芬，女，1989年11月24日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：黄钊，广东启源律师事务所律师。
被执行人：方晓涛，男，1969年9月28日出生，汉族，住广州市白云区。
被执行人：林碧娥，女，1967年8月22日出生，汉族，住广州市白云区。
被执行人：广东珍奇味集团有限公司，住所地广州市从化经济开发区福从路15号。
法定代表人：方晓涛。
被执行人：广州市君涛房地产发展有限公司，住所地广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号之10（自编）。
法定代表人：方晓涛。
委托代理人：林思源，广东和志满律师事务所律师。
委托代理人：张浩，该公司职员。
被执行人：广东侨商利富融资租赁有限公司，住所地广州市天河区龙洞直街11号203房。
法定代表人：方晓涛。
申请执行人陈晓芬依据已经发生法律效力的本院作出的（2015）穗海法民二初字第3232号民事调解书申请执行被执行人方晓涛、林碧娥、广东珍奇味集团有限公司（以下简称珍奇味公司）、广州市君涛房地产发展有限公司（以下简称君涛房地产公司）、广东侨商利富融资租赁有限公司（以下简称侨商利富公司）民间借贷纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2016）粤0105执2949号。该案在诉讼保全过程中，本院已于2015年9月30日查封了登记在被告君涛房地产公司名下的位于从化经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭3幢其中的1706房的房屋产权。现异议人刘建粦向本院提出书面异议，要求法院终止对上述房屋的拍卖，并解除对上述房屋的查封。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人刘建粦认为：2016年7月4日异议人与君涛房地产公司签订《上雅君庭楼宇认购书》，约定异议人向君涛房地产公司购买位于从化经济开发区高技术产业园工业大道5号3幢1706房，购房款608328元。签订认购书当天异议人向君涛房地产公司支付182490元定金，君涛房地产公司向异议人出具了收款收据。2016年8月25日，君涛房地产公司的关联企业珍奇味公司与异议人签订了《承诺协议书》，承诺30天内君涛房地产公司会为异议人办理网签服务并保证成功，同时协议将把购房款减至581490元。2016年8月26日异议人依约将剩余购房款交至君涛房地产公司，但是君涛房地产公司收款后一直未为异议人办理网签及过户手续。2017年5月18日异议人向从化区人民法院起诉，要求确认异议人与君涛房地产公司签订《上雅君庭楼宇认购书》合法有效及要求君涛房地产公司向异议人支付逾期交楼利息。2017年6月28日，从化法院经审理作出了（2017）粤0184民初1716号民事判决书，判决：1.确认原告刘建粦与被告君涛房地产公司于2016年7月6日签订的关于原告刘建粦向被告君涛房地产公司购买位于从化经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭3幢1706号房的《上雅君庭楼宇认购书》合法、有效；2.被告君涛房地产公司应自该判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房违约金给原告刘建粦。即判决支持异议人的诉讼请求，确认异议人跟君涛房地产公司之间的商品房买卖合同关系合法有效。因此，根据上述民事判决书，异议人与君涛房地产公司之间的商品房买卖关系成立，异议人已经付清全部购房款，故异议人是上述涉案房屋的购买人，对该房屋享有合法权益。依照相关法律规定，法院执行上述涉案房屋将损害异议人的合法权益，恳请法院终止对上述房屋的执行。
异议人为证明其主张提供了以下证据：1.《上雅君庭楼宇认购书》。2.（2017）粤0184民初1716号民事判决书。3.房屋查册表。4.收款收据。
申请执行人陈晓芬的答辩意见认为：异议人是在2016年7月4日才向君涛房地产公司购买从化经济开发区高技术产业园工业大道5号3幢1706号房并签订《上雅君庭楼宇认购书》，而申请执行人早在2015年9月30日就已经通过海珠法院查封了上述房屋，异议人在购买该房屋时应当知道有查封的情况，其未尽谨慎的注意义务，在明知该房屋有瑕疵的情况下仍去购买，其应当依据有关法律规定，向君涛房地产公司要求返还购房款及利息等，而不是要求海珠法院解除对该房屋的查封和停止拍卖。异议人所签订的书面买卖合同是在查封之后，并非在查封之前，而异议人所提交的（2017）粤0184民初1716号民事判决书的判决内容只是确认异议人和君涛房地产公司签订的关于购买该房屋的《上雅君庭楼宇认购书》真实合法有效，并不是确认该房屋即为异议人所有，并非一个确权之诉。申请执行人认为该判决的内容不能对抗该房屋上早已设定的查封。异议人向君涛房地产公司支付的购房款未按法律规定进入君涛公司的监控账户，其未向法院提交付款的转账凭证，仅凭一张收据，而且君涛房地产公司还是缺席未到庭的，故不能认定异议人已向君涛房地产公司付清了购房款。恳请法院驳回异议人的异议请求。
被执行人君涛房地产公司的答辩意见认为：1.异议人与我公司签订的《上雅君庭楼宇认购书》认定为有效合同，但在办理网签及过户手续之前，上述涉案房屋已被查封，无法办理产权的过户登记手续，异议人没有取得房产的所有权。2.我公司与异议人达成合同，只能证明异议人购买上述房屋的意愿和我公司协商一致；未按期交付房产和办理过户手续，只能要求我公司进行发还预购款并违约赔偿，无法对抗法院查封房产、终止房产拍卖的请求权。3.对于异议人认为依据相关法律规定，其已支付全部价款并实际占有上述涉案房屋而提出该异议申请，但由于异议人没有实际占有房产，故我公司认为法院的执行合法有效。
被执行人珍奇味公司的答辩意见认为：与被执行人君涛房地产公司的答辩意见一致。
被执行人方晓涛、林碧娥、侨商利富公司均没有提交答辩意见。
经审理查明：关于原告陈晓芬诉被告方晓涛、林碧娥、珍奇味公司、君涛房地产公司、侨商利富公司民间借贷纠纷一案中，原告于2015年9月28日向本院提出财产保全的申请，本院已于2015年9月28日作出（2015）穗海法民二初字第3232号民事裁定书，裁定如下：冻结被告方晓涛、林碧娥、珍奇味公司、君涛房地产公司、侨商利富公司的银行存款共计26000000元或查封、扣押其相应价值的财产。在财产保全过程中，本院已于2015年9月30日查封登记在被告君涛房地产公司名下位于广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭1幢共计18套房的房屋产权、2幢共计36套房的房屋产权、3幢共计37套房（其中包括1706房）的房屋产权（以上查封期限从2015年9月30日至2018年9月29日止）；轮候查封登记在被告方晓涛名下位于广州市天河区华庭路3号5号地下一层268、91车位的房屋产权。本院已于2015年11月6日查封登记在被告君涛房地产公司名下位于广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭1幢共计24套房的房屋产权、2幢共计35套房的房屋产权、3幢共计32套房的房屋产权；查封登记在被告君涛房地产公司名下位于广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号负一层地下车库-102的产权（以上查封期限从2015年11月6日至2018年11月5日止）。本院已于2015年11月3日冻结被告君涛房地产公司在农业银行太平支行（处）44×××98账号、在农村商业银行河滨支行（处）03×××52账号、在建设银行太平支行（处）44×××08账号。
关于该诉讼案件，本院已于2016年4月11日作出（2015）穗海法民二初字第3232号民事调解书，该调解书调解协议如下：一、原、被告共同确认，五被告尚欠原告借款本金2600万元以及2015年5月5日至2015年12月31日期间的利息150万元（其中利息150万元由原告仅向被告方晓涛、林碧娥主张），案件受理费86288元由五被告负担；二、五被告分三期向原告偿还上述借款本息、受理费，其中：第一期，原告在2016年5月5日前向法院申请解除对被告君涛房地产公司开发的上雅君庭项目约4500平方米物业的查封，五被告在法院根据原告的申请解除查封该约4500平方米的物业之后于2016年6月15日前向原告支付第一期款项1000万元及案件受理费86288元；第二期，原告收到第一期款项1000万元后，在2016年6月25日前申请解除对被告君涛房地产公司名下农业银行从化太平支行账号（44×××98）的冻结措施以及上雅君庭项目另外约4500平方米物业的查封措施，五被告在法院解除该银行账户冻结和解除查封该约4500平方米物业之后，于2016年9月5日以前向原告支付第二期款1000万元；第三期，原告收到第二期款项1000万元之后，于2016年9月15日以前向法院申请解除被告君涛房地产公司名下农村商业银行河滨支行账户（03×××52）、建设银行太平支行账户（44×××08）以及上雅君庭项目剩余所有已查封的约3000平方米住宅和商铺物业的查封，五被告在法院解除该两个银行账户冻结和该批约3000平方米物业的查封措施之后于2016年11月25日前向原告支付第三期款项600万元，同时，被告方晓涛、林碧娥向原告支付借款利息150万元；三、原告收到第三期款项600万元之后在2016年12月5日前申请解除对被告君涛房地产公司开发的上雅君庭项目负一层102号车位的查封（面积约6770.62平方米）；四、原告收到被告方晓涛、林碧娥支付的利息150万元之后，在2016年12月5日前申请解除轮候查封的被告方晓涛名下的位于广州市天河区华庭路3号5号地下一层268号和91号车位的查封措施；等。本院根据原告的申请于2016年4月19日解除查封部分物业之后，因五被告均未按照调解协议约定的内容支付第一期款项，原告据此向本院申请执行，要求五被告支付1000万元及案件受理费86288元，本院已于2016年6月16日立案执行，案号为（2016）粤0105执2949号。在执行过程中，申请执行人陈晓芬表示被执行人君涛房地产公司名下的房产并没有竣工验收，本院可暂不予以处置，由于并未发现各被执行人有其他可供执行的财产，故该执行案件已于2016年12月30日裁定终结本次执行。
另查，异议人刘建粦与被告君涛房地产公司、珍奇味公司商品房预约合同纠纷一案，广州市从化区人民法院于2017年6月29日作出的（2017）粤0184民初1716号民事判决书，其中审理查明部分载明：2016年7月4日，异议人与君涛房地产公司签订《上雅君庭楼宇认购书》预约合同一份。2016年8月25日，异议人的妻子谢素华代表异议人与珍奇味公司签订《承诺协议书》，该协议约定异议人以6500元/平方米的价格一次性付款购买珍奇味公司所属单位君涛房地产公司开发的上雅君庭3栋1706室，建筑面积为89.46平方米，总价为581490元。2016年7月6日，君涛房地产公司出具收款收据，确认收到异议人交来购买广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号（上雅君庭）3幢1706房180000元；2016年8月26日，君涛房地产公司出具收据，确认收到异议人妻子谢素华交来购买广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号（上雅君庭）3幢1706房401490元。异议人于2017年5月18日向该院提起诉讼，截至该案一审辩论终结，被告仍未就涉案房屋与异议人签订正式的商品房预售合同，也未将涉案房屋交付给异议人使用。该判决主文如下：一、确认异议人刘建粦与被告君涛房地产公司于2016年7月6日签订的关于异议人刘建粦向被告君涛房地产公司购买位于广东省广州市从化经济开发区高技术产业园工业大道5号（上雅君庭）3幢1706房的《上雅君庭楼宇认购书》有效；二、被告君涛房地产公司应自本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房违约金（以已付购房款581490元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，从2016年12月31日计算至2017年5月18日止）给异议人刘建粦；等。该判决书已于2017年7日19日发生法律效力。
根据广州市从化区住房和建设局于2017年11月13日出具的从住建函[2017]741号复函，其中载明：位于从化高技术产业园内“上雅君庭”楼盘是由君涛房地产公司开发，由于该公司法人在外部债务太多，经有关债务人起诉该楼盘已被相关法院多次查封，楼盘于2015年底停止建设，由于楼盘仍未完成建设，无法竣工验收，楼盘烂尾。
另根据广州市从化区国土资源和规划局于2017年12月21日出具的从国土规划函[2017]2596号复函显示：涉案房产未办理大确权手续、均已查封；广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭的房产除3栋1101、1001、901已网签外，权属人均为君涛房地产公司；房产除负一层地下车库-102没有在建工程抵押、未纳入预售，3栋1101、1001、901已网签、没有在建工程抵押，3栋1706房没有在建工程抵押外，其余均已办理在建工程抵押。其中上雅君庭3栋1706房由本院以（2015）穗海法民二初字第3232号案查封，查封期限从2015年9月30日至2018年9月29日止。
本院认为：首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。因涉案房产上雅君庭3栋1706房的开发企业为被执行人君涛房地产公司，故本院对该房屋予以查封于法有据。其次，从查封的效力来看，查封本身并不排除被执行人就不动产另行订立买卖合同的效力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。该案中，从该认购书效力与物权变动的分离原则看，被执行人另行订立以物权变动为目的的合约的效力不受影响，但是物权变动的效力将受到查封措施的限制，即不得对抗该案的申请执行人。由于本院已于2015年9月30日对涉案房产上雅君庭3栋1706房采取诉讼保全查封措施，异议人完全可以通过房管部门查询涉案房产的查封状态，在其知道或应当知道房屋被法院查封的情况下，仍与被执行人签订房屋认购书并支付相应的购房价款，其行为明显有违常理，应承担相应的法律风险。最后，根据该执行案件的执行依据（2015）穗海法民二初字第3232号民事调解书调解协议的内容，该案件中所涉及的房产（其中包括上雅君庭3栋1706房）、银行账户及车位等是根据双方约定的分期付款情况而逐步解除查控措施直至解除完毕，即包括上雅君庭3栋1706房在内的涉案房产均被明确为生效法律文书指定的附条件解除查封的标的物，而该生效法律文书非经法定程序不得随意改变或者否定其内容和效力，异议人对该涉案房产提出的享有实体权利的主张，不能对抗上述生效法律文书的强制执行效力。故异议人的异议请求实质是对该生效法律文书提出异议，并不属于执行异议案件的审查范围，应另循法律途径解决。故对于异议人提出的执行异议申请，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，裁定如下：
驳回异议人刘建粦提出的执行异议申请。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。
审判长 张法能
审判员 贾存锦
审判员 张 鑫
二〇一八年四月二十七日
书记员 潘丽文