湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）益法民一终字第310号
上诉人（原审原告、反诉被告）谌静峰，男，1971年出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）谌了双，女，1974年出生，系谌静峰之妻。
两上诉人的共同委托代理人孟益保，湖南银城律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）益阳银建房地产开发有限公司。
法定代表人李新建，该公司董事长。
委托代理人杜凯，湖南天声律师事务所律师。
上诉人谌静峰、谌了双与上诉人益阳银建房地产开发有限公司（以下简称银建公司）商品房销售合同纠纷一案，谌静峰、谌了双与银建公司均不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2014）益赫民一初字第1337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谌静峰、谌了双的共同委托代理人孟益保，上诉人银建公司的委托代理人杜凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，银建公司于2008年3月以出让方式取得位于益阳市康富路以东、海棠路以南，编号为益国用（2008）第（D00151）号的地块的土地使用权。银建公司经批准在上述地块上建设商品房，项目名称缇香名苑二期·品阁楼。2010年11月11日，益阳市规划局同意银建公司建设缇香名苑·品阁楼工程B栋（3-23层），总建筑面积17073㎡。2011年8月25日，谌静峰和谌了双以买受人身份与作为出卖人的银建公司签订《益阳市商品房买卖合同》，约定谌静峰和谌了双向银建公司购买缇香名苑二期·品阁楼项目中的第＊＊幢B单元14层B1＊＊8号住宅房，建筑面积为87.63㎡，单价3549.99元／㎡，总价格311086元。合同约定首付款161086元于2011年8月25日支付，剩余房款采用银行按揭贷款方式支付。合同第八条约定了面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准；面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房款；买受人不解除合同的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房款由买受人补足。合同第十条约定了交付期及条件：出卖人应当在2011年12月28日前，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遇因重大政策影响，或买受人未及时提供按揭资料并配合出卖人办理相关手续，或买受人未在合同约定期限向出卖人付清房款及代收费用，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十一条约定了房屋交接及违约责任：由于出卖人原因，未按本合同第十条约定期限将该商品房交付买受人使用，预期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同第十九条关于产权登记的约定：1、自本合同生效之日起30日内，买受人和出卖人双方应向益阳市房地产管理局办理合同备案和申请预告登记；出卖人应在商品房交付使用后60日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后60日内办好土地使用权证。2、如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金。本合同自双方签字或盖章之日起生效。同日，谌静峰向银建公司交纳了首付款161086元（包括2011年7月25日交的定金20000元），维修基金和契税等杂费15798元。同年12月19日，谌静峰与中国工商银行股份有限公司益阳桥南支行（以下简称工行桥南支行）签订《个人购房借款／担保合同》，谌静峰向工行桥南支行借款150000元，期限为10年。2012年1月21日，工行桥南支行将150000元借款划入银建公司的账户。2011年12月15日办理了预告登记，2012年3月27日交房。银建公司没有为谌静峰、谌了双开通有线电视。本案诉争房屋的房屋所有权证于2014年2月21日办至银建公司名下，但没有过户至谌静峰和谌了双名下。2014年1月13日，经银建公司委托，益阳市房地产测绘队对本案诉争房屋进行了测量，实际面积为89.26㎡，与合同面积87.63㎡相差1.63㎡。同年2月28日，银建公司向谌静峰送达了《关于补交相关办证资料及款项的通知》，谌静峰于同年3月18日向银建公司提交了首套房证明，但未补交房屋面积差的款项。2011年11月18日，益阳佳园物业管理服务有限公司（以下简称佳园公司）致函银建公司，建议延期交房至2012年4月28日，同年12月18日，银建公司复函佳园公司，同意佳园公司的意见，谌静峰、谌了双的委托代理人孟益保在《品阁小区业主同意延期交房签名表》上代谌静峰签了名。
另查明：2009年8月6日，益阳市召开国营七一五矿与银建公司土地纠纷协调会，内容如下：1、新方案保证银建公司总建筑面积不变，建筑面积增减幅度不超过3‰。2、保留现有花园，国营七一五矿将花园西侧益阳市中核置业有限公司土地置换给银建公司；……补偿土地的费用由国营七一五矿负责。2012年4月6日，银建公司向益阳市优化领导小组办公室打报告，请求该办催促有关部门与单位加快办理土地置换手续，以取得小区开发建设的综合验收合格证。2013年8月15日，银建公司向益阳市规划局打报告，请求尽快办理“品阁”项目的规划许可证。同年10月28日，益阳市规划局主持召开了“品阁”商住楼规划验收协调会议，确定：1、该项目整体进行容积率复检；2、考虑到“品阁”商住楼申请规划验收已将近一年，住户意见很大，市规划局先行对“品阁商住楼”进行规划验收并核发建设工程规划许可证。同年12月12日，益阳市召开2013年第4次益阳市城市规划区经营性建设用地使用权出让及改变规划条件补办交土地差价联系会议，意见为：1、“品阁商住楼”按原审定方案容积率计算进行规划验收，发放规划工程许可证正本；2、中核二期未开发部分提高容积率须与银建公司协商。2014年1月2日，银建公司取得了缇香名苑·品阁楼的《建设工程规划许可证》。
原审法院认为：谌静峰、谌了双与银建公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。双方应在本合同生效之日起30日内办理申请预告登记，逾期违约金宜按日万分之一点五计算，逾期天数应从2011年9月25日起至2011年12月14日止，共81天，计违约金161086元×0.00015／天×81天=1956.96元。谌静峰、谌了双关于支付办理预告登记违约金7466.06元的诉讼请求，除原审法院认定的1956.96之外，超过部分因计算有误，故原审法院不予支持。孟益保代谌静峰已同意延期至2012年4月28日交房，本案于2012年3月27日交房，并未逾期，故原审法院对谌静峰、谌了双关于逾期交房违约金8399.32元的诉讼请求不予支持。合同约定交房后60日内完成初始登记，银建公司逾期完成初始登记时间应从2012年5月27日开始计算至2014年2月20日止，共635天。原审法院兼顾本案合同的履行、诉争房屋的位置、银建公司的过错程度（除行政机关催促有关部门和单位办理土地置换手续和复核土地容积率、办理规划验收外）、预期利益及银建公司的核减请求等综合因素，确定违约金比例为日万分之一。逾期完成初始登记的违约金为311086元×0.0001／天×635天=19754.85元。合同约定初始登记后365日内办理房屋所有权证，银建公司逾期办证的时间从2015年2月22日起计算至同年4月28日止，共66天，计违约金311086元×0.0003／天×66天=2053.26元。谌静峰、谌了双关于逾期办证违约金20531.68元的诉讼请求，除原审法院认定的2053.26元外，其余部分因计算有误，故原审法院不予支持。以上三项违约金共计23765.07元。综上，银建公司的第1条答辩意见，因无事实和法律依据，故原审法院不予采信。银建公司至今没有为谌静峰、谌了双办理房屋过户手续，应继续赔偿至办理房屋过户手续止。银建公司应为谌静峰、谌了双办理有线开户手续。本案诉争房屋合同约定面积与实际面积相差1.63㎡，谌静峰、谌了双应补交房屋面积差价款5786.11元（应为1.63㎡×3549.99元／㎡=5786.48元，因银建公司只主张5786.11元，故原审法院认定5786.11元）。银建公司关于谌静峰、谌了双支付逾期付款违约金388.83元的反诉请求，因合同中未约定逾期支付房屋面积差价款的违约责任，故原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、银建公司在判决生效后十日内向谌静峰、谌了双支付逾期办理预告登记、逾期完成初始登记和逾期办证的违约金共计23765.07元；二、银建公司从2015年4月29日起至实际为谌静峰、谌了双办好房屋所有权证止，按购房金额311086元承担日万分之三的违约责任；三、银建公司在判决生效后一个月内为谌静峰、谌了双办理有线开户手续；四、谌静峰、谌了双在判决生效后十日内支付银建公司房屋面积差价款5786.11元；五、驳回谌静峰、谌了双的其他诉讼请求；六、驳回银建公司的其他反诉请求。以上一、四项相减，银建公司应支付谌静峰、谌了双违约金17978.96元。案件受理费2140元、反诉费50元，合计2190元，由谌静峰、谌了双负担1600元，银建公司负担590元。
宣判后，谌静峰、谌了双与银建公司均不服，均向本院提起上诉。
谌静峰、谌了双上诉称：根据2014年1月13日益阳市房地产测绘队的测绘，其购买房屋的实测面积为89.26平方米，应补房屋面积差价款5786.11元是实，但其已依与银建公司所签订的《益阳市商品房买卖合同》之约定交付契税6221.72元，该契税是依房屋总价款311086元×2%的税率计算的，而依财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部财税（2010）94号《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》之规定，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。银建公司多收其契税3050元，对多收的契税应在补交购房款中予以折抵，其只应补交房屋面积差价款2736.11元。请求二审法院撤销原审判决的第四项，改判谌静峰、谌了双向银建公司支付房屋面积差价款2736.11元。
银建公司答辩称：谌静峰、谌了双的主张没有法律依据，二者不能直接抵扣，对于银建公司多收取的契税部分，只要谌静峰、谌了双到银建公司补交房屋面积差价款并办理完财务核算，便会退还给谌静峰、谌了双。请求二审法院驳回谌静峰、谌了双的上诉。
银建公司上诉称：1、依据双方签订的《益阳市商品房买卖合同》第十条的约定，因重大政策影响，出卖人可据实予以延期，后在合同履行过程中确因政策调整，致使相关手续无法办理，原审判决其承担23765.07元违约金明显错误；2、银建公司未为谌静峰、谌了双办理房屋所有权证的理由是谌静峰、谌了双没有补交房屋面积差价款，原审法院要求银建公司自2015年4月29日起至实际为谌静峰、谌了双办好房屋所有权证止，按购房金额承担万分之三的违约金错误；3、谌静峰、谌了双在收到银建公司补交费用的《通知》及附件后，拒绝来公司进行结算、补交面积差部分房款，已构成违约，应当承担违约责任。请求二审法院撤销原审判决的第一、二、六项，驳回谌静峰、谌了双要求银建公司支付违约金的诉讼请求，并改判谌静峰、谌了双向银建公司支付违约金388.83元，判令谌静峰、谌了双承担本案的所有诉讼费用。
谌静峰、谌了双答辩称，银建公司主张办理土地置换手续耽误的时间属于重大政策调整没有法律依据，且合同没有约定银建公司不能及时办理土地置换手续可以延期办理产权登记手续。其与银建公司签订《商品房买卖合同》时，谌静峰、谌了双只知道银建公司已经办理了土地规划手续，并不知道建设用地没有办理土地过户手续。因此，银建公司应当严格履行合同约定义务，承担逾期办理产权登记手续应当承担的违约责任。请求二审法院驳回银建公司的诉讼请求。
二审中，双方均未向本院提供新的证据。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方争议的焦点问题是：一、原审认定银建公司承担逾期办理预告登记、初始登记和逾期办证的违约责任是否正确；二、原审认定银建公司承担自2015年4月29日起至实际办理房产证时止的违约金是否正确；三、谌静峰、谌了双是否应承担违约责任；四、多交的契税能否折抵面积差部分的购房款。
一、关于原审认定银建公司承担逾期办理预告登记、初始登记和逾期办证的违约责任是否正确的问题。2011年8月25日，谌静峰、谌了双与银建公司签订《益阳市商品房买卖合同》，该合同约定：出卖人应当在2011年12月28日前，将经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；买卖双方自合同生效之日起三十日内向益阳市房管局办理合同备案和预告登记，出卖人在商品房交付使用后六十日内完成初始登记，初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证。根据上述约定，银建公司应当分别于2011年9月24日、2012年2月26日、2013年2月25日前为诉争商品房办理预告登记、初始登记、房屋所有权证，但谌静峰、谌了双的委托代理人孟益保在《品阁小区业主同意延期交房签名表》上代谌静峰签了名，同意将诉争商品房延期至2012年4月28日交房，后诉争商品房的实际交房时间为2012年3月27日。因为谌静峰、谌了双同意将诉争商品房的交房时间延期，所以根据合同约定，与交房时间有关的办理初始登记和房屋所有权证的时间均应顺延，银建公司应当于2011年9月24日、2012年5月26日前为诉争商品房办理预告登记、初始登记，但银建公司于2011年12月14日、2014年2月20日才为诉争商品房办理预告登记、初始登记。原审据此认定并计算银建公司应向谌静峰、谌了双支付逾期办理预告登记、初始登记的违约金并无不当，按合同约定初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，银建公司应于2015年2月20日为谌静峰、谌了双办理房屋所有权证，但银建公司至今未为谌静峰、谌了双办理房屋所有权证，原审据此认定并计算银建公司应向谌静峰、谌了双支付逾期办证的违约金并无不当，本院予以维持。银建公司提出，依据双方签订的《益阳市商品房买卖合同》第十条的约定，因重大政策影响，出卖人可据实予以延期，后在合同履行过程中确因政策调整，致使相关手续无法办理，原审判决其承担23765.07元违约金明显错误的上诉理由，没有事实根据，本院不予支持。
二、关于原审认定银建公司承担自2015年4月29日起至实际办理房产证时止的违约金是否正确的问题。谌静峰、谌了双已按合同约定的房屋面积支付了全部购房款，只是因为签订合同时无法知晓合同约定面积与产权登记面积之间的差异，故对面积差部分的购房款没有支付。且双方在签订合同时虽然已经预料到房屋实际面积与合同约定面积之间会有差异，并约定了面积差异的处理方式，但没有将差异面积房款的交付约定为办理房屋产权证的条件，故银建公司以谌静峰、谌了双没有及时支付差异面积房款为由对抗其为谌静峰、谌了双办理房屋产权证的合同义务不能成立。双方合同约定银建公司办理房屋产权证的时间为初始登记后365日内，而银建公司至今未为谌静峰、谌了双办理房屋产权证。原审据此判决银建公司承担2015年4月29日起至实际办理房产证时止的违约金并无不当，本院予以维持。
三、关于谌静峰、谌了双是否应承担违约责任的问题。谌静峰、谌了双已依其与银建公司所签订的《益阳市商品房买卖合同》约定的房屋面积支付了全部购房款，只是因为签订合同时无法知晓合同约定面积与产权登记面积之间的差异，故对面积差部分的购房款没有支付。银建公司虽于2014年2月28日发出《关于补交相关办证资料及款项的通知》，要求谌静峰、谌了双于2014年3月31日前缴纳面积差部分购房款，但对于面积差部分的购房款补交时间双方并未在《益阳市商品房买卖合同》中明确约定，且也未就补交面积差部分的购房款明确约定违约责任。故银建公司要求谌静峰、谌了双承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
四、关于多交的契税能否折抵面积差部分购房款的问题。原审时谌静峰、谌了双已撤回了其二人要求银建公司退还多收的契税的诉讼请求，原审法院也口头裁定准许。二审中，谌静峰、谌了双提出要将多交的契税折抵房款，属于新增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条之规定，原审原告增加诉讼请求的，二审法院可根据当事人自愿的原则进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。二审中，银建公司拒绝将多交的契税折抵房款，故对谌静峰、谌了双要求将多交契税折抵房款的上诉理由，本院不予支持。
综上，谌静峰、谌了双与银建公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费797元，由上诉人谌静峰、谌了双负担394元，上诉人益阳银建房地产开发有限公司负担403元。
本判决为终审判决。
审 判 长 喻 宁
审 判 员 李学军
代理审判员 刘觅琼
二〇一五年九月十日
书 记 员 方赛兰