吉林省梨树县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）梨民一重字第9号
原告（反诉被告）王福仁，男，1947年11月10日出生，汉族，现住梨树镇，农民。
委托代理人张静，女，1973年1月10日出生，汉族，现住四平市。
委托代理人杨晓贤，吉林至均律师事务所律师。
被告（反诉原告）沈学刚，男，1964年8月13日出生，汉族，现住址同上，工人。
委托代理人王桂华，女，1968年2月9日出生，汉族，现住梨树镇，农民。
委托代理人李红军，吉林睿益律师事务所律师。
第三人王桂英，女，1970年10月9日出生，汉族，现住梨树镇，农民。
原告王福仁（反诉被告）与被告沈学刚（反诉原告）、第三人王桂英确认合同无效纠纷一案，本院受理后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王福仁（反诉被告）的委托代理人杨晓贤、张静，被告沈学刚（反诉原告）的委托代理人李洪军、王桂华及第三人王桂英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王福仁（反诉被告）诉辩称，2005年6月2日，原、被告签订房屋买卖合同，原告将自有房屋四间卖给被告。今年因原告要修建房屋村里答复不再给原告宅基地，原因是原告将房屋卖给城镇户口的被告，违反了国家法律的强制性规定。所以原告依法起诉。请求人民法院依法判令：原、被告所签订的房屋买卖合同无效，被告返还原告房屋。被告沈学刚的反诉请求没有依据，我方不同意赔偿。
被告沈学刚（反诉原告）辩诉称，一、沈学刚与原告王福仁2005年6月2日签订的《卖房文契》合法有效，应继续履行。原告“要求人民法院依法判决原、被告所签订的房屋买卖合同无效，被告返还原告房屋”的诉讼请求不成立，应依法判决驳回原告的诉讼请求。我与原告王福仁签订的《卖房文契》是一项民事法律行为，该民事法律行为是否有效，关键看该民事行为是否具备《民法通则》第55条规定的三个条件。本案中，我与原告王福仁签订的《卖房文契》完全符合《民法通则》第55条规定的合法民事法律行为应具备的三个条件，应依法确认该《卖房文契》合法有效。第一，我与王福仁在2005年6月2日签订《卖房文契》时，双方均系完全民事行为能力人，具备签订房屋买卖合同的主体资格。第二，2005年6月2日，我与王福仁签订《卖房文契》后，原告王福仁已将房屋及相关产权证书交付给我，我也依据《卖房文契》约定将购房款19000.00元全部支付给原告王福仁，且该《卖房文契》已实际履行七年时间，完全是双方的真实意思表示。第三，《民法通则》第72条规定“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”。依据该房屋《房产执照》记载，该房屋产权人为王福仁。因此，王福仁作为该房屋所有权人，依法有权处分自己的财产，将该房屋卖给我，该《卖房文契》内容不违反法律规定，更不违反社会公共利益。二、我已于2011年12月8日对原告王福仁提起反诉。如果人民法院确认我与原告王福仁签订的《卖房文契》无效，原告王福仁必须返还我支付的购房款19000.00元，并赔偿房屋差价款98000.00元，新建房款175500.00元，维护装潢费用6315.00元以及果树、经济作物损失32415.80元，合计331230.80元。1、原告王福仁有过错。原告王福仁自2005年6月2日起，就将自己有权处分的房屋自愿出卖给我，并且已将房屋及相关产权执照交付给我，也接收了我支付的全部购房款。时过七年之后，原告王福仁反悔，要求我将房屋返还给原告，过错方明显在原告王福仁。2、原告王福仁应返还我购房款及赔偿损失共计331230.80元。我从王福仁处购买房屋，为生活和居住，在院内新建了117平方米房屋，并栽植了大量果树和经济作物，同时对房屋、果树进行了七年的维护、装潢和管理。经吉林华通房地产评估有限公司及四平天诚信资产评估有限公司依法评估，原房屋现价值117000.00元，新建房屋117平方米价值175500.00元，维护装潢费用6315.00元，果树及经济作物价值32415.80元，合计331230.80元。如果人民法院确认双方签订的《卖房文契》无效，依据《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方对此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告王福仁除应返还我购房款19000.00元外，还应赔偿我上述经济损失，以维护我的合法权益。
第三人王桂英述称，我是南杏山村五社的村民，以我的名义申请建房，建的是117平方米的房屋，但是是我姐姐出资建的，也就是沈学刚家拿的钱，产权归我姐姐家所有，村里没有宅基地，我姐姐家西侧有地，就建在那了，我只有居住权，没有所有权。
在开庭审理时，原被告为证明各自的主张，分别宣读了有关书证，双方诉讼争议的焦点为：1、王福仁与沈学刚签订的卖房文契是否有效？2、如果卖房文契无效，王福仁是否有过错？3、沈学刚的反诉请求应否得到支持？
原告（反诉被告）王福仁向法庭提交证据如下：
1、沈学刚的户籍证明；证明沈学刚是非农业户口。被告沈学刚代理人对证据的真实性没有异议，与本案没有关联性。第三人没有异议。
2、2005年6月2日王福仁和沈学刚的房屋契约；证明买卖房屋的座落，价值。被告代理人称无异议。第三人没有异议。
3、2000年10月9日颁发的农村土地承包经营权证书；证明在出卖房屋的院落里包括原告1.28亩（小亩）的承包田。被告沈学刚代理人称证明问题有异议，只能证明王福仁的承包田面积，与宅基地没有关系。第三人没有异议。
4、2012年11月29日评估公司补充报告；评估公司对争议院落树木进行了重新核查评估的明细表和评估总价款，在明细表中明确记载7年以上树木总价款是11860.00元。10年以上树木是原告原来栽种的。被告沈学刚代理人对证据的真实性没有异议，证明问题有异议，树木并不都是由王福仁栽种，树栽子在栽种时不一定是零树龄，可能几年的树龄。
第三人同被告意见一致。
被告沈学刚向法院提交证据如下：
1、2005年6月2日双方签订的买卖房屋契约；证明王福仁将房屋卖给沈学刚是真实意思表示。被告王福仁代理人对证据的真实性没有异议，关联性有异议，买卖契约四至中包括1.28亩承包田，和330平方米的宅基地。对宅基地和承包田沈学刚方只允许使用不允许买卖。第三人没有异议。
2、1991年8月30日颁发的房照及土地使用证；证明被告与王福仁签订房屋契约当时是真实的意思表示。原告王福仁代理人对证据真实性没有异议，但农村的宅基地是不允许买卖的。第三人没有异议。
3、2010年9月5日建房申请书、身份证及户口复印件各一份；证明王桂英是农业户口，王桂英具有申请宅基地的主体资格，证明所建房屋已经得到镇政府批准。原告王福仁
代理人对申请表真实性有异议，没有建设部门核发的意见书，根据一二审第三人出具的情况说明该房屋是沈学刚实际出资人以第三人名誉建的，是规避法律。因沈学刚是城镇户口。王桂英申请的房子就建在争议院内，即占用了原告王福仁原有的宅基地和承包田。第三人有异议，我的户口在南杏山七队，我符合在农村无房可以建房的条件，当时队里没有宅基地，当时没有出现打官司状况，我和我姐协商量在我姐的西侧有空地盖了房，以我的名义，我姐出的钱，我只有居住的权利，产权归我姐沈学刚，不超过300平方米，没有占用王福仁的宅基地和承包田。
4、房地产评估报告书及鉴定费收据2张金额4988.00元；证明王福仁出售给沈学刚的房屋价值是117000元。以王桂英名义建的价值175500.00元，装潢维修费6315元，总计298815.00元。原告王福仁代理人有异议，第三部分是估价的假设和限制条件，是在此基础上做的评估，假设了三级审批的有照房屋，假设了手续合法，评估机构对委托人提供了相应资料没有核实。评估单位对以上材料没有进行核查。评估的依据是梨树县人民政府房屋拆迁补偿安置有照房屋每平方米1500元的标准，争议房屋与拆迁安置补偿没有关系。对新添附的没有异议。第三人王桂英没有异议。
5、2012年4月23日司法鉴定报告书、2012年10月29日补充报告书；证明沈学刚院内的树木果树价值是32415.80元，如契约无效王福仁应将上述损失赔偿给沈学刚。原告王福仁代理人称总价款没有异议，其中10年以上树木应归原告所有，鉴定结论中7、8、年树木都没有算在内。第三人王桂英没有异议。
庭审查明：王福仁与沈学刚于2005年6月2日签订了卖房文契（沈学刚持有的2005年6月2日双方签订的买房文契与卖房文契的内容是一致的），王福仁将坐落在南杏山村瓦盆窑屯的房屋四间以19000.00元的价格卖给沈学刚，沈学刚是非农业人口。争议房屋的土地性质是农村集体所有的土地。沈学刚购买房屋后，以王桂英的名义在院内新建了117平方米房屋，并栽植了大量果树和经济作物，同时对房屋、果树进行了维护、装潢和管理。经吉林华通房地产评估有限公司及四平天诚信资产评估有限公司依法评估，原房屋现价值为117000.00元，新建117平方米房屋的价值为175500.00元，维护装潢费用为6315.00元，果树及经济作物价值为32415.80元。新建的117平方米房屋是由沈学刚投资建的，王桂英只有居住权。
第三人王桂英在陈述时称，117平方米的房屋虽然是以自己的名义办理的审批手续，但该房的实际投资人是沈学刚，自己只有居住权，没有所有权。因此，王福仁应赔偿沈学刚新建117平方米房屋的经济损失。
本院认为，国务院关于深化改革严格土地管理的决定第（十）已规定：禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。禁止城镇居民在农村购置宅基地。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款也规定农村的住宅不得向城市居民出售。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由于王福仁与沈学刚签订的卖房文
契违反了法律的强制性规定，因此，王福仁与沈学刚2005年6月2日签订的卖房文契无效。订立契约的双方均有过错责任。原告在出卖自己的房屋时，应当知道农村房屋不能出售给城镇居民，以买卖房屋违反法律规定为由主张契约无效，有悖诚信原则，故原告应承担主要责任。被告在购买房屋时，而未严格验证原告的房屋产权情况，盲目购买亦负次要责任。沈学刚接管房屋后进行了维护装修、投资建筑了房屋并栽植了多种果树。沈学刚接管房屋后的各项经济损失已经吉林华通房地产评估有限公司及四平天诚信资产评估有限公司依法评估，对评估报告书中的评估价值本院予以采信。现双方签订的卖房文契被确认无效，沈学刚应将坐落在南杏山村瓦盆窑屯的房屋四间返还给王福仁。王福仁应返还沈学刚购房款，并赔偿房屋增值的差价款及新建房款、维护装修费及果树损失。对本案中房屋的升值部分98000.00元、应按9︰1的比例进行分割，对原告申请评估的费用亦应按9︰1的比例分担。新建的117平方米的房屋亦应归王福仁所有，第三人王桂英应从新建的117平方米的房屋中迁出，将房屋交付给王福仁。原告诉请沈学刚院内的树木果树价值是32415.80元，其中10年以上生树木共计11860.00元是王福仁所栽种，这部分应予扣除。但原告王福仁没能提供证据证明其主张成立，驳回原告王福仁该项请求。
经本院2014年第27次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告王福仁（反诉被告）与被告沈学刚（反诉原告）于2005年6月2日签订的卖房文契无效。
二、被告沈学刚（反诉原告）将坐落在南杏山村瓦盆窑屯的房屋四间返还给原告王福仁（反诉被告）。（在本判决生效后1个月内搬出）
三、原告王福仁（反诉被告）返还被告沈学刚（反诉原告）购房款19000.00元、赔偿房屋增值差价款（98000.00元×90%）即88200.00元、新建房款175500.00元、维护装修费6315.00元、果树损失32415.80元，鉴定费4988.00元，合计331230.80元。（此款于本判决生效后十日内给付）
四、新建的117平方米的房屋归原告王福仁（反诉被告）所有，第三人王桂英从新建的117平方米的房屋中迁出，将房屋交付给原告王福仁（反诉被告）。（在本判决生效后1个月内搬出）
案件受理费100.00元及反诉费3134.00元，合计3134.00元，由原告王福仁（反诉被告）负担，被告沈学刚负担100.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 赵艳江
审 判 员 王青石
人民陪审员 齐秀玲
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 孙亚红