天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终6251号上诉人(原审被告)：鸿冠（天津）房地产经纪有限公司，住所地天津市津南区咸水沽镇体育场路东北侧惠安花园35-底商5号。法定代表人：林妍，经理。委托诉讼代理人：周齐，天津多为律师事务所律师。委托诉讼代理人：董佟薇，天津多为律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：崔奥博，女，1989年6月6日出生，汉族，住天津市南开区。被上诉人（原审被告）：赵绍兰，女，1950年10月6日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：刘俊国（赵绍�之子），住天津市津南区。上诉人鸿冠（天津）房地产经纪有限公司因与被上诉人崔奥博、赵绍兰房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2017）津0112民初4730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿冠（天津）房地产经纪有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项，改判上诉人只需向被上诉人崔奥博退还评估费6350元及权证服务费700元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人促成居间合同的成立，并履行了居间义务。按照《房产交易合同》约定，由于买卖双方或任何一方原因导致合同不能实际履行的，居间方仍有权按照约定收取居间服务报酬，如已收取居间服务报酬则不予退还。二、一审中提出的上诉人未能提供证据证实促成合同成立过程中的必要费用支出适用法律错误，该举证责任不应由上诉人承担，而应由被上诉人崔奥博举证。崔奥博辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉,维持原判。事实和理由：赵绍兰不是诉争房屋的第一直接继承人，导致过户时间产生延迟。2017年4月1日之后，出现了限购政策，导致被上诉人不能购买，上诉人只提供了两次看房服务。赵绍兰辩称，上诉人应退还赵绍兰好处费13000元。崔奥博向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除原、被告于2017年3月23日签订的《房产交易合同》及《补充协议》；2.请求法院依法判令被告赵绍兰返还原告购房定金50000元；3.请求法院依法判令被告鸿冠公司返还原告佣金24600元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将其上述第3项诉讼请求变更为：请求法院依法判令被告鸿冠公司返还原告中介费、评估费及权证费共计24600元。一审法院认定事实：2017年3月23日，原、被告签订一份《房产交易合同》及《补充协议》，约定由原告购买登记在刘多发（被告赵绍兰之夫）名下的位于天津市津南区咸水沽镇益华里38号楼2门602号的房屋，房屋价款为1270000元，原告于合同签订时支付定金50000元，剩余房款以银行贷款的方式支付，买卖双方按照佣金确认书的金额向被告鸿冠公司支付居间报酬，同时还约定了其它相关事宜。同日，原告向被告鸿冠公司支付中介费17550元、评估费6350元及权证服务费700元，共计24600元。同日，经被告鸿冠公司转交，原告支付被告赵绍兰定金50000元，被告赵绍兰向被告鸿冠公司交纳中介费13000元。截至目前，涉诉房屋未办理价格评估及过户手续，原告亦未办�贷款手续。另查明，涉诉房屋登记的权利人刘多发已于2006年7月9日因病去世，被告赵绍兰系第一顺序法定继承人之一，涉诉房屋系多位第一顺序法定继承人共有，该房屋至今未办理继承更名手续。现原告居住的位于天津市南开区风湖里的房屋系其承租的公有住房，原告于2016年7月21日购买了一套位于天津市东丽区的房屋，并已取得不动产登记证明。原告母亲李建霞于2017年3月3日因病去世，现原告系未婚单身人士。再查明，2017年4月1日，天津市人民政府施行了新的购房政策，该政策规定：“对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品房和二手住房”。一审法院认为，被告赵绍兰系涉诉房屋共有人之一，�单方与原告签订涉诉《房产交易合同》及《补充协议》的行为，虽存在瑕疵，但不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故上述《房产交易合同》及《补充协议》均为有效合同。合同签订后，恰逢天津市人民政府于2017年4月1日颁布施行新的购房政策，因原告系未婚单身人士，且涉诉合同签订前已购买一处房产并取得不动产登记证明，根据现行的购房政策，原告已无再次购买津南区二手房的资格，该情形下，原告主张解除上述《房产交易合同》及《补充协议》，应予准许。因上述《房产交易合同》及《补充协议》的解除，属于不可归责于各方的情形，故被告赵绍兰应将其收取的50000元购房定金返还给原告。原告已给付被告鸿冠公司的评估费6350元，因房产至今未进行评估，评估费尚未实际支出，现被告鸿冠公司同意将该评估费全部返还给原告，并无不妥。原告已给付被告鸿冠公司的权证服务费700元，因贷款手续及过户手续均未办理，现被告鸿冠公司同意将该费用全部返还给原告，并无不妥。关于原告已实际支付给被告鸿冠公司的中介费17550元，因被告鸿冠公司未提供证据证实其在促成合同成立过程中的必要费用支出情况，结合本案实际情况，一审法院酌定由被告鸿冠公司返还原告中介费15795元，其余中介费1755元，作为被告鸿冠公司的必要支出费用可不予返还。综上所述，原告主张解除《房产交易合同》及《补充协议》，一审法院予以支持。原告主张由被告赵绍兰返还购房定金50000元，一审法院予以支持。原告主张由被告鸿冠公司返还评估费6350元及权证服务费700元，一审法院予以支持。原告主张由被告鸿冠公司返还中介费17550元，其中的15795元，一审法院予以支持；其余的1755元，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告崔奥博与被告赵绍兰、被告鸿冠（天津）房地产经纪有限公司于2017年3月23日签订的《房产交易合同》及《补充协议》；二、被告赵绍兰于本判决生效后三日内返还原告崔奥博购房定金50000元；三、被告鸿冠（天津）房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内返还原告崔奥博中介费15795元、评估费6350元及权证服务费700元，共计22845元；四、驳回原告崔奥博的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事�讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1666元，减半收取计833元，由原告崔奥博负担22元，被告赵绍兰负担541元，被告鸿冠（天津）房地产经纪有限公司负担270元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本案围绕房屋买卖合同的解除问题成讼。二审期间的争议焦点是：上诉人是否应向被上诉人返还中介费，围绕争议焦点阐述如下：本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房产交易合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，合同表现形式和约定的实质性内容均不违反国家法律和行政法规的强制性规定，也不因此损害社会公共利益和第三人合法权益，依法成立并发生法律效力，双方当事人均应依约履行各自义务，不得擅自变更或者解除。2017年4月1日天津市人民政�颁布实施了新的购房政策，被上诉人崔奥博根据新的购房政策不再具有购买涉案房屋的资格，因此，被上诉人崔奥博基于限购政策要求解除涉案合同并要求返还定金及中介费于法有据，依法应予支持。上诉人主张其不应返还中介费用，由于该合同未能履行原因是由于政府政策而非任何一方当事人违约，且上诉人并未提供充分证据证明其在促成合同成立过程中的必要费用支出情况和实际损失，一审法院酌定17550元中介费中的1755元为上诉人必要支出费用不必返还被上诉人崔奥博，其余中介费15795元返还被上诉人崔奥博，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费195元，由上诉人鸿冠（天津）房地产经纪有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  李国敏代理审判员  孟 夏代理审判员  苏美玉二〇一七年十月三十日书 记 员  王飞成