天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0102民初00004号
原告ＸＸ，男，1975年2月2日生，汉族，住天津市南开区。
委托代理人王宁，天津华盛理律师事务所律师。
被告黄金霞，女，1965年4月17日生，汉族，住天津市河东区。
委托代理人赵强（被告之夫），1963年7月2日生，汉族，住同被告。
委托代理人陈玉田，天津长天律师事务所律师。
原告ＸＸ诉被告黄金霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，依法组成合议庭。本院于2016年3月30日、2016年6月23日公开开庭进行了审理，原告ＸＸ的委托代理人王宁，被告黄金霞的委托代理人赵强、陈玉田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称，2012年10月25日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定将坐落于河东区XXX路XXX苑X号楼一门底商（建筑面积14.4平方米）出租给被告使用，租赁期限自2012年11月1日起至2014年10月31日止，年租金人民币66000元。同时约定租赁期满后，被告要求续租，应提前30天向原告提出书面续租申请。上述合同到期后，被告又向原告支付了一年的租赁费用。2015年7月，因原告欲将包含上述租赁物在内的一层底商整体出租，故决定不再与被告续租，并口头通知双方的合同于2015年10月31日到期，要求被告腾退房屋，被告答应在合理期限内腾退房屋。但被告没有按照约定办理。且自2015年10月31日起至今被告拒绝支付原告房租。2015年11月9日，原告向被告送达了《房屋租赁合同中止通知书》，要求被告3日内腾退房屋。因原告与天津链家宝业房地产经纪有限公司于2015年7月29日签订了《房屋租赁合同书》，约定于2015年10月31日向链家交付被告所租赁房屋，并约定了每迟延交付一日，应向链家承担房屋年租金1%的违约金。被告的违约行为直接导致了原告对链家公司的违约责任。故，原告诉至法院请求判令：1、认定原、被告租赁合同已解除，被告腾空房屋；2、被告向原告支付自2015年11月1日其至实际腾房之日止的使用费（按每日180.82元计算）；3、被告承担因未及时腾房造成原告的其他经济损失人民币128000元；4、判令被告承担本案的诉讼费。
原告提供如下证据材料：
1、产权证复印件一份；
2、原告与产权人签订《房屋租赁合同》复印件一份；
3、原告与被告签订《房屋租赁合同》复印件一份；
4、授权书复印件一份；
5、房屋租赁合同终止通知书复印件一份；
6、房屋租赁合同书复印件一份；
7、补充协议复印件一份；
8、照片复印件一组；
9、证明见证书复印件一份
10、录音文字整理件两份。
被告黄金霞辩称，不同意原告诉请。原告所述与事实不符，原告称曾口头告知被告合同到期要求腾房，但被告从未接到原告的通知。原告所述被告自2015年10月31日开始不交纳租金，实为被告多次要求交纳租金，但原告不接受。原告并未向被告送达终止合同书，被告只是接到过一份律师函，该律师函存在重大瑕疵，没有委托书，也没有明确要解除合同，被告认为该律师函是无效的。此外，原、被告双方已经形成不定期合同，按照合同约定，同等条件下乙方有优先承租权，原告却在被告不知情的情况下将房屋租赁给别人，剥夺了被告的优先承租权，无权要求被告赔偿损失，希望法庭驳回原告诉请，维持双方的不定期合同。
被告未向法庭提交证据。
经审理查明，涉诉房屋坐落于天津市××号内，XXX苑9-1号总建筑面积284.98平方米，产权人为案外人王树起，本案诉争标的物为其中14.4平方米部分。原告作为乙方与案外人作为甲方签订了《房屋租赁合同》（以下简称合同一）一份，约定由原告承租涉诉房屋，期限自2011年5月1日起至2020年4月30日止，合同一第四条约定“乙方对该房屋可进行分租”。另，案外人曾于2005年4月30日向原告出具《授权书》一份，载明“河东区XXX道XXX苑9号楼一门底商业主王树起授权ＸＸ对该房屋有权进行分租”。
原、被告于2012年10月25日，原告作为甲方转租人与被告作为乙方承租人签订《房屋租赁合同》（以下简称合同二）一份，约定原告将河东区XXX路XXX苑X号楼一门底商中14.4平米转租给乙方，租赁期限自2012年11月1日起至2014年10月31日止，租金为每年人民币66000元，合同二第八条第二款约定“租赁期满后，若乙方要求续租，需提前30天书面向甲方提出，甲方应在收到通知后10日内向乙方正式书面答复，如甲方同意续租，则应续签租赁合同，在同等条件下，乙方有优先承租权”。合同到期后，被告向原告支付了人民币66000元租金作为2014年11月1日起至2015年10月31日的房屋租金，双方未再续签租赁合同。2015年11月1日起被告未再支付房屋租金，被告持续使用涉诉房屋至今。
另，2015年7月29日，原告作为甲方出租房与案外人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家）作为乙方承租方签订《房屋租赁合同书》（以下简称合同书）一份，约定案外人链家承租天津市××号（分租楼下一门一窗），约计建筑面积100平方米，租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月31日至，租金为每年人民币250000元。原告主张其曾于2015年10月口头通知被告解除租赁合同，并提交录音证据，被告对此不予认可。原告主张其于2015年11月向被告送达房屋租赁合同终止通知书，被告对此不予认可。
以上查明的事实，有当事人的陈述及提供的证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，在房屋租赁关系中，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人应当依照约定给付租金。本案中，原告与被告签订合同二，双方形成了房屋租赁合同关系，合同到期后，被告向原告按原租赁合同约定的租金支付一年即2014年11月1日起至2015年10月31日止的租金，双方未续签房屋租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，原、被告之间形成了不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，原告享有随时解除合同的权利，但原告应当在合理期限之前通知被告。另依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，如原告向被告主张解除合同，在合同解除后，对于被告已经履行给付而又尚未到期的租金，原告应就相应部分租金予以返还。原告主张其曾口头通知被告，但并未返还被告对应日期以后直至2015年10月31日的房屋租金，且依据法律规定，原告解除合同应在合理期限前进行通知，因此原、被告双方之间的房屋租赁关系应截止于2015年10月31日。故原告诉请认定原、被告之间的合同解除，本院予以支持。房屋租赁合同解除后，承租人应返还租赁物，故原告诉请被告腾空涉诉房屋，本院予以支持。
关于原告诉请要求被告支付房屋使用费一节。原、被告双方均认可被告自2015年11月1日起未支付房屋租金，但仍继续使用涉诉房屋，现原告按照双方原租赁合同的约定，即年租金人民币66000元，以每日180.82元标准计算收取被告2015年11月1日后对涉诉房屋的使用费用，符合双方合同约定，亦符合法律规定，故原告该项诉请，本院予以支持。
关于原告诉请被告赔偿因未及时腾房造成的其他经济损失一节。原告主张因被告未及时腾空涉诉房屋，造成原告对案外人链家的违约，原告为此与案外人另行签订补充协议，将其涉诉房屋上方二楼房屋低价租与案外人链家，由此造成其已经装修部分的装修损失费及二楼房屋的租金损失，另，被告拖欠了2015年11月1日起的用电费用。本院认为，原、被告自2014年11月1日起形成了不定期租赁关系，双方此前的租赁合同依然有效，被告缴纳了其后一年的房屋租金。原告在2015年7月29日与案外人链家签订房屋租赁合同书，即在被告仍占有使用该涉诉房屋期间已将涉诉房屋出租，租赁期限自2015年10月1日起，与被告使用该房屋的期限产生了重叠，且按原告自己所述，其于2015年10月才向被告告知解除租赁合同，因此对于由此产生的风险，原告应在与案外人签订合同时就已预见。此外，依据原、被告间的合同约定，在同等条件下，被告对涉诉房屋享有优先承租权，被告将包括本案涉诉房屋在内的100平方米房屋租与案外人链家，租金为每年人民币250000元，则房屋租金为每平方米每年2500元，而原、被告间14.4平方米涉诉房屋的租金为每年66000元，即为每平方米每年约为4583元，被告承租价格高于案外人链家的承租价格，则原告将涉诉房屋出租与案外人链家，违反了原、被告双方之间的合同约定。另，原告与案外人签订的补充协议系其与案外人之间的意思自治，与本案无关。综上，对于原告主张的涉诉房屋上方二楼房屋租金损失系基于其自身行为所致，且原告无证据证明二楼房屋的租金确实存在损失或减少，原告关于其对二楼房屋的装修损失亦然，故原告诉请被告承担房屋租金损失及二楼房屋装修损失的诉请，本院不予支持。被告使用涉诉房屋，除给付相应的使用费外，还应支付其使用该房屋所产生的其他费用，原告诉请被告承担自2015年11月1日后拖欠的电费但未提交相应票据。故，原告可待获取相应证据后，另行起诉解决该电费部分纠纷，在本案中，本院对该项诉请不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告ＸＸ与被告黄金霞之间的房屋租赁合同解除；
二、本判决生效之日起十五日内，被告黄金霞将其占有使用的坐落于天津市河东区XXX路XXX苑X号楼一门底商中14.4平方米房屋腾空并返还原告ＸＸ；
三、本判决生效之日起十五日内，被告黄金霞按照每日180.82元给付原告ＸＸ自2015年11月1日起至本判决确定的返还房屋之日止的房屋使用费；
四、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。
如果被告黄金霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2579元，由被告黄金霞负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 张 英
代理审判员 周 畅
人民陪审员 狄 梅
二〇一六年七月十二日
书 记 员 周立芳