南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第5994号
原告王文华，女，汉族，1921年9月10日生。
委托代理人朱晓峰，江苏熙典律师事务所律师（执业证号：13201200210167105）。
原告蔡洪，女，汉族，1959年10月15日生。
被告丁克善，男，汉族，1936年3月8日生。
被告朱秀芳，女，汉族，1943年10月8日生。
二被告委托代理人蔡宏伟，江苏纵联律师事务所律师（执业证号：13201200910608376）。
原告王文华、蔡洪与被告丁克善、朱秀芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王文华的委托代理人朱晓峰，被告丁克善、朱秀芳的委托代理人蔡宏伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王文华诉称，原告王文华与陈某霞系母子关系，陈某霞于2001年12月22日向朱某华购买本市原下关区XX园X幢X单元402室房屋（以下简称XX园房屋），此房屋系陈某霞婚前个人财产。2002年，蔡洪与陈某霞结婚。2006年以来，陈某霞一家人一直在询问朱某华XX园房屋产权证办理进展情况，对方一直告知尚未办理。实际上2007年朱某华已将房屋产权办理到自己和被告朱秀芳名下，未按约将房屋过户到陈某霞名下，此行为违反了合同的约定，应承担违约责任。陈某霞去世后，蔡洪与被告签订了解除房屋买卖合同的协议。原告认为，蔡洪并无权代表其他继承人处分陈某霞的遗产，这个无权代理也不构成法律上的表见代理。现该房屋已经被被告卖给案外人郑某某，构成了根本性违约，造成原告不能继承陈某霞房产的相应份额，该房屋出售价为50万元，原告主张房屋出售款50万元是原告的实际损失。现要求：1、判令两被告共同赔偿原告王文华损失50万元。2、本案诉讼费用由被告承担。
蔡洪经本院追加应当作为共同原告参加到诉讼中来，但其未到庭陈述意见。
被告丁克善、朱秀芳辩称，XX园房屋是朱家的祖产被拆迁之后安置取得的，当时XX园房屋是分配给朱某华的四弟的，但是其四弟在分配房屋的时候已经去世，所以房屋安置给了朱某华和朱秀芳。陈某霞去世后，蔡洪仍一直居住在XX园房屋内，蔡洪作为陈某霞的配偶当然享有继承权。被告并不知道陈某霞还有其他继承人，蔡洪当时也并未说明陈某霞母亲还健在，故我们不知道王文华也是继承人，被告没有能力也没有法定义务对此进行审查。故被告完全有理由相信蔡洪作为唯一继承人可以行使合同解除权。2012年3月，蔡洪主动找到丁克善一家，要求处理该房屋，双方经过协商将房子出售后分钱，之后进行了相应的买卖，蔡洪得到20万元售房款后才出具了解除合同的相关文书。由于被告与蔡洪已经合议解除了2001年12月22日陈某霞与朱某华签订的房屋买卖合同，故原告的诉请是没有事实和法律依据的，请求法院依法予以驳回。
经审理查明，原告王文华与陈某霞系母子关系。2002年，陈某霞与原告蔡洪结婚，婚后双方未生育子女。朱某华与被告丁克善系夫妻关系，与被告朱秀芳系姐妹关系。1998年，朱某华因房屋拆迁安置取得了XX园房屋（该房屋系经济适用房，当时无法办理房屋产权证书）。2001年12月22日，陈某霞与朱某华签订了房屋买卖合同，合同约定：朱某华将XX园房屋出售给陈某霞，房屋成交价为8万元，陈某霞先预付房款6万元，余款2万元在办理房屋过户时付清。合同签订后，陈某霞实际入住该房屋，并按约给付朱某华6万元。2005年11月14日，朱某华向本市房屋产权管理部门提出办理XX园房屋产权的申请。2007年4月3日，朱某华与被告朱秀芳签订了赠与合同，朱某华自愿将XX园房屋1%的份额无偿赠与被告朱秀芳。之后，朱某华将该房屋所有权证及土地使用权证办到自己和被告朱秀芳名下，其中朱某华占99%的产权份额，朱秀芳占1%的产权份额。2010年3月23日，陈某霞去世，未留有遗嘱，蔡洪继续居住在XX园房屋内。2010年7月5日年，朱某华去世，未留有遗嘱。2012年3月，被告丁克善与儿子丁某松办理了继承朱某华遗留的房产公证，公证确认丁某松放弃继承，由被告丁克善一人继承朱某华遗留的产权份额。2012年3月20日，两被告共同办理了XX园房屋的产权变更登记，被告丁克善占该房屋99%的产权份额，朱秀芳占1%的产权份额。2012年3月31日，两被告与案外人郑某某签订了《南京市存量房买卖合同》，约定将XX园房屋出售给郑某某，房屋转让价款为50万元。当天，两被告委托丁某松，蔡洪委托王君签订了一份协议，协议内容：今收丁某松20万元整，定于2012年4月18日将户口迁出，如因户口不迁出造成的一切问题乙方（蔡洪）承担，甲（丁克善、朱秀芳）乙双方不得再以XX园房屋引起任何纠纷，之前买卖合同作废，此房任何人无权干涉，以甲乙双方为准。据此协议，双方当事人均履行了各自的义务。2012年4月10日，郑某某办理了XX园房屋的产权证书。之后，原告王文华发现蔡洪搬离了XX园房屋，经调查核实情况后，诉至本院，要求两被告承担违约责任，赔偿其损失。
审理中，本院依职权追加蔡洪为本案原告，但其未到庭参加诉讼。因双方各执己见，致调解不能。
以上事实，由当事人陈述、《南京市城市房屋拆迁补偿安置协议》、房屋买卖合同、公证书、《南京市存量房买卖合同》、房屋登记簿、协议等证据证明，本院予以确认。
本院认为，朱某华因拆迁安置取得XX园房屋后，有权将该房屋出售，其与陈某霞签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定或法律规定履行各自的义务。陈某霞按合同约定履行了付款的义务并实际占有、使用该房屋，应当享有对该房屋的合同权益。陈某霞去世后，未留遗嘱，其遗产应当由原告王文华、蔡洪继承，原告王文华、蔡洪应各享有该房屋一半合同权益。
房屋买卖合同一方当事人朱某华在取得XX园房屋产权后，未按合同约定协助陈某霞办理该房屋的过户手续，应承担相应违约责任。2007年，被告朱秀芳因接受赠与取得XX园房屋1%产权份额。朱某华去世后，被告丁克善又以继承名义取得XX园房屋99%产权份额，故朱某华的违约责任应由丁克善、朱秀芳承继。因两被告已经将该房屋出售给案外人，构成根本违约，致使原订立合同目的不能实现。现原告王文华以继承人身份要求两被告承担相应违约责任，即被告赔偿房屋出售他人利益损失，本院予以支持。但房屋实际出售款为50万元，应从该款中扣除原房屋买卖合同约定未付的2万元尾款。
另外，陈某霞去世后，未留遗嘱，按法定继承，应由原告王文华、蔡洪分别继承该房屋合同权益50%份额。原告认为，蔡洪作为法定继承人之一无权代表所有的继承人与两被告协议解除房屋买卖合同。本院认为，原告王文华和蔡洪均是法定继承权人，有权继承陈某霞的遗产，在未经王文华授权的情况下，蔡洪无权代表王文华对遗产进行处分。鉴于蔡洪已与两被告协议签订解除房屋买卖合同，并已实际收到了20万元，可以视为已对其应继承遗产份额作出处分，故本案中对蔡洪应继承遗产部分不再处理。两被告应在分别占有XX园房屋产权份额范围内承担相应的赔偿责任，共计24万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国继承法＞若干问题的意见》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告丁克善自本判决生效之日起十日内，一次性给付原告王文华23.76万元。
二、被告朱秀芳自本判决生效之日起十日内，一次性给付原告王文华2400元。
如果被告丁克善、朱秀芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8800元，由原告王文华负担4576元，由被告丁克善负担4182元，被告朱秀芳负担42元（此款原告王文华已预付，两被告在履行判决义务时将应负担款项一并给付王文华）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 傅 蓉
代理审判员 武金成
人民陪审员 蒋 辉
二〇一四年十月十五日
见习书记员 叶筱蓉