内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内08民终754号上诉人（原审被告）：刘海忠，男，1975年2月4日出生，汉族，个体户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。委托诉讼代理人：赵域强，内蒙古惠泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵建云，男，1961年1月2日出生，汉族，个体户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。上诉人刘海忠因与赵建云租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2016）内0802民初4286号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月19日开庭进行了审理。上诉人刘海忠及其委托诉讼代理人赵域强，被上诉人赵建云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘海忠的上诉请求：1、撤销临河区人民法院（2016）内0802民初4286号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：上诉人从2013年5月15日开始租赁被上诉人赵建云的房屋用于汽车装饰及洗车店的经营。2016年3月份，被上诉人到上诉人店里，提出如上诉人继续租赁房屋年租金要上涨到4万元。上诉人告诉被上诉人，生意不好做，如果被上诉人不降房租，到2016年5月15日租赁到期上诉人不再续租。加之被上诉人有到期债务未履行，法院执行人员通知上诉人将租赁费交到法院执行局。为了避免麻烦，上诉人于2016年5月15日租赁到期之前明确告知被上诉人不再续租，并将租赁房屋腾空通知被上诉人接收。被上诉人以种种理由推脱拒绝接收房屋，造成涉案房屋闲置的过错在被上诉人。其次，被上诉人主张房屋租金的计算是从2016年5月15日至起诉之日的租金，一审法院判决超出了被上诉人诉讼请求的范围，违反了当事人不告不理原则。综上，一审法院判决上诉人承担租赁期限届满后2016年5月16日至2016年11月6日期间的房屋租金15583元，缺乏事实及法律依据。被上诉人赵建云答辩称:上诉人刘海忠在2017年11月7日才将租赁被上诉人房屋的钥匙及水卡、电卡交给被上诉人，被上诉人认为交钥匙时间就是上诉人腾房时间。要求维持原判。赵建云在一审的诉讼请求：1、解除赵建云与刘海忠的《房屋租赁合同》。2、刘海忠立即返还房屋并支付2016年5月16日至返还给赵建云房屋之日的租金（至起诉之日的房屋租金为5500元）。3、刘海忠赔偿赵建云恢复房屋原状装修费用30000元。4、诉讼费由刘海忠承担。一审法院认定事实及判决：2013年5月15日，赵建云与刘海忠签订了《房屋租赁合同》，内容为：“甲方（出租方），乙方（承租方），一、经甲乙双方协商，甲方将位于临河区团结路三色景园3号楼20号门点房租给乙方使用；二、租赁期为一年，从2013年5月15日起至2014年5月15日止，租赁费为叁万叁千元，小写（33000）房租一年一付，房租以每年原基础的——%递增，合同期满后同等条件下优先租给乙方；三、若甲方房屋到期后不再与乙方续签需提前半年通知乙方；四、房屋的主体结构乙方不得改变，合同期满后乙方负责恢复原有状况；五、租赁期间发生的水、电、卫生费及相关费用均由乙方承担；六、本协议一式两份，双方签字后生效。甲方：赵建云，乙方：刘海忠，2013年5月15日”。租赁期间届满后，双方未续签合同，刘海忠按照上述合同约定向赵建云支付了2014年5月16日至2016年5月15日期间的房屋租金并继续使用涉案房屋。2016年5月15日前，赵建云要求刘海忠腾房，并恢复原状，即填平地沟、重新铺地面、换门。但赵建云未能提供证据证明其向刘海忠出租涉案房屋时的房屋状况，也未能证明地沟是刘海忠所掏、门是刘海忠所换，故赵建云要求刘海忠赔偿恢复房屋原状装修费用30000元的请求，该院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。刘海忠在租赁合同到期后未将涉案房屋的钥匙、水卡、电卡交付给赵建云，也未提供证据证明赵建云拒绝接收房屋钥匙，视为刘海忠继续承租该房屋。2016年11月7日，刘海忠将涉案房屋的钥匙、水卡、电卡交给了赵建云。故刘海忠应按照双方2013年5月15日签订的《房屋租赁合同》向赵建云支付2016年5月16日至2016年11月7日期间（5个月20天）的房屋租赁费，即15583元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除赵建云与刘海忠于2013年5月15日签订的《房屋租赁合同》。二、刘海忠于该判决生效后十日内支付2016年5月16日至2016年11月6日期间的房屋租金15583元。三、驳回赵建云的其它诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费687元，减半收取343元，由刘海忠负担95元，由赵建云负担248元。经二审查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，2013年5月15日，赵建云与刘海忠签订了《房屋租赁合同》，房屋租赁期限至2014年5月15日。合同到期后，双方未再行签订书面租赁合同。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”据此，双方从2015年5月15日后的租赁应视为不定期租赁。《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”出租人赵建云于2016年7月19日提起诉讼，要求与刘海忠解除租赁合同，一审法院依照上述法律规定解除赵建云与刘海忠的租赁合同，符合法律规定，应予支持。关于如何确定刘海忠向赵建云返还租赁房屋时间的问题。刘海忠上诉主张租赁合同到期后，其于2016年5月14日已将租赁房屋腾空，但赵建云拒绝接收。根据一审法院向刘海忠所作询问笔录反映，刘海忠于2016年11月7日将涉案房屋的钥匙、水卡、电卡交还赵建云。刘海忠认为涉案房屋已于2016年5月14日返还赵建云，但未能提供相应的证据证实。在刘海忠未能提供充分证据证明赵建云拒绝接收房屋的情况下，一审法院认定2016年11月7日为刘海忠向赵建云返还涉案房屋的时间，并无不当。《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”逾期返还租赁物的，应当补交租金。一审法院据此判决刘海忠向赵建云支付2016年5月16日至2016年11月7日期间（5个月20天）的房屋租赁费15583元，符合法律规定。上诉人刘海忠上诉提出，被上诉人赵建云主张房屋租金的计算是从2016年5月15日至起诉之日的租金，一审判决超出了被上诉人主张的范围，违反了当事人不告不理原则。经审查，赵建云在起诉状中明确诉求：刘海忠立即返还房屋并支付2016年5月16日至返还给赵建云房屋之日的租金（至起诉之日的房屋租金为5500元）。一审判决刘海忠支付2016年5月16日至返还房屋之日的租金，并没有超出赵建云诉求。综上所述，上诉人刘海忠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费687元，由上诉人刘海忠负担。本判决为终审判决。审判长  边晓飞审判员  陈宏武审判员  李建刚二〇一七年八月十五日书记员  刘 鑫附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；