上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民一（民）初字第21881号
原告保利物业管理有限公司上海分公司。
法定代表人曹斌。
委托代理人毛莹，上海小城律师事务所律师。
被告肖炯。
原告保利物业管理有限公司上海分公司与被告肖炯物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月27日立案受理。依法由代理审判员沈莞茜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人毛莹、被告肖炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告保利物业管理有限公司上海分公司诉称，原告是由上海保利建衡房地产开发有限公司选定的，被告所有的保利茉莉公邸小区的前期物业服务公司。根据《物业管理前期服务协议》第四条第五款的规定，被告每次缴纳费用的时间为前一个月的十号前。该协议第九条第四款规定，“若不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方（即原告）有权要求乙方（即被告）补齐并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。”该协议同时约定，小区物业费用按照建筑面积每月每平方米3.20元（人民币，币种下同）收取，被告自2013年10月后拒绝向原告支付物业管理费，故原告诉至法院要求判令：1、被告支付原告2013年10月1日至2014年10月31日物业管理费5，834.01元；2、被告支付原告滞纳金3，042.86元。
被告肖炯辩称，其购买了浦秀路XXX弄XXX号XXX室房屋，其在收到交楼通知书后，前往售楼处进行交房流程，在房屋验收过程中产生了较大的分歧，被告提出了多项整改要求，包括：1、小区公共停车位紧挨101室外墙，不符合相关规范；2、南向窗口的2棵植株影响被告房屋采光。被告在2013年7月6日将房屋钥匙交给了物业公司，用于房屋修缮用途，故认为现房屋未通过被告验收，该房屋尚未交付，不同意原告要求被告支付物业费的诉讼请求。但如果原告能解决被告所提出的以上两项整改要求，被告同意支付物业费。关于滞纳金，被告认为原、被告间属于平等主体，滞纳金属于行政处罚，故原、被告不能约定滞纳金，不同意原告关于支付滞纳金的诉讼请求。
针对被告的答辩意见，原告陈述被告房屋于2013年6月23日已完成了交付，被告已接收了房屋，故被告理应支付物业管理费。被告所提出的答辩理由，如确属房屋质量问题，应追究开发商的责任，与原告无关。
经审理查明，2011年9月16日，原告保利广州物业管理有限公司上海分公司与上海保利建衡房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对本市闵行区浦江镇浦秀路1536弄“保利茉莉名邸”住宅提供物业管理服务；合同期限为为叁年，自2011年9月16日起至2014年9月15日止，本合同期限届满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；物业服务费按建筑面积向业主收取，公寓物业服务费3.20元／月／平方米；自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的服务费用，由建设单位承担，自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由建设单位和物业买受人按照物业出售合同的约定承担。
2014年9月，原告保利物业管理有限公司上海分公司与上海保利建衡房地产有限公司签订《关于保利茉莉名邸前期物业服务合同的补充协议》，约定保利茉莉名邸前期物业服务合同于2014年9月15日到期，且该小区尚未成立业主大会，就保利茉莉名邸前期物业管理保持原合同的服务内容与服务标准不变；原合同中的双方权利和义务保持不变；协议有效期为叁年，自2014年9月16日起，至2017年9月15日止。
另查明，2011年12月19日，保利广州物业管理有限公司上海分公司变更企业名称为保利物业管理有限公司上海分公司。
还查明，2012年6月9日，由上海保利建衡房地产有限公司为甲方，被告肖炯及案外人叶静、肖诺妍为乙方，就购买上海市闵行区浦秀路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了《上海市商品房预售合同》，合同约定房屋的交付必须符合下列条件，即取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方承诺在2013年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同；甲方定于2013年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；该房屋符合约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方向乙方发出交楼通知书；该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。在该合同补充条款一中还约定，在房屋交付过程中发现的质量问题不影响交接手续的办理，甲方不构成延期交房，乙方应在房屋交付后根据本合同规定要求甲方承担修复责任，如乙方拒绝交接，甲方不承担延期交房的责任，自约定的交接之日起由乙方承担该房屋的物业管理费用且房屋的风险责任转移至乙方。2013年6月23日，被告在收到交房通知书后即前往办理房屋交付验收，当日，案外人叶静签收了房屋钥匙。2013年7月6日，被告与原告签订了《钥匙托管承诺书》，约定被告将房屋钥匙交予原告代管，代本人开启户门，本人承诺：托管期间，受委托期内，受委托人只负责该物业钥匙的保管责任，不承担室内财产与设施的保管。本单位内设备、物件等，若有任何损失、损毁，物业无需承担任何责任，本人在工程完工后，亲自前往物业处取回钥匙。被告表示上述承诺书系因房屋在交付时有质量问题，故将房屋钥匙交给原告，并提出修缮请求，现房屋还未交付。原告则表示上述承诺书表明被告收到房屋钥匙后行使了业主的权利，处分了钥匙，说明被告已收取了房屋。
又查明，上海市闵行区浦秀路XXX弄XXX号101房屋建筑面积140.24平方米，总层数为4层。被告交纳了至2013年9月的物业费，自2013年10月起被告未交纳物业费，故原告诉至本院。
以上事实，由原告提供的商品房预售合同、交楼通知书、前期物业服务合同、补充协议、签收单、被告提供的钥匙托管承诺书等证据以及当事人的庭审陈述所证实。
本院认为，原告与开发商签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》真实有效，被告系上海市闵行区浦秀路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人之一，该《前期物业服务合同》及《补充协议》对原告及被告均具有法律约束力。故按照合同约定，被告应自房屋交付之日次月起向原告支付物业管理费。现本案的争议焦点在于系争房屋是否已交付。被告辩称系争房屋因质量问题尚未交付，不应支付物业管理费，原告主张房屋已于2013年6月23日交付。本院认为，关于系争房屋是否交付，应根据《商品房预售合同》的相关约定及实际履行情况来确定。根据《商品房预售合同》的约定，房屋符合约定的交付条件后，卖方应书面通知乙方办理交付该房屋的手续，买方应在收到通知后，会同卖方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为卖方向买方发出交楼通知书，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由卖方转移给买方。还约定，房屋交付过程中发现的质量问题不影响交接手续的办理，卖方不构成延期交房，买方应在房屋交付后根据本合同规定要求卖方承担修复责任，如买方拒绝交接，卖方不承担延期交房的责任，自约定的交接之日起由买方承担该房屋的物业管理费用且房屋的风险责任转移至买方。现根据本案在案证据，被告已收到开发商向其发出的交楼通知书，被告亦已于2013年6月23日前往办理房屋验收交付手续，并于当日收到了房屋钥匙，故系争房屋于2013年6月23日起已交付被告，被告的关于房屋尚未交付的辩称意见依据不足，本院不予采纳。但被告如认为开发商交房的过程中存在过错导致其权益受损，可依法另行向开发商主张权利。原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于原告主张的滞纳金的诉讼请求，本院认为，被告逾期未交纳物业管理费系因对系争房屋是否交付与原告存在不同认识，非恶意拖欠物业管理费，故对于原告主张的滞纳金本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告肖炯应于本判决生效之日起十日内，支付原告保利物业管理有限公司上海分公司自2013年10月1日起至2014年10月31日止的物业服务费人民币5，834.01元；
二、驳回原告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币25元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 沈莞茜
二〇一五年二月二十六日
书 记 员 王禕勇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。