黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终103号
上诉人(原审被告)：哈尔滨神州物流市场有限公司，住所地哈尔滨市道外区海员街1号。
法定代表人：庄程春，董事长。
委托诉讼代理人：韦良月，黑龙江焦点律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：哈尔滨港务局，住所地哈尔滨市道外区海员街1号。
法定代表人：周建，党委书记。
委托诉讼代理人：孙贤祥，男，1964年6月22日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：鞠咏孜，黑龙江德治律师事务所律师。
上诉人哈尔滨神州物流市场有限公司（以下简称神州公司）因与港务局租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2016）黑0104民初2986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。神州公司的委托诉讼代理人韦良月，哈尔滨港务局的委托诉讼代理人孙贤祥、鞠咏孜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
神州公司上诉请求：撤销一审判决，驳回哈尔滨港务局全部诉讼请求。事实和理由：1.神州公司有新的证据，26笔向港务局支付租金或折抵租金的票据和材料，能够推翻一审判决。2.一审判决认定神州公司拖欠港务局租金697,717元，属认定事实错误。结合道外区人民法院（2016）黑0104民初2984、2985、2986号民事判决书，三份判决书判决神州公司给付港务局共计2,713,829.92元。根据一审的三份判决涉及的三份合同，截止到2016年4月30日，神州公司应支付港务局租金合计30,501,022.42元,神州公司已实际支付港务局租金33,277,553.74元。
港务局辩称，神州公司的上诉请求不能成立。1.神州公司在上诉状中称，在一审开庭后又找到26笔支付租金或折抵租金的票据和材料，但并未提交法院；2.神州公司在上诉状中称，截止2017年7月24日，应付租金总额33,734,815.65元，但根据港务局财务计算，自2006年至2016年4月，双方签署了8份合同，依据合同约定，神州公司应支付租金总额已达到3900余万元，神州公司计算应付租金总额少了600余万元。神州公司称已支付租金34,277,553.74元，但并未提供证据证明，港务局依据一审证据整理，神州公司向港务局支付租金总额为21,428,000元，并非3400余万元。港务局可以提供合同证据证明神州公司应付租金总额为3900余万元，即使按照神州公司主张的已支付金额3400余万元，那么神州公司仍拖欠港务局约500万元租金；3.2015年末，港务局向神州公司发出了一份经会计师事务所审计的《应收账款询证函》，询证函显示截至2015年12月31日，神州公司拖欠租金总计4,654,751.46元。神州公司对欠缴租金总额未提出异议，仅提出其在经营中遇水淹损失及垫付款需要在租金中扣除。一审中，神州公司提出的承租期间损失没有得到法院认可，神州公司可以另案起诉。因此，截至2015年12月31日，神州公司欠缴租金总额确定应依据港务局的诉请范围，仅就2015、2016年租金缴纳情况予以审理。神州公司仅需提供2015年12月31日后，缴纳租金的证据，不应在本案中将2016年以前已经结算完部分重新要求对账、确认。
港务局向一审法院起诉请求：1、判令解除2006年10月26日双方签订的《东坞回填协议书》，同时判令神州公司在法院判决书生效后十日内迁出场地;2、判令神州公司支付年租金1,230,945.32元（依据合同约定自2006年10月30日起，1,030,000元／年*(1+2%)）；3、判令神州公司支付违约金100,000元（截止2016年4月30日按照合同第七条第一款约定计算违约金，本次诉讼主张100,000元）;4、诉讼费用由神州公司承担。
一审法院认定事实：港务局系哈尔滨市道外区海员街1号国有土地使用权人。2002年9月10日，港务局与段旭忠签订《东坞回填建设协议》，协议约定由段旭忠负责东坞回填，所建市场产权归港务局所有，段旭忠拥有“建设启动时间”起二十年的经营使用权。2005年11月3日，港务局与段旭忠签订了解除协议协议书，一致同意解除双方于2002年9月10日签订的东坞回填建设协议。2006年10月30日，港务局与海南弘庄投资有限公司（以下简称弘庄公司）签订了《东坞回填协议书》，协议约定弘庄公司在港务局原东坞回填形成的土地的陆域投资用于物流建设，成立哈尔滨神州物流市场有限公司。弘庄公司对所建市场拥有20年的经营使用权，即2006年10月30日至2026年10月29日止。弘庄公司占地面积4.6万平方米土地，弘庄公司每年支付港务局租金，第一年弘庄公司向港务局缴纳租金103万，以后每年以2％的比例增加租金。每年租金的缴纳日期为当年的10月30日前一次付清。如滞交按欠缴租金每天3‰向港务局支付滞纳金，逾期未交三个月后，港务局有权收回弘庄公司经营使用权。按照协议约定神州公司履行了弘庄公司的上述权利义务。神州公司自2006年至今每年分批以银行转账打款的方式支付租金，但支付时未明确表示支付哪份合同及哪段期间的租金。
一审法院认为，港务局与弘庄公司自愿签订《东坞回填协议书》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故该合同合法有效。神州公司未否认对弘庄公司上述协议确定的权利义务关系的承受，故神州公司有权作为本案主体参加诉讼。本案争议焦点为神州公司以支票形式支付的租金是否是支付的涉案合同的租金。本案中双方之间先后签订了八份合同，神州公司每年均向港务局支付租金，在支付租金过程中的支票并未表明支付哪份合同的租金，且双方对债务清偿顺序未做约定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。故在双方未约定的情况下神州公司所支付的租金应优先抵充已到期债务，神州公司与港务局的其他合同均已到期，因此神州公司抗辩称已支付租金的答辩意见不予支持。故对港务局要求神州公司支付租金的诉讼请求予以支持。神州公司未按时给付租金，已构成违约，根据合同法的相关规定及双方的约定，逾期三个月神州公司未支付租金港务局可以收回经营使用权，故港务局要求与神州公司解除《东坞回填协议书》，请求合理予以支持。因双方之间的《东坞回填协议书》解除，港务局要求神州公司从争议地点迁出，符合法律规定，予以支持。因逾期未付租金，神州公司应给付港务局逾期交付租金的违约金，具体数额按照双方合同约定的，按欠缴租金每天3‰向港务局支付违约金。但港务局诉请要求神州公司支付的违约金已远小于合同约定的违约金，故对神州公司要求调整违约金的抗辩，不予支持。对港务局要求神州公司支付违约金100,000元的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条之规定，判决：一、解除哈尔滨港务局与哈尔滨神州物流市场有限公司之间的《东坞回填协议书》；二、哈尔滨神州物流市场有限公司自本判决书生效之日起十五日内从东坞回填形成的土地的陆域上迁出；三、哈尔滨神州物流市场有限公司自本判决书生效之日起十五日内给付哈尔滨港务局房屋租金1，230，945．32元；四、哈尔滨神州物流市场有限公司自本判决书生效之日起十五日内给付哈尔滨港务局违约金100，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,778元，由哈尔滨神州物流市场有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下:对于神州公司举示的证据一、二十六张缴款票据。港务局对该证据的真实性无异议，能够证明神州公司向港务局缴纳租金的事实，故对该证据予以采信。对于神州公司提交的证据二、临时查封决定书复印件五份、行政处罚决定书复印件一份。该组证据上的日期均为案涉合同到期后，与本案无关联性，且该组证据为复印件，故对该组证据不予采信。对于港务局提交的证据一、应收账款询证函复印件一份。神州公司对该证据的真实性无异议，故对该证据的真实性予以采信。对于港务局提交的证据二、哈尔滨港务局应收账款确认书一份。神州公司对该证据的真实性无异议，故对该证据的真实性予以采信。对于港务局提交的证据三、八组合同。神州公司对该组证据的真实性无异议，结合港务局提交的证据一、证据二、证据四能够证明双方间实际履行八组合同，故对该组证据予以采信。对港务局提交的证据四、2006年至2007年神州公司缴纳租金结算票据十张。神州公司对该组证据的真实性无异议，故对该组证据的真实性予以采信。证据五、票据五张。神州公司对该组证据的真实性无异议，且该证据与港务局提交的证据三能够相互印证，故对该组证据应予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2001年11月17日，港务局与哈尔滨金业镀锌板有限公司签订《合作协议》，承租期限为2002年1月1日至2016年12月30日。神州公司自2006年1月1日起承继该份合同，并承租至2015年12月30日。在该合同中，2006年、2007年每年租金为581,845元，2008年至2015年每年租金为678,095元。付款方式为“上打房银”于每年4月、10月分两次交付租金。2003年7月1日，港务局与龙港钢材批发市场签订《场地租赁协议》，年租金为13,200元，承租期限为2003年7月30日至2016年7月30日。付款方式为“上打房租”每年7月30日一次性交付租金。神州公司自2006年1月1日承继该份合同，并承租至2016年12月30日。2002年11月20日，港务局与龙港钢材批发市场签订《钢材市场地中衡建设协议》，年租金为8000元，付款方式为“上打房银”每年11月20日一次性支付，租赁期限为2002年11月20日至2016年11月20日。神州公司自2006年1月1日起承继该份合同，并承租至2016年11月20日。2006年10月30日，港务局与海南弘庄投资有限公司签订《东坞回填协议书》，承租期限为2006年10月30日至2026年10月29日，第一年租金为1,030,000元，以后每年以2%的比例增加租金。每年租金的缴纳日期为当年的10月30日前一次付清。神州公司实际租赁使用了该份合同中的场地、房屋。自2006年起，港务局与神州公司分别就港务局所属的五处场地签订租赁合同。在上述合同中，截止至2016年12月31日，神州公司应缴租金为44,838,380.43元，截止至2016年4月30日，神州公司已付37,750,543.38元。
2007年12月31日，港务局向神州公司发出《哈尔滨港务局应收账款确认书》，内容为“根据省国资委有关文件的要求以及会计师事务所年报审计的要求，现就我局应收账款进行确认。根据我局与贵单位签订的《合作协议》（包括龙港二期、白桦林商业用房、地衡、东坞回填、原石材场地、江一线场地、空车配货、三线小楼共计8个协议），截止2007年12月31日欠缴租金3，246,182.50元……”该确认书中加盖神州公司公章并有其法人庄程春签字。
本院认为，关于港务局与神州公司间存在几份场地租赁合同的问题。港务局主张双方实际履行了八份场地租赁合同，神州公司仅认可与港务局签订五份场地租赁合同，否认其公司承继了港务局与哈尔滨金业镀锌板有限公司签订《合作协议》、与龙港钢材批发市场签订《场地租赁协议》、与龙港钢材批发市场签订《钢材市场地中衡建设协议》三份协议。神州公司就上述三份协议虽未与港务局重新签订书面协议，但根据庭审中双方当事人提交的证据、陈述及庭审查明的事实表明，神州公司实际使用了上述三份协议中约定的场地、房屋，并依据协议约定已缴纳了部分租金，即实际履行了上述三份协议的主要义务。另，对于港务局与海南弘庄投资有限公司签订《东坞回填协议书》，神州公司对该协议认可，亦实际履行协议内容。因此，再结合港务局与神州公司签订的四份场地租赁合同，可以确定港务局与神州公司间应存在八份场地合同（协议），且系按八份租赁合同（协议）履行的。
关于神州公司在履行案涉租赁合同（协议）中是否欠缴租金的问题。港务局与神州公司履行的八份租赁合同（协议）均为一年以上租赁期间，协议中明确约定了租金的数额及交付期限，神州公司亦应在协议约定期限内向港务局交付租金。截止到2016年12月31日，除《东坞回填协议书》未到期，其他七份场地租赁合同（协议）租赁期限均已届满。依八份租赁合同（协议）约定，神州公司应缴纳租赁场地租金44,838,380.43元，现神州公司已付租金不足以清偿其应缴纳的租金，因八份场地租赁合同（协议）租期相互交错，合同（协议）中对于租金给付顺序没有约定，且神州公司所举示的缴费票据并未明确为案涉协议的租金，故一审判决依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十条规定，判决神州公司履行给付港务局租金义务正确。
关于案涉合同是否应解除问题。双方签订《东坞回填协议书》租期虽未届满，但在合同履行期间，神州公司未按合同约定期限交付租金，已构成违约，根据合同法及双方签订的协议约定，原审判决解除双方签订的《东坞回填协议书》，正确。
关于案涉合同违约金的问题。双方签订的《场地租赁合同》第九条第四款约定“合同生效后，乙方（神州公司）逾期支付租金，每逾期一日，则需按日租金的2倍向甲方（港务局）支付违约金”。基于前述，神州公司未按合同约定足额交付租金，存在违约，亦应承担违约责任。二审中，港务局提出此次诉讼中仅主张100,000元违约金，保留向神州公司主张剩余违约金的诉权。因港务局所主张的违约金未超过合同约定及法律规定，原审判决予以支持，正确。
综上所述，神州公司的上诉不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16,778元，由上诉人哈尔滨神州物流市场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许思东
审 判 员 梁红玉
审 判 员 宋 凯
二〇一八年三月二十六日
法官助理 白恩奇
书 记 员 周小倩