河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀09民终7256号上诉人（原审原告）：董房换，男，1989年8月21日出生，汉族，住河北省肃宁县。委托代理人：刘玉凤，河北秦镜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：香河裕龙房地产开发有限公司，住所地：河北省香河县迎宾路西侧裕龙综合办公楼6号办公楼。法定代表人：邱艳芳，该公司总经理。委托代理人：田德山，该公司员工。委托代理人：李建康，河北宝成律师事务所律师。上诉人董房换因与上诉人香河裕龙房地产开发有限公司（以下简称香河房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省肃宁县人民法院（2017）冀0926民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董房换及委托代理人刘玉凤，上诉人香河房地产公司委托代理人田德山、李建康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董房换上诉请求：一、请求撤销原审判决，改判香河房地产公司支付违约金59440元(不服数额为21958元)；二、一审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、关于储藏间是否存在逾期交付问题。由我方一审提交的证据可知：香河房地产公司交付房屋及储物间款项的时间相同，虽然双方对储藏间的交付时间没有明确约定，但根据一般生活常识及常显进行推断，交付房屋与交付储藏间的时间亦应该相同，因此，香河房地产公司没有按照合同约定的交房时间交付储物间亦应属于违约。二、关于香河房地产公司的交房时间问题。我方在一审所提交的证据能够证实，香河房地产公司交房时间为2017年2月7日，因此，计算违约期限应计算至2017年2月6日止。一审法院以香河房地产公司所提交的取得建设工程竣工验收备案表的时间(2016年12月26日)作为计算违约金的截止日期无事实及法律依据，且其所提交的EMS快递单、查询结果均不能证实其通知我方收房的具体时间，因此，香河房地产公司应承担举证不能的法律后果。三、关于一审法院酌定的因政策原因停工期90天是否合法问题。香河房地产公司所提交的肃宁县住建局等政府相关部门所制定的规范性文件中所规定的停工内容，不符合双方合同中约定的可以据实延期交房的情形，因为上述文件中所规定的强制施工企业停工期限，有的未超过合同约定的30天，有的并非强制施工企业停工，而是要求施工企业在施工过程中落实抑尘措施，且香河房地产公司未提交证据证实其己按照合同约定履行了电话通知义务，因此，一审法院酌定扣除90天的停工期无事实及法律依据。香河房地产公司辩称，1、以我公司的上诉理由为准。2、我公司认为交房行为是买卖双方共同行为，我公司无法单方完成交付房屋的行为，这需要对方的配合，根据我公司向业主邮寄的EMS邮件及2016年2月26日竣工验收备案表，证实我公司向众业主发出收房通知是符合事实及常理的。3、关于停工时间问题，我方认为，政府规范性文件并未直接对我公司进行停工的要求，而是对煤厂等进行的强制性规定，但是这些规定恰恰导致了我公司进行建设的原材料无法及时供应，造成停工属于客观事实，且停工时间根据现在的实际情况远远大于文件中规定的天数。综上，我公司要求依法驳回其上诉请求。香河房地产公司上诉请求：1、请求撤销原审判决并依法改判。2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院对证据认定存在瑕疵，对案件事实认定存在错误。1、根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》其中第四条第1款约定，被上诉人应在我方指定的期限内即补充协议签订后5日内向银行提供完整有效的申请商业按揭贷款文件，每逾期一日应承担房款总金额千分之一的违约金，而根据被上诉人个人住房贷款客户谈话笔录可知，被上诉人并未按协议约定时间向银行提交贷款文件，应向我方支付违约金。第五条第1款，被上诉人应在签订商品房买卖合同时付清契税、公共维修基金、办证费等各项税费;第五条第10款约定，被上诉人未按约定支付全部购房款及相关税金、费用或违约金的，我方有权不向买受方交付房屋且不视为逾期交付。故，我方并不存在逾期交房的违约行为。2、一审法院对我方提交的EMS快递单、查询结果的真实性予以确认，但认为不能证实被上诉人确实收到。我方认为，EMS快递单中的收件人姓名、地址、联系方式等均系我方员工根据商品房买卖合同中被上诉人提供的信息如实填写，EMS查询结果可以证实该邮件有人签收，故被上诉人应举证证明其并未收到该邮件。3、一审法院认定因政策原因造成的停工期为90日与事实严重不符。肃宁住建局印发的《亚太经合组织会议肃宁县建筑施工扬尘治理控制保障工作方案》(肃住建字[2014]19号)，造成工地停工30日;2015年因中国人民抗日战争胜利70周年纪念活动(沧建[2015]105号)，造成停工一个月;在此期间，因省市县大气污染治理活动造成多次停工累计67日;冬季取暖禁止施工造成停工120日。以上我方因政策原因实际停工多达217日。4、商品房买卖合同约定的交房条件为竣工验收，涉案房屋已于2016年10月9日经验收合格，即2016年10月9日已经具备交房条件，但因被上诉人拒绝收房，坚持以涉案房屋经综合验收合格为交房条件，后涉案房屋于2016年12月26日经综合验收合格。我方认为此期间不属于逾期交房。二、一审法院片面适用法律，存在明显错误。l、我方在一审时主张商品房买卖合同约定的逾期交房违约金过高，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定认定。在被上诉人并未提供证据证实其损失的情况下，应依据该解释第十七条规定确定，即违约金数额或损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。在我方提交同地段同类房屋租金标准并申请进行评估的情况下，一审法院简单的以合同约定确定违约金，有悖于该司法解释。2、一审法院判决我方承担的一审案件受理费金额显失公平。综上，请求二审法院依法撤销一审判决并予以改判。董房换辩称，一、关于香河房地产公司所提交的EMS快递单的效力问题。香河房地产公司提交的EMS快递单、查询结果单上均不能表明其通知答辩人交房的具体时间，也未显示答辩人已经签收，因此，该证据不能证实其举证目的，香河房地产公司对此应依法承担举证责任。二、一审法院酌定的因政策原因造成的停工期为90日，没有事实依据，依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第五款的约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之目起30日内告知买受人的；2、遇国家政策变化或各级政府有其他强制规定所造成停工30天以上，出卖人30日内电话通知买受人的。”在签订《商品房买卖合同》后至今答辩人从未收到过相关通知，且香河房地产公司一审中提交的证据也不能证实其每次停工均超过30日，一审法院仅以向有关单位核实无误，就酌定逾期交房天数为90日，与《商品房买卖合同》第八条第五款的约定相互矛盾，香河房地产公司因政策原因造成停工期的主张依法不能支持。三、关于上交房时间问题。应以双方的交接日期2017年2月7日为截止日期计算较为恰当。四、香河房地产公司主张约定的逾期违约金过高没有任何依据，双方明确约定了违约金的计算方法，因此不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十七条的规定。五、关于案件受理费的分担问题。由于一审法院未全部支持答辩人一审的诉讼请求，从而导致一审法院对案件受理费承担问题的判决也显失公平。综上所述，对香河房地产公司上诉请求应依法驳回。董房换向一审法院起诉请求：1、判令被告按日支付原告付款数额（492740.85元）万分之三的违约金，自2016年1月1日起至2016年10月31日的违约金45085元及相应的利息损失（利息自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；2、请求依法判令被告自2016年11月1日起至交房之日止，按日支付原告付款数额（483740.85元）万分之三的违约金及相应的利息损失（利息自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。后，原告将诉讼请求增加了14355元。一审法院认定事实：2014年7月13日，原告董房换与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的裕龙家园（现名世纪龙城）小区第12幢1单元1801号房屋，合同约定每平米单价4187.7元，总价款462740.85元，付款方式为一次性付款，原告已付清全部购房款。合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。另就违约责任双方做了约定。合同签订当时，双方又签订了商品房买卖合同补充协议。该商品房于2016年12月26日取得商品房竣工验收备案表。一审法院认为，原被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，亦不违反法律法规，应属合法有效。合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，未按照合同约定履行自己的义务应当按照合同约定和法律规定承担违约责任。原告诉请被告支付未按期交付验收合格的房屋、储藏间的违约金，本院认为，原被告签订的商品房买卖合同并未就储藏间及迟延交付储藏间违约金进行约定，对原告主张的储藏间迟延交付的违约金本院不予支持。合同约定被告应于2015年12月3l日前向原告交付经验收合格的商品房，被告于2016年12月26日取得建设工程竣工验收备案表，该商品房才具备交付条件，故被告存在逾期交付的行为。原被告均未提交证据证实被告通知原告收房的时间，故违约金本院暂计算至2016午12月26日，但根据被告提交的政府文件，被告确实存在因政策原因造成的停工，该停工期符合合同约定的延期交付条件，在计算被告逾期交付天数时应予剔除，但被告提交的证据不足以证实其停工217日，结合本地实际，本院酌定因政策原因造成的停工期为90日，故被告逾期交房天数为270日，根据合同约定计算被告应向原告支付逾期交房违约金37482元。如原告有证据证实原告通知交房时间晚于取得建设工程竣工验收备案表的时间，可另行主张。原告主张支付违约金的利息缺乏法律依据，本院不予支持。被告主张原告诉请的违约金过分高于原告的损失，请法院依法降低。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。被告在合同中对违约金的约定既是一种针对于合同相对人的承诺，亦会对合同相对人产生积极的影响，促使相对人与其签订合同，且系双方真实意思的表示，被告现提出约定违约金过高有违诚实信用原则，被告亦未能举证证明约定的违约金过分高于给原告造成的损失，故本院对于被告的主张不予支持。被告主张原告存在违约行为，但被告并未就该主张提起反诉，故本案中本院不予处理，被告如认为原告存在违约行为可另行解决。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、被告香河裕龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董房换逾期交房违约金37482元。二、驳回原告董房换的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1286元（原告董房换已预缴）由被告香河裕龙房地产开发有限公司承担950元，原告董房换承担336元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，董房换与香河房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行。涉案商品房买卖合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。该商品房于2016年12月26日取得商品房竣工验收备案表，香河房地产公司已通知董房换办理收房手续且该房屋已实际交付完毕，故原审判决对该事实认定清楚，适用法律正确。根据香河房地产公司提供的政府文件，确实存在因政策原因造成的停工，该停工期符合合同约定的延期交付条件，原审结合本地实际酌定因政策原因造成的停工期为90日并无不妥。香河房地产公司主张停工期为217日理据不足，本院不予支持。香河房地产公司主张合同约定的违约金过高，有违诚实信用原则，且其亦未能举证证明合同约定的违约金过分高于给董房换造成的损失，故其主张不予支持。关于董房换是否存在违约行为，因香河房地产公司原审中并未提起反诉，原审不予处理并无不当，香河房地产公司可另行解决。另，双方签订的商品房买卖合同并未就储藏间及延迟交付储藏间违约金进行约定，故一审法院对董房换主张的储藏间迟延交付的违约金未予支持，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1087元，由董房换承担349元，香河裕龙房地产开发有限公司承担738元。本判决为终审判决。审判长  赵文甲审判员  常秀良审判员  王济长二〇一七年十二月二十日书记员  苏志越