江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏13民终1120号上诉人（原审原告）潘伟。被上诉人（原审被告）江苏百泰源置业顾问有限公司，住所地江苏省泗洪县青阳镇洪泽湖路首义中央公馆售楼部。法定代表人陈兵，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）江苏首义置业有限公司，住所地江苏省泗洪县青阳镇东侧水岸城邦C9幢。法定代表人洪涛，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）苏果超市（宿迁）有限公司，住所地江苏省宿迁市西湖路西楚现代商城。法定代表人马嘉樑，该公司执行董事。上诉人潘伟因与被上诉人江苏百泰源置业顾问有限公司（以下简称百泰源公司）、江苏首义置业有限公司（以下简称首义公司）、苏果超市（宿迁）有限公司【以下简称苏果（宿迁）公司】委托合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2015）洪商初字第00915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月29日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年6月16日公开开庭进行了审理。上诉人潘伟和被上诉人首义公司法定代表人洪涛到庭参加诉讼。被上诉人百泰源公司、苏果（宿迁）公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。潘伟一审诉称：2010年8月24日，潘伟与百泰源公司签订《商铺委托租赁协议书》一份，约定潘伟将其从首义公司购买的位于泗洪县青阳路东侧的水岸城邦商业街区C1栋2045号共48.05㎡的商铺，委托百泰源公司对外出租经营，委托期限为15年，即从2010年10月24日起至2025年10月23日止，租金为34115.5元/年，2010年、2011年租金在签订协议时一次性支付，2012年10月24日至2013年10月23日年度租金于2012年11月4日支付，此后于每年的11月4日支付下一租赁年度的租金。根据约定，百泰源公司应当于2014年11月4日支付2014年10月24日至2015年10月23日的租金，该款潘伟催要未果，故请求判令：1、解除潘伟与百泰源公司之间所签订的《商铺委托租赁协议》，2、百泰源公司支付房屋租金21151.5元及违约金3132元（暂计算至2015年9月10日），此后租金、违约金计算至实际交房之日止，3、百泰源公司承担本案诉讼费用。百泰源公司一审答辩称：1、潘伟诉请要求解除合同，同时又要求支付合同解除后租金，其主张相互矛盾；2、本案属于委托租赁合同，并非完全意义上的房屋租赁合同，百泰源公司接受潘伟的委托将其购买的由首义公司开发的水岸城邦小区商铺对外整体出租，双方对委托期限及委托权限均进行了明确约定，潘伟陈述自合同签订之日已陆续收到大部分租金，该委托事项已按照双方约定履行完毕，不存在解除合同的法律要件和事实要件。3、本案潘伟所委托租赁房屋的租赁期限为15年，是长期委托并经营行为，在经营中出现短期内未支付租金情形，不构成根本违约。本案中，双方已经履行超过或接近三分之一的合同义务，结合目前的大市场环境，百泰源公司出现暂时的支付租金困难，双方应本着互谅互解的原则友好协商解决。4、请求法庭对违约金计算标准予以调整，降低到日万分之一。首义公司一审述称：首义公司的意见与百泰源公司的答辩意见一致，首义公司同意与潘伟进行调解，并愿意对租金履行提供相应的保证。同时，潘伟存在堵门、拉横幅、静坐等影响承租方经营的行为。潘伟的行为在信访部门有登记，县委、县政府对此也给予高度的重视，并安排主要领导进行沟通和协商，以化解双方存在的纠纷和矛盾，首义公司对此愿意提供帮助，并以最大的能力协助解决。苏果（宿迁）公司一审书面述称：1、苏果（宿迁）公司和首义公司于2008年签订了《房屋租赁合同》一份，约定由首义公司将水岸城邦C1栋共计191个商铺整体出租给苏果（宿迁）公司，租期15年。后苏果（宿迁）公司得知首义公司将上述191个商铺分别出售给包括潘伟在内的相关人员。根据买卖不破租赁原则，苏果（宿迁）公司与首义公司签订的房屋租赁合同依然有效，苏果（宿迁）公司有权继续承租相关商铺直至合同期限届满；2、潘伟与百泰源公司签订《商铺委托租赁协议书》并非房屋租赁合同。首先，该委托租赁协议书约定的商铺已经实际出租给苏果（宿迁）公司使用，商铺的产权人依法不能另行出租。其次，根据该委托租赁协议书约定的内容看，该委托租赁协议书实质是产权人将该商铺交由百泰源公司，委托百泰源公司进行出租，因此包括潘伟在内的产权人与百泰源公司的关系为委托代理关系而非租赁关系；3、潘伟及C1栋商铺其他产权人曾三次对苏果（宿迁）公司的门店采取堵门等形式，阻挠苏果（宿迁）公司的正常经营活动，客观上对苏果（宿迁）公司造成了损失，该情形法院应予以参考。潘伟为支持其诉讼主张，一审中提供以下证据：1、《商铺委托租赁协议书》1份。证明潘伟与百泰源公司之间存在合法有效的租赁合同关系，双方当事人应当按照合同的约定履行各自义务。2、《以房抵租金协议》1份。证明首义公司承诺在2015年6月份办理网络备案手续并签订商品房买卖合同，至今都没有履行合同，进而证明百泰源公司存在违约行为，本案符合解除合同条件。3、手机短信1份。证明潘伟于2015年5月22日收到苏果（宿迁）公司支付的租金6482元，但百泰源公司应付数额为34115元，应付时间为2014年11月4日，其行为已构成违约。苏果（宿迁）公司为支持其陈述，一审中提供以下证据：4、《房屋租赁合同书》（复印件）1份。证明苏果超市（淮安）有限公司【以下简称苏果（淮安）公司】与首义公司于2008年签订租赁协议，苏果（宿迁）公司为涉案房屋的承租人。5、《补充协议》1份。2010年5月，由苏果（宿迁）公司与百泰源公司的法定代表人陈兵及首义公司签订。证明鉴于涉案系列商铺已经分割销售，《房屋租赁合同书》的出租人由首义公司进行变更，即由陈兵代表全体业主与苏果（宿迁）公司签订补充协议，其作为全体小业主的总受托人行使出租人的权利及义务，苏果（宿迁）公司向陈兵履行义务。百泰源公司及首义公司对潘伟所举证据的质证意见：对证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议：1、潘伟对其已收取2015年之前租金的事实予以认可，能够证明百泰源公司已经支付到期的大部分租金；2、该协议名称表述十分清楚，为商铺委托租赁，委托人为潘伟，受托人为百泰源公司，委托事项是将潘伟所有的已出租给现使用人的位于水岸城邦小区C1栋商铺进行对外招租，故该合同应为委托合同。3、结合潘伟的陈述、百泰源公司的答辩及首义公司、苏果超市（宿迁公司），到本案诉争时，百泰源公司已完成委托租赁义务，潘伟也收取了相应的租金，证明百泰源公司已按约履行完毕合同义务。4、百泰源公司未能按合同约定履行义务，存在违约行为。5、潘伟依据合同第三条第四款约定，要求百泰源公司给付商铺租金，该条款作为受托人完成委托租赁义务的兜底条款，即受托人在将商铺出租时，不论基于何种原因委托收益达到该条款约定之数，即完成了委托行为，该条款不应理解为受托人承担向委托人支付租金的约定。该条款无限加大了受托人的法律责任，受托人接受该委托事项时属于无偿服务，未收取委托人分文。故潘伟要求受托人给付租金的诉求没有法律依据。6、请求法庭对违约金计算标准予以调整，降低到日万分之一。7、根据该协议第三条第3款以及第四条第3款约定，潘伟不得以任何理由单方解除本协议。对证据2的真实性无异议，从形式上看，该协议加盖了首义公司的印章并由马长国签字，反映双方于2015年4月份达成了以物抵租金的合意，恰恰证明了首义公司愿意解决和调解纠纷的愿望。对证据3无异议。苏果（宿迁）公司对潘伟所举证据的质证意见：对证据1的真实性由法院核实，该证据可以证明潘伟与百泰源公司之间为委托代理关系。对证据2的真实性由法院核实。对证据3无异议，该笔款项由苏果（宿迁）公司支付。针对苏果（宿迁）公司提供的证据，潘伟的质证意见：证据4、5属复印件，不予认可。针对苏果（宿迁）公司提供的证据，百泰源公司及首义公司质证认为：对证据4、5的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议，该证据同时证明涉案商铺在2008年11月14日以及在潘伟委托出租之前已处在营业中，潘伟对此明知或应知。原审法院认证意见：证据1，百泰源公司无异议，该证据能够证明潘伟与百泰源公司就商铺委托租赁事宜的约定情况，对其证明效力予以认定。证据2，系潘伟与首义公司订立，与本案无关联性。对证据3，百泰源公司及苏果（宿迁）公司均无异议，对其证明效力予以认定。对证据4，虽系复印件，但首义公司作为合同相对方，对其真实性并无异议，故对该证据的真实性予以认定，能够证明首义公司与苏果（淮安）公司就商铺租赁事宜的约定情况。证据5，该补充协议系由首义公司、苏果（宿迁）公司及百泰源公司法定代表人陈兵（以代位出租方名义）于2010年12月28日签订，百泰源公司及苏果（宿迁）公司对其真实性均不持异议，能够证明三方就包括涉案商铺在内的商铺租赁事宜的约定情况。原审法院经审理查明：泗洪县水岸城邦商业区C1幢商铺由首义公司开发。2008年11月14日，首义公司与苏果（淮安）公司签订《商铺租赁协议》，约定将上述商铺出租给苏果（淮安）公司使用，租赁期限15年，即自2010年1月1日起至2024年12月31日止。此后，首义公司将上述商铺中的2045号商铺出售给潘伟。2010年8月24日，潘伟与百泰源公司签订《商铺委托租赁协议书》，约定潘伟将其所有的商铺委托百泰源公司对外租赁。该协议书2.2条约定委托权限为特别授权，具体包括：对外进行招租或招商，确定对外租赁方式和形式，确定房屋租赁价格，对外签订租赁合同，收取出租物租金，修改变更或解除租赁合同；3.1条约定委托期限从2010年10月24日起至2025年10月23日止，共计15年；3.2条约定百泰源公司按年租金34115.5元作为潘伟的收益，超出该租金的收益作为百泰源公司代理佣金收入，相关水、电、商铺管理费等费用由承租方自行承担；3.3条约定委托租赁期间，百泰源公司将按照统一的业态规划及严格的品牌审核流程，依本协议约定内容，对该商铺自主进行招租，由百泰源公司全权代理朱永双与承租方签订商铺租赁合同，租赁期间由百泰源公司与承租方在商铺租赁合同中明确；3.4条约定在委托期限内，百泰源公司无论租出该商铺与否，都将给予潘伟每年34115.5元的租金作为其收益，此部分费用在委托期内逐年由百泰源公司向潘伟支付，第一年租金于2010年10月24日开始计算，2010年及2011年年度租金在双方签订协议时由百泰源公司一次性支付，2012年10月24日至2013年10月23日年度租金于2012年11月4日以现金形式支付潘伟，此后每年的11月4日作为下一租赁年度租金支付日，直至协议约定的委托期限到期为止；4.1条约定百泰源公司应按协议及时支付潘伟下一年度租金，超过协议约定付款日期10天，自应付款的第二天起至实际全额支付应付款之日止，百泰源公司按应付款的日万分之三向潘伟支付违约金。2010年12月28日，百泰源公司法定代表人陈兵与首义公司、苏果（宿迁）公司签订《补充协议》，约定起租日调整为2010年12月3日，首义公司在其与苏果（淮安）公司签订《商铺租赁协议书》中约定的权利义务均由陈兵继受。在上述委托租赁合同履行过程中，百泰源公司未按约支付潘伟2014年10月24日至2015年10月23日期间的租金收益，迄今尚欠21151.5元。双方协商未果，因而成讼。原审法院归纳本案的争议焦点为：1、涉案《商铺委托租赁协议书》的性质为委托合同还是租赁合同；2、涉案《商铺委托租赁协议书》是否具备解除条件；3、百泰源公司欠付潘伟的租金数额，以及违约金应当如何计算。关于第一个争议焦点，原审法院认为，涉案的《商铺委托租赁协议书》性质应为委托合同，其理由如下：一、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，潘伟、百泰源公司订立合同的目的是为了将商铺租赁给第三人使用，合同中已明确表明百泰源公司并非商铺的承租人。另外，从合同内容看，双方系就委托事务进行约定，合同中关于百泰源公司按时向潘伟支付租金的约定，其实质是对潘伟、百泰源公司收益方式的约定，并不能仅根据合同中存在租金的表述而认定双方成立租赁合同关系。二、委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。从本案潘伟、百泰源公司之间的合同内容看，潘伟作为委托人，百泰源公司作为受托人，双方就委托内容、权限、期限、各自的收益方式、权利义务及违约责任等委托事务作出了详尽的约定，双方的意思表示明确，符合委托合同的构成要件。综上，潘伟、百泰源公司签订的《商铺委托租赁协议书》应属于委托合同。关于第二个争议焦点，原审法院认为，涉案《商铺委托租赁协议书》具备解除条件，其理由如下：委托合同中，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，本案中，合同约定百泰源公司应当于每年的11月4日向潘伟支付下一租赁年度的租金收益，百泰源公司未按约履行该义务，致使潘伟无法实现合同约定的获取租金收益的目的，潘伟据此要求解除《商铺委托租赁协议书》，不违反法律规定，应予以支持。因潘伟作为委托人可随时解除合同，故确认潘伟、百泰源公司之间的《商铺委托租赁协议书》已于潘伟起诉之日即2015年11月23日解除。关于第三个争议焦点，原审法院认为，对于合同解除前，百泰源公司应向潘伟支付的租金收益，百泰源公司负有继续履行的给付义务，即百泰源公司应按委托协议约定向潘伟支付2015年11月23日之前的应付租金收益。其中，2014年10月24日至2015年10月23日期间的租金收益尚欠21151.5元；2015年10月24日至《商铺委托租赁协议书》解除之日即2015年11月23日的租金收益，经计算为2804元（34115.5元÷365天×30天），合计23955.5元。关于潘伟提出的要求百泰源公司继续支付至交房之日的租金的诉讼请求。原审法院认为，首先，本案解除的是潘伟、百泰源公司之间的《商铺委托租赁协议书》，而百泰源公司在签订上述《商铺委托租赁协议书》后，由其法定代表人陈兵以代位出租方的名义，与首义公司、苏果（宿迁）公司签订《补充协议》，就包括本案商铺在内的191个商铺的租赁事宜作出约定，并继受首义公司在与苏果（淮安）公司签订的租赁合同中所约定的权利、义务，百泰源公司对此并无异议，并认可陈兵系代表百泰源公司履行职务的行为。故据此可以认定，陈兵签订上述《补充协议》的行为，系百泰源公司在委托租赁协议书所约定的职权范围内履行委托事务。根据合同法第四百零二条的规定，百泰源公司作为受托人以自己的名义，在委托人即潘伟授权的范围内与苏果（宿迁）公司订立合同，且向苏果（宿迁）公司披露了与潘伟的委托关系，故该补充协议直接约束潘伟与苏果（宿迁）公司。该补充协议系各方当事人真实的意思表示，并不违反法律规定，应认定有效。且苏果（宿迁）公司在协议的履行过程中，并不存在违约行为，故本案委托合同的解除，并不当然的导致上述《补充协议》的解除，即并不当然导致与苏果（宿迁）公司之间权利义务的终止。因此，本案并未出现苏果（宿迁）公司应迁出涉案房屋的情形。其次，因潘伟、百泰源公司之间的《商铺委托租赁合同》已于2015年11月23日解除，百泰源公司支付潘伟租金收益义务即告终止。故潘伟要求百泰源公司继续支付至交房之日的租金，无事实及法律依据，依法不予支持。关于违约金，潘伟、百泰源公司的约定不违反法律规定，因百泰源公司违反了合同约定，故潘伟主张的违约金可以欠付租金收益数额按合同约定标准即日万分之三从违约次日起计算至实际给付之日止。对百泰源公司抗辩主张违约金调整为日万分之一的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零二条、第四百一十条之规定，原审法院判决：一、确认潘伟、百泰源公司2010年8月24日签订的《商铺委托租赁协议书》于2015年11月23日解除。二、百泰源公司支付潘伟租金收益23955.5元及违约金（按日利率万分之三，以21151.5元为基数，从2014年11月5日计算至2015年11月4日止；以23955.5元为基数，从2015年11月5日计算至实际给付之日止），于判决生效后10日内履行完毕。三、驳回潘伟的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，减半收取325元，由百泰源公司负担。潘伟不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定基本事实不清。1、原审法院对苏果（宿迁）公司提供的《补充协议》采取割裂取舍，只把《补充协议》本身作为证据使用，对于《补充协议》组成部分的陈兵的个人公民身份证复印件、商铺委托租赁授权书以及授权委托人名单均未作出认定，尤其在包括潘伟在内的小业主对授权委托人名单中业主签名的真实性提出异议的情况下，未对该证据的真实性进行核实，属于认定事实不清。2、原审法院未对涉案《房屋租赁合同书》这一关键证据的生效要件进行审查，直接认定相关事实并作为判决依据，从而导致判决错误。3、原审法院将《商铺委托租赁协议书》作为单纯的委托合同处理是错误的，该合同是委托合同和租赁合同二者结合的综合合同，并非单纯的委托合同。二、原审法院遗漏当事人，违反法定程序。1、从苏果（宿迁）公司提供证据来看，案涉《房屋租赁合同书》的签约主体为首义公司和苏果（淮安）公司，而苏果（宿迁）公司与苏果（淮安）公司是彼此独立的法律主体，二者之间的关系，原审法院没有查清，原审法院应当追加苏果（淮安）公司而未追加。2、案涉《补充协议》以陈兵名义签署，陈兵到底是以自己的名义还以以百泰源公司法定代表人亦或是全体业主代理人的身份从事活动，应当陈兵参加诉讼才能查明，但原审法院没有追加陈兵为当事人。三、首义公司在与潘伟签订房屋买卖合同时承诺包租，并且在购房款中已经扣除了第一年和第二年的租金，因此，要求首义承担2015年之后的除苏果（宿迁）公司应付部分以外的全部租金。综上，请求二审撤销原审判决，发回原审法院重审。被上诉人首义公司答辩称：一、潘伟陈述授权委托人名单上签名系伪造是不成立的，委托合同中受托人为特别授权，可以代为出租、转租和解除合同，即使没有所谓的业主签名，作为受托人代理委托合同项下的事务并没有超出授权，也没有损害业主的权利。二、潘伟称案涉《房屋租赁合同书》尚未生效不能成立，包括上诉人在内的各业主已经取得了出租商铺的合法产权，已取得产权说明所附条件已经成就，潘伟提出的导致合同无效的规划许可的时间节点已属无稽之谈。三、首义公司和百泰源公司系各自独立的商事主体，百泰源公司和首义公司在本案中都尽到了自己的义务，首义公司代百泰源公司支付相关的费用是为了化解社会矛盾，潘伟不能据此要求首义公司承担责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人百泰源公司、苏果（宿迁）公司二审未作答辩。二审中，各方当事人均未提供新的证据。关于原审法院查明的事实，除潘伟对首义公司与苏果（淮安）公司签订的《房屋租赁合同书》所附《商铺委托租赁授权书》的客观性有异议外，各方当事人对原审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。关于双方当事人存在异议事实的认定，本院将在下文中予以阐述。经各方当事人确认，本案二审的争议焦点为：1、涉案《授权委托人名单》中潘伟的签名是否为其本人所签，潘伟是否委托百泰源公司或首义公司对外出租其所购买的房屋；2、首义公司与苏果（淮安）公司签订的《房屋租赁合同书》是否已经发生法律效力；3、本案是否应当追加苏果（淮安）公司和陈兵参加诉讼；4、本案是否应审理首义公司就涉案的《商铺委托租赁协议书》项下合同义务承担民事责任的问题；5、潘伟与百泰源公司及首义公司之间是否是原审法院认定的委托合同关系；6、涉案《商铺委托租赁协议书》解除后，百泰源公司是否应对潘伟主张的房屋使用费承担相应的民事责任。对于第1、2、3、4个争议焦点，本院认为：潘伟原审起诉主张解除其与百泰源公司签订的《商铺委托租赁协议书》，该协议书独立存在且依法产生法律效力，原审法院亦围绕该协议书进行审查。至于《补充协议》组成部分的授权委托人名单上潘伟的签名是否为其本人所签，以及首义公司与苏果（淮安）公司签订的《房屋租赁合同书》是否已经发生法律效力问题，均不在潘伟原审诉请的范围，且与本案的诉讼主张没有关联性，本院依法不予审查。同理，苏果（淮安）公司和陈兵并非《商铺委托租赁协议书》的合同当事人，不享有合同权利和承担合同义务，与本案没有直接关联，不追加苏果（淮安）公司和陈兵参加诉讼并不影响本案商铺委托租赁合同关系的处理。关于是否应将首义公司就涉案的《商铺委托租赁协议书》项下合同义务承担民事责任问题纳入本案一并审理。原审中，原审法院依法追加首义公司参加诉讼，但潘伟并未对首义公司提出诉讼主张，现潘伟在二审诉讼追加诉讼请求要求首义公司对百泰源公司的债务承担连带责任，该请求属于原审原告增加独立的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，不属于二审审理范围。如潘伟认为首义公司存在售后包租或与百泰源公司存在人格混同，应当对房屋占用期间的损失承担连带责任，则潘伟应另行主张权利。对于第5个争议焦点，本院认为：涉案的《商铺委托租赁协议书》应为委托合同。首先，从涉案《商铺委托租赁协议书》约定的内容来看，是由房屋的所有人即委托方潘伟委托百泰源公司出租涉案商铺，并明确约定了双方的权利义务；其次，百泰源公司事实上并未租赁上诉人潘伟所有的商铺，而是将涉案商铺出租给苏果（宿迁）公司；第三，即便涉案《商铺委托租赁协议书》中存在相关“租金”字样的约定，但从该协议整体理解，该条款约定的“租金”的性质并非潘伟理解的百泰源公司租赁其商铺而支付的租金，而是百泰源公司作为委托合同的受托方为了其某种利益同意支付给委托方的利润标准，涉案《商铺委托租赁协议书》第3.2条对此有明确委托事项的约定，该约定并不违反法律法规的强制性规定，且实践中大量存在该种类型的合同，如委托理财等合同，该类合同并不因为作为受托方的理财投资公司收取委托方的资金而认定为借款合同，故百泰源公司并非是潘伟理解的承租人，苏果（宿迁）公司亦非次承租人；最后，潘伟从百泰源公司处领取其商铺租金并不代表百泰源公司就是商铺承租人，同理，百泰源公司所交付给潘伟的资金来源亦与潘伟无关，系百泰源公司履行涉案《商铺委托租赁协议书》的合同行为。因百泰源公司在履行合同过程中存在违约，潘伟诉讼要求解除其与百泰源公司签订的《商铺委托租赁协议书》，符合法律规定，依法产生法律效力，百泰源公司应承担合同解除前未履行的合同义务，并依约承担违约责任。但潘伟原审主张的是违约解除权，原审法院在认定违约致使潘伟无法实现合同目的，支持解除合同请求的情况下，又认定为任意解除权不当，应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项，本院依法予以纠正。对于第6个争议焦点，本院认为：关于《商铺委托租赁协议书》解除后的涉案商铺相关费用如何处理问题。从涉案合同的约定来看，在合同履行期间内，潘伟应依约获得租金，其中部分租金由苏果（宿迁）公司实际支付，剩余部分由百泰源公司补足。潘伟与百泰源公司签订的《商铺委托租赁协议书》解除后，不影响潘伟与苏果（宿迁）公司之间关于案涉商铺的租赁关系，苏果（宿迁）公司使用涉案商铺，其应履行合同约定的商铺租金。因潘伟与百泰源公司签订的《商铺委托租赁协议书》已解除，故苏果（宿迁）公司应当直接向潘伟支付合同约定的商铺租金。对于苏果（宿迁）公司支付租金数额与《商铺委托租赁协议书》中约定的租金标准的差额部分，属于合同解除后的损失，因潘伟在原审中未主张该部分损失，其可另行向百泰源公司主张。综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，依法应予维持。上诉人潘伟的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条、第三百二十八条、第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费650元，由上诉人潘伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵振亚代理审判员  张 熠代理审判员  刘路路二〇一六年六月二十八日书 记 员  张晓青附录法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。第20页/共20页