新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2017）新40民终1976号
上诉人（原审被告、反诉原告）：伊宁县通盛运输有限责任公司。住所地：伊宁县吉里于孜大街以北（客运站后面）。
法定代表人：陈忠辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：关正一，新疆天和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：伊宁县永宏房地产开发有限责任公司。住所地：伊宁县吉里于孜大街**号。
法定代表人：唐正明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭富勇，男，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：谢石麟，伊宁县联众法律服务所法律工作者。
上诉人伊宁县通盛运输有限责任公司（以下简称通盛公司）因与被上诉人伊宁县永宏房地产开发有限责任公司（以下简称永宏公司）土地使用权转让合同纠纷一案，不服伊宁县人民法院（2017）新4021民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人通盛公司的法定代表人陈忠辉及其委托诉讼代理人关正一，被上诉人永宏公司的委托诉讼代理人郭富勇、谢石麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
通盛公司上诉请求：撤销一审判决，判令永宏公司继续履行国有土地转让合同约定的支付转让款600万元的合同义务及支付至实际付清之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）。事实和理由：1.一审判决确定案由错误。双方签订协议的目的是转让建设用地使用权。本案案由应为建设用地使用权转让合同纠纷。一审判决将案由确定为买卖合同纠纷错误。2.一审判决认定解除合同的理由不能成立。首先，一审判决认定因不可抗力致合同目的不能实现，适用法定解除合同。规划部门不具有决定土地过户的行政权力，无证据证明永宏公司向国土部门提出过户申请，规划部门在复函中并未不同意过户，不构成不可抗力。一审判决对不可抗力的认定错误。其次，本案中，未发生政府干预涉案土地过户的事实，不存在合同约定的约定解除权。第三，一审判决认定其要永宏公司支付剩余转让款的行为属于附生效条件的法律行为，该条件不成就，不支持其请求，系认定事实错误。合同约定的付款条件，约定先由永宏付款转让款，其再迁出的先后顺序。永宏公司的付款与土地是否过户、其是否迁出无关。其要求永宏公司履行合同约定付款义务有事实和法律依据。第四，永宏公司在一审诉讼中同时提出了解除合同和合同无效的诉讼请求，经释明后永宏公司的诉讼请求仍不明确，应依法驳回永宏公司的起诉。
永宏公司辩称，1.本案既有本诉，也有反诉。其只收到通盛公司对本诉的上诉，没有收到反诉部分的上诉，即通盛公司对一审中反诉部分的判决是服从的。2.双方争议标的物不仅是土地使用权，还有房产的所有权，转让行为实际为买卖行为，一审判决确定案由正确。3.土地管理部门要求涉案转让土地符合县城总体规划。规划局不同意该地单独开发，要求整体开发，并向其复函告知。其无法从规划局取得规划文件，土地局亦不办理该宗土地的转让手续，其合同无法实现。一审判决解除合同正确。4.合同约定第二批付款是附生效条件的，通盛公司未办理完成该宗土地过户，该笔款不能给付。5.协议中约定了解除合同条款。通盛公司转让土地使用权和房产所有权，违反了法律、法规的规定，合同不具有法律效力。综上，请求驳回上诉，维持原判。
永宏公司向一审法院起诉请求：1.解除永宏公司、通盛公司之间的土地房产买卖合同；2.判令通盛公司返还定金150万元，并承担其贷款利息81万元；3.由通盛公司承担本案诉讼费。
通盛公司向一审法院提出反诉请求：1.判令永宏公司支付协议约定的转让款600万元及至实际付清时止按银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；2.并承担本案涉诉费用。
一审法院认定事实：2013年10月21日，永宏公司（乙方）与通盛公司（甲方）签订一份《土地房产买卖协议》，约定：通盛公司将权属位于三区伊宁县吉里于孜大街以北、土地证号为100252、面积为6233.**平方米的土地使用权及地面建筑物(房屋)有偿转让给永宏公司，永宏公司支付通盛公司转让价750万元。同时约定付款方式分三批支付，第一批为本协议签订后两日内乙方向甲方支付定金150万元，第二批为甲乙双方完成土地过户手续2日内付清款项500万元，第三批乙方将余款100万元于2014年2月28日前付清，甲方保证于2014年3月31日前迁出该地块。协议第五条第四项：遇有不可抗力的事件（包括政府干预）本协议自行作废，双方互不承担违约责任，甲方退回乙方支付的款项。
2013年12月5日，永宏公司按约定向通盛公司付款150万元。通盛公司将该地块的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证交给永宏公司。永宏公司携此三证到土地管理部门办理土地使用权过户，土地管理局要求县城规划局出具文件方可办理。永宏公司多次向县委、县政府请示，与城乡规划局进行商榷。先是县城乡规划局要求永宏公司对开发地进行设计。永宏公司经三次设计、修改完成了该开发地的整体规划效果图、平面设计效果图。在此期间伊宁县林场的花园商场卖给了一商户，导致此段（花园商场）无法进行总体规划。永宏公司与该商户多次协商无法达成共识，也无法实现伊宁县城乡总体设计规划。据此伊宁县规划局于2016年9月27日下发通知，告知永宏公司不同意对其所购买地段单独进行开发建设。永宏公司遂以无法实现所购买地段土地使用权等过户为由起诉到法院。
永宏公司购买通盛公司权属位于三区伊宁县吉里于孜大街以北、土地证号为100252、面积为6233.**平方米的土地使用权及地面建筑物(房屋)，该土地为国有土地使用证，工业用地。永宏公司购买该土地使用权的目的是开发商业住宅小区。另外永宏公司支付通盛公司的150万元，是永宏公司于2013年11月20日从布尔津县永宏小额贷款有限公司以月利率15‰贷得后支付的，此贷款至开庭时（2017年1月12日）没有清偿。
一审法院认为，《合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。2013年10月21日，双方当事人签订的土地房产买卖协议，双方均在协议落款处签名并盖章，符合《合同法》的规定，是合法有效的合同。
2013年10月21日，双方当事人所签订的土地房产买卖协议，由于协议转让的标的是国有土地使用权和房屋产权等，该标的物属于特殊标的物，即不动产物权。《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力。因此，签订合同后需按要求到相关部门办理产权登记过户。永宏公司携三证到土地管理部门办理土地使用权过户，土地管理局要求县城规划局出具文件方可办理。永宏公司积极主动地办理过户，后因伊宁县规划局不同意致使后续过户不能，永宏公司所购买通盛公司土地的权属也不能发生变更，合同目的不能实现。永宏公司解除土地房产买卖协议的诉请符合《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的。故本院予以支持。同时《合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。协议第五条第四项：遇有不可抗力的事件（包括政府干预）本协议自行作废，双方互不承担违约责任，甲方退回乙方支付的款项。双方当事人因履行合同互不承担违约责任，但是永宏公司支付通盛公司150万元是通过借贷资金而支付，合同解除后永宏公司是要向小额贷款公司支付月利率15‰的利息，同时通盛公司占用资金150万元且没有迁出转让地块。从伊宁县规划局于2016年9月27日下发通知之日起，也就确定了该地块后续过户不能，此后通盛公司应及时退还永宏公司150万资金。通盛公司提出反诉日期为2016年12月14日，此时已经知道退还日期，通盛公司再占用资金150万元而产生的利息损失，属于合同履行而产生的损失，通盛公司占用时间从2016年12月开始到判决之时计算为3个月，永宏公司主张该部分利息的损失，予以支持。
双方签订的土地房产买卖协议合法有效，约定付款方式第二批为甲乙双方完成土地过户手续2日内付清款项500万元。该第二批付款方式是附生效条件的付款方式，即以双方完成土地过户手续为生效付款条件。因永宏公司过户不能，所附生效付款条件没有出现，通盛公司的反诉请求不符《合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第九十四条、第九十七条规定，判决：一、解除永宏公司与通盛公司于2013年10月21日签订的土地房产买卖协议；二、永宏公司退还通盛公司国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，于判决生效后十日内履行完毕；三、通盛公司退还永公司150万元，于判决生效后十日内履行完毕；四、通盛公司支付永宏公司利息损失67,500元（注：150万元×月利率15‰×3个月），于判决生效后十日内履行完毕；五、驳回永宏公司的其他诉讼请求；六、驳回通盛公司的反诉请求。本诉案件受理费12,640元，由永宏公司负担本诉受理费4,044元，由通盛公司负担本诉受理费8,596元；反诉案件受理费26,900元，由通盛公司负担反诉案件受理费26,900元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为:一、双方签订的合同是否应予解除；二、如合同继续履行，永宏公司应如何承担责任。
关于争议焦点一，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款的规定”国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让．土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条的规定”土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”本案中，涉案土地用途为工业，根据双方签订的协议内容，永宏公司向相关行政管理机关递交报告内容、永宏公司的企业性质综合分析，永宏公司购买土地使用权用于房地产开发，通盛公司转让土地使用权获取利益。双方当事人要实现合同目的，首先应根据上述法律的规定，将涉案土地用途予以变更，并取得相关行政部门的批准。本案证据可证实永宏公司在签订转让协议后积极履行义务，由于伊宁县城乡规划局不同意对涉案地块进行单独开发建设，永宏公司未获得规划审批许可。伊宁县城乡规划局行使对该宗地的规划管理权，对双方当事人而言就是不可抗力之因素。双方在履行合同中，因规划行政部门所作出的行政管理行为致合同无法继续履行，双方亦无法实现合同目的。一审判决解除双方当事人签订的《土地房产买卖协议》有事实和法律依据，本院予以支持。
关于争议焦点二，前述本院认为，双方当事签订的《土地房产买卖协议》应予解除，通盛公司要求永宏公司承担继续履行合同义务的诉讼无合同约定基础，故本院对该项上诉请求亦不予支持。
综上所述，通盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费64,773元，由上诉人伊宁县通盛运输有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨峻峰
代理审判员 张瑀歆
代理审判员 李 政
二〇一七年十一月六日
书 记 员 雷昕倩