河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）保民一终字第80号
上诉人（原审被告）河北燕赵市场建设有限责任公司，住所地石家庄市桥西区长丰路4号。
法定代表人焦杰一，公司经理。
委托代理人杨金肖，河北俱时律师事务所律师。
委托代理人张亚男，河北俱时律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵颖娜，住河北省定州市。
委托代理人张丽红，河北世纪三和律师事务所律师。
原审被告赵建辉，住定州市。
原审被告赵敏瑛，住定州市南城区。
上诉人河北燕赵市场建设有限责任公司（以下简称“燕赵公司”）因租赁合同纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2013）定民初字第2033号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，2009年10月4日，赵颖娜与燕赵公司签订了《安佳国际家居购物广场房屋（商铺）转让合同》。合同约定，燕赵公司将座落于定州市南门街西侧第一号楼（展馆）一层A区121、122号房（铺）转让给赵颖娜，价格57880元／个铺位，总金额为人民币壹拾壹万伍仟柒佰陆拾元整。燕赵公司给予赵颖娜每个4000元优惠，实际总房款为107760元，赵颖娜将三年返租金即总房款的24％，一次性折抵所购房（铺）款，折抵后剩余总房（铺）款为81897元，该房（铺）自2009年10月31日至2012年10月31日使用权归甲方（燕赵公司）。房屋交付时间是2009年10月31日，如遇政府政策变化特殊原因或不可抗力因素，燕赵公司方可据实予以延期交付。赵颖娜按合同约定时间付清全部铺款及相关配套费用并在交房后一年内向房地产权登记机关申请办理房地产权转移手续，如因燕赵公司的过失不能在约定时间内取得房屋产权证，赵颖娜有权退房（铺），燕赵公司积极给予协助。合同签订后，赵颖娜于2009年10月4日给付燕赵公司商铺款81897元，2010年、2011年、2012年三年的房租共计25863元折抵了房款，赵颖娜共计支付房款107760元。赵颖娜所购买商铺至今未办理产权登记。2009年10月4日，赵颖娜与定州市安佳市场管理有限公司签订一份返租协议书，协议书约定，赵颖娜将所购买燕赵公司的商铺返租给定州市安佳市场管理有限公司，赵颖娜所购两个商铺价格共计107760元，返租起止时间自2012年11月1日到2015年11月1日，共三年，年返租率分别为总房款的10％、11％、12％，三年返租金共计35560元，租金收益每季度结算一次，由定州市安佳市场管理有限公司开户银行直接打到客户“一卡通”账号上。返租期满后如继续返租，按当时实际收益给予返租。在返租期内，赵颖娜所购商铺三年的使用权归定州市安佳市场管理有限公司所有。返租协议签订后，赵颖娜未收到租金。定州市安佳市场管理有限公司于2008年5月6日成立，股东为赵建辉、赵敏瑛。赵建辉占出资额的66.67%、赵敏瑛占出资额的33.33%。该公司于2011年9月26日在定州市工商行政管理局注销。定州市住房和城乡建设局2012年8月16日出具证明，截止目前，安佳国际家居购物广场项目，未到我局申请办理商品房预售许可手续。定州市住房和城乡建设局还证明，安佳国际家居购物广场相关项目于2007年6月开工建设，但直至2011年8月，项目仍未完善土地、规划、施工等相关手续，2011年8月至2012年4月，该项目完善了土地、规划手续、部分建设手续。在办理项目验收备案手续时，因燕赵公司与相关单位存在经济纠纷，不能协调施工单位、设计单位出具验收手续，使质量责任主体不明确，加之项目消防工程未完成，不能通过消防验收等原因，致使该项目至2012年8月16日未能完成竣工验收备案手续。燕赵公司至今未向法院提交起诉前取得商品房预售许可的证明。
原审法院认为，燕赵公司在没有取得商品房预售许可证明的情况下，2009年10月4日与赵颖娜签订安佳国际家居购物广场房屋转让合同，将座落于定州市南门街西侧第一号楼（展馆）一层A区121、122号房（铺）转让给赵颖娜，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，赵颖娜、燕赵公司间签订的合同无效。合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中，燕赵公司应承担全部过错责任，故燕赵公司应返还赵颖娜所交的购房款107760元。赵颖娜因买卖合同所取得的房产也应当返还，但由于该房产由燕赵公司实际占用，故赵颖娜不再返还。商铺转让合同无效后，赵颖娜主张燕赵公司赔偿其利息损失，因在双方签订商铺买卖合同时，赵颖娜将三年返租金即总房款的24％，一次性折抵所购房（铺）款，对赵颖娜主张的2012年10月31日前的购房款利息，不予支持，此后购房款的利息损失，予以支持。2009年10月4日赵颖娜与定州市安佳市场管理有限公司签订的返租协议，因赵颖娜与燕赵公司签订的买卖协议无效，故返租协议也应无效。赵颖娜与定州市安佳市场管理有限公司签订的返租协议的返租起止时间自2012年11月1日到2015年11月1日，而定州市安佳市场管理有限公司于2011年9月26日在定州市工商行政管理局注销。且赵颖娜未将房屋交付定州市安佳市场管理有限公司的股东赵建辉、赵敏瑛使用，故对赵颖娜要求定州市安佳市场管理有限公司给付拖欠租金10776元的请求，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：“一、2009年10月4日原告与被告河北燕赵市场建设有限责任公司签订的安佳国际家居购物广场房屋（商铺）转让合同无效；二、2009年10月4日原告与定州市安佳市场管理有限公司签订的返租协议无效；三、被告河北燕赵市场建设有限责任公司返还原告赵颖娜购房款107760元并支付利息（自2012年11月1日至判决书限定的履行日止，按银行同期贷款利率计算）；四、驳回原告的其他诉讼请求。以上三项限判决生效后五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2671元，由被告河北燕赵市场建设有限责任公司负担。”
上诉人燕赵公司不服原审判决上诉称，一审法院判决上诉人与被上诉人签订的商铺转让合同无效，那么这个合同内的相应条款即被上诉人三年返租金即总房款的24%，一次性折抵所购房（铺）款的约定也是无效的。被上诉人只给付了上诉人商铺款81897元，另外的25863元被上诉人并没有实际支付给上诉人，根据《合同法》规定，上诉人只需返还被上诉人因该合同取得的转让款81897元。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决的第三项，依法改判。
被上诉人赵颖娜辩称，上诉人与被上诉人签订的合同中约定，前三年返租金抵做房款，应视为上诉人缴纳房款，一审法院将抵做房款的返租金计算在总房价内也是正确的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人燕赵公司与被上诉人赵颖娜2009年10月4日签订的《安佳国际家居购物广场房屋（商铺）转让合同》无效后，该合同的第三条条款即赵颖娜将三年返租金即总房（铺）款的24%，一次性折抵所购房（铺）款的约定也应无效。燕赵公司因该无效合同取得的财产即赵颖娜实际给付的购房款81897元，应予返还并承担相应的利息损失。原审认定转让协议及返租协议均为无效，却将无效合同中约定的返租租金认定为购房款，并判令燕赵公司支付给赵颖娜，有悖法理，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持河北省定州市人民法院（2013）定民初字第2033号民事判决第一项、第二项、第四项及履行期限部分即“2009年10月4日原告与被告河北燕赵市场建设有限责任公司签订的安佳国际家居购物广场房屋（商铺）转让合同无效”、“2009年10月4日原告与定州市安佳市场管理有限公司签订的返租协议无效”、“驳回原告的其他诉讼请求”、“以上三项限判决生效后五日内履行”；
二、变更河北省定州市人民法院（2013）定民初字第2034号民事判决第三项“被告河北燕赵市场建设有限责任公司返还原告赵颖娜购房款107760元并支付利息（自2012年11月1日至判决书限定的履行日止，按银行同期贷款利率计算）”为“上诉人河北燕赵市场建设有限责任公司返还被上诉人赵颖娜购房款81897元并支付相应利息（利息自2009年10月4日至判决书限定的履行日止，按银行同期贷款利率计算）”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2671元，上诉人河北燕赵市场建设有限责任公司负担2000元，被上诉人赵颖娜负担671元；二审案件受理费2455元，上诉人河北燕赵市场建设有限责任公司负担2000元，被上诉人赵颖莉负担455元。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍丽芳
审 判 员 张 力
代理审判员 陈道忠
二〇一五年三月十六日
书 记 员 张 露