福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第1136号
原告福建瑞华房地产开发有限公司，住所地福安市城北秦溪洋教师新村教师活动中心一层。
法定代表人王规华，总经理。
委托代理人朱云海、关张泉，福建坤广律师事务所律师。
被告郑冬华，男，1982年6月20日出生，汉族，住福安市。
第三人中国建设银行股份有限公司福安支行，住所地福安市鹤兴中路45号。
负责人林建春，行长。
委托代理人谢韩祥，男，汉族，1968年6月4日出生，银行职工，住福建省福安市。
原告福建瑞华房地产开发有限公司与被告郑冬华、第三人中国建设银行股份有限公司福安支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月29日公开开庭进行了审理。原告福建瑞华房地产开发有限公司的委托代理人关张泉、第三人中国建设银行股份有限公司福安支行的委托代理人谢韩祥到庭参加诉讼。被告郑冬华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福建瑞华房地产开发有限公司诉称，2010年1月23日，原告与被告签订编号为“MF-2007-01-NO.0129358”《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于福安市秦溪洋瑞景名仕城第6幢15层1403号房，该套商品房总价款为人民币636469元，被告应于《商品房买卖合同》签订之日向原告支付首付款人民币191469元，余款人民币445000元办理银行按揭贷款，《商品房买卖合同》附件六第一条第7款约定：原告同意为被告的按揭贷款提供阶段性保证担保，被告必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同，按时足额归还按揭贷款本息。如果因被告逾期未归还按揭本息导致原告代垫的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金10%，则视为被告构成根本性违约，原告有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项，并按购房合同第四条约定的商品房价款总金额的10%追究被告毁约之违约赔偿金。双方还就其他事项进行约定。2010年3月12日，被告（借款人）、原告（保证人）与中国建设银行股份有限公司福安支行（贷款人）签订《个人住房借款合同》，约定被告向中国建设银行股份有限公司福安支行借款人民币445000元，原告提供阶段性担保，保证期间至被告购买的讼争房屋抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。然，被告未按约定按期归还按揭贷款本息，截至2014年12月3日，原告已为被告垫付了按揭贷款本息人民币69151.29元。原告认为被告未按期归还按揭贷款，原告为其代垫金额已超过原告按揭本金的10%，被告已构成本根性违约。经原告查询交房记录，原告已将讼争房屋交付给被告郑冬华使用。为此，请求法院依法判令：1、解除原告与被告所签订的《商品房买卖合同》；2、被告配合原告办理关于福安市秦溪洋瑞景名仕城第6幢15层1403号房屋的《商品房买卖合同》注销备案登记；3、被告向原告支付违约金人民币63646.9元；4、被告返还原告为其代垫的按揭款，暂计至2014年12月3日为人民币69151.29元；5、被告将位于福安市秦溪洋瑞景名仕城第6幢15层1403号房屋返还给原告；6、本案诉讼费全部由被告承担。
被告郑冬华未作答辩。
第三人中国建设银行股份有限公司福安支行述称，2010年3月12日，原、被告及第三人签订《个人住房借款合同》，合同编号为：2010年建宁安个房借字66号，被告借款后于2013年4月1日起开始违约，未按期偿还贷款，第三人就从原告处扣取了被告未偿还的贷款本金及利息（从2013年4月1日至2013年9月29日扣取了15128.83元，从2013年10月1日至2014年9月30日扣取了44270.21元，从2014年10月1日至2014年12月3月扣取了9752.25元，共计69151.25元），由于被告从2013年4月1日开始至今已连续未按期还款，已构成根本违约，原告作为本案的担保人，应对借款承担连带偿还责任。为此，请求人民法院依法判令：1、解除第三人与原、被告于2010年3月12日签订的编号为“2010年建宁安个房借字66号”《个人住房借款合同》；2、被告偿还剩余的本金345642.79元及截止实际还款日止的利息；3、原告对被告的贷款本金及利息向第三人承担连带偿还责任。
经审理查明，2010年1月23日，原告与被告签订一份编号为“MF-2007-01-NO.0129358”的《商品房买卖合同》，约定由被告郑冬华向原告购买位于福安市秦溪洋瑞景名仕城第6幢15层1403号的房屋一套，房屋总价款为636469元，被告应于签订买卖合同时支付首期款人民币191469元，余款人民币445000元办理银行按揭。原告已将被告购买的福安市秦溪洋瑞景名仕城第6幢15层1403号房屋交付被告使用。《商品房买卖合同》附件六第一条第7款约定：原告同意为被告的按揭贷款提供阶段性保证担保，被告必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同，按时足额归还按揭贷款本息。如果因被告逾期未归还按揭贷款本息导致原告代垫的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金10%，则视为被告构成根本性违约，原告有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项，并按购房合同第四条约定的商品房价款总金额的10%追究被告毁约之违约赔偿金。
2010年3月12日，原、被告与第三人中国建设银行股份有限公司福安支行签订编号为“2010年建宁安个房借字66号”《个人住房借款合同》一份，约定被告向第三人贷款人民币445000元，用于购买福安市秦溪洋瑞景名仕城第6幢15层1403号房屋，贷款期限18个月，该贷款由原告提供阶段性连带责任保证担保，保证人福建瑞华房地产开发有限公司对本合同项下的借款本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与保证权利而发生的相关费用承担连带保证责任。保证期间为合同保证条款生效之日起至被告购买的讼争房屋抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。该合同签订后，第三人已于2010年4月1日向被告发放了贷款。在还款过程中，被告从2010年4月1日开始逐月偿还第三人按揭款贷款至2013年3月29日止，被告自2013年4月以后出现逾期还款。截止到2014年12月3日止，第三人从原告帐户中扣划了被告未按期偿还的贷款本息69151.29元。截止到2015年3月16日，被告未偿还第三人的贷款本金345642.79元及利息4840.58元。目前讼争商品房并未办理两权证及他项权证。
以上事实有原告提供的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告身份证、《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、通知函、中国建设银行个人贷款还款凭证；第三人提供的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、贷款客户拖欠表、个人贷款对帐单及原告、第三人的庭审陈述等证据证明，上列证据经庭审质证，与本案事实具有关联性，符合证据的法定形式，可以采信。
综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。根据《商品房买卖合同》的约定，被告郑冬华在按揭贷款批复后，应按其与贷款银行签订的《个人借款合同》的约定及时还本付息，如果因被告逾期未归还按揭本息导致原告代垫的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金10%，则视为被告构成根本性违约，原告有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项，并按购房合同第四条约定的商品房价款总金额的10%追究被告毁约之违约赔偿金。而借款合同签订后，被告郑冬华自2013年4月起就出现逾期还款，由于原告福建瑞华房地产开发有限公司承担担保责任期间，被告郑冬华没有按照个人借款合同约定还款，导致原告因承担保证担保责任，被第三人中国建设银行股份有限公司福安支行从账户中扣划了被告郑冬华逾期偿还的贷款本息共计69151.29元，已超过房屋总价款445000元的10%，因此，被告郑冬华的行为已构成根本违约，原告要求解除与被告郑冬华签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。涉案《商品房买卖合同》解除后，被告郑冬华应将涉案房屋返还原告，原告应将被告郑冬华交纳的购房款退还郑冬华。此外，因被告郑冬华的逾期还款行为，导致第三人中国建设银行股份有限公司福安支行扣划了原告福建瑞华房地产开发有限公司款项69151.29元（该款项扣划至2014年12月3日止），该扣划的款项被告郑冬华应当返还给原告福建瑞华房地产开发有限公司。2014年12月3日至本判决生效之日，若第三人中国建设银行股份有限公司福安支行仍从原告福建瑞华房地产开发有限公司账户扣划被告郑冬华未偿还的贷款本息，扣划的数额被告郑冬华亦应当偿还。同时根据《商品房买卖合同》的约定，被告违约解除合同后，被告应按商品房价款总金额636469元的10%
向原告支付违约赔偿金，故被告应向原告支付违约金636469元。原告要求被告郑冬华支付违约金636469元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告协助原告到行政机关办理注销商品房买卖合同备案登记的主张，不属于本院民事案件处理范畴，本院依法不予处理。
对第三人中国建设银行股份有限公司福安支行要求解除其与被告郑冬华、原告福建瑞华房地产开发有限公司签订的《个人住房借款合同》，并要求被告郑冬华偿还剩余贷款本金人民币345642.79元及利息的诉讼请求，本院认为，因涉案房屋除首付款191469元外，剩余房款445000元系被告郑冬华贷款支付，本案审理过程中，贷款银行第三人中国建设银行股份有限公司福安支行以有独立请求权的第三人参加诉讼，符合法律规定。因原、被告之间签订的商品房买卖合同被解除，致使《个人住房借款合同》的目的无法实现，故第三人中国建设银行股份有限公司福安支行提出解除《个人住房借款合同》并由被告郑冬华偿还剩余贷款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。截止到2015年3月16日，被告郑冬华未偿还的贷款余额345642.79元及利息4840.58元。此后至本判决生效之日，若第三人中国建设银行股份有限公司福安支行仍从原告福建瑞华房地产开发有限公司账户扣划被告郑冬华未偿还的贷款本息，扣划的数额相应的从被告郑冬华未偿还的贷款数额中扣除。原告作为《个人住房借款合同》的保证人，故第三人请求原告对被告郑冬华未偿还的贷款本息承担连带责任，符合法律规定，本院予以支持。诉讼费用的负担，应由人民法院根据案情决定，不应作为一项独立的诉讼请求。被告郑冬华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告福建瑞华房地产开发有限公司与被告郑冬华于2010年1月23日签订的编号为“MF-2007-01-NO.0129358”《商品房买卖合同》；
二、解除第三人中国建设银行股份有限公司福安支行与原告福建瑞华房地产开发有限公司、被告郑冬华于2010年3月12日签订的编号为“2010年建宁安个房借字66号”《个人住房借款合同》；
三、被告郑冬华自本判决生效之日起十日内将坐落于福安市秦溪洋瑞景名仕城第6幢15层1403号房屋腾空，返还给原告福建瑞华房地产开发有限公司；
四、原告福建瑞华房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还被告郑冬华购房款636469元；
五、被告郑冬华自本判决生效之日起十日内偿还原告福建瑞华房地产开发有限公司代为偿还的贷款本息69151.29元（上述款项计算至2014年12月3日，此后至本判决生效之日，若第三人中国建设银行股份有限公司福安支行仍从原告福建瑞华房地产开发有限公司账户中扣款，所扣款项应一并偿还）；
六、被告郑冬华自本判决生效之日起十日内向原告福建瑞华房地产开发有限公司支付违约金63646.9元；
被告郑冬华自本判决生效之日起十日内偿还第三人中国建设银行股份有限公司福安支行未偿还的贷款本息（截止到2015年3月16日，被告郑冬华未偿还的贷款余额为345642.79元，利息4840.58元，此后的利息按照合同约定标准计算至借款付清之日止；此后至本判决生效之日，若第三人中国建设银行股份有限公司福安支行仍从原告福建瑞华房地产开发有限公司账户中扣划被告郑冬华未偿还的贷款本息，扣划的数额相应的从被告郑冬华未偿还的贷款数额中扣除），此款从原告福建瑞华房地产开发有限公司返还给被告郑冬华的购房款636469元中直接扣还给第三人中国建设银行股份有限公司福安支行。原告福建瑞华房地产开发有限公司对被告郑冬华未偿还的贷款本息向第三人中国建设银行股份有限公司福安支行承担连带偿还责任；
八、驳回原告福建瑞华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10165元，由被告郑冬华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 员 张仲琅
代理审判员 刘春香
人民陪审员 徐旭清
二〇一五年七月三十日
书 记 员 吴进阳
附页：
一、民事执行申请提示：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律条文未规定履行期间的，从法律条文生效之日起计算。
本案引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。