江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第1884号
原告冯浩琴。
委托代理人杨志兴（受冯浩琴的特别授权委托。
被告林慧君。
原告冯浩琴与被告林慧君房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯浩琴及其委托代理人杨志兴，被告林慧君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯浩琴诉称：根据租房协议，林慧君应于2015年6月12日起支付第三季度、第四季度租金，但林慧君拒绝支付，现要求：1、林慧君支付2015年6月15日起，六个月租金共计2280元；2、重新签订租房协议；3、本案诉讼费由林慧君承担。
被告林慧君辩称：对结欠冯浩琴租金没有异议，但不同意支付租金。理由在于：1、2008年房屋住进去没多久就漏雨，其要求冯浩琴去修，但冯浩琴没去修，只能自己修，修了250元。2012年左右冯浩琴修了一次。2013年房屋漏雨林慧君又自己修了300元，2014年4月24日又修了500元。维修房屋的费用应该由房东承担，应该在应交的房租中扣除。2、冯浩琴不是真正的房东，林慧君之前不知道房子的真正房东不是冯浩琴，冯浩琴是二房东。3、林慧君现之所以拖欠租金是因为杨志和发生债权债务纠纷，2014年12月房西向林慧君反映有人上门讨债，据了解是杨志和在外面有债务纠纷，导致部分房西不租了，为此2015年3月25日至2015年6月25日的房租林慧君是拖至2015年4月17日付的。2014年年底的房租是拖到2015年1月才付的。综上，要求驳回冯浩琴的诉讼请求。
经审理查明：冯浩琴与林慧君于2008年6月16日签订委托合同书1份，约定：一、冯浩琴自愿将合法拥有的后界泾桥37#A房屋全权委托林慧君包租。到拆迁为止合同终止。二、包租期限为自08年6月16日至拆迁为止。三、每月房租金为380元整，季度一付，自2008年6月16日起2008年9月15日止，总金额为1140元整。四、第二期房租必须提前3天付租和在2008年9月12日付下期房租。五、冯浩琴同意林慧君整修。六、林慧君在合同期内，不得拖欠房租和消费性费用，如：电、水、气、有线。七、本合同到拆迁为止，双方不准违约。八、在合同期内，双方都得遵守合约所订的每一条款，任何一方违反本合同所立的条款，必须承担由此而产生的全部责任和赔偿。九、房西（林慧君）安全、水、电、火等自负。至2015年3月，林慧君未再支付房租，2015年10月，冯浩琴诉讼来院，要求：1、林慧君支付拖欠房租：从2015年6月15日起，共6个月，月租金380元/月，金额共计2280元。2、重新签订租房协议；3、诉讼费由林慧君承担。审理中，冯浩琴将诉请变更为要求：1、林慧君支付拖欠房租：从2015年6月15日起至2016年3月15日，一共三个季度，金额共计3420元；2、本案诉讼费由林慧君承担。
另查明，无锡市南长区后界泾桥37号-2房屋产权登记在龚国兴、刘杏芬名下。龚国兴、刘杏芬（甲方）与杨志兴、冯浩琴（乙方）签订协议书，就上述房屋的过户及其他有关事宜约定：一、根据有关部门规划通知，后界泾桥37-2房屋于2008年6月起列入拆迁范围，甲方将该房屋产权过户给乙方的手续也同时停止。但甲方仍同意将后界泾桥37-2的房屋产权过户给乙方。二、从签本协议起，甲方不承担涉及该房屋产权等一切事宜（如房屋维修、出租、买卖）。乙方对该房屋享有一切处置权，同时也承担该房屋的所有义务。三、如该协议相关条款与国家有关法律不符，则以法律为准，其他未尽事宜，另行协商解决。2015年9月5日，龚国兴与刘杏芬出具证明1份，载明：“兹有龚国兴、刘杏芬在南长区后界泾桥37-2号房屋，在2008年6月28日与杨志兴、冯浩琴签订的过户协议，因该房屋至今仍未拆迁，现我们声明：2008年6月28日与杨志兴、冯浩琴签订的南长区后界泾桥37-2房产过户协议仍然有效。即37-2房屋杨志兴、冯浩琴拥有一切处置权，包括出租、买卖等，同时承担所有义务。”
审理中，冯浩琴申请龚国兴出庭作证，以证明本案租赁房屋是经由龚国兴、刘杏芬授权出租的，龚国兴陈述无锡市南长区后界泾桥37号-2房屋是其与刘杏芬委托冯浩琴处理的，包括转让、拍卖、租赁等，收益也由冯浩琴收取，从2008年就开始委托一直至今。林慧君对龚国兴委托冯浩琴处理房屋没有异议，但冯浩琴应承担装修、维修的责任。
审理中，林慧君对结欠冯浩琴2015年6月15日至2016年3月15日租金的事实没有异议，但林慧君提供便条若干，以证明其在2008年、2013年、2014年对房屋进行修理，花费修理费1050元，其表示该便条系在本案诉讼之后其书写内容后让修理工人签字的，经质证，冯浩琴对该证据的真实性不予认可，其表示在2015年6月前林慧君从未提及这三笔修理费，且在房屋出租时定好的是包租，已经考虑到房屋维修等费用。关于维修情况，之前有一次阁楼上的一块塑料板被风吹倒，林慧君曾打电话给冯浩琴说了这件事，但是也没有说修理及修理的费用，在支付下一次房租的时候也没有提。另外有一次房屋的落水管堵塞，是冯浩琴的小叔子杨志和去修理的，也没有产生维修费用。还有一次是2012年4月初，林慧君打电话说房间里漏雨，冯浩琴查看后双方约定维修费用由林慧君承担，维修好之后，冯浩琴垫付了维修费用150元但林慧君却不肯承担该维修费用了。冯浩琴并表示合同签订的时候就写明水电、安全、火等房西自负。
此外，林慧君并提供便条照片一张及银行回单照片若干，以证明杨志和在外欠债，债权人要求房西暂不支付杨志和后界泾37一套房子房租，之前的房租林慧君均是按约支付的。冯浩琴并表示林慧君对包租的范围应当是明知的，本案出租房屋和杨志和无关。
以上事实，亦有委托合同书、房屋产权证、证人证言等证据及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：冯浩琴与林慧君签订的委托合同书，是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。根据合同书内容分析，该合同系双方对林慧君包租无锡市南长区后界泾桥37号-2房屋内容的约定，现林慧君结欠冯浩琴房屋租金理应按约支付。对于林慧君抗辩的理由，1、关于案外人追债的问题，因欠债人并非本案出租人，并无充分证据证明案外人的追债行为实际影响林慧君出租本案房屋，故林慧君据此拒付房租的抗辩理由不能成立。2、对于房屋修理费问题，因林慧君所主张维修期间为2008年、2013年及2014年，但冯浩琴表示其从未听闻林慧君提及修理事宜，林慧君亦未能举证证明在房屋需要维修时要求冯浩琴在合理期限内进行维修。林慧君在自行维修后亦未向冯浩琴主张维修费用，且一直正常按约足额支付租金，此外，林慧君现因发生诉讼而再行制作并提供的便条，不足以证明其具有修缮的事实以及具体的修缮内容、金额等，结合委托合同书约定的租赁形式系包租且租金低廉，亦明确水电、安全、火等房西自负，故对林慧君的该抗辩主张，本院亦不予采信。3、关于冯浩琴并非房屋所有权人的问题，因冯浩琴已取得房屋所有权人的授权，且是否为房屋所有权人并不影响本案委托合同书的效力，故林慧君仍应按约履行。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
林慧君于本判决发生法律效力之日起十日内支付冯浩琴租金3420元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元（已由冯浩琴预交），由林慧君负担。林慧君于本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的诉讼费用直接支付给冯浩琴。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国工商银行无锡城中支行，户名：江苏省无锡市中级人民法院，账号：11×××05）。
审 判 长 杨 斌
代理审判员 徐 刚
人民陪审员 成晓英
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 曹敏珠
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。