广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书(2015)临民初字第1269号原告田某，女，住广西桂林市叠彩区，现住广西桂林市七星区。原告孙某1，女，2住址同上，系原告田某之女。法定代理人田某，女，现住址同上，系原告孙某1之母。法定代理人孙某2，男，住址同上，系原告孙某1之父。以上两原告的共同委托代理人卢某，广西某律师事务所律师。被告临桂县中某投资有限公司，住所地临桂县临桂镇。法定代表人韦某，该公司董事长。委托代理人潘某，广西某律师事务所律师。原告田某、孙某1诉被告临桂县中某投资有限公司（以下简称被告某公司）合同纠纷一案，本院于2015年7月16日受理后，依法组成由审判员韩艳担任审判长，人民陪审员侯有喜、叶永付参加的合议庭，于2015年9月10日公开开庭审理了本案。书记员陈恩琴担任记录。原告田某、孙某1的共同委托代理人卢某、被告某公司的委托代理人潘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田某、孙某1诉称，2012年6月20日，原告与被告签订《合作开发协议书》（以下称协议）合作开发位于临桂县××“××·××”××＃住宅楼，由原告投资326414元建设基金，双方约定待楼建好后以“花x·xx轩”楼盘的x栋x单元x楼x号房分配给原告作为投资回报，并约定第一期投资付款5万元，第二期投资付款待被告取得《预售许可证》后通知原告并签订《商品房买卖合同》后支付。同时约定了交房时间为2014年12月31日。原告依据《协议》于2012年8月17日将第一期5万元交给了被告，被告向原告出具了收据。被告取得《预售许可证》后，一直未按《协议》的约定通知原告交付第二期的投资款，也未签订《商品房买卖合同》。而后，原告还了解到《商品房买卖合同》将交房的时间推迟到2016年，违反了《协议》约定的交房时间。至今，被告在未给出原告任何解决方案的情况下，私自将《协议》确定的房屋另售给了他人，严重违反了《协议》的约定。综上，原告认为，原告与被告签订的《合作开发协议书》，名为合作开发，实为定金合同。被告既不履行通知义务，也不依照《协议》确定的交房时间，还将房屋另售给了他人，已构成了严重违约。原告依据《民事诉讼法》、《合同法》的相关规定，特诉至法院，请求：1、判决解除原告与被告于2012年6月20日签订的《合作开发协议书》；2、判决被告双倍赔偿原告的购房金共计10万元；3、判决被告承担本案诉讼费。原告田某、孙某1对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《合作开发协议书》，证明原告与被告约定原告向被告第一期支付的款项为5万元，其次约定原告向被告支付购房款之后分配所得为x栋x单元x楼x号房，以及原告与被告约定交房时间为2014年12月31日前，如果被告方将该房出售给他人，需要赔偿原告10万元；2、被告提供的收据，证明原告已经向被告缴纳购房定金5万元整；3、临桂县房管所出具的证明，证明临桂县临桂镇“花x·xx轩”x栋x单元xxx号房被告已经于2014年12月5日已经卖给他人。被告某公司辩称，一、本案中不是被告“取得《预售许可证》后，一直未按《协议》的约定通知原告交付第二期的投资款”，而是被告依双方签订的《合作开发协议书》第五条第2小点“甲方取得《预（销）售许可证》后，采用电话通知或在《桂林日报》、《桂林晚报》上刊登合同签署信息的形式告知乙方”之规定已电话通知了原告。原告不参加被告组织的涉案x#楼的数次活动（包含签订《商品房买卖合同》），是其自身原因造成。二、本案中，对于x#楼的交房时间，双方签订的《合作开发协议书》第七条约定的十分清楚，即：交房时间“暂定于2014年12月31日前……。（具体时间以《商品房买卖合同》约定的为准）”。因此，原告在诉状中称：“被告违反了《协议》约定的交房时间”之词是荒谬的。三、本案的证据显示：不但被告不存在违约的情形，反而是由于原告的违约，致使被告履行双方签订的《协议》第八条第2小点：“若乙方逾期不支付第二期投资款或者逾期不与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方退出合作开发，本协议自动失效，甲方有权不予退还第一期投资款伍万元整”之约定，不予退回其5万元投资款（原告称之为“定金”）之责任在原告自身。综上，被告无任何违约事实，原告无法索回投资款伍万元是其自身违约所致。请驳回原告的诉讼请求。被告某公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、营业执照、组织机构代码证，证明被告的主体资格；2、“花x·xx轩”小区项目全程服务合同，证明孙某2与被告是有业务关系的，孙某2为某公司经理人；3、商品房买卖合同及其他资料2套，证实被告已经帮两个原告准备了房屋买卖的资料并通知原告签约，以及记录了被告通知原告签约，原告给出的答复；4、x号楼活动的签到表，证明被告电话通知客户过来参加2014年端午节活动，其他人都来了，唯独原告没有来；5、QQ聊天记录及传送的文件《某客户未换签的名单》，证明被告要求某公司通知客户办理签约手续，孙某2作为某公司经理人对本事件完全知晓，以及某客户未换签名单包含原告名单；6、《x#楼团购未签约客户名单》，证明被告通知原告签约，原告给出的答复；7、7月26日活动x#楼业主签到表，证明被告通知原告参加2014年7月26日活动。经过开庭质证，两原告对被告提供的证据1无异议；证据2的真实性不予认可，合同不是原件，而且该合同与本案无关；证据3不予认可，该证据并没有原告的签名，也没有被告的盖章，不能证明被告想要证明的内容；证据4的真实性不予认可，而且该证据不能证明被告已经通知了原告，还有很多人没有到场，并不能说明只有原告没有到场；证据5不予认可，没有办法证明是原告与被告的聊天记录，对其真实性不予认可，都是复印件，无法核对其真实性；证据6的真实性不予认可，不能证明被告所要证明的内容；证据7真实性不予认可，也不能证明被告通知了原告。被告对两原告提供的证据1的真实性无异议；证据2的真实性和关联性都没有异议，予以认可；证据3有异议，该证据已经超过了举证期，被告不予质证。本院结合原告举证和被告质证，认证如下：对原、被告确认的书证予以确认采信；对原、被告提出异议的书证，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。综合全案的证据，本院确认以下法律事实：2012年6月20日，原告田某、孙某1（为乙方）与被告某公司（为甲方）签订了一份《合作开发协议书》，该协议约定“一、甲方承诺已依法取得“花x·xx轩”项目的土地使用权及开发权，并具有商品房开发资质。二、乙方同意以现金投入方式与甲方合作开发“花x·xx轩”项目，即乙方应支付投资款人民币叁拾贰万陆仟肆佰壹拾肆元整（￥326414元）。三、作为对乙方现金投入与甲方合作开发的利润分配，甲方将【花x·xx轩】x栋x单元x楼x号房分配给乙方。乙方除对该房屋享有所有权之外，乙方对“花x·xx轩”项目不享有任何权益。四、乙方所投资建设的【花x·xx轩】x栋x单元x楼x号房（以下简称该房屋）暂定建筑面积为104.62m2，建筑面积单价为：人民币叁仟壹佰贰拾元/m2（￥3120元元/m2），总价为：人民币叁拾贰万陆仟肆佰壹拾肆元整（￥326414元）。（该面积系图纸测绘面积，最终面积以房地产登记机关登记面积为准，多退少补。）五、投资款支付约定1、第一期投资款支付：在签署本协议之日，乙方向甲方支付人民币伍万元整（￥50000元）。2、第二期投资款支付：甲方取得《预（销）售许可证》后，采用电话通知或在《桂林日报》、《桂林晚报》上刊登合同签署信息的形式告知乙方，乙方需于接到通知之日起十个工作日内向甲方支付人民币/元整（￥/元）。3、为了便于顺利将该房屋的所有权属办理至乙方名下，乙方需在接到本条第二款通知之日起十个工作日内与甲方签订《商品房买卖合同》，并在该《商品房买卖合同》中约定剩余投资款支付、房屋权属办理等后续事宜。六（略）；七、利润分配时间。甲乙双方共同约定“花x·xx轩”项目合作利润分配时间为2014年12月31日，即甲方定于2014年12月31日前将该房屋交付给乙方（具体时间以《商品房买卖合同》约定的为准）。八、其他。1、（略）；2、若乙方逾期不支付第二期投资款或者逾期不与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方退出合作开发，本协议自行失效，甲方有权不予退还乙方第一期投资款人民币伍万元整（￥50000元）。如乙方已按本协议第五条支付了手续费的，甲方有权不予退还该手续费；3、乙方在支付完第二期投资款或在签订《商品房买卖合同》后，要求退出合作开发或解除本协议的，经甲方同意后双方可终止合作开发。甲方有权不予退还乙方第一期投资款人民币：伍万元整（￥50000元），对于乙方已支付的除第一期投资款之外的投资款，甲方无息返还给乙方，因办理该房屋权属而产生的合同备案费、预告登记费、查档费、更名手续费、契税、营业税等税、费，由乙方自行承担，如甲方已收取的则不予退还；4、甲乙双方签订本协议后，甲方不得单方将本套房产另行出售或转租给他人，否则甲方须双倍赔偿乙方本套房屋的第一期投资款人民币壹拾万元整（￥100000元）；九、本协议自甲乙双方签字盖章并在乙方支付了甲方第一期投资款之日起生效。本协议壹式贰份，甲、乙双方各持壹份，每份具有同等法律效力”。该协议签订后，2012年8月17日，原告向被告缴纳了5万元，被告向原告出具了收取其5万元的收据。2015年7月16日，原告诉至本院，请求：1、判决解除原告与被告于2012年6月20日签订的《合作开发协议书》；2、判决被告双倍赔偿原告的购房金共计10万元；3、判决被告承担本案诉讼费。在审理中，被告陈述涉案房屋的预售许可证的取得时间是2014年4月26日，涉案房屋销售给了案外人，并且已于2014年12月5日在临桂县房地产管理所备案。被告还表示，电话通知过原告去签订《商品房买卖合同》，但无证据证明，原告对此不予认可。另查明，桂林某地产营销策划有限公司与被告某公司于2012年1月9日签订了一份《花x·xx轩小区项目全程服务合同》，桂林某地产营销策划有限公司为被告某公司开发的“花x·xx轩”小区项目负责全程整合策划、营销推广、代理销售等。原告田某的丈夫、孙某1的父亲孙某2则是桂林某地产营销策划有限公司的工作人员。庭审中，被告陈述桂林某地产营销策划有限公司的销售人员在2014年3月底已退出“花x·xx轩”小区的销售。本院认为，本案的关键是原告田某、孙某1与被告某公司签订的《合作开发协议书》是什么性质。原、被告双方在所签订的《合作开发协议》中，仅约定原告方除对该房屋享有所有权之外，对项目不享有任何收益。因此，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，本案所涉《合作开发协议书》应当认定为房屋买卖合同。同时，由于原、被告双方在合同中约定的标的物为没有预售许可证的期房，且一方为房地产开发企业，故，本案所涉合同为房屋买卖合同中的商品房预售合同。本案所涉《合作开发协议书》中的房屋，在原告提起本案诉讼时，已取得了商品房预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，故，原、被告签订的《合作开发协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，亦不违反社会公共利益，为合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力，双方应根据协议的约定履行各自义务。在签订上述协议后，原告按照协议约定向被告履行了支付第一期投资款5万元的义务，然而被告却未按照协议约定的方式采用电话通知或在《桂林日报》、《桂林晚报》刊登合同签署信息的形式告知原告与该公司签订《商品房买卖合同》，且被告也未向法庭举证证明其已按照协议的约定通知了原告与该公司签订《商品房买卖合同》，因此，被告辩称其已电话通知过原告来与其签订《商品房买卖合同》，缺乏事实依据，本院不予采纳。同时，从本案庭审查明的事实可知，被告已将涉案房屋卖给了案外人，并于2014年12月5日在临桂县房地产管理所备案，已无法在继续履行原、被告双方签订的《合作开发协议书》，原告的合同目的亦已无法实现。因此，原告方诉请要求解除与被告签订的《合作开发协议书》，符合法律规定及本案实际，本院予以支持。同时，由于被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。两原告诉请被告双倍赔偿购房金10万元是否应当支持的问题。根据原、被告签订的《合作开发协议书》的约定，被告擅自将涉案房产另行出售给他人，被告须双倍赔偿原告第一期投资款即10万元，而本案被告没有证据证明其将涉案房屋卖给案外人的行为是得到原告认可或授权的，因此，按协议书的约定，被告应双倍赔偿原告第一期投资款即10万元。故，原告的上述诉请，本院予以支持。而被告对此提出的抗辩理由，与合同约定及法律规定相悖，本院不予采信。至于被告辩称是由于原告违约，因此被告有权不予退还原告支付的第一期投资款。对此项抗辩，被告无证据证实，亦缺乏事实和法律依据，本院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十一条、第一百三十五条、第一百三十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告田某、孙某1与被告临桂县中某投资有限公司于2012年6月20日签订的《合作开发协议书》；二、被告临桂县中某投资有限公司赔偿10万元给原告田某、孙某1。本案案件受理费2350元，由被告临桂县中某投资有限公司负担。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费2350元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  韩 艳人民陪审员  侯有喜人民陪审员  叶永付二〇一五年十二月十七日书 记 员  陈恩琴二〇一五年十二月三十日