吉林省汪清县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汪法民一初字第260号
原告宋全堂，男，汉族，个体工商户，现住吉林省汪清县。
委托代理人王昊，王昊律师事务所律师。
被告吉林省黄龙路桥有限责任公司，住所吉林省长春市农安县。
法定代表人李云祥，经理。
委托代理人亓凤国，吉林孚达律师事务所律师。
被告庄传生，男，汉族，无职业，现住吉林省汪清县。
被告周丽华，女，汉族，无职业，现住吉林省汪清县。
原某某宋全堂与被告吉林省黄龙路桥有限责任公司、被告庄传生、被告周丽华之间的案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原某某宋全堂委托代理人王昊、被告吉林省黄龙路桥有限责任公司委托代理人亓凤国到庭参加诉讼，被告庄传生、周丽华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本某某现已审理终结。
原某某宋全堂诉称：2014年1月29日，被告吉林省黄龙路桥有限责任公司（以下简称黄龙公司）因与被告庄传生、周丽华存在建筑工程分包合同纠纷，依据生效判决申请汪清县人民法院查封了登记在庄传生名下的座落于汪清街，面积58.52平方米房屋。原某某作为案外人向受案法院提出了执行异议。汪清县法院（2014）汪执异字第4号执行裁定，以涉案房屋至今仍未变更至原某某名下，原某某对此存在过错为由驳回原某某的异议。本涉案房屋位于原某某家开办的汪清县兴发五金工具经销商店房后，由于原某某家商店原来仓库离商店较远，取货不方便，为了商店存取货物的需要，原某某家于2006年3月13日与邻居庄传生家协商，签订了房屋转让协议书。协议约定房屋价款9万元，因庄传生用此房在中国工商银行汪清县支行抵押贷款5,6000.00元，卖房时尚欠贷款34,855.67元，由原某某家代庄传生偿还。协议同时约定：原某某代庄传生偿还上述贷款后，庄传生负有帮助原某某办理产权证和土地证更名义务。协议签订后原某某家即时向庄传生付购房款55,144.33元。2007年12月18日原某某家由邓某某经办提前偿还了庄传生所欠银行贷款，2007年12月20日房屋抵押登记解除。抵押登记解除后，因庄传生不在本地，产权证和土地证更名之事因此搁下。2011年12月21日原某某与邓某某协议离婚，原某某与邓某某的离婚档案中明确记载所购庄传生家产权证第XXXX号房屋，协议归原某某所有。上述事实，有相关证据相佐证，并形成了完整的证据链条。这些证据表明，涉案房屋早已于2006年3月13日出卖予原某某家，房屋买卖合同行为真实、合法、有效。虽然没有办理产权变更手续费，但该房屋自那时起原某某家已实际占有并使用，为该房屋实际所有人。我国《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《合同法》第133条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定除外。”的规定表明，原某某已取得了标的物的所有权，未登记只是物权未设立。综上所述，请受案法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”的规定，请求：1、判决确认原某某与被告庄传生、周丽华对涉案房屋的买卖合法有效，涉案房屋所有权已归原某某所有；2、立即停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封；3、判令被告庄传生立即协助原某某办理产权变更登记；4、判令被告承担本某某的诉讼费。
被告吉林省黄龙路桥有限责任公司辩称：1、原某某的诉请自相矛盾，合同有效与否与物权取得没有必然联系，所有权即物权。因此原某某以合同有效主张房屋所有权，没有法律依据。2、合同法133条规定，动产物权取得的公示方式，而本某某系不动产，需要设立物权登记，才取得物权。3、法院查封冻结的是庄传生夫妇的不动产物权，执行标的也是该物权，而原某某与庄传生夫妇之间，充其量只是债权。因此原某某的诉讼请求不能成立，请法院依法驳回原某某诉请。
被告庄传生、周丽华未作答辩。
原某某宋全堂向本院提交的证据有：
1、原某某的身份证复印件一份，证明原某某的诉讼主体身份。
2、房屋转让协议书复印件一份，证明2006年3月13日原某某与庄传生签订房屋转让协议。
3、庄传生房产证及土地使用证复印件各一份，证明原某某替庄传生偿还了银行贷款后取得了房证和土地证的事实。
4、房屋抵押申请表复印件一份，证明该房屋曾经抵押贷款的事实及时间。
5、离婚协议书、离婚审查处理表、申请离婚声明书复印件各一份，证明该房屋原某某与前妻离婚时协议书已经约定分割情况，离婚之前原某某和被告庄传生已经房屋买卖，不是庄传生发生债务后恶意逃避债务转让房屋的事实。
6、案外人执行异议书、汪清县人民法院执行裁定书（2014）汪法执异字第4号，证明被告吉林省黄龙路桥有限责任公司申请保全原某某已经购买的房屋、原某某提出异议、并由人民法院做出驳回异议裁定的事实。
7、庄传生工商银行存折及提前还贷凭证；郝明悦工商银行存折及提前还贷凭证，证明涉案房屋是原某某购买后，由原某某的前妻邓某某一次性还贷的事实。还证明原某某方当时一同购买了相邻的两家房屋，除了庄传生房屋以外还有郝明悦家的房屋，都已还完贷款，郝明悦房屋已办理过户手续的事实。
8、原某某家购买郝明悦的房屋买卖协议书和过户的相关手续，房屋产权证及土地使用权证，证明原某某一同买了相邻的商业房，一套是郝明悦的、另一套是庄传生的，一并还了贷款，离婚的时候原某某与前妻进行分割财产，购买郝明悦的房屋分给前妻邓某某所有、购买庄传生的房屋分给原某某所有的事实。
9、证人邓某某出庭作证，证明本某某争议的房屋购买、还贷经过；证人与原某某离婚时财产分割情况。
被告吉林省黄龙路桥有限责任公司未提交证据。
被告庄传生、周丽华未提交证据。
经庭审质证，原某某提交的1号、6号证据，被告吉林省黄龙路桥有限责任公司没有异议，本院予以采信。原某某提交的2号证据，被告吉林省黄龙路桥有限责任公司对于该证据真实性无异议，并称该协议充其量是双方关于房屋转让的约定，而且从内容中可以看出，该协议是一份未生效的合同。因为当时该房屋设定了抵押权，未经抵押权人许可，而订立了抵押物买卖合同无效。假设该合同有效，也只是物权变动的一个条件，不能取代物权凭证。本院对该证据真实性予以采信。原某某提交的3号证据，被告吉林省黄龙路桥有限责任公司对于该证据真实性无异议，但对原某某证明目的有异议。称：1、该证据中没有体现原某某替代庄传生还贷的内容。2、抵押权注销日期为2007年12月20日，与原某某起诉状的主张不一致。况且既然原某某主张取得了该房证那么更应该根据城市房地产管理法，办理房屋所有权转移登记。而事实上直到法院扣押7年多来，原某某并没有办理，因此原某某主张以还贷获取房证和土地证，显然没有事实依据。本院对该证据真实性予以采信。原某某提交的4号证据，被告吉林省黄龙路桥有限责任公司对于该证据真实性无异议，而且对房屋抵押的事实没有异议。但称原某某因本次诉讼，而到房产部门复印该表作为证据，显然不是原某某原始持有的材料，与原某某的主张无关。本院对该证据真实性予以采信。原某某提交的5号证据，被告吉林省黄龙路桥有限责任公司对于该证据真实性无异议，但称离婚协议中，双方约定涉案房屋归原某某所有是无效约定。因2011年原某某夫妇并未取的该房屋物权，根据延边州法院（2012）延中民四终字408号民事判决书所查明的事实，即2010年庄传生负有对黄龙路桥公司到期债务，因此庄传生在未取得合理价款的情况下，而转让房产明显属于恶意转让。本院对该证据真实性予以采信。原某某提交的7号证据，被告吉林省黄龙路桥有限责任公司对于该证据真实性无异议，对原某某举证目的有异议。称：1、关于郝明悦存折和凭证体现了邓某某在2007年12月份替代郝明悦向工商银行存款的过程，但该事实与本某某争议无关，也没有可比性。2、关于庄传生存折和凭证完整的体现了，庄传生存款以及最后还款的过程，即不体现原某某的行为痕迹，也未体现邓某某行为过程。因此原某某主张与本组证据无关。本院对该证据真实性予以采信。原某某提交的8号证据，被告吉林省黄龙路桥有限责任公司对于该证据真实性无异议，并称该组证据没有体现原某某所谓一同买了两家商业用房的事实，也没有体现一同还贷及离婚财产分割的事实。但是该组证据证明房屋交付时间是2013年1月，体现了该房屋在抵押期间所签订的房屋买卖合同无效，因此房产行政机关以有效的合同作为产权登记的依据，对本某某而言原某某所举的庄传生房屋买卖合同仍属于无效状态。本院对该证据真实性予以采信。原某某提交的9号证据，被告吉林省黄龙路桥有限责任公司质证称：证人陈某某的过程，与原某某提供的凭证不符合，存在矛盾。证人与原某某尚有婚生子，需要相互抚养与原某某存在人身关系，涉案房屋是其证人和原某某的权益范围，因此本某某判决结果有直接的利害关系。如果涉案房屋被法院强制执行，则证人和原某某婚前财产分割必然被推翻，因此该证人是本某某的第三人。本院将该证人证言综合其他采信的相关证据，对该证据予以采信。被告庄传生、周丽华经本院合法传唤未到庭质证，视为放弃质证权利。
本院经庭审质证本院采信的证据，并结合当事人的陈述，综合认定如下事实：
原某某宋全堂与邓某某原为夫妻关系，被告庄传生与周丽华为夫妻关系。宋全堂与邓某某原共同经营五金工具商店，为了经营方便，2006年3月13日，原某某与庄传生签订了一份《房屋转让协议书》，原某某购买了与原某某商铺相邻的庄传生的商业用房一间（该房屋位于汪清镇原汪清派出所楼下、房屋所有权人庄传生、房权证号XX**号，建筑面积58.52平方米）。协议约定房屋价款9万元，因庄传生用此房在中国工商银行汪清县支行抵押贷款5,6000.00元，卖房时尚欠贷款34,855.67元，由原某某代庄传生偿还。协议同时约定，原某某代庄传生偿还上述贷款后，庄传生负有帮助原某某办理产权证和土地证更名义务。协议签订后原某某向庄传生支付购房款55,144.33元。庄传生将房屋产权证和土地使用证交给了原某某，同时原某某开始占有使用该房屋。2007年12月18日，原某某家由邓某某经办提前偿还了庄传生所欠银行贷款，2007年12月20日房屋抵押登记解除（原某某家还购买了相邻的案外人郝明悦家的商业用房、房权证号XXX**号，建筑面积58.52平方米。邓某某同时提前偿还郝明悦家贷款、也同时解除房屋抵押）。2011年12月21日，原某某宋全堂与邓某某登记协议离婚，离婚时双方对孩子抚养和共同财产分割进行了协商，将购买庄传生产权证第XXXX号房屋分给原某某所有；将购买郝明悦产权证第XXXXX号房屋分给邓某某所有。2013年2月4日，邓某某将购买郝明悦产权证第XXXXX号房屋变更登记在邓某某个人名下。原某某购买庄传生产权证第XXXX号房屋一直没有变更产权登记（一直由原某某占有使用）。
2010年，被告吉林省黄龙路桥有限责任公司与被告庄传生因建设工程分包合同发生纠纷，本院在执行申请执行人吉林省黄龙路桥有限责任公司与被执行人庄传生、周丽华建设工程分包合同纠纷一案中，将庄传生名下的位于汪清镇汪清街，房权证号XX**，建筑面积58.52平方米的房屋予以查封。2014年3月17日原某某宋全堂以案外人名义提出执行异议。本院于2014年4月8日作出（2014）汪法执异字第4号执行裁定书，驳回案外人宋全堂的异议。故原某某宋全堂提起案外人执行异议之诉。
本院认为，原某某宋全堂与被告庄传生签订的房屋转让协议，即双方的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，原某某已经按约定交付了房屋价款（包括偿还银行贷款），庄传生也已经将房屋交付给原某某使用，该买卖合同依法成立合法有效。原某某应当依法及时变更登记该房屋的所有权人。虽然该房屋没有变更登记在原某某名下，原某某未能依法对该房屋享有物权，但原某某已经全部付清房款，且占有使用该房屋近10年。该房屋买卖是在被告吉林省黄龙路桥有限责任公司与被告庄传生、周丽华建设工程分包合同纠纷之前，不存在恶意逃避债务的行为。被告吉林省黄龙路桥有限责任公司对被告庄传生、周丽华也是基于债权而查封房屋，而非物权，并非对该房屋的取得具有优先权。原某某请求确认原某某与被告庄传生对涉案房屋的买卖合法有效的主张，本院予以支持。虽然原某某尚未办理房屋变更登记手续，但根据上述理由，其对房屋物权的期待利益足以阻却被告吉林省黄龙路桥有限责任公司基于一般债权的执行申请。原某某要求被告庄传生立即协助原某某办理产权变更登记的诉请，与本某某案外人执行异议之诉非同一法律关系，不应一并审理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，判决如下：
一、停止对被告庄传生的房屋（位于汪清镇汪清街，登记产权人为庄传生，房权证号XX**，建筑面积58.52平方米）的执行。
二、驳回原某某的其他诉讼请求。
案件受理费50.00元，由被告吉林省黄龙路桥有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 葛立新
审 判 员 刘召海
人民陪审员 崔君洙
二〇一五年六月十九日
书 记 员 李进国