吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终6367号上诉人（原审原告）：长春中信城物业服务有限公司，住所地长春净月高新技术产业开发区净月大街4775号。法定代表人：陈煊，董事长。委托诉讼代理人：汤家琳，该公司员工。委托诉讼代理人：李鑫磊，该公司员工。被上诉人（原审被告）：齐玲珠，现住长春市。委托诉讼代理人：吴迪，吉林今典律师事务所律师。上诉人长春中心城物业服务有限公司（以下简称中信物业）与被上诉人齐玲珠物业服务合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0194民初950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中信物业委托诉讼代理人汤家琳、李鑫磊，被上诉人齐玲珠委托诉讼代理人吴迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信物业上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判齐玲珠给付中信物业2011年10月12日至2017年6月30日所拖欠的物业管理费128850.27元；3.上诉费由齐玲珠承担。事实及理由：《前期物业服务合同》在业务委员会与物业服务企业签订合同前有效，对业主具有约束力。根据《最高人民法院》第六条：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算……”本案中《前期物业服务合同》第三十五条规定“本合同期限自2007年11月1日起至业主委员会成立……”现中信城拉菲庄园小区业主委员会尚未成立，《前期物业服务合同》尚在履行期限内，并未届满，故诉讼时效尚未开始计算。齐玲珠辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。中信物业向一审法院起诉请求：1.齐玲珠给付中信物业自2011年10月11日起至2017年6月30日止的物业管理费合计128850.27元、滞纳金112820.89元，总计241671.16元；2.诉讼费由齐玲珠承担。事实及理由：中信物业与齐玲珠双方于2010年10月12日签订了《前期物业管理服务协议》，根据该协议的约定，齐玲珠应以4.6元/平方米/月的单价标准，按照407.98平方米的建筑面积向中信物业缴纳物业管理费。但是齐玲珠只缴纳物业管理费至2011年10月11日止。自2011年10月12日至今未缴纳过任何费用。一审法院认定事实：2010年10月7日，长春中信鸿泰置业有限公司与齐玲珠签订《商品房买卖合同》一份，齐玲珠购买长春中信鸿泰置业有限公司开发的拉菲庄园小区12幢01房，建筑面积为407.98平方米。长春中信鸿泰置业有限公司聘请中信物业根据物业管理服务合同对物业进行物业管理服务。2010年10月12日中信物业（甲方）和齐玲珠（乙方）签订《中信城前期物业管理服务协议》，协议中约定了拉菲庄园小区物业费收费标准为4.6元/平方米/月，物业费从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计，一次性缴纳一年的物业管理费。乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按千分之一收取滞纳金。中信物业对房屋共有部位、共有设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维修、修缮、服务和管理。2009年9月14日，长春中信鸿泰置业有限公司和中信物业签订《前期物业服务合同》，就服务内容、质量、费用等内容进行约定，其中合同中第三十五条约定：本合同期限自2007年11月1日起至业主委员会成立，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同的，物业服务合同生效时，本合同自动终止。结合齐玲珠房屋的建筑面积，齐玲珠每年的物业费用为22520.5元。在审理中，齐玲珠以物业费已过诉讼时效为由进行抗辩，中信物业主张依据《前期物业服务合同》第三十五条规定，诉讼时效未过，中信物业当庭未提交其曾索要物业费的相关证据。一审法院认为，《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违法相关的法律和政策，协议成立并生效。中信物业与齐玲珠之间形成物业管理关系。齐玲珠作为业主，接受了中信物业提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业服务费。关于中信物业主张的物业费是否超过诉讼时效的问题，中信物业称根据其与长春中信鸿泰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》第三十三条的规定，中信物业与齐玲珠之间的物业管理合同正在履行，物业费未超诉讼时效。因该合同是对物业服务内容、质量、费用等内容做出的规定，第三十五条规定了合同的履行期间，并不能作为诉讼时效已过的抗辩理由，因中信物业未能提供其曾催要物业费的相关证据，故对齐玲珠提出中信物业起诉超过诉讼时效期间的观点予以采信。故仅就2015年7月1日起至2017年6月30日止的物业费予以支持。关于中信物业主张的滞纳金，因齐玲珠提出小区路灯不亮、监控系统无法使用、家庭对讲机不好使、电缆裸露在外等问题，可见中信物业确实存在服务不到位的情形，齐玲珠并非恶意拖欠物业费，故对中信物业主张的滞纳金一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、齐玲珠于判决生效后十日内向长春中信城物业服务有限公司支付2015年7月1日起至2017年6月30日期间的物业费共计人民币45041元；二、驳回长春中信城物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4925元,减半收取2462.5元由长春中信城物业服务有限公司负担2000元，齐玲珠负担462.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中信物业为证明其主张提供证据如下：证据一：装修违例（约）通知单一份、违规现场照片一张、违法建筑行政处罚告知书照片一张、中信城（临时）管理规约一份。证明：齐玲珠在装修过程中违反中信城（临时）管理规约，物业公司依约对齐玲珠进行批评、规劝、警告等方式进行制止，依约提供了物业服务。齐玲珠质证：该证据与本案没有关联性，对该证据的真实性有异议，证据均为复印件，且齐玲珠没有收到。证据二、缴费通知单一份及照片两张。证明：中信物业在齐玲珠家门口张贴缴费通知单，催收物业管理服务费，及时主张自身权利，未超过诉讼时效。证据三、长春净月高新技术产业开发区人民法院立案审批表一份、撤诉申请一份。证明：齐玲珠欠物业费，中信物业在2015年对齐玲珠进行起诉，中信物业及时主张自身权利，未超过诉讼时效。齐玲珠质证：对证据二的真实性有异议，A12确实是我家，但是齐玲珠本人没有收到，也不符合送达的程序。对证据三的真实性有异议，中信物业并未提交本案的民事起诉状，无法确定起诉的是与本案相关的物业费，并无法确定起诉的数额及索要物业费的期间。从案件号中看不是法院正规的立案案号，且立案审批表上的立案意见和庭长审核意见均是同意撤诉。撤诉申请明确表现该案件并非是民事案件，而是诉前调解的程序，诉前调解程序齐玲珠并未参加，法院未向齐玲珠本人进行送达，齐玲珠对诉前调解程序并不知情。即使证据三的两份证据是真实的，也不能起到终止诉讼时效的作用，即使2015年8月12日中信物业已经起诉，但2013年8月11日之前的物业费已经超过了法定的诉讼时效。证据四、证人证言一份。证明：中信物业及时催缴物业费，及时主张自身权利，未超过诉讼时效。齐玲珠质证：对该证据的真实性有异议，证人应出庭作证，且证人是上诉人职工，与上诉人有利害关系。本案经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。另查明：2012年10月27日、2014年8月16日，中信物业两次在拉菲庄园A12齐玲珠家房屋墙上粘贴《催费通知单》，并在《催费通知单》旁附上记载日期的当天报纸进行拍照，催费期间未2011年10月11日至2014年7月31日期间的物业费。2015年8月12日，中信物业向长春净月高新技术产业开发区人民法院起诉齐玲珠，要求其交纳物业费用，同日，中信物业申请撤诉。双方均认可物业费应在每年应缴月15日前缴纳全年的物业费用。本院认为，关于中信物业起诉齐玲珠交纳物业费用是否超过了诉讼时效期间，齐玲珠应否交纳2011年10月11日至2017年6月30日期间的物业费用128850.27元的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”本案中，齐玲珠欠缴的物业费为2011年10月11日至2017年6月30日的物业费，根据《前期物业服务合同》约定，齐玲珠应于每年应缴月15日前缴纳全年的物业费用，即齐玲珠应于2011年9月27日前缴纳2011年10月11日至2012年10月11日的物业费用，其后依此类推，中信物业主张权利的诉讼时效亦应从2011年9月27日齐玲珠负有交费义务时开始计算。根据中信物业提供的缴费通知单照片，中信物业在齐玲珠所有的拉菲庄园A12房屋强上粘贴了缴费通知单，能够认定2012年10月27日、2014年8月16日中信物业确实向齐玲珠主张过权利，构成诉讼时效的中断。齐玲珠虽主张没有看到过该缴费通知单，但并不影响诉讼时效的认定。2015年8月12日中信物业向长春净月高新技术产业开发区人民法院提起诉讼要求齐玲珠支付物业费，亦符合上述法律关于诉讼时效中断的证据，故中信物业主张齐玲珠交纳2011年10月12日至2017年6月30日期间的物业费并未超过诉讼时效期间。齐玲珠虽主张物业服务存在诸多问题，但其所提供的证据并不足以证明中信物业未履行合同义务，理应承担举证不能的责任，其房屋墙体长毛、墙皮脱落并非物业公司物业服务的公共区域，故齐玲珠应向中信物业交纳2011年10月11日至2017年6月30日期间的物业费128850.27元。综上所述，中信物业的上诉请求成立；因出现新证据导致一审判决认定事实发生变化。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0194民初950号民事判决；二、被上诉人齐玲珠于本判决生效后立即向上诉人长春中信城物业服务有限公司交纳2011年10月11日至2017年6月30日期间的物业费128850.27元；三、驳回上诉人长春中信城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费案件受理费4925元，二审案件受理费5000元，共计9925元，由齐玲珠负担4963元，由长春中信城物业服务有限公司负担4962元。本判决为终审判决。审 判 长  李雨萍代理审判员  于小依代理审判员  胡月皓二〇一七年十二月二十六日书 记 员  邹 悦