安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民二终字第00464号
上诉人（一审被告）：陈永刚，男，1979年8月11日出生，汉族，住安徽省泗县。
委托代理人：白存明，安徽云飞律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：南京泗州投资管理有限公司泗县分公司，住所地安徽省泗县。
负责人：李荫顼，该公司经理。
委托代理人：郭明杰，安徽郑良付律师事务所律师。
上诉人陈永刚因与被上诉人南京泗州投资管理有限公司泗县分公司（以下简称南京投资泗县公司）因租赁合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院于2015年11月2日作出的（2015）泗民一初字第03037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月3日受理后，依法由审判员马杰担任审判长，与审判员欧阳顺、审判员李军组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
南京投资泗县公司一审诉称：2012年7月30日，其公司与陈永刚签订泗州国际装饰城商铺租赁合同，陈永刚租用泗州国际装饰城A13栋楼11、12、13、14、15、16、26、27、28、29、30、31、32号商铺经营定制衣柜、家具，租期自2012年11月1日至2015年11月1日，租金合计202974元，合同第五条约定合同签订时支付60892元，2013年5月1日前支付60892元，2013年11月1日前支付40595元，2014年5月1日前支付40595元。合同第十六条约定不按约定支付租金及其他应交费用，每逾期一天应支付相当于欠付费用总额百分之一违约金，合同签订生效后，陈永刚租赁经营至今，仅在合同签订时支付60892元，对下余租金131032元（扣除楼梯及洞口补贴等）拒不按照合同约定期限支付。请求判令陈永刚支付商铺租金131032元，电费4072元，并判令陈永刚支付违约金12000元，诉讼费用由陈永刚负担。
陈永刚一审答辩称：一、其已经实际支付租金121692元。双方实际签订了两份租赁合同，第一份租赁合同是A3栋房屋，当时交了60892元房租，由于该房屋一直没有建好，南京投资泗县公司同意把A13栋10-16、26-32号门面房租给陈永刚使用，陈永刚又交了60892元租金。二、根据双方租赁合同约定，陈永刚自己封堵了13个洞口、安装了7个门牌，洞口按照每个850元，门牌××元一个补助，上述费用由南京投资泗县公司承担。三、由于南京投资泗县公司存在故意欺诈行为，导致实际使用期限自2013年9月28日到2015年5月28日共591天。1、合同签订时，房屋路面、水电均没有安装完毕，直到2013年9月28日开业时道路水电等附属设施才建设好。2、虽然南京投资泗县公司交付房屋是在2012年，因附属设施不到位，房屋未能使用。3、房屋后期由于南京投资泗县公司交付房屋不具备使用条件，南京投资泗县公司的违约，陈永刚拒交租金。4、由于南京投资泗县公司与房东签订的房屋托管期限在2015年5月28日到期，在2015年5月26、27号之后，陆续有房东到店里闹事，拉砖头到店里堵门，导致无法经营，陈永刚陆续将家具拉出去。四、按照实际使用房屋的租期591天计算租金是111071元。而陈永刚两次已经交纳了121692元，加上垫付的封洞口费用及门牌安装费用，南京投资泗县公司还应退还部分租金。五、陈永刚不存在违约行为，不应支付违约金。六、南京投资泗县公司要求陈永刚给付电费没有依据，电费应缴纳给电力部门，陈永刚已按期交纳给电力部门。七、陈永刚为了经营家具，投资了48万进行装修，因为南京投资泗县公司的原因不能实际经营三年，南京投资泗县公司应当承担装潢损失，保留诉权。综上，请求法院驳回南京投资泗县公司的诉讼请求。
一审法院认定：泗州国际装饰城商铺的部分业主委托南京投资泗县公司将他们的商铺统一经营管理。2012年7月30日，南京投资泗县公司与陈永刚签订一份泗州国际装饰城商铺租赁合同，合同约定陈永刚租用泗州国际装饰城A13栋楼11、12、13、14、15、16、26、27、28、29、30、31、32号商铺经营定制衣柜、家具生意，租期自2012年11月1日至2015年11月1日，租金合计202974元，合同第五条约定合同签订时租户支付60892元，2013年5月1日前支付60892元，2013年11月1日前支付40595元，2014年5月1日前支付40595元。合同第十六条约定被告不按约定支付租金及其他应交费用，每逾期一天应向南京投资泗县公司支付相当于欠付费用总额百分之一违约金。2012年8月8日南京投资泗县公司书面通知陈永刚进场，2012年8月10日陈永刚交付了第一期租金60892元即开始进场装修使用，在装修过程中陈永刚自行封堵了13个楼梯洞口、安装7个门牌，按双方约定每个洞口南京投资泗县公司补助850元，每个门牌补助××元，两项合计花费14550元，该费用应由南京投资泗县公司支付。同时陈永刚在装修前向南京投资泗县公司交纳了8000元的装潢押金，后南京投资泗县公司退还××0元，剩余3000元未退还。后陈永刚没有按照合同约定缴纳剩余的几笔租金，合计欠原告租金为142082元。
一审法院认为：南京投资泗县公司与陈永刚在平等自愿的基础上签订了商铺租赁合同，该合同内容不违反国家法律规定，应为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行义务。陈永刚没有按照合同约定完全支付租金，拖欠租金142082元的事实清楚、证据充分，理应偿还给。陈永刚封堵楼梯洞口及安装门牌共计花费的14550元、及南京投资泗县公司未退还给陈永刚的装潢押金3000元，应当从未支付的租金中予以扣除，债务相互抵偿后，陈永刚还应当支付给南京投资泗县公司124532元；南京投资泗县公司同时要求陈永刚支付电费4072元，因所举的证据系单方自行制作的，该证据不能证明南京投资泗县公司的主张，南京投资泗县公司的该项请求不予支持；南京投资泗县公司要求陈永刚支付12000元的违约金，因南京投资泗县公司方在房屋交付时泗州装饰城的相关附属设施没有完全完工、不具备使用条件，也存在违约情况，双方的违约损失由各自承担。陈永刚辩称已付两期租金合计121692元没有事实依据，同时要求按照实际使用天数计算租金并要求南京投资泗县公司退还部分租金及赔偿其装潢损失等抗辩理由，因证据不足，不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、陈永刚于本判决生效后五日内支付给原告南京泗州投资管理有限公司泗县分公司租金124532元。二、驳回南京投资泗县公司其他诉讼请求。案件受理费3240元，减半收取1620元由南京投资泗县公司负担250元，陈永刚负担1370元。
陈永刚上诉称：一、南京投资泗县公司管理的泗州国际装饰城的商铺在2013年9月28日之前不具备开业条件，不应计算租赁期间。2015年5月28日，案涉商铺的实际所有人采用堵门方式造成陈永刚无法经营，租赁合同应认定已终止。因此，陈永刚承租南京投资泗县公司商铺的租赁期限应从2013年9月28日起计算至2015年5月28日，实际租赁天数为591天，租赁费应为111071元。二、双方实际上签订了两份租赁合同，在签订第一份租赁A3栋商铺合同时，陈永刚按约定交了60892元租金，因A3栋未建设完工，双方将原本承租的A3栋商铺变更为A13栋商铺，在2012年8月10日进场装修时又交纳了60892元。因此，陈永刚已实际交付租金121692元。三、陈永刚租赁商铺期限未达到约定的三年，实际租期不足两年。南京投资泗县公司违约，应赔偿陈永刚装修损失16万元。综上，请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决，改判驳回南京投资泗县公司的诉讼请求。
南京投资泗县公司二审辩称：一、双方租赁合同明确约定租期为2012年11月1日至2015年11月1日，合同签订后，南京投资泗县公司就将约定的商铺交予陈永刚进行了装修并经营。2013年9月28日，南京投资泗县公司在泗州国际装饰城举行商城开业庆典是为了提升商铺销售价格而非陈永刚租赁商铺的租赁期限起算日。二、南京投资泗县公司收租赁费是出具收据的，且陈永刚持有的收据中明确载明是首付租金。陈永刚仅交付租金60892元，而非121692元。三、陈永刚上诉要求南京投资泗县公司赔偿装修损失与本案没有关联性，也无证据证明是因南京投资泗县公司原因导致。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，陈永刚提供证据如下：1、安徽省泗县人民法院（2014）泗民一初字第02928号卷宗材料中第93页泗州国际装饰城市场内道路竣工明细表、第98页泗州国际装饰城开业庆典日程表、第112页通知、第113页泗城综治办文件，欲证明案涉租赁合同租期起算日应从泗州国际装饰城市场内道路整体完工日期2013年9月28日计算。2、安徽省泗县人民法院（2014）泗民一初字第02928号民事判决书一份，欲证明南京投资泗县公司未按约定将符合经营的商铺交付陈永刚。3、视听资料光盘一份，证明南京投资泗县公司托管权限在2015年5月28日到期，案涉商铺的业主不同意陈永刚继续租赁使用，陈永刚无奈搬出。因此实际租赁结束日期应为2015年5月28日。4、电费清单一份，证明陈永刚用电日期为2014年2月15日，进而证明陈永刚正常租用案涉商铺日期与租赁合同不相同。5、视听资料一份，证明案涉商铺不符合租赁条件。南京投资泗县公司质证意见：1、明细表能证明水泥道路竣工畅通符合租赁条件；开业日程表上注明的沥青路是改造升级商城形象而非修路；通知与陈永刚无关；陈永刚未在优惠期能交纳房租不享有优惠，综治办文件对陈永刚无效。2、安徽省泗县人民法院（2014）泗民一初字第02928号民事判决书与本案没有关联性，且判决未生效。3、案涉商铺托管期限已延至双方租赁期限，陈永刚亦未搬出。4、租赁初期陈永刚经验用电与南京投资泗县公司的用电总户一条线路，保障了陈永刚经营用电。5、视听资料不能证明南京投资泗县公司存在违约。
南京投资泗县公司二审中提供证据为收取租金存根联一份，证明2012年8月10日陈永刚交纳首付租金60892元。陈永刚质证意见：真实性无异议，但不能证明陈永刚只交付一次租金，实际上已交付两次租金共计121692元。
本院对双方二审举证的证据认证如下：陈永刚举证的证据1、2与本案没有关联性，且安徽省泗县人民法院（2014）泗民一初字第02928号民事判决书并未生效。故，本院对上述证据不予认定。证据3视听资料，南京投资泗县公司认可曾因陈永刚未交纳房租产生争议，但随后问题已解决。本院认为该视听资料不能证明陈永刚经营商品已搬出案涉商铺，亦不能双方租赁合同已终止。故，对该份证据的证明效力不予认定。证据4，用户基本信息表开户名称为武红，开户日期为2014年2月15日。如案涉商铺一直未供电，陈永刚应一直未能经营，与事实不符。本院对该份证据的证明效力不予认定。证据5视听资料反映商城环境状况，与案涉租赁合同中的商铺没有关联性，对该份证据的证明效力亦不予采信。南京投资泗县公司举证的交纳租金存根，证明陈永刚交纳过60892元租金。陈永刚对其真实性无异议，与本案具有关联性，本院予以认定。
当事人提供的证据与一审一致，相对方的质证意见亦同于一审，本院认证意见亦与一审一致。
经审理查明：一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
归纳当事人诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、案涉租赁合同租赁期限起止时间应如何计算。2、陈永刚已向南京投资泗县公司交纳商铺租金的数额为多少。3、陈永刚要求南京投资泗县公司赔偿装修损失能否成立。
本院认为：1、关于案涉租赁合同租赁期限起止时间应如何计算问题。陈永刚上诉称南京投资泗县公司交付商铺租赁期限应从2013年9月28日起算，同时认为双方租赁合同在2015年5月28日已终止，实际租赁期间应为591天。审理认为，双方在2012年7月30日签订租赁合同，合同约定租赁期限为2012年11月1日起至2015年11月1日止。南京投资泗县公司在2012年8月8日向陈永刚送了商铺进场通知单，陈永刚在2012年8月10日向南京投资泗县公司交纳了首付租金60892元后并进场装修。双方租赁合同约定明确，且双方已按合同履行。因此，案涉租赁合同起算日期应为2012年11月1日。对于陈永刚认为2015年5月28日，因商铺业主讨要租金阻碍经营，陈永刚已搬出案涉商铺。对此并无相关证据，亦无已向南京投资泗县公司提出解除租赁合同的证据。故，陈永刚上诉称实际租赁期限应为591天的理由，本院不予支持。2、关于陈永刚已向南京投资泗县公司交纳商铺租金的数额为多少问题。陈永刚仅能提供一份交纳首付租金的收据，南京投资泗县公司认可陈永刚已按合同约定交纳了首付租金，且陈永刚提供的收据亦注明为首付租金。陈永刚无证据证明交纳了两次租金。故，陈永刚上诉称已分两次向南京投资泗县公司交纳租金121692元意见与事实不符，本院不予支持。3、陈永刚要求南京投资泗县公司赔偿装修损失能否成立。审理认为，陈永刚要求赔偿损失与本案追要租赁费不属于同一法律关系，且在一审程序中未提出。故，本院对此不予处理。
综上，一审判决认定事实清楚，判决正确。陈永刚上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3240元，由陈永刚承担。
本判决为终审判决。
审判长 马 杰
审判员 欧阳顺
审判员 李 军
二〇一六年二月二十二日
书记员 蔡 玲
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。