湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第02415号
上诉人（原审原告）长沙鑫城物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路178号鑫天佳园内。
法定代表人陈清明，董事长。
委托代理人鲍志明，1979年12月14日，系公司总经理。
委托代理人刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张卓明。
委托代理人段颖婷，1983年9月11日。
上诉人长沙鑫城物业管理有限公司（以下简称鑫城物业公司）因与被上诉人张卓明物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2014）雨民初字第04464号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年2月13日，鑫城物业公司与长沙鑫天置业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：鑫城物业公司为小区业主提供前期物业服务，期间为2006年3月1日起至小区业主委员会产生并与物业管理企业签订《物业服务合同》生效之日止；住宅房屋物业服务费1.2元／平方米／月，由鑫城物业公司每季度末向业主或者物业使用人收取当季度服务费用，本季度20日前缴交下一季度的物业管理费；如业主或物业使用人无正当理由拖欠物业服务费用的，鑫城物业公司将按照万分之二每日收取违约滞纳金。此后，鑫城物业公司依约为小区提供物业服务。2008年6月15日，鑫城物业公司与鑫天芙蓉小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定由鑫城物业公司为鑫天芙蓉小区提供物业服务，委托服务期限为2008年6月15日至2011年6月14日，住宅房屋物业服务费1.2元／平方米／月，由鑫城物业公司每季度末向业主或者物业使用人收取当季度服务费用，如业主或物业使用人无正当理由拖欠物业服务费用的，鑫城物业公司将按照万分之二每日收取违约滞纳金。2011年6月10日，双方另签订《物业服务委托合同补充协议》，约定前述委托服务期延长至2012年6月30日。2012年10月9日，双方另签订《物业服务委托合同》，再次约定由鑫城物业公司为鑫天芙蓉小区提供物业服务合同，委托服务期限为2012年7月1日至2016年6月30日，住宅房屋物业服务费1.2元／平方米／月，由鑫城物业公司每季度末向业主或者物业使用人收取当季度服务费用，如业主或物业使用人无正当理由拖欠物业服务费用的，鑫城物业公司将按照万分之五每日收取违约滞纳金。另查明，2007年4月2日，张卓明作为鑫天芙蓉小区6栋1703室的业主办理了入住手续，并居住至今；该房屋面积为139.25平方米。后鑫城物业公司诉至法院，请求判令：1、张卓明缴纳拖欠的物业服务费等费用共计25182元，其中物业服务费14036元，滞纳金11146元；2、张卓明承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：关于张卓明是否欠缴物业管理费。业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，鑫城物业公司与鑫天芙蓉业主委员会签订物业委托合同对鑫城物业公司、张卓明均具有约束力，双方均应按前述物业服务合同的约定履行各自的义务。鑫城物业公司按照合同的约定提供了物业服务，张卓明作为小区业主也应履行支付物业管理费的义务，鑫城物业公司诉称张卓明未支付2007年10月至2014年9月期间的物业服务费用，张卓明对未支付物业管理费的事实未提出异议，故原审法院采信鑫城物业公司所称张卓明未缴纳2007年10月至2014年9月期间物业服务费之事实。张卓明辩称的房屋存在漏水情况，但鑫城物业公司提供了维修服务，在不能确定漏水原因的情况下，张卓明以此作为拒交物业费的理由不能成立，原审法院不予采纳。关于张卓明辩称的诉讼时效问题。根据民法通则的有关规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。据本案的多份物业管理服务合同的约定，鑫城物业公司应按季度收取物业管理费，因鑫城物业公司未能提供有效证据证明有诉讼时效中止、中断的情形存在，对于张卓明欠缴的2012年9月及之前月份的物业管理费，鑫城物业公司应在2014年9月31日前提起诉讼。鑫城物业公司虽提交了催收通知书，但未能证明已经实际送达张卓明，故鑫城物业公司以此作为诉讼时效中断的依据，原审法院不予采纳。故鑫城物业公司诉请的2012年9月及之前月份的物业管理费已经超过诉讼时效，原审法院不予支持。因此，张卓明应支付鑫城物业公司2012年10月至2014年9月期间的物业管理费4010.40元（139.25平方米×1.2元／平方米•月×24月），鑫城物业公司诉请的其他物业管理费及相应的滞纳金，原审法院不予支持。关于鑫城物业公司另主张的滞纳金。鑫城物业公司主张的滞纳金实质为张卓明逾期付款的违约金。对于违约金的起算时间，因前述物业服务合同约定由鑫城物业公司收取，但鑫城物业公司未举证证明其积极进行了收取或对张卓明进行了合理的催告，故鑫城物业公司只可主张自起诉之日起的逾期付款违约金。因此，鑫城物业公司要求张卓明支付截至2014年9月止的逾期付款违约金，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条（四）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，遂判决如下：一、张卓明在本判决生效之日起10日内支付鑫城物业公司物业管理费4010.40元；二、驳回鑫城物业公司的其他诉讼请求。如果张卓明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费430元，因适用简易程序，减半收取215元，由鑫城物业公司承担200元，张卓明承担15元。
鑫城物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决遗漏且未采信鑫城物业公司提交的关键证据，造成案件事实认定不清。鑫城物业公司在一审诉讼中提交多份《缴费通知》、《公告》及《工作报告》，均在每年度初在鑫天芙蓉小区的公告栏及单元口径行了张贴，《公告》及《工作报告》是由全体业主代表、业委会与鑫城物业公司共同发布，还按季度在欠费业主家门口张贴《缴费通知书》，表明鑫城物业公司向欠费业主多次进行了积极的催缴。且张卓明对鑫城物业公司的上述证据均表示收到或看到过，对其自身拖欠物业费一事也是十分清楚，其不缴费的抗辩理由主要是房屋存在质量问题。二、原审判决未予支持拖欠物业费的滞纳金，有失公平、公正。鑫城物业公司提供了物业服务，缴纳物业费就是业主的法定义务，业主应当到鑫城物业公司的营业场所或收费地点主动缴费，而不是要求鑫城物业公司催收。即使鑫城物业公司未积极收取和合理催告欠费，当对于张卓明无故拖欠物业费的违约行为，也应当承担相应的违约金。请求二审法院依法查明事实，依法改判。
张卓明答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。因房屋一直存在严重的漏水问题，无法居住，鑫城物业公司没有履行维修义务。张卓明未住在涉案小区，未收到或看到缴费通知。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在本院二审诉讼过程中，鑫城物业公司向本院提交《情况说明》1份，拟证明小区业委会从2008年成立后，鑫城物业公司每年度均向业委会报告欠费情况，且要求业委会督促业主缴费，鑫城物业公司以公告、电话通知、催缴通知单形式进行催收物业费。张卓明向本院提交《鑫天芙蓉6栋1703室房屋漏水情况说明》1份及照片1组，拟证明其居住房屋存在严重漏水问题。经质证，张卓明对于鑫城物业公司提交的证据表示不知情、不认可，鑫城物业公司对于张卓明提交的证据表示对房屋漏水情况无异议，但是因为房屋的质量存在问题，应向开发商维权。本院认为，以上证据不属于《中华人民共和国民事诉讼法》所规定的二审程序中新的证据的范围，且不能达到证明目的，故本院对以上证据不予采信。
经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：鑫城物业公司与鑫天芙蓉业主委员会签订的《物业服务委托合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格履行合同约定。鑫城物业公司按合同约定向鑫天芙蓉小区业主提供了日常物业服务，张卓明作为业主应履行支付物业管理费的义务。根据《物业服务委托合同》约定，鑫城物业公司应按季度收取物业管理费，鑫城物业公司虽提交了《公告》、《催收通知书》等证据，但未能证明已经实际送达张卓明，鑫城物业公司未能提供有效证据证明有诉讼时效中止、中断的情形存在，故原审判决认定张卓明欠缴的2012年9月及之前月份的物业管理费已超过诉讼时效并无不当，本院予以维持。张卓明反应其居住房屋存在严重漏水问题未予妥善处理，鑫城物业公司对此情况亦予以认可，虽张卓明不得据此主张拒缴物业管理费，但鑫城物业公司未尽到谨慎和细致义务，服务过程中存在一定的瑕疵，张卓明不存在无故拖欠物业费的违约情形，故对鑫城物业公司要求张卓明支付欠缴物业费的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，虽对鑫城物业公司主张的滞纳金的认定有误，但处理结果正确。上诉人的上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费430元，由上诉人长沙鑫城物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年五月八日
书记员 毛 韧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。