陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝中民三终字第00054号
上诉人（原审原告）侯宁艳
委托代理人米宏伟，陕西新纪律师事务所律师。（特别授权）
上诉人（原审被告）陕西兆兴房地产开发有限公司。住所地：陕西华县杏林镇杏林行政村北村**号。机构代码：74860843-8
法定代表人习悦兆，任总经理。
委托代理人权少军，扶风县司法局148法律服务所法律工作者。（特别授权）。
侯宁艳与陕西兆兴房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，扶风县人民法院于2015年7月10日作出（2015）扶民初字第00618号民事判决书，侯宁艳、陕西兆兴房地产开发有限公司均不服该民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭于2015年10月23日进行了公开开庭审理，侯宁艳委托代理人米宏伟、陕西兆兴房地产开发有限公司委托代理人权少军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年12月7日，原告侯宁艳与被告兆兴公司签订《扶风县兆兴商贸中心认筹协议》，购买被告兆兴公司开发建设的扶风商贸中心A座一层西排9号、10号、C座一层东排8号共三间商铺；原告侯宁艳分次向被告兆兴公司支付商铺价款311160元、支付商铺配套费24938元，剩余商铺价款未支付。2009年9月12日，原告侯宁艳（甲方）与被告兆兴公司（乙方）签订《扶风兆兴商贸中心委托经营合同A》。该合同约定：甲方将扶风兆兴商贸中心A座一层西排9号、10号、C座一层东排8号共三间商铺委托给乙方经营；委托经营期限期限5年，自2010年1月1日至2014年12月31日；委托经营期间，乙方应向甲方缴纳商铺管理费；2010年1月1日至2012年12月31日三年期间，按每月30元／㎡标准，每年商铺管理费54000元，2013年1月1日至2014年12月31日两年期间，按每月33元／㎡标准，每年商铺管理费59400元；商铺管理费按年缴纳，第一次在商场正式开业前15日缴纳，以后每次提前15日缴纳下一年的商铺管理费；乙方如未按照约定时间付清各项费用，每逾期一天，按应付款的千分之一支付滞纳金；任何一方违反本合同约定，除赔偿守约方的损失外，视情节严重还需向守约方支付1000元以上的违约金；合同解除或终止时，甲、乙双方应办理有关解约手续，清理交接商铺，结清债权债务，乙方应在15日内，将商铺内的商品全部清理完毕，超过15日不清理，则视为乙方的废弃物，甲方有权处置。该合同签订后，被告兆兴公司将第一年的商铺管理费54000元折抵原告侯宁艳应支付的剩余商铺配套费54000元，此后的商铺管理费226800元被告兆兴公司至今未付。委托经营期限届满后，被告兆兴公司将A座一层西排9号、10号商铺返还原告侯宁艳占有，C座一层东排8号商铺未返还。另查明，原告侯宁艳从被告兆兴公司购买的扶风商贸中心A座一层西排9号、10号、C座一层东排8号共三间商铺，至今尚未办理过户登记手续。证明上述事实的证据有：《扶风县兆兴商贸中心认筹协议》、《扶风兆兴商贸中心委托经营合同A》、收款收据以及双方当庭陈述。以上证据经双方质证，予以认定。
原审法院认为，原告侯宁艳与被告兆兴公司签订的《扶风县兆兴商贸中心认筹协议》、《扶风兆兴商贸中心委托经营合同A》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法成立并生效，双方均应恪守履行。从该《认筹协议》和《委托经营合同》的具体内容来看，双方实质上是一种“售后返租”的租赁关系，即被告兆兴公司将开发的商铺出售给原告侯宁艳，随后原告侯宁艳将该商铺返租给被告兆兴公司，被告兆兴公司每年支付固定的租金。本案的争议焦点主要有以下三个方面：（一）兆兴公司应否返还扶风兆兴商贸中心C座一层东排8号商铺，并支付从2015年1月1日至返还之日止的租金。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案涉及的三间商铺，原告侯宁艳尚未支付剩余价款，至今也未办理过户登记手续，故其对该三间商铺尚不享有所有权。虽原告侯宁艳对商铺尚不享有所有权，但因为其与被告兆兴公司签订了《委托经营合同》，该合同明确约定合同终止时应清理交接商铺，现合同约定的租赁期限已届满，故被告兆兴公司应将C座一层东排8号商铺返还原告侯宁艳占有，并应按2014年度的租金标准，即按每月30元／㎡，支付从2015年1月1日至实际返还之日止的占有使用费。（二）兆兴公司应否支付下欠的商铺租金226800元。所有权有占有、使用、收益、处分四项权能，这四项权能，可因法律的规定或者当事人的约定被非所有权人享有。本案中，原告侯宁艳虽对商铺不享有所有权，但因为其与被告兆兴公司签订了《委托经营合同》，正是因为该合同的约定，使其享有收益的权利，即取得商铺租金，该权利不受是否支付完商铺价款的影响，故对原告侯宁艳要求支付商铺租金226800元的诉讼请求，予以支持。（三）兆兴公司应否支付滞纳金203013元及支付违约金1000元。违约金，是由法律规定或当事人约定，一方当事人违约时向另外一方当事人支付一定数额的金钱或其他给付。违约金主要以补偿性为主，惩罚性为辅。本案中，双方在《委托经营合同》中约定了日千分之一的“滞纳金”，虽名为“滞纳金”，但从具体内容来看，实质上就是违约金，现被告兆兴公司未按约定期限支付租金，属违约，应当支付相应的违约金。原告侯宁艳在庭审中并未提交证据证明其实际损失，故对其来说，主要是履行利益的损失，即226800元的租金损失，现其请求203013元违约金，高于其租金损失的30％，应认定明显过高；另外，在本案庭审中，法庭询问被告兆兴公司对原告侯宁艳请求的203013元违约金有何意见，其表示系原告侯宁艳单方计算，不予认可，虽其未明确表示请求减少违约金，但从逻辑上看，其“不予认可”的表示包含了对违约金过高的意见；所以，对原告侯宁艳请求的203013元违约金，应予适当减少，酌定以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4倍的标准计算其违约金为宜，即［（54000元×6.22%×4年）＋（54000元×6.65%×3年）＋（59400元×6.15%×2年）＋（59400元×6.00%×1年）］×4倍＝140313.60元。原告侯宁艳请求的1000元违约金，与双方约定的日千分之一的违约金重复，且二者之和过高，已对前述违约金进行了酌减，故对该1000元违约金，不再支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第九条第一款、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、被告陕西兆兴房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告侯宁艳返还扶风兆兴商贸中心C座一层东排8号商铺，并按每月30元／㎡，支付从2015年1月1日至实际返还之日的占有使用费；二、被告陕西兆兴房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告侯宁艳租金226800元，并支付违约金140313.60元，合计367113.60元；三、驳回原告侯宁艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元，由原告侯宁艳负担1150元，被告陕西兆兴房地产开发有限公司负担6600元。
宣判后，侯宁艳、陕西兆兴房地产开发有限公司均不服该民事判决，向本院提出上诉。侯宁艳上诉称，原审法院调整双方合同约定的滞纳金明显不当，请求二审人民法院：撤销原审判决，依法改判支持侯宁艳一审所有诉讼请求；陕西兆兴房地产开发有限公司上诉称，原审法院认定双方存在租赁关系明显错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。
二审期间，陕西兆兴房地产开发有限公司向法庭交录音资料一份，拟证明双方之间不存在租赁关系；侯宁艳质证称，该证据不属于新证据，不予认可；经综合评议，合议庭认为，该证据与本案没有关联性，不予采信。二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方对《扶风兆兴商贸中心委托经营合同A》真实性并无异议，该合同对委托经营商铺的产权、委托期限、费用及缴纳方式、双方权利义务等均作了明确的约定，侯宁艳作为《扶风兆兴商贸中心委托经营合同A》的甲方，依约履行了其合同义务，陕西兆兴房地产开发有限公司亦认可已经将第一年的商铺管理费54000元折抵侯宁艳应支付剩余商铺配套费的事实，据此可见，本案双方签订的《扶风兆兴商贸中心委托经营合同A》完全符合租赁合同的实质要件和形式要件，故原审法院认定双方实为“售后返租”的租赁关系并无不妥，上诉人陕西兆兴房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于滞纳金的问题，双方合同虽然约定名为“滞纳金”，但实为违约金，原审法院结合全案事实，依法对违约金过高部分进行调整并无不当，上诉人侯宁艳该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审法院程序合法，事实认定清楚，适用法律正确，依法应予维持。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7750元，由侯宁艳负担1150元，陕西兆兴房地产开发有限公司负担6600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩权雁
审 判 员 邱有前
代理审判员 黄 婷
二〇一五年十一月二日
书 记 员 杨 敏