湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0381民初116号
原告：黄兵兵，男，生于1993年6月1日，汉族，工人。
委托诉讼代理人：王在道，湖北汉江源律师事务所律师。代理权限：代拟、代收法律文书，调查取证，参与调解，提起诉讼，承认、放弃、变更诉讼请求，提出上诉，申请再审、执行，代为领取款物等。
被告：十堰盛松置业有限公司。住所地：十堰市中岳路*号。
法定代表人：李长永，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：张建明，湖北献真律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告黄兵兵与被告十堰盛松置业有限公司（以下简称：盛松置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄兵兵的委托诉讼代理人王在道，被告盛松置业公司的委托诉讼代理人张建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄兵兵向本院提出诉讼请求：1.判决被告盛松置业公司支付延期交房及不能在规定期限内办理产权登记两项违约金共计60309.85元；2.判决被告盛松置业公司承担本案诉讼费。事实和理由：2014年2月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告黄兵兵购买被告盛松置业公司开发的位于丹江口市六里坪镇大柳树村一组盛世龙城商品房一套（1-8#楼06单元03层01号房），被告盛松置业公司向原告黄兵兵交房时间为2014年12月31日前。合同价款359844元。同时合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之4的违约金。同时，双方还约定，被告盛松置业公司应当在将商品房交付使用后90日内提供产权登记资料，如有违反，导致原告不能在规定期限内获得房屋权属证书，将按已付房款的1%支付违约金。合同签订后，原告黄兵兵依约付清全部房价款，2015年4月19日被告盛松置业公司收取原告黄兵兵支付的房屋产权登记费用后，至今没有将房产证办理完毕，且被告盛松置业公司开发的该栋商品楼房直到2016年1月29日才经相关部门验收合格。为此，原告黄兵兵认为被告盛松置业公司违反合同约定，应当支付两项违约金。
被告盛松置业公司辩称，1.原告黄兵兵放弃了追究答辩人延期交房违约责任的权利。答辩人曾经公布了补偿方案，即大套房屋每月按300元租金标准补偿，小套房屋每月按250元租金标准补偿。已有170余户业主接受了答辩人的补偿方案，原告黄兵兵也接受了答辩人的补偿方案，答辩人免除了原告黄兵兵3300元物业费，显然，原告黄兵兵已经放弃了追究答辩人违约责任的权利。2.答辩人迟延交房有合法、免责事由。答辩人与原告黄兵兵签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第2项特别约定：“但遇到下列特殊原因予以延期，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任…因规划、土地政策、市政配套、政府部门等变化或遇到重大技术问题而导致开发延缓…，雨、雪、霜冻、自然灾害天气交房期限顺延”。在施工期间，答辩人的建设工程遇到规划、市政配套变化和重大技术问题，且出现极端雨雪天气，严重影响施工进度。根据市气象部门出具的气象资料，证实2014年雨、霜天气为184天，因此答辩人延期交房期限可以顺延至2015年6月30日。3.因市政配套原因，答辩人交房期限可以顺延至2015年12月30日。丹江口市供电部门证实，由于六里坪镇供电扩容需要另行铺设专线，答辩人开发的“盛世龙城”小区一期直到2015年12月才正式通电。供电设施属于重要市政配套项目，根据《商品房买卖合同》第九条第一款第2项“……因规划、土地政策、市政配套、政府部门等变化或遇到重大技术问题而导致开发期延缓……交房期限顺延的”约定，答辩人交房期限可以顺延至2015年12月。4.2015年2月25日，答辩人已经通知原告黄兵兵办理交房手续，原告黄兵兵在诉状中也已自认。5.《商品房买卖合同》约定的日万分之4违约金过高，依据《合同法》的规定，应当根据原告黄兵兵实际损失予以减少。即使答辩人延期交付房屋，导致原告黄兵兵不能正常入住，给原告黄兵兵造成的只是租房损失，六里坪镇租金水平为月租金200元-300元之间。6.主管登记部门通知暂停办证是造成原告黄兵兵未取得房产权属证书的主要原因，答辩人没有过错，不应承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条第一款约定“…如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意…”，由此可见，答辩人有责任才是承担赔偿的前提。因不动产登记制度发生重大变化，涉及人员机构重大调整，从2016年年初开始，办证业务颇受影响。2016年6月7日，丹江口市人民政府正式发出通告，暂停受理土地、房产登记业务。故原告作为买受人不能在规定期限内取得房产权属证书，不是答辩人造成，答辩人因此不应承担责任。7.即使原告黄兵兵放弃追究答辩人违约责任的权利不成立，原告黄兵兵实际领取的3300元物业费应当从违约金中扣除。
本院经审理认定事实如下：2014年2月10日，原告黄兵兵与被告盛松置业公司签订《商品房买卖合同》，被告盛松置业公司将位于丹江口市六里坪镇大柳树村一组的盛世龙城1-8#楼6单元3层01号建筑面积120.724平方米的房屋，以359844元出售给原告黄兵兵，付款方式合同约定：一次性付款。对房屋交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房经验收合格，出卖人与买卖人关于下列基础设施、公共配套建筑交付日期及条件的约定：（1）供水：交房时接通。（2）供电：交付时接通。（3）燃气：按燃气公司相关规定开通……。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格……。因不可抗力或者双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起15日内书面告知买受人。对于出卖人逾期交付房屋的违约责任，合同第九条第1款第2项规定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金。并特别提示：但遇到下列特殊原因出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任，遭遇不可抗拒的。因规划，土地政策、市政配套、政府部门等变化或遇到重大技术问题而导致开发延缓，出卖人在15日内告知买受人。告知方式可采取电话、电信、邮寄方式……；雨、雪、霜冻、自然灾害天气交房期限顺延。关于房屋的交接，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的交房责任有出卖人承担。合同第十五条约定：出卖人应按相关规定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按照第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告黄兵兵按照合同约定向被告盛松置业公司支付购房款359844元。2014年12月25日，被告盛松置业公司在盛世龙城售楼部向全体购房人发出通知，内容为：原定于2014年12月31日交房，因为2014年度雨雪天气高达83天，……经研究决定将交房日期相应顺延至2015年2月28日前。2015年4月19日，原告黄兵兵向被告盛松置业公司缴纳办理产权登记费用并办理房屋交接手续。2016年1月29日，丹江口市住房和城乡建设局对盛世龙城1-8#楼出具编号为：4203812016002的工程竣工验收备案证明书。
另查明：据十堰市气象局提供的气象资料所显示的2014年十堰市城区及周边区域雨量观测站共监测统计的雨雪天气，及十堰市中级人民法院在审理同类案件已经生效的判决书〔（2016）鄂03民终1915号］中所确认的雨雪天气，认定为136日。
本案争议的焦点为：一、原告黄兵兵是否已放弃追究被告盛松置业公司的违约责任；二、被告盛松置业公司是否存在逾期交房的违约行为及逾期交房的时间；三、计付违约金的标准及金额。
对于焦点一原告黄兵兵是否已放弃追究被告盛松置业公司的违约责任。
本院认为：被告盛松置业公司提交2016年单号为9587571收据复印件1份，以该收据所载明“扣除补贴款3300元”的内容主张原告黄兵兵已放弃追究被告盛松置业公司的违约责任，无法达到其证明目的，亦无其它证据证明原告黄兵兵有明确放弃追究被告盛松置业公司违约责任的行为，原告黄兵兵明确该手续系其爱人顾玉珍代办，本人并不知晓，该收据并不是原、被告双方之间就放弃追究违约责任所达成的协议。故对被告盛松置业公司辩称原告黄兵兵已放弃追究被告盛松置业公司违约责任的辩解理由，本院不予支持。
对于焦点二被告盛松置业公司是否存在逾期交房的违约行为及逾期交房的时间。
本院认为：原告黄兵兵与被告盛松置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对该合同效力本院予以确认。原、被告应当按照合同的约定行使权利、履行义务。原告黄兵兵作为购买方，已履行了支付相应房款的合同义务，被告盛松置业公司未按照合同约定的期限履行交房义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。但对于双方争议较大的被告盛松置业公司逾期交付房屋期限的确定，根据双方合同第九条第1款第2项规定的“……雨、雪、霜冻、自然灾害天气交房期限顺延”免责的约定，被告盛松置业公司在2014年12月25日以张贴通知的形式将应当扣减的雨雪霜冻天气告知给购房业主，并承诺将交房的时间顺延至2015年2月28日。该通知载明的因雨雪霜冻天气天数与被告在（2016）鄂0381民初935号相似案件庭审中所提供的十堰市气象部门记载的雨雪气象资料大致吻合，可以作为交房期限免责顺延的依据。故本院确认被告盛松置业公司应当交房的期限为2015年3月1日。原告黄兵兵于2015年4月19日向被告盛松置业公司缴纳办理房屋产权登记的相关费用，并办理房屋交接手续，原告黄兵兵明知该房屋不具备法定和约定交付条件，仍同意接收房屋，2016年12月20日又以房屋不具备交付条件为由向本院起诉主张逾期交房违约金，并主张逾期时间由2015年1月1日计算至2016年1月29日即房屋竣工验收合同之日，鉴于，被告盛松置业公司延期交房，导致业主不能按期居住该房屋的使用利益损失，而原告已于2015年4月19日实际接收房屋，且该房屋嗣后经竣工综合验收合格，故本院确认被告盛松置业公司逾期交房的截止日期应当计算至2015年4月19日。据上，被告盛松置业公司逾期交付房屋的时间是2015年3月1日至2015年4月19日，逾期交付房屋天数为49天。
对于焦点三计付违约金的标准及金额。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款固定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或这仲裁机构予以适当减少；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限；第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以较少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告黄兵兵虽然未能提供实际损失的证据，但确有损失，被告盛松置业公司辩称合同约定的逾期交房违约金按照原告黄兵兵已交付房屋价款日万分之四计算确实过高的主张，本院结合被告盛松置业公司逾期交房的时间以及给原告黄兵兵造成的损失，并考虑到该小区其他业主（如同批案件中的购房户余梦寰等，其与被告盛松置业公司签订的合同中约定的逾期交房违约金按已付房款的日万分之一计算）保持一致，酌定将被告盛松置业公司向原告黄兵兵支付的逾期交房违约金标准调整至按原告黄兵兵已付购房款（即359844元）日万分之一进行计算。关于产权登记违约金，《商品房买卖合同》第十五条第2项明确约定“2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，被告盛松置业公司答辩称由于政府原因无法办理产权登记，并没有提交真实有效的证据予以证实，依据双方合同约定，本院对原告黄兵兵的此项诉讼请求予以支持。
综上，本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告盛松置业公司辩称原告黄兵兵已放弃追求被告盛松置业公司延期交房的违约责任，没有证据予以证实，对该辩解理由本院不予支持。被告盛松置业公司提交的丹江电力股份有限公司出具的情况说明不能证明因供电扩容导致该小区的施工期延缓，且被告盛松置业公司亦未履行相应的告知义务，故该证据不能达到被告盛松置业公司的证明目的，本院对被告盛松置业公司关于“交房期限可以顺延至2015年12月”的辩解理由不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告十堰盛松置业有限公司于本判决生效后十日内向原告黄兵兵支付逾期交付房屋违约金1763.24元（359844元×0.1‰×49天），逾期办理产权登记违约金3598.44元（359844×1%），以上两项共计5361.68元。
二、驳回原告黄兵兵的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1308元，由被告十堰盛松置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账号：17×××01。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 徐媛媛
审 判 员 王延俊
代理审判员 刘文静
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 周献力
附：
本案所适用的法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。