云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0702民初344号原告：王朝晖，女，汉族，1970年7月12日生，从事文化传媒，硕士，住址辽宁省辽阳市宏伟区，现住北京市东城区。委托代理人（特别授权）：李寿刚、寸华，云南李寿刚律师事务所律师。被告：和春龙，纳西族，1976年9月7日生，教师，大学本科，住址云南省丽江市玉龙纳西族自治县。委托代理人（特别授权）：王晓林，云南云勇律师事务所律师。被告：陈龙保，男，汉族，1961年4月17日生，高中文化，下岗工人，住址广西平乐县。被告：马林，男，汉族，1980年6月20日生，住址北京市海淀区。第三人：丽江鼎业房地产开发经营有限公司。法定代表人：刘一龙。住所：云南省丽江市古城区。委托代理人（特别授权）：和光文，云南泰联律师事务所律师。原告王朝晖诉被告和春龙、陈龙保、马林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日受理后，依法适用普通程序，在诉讼中，被告和春龙申请追加丽江鼎业房地产开发经营有限公司作为第三人参加诉讼，本院予�受理后，于2017年10月16日公开开庭进行了审理，原告王朝晖及其委托代理人李寿刚、寸华、被告和春龙及其委托代理人王晓林、被告陈龙保、第三人丽江鼎业房地产开发经营有限公司（以下简称丽江鼎业地产）之委托代理人和光文到庭参加了诉讼，被告马林经本院依法公告送达相关应诉材料及开庭传票，现公告期满，其无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王朝晖诉称：2013年7月22日，原告委托丽江鼎业地产将原告位于丽江市古城区束河街道的茶马驿栈商品房C13-2栋A1号商品房进行招租，并约定了招租的相关事宜。2013年7月28日，原告与被告和春龙、陈龙保签订了《茶马驿栈商品房租赁合同》，双方约定租期，租金交付时间、使用用途及解除合同的条件，并明确约定被告超过一个月没有交租金，原告可以解除合同。2015年3月份，被告和春龙自称被告马林是合伙人，私自将原来约定用途餐饮改为酒吧，等原告知道时，酒吧已经开始装修，原告只能接受事实。2016年8月28日至2017年8月27日的租金，按照双方合同的约定，三被告应当于2016年8月27日前一次性付清，至今三被告都未曾向原告支付该租金，同时在合同约定自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止二十九日内，每天10元/平方米向原告支付违约金，超过三十日，收取总租金30%的违约金。原告多次向三被告催要2016年8月28日至2017年8月27日的房租，但未果，三被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告现依据双方签订的《茶马驿栈商品房租赁合同》第9条、第11条规定和《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十七之规定，特提起诉讼，请求人民法院：1、判令解除原告与被告和春龙、陈龙保于2013年7月28日签订的《茶马驿栈商品房租赁合同》；2、请求判令三被告支付租金92876元，自2017年4月11日起至实际交付房屋之日止按照《茶马驿栈商品房租赁合同》约定支付房屋占用费；3、判令三被告支付违约金283314.9元；4、案件诉讼费由三被告承担。被告和春龙辩称：1、原告确实与和春龙在2013年签订了房屋租赁合同，在经营一年后，由马林介入，也就是原告与和春龙的房屋租赁合同已经终止。房屋租赁合同终止后原告的诉请就不成立，应该起诉马林，解除与马林的租赁关系。2、租金确实是按照与和春龙的房屋租赁关系的金额计算的，因为双方的租赁关系不存在了，所以诉请没有理由。3、对于违约金，因为不存在租赁合同也就不存在违约金，即便是违约了违约金计算过高。被告陈龙保辩称：对于整�事件我什么都不知道。被告马林未到庭也未向法庭提交书页答辩意见。第三人丽江鼎业地产辩称：1、第三人对原告在诉状中陈述的事实没有异议，2、原告没有要求第三人承担法律责任，所以第三人不承担责任。3、第三人认为原告的诉请是成立的，请法庭依法判决。为支持其诉讼请求，原告在举证期限内向法庭提交了提交5组证据。第一组证据：身份证复印件3份2页，拟证明被告和春龙、马林、陈龙保的自然情况。第二组证据：房产证复印件1份2页，拟证明茶马驿栈C13-2栋A1号房产权归原告所有。第三组证据：《茶马驿栈商品房委托租赁协议》和《茶马驿栈商品房租赁合同》各一份共9页，拟证明：1、王朝晖委托丽江鼎业地产，对茶马驿栈C13-2栋A1号进行招租、�为收租金并与承租者签订《茶马驿栈商品房租赁合同》；2、丽江鼎业地产根据委托协议代业主王朝晖与承租方和春龙、陈龙保于2013年7月28日签订《茶马驿栈商品租赁合同》，双方协商约定租金、租金交付时间、房屋用途、解除合同条件等。第四组证据：《茶马驿栈商品房委托租赁协议》和《茶马驿栈商品房租赁合同》各一份共9页，拟证明：1、丽江鼎业地产根据委托协议代业主王朝晖与马林、和春龙于2015年2月14日签订《茶马驿栈商品房租赁合同》；2、马林、和春龙将房屋用途由“餐饮”变更为“酒吧”。第五组证据：《申请书》、《情况说明》各一份共2页，拟证明：1、陈龙保、和春龙之间是合伙关系，双方共同承租茶马驿栈C13-2栋A1号商铺；2、马林、和春龙之间是合伙关系，双方共同承诺向业主王朝晖缴付到期租金。被告和春龙对原告王朝晖提交的证据的质证意见为：对第一、二组证据的三性无异议。对第三组的委托租赁协议的真实性无法核实，因为不是我们签署的；茶马驿站商品房租赁合同我们拿的那份只有和春龙的签字，而原告提交的有和春龙、陈龙保的签字，但是和春龙没有代签过，陈龙保也没有签过。对第四组中的第1份茶马驿站商品房租赁合同的真实性有异议；对第四组证据中的第2份证据的三性无异议，但这份合同还没有履行，实际开始的日期为2018年8月28日。对第五组证据中的第1份证据确实是和春龙写的，应第三人的要求写的字，但是陈龙保的字不是和春龙、陈龙保签的，对第五组证据中的第2份证据情况说明的真实性有异议，不是和春龙写的，当时房子已经由马林承租了，和春龙已经没有实际使用房子的，应该是马林签�。被告陈龙保对原告王朝晖提交的证据的质证意见为：对第一、二、三、四、五组证据都有意见，因为我什么都不知道，我都不在场，2010年我就将店交给陆经理管理了。陈龙保字样不是我签的。被告马林未到庭也未对原告王朝晖提交的证据发表质证意见。第三人丽江鼎业地产对原告王朝晖提交的证据的质证意见为：对一、二、三、五组证据的三性无异议；对第四组证据认为与本案不具有关联性，第四组的合同是2018年才开始的。本院对原告王朝晖提交的证据的分析与认证：原告提交的第一、二组证据和第三组证据中的第1份、第四组证据中的第1份证据即《茶马驿栈商品房委托租赁协议》，内容真实，形式合法，本院予以确认。对第三组证据中的第2份证据、第五组证据因有他人的签名，故对其证明内容，本院将综合全案予以评判。第四组证据中的第2份证据，因该合同系其它法律关系，与本案无关，故本院不予以确认。为反驳原告的诉讼请求，被告和春龙在举证期限内和庭审中向法庭提交了八组证据。第一组证据：《茶马驿栈商品房租赁合同》一份4页，拟证明原告委托丽江鼎业地产与被告和春龙于2013年7月28日就涉案房屋签订了租赁合同。第二组证据：《茶马驿栈商品房租赁合同》一份4页，拟证明原告委托丽江鼎业地产与被告马林、和春龙于2015年2月14日签订了租赁合同。第三组证据：收款收据一份1页，拟证明2013年7月28日以和春龙的名义交纳了3万元押金。第四组证据：丽江束河古镇景区茶马驿栈装修审批表、丽江束河古镇景区茶马驿栈装修审批意�签署表各一份3页，拟证明经马林申请后，丽江鼎业地产同意马林寻涉案房屋的装修及改造。第五组：居民身份证及签署意见一份，拟证明2015年4月3日，王朝晖同意了马林的装修方案。第六组证据：情况说明一份1页，拟证明马林于2016年9月7日向丽江鼎业地产出具情况说明，表示2015年8月28日至2016年8月27日的租金其已直接支付给业主，且业主向其表示同意延期交纳2016年8月28日至2017年8月27日租金及同意转租，另情况说明中的“和春龙”的名字非和春龙本人签署。第七组证据：农业银行的凭证一份2页、第八组证据：工行的清单明细一份1页。上述两组证据拟证明和春龙向第三人缴纳第二年度房租后，2015年2月份马林过来经营后，马林就将房租拿给和春龙。原告王朝晖对被告和春龙提交的证据的质证意见为：对第一组证据的三性无异议，特别提起法庭注意第六条、第十四条。今天被告没有证据能证明转租行为经过原告的同意，第六条的第七项改变房屋要取得原告的同意，但是被告并没取得原告的同意。至于陈龙保在合同上签字，从和春龙的申请单中就能确定是经过被告同意的。第二组证据房子的承租是连续的，进一步佐证和春龙与马林承租的事实。第三组证据的三性无法做明确的表态。第四组证据的关联性有异议，确信马林是合伙人。第五组证据的真实性予以认可，但是这份证据不是出具给马林而是出给和春龙的。第六组证据的三性无异议，能进一步作证不管是哪一个被告还是第三人都认为和春龙是房子的承租户。当庭提交的第七、八组证据即转账账户不是马林也不是原告也不是和春龙也不是第三人，所以对其三性不予认可。被告陈龙�对被告和春龙提交的证据的质证意见为：对第一、二组证据不予认可，三性有意见；对第三组证据的三性无异议；对四组证据的三性不予认可；对第五、六组证据不予认可；对第七、八组的证据的三性认可。被告马林未到庭也未对被告和春龙提交的证据发表质证意见。第三人丽江鼎业地产对被告和春龙提交的证据的质证意见为：对第一、二、四、五、六、七、八的质证意见与原告的质证意见一致，对第三组证据的三性无意见。本院对被告和春龙提交的证据的分析与认证：第一组、第三组、第四组、第五组证据内容真实、来源合法，本院予以确认，对其证明力本院将综合全案予以评判。对第二组证据，因与本案无关，本院不予确认。对第六组证据因被告马林�到庭参加诉讼，故本院对其真实性不予认可。第七、八组证据的转账帐户非本案当事人，且交易明细中无对方身份信息（仅有帐号），故对其与本案的关联性本院无法判定。被告马林未向法庭提交证据。第三人丽江鼎业地产在举证期限内向法庭提交了三组证据（当庭撤回了第四组证据）。第一组证据：《茶马驿栈商品房租赁协议》一份3页，拟证明2013年7月22日，原告王朝晖委托第三人将位于丽江市古城区束河古镇﹒茶马驿栈C13-2栋A1商铺对外出租，双方签订了《茶马驿栈商品房租赁协议》的事实。第二组证据《茶马驿栈商品房租赁合同》一份6页，拟证明根据王朝晖的委托，第三人按照原告的要求将位于丽江市古城区束河古镇﹒茶马驿栈C13-2栋A1商铺出租给被告和春龙、陈龙保，并以原告的名义与�告签订《茶马驿栈商品房租赁合同》的事实。第三组证据：《情况说明》一份1页，拟证明2015年起，原告王朝晖未通过第三人自行收取房屋租金的事实。原告王朝晖对第三人鼎业地产提交的证据的质证意见为：第一、二、三组证据跟原告提交的一致，对证据的三性无异议，证明原告主张的事实有依据。被告和春龙对第三人鼎业地产提交的证据的质证意见为：第一、二、三组证据我们也提交了，以我们的意见为准。第四份证据说明下，第三人的身份是原告的理人，这份函提到的能说明在马林出现后原告认可租赁关系的承租主体变更为马林。被告陈龙保对第三人鼎业地产提交的证据的质证意见为：对第一、二、三组证据的三性都不予认可。被告马林未到庭也未对第三人鼎业地产提交的证据发表质证意见。在举证期限内，被告和春龙向法庭申请证人陆某出庭作证。证人陆某出庭作证称：我跟和春龙是朋友关系及合伙人关系。2010年底陈龙保聘请我过来管理饭店，搞完这些后他回去了，他不知道，都是我在处理。2013年的时候想在束河开店，经朋友介绍后认识和春龙，当时就用陈龙保的身份证复印件办理了登记，开店经营一年后因经营不善10月底就关门了，关门后贴了一份转让通知，马林看到后联系了我，以前我们在经营的时候第三人鼎业会打电话给我们缴纳水电费，但是2014年年底后鼎业就没再跟我们打电话。装修的时候的证明材料都有。2017年5月份经法院通知才知道有这个事情，在2014年至2017年之前都没有打电话给我们�一直是房主跟马林在接触，我有一份2015年4月份注销营业的证明。原告提供的合同上有陈龙保的签字，不是陈龙保签的，也不是和春龙签的，我们承租的时候租金是直接交到鼎业公司，马林进来后，我没有交过房租，也没有收取过马林的转让费，只是将2014年的房租分两次退还给我了。在此之前，我没有见过原告。我在跟和春龙在合伙经营的过程当中，我代表的是我自己不代表陈龙保。申请书上的陈龙保的名字不知道是谁写的，这是我第一次见。原告王朝晖对证人陆某的证言的质证意见为：在本案中的证人跟和春龙是朋友、合伙关系，请法庭在作证当中要充分考虑。在申请书中的陈龙保以及租赁合同中的陈龙保的出现说明陈龙保是被冤的，是和春龙、证人冤的。证人没有见过原告能进一步证实转让房屋的事实原告知道的结论是得不出来的。被告和春龙对证人陆某的证言的质证意见为：证言真实全面的反映了本案的租赁关系，请求法庭依法采纳。证言中提到马林进来以后是由马林把第二年度的房租退还给证人，后来的房租是马林向第三人和原告支付的，从这一情形可以看出，和春龙等人退出了租赁关系，而存在的租赁关系是原告跟马林的。被告陈龙保对证人陆某的证言的质证意见为：对证言没有意见。被告马林未到庭也未对证人陆某的证言发表质证意见。第三人鼎业地产对证人陆某的证言的质证意见为：与原告代理人的质证意见一致。本院对证人陆某的证言的分析与认证：本院对证人陆某的证言进行了全面审查�并综合与本案的关联程度，虽然证人陆某与和春龙系合伙关系，但经结合原、被告及第三人提交的证据进行综合审定后，可以看出证人陆某较客观地反映出案件发生的过程，除其认为已将商铺转让给马林的证言外，对其他部分证言本院予采信。根据已认定的有效证据和当事人的当庭陈述，本院确认如下法律事实：2013年7月22日，原告王朝晖与丽江鼎业地产签订了《茶马驿栈商品房委托租赁协议》，将原告所有的位于束河古镇茶马驿栈C13-2栋A1号商品房进行招租，并约定了招租的相关事宜。2013年7月28日，丽江鼎业地产与被告和春龙签订了《茶马驿栈商品房租赁合同》，双方约定将上述商铺出租给被告和春龙从事餐饮业。该合同约定租赁期限为五年，自2013年8月28日至2018年8月27日止。租金分别为12万�、13万元、14万元、15万元和16万元，共计70万元；支付方式为每年7月28日一次性付清当年租金。在第一次交纳租金时，还应当交纳租赁押金3万元。同时该合同约定乙方进行转租应经甲方书面同意并进行备案，超过一个月没有交租金，原告可以解除合同，并收取总租金30%的违约金。合同签订后，被告和春龙按照约定支付了租金并向鼎业地产交纳了押金3万元。按照双方约定，2016年8月28日至2017年8月27日的房租应当于2016年8月27日前一次性付清，但被告至今未付，经原告催要未果后，诉至法院。另查明，被告和春龙与案外人陆某为使用丽江龙继斑鱼庄的营业执照、卫生许可证等，在被告陈龙保不知情的情况下，冒用了陈龙保的身份信息，谎称陈龙保系其合伙人，请求第三人丽江鼎业地产在房屋租赁合同中增加陈龙保的名字。本案诉争的房屋，现由被告马林占有并使用。本院认为，当事人在从事民事活动中，应当遵循诚实信用原则，以诚实守信、全面善意的方式履行合同约定的义务。本案中，争议焦点如下：一是被告和春龙、陈龙保、马林是合伙关系还是转让关系，是否应当承担连带责任的问题；二是原告王朝晖主张的违约金是否过高的问题。关于第一个争议焦点问题。首先，原告王朝晖与被告和春龙签订了《茶马驿栈商品房租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性和禁止性规定，该合同真实有效。依法成立的合同，对合同双方均有约束力，双方均应当按照合同的约定，全面履行义务。在原告王朝晖已将房屋提供给被告和春龙使用的情况下，被告和春龙也应当向原告王朝晖履行支付房屋租金之义务。同时，按照合同约定，被告在改变房屋使用用途及转租等情况下，也应当�面取得原告的同意。本案中，被告和春龙未按合同约定支付租金超过一个月，按照《茶马驿栈商品房租赁合同》第九条第二款第（4）项“乙方未按照本合同约定交纳租金，超过30日的，甲方有权解除合同”，在此情况下，原告主张解除与被告和春龙签订的《茶马驿栈商品房租赁合同》，并支付未付租金诉请本院予以支持，对被告和春龙辩称“马林介入后，原告与和春龙的房屋租赁合同已终止”的辩解意见，因被告马林未到庭参加诉讼，且被告和春龙又无其它证据能证明双方签订的合同已解除，故对其辩解意见本院不予采纳。应付未付租金计算如下：第四年租金15万元，自2016年8月27日前支付，截止2017年4月10日，被告拖欠房屋费为15万元/年÷365天/年×226天(2016年8月28日至2017年4月10日)=92876.7元。其次，关�被告马林在本案中责任承担问题。本案中，原告认为马林与和春龙系合伙关系，应当承担连带责任。被告和春龙则认为，经原告同意后，已将铺面转租给了马林，其与原告的合同关系已解除，权利义务已终止，应当由马林来承担责任。本院认为，从原告提交的证据来看，不能直接证明马林与和春龙系合伙关系，仅能证明原告与被告和春龙存在租赁关系，本案诉争的房屋目前由马林占有并使用。从被告和春龙提交的证据来看，亦不能证明原告已书面同意其将铺面转租给马林，被告和春龙与原告之间合同已解除，权利义务已终止之结论。在此情形下，本院根据《茶马驿栈商品房租赁合同》第六条第6项“乙方进行转租应经甲方书面同意并进行备案”之约定，在被告马林未到庭参加诉讼的情况下，结合第三人丽江鼎业地产提交的证据《情况说明》�马林自认其与和春龙是合伙关系）和案件审理过程，按照证据的高度盖然性原则，可以判断出原告提交的证据的证明力明显大于被告和春龙提交的证据的证明力，故对原告主张被告马林与被告和春龙系合伙关系，应当承担连带责任的诉请，本院予以支持，对被告和春龙认为其无责任，应当由马林承担责任的辩解意见，本院不予采纳。最后，关于被告陈龙保责任承担问题。经庭审查明，《茶马驿栈商品房租赁合同》及申请书上的“陈龙保”署名，非陈龙保亲笔所写，也非陈龙保的授权下所写，系在陈龙保不知情的情况下，由他人冒用其名字而写，在此种情况下，若要陈龙保承担责任，有悖于法律的公平公正原则，且原告在辩论阶段也提出“陈龙保不应当承担责任”，故本院认为，被告陈龙保在本案中不应当承担责任。关于第二个争议焦点违约金承担比例的问题。根据《茶马驿栈商品房租赁合同》第十一条“乙方未按照合同约定支付租金，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止二十九日内，每天10元/平方米向甲方支付违约金；超过二十九日的按照本协议第九条第二款执行”和第九条第二款“有下列情形之一的，甲方除有权无条件收回房屋，采取断水断电措施，解除合同，所造成的一切损失由乙方承担外，还有权收取总租金30%的违约金……”之约定，目前，被告和春龙、马林已逾期未付租金达一年之久，故被告和春龙、马林应当向原告王朝晖支付违约金。在支付比例上，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’”之规定，本案中，虽然原告没有提供“实际造成损失”的证据，但违约金具有惩罚性和补偿无过错方的性质，故原告主张由被告和春龙、马林承担违约金的诉讼主张本院予以支持，鉴于被告和春龙提出违约金过高的辩解意见，本院综合被告的过错程度以及原告预期利益等因素，在判令被告支付逾期房租的情况下，按照公平公正原则，本院将双方约定的违约金参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法�若干问题的解释》由30%调整为24%。被告和春龙、马林应当赔偿原告违约金损失为：五年总租金70万元×24%=16.8万元。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王朝晖与被告和春龙于2013年7月28日签订的《茶马驿栈商品房租赁合同》；二、由被告和春龙、马林自本判决生效之日起十日内支付原告王朝晖房屋租金92876元，并支付自2017年4月11日起至实际交付房屋之日止按照《茶马驿栈商品房租赁合同》约定的房屋占用费；三、由被告和春龙、马林自本判决生效之日起十日内支付原告王朝晖违约金16.8万元；四、驳回原告王朝晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6943元，由被告和春龙承担3200元、被告马林承担3200元，由原告王朝晖承担543元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  李玉良人民陪审员  梁中华人民陪审员  和象新二〇一七年十月二十四日书 记 员  和建英【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】