广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第162号
原告：中山某集团有限公司，住所地中山市石岐区，组织机构代码××。
法定代表人：梁悦恒。
委托代理人：蓝支宏、陈经文，广东雅商律师事务所律师。
被告：中山市某物资有限公司，住所地中山市西区，组织机构代码××。
法定代表人：黄惠娥，总经理。
委托代理人：陈从虎，广东德元律师事务所律师。
被告：欧某某，男，汉族，住中山市石岐区，公民身份号码×××0311。
委托代理人：梁齐可、潘国康，分别、实习律师。
原告中山某集团有限公司（以下简称某集团）诉被告中山市某物资有限公司（以下简称某公司）、欧某某排除妨害纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月11日、2015年6月1日公开开庭进行审理。原告某集团委托代理人陈经文，被告某公司委托代理人陈从虎，被告欧某某委托代理人梁齐可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某集团诉称：原告某集团于2013年8月28日与中山市和兴塑料厂签署了抵债协议后取得了中山市和兴塑料厂位于中山市沙朗金龙工业区隆平仓库所用土地面积约16608.9平方米的所有权益。不久，原告某集团发现该土地经被告欧某某办理后自2000年4月1日起由被告某公司使用至今。现被告某公司拒绝按原告要求从上述土地迁出，并拖欠土地使用费。为此，原告特诉至法院，请求判令：一、被告某公司迁出位于中山市沙朗金龙工业区隆平仓库所用土地（土地面积约为16608.9平方米）；二、被告某公司、欧某某支付土地使用费至迁出上述土地之日止（自2014年5月1日起，按每月每平方米12元计付，即每月土地使用费按199306.80元计，暂计至2014年10月31日止为996534元）；三、两被告共同承担诉讼费用。
诉讼中，原告增加第二项关于土地使用费的诉讼请求金额，明确土地使用费计至2015年3月31日。
原告为支持其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.企业机读档案资料及营业执照；2.中山市公安局人口查询信息；3.产权转让经济合同书复印件；4.抵债协议及土地红线图复印件一份5.公司函复印件一份；6.律师函及邮政存单；7.（1999）中中法执字第28号恢字1-1号、1-2号民事裁定书；8.中国资（2001）42号中山市国有资产管理局文件。
被告某公司辩称：一、某集团提起的本案诉讼已过诉讼时效。诉争土地使用权早在1994年6月18日被返还给中山市塑料皮革工业联社而不再属于中山市和兴塑料厂，至今已超过20年。二、诉争土地使用权于2001年4月1日依法归属于被告某公司。在企业改制的大背景下，中山市家用电器工业物资公司（以下简称家电公司）的员工欧某某等人在当时各职能部门的同意和见证下，出资购买了诉争土地使用权后组建了中山市广明家用电器物资有限公司（以下简称广明公司），之后该公司更名为某公司。三、中山市和兴塑料厂（以下简称和兴塑料厂）与某集团订立的抵债协议侵犯被告土地使用权的部分非法无效。诉争土地使用权已于1994年6月18日就不再属于和兴塑料厂，被告通过查询原告的企业档案并未发现和兴塑料厂属于原告的凭据，原告与不再享有诉争土地使用权的和兴塑料厂订立了取得诉争土地使用权的行为是没有法律依据的。四、诉争土地使用权不再属于欧某某支配。欧某某当初响应政府改制的倡仪，出资购买包括诉争土地使用权在内的资产用于组建改制后的企业中山市广明家用电器物资有限公司，现欧某某在该司既不是股东也不担任任何职务。诉争土地使用权属于被告某公司。故原告要求其迁出和支付土地使用费没有任何事实及法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告某公司就其辩解在举证期限内提交如下证据：1.企业机读档案资料；2.关于国有自用吉地使用权转移的协议书、中山市塑料皮革工业公司、中山市塑料皮革工业联社联名发出的通知、关于将联社国有土地安排给中山市家电工业物资公司使用合同书、图纸；3.中国资（2000）231号文件、中府办函（2001）27号文件、中体改复（2001）24号文件；4.产权转让经济合同书、收据、中山市兴中海外资产经营有限公司证明、中山市西区隆平社区居民委员会证明、建筑工程申报呈批表、证明；5.公司名称核准变更登记通知书、广明公司法定代表人、经理、监事的任免职书、核准变更登记通知书、证件签收移交表。
被告欧某某辩称：欧某某自1985年起，在家电公司工作。2001年该司因企业转制，欧某某与原公司员工更名组建广明公司。2010年3月，欧某某因年已60岁，故将股权全部转让后离职回家。2010年6月，广明公司又更名为某公司。一、某公司的沙朗隆平仓库（24.16亩），和兴塑料厂对此不具有任何土地权益。和兴塑料厂早于1994年6月18日已将该土地使用权转让给中山市塑料皮革工业合作联社（以下简称塑料皮革联社）。1995年3月9日，该联社又将土地全部划拨给家电公司使用。为了明确权责，1996年9月3日，塑料皮革联社、和兴塑料厂及家电公司三方签订合同，确认上述土地安排给家电公司在此建仓库使用，并明确“该用地如因使用权及地界和他方发生争议时，由乙方中山市和兴塑料厂负责解决。二、某公司的沙朗隆平仓库（24.16亩），是2001年经中山市国有资产管理局《关于中山市家用电器工业物资公司产权转让的批复》，对家电公司进行企业转制，由中山市兴中海外资产经营有限公司（以下简称兴中海外公司）与广明公司签订的《产权转让经济合同书》合法转让得来的，该份合同是资产转让合同，不是租赁合同。整份合同没有任何租赁或有偿使用土地的字眼和条款，因此不存在补收租赁费用的问题。广明公司（现某公司）在取得和兴塑料厂上述土地权益比原告早12年。三、某公司的沙朗隆平仓库有关权益应受法律保护。家电公司自1992年3月9日，取得当时主管部门中山市塑料皮革工业公司（以下简称塑料皮革公司）划拨沙朗隆平（当时称金龙工业区）土地使用权后，即开始办理仓库报建工作（因当时没有土地使用证都可以办理报建手续的）。1995年7月13日已获得当时中山市建设委员会同意报建，于是动工建有1154平方米的建筑物。其中，包括仓库值班办公室、铁棚车库、铁棚仓库等。这些建筑物既已得到合法报建审批同意的，因此都是合法建筑物，受现有的《中华人民共和国物权法》的保护，正因为这些建筑物是沙朗隆平仓库内受保护的物业，并属于广明公司（某公司）转让得来的物业，是存在经济价值的，因此某公司维护其自有的物业权益不受侵犯是合法合理的。自从广明公司（某公司）2001年取得沙朗隆平仓库的权益后，14年来，无论兴中海外公司，还是和兴塑料厂及其代理人，均从来没有对广明公司（某公司）使用沙朗隆平仓库提出过任何异议，更没有对沙朗隆平仓库承担过任何如果作为权益人应尽的包括安全、维护等义务。从该事实说明以上单位由于14年来在此没有权益，因此不会承担义务。四、被告欧某某曾作为广明公司的工作人员，代表广明公司签订的合同，都是属于公司行为，并非个人行为。原告于2014年5月14日向某公司发出的所谓关于退场通知的时侯，欧某某早已于2010年5月后不是广明公司的法定代表人，2010年6月广明公司更名某公司后，欧某某也不是某公司的法定代表人或股东，早退职回家，对某公司的沙朗隆平仓库既无权利又无义务。综上，原告的诉讼请求既不符合历史事实，也无法律依据，请求法院驳回。
被告欧某某就其辩解在举证期限内提交的证据有：1.关于国有自用土地使用权转移的协议书；2.塑料皮革公司、塑料皮革联社联名发出的通知；3.关于将联社国有土地安排给中山家电工业物资公司使用合同书、关于地址的证明；4.产权转让经济合同书；5.收据；6.兴中海外公司出具的证明一份；7.沙朗镇建筑工程申报呈批表；8.企业法人营业执照；9.中国资（2000）231号文；10.企业机读档案登记资料；11.欧某某针对律师函的复函。
经审理查明：1994年6月18日，以和兴塑料厂为乙方，塑料皮革联社为甲方，双方签订了《关于国有自用土地使用权转移的协议书》，内容为：“由于乙方拥有的联社划拨的旧厂区土地已增值，在向甲方上交联社资本金的处理中，乙方决定将新厂区国有自用（未获土地证）的100亩土地中划25亩吉地使用权给甲方支配使用。为明确双方权责，双方就划拨用地的有关事项，签订本协议书，共同执行。一、土地面积和座落地点：乙方划拨给甲方使用的建设发展用地面积共24.16亩（16106.5平方米），该地座落于中山市金龙工业区（隆平）；四至是：东和南则紧接和兴塑料厂；西至沙朗区规划的10米公路；北至沙朗区规划的30米公路。其中东西长120米，南北宽140米。（详双方盖章确认国土局（所）1：500带座标测量的地型图）；二、土地设施配套：该用地以外的公共设施，如水泥路面，高压线迁移，排污管道，自来水管道等施工费用，统由沙朗镇开发公司负责，甲方则不用承担任何分摊，甲方使用该地时，乙方可协助甲方督促沙朗开发公司按规定时间完成上述公共设施。该用地内部设施费用，用电增容费及土地使用功能转换费则由甲方自行负责。三、土地的业权、使用权：1.该用地使用期按国家规定：产权属国家所有；使用权属甲方所有；使用年限五十年。2.乙方必须在九五年内负责为甲方到国土部门办理以甲方名号登记的该土地使用证，办证手续费由甲方负责。3.甲方或甲方委托属下单位部门在使用该土地建设时，必须服从沙朗镇政府的建设规划。施工前，乙方可协助甲方办理建设用地许可证和向沙朗建委办理报建手续，报建手续费由甲方负责。4.该用地如因使用权及地界和他方发生争议时，由乙方负责解决。四、财务处理：该24.16亩用地，乙方按原购置入帐的价值向甲方办理上交联社资本金手续，甲方认可后，双方调整有关账目，从调帐日起该财产（使用权）归属甲方。五、本协议一式四份，双方各执两份，自双方盖章签订之日起即发生法律效力。”
1995年3月9日，塑料皮革公司及塑料皮革联社联名通知有关单位，内容为：“和兴塑料厂是塑料皮革公司（塑料皮革联社）属下企业，该厂在沙朗金龙工业区购置的工业用地100亩，已在上述用地西北角位置划拨25亩给我司使用，现我司安排本司直属企业家电公司在此地建仓库使用”。
1995年7月13日，家电公司向中山市沙溪镇建委报建批复后在沙朗镇金龙工业区（隆平）24.16亩用地范围内建仓库、车房、值班室。后家电公司自行出资填土、围墙及建仓库建筑物房产设施及水电设施。
1996年9月3日，以塑料皮革联社为甲方，和兴塑料厂为乙方，家电公司为丙方，三方签订《关于将联社国有土地安排给中山家电工业物资公司使用合同书》，约定：“按照甲乙双方一九九四年六月《关于国有自用土地使用权转移的协议书》由乙方在沙朗金龙工业区购置的工业用地100亩中将西北角位置划拨25亩给甲方支配使用。使用权属甲方所有；使用年限五十年。现甲方将上述25亩用地（东西长120米，南北宽140米）安排给家电公司（丙方）在此地建仓库使用。为了明确三方权责，就土地安排使用有关事项签订本合同书，共同执行。一、土地面积和座落地点：该地座落在中山沙朗镇金龙工业区（隆平），面积共24.16亩（16106.5平方米）；四至是：东和南则紧接和兴塑料厂；西至沙朗区规划的10米公路；北至沙朗区规划的30米公路。其中东西长120米，南北宽140米。二、土地设施配套：该用地以外的公共设施，如水泥路面，高压线迁移，排污管道，自来水管道等施工费用，由沙朗镇开发公司负责，甲方丙方则不用承担任何分摊，该用地内部设施费用，用电增容费及土地使用功能转换费则由甲方自行负责。三、土地的业权、使用权：1.该用地使用期按国家规定：土地属国家所有；土地资产属甲方，由甲方交给丙方使用。2、乙方应尊重甲方将上述24.16亩用地安排给丙方使用的决定。在丙方使用该土地建设时，乙方必须协助丙方办理建设用地许可证和报建手续，手续费由丙方负责。3、该用地如因使用权及地界和他方发生争议时，由乙方负责解决。四、本协议一式三份，三方各执一份自三方盖章签订之日起即行发生法律效力。该合同书由甲乙丙三方签章并由各自的法人代表签名，其中代表丙方家电公司签名的法人代表系欧某某。
2000年9月14日，为优化中山市公有资产配置，提高资产营运效率，中山市国有资产管理局发出中国资（2000）231号文，批复同意对中山市工业企业资产经营有限公司属下的家电公司进行企业转制，将家电公司产权整体无偿划拨给兴中海外公司，并由兴中海外公司具体行使出资者的权利和承担相应的义务。
2001年2月23日，中山市人民政府办公室向兴中海外公司发出中府办函（2001）27号《关于中山市家用电器工业物资公司实施改革方案的复函》，内容为：根据中公资办（2000）18号文精神，原则同意兴中海外公司的《请示》，由家电公司的内部员工出资组建有限公司赎买原企业的部分资产并承担其相应的债务，保留家电公司法人地位，留个别人处理好其遗留问题。
2001年3月2日，中山市国有资产管理局向兴中海外公司发出中国资（2001）42号《关于中山市家用电器工业物资公司产权转让的批复》，内容为：根据中山市新一轮改革的精神，在资产评估（财兴评字（2000）第A108号）的基础上，批复如下：一、同意兴中海外公司将家电公司以承担相应债务的方式转让给内部员工，并组建新有限责任公司。二、转让的资产及承担的负债职附表所列。转让价格核定为187405.87元，转让收入由兴中海外公司以现款方式一次性收取。三、新公司承担的负债必须办理好债务转移手续。四、原家电公司其余资产及评估报告书中未有列示的其他资产仍属市属资产，连同余下的负债一并由兴中海外公司接收管理。五、原家电公司的在职员工按有关规定处理，并做好善后工作。六、由兴中海外公司代表出让方与受让方代表签订产权转让经济合同书，并报中山市国有资产管理局备案。该批复另附家电公司转让资产和承担债务明细表。该明细表显示转让资产评估价值合计1880402元，负债评估值合计1646144.66元，净资产合计234257.34元。其中固定资产栏包括涉案的“沙朗隆平仓库”评估值50万元，备注‘不含土地使用权’。
2001年3月5日，中山市经济体制改革委员会向兴中海外公司发出中体改复（2001）24号《关于中山市家用电器工业物资公司实施改革方案若干问题的批复》，内容为：根据中公资办（2000）18号文精神，同意将家电公司的部分资产以承担相应债务的方式转让给内部员工，并组建有限责任公司，家电公司的资产和债务的处理，要按中国资（2001）42号文办理。
此后（2001年），以兴中海外公司为转让方（甲方），以欧某某等人为受让方（乙方），双方签订《产权转让经济合同书》，内容为：“根据中山市中府办函（2001）27号文，中体改复（2001）24号文，中国资（2001）42号文件的精神，对家电公司部分资产转让给乙方，由乙方承担其相应的债务、组建有限责任公司，即广明公司经营运作，为此，双方签订本合同如下：一、甲乙双方确认中介机构中山市财兴资产评估有限公司以2000年9月30日为基准日对家电公司所做的《资产评估报告书》（即《财兴评字（2000）第108号》）。二、甲方按《资产评估报告书》中将部分资产转让给乙方，其中包括：石岐西堤路5号1-2楼（637.61㎡），沙朗隆平仓库（24.16亩）；小型客车（粤T×××××）、农用车（粤T×××××）、旧铲车各1台，库存全部物资及商品；机器设备；部分应收款项合计资产1880402元；且由乙方承担的负债包括：工商银行全部贷款，部分应付款项等，合计负债1646144元，净资产234257.34元。三、根据甲方转让给乙方的资产及乙方承担的负债，双方同意转让价核定为187405.87元。乙方必须在2001年8月前一次性将转让价款汇入甲方指定的银行账户，待付齐款后，乙方即合法取得甲方转让给乙方上述的资产产权，并可进行经营及产权处置。四、在甲方转让给乙方的资产中，由于沙朗隆平仓库所用土地属和兴塑料厂购买，现该厂已关闭，有待日后处理，鉴于沙朗隆平仓库既无房产证，也无土地证，仓库产权欠缺法律保证，而且临时使用时间难以确定。经双方协商，甲方暂按50万元转让价给乙方作临时使用，如日后产权单位收回该仓库使用权，则按乙方实际使用时间由甲方给予补偿，补偿办法按乙方实际使用时间，每月扣减乙方7000元使用收益值计算，扣减不足50万元的，不足部分由甲方补偿给乙方。五、甲方应协助乙方办理已转让资产的产权名称变更手续及承担债务移转手续。六、本合同一式三份，甲、乙方各执一份，送中山国有资产管理局备案一份，本合同在双方签字，盖章后生效。该合同书由双方签章及各自法人代表签名，欧某某作为广明公司法人代表签名。2001年5月23日，兴中海外公司出具收到广明公司产权转让费187405.87元的收据。
后沙朗隆平仓库一直由广明公司使用。2010年3月，因广明公司股东内部股权转让，原股东欧某某、黄焯明变更为麦汝桦、郑宣东，由麦汝华作为广明公司新的法定代表人。2010年5月14日，广明公司经核准变更公司名称为某公司，麦汝桦为法定代表人。沙朗隆平仓库继续由某公司继续使用至今。
2013年8月28日，和兴塑料厂作为甲方（债务人）与某集团作为乙方（债权人）签订《抵债协议》。内容为：根据乙方购回债权资产包合同，至2013年3月5日止，甲方尚欠乙方本息合计人民币120297719.09元，甲方双方就债务抵偿事宜订立本协议：一、甲方将位于中山市西区（沙朗）金龙工业区的两块土地（无土地证，土地面积分别为12392.5平方米、16609平方米，详见附件3土地红线图）交付给乙方冲抵债务，冲抵金额以双方共同委托的资产评估机构出具的评估报告为准。二、在本协议签订后15日内，甲、乙双方须办理上述土地的交付手续，上述土地的所有权益自交付之日起归乙方所有。……
某集团发现涉案土地由某公司使用，遂于2014年5月13日向某公司发出通知退场及办理相关手续通知函，内容为：根据产权转让经济合同书，截至2014年4月1日，某公司已累计产生临时使用费50万元，仍有67.6万元临时使有用费至今未交，故函告某公司尽快办理移交、退场手续。
2014年8月18日，某集团委托广东雅商律师事务所律师致函欧某某，函告欧某某三十日内办理涉案土地的退场移交手续，并向某集团缴清土地使用费。欧某某收到律师函书面致函回复该律师事务所，说明了当时产权转让经济合同书的签订情况，并表示其当时系代表公司签订合同，不属于个人行为，广明公司已变更为某公司，公司的行为与欧某某个人无关。
因某集团要求某公司撤场未果，遂于2014年12月30日诉至本院，主张前述实体权利。
诉讼中，某集团认为其基于抵债协议取得了涉案土地的用益物权，据此提出第1项诉讼请求。并明确其第2项诉讼请求中主张的土地使用费系按照市场价得出，不申请法院评估。某集团与两被告对产权转让经济合同书的第四条约定的理解有实质的分岐。某集团认为产权转让经济合同书中已约定按每月7000元扣减使用仓库的费用，至2006年3月，该费用已经扣减完毕，故认为某公司自2006年4月开始已不具备使用涉案土地上仓库的权利。某公司及欧某某均不认同某集团的理解，理由是产权转让经济合同书性质是产权的转让，不存在使用期限的问题。该合同书第四条是基于当时仓库没有办理产权证，产权欠缺法律保障，担心若日后其他人拿到土地使用证主张权利如何保障受让方的权益问题而作此约定，该条中“日后的产权单位”不包括和兴塑料厂。
又查：和兴塑料厂属集体所有制企业，于2003年4月12日吊销，尚未注销。
本院认为：原告主张其享有涉案土地的用益物权要求被告迁走，故本案系排除妨害纠纷。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”用益物权是民事主体对他人所有的不动产或者动产享有的占有、使用、收益的排他性权利。涉案土地属于国有土地，原告某集团与案外人和兴塑料厂签订的抵债协议，内容系和兴塑料厂将涉案国有建设用地使用权转让给某集团的合同，根据合同的相对性，该抵债协议效力仅发生在其双方之间，并不产生物权的排他效力。物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条确立了物权设立、变动的一般规则。物权法第一百三十九条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”第一百四十五条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。”据此，建设用地使用权采用登记取得原则。
原告某集团签订抵债协议后，未办理物权登记，因而其目前对涉案地块不享有任何物权。至于涉案地块使用权究竟应由实际使用人被告某公司享有，还是应由原告某集团取得，属于物权权属争议，涉案土地使用权应该由哪一方享有，不是本案评判的问题。抵债协议中已约定和兴塑料厂应于签订协议后15日内办理土地的交付手续，而涉案土地由被告某公司占有使用，和兴塑料厂没有履行交付的义务。而原告某集团与和兴塑料厂签订的抵债协议能否履行，原告能否取得涉案地块，不属于本案审查范围，原告可以向合同相对方和兴塑料厂主张权利。和兴塑料厂属于涉案土地原使用人，原被告均提供了各自主张应该享有涉案地块使用权的依据，均与和兴塑料厂有关，没有证据证明被告某公司占有使用涉案土地属于非法占有。是否存在和兴塑料厂将同一标的双重转让某一方权利受损，这需要通过权属争议解决程序来审查和认定。在涉案用地尚未确权给原告的前提下，原告某集团迳行主张被告某公司迁走涉案土地并要求被告支付土地使用费，没有法律依据，本院不予支持。
综上，原告的诉讼请求，理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第一百三十九条、第一百四十五条之规定，判决如下：
驳回原告中山某集团有限公司的诉讼请求。
案件受理费13765元（原告已预交），由原告中山某集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 钟劲松
审判员 黄凤坤
审判员 董诗婷
二〇一五年六月十六日
书记员 叶玉娟
冼日飞
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