上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第10052号
原告朱文彦。
委托代理人李亚辉，上海明伦律师事务所律师。
被告杨纪刚。
委托代理人孙慧婷，上海普盛律师事务所律师。
原告朱文彦诉被告杨纪刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年5月5日公开开庭进行了审理。原告朱文彦及其委托代理人李亚辉，被告杨纪刚及其委托代理人孙慧婷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告朱文彦诉称，2013年11月26日，原、被告与居间方上海锐丰房地产投资顾问有限公司共同签订《房地产买卖居间协议》，约定原告购买被告位于上海市浦东新区东陆路XXX弄XXX号XXX室房屋，面积96平方米，价款人民币（以下币种相同）330万元，定金30万元，首付款110万元，于买卖合同订立后三日内支付被告，余款220万元用贷款支付。此后原告分别于2013年11月26日、12月12日支付被告定金30万元。由于银行限贷，原告方无法取得贷款220万元，客观上不能与被告订立房屋买卖合同，双方协商退还定金未果。故诉请判令被告退还原告定金30万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2014年3月1日起至判决生效之日止的利息损失。
被告杨纪刚辩称，原、被告签订居间协议后应当于40日内签订正式买卖合同，由于原告方的原因致使买卖合同未能签订，原告已违约，不同意返还定金。
经审理查明，2013年11月26日，杨纪刚（出卖方、甲方）、朱文彦（买受方、乙方）、上海锐丰房地产投资顾问有限公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金10万元。乙方向甲方购买位于上海市浦东新区东陆路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积96.87平方米，该房屋权利人杨纪刚，房价款330万元，首期房价款110万元［需要用于偿还甲方贷款］，乙方应于买卖合同签订后三日内交付甲方或丙方用于全额还清甲方尚欠贷款余额［乙方选择贷款或转按揭支付，若无贷款或无转按揭，则本条款无效］。第二期房价款220万元，该条款下备有选项：［按照银行贷款交易方式支付］待取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付或贷款银行依据与甲、乙双方相关约定支付，放款期限以贷款银行为准。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，则乙方应于送件当日补足并支付甲方。［按照转按揭交易方式支付］按照银行规定的转按揭的操作要求办理、支付。若转按揭申请未审核通过或未全额审核通过，则乙方应于送件当日补足并支付甲方（原、被告未选择以上选项）。如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，同时甲方应当将收到的定金交丙方保管，待甲方签订本协议后20日内，乙方应补足定金至30万元，由甲方收取后交由丙方暂为保管。待甲乙双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为部分首期房价款。甲乙双方同意在签订本协议后40日内共同赴丙方处签订买卖合同，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。协议另对其他事项作了约定。
2013年11月26日，被告出具收据，确认收到原告购买浦东新区东陆路XXX弄XXX号XXX室房屋定金10万元。同年12月12日，被告出具收据确认收到定金20万元。合计30万元。此后，由于原告方的贷款问题，双方未能如约签订房屋买卖合同。2014年2月20日，被告发送手机短信给原告告知可以通过兴业银行贷7成的房款。次日原告回复表示已通过咨询，但原告无能力完成该贷款，故无力购买被告的房屋。同日，被告发催告函给原告及居间方，催促于2014年2月底前签订房屋买卖合同，否则由原告承担一切违约责任。2月24日，原告通过律师致函被告，称按照双方签订的《房地产买卖居间协议》原告选择贷款支付第二期房价款220万元，由于银行原因，原告无法实现上述约定，不能再与被告签订房屋买卖合同，故告知解除《房地产买卖居间协议》，由于不可归责于双方的事由，故不适用定金罚则，请求退还定金30万元。
庭审中，原告申请证人即上海锐丰房地产投资顾问有限公司业务员何某某到庭，证人陈述其是原、被告房屋买卖中居间方代表，原告是置换型客户，需要通过出售自己居住房屋后支付被告首付款，因此双方约定网签合同的时间为签订居间协议后40天内，40天后由于临近过年，同被告联系过完年后网签合同，由于被告在外地，被告告知2014年2月17日左右回上海，期间证人通过贷款公司咨询得知根据原告的资信，无法办理220万元的房贷。2月19日居间方与原、被告约谈，约谈结果表示要么居间方尽快帮被告找到新客户且能以现价或更高价出售被告的房屋，被告退还原告定金，要么原告尽量想办法通过银行贷款贷足购买房屋的价款，但由于过完年银行贷款政策收紧，第二个方案实施可能性不大。约谈后第二天被告就将存放于居间方处的房屋产权证拿回。
原告另申请证人张某某到庭，证人陈述其系八叶树投资管理有限公司工作人员，原告在2013年底欲通过证人的公司办理购房贷款，由于2014年1月开始银行的贷款政策收紧，证人通过与合作银行咨询，原告想通过离婚实现贷款的渠道已不能实现，原告想通过组合贷款但其不具备相应申请的资质，因此无法办理220万元的贷款。
经庭审质证，被告表示证人何某某的陈述90%系真实的，但被告当时同意退还定金是有条件的，即居间方保证被告的房屋于30天内卖出，因被告已另行在他处购房，急需资金支付房款，而证人张某某仅限于向银行咨询，并没有实际替原告办理过贷款审批，被告通过咨询得知只要原告的个人资信没有问题，是可以通过兴业银行办理组合贷款的。
被告另向本院提供了其与案外人于2013年11月12日签订的房屋买卖合同，以证明被告出售系争房屋的款项欲用于支付房屋买卖合同的第二笔款项，由于原告贷款未办妥，致使被告无法履行与案外人的买卖合同。经质证，原告认为被告与案外人间的买卖合同签订日期早于原、被告间订立居间协议的日期，该合同与原、被告履行居间协议没有关联。
审理中，原告向本院表示自愿承担被告损失4万元，故要求返还的定金数额降低至26万元，并放弃向被告主张利息损失。
以上事实，有当事人提供并经庭审质证的《房地产买卖居间协议》、收款收据、律师函、催告函、短信记录、证人证言等证据以及当事人的到庭陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，应认定为合法有效。该协议明确了买卖房屋的位置、面积、价格、付款方式，同时对双方签订本约即买卖合同的时间进行了预先安排，主要预约内容完整，从法律性质而言，该协议是当事人为将来订立本约而达成的合意，为预约合同。双方在合同中约定于签订居间协议后40天内签订正式买卖合同，从证人的到庭陈述以及原、被告间的短信往来可以反映，双方均明确原告履行买卖事项中支付220万元购房款是需要通过银行贷款得以实现，而双方在《房地产买卖居间协议》中对支付220万元房款并未选择倘若贷款未经审核或全额审核通过时原告应补足价款的选项。因此，被告认为即使原告贷款不成也应自行承担补足义务的意见，本院难以采纳。现通过证人反映原、被告未能签订买卖合同确系原告不能办理贷款所致，且双方对出现上述情况后已经进行过磋商而未果，因此，应当认定系因不可归责于当事人双方的事由导致买卖合同未能订立，被告应当将定金返还原告。原告自愿承担被告损失4万元，在返还定金中予以扣除，并撤回了支付利息的请求，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，判决如下：
被告杨纪刚于本判决生效之日起十日内返还原告朱文彦定金26万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费5，800元，减半收取计2，900元，由原、被告各半负担1，450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一四年五月二十二日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。