北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初5709号原告：张素梅，女，1935年7月12日出生，住北京市西城区。委托代理人张京强，男，1961年9月12日出生，住北京市西城区。委托代理人包玉梅，女，1967年10月4日出生，蒙古族，住北京市西城区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托代理人：刘丛，女，1994年2月2日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住址同单位。原告张素梅与被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告张素梅之委托代理人张京强、包玉梅，被告链家公司之委托代理人李丛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张素梅向本院提出诉讼请求：1、判决被告退赔原告居间代理费45100元;2、判决被告赔偿原告支付的违约金25万元;3、判决被告赔偿原告交的诉讼费14502元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月，原告通过被告与周XX、潘XX签订房屋买卖合同，后双方解除了合同，法院判决原告赔偿周XX、潘XX案款39万元。原告认为是被告在交易过程中没有遵守法律规定，没有尽职提供居间服务所致。而且被告提供了虚假信息和隐瞒了房屋的真实情况，对原告具有欺诈行为。在后续的两份合同协议文件里，在原告不知情的情况下，由被告链家房地产经纪有限公司等人伪造成文。是谁做的房屋评估和由谁来进行的房屋核验原告没有参与更没有见到两份报告。另外被告在居间服务中没有将完整的房屋买卖合同原件交给原告，造成交易中断无法顺利进行。被告在合同文件里弄虚作假，违法违规操作，致使房屋买�不能继续履行，造成了原告的违约。在原告的儿女告知被告合同有问题，在没有解决的情况下，被告链家员工张春运仍然拿着没有原告参与签字的《融信托管协议》、《存量房自有交易资金划转协议》两份伪造的文件（必须追究相关人员的法律责任），让周、潘把钱款转入被告链家控制的“融信”资金监管账户，故意对原告隐瞒了周、潘缴纳购房款的事实，以此来敲诈原告。因此，原告的损失应该由被告链家承担，诉至西城法院。链家公司辩称，不同意原告诉讼请求，我方在居间服务过程中没有过错，也没有因为我方的过错给原告带来损失，原告主张我方承担赔偿责任没有事实和法律依据，其向案外人周XX、潘XX支付的费用为9万元定金，法院因为原告一方的违约金行为判决的25万元违约金，以及根据双方买卖合同的约定赔偿的中介费45100元，这是法院在之前诉讼中判决的，这都是因为原告违约造成的，与我方无关。我方不存在违规行为，合同是原告与案外人周XX、潘XX协商一致签订的，合法有效，不存在违规行为。融信托管协议是由周XX、潘XX与融信担保公司签署的，因为原告与周XX、潘XX约定是通过资金监管手续支付首付款，但是到期支付时原告未配合，周XX、潘XX为了支付首付款因此向融信托管的账户支付首付款，是为了主张其按时支付了首付款，都是因为原告不配合，融信托管协议我方只是连带赔偿责任，没有其他义务；自有资金交易划转协议我方不是交易主体，与我方无关。本院经审理认定事实如下：2015年5月23日，张素梅（甲方）、周XX（乙方）及链家公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定鉴于甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于宣武区XXX的房屋，于2015年5月23日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，三方在友好协商的基础上，订立居间服务合同。第一条居间服务，1、甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询，（2）寻找、提供并发布房源、客源信息，（3）引领买受人实地看房，（4）协助查看房屋权属证明文件，（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同；2、甲乙双方签订买卖合同时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费；第二条居间代理费，因本次交易涉及房款分批支付等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产缴纳居间代理费，即应向丙方支付居间代理费为45100元，由乙方承担，并于合同签订当日向丙方支付；第三条权利义务，1、甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费，甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效；2、丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，甲乙双方授权丙方办理网上签约手续；3、本次交易的后续手续由北京中融信担保有限公司办理，并另行签署相关合同，丙方将积极督促后续事宜的办理；第四条违约责任，……，3、在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿，丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任，甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费�，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用；……。2015年5月23日，张素梅作为出卖人与周XX作为买受人经链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：张素梅将其所有的西城区XXX号房屋（以下简称诉争房屋）出售给周XX。房屋成交价格为1720000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为330000元。周XX向张素梅交纳定金5万元。剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。周XX拟贷款金额为1200000元。张素梅应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。张素梅承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。如张素梅违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，应按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。张素梅应当在收到买受人全部购房款后5个工作日内将该房屋交付给买受人。双方同意自本同签订之日起93日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，张素梅（甲方、出卖人）、周XX（乙方、买受人）、链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，内容为：“第一条成交价格。……。第二条关于房屋交易具体事宜的约定。1、定金：乙方于2015年5月23日向甲方支付定金人民币伍万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。2、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。3、首付款：（1）乙方于2015年8月22日前将第一笔首付款人民币贰拾陆万元整（不包含前期支付全部定金人民币伍万元整）以非建委资金监管的方式支付甲方；（2）乙方于2015年8月22日前将第二笔首付款人民币伍拾贰万元整以建委资金监管的方式支付甲方。4、申请购房贷款：甲乙双方应于丙方收到评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5、权属转移登记：甲乙双方同意，在2015年8月23日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。……。6、物业交割：甲乙双方应当在甲方收到全部购房款后5个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币贰万元整作为物业交割保证金；该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。第三条税费承担。……。第四条违约责任。1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提供房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，�致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。第五条其他。……。”同日，周XX支付张素梅购房定金5万元。2015年5月25日，张素梅、周XX签订《合同变更申请单》，内容为：“追加定金4万元整，共计9万元整。首付款金额相应扣除4万元整。”同日，周XX再次支付张素梅购房定金4万元。2015年6月12日，张素梅与周XX、潘XX办理了网签手续，网签合同上出卖人为张素梅、买受人为潘XX、周XX。网签合同载明：该房屋成交价格为1720000元，其中自有交易结算资金为720000元，买受人应将房价款720000元存入北京市西城区房屋管理局存量房自有交易资金监管账户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金账户内的监管资金划一次性转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中的约定的卖方收款账户。买受人申办抵押贷款，贷款金额为1000000元。该网签合同上没有买卖双方的签字。2015年8月24日，周XX与链家公司、北京中融信担保有限公司签订了《融信托管协议》，周XX将购房款94万元存入了北京中融信担保有限公司的账户，张素梅未在该协议上签字。2015年，周XX、潘XX将张素梅及链家公司起诉至本院，请求解除其与张素梅之间的《北京市存量房屋买卖合同》，要求张素梅退还已支付的购房款9万元、支付违约金41万元、赔偿中介费45100元。张素梅反诉请求解除双方的《北京市存量房屋买卖合同》，要求周XX、潘XX支付�约金41万元。本院查明：张素梅与张XX系夫妻关系，诉争房屋登记在张素梅名下，属于张素梅与张XX的夫妻共同财产，张XX与张素梅育有四名子女，张XX于2008年死亡，死亡后，诉争房屋未进行继承；2015年6月1日，因购买诉争房屋，周XX向链家公司支付居间代理费45100元，向北京中融信担保有限公司支付保障服务费10250元，代收评估费150元；张素梅主张诉争房屋具有其他四个子女的份额，链家公司知道该情况，现四个子女对诉争房屋的买卖行为具有不同意见；链家公司陈述双方签订合同时，该公司已告知周XX、潘XX诉争房屋有其他共有人的情况，双方合同履行过程中周XX一直积极配合，但张素梅因房屋出售价格低不想将房屋出售给周XX、潘XX；周XX、潘XX主张签订合同时，链家公司并未告知其诉争房屋存在其他共有人的情况。本院经审理后认为，诉争房屋系张素梅与张XX的夫�共同财产，张XX去世后，该房屋未进行继承，该房屋应属于张素梅及其四个子女的共同共有财产，由于张素梅认可在出售诉争房屋时未经过其他共有人的同意，故张素梅并无处分诉争房屋的权利，双方签订的房屋买卖合同已无法履行，2015年11月27日作出（2015）西民初字第28347号民事判决，判令：确认张素梅与周XX、潘XX签订的关于北京市西城区XXX号房屋的买卖合同于2015年10月23日解除；张素梅退还周XX、潘XX已付购房款9万元；张素梅支付周XX、潘XX违约金25万元；张素梅赔付周XX、潘XX中介费45100元；驳回了双方的其他请求。判决后，张素梅提起上诉，北京市第二中级人民法院终审维持了一审的判决，驳回了上诉。2016年6月6日，本院向张素梅发送执行通知，要求张素梅依据（2015）西民初字第28347号民事判决的内容，交纳案款385100元及加倍支付迟延履行债务利息、�件受理费3628元、执行费5678元。2016年9月12日，张素梅向本院交纳了案款39万元。本院认为，张素梅与链家公司签订的《居间服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。链家公司作为专业的房产经纪公司，在为张素梅提供房屋出售的居间服务时，不但应当了解交易房屋的产权情况，判断房屋是否能够上市交易，还应尽到充分的风险提示告知义务。本案中，链家公司虽陈述交易时张素梅告知链家公司涉案房屋系其一人所有，但在周XX、潘XX与张素梅的诉讼中，链家公司曾陈述双方签订合同时，该公司已告知周XX、潘XX诉争房屋有其他共有权人的情况，此陈述足以证明链家公司明知张素梅并非涉案房屋唯一产权人。链家公司在未取得其他共有权人同意及委托的情况下，促成张�梅与周XX、潘XX签订房屋买卖合同，致使房屋买卖合同因其他产权人不同意履行合同，而导致合同解除，张素梅对周XX、潘XX做出赔偿，由此造成了张素梅的损失，链家公司未尽善良居间义务，对此应当承担相应的赔偿责任。张素梅明知涉案房屋存在其他共有权人，在未经其他共有权人同意的情况下，委托链家公司出售涉案房屋，与周XX、潘XX签订房屋买卖合同，其对损失的发生存在一定的过错，也应当承担相应的责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京链家房地产经纪有限公司赔偿原告张素梅居间费损失22550元。二、自本判决生效之日起七日内，被告北京链家房地产经纪有限公司赔偿原告张素梅违约金损失125000元。三、自本判决生效之日起七日内，被告北京链家房地产经纪有限公司赔偿原告张素梅诉讼费损失1814元。四、驳回原告张素梅的其他诉讼请求。如果被告北京链家房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2972元，由张素梅负担1539元（本院予以免除），由北京链家房地产经纪有限公司负担1433元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上�案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判员 韩 涛二〇一七年十月十一日书记员 黄翌翾