上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民五（商）初字第141号
原告上海农村商业银行股份有限公司虹口支行。
负责人张伟昌。
委托代理人赵耀荣，上海嘉之会律师事务所律师。
委托代理人顾誉志，上海嘉之会律师事务所律师。
被告上海新草广告有限公司。
法定代表人唐燕。
委托代理人姜芸华。
被告唐军。
被告唐雨欣。
被告唐燕。
委托代理人姜芸华。
被告冯建。
被告唐军、唐雨欣、冯建的共同委托代理人夏培蓉，女，户籍地上海市普陀区中山北路陆家宅后村***号。
原告上海农村商业银行股份有限公司虹口支行与被告上海新草广告有限公司（以下简称新草公司）、唐军、唐雨欣、唐燕、冯建金融借款合同、保证合同、抵押合同纠纷一案，本案受理后，依法由审判员张毅独任审判，延长一个月审限以简易程序公开进行了审理。原告委托代理人顾誉志律师，被告新草公司、唐燕的委托代理人姜芸华，被告唐军、唐雨欣、冯建的委托代理人夏培蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年2月6日，原告与被告新草公司签订《借款合同》，约定借款人为新草公司，贷款人为原告，借款种类为短期流动资金贷款，用途为支付广告费，借款金额为300万元，期限自2012年2月9日起至2013年2月8日止，具体以借款凭证所载的日期为准；借款利率为中国人民银行公布的同期一年期人民币贷款基准利率基础上上浮22%；借款按季结息，结息日为每季末月的二十日，借款人须于每一结息日次日付息；逾期贷款罚息利率为在本合同约定的借款利率基础上加收40％；对借款人的应付未付利息，贷款人按逾期贷款罚息利率计收复利；借款人违反本合同的任何约定，或者出现其他贷款人认为足以影响借款安全的不利行为或情形的，贷款人可以停止发放借款和／或提前收回借款；借款人违约的，贷款人有权要求借款人承担贷款人为实现债权而支付的所有费用，包括但不限于借款人应当承担的贷款人为此支付的律师费、诉讼费、保全费及其他实现债权的费用等。
同日，原告与被告唐军、唐雨欣签订《抵押合同》，约定抵押权人为原告，抵押人为唐雨欣、唐军，为确保债务人新草公司与抵押权人签订的《借款合同》的切实履行，抵押人愿意为债务人依《借款合同》与抵押权人所形成的债务提供抵押担保，抵押物为上海市东兰路XXX弄XXX号XXX室、康定路XXX号XXX室房产；抵押担保的范围包括《借款合同》项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、借款手续费、债权实现费（包括但不限于催收费用、诉讼费、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、拍卖费、执行费、律师费、差旅费等）等。
2012年2月9日，被告唐燕、唐雨欣、冯建向原告出具《个人保证担保函》，称鉴于被担保人新草公司与原告签订的《借款合同》，保证人唐燕、唐雨欣、冯建自愿为被担保人提供担保；保证方式为连带责任保证，若本保证担保函下有多个保证人的，各保证人就全部被担保债务向债权人承担连带责任；保证的范围均为被担保人在《借款合同》项下的主债务及由此产生的利息、罚息、复利、违约金、赔偿金和原告实现债权的全部费用（包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、律师费等）；借款的保证期间为《借款合同》项下的主债务履行届满之日起二年等。
2012年2月12日、13日，原、被告至房地产登记部门办理了抵押房屋的抵押登记，取得了《上海市房地产登记证明抵押权登记（房地产抵押（现房）》。2012年2月13日，原告按约向新草公司发放了贷款300万元。2013年2月8日，新草公司未能按约支付借款本金及相应的利息。
2013年10月16日，原告与上海嘉之会律师事务所（以下简称律所）签订《律师聘请合同》，约定原告聘请律所代理本案诉讼，代理权限为代为调查案件、起草诉讼文书、出庭、调解、申请执行等，支付律所律师代理费23，680元等。2013年10月21日，律所出具项目为“律师费”、金额为23，680元的发票一张。现要求被告新草公司返还原告借款本金2，960，045.73元；支付借款本金2，960，045.73元自2013年2月8日起至判决生效之日止按《借款合同》约定利率、罚息利率计算的利息、罚息、复利；支付原告律师代理费23，680元；被告唐燕、唐雨欣、冯建对新草公司上述付款义务承担连带清偿责任；原告对抵押物折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿。
原告为支持其诉讼请求和事实主张提交了《借款合同》、《抵押合同》、《个人保证担保函》、《借款凭证》、《聘请律师合同》、律师服务费发票等证据材料。
五被告辩称，对原告的诉请及提供的证据没有异议，但现在还款能力有限，希望原告能减免利息。
审理中，经原告申请，本院依法裁定冻结五被告银行存款2，983，726.10元，或查封、扣押其相等价值的财产。
鉴于五被告对原告的诉请及提供的证据没有异议，本院对原告的陈述以及提供的证据予以确认。
本院认为：原告与被告新草公司签订的《借款合同》，与被告唐军、唐雨欣签订《抵押合同》均系合同双方当事人真实意思表示，依法具有法律约束力。被告唐燕、唐雨欣、冯建向原告出具的《个人保证担保函》也系出具人的真实意思表示，依法具有法律约束力。被告新草公司借款后均未能按约履行还款义务实属违约，原告要求新草公司归还原告借款本金余额并支付相应的借款利息、罚息、律师服务费，理由正当，本院应予支持。借款合同到期，原告要求被告支付利息的复利，无法律依据，本院不予支持。被告唐燕、唐雨欣、冯建应当依据其出具的《个人保证担保函》对新草公司的借款承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，可以向债务人追偿。原告要求就抵押财产享有以拍卖或者变卖所得价款优先归还上述贷款本息和实现债权费用的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第四十六条、第五十三条规定，判决如下：
一、被告上海新草广告有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告上海农村商业银行股份有限公司虹口支行借款本金2，960，045.73元，支付以借款本金为基数自2012年2月8日起至判决生效之日止按原告与被告上海新草广告有限公司签订的《借款合同》约定利率、罚息利率计算的利息、罚息，并支付律师服务费23，680元；
二、届时被告上海新草广告有限公司未按照上述付款义务履行，原告可以向法院申请强制执行，并与被告唐雨欣协议以抵押物上海市康定路XXX号XXX室房产、与被告唐军协议以抵押物上海市东兰路XXX弄XXX号XXX室房产折抵，或者向法院申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归各产权人所有，不足部分由被告上海新草广告有限公司清偿；
三、被告唐燕、唐雨欣、冯建对被告上海新草广告有限公司上述付款义务承担连带清偿责任，被告唐燕、唐雨欣、冯建承担责任后可以向被告上海新草广告有限公司追偿；
四、对原告其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费30，669.80元（原告已预交），减半收取15，334.90元、财产保全费5，000元，由五被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张毅
二〇一四年七月十六日
书记员 华靓
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
……
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。