成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金牛民初字第1038号
原告史某某，男，汉族，1976年4月24日出生，住四川省梓潼县。
委托代理人刘宇，四川法典律师事务所律师。
被告成都市。住所地：成都市上西顺城街**号。
法定代表人黄漪萍，董事长。
委托代理人吴建国，男，汉族，1958年6月11日出生，住成都市锦江区。
原告史某某与被告成都市市政房屋建设开发有限公司（以下称市政公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年12月10日受理后，依法适用简易程序，于2015年1月7日公开开庭进行了审理。原告史某某的委托代理人刘宇、被告成都市市政房屋建设开发有限公司的委托代理人吴建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月7日，原、被告鉴定《房屋买卖协议》，被告将自己购买并入住位于成都市金牛区马鞍北路＊号＊幢＊楼＊号的办公用房及马鞍北路46号15号车库出让给原告。原、被告双方约定合同价款为637320元。协议签订后，原告依约于2013年8月9日、2013年8月21日支付被告购房款共计40万元。被告也将该房屋和车库交给原告占有使用，同时还交付被告与四川金瑞实业有限公司签订的房屋及车库买卖协议、成都市温江区人民法院（2006）温江执裁字第62号《执行裁定书》等文书。履行过程中，2014年9月10日成都市中级人民法院以（2014）成民终字第3546号民事判决书判决许可他人对诉争房屋进行执行，致使原、被告签订协议的目的无法实现，给原告造成重大的损失。根据双方的约定，被告已构成违约，原告有权解除合同并要求被告按照约定支付违约金4万元。故来院请求判令：一、解除原、被告之间于2013年8月7日签订的《房屋买卖协议》；二、被告返还原告已支付的购房款40万元；三、被告支付原告违约金4万元。
被告辩称，同意解除原、被告签订的《房屋买卖协议》并返还原告已支付的购房款40万元，不同意支付原告违约金。理由是：签订协议时，被告不存在欺骗。被告将自己与开发商购买诉争房屋和车库的合同及温江法院的裁定书出示给原告看，而且协议签订后已将诉争房屋和车库交给原告使用，是因为开发商的过错导致无法办理产权证，温江法院一审判决已支持被告的意见，只是中院改判，是不可抗力。请求法院依法判决。
经审理查明，1999年9月8日，案外人四川金瑞实业有限公司与被告市政公司签订《房屋购销合同》，约定将案外人成都瑞达股份有限公司所有并委托其销售的位于成都市金牛区马鞍北路＊号＊幢＊楼＊号房屋及15号车位出卖给被告市政公司。
2013年8月7日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定被告市政公司（合同甲方）将上述房屋及马鞍北路46号15号车库出让给原告史某某（合同乙方）。合同约定总价款为637320元。合同第四条第三款约定“甲方在收到乙方支付的款项小写400000元大写肆拾万元之后起半年内，甲方应当确保将该房屋和车位产权变更登记至乙方名下”。合同第六条第四款约定“因甲方的原因致使房屋和车库发生权属争议，以及被其他人享有的，乙方不能获得该房屋或车库的，乙方有权解除本协议。甲方应承担违约责任，按照本协议乙方应付款款项的10%向乙方承担违约责任”。协议签订后，原告史某某依约于2013年8月9日、2013年8月21日支付被告市政公司购房款共计40万元。被告市政公司也将该房屋和车库交给原告史某某占有使用，同时还交付被告市政公司签订的上述《房屋购销合同》、成都市温江区人民法院（2006）温江执裁字第62号《执行裁定书》等文书。被告市政公司至今未为原告史某某办理产权变更登记手续。
另查明，2000年5月31日，案外人成都瑞达股份有限公司以马鞍北路＊号＊幢5、10、11、12层房产作为抵押物，为案外人四川金瑞实业有限公司在中国工商银行四川省分行营业部的贷款提供抵押担保，并于2000年6月5日进行他项权登记。2003年10月13日，成都市中级人民法院作出（2003）成民终字第844号民事裁定书，查封包括诉争房屋在内的上述抵押物。2011年11月29日，市政公司提出执行异议，成都市温江区人民法院作出（2006）温江执裁字第62号执行裁定书，裁定中止对诉争房屋的执行。申请执行人虽于2012年3月7日向温江区人民法院提起与市政公司执行纠纷一案，温江区人民法院于2014年4月11日作出（2012）温江民初字第449号民事判决书，驳回申请执行人的诉讼请求。申请执行人不服，提起上诉。2014年9月10日成都市中级人民法院以（2014）成民终字第3546号民事判决书，判决一、撤销温江区人民法院（2012）温江民初字第449号民事判决书；二、许可他人对诉争房屋进行执行。
上述事实有双方当事人的身份信息、房屋买卖协议、成都市温江区人民法院（2006）温江执裁字第62号《执行裁定书》、《房屋购销合同》、（2012）温江民初字第449号民事判决书、支付凭证、收据、（2014）成民终字第3546号民事判决书以及当事人的陈述在案为凭，本院予以认定。
本院认为，原告史某某与被告市政公司签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，受法律保护。《房屋买卖协议》的标的是买卖诉争房屋和车库，已因法院的生效判决无法实现，原告史某某有权解除合同，且庭审中被告市政公司同意解除该合同。因此本院确认双方签订的《房屋买卖协议》于2015年1月7日解除。解除后，被告市政公司庭审中表示同意返还原告史某某已付购房款400000元，符合法律的规定，故原告史某某要求被告市政公司返还已付房款400000的诉请成立，本院予以支持。双方争议在于被告市政公司是否依约支付原告史某某违约金40000元。被告市政公司提出抗辩称签订协议时不存在欺骗，是开发商的过错导致诉争房屋无法办理产权登记，二审改判是不可抗力，从而不同意支付违约金40000元。首先，签订协议时是否存在欺骗，是属于合同未成立时缔约过失的免责事由，不是合同成立后免除其违约责任的法定事由。其次，开发商的过错属于合同外第三人的原因，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，故第三人的原因不是免除违约责任的法定事由。最后，被告市政公司在签订合同时出具的法院裁判文书未生效，不属于不可抗力。综上被告市政公司的抗辩理由不能成立。依照双方在该合同第六条第四款约定“因甲方的原因致使房屋和车库发生权属争议，以及被其他人享有的，乙方不能获得该房屋或车库的，乙方有权解除本协议。甲方应承担违约责任，按照本协议乙方应付款款项的10%向乙方承担违约责任”，至本案起诉时，诉争房屋和车位已产生权属争议，且合同的目的已根本无法实现，故原告史某某按照已付房款400000元的10%主张被告市政公司支付违约金40000元并无不当，符合双方的约定，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：
一、成都市市政房屋建设开发有限公司与史某某签订的《房屋买卖协议》于2015年1月7日解除；
二、成都市市政房屋建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付史某某已付房款400000元；
三、成都市市政房屋建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付史某某违约金40000元。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8000元，减半收取4000元，由成都市市政房屋建设开发有限公司负担（此款已由史某某预交，成都市市政房屋建设开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给史某某）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 许小平
二〇一五年一月八日
书 记 员 柳 姗