吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）长民二初字第8号原告潘禹帆，女，汉族，1977年1月16日生，住长春市宽城区。委托代理人代晓薇，北京东易（长春）律师事务所律师。委托代理人董奎星，长春市朝阳区桂林法律服务所法律工作者。被告长春建工集团有限公司，住所长春市南关区南环路1655号卫星大厦写字楼辅楼2层219室。法定代表人王永君，该公司总经理。委托代理人李志，该公司工作人员。委托代理人戴国强，该公司法律顾问。原告潘禹帆与被告长春建工集团有限公司（以下简称建工集团）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告潘禹帆及其委托代理人董奎星、代晓薇，被告建工集团的委托代理人李志、戴国强参加了本案的第一次庭审；原告潘禹帆的委托代理人代晓薇，被告建工集团的委托代理人李志、戴国强参加了本案的第二次庭审。本案现已审理终结。原告潘禹帆诉称：原告于2009年5月28日在长春市蓝星房地产开发有限公司购买了位于长春市绿园区春城大街7号蓝星综合楼1号楼11号门市房，面积为150.48平方米，并于当日全额支付了房款451440元。长春市蓝星房地产开发有限公司与原告潘禹帆签署了房屋销售合同并附上图纸两份，且有交付房款的票据。（2011）长民一初字第18号民事判决书判决被告对坐落于长春市绿园区春城大街7号的蓝星一号楼享有优先受偿权，但其优先受偿权不得对抗已经交付全部或大部分购房款的买受人。但长春市中级人民法院司法辅助办公室于2014年1月29日发布拍卖公告，对蓝星7号楼的商用门市房及土地使用权整体进行拍卖，与相关规定相违背。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，消费者支付购买商品的全部或者大部分款项后，承包人就该商品享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。原告对于其购买的蓝星7号楼的11号门市房，属于（2011）长民一初字第18号民事判决书中写明的已经交付全部或大部分购房款的买受人。所以，被告的优先受偿权不能对抗已交付全部房款的原告的合法权利。长春市中级人民法院（2014）长执字第9号执行裁定书认为原告潘禹帆不属于消费者，属于认定事实错误、适用法律错误，商品房包括住宅、商业用房。而且，从法律意义上讲，消费者应该是为个人的目的购买或使用商品和接受服务的社会成员。所以，（2014）长执字第9号执行裁定书认为上诉人所购买的门市房没有实际交付且不属于消费者，其权利不能对抗承包人的优先权的说法属于认定事实错误、适用法律错误。现原告诉至法院，请求法院依法判令被告停止对位于长春市绿园区春城大街7号蓝星综合楼1号楼11号门市的执行。被告建工集团答辩称：我公司认为原告不是合法买受人，合同是无效的，没有阻止执行的法定理由，理由如下，1、该房屋买卖合同是无效的，是指蓝星公司与原告潘禹帆之间的商品房买卖合同，法律依据是最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释（2003）7号第二条明确规定出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，事实上到目前庭审为止，原告所谓购买的商品房都没有办理预售许可证明，更没有对该房进行验收过程，其该房从未发生过除答辩人之外的任何转移、占有、交付、使用的问题，就更不存在所有权之说，因为它不符合所有权的四项职能；2、城市商品房预售管理办法住宅建设部2001年8月15日部令第95号第六条明确规定，商品房预售实行许可证制度，未经许可的买卖合同无效；3、依据我公司与蓝星公司达成的补充协议及执行和解协议的约定，蓝星公司无权销售1号楼的全部房产；4、原告人所提供的购房合同不是商品房买卖预售合同，只能算是订购意向草本，而此行为按国家建设部、国家工商总局、吉林省建设厅、省工商局要求必须要用规范正规合同，正规合同实施的时间是2001年3月开始的；5、原告方没有向法庭提供购买商品房的正规税检发票，没有以上两种合同发票，只能说明没有进行商品房买卖交易，更不存在所谓的交接过程，原告与蓝星公司之间只能是债务关系，而且据蓝星公司工作人员介绍，原告与蓝星公司之间是民间高利借贷关系，而非实质意义上的商品房买卖关系；6、原告所谓购买的时间是在中院对该房的查封时间，也属无效合同。原告潘禹帆为支持自己的主张提供以下证据：证据一、被告的企业机读档案资料原件一份，证明：被告的主体资格。证据二、长春市中级人民法院执行裁定书（2014）长执异字第9号原件一份，证明：原告已依据法定程序提起案外人执行异议，被驳回异议请求的事实。证据三、（2014）长执异字第9号送达回证复印件一份，证明：原告在法定期限内提起执行异议之诉。证据四、2009年10月28日潘禹帆与长春市蓝星房地产开发有限公司签订的房屋销售合同及图纸原件各一份，证明：原告潘禹帆与2009年10月28日以451440元的价格购买长春市蓝星房地产开发有限公司位于长春市绿园区春城大街7号蓝星综合楼1号楼11号门市房的事实。证据五、2009年10月28日长春市蓝星房地产开发有限公司出具的收据原件一份，证明：原告购买的蓝星综合1号楼11号门市已交付全部房款。证据六、2011年3月22日长春市蓝星房地产开发有限公司和原告签订的房屋交接书原件一份，证明：原告已经实际占有和使用该房屋。证据七、吉林省长春市中级人民法院（2011）长民一初字第18号民事判决书复印件一份，证明：长春建工集团有限公司对坐落于长春市绿园区春城大街7号的蓝星一号楼享有优先受偿权，但其优先受偿权不得对抗已将交付或大部分购房款的买受人。被告对以上七份证据的质证意见为：对证据一、证据二、证据三的真实性及要证明的问题均无异议。对证据四真实性及证明事项均有异议，房屋购买的时间是在没有销售许可证的情况下，是违法的，依据建工集团和蓝星公司签订的补充协议，蓝星公司无权出售房屋，而且房屋出卖时间是在中级人民法院对房屋进行查封的期间。对证据五真实性及证明事项均有异议，收据是临时代开联，不符合商品房销售关于房屋收据的相关规定，不是正规收据，并且不带税检章；没有汇款凭证，按照相关规定，大额汇款必须有汇款凭证，收据联不能单独使用；据我方了解，蓝星公司与原告之间原来是放款的关系，蓝星公司的法定代表人被抓之后，公司出现问题，原告与蓝星公司之间转变了放款形式，由房屋抵押变成了房屋买卖，关于这部分我们没有证据，在了解的时候，蓝星公司的工作人员说证据仅向法院提供。对证据六真实性及证明事项均有异议，房屋交接书在提执行异议时没有，并且时间在蓝星已经交接给我们之后，市政府文件已经证明房屋已抵偿给建工集团。对证据七的真实性及要证明的问题均无异议。合议庭认为，对于原告提交的以上证据，被告对真实性无异议的部分本合议庭亦予以确认，对于证据四及证据五虽然被告对真实性予以否认，但是亦没有提供证据证明。被告为支持自己的主张提供以下证据：证据一、（2011）长民一初字第18号民事判决复印件一份，证明：建工集团的权利取得方式合法，权利来源于该份判决，优先受偿取得1号楼。证据二、执行和解协议复印件一份，证明：证明蓝星公司已将1号楼8号、11号商铺在偿付之内，已经偿付给建工集团。证据三、2009年6月10日补充协议复印件一份，证明：蓝星公司无权销售房屋。证据四、长春市建工集团与蓝星公司的结算发票复印件两张。证明：所结算的价格是按照和解协议的数额开具的。证据五、市政府征收中心文件复印件一份，证明：证明1号楼商铺16套已抵给建工集团，包括原告所提的8号和11号。证据六、蓝星一号楼钥匙交接情况说明复印件一份，证明：交接的钥匙包括8号和11号商铺。证据七、长春中院执行局执行异议裁定复印件两份，分别为（2014）长执异字第24号、第9号，证明：执行异议已被中院执行局依法驳回。证据八、长春市中院查封公告及2008长执恢字第45号民事裁定书，复印件一份，（2008）长执恢字第45号，证明：原告所买的商铺是在查封其间，查封时间是2009年7月，购买的时间是2010年10月28日。证据九、商品房买卖合同格式文本一份及商品房销售发票三张，证明：原告与蓝星公司所签订的只是草本，依据相关规定，商品房买卖合同必须使用正规文本，并且必须经产权机关的登记备案。原告对以上六份证据的质证意见为：对证据一的真实性没有异议，对证明问题有异议，该判决已经注明被告的优先受偿权不能对抗已交付全部或大部分购房款的买受人。对证据二、证据三的真实性没有异议，对证明问题有异议，根据合同的相对性，合同仅对于双方发生效力，合同的内容不能约束原告。对证据四真实性及证明事项均没有异议。对证据五的真实性没有异议，对证明问题有异议，紧急汇报不具有法律强制力。对证据六的真实性没有异议，对证明问题有异议，原告于2011年3月22日对于该房屋已经做了交接。对证据七真实性及证明事项均没有异议。对证据八的真实性没有异议，对证明问题有异议，原告的8号门市购买时间是在2009年5月28日，裁定生效日期不确定。对证据九的真实性没有异议，对证明问题有异议，该份证明与本案的诉讼请求没有直接关系，如果按被告所说被告与蓝星房地产所承包的施工合同根本不具备法律效力，蓝星房地产在施工过程中根本没有取得相关部门的审批，被告也没有在承包过程中进行招投标及各项手续，至于蓝星房地产与原告之间的买卖是双方当事人真实意思的体现，更何况原告已交付款项，蓝星房地产已交付房屋，与房屋的买卖文本没有关系。合议庭认为，对于被告提供的证据中原告对真实性无异议的部分予以确认。结合当事人陈述及相关证据，本院认定以下案件事实：因建设施工合同纠纷建工集团向我院起诉要求长春市蓝星房地产开发有限公司（以下简称蓝星公司）给付工程款并确认对包括本案争议房产在内的蓝星一号综合楼工程享有优先受偿权。本院受理后于2011年11月11日作出（2011）长民一初字第18号民事判决书，判决结果为：一、被告蓝星公司于本判决生效后立即给付原告建工集团工程款11059954.17元；二、原告建工集团对坐落于长春市绿园区春城大街7号的蓝星一号楼享有优先受偿权，但其优先受偿权不得对抗已经交付全部或者大部分购房款的买受人；三、案件受理费93800元由被告蓝星公司负担。后建工集团于2011年12月7日申请执行，执行过程中，2012年1月13日本院公告查封了作为被执行人蓝星公司所有的位于长春市春城大街7号蓝星综合楼（即1号综合楼）一、二层（一、二层A-D-5-11轴建筑面积449.88平方米、一、二A-D-11-13轴建筑面积283.68平方米扣除）建筑面积2530.44平方米房屋（无产权），查封期限为2012年1月13日至2014年1月12日。后2014年1月10日本院公告续封了蓝星综合楼（即1号综合楼）一、二层（建筑面积2530.44平方米，3-16号商用门市房），查封期限为2014年1月10日至2015年1月9日。另查明，本案原告潘禹帆在2010年10月28日与蓝星公司签订《房屋销售合同》，合同记载：潘禹帆以451440.00元购买蓝星公司蓝星综合楼（即1号综合楼）11号门市房，面积150.48平方米。且同日，蓝星公司为潘禹帆出具了加盖有蓝星公司公章的收据一张，记载“2010年10月28日，人民币肆拾伍万壹仟肆佰肆拾元￥451,440元，上款系购门市房款”。2011年3月22日潘禹帆与蓝星公司签订房屋交接书，约定“一、由于甲方（蓝星公司）资金问题，现房屋没有全部施工完毕，按现状交给乙方。由于乙方自行完善，费用由乙方垫付，从甲方房款中扣除。二、现有状况甲乙双方按现场的实物为准，乙方另行施工以票据和实物为准…。”庭审中，原告潘禹帆对于“你方对诉争的两套房屋称有过实际占有，除房屋交接之外针对实际占有是否还有证据向法庭出示”的问题，回答如下：“没有证据出示”。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，系原告潘禹帆作为执行程序的案外人对本院作出的驳回其执行异议的裁定不服提起的诉讼，那么原告就应举证证明其对本案争议财产有足以阻却本案被告建工集团执行的实体权利。被告建工集团对本案争议财产申请执行依据的是本院（2011）长民一初字第18号民事判决，该判决确认了建工集团作为工程的承包方对包括本案争议房产在内的坐落于长春市绿园区春城大街7号的蓝星一号楼享有优先受偿权，但同时明确被告建工集团所享有的优先受偿权不得对抗已经交付全部或大部分购房款的买受人。原告认为其即属于已经交付了全部购房款的买受人，并据此请求法院停止对争议房产的执行。依据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复中的“消费者”的含义应与《中华人民共和国消费者权益保护法》中规定的“消费者”的含义相同，即应为为生活消费需要购买商品房的消费者，而不应包括为经营目的购买商品房的消费者。法律将该“消费者”的范围限定在为生活消费的目的就是限制只有当消费者的利益属于生存利益时才具有排除承包方优先受偿权的效力。而当消费者的利益属于经营利益，且针对争议房产又未享有所有权的情况下，那么该消费者的经营利益就不具有排除承包方优先受偿权的效力。故本案中，潘禹帆购买的本案争议房产属于用于经营的门市房，而潘禹帆对本案争议房产并不享有所有权，故其主张依据该条阻却被告对争议房产的执行的诉讼请求不能得到法律保护。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告潘禹帆诉讼请求。案件受理费8072.00元，由原告潘禹帆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长 郭 宇代理审判员 肖 瑶代理审判员 姚筱玲二〇一五年一月二十一日书 记 员 颜炳红