甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庆西民初字第1447号
原告顾海涛（反诉被告）。
委托代理人贾进银。
委托代理人吴向阳，甘肃拓原律师事务所律师。
被告徐福国（反诉原告）。
委托代理人吴建东，系徳宇浩实业集团有限公司法律顾问。
原告顾海涛与被告徐福国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顾海涛未到庭参加诉讼，其委托代理人贾进银、吴向阳到庭参加了诉讼，被告徐福国未到庭参加诉讼，其委托代理人吴建东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告顾海涛诉称：2012年3月2日及同年5月17日，原告和被告分别签署了《房屋租赁合同�及《房屋租赁补充协议》，通过两份协议约定将原告有权处分的西峰区工业园区66号院落内部分房屋出租给被告使用，对租赁房屋、价款、支付时间等做了具体约定。但承租房屋的租金及租赁房屋的范围，在实际履行中进行了变更，或有书面补充协议变更，或有事实变更，双方均没有异议。被告租得该房屋后搬至该处办公，实际使用面积北楼1964.28平方米，东院平房约60平方米。被告在合同签订之初，缴纳了50万元租金后，拒绝支付剩余租金。原告多次委托相关人员前往索要，均无果而返。本案出租房屋确实未取得建设工程规划许可证，且在城市规划区域范围内，故向法院起诉要求：1、判处由被告向原告支付拖欠的房屋占有使用费205220元（房屋占有使用费从2012年6月1日计算至2014年12月1日），以及从2012年12月1日至实际交房之日的房屋占有使用费；2、确认原告与被告之间的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》无效，被告立即返还所占用的房屋；3、判处被告将使用房屋恢复原状；4、诉讼费用由被告承担。
被告徐福国答辩并反诉称：2012年3月2日，我与被反诉人经过充分协商，签订了《房屋租赁合同》，约定将位于庆阳市西峰区工业园66号院落出租给反诉人使用。院内的租赁物范围为：办公楼两栋、工房一栋、锅炉、车库、门房、餐厅以及整个院子所有附着物；所有上水和下水的所有设备，所有电力设施和暖气设施。合同第五条第一项还约定，被反诉人必须在2012年4月1日前将房屋应反诉人要求装修完毕，以达到使用目的为准。具体为修建公共厕所、房屋的内外墙壁粉刷、院子的水泥硬化、大门为电动不锈钢伸缩门……同时，合同对租金标准、支付期限及租赁期限均做了约定。合同签订后，反诉人按约定期限及标准向�反诉人支付了50万元租金和5万元保证金。但被反诉人迟迟不按合同约定履行上述义务。双方协商后被反诉人又提出不能按照原合同约定交付全部租赁物，在原基础上将西办公楼和其中的两间车库留给他们使用，给反诉人少10万元租金。因反诉人当时房租租赁期届满，急于用房，无奈答应被反诉人要求，于2012年5月17日就该协商意见订立了《房屋租赁补充协议》。补充协议签订的第二日，反诉人即与他人签订了《装饰装修施工合同》，开始装修所租赁房屋。此时，被反诉人才开始硬化院坪，安装电动门。被反诉人始终未按合同约定修建公共厕所、粉刷墙壁。反诉人花费115万元将院内北边的房屋装修完毕，被反诉人仍不愿交付院内的其他租赁物，按合同约定迟交其他房屋长达6个月之久。至今仍将院内的锅炉房、餐厅、门房以及门房隔壁的其他房屋留置自己使用，也没有�补充约定向反诉人退还第一年多收的10万元租金。为此，双方才在第二年租金交付上发生争议。另外，反诉人是利用所租的房屋作为公司办公用房的，申办公司期间，被反诉人拒不向反诉人提供房屋产权证明的相关证件复印件。承租期间，随意停止供水、供电，致使反诉人公司无法正常办公，无法实际继续使用该房屋。故提起反诉要求：1、驳回被反诉人的诉讼请求；2、确认反诉人与被反诉人订立的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》无效；3、被反诉人返还其收取的保证金5万元及第一年多收的10万元租金；4、被反诉人赔偿反诉人因合同无效导致的房屋装修损失115万元（评估结果确定后，该请求以评估的现值为准）；5、被反诉人承担本案的诉讼费及反诉费。
经审理查明：2012年3月2日，顾海涛与徐福国签订了《房屋租赁合同》，将位于庆阳市西峰区�业园区66号院落出租给徐福国作为办公、居住用房和库房。租赁物范围为“1、位于庆阳市西峰区工业园66号院（包含办公楼两栋、工房一栋、锅炉、车库、门房、餐厅以及整个院子所有附着物）；2、所有上水和下水的所有设备、所有电力设施和暖气设施；3、此院内必须给甲方留用办公套房一处，用于甲方负责人办公使用。”合同约定“……本合同履行期限为三年，履行期为2012年4月1日至2015年4月1日止……以上所有租赁物合计每年租金为伍拾万元整。双方订立本合同后乙方（徐福国）向甲方（顾海涛）支付保证金并支付当年的租金，甲方出具租赁收据。甲方收到租金后合同生效，乙方必须在每年合同履行之日（4月1日）前一个月内一次性付清本年度租赁费。”2012年5月17日，双方协商后签订了《房屋租赁补充协议》，约定“乙方（徐福国）所租甲方（顾海涛）位于西�区工业园66号院落，因甲方需求现将西办公楼一栋留给甲方使用，并给甲方留用车库两间。在遵守2012年3月2日签订的房屋租赁合同的基础上，根据实际情况将原合同每年伍拾万元的租费变为肆拾万元，特补充此协议。租用时间从2012年6月1日起……此协议与2012年3月2日签订的合同均具有同等法律效力……”合同签订后，徐福国向顾海涛交付了50万元租金及5万元保证金，顾海涛向徐福国交付了房屋并出具了收款收据。随后，徐福国即对所租赁的房屋进行了装修。此后，徐福国再未按照合同约定向顾海涛交付租金，顾海涛多次索要未果后向本院提起诉讼。审理中，顾海涛与徐福国对实际交付使用的房屋为院内面积1964.28㎡北楼及东院60㎡的3间平房均予以认可；对房屋租赁费自2012年6月1日起开始计算，均予以认可。审理过程中，因顾海涛申请对位于庆阳市西峰工业园区66号院�面积为1964.28㎡北楼及东院3间平房60㎡的租赁价值进行评估，由庆阳市中级人民法院委托，甘肃众城价格评估有限责任公司评估，于2014年10月28日作出甘众城评字第（2014）138号价格评估报告书，价格评估结论：价格评估对象在评估基准日2014年9月16日得租赁价值为：￥282088元／年，大写（人民币）：贰拾捌万贰仟零捌拾捌元整。该项评估费用为15000元。因徐福国申请对位于庆阳市西峰区工业园区66号院内面积1964.28㎡北楼及东院3间平房60㎡的装修价值评估，由庆阳市中级人民法院委托，甘肃众城价格评估有限责任公司评估，于2014年10月28日作出甘众城评字第（2014）139号价格评估报告书，价格评估结论：价格评估对象在评估基准日2014年9月16日的装修价值无争议部分评估价值271058元（大写：贰拾柒万壹仟零伍拾捌元整），有争议部分（建筑面积1964.28㎡北楼内墙粉刷）评估价值34480元（大写：叁万肆仟肆佰捌拾元整）。该项评估费用为30000元。顾海涛对上述两份价格评估报告书均无异议，但提出装修有争议部分即北楼内墙粉刷由自己完成；徐福国对上述两份价格评估报告书均无异议，但提出装修有争议部分即北楼内墙面因原来的粉刷不够白，自己重新进行了粉刷。双方对自己的主张均无提供相应的证据证明。另查，顾海涛向徐福国租赁的庆阳市西峰区工业园区66号院落位于庆阳市城市总体规划范围内，建设房屋至今未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准；顾海涛与徐福国签订的合同约定徐福国不能擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，但对房屋的装修未进行约定。
以上事实，有原、被告陈述，有《房屋租赁合同》复印件、《房屋租赁补充协议》复印件、收款收据复印件两份、《装饰装修施工合同》复印件附卷，本�予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告顾海涛与被告徐福国签订的《房屋租赁合同》，将位于庆阳市西峰区工业园区66号院落出租给被告徐福国，因合同所涉及的房屋至今未办理建设工程规划许可证，也未经主管部门批准，故双方签订的合同无效。被告徐福国通过该合同取得的房屋因合同无效，应当返还给原告顾海涛。合同签订后，被告徐福国至今仍实际占有使用原告顾海涛所有的庆阳市西峰区工业园区66号院内面积1964.28㎡北楼及东院�积60㎡的3间平房，现原告顾海涛要求被告徐福国支付房屋占有使用费至实际交房之日，符合法律规定，应予支持。房屋占有使用费的计算，应以价格评估报告书得出的租赁价值为依据，自2012年6月1日起计算至被告徐福国实际交回房屋之日止。合同签订后，被告徐福国即对所租赁的房屋进行了装修，原告顾海涛虽称被告徐福国装修未经自己同意，但徐福国所租赁房屋与顾海涛办公楼同在一个院子，面积为1964.28㎡的北楼及东院面积60㎡的3间平房的装修不可能一天完成，原告顾海涛未明确表示反对被告徐福国对所租赁房屋进行装修，故应当认为原告顾海涛默示同意被告徐福国对房屋进行装修，所以现在原告顾海涛要求被告徐福国将房屋恢复原状的请求，不符合法律规定，不予支持。因为原告顾海涛明知自己的房屋位于庆阳市城市规划范围内，在未取得建设工程规划许可�的情况下将房屋租赁给被告徐福国，故原告顾海涛对合同无效存在过错，应当承担因合同无效导致的被告徐福国的房屋装修损失。又因原告顾海涛与被告徐福国签订的《房屋租赁合同》期限为2012年6月1日起至2015年4月1日止，合同已经实际履行了两年六个月时间，履行期限实际剩余四个月时间，可以酌情对被告徐福国的装修损失进行赔偿。关于所租赁房屋装修双方存在争议的部分，即建筑面积1964.28㎡北楼内墙面粉刷，因双方均未提供相应的证据证明自己的主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对双方有争议部分的装修酌情予以处理�依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
原告顾海涛（反诉被告）与被告徐福国（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》无效；
限被告徐福国（反诉原告）在判决书发生效力后15日内交回原告顾海涛（反诉被告）所有的位于庆阳市西峰区工业园区66号院内面积1964.28㎡的北楼及东院面积60㎡的3间平房；
由被告徐福国（反诉原告）向原告顾海涛（反诉被告）支付位于庆阳市西峰区工业园区66号院内面积1964.28㎡的北楼及东院60㎡的3间平房的房屋占有使用费，按照每年282088万元的标准自2012年6月1日起计算至实际交回房屋之日止（扣除已支付的�屋租赁50万元及保证金5万元）；
原告顾海涛（反诉被告）赔偿被告徐福国（反诉原告）因合同无效导致的房屋装修无争议部分损失189740.6元，有争议部分损失12068元。
驳回原告顾海涛（反诉被告）的其他诉讼请求；
驳回被告徐福国（反诉原告）的其他诉讼请求；
以上判决书第三、四项内容，限判决书发生法律效力后10日内履行完毕。
如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4731元，反诉费8250元，评估费用45000元，共计57981元，由原告顾海涛（反诉被告）负担28990元，由被告徐福国（反诉原告）负担28991元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对�当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审 判 长 曹晓平
代理审判员 廉亚利
人民陪审员 李 伟
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 罗世东
本案引用的法律条文：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。