广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第885号
上诉人（原审原告）：蒋训良。
委托代理人：罗美连，广西中钧律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：柏桂英。
委托代理人：叶大禧，广西大航律师事务所律师。
原审第三人：广西逸锦酒店有限公司。
法定代表人：黄勤，经理。
上诉人蒋训良因与上诉人柏桂英、原审第三人广西逸锦酒店有限公司租赁纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第1680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月8日受理后，依法组成合议庭，并于2015年6月23日公开开庭进行审理。上诉人蒋训良的委托代理人罗美连，上诉人柏桂英的委托代理人叶大禧到庭参加诉讼。原审第三人广西逸锦酒店有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年8月28日，蒋训良与南
宁市江南区新屋村四组签订场地租赁合同书一份。南宁市江南区新屋村四组将位于南宁市江南区××五一中路××25—19至××25—26号出租给蒋训良改建使用，租赁期限为20年。土地所有权人为南宁市江南区新屋村，土地所有权证号为南宁市集有（2011）第××××105122号，土地所有权证记载，使用集体所有权土地进行非农建设时，仍须依法办理建设用地审批手续。
另查明，2011年11月24日，蒋训良与柏桂英签订房
屋租赁合同一份。蒋训良将位于南宁市江南区××五一中路××25—19至××25—26号新屋村四组综合楼第一层、三层至七层房屋租赁给柏桂英经营使用，租期20年，即2011年11月24日至2031年8月31日止。每一年租金为146万元，并向蒋训良交纳押金10万元，先交后租，签订合同后，一次性付清第一年的租金146万元，以后交纳时间为每年的4月5日前付清当年租金，租赁税由柏桂英承担，第六年起每五年租金提增10％，最后一年按实际租期为准计算租金，租赁到期后，在柏桂英不违约的情况下，蒋训良将押金退还给柏桂英。柏桂英装修时间为签订合同之日起至2012年3月31日止，装修时间免交租金。双方约定，蒋训良有义务协助柏桂英办理经营所需的消防、营业执照等手续，费用由柏桂英承担。合同签订后，蒋训良将房屋交付给柏桂英使用，柏桂英将第一年的租金146万元及押金10万元交付给蒋训良。后柏桂英将租赁房屋用于经营广西逸锦酒店有限公司即第三人，法定代表人黄勤，公司成立日期为2013年7月8日，公司股东一为黄勤（黄勤与柏桂英系夫妻关系），认缴出资180万元，占90%，实缴出资40万元，股东二为杨丽莉，认缴出资20万元，占10%，实缴出资0万元。公司经营范围为旅馆业，对娱乐业、餐饮业的投资。蒋训良委托农劲峰为广西逸锦酒店有限公司办理消防安全检查合格证，2012年10月23日南宁市公安消防支队关于建设工程消防设计备查材料受理凭证注明：根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，你单位备案的逸锦酒店工程消防工程备案（备案号为450000WSJl2001××××3857）消防设计检查，提供了下列材料：1、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件；2、新建扩建工程的建设工程规划许可证明文件；3、设计单位资质证明文件；4、消防设计文件。经审查，材料符合规定，予以受理。申报人为农劲峰。广西逸锦酒店有限公司于2013年3月21日取得消防安全检查合格证，该证注明：公众聚集场所投入使用、营业前需取得消防安全检查合格证。蒋训良就出租房屋未取得建设工程规划许可证。一审法院经审理认为：依据法律规定，蒋训良就出租房
屋未取得建设规划许可证，故蒋训良与柏桂英签订的房屋租赁合同无效。为了一并处理合同无效涉及到的返还财产及损失赔偿等问题，一审法院已向蒋训良、柏桂英双方释明，蒋训良、柏桂英签订的合同因违反法律相关规定为无效合同，提示蒋训良依据合同无效是否变更诉讼请求与柏桂英及广西逸锦酒店有限公司依据合同无效是否提起反诉请求。蒋训良依据合同无效变更了诉讼请求，但柏桂英及广西逸锦酒店有限公司未提起反诉请求。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故柏桂英应将依据合同取得的租赁房屋返还给蒋训良。柏桂英丈夫黄勤将租赁房屋为广西逸锦酒店有限公司经营使用，现柏桂英对蒋训良承担返还房屋义务，广西逸锦酒店有限公司占有房屋的权利缺失，广西逸锦酒店有限公司亦应承担腾迁义务。房屋租赁合同无效，蒋训良请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，符合法律规定，但柏桂英已向蒋训良交付一年的租金146万元及押金10万元，相应的部分应予以扣除。关于房屋占有使用费计付时间问题，蒋训良于2011年11月24日将租赁房屋交付给柏桂英占用使用，但双方约定柏桂英装修时间即签订合同之日起至2012年3月31日止免交租金，且双方约定蒋训良有义务协助柏桂英办理经营所需的消防、营业执照等手续，但因出租房屋未取得建设工程规划许可证，柏桂英于2013年3月21日才取得消防安全检查合格证，致使柏桂英无法在取得消防安全检查合格证之前经营使用承租房屋，从公平合理的原则考虑，房屋占有使用费从2013年3月21日计算为宜。柏桂英丈夫黄勤与杨丽莉成立广西逸锦酒店有限公司即第三人。柏桂英丈夫黄勤与广西逸锦酒店有限公司系个人与公司的关系，蒋训良要求广西逸锦酒店有限公司承担连带支付房屋占有使用费的请求，无法律依据，依法不予支持。蒋训良要求给付利息的请求，没有法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、蒋训良与柏桂英于2011年11月24日签订房屋租赁合同无效；二、柏桂英及广西逸锦酒店有限公司将位于南宁市江南区五一中路××25—19至××25—26号新屋村四组综合楼第一层、三层至七层返还给蒋训良；三、柏桂英自2013年3月21日起至柏桂英及广西逸锦酒店有限公司返还租赁房屋之日止以每年146万元为标准向蒋训良支付房屋占有使用费（从中扣除146万元租金及10万元押金）；四、驳回蒋训良的其它诉讼请求。案件受理费19110元，由柏桂英负担。上诉人蒋训良上诉称：1、一审法院少判一年的占用费是不公平不合理不合法的。建设工程规划许可证并不是办理消防安全检查合格证时必须提交的证件，事实是在没有提交建设工程规划许可证的情况下，广西逸锦酒店有限公司最终办理了消防安全检查合格证。一审法院在柏桂英和广西逸锦酒店有限公司没有提起反诉的情况下，扣除一年的占用费是不符合法定程序的。2、柏桂英和广西逸锦酒店有限公司占用上诉人的房屋不付款实际上就是占用了上诉人蒋训良的资金并从中受益，应支付上诉人蒋训良利息。3、原审第三人广西逸锦酒店有限公司是房屋的实际占有使用人，且其法定代表人黄勤与柏桂英之间系夫妻关系，至今没有证据证实广西逸锦酒店有限公司因占用房屋与柏桂英之间存在对价关系，故广西逸锦酒店有限公司应对房屋占用费和利息承担连带责任。综上所述，请求二审法院依法变更一审判决第三项，并撤销第四项，改判柏桂英从2013年3月21日起至柏桂英和广西逸锦酒店有限公司返还租赁房屋之日止，按照每年146万元的标准向上诉人蒋训良支付房屋占有使用费，并以146万元为本金，按照银行同期贷款利率的四倍向蒋训良支付占用费利息，原审第三人广西逸锦酒店有限公司对上述款项承担连带责任。本案诉讼费用由柏桂英承担。
上诉人柏桂英上诉并答辩称：上诉人蒋训良在与柏桂英签订租赁合同时存在欺诈行为，鼓吹其手续齐全，其应承担合同无效的全部责任，无权向柏桂英收取房屋占用费，并应赔偿柏桂英和广西逸锦酒店有限公司的所有损失。如需支付房屋占用费，也应该从生效法律文书判决返还之日起不返还时开始计算，计算标准应按照无合法手续状态下的市场租金标准计付。综上，请求依法变更一审判决第二项，改判上诉人柏桂英返还涉案房屋给蒋训良，原审第三人广西逸锦酒店有限公司不承担返还责任，并撤销第三项，维持一审法院其他判决。
上诉人蒋训良对上诉人柏桂英的上诉意见答辩如下：柏桂英在一审中没有提起反诉，其要求撤销一审判决第三项是没有事实和法律依据的。柏桂英主张广西逸锦酒店有限公司不承担返还涉案房屋的责任不符合常理。一审关于房屋占用费计算标准并无不当，应予以维持。
原审第三人广西逸锦酒店有限公司未予提交答辩意见。
当事人争议的焦点是：1、原审第三人广西逸锦酒店有限公司是否应与柏桂英共同承担涉案房屋的返还责任？2、广西逸锦酒店有限公司应否与柏桂英连带承担向蒋训良支付房屋占用费及利息的责任，房屋占用费应如何计算？
双方对一审已经查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：1、关于原审第三人广西逸锦酒店有限公司是否应与柏桂英共同承担涉案房屋的返还责任的问题。广西逸锦酒店有限公司并未就一审判决其承担涉案房屋的返还责任提出上诉，柏桂英个人对合同无效以及返还涉案房屋并无异议，故本院对一审判决第二项予以维持。
2、关于广西逸锦酒店有限公司应否与柏桂英连带承担向蒋训良支付房屋占用费及利息的责任的问题。上诉人蒋训良主张广西逸锦酒店有限公司应与柏桂英连带承担向蒋训良支付房屋占用费的责任，但根据已经查明的事实，广西逸锦酒店有限公司股东包括黄勤与杨丽莉两人，广西逸锦酒店有限公司并非本案租赁合同的相对方，上诉人蒋训良此项主张没有法律依据，本院不予支持。关于房屋占用费的利息问题。对于本案的租赁合同无效，蒋训良、柏桂英双方均存在过错，应各自承担相应的责任，故蒋训良要求柏桂英支付其房屋占用费的利息，并由广西逸锦酒店有限公司对此承担连带责任于法无据，本院不予支持。
3、关于涉案房屋占用费如何计算的问题。根据双方签订的租赁合同约定内容，装修期至2012年3月31日止，柏桂英已经支付蒋训良一年的占用费146万元以及押金10万元。故房屋占用费应从2013年3月31日起计至柏桂英返还涉案房屋之日止，并从中扣除10万元的押金。柏桂英和广西逸锦酒店有限公司并未在本案中就取得消防安全检查合格证之前的经营使用损失提出反诉，故一审法院将房屋占用费支付时间调整至2013年3月21日，并从中扣除146万元占用费以及押金10万元是不正确的，本院依法予以纠正。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。故按照双方租赁合同约定的每年146万元的标准计算房屋占用费并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第1680号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、变更南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第1680号民事判决第三项为：上诉人柏桂英自2013年3月31日起至上诉人柏桂英及原审第三人广西逸锦酒店有限公司返还租赁房屋之日止，以每年146万元为标准向上诉人蒋训良支付房屋占有使用费（从中扣除10万元押金）。
一审案件受理费19110元由上诉人柏桂英负担，二审案件受理费19110元，由上诉人蒋训良负担5733元，由上诉人柏桂英负担13377元，上诉人蒋训良与上诉人柏桂英已分别预交19110元，多预交的部分，分别由本院退回蒋训良13377元，退回柏桂英5733元。一审案件受理费19110元由上诉人柏桂英负担，二审案件受理费19110元，由上诉人蒋训良负担5733元，由上诉人柏桂英负担13377元，上诉人蒋训良与上诉人柏桂英已分别预交19110元，多预交的部分，分别由本院退回蒋训良13377元，退回柏桂英5733元。
本判决为终审判决。
审判长 付 浩
审判员 肖燕青
审判员 谢林伶
二〇一六年三月十七日
书记员 林 路