重庆市云阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云法民初字第01488号
原告尹国安，男，1970年12月12日出生，土家族，住重庆市云阳县。
委托代理人朱国华，重庆市云阳县青龙法律服务所法律工作者，系特别授权。
被告杨树柏，男，1933年4月22日出生，汉族，住重庆市云阳县。
委托代理人刘华均，重庆益安律师事务所律师，系特别授权。
原告尹国安与被告杨树柏农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，依法由审判员黄拥军独任审判，适用简易程序并于2015年5月8日、6月9日公开开庭进行了审理。原告尹国安及其委托代理人朱国华，被告杨树柏及其委托代理人刘华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尹国安诉称，原、被告经充分协商，在双方当事人自愿、平等的原则下，被告于2003年将自己所有的坐落于云阳县清水乡歧山村9组面积为161.25M2的砖木结构房屋，以8000.00元的价款卖给原告。同年12月13日，原、被告根据双方协商的具体事宜签订《买卖房屋协议》，原告按约定付清了房款，随即入住被告交付的房屋。事后，被告不讲诚信，拒不履行办理房产过户登记手续的义务，原告多次要求被告办理，被告却以种种借口推诿拖延。故起诉请求法院判令确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；被告及时为原告办理房产过户登记手续；被告支付原告违约金5000.00元。
被告杨树柏辩称，原告起诉的事实有部分错误，亦不完整。被告系原告舅父，其生育有两个儿子，被告在分家时已将该房屋分给两个儿子，原告当时也参与了分家。原、被告系不同集体经济组织成员，原告在歧山村11组承包有山林，并修建有房屋。2005年8月27日，被告妻子去世后，其遗产未进行继承。被告在其妻子去世后的悲痛中，与原告达成协议，后被告告知两个儿子，其子明确提出该房是分给他们的，他们不同意出卖。因此被告对该房不具有所有权，其对房屋的处分不具有效力。原告主张房屋买卖合同有效，要看原告提供的证据是否能够证明；对原告要求过户的诉讼请求，要看原告购房主体资格是否欠缺；对原告主张的违约金，合同中没有约定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告系原告舅父，原、被告原分别系云阳县清水土家族乡福利村1组、4组村民，福利村与歧山村合并后，其现分别系歧山村11组、9组村民。2005年9月被告之妻去世后，原、被告于2006年12月13日签订《买卖房屋协议》，约定被告将其所有的坐落于云阳县清水土家族乡福利村4组面积为161.25M2的砖木结构房屋卖给原告，并约定将被告的猪、牛圈、土地、山林等财产一并转让，房屋价款为8000.00元。该协议由时任福利村会计谭安全执笔并签名，时任福利村委委员和福利村1组组长孙建华及村民谭继喜（已故）亦在场并在该协议上签字，在场人署名福利村委。协议签订当日，原告即通过被告外孙女谭明玉之手将8000.00元购房款支付被告。2012年12月6日，原告举办乔迁庆典并入住该房。2013年2月16日，原、被告签订《买卖房屋原补冲（充）协议》，双方补充约定：被告所有的房屋、土地、山林卖出所得的款项，由原、被告双方各得一半；原告改建房屋被告无权干涉，原告为被告提供居住条件，被告身故后，原告应提供举行葬礼的场地；被告一次性支付原告办理房产证费用3000.00元，如办理房产证的费用低于3000.00元则低于部分退还被告；被告身故后所有房屋、土地、山林被告不再享有任何权利；上述协议如原告未履行，则原、被告之间的所有协议无效。签订补充协议时时任歧山村村支书谭正周（已故）及村民杨应力在场并签字。协议签订当日，原告按照上述补充协议的约定将所得土地补偿款中的一半即2万余元给付被告，被告将农村土地承包经营权证、林权证交付原告。因被告的房屋权属证书遗失，被告亦按照补充协议的约定支付原告3000.00元办证费用，后原告以被告为登记权利人办理了房地产权属证书。事后，原告多次要求被告协助办理过户登记，因被告不配合，双方发生纠纷。
另查明，原告在云阳县清水土家族乡歧山村11组（原福利村1组）有山林和土地，并有住房一套。原告于2015年3月1日与其女尹卿签订了《房屋赠送协议》，将该房赠与给其女尹卿，并在本案诉讼过程中办理了过户登记。
上述事实，有原、被告的陈述，有原告提交的《买卖房屋协议》、《买卖房屋原补冲（充）协议》、云阳县清水土家族乡歧山村民委员会的证明、房地产权证、农村土地承包经营权证、林权证、乔迁庆典礼簿，《房屋赠送协议》及过户给尹卿的房地产权证，原告之父尹某甲、证人尹某乙的出庭证言，其委托代理人调查证人孙某某、杨某某的笔录，有被告提交的云阳县清水土家族乡歧山村民委员会的证明、土地房屋证明、云阳县农村土地房屋权属登记申请审核表，以及本院依法调查证人孙某某、谭某某、杨某某、陈某、张某某的笔录等证据在案佐证。经审查，上述证据来源合法，与本案有关联，各证据之间部分内容基本能够相互印证，能证明本案事实，本院对上述证据中能够相互印证的部分予以采信，对其证明的上述事实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。根据我国土地管理法律、法规的相关精神，农村房屋所有权转让，房屋占有范围内的宅基地使用权亦随之转让；农村宅基地具有社会福利性和人身依附性，农村宅基地使用权只能由本集体经济组织内部成员享有。从本案确认的事实看，原、被告系同村村民，双方系同一集体经济组织成员，双方签订房屋买卖协议及补充协议时有当地村组干部参与，且村组干部亦在协议上签字，应视为上述买卖协议取得了所在集体经济组织的同意；从原、被告邀请村组干部等人参与协议签订的事实看，说明双方对买卖房屋的态度比较慎重，协议签订后，原告已付清购房款，被告亦将房屋及土地承包经营权证、林权证交付给原告，并按照约定支付给原告补办房产证的费用，原告亦按照约定将相应土地补偿款分割给被告，且原告现已使用、居住该房多年，原、被告对房屋买卖协议中约定的主要内容已实际履行完毕，双方的上述行为足以表明当事人转移房屋所有权的内心真意。因此，原、被告签订的房屋买卖协议及补充协议系双方的真实意思表示，协议双方的主体资格合法，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法、有效。在房屋买卖协议有效的前提下，办理房屋产权过户登记手续是房屋出卖人的合同附随义务，房屋登记过户后，物权即发生转移，但是，根据我国土地管理法和最高人民法院买卖合同司法解释的相关规定，农村房屋能否发生所有权转移的物权变动效果，不仅取决于房屋出卖人对该农村房屋是否享有处分权，还取决于房屋买受人是否符合“一户一宅”的原则。本案中，被告系本案讼争房屋的登记人，根据我国物权法关于不动产物权公示公信的原则，不动产物权的登记人即为权利人，故被告对该房屋享有处分权；虽然原告在受让被告房屋前在同村有住房，但其将自有房屋赠与其女并登记过户后，即符合我国土地管理法所规定的“一户一宅”条件。被告辩称其妻死亡后其妻的遗产未进行继承，但从孙建华、杨应力等证人的证言来看，均证实被告在出卖房屋前经过家庭内部协商并同意卖房，说明相关权利人对被告处分房屋的行为予以认可。被告还辩称其出卖的房屋已通过分家分给两个儿子，但被告未提供书面分家协议佐证，即使被告与其子达成口头分家协议，但分家所得的财产在本质上应为赠与，而赠与财产必须交付才发生权利转移的法律后果，不动产的交付必须依法办理登记，未依法登记的不发生物权变动的法律后果，而本案被告与其子未进行产权变更登记，故不能证明其子对该房享有物权。因此，被告的上述抗辩意见均不能成立，且上述两个抗辩意见互相矛盾，本院不予采纳。原告主张的违约金，因原、被告双方在合同中没有约定，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告尹国安与被告杨树柏于2006年12月13日签订的《买卖房屋协议》及2013年2月16日签订的《买卖房屋原补冲（充）协议》有效；
二、被告在本判决生效后十日内协助原告办理房屋产权过户登记手续；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费925.00元，减半收取463.00元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，上诉期满之日起七日内向该院预交上诉费，逾期不交纳上诉费或提交缓、减、免诉讼费申请并未经批准的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 黄拥军
二〇一五年七月十六日
书记员 苏再波