广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）防市民一终字第321号
上诉人（一审原告）廖强谟。
上诉人（一审原告）廖廷艳。
上诉人（一审原告）廖某甲。
上诉人（一审原告）廖某乙。
上诉人（一审原告）廖某丙。
以上五上诉人的共同委托代理人陆天孝。
被上诉人（一审被告）黄艳娇。
被上诉人（一审被告）廖寒春。
以上两被上诉人的共同委托代理人林日高，上思县法律事务中心法律工作者。
以上两被上诉人的共同委托代理人何其贤，上思县法律事务中心法律工作者。
上诉人廖强谟、廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙因与被上诉人黄艳娇、廖寒春房屋买卖合同纠纷一案，不服上思县人民法院（2015）上民初字第423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月17日公开开庭进行了审理。上诉人廖强谟、廖廷艳、廖某甲、廖某丙及五上诉人的共同委托代理人陆天孝，被上诉人黄艳娇、廖寒春及其共同委托代理人林日高、何其贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，廖强谟与前妻黄品青生育有廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙四个子女。1995年9月28日，原告与黄艳娇的丈夫廖建积（已故）、儿子廖寒春签订一份《买卖房屋及地皮契约书》（以下简称契约书），约定将其一家在上思县华兰乡华兰圩华兰卫生院大门对面公路北边、土地面积二亩的房屋三间、厨房两间、储藏室一间、门面厅三间转让给廖建积、廖寒春，转让价款为26000元。在契约书出卖人栏落款的有廖强谟、廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙，在承买人栏落款的有廖建积、廖寒春。华兰乡华兰村委会在契约书上盖章同意双方的交易。协议签订后，被告支付了原告26000元，并居住涉案房屋至今。廖建积及廖寒春签订契约书时为华兰乡华兰村那余屯居民，2012年后黄艳娇、廖寒春将户籍迁入华兰圩，现为华兰圩居民。
一审法院审理认为，一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”。本案原告主张契约书无效，主张合同无效非属债权请求权，不受法律规定的诉讼时效的限制，被告提出本案已超过2年诉讼时效的抗辩，于法无据，不予支持。二、关于契约书是否合法有效的问题。廖强谟主张廖建积趁其欠债之机，酒后诱骗其签订合同书，乘人之危，违背了廖强谟的真实意思，但未能提供证据予以证明，故对廖强谟该主张不予支持。廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙主张其未得在契约书上签名，对房产转让不知情，契约书侵害了财产共有人的合法权益。一审法院认为，廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙未能提供证据证明契约书上的签名非本人签名，也未提供证据证明其为涉案房产的共有权人。廖某甲、廖某乙、廖某丙均未成年，廖强谟作为廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙的监护人，其在契约书上签名，被告有充分的理由相信廖强谟取得了其他原告的授权。作为涉案房产共有权人的黄品青追认了该转让行为，并表示放弃主张权利。故对原告提出契约书侵害房产共有权人合法权益的主张，不予支持。原告同时主张涉案土地属农村集体所有，廖强谟自行将涉案土地转让，且转让未办理房产和土地使用权变更登记手续，违反政策法规相关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村农民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该规定明确农村住房可以买卖。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售……”该规定仅禁止农民向城市居民出卖房屋。本案被告与原告签订契约书时，为华兰乡华兰村那余屯居民，后将户籍迁入华兰圩，与原告为同一集体经济组织成员，转让房屋的行为并不被法律所禁止，且转让行为也已得到华兰村委会同意，转让合法有效。至于转让未办理房产和土地使用权变更登记手续问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”登记只能是宅基地使用权和房屋所有权变动的要件，而并非合同生效要件。故对原告该主张，不予支持。综上所述，契约书系在双方充分协商，平等互利的基础上签订，双方意思表示真实，协议内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，契约书合法有效，应予遵守履行。对原告要求确认廖强谟于1995年9月28日与廖寒春签订的契约书无效，被告将房屋和宅基地面积合计2亩返还原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，判决：驳回廖强谟、廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙的诉讼请求。案件受理费50元，由廖强谟、廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙负担。
上诉人廖强谟、廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙不服一审判决，上诉称，廖治国系廖强谟的父亲，其生育有廖强谟、廖耿谟、廖训谟、廖雪梅四个儿女，一家6口居住在华兰圩。上世纪七十年代，华兰生产队占用祖传留下7间房及宅基地后，于1977年1月20日将队集体的“孔那堂”、“板哈利”两山20亩荒地补偿给廖治国。当年廖治国外出不在家，身为长兄的廖强谟作为乙方在《补偿荒山地契书》上签字。过后几兄弟签订协议约定该荒山为几兄弟共有，谁先建房可以，但不准出卖。廖强谟为解决一家的住所，在兄弟的同意下，于1975年在生产队补偿的20亩荒山中的2亩土地上建造案涉房屋。因廖强谟好赌欠下华兰教育辅导站2.6万元的赌债，廖建积、廖寒春以欺诱的手段，并乘廖强谟债主逼债之危与教育站站长廖谦谟合谋串通，将拟好的契约书让廖强谟签字。廖强谟怕被家人知道，事前事后均未敢告知兄弟和家人。契约书损害五上诉人的合法权益，违反合同法的有关规定，应属无效。一审法院认定契约书合法有效，属认定事实不清，适用法律有误。根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第55条“部份共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效”，《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》第89条“在共同共有关系的存续期间，部份共有人擅自处分共有财产的，一律无效”以及《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，廖强谟把家人共有的房地产擅自卖给廖建积、廖寒春，且廖建积、廖寒春未申请办理房产变更和土地使用权变更登记，故廖建积、廖寒春与廖强谟签订的契约书无效，应予撤销。请求二审法院：一、撤销上思县人民法院（2015）上民初字第423号民事判决；二、改判确认契约书无效；三、判令被上诉人将案涉房屋和宅基地返还给上诉人；四、本案案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人黄艳娇、廖寒春答辩称，一、上诉人廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙不是涉案房产的共有人。涉案房产是上诉人廖强谟与其前妻黄品青于1975年建设，夫妻双方建设涉案房地产时，廖廷艳当时不到2周岁，廖廷熙、廖某乙、廖某丙尚未出生，均不是涉案房产共有人，本案不适用《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》第89条及《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第55条的规定。二、双方签订的契约书合法有效。契约书是在双方自愿、平等互利、等价有偿的原则下签订，转让的房屋情况具体明确，土地四至界限清楚，并有代笔人廖谦谟代笔，公证人廖训谟等共4人予以公证，还有华兰村民委会盖章同意，并载明了成交价格和被上诉人已支付了2.6万元给上诉人等内容，这充分说明了该买卖行为合法。买卖房屋需要双方多次协商，买方需要查看房屋的结构和四周、地理位置，并与卖方商定价格，起码需要数天时间。上诉人主张廖强谟系因偿还赌债而偷偷进行交易且在醉酒的情况下签订契约书的说法没有事实根据。房产共有人黄品青得知廖强谟出卖涉案房屋和土地后，认可了该买卖行为，且不主张权益。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人廖强谟、廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙在二审期间向本院提交证据：《补偿荒山协议书》，证明案涉房屋及土地的所有权属于廖强谟。
被上诉人黄艳娇、廖寒春二审期间均未向本院提交新证据。
经开庭质证，被上诉人黄艳娇、廖寒春对上诉人廖强谟、廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙二审提交的证据的真实性不予认可，认为与本案没有关联性。本院认为，上诉人二审提交的证据缺乏其他证据佐证，不能证明其主张，本院不予采纳。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，案涉房屋系廖强谟与黄品青于二十世纪七十年代中后期共同建造。五上诉人在契约书出卖人一栏的签名中，“廖强谟”的名字是本人所签并摁手印，“廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙”四人的名字均不是本人所签。
综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：案涉契约书的效力如何。
本院认为，案涉房屋系廖强谟与黄品青共同建造，为两人共同所有。廖强谟在出卖案涉房屋时，虽未征得案涉房屋共有人黄品青的同意，但黄品青在知晓廖强谟该处分行为后，对廖强谟的处分行为予以认可，并明确表示放弃其享有的共有财产权利，不愿作为案件当事人参加本案诉讼。案涉土地属于农村宅基地，系廖强谟从集体经济组织中取得，廖强谟拥有案涉土地的使用权。故廖强谟作为案涉房屋的所有权人和案涉土地的使用权人，有权对案涉房屋和土地进行处分。廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙均未能举证证明其是案涉房产和土地的共有人，四人在契约书上的签名是否为本人签名，不影响契约书的效力。
廖建积、廖寒春与廖强谟签订契约书时，为华兰乡华兰村那余屯居民，后黄艳娇、廖寒春将户籍迁入华兰圩，与廖强谟属同一集体组织成员。廖强谟与廖建积、廖寒春签订契约书买卖案涉房屋和土地的行为，系双方的真实意思表示，协议内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，且该转让行为也得到华兰村民委员会的同意，故契约书合法有效。至于转让后未办理房产和土地使用权变更登记手续问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可见，契约书自合同成立时生效，涉案宅基地使用权和房屋所有权未办理物权登记，不影响合同的效力。故五上诉人主张契约书因廖建积、廖寒春未申请办理房产变更和土地使用权变更而导致无效的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人廖强谟已预交200元），由上诉人廖强谟、廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙负担。本院多收取的100元，由本院退还给上诉人廖强谟。
本判决为终审判决。
审判长 佟日红
审判员 禤汉奇
审判员 潘云燕
二〇一五年十一月十日
书记员 廖 兰