湖南省长沙市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）湘01执复43号
申请复议人（异议人、被执行人）湖南友文食品有限责任公司。
法定代表人毛爱华，公司总经理。
委托代理人王炼斌，广东广和律师事务所律师。
申请执行人湖南省地质建设工程（集团）总公司。
法定代表人刘拥军，公司总经理。
委托代理人钟浩，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
被执行人湖南友文置业有限公司。
法定代表人张志文，公司董事长。
委托代理人王炼斌，广东广和律师事务所律师。
申请复议人湖南友文食品有限责任公司（以下简称友文食品公司）不服湖南省长沙市天心区人民法院（以下简称执行法院）于2016年4月6日作出的（2016）湘0103执异37号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成了合议庭进行了审查，现已审查终结。
执行法院认为，长沙中院（指本院）作出的（2013）长中民三初字第00965号民事判决书是生效的法律文书，长沙中院（指本院）将该判决的执行指定由执行法院执行，执行法院依据该生效法律文书采取的执行行为符合法律程序。根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定，对抵押房地产，人民法院在执行中可以查封、扣押，也可以采取拍卖、变卖措施，变价款应优先实现抵押权人的抵押权。友文食品公司以名下土地已办理抵押登记为由，认为法院不能对该土地予以处置的主张，缺乏法律依据，不予采信。关于房地产执行中的承租权的处理，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。友文食品公司以名下土地已被出租为由，请求中止对该土地的处置，于法无据，不予采纳。据此，依照《》第一百五十四条、第二百二十五条之规定，裁定：驳回异议人湖南友文食品有限责任公司的异议。
申请复议人友文食品公司称，2015年11月3日，执行法院以（2015）长天法委估字第201号司法技术审计、鉴定、评估委托书，委托湖南锦鑫土地估价有限公司对申请复议人位于××工业园一宗××用地国有出让土地使用权市场价格进行评估。该公司出具（湘）锦鑫地评（2015）（估）字第××××××号土地估价报告后，申请复议人已依法对该估价报告提出异议。而估价报告所评估土地的长国用（2011）第××××号国有出让土地使用证显示，该国有土地使用权已在估价基准日前的2013年12月2日依法抵押给湖南农业信用担保有限公司，并办理了抵押登记，截至估价基准日，该抵押权人仍依法合法、有效地享有宗地使用权的抵押权，且仍在实现抵押权的诉讼时效期间。故该国有土地使用权在本案中依法不应被评估、拍卖或作出其他处置。其次，早在该国有土地使用权抵押给湖南农业信用担保有限公司前，申请复议人已将该国有土地使用权出租给案外人陈伟，租赁期限为10年。截至估价基准日、现时，该国有土地使用权尚在案外人承租期限内，由案外人实际占有并建有临时建筑。综上，国有土地使用证为为长国用（2011）第××××号的国有出让土地使用权已依法办理抵押，且仍在抵押权人合法、有效抵押期间，和案外人承租、占有期间。因此，特申请撤销（2016）湘0103执异37号执行裁定书，裁定停止对申请复议人所有的位于暮云工业园的长国用（2011）第××××号国有出让土地使用权的评估、拍卖。
本院查明，湖南省地质建设工程（集团）总公司（以下简称地建总公司）与友文食品公司、湖南友文置业有限公司（以下简称友文置业公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年4月9日作出（2013）长中民三初字第00965号民事判决：一、被告友文食品公司和被告友文置业公司共同支付原告地建总公司工程款9646028.44（5%的质保金除外）及以9646028.44元为基数按月1%的标准支付自2014年3月10日至实际支付工程款之日止的利息；二、被告友文食品公司和被告友文置业公司共同支付原告地建总公司迟延支付工程进度款利息160万元；三、被告友文食品公司和被告友文置业公司共同退还原告地建总公司履约保证金600万元及以600万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2013年8月17日至实际退还履约保证金之日止的利息；四、被告友文食品公司和被告友文置业公司共同偿付原告地建总公司停工损失272777元；五、驳回地建总公司的其他诉讼请求。被告友文食品公司和被告友文置业公司应在判决生效之日起十日内履行第一、二、三、四项金钱给付义务。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186608元，财产保全费5000元，鉴定费250000元，共计441608元，由原告地建总公司负担167608元，被告友文食品公司和被告友文置业公司共同负担274000元。判决生效后，友文食品公司、友文置业公司未按判决书履行给付义务，地质建设公司遂于2015年8月3日向本院申请强制执行。2015年8月26日，本院作出（2015）长中民执字第00704号执行裁定：将本院执行的（2013）长中民三初字第00965号民事判决即地建总公司与友文置业公司、友文食品公司建设工程施工合同纠纷一案指定到执行法院执行。执行法院于2015年8月27日立案受理。2015年8月28日，执行法院作出（2015）天执字第1188-1号执行裁定：冻结、扣划被执行人友文食品公司、友文置业公司的银行存款20707601.53元或查封、扣押其价值相当的财产。并于2015年8月28日向长沙市国土局发出（2015）天执字第1188号协助执行通知：协助查封、冻结被执行人友文置业公司名下的位于××市××区××工业园××号××××××××××（国土证号2013-×××、面积21745.4㎡）、土地号××××××××××（国土证号2013-×××、面积11350.3㎡）两块土地，冻结时间为三年，从2015年8月28日至2018年8月27日止。执行法院委托湖南锦鑫土地估价有限公司对上述土地使用权市场价格予以评估，该估价公司于2015年11月30日提交（湘）锦鑫地评（2015）（估）字第××××××号土地估价报告。根据该估价报告说明事项表明，评估对象已设定抵押权、租赁权。友文食品公司遂提出执行异议。2016年4月6日，执行法院作出（2016）湘0103执异37号执行裁定：驳回异议人友文食品公司的异议。友文食品公司不服，向本院申请复议，复议请求如前所述。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定，对抵押房地产，人民法院在执行中可以查封、扣押，也可以采取拍卖、变卖措施，变价款应优先实现抵押权人的抵押权。本案中，执行法院依法对被执行人友文食品公司名下的土地评估、拟拍卖，如该土地设定有抵押，抵押权人可向执行法院提出行使优先受偿权，抵押权利的存在不影响法院对该土地的评估、拍卖。友文食品公司以名下土地已办理抵押登记为由，提出执行法院不能对该土地予以处置的主张，缺乏法律依据，不予采信。友文食品公司另提出其名下土地已被出租，故请求中止对该土地的处置。对此，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条明确规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，对于友文食品公司提到的执行中的土地已被出租的问题，可在其提供充分有效的证据后，在相关土地委托拍卖时，以瑕疵公示等方式处理。但该租赁事实并不影响租赁物所有权的变动，亦即对该土地的评估、拍卖。综上所述，友文食品公司的复议理由均不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、二百二十五条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第八条、第九条之规定，裁定如下：
驳回申请复议人湖南友文食品有限责任公司的复议申请。
本裁定送达后立即生效。
审判长 盛知霜
审判员 熊孟良
审判员 谭斯元
二〇一六年五月二十三日
书记员 李碧波
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》
第八条上一级人民法院对当事人、利害关系人的复议申请，应当组成合议庭进行审查
第九条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百零二条（现第二百二十五条）规定申请复议的，上一级人民法院应当自收到复议申请之日起三十日内审查完毕，并作出裁定。有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长，延长的期限不得超过三十日。