河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民四终字第1707号
上诉人（原审被告）郑州高屋置业有限公司。
法定代表人刘保强，该公司总经理。
委托代理人陈国栋，河南仟问律师事务所律师。
委托代理人尹志凌，河南仟问律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李圣改。
委托代理人张晓芳。
上诉人郑州高屋置业有限公司（以下简称高屋公司）因与被上诉人李圣改商品房销售合同纠纷一案，不服郑州市惠济区人民法院（2014）惠民二初字第833号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高屋公司的委托代理人陈国栋、尹志凌，被上诉人李圣改的委托代理人张晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年5月5日，李圣改、高屋公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：李圣改以577823元的价格购买高屋公司开发的位于惠济区滨河路北、茂源街东11幢4单元5层503号建筑面积为84.89㎡的房屋，该商品房的用途为成套住宅属钢混结构，层高为2.9米，建筑层地上12层，地下×层；交付期限为高屋公司应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给李圣改使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实；高屋公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付李圣改使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，高屋公司按日向李圣改支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，李圣改有权解除合同，……李圣改要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，高屋公司按日向李圣改支付已交付房价款万分之2的违约金。另李圣改、高屋公司于同日签订的补充协议约定：高屋公司应当在2014年2月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，高屋公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。
另查明，涉案房屋位于天地湾晴苑小区11号楼，根据郑规建字第410100201129001号建设工程规划许可证、编号为410102201104190101的建筑工程施工许可证及（2014）郑房管预字第2920号商品房预售许可证，均显示天地湾晴苑11号楼层数为14层。根据编号为豫郑州J201402022的郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表显示，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均于2014年1月3日同意备案，高屋公司于2014年2月26日将天地湾晴苑小区11号楼工程报送备案，备案管理部门于2014年2月27日审查同意备案。
再查明，涉案房屋于2013年12月30日之前交付李圣改使用，高屋公司于2014年9月24日就天地湾晴苑小区11号楼、12号楼向郑州市房管局提交了郑州市房屋所有权初始、变更登记申请书。
原审法院认为：李圣改、高屋公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。就李圣改第一项诉讼请求，根据合同约定，高屋公司仅负有按时报送办理房屋权属初始登记资料的义务，而办理房屋权属初始登记系相应的房地产管理部门的职责，虽然依据查明的事实，高屋公司确实存在逾期报送材料的情形，但李圣改主张高屋公司承担逾期办理房屋权属初始登记的违约责任，高屋公司也据此提出相应的答辩意见，如因李圣改起诉请求表述不准确而影响高屋公司答辩、举证的权利，确有不当，故李圣改要求高屋公司支付逾期办理产权初始登记的违约金共计13232.1元的诉讼请求，该院不予支持；就李圣改的第二项诉讼请求，按照合同约定，高屋公司应在2013年12月30日前将取得建设行政主管部门竣工备案表的房屋交付给李圣改，据此可推断出高屋公司应在2013年12月30日以前取得竣工备案表，而高屋公司实际于2014年2月27日才取得竣工备案表，确实存在违约的情形，虽然合同并未约定高屋公司需因此向李圣改支付违约金，但李圣改因高屋公司未取得竣工备案表而享有拒绝接收房屋的权利，故李圣改可参照逾期交房的违约责任标准向高屋公司主张，即自2013年12月31日至2014年2月26日按照已交付房价款万分之2／日的标准向高屋公司主张违约责任，经计算为6587.18元；就李圣改的第三项诉讼请求，李圣改主张高屋公司支付合同约定总楼层与实际总楼层不符产生的违约金20000元的诉讼请求，因高屋公司提供的证据即涉案楼房的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证，及依据李圣改申请调取的郑州市房屋所有权初始、变更登记申请书均可显示天地湾晴苑11号楼层数为14层，足以证明合同签订的11号楼系“地上12层”的内容与规划不符，应系订立合同过程中出现的错误，但考虑到房屋作为一种特殊商品，房屋所在的楼层及楼房总楼层影响购房者的实际选择，该院酌定高屋公司因其内部工作过失向李圣改赔偿3000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”、第一百一十四第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”、第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，原审法院判决：一、郑州高屋置业有限公司于判决生效之日起五日内赔偿李圣改各项违约金9587.18元；二、驳回李圣改的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费881元，由李圣改承担687元、高屋公司承担194元。
上诉人高屋公司不服原审判决，向本院上诉称：一、一审法院判决高屋公司支付逾期报送竣工备案表的违约金无合同依据和法律依据，依法应予以改判驳回李圣改诉讼请求或发回重审。首先，根据合同法规定，违约金的适用条件是买卖双方在合同中作出明确约定，否则，即使一方当事人违约也只能要求违约方赔偿损失。本案中，高屋公司与李圣改签订的《商品房买卖合同》中并没有约定逾期报送竣工备案表的违约金及其标准。相反仅在合同第八条、第十一条约定，如高屋公司在2013年12月30日房屋交付时未取得竣工备案表，李圣改有权拒绝接收房屋，由此造成房屋逾期交付的责任由高屋公司承担，即高屋公司可按照合同约定支付逾期交房的违约金。一审法院判决高屋公司向李圣改支付逾期报送竣工备案表的违约金，即不符合合同约定，更不符合合同法的规定，应当纠正。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第十一条规定对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案实际情况是2013年12月30日，高屋公司将房屋钥匙交付给李圣改，转移了涉案房屋的占有权，涉案房屋己实际交付给李圣改。尽管按照合同约定，李圣改在高屋公司未提供竣工备案表的情况下有权拒绝接收房屋，且高屋公司承担由此造成逾期交房的违约责任，但李圣改的行为实际上改变了合同的约定，放弃了拒绝接收房屋的权利，其无权再就此向高屋公司提出要求或主张。更何况，在房屋交付后高屋公司即取得了竣工备案表，表明高屋公司交付的房屋质量合格，同时，房屋按照约定期限交付也未造成李圣改的任何损失，庭审中李圣改更没有提供因高屋公司逾期报送竣工备案表所蒙受损失的任何证据，在此情况下，一审法院参照逾期交房的违约标准判决高屋公司支付逾期报送竣工备案表违约金，是错误的，依法应当纠正。
二、因合同中楼层填写错误，一审判决高屋公司赔偿李圣改的损失，与其认定事实自相矛盾，且违反法律规定，是错误的。首先，合同法第五十四条规定，当事人因重大误解而签订的合同可请求法院变更或撤销。本案涉案合同中对于涉案房屋所在楼栋的地上层数填写错误，属于高屋公司委托的销售代理公司的误解所造成。为此高屋公司向法院提起诉讼，请求变更合同条款。一审法院经审理后，支持了高屋公司的诉讼请求。其次，一审判决己经查明，李圣改在签订商品房买卖合同前已经选定了其拟购买房屋的楼层及朝向。李圣改在签订合同前己通过开发商提供的五证及售楼处展示的沙盘，详细了解所购买房屋的具体情况。即李圣改买房前已知其所购买的房屋所在单元为地上层高14层，其他单元地上层高12层的事实，但签订合同时因笔误将涉案房屋所在楼栋的地上层数均填写为12层，而未注明还有其他单元为14层。该笔误是在李圣改选定房屋后出现的，并未影响李圣改选定房屋。一审法院判决称因楼层填写错误影响了李圣改买房时对楼层的选择，属于违背了李圣改购买房屋的基本流程，与李圣改购买房屋的流程事实严重违背，其认定是错误的，一审法院基于错误的认定作出的判决亦是错误的，依法应当纠正。第三，一审法院已经查明合同条款因笔误将涉案房屋所在楼栋的所在单元约定为总楼层数12层，但规划之初即为14层，实际建成仍为14层。不论是公摊面积、公用面积及容积率均没有发生改变，对李圣改没有造成任何损失。李圣改也没有提供任何证据证明其受到了损失。根据《合同法》的相关规定，即使存在违约行为，如果合同没有约定违约金，只有在一方当事人实际产生损失并无法计算损失额的情况下，法院可根据其具体损失情况酌定对方赔偿。本案，一方面，高屋公司并没有违约，另一方面，对李圣改没有造成任何损失。一审判决酌定高屋公司赔偿3000元，既无合同依据也无及法律依据。
三、本案李圣改关于合同约定总楼层与实际总楼层不符的诉讼请求应以高屋公司要求变更合同条款案件的审理结果为依据，本案依法应中止审理或发回重审。一审中，高屋公司认为本案应以高屋公司诉李圣改要求变更合同条款案件的审理结果为依据，向一审法院提交了书面中止审理申请书。一审法院在收到申请书后，既没有做出中止审理的裁定，也没有书面告知高屋公司不予中止审理，并在没有征求高屋公司同意的情况下与本案合并审理。关于变更合同条款案件一审法院做出（2015）惠民二初字第198号民事判决书，支持了高屋公司的诉讼请求，李圣改关于此项的诉讼请求应依法被驳回。故根据《民事诉讼法》第二百五十条第五项的规定，本案应当中止诉讼。
上诉请求：一、依法在维持（2014）惠民二初字第833号民事判决书第二项判决的基础上，对第一项判决予以撤销，并改判驳回其诉讼请求或发回重审。二、依法判决一、二审诉讼费由李圣改承担。
被上诉人李圣改答辩称：一、一审法院对李圣改所提出的要求高屋公司按照双方签订的商品房买卖合同支付违约金的请求不予支持是违反法律规定，是错误的，应当依法予以支持李圣改的诉讼请求。双方合同法律关系存在，依据合同补充协议第六条第一款：出卖人应当在2014年2月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，这个过程只能由出卖人来办理，出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。李圣改多次联系高屋公司将房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局进行初始登记，但高屋公司一直拖延不予办理，截止2014年10月15日止，高屋公司仍未办理，依据中华人民共和国建设部《房屋登记办法》第二十条之规定，出卖人在2014年9月中旬办理完房屋测绘报告，报送产权初始登记资料的日期在9月下旬（商品房屋产权登记办结时间为20天），因高屋公司报送房屋初始登记资料的延迟直接造成房管局办理产权初始登记的延迟，故李圣改认为高屋公司存在实际违约责任应当承担违约责任。依照《合同法》相关条款，李圣改要求高屋公司依照约定按总房款的0.01%支付违约金的诉请，依法应当给予支持。
二、一审法院判决高屋公司支付逾期报送竣工备案表的违约金有合同依据，且符合法律规定。依照本合同第八条：出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表……。高屋公司实际取得工程竣工验收备案表的时间为2014年2月27日，在完全不符合交房条件的情况下，高屋公司违规交房，对李圣改的人身安全及居住质量完全抱着不负责任的态度。根据有关法律规定，商品房“交付使用”必须是竣工验收合格后的交付，否则即便高屋公司向李圣改交了房屋钥匙，因为违反法律法规的规定，也不能视为房屋的交付使用。我国《建筑法》明确规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书”。根据相关司法解释第11条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外，依照签订的商品房买卖合同中双方对交房的条件有约定，即于2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表……，故李圣改认为高屋公司存在实际违约，应当承担相应的违约责任。商品房未经综合验收即通知购房人接受房屋，应以具备交付条件的日期作为实际交付日期，高屋公司应承担违约责任。《合同法》第158条之规定，出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。因此李圣改在接受房屋后仍有权要求高屋公司承担违约责任。
三、高屋公司称合同中楼层系笔误，缺乏依据，违反法律规定，违约责任也是由其自身原因造成，故依法应当予以支持李圣改诉讼请求。合同系双方真实意思表示，在双方签订的商品房买卖合同明确约定楼层为12层，依据合同第三条款约定，该商品房在建筑层地上为12层，但实际交付房屋建筑层地上为14层。李圣改在购买房屋时，对方也未将房屋相关报告及图纸出示给李圣改查看，李圣改认为高屋公司多建楼层显然是违反合同约定，直接影响小区的容积率以及公摊面积、公用面积的使用，并且李圣改为此要多承担公摊面积，影响李圣改生活的舒适度，对此李圣改认为高屋公司应当承担违约责任。依据《合同法》第6条、第8条、第107条之规定，双方订立的合同受法律保护，高屋公司交付的房屋不符合本合同约定，应当承担补救措施或赔偿损失的违约责任，李圣改要求高屋公司支付违约金的诉请，请求法院应当予以酌定支持。
四、一审法院判决支付逾期报送竣工备案表违约金，有《商品房买卖合同》第八条：明确约定了报送竣工备案表系交房条件之一，第九条，逾期超过30日高屋公司按日向李圣改支付己交房款的万分之二的违约金，（其中包括了拒绝交房，解除合同和继续履行的不同条件）本案所指的是继续履行合同的违约条款。关于《合同》中的12层变14层，高屋公司己对合同中约定的12层变为交房时的14层的事实予以认可，并对事实以笔误之词来规避责任是不当的，合同的订立应当是双方真实意思表示，是一种非常严肃、严谨的行为，众多的合同都说成是笔误是种极不负责任的推辞，即使如此也应当对自己的行为承担责任，即使合同条款作出变更，但对李圣改的生活，利益都造成了一定的影响和损害，一审法院对此酌情给予了部分支持也是公平的，应当予以维持。
本院经审理查明的事实与原审查明事实相一致。
本院认为：关于高屋公司称不应承担逾期报送竣工备案表违约金的上诉请求。双方签订的《商品房买卖合同》约定了交付房屋时高屋公司应当取得竣工备案表并予以出示，未出示或出示证明文件不全，买受人有权拒绝接受；高屋公司迟延取得竣工备案表确实存在违约情形，在未取得竣工备案表的情况下通知买受人接受房屋，做法明显有违诚实信用。但合同并未约定高屋公司逾期取得竣工备案表的违约金承担及标准；高屋公司按照合同约定时间已经将房屋交付给李圣改；李圣改也未举证证明因高屋公司迟延取得竣工备案表给其造成具体的损失；一审法院参照逾期交房的违约标准判决高屋公司支付逾期报送竣工备案表违约金欠妥，高屋公司的该项上诉主张理由充分，本院予以支持。关于高屋公司上诉称不应承担约定楼层与实际楼层不符的违约金的问题。高屋公司认可合同签订的11#楼系“地上12层”的内容与规划不符，高屋公司认为系笔误，并通过诉讼予以变更，但该错误事实已经存在，该因素势必或多或少影响到买受人的实际选择，原审法院酌定高屋公司因其内部工作过失向李圣改赔偿3000元并无不当，高屋公司的该项上诉主张理由不足，本院不予支持。原判决处理欠妥之处本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、变更郑州市惠济区人民法院（2014）惠民二初字第833号民事判决第一项为：郑州高屋置业有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿李圣改违约金3000元；
二、维持郑州市惠济区人民法院（2014）惠民二初字第833号民事判决第二项即“驳回原告李圣改的其他诉讼请求。”
一审案件受理费881元，由李圣改负担820元，高屋公司负担61元；二审案件受理费50元，由高屋公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 怡
审判员 马常有
审判员 闫天文
二〇一五年十一月二十七日
书记员 韩冬梅