云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云28民终64号
上诉人（原审被告）：张龙，男，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。
委托诉讼代理人：付云，云南云润律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）:董军，男，白族，住云南省昆明市官渡区。
委托诉讼代理人：李松运，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。
原审被告：杨川，男，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。
上诉人张龙因与被上诉人董军、原审被告杨川房屋租赁合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2017）云2801民初1298号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张龙的委托诉讼代理人付云，被上诉人董军的委托诉讼代理人李松运到庭参加诉讼，原审被告杨川经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张龙上诉请求：1.撤销景洪市人民法院（2017)云2801民初1298号民事判决，依法改判；2.诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律不当，应当依法予以撤销。一、上诉人和被上诉人之间的租赁关系已在2016年8月解除，上诉人未再使用涉案房屋，一审判决上诉人一直承担租金没有事实和法律依据。2016年8月，被上诉人告知上诉人如不交纳下一期租金将解除租赁合同，而上诉人同意解除租赁合同，未向被上诉人支付下一期租金，也未再继续使用涉案房屋。但被上诉人在一审中隐瞒了上诉人早已不再使用租赁房屋的事实，要求上诉人继续承担租金。一审法院未能查清该事实，错误判决上诉人继续承担租金直至搬出租赁房屋。该判决与上诉人早已搬出租赁房屋的客观事实不符，对上诉人极不公平。其在一审中起诉要求承担违约金，其基础在于认可了违约解除合同，被上诉人由此行使了解除权收回了房屋。但一审判决上诉人承担违约金，又要一直支付租金，互相矛盾，明显不合情理。
二、上诉人无法继续使用涉案房屋的责任在于被上诉人，上诉人不应承担违约责任。被上诉人曾承诺涉案房屋不存在任何产权纠纷、证照齐全，并在曼景兰古城举行各种活动以拉动人气。但被上诉人在收取租金后却并未履行承诺，导致上诉人租赁目的不能实现。且因为涉案房屋产权不明晰，对上诉人使用存在隐患，不能放心使用。因此，租赁关系解除的责任在于被上诉人，不应判决上诉人承担违约责任。
三、上诉人向被上诉人支付了25000元租赁保证金，既然双方租赁关系已经解除，被上诉人应当予以返还。
董军辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，其提供的证据与事实不符。董军受委托对房屋进行管理具有主体资格，其没有按期支付租金构成违约，要求其支付租金及违约金合理，故请维持原判。
杨川未作陈述。
董军向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的合同编号为14-5《曼景兰古城房屋租赁合同》；2.判令张龙、杨川支付租金194871元（自2016年4月1日暂计算至2017年4月30日，并继续支付租金至租赁合同解除、实际搬出租赁房屋为止）；3.判令张龙、杨川向董军支付违约金49974元；4.判令张龙、杨川承担该案诉讼费。
一审法院认定事实：2014年3月19日，董军受西双版纳鼎鑫房地产开发有限公司及景洪市曼景兰社区曼景兰居民小组的共同委托，经营管理位于景洪市景兰大道曼景兰古城项目中编号为S-12（12栋）、S-13（13栋）、S-14（14栋）、S-15（15栋）、S-16（16栋）的多层商业及17#楼高层酒店。2015年5月28日，董军与张龙、杨川签订了《曼景兰古城房屋租赁合同》（合同编号：14-5），合同约定董军将位于景洪市景兰大道左侧曼景兰古城面积为151.68㎡的房屋出租给二人使用，租期6年，自2015年10月1日起至2021年9月30日止。二人对该房屋享有免费装修时间自2015年5月28日至2015年9月30日。年租金为166579元，租金增长方式为自第一年开始每二年租金递增百分之八（按上一期租金总额递增），张龙、杨川于签订合同当天内支付年租金55000元给董军，剩余年租金111579元于2016年4月1日前支付，自第二年开始，每年年租金提前贰个月即每年的8月1日之前支付给董军。双方还约定了租赁履约保证金25000元，并由张龙、杨川在进场装修7日内支付董军，待租赁期限届满后，董军将履约保证金在15日内无息返还。合同第8.1.2条“该房屋租赁期间，张龙、杨川有下列行为之一的，董军有权解除合同，收回出租房屋，不给予张龙、杨川任何补偿：（6）逾期10日未交纳按约定应当由张龙、杨川交纳的各项费用，已经给董军造成损害的。（7）未足额交付房租累计10日以上的。”第10.4条“一方若有违约，应向守约方支付合同总金额30%的违约金，因违约致使对方受到损失的，违约方还应赔偿全额的损失”合同还约定了其他权利义务。董军自述，合同签订后，董军依约全面履行了合同的义务，张龙、杨川于签订合同当日向董军支付房屋租金55000元，截至2017年4月30日止已累计拖欠原告租金194871元，经董军多次催要均未支付，双方遂引发纠纷诉至一审法院。
一审法院认为，双方于2015年5月28日签订的《曼景兰古城房屋租赁合同》（合同编号：14-5）系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。该案中，董军依约向张龙、杨川交付了租赁房屋，张龙、杨川在未向董军交清租金的情况下仍继续占有使用租赁房屋，其行为已损害了董军的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，张龙、杨川逾期未交纳房屋租金的行为已构成违约，已满足解除合同的条件，故董军要求解除与其签订的《曼景兰古城房屋租赁合同》（合同编号：14-5）及支付自2016年4月1日起至2017年4月30日止的租金194871元（之后产生的租金支付至租赁合同解除、其实际搬出租赁房屋之日止）的诉请于法有据，予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”合同第10.4条约定“一方若有违约，应向守约方支付合同总金额30%的违约金，因违约致使对方受到损失的，违约方还应赔偿全额的损失”，该约定符合法律规定的范围，故对其要求支付违约金49974元的诉请予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除董军与张龙、杨川于2015年5月28日签订的《曼景兰古城房屋租赁合同》（合同编号：14-5）；二、张龙、杨川于判决生效之日起十日内支付董军2016年4月1日至2017年4月30日的租金194871元（2017年5月1日之后的租金按《曼景兰古城房屋租赁合同》的约定计算至租赁合同解除、张龙、杨川实际搬出租赁房屋之日止）；三、张龙、杨川于判决生效之日起十日内支付董军违约金49974元。案件受理费4972元，由张龙、杨川共同负担。董军预交的案件受理费由二人迳付董军,不再另行清退。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：上诉人张龙提交的情况说明，不能证明其观点，本院不予采信；被上诉人董军对证明的真实性无异议，仅能证明涉案房屋于2017年3月份被物业管理公司停水停电的事实，本院予以采信；被上诉人对收款收据无异议，能证实上诉人向被上诉人支付租赁履约保证金25000元的事实，本院予以采信。被上诉人提交的公证书能证实涉案房屋的现状情况，房屋内仍放置有沙发、桌子、椅子、酒水等经营设施，本院予以采信；被上诉人提交的曼景兰古城物业包租协议、景洪市曼景兰居民委员会物业承包经营合作协议、委托书，结合一审其提交的证据2能相互印证证实被上诉人董军具备出租涉案房屋的资格，本院予以采信；民事裁定书、收款收据系一审法院对本案进行的财产保全，收取保全费3020元，本院直接予以确认。
当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。
二审另查明，2016年12月14日，景洪市曼景兰社区曼景兰居民小组与西双版纳鼎鑫房地产开发有限公司、西双版纳枢泓达物业管理有限公司之间的物业承包经营合作由西双版纳枢泓达物业管理有限公司取得房屋经营权。西双版纳枢泓达物业管理有限公司又全权委托员工董军以个人名义签订关于曼景兰古城12-18栋商铺租赁合同及收取租金等款项事宜。
另外，张龙、杨川承租涉案房屋时向董军支付租赁履约保证金25000元，除在签订合同当日向董军支付租金55000元外，还另支付了10000元租金。2016年8月16日，董军向张龙、杨川发出的《催缴通知》载明：承租方接到本通知七日内，足额缴纳拖欠的房租，否则出租方有权解除与其签订的《房屋租赁合同》，并赔偿出租方的全部经济损失等内容。现涉案房屋内仍放置有沙发、桌子、椅子、酒水等张龙、杨川经营酒吧的设施未搬离。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：1.董军是否具备本案诉讼主体资格？2.双方之间的租赁关系是否已于2016年8月份解除？3.张龙、杨川是否支付2016年4月1日至2017年4月30日的租金194871元并按合同约定支付实际搬出为止的租金，以及承担违约金49974元？
本院认为，关于董军是否具备诉讼主体资格问题。根据董军一审提交的经营管理委托书及二审提交的曼景兰古城物业包租协议、物业承包经营合作协议、委托书等能相互印证证实董军有权对涉案房屋进行出租、转租、收取租金等经营管理，故董军具备本案的诉讼主体资格。
关于双方之间的租赁关系是否已于2016年8月份解除的问题。本院认为，双方之间的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效的房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案中，张龙、杨川因未支付拖欠的租金，董军于2016年8月16日向张龙、杨川发出《催缴通知》要求张龙、杨川限期支付拖欠租金，否则有权解除租赁合同，其内容表示有行使解除权的权利，但并未明确主张解除合同的意思表示。张龙主张董军于2016年8月16日向张龙、杨川发出《催缴通知》后，张龙、杨川表示同意解除，并通过电话联系商量解除事宜，董军不予认可，因未提供证据证实自己的主张，本院不予采纳，其表示未再继续使用房屋亦不能说明租赁合同已经解除，且房屋内仍放置有沙发、桌子、椅子等经营设施未搬离。综上，双方之间的租赁合同并未在2016年8月份已经解除。
关于张龙、杨川是否支付2016年4月1日至2017年4月30日的租金194871元并按合同约定支付实际搬出为止的租金及承担违约金49974元的问题。张龙、杨川逾期未支付租金，经向其催收租金后仍不履行支付房屋租金的义务，其违约行为符合解除合同的条件，董军要求解除租赁合同并支付租金的诉讼请求，符合法律规定应予支持。张龙、杨川第一年租金自2015年10月1日至2016年10月1日为166579元，签订合同当日已支付55000元，按约定第一年剩余租金111579元应于2016年4月1日前支付，但其未支付至截止2017年4月30日累计拖欠租金194871元，扣除另已支付的10000元后，应支付租金184871元，之后的租金应当按照合同约定予以支持至实际搬离止。关于违约金，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，张龙、杨川未按照约定支付租金的行为构成违约，故应承担违约责任。上诉人张龙主张董军未履行实施宣传和促销等承诺，导致租赁目的不能实现，租赁关系解除的责任在于出租方，上诉人不应承担违约责任，因未提供证据证实该主张，本院不予采纳。合同约定张龙、杨川向董军交纳25000元，用于租赁该房屋的履约保证金，由于张龙、杨川的违约行为导致租赁合同不能履行，故履约保证金应作为违约金归董军所有。本案由于租金已支持至实际搬离止，董军也没有提交证据证明其损失且损失高于双方约定的金额，因此，一审在未查明双方约定的保证金的基础上而计算的违约金不当，本院予以纠正。
综上所述，一审审理程序合法，适用法律正确，但处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下:
一、维持景洪市人民法院（2017）云2801民初1298号民事判决第一项，即解除董军与张龙、杨川于2015年5月28日签订的《曼景兰古城房屋租赁合同》（合同编号：14-5）；
二、撤销景洪市人民法院（2017）云2801民初1298号民事判决第三项，即张龙、杨川于判决生效之日起十日内支付董军违约金49974元；
三、变更景洪市人民法院（2017）云2801民初1298号民事判决第二项为张龙、杨川于本判决生效之日起十日内支付董军2016年4月1日至2017年4月30日的租金184871元（2017年5月1日之后的租金按《曼景兰古城房屋租赁合同》的约定计算至租赁合同解除、张龙、杨川实际搬出租赁房屋之日止）。
四、驳回董军的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审案件受理费4972元，由上诉人张龙负担。一审案件受理费4972元、保全费3020元由张龙、杨川共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 玉 儿
审判员 朱江舟
审判员 陈 芳
二〇一八年四月二日
书记员 王新超