上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2260号
上诉人（原审原告、反诉被告）吴滨，＊出生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人金瑞虹，系吴滨之母。
被上诉人（原审被告、反诉原告）孙骏，＊出生，汉族，。
被上诉人（原审被告、反诉原告）何蕾，＊出生，汉族，住＊＊＊。
上列两被上诉人之共同委托代理人王智煜，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
原审第三人江苏银行股份有限公司上海分行，。
法定代表人，负责人。
委托代理人赵文梅，。
委托代理人钮晶晶，。
上诉人吴滨因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第2206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭进行了审理。上诉人吴滨的委托代理人金瑞虹，被上诉人何蕾及被上诉人孙骏、何蕾的共同委托代理人王智煜，原审第三人江苏银行股份有限公司上海分行（以下简称江苏银行）的委托代理人赵文梅、钮晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2007年9月29日，吴滨与案外人树某、贺某签订《上海市房地产买卖合同》，约定吴滨购买上海市闵行区罗锦路＊弄＊号＊室房屋（以下简称系争房屋）。
2012年9月13日，吴滨（卖售人、签约甲方）与孙骏、何蕾（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋面积为66.26平方米，转让价款为105万元；签订本合同之前，乙方已支付甲方定金2万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款一部分；签订本合同当日内，乙方应支付甲方房款295，000元，其中部分房款2万元作为房价尾款，暂存乙方处，其余款项由乙方直接支付甲方；乙方通过贷款银行申请735，000元贷款的形式支付第二期房款，乙方应于签订买卖合同后的十个工作日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，如乙方之贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足，则任何不足部分均由乙方于双方申请过户前支付至台庆房产，待双方办妥过户手续后3个工作日内由台庆房产转付甲方；甲方于2013年1月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，双方于2012年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，乙方应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款每日万分之五计算，违约金自本合同应付款之期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方面解除合同，甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付；甲方未按合同约定期限交接房地产的，甲方应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款每日万分之五计算，违约金自本合同约定的应交付之日起至实际交付之日止，逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方面解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款20%，甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；甲方承诺自该房地产办理权利转移登记（即乙方送件取得收件收据）之日起的20日内，向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口（若有）的迁出手续，如由于甲方未及时迁出户口违约的，甲方应当按照房屋转让价的日万分之五承担违约责任，直到房屋所有户口迁出为止；如乙方贷款银行要求需等甲方迁出原有户口后方可进行贷款申请或放款的，甲方同意提前办妥迁出手续，如因甲方未能及时办妥迁出手续导致乙方无法办理贷款或贷款银行无法放贷的，甲方同意免除乙方由此所可能导致的违约责任，因贷款需要，甲方故意拖延办理户口迁移手续，乙方可按合同违约责任要求甲方支付违约金等。合同还对其他内容进行了约定。
2012年9月13日，吴滨（签约甲方）与孙骏、何蕾（签约乙方）签订《变更协议》一份，约定：双方于2012年9月13日签订关于闵行区罗锦路＊弄＊号＊室房产的买卖合同，合同约定成交价为105万元，甲、乙双方同意将合同中“补充条款”的第一条“一、附赠设备：该房地产内的固定附属设施、设备（详见家具清单）的价格均已包含在房价款内，并随着该房地产交付同时一并转让乙方（即按照签约时房屋现状交付）。”更改为“一、附赠设备：该房地产内的固定附属设施、设备（详见家具清单）的价格均不包含在房价款内，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方29万元，并与首付款一并支付给甲方”；甲、乙双方同意将合同中“补充条款”的第四条“4-1甲乙双方应按照国家法律、法规等规定各自在房价款之外承担本交易所产生的税、费。若国家税费政策发生调整，甲乙双方应当按照调整后税费标准各自缴纳相应税费。”更改为“4-1乙方支付的税：契税10，500元，贷款评估费1，050元，图纸登记费105元，交易手续费332元，抵押登记费40元，若国家税费政策改变导致费用增多，则甲乙双方概不承担，和平解约。”；双方约定于2012年11月8日以后进交易中心缴税；甲方承诺此房产满五年且是家庭名下唯一住房；乙方在此确认其于签订买卖合同前已对房地产进行初步验看，双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但甲方必须保证该房地产内的管道畅顺以及该房地产附属设施设备的正常使用；本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。
房屋交易过程中，孙骏、何蕾于2012年9月3日向吴滨支付定金2万元、于2012年9月13日支付装修补偿款29万元，于2012年9月13日支付首付款275，000元。吴滨于9月13日出具《收据》一份，载明收到首付款315，000元，其中2万元作为房价尾款暂存于孙骏、何蕾处，待交房当日孙骏、何蕾直接支付给吴滨。孙骏、何蕾至今共向吴滨支付购房款585，000元，剩余755，000元未能支付。
上述房地产买卖合同签订后，孙骏、何蕾向江苏银行股份有限公司上海分行申请二手房按揭贷款，2012年11月16日，江苏银行股份有限公司上海分行信贷工作人员钮晶晶约见吴滨，就系争房屋买卖进行谈话，并签署谈话笔录，吴滨向江苏银行上海分行回答到：此次出售房屋地址为罗锦路＊弄＊号＊室，出售房屋的购房人为何蕾，此次出售房屋内无户口，已经收到首付。同时该谈话笔录第六条载明：“如您本次所出售的房产有您或他人的户口，我行将在户口全部迁出后放款”。吴滨及钮晶晶在该谈话笔录上签字。
2012年12月7日，孙骏、何蕾与江苏银行股份有限公司上海分行签订《个人借款合同》一份，约定孙骏、何蕾因购买系争房屋向江苏银行股份有限公司上海分行贷款735，000元，借款期限自2012年12月7日起至2032年12月7日止。
2012年12月11日，双方至上海市闵行区房地产交易中心申请办理系争房屋产权的转让变更登记手续，上海市闵行区房地产交易中心于12月20日核准，同日江苏银行股份有限公司上海分行办理了抵押债权为735，000元的抵押权登记手续。
2013年10月28日，吴滨向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的买卖合同；2、孙骏、何蕾恢复原状，协助将系争房屋产权恢复登记至吴滨名下；3、吴滨归还房款58.50万元；4、孙骏、何蕾支付违约金21万元。原审审理过程中，吴滨变更诉讼请求为要求孙骏、何蕾支付剩余房款75.50万元及以75.50万元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算的自2013年1月4日起至判决生效之日止的违约金。此后，吴滨又变更诉讼请求为要求孙骏、何蕾支付剩余房款75.50万元及房价上涨的差价损失20万元。
孙骏、何蕾不同意吴滨的诉讼请求，并提起反诉，请求判令：1、吴滨交付系争房屋；2、吴滨按总房价万分之五／日的标准支付自2013年10月11日起至本判决生效之日止的逾期迁出户口违约金。
本案原审审理过程中，孙骏、何蕾将剩余房款755，000元支付至法院代管款账户内。
原审另查明，吴滨的户口现不在系争房屋内，系争房屋内原有二个户口，分别为案外人树某、贺某。吴滨、孙骏、何蕾双方于过户后就该户口问题发生争议，此后贺某户口迁出，现树某的户籍仍在系争房屋内。
原审又查明，因系争房屋内树某及贺某的户口未能迁出，孙骏、何蕾起诉至法院要求吴滨支付逾期迁出户口违约金，法院于2013年6月25日立案受理。经审理，法院认为双方于合同中约定为迁出原有户口而未特定说明为吴滨户口，应理解为系争房屋中的全部在册户口，吴滨逾期未能履行迁户义务已属违约。法院于2013年9月24日作出（2013）闵民五（民）初字第1606号民事判决，判决吴滨支付自2013年1月1日起至判决生效之日止的逾期迁出户口违约金。吴滨于2013年9月24日收到该判决书，孙骏、何蕾于2013年9月25日收到该判决书，双方均未上诉，该案于2013年10月11日生效。
原审法院认为，吴滨、孙骏、何蕾双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《变更协议》系双方当事人真实意思表示，于法不悖、属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。现双方争议的焦点为剩余房款孙骏、何蕾未能支付是否存在违约、系争房屋内案外人户口未能迁出吴滨是否存在违约。
关于争议焦点一，依据双方合同约定，房款以部分首付款部分银行贷款的方式支付，对此系双方合意。同时法院注意到合同补充条款中约定“如乙方贷款银行要求需等甲方迁出原有户口后方可进行贷款申请或放款的，甲方同意提前办妥迁出手续，如因甲方未能及时办妥迁出手续导致乙方无法办理贷款或贷款银行无法放贷的，甲方同意免除乙方由此所可能导致的违约责任”，即双方于签订合同之时已对因户口未迁而导致的放款障碍存在预估，并对于该违约责任作出约定。因案外人树某的户籍一直未能迁出，而江苏银行未予以放款，依据双方约定吴滨同意免除孙骏、何蕾的违约责任，吴滨主张的逾期付款违约金法院不予支持。现孙骏、何蕾愿以现金方式支付剩余房款，该买卖合同及变更协议继续履行，孙骏、何蕾应向吴滨支付剩余房款755，000元，吴滨应向孙骏、何蕾交付房屋。
关于争议焦点二，依据双方于合同补充条款中约定，“甲方承诺自该房地产办理权利转移登记（即乙方送件取得收件收据）之日起的20日内，向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口（若有）的迁出手续，如由于甲方未及时迁出户口违约的，甲方应当按照房屋转让价的日万分之五承担违约责任，直到房屋所有户口迁出为止。”双方交易过程中，双方于2012年12月11日完成了向房地产交易中心的送件手续，依据该合同约定，吴滨应于2012年12月31日前将房屋内存有的原户口迁出。至于吴滨认为该房屋出售前登记户籍为案外人树某、贺某，迁出并非其责任，且已积极主动要求树某、贺某迁出，法院认为，双方于合同中约定为迁出原有户口而未特定说明为吴滨户口，应理解为系争房屋中的全部在册户口，对于吴滨的该抗辩意见，法院不予采信。现吴滨逾期未能履行迁户义务已属违约，对于孙骏、何蕾要求吴滨按约支付违约金的诉讼请求法院予以支持。对于违约金的标准，法院在尊重当事人约定的前提下，考虑到孙骏、何蕾由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，酌定吴滨以房价款总额万分之一，计每天134元的标准支付。又法院于（2013）闵民五（民）初字第1606号民事判决书中判决吴滨按每日134元的标准向孙骏、何蕾支付自2013年1月1日起至该判决生效之日止的逾期迁出户口违约金，该判决作出后双方均未提起上诉，于2013年10月11日生效。现案外人树大强的户口仍未能迁出，吴滨应按每日134元的标准向孙骏、何蕾支付自2013年10月12日起至本案判决生效之日止的逾期迁出户口违约金。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院于2014年7月25日作出判决：一、被告（反诉原告）孙骏、何蕾于判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）吴滨支付房款755，000元；二、原告（反诉被告）吴滨于判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）孙骏、何蕾交付上海市闵行区罗锦路＊弄＊号＊室房屋；三、原告（反诉被告）吴滨于判决生效之日起十五日内，按每日134元的标准向被告（反诉原告）孙骏、何蕾支付自2013年10月12日起至本判决生效之日止的逾期迁出户口违约金；四、驳回原告（反诉被告）吴滨的其余本诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11，750元，由吴滨负担5，875元，由孙骏、何蕾负担5，875元。反诉案件受理费减半收取计243.38元，由吴滨负担。
原审判决后，吴滨不服，上诉至本院称，孙骏、何蕾为了迫使其迁移户口而主动让银行不放贷款，户口问题不在借款合同中，银行应根据合同按时放款；户口违约金已在另案生效判决中处理，且该违约事实属非吴滨本人及其家庭的原因所致，本案中不应再判决户口逾期迁出的违约金。因此，吴滨要求撤销原审判决第三项、第四项，改判孙骏、何蕾赔偿其差价损失20万元及不支付逾期迁出户口的违约金，本案的一、二审诉讼费由孙骏、何蕾承担。
被上诉人孙骏、何蕾辩称，迁出户口是吴滨的合同义务，未能按时迁出户口，吴滨应当承担违约责任；吴滨主张的房屋差价与本案无关；第二期房款（银行贷款）延期是因为吴滨未及时迁出户口所致，由此导致的后果应由吴滨自行承担。因而不同意吴滨的上诉请求。
原审第三人江苏银行述称，吴滨与孙骏、何蕾之间的买卖关系与银行无关，其对此不表态。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，吴滨与孙骏、何蕾签订的《上海市房地产买卖合同》及《变更协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。上述合同约定了逾期迁出户口的违约责任，也约定了“如乙方贷款银行要求需等甲方迁出原有户口后方可进行贷款申请或放款的，甲方同意提前办妥迁出手续，如因甲方未能及时办妥迁出手续导致乙方无法办理贷款或贷款银行无法放贷的，甲方同意免除乙方由此所可能导致的违约责任”的内容。在合同的实际履行过程中，因案外人的户口至今仍在系争房屋中，导致江苏银行根据该行的规定及与吴滨的谈话内容而不予放贷，依约吴滨同意免除孙骏、何蕾由此所可能导致的违约责任，故吴滨要求追究孙骏、何蕾未及时支付第二笔房款（银行贷款）的违约责任的意见，与合同的约定不符，本院不予支持。根据合同约定，吴滨逾期迁出系争房屋中的户口，应当承担相应的违约责任，孙骏、何蕾于另案中据此已经向吴滨主张了违约责任，法院的生效判决也判决了至另案判决生效之日的违约金。但因案外人的户口至今仍在系争房屋内，尚处于持续状态，故本案中孙骏、何蕾再行主张自另案判决生效之日的次日起的逾期迁出户口的违约责任，不属于“一事不再理”的范畴。故原审法院根据实际情况，以每日134元的标准，判决吴滨向孙骏、何蕾支付自2013年10月12日起至判决生效之日止的违约金，当属无误，本院予以确认。上诉人吴滨的上诉理由，缺乏事实根据和法律依据，相应的上诉请求，本院不予支持。原审判决无误，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币12，236.76元，由上诉人吴滨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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