广东省海丰县人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）粤1521行初11号
原告黄清云，女，汉族，1963年10月5日出生，现住广东省海丰县。
委托代理人陈戈，广东怀明律师事务所律师。
被告海丰县国土资源局，住所地：广东省海丰县红城大道铜钱山路口。
法定代表人林建军，局长。
委托代理人陈轶群，该局工作人员。
委托代理人郭智明，广东愿力律师事务所律师。
第三人海丰县爵丰玩具厂，住所地：广东省海丰县城东金园工业区A5之西。
负责人（投资人）徐腾辉。
委托代理人陈贤井，广东展业律师事务所律师。
委托代理人叶国志，广东展业律师事务所律师。
第三人汕尾市腾辉航空服务有限公司，住所地：广东省汕尾市城区高低街后二巷1号。
法定代表人徐腾辉，总经理。
委托代理人陈贤井，广东展业律师事务所律师。
委托代理人叶国志，广东展业律师事务所律师。
第三人中国东方资产管理公司广州办事处，住所地：广东省广州市天河区庆亿街1号16、17楼。
负责人吴颖桦。
委托代理人郭素颐，广东金轮律师事务所律师。
委托代理人朱宏亮，广东金轮律师事务所律师。
原告黄清云因与被告海丰县国土资源局（以下简称海丰县国土局）、第三人海丰县爵丰玩具厂（以下简称爵丰玩具厂）、第三人汕尾市腾辉航空服务有限公司（以下简称腾辉航空公司）、第三人中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称东方资产广州办事处）土地他项权行政登记纠纷一案，于2017年1月12日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法由审判员刘火标任审判长，与代理审判员李永辉、人民陪审员林万青组成合议庭。本院依法进行了审理，现已审理终结。
原告黄清云诉称，原告系组织形式为个体工商户的爵丰玩具厂（营业执照注册号：441521600148621，于2013年8月19日核准注销登记）的个体经营者。位于海丰县××镇金园工业区的国有土地证号为海府国用（2003）第0034222、03041**号国有土地（以下简称讼争土地）使用权，是原告个人经营的个体工商户爵丰玩具厂于2003年间原始合法取得和所有。原告个人经营的个体工商户的爵丰玩具厂于2013年8月19日被核准注销登记，上述讼争土地使用权依法归属原告个人所有。2013年8月21日，海丰县工商行政管理局依法核准原告投资设立的组织形式为个人独资企业的爵丰玩具厂（营业执照注册号：441521000031192）。但原告没有将上述讼争土地使用权依法转移登记至性质为个人独资企业的爵丰玩具厂，性质为个人独资企业的爵丰玩具厂不是讼争土地的权属人和土地使用权人。2013年10月30日，原告与受让人徐腾辉签订《个人独资企业转让协议书》，约定将原告于2013年8月21日投资设立的性质为个人独资企业的爵丰玩具厂的经营权以5万元的价格转让给徐腾辉经营。2013年11月19日，徐腾辉经核准领取了投资人为徐腾辉、性质为个人独资企业的爵丰玩具厂（营业执照注册号：441521000031192）。
正在审理的广东省汕尾市城区人民法院（2016）粤1521民初字第120号案件（中国工商银行股份有限公司汕尾分行诉腾辉航空公司、爵丰玩具厂等借贷、抵押担保、保证合同纠纷一案），中国工商银行股份有限公司汕尾分行（以下简称为工商银行汕尾分行）诉称：“……以上借款由被告海丰县爵丰玩具厂提供位于海丰县××镇金园工业区的一宗土地使用权作为抵押担保，国有土地证号为海府国用（2003）第0034222、03041**号。原告与抵押人海丰县爵丰玩具厂签订了分行本部2015年最抵字第16号《最高额抵押合同》，约定最高担保债权额为989万元，已依法办理了抵押登记手续，他项权利证书号为海他项（2015）第004号”，并以此为由请求“二、判令被告海丰县爵丰玩具厂以其提供的位于海丰县××镇金园工业区的一宗土地使用权（国有土地证号为海府国用（2003）第0034222、03041**号）对上述诉求第一项中的借款本息承担抵押担保责任，原告享有优先受偿权。”
就上所述，原告认为，第一、工商银行汕尾分行在（2016）粤1502民初字120号案件中诉称的事实、理由以及第二项诉讼请求，均没有事实依据，明显与客观存在的法律事实相悖，第三人爵丰玩具厂将不属于其合法取得和所有的讼争土地使用权，提供给工商银行汕尾分行作为商业贷款的抵押担保，以及被告海丰县国土局因此审查错误给予办理抵押权登记并颁发海他项（2015）第004号他项权利证的具体行政行为，均明显违法、错误，严重侵犯原告个人的合法财产权利。第二、讼争土地，是由原告个人经营爵丰玩具厂原始合法取得和所有，土地使用权取得登记日期为2003年8月12日。第三、工商银行汕尾分行在（2016）粤1502民初字120号案件中所诉称“被告海丰县爵丰玩具厂”的投资人为徐腾辉，企业性质为个人独资企业，是于2013年8月21日才由海丰县工商局核准设立登记，其明显、根本不属于是讼争土地的使用权人。第四、原告于2013年10月20日与受让人徐腾辉之间签订的《个人独资企业转让协议书》，仅是单一明确约定是由原告以5万元的价款向受让人徐腾辉转让企业性质为个人独资企业的爵丰玩具厂的经营权，除此之外，根本没有涉及其他任何财产权转让的合同约定。第五、在原告个人经营的属个体工商户的爵丰玩具厂与2013年8月21日核准设立的投资人为黄清云的个人独资企业爵丰玩具厂这两个依法归属不同法律性质的“名同实异”的不同经营实体之间，自始至现均不存在涉及办理任何相关的财产更名、财产转让过户登记手续的客观法律事实。
综上所述，原告认为，讼争土地是原告个人原始合法取得的依法所有的合法财产，依法应受到国家法律保护。为此，原告提出如下诉讼请求：1.撤销被告海丰县国土局向工商银行汕尾分行颁发证号为海他项（2015）第004号他项权利证以及抵押权登记；2.本案诉讼费用由被告海丰县国土局、第三人爵丰玩具厂、第三人腾辉航空公司、第三人东方资产广州办事处负担。
原告黄清云向法院提供的证据有：1、黄清云身份证复印件，2、《个体工商户营业执照》（爵丰玩具厂，注册号：441521600148621），3、《核准个体工商户注销登记通知书》，4、《个体工商户升级设立为企业的证明》，5、《核准设立登记通知书》，6、《个人独资企业营业执照》（爵丰玩具厂，投资人为黄清云，注册号：441521000031192），7、《个人独资企业营业执照》（爵丰玩具厂，投资人为徐腾辉，注册号：441521000031192），8、《个人独资企业转让协议书》，9、《广东省汕尾市城区人民法院受理案件通知书》，10、《民事起诉状》，11、《土地他项权利证明书》〔海他项（2015）第004号〕，12、国有土地使用证〔海府国用（2003）第0034222、0304199号〕，13、《海丰县爵丰玩具厂宗地红线图》，14、《国有土地使用权出让合同》，15、《契税完税证》，16、《征地协议书》。
被告海丰县国土局辩称，一、讼争土地登记在第三人爵丰玩具厂名下，一直没有办理变更登记，土地使用权人属于爵丰玩具厂。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款、第十二条、第十三条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条第一款、第五条、第六条第一款的规定，国家依法实行土地登记发证制度。单位和个人依法使用国有土地必须向县级以上人民政府土地管理部门提出土地登记申请，经县级以上人民政府批准，核发国有土地使用权证书，确认土地使用权。变更土地使用权必须依法进行使用权变更登记，土地使用权的变更，自变更登记之日起生效。讼争土地位于海丰县××镇金园工业区内，根据政府的统一安排，出让给爵丰玩具厂，依法进行了土地使用权登记，于2003年向爵丰玩具厂颁发了海府国用（2003）第0034222、0304199号国有土地使用证，确定土地使用权人为爵丰玩具厂。此后，该土地使用权并没有发生权属变更登记，该土地使用权人属于爵丰玩具厂。至于原告所称的爵丰玩具厂于2013年间工商登记发生了组织形式及投资人发生变化。由于没有依法进行土地权属变更登记，该土地权属依法没有改变，土地使用权人仍属爵丰玩具厂。个人独资企业的爵丰玩具厂是由个体工商户的爵丰玩具厂升级而设立，投资人仍然是黄清云。该企业升级设立时，原告没有申请将该地登记在其个人名下，土地使用权随企业升级仍属爵丰玩具厂。股权转让时，该土地使用权也作为企业财产，随股权一并转让，土地权属证书也一并交给变更后的投资人收执，土地使用权同样没有发生变更。二、被告办理的讼争土地抵押登记的行为具有充分的事实和法律根据，依法应予以维持。工商银行汕尾分行与第三人爵丰玩具厂签订借款抵押合同后，被告根据当事人的申请，审查其提供的相关材料，抵押人将土地提供抵押经海丰县投资服务中心同意，提供了设定抵押的国有土地使用证原件，符合抵押登记条件，被告经依法审批，办理了讼争土地抵押登记，颁发海他（2015）第004号他项权利证，符合《土地登记办法》第三十六条的规定。三、本案原告主体不适格，依法应予以驳回。原告通过股权转让将爵丰玩具厂转给了徐腾辉，原告与该玩具厂不存在法律关系，因此主体不适格。综上所述，被告认为，被告所办理的讼争土地抵押登记的行为，具有充分的事实和法律根据，请求法院依法予以维持。
被告海丰县国土局向法院提供的证据有：1、《企业机读档案登记资料》（腾辉航空公司），2、《土地登记申请书》，3、《受理业务呈批表》，4、《网贷通循环借款合同》，5、《最高额抵押合同》（附抵押物清单），6、《汕尾市腾辉航空服务有限公司章程》，7、《企业法人营业执照》（腾辉航空公司），8、《组织机构代码证》（腾辉航空公司），9、《申请书（土地使用权抵押）》，10、《海丰县爵丰玩具厂经营决议（抵押声明）》，11、《汕尾市腾辉航空服务有限公司股东会决议》，12、《抵押登记申请报告》，13、《拟发土地抵押他项登记证呈报表》，14、《个人独资企业营业执照》（爵丰玩具厂），15、《组织机构代码证》（爵丰玩具厂），16、《企业机读档案登记资料》（爵丰玩具厂），17、徐腾辉、陈妮亚身份证以及结婚证复印件，18、《核准变更登记通知书》，19、《营业执照》（工商银行汕尾分行），20、《组织机构代码证》（工商银行汕尾分行），21、《金融许可证》（工商银行汕尾分行）以及负责人身份证复印件，22、《海丰县爵丰玩具厂宗地红线图》，23、国有土地使用证〔海府国用（2003）第0034222、0304199号〕。
第三人爵丰玩具厂、腾辉航空公司述称,一、第三人爵丰玩具厂的投资人徐腾辉于2013年9月13日与原告签订《个人独资企业产权转让合同》，原告自愿将其名下的位于海丰县××镇金园工业区A5之西个人独资企业“海丰县爵丰玩具厂”的股权、产权（注：土地二幅，国有土地证号分别为：海府国用（2003）第0034222、0304198号，海府国用（2003）第0034222、0304199号）全部转让给徐腾辉。原告、徐腾辉双方还约定了转让价款及支付方式等，并已将被告爵丰玩具厂的全部股权和产权已尽归徐腾辉所有，徐腾辉依法有权处置自己名下的财产。被告爵丰玩具厂与原告已不存在法律关系。二、2015年1月8日、1月16日，第三人腾辉航空公司分别与工商银行汕尾分行签订《网贷通循环借款合同》和《小企业借款合同》，分别贷款590万元和200万元，共计790万元。在此过程中，徐腾辉同意以爵丰玩具厂所有的讼争土地作为第三人腾辉航空公司的借款抵押物，他项权利证号为海他项（2015）第004号。目前，该国有土地已被汕尾市城区人民法院（2016）粤1502财保2号民事裁定书裁定查封。综上，第三人爵丰玩具厂认为，原告已将爵丰玩具厂名下的讼争土地全部依法转让给第三人爵丰玩具厂的投资人徐腾辉，徐腾辉依法有权处置自己名下的财产。原告要求确认讼争土地归属其个人所有的诉讼请求，没有事实根据和法律依据。依法应予驳回。
第三人爵丰玩具厂向法院提供的证据有：1、《个人独资企业产权转让合同》，2、《个人独资企业产权转让合同》，3、《收条》（两份，落款日期分别为2013年12月2日，2015年5月5日），4、《还款协议》，5、广东省海丰县人民法院（2016）粤1521行初10号行政裁定书，6、广东省汕尾市城区人民法院（2016）粤1502财保2号民事裁定书。
第三人腾辉航空公司没有向法院提供证据。
第三人东方资产广州办事处述称,一、原告经营的个体工商户爵丰玩具厂（注册号441521600148621）经转型升级，变更为个人独资企业爵丰玩具厂（注册号441521000031192），应认定为同一主体的延续。根据《个体工商户条例》第二十八条:“个体工商户申请转变为企业组织形式，符合法定条件的，登记机关和有关行政机关应当为其提供便利。”的规定，被告爵丰玩具厂由个体工商户升级转型为个人独资企业，即属于个体工商户申请转变为企业组织形式，其形式虽发生变化，但其主体延续性并不受到影响。汕尾市工商行政管理局出具的编号为汕工商〔2010〕22号《关于推进个体工商户转型升级为企业的工作意见》，要求“凡雇工8人以上的从事制造、建筑、交通运输、计算机服务、批发和零售、住宿和餐饮、居民服务和其他服务的个体工商户，都要转型升级为企业，企业的类型可以是独资企业、合伙企业、有限责任公司”。故被告爵丰玩具厂升级转型行为实质是当地工商部门的行政强制性要求，既不基于当事人的意思表示、也不基于个体工商户失去存续条件等事由，即在民事上不具备原主体消灭、新主体诞生的事由。被告爵丰玩具厂升级前后，其投资主体、经营场所、经营范围、名称等方面并没有发生改变，仅仅是存在形式上发生了变化、由个体工商户升级为个人独资企业，实质上仍为同一主体。根据海丰县工商行政管理局于2013年8月21日出具的海丰核升通字〔2013〕第1300098609号《个体工商户升级设立为企业的证明》明确显示：个人独资企业营业执照注册号为441521000031192的爵丰玩具厂为个体工商户营业执照注册号为441521600148621的爵丰玩具厂升级设立，故应认定被告爵丰玩具厂主体具备延续性。此外，已经生效的广东省汕尾市城区人民法院（2016）粤1502执异13号执行裁定书亦认定爵丰玩具厂升级前后系同一工厂，该项认定具有法律上的既判效力。二、即使本案争议的国有土地使用权原属原告个体所有，原告也已将该土地使用权作为爵丰玩具厂股权、产权的一部分，转让予第三人徐腾辉。根据原告与被告爵丰玩具厂经营者徐腾辉于2013年9月13日签订的《个人独资企业产权转让合同》显示,原告以2500万元的对价将位于海丰县××镇金园工业区A5之西个人独资企业“海丰县爵丰玩具厂”股权、产权（注：土地二幅，国有土地证号分别为：海府国用（2003）第0034222、0304198号，海府国用（2003）第0034222、0304199号，面积合计18658平方米）转让给徐腾辉。据广东省海丰县人民法院（2016）粤1521行初10号行政裁定书，上述合同签订当日，第三人徐腾辉向原告支付了100万元，于2013年11月19日支付了900元，并于当天变更爵丰玩具厂的投资人为徐腾辉，该企业股权、产权应属于徐腾辉所有；后第三人徐腾辉向汕尾农村商业银行股份有限公司借款1500万元，于2013年12月2日委托银行支付给原告，自此，第三人徐腾辉已完成合同对价的支付。根据《不动产登记暂行条例》第十六条第三项的规定，办理抵押权登记需提交该房地产权属证书原件。原告既已将土地权属证书及爵丰玩具厂的公章印鉴交予第三人徐腾辉，并使第三人徐腾辉得以办理抵押登记手续，即表明双方之间的权利转让已经完成。因此，第三人徐腾辉已获得爵丰玩具厂的产权、经营权。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第十七条规定，个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，有关权利可以依法进行转让或继承。因此，第三人徐腾辉及变更投资人后的爵丰玩具厂将本案争议的土地使用权抵押给银行，合法有据。三、本案争议的土地使用权抵押手续完备、合法；即使土地使用权的归属有争议，亦不影响抵押权的合法有效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”首先，办理涉案抵押权登记所依据权属证号（编号为海府国用（2003）第0034222、0304199号的国有土地使用证）记载的权利人为爵丰玩具厂，国土部门根据该权属证书进行抵押权登记合法有据，并无过错。其次，根据编号为“分行本部2015年最抵字第16号”《最高额抵押合同》的附件抵押物清单，该笔借款评估价值为989万元，与银行实际向爵丰玩具厂发放的贷款金额接近，其对价合理并已实际支付。最后，该抵押权已经办理法定的登记手续。因此，即使第三人徐腾辉作为投资人的爵丰玩具厂对本案争议的土地使用权进行了无权处分，第三人东方资产广州办事处亦基于善意取得制度合法获得该土地使用权的抵押权。综上，原告所请求事项，缺乏事实和法律依据，第三人东方资产广州办事处希望法院查明事实，维护抵押权人合法权益。
第三人东方资产广州办事处向法院提供的证据有：1、《中国工商银行借款借据（副本）》，2、《网贷通循环借款合同》，3、《小企业借款合同》，4、《汕尾市腾辉航空服务有限公司股东会决议》，5、《海丰县爵丰玩具厂经营决议（抵押声明）》，6、《企业机读档案登记资料》（爵丰玩具厂），7、《企业机读档案变更登记资料》（爵丰玩具厂），8、《最高额抵押合同》（附抵押物清单），9、《土地他项权利证明书》〔海他项（2015）第004号〕，9、中国工商银行股份有限公司广东省分行资产转让通知暨与中国东方资产管理公司广州办事处债权催收联合公告（南方日报，2016年8月8日）
经审理查明，2003年，黄清云经营的个体工商户爵丰玩具厂取得讼争土地使用权用于厂房，土地面积为7546平方米，国有土地使用证号为海府国用（2003）第0034222、0304199号，土地使用权人为爵丰玩具厂。2013年8月19日，海丰县工商行政管理局核准爵丰玩具厂（营业执照注册号：441521600148621）注销登记。2013年8月21日，爵丰玩具厂转型升级为个人独资企业（营业执照注册号：441521000031192），企业名称仍为爵丰玩具厂，经营地址仍为海丰县城东金园工业区A5之西，投资人为黄清云。2013年9月13日、10月30日，黄清云、徐腾辉分别签订《个人独资企业产权转让合同》、《个人独资企业转让协议书》，约定：黄清云以5万元将爵丰玩具厂经营权转让给徐腾辉，同时将以2500万元将包括讼争土地使用权在内的爵丰玩具厂股权、产权转让给徐腾辉，分期支付价款。2013年11月19日，海丰县工商行政管理局核准爵丰玩具厂的投资人由黄清云变更为徐腾辉。2015年1月，腾辉航空公司向工商银行汕尾分行借款800万元，爵丰玩具厂提供讼争土地中的面积为5348平方米土地作为借款抵押担保，并在海丰县国土地局办理抵押登记手续。2015年1月9日，海丰县国土地局依申请向工商银行汕尾分行颁发他项权利证号为海他项（2015）第004号他项权利证明书，该证载明：义务人为爵丰玩具厂，土地座落于海丰县××镇金园小区，国有土地使用权证号为海府国用（2003）第0034222、0304199号，他项权利种类为土地使用权抵押权，他项权利范围为面积为5348平方米土地等。2016年7月5日，黄清云以讼争土地使用权属于其个人所有为由向本院提起本案诉讼，请求撤销海丰县国土局颁发的证号为海他项（2015）第004号他项权利证明书。
另查，工商银行汕尾分行于2016年3月9日向广东省汕尾市城区人民法院提起民事诉讼，提出其对讼争土地使用权变卖或者拍卖所得款具有优先受偿权等诉讼请求。2016年6月24日，中国工商银行股份有限公司广东省分行将讼争土地使用权所担保的贷款债权及抵押权一并转让给东方资产广州办事处，并于2016年8月8日在南方日报上发布债权转让、催收公告。
在本案庭审前，黄清云依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一款规定，向本院申请一并解决其与爵丰玩具厂等用益物权确认纠纷一案，请求确认讼争土地使用权归属黄清云个人所有，本院以（2016）粤1521民初1001号立案受理，经审理，本院以黄清云不是讼争土地使用权为真正的权利人为由，驳回黄清云上述的诉讼请求。
本院认为，行政诉讼法第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条规定:提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。”上述规定确定了行政诉讼原告的利害关系标准和具有事实根据是提起行政诉讼的法定条件之一。在（2016）粤1521民初1001号民事案件中，本院以黄清云不是讼争土地使用权的真正权利人为由，判决驳回黄清云请求确认讼争土地使用权归属其个人所有的诉讼请求。因此，黄清云以讼争土地使用权属于其个人所有为由向本院提起本案诉讼，缺乏事实根据。黄清云与海丰县国土局颁发的证号为海他（2015）第004号他项权利证的行政行为不具有法律上的利害关系，黄清云不具有本案原告的主体资格。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；……”的规定，依法应驳回黄清云的起诉。
综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回原告黄清云的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。
审 判 长 刘火标
代理审判员 李永辉
人民陪审员 林万青
二〇一七年三月十四日
书 记 员 何振生