江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第0716号
上诉人（原审被告）杨青春。
委托代理人周勇，江苏周勇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南通迪颖房地产开发有限公司，住所地启东市民乐中路490号A座2楼。
法定代表人陈维忠，该公司总经理。
委托代理人崔英，启东市天平法律服务所法律工作者。
委托代理人宋振球，上海格物律师事务所律师。
上诉人杨青春因与被上诉人南通迪颖房地产开发有限公司（以下简称迪颖公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服启东市人民法院（2014）启开民初字第00561号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2007年6月14日，迪颖公司作为甲方（拆迁人）与施文球作为乙方（被拆迁房屋所有权人）订立《启东市城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，载明：甲方因东方维也纳花园项目建设，需要拆除乙方所有坐落于启东市汇龙镇人民中路374号原商住1号楼304室房屋，被拆迁房屋合法产权面积为64.79平方米。乙方选择产权调换作为拆迁补偿安置方式，安置房地点为东方维也纳花园。双方还约定了拆迁补偿费等其他事项。同年6月19日，迪颖公司向施文球出具所选房号2号楼305室及相应车库的《东方维也纳花园就地安置优先订房确认单》。同年10月15日，施文球经迪颖公司及启东土地储备中心同意，将安置地点变更为启东市汇龙镇克明村紫薇路北侧。2008年10月14日，施文球办理了启东市汇龙镇紫薇花苑3幢302室房屋（拆迁安置房）所有权登记手续。
审理中，杨青春提供了无签订时间、无转让金额的施文球与范致敏（范家生之子）订立的就地安置拆迁证转让协议，并提供2009年3月12日，客户名为陶亚英（施文球）所选房号2号楼305室及相应车库《东方维也纳花园就地安置优先订房确认单》（陶亚英为范家生妻子）。
另查明，2010年11月11日，范家生与杨青春订立了房产买卖合同一份，约定范家生将东方维也纳花园2号楼305室及相应车库转让给杨青春，房款为110万元。审理中，杨青春提供了房价计算单一份，载明：拆迁户姓名为施祖豪（系杨青春丈夫），现安置地点为东方维也纳，房号为24号305室，住房面积为126.15平方米，合计房款为440055元。2011年7月15日，杨青春向迪颖公司汇款8万元。同年8月2日，杨青春儿子施舒向迪颖公司汇款30万元、2011年6月11日，施舒在迪颖公司领取东方维也纳花园24号楼305室及相应车库（中单元30号）钥匙。2013年7月3日，迪颖公司工作人员袁星烁向杨青春收取28000元。嗣后，杨青春对车库进行了装修，花去装修费39000元。2013年8月5日，杨青春诉至原审法院，要求迪颖公司协助办理东方维也纳小区24号楼305室房屋的产权登记。同年11月4日，原审法院以双方之间不存在买卖合同关系为由，判决驳回杨青春的诉讼请求。判决生效后，杨青春向本院申请再审。2014年4月25日，本院作出（2014）通中申字第0039号驳回杨青春再审申请的民事裁定书。
再查明，东方维也纳花园2号楼为图纸设计编号，公安编号为24号楼。
2014年3月7日，迪颖公司提起本案诉讼，请求判决杨青春返还涉案房屋并支付房屋占有使用费33000元。审理中，原审法院向迪颖公司释明本案涉及资金占用期间的损失与房屋占有使用费冲抵的问题，是否同意另案处理，迪颖公司遂撤回支付房屋占有使用费的请求。此外，迪颖公司同意支付杨青春车库装修费39000元。
原审认为，依法成立的合同，对合同双方当事人具有法律约束力。合同只在当事人双方产生债权、债务关系，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。原被拆迁人施文球因拆迁被安置在东方维也纳花园2号楼305室，后经迪颖公司及启东土地储备中心同意，施文球安置地点变更为克明村紫薇路北侧（紫薇花苑3幢302室），因此，杨青春与被拆迁户施文球的房屋买卖合同已实际终止。在此种情况下，被拆迁户对于其与杨青春约定的合同转让标的不再享有处分权，因此尽管被拆迁户和杨青春之间存在买卖合同关系，但客观上已经不能实际履行，依法不能发生物权转让的效力，基于上述理由，迪颖公司要求杨青春返还房屋及车库的诉讼请求成立。袁星烁向杨青春收取的28000元，杨青春有理由相信其是代表迪颖公司收取，袁星烁的行为构成表见代理，故袁星烁收取的房款，迪颖公司应当返还给杨青春。杨青春另外汇给迪颖公司的房款38万元，也应当由迪颖公司返还。迪颖公司自愿同意支付杨青春车库装修费39000元，系其对实体权利的处置，并不规避法律，法院依法照准。迪颖公司管理混乱，未审查双方之间是否存在买卖合同关系，误将讼争房屋及车库钥匙发放给杨青春，对本起纠纷有一定过错，故本案诉讼费由迪颖公司、杨青春各半承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、《中华人民共和国民法通则》第六十一条的规定，原审法院判决：一、杨青春于判决生效之日起三十日内返还迪颖公司坐落于启东市东方维也纳花园24号楼305室及车库（中单元30号）。二、迪颖公司返还杨青春408000元。三、迪颖公司支付杨青春车库装修费39000元。上述二、三项，合计447000元，限于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7366元（迪颖公司已预交），由迪颖公司、杨青春各负担3683元。
宣判后，杨青春不服，向本院提起上诉称：一、原审法院严重违反法定程序，没有依法通知或追加与本案处理结果有利害关系的当事人施文球、范致敏、范家生、陶亚英等为共同被告或第三人参加诉讼。原审判决认定的有关事实和证据也没有经施文球、范致敏、范家生、陶亚英等当事人到庭质证。二、杨青春是购买案涉房屋的善意无过错第三人，其已向迪颖公司和范家生支付所购房屋的110万元对价并得到迪颖公司售楼部经理袁星烁的同意和确认，双方对东方维也纳花园2号楼305室形成事实上的房屋买卖关系，应当确认该买卖关系合法有效。三、原审判决结果对作为善意第三人的杨青春显失公正，表现在：1、对杨青春交付范家生的70万元未予处理；2、未判决迪颖公司占有杨青春购房款408000元期间的利息；3、杨青春用110万已不可能再购买同类地段的房屋，该项直接经济损失也应由迪颖公司赔偿；4、原审判决杨青春负担本案二分之一的诉讼费不合理。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回迪颖公司的全部诉讼请求或发回重审，一、二审全部诉讼费用由迪颖公司负担。
被上诉人迪颖公司答辩称：一、原审法院程序合法。迪颖公司与杨青春之间是侵权纠纷，而杨青春与范家生等人之间是合同纠纷，杨青春有权另案主张以维护其合法权利。在迪颖公司与杨青春的多次诉讼中，杨青春均没有将范家生等人作为共同被告或作为第三人参与到案件中，特别是在（2013）启民初字第1965号民事判决中，法院已经明确告知杨青春第三人的主体地位问题，而杨青春既不以案外人作为被告直接起诉，也不向法庭提供有效证据证明其与案外人的转让已经迪颖公司同意，相应的不利后果应由杨青春自行承担。二、杨青春并非善意第三人。其占有房屋的时间是在2011年6月11日，而其付款的时间是在2011年7月15日。杨青春转让案涉房屋未取得迪颖公司的同意，迪颖公司有理由相信杨青春与案外人串通损害迪颖公司的合法权益。三、杨青春所称的损失可以通过合同关系向案外人主张，对利息问题，其在一审中没有提出反诉。如杨青春坚持返还利息，迪颖公司也要求其支付房屋占有使用费。综上，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审中，杨青春补充提供两份材料：一是启东市都市物业管理有限公司东方维也纳物业管理处出具的证明，证明杨青春是从迪颖公司领取钥匙后合法入住；二是范家生妻子陶亚英出具的收条，证明杨青春已交纳案涉房屋的全部购房款。迪颖公司质证认为，材料一只能证明杨青春与物业公司的关系，不能证明其对案涉房屋合法占有的事实；材料二与本案无关，恰恰证明杨青春可以合同之诉向范家生主张权利。本院审查后认为，证据一仅能证明杨青春向物业公司交纳物业费，不能证明其对房屋是否合法占有；证据二反映了杨青春与范家生之间的关系，与本案无关联性，故对两份材料均不采纳。
本院认为，施文球与范致敏、范家生之间及范家生、陶亚英与杨青春之间分别为合同关系，杨青春因其与范家生等人的合同产生损失的，可向合同相对人依法另行提起诉讼。本案系迪颖公司以其为案涉房屋的登记所有权人身份提起诉讼，要求杨青春返还案涉房屋，因此杨青春占有案涉房屋是否具备合法理由是审理本案的关键。杨青春主张其就案涉房屋与迪颖公司成立合法有效的买卖合同关系，但原审法院在（2013）启民初字第1965号民事判决书中已经认定双方不存在买卖合同关系，该判决已发生法律效力，目前杨青春未能推翻该生效判决，故杨青春的该项主张本院不予支持。不动产善意取得的构成要件之一须完成转让登记。本案中，杨青春仅是与范家生签订合同并占有案涉房屋，并未登记，故杨青春主张其系善意第三人，其与迪颖公司形成事实上的房屋买卖合同关系没有事实和法律依据，本院难以支持。关于杨青春主张的迪颖公司占用房款期间的利息，因杨青春在一审中未就此提出主张，一审对利息与占有使用费冲抵是否另案处理的问题向迪颖公司释明，迪颖公司遂在本案中撤回对房屋占有使用费的请求。其二审中也抗辩如杨青春主张利息，其也要求房屋占有使用费。故本院二审中对此亦不予处理，双方可就利息及房屋占有使用费一并另案处理。诉讼费用由败诉方负担；部分胜诉，部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。原审法院在部分支持迪颖公司诉讼请求的情况下，根据迪颖公司的过错，判决由杨青春、迪颖公司各半负担一审诉讼费用并无不当。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7366元，由上诉人杨青春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶新琴
代理审判员 卢 丽
代理审判员 杜太光
二〇一五年六月十五日
书 记 员 邢彦华
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。