杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0109民初8509号
原告楼忠兵，男，1968年5月24日出生，汉族，住杭州市拱墅区。
委托代理人潘求满，浙江湘湖律师事务所律师。
被告杭州亿茂龙城物业服务有限公司，统一社会信用代码913301095687851628，住所地杭州市萧山区绿都世贸广场2F-38号。
法定代表人施黎明，总经理。
委托代理人鲍芳，浙江峰翔律师事务所律师。
委托代理人顾杰峰，浙江峰翔律师事务所律师。
原告楼忠兵诉被告杭州亿茂龙城物业服务有限公司委托合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法由审判员诸灿祥适用简易程序于同年10月14日公开开庭进行了审理。本案三个月审理期限届满后，经双方当事人同意，继续适用简易程序审理。原告的委托代理人潘求满，被告的委托代理人鲍芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告楼忠兵诉称：2011年3月19日，原、被告双方签订了《商铺委托代理租赁管理协议》（以下简称委托租赁协议），约定原告为产权人的绿都世贸广场商场3-120号面积为63.83㎡的商铺由被告统一租赁管理，期限自2011年6月1日起至2021年5月31日止。被告承诺每半年支付一次租金给原告，先付后用。原告委托被告出租价格（最低起租价）：一楼为1.5元/平方米/天、二楼为1元/平方米/天、三楼为0.8元/平方米/天。被告承诺在合同前3年内委托出租价格（最低起租价）不变，三年以后出租价格（最低起租价）每年递增4%，原告按以上出租价格（最低起租价）的10%支付被告最低委托租赁费，按以上出租价格（最低起租价）出租而产生的税费由双方各自按政府规定承担，高于以上约定的出租价格（最低起租价）的部分所得租金扣除10%作为被告经营管理和业主代表和财务监督人员等费用后，原、被告双方各得50%。原告所需缴纳的物业管理费全部由被告承担，被告经营过程中物业管理费收入全部归被告所有。在协议履行期间，双方均应按协议完全履行义务，否则应当承担违约赔偿责任，违约方应向守约方支付相当于整个商场三个月租金（按当月整个商场对外出租租金标准）作为违约金，当违约金不足以补偿守约方的损失时，不足部分违约方还应向守约方赔偿等等。协议签订后，原告按约履行交房等，被告按协议的约定支付了截止2015年5月31日前的最低起租价，但2014年6月1日至2015年5月31日期间高于最低起租价的部分所得的分红10332.80元被告至今未予支付。原告方数次与被告交涉，未果。故原告诉至法院，请求判令：被告支付高于最低起租价的部分所得的分红10332.80元，并承担此款项从起诉日即2016年6月3日起至付清日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息。庭前，因计算方式变更，原告变更诉讼请求为要求被告支付高于最低起租价的部分所得的分红9896.20元，并承担此款项从2016年6月3日起至付清日止按年利率4.75%计算的利息损失。
被告杭州亿茂龙城物业服务有限公司辩称：2015年10月31日，一、二层业主与被告的委托租赁协议解除时，被告尚有大量租金未收回【有进入法院诉讼程序但尚未执行到位的，还有浙江国美电器有限公司（以下简称国美公司）也拖欠了大量租金】，而支付分红款的前提是被告已经实际收取到高于最低起租价的房租。但是当时不要说支付分红款了，连保底租金也是被告自行筹措资金解决的，所以根本不满足支付分红款的条件。三层租户未与被告解除合同，其保底租金一直正常支付至今，而非如原告所述只支付到2015年5月31日。关于分红款的支付方式，应当按照双方的委托租赁协议约定进行核算。而委托租赁协议中关于分红款的支付时间是没有具体规定的，在金额未定、时间不定的情况下，原告主张利息更无事实与法律依据。综上，请求法院查明事实，驳回原告的不当诉请。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1、房产证1本，欲证明案涉商铺系原告所有；
2、委托租赁协议1份，欲证明双方合同关系成立且依法生效；
3-5、退租协议书（与国美公司）复印件1份、租赁补充合同（与杭州祐驿站便利连锁发展有限公司，以下简称祐驿站公司）复印件1份、房屋租赁合同（与杭州萧山北干阿里芭芭娱乐城，以下简称阿里芭芭娱乐城）复印件1份，欲证明被告相应期间的租金收入；
6-7、分配方案（2013年7月15日）1份、分配方案（2014年5月30日）1份，欲证明被告与原告之间一直存在根据协议约定支付最低起租价的部分所得分红的事实，同时，祐驿站公司即超市的租金是作为分配方案中的整年收入的一部分，（2014）杭萧民初字第5682号案件中未收回的案款在2014年5月30日的分配方案开始就未计入在整年收入中作为分配，同时，此证据也表明绿都控股集团有限公司（以下简称绿都控股公司）不参与分红分配，多余部分直接分给业主；
8、分配方案（2015年11月20日）1份，欲证明被告出具分配方案，李灿不同意此方案未签字确认；
9、发票（2015年11月25日）复印件1份，欲证明被告收到国美公司租费的事实；
10-12、房屋租赁合同（与国美公司）复印件1份、函（2011年6月25日）1份、房屋租赁合同（与祐驿站公司）复印件1份，欲证明被告出租给国美公司、祐驿站公司的事实；
13、计算表1份，欲证明原告的诉讼请求根据该计算表得出，（2014）杭萧民初字第5682号案件未收回的案款未计入在总收入中作为分配；
14、商铺租赁合同（与绿都控股公司）复印件1份，欲证明被告在相应时间支付给绿都控股公司的租金。
经质证，被告认为，证据1，房产证如有公章，真实性无异议；证据2，形式真实性无异议。根据委托租赁协议第四条第2款，甲方需支付最低起租价的10%给乙方作为最低租赁费；第四条第4款，高于最低起租价部分，也需扣除10%作为乙方经营管理费及业主代表及财务监督人员的费用；第五条第1款，甲方不得干涉乙方经营活动；第五条第7款，甲方不得有影响承租人经营的行为；第六条第1款，甲方同意由李灿作为业主代表，与乙方进行沟通；第六条第3款规定了业主代表和财务监督人员的费用；第八条第2款，开发商绿都房产所持有的1-3楼的1600多平米商铺，乙方有权对其进行出租，租金收入全部由乙方支配；证据3，形式真实性无异议，但租金要结合与国美公司的租赁合同看，租赁合同第八条租赁费用包括租金、物业费、广告位使用费等，国美公司的租金是496万元一年；证据4，真实性无异议；证据5，真实性无异议，证明对象有异议，671.28平方米是绿都控股公司的，598.58平方米是业主的，其余部分面积的业主合同是不同的，应以绿都控股公司和业主的面积为基数；证据6-7，真实性无异议。但分配方案要结合委托租赁协议看，被告意见以被告提交的分配方案为准；证据8，真实性无异议；证据9，真实性无异议。但提请法庭注意，发票项目是房屋租赁费，结合国美公司的房屋租赁合同，其房屋租赁费包括房租、设备使用费、广告位等；证据10，形式真实性无异议；证据11，真实性不清楚，但可以证明李灿是业主代表；证据12，真实性无异议，但分配应按委托租赁协议进行；证据13，对计算方式有异议，应根据实际情况核算；证据14，真实性无异议，证明对象有异议，根据委托租赁协议第八条第2款，绿都控股公司的商铺租金收入全部由被告支配，被告再次出租绿都控股公司的租金归被告所有，原告无权分配，绿都控股公司的租金被告也早已支付给绿都控股公司，在计算保底款时应扣除。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1-2、（2014）杭萧民初字第5682号民事判决书1份、全国法院被执行人信息查询1份，欲证明被告尚有大量租金未收回；
3-5、徐志芳的房产证1本、盛晓敏的房产证1本、祐驿站公司租赁合同及房屋的平面示意图各1份，欲证明租金核算应以被告提交的算法为准；
6-7、分红计算表1份、各业主分红清单1份，欲证明分红款的具体计算方式；
8、李灿领取的业主代表费用凭证及清单1组，欲证明李灿系业主代表并从被告处领取费用，从2012年到2015年，李灿多分得收入合计342049.14元，应退还被告；
9、2014年12月18日及2014年1月7日的税收缴款书各1份，欲证明纳税税率为0.126，其中房产税0.12、印花税0.001、个人所得税0.005。
经质证，原告认为，证据1-2，形式真实性无异议，关联性有异议。需要说明的是，从2014年5月30日的分配方案开始就未将此笔案款计入在整年收入中作为各业主的分配数，本案中也未将此笔款项作为被告的收入要求分配，与本案无关；证据3-5，真实性无异议，关联性有异议。祐驿站公司支付的租金一直是计入分配方案的，分配方案中提及的超市就是祐驿站公司，被告自己于2015年11月20日提供的分配方案中也将祐驿站公司支付的租金计入整年收入，与本案原告业主相关；证据6-7，是被告对分红的单方计算，不符合协议约定，原告不予认可；证据8，与本案无关，原告不作回答；证据9，若能与原件核对一致，则形式真实性无异议，但对合法性及关联性有异议。首先，该证据记载的纳税人名称为金莹、李灿，并非被告。其次，本案原告诉请的是2014年6月1日至2015年5月31日期间的分红，但被告提供的该证据显示税款所属时间为2013年12月1日至2013年12月31日，且填票时间为2014年1月7日，故无法得出与本案有关的结论。况且，包括本案在内，共有61位业主起诉被告，但实际所涉业主有93位，现被告仅提供了两位业主的税收缴款书，无法证明被告支付给每位业主的款项都按0.126的税率已实际缴纳过税。同时，往年双方并不是按税率0.126来执行操作。
经审查，本院对原告提供的证据1-12、14的真实性予以认定；被告提供的证据1-5、8-9，本院对真实性予以认定。原告提供的证据13及被告提供的证据6-7，实质系各方单方面制作的计算清单，不足以证明分红款计算方式，具体计算过程及结果以本院认定为准。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：原告系位于杭州市萧山区北干街道市心中路819号绿都世贸广场3F-120号建筑面积为63.83㎡的商铺的业主。2011年3月19日，原告与杭州龙城物业服务有限公司（以下简称龙城物业公司）签订委托租赁协议一份，约定原告将其所有的商铺的租赁经营管理等相关事务全权委托给龙城物业公司，期限自2011年6月1日起至2021年5月31日止。龙城物业公司承诺每半年支付一次租金给原告，先付后用；为体现龙城物业公司的合作诚意，业主在经营面积累计签约达总面的95%后，龙城物业公司在5个工作日内将第一个六个月的保底租金汇入原告账户（六个月保底租金：1楼业主面积2858.83平方*1.50元*0.90*180天=69.47万元；2楼业主面积3719.90平方*1元*0.90*180天=60.26万元；3楼业主面积1754.80平方*0.80元*0.90*180天=22.74万元）。原告收到保底租金后该协议正式生效。原告委托龙城物业公司出租价格（最低起租价）：一楼为1.5元/平方米/天，二楼为1元/平方米/天、三楼为0.8元/平方米/天。原告承诺在合同前3年内委托出租价格（最低起租价）不变，三年以后出租价格（最低起租价）每年递增4%，原告委托龙城物业公司代收商铺租金。原告按以上出租价格（最低起租价）的10%支付龙城物业公司最低委托租赁费。按以上出租价格（最低起租价）出租而产生的税费由双方各自按政府规定承担。高于以上约定的出租价格（最低起租价）的部分所得租金扣除10%作为龙城物业公司经营管理和业主代表和财务监督人员等费用后，原告、龙城物业公司双方各得50%。原告所需缴纳的物业管理费全部由龙城物业公司承担，龙城物业公司经营过程中物业管理费收入全部归龙城物业公司所有。在委托租赁管理期间，一切经营活动均由龙城物业公司以自己的名义代表原告进行，原告不得干涉龙城物业公司所有的经营活动。原告同意委托商场业主李灿为业主代表并常驻龙城物业公司处。原告因该协议的相关事宜或涉及商铺的其他事宜，应先与业主代表进行沟通，并由业主代表出面与龙城物业公司进行日常沟通及协商处理。在协议履行期间，双方均应按协议完全履行义务，否则应当承担违约赔偿责任，违约方应向守约方支付相当于整个商场三个月租金（按当月整个商场对外出租租金标准）作为违约金，当违约金不足以补偿守约方的损失时，不足部分违约方还应向守约方赔偿。开发商绿都房产所持有的1-3楼的1600多平米商铺，由原告、龙城物业公司共同与绿都协商前三年给予商场的支持；龙城物业公司有权对其进行出租，租金收入全部由龙城物业公司支配，用以填补未出租部分租金。现被告未支付2014年6月1日至2015年5月31日期间高于最低起租价部分所得的分红。
2011年3月31日，龙城物业公司与国美公司签订《房屋租赁合同》一份，约定国美公司承租杭州市萧山区绿都世贸广场市心中路819号一层3660平方米、二层3940平方米的房屋。租赁费用包括房屋租金、物业管理费、设备使用费、广告位使用费。租赁费用第一年（2011年6月1日至2012年5月31日）为570万元；第二年（2012年6月1日至2013年5月31日）为570万元；第三年（2013年6月1日至2014年5月31日）为620万元；第四年（2014年6月1日至2015年5月31日）为620万元；第五年（2015年6月1日至2016年5月31日）为670万元。后龙城物业公司与国美公司签订《退租协议书》一份，约定国美公司退还龙城物业公司一楼部分的租赁房屋，退租后的租赁费用第一年（2011年6月1日至2012年5月31日）为516万元；第二年（2012年6月1日至2013年5月31日）为516万元；第三年（2013年6月1日至2014年5月31日）为564万元；第四年（2014年6月1日至2015年5月31日）为564万元；第五年（2015年6月1日至2016年5月31日）为610万元。
2011年10月15日，龙城物业公司与祐驿站公司签订《房屋租赁合同》一份，约定祐驿站公司承租杭州市萧山区市心中路819号1楼B铺位的房屋，共计99平方米。第一年（2011年11月14日至2012年11月13日）租金252945元；第二年（2012年11月14日至2013年11月13日）租金252945元；第三年（2013年11月14日至2014年11月13日）租金265593元；第四年（2014年11月14日至2015年11月13日）租金265593元；第五年（2015年11月14日至2016年5月31日）租金152807元。后双方签订《房屋租赁补充合同》一份，变更租金为第一年（2011年12月6日至2012年12月5日）252945元；第二年（2012年12月6日至2013年12月5日）252945元；第三年（2013年12月6日至2014年12月5日）265593元；第四年（2014年12月6日至2015年12月5日）265593元；第五年（2015年12月6日至2016年5月31日）137561元。
2012年6月5日，被告与阿里芭芭娱乐城签订《房屋租赁合同》一份，约定阿里芭芭娱乐城承租杭州市萧山区市心中路819号3楼的房屋，共计约2426.80平方米。第一年（2012年6月1日至2013年5月31日）租金为927523元；第二年（2013年6月1日至2014年5月31日）租金为1240095元；第三年（2014年6月1日至2015年5月31日）租金为1240095元；第四年（2015年6月1日至2016年5月31日）租金为1277298元。
2012年3月6日，绿都控股公司与龙城物业公司签订《商铺租赁合同》一份，约定龙城物业公司向绿都控股公司承租位于杭州市萧山区绿都世贸广场市心中路8#、15#、29#、32A#、37A#、61#、65#商铺，面积合计939.15平方米。第一年租金422305元，前三年租金不变，从第四年开始每年递增4%。后双方再次签订《商铺租赁合同》一份，约定龙城物业公司向绿都控股公司承租位于杭州市萧山区绿都世贸广场市心中路113#、115#、118#、119#、132#、136#、137#商铺，面积合计671.28平方米。第一年租金202125元，第二年租金269500元，第三年租金269500元，从第四年开始每年递增4%。
2013年7月15日，业主代表李灿、业主方财务监督刘忠颖与被告达成2012年6月1日至2013年5月31日的分配方案，其中该年度收入为国美公司486万元，祐驿站公司25.2945万元，酒吧49.60万元，阿里芭芭娱乐城48.66万元。同时注明“与龙城一起多次协商，合同期内除保底多余部分给业主……体现在分配计算时直接把绿都面积除去”。2014年5月30日，业主代表李灿、业主方财务监督杜凤姣与被告达成2013年6月1日至2014年5月31日的分配方案，其中该年度收入为国美公司496万元，祐驿站公司25.8742万元，阿里芭芭娱乐城64.8898万元。该年度分配方案同时备注“由于一楼酒吧纠纷问题，国美未支付涨幅部分，业主代表及龙城已向国美发函告知追回，事件结果会及时告知业主并纳入下次分配；酒吧由于拖欠租金一年，已通过法院提前中止合同并诉求追回租金，具体事项由法院定夺”。前述两年度的分配方案均确认绿都控股公司一楼所涉面积为435.70平方米，二楼所涉面积为503.45平方米，三楼所涉面积为671.28平方米。
被告曾于2015年11月20日出具2014年6月1日至2015年11月30日的分配方案，但业主方未予认可。
2012年至2015年，李灿曾从被告处收取租金、酬劳款等共计537064元。
2015年11月25日，被告收到国美公司的房屋租赁费142万元。
另查明，龙城物业公司于2012年5月9日变更企业名称为被告杭州亿茂龙城物业服务有限公司。
本院认为：案涉委托租赁协议系双方真实意思表示，双方均应按约履行。龙城物业公司变更企业名称为被告，相应的权利义务应由本案被告继受。根据双方协议约定，分配总数应为（总收入-
最低起租价-
最低起租价×10%）×（1-10%）×（1-政府税率）÷2。对此，双方有如下争议：1、总收入。总收入主要包括国美公司、祐驿站公司、阿里芭芭娱乐城的收入。酒吧未收回部分案款，双方均认可不计入分配。涉及祐驿站公司的租金，双方对于按合同价格计算均无异议。涉及国美公司的租金，原告认为应该按合同价格加2013年6月1日至2014年5月31日国美公司未支付的涨价部分计算，而被告辩称国美公司的租金包括房屋租金、物业管理费、设备使用费、广告位使用费，且签订《解约协议》时，国美公司的租金尚未收取到位。对此，本院认为，从龙城物业公司与国美公司签订的《房屋租赁合同》及《退租协议书》可以看出，国美公司的租赁费用系按2.05元/天/平米计算，两年涨价一次。现被告未提供证据证明各项费用的具体组成情况，亦未提供证据证明其从国美公司收到的租赁费用低于合同约定的费用，而原告提供的证据证明被告于2015年11月25日曾收到国美公司支付的款项142万元，故本院认为涉及国美公司的租金收入应按龙城物业公司与国美公司之间的相关合同约定来确定。至于原告主张的国美公司涨价部分，鉴于2013年6月1日至2014年5月31日的分配方案中双方确认将国美公司未支付的涨幅部分计入下次分配，而从合同看，该年度相比上年度，国美公司的租赁费用一共上涨48万元，故本院确认需计入本次分配的国美公司涨价部分为48万元。涉及阿里芭芭娱乐城的租金，双方争议实质是对三楼业主面积的争议。原告主张按1754.80平方米计算，而被告则辩称三楼涉及面积为1269.86平方米。从委托租赁协议看，三楼业主面积应为1754.80平方米；从被告与阿里芭芭娱乐城的《房屋租赁合同》看，阿里芭芭娱乐城租用的建筑面积为三楼的2426.80平方米。现被告未提供证据证明三楼所涉面积为1269.86平方米，故本院以合同确认的1754.80平方米确定三楼业主面积。被告辩称应按照年租金×52.23%来计算阿里芭芭娱乐城的租金收入，缺乏事实依据，本院不予采信。2、税率问题。虽然2012年6月1日至2014年5月31日两年度的分配方案均确认税率为9%，但结合《浙江省个人出租房产税收征收管理办法》关于个人非住房出租用于经营的，不上起征点需缴纳12%的房产税、0.1%的印花税及按各地确定缴纳个人所得税的规定及被告提供的税收缴款书可以认定案涉房产出租的税收税率为12.6%。鉴于委托租赁协议约定因出租产生的税费由双方各自按政府规定承担，故本院认定本案适用的税率为12.6%。3、最低起租价。原告主张按业主面积计算最低起租价，被告主张按所有面积计算。根据委托租赁协议第八条第2款，开发商绿都控股公司所持有的1-3楼的1600多平米商铺，由原、被告共同与绿都控股公司协商前三年给予商场的支持；被告有权对其进行出租，租金收入全部由被告支配，结合绿都控股公司与被告之间的《商铺租赁合同》可以认定绿都控股公司所持有的1600多平米的商铺实际系由被告对外转租，转租收益应归被告所有。若仅以业主面积计算最低起租价，实质是将本应由被告享有的绿都控股公司持有的面积部分收益转移给业主，不符合合同约定，故本院认为最低起租价应以所有面积为基数计算为宜。双方在2012年6月1日至2013年5月31日的分配方案中已明确“与龙城一起多次协商，合同期内除保底多余部分给业主……体现在分配计算时直接把绿都面积除去”，该约定应视为双方对委托租赁协议中分红分配方式的变更，故在计算分配金额基数时应将绿都控股公司的面积除去。分配金额基数=分配总数÷【一楼面积（除绿都控股公司面积）×系数×天+二楼面积（除绿都控股公司面积）×系数×天+三楼面积（除绿都控股公司面积）×系数×天】。其中系数双方均无异议，一楼为1.19，二楼为1，三楼为0.909，最终分配金额基数：一楼为分配金额基数×1.19，二楼为分配金额基数，三楼为分配金额基数×0.909。被告辩称在计算分配总额时应扣除历年多分配部分，鉴于2012年6月1日至2014年5月31日的分配方案系经双方盖章确认，应视为双方就分配方案已达成一致意见，现被告要推翻前述分配方案，缺乏法律依据，本院不予采信。被告辩称李灿多分部分款项应退还被告，与本案无关，本院不予处理。本案原告诉请2014年6月1日至2015年5月31日期间的分红款，经核算，本院认定总收入为5640000+480000+265593+1240095=7625688元；一楼最低起租价部分为：3294.53×1.5×365×1.04=1875905.38200元；二楼最低起租价为：4223.35×1×365×1.04=1603183.66000元；三楼最低起租价部分为：2426.08×0.8×365×1.04=736751.97440元。分配总数为：[7625688-（1+10%）×（1875905.38200+1603183.66000+736751.97440）]×（1-10%）×（1-12.6%）÷2=1175283.79147元。分配金额基数为1175283.79147÷[2858.83×1.19×365+3719.90×1×365+1754.80×0.909×365]=0.3693871599，最终一楼分配基数为0.43957072028元/平方米/天，二楼分配基数为0.3693871599元/平方米/天，三楼分配基数为0.33577292834元/平方米/天。本案原告所有的商铺位于三楼，面积为63.83平方米，其所得分红款为0.33577292834×63.83×365=7822.82元。被告受托代为租赁管理原告的商铺，理应及时将取得的租金交付给原告。现原告主张自起诉之日起计算利息损失，于法有据，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:
一、杭州亿茂龙城物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付楼忠兵分红款7822.82元，并赔偿该款自2016年6月3日起至实际付清日止按年利率4.75%计算的利息损失；
二、驳回楼忠兵的其余诉讼请求。
如杭州亿茂龙城物业服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费52元，减半收取26元，由楼忠兵负担1元，由杭州亿茂龙城物业服务有限公司负担25元。
楼忠兵于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州亿茂龙城物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 诸灿祥
二〇一六年十一月十八日
书记员 程 燕