浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第68号
上诉人（原审被告）：吴雪良。
委托代理人：吴琼菲。
被上诉人（原审原告）：海宁市兴房物业管理服务有限公司。住所地：海宁市海洲街道海昌路***号。
法定代表人：金梅良，该公司执行董事。
委托代理人：褚国弟、沈亮，浙江海翔律师事务所律师。
上诉人吴雪良因与被上诉人海宁市兴房物业管理服务有限公司（以下简称兴房物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海宁市人民法院（2014）嘉海民初字第3493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2010年11月1日，兴房物业公司与海宁市旧城改造与建设投资开发有限公司签订一份《前期物业服务合同》，约定：由兴房物业公司为竦秀景苑小区提供前期物业服务，物业服务费按多层住宅0.6元/月/平方米、商业物业1元/月/平方米标准收取，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务，合同期限自2010年9月1日起至2012年8月31日止。2013年3月29日，兴房物业公司与海宁市旧城改造与建设投资开发有限公司又签订一份协议，约定将上述《前期物业服务合同》延长到竦秀景苑小区业主委员会成立并选聘出新的物业服务企业时为止。2010年9月28日，竦秀景苑小区32幢101室交付吴雪良使用，吴雪良于当日签署一份承诺书，同意遵守《竦秀景苑业主临时公约》。因吴雪良欠缴2011年9月至2014年4月期间的物业服务费合计1484.8元，兴房物业公司委托浙江海翔律师事务所向吴雪良发律师函进行催讨。但是，吴雪良至今未支付该笔费用。另查，海宁市硖石街道竦秀景苑32幢1单元101室的业主系吴雪良，建筑面积为77.44平方米。
兴房物业公司于2014年9月25日向原审法院起诉，请求判令：吴雪良支付2011年9月至2014年4月的物业管理费1484.8元。
吴雪良在原审中书面答辩称，《前期物业服务合同》系兴房物业公司与案外人签订的合同，与本案诉讼请求无关，且约定的收费标准未经价格主管部门核准同意，缺乏合法性。吴雪良在签署承诺书时，无人向吴雪良出具《竦秀景苑业主临时公约》，且兴房物业公司提交的《竦秀景苑业主临时公约》无起草单位和起草时间，缺乏真实性、关联性、合法性，是无效的。兴房物业公司没有为业主提供物业管理服务，小区各通道、地下室通道、楼梯口、草坪上均被各种车辆乱停乱放，对业主提出的意见置之不理，未尽提供物业管理服务之义务，故无权收取物业服务费。吴雪良尚未收到物业管理费欠费催款通知单，而收到的律师函无落款日期，不符合律师函的形式要件，故不予认可。根据《海宁市物业服务收费管理实施办法》（试行）的规定，物业服务收费项目没有兴房物业公司诉称的“物业管理费”，故属于乱收费。综上，请求驳回兴房物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为，吴雪良作为竦秀景苑小区业主，在接受了兴房物业公司的物业管理服务后，应当缴纳相应的物业服务费。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。并且，吴雪良亦签署了遵守《竦秀景苑业主临时公约》的书面承诺，同意按《前期物业服务合同》的约定缴纳物业服务费。故涉案的《前期物业服务合同》对吴雪良具有法律拘束力。业主拒绝缴纳物业服务费必须具有正当理由，即物业服务企业不履行或履行物业服务合同存在重大瑕疵。本案中，吴雪良提供的证据不能证明兴房物业公司没有履行物业服务合同的主要义务，且吴雪良关于兴房物业公司收取物业服务费缺乏合法性及属于乱收费的意见并无依据。因此，兴房物业公司的诉讼请求，合理正当，应予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：吴雪良于判决生效之日起十日内支付兴房物业公司物业服务费1484.8元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由吴雪良负担。
判决宣告后，吴雪良不服，向本院提起上诉称，一、原审法院认定吴雪良未到庭质证，视为放弃质证权利，与事实不符。实际上吴雪良已经在答辩状中指出兴房物业公司提交的业主临时公约无起草单位盖章，无日期，不符合证据的三性，法律没有规定被告不到庭质证，就可以剥夺其在答辩状中质证的权利。二、吴雪良在原审中提供了照片13份，证明小区脏乱差，兴房物业公司未尽管理服务义务，兴房物业公司认为其依约提供了物业管理服务，应当向法院提交相应的证据，且兴房物业公司不承认小区存在脏乱差的事实，按照民事诉讼法第六十四条第一款的规定，对自己提出的事实，应向法院提供证据。三、吴雪良在原审中提交了海宁市前期物业服务等级和收费标准申报备案表，证明物价部门准许兴房物业公司收费的时间自2013年8月27日起，在此之前自定收费执行时间是不予认可的，这是常识，而原审认定物业费收费执行时间是从2010年9月1日开始，但该时间是兴房物业公司自己填写，物价部门不会未进行考评就对三年前的收费标准做出准许收费的批复。综上所述，原审认定事实不清，请求二审撤销原判决，发回重审或改判。
兴房物业公司在二审中答辩称，第一，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。第二，吴雪良提供的照片不能证明小区存在脏乱差的问题，关于停车问题，兴房物业公司已进行规划，尽到了管理责任，同时小区业主也应具备相应素质，按规定停放，虽然小区存在个别乱停车的现象，但这并不说明小区就存在脏乱差的问题。第三，关于收费标准，兴房物业公司提供的备案表中明确了，是备案不是审批，备案中的时间是2010年9月1日开始计算的，价格主管部门也是同意的，如果不同意，主管部门肯定是有明确意见的。因此，吴雪良的上诉理由不成立。
吴雪良在二审中提供了小区照片18份及拍摄、冲洗照片发票一张，照片上有拍摄时间和地点，证明小区存在脏乱差的现象，兴房物业公司未尽管理义务。兴房物业公司质证认为，照片反映的只是局部，不能反映小区的全貌，且照片上的时间都是2014年11月20日15时40分，不能看出所谓的脏乱差问题，任何小区都会存在这样的个别现象，发票与本案无关联。
本院认证认为，吴雪良提供照片是在2014年11月20日拍摄，不能证明本案涉及的2011年9月至2014年4月间的小区状况，而发票与本案没有关联性，故对吴雪良提供的上述证据，本院不予认定。
兴房物业公司在二审中未提供新的证据。
对原审法院认定的事实，当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，吴雪良作为竦秀景苑小区业主，在接受兴房物业公司提供的物业服务的同时，应当承担按约缴纳物业费的义务。吴雪良拒绝缴纳物业费是其行使合同履行抗辩权的行为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，其应当具有正当理由。根据吴雪良的上诉意见，其拒绝缴纳物业费的理由是：小区存在乱停车等脏乱差问题、兴房物业公司未经物价部门准许乱收费。经审查，吴雪良的上述抗辩理由不能成立。首先，吴雪良提供的照片等证据不足以证明兴房物业公司在车辆停放管理、环卫清洁等方面存在不履行约定义务或履行义务有重大瑕疵的情况；其次，兴房物业公司收取物业费的标准在物业服务合同中有明确约定，也未超过备案表中价格主管部门同意的中准价格，且备案是行政部门的管理手段，吴雪良仅以备案表上价格主管部门签署意见的日期在2013年就认为兴房物业公司乱收费，依据不足。另外，吴雪良在原审书面答辩中已经对兴房物业公司提交的业主临时公约等证据提出了质证意见，原审法院认为吴雪良未到庭，视为其放弃质证权利，表述不妥，但因吴雪良已签署承诺书同意遵守业主临时公约，故其就业主临时公约提出的质证意见，亦不应予以采信，原审对相关证据和事实的认定正确。
综上，吴雪良拒绝缴纳物业费缺乏正当理由，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人吴雪良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭 灿
审 判 员 杨海荣
代理审判员 王世好
二〇一五年三月十八日
书 记 员 林雪琴