内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0502民初3707号
原告：段某某，女，满族。
被告：通辽市某某房地产开发有限责任公司，住所地：通辽市。
法定代表人任某某，职务：董事长。
委托代理人：黎某某，男，通辽市某某房地产开发有限责任公司职工。
委托代理人：张瑞晶，内蒙古擎正律师事务所律师。
第三人：刘某，男，满族。
委托代理人李相志，通辽市148指挥中心第二法律服务所法律工作者。
原告段某某与被告通辽市某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）、第三人刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段某某，被告某某公司的委托代理人黎民武、张瑞晶，第三人刘某的委托代理人李相志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告段某某向本院提出诉讼请求：1.被告某某公司腾退坐落于通辽市科尔沁区某某大街某小楼和院中别墅一座；2.被告某某公司赔偿因其违约造成的租金损失300000元（某某路东侧小楼和院中别墅租金损失各为150000元）；3.被告某某公司承担居住院中别墅期间的供热费23319.34元；4.被告某某公司承担诉讼费。事实与理由：某某公司与段某某于2010年9月27日签订房屋对换协议。协议签订后，段某某按照约定将房屋交付某某公司，但某某公司没有按照协议约定交付房屋。按照协议约定，某某公司在2011年6月1日前不能将有效的房产合同交给段某某，段某某有权收回房产，对房屋产生的费用由某某公司负责（6年期间欠供热费30000元），某某公司对房屋的装修归段某某。2016年5月4日，段某某通知某某公司解除房屋对换协议，但某某公司至今没有退还房屋。依照民法通则和合同法相关规定，某某公司应当腾退房屋，并赔偿房屋租金以及所欠供热费。
被告某某公司辩称，1.某某公司没有收到解除合同通知。2.双方签订房屋对换合同后，段某某同意对涉案房屋进行装修，装修后又对某某公司提供的房屋表示反悔，并提出更换房屋，遭到某某公司拒绝后，段某某拒绝协助对对换房屋进行预告登记，因此，某某公司并非违约，而应当由段某某承担违约责任。3.段某某拒绝提供相关手续，不协助办理房屋过户登记，属于段某某违约在先。
第三人刘某向本院提出诉讼请求：1.被告某某公司腾退坐落于通辽市科尔沁区某某大街某小楼；2.被告某某公司承担诉讼费。事实与理由：刘某为通辽市科尔沁区某某大街某小楼房主。2010年9月27日，刘某和母亲段某某与某某公司房屋订立房屋对换协议，协议由母亲段某某签名，刘某同意该协议。协议签订后，刘某履行协议，将房屋交付某某公司，但某某公司没有按照协议约定交付房屋。按照协议约定，某某公司在2011年6月1日前不能将有效房产合同交给刘某，刘某有权收回房产，对房屋产生的费用由某某公司负责（6年期间欠供热费30000元），某某公司对房屋的装修归刘某。2016年5月4日，刘某通知某某公司解除房产对换协议，但某某公司至今没有退还房屋。依照民法通则和合同法相关规定，某某公司应当腾退房屋。
原告段某某同意第三人刘某的诉讼请求。
被告某某公司对第三人刘某的诉讼请求辩称，刘某没有通知某某公司解除对换房屋合同，刘某陈述的其他事实属实。
证据和事实认定：
一、关于段某某是否通知某某公司解除对换房屋合同的事实以及解除合同效力问题，原告段某某提供如下证据：
证据1:段某某于2016年5月4日向某某公司发出的《关于解除房产对换协议通知》1份。
证据2:段某某于2016年5月6日在邮政部门向某某公司投递特快专递单1份。
证据3：2016年5月6日由段某某接收邮政部门妥投短信后确认妥投签收的《中国邮政速递短信业务申请单》1份。
证据4：由贾某某收取邮件的快递回执单（复印件）1份。
证据5：投递员姚某某证实“在收件人门卫处由收件人贾某某收取段某某投递的特快专递”为内容的书面证明1份以及通辽市依林人力资源有限公司出具的“姚某某为派遣到邮政速递公司员工”为内容的书面证明1份。
证据6：具有“在收件人门卫处由贾某某收取特快专递”为内容姚某某快递流程表（复印件）1份。
被告某某公司质证对证据1、证据2和证据3的来源没有异议，但认为上述证据仅能证明段某某曾发出通知，不能证明某某公司已经接到解除合同通知；认为证据4为复印件，不具有证明力；认为姚某某作为证人应当出庭作证，因此，证据5不能证明案件事实；认为证据6为复印件，不能证明案件事实。第三人刘某对上述证据均没有异议。
二、关于段某某是否存在租金损失以及供热费损失的事实，原告段某某提供如下证据：
证据:7:摄录具有营业内容的楼房（一层）照片。
证据8：通辽热电有限责任公司于2016年7月25日向段某某发出某某家园E区住宅楼欠2012-2015采暖期供热费及违约金合计为23319.34元的《热费催缴通知单》1份。
证据9：段某某与某某公司于2010年9月27日订立的“蒙东·家天下”家居建材装饰城商品房认购协议4份。
证据10：通辽市中级人民法院协助执行通知书（复印件）1份。
被告某某公司质证认为证据7来源不清，对证据8来源和合法性没有异议，对证据9真实性没有异议，认为证据10为复印件，对证据真实性有异议。第三人刘某对上述证据没有异议。
根据当事人举证和质证情况，本院认定证据意见和理由如下：
对方当事人对证据1、证据2和证据3来源没有异议，证据1、证据2和证据3在内容上相互联系，证据1能够证明段某某发出邮件文件为解除合同通知具有高度可能，证据2能够证明段某某向某某公司投递邮件的事实，证据3能够证明邮政部门以短信的形式告知段某某妥投的事实；证据4、证据6为复印件，证据5属于证人无正当理由未出庭作证的书面证言，证据4、证据5和证据6不能单独作为认定案件事实的依据，但是综合上述证据分析，证据1、证据2和证据3与证据4、证据5和证据6之间能够相互印证，能够证明段某某向某某公司发出解除合同通知并由某某公司收取的事实，因此，本院对上述证据予以采纳；证据7照片上内容，无法体现系摄录于涉案房屋，证据来源不清，欠缺合法性，不能证明案件事实，本院不予采纳；当事人对证据8的来源及形式合法性没有异议，并且当事人在陈述中没有否认不欠供热费的事实，因此，证据8能够证明某某公司在使用涉案房屋期间即在2012年-2015年期间欠缴供热费的事实，本院予以采纳；当事人对证据9没有异议，证据9能够证明段某某与某某公司订立认购协议的事实，本院予以采纳；证据10为复印件，又无其他证据佐证，因此，该证据不能单独作为认定案件事实的依据，本院不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
涉案房屋坐落于通辽市科尔沁区某某大街办事处某委某某路东侧1-3层（面积为485.16平方米），为刘某所有；院中别墅（面积为310平方米），为段某某所有。
2010年9月27日，某某公司与段某某订立《房屋对换协议》，约定段某某以上述两座房屋对换某某公司五金建材城二期5栋05-09号商业房（面积合计为864.8平方米）。双方约定，协议签订后，上述两座房屋由某某公司使用，并负责水电和供热入网，待双方取得产权证后，办理产权更名过户；双方还约定，如果某某公司在2011年6月1日前不能将有效的房产合同交给段某某，段某某有权收回房产，房产装修及其产生的费用由某某公司负担。同日，双方又订立《房屋对换补充协议》，约定由段某某对超出部分的面积54平方米以每平方米3500元价格补足。段某某与某某公司就涉案商业房订立的认购协议4份。
合同订立后，段某某按照约定将其房屋交付某某公司，某某公司未能按照约定交付有效的房产合同和商业房。
某某公司在使用涉案房屋（院中别墅）期间，欠缴2012年-2015年期间供热费23319.34元。
2016年5月6日，段某某以邮寄方式向某某公司发出《关于解除房产对换协议通知》，解除双方订立的房屋对换协议。
另查明，刘某同意其母亲段某某将其所有的房屋与某某公司的房屋对换以及同意其母亲段某某解除房屋对换合同。
本院认为，对于段某某与某某公司订立的《房屋对换协议》，由于通辽市科尔沁区某某大街办事处某委某某路东侧1-3层（面积为485.16平方米）为刘某所有，段某某本应无权处分。但是，刘某表示同意其母亲段某某将其所有的房屋与某某公司的房屋对换，属于权利人刘某追认。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认的，该合同有效，”因此，双方当事人订立的《房屋对换协议》和《房屋对换补充协议》意思表示真实，合同依法成立。
由于某某公司没有按照合同约定履行义务，按照合同约定，段某某和刘某有权收回房屋，且段某某已经通知某某公司解除合同，合同已经解除；合同解除后，根据合同履行情况，段某某和刘某有权恢复原有状况，因此，段某某请求某某公司腾退通辽市科尔沁区某某大街办事处某院中别墅成立，刘某请求某某公司腾退通辽市科尔沁区某某大街办事处某委某小楼成立，本院予以支持。
按照合同约定，段某某因对方违约收回房产后，房产装修及其产生的费用由某某公司负担。由于某某公司没有支付其占用期间的供热费，段某某有权要求某某公司支付占用房屋期间的供热费，因此，段某某要求某某公司按照合同约定支付某某公司所欠2012年-2015年期间供热费23319.34元的诉讼请求成立，本院予以支持。
由于段某某非通辽市科尔沁区某某大街某小楼权利人，因此，段某某请求某某公司腾退通辽市科尔沁区某某大街某小楼、赔偿该房屋的租金损失不能成立，本院不予支持；由于段某某提交的证据不足以证明某某公司占用房屋开始时间，无法准确计算某某公司占用期间，同时，段某某提交的证据也不足以证明某某公司将通辽市科尔沁区某某大街办事处某院中别墅对外出租的事实，且没有提出证据证明被某某公司占有使用的院中别墅的合理租金价格，无法确定段某某的租金损失情况，段某某主张某某公司占有使用的院中别墅租金损失150000元的事实缺乏证据证明，由其承担举证不能的法律后果，因此，段某某请求某某公司赔偿租金损失因缺乏事实依据而不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告通辽市某某房地产开发有限责任公司返还原告段某某坐落于通辽市科尔沁区某某大街办事处某院中别墅，于本判决生效后20日内执行；
二、被告通辽市某某房地产开发有限责任公司返还第三人刘某坐落于通辽市科尔沁区某某大街某小楼，于本判决生效后20日内执行；
三、被告通辽市某某房地产开发有限责任公司支付原告段某某院中别墅所欠供热费23319.34元，于本判决生效后立即执行；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
四、驳回原告段某某的其他诉讼请求。
案件受理费5850元，由原告段某某负担5417元，被告通辽市华诚房地产开发有限责任公司负担433元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。
审 判 长 高朝东
人民陪审员 赵玉忠
人民陪审员 苗 华
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 王 伟