广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第50号
上诉人（一审被告）：梁瑜光。
委托代理人：蒙成强。
委托代理人：朱雷。
被上诉人（一审原告）：广西社会主义学院。
法定代表人：吕池。
委托代理人：陈振宇。
委托代理人：张明磊。
上诉人梁瑜光因与被上诉人广西社会主义学院租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第1152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月7日受理后，依法组成合议庭，并于2014年2月18日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、询问和调解。上诉人梁瑜光及其委托代理人蒙成强、朱雷，被上诉人广西社会主义学院的委托代理人张明磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：广西社会主义学院为南宁市西乡塘区火炬路11号教学综合楼产权人（房产证号：邕房权证字第×号）。2010年3月29日，广西社会主义学院与梁瑜光签订《校办产业房产租赁合同书》一份，由广西社会主义学院将南宁市西乡塘区火炬路11号教学综合楼中编号为11-4号的房间作为铺面出租给梁瑜光用于开展商业经营。合同第二条约定租赁期限为2010年4月1日至2012年3月31日。合同第三条约定年租金为48798元，分别于当年的3月1日和9月1日各缴纳24399元。该条还约定了梁瑜光应向广西社会主义学院支付房产押金3000元和水电押金1000元。合同第七条约定梁瑜光经广西社会主义学院许可，可在不破坏房屋结构以及不扩大承租面积的前提下进行室内外装修。租赁期满后，梁瑜光应根据广西社会主义学院要求恢复原装或将装修无偿转交给广西社会主义学院。合同签订后，广西社会主义学院将11-4号铺面交付给梁瑜光开展经营，梁瑜光向广西社会主义学院缴纳租金和水电费。
2012年2月9日，梁瑜光向广西社会主义学院提出续租申请，希望广西社会主义学院考虑到梁瑜光承租后耗费了将近25万元进行装修、购买设备的具体情况，将11-4号铺面继续出租与梁瑜光。2012年3月5日，广西社会主义学院书面回复不同意梁瑜光的续租申请，要求梁瑜光于2012年3月31日如期交回铺面。2012年4月6日，梁瑜光再次向广西社会主义学院申请续租11-4号铺面3到10年。同月16日，广西社会主义学院回函表示不同意梁瑜光的续租请求，但同意延长租期到2012年5月15日，其后，广西社会主义学院将无条件收回11-4号铺面，2012年4月1日至2012年5月15日的租金仍按照原合同约定的租金计算。梁瑜光于2012年4月16日签收该函件。2012年5月6日，梁瑜光第三次向广西社会主义学院提出续租申请，希望广西社会主义学院考虑到梁瑜光银行贷款、资金投入、利益收回等压力，能同意续租。同月11日，广西社会主义学院回函坚持将于2012年5月15日收回铺面。梁瑜光于2012年5月11日签收该函件并表示不同意搬出。2012年7月30日，广西社会主义学院发函给梁瑜光，表示经双方事先协商，广西社会主义学院同意梁瑜光继续租赁11-4号铺面至2012年7月15日，但租赁期限截止后梁瑜光仍未退还铺面，故，广西社会主义学院要求梁瑜光于2012年8月31日前搬出铺面。梁瑜光于2012年8月5日签收该函件，但之后仍未搬出11-4号铺面。2013年3月25日，广西社会主义学院再次向梁瑜光作出书面通知，主要内容为广西社会主义学院已再三给予梁瑜光延长租赁期限，但梁瑜光在租期届满后均不配合搬出，广西社会主义学院限梁瑜光于2013年3月31日前搬空11-4号铺面并将之交还广西社会主义学院。梁瑜光于2013年3月27日签收该通知后表示“不同意退出，希望继续续租。”
另查明：梁瑜光在租用11-4号铺面后曾进行装修，装修面积约50平方米，梁瑜光另购置桌椅、吧台、设备等用于开展冷饮糖水经营。
还查明：在广西社会主义学院未对2012年7月15日后的续租事宜作出同意的意思表示时，梁瑜光即自行按照原合同约定的租金标准分多次向广西社会主义学院账户内打入2012年7月15日至2014年1月15日的租金。此外，广西社会主义学院收取了梁瑜光在2012年7月19日至2013年6月21日期间使用铺面所产生的水电费13712.2元。截止法庭辩论结束，梁瑜光仍占用11-4号铺面。
一审法院经审理认为：广西社会主义学院与梁瑜光签订的《校办产业房产租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。
在本案中，梁瑜光虽主张双方曾口头约定11-4号铺面租赁期限长达七到八年，但未能充分举证证明，广西社会主义学院又不予认可，一审法院不予采信。根据《校办产业房产租赁合同书》约定，租赁期限已于2012年3月31日届满。其后，经双方数次协商，在梁瑜光发出要约，主张按原有合同标准续租11-4号铺面时，广西社会主义学院作出承诺，同意梁瑜光按照原合同约定续租至2012年7月15日，并要求梁瑜光于2012年8月31日前搬出，因此，根据双方的合意，11-4号铺面的租期截止于2012年7月15日，广西社会主义学院亦已尽到必要的通知义务。梁瑜光在2012年8月31日后仍占用铺面已丧失合同依据。至于梁瑜光提出装修费用过高等抗辩理由，首先装修面积约50平方米，梁瑜光将加盟费用、设备价值等计入装修费用中，从而得出装修损失高达25万余元的结论不合常理；其次，梁瑜光各项支出系其本人自主决定，经营状况与租赁期限长短并无法律上的关联，以成本回收期限确定租赁合同是否应予延期，对于出租人的义务设置过于苛刻，有违市场自由，亦与民事主体平等之精神相悖；最后，梁瑜光从2010年4月1日实际使用铺面至今，其继续履行租赁合同的意愿可印证经营获利之行为，即梁瑜光已从合同的实际履行中获取了利益，实现了缔约目的，广西社会主义学院和梁瑜光双方利益均衡，广西社会主义学院不予续约并不违背民事活动自愿、公平、诚实信用的原则。因此，梁瑜光拒绝交还11-4号铺面违反了《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条规定的义务，广西社会主义学院有权收回该铺面。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：梁瑜光搬迁出南宁市火炬路11号教学综合楼中编号为11-4号的铺面，将该铺面交还广西社会主义学院。案件受理费100元（广西社会主义学院已预交），由梁瑜光负担。
上诉人梁瑜光不服一审判决，上诉称：2010年3月29日，梁瑜光与广西社会主义学院签订《校办产业房屋租赁合同书》（以下简称《合同书》），由广西社会主义学院将南宁市西乡塘区火炬路11号教学综合楼中编号为11—4号的房间作为铺面出租给
梁瑜光用于开展商业经营。期限从2010年4月1日起将出租房交付梁瑜光使用，至2012年3月31日。由于当时双方签订《合同书》时双方曾经口头约定总承租期为七、八年，在《合同书》到期后，梁瑜光一直不断跟广西社会主义学院交涉续租事宜，并且继续依照《合同书》的约定按时缴纳租金及水电等费用，广西社会主义学院也向梁瑜光出具发票和结算票据确认收取以上费用，双方都以实际行动表明愿意继续履行合同。根据《合同法》第二百三十六条规定：“承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。”本案双方直至今日仍存在租赁合同关系。为此，梁瑜光认为其在既没有侵害广西社会主义学院的财产收益权也没有违法《合同书》约定的情况下，广西社会主义学院起诉梁瑜光侵犯其财产权益没有法律依据，一审判决错误，理由如下：一、一审判决没有法律和事实依据。首先，双方一直协商续租事宜，梁瑜光一直按时交纳租金水电，广西社会主义学院也没有拒绝收取。其次，梁瑜光承租期间一直精心打理铺面，没有损害租赁物和广西社会主义学院的权利。二、梁瑜光与广西社会主义学院至今仍存在租赁合同关系。一审认定梁瑜光是自行向广西社会主义学院账户打入租金错误，上诉人梁瑜光认为这是双方的合意行为，不是单方行为。三、一审程序不合法，本案合同还在履行期间，一审判决没有就合同效力问题进行处理就直接判令梁瑜光搬出铺面不合法。四、梁瑜光继续使用涉案铺面有合同依据。一方面广西社会主义学院收取了梁瑜光的租金，又不让梁瑜光继续承租该铺面，于情、于理、于法都不能让人信服，明显侵害了上诉人的合法权益。五、上诉人为经营店面，对装修、加盟等事项投入25万元，一审判决梁瑜光立即搬出11—4号铺面损失巨大，不利于社会安定团结。由于签订《合同书》时广西社会主义学院领导曾口头约定让上诉人经营七、八年之久，所以梁瑜光才大胆投入巨额装修和加盟费用。综上所述，请求二审法院：1、撤销一审判决，驳回广西社会主义学院的诉讼请求；2、本案诉讼费用由广西社会主义学院承担。
被上诉人广西社会主义学院辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人梁瑜光的上诉请求没有证据佐证，双方的合同于2012年7月1日已经终止，经过双方协商广西社会主义学院要求梁瑜光2012年7月15日前搬离，但梁瑜光拒不搬离，其主张装修铺面25万至今未收回成本要求继续履行合同于法无据，这是其自身经营风险，与广西社会主义学院无关，因此，广西社会主义学院认为上诉人梁瑜光的上诉理由不能成立。
双方当事人二审中均未提交新的证据。
被上诉人广西社会主义学院对一审查明的事实没有异议。上诉人梁瑜光对一审查明事实除“被告即自行按照原合同约定的租金标准分多次向原告账户内打入2012年7月15日至2014年1月15日的租金。”有异议外，其余部分没有异议。其认为其已经交付租金至2014年7月15日。对此，广西社会主义学院认可梁瑜光在2014年1月14日向其账户汇入2014年1月14日至2014年7月15日租金。对此异议，本院予以采信。
一审查明的事实确实无误，本院予以确认。二审补充查明：2014年1月14日梁瑜光向广西社会主义学院账户内打入2012年7月15日至2014年1月15日的租金。
当事人二审争议焦点为：广西社会主义学院诉请梁瑜光搬出南宁市火炬路11号编号为11-4号铺面有何事实和法律依据？
本院认为：广西社会主义学院与梁瑜光签订的《校办产业房产租赁合同书》，内容未违反法律法规的强制性规定，符合当事人真实意思表示，应为有效合同。梁瑜光主张双方曾口头约定11-4号铺面租赁期限长达七到八年，广西社会主义学院又不予认可，且其亦未能提供证据予以证实，故本院不予采信。在双方签订的《校办产业房产租赁合同书》租期届满后，经协商广西社会主义学院同意租期延长至2012年7月15日，此约定属于双方对于租赁期限达成新的合意。梁瑜光未能提供证据在此之后双方再就延长租赁期限达成新的合意，因此，梁瑜光继续占有使用本案诉争铺面已丧失合同依据，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，梁瑜光应当将租赁物南宁市火炬路11号编号为11-4号铺面返还广西社会主义学院。至于梁瑜光上诉称其向广西社会主义学院存入房租及水电，广西社会主义学院接受即为同意续租之主张，本院认为，由于广西社会主义学院对此一直提出异议，且梁瑜光也未能提供证据证明其给付租金系广西社会主义学院指示，或事后得到广西社会主义学院认可，故本院认定其向广西社会主义学院账户存入资金的行为系其单方行为，梁瑜光不能据此作为续租之理由。至于其投入巨额装修和加盟费用能否作为延长租期理由的问题，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，租赁期限根据双方当事人约定。梁瑜光对于其所经营的产业，有自主决定的权利，其在经营中的投入与租赁期限并无关联，因此，梁瑜光以投入巨大要求延长租期的理由没有法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。梁瑜光上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人梁瑜光负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄敏俊
审判员 卢玉梅
审判员 包林辉
二〇一四年三月十八日
书记员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。