河北省唐山市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）冀02民终547号
上诉人（原审被告、反诉原告）：施广辉，男，1973年10月10日出生，汉族，个体，经常居住地唐山市海港开发区海城路西侧（38号路西）。现羁押在乐亭县看守所。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：侯淑兰，女，1951年2月25日出生，汉族，农民，现住唐山市乐亭县，现住唐山市乐亭县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：董助文，男，1950年1月22日出生，汉族，农民，现住唐山市乐亭县，现住唐山市乐亭县。
二被上诉人共同委托代理人：庞学伟，河北乐航律师事务所律师。
上诉人施广辉与被上诉人侯淑兰、董助文房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省乐亭县人民法院（2017）冀0225民初10112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年2月1日，原告侯淑兰与被告施广辉签订《房屋出租合同》，约定原告将位于唐山市海港开发区38号路西侧南数第三家三层主楼和后院新建二层副楼出租给被告用于经营宾馆、饭店，租用期内被告不准转租，转租必须经原告同意，签字后生效。同时，原、被告对租期、租金的计算和支付方式约定如下：租期为8年，租金计算方式：主楼5.3万/年，副楼和后院2万/年。第一年底价7.3万，第二、三年8.03万/年，第四、五年9.636万/年，第六、七、八年12.5268万/年。8年租金分5次付清，交款时间为第一年合同签订后交5.3万元，下欠2万元，待副楼装修完后一次性付清，第二次付16.06万（付款时间为2011年1月31日），第三次付19.272万（付款时间2013年1月31日），第四次付25.0536万（付款时间为2015年1月31日），第五次付12.5268万（付款时间2017年1月31日）。双方另约定：单方违约按租金总额的10%付违约金，未尽事宜，双方商定签订补充协议，补充协议具有同等效力。2010年5月4日，原告与被告签订房屋出租补充合同，约定：门市口被告可以对外出租使用，一层门市一年内允许被告转租，第二年允许转租一间。租用期限：主楼副楼由2010年5月4日至2018年5月3日。合同各项条款双方必须共同遵守，被告不履行主合同和补充合同条款原告有权终止合同，并付违约金8万元，原告不履行合同每单项条款均赔偿被告违约金8万元。
另查明：原告侯淑兰系被告所租用的唐山海港开发区2-2小区38号路西三层主楼的所有权人。2015年6月9日，被告施广辉与原告因本案所涉房屋出租合同发生纠纷，起诉至本院，被告提出诉讼请求，要求判令：一、被告修复出租房屋楼顶及墙面，直至不再漏水，并支付原告先期维修费用11000元；二、被告协助原告办理宾馆、饭店的营业手续（包括但不限于提供房屋所有权证和消防证等）；三、被告赔偿原告支付的电缆费损失2400元；四、被告赔偿原告支付的施工费用（外墙抹灰）3000元；五、被告向原告支付违约金人民币320000元，并承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：被告赔偿原告的财产损失和经营损失（宾馆），另判令被告向原告支付违约金增加160000元，违约金总数为480000元。本院经审理后，作出（2015）乐港民初字第102号民事判决书，判令：一、如原告施广辉需办理宾馆的营业手续时，被告董助文、侯淑兰需提供出租房屋的房屋所有权证、土地使用证予以协助。二、原告施广辉在本判决生效之日起十日内支付被告董助文、侯淑兰房屋租金人民币250536元，并自2015年2月1日起按中国人民银行确定的同期同类贷款利率支付利息至款付清日止。三、驳回原告施广辉的其他诉讼请求。四、驳回被告董助文、侯淑兰的其他反诉请求。后被告施广辉不服本判决，上诉至唐山市中级人民法院，唐山中院经审理后作出（2016）冀02民终4425号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年4月，唐山供电公司港口客户服务分中心发出通知，内容为：鉴于原告于2017年4月5日对唐山市海港开发区海城路农行北商贸街南数第三家提出销户申请，唐山供电公司港口客户服务分中心将于2017年4月25日对该处电能表进行销户、停电处理，截止本案法庭辩论终结，唐山供电公司港口客户服务分中心未对本案涉案出租房屋电能表进行销户，亦未停电。上述事实有原告提供的房屋出租合同及补充合同、房产证、土地证，被告提供的唐山供电公司港口客户服务分中心通知、调取的（2015）乐港民初字第102号卷宗材料以及当事人的当庭陈述等证据予以证实。
一审法院认为，原、被告签订的房屋出租合同、房屋出租补充合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的合同义务。现因被告据不履行支付房屋租金的合同义务，原告起诉要求解除与被告签订的房屋出租合同，同时被告也反诉要求解除该合同，故本院对原告及被告的这一诉请依法予以支持。关于原告要求被告支付房屋125268元的诉请，本院认为该部分租金的计费期间为2017年5月4日至2018年5月3日，现租期未满，故被告应以125268元为限自2017年5月4日起至本判决生效之日止按每月10439元的标准向原告支付租金。关于原告要求被告支付违约金8万元的诉请，本院认为被告因与原告之间就房屋租赁合同产生纠纷，在本院及唐山市中级人民法院两审终审，对合同履行情况及双方是否存在违约情形等事实作出认定，且相关判决已发生法律效力的情况下，被告仍拒不履行支付房屋租金的合同主要义务，其故意违约的主观过错明显，应承担相应的违约责任。原告方主张的8万元违约金仍属过高，综合考虑原告方的实际损失情况以及双方当事人在合同履行过程中的过错程度等因素，本院酌情确定被告支付原告违约金人民币40000元。至于被告主张的反诉请求第一项，其中原告为被告提供房产证、土地证复印件部分，副楼电缆纠纷、副楼外墙抹灰纠纷等本院已经做出生效裁判，被告该部分的其他诉请，均无法律依据或合同约定，故本院对被告的这一反诉请求不予支持。至于被告主张的反诉请求第二项，亦属本院生效裁判已处理过的纠纷，且被告未能提供有效的新证据支持其诉请，故本院对被告的这一反诉请求依法不予支持。至于被告的反诉请求第三项、第四项，根据庭审查明事实，被告租用的原告房屋至今未进行电源销户及停电处理，被告的诉请缺乏损失存在的事实基础及与原告行为之间的关联性，本院不予支持。关于被告的反诉请求第五项于法无据，且与本案缺乏关联性，本院不予支持。至于被告增加的反诉请求第二项，其未能提供有效证据证明自己的主张，且该请求不属明确的民事诉讼请求，故本院不予支持。遂判决：一、解除原告侯淑兰、董助文与被告施广辉于2010年2月1日签订的《房屋出租合同》和2010年5月4日签订的《房屋出租补充合同》。二、被告施广辉在本判决生效之日起十日内支付原告董助文、侯淑兰房屋租金及违约金人民币40000元，房屋租金计算方法：以125268元为限，自2017年5月4日起按每月10439元的标准计算至本判决生效之日止。三、驳回被告施广辉的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币4379元，反诉受理费26900元，反诉受理费减半收取计13450元，合计人民币17829元，由原告董助文、侯淑兰负担853元，被告施广辉负担16976元。
判后，施广辉不服上述判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一、被上诉人应向上诉人提供产权证和建筑消防合格证，而被上诉人一直没有消防合格证，被上诉人一直没有具备将自己的商住楼进行对外出租的权利和条件。二、1.一审法院没有按法律规定进行勘验。2.一审法院通知证人出庭作证的形式不合法。3.一审法院在鉴定程序上不合法，阻止并拒绝上诉人《重新申请评估》的权利，侵害了上诉人的权益。三、一审判决认定事实不清。1.被上诉人从一开始到现在一直没有办理完成房产手续，被上诉人的商住楼竣工后，没有水电设施及消防通道，没有取得相关部门验收和取得相关的合格证和允许投入使用的证明文件材料。2.被上诉人的防水层漏水原因是因为施工质量伪劣造成的。被上诉人副楼电缆安装、消防通道、副楼东侧抹灰及院内彩钢房均违约违法。综上，上诉人特提起上诉，请求二审法院查清事实，依法裁判。
被上诉人侯淑兰、董助文答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理中，双方当事人均未提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为，上诉人施广辉与被上诉人董助文、侯淑兰2010年2月1日签订的《房屋出租合同》和2010年5月4日双方签订的《房屋出租补充合同》及2010年6月5日、2010年6月16日双方签订的两份《补充协议》，均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同约定行使自己的权利与义务。二审庭审时上诉人承认其至今对所承租的房屋仍在经营。因双方在《房屋出租合同》第五条第2项中明确约定”...如果承租期间，因楼顶出现质量问题漏水，由甲方（被上诉人）负责维修，其他维修全部由乙方（上诉人）负责”，故上诉人应承担漏水原因系质量问题的举证责任，上诉人并未提供有效证据证实其主张成立，故对于上诉人的该项上诉理由本院不予支持。根据商业用房出租惯例，出租方提供出租房屋的房产手续供租户申办相关证照，但上诉人应作为经营主体依据相关法律法规的规定，向有权行政机关申领相关的证照，被上诉人仅有协助的义务，且本案不能确认被上诉人未履行向上诉人提供房产手续的协助义务，亦不能确认上诉人未申办宾馆、饭店的营业手续系由被上诉人未履行协助义务造成，故无法认定被上诉人存在违约情形并承担相应的赔偿责任。上诉人应按合同约定给付被上诉人租金。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。原、被告签订的房屋出租合同、房屋出租补充合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的合同义务。现因被告据不履行支付房屋租金的合同义务，原告起诉要求解除与被告签订的房屋出租合同，同时被告也反诉要求解除该合同，故本院对原告及被告的这一诉请依法予以支持。关于原告要求被告支付房屋125268元的诉请，本院认为该部分租金的计费期间为2017年5月4日至2018年5月3日，现租期未满，故被告应以125268元为限自2017年5月4日起至本判决生效之日止按每月10439元的标准向原告支付租金。关于原告要求被告支付违约金8万元的诉请，本院认为被告因与原告之间就房屋租赁合同产生纠纷，在本院及唐山市中级人民法院两审终审，对合同履行情况及双方是否存在违约情形等事实作出认定，且相关判决已发生法律效力的情况下，被告仍拒不履行支付房屋租金的合同主要义务，其故意违约的主观过错明显，应承担相应的违约责任。原告方主张的8万元违约金仍属过高，综合考虑原告方的实际损失情况以及双方当事人在合同履行过程中的过错程度等因素，本院酌情确定被告支付原告违约金人民币40000元。至于被告主张的反诉请求第一项，其中原告为被告提供房产证、土地证复印件部分，副楼电缆纠纷、副楼外墙抹灰纠纷等本院已经做出生效裁判，被告该部分的其他诉请，均无法律依据或合同约定，故本院对被告的这一反诉请求不予支持。至于被告主张的反诉请求第二项，亦属本院生效裁判已处理过的纠纷，且被告未能提供有效的新证据支持其诉请，故本院对被告的这一反诉请求依法不予支持。至于被告的反诉请求第三项、第四项，根据庭审查明事实，被告租用的原告房屋至今未进行电源销户及停电处理，被告的诉请缺乏损失存在的事实基础及与原告行为之间的关联性，本院不予支持。关于被告的反诉请求第五项于法无据，且与本案缺乏关联性，本院不予支持。至于被告增加的反诉请求第二项，其未能提供有效证据证明自己的主张，且该请求不属明确的民事诉讼请求，故本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项”原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人施广辉负担。
本判决为终审判决。
审判长张景常
审判员徐万启
审判员李建波
二〇一八年四月九日
书记员房善忠
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