广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终6475号
上诉人（原审原告）：陈汉钊。
委托诉讼代理人：黄琳，广东晟典律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈郁森。
委托诉讼代理人：陈贤炽，广东耀中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中铁二十五局集团南方实业开发有限公司。
法定代表人：李新黎，执行董事、总经理。
委托诉讼代理人：江中荣，广东君一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周玉辉。
上诉人陈汉钊、上诉人陈郁森因与被上诉人中铁二十五局集团南方实业开发有限公司（以下简称中铁二十五局南方公司）、被上诉人周玉辉土地租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第930号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
陈汉钊上诉请求：l、改判一审判决第二项为“中铁二十五局南方公司于本判决生效之日起十日内向陈汉钊赔偿880885.17元(1101106.46×80%)，陈郁森、周玉辉于本判决生效之日起十日内向陈汉钊赔偿220221.30元(1101106.46×20%)”；2、判令广东金厦工程管理造价咨询有限公司退回向陈汉钊多收取的评估费11.59万元【18.59-(100×l2‰+400×l0‰+100×8‰)】；3、本案诉讼费由中铁二十五局南方公司、陈郁森、周玉辉承担。其事实与理由为：
一、陈汉钊与陈郁森、周玉辉的《租赁合同》无效，中铁二十五局南方公司负有较大过错。1、中铁二十五局南方公司负有对涉案土地进行投资开发、利用土地的法定义务。中铁二十五局南方公司取得涉案土地使用权后非但不履行开发义务，还直接将涉案土地以山岭荒地进行出租及同意转租进行获利，变相将自己的投资开发义务转嫁给了陈汉钊。其上述行为是导致陈汉钊与陈郁森、周玉辉《租赁合同》无效的主要原因，与陈汉钊的相关损失存在直接的因果关系。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四章对土地使用权出租问题进行了明确规定，涉案《土地使用权出租合同》因中铁二十五局南方公司的出租行为违反法律、法规的强制性规定而无效。一审法院认定中铁二十五局南方公司不承担赔偿责任实属不当。2、陈汉钊在承租的土地上建设建筑物，现因租赁合同无效需返还其承租的土地，而陈汉钊又无法将建筑物从承租的土地上搬走。因此，陈汉钊与中铁二十五局南方公司之间还存在不当得利返还的法律关系，中铁二十五局南方公司亦应将不当利益返还给陈汉钊。中铁二十五局南方公司一方面不履行对涉案土地的法定投资开发义务，另一方面违法出租涉案土地使用权导致了本案一系列纠纷的出现，更通过上述违法行为取得陈汉钊投资兴建的物业，至今仍以“清场”为由企图侵占陈汉钊的物业。如此行为者如若不承担责任于法无据、与理不符。3、中铁二十五局南方公司作为涉案土地使用权人，对涉案土地的性质、用途等最为了解，结合其上述的种种违法行为，理应对其行为所造成的后果承担责任。
二、陈汉钊与陈郁森、周玉辉的《租赁合同》无效，陈郁森、周玉辉亦负有过错。陈郁森、周玉辉在其与中铁二十五局南方公司签署的《租赁合同》中约定涉案土地上新建建筑物“归中铁二十五局南方公司所有”的情况下，还隐瞒这一重要情况与陈汉钊签订《租赁合同》，“承诺新建建筑物归陈汉钊所有”。因此，陈郁森、周玉辉对陈汉钊的损失也应负有赔偿责任。
三、陈汉钊与陈郁森、周玉辉的《租赁合同》无效，陈汉钊没有过错。一审法院以“陈汉钊作为承租人未审查租赁物是否具有合法出租情况便贸然与出租人签订租赁合同”为由判令陈汉钊承担10%的责任没有事实和法律依据。本案中陈汉钊为受害人，以“受害即为有过错”的逻辑去推定陈汉钊有过错的做法是不能接受的。
四、广东金厦工程管理造价咨询有限公司以14843497.20元为基数计算评估费收取过高，应以我方诉讼请求第二项中的600万为基数收取评估费。陈汉钊在异议期内即对此提出了书面异议，一审法院对我方提出的异议没有任何处理而直接认定本案评估费185900元。
五、广东金厦工程管理造价咨询有限公司出具的《工程造价鉴定编制报告书》错误百出，一审法院未审查就按照错误的结论作出判决，严重损害了陈汉钊的利益。l、该报告编制说明中认定的房屋现有价值为1101106.46元，但在鉴定结果部分却突然变成了611693.52元。陈汉钊在异议期内即对该报告提出了异议，一审法院没有审查就直接认定陈汉钊的房屋现有价值为611693.52元。2、该报告中Al栋办公楼二层的造价采用的是“办公楼造价的三分之一”的标准来认定现有价值的，而对于同样时间、同样材料构建的“厂房”却按照“原值的10%”来计算，前后矛盾。3、评估公司并没有去实际丈量涉案土地，向陈汉钊收取6万元的丈量费没有依据。该评估公司以涉案土地面积为1万平米左右为由收取了陈汉钊6万元的丈量费，实际上评估人员只是用了半天时间对涉案土地进行了非常简单的“丈量”，相关数据都是使用有关部门已有的数据。
陈郁森的答辩意见与其上诉意见一致。
中铁二十五局南方公司答辩称：中铁二十五局南方公司与陈汉钊没有发生直接关系，对转租情况并不知情，本案与我方没有关系。
周玉辉未应诉答辩。
陈郁森上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判确认陈汉钊与陈郁森、周玉辉签订的《租赁合同》合法有效，陈郁森无需赔偿陈汉钊550524.17元；二、本案一、二审诉讼费用均由陈汉钊承担。其事实与理由为：
一、陈汉钊与陈郁森、周玉辉签订的租赁合同合法有效。首先，陈汉钊与陈郁森、周玉辉签订的租赁合同不属于合同法第五十二条规定的合同无效的任一情形。其次，涉案地块属于划拨土地，并且中铁二十五局南方公司拥有涉案地块合法使用权，持有涉案地块的使用权证，其与陈郁森、周玉辉签订的租赁合同合法有效，同理，陈汉钊与陈郁森、周玉辉之间的租赁合同也是合法有效的。
二、根据陈汉钊与陈郁森、周玉辉签订的租赁合同约定，合同期满后，地上建筑物归陈郁森、周玉辉所有，陈郁森、周玉辉无需对陈汉钊作出任何赔偿。首先，根据租赁合同第十条“租赁期满或合同终止，甲乙双方未续签合同时，甲方有权无偿收回出租给乙方的土地”的约定，租赁期满后，陈郁森、周玉辉可以无偿收回土地，不需要对陈汉钊作出赔偿。其次，租赁合同第十条另有约定“若乙方租赁期超过五年，因自身发展需要退租，需提前三个月书面通知甲方，则甲方需无条件退回保证金给乙方，其他已建筑物可归甲方使用”，而该租赁合同的租赁期为10年，超过五年，并且合同期限于2014年4月1日届满，合同已经履行完毕。所以在合同期限届满后，地上建筑物依约应当归陈郁森、周玉辉。再次，租赁合同第八条约定“在租赁期内，如果甲方要收回土地，需无条件赔偿乙方全部施工建设费及经济损失；如国家建设需要收回租赁土地，甲方可不赔偿乙方损失”；第十条约定“租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同，如甲方提出解约，则甲方须无条件赔偿乙方全部建设费和经济损失；如乙方提出解约，甲方无偿收回出租物上全部物业，并没收租赁保证金”。其言下之意为，若因陈郁森、周玉辉原因解除合同的，则需对陈汉钊作出赔偿，而非因陈郁森、周玉辉原因解除合同的，则无需对陈汉钊作出任何赔偿。现该租赁合同已经履行完毕，并非由于陈郁森、周玉辉原因解除合同，所以无需对陈汉钊作出赔偿。
三、陈汉钊在涉案地块上建厂房的行为属于投资行为，陈汉钊并无损失，且陈汉钊将厂房再行出租，十年来已经赚得巨额利润，故不存在赔偿陈汉钊一说。首先，涉案租赁合同约定的土地使用期限已经届满，陈汉钊的合同目的已经完全实现，合同的效力对陈汉钊并未产生任何影响，陈汉钊并未因此产生任何损失。其次，陈汉钊建厂房的行为是投资而非损失，陈郁森对此不应承担任何责任。因双方在签订协议之时即约定了土地租赁期限，陈汉钊的所有投资行为均是在既定的租赁期限前提下进行的，均是为满足其自身经营需要而为，故在租赁期限届满、租赁合同已经全部履行完毕的情况下，陈汉钊没有任何损失可言。并且，陈汉钊租赁土地后投资建设厂房，再进行出租，从而赚取租金，可以说陈汉钊不但没有损失，而且还从中获得巨额利润。故陈郁森也无需对陈汉钊进行任何赔偿。再次，涉案合同签订之时，陈汉钊与陈郁森、周玉辉都清楚涉案地块当时的现状，包括产权状态以及地理状态。根据合同自治的原则，双方系在平等自愿的条件下签订涉案租赁合同。在合同履行期间双方之间一切安好，并无任何纠纷，双方也都完整的履行了合同的约定。然而在合同履行完毕之后，陈汉钊却提出要求赔偿，除了没有法律依据以外，也缺乏契约精神。
陈汉钊的答辩意见与其上诉意见一致。
中铁二十五局南方公司述称：中铁二十五局南方公司与陈汉钊没有发生直接关系，对转租情况并不知情，本案与我方没有关系。
周玉辉未应诉发表诉讼意见。
陈汉钊向一审法院起诉请求：1、确认陈汉钊与陈郁森、周玉辉签订的《租赁合同》无效；2、中铁二十五局南方公司、陈郁森、周玉辉赔偿陈汉钊损失，损失暂估为600万元；3、本案诉讼费用由中铁二十五局南方公司、陈郁森、周玉辉承担。
一审法院认定事实：2003年12月31日，广州铁路工程集团实业有限公司（甲方）与陈郁森、周玉辉（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市龙岗区平湖街道新木古村土地两宗、房屋两栋出租给乙方使用，其中深房地字第60000277**号房地产证用地面积为11763.10平方米，深房地字第60000277**号房地产证用地面积为670.1平方米及房屋两栋（深房地字第60000568**号、深房地字第6000056814）；租赁期限从2004年1月1日至2013年12月31日；甲方将房屋和土地按现状出租给乙方，乙方在租赁物上建筑厂房出租，各项费用由乙方自行负责；甲方为新建建筑物的所有者，乙方在承租期内享有经营权；乙方不得擅自对承租甲方的土地进行转租，如转租需经甲方同意，并向甲方交纳一个月租金和管理费，否则视乙方单方毁约，甲方有权终止本合同，无偿收回出租场地及场地上的一切，乙方所交保证金归甲方所有，不予退回；租赁期届满或本合同终止，甲乙双方未续定合同时，甲方有权无偿收回出租给乙方的物业。
2004年3月19日，陈汉钊（乙方）与陈郁森、周玉辉（甲方）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于深圳市龙岗区平湖街道新木古村一块土地，宗地号为GTL002-11，用地面积为11763.10平方米，其中在进大门左边围墙，右边到大排水沟边，西北面到楼房高压电线杆边之内空地，即深房地字第60000277**号所登记的土地；乙方租赁甲方土地用于自建厂房，生产卫浴产品；租赁期限为十年，从2004年4月1日起至2014年4月1日止；月租金为人民币22000元；甲方将土地按现状出租给乙方，乙方在租赁土地上建筑厂房自用，各项基建费用由乙方负责，乙方为新建建筑物的所有者；甲方保证提供给乙方的土地是可以合法使用的，保证不会因土地产权或者用途等任何问题令乙方遭受到经济损失和法律纠纷，否则，甲方将无条件赔偿乙方全部损失；租赁期满或合同终止，甲乙双方未续签合同时，甲方有权无偿收回出租给乙方的土地。
期间，陈汉钊在承租土地上建设了建筑物。
2015年4月10日，中铁二十五局南方公司向“平湖镇新木古村（本物业）原承租户”发出退场通告，称：其于2003年12月31日与陈郁森、周玉辉签订的《租赁合同》已于2013年12月31日到期，双方的租赁关系至2014年8月31日正式终止，要求租户于2015年4月30日前自行将物业内的滞留人员和物品撤离。
陈汉钊接到上述退场通告遂诉至一审法院，提出前述诉求。
另查，陈汉钊确认陈汉钊与陈郁森、周玉辉于2004年3月19日签订《租赁合同》中涉及的土地为深房地字第60000277**号房地产证上所载土地。深房地字第60000277**号房地产证上登记权利人为广州铁路（集团）公司，登记日期为2000年4月25日，登记土地用途为铁路用地，并注明“本证所记载的房地产，不得买卖；抵押（典当）、出租须按有关规定办理。”陈汉钊与被告中铁二十五局南方公司、陈郁森均确认前述土地属于行政划拨土地。
中铁二十五局南方公司主张其为深房地字第60000277**号房地产证上土地权利人，提交了以下证据：关于将广州铁路工程实业公司改制为广州铁路工程集团实业有限公司的批复、有关广州铁路第一工程公司和广州铁路工程实业公司国有资产变动情况的说明、关于广州铁路工程实业公司营业执照延期使用的申请报告、公司变更登记申请书以及广州市工商行政管理局的企业名称变更核准通知书、企业名称变更核准通知书、广州铁路工程集团实业有限公司股东会决议、中铁二十二局集团多元企业重组方案。陈汉钊及陈郁森对前述证据无异议。
陈汉钊及陈郁森均确认双方签订的租赁合同中涉及租赁土地上的建筑物为陈汉钊建设，现陈汉钊一直占有使用该建筑物。
陈汉钊主张其在2004年投资约387万元在其承租土地上进行开发建设。根据陈汉钊的申请，一审法院依法委托广东金厦工程管理造价咨询有限公司对陈汉钊与陈郁森、周玉辉签订的《租赁合同》约定租赁土地上建筑物的现有价值进行评估，广东金厦工程管理造价咨询有限公司作出鉴定评估意见：1、办公楼为钢筋混泥土结构，年限为50年，04年至今已使用10年，故办公楼现有价值为606419.2×（1-10/50）＝485135.36元；2、装修的年限为5年，办公楼的装修至今已超过5年，残值率为10%，故办公楼装修的现有价值为370756.07×0.1＝37075.61元；3、砖混结构年限为40年，04年至今已使用10年，故砖混结构的房屋现有价值为112824.1×（1-10/40）＝84618.08元；4、简易结构的年限为10年，04年至今已经10年，残值率为0，即简易结构的房屋现有价值为0；5、变压器的折旧年限为10年，2004年至今已经10年，变压器的净残值率为5%，故变压器现有价值为97289.32×0.05＝4864.47元。以上合计人民币611693.52元。
一审法院认为，陈汉钊与陈郁森、周玉辉于2004年3月19日签订《租赁合同》约定的租赁土地为深房地字第60000277**号房地产证记载的部分土地，该土地为行政划拨土地，土地用途为铁路用地，相应房地产证上亦注明出租须按有关规定办理，但陈汉钊与陈郁森、周玉辉签订《租赁合同》租赁前述土地没有依法经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，故前述合同违反相关法律规定，应认定无效，一审法院对于陈汉钊要求确认合同无效的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，陈汉钊在其承租的土地上建设建筑物，现因陈汉钊与陈郁森、周玉辉签订的《租赁合同》无效，陈汉钊需返还其承租的土地，陈汉钊因此对前述建筑物产生了相关损失，陈郁森、周玉辉作为《租赁合同》相对方应承担相应的赔偿责任。一审法院认为，陈郁森、周玉辉为出租人，对租赁土地的性质更为了解，结合《租赁合同》中关于建筑物权属的约定以及陈郁森、周玉辉保证陈汉钊可合法使用土地的约定，一审法院认定陈郁森、周玉辉对合同无效有较大过错，应对陈汉钊损失承担90%的赔偿责任；陈汉钊作为承租人未审查租赁物是否具有合法出租情况便贸然与出租人签订租赁合同，自身也有过错，对合同无效负次要责任，应承担10%的责任。对于陈汉钊损失金额，广东金厦工程管理造价咨询有限公司对陈汉钊与陈郁森、周玉辉签订的《租赁合同》约定租赁土地上建筑物的价值进行评估，广东金厦工程管理造价咨询有限公司作出鉴定评估意见，涉案土地上所建建筑物的现有价值合计人民币611693.52元，即陈汉钊损失为611693.52元，故陈郁森、周玉辉应赔偿陈汉钊550524.17元(611693.52×0.9)，一审法院对陈汉钊超额的诉讼请求不予支持。由于中铁二十五局南方公司并非前述租赁合同的一方当事人，陈汉钊要求中铁二十五局南方公司承担赔偿责任没有法律与事实依据，一审法院不予支持。周玉辉经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院在查明事实的基础上依法缺席审判。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、确认陈汉钊与陈郁森、周玉辉签订的《租赁合同》无效；二、陈郁森、周玉辉于本判决生效之日起十日内向陈汉钊赔偿550524.17元；三、驳回陈汉钊的其他诉讼请求。本案受理费人民币53800元，评估费人民币185900元，合计人民币239700元，由陈汉钊负担217707元，陈郁森、周玉辉负担21993元。
二审期间，各方当事人未提交新证据。二审查明，陈汉钊在涉案土地上所建的建筑物无合法的报批报建手续。双方当事人确认陈汉钊交纳土地使用费至2014年4月1日。
一审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、陈汉钊与陈郁森、周玉辉签订的《租赁合同》是否有效；2、陈汉钊在本案中所主张的损失能否得到支持。
关于合同效力问题。涉案土地为行政划拨土地，土地用途为铁路用地。土地管理法第四条规定，国家实行土地用途管制制度。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第五十六条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。陈汉钊与陈郁森、周玉辉的租赁合同约定将涉案土地出租给陈汉钊建筑厂房生产卫浴产品，严重改变了土地用途，但未依法经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准，违反了法律的强制性规定，应认定合同无效。陈郁森主张涉案租赁合同有效，理由不成立，本院不予采纳。
关于陈汉钊主张的涉案土地上建筑物的损失。本院认为，首先，涉案建筑物无合法报批报建手续，属于违法建筑，同时本案当事人在涉案土地上建筑厂房，严重改变了土地用途，属于违法使用土地，因此，对于中铁二十五局南方公司或陈郁森、周玉辉而言，其在土地收回之后均无法对涉案建筑物进行合法的利用，并且陈郁森、周玉辉作为转租人，其在土地收回后也无法利用涉案建筑物，因此，陈汉钊与中铁二十五局南方公司或陈郁森、周玉辉之间并不构成不当得利关系，陈汉钊不能据此请求补偿。其次，合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，当事人因合同无效而主张损失赔偿的，应当证明其确实受到损失，且该损失是因合同无效所造成。同时依据合同无效损失赔偿的一般原则，当事人因合同无效而获得的赔偿仅限于信赖利益，信赖利益的赔偿在原则上不能超出履行利益，即不能超出合同有效且得到实际履行的情况下所应获得的全部利益。涉案租赁合同约定的租期为2004年4月1日至2014年4月1日，本案无证据证明双方续签了租赁合同，故至2014年8月陈汉钊起诉请求确认合同无效时，涉案土地租赁合同实际已履行完毕。涉案租赁合同虽约定陈汉钊为新建建筑物的所有者，但同时约定租赁期满或合同终止，双方未续签合同时，陈郁森、周玉辉有权无偿收回土地，并未约定陈郁森、周玉辉在收回土地时需就地上建筑物对陈汉钊进行补偿。因此，即使在涉案合同有效的情况下，合同期满时陈汉钊也不能就涉案建筑物获得补偿。现陈汉钊在租赁期限届满合同实际履行完毕之后才起诉请求确认合同无效，其利益状态并不因合同被确认无效而受到影响，即本案中陈汉钊并未因合同无效而受到损失；并且，如若陈汉钊能就涉案建筑物获得补偿，则其因合同无效而获得的信赖利益赔偿将超出合同有效且得到实际履行的情况下其所获得的利益，亦有悖于信赖利益赔偿的一般原则。因此，陈郁森关于其无需赔偿陈汉钊损失的上诉请求成立，本院予以支持；陈汉钊请求中铁二十五局南方公司及陈郁森赔偿涉案建筑物的损失，本院不予支持。鉴于一审判决判令陈郁森、周玉辉赔偿陈汉钊550524.17元，周玉辉在本案中未提起上诉，视为服判，本院对于一审判决中关于周玉辉赔偿责任的部分予以维持。
关于一审评估费的收费数额问题，人民法院在本案中仅就评估费的承担作出处理，评估费的收费数额不属于本案审查范围。如陈汉钊对评估费收费数额有异议，应另循法律途径解决。
综上，陈汉钊的上诉请求不成立，应予驳回；陈郁森的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实及适用法律有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第930号民事判决第一项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第930号民事判决第三项；
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第930号民事判决第二项为：周玉辉于本判决生效之日起十日内向陈汉钊赔偿550524.17元；
四、驳回陈汉钊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币53800元，评估费人民币185900元，合计人民币239700元，由陈汉钊负担217707元，周玉辉负担21993元；二审案件受理费24015元，由陈汉钊承担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 张 睿
审判员 庄 齐 明
二〇一六年十一月二十五日
书记员 周颖（兼）