黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第842号
上诉人（原审被告）哈尔滨亚麻房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区亚麻街24号。
法定代表人李锡江，该公司董事长。
委托代理人卫睿博，黑龙江国脉汇通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘卫滨，户籍地黑龙江省鹤岗市，现住哈尔滨市香坊区。
上诉人哈尔滨亚麻房地产开发有限公司（以下简称亚麻房地产公司）因与被上诉人刘卫滨房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香民二初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理本案。上诉人的委托代理人卫睿博，被上诉人刘卫滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：刘卫滨、亚麻房地产公司于2010年3月1日签订了《商品房买卖合同书》及《补充协议》，合同主要内容为：刘卫滨购买亚麻房地产公司开发建设的位于哈尔滨市香坊区民生路94号四季上东小区1号楼1单元1001室，建筑面积176.44平方米，总价款为1518572元。合同约定出售房屋安装铝包实木窗，另约定如果出卖人交付使用的商品房装饰、设备达不到约定标准的，出卖人赔偿实际装饰、设备与所约定的装饰之间的差价。双方在《补充协议》第一条第四款第（二）项中约定：“在买受人按约履行己方义务的情况下，出卖人承诺自房屋交付日起540日内，将买受人房屋所有权登记及房屋抵押登记办理完毕。如出卖人或其指定代办机构未能按前述期限，将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记办理完毕时，出卖人自逾期之日起按房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金，直至将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记手续办理完毕时止”。合同签订之日，刘卫滨通过银行按揭方式向亚麻房地产公司交付了全部购房款。另查明，该房屋于2010年12月31日前已具备了房屋交付条件，刘卫滨于2011年1月10日办理的进户手续。再查明，亚麻房地产公司于2013年9月29日已经完成了到产权登记机关的报备义务，并取得了该房屋的《商品房销售许可证》。亚麻房地产公司实际为刘卫滨保姆间窗户安装了铝框窗户，该窗与双方约定的铝包实木材质窗户之间的差价为每平方米555元，刘卫滨保姆窗规格为1.67平方米。
刘卫滨在一审诉称：刘卫滨与亚麻房地产公司于2010年3月1日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：刘卫滨购买亚麻房地产公司开发建设的位于哈尔滨市香坊区民生路94号四季上东小区1号楼1单元1001室住房，建筑面积176.44平方米，房屋总价款为1518572元。刘卫滨按合同约定交付了全部房款，但亚麻房地产公司存在如下违约行为：1、亚麻房地产公司未依约提供产权登记手续。根据刘卫滨、亚麻房地产公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第二款的规定：“如因出卖人的原因，导致买受人不能在商品房交付使用后的540日内取得房地产权属证书的，自前述期限届满之次日起，由出卖人按已付房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金”。自合同约定的交付房屋的最后日期2010年12月31日的次日起计算，亚麻房地产公司应当于2012年6月24日前办理完房屋产权登记手续。由于亚麻房地产公司的原因，刘卫滨至今未取得房屋产权证，故请求判令被告依约支付违约金。2、根据双方签订的房屋买卖合同的约定，刘卫滨购买的房屋门窗为铝包实木外窗，但亚麻房地产公司在实际施工时对于房屋保姆间窗户使用其它铝制外窗代替合同约定的铝包实木材质外窗。为了欺瞒业主，亚麻房产地公司将保姆间窗户涂成与其它房间窗户相同的颜色，看似相同材质，故意掩饰，让消费者无法通过肉眼分辨出真伪。根据《消费者权益保护法》第五十五条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍……”。据此，刘卫滨起诉至原审法院，请求判令：1、亚麻房地产公司给付刘卫滨2012年6月24日至2013年12月31日期间逾期办理产权证的违约金84433元，剩余违约金按上述标准计算至法院生效判决确定的给付之日止；2、亚麻房地产公司更换保姆间窗户（将现有铝制窗户更换成森鹰牌铝包实木材质窗户）及赔偿装修损失，要求亚麻房地产公司承担森鹰牌铝包实木材质窗户市场价二倍的赔偿责任；3、案件受理费由亚麻房地产公司负担。
亚麻房地产公司在一审辩称：第一、亚麻房地产公司没有为刘卫滨办理产权证的义务。依照合同约定，亚麻房地产公司负有的合同义务是在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，而不是为刘卫滨办理产权证。第二、违约金的计算期间问题，应自房屋交付使用次日起计算至2013年9月29日亚麻房地产公司取得《商品房销售许可证》时止。理由如下：1、起始日期：按照《商品房买卖合同书》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记�由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。按照此约定，计算逾期完成备案的违约金的起始时间应当自房屋交付使用次日起计算540日。2、截止日期：《补充协议》第五条第二款明确约定关于产权登记的违约金的支付终止时间为“出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止”。在此前的开庭过程中，亚麻房地产公司曾申请法院到哈尔滨市住房保障局商品房销售管理处调查取证，该部门负责人证明亚麻房地产公司取得《商品房销售许可证》就完成了合同中约定的“出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的工作。2013年9月29日，亚麻房地产公司取得了四季上东一期项目的《商品房销售许可证》，所以违约金计算的终止日期就应当是2013年9月29日。第三、合同约定违约金数额过分高于实际�失，人民法院应当依法予以减少至百分之三十以下。最高院2011年公报民商事案例中的韶关市汇丰华南创展企业有限公司与广东省环境工程装备总公司广东省环境保护工程研究设计院合同纠纷案，已经对违约金约定过高，法院应当按照不高于实际损失百分之三十标准依法调整做出了明确的指导，在指导案例裁定中明确说明，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认�为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，根据以上法律规定，可见我国《合同法》对于违约金的规定强调违约金补偿性的理念以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚为目的。过高的违约金约定可能与公平原则存在冲突，还存在诱发道德风险的可能。因此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整。确定约定的违约金的数额是否过高，要根据《合同法》及《合同法解释二》的规定，应当以实际损失数额为确认的基础，将合同以外的其他损失排除在外。对于当事人在其他合同中受到的损失，即使与争议合同有一定的牵连关系，也不能认定为本合同实际损失的依据。所以在最高院公布的案例中，最高院裁定驳回了当事人再审申请，认定一审、二审法院裁决违约金约定超过实际损失百分之三十是法定约定过高的情形，法院应当依法减少的判决适用法律正确。回归本案，刘卫滨并没有举证证明由于亚麻房地产公司逾期办理备案手续其造成了实际损失。刘卫滨支付房款的对价是取得房屋，此义务亚麻房地产公司已经实际履行，并且逾期办理备案手续是存在诸多政府及政策方面的不可抗力的因素，不存在主观故意，亚麻房地产公司虽然存在逾期备案的问题，但是在克服了许多困难的前提下，尽快完成了备案工作。所以按照刘卫滨已付房款的可获利息额作为衡量损失的基数是没有任何道理的。刘卫滨计算的违约金数额远远超出其实际损失的百分之三十，亚麻房地产公司只能依据公平原则，对违约行为予以适当的赔偿。本案中合同约定的违约金属于法律规定的“过分高于造成的损失”的情形，人民法院应当依据公平原则，依法予以裁决减少违约金数额，调整至百分之三十�下。四、按照合同约定保姆窗应当按照差价补偿。1、增加诉讼请求超出法定期限，不应受理。按照证据规则的规定，原告增加诉讼请求的应当在举证期限内提出，刘卫滨提交增加诉讼请求申请书的日期已经超过了举证期限，对于增加的诉讼请求，法院不应当受理。刘卫滨提出增加诉讼请求的申请不足一个月的时间，即便法院受理了也应当给亚麻房地产公司一个月的举证期间。2、对于新增加的诉讼请求，亚麻房地产公司要求对其增加的诉讼请求部分重新给予举证期限。3、合同第十三条明确约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备达不到约定标准的，买卖受人有权要求出卖人赔偿实际装饰、设备与合同约定的装饰、设备之间的差价。亚麻房地产公司提供的相关证据证明，断桥铝窗和铝包木窗之间的差价是555元每平方米，所以保姆窗的解决办法就是应当按照合同�定，按照保姆窗的实际面积补偿差价，而不是按照刘卫滨诉请适用《消费者权益保护法》的规定双倍赔偿。亚麻房地产公司已经就保姆窗的问题给付刘卫滨1.67平方米的实际面积的补偿，按照合同约定，补偿的方式为更换后的铝包木窗与断桥铝窗之间的差价555元。《消费者权益保护法》明确规定其适用范围是“消费者为生活消费需要，购买、使用商品或接受服务，其权益受消法保护”，商品房买卖关系是否适用消法本身就是一个饱受争议的问题，而保姆窗作为原告商品房买卖关系中主物房屋的从物，不是买受人单独购买的商品，是不能够单独计算价值，也不能够单独适用消法的规定。况且在商品房买卖合同中，能够适用惩罚性法律处罚的情形只有《解释》第八节第九条所涉及的五种惩罚性情形，仅仅是针对现实生活中大量出现的房产公司存在严重欺诈、违约行为的�种典型情况作了专门规定，以作为法律制裁和警戒，而且这五种情形是针对五种买受人无法取得房屋的情况，即：1、合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；2、合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人；3、合同订立时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或提供虚假商品房预售许可证明；4、合同订立时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5、订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此五种情形导致合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息并赔偿损失外，还可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故关于保姆窗的问题，只能按照合同约定的条款解决。
原审判决认为：刘卫滨、亚麻房地产公司于2010年3月1�签订的《商品房买卖合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应为合法有效。双方应当按照合同的约定各自履行合同义务。合同签订后，刘卫滨通过银行按揭方式向亚麻房地产公司交付了全部购房款1518572元，亚麻房地产公司于2011年1月10日为刘卫滨办理了进户手续，实际向刘卫滨交付了房屋。按照合同的约定，亚麻房地产公司应当自2011年1月1日起540日内将房屋产权登记证书及银行抵押登记办理完毕。关于刘卫滨诉请的要求亚麻房地产公司给付2012年6月24日至2013年12月31日期间逾期办理产权证的违约金84433元，剩余违约金按上述标准计算至法院生效判决确定的给付之日止的诉讼请求，根据刘卫滨、亚麻房地产公司签订的补充协议第一条第四款第（二）项的约定，违约金的起算日期应按合同约定的房屋交付时间2010年12月31日的次日起计算540日，即亚麻房地产公司应自2011年1月1日起的540日内按合同约定为刘卫滨办理房屋产权登记和银行抵押登记，故本案中违约金的起算时间应当为2012年6月25日。关于亚麻房地产公司辩称应当按实际入户时间计算违约金起始时间的诉讼主张，双方在合同中约定的房屋最晚交付时间为2010年12月31日，况且刘卫滨已经交付了全额的购房款，延迟进户的责任不应当由刘卫滨承担，故对亚麻房地产公司的该项诉讼主张不予支持。关于违约金的截止时间问题，因刘卫滨尚未取得房屋产权登记证书和银行抵押登记，对于违约金的截止日期及金额均无法确定，故该违约金的截止日期可暂计算至刘卫滨起诉时止，即计算至2014年1月2日，之后的违约金待日期确定后，刘卫滨可另行主张权利。综上，刘卫滨诉请的违约金应当自2012年6月25日起按总房款的日万分之一的标准计算至2014�1月2日止（共计557天），故亚麻房地产公司应当给付刘卫滨违约金为84584.46元（1518572元×1／10，000×557天）。关于亚麻房地产公司辩称因刘卫滨未能提供实际损失的证据，故要求适当降低违约金的诉讼主张，违约金的标准系刘卫滨、亚麻房地产公司在补充协议中明确约定的，且系双方真实意思表示，亚麻房地产公司按照约定承担违约责任并无不当，该违约金的约定并未违反法律的禁止性规定，且亚麻房地产公司对于违约金过高的主张亦未提供相关的证据予以证明，故对亚麻房地产公司的该项诉讼主张不予支持。关于刘卫滨要求亚麻房地产公司更换保姆间窗户（将现有铝制窗户更换成铝包实木材质窗户）的诉讼请求，根据双方签订的《商品房买卖合同书》附件三《装饰、设备》设备第5条约定：“门窗为三防门入户门，铝包实木外窗”，亚麻房地产公司为刘卫滨安装的�铝制窗，与合同约定不符，同时该合同第十三条约定出卖人交付使用的商品房装饰、设备达不到约定标准的，出卖人赔偿实际装饰、设备与所约定的装饰之间的差价，故对刘卫滨的该项主张不予支持，应由亚麻房地产公司依据合同约定赔偿刘卫滨保姆间实际安装的铝制窗与双方约定的铝包实木窗之间的差价。亚麻房地产公司举证证明上述两种窗户之间的差价为每平方米555元，刘卫滨未举证证明二者之间的差价，经释明后不申请对差价进行鉴定，故原审法院按每平方米555元差价确认。经核实，刘卫滨保姆间窗户规格中1.67平方米，亚麻房地产公司应赔偿刘卫滨保姆是窗户差价926.85元（555元×1.67平方米）。关于刘卫滨要求赔偿装修损失的诉讼请求，因其未举证证明其存在装修损失，且双方合同约定对不符合约定的装饰、设备只补偿差价款，并未约定更换，故对刘卫滨的该项请求不予支持。关于刘卫滨要求亚麻房地产公司承担铝包实木材质窗户市场价二倍的赔偿责任的诉讼请求，法律依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、哈尔滨亚麻房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付刘卫滨违约金84584.46元；二、哈尔滨亚麻房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付刘卫滨保姆间窗户差价926.85元；三、驳回刘卫滨的其他诉讼请求。案件受理费1911元（刘卫滨已预交2926元），由哈尔滨亚麻房地产开发有限公司负担，与上款一并给付刘卫滨。
亚麻房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、违约金的计算起始日期应为实际进户之日起计算540日。按照《商品房买卖合同书》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。按此约定计算逾期完成备案的违约金起始时间应自房屋实际交付使用次日计算540日。实际交付房屋是2011年1月10日，故2012年7月3日应是计算违约金起始日期。二、违约金的计算终止日期应为2013年9月29日亚麻房地产公司完成备案义务。亚麻房地产公司与刘卫滨签订的《商品房买卖合同书》及《补充协议》第五条第二款明确约定：关于产权登记的违约金支付终止时间为“直至出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止”。亚麻房地产公司于2013年9月29日取得《商品房销售许可证》，完成了合同约定的报备义务，按合同约定违约金计算终止日期应为2013年9月29日。按揭买房的房主，亚麻房地产公司作为其连带保证责任人，要缴纳巨额的保证金。亚麻房地产公司一定会在最短时间内为其办理产权。但由于产权办理是由代办公司办理，亚麻房地产公司的义务是办理报备手续，取得《商品房销售许可证》，接下来工作均由代办公司完成，代办公司的工作程序和效率是亚麻房地产公司无法控制的，将代办公司的逾期责任强加于亚麻房地产公司有违公平原则，故对按揭买房业主亚麻房地产公司承担的违约责任终止期限仍应按照《补充协议》第五条第二款约定，到报备工作完成时止。三、判决违约金数额过分高于实际损失，应当依法予以减少。亚麻房地产公司与刘卫滨在《商品房买卖合同书》中约定�逾期备案的违约金条款，但是依据《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法》解释（二）第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。”亚麻房地产公司逾期办理备案手续未给刘卫滨造成任何损失，且逾期办理备案手续存在诸多政府及政策方面不可抗力的因素，不存在亚麻房地产公司主观故意。合同约定的违约金数额远超出刘卫滨实际损失的30%，亚麻房地产公司应当依据公平原则，对违约行为予以适当的赔偿。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条在本案中不应适用。第十八条规定的违约金计算方式是在合同没有约定违约金或损失难以确定前提下�适用。本案中，双方明确约定承担违约责任的前提是出卖人应当在商品房交付使用后540日内完成报备工作，对违约金计算方式有明确约定，且逾期报备未给买受人造成任何损失。综上，亚麻房地产公司请求：依法改判原审判决第一项，二审诉讼费用由刘卫滨承担。
被上诉人刘卫滨辩称：一、关于违约金计算起始日期，亚麻房地产公司主张应为其违约后的实际交付日期，没有合同及法律依据，依法不能支持；二、亚麻房地产公司主张违约金计算终止日期为其完成备案义务之日没有合同依据，依法不能支持；三、亚麻房地产公司主张违约金数额过高应当予以减少没有事实和证据支持；四、原审判决适用法律正确，亚麻房地产公司的第四项上诉理由依法不能成立。原审判决认定事实正确，适用法律无误，亚麻房地产公司提出的上诉理由没有合同和事实依据，于法无据，请二审法院驳回其上诉请求。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
二审对一审认定的案件事实予以认定。另查明：《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人”。《补充协议》第一条第四款第（二）项中约定：“……买受人按约履行己方义务前提下，出卖人承诺自房屋交付日起540日内将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记办理完毕。如出卖人或其指定的代办机构未能按照前述期限将买受人之房屋所有权登记及抵押登记办理完毕，出卖人自逾期之日其按房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金，直至将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记手续办理完毕止。”
本院认为：上诉人亚�房地产公司与被上诉人刘卫滨于2010年3月1日签订的《商品房买卖合同书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合同有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。
一、关于计算逾期办理房屋所有权登记及房屋抵押登记违约金的起始日期问题。
双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人”。《补充协议》第一条第四款第（二）项中约定：“……买受人按约履行己方义务前提下，出卖人承诺自房屋交付日起540日内将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记办理完毕。如出卖人或其指定的代办机构未能按照前述期限将买受人之房屋所有权登记及抵押登记办理完毕，出卖人自逾期之日起按房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金，直至将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记手续办理完毕止。”据此约定，亚麻房地产公司应在2010年12月31日前，将符合双方约定且经验收合格的商品房交付给刘卫滨使用，并在此时段开始后540日内办理权属登记，而合同及补充协议中均无从买受人进户开始顺延540日内办理权属登记的约定，所以双方关于办理房屋所有权登记及房屋抵押登记时限的约定是建立在亚麻房地产公司履行在2010年12月31日前交付房屋义务的基础上确定的。因亚麻房地产公司未在合同约定的商品房交付使用后540日内办理房屋所有权登记及房屋抵押登记，构成违约，故原审判决认定其应承担违约责任正确，本院予以认同。而违约金的起始时间则应按双方合同的约定，因此，原审判决认定违约金的起始日期为合同约定的2010年12月31日后的540日既体现双方合同约定的本意，也符合公平原则，本院予以确认。亚麻房地产公司主张违约金的计算起始日期应为实际进户之日起计算540日的主张，无事实及法律依据，理由不能成立，对其该项主张，本院不予支持。
二、关于逾期办理所有权登记及抵押登记违约金计算截止日期问题。
亚麻房地产公司以代办公司逾期履行代办义务，从而导致买受人不能按期办理房屋所有权登记及抵押登记，其不应承担责任为由，提出本案违约金计算截止日期应按照《补充协议》第五条第二款的约定，即2013年9月29日亚麻房地产公司完成备案义务时止。
由于双方在《补充协议》第一条第四款第（二）项中约定：“……买受人按约履行己方义务前提下，出卖人承诺自房屋交付日起540日内将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记办理完毕。如出�人或其指定的代办机构未能按照前述期限将买受人之房屋所有权登记及抵押登记办理完毕，出卖人自逾期之日起按房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金，直至将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记手续办理完毕止”，根据此项约定支付违约金的截止日期应至房屋所有权登记及房屋抵押登记手续办理完毕之日。因本案中的代办公司系亚麻房地产公司所指定，且双方在上述合同补充条款中约定，如果代办机构未能按照期限将买受人之房屋所有权登记及抵押登记办理完毕应由亚麻房地产公司承担相应违约责任。故亚麻房地产公司称代办公司的逾期责任不应由其承担的主张不能成立。亚麻房地产公司主张违约金计算截止日期应按照《补充协议》第五条第二款的约定，截止至亚麻房地产公司完成报产权登记机关备案义务时止。经审查，该条款系双方针对采�一次性付款或分期支付房价款的买受人办理产权登记的约定，而非对银行按揭贷款的约定，因此，该条款不适用于本案。故亚麻房地产公司主张违约金计算截止日期应依照《补充协议》第五条第二款约定计算至2013年9月29日亚麻房地产公司完成备案义务时止理由不能成立，本院不予支持。因刘卫滨起诉时亚麻房地产公司仍旧没有完成上述约定的义务，原审法院据此判定违约金暂计算至刘卫滨起诉日期2014年1月2日止并无不当，本院予以维持。
三、关于亚麻房地产公司主张的违约金数额过分高于实际损失，应当予以减少的问题。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请�人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定�金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方约定亚麻房地产公司如果迟延履行办理房屋所有权登记及房屋抵押登记义务，应按照刘卫滨已付房价款总额日万分之一的标准向刘卫滨支付违约金。经本院审查，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%。2010年六个月贷款期限（最短期限）的贷款年利率为4.86%，逾期贷款年率为4.86%×（1＋30%）=631.8?（按最低加收30%利息标准计算），双方约定日万分之一违约金换算成年违约金为365?，通过上述利息标准的对比，可以看出双方约定的违约金标准远远低于金融机构计收逾期贷款利息的标准。由于亚麻房地产公司迟延办理房屋所有权登记及房屋抵押登记的行为，使刘卫滨不能如期取得房屋所有权证书，势必会影响刘卫滨及其家人的户口�入、适龄儿童就近入学、房屋的抵押融资、对外出售时税费的额度等，并产生数额难以确定的损失。且双方同时约定了刘卫滨如逾期付款，需要根据逾期时限的不同承担应付款日万分之一或者日万分之二的违约金。可见，合同中关于亚麻房地产公司对买受人享有的权利与其应对买受人承担的违约责任是相适应的，符合民事权利与义务对等的原则。亚麻房地产公司主张的双方约定违约金数额过分高于实际损失应当予以减少无事实和法律依据，本院不予支持。
四、关于本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的问题。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书�，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”本案中，双方当事人《商品房买卖合同书》、《补充协议》中明确约定了亚麻房地产公司办理房屋所有权登记及房屋抵押登记的时限及逾期应承担的违约责任，原审判决适用上述司法解释裁决本案并无不当，本院对亚麻房地产公司该项上诉请求不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1911元，由上诉人哈尔滨亚麻房地产开发有限公司负担。
审 判 长 许 静
代理审判员 蔡耘耕
代理审判员 赵峻峰
二〇一五年七月六日
书�员齐跃
于凯华