济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历城民初字第3983号
原告高成芬，女，生于1972年2月20日，汉族，无业，住济南市。
委托代理人傅仁全，济南天桥方舟法律服务所法律工作者。
被告高霞，女，生于1980年2月26日，汉族，无业，住济南市。
委托代理人韩旭俊，济南高新明正法律服务所法律工作者。
原告高成芬诉被告高霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年3月18日公开开庭进行审理。原告高成芬及其委托代理人傅仁全，被告高霞及其委托代理人韩旭俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高成芬诉称：2011年5月19日，原被告签订《沿街房租赁合同》，合同约定被告将位于历城区祝甸村798平方米的沿街房租给原告经营，租金为176200元，租期为10年。原被告于2011年5月21日签订了《宾馆转让合同》，转让合同签订后，原告向被告支付转让费22万元。租赁合同之所以约定自2007年开始，是因为被告承诺合同转让后，被告负责让原房主王桂霞与被告签订的房屋租赁合同变更到原告名下。原被告签订房屋租赁协议及转让合同后，原告按照协议支付了转让金及租赁费，但被告未遵守承诺，未让原告与原房主王桂霞签订沿街房租赁协议。2013年4月15日，历城区祝甸村所属的济南市东方商贸中心向原告下达通知，以升级改造为由，要求原告搬离市场，并称涉案房屋不能转租，原被告签订的合同无效。原告认为被告在明知不允许转租的情况下，隐瞒事实，骗取转让费22万元，构成违法，且给原告造成极大损失。现提起诉讼，请求判决原被告签订的《沿街房租赁合同》无效；判决解除原被告签订的《宾馆转让合同》；判决被告返还原告转让费22万元。诉讼费由被告承担。
被告高霞辩称：涉案房屋是被告高霞从毕联合、王春菊处转租过来的，毕联合收取了被告转让费20万元，当时该宾馆的经营业主为王春菊。2011年5月19日被告高霞将涉案宾馆转让给原告高成芬，原告高成芬也实际占有和使用到了其再次转让的2012年8月24日，期间原告已实际使用并且产生了一定的收益，原告要求返还其交纳的转让费22万元不合理，请求法院按照公平原则对其使用的费用予以递减，依法予以判决。被告高霞对于涉案房屋没有规划许可并不知情，其本人也是受害者。被告对原告的第一、二项诉讼请求无异议。
经审理，以下事实原被告均无争议，且有相关证据证实，本院予以确认。
原被告于2011年5月19日签订《沿街房租赁合同》，约定：一、甲方（高霞）将位于祝甸村沿街房一处租给乙方（高霞）有偿使用，乙方自愿承租该沿街房进行合法经营使用。二、甲方出租沿街房总计798平方米。三、租金计算方法，每隔两年递增10%，每平方米0.5（元）／天。四、租赁期限为10年，自2007年6月4日至2017年6月3日止。五、租金交纳办法，本着先交租赁费后使用的原则，年总租金145635元……。《沿街房租赁合同》系在王桂霞与毕联合签订的《沿街房租赁合同》原件上对直接改动人员名称形成，该《沿街房租赁合同》签字盖章处有“同意转让王桂霞书”内容。2011年5月21日，原被告签订《宾馆转让合同》，约定，一、丙方同意甲方将同意将自己位于祝舜路2号宾馆及相关门头房转让给乙方（高成芬）使用，建筑面积798平方；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利与义务。二、宾馆现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方所有。三、乙方在2011年5月21日前向甲方支付转让费共计人民币22万元，上述费用包括甲方交给房东的房租、旅馆内所有物品，装修装饰设备及其他相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。甲方剩余的房屋使用权归乙方所有。四、甲乙双方合同生效后，旅馆转让之前的债权债务由甲方承担，乙方接管旅馆后产生的债权债务由乙方承担。五、如果合同签订前政府已下令拆迁饭店，甲方退偿全部转让费，赔还乙方接手该饭店的装修损失费。产生的任何问题均由乙方负责。六、本合同一式三份，三方各持一份。自三方签字之日起生效。原告高成芬、被告高霞的落款处签名，该合同无丙方签名。原告高成芬于2011年5月21日支付高霞转让费22万元，高霞于同日交付涉案房屋。庭审中，原告高成芬称其曾向被告高霞支付2万元定金，后高霞替其将该2万元作为租金支付给了王桂霞。高成芬承租房屋后继续作为宾馆经营，2012年8月24日高成芬将宾馆转让给李亚宾。
涉案房屋系被告高霞系从毕联合、王春菊夫妇处承租，瑞锦宾馆登记的经营人系王春菊，毕联合与王春菊系从王桂霞处承租涉案房屋。济南市历城区东风街道祝甸社区居民委员会（以下简称祝甸居委会）提起的诉讼的（2013）历城民初字第1201号案件中，被告为刘国明、王桂霞，第三人为王婷婷、王春菊、高成芬、济南历城区鸿腾三饼鲁菜房、济南历城区鸿腾三饼鲁菜房上海花园店。祝甸居委会的诉讼请求为要求确认2007年3月10日该居委会与被告签订的沿街房租赁合同无效，并由第三人腾房等。刘国明与王桂霞在该案审理中称其两人曾为夫妻关系，于2009年离婚。其两人从祝甸居委会承租的涉案房屋又分别转租给了王婷婷、济南历城区鸿腾三饼鲁菜坊、王春菊。祝甸居委会在该案件中提供的证据显示其出租的涉案房屋未取得建设工程规划许可证。
上述事实有本案原被告提供的证据及（2014）历城民初字第1877号民事判决书证实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经有关主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因本案原被告签订的《沿街房租赁合同》中涉及的房屋并未取得建设工程规划许可证，故原被告于2011年5月19日签订的《沿街房租赁合同》为无效合同。原被告签订的《宾馆转让合同》第一条内容为转让涉案祝甸路2号798平方米的房屋（宾馆、门头），根据前述法律规定，该约定内容无效。该《宾馆转让合同》除第一条涉及丙方权利义务外，其他内容均系对原被告权利义务的约定，故该《宾馆转让合同》虽无丙方签字，但第二条至第七条约定的内容是原被告双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且原被告已经实际履行了《宾馆转让合同》约定的权利义务，应为有效。故原被告签订的《宾馆转让合同》为部分有效部分无效合同。因涉案房屋转租部分无效，《宾馆转让合同》的合同目的无法实现，原告高成芬要求解除该《宾馆转让合同》中有效部分的约定，被告高霞亦表示同意，本院确定原被告签订的《宾馆转让合同》除第一条约定之外内容于本案起诉之日起解除。原告高成芬主张被告高霞返还其转让费22万元，因原告高成芬、被告高霞在签订合同时均未对涉案房屋的合法产权凭证进行审查各自存在一定过错，原告高成芬在经营承租的宾馆、使用宾馆内设施同时，高霞亦收取了转让费，鉴于原被告对于涉案房屋的转让均有过错，结合原告高成芬已经实际经营的期限、原被告的过错程度，本院确定被告高霞返还原告高成芬转让费17万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十四条、九十六条、九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告高成芬与被告高霞2011年5月19日签订的《沿街房租赁合同》无效。
二、原告高成芬与被告高霞2011年5月21日签订的《宾馆转让合同》第一条约定无效。
三、原告高成芬与被告高霞2011年5月21日签订的《宾馆转让合同》第二条至第七条约定于2014年12月1日解除。
四、被告高霞于本判决生效之日起十日内返还原告高成芬转让费17万元。
五、驳回原告高成芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4800元，由原告高成芬负担2400元，被告高霞负担2400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张本荣
人民陪审员 张福英
人民陪审员 吕春华
二〇一五年三月十七日
书 记 员 吕桂文