江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00555号
上诉人（原审原告）昆山金鑫房地产有限公司。
委托的代理人吴辰、陆宇，上海小城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郑长委。
上诉人昆山金鑫房地产有限公司（以下简称金鑫公司）与被上诉人郑长委商品房购销合同纠纷一案，上诉人不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆巴民初字第0489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年8月17日，金鑫公司（出卖人）与郑长委（买受人）签订《昆山市商品房购销合同》，约定郑长委购买由金鑫公司开发的位于昆山市巴城镇环湖大道东侧晴碧园溪园10号房，建筑面积296.42平方米，房屋总价3527398元；郑长委应于合同签订之日支付购房款600000元，在2010年9月18日之前支付购房款1167398元，余额1760000元于合同签订之日起十日内以银行按揭方式支付；金鑫公司应在2012年8月31日之前向郑长委交付房屋。该合同的补充协议中约定，因买受人原因，导致出卖人承担保证责任的，买受人须在出卖人承担保证责任日起15日内清偿由出卖人为之承担的全部债务，否则从出卖人承担保证责任之日起，买受人每日按出卖人所承担全部债务金额的万分之四向买受人支付违约金至清偿全部款项之日止，前述应付款超过30日未支付的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。
2010年9月30日，郑长委向中国农业银行股份有限公司昆山市支行（以下简称昆山农行）申请贷款，用以支付金鑫公司购房款。2010年10月21日，金鑫公司（保证人）与郑长委（借款人、抵押人）以及昆山农行（贷款人）共同签订个人购房担保借款合同，约定昆山农行向郑长委发放贷款176万元，借款期限自2010年10月21日至2025年10月20日，共计180个月；郑长委应按等额本息还款法每月归还本息；借款人未足额偿还借款本息超过90天，银行有权宣布贷款到期，有权提前行使担保权；因借款人、保证人或抵押人违约致使贷款人以诉讼方式实现债权的，借款人、保证人或抵押人应承担贷款人支付的律师费等实现债权的费用；郑长委以所购房产提供抵押担保；金鑫公司自贷款下发之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为郑长委的债务承担连带保证责任；保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的律师费等。案外人刘芳苗作为共同抵押人在该合同中签字。2010年10月21日，昆山农行按约发放贷款176万元。但截至2013年4月1日郑长委连续5期未按约还款。昆山农行遂于2013年6月4日向原审法院提起诉讼。2013年8月9日，原审法院作出（2013）昆商初字第1440号民事判决书，确定由金鑫公司归还昆山农行贷款本金1620846.71元，支付利息截至2013年7月29日欠息92320.55元，2013年7月29日后的利息按中国人民银行规定的同期贷款利率、逾期贷款利率标准计算至本判决生效之日止，赔偿昆山农行其他损失42000元，并由金鑫公司承担案件受理费10351元。
金鑫公司为履行上述判决于2013年9月10日支付昆山农行截至2013年7月29日的贷款本息、律师费、诉讼费合计1765518.26元；2013年12月18日，金鑫公司支付昆山农行2013年7月29日至2013年9月10日的利息22629.51元，金鑫公司合计支付昆山农行1788147.77元。
另金鑫公司于2012年12月31日代郑长委偿还昆山农行2012年9月份的贷款本息合计3076.16元。2013年1月31日，金鑫公司代郑长委偿还昆山农行2012年10月份的贷款本息17063.76元。
另查明：2012年9月10日，上海市杨浦区人民法院在审理涉郑长委借款合同纠纷一案，将涉案房屋作为郑长委名下的财产采取了保全措施。2013年6月3日，上海市杨浦区人民法院作出执行裁定书，裁定拍卖郑长委名下的涉案房屋。
再查明：金鑫公司、郑长委之间尚未办理房屋交付手续，现该房屋的产权仍登记在金鑫公司名下。金鑫公司针对上海市杨浦区人民法院的保全裁定已提出异议，但上海市杨浦区人民法院尚未作出裁决。
原审原告金鑫公司的诉讼请求为：1、解除金鑫公司、郑长委签订的《昆山市商品房购销合同》；2、郑长委配合金鑫公司办理撤销《昆山市商品房购销合同》登记备案手续，以及撤销商品房预告登记手续；3、郑长委向金鑫公司偿还贷款本金金额人民币1620846.71元、利息人民币114950.06元、律师费42000元、诉讼费10351元；4、郑长委支付金鑫公司违约金89407.38元。后金鑫公司在一审中变更第三项诉讼请求为：判令郑长委向金鑫公司偿还代偿本息1755936.69元、律师费42000元、诉讼费10351元。
原审法院认为：金鑫公司与郑长委签订的《昆山市商品房购销合同》合法有效，受法律保护，郑长委应当按照合同约定履行义务。本案中，郑长委未按时归还贷款导致金鑫公司向昆山农行承担了连带保证责任，从而代郑长委偿还昆山农行贷款本息、律师费、诉讼费合计1808287.69元。根据涉案《昆山市商品房购销合同》及补充协议的约定，在金鑫公司承担保证责任之后，郑长委应在15日之内清偿金鑫公司为此承担的全部债务，故应由郑长委偿还金鑫公司1808287.69元，同时根据合同约定，郑长委应按照金鑫公司所承担的债务总额的日万分之四承担违约金。违约金的起算时间应从金鑫公司实际清偿每笔债务的次日，截至时间应为判决生效之日。现金鑫公司要求郑长委支付违约金89407.38元，该项诉讼请求并不违反法律的规定，对此予以支持。
关于金鑫公司要求解除涉案《昆山市商品房购销合同》的诉讼请求，因目前该房屋已被上海市杨浦区人民法院作为郑长委的财产采取保全措施且在执行拍卖中，金鑫公司虽提出异议，但上海市杨浦区人民法院对此尚未作出裁决，故对金鑫公司要求解除合同的诉讼请求不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》的一百四十四条之规定，一审判决：郑长委于判决生效之日起十日内偿还金鑫公司1808287.69元；郑长委于判决生效之日起十日内偿还金鑫公司违约金89407.38元；驳回金鑫公司的其他诉讼请求。
上诉人金鑫公司不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销江苏省昆山市人民法院（2013）昆巴民初字第0489号民事判决第三项，依法改判支持金鑫公司的全部诉讼请求。其主要理由是：郑长委严重违反涉案《昆山市商品房购销合同》，金鑫公司要求解除合同是合法有据的。
被上诉人郑长委未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见。
一审法院查明的事实，均有相应的证据支持，本院亦予以确认。
二审另查明，上诉人金鑫公司同意在解除涉案《商品房购销合同》后将郑长委支付的相应购房款予以返还。
本院认为：郑长委购买涉案房屋时以贷款方式支付房款，金鑫公司为郑长委办理银行贷款提供阶段性连带保证，后因郑长委未向银行偿还贷款，银行起诉金鑫公司承担连带保证责任，原审法院作出（2013）昆商初字第1440号民事判决，金鑫公司代郑长委履行了还款义务。涉案《商品房购销合同》附件四第二条第4款约定：因买受人原因，导致出卖人承担保证责任的，买受人须在出卖人承担保证责任日起15日内清偿由出卖人为之承担的全部债务，否则从出卖人承担保证责任之日起，买受人每日按出卖人所承担全部债务金额的万分之四向买受人支付违约金至清偿全部款项之日止，前述应付款超过30日未支付的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。根据已查明事实，金鑫公司已代郑长委支付了所欠的银行贷款，而郑长委至今未向金鑫公司清偿上述债务，郑长委已构成违约。根据涉案《昆山市商品房购销合同》的约定，金鑫公司要求解除该合同的诉请具有合同依据与法律依据，本院予以支持。一审判决以涉案房屋被上海法院查封为由对金鑫公司要求解除涉案合同的诉讼请求不予处理，显属不当，应予纠正。本案中，涉案房屋总价3527398元，郑长委以现金方式支付1767398元，以银行贷款方式支付1760000元。因郑长委违约定，按照约定，扣除金鑫公司代其偿还昆山农行贷款本息、律师费、诉讼费合计1808287.69元以及违约金89407.38元外，剩余的1629702.69元，金鑫公司同意返还给郑长委，本院予以确认并准许。另外，涉案《昆山市商品房购销合同》附件四第十一条约定：已经登记备案的商品房购销合同依照约定情形解除的，买受人应积极配合出卖人申请注销相关登记信息。金鑫公司据此要求郑长委配合其办理撤销涉案《昆山市商品房购销合同》登记信息的诉请具有合同依据与法律依据，本院亦予以支持。综上，金鑫公司上诉请求具有事实依据与法律依据，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省昆山市人民法院（2013）昆巴民初字第0489号民事判决第一、二项；
二、撤销江苏省昆山市人民法院（2013）昆巴民初字第0489号民事判决第三项及案件受理费负担部分；
三、金鑫公司与郑长委于2010年8月17日签订的《昆山市商品房购销合同》予以解除；
四、郑长委配合金鑫公司办理撤销涉案《昆山市商品房购销合同》相关登记手续。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费23010元、公告费990元以及二审案件受理费23010元、公告费用300元，合计47310元，均由郑长委负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一四年四月二十八日
书记员 杨颖颖