陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安中民二终字第00009号
上诉人（原审被告）马刚，男，1970年2月19日出生，汉族，农民，陕西省石泉县人。
委托代理人尹立波，陕西奇声律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谭继峰，男，1983年2月8日出生，汉族，农民，陕西省石泉县人。
委托代理人曾昭钦，男，1948年2月27日出生，退休干部，系谭继峰姨夫。
原审第三人刘振艳，女，1970年5月18日出生，汉族，农民，陕西省石泉县人。
上诉人马刚因房屋租赁合同纠纷一案，不服石泉县人民法院（2014）石民初字第00547号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马刚的委托代理人尹立波，被上诉人谭继峰及其委托代理人曾昭钦，原审第三人刘振艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年7月20日，刘振艳（房主）与马刚签订了《门面出租合同》，合同约定：“一、甲方刘振艳将东阳新村一楼7至8号门面房两个出租给乙方马刚。二、租赁期限定为五年，自2012年7月20日至2017年7月20日止。三、双方约定年租金共计贰万肆仟元，有关城建费、卫生费、水电费均由乙方负责交纳。四、租赁期间乙方应爱护甲方财产，注意安全，一切安全责任事故由乙方承担，如发现甲方财产损坏的维护费由乙方承担。五、租赁期间甲方不得干涉乙方的合法经营活动，如甲方提前收回租房，应提前2个月通知乙方，乙方应无条件退还甲方。六、租赁期满如乙方继续承租，乙方应提前二个月向甲方申请续订租赁协议，租赁费按当年市场价格协商调整，但同等条件下，甲方应优先考虑租给乙方。七、租金约定每年到期时乙方准时将房租交给甲方，超过一个月未交，即终止合同。八、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，本协议双方签字后即具有法律效力。甲方刘振艳（签字），乙方马刚（签字），2012年7月20日”。2014年2月18日，马刚（甲方）与谭继峰（乙方）签订了《门面房转让合同》，合同约定：“甲乙双方根据合同法和有关法律规定，依照自愿、平等、协商一致的原则，签订合同。一、甲方将坐落于县法院背后东阳新村一楼门面房，转让给乙方经营使用。二、合同金额，甲、乙双方商定转让费为贰万玖仟元整（29000.00元整），合同签订日，乙方一次性付清所有款项，甲方出具收据。三、权利义务，甲方已将门面房的有关情况告知乙方。合同订立后，甲方将门面正式移交，门面相关的报酬和风险同时转移至乙方。甲方与房东的租赁合同从2012年7月20日至2017年7月20日止，到期后，下一年该门面房的租赁合同由乙方和房东直接协商。乙方应合法经营，依法办理相关证照。四、房屋保养和门面装修，房屋保养是乙方的义务，安全用水用电，保证房屋结构和设施正常、完整。租赁期间，乙方因经营需要而进行的门面装修，由乙方负责。五、争议解决，本合同在履行中发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方可向当地法院起诉。六、本合同调整甲乙双方的门面转让关系，单独成立，其它合同不对本合同具有约束力。本合同一式三份，甲乙双方各执一份，房东一份，自签订之日起，产生法律效力。甲方签字马刚（签名）、乙方签字谭继峰（签名）、房东签字（空），2014年2月18日。转让费已付清29000元”。2014年7月，根据门面租赁合同约定，刘振艳向马刚收取房租时，才知该门面房已转租给谭继峰，马刚让刘振艳向谭继峰收取房租，遂刘振艳向谭继峰收取房租。在索要房租过程中双方因房租应是28000元／年，还是24000元／年产生分歧，谭继峰称转租时与马刚约定的房租是24000元／年，应按24000元／年交纳房租，刘振艳称上年的房租就是28000元，拒收谭继峰的24000元房租。2014年7月30日，刘振艳与谭继峰发生纠纷经石泉县公安局城关派出所处理，意见为：“经民警做工作，双方达成协议，共同找当事人马刚对此合同纠纷进行协商”。三方一直未进行协商。后经刘振艳索要房租无果，刘振艳依据《门面租赁合同》第七条终止该合同，并要求谭继峰腾房，收回了门面房。谭继峰使用该门面房5个月。
原审认为，马刚未征得房主刘振艳的意见的情况下与谭继峰签订了转租合同，承租人马刚行为属于无权处分，门面转让合同属于效力待定合同。刘振艳事后知道了门面房已被转租，并未反对，且同意直接向谭继峰收取房租，应视其对马刚转租行为的追认。刘振艳以谭继峰向其交纳的房租不符合其与马刚之间的约定为由而不同意转租的抗辩理由不能成立，转租合同合法有效。马刚让刘振艳直接向谭继峰收取房租是债权的转让，但刘振艳并不知道马刚与谭继峰之间未约定年转租金，马刚、谭继峰之间房租有争议，导致刘振艳根本无法向谭继峰主张转让债权收取房租，故马刚辩称后面的费用应当由谭继峰继续向刘振艳交纳的理由也不能成立。本案的《门面出租合同》与《门面转让合同》是两个不同的合同关系，其确定的权利义务人均不同，马刚应当按照与刘振艳变更的房租价格向其交纳房租，该租金数额对谭继峰没有约束力；谭继峰也应当按照转租合同约定的义务向转租人马刚履行合同，该租金数额对刘振艳没有约束力。由于转租合同没有约定租金是多少，谭继峰诉称在签订转租合同时约定租金为24000元，马刚辩称口头告知谭继峰年租金为28000元。根据《转租合同》第六条：“本合同调整甲乙双方的门面转让关系，单独成立，其它合同不对本合同具有约束力”看，马刚与刘振艳之间的《租房合同》约定的租金24000元以及变更租金为28000元／年对《转租合同》没有约束力。马刚、谭继峰均未提供证据证明转租金的数额，故对双方诉辩的转租租金的数额均不采信。转租合同对房屋租金没有约定，马刚与谭继峰对转租金又未能协商一致的，依照法律规定应当按照订立合同时履行地的市场价格履行。根据刘振艳2014年1月28日出具的本案争议门面房房租收条，本案争议门面租金2014年的市场价格依法确立为年租金28000元。马刚不依约向刘振艳交纳房租的情况下，刘振艳依约解除了租赁合同，收回了门面房租又租给了他人，导致转租合同不能继续履行。不能继续履行的合同应当解除，马刚收取的29000元转让费应当返还。按年租金28000元计算，谭继峰使用5个月门面房，租金共计11666元应向马刚交纳。由于马刚不履行租赁合同导致转租合同不能履行，马刚应赔偿谭继峰损失，但谭继峰证明其损失的证据不足，依法驳回其诉请。原审判决：一、解除谭继峰与马刚签订的《门面房转让合同》，马刚于本判决生效后十日内返还谭继峰门面转让费17334元；二、驳回谭继峰其他诉讼请求。
宣判后，马刚不服，提出上诉称，一审已经认定转租合同有效，由于谭继峰拒绝向刘振艳交纳租金导致刘振艳收回房屋，谭继峰应当承担不利的法律后果；一审在庭审全部程序已完毕的情况下又根据谭继峰的申请追加第三人，程序严重违法。请求二审改判，驳回谭继峰的诉讼请求。
被上诉人谭继峰答辩称，谭继峰申请追加刘振艳为第三人参加诉讼是符合法律规定的；马刚私自转租房屋有过错，应当退还谭继峰剩余的转让费。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人刘振艳未答辩。
经二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
有门面出租合同、门面房转让合同、接处警记录、收条及当事人陈述等证据在卷，且经当庭质证，足以认定。
本院认为，马刚将租赁刘振艳的房屋转租给谭继峰，一审认定转租合同有效，各方当事人均未提出异议。马刚将收取房租的债权转让给刘振艳，在谭继峰向刘振艳履行债务时，因马刚与谭继峰的《门面房转让合同》中没有约定年租金数额，刘振艳无法实现其债权。现刘振艳收回房屋致使马刚与谭继峰的《门面房转让合同》无法履行，一审判决解除《门面房转让合同》并由马刚返还谭继峰门面房转让费并无不当。因我国民事诉讼法对第三人参加诉讼的时间没有作出具体规定，故一审法院在案件审理终结前依申请追加第三人刘振艳参加诉讼并不违反法律规定。综上，马刚的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人马刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钱建新
代理审判员 杜 涛
代理审判员 张 燕
二〇一五年二月十一日
书 记 员 杨锦龙