浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙11民终61号上诉人（原审原告）：叶雪芬，女，1970年12月24日出生，汉族，经商，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：戴和平，浙江浙联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨万品，男，1970年7月5日出生，汉族，经商，住浙江省青田县。被上诉人（原审被告）：林维群，男，1962年6月26日出生，汉族，经商，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：贾殿军，浙江捷频律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林宽群，男，1969年12月24日出生，汉族，经商，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：贾殿军，浙江捷频律师事务所律师。上诉人叶雪芬因与被上诉人杨万品、林维群、林宽群房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省青田县人民法院（2017）浙1121民初1624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案受理后，依法组成合议庭并进行了审理。本案现已审理终结。上诉人叶雪芬上诉请求：一、依法撤销青田县人民法院（2017）浙1121民初1624号民事判决，支持上诉人的一审诉请；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。一审法院没有依照法定程序全面、客观地审核证据，对证据断章取义偏袒一方，导致认定事实严重错误。首先，上诉人提供的光盘录音及译文就证明了上诉人与被上诉人之间签订房屋租赁合同的目的就是为了开办湘菜馆。其次，在双方签订的房屋租赁合同里，租赁物的用途约定为“经营使用”，“经营使用”也自然包含餐馆经营使用。更何况，一审法院在判决书里也写到“经营湘菜馆是该租赁物可选择用途之一”。但2016年餐馆刚一开业就被环保行政主管部门责令停业，这样的悲剧一审法院怎么还能认定上诉人签订合同的主要目的已经实现。最后，住宅小区底层商铺不得用来经营生产油烟的餐馆酒店是现行法律明文规定的。《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条规定“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目”。事实是由于被上诉人的鼓动忽悠，加上上诉人赚钱心切和盲目，悲剧就产生了。二、由于一审法院认定事实的错误，自然而然就会导致适用法律不当。本案本来就不存在协商变更合同的事实，所以也不存在适用《合同法》第七十七条的情形。被上诉人杨万品未作答辩。被上诉人林维群、林宽群书面答辩称：一、原审判决认定事实清楚。依据双方签订的合同内容，租赁物作何种“经营使用”双方并未明确约定；且根据合同约定，三出租人也不得干涉“乙方独立经营权”，对租赁物的具体使用的决定权在于承租人叶雪芬，故其关于租赁合同约定了房屋用途为经营餐饮业的主张不能成立。关于上诉人叶雪芬与杨万品的相关微信语音聊天内容，反映了双方在上诉人叶雪芬不开设棋牌室、决定开设餐馆但因各种原因不顺利后，双方协商解决的过程。案涉租赁合同当事人甲方系杨万品、林维群、林宽群三人，仅叶雪芬与杨万品的协商不足以构成对合同的变更，且杨万品在诉讼中明确表示其是基于与叶雪芬合同外的朋友关系，并非是合同的约定，故不能据此推出租赁合同对案涉房屋的用途约定为经营餐饮业或者合同当事人在合同订立后有过重新约定。案涉合同系各方真实意思表示，依法成立并生效，叶雪芬不能证明该租赁物不能用于经营使用，也不能证明双方曾约定该租赁物用于经营餐饮业，依法应承担举证不能的不利后果。叶雪芬因无法经营湘菜馆而主张租赁房屋的合同目的无法实现的主张不能成立，也不属于双方约定可以解除合同的情形。二、原审判决适用法律正确，请求依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。上诉人叶雪芬向原审法院起诉请求：1.依法解除原告与三被告于2016年8月5日签订的房屋租赁合同；2.三被告立即返还原告已支付的租金35万元；3.三被告返还原告已支付的转让费15万元；4.三被告赔偿原告因装修租赁房屋及购置经营餐饮业设施而支付的费用25万元；5.三被告赔偿原告工资等损失费376650元；6.本案诉讼费用由三被告承担。一审法院认定事实：2016年8月5日，被告杨万品、林维群、林宽群共同委托案外人杨军浪与原告叶雪芬签订《租赁合同》。合同约定：“乙方（原告）租赁甲方（三被告）所有的坐落于青田县店铺。”“甲方（三被告）同意将“租赁房屋”出租给乙方（甲方）用于经营使用。”原告依约支付了年租金35万元及15万元转让费。三被告向原告交付了案涉房屋。原告开始营业并于2016年9月2日取得了青田县聚湘福湘菜馆的营业执照。2016年9月8日，原告经营的青田县聚湘福湘菜馆接受青田县环境保护局检查时被发现该餐馆未通过三同时验收，被责令立即停止经营。现原告以三被告存在提供的租赁物不符合经营餐饮业用途的违约行为，导致合同目的不能实现，故要求确认合同已经解除并要求返还租金、转让费、装修费、购置费、损失费等。诉讼中，原告将案涉房屋的钥匙交给杨军浪，但原告表示厨房里还有几个冰箱，墙壁上有几个匾，还有一些桌子、椅子放在里面。一审法院认为，被告杨万品、林维群、林宽群对原告叶雪芬在诉讼中变更第1项诉讼请求的行为无异议并自愿放弃相关答辩及举证权利，系各方当事人对自身权利的合法处置，未违法法律规定，该院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。具体到本案，原告叶雪芬与被告杨万品、林维群、林宽群订立的《租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并生效。双方在租赁合同中仅对租赁物的使用约定为“经营使用”，并未限制经营使用的具体领域，原告既未提交证据证明该租赁物不能用于“经营使用”，也无证据证实原告、三被告曾约定该租赁物用于经营餐饮业，依法应承担举证不能的不利后果。现原告自主选择将租赁房屋用于开设经营聚湘福湘菜馆，结合案涉房屋所在区块经济状况、青田当地社会发展水平，经营聚湘福湘菜馆仅是该租赁物可选择用途之一，故原告因无法经营聚湘福湘菜馆而主张租赁房屋的合同目的无法实现的主张不能成立，也不属于双方在《租赁合同》中约定可以解除合同的情形。本案虽经该院多次调解，但因双方意见分歧较大，调解无果，三被告至今明确表示要求原告继续履行合同，故原告要求确认双方于2016年8月5日签订的房屋租赁合同至迟于2016年9月8日解除的诉请，于法无据，该院不予支持。原告据此提出的其他诉请，该院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条之规定，判决：驳回原告叶雪芬的诉讼请求。本案受理费14940元，公告费300元，均由原告叶雪芬负担。二审期间，上诉人叶雪芬向本院提交了一组微信聊天记录，拟证明杨万品向其承诺环保和烟囱都没有问题。被上诉人林维群、林宽群质证认为不具有真实性、合法性，因为微信记录存在可删除性，从微信语音内容看，也仅仅是杨万品一个人的意思表示，并非三位出租人的共同意思表示，该证据和本案没有关联性。被上诉人杨万品未向本院提交质证意见。本院认证认为，该聊天记录系在叶雪芬与出租人之一杨万品之间形成的，能否证明租赁合同双方对于合同内容的确定本院结合其他证据再综合认定。本院经审理认定的事实与一审认定的一致。本院认为，上诉人叶雪芬主张双方签订案涉租赁合同时约定了该出租房屋系用于餐饮经营，但《租赁合同》中仅约定“经营使用”，并没有涉及餐馆经营事项的内容。二审中，上诉人叶雪芬提交了其在签订合同前与杨万品的微信聊天记录以证明双方约定出租屋用于餐馆经营，但案涉租赁合同的一方当事人系杨万品、林维群、林宽群三人，在叶雪芬不能提供证据证明林维群、林宽群授权杨万品的情况下，杨万品与叶雪芬的协商不能代表林维群、林宽群对相关内容的认可。且微信聊天记录在先，签订合同在后，依据上诉人叶雪芬的主张，按常理应在合同中体现上述约定，但在之后签订的书面合同中并无上述内容，故上诉人叶雪芬的主张不能成立，其要求解除合同、返还租金及赔偿损失等请求也无事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14940元，由上诉人叶雪芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈江云审 判 员 金红萍审 判 员 苏伟清二〇一八年二月六日代书记员 叶东望