江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张乐民初字第0208号
原告王巧芬。
原告薛红。
原告薛兰。
上述三原告共同委托代理人徐燕。
被告张小祥。
被告徐小梅。
原告王巧芬、薛红、薛兰与被告张小祥、徐小梅农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月28日立案受理后，依法由审判员沈坚适用简易程序于2014年4月16日公开开庭进行了审理。后组成合议庭，于2014年7月17日公开开庭进行了审理。原告王巧芬及三原告共同委托代理人徐燕、被告张小祥、徐小梅到庭参加了两次庭审，原告薛红参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告王巧芬、薛红、薛兰共同诉称：原告薛红、薛兰与王巧芬系母女关系。二被告系夫妻关系，王巧芬丈夫薛小根于2010年11月26日死亡。薛小根家庭系帮建户，2001年6月15日薛小根与被告张小祥签订房屋转让协议，协议将位于张家港市X号房屋出售给薛小根，并同意将房屋过户到薛小根名下，同时承担相应的过户费用。薛小根支付房款后被告将上述房屋交付给薛小根一家居住。之后经乐余镇X村民委员会、乐余镇国土管理所、乐余镇人民政府审核同意，办理变更宅基地使用权审批手续。后因涉及住房后猪棚拆迁问题及土管部门要求，被告夫妇过来签字遭拒等原因致过户手续一直未能办理。另查被告在张家港市X组X号另有住房，并办理了相关房产登记手续。为此向法院起诉：1、请求法院依法确认位于张家港市X号房屋所有权归三原告共同共有；2、请求法院依法责令二被告协助三原告办理上述房屋的过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。
被告张小祥、徐小梅共同辩称：1、2001年6月15日张小祥将住房转让给薛小根，房屋的所有权人系张小祥、徐小梅、徐欢，而房屋转让协议上只有张小祥一人签字，未充分征得其他所有权人的书面同意，该转让协议无效。2、原、被告的房屋买卖是私下交易，并未报请村里或主管部门许可，原告也不具备购买房屋的条件。3、原告名下原有三间房屋的宅基地，被告曾配合原告去相关部门办理过户手续，但办理部门明确告知原告名下已拥有宅基地（宅基地证号：57XXXXX**），不符合《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，所以原告一直未能办理宅基地变更。4、原告已将三间平房卖给了山东人朱某，事实上其已抛弃了宅基地使用权，不得再申请宅基地，申请的也不予审批。5、被告也多次协助原告办理房屋过户手续，只是原告不具备过户的条件，才导致本案诉讼，故原告是过错方。协议书上写明了过户时间，原告现在起诉已过了诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：王巧芬与薛小根系夫妻关系，共生育两个女儿，分别为薛红、薛兰，他们均是本市乐余镇X村1组村民。2001年6月15日，薛小根与张小祥签订了《房产转让协议书》一份，约定：张小祥将位于本市乐余镇X村1组的叁底贰楼半的楼房以及贰间副房卖给薛小根，售价为23680元；8月20日先交13680元，之后办理转让房产证，余款10000元在9月30日前付清。张小祥必须负责办理房产手续费（在千分之七以内），超出千分之七部分由薛小根负责。2001年7月20日徐小梅收取薛小根13680元，2001年9月30日张小祥收取薛小根10000元。之后上述房屋就一直交付给薛小根一家居住。在居住过程中，薛小根一家在楼房上加盖了半间，并对其中的一间辅房进行了翻建。2010年11月26日薛小根死亡。王巧芬、薛红、薛兰为要求张小祥和徐小梅办理房屋过户手续，提起本案诉讼。
另查明，张小祥卖给薛小根的上述房屋系张小祥和徐小梅在1995年左右向X村1组的其他村民所购买，在1999年11月22日办理了房产证，房产证登记的所有权人是张小祥。2001年买房时，薛小根一家曾办理了张家港市个人买卖房屋变更宅基地使用权申报审批表（以下简称购房审批表），买房户主姓名是薛小根，家庭成员包括薛小根、王巧芬、薛红、薛兰、薛金宝（系薛小根的父亲，已于2005年12月6日死亡），原有房屋为3间平房，1间辅房，宅基地证号为57XXXXX**，原房屋宅基地处理情况为搞副业养猪，申请买房理由为房屋破旧（危房）帮建户。卖房户主姓名为张小祥，变更后宅基地上的房屋为楼房2层，底层3间，顶层2.5间，辅房2间。审批表中村民小组意见为同意，乐余镇X村民委员会的意见为同意报批并加盖了村委会的印章，张家港市国土管理局乐余镇国土管理所的意见是同意变更并加盖了国土所的印章，张家港市乐余镇人民政府的意见是同意变更并加盖了镇政府的印章。
再查明，乐余镇X村民委员会、张家港市国土资源局乐余分局、张家港市乐余镇人民政府在2014年3月共同出具了证明一份（以下简称三部门证明），载明：张家港市人民法院：兹有张家港市乐余镇X村一组薛小根（已故）其妻王巧芬、女儿薛兰、薛红全家在乐余镇X村仅有现居一宅，没有其他宅基地。并分别加盖了乐余镇X村民委员会、张家港市国土资源局乐余分局、张家港市乐余镇人民政府公章。
上述事实，有结婚申请书、X村委证明、户口注销证明、准建证存根、房屋转让协议书、收据、房产证、张家港市个人买卖房屋变更宅基地使用权申报审批表、乐余镇X村民委员会、张家港市国土资源局乐余分局及张家港市乐余镇人民政府证明及庭审笔录等证据在卷佐证。
本案审理中，原告表示本案中仅要求对位于张家港市乐余镇X村第一组原三底二楼半的楼房及两间辅房（对应的房产证号为张建房字第××号）确认归三原告共同共有，并撤回要求二被告协助三原告办理上述房屋过户手续的请求。
本院向所涉房屋所在地的基层组织乐余镇X村民委员会进行了调查，村委称：薛小根原有两间小平房，变成危房且不能居住，薛小根又是肝硬化，没钱翻建，村里面照顾他们帮他们安排第1小组的3间仓库房给他们居住，所有权是集体的，后来由于仓库房漏水严重，他就来找我们村委，因为他们家是低保户，申请帮建，但是没有合适的地点，他说1组徐小梅家好像要卖房，村里说你和他们买，我们也可以按帮建户的政策处理，后来他就向徐小梅他们买了，并办理了审批手续。薛小根原有的危房当时是用来搞副业养猪的，后来村里统一作为责任田分配掉了。3间仓库房薛小根住进后，也进行了一些修补，薛小根向张小祥买房之后，山东人朱某和薛小根联系，可能给了一部分钱给薛小根，按道理薛小根根本无权卖仓库房，所有权也不是他的。由于山东人的儿子有神精病，后来失火，把三间房子全烧掉了，后来山东人申请建房，他们户口不在我们村里，不符合政策，我们村里没有同意。张小祥所卖的房子也是向本村村民陆建华所购买，陆建华夫妻现在在本市兆丰购买了商品房。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《江苏省土地管理条例》第三十五条第二款规定：购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。从上述规定可见，农村村民出卖宅基地上所建住宅，法律并没有予以禁止，并且，农村村民可通过行政审批获得住宅用地。同时，因房屋的特性，农村村民住宅与其宅基地不可分离，农村村民对其住宅的出卖必然导致房屋所涉及的宅基地使用权的转让。而宅基地使用权的转让必须取得当地政府主管部门及宅基地所在村的审批及同意。本案中，涉诉房屋及对应的宅基地位于本市乐余镇X村，而薛小根一家也是乐余镇X村的村民，具备建房、购房的主体资格，其在原有宅基地住房破旧的情况下申请购房、变更宅基地，且其购房宅基地的变更已经当地村委、国土部门、镇人民政府的审核同意，上述三部门也一致确认薛小根一户目前只有一处宅基地，可以认定原告方是符合建房用地条件的。另，薛小根与张小祥签订了房产转让协议书，是双方真实意思表示，诉争房屋自2001年就已交付薛小根一家居住、使用长达13年，且原告方也进行了修建，从诚实信用原则考虑，结合购房审批表、三部门的证明以及乐余镇X村民委员会所反应的情况，本院认为应认定《房产转让协议书》有效为宜。该房屋属薛小根与王巧芬夫妻共同财产，薛小根去世后，三原告作为第一顺序继承人主张相应的权利，于法有据。因原告方已对原有房屋进行了修建和翻建，但无相应的审批手续，原告方为了其自身利益，仅要求对原有的三底二楼半的楼房及两间辅房进行确权，并无不当。根据诉权自由原则，本院在本案中仅确认位于张家港市乐余镇X村第一组原有的三底二楼半的楼房及两间辅房（对应的房产证号为张建房字第××号）归三原告共同共有。徐小梅作为张小祥的妻子，认为其是涉案房屋的共有人，主张张小祥未经其他共有人同意擅自处分共有物，但其在知悉该处分行为之后在长达13年的时间内均怠于行使自己作为共有人的权利，对张小祥以所有人的身份处分涉案房屋的行为采取了容忍的态度，且其也收取过房屋转让款并曾配合原告方办理过户手续，应当认为是对张小祥该处分行为的认可。本案中原告方主张房屋确权是基于物权提出的请求，被告提出的有关诉讼时效的抗辩本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、第一百三十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国继承法》第二条、第三条第（二）项、第十条、《江苏省土地管理条例》第三十五条第二款之规定，判决如下：位于张家港市乐余镇X村第一组原三底二楼半的楼房及两间辅房（对应的房产证号为张建房字第××号）归原告王巧芬、薛红、薛兰共同共有。案件受理费392元，由被告张小祥、徐小梅负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行上述判决时一并给付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州分行园区支行帐号：10×××99。
审 判 长 曹建忠
审 判 员 沈 坚
人民陪审员 范玉生
二〇一四年九月二日
书 记 员 徐淑雪