河北省张家口市桥东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第538号
原告刘博，个体工商户。
委托代理人李莉，河北震河律师事务所律师。
被告铁秀梅，退休职工。
委托代理人孟君，河北崇正律师事务所律师。
原告刘博与被告铁秀梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘博及委托代理人李莉，被告铁秀梅及委托代理人孟君到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告刘博诉称，从2010年8月开始，原告向被告承租位于张家口市桥东区建国路7号底商和二楼共计10间房屋作为捷驰汽车维护部之经营用房。双方签订了租赁协议，租赁期从2010年8月1日至2011年7月31日，租赁合同到期后，原、被告以每年续租的方式延续着租赁合同。2013年1月22日原告向被告一次性交纳了一年的承租费用，承租期限为2012年8月1日至2013年7月31日。2012年4月，原告与贾永签订了承包经营合同，双方约定，由贾永承包捷驰汽车维护部的经营权，承包经营期限为5年，2013年度年承包费为18万元。2013年春节过后，原告所承租的经营用房的业主找到原告要求原告搬离。原告找到被告，被告告知原告其有合法的承租权和转租权，继续承租一事由其和新业主交涉，并告知原告要坚持不能搬离。直至2013年5月，被告也没有与新业主就继续承租一事达成一致。一边是新业主一次比一次严厉的搬离通知，一边是被告要求原告赖着不要走，原告成为被告谈判的筹码，成为最终的受害者。2013年5月15日，新业主向原告下了最后通知，限期三天搬离，三天后他们将要对房屋进行拆装，届时一切损失由原告自负。原告最后在被告同意情况下，匆忙雇佣车辆搬迁经营货物，被告最后告知原告对设备不要搬，如果出现损失由其负责赔偿。原告认为，被告租赁给原告经营用房，原告首先应具备合法的承租权和转租权，才能保证原告在租赁期内不受任何损失，现原告在承租期间内遭受到的损失被告应负过错责任。原告与被告协商多次，被告总是敷衍和推脱，无奈，原告只能诉至贵院，请求判决被告返还2个月半的租赁费14600元，赔偿承包费损失37500元，装修费22500元，原告自备设备损失13050元，搬家费5440元，安置费11700元，2009年承包期换水表费4500元，替被告垫付洗车卡2500元。
被告铁秀梅辩称，被告于2003年5月30日承租张家口市化工轻工材料总公司所有的位于桥东区建国路7号房屋底商和二楼房屋共计10间作为韩泰轮胎专卖店的经营用房，租赁期限从2003年5月30日至2007年5月29日，租赁合同到期后，被告以每年续租的方式向张家口市化工轻工材料总公司延续该租赁合同，2012年8月31日张家口市化工轻工总公司破产管理人以抵顶欠款方式冲抵相应期限租赁费（金额为83978.27元，期限为2012年6月1日至2013年12月30日止）。2009年7月22日刘博与被告签订承包协议，约定由刘博承租上述房屋，年租金10万元，屋内原有设备折价9万元由刘博使用。2010年7月9日双方又签订租赁协议，以年租金10万元续租该房屋，并约定刘博如需转租需经被告同意。刘博于2013年1月22日向被告缴纳了7万元租金，承诺期限为2012年8月1日至2013年7月31日，还差当年租金3万元未交。刘博在未征得被告同意情况下将房屋转租，并且将房屋原有设备损坏丢失已构成违约。按照买卖不破租赁的原则，被告拥有合法的承租权，刘博擅自转租并搬离所造成的损失应由其本人承担。故此请求法院依法驳回刘博诉讼请求并反诉要求判令刘博支付租赁费3万元，赔偿设备损失9万元。
经审理查明，2002年1月8日，张家口市中级人民法院作出（2001）张经二终字第110号民事判决书，判决张家口市轮胎专营中心给付铁秀梅（本案被告）88550元，利率按合同约定15‰负担。张家口市化工轻工材料总公司（以下简称化工公司）、张家口市轮胎专营中心于2003年5月20日与被告铁秀梅签订租赁协议书一份，约定化工公司将位于张家口市桥东区建国路7号办公楼的一楼大厅4间和二楼楼梯北部分的全部房间（以下简称诉争房屋）出租给被告，以抵顶张家口市轮胎专营中心欠被告的债务，每年租金50000元（其中抵顶债务30000元，交现金20000元），租期从2003年5月30日至2007年5月29日，共抵顶债务本息120000元。诉争房屋租赁到期后，被告继续承租该房。2012年8月31日被告向化工公司破产人交纳诉争房屋的房租金83978.27元，化工公司2015年6月28日证明该租金为19个月。原告刘博与被告铁秀梅于2009年7月22日签订承包协议一份，约定被告将张家口市桥东区建国路7号的韩泰轮胎专卖店（位于诉争房屋内）承包给原告，承包费100000元，期限从2009年8月8日至2011年8月7日，屋内设备共计折合9万元（后附详细价格、清单）。2010年7月9日原告与被告签订租赁协议书一份，约定被告将诉争房屋租赁给原告，年租金100000元，期限2010年8月1日至2011年7月31日止；如租赁期满续租，另行订立补充协议，如不续租，提前两个月通知，如转租须被告同意，租金给被告，差价给原告；屋内需改动须经被告同意。租赁到期后，原告继续租赁诉争房屋，但未订立书面协议。原告从2011年8月1日至2012年7月31日每年给付被告租金100000元；2013年1月22日，被告给原告书写收条一张，内容为：收到刘博建国路门店房租（自2012年8月1日至2013年7月31日）70000元。2013年5月15日原告从诉争房屋搬出，但未将诉争房屋交付原告。
原告为支持其的主张提供以下证据：1、租房协议书、租金收据，证租房协议约定原告租诉争房屋到2011年7月31日，后没有续订书面合同，原告续租到2013年7月31日，每年交租金100000元，因被告知道诉争房屋有问题，故最后一年（2012年8月1日至2013年7月31日），被告收70000元房租。其经被告同意装修了诉争房屋，2、承包协议书，证原告于2012年4月6日将店面（诉争房屋）承包贾永，年承包费180000元，承包期5年。3、电话录音光盘和整理材料，原告称2013年初李斌等人找原告，称房子经桥东法院拍卖给他。原告告诉这些人，房子是被告的，这些人称不认识被告。期间原告找过被告，被告让原告别理这些人，由被告交涉。2013年5月15日，这些人下了最后通谍，原告于当日腾出诉争房屋，没交原告，房子被新的房主锁了。2013年6月3日原告打电话给被告，被告说先把货物搬走，设备留下。被告和化工公司在2013年5月15日前未让原告腾出诉争房屋。4、改造明细单，机器设备收条、照片，搬家费收条，赵钢的房租收条，供水公司收据，洗车卡，证因原告搬出诉争房屋，被告应赔偿原告的诉争房屋的装修费22500元，原告自备设备损失13050元，搬家费5440元，安置费11700元，2009年承包期换水表费4500元，替被告垫付洗车卡2500元。被告质证意见：对房租协议无异议，但最后一年（2012年8月1日至2013年7月31日），被告应交100000元房租，现欠30000元。被告没人让原告腾出诉争房屋，被告现在也没收到房子。原告提供电话录音光盘和整理材料是偷录的，不予认可。被告没有同意原告装修、转包诉争房屋。对机器设备照片无异议，但与原告诉求无关。改造明细单、机器设备收条、搬家费收条、赵钢的房租收条等不具备法律规定的证据要求。对洗车卡不予认可。
被告为支持其的主张提供以下证据：张家口市中级人民法院作出的（2001）张经二终字第110号民事判决书，化工公司与被告签订的租赁协议书一份，化工公司破产人收据、化工公司证明，设备清单，证被告续租诉争房屋期限应到2013年12月31日，原告使用被告设备的明细。原告的质证意见：张家口市中级人民法院民事判决书与本案无关。化工公司与被告签订的租赁协议书，化工公司破产人收据不能证明被告续租诉争房屋期限到2013年12月31日。化工公司的证明应无效，因化工公司已不存在。被告提供设备清单未有原告签字，不认可。
本院的认证意见：化工公司与被告铁秀梅的租赁合同、化工公司破产人租金收条及原、被告间的租房协议书、租金收据具有真实性、合法性，与本案有关联性，予以认定。
另查，被告提出反诉，但在本院指定的期限内未交纳反诉费。
本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物租赁物。租赁期间届满，承租人应当返还租赁房屋。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案根据化工公司与被告铁秀梅的租赁合同及租金收条可证，化工公司与被告的租赁合同关系合法有效，该租赁合同关系在2007年5月30日后租赁期限为不定期，被告交纳了租金，故被告对诉争房屋有承租权。被告将承包转为租赁，将诉争房屋转租给原告，在原告搬离诉争房屋前，现有证据不能证实化工公司或化工公司破产人对转租提出异议，故被告将诉争房屋转租给原告的行为合法有效。原、被告之间租赁合同关系在2011年7月31日以后为不定期租赁，原租赁合同继续有效，年租金为100000元。原告主张因被告知道诉争房屋有问题，被告将2012年8月1日至2013年7月31日的租金减少30000元，只收70000元。根据原告提供的2013年1月22日租金收条的内容及双方的陈述，本院对原告的此主张予以支持。原告以有第三人主张权利为由在2013年5月15日从诉争房屋搬出，解除双方租赁合同关系。但因第三人主张权利，原告已被减少了租金，故在没有被告和化工公司或化工公司破产人、司法机关要求腾房的情况下，本院对原告以第三人主张权利为由从诉争房屋搬出解除合同的行为不予支持。而原告搬出诉争房屋后未履行法定义务将诉争房屋返还被告，故原、被告租赁合同关系不能因原告搬出诉争房屋而解除，该合同应到租赁期间届满即2013年7月31日终止。因原、被告租赁合同租赁期间已届满，原告提供的证据不能证明被告有违约行为，故本院对原告要求被告返还租赁费，赔偿装修费、搬家费、安置费、承包费损失的诉讼请求不予支持。原告要求赔偿承包期内换水表费用，其提供的证据不足以证明其确系换过水表，故本院不予支持。原告主张替被告垫付洗车卡费用，因被告不予认可，且原告不能提交应由被告承担该费用的证据，故本院不予支持。原告主张赔偿自备设备的损失，但原告主张的自备设备并没有交由被告保管，故本院对此主张不予支持。被告未交反诉费，本院对其的反诉请求不予受理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百二十八条、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告刘博的诉讼请求。
案件受理费2290元，减半收取1145元，由原告刘博负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判员 孙志斌
二〇一五年七月二十九日
书记员 白 璐