广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初1875号
原告罗凤珍，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
原告冯宏昌，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人周觉慧、黎静贤，广东国强鸿业律师事务所律师。
被告魏雄涛，男，汉族，住湖北省应城市。原告罗凤珍、冯宏昌诉被告魏雄涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月14日立案受理，依法由审判员陈威适用简易程序独任审判，于2016年3月31日公开开庭进行了审理，原告冯宏昌及两原告的委托代理人周觉慧，被告魏雄涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，两原告与案外人吴某、被告魏雄涛于2015年9月1日签订《转租补充协议书》，案外人吴某将承租两原告的位于佛山市顺德区容桂街道房产转租给被告用作顺德区容桂紫兰阁茶庄经营场地使用，被告应全面遵守履行两原告与案外人吴某签订的《租赁合同》，根据《租赁合同》约定租赁期限从2010年8月1日起至2020年7月31日止，每月租金50000元，签订合同之日被告应向原告缴纳履约保证金100000元，但被告至今未向两原告支付履行保证金且未取得两原告同意情况下转租给第三人。根据《转租补充协议书》及《租赁合同》的约定被告未经许可擅自转租或分租，视为根本违约，以及被告超过60天未缴纳租金、其他费用或违约金，视为根本违约，两原告有权解除合同，收回物业无需作任何赔偿，并且被告应向两原告支付相当于3个月租金的违约金。根据《租赁合同》约定，提前解除合同，被告迁出租赁物时，物业内所增设一切嵌装在建筑物结构内的装修及附属设施无偿归两原告所有，被告不得拆除及损坏，两原告对被告的装修费用不予补偿。为此原告起诉要求：一、解除两原告与被告签订的《转租补充协议书》、《租赁合同》，被告向两原告归还承租位于佛山市顺德区容桂街道房产，租赁场地内的一切嵌装载建筑物结构内的装修及附属设施无偿归两原告所有；二、被告向两原告支付违约金150000元；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告补充部分事实，被告已经拖欠原告租金两个多月，从2016年2月份开始没有交租，拖欠2016年1月至2016年3月份电费47664.67元，拖欠2015月12月至2016年3月份水费8503.98元，已构成违约。
被告辩称，被告确实从2016年2月份开始没有交租，被告将整个商铺从2015年12月10日开始转租给一个香港人陈某，从2015年12月10日至2016年1月底租金香港人支付。转租是通过原告同意的。从2016年2月1日香港人就跑路走了，还欠了工人很多工资，后来工人就罢工了。之后被告也没有能力支付租金。拖欠水电费也是属实的，是香港人经营期间所欠的。
诉讼中，两原告提供的证据及被告的质证意见：
1.房地产权证原件两份，证明租赁房屋为两原告所有。
被告质证意见：没有异议。
2.转租补充协议书原件一份、租赁合同复印件一份（被告在租赁合同上签名）、个体户机读档案登记资料打印件一份，证明1.两原告与案外人吴某、被告签订转租补充协议书，案外人吴某将承租的本案所涉房屋转租给被告用作经营顺德区容桂紫兰阁茶庄，被告应全面遵守履行租赁合同的约定，原告与被告存在租赁关系；2.租赁期限至2020年7月31日止，每月租金50000元；3.被告已拖欠原告两个月租金，构成根本违约，根据租赁合同第八条第一款，原告有权解除合同收回物业，根据租赁合同第六条第一款，合同提前解除物业内所增一切嵌装在建筑物结构内的装修及附属设施无偿归原告所有，被告不得拆除及损坏，原告对被告的装修费用不予补偿。
被告质证意见：没有异议。
3.收条原件一份（反面即为补充协议）、收据原件一份，证明原告与案外人吴某已结清租金及退还保证金，原告与案外人吴某不存在租赁关系。
被告质证意见：对该组证据不清楚。
经过庭审辨证、质证，被告对原告提供的证据1、2无异议，本院均予以采信。关于原告提供的证据3，结合证据2，本院予以采信。
经审理查明，位于佛山市顺德区容桂街道房屋归两原告共同共有。2010年3月31日，原告罗凤珍与案外人吴某签订一份《租赁合同》，合同约定案外人吴某承租佛山市顺德区容桂街道的房屋作餐饮、棋牌使用，月租金为50000元，租赁期限从2010年8月1日至2020年7月31日止，水电费由承租方自行负责支付。合同有效期内，案外人吴某如需转租或分租，必须征得原告罗凤珍同意，未经许可擅自转租或分租的，视为根本违约，原告罗凤珍除有权没收保证金外，还有权要求案外人吴某向原告支付相当于转租或分租金额三倍的违约金。签订合同时，案外人吴某须向原告缴纳履约保证金100000元，租赁期满或合同解除日起15天内，案外人吴某未违约，履行保证金全额无息退还给案外人吴某。案外人吴某定于每月5号前向原告缴纳租金，若超过60天未缴纳租金、其他费用的，视为案外人吴某根本违约，原告有权解除本合同，收回物业，已缴纳的保证金不予退回，且还应向原告缴纳相当于三个月租金的违约金。本合同期限届满或提前解除，案外人吴某迁出租赁物时，物业内所增设的一切嵌装在建筑物结构内的装修及附属设施无偿归原告所有，案外人吴某不得拆除及损坏，原告对的装修费用不予补偿。
2015年9月1日，两原告及被告魏雄涛、案外人吴某签订一份《转租补充协议书》，协议约定在2010年3月31日，原告与案外人吴某签订《租赁合同》，在2014年11月，案外人吴某未经原告同意转租给被告，现原告知悉案外人吴某根本违约，经协商一致三方达成如下条款：……二、两原告同意案外人吴某转租给被告魏雄涛，被告魏雄涛应全面遵守原告与案外人吴某签订的《租赁合同》；案外人吴某欠的租金，在给原告的保证金中扣除；如果逾期支付所拖欠的租金依照《租赁合同》的约定承担违约金和支付原告追偿的一切费用（包括律师费用）；被告保证不再拖欠租金并且如转租必须经原告同意；案外人吴某转租给被告，被告没有向案外人吴某支付保证金100000元，在经原告同意后，被告魏雄涛再找顶租方，由新的顶租方向原告支付100000元保证金后退回给案外人吴某保证金50000元。
2015年3月30日，被告在涉案租赁物中登记成立了名为“顺德区容桂紫兰阁茶庄”，经营范围为餐饮服务、棋牌服务。
2016年1月7日，案外人吴某收到两原告退回的保证金50000元，另外50000元用于抵扣所欠租金。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。案涉《租赁合同》原系原告与案外人吴某所签，但案外人吴某擅自转租给被告后，经两原告同意，由两原告、被告及案外人吴某签订《转租补充协议书》，两原告同意被告承受案外人吴某所签订的《租赁合同》中所应当履行的权利和义务，且两原告已将案外人吴某交付的保证金退还给案外人吴某，案外人吴某已退出案涉租赁关系。故案外人吴某与被告构成合同权利义务的概括转移，即被告已取代案外人吴某的法律地位，成为合同关系的新当事人。此外，根据法律规定，出租方应当提供符合国家法律规定的房产，本案中，涉案房产经相关部门验收已向两原告颁发了房产证，故涉案租赁物符合出租条件。故两原告与被告签订的《租赁合同》及《转租补充协议书》合法有效。
关于合同解除问题。庭审已查明，被告从2015年12月份开始拖欠水电费未缴纳，且从2016年2月开始未缴纳租金，同时被告表示今后亦没有能力支付租金。根据合同约定，被告超过60天未交付租金、其他费用的，视为根本违约，原告有权解除合同。截至法庭辩论终结前，被告已拖欠2个月租金未缴纳且表示今后无法缴纳，故原告主张要求解除合同交还租赁物的请求本院予以支持。关于合同解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，因此，合同解除系当事人主张的结果，而非法院判决的结果，法院的判决仅是对当事人解除合同的主张是否成立的确认，以及合同解除后法律后果的判断。因此，本院以本案起诉状的送达之日为解除合同通知到达之日，确认原、被告合同解除时间为2016年3月15日。
关于装修附属物的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条的约定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。由此可见，合同在不违反法律规定前提下，遵循当事人意思自治。本案中，根据原、被告的《租赁合同》约定，本合同期限届满或提前解除，案外人吴某迁出租赁物时，物业内所增设的一切嵌装在建筑物结构内的装修及附属设施无偿归原告所有，被告不得拆除及损坏，原告对的装修费用不予补偿。现被告未按期缴纳租金及水电费已构成根本违约，原告根据合同条款的约定要求案涉租赁物中的装修附属物归其所有具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于违约金的问题。原被告签订的《租赁合同》明确约定被告违约，除没收保证金外，还应向原告缴纳相当于三个月租金的违约金。现原告主张要求被告支付三个月租金作为违约金具有合同依据本院予以支持。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，违约责任的承担亦应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度，以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。本案中被告并未按合同约定向原告缴纳履约保证金，且被告明确表示从2016年2月开始未缴纳租金并对今后的租金无法缴纳。对此被告应立即与原告协商解除合同，搬离租赁物以减少出租人的损失，但被告未立即清场，至今仍占用案涉租赁物，对此影响原告今后的租金收益。故原告主张三个月的租金作为违约金合理，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第八十八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告罗凤珍、冯宏昌与被告魏雄涛签订的《租赁合同》、《转租补充协议》于2016年3月15日解除；
二、被告魏雄涛于本判决生效后十五日内搬离原告罗凤珍、冯宏昌所有的位于佛山市顺德区容桂街道的房屋，并将房屋清空交还给原告罗凤珍、冯宏昌；
三、被告魏雄涛经营的“顺德区容桂紫兰阁茶庄”即位于佛山市顺德区容桂街道的房屋内的装修及嵌装在墙壁无法拆除的附属设施归原告罗凤珍、冯宏昌所有；
四、被告魏雄涛应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告罗凤珍、冯宏昌支付违约金150000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费已减半收取为1650元，保全费1110.64元，合计2760.64元（原告罗凤珍、冯宏昌已预交），由被告魏雄涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 陈威
二〇一六年四月五日
书记员 黄筠