广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终21475号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市南山区御源宫茶艺休闲中心
法定代表人：林坚泉，总经理。
委托诉讼代理人：付超恒
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国联合网络通信有限公司广东省分公司深圳物业管理分公司
法定代表人：孙同光，总经理。
委托诉讼代理人：李琳丽
委托诉讼代理人：黄镇
上诉人深圳市南山区御源宫茶艺休闲中心（以下简称御源宫茶艺休闲中心）与�上诉人中国联合网络通信有限公司广东省分公司深圳物业管理分公司(以下简称联通深圳物业管理公司)租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初6164号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
御源宫茶艺休闲中心的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回联通深圳物业管理公司的全部诉讼请求；2、改判联通深圳物业管理公司赔偿御源宫茶艺休闲中心经济损失339076元，并返还御源宫茶艺休闲中心租赁保证金81284元；3、联通深圳物业管理公司承担本案全部诉讼费用。
上诉事实与理由：本诉部分：一、首先，联通深圳物业管理公司违约行为在先，御源宫茶艺休闲中心不缴纳租金是行使先履行抗辩权，不应承担支付违约金的法律责任。御源宫茶艺休闲中心与联通深圳物业管理公司于2014年12月19日双方签订的《房屋租赁合同》（合同编号：xxxx）约定合同期限为2015年1月1日至2015年6月30日，合同期满后双方未签订任何书面的租赁合同，依法双方存在不定期租赁合同关系，御源宫茶艺休闲中心依据原租赁合同将租金、水电费缴纳至2016年2月份。但是，由于自2016年1月份起，联通深圳物业管理公司事先在没有任何公告提示、也没有任何安全防护措施的情况下，对租赁房屋所在的华英大厦A、B楼进行施工，导致御源宫茶艺休闲中心的良好的营商环境遭到严重破坏，无法使用涉案房屋xxxx、xxxx用于正常的商业经营，更造成严重的营业损失，并且御源宫茶艺休闲中心也多次向联通深圳物业管理公司进行投诉、抗议。依据法律规定，联通深圳物业管理公司的行为已构成严重违约。加之2016年初御源宫茶艺休闲中心发现xxxx房一直处于违建状态，无奈之下，御源宫�艺休闲中心要求减免租金，并在2016年3月1日，御源宫茶艺休闲中心在《给贵司的复函及知会》明确告知：你司施工期间直接或间接影响到我司的营业，据此我中心要求3月、4月、5月的租金酌情给予减免，按40元每平方米收取比较合理。同时，在3月28日御源宫茶艺休闲中心在《关于用追讨返还租金抵扣相关租金的告知》也明确提出因联通深圳物业管理公司工程施工的严重影响，用追讨的xxxx房的租金抵扣3-5月xxxx、xxxx房的租金。上述事实清楚地表明，由于联通深圳物业管理公司的工程施工，违约行为在先，并因此给御源宫茶艺休闲中心造成的高额财产损失，御源宫茶艺休闲中心明确告知其减免3-5月租金是在行使法律规定的“先履行抗辩权”，因此御源宫茶艺休闲中心不存在故意拖欠租金的行为。一审判决未查明上述事实，从而错误认定御源宫茶艺休闲中心拖欠租金构成�约，并错误判令御源宫茶艺休闲中心支付违约金61846.24元。其次，一审判决认定双方之间的租赁关系于2016年4月23日解除并判令御源宫茶艺休闲中心迁离租赁房屋是违背事实的。尽管2016年2月19日联通深圳物业管理公司向御源宫茶艺休闲中心发出《关于收回华英大厦xxxx、xxxx和xxxx房的通知》，通知2016年4月23日前御源宫茶艺休闲中心搬离租赁房屋，但是，由于御源宫茶艺休闲中心向联通深圳物业管理公司提出三点诉求：(1)延期：御源宫茶艺休闲中心经营过程中由于会员缴纳的会员费需要一定的时间消费，因此要求将租赁房屋延期至7月底；(2)减租：由于联通深圳物业管理公司的工程施工导致御源宫茶艺休闲中心遭受严重的经营损失，因此要求联通深圳物业管理公司减免租金；(3)免租期：御源宫茶艺休闲中心搬离租赁房屋需要停业方能进行，对员工进行妥善安置同样需要�间，并且，根据行业惯例和御源宫茶艺休闲中心租用联通深圳物业管理公司房屋13年之久的事实，御源宫茶艺休闲中心要求联通深圳物业管理公司给予2个月的免租期。基于御源宫茶艺休闲中心提出的上述三点诉求，2016年4月6日、13日，在南山区粤海街道办创业路社区工作站主持下，组织双方进行协商，陈为佳代表联通深圳物业管理公司对上述三点诉求进行答复：1、同意延期至7月份；2、“考虑工程施工的影响”，给予御源宫茶艺休闲中心租金下调幅度10%-15%;3、两个月免租期问题，因缺乏相关的法律依据，不同意免租期问题。因此，上述事实表明，联通深圳物业管理公司同意双方的租赁合同关系延期至2016年7月份，那么上述《关于收回华英大厦xxxx、xxxx和xxxx房的通知》中确定的2016年4月23日前搬离租赁房屋等内容已失去效力，不再适用。同样，联通深圳物业管理公司“同意下调租金10%-15%、延期至2016年7月”的事实表明双方之间形成新的不定期租赁合同关系，双方之间的租赁合同关系根本没有于2016年4月23日解除，而是被延期；另一方面也表明，原租赁合同到期后，联通深圳物业管理公司对御源宫茶艺休闲中心续租房屋存在明显异议，原租赁合同已经无效，根本不是判决书中所认定的“原告作为出租人未提出异议且收取房屋租金，故双方形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。因而，一审判决引用《合同法》第236条的规定，无视双方2016年4月6日、13日双方就减租、续期等关键事实，从而判定原租赁合同继续有效，是违背事实，错误地适用法律。一审由此依据过期、失效的原租赁合同判定御源宫茶艺休闲中心支付2016年3月1日后的租金和占有使用费、按照123692.48元／月标准支付自2016年5月1日起至迁离之日的赔偿金是错误的。第二、一审判决对双方存在争议、并仍在诉讼程序中的xxxx部分的“占有使用费”问题，不顾御源宫茶艺休闲中心在一审中就此提出的答辩意见而强行做出判决，明显违反了“一事不再理”的基本诉讼原则。由于联通深圳物业管理公司出租给御源宫茶艺休闲中心的租赁房屋xxxx房属于违法建筑性质，御源宫茶艺休闲中心认为联通深圳物业管理公司收取的该部分租金属于不当得利，依法应退还2016年2月之前联通深圳物业管理公司多年来收取的该部分的租金。并且，御源宫茶艺休闲中心认为2016年3月起xxxx房的租金也不应再缴纳。但联通深圳物业管理公司始终坚持不予退还，因此该纠纷已提交法院诉讼解决（案号【2016】粤03**民初第3916号），现该案仍在诉讼之中。御源宫茶艺休闲中心根据“一事不再理”的诉讼原则，请求一审法院关于该xxxx房自2016年3月起的租金问题待【2016】粤03**民初第3916号案件判决生效后再行判定是否应予以缴纳。但是，一审判决无视上述存在争议和诉讼未决的事实以及法律的明确规定，做出了御源宫茶艺休闲中心应承担2016年3月起xxxx房的房屋占有使用费的判决，违反了“一事不再理”的诉讼原则，依法应当予以撤销。第三、一审判决不予全部返还租赁保证金81284元，没有事实和法律根据。双方签订的《房屋租赁合同》并未明确约定联通深圳物业管理公司有权没收保证金。更何况，联通深圳物业管理公司2016年1月份起工程施工违约在先，之后双方就租赁房屋的减租、免租、延期等问题双方一直在协商中，一审判决判定御源宫茶艺休闲中心的81284元的租赁保证金未能全部返还有误。第四、一审法院对御源宫茶艺休闲中心申请法院调取的两份关键证据即《会议纪要》根本不予调取，明显违反了诉讼程序的规定。首�，在本案一审开庭前，御源宫茶艺休闲中心多次申请法院调取2016年4月6日、13日的《会议纪要》，由于该证据非常清楚地表明双方就减租、延期、工程施工的影响等事宜双方在协商解决的事实，对一审法院依法查明本案事实、并做出公平、公正的判决结果具有决定性的影响。同时，又因为该证据在深圳市南山区粤海街道办创业社区工作站保存，御源宫茶艺休闲中心尝试获取但遭到该社区工作站的拒绝，并告知只有法院才能调取该份材料，因而，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一款第一条的规定，御源宫茶艺休闲中心在法律规定的期限内申请调取该两份证据，但是，一审法院不予调取，在《不准许调查收集证据申请通知书》中也没有做出让御源宫茶艺休闲中心信服的合理解释。其次，虽然一审法院没有许可调取上述证据，但是，一审判决却在第6页第四段认定了双方协商的事实。该段内容所涉及的事实没有经过庭审质证、辩论。一审法院一方面不予准许御源宫茶艺休闲中心调取该份重要的证据，另一方面又单方采纳联通深圳物业管理公司的单方说辞。一审判决违反法定程序，依法应予以撤销。反诉部分：御源宫茶艺休闲中心提交的一系列证据清楚地表明联通深圳物业管理公司的工程施工对御源宫茶艺休闲中心良好的营商环境的破坏是显而易见的，联通深圳物业管理公司对该事实也是明确予以认可的，依法联通深圳物业管理公司应当承担赔偿责任。一审判决不顾御源宫茶艺休闲中心经营损失的客观事实，及御源宫茶艺休闲中心提交的证明施工造成的损失的一系列充分的证据，驳回御源宫茶艺休闲中心的反诉请求是错误的。一审判决认定事实、适用法律有误，程序违法，请求二审法院依法支持御源宫茶艺休闲中心的全部上诉请求。
被上诉人联通深圳物业管理公司辩称：一审判决事实认定清楚，法律适用准确，请求二审法院维持原判。一、一审判决判令御源宫茶艺休闲中心搬离租赁房屋，并根据租赁合同判令御源宫茶艺休闲中心支付自2016年3月1日至2016年4月30日的相应租金及占有使用费于法有据。1、御源宫茶艺休闲中心已经履行了双方签署《房屋租赁合同》的相应义务，御源宫茶艺休闲中心主张的先履行抗辩权无任何事实及法律依据，同时御源宫茶艺休闲中心在一审中并未提出该主张，应依法予以驳回。根据双方房屋租赁合同的相关约定，联通深圳物业管理公司已经交付房屋，且按照合同约定提供了相关租赁物业服务，已依约履行相关义务。御源宫茶艺休闲中心主张因租赁房屋附近的施工使得御源宫茶艺休闲中心经营环节受到严重影响属于联通深圳物业管理公司违约，但根据房屋租赁合同的相关约定，租赁房屋附近施工与本案所诉事由不属于同一法律关系，根据合同约定联通深圳物业管理公司没有相应义务。因此御源宫茶艺休闲中心主张其不缴纳租金系行使先履行抗辩权，既无事实根据亦无法律依据，应当予以驳回。2、联通深圳物业管理公司与御源宫茶艺休闲中心未就房屋租赁合同延期、减租、免租达成任何一致意见，亦不存在原租赁合同在解除前已经失效、过期的事实，御源宫茶艺休闲中心未能提供相应证据证明前述事实，理应承担举证不能的法律后果。3、根据房屋租赁合同的相关约定，御源宫茶艺休闲中心应依约支付自2016年3月1日至2016年4月23日的租金，自2016年4月23日应根据合同第20条的约定向联通深圳物业管理公司支付相当于双倍的租金，因此一审法院判令御源宫茶艺休闲中心支付2016年4月23日至2016年4月30日相�租金于法有据，同时御源宫茶艺休闲中心自2016年5月1日起应当支付双倍租金符合合同约定，于法有据。二、一审判决中关于xxxx房的判决适用法律准确，不应适用一事不再理原则。对于双方就xxxx的相关费用，（2016）粤0305民初3916号民事判决已经明确，御源宫茶艺休闲中心应支付相应房屋的占有使用费。三、御源宫茶艺休闲中心主张的一审法院未调取相应证据违反程序规定，于法无据。根据民事诉讼法司法解释第95条的规定，对于与本案无关的证据法院有权决定不予准许。同时根据庭审记录，双方就会议纪要相关事实已经当庭予以确认。关于反诉部分：一、一审判令返还御源宫茶艺休闲中心租赁保证金5890元符合双方的合同约定，御源宫茶艺休闲中心在一审中提出反诉，要求联通深圳物业管理公司返还租赁保证金，但由于御源宫茶艺休闲中心履行合同过程中存在违约，�据合同约定，应不予退还相应的租赁保证金。二、御源宫茶艺休闲中心在一审中提出联通深圳物业管理公司应承担工程施工的相应损失，但并未提供证据证明其有相应损失，亦未提供证据证明该损失与联通深圳物业管理公司之间的因果关系，一审法院判令驳回其诉讼请求，于法有据，御源宫茶艺休闲中心应当承担举证不能的不利后果。
联通深圳物业管理公司向一审法院起诉请求：1、御源宫茶艺休闲中心立即迁出租赁房屋；2、御源宫茶艺休闲中心支付2016年3月至2016年4月的租金133937.28元、违约金66968.64元；3、御源宫茶艺休闲中心自2016年5月1日至迁出租赁房屋之日，按双倍租金标准向联通深圳物业管理公司支付赔偿金（暂计至2016年5月20日，金额为89291.52元）；4、御源宫茶艺休闲中心承担本案诉讼费用。
御源宫茶艺休闲中心向一审法院提出反诉请求：1、联通深圳物业管理公司赔偿御源宫茶艺休闲中心经济损失339076元；2、联通深圳物业管理公司返还御源宫茶艺休闲中心租赁保证金81284元；3、联通深圳物业管理公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年12月29日，联通深圳物业管理公司（甲方）与御源宫茶艺休闲中心（乙方）签订了编号为xxxx《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区粤海街道创业路社区南商路x号华英大厦副楼xxxx、xxxx、xxxx房屋出租给乙方使用，涉案房屋建筑面积共计1242平方米，租金按房屋建筑面积每平方米每月53.92元计算，月租金总额为66968.64元；乙方应于每月十日前向甲方交付当月租金和上个月水电等费用，甲方收取租金等费用时，应向乙方开具税务发票；租赁期限为2015年1月1日起至2015年6月30日止；用途为商业；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取81284元租赁保证金，待乙方完全履行本合同的各项条款所规定的义务且甲乙双方依照本合同规定办理合同终止书面手续后，甲方向乙方返还上述租赁保证金；若乙方未完全履行本合同规定的各项条款所规定的义务或甲乙双方未依照合同规定办理合同终止书面手续，甲方可不予返还该保证金；乙方拖欠租金达十五天（半个月）以上的，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿、要求乙方支付违约金66968.64元；本合同终止后，乙方应于终止日内搬离并返还租赁房屋，同时结清应当由乙方承当的各项费用办办理有关移交手续，乙方逾期不搬离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；在合同附页双方还约定了合同期限为期半年，在此期间甲方如果提前两个月通知乙方终止合同，乙方应无条件迁出，�方不负责任何赔偿责任；合同还约定了其他内容。
2016年2月19日，联通深圳物业管理公司向御源宫茶艺休闲中心发出《关于收回华英大厦xxxx、xxxx和xxxxx房的通知》，内容为：在涉案合同到期后，双方未签订续租协议，请御源宫茶艺休闲中心于2016年4月23日前搬离涉案房屋并办理退房搬迁手续。2016年3月1日，御源宫茶艺休闲中心向联通深圳物业管理公司发出《给贵司的复函及知会》，包含以下内容：其已收到联通深圳物业管理公司发出的上述通知，要求联通深圳物业管理公司与其协商减免租金及退回涉案的xxxx号房屋的租金、利息等。
2016年5月16日，御源宫茶艺休闲中心向联通深圳物业管理公司发出《补偿申请报告》，提出搬离涉案房屋的方案：其同意按40元/平方米的标准支付2016年3月至4月xxxx、xxxx号房屋的租金，要求联通深圳物业管理公司补偿其经�损失等共计72万元并免除其2016年5月至7月的租金；其将争取于2016年7月15日前清场，最迟不超过7月底撤离。联通深圳物业管理公司对此未予回复。
2015年5月15日和2015年6月30日，御源宫茶艺休闲中心分别向联通深圳物业管理公司发出《关于续租或延租的申请报告》，主要内容为御源宫茶艺休闲中心向联通深圳物业管理公司申请续租涉案房屋。2016年3月28日，御源宫茶艺休闲中心向联通深圳物业管理公司发出《关于用追讨返还租金抵扣相关租金的告知》，主张用其主张返还的xxxx号房屋的租金抵扣涉案的xxxx、xxxx号房屋2016年3月至5月的租金。2016年4月18日，御源宫茶艺休闲中心提交《申请报告》，再次向联通深圳物业管理公司申请减免2016年3月至6月份的租金并免去2016年7月至8月两个月租金。
2016年4月13日，联通深圳物业管理公司、御源宫茶艺休闲中心在南�区粤海街道办创业社区工作站工作人员的主持下进行协商，联通深圳物业管理公司派遣陈为佳作为代表参与，陈为佳表示在一揽子解决xxxx号房屋不当得利纠纷案件及御源宫茶艺休闲中心拖欠房租、联通深圳物业管理公司收回涉案房屋等事项的前提下，联通深圳物业管理公司同意自2016年3月起将涉诉房屋的租金标准下调10%-15%，并将租赁期限延长2016年7月份。
庭审中，联通深圳物业管理公司、御源宫茶艺休闲中心双方均确认御源宫茶艺休闲中心已按照合同约定交纳了2015年7月至2016年2月期间的租金和相关费用；涉案的xxxx号房屋面积为95平方米，该房屋没有建筑许可证亦未按规定报批报建；涉案的租赁房屋至庭审之日仍由御源宫茶艺休闲中心占有使用。
联通深圳物业管理公司提交了《装修申请表》、《装修许可证》、《装修工程施工合同》、�议纪要等，拟证明虽然御源宫茶艺休闲中心主张涉案大厦装修工程影响其营业收入，但其并非该装修工程的发包方，其作为涉案大厦的物业管理单位，已尽到合理的监督义务，不应承担任何赔偿责任。御源宫茶艺休闲中心则认为联通深圳物业管理公司作为涉案房屋的出租方，应保证涉案房屋能够正常使用，但其并没有采取有效措施避免或减少装修工程对御源宫茶艺休闲中心营业的影响。
御源宫茶艺休闲中心提交了营业收入比较表、工程施工照片及录像、停车票据等，拟证明由于联通深圳物业管理公司装修工程施工时其外部经营环境恶化、客源减少而造成营业收入明显下降，联通深圳物业管理公司对上述证明目的均不予以认可，并认为御源宫茶艺休闲中心提交的营业收入比较表和照片等均为其自行制作，真实性无法认可，且停车票数量减少与御源宫茶艺休�中心的营业情况没有必然的因果关系。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。涉案合同约定的xxxx号房屋未取得建设工程规划许可证，故该合同涉及到xxxx号房屋租赁约定部分无效，其余关于xxxx、xxxx号房屋租赁的约定，内容未违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效。合同约定的租赁限届满后，御源宫茶艺休闲中心作为承租人继续使用租赁物，联通深圳物业管理公司作为出租人未提出异议且收取房屋租金，故双方形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。依照约定，联通深圳物业管理公司解除租赁合同的，应提前两个月通知御源宫茶艺休闲中心。联通深圳物业管理公司已于2016年2月19日通知御源宫茶艺休闲中心解除合同并应于2016年4月23日搬离涉诉房屋，符合合同约定，故双方的房屋租赁合同关系于2016年4月23日解除。御源宫茶艺休闲中心提交的录音资料等不足以证明双方已就租金减免事宜达成合意，故御源宫茶艺休闲中心认为应减免租金的抗辩，一审法院不予采纳。联通深圳物业管理公司请求御源宫茶艺休闲中心支付2016年3月1日至2016年4月23日期间xxxx、xxxx号房屋的租金的诉讼请求，一审法院依法予以支持，该段期间租金为109261.69元（61846.24元+61846.24元×23/30≈109261.69元）。合同解除后，御源宫茶艺休闲中心应向联通深圳物业管理公司交还xxxx、xxxx号房屋。御源宫茶艺休闲中心拒绝履行交还上述租赁房屋的义务，已经构成违约，其依约应从2016年4月24日起按照合同约定以双倍租金标准（即61846.24元/月×2=123692.48元/月）支付赔偿金。依据联通深圳物业管理公司诉求，御源宫茶艺休闲中心应支付2016年4月24日至4月30日期间xxxx、xxxx号房屋的占有使用费14430.79元（61846.24元×7/30=≈14430.79元），从2016年5月1日起以双倍租金标准支付未迁离xxxx、xxxx号房屋而产生的赔偿金。御源宫茶艺休闲中心拖欠租金达十五天以上，联通深圳物业管理公司依照约定请求御源宫茶艺休闲中心支付违约金66968.64元，对此，一审法院按xxxx、xxxx号房屋面积占比支持其部分请求，计得御源宫茶艺休闲中心应支付联通深圳物业管理公司违约金61846.24元[66968.64元×（1147/1242）]。双方关于租赁D101号房屋的约定属无效约定，联通深圳物业管理公司请求参照双方约定的租金标准收取房屋占有使用费，一审法院予以支持。御源宫茶艺休闲中心应自2015年3月起向联通深圳物业管理公司缴纳xxxx号房屋的占有使用费至本判决确定的御源宫茶艺休闲中心迁离之日，标准为5122.4元/月（53.92元/月/平方米×95平方米）。因无效合同取得的财产，应当予以返还，故御源宫茶艺休闲中心还应向�通深圳物业管理公司交还xxxx号房屋。涉案合同约定若御源宫茶艺休闲中心未完全履行合同各项约定义务的，联通深圳物业管理公司可不予返还租赁保证金，但是涉案合同存在部分无效情形，故一审法院按租赁房屋无效面积占比，认定联通深圳物业管理公司应返还御源宫茶艺休闲中心部分租赁保证金5890元[81284元×（90/1242）≈5890元]。对于御源宫茶艺休闲中心关于联通深圳物业管理公司实施的装修工程影响其正常营业并造成营业收入下降，请求联通深圳物业管理公司赔偿经济损失的诉讼请求，一审法院认为，双方房屋租赁合同关系解除后，御源宫茶艺休闲中心没有依约迁出租赁房屋，其对联通深圳物业管理公司主张租赁合同关系解除后的营业损失，缺乏相关法律依据；御源宫茶艺休闲中心对租赁合同关系解除前的营业损失亦未能提交充分证据予以证明，综上，对御源�茶艺休闲中心该项诉讼请求一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、御源宫茶艺休闲中心应于判决生效之日起十五日内迁离深圳市南山区粤海街道创业路社区南商路x号华英大厦副楼xxxx、xxxx、xxxx号房屋；二、御源宫茶艺休闲中心应于判决生效之日起十日内向联通深圳物业管理公司支付深圳市南山区粤海街道创业路社区南商路x号华英大厦副楼xxxx号房屋占有使用费（按5122.4元/月的标准，自2016年3月起计算至判决确定的御源宫茶艺休闲中心迁离之日止）；三、御源宫茶艺休闲中心应�判决生效之日起十日内向联通深圳物业管理公司支付深圳市南山区粤海街道创业路社区南商路x号华英大厦副楼xxxx、xxxx号房屋2016年3月1日至2016年4月23日期间的租金109261.69元、2016年4月24日至2016年4月30日期间的占有使用费14430.79元；四、御源宫茶艺休闲中心应于判决生效之日起十日内按123692.48元/月标准向联通深圳物业管理公司支付深圳市南山区粤海街道创业路社区南商路x号华英大厦副楼xxxx、xxxx号房屋自2016年5月1日起至判决确定的御源宫茶艺休闲中心迁离之日止的赔偿金；五、御源宫茶艺休闲中心应于判决生效之日起十日内向联通深圳物业管理公司支付违约金61846.24元；六、联通深圳物业管理公司应于判决生效之日起十日内返还御源宫茶艺休闲中心租赁保证金5890元；七、驳回联通深圳物业管理公司其它的诉讼请求；八、驳回御源宫茶艺休闲中心其它的反诉请求。本诉案件受理费2826.48元，联通深圳物业管理公司已预交，由联通深圳物业管理公司负担142.32元；由御源宫茶艺休闲中心负担2684.16元；反诉案件受理费3802.7元，御源宫茶艺休闲中心已预交，由联通深圳物业管理公司负担53.3元，御源宫茶艺休闲中心负担3749.4元。
本院经审理查明，一审查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。联通深圳物业管理公司与御源宫茶艺休闲中心就涉案xxxx、xxxx、xxxx号房屋的租赁事宜于2014年12月29日签订了《房屋租赁合同》。其中，xxxx号房屋未取得建设工程规划许可证，故该合同涉及到xxxx号房屋租赁约定部分无效。其余关于xxxx、xxxx号房屋租赁的约定，内容未违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效。现双方对御源宫茶艺休闲中心已支付租金及相关费用至2016年2月的事实均予以确认，二审争议�焦点在于：一、涉案租赁合同关系的解除时间；二、御源宫茶艺休闲中心是否存在违约行为；三、联通深圳物业管理公司是否应赔偿御源宫茶艺休闲中心损失。
关于合同的解除时间。双方合同约定的租赁期限于2015年6月30日届满，此后，御源宫茶艺休闲中心作为承租人继续使用租赁物，联通深圳物业管理公司作为出租人未提出异议且收取房屋租金，故双方形成不定期租赁关系，除租赁期限外，原租赁合同对双方仍有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。而依照约定，联通深圳物业管理公司解除租赁合同的，应提前两个月通知御源宫茶艺休闲中心。联通深圳物业管理公司于2016年2月19日通知御源宫茶艺休闲中心解除合同并要求其于2016年4月23日搬离涉诉房屋，符合合同约定和法律规定，故双方的房屋租赁合同关系于2016年4月23日解除。御源宫茶艺休闲中心主张根据双方2016年4月13日的协商结果，双方已就合同期限进行变更，租赁期限已延长至2016年7月，并为此申请法院依职权调取双方会议纪要。本院认为，本案双方均确认在2016年4月13日的协商中，代表联通深圳物业管理公司一方进行协商的人员为该司工作人员陈为佳。但陈为佳并非该司法定代表人，亦无证据证明其获得与御源宫茶艺休闲中心签订协议之授权。从御源宫茶艺休闲中心关于其系根据双方协商结果，依联通深圳物业管理公司要求而于2016年4月18日提出书面减租报告的陈述可知，双方协议结果是否达成，仍需联通深圳物业管理公司进行确认。联通深圳物业管理公司主张陈为佳仅有权协商，无权最终决定的抗辩意见，亦与上述事实相互映证，故本院�以采信。由此，即便陈为佳与御源宫茶艺休闲中心在2016年4月13日的会议达成意向，该意向亦不能认定为联通深圳物业管理公司与御源宫茶艺休闲中心已就合同进行了变更。因2016年4月13日的会议纪要不能证明御源宫茶艺休闲中心主张的待证事实，对其要求调取上述会议纪要的申请，本院不予准许，对其所称双方已达成减租及延长租赁期限之协议的主张，本院不予采信。一审认定双方租赁合同关系于2016年4月23日解除正确，本院予以确认。
关于御源宫茶艺休闲中心是否违约。御源宫茶艺休闲中心主张其未支付2016年2月之后租金及相关费用系依法行使先履行抗辩权，不构成违约。本院认为，双方合同约定的租赁期已于2015年6月30日届满，在不定期租赁期间双方均有权随时提出解除租赁关系。依据现有证据并不足以证明御源宫茶艺休闲中心所主张的2016年1月开始的施工工程对涉案房屋的使用造成影响，况且联通深圳物业管理公司在2016年2月亦已通知其解除租赁关系，如御源宫茶艺休闲中心认为受到工程的不利影响，更应尽快搬离。而御源宫茶艺休闲中心既认为涉案房屋无法正常使用，在合同解除后又拒绝搬离，其以行使先履行抗辩权及已要求减租并自行抵扣为由，拒绝支付租金而继续占用涉案房屋至今，于法无据，其行为已构成违约。
由于御源宫茶艺休闲中心所提交证据不足以证明双方已就合同变更达成协议，御源宫茶艺休闲中心认为应减免租金的抗辩，一审法院不予采纳正确，本院予以确认。xxxx号房虽未按规定报批报建，但御源宫茶艺休闲中心已实际使用该房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，联通深圳物业管理公司有权要求其按约定租�标准支付占有使用费。联通深圳物业管理公司关于xxxx号房自2016年3月起的占有使用费诉请，在（2016）粤0305民初3916号民事判决并未涉及，亦无证据证明经其他诉讼程序认定，御源宫茶艺休闲中心辩称对该项诉请的审理违反“一事不再理”的民事诉讼原则，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于涉案房屋租金、占有使用费、违约金的计算及租赁保证金的返还等各项，一审认定事实清楚，适用法律正确，计算准确，本院均予以维持，不再赘述。
关于联通深圳物业管理公司是否应赔偿损失。双方房屋租赁合同关系解除后，御源宫茶艺休闲中心即应及时迁出涉案房屋。其未依约迁出租赁房屋已构成违约，其对联通深圳物业管理公司主张租赁合同关系解除后的营业损失，缺乏相关法律依据，本院予以驳回。
综上所述，御源宫茶艺休闲中心的上诉请求�不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13258.36元，由深圳市南山区御源宫茶艺休闲中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年三月七日
书 记 员 谢文琦（兼）