大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甘民初字第6171号
原告刘黎梅。
委托代理人许镇，辽宁成蹊律师事务所律师。
被告大连安邦房地产开发有限公司。
委托代理人顾权，辽宁智库律师事务所律师。
委托代理人赵莹莹，辽宁智库律师事务所律师。
原告刘黎梅与被告大连安邦房地产开发有限公司（以下简称安邦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘黎梅的委托代理人许镇、被告大连安邦房地产开发有限公司的委托代理人顾权、赵莹莹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘黎梅诉称，2009年3月25日原、被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的大连市甘井子区樱花北园房屋，建筑面积82.28平方米，总金额446，287.00元。合同签订后，原告依照合同约定交纳了全部房款。被告于2010年8月3日将案涉房屋交付原告。合同第15条第3款约定，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为1年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人的责任，自房屋交付起超过1年致使买受人仍无法取得房屋权属证书的，出卖人应该自1年届满之次日起承担买受人已付房款的万分之一的违约金。时至今日，由于被告一直未提交案涉房屋的竣工验收备案手续导致原告无法取得房屋权属证书，被告须为此承担违约责任，向原告支付违约金。故原告诉至人民法院，请求判令，被告支付原告自2011年8月3日至2014年9月22日逾期取得房屋权属证书违约金51，144.00元。
被告安邦公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第一款第3项已明确约定，仅是因“出卖人责任”导致原告逾期一年取得房屋权属证书的，我公司才有义务向原告支付违约金。但案涉安邦北湾项目购房者逾期取得房屋权属证书是因政府违约及新政实施等原因所致，并非我公司责任，与我公司无关，我公司不存在任何过错，无义务向业主承担违约责任。一、因政府动迁延误导致案涉项目无法通过城建、教育部门验收，从而造成原告逾期办理产权证。原告逾期办证为政府违约所致，并非我公司原因，原告无权向我公司主张责任。二、案涉项目逾期办理产权证是因办理期间大连市政府出台竣工验收备案新政所致，并非我公司原因，我公司不存在违约行为。三、案涉项目产权证办理期间，大连市政府出台建筑供热新政导致产权证办理期限再次被客观延长，我公司无任何过错，不应承担责任。四、购房合同已明确约定，如因我公司原因导致原告逾期办证违约金数额为已付房款万分之一，即便案涉房屋因我公司原因逾期办理产权证，原告主张的违约金数额也远远超出合同约定，无事实和法律依据。五、原告的诉讼主张已超过诉讼时效，原告已丧失实体胜诉权
经审理查明，2009年3月25日，原告（买受人）刘黎梅与被告（出卖人）大连安邦房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定，买受人购买被告开发的行政街号甘井子区樱花北园房屋，建筑面积82.28平方米，单价5，424.00元，总金额446，287.00元。合同第八条约定，出卖人应当在2010年5月31日前将经建设单位组织建筑工程验收合同并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为1年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人的责任，自房屋交付起超过1年致使买受人仍无法取得房屋权属证书的，出卖人应该自1年届满之次日起承担买受人已付房款万分之壹的违约金。合同第19条约定，本合同在履行过程中发生的争议由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。
大连安邦房地产开发有限公司于2009年3月25日开具辽宁省大连市商品房预收款专用发票记载，购房单位名称刘黎梅，楼号樱花北园X号，建筑面积82.28平方米，预交金额146，287.00元。
大连安邦房地产开发有限公司于2009年8月26日开具辽宁省大连市商品房预收款专用发票记载，购房单位名称刘黎梅，楼号樱花北园X号，建筑面积82.28平方米，购交金额300，000.00元。
2007年6月11日，鞍钢集团鞍山矿业公司大连石灰石矿向各施工单位发出通知记载，矿北棚户区改造地块范围内含有我矿拥有使用权的土地，现市有关部门尚未与我矿办理土地使用权转移手续，土地使用权仍属我矿。限你方自即日起停止一切施工活动，待土地相关手续办结后开工。
大连市城乡建设系统信访办公室于2012年10月22日向甘井子区证据出具关于安邦北湾樱花北园小区业主无法办理产权证问题的调查处理意见的函记载，1、基本情况，安邦北湾樱花北园小牧规划中有一所幼儿园，地处鞍钢大连石灰石矿地块（该地块在规划红线内），因鞍钢大连石灰石矿至今未搬离使幼儿园无法开工建设。经调查，鞍钢大连石灰石矿搬迁问题是历史遗留问题。2、存在问题，因鞍钢大连石灰石矿搬迁问题一直未处理妥当，开发单位大连安邦房地产公司到甘井子规划、城建、教育等部门办理该小区竣工验收手续时，甘井子区教育局因未建幼儿园问题不予出具竣工验收手续，导致目前小区业主无法办理产权证。3、处理意见，安邦北湾樱花北园小区（住宅区）与鞍钢大连石灰石矿搬迁两个问题分开处理。安邦北湾樱花北园小区竣工验收问题。建议由甘井子区政府负责协调区教育局、规划、城建等部门，从稳定大局出发，针对小区居民已经入住的实际情况，先行给予办理竣工验收，使入住业户能够尽早办理房屋产权，以解决群众上访问题。
大连市甘井子区人民政府办公室于2013年2月5日出具大连市甘井子区人民政府关于安邦北湾樱花北园小区产权证办理事宜的办公会议纪要记载，2013年2月5日区政府召开办公会议，专题研究安邦北湾樱花北园小区产权证办理事宜。会议听取了区开发建设中心关于该小区产权证无法办理调查情况的汇报。经调查，安邦北湾樱花园小区属于棚户区改造项目，2007年由安邦公司摘牌并开工建设，2010年5月陆续交付使用，现入住率达95%以上。该项目规划建设一所幼儿园，地处鞍钢大连石灰石矿地块，因鞍钢石灰石矿尚未搬迁，幼儿园无法开工建设，区城建局、教育部门按程序不予出具竣工验收手续，导致该小区业主至今未办理产权证。会议指出，依据大连市城乡建设系统信访办公室《关于安邦北湾樱花北园小区业主无法办理产权证问题的调查处理意见的函》的要求，结合鞍钢石灰石矿搬迁问题属于历史遗留问题的实际情况，区政府相关部门要从维护稳定大局和群众切身利益的高度妥善处理好此事。会议议定，1、针对该小区居民入住实际情况，区城建局、教育局先行办理竣工验收手续，解决该小区居民合理诉求。2、红旗街道作为矿北棚户区动迁改造工作的主体，负责幼儿园地块的搬迁跟踪工作，区教育局负责该小区配套幼儿园的建设的监督工作。3、大连安邦房地产公司要按照本次会议精神，全力做好该小区居民的安抚工作，相关手续齐全后，立即为居民办理房屋产权证。另外，待幼儿园地块搬迁后，尽快建设配套幼儿园。
大连市房地产开发协会于2012年10月31日出具关于验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明记载，根据国务院《建设工程质量条例》及住建部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，我市于2010年11月23日出台了《大连市建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》，并于2011年1月1日起执行。该办法较以前的程序增加了十余项验收环节。新增的十余项验收环节对应不同的验收部门，每个部门为此需要重新制订其内部工作流程，理顺工作关系，这样极大的延长了开发企业办理竣工备案手续的时间。同时，由于执行新政之前，不少开发企业已与客户签订了商品房买卖合同，并在交易所备了案，也使得开发企业与客户约定的交房时间与办理产权证的时间无法更改。没有竣工验收备案手续，业主无法办理产权。新政执行的时间并没有给已销售楼盘尤其是即将办理竣工备案手续的开发企业合理准备的时间。这些诸多因素导致了受新政影响的开发企业构成了对众多已将商品房买卖合同备案的客户违约的事实。应该说各级政府规范工程竣工验收备案程序的出发点是正确的，但新政引发的各种问题又确实存在，为此市房地产开发协会呼吁有关各方在处理开发企业与客户之间的合同纠纷时，应充分考虑到开发企业执行新政时所面临的实际困难，妥善解决新政在办理竣工备案手续的时间上给开发企业造成的不利影响。
原告提交调查收集证据申请书申请人民法院向大连市甘井子区建筑工程质量监督站调取被告大连安邦房地产开发有限公司开发的安邦北湾樱花北园小区和甘南路小区是否通过了竣工验收备案？是否提交了《工程竣工验收备案表》？大连市甘井子区建筑工程质量监督站答复，大连安邦房地产开发有限公司开发的安邦北湾樱花北园小区和甘南路小区没有通过了竣工验收备案；大连安邦房地产开发有限公司没有提交《工程竣工验收备案表》。
本院所确认的上述事实，有当事人陈述，原告提供的商品房买卖合同及补充合同、发票、收款收据、房屋验收与交接单、证明、关于安邦北湾房屋产权证办理的情况说明、致安邦北湾全体业主的一封信、对最近小区发生的一些问题的说明、民心网上小区居民投诉材、鞍钢集团鞍山矿业公司大连石灰石矿通知，被告安邦公司提供的商品房买卖合同及补充协议、大连市城乡建设系统信访办公室关于安邦北湾樱花北园小区业主无法办理产权证问题的调查处理意见的函、大连市甘井子区人民政府办公会议纪要、消防验收文件（公示）、工程竣工验收报告、勘察文件工程质量检查报告、设计文件工程质量检查报告、房屋建筑工程质量保修书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、工程质量评估报告、建设项目竣工环境保护验收申请报告、大连市规划局文件关于椒金山街道矿北棚户区地块改造项目规划分段核实证明、大连市房地产开发协会关于验收新政影响开发企业办理开发备案手续的情况说明、（2013）甘民初字第3510号民事判决书、（2013）大民二终第991号民事判决书及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，具有法律效力。
本院认为，根据本案原、被告的诉辩理由及双方提供的证据分析，本案的争议焦点是被告是否应对原告至今未能办理案涉房屋所有权证书的后果承担支付原告所主张的违约金的违约责任。
鉴于原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律，行政法规效力性强制性规定，应为有效。该合同对原、被告依法具有法律约束力，原、被告依法应依据该合同约定享有权利并履行义务。该合同第15条关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第3项处理，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为1年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人的责任，自房屋交付起超过1年致使买受人仍无法取得房屋权属证书的，出卖人应该自1年届满之次日起承担买受人已付房款万分之壹的违约金。该约定系原、被告双方当事人关于逾期办证违约责任的特别约定，该约定如前所述理由，应为有效约定，被告是否承担向原告支付违约金的违约责任应当按照该条款的约定处理。该条款明确约定了因出卖人的责任致使买受人不能在约定期限内办理权属证书，出卖人应当承担的相应的违约责任。
对于原告主张被告存在违约行为，被告提供的商品房买卖合同系格式条款，依法应由被告以日万分之一的标准向原告支付违约金一节。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。而本案通过被告提供的证据可以看出，案涉楼盘原系棚户区改造项目，2007年由安邦公司摘牌并开工建设，2010年5、6月陆续交付使用，该项目规划建设一所幼儿园，地处鞍钢大连石灰石矿地块，因鞍钢石灰石矿尚未搬迁，幼儿园无法开工建设，区城建部门、教育部门按程序不予出示竣工验收手续，导致该小区业主至今不能办理产权证。加之大连市于2010年11月23日出台了《大连市建设工程竣工验收备案管理暂行办法》，并于2011年1月1日起执行，该办法较以前的相应法规增加了多项验收环节，新增的验收环节对应不同的验收部门，每个部门为此需要重新制订其内部工作流程，理顺工作关系，这样极大的延长了开发企业办理竣工验收备案手续的时间。原告称“新规”较“旧规”多了3项验收项目，被告称多了10余项验收项目。事实上验收项目的增加，这是事实。鉴于合同约定交房时间为2010年5月31日前，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为一年，即自2010年6月1日至2011年6月1日，而验收新政的施行也自2011年1月1日起执行。由此可以认定案涉小区业主至今不能办理房屋权属证书的原因是政府推动鞍钢石灰石矿的搬迁迟延，致原规划的配套幼儿园等未能如期开工建设所引发的。故被告对其应提供的办理产权证所需资料逾期未能提供没有过错和责任。故被告对原告至今不能办理产权证的违约行为依法应免除其责任。
对于原告请求判令被告支付违约赔偿金一节。如前所述之事由，被告对原告至今未能办理案涉房屋权属证书不存在过错和责任，原告主张的违约金无合同的约定依据，也无相应的法律依据。故对原告主张由被告给付违约金人民币51，144.00元的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告刘黎梅的诉讼请求。
案件受理费1，080.00元，其他诉讼费50.00元，合计人民币1，130.00元（原告已预付），由原告刘黎梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓晨
审 判 员 率楠楠
人民陪审员 由舒莹
二〇一五年三月六日
书 记 员 樊 鑫