广东省广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗从法房初字第490号
原告：李玉苹，住址湖北省恩施市。
委托代理人：胡昊、黄雪征，广东流溪律师事务所律师、律师助理。
被告：广州从化动漫产业园发展有限公司，住所广州市。
法定代表人：林平，职务：董事长。
委托代理人：马必会，广东正大方略律师事务所律师。
委托代理人：侯玉露，该公司员工。
原告李玉苹与被告广州从化动漫产业园发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员殷永东适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托代理人胡昊、黄雪征，被告委托代理人马必会、侯玉露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李玉苹诉称：原告于2014年5月4日向被告认购位于广州市从化太平镇元州岗村（自编4栋）801房，并支付了348907元购房款，被告开具了购房款发票。后因被告不能办理上述房产按揭，原告提出置换房屋，原告与被告于2014年9月27日签订《广东动漫城认购书》，将原认购的房屋换为广州市从化太平镇元州岗村广东动漫城公安门牌号从化市太平镇广从北路483号动漫城北路8号1105房，该物业建筑面积50.92平方米。2014年11月12日，原告与被告签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字14110033234号），房屋总价款为348907元，该购房款原告已支付完毕。依据《广州市存量房买卖合同》第一条第七款约定“该房地产不存在抵押等他项权利情况”；第五条约定“甲方与乙方约定按以下甲乙双方共同办理方式办理产权转移登记；甲乙双方应当于本合同签署后90日内向房地产登记机构申请办理产权转移登记。”合同签订后，原告多次催促被告办理所购房屋的产权登记，但被告以各种理由故意推托。2015年10月28日，原告去广州市从化区国土资源和房屋管理局查询，根据《房地产发证产权情况表》记载，房屋产权情况是抵押状态。被告故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，其已构成严重违约。为此，为维护原告合法权益，故诉讼来院，请求：一、请求法院判决原告与被告于2014年11月12日签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字14110033234号）无效；二、请求判令被告立即向原告退还房款348907元、物业专项维修资金5346.6元，合计354253.6元，并从起诉之日起以本金354253.6元按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至其付清之日止；三、请求判令被告支付原告赔偿金人民币348907元；四、被告承担本案诉讼费用。以上事实有《认购书》、《广州市存量房买卖合同》、发票、《物业专项维修资金通知书》、《物业专项维修资金存折》、《房地产发证产权情况表》等证据证实。
被告广州从化动漫产业园发展有限公司辩称：1、原、被告双方签订的买卖合同合法有效并且已经履行。原、被告在2014年11月21日办理房屋交付手续，原告已经实际收楼使用，原告在2014年11月22日将涉案房屋出租给被告，租期至2017年11月20日止，原告在出租房屋中取得实际收益，收取房租累计6110元，鉴于原告已实际收楼使用并取得收益，本案合同应该继续履行。2、原告购买房屋前和签订购买房屋合同时，被告均如实告知房屋的相关情况。被告是委托第三方广州乐点房地产咨询有限公司出售涉案房屋，第三方是有资质的中介方，其专业水平也印证了原告购买房屋时清楚知晰房屋的情况。3、双方签订的合同是在官方提供的网站上进行网签，房地产管理部门对于网签合同的房屋基本情况有记录和审查。网签合同除房屋价格、付款方式、交房时间、办证时间及相关违约责任等内容是由双方自由约定，房屋的基本情况都是网签系统自动生成。因此，虽然买卖合同的第一条第七项有不存在抵押的记载，该不存在抵押的记载是系统自动生成，并非被告故意隐瞒。众所周知，存在抵押的房屋不可以销售，网签是无法完成。因此，虽然本案房屋目前处于抵押状态，但并不影响本案合同效力，原告从购房到收楼使用对该房屋是否有抵押情况是清楚的。综上所述，原告诉讼请求没有法律事实和法律依据，应该予以驳回。以上事实有《广东动漫城物业交接书》、《广东动漫城项目物业委托经营管理合同》、《银行转账记录》、《从化[广东动漫城]项目销售代理合同》等证据证实。
经审理查明：被告公司的经营范围是数字动漫制作、动漫及衍生产品设计服务，动漫（动画）经纪代理服务；房地产开发经营；自有房地产经营活动；房屋租赁；园林绿化工程服务，绿化管理；水利和内河港口工程建筑；工程项目管理服务；企业自有资金投资;投资管理服务；商品批发贸易；商品零售贸易；贸易代理；贸易咨询服务；商品信息咨询服务；广播节目制作；电影和影视节目制作；电影和影视节目发行。原告与被告于2014年9月27日签订《广东动漫城认购书》，原告认购被告开发的位于广州市从化太平镇元州岗村广东动漫城公安门牌号从化市太平镇广从北路483号动漫城北路8号1105房。2014年11月12日，原告与被告签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字14110033234号），房屋总价款为348907元，该购房款原告已支付完毕，被告于2014年5月4日开具发票给原告。原告与被告签订《广州市存量房买卖合同》第五条约定“甲方与乙方约定按以下甲乙双方共同办理方式办理产权转移登记；甲乙双方应当于本合同签署后90日内向房地产登记机构申请办理产权转移登记”。2014年11月21日原、被告双方在《广东动漫城物业交接书》签名或盖章，确认原告已于当天收楼。2014年11月22日原、被告双方在《广东动漫城项目物业委托经营管理合同》签名或盖章，确认原告将涉案房屋委托被告经营管理。2015年10月28日广州市从化区国土资源和房屋管理局出具的《房地产发证产权情况表》证实涉案房屋处于抵押状态。
本院认为，原、被告双方签订的《广州市存量房买卖合同》除合同第一条第七款约定“该房地产不存在抵押等他项权利情况”外均是双方的真实意思表示，且没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。在庭询中原告将原诉讼请求“《广州市存量房买卖合同》无效”变更为“《广州市存量房买卖合同》解除”，针对原告解除双方签订的《广州市存量房买卖合同》的诉讼请求，在本案中因被告对涉案房屋作出了抵押的行为，导致涉案房屋未能如期办理房屋转移登记，被告确存在违约的行为，致使原告取得涉案房屋产权证的目的未能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；”故原告要求解除双方签订的《广州市存量房买卖合同》的诉讼请求合法有理，本院予以支持。鉴于原、被告双方签订的《广州市存量房买卖合同》解除，故原告要求被告退还已交付购房款348907及物业专项维修资金5346.6元，合计354253.6元，并从起诉之日起以本金354253.6元按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至其付清之日止的诉讼请求合法有理，本院予以支持。针对原告要求被告支付赔偿金348907元的诉讼请求，本案中原告未能提交证明其损失要求被告赔偿的证据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届満未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限；（二）、（三）…；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。故原告要求被告支付赔偿金的诉讼请求，本院予以支持，赔偿金计算是以原告交付购房款总款348907元从2014年5月4日起计至本院确定付款之日止，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利息的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：
一、解除原告李玉苹与被告广州从化动漫产业园发展有限公司签订的《广州市存量房买卖合同》。
二、被告广州从化动漫产业园发展有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款、物业专项维修资金共354253.6元及利息（从2015年11月1日起以本金354253.6元按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至本院确定付款之日止）给原告李玉苹。
三、被告广州从化动漫产业园发展有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内支付赔偿金（从2014年5月4日起计至本院确定付款之日止，以本金348907元按照中国人民银行同期同类逾期贷款利息的标准计算）给原告李玉苹。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5416元，由被告广州从化动漫产业园发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 殷永东
二〇一六年二月二十六日
书记员 卢丽云