新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2015）伊州民二终字第146号
上诉人（原审原告）：郭从琴。
委托代理人：孙建国，新疆新尼律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张良。
委托代理人：刘建文，新疆长信合律师事务所律师。
上诉人郭从琴因与被上诉人张良房屋租赁合同纠纷一案，不服尼勒克县人民法院于2014年12月8日作出的（2014）尼民初字第1520号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月26日公开开庭进行了审理。上诉人郭从琴及其委托代理人孙建国、被上诉人张良及其委托代理人刘建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭从琴原审诉称：2013年5月12日，其将位于尼勒克县城镇团结路东段的院落及房屋和餐饮设备租赁给张良经营餐饮，双方签订了《租赁协议》，约定租期为36个月，从2013年5月12日至2016年5月12日止，每年租金为48000元。签订合同之日，张良支付了2013年5月12日至2014年5月12日的租金48000元，剩余租金每年支付一次，每年4月30日前支付，逾期不支付则承担租金30%的违约金，付款到期后，张良未按合同约定支付租金，经其多次催要，张良以各种理由推拖至今未付。请求判令终止其与张良签订的《租赁协议》；张良退归其房屋及餐饮设备；张良向其支付租赁费48000元及违约金14400元，支付诉讼费、代理费、误工费、交通食宿费34028元，合计96428元。
张良原审辩称：其与郭从琴于2013年5月12日签订房屋租赁合同属实，合同约定的期限还未届满。双方签订房屋租赁合同时，郭从琴因欠信用社贷款，其与郭从琴、信用社三方于当日签订一份《补充协议》，约定由其分三年期限每年按租金48000元支付信用社，用于抵偿郭从琴贷款15万元，第一年的48000元，其已经给信用社支付，第二年的48000元还未支付，但信用社同意缓交，是其与信用社之间的事情，与郭从琴无关，相反郭从琴违约，因郭从琴未办理出租房屋登记，造成其不能开具就餐发票，房屋漏雨，暖气不热，严重影响其正常经营。请求法院判令驳回郭从琴的诉讼请求。
原审法院查明：2013年5月12日，郭从琴与张良签订了一份房屋及餐饮设备《租赁协议》，约定郭从琴将其所有的一处房屋及部分餐饮设备出租给张良用于经营餐饮业，租期从2013年5月12日至2016年5月12日止。每年租金为48000元，第一年租金在签订协议时，已按协议和补充协议支付给信用社，第二年开始每年4月30日支付下年度的租金。签订合同的当日，签订了《承诺书》和《补充协议》，《承诺书》约定，郭从琴出租给张良的房屋没有任何债权、债务纠纷、出租后发生的任何债权债务均由张良承担责任。《补充协议》约定，郭从琴从信用社贷款15万元，由张良每年支付租金48000元给信用社，用于抵偿郭从琴的贷款。
原审法院认为：郭从琴与张良签订的《租赁协议》、《承诺书》、《补充协议》符合法律规定。郭从琴已按租赁协议履行了义务，张良第一年度已履行了支付租金的义务。根据郭从琴、张良和信用社三方签订的债务转让《补充协议》，张良分三年期限给信用社支付租金，用于抵偿郭从琴在信用社的贷款。根据合同法的规定，经债权人和债务人同意，可以将合同中的权利和债务一并转让第三人，也可将债权和债务分别转让第三人，债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务。本案郭从琴与张良及信用社签订了《补充协议》，约定由张良承担归还郭从琴在信用社贷款的责任。因此，视为债权债务一并转让，如果张良未按《补充协议》的约定支付租赁费，新债权人即信用社可向张良主张权利。鉴于上述情节，郭从琴的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十四条、第八十六条、第八十八条之规定，判决：驳回郭从琴的诉讼请求。案件受理费1360元，减半收取680元，由郭从琴负担。
上诉人郭从琴不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实和适用法律与判决结果相悖，有失公正。其与张良及信用社三方达成的《补充协议》，约定第二年租金48000元由张良于2014年4月30日前支付给信用社，但时至一审法院开庭之时，张良未按照约定支付租金，已构成违约，根据《租赁协议》第十三条第4项的约定“乙方（张良）拖欠租金、物业费等累计超过2个月，甲方（郭从琴）有权终止合同并收回房屋”。其依据约定及法律规定，主张解除与张良的租赁合同合法有据，原审判决驳回其诉讼请求不符合法律规定。请求撤销一审判决；将本案发回重审；本案一、二审诉讼费，由张良承担。
被上诉人张良答辩称：原审判决认定事实及判决基本符合客观事实，请求维持。《补充协议》合法有效，该协议对郭从琴在信用社的贷款15万元达成部分债务进行转让，所以原审判决定性正确。租赁物房屋存在瑕疵，未办理出租房屋登记、税务登记证，造成其不能开具就餐发票，房屋漏雨，暖气不热，严重影响其正常经营，郭从琴构成违约，应当驳回其上诉请求。
二审期间，郭从琴提交的证据：《关于借款人、房屋承租人及尼勒克县协议合作联社客户部补充协议的说明》。
张良的质证意见：真实性无异议，但对《说明》中“特别声明上述房屋租赁补充协议不是债务转让协议，是信用社同意承租人张良代表郭从琴归还到期贷款的态度。”有异议，郭从琴的代理人自称其也是农村信用社的法律顾问，显然是代理人一手所为，不能反映《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，我们也要求将本案发回重审。
经本院审查，该《说明》形式合法，内容客观真实，且与本案事实相关联。本院予以确认。
经本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明：2013年5月12日，郭从琴、张良与信用社签订《补充协议》，约定：借款人郭从琴于2012年6月15日在我社办理了一笔抵押担保贷款15万元，期限3年，此贷款按季结息，分期还本。借款人现因经营需要，去往内地，需将抵押与我社的房产租赁给第三人，房屋租赁合同期限3年，经我社、借款人及租赁人三方一致协商达成协议，由租赁人支付给借款人每年的房屋租赁费用于归还信用社贷款，每年交付租赁费时，由租赁人将租赁费交到信用社。
2014年12月16日，信用社客户业务部出具《关于借款人、房屋承租人及尼勒克县协议合作联社客户部补充协议的说明》：2013年5月12日郭从琴将其购买的位于尼勒克县团结路东段的一处院子出租给房屋承租人张良，出租期限为3年，每年的租金48000元。由于郭从琴2012年6月15日将上述房院抵押在我信用社贷款15万元，2013年5月l2日张良支付当年的房屋租金48000元，郭从琴又凑齐2000元，合计5万元，由郭从琴归还信用社的部分贷款本息。郭从琴将房屋出租后准备到西藏经商短期内不能回来，为此郭从琴、张良与信用社协商提出，承租人张良次年及第三年租金48000元，由张良分别于2014年4月30日及2015年4月30日前代表郭从琴直接归还郭从琴在信用社的贷款本息，为此签订补充协议。此后郭从琴及张良再未向本联社归还过上述贷款本息，第二期还款期限到期后，信用社未与郭从琴及张良达成任何展期或延期归还贷款的协议。上述贷款2014年6月15日止显示已经逾期归还，我社将依法向债务人主张到期债权。上述情况属实，特别声明上述房屋租赁补充协议不是债务转让协议，是信用社同意承租人张良代表郭从琴归还到期贷款的态度。为此特书面予以说明。
《租赁协议》第五条第一款第二项约定：“乙方（张良）应于本合同生效之日向甲方（郭从琴）首先支付一年的租金，剩余租金一年一付，乙方必须在每年4月30日之前交付给甲方，逾期不支付租金，乙方承担违约责任。”第十一条第一款第（一）项约定：甲方提供现有的工作场所、设备和设施。交接时间、地点及内容以双方签字的交接清单为准（后附：郭从琴财产物品移交清单）。第十三条第一款第（四）项约定：“乙方拖欠租金、物业费等累计超过2个月，甲方可终止合同并收回房屋。”第十四条约定：“合同签订后即产生法律效力，甲方、乙双方应当自觉履行各自的权利和义务，双方不得擅自违约，如一方由本合同规定的违约行为，除承担由此给对方造成的一切经济损失外，还将承担本合同总标的30%的金额的违约金，并追究其他法律责任。”郭从琴与张良签订《租赁协议》当天，张良支付了2013年5月12日至2014年5月12日期间的租金48000元，双方同时办理了财产移交手续，郭从琴、张良分别在《郭从琴财产物品移交明细清单》中移交人、接收人处签名确认。2014年11月11日，郭从琴向尼勒克县人民法院提起本案诉讼。张良至今未交付2014年5月12日至2015年5月12日期间的房屋租金48000元。
本院认为，本案争议焦点是：1、《补充协议》是债务转让协议还是第三人履行债务的协议；2.郭从琴要求解除与张良签订的《租赁协议》，由张良返还房屋、餐饮设备并支付租金、违约金和索款费用的理由能否成立。
关于第一个焦点问题。债务转让是指在不改变债的内容的前提下，债务人将合同债务全部或者部分移转给第三人。其法律特征是：债务承担中，债务承担人具有合同当事人的地位，成为合同的主体，与债权人产生直接的权利义务关系；债务承担要经过债权人、债务人和债务承担人三方协商一致，否则，不发生债务承担的效力。第三人履行债务是指在合同履行过程中，执行合同义务的人或者接受义务履行的人不是合同当事人，而是合同当事人以外的第三人。其法律特征是：第三人只是债务人的履行辅助人，并不是合同的当事人；第三人不履行或不完全履行合同的行为，均由债务人承担责任，债权人也只能向债务人而不能向第三人请求承担责任；第三人代替债务人负担履行义务，是基于他和债务人之间的合同，与债权人并无直接的关系。本案中，根据《补充协议》“由租赁人支付给借款人每年的房屋租赁费用于归还信用社贷款，每年交付租赁费时，由租赁人将租赁费交到信用社。”的约定以及信用社业务部出具的《关于借款人、房屋承租人及尼勒克县协议合作联社客户部补充协议的说明》，证实张良只是债务人郭从琴的履行债务的辅助人，并不是借款合同的当事人，张良不给信用社支付租赁费，承担还款义务人仍然是郭从琴，而非张良；张良代替郭从琴负担履行义务，是基于张良与郭从琴之间的房屋租赁合同，与信用社并无直接的关系。因此，该《补充协议》符合第三人履行债务的协议，并非债务转让协议，原审判决将《补充协议》定性为债务转让协议，属适用法律错误，应予纠正。
关于第二个焦点问题。根据《补充协议》和《租赁协议》的约定，张良支付给郭从琴的租赁费用于归还郭从琴在信用社的贷款，由张良交到信用社。张良必须在每年4月30日之前交付租赁费，逾期超过2个月，郭从琴可以终止合同并收回房屋。由此可见，张良必须在2014年6月30日前将租赁费交付给信用社，否则，郭从琴有权解除房屋租赁合同收回房屋。由于张良未在约定的期限将房屋租赁费48000元交付给信用社，其行为已构成违约，应当承担违约责任。张良不仅要支付房屋租赁费、承担租赁费30%的违约金，郭从琴还有权提出解除合同收回房屋。故郭从琴要求解除《租赁协议》、由张良返还房屋及餐饮设备并承担违约金14400元（48000元×30%）的诉讼请求，依法成立，予以支持。原审判决以郭从琴的贷款已转移给张良，张良不向信用社支付租金与郭从琴无关为由，驳回郭从琴的诉讼请求，属于认定事实及适用法律错误，应予纠正。张良提出租赁物有瑕疵，未办理出租房屋登记、税务登记证，造成其不能开具就餐发票，房屋漏雨，暖气不热，严重影响其正常经营等的抗辩意见，因无证据证实，不予采信。至于郭从琴主张的律师代理费，因没有法律依据，不予支持；对于郭从琴提出的误工费、交通食宿费的请求，因郭从琴是尼勒克县的居民，无固定职业，主张误工费没有依据；交通费均为内地来疆的飞机票、火车票、客车票，食宿费的票据为内地及尼勒克县城就餐发票和郭从琴从税务机关开出的票据，均不能证明为本次诉讼所产生的费用，不予支持。
综上，原审判决认定事实及适用法律错误，上诉人郭从琴的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十五条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一七十条第一款第（二）相的规定，判决如下：
一、撤销尼勒克县人民法院（2014）尼民初字第1520号民事判决；
二、解除上诉人郭从琴与被上诉人张良于2013年5月12日签订的《租赁协议》；被上诉人张良于2015年5月12日前退还郭从琴的房屋，并按照《郭从琴财产物品移交明细清单》返还郭从琴餐饮设备；
三、被上诉人张良于本判决生效之日起10日内向上诉人郭从琴支付房屋租赁费48000元，并支付违约金14400元，合计62400元；
四、驳回上诉人郭从琴的其他原审诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费680元，二审案件受理费1360元，合计2040元，由上诉人郭从琴负担720元，被上诉人张良负担1320元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 明
审判员 彭红梅
审判员 马晓梅
二〇一五年四月十七日
书记员 关晓勤