天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨港民初字第134号
原告张海滨
委托代理人杨志磊，天津浩权律师事务所律师。
被告天津大港油田房地产开发有限责任公司
法定代表人马鸣超，职务：总经理。
委托代理人徐宏志，该公司办公室主任
委托代理人刘军，该公司合同部主管。
原告张海滨与被告天津大港油田房地产开发有限责任公司（以下简称大港油田房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月30日立案受理，依法由审判员薛丽新适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张海滨及其委托代理人杨志磊，被告大港油田房地产公司委托代理人徐志宏、刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张海滨诉称，2011年1月4日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》。原告购买被告开发的位于大港区海景六路与港东七道交口的西南侧汇康园3-1-803室房屋，合同约定总房款为445844元，原告已付清，约定被告于2012年10月31日交房，被告于2013年5月份通知原告交房，但未出具竣工验收合格证明，按照合同约定：被告未按照合同约定交付房屋，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应支付买受人已经实际支付房款利息，利息自合同约定出卖人交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，出卖人还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。截止到2013年5月19日，原告未看到被告出示竣工验收合格证明，为维护原告的合法权利，诉请判令：被告支付已付房款445844元截止2013年5月19日利息14657.90元（2012年11月1日至2013年5月19日，按银行同期贷款利率计算）、违约金8916.90元，共计23574.80元。
为证实自己的主张，原告提供如下证据：
证据1.《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》各一份；
证据2.销售不动产统一发票两张。
被告大港油田房地产公司辩称，被告按合同约定履行了合同义务，在2013年5月已通知原告收房。由于涉案房屋存在着地上高压线及地下油气管线，属于双方签订补充合同6.3条约定的免除被告责任承担的情形。另外，在双方签订合同第三条约定，如遇不可抗力的因素，按变更合同方式处理，由于存在上述障碍物等因素，原合同已发生了变更，原告不应按照原合同约定的交房时间来约束被告，并要求被告承担违约责任。此外，被告认为损失和违约金不能同时主张。
为证实自己的主张，被告提交如下证据：
第一组书证九份：1.2008年5月14日被告就本案涉及的高压线及输油管导致施工迟延的问题向原大港区政府出具的报告及副区长王强所作的批复；2.2008年10月16日，被告就上述问题再次向原大港区政府所做请示及副区长王强所作的批复；3.2010年2月22日，被告向滨海新区大港管委会就上述问题所做报告及批示；4.2010年3月16日，被告就上述问题向大港管委会所做请示及管委会主任张传捷所作的批复；5.2010年8月30日，被告就上述问题向滨海新区何立峰书记所作情况反映及收文登记；6.2010年9月28日，被告向滨海新区大港管委会所作的申请及大港管委会出具的目前确实存在高压线及障碍物影响企业开工的证明；7.2011年12月26日，关于港东新城汇康园、汇丰园油气管线拆迁问题的请示及滨海新区大港管委会文件承办单；8.《板894井管线移位工程合同》一份；9.被告从互联网上下载的一份关于天港公司2010年加快港东新城开发建设的网页，证明本案涉及的高压线等障碍物是政府遗留问题；
第二组书证十八份：1.防雷装置验收意见书两份；2.建设工程竣工验收消防备案复查意见书一份；3.室内环境污染物检验报告及外墙传热系数检验报告一份；4.天津建筑安装工程和市政设施基础工程竣工验收备案表一份；5.竣工验收备案表一份；6.工程质量合格证明书一份；7.监理评估报告一份；8.工程竣工验收报告一份；9.工程质量综合验收报告一份；10.建设工程规划许可证一份；11.建设工程施工许可证一份；12.建设工程施工图设计证件审查备案书一份；13.天津市大港区环境保护局批复一份；14.房屋建筑工程质量保修书一份；15.新建商品住房使用说明书一份；16.新建商品住宅质量保证书一份；17.工程开工报审表一份；18.开工报告一份。上述证据用以证明涉诉房屋已经具备交付条件，并经相关部门出具了竣工验收合格手续，原告应及时接收房屋。
经审理查明，2006年3月23日，被告通过出让方式取得原大港区港塘公路东，旭日路北侧，编号为津港（挂）2006-05宗地的土地开发权。本案标的物汇康园3-1-803室房屋即位于该宗土地之上。
2011年1月4日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》各一份。合同约定：乙方（原告）购买甲方（被告）开发的坐落于大港区海景六路与港东七道交口的西南侧汇康园3-1-803室房屋，建筑面积94.06平方米，房屋总价款445844元，乙方于2011年1月5日前一次性存入房屋首付款265844元，其余价款办理贷款。甲方在2012年10月31日前，将验收合格的房屋交付乙方，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房的，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应向乙方交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。同时，补充合同第1.6条还约定，出卖人逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人还应每日按商品房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告交付了全部房款，但被告未能按期交房，成讼。
另查，被告开发的港东新城汇丰园小区一期工程即1号、2号、4号、5号、6号和7号楼及汇康园小区一期工程即1号、2号、3号和5号楼已经勘察、设计、建设、监理、施工五单位验收合格。2013年5月19日，被告通知原告办理房屋入住手续。
上述事实，有原、被告当庭陈述以及各自提交的证据予以证实。
另，本院针对被告陈述的地上、地下障碍物的清除情况向有关部门进行了调查。
2006年3月，被告取得的津港（挂）2006-05宗地土地使用权，交付时土地状况为毛地。该宗土地上有两条南北向高压线，其中西侧6千伏为大港油田采油四厂所有，东侧110千伏为天津市电力公司滨海供电分公司所有。此外该宗土地下有大港油田采油四厂的油气管线。
2009年3月，被告出资迁移6千伏高压线后，开始开发汇丰园和汇康园一期工程。2009年6月1日小区一期工程的地下油气管线切改完毕，2011年3月1日，110千伏高压线迁出完工，2011年3月初，小区二期工程地下油气管线切改完毕。2011年5月汇丰园、汇康园小区二期工程开工。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，为有效合同，本案中对逾期交房的事实，被告予以认可，但其以《补充合同》中双方约定“为遵守、配合政府法规、政策变化或因政府部门或有关政府机构的行为而引致的延误”为不可抗力，提出逾期交房系不可抗力故不承担违约责任的抗辩，本院不予采纳。理由如下：
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告对于不可抗力的约定并不符合法律规定。首先，被告对于该宗土地上存在的障碍物在取得土地使用权后就已经知晓，并且在与原告签订商品房买卖合同之前的将近5年的时间内，其对地上地下的障碍物对商品房建设产生的影响，被告应当具有足够的预见性。
其次，被告提交的港油房发（2010）1号文件证明，被告在土地障碍物没有拆除完毕的情况下即以团购的方式将部分房产预售给了团购单位和个人，其亦预见到了不能按期交付房屋的法律后果。在这种情况下，被告仍然同原告签订《商品房买卖合同》，同时在《补充合同》中，将由于政府行为所导致的迟延交付约定为不可抗力，并且没有将《补充合同》中的第6.3条规定提请原告注意，本条属于被告单方面免除自己的责任，根据《合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情况的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，故本院认定《补充合同》第6.3条属于无效条款。此外，经本院查明，被告所称的地上地下障碍物在被告与原告签订合同之前即已清除，因此被告抗辩不能成立。
根据《建设工程质量管理条例》的有关规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案涉诉房屋已经勘察、设计、建设、监理、施工五单位验收合格，已具备交房条件，且从已查明的事实看，被告已于2013年5月19日通知原告办理房屋入住手续，故根据合同约定，被告逾期交房的起算时间应为2012年11月1日，截止日应为2013年5月19日。自2013年5月19日之后，被告不应承担逾期交房的违约责任。被告关于损失与约定的违约金不能同时主张的抗辩，于法无据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告天津大港油田房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内支付原告张海滨自2012年11月1日起至2013年5月19日止的利息（以445844元为基数，按照中国人民银行一年期贷款利率计算）；
二、被告天津大港油田房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内支付原告张海滨自2012年11月1日起至2013年5月19日止的违约金（以445844元为基数，按照日万分之一计算）。
如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费195元，由被告天津大港油田房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 薛丽新
二〇一四年二月十九日
书记员 李 辰
法律释明：
1、《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同有不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。