成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温江民初字第1076号
原告胡某元。
委托代理人程嘉明，四川格法律师事务所律师。
被告曾某成。
第三人李某友。
原告胡某元与被告曾某成、第三人李某友案外人执行异议之诉一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡某元及其委托代理人程嘉明，被告曾某成，第三人李某友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡某元诉称，2014年12月30日，原告收到成都市温江区人民法院（2015）温江执裁字第6号执行裁定书，原告认为贵院驳回原告提出执行异议的裁定事项，未审查客观事实，严重损害了原告的合法权益。2007年12月9日，原告与第三人签订了房产转让合同，被告将位于温江区柳城镇外北街＊号（今柳城鱼凫路＊号）院内＊幢＊层计1494平方米的温江某某轴承厂自有职工宿舍楼自编号＊单元＊楼8号的职工住房一套，以每平方米580元价格出售给原告，并在转让合同中承诺办理房屋产权过户手续，签名落款为第三人李某友。2007年9月20日、2008年3月7日，原告分两次将所购房屋总价款66120元全部给付清楚。案涉房屋1999年11月1日因公产买卖所有权变更为温江某某轴承厂，2014年1月10日变更为李某友。原告付清房款后，实际占有居住多年，无任何争议。原告购房在先，被告办理抵押在后，被告无权对属于原告的上述房产申请执行。现原告诉至法院，诉讼请求：1.确认原告与第三人签订的房屋买卖合同有效；2.判令第三人协助原告办理过户手续；3.请求停止对位于成都市温江区柳城鱼凫路＊号（原柳城镇外北街＊号）院内的＊幢＊层、＊幢＊层、＊幢＊层房产住房的强制执行，解除查封；4.诉讼费用由被告承担。
被告曾某成辩称，曾某成对原告与第三人之间的房屋买卖情况不清楚。曾某成与李某友在办理房屋抵押登记的时候，房屋权属清楚，办理公证也是由李某友提出的，原告提交的证据不能对抗曾某成享有的抵押权。
第三人李某友辩称，房屋不应当过户给被告，应当分户给原告。对原告提交的房屋位置示意图无异议。
经审理查明，2007年12月9日，原告与第三人签订《房产转让合同》，约定：“一、甲方将温江区柳城镇外北街65#原大东大酒店后职工住房一套产权转让给乙方，房屋为砖混结构，位于二单元四楼七号。二、房屋总价66120元，单价580／㎡。乙方按总金额先支付76%，2008年春节前一次性付清余款。三、甲方为乙方办理有关产权证，所有税费由乙方负担。办理前乙方先支付80%。交付产权证时按实际费用一次性付清。甲方另按每平方20元收取产权办理费用。……六、在甲方通知办理产权10天内，乙方拒不办理及支付有关费用，甲方视乙方主动放弃购买，本合同作废。甲方退还乙方购房款。”2007年9月20日，原告应第三人要求向成都市温江区万春农村信用合作社支付购房款50160元，信用社贷方传票摘要上载明：“收胡某元购买原某某轴承厂住宿楼二单元四楼房款”。2008年3月7日，原告应第三人要求再向成都市温江区万春农村信用合作社支付购房款15960元，信用社贷方传票摘要上载明：“收胡某元购轴承厂住房房款（一套）”。原告一共支付了购房款66120元，并一直使用该房屋。
1999年11月1日，温江某某轴承厂因公产买卖取得柳城镇外北街＊号＊栋＊层5平方米、＊栋＊层1494平方米、＊栋＊层13平方米的所有权。2014年1月10日，第三人取得该处房屋的所有权。2014年1月24日，第三人将柳城镇外北街＊号＊栋＊层、＊栋＊层、＊栋＊层房屋抵押给被告，并办理了抵押登记。2014年4月21日，第三人与被告签订《还款合同》，约定还款总额为2100000元，还款最后期限为2014年5月20日；第三人自愿以成都市温江区柳城镇外北街＊号＊栋＊层、＊栋＊层、＊栋＊层房屋为此次还款提供担保。2014年4月22日，四川省成都市律政公证处出具（2014）川律公证内经字第11045号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对《还款合同》进行公证并赋予强制执行效力。2014年6月16日，四川省成都市律政公证处出具（2014）川律公证内经字第16087号《执行证书》，载明因第三人违反合同约定，被告可持该证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。2014年7月2日，被告向本院申请强制执行。2014年7月3日，本院作出（2014）温江执字第563号《民事裁定书》，查封了第三人所有的位于成都市温江区柳城镇外北街＊号＊幢＊层、＊幢＊层、＊幢＊层房产。随后，原告向本院提出执行异议。2014年12月26日，本院作出（2015）温江执裁字第6号《执行裁定书》，驳回原告的异议。原告不服该裁定，诉至本院。
另查明，2014年6月23日，成都市公安局温江区分局柳城派出所出具《地址证明》，载明：“持证人李某友，，要求证明的房屋地址，经我所社区民警按照《成都市门（楼）牌管理办法》规定核实后，详细地址为：成都市温江区柳城鱼凫路＊号。（变更前地址为柳城镇外北街＊号）。”
庭审中，原告提交示意图，拟证明其购买并使用的讼争房屋实际为温江区柳城鱼凫路＊号（原外北街＊号）＊幢＊单元＊号房屋。第三人对此予以认可。
上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告提交的当事人身份信息、《房产转让合同》、信用社贷方传票、房屋所有权证、照片、示意图、《执行裁定书》，被告提交的《还款合同》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《执行证书》、《受理执行案件通知书》、《执行裁定书》、房屋他项权证、房屋信息摘要等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。
本院认为，本案系因被告曾某成在申请强制执行登记在第三人李某友名下房产的过程中，原告以第三人李某友已经将房屋出售给原告等为由，要求停止执行而提出执行异议引发的诉讼。本案争议的焦点是，1、房产转让合同是否有效；2、原告作为买受人的权利能否对抗被告曾某成享有的抵押权，是否停止对位于成都市温江区柳城鱼凫路＊号的＊幢＊层、＊幢＊层、＊幢＊层房产的强制执行，以及第三人李某友是否应协助原告办理过户手续。
一、关于原告与第三人李某友签订的《房产转让合同》效力的问题。原告与第三人于2007年12月9日签订的《房产转让合同》，系双方的真实意思表示，其内容不违背我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。
二、关于原告作为房屋买受人的权利能否对抗被告曾某成享有的抵押权，是否停止对位于成都市温江区柳城鱼凫路＊号的＊幢＊层、＊幢＊层、＊幢＊层房产的强制执行，以及第三人李某友是否应协助原告办理过户手续的问题。
首先，本案中，根据原告提供的《房产转让合同》、房款给付票据，虽能证明原告在诉争房屋办理抵押登记前已经购买该房屋，且在本院执行案件裁定查封该房屋之前已经付清房款并实际占有使用该房屋，但由于原告与第三人李某友未完成诉争房屋的所有权过户登记手续，该房屋的所有权人仍为第三人李某友。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，原告对诉争房屋享有的仅是债权而非物权。
其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款关于“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”的规定，本案中，包括讼争房屋在内的位于成都市温江区柳城鱼凫路＊号（原外北街＊号）＊幢＊层、＊幢＊层、＊幢＊层房产已抵押给被告曾某成并办理了抵押登记，被告曾某成对诉争房屋享有抵押权，抵押权作为一种担保物权，依据物权优先于债权的原则，被告曾某成可以诉争房屋折价或者从诉争房屋变卖、拍卖所得的价款中优先于一般债权人而获得先位清偿；而原告通过《房产转让合同》对诉争房屋享有的只是债权请求权，不能对抗被告曾某成作为抵押权人享有的优先受偿权。故原告请求停止对包括本案讼争房屋在内位于成都市温江区柳城鱼凫路＊号的＊幢＊层、＊幢＊层、＊幢＊层房产强制执行的主张不能成立。
第三，被告曾某成主张实现担保物权，在第三人李某友未清偿所欠被告的债务而使被告曾某成享有的抵押权消灭以前，不能实现将讼争房屋的所有权转移登记给原告，故对原告要求第三人配合原告办理过户手续的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告胡某元与第三人李某友签订的《房产转让合同》有效；
二、驳回原告胡某元的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取300元，由原告胡某元承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 杨宗武
代理审判员 汪仁可
人民陪审员 宋水泉
二〇一五年七月十三日
书 记 员 常 洁