河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）信中法民终字第2170号
上诉人（原审被告）息县金万科房地产开发有限公司。
法定代表人缑新金，公司经理。
委托代理人吴玉娇，河南息州律师事务所律师。
上诉人（原审被告）苏州鑫意达建筑装饰装潢工程有限公司。
法定代表人宗卫（位），公司经理。
委托代理人ＸＸ，河南息州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘涛，男，汉族。
被上诉人（原审原告）周国建，男，1957年7月27日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）周雷，男，1994年9月1日出生，汉族系被上诉人周国建之子。
被上诉人委托代理人吴继寿，河南银辉律师事务所律师。
上诉人息县金万科房地产开发有限公司（以下简称金万科公司）、苏州鑫意达建筑装饰装潢工程有限公司（以下简称鑫意达公司）与被上诉人周雷、周国建、刘涛买卖合同纠纷一案，不服河南省息县人民法院（2014）息民初字第971号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人金万科公司的委托代理人吴玉娇，上诉人鑫意达公司的委托代理人ＸＸ，被上诉人周国建及被上诉周国建、刘涛、周雷的委托代理人吴继寿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2010年1月10日，原告周国建、刘涛与苏州鑫意达息县分公司签订《店铺买卖合同》，约定购买苏州鑫意达息县分公司坐落于息县名扬大酒店商铺楼最东边三间二层房屋，总价款150万元整，其中120万元用现金支付，另30万元用门面房三年（即2010年元月至2013年元月）的房租充抵，原告周国建、刘涛已付100万元，2010年6月过户后原告周国建、刘涛补齐剩余款项20万元，从2013年二月起，门面租金收益归原告周国建、刘涛所有，同时约定若苏州鑫意达息县分公司房屋产权有问题不能过户，必须于2012年12月30日在相同街道同意位置给原告周国建、刘涛购置不低于同等面积的商铺三间二层，所有费用由苏州鑫意达息县分公司承担，并且一次性付清不留任何遗留问题，如有一方违约，赔偿对方此房现有价值房款的二倍。
2013年5月28日原告周雷、周国建、刘涛分别与金万科公司签订《鼎峰国际内部认购合同》，约定三原告分别购买金万科公司开发建设的位于息县息夫人大道与沿河路东南鼎峰国际的66号、67号、69号商铺，三套商铺购房款合计2368624元，金万科公司于2013年12月31日前交付房屋。合同约定一次性付款，第三条约定除特殊情况外，如未按本合同规定期限交付房屋，逾期超过90日后，如果合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金万科公司按日支付已交付房款万分之一的违约金。此三份合同原告周雷、周国建、刘涛分别签名，被告金万科置业顾问均签名并盖公司印章，苏州鑫意达息县分公司并在合同尾部注明“购房款项由我公司负责”，法定代表人宗卫签名并加盖公司印章。
被告苏州鑫意达公司企业法人营业执照登记法定代表人为宗位，其身份证登记名为宗卫。
原审法院认为，原告周雷、周国建、刘涛分别与被告金万科公司签订的《鼎峰国际内部认购合同》是各方当事人在公平、自愿的基础上签订的，其行为合法有效。苏州鑫意达息县分公司在合同尾部注明“购房款项由我公司负责”并签名盖章，根据本案客观事实及合同上下文解释，应当视为苏州鑫意达息县分公司经被告金万科公司同意后自愿承担本合同付款义务。苏州鑫意达息县分公司作为被告苏州鑫意达公司的分公司，不具有企业法人资格，依法应由被告苏州鑫意达公司承担支付剩余购房款的责任。现因被告金万科未按期交付房屋，已构成违约，依照该合同约定，原告周雷、周国建、刘涛起诉要求被告金万科交付房屋的请求，事实清楚，证据充足，依法应予支持。被告辩称三原告未按照约定付款，因付款义务经被告同意已转移给被告苏州鑫意达公司承担，未按期付款，三原告主观上没有过错，系第三方违约，并不影响主合同的履行，被告辩称本院不予支持。原告周雷、周国建、刘涛起诉要求按日支付全部购房款万分之一的违约金，因三原告没有直接承担支付购房款义务，该诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、被告息县金万科房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内分别向原告周雷、周国建、刘涛交付位于息县息夫人大道与沿河路东南鼎峰国际的66号、67号、69号商铺。二、被告苏州鑫意达建筑装饰装潢工程有限公司于本判决生效后三十日内向被告息县金万科房地产开发有限公司支付66号、67号、69号商铺三套商铺购房款计2368624元。三、驳回原告周雷、周国建、刘涛的其他诉讼请求。诉讼费由鑫意达公司承担20000元和金万科公司承担。
金万科公司上诉称：一、原审判决认定事实错误。周国建不具备主体资格，因合同的主体是周一凡而不是周国建；鑫意达公司并没有表示其要为被上诉人付款，金万科公司也没有同意被上诉人将付款义务全部转移给鑫意达公司。鑫意达公司在合同尾部注明“购房款项由我公司负责”并签名盖章的行为，不能免去被上诉人的付款义务，被上诉人没有履行交付购房款的义务违约在先，金万科未交房是在行使先履行抗辩权，并未违约。二、原审判适用法律错误。不应判决向被上诉人交房和由鑫意达公司交付购房款。三、原审判程序违法。因《鼎峰国际内部认购合同》约定有仲裁条款，原审法院不应受理本案。请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
鑫意达公司上诉称：一、原审判决认定事实错误。周国建作为一审原告主体不适格，其在《鼎峰国际内部认购合同》上的签名是在起诉前自行添加的。合同上“购房款项由我公司负责”实际并不是负责为被上诉人付款，而是负责帮助金万科公司催要欠款。原审认定债务转移没有依据。二、原审判决适用法律错误。上诉人没有向金万科支付房款的义务，也不存在债务转移的事实。三、原审法院程序违法。鑫意达公司不应作为本案被告，被上诉人与金万科公司的法律关系以及鑫意达公司与被上诉人之间的关系不是同一个法律关系，不能作为一个案件起诉。被上诉人与金万科公司之间有仲裁条款，原审法院不应受理。请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
三被上诉人对金万科公司、鑫意达公司的上诉答辩称：一、周国建是适格的原告，与金万科公司所签的合同，最后的落款处签名是周国建和周一凡，合同的主体应以最后落款签字为准。况且，在一审中周一凡已经向法庭出示了“说明”，让其父亲周国建一人主张权利。二、原审判决认定事实正确。合同的最后一页鑫意达公司写明“购房款由我公司负责”并加盖了公章，金万科公司也加盖了公章，就是对给付房款义务转移的书面认可。本案合同是金万科公司、鑫意达公司商谈好的，三被上诉人只是履行手续。鑫意达公司也向金万科公司给付了6万元，并且金万科公司于2014所5月15日还向鑫意达公司下达催款通知，索要房款。给付房款债务的转移是有原因的，因为鑫意达与被上诉人有合同约定，同时当时鑫意达公司与金万科公司也存在装修合同关系。本案不适用合同法第65条，因为本案的债务转移是经债权人金万科公司同意的，三被上诉人已经不是债务人。金万科的不安抗辩权应当针对鑫意达公司行使。三、原审适用法律正确。四、原审程序正确，本案不是审理两个合同，本案仲裁条款约定的仲裁机构不明确，依法属无效条款，金万科公司在原审也未提出异议。请求维持原判。
二审查明的基本事实与原审查明相同。另查明，二审中，金万科公司向法庭提交一份与周一凡签订的《鼎峰国际内部认购合同》原件，合同书落款只有周一凡一人。周建国向法庭提交了一份《鼎峰国际内部认购合同》原件，合同书落款是周一凡与周建国二人，两人的名字书写的位置及笔迹正常。周国建、刘涛、周雷在二审庭审中提供了一份金万科公司于2014年5月15日向金意达公司的“通知函”，主要内容是：“鑫意达公司：客户：周国建、刘涛、周雷2013年5月28日分别认购鼎峰国际67、69、66号商铺合同总价共计人民币2368624元，……，你方前往我销售中心承诺为其三人支付购房款，并在周国建、刘涛、周雷三人与我公司签署购买合同上签字盖章确认。截止2014年5月15日，以上三间商铺房款仅支付购房款6万元，剩余2308624元至今沿未支付，……，现我公司向你方发出能知函，请务必于5个工作日之内前来我公司支付2308624元购房款以及处理违约问题。……”对此通知函，金万科公司代理人当庭表示系其公司所发出，但庭后向法庭出具说明，说明其代理人接爱委托时间短，不了解情况，其公司对该通知函不予认可。鑫意达公司向法庭提交了于2014年5月13日向金万科公司发出的一份“声明”，主要内容是鑫意达公司不再为周一凡、刘涛、周雷购房合同提供担保。周国建、刘涛、周雷质证认为该证据不能被采信，因为三方协商的合同，不能以声明的方式撤销。
本院认为：周一凡、周国建、刘涛、周雷与金万科公司签订的《鼎峰国际内部认购合同》是当事人真实意思表示，为有效合同，合同签订人周一凡与周国建系父女关系，且周一凡与周国建同在合同上签名，周国建也是合同当事人，在诉讼中，周一凡未参与诉讼而由周国建参加诉讼，不违反法律规定，周国建具有原告的主体资格。鑫意达公司在周一凡、周国建、刘涛、周雷与金万科公司签订的《鼎峰国际内部认购合同》合同上签字“购房款由我公司负责”，属合同当事人转移合同义务后对合同付款义务的债务承担，该付款义务的转移作为债权人的金万科公司也是同意的，因为金万科公司不仅在鑫意达公司承诺的“购房款由我公司负责”处盖章，而且也实际已经收取了鑫意达公司6万元房款，在鑫意达公司没有及时付清余款时，又于2014年5月15日向鑫意达公司发出了催款通知。金万科公司关于没有同意债务转移、鑫意达公司关于“购房款由我公司负责”的意思只是负责催款的上诉理由不能成立。鑫意达公司在合同上签署“购房款由我公司负责”应属债务承担而不是负责催款的另一理由是，2010年1月10日周国建、刘涛曾与鑫意达公司签订过店铺买卖合同，周国建、刘涛已向鑫意达公司支付100万元房款，而鑫意达公司没有按期交房，按照合同约定，鑫意达公司应当在相同位置为周国建、刘涛购置同等面积店铺并承担所有费用，因此，将鑫意达公司签合同行为与在《鼎峰国际内部认购合同》签署承诺的行为联系起来分析，可以认定鑫意达公司“购房款由我公司负责”的意思是向金万科公司付款而不是负责催款。因周国建、刘涛与鑫意达公司签订的购店铺合同约定购房款为150万元，周国建、刘涛仅支付了100万元，在鑫意达公司向金万科公司履行了付款义务及金万科公司交付门面房后，周国建、刘涛应向鑫意达公司继续履行支付余款的义务，但余款50万元中的30万元按双方的约定是用三年的房租充抵，鑫意达公司没有交付店铺而实际占有该店铺，应视为其已收取了房租，可以充抵周国建、刘涛的购房款，周国建、刘涛还应向鑫意达公司支付20万元。金万科公司在履行了合同义务后可以向付款义务人鑫意达公司主张权利及追究其违约责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11600元，由息县金万科房地产开发有限公司承担5800元，苏州鑫意达建筑装饰装潢工程有限公司承担5800元。
本判决为终审判决。
审判长 陶加峰
审判员 邱世财
审判员 李 虎
二〇一五年三月五日
书记员 黄莹莹