上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初29029号
原告方某1，男，1972年11月20日生，汉族，住上海市浦东新区。
法定代理人方某2(系原告方某1之姐)，住上海市浦东新区。
委托代理人方惠荣，上海兆和律师事务所律师。
被告王某1，女，1972年5月16日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告王某2，男，1996年9月29日生，汉族，住上海市浦东新区。
上列两被告的共同委托代理人赵林元，上海永乐律师事务所律师。
原告方某1与被告王某1、王某2分家析产纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，先由审判员许根华独任审判，于2016年5月12日公开开庭进行了审理。原告方某1的法定代理人方某2、委托代理人方惠荣、被告王某1及被告王某1、王某2的共同委托代理人赵林元到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，由审判员徐平、周清、人民陪审员姚静组成合议庭，于2017年3月28日第二次公开开庭进行了审理。原告方某1及其法定代理人方某2、委托代理人方惠荣、被告王某1及及被告王某1、王某2的共同委托代理人赵林元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方某1诉称，被告王某2系被告王某1的儿子。1998年9月其与被告王某1登记结婚，2016年9月2日经上海市浦东新区人民法院判决离婚。2013年5月，被告王某1将原夫妻共同财产位于上海市浦东新区惠南镇西南新村XXX号XXX室房屋(以下简称西南新村601房)出售后购买了位于上海市浦东新区惠南镇城南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称城南路402房)，因被告王某1未经原告同意将城南路402房登记为被告王某1占1%权利份额、被告王某2占99%权利份额，故在离婚诉讼中对此房未作分割。该城南路402房系原、被告的夫妻共同财产，故诉请要求对此依法分割。
被告王某1、王某2共同辩称，王某1与原告原系夫妻关系，两人结婚时被告王某2仅两岁，城南路402房一开始就登记在两被告名下，当时原告明确同意赠与被告王某2作婚房之用的，后来变更登记时之所以被告王某1留有1%权利份额是因为其名下还有公积金贷款，故原告对该房没有权利。
经审理查明，被告王某2系被告王某1的儿子。1998年9月，原告方某1与被告王某1登记结婚，后被告王某2即随原告方某1与被告王某1共同生活。婚后，双方于2002年购置了上海市浦东新区大团镇永晖花苑12幢23号102室房屋(房屋建筑面积为93.81平方米、房屋总价为人民币71,295元)，该房为农民集资参建，至今无产权登记。2003年12月27日，一家人因遭遇交通事故，致原告XXX伤残八级(智力XXX残疾)，后于2006年3月经诉讼后获赔医疗费、残疾赔偿金及人身保险理赔款近20万元，并于2009年11月13日取得中国残疾人联合会颁发的智力XXX残疾人证。2006年7月，以原、被告三人名义向案外人金友良处以21.5万元价格购得西南新村601房，后该房登记在原、被告三人名下。2012年12月31日，原、被告三人以48万元价格向案外人康君、康国香、陆林珍出售西南新村601房，双方约定于2012年12月30日前支付20万元，2013年3月31日前支付8万元，2013年4月30日前支付20万元。2013年3月28日，以被告王某1、王某2为买受人从案外人顾俊杰、顾奇帆、张某处以90万元价格购得城南路402房(建筑面积为91.77平方米)，双方约定2013年1月30日前支付32.5万元，2013年5月31日前支付57.5万元。2013年4月11日，被告王某1以城南路402房作抵押从上海农商银行南汇支行获住房公积金贷款30万元，期限为15年，自2013年4月11日至2028年4月11日止，每月还款2,294.98元，上述贷款直接汇付至案外人张某的银行账户。2013年5月23日，城南路402房登记在被告王某1、王某2两人名下，为两人共同共有。2015年3月16日，被告王某1、王某2以买卖方式，将城南路402房中原属被告王某1的49%权利份额以40万元的价格转让给被告王某2，但被告王某2没有实际支付对价。2015年4月20日，城南路402房登记为被告王某1、王某2按份共有，其中被告王某1占1%权利份额、被告王某2占99%权利份额。截至2017年4月，该房上尚有公积金贷款余额196,353.69元，现该房由被告王某1对外出租，每月租金1,700元。
另查，2014年9月2日，原告向本院提起诉讼，要求与被告王某1离婚“案号：(2014)浦民一(民)初字第32949号”，2014年10月10日本院判决不予支持。2015年5月20日，原告再次向本院提起诉讼，要求与被告王某1离婚“案号：(2015)浦民一(民)初字第18419号”，期间，原告明确提出被告未经其同意将西南新村601房出售后换购城南路402房并将城南路402房产权登记在两被告名下提出异议，2015年6月18日本院再次判决对原告的离婚诉求不予支持。2016年4月18日，原告向本院提起本案诉讼。2016年5月3日，原告又第三次向本院提起离婚诉讼，要求与被告王某1离婚“案号：(2016)沪0115民初30379号”，再次对出售西南新村601房后换购城南路402房并将城南路402房产权登记在两被告名下提出异议，经审理后，本院于2016年9月2日作出判决：一、准予原告方某1与被告王某1离婚；二、坐落于上海市浦东新区大团镇永晖花苑12幢23号102室房屋产权归原告方某1所有；三、原告方某1应于本判决生效后十日内给付被告王某1房屋折价补偿款25万元。后被告王某1不服提起上诉，要求原告支付永晖花苑102房的补偿款35万元。上海市第一中级人民法院经审理后认为，永晖花苑102房系集资房，无产权登记，故本院将房屋产权判归原告所有欠妥，而是房屋利益归原告所有，其他予以维持。
以上事实，由本院及上海市第一中级人民法院的民事判决书、房屋买卖合同、房地产登记信息、抵押贷款合同、情况说明、双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，本案的争议焦点有三：一、原告主张其为限制民事行为能力人，被告王某1未经其同意将用其交通事故的赔偿款所购买的西南新村601房登记为原、被告三人共同共有，以及用西南新村601房换购的城南路402房登记为两被告共同共有，以及再行将城南路402房登记为两被告按份共有无效的观点能否成立？二、如何认定西南新村601房出售及城南路402房购买的价格？三、关于被告王某1主张在换购城南路402房时其向娘家所借40万元债务能否成立问题。
针对第一个争议焦点，首先，原告因交通事故受伤后被鉴定为XXX伤残八级，并取得中国残疾人联合会颁发的智力XXX残疾人证，故在之后的历次离婚诉讼中均为其设立法定代理人，但根据本案证据，原、被告购买西南新村601房后的产权登记为原、被告三人共同共有及出售西南新村601房再行换购城南路402房的行为均发生在婚姻关系正常存续期间，在没有证据证明被告王某1故意损害原告利益的情况下，应当认定被告王某1作为妻子代理原告的行为为有效。其次，将城南路402房登记为两被告共同共有及之后变更为两被告按份共有的行为一直没有得到原告的确认，且原告在2015年5月20日的第二次离婚诉讼中明确对城南路402房登记为两被告共同共有提出异议，而两被告在审理中也没有提供原告同意该登记的证据，因为该登记明显使原告的利益受损，故应当认定该登记无效，城南路402房应当认定为家庭共同共有。原告的相关观点没有事实和法律依据，本院不予采信。
针对第二个争议焦点，根据西南新村601房及城南路402房网签的上海市房地产买卖合同，西南新村601房的售出价为48万元、城南路402房的购入价为90万元，但被告王某1提供了《房地产买卖居间协议》以证明西南新村601房的售出价实际上为73.8万元、提供了《购房定金和居间协议》证明城南路402房购入价实际为137.5万元，原因是为了减轻房屋买卖产生的税负；原告对此不予认可。本院认为，从证据的证明效力来看，经房地产交易管理部门审核及备案的网签版《上海市房地产买卖合同》的证明效力明显高于被告王某1提供的《房地产买卖居间协议》及《购房定金和居间协议》，且被告王某1也没有在庭审约定的时间内补强证据，故对被告王某1的上述辩解意见不予采信。
针对第三个争议焦点，被告王某1提供三张借条以证明为购买城南路402房其分别向其娘家人王梅华借款15万元、王梅英借款20万元、向父母借款5万元，原告对此予以否认；本院认为，被告王某1所主张的是上述借款应当认定为夫妻共同债务，上述借款其在第一次离婚诉讼中即已主张，当时法庭即要求其提交债权人的银行取款记录但未兑现，在第三次离婚诉讼中被告王某1没有提出处理该借款，鉴于被告王某1的上述辩解意见与常理相悖，且本案又系分家析产案件，故在本案中对此不予处理；若被告王某1事后取得相关证据，可另行向原告主张。关于城南路402房的现行价格的认定问题，根据原、被告对房屋价格的意见，结合现行该地段房屋成交情况，酌定为每平方米3.1万元。考虑到原、被告在该房中所享有的权利份额以及离婚案件中已经将永晖花苑102房判归原告所有之情况，城南路402房判归两被告共有、由两被告支付原告房屋折价款较为合理，具体金额的确定还应考虑被告王某1在该房屋中的公积金贷款余额，即(91.77*31,000-196,353.69)/3=882,839元。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第九十三条、第九十九条、第一百条、第一百零二条，《最高人民法院法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条的规定，判决如下：
一、座落于上海市浦东新区惠南镇城南路XXX弄XXX号XXX室房屋归被告王某1、王某2所有；
二、被告王某1以上海市浦东新区惠南镇城南路XXX弄XXX号XXX室房屋作抵押向上海农商银行南汇支行所借贷款余额由被告王某1负责归还；
三、被告王某1、王某2于本判决生效之日起十日内共同支付原告方某1房屋折价款882,839元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17,188元(原告方某1已预交)，由原告方某1负担5,729元，被告王某1、王某2负担11,459元。被告王某1、王某2应负之款于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 徐 平
人民陪审员 姚 静
人民陪审员 顾玲玲
二〇一七年四月二十一日
书 记 员 朱佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)》
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。