江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初8024号原告：南京欢唱酒店有限公司，住所地江苏省南京市建邺区长虹南路267-1号。法定代表人：顾冬，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾正荣，该公司职工。委托诉讼代理人：陈晓跃，上海坤阳律师事务所律师。被告：王浩东，男，1997年2月7日出生，汉族，个体经营户，住江苏省泗洪县，现住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张兵，江苏联和律师事务所律师。第三人：南京田文纪餐饮管理有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区铁路北街128号。法定代表人：纪军，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈学军，男，该公司职员。第三人：南京待密谱餐饮管理有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区石门坎104号。法定代表人：贺明星，该公司总经理。第三人：南京财经大学，住所地江苏省南京市文苑路*号。法定代表人：宋学锋，该大学校长。委托诉讼代理人：崔勇，江苏东域律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫来财，江苏东域律师事务所实习律师。原告南京欢唱酒店有限公司（以下简称欢唱公司）与被告王浩东、第三人南京田文纪餐饮管理有限公司（以下简称田文纪公司）、南京待密谱餐饮管理有限公司（以下简称待密谱公司）、南京财经大学（以下简称财经大学）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欢唱公司的委托诉讼代理人顾正荣、陈晓跃，被告王浩东及其委托诉讼代理人张兵，第三人田文纪公司的委托诉讼代理人陈学军，第三人待密谱公司的法定代表人贺明星，以及第三人财经大学的委托代理人崔勇、宫来财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欢唱公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的租赁合同；2.被告立即迁出南京市鼓楼区铁路北街128号编号44号楼（丘号：009220-1）018号商铺档口；3.被告给付租金、商业管理费274400元；4.被告按原租金三倍的标准向原告给付商铺占有使用费和其他费用。事实和理由：2016年7月第三人待密谱公司将承租的第三人财经大学的涉案房屋交给原告进行经营，原告对整幢楼房进行改造后，将一楼经营管理权以租赁方式交给第三人田文纪公司，第三人田文纪公司又将其中部分房屋租给被告经营。2016年10月2日被告和第三人田文纪公司签订了一份租赁合同，约定租期自2016年10月2日至2017年9月30日，2016年11月为租金起算期，年租金为41万元，保证金5万元等等。合同签订后，被告仅支付10万元租金，其余租金未支付。被告最初承租两个商铺档口，一个准备用于经营“杨国福麻辣烫”，一个准备用于经营“花甲”，后被告要求第三人田文纪公司将承租商铺分隔成两部分经营。2017年4月10日第三人田文纪公司通知被告将上述租赁合同转让给原告，要求被告与原告对接补交欠费。2017年7月3日第三人田文纪公司再次通知被告转让债权，但被告置之不理。2017年7月30日原告向被告发出解除合同通知，限被告在三日内搬出涉案房屋并交还原告，但被告仍不履行。为维护自身合法权益，原告现依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告王浩东辩称：被告和第三人田文纪公司签订租赁合同情况属实，第三人田文纪公司与原告之间并非债权转让，而是合同主体的转让，在第三人田文纪公司将合同权利义务转让给原告后，被告有权向原告行使合同抗辩权。根据合同约定，第三人田文纪公司应交付的商铺面积为154平方米，但实际仅交付约100平方米，剩余50平方米左右房屋并未交付被告，被告于2016年12月10日才进场装修。2016年12月7日第三人田文纪公司收取了被告的天然气开户押金3000元，但一直到2017年2月14日天然气才接通，次日被告才开始营业，因此，租金应从2017年2月15日起算，截止2017年8月15日被告应支付租金为143500元，加上商业管理费1万元，被告已经支付了15万元租金。由于第三人田文纪公司整体规划不善，整个食堂经营混乱无序，配套设施跟不上，造成被告一直无法正常营业，被告每天的停业损失为4200元，2017年1月7日至2月15日期间的停业损失为159600元。针对第三人田文纪公司的违约行为，被告保留对合同受让人原告的诉讼权利。由于第三人田文纪公司未与被告协商处理被告的损失问题，故被告同意解除合同，但不同意迁出涉案房屋，也不同意支付原告主张的租金，被告仅同意按实际房屋面积支付租金，其他不同意支付。请求驳回原告的诉讼请求。第三人田文纪公司述称：第三人田文纪公司自原告处取得经营承包权后，把其中一部分房屋转租给被告，并且与被告签订了租赁合同。由于现金流转等原因，第三人田文纪公司拖欠原告的承包费，就把与被告签订的合同转让给原告，由原告行使债权，原合同依然有效，被告应按约履行义务。被告认为第三人田文纪公司违约，理由不能成立，事实上是被告违约，被告没有按约一次性支付40万元租金，仅支付10万元。原告向被告主张权利，要求解除合同，第三人田文纪公司予以支持。第三人待密谱公司述称：涉案房屋是第三人财经大学的房屋，第三人财经大学允许分包，故第三人待密谱公司将房屋转租给原告，第三人待密谱公司清楚原告之后进行的转租事宜。原告的主张和第三人待密谱公司无关，原、被告双方应自行解决纠纷。第三人财经大学述称：涉案房屋属于第三人财经大学所有，有合法规划资料和房屋产权证，第三人财经大学将涉案房屋整体出租给第三人待密谱公司，双方签订了合作经营合同，第三人财经大学不允许其整体转租，但据了解，第三人待密谱公司有转租情况。原、被告之间的纠纷与第三人财经大学无关。请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：南京市鼓楼区洪庙巷14号（亦即铁路北街128号）院内房屋（丘号为009220-1，建筑面积共计16407.6平方米）的登记所有权人为第三人财经大学，其中编号为44的一幢二层混合结构楼房（建筑面积为3842.8平方米）即为本案当事人诉争标的物之所在。2016年7月12日，第三人财经大学（甲方）与第三人待密谱公司（乙方）签订了一份《福建路校区科技园配套餐厅合作经营合同》，约定甲方将南京市鼓楼区铁路北街128号的44号楼（丘号009220-1）房屋1-2层与乙方合作经营使用，第三层在未取得相关的合法手续前不能使用，同时甲方不得将第三层转给除乙方以外的任何一方使用，餐厅定位必须满足科技园入驻企业员工及部分在校大学生餐饮需求，其余部分可以用于商务酒店（不含住宿）及其他餐饮类；合作经营期限为五年，自2016年10月1日至2021年9月30日；乙方有权在房屋内按国家法律法规和本合同的约定依法自主经营，同时服从甲方对校园管理的各项规章制度，接受甲方的监督检查；乙方必须按照招标文件及合同中的要求对餐厅进行改造和经营，并于2016年10月1日起开始向科技园员工供应餐饮等等。第三人待密谱公司取得上述房屋后进行了转租。2016年7月20日第三人待密谱公司（甲方）与原告（乙方）签订了一份《科技园配套餐厅合作经营合同》，约定甲方将南京市鼓楼区铁路北街128号的44号楼（丘号009220-1）房屋1-2层与乙方合作经营使用；合作经营期限为五年，自2016年10月1日至2021年9月30日；乙方在经营期间向甲方缴纳1-2层管理费标准为150万元/年，第3层按校方与甲方签订的条款执行；乙方有权在房屋内按国家法律法规和本合同的约定依法自主经营，同时接受甲方及校方的监督检查等等。原告取得上述房屋后亦进行了转租。2016年9月10日原告（甲方）与第三人田文纪公司（乙方）签订了一份《合作经营合同》，约定甲方将南京市鼓楼区铁路北街128号的44号楼（丘号009220-1）房屋第1层与乙方承包经营，用于商务酒店（不含住宿）及其他餐饮类；合作经营期限为五年，自2016年9月10日至2021年9月10日；乙方在经营期间向甲方缴纳1层管理费标准为200万元/年；乙方有权在房屋内按国家法律法规和本合同的约定依法自主经营，并享有自主采购和销售价格定价权，甲方和校方不得干涉，乙方接受甲方及校方的监督检查；乙方必须于2016年10月16日起开始向科技园员工供应餐饮等等。第三人田文纪公司取得上述第一层房屋后亦进行了转租。2016年10月2日第三人田文纪公司（甲方）与被告（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定乙方自愿向甲方承租南京市鼓楼区铁路北街128号的44号楼（丘号009220-1）的商铺B区018号档口（以下简称涉案商铺），用途仅限于经营麻辣烫，乙方已对该房屋现场勘察，对该商铺的设施、水、电、相邻关系、环保、消防等情况均同意且以后也不会提出任何异议；租赁期限自2016年10月2日至2017年9月30日，合同期包括装修期；租金总价为410000元，租金在乙方签订本合同时一次性付210000元，如甲、乙双方协商一致，合同期限大于一年以上的，乙方支付租金的明细如下，本合同签署之日，乙方需要足额支付合同期内约定的全部租金，后续年度的租金……；乙方经营所产生的费用由乙方自理，商业管理费按4元/平方米/月计算（得房率为50%），每年人民币14400元，在交商铺时全年一次性支付；5万元作为履约保证金，乙方在签订本合同时向甲方一次性缴纳；如乙方在租赁期间产生的未缴纳的费用，甲方有权在收取的保证金中予以扣除，不足部分乙方应于接到甲方书面缴款通知3个工作日内补足；乙方应根据甲方（或甲方指定单位）书面通知的交付日前对该房屋进行验收并办理商铺交付手续；甲方出租的涉案商铺，采取先付后用的原则，即乙方先支付了保证金、租金及其他各项费用后，才能享受使用该商铺的权利；乙方如不按时缴纳甲方房租等任何相关费用，超过10天或甲方书面催缴后乙方仍然不交相关费用的，甲方有权停用乙方的水、电设施并有权解除合同，收回商铺，期间产生的任何损失及后果由乙方自行承担；本合同提前解除、终止或租赁期满后30日内，甲方在扣除乙方租金、物业管理费等其它费用后，结清乙方所有余款，乙方须将属于乙方的一切物品全部搬出，恢复该商铺至原状（或恢复至甲方同意接受的状态），并经甲方确认后将该商铺归还给甲方；乙方如不能及时将该商铺归还给甲方，则从合同解除、终止日起到乙方实际归还该商铺之日的期间，乙方须每日向甲方支付相当于原日租金三倍的商铺占用费和三倍的本合同约定的其他相关费用等等。在上述《租赁合同》所附平面示意图中，涉案商铺位于所在楼房的一层西南角的B区，面积约154平方米。合同签订之后，第三人田文纪公司于2016年11月初将涉案商铺交付被告使用，被告在该涉案商铺内经营“杨国福麻辣烫”，2016年11月10日被告向第三人田文纪公司交纳了10万元租金。被告另交纳了5万元保证金（含2万元涉案商铺保证金，以及退还之前承租的另一商铺的3万元保证金，两项合并为本案的5万元保证金）。自2016年11月24日起被告开始试营业。由于涉案商铺未接入天然气，被告经营初期使用瓶装天然气。被告及相关商户为此提出异议，并与第三人田文纪公司进行了交涉。被告原承租第三人田文纪公司两处商铺档口，由于经营原因，被告要求退还一处商铺档口，而仅保留涉案商铺，并申请将涉案商铺分割成两部分进行经营。被告实际经营的“杨国福麻辣烫”面积约占涉案商铺的三分之二（约100平方米）。对于分割出去的另外约三分之一面积，被告空置后未进行经营，被告与第三人田文纪公司未办理交接手续。2016年12月7日被告另向第三人田文纪公司缴纳了3000元天然气开灶押金。因经营状况不佳，被告等商户曾于2017年1月4日向第三人田文纪公司提出降低租金等要求，但双方未能协商一致。2017年1月10日被告向第三人田文纪公司提交一份停业损失申请材料，主张2016年11月24日至2017年1月7日期间液化气5天两瓶，42天共16瓶，以上除液化气4480元另算外，其他损失合计每日4200元，从2017年1月7日起至天然气安装好为止，补偿期间约定不计房租等等。第三人田文纪公司的现场管理人员赵文朝在该书面材料中书写“本人已收到此清单一份，以上索赔若属实并合情合理，我方则按实际损失赔偿，此说明与承诺书一起，同样有效。”2017年1月10日第三人田文纪公司的现场管理人员赵文朝另向被告出具了一份《承诺书》，其内容为：“因故，杨国福天然气未能及时安装到位，影响了正常营业，经我方协调，承诺十个工作日内天然气安装到位，同时我方愿意对停业期间的相应损失（合情合理索求）作出经济补偿（截止天然气安装到位当日止）。停业期间不算房租，从元月9号算起。”在交涉过程中，被告未要求终止履行合同。2017年2月14日被告支付了天然气连接灶台管道和维修灶台费用1300元。被告主张此后才能正常使用天然气和正常经营。原告则认为此前被告已使用罐装煤气进行经营，安装迟延是被告自身原因造成，故被告应当按约支付租金。2017年3月8日第三人田文纪公司向有关商户档口业主出具一份《承诺书》，称鉴于部分档口因经营困难，欲终止合同退出，考虑到实际情况，现做以下承诺：1.若退出，以档口搬空为准，停收租金，双方约定由现场管理人员周师傅验收为准；2.退出后，双方均不属于违约，双方免责；3.搬空后，三天内清算完所需退还押金及租金，并约定最迟于3月31日前付清退款。以上承诺，均为与商户当面协商而成。原告的工作人员顾正荣作为见证人亦在该承诺书中签字。2017年3月28日第三人田文纪公司（甲方）与原告（乙方）签订了一份《债权让与协议》，约定双方于2016年9月10日签订了一份承包经营合同，甲方同意将经营承包权归并于乙方，并移交一层全部经营商铺的合同，同时对所有商铺的合同期限内的债权进行转交，届时甲方对债权转让发布公告，甲方与一楼所有商铺的合同依法有效，待各商铺与乙方对接重新签订合同后自然终止等等。2017年3月31日赵文朝向被告出具了一份证明，证明被告于2016年12月10日（起租日期）入场装修。在本案审理期间，第三人田文纪公司及赵文朝称该份证明是在被告逼迫下书写，情况并不属实，而且被告书写的2017年1月10日停业损失申请材料中，被告确认2016年11月24日开始经营，故该入场装修证明内容不真实，应予撤销。2017年4月10日第三人田文纪公司向被告送达一份《通知》，称依据双方签订的合同约定，被告已违约，保留追诉的权利，现通知被告，第三人田文纪公司的经营管理已移交原告，原有的租赁合同依然有效，望被告接此通知后三日内依原合同与原告对接，重新签订新的合同，并向原告补交原合同中所拖欠的一切相关费用，待新的合同签订后，原有的合同自行终止。2017年7月3日第三人田文纪公司向被告送达一份《债权转让通知》，称2017年4月10日已给被告发出通知，告知第三人田文纪公司的管理经营移交原告，被告和第三人田文纪公司签订的租赁合同依然有效，合同期限内的债权已让与原告，为避免更大损失，望被告接函后七日内速与原告对接，补交原合同中所拖欠的全部费用，逾期将承担一切法律后果。被告收到上述通知后，未能与第三人田文纪公司、原告协商处理争议，亦未交纳租金等费用，原、被告双方为租赁问题进行过沟通，但未达成续租协议。因双方协商未果，原告遂诉至本院，要求判如所请。第三人田文纪公司同意原告的诉讼请求。被告同意解除合同，同意按实际面积交付租金，但不同意腾空并返还涉案商铺。经本院释明，原告同意于2018年1月30日收回空置的分割后的部分涉案商铺。对于被告交纳的5万元保证金，原告同意在本案中冲抵被告拖欠的相关费用。因原、被告双方各执己见，致使本案调解未果。上述事实，有当事人陈述；原告提供的房屋所有权证复印件、《合作经营合同》、《租赁合同》及所附平面示意图、《债权让与协议》、《通知》、《债权转让通知》、情况说明等；被告提供的租金收据、天然气开灶押金收据、停业损失申请材料、证明、《承诺书》等；本院现场勘查笔录、照片；以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告和第三人田文纪公司于2016年10月2日就涉案商铺转租事宜所签订的《租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于涉案商铺的交付面积问题。根据《租赁合同》及所附平面示意图的内容，被告承租的涉案商铺的面积为154平方米，结合原告陈述和第三人田文纪公司提供的情况说明等证据，可以认定涉案商铺已经全部交付被告使用，之后系根据被告实际经营需要的请求而分割部分商铺，该部分商铺未能使用的后果应由被告承担。被告虽认为其仅实际使用约100平方米涉案商铺，但其未能对该抗辩理由提出充分的证据证明，而且被告也未在合理期间对商铺交付面积提出异议，并主张减少租金，故本院对被告的抗辩理由不予采纳，被告应按照《租赁合同》约定的面积支付租金。关于债权转让问题。根据法律规定，当事人可以将合同中的权利全部或者部分转让他人；债权人转让权利的，应当通知债务人。根据本案查明的事实，2017年3月28日第三人田文纪公司与原告签订了一份《债权让与协议》、2017年4月10日第三人田文纪公司向被告送达一份《通知》、2017年7月3日第三人田文纪公司再次向被告送达一份《债权转让通知》，上述证据中第三人田文纪公司明确将《租赁合同》中的债权转让给原告，并未将合同中的权利义务概括转让给原告，且明确在签订新的合同之前原合同仍有效等等，该债权转让事实业已通知被告，因此，应认定第三人田文纪公司系将合同债权转让给原告。被告认为双方系合同主体转让的理由，与本案查明的事实不符，本院不予采信。关于合同解除和返还涉案商铺的问题，根据前述分析，原告作为债权受让人，依法有权行使第三人田文纪公司享有的租金给付请求权、合同解除权等相应债权。根据本案查明的事实，《租赁合同》签订之后，第三人田文纪公司按照约定交付了涉案商铺，被告应当按照合同约定的先付后用的原则交纳相应租金，之后才能享受使用涉案商铺的权利，如果被告不按时缴纳房租等任何相关费用，超过10天或书面催缴后仍然不交相关费用的，第三人田文纪公司有权解除合同、收回商铺。在合同履行过程中，虽然被告在使用涉案商铺经营初期未能接入天然气，导致经营受到一定影响，但根据被告2017年1月10日向第三人田文纪公司提交的停业损失申请材料等证据，可以认定被告自2016年11月24日起即开始试营业，故按照合同约定的先付后用的租金支付原则，被告至迟应自该日起支付合约定的相应租金，但被告在合同期内仅支付了10万元租金和5万元保证金，违反了合同约定，故第三人田文纪公司有权依法解除合同。被告认为在第三人田文纪公司工作人员出具的《承诺书》中，第三人田文纪公司同意赔偿其损失，故被告实际上并不拖欠租金。但该《承诺书》等证据中，第三人田文纪公司的工作人员表述的“以上索赔若属实并合情合理”、“同时我方愿意对停业期间的相应损失（合情合理索求）作出经济补偿”等内容，并非包含确定数额的赔偿意思表示，且加了不确定的条件，故对被告上述抗辩理由，本院不予采纳。综上，原告在债权转让之后，依照合同约定行使合同解除权，符合法律规定，第三人田文纪公司对此亦无异议，被告亦表示同意解除合同，故原、被告及第三人田文纪公司之间的租赁合同应予解除。原告要求被告腾空并返还涉案商铺的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。经释明，原告同意于2018年1月30日实际收回部分涉案商铺，本院对此予以确认。关于被告欠付租金、使用费等问题。根据《租赁合同》的约定，租赁期限自2016年10月2日至2017年9月30日，合同期包括装修期，租金总价为410000元，商业管理费每年为14400元。根据前述分析，由于第三人田文纪公司和原告未能提供证据证明交付涉案商铺的具体时间，而被告自2016年11月24日试营业，故本院确定被告应自该日起计算租期并支付租金。第三人田文纪公司未能及时接入天然气，造成被告经营受到一定影响，结合被告提供的《承诺书》等证据，本院酌定自2016年11月24日至2017年2月14日期间，可适当降低租金标准按合同约定标准的70%支付，但2017年2月15日之后的租金及合同解除之后的房屋占有使用费，被告仍应按合同约定租金标准支付。由于2018年1月30日原告同意收回部分涉案商铺，故自2018年1月31日起至实际交还房屋时止，被告应按照实际占有使用涉案商铺的面积（约三分之二）支付房屋占有使用费。原告同意将被告交纳的租金、保证金与上述款项相抵扣，本院予以准许。原告要求被告按照合同约定的原租金三倍标准计算商铺占有使用费和其它费用，被告对此持有异议，该主张与实际损失相比过高，不符合法律规定，且已支持了相应的房屋占有使用费，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上，被告应支付原告2016年11月24日至2018年1月30日期间的欠租及房屋占有使用费、商业管理费共计276018元（=83天×41万÷365×70%=65263，+350天×41万元÷365=393151，-15万元-5万，+14400÷12×14.67=17604），2018年1月31日起，被告应按照每年282933元（=273333元+9600元）的标准支付原告房屋占有使用费和商业管理费，至实际腾空交付涉案商铺时止。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告南京欢唱酒店有限公司与被告王浩东、第三人南京田文纪餐饮管理有限公司之间就南京市鼓楼区铁路北街128号编号44号楼018号商铺档口所签订的租赁合同；二、被告王浩东于本判决生效之日起十日内将占有使用的南京市鼓楼区铁路北街128号编号44号楼（丘号：009220-1）018号商铺档口腾空并返还原告南京欢唱酒店有限公司；三、被告王浩东于本判决生效之日起十日内给付原告南京欢唱酒店有限公司拖欠的2018年1月30日之前的租金、房屋占有使用费、商业管理费共计276018元，并按照每年282933元的标准给付原告南京欢唱酒店有限公司自2018年1月31日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费和商业管理费；三、驳回原告南京欢唱酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5416元，由原告南京欢唱酒店有限公司负担416元，被告王浩东负担5000元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并将该款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判长  杨向涛审判员  周力文审判员  冯亚晨二〇一八年三月五日书记员  汪慧娣