上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0105民初19007号
原告(反诉被告)：天津宝鑫盈贵金属经营有限公司，住所地天津自贸试验区(空港经济区)空港商务园西园。
法定代表人：李薇，总经理。
原告(反诉被告)：天津宝鑫盈贵金属经营有限公司上海分公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：沈仁才，经理。
上述两原告共同委托诉讼代理人：袁卓风，上海市东高地律师事务所律师。
被告(反诉原告)：刘琼，女，1973年1月20日出生，汉族，住浙江省温州市。
被告(反诉原告)：陈宗强，男，1969年11月29日出生，汉族，住浙江省温州市。
上述两被告共同委托诉讼代理人：金宇，上海尚庭律师事务所律师。
原告(反诉被告，以下简称原告)天津宝鑫盈贵金属经营有限公司(以下简称宝鑫盈公司)、天津宝鑫盈贵金属经营有限公司上海分公司(以下简称宝鑫盈公司上海分公司)与被告(反诉原告，以下简称被告)刘琼、陈宗强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告刘琼、陈宗强提出反诉。本院于2017年10月9日组织原、被告进行证据交换，于2017年11月27日公开开庭进行了审理。原告宝鑫盈公司、宝鑫盈公司上海分公司的委托诉讼代理人袁卓风，被告刘琼、陈宗强的委托诉讼代理人金宇到庭参加诉讼。根据原告宝鑫盈公司、宝鑫盈公司上海分公司的申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海市建设工程监理咨询有限公司对上海市长宁区中山西路XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)装修残值进行鉴定，并于2018年4月18日公开开庭进行了审理。原告宝鑫盈公司、宝鑫盈公司上海分公司的委托诉讼代理人袁卓风，被告刘琼、陈宗强的委托诉讼代理人金宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝鑫盈公司、宝鑫盈公司上海分公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令两被告共同向原告宝鑫盈公司上海分公司支付违约金462,395.16元，并返还原告宝鑫盈公司上海分公司预付保证金231,197.58元；2.判令两被告共同赔偿原告宝鑫盈公司上海分公司因两被告提前解除合同造成的装修损失；3.判令两被告协助原告办理物业管理费保证金退费手续。审理中，两原告撤回其第三项诉讼请求。事实和理由：2012年12月6日，原告宝鑫盈公司上海分公司与案外人搜侯(上海)投资有限公司(以下简称搜侯公司)签订租赁合同，向搜侯公司租赁涉讼房屋作办公之用，租赁期限自2012年12月16日起至2017年12月15日止。租赁期内，两被告取得涉讼房屋产权。2013年1月9日，原告宝鑫盈公司上海分公司、两被告与搜侯公司签订《补充协议》，将原租赁合同出租方的权利义务转让给两被告。此后，原告宝鑫盈公司上海分公司按约向两被告支付房屋租金至2017年1月15日。但两被告在未经原告宝鑫盈公司上海分公司同意的情况下，于2017年1月7日将涉讼房屋另行出租给他人，并在2017年1月11日擅自进入涉讼房屋进行改造。原告宝鑫盈公司上海分公司多次与两被告沟通未果。因两被告的违约行为对原告宝鑫盈公司上海分公司造成巨大损失，故提起诉讼。
被告刘琼、陈宗强本诉辩称及反诉诉称，2016年11月，原告宝鑫盈公司上海分公司已经告知两被告其不再承租涉讼房屋并搬离该房屋，2017年1月16日起停止支付租金、物业管理费、电费等费用。2017年2月5日，两被告向原告宝鑫盈公司上海分公司发出《关于终止租赁合同的通知书》。综上，原告宝鑫盈公司上海分公司未按约支付租金构成违约，两被告根据合同约定享有解除权，并已经履行了通知义务，故两原告应当承担相应违约责任，两被告根据合同约定无需对装修进行补偿。综上，不同意原告的本诉诉讼请求，另向本院提出反诉诉讼请求：1.确认原告宝鑫盈公司上海分公司与两被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年2月5日解除；2.确认两被告有权不予退还保证金231,197.58元；3.两原告向两被告支付违约金231,197.58元；4.两原告向两被告支付2017年1月16日起至2017年2月5日止的房屋租金58,536.55元；5.两原告向两被告支付装修期间及免租期间的租金462,395.16元。
原告宝鑫盈公司、宝鑫盈公司上海分公司反诉辩称，在原告宝鑫盈公司上海分公司与两被告约定的租赁期内，两被告擅自将涉讼房屋租给他人，已经构成违约，故宝鑫盈公司上海分公司有权停止支付租金。原告宝鑫盈公司上海分公司在2016年11月即搬离涉讼房屋，之后不应再产生电费，且该分公司已经支付了截至2016年12月底的物业管理费，故不存在违约情形，据此不同意全部反诉诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《上海市房屋租赁合同》、《中山广场房屋租赁合同补充协议》、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、收据、网上银行电子回单、《小建筑装修装潢企业工程登记报监备案申请书》、情况说明、《解除合同协议书》、《建筑装饰施工合同》、《关于终止租赁合同的通知书》、《工程造价鉴定意见书》、《客户付款通知书》等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年12月6日，案外人搜侯(上海)投资有限公司(甲方、出租方)与原告宝鑫盈公司上海分公司(乙方、承租方)签订编号为XXXXXXXX-2的《上海市房屋租赁合同》，合同约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方，用途为办公。甲方于2012年9月16日前向乙方交付涉讼房屋，房屋租赁期间自2012年12月16日起至2017年12月15日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前6个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。2012年12月16日到2015年12月15日止，月租金总计77,065.86元；2015年12月16日到2017年12月15日止，月租金总计89,024.35元，不含物业管理费。租赁期限内，乙方应于每公历月首日或之前预先支付下个公历月的租金及管理费。甲方交付涉讼房屋时，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金231,197.58元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期限内，若甲方将该房屋出售或转让予第三方，在该第三方书面承诺继续履行本合同的前提下，甲方在本合同项下的权益和义务均转由第三方享有和承担，甲方有权将保证金转予该第三方；在租赁期结束时或提前结束时，倘乙方对该房屋做出任何修建……，即使该等装修已得到甲方同意，甲方仍可要求乙方在交还该房屋给甲方之前，复原该等建筑的任何部分……，若乙方未按前款规定办理返还手续，乙方有权在租赁期届满或提前终止后的任何时间进入并收回该房屋……。甲方有权选择保留房屋内的装修和设施，甲方无须为此给予乙方任何补偿。租赁期间，非本合同规定之情况，甲方擅自解除本合同，甲方应向乙方支付相当于2倍保证金金额之违约金，如违约金不足以弥补乙方经济损失的，乙方有权继续追偿；甲方有权在乙方从租金、管理费或其他费用应付之日起拖欠连续超过14天或任何租金、管理费或任何其他费用拖欠累计超过60天的情况发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋或其任何部位，本合同立即自行终止。在此情况下，甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补偿，当上述情况发生时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任，乙方向甲方支付相当于保证金金额的违约金、乙方按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期间及免租期间的租金……。在租赁期结束时或提前结束时，倘乙方对该房屋作出任何修建，或安装任何附属物，装置、附加物，即使该等装修、改建或安装已得到甲方的同意，甲方仍可要求乙方在交还该房屋给甲方之前，复原、移去或拆走该等改建、附属物、装置及附加物或其他任何部分，并承担一切的费用及赔偿……。附件三中约定：装修期为3个月，自交付日起计，为2012年9月16日起至2012年12月15日止，装修期内无须缴付租金。免租及装修期内乙方仍需缴付管理费及其他费用；免租期为3个月，为2013年12月1日起至2013年12月31日、2014年12月1日起至2014年12月31日、2015年12月1日起至2015年12月31日，免租期内乙方无须缴付租金，但需承担租赁面积内的管理费及其他费用。附件四中约定：乙方须自交付日起向物业管理公司按月支付每月12,231.52元之管理费……，乙方须于每月第一日或之前缴付当月管理费。乙方已向甲方支付了相当于三个月租金的保证金，即231,197.58元；乙方已向物业公司支付相当于三个月物业管理费的保证金，即36,694.56元。附件六中约定：原上海九晟宫投资管理有限公司(以下简称九晟宫公司)承租位于长宁区中山西路XXX号XXX室、XXX室房屋，并与甲方签署505、506室之《上海市房屋租赁合同》，现由于九晟宫公司及其关联公司(即乙方)业务需要，505室由九晟宫公司继续承租，506室由乙方承租。九晟宫公司依据原租赁合同向甲方缴纳的保证金402，447元，在乙方与甲方签署本合同时，保证金仍作为505、506室新租赁合同项下保证金，即本租赁合同项下的租赁保证金由九晟宫公司代乙方缴纳，甲方无需向乙方或九晟宫公司重新开具保证金收据，如乙方有任何违反本租赁合同之约定，则甲方有权根据本租赁合同约定没收、抵扣该租赁保证金，乙方及九晟宫公司对此不持任何异议。
2012年12月13日，两被告经核准成为涉讼房屋权利人。
2013年1月，两被告(甲方、出租人)、原告宝鑫盈公司上海分公司(乙方、承租人)与搜侯公司(丙方、原出租人)签订《中山广场房屋租赁合同补充协议》，协议约定：乙方与原出租人于2012年12月6日签订《上海市房屋租赁合同》，乙方承租涉讼房屋。原出租人已将涉讼房屋出售给甲方，依据“买卖不破租赁”原则，租赁合同由甲方、乙方继续履行；租赁合同中原出租人搜侯公司变更为新出租人(即两被告)，原出租人完全退出租赁合同，由甲方取代原出租人履行租赁合同项下出租人的一切权利义务。本协议签订前原出租人已收取乙方的租赁保证金231,197.58元，本协议签订后由原出租人直接转至甲方，乙方须将保证金收据返还原出租人，由甲方向乙方重新开具租赁保证金收据。
原告宝鑫盈公司上海分公司租赁涉讼房屋期间，对该房屋进行了装修。
2016年12月15日，九晟宫公司通过银行转账方式向被告刘琼支付涉讼房屋2016年12月16日至2017年1月15日的租金89,024.35元。
2017年1月7日，两被告(甲方、出租方)与案外人上海熠彰投资有限公司(乙方、承租方，以下简称熠彰公司)签订编号为SHYX000122的《上海市房屋租赁合同》，合同约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方，甲方于2017年1月17日前向乙方交付该房屋，免租期为30天，自2017年1月17日起至2017年2月15日止；租期自2017年2月16日起至2020年2月15日止，月租金88,000元。
2017年1月9日，两被告(甲方)与熠彰公司(乙方)签订《协议书》，双方确认：因涉讼房屋不符合乙方使用要求，双方自愿解除并终止编号为SHYX000122的《上海市房屋租赁合同》，双方互不承担违约责任。
2017年1月10日，熠彰公司(甲方)与案外人上海瑞祝建筑工程有限公司(乙方，以下简称瑞祝公司)签订《建筑装饰施工合同》，合同约定：工程名称为新办公室装修，工程地点为涉讼房屋，工程项目计划自2016年(应为2017年)1月16日开工，至2017年(应为2017年)2月20日竣工。2017年3月，双方签订《解除合同协议书》，双方确认：因甲方原因导致合同无法继续履行，双方同意于2017年1月18日解除《建筑装饰施工合同》。
2017年1月11日，瑞祝公司至上海市长宁区虹桥街道安全生产委员会办公室办理涉讼房屋装修工程登记备案手续。
瑞祝公司另出具情况说明，确认该公司于2017年1月13日将施工材料、设备进场施工。
2017年2月5日，两被告向原告宝鑫盈公司上海分公司发出《关于终止租赁合同的通知书》，以该分公司自2017年1月起逾期支付房屋租金及管理费构成违约为由，宣布终止租赁合同并要求该分公司承担违约责任。
此后，两被告并未拆除原告宝鑫盈公司上海分公司对涉讼房屋所作装修，并将涉讼房屋另行出租给案外人使用。
2017年4月20日，涉讼房屋物业管理单位出具《租户退房结算单》，其中记载：涉讼房屋应付费用为2017年1月物业管理费12,231.52元、2016年11月至12月电费126.25元、2017年1月至2月6日电费292.50元，上述应付费用自物业押金中抵扣，应退物业押金为36,694.56元，最终应退费用为24,044.29元。
另查明，上海市长宁区中山西路XXX号XXX室房屋由九晟宫公司承租。在原告租赁涉讼房屋期间，该房屋与506室房屋处于打通状态。
2017年1月10日，九晟宫公司出具《委托书》，确认其不再承租中山广场A座505室，委托陆南南负责办理该房屋装修复原相关事宜。
此后，九晟宫公司与瑞祝公司签订《建筑装饰施工合同》，委托瑞祝公司完成中山西路XXX号A座505室办公室复原工程，2017年1月16日开工，同年2月26日竣工。
审理中，原告宝鑫盈公司上海分公司确认，其已支付涉讼房屋截至2016年12月的物业管理费，截至2016年10月的电费，其于2016年10月至11月期间陆续搬离涉讼房屋；其负责人沈仁才同时担任九晟宫公司的法定代表人。两被告确认：其于2017年1月12日开始对涉讼房屋进行恢复原状工程，并同意本院在本案中就原告宝鑫盈公司上海分公司多支付的租金一并进行处理。
根据两原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海市建设工程监理咨询有限公司对涉讼房屋装修工程残值进行鉴定。2018年3月6日，鉴定单位出具《工程造价鉴定意见书》，结论为：涉讼房屋装修装饰工程总价134,748.21元，折旧额为102,408.64元，扣除折旧后的现有装修残值为32,339.57元。折旧费用按照平均年限法计算，装修的耐用年限为5年，已使用的年限从2013年1月起算至2017年1月止，共计4年。对该《工程造价鉴定意见书》，两原告认为，宝鑫盈公司上海分公司与两被告的租赁合同期限为5年，折旧应当按照5年计算，残值应当从2017年2月计算至2017年12月15日共计10个月，此外，《工程造价鉴定意见书》中遗漏部分装修项目。此后，两原告确认，就其主张的遗漏部分装修项目不申请鉴定，不在本案中主张。两被告对《工程造价鉴定意见书》无异议。
本院认为，原告宝鑫盈公司上海分公司与搜侯公司签订《上海市房屋租赁合同》后，又与两被告签订《中山广场房屋租赁合同补充协议》，上述租赁合同及补充协议系各方当事人真实意思表示，合法有效，两被告据此成为涉讼房屋的出租人，与原告宝鑫盈公司上海分公司之间形成房屋租赁合同关系。
两原告主张两被告在租赁合同约定的租赁期内擅自将涉讼房屋转租他人，构成违约；两被告则抗辩称系原告宝鑫盈公司上海分公司先行通知两被告不再租赁涉讼房屋，故其才将房屋出租给案外人，并未构成违约。就该项争议焦点，本院认为，原告宝鑫盈公司上海分公司与案外人九晟宫公司系关联公司，分别租赁涉讼房屋及505室房屋，且两处房屋处于打通状态，故双方对于上述两处房屋的使用情况应属明知。同时，由于原告宝鑫盈公司上海分公司与两被告签订的租赁合同约定原告宝鑫盈公司上海分公司应承担将涉讼房屋恢复原状的义务，一旦其不再租赁涉讼房屋，必将对九晟宫公司使用505室房屋产生影响，结合双方系关联公司的情况，双方对于涉讼房屋及505室房屋的使用将保持一致。根据本院查明事实：一方面，九晟宫公司于2017年1月10日出具《委托书》，确认其不再承租505室房屋，并委托瑞祝公司完成该房屋的复原工程，开工日期为2017年1月16日。另一方面，原告宝鑫盈公司上海分公司虽然于2016年11月搬离涉讼房屋，却由九晟宫公司代其支付截至2017年1月15日的租金，该时间与505室房屋复原工程的开工时间保持一致。上述事实，结合两被告关于其于2017年1月12日进入涉讼房屋开始实施复原工程的陈述，足以证明两被告关于原告宝鑫盈公司上海分公司先行通知其将不再租赁涉讼房屋的抗辩意见成立，两被告进入涉讼房屋的行为代表其与原告宝鑫盈公司上海分公司就提前解除双方的租赁合同达成一致意见，租赁合同自2017年1月12日解除，原告宝鑫盈公司上海分公司无需再向两被告支付涉讼房屋在租赁合同解除后产生的租金，两被告将涉讼房屋另行出租的行为也不构成违约。综上，两原告要求两被告支付违约金的本诉诉讼请求、两被告要求两原告支付2017年1月16日至2月5日期间租金的反诉诉讼请求均缺乏依据，本院不予支持。
两被告同意在本案中就原告多支付的租金一并进行处理，该意见于法不悖，且避免了当事人的讼累，故本院予以准许。两被告应退还原告宝鑫盈公司上海分公司自2017年1月13日起至2017年1月15日止的租金8,902.44元。
两被告主张原告宝鑫盈公司上海分公司逾期支付租金、物业管理费、电费构成违约；两原告则抗辩称其于2016年11月已搬离涉讼房屋且支付了相应费用，不构成违约。就该项争议焦点，本院认为，关于租金，原告宝鑫盈公司上海分公司已经支付了涉讼房屋截至2017年1月15日的租金，且租赁合同已于2017年1月12日解除，故两被告主张原告宝鑫盈公司上海分公司逾期支付租金缺乏依据。关于物业管理费与电费，虽然原告宝鑫盈公司上海分公司存在逾期未付的情况，然而两被告在原告宝鑫盈公司上海分公司搬离涉讼房屋、明确不再租赁涉讼房屋时未提出异议；在两被告收回涉讼房屋并另行出租时也未以此为由向原告宝鑫盈公司上海分公司进行催讨或提出关于违约责任的主张。此外，在本案审理中，原、被告对原告宝鑫盈公司上海分公司应承担的电费还存在争议，而两被告提供的《租户退房结算单》显示，上述欠费已经自原告宝鑫盈公司上海分公司缴纳的物业管理费保证金中扣除。结合查明事实，若简单认定原告宝鑫盈公司上海分公司违约则过于严苛。综上，两被告要求原告支付违约金及支付装修期与免租期间租金的反诉请求，本院不予支持。
鉴于原告宝鑫盈公司上海分公司并未拖欠租金，两被告提供的证据也证明原告宝鑫盈公司上海分公司不再欠付物业管理费及电费，故两被告应向其退还租赁保证金231,197.58元。两原告的该项本诉请求合法有据，本院予以支持。两被告要求确认不退还租赁保证金的反诉请求，本院不予支持。
两原告主张被告赔偿其装修损失，两被告抗辩称原告宝鑫盈公司上海分公司违约在先，根据租赁合同约定，两被告无需对装修进行补偿。就该项争议，本院认为，虽然租赁合同约定，合同解除后两被告无需对原告宝鑫盈公司上海分公司在涉讼房屋内的装饰装修进行补偿，但事实上，两被告并未拆除原告宝鑫盈公司上海分公司对涉讼房屋进行的装修，并且已经将涉讼房屋另行出租给案外人，因原告宝鑫盈公司上海分公司原有装修获得的利益已归于两被告，故根据公平原则，两被告应根据鉴定结论，向原告宝鑫盈公司上海分公司支付装修补偿款32,339.57元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)天津宝鑫盈贵金属经营有限公司上海分公司与被告(反诉原告)刘琼、陈宗强签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年1月12日解除；
二、被告(反诉原告)刘琼、陈宗强应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)天津宝鑫盈贵金属经营有限公司上海分公司租金保证金231,197.58元；
三、被告(反诉原告)刘琼、陈宗强应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)天津宝鑫盈贵金属经营有限公司上海分公司装修补偿款32,339.57元；
四、被告(反诉原告)刘琼、陈宗强应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)天津宝鑫盈贵金属经营有限公司上海分公司2017年1月13日起至2017年1月15日止的房屋租金8,902.44元。
五、驳回原告(反诉被告)天津宝鑫盈贵金属经营有限公司、天津宝鑫盈贵金属经营有限公司上海分公司的其余本诉诉讼请求；
六、驳回被告(反诉原告)刘琼、陈宗强的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
司法鉴定费9,000元，由被告(反诉原告)刘琼、陈宗强负担。
本诉案件受理费10,736.00元，因适用简易程序，减半收取计5,368.00元，由原告(反诉被告)天津宝鑫盈贵金属经营有限公司、天津宝鑫盈贵金属经营有限公司上海分公司负担3,578.70元，由被告(反诉原告)被告(反诉原告)刘琼、陈宗强负担1,789.30元。
反诉案件受理费6,816.63元，由被告(反诉原告)刘琼、陈宗强负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 董隽
二〇一八年四月二十八日
书记员 汪露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。