上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终10149号
上诉人（原审原告）：潘志军，男，1981年10月20日生，汉族，（户籍地吉林省四平市公主岭县）住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李朝春，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁美华，女，1963年9月14日生，汉族，（户籍地上海市黄浦区）住上海市黄浦区。上诉人潘志军因与被上诉人丁美华房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初23420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人潘志军上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求。事实和理由：原判“罔顾”被上诉人丁美华“预期违约的事实”，仅因上诉人未将履约保证金缴纳至法院即认定上诉人没有履约能力等驳回起诉属“认定基本事实不清”。原判主动适用不安抗辩权，驳回起诉时未分配违约责任且未处理上诉人已付款项等问题，属适用法律错误。被上诉人丁美华辩称，一审判决正确，要求维持原判。上诉人潘志军向一审法院起诉请求判令：丁美华继续履行合同，协助其办理将系争房屋过户至潘志军名下的手续。一审法院认定事实：系争房屋为拆迁安置房。。2015年12月5日，潘志军（买受人、乙方）与丁美华（卖售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2560716），该合同第一条中约定，房地产座落于康桥镇XX路XX弄XX号XX室。第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计173万元。第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2016年2月29日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，甲、乙双方确认，在2016年1月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款（一）第2条约定，若乙方的贷款申请获得银行通过，则甲、乙双方应在银行作出前述审核结果且乙方办理审税手续完毕后五个工作日内共同赴该房地产所属区域的房地产交易中心办理过户手续。如果乙方申请的贷款额度不足其申请额度的，则乙方应在过户当天将不足申请贷款金额部分补足并支付甲方。同时，甲、乙双方共赴该房地产所属区域的房地产交易中心办理过户手续。附件三付款协议约定，甲、乙双方商定甲乙双方签订买卖合同当日，乙方支付给甲方第一期房款52万元（含定金3万元）；第二期房款121万元乙方以银行贷款方式支付给甲方，具体支付时间以银行放款日为准。2015年12月10日，潘志军向丁美华支付了首付款52万元（含定金3万元）。合同签订后，潘志军自行联系了贷款银行办理贷款事宜。因丁美华无法提供伍某的身份证等材料，潘志军的贷款申请未获审批，丁美华也表示不再出售系争房屋。2016年2月27日，潘志军缴纳了购买系争房屋的契税17,300元。2016年4月1日，潘志军提起本案诉讼。原审审理中，潘志军申请证人程某出庭作证，程某称其系潘志军朋友，潘志军的贷款银行是证人介绍的。信贷员要求丁美华提供伍某的身份证、户口簿，因为丁美华及伍某的户口在一本户口簿上，担心房东售房反悔，故要伍某确认系争房屋上无其权益。潘志军的银行贷款办不出来的主要原因系丁美华提供资料不全，且一直未补充。丁美华申请证人白某出庭作证，白某称其系潘志军、丁美华之间买卖的中介业务员，2016年1月6日，潘志军发信息称贷款审批已通过，可以过户了，但晚上又称等等再过户。潘志军、丁美华约定于2016年1月20日之前过户，但届时未收到潘志军的任何信息。2016年1月21日，白某打电话给潘志军，后者称还需要等两三天才能过户，并称因换了工作，公积金要封存，故要等几天放款。2016年2月6日，潘志军称在排队放款。2016年2月19日左右，潘志军要求丁美华提供其前夫和子女的材料或者让他们来签字才能放款，丁美华回复称不可能。潘志军考虑该银行贷款折扣较低，故不肯更换贷款银行。2016年2月25日左右，中介通知双方去交契税，丁美华称拖了太久，损失了利益和时间，不愿意出售房屋了。后潘志军交了契税，交的时候不知道丁美华不愿意出售了。潘志军称，户口簿显示户主仍是伍某，丁美华不肯向银行出具情况说明，系丁美华提交材料不符合规定导致潘志军办不出贷款。潘志军夫妻在上海无房，潘志军换工作未影响贷款，公积金个人贷款复议已通过。潘志军多次打电话、发短信给丁美华，但丁美华手机一直关机。根据本市关于社保须缴满五年的限购政策，潘志军就没有购房资格了。丁美华称，系争房屋为拆迁安置所得，于2010年取得小产证。丁美华已离婚十年了，与前夫无债权债务关系，出售系争房屋与前夫无关。前夫已再婚，前夫的身份证、同意售房声明不可能提供。户口簿曾遗失，后按照原先的地址补办了。户口簿及从档案馆调取的离婚材料都已提供给潘志军的信贷员，材料都齐全了。另鉴于潘志军无法通过贷款方式支付剩余房款，经法院反复释明，要求潘志军以现金方式提供相应的履约担保，但其拒绝提供，又不同意变更诉请解除合同。一审法院认为：涉案《上海市房地产买卖合同》系潘志军、丁美华双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。涉案买卖合同约定，潘志军以银行贷款方式向丁美华支付第二期房款121万元。即潘志军为办理贷款手续的义务人，对此丁美华仅负协助义务，且协助义务范围应在丁美华力所能及范围之内。本案中，丁美华离婚多年，贷款银行要求丁美华提供其前夫的身份证等相关材料，丁美华表示无法提供符合情理，潘志军贷款不能及延迟过户的责任不能归责于丁美华。按照涉案买卖合同的约定以及房产交易惯例，潘志军应在过户前办妥银行贷款手续，以保障丁美华在房屋过户后顺利取得银行发放的贷款，若潘志军贷款未获审批或贷款额度不足的，潘志军也应当在过户时以现金支付或补足。经法院反复释明，虽潘志军一再坚持要求继续履行合同、丁美华协助过户，却又拒绝提供相应的履约担保，故涉案买卖合同不具备继续履行的条件，潘志军的诉请，法院予以驳回。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，于二〇一六年六月二十八日判决：驳回潘志军的诉讼请求。一审案件受理费20,370元，减半收取10,185元，由潘志军负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人潘志军与被上诉人丁美华签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，双方由之形成的房屋买卖合同关系应为合法有效。有效合同约束当事人全面履行。根据查明事实，潘志军按约以银行贷款方式向丁美华支付第二期房款。本案付款义务人为潘志军，丁美华有协助办理（贷款）义务。合同履行期间，上诉人未办妥贷款或以其它方式支付第二期购房款，致使合同陷于履行僵局。就现有证据而言，至少不能证明丁美华作为出卖人存在贷款办理协助义务违约，上诉人所谓丁美华“预期违约”等不能成立。本案合同确未明定买方付款最后期限，但约定了房屋过户时限，应该指出，买卖合同标的物交付与款项给付属典型合同对价利益交换，除非存在标的物、交易的特别情形或相反约定，买卖双方给付应同时履行，这也是房屋买卖惯例的通常形式，本案合同在未履行支付约定房款情况下，在原审法院释明后未予付款或提供履行担保，同时其又请求丁美华履行合同即过户、交房，显然不符合同时履行之法定要求，原审驳回其起诉主张符合法律规定，本院应予维持。本案审理期间，双方买卖纠纷始终未能调解、和解解决，买卖合同项下未结事宜双方可另行处理、告诉。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人潘志军的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20,370元，由上诉人潘志军负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年十月二十八日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……