福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民初字第159号
原告福建省福鼎市一建建筑工程有限公司，住所地福鼎市南大路166号，组织机构代码15750005-4。
法定代表人余振文，董事长。
委托代理人曾锋，福建民哲律师事务所律师。
委托代理人林灏，福建民哲律师事务所律师。
被告福鼎市集辉房地产开发有限公司，住所地福鼎市桐山街道江滨中路2排11幢2号，组织机构代码66507767-8。
法定代表人季庆和，董事长。
委托代理人李传华，男，1962年1月20日出生，汉族，住福建省福鼎市桐城街道宛亭小区*栋*梯***室，系被告办公室主任。
原告福建省福鼎市一建建筑工程有限公司因与被告福鼎市集辉房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月16日公开开庭进行了审理。原告福建省福鼎市一建建筑工程有限公司（以下简称福鼎一建公司）委托代理人曾锋、被告福鼎市集辉房地产开发有限公司（以下简称福鼎集辉公司）法定代表人季庆和以及委托代理人李传华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福鼎一建公司诉称：2008年4月2日，原告与被告就房屋拆迁改造工程和回迁安置相关事宜签订《房屋拆迁回迁安置协议书》，约定原告将位于福鼎市南大路中行后侧的办公楼及宿舍计3869平方米房屋交由被告进行拆迁改造，并由被告按照合同约定的时间和方式向原告交付回迁安置房屋。此后原、被告又于2008年7月4日签订《〈房屋拆迁回迁安置协议书〉补充协议》，2009年9月30日再次签订《房屋回迁安置补充协议书》。通过上述安置协议和两次补充协议的约定，就双方之间因房屋拆迁和回迁安置所形成的权利义务予以进一步明确。依照上述协议约定，被告应向原告就地无偿回迁安置房屋的总建筑面积为3869平方米，其中店面面积231.4平方米、商品住房面积3637.6平方米，约定回迁安置面积和实际回迁安置面积之间的面积差额按双方约定的方式互补计算；被告应在约定的期限内向原告支付房屋回迁安置保证金共计1160.7万元；若被告在原告房屋腾空后24个月内未能履行交房义务，应按回迁安置房屋当时市场价总额的1.5‰标准向原告支付违约金。后因被告迟迟未能依约履行按时交付回迁安置房的义务，原、被告于2012年8月1日签订《〈房屋拆迁回迁安置协议书〉第三次补充协议》。该次补充协议确认了因被告违约给原告造成重大损失的基本事实，并就被告应向原告履行各项赔偿义务的范围、方式、期限等问题进行详细约定。依照该第三次补充协议约定，截止到2012年6月25日被告逾期交房时间已达19个月。双方同时确认被告应回迁原告的房产总价值按人民币4856万元计算，截止至2012年6月25日被告应支付原告的违约金数额为人民币4151.88万元。若被告在本次补充协议订立之后仍未能全面履行约定义务，则应按上述已确定的4151.88万元向原告支付违约金。原、被告在该次协议中还特别约定，被告应向原告支付的保证金逾期违约金50780.63元、保证金借用利息238330元、粮食补差价55470.24元及应承担的从2012年6月26日至被告履行完毕交房义务之日起的违约金，在被告全面履行该次协议应尽义务的情况下原告同意予以免除。但该第三次补充协议签订之后，被告却至今仍未依约履行交房及违约金支付等各项义务。原告认为，原、被告之间就回迁安置事宜签订的协议及各次补充协议事实清楚、法律关系明确。原告已向被告交付拆迁房屋，被告应当履行拆迁人的基本义务、及时向原告交付回迁安置房。现被告严重超期未能交付回迁安置房的行为已极大损害了原告的合法权益，应当依照双方的上述明确约定承担相应交房及支付违约金等责任，并负有协助原告办理回迁安置房房屋产权和土地使用证、完善物权之法定义务。为维护原告合法权益、保障稳定有序的社会交易秩序，今特具状起诉，望贵院依法予以裁决为盼。请求法院：1、判令被告立即支付给原告截止至2012年6月25日的逾期交房违约金计人民币肆仟壹佰伍拾壹万捌仟捌佰元（￥41518800），并按回迁房产总价值4856万元的日万分之三标准向原告继续支付逾期交房违约金（从2012年6月26日起至被告依法履行完毕交房义务之日止，交房时间为商业店面2013年5月22日交房、住宅商品房2013年7月5日交房），截止2014年1月2日止计786万元。2、判令被告立即向原告支付保证金逾期违约金50780.63元、保证金借用利息238330元、粮食补差价5470.24元，该三项小计人民币叁拾肆万肆仟伍佰捌拾点捌柒元（￥344580.87元）。3、判令被告立即协助原告办理集创大厦一层五间店面（编号A101-A105）和集创大厦B幢第8-15八个楼层（编号B801-B805、B901-905、B1001-1005、B1101-B1105、B1201-B1205、B1301-B1305、B1401-C1405、B1501-1505）商品房的房屋产权证及土地使用权证（具体店面和商品房之位置以集创大厦规划设计图纸为准）。
被告福鼎集辉公司答辩称：1、原告当时搬迁安置延期了8个月，造成本公司损失；2、在工程第一期完工后，原告应汇还保证金1160万元的50%，原告至今未退还；3、违约金的计算方式偏高，而且比较含糊；4、双方经福鼎市人民政府主持协商未果。请求法院：对本案依法判决。
原告福鼎一建公司为证明其主张，在起诉时向本院提供以下证据：
1、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》，证明原告诉讼主体资格；
2、《企业法人营业执照》、组织机构代码证、被告法定代表人身份证复印件，证明被告诉讼主体信息；
3、《房屋拆迁回迁安置协议书》，证明：2008年4月2日，原被告就房屋拆迁改造工程和回迁安置相关事宜签订《房屋拆迁回迁安置协议书》，约定原告将位于福鼎市南大路中行后侧的办公楼及宿舍计3869㎡房屋交由被告进行拆迁改造，并由被告按照合同约定的时间和方式向原告交付回迁安置房屋。为保证原告能够按时得到回迁安置，被告应向原告支付回迁安置保证金计1160.7万元，该款应在双方签订协议之日起30日内给付。若被告在原告房屋腾空后24个月内未将回迁房屋交付原告使用，应作为违约处理，被告自违约之日起应按回迁安置房屋当时市场价总额的日1.5‰向原告支付违约金；
4、《﹤房屋拆迁回迁安置协议书﹥补充协议》，证明2008年7月4日，原、被告就拆迁回迁安置事宜签订第一次补充协议，约定被告应向原告支付的回迁安置保证金1160.7万元由被告一次性汇入原告在福鼎市信用联社开设的账户，原告应在收到保证金之日将拆迁房屋交付给被告。被告因逾期支付保证金所产生的违约金，由被告按福鼎市信用联社一年期存款同期利率支付给原告；
5、2008年7月22日《收条》，证明原告依约已在2008年7月20日前向被告履行完毕拆迁房屋交付义务；
6、《房屋回迁安置补充协议书》，证明2009年9月30日，原被告就拆迁回迁安置事宜签订第二次补充协议，确认被告应向原告回迁的店面面积为197.6㎡，一共四间（规格为宽度3.8米、深度13米），位于集创大厦一层；被告应向原告回迁的住宅面积为3680.008㎡，位于集创大厦B幢第8-15层共八个楼层的D1、C、C、E、F各5套），以上合计应回迁面积为3877.608㎡。双方同时约定本次补充协议所确定的应回迁面积和原协议约定的应回迁面积之差额部分，由双方按照原协议（第五条）约定互补计算；
7、《﹤房屋拆迁回迁安置协议书﹥第三次补充协议》，证明1、因被告迟迟未能依约履行按时交付回迁安置房的义务，原被告于2012年8月1日签订《﹤房屋拆迁回迁安置协议书﹥第三次补充协议》。依照该第三次补充协议约定，截止到2012年6月25日被告逾期交房时间已达19个月。双方同时确认被告应回迁给原告的房产总价值按￥4856万元计算，截至2012年6月25日被告应支付给原告的违约金数额为人民币4151.88万元。2、双方约定若被告在本次补充协议订立之后仍未能全面履行约定义务，则应按上述已确定的4151.88万元向原告支付违约金。双方在该次协议中还特别约定，被告应向原告支付的保证金逾期违约金50780.63元、保证金借用利息238330元、粮食补差价55470.24元及应承担的从2012年6月26日至被告履行完毕交房义务之日起的违约金，在被告全面履行该次协议应尽义务的情况下原告同意予以免除。
被告福鼎集辉公司质证认为，1、对原的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》以及本公司方的《企业法人营业执照》、组织机构代码证集成电路卡、法定代表人身份证复印件的真实性、来源以及合法性没有异议；2、对《房屋拆迁回迁安置协议书》、《﹤房屋拆迁回迁安置协议书﹥补充协议》、《房屋回迁安置补充协议书》、《﹤房屋拆迁回迁安置协议书﹥第三次补充协议》、收条的真实性、来源以及合法性没有异议，并且原告依约已在2008年7月20日前向被告履行完毕拆迁房屋交付义务《收条》的真实性、来源以及合法性没有异议。第一次签订协议的时候，招投保，必须签订合同，该协议是属于霸王条款，只是约定了本公司违约的条款，并没有约定对方违约的条款。对方没有将房子拆迁完毕，延误了8个月的时间，造成了本公司的损失，原告要求本公司承担违约责任，对方也需要承担对本公司的违约责任。
庭审中，被告福鼎集辉公司提供2013年1月4日福鼎市人民政府《关于中行片区改造项目逾期回迁予以支持的函》复印件一份，证明原告虽将钥匙交付给本公司，但是按照合同第七条的约定，原告实际上并没有腾空。
原告福鼎一建公司质证认为，对该份函件的真实性没有异议，但对函件中对本案的关联性存在异议，是原告出具给中国银行宁德市分行，不是给本公司的，关于该函件内容的合法性由法庭认定。
本院经审查认为，原告提供的证据，来源合法、内容真实、客观，被告亦对此没有异议，符合证据的形式要件，本院予以采信。被告提供的2013年1月4日福鼎市人民政府《关于中行片区改造项目逾期回迁予以支持的函》系出具给中国银行宁德市分行，不能证明被告的待证主张。
庭审中，原告、被告一致确认：2013年7月5日被告向原告实际交付集创大厦一层5间店面（编号A101、A102、A103、A104、A105）、集创大厦B幢第8-15八个楼层（编号B801-B805B901-B905、B1001-1005、B1101-B1105、B1201-B1205、B1301-1305、B1401-B1405、B1501-B1505）。
经庭审认证，本院对本案事实认定如下：
2008年4月2日，原告与被告就房屋拆迁改造工程和回迁安置相关事宜签订《房屋拆迁回迁安置协议书》。2008年7月4日，原、被告签订《〈房屋拆迁回迁安置协议书〉补充协议》。2008年7月22日被告向原告出具收条，该收条载明“今收到市一建建筑工程有限公司原旧址大门钥匙1把。”2009年9月30日再次签订《房屋回迁安置补充协议书》，其中约定：“一、回迁安置位置、楼层、面积、房号：1、店面：双方确认，回迁店面位于南大路通向溪岗防洪堤的通道、集创大厦一层，规格为宽度3.8米，深度13.0米，共4间，合计面积197.6平方米。2、商品住房：双方确认，商品住房回迁安置在集创大厦B幢第8-15层共八个楼层全部（即B幢上述楼层D1、C、C、E、F各5套），合计3680.008平方米（按甲方提供的初步设计标准层平面图安排和测算，实际回迁面积以房管部门测定的面积为依据）。”2012年8月1日，原、被告签订《〈房屋拆迁回迁安置协议书〉第三次补充协议》，约定“一、回迁房逾期交付违约处置：1、甲、乙双方共同确认，回迁房交付时间应为2010年11月26日，截至2012年6月25日，逾期达19个月。同时还认定，参照甲方房屋销售开盘均价折后价格计算（住宅均价9576元／平方米的0.98折合9385元／平方米，店面58000元／平方米），甲方回迁给乙方房产总价值约为人民币4856万元，依照原协议约定，截至2012年6月25日应支付违约金留起4151.88万元。2、违约补偿金额的确定：甲方同意支付违约金人民币1660.7万元［即除1660.7万元保证金（甲方借用的500万元保证金应及时归还）冲抵外，再支付现金500万元］。乙方表示，在甲方认可合同履行原协议其他各项条款和依约按时全额支付违约金并在其对外销售交房的同时将回迁房交付给乙方的前提下，予以接受。愿意放弃原协议约定计算的金额与协商决定实际补偿金额之间的差额部分，给甲方以照顾。若甲方未能全面履行原协议其他各项条款和依约按时全额支付违约补偿金和其他约定的补偿款并按时交房时，则按本协议第一条第一款执行。3、违约金方式：甲方借用的保证金500万元，务必于本补充协议签订之日起叁个月内归还给乙方，其余部分于本补充协议签订之日起六个月内一次性付清。甲方若违反本约定，则按本协议第一条第一款执行。二、双方应互补下列款项：（1）甲方应支付给乙方房屋拆迁过渡费逾期回迁部分（结算至2012年6月25日，合19个月）：3869平方米×4元／平方米×19个月×2倍=588088元。（2）回迁房面积差额互补后乙方应支付给甲方1449464元，计算办法：①店面应回迁231.4平方米，甲方除原提供回迁面积197.6平方米外，增加5号店面一间51.9平方米，合计249.53平方米，比原协议约定多18.13平方米，每平方58000元计价，合计1051540元。②住宅应回迁3637.6平方米，甲方提供回迁面积3680平方米，比原协议约定多42.4平方米，每平方米9385元计价，合397924元。对算后乙方应补给甲方861376［即上述（2）1449464元-（1）588088元，该款可冲抵甲方应支付给乙方的逾期交房违约金。三、为了保证回迁房顺利交付，甲方务必于本协议签订之日起一个月内办毕回迁房完税手续，缴纳依法应由甲方承担的税费。四、本补充协议第二条第2款回迁房面积差补所谓“提供回迁面积”系根据甲方提供的平面图
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2009.9.30补充协议书附件测算的数字，最终确认的实际回迁面积应以房管部门测定的面积为依据，再行计算互补。五、根据原协议约定，甲方应向乙方支付保证金逾期支付70天违约金50780.63元，保证金借用500万元利息238330元（结至2012年6月25日共17个月又10天）和粮食补差价（按延期两年计算）55470.24元，合计人民币344580.87元。乙方允诺：在甲方认可合同履行原协议其他各项条款和依约按时全额支付违约金并按照交房的前提下予以照顾，同时不再计算2012年6月26日起至交房之日的逾期补偿。倘若甲方未能按照全额支付违约金和其他约定款项并按照交房，则乙方有权依原协议约定予以追索。”
2013年7月5日被告向原告实际交付集创大厦一层5间店面（编号A101、A102、A103、A104、A105）、集创大厦B幢第8-15八个楼层（编号B801-B805B901-B905、B1001-1005、B1101-B1105、B1201-B1205、B1301-1305、B1401-B1405、B1501-B1505）。
本案的争议焦点是：1、原、被告就本案拆迁安置补偿所签订的合同（包括2008年4月2日《房屋拆迁回迁安置协议书》、2008年7月4日《〈房屋拆迁回迁安置协议书〉补充协议》、2009年9月30日《房屋回迁安置补充协议书》、2012年8月1日《〈房屋拆迁回迁安置协议书〉第三次补充协议》）是否有效。2、原告主张被告逾期交房构成违约是否成立，原告请求被告支付给原告逾期交房违约金（截止至2012年6月25日的逾期交房违约金计人民币41518800元、按回迁房产总价值4856万元的日万分之三标准计算从2012年6月26日起至实际交房止逾期交房违约金（商业店面2013年5月22日交房、住宅商品房2013年7月5日交房）继续按此计算支付是否成立。3、原告主张被告向原告支付保证金逾期违约金50780.63元、保证金借用利息238330元、粮食补差价5470.24元，该三项小计人民币344580.87元是否成立。4、原告请求被告立即协助原告办理集创大厦一层五间店面（编号A101-A105）和集创大厦B幢第8-15八个楼层（编号B801-B805、B901-905、B1001-1005、B1101-B1105、B1201-B1205、B1301-B1305、B1401-C1405、B1501-1505）商品房的房屋产权证及土地使用权证（具体店面和商品房之位置以集创大厦规划设计图纸为准）是否有成立。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定“依法成立的合同，受法律保护。”原、被告签订的2008年4月2日《房屋拆迁回迁安置协议书》、2008年7月4日《〈房屋拆迁回迁安置协议书〉补充协议》、2009年9月30日《房屋回迁安置补充协议书》、2012年8月1日《〈房屋拆迁回迁安置协议书〉第三次补充协议》，系双方自愿订立的，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。双方当事人应当按照合同约定履行义务。根据双方的确认，本案讼争的商业店面2013年5月22日交房、住宅商品房2013年7月5日交房。原告提供的2008年7月22日收条可以证明原告已履行合同约定的腾空拆迁房屋的义务，被告辩称原告腾空拆迁房屋延期，依据不足，本院不予采纳。原告主张被告逾期交房、保证金逾期支付构成违约，有上述合同和双方的陈述为证，可以确认。被告辩称原告请求被告支付逾期交房违约金、支付保证金逾期违约金50780.63元、保证金借用利息238330元、粮食补差价5470.24元，有上述合同为据，本院予以支持。原告请求被告协助办理本案讼争商品房的房屋产权证书及土地使用权证，符合《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定，本院予以支持。2008年4月2日《房屋拆迁回迁安置协议书》第二条以及2009年9月30日《房屋回迁安置补充协议书》第二条均约定被告应给原告就地无偿回迁安置房屋总建筑面积为3869平方米（其中：店面面积231.4平方米、商品住宅3637.6平方米），2012年8月1日《〈房屋拆迁回迁安置协议书〉第三次补充协议》第一条第1款约定住宅均价9385元／平方米、店面单价58000元／平方米，合计被告回迁给原告房产总价值约为人民币4856万元。而按照2012年8月1日《〈房屋拆迁回迁安置协议书〉第三次补充协议》第一条第1款以及2008年4月2日《房屋拆迁回迁安置协议书》第十二条的约定，原告请求被告支付的逾期交房违约金（接近于回迁房产总价值）过高，可作相应调整。但约定的违约金是否过分高于或者低于造成的损失，原则上应由主张过高或者过低的当事人承担举证责任；损失数额难以确定的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。而本案被告并未提供上述有关证据。根据2012年8月1日《〈房屋拆迁回迁安置协议书〉第三次补充协议》第一条第2款约定，被告在全面履行合同义务的前提下支付原告违约金1660.7万元，而被告仍延期履行合同义务（商业店面2013年5月22日交付、住宅商品房2013年7月5日交付），故本案逾期交房违约金可按两个阶段计算，2012年8月1日前逾期交房违约金按1660.7万元计，2012年8月2日起至实际交房止逾期交房违约金按原告主张的回迁房产价值的日万分之三计算（其中回迁店面价值按店面面积231.4平方米、单价58000元／平方米计算从2012年8月2日至2013年5月21日止；回迁住宅价值按住宅面积3637.6平方米、均价9385元／平方米计算从2012年8月2日至2013年7月4日止）。原告超过部分的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十二条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、被告福鼎市集辉房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告福建省福鼎市一建建筑工程有限公司支付逾期交房违约金，逾期交房违约金按两个阶段计算，2012年8月1日前逾期交房违约金按1660.7万元计，2012年8月2日起至实际交房止逾期交房违约金按回迁房产价值的日万分之三计算（其中回迁店面价值按店面面积231.4平方米、单价58000元／平方米计算从2012年8月2日至2013年5月21日止；回迁住宅价值按住宅面积3637.6平方米、均价9385元／平方米计算从2012年8月2日至2013年7月4日止）。
二、被告福鼎市集辉房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告福建省福鼎市一建建筑工程有限公司支付保证金逾期违约金50780.63元、保证金借用利息238330元、粮食补差价5470.24元，合计人民币344580.87元。
三、被告福鼎市集辉房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内协助原告福建省福鼎市一建建筑工程有限公司办理集创大厦一层五间店面（编号A101-A105）和集创大厦B幢第8-15八个楼层（编号B801-B805、B901-905、B1001-1005、B1101-B1105、B1201-B1205、B1301-B1305、B1401-C1405、B1501-1505）商品房的房屋权属证书及土地使用权证（具体店面和商品房之位置以集创大厦规划设计图纸为准）。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费290417元，由被告福鼎市集辉房地产开发有限公司负担146800元，由原告福建省福鼎市一建建筑工程有限公司143617元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉人于福建省高级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取福建省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到福建省高级人民法院，逾期不交自动撤回上诉处理）。
审 判 长 沈鸣鸣
审 判 员 林 斌
代理审判员 陈富强
二〇一四年七月七日
书 记 员 彭杨清
附本案引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。