安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镜民二初字第00798号
原告：徽商银行芜湖延安路支行，住所地安徽省芜湖市。
负责人：孙翊，行长。
委托代理人：朱晓霞，安徽仝人律师事务所律师。
委托代理人：余琪，安徽仝人律师事务所律师。
被告：丁峰兵，男，1967年7月6日出生。
被告：魏建玉，女，1965年4月22日出生。
被告：芜湖市马塘房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：陈子武。
原告徽商银行芜湖延安路支行（以下简称“徽行芜湖延安路支行”）诉被告丁峰兵、魏建玉、芜湖市马塘房地产开发有限公司（以下简称“马塘房地产公司”）借款合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理，依法组成合议庭，于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告徽行芜湖延安路支行委托代理人朱晓霞，被告丁峰兵、魏建玉、马塘房地产公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徽行芜湖延安路支行诉称：2010年4月28日，原告与丁峰兵、魏建玉签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，合同约定：借款金额25万元，借款期限240个月。丁峰兵、魏建玉以所购住房坐落于芜湖开发区大桥新城房屋为合同项下债务提供抵押担保并办理了抵押权预告登记。同日，原告与被告马塘房地产公司签订《个人借款最高额保证合同》，约定马塘房地产公司为丁峰兵的债务提供最高额保证。合同签订后，原告向丁峰兵、魏建玉发放了贷款25万元，但丁峰兵、魏建玉自2013年12月起未按约归还借款本息。原告为维护自身合法权益，诉请判令：1、被告丁峰兵、魏建玉归还借款本金220174.86元、利息5944.54元及自2014年5月15日起至实际给付之日止的罚息（以本金为基准，按月利率5.73125‰计算）和复利（以利息和罚息为基准，按月利率5.73125‰计算）并承担原告实现债权费用14000元；2、被告芜湖马塘房地产有限公司对被告丁峰兵、魏建玉的前述债务向原告承担连带清偿责任；3、原告有权以被告丁峰兵、魏建玉提供的抵押物折价、拍卖、变卖的价款优先受偿上述债权。
原告徽行芜湖延安路支行为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、2010年4月28日原告与丁峰兵、魏建玉签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，证明原告与丁峰兵、魏建玉约定了原告发放的贷款金额、借款期限、借款利率、还款方式、抵押物、抵押担保范围以及逾期还款的违约责任等权利义务；
2、2010年4月28日原告与马塘房地产公司签订的《个人借款最高额保证合同》，证明原告与马塘房地产公司约定了保证担保的最高额主债权、主债权确定期间、保证方式、保证范围、保证期间、保证责任的承担等权利义务；
3、《芜湖市房地产预告登记证明》，证明芜湖市房地产管理部门对丁峰兵、魏建玉提供的抵押物于2010年4月28日办理了抵押权预告登记；
4、2010年4月28日徽商银行个人借款凭证，证明原告于2010年4月28日向丁峰兵、魏建玉发放了贷款250000元；
5、本息欠款记录，证明丁峰兵、魏建玉自2013年12月起未按约归还借款本息，截止2014年5月15日，尚欠原告借款本金220174.86元、利息5944.54元。
被告丁峰兵、魏建玉、马塘房地产公司未书面答辩，亦未向本院提交证据。
本院对原告徽行芜湖延安路支行提交的证据认证如下：徽行芜湖延安路支行提交的证据具有真实性、合法性和关联性，可以达到其证明目的，本院予以认可。
经审理查明：2010年4月28日，徽行芜湖延安路支行与丁锋兵、魏建玉签订了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，合同约定：借款金额25万元整，借款期限为240个月，自2010年4月28日至2030年4月28日，实际借款期限以借款凭证上所记载的贷款实际发放日、贷款到期日为准，本合同项下的借款利率为月利率3.465‰，即在中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上下浮30%，贷款发放后，遇中国人民银行调整贷款基准利率的，按贷款发放日贷款基准利率及上述浮动比例确定贷款利率，调整日自次年1月1日起调整；合同项下贷款逾期的，贷款人有权自逾期之日起按借款利率上浮50%计收罚息，未支付利息按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率基础上上浮50%，等额本息还款，还款日为每月15日；丁锋兵、魏建玉同意以本合同项下借款所购坐落于芜湖开发区大桥新城房屋作为本合同项下债务的抵押担保；抵押担保范围为25万元债权本金及利息（包括复利和罚息）、原告实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费等）；丁锋兵、魏建玉未按约定偿还借款本息或支付其他应付款项的，构成违约，徽行芜湖延安路支行有权宣布借款立即到期，要求丁锋兵、魏建玉立即清偿借款本息及相关费用，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。同日，徽行芜湖延安路支行与马塘房地产公司签订《个人借款最高额保证合同》，约定：为确保债务人丁锋兵与徽行芜湖延安路支行自2010年4月28日至2030年4月28日期间签订的借款合同的履行，马塘房地产公司自愿为丁锋兵的债务提供最高额保证担保；最高额保证范围为债权本金及利息（包括罚息和复利）、违约金、原告实现债权及担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费等）；最高额保证的最高限额为25万元整；保证方式为连带责任保证；无论主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等），不论其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由丁锋兵自己提供，徽行芜湖延安路支行是否向其他担保人提出权利主张，马塘房地产公司在本合同项下的保证责任均不因此减免。2010年4月28日，徽行芜湖延安路支行与丁锋兵、魏建玉向房地产管理部门办理了抵押权预告登记。同日，徽行芜湖延安路支行向丁锋兵发放了借款250000元，但丁锋兵、魏建玉自2013年12月起未按约归还借款本息。截止2014年5月15日，尚欠原告借款本金220174.86元、利息5944.54元。
另查明：徽行芜湖延安路支行为实现债权支付律师代理费14000元。
本院认为：徽行芜湖延安路支行与丁峰兵、魏建玉签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》系双方真实意思表示，内容合法、有效，本院予以确认。徽行芜湖延安路支行依约履行了发放贷款的义务，丁峰兵、魏建玉未按合同约定还款，构成违约，依法应当承担偿还借款本息及逾期还款的违约责任，故本院对徽行芜湖延安路支行要求丁峰兵、魏建玉偿还贷款本息的诉讼请求依法予以支持；徽行芜湖延安路支行诉请的实现债权费用有合同依据，但标准偏高，本院结合安徽省律师收费标准、本市生活水平、本案案情酌定为5000元。丁峰兵、魏建玉以位于芜湖开发区大桥新城房屋为借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，徽行芜湖延安路支行对该抵押物享有抵押权，可以就该抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。马塘房地产公司自愿为借款提供最高额保证担保，在借款人违约的情况下，应对借款人债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告丁峰兵、魏建玉于判决生效后十日内一次性偿还原告徽商银行芜湖延安路支行借款本金220174.86元、利息5944.54元及自2014年5月16日起至判决确定的给付之日止的罚息（以欠付本金为基数，按罚息利率计算）和复利（以欠付利息为基数，按罚息利率计算）；
二、被告丁峰兵、魏建玉于判决生效后十日内一次性支付原告徽商银行芜湖延安路支行为实现债权支付的律师代理费5000元；
三、原告徽商银行芜湖延安路支行对抵押物【位于芜湖开发区大桥新城房屋】享有抵押权，可以就该房产折价或者拍卖、变卖所得价款在上述第一、二项债权范围内优先受偿；
四、被告芜湖市马塘房地产开发有限公司对被告丁峰兵、魏建玉上述第一、二项债务在最高限额250000范围内承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向债务人追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理5182元，公告费560元，由被告丁峰兵、魏建玉、芜湖市马塘房地产开发有限公司共同负担（因原告已预交，被告在给付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 王 敏
人民陪审员 宛世敏
人民陪审员 方公伟
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 李 霞
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。