安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终2747号上诉人（原审被告）：谢荫超。被上诉人（原审原告）：合肥友帮物业管理有限公司。法定代表人：王道惠，总经理。委托代理人：刘晓惠，安徽百协律师事务所律师。上诉人谢荫超因与被上诉人合肥友帮物业管理有限公司（以下简称友帮物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015瑶民二初字第03191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：合肥市璟泰·赢家广场小区为合肥璟泰居房地产开发有限公司开发，其于2008年12月1日与友帮物业公司签订该小区物业管理委托合同，约定委托友帮物业公司对该小区进行物业管理，管理期限至业主委员会成立并签订新的《物业管理委托合同》时止。委托管理事项为房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、养护和维修，其范围是电梯、楼盖、屋顶、承重结构等，委托管理事项还包括公共环境、卫生管理、治安管理及车辆停放管理等。物业管理费收费标准为根据政府相关部门核定的标准（详见收费许可证）收取，暂按每平方米1.10元每月收取。合同签订后，友帮物业公司对该小区进行物业管理。谢荫超系璟泰时代.赢家广场小区7号楼702室业主，建筑面积为143.63平方米。之后双方签署业主手册一份约定，本小区是小高层房屋按每平方米建筑面积每月1元向业主或物业使用人预收，业主应按时缴纳物业服务费，逾期缴纳，每逾期一天，加收应付金额的千分之三作为滞纳金。2012年11月24日，合肥璟泰居房地产开发有限公司与原告签订该补充协议一份约定，自2013年1月1日起执行一费制，并提供物业服务乙级标准，原收费标准1元每月每平方调整为1.2元每月每平方。谢荫超自2012年1月开始欠物业管理费，虽经多次催要无果，友帮物业公司为维护自己的合法权益，故诉至原审法院，请求：1、依法判令谢荫超支付拖欠其物业管理费7928元，滞纳金4072元（以后继续计算至全部付清时止）；2、本案的诉讼费全部由谢荫超承担。原审法院认为：友帮物业公司与小区建设单位就该小区物业管理签订前期物业管理委托合同符合相关法律法规规定，谢荫超购买该小区房屋成为该小区业主，应受上述物业管理合同的约束。友帮物业公司提供相关物业服务，谢荫超依法应缴纳自2012年1月至2015年10月期间的物业费，2013年1月1日之前按照1元／月／平方米计算，之后实行一费制，按照1.2元／月／平方米计算，谢荫超的房屋面积为143.63平方米，故物业费合计应为7583.7元（143.63112月＋143.631.234月）。审理中，谢荫超虽辩称其在2013年曾预交5000元物业管理费，因其并未提供相关缴费凭证予以证明，友帮物业公司不予认可，故原审法院对此不予认定。同时审理中谢荫超虽辩称友帮物业公司未尽到相应物业管理责任和义务，缺少安全保障措施，其有很多问题物业没有解决，所以不同意交纳物业管理费。因其所提供的证据不足以上述事实的存在，且即使友帮物业公司在物业管理服务活动中确实存在一些管理未到位的地方，但如未根本性的违反物业管理合同约定，谢荫超因此拒付物业管理费亦不当，故谢荫超仍应向友帮物业公司支付拖欠的物业管理服务费。关于友帮物业公司主张的滞纳金，原审法院认为，双方在合同中未明确约定每期物业费缴纳的具体时间，友帮物业公司亦未明确滞纳金的具体计算方式，故原审法院对于友帮物业公司主张的滞纳金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：一、被告谢荫超于本判决生效之日起十五日内向原告合肥友帮物业管理有限公司支付2012年1月至2015年10月的物业服务费7583.7元；二、驳回原告合肥友帮物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由谢荫超负担。谢荫超上诉称：一、物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点既符合相关法律规定，也为一审判决所认可，但是一审判决没有全面认定物业服务瑕疵的内容。具体表现在：一审判决只认定了友帮物业公司服务瑕疵，但没有要求物业公司服务费减免。友帮物业公司存在诸多明显违反《物业管理委托合同》以及《业主手册》中规定义务的行为，物业服务存在严重瑕疵，主要有：1.小区环境差，垃圾随意堆放，进门口的垃圾有数月。（附照片1）公共楼道垃圾，夏天数日未清扫，蝇虫飞舞。（附照片2）楼道里电线私拉乱接，犹如蜘蛛网，不但造成不美观，导致业主房屋贬值，一旦电起火，后果不堪设想七号楼电梯顶灯片缺失数年没有补上住宅小区行道灯上做上了商业广告。（附照片3）（附照片4）既不美观，也造成了视觉污染。（附照片5）以上种种均违反了《物业管理合同》第五章第十四条第四项公共环境应清洁、有序等规定。2.小区中央有个景观水池，前几年还有喷泉，现在连水都没有，雨后景观水池就成了臭水沟，既影响了小区的美观，又对居民的身心健康造成一定影响。水池边缘大理石脱落长期不补，踏步石板随意丢落（附照片6）根据《物业管理合同》第二章第六条规定，物业应对建筑小区进行定期管理和养护。3.灭火器过期，消防栓中长期没有水。2016年2月29日，2号楼楼道杂物着火，消防栓中没有水，导致自来水管道烧烂，电梯损坏，墙壁熏黑。（附照片7）这违反了《物业管理合同》第二章第四条，消防设施设备的管理、养护和维修等规定。4.安保措施不到位，保安室的门都丢过，（附照片8）大门口门岗形同虚设，7号楼单元门长期是敞开的。2015年4月26日16时许，社会闲散人员数人破坏我家进户门凹陷变形，当时大人不在家，孩子吓得不敢开门，我家小孩当时不到3岁，当天晚上就发烧、惊悸、做噩梦。后经医疗和心理辅导有所好转但一直有阴影，以前是很活泼的小孩，现在只要外面动静大点就吓得往房里跑。（方庙派出所有出警）（附照片9）我家车停在小区门面房门口，物业纵容住户在大门口放炮竹，炮竹屑打碎我汽车后风挡玻璃。（有维修收据且当时有报警）。以上违反了《物业管理合同》第二章第七条治安管理规定。5、2014年9月20日，我按指定位置停好车，第二天发现后保险杠被撞碎了，马上通知保安，保安通知物业公司。物业公司给出的答复是监控是死角，保安也没有看见。此役造成我车辆损失950元。此前我一直按物业公司要求交费停车，交了钱却没有享受到应有的权利。但物业公司却没有看管好业主财产。请问物业公司的全天执勤、巡视在哪里物业公司看管好业主的财产的义务又在哪里（附照片10）这严重违反了《物业管理合同》第五章第十四条第七项保安全天执勤、巡视等规定。二、友帮物业公司从未对业主和物业使用人进行满意度调查，明显违反《物业管理合同》第五章第十四条第九项业主和物业使用人对乙方的满意率达到：95%以上。三、上诉人在2013年已支付友帮物业公司人民币五千元，其代理人在一审法庭上也知晓，辩称此五千元记在我的2号楼1106室账上，但在另一起诉讼中并未扣除该五千元。由此可见，友邦物业业务混乱且有失诚信，有违《中华人民共和国合同法》第六十条严格履行与诚实信用。四、一审审判程序存在瑕疵。一审判决审查证据不全面。《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”在一审开庭时，上诉人曾将上诉状所附电子照片提供给一审法院审查，但是法院并未调查核实此情节，也未在判决中体现这一情节，导致仅认定友邦物业公司服务瑕疵不全面。五、一审判决未能考虑案件的社会影响，对物业服务有瑕疵应当减少收费没有支持。“没有义务就没有权利。”《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”不履行义务而堂而皇之享受权利的现象，为法理不容，与法律相悖，致民众激愤。纵观今日普遍存在的物业公司推卸服务义务、提供劣质服务之乱状，物业公司的守法意识淡薄、职业道德低下固然是根本原因，然而司法机关的纵容与偏袒亦难辞其咎，使得不履行服务义务十分之九的物业公司竟可欣欣然忝受百分之百的物业服务费，本案便是实例。对于物业公司的服务存在严重瑕疵的，人民法院应当判决大幅度减免物业费，方能刹住物业服务界的不正之风。友邦物业公司收钱后竟然不认账，其行为实在令人发指，就该公司的品德，其服务能做好综上所述，上诉人认为，一审判决在审查证据、认定事实、审判程序上均存在错误，二审法院应当支持上诉人的请求，依法改判或发回重审。上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或依法改判，判决合肥友邦物业管理有限公司减收上诉人的物业服务费，减收幅度为50%。友帮物业公司辩称：上诉人欠缴4年物业费，拖欠物业费时间过长，如果业主都像上诉人一样，物业公司将无法开展工作。上诉人称的物业瑕疵没有任何证据证明，上诉人称交了5000元，应当向法庭提交相关证据，但是上诉人并没有提交相关证据。上诉人的上诉请求不能成立。二审期间，上诉人谢荫超提供十张照片，证明被上诉人物业服务存在瑕疵。被上诉人友帮物业公司质证认为上诉人所提供的照片与本案没有任何关系，证据的三性均有异议，照片看不出来是哪个地方的，也看不出来时间，所以与本案无关。因上诉人谢荫超提供的十张照片上无时间和地点，且在一审中并未提供，本院对该组证据不予确认。二审查明的事实与原审一致。本院认为：依据前期物业管理委托合同，根据法律规定，友帮物业公司与业主谢荫超双方间形成物业服务关系，友帮物业公司提供了物业服务，谢荫超理应按期交纳物业费。谢荫超提供照片没有时间和地点，即使是友帮物业公司服务的谢荫超所在小区，但也不能反映友帮物业公司对该小区卫生环境、安保等问题是否处于此常态。业主没有按期交纳物业费，客观上也影响物业公司对小区物业提供正常维修、养护、管理等相关服务，业主应当及时交纳物业服务费。对于满意度调查非法律规定交纳物业服务费的前提条件。至于律师函中减收5000元问题，因谢荫超没有及时交纳物业费，友帮物业公司在诉请中不再给予减收，另谢荫超也未提供对此5000元已交费的相关依据，故要求扣减5000元没有事实依据。因此，谢荫超上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谢荫超负担。本判决为终审判决。审判长  钱爱民审判员  陈 烜审判员  程亚娟二〇一六年八月十九日书记员  汪 磊附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。