广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第48号
原告：郭汝婵，女，汉族，住佛山市禅城区，公民身份号码：×××0044。
被告：佛山托斯卡纳房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区桂城街道平洲怡海路海逸城市花园逸彩居（2号楼）108号商铺，工商注册号：440600000018142。
法定代表人：谢海榆，董事长。
委托代理人：吴文君，女，汉族，××年××月××日出生，住广州市越秀区。
委托代理人：余世冰，男，汉族，××年××月××日出生，住广州市海珠区。
原告郭汝婵诉被告佛山托斯卡纳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，被告在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院经审查予以驳回，并经佛山市中级人民法院予以维持。本案依法由审判员招伟妍独任审判，于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告郭汝婵、被告的委托代理人吴文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月9日，原、被告签订合同编号为20111209498420的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定由原告购买被告建设的“利海尖东半岛花园”XX幢XXX房，建筑面积为81.76平方米，套内建筑面积67.23平方米，公摊面积14.53平方米，总金额766563元。合同签订后，原告已按约定向被告付清房款766563元。根据合同第九条的约定，被告应于2013年6月30日前向原告交付经验收合格、已办理竣工验收备案，并符合合同约定的商品房。若被告逾期交楼超过90天的，应按已付房价款万分之2每日的标准，从约定的最后交付期限的第二天起至交付符合约定标准的房屋之日止，向原告支付违约金。根据合同第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的原因不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按原告已付房价款的0.1%支付违约金。《商品房买卖合同补充协议》第十五条是被告为了重复使用而预先拟定的，并未就该条款与原告协商，也没有采取合理的方式提请原告注意免除或限制其责任的条款，更没有向房产交易所进行备案登记，该条款属于减轻被告责任的格式条款，该条款无效。2014年1月7日，被告书面确认房屋仍不符合约定交付标准，与商品房使用直接相关的燃气管道设施仍不具备报装条件，电梯也未投入运行，未设独立水电表等。至今，被告仍未提供房屋的验收合格证及已办理竣工验收备案的相关资料，被告应按《商品房买卖合同》第八、九、十五条的约定向原告承担逾期交楼及逾期办理产权登记的违约责任。请求判令：1.确认原、被告于2011年12月9日签订的《商品房买卖合同补充协议》第十五条的约定无效；2.被告向原告支付从2013年7月1日起至商品房经验收合格且已办理竣工验收备案之日止的逾期交楼违约金（按已付购房款万分之二每日的标准暂计至2014年8月24日逾期交楼违约金为64391.29元）；3.被告向原告支付从2013年8月1日起至实际支付日止的逾期交楼违约金利息（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准暂计至2014年12月23日利息为3417.87元）；4.被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金766.56元；5.本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，请求驳回原告第1、2、3、5项诉讼请求。理由如下：1、补充协议是双方真实的意思表示，与商品房买卖合同具有同等的法律效力，双方应严格遵守。原告作为完全民事行为能力人，已对补充协议的内容进行签字确认，并且商品房买卖属于大宗交易，整个签订过程是十分小心、谨慎，被告配有专业人员进行解说。被告认为，补充协议是合法有效的，原告第1项诉讼请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。2、原告已经于2014年1月7日接收案涉房屋，根据《商品房买卖合同》第九条第2款的约定，本案逾期交房违约金计算的截止日期应计算至实际交付之日起止即2014年1月7日。3、原告第2、3项诉讼请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》无约定逾期交房违约金利息的条款。对该项请求无任何合同依据。我国法律无规定有违约金利息的说法，因此，该请求无任何法律依据。退一步说，本案的逾期交房违约金属于未确定状态，需要法院判决后才能确定，因此，该项请求明显不合理。对原告第4项诉讼请求无异议。
庭审中，原告举证如下：
1.郭汝婵身份证复印件1份，用以证明原告的诉讼主体资格。
2.企业信用信息打印件、组织机构代码证、企业法人营业执照（副本）、企业机读档案登记资料复印件各1份，用以证明被告的诉讼主体资格。
3.广东省商品房买卖合同原件1份。
4.《商品房买卖合同》补充协议原件1份。
5.广东省地方税收通用发票（电子）发票联原件2份。
证据3-5，用以证明2011年12月9日，原、被告双方签订合同编号为20111209498420的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定由原告购买被告建设的“利海尖东半岛花园”XX幢XXX房。合同签订后，原告已按约定向被告付清房款人民币766563元。被告应于2013年6月30日前向原告交付经验收合格、已办理竣工验收备案，并符合合同约定的商品房。若被告逾期交楼超过90天的，应按已付房价款万分之二每日的标准，从约定的最后交付期限的第二天起至交付符合约定标准的房屋之日止，向原告支付违约金。被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的原因不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按原告已付房价款的0.1%支付违约金。
6.收楼通知书原件1份。
7.EMS全球邮政特快专递邮件详情单（编号：1084383878200）、交寄邮件收据、普通邮件改退批条原件各1份。
8.拒绝收楼通知书复印件1份。
9.通讯地址变更通知书（编号20130729）复印件1份。
10.房屋验收表原件10份。
11.照片彩色打印件8张。
证据6-11，用以证明2013年6月27日被告在房屋不具备约定交付条件及标准的情况下，通知原告于2013年7月16日至2013年7月31日期间办理收楼手续。原告于2013年7月28日前往验收，发现被告建造的“利海尖东半岛花园”XX幢XXX房存在漏水、渗水、墙壁开裂、木地板隆起、地漏堵塞、水管漏水等严重质量问题。原告于2013年7月30日向被告发出拒绝收楼通知书及通讯地址变更通知书、房屋验收表。2013年8月15日原告前往检查发现房屋存在严重渗漏水的质量问题，照片及房屋验收表能印证房间地板积水、墙壁渗水的严重质量问题。
12.EMS全球邮政特快专递邮件详情单（编号：1058558437400）、交寄邮件收据、普通邮件改退批条复印件各1份。
13.催促交楼通知书（编号20130823）复印件1份。
证据12、13，用以证明原告于2013年8月24日向被告发出催促交楼通知书后。
14.收楼确认书原件1份，用以证明2014年1月7日被告书面确认房屋仍不符合约定交付标准，与商品房使用直接相关的燃气管道设施不具备报装条件、电梯也未投入运行、未设独立水电表、房屋渗漏水的情况未经验收等。被告应按合同第八、九条的约定承担逾期交楼违约责任至房屋经验收合格、已办理竣工验收备案，并符合合同约定之日。
15.照片彩色打印件35张。
16.情况反映原件1份。
17.公告栏贴心管家公告打印件1份。
18.报修受理单原件1份。
证据15-18，用以证明2014年5月8日房屋仍出现渗水的质量问题。2014年5月11日被告派工作人员前往房屋刷墙漆掩盖墙壁渗水痕迹，工作人员黄关平现场察看并确认房屋墙壁仍存在渗水、开裂的质量问题。2014年5月15日发现小阳台天花出现漏水的质量问题，阳台灯罩蓄满漏水。2014年8月16、17日被告再次派工作人员对房屋墙壁开裂、天花开裂等质量问题进行整改。
19.关于电梯开通的通知?复印件1份，用以证明至2014年8月24日与商品房使用直接相关的电梯才投入运行。
经质证，被告对原告出示的证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议，但对其关联性不予确认，认为《商品房买卖合同》第九条约定计算至实际交付之日止，原告不得擅自改变该合同中约定的条款。对证据4、5无异议。对证据6的真实性无异议，但对其关联性不予确认，原告没有直接证据证明案涉房屋存在质量问题。对证据7-9有异议，认为被告并没有收到这些邮件。对证据10有异议，这些验收表是原告自行提供的，并没有被告的签字盖章。对证据11有异议，认为无法确认这些照片是否在案涉房屋内拍摄的，有无经过处理不得而知。对证据12、13有异议，认为被告没有收到这些邮件。对证据14的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为原告在收楼确认书中的签字即代表原告愿意接收案涉房屋，原告作为完全民事行为能力人应该对其签字的内容负有相关的责任。退一步说，根据补充协议第十七条的规定，原告所反映的商品房燃气管道等设备、装修装饰不属于主体结构问题，原告不应据此作为拒不收楼的原因。对证据15有异议，认为无法确认这些照片是否在案涉房屋内拍摄的，有无经过处理不得而知；退一步说，从原告提交照片上显示的时间来看，原告已经收楼。根据补充协议第十七条的约定，被告实际将涉案房屋交付给原告，房屋的毁损、灭失等风险由原告承担。对证据16有异议，认为该证据是原告自行提供的，并没有被告方人员签字、盖章确认。对证据17、18有异议，认为与本案无关。对证据19有异议，认为该证据是打印件，并不是被告出具的，且与本案无关。
庭审中，被告举证如下：
1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表原件1份。
经质证，原告对被告出示的证据1无异议。
经审查，原告出示的证据1-6、14及被告出示的证据1因对方对其真实性无异议，本院予以确认。原告出示的证据7-9、12、13，原告向合同载明被告地址（亦是被告登记经营地址）寄送信函，被告没有在该地址办公但未通知原告变更，原告行为并无不当，该组证据证据效力本院予以确认。证据10、16-19没有被告方的有效确认，证据11、15未经被告认可，反映的时间、地点不明确，其证据效力本院不予确认。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2011年12月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订编号为20111209498420《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买位于广东省佛山市南海区桂城街道半岛路9号利海尖东半岛花园XX栋XXX房，总金额766563元；原告未按合同时间付款的，逾期在90日之日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后……原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之2的违约金；（第八条）被告在2013年6月30日前，将具备下列第1、4（1、该商品房经验收合格，4、该商品房已办理竣工验收备案）种条件的商品房交付原告使用；被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2的违约金；双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明快件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，原告有权要求被告按下述第2种方式处理（2、原告同意至本合同约定标的房屋交付期限届满之日起，给予被告60个工作日的时间按约定标准进行维修，此段时间内，不视为被告逾期交房）；并对逾期付款违约责任等进行了约定。《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第十五条约定“乙方单方行使解除权的，应于解除权发生后六十日内行使。甲方逾期交付房屋的，如乙方不解除合同，逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价的1%。”
原告已支付房款766563元。
2013年6月27日，被告向原告发送收楼通知书。
2013年7月30日，原告向被告登记经营地址寄发拒绝收楼通知书、通讯地址变更通知书。后，邮件被退回。
2014年1月7日，原告与物业服务公司签署《收楼确认书》，原告在其下列明主人房墙壁渗漏未经验收、开发商未提供房屋验收证明等5项问题。
涉讼楼宇于2014年8月13日经竣工验收备案。
2014年12月24日，原告提起诉讼。
本院认为：就商品房买卖合同解除权行使期限为一年，该期间为除斥期间，并不可由当事人自行约定延长、缩短，补充协议第十五条约定原告应由解除权发生后六十日内行使的条款不符合法律规定，不具有约束力。商品房买卖合同中对原告逾期付款、被告逾期交楼，均约定以未付款／已付款按日万分之二计付违约金，该约定本是双务而对等的。但补充协议第十五条另行约定逾期交楼违约金上限，而未对逾期付款违约金作出相应的限制，实质限制被告责任、加重原告责任；补充协议由被告拟定，向不特定的购房人重复提供使用，无任何选择／修改内容，为格式条款，原告请求确认该条款无效的主张合法有据，本院予以支持。
被告未能按约定期限交付房屋，原告请求按商品房买卖合同约定按日万分之二计付违约金的主张本院予以支持。商品房未符合约定交付条件，被告其前发出收楼通知、交付房屋行为并不恰当，逾期交付责任不因此得以免除，原告请求计至竣工验收备案之日的主张本院予以支持，被告辩称计至实际交付之日的主张本院不予支持。综上，被告应以原告已付款766563元为本金从约定交付期限届满次日（2013年7月1日）起至竣工验收备案之日（2014年8月13日）止（共409日）按日万分之二标准计付违约金62704.85元予原告，原告请求超出部分本院不予支持。
被告逾期交房，应依约承担违约责任，但原告其前并未主张该方面权利亦未经诉讼处理确定具体金额，原告请求对违约金计付利息的主张于法无据，本院不予支持。原告请求被告支付逾期办证违约金766.56元，被告同意该诉请，本院予以准许。为此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：
一、确认原告郭汝婵与被告佛山托斯卡纳房地产开发有限公司于2011年12月9日签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第十五条（“乙方单方行使解除权的，应于解除权发生后六十日内行使。甲方逾期交付房屋的，如乙方不解除合同，逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价的1%。”）无效。
二、被告佛山托斯卡纳房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金62704.85元予原告郭汝婵。
三、被告佛山托斯卡纳房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金766.56元予原告郭汝婵。
四、驳回原告郭汝婵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取757.2元（原告已预交），由原告负担63.81元，由被告负担693.39元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一五年六月十二日
书记员 刘冬花