广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第727号
上诉人（原审原告）：贺奎星，男，汉族，1981年6月27日出生。
委托代理人：陈韦安，广东华篆律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：余志坤，男，汉族，1970年7月25日出生。
法定代理人：郭玉英，女，汉族，1974年9月15日出生，系余志坤的妻子。
委托代理人：钟春华，广东穗通律师事务所律师。
原审第三人：ＸＸ，男，汉族，1980年10月13日出生。
原审第三人：杨远昌，男，汉族，1977年4月10日出生。
上诉人贺奎星、余志坤因房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：（一）在杨远昌的介绍下，2013年2月4日，余志坤和ＸＸ签订了一份《深圳市二手房预约买卖合同》，合同相关内容约定如下：1、余志坤将其所有的位于深圳市宝安区xxxx园2栋1单元14C的房屋（房产证号：深房地字××号）转让给ＸＸ，转让成交价为1746000元；2、约定定金总额为5万元，本合同签订时买方向卖方支付定金1万元，本合同签订2日内买方向卖方支付定金余额4万元；3、买方须于2013年3月25日之前支付除定金之外的首期款（成交价减去银行承诺贷款的差额（含定金））至买卖双方约定的银行监管帐户，卖方须依买方和第三方的通知前往约定的银行办理资金监管手续。买方须于办理资金监管手续当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；4、ＸＸ和余志坤在备注条款中约定“买方承诺卖方在2013年4月份收到交易全部楼款”；5、在银行出具贷款承诺函之日（若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房产证原件并注销抵押登记之日）起5日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；6、涉案房产没有设定抵押，卖方对房地产享有完全的处分权；7、如任何乙方逾期履行义务超过15日，守约方可以要求解除合同并要求违约方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或承担定金罚则；8、在保障卖方收款的前提下，涉案房产可以过户给买方指定的第三方（买方和指定的第三方履行合同责任）。
贺奎星、余志坤以及ＸＸ、杨远昌均在原审庭审中确认，合同签订后，贺奎星向余志坤共支付定金5万元。
（二）合同签订后，贺奎星、余志坤与ＸＸ又签订了一份《买方主体变更确认书》，约定余志坤、ＸＸ签订的涉案《深圳市二手房预约买卖合同》的买方变更为贺奎星，由贺奎星继续履行涉案的《深圳市二手房预约买卖合同》。
《买方主体变更确认书》载明的签订时间为2013年2月4日，但贺奎星和ＸＸ、杨远昌主张变更时间为3月19日、20日，余志坤主张变更时间为3月26日。
（三）贺奎星、余志坤及ＸＸ、杨远昌在原审庭审中确认：2013年3月19日贺奎星、余志坤在杨远昌的通知下，到中国农业银行股份有限公司深圳abc支行办理了第一次资金监管手续，未办理成功后，又于3月26日到中国农业银行股份有限公司深圳abc支行办理了第二次资金监管手续，3月27日贺奎星将监管保证金30万元打入中国农业银行股份有限公司深圳abc支行的监管帐户，但贺奎星的贷款申请未通过审批。经双方协商，4月9日双方又再次前往中国建设银行股份有限公司深圳abc支行办理了资金监管手续，贺奎星当天将交易资金25万元打入中国建设银行股份有限公司深圳abc支行的房屋结算资金托管专户，4月26日中国建设银行股份有限公司深圳abc支行出具《二手楼个人贷款承诺书》，承诺向贺奎星发放购房贷款144万元。
另，贺奎星和ＸＸ、杨远昌主张贺奎星向中国农业银行股份有限公司深圳abc支行提出的贷款申请未获得审批的原因在于余志坤，银行打电话给余志坤核实情况时，余志坤称不知道，所以导致未通过审批；余志坤对此不予确认，余志坤主张其不清楚未通过审批的原因，但是银行打电话时询问是不是贷款140多万，因贺奎星未告知过余志坤贷款数额，余志坤只能回答不知道。
（四）余志坤至今未办理递件过户手续，余志坤在原审庭审中主张未办理的原因是贺奎星未按合同付清全款。
2013年5月20日、5月30日，贺奎星以邮政特快专递向余志坤寄出《履约催促函》，通知余志坤应当在收到该函后5个工作日内办理递件过户手续。
6月18日余志坤向贺奎星和ＸＸ发出《解除二手房预约买卖合同书函》，告知因贺奎星逾期违约故要求解除双方签订的二手房买卖合同。
贺奎星主张余志坤的行为已经构成违约，故主张解除合同并要求余志坤按转让成交价20%向其支付违约金。
（五）原审另查：1、余志坤主张贺奎星要求的违约金过高。2、贺奎星主张余志坤违约的理由为：余志坤未配合贺奎星及时办理资金监管手续；余志坤拒不办理递件过户手续。余志坤主张贺奎星违约的理由为：贺奎星未依约支付购房款。3、贺奎星主张2013年5月30日通过ＸＸ以转账汇款的方式向余志坤支付款项6000元，贺奎星提交了转账凭证证明该主张，转账凭证上载明的转账汇款用途为“水电押金”，余志坤称不清楚贺奎星主张的该笔款项，但余志坤未提交证据予以反证。4、贺奎星、余志坤和ＸＸ、杨远昌在原审庭审中均确认：涉案房产不需要办理赎楼手续。
贺奎星在原审的诉讼请求为：1、解除贺奎星和余志坤签订的《深圳市二手房预约买卖合同》、《买方主体变更确认书》；2、余志坤向贺奎星支付违约金349200元；3、余志坤向贺奎星返还定金5万元和首期款6000元；4、由余志坤承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。贺奎星、余志坤、ＸＸ签订《二手房预约买卖合同》和《买方主体变更确认书》后，应当依法全面履行合同约定的义务。根据本案所查明的事实，余志坤已经履行了前往银行配合贺奎星办理资金监管手续的义务，贺奎星应当依约于2013年3月25日之前支付首期款至银行监管帐户，且贺奎星负有配合银行办理贷款审批手续的义务，而贺奎星在3月27日才将监管保证金30万元打入中国农业银行股份有限公司深圳abc支行的监管帐户，后因贷款未通过审批的原因，又再次前往中国建设银行股份有限公司深圳abc支行办理了资金监管手续，并于4月9日贺奎星将监管资金25万元打入中国建设银行股份有限公司深圳abc支行的房屋结算资金托管专户。虽然在贺奎星未依约支付首期款的情况下，余志坤的继续履约行为，视为余志坤对继续履约的认可，但是贺奎星在履行合同的过程中存在一定的过错。
双方虽然约定“买方承诺卖方在2013年4月份收到交易全部楼款”，但是根据双方选择的按揭贷款的付款方式，贷款银行发放贷款承诺书后，须在双方办理完毕递件过户手续后才会发放贷款至卖方的帐户。本案中，中国建设银行股份有限公司深圳abc支行已经于2013年4月26日出具《二手楼个人贷款承诺书》，而余志坤拒绝前往办理递件过户手续，即余志坤未能收到购房款的原因在于其自身，且余志坤亦违反了合同中关于“银行出具贷款承诺函之日（若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房产证原件并注销抵押登记之日）起5日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续”的约定，余志坤的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，故贺奎星有权根据合同约定主张解除合同并要求余志坤支付违约金。
关于合同的解除时间，贺奎星、余志坤以及ＸＸ签订的《二手房预约买卖合同》和《买方主体变更确认书》应当自贺奎星向余志坤主张解除合同之日，即原审法院2013年7月13日将起诉状送达至余志坤之日解除。
关于违约金的标准，贺奎星诉请应当根据合同约定按转让成交价20%支付违约金，余志坤主张违约金过高，综合考虑本案案情和贺奎星在合同履行过程中存在一定过错的情况，原审法院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为余志坤应当按转让成交价5%支付违约金，即余志坤应当向贺奎星支付违约金87300元（1746000元×5%），贺奎星的超额诉讼请求，原审法院不予支持。
贺奎星主张其于2013年5月30日通过ＸＸ以转账汇款的方式向余志坤支付款项6000元，贺奎星提交了转账凭证证明该主张，在余志坤既未对该款项提出明确主张又未提交充分有效证据予以反证的情况下，原审法院对贺奎星该主张予以支持。另，贺奎星、余志坤以及ＸＸ、杨远昌均在原审庭审中确认，合同签订后，贺奎星向余志坤共支付定金5万元。涉案合同解除后，余志坤应当将上述款项返还给贺奎星，即余志坤应当向贺奎星返还款项56000元（6000元＋5万元）。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认贺奎星、余志坤与ＸＸ签订的涉案《二手房预约买卖合同》和《买方主体变更确认书》已经于2013年7月13日解除；二、余志坤应于原审判决发生法律效力之日起三日内向贺奎星支付违约金87300元、返还款项56000元；三、驳回贺奎星的其他诉讼请求。案件受理费3689元、保全费2320元，由贺奎星负担3884元，由余志坤负担2125元。
贺奎星不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）2013年3月中旬，杨远昌即多次催促余志坤到农行办理资金监管，余志坤先是以工作忙为由要求推迟，后则提出要增加转让价10万元。而一审法院对此并予查明。
（二）2013年3月19日和26日，贺奎星与余志坤在农行深圳abc支行未办成资金监管手续，完全是由于余志坤未配合银行核实情况造成的，因为银行电话询问余志坤时，余志坤故意回避说不知道情况，致使银行业务员停止审单。对此，一审法院认为3月27日贺奎星才将30万元打入农行监管账户存在过错，是完全错误的。
（三）贺奎星和余志坤协商后于4月9日到建设银行深圳abc支行办妥了资金监管手续，并于4月26日取得该银行《二手楼个人借款承诺书》。可见，双方已取得合意，对合同履行进行了变更，即合同原来约定贺奎星于2013年3月25日前支付除定金之外的首期款（成交价减去银行承诺贷款的差额），变更为建行贷款承诺书出来之后。但原审判决并未将双方同意由农行改变至建行进行资金监管认定为是合同变更，而是认定为贺奎星违约，这就完全违背了双方的真实意思表示。
（四）原审判决只支持涉案房屋成交价的5%作为违约金，完全违背了合同约定和签约后房价不断攀升的客观事实。从签约至今，涉案房产已比交易价上涨了60多万元，一审判决认定违约金过高，纵容余志坤毁约，违背了公平与正义。
据此，贺奎星请求本院判令：1、撤销原审判决第二、三项，2、改判余志坤支付违约金349200元、返还定金5万元和首期款6000元，并由余志坤承担全部诉讼费用。
余志坤亦不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）合同文本是确定当事人权利义务的基础，在事实认定方面，一审法院理解合同条款过于机械，忽略了当事人订立合同的真正意图及合同条款之间的客观联系。本案的争议焦点在于买方违约还是卖方违约，一审法院认定余志坤一方违约，事实不清，证据不足。
首先，卖方未办理递件过户不构成违约。一审法院认为卖方拒绝办理递件过户手续构成违约。余志坤根本不存在违约行为，余志坤未收到购房款的原因在于贺奎星，余志坤没有在合同约定的“银行出具贷款承诺函之日”起5日内办理递件过户手续末要是因为：1、在合同履行过程中，买方多次物色合同新买方未果（卖方曾多次找不同的人去银行办理贷款手续），使得卖方对合同的确定性产生担忧，尤其是当卖方得知买方在农行贷款失败时，卖方对买方的贷款能力和对合同能否继续履行深感不安。2、卖方在《二手楼个人贷款承诺书》出具后两日（4月27、28日）并没有收到对方要求办理递件过户的通知。3、买方直至2013年4月26日才使银行出具《二手楼个人贷款承诺书》，已经严重影响到“买方承诺卖方在2013年4月份收到交易全部楼款”的实现。因为4月29日、30日为法定假日，在仅剩余的两天之内（4月27日、28日）完成放款根本不可能，即买方无法保证卖方在4月份收到全部楼款，卖方订立合同的最终目的也就无法实现。
相反，贺奎星在履行递件过户义务的期限届满之前已经构成违约。本案中买方履行“买方须于2013年3月25日之前支付除定金之外的首期款”不符合合同约定。合同第四条第2款约定：“买方须于2013年3月25日前支付除定金之外的首期款人民币：成交价减去银行承诺贷款的差额（含定金）”。成交价为1746000元，银行承诺贷款为144万元，已付定为5万元，还须付的首期款为256000元。
如前所述，买方没有在2013年3月25日前支付除定会之外的首期款256000元，其在向银行申请按揭贷款过程中，3月27日存入农业银行监管账户的首期款为30万元，农行贷款未成后在4月9日存入建设银行监管账户的首期款为25万元，金额有减少现象。在银行于2013年4月26日出具《二手楼个人贷款承诺书》后，买方未在4月份及时补齐6000元给卖方，也未向卖方说明6000元作为水电押金后期支付的情况，明显构成违约。
6000元的性质属于首期款，不属于购房水电押金。按照《深圳市二手房买卖合同》第四条第2款第1项的规定，买方须于2013年3月25日之前支付除定金之外的首期款。因此，6000元属于首期款。至于购房水电押金一栏，合同中是空白的，买卖双方并没有对购房水电押金的金额积支付期限作出约定，买方单方面将首期款中的6000元作为购房水电押金迟延支付不符合合同买卖双方的真实合意。一审法院脱离合同文本，通过卖方单方转账凭证上“水电押金”的字样认定6000元的性质，难免过于机械，不足以让人信服。
（二）本案中贺奎星明显违背了合同中“买方承诺卖方在2013年4月份收到交易全部楼款”的约定。需要特别指出的是，这是余志坤在订立合同时坚持的，且并不以买方贷款顺利为前提。在本案合同履行过程中，卖力对于买方的履约能力很是担扰。买方在卖方配合下原在农行存入30万元首期款，但农行审查买方资信材料后拟承诺的贷款额度为120万元左右。买方继而转往建行，于4月9日存入银行监管账户的首期款减为25万元。买方在银行于2013年4月26日出具《二手楼个人贷款承诺书》后仍然无意确保卖方在2013年4月份收到交易全部楼款。银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额，连尚未付齐的首期款差额6000元，买方亦未在4月份及时补齐给卖方。
由于买方提出如遇限购或银行政策导致不能过户的，可过户买方指定的第三方，并要求卖方在签订房屋预约买卖合同的同时签订《买方主体变更确认书》，卖方对买方的真实意图和支付能力有所警惕。但考虑到自身急需用钱，如果2013年4月份能收齐全部交易楼款，卖方觉得还是可以接受的。故此，双方同意在合同末尾的手写的特别条款中增加“买方承诺卖方在2013年4月份收到交易全部楼款”和“买方如遇限购或银行政策导致不能过户的，在保障卖方收款的前提下可过户买方指定的第三方”的约定，并在签订房屋预约买卖合同的同时签订《买方主体变更确认书》。签约时，《买方主体更确认书》只有买卖双方签名，新买方栏是空着的，贺奎星作为新买方是在2013年3月26日才签名的，时间倒签为2013年2月4日。需要特别指出的是，即使合同有效，也应优先保障卖方收款，这是双方特别注明的可过户至买方指定的第三方的前提。
本案合同中“买方承诺卖方在2013年4月份收到交易全部楼”，是对合同义务履行期限的特别强调，不能简单地按照“先过户后收款”的逻辑认定卖方未收到全部楼款的原因在于卖方自身。根据原审判决认定，贺奎星在履行合同过程中确实存在过错，且该种过错已经严重影响到卖方之后的履行行为。买方办理《二手楼个人贷款承诺书》迟延足以真接导致卖方不能在2013年4月份收到全部楼款，买方丧失了依约履行的可能，已经构成预期违约。
（三）余志坤在签订《深圳市二手房预约买卖合同》时属于限制行为能为人，根据合同法的相关规定，限制行为能力人订立的合同除其法定代理人追认外，不发生法律效力。余志坤签订的《深圳市二手房预约买卖合同》不生效。余志坤于2004年5月在大连发生车祸，导致脑部神经受损，智力明显下降，除了基本日常生活自理外，余志坤对稍复杂事务的认识存在一定程度的困难。车祸后，经营的公司事务也主要交由妻子打理。贺奎星家属向广东省xx市残疾人联合会为申请残疾人等级鉴定，根据余志坤的医院诊断病历等相关资料，已鉴定余志坤为智力残疾三级，属于中度智障，余志坤的智力程度明显低于一般正常人，其辨认能力下降以至于不能完全辨认自己的行为，甚至在一审庭审现场语无伦次，多次遭法官严厉警告。余志坤与贺奎星订立的二手房买卖合同的法律效力则需要重新确定。
据此，余志坤请求本院判令：l、撤销一审判决并改判；2、一、二审诉讼费用全部由贺奎星承担。
ＸＸ陈述称：（一）认可贺奎星的上诉意见。（二）根据ＸＸ与余志坤的以往接触情况，余志坤开办并管理工厂，有辨认能力。
杨远昌陈述称：（一）认可贺奎星的上诉意见。（二）余志坤在2013年3月初提出要增加房价，贺奎星不同意。双方在2013年3月20日在农业银行签署了资金监管和按揭申请材料，后来因银行原因签错了，要求余志坤重新签署，余志坤也配合签署了。农业银行业务员向余志坤核实房屋情况时，余志坤竟然说不知道，农业银行终止了贷款审批。双方后经协商转为到建设银行办理，于2013年4月2日签署了资金监管和申请按揭协议，资金监管额为25万元，还有6000元则作为水电押金托管在杨远昌处。（三）杨远昌在与余志坤接触的两三年里，没有发现余志坤有任何智力障碍的症状，合同协商过程长达两三个月，没有发现任何异常，余志坤在精神上没有问题。杨远昌提供了电话和短信清单，证明余志坤当时要求加价，ＸＸ当时在场问余志坤是否加价，余志坤也不敢出声，当事人在2013年5月份面谈时没有提及余志坤精神上有何问题，面谈就是协商加价问题。
本院经审理查明：（一）本案原审判决后，根据余志坤妻子郭玉英的申请，原审法院于2013年12月19日作出（2013）深宝法民一特字第8号民事判决书，以余志坤在2004年1月5日遭遇车祸，经广东省兴宁市鉴定部门鉴定余志坤为智力三级伤残为由，判决认定余志坤为限制民事行为能力人，并指定郭玉英为其监护人。
（二）ＸＸ、杨远昌在本院二审调查时确认：各方当事人之间至少进行过3次当面协商，其中两次协商时，余志坤妻子郭玉英均在场。
余志坤则称：郭玉英在场是因为余志坤的智力有问题，其并不同意余志坤签订合同，本已要求解除合同，但是对方称解除合同要承担责任，故一直在协商。
（三）贺奎星在二审期间向本院提交一份深圳市defg房地产评估公司出具的《房地产价值评估报告》，该报告认为涉案房屋在2014年4月2日的评估市场净值为2451681元。余志坤诉讼代理人对该评估报告认为，该评估结果是2014年4月的价值，不是双方签约时的房屋价值，即使存在增值，余志坤低价出售房屋也可辅证其智力不足以识别价格。
（四）原审法院已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。虽然涉案《深圳市二手房预约买卖合同》系由ＸＸ与余志坤签订，但根据各方当事人在原审庭审中的确认，该《深圳市二手房预约买卖合同》的合同主体经各方协商已变更为贺奎星与余志坤。根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）涉案买卖合同是否未生效；（二）原审判决对违约责任的判定是否适法妥当。
关于涉案买卖合同是否无效或未生效的问题，余志坤上诉称其在签约前已因车祸存在智力障碍，不能完全辨认自己的行为。在本案原审判决后，原审法院作出（2013）深宝法民一特字第8号民事判决书，认定余志坤因2004年1月5日遭遇车祸而属限制民事行为能力人。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十七条第一款的规定，限制民事行为能力人可以从事与其智力、精神健康状况相适应的民事行为，本案中，余志坤个人全程参与涉案合同及主体变更确认书的签署及办理资金监管等履约事项，在2013年6月18日还以对方当事人违约为由发函通知解除合同，该函件内容字句通顺，逻辑清晰，说明其对房屋买卖行为的内容及结果有足够的认知能力。并且，根据当事人及第三人的陈述，余志坤的配偶郭玉英亦多次现场参与合同履行事项的协商，在郭玉英没有举证证明其于协商中已就涉案合同效力提出异议的情况下，亦应视为其认可涉案合同的成立及生效。因此，余志坤关于涉案合同无效或未生效的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于原审判决对违约责任的判定是否适法妥当的问题。余志坤上诉称贺奎星未在2013年3月25日前支付首期款以及未在2013年4月支付全部房款而构成违约。本院对此认为，首先，本案当事人已经按约在2013年3月19日在农业银行办理了资金监管，因第一次资金监管手续问题，各方又于3月26日重新办理手续，贺奎星在3月27日向资金监管账户支付30万元首期款时，虽然超出了合同约定的3月25日的期限，但按一般生活常理，仅逾期两日对合同后续履行不会造成实质性影响，该违约情形显著轻微。其次，余志坤在接听农业银行贷款审核询问电话时称对贷款事项“不知道”，对于贺奎星未能取得农业银行贷款具有一定过错，并导致双方重新于2013年4月9日在建设银行办理资金监管及贷款申请，故即使余志坤在2013年5月前不能收到银行放款，也系因其前述过错所致。在建设银行已于2013年4月26日出具贷款承诺函的情况下，余志坤的合同目的并非不能得到实现，而其经对方当事人发函催告后，仍不按照合同约定协助办理过户登记手续，是涉案合同未能继续履行的根本原因，应当依法承担相应的违约责任，原审法院关于其系因自身拒不履约而导致无法获得银行放款的认定，与交易惯例及本案事实相符。
贺奎星上诉称原审判决确定的违约金数额过低，本院对此认为，贺奎星在原审中并未举证证明其实际损失，其在二审提交的《房地产价值评估报告》则仅能证明涉案房屋在2014年4月的市场价值，而不能证明其原审起诉时的房屋价值，故其应自行承担举证不能的法律后果。据此，并鉴于余志坤在原审中已经提出违约金约定数额过高的主张，原审判决对违约金数额的调整，符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，实体处理无明显失当之处，本院予以确认。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费共计8395元，由贺奎星、余志坤分别按其已预缴数额各自承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 唐 毅
二〇一四年七月十四日
书 记 员 李欢（兼）