河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫05民终1416号上诉人（原审被告）：安阳市锦达房地产开发有限责任公司，住所地安阳市文峰区东风路与明福街交叉口东南角。法定代表人：裴军，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杜胜利，河南上合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡文国，男，1988年3月12日出生，汉族，现住安阳市开发区。委托诉讼代理人：蔡光雨，男，系蔡文国的父亲，住址同上。上诉人安阳市锦达房地产开发有限责任公司（以下简称锦达公司）因与被上诉人蔡文国商品房预售合同纠纷一案，安阳市文峰区人民法院（以下简称一审法院）作出的（2015）文民一初字第1317号民事判决已经发生法律效力，一审法院于2017年9月29日作出（2017）豫0502民监4号民事裁定，再审本案。经再审，一审法院作出（2017）豫0502民再9号民事判决，锦达公司不服，向本院提起上诉。本院于2018年月日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。锦达公司上诉请求：改判驳回被上诉人的起诉或者依法改判；本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人与被上诉人之间涉及非法融资行为，双方并非真正意义上的商品房买卖合同关系，而是融资与融资户之间的融资兑付行为，上诉人涉嫌非法集资，政府帮扶，应当驳回起诉。双方补充协议约定交房时间由出卖人通知为准，上诉人并不存在延期交房的违约行为。蔡光雨辩称，2011年时放在锦达地产20万元，到2012年7月份强迫我们交纳认筹款买房，被逼的情况下我们只能买房，2012年7月31日强迫我们交了认筹款，共计买了两套房。2014年开发商锦达公司通知我们签订了正式的商品房预售合同，该合同已经在房管局备案，承诺我们2014年10月31日前交房，并验收合格后交房。签合同的时候也不让我们看，必须签了合同才能看，我们不清楚后面有补充协议，也不清楚补充协议的内容，直至现在也没有交房，也未验收合格。蔡文国向以上法院起诉请求：1.被告支付迟延交房违约金，自2014年11月1日起至交房之日止，按总房款475446元的每日万分之二计算；2.被告停止收取80元/m2的暖气及天然气初装费。一审法院原审认定事实：2014年4月2日，原、被告签订《商品房预售合同》，其中约定被告将位于文峰区××与××交叉口东南角锦达世纪明珠1号楼2单元403号房屋出售于原告，房价为475446元；出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，2、因不可归责于出卖人原因导致开发建设期延长的，出卖人应在发生之日起30日内告知买受人；出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；同时，在合同附件四补充协议中，第一条约定为配套设施费未包含在房价内，出卖人可向买受人代收配套设施费（水、电、宽带、有线电视等），买受人须在房屋交付使用前一次性交清，第七条约定交房具体时间以出卖人通知为准，出卖人发出通知的形式包括挂号信、特快专递、本市报纸或其他媒体公告、小区内通知、电话通知，上述通知发出之日视为买受人已收到书面通知。原告于2014年3月28日向原告交纳房款475446元，被告向其出具了收据。被告于2015年7月16日向锦达世纪明珠项目一期1、2、3#楼业主作出通告，要求业主于2015年8月15日之前交纳燃气初装费及暖气初装费。一审法院原审认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，原告依据的国家发展计划委员会、财政部（2001）585号《关于全面整顿住房建设收费、取消部分收费项目的通知》、安阳市人民政府安政（2008）65号《安阳市城市基础设施配套征收管理办法》、安阳市住房和城乡建设局安住建（2014）147号文件、中华人民共和国建设部第88号令《商品房销售管理办法》，均非法律和行政法规，违反上述《通知》或《管理办法》，并不必然导致合同无效。被告辩称本案涉及非法集资，政府正在帮扶，应驳回原告的诉讼请求。被告对之前原告和崔建民的认筹金进行合并，以房抵债，与原告签订《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制规定，为有效合同，予以确认。被告虽已发出初装费及暖气初装费的通知，但并未实际收取原告的两气费，未对原告造成损害，故原告要求被告停止收取暖气及天然气初装费的诉请，于法无据，不予支持。双方签订的《商品房预售合同》约定出卖人应当在2014年10月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用，但补充协议亦约定交房具体时间以出卖人通知为准，双方签订的补充协议系对主合同的条款的再约定，系双方当事人真实意思表示，应予以认可，对原告要求因被告迟延交房支付违约金的诉请，不予支持。一审法院再审又查明，一审法院2016年10月14日作出（2016）豫0502民初1454号民事判决，判决被告锦达公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告蔡光雨迟延交房违约金24900元（自2014年11月1日起至2015年8月11日止，按已付房款456792元，每日万分之二计算）；驳回原告蔡光雨的其他诉讼请求。被告锦达公司不服该判决，向安阳市中级人民法院提起上诉，2017年4月26日安阳市中级人民法院作出（2017）豫05民终850号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。一审法院再审认为，本案争议焦点为原审被告是否应支付迟延交房违约金并停止收取暖气天然气初装费用。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。原审被告对原审原告之前的认筹金以房抵债，与原审原告签订《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制规定，为有效合同，予以确认。原审原告提供一审法院（2016）豫0502民初1454号民事判决及中级人民法院（2016）豫05民终890号民事判决为依据，认为原审被告锦达公司应赔偿原审原告迟延交房的违约金，证据确凿，依法予以支持。对于原审原告要求原审被告停止收取80元/m2的暖气及天然气初装费的诉请，本院认为，被告虽已发出初装费及暖气初装费的通知，但并未实际收取原告的两气费，未对原告造成损害，故原告的该诉请，于法无据，不予支持。双方签订的《商品房预售合同》约定出卖人应当在2014年10月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用，补充协议亦约定交房具体时间以出卖人通知为准，双方对于交房时间的理解发生了争议，该《商品房预售合同》及补充协议均系格式合同、条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”应以原、被告签订的《商品房预售合同》中约定的2014年10月31日前为交房时间，被告并未在该期限前向原告交付经验收合格的商品房，其应按照合同约定承担违约责任，故原告主张被告赔偿其违约金按总房款475446元的每日万分之二计算，自2014年11月1日起至该房屋实际交房之日止的诉求，依法予以支持。被告辩称本案涉及非法集资，政府正在帮扶，应驳回原告的诉讼请求，于法无据，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条之规定，判决：一、撤销本院（2015）文民一初字第1317号民事判决；二、原审被告安阳市锦达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原审原告蔡文国迟延交房违约金（计算方式为：按总房价475446元的每日万分之二计算，自2014年11月1日起至该房屋实际交房之日止）；三、驳回原审原告蔡文国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费442元，由原审被告安阳市锦达房地产开发有限责任公司负担。本案二审期间，锦达公司提交了新证据，本院组织当事人进行了质证。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，锦达公司对其与蔡文国2014年4月2日签订《商品房预售合同》并向蔡文国出具收款收据的事实不持异议，认可该合同合法有效及其并未按合同约定向蔡文国交付房屋的事实。一审法院依据当事人的陈述举证，再审认定锦达公司构成违约，据此判决锦达公司承担迟延交房违约责任，符合法律规定。锦达公司上诉称本案商品房买卖合同并不是真实意义上的商品房买卖合同，而是涉及非法融资，政府帮扶和广大集资户的利益，应驳回被上诉人起诉，但锦达公司并没有提交本案涉嫌非法集资公安机关已对此立案处理的有效证据，该项上诉主张证据、理由不足。锦达公司上诉称双方补充协议约定交房时间由出卖人通知为准，上诉人并不存在延期交房的违约行为问题，因该项约定为格式条款且时间约定不明，存在理解歧义，应当作出不利于锦达公司的理解，一审法院再审认定应以《商品房预售合同》中约定的2014年10月31日前为交房时间，并无不当。综上所述，锦达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费442元，由上诉人安阳市锦达房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 静审判员 付文华审判员 张利平二〇一八年三月××日书记员 张文科