重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0119民初5784号原告重庆市南川区金鹰物业有限责任公司，住所地重庆市南川区东城办事处鼓楼坝居委和平支路4号，统一社会信用代码91500119753075699R。法定代表人梁敏，职务总经理。委托代理人张仁勇，重庆市南川区为民法律服务所法律工作者。被告周娟，女，1972年8月6日出生，汉族，户籍地为重庆市南川区。委托代理人陈文(系周娟的丈夫)，1970年9月4日出生，汉族，住重庆市南川区。委托代理人王建平，男，1959年7月14日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆市南川区金鹰物业有限责任公司（以下简称金鹰物业公司）与被告周娟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案受理后，依法由代理审判员肖雯雯独任审判，适用简易程序于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告金鹰物业公司法定代表人梁敏及委托代理人张仁勇，被告周娟的委托代理人陈文、王建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金鹰物业公司诉称，原告系从事物业管理和物业服务的合法企业，且具有相关的资质。原告从2009年9月9日起至今在重庆市南川区XX街道XXX小区承担物业管理和提供物业服务，原、被告双方无任何争议。被告系南川区XX街道XXX小区的业主，被告入住XXX小区后自愿接受原告的物业管理和物业服务。被告从2013年6月1日起至今无正当理由拒不缴纳物管费（之前被告能够按时足额缴纳物管费），截止2016年9月30日止，被告累计下欠原告物业管理服务费5056.80元未付。期间，原告曾多次派员催收物管费无果。原告认为，原告为被告提供了物业管理和服务，被告接受了原告的物业管理和服务，被告应向原告支付物业服务费，被告不支付物业服务费属于严重的违约行为，还应当承担支付违约金等损失的民事责任。现请求法院判令被告立即支付原告物业管理服务费5056.80元，并责令被告从2013年6月1日起至2016年9月30日止承担逾期交纳物业管理服务费的违约金455.10元，合计金额为5511.90元，本案诉讼费由被告承担。被告周娟辩称，1、原告与被告之间不存在物业服务合同关系。原告金鹰物业公司与南川区XXX小区的开发单位南川区城投公司于2013年9月30日解除了物业服务合同，南川区城投公司已经于2013年10月1日另行聘请了南川区九发物业服务公司进驻XXX小区，金鹰物业公司还是强行不走，霸占XXX小区进行劣质服务，收取高额物业费。一段时间，XXX小区形成了两个物管公司同时服务同时收费的乱象。金鹰物业公司与城投公司解除合同的时候，在居委会主任、书记等人在场的情况下，向金鹰物业公司宣读了合同已经到期，要求原告撤离的公告，然后，南川区城投公司另行聘请南川区九发物业公司进驻XXX小区，并向原告宣读了城投公司与九发物业公司签订的合同。金鹰物业公司自合同到期后，没有和任何单位签订任何的物业合同和聘用合同。因此，2013年9月30日至现在，原告金鹰物业公司在XXX小区的一切行为活动是非法行为，XXX小区业主不应向原告承担任何责任，请求法院驳回原告的一切诉讼请求。2、原告金鹰物业公司在XXX小区的收费标准超出南川区发改委核定的收费标准。物价局核定的收费标准是电梯楼每户每平方米0.45元，另加电梯费每人每月10元。但是原告对于电梯楼和楼梯房都是按每平方米1.1元收费，每月还多收取每户5元的公摊面积照明费。根据物业服务标准，这5元应包含在0.45元之内，不应另行加收。3、原告金鹰物业公司在XXX小区进行非法的强制的劣质服务，违反重庆市物业管理条例，聘请未经培训的物业服务人员和保安人员。我们小区500余户业主，只聘请了一个主管和三个未经职业培训的老头看门，且没有向我们公示过保安资格证书。小区的物业服务质量相当差，小区的围墙被不法分子强行推倒拆除，物管也没有尽到制止的责任。小区的电梯楼的过道是承重墙，被非法掏洞开了窗户，这是在原告保安眼皮底下做的事情，原告都没有制止。小区的电梯房楼顶被非法升层，原告也没有制止。4、金鹰物业公司从在XXX小区提供前提物业服务到现在，一直没有XXX小区物业管理的相关应急预案和制度。5、原告擅自改变XXX小区的物业用房的用途，将物业用房改为经营用房，用于经营茶楼，未经业主同意。6、小区总共8部电梯应每年都进行年检，但原告对所有电梯不按时进行年检，到现在都没有见过年检的标示标牌，安全隐患特别严重。更为严重的是，小区8部电梯的电费已经下欠17万多元，金鹰物业公司没有交，已经被电力公司多次催告，电力公司已经警告电梯停运，影响业主的生活。7、经小区业主代表集体决定小区内严禁停车，原告也承认配合工作，贴出告示函，但现在小区内停满了大车小车，严重阻碍了业主出行，导致卫生也难以打扫，电梯楼的墙壁被有些人乱写乱画一塌糊涂。8、金鹰物业公司目无国法，自行制定管理条例，将自己所谓的劣质的非法服务写成合法的。9、经XXX小区业主代表集体决定，金鹰物业公司（前期被聘用期间）应当订立XXX小区物业服务管理制度，但金鹰物业公司要求业主写，不知是为谁提供服务。10、金鹰物业公司将已经缴纳了物业服务费的业主也作为被告起诉，这是属于严重的欺诈行为。11、金鹰物业公司主张的2013年9月30日以前的物业服务费的请求已过诉讼时效，请求法院予以驳回，并请求法院判令金鹰物业公司撤离XXX小区，本案诉讼费由原告承担。12、原告诉称被告周娟从2013年6月1日起至今无正当理由拒不缴纳物管费不属实。2013年6月，被告家的卫生间下水管道漏水，立即告知原告负责人，确认属实，非人为原因。被告多次找原告要求修复，但原告一直未进行修复。因原告的拖延和不处理，造成被告家的墙纸、门框、木地板、衣柜、壁画损毁，损失估计8480元，原告自行维修下水管道花费2100元至今未解决。因上述原因，2013年6月后，原告从未对被告周娟进行过任何形式的物管费催缴，被告也未接到过任何形式的物管费催缴。经审理查明，2009年9月9日，原告金鹰物业公司与重庆市南川区城市建设投资有限责任公司（以下简称南川城投公司）签订了《XXX前期物业服务合同》，合同约定南川城投公司（甲方）将位于重庆市南川区新兴路建筑面积为71000平方米的“XXX”小区委托给金鹰物业公司（乙方）实施物业管理。楼层房0.60元/月.平方米，电梯房1.00元/月.平方米，商业用房1.00元/月.平方米，路灯费5.00元/月.户。物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担，物业交付业主后，由业主承担。委托服务期限暂定为两年（不超过三年），自2009年9月1日起至2011年8月31日止，合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自然终止。由于签订该合同时，XXX小区工程尚未完工交付业主，金鹰物业公司也未入驻。2010年11月22日、26日，由于XXX小区有拆迁户到现场阻碍施工，介于此原因，南川城投公司要求金鹰物业公司提前入驻。金鹰物业公司于2010年11月23日入驻XXX小区进行物业管理至2013年9月30日止。2012年11月23日，南川城投公司发出《接房通知》，该通知内容为：XXX项目已于11月16日通过了竣工验收，取得了竣工验收备案许可，具备了接房条件。现通知广大业主（包括购房户和拆迁户）请于2012年11月25日起至12月10日止前来物管部办理正式接房手续，逾期未来接房的客户视同已经接房。接房时请携带……。2013年7月10日，南川城投公司与金鹰物业公司又签订了《XXX补充协议》，约定：一、《XXX前期物业服务合同》与区发改委[2012]48号文件规定的住宅小区物业管理费用收取标准之间的差价，由甲方（南川城投公司）补贴给乙方（金鹰物业公司）。具体补贴标准为：单价0.4元/平方米.月，总建筑面积6万平方米，补贴期限从2012年1月1日起至2013年9月30日止。二、从2013年7月1日起至2013年9月30日期间，乙方有关XXX小区物管开支（包括水费、电费、电梯维保费等）由乙方负责支付，并将支付明细报甲方审查后，由甲方借资给乙方支付。在XXX小区项目工程竣工验收合格之前，已有部分业主陆续入住，业主入住后的物业管理费已由金鹰物业公司收取。《XXX补充协议》所约定的补贴款，既包括对已入住业主房屋的补贴，也包括对未入住业主房屋的补贴。2013年10月，金鹰物业公司以南川城投公司为被告，向本院提起诉讼，以其与南川城投公司之间签订的合同已终止，南川城投公司未向其支付完物业服务费为由，要求南川城投公司向其支付物业服务费共计593193.03元。本院审理后，于2013年12月20日作出判决，由南川城投公司支付金鹰物业公司82519.8元，并判决驳回了金鹰物业公司的其他诉讼请求。金鹰物业公司对该判决不服，提起上诉，请求撤销一审判决，改判南川城投公司向其支付550000元，并判决确定双方的合同履行时间从2013年1月起算二至三年或由双方重新签订物业服务合同。重庆市第三中级人民法院审理后认为，双方签订《XXX前期物业服务合同》约定金鹰物业公司履行合同自2009年9月1日起至2011年8月31日止。但实际上金鹰物业公司并未按该期间履行，而是于2010年11月23日按南川城投公司要求进驻小区进行物业服务，该合同应视为2010年11月23日开始履行。在一审过程中，双方当事人均认可该合同已到期并终止，因此，双方应当依照诚实信用原则履行合同终止后的法律义务。至于金鹰物业公司提出的合同履行时间应当从2013年1月起算或应由双方重新签订《物业管理服务合同》的主张，没有法律依据。合同终止后，XXX小区业主可依法选聘新的物业服务公司，如何选聘属业主自主权利行使，不属本案处理范围，最后，该院于2014年7月11日作出判决，驳回上诉，维持原判。另查明，2013年8月9日，南川城投公司、南川区XX街道XXX社区居民委员会共同向XXX小区全体业主发出《告知书》，内容为：根据南川区城投公司于2013年7月10日与金鹰物业签订的《XXX前期物业服务合同补充协议》约定，金鹰物业对XXX小区的物业服务管理至2013年9月30日止。目前，金鹰物业服务合同期限将至。为维护小区业主利益，摸清情况，请全体业主于2013年8月20日前带上购房合同（或者还房协议）、装修保证金交款收据、已交物管费超过2013年9月30日的物业管理费收据，以及出渣费收据（限房屋仍未装修的业主）到XXX居委进行登记，以便重新招投标确定物业管理公司接管XXX小区物业管理工作，给业主带来的不便敬请理解和支持……。同日，南川城投公司、南川区XX街道XXX社区居民委员会、XXX小区业主公选代表共同向金鹰物业公司宣读了关于南川城投公司与金鹰物业公司即日起终止XXX的前期物业服务合同，限期撤离XXX的公告。宣读时，金鹰物业公司法定代表人梁敏、居委会主任刘松滔、居委会书记刘廷伦以及XXX公选业主代表王建平等人在场。由于XXX小区尚未成立业主委员会，2013年9月29日，南川城投公司与重庆九发物业管理有限责任公司（以下简称九发物业公司）签订《XXX前期物业服务合同》，约定甲方（南川城投公司）将XXX小区委托给乙方（九发物业公司）实施物业管理，委托服务期限为5年，自2013年10月1日起至2018年9月30日止。合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。2013年10月1日，九发物业公司进驻XXX小区实施物业管理和服务。原告金鹰物业公司认为九发物业公司与南川城投公司签订的物业服务合同不合法，一直不撤出XXX小区。2014年上半年（原告主张时间为2014年3月18日，被告主张时间为2014年5月），九发物业公司撤出了XXX小区。2014年8月14日，南川城投公司向南川区XX街道XXX社区居民委员会发送了一份《关于协调解决XXX物业有关问题的函》，以该公司与金鹰物业公司签订的《XXX前期物业服务合同》已经终止，XXX小区业主多次向该公司反映，要求将门禁卡等移交业主，但至今金鹰物业公司仍未按法院判决，履行合同终止后的法律义务，拒不退出XXX小区，未办理任何资料及物业移交，包括业主档案、钥匙、物业资料、办公用房等，且在小区留守3名工作人员（2名保安、1名物业管理人员）为由，请求XXX社区居民委员会牵头，召集金鹰物业公司、XXX业主代表及城投公司，将金鹰物业公司保管的业主档案、钥匙、物业资料及办公用房等向业主移交，由业主自主行使权力。2014年8月22日，在XXX社区居民委员会的组织下，金鹰物业公司和XXX小区4名业主代表一起对XXX小区的业主花名册名单、未交房的水、电、气卡、相关物业用房的钥匙、电梯资料、外智能门警卡等物资的数量和现在何处的情况进行了清理。还查明，被告周娟系南川区XXX小区X幢XX-X号房屋的业主，该房屋建筑面积为121.42平方米，系电梯房。审理中，被告周娟认可自己在2013年6月1日至2016年9月30日期间，没有向原告支付物业服务费。审理中，原告金鹰物业公司认可其在2014年9月左右，将XXX小区的一间物管用房改为用于经营茶楼，但辩称自己得到了5名业主代表的同意，经营收入用于物业共同开支。此外，原告金鹰物业公司举示了签收日期分别标注为2014年1月9日、2014年4月12日、2014年7月8日、2015年1月9日、2015年3月9日、2015年8月7日、2015年12月5日以及2016年8月20日共计8张物业服务费催缴存根，拟证明其向被告周娟进行了物业费催收，其诉讼请求未超过诉讼时效。被告周娟对上述催款通知的质证意见为没有见过，催款通知上没有签收人签字，该证据不具有法律效力。原告金鹰物业公司举示的8张物业服务费催缴存根上“签收人”处均为空白。以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告举示的《XXX前期物业服务合同》、XXX业主临时规约、《证明XXX小区以下资料在金鹰物业有限责任公司》1页、物业服务费催缴存根8张，被告周娟举示的XX街道XXX社区居民委员会于2016年9月10日出具的证明1份、《告知书》1份、（2014）渝三中法民终字第00313号民事判决书、《重庆市南川区城市建设投资有限责任公司关于协调解决XXX物业有关问题的函》、南川城投公司与九发物业公司签订的《XXX前期物业服务合同》、《重庆市南川区发展和改革委员会关于核定XXX小区物业服务收费（试行）标准的通知》、小区照片等证据在案佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，根据查明的事实，原告金鹰物业公司与南川城投公司签订的《XXX前期物业服务合同》已于2013年9月30日到期并终止。该合同终止后，按照《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款的规定，物业服务合同期限届满后，只有在该小区未选聘新的物业服务企业或者续聘情况下，原物业服务企业才可以自愿按照原合同约定继续提供物业服务。而XXX小区的建设单位南川城投公司已在2013年9月29日与九发物业公司签订了《XXX前期物业服务合同》，约定甲方（南川城投公司）将XXX小区委托给乙方（九发物业公司）实施物业管理，同时九发物业公司也实际于2013年10月1日进驻XXX小区实施物业管理。在此情形之下，原告金鹰物业公司已经不享有对该小区继续提供物业服务的权利和义务，其应当按照《重庆市物业管理条例》第五十四条第一款的规定，在物业服务合同终止之日起十五日内退出该小区的物业管理区域，并做好物业服务企业之间的交接工作。因此，原告金鹰物业公司在南川城投公司、南川区XX街道XXX社区居民委员会、XXX业主公选业主代表已告知限期撤离XXX小区和九发物业公司于2013年10月1日进驻XXX小区实施物业管理的情况下拒绝退出该小区，已经违反了《重庆市物业管理条例》第五十四条第一款的规定。对于原告拒绝退出该小区，并以存在事实上的物业服务关系为由主张合同终止后即2013年10月1日起至2016年9月30日期间的物业服务费的诉讼请求，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，本院依法不予支持。至于原告主张的被告拖欠的2013年6月1日至2013年9月30日期间的物业服务费和违约金，因原告金鹰物业公司与南川城投公司签订的《XXX前期物业服务合同》于2013年9月30日到期终止，故原告要求被告支付2013年6月1日至2013年9月30日期间的物业服务费和违约金的诉讼时效应从2013年10月1日起计算两年。审理中，原告虽举示了8张物业服务费催缴存根，但8张物业服务费催缴存根上“签收人”处均为空白，且被告周娟明确表示未收到原告的任何催款通知，故原告举示的证据无法证明其确实向被告进行了物业服务费的催收且被告也确已收到了原告的催收通知。原告于2016年8月29日才向本院提起诉讼，因此，原告要求被告周娟支付2013年6月1日至2013年9月30日期间的物业服务费和违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《重庆市物业管理条例》第五十四条第一款、第三款和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条第二款之规定，判决如下：驳回原告重庆市南川区金鹰物业有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告重庆市南川区金鹰物业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  肖雯雯二〇一六年十月二十五日书 记 员  章弋航