广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤06执异66号
案外人：张秋林，男，汉族，1964年1月23日出生，住吉林省四平市铁东区，。
申请执行人：广东粤财资产管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路437号越秀城市广场南塔26、27楼，统一社会信用代码914400007929760861。
法定代表人：莫敏秋，董事长。
委托代理人：李志华，该司职员。
委托代理人：卢绪毅，广东法丞律师事务所律师。
被执行人：佛山市顺德区宇宸商贸有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇桂华路Ａ112号乐宜居Ａ座首层商铺9号，组织机构代码76494549-3。
法定代表人：王红。
被执行人：王莉，女，汉族，1964年11月3日出生，住山东省青岛市南区，。
被执行人：李寿君，男，汉族，1964年3月7日出生，住山东省青岛市南区，。
被执行人：宁涛，男，汉族，1983年1月7日出生，住山东省乳山市，。
被执行人：王红，女，汉族，1968年5月6日出生，住山东省青岛市南区，。
本院在执行广东粤财资产管理有限公司（以下简称粤财公司）与佛山市顺德区宇宸商贸有限公司（以下简称宇宸公司）、王莉、李寿君、宁涛、王红借款合同纠纷仲裁一案中，案外人张秋林对执行被执行人王莉名下位于北京市朝阳区东三环南路甲52号楼4层5B房产（房屋所有权证：X京房权证朝字第××号，以下简称涉案房屋）提出带租拍卖的书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年4月27日公开进行听证。案外人张秋林及申请执行人粤财公司的委托代理人李志华、卢绪毅到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人张秋林称，请求：1.立即中止对涉案房屋的执行，或者裁定在租赁期内张秋林无需向受让人移交涉案房屋；2.张秋林对涉案房屋依法享有优先购买权。在异议审查期间，张秋林明确其请求为：1.租赁期内张秋林无需向受让人移交涉案房屋；2.租赁期满张秋林享有优先购买权和租赁权。
事实与理由如下：2016年11月29日，张秋林与王莉的代理人签订房屋租赁合同，将涉案房屋（总面积394.31平方米）出租给张秋林，租赁期贰年。涉案房屋虽为王莉的房产，但其已将该房屋出租给了张秋林，张秋林对涉案房屋享有租赁权，法院对此财产的执行行为，严重侵害了张秋林的合法使用权利。特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提出异议，请法院切实维护张秋林的合法权益。
申请执行人粤财公司辩称，张秋林与王莉于涉案房屋抵押、查封后签订房屋租赁合同，不具有对抗、阻却本次执行的法律效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条明确规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”张秋林主张2016年11月29日与王莉签订房屋租赁合同并合法占有和使用该涉案房屋至今，但涉案房屋已于2013年5月2日设定抵押，于2014年5月4日被山东省青岛市中级人民法院（以下简称青岛市中院）查封，张秋林以此房屋租赁合同对抗本次执行，应不予以支持。故法院应当按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，将涉案房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。
案外人张秋林向本院提交如下证据：
1.编号YX0002981号《北京市房屋租赁合同》及（2015）京长安内民证字第548号《公证书》各1份，拟证明张秋林租赁涉案房屋的有效性。张秋林于2016年11月29日租赁了涉案房屋，但2017年2月才收到法院的执行法律文书，张秋林租赁涉案房屋的时间比法院执行涉案房屋的时间要早。《公证书》证明王莉和王红的身份关系。
2.营业执照1份，拟证明张秋林在涉案房屋成立了公司。
经质证，申请执行人粤财公司发表如下质证意见：全部证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。涉案房屋已于2013年5月2月设定了抵押，2014年5月4日被青岛市中院查封，而张秋林提交的《北京市房屋租赁合同》是在2016年签订，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，该租赁权不能对抗粤财公司及拍卖受让人，因此张秋林提出的异议请求不能成立。
经审查，本院对案外人张秋林提交的证据作如下认定：张秋林提交的证据均已提交原件核对，粤财公司对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。
申请执行人粤财公司未向本院提交证据。
被执行人宇宸公司、王莉、李寿君、宁涛、王红均未作答辩，亦未向本院提交证据。
本院经审查查明，平安银行股份有限公司佛山分行（以下简称佛山平安行）与宇宸公司、王莉、李寿君、宁涛、王红借款合同纠纷仲裁一案，佛山仲裁委员会于2016年5月9日作出（2014）佛仲字第168号仲裁裁决书，主要裁决如下：一、宇宸公司于本裁决书作出之日起十日内向佛山平安行偿还汇票垫款本金9597.6万元及支付相应利息；二、宇宸公司于本裁决书作出之日起十日内向佛山平安行支付律师费89万元、财产保全费5000元；逾期履行的，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、王莉、宁涛、王红对上述第一项、第二项裁决确定的债务向佛山平安行承担连带清偿责任；四、佛山平安行对上述第一项、第二项裁决确定的债权有权以下列抵押物按相应的担保范围（包括债务本金、利息、罚息及实现债权的费用）优先受偿：1.债务本金的最高余额为15226100元，房屋所有权证号为“即房私转字第224297号”，抵押物所在地为即墨市烟青一级路86号5号楼7户；2.债务本金的最高余额为14857600元，房屋所有权证号为“即房私转字第224296号”，抵押物所在地为即墨市烟青一级路86号5号楼6户；3.债务本金的最高余额为24429100元，房地产权证号为“青房地权市字第271159号”，抵押物所在地为市南区福州北路1号己；4.债务本金的最高余额为21308900元，房地产权证号为“青房地权市字第333065号”，抵押物所在地为李沧区振华路156号11栋2户；5.债务本金的最高余额为13903800元，房地产权证号为“X京房权证市字第××号”，抵押物所在地为朝阳区东四环北路6号二区10号楼9层8单元1001；6.债务本金的最高余额为21900800元，房地产权证号为“X京房权证朝字第××号”，抵押物所在地为朝阳区东三环南路甲52楼4层5B。该仲裁裁决已经发生法律效力。佛山平安行后将上述仲裁裁决确定的权利全部转让予粤财公司，粤财公司依据该仲裁裁决书向本院申请执行，本院于2016年7月6日立案，案号为（2016）粤06执572号。
在仲裁阶段，本院根据佛山平安行的申请，于2014年5月7日轮候查封了王莉名下的涉案房屋（建筑面积394.31平方米）。在此之前，涉案房屋于同年5月4日被青岛市中院首查封。涉案房屋已于2013年5月7日为本案所涉债权办理了抵押登记手续，抵押权人为佛山平安行。2016年11月14日，青岛市中院作出移送执行函，同意由本院执行涉案房屋。2017年1月6日，本院作出（2016）粤06执572号公告，公告本院决定评估、拍卖（变卖）涉案房屋。该公告张贴于涉案房屋。张秋林遂向本院提出本案异议。8月17日，本院作出（2016）粤06执572号之三通知书，通知张秋林涉案房屋于2013年5月已办理抵押登记，其签订房屋租赁合同的日期在抵押登记之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，其提出的申请及提交的房屋租赁合同等证据材料证明其对涉案房屋享有租赁权的依据不足，对其请求不予支持。
另查明，2016年11月29日，王莉的委托代理人与张秋林签订编号YX0002981号《北京市房屋租赁合同》一份，约定王莉将涉案房屋出租给张秋林使用，承租区域的建筑面积为394.31平方米，作为办公用途；租赁期自2016年12月10日起至2018年12月9日止，租期贰年；租赁期满，王莉有权收回全部出租房屋；每月租金为113939元，租金包括物业管理费，房租发票税金由张秋林承担；租金支付方式为押贰付叁，租金由张秋林直接汇至王莉指定的银行帐户；租金每叁个月支付一次，于付款月起租日七天前支付下一期租金；押金相当于贰个月的租金即227878元；押金及首期租金共计569695元，张秋林须在2016年11月30日之前全额汇入王莉帐户。听证会上，张秋林陈述其在签订上述合同当天通过银行转账方式向王莉缴纳了5个月的租金，12月后缴纳过3个月的租金，是王莉到公司要了现金。张秋林为秋林（北京）投资管理有限公司的法定代表人，该司在工商部门登记的住所地为涉案房屋的坐落地址。
本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋应否带租拍卖。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，原债权人佛山平安行与王莉就涉案房屋设定抵押权的时间为2013年5月7日，而王莉的委托代理人与张秋林签订《北京市房屋租赁合同》的时间为2016年11月29日，即涉案房屋设立的抵押权先于王莉与张秋林所签订的房屋租赁合同。因此，根据上述法律规定，王莉与张秋林之间的租赁关系即使成立，张秋林主张的租赁权并不足以对抗粤财公司享有的抵押权，张秋林据此提出的带租拍卖请求以及在租赁期满后保障其优先购买权的请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人张秋林的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
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审判长 张照栋
审判员 李蔚婕
审判员 黄健超
二〇一七年十二月十五日
书记员 张宗馨