湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长中民三终字第02892号
上诉人（原审被告）杨岳锋，个体工商户。
委托代理人邓斌，湖南环海律师事务所律师。
委托代理人李萍，湖南环海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘新稳，农民。
委托代理人李健，湖南万和联合律师事务所律师。
委托代理人罗忠红，男，1968年7月19日出生。
上诉人杨岳锋因与被上诉人刘新稳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2012）浏民初字第3551号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年11月18日，刘新稳与杨岳锋签订《房屋租赁合同》，约定刘新稳将其坐落于长沙国家生物产业基地经三路以西星岛商贸小区07号第一层、第二层、第四层、第五层，建筑面积约550平方米的房屋出租给杨岳锋主要用于休闲娱乐城及住房，同时约定：租赁期限为10年，自2007年11月18日起至2017年11月18日止；杨岳锋向刘新稳交纳房屋押金10000元，三年后再交5000元押金；房屋前三年，年租金为人民币38000元，三年后每三年经双方协商可调整一次。合同签订后，刘新稳将房屋交付给杨岳锋进行承租。杨岳锋在承租房屋内开办了“浏阳生物医药园水玲珑桑拿沐足城”（以下简称沐足城），该沐足城为个体工商户性质，经营者姓名为杨岳锋，经营场所为浏阳生物医药园星岛商业广场7号，杨岳锋为此办理了相应的营业执照和税务登记证。为扩大经营，杨岳锋于2008年3月26日同时租赁了与刘新稳房屋相邻的案外人田丰收所有的第二层房屋作为沐足城的经营场所之一。2010年11月18日，原、杨岳锋因未能就新的租金标准达成一致意见，双方酿成纠纷，导致杨岳锋停止经营。同年12月13日，经长沙国家生物产业基地人民调解委员会调解，刘新稳、杨岳锋达成一致调解协议，其中约定“一、原合同继续有效；二、确定2010年11月18日至2013年11月18日租金为每年50000元，三年以后租金按照该标准上浮百分之三十计算；三、杨岳锋依据原合同第四条规定，再次支付房屋押金5000元，连同年度租金一并支付给刘新稳”。协议签订后，杨岳锋按照协议约定支付了租金和押金。2011年11月18日，杨岳锋向刘新稳支付了2012年度的租金50000元。同年11月28日，杨岳锋因在其开办的沐足城内容留妇女从事卖淫活动，从中违法获利，被该院判决犯容留卖淫罪，处拘役六个月，宣告缓刑六个月并处罚金三千元。刘新稳为此要求解除合同，并起诉至该院，请求判决解除于2007年11月18日签订的房屋租赁合同；补交因诉讼期间未缴纳给刘新稳的房屋租金；杨岳锋在装修期间未经刘新稳同意私自拆毁二、四楼的厨房设施以及二楼的间墙和门框，由杨岳锋予以赔偿或恢复原状。同时2012年12月初，杨岳锋向刘新稳支付2013年度租金时，刘新稳以此拒收。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。刘新稳、杨岳锋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应合同全面履行义务，但如果存在法定或者约定情形时，当事人可以依法行使解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”和第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案刘新稳与杨岳锋订立合同的目的是将房屋出租给杨岳锋用于合法经营，双方当事人虽然未在合同中进行约定合同解除情形，但杨岳锋在履行合同过程中有严重违法行为，并已构成刑事犯罪，构成根本违约，因此，本案刘新稳有权要求解除合同，对刘新稳的此项诉讼请求，该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”长沙国家生物产业基地人民调解委员会下达的调解书系双方对租金调整达成的一致协议，该协议系《房屋租赁合同》的补充协议，对双方亦均有约束力。根据该调解书确定的标准，杨岳锋应按年租金50000元标准向刘新稳支付自2012年11月18日起至实际搬离日止的租金。刘新稳未提交证据证明杨岳锋在装修期间未经刘新稳同意私自拆毁了二、四楼的厨房设施以及二楼的间墙和门框，且杨岳锋已就锅炉漏水问题对刘新稳损失进行了赔偿，故该院对刘新稳要求杨岳锋予以赔偿或恢复原状的诉讼请求，不予支持，且杨岳锋实际搬离租赁房屋时，刘新稳应退还杨岳锋押金15000元。虽杨岳锋开办的沐足城系经过了合法登记，且杨岳锋违法犯罪被抓获的现场系在其向案外人承租的房屋内，但杨岳锋的违法犯罪事实系发生在经营沐足城期间，而其开办的沐足城的经营场所登记在刘新稳出租的房屋，该经营场所与被抓获现场系一个整体，故对于杨岳锋辩称未对刘新稳及出租的房屋造成任何损害的抗辩理由，该院不予采纳。刘新稳、杨岳锋之间的租赁合同关系因杨岳锋违约造成合同解除，刘新稳不应赔偿杨岳锋的装修费用，故对杨岳锋的此项抗辩理由该院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、解除刘新稳与杨岳锋2007年11月18日签订的《房屋租赁合同》。二、杨岳锋于本判决生效之日起十日内搬离位于长沙国家生物产业基地经三路以西星岛商贸小区07号第一层、第二层、第四层、第五层的房屋，刘新稳于杨岳锋实际搬离之日退还杨岳锋押金15000元。三、杨岳锋于本判决生效之日起十日内支付刘新稳自2012年11月18日起至实际搬离日止的租金，租金标准按照年租金50000元计算。四、驳回刘新稳的其他诉讼请求。本案受理费5100元，由杨岳锋负担。
上诉人杨岳锋不服一审判决上诉称，一、上诉人未构成根本违约，一审法院判决解除合同，认定事实和适用法律错误。两妇女卖淫行为不是在被上诉人的出租房屋内发生，违法地点在案外人的房屋内，一审认定事实错误。被上诉人明知上诉人利用出租房屋进行违法活动仍然将房屋出租给上诉人，其本身存在过错。上诉人无权解除合同。上诉人的行为未造成被上诉人合同目的不能实现，不构成根本违约。上诉人对房屋进行四次装修，如果解除合同，上诉人与案外人的合同也要解除，给上诉人造成损失，一审法院未对此进行任何考虑，在解除合同将造成双方利益严重失衡的情况下，作出偏袒被上诉人的判决。二、即使被上诉人享有合同解除权，被上诉人未在解除权期限内行使权利，已丧失了合同解除权。上诉人从2008年起经营足浴城至案发有三年多时间，之前被上诉人就明知上诉人违法事实，不但没有及时停租，还继续履行合同，以默示行为放弃合同解除权。综上，请求撤销湖南省浏阳市人民法院（2012）浏民初字第3551号民事判决，对本案公正判决。诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人刘新稳答辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确。上诉人是借助整个房屋进行容留卖淫。被上诉人不存在任何过错，法院刑事判决后，才知道相应的违法事实。及时行使了权利，没有超过时效。上诉人构成犯罪，人民法院作出的是有罪判决，导致合同目的不能实现。上诉人提出的装修费抗辩不对，投资损失应自行承担。请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
本案审理中，上诉人提交电话录音一份，拟证明上诉人三年前经营期间，被上诉人明确知道上诉人从事容留妇女卖淫行为，被上诉人的真实目的是调高租金，协商无果才要求解除合同。被上诉人质证对证据真实性、合法性、关联性均有异议，不符合新证据提交规则，证据不影响法定的合同解除。本院审查认为上诉人违法行为的认定应以人民法院生效判决为依据，该证据证明效力不足，本院不予认定。本院二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，上诉人杨岳锋与被上诉人刘新稳签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应按约履行义务，但如果存在法定或者约定情形时，当事人可以依法行使解除合同的权利。本案刘新稳与杨岳锋订立合同的目的是将房屋出租给杨岳锋用于合法经营，但杨岳锋在履行合同过程中有严重违法行为，没有尊重社会公德，实施了扰乱社会秩序的行为，并已构成刑事犯罪，构成根本违约，因此，刘新稳有权要求解除合同。杨岳锋是在租赁房屋经营沐足城期间实施违法犯罪行为，虽然违法现场系在其向案外人承租的房屋内，但杨岳锋经营场所登记在刘新稳出租的房屋，杨岳锋应对其经营场所内的合同履行行为负责，原审对此认定并无不当。关于上诉人杨岳锋主张的损失问题，因其未提出诉求，原审法院未予处理亦并无不当。刘新稳在人民法院作出杨岳锋有罪判决后才主张合同解除，并未超过解除期限，上诉人该项理由也不成立。综上，上诉人杨岳锋的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费5100元，由上诉人杨岳锋负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 波
审判员 詹支粮
审判员 王 勇
二〇一四年二月二十六日
书记员 杨 蓓
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。