广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民四终字第302号
上诉人（原审被告）惠州市润兴投资有限公司，住所地：惠州市惠沙堤水印尚堤大厦4楼。
法定代表人陈小波。
委托代理人张健，系广东通用律师事务所律师。
上诉人（原审原告）麦秋盈，女。
委托代理人魏宏强，系广东集盛律师事务所律师。
原审被告惠州市兴进实业有限公司，住所地：惠城区江北惠州大道14号小区金城广场金顶阁10E。
法定代表人刘日兴。
上诉人惠州市润兴投资有限公司因占有物返还纠纷一案，不服惠城区人民法院（2013）惠城法民三初字第54号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告麦秋盈诉称：2011年9月1日，原告麦秋盈与第二被告惠州市兴进实业有限公司签订《商品房买卖合同》二份，第二被告将其开发的位于惠州市惠沙堤一路5号水印尚堤大厦4层01、04号现房出售给原告，401号房建筑面积677.76平方米，总价款人民币2033280元，404号房建筑面积274.51平方米，总价款人民币823530元。合同签订后，原告向第二被告支付了全部购房款，但第二被告没有将该房产交付给原告使用，第一被告惠州市源丰泰实业有限公司一直占有使用原告房产。原告于2013年5月13日取得该房屋的房地权，房产证号分别为粤房地权证惠州字第11001XXXXX、11001XXX**号。原告与第一被告和第二被告交涉未果。两被告的行为侵害了原告财产所有权，损害了原告的利益，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院起诉，请求：1、判令第一被告、第二被告停止侵害行为，强制第一被告迁出水印尚堤大厦4层01、04号房，将该房产交还给原告；2、判令第一被告向原告支付房屋占用期间（从2011年9月1日起至迁出之日止）的使用费，暂计至起诉之日为人民币593630元，判令第二被告承担连带支付责任；3、请求判令第一、二被告承担本案诉讼费用。
被告惠州市润兴投资有限公司、惠州市兴进实业有限公司经本院送达开庭传票传唤未到庭参加诉讼，未作答辩。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明，2011年9月1日，原告麦秋盈与第二被告惠州市兴进实业有限公司签订《商品房买卖合同》二份，第二被告将其开发的位于惠州市惠沙堤一路5号水印尚堤大厦4层01、04号现房出售给原告，401号房建筑面积677.76平方米，总价款人民币2033280元，404号房建筑面积274.51平方米，总价款人民币823530元。合同签订后原告向第二被告支付了全部购房款，但第二被告没有将该房产交付给原告使用，第一被告惠州市润兴投资公司一直占有使用原告上述401、404两套房屋。原告于2013年5月13日取得该房屋的房地权，房产证号分别为粤房地权证惠州字第11001XXXXX、11001XXX**号。原告与第一被告和第二被告交涉未果。原告为维护其合法权益，于2013年6月24日向法院起诉，请求法院依法判决支持其上述诉讼请求。庭审时，原告同意给第一被告半年搬迁期即从2011年9月1日至2012年3月1日止。
另查，原告申请鉴定涉案房屋的租金价格，经原审法院委托惠州市物价局价格认证中心对位于惠州市惠沙堤一路5号水印尚堤大厦403号房屋（面积233.71平方米）的平均月租金进行价格认证，经认证：该房屋2011年9月1日至2013年11月30日平均月租金为人民币5375元。以上述标准推算，即该房屋平均每月每平方米租金为人民币23元，水印尚堤大厦4层01、04号两套房屋面积共952.27平方米每月租金为人民币21902.21元（952.27×23元）。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原告麦秋盈与第二被告惠州市兴进实业有限公司于2011年9月1日签订两份《商品房买卖合同》，第二被告将其开发的位于惠州市惠沙堤一路5号水印尚堤大厦4层01、04号现房出售给原告，该合同是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，原审法院予以确认；2013年5月13日惠州市房产局已经对该房屋办理了房地产权证，原告为该房屋的产权人，原审法院予以确认。原告作为该房屋的所有权人，享有完全物权。第一被告惠州市润兴投资公司使用原告的房屋作办公房，属侵权行为，第一被告应停止侵权并承担侵权责任。原告作为房屋所有权人有权要求第一被告返还房屋。因此，原告要求第一被告将房屋清场返还的诉讼请求，有事实和法律依据，原审法院予以支持。
第二被告惠州市兴进实业有限公司作为开发商，其与原告签订合同后未能履行交付房屋给原告的义务，应当承担违约责任，应继续履行合同交付房屋并赔偿原告的相关损失（按租金标准计付占用费）。第一被告至今占用该房屋作办公房，在原告同意给予半年搬迁期满后即应支付相关的房屋占用费。原告诉请两被告支付房屋占用费，占用费依据物价局价格认证的租金计算，其理由充分，依法予以支持。两被告经原审法院送达开庭传票传唤未到庭参加诉讼，视为被告放弃对原告的诉请作辩解，放弃对原告提供的证据作质证、辩证，不影响本案的审理。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、第一被告惠州市润兴投资有限公司、第二被告惠州市兴进实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内将位于惠州市惠沙堤一路5号水印尚堤大厦4层01、04号房屋清场返还给原告麦秋盈；
二、第一被告惠州市润兴投资有限公司、第二被告惠州市兴进实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告支付房屋占用费人民币345324.84元（从2012年3月2日起暂计至2013年6月24日止，从2013年6月25日起至返还房屋之日止的房屋占用费按每月租金人民币21902.21元计）；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9836元，由被告惠州市兴进实业有限公司承担4918元、被告惠州市源丰泰实业有限公司承担4918元。
当事人二审的意见
上诉人不服原审判决上诉称：一、原审判决上诉人与惠州市兴进实业有限公司连带承担涉案房屋占用费缺乏法律依据。上诉人占用涉案房屋，是经惠州市兴进实业有限公司许可的。在被上诉人未提起诉讼前，上诉人根本不知涉案房屋已经出卖给被上诉人，且上诉人也从未收到被上诉人要求腾房的书面通知，上诉人属于善意占有人。故原审判决上诉人连带承担涉案房屋占用费缺乏法律依据。二、原审从2012年3月2日计算房屋占用费是错误的。被上诉人取得涉案房屋的房产证为2013年5月13日，也就是说涉案房屋在2013年5月13日才予以确定物权，之前的属于被上诉人与惠州市兴进实业有限公司的债权。据上诉人了解，涉案房屋其中的401房曾于2008年8月20日由惠州市兴进实业有限公司出卖给案外人李德逊，且签订了《商品房买卖合同》。在房产部门未确定涉案房屋的物权前，上诉人无法确定谁是涉案房屋的权属人，即使存在腾房通知，但被上诉人也无法确定是否合法，计算房屋占用费是无从计算的。故原审从2012年3月2日计算房屋占用费没有法律依据，计算房屋占用费应从涉案房屋确权后通知上诉人腾房并给以合理腾房期限后方能开始计算。综上，请求依法改判，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩称：上诉人的上诉无理，应予驳回。
其他当事人经本院合法传唤未到庭参与诉讼，不影响本案审理。
本院查明的事实
本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，被上诉人麦秋盈与原审被告惠州市兴进实业有限公司于2011年9月1日签订两份《商品房买卖合同》，约定原审被告惠州市兴进实业有限公司将惠州市惠沙堤一路5号水印尚堤大厦4层01、04号现房出售给被上诉人，该合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应该按照合同的约定履行各自的权利和义务。该合同约定原审被告惠州市兴进实业有限公司应予2010年1月31日将涉案房屋交付给被上诉人麦秋盈，交付时间在签订合同前，对此，被上诉人二审时陈述，之前双方签订了房屋买卖合同，约定的交付时间是在2010年，因为涉案房屋的规划和格局发生变化，重新签订了买卖合同（约定的交付时间为2010年1月31日），上诉人对被上诉人的陈述没有表示异议，本院认可该事实，鉴于双方买卖的是现房，且之前的合同与本案的《商品房买卖合同》均约定是2010年交付，故原审被告惠州市兴进实业有限公司应予签订合同次日将涉案房产交付给被上诉人麦秋盈占用使用。原审被告惠州市兴进实业有限公司没有将涉案房屋交付给被上诉人麦秋盈使用，应当承担违约责任，应继续履行合同即交付房屋并赔偿被上诉人麦秋盈的相关损失（按租金标准计付占用费）。
本案的关键是上诉人应否承担连带责任支付占用费。上诉人无权占用涉案房产，为无权占有。上诉人上诉称，其使用涉案房屋经过原审被告惠州市兴进实业有限公司许可，也没有收到上诉人书面腾房通知，为善意占有人，不应承担连带责任，本院认为，善意占有是指占有人不知道或者不应当知道自己无占有的权利而为占有，而本案中，上诉人并没有提交证据证实其经过原审被告惠州市兴进实业有限公司许可使用涉案房产，因此自始至终为无权占有且明知其没有占有权而为占有，故为恶意占有，因此从其占有之日起就应该承担支付占用费的法律责任。本案中，原审被告惠州市兴进实业有限公司应予2011年9月2日交付房产，因上诉人的恶意占有而不能交付，无论被上诉人麦秋盈是否书面通知腾房，均应同原审被告一起连带支付占有期间的费用给权利人麦秋盈。
被上诉人虽然取得房产登记权属的时间在2013年5月份，但其取得涉案房产使用权的时间应为2011年9月2日，故计算占用费不应以其取得房产权属为时间节点计算占用费，故上诉人认为原审从2012年3月2日计算占用费不当无事实依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费9836元由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长 曾求凡
审判员 邹 戈
审判员 卫书平
二〇一四年七月二十二日
书记员 郑雪燕
附：法律条文
《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。