重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初11759号原告：张余，男，汉族，1983年2月21日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张晓露，重庆永和律师事务所律师。委托诉讼代理人：程泽洪，重庆永和律师事务所律师。被告：刘支刚，男，汉族，1963年7月24日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：唐启龙，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。第三人：孟玲，女，汉族，1970年4月14日出生，住重庆市渝北区。原告张余与被告刘支刚、第三人孟玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案受理后，由审判员田秀荣担任审判长，与人民陪审员刘运祥、晏慧耘组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张余的委托诉讼代理人张晓露、程泽洪，被告刘支刚的委托诉讼代理人唐启龙到庭参加了诉讼。第三人孟玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张余向本院提出诉讼请求：1、撤销原被告签订的编号为CQ0001009号《房地产买卖及居间合约》中的房屋买卖部分；2、判令被告退还原告已付房款746000元，赔偿原告已经支付的中介服务费13450元、房屋交易产生的税费9971元、房屋转让手续费416.08元；3、判令被告向原告支付违约金20000元；4、判令被告从2017年5月23日起以789837.08元为基数按照同期银行贷款利率的四倍向原告支付罚息赔偿；5、判令被告向原告支付原告处理纠纷所支付的律师费35000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月16日，张余、刘支刚与重庆渝贵人置业顾问有限公司签订了《房地产买卖及居间合约》，张余以746000元购买被告位于渝北区XX街道XX号X幢X房屋，协议约定被告不得隐瞒关于该房屋发生过的相关事件。协议签订后，张余支付了购房款、水费、中介费等。2017年1月25日，房屋过户至张余指定的产权人蔡仲梅名下。过户后，原告得知案涉房屋在2016年8月发生过非正常死亡事件，这是对原告在购买房屋时的严重欺诈。2017年5月17日，张余向被告寄送了律师函，要求撤销合同，退还房款和赔偿损失，被告未回应。现原告诉至法院，请求判如所请。被告刘支刚辩称，驳回原告的诉请，1、原被告之间不认识，也没有签订合同，在2016年4月8日被告将案涉房屋出售给钟大友，之后公证委托给了其妻孟玲，出具这份委托的目的是孟玲称将该房屋转到其儿子名下；2、2016年10月11日案涉房屋已交付给孟玲、钟大友；被告主体不适格，原告交易的对象是钟大友、孟玲，原告主体也不适格，房屋过户到蔡仲梅名下；3、孟玲的代理行为实为她自己的买卖行为。第三人孟玲未到庭进行答辩，也未向本院递交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告举示的完税证明、中介费收据、不动产登记中心的收据、公安局案件接报回执，被告对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；举示的《房地产买卖及居间合约》、收条孟玲签字，银行明细的交易对象也是孟玲，对上述证据的真实性本院予以确认；举示的律师函、快递单及查询结果、代理合同及发票形式上的真实性本院予以确认。被告举示的公证书，被告无异议，对其真实性本院予以确认；举示的房屋买卖合同、银行流水清单，形式上的真实性本院予以确认。第三人孟玲未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张余与蔡仲梅系夫妻，现位于重庆市渝北区XX街道X号X幢X号房屋登记的权利人是蔡仲梅。2016年11月5日，以刘支刚为卖方、钟大友为买方、重庆燕桥置业代理有限公司为丙方签订了一份《房屋买卖合同》，主要约定钟大友购买案涉房屋，成交价560000元，合同签订当日，支付定金10000元。2016年11月11日，孟玲通过银行转账支付给刘支刚550000元。刘支刚陈述，孟玲与钟大友系夫妻，孟玲支付的就是钟大友购买案涉房屋的房款。2016年11月16日，刘支刚与其妻子徐正利出具了一份公证《委托书》，主要内容是：我们委托人是位于渝北区回兴街道兴科大道XXX号水木年华X幢XX-X号房屋的所有权人…因我们决定将上述房屋出售他人，现全权委托孟玲为我们的合法代理人，并以我们的名义办理如下事宜：一、全权负责办理上述房屋的出售和与购房人签订《房屋买卖合同》及有关的合法手续；二、负责办理上述房屋的《房地产权证》过户登记事宜；三、代理人为我们出售上述房屋后，如购房人需要，有权在银行办理二手房按揭事宜和在房地产部门办理二手房按揭登记事宜……。代理人在办理上述事项中所签署的一切有关文件，我们委托人均予以承认。委托期限：自本委托书签署之日起一年内有效。代理人由转委托权。2017年1月7日，以刘支刚为卖方、张余为买方、重庆渝贵人置业顾问有限公司为经纪方签订了一份《房地产买卖及居间合约》，主要约定一份购买位于渝北区XX街道XX号X幢X号房屋，成交价746000元。第一部分房款20000元，签订当日一次性支付作为定金；第二部分房款290000元买方在房管部门过户递件并出具受理单当天前支付给卖方；第三部分房款430000元在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方；第四部分房款6000元预留给买方，待卖方结清物业费、户口迁出后3天内支付给卖方。交易产生的税费由买方全额缴纳。第六条约定：卖方保证上述房产未被依法查封或者以其他形式限制房产权利，签约前已经征得共有人、配偶、同住人同意，原租赁关系终止或相关优先购买人已放弃优先购买权，并愿意提供出具书面委托书与放弃购买确认书，不隐瞒关于该房屋发生过的相关事件（如火灾、凶杀），不属于违章建筑、承重墙结构擅自拆改的危房。第七条违约责任：买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止后的继续履行，自违约行为发生之日起超过7个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发送即日起超过七个工作日内，仍不履行合约手续的，守约方可解除交易或本合约自动解除，违约方按下列约定承担赔偿责任；如卖方违约的，须在三个工作日内除无息退还买方已付楼款及承担赔偿买方已付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时须支付与定金数目之金额作为违约赔偿给买方。如卖方不依约退还及违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止。第八条争议处理：法院诉讼产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担对方处理纠纷所支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、执行保全费、律师费等。合同还对其他方面进行了约定。合同末尾卖方刘支刚的签名系孟玲代签，代理人处孟玲签字。2017年1月7日，孟玲出售收条载明收到了张余交来的定金20000元。2017年1月24日，张余向孟玲汇款240000元；同日，蔡仲梅向孟玲转账50000元。2017年2月15日，中国农业银行向孟玲账户放款430000元。2017年2月16日，孟玲出具收条载明收到了尾款6000元。2017年1月24日，张余向重庆渝贵人置业顾问有限公司缴纳了中介费13450元；同日蔡仲梅支付了印花税5元、契税4983元，以刘支刚的名义交纳了个人所得税4983元。2017年2月3日，蔡仲梅交纳了房屋转让手续费248.04元、同时以刘支刚的名义缴纳了转让手续费168.04元。2016年8月9日的一份重庆市公安局案件接报回执的主要内容为：2016年8月9日接到报警称渝北区回兴水木年华6楼有人坠楼，民警接警后立即赶往现场……法医到场后确认该人由高空坠落已死亡，经曹明英到派出所认领尸体，确认死者系谭远伟，家住渝北区X幢X，后法医和技术人员到死者家中勘察，暂未发现有争执痕迹，暂排除他杀。2017年5月12日，张余与重庆永和律师事务所因本案纠纷签订了一份法律事务委托合同，支付了律师费35000元。庭审中，刘支刚陈述：死者谭远伟是刘支刚房子的租户，在把房子出售给钟大友时就告知了钟大友跟孟玲，所以房价才偏低；之所以出具公证书给孟玲，是孟玲称房屋要给儿子，儿子在当兵为方便以后过户给其儿子才出具的。张余陈述：与孟玲签订合同时，孟玲称刘支刚在外地，一直都是与孟玲联系，孟玲没有告知谭远伟的情况；谭远伟是与妻子吵架从阳台跳下去导致死亡；被告构成了欺诈同时根据合同约定，请求撤销合同。本院认为：本案的争议焦点是原告张余与谁建立的合同关系。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，2017年1月7日的《房地产买卖及居间合约》卖方是刘支刚，合同末尾处孟玲作为代理人签字。根据2016年11月16日刘支刚出具的《委托书》，孟玲代理刘支刚与张余签订《房地产买卖及居间合约》的行为在委托期限内且未超过代理权限，应认定是孟玲在代理权限内以刘支刚的名义与张余签订的买卖合同，张余与刘支刚建立了买卖关系，刘支刚对孟玲的代理行为承担民事责任。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”《房地产买卖及居间合约》中约定了卖方不得隐瞒关于该房屋发生过的相关事件，如火灾、凶杀等。案涉房屋确实在出售给原告前的租赁户谭远伟案涉房屋阳台跳下去导致死亡的事件，该事件在出售给原告时候应当按约定进行告知。刘支刚在出售房屋时并未告知，违反了合同约定，张余有权请求撤销该合同。故对于张余请求撤销原被告签订的编号为CQ0001009号《房地产买卖及居间合约》中的房屋买卖部分的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所收到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，《房地产买卖及居间合约》合同被撤销，责任在被告，应当赔偿原告损失。张余共支付了746000元的房款，13450元的中介费、4983元的契税、4983元的个人所得税、5元的印花税、416.08元的房屋转让手续费，以上均是张余的直接损失。故对张余请求判令被告退还原告已付房款746000元，赔偿原告已经支付的中介服务费13450元、房屋交易产生的税费9971元、房屋转让手续费416.08元的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”故对于原告请求判令被告支付违约金20000元的诉讼请求，本院不予支持。孟玲作为刘支刚代理人收取了原告支付的746000元房款，其他费用并非被告收取，故对原告请求判令被告支付罚息赔偿，以746000元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准从2017年5月23日起计算至付清日止的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，不予支持。《房地产买卖及居间合约》中约定违约方承担对方处理纠纷所支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、执行保全费、律师费等。故对于原告请求判令被告付原告处理纠纷所支付的律师费35000元的诉讼请求，本院予以支持。第三人孟玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，由此产生的不利后果由孟玲承担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十七条、第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销原告张余与被告刘支刚于2017年1月7日签订的编号为CQ0001009号《房地产买卖及居间合约》中的房屋买卖部分；二、被告刘支刚在本判决生效后十日内退还原告张余房款746000元，赔偿原告张余中介服务费13450元、房屋交易产生的税费9971元、房屋转让手续费416.08元；三、被告刘支刚在本判决生效后十日内支付原告张余罚息赔偿，该赔偿是以746000元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准从2017年5月23日起计算至付清日止；四、被告刘支刚在本判决生效后十日内支付原告张余律师费35000元；五、驳回原告张余的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11260元，由被告刘支刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  田秀荣人民陪审员  晏慧耘人民陪审员  刘运祥二〇一八年二月七日书 记 员  张春凤