重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0101民初289号
原告黄勇，男，汉族，1991年9月25日生，住重庆市万州区龙沙镇。
委托代理人李良成，重庆锦扬律师事务所律师。
被告熊德建，男，汉族，1962年6月13日生，住重庆市万州区沙龙路。
委托代理人邱德华，重庆奎龙律师事务所律师。
委托代理人曾有为，重庆奎龙律师事务所律师。
第三人黄建明，男，汉族，1962年7月3日生，住重庆市万州区王牌路。
委托代理人黄建华，男，汉族，1970年10月25日生，住重庆市万州区黄柏乡。
原告黄勇诉被告熊德建、第三人黄建明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月11日受理后，依法适用简易程序，由审判员程地华独任审判，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，于2016年4月6日裁定转为适用普通程序，由审判员程地华担任审判长，与人民陪审员余忠卿、唐承蓉组成合议庭，于2016年6月17日公开开庭进行了审理。原告黄勇及委托代理人李良成，被告熊德建及委托代理人邱德华、曾有为，第三人黄建明的委托代理人黄建华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄勇诉称，2014年8月25日，原告黄勇委托黄建明代为办理出售重庆市万州区厦门路18号2幢1102室房屋相关事宜并予公正。2015年10月19日，黄建明以黄勇的名义与被告签订房屋买卖合同出售该房屋，约定价款21万元。房屋出售至今，原告多次向被告催收购房款，被告以种种理由不予给付。为了维护原告的合法权益，依法起诉。诉讼请求：一、请求判令被告给付原告购房款210000元;二、由被告承担本案诉讼费。
被告熊德建辩称，第三人黄建明将诉争房屋出卖给被告，已按合同将购房款支付给黄建明。第三人黄建明称是原告黄勇将房屋卖给他的，为了方便过户，原告委托黄建明办理产权转移过户登记，并办理了公证；为了减少重复产生的过户税费，将房屋产权从黄勇名下直接过户给被告。若原告认为是委托黄建明出售房屋，被告基于这一委托关系而购买涉案房屋，被告熊德建代为偿还该房屋原欠中国建设银行万州分行按揭贷款本金374876.58元，另支付黄建明219759.47元房款（含该房屋应交未交费用及最后一期贷款利息），黄建明已出据收款条。对收条的真实性原告是认可的，收条中明确的写明是涉案房屋的购房款，也说明黄建明与被告之间没有其他的债权债务关系。委托人与受托人的行为是合法有效的，黄建明出据收条应视为其收到款项，至于黄建明是否将该笔款项实际支付原告，是委托人与受托之间的纠纷，与被告无关，原告应向黄建明主张权利。被告已经完成了合同约定的付款义务，原告的诉讼请求无事实依据。诉争房屋的产权已经过户到被告名下，按交易惯例应在支付完购房款的情况下才会进行产权过户。综上所述，应驳回原告的全部诉讼请求。
第三人黄建明称，2014年上半年，黄勇向第三人借款10万元，约定利息是3分或4分，这笔借款本息已还清。后来黄勇再次向第三人借款，第三人不同意，黄勇将重庆市万州区厦门路18号2幢1102室房屋出卖给第三人。交易的房屋是按揭房，黄勇仅支付首付及部分按揭贷款本息，约20万元，约定第三人支付黄勇20万元，尚欠银行的按揭贷款本息由第三人负责偿还。第三人已按约定支付黄勇20万元现金，黄勇出具有收条。后来第三人将此房屋卖给熊德建，由熊德建偿还尚欠银行的按揭贷款本金，另支付第三人21万余元。熊德建在2015年10月20日左右支付第三人现金15万元，在2015年10月底支付现金2万元至3万元，具体金额记不清了，由熊德建代付房屋的过户费用3万余元，第三人给熊德建出具了收条。为了方便过户，黄勇委托第三人办理。2015年10月19日以黄勇的各义与熊德建签订的房屋买卖协议实际上是为了直接将房屋产权从黄勇的各下过户给熊德建而签订的，房屋产权已转移登记给熊德建。
经审理查明，原告黄勇原向重庆市万州区宏升房地产开发有限公司按揭贷款购买重庆市万州区厦门路18号2幢1102室商品房一套，价款584894元，黄勇已首付款184894元，按揭贷款400000元，未与开发商办理手续接房。2004年8月25日，原告黄勇与第三人黄建明签订《重庆市房屋买卖合同》，主要约定：“黄勇将重庆市万州区厦门路18号2幢1102室商品房（建筑面积129.89㎡）出售给黄建明，成交总金额20万元，于合同签订时一次性付款。”合同签订当日，黄勇出具收条，载明“今收到黄建明购房款20万元，此房坐落于厦门路18号2幢1102室，现出售给黄建明”。经庭审质证，原告对所签合同及所写收条的真实性无异议，但反驳称所签合同实际上是借款抵押协议，所出具的收条在借款时已形成。并称黄勇原向黄建明借款10万元（当时扣除利息1万元，实际支付9万元），分别16期偿还，每期本利1万元，已偿还部分本息65000元；约定在不能按期偿还借款本息时用此房屋作抵押，若黄建明将房屋出售给他人时，应将价款支付黄勇，由黄勇偿还黄建明的借款本息。
2004年8月25日，原告黄勇出具委托书，委托黄建明办理出卖重庆市万州区厦门路18号2幢1102室房屋，其委托权限为：“一、申办上述房屋的土地房屋权属登记；二、提前归还上述房屋的按揭贷款，解除抵押登记，领取解除抵押登记后的房地产权证；三、出售上述房屋，并与买方签订《房屋买卖合同》，收取售房款；四、办理房屋买卖过户登记的相关手续，缴纳相关税费等事宜，并签署相关文件合同；五、若买方需办理二手房按揭贷款，受托人全权配合买方办理，代收按揭款；六、代办水、电、气、有线电视等过户手续；认可受托人在授权范围内签署的相关文件、合同，并承担相应法律责任。”同日，原告黄勇在重庆市万州公证处申请对委托书的签名、指印进行公证。
2015年9月27日，第三人黄建明与（协议称甲方）与被告熊德建（协议称乙方）签订《房屋买卖协议》，主要约定：“甲方从黄勇手里买入的重庆市万州区厦门路18号2幢1102室住宅房屋（建筑面积129.89平方米）出售给乙方，价格按开发商出售的价格计算（只计算买房时的本金，不计算购房期内个人及银行利息）；鉴于该房屋未办理正式产权证，属按揭房，由乙方先缴清所欠银行按揭贷款，赎回房屋预售合同，解除抵押后，再由甲方到房管局办理房屋产权手续后过户给乙方；税费承担：甲方应承担第一次办证的各种税费，甲乙双方过户费用按国家政策规定分别承担；手续完备：原始合同从银行赎回后，甲乙双方共同到重庆市万州区宏升房地产公司完备相关手续，再到房管局签订制式房屋买卖合同；为避免第三次交易产生的高额税费，该协议由黄勇与乙方签订，甲方应予认可；交房时，其甲方使用期间所发生的水、电、气、物管等费用，由甲方自行缴纳。”
2015年10月19日，第三人黄建明代理原告黄勇（合同称甲方）与被告熊德建（合同称乙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：“甲方将位于重庆市万州区厦门路18号2幢1102室住宅房屋（建筑面积约129.89平方米）出售给乙方，原房产证号为301－2015－233**号，成交金额21万元，一次性付款，该成交价格包括该房屋的设施设备、装饰装修、相关物品。税费由乙方一并承担。”至2015年10月16日止，黄勇已偿还贷款本金25123.47元，支付物业专项维修基金9742元，尚欠按揭贷款本金374876.53元，最后一期利息1280.82元。2015年10月16日，被告熊德建代为偿还该房屋原欠中国建设银行万州分行按揭贷款本金374876.53元及最后一期利息1280.82元，合计376157.35元。2015年10月21日黄建明与熊德建对该房屋的买卖价款及相关费用进行结算，签署明细单，载明：“卖方应付购房款及相关费用共219759.47元，买方垫付卖方应承担的相关费用40837.28元（其中：物管费1559元、电梯使用费936元、分摊小区公用水电费152元、二手房转让手续费519.56元、房屋买卖交易税27458.49元、房屋所有权登记费80元、首次办证税金8778.41元、勘探测绘费73元、最后一期利息1280.82元），相抵减后，买方还应付卖方178922.19元。”合同签订后，原告黄勇配合被告熊德建一同到房屋产权登记机构查询该房的按揭贷款合同、物业专项维修基金交纳情况，并将原向重庆市万州区宏升房地产开发有限公司的购房款收据、预告费收据、物业专项维修基金发票原件交给被告熊德建；后，黄勇不再配合熊德建办理房屋产权登记，由黄建明凭公证委托书协助被告办理房屋产权登记，原告黄勇明确表示对出卖房屋无异议。2015年10月20日，被告熊德建向重庆市万州区博利物业管理有限公司交付诉争房屋的物管费、电梯使用费、分摊小区公用水电费共2647元后，办理房屋交接手续，接房后居住使用。2015年10月20日，诉争房屋办理产权登记[301房地证2015字第23822号]，产权人熊德建，记事栏注明“该房原属黄勇，现经买卖取得。”2015年10月21日，黄建明出具收条，载明“收到熊德建购买重庆市万州区厦门路18号2幢1102室房屋购房款219759.47元。”经庭审质证，被告主张该收条所载明款项均用现金支付；原告对该收条的真实性无异议，但认为被告所出示现金来源的证据不充分，不能证明收款关系成立，不能合理排除黄建明与熊德建之间另有债权债务关系，不能证明已付购房款。
上列事实，有原告提供的公证书、商品房联机备案登记表、房屋买卖合同（黄建明代黄勇与熊德建签订）；被告提供的公证书、委托书、房屋买卖协议（被告与黄建明签订）、收条（黄建明出具）、卖方费用支出明细单、房屋产权证复印件、取款交易记录；第三人提供的房屋买卖合同（黄建明与黄勇签订）、收条（黄勇出具）等书证证明及当事人当庭陈述、本院询问笔录佐证，证据经庭审质证，本院予以确认。
本案争议的焦点是原告黄勇与被告熊德建、第三人黄建明之间的法律关系，以及被告熊德建是否已履行付款义务的问题。结合双方当事人的举证、质证及陈述意见，综合评析如下：
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”结合同本案，原告黄勇与第三人黄建明签订《房屋买卖合同》，约定买卖重庆市万州区厦门路18号2幢1102室住宅房屋，双方对交易方式、价格、价款支付进行了约定，黄勇也给黄建明出具购房款收条，但二者之间的法律关系不属于本案审查范畴，不予调整。第三人黄建明对诉争房屋与被告熊德建签订《房屋买卖协议》，明确约定是从原告黄勇处购买的房屋出售给被告，对交易方式、价格、价款支付、税费负担、产权过户、违约责任等房屋买卖的主要内容进行了约定，并约定办理产权过户时由黄勇与熊德建另行到房管局签订制式的房屋买卖合同，且已实际履行，该合同是双方的真实意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。2015年10月19日黄建明代理黄勇与熊德建签订的房屋买卖合同，只是为了办理房屋产权登记，并不实际履行，黄勇与熊德建之间无房屋买卖法律关系，原告黄勇诉请被告熊德建支付购房款无事实依据，本院不予支持。即使黄勇与熊德建有房屋买卖关系，也是黄勇委托黄建明出售房屋。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”黄勇出具给黄建明的委托书明确黄建明有权签订合同出售房屋，办理房屋产权过户及收取购房款，黄建明认可收到熊德建支付的购房款并出具收条，原告对该收条的真实性无异议，被告未提供付款方式的充分证据，并不影响已付购房款事实的成立。若黄建明未将购房款支付黄勇，应由委托人黄勇与受托人黄建明依照委托合同处理双方的权利义务。原告要求被告支付购房款的理由亦不成立，本院不予支持；被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六十三条第一款、第二款、第一百零六条第一款,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：
驳回原告黄勇的诉讼请求。
案件受理费4450元，由原告黄勇承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，按自动撤回上诉处理。
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审 判 长 程地华
人民陪审员 余忠卿
人民陪审员 唐承蓉
二〇一六年七月七日
书 记 员 张 燕