安徽省凤阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）凤民一初字第01185号
原告：凌红卫，男，1976年11月22日出生，汉族，凤阳县人，大专文化。
委托代理人：王安祥，凤阳县府城镇法律服务所法律工作者。
被告：陈如英，女，1954年7月31日出生，汉族，凤阳县人，安徽省方邱湖农场职工。
被告：张永敏，女，1969年4月27日出生，汉族，安徽省凤阳县人，大专文化。
委托代理人：孙广超，安徽凤明律师事务所律师。
原告凌红卫诉被告陈如英、张永敏买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2012年8月15日第一次公开开庭进行了审理，原告凌红卫及其委托代理人王安祥、被告陈如英、被告张永敏及其委托代理人孙广超到庭参加诉讼。2012年11月16日第二次公开开庭进行了审理，原告凌红卫及其委托代理人王安祥、被告陈如英、被告张永敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
凌红卫诉称：位于方邱湖农场梅山花园住宅小区的一栋85.35平方米的房屋为凌红卫所有。2011年3月，趁凌红卫不在之机，陈如英为售房人，张永敏为购房人，签订了2007年6月23日房屋买卖协议书，将凌红卫所有的85.35平方米的房屋卖给了张永敏。凌红卫得知后，发函给张永敏，告知该楼房是凌红卫所有，张永敏收到函后仍不返还。请求法院确认2007年6月23日陈如英与张永敏签订的房屋买卖协议无效；张永敏将诉争的房屋返还凌红卫。
凌红卫为支持自己的诉讼请求，提交了如下证据，并经质证：
1、凌红卫身份证一份。用以证明其主体资格。
陈如英质证：没有异议。
张永敏质证：没有异议。
2、安徽省方邱湖农场2007年2月26日证明、凌红卫的情况说明及方邱湖农场收据复印件2张。用以证明方邱湖农场以移民建房的式样，增建了一套庭院式楼房，价格为房价为740.15元／平方米×85.35㎡＝63171.80元。土地使用费115元／平方米×84.5㎡＝9717.50元。合计72009.30元。该款于2007年6月22日交付；同时证明房屋属于凌红卫的，凌红卫具有所有权。
陈如英质证：没有异议。
张永敏质证：证明的真实性没有异议，但是不能证明本案诉争的房屋属于原告所有。对情况说明的真实性有异议，本案诉争房屋原来产权属于方邱湖农场，不属于县农委，农委无权出示该情况说明。该份证据也不能说明本案诉争的房屋属于原告所有。收据是复印件，该笔钱是张永敏支付的。
3、安徽濠梁律师事务所律师周光成的三份情况说明及方邱湖情况说明一份。用以证明凌红卫的房屋属于其所买，具有所有权、使用权，房屋有关手续待后续办理。
陈如英质证：没有异议。
张永敏质证：对濠梁律师事务所情况说明的真实性没有异议，但是不能说明诉争房屋属于原告所有。对方邱湖农场的说明没有异议。
4、房屋买卖协议书一份。用以证明两被告签订协议对原告的房屋进行买卖，是一种无效协议。
陈如英：房屋买卖协议不存在，当时原告不在家，我也不识字，有个人叫我盖个章，当时我也不知道盖的是什么章。
张永敏质证：协议真实性没有异议，但看不出协议无效的情形。认为协议合法有效。
5、房屋买卖协议无效告知书及特快专递清单。用以证明凌红卫于2011年11月13日将房屋买卖无效的意思向张永敏进行了告知。
陈如英质证：没有异议。
张永敏质证：对张永敏没有任何的法律效力。
6、收条复印件一份。用以证明收的是租房款。
陈如英质证：没有异议。
张永敏质证：真实性没有异议，证明目的有异议，支付的是购房款。
陈如英辩称：这个房子是凌红卫个人的财产，我没有权利处理这个房子，不存在协议，只是租金条子，协议不成立。
陈如英没有提交证据支持自己的抗辩。
张永敏辩称：一、凌红卫的陈述不是事实。是陈如英找了我好几次，叫我买这个房子。我说你可有权利卖这个房子，陈如英说有权利卖房子，有权利代表凌红卫，凌红卫和其是在一起生活的，什么事情都是陈如英做主。2007年6月22日双方达成口头协议，并支付了购房款75000元，钱是我给陈如英去交的。二、张永敏因善意取得，诉争房屋产权归张永敏所有。退一步说，即使陈如英无权处置凌红卫的房屋，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，张永敏取得诉争房屋产权的动机是给父母居住，主观无恶意，并支付了75000元房款，且从2007年7月至今，一直是张永敏及家人管理、使用，故张永敏取得了诉争房屋的所有权。综上，张永敏取得诉争房屋的所有权符合法律规定，请求依法驳回凌红卫的诉讼请求。
张永敏为支持自己的抗辩，提交了如下证据，并经质证：
1、购房协议书一份。用以证明诉争房屋产权属于张永敏所有，协议签订时间是2007年6月23日，张永敏支付了购房款75000元。
凌红卫质证：协议的真实性无法确认，是无效协议，卖房人对房屋没有所有权。按照道理说是先签订协议，然后再支付款项，而本案是先支付房款再签订协议，于常理不符。
陈如英质证：反正这个签订不成立，是伪造的，我不知道。
2、陈如英出具的收条一份。用以证明陈如英收到张永敏购房款。
凌红卫质证：收到的不是购房款，是租房费。
陈如英质证：当时我家分2套房屋，张永敏要租我家房子，所以我把房屋租给张永敏了。租房屋每年500元，租期10年，不对，每月是500元，租赁房屋没有证据。当时这个房子是分给凌红卫的。
3、方邱湖农场收据2张。用以证明72889.30元是张永敏把钱交给陈如英，由方邱湖农场把收据交给陈如英，由陈如英把收据转给张永敏的。
凌红卫质证：此款是凌红卫交到方邱湖农场的。
陈如英质证：钱是张永敏丈夫刘照勇给我的，我到凤阳县建设银行交的房款。收据后来我给了张永敏。收据上面的钱都是刘照勇给我的。除了收据上面的钱外，另外又给了我2000元。这2000元是留给我买酒喝的。
4、照片10张。用以证明张永敏对本案诉争的房屋进行了装修，并建了厨房。
凌红卫质证：没有异议。
陈如英质证：没有异议。
5、安徽省方邱湖农场5月2日说明一份。用以证明本案诉争的房屋至今没有办理产权证。
凌红卫质证：没有异议。
陈如英质证：没有异议。
6、证人石某出庭作证时陈述，证人与本案原、被告没有什么关系，都是农场职工。2007年6月份，张永敏打电话给我叫我陪其去取钱，在门台邮政储蓄所取的。陪张永敏取钱是买房子的，我不知道这个房子的所有权人是谁。取了多少钱不知道。取完钱以后，我陪张永敏一起骑摩托车将钱送到农场的交钱地方，张永敏将73000元交给了陈如英，由陈如英交给了农场，然后陈如英把收据给了张永敏，交的是现在案件争议的这个房屋的购房款。后来又给了陈如英2000元说给喝酒的。陈如英家是一家4口在一起生活的。张永敏买的这个房屋是张永敏母亲在里面住的。什么时候住进去的不知道。收条这个事情不知道。
凌红卫质证：对证人说不知道这个房子的所有权人是谁没有异议，对其他说的不清楚。
陈如英质证：对证人证言不认可。
7、证人胡某出庭作证时陈述，证人与本案原、被告有没有什么关系，都是农场职工。2007年6，我当时在农场种子公司任职，刘照勇打电话给我说买房子，我说这个房子是农委分给凌红卫的，我说买这个房子可合适？刘照勇说协议都签过了，钱都交了，叫我到场做个证人，后来我去了。关于这个房子，是二期安置房，如果到期不交钱，这个房子就会被收回，所以凌红卫要按时交钱。到了刘照勇家，妻子张永敏也在，还有陈如英也在，我到的时候，协议都起草好了，当时在场的有4个人，我、陈如英以及张永敏夫妻，并且我到的时候协议上面的字都签好了，陈如英是在协议上面盖的章。陈如英对这个房屋应该有处分权，因为陈如英和凌红卫都是住在一起的，凌红卫应该知道这个事情。在签订合同的时候，陈如英没有提交凌红卫授权的有关手续。农场盖的移民安置房，省农垦集团下的文，只要在花园湖养殖场生活、居住过的职工，包括在职职工以及家属，包括户口在我们农场的，都享受移民安置。我们与凤阳县农委业务上有往来。张永敏买过房屋以后，是张永敏父母在里面居住，2008年住进去的，房屋进行了装修。房屋协议手续我没有看。当时听说农委与原告关系不好，农委找到我们叫我们给原告建套房子，建这套房子与陈如英没有关系。
凌红卫质证：对证人说房屋是原告的没有异议，在签订协议时，陈如英没有提交房屋的任何手续没有异议。
陈如英质证：这个协议是2010年4月份签订的。并且签订协议时没有4个人在场。
本院为查清房屋来源，做了调查取证：
1、2012年11月1日对凤阳县农业委员会信访办主任张宜敏的调查笔录。张宜敏称，“凌红卫是原府城农技站自收自支的职工，后下岗分流。凌红卫自称是退伍军人，不应该下岗，就开始上访。前后进京多次上访，曾一年上北京上访九次，每次都需农委出人去北京将其带回，各项花费达到了十万元。凌红卫从2006年开始去北京上访，当时农委主任是刘冠俊，马占文当时是县长，后任凤阳县委书记。为如何解决凌红卫反复上访事宜，由当时政法委书记何开春出面召开协调会，约在2007年春天，农委、信访局、政法委一起开会协调，后达成意见，只要凌红卫不上访，何开春出面和方邱湖农场协商，安排凌红卫去方邱湖农场上班，由政府出钱给凌红卫在方邱湖农场买套房子。会后何开春和方邱湖当时场长协调，方邱湖答应给凌红卫代建一套房子。后房子建好了，凌红卫也到方邱湖农场上班了。后来凌红卫继续上访，不上班了，所以政府也不再出钱给凌红卫建房了。房子的事后来就不清楚了。”
凌红卫质证：开协调会是姚广德参加的，我没有到农场上班，其他说的差不多。
陈如英质证：对调查笔录内容我不知道。
张永敏质证：调查笔录不能说明本案诉争的房屋是属于原告的，农委也没有给原告出一分钱，不能说明这个房屋是农委给原告建的。
2、2012年10月15日对安徽省方邱湖农场方邱湖社区居委会主任叶克礼的调查笔录。叶克礼称“当时花园湖蓄洪区移民，我是建房办主任。2005年，安徽省农垦管理局下达淮河行蓄洪区移民安置建设项目，二期上面安排的是164套，针对的对象是我场职工，安置的是这一批人。国家对老房子拆除的补偿标准是每户15000元，这是符合条件的，对于拆迁让基的及其他，需自己出钱，成本价。凌红卫并不是我场职工，他出去当兵也走的是地方，移民房分配与他没有关系。二期房子2006年正在建设时候，场长朱玉兵把我喊去，让我多建一套，其余事情我就不清楚。场长也没有给我东西，后来与施工单位结算，多算一套帐。陈如英是我们场职工，她符合条件，自己也分的一套。我们这地方，建房子的时候，土地是抵押给银行的，所以没有准建证、房产证。这份证明（2007年2月16日方邱湖农场的证明）内容是我写的，是陈如英找我写的，目的是问县农委要钱，听说农委答应给他钱，我请示场长，场长要求我算一下，这个帐就是我算的。后来农委可给他钱我就不知道。”
凌红卫质证：属实，但是方农出具的情况说明是给我的。
陈如英质证：我不知道叶克礼开这个情况说明。
张永敏质证：这份调查笔录更加不能说明本案诉争的房屋属于原告，房屋的产权不属于原告的。
认证如下：
凌红卫的证据：证据1，两被告无异议，证据效力本院予以认定；证据2，只能证实方邱湖农场为县农委代建房屋的价格，这一证明目的本院予以认定，但原告享有所有权的证明目的本院不予认定；证据3，不能证明诉争的房屋所有权归原告所有，这一证明目的本院不予认定；证据4，与张永敏的证据1为同一证据，名称虽为“房屋买卖协议书”，实际上买卖的标的仅为购房资格，故原告关于该协议无效的证明目的不成立，本院不予采信；证据5，告知行为与协议是否无效无法律上的关联性，故该证据的效力本院不予认定；证据6，与张永敏提交的证据3系同一证据，能够证实支付的是购房款，两被告无异议，本院予以认定。
张永敏的证据：证据1、2及6、7，结合原告提供的证据4，能够证实协议的真实性，及购房款为张永敏所支付，这一证明目的本院予以认定，但产权归谁所有的证明目的本院不予采信；证据3，陈如英承认是张永敏丈夫支付的购房款，并另行多付了2000元钱作为买酒喝的用途，该证据的效力本院予以认定；证据4、5，原告及另一被告均无异议，证据效力本院予以采信。
本院调查取证的材料：证据1、2，凌红卫无异议，陈如英只是称不知情，张永敏只是称房屋的产权不是原告，该2组证据的效力本院予以认定。
根据上述认定的证据及当事人的陈述，查明如下事实：
凌红卫原为凤阳县府城镇农技站职工，2004年凤阳县事业单位实施下岗分流，凌红卫被下岗分流。但凌红卫不服，不断上访，并多次到北京上访。每次上访均由凤阳县农业委员会付北京将其接回。2007年，为解决凌红卫上访问题，由县委政法委出面，县农委、信访局参加，召开了协调会，议定，只要凌红卫不上访，有关单位答应为其解决工作，并解决一处住房，房款也由有关部门解决。后县领导与安徽省方邱湖农场协调，落实由安徽省方邱湖农场代建住房一套，凌红卫也到了为其安排的方邱湖农场种子公司上班。
凌红卫到方邱湖农场种子公司上班不久，便继续上访，故政府相关部门取消了当初协调会议定的内容。但对于方邱湖农场代建的房屋如何处理没有明示，方邱湖农场代建的安置房建好后，县农委没有出钱，也不再过问。
陈如英为凌红卫的母亲，一家4口在一起生活。因陈如英一家存在2套安置房需要出钱，资金困难，陈如英就与张永敏联系，两人达成协议。2007年6月23日，陈如英作为出售方，张永敏作为购买方，两人签订了《房屋买卖协议书》，方邱湖农场办公室主任胡某作为见证人也在协议上签字确认。2007年6月22日，张永敏将购房款72889.30元提出，交付陈如英，由陈如英代表凌红卫交到方邱湖农场，方邱湖农场收到款后，在付款单位一栏标注“凌红卫”，分两张票据出据，一张标为“建房款”，金额为63717.80元，一张标为土地使用费9717.50元。陈如英将两张收据原件交付张永敏，并向张永敏出具了收到购房款的收据。张永敏为此另行支付了陈如英2000元。
2007年6月底，张永敏接收了该房并入住，且在居住期间进行了装修，并加盖了厨房等设施。
2012年6月28日，凌红卫以其母亲无权签订售房协议为由，起诉来院。
本院于2012年10月24日向凌红卫进行了释明，即是否要求对诉争房屋价格进行评估，如果不要求评估而致使无法双向返还，后果由主张方负责。凌红卫没有在本院指定的期日内到庭表达自己是否要求评估。
本院认为：本案争议焦点归纳如下：第一、凌红卫是否取得诉争房屋的所有权？其母亲出售的是房屋所有权还是仅仅为购房的资格？第二、陈如英在与张永敏签订的买卖协议时，是否具有代理权？张永敏取得的房屋是否构成善意取得？第三、凌红卫要求张永敏返还诉争房屋的主张，应否支持？
第一、凌红卫是否取得诉争房屋的所有权？其母亲出售的是房屋所有权还是仅仅为购房的资格？
《中华人民共和国物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，说明在我国登记是物权设立的基本要件，非经登记，不能说其人就取得了对房屋的所有权。
凌红卫诉称其对诉争的房屋具有所有权，但并未提供诉争房屋的房产证、国有土地使用权证等书证。凌红卫提供的方邱湖农场的证明，只能证实建设该房屋的价格，方邱湖农场作为一国有农场，只能对其管理、使用的土地享有使用权，出具的证明不能视为房屋所有权的依据。凌红卫关于其对诉争房屋享有所有权的主张，无事实及法律依据，本院不予采信。
陈如英与张永敏签订的协议名称虽为“房屋买卖协议书”，但其实质仅是购房的资格。方邱湖农场作为淮河行蓄洪区而实施的移民安置工程，安置房建设带有福利性质，安置对象享有房屋的使用权，但并没有取得房屋的所有权。所以，陈如英与张永敏签订的协议虽名为“房屋买卖协议”，但实质仅是出售的凌红卫的购房资格。县农委与方邱湖农场协调，为凌红卫代建一套安置房，但并没有完全实施。即使方邱湖农场为凌红卫代建住房，仍需购房人出资。凌红卫取得了安置房资格后，如果不出资，当然就失去了曾取得的安置资格。所以，陈如英出售的仅是凌红卫的购房资格，并不是房屋所有权。
第二、陈如英在与张永敏签订房屋买卖协议时，是否具有代理权？张永敏取得的房屋是否构成善意取得？
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，陈如英作为凌红卫的母亲，长期在一个家庭共同生活，陈如英本人分配一处安置房需要出资，再另行为儿子出资购买一套经济上有压力。故陈如英将儿子凌红卫的购房资格出售具有现实需求。且从具体操作上，向方邱湖农场支付购房款的并不是凌红卫本人所交，是由其母亲陈如英代交，陈如英以其儿子凌红卫名义代交后，也将票据原件交给张永敏。说明张永敏确有理由相信陈如英具有代理权，期间凌红卫也未提出异议。
诉争的房屋建好后，张永敏接收，并自2007年6月起居住、使用至今。期间，凌红卫作为陈如英的儿子，与母亲一直居住生活在一起，对此当然知晓。故应认定陈如英的代理行为有效，凌红卫要求确认陈如英与张永敏签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求不成立，本院不予支持。
张永敏关于其对诉争房屋的取得符合物权法关于适用善意取得的辩称意见，是否成立？《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，此条规定针对的对象是所有权已经确定的不动产，而本案诉争的房屋争议各方并没有取得所有权，故并不适用物权法关于善意取得的规定。张永敏关于取得房屋符合善意取得的辩称意见不成立，本院不予采纳。
第三、凌红卫要求张永敏返还诉争房屋的主张，应否支持？
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，合同无效后，通常需双向返还。如果一方有损失，有过错的另一方应当赔偿。如果凌红卫要求张永敏返还诉争房屋的主张得到支持，那么房屋及张永敏支付的款项能够双向返还，但房屋添附的装修等及房屋的增值部分应当作为损失认定，损失数额只有通过鉴定才能加以确认。为此本院向凌红卫进行了释明，是否要求鉴定，如果不愿意鉴定，应由主张方承担无法双向返还的法律后果。凌红卫在本院指定的期日内未明确表明态度，视为放弃了鉴定申请。因凌红卫放弃鉴定申请，造成客观上无法进行双向返还的处理，故凌红卫要求张永敏返还房屋的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告凌红卫的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告凌红卫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判长 常 军
审判员 张 睿
审判员 苗传君
二〇一二年十一月二十六日
书记员 曹培军
附相关法律及司法解释条文：
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百零六条、无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国合同法》
第四十九条、行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。