江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第0705号
上诉人（原审被告）金坛市假日旅行社有限公司。
法定代表人夏云，该公司董事长。
委托代理人谢建华，男。
委托代理人李益俊，江苏兴坛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵清，女。
委托代理人章祥兵，北京市大成（常州）律师事务所律师。
原审被告于明，男。
委托代理人李益俊，江苏兴坛律师事务所律师。
上诉人金坛市假日旅行社有限公司（以下简称假日旅行社）因与被上诉人赵清、原审被告于明排除妨碍纠纷一案，不服金坛市人民法院（2013）坛民初字第1926号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
赵清诉称，我是金坛市北门大街188号房屋的合法所有人，在对自身合法财产使用过程中发现假日旅行社无任何法律依据占据了该房屋的部分房间，我多次与假日旅行社交涉，要求假日旅行社搬出我所有的房屋，但假日旅行社均予拒绝。假日旅行社的行为妨碍了我对合法财产的占有、使用，侵犯了我的合法权益，现起诉请求判令：1、假日旅行社立即排除妨碍，腾空并搬出所占据的金坛市北门大街188号房屋；2、本案诉讼费由假日旅行社承担。
假日旅行社辩称，假日旅行社占有诉争房屋属于合法占有，因为2008年8月20日谢建华与房屋所有人于明、肖黎萍签订了租赁协议，该租赁协议约定了租赁期限为15年，且谢建华支付了全部租金，谢建华与假日旅行社的法定代表人夏云为夫妻关系，谢建华租赁房屋后与夏云成立假日旅行社。因此假日旅行社使用赵清的房屋系合法使用，虽然赵清于2013年3月8日取得房屋所有权，根据买卖不破租赁的原则，租赁协议对赵清具有约束力，因此请求驳回赵清的诉讼请求。
于明辩称，2008年我合法取得本案诉讼房屋，2008年8月20日我将房屋租赁给谢建华，后谢建华成立假日旅行社。根据买卖不破租赁的原则，赵清的诉请没有法律根据，请求驳回赵清的诉讼请求。
原审经审理查明，2007年11月15日，金坛市市场建设发展有限公司将其所有的金坛市北门大街188号的房屋（2446.73平方米）出卖给于明、肖黎萍，并于2008年12月5日将该房屋变更登记到于明、肖黎萍名下。2010年1月15日，于明、肖黎萍将该房屋出卖给周海林、匡腊梅，并于同年1月22日将该房屋变更登记到周海林、匡腊梅名下。2013年3月8日，周海林、匡腊梅将金坛市北门大街188号房屋出卖给赵清，并将该房屋变更登记到赵清名下。赵清要求假日旅行社腾让房屋未果，于2012年8月14日诉至法院。
原审诉讼中，假日旅行社提交了于明与谢建华签订的租房协议，该租房协议的落款时间为2008年8月20日。租房协议主要内容为：于明将北大街188号营业用房三层租赁给谢建华使用；房屋租金为每年人民币五万元，租期为十五年，一次性付清。赵清对该租房协议签订的时间有异议并申请对上述租房协议签订的时间进行鉴定，收到赵清的鉴定申请后假日旅行社自认上述租房协议于2010年春节后签订，并称2008年8月20日签订过同样的租房协议但已遗失。
上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、房屋租赁协议、询问笔录、调查笔录等证据在卷佐证。
原审法院认为，不动产物权的归属以登记为准，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据赵清提供的房屋所有权证，本案讼争房屋系赵清所有。即使于明和谢建华于2010年春节后签订租赁合同这一事实存在，但签订租赁协议时，房屋已经登记在周海林、匡腊梅名下，于明将房屋租赁给谢建华未获得周海林、匡腊梅的授权，事后也未得到周海林、匡腊梅的追认，于明与谢建华签订的租赁协议也是无效协议。假日旅行社依据无效协议继续占有、使用该房屋没有法律根据。因本案诉争房屋由假日旅行社实际占有和使用，赵清要求于明腾让房屋没有事实依据，赵清要求于明腾让房屋的诉讼请求法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，作出如下判决：一、金坛市假日旅行社有限公司于本判决生效之日起2个月内将本案所涉其使用的本市北门大街188号房屋腾让给赵清。二、驳回赵清其他诉讼请求。案件受理费人民币80元，由金坛市假日旅行社有限公司负担（此款赵清已预交，金坛市假日旅行社有限公司于本判决生效之日起十五日内迳付赵清）。
上诉人假日旅行社不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。理由在于：2008年8月20日，因于明购买金坛市北门大街188号房屋向谢建华借款未还，故双方签订协议，由谢建华租赁于明的房屋，租金以借款冲抵，租期为15年。嗣后，谢建华开始使用租赁房屋。后谢建华因保管不善遗失协议。2012年1月上旬，双方又补签了房屋租赁协议，落款时间仍为2008年8月20日。虽然于明登记该房屋产权的时间是在2008年12月，但2007年就购买了该房屋。因此，于明夫妇把诉争房屋出租给谢建华是合法有效的。本案中，原审法院认为现在房屋登记的所有权人系赵清，这点上诉人并不否认。但租赁物的所有权在租赁期间被第三人有效取得时，承租人与原出租人所订的租赁合同对该第三人继续有效，直至原定租赁期限届满为止。况且作为第三人的赵清是否有效取得该租赁物，现于明正在进行行政诉讼。原审法院对于2008年8月上诉人与于明夫妇设立的租赁法律关系这一基本事实惘然不顾，相反吹毛求疵，以谢建华关于补签租赁合同的时间陈述不一来否定。由于时间较长，记忆模糊是正常的。现经核对相关的知情人后，谢建华确定在2010年1月上旬补签。法律未禁止补签合同，法院可以到讼争房屋周围了解，上诉人、谢建华实际租赁使用房屋是从何时开始，平时的经营状况等，而不能向对该房屋有利益关系的荆和平、周海林等询问了解，因为他们本身就是该房屋违法买卖的始作俑者。
被上诉人赵清辩称，一、上诉人陈述因于明购买金坛市北门大街188号房屋向谢建华借款未还，故双方于2008年8月20日签订租赁协议，由谢建华租赁于明的房屋，以租金冲抵借款，租期15年，后谢建华遗失租赁协议，双方在2012年予以补签。对于这一陈述，上诉人并无证据证明。首先，根据金坛市人民法院（2010）坛商初字第170号民事判决书确认，金坛市北门大街188号房屋是2007年11月出卖的，且是向荆和平借款，故不可能如上诉人陈述的是2008年8月于明向谢建华借款用于购买上述房屋。其次，在本案原审第一次庭审中，上诉人多次声称该协议是2008年8月20日所签，后在我就签字时间向法院申请鉴定后，上诉人改口称上述协议是2010年春节后所签。上诉人已经伪造了重要证据，在此申请二审法院依法对其伪造证据行为进行处罚。即使于明与谢建华于2010年春节后签订租赁合同这一事实存在，因签订租赁合同时，房屋已经登记在周海林、匡腊梅名下，于明将房屋租赁给谢建华未获得周海林、匡腊梅授权，事后也未得到周海林、匡腊梅的追认，于明与谢建华签订的租赁协议也是无效协议。此外，租赁协议一式两份，即使遗失一份，另一份协议在哪里？二、2013年3月，周海林、匡腊梅将房屋出卖给我，并于同月8日将房屋过户到我名下，6月8日上述房屋的土地使用权证也过户到我名下。我是该房屋的合法所有权人，于明没有任何理由来撤销我的产权证和土地使用权证。因上诉人非法占有诉争房屋，上诉人应将房屋腾让给我。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审被告于明辩称，我认可上诉人的上诉请求，同时补充几点：一、我与周海林、匡腊梅的买卖合同实际是以物抵债，在2012年签订的房屋买卖协议实际是回购协议，当时我欠周海林、荆和平、储庆生500多万元，我就把本案房屋暂时过户到周海林名下，形成了当时的房屋买卖，在2012年双方对产权重新作了约定，只要我按期归还欠款，房屋产权就再归还给我，因此他们的房屋买卖实际是让于担保，我把房屋过户给周海林是无效的；二、周海林与赵清之间的买卖是虚假的买卖，因为案外人黄福平与赵清之间案件的二审庭审中涉及赵清至今没有给付本案所涉房屋的购房款，周海林也没有实际交付本案房屋，他们之间的买卖是虚假的；三、假日旅行社租用我的房屋始于2008年，我作为当时房屋的合法所有人有权将房屋出租给假日旅行社，且至今仍在租赁期限内，房屋租赁协议是有效的；四、我已就我与周海林的房屋买卖提起民事诉讼，请求确认我与周海林的房屋买卖是无效的，我也提起了行政诉讼，要求撤销金坛市人民政府对涉案房屋土地使用证的变更行政行为，该案金坛法院已受理，正在审理中。
二审庭审中，上诉人假日旅行社向本院提交2014年6月10日金坛市人民法院的2014坛行初字第0031号受理案件通知书，证明于明、肖黎萍诉金坛人民政府要求撤销土地使用权证一案已立案审理。
被上诉人赵清对上诉人假日旅行社提交的上述证据不予认可，并认为于明、肖黎萍不是案件的利害关系人，无权提起撤销土地使用权证的诉讼，本案房屋土地使用权证是金坛市国土局颁发给赵清的。
原审被告于明对上诉人假日旅行社提交的上述证据没有异议，并提出该证据的原件已经在黄福平案件中作为证据提交给法院了。
被上诉人赵清向本院提交以下证据材料：
1、2012年11月2日于明出具的承诺书1份，证明截至2012年11月20日于明如未付清房款，则于明放弃回购合同，房屋的装潢是于明擅自装潢的，于明是擅自使用该房屋；2、2013年6月7日赵清向金坛市国土资源局交纳土地出让金及交易费的票据2份，证明赵清为取得涉案房屋的土地使用权缴纳了相关费用。
上诉人假日旅行社对被上诉人赵清提交的上述证据质证认为：对证据1的真实性不予认可，即使于明写了这份承诺书，也不影响安益公司合法的房屋租赁使用权；对证据2不予认可，当时土地租赁人是于明，根据相关规定，买卖房屋时相应的土地证也应转移，本案中房产过户到周海林名下，而土地证没有转移，只是把房屋作为债的担保，因此被上诉人提供的证据不能证明被上诉人就是房屋的所有权人。
原审被告于明对被上诉人赵清提交的上述证据质证认为：对证据1的真实性予以认可，该证据同时说明2012年4月1日签订的房屋转让协议是一份回购协议，物权法对回购协议等相关情形的民事法律行为明确规定为是无效的；对证据2的真实性没有异议，但当时土地使用权租赁人是于明，根据相关规定，买卖房屋时相应的土地证也应转移，本案中房产过户到周海林名下，而土地证没有转移，只是把房屋作为债的担保，赵清提供的证据不能证明其就是房屋的所有人。
原审被告于明向法庭提交金坛市人民法院（2010）坛商初字第170号民事判决书1份，证明周海林取得房屋没有支付购房款，是向荆和平等3人抵债的性质，该判决书上认定的各自借款数额与回购协议中的金额是一致的。
上诉人安益公司对原审被告于明提交的上述证据予以认可。
被上诉人赵清对原审被告于明提交的上述证据予以认可，同时认为该证据明确了周海林、匡腊梅于2009年11月3日付清了房款，于明、肖黎萍于2009年11月3日将房屋移交给了周海林、匡腊梅，说明周海林付清房款后，于明没有再占有使用该房屋。
二审经审理查明，2012年11月2日，于明出具承诺协议1份，协议中载明：于明与荆和平、周海林、储庆生所签关于北门大街188号房产回购合同，因于明未能完全履行付款义务，本人2012年8月8日、8月17日写过承诺给荆和平、储庆生，但仍未能履行完毕。经再次协商，本人承诺于2012年11月20日前履行合同。如到期不能履行，本人放弃回购合同，擅自装潢费与荆和平、周海林、储庆生无关，放弃经营权。
2013年6月7日，赵清向金坛市国土资源局支付了金坛市北门大街188号的土地出让金3894823元，并为此支付了土地交易费1083元。
2014年6月10日，于明、肖黎萍诉金坛市人民政府要求撤销土地使用权证一案，由金坛市人民法院作为（2014）坛行初字第00031号案件立案受理。
二审庭审中，上诉人陈述，其在原审中提供的落款日期为2008年8月20日的租赁协议是在2009年年底补签的。
上述事实，有安益公司提交的受理案件通知书、赵清提交的承诺书、票据及各方当事人陈述在卷佐证。
本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人假日旅行社陈述其与原审被告于明在2008年8月20日就签订了房屋租赁协议，但并未提交相应的证据加以证明，依法应承担举证不能的法律后果。对于上诉人在原审中提交的租赁协议的真实签订时间，上诉人在一、二审庭审中先后存在2010年春节前、2010年春节后和2009年年底三种说法，但对其中的任何一种说法，上诉人均未提交相应的证据加以证明，原审以上诉人在原审中第一次陈述的2010年春节后认定相关事实并无不当。此时，涉案房屋的所有权已经转移至周海林、匡腊梅名下，于明依法不享有出租涉案房屋的权利。原审据此认定假日旅行社继续占有并使用涉案房屋缺乏法律依据、赵清作为房屋的所有权人有权要求假日旅行社腾让房屋并无不当。
综上，上诉人假日旅行社的上诉意见依据不足，其上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
二审案件受理费80元，由上诉人金坛市假日旅行社有限公司负担。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 周韵琪
代理审判员 吴立春
二〇一四年七月十五日
书 记 员 赵 艳