天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0113民初3458号原告：徐隆，男，1986年2月15日出生，汉族，户籍地福建省莆田市涵江区，现住天津市北辰区。委托诉讼代理人：高峰，天津至大律师事务所律师。委托诉讼代理人：马泽良，天津至大律师事务所律师。被告：竺希和，男，1961年2月8日出生，汉族，无业，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：李文斌，天津斌诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑾，天津斌诺律师事务所律师。原告徐隆与被告竺希和房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人高峰、马泽良，被告竺希和及其委托诉讼代理人李文斌到庭参加诉。本案现已审理终结。徐隆向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《房产交易合同》，将坐落于天津市北辰区万科新城蝶兰苑8-××号房产（房地证津字第××号）过户到原告名下（尚欠房款150万元）；2、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系房屋买卖合同关系，双方于2016年7月29日通过房产中介签订编号为ZHDL0090522ZY的《房产交易合同》，约定被告将其所有的北辰区万科新城蝶兰苑8-203房产以239万元的价格出售给原告。后原告依约于同年7月29日向被告交付定金9万元。因涉案房产被抵押给中国银行天津河东支行，被告以需要撤抵押为由要求原告先行支付80万元购房款，原告于同年8月9日又向被告支付80万元。被告清偿贷款并注销抵押后，却以各种理由拖延履行合同，故呈诉。竺希和辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。合同履行过程中，原告存在违约行为致使合同目的无法实现；现涉案房屋已经另售案外人王丹，且该房产已被查封，法律上不能履行；依照现行天津市购房政策，原告可能存在不具备购买资格的情形。本院经审理认定事实如下：2016年7月29日，被告竺希和作为卖方，原告徐隆作为买方，在中介方我爱我家普祥里店签订编号ZHDL0090522ZY的《房产交易合同》。该合同首部“买方”注明为“徐隆”，“委托代理人”处注明为“徐新猷”。该合同尾部卖方由被告本人签名，买方的“委托代理人”处签名为“徐新猷”。双方约定由原告购买被告名下北辰区万科新城蝶兰苑8-××房屋，总房款为239万元。该房产设立抵押，被告于2016年8月15日前还清该房屋银行贷款并注销抵押权。合同签订之日，原告向被告交付定金9万元，除定金外的剩余房款230万元，由原告于同年8月20日前筹齐，并一次性以现金方式支付。买卖双方需在同年8月23日前签署《天津市房产买卖协议》，并于同年8月26日前办理产权变更等相关手续。被告于同年9月15日前腾空诉争房屋并交付给原告。合同签订当日，原告给付被告购房定金9万元，被告向原告出具定金收据。同年8月2日，被告与徐新猷电话商量垫资清贷事宜，被告表示8月9日向银行清贷，需要原告方垫资，原告方垫资后其可以支付原告利息。同年8月9日，徐新猷作为徐隆的委托代理人与被告和我爱我家的董某签订补充合同，载明“合同编号为ZHDL0090522ZY的房屋买卖合同中，房屋实际成交价格是239万元，买方徐隆给卖方竺希和定金9万元。由于卖方需要清贷款，买方先行支付卖方差额款80万元用于卖方清贷。卖方给买方提前用钱利息1万元。因此，买方购买涉案房屋，打印买卖协议的价钱是143万元，剩余6万元差额款过户当天给卖方。”同日，徐新猷通过民生银行向被告汇款80万元，被告向原告出具收条，注明今收到徐隆购买诉争房屋差额款80万元。同年9月11日，徐新猷给被告打电话催问13、14号去办理过户手续事宜，被告妻子答复正在等候中介通知预约、排号。另查，2016年10月14日，被告与案外人王丹在北辰区房管局签订了《天津市房产买卖协议》，进行完网签后，在办理贷款审批手续。经询，被告认可将诉争房屋另行卖给王丹。经本院向北辰区不动产登记事务中心查询，该中心口头回复本院，被告系在2016年9月注销诉争房屋上设置的抵押权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证人董某的证言，因被告不认可证人身份且认为与本案有利害关系，故本院对其证人证言不予采信。对原告于2016年12月21日分两笔向天津市北辰区人民法院保管款账户汇入剩余房款共计150万元的转账交易凭证，因被告未能举证反驳，本院予以采信。对原告提交三份录音，因被告认可其真实性但未能提供证据证明其不具备合法性，故本院予以采信。被告提交补充合同，认为徐新猷给付的80万元系借款而非本案购房款，原告认为该款项系购房款。本院认为，结合该补充合同以及被告出具的收条内容已注明系“徐隆购买涉案房屋”的房款，故该款项应认定为购房款的一部分，故本院对于被告该项证据的证明目的不予采信。关于原告提供的三份完税证明，被告对2017年打印的两份完税证明真实性和证明目的不认可，认为没有税务机关加盖公章，也不符合现行限购政策。本院对原告2015年开具的2014年期间加盖公章的完税证明依法予以确认，但原告提交的2017年打印的载明2015年1月至2017年6月期间的完税证明并未加盖公章，同时该证据内容未显示2016年1月至2016年4月的缴税时间及金额，故本院对该证据的证明目的不予采信。本院认为，本案的争议焦点为：原、被告之间签订的房屋买卖合同能否继续履行。关于原告的主体资格问题，虽然房屋买卖合同及补充协议均系徐献猷代表徐隆所签，但综合《房产交易合同》、定金收据及收条可知，徐献猷系原告徐隆的委托代理人，代原告办理房屋买卖的相关手续，原告徐隆亦对此表示认可，且被告也已在定金收据和收条内容上对此予以确认。故原告徐隆系本案房屋买卖合同的买方，原、被告之间系房屋买卖合同关系。关于原、被告之间的房屋买卖合同能否继续履行一节，首先，虽然原告已依约向被告支付了定金及部分购房款项，但是被告又另行与案外人王丹建立了房屋买卖合同关系。被告与王丹已于2016年10月14日在天津市国土资源和房屋管理局签订了《天津市房产买卖协议》，该协议已经办理了网签并在北辰区房管局备案。据此，本院认为，案外人王丹与被告之间房屋买卖合同的履行程度高于原、被告间合同的履行程度。其次，原告并非本市户籍居民，根据天津市自2017年4月1日起实施的《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（津政办发[2017]48号）规定，“非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或者个人所得税证明，补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。”根据原告提交的完税证明并不足以证实其已在本市3年内连续缴纳2年以上个人所得税，故原告提出其具备在本市购买住房的主体资格证据不足，本院依法不予采信。经询，被告已将涉案房屋出售给案外人王丹，且被告明确表示不同意与原告继续履行涉案房屋买卖合同。综上，原、被告的房屋买卖合同客观上已不具备履行条件。故本院对于原告的诉讼请求实难支持，依法予以驳回。庭审中，本院向原告释明其可依约向被告主张违约责任，原告仍坚持其诉讼请求。故原告如有其它损失，可另行向被告主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告徐隆的诉讼请求。案件受理费18300元、保全申请费5000元，由原告徐隆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 刘 婧代理审判员 邓 清人民陪审员 张 颖二〇一七年八月二十九日法官 助理 刘 阳书 记 员 都昊鹏附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。