大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第1209号
原告大连豪斯威物业管理有限公司。
法定代表人李守良，系总经理。
委托代理人曲玉辉，系该公司职员。
委托代理人林守忠，系该公司职员。
被告赵金。
原告大连豪斯威物业管理有限公司［以下简称“原告”］与被告赵金［以下简称“被告”］物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月26日受理后，由审判员冯忠璞适用简易程序，于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曲玉辉、林守忠，被告赵金均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告受大连海脉房地产开发有限公司的委托对被告居住的三星大厦【MINI印象】大厦提供物业管理服务，2012年9月，原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定被告应按建筑面积于每季度首月10日前缴纳该季度物业费，逾期则按照每日0.3%支付滞纳金。合同签订后，原告按约提供物业服务，但被告未交纳2013年10月1日至2015年3月31日期间的物业费。故诉请判令：1、被告支付支付自2013年10月1日至2015年3月31日期间的物业费2,040元及滞纳金1,462元，共计3,502元。
为证明其主张，原告提交《资质证书》、《建设用地规划许可证》、《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、专用收款收据、《费用催交单》为证，拟证明原、被告间签订前期物业服务合同，原告依合同约定及法律规定为被告提供物业服务并向其收取物业费，而被告经催交后仍逾期未交纳物业费。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，房产证上是住宅，原告不应以公寓来收费，故不合理。其次，相关法律规定，要参照物业指导标准与业主签订协议，前期的物业服务协议已经过期，不能作为法律依据。第三，原告非法将电梯卡绑定，且业主自己只能刷自己的楼层，给我们的生活造成非常大的不便，物业强行停止我的电梯卡。第四，2013年初电梯出现问题，直至2014年8月电梯年检时才将电梯修好，给我们的人身安全造成很大隐患。第四，根据大价发（2014）50号文件相关规定，及《前期物业服务协议》也约定“每年向业主、物业使用人公布物业管理收支情况”之义务，但原告三年一直没有履行。第五，物业协议中要求缴纳的滞纳金较高，违反了合同的公平原则。第六，物业公司擅自开设餐厅、停车场，违反相关法律规定，改变了公共建筑设施用途。
为证明其主张，被告提交房屋销售合同、前期物业管理协议及照片，拟证明1、土地性质为住宅，按照公寓收费不合理；2、原告服务不达标，停车场利益应该属于全体业主，但其没有公示用途；3、原告在楼下私自建设饭店，存在安全隐患。
经庭审质证，本院对原、被告提交的证据做如下确认：原告提供的《资质证书》、《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《费用催交单》、专用收款收据，原、被告对上述证据真实性均无异议，亦与本案有关，故对其证明效力，本院予以认定。对于《建设用地规划许可证》经本院核对，与原件相符予以认定。关于被告所提交的停车场照片，根据照片显示内容来看，原告经营停车场系取得收费许可，故在无其他证据佐证的情况下，仅以该照片无法拟证事实；关于被告提交餐厅照片，无法证明其餐厅为被告所为，本院不予采信。
根据以上认定理由及原、被告当庭陈述，本院认定以下事实：
1、2012年8月14日，被告自大连海脉房地产开发有限公司处购买坐落于大连市高新园区世达街13号8层20号、建筑面积为51.45平方米的商品房一处。该商品房位于三星国际大厦内，大连海脉房地产开发有限公司建设该三星国际大厦，所取得的建设用地规划许可证中明确用地性质为“居住式公寓和商业公建”。
2、2015年9月29日，原、被告签订《前期物业服务协议》中约定由原告为被告提供物业管理服务，物业管理费标准为住宅2.2元/平方米，非住宅2.5元/平方米，被告应每季度缴纳一次，时间为每季度首月10日前，逾期则按日0.3%支付滞纳金。现原告拖欠2013年10月1日至2015年3月31日期间的物业费2,040元（按住宅标准计算）。原告曾于2014年11月向被告发出催交函件，要求其交纳拖欠的2013年10月1日至2014年12月31日期间的物业费。
《前期物业服务协议》第十二条约定：本协议自签订之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效之日止。3、原告已取得物业服务企业资质，至本案辩论终结前，案涉公寓小区未成立业主委员会。
本院认为，本案的争议焦点为原、被告签订的《前期物业服务协议》是否合法有效。被告辩称该协议无效的理由一为协议签订时存在胁迫情形，二为协议的有效期为一年。关于其第一点理由，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，存在胁迫情形且损害国家利益的情况，合同为无效，而被告所述胁迫情形即便是真实的，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，其亦只是享有撤销权，涉案合同并无不当然无效。关于其第二点理由，其依据为《大连市物业服务收费管理实施细则》（大发改收费字【2009】449号）第十一条规定：“具备物业服务收费条件的新建住宅小区，且业主大会或业主委员会暂未建立的，价格主管部门可根据小区的建设规模和物业服务企业的服务能力，参照物业服务收费等级指导标准及业主与开发建设单位或物业服务企业签订的前期物业服务协议或购房合同，认定临时物业服务收费标准。首次认定临时物业服务标准有效期为一年。”本案中，根据案涉物业的建设用地规划许可证记载，其用地性质为居住式公寓和商业公建，而并非该条款所规定的“住宅小区”。被告（反诉原告）虽辩称其与开发商签订的《商品房买卖合同》中标注为“城镇住宅”，但根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第六十条之规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。且该份《商品房买卖合同》中亦约定商品的用途为“居住式公寓”，故被告（反诉原告）仅以《商品房买卖合同》的约定无法证明案涉房屋的性致为“住宅”。同时根据双方签订的《前期物业服务协议》中已约定该协议的有效期至“业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效之日”，故该协议仍为有效，而协议中所约定的物业费标准亦符合法律规定。故被告（反诉原告）第二点理由亦没有法律依据，更没有充分的证据支持。
依据《大连市物业服务收费管理实施细则》第七条及第九条之规定：根据物业服务的性致和特点等不同情况，物业服务费实行政府指导价和市场调节价，住宅小区物业服务收费实行政府指导价，而商厦、写字楼、公寓和别墅区及其他非住宅类物业收费则实行市场调节价。且物业服务企业对商厦、写字楼、别墅区及其他非住宅类实施服务并收取物业费用的，应与业主委员会或业主签订协议，约定服务内容、物业收费标准等事宜。现涉案房屋的设计用途为居住式公寓和商业公建（非住宅），故原告按照双方签订的《前期物业服务协议》收取物业费有合同及法律依据，且原告在收取物业费时已自行将非住宅的物业费标准（2.5元/平发米）调整为较低的住宅标准（2.2元/平发米），故被告辩称原告收费标准不合理，需要原告提供收费许可无法律依据，本院不予采纳。
关于原告要求被告支付未缴纳物业费的滞纳金一节，就本案而言，滞纳金实际上是业主延迟交纳物业服务费所承担的违约金，属于民事责任承担方式的一种。但考虑到滞纳金（违约金）的数额应与逾期交费所造成的损失大体相当，现《前期物业服务协议》中约定的滞纳金（违约金）标准明显过高。同时考虑到本案是物业服务合同纠纷，原、被告双方是物业服务公司及业主，为了有效缓和原、被告间矛盾，更好地营造和谐居住环境，故本院将滞纳金（违约金）计算标准调整为自起诉日（2015年1月26日）起至被告实际给付拖欠物业费之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告赵金给付原告大连豪斯威物业管理有限公司自2013年10月1日至2015年3月31日期间的物业费2,040元及滞纳金（违约金），滞纳金（违约金）计算方式为以物业费2,040元为基数自2015年1月26日起至被告赵金实际给付拖欠物业费之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二、驳回原告大连豪斯威物业管理有限公司其他诉讼请求。
本案件受理费50元，其他诉讼费50元，合计100元（原告已预交），由被告赵金承担70元，剩余部分30元由原告自行承担。被告承担部分，自本判决发生法律效力之日起10内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日（包括送达之日）起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉至辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行期限为二年。
审判员 单更一
二〇一六年一月六日
书记员 王 月