福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽04民终277号
上诉人（原审被告）：大田县东华服饰有限公司，住所地福建省大田县均溪镇雪山北路93号。
法定代表人：庄伟东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈子祥、王嘉嘉，福建臻晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大田县城东农业有限公司，住所地福建省大田县均溪镇湖山路1巷1号。
法定代表人：廖明镜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄清水、张美秀，福建协胜律师事务所律师。
上诉人大田县东华服饰有限公司(以下简称东华公司)因与被上诉人大田县城东农业有限公司（以下简称城东公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省大田县人民法院（2017）闽0425民初1565号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人陈子祥、被上诉人的法定代表人廖明镜及其委托诉讼代理人黄清水、张美秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东华公司向本院上诉请求：1.驳回城东公司要求解除双方签订的三份《经营场所租赁合同》的诉求；2.东华公司无需向城东公司支付租金134232元（计算至2017年6月30日）及支付从2017年7月1日起至实际返还标准厂房的房屋占用费；3.本案一审、二审诉讼费用由城东公司承担。事实和理由：一、本案系有先履行义务的城东公司违约在先，致使租赁期限顺延，东华公司已就实际租赁的楼层支付超额的租金，并未拖欠租金，城东公司无权提出解除合同。1.东华公司与城东公司于2015年8月29日签订的三份《经营场所租赁合同》第二条、第三条、第十二条约定及拍卖清单对案涉厂房的描述如下：第二条：如遇水、电开户未完成等特殊原因无法按期交付使用租赁期限可顺延，标的物可先交给中标人装修；第三条：厂房经营范围：从事加工服装，针织、伞具等轻工业类，由乙方自主经营自负盈亏；第十二条：甲方负责将厂房工程综合验收、建筑工程消防验收，厂房工程整体验收合格后交付乙方使用；标的描述：标准厂房五层框架结构，配有电梯，配备给排水、消防、电气等附属设施。根据上述合同约定及对标准厂房的描述，东华公司租赁厂房系用于从事加工服装，因此需要符合轻工业标准的厂房，城东公司有义务先提供经验收合格的、轻工业标准的厂房给东华公司使用。而为尽快解决当地就业问题及先进行厂房装修以便按照机器设备进行生产加工，双方先签订合同符合常理及双方的意愿，但是，根据上述合同第二条约定，若遇特殊原因（虽然合同只写明水电开户，但是合同也就其它有可能影响厂房交付使用的情形设置了兜底条款，电梯未开通、厂房未验收合格理应属于特殊原因），城东公司亦同意租赁期限顺延。然而，自2015年8月29日签订合同之日起直至2016年11月23日，案涉厂房才通过大田县住房和城乡规划建设局的验收备案，有城东公司于一审审理时提供的《建设工程竣工验收备案证明书》为证，直至2017年4月，案涉电梯才开通使用（有大田县市场监督管理局出具的《证明》为证，原审法院对此事实也予以认定），城东公司逾期交付符合轻工业标准厂房的行为，致使东华公司一直无法合理有效的使用案涉厂房的所有楼层，能使用的楼层仅为厂房2层。东华公司租赁案涉厂房系有其规划及公司长远发展计划，厂房用于从事加工、生产服装，1层用于仓储，2-5层以上用于加工及生产，因此，电梯对于工厂运送、安装大型机器设备以及装卸大宗服装货物系必不可少的厂房设施，若电梯不能开通使用，则2层以上的楼层根本无法得到利用，也导致1层无货物可仓储，无法得到有效利用。根据合同上述约定，合同约定租赁期限可相应顺延，而顺延期间，东华公司无法使用厂房，根据《合同法》第67条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，东华公司在城东公司未履行其先合同义务，即交付符合轻工业标准厂房之前，有权拒付租金，因此，东华公司无需向城东公司支付租金134232元（计算至2017年6月30日）。2.如上所述，城东公司向东华公司交付不符合合同约定的轻工业标准厂房，未完全履行其先合同义务，导致东华公司实际仅能使用厂房2层，而东华公司已向城东公司预付租金高达人民币21万元，已支付的租金已远远超过双方合同约定的2层租金，因此，东华公司并未逾期交付租金，城东公司无权要求解除合同。东华公司于原审法院审理本案期间，向原审法院申请现场勘验，原审法院的法官及城东公司也到现场进行勘验，确认东华公司确实仅使用了2层，其余楼层因电梯迟迟未开通，导致机器设备无法搬运，楼层只能空置。根据上述《合同法》第67条规定，城东公司履行债务不符合合同约定，东华公司有权拒绝支付租金。但是，根据合同约定，东华公司需要招收当地50人工人，为了这些工人的生计及出于与当地村委会的信任与支持，东华公司先利用可利用的2层，且同意向城东公司预付了租金，系预付而不是支付。根据双方合同的约定，2016年10月27日，东华公司理应系向城东公司支付租金，而不是预付租金（城东公司出具的《收条》明确写明了“兹收到大田东华服饰有限公司预付房租款人民币叁万元整”），若不是城东公司违约理亏在先，其大可直接要求东华公司支付租金，何谈要东华公司预付租金呢？东华公司原本本着诚实信用、互惠互利原则以及为一方经济发展出一份力的心愿，并未采取任何法律措施向城东公司维权，而是一直与其协商解决问题。但是，城东公司却一直推脱责任，且为了向东华公司索取租金，一直口头承诺开通电梯，要求东华公司先预付租金，却直至2017年4月才开通电梯，距离双方签订合同的日期已长达一年又八个月之久。城东公司的逾期交付轻工业标准厂房的行为已构成严重违约，导致东华公司租赁案涉厂房的合同目的已无法实现，且城东公司并无心通过调解或和解的方式处理此事。有鉴于此，东华公司将于近日另行起诉要求解除一层及四、五层的《经营场所租赁合同》，并要求其返还保证金及已付租金67162元（以起诉状为准）。二、原审法院在认定城东公司未开通电梯违约在先，导致厂房大部分不能得到利用，不得不大部分空置的前提下，却以打折租金的方式，仍要求东华公司支付租金。原审法院的行为系适用法律错误，违反公平原则，滥用自由裁量权。根据永诚拍卖公司制作的《拍卖规则》约定，东华公司确实有义务核实拍卖标的即案涉厂房有可能存在的瑕疵，东华公司也有实地看样，厂房的电梯、水电等确实尚未开通。但是，若等到厂房水电、电梯全部开通，那么，双方是否就要等到2017年4月电梯开通才可以签订租赁合同？东华公司是否就要等到2017年4月才入驻进行装修？很明显不符合现实以及城东公司出租厂房、东华公司租赁厂房的初衷。正因为如此，东华公司与城东公司在经协商一致才特别约定“如遇水、电开户未完成等特殊原因无法按期交付使用租赁期限可顺延，标的物可先交给中标人装修”。但是，原审法院仅凭合同写明“按现状经福建大田县永诚拍卖有限公司公开招租”，就认定东华公司应自行承担电梯未开通所带来的后果，却忽略了现实情况及双方已就特殊原因达成如上合同条款。即便没有该条款，城东公司出具给东华公司的《收条》也清楚写明系预付租金，由此亦可以推理出正因为城东公司违约，才仅仅是要求东华公司预付租金，而非支付到期租金。自由心证的本意是法官在认定证据和事实时享有一定的自由裁量权，根据经验法则和逻辑推理对证据和事实进行判断。但是，原审法官对案涉证据及事实的认定存在偏袒城东公司一方，且其对案涉厂房租金酌定减少的比例没有任何事实依据与法律依据，存在自由裁量过量或不公平公正的情形。综上所述，东华公司认为，原审法院在审理案件的过程中存在认定事实错误，适用法律错误，因此所作出的判决系错误的。为此，特根据我国《民事诉讼法》第一百六十四条提出上诉，恳请公正明断，判如所请。
城东公司辩称，原判决认定城东公司有权解除《经营场所租赁合同》事实清楚、证据确实充分，请求依法驳回东华公司的上诉请求。一、东华公司与城东公司签订的《经营场所租赁合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。二、城东公司将涉案厂房一层至五层交付给东华公司使用，东华公司依法应当支付租金，东华公司未按约定支付租金的行为构成违约。三、东华公司的行为违反合同约定，城东公司有权解除《经营场所租赁合同》。(1)东华公司实际占有并控制涉案厂房的第一层至第五层，享有合同利益，应当支付相应租金。(2)原判决认定东华公司尚欠城东公司第一层至第五层的租金共计134232元并无不当。
城东公司向一审法院起诉请求：1.解除城东公司与东华公司于2015年8月29日签订的三份《经营场所租赁合同》，并腾空交回位于大田县小溪坂安置点后山谷轻工业标准厂房一层至五层；2.东华公司向城东公司支付尚欠的租金262666.67元（从2015年9月1日起至2017年6月30日，扣除已支付的180000元），并按原合同约定支付从2017年7月1日至实际腾房之日止的房屋占用使用费；3.东华公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年12月3日，福建大田县永诚拍卖有限公司（以下简称永诚拍卖公司）发布拍卖规则，部分内容为：1.拍卖时间为2014年12月11日10时，拍卖地点为大田县公共资源交易中心农业大厦七楼；2.本次拍卖的标的物为大田县小溪坂安置点后山谷标准厂房3年租赁权（等一层第一年租金60000元，第二、三层第一年租金100000元，第四、五层第一年租金80000元），标准厂房配有电梯、排水、消防、电气等附属设施；3.本次拍卖的标的名称、地点、用途、位置、性质、质量、配套设施等按现状为准，竞买人应于拍卖会前认真研究拍卖标的资料、实地看样，核实拍卖标的的瑕疵即可能存在的瑕疵，一经拍卖成交，委托人和永诚拍卖公司不因拍卖标的瑕疵或可能存在的瑕疵承担任何责任；4.中标人应交给委托方租赁履约保证金，一层履约保证金为60000元，二至三层的履约保证金为120000元，四至五层的履约保证金为120000元，租赁履约保证金待租赁合同期满，承租人完全履行合同条款并经委托方验收后给予退回（不计利息）；5.中标人须在2015年1月28日前进驻标准厂房，依法经营；6.拍卖成交后，委托人和中标人签订《经营场所租赁合同书》，并缴纳应缴纳的款项，标的使用权于2015年1月1日前交付使用，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日止，如遇水、电开户未完成等特殊原因无法按期交付使用，租赁期限可顺延，标的物可先交给中标人装修；7.中标人须在拍卖成交后5天内缴纳第一季度租金的成交价和拍卖佣金及租赁履约保证金汇入拍卖人指定账户，以后每季度的前一个月20日前预交下一季度的租金给委托人等。2014年12月11日，东华公司以183654元的成交金额获得大田县小溪坂安置点后山谷标准厂房第一层3年租赁权，以302010元的成交金额获得第二、三层3年租赁权，以240802元的成交金额获得第四、五层3年租赁权。尔后，东华公司进场对涉案厂房进行装修。
2015年8月29日，城东公司作为甲方与东华公司作为乙方签订三份《经营场所租赁合同》，主要约定：1.甲方所属位于大田县小溪坂安置点后山谷的一至五层轻工业标准空厂房租赁给乙方经营；2.租赁期限共3年，甲方从2015年9月1日起将经营场所交付甲方经营，至2018年8月31日收回，如遇水、电开户未完成等特殊原因无法按期交付使用，租赁期限可顺延，标的物可先交给中标人装修；3.第一层第一年租金60000元，按年租金的每年递增率3%递增，即第二年租金61800元，第三年租金63654元，第二、三层第一年租金为100000元，按年租金的每年递增率1%递增，即第二年租金101000元，第三年租金102010元，第四、五层第一年租金为80000元，按年租金的每年递增率0.5%递增，即第二年租金80400元，第三年租金80802元；4.租金交纳按季度现金缴纳，每季度的前一个月20日前预交下一季度的租金；5.乙方经营期间发生的水费、电费、卫生费等和税费(不包括房产税、租金税)均由乙方承担；6.乙方在租赁期装修的部分，租赁期满，无偿归还甲方所有，不得拆除有损于厂房的装修部分，否则要负赔偿责任；7.厂房的电梯、场地为共同所有，电梯的电费、维护费和厂区的保安费用由承租者共同协商负担；8.甲方负责将厂房工程综合验收、建筑工程消防验收，厂房整体验收合同后交付给乙方使用；9.乙方不享有转租、转借的权利，如违反约定，甲方有权终止合同，同时不退还剩余租金和租赁履约保证金，如有损失还应赔偿，确有转租须报甲方书面同意方可转租；10.乙方拖欠租金累计达2个月的，甲方可以终止合同、收回场地；10.乙方无正当理由逾期不搬迁的，除向甲方支付60000元违约金，甲方因此所受损失由乙方负责赔偿等。
东华公司分别于2015年7月15日、2016年3月25日和2016年10月27日向城东公司支付租金60000元、120000元和30000元，合计210000元。2016年11月23日，位于大田县小溪坂安置点后山谷建设工程即涉案厂房通过建设工程竣工验收备案。2015年6月19日，安装在涉案厂房的电梯经检验合格。2017年4月，该电梯开通使用。
一审法院对本案争议的焦点：城东公司是否有权解除《经营场所租赁合同》及租金如何计算问题，分析认为，城东公司委托永诚拍卖公司对涉案厂房3年租赁权进行拍卖，拍卖清单中承诺该厂房配有电梯。根据永诚拍卖公司制作的《拍卖规则》约定，以拍卖标的的现状进行拍卖，东华公司作为竞买人应在拍卖会前认真研究拍卖标的资料、实地看样，核实拍卖标的的瑕疵即可能存在的瑕疵。东华公司在竞拍取得涉案厂房3年租赁权后，在明知城东公司未开通电梯的情况下，先进驻涉案厂房进行装修，并与城东公司签订了三份《经营场所租赁合同》，取得涉案厂房一至五层使用权，且东华公司已使用涉案厂房二层从事服装生产。东华公司辩称因诚通公司未开通电梯，导致涉案厂房2层以上无法使用，但东华公司未能提供相应证据予以证明，故对东华公司的该辩解意见，不予采纳。城东公司未及时开通涉案厂房电梯，影响东华公司对涉案厂房二至五层的使用，对东华公司应支付的租金，在开通电梯前，应酌情予以适当减少。对于涉案厂房的租金，二至三层租金酌定减少30%，四至五层的租金酌定减少40%。截止至2017年6月30日，东华公司应支付一层租金数额为111500元，具体计算如下：60000元+61800元÷12个月×10个月）。截止至2017年6月30日，东华公司应支付二至三层租金数额为136492元，具体计算如下：从2015年9月1日起至2016年8月30日止，租金为70000元（100000元×70%）；从2016年9月1日起至2017年3月31日止共计7个月，租金为41242元（101000元×70%÷12个月×7个月）；从2017年4月1日起至2017年6月30日止，租金为25250元（101000元÷12个月×3个月）。截止至2017年6月30日，东华公司应支付四至五层租金数额为96240元，具体计算如下：从2015年9月1日起至2016年8月30日止，租金为48000元（80000元×60%元）；从2016年9月1日起至2017年3月31日止共计7个月，租金为28140元（80400元×60%÷12个月×7个月）；从2017年4月1日起至2017年6月30日止，租金为20100元（80400元÷12个月×3个月）。以上一至五层的租金总额为344232元，东华公司仅支付210000元，尚欠租金134232元（计算至2017年6月30日）。根据三份《经营场所租赁合同》的约定，东华公司应在每季度的前一个月20日前预交下一季度的租金，东华公司拖欠租金累计达2个月的，城东公司可以终止合同。因东华公司尚欠一至五层的租金总额为134232元，已超过其2个月应付的一至五层租金40533元（61800元÷12个月×2个月＋101000元÷12个月×2个月＋80400元÷12个月×2个月），故城东公司有权解除三份《经营场所租赁合同》。
一审法院认为，城东公司与东华公司签订的三份《经营场所租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同的约定履行义务。签订合同后，城东公司将涉案厂房一至五层交付给东华公司使用，但东华公司未按约定支付租金，东华公司已构成违约，根据合同的约定，城东公司有权解除三份《经营场所租赁合同》，并要求东华公司支付尚欠的租金。合同解除后，东华公司应将租赁物即大田县小溪坂安置点后山谷轻工业标准厂房一层至五层返还给城东公司。故城东公司要求解除与东华公司签订的三份《经营场所租赁合同》，东华公司将位于大田县小溪坂安置点后山谷轻工业标准厂房一层至五层腾空并返还给城东公司；同时要求东华公司支付尚欠的租金134232元（计算至2017年6月30日），并支付从2017年7月1日起至实际返还位于大田县小溪坂安置点后山谷轻工业标准厂房一层至五层之日止的房屋占用费《按《经营场所租赁合同》约定的租金标准计算》的诉讼请求，其理由成立，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、解除大田县城东农业有限公司与大田县东华服饰有限公司于2015年8月29日签订的三份《经营场所租赁合同》；二、大田县东华服饰有限公司应于判决发生法律效力后二个月内将位于大田县小溪坂安置点后山谷轻工业标准厂房一层至五层腾空，并返还给大田县城东农业有限公司；三、大田县东华服饰有限公司应于判决发生法律效力后一个月内支付给大田县城东农业有限公司租金134232元（计算至2017年6月30日），并支付从2017年7月1日起至实际返还位于大田县小溪坂安置点后山谷轻工业标准厂房一层至五层之日止的房屋占用费（按《经营场所租赁合同》约定的租金标准计算）；如果未按判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回大田县城东农业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11097元，减半收取计5548.5元，由大田县东华服饰有限公司负担。
二审中，双方当事人对一审认定的事实无异议。本院予以确认。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
关于东华公司是否应向城东公司支付租金及租金的数额，本院分析认定如下：
东华公司认为，本案系城东公司违约在先，致使租赁期限顺延，东华公司已就实际租赁的楼层支付超额的租金，并未拖欠租金。根据合同约定，城东公司有义务先提供经验收合格的、轻工业标准的厂房给东华公司使用，合同也就其它有可能影响厂房交付使用的情形设置了兜底条款，电梯未开通、厂房未验收合格理应属于特殊原因，城东公司亦同意租赁期限顺延。2016年11月23日案涉厂房才通过大田县住房和城乡规划建设局的验收备案，2017年4月，案涉电梯才开通使用，能使用的楼层仅为厂房2层，东华公司不应再向城东公司支付租金。
城东公司认为，城东公司将涉案厂房一层至五层交付给东华公司使用，东华公司未按约定支付租金的行为构成违约，东华公司应支付尚欠城东公司第一层至第五层的租金。
本院认为，福建大田县永诚拍卖有限公司（以下简称永诚拍卖公司）于2014年12月3日发布拍卖规则，明确阐述竞买人应于拍卖会前认真研究拍卖标的资料、实地看样，核实拍卖标的的瑕疵即可能存在的瑕疵，一经拍卖成交，委托人和永诚拍卖公司不因拍卖标的瑕疵或可能存在的瑕疵承担任何责任；东华公司在竞买前到现场进行查看，对厂房的验收情况及电梯的运行情况是明知的。东华公司于2014年12月11日与福建大田县永诚拍卖有限公司签订《福建省拍卖成交确认书》，之后入驻装修，东华公司对厂房的验收现状情况及电梯的运行情况已更进一步清楚，在2015年8月29日与城东公司签订的三份《经营场所租赁合同》时，未对厂房的验收情况及电梯的运行情况提出异议。合同签订后，东华公司对大田县小溪坂安置点后山谷轻工业标准厂房一层至五层接收使用，故根据本案现有证据无法认定城东公司在交付租赁物时有存在违约情形。东华公司分别于2015年7月15日、2016年3月25日和2016年10月27日向城东公司支付租金60000元、120000元和30000元，合计210000元，依据《经营场所租赁合同》第四条租金和租金交纳期限的规定，东华公司未足额支付租金，构成违约，一审法院充分考虑到城东公司未及时开通涉案厂房电梯，影响东华公司对涉案厂房二至五层的使用，对东华公司应支付的租金，在开通电梯前，予以酌情减少，该处理结果并无不当，东华公司主张其不应再支付租金，于法无据，本院不予支持。
东华公司在二审中明确表示同意解除城东公司与东华公司于2015年8月29日签订的三份《经营场所租赁合同》，且城东公司向一审法院起诉请求也要求解除该三份《经营场所租赁合同》，故本院对一审法院判决第一、二项即：“解除大田县城东农业有限公司与大田县东华服饰有限公司于2015年8月29日签订的三份《经营场所租赁合同》；大田县东华服饰有限公司应于判决发生法律效力后二个月内将位于大田县小溪坂安置点后山谷轻工业标准厂房一层至五层腾空，并返还给大田县城东农业有限公司”，一并予以维持。
综上所述，大田县东华服饰有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11097元，由大田县东华服饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张丽伟
审 判 员 廖 春
审 判 员 吴树辉
二〇一八年五月三日
法官助理 邱丽萍
书 记 员 林 慧
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。