云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第703号
上诉人（原审原告）云南中豪置业有限责任公司。
住所地：昆明市官渡区彩云北路****号。
法定代表人刘卫高，董事长。
委托代理人郑成，男，1991年4月8日出生，汉族，系该公司法务，住云南省昭通市镇雄县以勒镇以勒村民委员会花园路81号。公民身份号码：×××。特别授权代理。
委托代理人何丽娟，女，1991年6月6日出生，白族，系该公司法务，住云南省昆明市官渡区金盾苑小区B幢2单元213号。公民身份号码：×××。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）韦家惠，女，1968年6月15日出生，汉族，住昆明市。公民身份证号：×××。
上诉人云南中豪置业有限责任公司因与被上诉人韦家惠商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2015）官民二初字第235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月8日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人云南中豪置业有限责任公司的委托代理人郑成、何丽娟到庭参加了诉讼。被上诉人韦家惠下落不明，经本院公告传唤未到庭应诉，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认以下法律事实：2011年11月1日，原、被告双方签订合同编号为ZW00060的《商品房购销合同》，备案号KM2011110145538，被告向原告购买位于昆明螺蛳湾国际商贸城二期2幢20层2010号房屋，房屋总价款为1158501.00元，被告向原告支付首付款人民币588501.00元，剩余房款570000.00元连同被告与富滇银行官渡支行签订贷款合同，以按揭贷款方式支付，贷款期限10年，还款方式按月定额还本付息，原告为被告按揭贷款提供阶段性连带保证责任。根据原、被告双方所签订的《商品房购销合同》的《补充协议》第四条第三款约定，因被告未及时履行相关商品房担保贷款合同义务而导致原告承担连带责任的，原告在承担责任后有权向被告追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋原告有权另行处置，被告除应承担违约责任和银行索赔外，还应承担原告因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费《商品房购销合同》等。同时，根据原、被告双方所签订的《商品房购销合同》的《补充协议》第十七条第一款的相关约定，由于被告原因导致解除《商品房购销合同》的，被告应向原告支付合同总价款20%的违约金。但被告从2013年11月起就不按其与富滇银行官渡支行签订的贷款合同履行按月还本付息义务，导致富滇银行官渡支行追究原告的连带保证责任，原告为被告代偿了被告所欠该行贷款本息515846.88元。一审法院还查明，被告韦家惠名下的27套房屋（包括本案涉及房屋），已因另案被昆明市中级人民法院及一审法院查封。现原告起诉，请求依法判令：1、解除原、被告双方于2011年11月1日签订的合同编号ZW00060的《商品房购销合同》；2、被告向原告支付代偿的银行贷款本息人民币515846.88元；3、被告向原告支付违约金人民币231700.20元（购房总价款的20%）；4、被告承担原告为该案提起诉讼所支付的代理费人民币40755.03元；5、本案诉讼费由被告承担。
一审法院审理后认为：原、被告在自愿基础上订立的商品房购销合同系有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。后基于商品房购销合同，原、被告与富滇银行官渡支行之间签订了按揭贷款合同，原告与被告之间形成了担保关系。本案涉及保证责任产生的追偿权和商品房销售合同纠纷两个法律关系。因本案涉及的房屋已经被法院查封，对原告要求解除合同以及解除合同后应当支付违约金的请求，已经属于事实上不能履行，故原告要求解除商品房销售合同及赔偿因解除合同支付违约金的诉讼请求，不予支持。现被告因无法归还按揭贷款，导致原告履行借款保证责任，为其清偿全部尚欠贷款本息，被告应向原告支付代偿的银行贷款本息人民币515846.88元的请求，予以支持。关于原告主张的代理费，原告未提交证据证实，对此依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、由被告韦家惠在本判决生效之日起一个月内支付原告云南中豪置业有限责任公司代偿的银行贷款本息人民币515846.88元；二、驳回原告的其他诉讼请求。”一审诉讼费11683元，由被告韦家惠承担。
一审宣判后，云南中豪置业有限责任公司不服，向本院提出上诉，请求：维持云南省昆明市官渡区人民法院（2015）官民二初字第235号民事判决第一项；撤销第二项；判决解除上诉人与被上诉人双方于2011年11月1日签订的《商品房购销合同》，并由被上诉人向上诉人支付违约金人民币231700.2元，并承担本案一、二审案件受理费。主要事实与理由：1、一审法院认为涉案房屋权属不清，适用法律错误。依据相关的法律规定涉案房屋产权归上诉人所有。2、原审法院认定“本案属于事实上不能行使解除权，不予支持上诉人要求解除合同及解除合同后应当支付违约金的请求”，认定事实不清，适用法律错误，依据法律规定及双方的补充协议约定，被上诉人未清偿银行贷款，上诉人代为偿还后享有单方解除权，有权收回所售房屋另行出售。3、上诉人认为原审法院认定本案具有商品房购销合同法律关系及担保法律关系属于认定事实不清，上诉人系基于双方签订的《商品房购销合同》和《补充协议》的约定提出诉请，因此该案的诉讼标的仅为商品房购销合同关系。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人韦家惠未到庭答辩。
二审中，经询问当事人对一审判决确认事实的意见，上诉人无异议，因一审判决审理确认的事实有上诉人提交的相应证据予以印证，本院依法予以确认。
二审中，上诉人未提交新的证据。
本案的争议焦点是：上诉人以被上诉人违约为由要求解除双方签订的《商品房购销合同》并由被上诉人支付违约金的请求是否成立？
本院认为：根据本案双方当事人签订的商品房购销合同《补充协议》第四条第2项“在被上诉人未及时履行商品房担保贷款合同义务，导致上诉人承担连带责任的，上诉人在承担责任后有权向被上诉人追偿，并有权解除双方签订的《商品房购销合同》，所涉房屋上诉人有权另行处置。被上诉人还应承担补充协议约定的违约责任……”的约定。本案中，在被上诉人违反双方之间《补充协议》前述约定的情况下，上诉人依约有权要求解除双方之间的《商品房购销合同》，并有权要求被上诉人承担违约责任。但根据合同相对性原理，该约定只对本案当事人双方有约束力，不具有对抗其他第三人的效力，故在被上诉人因其他债务致其所购涉案房屋被人民法院查封后，客观上被上诉人已丧失了将所购商品房按约定退还给上诉人的能力，即对于解除《商品房购销合同》及退还涉案商品房目前被上诉人事实上履行不能，因此原审判决没有支持上诉人要求解除其与被上诉人之间的《商品房购销合同》并无不当，本院予以维持。但在被上诉人违反双方《补充协议》约定构成违约的情况下，原审判决对上诉人要求被上诉人支付违约金的请求不予支持，与当事人的约定不符，处理不当，对此本院予以纠正。但上诉人主张要求被上诉人支付的231700.2元违约金，接近其代偿的银行贷款本息人民币515846.88元的50%，在代偿款得到支持的情况下明显过高。本院根据违约金的性质结合上诉人的代偿情况，酌情考虑由被上诉人向上诉人支付已付代偿款515846.88元的15%即77377.03元的违约金，以体现违约金的惩罚性。综上所述，一审判决认定事实清楚，但处理不当，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百一十八条之规定，判决如下：
一、维持昆明市官渡区人民法院（2015）官民二初字第235号民事判决第一项，即“一、由被告韦家惠在本判决生效之日起一个月内支付原告云南中豪置业有限责任公司代偿的银行贷款本息人民币515846.88元”；
二、撤销昆明市官渡区人民法院（2015）官民二初字第235号民事判决第二项，即“二、驳回原告的其他诉讼请求”；
三、由韦家惠于本判决生效之日起十五日内支付云南中豪置业有限责任公司违约金人民币77377.03元；
四、驳回云南中豪置业有限责任公司的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共计为人民币23366元，由韦家惠承担人民币11683元，由云南中豪置业有限责任公司承担人民币11683元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审判长 刘昕光
审判员 陆有林
审判员 汪 佳
二〇一六年二月二月二十五日
书记员 仝倩华