北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第04809号
上诉人（原审被告）北京万邦鼎尚企业管理有限公司，住所地北京市通州区新华西街59号。
法定代表人黄喜庆，经理。
委托代理人吴奂，北京市嘉维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）方薇，女，1978年1月13日出生。
委托代理人陈大伟，北京合川（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼1-6层。
法定代表人李贵杰，总经理。
委托代理人杨迪，女，1989年10月2日出生。
上诉人北京万邦鼎尚企业管理有限公司（以下简称万邦鼎尚公司）因与被上诉人方薇、被上诉人北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称华亿安顺公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第40797号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2014年9月，方薇起诉至原审法院称：我与万邦鼎尚公司于2013年10月21日签订《租赁合同》，约定我租赁万邦鼎尚公司位于北京市朝阳区×路×街×号×楼×街×号商铺（以下简称涉案摊位）用于经营×牌精品饰品，租赁期限为一年，自2013年12月1日至2014年11月30日，我花费12000元对涉案摊位进行了装修。合同签订后，我向万邦鼎尚公司支付了2013年12月1日至2014年5月31日的租金7473.4元、综合管理费1494.7元、保证金2500元。万邦鼎�公司延迟到2013年12月13日方才开业。2014年1月开始，万邦鼎尚公司与华亿安顺公司发生纠纷，华亿安顺公司开始陆续腾退涉案摊位所在大楼内一至六层的商户，涉案摊位所在的区域则被万邦鼎尚公司打出“闭店改造，全场甩货”的告示，造成我经营困难。2014年3月15日，华亿安顺公司关闭整个大楼并停电，造成我无法继续经营。此后，我就赔偿问题与万邦鼎尚公司多次交涉，但均未果，故诉至法院，要求解除双方之间的《租赁合同》，并要求万邦鼎尚公司返还我2014年3月15日至2014年6月12日期间的租金3653.64元、综合管理费730.72元、保证金2500元、支付我装修补贴1719元及全勤奖3000元；赔偿我装修损失12000元、违约金1494.67元。
万邦鼎尚公司在原审法院辩称：方薇所述双方签约情况及其向我方支付款项情况属实。我方同意解除合同，但我公司不存在违约行为，没有合同约定的提前收回摊位的行为，因此不应当支付违约金。方薇的物品至今仍然留存在涉案摊位内。华亿安顺公司自2014年3月16日起开始闭店装修，导致我和方薇之间的合同无法继续履行，因此我方同意返还方薇自2014年3月16日至2014年5月11日期间的租金和管理费，并同意全额返还保证金，但是不同意方薇的其他诉讼请求。方薇主张的装修补贴和全勤奖，其应当举证证明其具有领取的资格。方薇主张的装修损失与违约金存在重复计算的问题，且有相应折旧的因素应当予以考虑。我方认为全部的争议都是华亿安顺公司行为所致，故应当由华亿安顺公司承担向方薇赔偿的责任。
华亿安顺公司在原审法院述称：方薇起诉内容与事实不符。方薇依据合同纠纷起诉，而我方不是合同相对人，因此我方不应当就合同而产生的纠纷承担责任。装修闭店是我方针对×大楼二层以上部分进行的，与涉案摊位所在的地下一层无关，也没有影响到方薇的经营。商业经营本身就存在风险，因此方薇的经营损失不应当找我方主张。对于万邦鼎尚公司的答辩意见，我方也不予认可。
原审法院经审理查明：2013年10月21日，方薇（乙方）与万邦鼎尚公司（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方向乙方出租涉案摊位用于经营女士服装、服饰，面积为5.73平方米，租赁期限为一年，自2013年12月1日至2014年11月30日。本商场于2013年12月1日正式营业，如甲方开业时间因故延迟，则租期顺延。甲方须于2013年11月23日前按照本合同的规定将租赁场所交付给乙方，租金每月1245.56元，于合同签订当日支付前六个月的租金7473.40元，并于2014年3月1日前支付后六个月的租金；乙方应于合同签订之日，一次性支付甲方保证金2500元；每月综合管理费为249.11元，合同签订之日乙方须一次性向甲方支付前六�月的管理费1494.7元，并于2014年3月1日前支付后六个月的管理费。甲方在协议期限内不得无故提前收回涉案摊位，否则按违约处理，方薇有权解除合同并要求万邦鼎尚公司返还已交纳的剩余租金和管理费、保证金，并有权要求万邦鼎尚公司支付相当于涉案摊位一年租金10%的违约金。
合同签订后，方薇向万邦鼎尚公司支付了六个月的租金7473.40元、保证金2500元及管理费1494.7元。万邦鼎尚公司将涉案摊位交付方薇。此后，方薇开始使用涉案摊位进行经营，直至2014年3月16日。
另查，涉案摊位所在的北京市朝阳区×路×街×号×商业楼（以下简称商业楼）系华亿安顺公司所有。万邦鼎尚公司与华亿安顺公司之间订立有租赁合同，向华亿安顺公司承租了该楼负一层部分区域用于经营×街，租期自2013年6月15日至2019年9月14日。2014年3月16日，华亿安顺公司开始对商业楼内部分区域进�装修。
庭审中，方薇称其自2014年3月15日以后无法继续在涉案摊位经营，万邦鼎尚公司对此予以认可，称自2014年3月16日起，由于华亿安顺公司对商业楼进行装修，导致包括涉案摊位在内的全部×街均停止营业。另，方薇、万邦鼎尚公司双方对于2014年3月16日前的经营情况存在争议，方薇称万邦鼎尚公司没有按照约定的开业时间于2013年12月1日开业，而是延迟到2013年12月13日，应当将免租期延至2013年12月13日。万邦鼎尚公司对此不予认可，称其于2013年12月13日举办开业庆典，但并非合同约定的开业时间。针对该辩解，万邦鼎尚公司未能提交相应证据佐证其开业时间符合合同约定。方薇称万邦鼎尚公司曾承诺支付其装修补贴及全勤奖，但并未兑现。万邦鼎尚公司称装修补贴需要方薇的装修经过验收，全勤奖需要方薇每天都经营，但实际上方薇的装修并无审核记录，方薇的经营也是断断续续，因此不同意支付该两项款项。方薇主张其在承租涉案摊位后，出资12000元对摊位进行了装修，并就此提交了装修照片及装修费收据佐证。万邦鼎尚公司对此不予认可。
现方薇起诉要求解除其与万邦鼎尚公司之间的《租赁合同》，并要求万邦鼎尚公司返还其所交纳的租金、管理费及保证金；万邦鼎尚公司同意解除合同，但表示仅同意返还2014年3月16日至5月11日期间的租金、管理费及保证金。方薇还要求万邦鼎尚公司支付其装修补贴、全勤奖并赔偿其装修损失，万邦鼎尚公司对此均不予认可。方薇要求万邦鼎尚公司支付违约金，按照全部租金的10%主张，万邦鼎尚公司对此不予认可，称方薇不能继续经营并非其所致，而是华亿安顺公司装修行为所致，责任应当由华亿安顺公司承担，华亿安顺公司对此不予认可，称其与方薇无合同关系，且其装修行为亦未�涉案摊位的经营造成实际影响。
原审法院认定的上述事实，有《租赁合同》、租金等费用收据、当事人陈述、庭审笔录及前述证据等在案佐证。
原审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，方薇与万邦鼎尚公司签订之《租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行义务。在合同履行过程中，华亿安顺公司对涉案摊位所在的商业楼进行装修，方薇表示无法继续经营，并据此要求解除合同，万邦鼎尚公司对此亦予以认可，故双方合同以解除为宜。万邦鼎尚公司应当将所收取的方薇未实际经营期间的租金、管理费及保证金退还方薇。
万邦鼎尚公司于2013年12月13日正式�业，应当依照合同约定顺延租期，故对于方薇要求顺延起租日的主张，法院予以支持。万邦鼎尚公司相应辩解，没有证据佐证，法院不予采信。方薇依照万邦鼎尚公司的承诺进场装修并经营，万邦鼎尚公司应当依照约定支付方薇装修补贴及全勤奖，万邦鼎尚公司否认方薇具备申领款项的条件，但既未能举证证明相关条件的依据，亦未能举证证明方薇违背了相关条件，故对万邦鼎尚公司之辩解，法院不予采信。方薇接收涉案摊位后，出资对涉案摊位进行了装修，万邦鼎尚公司虽对此否认，但未能提供相应反证，现方薇无法继续经营，万邦鼎尚公司应当对装修残值进行赔偿，具体数额，法院结合装修实际支出及租赁合同履行情况酌情判定。方薇在签订租赁合同后，万邦鼎尚公司有义务保障方薇在遵守合同的情况下连续、稳定地使用涉案摊位进行经营，现该经营行为受�干扰，万邦鼎尚公司应当承担相应责任，故对方薇要求万邦鼎尚公司依据合同支付违约金之请求，法院亦予以支持。
万邦鼎尚公司以华亿安顺公司的装修行为造成其与方薇的合同无法继续为由，认为应由华亿安顺公司对方薇承担相应责任，但该主张不符合合同相对性原则，故对万邦鼎尚公司该辩解，法院不予支持，万邦鼎尚公司可基于其与华亿安顺公司之间的合同关系对此另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除方薇与北京万邦鼎尚企业管理有限公司于二〇一三年十月二十一日所签订之《租赁合同》；二、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内返还方薇租金三千六百一十二元一角二分、综合管理费七百二十二元四角二分、保证金二千五百元；三、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内支付方薇装修补贴一千七百一十九元、全勤奖三千元及违约金一千四百九十四元六角七分；四、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿方薇装修损失八千元；五、驳回方薇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
万邦鼎尚公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：撤销原审判决第三项；撤销原审判决第四项，改判装修损失由华亿安顺公司赔偿。其主要上诉理由是：原审判令万邦鼎尚公司向方薇支付全勤奖，属于认定事实错误。方薇未能举证证明其具有获得全勤奖的资格，应当承担举证不能的不利后果，原审举证责任分配错误，应予纠正。原审判令万邦鼎尚公司�付装修补贴费和装修损失费存在重复计算的问题。依据相关法律规定，违约方的违约责任既可以约定为违约金，也可以约定为损害赔偿金，但二者不能进行重复计算，违约方的赔偿数额应以守约方的实际损失为限，并不支持惩罚性赔偿。方薇的装修损失应由华亿安顺公司承担赔偿责任。华亿安顺公司单方强行对涉案租赁场地所在的商场进行闭店装修，直接导致方薇无法正常履行租赁合同，故华亿安顺公司应当就解除合同产生的损失承担赔偿责任。原审法院以合同相对性为由未判令华亿安顺公司承担赔偿责任，适用法律错误，应予纠正。
方薇辩称：同意原审判决，不同意万邦鼎尚公司的上诉请求和理由。
华亿安顺公司辩称：同意原审判决，不同意万邦鼎尚公司的上诉请求和理由。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：根据方薇与万邦鼎尚公司提交的证据及当庭的陈述，原审确认涉案租赁合同合法有效并依法予以解除，由万邦鼎尚公司退还保证金、部分租金及综合管理费的处理正确。关于装修补贴及全勤奖，该两项费用系万邦鼎尚公司承诺应履行的义务，故相应举证责任亦应由万邦鼎尚公司承担，万邦鼎尚公司就此节的上诉意见理由不足，本院不予支持。万邦鼎尚公司不能保证涉案合同继续履行，应承担违约责任，故方薇依据合同要求万邦鼎尚公司给付违约金，并赔偿装修残值损失的主张，证据充分，原审确定违约金及酌情确定装修损失的数额，并无不当，本院对此不持异议。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
�审案件受理费195元，由方薇负担25元（已交纳），由北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担170元（本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费155元，由北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 锦 新
审 判 员 万 丽 丽
代理审判员 贾 旭
二〇一五年四月十日
书 记 员 仵霞书记员王永基