湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘12民终1236号
上诉人（原审被告）：通道鑫达房地产开发有限公司（以下简称鑫达公司），住所地通道侗族自治县双江镇城东路。
法定代表人：罗向发，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱学庆（特别授权），湖南鹤洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨建妮，女，侗族，1974年12月7日出生，住湖南省通道侗族自治县。
委托诉讼代理人：石未波（特别授权），湖南指南律师事务所律师。
上诉人通道鑫达房地产开发有限公因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省通道侗族人民法院（2016）湘1230民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日受理后，依法由审判员张义泰担审判长，与审判员王文利、代理审判员刘礼川组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人鑫达公司上诉请求:撤销原判第一项，依法改判或发回重审。事实和理由：原审法院对本案“两书未交”这个重要事实作出错误判断。被上诉人为了不交物业费而不来收房。被上诉人不来收房，上诉人不可能将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》送给被上诉人；原审法院计算本案逾期违约金的时间节点错误。上诉人房屋已于2013年9月6日验收合格，当即通知被上诉人收房。此后的时间不应计入违约时间。
被上诉人杨建妮辩称：上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律准确。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人杨建妮向一审法院的起诉请求：1.判令鑫达公司赔偿逾期交房违约金13304.62元；2.判令鑫达公司退回违规收取的水电开户费2000元并赔偿利息。
原审法院认定事实：2013年2月5日，杨建妮与鑫达公司签订了（2013）通房商交字第（076）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》及《补充合同》，杨建妮购买鑫达公司嘉鑫苑6幢1单元7层702号房（建筑面积111.18平方米），每平米2004.48元，购房款共计222858.00元，杨建妮已按约定交付了全部购房款。（2013）通房商交字第（076）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》第八条载明，出卖人（鑫达公司）应当在2013年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种（即该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（杨建妮）使用；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，鑫达公司可据实予以延期：……（3）政府城市规划变更或拆迁不到位对住宅产生影响的；第九条载明�除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人（鑫达公司）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日的，买受人（杨建妮）有权解除合同，买受人（杨建妮）解除合同的，出卖人（鑫达公司）应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十一条载明，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《补充合同》载明，每套房须由买受人（杨建妮）交水、电开户费2000.00元，工本费另行收取。
另查明，2011年5月19日，鑫达公司通过竞拍获得原职业总校土地，定名为嘉鑫苑小区，土地面积约为47亩。由于政府拆迁不到位，造成该土地延期9个月直至2012年4月才全部交付给鑫达公司。杨建妮购买的商品房已于2013年9月5日通过建筑工程项目竣工验收合格。
还查明，鑫达公司于2013年9月份电话通知杨建妮进行交接房屋，杨建妮与鑫达公司并未签署房屋交接单，也未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，直至2015年10月13日之后才将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付给杨建妮。杨建妮已于2014年10月19日开始装修该套商品房。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于鑫达公司应否支付延期交房违约金。2013年2月5日，杨建妮与鑫达公司签订（2013）通房商交字第（076）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，双方均应按约全面履行各自的义务，杨建妮在合同签订后，已依约付清了全部房款，但鑫达公司未于合同中约定的时间（即2013年2月28日前）向杨建妮交付房屋。
鑫达公司辩称政府拆迁原因导致建设土地受领延迟，从而致使施工延迟而不应承担责任的主张，属于杨建妮、鑫达公司签订的《通道侗族自治县商品房买卖合同》中“政府城市规划变更或拆迁不到位对住宅产生影响的”的免责事由，鑫达公司可据实予以延期交房，但杨建妮与鑫达公司在签订《通道侗族自治县商品房买卖合同》时，鑫达公司所开发的嘉鑫苑虽存在延期交地的事实，但是该宗土地延期交付却是在杨建妮与鑫达公司签订合同之前所发生的，该宗土地已于2012年4月份全部交付使用，杨建妮与鑫达公司签订合同的时间为2013年2月5日，鑫达公司对交房时间应当预见。因此鑫达公司该辩解，本院不予支持。鑫达公司未于合同约定的时间即2013年2月28日交付房屋，应当承担相应的违约责任，杨建妮请求鑫达公司支付违约金，本院予以支持。
关于违约金的支付。2013年9月鑫达公司电话通知杨建妮收房时该房屋已向相关部门提出了建筑工程项目竣工验收申请表，并经相关部门进行验收合格，是符合约定的经验收合格的商品房，但鑫达公司在向杨建妮交付房屋时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，根据杨建妮、鑫达公司约定，可以拒绝交接涉案房屋，另鑫达公司未提供相关证据证明杨建妮、鑫达公司之间具体交接房屋的时间。杨建妮于2014年10月19日开始装修该套商品房，应视为对房屋的转移占有，视为房屋已交付使用，故违约金应从2013年2月28日第2日起至2014年10月19日止（共计597天），鑫达公司按日向杨建妮支付已交全部房款（即222858.00元）的万分之一计算，故鑫达公司应承担逾期交房的违约金222858.00×0.0001×597=13304.62元。
关于杨建妮请求鑫达公司向其返还水、电开户费2000.00元以及相关利息的问题。杨建妮、鑫达公司双方签订了《补充协议》，对水、电开户费的交纳进行了约定，明确约定由杨建妮承担水、电开户费2000.00元，该协议并不违反法律、行政法规的效力性强制规定，对双方当事人具有法律约束力。故，本院对该项诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：一、通道鑫达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给杨建妮逾期交房违约金13304.62元；二、驳回杨建妮的其他诉讼请求。如通道鑫达房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费183.00元，由杨建妮承担30.00元；通道鑫达房地产开发有限公司承担153.00元。
经审理查明：原审法院认定的事实属实，本院予以确认。二审中双方当事人均未提供新的证据。
本院认为：杨建妮与鑫达公司的房屋买卖合同合法有效。鑫达公司未能在约定的时间内交付房屋违反了合同的约定，依法应当承担违约责任。
本案双方争议的焦点在于违约交房的违约期限的确定。鑫达公司确于2013年9月6日电话通知杨建妮交房。虽然双方约定以书面方式通�交房，鑫达公司电话通知与约定的通知方式不同，但杨建妮并没有证据证实其对电话通知的方式向鑫达公司提出了异议，也没有证据证实其到鑫达公司接收房屋。且房屋本身也已验收合格，具备了交付条件。事后杨建妮在没有书面通知的前提下，仍然接收了房屋。所以在鑫达公司通知交房后，到杨建妮接收房屋前的这段时间，仍然计算为鑫达公司的违约时间是不合理的。但鑫达公司通知交房后，也应当给杨建妮适当的准备时间。所以违约时间截止到2013年9月底较为合理。关于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，杨建妮未到鑫达公司接收房屋，鑫达公司也没有提前给付的义务。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在房屋质量验收合格后，开发商可以根据购房户的要求适时签发。所以《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》不应作为本案的违约事项。
综上所述，原判认定事实清楚，但处理中计算的违约时间不当，应予纠正。上诉人的部分上诉理由成立。鑫达公司对杨建妮应承担的违约金为：222858.00×0.0001×212=4724.60元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定，判决如下：
一、维持湖南省通道侗族人民法院（2016）湘1230民初110号民事判决第二项及案件受理费的负担；
二、变更湖南省通道侗族人民法院（2016）湘1230民初110号民事判决第一项为：通道鑫达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给杨建妮逾期交房违约金4724.60元。
如通道鑫达房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
通道鑫达房地产开发有限公司预交的上诉案件受理费133元，由通道鑫达房地产开发有限公司与杨建妮各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
审 判 员 王文利
代理审判员 刘礼川
二0一七年元月二十一日
代理书记员 丁文婷