福建省上杭县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭民初字第2108号
原告（反诉被告）汤恒忠，男，1957年7月5日出生，汉族，农民，住上杭县。
委托代理人郭来福，福建龙航律师事务所律师。
被告（反诉原告）谢晓华，男，1987年11月11日出生，汉族，农民，住上杭县。
被告（反诉原告）孔德堂，男，1982年1月8日出生，汉族，农民，住上杭县。
俩被告（反诉原告）共同委托代理人郭育宗，福建杭川律师事务所律师。
原告（反诉被告）汤恒忠与被告（反诉原告）谢晓华、孔德堂租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月17日受理后，依法于2015年8月25日、2015年9月10日公开开庭进行了审理，因本案案情复杂，依法于2015年10月14日转为普通程序，组成合议庭于2016年1月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汤恒忠及其委托代理人郭来福、被告（反诉原告）孔德堂、谢晓华及其委托代理人郭育宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）汤恒忠诉称，2010年7月25日，经协商，原告与被告谢晓华订立了一份房屋租赁合同，将原告位于上杭县临城镇西南村三坑二路10号房屋中的二间店面出租给俩被告合伙经营杭城汽车修理店，二间店面及后面场地共330平方米，租赁期限为5年，租金前二年按每月每平方米10元计算，第三年起按前面一年递增百分之八计算。后双方又口头补充协议租金前二年为每年38000元，第三年起按前面一年倍增百分之八计算。前四年的租金二被告都按约定履行了应缴款项，而第5年租金47869元未按约定在2014年8月1日一次性缴纳，另第四年的租金二被告结欠15000元未履行，双方口头协议租赁的另外一间店铺以每月600元租金计算，也尚欠7个月租金4200元未履行。原告多次催促两被告缴纳以上欠费，但俩被告至今都未付租金等欠费85256.34元。现请求判决：1、俩被告立即支付原告店租金7600=4200元、店租金一年47869元、原欠店租金15000元、水费5吨2.5元=12.5元、电费108°0.73元=78.84元，以上合计67160.34元；2、俩被告支付原告自2014年8月1日起至清偿日止以67069元为基数按年利率6%计算的滞纳金；3、俩被告支付自2015年8月1日起至2015年10月30日止的店租11967.65元（47869÷123）。
被告（反诉原告）谢晓华、孔德堂答辩及反诉称，2010年7月25日，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订房屋租赁合同，租赁原告（反诉被告）的两间店面及店面后面的铁皮房用于汽车维修，双方约定租期5年，即从2010年8月1日至2015年7月30日。除欠条所欠15000元租金及水电费尚欠91.34元属实外，原告（反诉被告）的其他要求均没有依据。1、原告（反诉被告）在履行租赁合同期间，因其疏于防范、未对靠近租赁物的山脚进行加固，其交付的租赁物在2013年12月17日局部坍塌，将被告（反诉原告）的办公室损毁、财产损失及工人受伤住院，双方之间的租赁关系所涉内容已发生变更。2、双方租赁关系已经在2014年7月31日前解除，原告（反诉被告）也对外进行招租或同意被告（反诉原告）转租，原告（反诉被告）无权向被告（反诉原告）主张2014年8月1日以后的租金47869元，其主张的16096元滞纳金也无约定与事实依据。因原告（反诉被告）违约在先，清除场地是其义务。反诉请求判决：1、确认双方于2014年7月31日前已解除于2010年7月25日签订的租赁合同；2、原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）经济损失人民币7万元，其中财产损失2万元、员工因租赁物坍塌致伤后反诉原告支付的人身损害赔偿金5万元。
原告（反诉被告）汤恒忠为证明其主张向本院提供以下证据：1、2010年7月25日的《租赁合同》一份，证明双方签订的合同和约定的事实；2、2014年5月20日的欠条一张，证明俩被告（反诉原告）尚欠原告（反诉被告）15000元；3、照片二张，证明被告（反诉原告）自行张贴的招租广告；4、照片4张，证明一直到2015年6月22日，被告（反诉原告）都有在租赁店中从事经营活动，没有将租赁物交给原告（反诉被告）手中；5、空调照片两张，证明被告（反诉原告）的第二项诉讼请求中的财产损失存在编造事实；6、工具车照片一张，证明不存在原告（反诉被告）扣押被告（反诉原告）租赁物的情况；7、判决书两份，证明租赁过程中所产生的人身损害问题，被告（反诉原告）应承担60%的责任，受害人要承担20%的责任，不是都由原告（反诉被告）承担；8、2015年10月30日租赁合同及2015年10月20日协议书复印件各一份，证明原告（反诉被告）所出租房于2015年11月3日将店铺租给他人及被告（反诉原告）将设备变卖给他人的事实；9、（2015）岩民终字第671-1号裁定书、再审申请书及《福建省建设用地许可证》、《城乡居民建房用地审批表》复印件各一份，证明（2015）岩民终字第671号判决认定事实有误，原告（反诉被告）租给被告（反诉原告）的铁皮房是有经过审批的事实。
被告（反诉原告）谢晓华、孔德堂质证认为，对证据1、2均无异议，但不能证实原告（反诉被告）的铁皮房是合法的，该铁皮房并无合法搭建手续；对证据3的真实性无异议，但出事后店铺就没有开了，原告（反诉被告）主动将广告增大，是双方协商的结果；对证据4的真实性无异议，但被告（反诉原告）只是去店铺拿东西；对证据5认为不存在编造事实；对证据6的真实性无异议，但不能证明原告（反诉被告）的主张；对证据7认为，本案与法院已判决的另一个案件是两码事，孔俊是被告（反诉原告）的原告、另一个案件的受害者是消费者，不能按判决书的判决来划分责任；对证据8的真实性等无异议；对证据9的真实性无异议，但判决书的内容可以证实原告（反诉被告）没有按约定提供合格的场地，租赁物存在安全隐患，应当免除或减少租金，审批表上未标明审批建筑是铁皮房，面积也与实际不符，不能证明铁皮房是合法建筑。
被告（反诉原告）谢晓华、孔德堂为证明其主张向本院提供以下证据：1、招租转租照片两张，证明原告（反诉被告）有招租，间接印证了双方解除合同的事实；2、办公室设备照片一组，证明原告（反诉被告）搭建有安全隐患的铁皮房，在租赁合同中有违约行为；3、《用工合同》一份，证明受害人孔俊属被告（反诉原告）雇佣的员工；4、受害人孔俊出具的收条一张，证明雇员孔俊受伤后，被告（反诉原告）赔偿其人身损害赔偿款5万元的事实；5、雇员受伤住院治疗的住院小结、出院小结等相关材料，证明雇员孔俊因铁皮房倒塌受伤治疗的花费情况；6、雇员孔俊去医院治疗的车票及救护车费，证明孔俊受伤后住院所花费用。
原告（反诉被告）汤恒忠质证认为，对证据1的真实性无异议，这个是其贴的，但是被告（反诉原告）在2014年10月份贴了以后，其在2015年3月份左右才贴的，是为了减少俩被告（反诉原告）的损失，并不能说明原告（反诉被告）同意解除租赁合同；对证据2的真实性不清楚，损失事前事后都没有得到有关部门的确认，不能评估确定是否真实存在；对证据3、4的真实性不清楚；对证据5的真实性无异议，但只能证明孔俊有受伤，是何原因受伤无法评判，且与本案无关；对证据6的真实性不清楚，且与本案无关。
本院认为，原告（反诉被告）汤恒忠提供的证据1、2、8来源合法、内容真实，与本案具有关联性；证据3、4、9的真实性可以确定；证据5的真实性无法确定；证据6、7与本案无关。被告（反诉原告）谢晓华、孔德堂提供的证据1来源合法、内容真实；证据2的真实性无法确定；证据3、4、5、6与本案无关。
经审理查明，俩被告（反诉原告）孔德堂、谢晓华系上杭杭城汽车修理店的合伙人。2010年7月25日，原告（反诉被告）汤恒忠与被告（反诉原告）谢晓华经协商后签订《房屋租赁合同》一份，约定被告（反诉原告）谢晓华租赁原告（反诉被告）汤恒忠坐落于上杭县临城镇城南村高石桥的自家店面二间及店后面场地用于经营上杭杭诚汽车修理店，租赁面积：330平方米，租赁时间：自2010年8月1日至2015年7月30日共5年，租金：前面二年每平方米每月10元计算、后面三年每月的租金是前面一年每月租金的百分之八倍增计算，付款方式：第一年分二次付清，后面四年于每年的八月一日前一次性付清下一年的租金。后双方又口头补充协议租金前二年为每年38000元、后面三年按上一年租金倍增百分之八计算。协议签订后，除第四年租金结欠15000元外，俩被告（反诉原告）依约支付租金至2014年7月30日，另尚欠原告（反诉被告）水电费91.34元（水费5吨2.5＋电费108°0.73=91.34）。
另，2013年12月17日上午9时左右，上杭杭诚汽车修理店办公、接待室铁皮房西侧山坡突然发生山体崩塌，巨石滚落导致办公、接待室被砸毁及案外人谢贵兴右小腿毁损伤等多处受伤，伤残等级分别为“交通”六级、十级、十级。原告（反诉被告）汤恒忠于1991年8月向上杭县临城镇人民政府建房用地申请，同年10月10日上杭县临城镇人民政府“同意该户建房”。1996年12月上杭县人民政府向原告（反诉被告）汤恒忠颁发杭集建（96）字第20103972号集体土地建设土地使用证，用地面积为234.7平方米，后上杭县城乡规划建设局向原告（反诉被告）汤恒忠颁发房产证，建筑面积为632.7平方米。事发被砸毁的铁皮房系原告（反诉被告）于2008年3月改建成。
本院认为，被告（反诉原告）谢晓华与原告（反诉被告）汤恒忠签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，但合同中店后面的场地（即铁皮房）未经批准建设，故该租赁合同部分无效。被告（反诉原告）谢晓华租赁原告（反诉被告）的场地用于经营上杭杭城汽车修理店，被告（反诉原告）孔德堂作为上杭杭城汽车修理店的合伙人，对合伙经营共享盈利、共担风险，对合伙债务负连带清偿责任。依照法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。原告（反诉被告）要求俩被告（反诉原告）支付自2013年7月31日起至2014年7月30日止尚欠的租金15000元及自2014年7月31日起至2015年7月30日止尚欠的水电费91.34元，理由正当，依法应予支持。但原告（反诉被告）汤恒忠主张俩被告（反诉原告）租赁其涉案合同外的另一间小店铺尚欠租金4200元，未提供证据证明且俩被告（反诉原告）不予认可，该主张依法不予采纳。原告（反诉被告）汤恒忠要求俩被告（反诉原告）支付自2014年7月31日起至2015年7月30日止及自2015年8月1日起至2015年10月30日止按年租金47869元标准计算的租金（房屋占有使用费），理由正当，但涉案租赁物在2013年12月17日因山体崩塌、巨石等滚落导致铁皮房部分损毁，承租人有权要求减少租金，结合本案实际情况，依法应酌情减少40%的租金，酌情减少后俩被告（反诉原告）需支付原告（反诉被告）自2014年7月31日起至2015年10月30日止的租金为35901（4786960%＋47869÷12360%=28721＋7180=35901）元。因双方约定，后面四年即每年的八月一日前一次性付清下一年的租金，俩被告（反诉原告）应于2014年8月1日前付清自2014年8月1日起至2015年7月30日止的租金。原告（反诉被告）汤恒忠要求俩被告（反诉原告）支付自2014年8月1日起至款清日止以尚欠租金67069元为基数按年利率6%计算的滞纳金，实际应以俩被告（反诉原告）至2015年7月30日止尚欠的租金43721（28721＋15000=43721）元为基数计算。关于本案俩被告（反诉原告）是否有单方解除合同权利的问题。依照法律规定，因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本院认为，2013年12月17日山体崩塌、巨石等滚落致铁皮房部分损毁，未影响房屋二间店面及铁皮房剩余空间的使用，并未导致俩被告（反诉原告）不能实现租赁合同目的，俩被告（反诉原告）于2014年7月30日要求解除合同，与原告（反诉被告）汤恒忠先后张贴了招租转租广告，但双方并未达成解除合同的一致意思表示，俩被告（反诉原告）请求确认双方于2014年7月31日前已解除租赁合同，依法不予支持。俩被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）赔偿财产损失2万元，但未提供证据证明，依法不予支持。俩被告（反诉原告）要求原告反诉（被告）赔偿其员工受到租赁物倒塌致伤后的人身伤害赔偿金5万元，因该请求与本案系不同的法律关系，且原告（反诉被告）亦不同意与本案合并审理，故应另案处理为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）谢晓华、孔德堂应在本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）汤恒忠租金及水电费50992.34元，并支付自2014年8月1日起至本判决确定的履行日止以43721元为基数按年利率6%计算的滞纳金；
二、驳回原告（反诉被告）汤恒忠的其余诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）谢晓华、孔德堂的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费用1878元，由被告（反诉原告）谢晓华、孔德堂负担1140元，由原告（反诉被告）负担738元；反诉诉讼费用200元，由被告（反诉原告）谢晓华、孔德堂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 何兰林
代理审判员 廖小妹
人民陪审员 陈 燕
二〇一六年一月十二日
代理书记员 游福芳
附：适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
申请执行条款提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。