贵州省赫章县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0527民初1404号原告：刘文义，住贵州省赫章县。被告：黄晟，住贵州省安顺市。被告：罗孔宇，住贵州省安顺市。被告：贵州东方夜郎水务有限公司，住贵州省毕节市赫章县。法定代表人：张鸣。委托诉讼代理人：李国栋（特别授权、公司员工），住广东省深圳市。原告刘文义与被告黄晟、罗孔宇合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，被告罗孔宇于2016年9月15日申请追加贵州东方夜郎水务有限公司（以下简称夜郎水务公司）为本案被告，本院依法向夜郎水务公司送达开庭传票后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘文义、被告罗孔宇及被告夜郎水务公司的委托诉讼代理人李国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘文义向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄晟、罗孔宇支付原告租金25,333.00元及违约金16,000.00元；2.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年，被告黄晟、罗孔宇及案外人龙老四等人在赫章县城关镇狮山路投资办赫章县污水处理厂，与原告达成租房协议，租赁原告位于赫章县城关镇狮山路的住房的第七层居住，年租金为16,000.00元，并由被告黄晟于2013年12月22日与原告签订房屋租赁合同，约定租赁期限为一年。合同签订当日，被告支付了原告一年的租金。租赁期限届满后，被告在未与原告协商续签合同的情况下，未将房屋钥匙交还给原告,将租房内其物品滞留后人不知去向。到原告起诉之日，被告已占用原告房屋长达19个月。在该期间内，原告多次打电话给罗孔宇，罗孔宇称房屋继续租住，租金不会不给的。当原告找黄晟时，黄晟称须找罗老板。被告搬出后，未支付水费、电费、物管费等。同时，在被告租住期间，将原告房屋内的物品损坏。原告认为，房屋租赁合同虽然是被告黄晟与原告签订，但房屋的实际租住人是罗孔宇，故应由二被告承担给付租金并赔偿原告损失的责任。为此，原告特诉至法院，请求解决。本案在庭审中，原告刘文义当庭放弃对被告黄晟的起诉，并变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告罗孔宇、夜郎水务公司连带支付原告租金25,333.00元及违约金16,000.00元；3.判令被告罗孔宇、夜郎水务公司连带赔偿原告损失共计22,316.00元。被告罗孔宇辩称，欠原告的房租应该支付；对于房屋的损失，请法院按照原告的举证依法认定；对于原告请求的违约金，系终止合同违约金，具体应给付多少，请法院考虑。但由于被告系与案外人张科金、龙燚于2013年9月在赫章县投资办理污水处理厂，即贵州东方夜郎水务工程有限公司（以下简称东方水务公司）。原告出租的住房，是东方水务公司的办公用房，系租给当时的公司股东罗孔宇、张科金、龙燚办公及居住用，属公司行为，黄晟当时是公司财务，其签订合同的行为应属职务行为。2014年5月18日，罗孔宇、张科金、龙燚三人与深圳CG资本、深圳禹人投资有限公司签订合作协议，由深圳CG资本、深圳禹人投资有限公司注资并改组东方水务公司，并于2014年7月经赫章县工商行政管理局核准，原东方水务公司的名称变更为夜郎水务公司，法定代表人由罗孔宇变更为牟春，之后又变更为如今的张鸣。因此，原告的请求应由变更后的夜郎水务公司承担。被告夜郎水务公司辩称，1.合同系原告与黄晟签订，与夜郎水务公司无关。罗孔宇虽然当时系东方水务公司法定代表人，但其实际使用房屋或代付租金的行为不能代表公司，故请法院驳回原告对夜郎水务公司的起诉。2.撇开夜郎水务公司是否系适格的被告这一问题，原告的起诉已经超过诉讼时效。根据本案的《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为2013年12月23日起至2014年12月23日止；如需继续租赁，则须提前一个月交清下年房租，即黄晟须在2014年11月23日前支付完毕第二年度租金。而根据法律相关规定，延付或者拒付租金的诉讼请求时效期间为一年，从知道或者应当知道权利被侵害时起算。综上，原告主张权利的诉讼时效应从2014年11月24日起算一年。原告声称多次打电话给黄晟和罗孔宇，但又没有提供相应的电话录音等证据，故原告的起诉已经超过诉讼时效，法院应驳回其起诉。为支持自己的主张，原告刘文义向本院提交了以下证据：第一组：房屋租赁合同，用以证明原告与黄晟签订合同的事实。被告罗孔宇质证认为对于合同的真实性没有异议，因为我的确在房子里面居住。被告夜郎水务公司质证认为夜郎水务公司不清楚该合同，也不认识黄晟，故黄晟签订的租赁合同，不应由夜郎水务公司承担义务。第二组：物资报价表，系原告找一个修玻璃的师傅周祖兵评估，用以证明租赁的房屋被损坏的财产的损失额为21,000.00元。被告罗孔宇质证认为该证据须与相应的照片一起佐证，进而才能对损坏的事实进行认定。被告夜郎水务公司质证认为不管损坏情况如何、损失多少，均与夜郎水务公司无关。第三组：领将门业销售清单，用以证明原告于2016年8月26日更换卫生间门花费1260.00元。被告罗孔宇对该组证据无异议。被告夜郎水务公司质证认为该组证据与夜郎水务公司无关。第四组：电费发票六张，用以证明原告替被告补交了电费的事实。被告罗孔宇对该组证据无异议。被告夜郎水务公司质证认为该组证据与夜郎水务公司无关。为了支持自己的主张，被告罗孔宇提供了以下证据：第一组：原东方水务公司股东龙燚、张科金出具的证明材料（证人证言），用以证明：1.房屋系原东方水务公司租赁，黄晟签订合同的行为是职务行为，故该合同的权利义务应由原东方水务公司承担；2.原东方水务公司现变更为夜郎水务公司。原告刘文义对该组证据无异议。被告夜郎水务公司质证认为该证据达不到罗孔宇的证明目的。第二组：情况反映一份、股东会决议两份、投资合作协议一份、项目统计表一份以及张科金、龙燚、罗孔宇的身份证复印件各一份，用以证明黄晟的租房行为属于公司行为，其相应的权利义务应由现在的夜郎水务公司承担。原告刘文义对该组证据无异议。被告夜郎水务公司质证认为该组证据均是公司内部管理的证明，与本案所涉的租房合同没有关系。第三组：原东方水务公司变更为夜郎水务公司的变更登记，系被告罗孔宇申请法院在赫章县工商行政管理局调取，用以证明原东方水务公司已于2014年7月1日变更为夜郎水务公司。原告刘文义、被告夜郎水务公司对该组证据均无异议。第四组：东方水务公司于2013年12月22日的现金日记账，系罗孔宇申请法院从夜郎水务公司处调取，用以证明东方水务公司在黄晟签订合同的当日给付原告一年租金16,000.00元的事实。原告刘文义质证认为是事实，该款项是黄晟所交。被告夜郎水务公司质证认为该现金日记账是罗孔宇移交给公司的，上面的记录是他们自己所为，其真实性难以认定，夜郎水务公司不予认可。为了支持自己的主张，被告夜郎水务公司提供了以下证据：原告与黄晟签订的房屋租赁合同，用以证明合同系原告与黄晟签订，与夜郎水务公司无关。原告刘文义质证认为合同是真实的，但达不到夜郎水务公司的证明目的，因为黄晟当时是公司的出纳，其行为代表的是公司。且罗孔宇作为当时公司的法定代表人，说过房子是租来给公司用。被告罗孔宇质证认为证据是真实的，合同系当时公司的三股东在原告家看房后委托黄晟与原告签订，所以该证据达不到夜郎水务公司的证明目的。本院依职权于2016年8月1日对涉案租房的现场勘验笔录及拍摄的12张租房照片。原告刘文义质证认为无异议，同时说明在法院现场勘验后，原告于2016年8月5日实际接管了房屋，并之后更换了卫生间门。被告罗孔宇质证认为没有意见。被告夜郎水务公司质证认为没有意见，以事实为准。对证据的认定：原告刘文义提供的第一、三、四组证据与被告水务公司提供的证据及本院的现场勘验笔录及拍摄的照片相互印证，可以证明原告与黄晟签订房屋租赁合同及租房内卫生间门等部分家具被损坏及原告更换卫生间门、支付电费的事实，本院予以采信；被告罗孔宇提供的第一、二、三、四组证据相互印证，可以证明本案所涉之房屋系原东方水务公司租给当时公司股东龙燚、张科金、罗孔宇居住并由公司支付租金的事实，本院予以采信；原告刘文义提供的第二组证据，系案外人周祖兵个人对财产损失的评估，其证据的真实性及合法性均难以认定，本院不予采信。经审理查明：被告罗孔宇及案外人龙燚、张科金系原贵州东方夜郎水务工程有限公司股东。在东方水务公司存续期间，2013年12月22日，被告黄晟与原告签订《房屋租赁合同》，约定：甲方（原告）将位于赫章县城关镇狮山路（新二中旁）房屋出租给乙方（黄晟）居住使用，租赁期限自2013年12月23日起至2014年12月23日止，共一年；本房屋年租金为人民币16,000.00元，乙方向甲方一次性支付租金；乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、卫生费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方交清所有欠费；乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用，租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状；如乙方本年度租赁期满后，不继续租赁，则须提前1个月向甲方提出，若乙方继续租赁，必须提前1个月向甲方交清下年度租金；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金一年16,000.00元；甲方交给乙方一切用具及家具，如有损坏，乙方照价赔偿，清单及用具附于合同之后；本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。合同之后的用具清单中列有：衣柜3个（1个白色，1个木制，1个蓝白色）；桌椅一套（桌子一张，椅子8张白色）；冰箱一台（小天鹅）；皮沙发3张（黄铜色）等。同日，原告收到租金16,000.00元，该16,000.00元在东方水务公司当日的现金日记账上记录为“付公司领导租房费（一年）”。2014年7月1日，贵州东方夜郎水务工程有限公司变更为贵州东方夜郎水务有限公司，法定代表人从罗孔宇变更为牟春，2015年7月22日，夜郎水务公司法定代表人由牟春变更为张鸣。2016年1月13日，刘文义共向户名为刘文义、户号为550**20320的用电账户缴纳电费68.79元。2016年7月19日，原告诉至本院，请求处理。2016年8月1日，经本院对本案所涉租房现场勘验，发现租房内卫生间门丢失、主卧左侧卧室门部分损坏及门锁被损坏、主卧室（蓝色）储物柜损坏、客厅窗户一块玻璃见裂痕、三只餐桌配套椅脚被损坏，同时，租房内地面及家具上堆满灰尘，冰箱内恶臭散出（该勘验内容有12张照片在卷为凭）。2016年8月26日，原告花费1260.00元更换了租房内卫生间门。在本案庭审中，原告当庭放弃对被告黄晟的起诉。2016年12月21日，经对原告刘文义询问，其自愿在本案中放弃损失赔偿请求，并称将另案起诉。同日，本院要求夜郎水务公司于2016年12月22日前提供其公司现金日记账所记录账目的相关凭证给本院核查，并告诉其若逾期未提交，则本院将依法处理。夜郎水务公司在限定的期限内未提交公司现金日记账所记录账目的相关票据。本案争议的焦点：1.谁是本案中房屋租赁合同的承租人；2.原告违约金请求应否被支持。本院认为：房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用、收益，承租人定期给付租金并于合同终止时将房屋按照约定归还房屋出租人的合同。本案中，关于谁是房屋租赁合同的承租人，根据原告刘文义、被告罗孔宇及案外人龙燚、张科金的陈述以及原告刘文义与被告黄晟签订的《房屋租赁合同》、原东方水务公司的现金日记账的记录，可以综合认定本案所涉之房屋系原东方水务公司租给其原股东罗孔宇、龙燚、张科金居住，被告黄晟的签订合同行为应认定为公司行为，故合同承租人应为东方水务公司。虽然东方水务公司变更登记为夜郎水务公司并变更了法定代表人，但东方水务公司并未发生公司合并或分立的情形，变更后的夜郎水务公司与变更前的东方水务公司的性质未发生根本变化，应认定为同一法人。故本院认定，本案中的承租人为东方水务公司，原东方水务公司的债权债务应由变更后的夜郎水务公司承担。被告夜郎水务公司称公司现金日记账系罗孔宇自行整理，其真实性难以认定，但又未提供公司关于该现金日记账当月的相关凭证给本院核查，由于该账务凭证只能由该公司持有，故其应承担举证不力的法律后果。关于原告请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，该合同已从2014年12月24日起变为不定期租赁合同，而根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，原告可以随时解除合同。由于该租房系原东方水务公司租给其股东居住用，且当双方的合同变更为不定期租赁合同后，在原告起诉之时，本案的承租人未支付出租人租金长达近19个月。故对于原告的该请求，本院予以支持。关于原告请求被告给付租金25,333.00元，由于租金已支付至2014年12月23日，且原告在本院对租房进行现场勘验后于2016年8月5日实际接管了房屋，故被告夜郎水务公司应按照原合同约定向原告支付从2014年12月24日起至2016年8月5日止共计591天的租金25,906.85元（16000÷365×591），原告请求的租金在该范围内，本院予以支持。关于原告请求被告支付违约金16,000.00元，由于合同中约定的是“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金一年16,000.00元”，该约定是双方就一方在合同履行期间强行终止合同进行的约定。本案中，在罗孔宇等人继续使用房屋且原告没有提出异议致使合同变为不定期租赁合同后，直至原告起诉之时均认可了被告仍然租赁房屋居住的事实，亦即并不存在一方强行终止合同的情形。故对于原告的该请求，本院不予支持。对于原告刘文义当庭表示在本案中放弃对被告黄晟起诉以及放弃损失赔偿请求的行为，系其对自身诉讼权利所作之处分，本院予以确认。综上，由于夜郎水务公司在原告起诉之日仍须支付原告租金，故对于夜郎水务公司认为原告的起诉已经超过诉讼时效的抗辩，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘文义与被告贵州东方夜郎水务有限公司（原名贵州东方夜郎水务工程有限公司）于2013年12月22日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告贵州东方夜郎水务有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告刘文义房屋租金25,333.00元；三、驳回原告刘文义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费833.00元，由原告刘文义负担400.00元，由被告贵州东方夜郎水务有限公司负担433.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  李远琴人民陪审员  张原月人民陪审员  刘启明二〇一六年十二月二十三日本件与原件核对无异书 记 员  苏成泉