河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫17民终1368号
上诉人（原审被告）：李昆，男，1984年4月24日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
委托诉讼代理人：许奎芝，系李昆母亲。
被上诉人（原审原告）：张霞，女，1980年5月10日出生，汉族，住河南省汝南县。
委托诉讼代理人：韩星，河南小东律师事务所律师。
上诉人李昆因与被上诉人张霞房屋买卖合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院作出的（2017）豫1702民初5391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李昆及委托诉讼代理人许奎芝，被上诉人张霞及委托诉讼代理人韩星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李昆上诉请求：撤销驻马店市驿城区人民法院（2017）豫1702民初5391号民事判决，驳回张霞的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，其张霞诉称的事实是虚假。二、一审法院未尽查明事实的责任，同时张霞未尽举证责任。三、一审法院未将毛明伟追加第三人，属于程序违法。
张霞辩称：一审判决认定事实清楚，应当驳回上诉请求。一、张霞与李昆签订了房屋买卖合同，该合同双方意思表示真实，没有违反强制性规定，应为有效。张霞已经实际支付了全部购房款，故李昆应履行交付房屋的义务。二、案外人毛明伟与李昆的母亲是另外的民间借贷的法律关系，与本案购房款没有关系。三、在买卖合同中，毛明伟已经得到了25万元的购房款，故李昆认为张霞未支付购房款没有事实依据。四、一审中，张霞举证的证据已经充分证明了双方合同的签订是双方真实意思表示，也证实了李昆已经收到张霞的购房款，已经尽到了举证责任。五、本案是房屋买卖合同纠纷，双方当事人是李昆与张霞，与毛明伟不存在利害关系，不应当追加第三人。
张霞向一审法院起诉请求：一、确认张霞与李昆之间2016年9月13日所签订的《房屋转让合同》有效。二、李昆向张霞交付位于驻马店市××路××新村××楼××单元××楼西户的住房。三、李昆协助张霞办理该房屋产权过户手续。
一审法院认定事实：一、2013年1月1日，李昆（甲方）与案外人毛明伟（乙方）签订《房屋转让合同》一份，约定：一、甲方自愿将其位于驻马店市练江路悦泉新村壹号楼贰单元陆楼西户的房屋（建筑面积109平方米）以250000元的价款出售给乙方。二、本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税、土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。……六、违约责任。1、甲方应当于2013年元月1日交付乙方房屋等条款。2013年4月1日，李昆向毛明伟出具收条一份，写明：“今收到毛明伟购房款贰拾伍万元整（250000元）”。二、2016年9月13日，李昆（甲方）又与张霞（乙方）签订《房屋转让合同》一份，约定：一、甲方自愿将其位于驻马店市练江路悦泉新村壹号楼贰单元陆楼西户的房屋（建筑面积109平方米）以26万元的价款出售给乙方。二、本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税、土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。……六、违约责任。1、甲方应当于/年/月/日交付乙方房屋等条款。李昆并在该合同的第二页落款下方书写收条一份，写明：“今收到张霞购房款贰拾陆万元整，李昆，2016.9.13”。后张霞以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。
另查明，李昆于2002年8月19日从案外人驻马店市房地产开发有限公司第二分公司处购买上述诉争房屋，且包括诉争房屋在内的六层楼房现登记在案外人驻马店市房地产开发有限公司第二分公司名下。
一审法院认为：本案中，李昆于2002年8月19日从案外人驻马店市房地产开发有限公司第二分公司处购买位于驻马店市××路××单元××楼西户的房屋一套。2013年1月1日，李昆与案外人毛明伟签订《房屋转让合同》，约定李昆将其上述房屋以25万元的价格出售给案外人毛明伟。合同签订后，毛明伟向李昆交付房款25万元；李昆仅向毛明伟交付一把房屋钥匙以方便毛明伟看房子，但房屋仍由李昆占有使用，李昆一直未向毛明伟交付房屋。其后，毛明伟欲将上述房屋以20万元的价格转让给张霞；经李昆、毛明伟、张霞三方协商，由李昆作为出卖人直接与张霞签订《房屋转让合同》，并将实际房价款20万元在该合同中写为26万元，李昆向张霞出具了26万元收条，由张霞将房款20万元直接交付给了毛明伟，同时李昆不再将房款25万元退还给毛明伟，上述三方的协商行为表明李昆与毛明伟之间的合同已不再继续履行，即已实际解除。虽然张霞购买诉争房屋价款事宜前期是与案外人毛明伟进行协商，但最终就诉争房屋形成买卖合同意思表示的系李昆与张霞，故李昆与张霞之间形成房屋买卖合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，现张霞请求确认其与李昆2016年9月13日签订的《房屋转让合同》有效，予以支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张霞已履行了支付20万元房款的义务，但李昆至今未将房屋交付给张霞使用。现张霞请求李昆向其交付诉争房屋，于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力的，但法律另有规定的除外”，又依据合同中约定“甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续”，故李昆负有协助张霞办理房屋产权手续的义务。而李昆协助张霞办理房屋产权手续的前提是李昆在房产登记管理部门办理诉争房屋的所有权登记。本案中，诉争房屋仍登记在案外人驻马店市房地产开发有限公司第二分公司名下，李昆尚未取得诉争房屋的产权登记，现张霞请求李昆协助其办理诉争房屋产权过户手续，属事实上的不能，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、确认张霞与李昆于2016年9月13日签订的《房屋转让合同》有效；二、限李昆于本判决书生效之日起十日内将位于驻马店市练江路悦泉新村一号楼2单元6楼西户的房屋一套交付给张霞；三、驳回张霞的其他诉讼请求。案件受理费5200元，由张霞负担300元，由李昆负担4900元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李昆向本院提交署名李叶的证人证言一份，证明本案合同签订的经过。张霞质证称：对证明内容有异议，证人未出庭作证，请求法庭不予采信。
针对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李昆二审中提交的证人证言因证人未接受双方当事人质询，其真实性无法核实，本院不予采信。本院对一审判决认定的其他事实予以采信。
本院认为，李昆认可其与张霞于2016年9月13日签订的《房屋转让合同》及合同下的收条均系其本人所签，其作为完全民事行为能力人，应对其行为产生的法律后果承担责任，上述事实能够证明李昆与张霞之间达成了房屋买卖的合意，同时也就房屋价款的支付达成一致，因此李昆与张霞之间的房屋转让合同应属有效，张霞要求李昆交付房屋的诉讼请求也应予支持。李昆认可案外人毛明伟将其已经支付的20万购房款通过向许奎芝借款的方式借走，这说明毛明伟与许奎芝之间形成了民间借贷的法律关系，该事实并不能成为李昆不向张霞交付房屋的抗辩理由。经李昆与张霞、毛明伟三人协商，张霞与李昆之间形成了房屋买卖合同关系，李昆与毛明伟之间的合同已经实际解除，毛明伟并非合同当事人，本案处理结果同他也没有法律上的利害关系，因此其并非本案应当参加诉讼的第三人，一审审理程序符合法律规定。
综上，李昆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5200元，由李昆负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨宏光
审判员 李屹东
审判员 赵 飞
二〇一八年四月二十四日
书记员 刘 柯