福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽04民终446号
上诉人（一审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区乾龙新村17幢梅列工商联大厦2楼。
法定代表人：杨文杰，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈露玉，女，1987年9月9日出生，汉族，住福建省三明市三元区，系该公司员工。
委托诉讼代理人：郭赛娟，女，1988年1月13日出生，汉族，住福建省仙游县，系该公司员工。
被上诉人（一审原告）：林小明，男，1970年6月17日出生，汉族，住福建省三明市三元区。
被上诉人（一审原告）：曾瑞洪，女，1974年10月1日出生，汉族，住福建省三明市三元区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑清明，男，1970年11月12日出生，汉族，住福建省三明市三元区红印山5幢701室，系福建省三明市三元区城关街道红印山社区居民委员会推荐。
上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人林小明、曾瑞洪房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人陈露玉，被上诉人林小明、曾瑞洪的共同委托诉讼代理人郑清明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
碧桂园公司上诉请求：1.撤销（2017）闽0402民初976号民事判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由林小明、曾瑞洪承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.林小明、曾瑞洪因自身原因逾期收楼，根据合同约定，该责任在二人，碧桂园公司无需赔偿。涉讼房屋为毛坯交付的房屋，从《商品房买卖合同》、《维修记录》及现场情况看，涉讼房屋交付时间为2016年6月30日，林小明、曾瑞洪在2016年5月19日签收了《期收楼通知书》，但直至2016年9月29日才前来查验房屋。因碧桂园公司已按约履行通知交付义务，然林小明、曾瑞洪却迟迟不履行收楼的义务。碧桂园公司有理由合理怀疑正是由于二人逾期查验房屋，怠于行使权利才导致房屋遭受毁损。根据合同约定，因林小明、曾瑞洪自身原因拒绝收楼，责任由二人承担。因此，自交付时间届满后，涉讼房屋应由林小明、曾瑞洪保管，如因二人疏忽或放任导致涉讼房屋的自然损毁和不可抗力损毁，应由二人自行承担，与碧桂园公司无关。2.林小明、曾瑞洪未提供任何证据证实讼争房屋存在其所述问题系碧桂园公司造成，该举证不能后果应该由二人承担，碧桂园公司不应对尚未明确的问题进行赔偿。讼争房屋已通过竣工合格验收和消防合格验收，已具备法律意义上的交付条件。如林小明、曾瑞洪认为房屋存在质量问题，其应当提供有效证据予以证实，而非只是几张连基本信息都无法确定的照片，最起码应当申请专业的鉴定机构对其所称的所谓的质量问题进行鉴定，否则其应当承担举证不能的不利后果。3.退一万步，即使讼争房屋存在的质量问题系碧桂园公司导致，也仅仅是轻微的瑕疵问题，并未达到法律规定的严重影响林小明、曾瑞洪使用的情节。首先，涉讼房屋的质量瑕疵问题尚未达到严重影响使用的情节，仅仅是轻微的质量瑕疵。目前，碧桂园公司已应林小明、曾瑞洪要求完成修复。这一点，不仅一审法院的审判人员至涉讼房屋现场勘查时的情况可予以证实，且林小明、曾瑞洪也在一审庭审中予以认可。其次，针对质量瑕疵引起的损失，林小明、曾瑞洪若主张赔偿，应当举证证明其损失。然而，一审法院在二人未提供任何证据证实损失的情况下，毫无依据地、张冠李戴地将该赔偿责任等同于逾期交房的违约责任，于法于理均缺乏依据。二、一审判决认定事实错误导致适用法律错误。一审法院在认定事实错误的基础上，适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，该条款仅适用于存在逾期交付，并且合同未对逾期交付作详细约定的前提下方可适用。然而，本案中：第一，不存在碧桂园逾期交楼情况。林小明、曾瑞洪以轻微的质量瑕疵为由拒不收楼，自行扩大损失不应由碧桂园公司承担；第二，即使存在逾期交付情况，补充协议也已对逾期交付做出了约定，也应当适用双方的合同约定，而非司法解释。根据法律规定，有约定的优先适用约定，无约定方从法定；第三，一审判决认定碧桂园公司承担保修责任及保修期间造成的损失赔偿责任，然而在林小明、曾瑞洪未提供任何证据证实损失的情况下，一审法院却毫无根据、张冠李戴地将本应由二人举证的损失与法律规定的逾期交付违约金等同，并无依据地采用未经评估机构评估的数据作为同段租金标准。综上，一审判决适用该法条错误。三、一审法院违反不告不理原则。一审法院认定碧桂园公司承担保修期间造成的损失，而林小明、曾瑞洪请求的是逾期交付的违约金。两者是不同的法律关系，前者的损失可以基于逾期交房也可以因其他事实而引起，而逾期交付的违约金必须基于碧桂园公司存在逾期交付的行为方可成立。结合本案，前文已分析，碧桂园公司不需承担逾期交房的违约责任，林小明、曾瑞洪因自身原因逾期收楼而引起的后果由其自行承担。故一审法院作出的该项判决与林小明、曾瑞洪一审的诉求不一致，违反不告不理原则，依法应予以纠正。
林小明、曾瑞洪辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确；2.一审法院在计算赔偿的方式上，期限偏短，应当从双方约定交付之次日起开始计算至实际交付时止。
林小明、曾瑞洪向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司二个月内加固、修复二人所购商品房存在的“楼体不稳定、房顶及墙面渗漏、墙皮脱落、裂缝”等重大质量问题；2.碧桂园公司支付逾期交房违约金218700元（2016年7月1日至2017年4月30日，继续计算至交房之日止）；3.碧桂园公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：
2014年11月30日，林小明、曾瑞洪（买方）与碧桂园公司（卖方）签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。《商品房买卖合同》约定：林小明、曾瑞洪购买由碧桂园公司开发的三明市碧桂园翠云山五街135幢2号别墅一幢，建筑面积238.24平方米，房屋总价款为2430000元；碧桂园公司应当在2016年6月30日前，依照国家、地方政府规定，将符合各项约定条件的商品房交付林小明、曾瑞洪使用。《合同补充协议》第三条第二款约定买卖双方一致同意关于出卖人逾期交房违约责任按如下执行：（1）逾期不超过90日，自买卖双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自买卖双方约定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。林小明、曾瑞洪购买的商品房为商品住宅，碧桂园公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，碧桂园公司应当履行保修义务；因不可抗力或者非碧桂园公司原因造成的损坏，碧桂园公司不承担责任，但协助维修，维修费用由林小明、曾瑞洪承担。《商品房买卖合同》附件三对建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准等进行了约定。合同签订后，林小明、曾瑞洪如期支付了全部购房款2430000元。
2015年4月17日，经三明市公安消防支队审查，碧桂园一期G165、G171、G215、G216、G217、G218建设工程消防设计备案材料齐全，依法核发备案凭证。涉案房屋属于G171型。
2015年12月29日，由建设单位、设计单位、监理单位、施工单位共同出具《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》和《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明三明碧桂园一期B地块（135－154＃别墅）（林小明、曾瑞洪所购买的别墅为135幢2号别墅），证明该工程已按合同约定内容、图约设计施工完成，单位工程质量评定合格，内业资料齐全、有效，同意验收交付使用。
2016年5月19日，碧桂园公司向林小明、曾瑞洪发出期楼收楼通知书，通知林小明、曾瑞洪办理相关收楼手续。林小明、曾瑞洪以房屋出现房顶、墙面、地面严重开裂、墙皮脱落，房顶、墙面、阳台严重渗漏等问题未接收案涉房屋。碧桂园公司自2016年9月29日起至2017年6月27日陆续对涉案房屋存在的质量问题进行维修，林小明、曾瑞洪对此没有异议。
林小明、曾瑞洪提供了多张房屋现场照片，显示涉案房屋房顶、外墙、墙面、地面、露台裂缝等问题。为此，一审法院到涉案房屋进行勘查并拍摄了照片，均能证实林小明、曾瑞洪所反映的上述问题。同时，碧桂园公司提供的维修记录，能够证明涉案房屋多处地面开裂、楼台和露台裂纹、外墙体色差等问题。综上，可以证明涉案房屋存在质量瑕疵问题。
一审法院认为，林小明、曾瑞洪与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护，合同双方均应恪守合同义务。林小明、曾瑞洪已支付全部购房款，按约定碧桂园公司应在2016年6月30日前交付涉案房屋给林小明、曾瑞洪使用，该房屋除了应符合竣工验收合格的合同约定条件外，同时也不能存在影响其基本居住使用功能的质量瑕疵。本案中，碧桂园公司于2016年5月19向林小明、曾瑞洪发出期楼收楼通知书，通知林小明、曾瑞洪办理相关收楼手续，但林小明、曾瑞洪以房屋存在“楼体不稳定、房顶及墙面渗漏、墙皮脱落、裂缝”等质量问题为由未办理收楼手续，因碧桂园公司提供《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，可以证明该房屋经过验收合格，达到交付条件，不存在主体结构等重大质量问题。同时，碧桂园公司提供维修记录，对该记录林小明、曾瑞洪也无异议，可以证明林小明、曾瑞洪所主张的房顶及墙面渗漏、墙皮脱落、裂缝等问题已得到修复。故林小明、曾瑞洪要求碧桂园公司加固、修复已出现的“楼体不稳定、房顶及墙面渗漏、墙皮脱落、裂缝”等质量问题的诉讼请求，不予支持。林小明、曾瑞洪主张的案涉房屋存在房顶及墙面渗漏、墙皮脱落、裂缝”等质量问题，经现场核实及碧桂园公司提供的维修记录，均能证明案涉房屋确实存在质量瑕疵问题，足以影响林小明、曾瑞洪及时入住使用案涉房屋，存在违约行为，碧桂园公司应承担修复等违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《商品房销售管理办法》第三十三条规定及《商品房买卖合同》的约定，碧桂园公司应承担保修、修复责任，并对保修期限内、修复期间造成的损失承担赔偿责任。碧桂园公司于2016年9月29日至2017年6月27日期间，对该商品房存在的质量瑕疵问题进行维修，造成林小明、曾瑞洪不能及时入住使用案涉房屋，给其造成一定损失，碧桂园公司应予赔偿。根据上述规定，碧桂园公司应赔偿林小明、曾瑞洪修复期间的损失，损失赔偿额可参考最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定的同地段同类房屋租金标准确定，故一审法院参考58同城网上近期三明碧桂园的出租房屋租金的标准，酌定按平均租金每平方米26.7元予以赔偿，赔偿时间为交付时间2016年6月30日起至维修结束时间2017年6月27日止，共计12个月,赔偿金额为238.24平方米×26.7元×12个月＝76332.1元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十七条，《商品房销售管理办法》第三十三条规定，判决：一、碧桂园公司应于判决生效之日起三日内支付林小明、曾瑞洪因其承担违约责任所造成的损失76332.1元；二、驳回林小明、曾瑞洪的其他诉讼请求。案件受理费4581元，由碧桂园公司负担1599元，林小明、曾瑞洪负担2982元。
二审中，碧桂园公司围绕上诉请求依法提交了《补充协议书》一份，欲证明双方约定保修范围内的质量问题不能作为拒绝收楼的理由。林小明、曾瑞洪质证认为：对该份证据的真实性没有异议，但认为该补充协议为格式合同，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。对于买受人在该商品房约定的交付期限到后发现本商品房存在影响基本使用性能的质量问题，这与该补充协议约定的保修范围质量问题是两码事，是在交付之前就存在问题，而不是双方交付后使用过程中发现质量问题。本院认证认为，对碧桂园公司二审中提交的《补充协议书》的真实性予以确认，该补充协议能否证明待证事实本院将结合全案事实予以综合分析认定。
对于一审查明的事实，碧桂园公司认为2016年9月29日起至2017年6月27日该公司是对涉案房屋的质量瑕疵问题进行保修，而非一审认定的“对涉案房屋存在的质量问题进行维修”、一审认定涉案房屋“多处地面开裂”实际是找平层开裂。双方当事人对一审查明的其他事实无异议，本院予以确认。对双方当事人有争议的事实，本院将结合本案争议焦点予以综合分析认定。
二审中双方当事人争议的焦点为：涉案房屋因质量问题进行修复给业主造成的损失如何确定、碧桂园公司是否应承担赔偿责任。
本院认为，林小明、曾瑞洪诉请碧桂园公司支付逾期交房违约金，其理由主要是认为涉案房屋存在影响其正常使用的质量问题，故林小明、曾瑞洪该项诉请的实质是要求碧桂园公司就涉案房屋存在质量问题影响正常使用承担赔偿损失的责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据本案查明的事实，涉案房屋多处存在开裂或裂纹等质量问题，所存在的质量问题是否导致涉案房屋不符合合同约定的交付条件目前尚无充分证据证实，但依前述规定，即便按照碧桂园公司抗辩所称相关问题为质量瑕疵、属于该公司保修范围，由于涉案房屋存在需要实施修复的质量问题，客观上导致林小明、曾瑞洪无法及时对房屋进行装修、影响其正常使用和收益，那么碧桂园公司也应就涉案房屋无法正常使用所产生的损失进行相应赔偿。因双方当事人未就损失计算标准作出明确约定，一审判决依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，参考58同城网上近期三明碧桂园出租房屋租金标准，酌定按平均租金每平方米26.7元为损失计算标准、自2016年6月30日（合同约定交房时间之次日）起计至2017年6月27日（修复工作完成之日），该处理结果并无不当，本院予以确认。碧桂园公司二审中提交的《补充协议书》不能证明本案存在免除其赔偿损失责任的情形，其关于无需承担赔偿责任的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。林小明、曾瑞洪二审中主张修复工作尚未完成、赔偿应计算至实际交房之日，因二人并未就此提出上诉，本院不予审理。
综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1708元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 瑞 峰
审判员 吴 树 辉
审判员 程 哲 明
二〇一八年五月七日
书记员 王倩（代）
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。