广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4538号
上诉人（原审第三人）：广东宝星实业有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：阮宝常。
委托代理人：王学进，广东华盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑正仪，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：周志轶，广东格林律师事务所实习律师。
原审被告：广州粤兴华实业有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：孔庆满。
委托代理人：区向东，广东浩瀚名扬律师事务所律师。
上诉人广东宝星实业有限公司（以下简称宝星公司）因与被上诉人郑正仪、原审被告广州粤兴华实业有限公司（以下简称粤兴华公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1998年6月13日，郑正仪（乙方）与粤兴华公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，其中约定：甲方经批准拆除山河大街58号房屋，乙方是该屋使用人，承租面积21.75平方米，乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方每月发放435元临时搬迁补助费给乙方，并应于2001年12月31日前在原地段回迁新建大楼第三层北向产权属公有的居住面积21.75平方米的套间安置给乙方回迁居住等。1997年11月18日，粤兴华公司（甲方）与第三人宝星公司（乙方）签订《合作开发协议》，其中约定甲、乙双方友好协商合作开发新河浦五横路、新河浦四横路北侧、山河大街南侧的商住楼用地；甲方经市规划局《穗规证字（1996）第244号》文件和市国土局《穗国土（1997）建用通字第（77）号》文批准的1625平方米的商品房开发、经营、销售；甲方提供开发用地手续，由乙方投资、开发、建设、销售、独立经营，自负盈亏；甲方提供可开发的1625平方米的用地红线资料，乙方负责该项目开发建设的全部资金等。2004年12月28日，粤兴华公司（转让方，甲方）与第三人宝星公司（受让方，乙方）签订《国有土地使用权转让合同书》，载明转让土地所在位置为新河浦五横路、新河浦四横路北侧、山河大街南侧，成交价格为200万元等。同日，双方再签订《补充协议》，约定：原由甲方与回迁户所签的《房屋拆迁补偿安置协议》中的回迁产权面积为921平方米、回迁租户面积为140平方米，该项目转让后由乙方负责补偿安置工作；乙方愿意承担甲方在本项目未完成的相应费用等。后宝星公司领取了穗规建证（2006）3852号《建设工程规划许可证》。宝星公司于2007年10月12日出具《声明》，内容为“我公司新河浦四横路新河轩项目中，山河大街58号郑正仪自1998年7月至2004年7月共60个月的临迁费签收单遗失，现需郑正仪补签，我公司以补签的单为准，不作重复使用。”2008年10月22日，宝星公司（拆迁人，甲方）与司某光东、司某光艺、司某光熹、司某少（被拆迁人，乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定：甲方经广州市国土资源和房屋管理局以穗国土建用字［97］77号文、拆迁字［97］103号《城市房屋拆迁许可证》批准，拆除属乙方所有的房屋；甲方拆除乙方房屋基本情况：越秀区山河大街58号，建筑面积181.45平方米；双方同意按货币补偿的方式办理原址房屋的补偿（乙方与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，乙方只能选择异地产权调换补偿方式），甲方于2008年12月30日前向乙方支付2570000元，用作拆迁乙方原址房屋的补偿等。本案中，郑正仪提交了中国银行存折及《广东宝星实业有限公司房屋拆迁、补助费用明细表》（复印件）到庭，证明其领取临迁补助费至2013年12月止；郑正仪称从2004年年初起，临迁补助费标准变更为500元／月，从2007年9月起的临迁补助费，由第三人宝星公司不定期通知领取，每次领款均需在《广东宝星实业有限公司房屋拆迁、补助费用明细表》上签名。粤兴华公司称在签订《房屋拆迁安置协议》后曾支付过临迁补助费给郑正仪，对涉案地块转让给第三人后的临迁补助费支付情况不清楚。第三人表示从办好土地使用权转移手续之日起至2013年12月止的临迁补助费均由其公司支付。
郑正仪向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、粤兴华公司支付2005年9月1日至2014年4月30日的临迁费106000元（其中从2005年9月1日至2013年12月31日，按每月1000元计算，从2014年1月1日至2014年4月30日，按每月1500元计算）；2、粤兴华公司为郑正仪提供使用面积25.75平方米的原址回迁房（《房屋拆迁安置补充协议》约定地址：新河浦山河大街58号地段新建回迁大楼，现地址为新河浦五横路33号山河轩）。
原审庭审中，郑正仪称其与粤兴华公司曾于2004年签订《房屋拆迁安置补充协议》，约定临迁补助费标准变更为500元／月，如粤兴华公司不能在2004年8月31日安排郑正仪回迁，则需从2004年9月1日起按临迁补助费的3倍即每月1500元支付临迁补助费，但郑正仪未能提供相应的证据予以证明。粤兴华公司及第三人均否认与郑正仪签订过上述补充协议。郑正仪及第三人均确认回迁楼现已没有房屋可安置郑正仪回迁，郑正仪遂变更第2项诉讼请求为：判令变更回迁安置方式为货币补偿，具体金额以评估结果为准。根据郑正仪的申请，原审法院依法委托广东高迪评估咨询有限公司对广州市越秀区新河浦四横路33号新河轩第3层、居住面积21.25平方米的房屋价值进行评估，该公司作出《价格评估结论书》，评估结论为：上述价格评估标的在价格评估基准日2014年5月20日的价值为994533元。
原审法院认为：郑正仪与粤兴华公司签订的《房屋拆迁安置协议》合法有效。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条的规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。同时，粤兴华公司与第三人宝星公司签订的《补充协议》中也约定，涉案项目转让后由宝星公司负责补偿安置工作等。由于涉案地块土地使用权已转让给第三人宝星公司，因此粤兴华公司在前述《房屋拆迁安置协议》中的权利义务转由第三人宝星公司承受。第三人应依合同约定向郑正仪履行支付临迁补助费及回迁安置的义务。第三人宝星公司按500元／月的标准向郑正仪支付临迁补助费至2013年12月止，2014年1月至今的临迁补助费至今未付，且至今未安置郑正仪回迁，已构成违约，应承担相应的违约责任，宝星公司应向郑正仪支付2014年1月至2014年4月的临迁补助费。关于临迁补助费标准问题，郑正仪称曾与粤兴华公司签订《房屋拆迁安置补充协议》，约定粤兴华公司应从2005年9月1日起按1500元／月的标准发放临迁补助费，但未能举证予以证明，粤兴华公司及第三人对此均不予确认，故临迁补助费的标准仍按第三人宝星公司实际发放的临迁补助费金额即500元／月计付。鉴于回迁楼现已没有房屋可供安置郑正仪回迁居住，在此情况下，郑正仪要求将协议约定的回迁安置方式变更为作价方式补偿合法有理，原审法院予以支持。宝星公司明知被拆迁的山河大街58号房屋存在租户且已与其订立拆迁安置法律关系，在没有核实房屋业主是否已与租户对解除租赁关系达成协议，又没有通知郑正仪到场的情况下，宝星公司就与房屋业主达成房屋拆迁补偿协议并向房屋业主全额支付了货币补偿款，导致郑正仪既无法实现回迁安置的目的又未能领取相应的货币补偿，宝星公司存在一定的过错责任。故原审法院认为宝星公司应参照山河大街58号房屋业主的货币补偿标准的三成向郑正仪支付弃租货币补偿。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、第三人广东宝星实业有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内，向郑正仪支付货币补偿款92418.02元，作为第三人广东宝星实业有限公司不能履行安排郑正仪回迁广州市新河浦路山河大街58号地段新建大楼北向第三层回迁房屋（居住面积21.75㎡）的补偿。二、第三人广东宝星实业有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内，向郑正仪支付临迁补助费（从2014年1月起至2014年4月止，每月按500元计付）。三、驳回郑正仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2420元、公告费250元、评估费3800元，由第三人广东宝星实业有限公司负担。
判后，广东宝星实业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认为广东宝星实业有限公司应参照山河大街58号业主的货币补偿标准的三成向原告支付弃租货币补偿的理由是错误的。一、本案中上诉人不存在过错。原审法院以上诉人没有核实是否解除租赁关系及没有通知郑正仪到场为由，认定上诉人存在一定过错，是没有法律依据的。郑正仪与业主之间的租赁关系是否解除，是郑正仪与业主之间的关系，上诉人没有权利干预，也无需介入。这是业主与郑正仪之间租赁合同关系的问题。在上诉人与业主就弃产后货币补偿事宜达成协议时，业主就已经明确告知上诉人已经与郑正仪解除租赁关系。为此上诉人与业主签订《拆迁补偿协议书》并在广州市房管局办理备案手续，此后上诉人支付全部补偿款。至此对于涉及山河大街58号房屋的拆迁补偿工作，上诉人已经按照法律的规定完成所应当承担的义务。没有任何法律规定或者行政规章制度要求，上诉人要履行所谓核实和通知的义务。原审法院的判决实际上是要求上诉人“一房二补”，已经损害上诉人的合法权益，为此请求二审法院予以纠正。二、在原业主弃产后，上诉人已经无需再支付临时补助费给被上诉人，原审法院第二项判决不公，请求予以撤销。上诉人与原业主于2008年10月22日签订《拆迁补偿协议书》后，对于涉及山河大街58号房屋业主、租户就已经无需承担任何补偿责任，也不存在需要发放临时补助费。由于上诉人工作人员的失误仍然发放补助费给被上诉人至2013年12月期间，对于上诉人失误发放的补助费，上诉人将另行处理要求被上诉人予以退还。原审法院第二项判决要求上诉人支付2014年1月至4月的临时补助费已经明显不公。综上，上诉人提出上诉，请求判令：一、撤销广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1205号民事判决书之第一、二项，改判驳回郑正仪诉讼请求。二、本案上诉费用由郑正仪承担。
被上诉人郑正仪答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。拆迁安置协议是合法有效的，拆迁安置全部权利义务内容由原审被告转让给上诉人，上诉人和被上诉人存在拆迁关系，上诉人在没有履行合同义务的情况下，擅自和业主签订放弃产权补偿协议，存在过错，上诉人并未履行协议约定的义务，应当承担违约责任，被上诉人依据拆迁协议的约定已经向上诉人主张权利，所以我方的主张没有超过诉讼时效。
原审被告粤兴华公司答辩称：本案跟我方无关，请求二审法院依法处理。
经二审审查，各方当事人对原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。
另查明，2014年6月5日，粤兴华公司向原审法院提起管辖权异议被裁定驳回。
2014年11月14日，粤兴华公司申请追加宝星公司为第三人，因无法以法律规定的其他方式送达，原审法院向宝星公司公告送达开庭传票。
2015年1月12日，粤兴华公司向原审法院申请保全宝星公司名下价值100万元的财产，并提供了同等价值的财产作为担保物。原审法院作出（2014）穗越法民三初字第1205号民事裁定，查封了宝星公司名下100万元的财产和粤兴华公司名下的担保物。
二审庭询中，宝星公司述称：原业主告知我方其已经解除租赁关系；宝星公司与业主签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》时，业主并没有提供与租户解除租赁关系的书面证据。另外，郑正仪也没有提交其和原业主之间的租赁合同。
本院认为，宝星公司与粤兴华公司2004年12月28日签订的《补充协议》明确约定原由粤兴华公司与回迁户所签的《房屋拆迁补偿安置协议》由宝星公司负责补偿安置，故粤兴华公司与郑正仪之间的拆迁安置权利义务转由宝星公司承受，宝星公司与郑正仪之间形成拆迁安置权利义务关系。而宝星公司作为拆迁人与司某光东等业主存在拆迁补偿权利义务关系。上述两个权利义务关系各自独立，各方当事人均应依约履行。事实上，自上述《补充协议》签订后，郑正仪的临时补助费均由宝星公司支付，甚至在2007年10月12日宝星公司向郑正仪出具“我公司新河浦四横路新河轩项目中，山河大街58号郑正仪自1998年7月至2004年7月共60个月的临迁费签收单遗失，现需郑正仪补签，我公司以补签的单为准，不作重复使用”的《声明》后，宝星公司仍在支付郑正仪的临时补助费，一直到2013年12月。宝星公司的行为表明其与郑正仪之间的拆迁安置权利义务关系一直未改变，其也一直在履行对郑正仪的拆迁安置义务。考察宝星公司与司徒光东等业主2008年10月22日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，该协议书明确约定司某光东等业主选择货币补偿的前提是其与承租人对解除租赁关系达成了协议，否则只能选择异地产权调换补偿方式，该协议内容表明宝星公司也足以认识承租人的存在及其产生的后果。但宝星公司诉讼中并不能提供证据证明其与业主签订该协议时业主与承租人对解除租赁关系达成了协议，故郑正仪主张宝星公司擅自与业主达成弃产补偿协议存在过错，仍应承担继续履行合同义务的抗辩成立，本院予以采纳。
综上，宝星公司的上诉理由和请求不能成立，原审法院处理可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2420元，由广东宝星实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 宋德光
邝伟贤