江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏民终字第0088号
上诉人（原审被告）江苏佰泰置业有限公司，住所地江苏省盱眙县盱马路北侧。
法定代表人周静晓，该公司董事长。
委托代理人林晓辉，浙江泰辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）淮安市盱眙经济开发有限公司，住所地江苏省盱眙县经济开发区迎春大道企业服务大厦15楼。
法定代表人安立波，该公司董事长。
委托代理人孙薇，江苏东城律师事务所律师。
委托代理人何烨，江苏东城律师事务所律师。
上诉人江苏佰泰置业有限公司（以下简称佰泰置业公司）因与被上诉人淮安市盱眙经济开发有限公司（以下简称盱眙经济开发公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（2013）淮中商初字第0200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月17日公开开庭审理了本案。上诉人佰泰置业公司的委托代理人林晓辉，被上诉人盱眙经济开发公司的委托代理人孙薇、何烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年10月28日，盱眙经济开发公司与佰泰置业公司签订《资产转让协议书》，约定：佰泰置业公司以资产交易方式将位于盱眙经济开发区佰泰置业公司开发的小太湖国际新城项目范围面积约100亩土地［宗地四至及界址点座标为：A（X＝3651078.341，Y＝504950.526）；B（X＝3650891.226，Y504948.327）；C（X＝3650798.536，Y＝504983.559）；D（X＝3650806.193，Y＝505002.267）；E（X＝3650742.642，Y＝505026.198）；F（X＝3650798.502，Y＝505174.043）；G（X＝3651089.812，Y＝505181.821）；H（X＝3651090.757，Y＝505097.705）；I（X＝3651075.988，Y＝505097.540）］（以下简称涉案土地）及在建工程转让给盱眙经济开发公司开发经营；双方确定转让资产的转让价为45万元／亩（含土地及在建工程），转让总价为人民币约4500万元（具体金额以土地实测面积X45万元／亩算得出的数额为准）；根据双方往来结算，佰泰置业公司尚欠盱眙经济开发公司16253268.75元，盱眙经济开发公司实际应支付佰泰置业公司土地转让价款为28746731.25元；第一期支付800万元作为开发区实验学校的专项建设资金，另支付佰泰置业公司项目转让款6746731.25元用于佰泰置业公司启动项目建设和支付银行贷款利息，余款约1400万元（具体为实际确定的数额为准）于2012年12月31日前分期付清；双方协议签订后，立即启动该项目转让手续的办理，佰泰置业公司需积极配合盱眙经济开发公司做好本项目转让的相关手续等。该《资产转让协议书》签订后，盱眙经济开发公司陆续支付给佰泰置业公司30724425元。
另查明，佰泰置业公司欠盱眙开发区管委会小太湖在建安置房工程款3981856元中的472306元、22803268.75元中的13803268.75元用于抵还盱眙经济开发公司应付给佰泰置业公司部分土地转让款。
2013年9月8日，盱眙经济开发公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、佰泰置业公司继续履行2008年10月28日签订的《资产转让协议书》，将涉案土地交付给盱眙经济开发公司，并将该地块土地使用权转让过户至盱眙经济开发公司名下；2、佰泰置业公司承担本案诉讼费用。
佰泰置业公司原审答辩认为，佰泰置业公司是温州立人教育集团有限公司（以下简称立人公司）的下属企业，2012年2月，浙江省温州市公安局对立人公司涉嫌非法吸收公众存款罪进行刑事立案。按照国务院247号令，浙江省泰顺县成立了立人公司事件处置工作领导小组，依法对立人公司下属企业资产进行行政处置，对债权债务进行清理清退，其中包括佰泰置业公司，鉴于此，佰泰置业公司资产应由浙江省泰顺县处置办统一处置。佰泰置业公司与盱眙经济开发公司签订的《资产转让协议书》时间是在浙江省温州市公安局对立人公司予以刑事立案及浙江省泰顺县人民政府成立处置工作领导小组之后，如佰泰置业公司按照协议书履行合同义务交付涉案土地使用权，则属于个别清偿行为，直接损害了其他债权人权益，同时亦与政府介入处置立人公司相关资产的工作相冲突，无法实现公正处置资产并公平分配。综上，佰泰置业公司认为双方签订《资产转让协议书》属《合同法》第五十二条规定“损害社会公共利益”而导致合同无效的情形，请求驳回盱眙经济开发公司的诉讼请求。
原审法院认为：根据《中华人民共和国公司法》的规定，有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；公司是企业法人，有独立的法人财产；公司以其全部财产对公司的债务承担责任。佰泰置业公司是在业的独立企业法人，有独立的法人财产，应以其财产对其债务承担责任。即使立人公司是佰泰置业公司的股东，也应以立人公司认缴的出资额为限对佰泰置业公司承担责任。因此，佰泰置业公司关于盱眙经济开发公司与佰泰置业公司2012年10月28日签订的《资产转让协议书》属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“损害社会公共利益”而导致合同无效的意见，不能成立。盱眙经济开发公司与佰泰置业公司2012年10月28日签订的《资产转让协议书》真实、合法、有效，盱眙经济开发公司已经按照协议书履行了支付转让价款的义务，而佰泰置业公司没有履行交付土地和过户的义务，应当承担相应的法律责任。
原审法院遂依据《中华人民共和国公司法》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决佰泰置业公司于本判决生效之日起十日内将涉案土地交付给盱眙经济开发公司，并将该地块土地使用权过户至盱眙经济开发公司名下。一审案件受理费266800元，由佰泰置业公司负担。
佰泰置业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、佰泰置业公司作为立人公司的主要下属企业之一，对于立人公司的涉嫌非法吸收公众存款罪存在密切关联。根据“刑民交叉、刑事优先”原则，本案应移送浙江省温州市司法机关处理。2、二审庭审中，佰泰置业公司还提出，国有土地使用权转让合同依法有效成立应具备法定条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应已全部付完土地出让金，且应完成开发投资总额的25%以上方可转让。而本案中，佰泰置业公司虽已取得土地使用权证，但尚未交清土地出让金，且尚未达到该开发比例。另外，涉案协议约定的土地价格未经评估及国土部门确认。故涉案转让协议无效。综上，请求撤销原判，驳回盱眙经济开发公司诉讼请求或发回重审。
被上诉人盱眙经济开发公司答辩称：1、本案是盱眙经济开发公司与佰泰置业公司之间的建设用地使用权转让合同纠纷，而浙江省泰顺县处置办处理的是立人公司非法吸收公众存款的非法金融活动。立人公司只是佰泰置业公司的股东之一，佰泰置业公司与立人公司是各自独立的两个主体，二者并无关联。佰泰置业公司认为本案应移送司法机关的上诉理由不能成立。2、佰泰置业公司转让涉案土地时已取得国有土地使用权证书，本案土地转让实质是盱眙县政府在佰泰置业公司资金困难无力继续开发的情况下，为帮助佰泰置业公司盘活企业而将尚未开发的涉案土地予以回购。盱眙经济开发公司已经支付全部对价。佰泰置业公司认为涉案协议无效的上诉理由不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审对原审查明的事实予以确认。
本院另查明：2013年9月盱眙县经济开发区管理委员会（以下简称盱眙开发区管委会）以佰泰置业公司为被告，在江苏省盱眙县人民法院提起借款合同纠纷诉讼，案号为（2013）盱商初字第0469号，该案一审判决后当事人未上诉，该案已生效并已执行完毕。据该案生效判决查明事实：盱眙开发区管委会系盱眙县人民政府设立的负责盱眙经济开发区开发、管理的职能部门，佰泰置业公司系盱眙县经济开发区通过招商引资方式引进后设立的企业，在盱眙经济开发区开发建设小太湖国际新城项目。2006年7月25日，佰泰置业公司与盱眙开发区管委会及盱眙县人民政府签订《盱眙县工业开发区小太湖综合配套服务开发项目合同书》。约定，盱眙县人民政府根据土地挂牌出让结果，同意将盱眙经济开发区小太湖项目交由佰泰置业公司开发建设，佰泰置业公司无偿提供给盱眙开发区管委会拆迁安置房400套，安置房建设以政府已建成的示范房为标准，佰泰置业公司自领取施工许可证之日起一年半时间内交付使用，该合同对土地开发性质、开发项目、双方的权利义务等均进行了约定。合同签订后，盱眙开发区管委会按合同约定为佰泰置业公司办理相关开发手续后将土地交给佰泰置业公司开发建设。因佰泰置业公司资金紧缺，开发项目进度缓慢，不能按期建设完成拆迁安置房。为此，盱眙县经济开发区管委会陆续为佰泰置业公司垫付安置房建设工程款，但佰泰置业公司仍未按期完成400套安置房建设。2009年4月1日，盱眙县经济开发区管委会、佰泰置业公司签订一份补充协议，就佰泰置业公司已建成的138套安置房的交付及其余262套安置房建设费用2882万元给付问题重新进行了约定，明确约定佰泰置业公司将已建设的138套安置房完善相关手续后于同年5月10日前交付给盱眙经济开发区管委会，另尚未建设的262套安置房佰泰置业公司同意终止建设，并按每套11万元的标准将建设费用2882万元分期支付给盱眙开发区管委会。具体支付日期约定为：2009年6月30日前支付400万元、9月30日前支付400万元、12月30日前支付700万元、2010年6月30日前支付500万元、12月30日前支付剩余的882万元。如逾期应承担应付款日万分之三点五的违约金。该补充协议还对佰泰置业公司开发的其他项目的相关事宜进行了约定。补充协议签订后，佰泰置业公司也没有按照补充协议约定期限支付盱眙开发区管委会安置房建设费用。2010年12月10日，佰泰置业公司再次与盱眙开发区管委会签订一份协议，约定佰泰置业公司尚应支付的安置房建设费用款项共计2280.3268万元，佰泰置业公司保证按协议附件付款计划表分别于2011年1月30日前支付100万元，6月30日前支付300万元，8月30日前支付500万元，10月30日前支付500万元，12月30日前支付880.3268万元。关于盱眙开发区管委会为佰泰置业公司在建设138套安置房过程中垫付的工程款379.4万元支付问题待双方账目核对无误后，由佰泰置业公司另行分期支付，具体支付期限双方另行约定。2011年9月，盱眙开发区管委会与佰泰置业公司对佰泰置业公司在建设138套安置房过程中盱眙开发区管委会垫付的工程款账目进行核对，确认共为佰泰置业公司垫付工程款404.2556万元并通知了佰泰置业公司，审理中经法院对盱眙开发区管委会提供的上述垫付工程款的证据进行审核，在佰泰置业公司开发建设过程中，盱眙开发区管委会为其代为支付施工人朱长玉、王金虎、刁亚清、李国溪工程款576.1956万元，扣除盱眙开发区管委会应自行承担的损失178.01万元，盱眙开发区管委会实际为佰泰置业公司垫付工程款为398.1856万元。2012年10月28日，经盱眙开发区管委会协调，盱眙经济开发公司与佰泰置业公司就小太湖项目范围内100亩土地使用权转让的相关事宜签订《资产转让协议书》（即本案协议），约定佰泰置业公司将其开发的小太湖项目范围内的约100亩土地使用权及在建工程转让给盱眙经济开发公司开发建设。转让价格为每亩45万元（含土地及在建工程），总价为4500万元（具体数额以实测面积计算为准）。因盱眙经济开发公司系盱眙县经济开发区国有独资企业，盱眙开发区管委会与佰泰置业公司之间账务往来资金部分是通过该公司账户，故盱眙开发区管委会同意以佰泰置业公司所欠盱眙开发区管委会安置房建设费1380.3269万元债务折抵盱眙经济开发公司应支付给佰泰置业公司的土地使用权转让款，余款由盱眙经济开发公司分期支付给佰泰置业公司，另对土地转让后相关开发手续等事宜进行了约定。截止2013年7月底，盱眙经济开发公司共支付给佰泰置业公司款项3072.4425万元，加上盱眙开发区管委会用安置房建设费折抵1380.3269万元，共给付佰泰置业公司转让费4452.7694万元。另上述佰泰置业公司在建设138套安置房过程中盱眙开发区管委会垫付的工程款398.1856万元，佰泰置业公司至今未给付。该案中盱眙开发区管委会起诉要求佰泰置业公司偿还其垫付的工程款350.9550万元（余款47.2306万元折抵盱眙经济开发公司应付佰泰置业公司转让费）。该案判决结果：佰泰置业公司偿还盱眙经济开发区管委会350.9550万元及利息（自2013年9月9日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决确定的给付之日）。
本院还查明：佰泰置业公司系由淮安国康房地产开发有限公司（以下简称国康公司）与立人公司投资设立，佰泰置业公司注册资本5020万元中，国康公司认缴3012万股，立人公司认缴2008万股。国康公司系由立人公司、董顺生、周静晓投资设立，国康公司注册资本5000万元中，立人公司认缴750万股、董顺生认缴750万股、周静晓认缴3500万股。
经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1、2012年10月28日盱眙经济开发公司与佰泰置业公司签订的《资产转让协议书》是否有效。2、盱眙经济开发公司主张土地交付及过户条件是否成就。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。且合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。法律、行政法规中的管理性规定不能作为认定合同无效的依据。本案中，佰泰置业公司主张合同无效的理由是认为其违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，但该规定系法律的管理性规定，不能作为认定合同无效的依据。佰泰置业公司所提的转让协议约定的土地单价未经评估及国土部门确认导致合同无效的理由，也无法律、行政法规支撑，该理由也不能成立。佰泰置业公司转让涉案土地时已取得土地使用权证书，转让协议合法有效。既然涉案转让协议合法有效，双方均应按约全面履行协议约定的主要义务。从本案查明事实看，盱眙经济开发公司已按约全面真实有效地履行了支付转让价款的义务，佰泰置业公司对此也不否认，而佰泰置业公司尚未履行交付土地和过户的义务，故原审法院判决佰泰置业公司将涉案土地交付给盱眙经济开发公司并将涉案土地使用权过户至盱眙经济开发公司名下有事实和法律依据。
至于佰泰置业公司认为本案应移交司法机关的问题。本院认为，从佰泰置业公司工商登记的投资主体分析，立人公司仅是佰泰置业公司的投资人之一，二者属不同的法律主体，佰泰置业公司以立人公司涉嫌非法吸收公众存款罪为由，要求将本案移送公安缺乏法律依据。佰泰置业公司还提出，如其按照协议书履行合同义务交付涉案土地使用权，会减少立人公司及相关公司的责任财产，损害其他债权人权益。本院认为，盱眙经济开发公司已真实有效地给付了涉案土地的全部转让价款，盱眙经济开发公司与佰泰置业公司之间等价有偿的土地转让交易并不导致佰泰置业公司责任财产的减少。故佰泰置业公司该上诉理由也不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费266800元，由上诉人江苏佰泰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 蔚
代理审判员 施建红
代理审判员 丁晓苏
二〇一四年五月六日
书 记 员 徐 璩