湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）州民一终字第586号
上诉人（原审被告）湘西自治州东辉房地产开发有限公司。
法定代表人周成敏，董事长。
委托代理人叶大喜，男，1985年11月18日出生，汉族，该开发公司项目经理。
被上诉人（原审原告）李德芳，男，1946年11月23日出生，土家族，湖南省古丈县人。
被上诉人（原审原告）李正梅，女，1950年3月13日出生，汉族，湖南省古丈县人，系李德芳之妻。
上诉人湘西自治州东辉房地产开发有限公司因与被上诉人李正梅、李德芳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服古丈县人民法院（2014）古民初字第483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人湘西自治州东辉房地产开发有限公司的委托代理人叶大喜，被上诉人李德芳到庭参加诉讼。上诉人湘西自治州东辉房地产开发有限公司的法定代表人周成敏，被上诉人李正梅经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原判认定，原告李正梅与李德芳系夫妻关系。原告李正梅于1994年6月购买了原古丈县农机局宿舍部分产权，套内建筑面积为55.74㎡。1999年12月16日经古丈县房改办同意将原购公房部分产权过渡为全部产权。同年12月30日原告与单位其他人员一起打报告并经古丈县农机局同意在不影响今后单位房屋建设等情况下，在该宿舍后空隙地方修缮了厨房、厕所、杂房，原告家搭建的面积为18.73㎡。2012年2月16日因该宿舍进行拆迁，被告湘西自治州东辉房地产开发有限公司与原告李正梅分别作为甲乙双方签订了《古丈县农机局住宅楼拆迁安置协议》，将原告就地安置，双方协议内容主要有：甲方按乙方原住宅产权证面积进行补偿，并按原产权证面积的30％增加补偿面积，乙方自建部分按自建面积的30％给乙方补偿，新建房屋面积减去（乙方原住宅产权证面积＋补偿面积）的超出部分面积，乙方均按市场价每平方米降低100元付给甲方，将全部购房款在基础完工后向甲方付70％，待主体完工后付清全部房款。乙方原占县农机局的杂物间，由农机局统一收回，一律不作任何补偿。甲方负责给乙方按旧房屋产权证的姓名办理新房屋产权证，补偿部分所产生的费用由乙方自行承担。乙方在甲方规定的期限内负责自行搬家或找临时住房，由甲方负责搬家费，每户1000元，临时租房费每月补偿400元等内容。同年2月17日被告方人员李先耀承诺将原告房屋面积78.07㎡拆除后，将开发新建房屋置换面积为100㎡，在建设过程中，李正梅给其补偿人民币4万元，包一切费用。2013年2月27日双方又签订了《商品房买卖合同》，约定原告房屋为第2幢3层04号，房屋建筑面积共128.27㎡（合同中套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积被划杠没有填写），购房面积为暂测面积，若买受人购房面积与房地产产权登记机关实际测绘面积不符的，则以房地产产权登记机关实测面积为准清算房款，多退少补。付款方式为分期付款即2013年2月27日付清70349元，剩余30％在买受人取得新房钥匙当日付清。2013年8月31日前将验收合格的商品房交付使用。在商品房交付使用后365日内出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同时还约定了双方相关的权利义务，违约责任等内容。在按照被告方给原告承诺的新建房屋置换面积100㎡由原告补偿4万元，超过合同约定面积部分28.27㎡按市场价降100元即2140元／每平方米计价后，被告认为原告应支付的房款总金额为100498元。在双方商品房买卖合同上，被告按照其计算的原告应付总款除以建筑面积得出该房屋单价为每平方米783.5元，并载于合同计价方式及价款中。原告在与被告签订商品房买卖合同当日支付了房款70349元和办证费用2735元。同时被告要求与原告签订拆迁安置合同，因双方发生争议，双方均没有签字。2014年4月底被告通知原告交足欠款后便交付房屋钥匙。同年8月28日原告李正梅在交付余款30149元后，领取了房屋钥匙，同年10月23日原告房屋到古丈县房地产管理局进行了登记，领取了房屋所有权证。该证载明房屋为夫妻共同共有，建筑面积为127.72㎡，套内面积为109.27㎡，分摊面积为18.45㎡。之后原告认为其房屋的总面积应为产权证上的127.72㎡，而不是合同约定的128.27㎡。被告与原告置换房屋面积为100㎡，该置换面积不应含有共有分摊面积，应是套内建筑面积。由于被告把置换面积包含共有分摊面积计算，导致商品房的总价计算重大错误为由，故诉至原审法院，请求依法判令被告返还原告多付的购房款，支付装修费，为原告房屋办理土地使用证，并承担本案诉讼费。
原判认为，本案是在履行房屋安置拆迁协议过程中因实行房屋产权调换就安置用房面积、补偿方式和补偿金额发生的争议，本案案由应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原、被告双方签订的拆迁安置协议系双方真实意思表示，没有违反法律、法规禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方应按该协议内容履行。虽然双方签订的安置协议及被告方相关人员承诺书没有明确约定置换后的原告新房屋面积是否包含分摊面积，但原告原房屋面积为套内面积，不包含分摊面积，按照公平、等价有偿的原则，结合双方合同目的，应认定置换协议双方约定的置换房面积78.07㎡（原住宅面积55.74㎡加被告补偿面积22.33㎡）为套内面积，对此部分面积原告不承担分摊面积费用。对超出置换面积之外按照被告方相关人员李先耀对原告李正梅承诺新房置换面积为100㎡范围内的21.93㎡，结合双方安置协议内容和承诺由原告补偿房款4万元的规定，该部分房屋面积也应认定为房屋套内面积。故原告对置换房屋套内面积100㎡部分不承担分摊共有面积的费用。对超出原告房屋套内面积外的9.27㎡，按照双方签订的拆迁安置协议约定，原告方因按每平方米2140元给被告支付房款19837.80元，并承担该部分应分摊的共有面积的费用3349.57元［（18.45÷109.27）×9.27㎡×2140元。原告李正梅、李德芳应给被告支付的房款总额为63187.37］元，而原告实际给被告支付房款100498元，故被告应退还原告多付的房款37310.63元。对于原告要求被告办理房屋土地使用证的请求，因被告与原告就房屋拆迁安置协议为置换房屋就地安置，原告按照双方协议履行了自己义务，并取得了被告修建的农机家园第2幢3层04号房屋所有权证，被告应将该房屋享有的土地使用权给原告办理相关权属证书。对于原告要求被告支付房屋装修费的请求，因双方没有合同约定，且原告方也没有向该院提供相关被告应该承担装修费的证据，其应承担不利的后果。故对原告该诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条、第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国物权法》第七十二条、第一百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告湘西自治州东辉房地产开发有限公司返还原告李正梅、李德芳多付的购房款人民币37310.63元，限于本判决生效后十日内付清；二、由被告湘西自治州东辉房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内给原告李正梅、李德芳所有的位于农机家园第2幢3层04号房屋办理土地使用权属证书，原告李正梅、李德芳应提供相关资料和手续；三、驳回原告李正梅、李德芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费725元，由原告李正梅、李德芳承担125元（已交纳），被告湘西自治州东辉房地产开发有限公司承担600元，限于本判决生效后七日内交纳。
宣判后，湘西自治州东辉房地产开发有限公司不服一审判决上诉称，一、一审法院认定被上诉人置换面积为套内面积的事实错误。1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第三条约定：所购住房面积为建筑面积”。根据国家有关房地产开发和商品房的法律法规，住宅建筑面积=套内建筑面积＋公摊面积；2、即便上诉人做出让步，承诺被上诉人所得的78.07平方米全部按套内面积计算，但在上诉人原代表人李先耀给被上诉人的承诺书中并没有明确约定新建房置换面积100平方米为套内面积。二、一审判决上诉人为被上诉人办理国土证存在重大误解。办理国土证的前提是先办房产证，而房产证已由被上诉人领取，但其却未将办理国土证所需材料交送上诉人，从而导致被上诉人无法办理国土证。三、承诺书是由李先耀与李南香签字，而被上诉人的原诉讼对象现为上诉人，故对于承诺书上的义务，上诉人不应承担责任。请求二审：一、撤销一审法院认定的被上诉人置换面积为套内面积的认定或重新认定；二、撤销一审判决上诉人返还被上诉人购房款人民币37310.63元；三、撤销上诉人在本判决书生效后三十日内为被上诉人办理土地使用权证书的判决或调解双方协商日期办理；四、重新认定被上诉人提供的证据“承诺书”的合法有效性；五、一、二审费用全部由被上诉人承担。
李德芳口头答辩，按照合同法第31条、41条的规定，房屋建筑面积100平方米应该是套内面积。
李正梅未答辩。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的案件事实与原审判决所认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为上诉人与被上诉人置换的面积是否包括公摊面积。
首先，关于《古丈县农机局住宅楼拆迁安置协议》虽未对置换面积是否包括公摊面积作出约定，但被上诉人原房屋面积为套内面积，不包含分摊面积，按照公平、等价有偿的原则，结合双方合同目的，应认定置换协议双方约定的置换房面积78.07㎡，且上诉人在上诉状中亦认可“补偿后被上诉人所得的新房面积78.07平方米全部按套内面积计算”，故本院确认78.07㎡应为套内面积；
其次，关于《承诺书》的效力及面积为100㎡范围内的21.93㎡是否应包含公摊面积。该承诺书有李先耀的签字，而李先耀系上诉人的原法定代表人，其行为对上诉人有约束力，且上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中亦将上诉人须支付的4万元补偿款计算在内，实际上亦是对《承诺书》效力的确认，故该《承诺书》合法有效，上诉人应受该《承诺书》的约束。《承诺书》中明确约定“李正梅房屋面积为78.07㎡撤除后，将开发新建房屋置换面积为100㎡，在建设过程中，李正梅给本人补偿人民币4万元”，该部分面积亦应为套内面积。对超出被上诉人房屋套内面积外的公摊面积9.27㎡，按照双方签订的拆迁安置协议约定，被上诉人应按每平方米2140元给上诉人支付房款19837.80元，并承担该部分应分摊的共有面积的费用3349.57元［（18.45÷109.27）×9.27㎡×2140）元。本案被上诉人应给上诉人支付的房款总额为63187.37元，而被上诉人实际已给上诉人支付房款100498元，故上诉人应退还被上诉人多付的房款37310.63元。
综上所述，上诉人湘西自治州东辉房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费725元，由上诉人湘西自治州东辉房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 霞
审 判 员 龙少松
审 判 员 彭继武
二〇一五年十月九日
代理书记员 龚利春
附：相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；