江苏省南通市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）苏06行终550号
上诉人（原审原告）陈鹤飞，男，1965年9月24日生，汉族，住启东市。
上诉人（原审原告）陆鹏飞，男，1968年10月31日生，汉族，住启东市。
被上诉人（原审被告）南通市住房保障和房产管理局，住所地南通市。
法定代表人刘洪，局长。
被上诉人（原审第三人）龚裕辉，男，1975年1月7日生，汉族，住启东市。
被上诉人（原审第三人）施东云，女，1974年10月16日生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审第三人）南通中南世纪花城投资有限公司，住所地南通市。
法定代表人陈锦石，董事长。
被上诉人（原审第三人）南通中南新世界中心开发有限公司，住所地南通市。
法定代表人陈锦石，董事长。
被上诉人（原审第三人）徐沈，男，1975年4月9日生，汉族，住启东市。
被上诉人（原审第三人）徐成峰，男，1978年12月27日生，汉族，住启东市。
上诉人陈鹤飞、陆鹏飞因与被上诉人南通市住房保障和房产管理局（以下简称南通房管局）房屋行政备案一案，不服南通市港闸区人民法院（2017）苏0611行初105号行政裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。
一审法院经审理查明,2012年11月8日，南通中南世纪花城投资有限公司（以下简称世纪花城公司）将××城××幢附一-××、××、××、××、××、××、××、××八套房屋出售给龚裕辉、施东云。2013年12月30日，南通中南新世界中心开发有限公司（以下简称中南新世界公司）将南通中央商务区（××-××）××幢商业××、××、××三套房屋出售给龚裕辉。后南通房管局对上述商品房买卖合同进行了备案。
2016年3月15日，陈鹤飞、陆鹏飞与龚裕辉、施东云签订《抵押协议》，约定龚裕辉、施东云因欠陈鹤飞、陆鹏飞3700ＸＸ材款，将上述11套房屋扣除残值部分抵押给陈鹤飞、陆鹏飞。
2017年2月4日，南通房管局依世纪花城公司及龚裕辉、施东云申请对××城××幢附一-××、××、××、××、××、××、××、××八套房屋的商品房买卖合同的网上备案进行注销。同日，南通房管局对世纪花城公司与徐沈就上述房屋签订的商品房买卖合同进行网上备案。同年2月6日，南通房管局依中南新世界公司及龚裕辉申请对××城××幢商业××、××、××三套房屋的商品房买卖合同的网上备案进行注销。2月7日，南通房管局对中南新世界公司与徐沈、徐成峰就上述房屋签订的商品房买卖合同进行网上备案。陈鹤飞、陆鹏飞不服上述备案行为，提起诉讼，请求：1.撤销南通房管局注销龚裕辉、施东云与世纪花城公司、中南新世界公司之间11套商品房买卖合同的备案登记行为，并恢复备案登记。2.撤销南通房管局对徐沈、徐成峰与世纪花城公司、中南新世界公司之间案涉商品房买卖合同作出的备案登记行为。
一审法院认为，南通房管局在注销龚裕辉、施东云与第三人世纪花城公司、中南新世界公司之间11套商品房买卖合同的备案后又对世纪花城公司、中南新世界公司与第三人徐沈、徐成峰之间针对相同房产订立的11商品房买卖合同进行了备案。在本案中，陈鹤飞、陆鹏飞对注销备案行为及后续备案行为一并提起诉讼。虽然注销备案行为与后续备案行为是两个独立的行政行为，针对11套房产的买卖合同作出的撤销备案和备案行为各自也具有独立性。但本案被诉行为性质相同，所涉商品房、当事人具有同一性，为了减轻当事人讼累，在审查本案是否符合受理条件阶段，一审法院对陈鹤飞、陆鹏飞主体资格问题一并审查。
《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。可见，原告与被诉行政行为存在利害关系，是原告有权提起行政诉讼的前提条件。所谓利害关系，应限于法律上的利害关系，不包括反射性利益受到影响等情形。判断有无利害关系，应看原告是否存在法律法规要求的行政机关予以考虑、尊重和保护的权利或法律上的利益，原告的权利义务是否因被诉行政行为受到实际影响。就本案而言，第一，从商品房合买卖同备案以及注销备案的行为性质看，不涉及陈鹤飞、陆鹏飞的合法权益。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第十条第一、二款规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。根据上述法律规定，商品房预售合同备案登记是一种基于对房地产市场宏观掌控需要，由买卖双方将预售合同上报房管部门并进行公示的行为。备案行为本身不具有确权、登记对抗等效力，除了对商品房买卖合同双方在商品房买卖过程中的行为产生一定约束力外，对买卖双方以外的其他公民、组织的权利义务一般不会产生实际影响。
第二，从陈鹤飞、陆鹏飞提供的证据看，陈鹤飞、陆鹏飞仅与龚裕辉、施东云就案涉房屋签订《抵押协议》，并未至房屋登记机构办理抵押权登记。尽管从协议内容看，龚裕辉、施东云有以房产抵押担保所欠两原告钢材款的意思表示，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于不动产抵押权登记设立的规定，陈鹤飞、陆鹏飞对于案涉房产并不享有抵押权等法律上的特定权利。相对于龚裕辉、施东云而言，陈鹤飞、陆鹏飞仍处于一般债权人地位。我国法律、法规并未赋予房屋登记机构作出备案以及注销备案行为时有审查房屋买卖交易价格、合同当事人私下有无作出将房产抵押给他人的意思表示等内容。陈鹤飞、陆鹏飞也未能提供南通房管局与龚裕辉、施东云恶意串通，侵犯其合法权益的证据。因此，陈鹤飞、陆鹏飞在被诉商品房合同备案及注销备案行为中不具有公法上特定的要求被诉行政机关予以保护的权利和利益。
第三，即使龚裕辉、施东云对案涉商品房的处置行为影响到陈鹤飞、陆鹏飞债权的实现，给陈鹤飞、陆鹏飞造成经济损失，但该后果不是南通市房管局注销备案及后续备案行为直接导致，故不能以此认定陈鹤飞、陆鹏飞与被诉行政行为具有法律上的利害关系。陈鹤飞、陆鹏飞对与龚裕辉、施东云之间的债权债务纠纷应通过民事诉讼途径解决。
综上，被诉对商品房买卖合同注销备案及对后续买卖合同备案的行为均对陈鹤飞、陆鹏飞的权利义务不产生实际影响，陈鹤飞、陆鹏飞与被诉注销备案及备案行为不具有利害关系，故不具有行政诉讼的原告主体资格。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第一项之规定，裁定驳回陈鹤飞、陆鹏飞的起诉。
陈鹤飞、陆鹏飞不服，向本院提起上诉称,南通房管局办理房产备案注销和重新登记的行为发生在陈鹤飞、陆鹏飞对龚裕辉、施东云诉讼财产保全过程中。南通房管局的行为系故意帮助债务人逃债，损害债权人债权实现。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
本院经审查，对一审裁定认定的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，原告与被诉行政行为存在利害关系，是原告有权提起行政诉讼的前提条件。其中利害关系不能直接扩大解释为所有直接或者间接受到行政行为影响的公民、法人或者其他组织，应当限于法律上的利害关系亦即应看原告是否存在法律法规要求的行政机关予以考虑、尊重和保护的权利或法律上的利益，当事人主张的权利应当与被诉行为之间具有法律上的因果关系。
从《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定以及《城市商品房预售管理办法》第十条规定来看，房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门就商品房开发企业签订的商品房预售合同办理商品房预售合同登记备案，只是对开发企业应当与承购人签订商品房预售合同予以登记、存档备查或者将商品房预售合同在互联网上予以公开，该行为并不对开发企业和承购人的权利义务产生实际影响，由此而引发的对商品房预售合同登记备案撤销或注销等行为一般也不会对开发企业和承购人的权利义务产生实际影响。此外，陈鹤飞、陆鹏飞仅与龚裕辉、施东云就案涉房屋签订《抵押协议》，并未办理抵押权登记。根据《中华人民共和国物权法》规定，陈鹤飞、陆鹏飞作为普通债权人，对于案涉房产并不享有抵押权等法律上的特定权利。《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规规定了商品房预售合同登记备案制度，未对房地产管理部门办理登记备案的具体程序作出要求，亦未对撤销登记备案的审查程序作出强制性规定。但从住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房［2010］53号）第（十）项内容规定来看，已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。同时江苏省住房和城乡建设厅《省住房城乡建设厅关于进一步加强商品房预售监管的通知》（苏建房管〔2013〕432号）中对撤销备案登记也作出规定，要严格执行商品房购房实名制，已签订商品房预售合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，由房地产开发企业递交申请、说明理由，并对其申请材料实质内容的真实性负责，所退房源应当公开销售。可见，在办理备案登记以及注销登记时要求行政机关予以考虑、尊重和保护的权利或法律上的利益，并不包含本案上诉人的普通债权利益。故，被诉行为并不影响上诉人在债权关系中的合法权益，上诉人与涉案房屋的注销备案及后续备案行并无利害关系，依法不具有提起本案行政诉讼的原告主体资格。
综上，一审法院裁定驳回陈鹤飞、陆鹏飞的起诉符合法律规定。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 郭德萍
审判员 刘羽梅
审判员 鲍 蕊
二〇一七年九月八日
书记员 吴 迪
附：本裁定适用的相关法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；