嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第332号
上诉人（原审原告）：平湖市上城小区业主委员会。住所地：平湖市当湖街道当湖西路***号幸福嘉园**幢*楼。
代表人：王国平，该委员会主任。
委托代理人：高加浩，浙江东港律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：平湖耀江开发有限公司。住所地：平湖市广陈镇振广北路东侧。
法定代表人：邢胜军，该公司执行董事。
委托代理人：周水良，浙江天卓律师事务所律师。
上诉人平湖市上城小区业主委员会（以下简称上城业委会）因与被上诉人平湖耀江开发有限公司（以下简称耀江开发公司）物权纠纷一案，不服平湖市人民法院（2014）嘉平民初字第1375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月27日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定，坐落于平湖市当湖街道当湖西路的“上城幸福嘉园”小区系耀江开发公司开发建设，2006年6月29日，平湖市规划与建设局颁发了该小区的建设工程规划许可证，规划建设地面停车位167个、架空层停车位130个、地下停车位66个、排屋停车位38个。现该小区已通过竣工验收并交付给了业主使用，耀江开发公司将上述规划建设的部分停车位出售给了业主，上城业委会认为停车位属于全体业主共有，耀江开发公司无权进行出售，故引起本案纠纷。
原审另查明，耀江开发公司与部分业主签订的商品房销售合同中约定诉争的停车位均归耀江开发公司所有，耀江开发公司可以通过出售、出租、赠与等方式进行处理，而与其他业主签订的商品房销售合同中没有该项约定。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，耀江开发公司作为涉案小区的建设用地使用权人，其投资建设的全部建筑设施除了《中华人民共和国物权法》第七十三条规定的情形及其主动将自己的权利转让、赠与或者放弃的以外，应当归耀江开发公司所有。本案中，上城业委会未提供证据证明耀江开发公司在出售商品房时通过广告、宣传等方式放弃了对诉争停车位的所有权，且上城业委会主张所有权的363个停车位均属于耀江开发公司根据小区的配置比例经过规划审批，从小区的总平面图可确定其中167个地面停车位没有利用业主共有的小区道路和绿地，66个地下停车位及130个架空层停车位的顶部设置了屋顶绿化，也应当认定没有占用小区的绿地和小区道路。上城业委会认为架空层停车位占用了小区的道路，依据不足，原审不予认定。其次，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。根据该条文的规定，属于建筑区划内的停车位，耀江开发公司可以通过出售、附赠或者出租等方式进行处置，由此也可以证明耀江开发公司对本案诉争的停车位享有所有权。综上所述，上城业委会的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审判决驳回上城业委会的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由上城业委会负担。
判决宣告后，上城业委会不服，向本院提出上诉称，原审观点明显是对《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条的曲解。一、本案诉争土地及其建筑物设施的所有权是指开发商在小区商品房销售之后而非销售前。原审不应将土地使用权的取得与小区建成商品房销售后的所有权完全混为一谈。二、此规划非彼规划。《中华人民共和国物权法》第七十四条所指规划的停车位，是指建筑区划内按配置比例由开发商单独核算，土地使用权没有计入商品房开发成本的具有专有性质的单独规划的停车位，而不是指建筑区划内具有共有性质的规划内的停车位。三、停车位的所有权取决于建设用地的所有权归属。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定、平湖市规划局《建设工程规划许可证》和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权。耀江开发公司已经将建筑区划内的土地面积全部分摊到建设成本中，除非其能证明这些停车位属于单独规划，建设成本单独计算，没有计入商品房建设成本，否则，其所有权不归开发商。地面停车位只是通过划线分割而成，不符合构造和使用上的独立性标准，不能够成为所有权客体，因其设置在房屋单元所有人按份共有的土地表面，应由房屋单元所有人共有；地下停车位和架空层停车位建筑面积不计算建筑容积率，没有获得相应的土地使用权面积份额，是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权，不能取得独立的房地产权，开发商无权处分。且本案架空层停车位占有小区的道路和公共绿地，应属小区业主共有。综上，案涉停车位应属小区业主共有，请求二审撤销原判，改判支持上城业委会原审诉请。
耀江开发公司在二审中答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上城业委会不能以建设成本作为车位所有权的依据，判断所有权应按照物权法相关规定。要求驳回上城业委会的上诉请求，维持原审判决。
上城业委会和耀江开发公司二审中均未提供证据。
上城业委会二审中申请本院调取耀江开发公司违反规划出售停车位的相关证据，因本案系确权纠纷，申请内容不影响本案审理，故本院不予准许。
本院经审理与原审认定事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点在于案涉停车位是否归上城业委会业主共有。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”地面停车位和地下停车位是由四条线为基准，垂直到上面一定高度所形成的立体空间，每个停车位空间是相互独立，并能相互区分的，具备利用上的独立性，可以排他使用，这一特定空间属于专有部分。对“能够登记”不能片面理解为只有登记机关登记簿上记载的才是专有部分，没有记载不代表不能登记，对于没有登记记载的车位，符合两个实质要件的，仍然应当认定为属于专有部分，上城业委会关于地面停车位和地下停车位不应成为所有权客体的上诉理由，不能成立。
《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”；第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。根据第二款的规定可以发现，规划车位、车库的所有权由开发商与业主进行约定，虽然本条款没有明确写明规划车位、车库所有权的归属，但从通过当事人约定的表述来看，所有权应归开发商：如果规划车位、车库不归开发商所有，那么开发商也就无权与购房人“通过出售、附赠或者出租等方式约定”。通过第三款的规定可以发现，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，该条款已经明确满足条件的车位属于业主共有，根据文义解释，第二款规定的车位应属于开发商所有。
经查，本案诉争的363个停车位均系建筑规划范围内的停车位，有规划总平面图为证，且上城业委会对该规划总平面图真实性予以认可。同时，上城业委会未提供证据证明该363个停车位存在占用业主共有的道路或其他场地的情况，故诉争车位不属于《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定属于业主共有的情形。现双方均确认耀江开发公司已经将诉争363个停车位中的部分停车位出售给小区业主，部分尚未出售。对于出售部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定，因耀江开发公司与业主有了关于出售的约定，则依约定发生所有权的转移，归购买该车位的业主，亦非所有业主共有。尚未出售部分，则属耀江开发公司所有。上城业委会关于诉争车位的土地使用权已经计入商品房开发成本，故应由业主共有的主张，并无法律依据，二审不予支持。
综上，上城业委会的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人平湖市上城小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 ＸＸ芳
代理审判员 章玉萍
二〇一五年五月五日
书 记 员 郑 茜