浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙10民终1231号
上诉人（原审被告）：台州市路桥区岩清塑料制品厂，住所地：台州市路桥区路桥丁岙村。
负责人：程岩清。
委托代理人：冯懿，浙江利群律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢道根。
原审被告：程岩清。
原审被告：陈菊英。
上诉人台州市路桥区岩清塑料制品厂因房屋买卖合同纠纷一案，不服台州市路桥区人民法院（2015）台路民初字第838号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人的负责人程岩清及其委托代理人冯懿，被上诉人卢道根，原审被告陈菊英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，本案讼争房屋坐落于台州市路桥区路桥街道丁岙村路院路，房屋所有权人系台州市路桥区岩清塑料制品厂经营部，设计用途为非住宅，土地使用权属登记为台州市路桥区岩清塑料制品厂经营部，土地用途为工业，使用权类型为划拨。2004年4月28日，原告卢道根与台州市路桥区岩清塑料制品厂经营部、被告程岩清、陈菊英签订房屋买卖协议，约定将台州市路桥区岩清塑料制品厂经营部所有的坐落于台州市路桥区路桥街道丁岙村路院路边三层楼房两间（坐西朝东北面两间，每间宽四米长十五米，西边二楼墙外直出4.5米及一至四层楼梯作公用通道）出卖于原告，约定自2004年5月1日起此房屋及地基永久性归原告所有（二层、三层交付时间为2005年2月底）；经双方协商该房屋价格为人民币900000元，未经原告同意签字，被告程岩清不得将该房产作抵押贷款；经双方同意协商，在该房屋三层顶上再加一层，工程款由原告自负，被告程岩清无权干涉。2004年9月10日，台州市路桥区岩清塑料制品厂经营部、被告程岩清出具收条，载明房屋款900000元已收清。原告接收房屋后在该两间三层楼房上加建了一层，并对二、三、四层房屋进行了装修并使用至今。审理中，因原告申请，该院依法委托浙江财信工程咨询有限公司对涉案两间四层楼房的装修及加建的四层楼造价进行鉴定，鉴定结论为二层装饰直接费为46480元、综合费用、规费、农民工工伤保险费共计6691元、税金1865元，合计55036元；三层装饰直接费为46480元、综合费用、规费、农民工工伤保险费共计6691元、税金1865元，合计55036元；四层装饰直接费为43322元、综合费用、规费、农民工工伤保险费共计4678元、税金1684元，合计49684元；四层加层土建直接费为60964元、综合费用、规费、农民工工伤保险费共计7810元、税金2412元，合计71186元；楼梯装饰直接费为12966元、综合费用、规费、农民工工伤保险费共计2061元、税金527元，合计15554元；电气直接费为21475元、综合费用、规费、农民工工伤保险费共计2895元、税金855元，合计25225元；给排水直接费为10403元、综合费用、规费、农民工工伤保险费共计915元、税金397元，合计11715元；故直接费共计242090元、综合费用、规费、农民工工伤保险费共计31741元、税金共计9605元，合计283436元。为此，原告支出鉴定费8000元。另该院向浙江财信工程咨询有限公司发函咨询涉案两间四层楼房的装饰装修残值，该司复函认为如按工业厂房房屋折旧年限最低20年计算，装修剩余价值为100887.18元；如按工业厂房房屋折旧年限最高50年计算，装修剩余价值为145045.70元。另查明，被告台州市路桥区岩清塑料制品厂系个人独资企业，台州市路桥区岩清塑料制品厂经营部系其分支机构。
原审法院审理认为，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第十四条、第三十一条的规定，分支机构的民事责任由设立该分支机构的个人独资企业承担。个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。原告卢道根虽与台州市路桥区岩清塑料制品厂经营部签订房屋买卖协议，但台州市路桥区岩清塑料制品厂经营部系被告台州市路桥区岩清塑料制品厂的分支机构，被告台州市路桥区岩清塑料制品厂系个人独资企业，故本案原、被告之间因本案讼争房屋产生的纠纷应先以被告台州市路桥区岩清塑料制品厂的财产予以清偿，不足以清偿的再以投资人被告程岩清的财产予以清偿。对于原告要求被告陈菊英承担赔偿责任的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。鉴于原、被告签订的房屋买卖协议包括房屋及土地使用权，而该房屋设计用途为非住宅，土地用途为工业，使用权类型为划拨，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。被告台州市路桥区岩清塑料制品厂所属讼争土地未经有批准权的人民政府批准转让划拨土地使用权，应认定原、被告间订立的房屋买卖协议无效。合同无效后，自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告应向被告台州市路桥区岩清塑料制品厂返还讼争房屋，被告台州市路桥区岩清塑料制品厂应向原告卢道根返还购房款900000元。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。被告台州市路桥区岩清塑料制品厂明知讼争土地未经人民政府批准，仍向他人转让划拨土地使用权，存在过错；原告将非住宅房屋用于住宅所用，实际上改变了土地、房屋用途，亦存在过错。原告要求被告赔偿其购买房屋后对房屋进行加层及装修的费用，该院认为，鉴于原、被告签订房屋买卖协议时，约定原告可在该三层楼房加建一层，而该加建部分未办理合法建设手续，故加建部分的费用应由双方按照各自过错酌情各半予以分担。鉴于原告并未举证证明加建工程的承包人系公司，并已支付综合费用、规费、农民工工伤保险费、税金等，故对于该部分损失不予支持，该院按照浙江财信工程咨询有限公司出具的司法鉴定意见书中四层加层土建直接费为60964元确定原告加层建筑的损失，由被告台州市路桥区岩清塑料制品厂根据过错责任酌情赔偿原告30482元，其余损失由原告自负。对于原告主张的装修损失，被告抗辩认为该装修已逾十年，已无价值。该院认为，房屋的装饰装修虽可在一定程度上使房屋增值，但原告装修房屋距今已近十年，应按装修的剩余价值确定损失为宜。鉴于原、被告经该院释明均未对装修的剩余价值提出鉴定申请，该院认为应结合原告装修时间、装修成本、被告台州市路桥区岩清塑料制品厂取得土地使用权的时间、工业土地使用权出让年限、浙江财信工程咨询有限公司出具的复函及原、被告过错程度等因素综合确定。对于原告装修的成本，被告程岩清抗辩其中楼梯装饰费用其支付了一半，但未提交证据予以证明，该院不予采信，故该院根据浙江财信工程咨询有限公司出具的司法鉴定意见书确定原告装修成本为181126元。对于装修的剩余价值，因涉案土地系工业划拨土地，土地使用权证上并未确定使用年限，该院结合原、被告的庭审陈述，确定按50年的使用年限计算装修剩余价值，确定为145045.70元。故对于原告主张的装修损失，按照原、被告的各自过错，该院酌情确定由被告台州市路桥区岩清塑料制品厂赔偿原告72522.85元，其余损失由原告自负。被告程岩清、陈菊英辩称，已返还原告购房款600000元，剩余300000元为房屋使用费，故原房屋买卖协议已作废，另原告购买房屋后将房屋用于出租，租金收益应予以返还，该院认为，被告程岩清、陈菊英未提交证据证明其已返还购房款600000元，对其辩称该院不予采信。合同无效后损害赔偿的范围主要为因信赖合同有效而支付的各种订约和履行费用，不应当包括合同在有效的情况下获得的期待利益的损失，租金收益系被告基于合同有效情形下的期待利益，并非信赖利益，故对于被告程岩清、陈菊英要求返还租金的辩称该院不予支持。综上，被告台州市路桥区岩清塑料制品厂、程岩清应返还原告购房款900000元、房屋加层损失30482元、房屋装修损失72522.85元等合计人民币1003004.85元。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告卢道根与被告台州市路桥区岩清塑料制品厂于2004年4月28日签订的房屋买卖协议无效。二、被告台州市路桥区岩清塑料制品厂于判决发生法律效力之日起三十日内返还并赔偿原告卢道根人民币1003004.85元，被告台州市路桥区岩清塑料制品厂的财产不足以清偿的，由被告程岩清予以清偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、原告卢道根于判决发生法律效力之日起三十日内腾退坐落于台州市路桥区路桥街道丁岙村路院路的两间房屋予被告台州市路桥区岩清塑料制品厂。四、驳回原告卢道根的其他诉讼请求。案件受理费人民币15450元，由原告卢道根负担7725元、被告台州市路桥区岩清塑料制品厂、程岩清负担7725元；鉴定费人民币8000元（系原告卢道根预付），由原告卢道根负担4000元，被告台州市路桥区岩清塑料制品厂、程岩清负担4000元。
宣判后，台州市路桥区岩清塑料制品厂不服，向本院提起上诉称：一、一审法院根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》认定本案房屋买卖合同无效系法律适用错误。该解释第十一条所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，同时划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。而本案的案由是房屋买卖合同纠纷，上诉人与被上诉人之间买卖的标的是房屋而并非单纯的土地使用权，上诉人与被上诉人在转让划拨土地上的房屋时约定将占用的国有划拨土地使用权概括转让，并非单独的土地使用权转让，因此，一审法院认定双方房屋买卖合同无效是错误的。二、即使合同有效，一审判决也存在以下错误。1、一审认为上诉人对合同无效所造成的损失存在过错是错误的。依照《城市房地产管理法》第四十条的规定，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让。本案中，上诉人将划拨土地上的讼争房屋卖给被上诉人，该转让并不改变土地使用性质，仍为居住而使用房屋及土地，而办理土地使用权的责任主体是本案的被上诉人，被上诉人完全可以通过采取缴纳土地出让金或土地收益的方式取得原划拨土地的使用权，完成房屋过户。但是，被上诉人在近十年的时间里未办理相关的土地出让手续，导致现在讼争房屋没有过户，其应承担不利的法律后果，上诉人对此不存在过错。2、一审按照50年的使用年限来计算装修剩余价值是错误的。一方面，鉴定机构以50年的使用年限来折算装修残值缺乏必要的法律依据，也不符合日常生活的实际情况，装修材料根本不可能使用如此长的时间，通常情况下，装修材料用20年已经是极致，就算到时候勉强可以使用，也已经不具有市场价值了。另一方面，根据《城市房地产管理法》第四十二条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余价值”，一审法院在未查清上诉人最早取得本案所涉划拨土地的时间节点情况下，按照被上诉人购买房屋的时间起算五十年显然是不合适的，也超出了法律规定的使用年限范围。3、一审法院不支持上诉人提出的返还房屋使用费的观点是错误的。如果本案的房屋买卖合同无效，被上诉人对此具有过错应当赔偿上诉人所受到的损失，上诉人要求被上诉人支付房屋使用费的理由是合理的。4、浙江财信工程咨询有限公司的评估，有诸多不合理之处，对房屋以及审计评估，缺少必要的票据，对于价款的折算也不符合实际情况。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院查清事实，撤销原判，依法改判。
卢道根答辩称：一、如果上诉人与被上诉人的房屋买卖合同有效，上诉人就应当把讼争房屋过户给被上诉人，被上诉人买的该房屋也不会被法院拍卖。二、被上诉人一直要求上诉人办理过户手续，但上诉人一直推脱办理，一直到讼争房屋被拍卖，上诉人明显存在重大过错，同时，上诉人所述的土地属于划拨土地，没有年限限制，一审法院认定土地按照五十年年限认定是正确的。三、被上诉人在庭审中没有提出要求补偿房屋增值及其相应的利息，而上诉人反而提出要求被上诉人支付房屋使用费，完全没有道理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
程岩清陈述称：讼争房屋系2004年出卖给被上诉人，距今十二年。当时一共出卖了七间房屋，其中两间卖给被上诉人，卖掉的其他五间都已经过户，唯独被上诉人的两间没有过户，原因在于被上诉人自己没有去缴纳土地出让金，过错责任全在于被上诉人。另，讼争房屋卖给被上诉人时虽然是毛坯，但是已经安装了水电，现在要求将水电装修费用也算进装修费没有道理。综上，一审判决事实不清，法律适用错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
陈菊英陈述称：同意上诉人和程岩清的意见，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
二审中，上诉人提供了以下证据：1、《房屋使用合约》复印件一份，证明讼争房屋在出售给被上诉人之前由路桥博爱医院租赁使用，合同中写明房屋通水通电并有相应的设施，故评估机构评估时不应将水电费用计算入被上诉人的开支中。2、照片四张，证明卖给案外人的与讼争房屋性质一样的房屋已经过户。3、《房屋买卖合同》复印件一份，证明类似讼争房屋结构的房屋价值只值五十多万元，因此一审评估价格是明显过高的。被上诉人质证对证据1、证据2、证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，上述证据并不能证明被上诉人的待证事实。原审被告程岩清、陈菊英与上诉人意见一致。
本院认为，上诉人提供的证据1、证据3仅为复印件，本院对其真实性不予认定。证据2欲证明的对象与本案并无关联，本院对其欲证明的对象不予确认。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：一、双方签订的《房屋买卖合同》应否认定为无效及上诉人是否存在过错。该合同第一条约定：“自2004年5月1日起此房屋及地基永久性归乙方所有”，根据该约定，上诉人实际上一并转让了涉案房屋的土地使用权。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。而涉案房屋的土地使用权为国有土地划拨性质，用途是工业，在此情况下，该转让应经有批准权的人民政府批准。鉴于本案这一转让直至起诉前都未取得有批准权的人民政府办理转让手续的批准，一审法院认定该合同无效并无不当。同时，上诉人作为原土地使用权人应先申请办理转让批准手续，其未办理审批手续就转让国有划拨土地使用权存在一定的过错。二、按照50年的使用年限计算装修剩余价值是否得当。本案双方当事人在法院释明情况下均未申请对涉案房屋装修的剩余价值进行鉴定，而根据浙江财信工程咨询有限公司复函，房屋折旧年限最低年限为20年，最高不得高于房屋的土地使用年限，在此情况下，一审法院结合划拨用地使用年限及涉案房屋实际装修情况，确定按照50年的使用年限计算装修剩余价值也在合理范围，本院予以确认。三、房屋使用费问题。上诉人在一审抗辩时提出应返还房屋使用费，但并未提出反诉，且本案的被上诉人也保留了赔偿购房款利息损失的诉讼请求，因此本院在本案中对房屋使用费的问题不予处理，上诉人可另案主张。同时，一审法院依法委托有合法资质的鉴定机构对装修价值进行了鉴定，上诉人现无法提供充分有效的证据证明该鉴定确有问题，故本院对其诉称装修价值鉴定存在不合理之处不予采信。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15450元，由上诉人台州市路桥区岩清塑料制品厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 汤坚强
代理审判员 杨晓晓
二〇一六年八月三十日
代书 记员 严 凌