福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0103民初921号原告：方木俤，男，1946年3月27日出生，汉族，住福州市台江区，委托诉讼代理人：李佳、苏清杰，福建三瑞律师事务所律师。被告：福州市台江区房地产开发公司，住所地福州市台江区瀛洲路古街建海A楼五层，组织机构代码证代码：15450032-3。法定代表人：郭鲁琳，总经理。被告：福州市台江区房地产征收工程处，住所地福州市台江区建海新村A楼四层，组织机构代码证代码：15453076-8。法定代表人：林涛，主任。上列俩被告共同委托诉讼代理人：卢增禄、陈小弟，福建融成律师事务所律师。原告方木俤与被告福州市台江区房地产开发公司（以下简称台江区开发公司）、被告福州市台江区房地产征收工程处（以下简称台江征收工程处）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李佳，俩被告的共同委托诉讼代理人陈小弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方木俤向本院提出诉讼请求：1、俩被告共同向原告赔偿因交付房产面积不足造成的损失78884元；2、被告台江区开发公司向原告赔偿因拖延办理产权证造成的损失171685.92元；3、本案诉讼费由俩被告承担。事实和理由：2004年10月15日，俩被告与原房屋所有就××于台江区××号房屋签订《拆迁补偿安置协议书》，达成拆迁补偿安置事宜相关协议：被拆除房屋总建筑面积83.84㎡；被告台江区开发公司同意就地安置住宅105K户型一套，建筑面积约105㎡；还约定按安置房实际建筑面积结算，多还少补等内容。原告按协议书约定，自行搬迁完毕并自行过渡。在2005年，被告与原告签订《回迁安置决算单》等，约定安置房面积为102㎡，并交付位于台江区××××单元安置房。2008年6月19日，原告经台江区公证处公证上述安置房由原告继承。直到2015年，俩被告通知原告领取《义、帮洲（二期）地块回迁安置（产权调换）决算单》、《义、帮洲（二期）产权决算表》、《销售不动产统一发票（自开）发票联》等相关结算和办理产权证材料，原告才得知被告交付的安置房面积仅为96.67㎡，与约定的建筑面积102㎡相差5.33㎡。现该小区同等户型的房价单价约1.48万元/㎡，俩被告应共同向原告赔偿因交付房产面积不足造成的损失78884元（5.33×14800＝78884元）。被告在2005年向原告交付安置房后，直至2015年办理产权过户手续，远远超过了法律法规规定的办证期限。被告台江区开发公司应以房屋总价1430716元（96.67×14800＝1430716元）按年利率6%向原告赔偿两年的利息171685.92元。原告为此向本院提交了下列证明材料：1、拆迁补偿安置协议书；2、公证书；3、义、帮洲（二期）地块回迁安置（产权调换）决算单，义、帮洲（二期）产权决算表，销售不动产统一发票（自开）发票联；4、房屋买卖合同。俩被告辩称，一、拆迁安置协议及双方结算确认的安置房的面积102平方米，实际交付安置房时出现面积差，是客观存在的事实。由于建造房屋过程中出现面积与约定不一致是因为设计建造环节中出现的正常误差。对于面积差的处理，双方在合同中已经明确约定，根据交付房屋时的实际面积多还少补。本案面积差5.33平方米，对应的差价款是8762元，已经退还给原告，而且原告对此决算方式已经签字确认，这是双方达成一致合意的行为。二、原告主张面积不足，造成的损失数额没有依据，原告主张的单价是根据其提供的单个合同，且合同没有原件，也没有交款记录的凭证，不足以证明该小区同等户型的房价，单价为1.48万元/㎡，且即使房价单价确定，也不应当按照现在的单价进行补偿，由于房产价值在2004至2016年间迅猛增长，并非原被告在签约时所能预见的情况，原告诉求被告按照安置房目前市场价对面积不足部分进行补偿，超过了被告在订立和合同时能够预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。四、原告诉请赔偿面积差的损失及延期办证的损失的理由不能成立，协议对安置房的办证期限没有约定，请求法院驳回。经审理查明，原坐落于台江区××号的房产，为木构双层房屋，建筑面积为83.84㎡，所有权人为方枝铨。2004年11月13日，以被告台江区开发公司为甲方（拆迁人），方枝铨为乙方（被拆迁人）（原告方木俤作为乙方的委托代理人），福州市台江区房地产拆迁工程处为丙方（拆迁实施单位），三方签订一份《拆迁补偿安置协议书》约定：经福州市房地产管理局榕房拆许字（2003）第020号《房屋拆迁许可证》批准，甲方委托丙方拆迁乙方坐落台江区××号，属私产（所有权人：方枝铨）的房屋，现依据拆迁法规就拆迁补偿安置事宜达成如下协议“一、乙方被拆除房屋总建筑面积83.84㎡；其中住宅建筑面积83.84㎡，居住面积/㎡；非住宅面积/㎡（其中店面建筑面积/㎡）。二、甲方同意在就地安置乙方住宅105㎡户型计壹单元（套）……。三、乙方要求（产权调换、继续承租、购买）安置房，其产权归原权人所有，安置房费元。甲方应付给乙方各项补助费合计元，乙方同意扣除补偿、补助费等元，另交元作为安置房预交款，其余待回迁安置时，按安置房实际建筑面积结算，多还少补。（详见计算单）四、乙方实行自行过渡，过渡期限多层小高层24个月、高层36个月。逾期甲方应按照有关规定给乙方每月增发临时安置补助费。五、乙方保证于2003年6月4日前自行搬迁完毕，并将原房完整无损交甲方验收接管，若擅自拆除损坏，乙方应负责赔偿。六……。七、本协议书壹式伍份……《计算单》为本协议书附件。该协议所附的《拆迁补偿费和购房计算单》记载情况如下。原房情况：建筑面积83.84㎡、其中产权面积83.84㎡，屋式结构木构双层，等级二等，成新65%。旧房补偿费为22888.32元（273元/㎡×83.84㎡），搬家补助费503.04元（6元/㎡×83.84㎡），临时安置补助费按实决算。安置：等面积产权调换83.84㎡；因建筑结构数量6.16㎡；原因超面积数量15㎡。2015年，被告制作了最终的《义、帮洲（二期）地块回迁安置产权调换决算单》，该决算单载明：安置房座落台江区XX街道XX路XX号XX座××，建筑面积96.67㎡，套内面积82.22㎡，分摊面积14.45㎡。产权调换：产权等面积83.84㎡，单价700元/㎡，层次调节系数98%，金额57514.24元；异地增加安置面积0；上靠标准房型6.16㎡，单价1342元/㎡，层次调节系数98%，金额8101.39元；上调标准房型6.67㎡，单价1677.5元/㎡，层次调节系数98%，金额10965.15元；超面积，增房安置面积，复式上层面积均为0；上述金额合计76581元。2015年6月，上述安置房开始通知办理房屋所有权证。2015年6月18日，被告向原告退还了购房差价款8762元，并向原告提供了票面金额为76581元的销售不动产统一发票（自开）及其他办证所需的资料。另查明，2008年6月19日，原告方木俤等人在福州市台江区公证处办理一份（2008）榕台证内字第1400号《公证书》，该《公证书》载明：原坐落于福州市台江区××房屋经××区××单元，上述房屋产权系方枝铨、林莲金夫妻共有，……，上述遗产应转由方宝俤的次子方木俤继承。2016年1月7日，原告方木俤办理了安置房的房屋所有权证（榕房权证ＴＪ字第××号），该房建筑面积为96.67平方米。2016年3月16日，原告以安置房存在面积差及逾期办证等问题要求被告予以赔偿为由，诉至本院，提出上述诉讼请求。原告在诉讼中明确讼争房屋面积差为5.33平方米（102平方米-96.67平方米），故其诉请按照同等地段市场价14800元/㎡的标准，主张购房差额赔偿款78884元（14800元/㎡×5.33㎡-8762元）。另，本院在审理（2015）台民初字第3201号原告郑家新与被告福州市台江区房地产开发公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，依职权向福州市房屋登记中心调取了颐景园一期商品房1号楼701-705单元、2号楼901-906单元、3号楼701-707单元（处于电梯房中间楼层的房屋）在福州市房屋登记中心备档的合同，共计18份，并将上述各份合同的单价与被告事先向本院提交的销售情况表上所载的合同单价进行比对。经比对，调取的18份合同所载的合同单价与被告提交的销售情况表上所载的对应房屋的合同单价一致。对被告提供的销售情况表所载情况予以采信，颐景园一期商品房的销售均价为3200元。本院认为，原告方木俤作为被拆迁人（乙方）方枝铨的委托代理人与被告台江区开发公司及福州市台江区房地产拆迁工程处于2004年11月13日签订的《拆迁补偿安置协议书》，系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，原、被告双方均应按约履行。原告方木俤现已继承取得上述拆迁安置房权益，其有权就该合同项下的权利提出主张。上述《拆迁补偿安置协议书》第二条约定“甲方同意就地安置乙方住宅105K户型壹单元”，在2005年，被告与原告约定安置房面积为102㎡，并交付位于台江区××××单元安置房。而被告现实际交付给原告的XX园XX座XX室的建筑面积为96.67㎡，比102㎡减少了5.33㎡，原告对该面积差为5.58平方米亦予以认可，本院对此予以确认。被告台江区开发公司实际交付给原告的安置房面积减少了5.33㎡，超出相关法律法规允许的误差范围，已经构成违约，原告有权要求被告台江区开发公司赔偿损失。根据《福建省房屋消费者权益保护条例》（2001年1月1日起施行）第十四条的规定：“……房屋面积允许误差未约定，不足部分超过千分之六的，经营者应当加倍予以补偿，……”，据此，被告台江区开发公司应对安置房中面积不足部分超过千分之六的面积即4.72㎡【（5.33㎡÷102㎡－6‰）×102㎡】加倍补偿原告方木俤。由于拆迁房的购房单价明显低于同时期同地段商品房的市场价格，若直接按照拆迁协议上的购房单价补偿原告方木俤，难以弥补原告的实际损失，同时，鉴于义帮洲旧屋区拆迁改造属于政府对旧屋区的改造项目建设，从兼顾合同履行情况及当事人过错因素的角度考虑，可参照与XX园同地段同时期开发的颐景园一期商品房的开盘均价3200元/㎡的标准，对原告方木俤的安置房面积不足部分超过千分之六的4.72㎡进行加倍补偿为30208元（4.72㎡×3200元/㎡×2倍），未超过千分之六的0.61㎡（5.33㎡-4.72㎡）应按原合同价返还原告，为1002元（0.61㎡×1677.5元/㎡×层次调节系数98%）。被告台江区开发公司就上述面积不足部分总共应向原告补偿31210元（30208元+1002元），因被告台江区开发公司在2005年回迁初步决算时按照102㎡向原告收取购房款，在2015年办证决算时（以96.67平方米计算）向原告方木俤退还了购房款8762元，故被告台江区开发公司还应向原告方木俤支付面积差补偿款的金额为22448元（31210元-8762元）。房屋的市场价值在2004年至2015年间迅猛增长并非原被告在签约时所能预见的情况，原告诉请被告按照78884元（面积差5.33平方米×14800元/平方米-8762元）进行赔偿，超过了被告在订立合同时能够预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故本院对于原告的该主张不予采纳。原告诉请中超出上述金额的部分，本院不予支持。原告方木俤于2015年收到被告退还的8762元购房款的行为，并不表示其已经放弃就面积差问题向被告主张权利，被告以此抗辩，本院亦不予采纳。对于原告提出的，要求被告赔偿因拖延办理产权证造成损失的诉讼请求，本院认为，原被告双方签订的《拆迁补偿安置协议书》对于安置房的办证期限并没有明确的约定。故现原告诉请被告按照6%贷款年利率的标准计算赔偿因拖延办理产权证造成损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告台江征收工程处（原名福州市台江区房地产拆迁工程处）仅系拆迁实施单位，而非《拆迁补偿安置协议书》中的拆迁人，原告诉请判令被告台江工程处与被告台江区开发公司共同承担责任缺乏法律依据，本院对原告该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条，《福建省房屋消费者权益保护条例》第二条、第十四条的规定，判决如下：一、被告福州市台江区房地产开发公司应于判决生效之日起十日内向原告方木俤支付安置房面积差补偿款人民币22448元；二、驳回原告方木俤的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5058元，由原告方木俤负担4604元，被告福州市台江区房地产开发公司负担454元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  傅建勇人民陪审员  陈玉琼人民陪审员  林丽娜二〇一六年十二月十六日书 记 员  熊晓冰附：本案适用的主要法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《福建省房屋消费者权益保护条例》第二条在本省行政区域内向房屋开发者、销售者购买房屋的消费者，因旧房被拆迁与拆迁人调换房屋产权的消费者，其合法权益受国家法律、法规和本条例保护。第十四条消费者认为房屋面积不足、分摊的共有面积不合理时，可以委托房屋测量机构检验测定；房屋面积允许误差未约定，不足部分超过千分之六的，经营者应当加倍予以补偿，并承担房屋面积的测量费用和消费者因此而受到的其他损失。