河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终2843号
上诉人（原审被告）：张军利，男，汉族，1974年6月21日生。
委托代理人：韩丽军，河南航星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：洛阳市全意物业管理有限公司。
法定代表人：秦大栓，总经理。
委托代理人：赵保成、王清章，该公司员工。
上诉人张军利因与被上诉人洛阳市全意物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2015）西民二初字第880号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张军利的委托代理人韩丽军，被上诉人洛阳市全意物业管理有限公司的委托代理人赵保成、王清章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年9月13日，出卖人洛阳市亚威置业有限公司（2010年1月4日名称由“洛阳市亚威置业有限公司”变更为“洛阳亚威置业集团有限公司”）与买受人张军利签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买亚威金港商务中心620号房屋，商品房用途为住宅。合同签订后，张军利于2011年4月1日登记办理了房产证（房产证号：洛房权证市字第××号），规划用途系住宅，建筑面积为109.95㎡。2011年8月10日，甲方洛阳亚威置业集团有限公司与乙方全意物业签订了《亚威金港商务中心物业管理委托合同书》，约定甲方将本公司亚威金港商务中心委托给乙方实行物业管理，物业类型：商务、商业，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对本合同承担相应的责任。乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，负责向业主和物业使用人收取物业管理费、水电费等。委托管理期限为三年即2011年8月30日起至2014年8月30日止。双方于2013年8月10日又签订了一份《亚威金港商务中心物业管理委托合同书》，委托管理期限自2013年8月30日起至2016年8月30日止。2010年9月1日，甲方全意物业与乙方张军利签订了《前期物业服务协议》，约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通灯项目进行维护、修缮、服务与管理；根据有关法规和政策，结合实际情况，制定物业管理制度和《业主临时管理规约》，并书面告知乙方；乙方每次交纳费用时间为每年到期末月提前1-15日，非住宅按建筑面积每月每平方米1.4元，物业服务标准按物价局核准价调整；乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天2%交纳违约金，或向人民法院起诉。另，全意物业获得由河南省住房和城乡建设厅颁发的贰级资质证书，其按照洛阳市发展改革委房产管理局洛发改收费（2009）40号文件、洛阳市发展改革委员会洛发改收费（2014）10号文件标准收取物业费。庭审中，张军利辩称其购买房屋性质系住宅，物业费计算不应按商务标准计算，且物业存在瑕疵，环境脏乱，排水不畅，因此未向全意物业交纳物业费。全意物业认为张军利购买房屋用于商务而非住宅，且双方约定按非住宅标准收取物业费即每月每平方米1.4元，合同签订后张军利仅支付了2010年9月1日至2011年8月31日的物业费1997元，之后物业费未交纳，故全意物业起诉要求张军利支付2011年9月1日至2016年8月31日的物业费共计9236元（1.4元／㎡×110.7平方米×12个月×5年）。原告全意物业起诉时间为2015年11月16日，2011年9月1日至2015年8月31日，被告张军利欠付物业费为7388.64元（1.4元／㎡×109.95㎡×12个月×4年）。另，庭审中张军利提交了卫生间门口垃圾脏乱的照片，全意物业质证称该照片拍摄时间系其清扫之后。
原审法院认为，原、被告之间签订《前期物业服务协议》，该协议合法有效，是双方真实意思表示，该院予以确认。被告张军利自入住小区就接受物业服务，因此被告张军利应当支付相应的物业服务费用。原告应按照协议约定对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，2011年9月1日至2015年10月31日被告张军利欠付物业服务费7388.64元（1.4元／㎡×被告房屋实际面积109.95㎡×12个月×4年），因原告全意物业服务有瑕疵，该院酌定支持总欠款额的70%即5172.048元。原告全意物业起诉时间为2015年11月16日，协议约定的物业费收取以年为单位，故2015年8月31日之后的物业费该院不予审理，原告全意物业应另行主张。关于原告全意物业主张的违约金部分，因原告全意物业服务存在瑕疵，该院不予支持。被告张军利辩称其房产证系住宅，1.4元／㎡是商务标准，被告张军利交纳2010年9月1日至2011年8月31日物业服务费说明其认可该标准，故对该抗辩意见该院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告张军利于本判决生效后十日内向原告洛阳市全意物业管理有限公司支付自2011年9月1日至2015年8月31日的物业费5172.048元。二、驳回原告洛阳市全意物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告张军利未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告张军利承担（原告已垫付，待执行时由被告向原告一并清结）。
宣判后，上诉人张军利不服一审判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人违约在先，一审法院判决上诉人支付部分物业费无事实依据和法律依据。1、一审法院按1.4元／㎡计算物业费没有事实和法律依据。上诉人的《商品房买卖合同》和房产证上的房屋用途均为住宅，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》对于住宅类房屋并没有约定物业费单位收费标准，约定：“非住宅按建筑面积每月每平方米1.4元”。2、一审法院判决上诉人承担物业服务的70%无法律依据。被上诉人并没有依约履行合同义务，物业管理十分混乱，小区内环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流，业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决。被上诉人的行为已经构成违约，上诉人有正当理由不缴纳物业费。二、被上诉人不是适格的物业服务企业，不能对上诉人收取物业费。2010年9月1日，被上诉人与上诉人签订了《前期物业服务协议》，2011年8月10日，洛阳亚威置业集团有限公司与被上诉人签订了《亚威金港商务中心物业管理委托合同书》，也即上诉人与被上诉人之间已无物业服务关系，故被上诉人无权向上诉人收取从2011年8月10日以后的物业费。综上，请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担物业费用；本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人洛阳市全意物业管理有限公司答辩称，一、一审法院判决上诉人支付物业费合情合理合法，上诉人依法应向答辩人缴纳物业服务费。亚威金港商务中心是一栋商务楼，各业主以从事商务活动为主，答辩人系依法取得营业执照的合法物业服务企业，受洛阳市亚威置业集团有限公司之委托与入住的各业主签订了前期物业服务协议，物业服务费用的收取是依据2009年洛阳市发改委房产管理局的洛发改收费（2009）40号文以物业的性质实行市场调节价来约定的，并报物价部门备案。上诉人与答辩人也签订了上述前期物业服务协议，因上诉人购买该室同样用于商务而非居住，双方约定按非住宅标准收取物业费，选取非住宅建筑面积每月每平方米1.4元的收费项。自上诉人入住亚威金港商务楼以来，一直从事商业活动，答辩人为其提供物业服务至今。上诉人依约缴纳了一年的物业费后，一直拖欠物业费，上诉人从未对协议该项内容提出异议，只是说延交，足以说明上诉人认可也同意按协议约定缴纳物业费。二、一审法院以答辩人对亚威金港商务中心管理服务存在瑕疵，判决只让其支付所欠70%物业的物业费与事实相悖，应判决由其全部支付。三、答辩人不仅是适格的物业服务企业，同时也是有权向上诉人收取物业费的企业。双方签订的协议中明确约定，前期物业服务是自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止的物业服务，而亚威金港商务楼至今仍未成立业主委员会，更不存在业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人张军利与被上诉人洛阳市全意物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》约定：“非住宅按建筑面积每月每平方米1.4元”，且张军利缴纳了2010年9月1日至2011年8月31日期间的物业服务费，说明双方对本案所涉物业服务收费标准已有约定且张军利认可该标准，张军利上诉认为其不应按照该标准缴纳物业费的主张于法无据，本院无法支持。张军利上诉称与其被上诉人洛阳市全意物业管理有限公司之间已无物业服务关系，被上诉人不能收取物业费，对此，本院认为，上诉人与被上诉人签订了《前期物业服务协议》，洛阳亚威置业集团有限公司与被上诉人签订了《亚威金港商务中心物业管理委托合同书》，被上诉人一直为亚威金港商务中心提供物业服务，故该上诉理由无事实依据，不能成立。原审判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张军利承担。
本判决为终审判决。
审判长 高 玲
审判员 蔡美丽
审判员 王 鹏
二〇一六年九月二十一日
书记员 刘 丰