杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭拱民再字第2号
再审申请人（原审被告）：黄汉良。。。。。
委托代理人（特别授权代理）：乐银美。。。。。
被申请人（原审原告）：杭州嘉荟物业管理有限公司。
法定代表人：金海祥。
委托代理人（特别授权代理）：刘伟。
委托代理人（特别授权代理）：朱鸣锵。。
再审申请人黄汉良因与被申请人杭州嘉荟物业管理有限公司（以下简称嘉荟物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2013）杭拱民初字第1303号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年7月15日作出（2014）杭拱民申字第3号民事裁定，决定对本案进行再审，并依法另行组成合议庭，于2014年11月17日组织双方当事人进行了证据交换，于2015年1月13日公开开庭审理了本案。再审申请人黄汉良的委托代理人乐银美，被申请人嘉荟物业公司的委托代理人刘伟、朱鸣锵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2004年5月18日杭州市湖墅路改造工程指挥部与嘉荟物业公司签订《杭州市星河明苑物业管理服务合同书》，合同约定由原告对星河明苑物业进行物业管理。2004年7月、2005年5月，杭州市拱墅区物价局对该小区物业管理服务收费标准进行批复，对该物业管理服务收费标准进行了明确。2006年5月28日，双方再次签订《杭州市星河明苑物业管理服务合同书》，约定继续由嘉荟物业公司负责星河明苑物业的物业管理工作，服务期限至第一届业主委员会成立时止。被告黄汉良系星河明苑某幢某单元某室公房承租人，该套房产建筑面积75.95平方米。2005年3月至2012年12月，被告未缴纳水费及电梯能耗费，2005年10月23日至2012年12月，被告未缴纳物业管理费。原告起诉要求被告支付物业费及水费、电梯能耗费合计7841.7元。
原审认为，原告与建设单位杭州市湖墅路改造工程指挥部签订的《杭州市星河明苑物业管理服务合同书》依法有效，原告为被告所在物业提供物业服务，被告作为该小区公有房承租业主接受原告提供的物业服务，理应向原告支付物业管理费。原告按标准要求被告支付物业费及水费、电梯能耗费的请求合理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决被告黄汉良应支付原告杭州嘉荟物业管理有限公司物业管理费3929.6元、水费2758.9元、电梯能耗费1153.2元，合计7841.7元，该款限被告于本判决生效之日起十日内付清。案件受理费减半收取25元，由被告黄汉良负担。
本案再审过程中，再审申请人称：对2004年5月被申请人与开发商签订的合同书的真实性、合法性无异议，但该合同已不具备关联性，不能证明合同到期后双方有续签合同的意向和事实，不能证明被申请人在合同到期后有继续为再审申请人提供物业服务的事实，更不能证明再审申请人拖欠被申请人物业管理费和各项费用的事实。对2006年5月28日的合同，没有再审申请人的签字，对该合同的“三性”均有异议。请求撤销原判，驳回被申请人的诉讼请求，诉讼费用由被申请人承担。
再审申请人在再审中提供一份录音证据，系乐银美与某局某科长的对话，以证明被申请人与开发商所签的后一份合同是假的。
被申请人在再审过程中辩称：根据相关法律规定，本案建设单位和被申请人签订的前期物业服务合同合法有效，被申请人自2004年6月至今，一直按照《杭州市星河明苑物业管理服务合同书》的约定向星河明苑小区的业主提供物业服务，服务期间也一直按照杭州市拱墅区物价局批复的收费标准向业主收取物业服务费和能耗费。我国法律规定，前期物业服务合同本来就是建设单位和物业服务企业签订的，对全体业主均有约束力。也就是说，该合同不需要再审申请人的签字。因此，再审申请人的再审理由无事实和法律依据，请求维护被申请人的合法权益。
被申请人在再审中提供证据如下：
一、2004年5月18日和2006年5月28日的《杭州市星河明苑物业管理服务合同书》各一份，以及2004年7月9日杭州市拱墅区物价局拱价（2004）5号文件“关于对星河明苑住宅小区物业管理服务收费的批复”和2005年5月24日被申请人向杭州市拱墅区物价局的报告各一份；以证明被申请人按照该二份合同的约定向小区业主提供物业服务，并按规定收取各项费用。
二、2005年至2012年，被申请人代星河明苑小区业主支付水费、能耗费的发票以及水费能耗分摊说明；以证明被申请人代小区业主支付了公共设施设备能耗费和水费，被申请人有权向再审申请人收取能耗费和水费。
三、2013年7月22日，（2013）杭拱民初字第1303号案件开庭笔录；以证明再审申请人自认没有缴纳2005年3月至2012年12月的水费及电梯能耗费和2005年10月23日至2012年12月的物业管理费，并承认自2005年至今，被申请人为其提供了物业服务。
被申请人对再审申请人提供的录音证据质证认为：该证据不符合证据的形式要件，通话人的身份无法确认，作为证人证言，证人必须出庭作证，且该录音不能证明合同无效，合同备案与否，是一个行政管理手段，不影响合同的效力。本院认为，该证据不能证明再审申请人所要证明的对象。
再审申请人对被申请人提交的第一、二组证据认为：第二份服务合同不真实，本小区没有物业服务合同关系，证据与本案无关联；对第三组证据认为，案件现已再审，原审开庭笔录已作废，不能作为证据。本院对被申请人提供的三组证据的真实性、合法性、关联性予以采信。
再审中，本院对原审查明的事实予以确认，并就2006年5月28日杭州市湖墅路改造工程指挥部与嘉荟物业公司签订的《杭州市星河明苑物业管理服务合同书》，向该指挥部的法定代表人史某某作了调查，史某某认可该合同的真实性。
根据在案有效证据，以及在再审庭审中再审申请人黄汉良的陈述，被申请人嘉荟物业公司的答辩，本案的争议焦点为：2006年5月28日杭州市湖墅路改造工程指挥部与嘉荟物业公司签订的《杭州市星河明苑物业管理服务合同书》是否真实有效？对再审申请人是否具有约束力？
本院认为：1.根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案所涉星河明苑住宅小区，在杭州市湖墅路改造工程指挥部与嘉荟物业公司签订的前期物业管理服务合同二年到期时，因小区未成立业主委员会，业主、业主大会未选聘新的物业服务企业，该指挥部继续选聘嘉荟物业公司对星河明苑物业进行服务与管理，并于2006年5月28日续订了《杭州市星河明苑物业管理服务合同书》，并不违反法律规定。虽然该份续签订的合同未经建设部门备案，但备案手续系行政管理范畴，并不影响合同的法定效力。再审申请人黄汉良提出合同没有备案就是假合同的主张，缺乏事实与法律依据。
2.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案被申请人嘉荟物业公司与杭州市湖墅路改造工程指挥部所签订的二份《杭州市星河明苑物业管理服务合同书》，对业主黄汉良均具有约束力。且嘉荟物业公司一直按照物业服务合同履行义务，为该小区提供各项物业服务，黄汉良作为业主也已接受服务，双方已形成了事实上的服务关系。现黄汉良以其没有与嘉荟物业公司签订物业服务合同，开发商与物业公司签订的服务合同与其没有关联性为由，拒绝缴纳物业管理服务各项费用，违反了最高人民法院的相关规定，其主张的再审理由于法无据，本院不予支持。
综上，嘉荟物业公司依照物业服务合同的约定以及物价部门的收费批复，向业主黄汉良收取物业管理费，符合法律规定。该公司也已提交证据，证明其向业主所收取的能耗费低于实际费用，不存在违规收费的情形。故原审判决支持嘉荟物业公司的各项诉请并无不当，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决如下：
维持本院（2013）杭拱民初字第1303号民事判决。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。在上诉期满之日起七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 徐天鸿
审 判 员 许红叶
审 判 员 卢 勇
二〇一五年二月二十五日
代书记员 赵佳婷