辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚中民终字第01669号
上诉人（原审原告）：崔凯，男，1977年1月10日出生，汉族，住抚顺市新抚区。
委托代理人：王丽新，辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司抚顺分行，住所地抚顺市新抚区东七路4号。
负责人：张学锋，该行行长。
被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司抚顺分行新抚支行，住所地抚顺市新抚区中央大街11号。
负责人：高春利，该行行长。
二被上诉人委托代理人：张镝，辽宁正太律师事务所律师。
上诉人崔凯与被上诉人中国工商银行股份有限公司抚顺分行（以下简称工商银行抚顺分行）、中国工商银行股份有限公司抚顺分行新抚支行（工商银行新抚支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2015）新抚民一初字第01067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月27日立案并依法组成合议庭，2016年1月12日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人王丽新，二被上诉人的委托代理人张镝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2015年7月28日崔凯向一审法院提起诉讼称：2004年10月26日，新抚支行与抚顺市华龙实业有限公司签订房屋租赁合同，租期2004年11月1日到2012年10月31日，年租金75000元。2012年6月11日，抚顺市华龙实业有限公司将出租房屋出售原告，并办理产权过户。2013年3月29日，原告将房屋出售抚顺分行，同年8月7日，原告将房屋交付抚顺分行。2012年6月11日起，原告取得房屋所有权，被告未同原告签订租赁合同亦未支付租金。请求法院判决被告支付租金150000元；被告支付2012年11月1日至今的违约金18000元（按同期人民银行贷款利息计算）；被告支付2013年11月1日至今的违约金9000元（按同期人民银行贷款利息计算）；诉讼费由被告承担。
工商银行抚顺分行及工商银行新抚支行辩称：一、答辩人不欠租金，原告要求支付的租金诉讼请求不成立。1、新抚支行和华龙公司签订租赁合同，从2004年11月1日至2012年10月31日，我行已经交付租金，华龙公司将房屋出售给原告，但不影响租赁。我单位将租金交给华龙公司，不能重复缴纳原告租金。2、原告和被告签订买卖合同，约定将房屋转让给被告，被告已经支付全部购房款。原告与被告之间不是租赁关系，而是房屋买卖关系。二、1、要求付租金没有法律依据，原告要求答辩人支付违约金不成立。2、2013年4月1日以后，双方之间为房屋买卖关系，不需支付租金及租金所产生的费用。请求法院维护答辩人的合法权益。
抚顺市新抚区人民法院一审查明：2004年10月26日，新抚支行与抚顺市华龙实业有限公司签订租房协议书，约定新抚支行租赁抚顺市华龙实业有限公司位于抚顺市新抚区门市房屋，租期2004年11月1日至2012年10月31日止，租金75000元。2011年11月4日，抚顺分行支付抚顺市华龙实业有限公司2011年11月1日至2012年10月31日房屋租金75000元。2012年6月11日，原告自抚顺市华龙实业有限公司购买租赁房屋。2013年3月29日，原告与被告抚顺分行签订房地产买卖契约，约定抚顺分行以2951650元购买该房屋，原告2013年4月1日将房屋交付被告抚顺分行。2014年12月5日，被告抚顺分行取得该房屋的产权证书。现该房屋仍由被告新抚支行管理使用。抚顺市中级人民法院在审理原告诉被告抚顺分行之间2013年3月29日签订的房地产买卖契约纠纷中，认定原告隐瞒出让房屋有抵押权的违约行为。
一审法院认为：原告与二被告之间无书面租赁合同关系，但原告在取得房屋所有权后，被告新抚支行使用原告所有房屋，原告未提出异议，应视为双方以行为的方式达成房屋租赁合同法律关系，被告新抚支行作为房屋使用人应支付租金。被告新抚支行在原告购买房屋前已经支付房屋租金到2012年10月31日，故被告新抚支行应自2012年11月1日起支付原告租金。被告抚顺分行与原告达成买卖房屋的协议后，因原告出让标的物有担保存在瑕疵，导致双方未按照买卖合同约定履行，已经生效裁判文书认定为系原告违约，故被告新抚支行支付原告租金期限应到抚顺分行与原告约定的交付房屋的时间，即2013年3月30日止。此后，该房屋按照约定，应由被告抚顺分行占有使用，原告无权收取房屋租金。原告主张的房屋租金数额，可参照被告新抚支行与抚顺市华龙实业有限公司约定的每年75000元标准。原告主张违约金一节，因双方之间无书面合同，未有明确约定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条规定，判决：一、被告中国工商银行股份有限公司抚顺分行新抚支行自本判决生效之日起十日之内支付原告崔凯2012年11月1日至2013年3月30日房屋租金31250元；二、驳回原告崔凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述给付款项于本判决生效之日起十日之内给付。案件受理费3840元，减半收取1920元，原告负担1000元，被告新抚支行负担840元。
一审宣判后，崔凯不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，支持其诉讼请求。理由是：1、一审判决混淆了物权行为和债权行为。涉案房屋迟迟未过户是因为被上诉人违约、不配合变更、上下级内部协调等原因造成的。上诉人虽在一定时间段内将涉案房屋设定抵押，但上诉人已归还借款，解除了抵押，没有影响房屋买卖协议的履行。2、被上诉人未按约定支付租金，违反了合同义务。被上诉人因迟延支付租金，最直接也最易被预见的应当就是利息损失。
二被上诉人辩称：由于上诉人的隐瞒行为导致涉案房屋没有办理房产手续，2013年4月1日后双方是房屋买卖关系，被上诉人无须向上诉人支付租金和违约金，请求法院支持一审判决。
本院经二审审理查明事实与一审相同。
本院认为，依据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点归纳为：一、被上诉人交纳租金的截止日期；二、违约金是否支持。
关于第一个焦点问题，即被上诉人交纳租金应计算至何时止。双方签订房屋买卖协议约定上诉人于2013年4月1日将房屋交付被上诉人，双方应按该约定履行。因涉案房屋一直由被上诉人使用，故2013年4月1日应视为双方完成交付房屋的约定，被上诉人此时对涉案房屋有权占有使用，一审法院据此计算租金的截止日期并无不当。上诉人主张租金计算至被上诉人办理房屋产权过户之日的请求，因其自身存在隐瞒出让房屋有抵押权的违约行为，是导致迟延办理房屋产权过户的主要因素，故其提出的该项上诉请求，本院不予支持。
关于第二个焦点问题，即违约金是否支持问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人与二被上诉人之间虽没有书面租赁协议，但双方的行为已构成租赁合同关系，故被上诉人应按期交纳房屋租金，其未交纳租金构成违约，应承担相应的赔偿损失责任，故上诉人要求支付利息损失的请求应予支持，应从双方签订房屋买卖协议约定的交房之日起计算至判决确定的给付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
一、维持抚顺市新抚区人民法院（2015）新抚民一初字第01067号民事判决；
二、被上诉人中国工商银行股份有限公司抚顺分行新抚支行支付上诉人崔凯房屋租金31250元的利息损失（自2013年4月1日起计算至判决确定的给付之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。
二审案件受理费3215元，由上诉人崔凯负担3165元，由被上诉人中国工商银行股份有限公司抚顺分行新抚支行负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 强
审 判 员 孙仲义
代理审判员 田 丰
二〇一六年二月十四日
书 记 员 李 慧