西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碑民初字第03439号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人：杨新丰，行长。
委托代理人：赵洁，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：王艳，女，1985年4月10日出生，汉族，无业。被告：苗军，男，1983年3月24日出生，汉族，无业。被告：陕西建隆置业有限公司。
法定代表人：白光东，董事长。
委托代理人：张海燕，陕西永嘉信律师事务所律师。
委托代理人：白丹，陕西永嘉信律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）与被告王艳、苗军、陕西建隆置业有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西省分行委托代理人赵洁，被告陕西建隆置业有限公司委托代理人白丹到庭参加了诉讼。被告王艳、苗军经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行陕西省分行诉称，2013年1月7日，被告王艳为购买西安市曲江新区芙蓉南路东段曲江·紫汀苑第8幢1单元6层10602号房产与原告签订了《中国建设银行个人住房借款合同》，借款2820000元，被告王艳、苗军以购买的房产作抵押，保证借款的偿还。被告陕西建隆置业有限公司与原告建行陕西省分行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》对上述债务承担最高额保证责任。贷款发放后，被告王艳仅偿还了部分借款，自2014年12月起再未偿还借款本息。现起诉请求：1、请求宣布贷款立即到期，判令被告王艳、苗军偿还原告借款本金人民币2708294.36元、利息26238.20元、本金罚息45.94元、利息复利244.35元（合计2734822.85元）及2016年1月18日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息。2、判令原告对被告王艳、苗军为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权。3、判令被告陕西建隆置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。4、诉讼费、公告费由三被告承担。
被告王艳、苗军未答辩。
被告陕西建隆置业有限公司辩称，对原告陈述事实及被告下欠款项无异议，但应由被告王艳、苗军承担还款责任。请求优先拍卖抵押房产实现原告债权，不足部分愿意承担保证责任，承担保证责任后其享有对被告王艳、苗军的追偿权。
经审理查明，2013年1月7日，原告建行陕西省分行与被告王艳签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定:被告王艳向原告借款2820000元，用于购买西安市曲江新区芙蓉南路东段曲江·紫汀苑第8幢1单元6层10602号房产，借款期限自2013年1月7日起至2041年1月7日止，借款年利率为浮动利率。还款方法为按月等额本息还款法，在借款合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币18336.88元。借款人违反合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，原告有权要求借款人按中国人民银行的规定和合同约定计收罚息和复利；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相应费用；或解除与借款人的借贷关系。为保证借款合同的履行，同日，原告与被告王艳、苗军又签订了《西安市房地产抵押合同》，约定，被告王艳、苗军以其购买的西安市曲江新区芙蓉南路东段曲江·紫汀苑第8幢1单元6层10602号房产作抵押，保证借款本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。该抵押于2013年3月28日进行了登记备案。2013年1月17日，原告按约定将借款2820000元汇入被告王艳账户。合同履行初期，被告王艳还能向原告按期还款，但被告王艳自2014年12月后，再未按约偿还贷款。被告陕西建隆置业有限公司分别于2014年12月19日、2015年6月26日、2015年9月24日、2015年11月27日向原告代偿61429.52元、79985.99元、54326.41元、63862.54元，以上合计259604.46元。截止2016年1月17日，被告王艳欠原告本金人民币2708294.36元、利息26238.20元、本金罚息45.94元、利息复利244.35元，合计2734822.85元。被告王艳、苗军系夫妻关系。
另查，原告建行陕西省分行与被告陕西建隆置业有限公司于2012年7月15日签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告陕西建隆置业有限公司对该笔借款的本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金以及建行陕西省分行为实现债权与担保权而发生的一切费用，承担连带保证责任。
以上事实有原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《西安市房地产抵押合同》、预购商品房贷款抵押登记备案证明、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、拖欠明细、身份信息、结婚证及庭审笔录等存卷佐证。
本院认为，原告与被告王艳签订的借款合同及与被告王艳、苗军签订的抵押合同均系当事人在平等、自愿的基础上签订，且意思表示真实，符合法律规定，借款、抵押合同均合法有效，当事人应按合同约定履行各自的义务。原告依约履行了向被告王艳支付借款的义务，被告王艳应按约履行还款付息的义务，被告王艳未按约定还款付息，构成违约。按双方借款合同约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，故该贷款已经到期。该笔借款发生在被告王艳、苗军夫妻关系存续期间，应为夫妻共同债务。原告要求被告王艳、苗军偿还借款本金、利息、本金罚息、利息复利及2016年1月18日至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利，符合法律规定，依法应予支持。被告王艳、苗军以所购房屋为借款抵押担保，已办理抵押登记，原告要求以被告王艳、苗军抵押房产变现所得优先受偿，符合法律规定，依法应予支持。被告陕西建隆置业有限公司为该笔借款承担最高额保证责任，《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定，被告陕西建隆置业有限公司提供的保证为连带责任保证，原告要求被告陕西建隆置业有限公司承担连带清偿责任的请求，依法应予以支持。其承担连带保证责任后，可向被告王艳、苗军追偿。被告王艳、苗军未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王艳、苗军于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金人民币2708294.36元、利息26238.20元、本金罚息45.94元、利息复利244.35元，合计2734822.85元及2016年1月18日至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息按双方《个人住房（商业用房）借款合同》约定计付。
二、被告王艳、苗军不能履行上述债务时，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告王艳、苗军抵押的位于西安市曲江新区芙蓉南路东段曲江·紫汀苑第8幢1单元6层10602号房产拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权。
三、被告陕西建隆置业有限公司对被告王艳、苗军上述债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，可向被告王艳、苗军追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费29361元，公告费600元，由被告王艳、苗军承担（此款原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行已预交，被告王艳、苗军应同上款一并支付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘淑芳
代理审判员 毋俊利
人民陪审员 兰有余
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 牛 媛