安徽省太和县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民一初字第01969号
原告：王辉，男，1988年11月22日出生，汉族，住北京市西城区。
委托代理人：王标。（系王辉的父亲）
被告：唐朝宾，男，1968年4月6日出生，汉族，住安徽省太和县。
第三人：太和县凯金房地产开发有限公司，住所地安徽省太和县。
法定代表人：陆松华，该公司经理。
原告王辉诉被告唐朝宾、第三人太和县凯金房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年5月18日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月12日公开开庭进行了审理。原告王辉的委托代理人王标、被告唐朝宾到庭参加了诉讼，第三人太和县凯金房地产开发有限公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，故本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
王辉诉称：2015年5月7日，原告王辉（案外人）收到太和县人民法院送达的（2014）太执行异议字第0003-7号《执行裁定书》。原告王辉认为法院驳回原告提出的执行异议裁定事项缺乏事实与法律依据。1、原告王辉（案外人）与太和县凯金房地产开发有限公司签订的房屋销售合同是合法有效的。2009年11月2日，原告王辉购买了太和县凯金房地产开发有限公司开发的位于太和县长征路太和国际保健品综合商城90号的1115号、1116号、1117号房产。并与该公司签订了商品房买卖合同，预付了购房款90万元。依据2001年6月1日施行的《商品房销售管理办法》第十六条，2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条，2007年3月16日施行的《物权法》第十五条的规定，原告认为该商品房屋销售合同合法有效。2、原告王辉交付了全部房款并合法占有了该房屋。在办理房屋所有权转移登记期间，因太和县凯金房地产开发有限公司的原因，未能办理房产证，原告没有过错。被告唐朝宾请求人民法院查封、拍卖该房屋，原告王辉提出异议，法院不应该驳回原告王辉的异议请求，应中止对执行标的的执行并予以解封.①2010年10月31日凯金房地产公司按照上述购房合同及租赁合同，交付并出租给太和县策臣经营管理有限公司使用三年。租赁期满后原告于2013年10月将此房产收回，2014年11月2日，1115号房王辉再次租赁给董玉龙使用，其余房产自己使用。依据《物权法》第九条、第二百四十一条、第二百四十五条，2009年10月1日施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告王辉认为自己是合法占有人和实际物权人。②购房合同签订之后，由于凯金房地产公司不能按照合同约定如期建好房屋等因素，原告按照双方口头约定分别于2010年5月19日支付了房款40万元、2011年4月6日支付了剩余全部房款114102元。并且凯金地产公司于2013年1月24日开具了地税局通用销售发票。由于凯金房地产公司该房屋销售人员的离职，自2011年5月之后原告找不到该公司相关负责人，房屋销售收据换不到销售发票及其他相关资料。虽然原告王辉（案外人）于2014年6月6日从地税局查到销售发票存根后，办理了部分房产过户登记手续，但未能办理房产证。异议人没有过错，过错在太和县凯金房地产公司。《执行裁定书》中案件查明事实中均认定了上述事实。依据2005年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：2012年3月5日施行的《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第16点；2015年5月5日施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条的规定，在原告王辉提出执行异议后，法院不应当依据执行标的外观表征审查而驳回原告异议，应当实质审查，并依法停止对执行标的执行并予以解封。为此，请求法院停止对执行标的执行；请求依法裁定中止对执行标的的执行并予以解封。诉讼费用由被告承担。
唐朝宾在庭审中辩称：2009年11月2日，原告王辉与第三人太和县凯金房地产开发公司签订了房屋买卖协议，约定王辉购买太和县国际保健品综合商城的三套1115号、1116号、1117号房屋，并约定在三个月内付清房款。但原告王辉第二笔付款是2010年5月19日，第三笔2011年4月6日，这两笔款均是在约定的三个月（2010年4月31日）之后才付的款，所以原告王辉并没有在规定时间内付清房款。根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产房产应以登记为准。太和县法院查封该房屋时该房屋并没有登记，所以太和县法院的查封裁定符合有关法律规定；对于原告王辉提出的执行异议，法院驳回提起的异议请求有理有据，综上，请求驳回原告王辉的诉讼请求。
第三人太和县凯金房地产开发有限公司没有答辩.
经审理查明：2009年11月2日，王辉与太和县凯金房地产开发公司签订了购房合同，约定购买太和县凯金房地产开发公司开发的太和县长征路新凯旋门保健品商城的1115号、1116号、1117号三套房屋，其中1115号房屋建筑面积66.53平方米，7357.45元／平方米，总价款489491元；1116号房屋建筑面积66.53平方米，7357.45元／平方米，总价款489491元；1117号房屋建筑面积59.14平方米，7357.45元／平方米，总价款435120元；以上1115号、1116号、1117号三套房屋价款总合计1414102元。合同第六条（付款方式）约定：买受人王辉至出卖人项目售楼处签订销售合同时，支付该商品房购房款的60%，剩余40%的总房款于2010年4月31日之前，全额付清。合同第八条约定：交付期限为2010年10月31日；合同第十五条（关于产权登记）约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理权属登记。在合同签订的当日，王辉于2009年11月2日支付了首付购房款900000元；2010年5月19日王辉支付了第二笔购房款400000元；2011年4月6日王辉支付了第三笔剩余购房款114102元。2013年1月24日，太和县凯金房地产开发公司为王辉出具了金额为487354元、487354元、433204元的购房发票三张（发票号分别为00000546、00000547、00000548安徽省阜阳市地方税务局通用发票）。
2009年11月2日（即在签订购房合同的当日），王辉与太和县策臣经营管理有限公司又签订了房屋租赁合同，王辉将所购买的该1115号、1116号、1117号三套房屋共同租赁给太和县策臣经营管理有限公司，由该公司统一招商、招租；租赁期限三年，自该房屋交付后10日起，至3年期满后止。2014年6月9日，王辉向太和县房地产管理局缴纳了1115号、1116号、1117号三套房屋的住宅共用维修基金（即业主使用费）合计14070元、房地产测绘费380元，合计缴纳14450元。
王辉与太和县策臣经营管理有限公司签订的房屋租赁合同期满后，2014年11月2日，王辉与太和县益龙农业种植有限公司董玉龙签订了房屋租赁合同，将1115号套房每年以5000元租金租赁给董玉龙使用，租期自2014年11月8日至2015年11月7日止。其余1116号、1117号两套房屋自己使用。
另查明：本院在审理唐朝宾诉太和县凯金房地产开发公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据原告唐朝宾的申请，本院于2013年5月3日作出（2013）太民一初字第01510-1号民事裁定书，对凯金房地产公司位于长征路新凯旋门保健品商城1115号、1116号房屋的所有权予以查封；本院在执行唐朝宾与太和县凯金房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案中，因被执行人太和县凯金房地产开发公司未履行本院已生效的（2013）太民一初字第01440号民事判决书确定的义务，于2013年9月3日本院作出（2013）太执字第00761-2号执行裁定书，对登记在太和县凯金房地产公司名下的新凯旋门保健商城1117号房屋予以查封。
案外人王辉在太和县房产地管理局办理产权证明时，得知所购买的1115号、1116号、1117号房屋已被法院查封。为此，案外人王辉书面提出执行异议，2015年4月17日，本院作出（2014）太执行异议字第0003-7号《执行裁定书》，裁定驳回案外人王辉的异议请求。为此，王辉提起诉讼请求停止对执行标的执行；请求依法裁定中止对执行标的执行并予以解封；诉讼费用由被告承担。
上述事实，有下列经庭审举证、质证的原告王辉身份证、被告唐朝宾身份证、（2014）太执行异议字第0003-7号《执行裁定书》、执行异议裁定书送达证、三份房屋销售合同书、三张购款收据复印件、房屋销售发票存根（地税局）复印件、房屋租赁合同复印件四份、房屋测绘技术报告书三份、新购商品房查档通知单三份、房屋测绘费、住宅专项维修基金票据复印件、唐朝宾提供的（2013）太民一初字第01440号、（2013）太民一初字第01510号民事判决书、（2013）太民一初字第01510-1号、（2013）太执字第00761-2号执行裁定书等证据证实。
本院认为：原告王辉与第三人太和县凯金房地产开发公司签订的“商品房销售合同”系双方真实意思表示，应当认定合法有效。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定：金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。本院在执行本案涉案房屋过程中，所查封的涉案房屋虽未办理房屋过户登记手续，但王辉在本院查封之前已经向太和县凯金房地产开发有限公司支付了全部购房款，实际占有使用该涉案房屋，并将该商铺租赁给太和县策臣经营管理有限公司使用；租赁期满后王辉又将1115号租赁给其他人（董玉龙）使用，1116号、1117号两套房屋自己使用。说明了王辉已经支付全部价款并实际占有使用，虽未办理过户登记手续的，是因第三人太和县凯金房地产开发有限公司营业执照已经被吊销营业执照，法人代表下落不明，非因买受人自身原因未办理过户登记。为此，对于王辉要求“停止对执行标的（该涉案房屋）执行”的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。故本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、停止对第三人太和县凯金房地产开发有限公司名下的太和县长征路新凯旋门保健品商城的1115号、1116号、1117号三套房屋的执行。
二、驳回原告王辉的其他诉讼请求。
本案受理费100元，由第三人太和县凯金房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 徐功法
代理审判员 吴丽娟
人民陪审员 刘月兰
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 朱青青
附本案法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》
第二十八条金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。