江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南商初字第1344号
原告中国工商银行股份有限公司北塘支行，（组织机构代码：83613526-3）。
负责人李庆宁，该行行长。
委托代理人杨鹏飞，江苏创凯律师事务所律师。
委托代理人姚卫兴，该行员工。
被告李祖强，男，1973年2月26日生，汉族。
被告苏爱容，女，1974年1月14日生，汉族。
被告无锡市梓源投资担保有限公司，（组织机构代码：75274015-9）。
法定代表人杜平生，该公司董事长。
委托代理人杜晨燕，该公司总经理。
委托代理人杜晨明，该公司员工。
原告中国工商银行股份有限公司北塘支行（以下简称工行北塘支行）与被告李祖强、被告苏爱容、被告无锡市梓源投资担保有限公司（以下简称梓源公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工行北塘支行的委托代理人杨鹏飞、被告梓源公司的委托代理人杜晨明到庭参加诉讼，被告李祖强、被告苏爱容经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告工行北塘支行诉称：2009年12月22日，李祖强、苏爱容向工行北塘支行借款，工行北塘支行与李祖强、苏爱容签订个人购房借款／担保合同一份，贷款金额21.6万元，期限为10年，用于消费。李祖强、苏爱容以其所有的房产为上述借款提供担保，并办理了抵押登记手续。梓源公司为本借款提供连带责任保证。李祖强、苏爱容因财务问题，经常出现还贷逾期，至2012年12月22日已连续逾期4期，累计逾期12期，工行北塘支行有权宣告贷款立即到期，要求李祖强、苏爱容归还全部贷款本息，并承担违约责任。工行北塘支行为实现债权，委托江苏创凯律师事务所代理案件，发生律师费7963元。要求：1、李祖强、苏爱容归还贷款本金余额182448.42元及相应利息（计算至2012年12月22日利息为12979.24元，及至还清之日的逾期利息）。2、李祖强、苏爱容支付律师费7963元。3、本案诉讼费由被告承担。4、工行北塘支行有权以抵押财产优先受偿。5、梓源公司对李祖强、苏爱容的上述还款承担连带责任。
被告李祖强、苏爱容均未做答辩，亦未提供证据。
被告梓源公司辩称，对担保事实无异议，依法判决。
经审理查明，2009年12月22日，工行北塘支行与李祖强、苏爱容签订个人购房借款／担保合同一份，约定：李祖强、苏爱容向工行北塘支行借款21.6万元，用于消费；借款期限为10年，实际放款日与到期日以借据为准；利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮10%，据此确定年利率为6.534%；还款以按月等额本息还款法；每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按在约定的利率上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用；由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费等所有费用由借款人承担；李祖强、苏爱容以房屋提供抵押，抵押担保范围包括：本合同项下的贷款本金、利息、罚息、工行北塘支行为实现债权的费用和所有其他应付费用。2009年12月22日，工行北塘支行履行了借款义务。2009年12月22日，李祖强办理了房产抵押登记，载明：他项权利人为工行北塘支行，债权数额为10.8万元、10.8万元。2009年12月，梓源公司出具个人贷款担保通知书，载明：鉴于李祖强与工行北塘支行签订的个人房屋抵押贷款，贷款金额21.6万元，期限10年，我公司表明，同意按照与贵行签订的保证合同的约定承担连带保证责任。
又查明：2011年10月8日，工行北塘支行的上级单位中国工商银行股份有限公司无锡分行（以下简称无锡工行）与梓源公司签订个人贷款业务合作协议一份，约定：梓源公司为无锡工行及其分支机构个人贷款进行担保，担保种类为无锡工行及其分支机构开办的各类个人贷款（无锡工行另有约定除外），本保证合同与梓源公司向借款人发出的个人贷款担保通知书相结合，应视为梓源公司对个人贷款担保通知书上所列借款人向无锡工行及其分支机构的借款提供连带责任的保证担保；保证合同担保的范围包括贷款本金、利息（包括罚息、复息）及实现债权的费用（含诉讼费、律师费等）；梓源公司自愿放弃因《中华人民共和国担保法》第二十条、第二十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条而产生的任何抗辩权。即无锡工行及其分支机构有权自行选择实现担保的顺序，梓源公司自愿放弃针对无锡工行及其分支机构选择清偿顺序的任何抗辩权；梓源公司于2004年4月5日起与无锡工行及其分支机构就个人贷款业务合作至今，原已担保的保证责任及其责任的承担方式均适用于本合同的约定。
在借款期间，李祖强、苏爱容归还了部分借款本息，但至2012年12月22日已累计违约4期，连续违约12期，结欠利息为12979.24元，尚欠本金182448.42元未归还，梓源公司亦未履行担保义务，工行北塘支行遂诉讼来院。
另查明，工行北塘支行与江苏创凯律师事务所签订委托代理协议，载明：工行北塘支行因与李祖强、苏爱容、梓源公司借款合同纠纷一案，委托江苏创凯律师事务所律师代理，并向江苏创凯律师事务所支付代理费7963元。
上述事实，有个人购房借款／担保合同、借款借据、房屋他项权证、个人贷款担保通知书、个人贷款业务合作协议、委托代理协议、律师费收据等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为，工行北塘支行与李祖强、苏爱容签订的个人购房借款／担保合同，无锡工行与梓源公司签订的个人贷款业务合作协议均合法有效；李祖强、苏爱容未能按约归还借款本息，应承担相应的民事责任；李祖强、苏爱容已累计违约12期，工行北塘支行要求提前收回借款本息及支付律师费的主张，符合合同约定，予以支持；工行北塘支行要求以李祖强、苏爱容抵押财产优先受偿的请求，符合法律规定，予以支持；梓源公司提供担保，未履行担保义务，应承担相应的责任。据此，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第二款、第四十六条、第五十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、李祖强、苏爱容于本判决生效后3日内归还中国工商银行股份有限公司北塘支行借款本金182448.42元及相应利息（计算至2012年12月22日利息为12979.24元，自2012年12月23日起按合同约定的贷款利率上浮50％计算），息随本清。
二、李祖强、苏爱容于本判决生效后3日内支付中国工商银行股份有限公司北塘支行律师费7963元。
三、中国工商银行股份有限公司北塘支行有权以李祖强抵押的房产在10.8万元、10.8万元范围内折价、变卖、拍卖的价款，对上述第一、二项还款及诉讼费享有优先受偿权。
四、无锡市梓源投资担保有限公司对李祖强、苏爱容的上述第一、二项还款承担连带责任。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4350元，财产保全费1670元，公告费565元，合计6585元（已由工行北塘支行预交），由李祖强、苏爱容、梓源公司共同负担（工行北塘支行预交案件受理费由李祖强、苏爱容、梓源公司向其直接支付，本院不再退还，由李祖强、苏爱容、梓源公司在本判决生效之日起三日内向工行北塘支行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：1103020129200024805）。
审 判 长 杨利丹
代理审判员 尤 祺
人民陪审员 徐 健
二〇一三年十一月八日
书 记 员 陆 欢
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第二款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条第一款债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。