吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终493号
上诉人（原审原告）：付振久，现住吉林省长春市高新区。
委托代理人：陈长远，吉林常春律师事务所律师。
委托代理人：孙炜竞，吉林常春律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：荣南南，现住吉林省农安县�
委托代理人：李宝刚，吉林开晟律师事务所律师。
上诉人付振久因执行异议之诉纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院（2015）农民初字第2427号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人付振久及其委托代理人陈长远、孙炜竟，被上诉人荣南南的委托代理人李宝刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
付振久原审诉称：付振久与毕元柱民间借贷纠纷一案经农安县人民法院审理已进入执行程序，农安县人民法院已查封毕元柱名下位于农安县哈拉海镇街道33栋号房产。现荣南南向农安县人民法院提起案外人执行异议，认为荣南南与毕元柱已签订房屋买卖协议，虽因毕元柱的过错导致房屋未进行过户登记，但荣南南已成为房屋的实际所有人，享有房屋的实际产权。针对荣南南提出的异议理由，付�久认为此异议不能成立，法庭应继续执行毕元柱名下的位于农安县哈拉海镇街道33栋号房产，理由如下：1.荣南南不是此房屋的实际所有人。根据《物权法》第十六条，第十七条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。荣南南以因毕元柱的原因无法办理房屋过户为由，主张荣南南为房屋实际所有人是不符合法律规定的。根据不动产登记簿上的登记内容，此房屋的所有权人仍为毕元柱，荣南南不得以所谓的过错作为付振久行使权利的抗辩事由。2.付振久对房屋买卖合同的真实性有异议。荣南南与毕元柱虽于2013年4月1日签订房屋买卖合同，但是该房屋一直未交付荣南南使用，毕元柱仍实际占有该房屋，荣南南一直并未主张作为房主的实际权利。直至2014年6月16日法庭查封该房产时，荣南南方主张实现房屋所有权，不符合常理。3.无直接证据证明荣南南所声称的由于农安县乡镇房屋产权管理中心的失误导致办理过户不能。荣南南向法院提供的农安县乡镇房屋产权中心出具的情况说明不具有法律效力，贵院不应采取此项材料作为证据。综上所述，付振久认为毕元柱名下的位于农安县哈拉海镇街道33栋号房产的所有人仍为毕元柱，并非荣南南所有，因此请求继续执行毕元柱名下位于农安县哈拉海镇街道33栋号房产。
荣南南原审辩称：付振久的诉讼请求不能成立。荣南南已经合法取得了争议房屋，应依法驳回付振久的请求。荣南南于2013年4月1日借给被执人毕元柱借款45万元，约定还款日期为2013年5月31日。2013年4月16日，毕元柱提出以房屋抵顶欠款30.48万元，并签定了房屋买卖协议，2013年4月18日毕元柱委托刘得金与荣南南办理房屋更名手续，同时将房屋产权证交付给荣南南。�办理产权过程中，因农安县房屋产权管理中心将毕元柱的身份信息录入系统时出错，致使更名过户未能办理，以上事实有以下证据证实：1.房屋买卖合同，说明在法院查封该房屋前荣南南与毕元柱已签定合法有效的买卖协议；2.公证委托书及房屋产权证，可以证实在查封之前荣南南已经合法占有该不动产；3.产权管理中心出具的情况说明及房屋登记信息，可以证明未办理过户的原因是产权登记信息错误，是乡镇房屋产权管理中心造成的，并非是本案荣南南及毕元柱造成的；4.民事判决书，可以佐证荣南南已经实际支付了房屋的全部价款。综上，荣南南认为付振久的诉讼请求不能成立，人民法院应依法驳回付振久的诉讼请求。
本案经原审法院审理认定：2013年4月1日，被执行人毕元柱向本案荣南南借款45万元，约定还款日期为2013年5月31日。2013年4月16日，毕元柱与荣南南签订房屋买卖合同，毕元柱将位于农安县哈拉海镇街道33栋号的152.40平方米的房屋（产权证号：农安县房权证哈拉海镇字第0011**号）即争议房屋卖与荣南南，房屋作价30.48万元，抵顶借款30.48万元，同日，毕元柱交付产权证并授权刘某某代为办理房屋的更名过户等相关事宜，该授权委托书于2013年4月18日经长春市信维公证处公证。此后，荣南南在农安县乡镇房屋产权管理中心办理产权更名过户手续时，因产权管理中心将产权人毕元柱的身份证号录入电子系统时输入错误（毕元柱身份证号为：×××，房屋登记信息证明体现号码为：220122680504531），致使更名过户未能完成，至2014年6月16日，荣南南仍在产权管理中心交涉过户事宜时，本院因原告付振久与毕元柱民间借贷纠纷一案将该房屋查封。2014年8月26日，付振久与毕元柱民间借贷纠纷一案执行立案，荣南南作为案�人向本院提出执行异议，经本院（2015）农执异字第4号执行裁定书裁决，荣南南的异议成立，中止对被执行人毕元柱名下位于农安县哈拉海镇街道33栋号房产的执行。申请执行人付振久对裁定不服，提起诉讼。另认定：付振久与毕元柱民间借贷纠纷一案进入执行程序后，毕元柱即去向不明。
原审法院认为：被告荣南南买受争议房产先于法院查封，并以债权抵顶支付全部购房款，且双方买卖的房屋属于营业用房，出卖人毕元柱将产权证交付于荣南南交易完成之时，就应视为荣南南对该房产已享有占有、使用权，虽办理过户登记不能，系因农安县乡镇房屋产权管理中心工作失误造成，非因荣南南自身的原因。因此，荣南南就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对原告付振久的诉讼请求依法不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用﹤中华�民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告付振久的诉讼请求。案件受理费500元由原告付振久负担。
宣判后，付振久不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决并改判，一、二审案件诉讼费用由被上诉人荣南南承担。事实及理由为：一、执行房屋的占有人、所有权人均不是荣南南。占有是一种受法律保护的事实状态，只要当事人对不动产存在事实上的管领和控制，即视为对该不动产的占有。此事实状态与产权证是否转移无关系。荣南南在2015年4月3日原审法院执行听证中所述，该房屋一直未实际交付，同时，房屋一直未办理过户登记，根据我国物权法第九条的规定，争议房屋的所有权人及实际占有人，均为被执行人毕元柱，而非荣南南。�原审法院应当强制执行被执行人毕元柱的房屋。现原审法院以荣南南就执行标的享有强制执行的民事权益为由，驳回付振久的上诉请求是对法律的曲解，并无法律依据。二、执行房屋更名不能的原因不明。原审中，荣南南称，毕元柱委托刘某某在办理房屋更名手续时，因农安县房屋产权管理中心的失误致使更名过户未能办理，并出示了该中心出具的《情况说明》予以证明，然而此份证据标明的时间是2015年3月19日，且证据内容中仅提及房屋买卖合同的签订时间，对于毕元柱办理房屋更名手续的时间并未说明，因此，此份证据根本无法证明毕元柱是在其与付振久民间借贷纠纷执行立案时间，即2014年8月26日之前或之后办理房屋更名。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原审法院未查清该房屋未办理过户登记手续的原因的前提下，认为房屋过户登记不能，是由于农安县乡镇房屋产权管理中心工作失误造成，而非荣南南的过错，没有事实依据。
被上诉人荣南南二审辩称：上诉人付振久的上诉理由不成立，应依法驳回上诉，维持原判。荣南南符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。一、荣南南与毕元柱于2013年4月16日签订了房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，这说明在人民法院查封之前，荣南南与毕元柱已签订合法有效的书面买卖合同。二、荣南南与毕元柱签订房屋买卖合同后，就将相关手续交给荣南南，说明荣南南在法院查封前就已经合法占有该不动产。该房屋为营业用房，荣南南在取得相关手续的同时就取得对该房屋占有、使用、收益等权利。毕元柱在签订合同后，就�接委托案外人刘某某协助办理更名过户手续，虽然在办理过程中发现产权登记信息有误，造成暂时无法更名，但刘某某接受委托，办理更名委托手续的过程，也证实荣南南与毕元柱对房屋的交付没有争议，荣南南在人民法院查封前已合法占有该不动产。三、该房屋系以房抵债取得，通过双方签订的买卖合同及民事判决书证实，毕元柱用该房屋抵顶欠款304800.00元，说明荣南南已经按约定支付了全部价款。四、产权管理中心出具的《情况说明》和房屋登记信息可以证实，未办理更名过户是因为产权管理中心造成的，不是荣南南自身原因造成不能过户登记，在2014年6月14日，荣南南在得知毕元柱登记信息已更正，再次与毕元柱的委托人刘某某共同在产权中心办理更名手续，更名过程中，农安县人民法院依据付振久的申请，对该房屋进行诉讼财产保全，致使荣南南未能完成更名过户，所以说未能办理更名过户并非是荣南南造成的。以上四点说明，荣南南提出异议，是能够排除执行的，人民法院予以支持是正确的。
二审中，荣南南申请证人刘某某出庭作证，证人刘某某证言：我想证明毕元柱委托我协助荣南南办理产权过户的事情，毕元柱找到我，说他自己要出门，让我协助荣南南办理过户，然后我们来长春办理委托公证，当时带的房屋产权的原件，办完公证当天就把产权证和钥匙交给荣南南，之后荣南南找我到产权中心办理过户手续，当时没办了，是因为产权信息输入错误，在2014年的时候又找到我办理过户手续，当时有法院的人在办理查封手续，当时又没办理。荣南南对刘某某的证人证言无异议，付振久对刘某某证人证言的真实性有异议。
本院二审查明的事实与一审判决认定事实基本一致。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，荣南南在人民法院查封之前与毕元柱签订了书面的《房屋买卖合同》，荣南南所举证的吉林省农安县人民法院（2014）吉农民初字第4050号民事判决书、长春市信维公证处出具的毕元柱委托刘某某代为办理争议房屋的买卖等事宜的公证书，能够佐证该《房屋买卖合同》的真实性，即�争房屋在人民法院查封之前已由毕元柱与荣南南达成房屋买卖的合意并签订合法有效的书面买卖合同。毕元柱委托刘某某办理诉争房屋的买卖、过户等事宜，并进行了公证，因此，刘某某作为公证书确定的受托人，其证人证言能客观反映当时的交易情况，具有真实性，毕元柱将房屋产权证及房屋钥匙交给荣南南的事实能够证明毕元柱将争议房屋交付荣南南的意思表示，双方按房屋交易习惯交付全款并转移占有争议房屋。关于荣南南未办理争议房屋的更名过户手续一节，农安县乡镇房屋产权管理中心作出的《情况说明》能够证明房屋未过户并非荣南南的自身原因。虽然荣南南于原审法院执行听证中陈述过户没有办成……房子没有实际交付，但荣南南已对此作出了解释，并且其在诉讼过程中出示了一系列的证据，能够相互佐证，证明荣南南的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故二审维持原审关于荣南南就争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益的判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500.00元，由上诉人付振久承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雷 勇
代理审判员 王君伟
代理审判员 董惟祎
二〇一六年三月三十日
书 记 员 庞 娟