吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终2625号
上诉人（原审原告、反诉被告）：冯丹，女，1979年2月15日生，满族，现住辽宁省本溪市平山区。
委托诉讼代理人：王英飞，辽宁省湘辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭云发，男，1955年7月30日生，汉族，现住榆树市。
委托诉讼代理人：李佰余，榆树市市区法律服务所法律工作者。
上诉人冯丹因与被上诉人郭云发房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省榆树市人民法院于2018年1月31日作出的（2018）吉0182民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
冯丹一审诉称：2017年10月30日，原、被告签订房屋租赁协议，约定被告将所有的位于佰都铭苑小区西大门7号楼10门面积83.36平方米和7号楼11门694.94平方米出租给原告，租期十年，第一期三年，自2017年10月30日至2020年10月30日，年租金10万元；自2020年11月30日至2027年10月30日，年租金12万元；租金一年一交，提前一个月交费。2017年10月20日，原告缴纳了该处房屋的取暖费、开栓费20325元。2017年10月30日，向被告交纳租金100000元。2017年11月26日，原告的饭店开始营业，日营业额在5000元左右，后天气变冷，该处房屋的室内供暖只能维持在楼下4度至6度、楼上9度，无法留住客人，导致原告的饭店无法经营。现原告要求解除与被告签订的房屋租赁协议，被告返还原告租金、开栓费及取暖费。
郭云发一审辩称：不同意解除与原告的房屋租赁合同，该合同合法、有效，应当继续履行。
郭云发一审反诉称：反诉原、被告签订的租赁合同约定，由反诉被告承担租期内的取暖费及水电费，反诉原告在租期内为反诉被告垫付了3500元电费和5000元取暖费。现要求反诉被告给付8500元电费和取暖费。
冯丹一审辩称：反诉原告所诉事实没有异议，但反诉原告所称取暖费是在我租房前反诉原告交纳的20%的取暖费，不应由我承担，而电费3500元是因房子温度不达标，反诉原告给我们拿的空调和电暖器导致电费过高，是反诉原告自愿承担的，不同意给付这8500元费用。
一审法院查明：2017年10月30日，郭云发与冯丹签订房屋租赁协议，约定郭云发将所有的位于佰都铭苑小区西大门7号楼10门面积83.36平方米和7号楼11门694.94平方米出租给冯丹，租期十年，第一期三年，自2017年10月30日至2020年10月30日，年租金10万元；自2020年11月30日至2027年10月30日，年租金12万元。租金一年一交，提前一个月交费。2017年10月20日冯丹缴纳了该处房屋80%取暖费和开栓费20325元。2017年10月30日向郭云发交纳租金100000元。2017年11月26日至12月15日，冯丹经营的榆树市大连渔港饭店在此房屋营业。在冯丹营业前，郭云发交付该房屋2017年至2018年供热期间20%的取暖费，在冯丹营业后，郭云发交付该房屋3500元电费。
一审法院认为：原、被告签订的《房屋出租协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应当认定该合同有效。原告认为所租赁的房屋因取暖无法达到《吉林省城市供热条例》中关于室内温度昼夜不低于摄氏18度的规定，导致其饭店不能正常营业，无法实现租赁合同的目的，要求解除该租赁合同。但在庭审中，原告所提供的音像证据因其证据来源不合法，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条三款“有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复印件，人民法院应当认定其证明力”的规定。而证人冠加亮的证言也无法证实实际的室内温度，原告所提供的证据均无法客观、真实、科学的证实其因室内温度不能达到标准而导致饭店无法营业，无法实现合同目的的主张，故对原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求不予支持。针对反诉，因《房屋出租协议》第二条约定：“租期内由冯丹负责取暖费、水电费、经营税费。”双方应按合同约定履行，故反诉被告冯丹应将取暖费和电费8500元给付反诉原告。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、驳回原告冯丹的诉讼请求；二、反诉被告冯丹给付反诉原告郭云发取暖费和电费8500元。此款于判决生效后立即给付。本诉案件受理费1353元，由原告冯丹承担，反诉费50元由反诉被告冯丹承担。
冯丹上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉求；诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1.一审认定被上诉人支付的20%采暖费由上诉人承担错误。被上诉人支付采暖费的时间是2017年9月5日，双方签订租赁合同的时间是2017年10月30日，合同第二条约定“租期内乙方（上诉人）负责取暖费”，因此上诉人不应承担租期开始前被上诉人支付的该笔费用；2.一审认定上诉人举证的视听资料来源不合法错误。根据民诉解释第一百零六条规定，以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止规定或者严重违背公序良俗的方法形成或获取的证据，才不得作为证据使用。所以，只要该视听资料没有以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止规定或者严重违背公序良俗的方法获取，就是合法有效的证据，可以作为认定案件事实的依据。上诉人提供的视听资料中的录像一能够证明2017年12月18日经供热公司测温，被上诉人的房屋一层温度是11.8度、二层是10.66度，这还是在不开门营业情况下的温度；录像二能够证明2017年12月15日上诉人和被上诉人共同向供热公司反映取暖问题，供热公司领导了解到该房屋情况后，对被上诉人表示今年尽力改善供热问题的想法根本实现不了，并且被上诉人亲口承认该房屋在出租前发生地热管路爆裂，没有修好的问题；录像三能够证明上诉人向被上诉人提出房屋取暖问题、漏水问题，造成无法使用房屋经营，被上诉人没有任何有效办法解决这些问题。证人寇某不是专业人员，没有说明室内温度值是不符合生活常理的，相反，其如果证实室内温度是几度，反倒不符合常理。其作为经常到上诉人饭店吃饭的客人，已经证实室内温度无法正常吃饭，达不到榆树市当地冬季经营饭店所需基本室内温度条件。上述证据相互印证，足以证明被上诉人的房屋室内温度在当时无法达标，造成无法正常营业。但一审却以合法性为由不予采信是错误的。3.通过被上诉人举证的微信截屏足以证明由被上诉人缴纳3500元电费是经过上诉人与被上诉人商定期的，不是被上诉人垫付，一审仅采信合同约定，对被上诉人自己提供的微信截屏视而不见，有失公平。4.上诉人一审诉求符合合同法第60条、第94条规定的情形，被上诉人作为出租人，应当保证房屋达到冬季温度达标这一主要合同义务，在其温度不达标的情况下，上诉人无法实现合同目的，应当解除合同。
郭云发二审辩称：一审判决正确，应当维持原判。
除一审查明的案件事实外，本院二审另查明：1.在冯丹一审提供的录像一中，有一名工作人员对案涉房屋进行测温，楼上温度是11.8度，楼下温度是10.66度，但该名工作人员与冯丹表示其所测温度不能作为证据使用，如需要作为证据使用，应当申请政府供热办进行测温。在冯丹提供的录像二中，冯丹、郭云发一同找供热公司工作人员商谈供热温度低的解决办法，该名工作人员表示暂时没有解决办法；该名工作人员同时提出案涉房屋有一间的供热管道损坏，建议郭云发修复，郭云发表示无法修复，因此其才给冯丹购置了空调、电暖气等供热设备；在录像三、四、五、六、七中，冯丹与郭云发商谈，冯丹提出室内温度低是郭云发的原因，但郭云发未明确表态。2.在郭云发一审提供的手机微信截屏中，电业局收费员向郭云发一方提出“刚才你家底商租户（冯丹）给我打电话，说电费你们俩协商，你出一半3500元，你给我转账吧”，郭云发一方未反驳，并在询问了收费员电话号码和电费总额后，将3500元电费用微信支付给了收费员。
本院认为：郭云发与冯丹之间签订的《房屋出租协议》是双方真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定，应认定合法有效，如无约定或法定事由出现，该合同应当继续履行。该《房屋出租协议》约定由冯丹负责租期内的取暖费、水电费、卫生费、经营税费。虽然郭云发支付20%取暖费（5000元）的时间是2017年9月5日，在冯丹承租房屋之前，但该笔取暖费系预付性质，属于冯丹承租期间发生的费用，理应由冯丹负担，故冯丹上诉主张其不应承担该笔20%的取暖费用本院不予支持。据冯丹举证的七份录像资料证实案涉房屋确实存在温度较低的情形。为解决这一问题，郭云发和冯丹曾共同到供热部门寻求解决办法，郭云发还专门为案涉房屋购置了空调、电暖气等供热设备，并自愿负担一半电费，应当认定郭云发已经适当履行了出租人的相关义务。虽然冯丹主张案涉房屋面积大，郭云发提供的少量供热设备未能改变室内温度低的状况，案涉房屋的室温仍然低于《吉林省城市供热条例》规定的最低标准（摄氏18度），无法正常使用，并提供了录像资料证明（某个工作人员测温结果），但正如该名工作人员在录像中所表述，其测温结果不能作为证据使用，并且如果供暖用户事先曾打开过门窗散热，即使所测温度低也不能证明供热温度不达标，尤其该名工作人员已经建议冯丹向政府供热办申请测温，但冯丹却并未申请政府供热办测温，且时下已经进入夏季，本院无法通过司法鉴定方式确定案涉房屋室温是否符合不能正常使用房屋的标准，进而也无法判断冯丹主张的解除合同条件是否成就，冯丹应承担举证不能的责任。故冯丹要求解除与郭云发之间的房屋租赁合同关系，要求郭云发返还剩余租金并赔偿损失，因证据不足，本院不予支持。待冯丹有充分证据证明后，可以另行主张权利。据郭云发一审举证的微信截屏可以证明郭云发因房屋室内温度低自愿承担一半电费3500元的事实，郭云发在冯丹起诉后再反诉冯丹返还该笔电费，没有事实依据，依法不应予以支持。
综上，一审判决对部分案件事实认定错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持吉林省榆树市人民法院（2018）吉0182民初294号民事判决第一项；
二、变更吉林省榆树市人民法院（2018）吉0182民初294号民事判决第二项为：上诉人冯丹于本判决生效后立即给付被上诉人郭云发垫付的采暖费人民币5000.00元；
三、驳回被上诉人郭云发的其他反诉请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计2969.00元，由上诉人冯丹负担2869.00元，被上诉人郭云发负担100.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 贺银婷
二〇一八年六月二十五日
书 记 员 林星辰