江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终166号
上诉人（原审被告）邢学武。
被上诉人（原审原告）沭阳佳德物业管理有限公司，住所地沭阳县山东商城A2-7-120号。
法定代表人刘克新，该公司总经理。
委托代理人吕诚，该公司员工。
上诉人邢学武因与被上诉人沭阳佳德物业管理有限公司（以下简称佳德公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2015）沭开民初字第01439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
佳德公司原审诉称：2013年8月20日，佳德公司与邢学武签订租赁合同一份，约定佳德公司将沭阳山东商城A1-1区106号商铺房出租给邢学武，租赁期限自2013年10月1日至2016年9月30日。合同签订后，邢学武如约交付第一年租金，第二年租金至今未付。故诉至法院，请求判令：1．邢学武搬离沭阳县山东商城A1-1区106号商铺；2．邢学武向佳德公司支付租金7780元及违约金（以7780元为基数从2014年9月21日起按每日1‰计算至租金付清之日止）；3．本案诉讼费由邢学武承担。
邢学武原审辩称，双方签订租赁合同时涉案商铺尚未通过消防验收，亦未开通网络，给邢学武的正常营业造成一定的经济损失，现提出反诉，要求佳德公司赔偿损失。
原审法院经审理查明：2013年7月17日，佳德公司与邢学武签订《商铺房租赁合同》一份，约定邢学武承租佳德公司位于沭阳山东商城A1-1区106号商铺房，建筑面积为129.68平方米；租赁期限为三年，自2013年10月1日至2016年9月30日，第一年度租金为5835元，第二年度租金为7780元；支付方式为每年支付一次，先付款后承租。合同第一条第五款约定：“承租方在承租期内，必须严格按本合同约定的付款日期交付租金等相关费用，逾期不交，出租方有权按每日加收应交款项总额1‰的逾期交款违约金，并有权对承租方采取相应维权措施，由此导致的一切损失均由承租方承担。逾期超过15日，出租方有权解除合同，收回商铺房，追究承租方的违约责任。”合同签订后，邢学武向佳德公司交纳了第一年度租金5835元及保证金1900元。后因邢学武未如约及时交纳第二年度的租金，佳德公司于2015年3月9日向邢学武邮寄解除合同通知书一份，要求解除其与邢学武签订的商铺租赁合同。同年3月18日，邢学武签收解除合同通知书。现佳德公司与邢学武因租金问题产生分歧，双方故而成讼。
原审另查明，涉案商铺于2014年通过公安消防验收。
原审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。邢学武租赁佳德公司房屋，理应向佳德公司履行给付租金义务。依据双方签订的租赁合同，租金的支付方式为“每年支付一次，先付款后承租”，而第二年度的租赁期限自2014年10月1日起至2015年9月30日，邢学武未按约定于2014年10月1日前向佳德公司支付第二年度的租金，已经构成违约。再根据租赁合同第一条第五款“逾期超过15日，出租方有权解除合同”的约定，佳德公司于2015年3月9日向邢学武邮寄解除合同通知书，要求解除其与邢学武签订的商铺房租赁合同，有事实及法律依据，故原审法院确认双方之间的租赁合同已经解除。邢学武当庭提出反诉，但未在规定时间内缴纳反诉费用，故对邢学武的反诉请求不予处理，邢学武可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、邢学武应于判决发生法律效力之日起十日内向沭阳佳德物业管理有限公司支付沭阳山东商城A1-1区106号商铺自2014年10月1日起至2015年9月30日的租金7780元及逾期付款利息（以7780元为基数，从2014年10月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率四倍计算至还清之日止）；二、邢学武应于判决发生法律效力之日起十日内将沭阳山东商城A1-1区106号商铺返还沭阳佳德物业管理有限公司。案件受理费50元，由邢学武负担。
原审宣判后，上诉人邢学武不服原审判决向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判佳德公司返还房租5835元及保证金1900元。其主要上诉理由是：一、因佳德公司原因导致双方签订的租房协议履行不能。双方签订的房屋租赁合同明确约定所租赁房屋用于商用，因山东商城未能交付合格的商铺供邢学武使用，致使邢学武无法正常营业。邢学武为此与山东商城协商顺延租期，但租赁期内佳德公司以停电方式催缴房租，致邢学武所租商铺长期处于歇业状态无力再交付合同约定的房租。二、本案租赁合同不存在解除的问题，因佳德公司出租给邢学武的房屋未通过消防验收，违反了消防法的相关规定，故租赁合同应认定为无效。
被上诉人佳德公司答辩称：一、因邢学武未按合同约定期限交纳租金，双方签订的租赁合同现已解除，佳德公司有权利要求邢学武搬出并返还讼争商铺，并支付原审判决确定的租金及违约金。二、邢学武主张租赁合同无效没有法律依据。1．根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，房屋没有通过消防验收只是违反行政法规，承租人仅在未经消防验收导致其无法使用房屋时才享有解除权。而邢学武一直使用房屋至今，且在原审中不同意解除租赁合同，故证明其已主动放弃解除权。2．讼争房屋具有规划许可证，并未违反上述司法解释第二条导致合同无效的情形，且二审中该房屋也已通过消防验收。三、根据司法解释的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。据此，即便该租赁合同无效，佳德公司仍可向邢学武按租金标准主张房屋占有使用费。因邢学武至今尚在使用涉案房屋，其仍需向佳德公司支付自2015年10月1日起至其搬出之日止的房屋占用费，费用标准应参照租金标准。
二审中，被上诉人佳德公司为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1．佳德公司分别于2015年4月20日、2015年9月22日、2015年10月18日拍摄的讼争房屋照片三张。旨在证明邢学武经营的公司名称为策马广告，且该广告公司一直正常营业。
2．山东商城一期工程A1、A2、B区工程的建设工程规划许可证一份。旨在证明讼争房屋于2010年10月18日取得建设工程规划许可证，故双方签订的租赁合同为有效合同。
3．宿迁市公安消防支队分别于2014年4月14日、2016年1月12日作出的建设工程消防验收意见书各一份。旨在证明讼争房屋所在的山东商城A1区1号楼现已通过消防验收合格，验收合格时间为2016年1月12日。
上诉人邢学武对上述证据质证认为：对证据1的真实性无异议，但策马广告公司并非正常营业，当时仅有照明电，但公司使用的是三厢电，2015年9月公司所用的机器已经搬出，且所用照明电也是从隔壁商铺接通。对证据2、3的真实性无异议，双方于2013年7月17日签订租赁合同，但讼争房屋于2016年1月12日才通过消防验收合格，根据消防验收意见书的记载，未经消防验收不得投入使用，进一步证明双方签订的租赁合同无效。
本院对上述证据认证如下：鉴于双方当事人对证据1-3的真实性均无异议，本院对此予以确认。上述证据能够证明邢学武经营的策马广告公司的营业情况，讼争房屋于2010年10月18日取得建设工程规划许可证，并于2016年1月12日通过消防验收合格，故本院对上述证据的合法性、关联性亦予确认。
二审查明事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。
二审另查明，2010年10月18日，讼争房屋所在的山东商城A1-1号楼取得建设工程规划许可证。2016年1月12日，讼争房屋所在的山东商城A1-1号楼通过消防验收合格。
本案二审中的争议焦点是：1．双方签订的租赁合同效力如何确定；2．佳德公司主张解除合同并给付租金的理由能否成立。
关于第1争议焦点。本院认为，邢学武依据《中华人民共和国消防法》第十条的规定主张涉案租赁合同无效的理由不能成立。理由如下：一、根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（（2003）民一他字第11号）的规定，房屋租赁合同未经消防验收应根据不同情况分别对待，其中仅限于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所等必须经过公安消防机构验收的房屋，如未经消防验收或验收不合格的，才作为认定租赁合同的依据。而上述函复因与《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定相冲突，现已丧失法律效力。二、根据《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，租赁合同无效仅限于租赁房屋未取得建设工程规划许可证的情形，而讼争房屋已于2010年10月18日取得建设工程规划许可证，故本案不存在上述导致租赁合同无效的情形。据此，邢学武主张租赁合同无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于第2争议焦点。本院认为，佳德公司与邢学武签订租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按合同约定严格履行各自义务。本案中，双方签订的租赁合同第三条第1款约定租金的支付方式为每年支付一次，先付款后承租；租赁合同第三条第4款约定每年租金到期前十天内，承租方一次性付给出租方下一年度租金。而邢学武未能按合同约定预先支付第二年度的租金，其行为已构成违约。现佳德公司依据合同约定行使解除权并主张欠付租金有事实和法律依据，本院予以支持。
二审中，邢学武上诉主张佳德公司返还已付租金及保证金，以及佳德公司答辩主张邢学武支付自2015年10月1日起至其搬出之日止的房屋占用费，均已超出原审中佳德公司的诉讼请求，不属于本案二审的审理范围，故二审中不予理涉。
综上所述，上诉人邢学武的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人邢学武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙芳远
代理审判员 李志华
代理审判员 王冬冬
二〇一六年三月十五日
书 记 员 叶甜甜
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