重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴法民初字第05804号
原告（反诉被告）重庆培正房地产营销策划有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路21-1号13-16层，组织机构代码70931310-0。
法定代表人杜斌，经理。
委托代理人宋青海，重庆安努律师事务所律师。
被告（反诉原告）段元满，女，1959年2月26日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托代理人李德年，重庆必扬律师事务所律师。
原告重庆培正房地产营销策划有限公司（下称：培正公司）与被告段元满房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理后，适用简易程序，由本院代理审判员蒋科独任审判。在审理过程中，被告段元满提起反诉，本院依法受理后，决定合并审理，并于2015年9月6日、2015年11月2日公开开庭进行了审理。原告培正公司的委托代理人宋青海，被告段元满的委托代理人李德年到庭参加了诉讼。诉讼中，双方当事人向本院申请一个月时间进行和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）培正公司诉称：1993年初，九龙坡区村镇建设开发总公司开发建设了重庆市巴南区南泉镇虎啸村15社桃都山庄。建设销售过程中，九龙坡区村镇建设开发总公司委托海口金帆实业公司以该公司名义对外销售房屋。1993年7月16日，海口金帆实业公司与被告段元满签订《桃都山庄首期售房合同书》，向被告销售桃都山庄7AⅡ号房屋，面积约180平方米，单价1880元／平方米，购房总价款约338400元，购房款分五期支付：合同签订时付定金3万元，合同签订后20天内付第一期房款37680元，合同签订50天内付第二期33840元，土建封顶后3天内付第三期135360元，内外装修结束后3天内付第四期84600元，办理产权证后3日内付第五期尾款。同时，合同第八条第二款约定“乙方如不按合同规定的期限缴纳各期款项，视乙方自行撤销本合同，本合同即自行解除。乙方已付定金及第一期房款作为违约金，归甲方所有”。
但是合同签订后，被告只支付了一次3万元，其余房款未能按照合同约定支付。1993年9月22日，海口金帆实业公司向被告发函，通知被告《桃都山庄首期售房合同书》按照合同第八条第二款解除，并收回房屋。被告收此函件后表示仍愿意购买房屋，并于1993年9月30日前后主动支付8万元，但海口金帆实业公司认为双方应另行签订房屋买卖合同，之前已付款项作为当时合同约定的违约金没收，而被告要求将之前交付的款项仍作为购房款，双方协商未果，从而未能重新达成新的协议。1994年3月，海口金帆实业公司再次函告被告已经严重违约，并声明按照合同约定执行。《桃都山庄首期售房合同书》因被告违约而解除，涉案房屋依然归九龙坡区村镇建设开发总公司所有（即原告所有），但协商期间被告怕原告不再将房屋出售与她而自行让其亲戚搬入该房，以达成占有房屋的目的，而其本人却未居住于此。九龙坡区村镇建设开发总公司和海口金帆实业公司多次联系被告要求其返还房屋，但她都耍横不搬，最后干脆失踪。
2001年九龙坡区村镇建设开发总公司经相关部门批准实施改制，并由重庆培正房地产开发有限公司（原告原企业名称）吸收合并，并承接了原九龙坡区村镇建设开发总公司含桃都山庄7AⅡ号房屋在内的所有资产及负债等。2008年原告变更名称为培正公司。现请求：1.判令段元满返还位于重庆市巴南区南泉镇虎啸村15社7AⅡ号房屋（房屋所有权证号：九区字第46100号）；2.判令段元满按每月3000元承担房屋占用费至房屋返还培正公司时止。
被告（反诉原告）段元满辩称：1.段元满与海口金帆实业公司签订的合同仍未解除，双方仍在履行合同过程中。海口金帆实业公司从未向被告表明要解除合同收回房屋。2.双方签订合同后几个月，原海口金帆实业公司将房屋交予段元满后，设在重庆宾馆的办事处就撤销了。在2014年1月前，段元满均不知道本案所涉房屋真正是由谁开发的，在房屋规划、主管部门也查不到相关信息，向九龙坡区和巴南区建委查询也未查到。所以该房屋的买卖合同并未解除。段元满愿意将剩余的房款向培正公司补齐，并承担相应的责任。
被告（反诉原告）段元满反诉称：1993年7月16日，海口金帆实业公司与段元满签订了《桃都山庄首期售房合同书》，根据该合同约定，段元满从海口金帆实业公司购买了位于南温泉的桃都山庄7AⅡ别墅，建筑面积180平方米，单价每平方米1880元，总房款338400元，房款分五期支付。前三期（交房前）应付房款236880元，第四、五期在段元满接房后支付。段元满缴纳房款236680元后，原海口金帆实业公司将诉争房屋交给段元满，1994年上半年段元满接房后发现该房屋严重漏水，海口金帆实业公司又整改无效，段元满便拒付其余房款。双方经多次协商未果，段元满自己找人对该房屋进行了维修。1997年以后，段元满就再也找不到海口金帆实业公司工作人员。建设主管部门也查不到海口金帆实业公司开发该项目的档案资料。
2012年底，一个偶然的机会得知原海口金帆实业公司的法人代表杜斌及股东们在重庆注册了重庆培正房地产开发有限公司，且该公司在享有和承担原海口金帆实业公司的权利义务，经段元满的代理人与培正公司代表刘国华交流才知道：当年海口金帆实业公司因无开发资质，便挂靠重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司的名义进行涉诉房屋的开发，且该房屋的新建房屋登记也在重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司名下（九区字第46100号房屋所有权证），2001年12月，重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司改制并入重庆培正房地产开发有限公司。2008年7月该公司更名为培正公司。
根据《桃都山庄首期售房合同书》第七条1款的约定及相关法律法规的规定，培正公司应及时为段元满办理《房屋所有权证》，从交房至今已20多年，经段元满诉前与培正公司多次协商，皆因房款余额的数额及利息支付等分歧太大未果，但双方均同意通过诉讼方式解决分歧、维护各方合法权益，故现反诉：判令培正公司为段元满购买的位于重庆市巴南区南温泉虎啸村15社桃都山庄别墅7AⅡ号房屋办理《房屋所有权证》。
原告（反诉被告）培正公司答辩称：双方合同已经解除，反诉请求应予驳回。
经审理查明：1993年初，重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司开发建设了位于重庆市巴南区南泉镇虎啸村15社的南泉“桃都山庄”别墅项目。1993年6月25日，重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司委托海口金帆实业公司以海口金帆实业公司名义对外销售“桃都山庄”首期别墅。
1993年7月16日，段元满（乙方）与海口金帆实业公司（甲方）签订《桃都山庄首期售房合同书》，购买“桃都山庄”别墅区第7AⅡ号房屋，建筑面积180平方米，单价1880元／平方米，总价款338400元。双方约定：“第三条……3.付款方式”：本合同签署当时付定金30000元；第一期于本合同签署20天内，付款至总价款的20%（含定金），即应再付37680元；第二期于本合同签署50天内，再付总价款的10%，即再付33840元；第三期于土建封顶三天内，再付总价款的40%，即135360元；第四期于内外装修结束，经验收并交段元满后三日内再付总价款25%，即再付84600元；第五期于房屋产权证办妥三日内付清余款5%，即16920元。“四、房屋交付时间”：房屋应于1994年1月交付段元满验收。“八、违约责任”：……2.段元满如不按合同规定的期限缴纳各期款项，视段元满自行撤销本合同，本合同即自行解除；段元满已付定金及第一期房款作为违约金，归甲方所有。3.段元满中途退房，作为段元满违约，其所付定金及首期房款归甲方所有，段元满所付的其余房款将无息退还段元满等等。
合同签订后，段元满支付了30000元定金。之后，段元满还支付了80000元购房款。海口金帆实业公司已将“桃都山庄”第7AⅡ号房屋交付段元满使用。
2001年12月18日，重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司经主管部门及重庆市九龙坡区政府批准进行改制，公司并入重庆培正房地产开发有限公司，由重庆培正房地产开发有限公司承担重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司的所有债权债务。2008年1月25日，重庆培正房地产开发有限公司更名为本诉原告培正公司。
2014年1月6日，培正公司向段元满发出《房款及损失赔偿金催收函》，载明“尊敬的段元满女士：您于1994年向我公司购买了桃都山庄别墅区第7AⅡ号房屋，根据合同约定共计应付房款为351390元，我司如约将房屋交付与您，但您至今未付清房款。我司无法联系到您。2013年您主动与我司联系，我司明确答复在您付清房款并赔偿逾期付款给我司造成的损失后，我司立即为您办理《房地产权证》，但您未予回应。同年10月，您向巴南区人民法院提起诉讼要求我司为您办理《房地产权证》，该院于2013年11月27日对此案进行了庭审，您方未提供任何支付房款的证据。根据您的要求，我们同意与您协商处理该案，并与您的委托代理人进行了磋商，我司提出了明确的处理意见，但您至今未对我司意见作出答复。为了避免此事再一次久拖不决，我司特致函予您，请您在10日内前来我司办理房款和逾期付款赔偿金的结算及支付事宜，否则，我司将依法诉诸法律以彻底解决此以一纠纷”。
因双方协商未果，培正公司遂提起本次诉讼，并在诉讼过程中增加诉讼请求“确认《桃都山庄首期售房合同书》已经于1994年3月2日解除”。
另查明：双方确认南泉镇虎啸15社A7幢7AⅡ号房屋即为本案诉争房屋，该房屋至今仍登记在重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司名下。
上述事实有培正公司举示的《重庆市九龙坡区建设委员会关于村镇建设开发总公司改制实施过程中有关问题的批复》、《关于重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司改制完成并入重庆培正房地产开发有限公司后的有关问题处理的批复》、《企业（字号）名称预先核准通知书》、《重庆市工商行政管理机关准予变更登记通知书》、《房屋所有权证》（九区字第46100号）、《委托书》、《桃都山庄首期售房合同书》，段元满举示的《桃都山庄首期售房合同书》、《房屋所有权证》（九区字第46100号）、《催收函》等证据以及双方当事人的当庭陈述为证，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院对此予以采信。对于培正公司举示的1993年9月22日“关于‘桃都山庄售房合同书’的函”以及1994年3月2日的函件因段元满否认收到，而培正公司又不能举示送达段元满的相应证据，本院对该两份函件不予采信。对于培正公司举示的其他政府公文、（2013）巴法民初字第06434号案件《应诉通知书》、《民事诉状》以及段元满举示的利息计算表因与本案诉请并无直接关联关系，本院不作为本案证据使用。
本院认为，海口金帆实业公司与段元满签订的《桃都山庄首期售房合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。现培正公司举示证据证实了该份合同系重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司委托海口金帆实业公司与段元满签订，其又吸收了重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司，承继了该公司的债权债务，故本院确认培正公司享有该合同中海口金帆实业公司项下的相关权利义务。现就双方争议的焦点评判如下：
一、《桃都山庄首期售房合同书》是否已于1994年3月2日解除以及段元满是否应退还涉案房屋并支付房屋占用费的问题。
《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。培正公司要求确认《桃都山庄首期售房合同书》已于1994年3月2日解除，但其举示的1994年3月2日的函件不能证实该函件已由段元满签收，即行使解除权的意思表示并未到达对方；此外，培正公司在2014年1月6日发出的《房款及损失赔偿金催收函》中仍要求段元满按照合同约定付清房款并赔偿逾期付款的损失后，培正公司将为其办理《房地产权证》，可见，培正公司仍在要求段元满按照合同约定履行合同义务。综上，双方合同关系并没有解除。对于培正公司要求确认《桃都山庄首期售房合同书》已于1994年3月2日解除的诉讼请求，本院不予支持。
由于段元满占有使用涉案房屋是基于有效合同的约定所享有的权利，并非非法占用，对培正公司要求段元满退还涉案房屋及支付房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。
二、培正公司是否应当为段元满办理涉案房屋的《房屋所有权证》的问题。
《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。按照《桃都山庄首期售房合同书》约定，段元满支付购房款与培正公司为其办理涉案房屋的产权变更登记手续是有先后顺序的，段元满应在培正公司为其办理房屋产权证书前支付95%的房款，但直至今日，段元满仅支付了11万元的房款，未达到合同约定。同时，培正公司在2014年1月6日的《房款及损失赔偿金催收函》中已告知段元满应付清房款并赔偿逾期支付的损失后，方才为其办理房地产权证，在庭审中，培正公司仍拒绝为段元满办理产权变更登记，综上，培正公司的抗辩均符合法律规定。对段元满要求培正公司为其办理房屋产权证的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第六十七条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）重庆培正房地产营销策划有限公司的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）段元满的反诉请求。
本案本诉案件受理费7460元，减半收取3730元，由重庆培正房地产营销策划有限公司负担；本案反诉案件受理费40元，由段元满负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 蒋 科
二〇一五年十一月九日
书 记 员 吴强俣