吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2401民初901号
原告：延边朝鲜族自治州就业服务局，住所：延吉市建工街。
法定代表人：邹玉波，该局局长。
委托代理人：徐希安，吉林延大律师事务所律师。
委托代理人：刘明东，该局办公室主任。
被告：和龙北方水泥有限公司，住所：和龙市西城镇新城路。
法定代表人：张传军，该公司经理。
委托代理人：潘佳璇，吉林华硕律师事务所律师。
第三人：延吉市延兴房地产开发有限公司。
法定代表人：李春龙，该公司总经理。
第三人：延吉市国土资源局，住所：延吉市天池路4123号。
法定代表人：张吉善，该局局长。
委托代表人：路敦玉，该局职员。
原告延边朝鲜族自治州就业服务局（以下简称延边州就业局）诉被告和龙北方水泥有限公司（以下简称和龙水泥公司），第三人延吉市延兴房地产开发有限公司（以下简称延兴房地产公司）、第三人延吉市国土资源局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月21日受理后，依法由审判员黄红梅独任审判，于2016年4月8日公开开庭进行了审理。原告延边州就业服务局的委托代理人徐希安、刘明东，被告和龙北方水泥有限公司委托代理人潘佳璇，第三人延吉市延兴房地产开发有限公司法定代表人李春龙、第三人延吉市国土资源局委托代理人路敦玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
延边州就业服务局诉称，2003年12月26日，延边州就业局与和龙水泥公司的前身吉林德全水泥股份有限公司（以下简称德全水泥公司）签订了《协议书》。协议书约定德全水泥公司将位于延吉市河南街光华路交接处xx楼的写字楼三层，面积为440平方米，单价为每平方米2000元，总额为880000元的房屋卖给原告，由德全水泥公司负责办理一切过户手续，费用由德全水泥公司承担。协议签订后，延边州就业局按约定于当日将购房款880000元付给了德全水泥公司，并自协议签订后，连年要求德全水泥公司办理房屋过户手续，但德全水泥公司迟迟不予办理。2015年10月，国有资产清理时，原告再次向德全水泥公司负责人要求办理过户手续，并到房产�理部门查询才得知，该房屋并非德全水泥公司所有，其产权已于2004年4月5日由第三人延兴房地产公司与延吉市国土资源局之间进行交易，登记在第三人延兴房地产公司名下。由于被告对出售的房屋不具有所有权和处分权，双方签订的房屋买卖《协议书》无效，被告应将购房款返还给原告。经查：德全水泥公司于2004年7月22日，企业名称变更为吉林德全水泥集团股份有限公司，吉林德全水泥集团股份公司于2013年6月8日，企业名称变更为和龙北方水泥有限公司。原吉林德全水泥公司的权利义务由被告承担。现诉至法院，请求确认房屋买卖合同无效，判令被告返还购房款880000元。
和龙水泥公司辩称，对于原、被告之间签订房屋买卖协议并收取88万元房款的事实无异议，但被告不同意返还购房款。本案诉争房屋是基于1999年9月1日被告与第三人延兴房地产公司以水泥换房方式取得。因此，被告有权处分本案诉争房屋，合同有效。因现该房屋产权登记在第三人延兴房地产公司名下，被告有权依据换房协议要求延兴房地产公司办理过户手续。如第三人在庭审时表示不同意履行过户手续，被告将另案诉讼。
延兴房地产公司述称：1997-1998年左右，李春龙为法定代表人的延吉市德成贸易有限公司投资承建延吉市计划经济委员会下属单位延吉市地矿局的集资建房，承建过程当中我公司使用和龙北方水泥公司的前身和龙西城水泥厂的水泥，当时刘德全是该厂厂长。1999年-2000年左右，我公司与西城水泥厂就水泥款结算完毕。2000年左右，刘德全想在延吉市成立办事处，欲借用延兴房地产公司所有的办公室。我公司同意西城水泥厂使用争议房屋，并与刘德全约定今后继续使用西城水泥厂的水泥，但不以现金支付水泥款，约定以延兴房地产公司所有的包括本案争议房屋在内的房屋进行抵付水泥款。1999年9月1日，延兴房地产公司与西城水泥厂签订水泥换房协议书，但实际是意向书，后来未实际履行。西城水泥厂也没有向我公司供水泥。1999年3月份，延吉市延兴房地产公司注册成立，法定代表人是李春龙。延兴房地产公司与德成贸易公司是两个不同的公司。本案争议房屋建成之后，地矿局集资的部分属于他们的资产，我公司投资建设的部分归我公司所有，其中包括本案争议的房屋。但因该开发项目是以地矿局的名义开发的，办理产权证的时候需要地矿局协助办理。2004年时，因地矿局已经归属延吉市国土资源局，故延吉市国土资源局与延兴房地产公司签订房地产买卖契约，并办理登记手续。
延吉市国土资源局述称：延兴房地产公司�述的房屋来源部分事实基本属实，但是延兴房地产公司与西城水泥厂之间的水泥换房交易的事实不清楚。
经本院审理查明：2003年12月26日，延边州就业局与被告的前身吉林德全水泥股份有限公司签订《协议书》。协议书约定吉林德全水泥股份有限公司将位于延吉市河南街光华路交接处xx楼的写字楼三层，面积为440平方米，单价为每平方米2000元，总额为880000元的房屋卖给原告，由德全水泥公司负责办理一切过户手续及承担费用。签订协议后，原告按约定于2003年12月29日以转账支票的方式向被告支付购房款880000元。事后，双方一直未办理房屋过户手续，但房屋由原告占有使用至今。
另查，1997-1998年，李春龙成立的延吉市德成贸易有限公司投资承建了延吉市计划经济委员会下属单位延吉市地质矿产局的集资房，即本案诉争房屋在内的综合楼。房屋建成后，本案诉争房屋由李春龙交给德全水泥公司法定代表人刘德全使用。1999年3月份，李春龙成立延兴房地产公司，并为该公司法定代表人。2004年3月17日，李春龙为办理诉争房屋的产权登记，以延兴房地产公司名义与延吉市国土资源局签订房地产买卖契约（因延吉市地质矿产局归属为延吉市国土资源局），约定将本案争议房屋即座落在河南街61号435.46平方米的房屋出售给延兴房地产公司，成交价格为653000元，于2004年4月5日办理房屋产权登记，产权人为延兴房地产公司。还查，1999年9月1日，和龙市德全实业集团特种水泥厂与延兴房地产公司签订水泥换房协议，约定德全水泥厂供给延兴房地产公司325#水泥和425#水泥，325#水泥的单价为每吨299元，425#矿渣水泥每吨339元，普通每吨349元，此价格为送到延吉价；延兴房地产公司以将位于�吉市河南街光华路交接处xx楼的写字楼3层，面积为440平方米，单价为每平方米1800元，总额为792000元（即本案诉争房屋）；xx楼住宅4层158平方米，单价为每平方米1500米，总额为237000元；延吉市宾馆区xx7层102平方米，单价为每平方米800元，总额为81600元（房屋面积按房产部门核定的面积为准）等房屋还水泥款。德全水泥公司必须保障按期供应所需水泥，且水泥质量达到国标；延兴房地产公司办理上述房屋的房照，合同自双方签字之日起生效。合同落款处加盖两公司的公章及法定代表人刘德全及李春龙的签字。
2004年7月22日，吉林德全水泥股份有限公司企业名称变更为吉林德全水泥集团股份有限公司；2013年6月8日，吉林德全水泥集团股份公司企业名称变更为和龙北方水泥有限公司。
认定上述事实的主要证据有：组织机构代码证及营业执照、企业变更情况，协议书、转账支票存根、收据、房屋买卖契约、单位房产所有权登记批表、介绍信存根、水泥换房协议书及双方当事人的陈述等。
本院认为，双方当事人对本案诉争房屋系由第三人延兴房地产公司投资承建并由其享有处分权的事实均无异议，故延兴房地产公司为诉争房屋的实际权利人。和龙水泥公司虽主张其以抵付水泥款的方式取得诉争房屋的实际处分权，但其提供的水泥换房协议书不足以证明其实际履行协议并取得诉争房屋的实际处分权，且延兴房地产公司亦主张水泥换房协议书并未实际履行，也未将诉争房屋处分给和龙水泥公司，故和龙水泥公司将诉争房屋处分给延边州就业局的行为属无权处分，且权利人不予追认，应属无效合同，和龙水泥公司应当向延边州就业局返还房屋款880000�。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认延边朝鲜族自治州就业服务局与和龙北方水泥有限公司签订的房屋买卖协议无效。
二、被告和龙北方水泥有限公司于本判决发生法律效力之日起立即返还购房款880000元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12600元,（原告已预交12600元），减半收取6300元，由被告和龙北方水泥有限公司负�。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判员 黄红梅
二〇一六年五月十日
书记员 全慧玲