河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1104民初700号原告：李精哲，男，1988年4月24日出生，汉族，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：石素娜，河南恩达律师事务所律师。被告：漯河市启远置业有限公司，住所地漯河经济开发区金山路南段3幢1—2层101号。法定代表人：秦改玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：荆志强，该公司员工。原告李精哲与被告漯河市启远置业有限公司（以下简称启远置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案受理后，依法由审判员张耀轩适用简易程序独任审判，2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告李精哲的委托诉讼代理人石素娜、被告启远置业公司的委托诉讼代理人荆志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李精哲向本院提出诉讼请求：1.确认与被告之间的房屋买卖合同无效；2.判令被告返还购房款本金145,149元、利息及违约金；（违约金自2014年5月1日起按照已付房款日万分之五计算至退还所有购房本金、利息之日暂定10,000元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月6日，被告启远置业公司向我出售其开发的位于漯河市××区××路西“××生态××”楼盘××＃楼××单元××房屋××套，房屋面积为116.46平方米，单价2815元/平方米，总价327,835元，我于当日支付了购房首付款等费用共计145,149元，被告出具了收据，并加盖公司财务专用章，同时承诺该房屋2014年5月1日交房，双方未签订书面商品房买卖合同，因被告施工过程中多次停工，交房时间一直拖延，2016年4月12日，又与被告签订《漯河市启运生态颐养苑交房协议书》，协议约定：被告保证2016年10月31日之前将房屋交付使用，如不能交房，三日内一次性退还我所交的所有购房本金及利息和违约金，违约金按移交房款金额每日万分之五计算利息，违约金自2014年5月1日起开始计算，但时至今日，该工程仍未竣工，我要求被告一次性退还所交的所有购房本金及利息和违约金，经多次询问，我发现被告开发的“启运生态颐养苑”楼盘至今尚未取得商品房预售许可证，因被告至今不能交房，长期占用款项给我造成了损失，被告应当退还我缴纳的各项购房款项、支付利息及违约金，现为维护自己的合法权益，特向贵院具状起诉，望判如所请。原告李精哲对自己的主张，向法庭提供以下证据：交款收据五份及交房协议书一份，用以证明其在被告启远置业公司购买房屋并交付房款一定金额的事实。针对原告李精哲提供的证据，被告启远置业公司的质证意见为：无异议。被告启远置业公司辩称，这个事这么多年了，我首先代表公司向大家表示歉意，现在公司资金链断裂了，但是我们公司一直在努力积极的筹措资金，至于对大家的要求，能和解的话双方进行和解，若双方达不成和解协议，请法官照顾双方的情绪以及我们公司的困难之处，进行合情、合理、合法的判决。被告启远置业公司针对其辩称意见及反驳原告李精哲的诉讼请求所依据的事实，未向法庭提供证据。根据双方当事人的诉辩主张、意见及提供证据质证、认证情况，本院确认以下事实：1、被告启远置业公司在位于漯河市××区××路南段西开发“启运生态颐养苑”小区，其营业执照经营范围包括房地产开发等；2、2013年7月6日，被告启远置业公司出售其开发的上述小区楼盘2#楼1单元12层1203户房屋一套，房屋面积为116.46平方米，单价2815元/平方米，总价327,835元，原告李精哲当日支付了购房首付款等费用145,149元，被告启远置业公司书面出具了收据并加盖公司财务专用章，其内容记载：“收据，今收到李精哲交来2#楼1单元12层1203户款，人民币（大写）：壹拾贰万伍仟陆佰叁拾玖元整，小写：￥125,639元，收款人：漯河市启远置业有限公司财务专用章（公司财务印章），2013年7月6日。收据，今收到李精哲交来2#楼1单元12层1203户款，人民币（大写）：陆仟玖佰肆拾壹元整，小写：￥6941元，收款人：漯河市启远置业有限公司财务专用章（公司财务印章），2013年7月6日。收据，今收到李精哲交来2#楼1单元12层1203户款，人民币（大写）：贰仟捌佰元整，小写：￥2800元，收款人：漯河市启远置业有限公司财务专用章（公司财务印章），2013年7月6日。收据，今收到李精哲交来2#楼1单元12层1203户款，人民币（大写）：陆仟伍佰壹拾叁元整，小写：￥6513元，收款人：漯河市启远置业有限公司财务专用章（公司财务印章），2013年7月6日。收据，今收到李精哲交来2#楼1单元12层1203户款，人民币（大写）：叁仟贰佰伍拾陆元整，小写：￥3256元，收款人：漯河市启远置业有限公司财务专用章（公司财务印章），2013年7月6日。”，原、被告对此无异议；3、2016年4月12日，原、被告双方达成交房协议，其内容记载：“漯河市启运生态颐养苑交房协议书，甲方：漯河市启远置业有限公司，乙方：李精哲，……一、交房日期：2016年10月31日之前交房。……三、交房时，甲方须支付乙方2014年5月1日至2016年10月31日所购房款每日万分之五的违约金，违约金可以抵剩余房款（或给现金支付），剩余房款多退少补，交房时必须签订正规的购房合同。四、购买的房屋价格不能变更。五、如果2016年10月31日不能交房，限三日内一次性退还乙方所交的所有购房款本金及利息和违约金（违约金按已交付房款金额每日万分之五计算利息）。六、违约金支付起始时间：2014年5月1日起至交房日。……甲方：漯河市启远置业有限公司（公司印章），乙方：李精哲（签名），2016年4月12日。”原、被告对此无异议；4、被告启远置业公司未向法庭提供其商品房预售许可证书、工程竣工验收证明等相关证据；5、原、被告双方的交房协议签订后至今，被告启远置业公司未将房屋交付给原告李精哲，亦未将原告李精哲所交付的房款等予以退还；6、经调解，原、被告双方未能达成一致性意见。上述事实，有当事人的陈述与自认、起诉状、身份证复印件、授权委托书、公函、营业执照副本、法人身份证明、收据、交房协议书、诉讼费票据、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同，转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方，房屋买卖合同系诺成、双务、有偿合同。2013年7月6日，被告启远置业公司将其开发正在建设的位于漯河市××区××路南段西开发“启运生态颐养苑”小区楼盘2#楼1单元12层1203户房屋一套卖给原告李精哲，原告李精哲交付房款等费用共计145,149元，被告启远置业公司书面承诺2016年10月31日之前交房属实，原、被告双方对此无异议，本院予以认定。本案争议的焦点为：原告李精哲的请求能否得到支持。首先，原告李精哲与被告启远置业公司之间已经形成事实“商品房”买卖合同关系。被告启远置业公司作为房地产开发企业，其开发了位于漯河市××区××路西“启运生态颐养苑”项目，原、被告之间虽然未书面签订商品房买卖合同，但原告李精哲实际支付了房屋首付款及配套费用等，被告启远置业公司并书面给原告李精哲出具交付房款收据，且加盖有公司财务专用章，双方之间具有“商品房”买卖合同当事人的主体资格，并实际进行了确定房号、支付房款等行为，系双方当事人的真实意思表示，二者之间形成了“商品房”买卖合同关系。其次，被告启远置业公司所出售的房屋至今尚未取得商品房预售许可证等，原、被告之间的“商品房”买卖合同因违反法律强制性规定而无效，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”、第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”因此，原、被告之间的“商品房”买卖合同依法应当认定无效，被告启远置业公司应当返还原告李精哲已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”2016年4月12日，原、被告双方签订《漯河市启运生态颐养苑交房协议书》，协议约定内容包括“保证2016年10月31日之前将房屋交付使用，如不能交房，三日内一次性退还所交的所有购房本金及利息和违约金，违约金按已交房款金额每日万分之五计算利息，违约金自2014年5月1日起开始计算。”本案原、被告之间“商品房”买卖合同虽违反法律强制性条款而无效，但不影响其有关解决争议方法的条款的效力，因此，被告启远置业公司应当按照双方签订的交房协议书约定，支付退还原告李精哲所交的所有购房本金、利息和违约金，违约金按已交房款金额每日万分之五计算利息，违约金自2014年5月1日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第六十五条第一款规定：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告启远置业公司未向法庭提供其辩称意见的相关证据，应当承担对其不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十七条、第一百三十条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告李精哲与被告漯河市启远置业有限公司之间的房屋买卖合同无效；二、被告漯河市启远置业有限公司于本判决生效后五日内退还原告李精哲购房款145,149元及支付违约金（违约金按已交房款金额每日万分之五计算，自2014年5月1日起至实际清偿完毕之日止）；三、驳回原告李精哲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，减半收取1700元，由被告漯河市启远置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本一式十份，上诉于河南省漯河市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省漯河市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。期满不上诉，则本判决发生法律效力，双方当事人必须自觉履行，否则，本院将根据对方当事人的申请予以强制执行。当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，权利人应在本案生效判决规定的履行期限满的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期则视为放弃权利。审判员  张耀轩二〇一七年三月二十七日书记员  王红起