重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终5027号
上诉人（原审被告）：唐黎明，城镇居民。
委托诉讼代理人：向芸，重庆百君律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郭静，城镇居民。
委托诉讼代理人：向芸，重庆百君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李宸宇，城镇居民。
委托诉讼代理人：冯小燕，重庆索通律师事务所律师。
原审原告：夏剑波，城镇居民。
上诉人唐黎明、郭静因与被上诉人李宸宇房屋租赁纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2014）碚法民初字第05668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐黎明、郭静及其共同委托诉讼代理人向芸与被上诉人李宸宇及其委托诉讼代理人冯小燕到庭参加诉讼。原审原告夏剑波未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐黎明、郭静共同上诉请求：1、撤销一审判决的第一项、第二项；2、一、二审诉讼费由李宸宇承担。事实和理由：1、一审法院用以作为证据使用的重庆市建筑工程质量检验测试中心作出的司法鉴定意见书，未经双方当事人庭审质证，一审判决程序违法。2、一审法院所认定的直接损失没有事实和法律依据，李宸宇举示的收据因非正规发票且不能显示与房屋渗漏之间的因果关系，故不应作为认定损失产生的依据。而经营者的经营受多方面因素的影响，一审法院将间接损失认定为经营损失，属认定事实错误。3、双方租赁合同的约定，房屋的维修保养由李宸宇负责，费用由其承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，唐黎明、郭静不应承担房屋渗漏的维修义务和维修费用。综上，一审判决程序违法，认定事实错误，适用法律不当，请求支持唐黎明、郭静的上诉请求。
李宸宇辩称，一审程序合法，事实认定清楚，请求依法驳回上诉。
夏剑波未作述称。
李宸宇、夏剑波向一审法院起诉请求：1、唐黎明、郭静对出租房屋的渗漏进行整修，并承担该费用；2、赔偿因房屋渗漏给李宸宇、夏剑波造成的各项经济损失108020元。
一审法院认定事实：2012年9月13日，李宸宇与唐黎明、郭静签订《物业租赁合同》，并约定唐黎明、郭静将位于北碚区云清路351号附2号的房屋出租给李宸宇，租赁期限为10年，物业建筑面积为776.03平方米，从2012年9月20日至2013年9月19日，月租金按25元/平方米计算，之后租金每年按26元/平方米、27元/平方米、30元/平方米、32元/平方米、48元/平方米、53元/平方米、58元/平方米、60元/平方米、60元/平方米依次递增，还约定物业及其附属设施的维修保养由李宸宇负责。李宸宇承租该房屋后与夏剑波合伙开办了北碚区波波台球室。该房屋装修之后一开始经营即发生渗漏，至今未能予以解决。
一审法院委托重庆市建设工程质量检验测试中心对该房屋的屋顶漏水原因进行检查鉴定并出具处理方案，重庆市建设工程质量检验测试中心作出司法鉴定意见书（司法J/F【2015】第01号），其意见为：检测结果分析，屋顶漏水主要原因是屋面防水层破坏，细石混泥土层和结构层存在裂缝，防水嵌缝材料不密实。花台对屋面女儿墙浸湿有一定的影响。重庆市北碚区云清路351号附2号房屋屋顶即（1/5）-（6）/(A)-(N)轴屋面漏水进行处理，处理方案如下：1.由于防水层已破坏，防水和保温都达不到设计要求，屋面应按原竣工图恢复。2.对屋面结构楼层板开裂的部分进行封闭处理。3.伸缩缝处重新处理排水管周围和伸缩缝之间的防水嵌缝材料。4.建议四楼屋面花园、水池、新增墙体等拆出，恢复原设计屋面。一审法院认为，《物业租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效。因本案系租赁合同纠纷，李宸宇与夏剑波系合伙关系，夏剑波不是本租赁合同的当事人，其不能作为本案的原告，故对其起诉应予以驳回。该合同虽约定物业及其附属设施的维修保养由李宸宇负责，但经一审法院委托鉴定，该房屋的渗漏系屋面防水层破坏，细石混泥土层和结构层存在裂缝，防水嵌缝材料不密实，且解决方案需要将防水层按原竣工图恢复，已超过了一般的物业维修保养的范畴，李宸宇在签订合同时，不可能预见到该种情形，且其他一般人也无法预见到该种情形，故作为房屋业主的唐黎明、郭静不能免除在此种情形下对该房屋的维修义务。综上，一审法院确定由唐黎明、郭静按重庆市建设工程质量检验测试中心作出的司法鉴定意见书（司法J/F【2015】第01号）的处理方案对该房屋予以维修。就损失数额做如下认定：一、直接损失。李宸宇表示其12号斯洛克球台因漏水造成三套台绒受损，一套的价格为2200元，人工费300元；9、10号标准比赛球台台布受损，更换受损台布三次，每张台布价格840元，人工费200元。因台球的台布本身是耗用品，且无更换之后保留的台布予以佐证，结合出示的台布受损的照片、更换台布的收据，一审法院认定一套斯洛克球台的台绒以及标准比赛球台台布的损失金额，即3040元（2200元+840元）。二、经营损失。李宸宇要求经营损失共计108020元，因该房屋装修之后一开始经营即发生渗漏，一直未能予以解决，李宸宇在自身无法予以修复的情况下，可采取解除合同等方式避免损失的扩大，故对其扩大损失部分一审法院不予支持。就合理损失部分，一审法院根据其租赁房屋的面积、用途，以2012年9月20日至2013年9月19日的租金232809元为标准，酌情主张4个月租金作为其损失，即77603元（232809元/年÷12月/年×4月）。综上所述，其损失共计为80643元。判决：一、由唐黎明、郭静按重庆市建设工程质量检验测试中心作出的司法鉴定意见书（司法J/F【2015】第01号）的处理方案对位于北碚区云清路351号附2号的商用房屋予以维修;二、由唐黎明、郭静于一审判决生效之日起十日内赔偿李宸宇损失共计80643元；三、驳回李宸宇的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：唐黎明、郭静在一审中举示的物业公司的两份复函表明，物业公司复函的对象是李宸宇所经营的台球室，并非唐黎明、郭静，故仅凭这两份复函不足以证明唐黎明、郭静在房屋出现漏水后履行了相应义务。同时，从复函的内容而言，物业公司虽曾给出过修复方案，但这一方案是否可行、是否得到当事人的认可以及具体如何操作等在复函中并未有体现。因此，此两份复函不能达到唐黎明、郭静意欲证明的目的。而李宸宇举示的图片所能反映的即是房屋存在漏水，这一事实已经一审庭审查明及其他证据证实。由于图片没有具体的时间，无法反映具体的拍摄时间，因此仅凭二审时举示的几张图片无法达到李宸宇意欲证明的损失在继续扩大的证明目的。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，一审法院所采信的鉴定结论，是唐黎明、郭静在与本案相关的另一案中向一审法院申请的，而本案双方当事人对该鉴定结论均无异议，故一审法院将此鉴定结论作为认定本案事实的依据，并未违反法律规定。而双方间签订的《物业租赁合同》中虽约定物业及其附属设施的维修保养由李宸宇负责，但从鉴定结论可知，该房屋的渗漏的原因系屋面防水层破坏，细石混泥土层和结构层存在裂缝，防水嵌缝材料不密实所致，且解决方案需要将防水层按原竣工图恢复。由此可见，此房屋漏水已超过了一般的物业维修保养的范畴，该种情形在李宸宇在签订合同时是不可能预见到的，且其他一般人也无法预见到该种情形。因此，一审法院认定作为房屋业主的唐黎明、郭静不能免除对该房屋的维修义务，并无不当。
由于房屋漏水没有得到有效修缮，势必会给承租人的经营以及屋内设施造成影响并产生损失。一审时，李宸宇举示的三张收据反映了台球桌布的更换频率和费用。由于房屋存在漏水这一客观事实，且一审时李宸宇亦提供了相应现场图片反映现场状况。因此，结合本案相关证据和客观事实，可以认定三张收据与本案存在关联性。一审法院根据本案实际情况酌情认定的直接损失，合情合理。而间接损失部分，由于唐黎明、郭静负有维修义务，而根据鉴定机构出具的维修方案，租赁物的维修势必会对承租人正常适用租赁物产生影响。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，唐黎明、郭静应当承担相应减少租金或延长租期的责任。因此，一审法院根据双方租赁合同关于租金的约定，结合本案实际，酌情主张4个月的租金损失，并无不当。
综上，上诉人唐黎明、郭静的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2556元，由上诉人唐黎明、郭静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑泽
代理审判员 陈娟
代理审判员 李娅
二〇一六年九月五日
书 记 员 韩微