广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0703民初1822号
原告：劳金兰。
委托诉讼代理人：劳方凯，广西方凯律师事务所律师。
被告：钦州中海房地产开发有限公司。
法定代表人：王中钦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赖琼邦，该公司职员。
原告劳金兰与被告钦州中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告劳金兰的委托诉讼代理人劳方凯，被告中海公司法定代表人王中钦及委托诉讼代理人赖琼邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告劳金兰向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年1月7日签订的《内部购房合同》；2、被告返还原告购楼款788863元及利息106165.83元（利息以788863元为本金基数，按照中国人民银行规定的中长期1-3年期贷款利率从2014年1月7日起计至2016年6月24日，以后另计至清偿该购房款之日止）；3、被告按已付购房款一倍赔偿原告788863元。事实和理由：原告欲到钦州发展，2014年1月5日，到被告开发销售的水东投资大厦（水东大厦）观看楼盘，欲购买该大厦A栋11层08、09、10、11、12、13、18、19、20、21号房。由于被告开出的价格较同地段楼盘优惠，且被告承诺开发、销售楼盘证照手续完备，故原告当天即按照被告的要求先交付了40000元购房款。但是被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。2014年1月7日，被告与原告签订了具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的《内部购房合同》，该合同约定有以下条款：1、乙方（原告）自愿选购水东投资大厦，自愿签订本合同，在开盘后7个工作日内要与中海公司（甲方）按本合同约定内容签订《商品房买卖合同》。相关事项按《商品房买卖合同》约定执行。2、房屋座落及面积。房屋位于水东大厦A栋11层08、09、10、11、12、13号房，设计套房建筑面积约299.29平方米。每平方米单价约为2779.93元／㎡，折合人民币捌拾叁万贰仟零肆元整（￥832004元）。另位于水东大厦A栋11层8、19、20、21号房，设计套房建筑面积约200.32平方米。每平方米单价为2756.17元／㎡，折合人民币伍拾伍万贰仟壹佰一拾陆元整（￥552116元）。3、付款方式：（1）、分期（按揭）付款，双方签订此合同后，乙方交纳购房预订款为人民币788863元整；到楼盘开盘后，签订《商品房买卖合同》交足剩余房款或办理剩余房款按揭。（2）、若乙方在项目开盘后，未签订《商品房买卖合同》前，因其自身原因要求退房的，甲方在30个工作日内不计利息退还乙方已缴纳的房款。4、房屋交付：定于2015年12月31日前交付房屋。5、甲乙双方于2015年6月31日前签订《商品房买卖合同》，因甲方原因，甲乙双方未能如期签订《商品房买卖合同》的，乙方有权退房甲方退还乙方所缴纳的购房款，并自乙方付款之日起至退房之日按日支付已付购房款的万分之三的违约金。合同签订后，原告分别于2014年1月5日、2014年1月7日、2014年1月14日分四次交付给了被告购房款共788863元人民币，完全履行了该购房合同的义务。然而在合同履行过程中，被告未未经原告同意将上述出售给原告的房屋先卖后抵。原告经调查得知，2015年6月30日，被告向韦延海借款1513万元，与韦延海签订《借款及担保合同》、《抵押担保合同》，用上述在建的水东大厦A栋（A座）地下一层、地上3至11层、13至16层、25层、28层共计21960平方米的房产作为抵押物，对《借款及担保合同》项下的债务本金1513万元和利息等进行担保，并办理了抵押登记。韦延海提起诉讼，2015年12月18日钦州市钦北区人民法院作出（2015）钦北民初字1692号民事判决书判决韦延海就上述债权对被告提供的上述抵押物（包括了被告出售给原告的房屋）以协议折价、或者拍卖、变卖所得价款享优先受偿权。原告认为该《内部购房合同》名为商品房买卖预约合同实质为商品房买卖合同，该合同合法有效，被告应当依约履行。由于被告将房屋先卖后押，且故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，根据合同法及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、第九条等有关法律规定，向本院起诉，请求本院支持原告的诉讼请求。被告中海公司辩称，原告所述的其与被告签订《内部购房合同》及原告向被告支付788863元属实。本案涉及的房屋所在的楼盘确实是因为被告的原因导致工程不能继续施工，现在该工程仍没有竣工验收，无法将房屋交付给原告使用，因此其同意返还788863元并支付利息，但是不同意原告的利息计算方式和第三项诉讼请求，其中利息应从原告交款开始后按银行同期贷款利率计算。理由如下：1、原、被告签订的《内部购房合同》不是正式的商品房销售合同，而是商品房销售预约合同。2、被告收到原告交来的788863元不是购房款而是预订款。3、涉案标的水东大厦没有获得预售许可证明，不具备销售的条件，内部购房合同应区别商品房买卖合同，原告是以低于市场价格3388元／㎡的价格购房。4、被告没有隐瞒行为，所有许可证都张贴在墙上，被告没有张贴过预售许可证。5、被告是将在建工程进行抵押，没有针对原告所购买的房屋。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年1月5日，原告劳金兰欲购买被告中海公司开发销售的水东投资大厦（水东大厦）A栋11层08、09、10、11、12、13、18、19、20、21号房，当天原告向被告支付了40000元预约金。2014年1月7日，双方签订一份《内部购房合同》，该合同约定的内容主要有：1、项目名称为水东投资大厦，土地权属属中海公司所有，性质为国有出让，总用地面积8466.54平方米，2007年10月10日获得钦州市建规委同意作为商服用地开发。2、乙方（原告）自愿签订本合同，在开盘后7个工作日内要与中海公司（甲方）按本合同约定内容签订《商品房买卖合同》。相关事项按《商品房买卖合同》约定执行。3、房屋座落及面积。房屋位于水东大厦A栋11层08、09、10、11、12、13号房，设计套房建筑面积约299.29平方米。每平方米单价约为2779.93元／㎡，折合人民币捌拾叁万贰仟零肆元整（￥832004元）。另位于水东大厦A栋11层8、19、20、21号房，设计套房建筑面积约200.32平方米。每平方米单价为2756.17元／㎡，折合人民币伍拾伍万贰仟壹佰一拾陆元整（￥552116元）。4、付款方式：（1）、分期（按揭）付款，双方签订此合同后，乙方交纳购房预订款为人民币788863元整；到楼盘开盘后，签订《商品房买卖合同》交足剩余房款或办理剩余房款按揭。按揭手续所需费用由乙方负担。（2）、若乙方在项目开盘后，未签订《商品房买卖合同》前，因其自身原因要求退房的，甲方在30个工作日内不计利息退还乙方已缴纳的房款。（3）、若乙方在未签订《商品房买卖合同》前需把自己定购的楼房转让给他人的，甲方原则上同意。但乙方必须与受让人在楼盘开盘后15个工作日内到甲方公司办理相关手续，逾期后果自负。5、交付时间：2015年12月31日前交付房屋，该日期要签入《商品房买卖合同》。6、2015年6月31日前签订《商品房买卖合同》，因甲方原因，甲乙双方未能如期签订《商品房买卖合同》的，乙方有权退房甲方退还乙方所缴纳的购房款，并自乙方付款之日起至退房之日按日支付已付购房款的万分之三的违约金。合同签订后，原告劳金兰分别2014年1月7日、2014年1月14日向被告中海公司支付了合同约定的首期购房款，加上2014年1月5日支付的定金，合计788863元人民币。2015年6月30日，被告中海公司就其欠案外人韦延海借款1513万元一事与韦延海签订了一份编号为【借合字（2015）第0630号】的《借款及担保合同》和《抵押担保合同》，并用上述在建的水东大厦A栋（A座）地下一层、地上3至11层、13至16层、25层、28层共计21960平方米的房产【土地使用权证号：钦国用（2014）第A1367号】作为抵押物，对《借款及担保合同》项下的债务本金1513万元和利息等进行担保，并办理了抵押登记。2015年7月30日，韦延海向本院提起诉讼，2015年12月18日本院作出（2015）钦北民初字1692号民事判决书判决：“1、被告钦州中海房地产开发有限公司偿还原告韦延海借款本金1513万元和利息（利息计算：以1513万元为基数，从2015年7月30日起，按照中国人民银行规定的同期贷款利率分段计付至借款还清之日止）；2、原告韦延海就上述债权对被告钦州中海房地产开发有限公司提供的抵押物即位于钦州市南珠东大街与扬帆大道交汇处西南面的在建工程（水东大厦A座）地下1层、地上3至11层、13至16层、25层、28层共计21960平方米的房产［土地使用权证号：钦国用（2014）第A1367号］以协议折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、驳回原告韦延海的其他诉讼请求”。此外，案外人韦延海在该诉讼中申请本院对中海公司用于提供担保的抵押物即位于钦州市南珠东大街与扬帆大道交汇处西南面的在建工程（水东大厦A座）地下1层、地上3至11层、13至16层、25层、28层共计21960平方米的房产进行财产保全，本院依法对上述财产进行了保全。另查明，截至本案一审法庭辩论终结前，本案涉案房屋所在的水东投资大厦A栋尚未竣工验收，被告中海公司也没有取得房屋预售许可证明。
2016年7月12日，原告劳金兰以《内部购房合同》名为商品房买卖预约合同实质为商品房买卖合同和被告将房屋先卖后押且故意隐瞒没有取得商品房预售许可证为由向本院起诉，请求本院支持原告的诉讼请求。
本案的争议焦点为：1、《内部购房合同》是商品房买卖预约合同还是商品房买卖合同；2、《内部购房合同》是无效合同还是有效合同；3、被告应否支付原告购房款一倍的赔偿款。
本院认为，关于《内部购房合同》是商品房预售预约合同还是商品房预售合同的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期和违约责任等商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据《内部购房合同》的约定，该合同具备了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期和违约责任等内容，并且在签订《内部购房合同》后，原告支付了788863元购房款，该款超过了商品房总价款的一半，被告也收取了该购房款，因此原告主张《内部购房合同》是商品房预售合同，有法律依据，本院予以支持。
关于《内部购房合同》是无效合同还是有效合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，属于无效合同。原、被告双方在签订《内部购房合同》时，被告没有取得商品房预售许可证明，在本案一审法庭辩论终结前也没有取得，因此《内部购房合同》属于无效合同。合同无效自始无效，故原告请求解除《内部购房合同》，没有法律依据，本院不予支持。
关于被告应否支付原告购房款一倍赔偿的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《内部购房合同》的内容显示，原、被告在签订内部购房合同时是在楼盘开盘前签订的，《内部购房合同》没有载明涉案楼盘已经取得商品房预售许可证明，本案涉案房屋是在签订《内部购房合同》后进行抵押的，不是先抵后卖，原告所提交的证据也不能证实被告在与原告签订《内部购房合同》时存在上述法律规定的违法情形，故原告请求被告承支付已付购房款一倍的赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原告请求被告返还购房款788863元并支付利息，被告没有异议，本院予以支持，其中：100000元部分利息以100000元为本金基数，从2014年1月7日起开始计算；688863元部分利息以688863元为本金基数，从2014年1月14日起开始计算，两笔均按照中国人民银行规定的中长期1-3年期贷款利率计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止。其余请求没有依据，本院不予支持。根据上述事实和理由，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告钦州中海房地产开发有限公司应返还原告劳金兰的购房款788863元并支付利息（其中：100000元部分利息以100000元为本金基数，从2014年1月7日起开始计算；688863元部分利息以688863元为本金基数，从2014年1月14日起开始计算，两笔均按照中国人民银行规定的中长期1-3年期贷款利率计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
案件受理费19955元，减半收取9978元，被告钦州中海房地产开发有限公司负担5303元，原告劳金兰负担4675元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
审 判 长 李钦城
审 判 员 韦倩婵
人民陪审员 庞 萍
二〇一六年十月十八日
书 记 员 翟培可