江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04524号
上诉人（原审被告）苏州欣港神工贸有限公司。
委托代理人房敏，江苏尔雅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州市金东浩纸业有限公司。
委托代理人俞刚，江苏久顺律师事务所律师。
委托代理人赵丹凤，江苏久顺律师事务所律师。
上诉人苏州欣港神工贸有限公司（以下简称欣港神公司）因与被上诉人苏州市金东浩纸业有限公司（以下简称金东浩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴开民初字第704号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年5月10日，金东浩公司与苏州百正通投资管理有限公司（以下简称百正通公司）签订厂房租赁合同书，约定金东浩公司将其位于苏州市吴中经济开发区旺山工业园前珠路15号的面积为24414.85平方米的厂房包租给百正通公司，租赁期限为十年（自2012年6月10日至2022年6月9日），第一年至第三年租金标准为9元／平方米／月；百正通公司可自行招商，在不违反合同约定的情况下，并经金东浩公司审核同意后，百正通公司可将上述厂房分区域转租给第三方。
2012年10月12日，百正通公司与案外人袁野签订房屋租赁合同，约定由百正通公司将其中400平方米的房屋转租给袁野，租赁期限为2012年10月20日至2014年10月19日；租金14.30元／平方米／月，年租金68640元，水费4.00元／吨，电费1.30元／度；租金每半年一付，租赁押金15000元；双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，袁野向百正通公司支付了首期半年租金（2012年10月20日至2013年4月20日）。后袁野退出租赁房屋，该房屋实际由欣港神公司使用，并由欣港神公司直接向金东浩公司缴纳水电费。
2013年3月11日，金东浩公司与百正通公司因房屋租赁事宜发生纠纷，金东浩公司将百正通公司诉至原审法院。经原审法院判决后，百正通公司不服一审判决提起上诉。二审法院判决认定，金东浩公司与百正通公司之间的房屋租赁合同于2013年1月23日解除。2013年1月23日之后的租金及房屋使用费事宜由双方另行处理。
2014年9月4日，金东浩公司（甲方）、百正通公司（乙方）、欣港神公司（丙方）签订协议，鉴于甲方将厂房出租给乙方，乙方承租后将部分房屋转租给丙方，甲乙双方之间的租赁合同已经于2013年1月23日解除，因此丙方无法确认2013年4月21日至2014年9月4日期间产生的租金（房屋使用费）94380元应当交给甲方还是乙方，现三方达成协议，将丙方应缴纳的租金（房屋使用费）缴纳至第三方处，具体达成协议如下：一、丙方自（2013年4月20日至2014年9月4日截至）租金（房屋使用费）总金额为94380元。应三方要求租金（房屋使用费）为79380元托管于越溪街道人民调解委员会驻越溪派出所处，扣除丙方所交付乙方房屋使用押金15000元，三方一致同意79380元由第三方保管。实际产生的租金以法院判决的金额为准。二、丙方交纳后，甲方不得阻挠其搬厂。三、丙方将租金（房屋使用费）支付给甲方还是乙方，凭法院判决书（调解书）决定。法院认定的有权方可凭判决书（调解书）至第三方处领取2013年1月23日之后产生的租金（房屋使用费）。四、丙方交纳给乙方的押金15000元，今后法院判决甲方返还的，则由甲方承担；法院判决乙方返还的，则由乙方承担。五、本协议一式四份，各方各执一份。协议落款处有甲方法定代表人金华、丙方法定代表人钟国昌、乙方代表人迟雪娜签字捺印，第三方郑洪元签字并加盖越溪街道人民调解委员会驻越溪派出所人民调解工作室（以下简称越溪调委会驻派出所调解室）印章。
以上事实，有（2013）吴开民初字第0316号民事判决书、（2014）苏中民终字第0836号民事判决书、房屋租赁合同、协议及当事人陈述等在卷予以证实。
原审原告金东浩公司的诉讼请求为：请求判令欣港神公司支付自2013年1月23日起至2014年9月4日止参照租金标准14.3元／平方米计算的房屋使用费112302.67元、水费72元、电费1971元。审理中，金东浩公司变更诉讼请求为：要求欣港神公司支付自2013年4月21日起至2014年9月4日止参照租金标准14.3元／平方米计算的房屋使用费94380元、水费72元、电费1971元。
原审法院认为，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人有权请求负有腾空义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费。百正通公司自金东浩公司处承租房屋后，将房屋转租给袁野，后袁野搬离，欣港神公司自2013年4月21日起开始使用上述房屋至2014年9月4日搬离。现金东浩公司要求作为次承租人的欣港神公司支付自2013年4月21日至2014年9月4日期间的房屋使用费，合法有据，原审法院予以支持。
关于房屋使用费的计算标准，原审法院认为可参照百正通公司与袁野签订的房屋租赁合同约定的租金标准14.3元／月／平方米计算，总计金额为94380元。理由如下：第一、根据金东浩公司、欣港神公司及百正通公司签订的协议，欣港神公司确认2013年4月21日至2014年9月4日期间，其应支付的房屋使用费为94380元。该金额计算标准即为14.3元／月／平方米。第二、金东浩公司将房屋出租给百正通公司系采用整体包租方式，租赁房屋面积达数千平方米，租赁期限长达十年，故该租赁合同所确定的租金标准相对较低。而百正通公司将房屋转租的租金标准更接近市场价。
关于袁野交付百正通公司的押金15000元，可由袁野另行向百正通公司主张。
对于截至2014年9月4日的水电费共计2043元，欣港神公司予以认可，同意按照上述金额向金东浩公司支付，原审法院予以确认。
综上，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条之规定，原审法院判决：苏州欣港神工贸有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州市金东浩纸业有限公司房屋使用费94380元、水电费2043元，合计人民币96423元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2646元，由苏州市金东浩纸业有限公司负担435元、苏州欣港神工贸有限公司负担2211元。
上诉人欣港神公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称，百正通公司与金东浩公司之间的租赁合同解除后，理应按照百正通公司与金东浩公司约定的9元／月／平方米的标准结算房屋使用费，这与金东浩公司的预期也是一致的，同时应考虑从2013年3月起金东浩公司就与百正通公司发生纠纷，导致上诉人无法正常使用租赁房屋不得不搬离的事实。金东浩公司主张的房屋使用费就是其与百正通公司发生纠纷以后的费用，如果仍以百正通公司与上诉人之间约定的租金标准结算该期间的房屋使用费，显然有失公平。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人金东浩公司答辩称，原审判决是公平、正确的，上诉人的上诉理由没有法律依据。上诉人的地位是次承租人，应当按照其与百正通公司的合同支付房屋使用费。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，本案中百正通公司从金东浩公司处承租房屋后，将部分房屋转租给袁野，后袁野退出涉案房屋，由欣港神公司实际使用涉案房屋。金东浩公司与百正通公司之间的房屋租赁合同经生效判决认定于2013年1月23日解除，合同解除之后，金东浩公司有权要求房屋实际使用人支付房屋使用费。欣港神公司自2013年4月21日起开始实际使用涉案房屋，至2014年9月4日搬离，故金东浩公司要求欣港神公司支付该期间的房屋使用费，合法有据，应予支持。本案争议焦点为欣港神公司支付的房屋使用费应参照金东浩公司与百正通公司约定的租金标准9元／月／平方米计算，还是参照百正通公司与袁野约定的租金标准14.3元／月／平方米计算。本院认为，金东浩公司出租给百正通公司的房屋面积达24414.85平方米，租赁期限为十年。百正通公司转租给袁野的房屋面积仅为400平方米，租赁期限为二年。而欣港神公司实际使用的房屋为百正通公司转租给袁野的房屋，该标的物与百正通公司从金东浩公司处承租的标的物并不具有同一性，故欣港神公司要求按百正通公司与金东浩公司约定的租金标准支付房屋使用费，缺乏有效依据。鉴于租赁面积和租赁期限的不同，百正通公司与袁野约定的租金标准，高于金东浩公司与百正通公司约定的租金标准，符合通常的市场交易规则，在无反证的情况下，百正通公司与袁野约定的租金标准可以作为涉案房屋租赁价格的合理参考。故原审法院参照百正通公司与袁野约定的租金标准认定欣港神公司应支付的房屋使用费，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2211元，由上诉人苏州欣港神工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 任小明
审判员 周 红
二〇一五年十月二十八日
书记员 王文君