浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第339号
上诉人（原审被告）：吴日沪。
委托代理人：许肖辉，浙江和义观达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁波市鄞州隆业服饰厂。
代表人：顾松涛。
委托代理人：陈燕，北京盈科（宁波）律师事务所律师。
上诉人吴日沪因与被上诉人宁波市鄞州隆业服饰厂房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2015年4月27日作出的（2015）甬鄞民初字第198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2010年10月18日，原告代表人顾松涛以其个人名义(甲方)与被告（乙方）签订厂房租赁合同一份，约定：甲方将位于宁波市鄞州区潘火春园路288号建筑面积4450平方米的房屋（不包括铁棚）出租给乙方作办公用途，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途；甲方应于2010年11月15日前将房屋按约定条件交付给乙方，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为移动的物品归乙方，固定的物品归甲方，乙方不能通过敲打固定装饰而移走物品；甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或添置新物，但前提是不能影响或破坏房屋结构式安全；房屋租赁期限自2010年12月1日至2013年11月30日，租金为每年730000元，不含税无发票，以后每两年递增10%，每半年付一次，先付后用，第二次付款必须提前一个月付清；乙方向甲方支付租赁保证金60000元，租赁期满或合同解除后房屋租赁保证金如数返还乙方；乙方擅自对房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或赔偿损失，且乙方应每天按月租金的0.5%向乙方支付违约金。合同签订后，顾松涛按约将房屋交付给被告，被告按约支付保证金及租金。被告承租涉案房屋后进行了装修并用于转租，对此原告均知情。2014年5月30日，原告代表人顾松涛仍以其个人名义（甲方）与被告（乙方）签订续租约定一份，约定：1、原合同于2013年11月30日到期，2013年12月1日至2014年11月30日双方原合同延续，不再新签，双方约定新合同于2014年11月1日再签；2、2014年11月1日新签合同与原合同一样所有条款不变；3、2014年11月1日如乙方无法支付下一期租金，甲方可以拒绝续签合同，除此以外甲方不可拒绝与乙方继续续租；4、2014年11月1日续签合同按照第一次合同约定涨10%年租金，半年一付，涨幅后租金预计882000元。该协议签订后，被告支付租金至2014年11月30日，又对涉案房屋进行了简单装修并继续转租给他人。此后，双方未续签合同，被告亦未支付2014年11月30日后的租金。对于未续签合同的原因，原告认为系由于被告未按续租约定于2014年11月1日支付下一期房租，承诺于2014年11月15日支付但又未履行；被告认为其大概在2014年11月2日向原告要求续签合同，原告对于装修归属问题要求更改原合同，双方未能协商一致，未能续签的原因在原告，其要求继续承租涉案房屋，与原告续签合同，双方由此发生纠纷。
原审原告宁波市鄞州隆业服饰厂于2015年1月20日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告吴日沪立即腾空位于宁波市鄞州区潘火春园路288号的厂房，并自2014年12月1日起按2230元/天支付房屋租赁使用费至实际腾空日（暂计算至2015年1月19日为109270元）；2.所有擅自违规装修应立即停工并拆除，恢复原状，以消除不安全隐患；3.原审被告自2014年12月1日起每天按月租金的0.5%向原审原告支付违约金至房屋违规装修恢复之日止（暂计算至2015年1月19日为16390.50元）。审理期间，原审原告撤回第2、3项诉讼请求。
原审法院审理认为：原告宁波市鄞州隆业服饰厂系顾松涛创办的个人独资企业，现原告对顾松涛以个人名义与被告签订的厂房租赁合同予以确认，并认为该行为系代表原告，故原告主体适格。原告以顾松涛名义与被告签订的厂房租赁合同及续租约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。现双方约定的租赁期限已届满，双方又未续签合同，被告理应腾退并返还涉案房屋。被告抗辩认为原告要求变更合同条款导致双方未能续签合同，该院认为，续租约定中明确载明如被告未在2014年11月1日支付下一期租金，原告有权拒绝续签合同，被告对于其未按时支付租金所产生的后果是明知的，被告亦自认其大概在2014年11月2日到原告处要求续签合同，根据双方的约定原告当时有理由拒绝与被告续签合同，故对被告的抗辩意见不予采纳。被告应腾退涉案房屋并支付2014年12月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，对于腾退房屋，虽涉案房屋大部分由次承租人实际使用，原告要求被告腾退可能涉及到次承租人的利益，但经该院释明后，原告认为其仅要求被告腾退，本案中暂不要求次承租人腾退，如其与次承租人发生纠纷的，原告会另行处理，且考虑到本案次承租人人数众多，不便于在本案中一并追加处理，故本案对次承租人不予追加、处理；对于房屋占有使用费，原告主张按每天2230元计算，与合同约定的上浮后的年租金相符，原告主张符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决：一、被告吴日沪于本判决生效后十五日内腾退位于宁波市鄞州区下应街道潘火桥村春园路288号厂房；二、被告吴日沪按每日2230元标准支付原告宁波市鄞州隆业服饰厂自2014年12月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，限于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2”485元，减半收取1242.50元，由被告吴日沪负担。
宣判后，原审被告吴日沪不服，上诉至本院，称：1.上诉人曾多次要求与被上诉人宁波市鄞州隆业服饰厂续签合同，被上诉人并未表示反对，也许可上诉人对涉案房屋进行装修。合同未续签的责任在于被上诉人。2.被上诉人明知涉案房屋已经转租，不要求次承租人腾退，却只要求上诉人腾退，被上诉人的诉请即使得到支持，也无法执行。3.原审判令上诉人按2230元/日支付占有使用费依据不足。该占有使用费是占有整个租赁物的费用，但大部分租赁物由次承租人使用。被上诉人未要求次承租人腾退房屋，表明上诉人并不存在违约或违法行为，况且上诉人未实际占有整个租赁物，被上诉人无权要求上诉人承担整个租赁物的占有使用费。4.租赁合同由上诉人与顾松涛签订，合同租金不含税，也无发票，租金支付至顾松涛个人名下。顾松涛虽为被上诉人投资人，但非企业法人与投资人之间是独立关系，不应混同，顾松涛此举存在明显偷税行为。故请求二审法院撤销原审判决第一、二项，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人宁波市鄞州隆业服饰厂答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，双方均无新的证据提交。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：被上诉人宁波市鄞州隆业服饰厂系个人独资企业，顾松涛作为被上诉人投资人，有权代表被上诉人对外签订合同。故顾松涛代表被上诉人与上诉人吴日沪签订的厂房租赁合同及续租约定系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。因上诉人未依续租约定在2014年11月1日支付下一期租金，被上诉人有权不与上诉人签订续租合同，上诉人与被上诉人的租赁关系于2014年11月30日终止。上诉人主张其曾与被上诉人多次协商要求支付租金，被上诉人明知上诉人装修未予干涉的行为表明被上诉人同意续租等，均系上诉人单方陈述且无证据予以证明，本院难以支持。故根据涉案厂房租赁合同及续租约定，被上诉人有权要求上诉人腾退涉案房屋并以2230元/日的标准支付实际腾退之日前的占有使用费。经原审法院释明，被上诉人不要求追加次承租人为本案当事人，也未要求次承租人腾退，此系被上诉人的权利，被上诉人与次承租人的关系可另行理直。上诉人以此为由不履行腾退义务，不支付占有使用费依据不足，本院不予支持。上诉人主张被上诉人收取不含税租金、不开具发票给上诉人，存在偷、漏税现象，不属于民事案件审理范围。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2485元，由上诉人吴日沪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙锦菁
审 判 员 朱亚君
代理审判员 张颖璐
二〇一五年七月二十八日
代书 记员 薛 楠