福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第4425号
原告泉州市南丰交通电子有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区。
法定代表人黄金星，该公司总经理。
委托代理人庄明，福建泉南律师事务所律师。
被告彭旭新，男，1973年5月25日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
委托代理人白晓东、苏庆跃，福建华达律师事务所律师。
原告泉州市南丰交通电子有限公司（以下简称南丰公司）与被告彭旭新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理后，依法由代理审判员高声远适用简易程序，于2015年8月21日、2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告南丰公司的委托代理人苏庆跃、被告彭旭新的委托代理人苏庆跃到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告诉称，2013年8月30日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告承租案涉房产2#楼（生产车间）第四层后部分伸缩缝以西，建筑面积692.6平方米以及3#楼（宿舍楼）第四层宿舍四间（406、408、412、413）房产，用途为生产场所使用，期限从2013年9月1日至2016年8月30日止，月租金为7200元，水电费用单价由供电局、自来水公司定价，电梯维保费、保安保洁费、公共费用等由各使用租户分摊；合同第五条约定，乙方（即被告）应于2013年9月1日起每三个月的第五天内，一次性支付三个月房产租金；第六条约定，乙方每月应支付其使用水费、电费及无形消耗费用的分摊；第七条约定，电梯使用费、维修、年检费由使用单位分摊，每月支付一次；第十二条约定，租赁房产期满归还时应恢复原样；第十三条第5款约定，乙方逾期交付租金及其他应缴费用一个月内，应增付5%滞纳金，超过一个月，甲方有权终止租赁合同。同时，合同中约定了双方应履行的其他权利义务。合同签订后，原告依约履行，但被告未按照约定支付租金、水电费等相关费用。截止至起诉之日，被告尚欠租金及水电费等费用共计人民币10万余元。原告认为，被告违约，原告有权解除租赁合同、没收保证金、要求返还租赁物、要求被告恢复原状交付租赁物、支付尚欠的租金、水电费等费用。故请求判令：1、解除原、被告于2013年8月30日签订的《厂房租赁合同》，被告立即将租赁房产交付给原告；2、请求判令被告支付承租房产2015年6月1日起至判决解除之日止的租金，并支付所欠租金5%的滞纳金（每天租金约为212.88元，暂计算至起诉之日租金为9579元）；3、被告支付租赁房产自判决解除租赁合同之日起至实际搬出之日止的房屋占用费（按约定的租金标准计算）；4、被告支付租赁房产2012年6月至2014年10月16日的水电费、保安保洁费86523.1元；2015年3月22日至2015年4月22日的电费1853.67元，2015年3月16日至2015年4月17日水费141元、保安保洁费800元、公共费用270元、电梯维保费80元；2015年4月22日至5月22日电费609.74元；2015年4月17日至5月20日水费98.7元、保安保洁费800元、公共费用200元、电梯维保费80元；2015年5月22日至6月22日电费421.86元；2015年5月17日至6月17日水费72元、保安保洁费800元、公共费用200元、电梯维保费80元；总计93030.4元；5、原告对被告支付的履约保证金人民币21600元不予以退还；6、被告承担本案的所有诉讼费用。
被告彭旭新辩称，1、原、被告诉讼主体均不适格，被告应是厦门盈动贸易有限公司。彭旭新系厦门盈动贸易有限公司的法定代表人，其是作为法定代表人与原告签订合同，是履行公司的职务行为。2、同意解除合同。3、2015年7月11日前的房租应向原告的原股东宋友鑫支付。在2015年7月11日，原告发出一份《公告》，明确说明股权变更前所有的债权债务均有原股东承担和受益，所有债权债务与原股东宋友鑫联系。2015年7月11日至今以实际占用的天数的租金向原告支付。4、对原告诉讼请求第四项的金额无异议，但应当向原股东宋友鑫支付。5、原告请求的履约保证金应当予以返还。
经审理查明，2013年8月30日，原告南丰公司与被告彭旭新签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：被告承租原告所有的址在浔美工业区二期E-19#的部分厂房即2#楼（生产车间）第四层后部分伸缩缝以西，建筑面积692.6平方米以及3#楼（宿舍楼）第四层宿舍四间（406、408、412、413），用途为生产场所使用，租赁期限为三年，即自2013年9月1日至2016年8月30日止。租金标准为7200元／月，乙方（即被告）应自2013年9月1日起每三个月的第五天内，一次性支付三个月房产租金；乙方应每月支付其使用的水费、电费及无形消耗费用的分摊；电梯使用电费、维修、年检费由使用单位分摊，每月支付一次；乙方应在租赁合同签订后第三天内，支付房产使用保证金21600元，合同期满后，经办理移交手续，结算后第10天内甲方（即原告）应退返乙方房产使用保证金；如有一方要求提前中止合同而违约，应赔偿对方三个月租金，甲方违约应退返一方使用保证金，如乙方违约，则取消使用保证金退返。合同签订后，被告向原告支付房产使用保证金21600元及按每月7200元的标准支付至2014年12月31日的租金。自2015年1月1日起，因被告少承租两间房屋，月租金调整为6200元，被告支付租金至2015年5月31日。原、被告对账确认：被告尚欠原告2012年6月至2014年10月16日的水电费、保安保洁费共计86523.1元；2015年3月22日至2015年4月22日的电费1853.67元，2015年3月16日至2015年4月17日水费141元、保安保洁费800元、公共费用270元、电梯维保费80元；2015年4月22日至2015年5月22日电费609.74元；2015年4月17日至2015年5月20日水费98.7元、保安保洁费800元、公共费用200元、电梯维保费80元；2015年5月22日至2015年6月22日电费421.86元；2015年5月17日至2015年6月17日水费72元、保安保洁费800元、公共费用200元、电梯维保费80元，以上共计93030.07元。2015年7月11日，原告发出一份《公告》，载明：“泉州市丰泽区浔美工业区二期E-19#（1#楼办公楼、2#楼生产车间、3#宿舍楼）（以下简称E-19#房屋）股权已变更，其所有人将收回全部的租赁房产，现就有关事宜公告如下：一、合同即将到期的承租方，请在合同到期日前搬清E-19#房屋内物品，如期交还房屋，自行拆除各种私自搭建的临时设施；二、逾期未办理或未全部搬离的物品视为遗弃物品，将作废品处理；三、股权变更前所有债权债务均由原股东承担和收益，所有债权债务请与原股东宋友鑫联系。四、请E-19#房屋各承租方相互转告。联系电话：0595-2869****余助泉州市南丰交通电子有限公司2015年7月11日。”另查明，原告南丰公司的原股东宋友鑫、魏丽纶于2015年6月19日将其全部股权转让给黄金星，并到登记机关办理股权变更登记。诉争的租赁房产至今仍由被告占有使用。
以上事实，有原告提供的营业执照、组织机构代码证、身份证、房产证、《厂房租赁合同》、通知、费用清单，被告提供的企业登记情况表、公告、企业营业执照、组织机构代码证以及当事人的陈述、证人宋友鑫的陈述等证据加以证明，本院予以认定。
本案的争议焦点：1、本案被告主体是否适格。2、原告主体是否适格，是否有权向被告主张本案房屋租赁期间产生的各项费用。
关于争议焦点1，本院认为，原告南丰公司与被告彭旭新签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违法法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行义务。被告辩称本案合同的签订主体是原告与厦门盈动贸易有限公司，被告彭旭新系作为该公司的法定代表人与原告签订合同，是履行职务行为，本案被告应是厦门盈动贸易有限公司。《厂房租赁合同》抬头部分明确写明：“承租方（乙方）：彭旭新”，合同尾部的乙方落款处亦是由被告彭旭新签字，并未体现厦门盈动贸易有限公司的名称或加盖该公司的公章，故应认定诉争合同的签订主体为原告与被告彭旭新，本案被告彭旭新主体适格，对被告的辩解本院不予采纳。
关于争议焦点2，被告彭旭新称原告曾于2015年7月11日发出一份《公告》，明确告知所有债权债务均由原股东承担和收益，所有债权债务请与原股东宋友鑫联系。故原告无权向被告主张清偿债务，该债务应向宋友鑫清偿。原告南丰公司称从未将公司的债权债务转让给宋友鑫。公告的意思是指股权变更前公司的债权债务由原股东享有股东权益和承担股东义务。为查清案件事实，经原告申请，本院通知证人宋友鑫到庭作证，宋友鑫称：“其与母亲魏丽纶所有的南丰公司股权已于2015年6月19日将全部股权转让给黄金星，南丰公司从未将公司的债权债务转让给其与魏丽纶，且对2015年7月11日南丰公司出具的公告毫不知情。因新股东不清楚公司之前的事情，曾与公司约定，有什么不清楚的事情可以与其联系。”结合原、被告陈述及证人宋友鑫的证言，本院认为，原告南丰公司与宋友鑫之间不存在债权转让关系，被告主张其应向宋友鑫清偿债务的理由不能成立。本案原告的主体适格，原告有权向被告主张本案房屋租赁期间产生的各项费用。
综上所述，本院认为，原告南丰公司与被告彭旭新签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违法法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行义务。因原、被告双方一致同意解除《厂房租赁合同》，合同解除后，被告应将租赁房产腾空并交还原告，故对原告解除上述合同并交付租赁房产的诉求，本院予以支持。自2015年6月1日起，被告未按合同约定支付租金，原告主张被告支付租金，合理有据，本院予以支持。但自2015年1月1日起，因被告少承租两间房屋，月租金已由合同约定的每月7200元调整为每月6200元，租金标准应为206.67元／天。合同解除后至被告实际搬离之日前，被告仍实际占用租赁房屋，故应向原告支付该期间的房屋占用费，鉴于双方未约定房屋占用费的标准，房屋占用费应按实际租金计算，即206.67元／天。因原告于2015年7月11日发出的公告存在歧义，被告有正当理由缓交租金，故原告主张被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。经原、被告对账确认，被告尚欠原告水电费、保安保洁费、公共费用、电梯维保费等费用总计93030.07元。原告主张被告支付租赁房产期间产生各项费用总计93030.4元的诉讼请求，超出原、被告对账确认的部分本院不予支持，未超出部分，合理有据，本院予以支持。关于保证金部分，因原、被告自愿解除合同，并不存在合同约定的不予退还保证金的情形，原告主张不予退还保证金的请求，本院不予支持。被告主张退还保证金，可直接从上述应付的水电费等费用中予以抵扣，即扣除保证金21600元后，被告尚应支付原告水电费、保安保洁费、公共费用及电梯维保费总计71430.07元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
一、解除原、被告于2013年8月30日签订的《厂房租赁合同》，被告彭旭新应于本判决生效之日起十日内将诉争房屋腾空交付给原告泉州市南丰交通电子有限公司；
二、被告彭旭新应于判决生效之日起十日内支付原告泉州市南丰交通电子有限公司自2015年6月1日起至实际搬出之日止的租金或房屋占用费（租金、房屋占用费标准按206.67元／天计算）；
三、被告彭旭新应于本判决生效之日起十日内向原告泉州市南丰交通电子有限公司支付水电费、保安保洁费、公共费用及电梯维保费总计71430.07元；
四、驳回原告泉州市南丰交通电子有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7051元，减半收取3525.5元，由被告彭旭新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 高声远
二〇一五年十月十四日
书 记 员 吴雅婧
附本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行提示：
申请执行的期限为二年。有关时效的中止、中断，适用《中华人民共和国民事诉讼法》诉讼时效的有关规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。