山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄民一终字第515号
上诉人（原审原告、反诉被告）：于淑华，无业。
上诉人（原审原告、反诉被告）：张文静，无业。
两上诉人的共同委托代理人：毛旭光，山东正大至诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵强，无业。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：安晓燕，无业。
两被上诉人的共同委托代理人：刘健伟，山东法盾律师事务所律师。
上诉人于淑华、张文静因房屋租赁合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2014）张商初字第1379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人于淑华及其与张文静的共同委托代理人毛旭光、被上诉人赵强、安晓燕的共同委托代理人刘健伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年3月28日，被告（反诉原告）安晓燕与新华（淄博）置业有限公司签订新华U型楼租赁合同，约定安晓燕租赁山东新华医药集团有限责任公司（房产证号为01-11044**）位于张店区东一路新华U型楼主楼1-4层。合同签订后，安晓燕对所租赁的房屋进行部分加盖后，除自用部分外，将剩余部分房屋分别出租给他人。对于加盖的部分房屋，原告（反诉被告）于淑华、张文静认为是违章建筑，被告（反诉原告）安晓燕认为是经房屋所有权人同意加盖，但没有办理审批手续。被告赵强为安晓燕姐夫，安晓燕委托赵强办理对外出租事宜。原告于淑华、张文静（乙方）与被告赵强（甲方）2013年8月28日签订房屋出租合同。合同约定，甲方将位于淄博市张店区东一路15甲7门头2层7间租赁给乙方；甲方租赁给乙方的房屋使用面积为150平方米，1.5元每平方，甲方同意乙方所租赁房屋作为经营使用，其经营范围火锅鱼。甲方为乙方提供的房间内有水电，乙方负责装修。租赁期一年，自2013年9月18日至2014年9月17日。租金共计为82000.00元，押金20000.00元。租金半年缴纳一次，提前两个月支付，乙方在经营过程中出现任何问题与甲方无任何关系，由乙方负责全部责任。电费按日常实际使用数（计量）收费，每月10日前交上月电费，其他费用，双方协商补充于本款内，逾期从押金中扣除，水费为10.00元每吨，电费为1.7元每度…。合同签订后，原告（反诉被告）依约支付押金20000.00元，支付租赁费82000.00元，将租赁房屋装修并使用至合同期满。期满后，原告（反诉被告）于淑华、张文静将房屋锁门后未再实际使用，后被告（反诉原告）安晓燕也将房屋上了一把锁。经法院2015年2月12日现场勘查，所租赁房屋门有两把锁，于淑华、张文静代理人毛旭光将其自有的钥匙交还给安晓燕、赵强委托代理人刘健伟。所租赁房屋内尚存有承租人的电烤箱、厨房设施、饮水机、电暖器等物品。房间内水表计数为19吨，电表计数为3698度，安晓燕陈述于淑华、张文静交电费至3351度。现安晓燕反诉要求被告支付水费152.00元（19吨，每吨8.00元）、电费520.50元（每度1.50元）。于淑华、张文静对单价没有异议，但对于水、电费交到什么时候不清楚，庭后也未在规定的时间内提交缴费单据。庭审中于淑华、张文静未提交其缴纳转让费的证据。对于遗留在承租房屋内的部分物品，于淑华、张文静陈述该部分物品是不要了的物品。
庭审中，于淑华、张文静提供齐鲁网和淄博新闻网网页，证实所租赁房屋前的张店区东一路修路施工，工期分别为2013年9月7日至2013年11月20日、2014年3月7日至2014年4月20日。施工期间道路全封闭，不能正常经营。赵强、安晓燕认为，修路属实，但没有那么长时间。庭审中，于淑华、张文静还提供另外案件的承租人耿松松、宗冬等人的证人证言，证实出租人于2014年8月4日给其停水、停电，造成无法经营，对此，被告安晓燕、赵强不予认可。安晓燕、赵强提供相邻位置的承租人开的张店区别味居餐厅环保现场检查意见书、卫生许可证、餐饮服务许可证、个体工商户营业执照，予以证实其出租的房屋能办理餐饮经营手续。于淑华、张文静对此不予认可，认为上述证据与本案无关，并且手续时间是2014年11月份，该时间原、被告双方的租赁合同已经履行完毕。庭审后反诉原告安晓燕撤回要求恢复原状的诉讼请求。
原审法院认为，被告（反诉原告）安晓燕将租赁来的有合法权属证书的房屋进行部分加盖后分租给原告（反诉被告）于淑华、张文静，因其对房屋的加盖部分未取得建设工程规划许可，该加盖部分房屋涉及的租赁内容应属无效，故双方签订的租赁合同应属部分无效。但因该租赁合同系部分无效，并且房屋租赁合同双方也已经实际履行完毕，承租人于淑华、张文静使用所租赁房屋至合同约定的履行期间届满，其理应参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故于淑华、张文静以此为由要求出租人安晓燕返还已经支付的租赁费并赔偿装修费、经营损失的请求依法不予支持。对于于淑华、张文静要求安晓燕返还转让费20000.00元的请求，因其没有提供证据证实该部分费用，依法不予支持。但鉴于原、被告双方签订的租赁合同在仅有的一年时间内，该路段封闭施工近四个月的时间，给承租人经营造成了一定的影响，虽然该路段的施工不是出租人造成，但根据公平原则，出租人理应给承租人一个月租金的补偿。同时，因在租赁合同到期后，于淑华、张文静将租赁房屋上锁后并未及时交还钥匙，并且房屋内还遗留有部分物品，其交还租期到期的房屋的交付行为有一定的瑕疵，给出租人对房屋的支配、使用造成一定的影响，出租人安晓燕也未及时采取措施防止损失的扩大，双方对交接行为均有一定的过错，故于淑华、张文静也应当给予安晓燕一个月租金的赔偿。因安晓燕也对未及时交付房屋提起了要求支付租赁费的反诉，故上述原、被告双方的补偿和赔偿应当依法予以抵销。对于于淑华、张文静交付的押金20000.00元，现双方租赁合同已经到期，出租人安晓燕理应返还上述押金。反诉原告要求被告支付水、电费672.50元，因反诉被告仅陈述交了一部分水、电费，不确定具体交到什么时候，并且其也未在规定的时间内提交其具体的缴费证据，反诉原告提供的水表、电表的数额与法院现场勘查的数额也一致，对该部分费用依法予以支持。反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失10000.00元的请求，无事实及法律依据，依法不予支持。被告赵强系受安晓燕委托与原告（反诉被告）于淑华、张文静办理的房屋租赁事宜，承租房屋也是安晓燕与新华（淄博）置业有限公司签订，故涉案租赁合同产生的法律后果应由安晓燕承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、原、被告双方于2013年8月28日签订的房屋租赁合同部分无效；二、被告（反诉原告）安晓燕于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）于淑华、张文静押金20000.00元；三、原告（反诉被告）于淑华、张文静于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）安晓燕水、电费672.50元；四、驳回原告（反诉被告）于淑华、张文静的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）安晓燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费4120.00元，由于淑华、张文静负担3689.00元，由安晓燕负担421.00元，反诉部分案件受理费289.00元，由于淑华、张文静负担10.00元，由安晓燕负担279.00元。
于淑华、张文静不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判被上诉人返还上诉人房屋租赁费41000.00元，装修费7万元，经营损失4万元，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由为：一、原审判决认定事实不清，证据不足。1、原审认定赵强系安晓燕姐夫与事实不符，被上诉人赵强与安晓燕住址相同，对外以夫妻名义相称，原审仅以被上诉人自称就认定该身份关系，逃避了赵强的责任。2、原审认定租赁合同部分无效，事实不清。上诉人租赁涉案房屋系整体租赁，为经营所用，相关主管部门均表示涉案房屋系违章建筑，无法办理经营手续，因此，涉案租赁合同应为全部无效。3、原审对2014年8月被上诉人给上诉人等经营用户无故停电、停水这一事实不予认定是错误的，一审庭审中，上诉人提供了其他承租户的证明，证实停电停水状况，但原审不予认可这一事实，明显属于认定事实不清。4、原审认定上诉人对交接行为有瑕疵，属于认定事实错误，在合同到期前，上诉人多次联系被上诉人办理交接，但被上诉人一直不予办理，并不退还押金，上诉人因无法办理交接，房屋钥匙也无法交纳。5、原审认定上诉人赔偿被上诉人一个月租金没有事实依据，不办理交接的责任在被上诉人，被上诉人并没有任何损失的证据，原审认定上诉人赔偿损失没有依据。6、原审认定补偿上诉人一个月租金明显过低，事实上被上诉人明知修路，存在明显过错，而四个月的全封闭修路只补偿上诉人一个月租金损失明显过低，二审应予纠正。二、原审适用法律错误。因被上诉人没有任何损失的证据，原审适用《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条判决上诉人赔偿被上诉人一个月租金系适用法律错误，因涉案租赁合同应为全部无效及上诉人租赁涉案房屋系经营用房，无法办理经营手续使上诉人的合同目的无法实现，因此，原审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条处理本案不当，应当适用该解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以纠正。
赵强、安晓燕共同答辩称：上诉人的上诉理由均不成立，一是针对本案事实部分，1、赵强与安晓燕确实不是夫妻关系，赵强是安晓燕的姐夫；2、双方签订的租赁合同是有效合同；3、被上诉人从未给上诉人停水停电；4、上诉人在合同到期后，没有按期交房，直到2015年2月12日才将房屋钥匙交给被上诉人；5、被上诉人有明显的损失，由于上诉人未按期交房，导致被上诉人无法出租涉案房屋，造成租金损失；6、被上诉人不应补偿上诉人租金，因为修路是政府行为，被上诉人并没有过错。二是上诉人认为一审法院适用法律错误的理由均不成立。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
本院在审理本案过程中，被上诉人赵强提供了其与安晓的结婚证一份，该结婚证载明安晓的身份证号码与被上诉人安晓燕的身份证号码并不相同。
本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致，予以确认。
上述事实，有出租合同一份、房屋押金收条一份、房屋租赁费收据一份、赵强、安晓燕提供的安晓燕与新华（淄博）置业有限公司签订的租赁合同一份、房产证一份、产权产籍档案证明一份、安晓燕给赵强的委托书一份、出租房屋照片、赵强与安晓的结婚证一份及双方当事人当庭陈述等在卷为证。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，不能提供证据或所提供的证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不能的法律后果。本案中，上诉人主张被上诉人赵强与安晓燕系夫妻，赵强在本案中应承担责任，对此，上诉人负有举证责任，其未能提供证据证实该主张，且被上诉人赵强提供了其与妻子的结婚证，其妻子的姓名及身份证号码均与被上诉人安晓燕不同，上诉人亦未能提供反证反驳被上诉人赵强的该项抗辩，因此，上诉人应承担举证不能的法律后果，原审认定被上诉人赵强系涉案租赁合同的代理人，其在本案中不应承担民事责任的认定，并无不当。同时，上诉人主张被上诉人无故停电、停水，造成其经营损失，其亦有责任提供证据，原审中其为证明该项主张，提供的系其他租赁者的证言，而该几位证人均是与两被上诉人发生租赁合同纠纷的当事人，为有利害关系人的证言，原审未予采纳，并无不当。被上诉人安晓燕将合法租赁取得支配权的房屋转租给上诉人，不违反法律规定，亦不违反其与房屋业主的合同约定，其转租行为合法有效；但其将租赁房屋加盖扩建未取得建设工程规划许可证，其将扩建部分一并出租给上诉人，依法应属无效。原审据此认定涉案租赁合同部分有效、部分无效正确，上诉人主张涉案租赁合同全部无效，与事实不符，且于法无据，本院不予支持。涉案租赁合同履行期间，发生两次修路共历时四个月的事实，上诉人主张被上诉人对此事先明知而仍出租房屋，存在明显过错，对此，上诉人未能提供有效证据予以证实，亦未能提供证据证明修路期间其完全停业无法经营，其应承担举证不能的法律后果，但长期修路对上诉人的经营客观上造成了一定的影响，基于公平原则，被上诉人应给予上诉人一定的补偿；租赁合同期限届满后，上诉人仍将自己的经营设备留置在涉案房屋内，并锁门，造成了继续占用涉案房屋的事实，直至2015年2月其明确表示放弃租赁房屋内尚存设备的所有权，历时近五个月时间，影响了被上诉人对涉案房屋的占有、使用及出租收益，上诉人应予赔偿。原审综合考虑被上诉人在合同到期后，上诉人未交还租赁房屋的情况下，在涉案房门上另行加锁，放任了损失的扩大，以及修路对上诉人经营的影响，酌定被上诉人补偿上诉人及上诉人赔偿被上诉人各一个月的租金损失，并相互抵消，并无不当。涉案房屋租赁的合同期限为一年，上诉人是在实际使用租赁房屋至租赁期限届满后，与被上诉人产生纠纷并成讼，原审根据双方当事人诉争的实际情况，适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条来确定被上诉人出租未取得建设工程规划许可证部分的房屋无效，适用该解释第五条来确定房屋租赁合同无效部分参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，系适用法律正确；上诉人主张适用该解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理本案，是对合同无效时承租人装饰装修物及承租人未经出租人同意装饰装修或扩建费用的处理规定，与本案租赁合同双方已实际履行完毕的事实不符，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3320.00元，由上诉人于淑华、张文静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯伟杰
审 判 员 李灵福
代理审判员 杨继生
二〇一五年十月十四日
书 记 员 宋金来