河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）焦民二终字第00379号
上诉人（原审被告）夏彩强，男，1986年9月11日出生，住焦作市解放区。
委托代理人吕兰花，焦作市解放区民生法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）郭超，男，1988年3月24日出生，住焦作市解放区。
委托代理人陈德光，金研律师事务所律师。
上诉人夏彩强与被上诉人郭超房屋租赁合同纠纷一案，郭超于2015年4月9日向解放区人民法院提起诉讼。解放区人民法院于2015年6月29日作出（2015）解民二初字第132号民事判决。夏彩强不服于2015年7月13日提起上诉。本院于2015年7月21日受理后，依法组成合议庭于2015年8月18日公开开庭进行了审理。上诉人夏彩强及其委托代理人吕兰花，被上诉人郭超及其委托代理人陈德光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2014年6月8日，原、被告签订书面协议，约定：一、甲方（夏彩强）将自己位于焦作市解放中路91号的店铺（原为：新华街伊利冰糕配送中心）转让给乙方（郭超）使用，建筑面积为15平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；二、转让后店铺现有的装修、装饰、营业设备等动产及其他所有设备全部归乙方所有；三、乙方在2014年4月21日前一次性向甲方支付转让费共计玖万元整，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；四、因甲方原因今年无法签订房屋租赁合同，甲方保证乙方今年正常使用其房屋至2015年3月31日，出现问题甲方出面解决。如不能正常使用房屋，甲方双倍返还转让费。……。同日，被告给原告出具收条两张，证明其收取了原告房屋转让费9万元及房租押金、房屋租赁费15000元。2014年6月9日，被告给见证人买杰出具承诺书一份，被告自愿承诺使用拜玉林解放中路91号楼第一层门面房的期限为2014年6月1日至2015年3月31日，到期无条件搬离，否则可强制拆除并不做赔偿；并承诺当日支付拜玉林现金15000元，其中10000元为房屋使用费（每月1000元整），5000元为承诺押金，由见证人保管，到期不用房时如数退还。买杰、夏彩强签名确认。2014年6月10日，经夏彩强、拜玉林协商同意，由买杰作为双方关于解放中路91号楼一层门面房约定事宜的中间人，并由夏彩强支付5000元作为保证金交给买杰保管。夏彩强承诺如不能于2015年3月31日前无条件搬离，将房屋完好交还拜玉林，则买杰应将此款全额转给拜玉林并归其所有，同时承诺不追究买杰任何责任；如于2015年3月31日前按期完好交还房屋，买杰负责保证将此款全额返还给夏彩强。买杰、夏彩强签名确认。现原告无法长期使用租赁房屋且被要求腾退房屋，故诉至本院要求被告返还其支付的转让费及押金，双方形成纠纷。另查，焦作市水务有限责任公司（以下简称水务公司）系涉案的位于解放中路91号楼第一层门面房一间（建筑面积为15平方米）的所有权人，其与拜玉林签订书面房屋租赁协议，协议约定了房屋租金为1000元／月，租期一年（合同到期前拜玉林与水务公司续签了合同），租金共计12000元。房屋租赁期间拜玉林不得将房屋转租他人使用，不得改变租赁房屋系经营用房的性质等内同。原告于2015年5月31日将租赁房屋内物品拆除，于2015年6月1日正式搬离。原告为确定租赁房屋内转让物品的价值，于第一次庭审结束后即2015年5月27日自行委托焦作市源平价格事务所有限公司对涉案房屋内的食品切片机、空气冷却机、压缩机、冷库外包装等物品进行了价格认证，最终确认多功能食品切片机一台，认证值为1815元；空气冷却机一台，认证值为742元；冷库外包装6平方米，认证值为720元；制冷压缩机一台，认证值为700元；温度控制器一套，认证值为90元；电动机综合保护器一台，认证值为65元；冷却用铜管14米，认证值为182元；壁挂风扇一台，认证值为50元；装修9平方米，认证值为168元；二手冰柜两台，认证值为100元；上述合计为4632元。
原审法院认为，原、被告之间签订的协议，从内容上看包含了转租和转让两层含义。但被告并非涉案租赁房屋的所有权人，其无权转让租赁房屋，从协议本身内容及被告给原告出具的收据均能证明被告收取了原告9万元转让费及5000元房屋押金的事实；原告自签订协议之日即2014年6月8日起使用租赁房屋，至其2015年6月1日腾退房屋，使用期限不足一年，被告在庭审中认可协议约定的2015年3月31日是保证原告正常使用房屋的时间，并非房屋租赁期限，该协议的履行不存在期限届满的问题；被告在与原告签订协议的次日即明知其无法保证原告长期使用租赁房屋，被告承诺中间人于2015年3月31日前无条件搬离，并自愿交付了5000元押金，上述承诺或约定均无证据显示原告对此明知或予以认可，被告明知无权转让而仍以转让形式出让租赁房屋，并收取原告高额转让费，其未如实告知原告限期腾房时间的行为实为违约，应对原告的损失承担主要责任；原告在与被告签订协议时已明知被告并非租赁房屋的所有权人，原告对被告无权转让的性质应为明知，原告自身亦应承受一定的经济风险或损失自担。综上，结合原告使用房屋的期限及各自的过错程度，被告收取原告的转让费应在扣除了相关装修、装饰、设备等费用后按80%的比例予以返还。现原告已经腾退房屋，被告收取的5000元房屋押金应无条件返还，被告以将该5000元押金实际交付给了拜玉林而拒绝返还的理由不成立，被告与案外人的协议或承诺不能对抗本案原告。关于涉案的装修、装饰、设备等动产的转让问题，因价值双方无法协商一致，原告因腾房时间临近而不得不自行委托价格评估机构对相关的设备、物品进行了价格认证，被告虽有异议，但其明知原告自行委托鉴定事宜，亦未提出反证证明鉴定的物品价值与实际价值不符，或协议中约定的动产、设备还包括了其他内容，故本院对涉案物品的价格认证结论予以采信，涉案的转让给原告的财产价值4632元，该费用应从90000元转让费中予以扣除。至于电表箱、电缆线、三项电无法拆移的物品，不属于被告转让物品的范围，本院不予认定。被告收取原告高额转让费，无法律依据，在扣除4632元转让财产后，实际应返还原告68294.4元转让费。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告夏彩强于本判决生效后十日内返还原告郭超转让费68294.4元及房屋押金5000元；二、驳回原告郭超的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1088元，由被告夏彩强承担800元，原告郭超承担288元。
夏彩强上诉称，一审判决上诉人返还被上诉人转让费及房屋押金属证据不足，认定事实不清，双方的转让费符合交易习惯，包括了店铺内的装修、装饰、营业设备等动产和其它设备及经营权等无形资产；双方的租赁交易已经履行不存在长期租赁情况，上诉人没有违约行为；一审的价格认证书不真实不合法应不予采信，押金的实际收取人为拜玉林，应追加拜玉林为本案被告，上诉人无返回押金的义务。请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。
郭超在法定期限内未提交答辩状，其在二审庭审期间口头答辩称，上诉人不是房屋所有权人，无权转让租赁房屋，协议约定期限不是租赁期限，租期为长期租赁；上诉人承诺办理租赁使用权过户后被上诉人才给转让费9万元；价格认证程序合法有效；押金是上诉人收取的，应由上诉人予以退还。故一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争执焦点为上诉人应返还被上诉人的转让费和押金数额应为多少。
针对焦点问题，夏彩强认为双方签订的协议是双方真实意思表示，合法有效，上诉人按协议履行完毕，不存在违约行为，上诉人尽到如实告知义务，协议中的使用房屋期限等同于房屋租赁期限，即到2015年3月31日；尽管上诉人不是房屋所有权人，但租赁房屋已经实际交给了被上诉人，被上诉人在约定期限内使用了该房屋，其他人也未要求被上诉人在使用期限内腾退房屋；转让费包含了有形资产和无形资产，价格不高，价格认证书不真实不合法，不应采信，系被上诉人自行委托，未经合法程序，认证人员无相关资质；拜玉林是实际收取押金人，上诉人不具有返还义务，应追加拜玉林为被告。
郭超认为上诉人不具有房屋所有权，无权转让该房屋，其转让房屋具有欺诈行为；双方协议具有转让和转租两重性质，证据证明上诉人承诺办理长期租赁后才支付了转让费，事后上诉人也进行了大量工作办理长期转租，但未办成，故房屋使用期限不是租赁期限，上诉人违约应担责任；上诉人向拜玉林的承诺表明其具有欺诈行为；鉴定经过法院允许，且通知了上诉人，鉴定人员具有资质；押金是上诉人收取的，理应由上诉人返还。其在二审期间提供了焦作市源平价格事务所有限公司价格评估机构资质证书和认证人员王莹的资质证书。夏彩强的质证意见为，不属于新证据，不能证明鉴定程序合法，该证据应附在鉴定报告中，也没有负责人签字。经庭审质证，本院认为该两份证据系认证机构出具，能和价格认证书相互印证，本院予以采信。
经本院审理查明的案件事实与原审法院认定事实一致。
本院认为，因上诉人夏彩强不是涉案房屋所有权人，其无权将其实际承租的房屋转租给被上诉人，且其认可协议中的至2015年3月31日是保证使用房屋期限不是房屋租赁期限，另其无证据证明被上诉人知道或认可双方之间的租赁期限为保证使用房屋期限，而非长期使用，从被上诉人实际使用期限及支付的转让费看，双方之间的租赁期限应为长期租赁，故上诉人对被上诉人被限期腾退租赁房屋所产生的损失应承担返还责任，原审法院对损失的认定及责任分担并无不当；上诉人收取的房屋押金因被上诉人已经腾退房屋，该押金应由上诉人予以退还，上诉人以其与案外人的约定或承诺要求追加当事人并由案外人承担责任的理由不能成立；原审法院在综合案件实际情况后对价格认证书予以采信并无不当。故上诉人夏彩强的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1632.36元由夏彩强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾文宇
审 判 员 胡永平
代审判员 米新秀
二〇一五年十月九日
书 记 员 于俊杰