安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皖民四终字第00478号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张莺歌，女，1979年6月8日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托代理人：王昭文，安徽万世律师事务所律师。
委托代理人：程启松，安徽万世律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾志华，女，1965年11月17日出生，汉族，住安徽省合肥市。
委托代理人：樊传斌，安徽中鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海市水利工程集团有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇光明金骏路。
法定代表人：张光远，总经理。
委托代理人：向金涛，安徽汉合律师事务所律师。
上诉人张莺歌因与被上诉人曾志华、上海市水利工程集团有限公司（简称上海水利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市市中级人民法院于2015年6月1日作出的(2014)合民一初字第00062号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年8月15日，曾志华与张莺歌签订《商铺租赁合同》，约定：曾志华将座落于合肥市包河区马鞍山南路299号鼎盛时代广场(铂金汉宫)小区7栋102、103、113、201、301号商铺，总建筑面积4075.5㎡的房屋交付张莺歌使用，2012年8月15日至2013年2月28日为免租金装修期，从2013年3月1日起计付租金；该房屋每月每平方米建筑面积租金为人民币40元（此租金不含发票税费，如张莺歌需曾志华提供发票，相关税费由张莺歌承担)，租金每半年支付一次，从房屋计租之日起第二年后每年租金在前一年的租金基础上递增4%；张莺歌于本合同签订之日向甲方支付相当于6个月房屋租金的履约定金，该定金于免租期满后全额抵第一期房租，第二期租金于首期租金到期一个月前支付，后续以此类推；张莺歌自行负责该房屋的装修，但不得破坏房屋主体结构，装修方案需上报相关主管部门审核后方可实施；张莺歌所租房屋如需对外转租，需征得曾志华书面同意，否则曾志华有权解除合同，并追究张莺歌的违约责任；合同届满，租赁双方及时结清费用，张莺歌如需继续承租，应提前三个月向曾志华提出书面申请，张莺歌在同等条件下，享有续租优先权，否则视为期满终止；租赁期间，张莺歌应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，使该房屋始终处于良好的状态，房屋及附属设施（装修前）非张莺歌过错而受到损坏时，曾志华有修缮的责任并承担相关的费用，经张莺歌书面催告后，曾志华仍未及时处理，张莺歌有权自行修缮，相关费用由曾志华承担，造成张莺歌财产损失或人身损害的，曾志华应承担赔偿责任；张莺歌拖欠租金逾期超15日的，曾志华可以书面通知张莺歌解除本合同，张莺歌须向曾志华支付6个月租金作为违约金，给曾志华造成损失的，支付的违约金不足以抵付曾志华损失的，还须赔偿造成的损失和违约金的差额部分，曾志华同时收回商铺；张莺歌逾期交付租金的，除及时如数补交外，应按相当于逾期天数对应租金200%向曾志华支付违约金；任何一方违约，除应全额赔偿因违约给对方所造成的一切损失外，另应承担相当于6个月房屋租金的违约金。
2012年8月18日，上海水利公司出具担保函，载明：上海水利公司愿为张莺歌租赁合肥市包河区马鞍山路299号鼎盛时代广场小区部分商铺合同提供担保。
2013年8月20日，曾志华向张莺歌出具《房屋租金催缴函》，载明：根据你我双方于2012年8月15日签订的《商铺租赁合同》，你方应在2013年7月31日之前向我方缴纳第二期租金（半年），租金合计978120元，请你方在收到催缴函之日起三日内支付，逾期按租赁合同约定条款处理。
因张莺歌在缴纳第一期半年租金978120元后，迟迟不缴纳后期租金，曾志华于2013年12月11日起诉至原审法院，请求判令：1、解除双方2012年8月15日签订的《商铺租赁合同》；2、张莺歌与上海水利公司共同承担支付解除合同违约金978120元（163020元×6个月）、2013年9月1日至12月31日所欠租金652080元（163020元×4个月，其后顺延)、2013年8月1日至2013年12月31日所欠租金逾期交付违约金1630200元(163020元×5个月×200%，其后顺延)以及本案诉讼费用。2014年10月8日，张莺歌提起反诉，请求判令：1、曾志华赔偿因租赁房屋漏雨所造成的返修损失2095000元、延期开业所造成的人员工资损失415310元、折旧损失1265340.27元、间接损失1037721.6元、损失评估费80000元，合计4893371.87元;并免除漏雨修缮期间的房屋租金；2、本案诉讼及相关费用由曾志华承担。
另查明：2011年9月1日，涉案房屋竣工验收并备案。张莺歌在装修过程中对案涉工程的“B柱”中预埋水管拆除。经原审法院现场勘查，案涉房屋确有渗漏现象，造成了屋顶及墙体的部分开裂。
原审法院认为：曾志华与张莺歌签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自义务。张莺歌辩称其非适格主体，但其作为反诉原告亦提起反诉，庭审中称己方主体适格，故其辩称理由无事实和法律依据，不予采信。关于房屋质量问题。双方签订的《商铺租赁合同》中约定：张莺歌自行负责案涉房屋装修，但不得破坏房屋主体结构。张莺歌的装修方案需报相关主管部门审核后方可实施。张莺歌在装修过程中，未将装修方案报相关主管部门审核，且擅自将案涉房屋“B柱”中预设、预埋排水管拆除。因张莺歌未按合同约定对案涉房屋进行装饰装潢，亦未能提供充分证据证明在交付房屋至装潢结束前，房屋已出现质量问题，案涉房屋已于2011年9月1日通过竣工验收合格并备案，且张莺歌提供因漏水问题支付第三人公司大额的返修款，均为现金收据，未能提供相应的转账凭证，不能达到证明损失已实际发生的高度可能性。现张莺歌以房屋出现渗、漏水问题主张应支付相应损失，不予支持。关于合同解除问题。双方签订的合同约定，张莺歌拖欠租金逾期超过15日，曾志华可以书面通知解除合同。张莺歌欠付租金已经超过15日，曾志华要求解除合同的诉讼请求，予以支持。关于房租给付问题。双方签订的《商铺租赁合同》约定：曾志华将案涉房屋交由张莺歌使用，2013年3月1日起计付租金，该房屋每月每平方米建筑面积租金为40元（此租金不含发票税费，租金每半年支付一次，从房屋计租之日起第二年后每年租金在前一年的租金基础上递增4%。张莺歌于本合同签订之日向甲方支付相当于6个月房屋租金的履约定金，该定金于免租期满后全额抵第一期房租；第二期租金于首期租金到期一个月前支付，后续以此类推。曾志华按约交付房屋后，张莺歌应于2013年8月1日支付曾志华第二季房租，但其未按约支付。张莺歌主张房屋存在质量问题，但即使房屋质量存在问题，曾志华应当根据合同约定承担维修义务，张莺歌并无拒付租金的约定事由，故应按合同约定支付租金，曾志华主张张莺歌应支付2013年9月1日至2015年5月31日所欠租金3423420元（163020元×21月），应予支持。合同解除后，张莺歌应按每月163020元支付曾志华占有使用费至房屋交付之日。上海水利公司在担保函中对担保方式没有明确约定，故应按照连带责任保证对张莺歌的债务承担保证责任。关于违约金问题。双方合同中约定了欠付租金及解除合同的违约金，但曾志华系基于逾期支付租金请求解除合同，根据房屋的实际情况及公平原则，从兼顾当事人各方利益的角度出发，解除合同的违约金足以弥补曾志华的损失，故违约金数额应以双方约定解除合同违约金的标准确认，即978120元（163020元×6个月）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决：1、解除曾志华与张莺歌于2012年8月15日签订的《商铺租赁合同》；2、张莺歌于判决生效之日起十五日内支付曾志华租金3423420元（此后占有使用费自2015年6月1日起，按每月163020元支付至房屋交付之日止）及违约金978120元；3、上海水利公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；4、驳回曾志华的其他诉讼请求；5、驳回反诉原告张莺歌的诉讼请求。一审本诉案件受理费32883元，由曾志华负担2883元，由张莺歌、上海水利公司负担3万元；反诉案件受理费26450元，由张莺歌负担。
张莺歌不服上述判决，向本院提出上诉称：1、张莺歌因租赁房屋三楼顶部渗漏造成巨额财产损失，在多次与曾志华就相关损失赔偿协商无果的情况下，未支付租金，并非无故拒付租金，不构成违约，原审判决认定张莺歌单方违约，并判令解除《商铺租赁合同》、由张莺歌赔偿曾志华违约金978120元，无事实和法律依据。2、曾志华未及时履行房屋修缮义务，是导致房屋渗漏造成张莺歌财产损失的根本原因，一楼大厅门廊“B柱”预埋水管仅是二楼阳台排水的管道，与三楼顶部渗漏不可能存在因果关系，原审仅以租赁房屋已经通过竣工验收推定房屋质量合格，认定张莺歌在装修过程中拆除B柱预埋水管是导致渗漏的根本原因并驳回张莺歌的各项损失赔偿请求属认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院查明事实，依法改判。
曾志华答辩称：一审中，主审法官曾在双方当事人均在场的情况下到现场勘查，2013年7月5-6日连续二天大雨后，即7月9日，房屋租赁双方与物业公司、房屋开发单位均派人到现场对案涉房屋渗水现象进行现场查看，经过四方签字的备案上证明的仅是屋面漏水而已。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，张莺歌与曾志华所举证据均与一审相同，相对方质证意见亦同于一审。
本院除对原审法院查明的事实予以确认外，二审另查明：2015年1月14日，原审主审法官在案涉双方当事人均在场的情况下，对租赁房屋进行了现场勘验，勘验笔录记载：承租人张莺歌认可租赁房屋三楼楼顶于2013年夏天经维修后已不漏水；对于房屋漏水的原因以及张莺歌拆除水管是否会导致漏水，张莺歌与曾志华均表示申请鉴定。二审庭审中，张莺歌认可在原审主审法官现场勘验后，其并未提出鉴定申请。
二审期间，上海水利公司经本院通知参加诉讼后，称该公司对张莺歌租赁案涉房屋进行担保一事不知情，并提出担保函上加盖的该公司印章，以及一审诉讼中所提供的授权委托手续上加盖的该公司印章均系伪造。后上海水利公司对张莺歌涉嫌伪造该公司印章一事，向合肥市公安局包河分局报案，并向本院提交合肥市公安局包河分局于2016年6月30日向上海水利公司发出的《立案告知书》。该《立案告知书》载明，上海水利公司被伪造印章案，合肥市公安局包河分局已经决定立案。2016年7月26日，上海水利公司向本院提出申请，要求中止对本案的审理。
2016年8月4日，曾志华向本院提交申请，明确表示放弃对上海水利公司担保责任的追究。
本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、案涉《商铺租赁合同》是否应当解除，张莺歌是否应当支付曾志华违约金978120元；2、张莺歌应支付曾志华的房屋租金是多少；3、曾志华是否应当赔偿张莺歌各项损失4893371.8元。
（一）关于案涉《商铺租赁合同》是否应当解除，张莺歌是否应当支付曾志华违约金978120元。2012年8月15日，曾志华与张莺歌签订《商铺租赁合同》，约定由曾志华将座落于合肥市包河区马鞍山南路299号鼎盛时代广场(铂金汉宫)小区7栋102、103、113、201、301号商铺，总建筑面积4075.5㎡的房屋交付张莺歌使用。曾志华交付案涉房屋后，张莺歌进行装修并开业。根据合同约定，装修免除租金期限自2012年8月15日至2013年2月28日，张莺歌应于2013年3月1日起每半年支付一次房租。后张莺歌在缴纳第一期半年租金978120元后，未缴纳后期租金。根据双方所签《商铺租赁合同》第七条的约定，张莺歌拖欠租金逾期超15日的，曾志华可以书面通知张莺歌解除本合同，张莺歌须向曾志华支付6个月租金作为违约金。张莺歌本应于第一期租金到期一个月前，即2013年8月1日前支付第二期租金，然张莺歌至今未予支付，故曾志华要求解除合同的诉请，符合双方合同约定，原审法院予以支持并无不当。张莺歌拖欠案涉房屋租金致合同解除，应按照合同约定向曾志华支付6个月租金作为违约金。案涉房屋共4075.5平方米，按照每月每平方米40元计算，6个月租金为978120元，原审法院以此作为违约金，判令张莺歌予以支付，符合双方合同约定。张莺歌以其没有违约，案涉合同不应解除，其不应支付曾志华违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
（二）关于张莺歌应支付曾志华的房屋租金是多少。曾志华交付房屋后，张莺歌入驻装修并开业，其应按合同约定支付租金。张莺歌提出的房屋质量问题并非其拒付房屋租金的法定或约定理由。曾志华主张张莺歌应支付2013年9月1日至2015年5月31日所欠租金3423420元（163020元×21月），并顺延至房屋交付之日止的诉请，应予支持。张莺歌以案涉房屋存在屋顶漏水等质量问题为由，认为其可以拒付房租的上诉请求，没有依据，本院不予支持。
（三）曾志华是否应当赔偿张莺歌各项损失4893371.8元。张莺歌上诉提出，案涉房屋质量存在问题，曾志华未及时履行房屋修缮义务，造成张莺歌返修、延期开业、折旧等损失共4893371.87元。经查，2015年1月14日，原审主审法官在案涉双方当事人均在场的情况下，对租赁房屋进行了现场勘验，勘验笔录载明，张莺歌认可租赁房屋三楼楼顶于2013年夏天经维修后已不漏水，对于房屋漏水的原因，张莺歌表示要申请鉴定，其后一直未提出鉴定申请。由于张莺歌未对房屋漏水原因申请鉴定，亦未能提供其他证据证明房屋漏水系出租人造成，且其提供的因房屋漏水所造成的损失依据均系大额现金收据，无银行转账凭证，故对其提出的要求出租人曾志华赔偿因房屋漏水造成的返修费用以及延期开业、折旧等损失，依据不足，本院不予支持。
综上，张莺歌的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。二审期间，上海水利公司参与诉讼后，提出张莺歌提供的房屋租赁担保函上加盖的印章系伪造，并已向公安机关报案，公安机关已经立案。出租人曾志华鉴于以上情况，主动申请放弃对上海水利公司担保责任的追究。曾志华此行为系对自己诉讼权利的处分，并不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，第一百七十条第一款第（一）、（二）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市中级人民法院(2014)合民一初字第00062号民事判决第一、二、五项，即：解除曾志华与张莺歌于2012年8月15日签订的《商铺租赁合同》；张莺歌于判决生效之日起十五日内支付曾志华租金3423420元（此后占有使用费自2015年6月1日起，按每月163020元支付至房屋交付之日止）及违约金978120元；驳回反诉原告张莺歌的诉讼请求。
二、撤销安徽省合肥市中级人民法院(2014)合民一初字第00062号民事判决第三、四项，即：上海市水利工程集团有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；驳回曾志华的其他诉讼请求。
三、驳回曾志华的其他诉讼请求。
如果本案义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费32883元，由曾志华负担2883元，张莺歌负担3万元；一审反诉案件受理费26450元，由张莺歌负担。二审案件受理费80802元，由张莺歌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 敏
代理审判员 廖永结
代理审判员 吴 辉
二〇一六年八月九日
书 记 员 徐珍妮
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。