云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0111民初字第380号
原告崔选东，男，汉族，1982年12月29日生，住云南省曲靖市会泽县。
原告崔朝芳，女，汉族，1953年3月15日生，住云南省曲靖市会泽县。
委托代理人黄祖，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告云南奥宸房地产开发有限公司，住所云南省昆明市西山区环城西路577号云南省社会科学院科研大楼11层。
法定代表人邹建民，董事长。
委托代理人王梦昕，女，汉族，1993年2月2日生，住云南省昭通市水富县，系公司工作人员，特别授权代理。
委托代理人刘国艳，女，汉族，1991年12月4日生，住云南省大理白族自治州弥渡县，系公司工作人员，特别授权代理。
原告崔朝芳、崔选东诉被告云南奥宸房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告崔朝芳及委托代理人黄祖、被告委托代理人王梦昕、刘国艳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2009年8月21日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发建设的位于昆明市官渡区小板桥街道办事处林岸馨宸社区的“橙郡小区一期”商品房第26幢2单元5层501号房屋。合同签订后，原告已经按照合同约定支付了首付款并办理了银行按揭贷款手续，原告移交按约履行了付款义务。被告按照约定在2010年11月1日前将房屋交付给原告使用。根据约定，被告应当于房屋交付使用后90个工作日内（即截止至2011年4月1日前）将办理房屋产权登记需由被告提供的资料报送产权登记机关备案，进行房屋权属预登记。但是，截止目前，被告依然未向产权登记机关报送资料备案，导致原告至今无法取得房屋所有权证。原告认为，首先被告的行为已经构成违约，应当根据《商品房购销合同》的约定，向原告承担违约责任，并按照逾期天数，按日向原告支付合同总购房款万分之一的违约金，即125162.4元。同时，按照合同约定，已经向被告支付了相关配套设施费用，但是截止目前，被告仍未按照合同约定完善配套设施，如安防、门禁等配套设施不到位，导致小区的大部分业主的财物被盗现象时有发生。原告作为小区业主之一毫无安全感可言。原告认为，被告收取原告的配套费，就应该提供相应的配套设施和服务。另外，在合同约定保修期内，原告的屋内主体结构及墙面存在裂痕，原告多次找被告要求修补裂痕，被告置之不理。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付逾期办证违约金125162.4元（自2011年4月1日至2015年12月20日）；二、被告自2015年12月21日起按日向原告支付违约金72.60元，至被告为原告办理完房屋权属登记之日止；三、被告立即为原告办理房屋所有权证；四、被告立即安装小区安防、门禁等配套设施；五、被告承担保修义务，修补原告房屋的裂痕处；六、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：第一项、第二项诉请的计算标准不合理，房屋实际交付的时间是2015年8月20日，故原告计算违约金没有事实和法律依据；第三项是行政行为,我们正在积极办理;第四项是物业的问题,我们会进行督促。驳回原告部分诉讼请求。
原告针对其诉请，向本院举证如下：
1、《商品房买卖合同》，欲证明原被告双方依法订立书面《商品房买卖合同》并明确了双方的权利和义务；合同明确约定了商品房竣工验收后90个工作日内（截止2011年3月30日止），被告应当为原告办理房产证；但是截止目前被告仍然未能为原告办理房产证，被告应当根据《商品房买卖合同》的约定承担违约责任；
2、购房款发票及收款收据复印件，欲证明原告已经按照《商品房买卖合同》的约定履行支付购房款及各项税费的义务；
3、昆明市人民政府市长热线电话办公室出具的《答复意见》复印件，欲证明由于被告无故拖延缴纳城市基础设施配套费的原因，造成其未能及时办理项目综合验收，从而导致不能按照约定为原告办理房产证的事实，被告应当根据《商品房买卖合同》的约定向原告承担逾期办理房产证的违约责任，并按照规定支付违约金；
4、原告房屋内照片，欲证被告交付的房屋内墙壁上存在裂痕及防水处理不好导致原告房屋内壁存在漏水情况导致原告无法接房，由于被告过错所致原告迟延交房。故逾期办证违约金的时间应以约定交付时间90个工作日开始计算，而不是从实际交付之日起90个工作日算。
被告对原告所提交的证据1三性无异议；对证据2三性予以认可；对证据3真实性予以认可，证明内容不予以认可；证据4三性均不认可，证明内容亦不予以认可。
被告未向本院提交证据。
本院结合原、被告庭审和质证陈述，对当事人提交的上述证据综合认证认为：原告所举证据1-3真实、合法，与本案存在关联，为有效证据，本院予以采证；证据4中前3张照片为单元门、楼层情况及小区平面图，不能证明原告主张，后4张照片显示为墙面情况，但不能单独证明被告交付房屋存在质量瑕疵，故本院不予采信。
根据庭审和质证，本院确认本案法律事实如下：原、被告双方于2012年11月18日签订一份《商品房购销合同》。该合同约定原告购买被告开发建设的位于昆明市官渡区小板桥街道办事处林岸馨宸社区的“橙郡小区一期”商品房第32幢1单元3层303号房屋，购房款总价为623205.00元。该合同对产权登记的约定为：在商品房综合验收结束后280个工作日内，甲方（即本案被告）应当将办理房屋产权登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但因政府土地清非或不可抗力而导致无法进行产权登记，此时间相应顺延，乙方（即本案原告）应当向甲方提交办理房屋产权登记需要的完整合法有效的全部资料包括但不限于个人资料、证件、授权委托书，并交讫相关税费向房地产产权登记机关申办房屋所有权登记。如因任何一方资料证件文书不全或未交讫相关税费的原因，依法不能在规定期限内取得房屋产权证书，该方应承担违约责任。但有关机关、部门办理有关资料或者证书所用时间，不视为任何一方违约。办理房屋所有权登记手续的权利和义务以行政法规或行政规章为准。办理房屋所有权登记的相关税费由乙方承担。该合同对涉案房屋交接的约定为：甲方（被告）应于2010年11月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话或登报形式通知乙方办理交接手续……由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：乙方交付物管费期限相应顺延，乙方不承担该商品房毁损灭失风险。如因交接中乙方就商品房非主体结构部分提出整改要求的，乙方应在交接当日以书面形式一次性提出；整改期限届满前不视为甲方逾期交接，整改的标准未达到合同确定的交付标准；由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按一下方式处理：甲方可在昆明市公开发行的报纸刊登不列乙方姓名的通知，通知见报即视同甲方已履行了交房义务，自通知见报之日起，乙方交付物管费期限开始起算，《商品房质量保证书》中甲方承诺的报修期限开始起算，该商品房毁损灭失风险由乙方承担。合同签订后，原告按合同约定以按揭方式向被告支付购房款726000.00元。2010年11月，被告通知接房，但原告在看房时认为房屋存在开裂漏水等问题故当时未接房。至2015年8月28日，原告与被告办理了涉案房屋的接房手续，并交清契税、工本费、产权印花税、合同印花税、维修基金、配套费等费用。被告未按照约定向房管局提交办理房屋产权登记需要的完整合法有效的全部资料。涉诉房屋至今未办理产权登记，现原告诉至本院，主张前述诉请。
本院认为，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案系商品房销售合同纠纷，双方当事人争议的焦点有四，以下分别阐述：
关于办理房屋产权登记手续问题。本案中，原告购买被告开发的房屋，并交纳购房款及相关费用，被告也向原告交付了房屋。被告未按合同约定时间向房屋产权登记机关交齐办理产权证的相关证件。对于原告要求被告办理房屋产权登记手续的诉请，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为为行政行为。《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房买卖合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告办理房屋产权登记手续的诉请，本院不予支持。
关于被告应否向原告承担违约责任的争议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”本案被告未依照合同约定时间向房屋产权登记机关交齐办理产权证的相关资料，且被告在诉讼中也未提交证据证明其主张存在业主违规搭建等非出卖人原因的免责事由，故其存在违约行为，应承担违约责任。
关于违约金应如何计算的争议。双方在《商品房购销合同》中约定在商品房实际交付使用后90个工作日内，被告应当将办理房屋产权登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案，本案原告于2015年8月28日缴纳配套设施费、契税、维修基金、物管费等费用且实际接房，故涉案房屋实际交付使用的时间应为2015年8月28日，原告认为其缴纳物管费时已补交自2010年11月以来的物管费，故违约金起算时间应自2010年11月1日后90个工作日起算的主张于法无据，本院不予采纳。结合涉案房屋实际交付时间的认定，被告应按合同约定总价款每日万分之一的标准计付原告自2016年1月9日（商品房实际交付使用后90个工作日）起至被告将办理房屋产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金。
关于被告是否应安装小区安防、门禁等配套设施的争议。被告已于2013年12月15日将房屋交付给原告使用。交付房屋时原告未就小区的安防、门禁等配套设施的安装向被告提出异议，且被告完成房屋的交付。故现在原告提出被告立即安装小区安防、门禁等配套设施的诉请本院不予以支持。
关于被告是否应承担保修义务及修补原告房屋裂痕的争议。双方在《商品房购销合同》对房屋交接的约定为：如因交接中乙方（原告）就商品房非主体结构部分提出整改要求的，乙方（原告）应在交接当日以书面形式一次性提出，原告在房屋交接时未向被告提出相应整改要求，也未能提交有效证据证明被告所交付房屋存在质量瑕疵，故对原告主张由被告修补房屋裂痕的诉请本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十八条之规定，判决如下：
一、由被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告崔选东、崔朝芳自2016年1月6日（商品房实际交付使用后90个工作日）起至其将办理房屋产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金（每日金额为房屋总价款726000.00元的万分之一）；
二、驳回原告崔选东、崔朝芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费2803.00元，由被告云南奥宸房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。
审 判 长 和 蓉
人民陪审员 王凤莲
人民陪审员 杨 凡
二〇一六年九月十一日
书 记 员 张奕繇