辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终8157号
上诉人（原审原告）：中国人民解放军93321部队，住所地沈阳市皇姑区宁山中路1号。
负责人：尚兴，系该部队旅长。
委托代理人：马薇、常壮，系辽宁英泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨而实，男，1954年3月11日出生，汉族，住沈阳市大东区。
被上诉人（原审第三人）：沈阳山盟建设集团有限公司，住所地沈阳市皇姑区巴山路54号。
法定代表人：刘培华，该公司总经理。
委托代理人：杨向利，男，1962年12月29日出生，汉族。
上诉人中国人民解放军93321部队与被上诉人杨而实、沈阳山盟建设集团有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初字1089号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。
原审法院查明：坐落于沈阳市皇姑区宁山路2段1里土地，北至宁山路，南至巴山路，西至嫩江街，东至北陵大街，使用权面积为108885平方米（涉诉房屋在该宗土地范围内），使用者为中国人民解放军86634部队。2000年10月1日，中国人民解放军86634部队代号变更为中国人民解放军93321部队即原告。2014年10月20日，原告与案外人中国人民解放军空军房地产管理局沈阳房地产管理处（以下简称“空军沈阳房管处”）签订《委托组织实施协议》，由原告授权空军沈阳房管处签订对外房屋出租协议。2014年4月、2014年10月20日，原告或案外人空军沈阳房管处及被告分别签订《军队房地产租赁合同》两份，约定原告将位于沈阳市皇姑区巴山路54号楼（坐落号：空沈辽字第2635号，以下简称“涉诉房屋”）房屋，建筑面积2700平方米，出租给被告做教学使用。2014年4月签订的《军队房地产租赁合同》约定租赁期限自2014年4月15日起至2017年4月15日止，年租金500000元。2014年10月20日签订的《军队房地产租赁合同》约定租赁期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止，年租金450000元。两份合同均约定租金按年结算，于每年的前十日内交付给被告。合同同时约定被告不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用。不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经原告书面同意签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案扣实施。合同还约定如被告有违反本合同该规定行为的，原告有权解除合同。被告在该租赁合同上签字并捺有手印。2014年4月15日，原告向被告交付涉诉房屋。2014年4月22日，原告向被告交纳了自2014年4月15日起至2015年4月15日止的房租500000元。2015年5月份，第三人租用被告承租的部份房屋用于办公至今。因原告发现被告将房屋转租给第三人使用及被告拖欠从2015年6月之后的房租未付，故原告起诉来院。
原审法院认为：关于原告主体是否适格的问题。虽涉诉租赁合同的签订方为案外人空军沈阳房管处，但案外人空军沈阳房管处系基于原告的授权签署租赁合同，且通过被告在《委托组织实施协议》上签字可以认定被告对此情况明知、认可。结合原告举证的国有土地使用证、原告向被告交付房屋及被告向原告交付租金的事实，应当认定原告系涉诉房屋的真实出租人，原告主体适格。关于被告是否存在违反合同、合同是否应予解除的问题。涉诉租赁合同并未违反法律及相关行政法规的规定，且系属当事人真实意思表示，故合法有效。合同虽约定不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经被告书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案扣实施，但本案通过被告与第三人的陈述及第三人的证据，应认定第三人转租时间为2015年5月。第三人在承租诉争房屋后在该房屋楼面设置安装了明显易见的“山盟集团”牌匾，做为同房区域办公的原告应当推断其知晓被告转租第三人的事实。原告起诉时间是2016年1月14日，无证据证明原告在2015年5月到其起诉之前就此事向被告主张过解除合同。因原告要求解除合同的时间已超过六个月，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，对原告以此为理由要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。关于被告拖欠房屋租金，合同是否应予解除的问题。原告称电话向被告催要过租金，但未履行书面催告手续，被告对此予以否认，称向被告主动交纳租金而被告拒收，庭上也表示愿意交纳租金。故原告主张被告故意拖欠租金的违约事实不成立，原告未对被告拖欠租金的行为履行书面催告的义务，不符合法定解除事由，故对原告以此为理由要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告向其支付拖欠房屋租金的问题。现原、被告之间的租赁关系并未解除，应继续履行，故被告应向原告支付租金。关于被告向原告支付拖欠房屋租金的数额问题。原、被告在2014年4月签订第一份《军队房地产租赁合同》后，被告即按约定交纳了从2014年4月15日起至2015年4月15日止的房租500000元，且租赁房屋也由被告实际使用。2014年10月20日原被告之间签订的第二份《军队房地产租赁合同》，从双方的履行情况和合同的内容来看，应是对第一份合同的补充和部份内容的变更。，即从2014年7月1起将租金调低至年租金450000元（每日租金为1232.88元），租期延长至2017年6月30日。因此，被告所交纳的租金500000元，扣除2014年4月15日至2014年6月30日期间的租金后剩余租金394520.55元，该笔租金应做为被告支付2014年7月1日之后的租金。鉴于原告要求解除双方租赁合同的主张未予支持，尊重原合同每年租金前十日支付的约定，应将从2014年7月1日起至2016年6月30日止的900000元租金再扣除已交剩余租金394520.55元，被告仍需向原告支付拖欠房屋租金为505479.45元。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条之规定,原审法院判决如下：一、被告杨而实于本判决生效后十日内支付拖欠原告中国人民解放军93321部队房屋租金505479.45元（租金计算至2016年6月30日止）。被告如逾期履行,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理10，000元，由原告中国人民解放军93321部队承担6，000元，被告杨而实承担4000元。
宣判后，中国人民解放军93321部队不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：原审法院适用法律错误，我方并不知道被上诉人转租涉案房屋，转租行为无法认定，原审法院认定转租时间为2015年5月缺乏事实依据，我方在起诉前6个月之前不知道存在转租行为，原审法院认定被上诉人未拖欠租金与事实不符，综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人杨而实辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人沈阳山盟建设集团有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为：原审法院认定事实存在如下问题。原审法院认定涉案房屋的转租时间为2015年5月，依据为杨而实与沈阳山盟建设集团有限公司的陈述及沈阳山盟建设集团有限公司的证据，但结合原审法院在2016年3月22日的审理笔录，杨而实、沈阳山盟建设集团有限公司均否认存在转租事实，且未在本院示明的期间内提供双方租赁合同，在此情况下，原审法院认定中国人民解放军93321部队在2015年5月就应知道转租事实存在，依据不足。原审法院应结合本案证据，正确下判。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初字1089号民事判决；
二、发回沈阳市皇姑区人民法院重审。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年九月七日
书 记 员 王可一
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。