山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁03民终211号
上诉人（原审被告）：淄川区钟楼街道办事处灵沼社区居民委员会。住所地:淄博市淄川区经济开发区。
法定代表人：李其干，主任。
委托代理人：赵迎，淄博淄川同舟法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）：李奎祥，淄博鲁泰纺织有限公司职工。
委托代理人：侯振宇，山东远信律师事务所律师。
上诉人淄川区钟楼街道办事处灵沼社区居民委员会因商品房预售合同纠纷一案，不服淄博市淄川区人民法院（2015）川民初字第476号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人淄川区钟楼街道办事处灵沼社区居民委员会法定代表人李其干及其委托代理人赵迎，被上诉人李奎祥及其委托代理人侯振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2006年3月22日，被告淄川经济开发区灵沼村民委员会（现名称为：淄川区钟楼街道办事处灵沼社区居民委员会）作为发包人与承包人桓台县荆家镇后孙建筑公司第一项目部（以下简称“后孙公司第一项目部”）签订建设工程施工合同一份，合同约定承包人承包被告双山小区（北区）29号、30号住宅楼工程，案外人吴庆沛作为承包人法定代表人在合同上签字。2006年4月8日，案外人吴庆沛向原告李奎祥借款48000.00元，用于赔偿青苗、拉土、垫路、车费用等楼盘前期开发费用。2006年7月10日，原告与被告、案外人后孙公司第一项目部签订售房合同一份，合同约定原告购买双方共同开发的双山小区（北区）29号楼东单元二层东号房，房屋建筑面积为84.87平方米，单价为每平方米800.00元，房屋总价款为67896.00元，车库为26.73平方米，按每平方米650.00元计算，车库款为17374.50元，房款和车库款共计85270.50元，案外人吴庆沛作为后孙公司第一项目部法定代表人在合同上签字。合同签订当日，原告向案外人后孙公司第一项目部交清房款、车库款85270.50元，案外人后孙公司第一项目部为原告出具收款收据一份，该收款收据加盖案外人后孙公司第一项目部公章和案外人吴庆沛手章。原告交纳房款后，被告和案外人后孙公司第一项目部未按合同约定向原告交付房屋。
另查明，原告购买的淄川开发区双山小区（北区）29号楼系由被告淄川区钟楼街道办事处灵沼社区居民委员会与案外人后孙公司第一项目部在农村集体土地上合作开发的房屋，属于旧村改造项目，未办理审批手续。
原审法院认为，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。被告淄川区钟楼街道办事处灵沼社区居民委员会与案外人后孙公司第一项目部在未办理相关审批手续的情况下开发的房屋属于小产权房，不受法律保护，其与原告签订的购房合同因违反法律强制性规定而无效。合同无效后，当事人因合同取得的财产，应当予以返还。由于被告淄川区钟楼街道办事处灵沼社区居民委员会与案外人后孙公司第一项目部系共同开发、共同受益关系，因此，双方应共同返还原告购房款85270.50元。案外人吴庆沛系代表案外人后孙公司第一项目部与被告向原告借款用于前期楼盘开发，应由案外人后孙公司第一项目部与被告向原告返还借款48000.00元。因此，原告要求被告返还购房款、借款共计133270.50元，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第四十四条第一款、第四十五条第二款、第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决：被告淄川区钟楼街道办事处灵沼社区居民委员会向原告李奎祥返还购房款及借款133270.50元，于本判决生效之日起十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2974.00元，由被告淄川区钟楼街道办事处灵沼社区居民委员会负担。
淄川区钟楼街道办事处灵沼社区居民委员会不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实与理由：原审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人之间不存在任何形式的民间借贷事实。被上诉人李奎祥向案外人吴庆沛（后孙公司第一项目部负责人）借款48000.00元，用于赔偿青苗、拉土、垫路、车费等楼盘前期开发费用，该欠条的真实性无法查证，无法排除被上诉人与案外人恶意串通的可能性，被上诉人向吴庆沛借款而向上诉人主张权利明显不合理，应当向吴庆沛主张权利。上诉人与案外人吴庆沛只是发包人与承包人关系，不存在共同开发、共同受益的事实和约定，原审法院的认定错误。上诉人与被上诉人未签订购房合同，未收到被上诉人支付的购房款，被上诉人无权主张上诉人返还购房款。一审法院遗漏案件当事人，案外人吴庆沛、后孙建筑公司、后孙建筑公司第一项目部应当作为被告出庭，但一审法院未追加上述被告，致使事实无法查清。
被上诉人李奎祥未提交书面答辩状，庭审中辩称：上诉人淄川区钟楼街道办事处灵沼社区居民委员会与吴庆沛是双山小区29、30号楼的共同出卖人，也是共同的受益人，被上诉人向上诉人购买的房屋系违法建筑，被上诉人有权向上诉人或吴庆沛任何一方要求返还房款和借款。因吴庆沛现已找不到，不同意追加其参加诉讼。一审判决事实清楚，适用法律正确。请求：维持一审原判，驳回上诉人的上诉。
本院二审查明的事实与原审判决认定事实一致。
上述事实，有售房合同、收款收据、借条、欠个人房款及材料款明细、建设工程施工合同、淄川区人民法院（2006）川民一初字第3975号民事判决书以及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，涉案楼房虽然在购房合同中载明系“旧村改造预售商品房”，但相应建设项目所占用的土地是上诉人淄川区钟楼街道办事处灵沼社区居民委员会所有的农村集体土地，未经土地出让程序、未征为国有土地，因此，相应的建设项目为占用农村集体土地的小产权房，根据现行国家政策规定，相应建设项目不受法律保护，相应的有关合同依法属于无效合同，故本案被上诉人李奎祥与上诉人淄川区钟楼街道办事处灵沼社区居民委员会、吴庆沛所签订的《淄川开发区双山小区灵沼村委售房合同》属于无效合同，合同当事人因该无效合同取得的财产，应当依法相互返还。《淄川开发区双山小区灵沼村委售房合同》中明确载明“双山小区29#、30#号楼，有桓台县邢家镇后孙建筑公司第一项目部经理吴庆沛和淄川区开发区灵昭（应为：沼）村村委共同开发，现进行售房”，并在合同上加盖了上诉人淄川区钟楼街道办事处灵沼社区居民委员会当时的公章“山东淄川经济开发区灵沼村民委员会”，上诉人对于该公章的真实性无异议，因此，原审法院认定上诉人淄川区钟楼街道办事处灵沼社区居民委员会和吴庆沛系共同开发、共同受益的关系，并无不当。因预售该楼房而自被上诉人李奎祥出取得的85270.50元售房款，应当由上诉人淄川区钟楼街道办事处灵沼社区居民委员会或吴庆沛返还被上诉人李奎祥，被上诉人李奎祥选择向上诉人淄川区钟楼街道办事处灵沼社区居民委员会主张权利，符合法律规定。吴庆沛虽然以个人名义向被上诉人李奎祥借款48000.00元，但其在借据中明确借款用途为“赔偿青苗、拉土、垫路、车费”，显然是用于本案楼房的前期楼盘开发，而不是吴庆沛个人消费支出，在吴庆沛无法找到、前述楼房又是吴庆沛与上诉人共同开发、共同受益的情况下，被上诉人李奎祥向上诉人淄川区钟楼街道办事处灵沼社区居民委员会要求归还该笔借款，符合本案业已查明的实际情况，原审法院在本案中一并处理并无不当。在本案诉讼中，被上诉人李奎祥明确向人民法院表明，不同意追加后孙建筑公司第一项目部、吴庆沛作为本案当事人参加诉讼，选择向谁主张权利是当事人的权利，故人民法院无法依职权追加后孙建筑公司第一项目部、吴庆沛参加诉讼。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2965.00元，由上诉人淄川区钟楼街道办事处灵沼社区居民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯伟杰
审 判 员 徐连宏
代理审判员 侯 康
二〇一六年四月二十日
书 记 员 苏银银