江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10451号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郭飞，男，1985年9月7日生，住甘肃省张掖市甘州区。
委托诉讼代理人：周云飞，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐侃，男，1984年6月17日生，汉族，住南京市白下区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨静，女，1984年3月17日生，汉族，住址同上。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱旋，江苏冠文（南通）律师事务所律师。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈渊，江苏冠文（南通）律师事务所律师。
原审被告：江苏中广置业有限公司，住所地南京市新街口管家桥9号12层。
法定代表人：翟韶均，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马双，江苏义科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛莲，江苏义科律师事务所律师。
上诉人郭飞因与被上诉人徐侃、杨静，原审被告江苏中广置业有限公司（以下简称中广置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初7189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭飞上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求并支持上诉人的一审反诉诉讼请求；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定上诉人的45万元属于迟延支付、构成违约，是错误的。上诉人在签订《房地产买卖中介合同》后即向银行办理了贷款事宜，但下款时间是由银行决定的，上诉人已按合同约定将贷款的差额部分15万元于2014年3月31日前以现金方式支付给了被上诉人，银行也于2014年5月8日将45万元直接汇入了被上诉人的账户，故一审法院的认定是对合同内容的断章取义。二、案涉房屋的钥匙并未实际交付，一审法院在上诉人没有签署房屋交接单、中广置业未见证签字的情况下，即认定房屋交接时间为2014年5月9日，是错误的。三、2014年5月8日贷款下放至被上诉人账户，但被上诉人至今未办理房屋交接手续，因此，上诉人有权拒绝支付被上诉人1.7万元尾款。四、双方至今未办理房屋交接手续，故2010年10月1日至2014年12月31日的物业管理服务费、公共能耗费5590元，应由被上诉人承担，一审法院将2014年5月9日作为划分物业费等费用结算的时间点，也是错误的。五、被上诉人未于贷款下达账户的7日内与上诉人办理房屋交接手续，属于重大违约；还存在未按月结清物业管理费、公共能耗费等违约行为，因此，被上诉人应向上诉人承担10万元违约金，一审法院调低违约金，实属不当。
徐侃、杨静辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
徐侃、杨静向一审法院起诉请求：1.郭飞支付购房尾款17000元及逾期付款违约金（以45万元为基数，自2014年4月1日起至2014年5月8日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算为10360元）;2.中广置业对上述17000元债务承担连带责任;3.本案诉讼费由郭飞、中广置业承担。
郭飞向一审法院反诉请求：1.要求徐侃、杨静立即履行形式上的房屋交付义务;2.徐侃、杨静向其支付房屋交付之前的物管费及公共能耗费共计5590元;3.徐侃、杨静共同支付违约金10万元;4.本案全部诉讼费用由徐侃、杨静负担。
一审法院认定事实：2013年9月16日，徐侃、杨静（甲方）、郭飞（乙方）、中广置业（丙方）签订房地产买卖中介合同及补充协议，约定郭飞购买徐侃、杨静所有的位于南京市××区秣陵街道××家××花园××室房屋，房屋售价159.70万元。付款方式为：2013年9月16日前，乙方支付定金2万元;2013年10月9日前，乙方支付房款50万元用于甲方解押;2013年10月20日前乙方支付房款46万元，同时双方办理房屋产权过户及贷款手续;乙方承诺贷款60万元于2014年3月31日前办理完毕，如不能完成，则以现金方式支付。如无法支付，则视违约处理;双方于贷款下到甲方账户七日内办理房屋交接手续，同时乙方支付尾款1.7万元。合同第二条约定：甲方委托丙方出售案涉房屋，乙方委托丙方购买案涉房屋，并代办产权转移、房屋交付、房款支付等相关事宜。合同第三条第四项约定：在房屋交付前，甲方负责户口迁出、结清水、电、气、有线电视、电话、物管等费用。合同第七条第三款约定：甲、乙、丙三方共同参加房屋的交付手续。甲方按合同约定移交房屋及附属设施并保留原装潢，甲、乙方交接钥匙，签署房屋交接单，丙方见证签字。合同第九条约定：甲、乙双方无正当理由不履行合同的，违约方支付守约方违约金10万元。
合同签订后，郭飞依约支付定金2万元、解押款50万元、房款46万元。郭飞原计划贷款的60万元于2014年3月31日现金支付15万元，余款45万元申请银行贷款并于2014年5月9日下款至徐侃银行账户。2013年10月，双方办理了案涉房屋产权变更手续。2014年5月9日，徐侃、杨静至物业管理公司核算案涉房屋截止至该日的物业费、公共能耗费共计4848元。2014年12月2日，郭飞交纳案涉房屋自2010年10月1日起至2014年12月31日期间的物业费及公共能耗费共计5590元。
审理中，徐侃、杨静出示案涉合同经办人陈玲（中广置业员工）出具的证明一份，载明：为方便买家看房，房屋原产权人徐侃于2012年12月12日将房屋钥匙交付我司。在三方签订房地产买卖中介合同后，买方郭飞于2013年10月初（国庆节期间）以需要进入房屋测量房屋为由，从我司陈玲同志处取走秣陵街道利源中路99号百家湖东花园05-2801房屋钥匙，后钥匙未返还我司。郭飞质证后对该证明不予认可，认为中介给付房屋钥匙未签署交接单不符合交易习惯，其并未从中介公司处拿走案涉房屋的钥匙。2015年10月底，其为了自行入住才换锁进入案涉房屋。
上述事实，有房地产买卖中介合同及补充协议、证明、物业相关费用收款发票及当事人陈述等证据证实，一审法院予以确认。
一审法院认为，徐侃、杨静与郭飞、中广置业三方签订的《房地产买卖中介合同》，是三方真实的意思表示，合法有效，应受法律保护，各方均应按约履行。本案的争议焦点一：案涉房屋是否交付。其一，合同约定双方在贷款下到卖方账户七日内办理房屋交接手续，同时买方支付尾款1.7万元。本案中，徐侃、杨静主张郭飞于2013年10月从中介公司处取走钥匙,其已完成房屋交付手续，并提供中介公司经办人出具的证明加以佐证。郭飞称自己并未领取房屋钥匙，该房一直处于未交付状态，对中介公司的证明予以否认，但未提供证据证实。其二，2014年5月9日后该房已满足交付条件，郭飞不仅未就交房一事向徐侃、杨静进行催告，反而于2014年12月自行缴纳房屋相关物业费用，同时自认于2015年10月换锁进入，但未提供证据证实。综上，鉴于郭飞无证据证实其实际进入案涉房屋的具体时间及进入的方式，案涉房屋目前已在郭飞实际控制之下，一审法院认定案涉房屋已实际交付于郭飞。同时郭飞亦未提供证据证明徐侃、杨静在交付时间上存在违约行为，结合中介的证明及双方合同的约定，加之徐侃、杨静确于2014年5月9日至物业管理中心核算出截止该日的物业相关费用为4848元的事实，一审法院认定徐侃、杨静于2014年5月9日按约交付了房屋。合同约定，郭飞应当于交房同时支付购房尾款，故对徐侃、杨静要求郭飞支付购房尾款1.7万元的诉请，一审法院予以支持。郭飞关于徐侃、杨静未履行房屋交付手续，本案的尾款支付条件尚不成就的辩解，以及其反诉要求徐侃、杨静立即履行形式上交房义务的诉请，无事实与法律依据，一审法院不予支持。
本案的争议焦点二：郭飞是否应当支付逾期付款违约金。双方补充协议约定：郭飞承诺贷款60万元于2014年3月31日前办理完毕，如不能完成，则以现金方式支付。如无法支付，则视违约处理。合同履行过程中，双方于2013年9月16日签订房屋买卖合同，补充协议约定的贷款办理完毕时间为2014年3月31日前，结合二手房交易惯例，补充协议约定的办理完毕时间系对卖方按时取得房款的保证，即合同签订后，买方可以申请银行贷款，但该贷款因众多不确定因素无法将具体放款时间写入合同之中，需要约定贷款部分的最迟支付时间以保证卖方实现其售房目的，故双方约定合同签订后半年左右即2014年3月31日为贷款的最迟下款时间，郭飞关于约定的3月31日为贷款办理时间而非具体下款时间的抗辩意见不成立，一审法院不予采纳。郭飞应当于3月31日前支付全部贷款数额60万元。现该60万元贷款于2014年3月31日支付15万元，于2014年5月9日支付45万元，其中的45万元属逾期付款，郭飞应当承担相应的违约责任。徐侃、杨静主张按银行同期贷款利率的四倍计算该笔违约金，郭飞认为该笔违约金过高，一审法院酌情调整为以45万元为基数，自2014年4月1日起至2014年5月8日止，按中国人民银行同期贷款基准利率两倍计算为5180元，对徐侃、杨静的该项诉讼请求，一审法院予以部分支持。
本案的争议焦点三：徐侃、杨静应当支付的物业相关费用及违约金。鉴于一审法院已认定徐侃、杨静于2014年5月9日交付房屋，其应当支付房屋交付前的物业相关费用4848元。对郭飞关于徐侃、杨静应当向其支付房屋交付之前的物管费及公共能耗费共计5590元的诉请，一审法院予以部分支持。徐侃、杨静关于其早于2013年10月即通过中介公司转交钥匙，案涉房屋的物业相关费用应当计算至2013年10月的辩解意见，因无合同依据，一审法院不予采纳。关于违约金。双方合同约定，徐侃、杨静在房屋交付前，负责户口迁出、结清水、电、气、有线电视、电话、物管等费用。因徐侃、杨静至今尚未予以支付案涉房屋交付前的相关物业费用，应当承担相应的违约责任。徐侃、杨静认为郭飞所主张的10万元违约金过高，应以其实际损失为准。考虑到郭飞于2014年12月2日将该笔费用予以代交，10万元违约金明显超出其实际损失范围，一审法院酌情调整为以4848元为基数，自2014年12月2日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率的两倍计算，故对郭飞反诉要求徐侃、杨静支付违约金10万元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。
本案的争议焦点四：中广置业是否应对1.7万元尾款承担连带责任。合同约定，中广置业仅是买卖双方交接房屋的见证方，且一审法院业已认定双方于2014年5月9日办理房屋交接手续，郭飞未支付尾款非因中广置业的违约行为所致，故徐侃、杨静要求中广置业对该笔1.7万元尾款承担连带责任的诉请于法无据，一审法院不予支持。中广置业经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、郭飞于判决发生法律效力之日起10日内支付徐侃、杨静购房尾款17000元，并赔偿逾期付款违约金5180元，合计22180元。二、徐侃、杨静于判决发生法律效力之日起10日内支付郭飞房屋交付之前的物管费及公共能耗费共计4848元及违约金（违约金以4848元为基数，自2014年12月2日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的两倍计算）。三、驳回徐侃、杨静其他诉讼请求。四、驳回郭飞其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费收取242元，由徐侃、杨静负担46元，由郭飞负担196元；反诉案件受理费收取1206元，由郭飞负担1151元，徐侃、杨静负担55元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人郭飞与被上诉人徐侃、杨静以及原审被告中广置业签订的《房地产买卖中介合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，依法应当认定有效。合同签订后，双方各自履行了合同的主要义务，但因房款的支付时间以及房屋的交付时间等双方存在部分争议，对此本院认为，上诉人主张45万元房款不属于迟延支付不应认定其违约，但合同中约定贷款60万元郭飞于2014年3月31日前办理完毕，如未完成则以现金方式支付，该约定应当理解为2014年3月31日为贷款的最迟下款时间，上诉人超出该日期支付的45万元应当认定为延期支付，原审法院认定其系违约并无不当。上诉人另主张被上诉人至今未办理房屋交接手续，但中介公司已证明上诉人取走了房屋钥匙，房屋也实际由上诉人控制，2014年5月9日满足交付条件后上诉人也一直未再向被上诉人主张交付房屋，故原审法院认定被上诉人于2014年5月9日按约交付了房屋并将此日期作为物业费等费用结算日期，处理结果正确。综上，上诉人的上诉理由本院不予采纳，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1206元，由上诉人郭飞负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年二月二十二日
书记员 汪海燕