辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终2072号
上诉人（原审被告）：李海珠。
委托诉讼代理人：荣月，辽宁碧海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冷东，辽宁碧海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连元新物业管理有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区海益小区36号1-1-1。
法定代表人：刁培浩，董事长。
委托诉讼代理人：行贯中，男，该公司工作人员。
上诉人李海珠因与被上诉人大连元新物业管理有限公司（以下简称元新物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2017）辽0291民初2104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李海珠及其委托诉讼代理人荣月、冷东，被上诉人元新物业委托诉讼代理人行贯中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李海珠上诉请求：依法撤销一审判决，改判李海珠向元新物业支付物业费1774.92元（1722.96元+51.96元）或将本案发回重审。事实和理由：1.2006年3月25日至2015年3月25日的物业服务费已过诉讼时效，不应予以支持，李海珠应交纳物业费1722.96元及违约金51.96元。2.元新物业在之前的沟通中同意通过减免2000元物业费的方式赔偿窗户损失，该事实有录音证据为凭，应在欠付的物业费中扣除2000元。3.元新物业提供的物业服务存在瑕疵，物业费应适当减免。
元新物业辩称，不同意李海珠的上诉请求，应驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.李海珠拖欠物业费，元新物业起诉没有过诉讼时效，元新物业每年都张贴催费通知，或者电话通知。2.李海珠的窗户出现质量问题，应当由开发商解决，与本案没有关系。3.李海珠主张提供的物业服务存在瑕疵，与事实不符。
元新物业向一审法院起诉请求：1.判令李海珠给付物业服务费9471元及违约金1679.60元；2.诉讼费由李海珠承担。
一审法院认定事实：元新物业系大连经济技术开发区海益小区的物业管理公司。李海珠系该小区22#1-402号房屋的业主。2004年8月1日、2006年8月4日，元新物业分别与大连元新房地产开发有限公司签订两份《前期物业服务合同》，约定自2004年8月1日至2012年10月12日，元新物业为海益小区提供物业服务，物业服务费为0.5元/月/平方米，物业服务费按年缴纳，业主在每年10月1日前履行交纳义务，业主未能按时足额交纳物业服务费用的按0.05%的标准支付违约金。2013年6月8日、2015年10月21日元新物业分别与大连开发区大孤山街道海景社区、海韵社区签订的《物业服务合同》，约定自2012年10月12日起至2017年10月12日止，元新物业为海益小区继续提供物业服务，业主预先交纳0.5元/月/平方米的物业服务费，业主未能按时足额交纳物业服务费用的按3%的标准支付违约金。元新物业主张李海珠自2006年3月25日起至2017年3月25日止共欠缴物业费9476元（143.58平方米×0.5元/平方米×11年×12个月），李海珠对此予以确认。元新物业逐年向李海珠张贴催缴物业费通知单。元新物业、李海珠之间的录音资料显示原、李海珠之间就所欠物业费进行过协商，李海珠知晓其欠缴物业费的数额，但李海珠要求元新物业为其更换或赔偿窗户。李海珠提供的照片显示案涉小区地面有部分破损，小区内有车辆停放。2013年6月21日，大连金州新区房产管理中心出具《物业服务备案证明》，证实海景社区将案涉小区委托元新物业进行物业服务，管理期限至2015年10月12日止。2015年5月，案涉小区转由大连开发区大孤山街道海韵社区负责管理。2016年1月13日，大连金州新区物业和维修资金管理中心出具《物业服务项目备案证明》，证实海韵社区居民委员会将案涉小区委托元新物业进行物业管理，管理期限自2015年10月12日至2017年10月12日。
一审法院认为，《业主大会和业主委员会指导规则》（住建部）第五十八条规定”因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处，乡人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。案涉小区先后由大连开发区大孤山街道海景社区、海韵社区管理，依照相关规定，该社区有权在小区未成立业主大会的情况下代行业主委员会的职责选聘物业服务企业，因此元新物业与大连元新房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、元新物业与大连开发区大孤山街道海景社区、海韵社区签订的《物业服务合同》均系元新物业、李海珠双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按约定行使权利、履行义务。元新物业为李海珠提供物业管理服务，李海珠作为业主应向元新物业支付物业服务费。李海珠辩称元新物业诉讼请求已过诉讼时效，但元新物业提供的催费单结合李海珠提供的录音证据能够证明元新物业向李海珠主张过权益，李海珠对于欠缴物业费是知晓的，因此李海珠的上述抗辩本院不予支持。李海珠辩称元新物业物业服务存在问题，不同意给付物业费，一审法院认为，第一，窗户系房屋建筑的质量问题，在质保期内由开发商负责维修、更换、赔偿损失，质保期外可申请维修基金进行维修，物业公司不应负赔偿责任，录音证据中元新物业考虑业主的利益同意减免物业费，但不代表其应承担赔偿、维修责任；其次，关于小区停车问题，随着经济发展私家车不断增多，小区内停车已形成普遍现象，从李海珠提供的照片看元新物业施划的停车位并未阻拦小区出入通道，扰乱小区正常通行秩序；第三，李海珠提供的照片显示小区路面有小部分的毁损，但该损坏并不影响出行，元新物业亦承认上述问题随时发现随时维修。综上，从本案事实看，元新物业一直对案涉小区进行物业服务，至今该小区运转正常，据此可以确认元新物业基本履行了物业管理服务义务，元新物业要求李海珠给付自2006年3月25日至2017年3月25日的物业费9476元（143．58平方米×0．5元／平方米×11年×12个月），予以支持。元新物业主张按年计算违约金无事实及法律依据，因合同约定的违约金标准不同，故应分段计算。2006年3月25日至2012年10月12日的违约金为2．82元（欠缴物业费5642．69元×0．05％），2012年10月13日至2017年3月15日的违约金为115元（欠缴物业费3833．31元×3％），违约金共计为117．82元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：李海珠于判决生效之日起十日内给付元新物业自2006年3月25日至2017年3月25日的物业服务费9476元及违约金117．82元。
本院二审期间，当事人未提交新证据，李海珠对一审查明”元新物业逐年向李海珠张贴催缴物业费通知单”提出异议，因现有证据不能证明该事项，对一审查明该节事实不予确认，对一审查明其他事实予以确认。
本院认为，李海珠上诉主张”元新物业诉请2006年3月25日至2015年3月25日期间的物业服务费已过诉讼时效”，元新物业一审提交6张《物业费催费通知》的照片拟证明其诉请物业费未过诉讼时效，《物业费催费通知》载明”22楼1单元4楼2业主”及欠款时间、数额，但该6张照片均无法证明元新物业将通知张贴于案涉房屋门口，亦无法证明其已经通知到李海珠，且李海珠提交的录音证据中，亦无法证明元新物业曾连续向李海珠主张过欠付的物业费，故元上述期间的物业费已过诉讼时效，李海珠该项上诉请求于法有据，应予支持；一审判决认定事实和适用法律存在瑕疵，予以纠正。
李海珠上诉主张”元新物业在之前的沟通中同意通过减免2000元物业费的方式赔偿窗户损失”及”元新物业提供的物业服务存在瑕疵”，但其提交证据均不足以证明其主张事项，对其主张的该两节事实不予确认。
综上所述，李海珠的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销大连经济技术开发区人民法院（2017）辽0291民初2104号民事判决；
二、李海珠于本判决生效之日起十日内给付大连元新物业管理有限公司自2015年3月25日起至2017年3月25日物业费及违约金合计1774.92元；
三、驳回大连元新物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费78元，由大连元新物业管理有限公司负担50元，由李海珠负担28元；二审案件受理费78元，由大连元新物业管理有限公司负担50元，由李海珠负担28元。
本判决为终审判决。
审判长 刘勇峰
审判员 王家永
审判员 李淑红
二〇一八年四月二十三日
书记员 姜 珊