沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0102民初193号
原告：刘路，女，汉族，1978年3月23日出生，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
委托诉讼代理人：王荣贤，沈阳市和平区新华法律服务所法律工作者。
被告：沈阳圣淘沙房屋开发有限公司，住所地沈阳市和平区长白地区夹河路6号。
法定代表人：许哲财，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马扬，辽宁申扬律师事务所律师。
原告刘璐诉被告沈阳圣淘沙房屋开发有限公司（以下简称圣淘沙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后于2017年1月19日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘璐及其委托代理人王荣贤，被告圣淘沙公司委托代理人马扬均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘璐诉称：2011年6月，本案原告与本案被告签署了《新加坡城商铺租赁合同》，就原告承租被告位于沈阳市和平区胜利南街399号2门的房屋相关事宜进行了书面及口头约定。在此必须强调指出的是针对原商铺租赁合同“的第八条暨乙方（本案被告）严格遵从了本案被告当时要求我方对该房屋进行的装饰装修要求，而没有任何反对。暨在当时在原告于被告签署上述合同时被告要求原告对承租房屋进行豪华装修，对此原告共投入资金人民币陆拾柒万余元（67万余元）对该房屋的棚顶、楼梯、门庭、地面、外观等进行了高规格豪华装修。而且我们双方还约定原告承租房屋所在小区第三年入住率如果不足30%，第三年租金只收取合同约定50%，还有承租对此处门市商铺，该公司只是租而不出售等等。当时我们租用此门市商铺的具体情形是我们通过该处沿街门市上的电话联系到圣淘沙房屋开发公司的徐秀彦，她说其可以代表公司与我们签租约合同，后来我们与其多次接触，只有她一人代表圣淘沙公司。其间因我们强调要谈落我方租赁房屋条件故而要求面见其公司领导，却都被徐挡回来，她说其能代表公司没有这个必要。由于我们当时决定开个茶庄怕错过商机就与徐女士谈下去了。后来终于历经了三个多月我们双方于2011年7月初，最后双方敲定了以下四个条件：1、被告公司针对沿街门市只是外租房，而不外卖房。2、若我方经营茶庄就必须按照他们的要求进行装修，具体到上述房屋的某个房间怎么装修等。3、装修必须由专业的人员出具专业的设计图纸，图纸还必须通过气公司的严格审核，加盖公司公章后，才能进场装修施工。4、被告方承诺我方经营到第三年时，若新加坡的整体入住率不足30%，其对我方租金按合同约定的50%收取即应当交纳52399.5元而非按104697元的全额标准收取等。还有，我们在与徐女士谈落以上条件时就该房的装修款事先做了预算，若租用236平方米的门市经营茶庄，房子的简装就需三十多余万元，更何况他们压迫我们好好装修？那样当时估算约70万元左右。因此，我们再次向徐女士提出要面见公司领导，要谈下是否把此房售卖给我们，因为我们想一次性投资会更好。只有那样我们受益的时候会更长。还有如果买房成功的话，我们的实木结构装修就不会因为房屋租期届满而出现巨大经济损失。即一次性大的装修投入要力争收益，又可避免他人进入此房后拆毁重装的情况，而未来只要对现有装修物品的外观颜色进行修改，就能起到高仿真装修的一劳永逸的效果。针对此问题，当时徐女士多次说：他们公司已经定下了政策，此处沿街门市房不会出售，否则由他们公司承担违约责任并赔偿我们装修损失。在这种特殊情况下，我们才投巨资对此房屋进行了前述豪华装修。然而被告公司关于不卖房的承诺不到二年。即在我方与被告圣淘沙房屋开发公司新加坡城商铺租赁合同存续期间此新加坡城的商铺就开始了对外出售。从而被告方实际形成了对此租赁合同口头约定的撕约和不诚信。为此我方相关计划落空必然遭受到巨大经济损失。但是针对被告方违约我们却没有太多证据，因为虽然被告方的租房代表徐秀彦多次口头承诺他们只租房，不卖房的条件等，但没将此内容写入其公司提供的格式文本中。还有徐女士讲我家茶庄是他们唯一要求进行豪华装修的，这样答应我的一些条件也与其他家不同，因此这些内容不能写入正式合同文本中。而且在我家按其公司要求进行装修中徐女士还多次说过：上述口头合同只有我家是按照其要求装修的，一定会销售上述他们承诺的待遇。虽然其公司未将这些口头约定写入格式文本中，但也一定会兑现承诺的。又说我们这么一个大公司，绝对不会因为此决策而出尔反尔，欺骗你们这些业主而叫你们蒙受经济损失的！以上客观事实请法院依法查明，公正处理。2014年10月，就在被告公司存在上述严重违约的情况下即在我们双方进行相关交涉而未达成一致意见的情况下，却以我方拖欠其房租的所谓理由将我方告上了法庭。在法院对签署案件的处理过程中，虽然发现被告方没有失口否认和回避其当年不卖房和小区入住率不足30%则第三方房租只交50%的约定等客观事实。我方也对被告的起诉请求进行了有效说明和解释。法庭最终也未能对我们双方的纷争进行有效的调解，也没能对被告方的合适合同文本中的不合理内容进行纠正。最后法院于2014年12月4日以（2014）沈和民二初字2851号民事判决书的形式判决我方败诉××病危及去世等因素××病倒了。从而造成了对签署案件未能及时反诉和上诉。也一定程度上错过了诉讼纠错的良好时机。总之，由于圣淘沙公司的租房售房政策的随意改变，给我方造成了巨大的经济损失和精神压力和实际伤害。但是此事发生前，中，后该公司却没有任何人来负责对此正式解释和说，更没有人表示歉意或对我方进行相关赔偿。据此综合上述情况，由于我方承租上述房屋时对租赁物进行了豪华装修并造成了我在此方面的实际损失发生。加上现原告与被告双方缺乏一个合适平台达成赔偿、补偿合意以解决此纠纷。无奈现在原告方特此向贵院依法提起民事赔偿诉讼，呈请人民法院根据本案案情及我国《合同法》等相关法律规定依法判令被告违约，兵役法赔偿给原告承租房屋实际装修投资用款人民币67万元损失的三分之一即人民币贰拾贰万叁仟叁佰伞拾叁圆整（223333元），并役法判令被告承担本案的诉讼费、鉴定费等实际发生的相关涉案费用。以切实维护本案原告方的合法权益，切实维护司法公正。诉讼请求：1、请求法院依法判令被告赔偿给原告承租房屋装修损失价值67万元的三分之一即人民币223333元整。2、依法判令被告承担本案诉讼费等其他发生的涉案费用。庭审中，原告增加诉讼请求要求被告支付证人出庭的费用2000元。
被告圣淘沙公司辩称：一、被答辩人的诉讼请求已经超过诉讼时效。《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，同法第137条规定：“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算”，结合本案，正如被答辩人所提，双方之间早在2014年就曾进行过诉讼，当时也是由于本案涉诉房屋引发的纠纷，因被答辩人在房屋租赁期间届满后仍不能支付拖欠租金，并且拒不腾退租赁房屋的原因，故答辩人将被答辩人起诉，案件经贵院审理后做出（2014）沈和民二初字第2851号《民事判决书》，判决被答辩人腾退房屋、给付拖欠的租金、给付违约金、给付房屋占用费、承担案件受理费，该判决生效至今已经两年有余，但被答辩人一直未履行该生效判决确定的任何义务，并且至今仍未腾退并占用涉诉房屋，目前该案仍在贵院执行局强制执行中。被答辩人不但目无法律，长期拒不履行人民法院生效的民事判决，并且现今居然提起诉讼，向答辩人主张此前生效判决已经判令其腾退房屋的装修损失，让答辩人倍感愤怒，其诉讼请求早已超过诉讼时效。理由是，根据（2014）沈和民二初字第2851号《民事判决书》已经查明确定的事实（该判决书第7页），即“2014年9月5日原告（沈阳圣淘沙公司）向被告（刘路）发出《关于沈阳圣淘沙房屋开发有限公司不与刘路续约的书面通知》，内容为“刘路：您与沈阳圣淘沙房屋开发有限公司签署的编号为STS-
SP2011005租赁合同，租期为2011年9月1日至2014年8月31日，目前租期已满。鉴于您拒不缴纳房租的违约行为，本公司不再将和平区胜利南街399号2门租赁给您使用。限您于2014年9月15日前将房屋恢复原状并搬离此房屋。逾期后果自负”。被告在该书面通知书下空白处书写“收到，但不同意条款内容。刘路。2014年9月11日。”因而，最迟自2014年9月11日开始，被答辩人就知道其权利是否被侵害，诉讼时效从此时开始计算，而被答辩人起诉的时间，明显已经超过2年诉讼时效。二、被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据。1、被答辩人诉称内容与事实不符。答辩人从未向被答辩人承诺过《商铺租赁合同》约定之外的任何内容。2、被答辩人的诉讼请求没有事实依据。既已签署的《商铺租赁合同》第20.2款约定，“无论因何种原因导致本合同终止，乙方（刘路）应当自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施设备（包括店招、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施设备等），将租赁场所恢复到甲方交付租赁区域时的原状态，并保持租赁区域整洁干净交给甲方。如合同终止，乙方未能将租赁场所恢复原状的，甲方有权拆除乙方所做的装修和由乙方所有的设施设备，所有费用由乙方承担，甲方也有权不拆除而是保留乙方所做的部分或全部装修以及由乙方所有的设施设备，在这种情况下视为乙方已放弃对该等装修、设施设备的所有权，乙方无权就甲方保留的该等装修、设施设备主张任何权利。可见，答辩人与被答辩人之间就涉诉房屋之租赁，不但没有任何装修补偿的约定，而且还明确约定合同终止之后的被答辩人自费恢复原状交还租赁房屋给答辩人的义务、以及不予恢复原状时答辩人拆除装修物与设施设备发生费用的赔付义务、以及被答辩人放弃答辩人未实施拆除的装修物与设施设备的所有权且无权主张任何权利的义务。3、被答辩人的诉讼请求没有法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定“承租人经出租人同意装饰装修的，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”结合本案：（1）本案涉诉房屋的租赁合同系正常履行到期终止，并非合同履行期间发生合同解除；（2）被答辩人对涉诉房屋的装修，取决于其自身利用涉诉房屋从事经营活动的需要，在不破坏建筑物主体结构、不违反消防要求、不妨碍相邻房屋权益的情况下，被答辩人对涉诉房屋的装修标准是其自行决定事项，他方均无权干涉，更不存在被答辩人诉称的答辩人要求其装修标准的情形；（3）答辩人与被答辩人之间从未约定装修补偿，非但如此，还明确约定合同终止后被答辩人自行拆除与恢复原状的义务、以及不予恢复原状时拆除费用的赔付义务、以及放弃未实施拆除的装修物与设施设备的所有权且无权主张任何权利的合同义务。综上所述，被答辩人的诉请不成立，答辩人请求法院予以驳回。
上述事实，有原告提供的《新加坡城商铺租赁合同》，被告提供的（2014）沈和民二初字第2851号民事判决书、《关于沈阳圣淘沙房屋开发有限公司不与刘路续约的书面通知》以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。
经审理查明：原告（甲方）与被告（乙方）签订《新加坡城商铺租赁合同》（以下简称合同）一份，合同约定被告租赁原告位于沈阳市和平区胜利南街399号2门新加坡城商铺一处，出租面积232.62平方米，租赁期限为3个租约年，即自2011年9月1日至2014年8月31日。合同第三条关于免租装修期和记租日约定：从进场日至第九条所述开业日前一天为免租装修期。在此免租装修期内，乙方无需承担租金，但是应当承担物业管理费、装修管理费、以及该房屋发生的水电燃气、热力能源费等费用。除非本合同中有特别明确的约定，否则，该免租期不因任何原因而延长。乙方应在免租装修期内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件……。合同第四条关于租金标准和租金支付约定：该房屋的租金按计租面积计付，每年每平方米人民币450元，应交租金为104679元/年，自记租日开始，乙方应当承担该房屋的租金。第一个租约年按正常房租的30%收取，租金为31,403.70元/年；第二个租约年按正常房租的50%收取，租金为52,339.50元/年；第三个租约年按正常房租的100%收取，租金为104,679元/年。本合同项下的租金支付方式为以一年为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的15日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。本合同项下第一期租金的支付方式为首付租金应于本合同签订后五个工作日内支付，甲方在收到该笔款项后有义务交付该房屋，如果记租日不是该月第一天，则记租日当月的租金按实际天数计算。第五条关于品牌经营项目约定：乙方在该房屋内经营品牌为厚德，经营项目为茶庄。合同第十八条违约责任约定18.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、管理公司足额支付履约保证金、物业管理费保证金及质量保证金，则自乙方逾期支付第5个工作日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金应付金额的违约赔偿金。18.3双方确认，本合同因乙方违约而终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。因甲方违约擅自提前解除合同，或因甲方违约导致乙方行使解除合同的权利，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。18.4乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。合同第二十条租赁物的交还和交还期20.1约定本合同项下租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方。该等期限为本合同项下该房屋之交还期；20.2在第20.1所述交还期内，无论因何种原因导致本合同终止，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件并使该房屋符合本合同附件3的各项标准要求，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备（包括所有店招、广告牌、租赁场所内乙方安装的设备、设施等），将租赁场所恢复到甲方交付租赁区域时的原状态，并保持租赁区域干净、整洁交还给甲方。交付时双方按房屋交接清单对租赁场所（包括甲方所有的设施、设备）进行验收，如有任何损坏或者遗失，乙方负责修复并承担相应费用；如无法修复时，乙方应赔偿甲方相应损失。如果合同终止，乙方未能将租赁场所恢复原状的，甲方有权拆除乙方所作的装修和由乙方所有的所有设施、设备（包括所有店招、广告牌、租赁场所内乙方安装的设备、设施等），所有费用由乙方承担，甲方也有权不拆除而是保留乙方所作的部分或者全部装修以及由乙方所有的前述设施、设备，在这种情况下视为乙方已放弃对该等装修、设施设备的所有权，乙方无权就甲方保留的该等装修、设施、设备主张任何权利。如在合同终止之日后，乙方未将前述各项以外的由乙方所有的物品搬离的，视为乙方放弃对该物品的所有权，甲方有权自行处理，处理所得收益由甲方享有，处理中发生的费用由乙方承担。
合同签订后，原告于2011年6月29日向被告交付租赁房屋，双方签订《房屋交接验收确认书》，内容为“经双方现场核实确认，甲方移交的商铺符合《租赁合同》及附件《交付标准》约定的交付条件，乙方就此没有异议；自本房屋交接确认书签署之日起，甲方正式将该商铺移交给乙方，乙方应按《租赁合同》的约定使用商铺，确保9月1日按期开业”。
2014年9月5日原告向被告发出《关于沈阳圣淘沙房屋开发有限公司不与刘路续约的书面通知书》，内容为“刘路：您与沈阳圣淘沙房屋开发有限公司签署的编号为STS-
SP2011005租赁合同，租期为2011年9月1日至2014年8月31日，目前租期已满。鉴于您拒不缴纳房租的违约行为，本司不再将和平区胜利南街399号2门租赁给您使用。限您于2014年9月15日前将房屋恢复原状并搬离此房屋。逾期后果自负”。被告在该书面通知书下部空白处书写收到，但不同意条款内容。刘路。2014.9.11”。
另查明：本案被告圣淘沙公司于2014年10月28日以物权保护纠纷一案为由起诉本案原告刘璐至本院，要求原告刘路向其支付拖欠的租金及违约金，并腾退交还房屋。本院于2014年12月4日作出（2014）沈和民二初字第2851号民事判决书，判项如下：一、本判决生效后十日内，被告刘路将位于沈阳市和平区胜利南街399号2门商铺（出租面积232.62平方米）腾退给原告沈阳圣淘沙房屋开发有限公司；二、本判决生效后十日内，被告刘路给付原告沈阳圣淘沙房屋开发有限公司2013年9月1日至2014年8月31日的房屋租金104,679元；三、本判决生效后十日内，被告刘路给付原告沈阳圣淘沙房屋开发有限公司违约金（以104,679元为本金自2013年12月15日至本判决确定的给付之日止按日1‰计算）；四、本判决生效后十日内，被告刘路给付原告沈阳圣淘沙房屋开发有限公司房屋占用费（自2014年9月1日起至被告刘路实际腾房之日止，按每月8,723元计算）。现该判决已生效。
本院认为：原、被告签订的《新加坡城商铺租赁合同》约定的租赁期限已届满，双方应按合同约定履行权利与义务，否则应承担相应法律责任。现原告主张要求被告赔偿诉争商铺的装修损失223333元及证人出庭作证的费用2000元，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告应为其主张承担举证证明责任。而本案中，在原、被告签订的租赁合同中，已对租赁期限届满后的装饰装修等事宜予以约定，即原告应自行承担费用拆除、搬离设施、设备（包括所有店招、广告牌、租赁场所内乙方安装的设备、设施等），并将租赁场所恢复到被告交付租赁区域时的原状态。根据上述合同约定，原告要求被告承担诉争商铺的装修损失，与上述合同约定不符。再有，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，在原、被告签订的租赁合同期间届满后，原告要求被告承担装饰装修费用，与上述法律规定亦不符，故原告本案诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。而对于原告庭审中主张其与被告签订的合同属于格式条款的问题，依据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的、或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，格式条款无效的前提应符合上述法律规定的条件，而本案当中，原告租赁被告商铺从事经营活动，其对诉争商铺的装饰装修应属其自身经营投入范畴，而对于合同约定的装饰装修等事宜，原告应尽到合理的注意和审慎义务，现原告与被告签订了商铺租赁合同，应视为其对合同约定的装饰装修等条款的认同，且根据双方签订的合同约定，租赁期间届满后装饰装修部分亦由原告自行拆除，赋予了原告自行处分的权利，不符合上述法律规定的加重对方责任、排除对方主要权利等无效条件，故对原告该主张，本院不予采信。
综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告刘路的诉讼请求。
案件受理费2325元（已减半、已预收），由原告刘路负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 盛 雯
二〇一七年三月二十一日
书记员 陈荟茹
本案判决所适用的相关法律规定
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条约定承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。