济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第1304号
原告杨琨,男，生于1986年3月6日，汉族，济南市历城区天雅宾馆个体业主，住济南市。
委托代理人杨圣齐（系原告杨琨之父），生于1960年3月6日，汉族，济南市历城区港沟街道办事处环卫所办事员，住济南市。
委托代理人娄焕历，山东德康律师事务所律师。
被告济南名都置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人谈朝晖，董事长。
委托代理人张晓东，男，生于1984年9月29日，汉族，该公司员工，户籍所在地济南市，现住济南市。
原告杨琨与被告济南名都置业有限公司（以下简称名都公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依法适用简易程序由审判员崔得原于2015年7月13日公开开庭审理了本案。原告杨琨及委托代理人杨圣齐、娄焕历，被告名都公司的委托代理人张晓东到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，由审判员崔得原担任审判长，与人民陪审员张希英、人民陪审员李新组成合议庭，于2016年5月9日公开开庭审理了本案。原告杨琨的委托代理人杨圣齐、娄焕历，被告名都公司的委托代理人张晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨琨诉称，2010年8月23日，原、被告签订商品房买卖合同一份，原告杨琨按照合同约定支付房款962985元，但被告名都公司至今未能按照合同的约定交付房屋，原告杨琨多次找被告名都公司协商未果。为此诉至法院，请求判令：1、被告名都公司支付原告杨琨违约金，以962985元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2012年7月1日至判决生效之日止；2、诉讼费由被告名都公司负担。
被告名都公司辩称，2010年8月23日，原告杨琨购买了被告名都公司开发的名都小区6号楼1单元商品房，合同签订后，被告名都公司如约履行了合同义务，在2012年6月30日之前将具备了合同约定的商品房交付给原告杨琨，并且书面通知了原告杨琨。由于原告杨琨的原因，致使原告杨琨一直没有收付房屋。根据双方的合同约定，由于买受人的原因未能按期交付房屋的，双方同意自约定的交房之日起视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。因此，对于原、被告之间的商品买卖合同，被告名都公司已履行合同义务，并且商品房已经视为交付。为维护被告名都公司的合法权益，请求依法判决驳回原告杨琨的诉讼请求。
经审理本院认定，原、被告于2010年8月23日签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）一份，原告杨琨为买受人，被告名都公司为出卖人，约定由原告杨琨购买被告名都公司开发建设的位于济南市历城区唐冶新区经十路以北、唐冶大道以西恒大名都6号楼1单元房屋一套，用途为住宅，建筑面积134.7平方米，套内面积110.19平方米，总价款962985元。买卖合同第八条对交付期限进行了约定，除出现约定的特殊原因外，被告名都公司应在2012年6月30日前将具备由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》条件的商品房交付买受人使用。买卖合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：第一，逾期不超过90日，自买卖合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之一的违约金，合同继续履行；第二，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自买卖合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买卖合同第十一条对交接进行了约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示买卖合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自买卖合同约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人，同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。买卖合同第十三条对出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任进行了约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：一是买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；二是买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。买卖合同第十六条对保修责任进行了约定，买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为买卖合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。原告杨琨主张买卖合同第八条、第九条、第十一条系格式条款，为无效条款。买卖合同签订后，原告杨琨向被告名都公司支付了购房款，被告名都公司向原告杨琨开具发票一张，载明购房款为962628元。
上述房屋所属济南恒大名都项目C地块一期6#楼工程，于2012年5月30日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同对该单位工程质量竣工验收合格，并出具《建筑工程竣工验收报告》一份。2012年6月15日，济南市公安消防支队向被告名都公司开具《建设工程竣工验收消防复查意见书》，载明该6#楼工程经复查符合要求，工程复查合格。该工程竣工备案文件于2012年6月28日向济南市工程质量与安全生产监督站历城分站进行了备案，经该站审查，文件齐全，符合法定程序，予以竣工验收备案。2011年9月16日，济南市锅炉压力容器检验研究所对济南市历城区唐冶新区恒大名都所使用电梯进行了验收检验，检验结论为合格。
2012年6月29日，被告名都公司通知原告杨琨于2012年6月29日办理房屋交付手续，原告杨琨在收到通知后，于当日到被告名都公司处，但未与被告名都公司办理交接手续。原告杨琨及被告名都公司工作人员于2012年8月23日共同对原告杨琨所购买房屋进行了查验，并对原告杨琨提出的房屋所存在的质量问题进行了记录，形成《楼宇情况反馈表（精装）》一份。该反馈表载明房屋存在的质量问题如下，天花存在南次卧天花以前漏水可能导致以后天花变黄，厨房顶部与侧墙缝隙需处理，天花粗糙不平问题；墙面存在所有墙面不合格，粗糙不平，空调墙眼不圆，北次卧阳台大理石裂缝，主卧阳台大理石破损，主卫马桶左侧磁砖最上方未贴合，主卫门里侧上角墙缝处处理；地面存在南次卧地板以前被水泡过，以后可能会出问题；门窗存在阳台栏杆上玻璃脏，阳台窗侧边锁不上，门关上后有晃动，门框上有钉等问题；橱柜洁具存在抽油烟机和橱柜底端不齐平，橱柜门间隙过大；其他存在灯饰线没有棱角需重新整理，燃气管未固定完全，红外报警器未安装，客厅灯坏掉，影视墙壁纸不合格，室内所有卫生整理问题。原告杨琨以房屋不符合使用条件为由未与被告名都公司办理房屋交付手续。
原告杨琨要求被告名都公司承担延期交房违约金，同时主张买卖合同第九条关于违约金的约定不足以弥补原告杨琨损失，要求被告名都公司以962985元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2012年7月1日至判决生效之日止支付违约金。原告杨琨主张因被告名都公司违约造成了65万元贷款利息损失及312985元购房首付款的存款利息损失。被告名都公司主张根据买卖合同第十一条约定，被告名都公司已按约通知原告杨琨交付房屋，因原告杨琨原因未实际交付的，约定交房之日即视为房屋交付之日，因此被告名都公司已履行合同义务，不同意支付违约金。
上述事实，有原、被告共同提供的《商品房买卖合同》两份，被告名都公司提供的《建筑工程竣工验收报告》一份、《房屋建筑工程竣工验收备案单》一份、《建设工程竣工验收消防复查意见书》一份、电梯安全检验合格证明两份、《特种设备（普查）注册登记表》两份、《恒大名都交楼通知书》一份、《特快专递（EMS）邮件查询回单》一份、《恒大名都5-9号楼住宅质量保证书》一份、《恒大名都5-9号楼住宅使用说明书》一份，原告杨琨提供的《楼宇情况反馈表(精装)》一份、购房款发票一张及当事人当庭陈述为证，经庭审质证，足以认定。
原告杨琨提供署名为翟卫东的证明材料一份，拟证明在2012年6月30日交房时，本案所涉房屋不符合交付条件。因翟卫东未出庭作证，该证明材料不符合法律规定，本院不予采纳。原告杨琨提供视频资料三份，拟证明原告杨琨与本案所涉房屋所在小区物业公司工作人员验房时，双方对房屋存在没电、漏水等问题进行交涉。因原告杨琨未提供视频原始载体，内容较模糊，视频显示的相关人员未到庭作证，且视频显示时间为2014年10月以后，均在《楼宇情况反馈表(精装)》之后，与房屋交付事实无关联性，上述视频资料不符合法律规定，本院不予采纳。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效。买卖合同对商品房的交付进行了约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当按买卖合同约定办理房屋交接手续。买卖合同第八条、第九条、第十一条不存在《中华人民共和国合同法》规定的无效情形，原告杨琨主张上述条款为无效条款，证据不足，本院不予采信。在被告名都公司按买卖合同约定通知原告杨琨交楼后，原告杨琨未能按期进行交接，按照买卖合同第十一条约定，自2012年6月29日起，即应视为原告杨琨同意房屋已符合交付条件，并已将房屋实际交付给原告杨琨。原告杨琨主张被告名都公司逾期交房，证据不足，本院不予采信。原告杨琨提出的厨房顶部与侧墙缝隙需处理、天花粗糙不平、墙面粗糙不平、空调墙眼不圆、北次卧阳台大理石裂缝、主卧阳台大理石破损等《楼宇情况反馈表(精装)》载明的问题，均不属于房屋主体结构质量问题，且上述问题均未达到严重影响正常居住使用的程度。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据以上规定，在房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。原告杨琨主张的上述问题不属于房屋主体结构质量不合格问题，也未严重到影响正常居住使用的程度，不符合赔偿损失的法定条件。买卖合同第十三条约定买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收房屋，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此，原告杨琨主张房屋不符合交付条件，并依此拒绝接收房屋，没有合同和法律依据，本院不予支持。根据买卖合同约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告名都公司应当按约履行保修义务。原告杨琨在发现所购商品房存在保修范围内的、未影响到正常居住使用的质量问题时，有权要求被告名都公司承担保修义务，但不得以此拒绝接收房屋并主张被告名都公司逾期交房。原告杨琨以被告名都公司逾期交房为由，要求被告名都公司支付违约金，证据不足，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告杨琨对被告济南名都置业有限公司的诉讼请求。
案件受理费3300元，由原告杨琨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 崔得原
人民陪审员 张希英
人民陪审员 李 新
二〇一六年五月十日
书 记 员 张晓葳