福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终6937号上诉人（原审原告）：甘小丹，女，1969年12月13日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：苏云燕，福建旭鼎律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：黄柏超，福建旭鼎律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：永泰开成房地产开发有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇上坪路65号。法定代表人：潘峰，总经理。委托诉讼代理人：陈卫东，男，该公司员工。委托诉讼代理人：董坚勇，男，该公司员工。上诉人甘小丹因与被上诉人永泰开成房地产开发有限公司（以下简称永泰开成）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2017）闽0125民初1859号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。甘小丹上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判为永泰开成将符合《商品房买卖合同》和《补充协议二》约定的讼争房屋【即福建省永泰县梧桐镇温泉开发建设项目一期（世外·梧桐山居）第32幢3层103复式单元号房】交付给甘小丹，并出示《商品房买卖合同》第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，签署房屋交接单，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2.撤销一审判决第三项，即“驳回甘小丹的其他诉讼请求”，依法改判为永泰开成应在本判决生效之日起三十日内支付甘小丹逾期交房违约金（以1250000元为计算基数，按照日万分之三，自2016年1月1日起计算至讼争房屋交付之日为止）；3.本案一审二审诉讼费用由永泰开成承担。事实和理由：一、一审在“本院认为”部分支持了甘小丹的一审第2项诉讼请求，但是在判决中没有写明这一项，应予纠正，将该判决事项予以明确判决和记载。二、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第八条和第六十条的前提是合同依法成立，合同条款不违反法律规定。如果合同条款违法，则当属无效，对各方当事人均不具有约束力。一审判决应当适用《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条。三、案涉《商品房买卖合同》约定“出卖人应承担的逾期交房违约金以买受人已付款1%为限”违反法律规定，应属无效。四、一审对甘小丹自愿选择《商品房买卖合同》第九条第二种方式，现又以该条款违反公平原则要求变更于法无据的认定是错误。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。甘小丹主张确认《商品房买卖合同》及其六个附件、《补充协议2》合同有效并要求继续履行与提出《商品房买卖合同》第九条第2点约定无效并无矛盾。五、在“出卖人应承担的逾期交房违约金以买受人已付款的1%为限”无效的前提下，甘小丹的第三项诉请应当得到支持。永泰开成辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》、相关补充协议、附件是双方的真实意思表示，合法有效，一审判决第一项正确。二、《商品房买卖合同》第九条第2项并非格式条款，是双方充分协商，甘小丹自行选择的，约定合法有效，一审判决第二项正确。且格式条款只要不违背法律的强制性规定，仍然有效。甘小丹既已主张确认合同、附件及补充协议2合法有效，要求继续履行上述合同，却又提出买卖合同第九条第2项无效，存在矛盾，违背契约自由、平等保护的原则。三、双方已经约定违约金数额，不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款所述情形。甘小丹申请损失评估鉴定的理由不成立，应予驳回。甘小丹向一审法院起诉请求：1.依法责令永泰开成继续履行双方于2015年5月29日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议二》；2.依法判令永泰开成将符合《商品房买卖合同》和《补充协议二》约定的讼争房屋【即福建省永泰县梧桐镇温泉开发建设项目一期（世外·梧桐山居）第32幢3层103复式单元号房】交付给甘小丹，并出示《商品房买卖合同》第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，签署房屋交接单，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3.依法判令永泰开成向甘小丹支付迟延交房期间的违约金（计算方式：以1250000元为计算基数，按照日万分之三，自2016年1月1日起计算至讼争房屋交付之日为止，暂时计算到2017年7月18日，共564天，为1250000元×0.0003×564天=211500元）；4.本案的诉讼费用全部由永泰开成承担。一审法院认定事实：2015年1月24日，甘小丹因向永泰开成购买位于永泰县的温泉开发建设项目一期（世外·梧桐山居）第32幢3层103复式单元号房，支付了购房款1250000元。2015年5月29日，甘小丹与永泰开成签订合同编号为MF-2007-01的《商品房买卖合同》（含六个附件）、《补充协议二》，约定甘小丹向永泰开成购买位于永泰县的温泉开发建设项目一期（世外·梧桐山居）第32幢3层103复式单元号房，钢混结构，建筑面积117.38平方米，其中套内建筑面积111.17平方米，公共部位共有分摊建筑面积6.21平方米，总价款为1250000元。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、…”。合同第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、双方同意本合同不解除。自逾期之日起，出卖人应按买受人已付款的日万分之三支付违约金，但出卖人应承担的逾期交房违约金以买受人已付款的1％为限”；合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。…”；在附件六合同补充协议中还就交房、产权办理的有关事项及《商品房买卖合同》部分条款进行补充约定；双方另在《补充协议二》中，针对二次装修事宜进行约定，其中第二条约定“双方确认：因上述房屋二次装修以及采购上述家具、电器、家居用品及饰品等所产生的费用，已包含在上述《商品房买卖合同》所约定的购房款内，双方不再另行结算。”，同时双方约定该二次装修工程应于《商品房买卖合同》约定的交房时间前完工。甘小丹已支付了全部购房款，但交房时间已逾期一年多，永泰开成至今未履行交房义务。2017年7月17日，甘小丹以诉称理由诉至原审法院，要求永泰开成继续履行合同、将符合合同约定的房屋交付甘小丹，并承担违约责任。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。甘小丹与永泰开成签订的《商品房买卖合同》（含六个附件）、《补充协议二》是双方的真实意思表示，双方在合同及补充协议中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定的房屋交付时间为2015年12月31日前，永泰开成未能在约定的时间内交房显属违约，应按《商品房买卖合同》第九条的约定承担违约责任。现甘小丹要求继续履行《商品房买卖合同》、《补充协议二》，原审法院予以支持。对甘小丹诉请判令永泰开成将符合《商品房买卖合同》和《补充协议二》约定的讼争房屋交付其所有，并且出示《商品房买卖合同》第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，签署房屋交接单，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于该诉请均为《商品房买卖合同》及其附件、补充协议所约定的内容，甘小丹的诉请合情合理，原审法院亦予支持。至于甘小丹所抗辩的《商品房买卖合同》第九条第2点中“但出卖人应承担的逾期交房违约金以买受人已付款的1％为限”所约定的违约金过低，违反公平原则的问题，因《商品房买卖合同》第九条系可选择条款，甘小丹已自愿选择了第2种方式，现又以该条款违反公平原则要求变更，于法无据，不予支持。根据契约自由、平等保护等原则及《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，甘小丹要求永泰开成支付逾期交房违约金（以1250000元为基数，按照日万之三自2016年1月1日起计算至讼争房屋交付之日止）的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。但永泰开成应支付甘小丹逾期交房的违约金为1250000元×1%=12500元。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和第一百零七条规定，判决：一、甘小丹、永泰开成房地产开发有限公司应当继续履行双方于2015年5月29日签订的《商品房买卖合同》（含六个附件）、《补充协议二》；二、永泰开成房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付甘小丹逾期交房违约金12500元；三、驳回甘小丹的其他诉讼请求。如果永泰开成房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16050元，减半收取计8025元，由甘小丹负担7945元，由永泰开成房地产开发有限公司负担80元。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院对此予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，双方当事人对于一审判决永泰开成房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同》及《补充协议二》并无异议，本院依法予以维持。关于永泰开成房地产开发有限公司在本案中应承担的违约责任。本院认为，双方当事人在自愿基础上签订的协议，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。当事人违反合同约定给对方造成损失，应当承担相应的违约责任。违约责任的计算，有约定的按照合同约定计算，无约定的，应以实际损失为限。甘小丹主张《商品房买卖合同》第九条第2点中“但出卖人应承担的逾期交房违约金以买受人已付款的1%为限”所约定的违约金过低，违反公平原则，因《商品房买卖合同》第九条系可选择条款，甘小丹已自愿选择了第2种方式，现又以该条款违反公平原则为由要求变更，于法无据，不予支持。根据契约自由、平等保护等原则及《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，甘小丹要求永泰开成房地产开发有限公司支付逾期交房违约金（以1250000元为计算基数，按照日万分之三，自2016年1月1日起计算至讼争房屋交付之日为止）的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。永泰开成房地产开发有限公司应支付甘小丹逾期交房的违约金为1250000元×1%=12500元。综上所述，甘小丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4472.5元，由甘小丹负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一八年一月二十四日法官助理 刘 奕书 记 员 林 舒