吉林省吉林市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）吉02执复68号
复议申请人（利害关系人）：李咏梅，住吉林省吉林市船营区。
原审异议人（利害关系人）：郭志强，住吉林省吉林市。
申请执行人：王风琴，住吉林省延吉市。
被执行人：解在东，住吉林省永吉县。
被执行人：王桂梅，住吉林省吉林市。
被执行人：解在民，住吉林省吉林市。
被执行人：赵淑梅，住吉林省永吉县。
被执行人：吉林市永发房地产开发有限公司，住所地永吉县经济开发区镇东村二社。
法定代表人：解在东，经理。
被执行人：永吉县口前水电商贸有限公司，住所地永吉县口前铁镇南街。
法定代表人：解在东，经理。
复议申请人李咏梅不服吉林市丰满区人民法院（2017）吉0211执异55号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
吉林市丰满区人民法院查明，申请执行人王风琴与被执行人解在东、王桂梅、解在民、赵淑梅、永发公司、永吉县口前水电商贸有限公司借款合同纠纷一案，在诉讼中，王风琴申请保全，吉林市丰满区人民法院于2015年2月13日作出（2015）丰民二初字第72-1号民事裁定书，查封王风琴名下的位于永吉县经济开发区盛世嘉园东区第30栋2-1.2跃层，面积266.35平方米房屋。2015年7月28日吉林市丰满区人民法院作出（2015）丰民二初字第72号民事判决，判决解在东、王桂梅、解在民、赵淑梅、永发公司于判决生效后五日内一次性给付王风琴借款本金190万元，并自2015年2月19日起至本金清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期利息；永吉县口前水电商贸有限公司对上述欠款本息承担连带保证责任。同时该民事判决书认定，王风琴与永发公司、解在东等人之间系借款法律关系。但为担保借款合同的履行，2013年8月19日，王风琴就案涉房屋与永发公司签订商品房买卖合同。该案判决生效后，王风琴申请执行。案涉房屋于2016年7月20日经评估作价561999元，并于2017年2月13日至2017年2月14日在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖。案涉房屋起拍价359679.36元，保留价359679.36元。李咏梅于2017年2月14日以359679.36元竞买。李咏梅在竞买前，认识王风琴的代理人姜金萍，经二人协商，李咏梅准备以30万元的价格购买案涉房屋。由于案涉房屋起拍价为359679.36元（保留价），应按起拍价竞买,姜金萍承诺待取回拍卖房屋款项后，再返给李咏梅6万元。2017年2月12日，姜金萍为李咏梅出具6万元借条。李咏梅于2017年2月14日以359679.36元竞买了案涉房屋。但姜金萍未给付李咏梅6万元，并发生纠纷，诉至吉林市船营区人民法院。2013年2月2日，郭志强购买了案涉房屋，并交纳了入户费及物业费、取暖费等费用。
吉林市丰满区人民法院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。”第十一条规定:“网络司法拍卖不限制竞买人数量。一人参与竞拍，出价不低于起拍价的拍卖成交。”从表面上看，李咏梅虽以起拍价竞买成交，但背后隐藏着李咏梅与姜金萍在竞买前协商，李咏梅竞买成交后，姜金萍承诺返还给李咏梅6万元，实质李咏梅以30万元的价格购买案涉房屋的事实，此价格低于案涉房屋的起拍价。由于李咏梅与姜金萍之间的行为严重违反了网络司法拍卖程序损害了当事人的利益，故应对案涉房屋的网络司法拍卖予以撤销。至于撤销后各方合法权益受到的损害，可以另行寻求救济途径。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、第十一条、第三十一条第一款第（六）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项、第十七条第一款第（二）项的规定，裁定如下：撤销吉林市丰满区人民法院二0一七年二月二十日作出的（2015）丰执字第357号执行裁定对永吉县经济开发区盛世嘉园东区第30栋2-1.2跃层，面积266.35平方米房产的拍卖。
复议申请人李咏梅向本院提出复议称，请求撤销吉林市丰满区人民法院（2017）吉0211执异号执行裁定，事实与理由：一、原审法院程序违法。民诉法第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面提议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。”异议应于案件执行过程中提出，本案异议人是5月4日向吉林市丰满区人民法院提出对（2015）丰执字第357号执行案件的异议申请，而该法院早已于4月10日作出终结案件的裁定。即异议人是在执行程序终结后提出的异议申请，对此法院不应受理，更不能进行实体审查。二、原审法院适用法律错误。1、违反处分原则。最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条第二款规定：“案外人对网络司法拍卖标的提出异议的，人民法院应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及相关司法解释的规定处理，并决定暂缓或者裁定中止拍卖。”异议人在异议申请书中明确表示是对执行标的物的异议。法院应当适用民诉法第二百二十七条的相关规定进行审查。异议人不是对执行行为的异议，所以不应当适用第225条的规定。丰满区人民法院（2017）吉0211执异55号执行裁定所引用的法律规定均是以行为异议前提，违背当事人的真实意思表示，对当事人没有提出的行为异议进行审查。2、认定事实及理论错误，导致适用法律错误。最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条（六）规定：“其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”此为并列发生才能撤销的规定，本案中，丰满法院没有证据证明有严重违法程序且损害利益并列的情形，故丰满法院认定事实及论理错误，导致适用法律错误。3、混淆物权与债权之间法律关系。物权法第20条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权变动的效力。”“预告登记后，债权消灭或者只能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记，它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。王风琴在与出卖人签订房屋买卖合同时，已进行了预告登记，预告登记使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力，对被申请人具备排他的法律效力，被申请人只能向出卖人主张违约的债权权利。
本院对于原审法院认定的事实予以确认。
本院另查明：2017年4月10日，吉林市丰满区人民法院依照申请执行人的申请，作出（2015）丰执字第357号执行裁定，裁定：吉林市丰满区人民法院（2015）丰民二初字第72号民事判决执行程序终结。
本院认为，执行法院原裁定认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销吉林市丰满区人民法院（2016）吉0211执异55号执行裁定；
二、本案发回吉林市丰满区人民法院重新审查。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 徐爱忠
审 判 员 刘任成
代理审判员 李会芳
二〇一七年九月六日
书 记 员 牟 丹