泰安高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰高新民初字第32号
原告泰安市安居房地产有限公司，住所地泰安市泰山区温泉路906号。
法定代表人王文军，任董事长。
委托代理人杨全玉，山东华林律师事务所律师。
被告宋广涛。
第三人泰安市鑫瑞恒物资有限公司，住所地泰安泰山钢材大市场。
法定代表人程玉刚，任总经理。
委托代理人王世英，该公司工作人员。
原告泰安市安居房地产有限公司与被告宋广涛、第三人泰安市鑫瑞恒物资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告泰安市安居房地产有限公司委托代理人杨全玉，第三人泰安市鑫瑞恒物资有限公司委托代理人王世英到庭参加诉讼。被告宋广涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告泰安市安居房地产有限公司诉称：2012年6月17日，原告泰安市安居房地产有限公司与被告宋广涛签订商品房预售合同，原告将泰安市安居˙幸福里第5号楼1单元13层1301号房出售给被告，房屋价款为543710.00元，2012年6月17日前付款163710.00元，余款380000.00元整做银行按揭。同时合同附件八：合同补充协议第一条第二款约定，在出卖人为买受人银行按揭贷款担保的情况下，如因买受人逾期归还贷款导致银行向法院起诉或者向仲裁委员会申请仲裁，要求出卖人承担担保责任的情形，自法院或仲裁机构立案之日或对出卖人实施诉前财产保全之日，出卖人有权解除合同，收回所售房屋；如因买受人逾期归还贷款导致银行要求出卖人承担担保责任直接扣划出卖人银行存款情形，出卖人有权解除合同，收回所售房屋。合同解除后，出卖人有权向买受人索赔所造成的住房维修、手续办理、违约责任以及负担的银行实现债权发生的损失等费用。2012年，中国工商银行股份有限公司泰安分行（贷款人）（以下简称中国工商银行泰安分行）与被告宋广涛（借款人）、吴淑华，原告安居公司（担保人）签订个人购房借款／担保合同，约定宋广涛从中国工商银行泰安分行贷款380000.00元用于购买上述房屋，借款期限为360个月。合同还约定，保证人原告安居公司提供阶段性连带责任保证。因被告未按照贷款合同约定偿还银行贷款，导致银行在2014年2月、6月、7月扣划原告银行存款。2014年9月3日，中国工商银行泰安分行以宋广涛未按时还款为由，起诉至泰安市泰山区人民法院，要求宋广涛偿还贷款本金及利息，并要求原告安居公司承担连带责任。现在涉案房屋和配套房尚未交付被告。原告因本案支出律师代理费29500元。综上所述，因被告未按照贷款合同约定偿还银行贷款，导致银行扣划原告银行存款并向法院起诉，合同约定的解除条件成熟。根据《合同法》第九十三条第二款的规定，原告有权解除与被告签订的商品房预售合同，并有权要求被告赔偿损失。为了维护原告的合法权益，原告特具状起诉，请求依法解除原告与被告2012年6月17日签订的商品房预售合同；判决被告支付原告实现债权发生的损失（律师代理费）29500元；被告承担本案诉讼费用。
被告宋广涛未到庭，也未答辩。
第三人泰安市鑫瑞恒物资有限公司述称：一、原告不应解除与被告的商品房预售合同，合同应继续履行。二、如果解除合同，原告退还被告已付首付款、配套房款、已付银行贷款本息及其他已付款项，并应赔偿第三人损失。三、律师费用和诉讼费用不应由被告承担，原告不能从被告已经付给原告的款项中扣除上述费用。
经审理查明：2012年6月17日，原告泰安市安居房地产有限公司与被告宋广涛签订一份《商品房预售合同》，该预售商品房位于泰安高新技术产业开发区“安居.幸福里”第5号楼1单元13层1301房，预测建筑面积共119.76平方米，其中套内建筑面积95.13平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.63平方米。该合同约定，房屋价款为每平方米4540元，付款方式为2012年6月17日前付款163710元，余款380000元做银行按揭。关于交房时间，合同约定原告应在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合合同约定的商品房交付被告。同时，该合同附件八“合同补充协议”中约定：在出卖人为买受人银行按揭贷款担保的情况下，如因买受人逾期归还贷款导致银行向法院起诉或者向仲裁委员会申请仲裁，要求出卖人承担担保责任的情形，自法院或仲裁机构立案之日或对出卖人实施诉前财产保全之日，出卖人有权解除合同，收回所售房屋；如因买受人逾期归还贷款导致银行要求出卖人承担担保责任直接扣划出卖人银行存款情形，出卖人有权解除合同，收回所售房屋。合同解除后，出卖人有权向买受人索赔所造成的住房维修、手续办理、违约责任以及负担的银行实现债权发生的损失等费用。2012年9月7日，被告宋广涛作为借款人与贷款人中国工商银行股份有限公司泰安分行、保证人即本案原告泰安市安居房地产有限公司签订一份《个人购房借款／担保合同》，约定贷款人向借款人发放个人一手住房购置贷款，金额为380000元，用于购买坐落于泰安市安居幸福里5号楼1单元13层1301号、建筑面积为119.76平方米的房屋，贷款期限为360个月，由贷款人将贷款发放至原告账户，还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），同时约定将涉案房产作为抵押物，价值为543710元。合同签订后，因被告宋广涛未能依照合同按时足额偿还借款，中国工商银行股份有限公司泰安分行于2014年8月具状将本案原告及被告诉至泰安市泰山区人民法院，要求其偿还借款本金及利息等，法院已立案受理。自2014年2月至12月，原告作为保证人已为被告偿还借款29540.91元。
另查明：自2013年9月起，被告宋广涛下落不明，因此，涉案房屋未向被告交付使用，也未办理房屋产权过户手续。
又查明：因民间借贷纠纷，第三人泰安市鑫瑞恒物资有限公司将本案被告宋广涛起诉至泰安市岱岳区人民法院，要求其偿还借款，并在审理中向法院提出财产保全申请，泰安市岱岳区人民法院于2013年10月25日作出（2013）岱民初字第2501号民事裁定书，将本案涉案房产予以查封，并将裁定书、协助执行通知书等文书送达泰安市房产交易中心、泰安市安居房地产有限公司。2014年5月7日，泰安市岱岳区人民法院作出（2013）岱民初字第2501号民事判决书，判决被告宋广涛归还第三人借款本金50万元，并支付利息，因被告宋广涛下落不明，法院依法对其采取了公告送达判决书的方式，该判决现已生效。2015年1月26日，原告向泰安市岱岳区人民法院提出书面执行异议书，以涉案房屋仍归其所有、买卖合同约定的解除条件已经成就等理由要求法院解除查封并停止对该涉案房屋的执行。
以上事实有商品房预售合同、个人购房借款／担保合同、还款单据、裁定书、判决书、当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：原告泰安市安居房地产有限公司与被告宋广涛签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在本案中，原被告在所签订的商品房预售合同中明确约定了合同的解除条件，因被告宋广涛未能按时足额向贷款银行偿还借款，导致银行向法院起诉要求作为保证人的本案原告偿还借款，因此，双方约定的合同解除条件已经成就，原告作为合同一方当事人要求解除合同的请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告支付因本案诉讼产生的律师费的请求，本院认为，双方在合同中约定“合同解除后，出卖人有权向买受人索赔所造成的住房维修、手续办理、违约责任以及负担的银行实现债权发生的损失等费用”，因此，该费用的发生并不符合上述约定，本院不予支持。关于第三人不应解除与被告的商品房预售合同的主张，本院认为，根据合同相对性原则，原被告系商品房预售合同的当事人，双方约定的合同解除条件已经成就，原告有权解除与被告的合同关系，对其上述主张不予支持。关于第三人的要求原告退还相应款项等主张，本院认为，第三人与被告宋广涛的民事纠纷可由当事人根据本案中合同当事人的履行情况在民事执行程序中予以处理。关于第三人认为被告不应承担诉讼费的主张，本院认为，诉讼费用的负担由人民法院决定，对其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告泰安市安居房地产有限公司与被告宋广涛于2012年6月17日签订的《商品房预售合同》。
二、驳回原告泰安市安居房地产有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费9532元，由原告泰安市安居房地产有限公司负担1200元，被告宋广涛负担8332元；公告费560元，由被告宋广涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 王 勇
审 判 员 陈国鹏
人民陪审员 张茂乾
二〇一五年六月十二日
书 记 员 赵 云