江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3537号
上诉人（原审原告）江苏天鲜惠电子商务有限公司，住所地南京市江宁区东山街道东麒路33号。
法定代表人孙冬花，该公司总经理。
委托代理人陈爱东、董洪晓，江苏容川事务所律师。
被上诉人（原审被告）戴卫新，男，1975年5月29日生，汉族，南京市玄武区新天农副产品超市经营者。
被上诉人（原审被告）南京市樱驼花园农贸市场服务中心，住所地南京市玄武区樱驼花园永康园**号。
负责人陈宁，该农贸市场服务中心经理。
以上两被上诉人共同委托代理人张云，江苏紫金律师事务所律师。
上诉人江苏天鲜惠电子商务有限公司（以下简称天鲜惠公司）因与被上诉人南京市樱驼花园农贸市场服务中心（以下简称樱驼花园农贸中心）、戴卫新房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第203号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年6月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天鲜惠公司原审诉称，2013年1月26日，戴卫新以樱驼花园农贸中心的名义与南京骏波物业管理有限公司（以下简称骏波物业公司）签订《房屋租赁合同》，约定骏波物业公司将坐落于南京市玄武区龙蟠路151-1号赞成湖畔居商务楼负一楼南侧面积为720平方米的菜场承包给戴卫新经营，约定房屋用途为菜场，戴卫新不得擅自改变房屋用途。之后，该菜场生意惨淡，无法继续经营。戴卫新便找来我方，故意隐瞒该菜场实际行情，告诉我方该菜场生意很好，最终说服我方承包该菜场，承诺该房屋既可做菜场又可做仓储等用途，并要求我方使用其名下的南京市玄武区新天农副产品超市的营业执照经营。我方承包该菜场后，即对该菜场进行装修改造，并安装监控、地磅等设备，随即招募摊主入驻。然而，因为菜场生意一直不好，摊主入驻没多久，便纷纷退租，我方也只能陆续退还摊主的租金及保证金。更有不少摊主因退租与我方产生纠纷，甚至闹到派出所，经派出所民警治安调解方才解决纠纷。因菜场经营无法维系，我方便想依据合同约定将该房屋作为仓库使用，但是骏波物业公司依据其与戴卫新的合同约定，坚决不同意更改该房屋用途。我方被迫于2014年12月撤离该菜场。基于以上事实，天鲜惠公司诉至法院，请求判令解除双方于2014年6月26日签订的房屋租赁合同，戴卫新、樱驼花园农贸中心返还天鲜惠公司租金18.75万元、保证金10万元及装修及设备费用（暂计1.6万元）。
戴卫新、樱驼花园农贸中心原审辩称：天鲜惠公司所述与事实不符，天鲜惠公司与樱驼花园农贸中心签订了《房屋租赁合同》，双方之间系房屋租赁合同法律关系，而非天鲜惠公司所称的承包合同关系。双方在商谈合同时，我方就将涉案农贸市场的经营状况如实告知了天鲜惠公司，不存在天鲜惠公司所称的隐瞒实情的情形。樱驼花园农贸中心转租经过了出租方骏波物业公司的书面同意，故上述《房屋租赁合同》合法有效。合同签订后，我方将涉案房屋交付给天鲜惠公司，履行了合同义务，天鲜惠公司也实际使用涉案房屋进行招商经营活动。至于经营状况如何，取决于经营者自身，与我方无关。尽管如此，双方经过协商，我方还是降低了年租金5万元。对于租赁房屋的用途问题，根据《房屋租赁合同》的约定，房屋用途为农贸市场、仓储，虽我方与骏波物业公司签订的《房屋租赁合同》约定的用途为菜场，但在天鲜惠公司与我方签订合同前，我方经出租方骏波物业公司书面同意，已明确转租用途为经营（如仓储、印刷等），故天鲜惠公司称出租方不同意更改房屋用途的说法与事实不符。鉴于双方签订的《房屋租赁合同》是双方在平等基础上协商一致的结果，合法有效且已经实际履行，故双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。天鲜惠公司要求解除租赁合同系单方违反合同的行为，故我方请求法院驳回天鲜惠公司的诉讼请求，判令天鲜惠公司继续按照租赁合同约定继续履行。
原审法院经经审理，查明以下事实：
一、2013年1月26日，樱驼花园农贸中心（乙方）与案外人骏波物业公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于南京市玄武区龙蟠路151-1号赞成湖畔居商务楼负一层南侧（面积约720㎡）出租给乙方作为菜场使用，除非双方另有约定，乙方不得擅自改变房屋用途；租赁期限为2013年3月1日至2023年5月25日止。
二、2014年6月26日，樱驼花园农贸中心（出租方、甲方）与天鲜惠公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于南京市玄武区龙蟠路151-1号赞成湖畔居商务楼负一层（面积约800㎡）出租给乙方使用，乙方承租该房屋用途为农贸市场、仓储等；租赁期限为八年，自2014年7月1日至2022年8月30日，其中2014年7月1日至2014年9月1日为乙方对该房屋的装修期、出新期，甲方在这二月装修期内不收租金；乙方与甲方签订协议时须向甲方缴纳100000元保证金；租赁二年后，因其他因素导致乙方不再租赁，提前两个月及时书面通知甲方，甲方接到书面通知后，应在十个工作日内退回保证金；如没有提前通知，甲方有权将租金从保证金中扣除；房屋租金为300000元一年，2014年7月1日正式入场时交付半年租金150000元，两个月之后即2014年9月1日再付另外半年租金150000元；第一年的年租期为2014年9月1日至2015年8月30日，第二年起，房屋租金为半年一付。戴卫新在该租赁合同上签字确认。
三、2014年11月24日，天鲜惠公司（乙方）与樱驼花园农贸中心（甲方）签订《补充协议》，约定：市场年租金为30万元整，现改为市场年租金为25万元整，合同有效期内年租金不变。戴卫新在该协议上签字确认。
四、2014年7月1日，天鲜惠公司向樱驼花园农贸中心支付保证金10万元及半年租金15万元。2014年11月24日，天鲜惠公司向樱驼花园农贸中心支付2014年剩余租金10万元
原审审理中，天鲜惠公司称，涉案农贸市场原由樱驼花园农贸中心经营，因为菜场经营状况欠佳，戴卫新、樱驼花园农贸中心对外转租以获取固定收益，但戴卫新、樱驼花园农贸中心未将经营状况如实向天鲜惠公司说明，否则天鲜惠公司不可能承包该菜场经营。天鲜惠公司在承租涉案农贸市场后，招商糕点、豆制品、鲜肉、酱菜、活鱼等商户入驻经营。2014年8月起，因农贸市场经营状况不佳，商户纷纷要求退场，并与天鲜惠公司发生纠纷并报警，天鲜惠公司与商户签订补充协议并退还了部分保证金，现该菜场已经无商户经营。天鲜惠公司与樱驼花园农贸中心订立租赁合同的目的就是经营菜场，现合同目的已无法实现，合同继续履行也不实际，故天鲜惠公司依法享有解除权。天鲜惠公司数次联系樱驼花园农贸中心商谈解除合同事宜，但双方未达成一致意见。2015年2月6日，天鲜惠公司委托江苏容川律师事务所向樱驼花园农贸中心和戴卫新发送《律师函》，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年12月实际解除。
天鲜惠公司为证明其主张，提供了《律师函》、天鲜惠公司与部分经营者签订的《商铺使用合同》及《补充协议》、《新庄菜场退还商户清单》、《南京市公安局治安调解协议书》、部分媒体报道等证据。
对天鲜惠公司提供的上述证据，樱驼花园农贸中心、戴卫新称律师函只是天鲜惠公司单方面观点，不能成为解除合同的依据；天鲜惠公司与部分经营者签订的《商铺使用合同》及《补充协议》、《新庄菜场退还商户清单》、《南京市公安局治安调解协议书》与樱驼花园农贸中心无关，且天鲜惠公司并未将其向承租户收取的费用全额退还；媒体报道与本案无关。
戴卫新、樱驼花园农贸中心原审称，我方在与天鲜惠公司签约时未隐瞒市场实际状况，天鲜惠公司也实地考察，双方在协商一致的情况下签订了房屋租赁合同。且天鲜惠公司向戴卫新、樱驼花园农贸中心提出经营状况不好后，我方已同意降低房屋租金。合同法规定的一方解除合同是指不可抗力造成合同目的无法实现，而本案不适用，故天鲜惠公司以市场经营状况不好导致合同目的无法实现为由要求解除合同，于法无据。对于樱驼花园农贸中心的转租问题，得到了房屋原出租方骏波物业公司的认可，骏波物业公司也同意涉案房屋可以转向经营，故樱驼花园农贸中心转租并不导致合同无效。戴卫新、樱驼花园农贸中心为证明其主张，提供了骏波物业公司于2014年1月20日出具的《补充协议》，该协议载明骏波物业公司与商务楼业委会一致同意转让或转租，同时在合同有效期内转向经营（如仓储、印刷等）。
对戴卫新、樱驼花园农贸中心提供的上述证据，天鲜惠公司质证称对真实性无法确认，如果天鲜惠公司改变场地用途，将不符合政府部门的要求，且戴卫新、樱驼花园农贸中心提供的《补充协议》也可证明菜场经营状况欠佳，而戴卫新、樱�花园农贸中心将涉案房屋出租给天鲜惠公司时隐瞒了该情况。
因双方意见分歧较大，致本案调解无效。
上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、补充协议、收据、《商铺使用合同》、南京市公安局治安调解协议书、律师函等证据证实。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。
本案中，天鲜惠公司与樱驼花园农贸中心签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应全面、严格履行合同。天鲜惠公司称樱驼花园农贸中心签订租赁合同时故意隐瞒了涉案农贸市场生意惨淡的事实，最终导致进驻商铺纷纷退场，天鲜惠公司被迫撤出农贸市场，导致合同目的无法实现，故要求解除合同，对此，原审法院认为天鲜惠公司的该意见于法无据，原审法院不予采纳，理由如下：首先，天鲜惠公司在与樱驼花园农贸中心签订《房屋租赁合同》时，涉案房屋已经用于农贸市场经营，天鲜惠公司称戴卫新、樱驼花园农贸中心故意隐瞒农贸市场的经营状况，但天鲜惠公司未举证证明戴卫新、樱驼花园农贸中心故意隐瞒的事实存在。而作为一个理性的市场经济主体，天鲜惠公司在签订合同时负有审慎注意义务，应对农贸市场的基本经营情况进行了解，且天鲜惠公司有条件也有能力进行了解。其次，作为商业经营者，经营成效主要取决于经营者自身，经营者应承担经营过程中可能存在的商业风险。即使戴卫新、樱驼花园农贸中心自身经营农贸市场时经营状况欠佳，也与天鲜惠公司经营状况的好坏无必然联系。再次，商业风险与不可抗力系不同的概念，与情势变更亦不同，如果允许商�经营者以遭受经营风险为由而解除合同，不仅有违诚实信用的基本原则，也与合同法鼓励交易的原则相背，更不符合《中华人民共和国合同法》规定的解除合同的条件。第四，虽然樱驼花园农贸中心从案外人骏波物业公司承租涉案房屋时，骏波物业公司与樱驼花园农贸中心约定的房屋用途为菜场，但双方同时约定经双方同意可以改变房屋用途。樱驼花园农贸中心在经过骏波物业公司同意后，将涉案房屋转租给天鲜惠公司，并约定房屋用途为农贸市场、仓储等，故天鲜惠公司与樱驼花园农贸中心签订的房屋租赁合同所约定的房屋用途并不违反樱驼花园农贸中心与骏波物业公司之间的合同约定，也不违反法律规定，不因此而导致天鲜惠公司有权单方解除合同，更不因此而导致天鲜惠公司与樱驼花园农贸中心签订的房屋租赁合同无效。据此，依照《中华人民共和国合同�》第八条、第六十条、第九十四条之规定，原审法院判决：驳回江苏天鲜惠电子商务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费5853元减半收取2926元，由天鲜惠公司负担，天鲜惠公司预交案件受理费的余款2927元由原审法院退回。
上诉人天鲜惠公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审认定事实不清，适用法律错误。双方在合同中约定涉案房屋可做菜场又可做仓储等用途，但菜场经营无法维持后，上诉人想依据合同约定将该房屋作为仓库使用，但南京骏波物业管理有限公司依据其与被上诉人的合同约定，坚决不同意更改该房屋用途，这一点就足以证明被上诉人存在故意隐瞒的事实。开庭时被上诉人临时提交的南京骏波物业管理有限公司同意仓储用途的证据，也系临时制作交给法庭的。二、现涉案房屋早已空置，原审法院判令驳回我方的诉讼请求，不予解除合同，�合同法鼓励交易的原则相背，也是对资源的一种浪费。综上，上诉人请求法院撤销原审判决，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人樱驼花园农贸中心、戴卫新答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，天鲜惠公司与樱驼花园农贸中心签订的房屋租赁合同，内容并不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效。本案中，被上诉人樱驼花园农贸中心已将涉案房屋交付给上诉人使用，上诉人也按约给付了租金，双方当事人本应按照约定履行各自的义务。现在租赁期间，上诉人主张被上诉人存在违约行为，要求行使法定解除权，但从本案查明的事实来看，上诉人要求解除合同，是因上诉人自身承租涉案房屋经营农贸市场时生�惨淡，商户纷纷退场，导致涉案房屋闲置，合同目的无法实现。本院认为，该情形并不属于法定解除合同的事由，应属于上诉人的经营商业风险，责任应由其自己承担。上诉人上诉称依据合同约定可将该房屋作为仓库使用，但因受到南京骏波物业管理有限公司的阻挠，而无法仓储，上诉人以此为由主张被上诉人存在违约行为，对该事实，上诉人并未提供相关证据予以证实，故其上诉理由，不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5853元，由上诉人江苏天鲜惠电子商务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年八月二十八日
书�记员汪海燕