广东省梅州市梅县区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1403民初1449号
原告温友娟，女，1988年3月9日出生，汉族，地址梅州市梅江区。
委托代理人吴文俊，1986年4月26日出生，汉族，地址梅州市梅江区，系原告的丈夫。
被告梅州锦发君城商业广场管理有限公司，住所梅州市梅县区。
委托代理人古绍夫，系该公司法定代表人。
委托代理人吴亦辉、曾志游，系广东法泰律师事务所律师。
原告温友娟诉被告梅州锦发君城商业广场管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月14日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月7日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人吴文俊、被告委托代理人吴亦辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温友娟诉称，原告与被告于2016年4月25日签订《租赁合同》，约定原告租赁被告位于梅县区科技路锦发君城商业广场第一层A1045号商铺(该店铺计租面积为13.97平方米，使用率为65%，店铺租金每月每平方米为137元，合计每月店铺租金为1921元，同时约定每月的综合服务管理费为接计租面积收取，收取标准为20元/平方米，合计每月综含服务管理费为279元。租赁期限为2016年5月1日至2017年4月30日。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了2个月的租赁费即3842元作为合同保证金，向被告支付了2个月的综合服务管理费保证金即558元。今年8月份，原告对店铺的面积进行了测量，并绘制了相应的店铺平面图(后发现，被告租赁给原告店铺的实用面积与双方在租赁合同中约定的实用面积不一致。被告在双方租赁合同中约定的计租面积为13.97平方米，便用率为65%，则实用面积为13.97×0.65=9.08平方米。经原告测量，店铺长为4.255米，宽为1.892米，即实用面积为，4.255×1.892=8.05平方米，按照店铺的使用率65%计算，则实用面积为8.05平方米的店铺，计租面积为8.05÷0.65=12.38平方米。原告与被告之间签订的租赁合同约定计租囱积为13.97平方米，而经原告实际测量的店铺计租面积应为12.38平方米，两者计租面积相差达1.59平方米。按照店铺租金每月每平方米137元，综合服务管理费每月每平方米20元计算，被告每个月可以从原告处多收取店铺租金为217.83元(1.59×137)，多收取综合服务管理费为31.8元(1.59×20)，即被告每月至少可以多收取原告249.63元，从今年5月1日至起诉日，已经达6个月，被告己多收取原告租金及综合服务管理费共计1497.78元(249.63×6)。为此，原告曾多次试图与被告进行协商，由于实用面积未达到合同约定的面积原因，无法满足原告的经营面积需求，希望双方之间能协商解除租赁合同，同时被告返还原告保证金及退还多收取的租金与管理费，但始终无法协商一致。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(—)因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的相关规定，被告隐瞒原告租赁店铺的实用面积，采用多报计租及实用面积行为，多收取原告的店铺租金及综合服务管理费，不仅违背了基本的诚实信用原则，也是对原告的一种欺诈，店铺计租或实用面积作为原告与被告之间租赁合同中最主要的内容，被告的欺诈行为，已然使原告处于显失公平的状态。为此，为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律法规，特向法院提起诉讼，诉讼请求如下：1、解除原告与被告之间的租赁合同：2、判令被告返还原告合同保证金3842元、综合服务管理费保证金558元，共计4400元；3、判令被告退还自2016年5月份至10月份多收取原告的租金及综合服务管理费共计1497.78元，11月份至判決生效前被告应退还多收取原告的租金及综合服务管理费另计：上述两项合计5897.78元：4、本案诉讼费等费用由被告承担。
后经本院向原告析明，原告在起诉状事实和理由部分应用的是《合同法》第五十四条关于变更或撤销合同的法条，事实和理由核实撤销合同的意思表示，但第一项诉讼请求是要求解除租赁合同，要求原告明确诉讼请求，后原告变更了第一项诉讼请求，要求撤销原、被告之间的租赁合同，事实和理由是认为被告显示公平，采用欺诈的方式，租赁的店铺使用率并没有达到65%。
被告梅州锦发君城商业广场管理有限公司答辩称，根据整个商场、店铺结合公摊等核算后确定计租面积，计租面积即为建筑面积，而使用率是基于建筑面积的基础上确认的，店铺的使用面积应当包括墙体面积，没有墙体不能构成店铺。按照计租面积13.97平方米×使用率65%=使用面积9.84平方米，在计算墙体面积的情况下，该店铺的使用面积是大于9.84平方米的。被告不存在有显失公平和欺诈的故意，答辩人不存在多收原告租金及综合服务管理费的情况，也不存在向原告退还相应款项的义务。
对于被告的答辩意见，原告认为，我方收到了被告提供的平面图，双方对于平面图的差距在于，我方是按照实际使用的面积去丈量的，被告提供的证据是包含墙体部分的丈量平面图。我认可被告提出的计算使用率的方式（根据建筑面积结合实际使用面积换算来的比例），但认为建筑面积包括墙体面积、公摊面积和实际使用面积，实际使用面积不应当计算墙体面积。
经审理查明，2016年4月25日，原告温友娟作为乙方与被告梅州锦发君城商业广场管理有限公司作为甲方签订《租赁合同》，关于租赁位置及计租面积，约定甲方向乙方出租位于梅州锦发君城商业广场第一层A1045号店铺，该场地的计租面积为13.97平方米，使用率为65%，乙方租用该商铺的期限为2016年5月1日至2017年4月30日。关于租赁费标准和租赁费支付方式，双方约定按计租面积结算该场地租赁费，计租面积为该场地的建筑面积，乙方应向甲方支付的租赁费金额为每月每平方米人民币137元，即每月租赁费月合计人民币1921元。关于合同保证金，双方约定在合同签署当日，乙方须向甲方支付相当于两个月的租赁费，即人民币3842元，作为乙方在本合同项下的合同保证金，乙方支付的合同保证金用以保证乙方完整妥善的履行本合同约定义务，如出现乙方违约的情形，甲方有权从合同保证金中扣除相应的金额作为违约金/赔偿金。关于综合服务管理费，双方同意，乙方作为该场地的承租人，应当自计租日起，向甲方缴纳该场地的综合服务管理费。服务管理期限自2016年5月1日至2017年4月30日。综合服务管理费按城镇商铺计租面积13.97平方米计算，综合服务管理费单机阿伟：人民币20元/平方米，即每月综合服务管理服务费合计为人民币279元。综合服务管理费保证金：乙方应于合同签订时，向甲方支付相当于综合服务管理费2个月数额的合同保证金，即人民币558元。《租赁合同》附件一为《该商铺位置示意图》，上面标注“A104513.97平方米精品、服饰”。双方签订租赁合同时，该店铺为现店铺，但当时该店铺还在施工，原、被告到现场查看店铺时，被告的工作人员指出了类似大小的店铺，并告知承租的店铺和该店铺的面积是一致的。原告租赁该店铺后，向被告支付了3842元合同保证金和558元综合服务管理费保证金。后原告每月按时支付了租金。原告于2016年8月份对店铺内空的面积进行测量，得出店铺长为4.255米，宽为1.892米，得出实用面积为4.255米×1.892米=8.05平方米，按照店铺的使用率65%计算，计租面积为8.05平方米÷65%=12.38平方米，与《租赁合同》约定的计租面积13.97平方米不符，在不计算墙体面积的情况下，计租面积相差1.59平方米，且原告认为按照店铺租金每月每平方米137元、综合服务管理费每月每平方米20元计算，被告从2016年5月至8月共多收取原告店铺租金和综合服务管理费1497.78元（1.59平方米×137元×3+1.59平方米×20元×3=1497.78元）。据此，原告认为被告隐瞒原告租赁店铺的使用面积是显失公平的，不仅违背基本的诚实信用原则，也是对原告的一种欺诈，因此原告在与被告协商无果的情况下诉至本院，提出上述诉讼请求。被告即提出以上答辩意见。
另查明，1、涉案的梅县区新城科技路锦发君城商业广场二期第一层的店铺(商铺号A1045)没有单独的不动产权证，该整层商铺共有一份不动产权证（证号为粤(2016)梅州市梅县区不动产权第0001831号）。该证显示，梅州市梅县区新城科技路锦发君城的权利人为梅州市锦发房地产开发有限公司。另外，2016年1月14日，广东省梅州市公安消防局为该场地所在的锦发君城二期（梅州市梅县区新城科技路锦发君城B地块）颁发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
本院分别向梅州市梅县区国土资源局、梅州市梅县区住房和城乡建设局发送征询函，征询：一、原告租赁的商铺梅县区新城科技路锦发君城商业广场二期第一层的场地(商铺号A1045)店铺是否需要单独办理不动产权证？在没单独办理不动产权证的情况下是否可以出租？二、《租赁合同》约定：该场地的计租面积为13.97平方米，使用率为65%。商铺的使用面积是否需要包括墙体面积？即商铺的使用率如果包括墙体的面积，使用率则达到65%。梅州市梅县区国土资源局复函答复如下：1、贵院提供的证号：粤(2016)梅州市梅县区不动产权第0001831号为锦发君城二期土地的不动产权证。2、原告租赁的商铺梅县区新城科技路锦发君城商业广场二期第一层的场地不需要单独办理不动产权证。3、是否可以出租和有关《租赁合同》的问题不属我局的职能范围，请贵院征询政府其他有关部门。梅州市梅县区住房和城乡规划建设局复函答复如下：根据《商品房屋租赁管理办法》等相关法律，对有下列情形之一的房屋不得出租：(…)属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的：（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。未有规定要求对租赁的商铺必须办理单独不动产权证方可出租。
以上事实，有经过质证的《租赁合同》、《征询函》、《复函》、《粤(2016)梅州市梅县区不动产权第0001831号不动产权证》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》和当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，原告温友娟与被告梅州锦发君城商业广场管理有限公司所签订的《租赁合同》是双方自愿签订的，双方的租赁关系已经合法成立，本院予以确认。双方在《租赁合同》中约定，店铺的使用率为65%，但未对使用率的定义进行约定。庭审中经询问双方对店铺的内容达成以下一致意见：1、使用率的定义应为店铺的建筑面积与实际使用面积的比率；2、该店铺的建筑面积确定为13.97平方米；3、该店铺的实际使用面积在不计算墙体面积的情况下，该店铺的使用率未达到65%。双方的争执在于店铺的实际使用面积是否包含墙体面积，原告认为不应该计算墙体面积因此主张被告违反诚实信用原则，存在显失公平和欺诈的故意而要求撤销《租赁合同》。因此本案的焦点在于：如果该店铺的使用率未到达65%的情况下,原告是否可以据此主张撤销《租赁合同》。首先，双方约定按计租面积结算该场地租赁费，计租面积即为该场地的建筑面积，双方对于该场地的建筑面积为13.97平方米并无异议，也确定店铺的每月租金为1921元。双方对于租金的计算依据是建筑面积并不是实际使用面积，实际使用面积的大小并不实际影响该店铺的租金数额。其次，原告认为该店铺不计算墙体的情况下实际使用面积为8.05平方米,经过使用率换算得出建筑面积应为12.38平方米,与被告用于计租的13.97平方米相差仅为1.59平方米。众所周知,1平方米多的面积在日常场地使用过程中并不能对该店铺的实际经营造成根本影响,且相邻的店铺之间必须通过墙体进行间隔才不会相互影响,原告在租赁店铺进行生意时也势必会使用到墙体,因此原告主张实际使用面积不应计算墙体并不合理，有悖于社会风俗和传统观念。最后，原告主张撤销《租赁合同》理由是使用率未达到65%，被告违反诚实信用原则，存在显失公平和欺诈的故意。原告租赁该场地时，曾到现场勘查过场地，对于该场地的大小和规模、如何使用该店铺进行经营应该是心中有数的。我国法律规定对于商品房买卖的面积都允许有3%内的误差，说明对于房屋（即包括商品房和店铺等）的实际丈量面积根本不可能完全精确。而本案的店铺租赁相差1平方米的情况，并不构成显然的欺诈行为，原告主张被告违反诚实信用原则，存在故意的意思表示过于牵强，本院不予采纳。另外对于店铺的使用率问题是双方之间的自愿约定，也并没有违反法律法规的规定，原告当时在签订合同时并未约定详尽使用率的定性，也并未将实际使用面积的大小作为约定写入《租赁合同》中，现原告承租该场地三个月后认为被告存在显失公平的行为，与情理不符，本院不予支持。综上所述，原告认为被告的店铺使用率未达到65%而违反诚实信用原则，存在显失公平和欺诈的故意要求撤销《租赁合同》、并要求被告偿还多收的租金和管理费、退还保证金的主张，缺乏法理依据，有违社会风俗良序，本院不予支持。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告全部的诉讼请求。
案件受理费150元，减半收取75元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。
审判员 张榆培
二〇一六年十二月二十日
书记员 廖裕媛