成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第8100号
原告胡吉英，女，1964年7月13日出生，汉族，住成都市锦江区。
被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。
委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。
委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。
原告胡吉英与被告成都洋洋摩尔百货有限公司（以下简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员何理适用简易程序独任审判，并于2015年12月29日进行了公开开庭审理。原告胡吉英、被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告胡吉英诉称，2001年11月18日，胡吉英购买了位于成都市锦江区东御街55号3楼85号的商业房产一间，并取得了房屋产权证、国有土地使用证，并与成都新界广场商业有限公司（以下简称新界公司）签订了《合作经营协议》，约定：胡吉英将上述所购房屋出租给新界公司，新界公司在合同期内每年按原始购买价的7%支付胡吉英固定收益，合作期满后，新界公司应将租赁物完好退还给胡吉英。2011年11月17日租赁期届满，洋洋公司在胡吉英不愿签约，双方不存在租赁关系的情况下，强行占有和使用胡吉英的房屋。新界公司和洋洋公司拒绝退还房屋，给胡吉英造成了损失。请求判令：1、洋洋公司支付胡吉英从2015年7月1日至2016年3月31日共275天的物业占用费69606.49元，每天按253.1145元计算；2、洋洋公司给付胡吉英利息1000元（按中国人民银行贷款基准利率5.95%计算）；3、本案诉讼费由洋洋公司负担。
被告洋洋公司辩称，洋洋公司已根据上一次生效判决向胡吉英支付使用费至2015年6月30日。胡吉英主张的使用费标准过高，应当按照生效判决确认。胡吉英主张的尚未产生的使用费不应得到支持，应予驳回。胡吉英主张的利息不应支持。
经审理查明，2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。
2001年8月20日，汇发公司（甲方）与洋洋公司（乙方）签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，协议约定：“甲、乙双方经友好协商，甲方决定将其合法持有位于成都市东御街55-223号海发新世界（又名“海发商厦”）大楼部分房产出租给乙方经营一事，达成如下协议：一、租赁范围及面积：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部（各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外）租赁给乙方经营使用；二、租赁期限：该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；三、租赁金：……八、关于所租物业的产权转让问题：甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营；……。”
胡吉英购买汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55－3-85号的商铺。汇发公司向胡吉英提交了分户平面图。2005年12月26日，胡吉英取得了该房的《房屋所有权证》，载明：“房屋坐落：锦江区东御街55号1幢1层3-85号；规划用途：商业；建筑面积43.11平方米”，但上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。
2001年11月18日，新界公司（甲方）与胡吉英（乙方）签订了《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心（注册名：海发商厦）事宜签订本协议：……第二条、合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条、合作期限：合作期自2001年11月18日起，至2011年11月18日止，共拾年；第四条：出资和经营方式：1、甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业3层C区85号，建筑面积43.69平方米的房屋楼层区位，购置价461934元交付甲方使用；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条、盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例，即32335元向乙方分配红利；第六条、双方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；（二）乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……。”2005年7月8日，新界公司（甲方）与胡吉英（乙方）又签订了《合作经营协议补充协议》，约定：《合作经营协议》内容变更如下：物业区位号新标识为1幢3层3-85号，建筑面积43.11平方米，购置价461934元，办理分户产权以上述面积和总房款为依据。
其后，洋洋公司按照新界公司提供的分配表上载明的日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括原告在内的小业主。
2006年，汇发公司与洋洋公司就双方签订的租赁合同发生纠纷，汇发公司向成都市中级人民法院提起诉讼。成都市中级人民法院作出（2006）成民初字第486号民事判决，查明：“一、2001年8月20日，汇发公司与洋洋公司签订了一份《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》……；2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（以下简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》，合同约定，为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》……；2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，……以‘汇发’为主体成立‘新界’公司全面接管‘摩尔经营公司’业务；2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，合同约定，汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致……。”
2006年7月至2007年11月期间，因新界公司欠付租金，部分小业主向本院起诉新界公司，请求解除双方签订的《合作经营协议》，并由新界公司支付拖欠的租金及承担违约金等。本院作出民事判决，认定起诉的部分小业主等出租的房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体、不可分割性，起诉的小业主在签订《合作经营协议》时，明知自己的房屋是与其他业主的房屋用于整体经营，若起诉的小业主单独解除《合作经营协议》，势必影响其他出租人的利益，同时起诉的小业主自身的利益也会受到损害，故对于起诉的小业主要求解除《合作经营协议》的主张，不予支持。起诉的小业主不服，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院审理认定起诉的小业主与新界公司《合作经营协议》中并未约定行使解除权的条件，且该案所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，若起诉的小业主单独解除与新界公司签订的协议，势必影响其他出租人的利益，据此，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
2010年9月27日，成都市锦江区海发商厦业主大会成立，选出业主代表18人，业主委员会人数13人，业主委员会任期5年。该业主委员会在成都市锦江区房产管理局进行了备案。
2011年11月18日，新界公司与胡吉英约定的合作经营期限届满。合作经营期满后至2015年6月30日的物业使用费，洋洋公司已向胡吉英支付。2015年7月1日之后的物业使用费，洋洋公司未再向胡吉英支付。本案讼争物业现仍由洋洋公司在使用。
另查明，胡吉英与浦望公司签订了《商铺租赁意向合同》，合同约定胡吉英将其所有的案涉商铺租赁给浦望公司十年，租金标准按原始购房总价的百分之二十（税后）或百分之二十二（税前）计算。
海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定年租金标准（前三年）为原始购房总价的15%（税后），第四年至第六年每年年租金在上一年的基础上递增3%。
海发商厦业主大会制订了《成都市海发商厦管理规约》，对成都市海发商厦的共有部分的维护及环境卫生、公共秩序方面的内容进行了规定。其中第八条建筑区划的调整部分载明：“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区（市）县房产管理部门提出调整建筑区划要求。”
上述事实，有胡吉英身份证、洋洋公司信息查询单、房产证、《合作经营协议》、（2014）川民提字第465号民事判决书、（2015）锦江民初字第4718号民事判决书、业主续签情况说明在案佐证。
本院认为，胡吉英购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55号3楼85号商铺，并取得房屋产权。胡吉英将其商铺交新界公司经营，双方并签订了《合作经营协议》。在《合作经营协议》约定的期限内，上述商铺实际由洋洋公司在使用，洋洋公司也按《合作经营协议》约定的标准向胡吉英支付了相应费用。《合作经营协议》约定的期限届满后，洋洋公司仍继续使用上述商铺，故洋洋公司应向胡吉英承担给付物业使用费的义务。对于物业使用费的标准问题。根据以上查明的事实，洋洋公司已将物业使用费支付至2015年6月30日，本案物业使用费的计算时间应当从2015年7月1日起算。因海发商厦有1094业主，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，前三年的租金标准按业主原始购房总价的15%（税后）标准支付租金，第四年至第六年每年年租金在上一年的基础上递增3%。根据公平原则，则胡吉英在本案中主张的商铺使用费标准，应参照洋洋公司与其他大多数业主的合同约定，从2015年7月1日起至2015年11月18日止应按房屋购置总价的15.45%（税后）的标准执行，从2015年11月19日起至2015年12月29日（法庭辩论终结之日）止应按房屋购置总价的15.9135%（税后）的标准执行。对于胡吉英主张洋洋公司给付物业使用费直至2016年3月31日止，由于双方之间未续签合同，且在2015年12月29日之后，商铺是否为洋洋公司持续占有使用处于不确定状态，本院对该部分物业使用费请求，不予支持。
对于物业使用费利息问题。胡吉英与洋洋公司并未约定使用费的给付时间，根据房屋租赁惯例，一般采用先支付后使用的习惯每三个月支付一次租金，且海发商厦大多数业主与洋洋公司新签订的合同也约定按季度支付租金。因此，洋洋公司应在上季度末向胡吉英支付下季度物业使用费。故胡吉英请求洋洋公司支付物业使用费利息本院部分支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡吉英支付物业使用费（从2015年7月1日起至2015年11月18日的使用费按房屋总价461934元×15.45%（税后）／365天×实际占用天数，从2015年11月19日起至2015年12月29日的使用费按房屋总价461934元×15.9135%（税后）／365天×实际占用天数），并支付利息（以2015年7月1日至2015年9月30日使用费为基数，从2015年7月1日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2015年10月1日至2015年12月29日使用费为基数，从2015年10月1日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；
二、驳回原告胡吉英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取783元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 何理
二〇一五年十二月三十一日
书记员 刘茜
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。