湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂28民终83号
上诉人（原审原告）：龚光华，女，1963年1月27日出生，汉族，户籍所在地湖北省建始县，住湖北省建始县。
被上诉人（原审被告）：龚光能，男，1967年2月8日出生，汉族，务农，住湖北省建始县。
被上诉人（原审被告）：黄文清，男，1962年4月17日出生，汉族，务农，住湖北省建始县。
上诉人龚光华因与被上诉人龚光能、黄文清确认合同无效纠纷一案，不服湖北省建始县人民法院（2017）鄂2822民初894号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
龚光华上诉请求：撤销原判，改判支持龚光华的诉讼请求。事实及理由：一审判决适用的法律依据主要是《中华人民共和国物权法》第十五条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，但从判决对本案认定及判决结论看，一审法院法官曲解了法条的立法本意。首先，《中华人民共和国物权法》第十五条的本意是指当事人之间订立的合同，附条件的自合同成立时生效。在《中华人民共和国物权法》第十五条之后还另有第二十九条和第三十一条的特别规定。涉案房屋是龚光华与龚光能共同继承取得的共有财产，龚光能在处分继承取得的不动产房屋时，必须依照《中华人民共和国物权法》第三十一条的规定“需要办理变更登记”。不动产登记簿和权属证书上记载的权利人还是原权利人即被继承人龚志文，继承人作为新权利人未经登记就再度处分不动产，对社会交易安全构成的潜在危险更大。从《中华人民共和国物权法》的上述规定不难看出一审判决依据该法第十五条之规定认定龚光能与黄文清签订的《购房协议》合法有效属于适用法律错误。其次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》是根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律而制定。从一审判决对本案的认定来看，上述法律中有关买卖合同的法律条文似乎已由《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》所取代。第一，本案一审判决于2017年10月26日才作出，依法应适用2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》。《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条规定：“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”一审判决以《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款为据认定“《购房协议》合法有效”，既违背了《中华人民共和国民法通则》及其司法解释，更违背了《中华人民共和国民法总则》的规定。第二，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，龚光能属于无处分权人，黄文清不属于善意第三人，一审法院以一条与《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国民法总则》直接相悖的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》认定《购房协议》合法有效错误。第三，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，本案讼争的《购房协议》自2007年12月4日签订至今已十年之久，无处分权人龚光能与黄文清至今没有获得共有权人龚光华的追认，也一直没有取得争议房产的所有权和处分权。可一审判决公然违背《中华人民共和国合同法》的上述规定，将无效的《购房协议》认定为合法有效，令人费解。综上所述，一审判决适用法律错误，判决结论极不公平，请求二审法院撤销原判，改判支持龚光华的诉讼请求。
龚光能、黄文清未到庭，未向本院提交书面答辩状。
龚光华向一审法院起诉请求：判决龚光能与黄文清签订的房屋买卖协议无效。
一审法院认定事实：龚光华、龚光能均为湖北省建始县长梁乡黄土坎村二组村民龚志文、刘文秀的子女。1996年龚光华将户口迁入湖北省建始县业州镇，转为非农户口。刘文秀、龚志文相继去世后，遗留房屋一栋（由龚光能居住），其农村宅基地登记申请书、审批表载明的土地使用者为龚志文，由划拨取得土地使用权，准予登记宅基地面积102.52平方米，建筑面积79.63平方米。1996年4月29日长梁区公所审核意见为：本宗地权属来源合法，面积准确，界址清楚，现准予登记。2007年12月4日，龚光能与黄文清签订购房协议，约定龚光能将涉案房屋作价2.5万元出售给黄文清，为便于过户将落款日期倒签为2000年12月4日，有时任村干部刘坤干、尹定槐、刘府干的签名，并加盖了长梁乡黄土坎村村民委员会公章。协议签订后，黄文清实际给龚光能支付房价款3.58万元。2007年底，黄文清搬进涉案房屋居住，并缴纳了相关税费。现龚光华认为龚光能与黄文清侵犯了其继承权，提起诉讼。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据上述法律规定，结合本案事实，确认龚光能与黄文清签订的《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效。因此，龚光华的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决：驳回龚光华的诉讼请求。案件受理费80.00元，由龚光华负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案争议焦点为被上诉人龚光能处分涉案房屋的行为是否侵犯上诉人龚光华的权益。
刘文秀、龚志文相继去世后，基于继承法的规定，龚光华、龚光能以及案外人龚光菊对争议的房屋应享有继承权，又因该房屋一直未进行分割，故龚光华、龚光菊与龚光能应属遗产房屋的共同所有人。被上诉人龚光能作为涉案房屋共有人之一，在未与上诉人龚光华协商的情况下，私自与被上诉人黄文清达成处分房屋所有权的协议，该行为貌似侵犯了上诉人龚光华的合法权益，但从龚光华2017年7月25日一审庭审陈述以及其提交的法庭辩论词来看，龚光华于龚光能出卖涉案房屋的当年回涉案房屋所在地过年时就知道龚光能将涉案房屋以3万多元的价款出卖给黄文清，龚光华对此并无异议，只是对龚光能流转土地的行为很气愤，遂就房屋和土地一事逐级上访。从龚光华的上述行为可知，龚光华默认了龚光能处分涉案房屋的行为，加之黄文清使用涉案房屋至今十余年，从维护稳定的交易秩序出发，应当确认龚光能与黄文清签订的《购房协议》有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款是对出卖人与买受人之间权利义务的规定，而不能约束与买卖合同无关的第三人，一审法院适用该条规定驳回龚光华的诉讼请求属于适用法律不当，但不影响案件的实体处理结果。
综上所述，上诉人龚光华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对上诉人龚光华的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人龚光华负担。
本判决为终审判决。
审判长 王朝友
审判员 曾俊铭
审判员 韩艳芳
二〇一八年三月二十六日
书记员 邓梦竹