重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终6278号
上诉人（原审被告）：唐浩，男，1972年7月3日出生，汉族，住重庆市潼南区。
委托诉讼代理人：杨昌荣，系所在单位推荐员工。
被上诉人（原审原告）：张俊，女，1986年11月28日出生，汉族，现住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：李开仕，重庆市沙坪坝区小龙坎法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：李红梅，女，1978年10月9日出生，汉族，现住重庆市巴南区。
委托诉讼代理人：殷豪，重庆市巴南区花溪法律服务所法律工作者。
上诉人唐浩因与被上诉人张俊、李红梅房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初8213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐浩的委托诉讼代理人杨昌荣、被上诉人张俊的委托诉讼代理人李开仕、被上诉人李红梅的委托诉讼代理人殷豪到庭参加了询问。本案现已审理终结。
唐浩上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或者发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人张俊承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人李红梅于2014年1月14日离婚。离婚协议约定将涉案房屋归上诉人所有。该房屋婚前登记在李红梅一人名下。离婚后由于李红梅不配合上诉人过户，因此至今该房屋登记在李红梅名下，但该房屋应归上诉人所有。2、张俊与李红梅签订了买卖合同，约定将涉案房屋卖给张俊。李红梅于2017年1月11日收到定金15000元，2017年2月20日，李红梅向张俊出具收到首付款220000元的收条。3、张俊与李红梅签订合同后，私自对涉案房屋进行装修时被唐浩发现并报警，张俊告知上诉人愿意购买涉案房屋，承诺将购房款交给上诉人，于是与上诉人签订了协议，但至今没有向上诉人支付购房款。4、二被上诉人签订的买卖合同是一个效力待定的合同，适用依据是无权处分的规定。上诉人没有收到张俊交付的定金和购房款，不应当承担连带责任，与李红梅没有法律上的共同承担债务的义务。5、本案中两份合同均约定有合同法规定的合同生效的主要条款，且相对人均不一致，只能证明该合同是两份独立的合同。6、一审中，张俊增加诉讼请求违反了法律的强制性规定，且上诉人及李红梅当庭反对，一审法院也没有给上诉人举证期限，严重违反诉讼程序，应当发回重审。7、在张俊没有提供任何证据证明损失存在的基础上，一审法院主观考虑近期房价上涨因素，判决高额的违约金是错误的。
张俊辩称，请求驳回上诉，维持原判。
李红梅辩称，1、虽然我方没有上诉，但是我方请求发回重审。一审中，张俊当庭增加诉讼请求，李红梅和唐浩均不同意其增强请求，法院亦未给举证期。2、一审判决错误。本案中的合同是两个合同，张俊与李红梅、唐浩签订的合同中李红梅是作为见证人签字，一审法院判决撤销两个合同与其认定事实自相矛盾。
张俊向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告李红梅于2017年1月11日签订的《房屋买卖（居间）合同》及原告与被告唐浩、李红梅于2017年1月20日签订的《补充协议》。2、判令被告立即返还原告购房款220000元，并支付资金占用损失，该损失以220000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，从2017年2月20日计算至付清之日止。3、判令被告支付原告违约金76000元。4、判令被告向原告赔偿经济损失15000元。5、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2017年1月11日，被告李红梅（甲方、售房方）与原告张俊（乙方、购房方）、案外人重庆到家了网络科技有限公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将重庆市沙坪坝区××号住宅出售给乙方。该房屋建筑面积77.82平方米。该物业转让成交价为380000元。乙方通过按揭方式向甲方支付房款。乙方于签订本合同当日支付15000元予甲方，作为定金，同时甲方将该房屋权属相关资料交由丙方托管。乙方于甲方解押当日交205000元予甲方。乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款250000元用于支付甲方房款，双方须于3个工作日之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续，按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于过户之前支付予甲方。甲乙双方须在接到丙方通知后十个工作日内提供所需的合法证件和资料及时到场办理包括但不限于提前还贷、注销抵押、按揭面签、过户及抵押登记等相关手续，丙方应积极配合，若因此出现延误，责任方须承担对守约方的违约责任。本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。在补充条款中，双方约定：①甲乙双方须积极配合丙方办理该房屋一切手续；②甲方交房给乙方使用前将该房屋的水、电、气费结清；③甲方收到银行贷款当日退还乙方90000元；④乙方承诺征信记录良好；⑤甲方承诺该房屋无任何债务纠纷；⑥乙方支付甲方解押当日205000元于2017年3月底之前支付。
同日，被告李红梅向原告出具收条一张。该收条载明，今收到张俊购买沙坪坝区××号房屋定金15000元。
2017年2月20日，抬头甲方为唐浩、乙方为张俊的《补充协议》载明，根据2017年1月11日甲乙双方及重庆到家了网络科技有限公司签订的房屋买卖（居间）合同，特达成如下协议：一、甲方将位于沙坪坝区××号的房屋卖给乙方。二、房屋售价为380000元整。三、甲乙双方履行合同的方式：1、乙方于2017年1月11日付给了甲方定金15000元。2、乙方于2017年2月20日代甲方归还房屋在银行的抵押贷款205000元。3、甲方负责在15日内办理该房屋的注销抵押登记。4、乙方尚欠的购房款采用向银行申请按揭贷款的方式支付给甲方。甲方须配合乙方到银行签订借款合同，抵押登记等合同（注：乙方向银行贷款为200000元整）。四、过户税费由乙方承担。银行通知过户的三日内（节假日顺延），甲方配合乙方办理过户手续。五、过户当日，甲方将该房屋交付给乙方（包括钥匙，水电气卡，室内物品），甲方须自行结清交房前的水电气物管费等。六、因乙方代甲方归还了银行贷款220000元，乙方向银行申请的按揭贷款发放给甲当日，甲方须将乙方多付的40000元一次性退还给乙方（注：220000元含乙方2017年1月11日已经支付的15000元）。七、违约责任：任何一方违约须向守约方支付房屋总价的20%的违约金。协议尾部，被告李红梅、唐浩在甲方处签名、捺印，原告张俊在乙方处签名、捺印。
另查明，2014年1月14日，被告唐浩与李红梅签订《离婚协议书》。关于财产分割，双方约定，“位于沙坪坝区××号住房一套，房产证上登记该房屋所有权人为女方李红梅。离婚后归男方唐浩所有，并将房屋所有权更换为唐浩（男方），包括室内家用电器等物品。”
庭审中，关于如何认定《房屋买卖（居间）合同》与《补充协议》关系问题。原告认为：虽然在原告与被告李红梅签订《房屋买卖（居间）合同》时，被告唐浩对此并不知情。但原告于2017年2月20与被告唐浩、李红梅签订《补充协议》，表明被告唐浩已认可原告与被告李红梅于2017年1月11日签订的《房屋买卖（居间）合同》。原被告双方签订《补充协议》对《房屋买卖（居间）合同》进行部分变更和补充约定，《补充协议》和《房屋买卖（居间）合同》实质是一份合同。被告李红梅认为：两份合同是分别独立的合同。两份合同均有自己的标的和价款，有独立的合同当事人，有独立的违约承担主体。第一份合同相对人是李红梅，第二份合同相对人是唐浩。第二份合同名称上是《补充协议》，但实际上是对前一份合同的否定。因原告私自装修房屋期间被被告唐浩发现并报警，唐浩拿出《离婚协议书》证明涉案房屋归唐浩所有。而原告在明知该房屋实际所有权人归唐浩的情况下与唐浩签订了《补充协议》，该协议直接否定了原告与李红梅签订的《房屋买卖（居间）合同》，因此应该是分别独立的合同。被告李红梅在第二份合同上签字是作为见证人，而非合同当事人，是同意唐浩与原告签订该份《补充协议》。被告唐浩认为：两份合同是分别独立的合同。
一审法院认为，《房屋买卖（居间）合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。
本案的争议焦点即《补充协议》的合同相对方问题。本院认为，《补充协议》系对《房屋买卖（居间）合同》进行部分变更和补充约定。依据如下：首先，《补充协议》和《房屋买卖（居间）合同》中的标的物及房屋总价款未变；其次，《补充协议》对《房屋买卖（居间）合同》中的已履行部分进行了确认，如“乙方于2017年1月11日付给了甲方定金15000元”。原告实际于2017年1月11日向被告李红梅支付定金15000元。故，被告李红梅应为《补充协议》的甲方之一。另外，对于唐浩系《补充协议》的甲方之一，双方均无异议。故一审法院认为《补充协议》的“甲方”为被告唐浩、李红梅。一审法院对被告李红梅系作为见证人在《补充协议》上签名的抗辩不予采信。被告唐浩、李红梅应按《补充协议》约定，向原告承担合同义务。
关于原告要求解除《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》的诉讼请求。原告按约支付被告李红梅205000元的房款用于解押涉案房屋后，被告李红梅并未按约对涉案房屋解除抵押，存在违约行为。该违约行为致使原告的合同目的不能实现。现原告要求解除合同，一审法院予以支持。
关于原告要求二被告返还原告购房款220000元并支付资金占用损失的诉讼请求。原告实际于2017年1月11日支付被告李红梅购房定金15000元、于2017年2月20日支付被告李红梅用于解押的购房款205000元。作为《补充协议》的合同相对方，原告要求二被告共同返还该购房款，理应得到支持。
关于原告要求二被告支付违约金76000元的诉讼请求。原被告在《补充协议》中约定，“甲方负责在15日内办理该房屋的注销抵押登记”，“任何一方违约须向守约方支付房屋总价的20%的违约金”。被告李红梅在收到该205000元用于解押的购房款后，并未按约办理涉案房屋注销抵押登记，致使原告签订房屋买卖合同的目的不能实现。被告应当承担该违约责任。庭审中，被告抗辩违约金约定过高，请求法院予以调整。一审法院考虑近期房价上涨等因素，对违约金不予调整。
关于原告要求被告赔偿资金占用损失的诉讼请求。一审法院认为，原被告约定的违约金已能弥补被告损失，故一审法院对原告的此一诉讼请求不予支持。关于原告要求被告赔偿15000元经济损失的诉讼请求。因原告并未举示证据对该损失予以证明，故一审法院对原告的此一诉讼请求不予支持。
一审法院判决：“一、原告张俊与被告李红梅于2017年1月11日签订的《房屋买卖（居间）合同》及原告张俊与被告唐浩、李红梅于2017年2月20日签订的《补充协议》于本判决发生法律效力之日解除。二、被告李红梅、唐浩于本判决发生法律效力之日返还原告张俊购房款220000元。三、被告李红梅、唐浩于本判决发生法律效力之日支付原告违约金76000元。四、驳回原告张俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5966元，减半交纳2983元（原告已预交），由被告唐浩、李红梅负担。此款限被告唐浩、李红梅于本判决发生法律效力之日支付原告张俊。”
二审中，张俊提交以下证据：1、五张收据和两张收条；2、一份租赁合同；3、一份施工合同，拟共同证明由于唐浩和李红梅违约，造成张俊租房、装修、银行按揭的损失。本院认为，张俊在二审中举示的证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”，本院依法不予审查。
本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：1、《房屋买卖（居间）合同》与《补充协议》之间的关系；2、唐浩应否在本案中承担连带赔偿责任；3、张俊主张的违约金是否过高，应否调低。现分别评析如下：
1、关于《房屋买卖（居间）合同》与《补充协议》之间的关系问题。本案中，虽然《房屋买卖（居间）合同》中的当事人是张俊和李红梅，《补充协议》中的当事人是张俊与李红梅、唐浩。但是，对于前述两份合同之间的关系应当结合以下合同内容进行综合评判：首先，《房屋买卖（居间）合同》与《补充协议》约定的标的物、房屋总价款、违约金计算标准均一致；同时，《补充协议》对《房屋买卖（居间）合同》中的已履行部分进行了确认，如“乙方于2017年1月11日付给了甲方定金15000元”。其次，从两份合同签订经过看，涉案房屋在唐浩、李红梅离婚时约定归男方所有，但是该二人并未办理房屋过户手续，涉案房屋产权证上载明的权利人仍是李红梅，在唐浩知晓了张俊与李红梅之间签订的《房屋买卖（居间）合同》后，方有了之后由三人签订的《补充协议》，将涉案房屋实际权利人唐浩明确作为合同一方当事人加入涉案房屋买卖合同关系中，并对合同的部分条款进行了变更约定和补充。因此，本案中的《补充协议》应视为对《房屋买卖（居间）合同》内容作出的部分变更约定，对三方当事人均有约束力。
虽然李红梅辩称其是以见证人身份在《补充协议》上签字，但是对该抗辩理由李红梅并未举示直接证据佐证，一审法院对其辩称不予采信并无不当，李红梅应按《补充协议》约定，向张俊承担相应的合同义务。
2、关于唐浩应否在本案中承担连带赔偿责任的问题。根据本院对于第一个争议焦点问题的评判可知，唐浩、李红梅共同作为涉案房屋买卖中的一方当事人，均应按《补充协议》约定向张俊承担合同义务。在此情形下，因涉案房屋的出卖人未按约履行合同义务导致买受人的合同目的无法实现，在买受人要求解除合同时，一审法院认定唐浩应与李红梅共同承担返还定金和购房款的义务并无不当，本院予以维持。
3、关于张俊主张的违约金是否过高，应否调低的问题。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。该法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张俊作为买受人，依约向出卖人一方支付定金和购房款共计220000元，付款比例占涉案房屋总成交价的百分之五十八（四舍五入保留到个位），加之导致合同目的不能实现的原因在于出卖人违反诚实信用原则的违约行为，在此情形下，一审法院对于违约金未予调低并无不当，本院予以维持。
综上所述，唐浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5965元，由上诉人唐浩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈娅梅
审 判 员 赵文建
代理审判员 陈洁婷
二〇一七年十月十六日
法官 助理 刘 莉
书 记 员 陈 宇