广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1973民初4811号
原告：东莞市天益物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市横沥镇华侨新村盛世华庭9栋内庭3-4号铺。
法定代表人：周宇强。
委托诉讼代理人：叶淦希，男，1965年6月19日出生，汉族，住广东省东莞市，
被告：刘正其，男，1972年6月23日出生，汉族，住广东省东莞市，
原告东莞市天益物业管理有限公司（以下简称天益公司）诉被告刘正其物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案受理后，由审判员谭艳婷适用简易程序，于2017年5月24日公开开庭进行了审理。原告法定代表人周宇强及其委托诉讼代理人叶淦希、被告刘正其均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告天益公司向本院提出诉讼请求如下：1.被告立即支付原告2014年10月至2017年2月管理费1895.43元；2.被告负担本案诉讼费用。事实与理由如下：原告于2014年8月14日与华侨新村第一届业务委员会签订物业服务合同，约定以每月每平方3元价格缴交物业管理费，如逾期缴纳，原告可按合同的约定履行权利。原告出于体谅商铺经济困难的状况，主动将管理费由每月每平方3元下降至2.5元。被告承租东莞市××镇华侨新村盛世华庭10栋59商铺，与东莞市广域房地产投资有限公司于2013年3月17日签订商铺租赁合同，该合同约定房租租赁期间自2013年3月8日起至2016年3月8日止，建筑面积为55.63平方米，临街地铺物业。根据商铺租赁合同约定，在租赁期间，使用该房屋所发生的水电费、煤气费、管理费、通讯费、清洁费、房屋和设备维修费等费用均由承租方每月自行向有关部门缴纳，出租方概不负责。根据物业服务合同约定，原告已于2014年8月15日起积极履行相关义务，依法依约对被告租用的商铺实施规范的物业管理，为被告提供了完善物业管理服务，但被告未按照物业服务合同的约定如期缴纳物业管理服务费，原告已多次书面、电话催促被告，但被告至今仍拖欠管理费1859.43元。
被告刘正其答辩称，第一，原告提供的与东莞市××镇华侨新村第一届业主委员所签订的物业服务合同对被告租用10栋59号商铺无约束力。该物业合同第一章物业基本情况中明确指出物业类型为住宅（别墅、高层）并无外围临街商铺一项。原告自2014年8月20日入驻该小区以后曾与被告协议签订《外围商铺物业服务合同》，但实际并未签订。第二，原告提供的10栋59商铺欠费统计表及华侨新村缴费通知单均系该原告伪造。被告前后多次与原告法定代表人周宇强沟通，要求其履行物业合同，但均被其以外围商铺空置率高不想接管为由拒绝。期间，原告并未出示过任何书面催缴函。2016年10月沿江南路被列为横沥镇创优重点路段，被告商铺门前的清洁卫生及生活垃圾处理等保洁工作均被横沥镇环卫所承揽。被告认为原告在物业服务过程中存在严重违法行为如下：1.原告在其正常的物业服务过程中明显存在多收费及乱收费等违法行为。其资质是物业公司，本应通过物业服务赚取合法利润，但是该物业公司在物业活动中，违反东莞市物价局规定的非居民商业用电0.86元/度，非居民商业用水2.96元/吨向被告收取高价水、电费。电：1.10元/度、水：3.2元/吨。并且不开具任何发票，存在严重的偷税、漏税行为，并且在催收物业管理费的过程中通过断电的方式催缴。2.原告未能提供东莞市物价局的收费备案，依照东价(2004)136号文件所明确规定该物业公司为三级资质无电梯住宅收费为0.9元/平米，商业办公室用在原价格上上浮不超过100%之规定。该物业公司实际合法收费应为1.8元/平米，而非其主张的2.5元/平方米。本案属于合同纠纷案件，被告也承认确实与原告存在有限的事实合同关系。但是该物业在履行该合同时丧失了最起码的诚实守信原则甚至企图通过欺骗法院利用诉讼手段获取不当利益的行为，并且在其履行合同的过程中存在多项严重违法的事实，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效。请求法院驳回原告的诉讼请求，并要求其补开所有已缴费单未开的发票。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无异议的事实如下：1.物业服务合同的签订及内容。2014年8月14日，原告与东莞市××镇华侨新村第一届业主委员会签订物业服务合同一份，约定由东莞市××镇华侨新村第一届业主委员会选聘原告对华侨新村（盛世华庭）进行物业管理，合同期限为三年，自2014年8月14日起至2017年8月13日止；物业管理费按物业的建筑面积计算，商业物业按每3元/平方米收费，业主或承租人应在每月10日前交纳当月物业管理费。2.商铺租赁合同的签订及内容。2013年3月7日，被告与东莞市广域房地产投资有限公司签订一份商铺租赁合同，约定由东莞市广域房地产投资有限公司将位于东莞市横沥镇江南路华侨新村盛世华庭10栋59号商铺租给被告使用，面积为55.63平方米，租赁期间自2013年3月8日至2016年3月8日止。双方在租赁合同第五条第2项约定租赁期间的物业管理费由承租方（刘正其）自行向有关部门交纳。被告刘正其在庭审中表示案涉商铺其作为仓库使用，截至庭审之日仍有放置物品。3.欠费期间。原、被告均确认被告刘正其于2014年10月至2015年4月、2016年9月至2017年2月期间的物业管理费未缴纳。
当事人有异议的事实如下：1.原、被告双方是否存在物业服务合同关系。被告刘正其在答辩状中确认与原告天益公司存在事实合同关系，但以案涉物业服务合同上的物业类型并无外围临街商铺一项为由主张该物业服务合同对其无约束力。对此本院认为，案涉商铺坐落于东莞市××镇华侨新村盛世华庭10栋59号，物业服务合同第六条对商业非住宅物业的收费标准亦明确进行了约定，被告刘正其于2015年5月至2016年8月期间也曾履行了付款义务，故被告主张案涉物业服务合同对其无约束力，缺乏事实与法律依据，本院予以确认。2.收费标准的问题：原告天益公司在其诉宋鸿罡（2017）粤1973民初3032号一案中提供了物业服务企业资格证书显示其资质等级为三级。被告刘正其主张三级物业管理服务的市政府指导价标准为有电梯1.4、无电梯0.9，其中办公用房可上浮100%、零售商业用房可上浮200%，故案涉商铺的物业服务管理费收费标准应不高于1.8元/平方。对此本院认为，《东莞市发展和改革局关于进一步完善我市住宅物业服务收费管理的通知》（东发改[2014]318号）规定，物业服务收费根据不同物业性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅物业服务收费实行政府指导价。别墅、业主大会成立之后的住宅及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。案涉物业为业主大会成立之后的非住宅物业，天益公司于2014年10月至2015年1月期间按照3元/平方的标准，于2015年2月起按照2.5元/平方的标准收取物业管理费，并未违反相关法律法规的规定，本院予以确认。
本院认为，本案是物业管理服务合同纠纷。《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案中被告与东莞市广域房地产投资有限公司在租赁合同中约定了由被告交纳物业管理费，虽然租赁合同期限约定至2016年3月8日，但刘正其截至庭审之日仍有使用案涉商铺，故被告应对所租赁铺位的物业管理费承担交纳责任。原告于2014年8月14日与东莞市××镇华侨新村第一届业主委员会签订的物业服务合同以没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告主张原告存在未依照合同的约定提供物业管理服务的情形，但未能提交充分的证据予以证实，本院不予采信。被告作为承租方应当按租赁合同的约定缴纳物业管理费。因此，被告应当支付原告2014年10月至2015年4月、2016年9月至2017年2月物业管理费。案涉商铺面积为55.63平方米，原告要求按照164.82元计算2014年10月至2015年1月期间的物业管理费，按照137.35元计算2015年2月至2015年4月、2016年9月至2017年2月期间的物业管理费，未超出物业服务合同约定的标准，系原告对其自身权益的合法处分，本院予以确认。因此物业管理费应计算为164.82元×4个月+137.35元×9个月=1895.43元。至于被告主张原告物业管理不到位，被告可以通过业主与原告协商解决或循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《物业管理条例》第四十二条、参照《东莞市发展和改革局关于进一步完善我市住宅物业服务收费管理的通知》的规定，判决如下：
限被告刘正其在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市天益物业管理有限公司支付2014年10月至2015年4月、2016年9月至2017年2月物业管理费1895.43元；
如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告刘正其负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 谭艳婷
二〇一七年六月十二日
书记员 李科龙
黄慧乐
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
3.《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。