广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初2878号原告：佛山市南海区物业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄永东。委托诉讼代理人：黄少妹，女，该公司工作人员。被告：崔达泉，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：黄国荣，广东天舜律师事务所律师。原告佛山市南海区物业经营管理有限公司诉被告崔达泉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2018年4月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄少妹、被告的委托诉讼代理人黄国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2013年1月1日至2017年12月31日期间物业管理服务费4394.7元、停车费4800元、违约金4394.7元（计至2017年12月31日）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告受佛山市南海嘉业房地产开发有限公司委托从2010年12月起对佛山市南海区九江镇沙头向明苑小区提供物业管理服务。被告是向明苑某座某房业主，依照《向明苑物业管理合约》以及《向明苑前期物业管理服务协议》的约定，被告须按季度交纳物业管理服务费并于每季度首月10日前交纳当季费用，超期未交纳则按欠费总金额每天5‰计付滞纳金。被告从2013年1月1日起拖欠物业管理费服务等费用。原告经追讨未果。被告辩称，被告只与佛山市南海区沙头沣景物业管理有限公司（以下简称“沣景公司”）签订过前期物业管理服务协议、业主公约，没有与原告签订过任何物业管理合同。向明苑小区的建设单位没有按规定以招投标方式选聘物业管理公司。原告没有公示向明苑小区管理公约，业主对该合约内容不知情，该合约对业主不产生约束力。按面积计算的物业管理费应包括垃圾处理费用。原告要求按面积计算物业管理费又要求垃圾处理费，不合理。公共照明等分摊的费用应当按建筑面积计算。物业管理公司应当按规定按季度公布分摊费，但原告没有公布。因此，原告要求的公共照明费用应不予支持。原告长期没有按照约定对小区提供物业管理服务。合同约定配备16人，但原告只有12人管理小区。小区业主存在违建现象但原告没对此管理，甚至纵容部分业主的违建行为，以致小区违建现象越来越多。原告没有修剪小区树木，影响小区形象，每逢刮风，树枝刮破业主的房屋玻璃。原告没有搞好小区卫生，乱倒垃圾，影响小区环境卫生。原告没有按规定进行小区出入登记管理工作，使小区时有发生业主被盗现象。原告没有检修小区的消防设备设施，使小区存在消防安全隐患，小区现很多消防设施已因日久失修而不能使用。原告没有护理小区的花草树木。原告没有管理小区车辆，车辆乱停乱放。原告未经业主表决擅自规划车位，甚至占用人行通道、绿化带划车位创收，影响通行、安全，破坏小区绿化景观。被告希望法院到小区现场查看，以判断原告的服务质量。被告请求法院根据原告服务质量非常差的事实，酌情降低物业管理费收费标准。合同没有约定逾期支付物业管理费的违约金，只约定了滞纳金。滞纳金只有行政单位有权收取。因此，滞纳金的约定无效。原告请求的违约金明显过高。被告停止支付物业管理费是由于原告违约在先，原告的管理服务没有达到要求。被告没有与原告签订车位租用合同。原告诉请的车位属于小区的公共区域，归全体业主所有。车位的租金收入应当归全体业主所有。原告无权请求被告向其支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。经审查，当事人对其表示无异议或对真实性无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。原告出示的证据4（物业服务费催缴通知书）、证据5（收费依据及计算方式）、证据7（起诉通知书），是原告自行制作的，属原告陈述的内容，其他证据能与之内容印证的部分，本院予以确认。被告出示的证据1（照片）、证据2（视频）不能确定其拍摄的具体时间，且原告质证表示异议，本院对其证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：被告是佛山市南海区九江镇沙头向明苑某座某房的权属人，该房屋建筑面积为114.49平方米，属向明苑小区一期低层住宅。向明苑小区原由沣景公司对该小区进行前期物业管理服务。沣景公司与被告签订了《向明苑前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费、公共照明分摊、垃圾处理费等计收标准、逾期按每天5‰收取滞纳金等。后沣景公司撤场。从2010年12月1日起，原告受佛山市南海嘉业房地产开发有限公司委托对向明苑小区进行前期物业管理服务。双方为此签订了物业管理合同，约定：一、二期物业服务费用按建筑面积0.5元/平方米/月计，三期物业服务费用按建筑面积0.6元/平方米/月计，四期低层物业服务费用按建筑面积0.6元/平方米/月计，四期高层物业服务费用按建筑面积1.1元/平方米/月计；公共照明按10元/户/月计，垃圾处理费按6元/户/月计；四期富豪居、富明居的电梯照明、楼梯间照明、泵房用电按实际用电每户分摊，并另交10元/户/月的其他公共用电费；收费周期为一个季度，于每季度第一个月10日前收取；业主逾期交费的，以所欠金额按每天5‰收取滞纳金。2011年3月29日，原告经佛山市南海区发展规划和统计局价格审批备案，向明苑小区的住宅物业服务收费标准：一、二期低层0.5元/平方米/月；三、四期低层0.6元/平方米/月；四期高层1.1元/平方米/月；商铺0.5元/平方米/月。被告没有向原告交纳从2013年1月1日起的各项费用。向明苑小区的第一届业主委员会成立后，原告于2017年12月25日从向明苑小区撤场，终止前期物业管理服务合同。2018年2月11日，原告向本院提起诉讼。本院认为：在第一届业主委员会成立前，发展商与原告就向明苑小区的前期物业管理服务签订的合同，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。被告是向明苑小区的业主之一，应当按照物业管理合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，按时交纳物业管理费用。根据原告举证的照片（被告质证对其真实性无异议）反映向明苑小区于2017年11月底的状况，可证实原告已提供了相应的管理服务。被告认为原告没有配备足够人员管理小区但不能举证证明。被告认为原告服务质量差（卫生差、绿化没有修整、消防设施没有检修、车辆停放没有管理等），与原告举证（照片）反映的情况不符；而且，至庭审之日，原告已从向明苑小区撤场超过3个月，小区现是经其他物业管理公司进驻管理后的状况，不能反映原告管理时的具体情况，被告要求本院到小区查看已没必要。被告认为原告纵容部分业主的违建行为但不能举证证明，被告要求原告对小区部分业主的不当行为承担责任，有失公平。因此，被告认为原告没有按合同提供管理服务并要求降低物业管理费收费标准的辩解，本院不予采纳。涉讼车位是临时停车位。原告认为被告于2013年1月至2017年12月期间租用向明苑小区临时车位应支付车位费，被告对此表示异议。因为原告主张双方存在租用关系，故原告应对该基本事实承担举证证明责任。原告不能举证证明其与被告签订了租赁合同，也不能举证证明被告于2017年实际使用了该临时停车位。原告要求被告支付车位费4800元，理据不足，本院不予支持。合同约定费用于每季首月10日前支付。被告应于每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前各支付当季费用219.74元[按物业管理费0.5元/平方米×114.49平方米+垃圾处理（上门收垃圾）费6元/户+公共照明分摊10元/户计3个月]。原告于2017年12月25日从小区撤场，费用应计至撤场该日。被告应向原告支付2013年1月1日至2017年12月25日期间费用共4380.62元。原告要求被告计付费用4394.7元，超出本院核定范围的部分，本院不予支持。被告逾期支付已构成违约，原告要求被告计付违约金（即逾期付费的滞纳金），本院予以支持。被告迟延交付费用造成原告损失主要体现为应付款项在迟延履行期间产生的利息。对比中国人民银行同期贷款利率，合同约定的违约金（滞纳金按日利率5‰计付）过高，故本院酌定按日利率万分之五计付。原告主张按日利率5‰计付违约金，超出本院核定范围的部分，本院不予支持。被告应向原告支付违约金2086.18元（以219.74元为本金分别从2013年1月11日起、2013年4月11日起、2013年7月11日起、2013年10月11日起、2014年1月11日起、2014年4月11日起、2014年7月11日起、2014年10月11日起、2015年1月11日起、2015年4月11日起、2015年7月11日起、2015年10月11日起、2016年1月11日起、2016年4月11日起、2016年7月11日起、2016年10月11日起、2017年1月11日起、2017年4月11日起、2017年7月11日起，以205.56元为本金从2017年10月11日起，均至2017年12月31日止按日利率万分之五计算）。原告认为经计算的违约金（计至2017年12月31日止）已超出费用本金而主张违约金按费用4394.7元为限，该数据超出本院核定范围的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，判决如下：一、被告崔达泉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业费用4380.62元予原告佛山市南海区物业经营管理有限公司；二、被告崔达泉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金2086.18元予原告佛山市南海区物业经营管理有限公司；三、驳回原告佛山市南海区物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费139.74元，减半收取计69.87元（原告已预交），由原告负担44.87元，被告负担25元。被告崔达泉负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告佛山市南海区物业经营管理有限公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  梁敏红二〇一八年五月二日书记员  吴莹莹