江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第1737号
原告无锡恒升物业服务有限公司，住所无锡市清扬路五星家园C块788号
法定代表人虞志江，无锡恒升物业服务有限公司总经理。
委托代理人张秀东、凌洁怡（均受无锡恒升物业服务有限公司的特别授权委托），均系江苏金长城（无锡）律师事务所律师。
被告无锡市档案局，住所无锡市南长区文华路108号
法定代表人徐俊文，无锡市档案局副局长。
委托代理人朱佳祥（受无锡市档案局的特别授权委托），江苏英特东华律师事务所律师。
委托代理人张知常（受无锡市档案局的特别授权委托），无锡市档案局工作人员。
原告无锡恒升物业服务有限公司（以下简称恒升公司）与被告无锡市档案局（以下简称档案局）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告恒升公司的委托代理人凌洁怡，被告档案局的委托代理人朱佳祥、张知常到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒升公司诉称：恒升公司因中标政府采购项目（档案局所属无锡市民族工商业档案馆物业管理项目），于2013年6月24日与档案局签订《合同书》1份，由恒升公司为档案局提供物业管理服务。合同期限届满后，恒升公司与档案局又签订《临时管理协议》1份，约定由恒升公司继续为档案局提供物业管理服务，服务内容、标准均按原合同进行，物业管理服务费每月65925元，电梯系统维护管理费每月1432元，合同期限为不固定期限，费用以月结算，至该物业管理服务项目采购启动之日自然终止。上述合同签订后，恒升公司按约履行了合同义务。但档案局自2014年9月起一直拖欠物业服务相关费用。2015年6月29日，恒升公司结束对档案局的物业管理服务。现要求判令档案局：1、立即支付自2014年9月1日至2015年6月30日应缴纳的物业管理服务费659250元，电梯系统维护管理费14320元，两项共计673570元，并自本案判决之日起按同期人民银行贷款利率支付逾期付款利息；2、承担本案诉讼费。
被告档案局辩称：1、《临时管理协议》未依法按照政府采购程序办理，是无效协议，且协议中缺少经办人的签字和落款时间，存在伪造嫌疑；《合同书》已因期限届满而终止，期满后也未订立合法的合同，《合同书》对双方事实上的物业管理关系没有约束力；2、《合同书》虽经过政府招标采购程序，但合同中所涉的非档案馆自用部分即承租户使用部分的物业所产生的物业费不应由档案局承担，合同中涉及到的该事项，因违法无效；3、《合同书》、《临时管理协议》均未经档案局及党组商议，违反了机关组织议事程序，档案局根据财政通知自2014年5月停止执行；4、2015年市财政核准档案局在民族工商业档案项目上应承担的物业费额度全年为381620元，核定服务面积（即档案馆自用部分）为5429平方米，在规定面积之外的6236平方米（即由其他企业承租部分）不由行政经费支付，根据财政核定的标准，档案局应向恒升物业支付2014年5月至2015年6月共计14个月的物业管理费，共计445223.33元，扣除2014年5月至2014年8月实际支付的管理费265694.6元，实际应付余额是179528.73元。该笔款项档案局已于2015年9月通过无锡建设物业有限公司（以下简称建设公司）办理转付；5、恒升公司在提供物业管理服务过程中，自2015年1月至2015年6月，派驻人员明显减少，服务质量下降，应按照服务质量对收费进行合理调整。
原告恒升公司为证明其诉讼主张，向法院提供如下证据：
1、《合同书》、合同条款、中标通知书各1份，证明恒升公司因中标政府采购项目与档案局于2013年6月24日签订《合同书》，根据合同条款约定，物业管理合同终止后，恒升公司在新物业管理企业接管物业之前有提供过渡期物业管理服务的合同义务，恒升公司也未收到档案局发出的任何整改通知书或要求撤离的通知书。档案局的质证意见：对证据真实性无异议，但合同中所涉项目总建筑面积为11565.83平方米，其中只有5429平方米是档案局自行使用，其余部分的面积是承租户使用，其对应的物业费也应该由承租户负担；同时，合同中明确了合同期满终止后交接过渡期最长为一个月，一个月过渡期满后必须按规定交接撤离，即使客观上超期一个月，也会导致恒升公司不能按照原合同物业管理服务的标准进行收费。
2、《临时管理协议》1份，证明由于《合同书》期限届满，而相关物业采购项目未进行，在采购启动前，恒升公司与档案局签订了该协议，约定合同期限为不固定期限，以月结算，至项目采购启动之日自然终止。档案局的质证意见：该协议上公章虽为档案局公章，但对该协议真实性不予认可，该协议因违法而无效。首先，该协议没有按照政府采购的招标程序进行招投标且仍让档案局承担承租户应承担的物业费部分。其次，该协议也违反了《政府采购法》中关于“补充合同的采购金额不得超过原合同采购金额的百分之十”的规定；该协议未通过档案局的组织议事程序，没有遵守机关用章的程序规定，公章如何加盖档案局不知情。
3、物业管理移交协议及附件、收条各1份，证明2015年6月29日恒升公司与新承接物业公司办理物业管理移交手续，结束对档案局的物业管理，恒升公司履行合同义务至2015年6月29日。档案局的质证意见：对证据的真实性无异议，但该移交协议仅能证明档案局与新承接的物业公司移交的事实，并不能证明恒升公司服务质量的好坏，在移交附件1中有一项说明：消监控、空调、电梯、消防资料没有交接给恒升公司，说明在实际物业管理中恒升公司并没有全面提供服务。
4、缴费催款通知单、工作联系单、快递单各1份，证明恒升公司向档案局催讨拖欠的物业管理费及电梯维护管理费的事实。档案局的质证意见：对证据的真实性无异议。但这是恒升公司单方面的行为。
5、发票、收款凭证各1组，证明档案局已按双方协议约定的标准将物业管理服务费及电梯系统维护管理费交至2014年8月，现拖欠自2014年9月至2015年6月的相关费用。档案局的质证意见：对证据的真实性无异议。但是在支付款项中，大部分应是承租户应支付的费用；自2014年5月至2014年8月的款项支付系档案局的财务人员错误操作所致，2014年5月财政已通知档案局停止执行《合同书》和《临时管理协议》；且款项的支付不能改变原合同和临时管理协议的违法性。
6、2014年10月23日无锡市民族工商业档案馆出具物业服务满意度评价1份，证明恒升公司按合同履行了物业服务，符合合同约定的服务标准。档案局的质证意见：对证据的真实性无异议，但仅证明2014年10月23日之前的服务质量尚可，无法证明之后的服务质量如何。
被告档案局为支持其答辩意见，向法院提供如下证据：
1、无锡市民族工商业档案馆2015年物业管理政府采购公开招标暂停招标申请、无锡市政府采购中心关于无锡市档案局物业管理项目变更公告各1份，证明涉案物业管理项目因违法违规在准备申请招标中被相关部门查实，暂停招标。恒升公司的质证意见：暂停招标、项目变更均是档案局的单方行为，并不是以此否认恒升公司、档案局之间签订的已经履行完毕的《合同书》及正在履行的《临时管理协议》。
2、委托书、情况说明各1份，证明档案局已将相应款项支付给建设公司，委托建设公司向恒升公司转付物业管理服务费。目前需要的是恒升公司与建设公司进行衔接，由恒升公司提供相应发票给建设公司领取相应款项。恒升公司的质证意见：这是档案局与第三方的行为，对真实性无法确认，且恒升公司不同意这一做法，对相关金额也不予认可。
3、锡财资[2015]3号文件、锡财资[2015]5号文件各1份。主要涉及本案物业费负担问题，财政局明确档案局已经通过预算的资金实际支付的物业管理费由档案局向承租人分摊收取并上缴国库，就2014年5月份开始的物业费只能根据财政局核准的意见执行，2015年全年额度为382610元，核定面积为5429平方米，对于核定面积以外的承租户实际发生的物业费应由承租户负担，档案局不能垫付。恒升公司的质证意见：对证据的真实性无异议。但是对财政局核准意见、物业费的额度及面积的具体标准无证据证明。且从通知中可以看出财政局对于承租户的物业费收取意见是要求档案局自行向承租户收取，而不是要求恒升公司向承租户收取，这一做法是符合合同相对性原则。
4、档案局与无锡市城归设计有限责任公司签订的《租赁合同》、档案局与无锡开源机床集团有限公司签订的《房屋租赁使用协议》各1份，证明合同明确承租户应按使用面积承担物业管理费，档案局不应承担承租户使用部分的物业费。恒升公司的质证意见：对证据的真实性无法确认，恒升公司仅与档案局之间存在物业服务合同关系，且物业服务范围涵盖档案局本身使用面积及档案局出租的所有公共面积，根据合同相对性原则，档案局应支付所有公共面积的物业服务费用。
经审理查明：2013年5月28日，恒升公司中标编号为XCGZX2013-0042的政府采购项目，采购内容为无锡市档案局所属无锡市民族工商业档案馆的物业管理。2013年6月24日，档案局与恒升公司签订《合同书》（包括合同条款）1份，约定：中标总金额为803067.49元，服务期限自2013年7月1日至2014年6月30日。费用支付步骤和办法为物业管理费经采购方考核合格后于下月10日前支付上月物业费。在合同条款中，双方明确：项目座落位置为无锡市滨湖区湖滨路11号，总建筑面积11565.83平方米。同时，合同条款并约定，本物业管理合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业前，除档案局要求恒升公司提前撤离外，新老物业管理公司的交接过渡期最长为1个月，在此期间恒升公司应提供过渡期物业管理服务，过渡期物业管理服务标准和服务费标准不变，由恒升公司收取；一个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。
《合同书》到期后，档案局与恒升公司签订《临时管理协议》1份，载明：档案局于2013年5月通过政府采购中标的“无锡市档案局（民族工商业档案馆）”物业管理服务，于2014年6月30日到期。因其他原因，该项目的采购未能进行。在采购启动前，双方商定，恒升公司对“无锡市档案局（民族工商业档案馆）”继续提供物业管理服务。具体条款如下：一、恒升公司对“无锡市档案局（民族工商业档案馆）”的服务内容、服务标准都按原合同标准进行。二、因恒升公司为无锡市行政事业单位物业管理服务定点入围供应商，本项目服务价格按《无锡市财政局无锡市市级机关事务局关于2014年度市区行政事业单位物业管理服务定点购的通知》（锡财购[2014]4号）所定标准执行。按该标准，物业管理项目（房屋日常管理与维修养护、供电系统管理维护、给排水系统管理维护、空调系统管理维护、传达秩序管理及巡查、环境卫生管理、绿化管理维护）合计标准价格为5.7元/㎡·月，本项目面积为11565.83㎡，物业管理服务费每月为65925元，年合计791100元。按该标准电梯系统维护管理费716.40元/梯·月，本项目共有电梯2台，每月费用1432元，年合计17184元。三、本合同期限为不固定期限，以月结算，至本项目采购启动之日自然终止。……该份协议落款处有档案局和恒升公司的盖章，未写明日期。
2015年6月29日，恒升公司与建设公司完成无锡市民族工商业档案馆物业管理移交手续，结束对无锡市民族工商业档案馆的物业管理服务。
另查明，2015年1月19日，无锡市财政局向档案局发出《关于市档案局民族工商业档案馆房产使用中有关问题整改的通知》（锡财资[2015]3号），其中第六点整改意见为：为承租人支付的物业管理费、电费等，应由档案局向相关承租人分摊收取并上缴国库。
2015年3月10日，无锡市财政局向档案局发出《关于无锡市档案局民族工商业档案馆房产使用问题处理意见的通知》（锡财资[2015]5号），其中存在的问题部分载明：档案局在行政经费中列支的2013年物业费80万元，未向承租方分摊。……处理意见部分载明：为承租人支付的物业管理费、电费等，应由档案局向相关承租人分摊收取并上缴国库。
审理中，双方明确恒升公司实际服务面积为11565.83平方米，物业管理服务费、电梯系统维护管理费档案局已按《合同书》及合同条款、《临时管理协议》的约定的费用支付至2014年8月，档案局在恒升公司处未有押金、保证金等款项。
审理中，恒升公司表示放弃对逾期付款利息的主张，同时明确诉讼请求为：要求档案局支付2014年9月1日至2015年6月29日的物业服务费657050元，电梯系统维护管理费14270元，两项合计671320元。
上述事实，有《合同书》及合同条款、《临时管理协议》、中标通知书、《物业管理移交协议》、发票、物业服务满意度评价、无锡市民族工商业档案馆2015年物业管理政府采购公开招标暂停招标申请、变更公告、委托书、情况说明、锡财资[2015]3号文件、锡财资[2015]5号文件等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：档案局与恒升公司就物业管理服务相关内容所签订的《合同书》及《临时管理协议》，是双方真实意思表示，亦不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。协议签订后，恒升公司向档案局提供了物业管理、电梯系统维护管理等服务。档案局作为物业服务合同项下权利义务一方享有者和承担者，在接受了恒升公司的相关物业服务、电梯系统维护管理服务后，应当支付相应的费用。档案局认为《临时管理协议》未经政府采购程序办理，是无效协议。本院认为，未经政府采购程序签订的协议并不必然导致无效，且该协议不存在合同无效的其他情形，应属合法有效。档案局认为仅应支付自用部分5429平方米面积内的物业服务费，本院认为，双方签订的《合同书》及《临时管理协议》中均明确物业服务面积为11565.83平方米，且双方一致认可恒升公司在提供物业服务期间实际服务面积为11565.83平方米，故对档案局该抗辩意见不予采信。关于档案局委托建设公司转付的物业管理费，属另一法律关系，且款项未支付至恒升公司，本案不予理涉。另档案局认为恒升公司2015年1月至2015年6月期间服务质量下降，因未提供证据证明，本院不予采信。至于恒升公司对诉讼请求的变更，是真实意思表示，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
无锡市档案局于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡恒升物业服务有限公司物业服务费657050元、电梯系统维护管理费14270元，合计671320元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费10536元（已由无锡恒升物业服务有限公司预交），由无锡市档案局负担10500元、无锡恒升物业服务有限公司负担36元。无锡市档案局于本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的诉讼费直接支付给无锡恒升物业服务有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（无锡市中级人民法院开户银行及账号:中国工商银行无锡城中支行,1103020129200024805）。
审 判 长 倪天石
代理审判员 王晓楠
人民陪审员 黄圣荃
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 胡晓月
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
国务院《物业管理条例》：
四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。