浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙绍民终字第1827号上诉人（原审被告）浙江绍兴华通商贸集团股份有限公司，住所地绍兴市柯桥区世茂名流，组织机构代码：76016427-8。法定代表人凌渭土，总经理。上诉人（原审被告）绍兴县金丰投资有限公司，住所地绍兴市柯桥区王坛镇王坛村，组织机构代码：68453534-7。法定代表人黄金虎，总经理。两上诉人的共同委托代理人（特别授权）徐志庆、王竹青，浙江震天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）施传样，男，1957年11月25日出生，汉族，住绍兴市越城区。被上诉人（原审原告）冯钢明，男，1959年6月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。被上诉人（原审原告）姜舜华，女，1954年7月21日出生，汉族，住绍兴市越城区。被上诉人（原审原告）金国荣，男，1963年7月28日出生，汉族，住绍兴市越城区。被上诉人（原审原告）张秀芬，女，1956年2月14日出生，汉族，住绍兴市越城区。被上诉人（原审原告）崔爱娟，女，1960年3月31日出生，汉族，住绍兴市越城区。被上诉人（原审原告）蒋凤珍，女，1962年7月21日出生，汉族，住绍兴市越城区。上述七被上诉人的共同委托代理人（特别授权）俞友根、陈敏敏，浙江民伸律师事务所律师。上诉人浙江绍兴华通商贸集团股份有限公司（简称华通公司）、绍兴县金丰投资有限公司（简称金丰公司）因与被上诉人施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、张秀芬、崔爱娟、蒋凤珍物权保护纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第1313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案经本院院长批准，依法延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，状元新村小区系由绍兴县供销社建设开发有限公司开发建设。1999年1月的建设工程规划许可证载明，6-9号楼规划建筑面积10277.40平方米；1999年4月的建设工程规划许可证载明，10-11号楼的规划建筑面积为4480.98平方米。又查明，绍兴华通房地产开发有限公司（简称华通房地产公司）（甲方）曾与绍兴市越城区城南街道办事处（乙方）于2012年签订《住宅小区管理协议》1份，内容为自合同签订之日起由乙方进行物业管理，管理范围为城南状元新村0-11号楼共12幢住宅小区，建筑面积约2.5万平方米，甲方将11幢12号营业房，面积23.31平方米作为物业用房移交给乙方使用管理，甲方再一次性支付给乙方28万元，作为物业管理用房等小区物业管理基金，在协议签订后五天内一次性付清。现七原告以代表全体小区业主为由，诉至该院，要求两被告交付物业用房。诉讼中，经七原告申请，该院委托浙江亿安联诚土地房地产评估有限公司出具的评估报告书1份，载明状元新村小区内物业用房的评估单价为8219元每平方米，176.09平方米的物业用房价值为144.73万元。另查明，绍兴县供销社建设开发有限公司后更名为华通房地产公司。该公司股东金丰公司（股权比例60%）、华通公司（股权比例40%）于2014年1月23日召开股东会，决议解散公司并成立清算组。1月28日该公司在绍兴县报上刊登了申报债权公告。3月21日，清算组出具了清算报告，该清算报告中载明，清算开始日公司已无债务，公司的债务已全部清偿完毕，若有未清偿的债务由股东按出资比例承担；公司对剩余财产516万元，经股东协商同意，将按各自实际出资比例分配。2014年3月28日，该公司予以注销。原审法院认为，自1997年11月6日施行的《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条规定“住宅小区开发建设单位在住宅小区交付使用时，必须分别按总建筑面积千分之三和千分之四的标准提供物业管理用房和经营用房；管理用房由开发建设单位无偿提供给物业公司使用，经营用房按房屋建筑安装工程造价购买，购房经费从住宅小区房屋维修专项资金中列支”；自1999年9月1日施行的《浙江省住宅区物业管理办法》第二十五条规定“开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积7‰的比例配套物业管理用房。物业管理用房由开发建设单位无偿提供，其中3‰作为物业管理办公用房，4‰作为物业管理经营用房”；自2006年10月1日施行的《浙江省物业管理条例》第二十七条亦规定“建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房”。本案所涉状元新村小区系同一小区分多次建设规划，其中6-11号楼的建设规划时间为1999年，根据当时施行的《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》的规定，作为开发建设单位的华通房地产公司即应按小区建筑面积7‰的标准向该小区业主交付物业用房。原告虽主张该小区的规划建筑面积为28486.65平方米，但未有证据证明该小区的最终实际建筑面积，该院根据《住宅小区管理协议》记载的2.5万平方米予以确定，故华通房地产公司应交付给该小区业主175平方米的物业用房。因其已交付23.31平方米的物业用房，其尚应交付151.69平方米的物业用房。两被告辩称根据《住宅小区管理协议》已履行全部的物业用房交付义务，对此该院认为，该协议系华通房地产公司与绍兴市越城区城南街道办事处之间签订，28万元的支付对象并非该小区业主，且该28万元的性质并未明确作为物业用房的折价款。故该院对两被告的该辩称意见不予采信。关于两被告辩称华通房地产公司已依法清算，其作为股东在该公司解散注销后不应再承担责任的意见，对此该院认为，华通房地产公司解散时未按规定在全国或省级报纸上刊登公告，且在出具清算报告时对原告有未履行的债务，但该清算报告载明“清算开始日公司已无债务，公司的债务已全部清偿完毕”，又该清算报告中两被告承诺“若有未清偿的债务由股东按出资比例承担”，故两被告因对该债务按其出资比例承担清偿责任。现因两被告未举证其有实际可交付的物业用房，故两被告应向原告支付价款8219元每平方米×151.69平方米=1246740.11元，根据两被告的股权比例，被告金丰公司、华通公司应分别向原告支付748044.07元、498696.04元。两被告同时辩称原告不具有诉讼主体资格，对此该院认为根据《浙江省物业管理条例》第二十八条“物业管理用房依法属于全体业主共同所有”之规定，因该小区尚未成立主业委员会，在经过主业大会投票授权的情况下，本案原告向两被告主张权利，并无不当，故对该辩称意见不予采信。两被告又辩称本案已超过诉讼时效，对此该院认为本案系物权保护纠纷，不适用诉讼时效之规定，且本案所涉小区因未能成立主业委员会，客观上行使诉权存在困难，并非故意怠于行使权利，故对该辩称意见不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条之规定，判决：一、被告浙江绍兴华通商贸集团股份有限公司应于判决生效之日起三十日内支付给原告施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、张秀芬、崔爱娟、蒋凤珍（代表绍兴市越城区状元新区小区全体业主）498696.04元；二、被告绍兴县金丰投资有限公司应于判决生效之日起三十日内支付给原告施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、张秀芬、崔爱娟、蒋凤珍（代表绍兴市越城区状元新区小区全体业主）748044.07元；三、驳回原告施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、张秀芬、崔爱娟、蒋凤珍的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取8913元（系原告缓交），由原告施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、张秀芬、崔爱娟、蒋凤珍负担1235元，被告绍兴县金丰投资有限公司、浙江绍兴华通商贸集团股份有限公司各负担4607元、3071元；本案鉴定费4600元，由原告施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、张秀芬、崔爱娟、蒋凤珍负担637元，被告绍兴县金丰投资有限公司、浙江绍兴华通商贸集团股份有限公司各负担1585元、2378元；上述款项应于判决生效之日起三十日内向该院缴纳。上诉人华通公司、金丰公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称，一、原审法院适用法律明显不当，本案不存在未经清算即办理注销的情形。根据原审法院调取的华通房地产公司的工商注销档案，上诉人系依法进行清算后得以合法注销。原审法院认为华通房地产公司未按规定在全国或省级报纸上刊登公告，并据此认为公司注销程序不合法。然而，法律并未有明确规定公司注销时应在什么级别的报纸上刊登公告，原审法院的认定缺乏法律依据。从公告报纸的效果及当事人的地域范围讲，华通房地产公司在绍兴县报上刊登公告，符合工商局工作人员告知的要求，效果不弱于甚至强于省报或全国性报纸。退一步，即使在公告的报纸上存在瑕疵，也不能认为华通房地产公司系未经清算就注销这一情形。在华通房地产公司合法注销的情况下，原审法院仍然判决作为股东的两上诉人承担责任，违背了股东有限责任之制度设计的目的，适用法律不当。二、原审法院对《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》，在效力定性、理解与适用上，均存在明显不当之处。《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》在效力上不属于地方政府规章，更不属于法律、行政法规等，不具有司法强制力，原审法院以此作为判案的依据显属不当。《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》第二条规定，“本办法适用于绍兴市区内建筑面积在2万平方米以上、基础设施比较齐全的新建住宅小区”。状元新村小区存在多次开发，面积仅有14000多㎡，不适用该办法。《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条对于物业管理用房与经营用房是分情况的，其中经营用房需要出钱购买，而不是无偿给付。退一步讲，即使按《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》之规定，上诉人也无需交付175平方米的物业用房，而是总建筑面积14708.38㎡的3‰，即44.13㎡。扣除已经交付的23.31㎡，只需支付20.82㎡物业用房。对于该差额，建设单位已经支付了28万元的款项。三、七被上诉人在本案中主体不适格。七被上诉人是否系状元新村小区业主，其没有提供证据予以证明，原审法院亦没有核实。经两上诉人了解其中有被上诉人并不是真正的业主。即使其他被上诉人是业主，按照《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》的规定，物业管理用房和经营用房产权归该住宅小区业主管委会。状元新村小区没有业主委员会，也没有业主管委会，七被上诉人不是物业用房的产权归属者，不是适格原告。四、原审法院的判决结果超越了原审原告的诉请，显属不当。被上诉人起诉要求两上诉人交付物业用房，如不能交付，则支付款项。然而原审法院未经核实，直接跳过交付物业用房这一诉请，直接判决交付款项，显属超越诉请之判决。即使法院认为需要移交物业用房，两上诉人有能力向被上诉人移交房屋而不是赔偿金钱。综上，请求撤销原判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或者发回重审。被上诉人施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、张秀芬、崔爱娟、蒋凤珍共同辩称,一、原审法院并不是针对清算程序的问题，而是依据清算报告中载明的公司债务已经全部清偿完毕，若有未清偿的债务由股东按出资比例承担的内容，在华通房地产公司没有移交物业用房时，要求两上诉人按照承诺来承担。二、面积认定的问题。原审中认定的面积不是状元新村的整个面积，全部面积还是应当按照华通房地产公司与城南街道办事处签订的住宅小区管理协议中约定的25000平米来确认。三、关于七被上诉人主体是否合适的问题。本案原审立案时已经经过全体业主投票表决和审核，统计结果表明表决过程没有瑕疵，所以七被上诉人完全可以代表状元新村小区全体业主。物业用房属于状元新村小区全体业主，七被上诉人代表状元新村小区全体业主主张权利，符合法律规定。四、关于判决是否超过诉讼请求的问题。原审中七被上诉人明确要求两上诉人提供交付状元新村小区内的具有合法产权的物业用房，而原审中两上诉人并未提供相应房屋的资料，七被上诉人向原审法院明确如果两被上诉人不能交付物业用房，则要求支付相应折价款，原审法院裁判没有超出诉讼请求。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。后被上诉人张秀芬向本院明确陈述，状元新村的房屋所有权系其儿子的。二审期间各方均未向本院提供新的证据。本院经二审审理查明的事实，除原审法院认定的外，另查明如下事实：建筑工程项目施工许可证载明，1号楼开工日期为1995年1月15日，竣工日期为1995年9月30日，建筑面积为2716㎡；2号、4号、5号楼开工日期为1997年7月1日，竣工日期为1998年3月30日，其中2号、4号楼的建筑面积为4114.17㎡,5号楼的建筑面积为3481.98㎡；3号楼开工日期为1997年7月1日，竣工日期为1998年3月3日，建筑面积为3416.16㎡。本院围绕上诉人的上诉请求以及理由能否成立评析认为，一、有关住宅小区开发建设单位是否负有无偿交付物业用房义务的问题。住宅小区开发建设须经规划审批、建造，需遵循当地政府的地方性规章或政策性文件的规定。经查，《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》自1997年11月6日开始施行，《浙江省住宅区物业管理办法》自1999年9月1日开始施行。考虑到状元新村中晚期建造的6-11号楼的规划审批时间为1999年4月，此时《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》早已施行，而《浙江省住宅区物业管理办法》尚未实施，应当按照《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》规定的比例来确定华通房地产公司应当移交的物业用房面积。《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条规定，住宅小区开发建设单位在住宅小区交付使用时，必须分别按总建筑面积3‰和4‰的标准提供物业管理用房和经营用房；管理用房由开发建设单位无偿提供给物业公司使用，经营用房按房屋建筑安装工程造价购买，购房经费从住宅小区房屋维修专项资金中列支。根据上述规定，作为状元新村小区的开发建设单位，华通房地产公司负有无偿交付物业用房的义务。二、华通房地产公司应当无偿交付的物业用房面积的确定问题。按照《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》第二条之规定，虽涉案1至5号楼的开工、竣工时间早于《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》的施行时间，但综合考虑这些住宅的开发建设与6-11号楼的开发建设具有延续性、整体性，且开发建设单位均为华通房地产公司，状元新村小区整体建成系在该办法施行后，因此在计算华通房地产公司应当交付的物业用房的总建筑面积时应当纳入1至5号楼的建筑面积，共计25770.69㎡，这同华通房地产公司与城南街道办事处签订的住宅小区管理协议中载明的小区建筑面积相吻合。根据《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条之规定，华通房地产公司作为开发建设单位应当无偿交付总建筑面积的3‰的物业管理用房，而对于4‰的经营用房则需接受方支付对价。七被上诉人主张认为华通房地产公司应当无偿支付7‰的物业管理用房，因与该规定不符，对不合理部分不予支持。华通房地产公司应当无偿交付77.31207㎡的物业管理用房，除去已经交付的23.31㎡，还需交付54.00207㎡的物业管理用房。原审法院有关此项问题的评析认定有误，本院依法予以纠正。三、在华通房地产公司清算注销后，两上诉人作为股东是否需要承担本案责任的问题。依据《中华人民共和国公司法》第一百八十四条之规定，华通房地产公司因股东会决议而解散的，应当在法定期限内按照法定程序进行清算。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条之规定，公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十六条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。华通房地产公司组织清算时未按照上述规定对债权人进行通知和公告，应当认定其未经依法清算即办理注销登记。作为股东的两上诉人对华通房地产公司的剩余财产5160000元按各自实际出资比例予以分配，并承诺对有未清偿的债务由两者按出资比例承担，现要求两上诉人对华通房地产公司应履行的本案债务按照实际出资比例承担责任，符合公司法及司法解释的规定。四、若判决两上诉人支付物业用房折价款有否超出原审诉请的问题。经查，在原审中七被上诉人主张要求“判令两被告交付位于绍兴市小区内且有合法产权的141.89㎡物业用房（最终面积以法院核实规划面积的千分之七为准）。该房产由原告代表全体业主接收，归全体业主共有。如两被告无法交付物业用房，则按现有市场销售价格支付相应物业用房的价款，该价款由原告代表全体业主接收，归全体业主共有”。可见，七被上诉人的起诉包含了要求两上诉人折价支付物业用房价款之诉请。另一方面，从原审庭审中两上诉人的答辩意见、对涉案司法鉴定评估报告的质证意见以及庭审情况来看，两上诉人未明确主张其具有交付物业用房的履行能力。二审期间，两上诉人虽明确主张但未提供证据证明其有交付物业用房的履行能力。基于上述情况，本院认为，判决两上诉人支付物业用房的价款，并未超出七被上诉人的诉请。基于前述分析，本院对华通房地产公司应当交付的物业用房面积进行调整，继而两上诉人应当支付的物业用房价款亦相应调整为8219元/㎡×54.00207㎡=410967.01元。根据两上诉人的股权比例，华通公司、金丰公司分别需要支付164386.81元、246580.21元。华通房地产公司与城南街道办事处约定的支付28万元，按照合同约定系物业管理用房等小区的物业管理基金，不属于折抵物业用房价款，依法不予以扣减。五、七被上诉人诉讼主体是否适格的问题。对于物业用房的归属问题，不同历史阶段的规范性文件有不同的规定。目前，《中华人民共和国物权法》是明确该问题的最高位阶的法源。依据该法第七十条之规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，故涉案物业用房应当归全体业主所有。所谓业主应是指住宅区内房产的所有权人。被上诉人张秀芬自认状元新村小区的房屋所有权人并非其本人，故其依法不属于业主的范围。被上诉人张秀芬以业主的名义起诉要求两上诉人交付物业用房或支付相应价款的诉讼请求，无事实及法律依据，依法应予驳回。原审法院对此认定有误，本院予以纠正。至于另六被上诉人经审查均属于状元新村小区业主，在该小区业主委员会未依法成立之前，经过业主大会授权的业主也可以以自己的名义提起诉讼。现六被上诉人代表全体业主起诉要求两上诉人支付物业用房折价款，有事实及法律依据，应予支持。六被上诉人仅是代表全体业主接收物业用房折价款，最终该笔款项应移转给全体业主。若六被上诉人违反了业主大会之委托占有该笔款项，则全体业主可依法主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国公司法》第一百八十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第1313号民事判决；二、上诉人浙江绍兴华通商贸集团股份有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给被上诉人施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍（代表绍兴市越城区状元新区小区全体业主）164386.81元元；三、上诉人绍兴县金丰投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给被上诉人施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍（代表绍兴市越城区状元新区小区全体业主）246580.21元；四、驳回被上诉人施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍的其他诉讼请求和被上诉人张秀芬的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取8913元（系原告缓交），由被上诉人施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍负担3913元，上诉人浙江绍兴华通商贸集团股份有限公司、绍兴县金丰投资有限公司各负担2000元、3000元；一审鉴定费4600元，由被上诉人施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、张秀芬、崔爱娟、蒋凤珍负担1600元，上诉人浙江绍兴华通商贸集团股份有限公司、绍兴县金丰投资有限公司各负担1000元、2000元；上述款项应于本判决生效之日起三十日内向原审法院缴纳。本案二审案件受理费8913元，由上诉人浙江绍兴华通商贸集团股份有限公司、绍兴县金丰投资有限公司各负担1500元、2500元，被上诉人施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍负担4913元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 艳审 判 员  楼晓东代理审判员  王 翠二〇一六月四月六日书 记 员  俞小婷????1?