湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第02902号
上诉人（原审被告）苏娅。
被上诉人（原审原告）中航物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路二段80号顺天国际财富中心S层。
法定代表人石正林，董事长。
委托代理人刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。
委托代理人袁晓红，湖南环楚律师事务所实习律师。
上诉人苏娅因与被上诉人中航物业管理有限公司长沙分公司（以下简称中航物业长沙分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2015）开民二初字第00019号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年1月18日，深圳市中航物业管理有限公司（乙方）与湖南顺天房地产开发有限责任公司（甲方）签订《顺天黄金海岸前期物业管理服务合同》，由甲方委托乙方对（顺天黄金海岸住宅小区）实行专业化、一体化的物业管理服务。合同约定：一、委托管理事项：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、门厅等）的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务；3、属物业管理范围内的市政公用设施（道路、路灯、停车场等）的维修、养护、管理；4、公共环境的清洁卫生，垃圾的收集、清运；5、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（不含人身、财产保险保管责任）。二、管理目标：乙方根据甲方的委托管理事项制定管理分项标准，其中房屋外观完好率98%、房屋及设施设备的维修养护98%、公共环境保洁率99%、交通秩序合格率98%、保安事件发生率0.1%、急修15分钟到达且不过夜、小修及时率100%等。三、物业管理服务费用：1、顺天黄金海岸的物业管理服务费，住宅物业由乙方按每月每平方米建筑面积1.20元，电梯运行费用按实际支出的分摊额向业主或物业使用人收取。收费标准需报市物价部门批准。基本物业管理服务费标准的调整，须经甲方或业主委员会通过，并报市物价部门批准。2、对购买顺天黄金海岸的业主给予入伙后免三个月物业管理费的优惠。但此期间的装修管理费按湖南省的有关文件执行。3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天应交纳管理费的万分之五交纳滞纳金，欠交一个月以上管理费的乙方有权采取相应强制性措施催缴，严重者可付法律诉讼解决。合同另约定合同期限、甲乙方的权利义务、违约责任等事项。该合同由甲乙双方盖章。此后，甲乙双方签订《顺天黄金海岸前期物业管理服务合同补充协议》。协议内容：1、鉴于双方在履行前期物业服务合同期间，经双方核算且乙方向甲方收取的电梯运行分摊费用为每平方米0.3元，故双方协商将原合同“第七条物业管理服务费用1、顺天黄金海岸的物业管理服务费住宅物业由乙方按每月每平方米建筑面积1.2元，电梯运行费用按实际支出的分摊额向业主或物业使用人收取；”变更为“第七条物业管理服务费用1、顺天黄金海岸的物业管理服务费住宅物业由乙方按每月每平方米建筑面积1.5元（包含电梯运行费用等公摊费用）”。2、住宅物业物业管理服务费从2008年8月1日开始按照每月每平方米建筑面积1.5元（包含电梯运行费用等公摊费用）的标准向业主或使用人收取。3、将合同期限变更至本小区业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。4、本补充协议与《顺天黄金海岸前期物业管理服务合同》具备同等法律效力。该协议由甲乙双方盖章，无落款时间。由苏娅签名的《临时管理规约》第三十二条约定物业管理费［不含电梯运行费用（公共分摊）等］，住宅为1.2元／月㎡（建筑面积），起算时间以开发商书面通知业主入伙的时间起开始收取物业管理费（另有约定除外）。2007年11月8日，长沙市物价局向中航物业长沙分公司出具物业管理公共性服务收费标准审批证，载明黄金海岸住宅高层的收费标准为1.5元／㎡月。
苏娅系顺天黄金海岸11栋2505房业主，该房建筑面积126.58平方米。2008年9月16日，苏娅预交物业费至2009年5月22日。此后苏娅欠交物业费，中航物业长沙分公司以律师函、收费温馨提示等方式多次向苏娅催缴物业费。其中2014年12月21日欠费明细载明，苏娅欠管理费时间2009年5月23日至2014年12月22日共计67个月，单价1.5元／㎡，每月189.87元，所欠管理费12771.92元，滞纳金6487.86元，欠水费时间2014年7月至2014年9月，欠水费83.7元，共计19343.48元。庭审之日，苏娅交纳2014年7月至12月水费167元。苏娅提交照片以证明小区存在地面乱停车、门禁系统形同虚设、电梯内刊登广告并出现掉层、存在传单广告等问题。另查明，深圳市中航物业管理有限公司长沙分公司于2011年1月18日变更为中航物业管理有限公司长沙分公司。
原审法院认为：一、《前期物业服务合同》系由建设单位与选聘的物业服务企业协商签订，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对业主具有约束力。而建设单位与物业服务企业就合同约定不详的事宜进行补充、更正等内容，在不损害业主利益的情况下，应作为合同组成部分，对业主亦具有约束力。本案中，《前期物业服务合同》约定的住宅物业管理费的收费标准为1.2元／月／㎡，电梯运行费按实际支出的分摊额向业主或物业使用人收取。而建设单位与中航物业长沙分公司就电梯运行费等公摊费用达成补充协议，明确与《前期物业服务合同》具备同等法律效力，实质系对《前期物业服务合同》的补充和完善。同时，根据长沙市物业管理收费办法的相关规定，物业管理服务费用包含人员费用、管理费分摊、法定税费及合理利润等内容，加上合同约定的电梯运行费，补充协议确定电梯运行费等公摊费用0.3元并未过高，没有损害业主的利益。且补充协议确定的住宅物业费标准1.5元／月／㎡，与长沙市物价局审批的住宅物业费标准相符。综上，《前期物业服务合同》及补充协议对业主均具有约束力，业主应自2008年8月1日起按1.5元／月／㎡的标准支付住宅物业管理服务费用。二、合同未约定交纳物业费的时间，中航物业长沙分公司可以随时要求苏娅履行。中航物业长沙分公司以律师函、欠费明细等方式书面催收物业服务费，苏娅至今未履行，应承担继续履行的违约责任。苏娅应向中航物业长沙分公司交纳自2009年5月23日至2014年12月22日物业费12721.29元（126.58㎡×1.5元／月／㎡×67个月）。中航物业长沙分公司诉请物业费12771.92元，对超过12721.29元的部分，不予支持。苏娅已支付水费，中航物业长沙分公司诉请水费，不予支持。三、苏娅辩称中航物业长沙分公司物业服务存在地面乱停车、门禁系统形同虚设、电梯内刊登广告并出现掉层、存在传单广告等问题。合同约定房屋及设施设备的维修养护、公共环境保洁率、交通秩序合格率等管理目标，中航物业长沙分公司的物业管理服务确有一定瑕疵，苏娅上述抗辩系合理抗辩，故对中航物业长沙分公司诉请的违约金，不予支持。但上述瑕疵不足以减免物管费。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、苏娅在本判决生效之日起10日内向中航物业长沙分公司支付自2009年5月23日至2014年12月22日物业服务费12721.29元；二、驳回中航物业长沙分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费284元，因适用简易程序减半收取142元，由苏娅承担。
上诉人苏娅不服原审判决，向本院提起上诉称：一、中航物业长沙分公司的物业服务不仅存在原审法院所认定的瑕疵，还存在以下问题：公共区域擅自占用、搭建出租、出售；对地面非停车区域乱停车现象不加以制止，管理失职；未使用门禁系统，且未安排保安人员值班；未开通可视对讲系统；对公共区域内私自设置广告的行为不予制止；利用物业公共部分出租经营未征得业主同意，且费用未公示；不核实业主身份，随意办理门禁卡；电梯掉层，卫生脏乱；小区内公共区域设施维修维护不及时；对业主随意燃放烟花爆竹不加以制止管理，楼宇门前随意燃放鞭炮。二、原审判决未能考虑案件的社会影响，对物业服务费未实施减免，纵容了物业公司的不作为。请求二审法院在查清事实的基础上，撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判中航物业长沙分公司减收上诉人的物业服务费。
被上诉人中航物业长沙分公司答辩称：首先，上诉人苏娅的上诉理由不符合事实。苏娅入住第二年也就是2009年就开始拖欠物业费，其收集的证据是2014年的相关情况，且苏娅是在起诉后才收集的证据，两者没有关联性。其次，小区已有十多个年头，设备老旧不可避免；同时，门禁系统本来就没有的，是在业主的要求下，中航物业长沙分公司投入大量财力才办理门禁系统。此外，小区绝大部分业主都交纳了物业费，且业主委员会也认可物业公司的工作。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：《顺天黄金海岸前期物业管理服务合同》及其补充协议虽系物业公司与开发商所签订，但其依法对业主苏娅亦具有约束力。本案中，中航物业长沙分公司已履行了主要的物业服务义务，因而苏娅依照合同约定应当交纳物业服务费。虽然中航物业长沙分公司在履行物业服务义务的过程中存在一定瑕疵，苏娅未及时交纳物业费具有合理性，但根据权利义务对等原则，该等瑕疵尚不足以减免苏娅所应交纳的物业费；苏娅上诉认为中航物业长沙分公司的物业服务不仅存在原审法院所认定的瑕疵，还存在其上诉中所列的问题，但苏娅在本案中所提证据并不能证明其主张。因此，原审法院以中航物业长沙分公司物业服务存在一定瑕疵为由不支持该公司的违约金诉请，同时对苏娅要求减免物业费的抗辩亦不予支持的处理方式并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人苏娅的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费284元，由上诉人苏娅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年十月十日
书 记 员 李颖倩
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。