广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）玉中民三终字第103号
上诉人（一审被告）：玉林市世纪华商房地产有限责任公司，住所地：玉林市江南大道华商国际上海城3#楼3楼。
法定代表人：张正峰，该公司董事长。
委托代理人：农伟鹏，该公司员工。
上诉人（一审原告）：陈美，女，1976年10日4日出生，汉族。
委托代理人：吴超伟。
被上诉人（一审被告）：黄荣壮，男，汉族。
上诉人玉林市世纪华商房地产有限责任公司（以下简称华商公司）及上诉人陈美因相邻损害防免关系纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2012）玉区法民初字第3046号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2013年4月23日受理后，依法组成由审判员罗飒担任审判长，审判员邓莉、罗耕思参加的合议庭，于2013年5月29日公开开庭对本案进行了审理，书记员王冬梅担任法庭记录。上诉人华商公司的原委托代理人庞晓峰、梁忠，上诉人陈美及其委托代理人吴超伟，被上诉人黄荣壮到庭参加诉讼。2013年5月30日，上诉人华商公司向本院提出鉴定申请，经本院同意并委托广西壮族自治区建筑工程质量检测中心司法鉴定所（以下简称区建筑质检中心）进行鉴定。2015年10月14日、11月11日，区建筑质检中心分别鉴定和补充鉴定完毕。2016年1月14日，本院依法变更由审判员谭政担任审判长，审判员钟雄、罗耕思组成的合议庭，再次公开开庭对本案进行了审理，书记员韦以欣担任法庭记录。上诉人华商公司重新委托的代理人农伟鹏，上诉人陈美及其委托代理人吴超伟，被上诉人黄荣壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2006年4月18日原告陈美与被告华商公司签订了《玉林市商品房买卖合同》一份，根据合同约定，原告陈美购买了被告华商公司开发的位于华商国际E区29栋B单元402号房。该合同第十六条保修责任约定“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担”，该合同第二十一条还约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”，该合同附件《华商国际E区（悉尼城）住宅质量保证书》中约定“房屋部位：屋面防水、卫生间地面、管道渗漏，保修期：五年，保修内容：保修期限内，在正常使用情况下，如出现质量问题，质量保修部门在接到正式投诉10天内组织维修”。原告陈美依约付清购房价款，被告华商公司在2006年10月中旬交付了房屋。2011年初原告准备装修该房时发现房屋卫生间墙、天花板有的地方变黑渗漏，向被告华商公司反映，其进行了维修，但过后不久房屋渗漏问题仍未解决。原告陈美诉称房屋渗漏是华商公司建筑质量的责任或者是被告黄荣壮装修所导致，要求两被告停止侵害，恢复原告房屋原状并彻底解决房屋渗漏问题，并且两被告共同赔偿原告陈美损失（租金）24000元。被告黄荣壮当庭提交维修协议一份以证明协议讲明所有维修费用均由被告华商公司承担，华商公司辩称原告陈美房屋渗漏的原因及责任与其无关，同时向法院提交了鉴定申请书，申请鉴定华商国际E区29栋B单元302号房屋渗漏的成因与渗漏责任人，原告陈美与被告黄荣壮同意鉴定，但三方均未缴纳鉴定费。原告陈美请求两被告赔偿24000元，但没有提供相关证据与根据。
2012年7月19日，陈美向一审法院提起民事诉讼，请求判令：1、华商公司、黄荣壮停止侵害、恢复房屋原状并彻底解决房屋渗漏问题。2、华商公司、黄荣壮共同赔偿损失24000元（从2011年7月起计一年每月2000元的租金损失）。
一审法院认为：2006年4月18日原告陈美与被告华商公司签订的《玉林市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务”。根据《建筑工程质量管理条例》第四十四条第一款第（二）项规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。原、被告双方签订的合同附件《华商国际E区（悉尼城）住宅质量保证书》中已约定屋面防水、卫生间地面、管道渗漏的保修期为5年，该约定符合法律的规定。被告华商公司应在合同的保修期限内按合同的约定对原告房屋的渗漏部位进行维修，履行对原告陈美所购买房屋的保修义务。对于被告黄荣壮提供的维修协议，因其没有双方签字盖章，不能证明此维修协议的真实性，对此不予采纳。被告华商公司向法院提交了鉴定申请书，申请鉴定华商国际E区29栋B单元302号房屋渗漏的成因与渗漏责任人，原告陈美、被告黄荣壮同意鉴定，但三方均未缴纳鉴定费。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款“对需要鉴定的事项有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果”的规定，被告华商公司并未在指定的期间内缴纳鉴定费，因此该公司应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国物权法》第三十六条“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状”的规定，对原告陈美要求被告华商公司、黄荣壮停止侵害、恢复原状，解决房屋渗漏问题的诉讼请求予以支持。对原告陈美要求被告黄荣壮停止侵害、恢复房屋原状，解决房屋渗漏问题的诉讼请求，因证据不足，依法不予支持。原告请求两被告赔偿原告陈美的损失24000元的诉讼请求，缺乏证据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条第二款的规定，判决如下：一、被告玉林市世纪华商房地产有限责任公司根据原告陈美与被告玉林市世纪华商房地产有限责任公司签订的《玉林市商品房买卖合同》的保修条款的约定，对原告陈美的房屋渗漏进行维修；二、驳回原告陈美的其他诉讼请求。本案受理费400元，由被告玉林市世纪华商房地产有限责任公司负担。
上诉人华商公司不服一审判决，上诉称：1、陈美所购买上诉人开发建设的华商国际E区29栋B单元302号房屋，于2006年10月25日取得建设工程质量竣工验收意见书，综合验收结论为合格，即房屋工程质量完全合格。陈美的房屋天花板出现轻微渗水问题，实际上是由于其楼上住户被上诉人黄荣壮装修破坏相关房屋结构造成渗漏，应由被上诉人黄荣壮负责维修。2、对于陈美的房屋渗水是谁的原因和责任，作为本案原告的陈美本应承担相关举证责任，在各方均未举证的情况下亦应由陈美承担不利后果，一审判决对民事诉讼举证责任的分配完全错误。请求判令：1、撤销一审判决第一项，并驳回陈美对上诉人的诉讼请求；2、被上诉人黄荣壮负责对陈美房屋的渗漏进行维修。
上诉人陈美针对华商公司的上诉答辩并上诉称：1、一审判决认定事实不清，前后矛盾，且一审对上诉人房屋的主卧、卫生间、客人卫生间及房屋内其他地方存在渗漏的成因与责任尚未查清及证据不足的情况下作出一审判决，不符合客观事实。2、上诉人因302号房渗漏未得到修复，导致该房屋至今未得使用及出租，造成上诉人陈美的损失24000元，一审不予认定错误。请求判令：1、华商公司、黄荣壮停止侵害，恢复原状；2、华商公司、黄荣壮赔偿经济损失24000元。
上诉人华商公司针对陈美的上诉答辩称：陈美房屋轻微渗水与华商公司无关，且也不存在租金损失。请求驳回陈美对华商公司的诉讼请求。
被上诉人黄荣答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律及判决正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，华商公司提供的证据有：1、华商公司与涉案的华商国际E区29栋B单元402号房业主吴献丽签订的《玉林市商品房买卖合同》1份，欲证明该合同十六条约定“因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担”。2、《华商国际E（悉尼城）住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》各1份，欲证明使用说明书中的第三项第八条规定“卫生间底坑设防水层，住户装修时注意不能凿地面找平层及墙面抹灰，以免影响防水性能”和保证书中第四项规定“更换、折除、改建房屋或公用设施的任何部位造成的损坏及一切人为损坏，华商公司不提供质量保证及免费修补”。3、《建设工程质量竣工验收意见书》1份，欲证明华商国际E区29#楼工程通过建设工程质量验收为合格。4、《隐蔽工程检查验收记录》1份，欲证明华商国际E区29#（栋）楼四－六层卫生间聚氨酯防水层符合设计要求及规范要求，被水泥砂浆保护层覆盖并通过检查验收。5、《华商国际E区业主临时公约》1份，欲证明临时公约第十二条规定“因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应时恢复原状并承担相应的赔偿责任”。6、《装修施工许可证》、《二次装修申请表》、《住宅装修业主承诺书》各1份，欲证明华商国际E区29栋B单元402房于2006年12月8日至2007年3月30日完成户内装修。7、《报修单》、《维修业务处理单》各1份，欲证明华商国际E区29栋B单元302房业主于2011年5月29日报修渗水，渗水情况发生在402号房装修后，上诉人于2011年7月21日前对302房进行了修复。8、现场照片（打印件）2张，欲证明区建筑质检中心对涉案的402号房进行检测过程中清除该房卫生间地面装饰层及沉池填充物时，卫生间处于满水状态。9、区建筑质检中心出具的《广西增值税普通发票》1张，欲证明华商公司垫付对涉案302号房卫生间天花板渗水检测鉴定费20740元。
经组织质证，陈美、黄荣壮对华商公司提供上述9份证据的真实性均无异议。但黄荣壮对待证的内容有异议，认为其在装修402号房时只是简单移动了卫生间的便盆，并没有破坏到防水层，而漏水的地方有钢筋头露出并已生锈，明显属于开发商的建筑质量问题，302号房楼面的渗水与其装修没有任何关系。
本院认为：陈美和黄荣壮对上诉人华商公司提供的9份证据的真实性均无异议，虽然黄荣壮主张涉案房屋渗水是建筑质量问题，但其未能提供相反的证据证明，因此华商公司提供的上述9份证据，可作为本案认定事实的依据。
二审期间，根据华商公司的申请，本院委托区建筑质检中心对华商国际E区29栋B单元302号房公共卫生间渗漏的成因及渗漏责任人进行鉴定，该中心于2015年10月14日作出《工程质量检测鉴定报告》，该报告对渗水原因分析为：1、从检查结果来看，除了302房卫生间顶棚做法与设计不符外，其它楼面和墙面的施工做法均满足设计要求。402房卫生间使用过程中卧室墙体（5／H－D轴）未发现渗水，402号房卫生间楼面至坑底都埋设有进出水管，若水管存在质量问题时会出现渗漏，而卫生间日常使用生活用水也会从卫生间楼板渗水进沉井，造成卫生间沉井积水。当沉井壁或底板存在裂缝的时候，以及该处的防水措施出现开裂，水就渗漏至楼下302房，导致302房卫生间顶棚及墙体出现渗水现象。2、建议委托原设计对出现的渗漏问题提出相应的处理措施，并给有相应资质的施工单位进行施工。
经组织质证，华商公司认为《鉴定报告》对渗水的水源头、防水层现状描述含糊不清；陈美对《鉴定报告》没有意见；黄荣壮认为《鉴定报告》已经讲明白自己没有破坏防水层。
本院认为：《鉴定报告》依据充分，方法得当，可以作为认定事实的依据。
经释明，陈美在二审中明确表示不追加吴献丽为本案当事人，吴献丽也明确表示不要求参加本案诉讼。
经本院审理查明：一审判决查明的事实除对陈美购买了华商公司开发的位于华商国际E区29栋B单元402号房的认定有误外，其他事实属实，本院予以确认。
另查明：2006年4月18日，陈美购买了华商公司开发的位于世纪华商国际E区29栋B单元302号房，与吴献丽于2006年4月12日购买的上述单元402号房系楼下楼上的相邻关系，黄荣壮与吴献丽系夫妻关系，均系402号房业主。华商公司开发建设的华商国际E区29#（栋）楼峻工后，于2006年10月25日经有关部门进行建设工程质量竣工验收为合格，其中隐蔽工程检查验收记录中载明：“四－六层卫生间聚氨酯防水层，防水层施工符合设计及规划要求，聚氨酯防水层被水泥砂浆保护层覆盖”；华商公司交房时向业主出具的《华商国际E区（悉尼城）住宅质量保证书》中二房屋质量保证3内容为：“卫生间地面、管道渗漏保修期限为：五年，保修内容：保修期限内，在正常使用情况下，如出现质量问题，质量保修部门在接到正式投诉10天内组织维修”；华商公司出具的《住宅使用说明书》三房屋装饰主要标准8防水层明确“卫生间底坑设防水层，住户装修时注意不能凿地面找平层及墙面抹灰，以免影响防水性能”。2006年12月5日，吴献丽向物业服务企业申请二次装修，装修内容为：水、电、铺地砖、木板、吊顶、装太阳能热水器。约定：不得擅自改动水电管线走向。黄荣壮在装修过程中擅自改变卫生间的水管原状，移动公共卫生间的便盘位置，凿穿卫生间沉井壁多处加装水管连接另一卫生间，将水管埋入墙内，损坏卫生间的防水层，导致卫生间的防水层丧失防水作用，漏水渗入楼下302号房卧室和公共卫生间的顶棚及墙体。2015年9月23日，华商公司的法定代表人由原来的高兴夫变更为张正峰。华商公司因本案支付了鉴定费20740元，陈美支付清理鉴定卫生间的沉池填充物及墙面抹灰人工费1700元。
本院认为：本案陈美的诉讼请求为判令相对方当事人停止侵害、恢复原状、赔偿损失，因陈美与黄荣壮为上下楼相邻关系，案由应定为相邻损害防免关系纠纷，一审法院将本案案由确定为物权保护纠纷不当，本院依法予以纠正。不动产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，华商公司交付给陈美和黄荣壮使用的302号房、402号房的工程质量及卫生间防水功能，均经有关部门检查验收为合格。陈美的302号房的卧室和公共卫生间顶棚及墙体出现渗水现象，经区建筑质检中心对402号房公共卫生间渗漏的成因及渗漏责任人进行鉴定，该卫生间的防水层已存在水能通过的情况，即目前的防水层已经不能正常起到防水作用。黄荣壮作为402号房的业主，其在对402房装修过程中违反《住宅使用说明书》第三条第八项“卫生间底坑设防水层，住户装修时注意不能凿地面找平层及墙面抹灰，以免影响防水性能”的规定，擅自改装公共卫生间的便盘和凿穿卫生间沉井壁改装水管，黄荣壮的行为损坏了卫生间的防水层，导致卫生间的防水层丧失防水作用，漏水渗入楼下陈美的302号房卧室和公共卫生间顶棚及墙体，妨碍了陈美对302号房的正常使用，侵害了陈美的合法权益，黄荣壮应承担停止侵害、排除妨碍的民事责任，即黄荣壮应对其402号房的卧室卫生间及公共卫生间渗漏水部位进行修理及进行防水处理，防止该房屋的卫生间用水渗漏入302号房卫生间的顶棚及墙体。黄荣壮主张402号房的卫生间漏水渗入302号房是工程质量不合格造成，与其装修没有任何关系，但其未能提供确实充分的证据予以证明，本院依法不予采信。由于渗水未能处理，致使陈美不能对房屋进行装修、居住，造成了一定的损失，黄荣壮应予以赔偿，根据本案的实际情况，本院确定由黄荣壮赔偿5000元给陈美。对于华商公司支付的鉴定费20740元及陈美支付的人工费1700元，不属于本案的处理范围，本院不作处理。权利人可另寻途径解决。由于本案不是合同纠纷，一审法院按合同约定，既依合同法、又依物权法，确定由华商公司对陈美的房屋渗漏进行维修，属于适用法律错误，本院予以纠正。华商公司上诉提出其不应承担责任、应由黄荣壮承担维修责任的主张有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销玉林市玉州区人民法院（2012）玉区法民初字第3046号民事判决；
二、被上诉人黄荣壮雇请有施工资质的企业对其位于玉林市华商国际E区29栋B单元402号房的卧室卫生间及公共卫生间的渗漏水部位进行修理和防水处理，防止渗漏；
三、被上诉人黄荣壮赔偿5000元给上诉人陈美。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起15日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决规定履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。
本案一审案件受理费400元（上诉人陈美已预交），由被上诉人黄荣壮负担。二审案件受理费400元（上诉人玉林市世纪华商房地产有限责任公司已预交400元，上诉人陈美已预交400元），由被上诉人黄荣壮负担。上诉人玉林市世纪华商房地产有限责任公司及上诉人陈美预交的受理费400元，本院予以退回。
本判决为终审判决。
审判长 谭 政
审判员 钟 雄
审判员 罗耕思
二〇一六年一月二十七日
书记员 韦以欣
附相关法律规定：
一、《中华人民共和国物权法》第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。