福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终342号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄忠群，男，1976年11月4日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：陈学龙，福建八闽律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈秀珍，女，1958年6月21日出生，汉族，住福建省福清市。
委托诉讼代理人：林贤芝，福建元一律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：黄林锋，福建元一律师事务所执业律师。
上诉人黄忠群因与被上诉人陈秀珍房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初1677号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黄忠群上诉请求：支持黄忠群的反诉请求“陈秀珍主张黄忠群退还其履约保证金40000元”。事实和理由：在租赁合同到期后因为继续租赁，黄忠群与陈秀珍之间形成了不定期的租赁合同关系。黄忠群在继续租赁期间没有拖欠任何一个月租金，符合法律和合同的约定，没有违法行为，不需要承担违约责任，故陈秀珍应当退还履约保证金。不定期的租赁合同关系可以随时解除，但陈秀珍在起诉前没有通知黄忠群解除合同，没有与黄忠群协商“店面转让费”和“履约保证金”问题，也没有给予黄忠群合理期限寻找新的店面搬离。2016年3月2日，陈秀珍还与黄忠群通过电话协商“店面转让费”，但2016年4月1日陈秀珍提起诉讼，这使黄忠群没有任何时间搬离店面，反而要应对本案诉讼。同时，黄忠群希望在本案诉讼中处理清楚双方之间所有的争议后搬离租赁店面完全符合法律规定。若因为陈秀珍诉讼后黄忠群没有搬离店面而认定黄忠群违法合同约定，进而应当承担违约责任是强人所难。
陈秀珍答辩称，一、事实方面。陈秀珍出具收条的性质主要用途是确认收到黄忠群交来的转让费。从现实及习惯做法考虑，陈秀珍的该行为属于收具行为。黄忠群要求陈秀珍出具收据的目的是排除陈秀珍的2次收取，以及合同期内擅自提租。陈秀珍在收条当中的合同期内外及续租转让自行收回2处意思表示，是按照黄忠群的要求书写，可以确认基本事实是收取转让费。收条中，并没有要求陈秀珍退还及赔偿转让费的意思表示，黄忠群反诉依据不足。陈秀珍向黄忠群收取转让费，是基于该店面装修正常，设施完备，具备正常使用性能。黄忠群在庭审时也自认，该店在租赁给他时是有装修的。黄忠群错失收取转让费的后果要自行承担。黄忠群没有在合同期内及合同届满时，实现向新租客（承租人）收取转让费的目的，是其自身过失。结合转让费鉴定的内容，市场价为12.4万，但从黄忠群提供的与陈秀珍录音内容分析，其主张的是30到35万，严重超出市场价。在合同到期后，陈秀珍连续多次向黄忠群，要求黄忠群腾空交店，但黄忠群拒绝，并非陈秀珍怠于行使权利。黄忠群在合同期内及合同期满时，无法收取转让费，责任当由其自身承担。所谓的公平应当是陈秀珍允许黄忠群在合同期内或合同期满陈秀珍允许其实现向下家收取转让费。二、法律适用。黄忠群支付陈秀珍转让费的行为意思表示真实，内容公平。在此后的1年内直至现在长达6年的时间，黄忠群并没有认为显失公平，要求撤销，返还。依据合同法租赁内容及最高院关于租赁司法解释规定，黄忠群在合同届满后，应当无条件结清相关费用，交还陈秀珍店面。黄忠群对附加条件的理解没有法律和事实依据，是其自身为陈秀珍创设义务。假设如黄忠群所述，存在所谓附加条件的事实，那么也应当判断黄忠群将来收取转让费用的数额应当低于或等于10万元。三、程序规则。1、从租金鉴定可以看出，陈秀珍的租金价格即使是按照评估价，也已经达到18100元。黄忠群每月可以赚取租金差价5000元，这是黄忠群为何会迟迟霸占不还的原因。黄忠群在长达6年的时间里拒绝提高房租，主要也是想赚取陈秀珍租金的差价。2、黄忠群欠交2个月占用费的行为事实清楚，应当承担继续补交的义务。黄忠群在合同期内，曾有2个月租金未支付，黄忠群虽有缴纳月租，但陈秀珍有理由相信其后的交租行为视为补足前面拖欠的租金。陈秀珍主张黄忠群在2015年1月25日后合同期满继续使用陈秀珍店面的行为为占用，黄忠群支付的内容自然为占用费。3、黄忠群对租金的缴纳应当承担举证义务。依据最高法院关于民事诉讼证据的若干规定第五条的规定，陈秀珍提交的黄忠群交租银行流水，证明黄忠群拖欠的事实。4、证人出庭证明转让费及租金内容存在矛盾，证人认为转让费达到30-35万元，但又认为租金达不到18000元（即鉴定结论），该证词明显不能作为证据使用。依据民事诉讼法及司法解释规定，黄忠群提交申请的证人仅为1人，属于孤证、可变证据。证人提供的部分证据材料缺少原件，依据民事诉讼法规定，不能作为证据使用。
陈秀珍向一审法院提出诉讼请求：1．黄忠群立即搬出陈秀珍位于福州市晋安区××王庄新村××＃××＃××＃楼连14店面；2.黄忠群支付拖欠的店面占用费27000元，并赔偿损失91000元（按照月租金20000元的标准，扣除黄忠群每月支付的13500元，期间自2015年2月起至黄忠群实际搬出日止，暂计至2016年3月）；3.黄忠群结清其承租和非法占用期费用（包括物业服务费、卫生，工商管理费、水电费等）；4.黄忠群承担全案诉讼费用。
黄忠群向一审法院提出诉讼请求：1.陈秀珍返还黄忠群缴纳的履约保证金40000元及利息；2.陈秀珍向黄忠群支付店面转让费350000元（含2010年1月24日陈秀珍收取的100000元）及其利息；3.陈秀珍承担本案的全部诉讼费用。
一审法院查明事实：2010年1月24日，原告陈秀珍向被告黄忠群出具《收条》一份，内容为陈秀珍已收到黄忠群支付的店面转让费现金100000元，合同期内外不得二次收取转让费，由黄忠群续租转让自行收回。2010年l月25日，双方签订《店面租赁合同》（下称租赁合同）一份，约定原告将其所有的位于福州市晋安区××王庄新村××＃、××＃、××＃楼连体14店面（建筑面积51.78平方米，下称讼争店面）租赁给被告使用；其中第二条约定租赁期限5年，从2010年1月25日至2015年1月25日，每月租金13500元，合同期满承租方若想续租，应另签协议，同等条件下承租方享有优先续租权；第三条约定承租方一次性支付履约保证金40000元给出租方，若承租方违约，出租方有权没收保证金，租期届满，则出租方要将保证金全额无息还给承租方；第八条合同自双方签章，且承租方向出租方付清保证金40000元时生效等内容。
租赁合同履行期间，双方协商一致将讼争店面租金调整为每月13200元。
2015年1月25日租赁期届满后，被告继续使用讼争店面。2015年10月6日，原告向被告邮箱发出续租合同定稿文本，但被告认为合同条款有失公平，双方未能就续订租赁合同达成一致，因此原告主张双方终止履行合同；双方又于2016年3月2日就转租第三方及被告收取店面转让费问题进行协商，也未能达成一致，原告于2016年4月1日提起本案诉讼。被告一直按原租金每月支付原告13200元。被告在使用讼争店面期间均按时缴纳物业费及其他相关费用。
诉讼期间，原、被告双方分别申请对租赁期届满后的讼争店面的租金价格、房屋转让费进行鉴定，经一审法院委托鉴定，福建立信价格鉴定评估有限公司于2016年7月15日分别出具《价格评估结论书》，结论为2015年2月至2016年4月期间讼争店面的租金为358.63元/月·平方米、转让费为125350元。
原告主张被告还拖欠其2010年6月、7月的租金合计27000元，被告辩称其没有拖欠原告的租金，期间原告也没提出异议，现在原告突然提出明显没有道理，且也过了诉讼时效。一审法院认为原告主张被告拖欠的租金至今已过五年之久，原告并无证据表明在该期间内有向被告提出拖欠租金的异议，故原告主张被告还拖欠其2010年6、7月的租金合计27000元的事实，不能认定。
被告对上述福建立信价格鉴定评估有限公司作出的讼争店面租金价格、转让费鉴定结论提出质疑。经查，福建立信价格鉴定评估有限公司选取的鉴定样本与讼争店面同排的店面仅有一家，其余样本均为世欧广场及边上的房屋。一审法院认为福建立信价格鉴定评估有限公司选取的样本与讼争店面有地段差异。故福建立信价格鉴定评估有限公司关于讼争店面租金价格、转让费的鉴定结论不能作为本案定案依据使用。
一审法院认为，原、被告双方订立的《店面租赁合同》合法有效，具有法律约束力，双方应依约履行。租赁期届满后，被告继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，租赁期限转变为不定期。不定期租赁关系形成后，双方均可以随时解除合同。因原、被告双方未能就续租达成一致，2016年3月原告就转租第三方及被告收取转让费等问题与被告进行协商，系原告与被告解除并终止履行不定期租赁合同明确意思表示的行为。原、被告双方协商未果，原告可即时收回租赁店面。现原告主张被告搬离其所承租的位于福州市晋安区××王庄新村××＃、××＃、××＃楼连体14店面，予以照准。原告主张被告支付拖欠的2010年6月、7月租金合计27000元，没有事实依据，不予支持。原告主张被告继续占用讼争店面应按月租金20000元的标准支付房屋占用费，没有依据，不予支持。讼争店面租金的鉴定结论不能作为本案的定案依据，因被告在合同期内外均已及时支付租金及使用费，原告关于赔偿损失的诉讼请求，不能支持。原告明确与被告终止履行不定期租赁合同后，被告仍未退还讼争店面，现被告主张原告退还其履约保证金40000元，不能支持。
原告在租赁期间收取被告转让费，又约定可由被告续租转让自行收回，虽意思表示含糊，但基于原告以所有权人身份作为讼争店面的出租方有义务提供基本的租赁条件，且双方已约定有租金，其不当然可收取店面转让费的理由，被告主张原告支付原收取的讼争店面转让费100000元，即为返还转让费，予以照准。被告主张原告应支付讼争店面转让费250000元部分及原告已收取转让费的利息，没有依据，不予支持。庭审后，被告应继续按每月13200元支付原告陈秀珍店面占用费；物业费、水电费等，双方可在被告搬离讼争店面时结算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告黄忠群应于本判决生效之日起十日内搬离福州市晋安区××王庄新村××＃、××＃、××＃楼连体14店面，并应继续履行支付原告陈秀珍店面占用费每月13200元的义务至搬离止。二、反诉被告陈秀珍应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告黄忠群100000元。三、驳回原告陈秀珍的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告黄忠群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3060元，减半收取人民币1530元，由原告陈秀珍负担1430元，被告黄忠群负担100元。反诉案件受理费人民币3575元，由反诉原告黄忠群负担2681元，反诉被告陈秀珍负担894元。
经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，在本案二审诉讼过程中，双方当事人对原审法院查明的以下事实：“双方又于2016年3月2日就转租第三方及被告收取店面转让费问题进行协商，也未能达成一致，”没有异议，但黄忠群认为，双方就转租第三方及店面转让费事宜未达成一致，但陈秀珍并未要求黄忠群搬离讼争店面；鉴于双方已就本案讼争店面转租第三人进行协商，可以证实双方均做出解除不定期租赁合同，将本案讼争店面转租第三人的意思表示，但黄忠群至今未搬离讼争房屋，原审据此判令驳回黄忠群退还履约保证金40000元的诉讼请求正确。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币3575元由黄忠群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一七年六月三十日
法官助理 陈 奇
书 记 员 林 舒