福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第2805号
上诉人（原审被告）厦门百亿顺商务服务有限公司。
法定代表人林东海，总经理。
委托代理人叶佳昌、韩雪明，福建联合信实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）厦门象屿保税区赛俊汽车维修有限公司。
法定代表人庄俊，董事长。
委托代理人许锦聪、吴建萍，福建嘉禾嘉律师事务所律师。
上诉人厦门百亿顺商务服务有限公司（下简称“百亿顺公司”）因与被上诉人厦门象屿保税区赛俊汽车维修有限公司（下简称“赛俊公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2015年1月5日，赛俊公司起诉请求判决：1、解除赛俊公司与百亿顺公�的《厂房租赁合同》；2、百亿顺公司立即给付所拖欠的厂房租赁费、电梯维修费、门卫人员工资、停车费、清洁费及卫生费、水电费、其他费用，合计78855元；3、百亿顺公司支付2014年10月20日起至起诉之日止厂房租金及电梯维修费的逾期付款违约金，以一季度厂房租金及电梯维修费共计63200元为基数，按每日千分之五计；4、百亿顺公司承担本案诉讼费。
原审法院查明，2012年7月5日，赛俊公司（甲方）与百亿顺公司（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将位于厦门市湖里区枋湖北二路766-768号四层的厂房出租给乙方使用，租赁期限为2012年7月20日至2015年7月19日，租赁面积为1100平方米，租金为每平方米19元；租金每季度交纳一次，于月头的3日之前交清；水费按每吨3.5元、电费按每度1.3元，按月收取，遇政策性价格调整按实际增加金额计算；电梯维修费用每季度500元，年合计2000元，半年交纳，与租金同期交纳；分摊门卫工资每月650元，卫生费每月100元；合同签订时，乙方应向甲方交纳租赁期间的保证金30000元，合同期满，若乙方无违约行为，无厂房或设备损坏，甲方应在合同终止10天内将该保证金无息退还给乙方，反之，甲方将留置该保证金做于修缮厂房的资金。双方另在合同第五条中约定：甲方责任包括停车场所收费享受内部租户标准、乙方责任包括按期缴纳租金及电梯维修费，违约每逾期一日按月租金的5‰缴纳违约金；乙方违反合同第五条约定的，甲方有权单方终止合同的履行，乙方要补偿甲方相当于3个月租金的违约金；甲方违反合同第五条约定的，乙方有权单方终止本合同的履行，甲方要补偿乙方相当于3个月租金的违约金以及装修费用等。
2014年11月26日，因百亿顺公司拖欠租金等费用未付，赛�公司通过顺丰速运向百亿顺公司邮寄《关于解除“厂房租赁合同”函》，告知百亿顺公司要终止双方之间的租赁合同关系并要求百亿顺公司将讼争厂房腾空搬迁交付赛俊公司、清理尚欠的各项费用、支付违约金。因百亿顺公司拒收该函件，赛俊公司遂于2014年12月9日在上述函件后补充：“我公司已于2014年11月26日向贵公司寄发上述函件，正式通知与贵公司解除厂房租赁合同。贵公司未在规定的期限内答复并与本公司办理腾房交接手续。现本公司通过公证处再次送达该函，请贵公司务必于五日内前来我公司办理厂房交接手续，结清尚欠款项，逾期本公司将向人民法院提起诉讼予以解决。”同日，赛俊公司通过EMS向百亿顺公司邮寄写有补充内容的《关于解除“厂房租赁合同”函》，百亿顺公司仍拒收。
另查明，租赁合同履行期间，赛俊公司每月向百亿顺公司出具记载水电费、门卫人员工资、卫生费、停车费、清洁费具体数额的《水电费明细清单》，百亿顺公司据此向赛俊公司支付除厂房租金及电梯维修费外的其他费用，赛俊公司在百亿顺公司支付费用的当日出具相应的《收款收据》。2012年8月20日起，除厂房租金、电梯维修费、水电费、门卫人员工资、卫生费、停车费外，百亿顺公司每月另向赛俊公司支付清洁费100元；2013年12月20日起，百亿顺公司每月向赛俊公司支付门卫人员工资1300元；2013年12月20日至2014年4月19日，百亿顺公司每月支付给赛俊公司停车费1500元，租赁期间其余月份停车费均为每月1000元。赛俊公司已向水电部门缴纳了讼争厂房2014年7月至2014年12月的水电费用。2012年10月20日至11月19日、11月20日至12月19日及2013年10月20日至11月19日、11月20日至12月19日，百亿顺公司向赛俊公司支付水电费1707元、1947元、1452元、1261元。
本案在审理过程中，双方均确认百亿顺公司尚未支付2014年10月20日至2015年1月19日的房屋租金62700元、电梯维护费500元，百亿顺公司于2014年10月15日之后向赛俊公司转账支付的共计25000元系用于支付2014年7月20日至2014年10月19日的水电费、门卫工资、卫生费、停车费、清洁费共计23067元，另额外支付了1933元；百亿顺公司同时确认2014年10月20日起的水电费、门卫工资、卫生费、清洁费等未付，但主张应扣除其之前额外支付的1933元，赛俊公司表示同意。
原审法院认为，一、双方签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均于法不悖，应认定为合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。根据合同约定：租金每季度交纳一次，于月初的3日之前交纳清楚；百亿顺公司应按期缴纳租金及电梯维护费，违约每逾期一日按月租金�5‰缴纳违约金。现百亿顺公司拖欠赛俊公司厂房租金未付，赛俊公司可按合同第七条第2款的规定解除合同，因百亿顺公司在本案中亦表示同意解除合同，故赛俊公司的第1项诉求，具有事实和法律依据，予以支持。百亿顺公司抗辩其拒付或迟延支付相关费用系因赛俊公司存在未就停车费让其“享受内部租户标准”、擅自提高门卫工资标准、重复收取清洁费、擅自停电等行为，但其提交的证据不足以证明赛俊公司向其收取的停车费并非按“内部租户标准”、赛俊公司曾对其承租的讼争厂房采取停电措施以及其在合同的履行过程中就赛俊公司加收的门卫工资及清洁费向赛俊公司提出异议。百亿顺公司在赛俊公司提高相应费用标准后仍按月足额向赛俊公司支付，在百亿顺公司无证据证明已向赛俊公司提出异议的情况下，应视为百亿顺公司对赛俊公司提高费用标准的行为予以认可，故对百亿顺公司的上述抗辩不予采纳。二、因双方均确认百亿顺公司尚未支付赛俊公司2014年10月20日至2015年1月19日的厂房租金62700元及电梯维修费500元，故百亿顺公司除应向赛俊公司支付上述费用外，还应向赛俊公司支付违约金。因双方约定违约金“每逾期一日按月租金的5‰”，标准过高，依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，即百亿顺公司应以月租金20900元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍向赛俊公司支付违约金。因上述期间的租金及电梯维修费应于2014年10月3日前支付，故违约金应自2014年10月4日起计算，而赛俊公司要求百亿顺公司自2014年10月20日起支付系对自身民事权利的处分，予以准许。三、因双方均确认百亿顺公司2014年10月15日之后支付的共计25000元系支付2014年7月20日至2014年10月19日的水电费、门卫人员工资、停车费、清洁费、卫生费共计23067元（另余1933元），而百亿顺公司2014年10月20日起的上述费用尚未支付，故百亿顺公司应支付其拖欠的2014年10月20日至2014年12月19日的水电费、门卫人员工资、卫生费、停车费、清洁费，具体金额如下：1、门卫工资及卫生费按照合同约定分别为1300元（650元／月×2个月）及200元（100元／月×2个月）；2、虽赛俊公司已经向水电部门缴纳了讼争厂房上述期间的水电费用，但其提交的水电费发票体现的是整栋房屋而非百亿顺公司承租的部分，在百亿顺公司对赛俊公司制作的此期间的《水电费明细清单》不予认可的情况下，结合讼争厂房2012年度及2013年度该两个月份水电费用的情况，酌定2014年10月20日至2014年12月20日每月水电费用按1600元计算，共计3200元；3、因百亿顺公司在租赁期间均按每月1000元及以上的标准向赛俊公司支付停车费，其并未提交证据证明赛俊公司收取的停车费并非“内部租户标准”，亦无证据证明曾向赛俊公司就收取每月1000元及更高标准的停车费提出异议，故对赛俊公司要求百亿顺公司支付每月1000元的停车费，予以支持。因此，百亿顺公司应向赛俊公司支付上述期间的停车费共计2000元；4、因百亿顺公司自2012年8月20日起向赛俊公司支付清洁费，在无证据证明百亿顺公司曾就清洁费的收取向赛俊公司提出异议的情况下，结合双方关于每月100元清洁费的内容长期得到实际履行，故认定双方以实际行为对合同内容作出了相应的变更，因此百亿顺公司应向赛俊公司支付每月100元的清洁费，共计200元。综上，百亿顺公司2014年10月20日至2014年12月20日应支付赛俊公司水电费3200元、门卫人员工资1300元、卫生费200元、停车费2000元、清洁费200元，共计6900元，扣除之前额外支付的1933元，百亿顺公司尚应支付赛�公司4967元。四、赛俊公司诉求百亿顺公司另支付其他费用4000元，并主张该费用系百亿顺公司同意支付的拖欠2014年4月租金的利息，但赛俊公司未提交证据予以证明且百亿顺公司否认，不予支持。五、百亿顺公司主张赛俊公司应赔偿百亿顺公司对讼争厂房所进行的装饰装修，但本案系因百亿顺公司违约导致合同解除且赛俊公司明确表示不同意对相应的装饰装修予以利用，故对百亿顺公司的上述主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除厦门象屿保税区赛俊汽车维修有限�司与厦门百亿顺商务服务有限公司于2012年7月5日签订的《厂房租赁合同》；二、厦门百亿顺商务服务有限公司应于判决生效之日起十日内向厦门象屿保税区赛俊汽车维修有限公司支付2014年10月20日至2015年1月19日的厂房租金62700元、电梯维修费500元；三、厦门百亿顺商务服务有限公司应于判决生效之日起十日内向厦门象屿保税区赛俊汽车维修有限公司支付2014年10月20日至2014年12月19日的水电费、门卫人员工资、卫生费、停车费、清洁费，共计4967元；四、厦门百亿顺商务服务有限公司应于判决生效之日起十日内向厦门象屿保税区赛俊汽车维修有限公司支付违约金（以20900元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，自2014年10月20日起计至判决确定的付款之日止）；五、驳回厦门象屿保税区赛俊汽车维修有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，百亿顺公司不�，向本院提起上诉。
上诉人百亿顺公司上诉称，一、原审法院认定事实不清，赛俊公司存在违约行为在先，百亿顺公司在其解决无果的情况下主张延付租金等费用，是正当行使抗辩权。原审法院不应据此认定百亿顺公司存在违约行为，进而支持赛俊公司提出的解除《厂房租赁合同》的诉求。1、百亿顺公司提供的证据能够充分证明赛俊公司存在违约行为在先。双方签订的《厂房租赁合同》约定，百亿顺公司分摊的门卫工资650元／月。然而，赛俊公司在给百亿顺公司每月的《水电费明细清单》上却要求百亿顺公司支付1300元／月的门卫工资，明显缺乏合同依据。《厂房租赁合同》没有约定清洁费，赛俊公司却在实际中既收取清洁费又收取卫生费，明显属于重复收费。原审法院对赛俊公司该等违约行为视而不见，未予客观审查和认定，明显存在错误。2、百亿顺�司对赛俊公司乱收费的行为一直提出异议，且有证据证明。从赛俊公司提供的《水电费明细清单》显示的停车费标准发生数次变化即可证明。2013年停车费标准为200元／月，2014年1月份至4月份为300元／月，此后经百亿顺公司抗议又降低至200元／月。该停车费降价正是缘于百亿顺公司提出异议。因此，原审法院关于“百亿顺公司没有证据证明已向赛俊公司提出异议”的认定，明显与客观事实相违背。3、百亿顺公司在赛俊公司存在违约的情况下，向其支付各项费用并不代表百亿顺公司对赛俊公司收取各项费用的认可，仅仅是百亿顺公司为《厂房租赁合同》得以继续履行，避免自身遭受更大损失的权宜之计。原审法院就此认定百亿顺公司对赛俊公司提高费用标准的认可，缺乏事实及法律依据，有失公允。二、自2014年10月份以来，赛俊公司在未提前告知百亿顺公司及租户的情况下，擅自停电至今，封闭停车场，不让百亿顺公司及租户使用。赛俊公司之上述行为已造成百亿顺公司的租户相继向百亿顺公司提出解除房屋租赁合同，给百亿顺公司造成了巨大的损失。在此情形下，原审法院仍判决百亿顺公司向赛俊公司支付水电费3200元、停车费2000元等各项费用，明显缺失事实根据。三、赛俊公司存在违约行为在先，其无权要求百亿顺公司支付违约金，原审判决百亿顺公司向赛俊公司支付违约金，缺失公平性。四、赛俊公司与百亿顺公司关系恶化，已无法继续履行《厂房租赁合同》，百亿顺公司同意与赛俊公司协商解除《厂房租赁合同》，但不同意赛俊公司以百亿顺公司存在违约行为为由解除合同。鉴于赛俊公司先行提出解除《厂房租赁合同》并存在违约行为在先，故百亿顺公司根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体�用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项之规定，赛俊公司应当就百亿顺公司对租赁房屋进行的装饰、装修予以合理补偿，并就提前解除合同给百亿顺公司造成的损失承担赔偿责任。该主张具有事实和法律依据，原审法院应予以支持。综上，上诉请求撤销原判，依法改判驳回赛俊公司在原审提出的全部诉讼请求，或将本案发回重审，并由赛俊公司承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人赛俊公司答辩称，一、百亿顺公司存在严重违约，事实清楚，证据充分，原审判决解除赛俊公司与百亿顺公司的房屋租赁合同依法有据。双方签订的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格按合同约定全面履行合同义务。而本案百亿顺公司自2014年4月起无故拖欠三个月租金及合同约定的相关水电费等未交，经赛俊公司多次催讨后才补交。没隔多久即2014年10月，百亿顺公司又拖欠三个月租金及相关水电费等款未交，至起诉时尚欠78355元。另，自2014年10月起至今的房屋租金及其他费用，百亿顺公司一直拖欠未交。赛俊公司在向百亿顺公司催讨无果的情况下，多次发函给百亿顺公司，要求与百亿顺公司解除租赁合同，并要求百亿顺公司支付相应款项，百亿顺公司均置之不理。赛俊公司认为，百亿顺公司多次拖欠应缴款项，已经严重违反了双方合同中约定的权利义务和违约责任，构成根本违约。根据双方签订的《厂房租赁合同》第七条第1款的约定，百亿顺公司未按期缴纳租金，赛俊公司有权单方终止本合同的履行；而本案百亿顺公司在原审中亦表示同意解除合同。因此，原审判决赛俊公司与百亿顺公司解除租赁合同依法有据。二、原审判决百亿顺公司应向赛俊公司支付拖欠的租金及其他费用，并承担逾期付款�违约责任依法有据。百亿顺公司拖欠租金及其他费用的事实清楚，证据充分，有赛俊公司提供的相关证据作证，且百亿顺公司原审中亦予以确认。依据《合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。”第二十一条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”百亿顺公司多次拖欠租金及相关费用，至原审开庭仍拖欠租金及其他费用未付，百亿顺公司的行为已构成根本违约。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据双方签订的合同第五条第2项B款的约定，百亿顺公司违约每逾期一日按月租金的5‰缴纳违约金。因此，原审�照法律规定对违约金标准进行调整后，判决百亿顺公司应向赛俊公司支付逾期付款违约金有事实和法律依据。三、百亿顺公司主张系赛俊公司违约在先，无事实和法律依据。从百亿顺公司提交的证据及陈述的事实，无法判定赛俊公司有任何违约事实。百亿顺公司主张赛俊公司任意增涨门卫工资、未就停车费让其享受内部租户标准、重复收取清洁费等，但无法提供相应证据予以证实其主张；且百亿顺公司亦没有证据证实对上述其所主张的内容有向赛俊公司提出过任何异议。而从赛俊公司提供的证据可以证实停车费根本没有涨，百亿顺公司在赛俊公司提高相应费用标准后仍按月足额向赛俊公司支付，视为对付款条件的认可。百亿顺公司以此主张赛俊公司违约在先，无事实和法律依据，同时，也不能作为其不付租金的抗辩理由。原审认定符合事实和法律规定，不存在错误。四、百亿顺公司主张，赛俊公司应对其租赁房屋的装修予以补偿，无事实和法律依据。本案系百亿顺公司严重违约，导致合同无法继续履行，过错方在百亿顺公司，赛俊公司对租赁合同无法继续履行没有任何过错，百亿顺公司无权要求赛俊公司对装修费进行补偿。同时，根据双方签订的合同约定，合同终止后，百亿顺公司应将厂房恢复原状归还给赛俊公司。因此，百亿顺公司主张要求赛俊公司支付装修补偿款，明显缺乏事实和法律依据。
经审理查明，对原审查明的事实，赛俊公司没有异议，百亿顺公司提出如下异议：1、原审遗漏查明签约当日百亿顺公司支付保证金30000元；2、百亿顺公司均未收到赛俊公司发出的合同解除函；3、赛俊公司并非均在百亿顺公司支付费用的当日出具收款收据，而是间隔数日才出具；4、停车费实际收费标准为：2012年7月20日至2012年12月底为免收，2013年1月至2013年12月20日每月1000元，2013年12月21日至2014年4月19日每月1500元；5、遗漏查明赛俊公司自2014年10月起对讼争厂房停电。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
二审中，赛俊公司确认百亿顺公司于签约当日支付了30000元保证金，对百亿顺公司陈述的停车费实际收费标准予以认可，并主张：1、赛俊公司系将解除合同函件邮寄百亿顺公司的办公地点，邮寄回单均写明是拒收；2、收款收据开具的时间是交款当日，交付票据的时间有可能不是当日；3、赛俊公司未对讼争房屋采取停电措施。经查，百亿顺公司确认赛俊公司邮寄函件的地址为百亿顺公司的办公地址，但主张公司没有人在现场。赛俊公司提交的邮件回单载明“拒收”。百亿顺公司认可赛俊公司关于收款收据交付时间非当日的陈述。百亿顺公司主张赛俊公司自2014年10月开始对讼争厂房停电，但未提供证据证明，并确认讼争厂房的物品尚未搬走；对原审关于水电费、门卫人员工资、卫生费、停车费、清洁费的计算标准没有异议，但主张因赛俊公司停电而未实际产生。
本院认为，百亿顺公司与赛俊公司签订的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，内容符合法律法规规定，应为有效合同。百亿顺公司与赛俊公司在履行合同过程中变更了原合同中有关门卫人员工资费用标准的约定并增加了清洁费，百亿顺公司亦已履行，并支付了相关停车费用，虽然百亿顺公司主张其对此变更持有异议，但未提供证据证明，应视为其以实际履行行为认可相关费用标准，其主张赛俊公司违约在先的事实不能成立。因百亿顺公司无正当理由拒付租金，已符合租赁合同约定的解除合同条件，赛俊公司有权依约行使合同解除权，其将解除合同通知�寄百亿顺公司，虽然百亿顺公司主张未收到，但邮寄地址系百亿顺公司所在办公地址，邮寄回单记载为“拒收”，故应视为合同解除通知已送达百亿顺公司，原审确认双方签订的租赁合同已解除正确。百亿顺公司主张赛俊公司自2014年10月开始对讼争厂房采取停电措施，但未提供证据证明，故对该主张不予采纳。因百亿顺公司仍占用讼争厂房，故其应支付占用期间的相关费用，原审据此所作判决应予维持。至于百亿顺公司提出的装修补偿问题，因百亿顺公司未在本案原审中提出反诉，本院不予审理，双方可依据合同约定另行协商处理。因百亿顺公司仍占用讼争厂房，故有关保证金退还问题双方亦应依合同约定另行处理。综上，百亿顺公司的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人厦门百亿顺商务服务有限公司的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1740元，由上诉人厦门百亿顺商务服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
审 判 员 李向阳
代理审判员 章 毅
二〇一五年十月二十日
书 记 员 朱燕萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。