陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0116民初5570号原告（反诉被告）陈思岭。委托代理人屈增阳、郭建荣，系陕西博硕律师事务所律师。被告（反诉原告）陈养朋。委托代理人李志东、倪琛，陕西长华律师事务所律师。原告（反诉被告）陈思岭诉被告（反诉原告）陈养朋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其代理人、被告及其代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：2016年8月17日，原被告签订《房屋买卖协议书》，约定原告以170000元购买被告位于西安市长安区鸣犊镇郭村北一街的老宅，嗣后原告整修翻建房屋过程中遭到案外人阻挡，原告才得知被告与案外人就该房屋宅基地存在买卖纠纷，后原被告就此事多次协商无果，现原告认为被告签订合同过程中违背诚实信用原则，恶意磋商，导致原告无法实现合同目的，现诉至法院，请求判令:1、解除原被告双方2016年8月17日签订的《协议书》，退还原告交付的合同款170000元及该款项自2016年8月17日起至实际付清之日起产生的资金占用费（按同期人民银行贷款利率计算）；2、被告向原告赔偿因单方违约给原告造成经济损失5000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）辩称及反诉称，原被告签订协议后，其并未指使他人阻拦原告整修翻建房，且原告要求解除合同，并未通知被告本人，程序不当，综上，其并未违背诚实信用原则以及恶意磋商，现原告诉求无事实与法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。现由于原告要求返还购房款，但原告已拆除其购买的自己原有三间平房、楼梯、天桥、栏杆等。故提起反诉，请求法院依法判令：1.被反诉人恢复反诉人三间平房、楼梯、天桥、栏杆的原状，价值60000元。2.被反诉人返还反诉人（被告）宅基地使用证。3.反诉费用由被反诉人承担。原告（反诉被告）辩称，被告（反诉原告）在向本村村民陈华已经销售房屋的情况下仍向原告（反诉被告）出卖房屋，存在严重过错，考虑到本协议为无效，故对房屋在销售后使用过程中的损失各承担50％的责任。此外，反诉原告的房间并非三间，而是只有一间，和一个楼梯、一个天桥、以及围墙与门楼。反诉被告存在虚假陈述作伪证行为，反诉原告的反诉请求与事实不符，请求法院依法驳回反诉请求。经审理查明：被告（反诉原告）系西安市长安区鸣街办郭村村民。在该村享有房屋和宅基地。2016年8月17日，原被告签订《协议书》一份，该协议约定：“经甲乙双方协商，甲方陈养朋将郭村七队原有三间砖瓦房卖给乙方陈思岭….甲方陈养朋、乙方陈思岭、公证人陈朋利。”原告（反诉被告）于当日给付被告（反诉原告）购房款170000元，被告（反诉原告）将房屋及《宅基地使用证》给付原告（反诉被告）。2016年8月23日原告整修翻建房屋过程中遭到案外人陈华阻挡，后原被告就此事协商无果，现原告以上述诉称诉至本院，庭审中，原告（反诉被告）坚持其诉讼请求。并提交证据1、协议书一份、宅基地使用证及付款凭证用以证明原被告之间存在买卖协议，原告已将购房款项给付被告；2、现场照片3张及收条2份用以证明原告从被告处购买房屋后翻建过程中遭案外人阻挡，因被告违约行为导致合同目的不能实现，被告应赔偿原告施工损失；3、证人陈朋利、雷云章证言各一份用以证明房屋拆除前的现状及建房时间；4、2016年11月14日拍摄照片3张用以证明院落房屋情况，被告所述三间房是不存在的，只有一间房屋拆除的钢筋；5、由案外人陈晓利口述，原告绘制的平面图一张用以证明房屋南边无建筑物；被告（反诉原告）对证据1认可无异议。证据2中照片认可无异议、收条2份不予认可。证据3中陈朋利证言不予认可，雷云章证言可证明房屋右侧有一锅头。证据4、5均不予认可。庭审中，被告坚持其答辩意见，并提出反诉，被告（反诉原告）变更其反诉请求为要求原告（反诉被告）赔偿拆除三间房屋、护栏、天桥、水泥地面、围墙等损失共计50048元。并提交证据1.协议书一份用以证明双方之间存在买卖关系；2.照片8张用以证明原告将其房屋被拆除的现状；3.平面示意图及说明用以证明房屋在拆除前的现状；原告对证据1认可无异议，证据2、3均不予认可。本案在庭审过程中，本院向原被告双方宣读2016年5月30日的现场勘验笔录以及出示现场照片10张，原被告双方对上述内容均认可无异议。本案经本院主持调解2次，被告（反诉原告）先后要求原告（反诉被告）赔偿拆除地面附着物折价款分别为24000元及26000元。均因调解金额差及1000元致调解不立。另查明，因原被告双方为拆除地面附着物的种类及数量有分歧。2016年11月25日，被告（反诉原告）要求就拆除的建筑物价格进行评估，并提交司法鉴定申请书。现就具体拆除的地面附着物情况，结合原被告提交的证据、本院调查以及勘验笔录等，由合议庭评议后综合认定定被告（反诉原告）建筑物被拆除范围为：房屋宅基坐东向西，西边有一门楼（外面腿子贴瓷，其余部分为水刷石，正面上有瓷制四个大字的门匾，里面为水泥拉毛）、西北角有一间砖混结构平房（约6米×3米，墙面水泥压光）、紧挨平房东边有一楼梯（宽约1.2米）上至后院三间两层、后房至前房有一铁质天桥（长约2.7米、宽约1米）、南面部分围墙及西面围墙、锅头一个、门道及院内东南角（砖块底下）部分水泥地面。上述附着物具体尺寸以现场痕迹测量为准。2017年4月12日西安瑞特房地产价格评估咨询有限责任公司因获悉涉案现场已灭失，无法获得评估所需的具体精确数据，而无法完成此项评估鉴定委托工作，故予以退回该项委托。上述事实，有庭审笔录、勘验笔录等书面材料在卷佐证，已经庭审质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定：宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。宅基地使用权是我国农村集体经济组成成员享有的一项用益物权，系本集体经济组织成员无偿取得，与物权人特定的身份具有密切联系。因原告（反诉被告）非房屋所在村集体经济组织成员，无权享有该村宅基地使用权。亦不能通过交易方式取得该村农村房屋所有权，现原被告签订的房屋买卖协议，违反法律强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。又依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任之规定，现对于原告要求确认协议无效以及退还交付的合同款170000元之诉求，于法有据，本院依法予以支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿其拆除房屋造成经济损失5000元一节，因是原告单方拆除行为，故原告该项诉求，于法无据，本院依法不予支持。至于原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）给付合同价款资金占用费一节，因双方签订的买卖合同无效，且双方均有过错。故相关损失应由原告（反诉被告）自行承担，故驳回原告（反诉被告）之诉请。关于反诉部分，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿拆除三间房屋、护栏、天桥、水泥地面、围墙等损失共计50048元之诉请，理由成立，本院依法予以支持。至于赔偿金额，被告（反诉原告）虽就具体拆除的地面附着物情况申请鉴定，但因涉案现场灭失，无法估计损失，评估程序未能进行。现本院结合当地及同期房屋重建价格及考虑到该房屋系旧房，应适当折旧之实际情况。故对于被告（反诉原告）的损失，应由原告（反诉被告）酌情进行经济赔偿24000元为宜。现依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、《《中华人民共和国合同法》第五十二条及第五十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈思岭与被告（反诉原告）陈养朋签订的《房屋买卖协议》无效。二、在本判决生效后十五日内，被告（反诉原告）陈养朋返还原告（反诉被告）陈思岭购房款170000元。三、驳回原告（反诉被告）陈思岭其余诉讼请求。四、在本判决生效后十五日内，原告（反诉被告）陈思岭赔偿被告（反诉原告）陈养朋赔偿拆除地面附着物折价款24000元五、在本判决生效后十五日内，原告（反诉被告）陈思岭将宅基地使用证返还给被告（反诉原告）陈养朋。本案受理费3800元，原告陈思岭已预交，由原告承担300元，剩余由被告承担;反诉案件受理费650元，被告（反诉原告）陈养朋已预交，由原告（反诉被告）承担450元，剩余由被告（反诉原告）承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李养民审 判 员  薛兵兵人民陪审员  王秀萍二〇一七年八月七日书 记 员  叶 静