福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终2103号
上诉人（原审被告）：徐松新，男，1977年10月3日出生，汉族，住福建省龙岩新罗区。
委托诉讼代理人：黄煌、王毅，福建联合信实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭志萍，男，1976年8月30日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。
被上诉人（原审原告）：陈亚萍，女，1977年5月20日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。
以上被上诉人共同委托诉讼代理人：吴钟灵、方志雄，福建磊达律师事务所律师。
原审第三人：杨福辉，男，1980年3月13日出生，汉族，住福建省连城县。
原审第三人：吴晓燕，女，1982年3月12日出生，汉族，住福建省连城县。
上诉人徐松新因与被上诉人郭志萍、陈亚萍，原审第三人杨福辉、吴晓燕执行异议之诉一案，不服厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初2205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐松新上诉请求：依法撤销原审判决第一项，驳回郭志萍、陈亚萍的诉讼请求。事实与理由：一、郭志萍、陈亚萍于查封前并未实际占用讼争房产。讼争房产于2014年11月12日即已被龙岩市新罗区人民法院查封，厦门市万科滨海置业有限公司向第三人吴晓燕发出《交付通知书》，通知于2015年10月28日至2015年10月31日办理讼争房产的交付手续，可见，讼争房产查封在前，交付使用在后。查封属于限制登记的一种，其本身具有公示的效力，客观上阻却了房产进行物权变动的效果。龙岩市新罗区法院查封讼争房产后，亦前往售楼部门告知讼争房产的查封情况，明确了本案讼争房产不得进行交付，而售楼处擅自交付的行为已经违反了法院所采取的查封措施，且更不能对抗享有的合法权益；二、郭志萍、陈亚萍尚未支付全部购房款，其以按揭贷款的方式并不能视为其已履行了支付全部价款的义务，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定；三、郭志萍、陈亚萍对房产未进行过户存在过错，因房产被查封导致无法进行过户，根据法律规定，相应的不利后果应当由郭志萍、陈亚萍自行承担；四、郭志萍、陈亚萍就本案讼争房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，本案并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，郭志萍、陈亚萍不享有足以排除强制执行的民事权益，请求二审法院依法改判或发回重审。
郭志萍、陈亚萍答辩称，新罗区法院的查封裁定书作出时，其所指向的标的不存在，无法执行，亦没有实际执行，讼争房屋至今没有被采取具体查封措施。郭志萍、陈亚萍与第三人在2014年10月16日就讼争房屋签订的买卖协议书合法有效，开发商在2015年10月29日向郭志萍、陈亚萍交付讼争房屋后，郭志萍、陈亚萍接收、入住、装修、缴交水电费、电信费、物业费，即在法院查封之前，郭志萍、陈亚萍已经与第三人签订协议并合法占有讼争房屋，并已依约支付了全部购房款，房屋未办理过户手续，非因郭志萍、陈亚萍自身原因造成。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。
郭志萍、陈亚萍向一审法院起诉，请求判令：停止对厦门市××科·××华府××地××＃楼××室房屋的执行，并解除查封。
一审法院认定事实：2014年10月16日，吴晓燕、杨福辉夫妻作为甲方，郭志萍作为乙方在厦门丹厦房产行销策划有限公司居间下签订一份《房产买卖协议书（代办产权）》，约定乙方向甲方购买位于厦门市××科·××华府××地××＃楼××室房屋（该房屋备案登记买受人为吴晓燕），总价款为1900000元，该款具体付款日期及金额如下：1.乙方于2014年10月24日前支付450000元整（含定金）；2.乙方于2014年12月16日前支付300000元整；3.乙方于2014年10月17日起，该房产原甲方的银行按揭余额，由乙方向银行支付，在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月足额支付甲方银行按揭余额（包括本息）；如遇利率调整，多出或减少的利息由乙方承受……4.本条第1款约定的支付数额是甲方在签订本协议当日提供的贷款余额1150000元计算得出，如在公证当日，贷款实际余额与上述数额不同，则以当日贷款余额进行计算，计算公式：总价款-
银行按揭余额=应付款，该房产的银行按揭由购买方自行负责筹款解押，甲方应于开发商通知交房五日内将房产交付给乙方使用，等等。同日，吴晓燕出具一份收据，载明其收到郭志萍购房定金100000元；吴晓燕提供其就上述房屋向银行贷款的详细信息给郭志萍，载明：银行贷款总额为1180000元，贷款余额为1158821.38元，已还本金21178.62元，已还利息107996.28元，下一扣款日为2014年10月21日等，同时，吴晓燕将其与中信银行签订的《中信银行个人购房借款合同》及偿还银行按揭款的中信银行卡（帐号：62×××05）交给郭志萍，双方约定剩余按揭贷款1158821.38元由郭志萍、陈亚萍夫妻承担，每月21日用吴晓燕上述银行卡偿还按揭款，之后杨福辉、吴晓燕未再支付过银行按揭款。2014年10月24日，郭志萍以转账方式汇款350000元至叶巧娜名下6222024100013537638帐户，吴晓燕出具一份收款收据，载明其收到郭志萍购买上述房产的首付款350000元。2014年12月12日，郭毛代以转账方式汇款291000元至杨福辉兴业银行帐户，杨福辉、吴晓燕出具一份收据，载明其收到郭志萍购房款291000元，同时备注：买卖协议原约定为300000元，经扣除贷款余额实际支付应为291000元。自2014年10月21日起至今，郭志萍、陈亚萍每月按时足额支付了上述房屋的银行按揭款。2015年10月20日，厦门市万科滨海置业有限公司向吴晓燕发出《交付通知书》，告知其厦门金域华府A-5地块五期20#楼31层3106室房屋已经竣工验收合格，具备合同约定的交付条件，并告知其于2015年10月28日-31日办理上述房屋的交付手续。2015年10月29日，厦门市万科滨海置业有限公司将上述房屋交付给陈亚萍，同日，郭志萍向厦门市万科物业有限公司预交了上述房屋13个月的物业费。2016年2月23日，厦门市万科物业服务有限公司金域华府物业服务中心出具一份入住证明，载明：厦门万科·金域华府A-5地块20#楼31层6室房屋（集美区宁海一里48号3106室）郭志萍、陈亚萍从2015年10月29日开始入住本小区。
另查明，2014年11月6日，龙岩市新罗区人民法院受理徐松新与杨福辉、吴晓燕民间借贷纠纷一案（徐松新在该案中起诉要求杨福辉、吴晓燕归还借款本金1150000元，并支付该款自2014年8月1日起至款清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算的利息），该案审理过程中，徐松新向该院提出财产保全申请，2014年11月11日，该院作出（2014）龙新民初字第6976-2号民事裁定书，裁定查封吴晓燕所有的座落于厦门市集美区杏林路东侧万科金域华府A-5地块20#楼31层3106室房屋一套等；次日，该院至厦门市国土资源与房产管理局办理了查封上述房屋的登记手续。2014年12月17日，该院作出（2014）龙新民初字第6976号民事调解书，徐松新与杨福辉、吴晓燕达成如下协议：杨福辉、吴晓燕同意于2015年1月20日前归还徐松新借款本金880000元，并支付该款中以400000元为本金，自2014年10月1日起至款清之日止按月利率1%计算的利息，以及以480000元为本金，自2014年12月17日起至款清之日止按月利率0.7%计算的利息，等等。之后，徐松新向龙岩市新罗区人民法院申请强制执行，该院于2015年1月28日立案受理后，作出（2015）龙新执字第436号委托执行函委托一审法院执行该案，一审法院于2015年11月7日立案受理，执行案号为（2015）集执字第1796号，在一审法院执行过程中，郭志萍、陈亚萍于2016年5月19日向一审法院提出执行异议，一审法院于2016年6月1日作出（2016）闽0211执异10号执行裁定书，裁定如下：驳回郭志萍、陈亚萍的异议。
再查明，郭志萍与杨福辉、吴晓燕共同委托诉讼代理人当庭均确认在签约前双方并不认识也无亲属关系，签约时郭志萍不知道吴晓燕存在其他债务。
一审法院认为，本案系案外人对执行案件的执行标的提出异议而引起的执行异议之诉纠纷。
一、关于杨福辉、吴晓燕与郭志萍签订的《房产买卖协议书》是否合法有效的问题。依法成立的合同，自成立时即生效，依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件，且有无取得权属证书影响的是合同目的的实现，而非合同的效力；签约前，杨福辉、吴晓燕与郭志萍双方并不认识，郭志萍也不知道吴晓燕与他人的债务纠纷，双方系在厦门丹厦房产行销策划有限公司的居间下签订协议，在签约时，郭志萍对该房屋未取得产权证的事实是知情的，可见《房屋买卖协议书》是郭志萍与吴晓燕、杨福辉双方的真实意思表示；依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，导致合同无效的违法内容必须是违反法律效力性强制性规定，而《城市房地产管理法》第三十八条中关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定系规范房地产交易市场的管理规定，并非效力性强制性的法律规定。综上，在讼争房屋查封之前，杨福辉、吴晓燕与郭志萍双方签订的《房产买卖协议书》系双方真实意思表示，且内容未违反法律强制性规定，合法有效。
二、关于郭志萍、陈亚萍是否已在法院查封之前合法占有讼争房屋的问题。2014年11月12日，龙岩市新罗区人民法院至厦门市国土资源与房产管理局办理了查封上述房屋的登记手续，但并未同时采取具体查封措施，且当时该房屋尚未竣工验收，也无法采取具体查封措施，即当时法院实际上查封的是吴晓燕享有的债权，并未产生查封物权的效力；郭志萍与吴晓燕、杨福辉签订的上述协议合法有效，且签订时间先于法院查封时间，郭志萍、陈亚萍对上述房屋的查封情况也并不知情，2015年10月29日，开发商仍将上述房屋交付给郭志萍、陈亚萍，郭志萍、陈亚萍在此过程中不存在过错，即其对讼争房屋的占有是合法善意的，则一审法院认定郭志萍、陈亚萍在法院实际查封之前已合法占有讼争房屋，且郭志萍、陈亚萍的合法占有足以对抗法院上述查封行为。
三、关于郭志萍、陈亚萍是否已经支付全部价款的问题。签订协议后，郭志萍、陈亚萍已依约共支付吴晓燕购房款100000元+350000元+291000元=741000元；签约当天，杨福辉、吴晓燕与郭志萍约定剩余按揭贷款1158821.38元由郭志萍、陈亚萍承担，郭志萍、陈亚萍自2014年10月21日起至今，每月足额支付了房屋按揭款，则应视为郭志萍、陈亚萍履行了支付全部价款的义务。
四、讼争房屋已办理了查封登记手续，即郭志萍、陈亚萍非因自身原因未办理讼争房屋的转移登记手续。
综上所述，郭志萍、陈亚萍因买受讼争房屋对讼争房屋享有权利，其权利能够排除执行，依照《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，郭志萍、陈亚萍提出的中止对讼争房屋的执行的诉求于法有据，一审法院予以支持。郭志萍、陈亚萍提出的解除对讼争房屋的查封的诉求于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、停止对厦门市××科·××华府××地××＃楼××室房屋的执行；二、驳回郭志萍、陈亚萍的其他诉讼请求。案件受理费100元，由郭志萍、陈亚萍负担50元，徐松新负担50元。
本院经审理查明，各方当事人对原审判决查明的事实除徐松新认为原审查明“签约时郭志萍不知道吴晓燕存在其他债务”有异议外，对其余事实均无异议，本院对各方无异议的事实予以确认。
二审期间，徐松新提交一组各房产网页截图，拟证明讼争房产实际成交价格低于市场成交均价28.38%。郭志萍、陈亚萍对证据的真实性与关联性不予认可。
本院认为，本案的争议焦点系郭志萍、陈亚萍申请停止对讼争房产查封的请求是否成立。首先，讼争的《房产买卖协议书》系双方的真实意思表示，为合法有效的协议。郭志萍与杨福辉签订房产买卖协议在讼争房产被查封、该协议签订之前二人并不认识，郭志萍通过房产中介获取购房信息。从协议的签订形式、约定内容以及履行等方面，不存在法律规定的合同无效的情形。其次，郭志萍、陈亚萍在讼争房产被查封之前已合法占有讼争房产。因龙岩市新罗区人民法院未将对讼争房产的查封裁定告知厦门市万科滨海置业有限公司。厦门市万科滨海置业有限公司于2015年10月29日将讼争房屋交付给陈亚萍，郭志萍于该日缴交了13个月的物业管理费，并实际入住讼争房屋，应认定讼争房产的交付行为合法有效。郭志萍接收讼争房产并实际入住的行为应认定为善意占有，不受司法查封的影响。再次，郭志萍、陈亚萍已依约支付全部价款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……，（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；”的规定，郭志萍、陈亚萍已依照《房产买卖协议书》约定支付相应购房款，剩余按揭款项按照协议书约定，由郭志萍、陈亚萍每月足额偿还贷款，应当视为郭志萍、陈亚萍已履行了支付购房款的义务。郭志萍将部分购房款支付给案外人，系根据吴晓燕的指示，同时吴晓燕亦出具《收条》予以确认，故付款的事实应予确认。至于吴晓燕是否存在其他债务，并不影响郭志萍、陈亚萍购买讼争房产行为的合法性。最后，郭志萍、陈亚萍因讼争房产被法院查封，导致无法办理过户登记，其主观上无过错。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，郭志萍可以排除法院对其房产采取执行措施。徐松新的上诉请求缺乏事实和法律依据，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由徐松新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘文珍
审 判 员 李向阳
审 判 员 胡林蓉
二〇一七年六月二十七日
代书记员 黄亚君
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。