吉林省安图县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第508号
原告：林国友，男，汉族，教师，现住安图县。
委托代理人：李德忱，吉林权哲律师事务所律师。
被告：安图县北安市场有限公司。住所：安图县。
法定代表人：王增智，经理。
委托代理人：王世斌，该公司职员。
委托代理人：王首岑，吉林岑峰律师事务所律师。
原告林国友诉被告安图县北安市场有限公司（以下简称“北安公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年11月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告林国友及委托代理人李德忱、被告北安公司委托代理人王首岑到庭参加诉讼；第二次开庭，原告林国友及委托代理人李德忱、被告北安公司法定代理人王增智及委托代理人王首岑到庭参加诉讼；第三次开庭，原告林国友及委托代理人李德忱、被告北安公司委托代理人王首岑、王世斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林国友诉称：林国友在安图县明月镇铁东路（安图中心市场后面）有两栋房屋（明月镇铁东路2-14，房屋1号43.74平方米、2号20.4平方米）。2006年6月28日，林国友与延边仁和集团房地产开发有限公司仁和公司（即原延边福园房地产开发有限公司，以下简称“仁和公司”）签订两份产权调换协议书，约定由安图县方圆房屋拆迁公司拆迁上述两栋房屋，回迁时间为2007年10月31日，回迁地点为原位置开发后的仁和小区2号楼，回迁面积1号房屋69.5平方米、2号房屋58.51平方米，两栋房屋面积为128.01平方米，林国友应补交房屋差价款1号房26554元、2号房44495元，两房屋差价款共计71049元。但仁和公司违约未能开发房屋，根据安图县房屋拆迁管理办法第38条规定，违约者应按照规定补偿，2007年由仁和公司支付安置补偿款3300元/房，2008年由仁和公司支付安置补偿款6600元/房，共计19800元抵扣房屋差价款，这时房屋差价款还剩51249元。2009年由仁和公司支付安置补偿款9900元/房。2010年房屋由吉林图们天宇建筑有限公司（以下简称“天宇公司”）承建，只建成一号楼，其他回迁户都相应安置，2号楼没有建，因此林国友仍未能回迁，为此，2010年由仁和公司支付安置补偿款13200元/房。2011年，2号楼仍未建成，2011年天宇公司仅支付林国友安置补偿款5000元/房，还欠11500元/房。2011年1月18日，天宇公司和林国友签订协议，天宇公司承诺在2011年12月30日交付房屋，房屋面积128.01平方米，位置在2号楼北侧二楼，但天宇公司未按约定履行，应当支付林国友安置补偿款，2011年的安置补偿款是16500元/房，只给了10000元，当年两房屋共差23000元（33000元-10000元）没有给付，这时房屋差价补交款应剩28249元（51249元-23000元）。2011年9月16日，天宇公司与被告北安公司签订协议书，约定林国友回迁的房屋由北安公司给付，但北安公司至今仍未能履行，为此，林国友诉至法院，要求解除与北安公司之间的房屋拆迁安置补偿合同，北安公司支付未及时交付房屋造成的损失128平方米×3302元=422656元，北安公司支付未能及时回迁房屋产生的安置补偿款40960.24元（计算至2015年8月31日）、评估费4500元，合计468116.24元。
北安公司辩称：北安公司与天宇公司签订协议之后，县政府重新调整了建设规划，致使林国友与仁和公司签订的2份回迁产权调换协议无法履行，但北安公司仍然同意给林国友调整到滨河小区3号楼2层140平方米的房屋，超出128平方米部分，要求林国友每平方米3000元价款找差价或另行协议处理，但林国友不同意；林国友被拆迁的房屋总建筑面积为64.14平方米，而其主张回迁房屋的面积为128.01平方米，但增加的64平方米的房屋差价款89521元并未支付，现在却按128平方米主张实际损失，根据权利义务对等的原则，北安公司只同意按64.14平方米赔偿林国友的实际损失；北安公司于2013年1月4日支付给林国友的1万元补偿款，和之前仁和公司、天宇公司支付的补偿款，都应扣除。
经审理查明：林国友原在安图县明月镇铁东路安图中心市场后有两栋房屋（位于明月镇铁东路2-14，1号房屋面积为43.74平方米、2号房屋面积为20.4平方米）。2006年6月28日，林国友与原延边福园房地产开发有限公司（即现延边仁和集团房地产开发有限公司仁和公司，以下简称“仁和公司”）签订两份《产权调换协议书》，约定由安图县方圆房屋拆迁公司拆迁上述两栋房屋，回迁时间为2007年10月31日，回迁地点为原位置开发后的仁和小区2号楼，回迁面积1号房屋为69.5平方米、2号房屋为58.51平方米，两栋房屋面积为128.01平方米，林国友应补交房屋差价款1号房屋26554元、2号房44495元，两房屋差价款共计71049元。2008年1月9日，仁和公司和林国友签订《补充条款》，约定回迁的日期顺延至2008年10月30日，安置补偿款每房6600元作为房屋差价款扣除，扣除此安置补偿款后，林国友实际应向仁和公司支付两房屋的差价款各为19954元、37895元，此款在仁和公司将房屋钥匙交于林国友时由林国友一次性付清。2008年12月2日，仁和公司与林国友签订《协议书》，约定因仁和公司未能在2008年10月30日交付房屋，仁和公司向林国友一次性支付延期安置补偿款19800元（9900元/房），林国友回迁的日期顺延至2009年10月30日，林国友依约领取了19800元。2010年，仁和公司仍未按期交付房屋，仁和公司向林国友支付安置补偿款26400元（13200元/房）。2010年9月1日，仁和公司与天宇公司签订《仁和小区2号楼工程转让协议》，约定仁和公司将仁和小区2号楼工程开发权转让给天宇公司。2011年1月18日，天宇公司工作人员冯密以天宇公司名义与林国友签订《协议书》，约定由天宇公司向林国友交付坐落于仁和小区2号楼北侧二楼总面积为128平方米的住宅两户，房屋差价为46000元，在天宇公司交付房屋时由林国友一次性付清，交付房屋的时间为2011年12月30日。当日，天宇公司向林国友支付2011年全年的安置补偿款10000元。2011年9月16日，天宇公司与北安公司签订《协议书》，约定天宇公司将仁和小区2号楼地皮及一切手续以110万元的价格转让给北安公司，林国友两户住宅总面积128平方米回迁至2号楼，林国友应补交的房屋差价46000元归北安公司，2011年12月30日以前的损失补偿按已签协议由天宇公司负责补偿。因安图县人民政府拟重新调整建设规划致仁和公司未能按期对仁和小区剩余地块进行开发，2011年11月10日，安图县人民政府召开专题会议，决定同意仁和公司将未开发建设工程和土地使用权进行转让。2012年12月30日，北安公司向林国友支付了安置补偿款10000元。2013年6月25日，安图县发展和改革局下发安发改社会字[2013]14号文件，对北安公司在仁和小区剩余地块建设北安市场改扩建项目（商储综合楼）予以备案，明确该项目新建建筑物两栋，一栋（一期）为市场和库房，另一栋（二期）为附属用房。因此，北安公司依新规划建设北安市场改扩建项目（商储综合楼），并未建设仁和小区2号楼，导致林国友事实上已无法回迁。经本院委托由延边京延房地产评估有限责任公司评估，如在北安市场改扩建项目（商储综合楼）所处位置，即原规划的仁和小区2号楼位置新建多层住宅建筑，位于该楼二层、面积分别为69.5平方米、58.5平方米的两栋住宅，在2015年6月1日的价格为每平米3302元，即两栋住宅价格总计为422656元；上述两栋住宅2012年至2015年的租金标准总计分别为10349.55元、10349.55元、11051.53元、11051.53元。林国友因上述评估支付评估费4500元。现林国友诉至法院，要求解除与北安公司之间的房屋拆迁安置补偿合同，北安公司赔偿不能实际交付面积总计为128平方米的两栋房屋造成的损失422656元及评估费4500元，并参照2012年至2015年的租金标准要求北安公司支付安置补偿款40960.24元（计算至2015年8月31日），合计468116.24元。
认定上述事实的证据有：产权调换协议书及补充条款、仁和公司与林国友等签订的协议书、仁和小区2号楼工程转让协议、天宇公司与林国友签订的协议书、天宇公司与北安公司签订的协议书、北安公司向林国友支付安置补偿款10000元的收据、县政府专题会议纪要、安图县发展和改革局文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用执照、房地产司法鉴定估价报告书、评估费票据等。
本院认为：林国友与仁和公司签订的《产权调换协议书》及《补充条款》，内容及形式合法，是双方真实意思的表示，系有效合同，双方均应依约履行。2010年9月1日仁和公司与天宇公司签订了《仁和小区2号楼工程转让协议》，应视为仁和公司将《产权调换协议书》及《补充条款》中的合同权利义务概括转让于天宇公司；2011年1月18日天宇公司工作人员冯密以天宇公司名义与林国友签订的《协议书》与2011年9月16日天宇公司和北安公司签订的《协议书》中所载林国友应支付房屋差价款46000元的内容相互印证，故本院对该《协议书》予以采信，其对林国友及天宇公司具有约束力，即林国友应支付房屋差价款变更为46000元，在天宇公司交付房屋时由林国友一次性付清，交付房屋的时间变更为2011年12月30日，通过该《协议书》也可以证明林国友同意了仁和公司与天宇公司之间的合同权利义务概括转让；2011年9月16日天宇公司与北安公司签订了《协议书》，应视为天宇公司将《产权调换协议书》、《补充条款》、2011年1月18日的《协议书》中的合同权利义务概括转让于北安公司，而通过林国友于2012年12月30日收取北安公司安置补偿款10000元的行为可以证明林国友同意了天宇公司与北安公司之间的合同权利义务概括转让，因此，北安公司应向林国友继续履行《产权调换协议书》、《补充条款》、2011年1月18日的《协议书》所确定的合同义务。
现北安公司已无法依上述约定向林国友交付房屋，致使合同目的无法实现，已构成根本违约，故对林国友要求解除房屋拆迁安置补偿合同的诉讼请求，本院予以支持。林国友主张北安公司赔偿损失，赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，经评估，北安公司未安置林国友两栋住宅在2015年6月1日的市场价值为422656元，但需扣除林国友应支付给北安公司的房屋差价款46000元，故北安公司需向林国友赔偿损失376656元（422656元-46000元=376656元），并支付评估费4500元。
2011年1月18日的《协议书》确定房屋的交付时间为2011年12月30日，北安公司未能及时交付而延长过渡期限，应当自2012年1月1日起向林国友支付安置补偿款。林国友参照2012年至2015年的租金标准要求北安公司支付至2015年8月31日的安置补偿款的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。经评估，2012年的租金标准为10349.55元，扣除北安公司已向林国友支付的10000元，故北安公司还应向林国友支付2012年的安置补偿款349.55元；2013年、2014年的租金标准分别为10349.55元、11051.53元，故北安公司应向林国友支付2013年安置补偿款10349.55元、2014年安置补偿款11051.53元；2015年的租金标准为11051.53元，计算至2015年8月31日的租金应为7367.69元，故北安公司应向林国友支付2015年的安置补偿款7367.69元。经上述计算，北安公司总共需向林国友支付安置补偿款29118.32元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告林国友与被告安图县北安市场有限公司之间的房屋拆迁安置补偿合同；
二、被告安图县北安市场有限公司于本判决生效之日立即赔偿原告林国友因未能回迁房屋造成的损失376656元、安置补助款29118.32元、评估费4500元，以上合计410274.32元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8322元，由林国友负担868元，由安图县北安市场有限公司负担7454元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 朱英姬
代理审判员 胡征光
人民陪审员 李国阳
二〇一五年十月八日
书 记 员 金基成