重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第12204号
原告：中海物业管理有限公司，住所地深圳市南山区高新技术产业园南区科技南八道豪威科技大厦7A。
法定代表人：王琦，董事长。
委托代理人：王文远、陆登鸿，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被告：林斌，男，1986年5月7日生，汉族，住重庆市江北区。
原告中海物业管理有限公司（以下简称中海公司）与被告林斌物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄静独任审判，公开开庭进行了审理。原告中海公司的委托代理人王文远、陆登鸿，被告林斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中海公司诉称，2007年原告与中海地产重庆有限公司签订《【中海·北滨1号】前期物业服务合同》，合同约定由原告向中海地产重庆有限公司开发的小区（中海·北滨1号（北滨华庭），地址：重庆市江北区滨江路）提供物业管理服务，并按照合同和相关规定向中海地产重庆有限公司、业主或物业使用人收取物业服务费和其他费用；费用按季度收取，业主或者物业使用人应在每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前将四个季度的金额交清，逾期按每日应交纳费用的千分之三收取滞纳金；合同同时约定，该合同期限自2007年10月28日起，至业主委员会成立并与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。被告系上述物业X－X号业主。自物业交付给被告后，按照合同约定，其应当向原告缴纳相应的物业服务费用以及公共区域分摊水电费，但被告拒绝缴费。被告欠缴的费用为2011年7月、2012年7月至2015年8月的物业服务费6546.33元，2011年9月至2015年7月的公共区域分摊水电费473.99元。其中以地产抵扣券方式抵扣了2011年7月的物业服务费23.7元，2011年7月欠物业服务费91.56元；2011年8月至2012年6月抵扣物业服务费1291.56元；另2012年7月至2013年8月期间的物业服务费按半价收取，2013年9月至2015年8月期间的物业服务费按全额收取；2015年3月至同年5月期间的物业服务费被告已缴纳。原、被告之间成立合法有效的物业服务合同关系，在原告按约提供了物业管理服务期间，被告应按约履行交纳相关费用的义务。被告拒不履行交费义务，为维护原告合法权益，诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付物业服务费6546.33元，公共区域分摊水电费473.99元。2、判令被告向原告支付以未交纳费用为基数，按每日千分之三的标准从2012年1月起计算至付清物业服务费之日止的违约金。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告林斌辩称，原、被告签订的前期物管服务协议有限期限内原告有多项违约违规行为在先，未尽到物业管理、安全保障、卫生维护等义务，未达到物业服务的要求和标准，如区域管理混乱，将天赐龙都划入同一管理区域；擅自分区管理，侵犯业主人身自由；私自改变小区物业用房用途且对外出租，影响小区环境和财产安全；未对小区实际封闭式管理，使北滨一号小区业主人身、财产权益长期处于没有任何保障的状态；擅自改变共有部分土地的用途，公共绿地变菜地；对共有部位及设施设备未及时维护维修；对公共区域的环境卫生维护未尽义务等。同时由于原告未能及时传达房屋质量问题给建设单位整改，在随后长达三年的时间内一直未整改，直到2014年10月才整改完毕，但原告又以不交满物业费为由拒绝本人接房，经多方交涉，被告才于2015年3月接到房屋，因此被告不应全额支付物业服务费，且2012年10月之前的物业服务费已过诉讼时效。原告在物业服务中存在违约行为且收取滞纳金无法律依据，被告不应承担违约金及诉讼费。被告在2015年3月接房时已向原告预缴了50元的公共区域分摊水电费，并缴纳了3000元装修保证金，约定于装修完成后1个月内退还或者抵扣物业费，被告的装修工程已于同年4月完成并且通过原告的验收，但是至今未收到原告返还的保证金。根据原、被告签订的服务协议约定的物业服务费的组成，由于原告未按照协议约定的内容和标准提供服务，实际开支未达到收取高层住宅1.8元/月/平方米的物业服务费标准，故请求法院按照实际物管费1.08元/月/平方米计算。另违约金约定标准过高，请求法院调整。
经审理查明，原告系中海·北滨1号物业管理企业，其资质等级为壹级。被告系涉讼房屋业主，房屋属高层电梯住宅，房屋建筑面积128.07平方米。
2007年，中海地产重庆有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《【中海·北滨1号】前期物业服务合同》，合同约定由乙方为中海·北滨1号提供物业服务。合同第三条约定乙方提供的公共性物业服务内容为：“1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯房（井）、楼内化粪池、垃圾通道、垃圾中转站、污水管（井）、雨水管（井）、物业管理用房。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、二次供水水箱及水泵、水泵房、潜水泵、信报箱、楼道灯、避雷装置、楼内消防设施设备、电梯、安防及消防监控设施。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理和服务，包括安防监控、巡视、门岗执勤。以上约定的事项不含业主、非业主使用的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、室内装饰装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。”合同第六条约定：“本物业管理区域内的物业服务收费选择包干制，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：高层电梯住宅物业服务费1.8元/月/平方米。”合同第七条约定：“小区共用部位、共用设施设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料等）的用水、用电费用未进入物业服务成本，需据实分摊由业主或使用人交纳。共用的专项设备运行费用（包括能源消耗等），应独立计量核算，合理向业主分摊计收。专项设备运行费用指电梯、二次供水专用设备设施等发生的运行电费、日常维护保养费、年检费、检测费。”合同第八条约定：“业主应于《商品房购买合同》约定的房屋交付之日起交纳物业服务费用。物业服务费用（含车位服务费等）按季度交纳。业主或物业使用人应在每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日之前（或以乙方通知时间为准）将四个季度的费用全部交清。逾期将按每日加收应交纳费用3‰的滞纳金。”合同第十八条约定乙方的义务：“制止本物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告。向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告知装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理。”合同第二十四条、第二十五条约定：“甲方应于房屋交付前30日，按照有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，建筑面积860平方米。物业管理用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。”合同第二十六条、第二十七条约定：“本合同期限自2007年10月28日起至业主委员会成立并与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。在以下条件下乙方继续履行本合同：（1）若本小区业主大会成立并未选聘或选聘物业管理企业，乙方继续履行本合同；（2）若本小区业主大会尚未成立，乙方继续履行本合同。”合同还对甲方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等进行了约定。2008年8月18日，重庆市江北区房屋管理局就原告中海公司对中海北滨1号进行前期物业管理出具前期物业服务合同备案证明。重庆市江北区物业服务收费价目表载明：中海˙北滨1号（北滨华庭）住宅收费标准为1.8元/月/平方米（含电梯费）。
2014年10月27日，原告向被告发送了第二次催告办理商品房接房手续通知书及物业服务费缴纳通知书。被告陈述收到通知书后去接房，但原告要求其补交物业服务费才允许接房，2014年10月原告有要求其缴纳物业服务费的行为。
另查明，2011年7月的物业服务费91.56元、2012年7月至2015年2月、2015年6月至同年8月的物业服务费被告未缴纳。审理中，原告陈述被告预缴的50元公共区域分摊水电费，已用于冲抵2015年2月至同年7月所欠的公共区域分摊水电费，其中2015年2月冲抵5.74元，未缴金额为3.31元。2011年9月至2015年1月的公共区域分摊水电费、2015年2月的公共区域分摊水电费3.31元被告未缴纳。现该小区未成立业主委员会。
庭审中，原告举示了来电来访记录、客户沟通记录、入户维修回访公示表、物业管家工作日志、来访人员登记表、出入车辆登记表、出入证发放回收记录、消杀、消毒记录、共用部位设施维护保养记录、电梯日巡检记录、工程值班记录、短信催费记录、2015年3月5日物业服务费缴纳通知书、2015年7月15日律师函、EMS邮寄单、邮政公司证明，拟证实原告为小区提供了物业服务，履行了原告的义务，且向被告进行了费用催收。被告质证称，该组证据全部是原告记录的内容，对真实性不予认可；没有收到过短信，收到过通知书，律师函没有收到过。
庭审中，原告还举示了关于高投司1－2#楼宇北滨华庭为同一物业区域的报告、选址意见书、请求社区秩序稳定的报告，拟证实天赐龙都和北滨一号为同一服务区域，修建时与天赐龙都整体规划，客观上没有不同物业公司对其分别进行服务的可能性。被告质证称，其买房和签订物业协议是在2010年，原告并没有把上述文件公示给业主，也不是中海北滨一号项目；不认同原告用上述证据来证明天赐龙都与北滨一号为同一小区的说法。
庭审中，被告举示了照片一组、质量保证书、使用说明书，拟证实原告在履行合同过程中存在的问题，如管理混乱、对公共区域、公共绿化等方面的物业服务过程中存在违约等；另被告于2015年3月才接房。原告质证称，对照片的真实性、关联性不认可，不能达到被告的证明目的；质量保证书及使用说明书与原告无关，与本案无关联性，不能达到被告的证明目的；被告的接房时间为2011年7月，2015年3月是其正式入住的时间；上述证据的真实性有异议，对其证明目的、关联性均不认可。
以上事实，有《【中海·北滨1号】前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案证明、物业服务收费价目表、情况说明、水电公摊费发票和水电分摊表、资质证书、短信催费记录、接房通知书、催款函、律师函、EMS邮递凭证、证明、关于高投司1－2#楼宇北滨华庭为同一物业区域的报告、选址意见书、请求社区秩序稳定的报告、来电来访记录、客户沟通记录、入户维修回访公示表、物业管家工作日志、来访人员登记表、出入车辆登记表、出入证发放回收记录、消杀、消毒记录、共用部位设施维护保养记录、电梯日巡检记录、工程值班记录、照片、质量保证书、使用说明书及当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告与中海地产重庆有限公司签订的《【中海·北滨1号】前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此，原告与被告之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。根据《物业管理条例》的规定以及本案《物业服务合同》的约定，业主负有按时交纳物业服务费用的义务。本案中，原告举示了初步证据证明其按照合同约定履行了提供物业服务的义务，被告应按约支付物业服务费及公共区域分摊水电费。
审理中，被告提出原告的物业服务存在瑕疵等数项拒交物业服务费的抗辩意见。本院认为，如果业主认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。庭审中，被告举示的用以证明原告提供的物业服务存在瑕疵的证据，仅能证明原告在提供物业服务过程中存在不足之处，但不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度。故被告不能以此拒绝交纳物业服务费，但基于此对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于诉讼时效的问题。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。庭审中，原告举示了短信催费记录、2014年10月27日及2015年3月5日的物业服务费缴纳通知书、2015年7月15日律师函、EMS邮寄单、邮政公司证明等证据，以证实每月均向被告催收过物业服务费用。本院认为，短信催费记录只能证实原告发送了此消息，但不能证实被告收到了该消息，且证据的真实性无法核实，故以此不能作为原告主张了权利的依据。根据被告陈述原告于2014年10月向其催收了物业服务费，故原告主张的2012年10月之前的物业服务费已过诉讼时效。被告认为其于2015年3月才接房，故在此之前的费用根据相关规定应按半价收取。本院认为，根据原、被告的陈述及举示的证据来看，原告对于空置房屋的物业服务费是可以按照半价收取的，且原告对于被告2013年8月之前的物业服务费即是按照半价收取；本案中，被告于2015年3月才正式入住，在此之前的房屋是空置的，原告对此事也是知晓的，故对2013年9月至2015年2月期间的物业服务费按照半价主张为宜。对于被告提出的装修保证金的问题，由于被告未提供其缴纳装修保证金的证据，且原告亦未表示同意抵扣，故在本案中对于装修保证金本院不予处理。另由于被告已缴纳了2015年2月5.74元、2015年3月至同年7月期间的公共区域分摊水电费共计50元，故对原告要求的此部分费用，本院不予主张。综上，被告应向原告缴纳2012年11月至2015年2月、2015年6月至同年8月的物业服务费共计3918.87元（115.26元/月×28个月+230.53元/月×3个月）；2011年9月至2015年2月的公共区域分摊水电费431.57元。对原告超过上述部分的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：
一、被告林斌于本判决生效之日起五日内支付原告中海物业管理有限公司物业服务费3918.87元、公共区域分摊水电费431.57元。
二、驳回原告中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告林斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 黄 静
二〇一六年五月六日
书记员 卢俊玲