浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第810号
上诉人（原审被告）：张老二。
上诉人（原审被告）：沈小妹。
两上诉人共同委托代理人：钱万平，浙江钱万平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陆峰。
委托代理人：沈玉龙，浙江东方正大律师事务所律师。
上诉人张老二、沈小妹因与被上诉人陆峰农村房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2015）嘉善民初字第1055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，经陆峰、张老二、沈小妹确认，在2014年12月23日，陆峰与张老二签订了《协议》一份，但在该协议上无双方签字。该协议约定：陆峰自愿购买在浙江省嘉善县魏塘镇钱桥村沈家埭70号的农村房产及房产占用的土地；张老二、沈小妹持有房产结构为四层，面积440平方米，房产占地110平方米，房屋总价款为110万元；等等。其中在第五条其他条款中又有手写第2条内容为“包括房屋及宅基地共计1100000元”。2014年12月24日，陆峰给付张老二、沈小妹购房定金80000元，由张老二、沈小妹出具收条一份。此后，双方未再履行上述协议内容，陆峰未支付余款，张老二、沈小妹也未实际交付房屋给陆峰。涉案房屋系张老二、沈小妹等建造的农村宅基地房屋。张老二与沈小妹系夫妻。陆峰与张老二、沈小妹不属于同一村民组织。
陆峰于2015年6月23日以“农村宅基地房屋不能买卖，是违反相关法律规定的”为由，诉至原审法院，要求判决确认双方签订的农村房屋买卖合同无效并要求张老二、沈小妹返还因合同而取得的定金款80000元。
张老二、沈小妹在原审中答辩称，陆峰和张老二、沈小妹之间买卖的仅为农村房屋，不包括宅基地，双方均为自愿买卖，没有违反法律规定，且陆峰已经交付了相应定金，应继续履行合同，早日付清房款。
原审法院认为，所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。双方签订的《协议》虽属自愿，但根据“房随地走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地的转让，更何况在本案所涉的协议中还约定了土地的转让。我国《合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”张老二、沈小妹自建的房屋，虽属其所有，但所建房屋的土地属农村宅基地。我国《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据我国《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因此，张老二、沈小妹将在其所在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的陆峰之行为，违反了我国《土地管理法》的强制性规定，故双方签订的协议应认定为无效。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故张老二、沈小妹基于合同而收取的陆峰购房定金80000元应予返还，对张老二、沈小妹就此提出的相关抗辩意见不予采纳。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条之规定，判决：一、陆峰与张老二于2014年12月23日签订的《协议》无效；二、张老二、沈小妹于判决生效之日起五日内返还陆峰80000元。如果当事人未按判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元（陆峰预交），由陆峰负担450元，张老二、沈小妹负担450元。
判决宣告后，张老二、沈小妹不服，向本院提出上诉称，一、一审认定事实不清，协议第二条约定陆峰购买该房产享有的是永久的使用、处置、收益权，而非所有权，第三条约定如可办理产权登记的，张老二、沈小妹要积极配合办理一切手续，2014年12月24日的收条也载明“今收到陆峰购钱桥村沈家埭70号房屋定金”，这些均表明陆峰向张老二、沈小妹购买的是农村房屋，不包括宅基地；二、一审适用法律错误，本案不适用《土地管理法》第六十三条，且一审引用《合同法》第五十八条，但仅部分引用而未完整引用，该条规定“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”购房是陆峰的意愿，张老二、沈小妹因为陆峰的失信而损失了110万元至今8个月的利息，按民间借贷年利率15%计算，该损失应由陆峰负担。综上，请求二审撤销原判，驳回陆峰的原审诉请。
陆峰在二审中答辩称，协议第二条已经约定了陆峰作为买受人对房屋有处置权，协议第五条也约定了包括房屋宅基地共计110万元，8万元的定金也是包含房屋和宅基地的，二者不能区分；关于各自过错问题，张老二和沈小妹作为出卖人应当知道农村宅基地是集体所有不能出手，该责任应由其承担，其要求按民间借贷年利率15%计算损失的主张不应支持。
张老二、沈小妹在二审中申请证人张某作证，证明在陆峰购买涉案房屋之前，张某打算购买该房屋。证人张某陈述：张某户籍为嘉善县魏塘街道钱桥村登寿公所23号，2014年9月-10月份想要买房子开店，曾与张老二、沈小妹商量购买涉案房屋，因陆峰先交付购房定金，故张某未能购买。
陆峰对该证人证言三性均有异议，无法确认其真实性。
陆峰在二审中未提供新的证据。
对张某的证人证言，符合证人证言的形式要件，能够证明张某曾有购买意愿，本院予以确认。
本院经审理对原审认定的事实予以确认。另认定，涉案合同系由张老二、沈小妹一方拟定，合同拟定时间和定金支付时间为同一天，合同上手写部分是张老二、沈小妹一方请来的人书写，协议上的内容双方均认可。张某在陆峰购买涉案房屋之前曾有购买涉案房屋的意愿。
本院认为，本案二审争议焦点在于案涉买卖合同是否包括宅基地的转让以及合同无效后的损失赔偿问题。
张老二、沈小妹认为其转让的仅为房屋，并不包括宅基地，而根据其陈述，案涉合同是由张老二、沈小妹请人帮忙拟定并打印填写，可见张老二、沈小妹对合同内容均认可，合同打印部分已经明确转让的包括房屋和土地，手写部分也载明110万元包括房屋和宅基地，且沈小妹亦陈述如果涉案房产可以办理房产证、土地证的原意协助办理产证，由此可知其转让的不仅包括房屋也包括宅基地。且根据我国法律关于房地一体的规定，房屋和土地无法分离，房屋所有权和土地使用权应归同一权利主体，故张老二、沈小妹关于仅转让房屋，不转让宅基地的主张不能成立。
关于原审法律适用问题，《土地管理法》第六十三条规定的是“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，本案宅基地转让确实不应适用该规定，对此本院予以纠正。但是根据《土地管理法》第八条第二款规定，宅基地属于农民集体所有，本案因陆峰与张老二、沈小妹并非同一集体经济组织成员，张老二、沈小妹向陆峰转让农村房屋及宅基地的行为，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效，故原审对该合同效力的认定无误。在合同无效的情况下，原审依据《合同法》第五十八条规定，判决由张老二、沈小妹返还陆峰定金80000元，亦属合法有据，并无不当。
至于张老二、沈小妹上诉所称合同无效后的损失赔偿问题，首先，双方对于合同无效均有过错，而非仅陆峰一方原因；其次，证人张某也仅陈述其曾有购房意愿，但双方并未签订购房合同，张老二、沈小妹现有证据并不能证明其因合同无效而有实际直接损失，故其要求陆峰赔偿损失的理由并不成立。
综上，原审认定事实基本清楚，适用法律部分有误，但判决结果并无不当，对张老二、沈小妹的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人张老二、沈小妹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 ＸＸ芳
代理审判员 章玉萍
二〇一五年十月十六日
书 记 员 郑 茜