上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1250号
上诉人（原审被告）上海常州大娘水饺餐饮有限公司。
委托代理人陶建冬，江苏正气浩然律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）顾忠瑛。
委托代理人倪东风，上海创远律师事务所律师。
上诉人上海常州大娘水饺餐饮有限公司（以下简称大娘水饺公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第40777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人大娘水饺公司之委托代理人陶建冬，被上诉人顾忠瑛之委托代理人倪东风到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，系争商铺位于上海市浦东新�＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号1层，建筑面积165.36平方米，系顾忠瑛所有。2010年11月10日，顾忠瑛与大娘水饺公司签订“上海市商铺租赁合同”一份，约定：甲方（顾忠瑛）将系争商铺出租给乙方（大娘水饺公司）作为餐饮服务使用；甲方于2011年1月20日前向乙方交付该商铺，具体交房日期以双方签署的房屋交接书交房日期为准，商铺租赁期自房屋交接书的交房日期起至2016年3月31日止，其中根据房屋交接书的交房日期后的一个月为免租期；商铺每日每平方米建筑面积租金人民币（下同）21元，月租金总计105，624元，二年内不变，自第三年起每年递增日租金的5%；乙方每三个月为期付一次租金，上一期最后一个月终止前十天内付给甲方；双方签订合同之日，乙方应向甲方支付商铺租赁保证金，保证金为两个月租金，即211，248元；租赁期间，使用该商铺所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担；合同第10-2条约定，，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）……（六）乙方逾期不支付租金累计超过15天的；合同第11-6条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分由乙方另行支付；合同另对其他事项作了约定。2011年1月13日，顾忠瑛与大娘水饺公司签署“房屋交接书”一份，载明当日双方完成房屋交接工作。2014年2月10日，大娘水饺公司发“解除合同通知书”给顾忠瑛，表示“该店开业后一直处于亏损状态，……完全不能支付各项成本，现已无力支付租金，本公司就该合同已无法履行，为避免双方的损失扩大，特提前解除合同……1、合同于2014年2月14日解除，我公司在16日前搬迁完毕，合同租金计算至2014年2月16日；2、我公司于2014年3月25日前办理完毕工商变更或注销手续；3、我公司愿意按照合同第10条2款的规定支付月租金2倍的违约金，该违约金与原支付的保证金抵扣，不足部分在双方交接后一周内支付。”2014年2月13日，大娘水饺公司发函给顾忠瑛，表示“本公司已按解除通知搬迁完毕，请你安排人员接收房屋……”。2014年2月20日，顾忠瑛发律师函给大娘水饺公司，表示“你方既无约定的解除权，也无法定解除权……单方发出解除合同通知书无效，在双方就合同协商一致解除前，你方应当按照合同条款约定按时足额缴纳房租�…”2014年2月18日，大娘水饺公司发函给顾忠瑛，表示“1、贵方强迫我方继续履行合同没有依据……2、我方已于2014年2月14日搬迁完毕……4、关于违约金，到底按租赁合同第10条第2款履行，还是按第11条第6款履行，可与我公司律师联系……”。2014年4月23日，顾忠瑛发通知函给大娘水饺公司，表示“租赁合同仍然有效，贵司应向该商铺所属物业管理公司支付2014年3月1日-2014年4月30日的物业管理费9，921.6元。”2014年4月28日，大娘水饺公司发函给顾忠瑛，表示“你我之间的租赁合同已按解除函约定之日解除，解除后的物业费应该由你自行承担，请你及时取回钥匙，尽快招租，减少损失。”2014年4月30日，顾忠瑛发“告知函”给大娘水饺公司，表示“1、你方单方撤离租赁房屋，属中途擅自退租，顾忠瑛不认可你方擅自解除合同的行为……2、你方中途擅自退租后，顾忠瑛积极开展招租工作，招租期间从未有你方介绍的任何客户前来洽谈租赁事宜……”2014年7月3日，顾忠瑛发“通知函”给大娘水饺公司，要求大娘水饺公司支付租金和物业管理费等。2014年7月9日，大娘水饺公司发“回复函”给顾忠瑛，表示“一、我司是按照合同法第94条之规定解除双方之间的商铺租赁合同的，……您让我司支付合同解除后的租金和物业管理费毫无法律根据。二、我司在上述解除合同通知书中已明确，同意按照原商铺租赁合同的约定赔偿您的损失，即根据原合同10-2条之规定支付2倍的月租金作为违约金，同时根据原合同5-2条之规定，保证金可抵扣该损失……”2014年9月29日，顾忠瑛发“通知函”给大娘水饺公司，表示“在没有找到第三方承租人前不同意解除合同，要求贵司继续按合同条款支付相应租金和费用，但你司至今未付，为减少双方的损失，我方积极�展寻找第三方租赁的工作，现已完成招租工作。因此通知你司，请于2014年9月30日上午10时准时前来办理退房和交接手续……”2014年9月30日，顾忠瑛与大娘水饺公司签署“场地移交确认单”和“房屋交接书”各一份，并确认“1、上海市浦东新区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号1楼房屋的大门钥匙乙方已交予甲方……4、水电现场抄表，物业管理费4-9月（2014年）未支付。”2014年10月31日，顾忠瑛发“合同解除告知函”给大娘水饺公司，表示“1、我方与你方之间签订的上海市商铺租赁合同于2014年9月30日正式解除；2、你方应当履行支付2014年2月14日至2014年9月30日的房屋租金，以及延迟支付商铺租金的滞纳金；3、你方欠付的商铺物业管理费、水电费等；4、你方违约所应当承担的违约金，以及给本方造成的所有损失。”后顾忠瑛诉至法院，要求判令：1、双方之间签订的《上海市商铺租赁合同》已经于2014年9月30日解除；2、大娘水饺公司支付欠交的商铺租金、违约金、损失差额以及代付物业费等共计1，325，498元，具体包括：自2014.2.14-2014.9.30商铺租金882，473元；违约金349，352元；损失与违约金之间的差额68，869元；自2014.4.1-2014.6.30的商铺物业费用计19，843元。
原审庭审中，双方确认一致：合同签订后，房屋自2011年1月13日交接，故自2011年2月14日计租，大娘水饺公司已付清至2014年2月13日止的租金和至2014年2月底的物业管理费，并缴纳了押金211，248元；物业费每月4，960.8元；双方对合同解除并无异议，但对合同解除日期有争议。
顾忠瑛表示，其诉请第2项具体包括：自2014年2月14日起至2014年9月30日止的租金882，473元；违约金349，352元（按递增后月租金116，437.5元计算3个月）；损失与违约金之间的差额68，869元（包括中介费79，218元、新的承租人免租�内租金损失226，336.5元和新租客与大娘水饺公司之间租金差额112，666.53元等计三项损失总额418，221.03元减去违约金349，352元计算得出）；自2014.3.1-2014.6.30的商铺物业费用计19，843元。大娘水饺公司表示，如果合同解除，要求将已付押金抵扣应付租金。
原审认为，顾忠瑛与大娘水饺公司签订的“上海市房屋租赁合同”系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。审理中，双方对合同解除的事实并无异议，但对合同如何解除和何时解除存有争议。经审理查明，大娘水饺公司系中途擅自提出退租，已然违反合同约定和法律规定，其解除理由不成立，故其提出解除合同行为亦不具法律效力。根据双方合同约定，大娘水饺公司不支付租金累计超过15天的，顾忠瑛即有权解除本合同，同时查明，大娘水饺公司在2014年2月10日提出退租后，仅支付租�至2014年2月13日止，之后顾忠瑛一直要求大娘水饺公司继续履行，在未果情况下直到2014年9月30日交接房屋后，于2014年10月31日才发函确认合同于2014年9月30日解除，其解除行为具有合同依据，故双方合同于该日解除。合同解除之前，大娘水饺公司作为承租人应按约支付租金及有关费用，故顾忠瑛诉请大娘水饺公司依照约定租金标准支付自2014年2月14日起至2014年9月30日止的租金（顾忠瑛主张金额有误，应为881，035.44元）和自2014年3月1日起至2014年6月30日止的物业管理费19，843元，于法有据，予以支持。顾忠瑛还诉请要求大娘水饺公司支付相当于三个月租金的违约金349，352元，亦具有合同依据，法院予以支持。大娘水饺公司要求以原约定的前两年租金标准计算违约金的数额，并无合同和法律依据，不予采信。至于顾忠瑛提出其租金差额、佣金、新租赁合同的免租期租金等三项损失金额超过合同约定的违约金金额，要求大娘水饺公司支付损失和违约金差额部分68，869元的诉请，因其主张的租金差额损失和免租期等损失，受到市场因素等多方面影响，并非大娘水饺公司单方违约造成的必然损失，故法院认为顾忠瑛主张的违约金足以弥补其损失，对其该项诉请不予支持。最后，大娘水饺公司要求将已付押金抵扣应付租金，于法不悖，予以准许。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，于二○一五年一月二十六日作出判决：一、顾忠瑛与大娘水饺公司之间签订的“上海市商铺租赁合同”于2014年9月30日解除；二、大娘水饺公司应于判决生效之日起十日内支付顾忠瑛自2014年2月14日起至2014年9月30日止的租金881，035.44元；三、大娘水饺公司应于判决生效之日起十日内支付顾忠瑛自2014年3月1日起至2014年6月30日止的物业管理费19，843元；四、大娘水饺公司应于判决生效之日起十日内支付顾忠瑛违约金349，352元；五、顾忠瑛应于判决生效之日起十日内返还大娘水饺公司押金211，248元，该款可以在上述第二项判决大娘水饺公司应付租金中抵付。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16，729元（顾忠瑛已预付），减半收取8，364.5元，及财产保全费5，000元，合计13，364.5元，由大娘水饺公司负担。
判决后，大娘水饺公司不服，上诉于本院，诉称：上诉人发函通知解除合同，被上诉人已收到函件，依据合同法规定，通知到达即生效；自3月17日始，被上诉人不断带人看房，每次都要求上诉人开门，这个事实足以表明�方间的合同已解除，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、三项，改判双方间的租赁合同于2014年2月14日解除。
被上诉人顾忠瑛辩称：合同的解除权是法律赋予守约方的权利，违约方无权随时解除合同；上诉人直到2014年7月9日才注销涉讼房屋内的营业执照，双方于2014年9月30日才办理房屋交接手续；鉴于上诉人逾期支付租金，被上诉人为避免损失扩大，才积极让第三方看房，故不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方签订的商铺租赁合同，于法无悖，双方均应恪守。合同约定在承租人逾期不支付租金超过十五天时，一方可书面通知另一方解除合同。按照通常理解，在承租人违约时，享有解约权的应为守约的出租人。故大娘水饺公司关于其无力履行合同，合同已赋予其解约权的上诉理由，显难成立。本院同时认为，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中规定“当事人未在法定或约定的异议期限内提出异议，合同自解除通知到达对方时生效”的法条的适用基础仍为发出解约函的当事人为享有法定或约定解约权的守约方，本案显然不属于该种情形，故大娘水饺公司关于合同解除日的异议，本院不予采纳。依据大娘水饺公司的自述，在其发出解约函后，房屋仍为其所控制，故原审判决其承担房屋返还前的租金及物业管理费，并无不妥，应予维持。综上而言，大娘水饺公司关于撤销原审判决主文第一、二、三项，改判双方间的租赁合同于2014年2月14日解除的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理�人民币12，808元，由上诉人上海常州大娘水饺餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……