安徽省宣城市宣州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1802民初1678号
签发：
核稿：
拟稿：
原告：张萍，女，1983年4月20日出生，住安徽省宣城市宣州区。
原告：汪卫平，男，1978年5月27日出生，住安徽省宣城市宣州区。
上述两原告共同委托代理人：王路远，安徽敬亭山律师事务所律师。
被告：宣城百汇置业有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区百汇商贸物流园一期建材五金大世界1幢426室，统一社会信用代码91341800562185174D（1-1）。
法定代表人：吴传付，总经理。
委托代理人：徐兴德，安徽众博律师事务所律师。
委托代理人：华洪涛，安徽众博律师事务所律师。
原告张萍、汪卫平诉被告宣城百汇置业有限公司（以下简称百汇置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法适用简易程序于2016年6月3日公开开庭进行了审理。原告张萍、汪卫平的委托代理人王路远，被告百汇置业公司的委托代理人徐兴德、华洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张萍、汪卫平诉称：两原告系夫妻关系。2012年4月19日，两原告与百汇置业公司签订《商品房买卖合同》一份，两原告购买百汇置业公司开发的位于安徽省宣城市宣州区阳德路宣城百汇商贸物流元一期小商品市场12幢124号房屋，房屋总价款为383883元。两原告于合同签订当日支付首付款193883元，剩余的购房款190000元以银行按揭贷款的方式支付。合同约定百汇置业公司于2012年12月31日前交付房屋。合同签订后，两原告未能办理按揭贷款，也无力支付剩余购房款。百汇置业公司一直不同意将涉案房屋交付给原告，双方多次协商无果。2016年4月11日，两原告诉至本院，诉请判令：一、解除原被告于2012年4月19日签订的《商品房买卖合同》；二、被告返还两原告预付房款193883元及违约金3877.66元；三、被告承担诉讼费。诉讼中，两原告明确，违约金按照已付购房款193883元乘以2%计算。
百汇置业公司辩称：一、张萍、汪卫平不享有法定的解除权。《商品房买卖合同》中第六条中明确约定，剩余的房款190000元应于2012年5月3日前�被告方指定的金融机构办理按揭手续，但之后张萍、汪卫平没有按照合同约定办理相关手续，也没有支付完毕尾款。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人即被告于2012年12月31日交房，但结合合同的前后文来看，出卖人与购买人履行合同是有先后是顺序的，在购买人没有履行完付款的义务，出卖人有权行使先履行抗辩权。二、张萍、汪卫平享有的约定解除权已过法律规定的一年除斥期间。根据《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经双方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除�发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。双方未约定解除权的行使期限，张萍、汪卫平也未向被告方催告，解除权应自双方约定的交付房屋期限2012年12月31日逾期60日计算1年的除斥期间，自2013年6月30日起至2014年6月30日止，张萍、汪卫平享有解除权。张萍、汪卫平未在该除斥期间内行使解除权，解除权消灭。综上，张萍、汪卫平诉请无依据，应予驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年4月19日，张萍、汪卫平与百汇置业公司签订《商品房买卖合同》，购买百汇置业公司开发的位于安徽省宣城市宣州区阳德路宣城百汇商贸物流园一期小商品市场12幢124号商品房。商品房总价款为383883元。合同签订当日，张萍、汪卫平支付首付款193883元。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定：“买受人按下列第3中方式按期付款：买受人于合同签订当日支付房款人民币壹拾玖万叁仟捌佰捌拾叁元整，剩余房款人民币壹拾玖万元整由买受人于2012年5月3日前在出卖人指定的金融机构办理按揭手续”。第八条交付期限约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第5中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。第九条出卖人逾期交房的违约责任第（2）项约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违�金……”。附件五：合同补充协议第一条按揭贷款第3条约定：“如因买受人的实际情况与相关要求不符合或因买受人的其他原因，导致银行拒绝为买受人提供按揭贷款的，买受人的购房款支付方式转为一次性付款，买受人应于银行拒绝贷款之日起7日内一次性支付出卖人全部购房款，逾期付款的，买受人应按照《商品房买卖合同》第七条的约定承担违约责任”。张萍、汪卫平提交的证据证明上述事实，对张萍、汪卫平提交的证据予以采信。
本院认为：2012年4月19日，张萍、汪卫平与百汇置业公司签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。《商品房买卖合同》明确约定张萍、汪卫平在支付购房首付款后，剩余的购房款应于2012年5月3日前在百汇置业公司指定的金融机构办理银行按揭贷款手续。百汇置业公司应于2012年12月31日向张萍、汪卫平交付讼争的商品房。从《商品房买卖合同》约定的付款方式、期限及交房时间来看，张萍、汪卫平支付购房款在前，百汇置业公司交付讼争商品房在后。同时，张萍、汪卫平与百汇置业公司在附件五合同补充协议第一条按揭贷款第3条约定进一步明确，因买受人的原因导致贷款不能，买受人应一次性支付购房款。交付全部购房款是张萍、汪卫平购买讼争房屋的主要义务，但张萍、汪卫平至今仍未付清剩余的购房款，百汇置业公司享有先履行抗辩权，可暂不交付讼争的商品房，对百汇置业公司的抗辩理由予以采纳。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“法�没有规定或者当事人没有约定，经双方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任第（2）项约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金……”。根据该约定，张萍、汪卫平与百汇置业公司约定2012年12月31日交付房屋，在逾期60日后，张萍、汪卫平享有解除权，张萍、汪卫平没有向百汇置业公司进行催告，应从2013年的3月1日起1年内行使解除权即截止2014年3月1日前，但张萍、汪卫平未在该期间内主张权利�该解除权消灭。故对张萍、汪卫平要求解除《商品房买卖合同》及返还首付款及违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
驳回原告张萍、汪卫平的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4355元，由原告张萍、汪卫平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于�徽省宣城市中级人民法院。
审判员 徐琛
二〇一六年九月八日
书记员 周芃
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十三条当事人协商�致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条法律没有规定或者当事人没有约定，经双方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。