南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六民初字第400号
原告（反诉被告）耿瑞银，男，1968年5月7日生，汉族。
委托代理人孙鸿举，江苏六骏律师事务所律师。
被告（反诉原告）范加宽，男，1953年9月19日生，汉族。
原告（反诉被告）耿瑞银诉被告（反诉原告）范加宽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月31日受理后，于2015年4月29日由代理审判员徐传洋适用简易程序公开开庭进行第一次审理，于2015年7月13日由代理审判员甘晶、代理审判员张琼、代理审判员徐传洋组成合议庭进行第二次审理。原告耿瑞银及其委托代理人孙鸿举、被告范加宽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告耿瑞银诉称：2013年3月15日，原、被告签订《转让协议》一份，约定被告将六合区XX镇XX社区XX组XX号老房屋5间、旁屋（锅屋）3间及院子和树木以35万元整转让给原告，同年7月被告向原告交付房屋钥匙。2014年1月，原告将厕所移位，翻修3间旁屋，另新建2间旁屋。2014年2月，被告及其子认为房子卖亏了，要求重新签订合同，并私自将房屋出租给他人。2014年2月26日，原、被告再次签订《转让协议》一份，约定房屋转让总价为41.8万元，被告于2014年3月15日前迁出，2014年5月15日前完成过户。2015年3月，被告无理要求原告加付剩余11.8万元房款的利息，并将涉案房屋锁住，阻碍原告使用，亦不同意原告迁出。自2013年3月15日签订协议以来，原告向被告支付房款共计30万元。涉案房屋系集体土地，根据相关规定，原、被告之间的转让协议无效。原告与被告协商无果，故诉至法院，请求判令：一、确认原、被告分别于2013年3月15日、2014年2月26日签订的《转让协议》无效；二、被告返还原告购房款30万元并支付利息（其中20万元自2013年7月22日起、8万元自2014年1月29日起、1万元自2014年1月30日起、1万元自2014年8月24日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算）；三、被告支付原告翻新三间旁屋、移厕所、新建二间旁屋的费用共计47510元。
被告范加宽辩称：一、原告耿瑞银多次、主动找被告要求购买涉案房屋，经双方多次商谈，自愿达成书面购房协议，总价43万元。被告没有阻碍原告使用房屋，在房屋买卖过程中也不存在任何过错，原告至今尚欠被告购房款11.8万元。原告要求被告返还购房款，是背信弃义的行为。原告曾购买与被告房屋性质一样的房屋，并转让给他人，从中牟利。如果该房屋不能买卖，原告的行为是利用法律漏洞，明知故犯，故导致合同无效完全是原告的过错。原告在使用房屋期间，怀疑被告盗窃其财物，系侮辱被告的人格。二、原告要求被告支付新建三间平房的房款没有法律依据。原告取得房屋后，有权按照自己的想法砌建房屋或设施，与被告无关。如果原告要拆除改建的房屋，被告同意，但原告应当将房屋恢复原状。三、原告要求被告支付利息不合理，被告认可实际收到原告购房款共计30万元，但该款系原告支付的房款，被告亦将房屋交付给原告使用。被告有诚意将房屋转让给原告，是原告提出毁约退房，且按照协议，原告尚欠被告房款11.8万元，故原告应向被告支付利息。综上，请求法院驳回原告诉请。
反诉原告范加宽反诉称：反诉原告并不清楚村镇宅基地上的房屋不能买卖，涉案房屋系反诉被告主动要求购买，如果《转让协议》无效，反诉被告应当赔偿反诉原告租金损失。被告房屋及场地长57米，宽30米，共计1710平方米。2012年4月，被告将该房屋交付原告，原告实际占有使用该房屋已有37个月，按4.5元/平方米/月的价格计算损失，损失总额为284715元（1710平方米×4.5元/平方米/月×37月）。综上，原告需赔偿被告租金损失284715元。
反诉被告耿瑞银辩称：反诉原告于2013年7月份向反诉被告交付房屋钥匙，反诉被告于2015年3月7日已迁出。反诉原告主张的损失计算标准过高，涉案房屋及场地租金最多3万元/年。2014年2月27日，反诉原告将涉案房屋及场地的1/3租赁给案外人曹某，租期一年，并收取其租金3万元。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年3月15日，耿瑞银与范加宽签订《转让协议》一份，约定：本人（范加宽）在XX镇XX社区XX组XX号有老房屋五间、旁屋（锅屋）三间、院子（长57米、宽约32米），包括院墙5米内树木，经与耿瑞银商定以人民币叁拾伍万整（￥350000.00元）转让给耿瑞银，今后一切房产权利属于耿瑞银所有，本人对此房及其院子所有权利均转让给耿瑞银，特立此据，以便以后查证。2014年2月26日，双方又重新签订一份《转让协议》，约定：本人范加宽（甲方）在南京市六合区XX镇XX社区XX组XX号有老房屋五间、旁屋（锅屋）三间、院子（长57米、宽约32米），包括院内所有花草树木、南北西三面院墙外1米内场地树木、东侧院墙外所有场地、大门口进出场至住马路道路，经与耿瑞银（乙方）商定以人民币肆拾叁万整（￥430000.00元）转让给耿瑞银。今后一切房产权利、门口场地、门口至马路道路所有权利属于耿瑞银所有。特立此据，以便以后查证。附注：1、甲方需将房产证与土地证过户给乙方，过户费各自承担规定份额，过户时间需在2014年5月15日前完成，若房产不能过户或不符合法律手续，甲方需将房产证与土地证交给乙方。2、甲方需在3月15日前将房内及院内自己物品或通过自己安排的别人物品全部搬走、房门及院门钥匙全部转交给乙方。3、遇拆迁安置、补偿费用全部归乙方所有，甲方今后无条件负责协调影响协议的外部事项。4、东侧院墙外门口场地与院内1/3场地、院内一间小屋租给卖砂曹用至2015年2月28号，同期房款相应减去壹万贰仟元。上述条件完成后乙方付清所有房款，之前乙方已分期支付给甲方贰拾玖万元正。合同签订后，耿瑞银支付范加宽购房款共计30万元。耿瑞银在占有使用涉案房屋后，修缮旁屋（锅屋）三间，加盖旁屋两间，改建厕所一间。2014年2月27日，范加宽将涉案房屋东侧院墙外门口场地与院内1/3场地、院内一间小屋出租给案外人曹某，租期至2015年2月28号。2014年8月11日，范加宽收取曹某一年租金3万元。后因涉案房屋不能过户，双方发生纠纷。目前，耿瑞银已将涉案房屋返还给范加宽，范加宽至今未返还耿瑞银购房款30万元。耿瑞银要求范加宽返还房款及利息并支付翻建、增建、改建房屋的费用，遭其拒绝，遂诉讼来院。案件审理过程中，耿瑞银表示自愿赔偿范加宽损失4万元。
另查明，涉案房屋座落于南京市六合区XX街道XX村XX组，土地性质为村镇宅基地。耿瑞银户籍为南京市六合区XX街道XX街XX号，非南京市六合区XX街道XX村XX组成员。
上述事实有原、被告的陈述，耿瑞银提供的《转让协议》2份、银行转账记录1份、收条4张、借条1张、收据5张、电费发票4张，范加宽提供的村镇宅基地证、村镇建筑执照、村民建房申请表、林权证、租房协议各1份，证人黎某、杨某、曹某的证言，本院现场勘验照片11张等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。违反国家法律及行政法规的强制性规定签订的合同，属无效合同。本案中，原、被告签订的房屋转让协议中，买卖标的物为农村房屋。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权买卖，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，宅基地买卖为我国法律、法规所禁止。因此，原、被告之间签订的两份《转让协议》均为无效协议，原告要求确认该协议无效，合法有据，法院予以支持。在《转让协议》签订时，被告系涉案宅基地的使用人，原告系涉案宅基地的买受人，双方在明知宅基地使用权不得非法转让的情况下，仍规避法律，以买卖形式非法转让宅基地使用权，对《转让协议》无效结果的造成，双方均负有不可推卸的法律责任。关于被告辩称其不清楚宅基地不能买卖，涉案房屋系原告主动要求购买，故《转让协议》无效的过错应由原告全部承担的意见，本院不予采纳。合同无效后，双方应当互相返还因该合同取得的财产，并按各自过错承担相应责任。原告向被告支付购房款30万元，被告应当返还，同时原告应将房屋返还给被告。原告在实际占用涉案房屋期间对部分房屋进行改建，现合同无效，原告必然因《转让协议》无效而遭受经济损失。同时，被告配合原告从涉案房屋处搬迁，将涉案房屋交予原告实际占有使用，致使其丧失租赁给其他人的机会，亦存在一定经济损失。鉴于双方在签订转让协议中的过错程度相当，因合同无效造成的损失亦相当，本院酌情判定双方各自损失各自负担，原告在涉案房屋基础上改建、搭建的房屋归被告使用。原告自愿赔偿被告损失4万元，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，本院予以认定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、耿瑞银与范加宽分别于2013年3月15日、2014年2月26日签订的两份《转让协议》无效；
二、范加宽于本判决生效之日起十日内返还耿瑞银购房款30万元；
三、耿瑞银于本判决生效之日起十日内赔偿范加宽损失4万元；
四、耿瑞银在南京市六合区XX街道XX村XX组XX号房屋基础上改建、搭建的建筑物归范加宽使用；
五、驳回耿瑞银其他诉讼请求；
六、驳回范加宽其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取3256元，由耿瑞银负担；反诉案件受理费减半收取2786元，由范加宽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。
审 判 长 甘 晶
代理审判员 张 琼
代理审判员 徐传洋
二〇一五年七月二十九日
见习书记员 李 丽