山西省太原市迎泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）迎民初字第362号
原告太原市兆伟房地产开发有限公司，住所地太原市亲贤北街94号太航远东大厦16层。注册号140100200103624。
法定代表人郑今伟，该公司董事长。
委托代理人张亮，山西仁鑫律师事务所律师。
被告杨义，男，1980年2月18日出生，汉族，山西三元拍卖有限公司职工，住太原市万柏林区。
委托代理人张根柱，男，太原市小店区双塔法律服务所法律工作者，住小店区。
委托代理人杨燕，重庆志同律师事务所律师。
原告太原市兆伟房地产开发有限公司与被告杨义追偿权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太原市兆伟房地产开发有限公司的委托代理人张亮，被告杨义的委托代理人张根柱、杨燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告太原市兆伟房地产开发有限公司诉称，2008年5月22日被告因购房按揭贷款，与中国建设银行股份有限公司山西省分行、原告三方签订了《个人住房借款合同》，向中国建设银行股份有限公司山西省分行借款13万元，月利率为5.8725‰，借款期限20年，还款方式为按月等额本息还款法，约定以所购太原市万柏林区移村南街32号第5幢第2单元0204号房抵押担保，原告承担阶段担保责任。被告在前期按时偿还银行借款，自2013年10月起，被告不再偿还银行借款。中国建设银行股份有限公司山西省分行从原告账号为14×××27的保证金账户中共扣收107651.98元，为被告清偿借款、利息、罚息等。从2013年11月开始，原告多次催促被告还清垫付款，但被告一直拖延不付。故原告诉至法院，请求判令1、依法判令被告支付原告代为清偿的款项107651.98元，并按年利率6.15%从2013年12月1日开始支付原告利息，直到付清107651.98元为止；2、依法判令被告按275元/日，从2012年1月1日开始支付原告违约金，直到付清107651.98元为止；3、诉讼费用由被告承担。
被告杨义辩称，本案应定性为房屋买卖合同纠纷，这样才能全面审查双方的履约、违约情况，更能维护当事人的合法权益；在本案中原告存在以下违约事实：1、至今未办理房产证；1、土地用途为教育用地；3、楼房质量不合格。故原告应向中国建设银行股份有限公司山西省分行主张返还，而不应向本案被告人追偿；本案被告享有先履行抗辩权，有权在未取得房屋产权证的情况下，停止交纳贷款。借款合同第十二条约定，“七、保证人同时为售房人、房地产中介机构等与房屋权属交易有关联的个人、单位或者其他组织的，应协助借款人或抵押人及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书及相应抵押登记手续。”涉案房屋所有权证书应当在交房后18个月内办理，原告不仅违反《商品房买卖合同》约定的办证义务，也违反了借款合同约定的办证义务，而被告在约定的办证期间按期向银行缴纳贷款，办证期限已过三年之久，至今未拿到房屋产权证，正是因原告的违约行为导致被告停贷；原告主张的违约金过高且没有法律和事实依据，不能得到支持。《商品房买卖合同》附件关于买受人未按期足额向贷款人交纳贷款的违约行为，系被告对贷款人建设银行的违约，而非对本案原告开发商的违约，另外，被告未按期交纳贷款系因原告提交虚假商品房资料给贷款人，贷款人未对该资料进行实质审查所致，主要过错在原告以及贷款人建设银行，所谓损失不能由被告承担，且原告未提供其实际损失的证据，该主张不能得到支持。请法院依法维护购房人的合法权益公正裁决。
经审理查明，2008年3月21日原告太原市兆伟房地产开发有限公司与被告杨义签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告杨义以总房款280260元购买移村南街32号宜佳原上园第5幢2单元0204号房，余款130000元由被告杨义以银行按揭贷款的形式支付。2008年5月22日被告杨义与中国建设银行股份有限公司山西省分行、原告太原市兆伟房地产开发有限公司签订《个人住房借款合同》一份，合同约定被告杨义向中国建设银行股份有限公司山西省分行借款130000元用于购买太原市移村南街32号宜佳原上园5号楼2单元2层4号房，借款期限为240个月，从2008年5月20日起至2028年5月20日止，以月利率5.8725‰为基准执行浮动利率，还款方式为按月等额本息还款法。被告杨义以所购第5幢第2单元0204号房作抵押担保。原告太原市兆伟房地产开发有限公司提供阶段连带保证担保，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。《个人住房借款合同》第十六条第一款第一项、第十七条第二款约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。另查明，自2013年10月起，被告杨义不再偿还银行借款。账号14×××27为原告太原市兆伟房地产开发有限公司在中国建设银行股份有限公司山西省分行太原市丽华西路支行开立的个人住房贷款保证金账户。2013年11月29日，中国建设银行股份有限公司山西省分行从该账户扣收107651.98元，为被告杨义清偿借款、利息、罚息等。还查明，被告杨义于2009年4月16日领取从原告处购得房屋的钥匙。
上述事实，有原告提供的中国建设银行股份有限公司山西省分行企业档案信息卡、《个人住房借款合同》、《商品房买卖合同》、个人贷款还款凭证、中国建设银行股份有限公司山西省分行证明等及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告太原市兆伟房地产开发有限公司、被告杨义与中国建设银行股份有限公司山西省分行签订的《个人住房借款合同》系各方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效的合同，原、被告均应严格依合同约定履行各自义务。被告杨义未履行还款义务，已构成违约。原告太原市兆伟房地产开发有限公司作为本案借款合同的阶段性连带保证人，在代为被告清偿借款、利息、罚息等的费用后，有权向借款人杨义追偿，被告应予偿还。本案为追偿权纠纷，被告就房屋所有权证书的办理、土地用途、楼房质量等提出的抗辩属于商品房买卖合同履行中发生的争议，与本案涉及的《个人住房借款合同》无关，被告可另案解决，因此不能构成对基于借款合同所生代偿款清偿责任的合理抗辩。原告主张的违约金没有合同依据，《个人住房借款合同》中只约定了被告对贷款人违约后的违约责任，未约定被告对原告垫付贷款的违约责任，原告的损失可按代为清偿款项从起诉之日至被告付款日的银行同期贷款利率计算。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告杨义于本判决生效之日向原告太原市兆伟房地产开发有限公司支付代偿款十万零七千六百五十一元九角八分及该款自2014年3月3日至本判决确定的付款日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
二、驳回原告太原市兆伟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千七百二十一元由被告负担（原告已预交，被告在给付判决主文确定的款项时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 李彩娟
人民陪审员 张建华
人民陪审员 呼 艳
二〇一四年八月十九日
书 记 员 王国荣
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。