北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）石民初字第1421号
原告（反诉被告）北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层，代码60002439-9。
法定代表人黄雄，董事长。
委托代理人赵红，女，1989年6月12日出生，北京中原房地产经纪有限公司法务。
委托代理人张羽，女，1980年10月15日出生，北京中原房地产经纪有限公司职员。
被告王雷（反诉原告），女，1965年10月2日出生。
委托代理人匡敦校，北京市普华律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原地产公司）与被告（反诉原告）王雷居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中原地产公司的委托代理人赵红、被告（反诉原告）王雷及委托代理人匡敦校到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告中原地产公司起诉称：2011年4月14日卖方张芳，被告王雷与原告签订了《房屋买卖居间合同》，交易房屋位于北京市石景山区某房屋。居间合同签订后，经原告居间介绍，同日房屋出卖人与被告共同签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定了房屋出卖人与被告房屋买卖的相关权利与义务。被告承诺于2011年5月6日前支付原告居间服务费15000元，逾期支付每逾期一日按照逾期应付款千分之五支付违约金，并签署了《佣金确认书》进行确认。但时至今日被告并未按照约定支付原告上述费用。为维护原告的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋买卖居间服务费15000元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告王雷答辩称：不同意原告诉讼请求，原告的诉讼请求超过诉讼时效。原告居间佣金主张不成立，王雷和中原地产公司签订了居间合同，与张芳签订了房屋买卖合同，其中房屋买卖合同已经在2011石民初字第4671号民事调解书中解决，认定无效，对方退还定金。既然房屋买卖合同是居间服务的主要内容，买卖合同无效，所以居间合同也无效。原告向王雷推荐房屋的时候，张芳和何江龙已与原告有委托，张芳、何江龙合同在先，根据房地产经纪管理办法规定，当时王雷的房屋没有房产证不能买卖，违反法律强制规定应属无效。
同时，被告王雷提起反诉称，房地产公司对卖方的基本条件有审核义务，在其违背在先义务情况下，居间合同是无效合同，导致后面的房屋买卖合同无法履行。王雷已交付的9万元定金何江龙只退还6万元，这是原告不负责导致。反诉请求：1、请求认定反诉人与被反诉人之间的居间合同无效；2、判令被反诉人赔偿反诉人因从事违法的居间行为居间合同无效给反诉人造成的损失3万元。
反诉被告中原地产公司答辩称：因反诉人违反了与出卖人之间的约定，是反诉人违约行为造成的损失，并且反诉人签了调解协议，反诉人是自愿支付的3万元损失。关于主张居间合同无效问题，房地产经纪管理办法属行政管理规定，并不是效力规定，所以不能确定合同无效，居间买卖合同是双方自愿签订的有效合同。
经审理查明：2011年4月14日，在丙方中原地产公司居间下，王雷（乙方）与张芳（甲方）的委托代理人何江龙签订《房屋买卖居间合同》，约定甲、乙双方自愿委托丙方对其双方房屋交易提供居间服务，促成房屋买卖合同成立。房屋坐落于北京市石景山区某房屋（涉案房屋），类型为商品房，建筑面积52.15平方米，所有权人为张芳，所有权证明文件编号：商品房预售合同编号x号，房屋已设定抵押，抵押权人为中国民生银行，贷款余额约3万元，总价款为160万元，本合同签订后3日内，乙方同意直接交付甲方定金9万元，乙方应向丙方支付居间服务费15000元，权证过户费3000元；在甲方委托丙方售房和乙方委托丙方买房后，丙方有义务及时为甲、乙双方报告订立房屋买卖合同的机会；在甲、乙双方就本合同所述房屋产生交易意向后，丙方有义务为甲、乙双方提供订立房屋买卖合同的媒介服务。丙方有义务在甲、乙双方间如实转告订立房屋买卖合同的相关事项，甲、乙双方同意在本合同成立后当日签订《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》，并约定甲、乙双方协商一致同意，甲方在向乙方交房当日，此房购房发票及相关购房材料也一同交予乙方，双方签订支付协议书。同日，王雷（甲方）与中原地产公司（乙方）签订佣金确认书：甲方通过乙方的居间服务签订房屋买卖合同，确认服务信息如下：佣金金额居间服务费一万五千元，权证过户费3000元，乙方居间服务的内容：1、提供房屋买卖信息；2、提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3、协助甲方对房屋进行实地查验；4、协助并促成甲方签订房屋买卖合同；甲方确认乙方已提供上述1、2、3项服务；甲方签订房屋买卖合同，乙方即完成上述第4项服务。甲方承诺于2011年5月6日前向乙方支付上述佣金。如逾期支付的，每逾期一日，须按佣金金额的千分之五支付违约金。
2011年4月14日，出卖人（甲方）张芳与买受人（乙方）王雷签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定甲方同意将涉案房屋出售给乙方，房屋成交价格160万元，买受人向出售人支付定金金额为9万元，上述房屋的产权证正尚在办理过程中，暂时无法办理产权过户手续，以上事实甲乙双方均已知晓……。
另查明：2011年，王雷将案外人何江龙起诉至本院，要求确认王雷与何江龙之间订立的买卖合同无效，何江龙返还定金九万元、赔偿损失三万元。何江龙称，涉案房屋所有权过户至何江龙名下。2011年11月4日，本院作出（2011）石民初字第4671号民事调解书，确认何江龙一次性返还王雷购房定金六万元，王雷自愿承诺不再购买涉案房屋。
上述事实，有《房屋买卖居间合同》、佣金确认书、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、（2011）石民初字第4671号民事调解书、双方当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。
本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，王雷委托中原地产公司提供订立房屋买卖合同的媒介服务，双方之间形成居间服务合同关系。因涉案房屋是否取得产权证关涉合同履行问题，并不必然影响房屋买卖合同以及居间合同的效力。因此，双方签订的房屋买卖居间合同系双方真实意思，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。依据本案查明的事实，在中原地产公司居间服务下，王雷与案外人订立了存量房屋买卖合同及补充协议，且在佣金确认书中，双方对居间服务的内容及费用均作出明确约定。依据约定，居间人促成房屋买卖双方订立合同的居间服务行为的，委托人应按约定向居间人支付相应报酬。但是，较之一般的社会公众，作为提供房屋买卖中介服务的专业性机构，在从事居间服务过程中应负有较高的谨慎注意义务。而委托人在签订房屋买卖合同时必然更多地信赖中介公司的专业判断和承诺而与出卖人签约。由于涉案房屋尚未办理产权证且存在抵押贷款，卖方一旦反悔或将房屋另行出售，买受人将面临极大的交易风险。中原地产公司明知涉案房屋未取得产权证仍促成买卖双方交易并订立合同，应将交易中的风险向买受人进行特别的提示、告知或说明。因中原地产公司未能证实充分尽到了交易风险提示和告知义务，所提供的居间服务行为存在一定的瑕疵。现有事实证明，房屋买卖合同签订后，出卖人将涉案房屋过户登记在案外人名下，后王雷通过与案外人达成调解不再购买涉案房屋。因此，关于王雷要求中原地产公司支付居间服务费的主张，结合合同履行状况、中原地产公司提供居间服务瑕疵程度等因素，本院酌定予以支持。王雷要求确认居间合同无效并要求中原地产公司赔偿损失，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。王雷主张中原地产公司的主张超过诉讼时效，依据不足，本院亦不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、王雷于本判决生效后七日内支付北京中原房地产经纪有限公司居间服务费六千元；
二、驳回北京中原房地产经纪有限公司其他诉讼请求；
三、驳回王雷的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一百七十六元，由北京中原房地产经纪有限公司负担一百二十六元（已交纳八十元，其余于本判决生效后七日内交纳），由王雷负担五十元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费五百五十元，由王雷负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张英周
人民陪审员 董淑清
人民陪审员 韩培英
二〇一三年十月二十八日
书 记 员 韩 佳