浙江省嘉兴市中级人人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终939号
上诉人（原审被告）：朱启明，男，1945年2月28日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：汤潍丞、陈韶玮，浙江万宝律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林森华，男，1988年1月17日出生，汉族，住嘉兴市。
委托诉讼代理人：戚建华，浙江登恒律师事务所律师。
原审第三人：嘉兴市南湖区城东久安房产经纪服务部，住所地：嘉兴市望湖路136号。
经营者：蒋龙秋，男，1988年8月19日出生，汉族，住嘉善县。
上诉人朱启明因与被上诉人林森华、原审第三人嘉兴市南湖区城东久安房产经纪服务部（以下简称久安服务部）房屋买卖合同纠纷一案,不服嘉兴市南湖区人民法院(2016)浙0402民初4759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭于2017年6月14日公开开庭对本案进行了审理。上诉人朱启明及其诉讼代理人陈韶玮、被上诉人林森华的诉讼代理人戚建华、原审第三人的经营者蒋龙秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱启明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林森华的诉讼请求。事实和理由：一、根据新的证据显示，朱启明与张一琦并非父子关系，一审认定事实错误。二、朱启明年老体弱，智力存在障碍，不能正确表达自己的真实意思。一是朱启明与张一琦非父子关系，但仍误认为其与张一琦系父子关系；二是朱启明以明显不合理的价格出售房屋。根据证据显示，张一琦于2010年1月20日购买案涉房屋，购房价格为1843540元，加上税费，原始价格为190万元，但出售给林森华时仅为183万元。此时，房价正处于急剧上涨时期，朱启明以明显不合理的低价转让房屋，是违背常理的。朱启明已是73岁的老人，年老体弱，上述事实说明朱启明智力存在障碍，不能正确表达自己的真实意思。三、林森华对朱启明的无权售房行为未尽谨慎注意义务，应承担相应的过错责任。一是林森华有合理的理由怀疑朱启明无权代理销售房屋。合同签订时，朱启明的身份证及房屋权属三证均由林森华审验过，林森华应当知道朱启明与所有权人并非同姓，即林森华有合理理由怀疑朱启明与所有权人张一琦非父子关系，并知晓朱启明系无权代理销售房屋。二是林森华未采取有效的措施识别朱启明的代理权限。互联网时代，微信、QQ这种联系方式既简单又实用，当林森华合理怀疑朱启明的代理资格时，应通知朱启明提供张一琦的微信或QQ号码等联系方式，直接与张一琦联系，要求张一琦确认朱启明的代理资格及代理权限或要求张一琦书面确认房屋转让合同，有效杜绝无权代理的发生。故林森华未尽谨慎注意义务，导致案涉房屋转让合同无效，应承担相应的过错责任。四、一审认定案涉房屋的赔偿时间节点为2016年7月31日与事实不符。蒋龙秋证实：1.2016年7月11日晚，蒋龙秋告知林森华，案涉房屋张一琦不卖了，林森华当即要求朱启明赔偿10万元违约金；2.2016年7月20日，朱启明、林森华及久安服务部曾在久安服务部就房屋不卖后的赔偿问题进行过三方会谈。上述事实证明，林森华获悉案涉房屋不卖的时间为2016年7月11日，其后还曾进行过三方会谈。对此，一审关于林森华自2016年8月4日收到律师函后才得知房屋不卖的认定，与事实不符，评估报告将赔偿损失的时间节点确定为2016年7月31日也无事实依据。五、林森华未尽减损义务，就扩大的损失应自行承担责任。如上所述，林森华自2017年7月11日已知晓案涉房屋不卖的信息，此时，林森华应及时采取补救措施，立即寻找新的房源，防止因房屋涨价导致损失的扩大。因林森华怠于寻找新的房源，置房屋的涨价不顾，根据合同法第一百一十九条的规定，林森华没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。六、一审程序违法。一审第二次开庭系在2017年3月13日，但朱启明的诉讼代理人系在当日收到传票，造成当事人及代理人不能出庭应诉。林森华一审中变更诉讼请求，但朱启明并未收到通知，剥夺了朱启明享有的十五日答辩权利。综上，林森华在签订房屋买卖合同时未尽谨慎注意义务，是导致合同无效的主要原因，且在知道或应当知道张一琦不卖的情况下，未尽减损义务，故对2016年7月12日以后的涨价，应由林森华自行承担责任。
林森华辩称，1.朱启明与张一琦是否是父子关系与本案的事实没有关联。2.关于违约日期，由于房价上涨，朱启明想要违约，但最终双方并没有协商达成一致意见，也就是对是否违约一事双方根本未予确定，之所以以2016年7月31日为违约时间点是由于履行日期为2016年7月31日。当时，朱启明邮寄给林森华的律师函是8月份的，朱启明已经违约，在2016年7月31日就给林森华造成了巨大的损失，林森华无法预见之后的房屋价格是涨还是跌，故林森华对之后的损失也就没有要求赔偿。按照目前的房价，案涉房屋的价格已经翻了一倍，故朱启明给林森华造成了巨大损失。3.林森华没有义务另行寻找房源，当时林森华难以判断是否需要重新另找房源，是朱启明拖延导致林森华失去与其他人签订合同的机会。4.一审程序是经过朱启明一审代理人签字确认的，故一审程序不存在问题。
久安服务部陈述意见与林森华的答辩意见一致。
林森华向一审法院起诉请求：1.确认案涉房产转让合同无效；2.朱启明支付违约金10万元，并返还定金10万元。后林森华变更诉讼请求为：1、解除房产转让合同；2、朱启明返还定金10万元并赔偿差价损失469000元（案涉房产2016年7月31日的市场价2299000元与合同约定价格1830000元的差额）。
一审法院认定事实：张一琦系嘉兴市××都市××室及车库××室的房屋所有权人。2016年6月22日，林森华作为乙方，张一琦作为甲方（朱启明代签），久安经营部作为丙方，签订《久安房产转让居间合同》一份，约定：甲方拥有转让权的房屋坐落于嘉兴市××都市××室及车库××室，汽车位号J-76；经丙方居间服务，甲方同意转让该房屋及其附属设施和现有住宅水表、电表、燃气表及屋内设施给乙方，成交总价183万元；房产三证和汽车位合同留存中介作为成交凭证；乙方同意在签约时支付甲方定金10万元，于交易当日支付48万元，于乙方公积金商业贷款组合支付125万元，甲方于本合同签订当日一次性将2万元交给丙方保管，于房屋交接完毕当日由丙方一次性归还给甲方；本合同签订生效后，甲、乙双方任何一方不得擅自提前终止，甲乙双方应在2016年7月31日前至房屋权属所在地房产交易办证大厅办理产权验证等相关手续，否则视为违约；甲、乙双方任何一方违约应支付对方违约金10万元；发生争议，协商解决，协商不成向房屋所在地人民法院提起诉讼。同日，朱启明出具《产权人未到场承诺书》一份，承诺：本人系产权人父母，由于产权人因事不能到场，特委托本人到嘉兴市久安房产中介所，签订本出售合同，本人承诺，本人受产权人所委托，本人签订的协议意思表示均系产权人所授权，产权人愿意在合同约定的时间内，到房管交易中心签订合同，并接受审核。如果由于本人签订该协议后，产权人对该协议内容不同意，导致该协议无法履行，则本人同意承担违约责任，按照协议赔偿购买人违约金，特此承诺。同时，朱启明出具收据一份，认可收到定金10万元。
2016年8月4日，上海吉亚律师事务所代表张一琦向久安经营部寄送律师函一份，告知：张一琦长期居住在国外，从未授权朱启明代理转让涉案房屋，对其所签合同亦不予认可。林森华认为，朱启明违背诚实信用的行为，造成其损失，故诉。
诉讼中，经林森华申请，一审法院依法指定浙江和诚房地产估价有限公司进行评估，后该公司出具报告书，结论为张一琦所有的坐落于嘉兴市罗马都市111幢504室、车库27室及汽车位J-76号的住宅房地产在价值时点2016年7月31日的评估总价为2299000元，按住宅部分建筑面积折算平均单价11380.06元/平方米。林森华为此支付评估费6000元。
一审法院认为，本案系因房屋买卖合同纠纷引起的案件。根据双方的诉辩主张，本案争议焦点为：1.涉案房产转让合同是否有效；2.若合同有效，林森华要求解除合同的诉请，是否合法有据；3.若合同无效，林森华是否存在过错；4.林森华要求返还定金及赔偿差价损失的诉请是否合法有据。
关于焦点一，一审法院认为，根据法律规定，无权代理人以被代理人名义与他人签订的合同，系效力待定的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，涉案房产所有权人张一琦以明示方式拒绝追认朱启明代理行为，因此该合同对张一琦不发生效力，应为无效合同。基于此，焦点二无须赘言。
关于焦点三，一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，朱启明自称系张一琦父亲，林森华已审查其持有的讼争房产三证和钥匙，并要求朱启明出具的《产权人未到场承诺书》，且林森华、朱启明系在专业房产中介的居间服务下签订房产转让合同，因此林森华已经尽到善意相对人的注意义务，对合同无效，不存在过错。
关于焦点四，一审法院认为，根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，朱启明违反诚实信用的行为导致了合同无效，存在过错，应当返还已收取林森华的定金10万元，并赔偿林森华丧失与久安服务部另定合同的机会所产生的损失。关于认定差价的时间点的确定，一审法院认为，应以林森华获知朱启明无权代理之日为差价时间点，本案中，张一琦于2016年8月初告知未授权朱启明处分房产，林森华申请按照2016年7月31日的市场价与合同约定价格的差额469000元予以赔偿，应予支持。诉讼中，朱启明及久安服务部经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃一审抗辩权利，应自行承担由此带来的法律后果。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决：一、朱启明于判决生效后七日内返还林森华定金100000元并赔偿损失469000元。二、驳回林森华其他诉讼请求。如果朱启明未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4168元，财产保全申请费3320元，合计7488元，均由朱启明负担，评估费6000元，由朱启明负担，均于判决生效后七日内交纳。
二审中，林森华及久安服务部未提供新的证据。朱启明提供如下证据：
证据1、身份证明1份，证明案涉房屋的所有权人张一琦（荷兰籍）与朱启明非父子关系。
证据2、销售不动产统一发票、税收转账专用完税证、公证费发票、浙江省政府非税收入统一票据等1组，证明张一琦购房的原始价格高达19045448.2元。
证据3、微信聊天记录，证明久安服务部在2016年7月11日就告知林森华房屋不卖的信息。
林森华的质证意见：对证据1的真实性没有异议。对于身份关系，朱启明表示张一琦是自小过继的，其与张一琦是父子关系。对证据2的真实性无异议，案涉房屋在一个月之内上涨40多万元是正常的，当时协议的价格183万元也是正常的市场价格。对证据3的真实性、关联性、合法性均有异议。
久安服务部的质证意见：对证据1、2的真实性没有异议。对证据3的真实性没有异议，当时案涉房源是郑尚武介绍给久安服务部的。
本院认证认为：证据1，该证据形成于中华人民共和国域外，已履行相关公证认证手续，林森华对其真实性也无异议，本院予以认定。证据2，该组证据所证明的内容与本案无关，本院不予认定。证据3，该微信记录系久安服务部经营者蒋龙秋与案外人的聊天记录，庭审中蒋龙秋对此认可，故本院对其真实性予以认定。
本院对一审法院认定的事实予以确认。另认定，张一琦与朱启明非父子关系。
本院认为，根据《合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。即无权代理行为未被追认的，有两项法律后果，一是对被代理人不发生法律效力，二是由行为人承担责任。本案中，朱启明未经所有权人张一琦授权，擅自以张一琦的名义与林森华签订房屋买卖合同，构成无权代理。后张一琦明确不予追认，故案涉合同对张一琦不发生效力。但不发生效力仅是对张一琦不发生效力，在朱启明与林森华之间仍发生相应的法律效力，有关法律后果及法律责任由朱启明承担。同时，经查，朱启明在签订合同时持有房屋三证，并签订《产权人未到场承诺书》，承诺其与张一琦系父子关系，已得到张一琦授权；如协议后，张一琦不同意协议内容，同意由其承担责任。上述事实表明，林森华在签订合同时是善意相对人，不存在明知朱启明没有代理权而仍与其签订合同的主观恶意。故本案不存在朱启明与林森华恶意串通损害林森华利益等法定无效的情形。因此，案涉合同对朱启明及林森华合法有效，林森华有权依据合同请求朱启明履行债务或赔偿损失。但由于朱启明并非所有权人，继续要求朱启明履行所有权转移义务已客观不能，故林森华请求解除合同应予支持。本院注意到，一审法院认为案涉合同无效，进而驳回了林森华要求解除合同的诉请，虽林森华对此并未提起上诉，但合同效力是人民法院主动审查事项，故本院对一审的错误认定依法予以纠正。
法律规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，由于朱启明履行所有权转移义务已客观不能，故林森华的损失应为房屋的市场价格与合同价格之间的差额。关于房屋市场价格的评估时间点，朱启明上诉认为林森华于2016年7月11日已知晓房屋不卖一事，之后其未尽减损义务，对7月12日后的损失应由林森华自行承担，一审将2016年7月31日确定为损失赔偿的时间点错误。对此，本院认为，减损规则是指非违约方不得就其本可采取合理措施予以避免的损失要求违约方赔偿。虽然林森华在7月11日得知房屋不卖一事，但之后相关各方仍然处于协商阶段，尚未达成最终意见，即此时并不属于林森华应当采取替代安排等减损措施的合理时机，直至8月4日张一琦以律师函的形式向林森华明确告知对朱启明的无权代理行为不予追认。同时，房屋是特定物并属重大财产，另寻其他房源购买，往往需要一定的时间，故朱启明要求林森华在较短时间内另行寻找及购买其他房源与常理不符。故一审法院依照林森华的请求，以2016年7月31日为时间点确定房屋的市场价格正确。
另外，针对朱启明的其他上诉意见，本院评判如下：1、朱启明上诉提出其存在智力障碍，不能正确表达其真实意思，但其并未提供相关证据证明其存在智力问题，对该上诉意见，本院不予采信。2、朱启明上诉提出林森华对其无权售房行为未尽谨慎注意义务，应承当相应的过错责任。对此，本院认为，在合同领域，按照双方的过错各自承担相应的责任是合同无效的法律后果之一，但本案中，案涉合同对朱启明与林森华合法有效，并无适用过错责任的余地，朱启明据此上诉，本院不予支持。3、朱启明上诉认为一审第二次庭审传票送达程序违法。经查，一审法院于2017年3月13日第二次对本案进行了开庭审理，其开庭传票已按照法律规定提前三日送达朱启明的诉讼代理人，故一审法院第二次开庭缺席审理符合法定程序。4、朱启明上诉认为林森华变更诉讼请求，一审法院未给予答辩期程序违法。经查，林森华系在一审第一次开庭时变更了诉讼请求，对变更后的诉讼请求，朱启明也进行了答辩，其相关的诉讼权利已经得到保障，故朱启明该上诉意见不能成立。
综上所述，朱启明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院在合同效力的认定上适用法律错误，本院依法予以纠正，但其判决朱启明返还林森华10万元定金及赔偿林森华469000元损失正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持嘉兴市南湖区人民法院(2016)浙0402民初4759号民事判决第一项，即：“朱启明于判决生效后七日内返还林森华定金100000元并赔偿损失469000元”；
二、撤销嘉兴市南湖区人民法院(2016)浙0402民初4759号民事判决第二项；
三、解除林森华与朱启明于2016年6月22日签订的《久安房产转让居间合同》。
一审案件受理费减半收取4168元，保全费3320元，评估费6000元，合计13488元，由朱启明负担；二审案件受理费8335元，由朱启明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭 灿
审 判 员 倪 勤
代理审判员 杨维均
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 周 妙