北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第15761号
原告张欣，女，1978年10月14日出生。
委托代理人韩东，北京知润律师事务所律师。
被告段丽辉，女，1973年11月12日出生。
委托代理人戴嘉鹏，北京市浩天信和律师事务所律师。
委托代理人郭丹，女，1988年11月28日出生。
原告张欣与被告段丽辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周益独任审判，公开开庭进行了审理。原告张欣之委托代理人韩东，被告段丽辉及其委托代理人戴嘉鹏、郭丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张欣诉称：
2013年9月11日，经中介介绍原告将自己已经支付完毕购房款的位于顺义区XX城XX号楼XX单元XX室的期房（以下简称1105号房），以198万元转让给被告，双方签订《北京XX城购房资格转让协议书》（以下简称《转让协议书》）、《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）。合同签订后被告支付了首付款120万元，随后又支付了38万元，到2014年6月22日被告尚有40万元未支付。被告当着中介的面承诺此40万元在与开发商北京东方京海投资有限公司（以下简称东方公司）签订预售合同之前支付给原告。2014年8月3日，原告陪同被告到开发商东方公司签署了《北京XX城房屋更名协议书》（以下简称《更名协议书》），将购买房屋的买受人更名至被告名下。2015年初开发商通知被告前去签订预售合同，同时告知被告因实测面积比宣传的面积少4平米多，所以开发商将退给其52385元。被告得知住房面积减少后，打电话给原告表示如果原告不向其赔偿52385元，其不愿意继续购买此套房屋，并拒绝到开发商处签订预售合同。原告夫妻是长期飞国际航线的空中乘务员，对国内事务关心不够，不了解被告不去签订预售合同对自己有多大的影响，迫不得已不得不在每次回国时咨询开发商如何应对。显然被告的违约行为给原告的工作生活造成极大的压力。本来当初卖房时，原告急于用钱房卖得就便宜，后来被告表示不到开发商处去签订合同，不支付剩余的40万元房款，给本来在经济上就周转不开的原告带来巨大的麻烦与损失。原、被告签订的《买卖合同》约定：买受人未直接表明不购买房屋，但在合理期限内不支付应付款或不配合办理相关手续的视为违约，应承担房屋总价款20%的违约责任。鉴于被告拒绝按时与开发商签订预售合同，所以被告的行为构成违约，依据《买卖合同》第十一条第二款第四项的规定，被告应当承担违约责任。后来被告意识到自己的违约风险，偷偷地给原告的卡上又转来347615元，并发来微信告知原告按照实际面积把购房尾款打到原告原先的那个账户中去了，对于差额的这52385元被告表示拒绝支付。显然被告的这次付款行为是在意识到自己将承担违约责任的前提下才实施的。综上，原告认为诚实守信是当今社会倡导的主流，被告言而无信、出尔反尔的行为一方面与社会倡导的主流相悖，另一方面也违反了合同法第六条的规定。虽然被告在违约后（逾期签订预售合同、逾期付款）为逃避违约责任支付了部分款项，但这并不能掩盖其违约的事实，而且被告对继续违约仍抱有较大侥幸心理，仍然没有按照约定支付完毕全部购房款项。显然这是与合同法的诚信原则相悖的。为维护合同法的权威和社会的诚信秩序，原告特提起诉讼，请求判令：1.被告支付原告房款52385元；2.被告支付原告违约金38万元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告段丽辉辩称：
被告不同意原告的诉讼请求。本案涉及两个交易行为，即由开发商将房屋卖给原告，再由原告将期房卖给被告。第一个行为，原告购房花费875160元，原告将该房屋转让给被告时是198万元。当原告与被告的交易发生之后，被告就取代了原告原来与开发商直接购买人的关系，但这两个交易关系是很明确的存在的。房款数额的分歧起于原告对两个关系没有理清，本案中房屋交付的实际面积比签约时少了3.99平方米，造成的退款是两个差额，其中一个是开发商退给直接买房方的。双方在《转让协议书》第二条已经就此进行了约定，但该条约束的是开发商与买方之间的关系，涉诉房屋的实际面积比预测面积84.15平方米少了3.99平方米，所以开发商退给被告的款项是41496元，原告在起诉状中陈述的事实是错误的。被告现拒付的是被告和原告之间二手房买卖的差额，被告是以198万元购买的84.15平方米的房屋，对此在双方签订的《买卖合同》第一条、第五条中有明确约定。而对于房屋的实际面积与该合同中双方约定面积之间的差额如何处置，双方并未约定。被告认为应当根据公平交易的原则进行处置。如果仍按198万元支付原告购房款，等于在二手房买卖过程中，被告多向原告支付了52385元，导致被告每平方米多支付1171.19元，这显然是违背公平和诚信原则的。房屋的面积差额，如果按照第一手交易差额是41496元，如果按照全款计算就是93882元，而被告认为二手房交易差52385元应归被告享有，不予支付原告。关于违约金，原、被告基于房屋面积的差异，就总款项没有达成一致，导致被告不能与开发商签订房屋预售合同。在没有理清相关款项之前被告不宜向原告全额支付剩余尾款，被告有充分理由，不存在故意违约不去办理相关手续的问题，而且被告也于2015年9月13日将款项347615元打给原告。
经审理查明：
2013年9月11日，张欣（卖方）与段丽辉（买方）签订《转让协议书》，约定双方就物业购房资格转让事宜签订协议。该协议书约定如下：第一条：该物业暂未取得北京市商品房预售许可证。第二条：物业地址：1105号房，该物业暂测建筑面积84.15平米（签署《北京市商品房预售合同》建筑面积以通过政府部门备案的预测面积为准，面积的差异所需补或退之房款按照产权单位书面通知的款项由买方负责）。第三条：该物业转让价为人民币198万元。第四条：买方将以全款的方式购买该物业，买方在2013年9月15日将首付款120万元汇入卖方账户，在签订正式购房合同当日将剩余购房款78万元汇入卖方账户。
同日，张欣（出卖人）、段丽辉（买受人）及北京金色时光房地产经纪有限公司（居间人）签订《买卖合同》。该合同约定如下：第一条：出卖人所售房屋坐落为1105号房，建筑面积共84.15平方米。第五条：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币198万元，买受人在签订本合同的同时支付定金人民币120万元。第十一条：（二）买受人有下列行为之一的视为买受人违约，出卖人可以要求买受人承担违约责任及其他损失（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：1.提供的证件资料不完整、不真实、无效或在约定过户期限届满之日仍不能取得北京市购房资格，导致无法办理所有权转移登记手续的；2.以各种形式拒绝购买该房屋的；3.迟延履行付款义务超过合同约定期限的；4.买受人未直接表明不购买房屋，但在合理期限内不支付应付款项或不配合办理相关手续的；5.因买受人的其他原因造成本合同不能正常履行的…。《转让协议书》、《买卖合同》签订后，张欣于2013年9月15日、2014年6月22日分别出具收条，表明其收到段丽辉给付的首付款120万元及第二笔房款38万元。2014年6月22日，段丽辉出具欠条，内容为：今欠张欣1105号房房款（尾款）40万元，于与海航国兴城地产开发商签订预售合同当天（签合同之前）支付给张欣。
2014年8月3日，东方公司（甲方）、张欣（乙方）与段丽辉（丙方）签订《更名协议书》，约定：一、乙方参加甲方开发建设的北京XX城项目选房活动，乙方所选房号为1105号房，该房屋暂测建筑面积为84.15平米，单价为10400元/平米（建筑面积），总价款为875160元（备注：签署《北京市商品房预售合同》时，建筑面积以通过政府部门备案的预测面积为准，总价款相应调整）。二、乙方已支付诚意金人民币875160元，现使用一次更名权利，自愿将该房屋更名至丙方，更名后丙方不再享有更名机会，与此同时，乙方与该房屋已无权属关系，不再享有该房屋的所有权益。四、丙方在签署《北京市商品房预售合同》时，相应所支付的诚意金自动转为转让给购买该房屋的房价款。
2015年9月13日，段丽辉给付张欣购房尾款347615元，段丽辉并于该日自开发商处接收了涉诉房屋。段丽辉称开发商于2015年6月中下旬通知其去签署《北京市商品房预售合同》，其去开发商处签约时，因开发商告知涉诉房屋的面积比84.15平方米少4.51平方米，段丽辉希望和张欣协商减少购房款故未签约。张欣称开发商于2015年年初通知段丽辉签订《北京市商品房预售合同》，但其并未就此提交证据证明。2015年7月20日，段丽辉与张欣就给付购房尾款事宜进行了短信沟通。段丽辉发送的部分短信内容为：“…这周通知我去签合同了，你哪天有时间，咱们一起去？然后把尾款给你。你要没时间来，请给我你的帐号，我把房款打给你，这周是签约的最后期限了…我之前也通过中介跟你说了我的意思，咱们按照实际面积结…我周四会去签约。你要不来可以把帐号给我，我按照实际面积给你打钱。”张欣发送的部分短信内容为：“…请看补充合同，你要签约前没有结尾款四十万就是违约，你自己考虑吧，如果你同意打四十万，我们一定去。”
诉讼中，双方均认可涉诉房屋实际开发商交房实测建筑面积为80.16平方米，双方在签订本案所涉全部合同、协议时对涉诉房屋实测建筑面积不知情，段丽辉至本案法庭辩论结束时未与开发商签订《北京市商品房预售合同》。段丽辉主张如果法院认定其构成违约，其认为张欣主张的违约金过高，要求调整减少。
上述事实，有本院庭审笔录、《转让协议书》、《买卖合同》、《更名协议书》、欠条、收条、短信等证据在案佐证。
本院认为：
《转让协议书》、《买卖合同》、《更名协议书》系签约各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应依约履行。《转让协议书》与《买卖合同》系同日签署，具有相同的法律效力。虽《买卖合同》中载明涉诉房屋建筑面积为84.15平方米，但双方均认可在签署该合同时对涉诉房屋实测建筑面积并不知情，在此情形下，双方对房屋成交价格约定为198万元，并不能当然视为段丽辉是用总价198万元购买84.15平方米的房屋。双方在《转让协议书》中明确约定张欣将暂测建筑面积为84.15平方米的涉诉房屋以198万元的价格转让给段丽辉，如果涉诉房屋面积差异导致购房款增减，则由段丽辉根据产权单位的通知予以负责，结合《更名协议书》约定的内容，应视为双方之间在上述合同中达成的合意是段丽辉以198万元自张欣处购买涉诉房屋，该房屋最终建筑面积与双方已知的暂测建筑面积有差异时，并不改变双方约定的总价款，而是由段丽辉根据开发商的通知补交房款或领取退款。关于段丽辉所提其以198万元购买84.15平方米房屋的辩解意见，依据不足，本院不予采信。根据本案查明的事实，段丽辉现共计支付张欣购房款1927615元，故其仍有义务支付张欣购房款尾款52385元。张欣称开发商于2015年年初通知段丽辉签订《北京市商品房预售合同》，但其并未就此提交证据证明，故本院难以采信。段丽辉自认开发商在2015年6月中下旬通知其去签署《北京市商品房预售合同》，且段丽辉在2015年7月20日短信中亦表明其于该日所在周的周四去签约，虽段丽辉至本案法庭辩论结束时并未与开发商签订《北京市商品房预售合同》，但根据段丽辉所述，未能签约的原因并不能归责于张欣，故欠条中载明的付款条件应视为至迟于2015年7月23日已成就，而段丽辉在其未签约的情形下，将欠款之大部分给付张欣亦能对此形成佐证，现段丽辉迟延给付购房款，构成违约。针对违约金数额，考虑到双方对违约金数额约定过高，本院结合段丽辉违约程度，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定，对张欣违约金数额请求过高部分，不予支持。
需要指出的是，经济交往中的各方当事人，在签订合同时，应充分考量合同条款给各方设定的权利义务，合理推定合同履行给己方造成的影响。在合同签订后，应信守合约，遇有矛盾分歧，应合理考虑各方实际情况，积极沟通，妥善解决，最大限度避免给己方和对方造成损失。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告段丽辉于本判决生效之日起七日内给付原告张欣房款五万二千三百八十五元；
二、被告段丽辉于本判决生效之日起七日内给付原告张欣违约金一万三千元；
三、驳回原告张欣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千八百九十三元，由原告张欣负担三千一百七十六元（已交纳），由被告段丽辉负担七百一十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 周 益
二〇一五年十二月十日
书 记 员 郭金波