广西壮族自治区永福县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第146号
原告胡先觉。
原告胡健。
委托代理人周兴才，永福县百寿镇法律服务所法律工作者。
委托代理人杨启中，永福县广福乡人民政府退休干部。
被告桂林永福金海房地产开发有限公司，所在地广西永福县永福镇凤城路62号。
法定代表人王长喜，董事长。
委托代理人阳卫红，广西利业律师事务所律师。
原告胡先觉、胡健与被告桂林永福金海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月23日受理后，依法组成由审判员张家华担任审判长，审判员潘小成和人民陪审员李群生参加的合议庭，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。代理书记员龙元媛担任法庭记录。原告胡先觉及委托代理人周兴才、杨启中，被告委托代理人阳卫红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年12月7日，原、被告双方签订了金龙居《商品房买卖合同》（合同编号为36号），并经永福县房地产管理局登记备案。该合同第三条约定，原告购买被告出卖的金龙居第4幢1单元5层1号房，价款为160000元。原告于2009年11月29日付给被告房款80000元，又于2010年3月3日付给被告房款50000元，第三次通过广西永福农村合作银行转账付给被告房款110000元。另于2009年12月27日、2010年1月26日分别支付办证费、水电安装材料费等4000、8380元。至此，原告合计支付房款240000元（包括车库款30000元），原告已全部履行完毕自己的合同义务。而被告却不履行双方签订《商品房买卖合同》第十五条“被告应当在商品房交付使用后300个工作日内，将房地产权属证书交给原告”的约定，时至今日，原告仍未得到土地产权证书，其行为依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告应当承担支付原告违约金的责任。违约金计算参照永福县人民法院（2013）永民初字第794号民事判决书判例标准，以购房款为基数，按照被告违约1319天的数据，以每天万分之二计算，被告应当支付给原告的违约金为42208元；根据《商品房买卖合同》第十四条的约定出卖人关于基础设施，公共配套建筑正常运行的承诺。依据永福县气象局2014年9月19日《金龙居3-4号楼防雷装置现场勘察情况以及整改建议》，被告应当立即更换防雷装置；根据《商品房买卖合同》第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，金龙居3号楼天面飞檐琉璃瓦已存在部分掉落的现象，存在安全隐患，被告应当立即进行重新粘贴；根据广西壮族自治区物价局2006年5月9日桂价格函（2006）94号《关于商品房水电安装材料费等问题的复函》文件的规定，水电安装材料费已包含在商品房的基准价格中，因此，被告另行收取原告已支付的水电安装材料费1800元应当退还给原告。
综上所述，为维护原告合法权益，特依法提起诉讼，请求人民法院依法作出判决：1、被告在一个月内将办理土地房屋产权登记证书的相关手续送到土地房屋管理部门。2、被告支付违约金42208元给原告。3、被告立即更换金龙居3号楼防雷装置。4、被告立即重新粘贴金龙居3号楼天面飞檐琉璃瓦。5、被告退还原告交纳的水电安装材料费1800元。6、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
1、《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明原告向被告买房的事实及合同约定内容。
2、收据复印件2份、全国农村信用合作社借款借据复印件1份、销售不动产统一发票（号码：00060292、00085482）各1份，拟证明原告向被告支付了全部购房款、水电安装材料费1800元的事实。
3、永福县气象局2014年9月19日关于《金龙居3-4号楼防雷装置现场情况勘查情况以及整改建议》复印件1份，拟证明被告应当立即更换防雷装置。
4、永福县工商局电脑咨询单复印件1份，拟证明桂林永福金海房地产开发有限公司未注销，该企业的法定代表人是王长喜。
5、广西壮族自治区永福县人民法院（2013）永民初字第794号民事判决书复印件1份，拟证明被告支付给原告的违约金应当按日万分之二的计算标准计算。
6、金龙居3号楼天面照片，拟证明3号楼天面飞檐琉璃瓦脱落的事实。
7、广西壮族自治区物价局《关于商品房水电安装材料费等问题的复函》，拟证明被告另外收取原告的1800元水电安装材料费应当返还。
被告桂林永福金海房地产开发有限公司辩称，被告不存在违约情形。原、被告之间签订的合同并没有明确约定房产土地证的取得期限，只约定了被告提交资料的期限。永福县人民政府在修建永福县防洪堤坝及铺设排污管时先占用了被告产权范围内的土地，被告在开发建设原告小区时亦占用了不在产权范围内土地，于是产生了交叉使用土地面积的情况，原告无法取得土地使用权证书的主要原因是由于政府方面及相关办证机关造成的，故被告不构成违约，不应当承担违约责任。房屋产权登记部门不给予办理，并非被告原因造成。根据《商品房买卖合同》第15条第二项约定：如因买受人原因，未取得房屋权属证书的，据实际情况可延期。假如被告需要支付原告违约金，依据《合同法》规定，商品房买卖合同纠纷有约定依约定，无约定依法定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，……违约金在合同无约定的情况下可按照已付购楼款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
被告不应当承担更换防雷装置及重新粘贴天面飞檐琉璃瓦的责任。因为被告从未收到过永福县气象局发的整改意见书，楼房已于2009年7月经验收合格至今已有6年之久，根据相关法律规定，更换防雷装置及重新粘贴天面飞檐琉璃瓦已超过了国家规定的保修期限，且防雷装置系3-4号楼业主人为损坏。防雷装置和琉璃瓦属公共部分，其费用应由全体业主承担，业主可向维修基金管理部门递交申请书，使用业主缴纳的公共维修基金进行更换和重贴。被告所收取的水电安装材料费，是依据原、被告签订《商品房买卖合同》中的约定，代供水、供电等有关部门代理收取的初装费，这也是有关部门所默许的惯例，被告并没有重复收取，从中获取利益，原告请求的依据《关于商品房水电安装材料费等问题的复函》，对于隶属于永福县管辖的被告没有约束力，原告请求被告退还代为收取的相关费用无事实法律依据。
被告为其辩解在举证期限内提交的证据有：
1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各1份，拟证明被告诉讼主体资格。
2、防雷工程检验合格证1份，拟证明防雷装置经验收合格的事实。
3、建设工程竣工验收合格单复印件1份，拟证明被告开发的商品房已经过综合验收的事实。
4、《永福县政府第15次常务会议纪要》复印件1份，拟证明之所以没有为原告办得土地使用证是政府方面原因造成，而非被告原因，责任无关被告。
5、领取房产证名单、领条复印件，拟证明原告已经领取了房屋所有权证书，被告按照合同约定履行了义务，不存在违约的事实。
6、电表照片，拟证明被告按照供电部门的要求改装了电子测试电表。
经开庭质证，原告对被告提交的证据1无异议；对于证据2《防雷工程检验合格证》，认为已经失去了效力，因为该证据出具日期为2010年3月18日，有效期至2010年3月17日止，而原告提供永福县气象局发出的《金龙居3-4号楼防雷装置现场勘查情况以及整改建议》出具的日期是2014年9月19日，显然证据2是无效证据；对于证据3，认为与本案无关联性；对于证据4的真实性无异议，但《永福县政府第15次常务会议纪要》内容未涉及被告，不能证明被告为原告履行了提供相关材料办证的义务，原告之所以未能取得土地使用证是因为被告未向有关部门缴纳土地出让金、土地出让滞纳金的原因所致。对于证据5的真实性无异议，原告确实已经领取了房屋所有权证书，但是被告没有按照合同约定履行把办理土地产权登记证书的相关手续送到土地管理部门交付办理义务，原告至今仍未得到土地产权证书，不同意被告证明其不存在违约的事实。对于证据6的真实性无异议，认为与案件无关。
被告对原告提交的证据1、4无异议；对于证据2，认为如果有原件，予以认可；对于证据3，认为永福县气象部门并没有发函给被告，被告未收到过永福县气象局的整改建议书，与被告无关；对于证据5，认为与本案无关，不能证明违约金的计算方法，由于被告不存在违约的情形，不予认可；证据6无质证意见；对于证据7，认为对于隶属于永福县管辖的被告没有约束力，被告系代供水、供电等有关部门收取的初装费用，并未获利。
本院认为，除了原告提供的本院（2013）永民初字第794号民事判决书、被告提供的证据6因与本案无关联性不可以作为证据使用之外，原、被告提供的其他证据均与本案有关联性，结合当事人的陈述、庭审笔录等其他证据均可以作为认定案件事实的依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2009年12月7日，原告与被告签订了合同编号为36的《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买其位于广西永福县永福镇金龙居第4幢1单元5层1号房屋，价款为160000元。合同同时约定了原告逾期付款的违约责任、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等。其中第十五条关于房产登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后300个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理。1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。……”。第十六条保证责任：“……出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，出卖人应当履行保修义务……”。此外，双方还另外签订了合同补充协议，明确约定了契税、办证费、测绘费、水电安装费等费用由原告支付。合同签订后原告分别于2009年11月29日、2010年3月3日、2010年1月26三次付清被告房款，还预付了水电安装材料费1800元。被告亦于原告交清购房款后将房屋交付给予原告使用，但是原告至今未领取得到土地所有权属证书。
另查明，永福县气象局于2014年9月19日下发了《金龙居3-4号楼防雷装置现场勘察情况以及整改建议》，指出：“经过现场勘察检测发现小区防雷装置电源保护器部分已经无法工作，电源浪涌保护器（电源SPD）严重遭到人为破坏，有的已被拆除，经检测现已全部无法使用，每个楼梯间各种线路杂乱，多为外部相互缠绕的架空进线。缠绕的架空进线线路极易导致感应雷电流在楼外通过缠绕互相感应雷电流侵入住户，对楼内的人员生命造成伤害或者财产损失。楼内由外至内的信号线源均未安装信号浪涌保护器……”；3号楼天面飞檐部分琉璃瓦已经脱落。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据合同约定，被告负有在商品房交付使用后将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案、协助办理房地产权属证书的义务。被告未在合同约定的期限内完全履行向房地产登记部门提交齐全的办证必要文件手续的义务，又没有充分证据证实其未履行义务系原告原因、不可抗力等因素所致，故被告辩解原告不能取得土地使用权证书的主要原因是由于原告、政府方面及相关办证机关造成，其不应当承担违约责任的抗辩理由不能成立，本院不予采信，被告应当承担逾期办证的违约责任，原告依据《商品房买卖合同》要求被告将办理房地产权属证书的相关手续送到房地产管理部门进行产权登记的诉请符合法律规定并无不当，依法应予以支持。综合考虑，被告负有向房地产登记部门提交齐全的办证必要文件的时间以三个月左右的期限为宜。但是，原告坚持违约金应依据本院（2013）永民初字第794号民事判决中违约金以违约天数、按日万分之二的计算标准计算，有悖于双方《商品房买卖合同》第十五条“出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”的约定，且被告在答辩中亦主张按照合同约定计算，故对原告该项主张，本院不予支持。违约金的计付应该按照双方的约定，按照已付房款的1%来确定，即购房价款160000的1%为1600元。
关于是否应当退还水电费的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定了商品房出卖人负责水、电到位，只是系被告交付房屋的条件之一。原告提供的广西壮族自治区物价局《关于商品房水电安装材料费等问题的复函》虽然明确了商品房开发商除收取房屋价款外，不得向买主另外收取水电安装材料费，其仅仅是区级部门对于请示的复函，而且对于该项水、电费用的承担问题，双方在另外签订的合同补充协议中已经明确约定了由原告支付，该约定并没有违反法律法规的禁止性规定。故被告辩称补充协议是对主合同第十四条内容的补充约定，系合同约定的特别条款，内容合法，具有约束力的主张成立，本院予以采信。原告请求被告退还水电安装材料费1800元事实法律上的依据不充分，本院不予支持。
关于3号楼天面飞檐琉璃瓦掉落及3、4号楼防雷装置损坏的更换修复问题。原告列举了琉璃瓦掉落状况的照片等证据，事实现场一目了然。永福县气象局于2014年9月19日下发了《金龙居3-4号楼防雷装置现场勘察情况以及整改建议》，明确指出防雷装置存在安全隐患，强调了整改具体措施，琉璃瓦掉落的治理、防雷装置的整改必须进行。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定了被告对出售商品房的保修责任，且至今被告出售商品房的小区仍然无物业管理，被告没有充分证据证实楼房的损坏系他人人为破坏等其不应当承担责任的情形，故被告应当承担楼房及其设施损坏维修更换之义务，为此被告认为防雷装置系业主人为损坏，防雷装置和琉璃瓦的修复费用应由全体业主承担，申请公共维修基金进行更换和重贴，被告不应当承担责任的辩解不能成立，本院不予采信，原告主张被告更换防雷装置、重新粘贴琉璃瓦的诉请并无不当，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告桂林永福金海房地产开发有限公司于本判决生效后90日内向房地产登记部门提交齐全的办证必要文件，成就办证机关为原告胡先觉、胡健办理房地产权属证书。
二、被告桂林永福金海房地产开发有限公司支付原告胡先觉、胡健违约金1600元。
三、被告桂林永福金海房地产开发有限公司于本判决生效后60日内将金龙居3号楼天面掉落的琉璃瓦进行重新粘贴，消除安全隐患，符合质量规定。
四、被告桂林永福金海房地产开发有限公司于本判决生效后60日内修理、更换3、4号楼防雷装置，消除安全隐患，符合质量要求。
五、驳回原告胡先觉、胡健的其他诉讼请求。
本案受理费900元，由原告负担300元，被告负担600元。
上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，逾期履行其他义务的，应当支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本一份，上诉于桂林市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费900元［收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户银行：农行桂林高新支行］，逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张家华
审 判 员 潘小成
人民陪审员 李群生
二〇一五年十月八日
代理书记员 龙元媛