广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终6244号上诉人（原审原告）：张芹，女，1986年3月14日出生，汉族，住吉林省农安县。委托诉讼代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：易军，广东信耀律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市帝悦房地产置业发展有限公司，住所地广东省中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之一。法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务人员。上诉人张芹因与上诉人中山市帝悦房地产置业发展有限公司（以下简称帝悦公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初1968号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张芹上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判帝悦公司自2016年8月31日起以房价总额为基数，按每日0.03%的标准向张芹支付延期交付房屋的违约金至实际交房之日止，并于判决生效之日起三日内支付已实际逾期的违约金，其后每月15日前支付当月违约金（以502000元为基数，按每日0.03%的标准从2016年8月31日起暂计至2017年1月23日为14558元）；2.撤销一审判决第二项，改判帝悦公司在商品房交付使用之日起90个工作日内为张芹办妥不动产权利证书；3.撤销一审判决第二项，改判帝悦公司向张芹支付其因帝悦公司违约产生的损失（律师费等）600元。事实和理由：一、买受人因帝悦公司逾期交房的违约行为，而遭受误工费、交通费、律师费、房屋租金等损失。买受人遭受的前述损失远高于合同约定的按每日万分之一的违约金，达到按每日万分之三计算的标准。因此，买受人请求法院增加违约金，以弥补买受人遭受的损失。此外，帝悦公司明显违约，故买受人要求其承担律师费正确。二、涉案合同约定涉案商品房登记备案时间违反相关法律规定，买受人有权要求帝悦公司按照法律规定在90个工作日内备案。帝悦公司辩称，一、双方对逾期交房违约金的计算标准已有明确约定，买受人未能举证证明其损失高于按约定计算的违约金。所以，买受人主张按购房款的每日万分之三计算逾期交楼违约金没有法律依据。同时，买受人仅在本案中主张600元的损失，而按照合同约定计算的违约金已远远高于该金额。二、一审判决驳回买受人关于要求帝悦公司支付律师费的诉求正确。买受人主张的律师费没有法律依据，双方合同对此亦未进行约定。本系列案件亦不符合最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流的相关规定。三、一审判决驳回买受人关于要求帝悦公司在商品房交付后90个工作日内办证正确。对于办理房产证的时间，双方合同对此已作出明确约定，应以合同约定为准。同时，买受人主张权利所依据的相关司法解释也规定当事人有明确约定时，并不适用该司法解释的规定。帝悦公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判按照涉案合同第九条第2点的约定计算逾期交楼违约金，违约金从逾期交楼之日起计算至帝悦公司取得涉案房屋竣工验收登记备案为止，每日按总房价的万分之一计算，总额不超过总房价的1%。事实和理由：一、一审法院不支持双方关于逾期交房违约金上限的约定，与事实及法律规定不符。二、民事行为应遵循当事人意思自治原则。涉案商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、显失公平等情形，属于合法有效合同。涉案合同第九条第二点关于逾期交房违约金的约定符合法律规定，帝悦公司亦已通过添加下划线、加黑等方式对买受人进行特别提示。买受人亦未就该条款向有权机关申请撤销或者变更。同时，根据双方合同第九条第二点的约定，帝悦公司逾期交房超过360日的，买受人可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同。由此可见，涉案合同系双方在综合考量各方的权利义务的基础上所作出的真实意思表示，不存在免除帝悦公司责任等情形，该合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自义务。三、一审法院认定的逾期交房违约金过高。逾期交房违约金应以双方约定为准。根据约定，帝悦公司承担的逾期交房违约金应不超过买受人已付房价款的1%。若买受人认为双方约定的违约金计算标准过低，根据民事诉讼法第六十四条第一款的规定，买受人应提供证据佐证。现买受人仅举证证明其因逾期收楼遭受了600元的损失，该损失并不高于合同约定的违约金。此外，涉案商品房价格上涨，买受人并无实质损失可言。四、帝悦公司作为长期经营的房地产开发企业，从经营角度考虑，完全没有必要拖延交房。相反，帝悦公司一直尽力争取早日交房。现涉案商品房已完工，因相关验收手续滞后而未交房。同时，因涉案商品房价格上涨，买受人获益，而帝悦公司承担的开发成本上升，受有损失。综上，即使帝悦公司存在逾期交房行为，帝悦公司承担的逾期交房违约金总额应不超过买受人已付总房价款的1%。张芹辩称，帝悦公司的上诉请求没有任何法律和事实依据。一、根据相关法律规定，民事法律关系需遵循公平、公正、合理原则。如果帝悦公司规定逾期交房违约金以购房款的1%为限能够成立，则无论其逾期交房的违约行为持续时间多久，其支付的违约金最多只是几千元，这与买受人遭受的损失严重不对等，违反民法的公平原则。二、涉案合同属于格式合同，合同中有大量不平等条款，将逾期交房违约金的上限规定为购房款的1%仅是其中之一。买受人因帝悦公司的违约行为遭受了巨大损失，包括租房的租金损失、购房款的利息损失以及交通费、律师费损失、精神损失等。三、因涉案合同约定逾期交房违约金的上限仅为购房款的1%，致使帝悦公司不积极履行交房义务，涉案商品房所在工程现场施工人员仅有三五个人。据了解，帝悦公司将大量资金及人力抽调到其他工地，对涉案工程漠不关心。四、根据工商及国土部门联合颁发的中山市房屋买卖合同示范文本规定，逾期交楼违约金的计算标准应不低于每日万分之五，该示范合同并未规定1%的上限。因此，帝悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。张芹向一审法院起诉请求：1.帝悦公司向张芹支付迟延交楼违约金（自2016年8月31日起以购房款502000元为基数按每日0.03%标准计算至实际交房之日止，于判决生效下达十日内支付已实际逾期交付的违约金，以后于每月15日前支付当月违约金，暂计至2017年1月23日止为14558元）；2.帝悦公司应当在商品房交付使用之日起90日内为张芹办理不动产权利证书；3.帝悦公司向张芹支付因帝悦公司违约产生的律师费、交通费、误工费、通讯费等损失600元。一审法院认定事实：2015年6月22日，张芹与帝悦公司签订《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），约定：张芹购买帝悦公司所有的位于中山市××镇旭日××房，房价款为502000元，现金付款151000元约定付款时间为2015年6月22日，商业贷款351000元约定付款时间为2015年7月22日。《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。”该条款以黑体、下划线等方式提示。第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”合同补充协议第七条第1点约定:“若商品房实际交付时间晚于合同约定的最后交付日的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限。”第八条第4点约定：“本合同的履行过程中，出卖人向买受人发出的任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料、缴交或补交费用、领取资料文件、变更规划设计等通知），出卖人均可使用如下任何方式之一通知买受人，且均为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知。以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达；（2）于该商品房当地主要媒体（如中山日报）刊登交付公告。以报纸刊登该公告视为送达；（3）电话/短信通知。送达的时间为买受人接到通知交付电话/短信的时间。”第八条第12点约定:“如由于买受人违约，导致出卖人解除合同或者向买受人追讨购房款、违约金或者其它费用或者要求买受人承担其它违约责任的，出卖人有权要求买受人承担出卖人因此而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）。”商品房买卖合同签订后，张芹向帝悦公司支付了房价款共计502000元。但至今，上述商品房未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》,帝悦公司未能向张芹交付上述商品房，并以施工原因为由未将上述商品房办理权属登记资料交至中山市房地产交易登记管理所。后张芹以帝悦公司逾期交房违约为由要求帝悦公司支付逾期交房违约金，帝悦公司不予支付。为此，张芹诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院又查明，张芹在一审诉讼期间申请对上述商品房同类地段房屋租金标准的司法评估，拟上述评估结果核定合同约定违约金计付方式低于其实际损失，继而要求以购房总价为基数按每日0.03%标准支付延期交付房屋的违约金至实际交房之日止。张芹称其律师费、交通费、误工费、通讯费等损失为600元，提交了律师费发票及委托代理合同证明。一审法院认为，双方签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。关于逾期交房违约金的问题。商品房买卖合同第八条约定帝悦公司应于2016年8月30日前将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付张芹使用，但帝悦公司在交房期限届满后至今仍未取得涉案商品房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，且未交付商品房，显然属于帝悦公司违约，帝悦公司应向张芹承担支付逾期交房违约金的责任。商品房买卖合同第九条约定：出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。张芹认为前述条款造成其遭受实际损失远高于违约金；帝悦公司则称前述条款为双方真实意思表示，双方应严格按合同约定履行。一审法院认为，商品房买卖合同及补充协议由帝悦公司提供格式合同，但帝悦公司对前述条款以黑体加下划线方式提醒买受人，张芹签订合同后至今未就合同或有关条款请求人民法院变更或撤销，亦未能就其损失数额高于违约金进行充分举证；同时，商品房买卖合同虽明确约定违约金累计总额最高不超过总房价的1%，但该约定实质上免除帝悦公司怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故帝悦公司须计付自逾期之日起以已付房价款为基数按每日0.01%标准计算的违约金，计付至帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且帝悦公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止。帝悦公司至今未能确定涉案商品房实际交付具体期限，张芹请求分段计付逾期交房违约金，一审法院予以支持，并结合案件情况予以调整。基于此，张芹申请对同地段同类型房屋租金进行评估，理据不足,一审法院不予采纳。关于办理不动产权证的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定针对出卖人负担逾期未协助办证的违约责任，张芹直接适用该规定要求变更办证期限明显不当。商品房买卖合同及其补充协议约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记所需由出卖方提供的资料到产权登记机关备案”、“若商品房实际交付时间晚于合同约定的最后交付日的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，双方已明确约定出卖人协助递件办证期限及交房期限，协助递件办证期限显然至今未届满，涉案商品房亦尚未交付使用，张芹未提供证据证明双方已协商一致变更上述协助办理期限，亦未举证证明存在依法须变更协助办理期限的法定情形，故一审法院对张芹该项请求不予支持。关于赔偿损失的问题。张芹要求帝悦公司负担律师费、交通费、误工费、通讯费等损失，但商品房买卖合同及补充协议对此未约定，即使补充协议载明“如由于买受人违约，导致出卖人解除合同或者向买受人追讨购房款、违约金或者其他费用或者要求买受人承担其他违约责任的，出卖人有权要求买受人承担出卖人因此而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）”，但该条约定的权利属帝悦公司，张芹以对等原则获取相应权利，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，张芹诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：一、帝悦公司向张芹支付从2016年8月31日起至帝悦公司取得位于中山市××镇旭日××房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且帝悦公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止的逾期交房违约金(以金额502000元为基数按每日万分之一标准计算;其中，从2016年8月31日起至一审判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，帝悦公司于一审判决发生法律效力之日起三日内向张芹支付；从一审判决发生法律效力之次日起至帝悦公司取得涉案商品房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且帝悦公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止的上述违约金款项，帝悦公司于一审判决发生法律效力之次日起每隔六个月向张芹支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，帝悦公司于取得涉案商品房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且帝悦公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止后三日内向张芹一次性支付)；二、驳回张芹的其他诉讼请求。如果帝悦公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费178元，减半收取89元，由帝悦公司负担。二审期间，帝悦公司未提交新的证据。张芹围绕其上诉请求提交了证据：1.租赁合同；2.交租收据。经庭审质证，帝悦公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均不确认。一审查明事实清楚，本院予以确认。本院另查明：张芹与帝悦公司签订的中山市商品房买卖合同及补充协议均系帝悦公司提供的格式合同。二审庭审时，帝悦公司确认涉案商品房所在小区尚未办理竣工验收备案登记，何时能办理竣工验收备案登记尚不能确定。本院又查明：张芹提交的租赁合同载明的租赁房屋坐落在广州市番禺区市桥街166号商业楼233号公寓。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为商品房预售合同纠纷，帝悦公司对一审法院认定其未依约向买受人交付涉案商品房构成违约、应承担支付逾期交房违约金的责任并无异议，一审认定亦无不当，本院予以确认。结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为帝悦公司承担逾期交房违约金的标准问题。买受人为证明其因帝悦公司逾期交楼行为遭受的租金损失，提供了相关的租赁合同及租金收据佐证。但本案双方当事人已对逾期交楼的违约金进行明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，买受人的损失应以违约金的方式进行确定，只有双方未对违约金数额或者损失赔偿额计算方法进行约定时，违约金数额或者损失赔偿额才可以参照租金标准确定。故本案买受人的损失应以违约金的形式进行确定。本案中，买受人与帝悦公司签订的中山市商品房买卖合同合法有效，合同条款对双方具有法律效力。虽然双方签订的合同中约定了“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与帝悦公司逾期交房行为的违约时限相联系，帝悦公司的逾期交房时间仍处于持续不确定的状态中。本案中，帝悦公司的逾期交房时间至一审开庭时已超过了100天（即以总房价款按日万分之一计算的违约金金额等于商品房总房价款的1%金额的逾期天数），且帝悦公司尚不能确定涉案商品房所在小区何时能办理竣工验收备案登记。因此，如果不论帝悦公司逾期交房的行为再延续多久，帝悦公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与帝悦公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在帝悦公司目前较长时期逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。买受人诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，一审法院不以封顶条款为限，对于帝悦公司的逾期交房违约行为，调整违约金为以双方约定的逾期交房违约条款中的每日万分之一为标准，以总房价款为基数计算逾期交房违约金，与上述合同法第一百一十四条的规定并不相背，本院予以维持。买受人主张该违约金标准远低于其实际遭受损失、应予调整为每日万分之三计付的理据不足，一审法院不予支持，处理结果并无不当，本院予以维持。关于买受人主张的变更办理不动产权证期限问题。涉案商品房买卖合同及补充协议约定，帝悦公司应在“商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记所需由出卖方提供的资料到产权登记机关备案”，即双方当事人已就帝悦公司协助办证期限作出明确约定，该约定对双方均有约束力。买受人现单方主张变更该约定协助办证期限的理据不足。另，买受人根据补充协议约定的出卖人权利条款，以对等原则主张帝悦公司承担律师费等损失600元，亦缺乏依据。一审法院对其相关主张均不予支持，处理正确，本院予以维持。对双方当事人未上诉的部分，本院不予审查。综上，张芹与帝悦公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费356元（张芹与中山市帝悦房地产置业发展有限公司已分别预交178元），由张芹与中山市帝悦房地产置业发展有限公司分别负担178元。本判决为终审判决。审 判 长  官 琳代理审判员  吴合波代理审判员  马燕清二〇一七年十二月十二日书 记 员  廖博睿