福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终1115号
上诉人（一审被告）郑金玉，女，汉族，1955年11月25日出生，现住福州市。
委托代理人许水清，北京中银（福州）律师事务所律师。
委托代理人陈碧华，系上诉人配偶。
被上诉人（一审原告）福州市新店供销社，住所地福州市晋安区华林路***号。
法定代表人黄炎胜。
委托代理人王华，福建信得�师事务所律师。
上诉人郑金玉因与被上诉人福州市新店供销社（以下简称“新店供销社”）租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1384号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审原告新店供销社请求判令：1、郑金玉立即与新店供销社办理交接手续，退出福州市五四路254号“福州市新店供销社银山大酒店”主体大楼一至七层场所及服务设施和原树兜招待所的经营场所；2、郑金玉按照每月111564.3元标准缴纳占用费，占用费应支付至郑金玉退出搬离之日；3、郑金玉支付违约金50万元整；4、本案诉讼费用由郑金玉承担。
一审判决认定：2005年5月16新店供销社、郑金玉签订新供（2005）合字第20号《经营承包合同》。合同约定：新店供销社将福州市五四路254号“福州市新店供销社银山大酒店”主体大楼一至七层（合计建筑面积约5672平方米）场所及服务设施承包给郑金玉。经营承包期限为2006年1月1日至2014年12月31日止。承包费从2006年1月1日至2008年12月31日，每年上缴54万元整（每月交45000元）；从2009年1月1日至2011年12月31日，每年上缴59.4万元（每月交49500元）；从2012年1月1日至2014年12月31日，每年上缴65.34万元（每月交54450元）。该合同第七条还约定，若有违约，违约方应支付违约金50万元人民币。同日，新店供销社、郑金玉还签订新供（2005）合字第20号补充一《经营承包补充协议》，约定郑金玉每年除按主合同支付承包费外，还须向新店供销社交纳各项费用：1、2006年1月1日至2008年12月31日每年上交各项费用合计48.28万元（每月交40233.3元）；2009年1月1日至2011年12月31日每年上交各项费用合计53.108万元（每月约�44256.7元）；2012年1月1日至2014年12月31日每年上交各项费用合计58.4188万元（每月约交48682.3元）。2008年12月17日，新店供销社、郑金玉又签订新供（2008）合字第15号《经营承包补充协议》，将原树兜招待所的经营场所合并到银山大酒店归郑金玉统一经营，经营期限自2009年1月1日至2014年12月31日止，承包费2009年3月1日至2012年12月1日每月承包费7665元；2013年1月1日至2014年12月31日止每月承包费8432元。根据上述合同和补充合同的约定，郑金玉承包经营福州市五四路254号“福州市新店供销社银山大酒店”主体大楼一至七层及原树兜招待所的经营场所，自2009年3月开始每月上缴新店供销社承包费和各项费用共计111564.3元，合同期限截止2014年12月31日结束。2014年10月12日，新店供销社书面通知郑金玉，要求郑金玉按照合同约定于2014年12月31日按时退场。2015年1月4日再次书面通知郑金玉，要求郑金玉退出经营场所，办理交接手续。但郑金玉未按照合同约定，在承包经营期限届满后退出经营场所，交还新店供销社，而是继续经营。
一审法院认为：新店供销社、郑金玉签订《经营承包合同》、《经营承包补充协议》，未违反法律禁止性规定，合法有效。《经营承包合同》约定，经营承包期限为2006年1月1日至2014年12月31日止。《经营承包补充协议》约定，经营期限自2009年1月1日至2014年12月31日止。树兜招待所的经营场所，合同期限截止2014年12月31日结束。合同期届满前2014年10月12日新店供销社书面通知郑金玉，2015年1月4日再次书面通知郑金玉，新店供销社已经充分考虑郑金玉搬离经营场所的合理时间，但郑金玉置之不理，未按照合同约定，在承包经营期限届满后退出经营场所，交还新店供销社，而是继续经营。郑金玉未如期退出经营场所，构成违约。根据合同第七条的约定，郑金玉应承担违约金50万元的违约责任。
根据《经营承包合同》，新店供销社已将工商、税务、消防、卫生防疫等营业证照移交给郑金玉，现郑金玉应当将这些营业证照及以“福州市新店供销社银山大酒店”名义申请的其他证照交还给新店供销社。
根据《经营承包合同》，郑金玉确保投入装修费200万以上；合同第11项“酒店经营的各种设备和设施用品由乙方自行购置，经营期满，乙方所购置的财产中的动产部分归乙方所有，不动产部分归甲方所有”，该项约定对新店供销社与郑金玉交接做了明确约定，郑金玉购置的财产中动产部分由郑金玉处置，不动产部分（含装修部分）由新店供销社处置。
根据《经营承包合同》财产清查及移交，新店供销社在合同签订后，新店供销社将固定资产及配套设施移交给了郑金玉，现郑金玉应当按照移交清册，并根据该条款约定的“收回时的财产数量不得低于交付使用时的财产数量”，办理移交。
至于郑金玉主张要求新店供销社赔偿损失，郑金玉对此未提起反诉，应另行解决。据此，新店供销社的诉讼请求，予以支持。
一审法院判决：一、郑金玉应于本判决生效之日起十日内搬离福州市五四路254号“福州市新店供销社银山大酒店”主体大楼一至七层场所及服务设施和原树兜招待所的经营场所，与新店供销社办理交接与返还证照手续；二、郑金玉按照每月111564.3元标准缴纳占用费，占用费应支付至郑金玉搬离之日止；三、郑金玉应于本判决生效之日起十日内向新店供销社支付违约金50万元。本案诉讼费9915元、公告费260元，由郑金玉负担。
上诉人郑金玉上诉称：一、《经营承包合同》及补充协议没有约定经�承包期满后具体的交接方式和退出方式，就此双方尚在协商中，且交接工作繁杂，上诉人客观上无法办理交接手续和退出经营场所。二、上诉人至今仍继续按照每月111564.3元标准继续支付租金，被上诉人亦接受租金，应视为同意继续履行《经营承包合同》。三、未办理交接、退场手续，上诉人并无过错，且合同并未约定未办理交接、退场属于违约行为，故被上诉人要求上诉人支付违约金50万元的诉请不能成立。四、被上诉人存在违约行为应承担违约责任，应赔偿或补偿上诉人经营期间的损失379.21万元（暂定）。首先，银山大酒店”主体大楼一至七层（合计建筑面积约5672平方米）场所系“住宅”性质不能用于经营酒楼、住宿、娱乐场所，被上诉人已构成违约。其次，上诉人鉴于已对承包经营场所进行了装修，只得继续经营。为避免相关检查经常关停，停业损失严重。�三，上诉人为完成景观改造为被上诉人垫付改造费用63.4万元，改造期间影响正常营业造成损失46.3万元。第四，上诉人支出250万元的装修费用，若被上诉人不同意上诉人继续承包经营应予以补偿。
上诉人郑金玉请求：1、撤销一审判决第一、三项；2、诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人新店供销社辩称：一、一审判决上诉人搬离经营场所，并与答辩人办理交接、返还证照手续有事实和法律依据。二、上诉人在合同期限届满，没有按照合同的约定退出承包经营场所，构成违约，应当承担违约责任，一审判决正确。三、答辩人在合同届满前书面提醒上诉人合同即将到期，做好合同期满交接。合同届满后，书面要求上诉人交还经营场所，退出经营场地，不具有双方同意继续履行《经营承包合同》的事实。四、上诉人主张答辩人存在违约应承担违约责任并赔偿或补偿其经营损失，不能成立。首先，上诉人已经营酒店多年，场所房屋性质并未影响上诉人的经营。其次，上诉人对酒店进行装修是合同义务，且上诉人经营过程中并未因房屋性质被要求停业或其他处罚的事实。第三，上诉人景观改造系政府政策原因导致，并不是答辩人要求上诉人进行，不存在上诉人垫付施工费用。第四，合同已对酒店经营期满后动产、不动产归属作出约定，不存在答辩人应给予补偿问题。故请求驳回上诉、维持原判。
当事人在一审程序中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。双方当事人在二审中均未有新的证据材料向本院提交。
根据本案现有证据，本院确认一审认定事实正确。
二审另查明，上诉人郑金玉于2006年12月28日分别向被上诉人新店供销社支付两笔履约保证金分别为30万元、20万元，于2008年12月29�支付履约保证金5万元，合计55万元。
本院认为：案涉《经营承包合同》的主要内容为被上诉人将案涉房产提供给上诉人用于经营酒店，并在约定期限内定期收取承包费（即租金），故其性质应为租赁合同。合同约定的经营期限届满前两个月，被上诉人新店供销社已催告上诉人合同期满后按时退场，并于合同期满后再次催告，应认定被上诉人未同意上诉人继续续租，故不适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的约定，至于上诉人继续支付被上诉人租金，系因其未退场并继续经营讼争场所所应支出的场地占用费，不能认定为双方已实际达成续租之合意。故上诉人关于其在合同期满后继续支付租金且被上诉人亦收取租金，应视为被上�人同意继续履行原合同的上诉意见，不能成立，本院不予采纳。
案涉《经营承包合同》第七条关于“甲乙双方应共同遵守以上全部合同条款，不得违约，若有违约，违约方应支付对方违约金伍拾万元人民币”的约定，系就合同履行期限内双方的违约责任所作约定，因案涉合同约定的承包期限内，上诉人郑金玉均如约支付租金，其并未构成违约。至于上诉人在承包期满后未依约搬离租赁场所，系违反《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”规定的后合同义务，不应适用案涉合同第七条关于违约金的约定。并且，合同期满后，上诉人继续按原合同约定的租金标准支付场所占用费，被上诉人亦实际收取而未提出异议，上诉人未按期搬离并未造成被上诉人实际损失，且被上诉人在案涉房产再次出租前的空置期的损失反而得到了填补。故一审判决上诉人郑金玉支付违约金50万元不当，本院予以纠正。但本院注意到，被上诉人另行收取了上诉人保证金55万元尚未退还，若上诉人未依照原审判决确定的期限搬离案涉场所并办理相关交接手续，届时上诉人无权要求被上诉人退还上述保证金。
上诉人主张讼争租赁场所依其性质不能用于经营酒店，但上诉人已持续经营多年，并如约支付租金，在经营期间均未就此向被上诉人提出异议，故上诉人以租赁物性质存在问题等为由要求被上诉人赔偿其损失，当前依据不足，且上诉人提及的景观改造、装修等添附损失问题，上诉人亦均未提起反诉，一审未作处理并无不当。
综上，一审认定基本事实清楚，但部分判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民�诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1384号民事判决第一、二项；
二、撤销福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1384号民事判决第三项；
三、驳回福州市新店供销社的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各9915元，分别由上诉人郑金玉负担2531元、被上诉人福州市新店供销社负担7402元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈光卓
代理审判员 王燕燕
代理审判员 魏 昀
二〇一六年六月十六日
书 记 员 卓垚磊