江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终1112号
上诉人（原审原告）：陈斌绚，男，1958年3月24日生，汉族，住上海市杨浦区。
上诉人（原审原告）：朱晓宇，女，1962年4月11日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师，代理上述两上诉人。
被上诉人（原审被告）：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：董建晶。
被上诉人（原审被告）：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区。
法定代表人：董建晶，总经理。
委托诉讼代理人：邓贤仁，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。
上诉人陈斌绚、朱晓宇因与被上诉人上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银房产公司）、苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2016)苏0507民初47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈斌绚、朱晓宇上诉请求：二审法院撤销原审判决第二项并依法改判支持陈丽晶一审诉讼请求，案件受理费由奥银房产公司、名品城公司承担。事实和理由：一、一审程序严重违法，超出了法律规定的审限。二、一审判决认定事实错误，适用法律错误。1、一审判决认定涉案房屋已交付是错误的，认定的交付日期也是错误的。涉案房屋至今没有交房，我方有权据此解除合同。2、我方在2015年12月30日就起诉到一审法院，但一审法院直到2016年11月3日才审理，涉案房屋的小产证也是在2016年7月22日才办出，一审法院拖延时间的行为成就了“房屋已经办理了不动产权证书”并以此驳回我方诉请，判决不当。
名品城公司辩称：一、一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，应予维持。二、本案涉案群体多，数额大，案情复杂，社会影响力大，一审法院在审理过程中需要综合考虑各方面的情况，也需要花费大量的司法资源审理并作出判决，在一审开庭审理之初，一审法院也向双方释明有些案件已经超过了简易程序的审限，也向双方询问是否将案件转为普通程序，双方均答复不需要，有庭审笔录为证。三、一审判决认定交房期限并无不当。涉案房屋项目为非住宅商品房，均为现房销售，已于2007年3月15日通过竣工备案，当时交房不需要交付使用通知书。业主也已对外出租，完全足以认定其已经交房。四、至于解除权的问题，一审判决适用法律完全正确。五、涉案房屋已通过竣工验收备案，取得初始登记证明，相关土地也已获颁分割转让许可证，因而完全具有办理产权登记的条件。且包括本案在内的相关案件的审理同时大量业主的房屋产权登记正在持续办理中，相关产权登记也被业主领取。
奥银房产公司二审未答辩。
陈斌绚、朱晓宇向一审法院起诉请求：1、判令解除当事人于2013年7月7日签订的《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201307070051）；2、判令名品城公司、奥银房产公司退还房款180311元，税费9545.49元；3、判令名品城公司、奥银房产公司赔偿利息损失70321元；以上共计260177.49元；4、名品城公司、奥银房产公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年7月7日，陈斌绚、朱晓宇（作为买受方）与名品城公司（作为出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201307070051）1份，约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为商业服务用房，建筑面积27.09㎡，该商品房总价款180311元整，房屋所有权初始登记证明编号为Z3074748，国有土地使用权分割转让许可证编号为0096”。其中第六条付款方式及期限，约定：“买受方应在本合同签订当日付足该商品房的全部合同总价款。”。第八条交付期限及交接，约定：“1.出卖方应当在2013年10月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；如遇不可抗力或特殊原因，出卖方可据实予以延期。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损灭失风险责任自交接之日起由买受方承担”。第九条出卖方逾期交房的违约责任，约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款3%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。如买受方要求继续履行合同，可请求迟延天数按每天万分之三的违约金”。第十五条关于房地产权属登记的约定，其载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付约定房价万分之一的违约金”。双方在该合同附件五《合同补充协议》第10条中还约定：“买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。‥‥‥”。
另查明，涉案房屋于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案；相关土地于2007年6月14日获颁分割转让许可证（0086号）。2013年7月28日，陈斌绚向奥银房产公司交纳了办证税费9545.49元。2016年7月22日，涉案房屋办理了不动产权证书，登记权利人为陈斌绚、朱晓宇，权证号为苏（2016）苏州市不动产权第7018304号。陈斌绚、朱晓宇还于2013年7月9日与苏州奥食卡企业管理有限公司签订租赁合同，租赁期为2009年7月1日至2044年10月30日。
再查明，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现名品城公司。奥银房产公司目前为名品城公司的唯一股东。
上述事实，由陈斌绚、朱晓宇身份证复印件、名品城公司、奥银房产公司的登记信息、《商品房买卖合同》、通过竣工备案告知书、分割转让许可证、房屋初始登记证明、租赁合同、收据、不动产权证书以及当事人陈述为证，一审法院予以确认。
审理中，陈斌绚、朱晓宇方称名品城公司逾期未交房，且存在逾期办证情形，陈斌绚、朱晓宇方多次口头要求与名品城公司解除《商品房买卖合同》，但均未发书面通知。名品城公司称，根据合同附件五《合同补充协议》中的约定，买受方应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，故陈斌绚、朱晓宇已丧失解除权。名品城公司在相关案件中还陈述，其委托奥银房产公司对其所开发房产进行销售。审理中，一审法院向陈斌绚、朱晓宇释明，如一审法院不支持解除合同的诉讼请求，陈斌绚、朱晓宇是否需变更相应诉讼请求，陈斌绚、朱晓宇表示，不变更诉讼请求。
一审法院认为，陈斌绚、朱晓宇与名品城公司于2013年7月7日所签《商品房买卖合同》，为双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。双方约定于2013年10月31日前交房，陈斌绚、朱晓宇称名品城公司、奥银房产公司至今未交房。一审法院认为，陈斌绚、朱晓宇已与苏州奥食卡企业管理有限公司签订了租赁合同，可认为陈斌绚、朱晓宇已收房。因具体交房时间不明确，故一审法院认定陈斌绚、朱晓宇于合同约定的交房期限2013年10月31日即取得了涉案房屋。陈斌绚、朱晓宇还以至今未取得产权登记要求解除合同。对此，一审法院认为，涉案房屋虽于2007年3月15日通过竣工备案，但陈斌绚、朱晓宇与名品城公司签订《商品房买卖合同》在2013年7月7日，约定交房为2013年10月31日。双方合同约定，现房销售合同签订之日起90天内未申请房屋所有权转移登记的，买受方有权解除合同。如根据约定，即为在交房前即应办理相应所有权转移登记，如此不符合实际。根据本案情况，一审法院以双方约定的交房日期即2013年10月31日起算90日为办证时间，逾期即应负相应法律责任。名品城公司认为合同附件特别约定，陈斌绚、朱晓宇应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，同时，涉案房屋的不动产权证已经办出，故陈斌绚、朱晓宇已丧失合同解除权。陈斌绚、朱晓宇对此不予认可。一审法院认为，法院已认定陈斌绚、朱晓宇于合同约定期间取得房屋，且房屋已于2016年7月22日办理了不动产权证书，故对陈斌绚、朱晓宇解除合同的请求一审法院不予支持，合同应继续履行。延迟办证应归责于名品城公司，标准按双方合同约定的房价180311元的每天万分之一计算，从办证期限届满的第二天即2014年1月30日起计算至名品城公司办理出不动产权证书之日，即2016年7月22日止，为16526.5元。根据合同相对性，违约金应由名品城公司支付。关于陈斌绚、朱晓宇赔偿利息损失的请求，一审法院已以违约金的方式一并予以体现。奥银房产公司经一审法院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应负对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决：一、名品城公司支付陈斌绚、朱晓宇逾期办证违约金16526.5元，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回陈斌绚、朱晓宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为2602元，由陈斌绚、朱晓宇负担2437元，名品城公司负担165元。
对一审法院查明的事实本院予以认定。
二审中，陈斌绚、朱晓宇提供了名品城公司、奥银房产公司为被执行人的信息查询目录以及江苏省高级人民法院（2014）苏商终字第0045号民事判决书以证明名品城公司、奥银房产公司资金链断裂，没有办证的资金，奥银房产公司还拖欠名品城公司原股东惠龙公司股权转让金3亿多元，惠龙公司据此不配合网签和办证，综上证明涉案房屋无法办理出来产证的。名品城公司对陈斌绚、朱晓宇提供的证据真实性没有异议，但认为与涉案纠纷没有关联性，本案产证已经办出。
二审中，名品城公司陈述其一直在给相关业主办理产证，且陆续办出产证并进行公示，办证速度慢是因为公司账户被一审法院监管，每一笔办证费用申请都需要向一审法院申请并由其核实通过，且办理产证需要提交各种材料，需要一定时间。
本院认为，陈斌绚、朱晓宇与名品城公司于2013年7月7日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。
涉案房屋为非住宅商品房，苏州市对非住宅商品房交付应取得使用通知书的相关规定于2009年6月23日出台并于2009年8月1日起实施，涉案房屋于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案，于2011年12月8日取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》、2012年1月15日取得国有土地使用权《分割转让许可证》，故双方在2013年7月7日签订商品房买卖合同时涉案房屋处于现房状态，房屋随时可以交付，在陈斌绚、朱晓宇没有证据证明涉案房屋存在结构性质量问题的情况下，是否取得《苏州市商品房交付使用通知书》并不是房屋交付的障碍。后陈斌绚、朱晓宇于2013年7月9日与苏州奥斯卡企业管理有限公司签订租赁合同，且租赁期限约定为2009年7月1日至2044年10月30日止，租赁期内前两年租金免收，从第三年开始计算租金。租赁协议还约定租金结合物业所在楼宇当年税前经营利润的比例按业主投资份额比例计算，根据该约定可知涉案房屋所在的楼宇均由苏州奥斯卡企业管理有限公司以统一招租的方式经营。本院认为，综合房屋现房的情况、租赁协议租期的约定以及统一招租的经营方式，可以认定名品城公司在涉案租赁协议签订时即已将涉案房屋交付给陈斌绚、朱晓宇并由陈斌绚、朱晓宇出租使用，并未超过陈斌绚、朱晓宇与名品城公司合同约定的交付日期。陈斌绚、朱晓宇有关涉案房屋不符合交付条件且未交付的上诉观点不能成立，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。涉案合同附件五《合同补充协议》第10条约定，买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。因涉案合同主文对逾期办证解除权行使期限未作特别约定，故相应解除权的行使期限应适用上述《合同补充协议》第10条的约定。本案中，合同约定如因名品城公司原因致使陈斌绚、朱晓宇未能在现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记，逾期超过90天，陈斌绚、朱晓宇有权解除涉案商品房买卖合同。如根据该约定，即为在交房前即应办理相应所有权转移登记，如此不符合实际。一审法院根据本案实际情况认定以双方约定的交房日期即2013年10月31日起算90日为办证时间，逾期即应负相应法律责任，并无不当。因陈斌绚、朱晓宇未在约定期限内按照约定书面向名品城公司发出解除权通知，该解除权消灭，且涉案房屋已取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》、国有土地使用权《分割转让许可证》，涉案房屋的不动产权证已经办出，一审法院据此对陈斌绚、朱晓宇要求解除商品房买卖合同的主张不予支持并无不当。
一审程序并未严重违法，陈斌绚、朱晓宇有关一审程序严重违法导致错误判决的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。
综上所述，陈斌绚、朱晓宇上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5204元，由上诉人陈斌绚、朱晓宇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
审 判 员 沈维佳
代理审判员 赵 俊
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 郭 玮