江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初4919号
原告：汪传九，男，1959年5月5日生，汉族。
原告：王桂英，女，1960年5月28日生，汉族。
两原告共同委托诉讼代理人：周军，江苏舜天海外旅游有限公司营业部店长。
两原告共同委托诉讼代理人：戴萍，江苏同盛律师事务所律师。
被告：尹明利，男，1982年10月19日生，汉族。
委托诉讼代理人：龙芳，江苏圣典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵晨，江苏圣典律师事务所实习律师。
原告汪传九、王桂英与被告尹明利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪传九、王桂英的共同委托诉讼代理人周军、戴萍，被告尹明利及其委托诉讼代理人龙芳、赵晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪传九、王桂英向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的房屋租赁协议；2、被告支付拖欠的2016年1月26日至2016年2月20日期间的租金15671元、欠付押金10000元以及水电费12868元（其中2015年6月至2016年2月期间的电费12376元，2015年12月至2016年1月期间的水费483元）；3、被告赔偿原告各项损失159176元（包括房屋内设备损失50030元、房屋维修费用54146元、租金损失55000元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，南京市鼓楼区X路X号为两原告合法财产。2014年7月15日，两原告与被告签订了租赁协议，约定由原告方将上述房屋出租给被告用于经营饭店，租赁期限自2014年7月26日起至2019年7月25日止，租金分别为2014年度21万元，2015年度22万元，2016年度23万元，2017年度24万元，2018年度25万元。租金按半年支付，提前一个月支付。被告承租房屋后，在此经营南京市鼓楼区尹明利饭店。2016年2月19日夜里，被告不辞而别，并恶意将两原告出租时交付给原告使用的所有设施设备带走，还将房屋内墙面、地板、门窗等装潢进行了严重破坏。原告方于2016年2月20日报警。之后，原告方得知被告在经营期间拖欠水电费未交。被告违背诚信原则，其恶意行为给两原告造成严重经济损失。现原告诉至法院，请求判决支持原告方的诉讼请求。
被告尹明利辩称，其一，双方于2014年7月签订租赁协议后，被告一直按约支付租金。2016年1月6日，被告经营的饭店因案外人李某等人的犯罪行为被冲砸暂时停业，被告妻子被打伤住院，被告在院陪护家人。期间，被告向原告方支付了1万元租金，并至去派出所处理。自2016年2月25日起，原告方自行控制了房屋，导致被告至今无法恢复营业，被告愿意补交部分租金，继续履行合同。其二，原告方主张的水电费请求不能成立。被告按原告方指示承担了承租房屋之前2013年1月到2014年12月期间的电费25380元，原告方曾口头承诺该费用从后期水电费中扣除。其三，原告主张赔偿房屋内设备损失50030元、房屋维修费用54146元、租金损失55000元没有事实和法律依据。被告并非不辞而别，因李某等人的犯罪行为导致暂时歇业，且原告方自行控制房屋导致被告一直无法开业，系原告方违约在先。被告系依据诚实信用原则，履行双方合同义务。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：原告汪传九、王桂英系夫妻关系。坐落于本市鼓楼区五塘村X号房屋（现公安门牌号为本市鼓楼区X路X号，以下简称涉案房屋），系两原告于夫妻关系存续期间自建房屋。两原告各自领有部分涉案房屋建设许可证。
两原告曾将涉案房屋出租给案外人戴某使用，用于其经营餐饮业。后戴某将经营的店面转让给被告，被告向戴某支付转让费。2014年7月15日，原告汪传九（甲方）与被告（乙方）签订《借用协议书》，内容为：甲方愿将位于X路X号私宅（无房产证、有建房许可证，涉案房屋中的部分）借给乙方开办饭店使用，甲方于2014年7月26日将以上房屋交给乙方使用，即日起乙方将拥有房屋使用权并负责对房屋进行维修维护，并对移交后的设备、设施及所有物品加以保全，在借用期内除自然损坏外，不得人为损坏，更不得转借、转租、转让他人（见交接清单）；乙方在借用期内合法经营，并办理相关合法经营手续，并按期交纳各种税费及水电气费等相关费用，承担经营所需一切费用支出；甲方房主汪传九及女儿汪某二人由于无固定工作无生活来源，该房屋借给乙方后，乙方应为甲方生活和住房提供保障，乙方自2014年7月26日起至2019年7月25日，每半年支付一次生活住房保障金，并提前一个月先付后用，具体支付金额及年度分别为2014年11万元，2015年12万元，2016年13万元，2017年14万元，2018年15万元；为保证甲方房屋及物品完好无损，乙方向甲方交纳押金2万元，到期如无损坏和纠纷如数退还；乙方在协议签订后将对屋内在保证安全的情况下进行改造装修，装修费约为10万元左右，为了乙方投入得到保证，防止中途遇到拆迁，甲方同意在乙方投入资金装修后不受损失，自协议签订起至2017年7月25日止三年内进行分摊，满三年后分摊完毕不存在任何损失或补偿，如在前三年发生拆迁甲方愿承担10万元装修费三年不足部分的分摊损失；对因乙方自身原因不能履行协议时，甲方不承担前期投入的装修费及任何损失费用等等。
同日，原告王桂英（甲方）另与被告（乙方）签订《借用协议书》，约定将部分涉案房屋出租给乙方使用，借用时间为2014年7月26日起至2019年7月25日止，支付金额为2014年10万元，2015年10万元，2016年10万元，2017年10万元，2018年10万元，合同其他权利义务同前述合同。
上述协议签订后，两原告即将涉案房屋交付被告使用，用于经营“北京烤鸭馆”，被告亦向原告方支付租金，该租金已付至2016年1月25日止。此后，因被告迟延支付下半年度租金，双方由此产生纠纷。2016年2月2日，经本市鼓楼区人民调解委员会协调，原、被告签订了《人民调解协议书》，内容为：尹明利同意支付1万元房租给汪传九，汪传九表示接受，双方答应遇事多协商。
2016年2月20日，原告汪传九称因其发现被告擅自离店，将涉案房屋内餐桌椅、厨房炊具等物品搬离，亦无法联系被告，遂向公安机关报警。当日，两原告自行收回了涉案房屋。后两原告于2016年3月底左右另行将部分涉案房屋对外出租。现原告方诉至本院，要求判如所请。以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
双方争议事实为：其一，原、被告之间的房屋租赁合同是否具备法定解除的条件。
原告方认为被告迟延支付2016年1月25日之后的租金，存在违约行为，其据此有权解除合同。被告对此不予认可，认为其客观原因迟延履行后双方经协商已确定继续履行合同，其并无违约行为，同时为证明其主张，提供如下证据：1、宁鼓检诉刑诉（2016）272号《起诉书》，证明2016年1月6日，案外人李某等人在被告经营的饭店寻衅滋事，殴打被告妻子、父亲等人，之后被告因需要在医院照顾家人，无法正常经营饭店；2、《人民调解协议书》，证明2016年2月2日，双方就被告欠付租金事宜经人民调解委员会调解后，已达成协议，确定由被告先支付1万元租金，双方继续履行合同。
原告方质证后，对被告证据1的真实性无异议，但认为与本案无关联性；对证据2的真实性无异议，亦认可已收到被告1万元租金，但认为双方协商时因被告表示无力支付后续租金，要求解除合同，原告方遂同意被告先行支付部分租金，待过完年后将涉案房屋返还原告方，双方并未就继续履行合同达成一致协议。
对于当事人提交的上述证据，本院认证如下：对被告证据1的真实性予以认证，对其关联性不予认证；对证据2的真实性、关联性均予以认证。被告欠付2016年1月25日之后的租金后，双方虽经人民调解委员会调解由被告向原告支付部分租金，但该调解协议未明确被告付款后原告方放弃追究其违约责任，亦未确定双方继续履行合同。
其二，被告拖欠原告方租金、押金、水电费金额。
关于原告主张的欠付租金15671元。被告2016年1月26日至2016年2月20日期间未付租金金额为15671元（220000元÷365×26天）。原告认可被告已向其支付2016年1月26日之后的租金10000元，则该欠付租金金额应为5671元。
关于原告方主张的欠付押金10000元。被告认为合同约定的20000元押金已全额支付，并提供了2014年7月15日王桂英出具的《收条》予以证明，该收条内容为“今收到尹明利X路X号私房从2014年7月26日至2015年1月25日半年生活费壹拾万零伍仟元整及壹万元押金”，被告称剩余10000元押金以现金方式支付，但未提供书面证明予以证明。原告方对于被告提供的《收条》的真实性予以认可，但认为其仅收到被告支付的10000元押金。对于上述被告证据的真实性、关联性，本院予以认证，该证据可以证明被告给付部分租金及10000元押金的事实。
关于原告方主张的欠付水电费12868元。原告为证明其主张，提供给了水电费票据予以证明，其中2015年6月至2016年2月的电费12376元，2015年12月至2016年1月期间的水费483元，以及补办电费交费卡工本费9元。被告对于原告方证据的真实性予以认可，但认为其之前为原告承担了其承租房屋前发生的部分水电费，该费用应从其欠付的水电费金额中予以抵扣。对于原告证据的真实性、关联性，本院予以认证，该证据可以证明被告欠付原告方水电费12868元的事实。
其三，原告方的损失范围。
关于原告方主张的赔偿房屋内设备损失50030元。原告方为证明该项损失，提供如下证据：1、《X路X号酒店部分清单》，内容为“洗衣机1台、电风扇2台、电视机1台、热水器1台、转盘11个、椅子159个；空调挂机6个、空调柜机5个、工作柜6个、圆桌子13个、四方桌子8个、宝宝椅1个、长方桌子1个；微波炉1个、四门冰柜1个、台式冰柜1个、冷藏柜1个、蒸箱1个、灭蚊灯3个、电饭锅2个；两头炉灶、独头炉灶、六头炉灶，四层货架3个、不锈钢工作台2个、高压锅1个、展示柜1台，不锈钢大桶6个”，证明双方交接房屋时，原告方已将清单中相关物品交付被告使用；2、现场照片一组及视频资料，证明被告离店时自行将房屋内大部分物品设施带走；3、《损失财务清单》，内容为“落地扇2台、台扇3台、四层货架2台、高压锅1个、冷藏柜1个、两头炉灶1个、独头炉灶1个、大电饭锅1个、灭蚊灯3个、不锈钢大桶6个、大圆桌7张、四方桌6张、宝宝椅2张、小圆桌6张、不锈钢工作台1张、豪华吊灯8盏、椅子60张、空调挂机2台、蒸箱1个、洗衣机1台、电热水器1个、17桌全套餐具17套、镇店财神1个，合计50030元”，证明被告自行带走房屋内的设施，造成原告损失。
被告质证后，对于原告方证据1的真实性予以认可，但认为上述电器等设备交接时已老旧，且双方签署交接清单即表明上述物品归被告所有；对证据2照片证据的真实性不予认可，对视频资料的真实性予以认可，但认为现有房屋内装潢系其承租后重新装修形成；对证据3的真实性不予认可，认为该清单系原告单方制作，被告承租房屋后对房屋进行了重新装潢，更换了部分设施。
对于当事人提交的证据，本院认证如下：对证据1、2的真实性、关联性均予以认可，对证据3的真实性不予认证。原告方的证据可以证明其出租涉案房屋时，已将交接清单中相关物品交付被告使用。
关于原告方主张的赔偿房屋维修费用54146元。
原告方为证明该项损失，提供给了发货清单、销货清单一组，证明原告方收回涉案房屋后，对房屋内的墙面、地面、天花板、外墙等进行了修复，支出了必要费用。被告对原告房证据的真实性不予认可，其认为原告维修房屋系其自行控制房屋后，被告并不知情。对前述证据的关联性，本院不予认证。
关于原告方主张的赔偿租金损失55000元。
原告方认为因被告违约导致双方合同解除，依约应赔偿原告方三个月租金损失55000元。被告对此不予认可，认为其并无违约行为，双方之间的合同应继续履行。
本院认为，房屋租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告之间就涉案房屋所签订的《借用协议书》，实为房屋租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定履行各自的合同义务。
关于原告方主张的解除合同问题。根据双方合同约定，被告应每半年支付一次租金，并提前一个月先付后用。因被告未及时支付2016年1月25日之后的租金双方产生争议，后虽经人民调解委员会调解，被告先行向原告方支付部分欠付的租金，但双方并未明确原告方就此放弃追究被告的违约责任。被告欠付租金后，未积极履行支付租金义务，于2016年2月20日将涉案房屋内经营物品搬离后停止经营。被告在双方合同履行期限内，以自身行为表明不履行其合同义务，原告据此有权解除合同。原告已于2016年2月20日自行收回了涉案房屋，则双方之间的房屋租赁合同自2016年2月20日起解除。
关于原告方主张的给付租金、押金及水电费问题。如前所述，扣除已付租金部分，被告尚欠原告租金5671元未付，该欠付租金被告应予以支持。对于原告方主张的10000元押金，因被告未提供充分证据证明该押金已支付，应认定该10000元押金被告未予以支付。考虑双方之间的租赁合同依法解除，则该10000元押金不再补交。关于原告方主张的欠付水电费12868元，被告对于原告方主张的水电费金额不持异议，本院予以确认。被告辩称原告方曾承诺以其支付的其他水电费抵扣，但未提供证据予以证明，故对其抗辩意见，本院不予采纳。以上，被告应支付原告拖欠的租金5671元、水电费12868元，合计18539元。双方确认被告已向原告支付押金10000元，庭审中双方均同意已付押金在本案中一并解决。故该已付押金冲抵后，被告另需支付原告方8539元。
关于原告方主张的赔偿损失问题。原告方主张被告赔偿房屋内设备损失50030元。双方交接房屋时，被告认可原告方已将空调、冰柜等物品清单的相关物品交付其使用。根据双方合同约定，被告承租房屋后应对出租人移交的设备、设施及所有物品加以保管。因被告撤离涉案房屋时，自行将房屋内的相关设施设备搬离，故本院结合相关设施新旧程度、被告另行装修等案情，酌定该项损失30000元。
关于原告主张被告赔偿房屋维修费用54146元。根据双方合同约定，原告同意被告在承租房屋后对涉案房屋进行装潢。被告为经营需要装修涉案房屋，包括为安装空调、吊灯等设施在墙面钻孔等，此系其在合理范围内对房屋的正常使用。原告未提供充分证据证明其维修的具体范围及损失情况，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。因被告未及时足额支付租金存在违约行为，致使双方合同解除，客观上造成原告房屋空置损失。故本院结合本案案情，酌定被告应赔偿原告方该项损失25000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告汪传九、王桂英与被告尹明利之间关于本市X路X号房屋所形成的房屋租赁合同关系自2016年2月20日起解除。
二、被告尹明利于本判决生效之日起七日内给付原告汪传九、王桂英租金5671元、水电费12868元，合计18539元（扣除已付押金10000元，被告另需支付8539元）。
三、被告尹明利于本判决生效之日起七日内赔偿原告汪传九、王桂英房屋内设备损失30000元、租金损失25000元。
四、驳回原告汪传九、王桂英的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4358元，减半收取2179元，由原告汪传九、王桂英负担1485元，被告尹明利负担694元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 李佳萱
二〇一六年八月二十三日
见习书记员 沈 婷