重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0116民初7420号
原告：吴春林，女，汉族，1985年3月17日出生，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：唐建林，重庆津舟律师事务所律师，特别授权。
被告：重庆中奥实业有限公司。住所地重庆市渝北区两路胜利路**号。
法定代表人：杜永平，董事长。
被告：重庆美美置业有限公司。住所地重庆市江津区几江街道办事处滨江路中**幢***号。
法定代表人：邱均书，董事长。
被告：重庆创大地产集团有限公司。住所地重庆市渝中区公园路**号*楼。
法定代表人：冷佳峰，
上述三被告的委托诉讼代理人：高海燕，重庆依斯特律师事务所律师，一般代理。
上述三被告的委托诉讼代理人：戴驰，重庆依斯特律师事务所律师，一般代理。
被告：重庆越高房地产开发有限公司。住所地重庆市南岸区南坪珊瑚村1特*号。
法定代表人：宋大勇，董事长。
委托诉讼代理人：唐知品，重庆中力律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：莫新耀，重庆中力律师事务所律师，一般代理。
本院受理原告吴春林与被告重庆中奥实业有限公司（以下简称中奥公司）、重庆美美置业有限公司（以下简称美美公司）、重庆创大地产集团有限公司（以下简称创大公司）、重庆越高房地产开发有限公司（以下简称越高公司）商品房销售合同纠纷一案。本院立案受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2016年12月27日公开开庭进行了审理。原告吴春林及其委托代理人唐建林，被告中奥公司、美美公司、创大公司的委托诉讼代理人戴驰、高海燕，被告越高公司的委托代理人唐知品、莫新耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴春林诉称：2011年7月29日，原告与被告创大公司、中奥公司、越高公司、美美公司签订《买卖合同》，四被告将其共同开发建设的位于重庆市江津区几江街道办事处滨江大道XX号XX小区XX号楼之间的房屋（物理层为1层，名义层为负2层）出售给原告，面积约500平方米，价款125万元。合同签订后，原告按约定支付了购房款120万元。同年12月，四被告将该房交付原告后，原告将该房出租他人，承租人对房屋进行了装修。然而该房屋所在小区业主认为，该房屋已经出售给小区全体业主作为物业管理用房，并阻碍承租人使用房屋。无奈原告与承租人解除了租赁合同，并赔偿承租人装修损失24.1万元。之后经原告查询小区业主的《重庆市商品房买卖合同》，该合同第十七条载明：“关于基础设施、公共配套建筑的约定：本项目物业管理用房为1259.4平方米，具体位置为XX号楼之间的裙楼。”而原告所购房屋是其中裙楼的物理层第一层，与小区全体业主所购买的物业管理用房重合。四被告将已出售给小区全体业主的物业管理用房再次销售与原告，一房二卖，导致原告不能使用房屋，也不能办理房屋产权证，使原告购房的目的落空。请求人民法院判决：1、解除四被告与原告签订的上述商品房《买卖合同》；2、被告退还原告购房款120万元，并从原告交款之日起至款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告利息损失；3、被告赔偿原告赔偿他人的装修损失24.1万元、大修基金损失17792.4元；赔偿原告已付购房款一倍的损失120万元。
被告创大公司、中奥公司、美美公司辩称：房屋于2011年12月交付原告占有使用至今，已达5年。按合同约定，甲方不能办理产权证由乙方自行负责，即被告可以不为原告办理产权登记，只要原告能按房屋年限使用房屋，原告便实现签订合同的目的。同时，原告所指称的《重庆市商品房买卖合同》中关于本项目物业管理用房为1259.4平方米的约定，不是将物管用房屋卖与小区业主的条款，只是对物管用房面积的约定，不涉及一房二买。案涉房屋小区的物管用房，按小区总面积配置为573.75平方米，此已由已备案的测绘报告所确定，位于XX小区XX号楼之间物理层为2层，名义层为负1层的房屋，而非XX号楼之间物理层为1层，名义层为负2层的案涉房屋，因此本案所涉房屋不属于锦江半岛小区的物业管理用房，其面积也未纳入公摊面积，非小区全体业主共有。至于原告称房屋被小区业主占用的问题，因被告在将房屋交付原告后，原告将房屋交与他人使用或被他人侵占均与被告无关。综上，原被签订的合同不具备法定解除的条件，原告的请求应予驳回。
被告越高公司辩称：同意上述三被告的意见。另，原被告签订的《买卖合同》已履行完毕，不存在解除合同的问题。被告卖与原告的房屋不是物管用房，没有侵犯其他业主的利益，因此原告提出解除合同没有相应的事实和法律依据。
经审理查明：2011年7月29日，原告吴春林（乙方）与被告创大公司（原重庆恒顿云鼎房地产发展有限公司，于2015年7月更名为创大公司）、中奥公司、越高公司、美美公司（甲方）签订了《买卖合同》，该合同约定的全部内容为：“经甲乙双方协商一致，甲方将位于江津区几江镇滨江大道XX号XX小区XX号楼之间的房屋（物理层为1层，名义层为负2层）出售给乙方。甲方负责办理房屋产权（如甲方办不了产权，乙方自行负责，但乙方具有同主楼年限相同的使用权）。面积约500平方米（以产权证为准），单价2500元/平方米，总价款125万元；销售营业税及附加、所得税、契税及产权转移登记等产生的所有费用由乙方承担。签订合同后十日内，乙方支付120万元给甲方，办理产权证后付清余款。本合同一式五份，甲乙双方各执一份，本合同自签订之日生效。”合同签订后，原告于同年8月11日通过银行向被告中奥公司锦江半岛项目部转款120万元，次日四被告共同向原告出具《收条》1份。同年12月，四被告将房屋交付原告。同月21日，四被告将物业服务用房移交重庆春林物业管理有限公司。双方签署的《物业服务用房移交单》，载明：“……根据国务院《物业管理条例》、重庆市《物业管理条例》、重庆市人民政府和重庆市国土房管局物业管理有关规定，该项目应当由建设单位按照不低于房屋总建筑面积3‰的不少于50平方米的标准在物业管理区域内无偿配置物业服务用房，该小区应配置物业服务用房建筑面积573.75平方米，在办理1－5幢房地产权总登记时，已配置物业服务用房1间（套），建筑面积573.75平方米。……。具体位置建筑面积详见重庆市房产面积测量报告书：房屋建筑面积分户汇总表和房屋建筑面积分层平面图。该物业服务用房属于全体业主共有，用作从事物业管理活动用房，待业主委员会成立后按国家相关规定移交业主委员会管理。”2015年1月22日，重庆市土地勘测院江津房产测量所出具的测量报告中的《房屋面积分户汇总表》载明：第负一层为物管房，建筑面积573.75平方米。该测量报告载明涉案房屋的建筑面积为593.08平方米。同年4月15日，原告交纳了物业专项维修资金17792.40元。同年5月19日，重庆市江津区国土资源和房屋管理局物业管理科向重庆市江津区土地房屋权属登记中心发出《物业管理用房验收接管档案资料移交及专项维修资金缴纳通知》，该通知中载明：“……物业服务用房：该项目物业服务用房实行统一核算，配置在XX栋之间是物管房、其他用房幢，第负一层（地面二层），建筑面积573.75平方米。……”
庭审中，原告陈述：房屋交付后，我们将房屋出租给他人开办幼儿园，2013年小区业主才占用房屋。
上述事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本案的争议焦点是：原告与四被告签订的《买卖合同》是否应解除。对此原告提交了以下证据材料。
1、锦江半岛小区的4份《重庆市商品房买卖合同》。其中，与刘某某、吴某、聂某某所签合同的第十七条关于基础设施、公共配套建筑的约定为：“本项目物业管理用房为1259.4平方米，具体位置为：XX号楼之间裙楼。”与曾某所签合同的第十七条关于基础设施、公共配套建筑的约定为：“本项目物业管理用房为1000平方米，具体位置为：XX小区XX号楼之间。”
对上述证据原告陈述：合同载明的1259.4平方米的面积，包含了案涉房屋；合同约定的物管用房的面积，进入了公摊面积，事实上是卖与了小区业主，被告再将该房卖与原告属一房二卖。
对该证据四被告质证认为：4份商品买卖合同中约定的物管用房的面积不一致，不能以此作为认定物管用房面积的依据；是否属物管用房，要以房管部分备案的测量报告为准；该约定只是物管用房面积的约定，不是买卖的约定。
2、2016年4月27日重庆市江津区规划局向四被告发出的《重庆市江津规划局关于XX小区物管用房使用性质和地下车库出入通道调整申请回复的函》。载明：“贵公司关于XX小区物管用房使用性质和地下车库出入通道调整的申请，因存在商品房买卖合同关于小区物管用房面积约定争议等问题，不具备调整条件；……。”
对该证据，原告陈述：四被告申请调整物管用房，是为了给出售与原告的案涉房屋办理权属证书，四被告申请调整表明，案涉房屋是物管用房。
对证据2，四被告认为：与本案无关联，并不能证明案涉房屋是物管用房。
本院认为，原告吴春林与被告创大公司、中奥公司、美美公司、越高公司签订的《买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，与法无悖，合同合法有效。
本案原告提出解除合同的理由有：
一、被告将小区业主共有部分的物管用房出售与原告，被告一房二买。
按规定，建设单位擅自处分业主共有部分的行为无效。根据重庆市土地勘测院江津房产测量所出具的已报房管部门备案的测量报告，XX小区配置的物管用房面积为573.75平方米，位于XX小区XX号楼之间，物理层为2层，名义层为负1层的房屋，而非XX号楼之间物理层为1层，名义层为负2层的房屋。而计入公摊面积的物管用房屋的面积，是以房管部门备案的测量报告所载明的物管用房的面积为准。因此原告提交的《重庆市商品房买卖合同》约定超过配置面积物管用房的面积，未计入公摊面积，四被告并未将小区业主共有部分的按规定面积配置的物管用房出售与原告。
对原告提交的4份《重庆市商品房买卖合同》中，第十七条约定的物管用房面积的问题。第一，该约定中超过573.75平方米的物管用房，是开发商与购房户间的约定，或者说是开发商对购房户的承诺，而原告仅提交了4份商品房买卖合同，本院无法凭此确认四被告向案涉小区所有购房户作出了相应的承诺，因此无法确认该小区业主均享有超过配置面积的物管用房，以及超配置物管用房的具体面积。第二，原告提交的4份合同中，约定的物管用房的面积都不同，因此不能认定超过配置面积的物管用房的面积，也不能凭此认定超过配置面积物管用房的面积为685.65平方米（1259.4平方米－573.75平方米）。此也与测量报告所载明的涉案房屋的面积不同。
根据上述理由，案涉房屋不是按小区总面积配置的物管用房，本院也不无认定该房是超配置面积的物管用房，因此原告以四被告将出售与他人的房屋再行出售而请求解除合同的理由不能成立。
二、关于案涉房屋不能办理权属证书的问题。
合同约定，如四被告办不了产权，由原告自行负责。如涉案房屋不能办理权属证书，被告也未违约，原告因此请求解除合同的理由不能成立。
三、关于原告无法使用涉案房屋。
庭审中，四被告否认案涉房屋是物管用房。虽然原告提交的4份《重庆市商品房买卖合同》中有关于物管用房面积的约定，但仅根据该约定以及原告提交的现有证据，本院无法确认案涉小区业主是否都享有超配置面积的物管用房，也无法定认定超过配置物管用房的具体面积。因此在确认涉案房屋是物管用房前，四被告在将房屋交付原告使用多年后，即使房屋被他人占用也与被告无关。
综上，原告请求解除合同的理由不能成立，故原告基于合同解除而提出的其他诉讼请求，本院也不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告吴春林的诉讼请求。
案件受理费28070元，减半收取14035元，由原告吴春林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 周思远
二〇一七年七月三十一日
书记员 周 寒