山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0103民初8020号
原告：滕云，女，1975年3月29日生，汉族，住济南市，
委托诉讼代理人：曹介林，山东高信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王文兵，山东高信律师事务所律师。
被告：盛培荣，男，1945年9月16日生，汉族，住济南市
委托诉讼代理人：王雷，山东天澍律师事务所律师。
第三人：济南市国土资源局，住所地济南市。
法定代表人：刘大坤，局长。
委托诉讼代理人：周慧，女，济南市国土资源局不动产登记中心工作人员。
委托诉讼代理人：于建波，男，济南市国土资源局不动产登记中心工作人员。
原告滕云与被告盛培荣、第三人济南市国土资源局确认合同无效纠纷一案，本院于2017年11月27日立案后，依法适用简易程序，进行了审理。因案情复杂，本案转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告滕云的委托诉讼代理人曹介林，被告盛培荣的委托诉讼代理人王雷，第三人济南市国土资源局法定代表人刘大坤的委托诉讼代理人周慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告滕云向本院提出诉讼请求：判令被告盛培荣与盛某某签订的《济南市存量房买卖协议》无效。事实与理由：2002年2月7日，原告与案外人盛某某结婚。2002年8月2日，盛某某购买了百花小区XX号楼X-
XXX室房屋及XXX号地下室。该房产是原告与盛某某的夫妻共同财产。2015年12月27日，盛某某因病去世。2013年3月6日，盛某某未经过原告同意与被告盛培荣签订了《济南市存量房买卖协议》，将历城区百花小区XX号楼X-
XXX室房屋及XXX号地下室售予被告盛培荣。2013年3月19日，第三人济南市国土资源局不动产登记中心（原济南市住房保障和房产管理局）为被告盛培荣办理了过户手续。由于盛某某将该房售予被告盛培荣的行为系对夫妻共有财产的无权处分行为，因此《济南市存量房买卖协议》属于无效合同。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判如所请。
被告盛培荣辩称，一、涉案房屋的来历。答辩人出资在盛某某婚前于2001年7月31日为其购买了涉案房屋。商品房购销合同载明涉案房屋施工许可证号(1999)济高建施字第06-07号，房屋平面图测绘时间是2001年8月。以上证据证明涉案房屋在2001年之前建成，房屋办证时间滞后在2002年。答辩人购买的是现房，购房后进行了精装修，准备儿子结婚使用。二、涉案房屋过户到被告名下的原因。盛某某与原告是夫妻关系，两人婚后感情很好，并育有—女。答辩人妻子盛某某的母亲，常年患有糖尿病、高血压和严重心脏病（做过心脏搭桥手术），平时医药费花费大。盛某某工资收入较高，夫妻二人经济条件很好，为了尽孝，决定把房屋过户到答辩人名下。房屋租金给母亲看病使用，遇有大额住院费用可以处置房屋。天有不测风云，盛某某因工作压力过大突发疾病英年早逝，给全家人造成无比的痛苦。三、原告清楚并同意房屋过户之事。原告名下已有一套住房（历下区甸柳新村二区1X号楼X单元XXX室），为了改善居住条件，夫妻决定购买天泰太阳树大户型住房。2013年3月24日，原告与盛某某购买了该小区X号楼X-
XXXX房屋。在购房办证时原告在购房人及家庭成员情况申请表中签字确认夫妻名下只有一套住房，2013年3月23日限购住房证明也显示其家庭只有腾云名下一套住房。该证据充分说明原告在2013年3月24日就清楚涉案房屋过户到答辩人名下这一事实。2013年至今已长达4年之久，大家相处一直融洽。在涉及遗产分配时，原告反目，不顾十多年亲情，为争财产编造谎言，捏造事实，不予认可知悉涉案房屋过户这一事实。四、答辩人通过合法程序依法取得济南市百花小区XX号楼X单元XXX室房屋及109号地下室的所有权。从办证机构在行政诉讼提交的答辩及证据可以说明整个买卖程序合法。依据《城市房地产管理法》第三十七条规定房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。答辩人与房屋原产权人盛某某进行产权交易，缴纳了各项税费，并经办证机关确认登记。因此，答辩人依法取得了涉案房屋的所有权。五、原告所诉涉案房屋买卖合同有效，其诉求不符合《合同法》关于无效合同的规定。《合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益：(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。原告所诉理由是盛某某无权处分夫妻共同财产，不符合以上关于无效合同的相关规定，房屋交易行为合法有效。首先，涉案房屋是答辩人夫妇购买用于盛某某结婚使用的婚房，不是原告夫妻共同财产的范围。其次，涉案房屋过户到答辩人名下的原因，符合公序良俗，传统孝道美德，不损害他人利益。再次，原告清楚并同意涉案房屋的过户事实。六、原告恶意诉讼增加诉累，干扰行政机关工作。原告于2017年8月25日在济南市历城区人民法院就同一事实诉济南市国土资源局及答辩人。开庭后原告自感胜诉无望，主动撤回诉讼。现在又诉讼本案，干扰大家正常工作和生活，实属行为恶劣。综上所述，原告编造事实恶意诉讼，办证机关依法行政，答辩人合法的善意取得涉案房屋，不存在违法事实。请求法院依法驳回原告诉讼请求。
第三人济南市国土资源局述称，首先，我局为盛培荣颁发房屋所有权证的行为符合相关法律法规的规定，依据充分合法有效，并无不当。其次，法律没有规定父子之间不得进行房屋买卖，我局在办理过程中无法加以限制。对于本次转让，原告是否知情属于原、被告之间的民事行为，与我局此次行政登记无关。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2002年2月7日，原告滕云与盛某某登记结婚。盛某某系被告盛培荣之子。济南市高新技术产业开发建设总公司于2002年3月26日向济南市房管局提交证明，本公司开发建设的百花小区（二期工程），竣工后其楼号经当地公安部门批准分别变更如下：原施工楼号……11……正式楼号……28……。上述楼号均已按照正式楼号在贵局办理房产初始登记手续，房屋竣工前所售房产，原预售合同中楼号与正式楼号不一致时，办理房产过户登记手续请以正式楼号为准。2002年7月12日，盛某某向济南市高新技术产业开发建设总公司交付购房定金10000元，于2002年8月1日交付购房款30000元。2002年8月2日，盛某某（买受人）与济南市高新技术产业开发建设总公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，济南市高新技术产业开发建设总公司出卖的商品房暂定名百花小区，建设工程规划许可证（99）鲁01－00－0010号，施工许可证号为（1999）济高建施字第06－07号，商品房预售许可证为济房预售证第990085号；盛某某购买的商品房是现房，第XX幢X单元XXX号房，建筑面积125.18平方米，地下室为809号，建筑面积14.12平方米，价款为379019.70元，一次性付款。2002年8月8日，盛某某与上海浦东发展银行济南分行签订《个人购房借款合同》，盛某某为购买涉案房屋向上海浦东发展银行济南分行贷款339000元，期限20年，自首次提款之日起至2022年8月8日止。同日，盛某某与上海浦东发展银行济南分行又签订了《个人借款抵押合同》。2002年9月20日，盛某某与济南市高新技术产业开发建设总公司签订了《商品房移交结算协议书》。同时，双方又签订了一份《房产买卖契约》。该契约第一条载明：“卖方将坐落在高新区百花小区XXX楼X单元XXX房产，建筑面积128.18平方米（套内建筑面积112.18平方米），附属建筑物地下室14.12平方米（已于2001年7月31日签订草约）出售给买方，并将与出售房屋相关的土地使用权同时转让给买方。买方已对上述房地产做了充分了解，自愿承买。”2002年11月1日，济南市房管局对涉案房屋进行了登记，房屋坐落高新区百花小区XX号XX－XXX住宅，房产证号高XXXX，所有权人盛某某，共有人无；房屋坐落高新区百花小区XX号楼XXX地下室，房产证号高XXXXX，所有权人盛某某，共有人无。2013年3月6日，盛某某（卖方）与盛培荣签订《济南市存量房买卖协议》，盛某某将高新区百花小区28号楼1－402住宅及地下室出售给盛培荣，协议约定房屋价款80万元。盛培荣未将该房款80万元交付盛某某。2013年3月19日，对涉案房屋及地下室进行了变更登记，所有权人盛培荣，共有人无，房产证号历XX**号。
另查明，济南高新技术产业开发建设总公司于1993年6月1日取得涉案房屋的土地使用证（高新国用1993字第051005002号），于1999年6月1日取得该建设项目的建设工程规划许可证（99鲁010000**号），于1999年6月10日取得建设工程施工许可证（1999济高建施字第06－07号），于1999年9月8日取得商品房预售许可证（济房预售证第990085号）。涉案房屋分层分户平面图载明，涉案房屋于2001年8月21日测量，建设面积125.18平方米，套内建筑面积112.18平方米，共有分摊面积13平方米。
再查，2001年8月20日，原告滕云申请购买其单位山东省棉麻公司出卖的历下区甸柳小区二区XX号楼X－XXX房改房。2001年12月1日，济南市房产管理局批准。2013年3月23日济南市房屋档案馆限购住房证明，盛某某、滕云、盛晓涵的家庭住房情况为1套，详细信息如下：滕云，房屋坐落历下区甸柳小区二区XX号楼X－XXX住宅，已登记。2013年3月24日，原告滕云、盛某某与山东天泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》。2013年3月25日，购房人及家庭成员情况申报表载明，购房人家庭成员盛某某、滕云、盛晓涵，购房人家庭拥有市区住房情况一套住房，本人着重承诺：本人已全面如实填报上述情况，保证遵守本市“对已有1套住房（包括已网上签约、已办理权属登记手续和已办理房改购房手续，下同）的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同），能提供自拟购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内住房（含新建商品住房和二手住房，下同）。对本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供自拟购房之日起前2年内本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，停在本市市区向其售房”的规定，如有虚假、不实申报等行为，本人愿意承担由此产生的一切法律责任及经济责任。购房人（监护人）签字：盛某某、滕云（手印）。山东天泰置业有限公司购房家庭住房信息查询申请表查询结果滕云、盛某某、盛晓涵拥有市区住房情况：1套。2013年4月16日原告滕云、盛某某申请转移登记市中区舜德路1号天泰太阳树X号楼X－XXXX。2015年12月27日，盛某某因病去世。2017年8月25日，原告滕云以济南市国土资源局为被告、盛培荣为第三人向济南市历城区人民法院提起房屋行政登记诉讼，同年11月3日申请撤回起诉。
吴某某与盛培荣系夫妻关系。吴某某于2012年5月12日入住山东大学齐鲁医院，2012年6月22日出院，出院诊断：冠状动脉粥样硬化性心脏病、急性心内膜下心肌梗死、不稳定性心绞痛、心功能Ⅲ级（NYHA分级）；2型糖尿病；高血压病3级（极高危险组）；慢性支气管炎；陈旧性脑梗塞。
本院认为，2013年3月6日，盛某某与盛培荣签订《济南市存量房买卖协议》，盛某某将涉案房屋及地下室出售给盛培荣。原告滕云认为盛某某将涉案房屋及地下室出售给被告盛培荣的行为系对夫妻共有财产的无权处分行为，应认定该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”所谓无权处分行为，是指无处分权人处分他人财产而进行的行为。无权处分主要包括两种情形：一是无所有权；二是处分权受到限制。在有所有权但所有权的权能之一处分权受到限制的情况下实施的处分行为。比如共有财产的处分权属于全体共有人，某个共有人未经其他共有人同意擅自处分共有财产，构成无权处分。根据该条规定，无处分权的人处分他人财产而订立的合同属于效力待定的合同。也就是说，虽然无处分权人处分他人财产构成对他人财产的侵害，但并非必然导致合同无效的后果，而是在两种情况下仍然可以发生效力：一是经权利人追认。“权利人”是指对处分的标的物享有处分权的人。权利人既可以向买受人作出追认，也可以向无权处分人作出追认。无论向谁作出追认，都能在权利人与处分人之间形成一种事实上的委托代理关系，处分人是代权利人处分行为，其法律后果由权利人承担。二是无处分权人在订立合同后取得处分权。一旦处分人事后取得了财产权利，便可以消除无权处分的状态和导致合同无效的原因。就本案而言，涉案房屋是盛某某的个人财产还是夫妻共同财产，原告滕云对盛某某处分涉案房屋是否知情，均是本案的争议焦点。
关于焦点（一）涉案房屋是盛某某个人财产还是夫妻共同财产。涉案房屋分层分户平面图载明，涉案房屋于2001年8月21日测量，也就是说，涉案房屋已于2001年8月21日之前建成。2002年8月2日，盛某某与济南市高新技术产业开发建设总公司签订《商品房买卖合同》，盛某某购买的涉案房屋是现房。2002年9月20日，盛某某与济南市高新技术产业开发建设总公司签订的《房产买卖契约》第一条载明：“卖方将坐落在高新区百花小区XXX楼X单元XXX房产，建筑面积128.18平方米（套内建筑面积112.18平方米），附属建筑物地下室14.12平方米（已于2001年7月31日签订草约）出售给买方，并将与出售房屋相关的土地使用权同时转让给买方。买方已对上述房地产做了充分了解，自愿承买。”该证据证实虽然盛某某与济南市高新技术产业开发建设总公司于2002年8月2日正式签订涉案房屋买卖合同，但双方已于2001年7月31日签订草约，购买涉案房屋。该草约协议在滕云与盛某某于2002年2月7日登记结婚之前，应认定盛某某婚前签订了房屋买卖合同。2002年8月8日，盛某某与上海浦东发展银行济南分行签订《个人购房借款合同》、《个人借款抵押合同》，盛某某为购房涉案房屋向上海浦东发展银行济南分行贷款339000元，期限20年。借款合同和抵押合同证实盛某某是借款人。虽然盛某某是借款人，对于该贷款的偿还，是在盛某某登记结婚之后，应认定婚后用夫妻共同财产偿还贷款。虽然涉案房屋登记在盛某某名下，盛某某和滕云共同还贷支付的款项及其对应财产增值部分，滕云享有一定的权利。
关于焦点（二）原告滕云对盛某某处分涉案房屋是否知情。济南市住房限购后，市民买房前都要经过限购资格核查。限购证明是根据商品房限购政策规定，依据申请人提供《购房人及家庭成员情况申报表》记载姓名和原告滕云和盛某某为购买舜德路1号新建住房，于2013年3月23日向济南市房屋档案馆查询。济南市房屋档案馆依据申请出具了《限购住房证明》，盛某某、滕云、盛晓涵的家庭住房情况为1套，即登记在滕云名下坐落历下区甸柳小区二区XX号楼X－XXX房屋。该限购证明证实，截止2013年3月23日，在济南市七区（历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、高新区）范围内，盛某某、滕云及其未成年子女盛晓涵三人名下只有一套住房。2013年3月25日，盛某某、滕云为购房人填写了《购房人及家庭成员情况申报表》。该申报表载明盛某某、滕云共同承诺其家庭拥有一套住房，且符合限购规定。山东天泰置业有限公司购房家庭住房信息查询申请表查询结果滕云、盛某某、盛晓涵拥有一套市区住房。限购住房证明、购房人及家庭成员情况申报表等证据证实，在滕云、盛某某与山东天泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》之前，原告滕云已清楚知道滕云、盛某某、盛晓涵家庭成员名下只有一套住房，涉案房屋已不在盛某某名下。按照日常生活经验法则分析，原告滕云在拟购舜德路1号天泰太阳树X号楼X－XXXX房屋前，已经知道盛某某将涉案房屋出售给盛培荣且已过户到盛培荣名下。无论盛某某将涉案房屋出售给盛培荣是出于对父母的孝敬，还是盛某某与滕云为了改善居住条件，或是由于济南市限购政策等等，均应认定原告滕云知道并认可盛某某将涉案房屋出售给被告盛培荣。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”盛某某与盛培荣签订《济南市存量房买卖协议》不属于上述规定的情形，不是无效合同。
综上所述，盛某某与盛培荣签订《济南市存量房买卖协议》没有违反法律、法规的强制性规定。涉案房屋原始登记在盛某某名下，原告滕云知道并认可盛某某将涉案房屋出售被告盛培荣，盛某某出售涉案房屋的行为没有侵原告滕云的权益。第三人济南市国土资源局依照相关法律法规将涉案房屋变更登记到被告盛培荣名下，已发生效力。原告滕云请求确认盛某某与盛培荣签订《济南市存量房买卖协议》无效，证据不足，理由不当，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告滕云的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告滕云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 尹佐涛
人民陪审员 焦国庆
人民陪审员 王玉梅
二〇一八年五月十日
代理书记员 刘欣瑜