甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民一终字第361号
上诉人（原审第三人）纪彩兰。
委托代理人王跃昌，北京齐致（兰州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）。
委托代理人徐向功、徐子涵，甘肃玉榕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）甘肃景园房地产开发有限责任公司兰州分公司。
负责人杨洁，该公司总经理。
委托代理人张莉萍，甘肃法成律师事务所律师。
上诉人纪彩兰因与被上诉人王琦文、甘肃景园房地产开发有限责任公司兰州分公司（以下简称景园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2015）安民一初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人纪彩兰的委托代理人王跃昌、被上诉人王琦文的委托代理人徐向功、景园公司的委托代理人张莉萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审审理查明，2014年10月16日，原、被告双方签订商铺租赁合同2份。合同约定，被告将自己所有的位于兰州市安宁区北滨河西路景园?盛世华都小区15号商铺建筑面积分别为395.33平方米和114.78平方米的毛胚房屋租赁给原告使用，租赁用途为销售农业产品，租赁期限均为5年，自2014年11月1日至2020年5月31日止，第1年装修期2014年11月1日至2015年5月31日免收租金，租金年付，第二年开始于每年的10月1日前交清下一年租金及管理费，以此类推。合同签订后，原告按约交付了保证金和第一年度租金共计354958元。被告按约于2014年10月28日将商铺交付原告使用，原告在对租赁商铺装修过程中，由于遭到第三人纪彩兰的阻扰和干涉，致使无法对所租赁的商铺进行装修和使用，同时，第三人对商铺进行了加锁控制，导致原告无法按合同正常装修使用所租赁商铺。酿成本案纠纷。
另查明，原告王琦文系甘肃美汇农业科技开发有限公司股东，原告将所租商铺交由该公司使用，该公司于2014年11月28日与杨启龙签订了装修协议，约定装修价款42万元，已付20万元。
再查明，被告景园公司2013年7月16日就兰州市安宁区北滨河西路景园?盛世华都小区15号商铺与第三人纪彩兰签订了《租赁协议》，双方就租赁标的、租金交纳、租赁时间、租赁物用途等事项进行了约定，第三人纪彩兰预交了半年租金9万元。协议签订后，当时因商铺未完工，也未编号，所以被告一直没有将该商铺交付给第三人使用。2014年8月27日，被告将第三人诉至本院，要求撤销双方签订的租赁协议，本院作出（2014）安民一初字第181号判决驳回了被告的诉讼请求。被告不服，上诉至兰州市中级人民法院，兰州市中级人民法院作出（2014）兰民一终字第718号民事判决驳回上诉，维持原判。认为被告与第三人签订的租赁协议合法有效。2015年1月8日被告向第三人发出解除租赁协议的通知书，第三人不同意解除。
原审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告与第三人纪彩兰签订的《租赁协议》均是当事人真实意思的表示，合法有效，应予保护。本案中，被告与第三人签订租赁协议后，虽然第三人预交了半年租金，但当时由于商铺未建好、未编号，协议书中也没有约定该商铺交付时间，致使被告一直没有将该商铺交付第三人使用。原、被告签订商铺租赁合同后，原告按约支付了保证金和第一年度租金，被告亦将商铺交付原告，原告对该商铺也进行了装修。原、被告双方均履行了合同义务，根据法律规定，出租人就同一房屋订立多份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人主张履行合同的，已经合法占有租赁房屋的优先于合同成立在先的。所以，虽然被告与第三人签订的商铺租赁协议在前，但被告没有继续履行协议将商铺交付第三人，原、被告签订的商铺租赁协议虽然在后，但被告已将商铺交付给原告使用，原告已合法占有该租赁商铺，被告已无法向第三人继续履行租赁协议。综上，原告要求确认原告为景园?盛世华都小区15号商铺的承租人，履行与被告2014年10月16日签订的商铺租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，原告要求第三人排除正常使用景园?盛世华都小区15号商铺妨碍的诉讼请求，因原告在装修使用该商铺时，第三人纪彩兰对其进行了阻碍和干扰，并在15号商铺门上加锁，对原告的装修及使用构成妨碍，理应排除，原告的请求合情合理合法，本院予以支持。关于第三人纪彩兰提出被告发出的解除租赁协议的通知无效，双方签订的租赁协议不得解除，要求被告交付商铺的主张，因被告已将该商铺交付给原告使用，原告已合法占有了该商铺，导致被告与第三人签订租赁协议已实际无法继续履行，其主张于法相悖，本院无法支持，关于第三人提出被告毁约导致与第三人的租赁协议无法继续履行，给第三人造成损失的问题，如有纠纷，可另行起诉，请求赔偿。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第（一）、（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第十项之规定，判决：一、确认原告王琦文为景园?盛世华都小区15号商铺的承租人，原、被告继续履行双方于2014年10月16日签订的《商铺租赁合同》。二、第三人纪彩兰于本判决生效之日起10日内排除对原告王琦文使用景园?盛世华都小区15号租赁商铺的妨碍。案件受理费100元，减半收取50元，由被告甘肃景园房地产开发有限责任公司兰州分公司承担。
宣判后，第三人纪彩兰不服上诉称：一、原审认定事实错误。原审将两被上诉人之间恶意交付诉争铺面的行为认定为合法交付，继而认定被上诉人王琦文合法占有了诉争铺面。原审将交付后王琦文开始装修诉争铺面的事实认定为已经进行了装修，并将未实际使用的铺面认定为已经使用。二、原审适用法律错误。景园公司和王琦文签订《商铺租赁合同》，是在景园公司单方面恶意解除与上诉人签订的《租赁协议》，且双方因此引发诉讼的过程中，在法院对双方的诉讼没有裁判结果的前提下，景园公司与王琦文签订《商铺租赁合同》，景园公司此行为是恶意的。王琦文对上诉人与景园公司就诉争铺面的出租行为仍然在诉讼中的事实应当是明知的。在此背景下双方仍然签订合同，恶意串通损害了上诉人利益，其合同应当是无效合同。景园公司向王琦文交付诉争铺面及王琦文对铺面的占有，都不是合法行为。一审法院认为合法占有商铺的王琦文优先于合同成立在先的上诉人，显然是适用法律错误。一审法院以王琦文对商铺进行了装修并使用为由，认定景园公司无法向上诉人继续履行协议显然不当。在王琦文刚刚占有商铺并开始装修后，上诉人即对其恶意占有行为进行了制止并加锁实际控制了商铺的占有权。不存在景园公司无法向上诉人继续履行交付商铺的问题。上诉人实际控制商铺的行为也是对自身权益的维护，不构成对王琦文权益侵害。一审法院判决排除上诉人对王琦文使用商铺的妨碍是错误的。综上，请求撤销原审判决，将案件发回重审或者查明事实后改判由景园公司将诉争商铺交付上诉人纪彩兰。本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人王琦文答辩称：一、原审认定事实清楚。二被上诉人之间签订的《商铺租赁合同》是双方在平等、自愿、真实意思表示一致的情况下签订的，内容真实、合法，且在签订协议时王琦文并不知道上诉人与景园公司之间就本案争议的商铺存在谈判或缔约。因此，景园公司依约向王琦文交付租赁商铺符合法律规定及合同约定。王琦文对租赁商铺进行了合法占有、使用及对租赁商铺进行了装修这是不争的事实。2014年10月28日，景园公司按照约定将租赁商铺交付王琦文使用，王琦文将该商铺用于甘肃美汇农业科技开发有限公司作为产品展厅，并对商铺进行了装饰装修。上诉人称“被上诉人之间恶意串通”不符合客观事实。二被上诉人之间签订《商铺租赁合同》及在该协议履行过程中，王琦文完全不知道上诉人与景园公司之间就该商铺进行过洽谈或有过缔约，直至2014年12月上诉人阻挠王琦文对商铺装修时，王琦文才知道上诉人与景园公司之间就该商铺租赁进行过洽谈。二、原审使用法律准确。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。本案中王琦文于2014年10月28日对租赁房屋合法占有，二被上诉人继续履行《商铺租赁合同》符合法律规定，一审法院适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人景园公司答辩称，原审认定事实清楚，二被上诉人签订的协议并非恶意违约，景园公司与上诉人纪彩兰确实签订了协议，但该协议是意向性协议，并没有签订正式的租赁协议。后因各种原因该租赁协议未实际履行，双方也无法达成共识，因此景园公司只有单方解除协议。诉争房屋已经实际租赁给王琦文，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审一致，对原审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，综合当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本案争议焦点为二被上诉人之间签订的《商铺租赁合同》是否合法有效。本案中，王琦文与景园公司于2014年10月16日签订了2份《商铺租赁合同》，景园公司依约于2014年10月28日将租赁商铺交付王琦文使用，王琦文依约给景园公司交付了保证金和第一年度租金共计354958元，后王琦文将该商铺交付甘肃美汇农业科技开发有限公司使用，该公司于2014年11月28日与杨启龙签订了装修协议，约定装修价款42万元，已付20万元。后杨启龙对涉案商铺进行装修，装修过程中因上诉人纪彩兰的阻挠和加锁控制，导致装修停止。虽然上诉人纪彩兰与被上诉人景园公司签订合同在前，但没有证据证明王琦文与景园公司之间恶意串通，损害上诉人纪彩兰的利益。应当认定王琦文与景园公司签订的《商铺租赁合同》合法有效。纪彩兰认为二被上诉人签订的合同系无效合同的上诉理由不能成立，本院不予采信。在上诉人与景园公司签订的《租赁协议》及二被上诉人之间签订的《商铺租赁合同》均合法有效的前提下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”上诉人纪彩兰与被上诉人景园公司签订的《租赁协议》虽成立在先，但双方未约定交付时间，也没有实际交付涉案商铺，而景园公司向王琦文交付了涉案商铺，王琦文依合同约定占有商铺在先，且确已对商铺进行了装修，应优先认定王琦文为涉案商铺的承租人，继续履行租赁合同。据此，景园公司实际不能再向上诉人交付涉案商铺，景园公司对其行为违约予以认可，上诉人与景园公司因不能实际履行涉案商铺《租赁协议》引发的纠纷，可另行诉讼解决。上诉人对涉案商铺装修的阻挠及加锁控制，对王琦文正常使用商铺构成妨碍，理应排除。综上，上诉人的上诉理由不能成立，依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人纪彩兰承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张秉德
代理审判员 张惠东
代理审判员 刘桂刚
二〇一五年七月二十日
书 记 员 任继芳