山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁04民终1940号
上诉人（原审原告）:付强，男，1992年3月4日出生，汉族，农民，住枣庄市薛城区。
委托诉讼代理人:颜道銮，山东薛国律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:季君科，男，1968年4月14日出生，回族，住枣庄市市中区。
委托诉讼代理人:刘成，山东司杰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:高恩元，男，1958年6月22日出生，汉族，农民，住枣庄市市中区。
上诉人付强因与上诉人季君科、高恩元恢复原状纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院(2016)鲁0403民初879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案受理后依法组成合议进行了审理。本案现已审理终结。
付强上诉请求：撤销一审判决第二项，改判季君科、高恩元连带赔偿违约金损失50000元及租金损失（按照每月5000元的标准，从2015年12月16日起至恢复原状之日止）。事实和理由：1、一审判决仅认定了20000元的租金损失有失公允。对方的侵权行为一直处于持续状态，其给我方造成的租金损失也是不断累积的过程，对于其后的租金的损失对方也应赔偿；2、因季君科、高恩元的侵权行为，导致我方不能履行与他人签订的租赁合同，我方已向承租人支付违约金50000元，该损失是由季君科、高恩元的侵权行为造成的直接损失，因此对于我方提出的赔偿违约金损失50000元的诉请应予支持。
季君科、高恩元辩称，付强并不能证明其对涉案商铺享有所有权，我方占有商铺是基于合法有效的抵押权，我方占有行为不构成侵权，不应承担责任。
季君科、高恩元上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回付强的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由付强负担。事实和理由：1、一审认定涉案商铺为付强所�是错误的。付强仅提交了房款收据，并非购房发票。付强也不能详细说明购房的过程，尤其是购房款的支付、资金来源等，且与证人訾某的证言内容矛盾。訾某虽作证称付强的购房款是分期支付，有转账也有现金，购房款并未进入房屋监管部门指定备案的监管账户，证人也未提供相关证据，故意隐瞒与本案的利害关系。综上，付强提供的证据无法证实其对涉案商铺享有所有权；2、我方与枣庄华宇房地产开发有限公司签订了《担保书》和《协议书》，我方是基于合法有效的抵押权占有涉案商铺，付强提出我方行为构成侵权的主张不能成立。付强主张的租金损失也并无证据证明；3、本案应追加枣庄华宇房地产开发有限公司作为当事人，以便查清案件事实。
付强辩称，1、涉案商铺系我方从枣庄华宇房地产开发有限公司购买并已实际交付，季君科、高恩元提交的证据不足以证实其享有抵押权，即使抵押权存在，也不能对抗我方行使所有权或使用权；2、因季君科、高恩元的侵权行为造成我方租金以及违约金损失，其应当予以赔偿；3、本案无须追加枣庄华宇房地产开发有限公司为当事人。
付强向一审法院起诉请求：1、判令季君科、高恩元停止对位于薛城区御园府邸二号楼1003商铺的侵害，拆除其安装的卷帘门，将损害的商铺恢复原状；2、季君科、高恩元赔偿因侵权给我方造成的损失7万元（违约金50000元、租金20000元）；3、诉讼费由季君科、高恩元负担。
一审法院认定事实：2015年4月8日，原告付强与枣庄华宇房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，双方约定:原告付强购买枣庄华宇房地产开发有限公司开发的位于薛城区华宇御园府邸第2号楼1003号商铺，建筑面积共计244.57平方米，每平方米价格为12000元，房款总金额为2,934,840元。2014年7月1日枣庄华宇房地产开发有限公司向原告付强出具收据一份，该收据内容为:交款单位为付强，人民币2,934,840元，收款事由为1003号商铺房款。2015年8月31日，枣庄华宇房地产开发有限公司向原告付强出具御园府邸交房通知单一份，该通知单的主要内容为:你所购房屋2号楼1003号商铺，已具备交房条件，经售楼部核实你的总房款2,934,840元已付清，请携带《商品房买卖合同》、房款收据、身份证至财务部及物业公司办理相关手续。2015年8月31日，枣庄华宇房地产开发有限公司向原告付强出具房屋上房交付证明一份，该证明主要内容为:业主付强于2015年4月8日购买我公司开发的华宇御园府邸小区2号楼1003号商铺，签订网签合同并到房产部门备案。该商铺已具备交付使用条件，于2015年8月31日将该商铺交给付强。2015年12月16日，原告付强与案外人�棉基签订租房协议书一份，该协议书主要内容为:王棉基租用付强所有的位于薛城区永福南路御园府邸2号楼1003商铺，租期暂定3年，从2015年12月16日至2018年12月15日，先付后租。租金每年为60000元。签订合同时支付30000元，2016年1月7日付强将商铺交付王棉基使用后，王棉基再支付30000元整。双方如有一方违约，违约方向守约方赔偿违约金5万元。2011年12月份，枣庄华宇房地产开发有限公司向被告季君科、高恩元出具担保书一份，该担保书内容为:今有枣庄华宇房地产开发公司，担保常磊御园府邸工程欠高恩元钢材款。出现下列情况有枣庄华宇房地产开发公司担保:无论常磊继续施工，还是转手该工程，常磊所欠高恩元钢材款1815041.61元，有担保人负责偿还，偿还日期为2012年4月3日。如到期担保方违约，高恩元有权采取一切措施直至采取法律手段。在此期间，高恩元有权继续向常磊索取欠款，但不得影响正常工地施工。枣庄华宇房地产开发有限公司作为担保方在该担保书中加盖公章。庭审中，被告季君科提交收据存根复印件11张，数额共计155万元，上述收据存根收款事由一栏均注明为钢材款。庭审中，被告季君科、高恩元提交协议书复印件一份，该协议书主要内容为:枣庄华宇房地产开发有限公司2011年6月与山东滕国建筑工程有限公司签订了御园府邸工程施工意向书，山东滕国建筑工程有限公司全权授权项目经理常磊管理、施工本工程。由于山东滕国建筑工程有限公司(常磊)资金断链，无力支付钢材款。枣庄华宇房地产开发有限公司为了工程继续施工，同意担保此批钢材款(枣庄华宇房地产开发有限公司与钢材供应商已于2011年12月3日签订担保书)。款额总计1,815,041.61元，除去前期已支付20万元，余款为1,615,041.61元。此款由枣庄华宇房地产开发�限公司代山东滕国建筑工程有限公司(常磊)支付并从2012年4月3日起每月支付违约金6%。现还款日期已到，枣庄华宇房地产开发有限公司暂时无钱支付此批钢材款，在与钢材供应商双方协商后，枣庄华宇房地产开发有限公司愿意用商铺作为抵押担保，商铺位于2号楼自东向西第2户，单价为按当时市场价格；面积为228.78平方米，商铺总价值200万左右。如欠款加违约金达到第2户商铺价值，枣庄华宇房地产开发有限公司仍未履行还款，则枣庄华宇房地产开发有限公司同意以2号楼自东向西第3户的商铺继续提供抵押担保，直至款项结清之日本协议自动废除。另查明，原、被告双方所诉争的商铺现由被告季君科、高恩元实际占有，二被告为该商铺安装了卷帘门并上锁。一审法院认为，根据原告付强提交的商品房买卖合同、购房款收款收据、御园府邸交房通知单、房屋上房交付证明等证据，能够证明原告付强从枣庄华宇房地产开发有限公司处购买了华宇御园府邸第2号楼1003号商铺，且枣庄华宇房地产开发有限公将该商铺交付给原告付强。因此，原告付强对华宇御园府邸第2号楼1003号商铺享有合法权利。关于被告季君科、高恩元在庭审中提出的抗辩，其与枣庄华宇房地产开发有限公司签订了协议书，因枣庄华宇房地产开发有限公司欠二被告钢材款，且枣庄华宇房地产开发有限公司自愿用涉案商铺进行抵押，且抵押行为在先。因此，二被告对涉案商铺占有使用行为不构成侵权，系其合法享有的抵押权利。原告诉请没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。法院认为，根据被告提交的由枣庄华宇房地产开发有限公司担保书，能够认定枣庄华宇房地产开发有限公司欠二被告钢材款的事实存在。但是，二被告在庭审中仅提交协议书复印件以证明枣庄华宇房地产开发有限公司已将涉案商铺抵押给二被告，且对方当事人对该份协议书复印件不予认可。因此该份协议书复印件不能作为有效证据使用。二被告据此认涉案商铺享有合法抵押权的抗辩意见缺乏证据支持，法院对其该项抗辩意见依法不予以采信。关于原告付强诉请二被告停止对涉案商铺的侵害、拆除安装的卷帘门、将商铺建筑恢复原状的主张是否有事实和法律依据。法院认为，二被告未能提供充分有效证据证明其对涉案商铺享有占有、使用、安装卷帘门等合法权利。且原告付强已提供充分证据证明其系涉案商铺的购买人。因此，二被告对涉案商铺安装卷帘门等行为侵犯了原告付强对涉案商铺的合法权利。因此原告该项诉请有事实和法律依据，法院依法予以支持。关于原告诉请二被告支付违约金50,000元及租金20,000元的主张是否有事实和法律依据，法院认为，�案商铺系营业用房，原告付强将涉案商铺出租以赚取租赁费，符合常理。因二被告占有涉案商铺，致使原告租房目的无法实现，必将给原告造成租赁费损失综合考虑当地商铺租赁价格水平及二被告占有涉案商铺时间等具体情况法院酌情确定二被告侵占该商铺导致原告租金损失30,000元，但原告主张二被告赔偿原告租金20,000元，系对其权利的自由处分，且不损害对方当事人的合法权益，法院依法予以支持。原告付强与承租人王棉基约定的违约金50,000元，系双方在租房协议书中的约定，该租房协议书具有合同相对性，该违约金条款仅能约束租房协议签订的双方，即原告付强与承租人王棉基。该租房协议书并不能约束作为租房协议外的第三方，即被告季君科、高恩元，且违约金50,000元并非由被告季君科、高恩元占有涉案商铺给原告付强造成的直接损失。因此，原告主张二�告赔偿租房违约金50,000元无法律依据，法院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第二条、第四条、第三十六条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条，第《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、被告季君科、高恩元停止对御园府邸二号楼1003号商铺的侵害，并于判决生效后十日内拆除所安装的卷帘门，将所损害的商铺建筑恢复原状；二、被告季君科、高恩元于判决生效后七日内连带赔偿原告付强租金损失20000元；三、驳回原告付强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告季君科、高恩元负担，于判决生效后七日内交纳。
�审中双方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，本院依法予以确认。
本院认为，根据上诉人的上诉及被上诉人的答辩，归纳本案争议的焦点问题为，一、付强对于涉案商铺是否享有所有权，是否有权要求季君科、高恩元承担相应的侵权责任；二、若季君科、高恩元存在侵权行为，一审判决对于付强损失的认定是否正确；三、一审法院未追加枣庄华宇房地产开发有限公司为本案当事人是否程序违法。
对于焦点问题一，本院认为，付强向法庭提交的商品房买卖合同、房款收据、交房通知单、上房交付证明，能够形成证据链条，证明其对涉案商铺享有合法权利。季君科、高恩元主张其是基于抵押权而合法占有涉案商铺，但是季君科、高恩元提交的担保书中并未涉及涉案商铺抵押的事宜，其提交的协议书虽载有抵押条款，但是该证据系复印件�对方当事人亦不予认可，该协议书在无原件进行核对的情况下不能作为有效证据使用，其提出的对涉案商铺享有抵押权的主张，因缺乏充分有效的证据证实，本院不予支持。综上，付强作为涉案商铺的合法权利人有权要求季君科、高恩元停止侵害、恢复原状并要求赔偿损失。
对于焦点问题二，季君科、高恩元二人应就其非法占有商铺的行为向付强承担赔偿损失的侵权责任。关于租金损失问题，因季君科、高恩元占有涉案商铺，导致付强无法将商铺对外出租实现其利益，这是季君科、高恩元侵权行为给其造成的必然损失。一审关于租金损失20000元的认定合理，本院依法予以确认。关于付强在上诉中提出要求季君科、高恩元赔偿其起诉之后到停止侵害之日又产生的租金损失，这超出了其一审诉讼请求的范畴，其可另案诉讼解决。对于付强诉请的违约金损失50000元是否应予支持问题，因为该违约金系付强作为出租人与承租人在租赁合同中约定的内容，该约定仅对租赁合同双方当事人发生效力，且不是季君科、高恩元侵权行为造成的直接损失，因此付强的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
对于焦点问题三，本案系付强与季君科、高恩元之间的侵权纠纷，枣庄华宇房地产开发有限公司对本案诉讼标的不具有独立请求权，与本案的处理结果也不存在法律上的利害关系，因此本案无须追加枣庄华宇房地产开发有限公司为当事人参加诉讼，一审并不存在上诉人所主张的程序违法情形。
综上所述，上诉人付强和季君科、高恩元的上诉请求均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人付强负担100元，季君科和高恩元负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 晓
审 判 员 杨丽娜
代理审判员 单 伟
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 高文娜