广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民二初字第810号原告：中国农业银行股份有限公司南海罗村支行，住所地佛山市南海区狮山镇罗村南湖一路5号，组织机构代码893773632。负责人：林满维，任行长。委托代理人：胡金才，广东昊法律师事务所律师。委托代理人：刘嘉惠，广东昊法律师事务所实习律师。变更后委托代理人：温育明，广东昊法律师事务所律师。变更后委托代理人：张曼萍，广东昊法律师事务所实习律师。被告：李秋茹，女，1981年5月26日出生，住广东省阳山县。被告：何一峰，男，1970年11月12日出生，住北京市宣武区。原告中国农业银行股份有限公司南海罗村支行与被告李秋茹、何一峰金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理后，依法适用普通程序先后于2015年12月23日、5月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡金才到庭参加了第一次庭审，委托代理人温育明到庭参加了第二次庭审；两被告经本院公告传唤无到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称，被告李秋茹、何一峰是夫妻关系，为购买佛山市南海区罗村街道罗村大道中2号2区长信银湾花园13栋101房，以被告李秋茹的名义向原告申请贷款。2013年10月10日，原告与被告李秋茹、何一峰签订了《个人购房担保借款合同》，合同编号44020120130130086，合同约定原告贷款680000元给被告李秋茹、何一峰用于购房，贷款利率在基准利率的基础上上浮5%计算（遇中国人民银行基准利率调整时，则从基准利率调整后次年的1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率），逾期贷款利率按执行年利率上浮50%计算（即按现行中国人民银行同期贷款基准利率上浮57.5%计算），对应付未付的利息按中国人民银行的规定计收复利，借款的期限自2013年11月4日起至2028年11月3日止，被告李秋茹、何一峰必须按合同所约定的“等额本息还款法”计算本息逐月偿还。被告李秋茹、何一峰以其购买的佛山市南海区罗村街道罗村大道中2号2区长信银湾花园13栋101房向原告申请贷款作为该合同项下债务的抵押担保，抵押担保的范围为贷款本息（包括逾期利息、复息）及实现抵押权的费用（包括诉讼费、律师费等相关费用）。为此，被告李秋茹依法进行了预购商品房抵押权预告登记。合同中还约定，若被告不按合同的约定按期足额偿还借款，则原告有权宣布合同提前到期，行使抵押权，被告应当承担原告因采取诉讼方式实现债权而支付的诉讼费、律师费、差旅费、拍卖费、过户费及其他实现债权的费用。合同中还约定，若该合同发生纠纷，由贷款人所在地的人民法院进行管辖。合同签订生效后，原告按约贷给被告约定的款项，被告借得约定的款项后，起初还能依约还款，但截至2015年6月10日止，被告已共拖欠了贷款7期，应还的贷款本息合计42680.69元。原告认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定第一款第（五）项规定，债务人可以正在建造的建筑物作为抵押。最高人民法院《关于使用若干问题的解释》第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。根据上述法律规定，可以认定本案所涉预售房屋可以作为抵押物，且预售房屋抵押的，只要办理了预告登记，该抵押即为有效抵押，并依法享有优先受偿权。另，被告的行为已违反了诚实信用的原则和双方所签合同的约定。根据合同及有关法律的规定，原告有权处分抵押物，并收回全部贷款本金及利息。为此，原告起诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告的借款合同关系；2.被告李秋茹、何一峰立即共同偿还尚欠原告的贷款本金653144.21元及至实际清偿日止的利息（暂计至2015年6月10日的利息为25854.34元，合计本息金额暂为678998.55元。2015年6月11日起至实际清偿日止的利息另计，其中从2015年6月11日起至判决确定给付之日止的利息按中国人民银行同期贷款基准利率上浮57.5%计算，自判决确定给付之日起至实际清偿日止的利息按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付，并对应付未付的利息按中国人民银行的规定计收复利）；3.被告李秋茹、何一峰承担本案原告应支出的律师费20369元；4.被告承担本案的全部诉讼费用；5.原告有权依法处分（折价、拍卖、变卖）合同项下的抵押物，即佛山市南海区罗村街道罗村大道中2号2区长信银湾花园13栋101房，并对所得的价款在上述诉讼请求第2、3、4项确定的债务、费用范围内享有优先受偿权。诉讼中，原告申请撤回第1、3项诉讼请求；增加如下诉讼请求：两被告立即办理佛山市南海区罗村街道罗村大道中2号2区长信银湾花园13栋101房的房地产权属证书并到房地产登记管理机构办理以原告为抵押权人的抵押登记。诉讼中，原告举证如下：1.原告的营业执照、组织机构代码证、金融许可证（各1份，复印件），原告的负责人身份证明（1份，原件），两被告的身份证及结婚证（各1份，复印件），用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、广东省商品房买卖合同（各1份，原件），用以证明两被告为购买涉案房屋向原告申请贷款，并以涉案的房屋提供抵押担保，双方就金融借款合同关系及担保关系签订了相关的书面合同，对双方的权利义务进行了详细的约定。3.借款凭证（1份，原件），用以证明原告按照约定发放了全部贷款，完成了全部合同义务。4.粤房地预登佛预字第0200189509号粤房地产预抵押登记证、佛山市房地产抵押权设立登记申请书（各1份，原件），用以证明双方依法办理了抵押权预告登记。5.本息清单（1份，原件），用以证明被告拖欠本息的情况。本院经审查认为，原告提供的证据材料，来源合法、内容真实、与本案相关联，本院对其证据效力予以确认，并据此确认原告起诉所述事实属实。另查明，涉讼《个人购房担保借款合同》还约定，借款期限内的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利；借款到期日后的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；抵押人应自本合同签订之日起30日内协助贷款办妥抵押预告登记，自抵押房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。2013年11月20日，原告与被告李秋茹就涉讼按揭房屋办理了《预购商品房抵押权预告登记》。截止到2015年12月4日，两被告欠原告借款本金653144.21元、利息49927.03元。本院认为，原、被告之间签订的《个人购房担保借款合同》系原、被告双方的真实意思表示，双方均应依约履行。原告作为贷款方签订上述购房担保借款合同目的在于按期收回贷款本息，被告李秋茹、何一峰逾期还款，原告有权请求被告立即归还全部贷款本息。《个人购房担保借款合同》已明确约定贷款利息、逾期罚息及复利的计算方法，原告主张被告偿还截止至2015年12月4日的借款本金653144.21元、利息49927.03元、从2015年12月5日起以上述借款本金按合同约定的罚息利率（即在中国人民银行同期贷款基准利率的基础上上浮5%再上浮50%）计算利息及对应付未付利息按上述罚息利率计算复利，符合双方合同的约定，本院予以支持。关于办理了抵押权预告登记是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”原、被告就按揭的涉讼房屋办理了抵押权预告登记，该预告登记的效力在于使买卖合同上的债权和抵押合同上的债权，具有对抗第三人的物权效力，但并不能取代所有权过户登记和抵押权登记。原告作为涉讼房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其仅享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并非是对涉讼房屋享有现实抵押权，故原告有关对涉讼房屋优先受偿权的诉请，因与相关法律法规的规定不符，本院不予支持。关于原告请求被告办理涉讼房屋的产权证书及办理相应抵押登记的主张是否能得到支持的问题。因原告未能举证证实涉讼房屋已满足借款人与售房人约定的交付条件，且房产证的办理涉及商品房买卖合同双方的权利义务关系，本案处理的是原、被告之间的借贷法律关系，审查范围不同，故本院对原告在本案中要求被告办理房产证的诉请不予处理。被告未取得房屋产权证书，办理抵押登记的条件尚未成就，因此，对原告关于办理房屋抵押登记的主张，本院不予支持。两被告经本院合法传唤无到庭应诉，依法可作缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李秋茹、何一峰应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金653144.21元、利息49927.03元（上述利息计算至2015年12月4日，此后利息以653144.21元为本金在中国人民银行同期同档次贷款基准利率的基础上上浮5%再上浮50%计算至实际清偿日止，对应付未付利息按上述利息计算标准计算复利）予原告中国农业银行股份有限公司南海罗村支行；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10793.67元、财产保全费4016.83元，合计14810.50元（原告均已预交），由两被告负担，并应于给付上述款项同期付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  肖英青审 判 员  冯雅婷代理审判员  汪晓强二○二○一六年五月六日书 记 员  何国杰