广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民二终字第1480号
上诉人（原审被告）钟务贞，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人戴李高，广东卓领律师事务所律师。
委托代理人钟宝泽，广东卓领律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）莫雯，女，汉族，住广东省广宁县。
委托代理人史雪松，广东润正律师事务所律师。
上诉人钟务贞因与被上诉人莫雯转让合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民二初字第1092号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，作出如下判决：一、莫雯与钟务贞签订的《店铺转让协议书》于2015年8月28日解除；二、钟务贞在判决发生法律效力之日起十日内向莫雯退还转让费33000元；二、驳回莫雯的其他诉讼请求。一审案件受理费350元，由莫雯负担29元，钟务贞负担321元。
上诉人钟务贞上诉提出：
一、《店铺转让协议书》系钟务贞与莫雯双方的真实意思表示，合法有效。2015年5月，莫雯主动找到钟务贞，要求受让本案店铺。双方签订《店铺转让协议书》前，莫雯曾多次到店考察，钟务贞也多次将店铺的实际情况（包括没有房地产权证、未办理营业执照等情况）明确告知了莫雯。双方在信息对称、充分协商、权衡利弊的基础上，达成了店铺转让的意思表示，签订了书面《店铺转让协议书》。因此，《店铺转让协议书》系双方真实意思表示，合法有效。
二、《店铺转让协议书》并非房屋租赁合同，不能依据房屋租赁的法律规定评判其合同效力。《店铺转让协议书》并非房屋租赁合同，而是涵括了店铺经营权、装修、装饰、设备、经营商机，以及钟务贞长期经营积累的无形客源资产等在内的整体转让协议。至于店铺所处的房屋是否取得相关的规划许可，是否属违章建筑，属于行政管理的问题，并不能构成对《店铺转让协议书》效力之否定。原审判决依据房屋租赁的相关法律规定对合同效力进行评判，属于适用法律错误。
三、办理营业执照，并非《店铺转让协议书》的应有之义，亦未导致合同目的无法实现。本案店铺位于佛山市禅城区燎原路78号地下铺位，该地段毗邻东方广场、福升大厦、人民路商圈，系禅城乃至佛山地区最为繁华的服装销售地段之一，一直颇具盛名。众所周知，该地段的服装销售，既有正规化的持证经营，更有大批店铺无证零售，甚至有众多商贩通过“地摊”、“走鬼”或“夜市”形式灵活经营，且多年以来一直相安无事，均属于该繁华商圈的重要组成部分。本案的店铺，在转让给莫雯之前，一直由钟务贞经营服装生意。莫雯在受让本案店铺之前，已充分知晓该店铺存在的商机和风险，并未以办理营业执照作为受让店铺的必要前提，双方协商一致的意思表示是按现状转让。因此，双方在《店铺转让协议书》并未约定办理营业执照事宜。可见，即使无法办理营业执照，并未必然导致《店铺转让协议书》目的无法实现。
四、《店铺转让协议书》约定的转让费，并非店铺所处房屋的租金；莫雯要求解除合同，返还转让费的行为严重违反了契约精神和诚信原则，应受到法律的制裁。《店铺转让协议书》约定的转让费，并非店铺所处房屋的租金（租金应由莫雯另外向业主缴纳），而是店铺经营权、装修、装饰、设备、经营商机，以及钟务贞长期经营积累的无形客源资产的合理对价。如莫雯的单方毁约，导致钟务贞丧失了上述的财产、资源和机遇，钟务贞的损失应通过该转让费进行填补。另外，值得强调的是，契约精神系市场经济最为核心的交易精神，有约不守理应接受应有的惩罚。莫雯在缔约后，现单方毁约，严重违反了契约精神和诚信原则，应受到法律的制裁。因此，即使《店铺转让协议书》因莫雯的原因解除，其也无权要求钟务贞退还转让费。
综上，钟务贞请求二审法院撤销原审判决，改判驳回莫雯的原审诉讼请求并判令其负担本案的一、二审诉讼费用。
在二审法庭调查期间，上诉人钟务贞补充如下上诉意见：
一、原审判决对“合同目的”的理解有误；本案不符合解除合同的法定条件，莫雯无权请求解除合同。本案系莫雯单方失信毁约而致，钟务贞既未迟延履行债务，也不存在任何违约行为，且合同目的也并非无法实现，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。对于合同目的的审查，不能仅从能否办理营业执照的角度进行定义，而应从合同当事人订立合同的真实目的进行考证。莫雯在签订合同前，已经知晓涉诉铺位系违章建筑，其订立合同的目的显然不是为了持证经营。
二、即使判决合同解除，也不能产生合同无效的法律后果。原审判决适用法律明显错误。莫雯在原审的诉讼请求为解除合同，原审判决结果也是解除合同。在合同解除的情况下，应该适用《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，莫雯支付转让费系钟务贞转让店铺经营权、装修、装饰、设备及商机等资源的合理对价，现因莫雯单方失信毁约，导致钟务贞已经彻底丧失了上述资源，理应通过该转让费进行补偿。
上诉人钟务贞在二审期间未提供证据。
被上诉人莫雯辩称：
一、《店铺转让协议书》中涉及到场地转让部分为无效。因为协议涉及的店铺产权并不属于钟务贞，该店铺转让协议转让内容包含“店铺的转租，店铺内的装修、设备等”，其中最重要的就是店铺的转租，如果没有转租，那么莫雯根本不可能愿意支付如此高昂的转让款。钟务贞当时清楚告知莫雯转让后仍然继续使用原租赁合同，只不过是由莫雯实际交租。实际操作中，钟务贞与莫雯从未提出或实际到房东处变更租赁合同，而且钟务贞一直向房东隐瞒其转让事实，谎称是自己没空打理，由表妹来帮忙打理，如果不是因为没有报建及房产证办理不了营业执照，莫雯很可能就以钟务贞“表妹”的身份经营下去。所以本案涉及的转让明显包含“转租”的内容。既然涉及到转租，那么钟务贞原租赁合同就是基础，必定要审查原租赁合同，因涉案的房产无规划报建、无产权证明，根据相关规定属于无效合同，那么以此为基础的转租自然也属于无效。即便单独审查转让协议，其中涉及到的房屋转租内容，也因上述同样理由为无效，所以本案中无论从基础的租赁合同分析，还是单独分析转租合同，最终店铺转让协议中场地转让都为无效。原审判决对此认定事实清楚、法律依据充分。
二、正如原审法院所分析的，场地转让无效将导致店铺转让的目的无法实现，莫雯当然有权要求解除合同，退还款项。钟务贞所称的店铺经营权、装修、经营商机、客源资产等，首先并不是转让协议的约定内容，其次该内容均依附于场地，如果不能合法使用场地，那么上述内容全部都无法实现。
三、转让协议中虽然没有明确涉及到营业执照内容，但正如原审判决所分析的，办理营业执照合法经营，是经营者的法定义务，无论是否约定，法定义务都属于各方当事人必须遵守的义务，属于合同应遵守的“潜在必备规则”，这种法定义务是不需要全部写入合同也必须遵守的。花如此大价钱转让店铺，莫雯当然要办理营业执照正大光明地经营。钟务贞认为没有写明办理营业执照，就可以不办理，而且不会影响合同目的明显不合逻辑。
综上，莫雯请求二审法院驳回钟务贞的上诉请求，维持原判。
被上诉人莫雯在二审期间提供了如下证据：
1.广东省科普器材公司（以下简称科普公司）出具的证明；
2.陈小惠的电话录音及文字记录。
上述两组证据共同证明钟务贞将涉案店铺转让给莫雯没有经过科普公司的同意，意味着莫雯即使继续经营，也只能以钟务贞的名义经营，不能以自己的名义经营，因此相关的协议无效；另外，钟务贞向科普公司谎称是自己表妹来经营，隐瞒了莫雯的受让人身份以及转让的事实。
经质证，钟务贞对于证据1的真实性、合法性与关联性均不确认，认为：一、该证明加盖的印章印文为“广东省科普器材公司”，而证明中对该公司的名称却表述为“广东省科普器材有限公司”，该证明明显为伪造；二、该证明中仅加盖了印章，没有科普公司负责人或者经办人的签名，莫雯也没有提供科普公司的营业执照等主体资料，证据形式不合法，而且钟务贞在全国企业信用信息公示系统（广东）中并未查询到“广东省科普器材有限公司”或“广东省科普器材公司”的企业信息；三、该证明记载的内容与事实不符，事实上科普公司知晓涉诉店铺转让事宜，并未表示异议，且曾直接要求莫雯交纳租金，莫雯在原审庭审中也承认该事实；四、经向科普公司了解，该公司表示未向他人出具过这一证明，故该公章可能是伪造的。对于证据2的真实性、合法性与关联性均不确认，认为：一、其中一段录音无法播放；二、两段录音的形成时间均早于原审庭审时间，依法不属二审新证据；三、没有证据证明电话接听人与科普公司存在关联，更无法证实接听人就是科普公司的租赁事项负责人；四、通话内容与事实不符，事实上科普公司知晓涉诉店铺转让事宜，并未表示异议，且曾直接要求莫雯交纳租金，莫雯在原审庭审中也承认该事实。
本院对上述证据审核认定如下：莫雯提供的证据1仅有单位印章而无负责人及制作证明材料人员的签名，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定的单位证明的证据形式，故本院不予采信。莫雯提供的证据2的通话人员身份无法核实，其通话内容的真实性不能确认，故本院亦不予采信。
经审理，原审法院认定事实清楚，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。
本院认为：依本案已查明事实可知，2013年4月，钟务贞向科普公司承租了涉诉店铺进行经营。2015年6月3日，钟务贞与莫雯签订《店铺转让协议书》，约定“一、甲方（钟务贞）同意将自己位于佛山市禅城区燎原路78号地铺（衣依布舍）转交给乙方（莫雯）使用。……三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有。四、费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用”。可见，双方形成的是包含了店铺转租、装修与设备等转让的概括性合同关系。因涉诉店铺为违章建筑，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该店铺转租合同关系依法应认定为无效。虽然诉争《店铺转让协议书》为双方当事人真实意思表示，但此种意思表示一致并不当然产生合同有效的法律后果。钟务贞以此为由主张合同有效无理，本院不予支持。因店铺内的装修、装饰等附着于店铺本身，从双方的合同内容来看，其主要目的显然在于转移店铺予莫雯经营非店内装修等的转让，莫雯辩称因不能合法使用涉诉店铺而致合同整体目的不能实现有理。原审判决以此由判令解除双方整体合同关系并无不当，本院对此予以维持。钟务贞的上诉主张不成立，本院不予支持。至于钟务贞提到的在合同解除后莫雯应向其进行补偿的问题，因其在原审中并未就此提起反诉，故本院对该主张不予审查，其若认为确有损失的，可另循其他途径解决。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费625元，由上诉人钟务贞负担。上诉人钟务贞已预交二审案件受理费700元，多交的75元经申请后由本院向其退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈儒峰
审 判 员 刘 坤
代理审判员 何希红
二〇一六年三月三十日
书 记 员 罗文芳