广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5381民初2998号
原告王春玲，女，1976年4月19日出生，汉族，住罗定市。
委托代理人沈小杰，男，1975年9月15日出生，汉族，住罗定市。
被告罗定市龙宇置业发展有限公司，住所地：罗定市。
法定代表人陈灿光。
原告王春玲诉被告罗定市龙宇置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月13日受理后，依法适用简易于2017年1月9日公开开庭进行审理。审理过程中，因有同类型的部分案件上诉，为统一裁判标准，本院于2017年1月23日裁定中止诉讼，于2017年6月19日恢复审理。原告委托代理人沈小杰到庭参加诉讼，被告经传票传唤不到庭参加诉讼。本案现审理终结。
原告诉称，2015年1月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于罗定市某某街道某某区某某路的某某某某商住小区XX号楼XXXX号房。原告按合同约定付清房价款521365元，向被告交付办证所需的材料及费用，支付房屋契税款7820.48元、办证费2700元、物业维修基金3769元、律师见证费300元，敦促被告按合同约定办理房屋所有权证。原告递交资料及费用后，被告至今仍未办好房地产权属证书，其行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。依照合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后520日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2015年1月19日，被告向原告发出《收楼通知书》，要求原告在2015年1月19日至同年1月20日期间收楼。但被告至今拖延将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案、以种种原因未为原告办理房地产权证。原告多次要求被告办理，均未果。
被告作为房屋出卖人，在原告履行付款义务后，应依合同约定交付房屋，并在书面通知交付房屋使用之日起520日内按约定办理房屋所有权证。根据合同第八条、第九条、第十一条、第十四条约定，向原告支付逾期交楼违约金；根据城市房地产管理法第六十条、城市房地产开发经营管理条例第三十三条、关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定，被告应当立即将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并代办理房地产权证，支付违约金。
为维护原告合法权益，现向法院起诉，请求判令：1、被告30天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；2、被告30天内代原告办理房地产权证；3、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金5213.65元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告不到庭参加诉讼，提出书面答辩称，1、原告所购商品房属于我公司开发的某某某某商住小区二期工程，2014年7月25日我公司组织建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行验收，《工程竣工验收报告》结论为合格，符合法定的交付条件，我公司在2014年9月25日向原告发出交楼通知书，通知原告于2014年10月1日办理收楼时，双方约定的交付条件已经具备。2、合同约定商品房经验收合格即符合交付条件，并没有选择包括消防验收合格在内的综合验收，消防法第13条是国家对消防验收的管理性规定，不属于合同法第52条第（5）项的强制性规定，不能以此认定交楼条件无效。3、原告于2015年3月13日收楼，已实现对房屋的占有使用，不存在逾期交房的实际损失。4、我公司发出收楼通知至原告起诉时，已经超过两年的诉讼期限，原告的起诉不受法律保护。5、合同约定的逾期交楼违约金过高，应按《合同法》第114条第2款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16、17条规定予以调整。经有资质的评估机构评估，涉案房屋所在地段同类房屋租金为9.47元/平方米/月，原告以合同约定的违约金标准计算远高于其实际损失。
经审理查明：被告龙宇公司是位于罗定市某某街道某某区某某路某某某某商住小区的房地产开发商。2015年1月19日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为某某某某商住小区第2号楼B单元2201号房，用途为住宅。第四条约定该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额521365元。第六条约定买受人应于2015年1月25日前交付首期房款157365元，签订本合同七天内在出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款364000元。第八条约定出卖人应当在2015年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、（1）逾期不超过60日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比例比率不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在出卖人发出交楼入伙通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后520日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、买受人须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。买受人领取房地产权证时，必须持本人有效证件到出卖人公司办理手续。
合同签订后，原告按约定向被告支付全部购房款521365元、房屋契税款7820.48元、办证费2700元、物业维修基金3769元、律师见证费300元。2015年3月13日，原告办理收楼手续。
2014年7月25日，被告（建设单位）、广东中山建设监理咨询有限公司（监理单位）、广东地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东粤建设计研究院有限公司（设计单位）、广东开平二建集团股份有限公司（施工单位）对罗定市某某某某商住小区1、2、3号楼进行验收，作出《建筑工程竣工验收报告》，认为涉案工程的地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水、建筑电气、建筑节能共七个部分均达到建筑工程质量验收标准合格要求，一致确认质量合格。
以上事实，有购房合同、身份证、购房发票、办证临时收据、物业维修基金、律师见证费收据、税收完税证明、银行放贷到账收据、收楼通知书，建设工程竣工验收报告、建设工程竣工规划验收合格证、交楼确认协议书等证实。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点：1、案涉商品房何时符合交付使用条件？2、被告是否存在逾期办理涉案商品房权属证书的违约行为？3、原告起诉是否超过法律规定的诉讼时效？
对于第1个争议焦点即涉案商品房交付条件是否成就问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定商品房经验收合格为交付的条件，交付时出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本院认为，国务院于2000年1月3日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收，验收合格可以交付使用。被告对涉案房屋已于2014年7月25日组织建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行验收，《工程竣工验收报告》的结论为合格，符合合同约定的交付条件。原告认为被告组织收楼时并未办好消防验收，违反《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，因此认为被告的交付未符合法定的交付条件。本院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条是国家对于消防验收的管理性规定，不属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的强制性规定，不能以此来认定本案合同第八条约定的交楼条件无效。故此，被告取得《工程竣工验收报告》时，涉案商品房已符合交楼条件，被告已履行交楼义务，本院予以认定。
对于第2个争议焦点，即被告是否存在逾期办理案涉商品房权属证书的违约行为的问题。被告于2015年1月24日已收取原告支付的房屋契税款7820.48元、办证费2700元等费用，以该行为表示接受原告要求其代为申办房地产权证的委托，但被告并未为原告缴交办证的相关费用。至2016年9月29日，被告才退回上述支付的费用，由原告缴交购买商品房的契税7820.48元，并将完税凭证交回给被告，故双方的委托关系没有因此解除。根据合同第十一条逾期未办理房屋交接手续则视为已接收该房屋的约定，本案房屋的交付时间应为2015年3月13日。至今，被告没有证据证实其按合同约定在商品房交付使用后520日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，造成原告未能在规定的期限内取得房地产权属证书，故被告的行为已构成违约，导致原告至今未能办理权属证书的责任在于被告，本院予以认定。根据合同第十五条约定，被告应按已付房价款的1%支付逾期办证违约金5213.65元（521365元×1%）给原告。
对于第3个争议焦点，原告起诉是否超过诉讼时效问题。合同约定被告应当在商品房交付使用后520日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，否则应支付违约金给原告。涉案商品房于2015年3月13日交付使用，被告应在2016年8月14日前向产权登记机关递交相关材料，本案诉讼时效应从2016年8月15日起算，原告于2016年12月12日诉至本院，没超过诉讼时效。被告提出关于逾期办证违约金已超过诉讼时效的抗辩，理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，涉案商品房于2015年3月13日交付原告使用，至今已超过双方约定的520日，根据《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，原告要求被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并办理房屋权属证书，以及要求被告支付违约金的请求，合法有据，本院予以支持。
被告经传票传唤不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告罗定市龙宇置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告办理罗定市某某街道某某区某某路某某某某商住小区第2号楼B单元2201号房的房屋所有权证。
二、被告罗定市龙宇置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金5213.65元给原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（原告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 吴庆锋
二〇一七年六月二十七日
书记员 廖光科