北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3301号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴永萍，女，1975年4月14日出生。
委托诉讼代理人：刘锋，北京元陆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭奕君，女，1981年7月4日出生。
委托诉讼代理人：尚娟，北京市兰台律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李文慧，北京市兰台律师事务所律师。
原审第三人：满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：梅虹，总经理。
委托诉讼代理人：姜博，男，该公司职员。
原审第三人：石嘴山银行股份有限公司石嘴山永欣园支行，住所地石嘴山市大武口区澳门街195号。
负责人：王淑贤，支行行长。
委托诉讼代理人：贾磊，男，石嘴山银行股份有限公司职员。
上诉人吴永萍因与被上诉人郭奕君及原审第三人满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）、原审第三人石嘴山银行股份有限公司石嘴山永欣园支行（以下简称石嘴山银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初18745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
吴永萍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回对方一审诉讼请求并支持我方一审反诉请求，或将本案发回重审；2.本案全部诉讼费用由郭奕君承担。事实和理由：一、一审法院没有查清以下事实。政策变动为本案关键，一审判决中没有明确政策变动的内容及具体时间，本案政策变动在先，买卖合同在后，涉案房屋未能正常交易的根本原因系郭奕君未按时支付第一笔购房款。双方合同明确约定郭奕君支付首笔购房款的日期及数额，吴永萍不存在任何先履行义务。二、一审判决适用“先履行抗辩权”没有事实及法律依据。三、一审判决遗漏当事人部分诉求。本案中我方发出的解除合同的通知应当视为已经送达，一审判决对于我方要求判令解除合同的诉求未涉及。四、支付289万元首付款为郭奕君应当先履行的义务，此笔款项专门用于解押。如以涉案房屋被海淀法院“查封”为由认定郭奕君享有先履行抗辩权有误。五、在合同约定的办理银行贷款的期限内，郭奕君并未获得购房资格。综上，请求二审法院支持我方的上诉请求，维护我方合法权益。
郭奕君辩称，基本同意一审判决，对一审判决第五项持保留意见，不同意吴永萍的上诉请求。郭奕君没有在2016年7月25日前支付款项是基于先履行抗辩权，双方合同中没有就首付款的用途进行约定，涉案房屋存在无法交易的事实。双方产生争议的原因在于交易信息不对称，且吴永萍不同意共同还款。我方没有违约行为，故吴永萍不享有合同解除权，其行为已经构成违约，依法应该承担违约责任。双方签约时涉案房屋存在司法查封，合同实际履行过程中房源核验肯定无法通过，吴永萍也没有向我方披露涉案房屋还存在两笔自然人的抵押登记，其还在案件审理过程中，就涉案房屋设定了新的抵押。吴永萍构成违约。
满懿公司述称，不同意吴永萍的上诉请求，同意一审判决。
石嘴山银行述称，同意一审判决，针对吴永萍的上诉请求不发表意见。
郭奕君向一审法院起诉请求：1、判决吴永萍继续履行与郭奕君于2016年6月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、按照《补充协议》第二条约定，办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续，按照《补充协议》第四条约定，配合郭奕君办理交易房屋的权属转移登记手续；3、按照《北京市存量房屋买卖合同》第八条约定，将交易房屋交付给郭奕君；4、判令吴永萍支付自2016年7月30日起至其实际履行办理提前还款及抵押登记注销手续之日的违约金，按日计算向郭奕君支付房屋交易总价万分之五的违约金，违约金暂计到2017年8月30日，共计人民币1188000元；5、诉讼费由吴永萍承担。
吴永萍向一审法院反诉请求：1、判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、郭奕君向吴永萍支付违约金120万元。
一审法院认定事实：2016年6月18日，郭奕君（买受人）与吴永萍（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定，出卖人所售房屋坐落于北京市东城区×××68号7号楼十层7-10-G，建筑面积127.31平方米。该房屋已设定抵押，抵押权人为银行，抵押登记日期为2014年6月30日。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币三百万元，经买卖双方协商一致，该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为人民币三百万元。买受人向出卖人支付定金人民币十万元。买受人申请贷款交易，拟贷款金额为人民币二百万元。买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应取得批贷函件并自筹付清购房款（具体付款方式及期限的约定见补充协议）。买受人因自身原因未获得贷款机构批贷的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额获得足额批准的），双方同意按照第2种方式解决（即买受人另行向其他贷款机构申请贷款，至贷款批准，期间已发生的及可能发生的各种费用由买受人承担，但若在买受人另行向其他贷款机构申请贷款且交了全部贷款资料后60日内，相关贷款机构仍未批贷或批贷额度小于买受人拟批贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人）。买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后60工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，买卖双方同意，交易过程中所产生的税费均由买受人承担。办理完毕该房屋所有权转移登记手续后于当日将该房屋交付给买受人。该合同还约定，逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照本合同约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理。逾期15日之内，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付的房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已收取的房款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。逾期15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款等。
同日，吴永萍（甲方）、郭奕君（乙方）及满懿公司（丙方）还签订《补充协议》。双方约定，甲乙双方同意，交易房屋的总价款为600万元。乙方于2016年6月18日向甲方支付定金10万元。交易房屋有抵押，甲方应于2016年7月30日前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续。甲方应按贷款机构的要求（或接到丙方的评估通知后五日内），配合评估公司对房屋进行评估。甲乙双方应于2016年7月20日前将除贷款外的第一笔购房款人民币289万元自行支付给甲方。乙方应于过户前2个工作日将除贷款外的第二笔购房款人民币100万元以建委资金监管的方式支付给甲方。甲乙双方同意，双方应于2016年9月15日前共同前往房屋登记机构办理房屋所有权登记手续。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金等。上述合同签订后，郭奕君向吴永萍支付定金10万元。其后，由于涉诉房屋因有抵押登记未能通过房屋核验。郭奕君与吴永萍双方在如何继续履行房屋买卖合同上产生分歧。郭奕君未按照合同约定向吴永萍支付289万元。吴永萍于2016年8月22日通过邮政特快专递的方式向郭奕君送达《解除合同通知书》，并由北京市长安公证处进行公证。邮政特快专递出具证明，证明2016年8月23日预约郭奕君收件，并告知邮件内容为吴永萍寄出的解除合同通知书。但郭奕君要求把邮件退回寄件人。后郭奕君曾将吴永萍及满懿公司诉至法院，要求吴永萍继续履行双方所签的房屋买卖合同。该案在审理中，发现涉诉房屋除存在民生银行的抵押登记未注销外，尚有两个自然人抵押权登记未注销。另涉诉房屋尚被海淀区人民法院查封。后经法院调查，海淀区人民法院于2016年11月29日解除了查封措施。另在该案诉讼期间，因吴永萍向石嘴山银行借款，擅自用涉诉房屋进行抵押，并于2017年5月23日进行了抵押权登记。2017年8月，郭奕君因故撤诉。后郭奕君仍持原诉再次提起本案诉讼。诉讼中，吴永萍称：在签订买卖合同时，吴永萍实际只欠民生银行借款；另两个自然人的借款早已还清，随时都可以解除抵押权登记；民生银行因吴永萍欠款确将吴永萍诉至北京市海淀区人民法院，但吴永萍于2016年6月24日已经将欠款还清，吴永萍不知道涉诉房屋被法院查封的情况。
一审法院认为，依法订立的合同受法律保护。本案中，根据已查明的事实，郭奕君与吴永萍及满懿公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应严格遵守。在合同履行过程中，郭奕君按约定向吴永萍支付了定金10万元，但涉诉房屋在房屋核验时因政策变动未能通过。后郭奕君亦未按照合同约定在2016年7月25日前支付首付款289万元。郭奕君的行为属郭奕君行使先履行抗辩权，不存在违约行为。但涉诉房屋没能核验成功，系国家政策的调整，吴永萍亦不存在违约行为。此后，双方就此进行协商，但未达成一致。现郭奕君起诉要求继续履行合同，并同意先行清偿吴永萍向石嘴山银行所借款项。经询，石嘴山银行表示尊重法院处理结果，贷款还清后同意协助办理涉诉房屋的抵押权注销手续，故郭奕君要求吴永萍继续履行双方所签的合同，没有阻碍，应当予以支持。关于郭奕君要求吴永萍支付违约金一节，因政策调整未能进行房屋核验，责任不在吴永萍。此后，双方在如何继续履行合同方面存在分歧，致使吴永萍未能按期注销抵押权登记，故吴永萍不存在故意不履行合同的情形。故郭奕君要求支付违约金的诉请，缺乏依据，法院不予支持。关于吴永萍认为郭奕君违约，并反诉要求解除合同，支付违约金一节，如前所述，郭奕君亦非故意不履行合同，不存在违约行为，故吴永萍的反诉，亦缺乏依据，法院不予支持。
据此，一审法院判决如下：一、郭奕君于判决生效后十日内代吴永萍向石嘴山银行股份有限公司石嘴山永欣园支行偿还全部的剩余贷款本金及截止至贷款还清之日止的全部利息等；二、吴永萍及石嘴山银行股份有限公司石嘴山永欣园支行于郭奕君代吴永萍偿还全部剩余贷款本金及利息等后十日内，协助郭奕君办理注销北京市东城区新中街68号7号楼十层7-10-G房屋抵押登记的相关手续；三、吴永萍于注销抵押登记后十日内将北京市东城区×××68号7号楼十层7-10-G房屋过户至郭奕君名下。过户同时，郭奕君一次性向吴永萍支付全部剩余购房款（剩余购房款金额为590万元扣除郭奕君代吴永萍偿还贷款本息金额后的金额）；四、吴永萍于郭奕君支付剩余购房款后十五日将北京市东城区×××68号7号楼十层7-10-G房屋交付给郭奕君；五、驳回郭奕君的其他诉讼请求；六、驳回吴永萍的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本院二审认定的事实，吴永萍（甲方）、郭奕君（乙方）在补充协议中约定：乙方需申请购房贷款以支付购房款：甲、乙双方应于2016年7月20日前共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续；乙方应于2016年7月25日前将除贷款外的第一笔购房款人民币289万元自行支付给甲方。一审判决将前述款项的支付期限表述为“2016年7月20日前”有误，本院予以纠正。
本院二审认定的其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，涉案房屋位于北京市东城区，按照相应管理部门的要求，该房屋在未解押的情况下不能进行网签，同时，按照存量房屋相关交易流程，房屋买卖双方在向银行申请办理贷款手续前应当先进行网签。在此情况下，郭奕君与吴永萍在补充协议中约定的申办贷款的期限、房屋解押期限的顺序无法使交易顺利进行，因此，当事人需要就先行解押的问题进行协商，对合同作出变更，以便交易的顺利进行。鉴于本案房屋未进行网签，且按照原合同的约定，郭奕君支付289万元购房款的期限亦在办理贷款手续的期限之后，所以，在未办理网签和贷款手续的情况下，郭奕君未向吴永萍支付该笔购房款系行使先履行抗辩权，不存在违约行为，故吴永萍以郭奕君构成违约为由主张解除合同、由郭奕君支付违约金的上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费61600元，由吴永萍负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 颖
审 判 员 周梦峰
审 判 员 李 淼
二〇一八年六月二十日
法官助理 韩舒同
书 记 员 林晓天