山东省聊城市东昌府区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1502民初3434号
原告：张爱国，男，汉族，市民。
委托代理人：张华庆，山东鲁朋律师事务所律师。
被告：孙峰，女，汉族。
委托代理人：陈玉普，山东永圣律师事务所律师。
委托代理人：李震，山东永圣律师事务所律师。
原告张爱国与被告孙峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月8日受理后，依法由审判员梁某敬适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张华庆，被告委托代理人陈玉普、李震均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。
原告诉称：2006年9月被告所在单位新建宿舍楼,只准许本单位人员购买。我想购买一套楼房，经景某联系被告不想购买楼房,景某与被告商议原告以被告的名义购买楼房，原告给被告10000元酬金，被告表示同意。但是因被告单位暂时不允许转让、出租，经过双方私下协商就房号买卖达成一致意见后，我依照约定交付了房款并支付给被告酬金10000元。因怕被告受处分，在协议书上仅让被告丈夫签字，房屋所有权归我所有，以后与该房有关的费用由我承担，被告协助办理一切房屋手续。但是被告却违背当时承诺，不予协助办理相关手续，经过多次协商未果,诉至本院。请求法院：1、确认双方签订的协议有效；2、判令被告协助我办理房屋相关手续；3、确认涉案房屋归我所有；4、诉讼费用由被告承担。
被告辩称：我作为本案的被告主体不适格，原告提交协议的双方当事人是刘某贵与张爱国，根据合同的相对性原则，我不是本案的适格主体。签订协议时我与刘某贵已经离婚，其无权代表我签署协议,并且原告所诉与事实不符。本案的事实是：2006年，我通过抓阄方式购买了一套所在学校的房屋。期间校长李某妻子景女士曾与张爱国沟通过，想让我把房子卖给张爱国，因为价格以及其他原因未能成交。鉴于张爱国当时没有住处，并且因为李校长家属景女士的撮合，碍于李校长的面子，我便同意让张爱国先住着。再后来，张爱国想便宜买房，双方闹过很多不愉快。我也多次要求张爱国搬出去，但同样因为景女士的从中周旋，房子的事一直处于搁置状态。因此我保留追回房屋的权利,并请求人民法院依法驳回原告的起诉。
原告向法庭提交了下列证据:一、2006年9月2日协议书原件一份,能够证明刘吉贵同意原告以被告孙峰的名义在聊城市委党校购买楼房；二、景某的庭审证言一份,能够证实经其介绍原告用孙峰的名义在党校购房,原告支付孙峰10000元的好处费,因当时学校里有规定不准对外买卖,所以没让孙峰在协议上签名,自己不知道孙峰离婚的事实,仅让孙峰的丈夫以及原告将房款交给自己,自己和孙峰去财务科交纳了房款,自己代原告领取钥匙的事实；三、本院对孙某作的询问笔录一份，证明景某和孙峰一起去交房款，景某交纳房款的事实。
被告向法庭提交的下列证据：一、被告孙峰与刘某贵的离婚证一本，证明刘某贵与原告签订协议时，二人已经离婚；二、交房款收据一份，证明涉案房屋以被告孙峰的名义交纳了房款；三、市委党校筹资购楼使用协议一份，证明按当时的规定聊城市委党校不允许以个人名义为规定以外的亲朋、好友等变相地购楼。遇到特殊情况，确需转让时，自觉先向学校申请，待批准后，再根据有关规定处理。四、对边某的询问笔录二份，证明边某在财务科曾见到了孙峰，孙峰称交房款,其认为是孙峰交纳购房款。
上述事实经本院审查，双方当事人举证、质证，能够作为本案认定事实的有效证据。但是边某的证明仅能够证实其在财务科见到了孙峰，孙峰称自己来交房款，不能证明孙峰拿钱交纳了购房款。
经审理查明下列事实：被告是聊城市党校公务员，2005年原告之妻和聊城市党校副校长李某之妻景某被招聘为党校的临时工。2006年9月被告所在单位新建宿舍楼,只准许本单位人员购买,不允许以个人名义为规定以外的亲朋、好友等变相的购楼。原告当时想购买楼房，经景某介绍其联系的被告，被告不想买房，经商议原告以被告孙峰的名义购买房屋，原告给被告孙峰10000元好处费，被告负责抓阄，后来被告孙峰抓到3号楼东单元6层东户房屋一套。刘某贵与被告孙峰原系夫妻关系，2006年4月27日办理了离婚登记手续，但刘某贵与被告孙峰离婚后仍在聊城市党校家属院一起居住，2000年左右刘某贵去世时亦在聊城市党校家属院发丧，现在被告孙峰及刘某贵的子女及亲属和聊城市党校人员均不知道被告孙峰与刘某贵离婚的事实。2006年9月2日原告将购房款拾壹万零肆佰元整交给景某，景某和被告孙峰一起将该款交到聊城市党校财务科，由孙某收取该款，并以孙峰的名义开具了收据，单据由孙峰持有。同日原告作为乙方与刘某贵作为甲方签订了协议书一份，内容为：一、乙方在甲方名下购得新3号楼东单元6层东户房屋一套，总建筑面积105平方米。乙方已付房款拾壹万零肆佰元整，另付甲方壹万元酬（误写为“筹”）金。（总计12，0400元整。二、因房产证尚未办理，故从即日起房屋的所有权归乙方所有，今后再交纳房款和房屋所须的一切费用均由乙方承担。（包括：水、电、暖、煤气的开户费和使用费、物业管理费、房屋产权过户费）。三、因甲方单位暂不允许转让、出租。故一旦被单位发现处以罚款时，由乙方承担全部差额罚款。四、在房屋手续过户前甲方应全力协助乙方办理一切所须的相关事项，直到顺利完成过户手续为止。此项协议双方均达成一致。如有一方擅（误写为“善”）自违约，应主动赔偿另一方违约金贰万元整。协议签订后，交房时，景某领到3号楼东单元6层东户房屋钥匙交给原告，由原告居住至今，在此期间原告交纳了水电、取暖等费用。
本院认为，经证人景某联系，被告孙峰同意将房号转让并进行了抓阄，景某和被告孙峰一起交纳了购房款，随后原告与刘某贵签订了书面协议,明确约定从即日起房屋的所有权归原告所有。应认定被告孙峰同意刘某贵代理自己与原告签订了购房资格转让协议；而且即使被告孙峰不同意刘某贵代理自己，根据《中华人民共和国合同法》第49条：行为人没有代理权、超越代理权和代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案被告孙峰与刘某贵办理了离婚手续后仍然一起共同生活，其子女和单位同事均不知道二人已经离婚的事实，原告及介绍人均认为刘某贵和被告孙峰系夫妻关系，前期在原被告充分协商后原告与刘某贵签订了房号转让协议，应认定原告有正当理由相信刘某贵有代理权代理被告签订房号转让协议，该代理行为构成表见代理，因此产生的后果应由被告孙峰承担，因此本案被告孙峰主体适格。该协议不违反法律、法规的强行性和禁止性规定，系有效协议。该协议明确约定原告已交购房款，与原告的陈述，证人景某的证明相一致。因此应认定原告张爱国顶替被告孙峰的名义购买涉案房屋并交纳了购房款。分房时介绍人景某领取了新房钥匙交给原告张爱国，随后原告在此居住多年；如果是被告孙峰交纳的购房款，作为仍然和其共同生活的刘某贵不可能在协议书中写是原告交纳，一套房子单位不可能收两份钱。而且如果是孙峰交纳的房款，在分房时新房的钥匙孙峰不可能让景某领取，也不可能在原告一分钱也不支付被告的情况下，被告同意由原告无偿居住多年，因此被告孙峰的陈述不符合常理，且没有证据支持。关于被告孙峰持有的购房款单据，因双方之间存在转让协议，名义上还是被告购房，单据写被告的名以及介绍人对被告的信任，单据给被告也不违背常理。
综上足以认定原告与刘某贵代理被告孙峰签订的协议合法，有效，受法律保护，被告应该按照协议的约定全面履行自己的义务,协助原告办理房屋变更的相关手续。被告现在反悔，违反了诚实信用原则，对其辩解理由依法不应支持。
《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转移和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记不发生法律效力，但法律另有规定的除外。因涉案房屋现在尚未在房地产管理部门进行权属登记，因此不宜确认房屋的所有权的归属。据此，根据《中华共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条之规定，判决如下：
一、原告张爱国与刘吉贵代理被告孙峰签订的协议有效；
二、限被告孙峰于本判决生效后三十日内协助原告张爱国办理聊城市委党校3号楼东单元6层东户房屋一套的相关变更手续。
案件受理费2600元，由被告孙峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审判员 梁怀敬
二〇一六年九月一日
书记员 李 腾