云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）曲中民终字第605号
上诉人（原审原告）高粉兰，女，汉族。
委托代理人王惠敏、王绎权（实习），云南恒序律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审原告）包肄婧，女，汉族。
被上诉人（原审被告）包崇武，男，汉族。
上诉人高粉兰、包肄婧因房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省宣威市人民法院（2014）宣民初字第95号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审人民法院经审理确认的法律事实是：2000年4月2日王明仲与高粉兰、包崇松签订了一份《转让协议》，将被告所有的位于宣威市榕城镇窑坡街XX-4（现宣威市宛水街道西宁路XX号）的一套一底两层房屋作价人民币20000元，附条件地转让给包崇松、高粉兰管理使用。签订《协议》后，高粉兰、包崇松实际支付转让费20600元，且管理使用收益该套房屋至今。于签订协议的当年原告对该套房屋进行了改装和加层，在第二层上加盖了第三、第四层。该套房屋于2013年7月l9日登记的房屋所有权人为包崇武单独所有。另查明，原告高粉兰与包崇松系夫妻关系，被告包崇武与王明仲系夫妻关系，包崇松于2002年1O月30日因病死亡，王明仲于2004年1月13日因病死亡。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。依照此规定，处分共同共有的动产或不动产，应经全体共同共有人同意。本案在2000年4月2日王明仲与高粉兰、包崇松签订《转让协议》时，该套房屋属于王明仲和包崇武的夫妻共同财产，对该套房屋进行处分应经二人同意。再根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于原告提出的在签订《转让协议》时，被告包崇武是知情且同意的，但被告包崇武不予认可且表示并不知情，因原告未能提供相关的证据证实在签订《转让协议》时，被告包崇武是知情和同意的，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告高粉兰、包肄婧的诉讼请求。
一审判决宣判后，原告高粉兰、包肄婧不服提出上诉，其上诉的主要事实及理由是：一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决显失公正。一、上诉人一方与被上诉人之间签订的房屋《转让协议》依法成立并生效，被上诉人负有协助办理房屋过户登记的义务。被上诉人包崇武系上诉人高粉兰之夫包崇松的亲哥哥，也是上诉人包肄婧的亲大伯。2000年4月2日，被上诉人包崇武及其妻子王明仲（已逝）与上诉人高粉兰及包崇松（已逝）签订房屋《转让协议》，被上诉人将位于宣威市窑坡街XX-4号（现宣威市宛水街道西宁路60号）一套使用面积56平方米的一底二层砖混结构房屋转让给上诉人高粉兰及包崇松，转让价款为20000.00元。协议签订当日，上诉人按照民间习俗“图个吉利”一次性自愿向被上诉人支付房屋转让款20600元，被上诉人同时将房屋的产权证、土地使用权证及其他相关手续移交给上诉人，并将房屋交付上诉人占有、管理和使用至今。房屋转让后，上诉人一方对房屋进行装修改造，并在原二层的基础上加盖了第三层和第四层。因2002年10月30日包崇松死亡，2004年1月13日王明仲死亡，且上诉人包肄婧还在学校读书等原因，导致转让房屋未能及时过户。直到2009年度，上诉人向被上诉人一方提出办理房屋转让过户登记，经房屋登记部门了解，因房屋转让双方参与人均有一人死亡，无法直接办理房屋转让过户登记。后上诉人受被上诉人误导，以先办理继承公证，然后再以赠与方式将房屋过户给上诉人一方。之后，上诉人将房屋产权证和土地使用权证交到公证处，协助被上诉人办理遗产继承公证，等待被上诉人在办理完房屋产权继承后，再将房产过户登记在上诉人名下。但被上诉人包崇武自办理完遗产继承公证手续，并于2013年7月19日将房屋产权全部变更在自己名下后，拒绝向上诉人过户。综上，被上诉人虽然骗取上诉人提供房屋产权证和土地使用权证，并以欺诈手段将转让房屋过户登记在自己个人名下，但被上诉人及其妻子王明仲与上诉人高粉兰及包崇松之间签订的房屋《转让协议》是双方真实的意思表示，协议内容合法，上诉人也按照协议支付了全部转让价款，被上诉人已经将房屋交付上诉人使用多年，且上诉人对房屋进行装修改造和加层。因此，双方之间的《转让协议》应受法律保护，一审判决认定事实错误，应当改判支持上诉人的诉讼请求。二、一审判决就被上诉人包崇武“对房屋转让知情且同意”这一明确事实作出错误认定。首先，双方于2000年4月2日签订了房屋《转让协议》，该协议由家族成员代笔，并有三名中证人见证，且经双方签字和按手印。因此，房屋《转让协议》意思表示真实，被上诉人一方将房屋转让给上诉人一方的事实客观存在，被上诉人提出不知情不同意的理由不符合。其次，被上诉人一方收取了上诉人一方的房屋转让价款20600元，并将房屋交付上诉人一方占有、管理、使用多年，上诉人还对房屋进行装修改造和加层，在这十四年的时间内，若被上诉人不知情和不同意，为什么从未作出任何表示，显然违背常理。其三，上诉人没有预料到被上诉人会存有侵吞已故亲弟弟财产的邪恶用心，且上诉人没有想到一审法院会作出如此枉法的裁判，故上诉人在一审中没有提交被上诉人一方书写的信件、短信等证据，现上诉人将上述证据作为新的证据提交二审法院。上诉人认为，任何一个有良知的人和有道德修养的人，均能凭借日常生活经验，推断出被上诉人包崇武是“明知和同意房屋转让”这一客观事实。一审法院判决依据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，以“处分共同共有的动产或不动产，应经全体共同共有人同意”为由，判决驳回上诉人的诉讼请求，属认定事实错误和适用法律错误。为此，上诉人恳请二审法院依法公正审理，并作出客观公平的裁判。三、一审判决对证据的认定和举证责任的划分适用法律错误，上诉人在一审中提交12组证据能够证明即使被上诉人没有在《转让协议》上签字，但被上诉人也属于知情和默认同意。同时也证明了王明仲代表被上诉人在《转让协议》上签字，被上诉人知道未表示反对，并收取房屋转让款，王明仲代为签字的行为构成有权代理，该房屋转让协议对被上诉人包崇武产生法律效力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，上诉人提交的证据已经足以证明自己的诉讼请求，被上诉人以不知情不同意为由反驳对方的诉讼请求，则应当由被上诉人包崇武提供十四年时间不明知的理由和从未表示反对的原因等相关证据。但一审法院不仅错误认定证据，还错误掩饰被上诉人的反驳主张，并错误分配举证责任，最终错误将被上诉人包崇武应当承担的举证责任和不利后果，转嫁给上诉人承担。综上，被上诉人包崇武夫妇将房屋转让给上诉人一方属于众所周知的事实，而本案证据和已知事实无论如何也推断不出被上诉人不明知不同意的结论，且被上诉人包崇武没有任何相反证据反驳上诉人的诉讼请求，故上诉人的诉讼请求应当依法予以支持。为此，上诉人请求二审法院依法撤销一审错误判决，并改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人包崇武答辩称：一、被上诉人与上诉人之间从来没有签订过什么《转让协议》，上诉人所称的“义务”无从说起。被上诉人包崇武与上诉人高粉兰之夫包崇松系同胞兄弟。包崇松生前身体不好，常年多病，他们夫妻单位效益差，被上诉人收入比他们高，从弟兄感情的角度考虑，被上诉人将位于宣威市窑坡街XX-4号（现宣威市宛水街道西宁路60号，与上诉人的房产相邻）的房屋借给上诉人高粉兰和包崇松管理、使用，目的是用房屋的租金补贴他们的家用。2002年10月兄弟死后，考虑到上诉人孤儿寡母，侄女包肄婧年幼尚在读书，高粉兰下岗正在找工作，家庭经济较为困难等诸多因素的考虑，被上诉人对上诉人的侵权责任没有作进一步追究，对被上诉人原来的房屋和新加上的三、四层都由她们管理使用至今。二、王明仲与上诉人高粉兰和包崇松所签的协议事前没有经过被上诉人的同意，该协议不成立也不生效。王明仲如何签的“转让协议”，是否收过钱，收到多少钱，被上诉人确实不知道。被上诉人一直都只知道是“借用”，在被上诉人知道上诉人在房子上加层后曾多次主张过权利，上诉人所说被上诉人在十四年里，对加层的事实未作任何表示，简直是无稽之谈!三、一审法院对事实的认定和举证责任的划分并无不当。一审判决中对事实的认定十分清楚，对举证责任的划分于法有据。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决!
二审中，上诉方为支持其上诉主张提交如下证据材料：
1、2009年7月2日，被上诉人包崇武写给上诉人高粉兰、包肄婧的书信一封，用于证明被上诉人包崇武至少在2009年就对《转让协议》已经知晓并同意了。
2、房屋赠与合同一份，用于证明被上诉人包崇武欲以房屋赠与的形式帮助上诉人办理过户登记手续，合同虽未签订，但被上诉人明确表示受赠人是包肄婧。
3、2009年1月28日全家福照片，用于证明被上诉人与上诉人在2009年时曾一起在宣威过年，并对上诉人占有、使用、收益XX-4号房屋不可能不知情。
经质证，被上诉人包崇武对上述证据材料的真实性均无异议，但认为，其将房子赠给对方，对方不同意，高粉兰打电话给我说嫂子（王明仲）收到2万元，但是我确实不知道，双方没有在赠与合同上签字，赠与合同不生效。2009年高粉兰没改嫁，包肄婧仍在读书，我收回房子是要在包肄婧大学毕业成家立业后。
本院认为，被上诉人包崇武对上诉方二审所举1-3组证据材料的真实性均无异议，且上述证据材料与本案有关，故对其证明效力予以确认。
经二审审理查明：2000年4月2日，高粉兰、包崇松与王明仲在中间人包崇仁、包崇德、晏廷扩的证明下签订转让协议，协议约定：包崇武、王明仲自愿将位于宣威市榕城镇窑坡街XX-4（现宣威市宛水街道西宁路XX号）的一套一底两层房屋作价人民币20000元，附条件地转让给包崇松、高粉兰管理使用。签订协议后，高粉兰、包崇松实际支付转让费20600元，且管理使用收益该套房屋至今，但没有办理房屋产权过户登记手续。协议书上“包崇武”的签名是王明仲代书的。签订协议的当年，高粉兰、包崇松对该套房屋进行了改装和加层，在第二层上加盖了第三、第四层。该套房屋于2013年7月l9日登记为包崇武单独所有。后上诉方要求被上诉人包崇武协助办理相关过户手续，被上诉人包崇武拒绝办理。
另查明，包崇武与包崇松系亲兄弟关系，高粉兰与包崇松系夫妻关系，包崇武与王明仲系夫妻关系，包崇松于2002年1O月30日因病死亡，王明仲于2004年1月13日因病死亡。
认定上述事实的依据有经质证的转让协议、包崇德的证言、照片、死亡证明、当事人的陈述等证据在卷予以佐证。
本院认为，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条的规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”本案中，高粉兰、包崇松与王明仲于2000年4月2日签订了转让协议，高粉兰、包崇松已经支付了合理的对价，符合善意取得的规定，故即使协议书上“包崇武”的签名是王明仲代书的，也不影响合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，签订转让协议时，被上诉人包崇武与王明仲系夫妻关系，一直共同生活，上诉人高粉兰与其夫包崇松完全有理由相信王明仲得到了包崇武的授权，是王明仲与包崇武夫妻的共同意思，王明仲卖房行为构成表见代理，该代理行为有效，转让协议对高粉兰、包崇松、王明仲、包崇武均具有约束力。况且，双方已按协议实际履行，至今已有十四年，且被上诉人包崇武在2009年7月曾欲以赠与的形式帮助上诉人办理过户手续，现其提出对卖房全不知情，也与常理不符。故被上诉人包崇武以其未签名为由否定转让协议的效力是没有法律和事实上的依据的，上诉方要求被上诉人包崇武协助办理房屋过户手续合法合理，应予以支持。综上，一审认定事实及适用法律均有不妥之处，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销云南省宣威市人民法院（2014）宣民初字第95号民事判决；
二、高粉兰、包崇松与王明仲于2000年4月2日签订的《转让协议》合法有效，被上诉人包崇武在判决生效后一个月内协助上诉人高粉兰、包肄婧办理房屋产权过户手续。
一审案件受理费200元，二审案件受理费200元，均由被上诉人包崇武负担。
本判决为终审判决。
审判长 邬汉洪
审判员 张玲玲
审判员 刘爱萍
二〇一四年九月二十五日
书记员 朱 丹
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