天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终675号
上诉人（原审原告）天津岷山饭店有限公司，住所地天津市和平区贵州路16号1号楼A段及2号楼。
法定代表人丰志俊，总经理。
委托代理人张洪义，天津汇川律师事务所律师。
委托代理人穆靖尧，天津汇川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张成。
委托代理人郑晓云，天津鼎运律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）天津市天合诚餐饮管理有限公司，住所地天津市和平区贵州路16号1号楼A段及2号楼二、三楼。
法定代表人张成，董事长。
委托代理人郑晓云，天津鼎运律师事务所律师。
上诉人天津岷山饭店有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院(2015)和民二初字第0801号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津岷山饭店有限公司之委托代理人张洪义、穆靖尧，被上诉人张成、天津市天合诚餐饮管理有限公司之委托代理人郑晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审人民法院经审理查明，涉案场地坐落于天津市和平区××路××楼××及××楼××、××层，建筑面积3200平方米。房屋权利人系天津市和平区房产公司，天津市和平区房产公司与原告签订租赁合同，将包含涉案场地在内的房屋租赁给原告使用。并同意原告将涉案场地租赁给第三方用于酒店餐饮经营。
2014年3月2日，原告与被告签订租赁合同，约定原告将涉案场地及餐厅所附经营所需设施、设备、用具租赁给被告经营餐饮及会议经营使用。租赁期限共5年，自2014年3月1日至2019年2月28日。第一年房屋租金235万元，自第二年起递增率为4%，每季度25日前支付下一季度租金。被告应向原告支付合同履行、租赁设备及装修保证金200万元。保证金支付方式为被告先行支付100万元，合同方生效。尚欠100万元于合同生效日起半年内补齐。被告如因违反合同造成原告损失或者任何其他欠款，原告将从保证金中扣除。如因被告违约或提前解除合同，（被告）应向原告交纳违约金，违约金从保证金中先行扣除，如有余额退还被告，如保证金不足抵偿违约金数额，被告应及时补足。如被告拖欠租金一个月以上的，原告有权解除合同，收回房屋，被告应按照合同总租金的10%支付违约金。
上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交予被告。被告及其妻子向原告支付了100万元租赁保证金。2014年4月23日，第三人注册成立，第三人注册经营场所地点即为本案涉案场地。在第三人登记注册过程中，原告向天津市工商局和平分局出具了住所租赁使用证明，证明中载明原告将涉案场地租赁给第三人使用，租期自2014年4月1日至2019年4月1日。2014年3月被告向原告支付租金20万元，2014年4月被告向原告支付租金20万元，2014年5月被告向原告支付租金199999元。2014年6-10月期间，被告每月向原告支付租金10万元。2014年10月6日，原告向第三人出具收条一张，在收条中载明：“贰零壹肆年贰月至肆月收天合诚保证金壹佰万元整。贰零壹肆年肆月至玖月收天合诚捌拾万元整。贰零壹肆年拾月伍日收天合诚壹拾万元整”。2014年12月被告向原告支付租金5万元。其后，被告及第三人均未再向原告支付租金。2015年1月20日，原告因被告及第三人欠付租金在涉案场地张贴封条、要求第三人撤出租赁场地。第三人报警后，民警未进行实际处理【根据（2015）和民二初字第0375号案件调取的当日出警记录记载报警人称该地来10人给饭店贴封条，求助民警】。其后第三人撤出涉案场地，不再在涉案场地经营。2015年2月12日，第三人在天津市北方公证处见证下向原告邮寄函件，在函件中第三人提出解除租赁合同并要求原告返还100万保证金并赔偿损失350990元。
另查，原告、第三人及案外人深圳市维也纳国际酒店管理有限公司(以下简称维也纳公司)签订《天津岷山饭店改造协议书》，协议书约定：原告与维也纳公司就天津市和平区贵州××××号岷山饭店的物业签订租赁合同，原告与维也纳公司将于2014年5月1日对租赁物业进行交接，交接后维也纳公司将对酒店停业进行全面升级改造。初步估计，改造期约为6个月。维也纳公司对租赁范围内的大堂、门楼、客房进行全面装修改造，维也纳公司将会搭脚手架进行施工，但会保留通道保证人员的进出，保留两部电梯供原、被告使用。维也纳公司改造时将更换整个空调系统，改造期间将会出现30天空调不能供应的情况。空调系统更换后，将安装中央空调流量表，按实际使用的流量计算承担各自中央空调能耗费用。第三人购买维也纳公司指定型号的流量表，由维也纳公司负责免费安装。第三人产生的能耗费用由原告进行收取，并将所收费用交付给维也纳公司。装修改造期间，维也纳公司施工对原告和第三人的经营所造成的影响、经营损失维也纳公司不承担任何责任。上述协议签订后，维也纳公司对涉案场地所在和平区贵州××××号房屋的一层大堂、门楼、客房以及房屋外檐等位置进行了装修。
再查，在本案原告起诉前，本案第三人于2015年5月27日作为原告起诉本案原告【案号为（2015）和民二初字第0375号】。在该案件中，本案第三人要求解除与本案原告签订的租赁合同，并要求本案原告返还100万保证金并赔偿经济损失319576.6元。因该案与本案标的物系同一租赁场所，涉案当事人均相同，原审法院将两案合并审理。在本案案件审理中，本案原告表示同意将本案被告所交纳的100万保证金与其欠付款项进行冲抵。在本案审理中，为了解涉案场地所在的大厦案外人维也纳公司装修情况，2015年10月20日，原审法院前往维也纳公司在贵州××××号的经营场地咨询情况。经该公司接待的工作人员介绍，维也纳酒店正式开业在2015年1月，大约2014年11月完成内部装修大部分工程、2014年12月完成外部工程。原审法院还前往天津市市容和园林管理委员会调取两份准予行政许可决定书，在2014年11月7日的决定书上记载，天津维也纳酒店管理有限公司贵州路分公司于2014年11月7日向该委提出“建筑物外檐、构筑物、围墙和其他设施进行装修、改建、改变的，或者设置各类标志设施”的行政许可申请，该委经审查批准天津维也纳酒店管理有限公司贵州路分公司行政许可，同意维也纳公司外檐装修方案。
原告诉至法院，要求判令：1、解除原、被告2014年3月2日签订的《租赁合同》；2、判令被告及第三人向原告支付所欠房租2268334元；3、判令被告及第三人向原告支付水费、电费、电话费、煤气费、垃圾清运费、宿舍费用、夏季空调使用费、冬季空调使用费，共计342557.7元；4、判令被告及第三人向原告支付违约金1272835.8元；上诉四项诉请合计3883727.5元，扣除被告交付的100万元保证金，被告及第三人应连带支付欠款共计2883727.5元。5、诉讼费由被告及第三人连带承担。
原审人民法院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。上述租赁合同签订后，涉案场地实际经营使用方为被告。从原告为被告出具的租赁场所证明以及租金收条可以证明原告认可被告作为涉案租赁场地的实际使用方。
对于原告要求判令解除原、被告之间租赁合同的诉讼请求，被告及第三人均同意原告该诉讼请求，对于原告该诉讼请求，应当予以支持。
对于原告要求被告、第三人支付所欠房租2268334元的诉讼请求，被告作为租赁合同相对方，第三人作为租赁场地实际使用方，在正常租赁使用涉案场地期间，应当对租金承担连带给付责任。被告及第三人对于原告要求支付租金的抗辩理由主要有两点：1、涉案场地所在大厦自2014年5月1日开始装修，因装修严重影响第三人经营，经原告同意装修期间租金减少至每月10万元。2、原告在2015年1月20日强行封门要求第三人撤出租赁场地，致使被告和第三人之后无法使用租赁物。
对于上述第一点抗辩意见，原告不认可租金变更的真实性。但根据被告提供的改造协议以及装修现场照片，维也纳公司对于涉案场地所在的贵州××××号大厦进行了装修改造，其装修改造显然会对第三人实际经营产生严重的不利影响。从被告向原告实际租金交纳情况看，2014年6-10月期间，被告每月向原告支付租金均为10万元。在上述支付期间，原告未提供证据证明向被告、第三人催要过该期间的租金。同时在原告所开具的收条中，也没有注明被告、第三人存在欠付上述期间租金的情况。因此综合以上情况分析，被告抗辩所称租金变更的事实应当是客观存在的，对此应当予以确认。对于租金变更的截止日期，根据现有证据显示装修期间最少应当至2014年11月，因此应确认在2014年6月至11月期间涉案场地租金为10万元每月，2014年12月以后租金恢复至原租赁合同约定标准。
对于上述第二点抗辩意见，根据被告提供的相关证据以及原审人民法院对证据认证中的分析论述，可以确认原告在2015年1月20日对涉案场地进行了张贴封条、要求第三人撤出租赁场地的行为。原告上述行为导致被告、第三人无法继续正常使用租赁场地，租赁合同目的无法实现，因此2015年1月20日以后，原告无权要求被告、第三人支付涉案场地租金。
综上所述，根据原审人民法院确定的事实情况及租金标准，被告及第三人应当向原告支付涉案场地2014年11月1日至2015年1月20日租金共计376388.9元。
对于原告要求被告及第三人向原告支付水费、电费、电话费、煤气费、垃圾清运费、宿舍费用、夏季空调使用费、冬季空调使用费共计342557.7元的诉讼请求，原告所提供的证据材料中没有被告、第三人对上述费用数额的确认材料，原告不能证实被告租赁涉案场地所使用的上述费用的具体数额，因此对于原告该项诉讼请求，不应予支持。
对于原告要求被告及第三人向原告支付违约金1272835.8元的诉讼请求，虽然根据租赁合同约定，如被告拖欠租金一个月以上的，原告有权解除合同，收回房屋，被告应按照合同总租金的10%支付违约金。但是被告在合同履行中向原告交纳了100万元的保证金，并且租赁合同亦约定如被告存在欠租情况，原告可将保证金冲抵租金。在2015年1月20日原告采取封门措施之时，原告完全可以通过冲抵保证金解决被告欠租问题，而原告采取的行为导致被告、第三人无法正常使用租赁场地，原告的行为亦存在不合理之处。在此情况下，原告要求被告承担解除合同违约金，不应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告天津岷山饭店有限公司与被告张成就涉案场地签订的租赁合同；二、判决生效之日起十五日内，被告张成、第三人天津市天合诚餐饮管理有限公司连带向原告支付涉案场地租金376388.9元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费29870元，减半收取14935元，由原告负担12986元，由被告负担1949元。
原审人民法院判决后，上诉人天津岷山饭店有限公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二、三项，发回重审或改判支持上诉人一审的全部诉请；一、二审诉讼费由二被上诉人承担。其主要上诉理由为：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当。
被上诉人张成、天津市天合诚餐饮管理有限公司辩称，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
经本院审理查明，原审人民法院查明认定的事实无误，本院予以确认。案经本院调解，上诉人与被上诉人未能达成一致意见。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利后果。关于租金问题，原审人民法院依据认定事实进行的析理判决并无不妥，本院对原审判决第二项予以维持。关于上诉人主张被上诉人支付水费、电费、电话费、煤气费、垃圾清运费、宿舍费用、夏季空调使用费、冬季空调使用费计342557.7元一节，因上诉人未提供上述每一项费用应由被上诉人缴纳的充足、具体依据，故对其该项主张不应予支持。关于违约金问题，双方约定保证金的目的之一是如有欠款，能够从保证金中扣除，因此，在被上诉人存在欠租情况时，上诉人可以依约将欠租在保证金中扣除，而上诉人采取张贴封条的方式导致被上诉人不能继续经营确有不妥，故上诉人以被上诉人欠租为由主张违约金无事实根据及法律依据，不应予支持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费29870元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 妍
审 判 员 王 路
代理审判员 姜纪超
二〇一六年四月十八日
书 记 员 仇 维
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……