福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终880号
上诉人（原审原告）：上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽街29号。
负责人：王文坤，该分行行长。
委托诉讼代理人：陈福大，该分行员工。
委托诉讼代理人：柯妹金，该分行员工。
被上诉人（原审被告）：孙惠青，女，汉族，1976年9月12日出生，住福建省惠安县。
被上诉人（原审被告）：孙沃鹏，男，汉族，1975年11月17日出生，住福建省惠安县。
被上诉人（原审被告）：泉州市东星房地产开发有限公司，住所地福建省南安市水头镇荷楼工业区。
法定代表人：蔡小楷。
上诉人上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行（下称浦东银行泉州分行）因与被上诉人孙惠青、孙沃鹏、泉州市东星房地产开发有限公司（下称东星公司）金融借款合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初1675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
浦东银行泉州分行上诉请求：维持一审判决第一至第四项，撤销第五项，改判支持浦东银行泉州分行有权处分案涉抵押房产，以优先偿还本案债务。事实和理由：一、一审法院既已认定案涉房产（台商投资区张坂镇通港公路边东兴豪园小区7#楼901室房产）在办理抵押权预告登记后即产生与担保物权相同的对抗第三人的效力，却又认定浦东银行泉州分行并非对涉案房产享有现实的抵押权，对房产不享有优先受偿权，认定错误。浦东银行泉州分行在取得案涉房屋抵押权预告登记证明后，即可排他性的对抗他人对案涉房产的处分，有权对房产行使优先受偿权。二、一审判决违背法律意思自治的原则。浦东银行泉州分行与孙惠青、孙沃鹏、东星公司签订的编号为17612012100505130301号的《个人购房担保借款合同》中，案涉房产作为抵押物的意思表示明确，浦东银行泉州分行也完成了现有条件下能够完成的抵押登记手续，只是因为案涉房产为期房，无法完成正式登记。如果就此不认可浦东银行泉州分行对房产的优先受偿权，将有损各方利益，更违背合同各方的意思表示。三、一审判决不利于维护现有法律关系和后续执行工作。一审判决把银行从有抵押担保的债权人降格为普通债权人，为第三方恶意虚假诉讼打开方便之门，存在借款人与第三方恶意串通逃废银行债务的可能，所有风险将被转嫁给银行和房地产公司，原有明确的抵押担保法律关系不复存在。同时，一审判决进入执行后，若有第三方债权人存在，执行会陷入两难：如无法保障银行的债权，银行一定不会解除预告登记，涉案房产无法拍卖过户，因为法院认可预告登记的对抗效力，第三方债权人同样无法受偿；如要优先保障银行的债权，第三方债权人会不认可，因为判决并未确认银行的优先受偿权。四、一审判决有违市场规律和商业惯例。若按一审判决，在购房人取得房屋所有权证之前，一旦出现购房人违约拒不归还按揭贷款，银行则只能以普通债权人身份向开发商、购房人要求还款，债权无抵押物权的保障。从银行利益出发，势必倾向于延缓按揭贷款放款时间，待购房人取得房屋所有权证之后再行放款，将严重影响房地产开发商的资金安排，而开发商的资金成本增加必然导致其向购房人转嫁此成本，将对房地产市场造成不利影响。在实践中，预告登记在购房人名下的房地产，通常作为购房人执行标的物，不得认定为房地产开发公司的财产。
孙惠青、孙沃鹏、东星公司未作答辩。
浦东银行泉州分行向一审法院起诉请求：一、解除案涉的编号为17612012100505130301号《个人购房担保借款合同》；二、孙惠青、孙沃鹏立即偿还其向浦东银行泉州分行借款的本金人民币79861.42元及相应的利息（利息含复息、逾期罚息等）1783.93元（暂计至2016年2月18日，以后利息按合同约定计算至实际清偿之日止）；三、孙惠青、孙沃鹏以其提供的抵押物（即位于台商投资区张坂镇通港公路边东兴豪园小区7#楼901室房产）对上述债务承担抵押担保责任，浦东银行泉州分行对前述抵押物经依法处置所得的价款享有优先受偿权；四、泉州市东星房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。
一审法院认定事实：2013年1月18日，浦东银行泉州分行与孙惠青、孙沃鹏、东星公司签订编号为17612012100505130301号《个人购房担保借款合同》，约定由浦东银行泉州分行向孙惠青、孙沃鹏提供贷款人民币9万元，借款期限自2013年1月25日至2028年1月25日止，年利率6.8775%，并采用月均等额本息还款法归还每月的借款本息，东星公司为前述贷款提供阶段性连带责任保证。孙惠青、孙沃鹏以其所购台商投资区张坂镇通港公路边东兴豪园小区7#楼901室房产对其前述借款所涉债务的偿还提供抵押担保，依据合同第6.3条约定，抵押担保的范围为借款人在合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产以及实行抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。合同第11.1.2条还约定，在借款期间，借款人如未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用即构成违约。合同第12.1条约定，贷款人有权提前收回全部贷款本息，并有权依法处分抵押物，向被告计收罚息等。前述合同签订后，该合同项下抵押物已经登记机关办理抵押登记，浦东银行泉州分行亦即依约发放了贷款。但孙惠青、孙沃鹏在偿付了部分借款本息后，未依约继续偿还借款本息，累计违约次数已达9次，严重违反合同约定。东星公司亦未依照合同约定履行连带保证责任。另查明，孙惠青、孙沃鹏系夫妻关系。本案涉及的抵押物即址于台商投资区张坂镇通港公路边东兴豪园小区7#楼901室房产尚不具备办理不动产权属及正式抵押登记条件。在审理过程中，法院根据浦东银行泉州分行的申请，依法对上述抵押物采取保全措施，浦东银行泉州分行支付保全费920元。浦东银行泉州分行起诉后，孙惠青、孙沃鹏没有还款，东星公司也没有履行保证责任。故浦东银行泉州分行于2016年2月23日诉至法院。
一审法院认为，浦东银行泉州分行具有从事金融业务的主体资格，其与孙惠青等被告之间的借款合同、保证合同关系是当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行相应的权利义务。上述合同签订后，浦东银行泉州分行依约向孙惠青足额发放9万元贷款，孙惠青在偿付了部分借款本息后，未依约继续偿还借款本息，已构成违约。浦东银行泉州分行据此宣布贷款提前到期，要求孙惠青偿还浦东银行泉州分行贷款本金及利息、罚息、复利，具有事实与法律依据，予以支持。对借款期限内的利息、罚息及复利的计算，浦东银行泉州分行与孙惠青在编号为17612012100505130301号《个人购房担保借款合同》中对此已明确约定，所以对借款期限内的利息、罚息及复利应按照借款合同约定的时间及利率分别计算。孙沃鹏在编号为17612012100505130301号《个人购房担保借款合同》共同还款人确认处签字、捺印，应承担连带还款责任。东星公司自愿为孙惠青的上述借款提供连带保证担保，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效。浦东银行泉州分行在保证期限内向前述保证人主张权利，应予支持。孙沃鹏、东星公司承担了保证责任后，有权向孙惠青追偿。本案中合同双方当事人就抵押房产办理预告登记手续，该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质。浦东银行泉州分行作为涉案房产抵押权预告权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实的抵押权，在抵押登记完成后，抵押权方依法设立，浦东银行泉州分行才能作为抵押权人对涉案房产行使优先受偿权，同时开发商因保证期间届满而免除责任。孙惠青、孙沃鹏、东星公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。判决：一、解除上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行和孙惠青于2013年1月18日签订的17612012100505130301号《个人购房担保借款合同》；二、孙惠青、孙沃鹏应于本判决生效之日起十日内向上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行偿还借款本金79861.42元，截至2016年2月18日的利息（含罚息及复利）1783.93元及自2016年2月19日起至实际还清款项之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及合同约定计算的利息、罚息；三、孙惠青、孙沃鹏应于本判决生效之日起十日内向上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行支付保全费920元；四、泉州市东星房地产开发有限公司对孙惠青、孙沃鹏的上述债务承担阶段性连带清偿责任。其在承担保证责任后，有权向孙惠青、孙沃鹏追偿。五、驳回上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。双方二审的争议焦点：浦东银行泉州分行对诉争房产是否享有抵押权。
本院认为，浦东银行泉州分行一审提供的编号为泉房预台商投资区（台）字第201300375号房屋预告登记证仅能证明孙惠青、孙沃鹏就台商投资区张坂镇通港公路边东兴豪园小区7#楼901室房产办理了抵押权预告登记，而抵押权的预告登记并不等于房屋抵押登记，依照《物权法》第二十条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭的或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”抵押权预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。在涉案的房屋上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，尚未产生抵押权的优先受偿的效力，故浦东银行泉州分行主张对借款人提供的房产有权优先受偿，没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，浦东银行泉州分行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张小燕
代理审判员 黄志兴
代理审判员 黄德福
二〇一七年四月十九日
书 记 员 傅天真
速 录 员 王杰雄
引用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。