四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终1758号
上诉人（原审原告）ＸＸ宁，男，1951年4月22日出生，汉族，住四川省双流县。
上诉人（原审原告）李昭容，女，1952年12月1日出生，汉族，住四川省双流县。
委托代理人ＸＸ宁，男，1951年4月22日出生，汉族，住四川省双流县。系李昭容之夫。
被上诉人（原审被告）成都森宇实业集团有限公司。住所地：四川省双流县东升街道棠湖西路一段*号。
法定代表人万忠宇，董事长。
委托代理人王文璞，男，汉族，1989年8月28日出生，住宁夏回族自治区西宁市城中区。系成都森宇实业集团有限公司职工。
原审第三人成都市森宇物业有限责任公司。住所地：四川省成都市双流县东升街道清泰路**号。
法定代表人张晓勤，总经理。
委托代理人王文璞，男，汉族，1989年8月28日出生，住宁夏回族自治区西宁市城中区。
上诉人ＸＸ宁、李昭容与被上诉人成都森宇实业集团有限公司（以下简称森宇公司）、原审第三人成都市森宇物业有限责任公司（以下简称森与物业公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服四川省双流县人民法院（2015）双流民初字第940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：ＸＸ宁和李昭容系夫妻。2009年7月9日，二人与被告签订了商品房买卖合同和补充协议。双方约定：1、由ＸＸ宁、李昭容购买森宇公司开发的南湖国际社区×栋×单元×楼×号的住宅一套，总价款为638000元。ＸＸ宁、李昭容在签订该合同之日向森宇公司支付首付款191000元，余款447000元以向森宇公司指定的银行贷款支付。2、交房时间为2011年12月30日前，森宇公司应当在交付日的7日前，书面通知ＸＸ宁、李昭容办理交接手续的时间、地点和应携带的证件；因ＸＸ宁、李昭容原因未能按期办理交接手续的，逾期30日，视为ＸＸ宁、李昭容已按合同约定接房，ＸＸ宁、李昭容承担相关的物业费用。除不可抗力外，森宇公司未按约定期限即2011年12月30日和条件交付住宅的，应按总房款的2%支付违约金。3、交付住宅时，该房已经由建设、勘察、设计、施工、监理等单位验收合格，ＸＸ宁、李昭容应当与森宇公司共同查验收房，发现有其他问题的或者住房的装饰和设备标准达不到约定标准的，由森宇公司整改至符合标准。4、住宅交付使用后，ＸＸ宁、李昭容委托森宇公司向权属登记机关申请办理该住房权属转移登记和房屋产权证。如因森宇公司的责任，ＸＸ宁、李昭容未能在该房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，由森宇公司向其支付违约金。若ＸＸ宁、李昭容未在该合同约定的交房日提交办理房屋产权证所需资料和相关费用的，则二人取得房屋所有权证书期限的起始时间由商品房交房之日变更为二人向森宇公司提交齐全上述资料和相关费用之日。5、前期物业管理期间，物业服务费的收费标准为每平方米1.5元/月，该费用由ＸＸ宁、李昭容自交付之日或视为交付之日起计算。6、ＸＸ宁、李昭容应当在签订按揭贷款合同当日，签订委托书委托森宇公司办理本合同项下银行贷款商品房抵押的他项权利登记，并提交办理该登记所需的资料。所需资料以房管部门最新规定为准，包括但不限于抵押申请、抵押协议、公证书、夫妻双方或单身身份证复印件、结婚证明或者有效单身证明等。7、为确保及时为ＸＸ宁、李昭容办理《房产证》和分户《国有土地使用证》，森宇公司代收代缴契税和专项维修基金。该合同签订后，ＸＸ宁、李昭容于2009年7月9日支付了住宅首付款191000元，余款447000元采用向银行按揭贷款的方式予以支付。
2009年8月5日，经成都市蜀都公证处公证，森宇公司、招商银行股份有限公司成都天顺路支行可以代ＸＸ宁、李昭容单独到房地产管理部门办理并领取所购住宅的房屋所有权证、国有土地使用权证以及领取他项权证。同年9月17日，森宇公司出具授权委托书，委托幸享燕到双流县房产管理局办理南湖国际社区的房产抵押登记事宜。
2011年1月5日，李昭容向森宇公司购买了位于该住宅小区××栋-×层××××号、套内建筑面积为12.72平方米的车位一个，总价款为58000元。双方约定，森宇公司在2011年12月30日前向李昭容交付该车位；除不可抗力外，森宇公司未按约定时间和条件交付车位的，双方终止合同，并由森宇公司按总房款的2%支付违约金；交付车位后，如因森宇公司的责任，李昭容未能在该车位交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方终止合同，并由森宇公司按总房款的2%支付违约金；该车位前期物业管理费为50元/月，从李昭容与森宇公司约定的交付之日起予以计算。合同签订后，李昭容支付了车位价款58000元。
在住宅、车位交付前，森宇公司向ＸＸ宁、李昭容送达了交房服务时间安排表。其上载明集中交付时间为2011年12月30日—2012年1月8日；根据森宇公司的安排，8栋1-11层的服务时间为2011年12月30日，2012年的1月5日—1月8日为前6日未办理接房手续住宅业主持续集中办理交房服务时间以及商铺业主接房手续办理时间。
2012年1月1日，ＸＸ宁、李昭容到森宇公司处就所购住宅、车位办理查验收房手续。在查验收房过程中，ＸＸ宁认为该套住宅在土建、水电、门窗等方面存在质量问题，拒绝接收并要求被告整改。房屋验收登记表上载明，1、主、次卧地板多处开裂、有约2毫米宽裂缝；墙壁修补处未干、有裂纹且粗糙；墙壁多处裂缝，约1-1.5毫米且多处空鼓；窗框处有空洞，不平整；次卫地板和洗漱间地板多处开裂，主卫生间地板裂缝，墙面多处不平。2、电插座安装不到位且开裂开口，电开关存在损坏，入户防盗门未安装猫眼；客厅防护栏安装不稳固，周围不平整；露台栏杆生锈，窗户铁件连接器生锈以致开关受到影响。3、空中花园与样板房和图纸不符，楼上住户的窗户伸入自家空中花园，私密性和安全性受到影响。对上述问题，双方在房屋验收登记表上进行签字确认。对于车位，李昭容在2012年6月7日予以接收。
在森宇公司针对上述问题进行整改的过程中，ＸＸ宁多次以书面形式要求其进行返工。2012年3月22日，ＸＸ宁同意接收该房，但双方对该房的水路、电路和防水工程未进行检测验收，并确认了猫眼暂未安装交付，空中花园的安全和隐私问题也暂未得以解决。2012年6月7日，ＸＸ宁与森宇公司返工工程部工作人员易宾签订了返工完毕现场交接笔录，双方一致确认森宇公司已将住宅墙面返工完毕，基本符合房屋交付条件，ＸＸ宁同意接收该住宅并领取了钥匙的事实。
2012年12月7日，ＸＸ宁以住房屋顶普遍存在空鼓不平、裂缝等质量问题为由向森宇公司邮寄送达信件，要求被告在7日内返工，逾期不返工，ＸＸ宁将提起诉讼进行索赔并追究森宇公司的违约责任。该信件由森宇公司于同月8日签收。
之后，ＸＸ宁于2013年1月22日就所购住宅的房屋所有权证的办理情况向森宇公司邮寄送达信件，森宇公司于同月25日签收。
2013年11月3日，ＸＸ宁因还未取得住宅的房屋所有权证，再次以书面形式就住宅的交付、房屋所有权证和该住宅的厨房烟道排烟问题向森宇公司送达信件，并表明自己针对上述三方面的问题保留向有关部门和机关投诉、索赔的权利。森宇公司于同月5日签收。
原审法院另查明，ＸＸ宁、李昭容不仅向森宇公司支付了办理住宅和车位的转移登记费、权证印花税、土地证工本费、专项维修基金费等费用，还向原审第三人森宇物业公司支付了从2011年12月30起至2012年6月7日止的住宅物管费1212元和车位物管费300元。
2012年10月30日，森宇公司向双流县房管局出具委托书，委托该单位的唐雅到该局办理南湖国际社区住房所有权的分户事宜。
ＸＸ宁、李昭容所购住宅已于2014年6月13日办理了房屋所有权证；车位的房屋所有权证已于2014年11月26日办理；住宅和车位的国有土地使用权证至今未办理。森宇公司以贷款银行需办理房屋他项权证为由，将住宅和车位的房屋所有权证交付给贷款银行，没有向ＸＸ宁、李昭容交付。但原审法院在庭审后向ＸＸ宁核实，其已于2015年10月领取了所购住宅、车位的房屋所有权证。
ＸＸ宁、李昭容在原审中的诉讼请求是：1、森宇公司支付逾期交房所产生违约金12760元、逾期交付住宅和车位房屋所有权证所产生的违约金13920元并在90日内交付住宅和车位的房屋所有权证；2、确认森宇公司逾期交付住宅和车位国有土地使用权证的行为违约，判令森宇公司支付违约金13920元并在90日内交付住宅和车位的国有土地使用权证；3、森宇公司向ＸＸ宁、李昭容支付逾期交房期间已由森宇物业公司收取的住宅和车位物管费1512元；4、森宇公司赔偿ＸＸ宁、李昭容因提起本案诉讼所产生的车旅误工、打印复印等损失。该损失应计至本案审结时止，暂计至起诉时为158元。原审诉讼中，ＸＸ宁、李昭容变更诉讼请求，将由森宇公司支付逾期交付住宅和车位的房屋所有权证的违约金13920元，变更为由森宇公司按照中国人民银行关于逾期贷款利息的计算标准计算逾期交付住宅房屋所有权证所产生的违约金和按2%计算逾期交付车位房屋所有权证的违约金（截止2015年8月25日，上述两项违约金共计112992元。其中，逾期交付住宅的房屋所有权证的违约金为111832元，逾期交付车位的所有权证的违约金为1160元）。
原审法院认定以上事实，有商品房买卖合同和附件、前期物业服务合同和附件、返工完毕现场交接笔录、房屋信息摘要、公证书、委托书、授权委托书、收据、交房服务时间安排表、房屋验收登记表、交房程序表、信件、邮件查单、信函收据、房屋物品交接单和ＸＸ宁、李昭容、森宇公司以及原审第三人森宇物业公司的当庭陈述在卷佐证。
原审法院认为：根据ＸＸ宁、李昭容、森宇公司以及森宇物业公司陈述、答辩，本案的争议焦点在于：1、森宇公司在涉案住宅和车位的交付上是否存在违约，ＸＸ宁、李昭容主张逾期交付住宅违约金是否已超过诉讼时效。2、森宇公司在涉案住宅和车位房屋所有权证、国有土地使用权证的办理上是否存在违约；森宇公司是否应当履行上述证书的交付义务。对此，原审法院作认定如下：
针对第一个争议焦点。（一）关于住宅。森宇公司与ＸＸ宁、李昭容在合同中约定交付时间为2011年12月30日前，但森宇公司在实际履行时将交房服务安排在2011年12月30日—2012年1月8日这一具体的时间段内集中、持续办理，这是对合同约定交付时间的变更。ＸＸ宁、李昭容在2012年1月1日到该司办理收房手续，是对森宇公司变更交付时间的认可，因此原审法院认为ＸＸ宁、李昭容不存在逾期收房的事实。在验房过程中，ＸＸ宁、李昭容对住宅提出了诸多问题，不管其反映的问题是否属于影响房屋主体结构或严重影响正常居住的质量问题，双方于2012年6月7日形成的返工完毕现场交接笔录最终确认了住宅基本符合交付条件，ＸＸ宁、李昭容同意收房的事实，应视为双方此时完成住房交房手续。故原审法院认为森宇公司向ＸＸ宁、李昭容实际交付住宅的时间为2012年6月7日，该交付时间逾期。
森宇公司逾期交房，本应根据合同约定向ＸＸ宁、李昭容承担逾期交房的违约责任，但其在庭审中以ＸＸ宁、李昭容主张逾期交房的违约责任已超过诉讼时效抗辩。原审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，ＸＸ宁、李昭容向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。结合森宇公司实际交付住宅的时间，ＸＸ宁、李昭容就逾期交房的违约责任向森宇公司提出主张的诉讼时效截止时间为2014年6月7日。虽然ＸＸ宁在2013年11月3日的信件中针对住宅的交付保留了向森宇公司索赔的权利，但该意思表示并不等同于ＸＸ宁此时要求森宇公司承担违约责任。因此，原审法院认为诉讼时效此时未发生中断。并且，ＸＸ宁、李昭容也未举证证明此后自身就逾期交房的违约责任再次向森宇公司提出主张以致诉讼时效存在中断或中止的情形，应承担举证不能的法律后果。故ＸＸ宁、李昭容要求森宇公司支付因逾期交房而产生的违约金，已经超过诉讼时效期间，原审法院对该项请求不予支持。
森宇公司逾期交付住宅，该房在逾期时段内的物管费不应当由ＸＸ宁、李昭容承担。故ＸＸ宁、李昭容已支付2011年12月30日—2012年6月7日期间的住宅物管费1212元，应由森宇公司承担。
（二）关于车位。李昭容所购车位系独立于涉案住房之外的商品房，二者不具有不可分性。而且李昭容也未举证证明车位存在质量问题，其在2012年6月7日接收车位属于违约，车位的交付时间应为2012年1月1日。因此，李昭容应当自行承担已支付的车位物管费300元。
针对第二个争议焦点。关于房屋所有权证和国有土地使用权证的办理。根据合同约定，ＸＸ宁、李昭容本应在合同约定的住宅和车位交付之日起365日内取得房屋所有权证书。合同约定的住宅和车位交付之日为2011年12月30日前，森宇公司实际交付住宅为2012年6月7日、车位交付时间为2012年1月1日，ＸＸ宁、李昭容至迟应在2013年6月7日取得住宅房屋所有权证、在2013年1月1日取得车位房屋所有权证。但ＸＸ宁、李昭容在房屋管理部门实际取得住宅、车位房屋所有权登记的时间分别为2014年6月13日、2014年11月26日。虽然办理房屋所有权证、国有土地使用权证系相关行政主管部门的职责，但《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定了房地产企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，因此森宇公司在ＸＸ宁、李昭容住宅、车位的房屋所有权证和国有土地使用权证的办理上仅有协助义务，即将办理该证书所需的购房者身份信息等相关资料提交行政主管部门。
原审庭审后，ＸＸ宁、李昭容已经领取住宅和车位的房屋所有权证，故原审法院对其要求森宇公司交付上述房屋所有权证的诉讼请求不予支持。森宇公司未举证证明自己向房屋管理部门提交办理房屋所有权证所需资料的具体时间，属于举证不能，故原审法院认为森宇公司在协助ＸＸ宁、李昭容办理住宅和车位房屋所有权证登记的义务上存在过错，以致ＸＸ宁、李昭容所购住宅、车位逾期取得房屋所有权证，应当承担相应的违约责任。现ＸＸ宁、李昭容既要求按照中国人民银行逾期贷款利息的计算标准计算逾期交付住宅房屋所有权证的违约金，又要求森宇公司按合同约定支付逾期交付车位房屋所有权证的违约金1160元。对此，原审法院认为，森宇公司与ＸＸ宁、李昭容未对逾期交付住宅房屋所有权证违约金的计算方式进行约定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，但该规定是“可以”而非“应当”，人民法院应结合案情予以确定。虽双方对车位房屋所有权证违约金的计算方式进行了约定，双方本应按此履行。但违约金以弥补损失为主、惩罚为辅，ＸＸ宁、李昭容主张的车旅误工、打印复印费等费用属于损失范围，应包含在违约金之内，且自身未举证证明还有除上述损失之外的其他损失存在，加之森宇公司也当庭要求减少违约金的数额，故原审法院认为ＸＸ宁、李昭容主张住宅和车位房屋所有权证的违约金过高，应当酌情予以调整减少，共计以6000元为宜。
房屋所有权证取得后，国有土地使用权证方能办理。由于双方未约定住宅、车位国有土地使用权证的办理、交付时间，且该证书至今未办理，ＸＸ宁、李昭容要求确认森宇公司逾期交付该证书违约和限期交付国有土地使用权证的诉讼请求，缺乏事实依据，原审法院不予支持。森宇公司在国有土地使用权证的办理上具有协助义务，且未举证证明自身已将办理国有土地使用权证所需资料提交到国有土地行政管理部门，故原审法院认为被告在履行协助义务方面存在过错。因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，森宇公司应就此承担违约责任。现ＸＸ宁、李昭容按照住宅和车位价款的2%要求森宇公司支付住宅和车位国有土地使用权证的违约金，但双方未就国有土地使用权证的违约金进行约定。即使根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，该规定也是“可以”而非“应当”。同时，森宇公司逾期协助办理国有土地使用权证并不影响ＸＸ宁、李昭容对房屋和车位的占有、使用、收益、抵押和买卖，ＸＸ宁、李昭容主张的车旅误工、打印复印费等费用已包含在住宅和车位房屋所有权证的违约金之中，无其他证据证明ＸＸ宁、李昭容因森宇公司逾期协助办理国有土地使用权证给自己造成了其他损失。故原审法院认为ＸＸ宁、李昭容就住宅和车位的国有土地使用权证主张的违约金过高，森宇公司应酌情向ＸＸ宁、李昭容支付违约金共计1000元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第二款,《城市房地产经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项和第二款的规定，判决：一、森宇公司自判决生效之日起三日内向ＸＸ宁、李昭容支付在2011年12月30日—2012年6月7日期间的住宅物管费1212元；二、森宇公司自判决生效之日起三日内向ＸＸ宁、李昭容支付住宅和车位房屋所有权证的违约金6000元；三、森宇公司自判决生效之日起三日内向ＸＸ宁、李昭容支付住宅和车位国有土地使用权证的违约金共计1000元；四、驳回ＸＸ宁、李昭容的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费428元，由森宇公司负担。
宣判后，原审原告ＸＸ宁、李昭容不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、原审判决认定森宇公司逾期交付房屋，本应承担违约责任，虽然ＸＸ宁、李昭容在2013年11月3日的信件中针对住宅的逾期交付保留了向森宇公司索赔的权利，但该意思表示并不等同于ＸＸ宁、李昭容此时要求森宇公司承担违约责任，因此原审法院认为诉讼时效此时未发生中断，已经超过诉讼时效，驳回了ＸＸ宁、李昭容要求支付逾期交房的2%的约定违约金，属于认定事实错误。按照最高人民法院《审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条“权利人对于同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及与剩余债权”。本案商品房买卖合同中，ＸＸ宁、李昭容预付购房款，是债权人，ＸＸ宁、李昭容在案涉房屋的整个债权构成不仅包括商品房买卖合同中的各项违约金部分，也包括要求森宇公司按期办理、交付房地产权属证部分，还包括要求森宇公司按期交付符合质量标注的房屋及配套设施等部分。ＸＸ宁、李昭容只要主张其中的任一部分债权，就依法造成整个债权的诉讼时效中断。
ＸＸ宁、李昭容对森宇公司逾期协助办理交付房屋权属证、房屋有质量问题、拖延整改造成逾期交房等三个方面的债权，明确主张了权利，并警告了森宇公司，针对三个方面的问题将保留权利。但原审判决将ＸＸ宁、李昭容全面主张合同债权的挂号信认定为不是主张逾期交房违约金的权利，不能造成诉讼时效中断，并以此为由驳回了ＸＸ宁、李昭容的请求，属于认定事实错误。
2、原判认定，ＸＸ宁、李昭容在办理住宅和车位房屋所有权证登记的义务上存在过错，以致ＸＸ宁、李昭容逾期取得房屋所有权证，应当承担违约责任。原审法院认为ＸＸ宁、李昭容、森宇公司未对逾期交付住宅房屋所有权证违约金的计算方式进行约定。但判决书既引用了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》却拒不适用，反而滥用自由裁量权，将违约金11.3237万元自由裁量为0.6万元，作出了错误判决。
《商品房买卖合同》第十九条（二）2约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人向买受人支付违约金”，《商品房买卖合同补充协议》第十条也约定“为确保及时的为所有买受人办理房产证和分户国有土地使用权证，买受人同意委托出卖人代收代缴契税和专项维修基金。在买受人领取房产证和分户国有土地使用权证时，按实际发生金额多退少补”。上列合同条款明确约定了森宇公司为ＸＸ宁、李昭容办理房屋权属证书和房屋的分户土地使用权证，并由森宇公司交付给ＸＸ宁、李昭容。合同表明及时办理和及时交付两份房屋权属证给ＸＸ宁、李昭容领取，是森宇公司的合同义务。如因森宇公司的原因，ＸＸ宁、李昭容未能在约定期限内领取房屋权属证，森宇公司应当支付违约金。
判决书引用了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第十八条第二款的规定，但判决书又自相矛盾，又认为该规定是可以而非应当为由不予适用。ＸＸ宁、李昭容认为，该条适用法律中的可以，为守约方当事人和人民法院提供了选择余地，在本案中，ＸＸ宁、李昭容起诉时认为没有约定的违约金难以量化计算，就可以选择主张参照合同其他违约金条款约定的2%计算，但在知道有上述法律法规规定的量化计算方式后，ＸＸ宁、李昭容要求将诉讼请求变更为按照上述法律规定计算。如果ＸＸ宁、李昭容没有变更诉讼请求仍然主张按照2%计算，法院在审理案件中就不应当违背ＸＸ宁、李昭容的主张，不能强行按照上述法律固定计算方法计算违约金；就可以不适用上述法律规定，就可以按照ＸＸ宁、李昭容主张的不高于此法规规定算法的违约金数额予以判决；反之，ＸＸ宁、李昭容选择了这条法规依法计算违约金，作为应当依法审判的法院，就不可以不适用该法规，强行剥夺ＸＸ宁、李昭容的权益。
结合本案案情，森宇公司收取了63.8万元购房款，就负有按照合同约定期限交付房屋、交付房屋所有权证、交付土地使用权证的义务。交付房屋，ＸＸ宁、李昭容只取得了与租房乙方的对房屋的占有使用权，而与案涉房屋同一楼盘同样户型的清水房租金现时只有300元/月，其租金尚不到预付款63.8万元购房款基准贷款利率的零头。ＸＸ宁、李昭容预付房款的目的不是为了租房住，而是为了在约定期限内取得该房屋的所有权证和房屋的土地使用权证，就是为了取得房屋和车位的完整权利。森宇公司逾期办理交付房屋所有权证书，而且至今没有履行去行政机关办理土地使用权证的义务，两项权证的协助办理义务均逾期未完成，在逾期期间，森宇公司没有完成房屋所有权的转移和交付，故ＸＸ宁、李昭容所预付的购房款的所有权也同样不应转移归森宇公司所有。森宇公司占用ＸＸ宁、李昭容购房款，连利息也不支付，使守约的ＸＸ宁、李昭容不但被违约损害，未能实现预期的合同目的，还白白遭受利息损失，森宇公司反而获得非法利益。森宇公司应当支付逾期办理房屋权属转移和逾期交付房屋权属证书期间的资金利息，该利息就是ＸＸ宁、李昭容因森宇公司违约所遭受的直接损失。
ＸＸ宁、李昭容预付的购房款也是向银行按揭的高额贷款，应由违约的森宇公司赔偿利息等损失。实际上，就算森宇公司到银行抵押能贷到款，也是要支付利息的，逾期还款还要增加50%的罚息。ＸＸ宁、李昭容认为，对此项没有约定的逾期办理交付房屋所有权证的违约金，适用最高法院的此条规定算法，按照逾期贷款利息和天数计算违约金是合情合理合法的。
判决书以违约金弥补损失为主，惩罚为辅为理由，为其不适用此条法规的行为，大幅减少违约金大幅减轻森宇公司违约责任的行为辩解。《解释》第十六条“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准，适当减少”。但是，合同中此条违约责任条款，没有约定违约金，ＸＸ宁、李昭容无从请求减少，除非森宇公司能举证证明ＸＸ宁、李昭容没有按照所依据的《解释》的规定算法计算此项违约金，或者举出ＸＸ宁、李昭容计算出的违约金高于《解释》规定算法的130%部分的具体数额的证据，否则ＸＸ宁、李昭容依法计算的违约金就不能算为过高，应当得到法律的支持。原审法院应当驳回森宇公司的此项无理要求，依法支持ＸＸ宁、李昭容的主张，判令支付违约金11.1832万元。
3、原判认定，森宇公司在履行协助办理房屋的土地使用权证义务方面存在过错，ＸＸ宁、李昭容要求森宇公司按照住宅和车位价款的2%支付违约金，但双方未就此项违约金进行约定，即使根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条第二款，该规定也是可以而非应当。判决书还认为逾期协助办理土地使用权证不影响ＸＸ宁、李昭容的任何权益，也未造成其他损失。于是判决ＸＸ宁、李昭容主张的1.392万元自由裁量减少到0.1万元，属于认定事实错误、适用法律错误。《商品房买卖合同补充协议》第十条约定“为确保及时的为所有买受人办理《房产证》和分户《国有土地使用权证》，买受人同意委托出卖人代收代缴契税和专项维修基金。在买受人领取《房产证》和分户《国有土地使用权证》时，按照实际发生金额多退少补”。此条约定了为ＸＸ宁、李昭容办理并交付土地使用权证，是森宇公司的合同义务，办理期限约定为“及时”。按照《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，及时办证的期限为商品房交付后90日内，是法定办证期限，该期限应于2012年4月1日届满。《合同法》第六十四条规定“履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，但应当给与对方必要的准备时间”。ＸＸ宁、李昭容在2014年3月29日以挂号信方式催促办理房屋权属证书后，森宇公司就应当在90日内办理完成并交付，由ＸＸ宁、李昭容领取到证书，即应当在2014年6月29日前完成办理和交付。但17个月过去，森宇公司至今未将办理房屋土地使用权证所需要的资料交到办证机关，已构成违约。但原审判决无期限免除合同约定的办证、交付权属证书的义务，将使ＸＸ宁、李昭容的权益造成长期的损害。合同对逾期协助办理交付房屋和车位土地使用权证明的违约金没有约定，ＸＸ宁、李昭容本可以选择按照《解释》第十八条第二款的规定计算没有约定的违约金，ＸＸ宁、李昭容考虑逾期办证和交付土地使用权证的损害可能要低于房屋所有权证，但它仍使ＸＸ宁、李昭容未能取得住宅和车位房屋的完整物权，不但隐含一定的风险，也使ＸＸ宁、李昭容不能实现合同目的，且森宇公司长期不予转移和交付这一主要物权项目，也无权长期无息占有ＸＸ宁、李昭容交付的全额资金，ＸＸ宁、李昭容的资金也是按揭贷款来的，不能因其违约而白白遭受高额利息损失。还有难以量化计算的履约利益损失，故ＸＸ宁、李昭容认为，对于没有约定的违约金，参照逾期交房2%约定支付此项违约金是合情合理的，而且这2%的违约金也远低于适用《解释》的规定计算出的此项违约金10万元，应当得到法律支持。但是原审判决却以双方没有对此2%的违约金进行约定为由，没有支持ＸＸ宁、李昭容此项2%违约金的主张。原审法院不支持ＸＸ宁、李昭容的主张，就应当依法适用最高人民法院《解释》的规定算法去计算没有约定的此项违约金数额，原审法院却不适用。
森宇公司已经逾期3年零8个月，至今仍不履行协助办理房屋的土地使用权证证书的义务，严重损害ＸＸ宁、李昭容的权利，应当付出应有的违约成本。ＸＸ宁、李昭容所遭受的违约损害仍在继续，法院应当予以判赔，并予以有效制止。但原审判决违背事实，滥用自由裁量权，判决违约金只支付0.1万元，减轻了森宇公司的责任。
4、原判决以ＸＸ宁、李昭容主张的车旅误工打印复印等费用损失属于违约损失范围，应包含在违约金之内为由驳回了ＸＸ宁、李昭容的请求，属于认定事实错误。森宇公司违约后，本应按照约定的数额，履行合同约定的支付违约金的义务，并继续履行协助办证义务。但森宇公司拒不履行，发生纠纷，引发本案诉讼，造成合同约定违约金之外的经济损失。这些损失费用，应当由森宇公司承担。据此请求：1、改判森宇公司发发支付逾期交付房屋的约定违约金12760元；2、改判森宇公司支付逾期交付房屋的房屋所有权证的违约金11.1832万元；改判森宇公司支付逾期交付车位的房屋所有权证的违约金1160元；3、改判森宇公司支付逾期交付房屋和车位土地使用权证违约金13920元；判令森宇公司协助办理并交付房屋和车位的土地使用权证；4、判令森宇公司赔偿因本案诉讼给原告造成的车旅误工、打印复印、律师费等损失，算到原审开庭日为245.6元，算到上诉立案时为418元，直至算到审结本案时至。
森宇公司答辩称：1、因ＸＸ宁、李昭容未在诉讼时效内起诉，且不存在诉讼时效中止、中断的情形，因此其丧失胜诉权符合法律规定。森宇公司在原审中已经提交了EMS快递单及华西都市报的公告证明履行了对ＸＸ宁的交房通知义务，森宇公司的通知行为符合双方合同约定的交付条件，且不存在不能交付的情况。森宇公司只需证明是否履行了通知义务，无需就通知是否客观上到达ＸＸ宁进行证明。一审法院也在判决书确认ＸＸ宁在2012年1月1日收房不属于逾期。
ＸＸ宁、李昭容所称房屋存在质量问题，不符合交付条件，认为2012年6月7日为接收房屋时间。但房屋的工艺瑕疵不能成为买房人拒绝接收房屋的充分合理理由。双方在商品房买卖合同补充协议第八条第七款也明确约定了房屋约定交付条件，仅约定了ＸＸ宁、李昭容有提出质量异议的权利，但该权利行使不影响房屋接收。此外，ＸＸ宁、李昭容提出的空鼓、开裂现象，仅属于施工工艺瑕疵，并非质量问题，双方合同约定了出现此问题的解决方案为出卖人整改至符合标准，但整改不影响案涉房屋的交付。ＸＸ宁、李昭容完全可以在在接房后要求森宇公司承担修复、整改的义务。因此，ＸＸ宁、李昭容无权以房屋存在一般性问题为由拒绝接收房屋。
ＸＸ宁、李昭容主张的房屋交付逾期违约金的诉请已超过诉讼时效，且不存在诉讼时效中止中断的情形，其诉请应当驳回。虽然原审法院认定森宇公司交付房屋的时间为2012年6月7日，已经逾期，但在一审判决第十页“……但该意思表示不能等同于ＸＸ宁此时要求森宇公司承担责任，因此本院认为诉讼时效此时未发生中断”符合事实及相关法律，请求予以维持。
2、一审法院以ＸＸ宁、李昭容受到的实际损失为基础进行违约金计算及调减符合法律规定及违约金支付的立法目的，应予维持。ＸＸ宁在上诉中提到，如果其选择以最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第十八条为违约金的计算基准，则法院就应当适用该条款及相应计算标准。虽然ＸＸ宁、李昭容根据该司法解释提起诉讼请求是其合法诉讼权利，但法院进行审理及判决应当遵循事实及相关法律规定，不因ＸＸ宁、李昭容的请求当然适用该条款。违约金的制度主要目的在于弥补损失，惩罚为辅，与该解释的规定并不矛盾。ＸＸ宁、李昭容事实上已经取得房屋占有及所有权，且房屋产权证及车位产权证已经在2014年6月13日及2014年11月26日分别取得，因此其所称资金占用利息及银行按揭贷款利息损失无事实依据和法律依据。ＸＸ宁、李昭容并未另行举证证明房屋及车位产权证的办理对其造成了损失，因此森宇公司请求减少违约金合情合理。一审法院对此认定正确，请求予以维持。
3、双方合同并未约定房屋和车位的土地使用权证交付时间，且土地使用权证的办理状况并未对ＸＸ宁、李昭容造成实际损失，因此一审法院判决正确，请求予以维持。办证所需资料由行政机关决定，办证进度也依赖于行政机关业务流程，并非森宇公司能够决定。若ＸＸ宁、李昭容不能根据要求补充资料，房管局即无法办理房屋及车位产证。双方合同并未对房屋和车位土地使用权证的办理时间进行约定或限制，也就不存在ＸＸ宁、李昭容诉称的违约行为。ＸＸ宁、李昭容所称《城市房地产开发经营条例》第33条对土地使用权办理时间限制，系针对买受人作出，森宇公司仅有协助办理义务，作为房屋和车位出卖人不受该条款的约束，所有森宇公司不存在逾期办理房屋和车位土地使用权证的事实。即便森宇公司存在逾期办证的违约事实，案涉合同第十九条第（二）.2.（2）款关于因出卖人原因逾期办证的违约责任承担同前面所述因出卖人原因逾期交房的违约责任一致，仅就ＸＸ宁、李昭容选择解除合同的情况下的违约金进行了明确，因此在ＸＸ宁、李昭容选择继续履行合同的情况下，森宇公司的违约责任适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第十八条相关规定进行综合确定合理合法。
4、ＸＸ宁、李昭容主张的车旅误工费等损失，一审法院已将其包含在违约金中一并支付。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，充分表达了违约金弥补损失为主、惩罚为辅的性质，请求予以维持。
森宇物业公司发表意见称：其同意森宇公司的答辩意见。
二审中，ＸＸ宁、李昭容为证明其上诉请求，向本院提交以下证据：打印费收据、复印费收据、交通费票据、电子客运单，拟证明因参加诉讼、向对方主张权利所产生的损失。
森宇公司、森宇物业公司发表质证意见称：对上述证据的关联性有异议，且一审法院判决的违约金已足以填补其损失。
本院经审查认为：资料打印复印费收据上未载明付款人信息，本院不予采信；公交客票车票、登机牌复印件及机票订单详情的真实性本院予以确认，但对于该证据的证明力，本院在下文予以阐述。
经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据各方二审中的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、ＸＸ宁、李昭容起诉要求森宇公司给付逾期交付住宅的违约金是否已经超过诉讼时效；二、原审法院对违约金的调整是否符合法律规定。现就上述争议焦点的认定分述如下：
关于第一个争议焦点：ＸＸ宁、李昭容上诉提出，其于2013年11月3日向森宇公司发函，且发函的内容涉及到要求森宇公司给付违约金。对此本院认为，ＸＸ宁、李昭容在其函件中所主张的内容为房屋的交付、房屋所有权证的交付和房屋的厨房烟道排烟问题。在此函件中，ＸＸ宁、李昭容并未要求森宇公司给付逾期交房的违约金。故该函件不能认定为ＸＸ宁、李昭容就逾期交房违约金向森宇公司主张权利，进而不能产生诉讼时效中断的法律后果。ＸＸ宁、李昭容另提出，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条的规定，ＸＸ宁、李昭容只要向森宇公司主张任何一部分债权，则发生整个债权诉讼时效中断。对此本院认为，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条的适用条件为债权人对“同一债权中的部分债权”，该“同一债权”应理解为债权种类相同。即，在本案中，森宇公司的义务为按约交付房屋、按约办理房屋所有权证等，ＸＸ宁、李昭容发函要求森宇公司交付房屋及房屋所有权证以及对房屋进行整改，与森宇公司应当给付违约金的给付金钱义务并非同一债权。故ＸＸ宁、李昭容起诉要求森宇公司支付逾期交付房屋违约金已经超过诉讼时效，ＸＸ宁、李昭容的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点：本院认为，双方合同中对于逾期交付房屋和逾期办理房屋产权证的处理均约定系解除合同的前提下，由森宇公司支付已付款的2%作为违约金。而本案中ＸＸ宁、李昭容未主张解除合同，而是要求森宇公司支付违约金、交付房屋所有权证及土地使用权证明，系明确继续履行合同的意思表示。故在此情况下，双方约定的违约金计算方法并无适用条件。原审中，森宇公司明确提出其不存在逾期交房的事实，并提出违约金的主张超过了诉讼时效，该抗辩应视为对违约金过高并请求调整的抗辩。在双方对继续履行合同的情况下森宇公司应当给付违约金的计算方式未予约定的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于ＸＸ宁、李昭容未充分举证证明其因森宇公司逾期取得房屋所有权登记而造成的实际损失，故根据双方当事人履约的实际情况、违约程度等因素，原审法院酌情确定的违约金数额不违反法律规定，调整数额正确，本院予以维持。
关于二审中ＸＸ宁、李昭容提出因本案二审诉讼支出的相关费用应由森宇公司赔付的问题，本院认为：双方合同未对诉讼所发生的必要费用予以约定，且在违约金的计算中已考虑相关因素，将必要费用纳入违约金中，故对ＸＸ宁、李昭容提出公交客票车票、登机牌复印件及机票订单证据虽然能证明其发生的费用，但对ＸＸ宁、李昭容的该项上诉请求，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费856元，由ＸＸ宁、李昭容负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 锋
代理审判员 何广智
代理审判员 龚 耘
二〇一六年五月六日
书 记 员 杨大准