广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
百中民一终字第871号
上诉人（一审原告）陈XX，农民。
委托代理人赵红，广西中名律师事务所律师。
委托代理人谢XX，农民，（系陈XX的家婆）。
被上诉人（一审被告）田林县市场开发服务中心，住所地：广西田林县乐里镇河滨路。
法定代表人：朱良滚，该场服务中心主任。
委托代理人林静，该场服务中心干部。
委托代理人姚茂峰，干部。
被上诉人（一审被告）范XX，农民。
上诉人陈XX因确认合同无效纠纷一案，不服田林县人民法院（2015）田民一初字第117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后，依法组成合议庭进行审理，于2015年10月21日通知双方当事人到庭进行举证、质证和辩论，上诉人的委托代理人赵红、被上诉人田林县市场开发服务中心的委托代理人林静、姚茂峰、被上诉人范XX等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年12月29日，罗彩纹与市场服务中心签订房屋租赁合同，租用该市场服务中心位于田林县河滨路交易市场二楼的1号铺面，该合同约定：租期至2014年12月31日，市场服务中心收回出租房屋；每月租金3980元等内容。2013年11月14日，罗彩纹向该市场服务中心报告，以其原与陈XX合资经营交易市场二楼的1号铺面，交由陈XX独自经营，现申请该房屋租赁合同改为陈XX。2013年11月19日，原告陈XX与市场服务中心签订房屋租赁合同，租用该市场服务中心位于田林县河滨路交易市场二楼的1号铺面，该合同约定的内容租期、租金等与罗彩纹签的那份房屋租赁合同一致。该合同没有约定租赁期本次届满后原告有优先承租权。2014年8月21日，该市场服务中心召开租赁合同将到期13个租户会议，告知13个租户下一期的租金要提高到每月5175元，征求大家是否愿意续租，如愿意续租的会后补交一份报告。2014年10月16日，该市场服务中心以书面形式告知原告租期届满后要收回铺面进行重新归并和行业设置。2014年10月31日该市场服务中心召集13个租户召开第二次全体会议时，以原告违反该市场服务中心房屋租赁合同规定和不服从日常管理为由，宣布取消了原告的续租资格，并将原告原来承租的1号铺面对外招租。原告对此决定有异议，遂与该市场服务中心协调沟通，在沟通无果的情况下，原告于2014年12月26日向田林县人民政府反映未果，遂于2015年1月21日，就本案提起诉讼。
另查明，2014年11月27日，范XX与市场服务中心签订原来由原告承租的市场二楼1号商铺的租赁合同，同年12月31日，陈XX与范XX签订协议书，该协议约定的内容，该交易场二楼1号铺面由范XX承租，按规定陈XX应于2015年1月1日把该铺面交给范XX使用，因陈XX店铺囤积货物太多，请给予陈XX十三天来处理货物，十三天后（2015年1月13日）陈XX本人自行腾空该铺面交付范XX，期间产生的房租按天结算给范XX。
一审法院审理认为，当事人对其诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，讼争房屋租赁合同中的“优先承租权”问题，目前我国的法律法规中没有相关规定，故承租人在何种情况下对承租的房屋有优先承租的权利或失去优先承租的权利尚无法确定。因此，原告在本案中主张“优先承租权”缺乏相关的法律、法规为依据。合同订立与解除应依当事人意思自治原则，只有当事人彼此之间就“优先承租权”有约定的情况下，原告才能依照约定主张“优先承租权”。由此可见，原告主张“优先承租权”理由不成立。市场服务中心与范XX于2014年11月27日签订的田林县交易市场二楼1号铺面房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律或社会公共利益，不存在合同无效的情形。况且，从2014年12月31日陈XX与范XX签订的协议书中，陈XX已认可该交易场二楼1号铺面由范XX承租法律事实，现原告又请求法院确认该房屋租赁合同无效，没有事实和法律依据，应不予支持。关于原告诉请法院判令市场服务中心与其续签商铺租赁合同是否有法律依据的问题。意思自治、合同自由是合同法的基本原则，当事人基于平等自愿的意思表示订立合同，进行互通有无的交易，对合法有效的合同关系，法律即赋予了当事人的意思表示以法律上的约束力。当事人既可按双方的自由意愿订立合同，也可按双方的意愿解除合同，这与市场经济的要求和自治的精神是一致的。因此，当事人双方自愿协商订立合同，是双方合意而产生的结果，它不需要司法加以干涉。在本案中市场服务中心是否与原告续签商铺租赁合同，应由双方协商后是否达成合意来决定，不应由法院加以干涉。由此显然易见，原告这一诉请，不是法院受理范围，故法院对该诉请不宜作处理。被告抗辩市场服务中心与范XX于2014年11月27日签订的房屋租赁合同合法有效，理由充分、依法有据，符合《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”及该法第八条，“依法成立的合同，受法律保护”的规定。因此，该抗辩主张理由成立，应给予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定判决：驳回原告陈XX的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈XX负担。
上诉人陈XX不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定事实错误导致错误的判决。（一）关于承租人“优先承租权”的问题，我国现行的法律、法规确实没有相关的规定，但法律、法规并没有禁止合同当事人的约定。相反，对于租期届满，原房继续出租，而且原承租人仍愿意租用原房的，在同等的租赁价格、租赁期限的条件下，原来的承租人有优先于其他承租人的承租权。这样做，有利于保护承租人的合法权益，有利于减少纠纷的发生，有利于维持现有经济关系的稳定。所以保护承租人优先承租权是合理的，也是符合立法的原旨。只要原承租人与出租人有关于承租人“承租优先权”的约定，则该权利就受法律保护。（二）上诉人与被上诉人田林县市场开发服务中心对租赁期满，上诉人有优先承租权有口头的约定。一审法院没有认定属事实认定错误。（三）虽然被上诉人田林县市场开发服务中心与范XX所签订的租赁合同，系合同双方真实的意思表示，不违反法律或社会公共利益，但该行为侵犯了上诉人的“优先承租权”，损害了上诉人的合法利益，符合合同无效的情形。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人田林县市场开发服务中心辩称，一、本被上诉人与范XX就1号铺面订立的租赁合同不存在违反《合同法》第五十二条规定的无效情形，也不存在《民法通则》关于无效合同规定的情形，双方意思自治，上诉人无权干涉。二、《合同法》及《租赁合同司法解释》没有关于承租人享有优先承租权的法律规定，本被上诉人与上诉人在原租赁合同中也没有关于优先承租权的约定。三、上诉人在本被上诉人关于交付租赁物的通知上签字的行为，符合民法规定的指示交付。上诉人签字的行为表示其确认承租人范XX对1号铺面取得合法承租占有、使用和收益权，本被上诉人以指示交付的方式完成了向范XX交付租赁物1号铺面的行为。四、2014年12月31日，上诉人与范XX签订了《协议书》，承诺于2015年1月13日前将租赁物1号铺面交付范XX使用，上诉人的这一行为说明，其完全确认范XX关于1号铺面的租赁使用权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人范XX辩称，一审判决处理正确，请求二审法院维持原判。
二审审理期间，上诉人、被上诉人均无新证据向本院提供。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人是否享有“优先承租权”是本案的争议焦点。目前我国法律没有明确规定优先承租权，如果双方在租赁合同中没有约定优先承租权，按照合同缔约自由的原则，出租人与承租人的租赁关系终结后，应当由双方平等协商自愿达成协议。本案中，上诉人与被上诉人田林县市场开发服务中心未在租赁合同中约定优先承租权，双方在合同期满后也未就优先承租的问题进行协商取得一致意见后继续签订租赁合同，而且，上诉人又无充分证据证明其与被上诉人田林县市场开发服务中心之间就优先承租问题达成了口头协议，因此，上诉人主张其享有优先承租权的理由和证据不充分，本院不予支持。上诉人认为被上诉人田林县市场开发服务中心向其发出“房屋租赁到期告知通知书”，明确取消其续签资格的行为反而证实了双方之间有优先承租权的约定，由于该通知书中并未有优先承租权的内容，而且被上诉人田林县市场开发服务中心作为出租方，其对续签合同的条件可以有自己的标准或者要求，如果该中心认为上诉人不符合要求，其通知上诉人取消续签合同是对自己的权利进行处分，该行为不能直接证实双方存在有优先承租权的约定。
综上所述，上诉人的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈XX负担。
本判决为终审判决。
审判长 曲 静
审判员 凌文楼
审判员 玉 江
二〇一五年十月二十八日
书记员 劳 慧