天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨功民初字第1892号
原告（反诉被告）何志强。
委托代理人薛刚，天津立人律师事务所律师。
被告（反诉原告）天津开发区巨龙工贸有限公司，住所地天津开发区渤海路29号。
法定代表人史永强，总经理。
委托代理人陈凤莉，天津津华律师事务律师。
原告何志强诉被告天津开发区巨龙工贸有限公司（以下简称巨龙公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理。受理后，被告巨龙公司向本院提出反诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理本案。何志强及其委托代理人薛刚、巨龙公司委托代理人陈凤莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何志强诉称，原告自2010年起承租被告所有的位于天津经济技术开发区××路××号房屋，并于2010年5月27日向被告交付房屋押金3万元，并约定不在承租房屋时将押金退还。此后，原告每年与被告签订租赁合同，2014年12月30日，原、被告再次签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日，租金为14万元，原告通过张××向被告支付了房屋租金14万元，租赁期间，双方协商4月前原告搬离该房屋，退还剩余租金押金，故原告起诉来院，请求判令：1、被告向原告退还剩余租金93333元；2、被告赔偿原告损失50000元；3、被告向原告退还押金30000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告巨龙公司辩称，2010年起，原告与被告签订了房屋租赁合同并向巨龙公司交纳了押金30000元，双方于2014年底续签了租赁合同，但原告并未按照合同约定向被告支付租金，且原告系主动搬离房屋，故被告不存在违约行为，故不同意原告诉讼请求，请求驳回原告全部诉讼请求。
反诉原告巨龙公司诉称，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同后，反诉被告并未向反诉原告交纳租金，并使用诉争房屋至2015年5月底，且拖欠了2015年4月、5月水电费，同时反诉被告搬离后，院内临建房屋未拆除，反诉原告自行拆除花费2500元，同时根据合同约定，反诉被告拖欠反诉原告的租金及水电费，违反合同约定，应支付违约金。故，反诉原告提起反诉，请求判令：1、反诉被告支付反诉原告房屋使用费58333.33元；2、反诉被告支付反诉原告2015年4-月房屋水电费1370.8元及拆卸费2500元；3、反诉被告支付反诉原告违约金70000元；4、诉讼费由反诉被告承担。
针对本诉与反诉，何志强提供以下证据：
证据1、房屋租赁合同，证明何志强与巨龙公司的租赁合同关系；
证据2、转账明细及收条，证明何志强向张××支付租金140000元，张××代表巨龙公司收取了租金；
证据3、收条，证明何志强支付了押金30000元；
证据4、被告的工商户卡，证明张××系公司股东，代表巨龙公司；
证据5、2014年签订的房屋租赁合同以及被告收取的水、电费收据，证明2015年的水电费已经交纳完毕，支付给张××；
证据6、原告与第三方所签订的场地租赁合同以及发票，证明何志强另行找到了租赁地点，于2015年5月前搬走；
证据7、证人张××的证言，证明何志强向巨龙公司支付房租140000元的事实；
证据8、银行凭证，证明证人张××向巨龙公司支付164826元；
证据9、收条复印件，证明巨龙公司受到上述款项；
证据10、2015年1月业务往来记账；
证据11、明细表；
证据10-11证明巨龙公司的收支账目情况。
证据12、证人胡××书面证言，证明何志强撤离诉争房屋原因、时间及支付租金情况。
针对本诉，巨龙公司提供以下证据：
证据1、租赁合同，证明何志强与巨龙公司的租赁合同关系；
针对反诉，巨龙公司提供以下证据：
证据1、租赁合同，证明何志强与巨龙公司的租赁合同关系；
证据2、水电费明细，证明何志强欠巨龙公司水电费1370.8元。
经审理查明，巨龙公司系天津经济技术开发区××路××号房屋所有权人，巨龙公司于2010年将渤海路29号部分房屋出租给何志强，何志强向巨龙公司交纳了押金30000元。巨龙公司工作人员胡××向何志强出具收条，载明以上资金为押金，不足房屋后，可退。
后，巨龙公司与何志强签订了数次租赁合同，双方于2014年12月30日最后一次签订租赁合同，合同期间为2015年1月1日至2015年12月31日，2015年度租金标准为140000元。合同约定，租赁期间，何志强存在下列行为的，巨龙公司有权利终止合同，收回该房屋，何志强应按照合同总租金的50%向巨龙公司支付违约金，若支付的违约金不足弥补巨龙公司的损失，何志强还应负责赔偿职责弥补全部损失：…（4）拖欠租金1个月以上的；（5）拖欠水、电费，采暖费等15天以上的；…
2014年12月31日，何志强通过转账方式向证人张××转账支付150000元，其中140000元用于诉争房屋的2015年度的租金，证人张××对此予以认可。证人张××系巨龙公司股东，收取上述款项时亦在巨龙公司任职，任职期间，曾经为巨龙公司收取过房屋租金、水电费用等费用。
2015年4月，吉林省建安集团有限公司与天津以宁物业服务有限公司签订了《房屋租赁及物业服务合同》，租赁天津经济技术开发区相安路29号北二号厂房B-1、B-3、B-4房屋，何志强代表吉林省建安集团有限公司签订合同，何志强陈述上述租赁的房屋系诉争房屋退租前，另行租赁的替代办公场所。
以上事实由何志强、巨龙公司证据及当事人陈述予以证实。
本院认为，何志强与巨龙公司于2014年12月30日所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。
关于2015年度租金是否支付的问题，根据何志强提供的转账凭据以及证人张××的陈述，可确认何志强确于2014年12月31日向证人张××支付150000元。关于该款项的性质问题，证人张××确属于巨龙公司的股东，在发生转账时亦在巨龙公司工作，且证人张××的工作的内容也涉及到了收取租金、水电费的内容。因此，可以认定，何志强向证人张××所转账支付的150000元中包括了140000元的诉争房屋租金。至于证人张××是否将诉争房屋的租金款项转交巨龙公司，属于证人张××与巨龙公司之间的内部纠纷，另行予以解决。
关于房屋租金支付期间的问题，双方主张时间不一致，何志强主张使用至2015年4月，巨龙公司主张使用至2015年5月，根据何志强所提供的新的租赁合同期间为2015年4月10日起并交纳了租金，可以认定对诉争房屋使用至2015年4月，何志强应支付巨龙公司的租金为46667元，何志强已经支付了全年140000元租金，剩余93333元应由巨龙公司返还何志强。
关于押金30000元的问题，巨龙公司收取了押金30000元，现双方合同租赁合同解除，该押金应予以退还何志强。
关于何志强主张的损失50000元，并无事实依据，本院不予支持。
关于巨龙公司主张的水、电费问题，双方并未就2015年4、5月的水电费进行确认，证据不足，本院不予支持。关于拆卸费，巨龙公司证据不足，本院亦不予以支持。
关于巨龙公司主张的违约金，依据《租赁合同》约定，下列情形的，巨龙公司有权利终止合同，收回该房屋，被告应按照合同总租金的50%向何志强支付违约金，若支付的违约金不足弥补巨龙公司的损失，何志强还应负责赔偿职责弥补全部损失：…（4）拖欠租金1个月以上的；（5）拖欠水、电费，采暖费等15天以上的；…根据现有证据，不足以认定何志强存在上述违约行为，故违约金的主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、天津开发区巨龙工贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还何志强房屋剩余租金93333元；
二、天津开发区巨龙工贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还何志强房屋押金30000元；
三、驳回原告何志强其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告天津开发区巨龙工贸有限公司的诉讼请求。
如天津开发区巨龙工贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费本诉部分为3767元，何志强承担737元，巨龙公司承担3030元，反诉部分案件受理费1472元，由巨龙公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 吴劲柏
代理审判员 蒋 力
人民陪审员 苗庆香
二〇一五年十二月五日
书 记 员 班丽丽
附：法律释明
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。