西华县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第1099号
原告（被反诉人）西华县逍遥镇南门村民委员会。
法定代表人高建华，该村委主任。
委托代理人任德新，男，汉族，1968年11月17日生，。
委托代理人杨四侠，河南五色石律师事务所律师。
被告（反诉人）黄伟，男，汉族，1978年10月20日生。
委托代理人王清云，女，汉族。
委托代理人王相东，西华县148法律服务所法律工作者。
原告（被反诉人）西华县逍遥镇南门村民委员会（下称南门村委）诉被告（反诉人）黄伟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人高建华、委托代理人任德新、杨四侠、被告委托代理人王清云、王相东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年9月26日，被告黄伟与原告签订租赁协议，租赁位于南门的厂房及土地用于生产汽车座垫，约定每年的一月份之前交清下半年租金32000元。现已2014年3月，经多次催要，2014年租金被告仅给付9000元，下余23000元一直未付，2014年3月，被告在生产过程中发生火灾，厂房全部烧坏，经初步估计损失45万元。经双方多次协商未达成一致意见，原告考虑到被告也受到一定损失，要求被告给付2014年租金23000元及解除租赁合同，赔偿损失190000元。
被告辩称，1、被告对原告要求支付租金，被告认为火灾发生在2014年，厂房及机器设备都已经受到损失，致使原、被告租赁合同无法实际履行，不应再支付租金。2、原告要求赔偿损失19万元，没有法律依据，本次火灾中，双方都有损失，被告的损失比原告大的多，消防队事故认定�中，没有认定被告负有责任，被告对原告的损失不应承担赔偿责任；3、原告要求解除合同，双方签订的合同受法律保护，期限为20年，合同没有到期，没有解除合同的法定缘由，如果解除合同，原告应当退还被告预交的租金8000元。同时反诉称，2011年9月26日反诉人和被反诉人签订了租赁协议，协议约定反诉人租赁被反诉人厂房开汽车座垫厂，租期二十年，2014年3月被反诉人的房间起火，烧毁了反诉人的设备和商品，被反诉人作为房主应负房屋的安全和管理责任，其不但不帮助反诉人清查损失，找出原因，反而扣押反诉人的机器设备和商品达十个月之久，致使反诉人二次受到严重损失，直接损失1032300元，间接损失305000元。消防部门的鉴定结论是可能房屋线路老化所致，被反诉人是房屋的所有人，应对房屋的安全负责，有义务保障租赁人的财产和安全，应当对反诉人的�失进行赔偿。要求被反诉人赔偿反诉人间接损失305000元，返还扣押的机器和财物。
被反诉人辩称，1、针对反诉人变更诉讼请求，我方不要求答辩和举证期限；2、被反诉人作为承租人，其对租赁的房屋负有妥善占有和妥善保管的义务，其未尽到相应义务，致使发生火灾，其本身具有过错，而非被反诉人的过错，对房屋的安全管理责任，在反诉人，而不是被反诉人；3、被反诉人并没有扣押反诉人所谓机器、设备和商品；4、消防部门的鉴定结论并不是线路老化所致火灾；5、被反诉人要求因反诉人的过错致使房屋受火全损，合同已构成根本违约，双方的合同已不能再履行，故被反诉人要求解除合同。综上，反诉人的反诉于法无据，与理不符，更没有事实依据，依法应驳回反诉人的反诉请求。
原告向法庭提供的证据有：租赁协议一份、火灾事故认定书一份�价格评估报告书一份、票据一份，证明1、原、被告之间存在合法有效的租赁关系，且原告已经按租赁协议的约定将原告方所有的闲置土地和空厂房依约交给了被告，履行了自己的全部合同义务，而在被告租用两年后2014年3月19日的租赁期间发生火灾，造成原告出租的20余间房屋受损，造成原告多达19万元的经济损失，经西华县公安消防大队认定，此次起火原因无法查清，而作为占有、使用、租赁物的被告，对租赁物未尽到善良保管的义务，应当依法承担赔偿责任；2、租赁物已经损毁，租赁合同无法继续履行；3、产生评估费5000元。
对原告提交证据，被告提出如下质证意见：对租赁合同真实性无异议，对证明目的有异议，认为，根据租赁合同第四条第二款明文约定，甲方维护乙方的正常生产秩序，乙方维护甲方利益，本次事故中，厂房着火，物品烧毁，给被告�成很大损失，违反了该条约定，原告应当承担违约责任。对火灾事故认定书真实性无异议，对证明目的有异议，认为事故认定书明文记载起火原因排除吸烟和人为放火，不排除线路故障引起火灾，并且原告的房屋为砖木结构，并铺有牛毛毡等易燃物品，造成火灾扩大，原告应当赔偿被告损失。对评估报告书有异议，认为该评估形成时，被告没有在场，评估不公，根据法律规定，不应作为证据使用，没有责任认定，不能以此要求被告赔偿，原告应当自行承担该损失，对票据有异议，认为该发票形成与被告无关。
反诉人向法庭提交的证据有：1、逍遥派出所报案笔录一份，证明发生火灾后原告扣押被告机器和相关设备时，造成被告无法经营，无法生产，造成被告第二次损失，有30多万元。2、损失统计清单一份，证明由于被反诉人的扣押行为，给反诉人造成间接损失305000元。3、事故认定书、销售合同、蠡县冀中绳带厂王旭生及刘义松证明各一份，证明反诉人所购办成品在火灾中烧毁，直接经济损失合计100多万元，本案中不要求赔偿损失，我方另行主张。
对反诉人提交的证据，被反诉人提出如下质证意见：对证据1认为对报案笔录有异议，认为目的不真实，被告提供报案记录的时间是在发生火灾后的几天内，该份证据不能证明被反诉人扣押了反诉人的物品以及所扣押物品的数量。对证据2认为该清单上并没有被反诉人的签字，也就是说是反诉人自己所出具的材料，其内容相当于本人陈诉，我方不予认可，也不能证明反诉人有损失和该损失系被反诉人扣押所致。对证据3认为对徐州机械公司销售合同有异议，系复印件，不应认定，对王旭生证明有异议，认为该两份证明不能证明有这些东西，不能证明这次火灾事故中烧毁的�这些东西。
经庭审质证，对原告提交的证据本院经综合审查，认定如下：该证据客观真实，与本案有关联，依法作为有效证据予以认定。对反诉人提交的证据经本院综合审查，认定如下：对证据1，该份证据不能证明被反诉人扣押了反诉人的机器和相关设备物品。该证据不能证明反诉人所要证明的目的，依法不予认定。对证据2，被反诉人异议成立，依法不予认定，对证据3事故认定书予以认定，对销售合同系复印件，被反诉人异议成立，依法不予认定，另外，由于反诉所要证明的损失，本案中不要求赔偿损失，另行主张，故与本案没有关联性，本院不予认定。
依据上述有效证据，本院可以确认以下案件事实：2011年9月26日，原、被告签订租赁协议，原告将漯西公路东侧原粉丝厂院内厂房24间平房1间及土地租赁给被告生产汽车座垫使用，租赁费为每年32000元，于每年的1月份支付租金，租赁期限20年，从2012年3月1日至2032年3月1日止。2014年租金被告给付原告9000元，下余23000元未支付。2014年3月19日，被告在承租期间房屋发生火灾，火灾烧损座垫厂东侧厂房24间及厂房内及其设备、原材料、成品办成品若干。经西华县公安消防大队认定，起火部位为迪卡兰汽车坐垫厂验货间中间偏北处，起火原因排除吸烟和人为放火引起火灾，不排除电气线路故障引起火灾。经分析，灾害成因为：该厂房屋顶为砖木结构且屋顶内部铺设有牛毛毡等易燃物质，导致火灾迅速蔓延扩大。火灾发生后，原告与被告双方因赔偿问题不能达成一致意见，酿成纠纷，诉讼至本院。
本院认为，原、被告签订租赁协议，是双方真实意思表示，为有效合同。但房屋已被完全烧毁，致租赁协议完全无法履行，双方当事人均同意解除，故应当解除原、被告�间的租赁合同。被告预交的租赁费9000元，由于合同已不能实际履行，应适当退还，被告要求退还租赁费8000元，本院予以支持。原告要求被告支付下余租金23000元的诉讼请求，本院不予支持。关于本案火灾事故责任认定问题，根据中华人民共和国公安部《火灾事故调查规定》第三十条之规定“对起火原因已经查清的，应当认定起火时间、起火部位、起火点和起火原因；对起火原因无法查清的，应当认定起火时间、起火点或者起火部位以及有证据能够排除和不能排除的起火原因。”，结合本案的火灾事故责任认定书，应当认定为对起火原因无法查清。被告承租原告土地及房屋，被告负有妥善管理的义务，作为房屋承租人和实际使用人，对该厂房屋顶为砖木结构且屋顶内部铺设有牛毛毡等易燃物质的事实是应当非常清楚的，更应谨慎管理。因出租人交付租赁物后，事实�已不能占有、使用租赁物，所以，出租人不应当承担租赁物在租赁期间非因租赁物自身原因造成的毁损、灭失风险。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条的规定，承租人对租赁物有妥善保管的义务，如因保管不善造成租赁物毁损、灭失的应当承担损害赔偿责任。因此，房屋承租人对租赁房屋具有保管、看护、防火的法定义务，房屋起火，起火原因无法查明的，应当认定承租人没有尽到妥善保管的义务，基于租赁合同关系被告黄伟对原告房屋受损应当予以全部赔偿。对于反诉人的反诉请求，本院认为，反诉人所提供的证据，不能充分证明，被反诉人对其机器设备和财物予以扣押，其所受到的间接损失数额，证据不充分。故被反诉人的反诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项、第二百二十二条之规定，判决如下：
一、解除原、被告之间的租赁合同。
二、被告黄伟于本判决生效后十日内赔偿原告西华县逍遥镇南门村民委员会厂房损失19万元。
三、原告西华县逍遥镇南门村民委员会于本判决生效后十日内退还被告黄伟预交厂房租赁费8000元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
五、驳回反诉人的反诉请求。
案件受理费4500元，原告承担400元，被告承担4100元。反诉费3000元，由被告承担。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人�法院。
审判长 胡立新
审判员 王文涛
审判员 苏连营
二〇一五年五月二十二日
书记员 高 东