湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株中法民四终字第407号
上诉人（原审原告）谢盛发，男，汉族，1982年3月23日出生，住湖南省邵阳市双清区。
被上诉人（原审被告）郝维青，男，汉族，1983年6月14日出生，住湖南省醴陵市。
委托代理人刘正，湖南安必信律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为调查取证，查阅相关资料，提交证据、资料，代为参与诉讼，参加庭审，进行和解、调解，代为上诉人，签收各种法律等。
委托代理人龙英，湖南安必信律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人谢盛发因与被上诉人郝维青房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2015）株荷法民一初字993号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年1月6日公开开庭审理了此案。上诉人谢盛发、被上诉人郝维青的委托代理人刘正、龙英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审认定：2015年4月5日，原、被告通过居间方株洲新环境房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于株洲市荷塘区金域半岛三栋1323房屋出售给原告郝维青，房屋产权证号为第10002125**号，房屋总售价为人民币253000元，原告于2015年4月5日支付被告购房定金人民币10000元，被告承诺对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责，并已取得共有权人同意出售和签订本合同，还约定，合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付200元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。合同签订后，原告依约缴纳了定金10000元，被告出具了收据。另查位于株洲市荷塘区金域半岛三栋1323房屋在原、被告《房屋买卖合同》时，房屋所有权人为陈臣，现该房屋已经出售给王隽，并办理了房屋所有权转让登记手续。
一审认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订《房屋买卖合同》，但被告既不是诉争房屋的所有权人，亦未提供证据证明该出售房屋行为得到了房屋所有权人的授权，房屋所有权人未对该《房屋买卖合同》进行追认，且该房屋已经办理了变更登记手续，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系无效合同，故对原告要求解除与被告签订的《房屋买卖合同》的诉请，该院依法不予支持；根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，被告承诺对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责，并已取得共有权人同意出售和签订本合同，如保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金，该约定内容实质与定金罚则一致，故对原告要求被告双倍返还定金20000元的诉讼请求，该院依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告谢盛发在本判决生效后十日内返还原告郝维青定金人民币20000元；二、驳回原告郝维青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费300元，减半收取150元，由被告谢盛发承担。
宣判后，谢盛发不服一审法院上述判决，向本院提出上诉。
上诉人谢盛发诉称：涉案房屋产权人系陈臣，陈臣出具了公证委托书授权姚卓娅，姚卓娅又公证授权给陈劲峰处置涉案房屋，陈劲峰口头委托上诉人帮忙出售该房产。被上诉人是通过新环境房地产经纪有限公司与上诉人签订的房屋买卖合同，在合同签订前上诉人已明确告知新环境房地产经纪有限公司自己不是涉案房屋产权人且没有书面授权委托书，这一情况亦告知了被上诉人。新环境房地产经纪有限公司明知不可为，却与上诉人签订了涉案房屋买卖合同。由于新环境房地产公司擅自将涉案房屋价格下调20000元挂在网上出售，上诉人当时对此提出了异议，但也因此无法与被上诉人再议价，最后在新环境公司劝说下以253000元价格将涉案房屋卖给被上诉人。由于该价格较低，导致被上诉人将其之前在姚卓娅手中购买的另一套房屋退回。后口托委托上诉人卖房的陈劲峰知道此事后，就不同意将涉案房屋出售给被上诉人。上诉人无权过户涉案房屋，因此该房屋纠纷责任不在于上诉人，而在于新环境房地产经纪有限公司和被上诉人，因此请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人仅付有协助新环境房地产经纪有限公司向被上诉人返还10000元定金的义务。
因被上诉人庭审辩论意见与其庭后提交的代理意见不一致，本院遵从当事人意志，以其代理意见为准，即被上诉人郝维青辩称，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》有效，上诉人依法应承担违约责任。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，涉案房屋买卖应是有效合同。因为涉案房屋买卖合同作为债权合同，属于负担行为。而无权处分，只对处分行为产生效力待定的后果，并不影响作为原因行为的买卖合同效力，因此上诉人无权处分并不会导致涉案买卖合同无效的后果，即上诉人是否对涉案房屋有处分权并非涉案买卖合同有效的前提。原审援引《合同法》第51条规定是错误的，该条已经与新法相冲突，因此应适用新法规定即认定涉案房屋买卖合同有效。上诉人在合同中承诺对涉案房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负责，并承诺已取得共有权人同意出售和签订合同，保证涉案房屋无产权纠纷、债权债务纠纷和影响房屋交易的其他情形，但上诉人收取被上诉人定金10000元后，并未向被上诉人交付房屋以及办理房屋过户手续。依照双方合同约定，上诉人应支付与本合同定金数目相同的违约金，因此上诉人应返还被上诉人定金20000元。一审判决理由虽然错误，但请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审法院判决上诉人谢盛发向被上诉人郝维青返还定金20000元的内容。
二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据；二审认定的事实与一审一致，本院亦予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。虽然上诉人对一审法院认定涉案合同无效未提出异议和上诉，但是上诉人本案中是否应承担定金责任与合同效力如何认定有直接关系，因此本案二审争议焦点是：1、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同是否合法有效？2、2015年4月5日的《房屋买卖合同》是否应解除？上诉人是否应双倍返还被上诉人定金共计20000元？
1、关于涉案房屋买卖合同效力问题。虽然上诉人谢盛发既不是涉案房屋即金域半岛三栋1323号房屋所有权人，也未提交证据证实其获得相关权利的委托授权即对涉案房屋享有处分权，但依照《中华人民共和国物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，可知上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同并不因为上诉人没有所有权或处分权而无效。《中华人民共和国合同法》第五十一条关于无权处分人处分财产的规定，虽然看似与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条冲突，但是事实上《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条是对《中华人民共和国合同法》第五十一条适用的明确和补充，即进一步将合同行为和物权行为、负担行为和处分行为予以区分。本案上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同属于合同、负担行为，应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，因此一审法院将上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同认定为无效合同，系适用法律错误，本院予以更正。
2、关于涉案房屋买卖合同是否解除以及上诉人责任承担问题。2015年4月5日的《房屋买卖合同》系上诉人谢盛发（合同甲方）、被上诉人郝维青（合同乙方）以及居间方（合同丙方）株洲新环境房地产经纪有限公司三方签订。从该《房屋买卖合同》内容来看实际含有两种合同关系，一是上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系，一是上诉人、被上诉人分别与居间方株洲新环境房地产经纪有限公司之间的居间合同关系。被上诉人郝维青一审诉请解除2015年4月5日的《房屋买卖合同》，因该合同含有与合同丙方即居间方株洲新环境房地产经纪有限公司的居间合同内容，因此对于被上诉人郝维青一审诉请解除2015年4月5日《房屋买卖合同》的请求，因涉及三方当事人权益，本院不予支持。虽然郝维青要求全部解除《房屋买卖合同》的诉讼请求本案不予支持，但是本院认为合同中上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同约定与上诉人、被上诉人和居间方株洲新环境房地产经纪有限公司的居间合同约定是可分割履行的，因此上诉人与被上诉人之间的涉及房屋买卖合同约定部分，因上诉人谢盛发至今未提交证据证实其对涉案房屋享有所有权或处分权，且涉案房屋现已被所有权人出售给他人，并已办理过户手续，即上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同约定因合同目的已不能实现，依法应解除。又依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，以及涉案《房屋买卖合同》第八条约定的守约方可以要求违约方支付与本合同定金数目相同的违约金，实际与合同法规定的定金罚则一致，因此在被上诉人提交收据证实其交付的10000元定金系上诉人谢盛发收取情形下，上诉人谢盛发应对其未取得涉案房屋处分权，以及不能履行交付房屋和办证的合同义务的违约行为承担违约责任，即上诉人谢盛发认为其不应对被上诉人郝维青双倍返还定金20000元的理由不成立，本院不予支持。至于上诉人谢盛发主张居间方株洲新环境房地产经纪有限公司应对本案承担责任。株洲新环境房地产经纪有限公司是否有责任系该公司与上诉人、被上诉人的居间合同关系纠纷，上诉人谢盛发可另行主张。
综上，原审判决虽然适用法律部分错误，本院予以更正，但因处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人谢盛发负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
代理审判员 陈 强
代理审判员 谢晓红
二〇一六年一月十日
书 记 员 文 宇
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理。按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。