内蒙古自治区乌审旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌民初字第213号
原告刘虎，男，1975年10月20日出生，汉族，个体户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇。
委托代理人刘国华，男，1949年10月20日出生，汉族，退休职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇。（系原告刘虎之父）。
委托代理人张国义，内蒙古易非律师事务所律师。
被告王鹏，男，汉族，1979年12月9日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇。
被告王亚飞，女，汉族，1979年10月25日出生，个体，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇。
二被告共同委托代理人李慧，内蒙古永晟律师事务所律师。
二被告共同委托代理人王建中，男，1959年11月1日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇。
原告刘虎诉被告王鹏、王亚飞租赁合同纠纷一案，于2014年12月29日向本院起诉，本院于当日立案受理。依法适用普通程序由审判员黄春梅担任审判长，与代理审判员张媛媛、谢小梅组成合议庭，于2015年4月3日公开开庭进行了审理。原告刘虎的委托代理人刘国华、张国义，被告王亚飞及被告王鹏、王亚飞的委托代理人李慧、王建中到庭参加了诉讼。原告刘虎的证人刘忠、张生英出庭作证。本案现已审理终结。
原告刘虎诉称，2011年9月7日，原告与二被告的代理人王建中签订了《水云商厦负一层租赁合同》，约定原告租赁二被告水云商厦负一层位置靠西约1930平方米房屋，租金为每年85万元，租期为5年。由于二被告在租赁过程中存在严重过错，原告于2013年3月份依法送达了解除合同的通知。合同已依法解除，9月份全部搬空通知二被告受领。二被告并没有在法定期限内提出不解除合同的异议，所以该解除通知依据合同法的规定自解除通知到达全权代理人王建中时生效。现原告起诉解除合同的事由为：1、原告与授权代理人王建中签订租赁合同时，正值乌审旗商业运营高潮期，加上本地房地产业高速发展，外来务工人员及经商人员大量迁入，催生商贸业的暂时繁荣。2011年后半年鄂尔多斯市金融危机显现，2012年至今乌审旗流动人口减少近50000人，现只有本地常住人口，加上四马路福海购物中心、五马路鸿升超市的相继开业，超市经营更是雪上加霜，不仅没有任何赢利，现在就连雇员工资都难以为继，这一现象恐怕是全市的普遍现象；2、2012年以来由于百姓的购买力大幅下降，水云商厦一层商户大量退租，零散户在商厦收取低廉租金甚至不收取租金的情况下也无人问津；四楼由著名的家具品牌全友家具进驻，租金整层4000平方米才每年58万元。二被告代理人王建中租给原告的地下室1930平方米，租金就达85万元，是地上租金的2.9倍还多。合同法司法解释二第26条规定情势变更原则，说明了市场的价格变化，人民法院可以根据当事人申请予以相应调整，需要说明的是市场变化是全局性、根本性的改变，与所谓的商业风险是有严格区别的，这种变化连一个国家都无法预料，无法避免，却让一个普通商人来预料，是于理不通；3、根据�赁合同第二条规定：“如因开发商配套设施、工程消防验收不合格导致不能按期开业的，时间可向后顺延。”，租赁合同第四条规定：“甲方应保证所出租商业楼及配套设施在交付乙方使用时完好并能正常使用，包括电线路、主电管道的接通”。二被告违反以上两条合同约定，配套设施不完善，没有上下水排水管道设施和洗手间等配套设施。原告多次要求整改、完善，但被告始终没有完善整改行为。被告出租一个近2000平方米的地下商厦，由于没有上下水管道排污及洗手间等配套设施，导致原告招租的经营商无法继续经营。基于上述原因无法经营，原告于2013年9月已将租赁二被告的房屋全部搬空，不再使用被告的租赁物；同时根据合同第五条：违约责任，任何一方不能履行合同规定的条款均视违约。二被告违反以上�同约定，应承担违约责任。现诉至法院，要求依法解除原、被告签订的《水云商厦负一层租赁合同》，并终止履行；由二被告承担违约责任。
被告王鹏、王亚飞辩称，被告不同意原告的诉讼请求，1、原告的诉讼请求没有法律依据及事实理由，根据合同法九十二条、九十三条、九十四条、九十六条，合同的解除有法定解除和约定解除。原、被告之间的合同即没有法定解除的事由也无约定解除的事由，所以原告的诉讼请求没有法律依据和事实根据；2、原告的诉讼请求和诉讼理由互相矛盾，原告的诉讼请求请求人民法院判令解除租赁合同，但是事实和理由中又陈述曾经在2013年3月向二被告的委托代理人王建中送达过解除合同的通知，那么根据合同法第九十六条解除通知从到达时合同就已解除，若原告真正送达了解除合同通知，那么原告何�于现在还向人民法院起诉解除合同？即请求和理由互相矛盾；3、合同是双方当事人自愿签订的具有一定经营风险的一种约定，合同是否约定或者解除应当由双方商定或者法定的解除事由的出现，而不应该由人民法院判定当事人应该解除或者签订合同，所以合同是一种私权利，而不应该由公权力来救济；4、所谓原告请求中的合同法解释二第二十六条的情势变更原则，情势变更原则此条在合同法中解释是指大的市场环境或者是一些不可抗力导致合同无法实际履行或者无法实现合同目的，才适用于情势变更原则予以适当调整，但是原告所述的其他超市的开设以及人员的流动都不是情势变更所要调整的范围。对于超市的开设是市场竞争的正常规律，人员流动也是市场变化正常的表现，与情势变更没有直接关系，只是自己经营市场的方式所造成的，与市场的变化没有任何关联性。所以，综上所述，二被告并没有收到原告所谓合同解除的通知，而合同的解除这种私权利也并不应该由法院来判令解除，所以原告的诉讼请求没有事实和法律来支持。被告王鹏、王亚飞委托王建中只是签订租赁合同，没有其他授权；原告刘虎没有证据证明该解除合同的函已经送达到了被告王鹏、王亚飞手中且华旗超市从2012年起一直营业至今，所以没有如原告所说的该出租地不能实现合同目的。综上，应驳回原告的诉讼请求。
原告刘虎提供证据及被告质证情况：
证据1、内蒙古自治区鄂尔多斯市公安消防支队2012年12月4日（鄂）公消验字（2012）第0109号建设工程消防验收意见书一份，证明2011年9月7日，原告刘虎与王建中签订水云商厦负一层租赁合同时未经过消防验收，违反了消防法的强制性规定，合�应当解除。被告质证认为对该证据的真实性及证明目的均有异议，一是该证据没有原件无法核对真伪；二是本证据和租赁合同是否应该解除没有关联性，也没有达到法定解除的事由。
证据2、王建中购买该出租商厦时给高广平（出卖人）打的收条及王建中、刘国华关于就地下商场货梯停运事件至高广平的函，证明该商厦应该有洗手间、上下水等配套设施。二被告质证认为，对收条真实性无异议，对证明目的有异议，此收条与本案没有关联性，它只能说明高广平收到过王建中的购房款。对函的真实性及证明目的均有异议，一是上面没有王建中的签字及捺印，与本案没有任何关联性；二是这只能证明该商场有电梯而并不是没有电梯；三是本案的当事人是王鹏和王亚飞，并不是王建中。
证据3、乌审旗公安局巡逻防暴大队2014年2月14日出警经过，证明被告出租的水云商厦负一层没有上、下水设施，主水管道破裂，水都流到马路上，工程质量不合格，配套设施不完善，超市不能正常营业，合同目的不能实现，符合法定的解除条件。二被告质证认为，对真实性无异议，对证明目的有异议，这是原告使用不当造成的漏水，与其他无关。
证据4、乌审旗水云商厦业主委员会纪要两份，证明被告出租的该商厦没有洗手间、上下水等配套设施，不能正常营业，合同的目的不能实现，符合法定的解除条件。二被告质证认为，对该证据的真实性和证明目的均有异议，因为该业主委员会是一个民间组织，他的证明没有可信力也没有公信力；2、合同当时对上、下水没有明确约定，原告当时是看了房的实物后才同意租赁的，所以没有约定上、下水，因为当时租赁的�一半是属于原告自己购买的，所以当时原告是要统一进行安装上、下水和进行装修的，并不是如原告所述不能达到合同目的而达到法定解除的目的。
证据5、2013年3月18日关于终止退还水云商厦负一层租赁合同的函、2013年9月23日关于解除并终止履行水云商厦负一层租赁合同的函及录音碟，证明一是解除合同的通知已送达王建中（因当时租赁合同是与王建中签订的，所以解除租赁合同的函也是给王建中送达的），王建中在法定期限内未向法院起诉，根据合同法第九十六条及合同法司法解释（二）第二十四条的规定，租赁合同已解除。二是水云商厦负一层西半于2013年9月份搬空。二被告质证认为，对该证据的真实性及证明目的均有异议。认为：1、录像不能证明原告给王建中送达的函就是解除租赁合同的函；2、既然把解除合同的函送达给了�建中，为何今天还要起诉至人民法院要求解除合同；3、王鹏、王亚飞给王建中的授权委托书中的授权权限只是签订租赁合同，并没有解除租赁合同的授权，所以即便原告把解除租赁合同的函送达到了王建中的手上，也是无效行为。
证据6、王建中与刘虎签订的《水云商厦负一层租赁合同》，证明签订合同的双方是王建中与刘虎，是乌审旗法院作出的（2013）乌民初字第2435号民事判决书才变为现在的双方当事人；被告违反合同第四条的约定““甲方应保证所出租的商业楼及配套设施在交付乙方使用时完好并能正常使用，包括主电线路、主电管道的接通”。但一直没有卫生间、上水、下水等配套设施，不能正常经营。并且出租时消防未验收，人所共知，乌审旗就有未经消防验收发生火灾的商场。致使�告所租商厦不能正常营业，合同的目的不能实现，应当解除合同。二被告质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，首先此份租赁合同没有违反法律的规定，也没有达到合同法九十四条、九十三条法定解除和约定解除的事由。反而该合同约定任何一方都无权解除该合同，否则按合同的约定按租金的30%赔偿对方，如若解除要赔偿对方127.5万元的违约金，以此说明本合同的严肃性。
证据7、刘忠、张生英证人证言，证明2013年10月20日左右，具体时间记不清楚，原告刘虎在华旗超市办公室给王建中送达解除合同的函的真实性，当时该二人在场。二被告质证认为对证人证言的真实性及证明目的均有异议，因为证人系原告所开设华旗超市的工作人员，具有利害关系。
被告王鹏、王亚飞提供证据及�告刘虎质证情况：
证据1、租赁合同一份，证明这份合同中没有法定和约定解除合同的事由出现。原告质证认为，对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，虽然没有约定解除，但是适用法定解除，因为配套设施不完善所以被告严重违约，根据合同法九十四条约定，合同的目的不能实现可以解除合同。
证据2、乌审旗人民法院（2013）乌民初字第2435号民事判决书、鄂尔多斯市中级人民法院（2014）鄂民终字第345号民事判决书两份，证明原、被告所签订的租赁合同合法有效且没有法定和约定的解除事由，也不违反法律、法规的规定即损害社会或第三人合法权益，并且此证据可以证明原告所提供的公安消防所出具的处罚单与租赁合同没有关联性。原告质证认为，对该证明的真实性予以认可，对证明目的不予认可。认为：1、不是合同有效就不能解除；2、法院不认可消防验收处罚决定书在判决书中没有体现。
为查明事实，本院依职权向边广军、高怀飞、乔树斌等人做的谈话笔录，证明原告刘虎于2013年9月份将所承租的房屋腾空。
对原告提供的证据1至3与本案无关，本院不予采信。对原告提供的证据4，本院经实地调查走访，水云商厦负一层西半于2013年9月份搬空，故对该组证据中水云商厦负一层西半于2013年9月份搬空的事实予以采信；其余事实不予采信。对原告提供的证据5和证据7证人证言，只能证明向王建忠送达过解除合同的通知书，不能证明向被告王鹏、王亚飞送达过解除合同的通知书，故本院不予采信。对原告提供的证据6因双方均无异议，故本院予以采信。
对被告提供的证�1，因与原告提供的证据6系同一份证据，故本院予以采信；对被告提供的证据2，因是已生效的法律文书，故本院予以采信。
对本院依职权向边广军、高怀飞、乔树斌等人做的谈话笔录，符合证据三性，本院均予以采信。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下，2011年8月13日，王建中将其购买的乌海市金丰房地产开发有限责任公司开发建设的位于乌审旗嘎鲁图镇水云商厦负一层（面积3860.08平米）的东半1930平米转卖给原告刘虎；2011年8月6日和2011年8月16日，王建中将剩余另一半即西半1930平米转卖给被告王鹏、王亚平。2011年9月7日，王建中将已卖给被告王鹏、王亚平的房屋出租给原告刘虎，并与原告刘虎签订《水云商厦负一层租赁合同》。该租赁合同被告王鹏、王亚飞亦认�。合同约定：甲方（王建中）将位于水云商厦负一层的一半（即1930平米）出租给乙方（刘虎）使用；租赁期限为五年，即从2012年1月1日起至2016年12月30日；租金每年85万元，按年交付，每年1月1日前付清当年租金；甲方（王建中）应保证所出租商业楼及配套设施在交付乙方（刘虎）使用时完好，并能正常使用，包括主电线路，主电管道的接通。乙方（刘虎）在租赁期间内按合同规定交纳租金，如乙方（刘虎）未按时交纳租金，延迟一天应付甲方（王建中）滞纳金损失10000元；任何一方不能履行合同规定的条款均视违约。非经双方协商一致，任何一方都无权解除本合同，否则按租金的30%赔偿对方，合计违约金127.5万元。合同签订后被告王鹏、王亚飞将水云商厦负一层的一半交付原告刘虎使用，原告刘虎将水云商厦负一层整体开设为华旗超市。2012年的租赁费85万元已付，2013年的租赁费已付2.8万元，剩余82.2万元未付。
庭审中原告变更诉讼请求要求依法解除原、被告签订的《水云商厦负一层租赁合同》，并终止履行。由二被告承担违约责任予以放弃。
另查明，2013年7月2日，被告王鹏、王亚飞向本院起诉，要求判令刘虎给付2013年未付租赁费82.2万元，并承担违约责任。本院于2013年9月29日作出（2013）乌民初字第2435号民事判决书，判令刘虎于本判决发生法律效力后十日内给付王鹏、王亚飞2013年房屋租赁费82.2万元，并给付逾期付款利息，从约定付款的2013年1月1日起按人民银行同期贷款利率计算，至给付之日止。案件受理费6010元，由被告刘虎承担。一审宣判后，原告刘虎不服，向鄂尔多斯市中级人民法院上诉。鄂尔多斯市中级人民法院于2014年8月12日作出（2014）鄂民终字第345号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。该案现已进入执行程序。
再查明，原告刘虎租赁被告王鹏、王亚飞水云商厦负一层西半的房屋，于2013年9月份搬空，至今再未使用。其购买的东半部分仍在经营超市。原告刘虎于2014年1月3日给被告王鹏、王亚飞的代理人王建忠送达过解除合同的通知书，但王建忠未签收。未给被告王鹏、王亚飞送达过解除合同的通知书。
又查明，王建忠与被告王鹏系父子关系，与王亚飞系叔侄女关系。
本院认为，原告刘虎与被告王鹏、王亚飞签订的水云商厦负一层租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效并已部分履行。本案争议的焦点一是被告是否违约，合同是否应当解除；二是原告刘虎给二被告代理人王建忠是否送达过解除合同通知书及该通知书是否有效。三是合同解除的时间点如何认定。
关于被告王鹏、王亚飞是否违约，合同是否应当解除。原被告签订房屋租赁合同后，被告王鹏、王亚飞依约交付了原告刘虎承租的商铺，原告刘虎也对该租赁物进行了装修改造，用于经营华旗超市。原告刘虎应按合同约定给付房屋租赁费。原告刘虎将2012年的租赁费已付，2013年的租赁费已付2.8万元，剩余租金未付。被告王鹏、王亚飞向本院起诉，要求判令刘虎给付2013年未付租赁费82.2万元，并承担违约责任。本院于2013年9月29日作出（2013）乌民初字第2435号民事判决书，判令刘虎于本判决发生法律效力后十日内给付王鹏、王亚飞2013年房屋租赁费82.2万元及逾期付款利息。一审宣判后，原告刘虎不服，以诉讼主体不适格，租赁房屋于2012年12月24日才经消防�收合格，租赁合同无效为由向鄂尔多斯市中级人民法院上诉。鄂尔多斯市中级人民法院于2014年8月12日作出（2014）鄂民终字第345号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。该案现已进入执行程序。因此原告刘虎拒付租赁费已属违约行为。原告刘虎于2013年秋、冬季将所租赁的房屋腾空，并于2014年12月29日以起诉的方式通知二被告解除双方签订的房屋租赁合同，原告刘虎的该行为，表明双方的租赁合同已无法继续履行。根据民法的公平原则，双方的租赁合同应当解除。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，双方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”，本案中被告王鹏、王亚飞作为房屋的出租人，在原告刘虎明确表示不再租赁该房屋后，亦未积极妥善地处置房屋，放任房屋租金损失扩大，故应承担相应的责任。原告刘虎以租赁房屋质量不合格，无上、下水管道和洗手间等配套设施拒付租赁费，由于原告刘虎提供的证据不能证明二被告的房屋存在质量问题，系单方违约解除合同，应当赔偿给二被告造成的损失。因本案中二被告未提反诉，可另行主张。
关于原告刘虎给二被告代理人王建忠是否送达过解除合同通知书及该通知书是否有效。原告刘虎主张其曾于2013年3月份、9月份依法送达了解除合同的通知书，合同已依法解除，同年9月份全部搬空通知二被告受领，但其提交的证据录像碟只能证明其于2014年1月3日向二被告的代理人王建忠送达过解除合同的通知书。水云商厦负一层西半房屋的所有权人是被告王鹏、王亚飞，王建忠经二被告授权只是与原告刘虎签订房屋租赁合同，并不因此代表解除合同亦应向王建忠送达。原告刘虎提供的证据只能证明向王建忠送达过解除合同通知书，并不能证明向被告王鹏、王亚飞送达过解除合同通知书。因此原告刘虎给王建忠送达解除合同通知书的效力本院不予确认。
关于合同解除的时间点如何认定问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。”，本案中，原告刘虎无证据证明向被告王鹏、王亚飞送达过解除合同的通知书，但其以起诉的方式明确提出要求解除合同的意思表示，可以视同向被告王鹏、王亚飞发出解除合同的通知书。因此应以起诉状送达时间作为合同解除的时间，即以2015年1月28日作为合同解除的时间点。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条的规定，判决如下：
一、解除原告刘虎与被告王鹏、王亚飞于2011年9月7日签订的《水云商厦负一层租赁合同》，合同解除时间点为2015年1月28日。
二、原告刘虎于本判决生效之日起三日内返还租赁被告王鹏、王亚飞位于乌审旗嘎鲁图镇水云商厦负一层西半面积1930平方米的房屋。
案件受理费50元，由被告王鹏、王亚飞负担。
如不服本判决，可在接到判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按�方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审 判 长 黄春梅
代理审判员 张媛媛
代理审判员 谢小梅
二〇一五年六月十日书记员图娜拉
法条链接：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚�履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。