天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终1524号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李健，男，1964年7月29日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：沈志淼（李健之妻），住天津市河西区。
委托诉讼代理人：刘鹤，天津世杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯雨祺，女，1981年9月27日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。
原审第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区中粮广场13层。
法定代表人：李峰岩，执行董事。
委托诉讼代理人：马楠，女，该公司员工。
上诉人李健因与被上诉人冯雨祺、原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初8320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
李健上诉请求：1.撤销一审判决第五项，依法改判被上诉人支付上诉人违约金及损失67.55万元。2.案件受理费、鉴定费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。房屋买卖合同是各方当事人的真实意思表示，应认定为有效。原审判决对于房产交易合同的认识和理解进行罗列，对于效力和内容没有进行认定，属于认定事实不清。双方进行磋商，未达成口头协议，中介经纪人提供相反证据，且经过当庭询问，其证言相互矛盾，不能确定其效力。双方口头约定的内容依法应认定为无效。《房产交易合同》中约定了，双方需要变更有关条款，应取得链家公司书面同意，同时签订补充协议；与合同相悖的口头约定、理解无效。一审法院查明了低评款的逃税性质，应认定为无效。一审判决偷换概念，将低评款认定为差价款，确定了口头约定有效。被上诉人在一审辩论阶段才第一次主张了不安抗辩权。
冯雨祺辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。事实及理由：如果双方没有口头上达成一致，也不会到中介公司去签合同。我在一审中提交的录音可以证明上诉人口头答应给我低评费30万元，但一直拖着不给；我已经按照约定申请清偿贷款，如果上诉人没有钱给我，我可以自己去贷款，与上诉人办理过户手续，我一直也没有要求上涨房价，上诉人一直说他有钱，但就是不给我。
链家公司述称，同意一审判决，服从二审判决。
冯雨祺向一审法院起诉请求：1.解除冯雨祺、李健之间的房产交易合同；2.判令李健赔偿冯雨祺违约金88500元、购房定金损失20000元；3.本案诉讼费、评估费由李健承担。
李健向一审法院提出反诉请求：1.判令冯雨祺支付违约金及损失675500元、赔偿中介费17700元、返还定金15000元；2.诉讼费由冯雨祺承担。
一审法院认定事实：2016年3月9日，李健、冯雨祺及链家公司签订《房产交易合同》，约定李健购买冯雨祺名下坐落天津市东丽区房屋，成交价格为885000元，该房屋上有抵押，贷款余额为260000元，贷款余额由冯雨祺于2016年6月1日之前还清；李健应于2016年3月9日将15000元交付给冯雨祺作为定金，其他款项870000元采取全款方式支付，冯雨祺、李健双方须于2016年7月1日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时李健将其房款存入天津市房屋管理部门指定的资金监管机构办理代收代付手续，冯雨祺须将已收取的定金同时存入该机构。该合同签订后，李健向冯雨祺支付了定金15000元，向链家公司支付居间服务费17700元。一审庭审中，各方均认可对于李健给付冯雨祺“低评款”进行过口头约定，但各方对于该款项的性质、具体数额及支付时间存在争议。冯雨祺表示该款项系李健提前支付给冯雨祺用于清偿房屋剩余贷款的费用，数额原定为300000元，后变更为270000元，给付时间为2016年5月初；在李健迟迟未给付该款项的情况下，冯雨祺基于对李健不履行合同的不安抗辩，故未在约定时间清偿房屋贷款。李健表示双方虽协商过由李健向冯雨祺支付低评款，但双方就低评款的数额及给付时间未达成一致。链家公司及其经办人（本案证人）表示，该款项的性质系为了减少李健所负担的税费而在房管部门进行低评房价所产生的差额款，冯雨祺、李健及链家公司于合同签订当日口头约定的数额为300000元左右，但证人凭其工作经验确定较为准确的房屋低评价格后，电话告知冯雨祺、李健将该款项数额变更为270000元，给付时间在李健另行出售房屋的款项到账后支付，应为2016年5月初。另，链家公司表示，如解除三方签订的《房产交易合同》，则同意退还李健所支付的居间服务费；李健据此表示如链家公司退还居间服务费，则不再就此项反诉请求向冯雨祺主张权利。
本案在审理过程中，李健申请对涉诉房屋在2016年12月12日的价值进行评估。一审法院依李健申请委托天津永正房地产土地评估咨询有限公司进行评估。天津永正房地产土地评估咨询有限公司于2017年10月20日出具《房地产估价报告》，估价结果为涉诉房屋在2016年12月12日的房地产市场价值为1493000元。评估费6200元由李健预付。
一审法院认为，依据合同法相关规定，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。结合本案当事人签订的《房产交易合同》、各方的陈述及证人证言，可以认定各方在签订《房产交易合同》时确对李健向冯雨祺支付差额款一事进行了口头约定，但各方对于该口头约定的内容理解不一致，现各方均不能提供充分证据证明该口头约定的具体内容和履行时间，因此导致李健未能按照冯雨祺认为的时间给付该款项，亦导致冯雨祺基于李健未给付该款项而迟延清偿房屋贷款作为不安抗辩，故涉诉合同无法继续履行的原因系因各方口头约定的内容不明确，冯雨祺、李健对该合同的解除均不存在根本性违约行为，故均不应承担违约责任。合同解除后，冯雨祺应返还李健已经支付的定金15000元，链家公司当庭表示同意退还居间服务费，一审法院照准。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除冯雨祺与李健及天津链家宝业房地产经纪有限公司于2016年3月9日签订的《房产交易合同》；二、判决生效后三十日内，冯雨祺返还李健定金15000元；三、判决生效后三十日内，天津链家宝业房地产经纪有限公司返还李健居间服务费17700元；四、驳回冯雨祺的其他本诉请求；五、驳回李健的其他反讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2470元，由冯雨祺负担2390元，由李健负担80元；反诉受理费5441元，由冯雨祺负担115元，由李健负担5326元；评估费6200元，由李健负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案当事人对于合同解除、定金返还及居间服务费返还，均无异议，本院予以确认。
本案的争议焦点为：被上诉人冯雨祺是否违约，是否应当赔偿上诉人李健相应损失。综合当事人签订的《房产交易合同》、各方的陈述及证人证言，可以认定各方在签订《房产交易合同》时，对上诉人李健向被上诉人冯雨祺就支付差额款一事进行了口头约定。当事人现各执一词，均未能证实该约定的具体内容和履行时间。上诉人李健与被上诉人冯雨祺因此发生争议，未能继续履行合同，双方均不存在根本性违约行为，不应承担违约责任。上诉人基于被上诉人违约主张被上诉人予以赔偿，不能成立，一审法院未予支持并无不当。
综上所述，李健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10555元，由上诉人李健负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
代理审判员 邵 丹
代理审判员 王 晶
二〇一八年四月二十五日
书 记 员 王晓乐
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……