辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2334号
上诉人（原审被告）：沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区天赐街7-3号二层。
法定代表人李德武，系该公司总经理。
委托代理人刘野，系辽宁泽宇律师事务所律师。
委托代理人王寅生，男，汉族，1983年3月2日出生，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：张煚，女，1975年7月19日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。
委托代理人田苗，系辽宁铭博律师事务所律师。
上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司（以下简称“曙光公司”）因与被上诉人张煚房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第1977号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年9月24日受理后，依法组成由审判员解全晖担任审判长并主审、审判员孙卓、代理审判员王虹参加评议的合议庭，上诉人曙光公司及其委托代理人王寅生，被上诉人张煚的委托代理人田苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张煚一审诉称：一、请求被告支付逾期办证违约金151840元；二、由被告承担本案的诉讼费和其他相关费用。
曙光公司一审辩称：第一、本案逾期办证的责任不在曙光公司，而是合同关系之外的第三人消防局；第二，合同约定的违约金过高；第三，原告的诉讼请求已超过两年的诉讼时效，法律不予保护。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、商品房买卖合同一份，用以证明原被告于2011年5月4日签订该份合同，并就双方之间的权利义务关系进行约定，第十五条约定被告应在商品房交付使用后365日内将办理产权登记所需相关材料报登记机关备案以及未能履行该约定应承担的违约责任。
被告质证对真实性没有异议，但该证据证明不了原告的主张，买卖合同约定的房价是在消防材料没有升级的情况下，材料升级就增加了大楼成本和房屋造价。
2、发票联一张，用以证明原告按照双方之间的合同约定向被告支付诉争房屋全部房款，即原告不存在违约行为。
被告质证对真实性没有异议，但认为这是消防提级前的价款，并不是消防提级后的价款。
3、收款收据五张，用以证明原告于2011年5月17日办理房屋入住。
被告质证对真实性没有异议。
被告为支持其主张，向法庭提供如下证据：
1、建设工程施工合同一份，用以证明曙光大厦工程开工日期2009年6月20日，在工干部和住房建设委员会提高消防材料等级文件三个月前已经施工。
原告质证对该证据真实性没有异议，关联性有异议，该份证据是被告与建筑商之间签订施工的协议，与本案无关并且被告想要证明的开工日期仅仅是合同文本约定，其实际开工日期不能用该份证据予以证明。
2、审核意见书一份，用以证明沈阳市消防局2009年9月10日对曙光大厦消防设计审核通过，要求整改没有依据，逾期办证的责任在消防局不在出卖人。
原告质证对该证据没有异议。
3、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各一份，用以证明曙光大厦建设批准文件齐全。
原告质证对该证据没有异议。
4、商品房预售许可证一份，用以证明曙光大厦商品房销售合法。
原告质证对该证据没有异议。
5、单位工程质量竣工验收记录一份，用以证明曙光大厦单体工程竣工验收合格，证据3-5证明曙光大厦除了消防验收外，其他验收文件齐全，具备办证条件。
原告质证对该证据没有异议。
6、消防验收申请报告一份，用以证明曙光公司已于单位竣工验收合同后的2011年6月7日及时提请消防验收，对购房户没有违约。
原告质证对该证据真实性没有异议，该证据仅仅为被告向消防部门提请消防验收的证据，不能证明被告没有违约。
7、公安行政处罚决定书三份，用以证明曙光大厦因消防没验收投入使用2012年7月被处罚，责任在消防局，是因为消防局擅自提高消防等级。
原告质证对该证据真实性没有异议，该份证据恰恰证明被告在明知消防未经消防合格的情况下对整体建筑不予违约，提高消防等级，并且被告所述消防原因是由消防部门导致，若其说法成立，对于该三份约定书，应予提起行政诉讼，然而被告自认缴纳30万元的罚款，也说明了其认为处罚责任在于己方，因此，被告称消防原因在于消防部门该说法不成立。同时该份证据证明被告在2012年7月份就知道自己的开发建筑不合格，但被告迟迟未予以整改。
8、申请一份，用以证明2-9证明，曙光大厦已具备产权证办证条件，至今没有办理产权证的原因是因为消防局没验收，责任不在曙光公司。
原告质证对真实性没有异议，该份证据中可以看出被告在2012年7月明知消防不合格的情况下仍然拖延到2014年5月12日仍在与沈阳市消防局就消防整改问题进行协商，其早于2012年便知道消防登记不合格，拖延了近2年的时间，仍然不对消防等级予以提升，这才是导致原告房产证迟迟不能办理的原因。
9、民用建筑外墙保温装饰防火暂行规定一份，用以证明该规定2009年9月25日作出，证明在曙光大厦建设过程中公安部作出此规定，该规定曙光大厦工程不应有溯及力，但由于消防局要求必须按此规定整改，不整改就不验收，致使至今没有通过消防验收。逾期办证责任在消防局，属于政府行为造成的，责任不在曙光公司。
原告质证对真实性没有异议，该份通知于2009年9月25日下发，具被告施工开工日期仅仅3个月，被告完全可以有时间按照新的规定提升消防等级，同样被告的上一份证据系2014年5月12日向沈阳市消防局提交，被告于2014年10月22日便得到消防验收合格的通知，可见提升消防等级并非长期的工程，即在被告开工之初直到新法规下发之日，被告完全有能力有时间对消防等级予以提升，即便其主张当时不知，但从2012年7月开始至今2年多的时间内，被告也没有积极提高消防等级，是因为被告的拖延导致原告没有得到房屋产权证书。
10、建设工程合同一份，用以证明曙光公司为了通过消防验收，只好按消防局要求进行整改，整改时间不是2014年4月开始，而是在2012年按消防进行整改，与施工企业签订消防整改合同，已经为消防整改投资上千万元。
原告质证对真实性没有异议，依据该份合同记载对于所述的曙光大厦防火改造开工日期为2013年10月1日，竣工日期为2013年11月30日，从该份合同中被告主张2012年进行整改此事实不成立，同时工期依照合同约定仅为2个月而已，并且被告在明知消防等级不合格且经过了整改之后，仍然就消防整改问题于2014年5月12日向市消防局进行交涉，可见，在其提交申请时经过整改升级的消防仍旧不符合消防验收的标准，可见该消防不合格原因在于被告。
11、意见书一份，用以证明意见书是时间是2014年10月22日，证明被告公司在2011年6月7日单位工程验收竣工以后，就向消防部门提出申请。
原告质证对真实性没有异议，该份证据可以证明原告在长达3年的时间里怠于履行其升级消防的义务，在明知消防不合格的情况下拖延整改，该份证据不能作为被告无责的证据。
原审法院查明，原告张煚与被告沈阳曙光房地产开发有限公司于2011年5月4日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7－1号12层11号房、建筑面积81.06平方米的商品房一处，房屋总价款463208元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房产权属证书的，出卖人超过30日起计算3个月内，按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，超出3个月，买受人有权选择退房，但无论买受人退房与否，出卖人均需按日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部房款，被告于2011年5月17日交付房屋。现双方因被告未按约定期限将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案产生纠纷，故原告于2015年7月16日来院起诉。
另查明，被告至今尚未取得涉案房产的初始登记批复。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告于2011年5月17日将房屋交付原告，故被告应在365天内，即2012年5月16日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，而至今被告未履行此义务，亦未提供有效证据证明其免责，因此被告构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担方式，原被告在合同第十五条第3项已有明确约定，即“出卖人超过30日起计算3个月内，按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，超出3个月，买受人有权选择退房，但无论买受人退房与否，出卖人均需按日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金。”因被告逾期报备资料已超过3个月，故被告应按合同约定向原告支付违约金。由于原告明知被告违约，却怠于行使权利，于2015年7月16日来院起诉，因此，涉案房屋于2013年7月16日之前的违约金部分已超过诉讼时效，故被告应按超过三个月的标准即日万分之三向原告支付从2013年7月17日起至2015年7月16日的违约金101442.55元（463208元×0.0003×730天），对于原告诉讼请求中超出的部分，本院不予支持。虽然被告辩称合同约定的违约金过高，但该合同为双方协商签订，系当事人真实意思表示，且该合同已实际履行，被告亦没有提供证据证明该违约金高于原告的实际损失，故被告的上述抗辩理由因证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，判决如下：
被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告张煚逾期办证违约金101442.55元。
案件受理费3337元，由被告沈阳曙光房地产开发有限公司承担2329元，原告张煚承担1008元。
宣判后，上诉人曙光公司不服，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求。上诉理由：一、上诉人已履行商品房买卖合同的主要义务，办理备案登记只是合同的附随义务，并没造成被上诉人经济损失。二、逾期办证的责任不在上诉人，而是因为国家政策调整因素造成的，是不属于上诉人责任的客观因素，是法院调整过高违约金应当考虑的。三、上诉人按照消防整改要求花掉上千万元，提高防火材料等级也增加了房屋安全性，未计算在房价之内，也未再收房款。这也是调整过高违约金的因素之一。四、涉案小区其它案件逾期办证违约金，都不超过万元，一般在三、五千元之间。
被上诉人张煚答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院查明事实与原审查明事实基本一致。
上述事实，有商品房买卖合同、建设工程施工合同、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、单位工程质量竣工验收记录、消防验收申请报告、公安行政处罚决定书等证据及当事人陈述，经庭审质证，本院予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司于2011年5月17日将房屋交付被上诉人张煚，但其未在365天内，即2012年5月16日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，亦未提供有效证据证明其免责，构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担方式，原审认定正确。
关于上诉人提出合同约定违约金过高的抗辩，因该合同为双方协商签订，系当事人真实意思表示，且该合同已实际履行，上诉人亦未提供证据证明该违约金高于被上诉人的实际损失，故对上诉人的该项抗辩，证据不足，本院不予支持。故原审判决并无不当。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3，337元，由上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 解全晖
审 判 员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 郑金玲
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。