太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）小民初字第00588号
原告赵荣强，太原铁路局职工。
委托代理人冯丽君，山西艾伦律师事务所律师。
被告恒大地产集团太原有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街69号国贸大厦1号楼西塔楼12层1201－1203，组
织机构代码证号66661402－5。
法定代表人顾朝晖，董事长。
委托代理人李宏，女。
原告赵荣强与被告恒大地产集团太原有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法由审判员郭峰担任审判长、与人民陪审员刘强、那海珊组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵荣强的委托代理人冯丽君，被告恒大地产集团太原有限公司委托代理人李宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵荣强诉称，2009年3月18日，原告与被告签订商品房买卖合同及补充协议，约定原告购买被告开发的位于小店区真武路68号恒大绿洲小区住宅楼16幢3单元404号房，合同总价款547506元。根据商品房买卖合同第八条约定，被告应当在2010年6月30日前向原告交付经验收合格的房屋。实际上，原告入住后，该住宅并未取得消防验收文件，也未接通燃气，经常停水、停电、停止暖气供应，甚至两年后才取得竣工验收备案表，被告在2011年8月取得竣工验收备案，逾期天数427天，故被告应当根据买卖合同约定承担逾期交付合格房屋的违约金。根据商品房买卖合同补充协议第十条，被告应当在合同约定之日起540日内即2010年6月30日起为原告办理房屋所有权证，但被告逾期至2014年10月10日未给原告办理房屋所有权证，逾期时间为2年6个月，故被告应当根据补充协议承担相应的违约责任。综上所述，被告逾期交付合格的房屋且逾期办理房产证的行为不仅违反了合同的约定，也侵犯了原告的合法权益，应当承担违约责任。根据城市房地产管理办法、建筑法、住房建筑标准及民事诉讼法的规定，向贵院提起诉讼，请求被告支付逾期交付合格房屋的违约金547506元×427天×0.0001=23378.5元。被告支付逾期办理房产证的违约金为547506元×0.001×2.5年=1368.8元；诉讼费由被告承担。
被告恒大地产集团太原有限公司辩称，原告起诉缺乏相关法律法规依据。建设工程竣工验收的组织者为建设单位，参加者为设计、施工、工程监理，勘察等参建单位，最终形成五方共同确认的单位子工程质量竣工验收记录即可视为验收合格，可以交付使用。工程竣工验收与竣工验收备案系处于不同阶段、由不同主体参与的行为，备案是在竣工验收合格后进行，备案与否不影响验收合格的效力。原告主张以备案机关核发建设工程竣工验收备案表的日期作为房屋竣工验收日期缺乏法律依据。1996年10月16日公安部30号公布的建筑工程消防监督审核管理规定已于2009年5月1日废止，公安部106号令明确了住宅项目的消防设计和竣工验收备案抽查制度，消防监督管理机构不再参与住宅工程的验收和向住宅项目发放建筑工程消防验收意见书。2010年7月26日，勘察单位太原市建筑设计研究院，施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对该楼工程质量进行了验收，并出具单位（子单位）工程质量竣工验收记录，证明该工程已于2010年7月26日竣工验收合格。2010年7月27日进行现场电梯检验，并出具合格报告。我公司于2011年4月7日向原告发出书面收楼通知书，通知原告按公司安排时间收楼，原告于2011年4月27日办理了收楼手续，已经交付使用。在收楼过程中的因延迟交楼产生的纠纷，原告向被告签署了收条，该纠纷已经解决。原告在收楼后再行起诉要求被告承担延期交楼的违约责任无事实和法律依据。原告称于2014年7月领取房产证，原告需提供房产证以明确房产证的登记确权日期，现原告在起诉状中称未取得产权证，与事实不符。原告主张的办理房产证的违约金起算时间不当。在原告诉讼请求中，同时主张迟延交楼和迟延办证违约金，而同一违约事项不能存在两个逾期违约责任，综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2009年3月18日，原告为买受人与被告为出卖人签订商品房买卖合同及补充协议，约定买受人购买出卖人开发的位于小店区真武路68号恒大绿洲小区16幢3单元404号房，建筑面积108.67平方米，单价5038.24元，合同总价款547506元。商品房买卖合同第八条约定：出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，向买受人交付经验收合格的房屋。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。补充协议第十条约定：出卖人应当在合同约定之日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记，并将以买受人为产权人的房地产权证交付买受人；出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金……等内容。
2010年7月26日，被告开发的16号楼的勘察、设计单位太原市建筑设计研究院，施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对工程质量进行了验收，并出具单位（子单位）工程质量竣工验收记录，综合验收结论为通过验收。2010年7月27日山西省特种设备监督检验所进行现场电梯检验，并出具合格报告。2011年4月7日，被告向原告发出书面收楼通知书，通知原告按公司安排时间收楼，原告于2011年4月27日办理了收楼手续后，实际入住。同日，原告赵荣强向被告出具收条，内容为：“今收到恒大地产集团太原有限公司因恒大绿洲16号楼3单元404房延迟交楼支付补偿款现金共计5037.06元，本人保证不再就该房屋延迟交楼要求恒大地产集团太原有限公司承担任何责任”。原告赵荣强签字并捺印。被告已向原告支付补偿款5037.06元。2011年8月30日，被告取得了该楼的竣工验收备案表。2013年1月23日，原告所购买的房屋取得了房屋所有权证。
本院所确认的上述事实有，商品房买卖合同及补充协议、太原恒大绿洲交房收费一览表、交房收据、规划许可证、收款收据、建设工程竣工备案表、照片、单位（子单位）工程质量验收记录、建设工程竣工验收消防备案表及受理凭证、收条、房屋所有权证及庭审笔录等在案为凭，可以采信。
本院认为，原告与被告之间的商品房买卖合同及补充协议，是当事人之间真实的意思表示，该合同及协议约定的内容合法，对当事人均具有约束力，原、被告均应按照合同及协议约定履行自己的义务。根据原、被告双方所签商品房买卖合同，被告应于2010年6月30日向原告交房，但被告于2011年4月27日向原告交付所购买的楼房，已构成逾期交房的事实，应承担违约责任。原告因被告延迟交楼在2011年4月27日收取被告支付的赔偿款5037.06元，并明确表示不再就收楼中的任何问题主张其权利的意思表示，该意思表示应认定为原告已与被告就违约赔偿问题双方达成了一致意见，在原告没有行使撤销权的情况下，不应再就同一问题主张其权利，故原告要求被告给付逾期交房的违约金的诉讼请求，理由和证据不足，本院不予支持。关于原告主张的逾期办证的违约金，依据合同约定，房屋的交付时间是2010年6月30日，办证时间从2010年6月30日之后计算540日，截止时间是2012年1月12日，原告取得房产证的时间是2013年1月23日，比合同约定的2012年1月12日延迟了353天，被告不能举证证明延迟办证的原因和责任在于原告方，被告应当按合同约定承担违约责任，向原告赔偿违约金547506元×0.001×353／366=528元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十七条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告恒大地产集团太原有限公司在判决生效后十日内赔偿原告赵荣强逾期办房产证违约金528元。
二、驳回原告赵荣强的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费422元（原告已预交），由原告赵荣强负担200元，由被告恒大地产集团太原有限公司负担222元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 郭 峰
人民陪审员 刘 强
人民陪审员 那海珊
二〇一六年一月十八日
书 记 员 贾 茜
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