重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第7283号
上诉人（原审被告）重庆春语实业（集团）有限公司。
法定代表人高涛，董事长。
委托代理人李佳德，重庆炜林律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）杜军。
被上诉人（原审原告）白小菊。
上列二被上诉人的委托代理人邹朋，重庆盾然律师事务所律师，代理权限特别授权。
上诉人重庆春语实业（集团）有限公司（以下简称“春语公司”）因与被上诉人杜军、白小菊商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2015）中区法民初字第07150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年3月1日，杜军、白小菊向春语公司缴纳了购房定金20000元。2013年3月8日，杜军、白小菊（合同中称“乙方”）与春语公司（合同中称“甲方”）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：乙方购买甲方建设的重庆市渝中区下徐家坡43号附3号1-2号商品住宅房屋，建筑面积134.69平方米，总成交金额836250元。乙方选择按揭方式支付房款。甲方应于2013年12月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房移交给乙方使用；甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付使用，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。该合同还约定了其他事项。同时，双方于当日还签订了一份《合同补充协议》作为该合同的附件五。该《合同补充协议》约定：“第六条、乙方可以拒绝办理交房手续之正当理由是指：1不可抗力导致乙方无法按期与甲方办理房屋交接手续的；2、该商品房不符合本合同第七条第（二）款约定的交付条件；3、甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，或出示不齐全的；除前述正当理由外，乙方以其他任何理由和原因未按期履行接房义务的，自甲方书面交房通知确定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于物业服务用以及任何其它杂费等）即转由乙方承担。若因乙方未按期办理接房手续给甲方造成损失或给甲方增加的其他费用，也由乙方承担。第七条、关于交房手续办理：1、乙方在办理该商品房的交接手续前，应当按本合同约定付清全部应付房价款、违约金、签署房价款的结算协议、办理完毕房价款结算手续、付清委托甲方代缴的物业维修基金、规费、甲方被贷款银行扣划相应款项及其它费用，否则甲方有权推迟该商品房实际交付乙方直至乙方按前述约定履行完毕全部义务而无须承担任何违约责任。并且，自甲方书面交房通知确定交付期限届满之日起视为已交付，乙方应自翌日起，承担与该商品房有关的财产风险及费用，若因乙方未按期办理接房手续给甲方造成损失或给甲方增加其他费用，也由乙方承担。”补充协议还约定了其他事项。
合同签订当日，杜军、白小菊向春语公司交纳了购房款196250元。2013年3月25日，杜军、白小菊作为借款人、中国工商银行股份有限公司重庆江北支行作为贷款人、春语公司作为保证人（担保人），三方签订了《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，由杜军、白小菊向中国工商银行股份有限公司重庆江北支行借款620000元支付剩余购房款。
2013年12月25日，春语公司取得了含上述房屋在内的渝中区下徐家坡43号附3号房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。因春语公司尚未收到杜军、白小菊银行贷款部分购房款，未在2013年12月30日前将上述房屋移交给杜军、白小菊。
2014年8月14日，中国工商银行股份有限公司重庆江北支行将杜军、白小菊的购房借款620000元支付给了春语公司。2014年8月15日，春语公司向杜军、白小菊出具了收到620000元购房款的发票。2014年11月20日，杜军、白小菊前往其所购上述房屋验收房屋，但杜军、白小菊认为房屋有客厅地面裂缝、滑门滑轨损坏、排水管漏水等质量问题，未与春语公司委托办理移交房屋事项的物业服务公司办理房屋移交手续。2015年3月4日，杜军、白小菊从上述房屋的物业服务公司处办理了房屋移交手续，接收了上述房屋。其后，因杜军、白小菊认为春语公司迟延移交房屋，遂以本案诉讼请求起诉来院，要求处理。
原告杜军、白小菊诉称，2013年3月8日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，由原告向被告购买“春语江山”3-1-2号商品房，合同总价为836250元。被告应于2013年12月30日前将合格的房屋交付原告。合同签订后，原告按照合同约定向被告履行了付款义务。但由于被告的原因，被告直到2015年3月4日才向原告交付房屋。被告迟延交房应按照合同约定从约定的交付时间起至实际交房时为止，按日按已付房款的万分之三承担违约责任，并在房屋交付之日起30日内支付。因此，被告应付迟延交房违约金64836.75元，并应从2015年4月3日起支付逾期付款利息。现原告起诉要求判决：被告立即向原告支付2014年1月1日起至2015年3月3日止期间的逾期交房违约金64836.75元，并以64836.75元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付2015年4月3日起至付清时止的逾期支付违约金利息。
被告春语公司辩称，原被告双方签订买卖合同属实。但是，双方合同约定的是原告交付完全部房款后才能交房，原告是在2014年8月15日左右才付清全部房款。约定交房时间为2013年12月30日，在此之前，被告没有义务交房给原告。实际交房时间为2015年3月4日。被告的房屋是按时完工的，竣工验收备案登记证是在2013年12月25日取得，此后，被告可以随时交房。2014年8月15日，原告缴清房款后，被告就给原告开具了发票，被告在开具发票时就告知原告可以办理接房手续，但原告一直没有验房，只是看了房。2014年11月20日，原告又去看了房，也没有接房。被告委托物管公司多次通知原告接房，原告仍未接房。直到2015年3月4日，原告才实际接房。所以没有按时交房是原告自己的责任。被告不同意支付违约金及利息。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原告杜军、白小菊与被告春语公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容合法，依法属有效合同，对合同双方当事人均有法律约束力，合同双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。2013年12月25日，被告取得了本案争议房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，具备了移交房屋的条件。但此时，被告尚未从贷款银行收到原告以按揭贷款方式支付的那部分购房款，此情形应属原告尚未完全履行购房款支付义务。按原告与被告双方所签《重庆市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》“第七条”第“1”款的约定，在原告未付清购房款时，被告有权拒绝移交原告所购房屋。因此，原告主张被告未在2013年12月30日前移交约定房屋构成逾期交房违约不成立。2014年8月14日，被告从银行处收到原告的按揭贷款620000元，至此，原告履行了约定购房款的支付义务，被告向原告移交约定房屋亦至履行期限，被告应按合同约定书面通知原告办理房屋移交手续。虽然被告在本案中辩称其在2014年8月15日向原告出具收到按揭贷款620000元的发票时已口头通知原告办理房屋移交手续，原告对此予以否认，被告亦无其他证据对此予以证明，该院对被告关于在2014年8月15日已通知原告办理房屋移交手续的意见，不予采纳。因被告未及时移交房屋，故应自2014年8月15日起按约定承担逾期交房违约责任。2014年11月20日，杜军、白小菊前往验房，因被告早已取得该房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，原告应当办理房屋移交手续，原告以房屋有客厅地面裂缝、滑门滑轨损坏、排水管漏水等质量问题拒绝接受房屋，而该部分质量问题即使存在，亦属房屋保修问题，不构成双方在《合同补充协议》第六条中约定的原告可以拒绝接房事由，故原告在2014年11月20日拒绝办理房屋移交手续不符合合同约定，应视为其已办理移交手续，自此日起，未移交房屋的责任应由原告自行承担。据此，被告应承租逾期交房违约责任的期间为2014年8月15日至2014年11月19日。按双方关于被告逾期超过30日后移交房屋且合同继续履行时，被告应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金的约定，被告应向原告支付逾期交房违约金为24334.88元（836250元×0.0003/天×97天），原告超出该款的诉讼请求，该院不予支持。同时，由于原告对被告享有的逾期交房违约金债权，在其起诉前，双方并未结算，只是在本案才得以确认，故原告要求支付逾期交房违约金利息不当，该院不予支持。
综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告重庆春语实业（集团）有限公司在本判决生效后立即支付原告杜军、白小菊逾期交房违约金24334.88元。二、驳回原告杜军、白小菊的其他诉讼请求。
宣判后，春语公司不服一审判决，向本院提起上诉，认为本案被上诉人怠于履行付款义务，交房条件成就时，标的房屋已经为现房，故涉诉《重庆市商品房买卖合同》关于标的房屋交付义务的约定不适用本案情形，且物业公司已通知被上诉人接房，被上诉人系自己怠于履行接房义务，对此，一审认定事实、适用法律错误，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求或发回重审。
杜军、白小菊答辩称:一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，本案系商品房预售合同履行引发的纠纷，应纳入合同履行的法律适用予以评判。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，涉诉《重庆市商品房买卖合同》关于标的房屋交付义务予以明确约定，上诉人未举示相关合同条款的变更、解除依据，而仅以被上诉人逾期付款反言排除适用于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”上诉人另上诉称，物业公司已通知被上诉人接房，被上诉人系自己怠于履行接房义务，但未对该事实主张相应举证，本院对此不予采信。综上，上诉人上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1420元，由上诉人重庆春语实业（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 琴
审 判 员 张泽兵
代理审判员 邓 瑀
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 李家兴