北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终5668号
上诉人（原审被告）赵小龙，男，1962年5月14日出生。
被上诉人（原审原告）北京万通鼎安国际物业服务有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村东362号。
法定代表人王盛雄，董事长。
委托代理人闫晓会，女，1989年3月3日出生。
委托代理人胡克强，北京市地平线律师事务所律师。
上诉人赵小龙因与被上诉人北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称万通鼎安公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日受理后，依法组成由法官李坤担任审判长，法官龚勇超、法官宋晖参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
万通鼎安公司在一审中起诉称：赵小龙为涉案房屋的业主。万通鼎安公司为赵小龙所居住的房屋小区提供物业管理服务。物业管理费标准为8元／月／地上建筑面积。自赵小龙入住以来，万通鼎安公司履行了物业管理服务义务，但是赵小龙累计拖欠自2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费53055.36元。同时，赵小龙还应支付迟延付款滞纳金，其中暂计算至2015年10月31日�6287.06元。赵小龙的上述行为严重侵犯了万通鼎安公司的合法权益。故此，依据我国相关法律，起诉至一审法院，要求：1.判令赵小龙向万通鼎安公司支付拖欠的物业管理费53055.36元；2.判令赵小龙向万通鼎安公司支付计算至实际付款日的迟延付款滞纳金，暂计算至2015年10月31日为6287.06元；3.判令赵小龙承担本案诉讼费。
赵小龙在一审中答辩称：赵小龙于2013年年底全款购买涉诉房屋，尚未交纳2014年及2015年的物业费。物业公司承担了开发商的权利义务，赵小龙买房时是物业公司代表开发商进行房屋交接。当时房屋存在质量问题，不符合交接条件，所以没有移交钥匙。对于当时房屋存在花园漏水及地面漏水等问题，物业公司是知情的。当时物业经理说物业费可以不交。万通鼎安公司主张的物业费是依据前期物业服务合同，赵小龙购买涉诉房屋后半年该合同就到�了，对于合同的续签情况赵小龙不清楚。2015年6月以前是前期物业服务合同中的物业公司为涉诉小区提供物业服务，2015年6月以后的物业服务企业不清楚。2015年物业公司不给赵小龙更换进出小区的门禁卡。物业公司没有为赵小龙提供物业服务，前期业务服务合同已经到期，所以赵小龙不同意交纳2014年及2015年的物业费及滞纳金。赵小龙不同意交纳诉讼费。
一审法院审理查明：赵小龙系涉案房屋所有权人，该房屋建筑面积为426.09平方米，万通鼎安公司主张按地上建筑面积276.33平方米计算物业费，赵小龙认可房屋地上建筑面积为276.33平方米。《前期物业服务合同》附件七约定，多层住宅物业费标准为人民币8元／平方米／月，交纳方式为预交。赵小龙尚未向万通鼎安公司交纳2014年及2015年的物业费。
北京广厦富城置业有限公司（以下简称广厦公司）系涉诉小区的开发商。2010年5月11日，广厦公司（甲方）与万通鼎安公司（乙方）签订《天竺新新家园项目前期物业服务合同》，约定由万通鼎安公司为天竺新新家园项目提供前期物业服务。该合同第八章第1.6条约定：物业服务费应当自甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付【半年】的物业服务费。此后按【半年】交纳，具体时间为每年1月和7月交纳费用。业主及物业使用人逾期未交纳物业服务费的，乙方有权自逾期之日起每日加收应缴而未缴费用的万分之三的滞纳金；第九章第2.13条约定：遇业主或物业使用人投诉房屋质量问题时，经核实后，乙方应协助甲方出面向业主或物业使用人进行解释或解决，若属甲方责任，则由甲方负责跟进解决，乙方提供积极配合。2013年12月26日，甲、乙双方签订《天竺新新家园项目前期物业服务合同》补充协议（�），该协议载明：第一甲乙双方于2010年5月11日签署了《天竺新新家园项目前期物业服务合同》及其《补充协议》（一）至（七）（以下统称“原合同”）……；第二因截至本补充协议签订之日该小区业主大会仍未成立，故双方拟延长原合同期限。据此，双方经友好协商，达成如下意见：第一条双方延长原合同期限暂至2016年12月31日止，合同期限未满、小区业主大会成立的，在业主委员会与业主大会所选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效的同时，本合同自然终止。
赵小龙主张房屋存在质量问题，万通鼎安公司代表开发商与赵小龙所做的房屋移交不符合入住条件，且万通鼎安公司未对赵小龙房屋质量问题履行维修义务，导致赵小龙自购买至今不能装修，影响正常使用，物业公司和开发商应承担连带责任，故万通鼎安公司无权向赵小龙主张物业费。对此，万通鼎安公司称赵小龙不能入住及装修系房屋质量问题所致，赵小龙曾联系开发商为业主进行维修，房屋质量问题责任主体应为开发商，万通鼎安公司的责任仅为协助开发商办理相应手续。
庭审中，万通鼎安公司提交2013年7月1日由业主赵小龙签字确认的万通天竺新新家园钥匙托管协议一份，用以证明赵小龙已于2013年7月办理入住手续。该协议记载：本人是万通天竺新新家园2区502号房屋业主，因居家服务、工程返修、紧急情况等原因将户门钥匙一把委托物业服务中心保留，本人清楚如下事项：1.本人会妥善保管室内之金钱或其他贵重物品……。赵小龙称系因房屋存在质量问题才将钥匙留在物业公司。
赵小龙主张其于2016年2月15日庭审时才得知开发商在前期物业管理服务合同期满后，未征求业主同意又与万通鼎安公司续签前期物业服务合同，且未向赵小龙明示或公示，根据合同相对性原则，赵小龙不受万通鼎安公司续签的前期物业管理服务合同的约束。
赵小龙称因滞纳金责任条款属万通鼎安公司提供的格式合同条款，且未向赵小龙说明，故该条款对赵小龙没有约束力。另，万通鼎安公司称其于2015年6月23日向赵小龙发出付款通知单，赵小龙称未收到。赵小龙称，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，法院应驳回万通鼎安公司诉讼请求。
一审法院判决认定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅�未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。广厦公司与万通鼎安公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，并未损害业主利益，应属合法有效。《前期物业服务合同补充协议（八）》之性质与《前期物业服务合同》相同，亦属合法有效，万通鼎安公司、赵小龙双方均应遵守。根据《钥匙托管协议》记载内容，法院认为赵小龙已于涉诉期间内实际占有使用房屋，且该期间内万通鼎安公司已经为涉诉小区提供物业服务，故赵小龙应按约定交纳物业费。万通鼎安公司主张物业费标准为8元／月／平方米，具有合同依据，法院予以支持。万通鼎安公司主张按涉诉房屋地上建筑面积276.33平方米计算，合理合法且未损害赵小龙利益，法院予以支持。赵小龙认可赵小龙未交纳涉诉期间内的物业费，法院予以确认。
关于赵小龙诉称之花园及地下室漏水等问题，属房屋质量问题，与本案不属同一法律关系，故在本案中不予处理，赵小龙可另案主张。赵小龙以此拒交物业费无法律依据，法院不予支持。
赵小龙所持庭审抗辩理由及证据不能证明万通鼎安公司提供的物业服务与现行法律法规所确定的物业管理服务标准和质量之间存在明显差距，亦不能证明万通鼎安公司怠于行使催缴物业费的权利，故赵小龙应全额交纳物业费。因赵小龙非恶意拖欠物业费，且万通鼎安公司无法证明赵小龙已收到万通鼎安公司向其发送的催缴通知书，故对万通鼎安公司要求赵小龙支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条�第六条之规定，判决：一、赵小龙于判决生效之日起七日内给付北京万通鼎安国际物业服务有限公司二○一四年一月一日至二○一五年十二月三十一日期间的物业费共计五万三千零五十五元三角六分；二、驳回北京万通鼎安国际物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
赵小龙不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。赵小龙上诉称：一、万通鼎安公司未完成与开发商办理赵小龙房屋入住交接手续。2013年7月1日万通鼎安公司员工杨剑华与赵小龙办理房屋交接手续。因交接房屋不具备入住条件，未能向赵小龙提供赵小龙所购房屋验收合格交付使用证明，万通天竺新新家园交接业主物品清单（简称“《交接清单》”）第1项主入户门钥匙一把留存物业备用维修（证据一）；第11项至第17项未进行交接。万通鼎安公司办理赵小龙房屋交接手续时已知道赵小龙房屋不具备交付入住条件并在移交单上注明维修，未及时与开发商交接赵小龙房屋移交手续，以致赵小龙房屋处在未移交的状态下开放商未能全面对赵小龙房屋维修交付。赵小龙在一审开庭时提交上述证据，而一审法院对赵小龙提供的关键证据只字未提，认定事实错误。二、万通鼎安公司与开发商就赵小龙房屋交接、维修相互推诿，致使赵小龙房屋自购买起自今不能正式交接和装修，严重侵害了赵小龙正常装修入住的合法权益。万通鼎安公司在2013年下半年至2015年6月份前与开放商就赵小龙房屋地下室漏水进行长达6个月的施工，对前花园过道漏水进行了维修，但至今仍未彻底解决漏水问题，房屋内部多处漏水，墙皮脱落，赵小龙在�审中提供了20组影像证据充分说明万通鼎安公司未能交付符合交付条件的房屋。三、万通鼎安公司剥夺赵小龙进入小区权利。万通鼎安公司2015年拒绝办理赵小龙进入天竺新新家园小区门禁卡，非法剥夺了赵小龙依法享有的物业权利。万通鼎安公司拒绝为赵小龙提供物业服务，不应收取物业服务费。与此同时，在一审中，万通鼎安公司没能举证证明其为赵小龙履行了哪些物业服务合同义务，应承担举证不能的法律后果。四、万通鼎安公司未向赵小龙履行物业费书面催告程序，一审法院不应受理本案。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第6条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按�合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”赵小龙从未收到万通鼎安公司的物业费催告函，一审法院审理中，万通鼎安公司无证据证明赵小龙收到催告。因此，根据《解释》，一审法院不应受理本案。综上所述，万通鼎安公司与开发商相互推诿未完全履行赵小龙房屋交接义务，以至于推延3年之久未对赵小龙房屋进行维修交付，未能向赵小龙交付符合房屋交接条件的房屋，剥夺赵小龙依法享有的物业权利，未向赵小龙提供物业服务，赵小龙请求人民法院依据查明的事实及相关法律规定，依法撤销一审判决，判决万通鼎安公司向开发商移交赵小龙房屋交接手续。综上，赵小龙上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令万通鼎安公司移交赵小龙房屋入住交接手续；3.万通鼎安公司承担本案二审诉讼费。
万通鼎安公司针对赵小龙的上诉理由答辩称：同意一审判决，不同意赵小龙的上诉理由。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有庭审笔录、前期物业服务合同及补充协议（八）、照片、北京市商品房现房买卖合同等在案佐证。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。广厦公司与万通鼎安公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，并未损害业主利益，应属合法有效。《前期物业服务合同补充协议（八）》之性质与《前期物业服务合同》相同，亦属合法有效。上述协议对赵小龙均具有约束力。万通鼎安公司已经为涉诉小区提供物业服务，故赵小龙应按约定交纳物业费。赵小龙主张万通鼎安公司于2015年拒绝为赵小龙办理门禁卡，对此本院认为，万通鼎安公司作为物业服务公司，其拒绝为赵小龙办理门禁卡的行为确有不妥，会给赵小龙的出入造成一定的不便，但万通鼎安公司的此行为并不足以影响其提供物业服务整体质量，且赵小龙亦存在不缴纳2014、2015年物业费的情况，故本院对赵小龙据此提出万通鼎安公司不应收取物业服务费的意见不予采纳。赵小龙以未收到万通鼎安公司的物业费催告函为由主张不予交纳物业费，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于赵小龙所称房屋交接及质量问题，系其与开发商之间的纠纷，与本案不属同一法律关系，故在�案中不予处理，赵小龙可另案主张权利。
综上所述，赵小龙的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费642元，由北京万通鼎安国际物业服务有限公司负担68元（已交纳），由赵小龙负担574元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费1126元，由赵小龙负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 坤
代理审判员 龚 勇 超
代理审判员 宋 晖
二〇一六年五月二十日
书 记 员 李思巧书记员刘鸽