江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第2388号
原告无锡经发置业有限公司。
法定代表人林三，该公司董事长。
委托代理人赵丽娜、邱漪，江苏崇宁律师事务所律师。
被告无锡市阳光壹佰健身有限公司。
被告深圳市阳光百分百健身管理有限公司。
原告无锡经发置业有限公司（以下简称经发公司）与被告无锡市阳光壹佰健身有限公司（以下简称阳光壹佰公司）、深圳市阳光百分百健身管理有限公司（以下简称阳光百分百公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年12月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告经发公司的委托代理人赵丽娜到庭参加诉讼，被告阳光壹佰公司、阳光百分百公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。
原告经发公司诉称：2013年3月，经发公司与阳光百分百公司签订了《无锡新之城全生活广场租赁合同书》，约定：由阳光百分百公司租用无锡市新区新光路555号新之城全生活广场A区四楼42、43、44号租赁物业（以下简称案涉房屋）用于经营阳光百分百健身项目，同时约定，阳光百分百公司拖欠应付款项累计超过15天的，经发公司有权解除合同并要求阳光百分百公司承担3个月租金损失，合同项下所有承租人的权利义务在阳光壹佰公司成立后全部转由阳光壹佰公司承担，阳光百分百公司负连带保证责任。2013年7月，阳光壹佰公司注册成立。2014年1月，经发公司与阳光壹佰公司签订《补充协议》，就合同内容作出部分变更，将租赁面积确定为2155.3平方米。2015年8月起，阳光壹佰公司无故拖欠租金及其他款项，经发公司多次催讨未果。2015年10月20日，经发公司向阳光百分百公司送达了《解除合同通知书》1份。但阳光百分百公司及阳光壹佰公司仍未结清费用、返还案涉房屋，故经发公司取消了曾给予的所有优惠，并向法院提起诉讼。现要求：阳光壹佰公司、阳光百分百公司1、迁出案涉房屋并将案涉房屋恢复原状。2、支付2014年11月1日至2015年11月30日期间欠付的租金515008.94元、2015年11月1日至2015年11月30日期间欠付的商业管理费12931.8元及水费5138.8元，合计533079.54元。3、支付自2015年12月1日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费（按合同约定75004.44元/月的租金标准）。4、支付违约金225013.32元（按75004.44元/月的标准计算3个月）。5、履约保证金88899元归经发公司所有。
被告阳光壹佰公司未作答辩。
被告阳光百分百公司未作答辩。
经审理查明：2011年3月31日，经发公司与阳光百分百公司签订《无锡新之城全生活广场租赁合同》1份，约定：经发公司将其所有的案涉房屋2963.3平方米（建筑面积）出租给阳光百分百公司，租赁期限为10年，自2011年7月15日起至2021年7月14日止。经发公司于2011年4月15日向阳光百分百公司交付案涉房屋，于2011年8月28日正式开业。自交付日，阳光百分百公司享有90日的装修期。2011年7月15日至2013年10月14日的租金标准（按建筑面积计算）月租金合计为9877.70元，合计为266697.90元。2013年10月15日至2014年7月14日的租金标准为（按建筑面积计算）为1.05元/平方米/天，月租金合计为93344元。2014年7月15日至2015年7月14日的租金标准为（按建筑面积计算）为1.11元/平方米/天，月租金合计为98011.20元。2015年7月15日至2016年7月14日的租金标准为（按建筑面积计算）为1.16元/平方米/天，月租金合计为102911.80元。2016年7月15日至2017年7月14日的租金标准为（按建筑面积计算）为1.22元/平方米/天，月租金合计为108057.40元……双方约定按照“先付后租”的原则，按月支付租金。阳光百分百公司应在每个租约期开始日前5日一次性支付下期租金到经发公司指定的银行账户。如逾期支付，阳光百分百公司需从逾期之日起每日支付经发公司应付租金千分之五的逾期违约金，当阳光百分百公司逾期支付超过1个月时，经发公司有权选择终止本合同，将阳光百分百公司已交的保证金作为违约金予以扣除，并向阳光百分百公司追偿由此造成的损失。若阳光百分百公司提出提前终止合同，租金结算至乙方清偿完毕且交还案涉房屋并提供书面证明之日止。阳光百分百公司租赁案涉房屋，因经营使用所需消耗水、电、燃气、空调等费用，由经发公司单独安装表计量，上述经营所消耗的水、电、燃气、空调等单位计价费及支付时间，由经发公司另行通知。支付方式以及逾期支付应承担的违约责任与上述租金相同。阳光百分百公司应在本合同签订之日交纳88899元履约保证金。案涉房屋由经发公司管理，阳光百分百公司应按照本合同规定的标准在支付租金的同时向经发公司支付商业管理费，标准为（按建筑面积计算）0.20元/平方米/天，月管理费合计为17779.80元，按约支付，在每个租约期开始日前5日一次性支付下去管理费。阳光百分百公司应支付电费、水费、燃气费、电话费、空调费、公共区域能耗费等公用事业费用。合同签订后，若阳光百分百公司办理或变更新的营业执照，经经发公司事先同意后，经发公司、阳光百分百公司与阳光百分百公司变更后的新经营方三方应及时签署相应的变更协议，本合同项下的所有阳光百分百公司权利义务应全部转由阳光百分百公司新成立的经营方承担。阳光百分百公司应为新成立的经营方提供连带责任保证。阳光百分百公司拖欠经发公司任何应付款项累计超过15天的，经发公司有权提前解除本合同，收回该物业，同时经发公司有权不予返还阳光百分百公司已支付的履约保证金并要求阳光百分百公司赔偿经发公司三个月租金损失（以解除合同最后一月的租金为标准）。在本合同期满或提前终止时，阳光百分百公司应将租赁物业以经发公司交付时的状态或经发公司同意的交付状态如期交还经发公司。阳光百分百公司应同时交出进入案涉房屋的所有钥匙，并保持案涉房屋内经发公司提供的设备处于正常可使用的实际状态（合理损耗除外），并在搬离阳光百分百公司财产、拆除阳光百分百公司装饰品、设备的过程中不得对案涉房屋造成损坏。为使案涉房屋处于可租赁状态，在此条款下，有关搬走物品或重新安放或恢复案涉房屋原状的一切费用均由阳光百分百公司承担。如阳光百分百公司不能以可租赁状态将案涉房屋归还经发公司，应经发公司的要求，阳光百分百公司应承担经发公司由于恢复案涉房屋为可租赁状态所发生的全部费用。阳光百分百公司逾期支付租金或其他款项，每逾期一日，阳光百分百公司应向经发公司或经发公司支付应付款总额千分之五的违约金，逾期时间超过15日的，每逾期一日，阳光百分百公司影响经发公司支付应付款总额千分之八的违约金。经发公司无正当理由解除合同，应双倍返还阳光百分百公司履约保证金，阳光百分百公司无正当理由解除合同，除履约保证金不予退还外，另应赔偿经发公司三个月的租金损失（以解除合同最后一月的租金为标准）。租赁期满或合同终止后，如（以解除合同最后一月的租金为标准）逾期搬出或拒不搬出案涉房屋的，（以解除合同最后一月的租金为标准）应按合同终止前最后一个月的租金标准向经发公司支付双倍租金及管理费等其他费用，同时向经发公司赔偿由此而造成的直接损失和间接损失包括但不限于房租、管理费、滞纳金，同时经发公司有权没收阳光百分百公司的履约保证金。
2011年7月8日，以案涉房屋为住所地登记设立了阳光壹佰公司并进行经营。2014年1月15日，经发公司与阳光百分百公司（阳光壹佰公司）签订补充合同，约定：经发公司同意给以2013年11月1日至2014年10月31日期间的租金减免，作为扶持阳光百分百公司（阳光壹佰公司）商业升级改造费用的贴补，要求阳光百分百公司（阳光壹佰公司）按照新升级改造方案在2014年内完成改造并正常营业。另将原合同中案涉房屋的租赁面积由2963.3平方米调整为2155.3平方米，并附平面图说明。本补充协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。该补充合同下方加盖有经发公司与阳光壹佰公司的印鉴。2015年，经发公司与阳光百分百公司签订《租金支付协议》1份，载明：鉴于双方于2011年3月31日签订的租赁合同及2014年1月15日签订的补充合同，经发公司将案涉房屋给阳光百分百公司用于健身会所及游泳馆经营，现应阳光百分百公司申请，对2015年度租金优惠事宜达成如下协议：1、经发公司同意给予阳光百分百公司2014年11月至2015年10月的租金“缴一免一”即交一个季度免一个季度的租金优惠，分四个季度支付或减免。2、在2015年6月20日前，阳光百分百公司一次性全额向经发公司支付2015年5月至7月的租金224722.35元；经发公司即免除阳光百分百公司2015年8月至10月的租金。3、本协议签订之日起三日内，阳光百分百公司付清2014年10月至2015年4月30日所欠的物业管理费116386.20元，水费23000元。4、阳光百分百公司承诺在今后的经营过程中切实履行合同约定的各项义务，并承担合同中所约定的责任及保密要求，若阳光百分百公司未遵守承诺，未能按照本协议约定执行，经发公司有权收回给予阳光百分百公司的优惠，阳光百分百公司同时承诺放弃抗辩权。5、阳光百分百公司未按照本协议第二条和第三条约定的时间一次性全额支付相应的租金和物业管理费的，经发公司有权单方面解除本协议，收回给予的优惠，阳光百分百公司同意按照原合同支付应付的租金和物业管理费，同时承诺放弃抗辩权。2015年5月12日，阳光壹佰公司出具租金支付承诺1份，载明：阳光壹佰公司承诺：1、在2015年5月29日前支付前期欠付租金与物业费水费款共计200000元；2、在2015年6月10日支付完前期欠租金与物业费水费款共计80000元；3、在2015年8月29日支付完2015年5月至7月租金共计220100元。如未按时支付以上租金与物管费水费，可取消给予阳光壹佰公司的这次优惠政策，并进行断电断水限制营业的处罚。
2015年10月20日，经发公司向阳光百分百公司送达解除合同通知书1份，载明截至2015年9月30日，阳光百分百公司连续拖欠租金、物业管理费、水费、空调费等费用已达54969.4元，经多次催收仍未交纳。现根据合同约定，经发公司有权单方解除合同，现通知如下：双方签订的租赁合同自本通知书送达时解除，阳光百分百公司自收到本通知书之日起三日内将案涉房屋内阳光百分百公司财物清理搬走，将案涉房屋恢复至经发公司交付时的状态返还经发公司。阳光百分百公司收到本通知书之日起七日内与经发公司结清各项欠款，否则经发公司将追究全部违约责任。2015年12月1日，阳光壹佰公司及阳光百分百公司停止经营，但未将案涉房屋内的物品搬离。此前阳光壹佰公司、阳光百分百公司已支付房屋租金430628.94元。
以上事实，有当事人陈述、房屋产权证、《无锡新之城全生活广场租赁合同》、补充合同及所附平面图、租金支付承诺、租金支付协议、解除合同通知书、缴费通知单、阳光壹佰公司的工商登记资料等证据在卷证实。
本院认为：阳光百分百公司与经发公司就案涉房屋签订租赁合同，后阳光壹佰公司以案涉房屋为住所地登记设立并实际进行经营，根据阳光百分百公司、阳光壹佰公司后续与经发公司签订的补充合同、补充协议、出具付款承诺等事宜，并结合租赁合同中关于阳光百分百公司应为新成立的经营方即阳光壹佰公司提供连带责任保证的约定，可以认定系由阳光百分百公司及阳光壹佰公司共同作为承租方履行本案租赁合同。在承租期间，阳光壹佰公司、阳光百分百公司均未按约支付租金及其他费用，属于违约，且符合合同约定的解除合同的条件，经发公司因此提出解除合同并已将解除合同通知书送达阳光百分百公司，符合法律规定，故本院确认本案所涉租赁合同已于解除合同通知书送达之日即2015年10月20日解除。阳光百分百公司、阳光壹佰公司在收到经发公司送达的解除合同通知书后，仍未结清所欠费用，经发公司按约取消曾给予的优惠，进而要求阳光百分百公司、阳光壹佰公司支付所有结欠的费用，符合合同的约定，本院依法予以支持。现阳光百分百公司、阳光壹佰公司结欠2014年11月1日至2015年11月30日期间的租金515008.94元、2015年11月1日至2015年11月30日期间的商业管理费12931.8元及水费5138.8元，合计533079.54元未付，经发公司要求阳光百分百公司、阳光壹佰公司支付上述欠付费用，于法有据，本院依法予以支持。因阳光百分百公司、阳光壹佰公司违约，经发公司要求阳光壹佰公司、阳光百分百公司承担违约责任即支付按照75004.44元/月的标准计算3个月的违约金225013.32元并要求没收履约保证金88899元，符合合同约定，本院依法予以支持。合同解除后，阳光壹佰公司、阳光百分百公司应迁出案涉房屋，现经发公司要求阳光壹佰公司、阳光百分百公司迁出案涉房屋（面积为2155.3平方米，具体范围以经发公司提供的补充协议所附平面图为准）并支付自2015年12月1日起至实际迁出之日止按照75004.44元/月的标准支付房屋占有使用费，于法有据，本院依法予以支持。合同解除后，经发公司要求将案涉房屋恢复原状，符合合同约定，本院依法予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、阳光壹佰公司、阳光百分百公司于本判决发生法律效力之日起十日内迁出无锡市新区新光路555号新之城全生活广场A区四楼42、43、44号房屋并将前述房屋恢复原状。
二、阳光壹佰公司、阳光百分百公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付经发公司房屋租金515008.94元、商业管理费12931.8元、水费5138.8元，合计533079.54元。
三．阳光壹佰公司、阳光百分百公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付经发公司违约金225013.32元。
四、阳光百分百公司已交纳的履约保证金88899元归经发公司所有。
五、阳光壹佰公司、阳光百分百公司于本判决发生法律效力之日起十日内向经发公司支付自2015年12月1日起至实际迁出之日止按75004.44元/月的标准计算的房屋占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12270元、公告费600元，合计12870元（此款已由经发公司预交），由阳光壹佰公司、阳光百分百公司负担（经发公司同意其预交的案件受理费12870元由阳光壹佰公司、阳光百分百公司向其直接支付，本院不再退还，由阳光壹佰公司、阳光百分百公司在本判决发生法律效力之日起十日内向经发公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡市城中支行；账号：11×××05）。
审 判 长 严海涛
审 判 员 朱逢吉
人民陪审员 秦迪光
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 赵 蔚
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。