湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0192民初1517号
原告：叶媛，女，1994年10月31日出生，汉族，住武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：张宇驰，湖北得伟君尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏添，湖北得伟君尚律师事务所律师。
被告：徐岚，女，1995年10月24日出生，汉族，住武汉市八一路小洪山东区。
委托诉讼代理人：陈志华，湖北天下律师事务所律师。
第三人：芦浩，男，1983年8月10日出生，汉族，住武汉市武昌区。
第三人：张甜（芦浩之妻），女，1981年6月14日出生，汉族，住武汉市武昌区。
原告叶媛诉被告徐岚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法由审判员吴边适用简易程序于2016年8月9日公开开庭审理。诉讼过程中，经原告叶媛申请，本院依法追加芦浩、张甜为第三人参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员吴边担任审判长，与人民陪审员张作华、李红英组成合议庭，于2016年11月17日公开开庭审理。原告叶媛及其委托诉讼代理人张宇驰，被告徐岚及其委托诉讼代理人陈志华到庭参加诉讼，第三人芦浩、张甜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。诉讼过程中，原、被告向本院申请调解，本院予以准许，但未达成一致意见。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告叶媛向本院提出诉讼请求：1、解除2016年5月13日签订的《美甲店转让协议》和2016年5月20日签订的《个人租房协议书》，被告徐岚全额退款42000元；2、从2016年5月20日接店至2016年6月2日美团团购上刷单的417.70元；3、赔偿经济损失2000元；4、本案诉讼费用由被告徐岚负担。诉讼过程中，原告叶媛变更诉讼请求为：1、判决解除原、被告签订的《个人租房协议书》；2、判决解除原、被告签订的《美甲店转让协议》；3、判决被告徐岚返还原告叶媛支付的转让费、租赁费及押金共计42000元；4、判决被告徐岚返还造成原告叶媛的经营损失以及违约金共计6465元；5、判决本案诉讼费用由被告徐岚负担。事实和理由：2016年5月13日，被告徐岚在未经光谷步行街尚都公寓2栋0607号业主同意的情况下，私自将该房屋转租给原告叶媛，并签订《个人租房协议书》，该协议约定：租赁期限为2016年5月20日至2018年7月31日；原告叶媛每月应支付被告徐岚租金为2200元（含物业管理费），租金按季支付，支付方式为现金或通过银行转账（被告徐岚华夏银行账户为：62×××92），第一次支付租金时间为2016年6月30日；原告叶媛于签约时应支付被告徐岚押金2000元，双方还对协议其他事项作出了约定。双方又签订了《美甲店转让协议》，该协议约定：被告徐岚以40000元价格转让位于光谷步行街的美甲店（即尚都公寓2栋0607号）；房屋租赁合同名字未变更之前，原告叶媛支付被告徐岚的一部分转让费25000元，房屋租赁合同变更成功后，支付剩余20000元和4000元押金，一起交付给被告徐岚。如果2016年6月30日之前房屋租赁合同名字还未变更成功，被告徐岚退还原告叶媛已付金额25000元。两份协议签订后，原告叶媛支付了25000元。2016年5月20日，被告徐岚谎称业主已经同意变更租赁合同，随即原告叶媛支付尾款17000元。2016年5月27日，原告叶媛接到第三人芦浩短信通知：告知其被告徐岚擅自转租其承租房，因而限期原告叶媛停止经营并搬出。被告徐岚没有按照合同约定完成房屋租赁变更合同，并存在擅自转租他人房屋的行为，所以应当返还原告叶媛支付的租金、押金、转让费共计42000元，经营损失以及违约金共计6465元，两项共计48465元。
被告徐岚辩称：1、原、被告签订的《个人租房协议书》有效，不存在无效情形；2、《美甲店转让协议》双方已经全部履行完毕，不存在解除情形；3、被告徐岚未收取原告叶媛的租金，收取了2000元押金、40000元转让费，同意退还押金2000元；4、原告叶媛不存在经营损失，即便存在也与被告徐岚无关；5、诉讼费应由原告叶媛自行承担。
第三人芦浩、张甜述称：2016年5月17日，被告徐岚提出是否可以转租房屋，我明确回复不同意私自进行转让收取转让费，因为如果收取了转让费，后期拿我们的房子继续转让，会影响到我们正常的出租。在我和被告徐岚结算完毕之后，接收方直接跟我谈判合同相关规定。然而，被告徐岚于2016年5月13日已经和原告叶媛签订了美甲店转让协议，此事并未告知于我。2016年5月18日三方面谈时，我再次重申了我的要求，即此房屋不可今后自己转让收取转让费，原告叶媛不同意达成协议。我离开前向双方特地嘱咐不可在我不知情的情况下私自进行交易。然而被告徐岚又以房主的身份将我的租赁合同打印一份和原告叶媛签约，此事直至2016年5月26日我收到原告叶媛发给我的协议我才知道。被告徐岚违约已成事实，我掌握确切证据。2016年5月27日我给被告徐岚及其母亲打电话、发短信都不回复。物品都堆在我的房子里，一直拖到2016年6月8日原告叶媛才将物品搬走。原、被告发生这起纠纷是因为她们瞒着我私下处理房屋，发生的后果应当她们双方承担，与我们无关，我们不想站在任何一方为其作证。
本院经审理认定事实如下：第三人芦浩、张甜系夫妻关系。2015年11月20日，第三人芦浩与被告徐岚签订《个人租房协议书》，约定第三人芦浩将位于武汉光谷步行街尚都公寓2栋0607号房屋出租给被告徐岚使用，租赁期限为2015年8月1日至2018年7月31日。双方还约定，在租赁期间，未经第三人芦浩同意，房屋只限被告徐岚居住使用，被告徐岚不得私自转租、转借、改变使用性质或供非法用途。
2016年5月13日，原告叶媛（乙方）与被告徐岚（甲方）在第三人芦浩、张甜不知情的情况下签订《美甲店转让协议》，内容为：“第一条：甲方以45000元的价格转让给乙方位于光谷步行街的美甲店。第二条：甲方转让的美甲店包括甲油胶货物及其他杂物。第三条：美甲店交收以前，所有积欠的一切水费、电费、房屋租赁等概由甲方负担。第四条：转让美甲店后，美甲店发生的一切财务、经营及其他与美甲店有点的问题、事件均由乙方全权负责并承担，甲方不负任何责任和连带责任。第五条：甲方承诺：转让美甲店后，不以任何形式向乙方索要美甲店物品，参与美甲店经营，干涉美甲店事务。第六条：乙方承诺：甲方不对转让后的美甲店发生的任何问题、事件负任何责任和连带责任，所有一切均有乙方全部承担。第七条：本合同由甲乙双方签字，合同自2016年5月13日起生效。注：房屋租赁合同名字未变更之前，乙方付甲方一部分转让费25000元，如房屋租赁合同变更成功，乙方付甲方余下20000元和押金4000元，共计24000元。如2016年6月30日之前房屋租赁合同名字还未变更成功，甲方退还乙方已付金额25000元。上述协议签订后，原告叶媛向被告徐岚支付转让费25000元，被告徐岚将房屋钥匙交付给原告叶媛。原告叶媛接收房屋及室内物品后即开始经营。
2016年5月17日，被告徐岚向第三人张甜提出协商房屋转租事宜，第三人张甜回复：“有几个情况需要跟你先说清楚：1、我们的合约期限为期三年，现在你提出不做了，按照约定你的押金是不退的，需另付一个月租金作为违约金，如果按约定提前一个月打招呼，那么所预付的租金可以在你扣除水电费等相关租赁期间该负担的费用，则可以根据实际情况退还已付租金；2、合同明文规定不得转租、转借，因隐瞒情况，将房子转租、转借给他人的，租赁期间发生的一切后果均由你来承担，因为合同当事人是我和你，有什么事你再说跟你无关，那也说不通，因为你隐瞒了情况，只能认你；3、如若你将门面转让给他人，或者隐瞒于我，后期租赁期限到期，我有权收回住房，如果相关部门不允许我再将住房作为商用，我也会无责任而收回房子，并不会认转租人的转让费。因房子在购买之前你们已经租赁了，所以直接和你进行的合同续签，现在如果你要转给他人，那是不合规定的，我们结算清楚了，要转租的人跟我直接谈判相关合同规定，不能单单是改个名字签名这么简单。”
2016年5月18日，原、被告及第三人张甜见面协商房屋租赁事宜。第三人张甜表示不同意被告徐岚以转租形式收取转让费，并提出在其与被告徐岚结算完毕的前提下才愿意与原告叶媛签订房屋租赁合同，还表示禁止原告叶媛今后私自转租收取转让费。三方最终未达成一致意见。
2016年5月20日，原告叶媛（乙方）与被告徐岚（甲方）在未经第三人芦浩、张甜同意的情况下，签订《个人租房协议书》，对案涉房屋的租赁事宜进行了约定，租赁期限为2016年5月20日至2018年7月31日。原、被告同时将《美甲店转让协议》第一条的转让费变更为40000元，并删除备注项下的内容。原告叶媛当天向被告徐岚另行支付转让费15000元、押金2000元，被告徐岚向原告叶媛交付另一把房屋钥匙。
2016年5月26日，原告叶媛将其与被告徐岚签订的《个人租房协议书》告知第三人张甜。第三人张甜于2016年5月27日向被告徐岚和原告叶媛发出通知：“鉴于徐岚违反租房协议，以及后来沟通的口头协议未达成三方转让的协议，私自隐瞒业主将房屋转让给第三方，并收取转让费，构成违约事实，现按照合同约定，押金和已付租金不退，并且在3日内徐岚需支付一个月闲置损失给业主，且七天内将徐岚个人物品拿走，且不能拿走业主2台空调，不得损坏业主家装修及其他设施，交清水电费，如果发现有任何问题，恢复原样或者照价补偿，七天期满，物品没有搬走视为丢弃而由业主处置。因协商不成，现正式通知搬离，不执行走司法程序。”
在第三人张甜的要求下，原告叶媛于2016年6月初将案涉房屋内的物品搬走，并将案涉房屋交还第三人张甜。
诉讼过程中，原、被告一致认可双方在交接房屋时未清点室内物品，经本院要求，双方分别提交了室内物品清单，但清单列明的物品种类及数量差距较大。
本院认为：本案双方当事人的争议焦点为：1、原、被告签订的《美甲店转让协议》、《个人租房协议书》是否应当解除；2、如上述合同应当解除，原、被告是否存在违约行为或者过错，是否应当承担民事责任；3、原告叶媛的诉讼请求是否应当得到法院的支持。
关于原、被告签订的《美甲店转让协议》、《个人租房协议书》是否应当解除的问题。
依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条的规定，原、被告签订的《美甲店转让协议》、《个人租房协议书》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应诚实履行。
被告徐岚未经出租人即第三人芦浩、张甜同意，擅自将案涉房屋转租给原告叶媛，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，第三人芦浩、张甜有权解除其与被告徐岚签订的《个人租房协议书》。第三人张甜已于2016年5月27日向被告徐岚发出了解除合同的通知，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，第三人芦浩与被告徐岚签订的《个人租房协议书》已于2016年5月27日解除。因此，原、被告签订的《美甲店转让协议》、《个人租房协议书》实际已无履行的基础，无法实现合同目的，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，原告叶媛有权解除其与被告徐岚签订的《美甲店转让协议》、《个人租房协议书》。本院对原告叶媛要求解除上述两份合同的诉讼请求予以支持。
关于原、被告在是否存在违约行为或过错以及是否应当承担民事责任的问题。
被告徐岚在明知出租人即第三人芦浩、张甜不同意转租的情况下，与原告叶媛签订《美甲店转让协议》、《个人租房协议书》，将案涉房屋转租给原告叶媛，却因第三人张甜提出解除合同并收回房屋导致原、被告不能实现转租目的，原告徐岚对此存在过错。原告叶媛在与被告徐岚签订《美甲店转让协议》、《个人租房协议书》的过程中，对出租人即第三人芦浩、张甜不同意转租的事实也是知情的，其应当预见到签订上述合同的风险，对上述合同的解除亦存在过错。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，原、被告应当根据其过错各自承担相应的责任。根据本案事实，本院认定原告叶媛承担50%的责任，被告徐岚承担50%的责任。
关于原告叶媛的诉讼请求是否应当得到法院支持的问题。
原告叶媛共向被告徐岚支付40000元转让费和2000元押金，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，上述两份合同解除后，被告徐岚应当向原告叶媛返还已收取的押金2000元和转让费，原告叶媛应当向被告徐岚返还已取得的室内物品。根据本案事实，室内物品已由原告叶媛占有，系经营性财产，属消耗品，且双方亦未对室内物品进行逐一清点，如双方相互返还已取得的财产，返还成本过高，有可能造成利益失衡，因此原告叶媛没有必要将室内物品返还给被告徐岚。因转让费40000元包含了原告叶媛已经占有的案涉房屋中的物品，本院结合双方的过错，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第二项的规定，酌情认定被告徐岚应当向原告叶媛返还转让费20000元。本院对原告叶媛要求被告徐岚返还押金2000元、转让费20000元的诉讼请求，予以支持；对于超出上述金额部分，不予支持。关于原告叶媛要求被告徐岚返还租赁费的诉讼请求，因双方并未约定租赁费，原告叶媛也未向被告徐岚支付租赁费，本院对该项诉讼请求，不予支持。关于原告叶媛要求被告徐岚支付赔偿经营损失及违约金的诉讼请求，因原告叶媛自身也存在过错，且其未提供充分证据证明其实际损失的金额，本院对其该项诉讼请求，不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第二项、第一百二十条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告叶媛与被告徐岚签订的《个人租房协议书》与《美甲店转让协议》；
二、被告徐岚于本判决生效之日起十日内向原告叶媛返还转让费20000元、押金2000元，共计22000元；
三、驳回原告叶媛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费455元，由原告叶媛负担200元，被告徐岚负担255元（该款原告叶媛已预付，被告徐岚于本判决生效之日起十日内将255元支付给原告叶媛）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 边
人民陪审员 张作华
人民陪审员 李红英
二〇一七年四月十九日
书 记 员 况洁琼