内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内29民终40号
上诉人（原审被告）内蒙古国力房地产开发有限责任公司。
法定代表人张志刚，系该公司董事长。
委托代理人吴洋，男，1985年10月3日出生，汉族，系该公司员工。
委托代理人任振华，系该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）于金华，男，1963年10月21日出生，蒙古族，系阿拉善盟公安局干警。
委托代理人杨凯，内蒙古北杰律师事务所律师。
原审被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司。
负责人张建国，系该分公司总经理。
上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称：国力公司）与被上诉人于金华因房屋买卖合同纠纷一案，不服阿左旗人民法院（2015）阿左民一初字第1392号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员范海锋担任审判长，由审判员任丽、代理审判员哈斯塔娜参加评议，书记员李蓉担任法庭记录，于2016年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人国力公司委托代理人吴洋、任振华，被上诉人于金华委托代理人杨凯到庭参加诉讼。原审被告国力分公司经本院合法传唤未到庭参加庭审。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年8月1日国力公司出具授权委托书，委托书声明：我张志刚系国力公司的法定代表人，现授权国力公司的冯富荣为我公司的代理人以本公司的名誉（义）签署阿盟工商局住宅楼的授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。该委托书有张志刚的签名及名章，并且加盖了国力公司的公章。2010年8月19日冯富荣代表国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司签订了《联合开发协议》，约定：双方在龙泽苑土地上共同开发建设住宅小区及配套设施。其中二分之一土地为工商局职工住宅用地，由国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司各承建二分之一的住宅及配套设施。另外二分之一土地由国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司联合开发。土地费暂由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司与冯富荣各支付一半。土地由二人各占二分之一开发、建设、销售。2010年8月19日冯富荣代表国力公司、阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司作为乙方与阿拉善盟工商行政管理局签订了《阿盟工商局（子龙阁）住宅楼开发建设协议》约定：甲乙双方共同开发位于巴彦浩特东区龙泽园的c-26地块，地块总面积7.8公顷。国力公司于2010年9月11日竞得编号阿储土010号地块的国有土地使用权，冯富荣于当日代表国力公司与内蒙古自治区阿拉善盟国土资源局签订了成交确认书。后冯富荣即组织人员开始建设“工商局子龙门”住宅小区，该小区共分为A、B、C、D四区，其中A、B区由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司开发建设。C、D区由国力公司开发建设，共开发建设了183套房产。A、B区与C、D区没有其他关系。国力公司于2011年8月8日取得商品房预销售许可证，国力公司法人授权冯富荣代表国力公司签署该项目一切文件和处理有关一切事务，包括签订合同、独立财务、销售房屋等。冯富荣获得授权后，冯富荣及其授权的的冯志军开始面向社会，销售房屋。冯富荣于2015年5月25日向国力公司出具承诺书。称自行刻制了“内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司”、“内蒙古国力公司阿拉善盟龙泽苑子龙门项目部专用章”四枚印章。国力公司于2015年6月利用其他28位人员信息，虚构购房事实，办理了网签。国力公司于2015年7月20日向阿拉善盟公安局报案，提出冯富荣涉嫌伪造公司印章罪。阿拉善盟公安局于2015年10月10日作出阿公（刑）不立字（2015）1号不予立案通知书，认为冯富荣的行为不是犯罪，决定不予立案。国力公司于2015年8月13日向阿拉善盟公安局经济犯罪侦查支队报案，提出冯富荣涉嫌合同诈骗罪。阿拉善盟公安局于2015年9月11日作出阿公（经）不立字（2015）02号不予立案通知书，认为冯富荣没有犯罪事实，决定不予立案。现于金华因为国力公司未能交房，即诉至该院。另查明，于金华于2012年9月19日从冯富荣处购买了位于小区区号楼单元室房产一套及号车库一间。并签订了《商品房认购书》，约定于金华自愿购买国力公司开发建设的龙泽苑子龙门小区的房产。同时对房产的房号、建筑面积、认购价格、定金的支付和违约都作出了约定，协议签订后，冯志军在协议上签名并加盖了内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章。于金华交纳了361420元的房款。该房屋现网签在樊海军名下。
一审法院认为，本案的争议焦点首先是，国力公司在本案中是否承担责任。国力公司辩称冯富荣的行为系个人行为，未经公司同意，对公司没有约束力等。本案中冯富荣的销售行为发生在2012年至2015年期间，同时冯富荣亦有国力公司的授权委托书，因此国力公司的该抗辩理由与事实和法律相悖，对该抗辩理由不予采信。本案涉案小区即阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区系国力公司承建。冯富荣系国力公司委派在子龙门小区负责的项目负责人。从该小区最初的土地取得都是国力公司授权冯富荣竞拍所得，并且国力公司出具的授权委托书中，也明确表明“我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认”。同时国力公司的法定代表人也明确表示授权冯富荣独立财务、销售房屋等权利。由此证明，冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，即委托合同是指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，由此产生的法律后果应由委托人承担。本案中冯富荣的行为是基于国力公司的委托，其作为受托人，在委托的权限内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司自己的行为，因此冯富荣在本案中不应该承担责任，由此产生的法律责任应该由国力公司承担。其次本案要确定的是涉案《商品房认购书》的法律效力。通常情况下认购书是买卖合同的预约合同，仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不能直接就本约内容请求履行。但是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状态；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但并非完全具备上述十三项内容的商品房认购书才能构成商品房买卖合同，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法以及可以据此确定面积等事项，就可以确定该认购书已经具备了购房合同的必要条件，但还需要出卖人按照约定收取购房款。本案中，双方所订立的认购书已经就房号、面积、价格以及定金的支付和违约都作出了约定，据此双方订立的《商品房认购书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且被告已经收取了于金华交纳的房款，故可认定双方所签订的《商品房认购书》为商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。本案中于金华主张的房屋虽然网签在樊海军名下，但据阿拉善盟公安局经侦大队调查，该网签系虚构购房事实，故该网签行为不成立。据此，该院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第三百九十七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：于金华与国力公司于2012年9月19日签订的《商品房认购书》合法、有效。案件受理费100元，由内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
一审判决送达后，国力公司提出上诉，认为1、被上诉人起诉上诉人国力公司，主体设置错误。2、一审法院确认被上诉人出具的2012年9月19日《商品认购书》合法有效于法无据。现请求二审法院予以撤销一审判决并驳回被上诉人要求上诉人承担责任的诉求。二审期间国力公司向本院提出司法鉴定申请及中止案件审理申请。
二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：第一、上诉人国力公司是否为本案适格主体；第二、国力公司与于金华是否存在房屋买卖合同关系，合同效力如何确定。
关于上诉人国力公司是否为本案适格主体及责任问题。2010年8月1日国力公司法定代表人书面授权冯富荣为该公司的全权代理人，并以该公司的名义签署该工程住宅楼建设工程一切文件和处理与之有关的一切事务，该授权委托书加盖了法定代表人张志刚及国力公司的公章。同时冯富荣以国力公司的名义承包了阿拉善盟巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区（以下简称子龙门小区）建设工程，冯富荣系子龙门小区项目负责人，后冯富荣刻制了国力公司项目部印章、合同印章、阿拉善盟分公司章等，并以国力公司名义对外进行施工和楼房的销售。因项目部是根据企业需要临时设立、管理项目工程及具体履行相关施工合同的内部机构，项目部由于没有独立的财产，也不能独立的承担民事法律责任，故不具有独立的民事权利能力，不属于独立承担民事责任的主体。但项目部在具体签署和履行合同时，是企业在具体施工合同项下的代表，其法律后果应当归属施工企业。本案中，由于国力公司项目部是基于国力公司法定代表人授权而设立的，委托书确定了项目部负责人冯富荣的权限范围，由此，国力公司项目部冯富荣是否超越权限范围签订合同，加盖项目部或合同印章，除相对人知道或有重大过错外，应视为国力公司的意思表示，对国力公司应具有约束力。因此，国力公司应系本案适格主体，也是对外承担民事责任的主体。对国力公司提出司法鉴定的申请及中止本案审理的申请，因与本案没有直接关系，本院不予准许。
关于双方是否存在房屋买卖关系及合同效力如何确定。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”2012年9月19日，国力公司项目部与于金华签订了《商品房认购书》，该认购书载明了房屋价款、单价、面积、付款方式及期限。国力公司项目部加盖子龙门合同专用印章，于金华签署其姓名，国力公司项目部收受了购房款并出具了收款收据。据此双方订立的《商品房认购书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且国力公司已经收取了于金华交纳的房款，故可认定双方所签订的《商品房认购书》为商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，双方均应恪守履行。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 范 海 锋
审 判 员 任 丽
代理审判员 哈斯塔娜
二〇一六年四月十三日
书 记 员 李 蓉