广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第1966号
原告（反诉被告）梁悦华，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。身份证号码：×××4227。
被告（反诉原告）卓清瑞，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。身份证号码：×××1522。
被告（反诉原告）高宇静，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。身份证号码：×××0025。
原告梁悦华诉被告卓清瑞、高宇静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，被告卓清瑞、高宇静向本院提出反诉，本院依法予以受理并与本诉合并审理。本案依法由代理审判员罗婉文适用简易程序独任审判，于2015年11月25日公开开庭进行了审理。原告及两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告本诉诉称，原、被告于2014年9月5日签订商铺租赁合同，约定原告向被告出租佛山市禅城区锦华路85号东方广场明珠城首层1AP02商铺，但两被告有如下违约行为：1、至今未支付2015年10月的租金；2、未依约足额支付2015年9月的租金；3、经常故意拖欠租金。两被告的上述行为已构成违约，且根据原告与两被告签订的补充协议，两被告交铺给原告时需赔偿四块12毫米厚的落地钢化玻璃，其中两块包含安装，为免两被告赔偿的玻璃日后产生安全问题，两被告只需按市价赔偿原告2500元即可。现特向法院起诉，请求判�：1、解除原、被告于2014年9月5日签订的《商铺租赁合同》及于2014年9月20日签订的《东方广场明珠城AP02铺租赁合同的补充协议》；2、两被告支付2015年9月所欠的租金100元；3、两被告支付2014年11月至2015年9月的租金滞纳金4504元；4、两被告支付2015年10月租金4600元；5、两被告返还1AP02商铺；6、两被告支付解除合同后的房屋占有使用费，以4600元每月为标准计算至两被告实际返还房屋之日止；7、两被告按市价赔偿补充协议所约定的玻璃款项2500元；8、两被告支付2014年9月至2015年10月在经营期间所应缴纳的租赁税款8735.38元；9、原告已收取两被告的押金10000元不予退还；10、两被告承担本案诉讼费。
两被告答辩并反诉称，1、原告出租涉案商铺属于无权处分，请法院追加房屋另一权属人周裕昌参加本案诉讼；2、认为原告已长期默认两被告迟延交付租金的行为，两被告不应支付滞纳金，即使要支付，但合同约定的滞纳金标准过高，请求法院予以减少；3、因市政工程原因，涉案商铺外围被围闭施工，造成被告生意惨淡，故两被告与原告协商降租，但原告却在2015年10月16日未通知两被告的情况下，擅自对涉案商铺及相邻的03铺位断电，并用胶纸封闭涉案商铺，导致两被告无法经营，两被告无奈之下只得雇佣电工维修电线，裁截柜子，拆天花等勉强经营相邻的03铺位。2015年10月16日后两被告已无经营涉案商铺且已于2015年10月19日撤场，故两被告不应再支付2015年10月之后的场地使用费；4、涉案补充协议约定商铺的玻璃在合同期满后返还，因原告违约在前，两被告现同意装上原北面、西面玻璃，其他玻璃是原告弃置的，两被告不同意赔偿；5、原告在没有与两被告协商的情况下，解除涉案租赁合同，并擅自断电、封铺，已构成违约，故原告诉请没收两被告的保证金没有事实和法律依据，即使原告要求支付逾期支付租金的违约金，也应在保证金中抵扣，剩余部分应予以返还。6、租赁税款并未实际产生，原告无权要求两被告承担。综上所述，请求驳回原告诉讼请求并请求判令：1、原告返还保证金10000元；2、原告赔偿经营损失20000元；3、原告支付电路维修费2000元；4、原告承担本案诉讼费。
针对两被告的反诉，原告辩称，1、因两被告拖欠租金已构成违约，所以原告无需返还保证金；2、原告在无法联系两被告的情况下才对涉案02商铺停电，而03商铺停电原因原告不清楚，与原告无关，被告反诉请求无法律依据；3、2015年10月15日，被告高宇静已告知原告不再经营店铺，所以两被告再诉请此后的电路维修费无法律依据。
诉讼中，原告就本、反诉提交以下证据：
1、原告身份证、两被�身份证。拟证明原告及两被告的诉讼主体资格。
2、《商铺租赁合同》及《东方广场明珠城AP02铺租赁合同的补充协议》。拟证明原告与两被告的租赁合同关系，双方约定两被告补偿商铺玻璃的情形。
3、滞纳金明细表、原告农业银行存折及银行流水账各一份。拟证明根据两被告拖欠租金的天数所计算的滞纳金数额。
4、2015年10月19日拍摄的商铺环境照片两张。拟证明两被告拖欠租金的行为已构成违约，原告通知两被告解除合同并收回商铺。
5、2015年10月19日拍摄的商铺橱窗照片一份。拟证明原告在涉案商铺橱窗上书写招租，但两被告张贴纸张遮挡。
6、通话明细2份。拟证明原告于2015年10月15日开始无法用电话与两被告联系。
7、短信截图2页。拟证明原告以短信告知两被告缴纳2015年9月租金100元以及每月所产生的�纳金。
8、商铺房产证。拟证明原告及案外人周裕昌是涉案商铺的产权人，原告有权出租涉案商铺。
9、商铺租赁前貌照片一份。拟证明涉案商铺出租给两被告前已有西面的玻璃，两被告未按补充协议恢复原状。
10、租赁税打印件一份。拟证明两被告需向原告交纳的税费。
诉讼中，两被告就本、反诉提交以下证据：
1、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果。拟证明涉案商铺是原告与案外人周裕昌共有。
2、2015年10月16日拍摄的照片三张。拟证明原告于2015年10月16日将涉案商铺停电、封铺，且在橱窗上张贴招租信息，导致两被告无法经营。
3、2015年11月4日拍摄的照片一张。拟证明两被告除了撤场以外，已应原告的要求拆除招牌。
4、租金收据复印件一份。拟证明原告未按时出具缴纳租金的收据。
5、证人证言。拟证明两被告员工魏良珍目睹原告在2015年10月16日对涉案铺位断电、封铺。
6、维修费收据复印件一份。拟证明两被告在租赁时维修产生费用2000元。
经庭审质证，本院对当事人提供的证据作如下认证：
原告的证据1至9，两被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；证据10为原告单方制作，且无其他证据佐证其真实性，两被告不予确认，本院不予采信。两被告的证据1、2、3、4，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据5，证人虽未出庭作证，但原告确认其于2015年10月16日对涉案铺位进行断电、围闭，故本院对该部分证言予以采信，其余证言因无其他有效证据佐证，本院不予采信；证据6仅为复印件，且无证据佐证真实性，故本院不予确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院�认以下案件事实：
2014年9月5日，原告（出租方、甲方）与两被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定如下：第一条、甲方愿意将产权属于自己的东方广场明珠城首层1AP02商铺出租给乙方；第二条、租期五年，自2014年9月1日起至2019年8月31日止，乙方有下列情形之一，视为乙方违约，甲方有权终止合同，不退回保证金，收回商铺：。3、乙方拖欠租金、物业管理费、电费及其他费用长达10天的。第三条、租金和交纳租金期限：第一年2014年9月1日至2015年8月31日，每月租金4500元，第二年2015年9月1日至2016年8月31日，每月租金4600元。乙方须向甲方交付保证金10000元，如乙方正常履行合同，甲方应在本合同期满后将该保证金返还乙方，乙方必须在每月的5日前交清当月应交款项，逾期交款，每日按实欠金额2%加收滞纳金。如乙方拖欠款项超过10天，视�乙方违约，甲方有权终止合同，收回商铺，不予退回保证金。第五条、各项费用的缴纳：。商铺物业管理费、水电费、装修费、一切商场应负担的分摊费、经营期间需要向国家、地方缴纳的工商费、国税、地税、租赁税等各项税费均由乙方负责。
2014年9月20日，原告（出租方、甲方）与两被告（承租方、乙方）签订《东方广场明珠城AP02铺租赁合同的补充协议》（下简称《补充协议》），主要内容为：就2014年9月5日签订的东方广场明珠城AP02铺租赁合同中未尽事项特订立以下补充协议：1、甲方在交铺给乙方时本商铺内装有的两块落地玻璃，一块位于商铺北面外墙落地钢化玻璃、一块位于商铺西面大门边的落地钢化玻璃，在乙方交铺给甲方时此两块厚12毫米钢化玻璃必须原样装好；2、本铺内存放有明珠城AP02、AP03、AP05三商铺的所有原配钢化玻璃，乙方承诺甲方在合同期满时交还明珠城AP02铺两块厚12毫米钢化玻璃，钢化玻璃尺寸约是3米×1.3米，包磨边或按当时市价补偿金额。本协议生效后即成为东方广场明珠城AP02铺租赁合同不可分割的组成部分，与东方广场明珠城AP02铺租赁合同具有同等法律效力。
根据《滞纳金明细》显示，两被告迟延交租情况如下：2014年11月租金于当月7号交纳，迟延2天；2014年12月租金于当月8号交纳，迟延3天；2015年1月租金于当月8号交纳，迟延3天；2015年2月租金于当月14号交纳，迟延9天；2015年3月租金于当月7号交纳，迟延2天；2015年4月租金于当月9号交纳，迟延4天；2015年5月租金于当月12号交纳，迟延7天；2015年6月租金于当月10号交纳，迟延5天；2015年7月租金于当月13号交纳，迟延8天；2015年8月租金于当月10号交纳，迟延5天；2015年9月租金于当月7号交纳，迟延2天。
2015年7月13日，原告向被告高宇静发信息，内容为：“为了履行双方已签订的租赁合同，请每月保留入租金凭条，我们会记录好每月的滞纳金，到时统一收取，多谢合作”。2015年9月15日，原告再向被告高宇静发信息，内容为：“按合同2015年9月开始是第二年租赁期4600元每月，本月只收到4500元租金，所欠租金记得补回”。
2015年10月16日，原告将涉案铺位停电并用横幅围闭，且在橱窗书写“本铺招租”。
根据2015年10月19日拍摄的照片显示，被告卓清瑞在涉案商铺内，商铺尚摆设商品，原告将通知张贴于商铺内，内容为：“根据商铺租赁合同，卓清瑞、高宇静租赁的东方广场明珠城首层1AP02商铺至2015年10月19日止未付本月租金，已构成违约，限两天内将本商铺恢复原貌交还业主，并与业主到管理处办理撤场手续”。
另查明，涉案佛山市禅城区锦华路85号首层1AP02号铺的权属人为原告及案外人周裕昌。
原、被告共同确认：涉案铺位北面外墙落地玻璃现尚在原位，原商铺西面大门边钢化玻璃的尺寸为长3米、宽1.3米、厚12毫米。涉案商铺现为开放式商铺，与商场公共部分相连接。
原告陈述：2015年10月14日被告高宇静曾与原告联系，认为生意不好，要求原告降租，并说如果不降租的，则撤场不再经营，原告当即同意解除双方的租赁合同关系并说双方坐下来商讨撤场的问题，被告高宇静则回复待约好被告卓清瑞再商讨，但到次日原告已无法联系到两被告，因两被告没有按时交纳租金，已构成违约，原告有权收回商铺，所以原告于16日对涉案商铺停电。10月23日，原、被告相约到管理处办理撤场手续，其时涉案铺位内的货物、收银柜已搬走，但尚余地拖桶、梯、招牌等杂物，因两被告并没有缴纳租赁税金及电费，所�最终无办理撤场手续，认为11月4日两被告才完全撤场。原告未对补充协议上约定第二条中的AP02、03、05三个商铺的所有原配玻璃有诉求，仅要求两被告赔偿第一条协议约定的北面外墙玻璃、西面大门边落地玻璃以及第二条协议约定的两块长3米、宽1.3米、厚12毫米的玻璃。原告没有代两被告缴纳租赁税。
两被告陈述：因市政封路导致营业额下降，两被告与原告商量降低租金，所以未支付10月租金，2015年9月是租赁合同约定增加租金的第一个月，被告忘记支付增加的部分。2015年10月14日，在与原告商量降租未果的情况下，两被告提出如不能降低租金，则撤场不再经营，原告当时答复可以解除合同。10月16日，原告对涉案商铺断电围闭后，两被告已无法经营，两被告于10月19日撤场完毕。10月23日，原、被告相约办理撤场手续，当时原告要求两被告先缴纳租赁税，两�告认为撤场手续不能以缴纳租赁税为前提，故不能办理撤场手续的原因在原告，电费应该在管理处出具撤场通知时一并支付。涉案商铺内的地拖桶是两被告，但不影响原告对外招租，招牌已于2015年11月4日拆除。认为商铺西面玻璃含工费的市价约700元。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与两被告签订《商铺租赁合同》及《补充协议》，系各方真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，各方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。原告作为产权人有权出租涉案商铺，两被告抗辩认为原告无权处分，于法无据，本院不予采纳。
关于原告诉请解除与两被告的《商铺租赁合同》以及《东补充协议》。根据涉案《商铺租赁合同》第三条第三款的约定，承租人必须在每月5日前交清当�租金，拖欠超过10天的，视为承租人违约，出租人有权终止合同。两被告应于2015年10月5日前缴纳当月租金，但至2015年10月15日止，两被告并未缴纳，故原告于2015年10月16日对涉案商铺进行停电、围闭并书写招租广告的行为应视为其行使单方解除合同的权利，符合上述合同约定，本院确认原告与两被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》已于2015年10月16日解除。两被告应支付2015年10月1日至2015年10月16日的租金2374.19元（4600元÷31日×16天），因两被告尚欠2015年9月的租金100元，合计应付租金2474.19元。关于原告诉请的房屋占有使用费，如前所述，原告于2015年10月16日对涉案商铺进行停电、围闭并书写招租广告，即已实际收回对涉案商铺的控制权，故本院对原告诉请被告支付占有使用费不予支持。如前所述，因原告已实际收回涉案商铺，故原告再诉请两被告返还已无必要，本院不予支持。
关于原告诉请两被告按市价赔偿玻璃。两被告抗辩认为铺内两块长3米、宽1.3米、厚12毫米的钢化玻璃是原告弃置的，上述主张与《补充协议》的约定不符，本院不予采纳。原告确认商铺北面外墙的落地钢化玻璃尚安装在原位，故原告再就该玻璃提出诉请无事实依据，本院不予支持。两被告应赔偿原商铺西面大门边长3米、宽1.3米、厚12毫米的落地钢化玻璃一块（包含安装费用）以及长3米、宽1.3米、厚12毫米的钢化玻璃两块。两被告在庭审中仅同意安装原西面大门边的落地钢化玻璃，鉴于避免执行中产生争议和便利原则，本院酌定由两被告向原告支付折价款1750元，由原告自行购买和安装，原告诉请超出部分，本院不予支持。
关于原告诉请支付滞纳金以及没收保证金。原告依据涉案租赁合同第二条约定主张没收两被告的保证金，因没�保证金属于承担违约责任的形式，数额应以弥补守约方实际损失为原则，鉴于原告已于欠租的第11天即自行收回商铺、解除租赁合同，故原告要求按照涉案租赁合同的约定全额没收保证金，数额过高，两被告亦提出异议，综合两被告的违约情节，依据公平原则，本院酌定原告没收两被告保证金2000元，原告诉请超出部分，本院不予支持。余下保证金原告应予以返还，两被告反诉诉请超出部分，本院不予支持。至于滞纳金，两被告在2014年11月至2015年9月期间均未能依约于每月5号前支付租金，已构成违约。原告诉请按照涉案租赁合同约定的日百分之二计收，该标准明显过高，两被告亦提出异议，本院酌情调整为按照年利率24%计算，合计150元，原告诉请超出部分，本院不予支持。
关于原告诉请两被告支付租赁税，依据涉案租赁合同第五条约定，两被告应当承�租赁期间所产生的租赁税。因原告未举证证明其主张的租赁税已实际产生，应缴的数额无法核实，亦未举证证明其已实际代缴的事实，故本院对该诉请不予支持。
关于被告反诉的经济损失，两被告并未提供证据证明其存在经营损失的事实和相应金额，故两被告反诉诉请原告赔偿损失无事实依据，本院不予支持。关于两被告诉请原告支付电路维修费用，两被告并未能提供有效的证据证明该费用已实际产生并与原告的行为存在因果关系，故两被告该项反诉请求亦无事实依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款，判决如下：
1、确认原�梁悦华与被告卓清瑞、高宇静于2014年9月5日签订的《商铺租赁合同》以及于2014年9月20日签订的《东方广场明珠城AP02铺租赁合同的补充协议》已于2015年10月16日解除；
2、被告卓清瑞、高宇静于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁悦华支付租金2474.19元；
3、被告卓清瑞、高宇静于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁悦华赔偿玻璃折价款1750元，原告梁悦华自行购买和安装商铺钢化玻璃；
4、被告卓清瑞、高宇静于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁悦华支付逾期交租滞纳金150元；
5、原告梁悦华已收取的保证金2000元不予退还被告卓清瑞、高宇静；
6、原告梁悦华于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告卓清瑞、高宇静返还保证金8000元；
7、驳回原告梁悦华的其他诉讼请求；
8、驳回被告卓清瑞、高宇静的其他反诉请求。
如果原告梁悦华、被告卓清瑞、高宇静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，本诉受理费减半收取156元，反诉受理费300元，合计456元，由原告梁悦华负担184元，被告卓清瑞、高宇静负担272元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 罗婉文
二〇一五年十二月三日
书 记 员 汤丽华
附件：引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事�应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向�方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。