重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝03民终1965号
上诉人(原审原告）：重庆市武隆县通达机械有限责任公司监事会。
诉讼代表人：李俊成、况素华，该公司监事。
委托代理人：王槐生，重庆剑直律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武隆县达通农贸市场经营管理有限公司,住所地重庆市武隆县巷口镇建设中路136号附3号，组织机构代码67610810-X。
法定代表人：王素，该公司董事长。
原审第三人：重庆市武隆县通达机械有限责任公司,住所地武隆县巷口镇建设中路136号。
法定代表人：简胜洪，该公司董事长。
上诉人重庆市武隆县通达机械有限责任公司监事会（以下简称武隆通达机械公司监事会）因与被上诉人武隆县达通农贸市场经营管理有限公司（以下简称武隆达通农贸市场公司）、原审第三人重庆市武隆县通达机械有限责任公司（以下简称武隆通达机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市武隆县人民法院(2016)渝0232民初851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
武隆通达机械公司监事会上诉请求撤销原判并依法改判支持其全部诉讼请求。其主要理由为：2008年5月11日，武隆达通农贸市场公司与武隆通达机械公司签订租赁合同，约定每月租金2500元，租期20年。之后，武隆达通农贸市场公司将租赁房屋中的办公室一间擅自出卖，并拖欠2014年9月11日之前的租金，经人民法院判决后也仍未将变卖价款和租金支付给武隆通达机械公司，而且还新增了拖欠的租金，其行为构成了严重的违约，上诉人以此主张解除合同，是符合法律规定的，人民法院应予支持，故，一审法院却驳回了上诉人请求解除租赁合同的诉讼请求是错误的，应予纠正。
武隆达通农贸市场公司未作答辩。
武隆通达机械公司未作陈述。
武隆通达机械公司监事会向一审法院起诉请求判决：1.解除武隆通达机械公司与武隆达通农贸市场公司签订的《租赁协议》并交回租赁场地；2.由武隆达通农贸市场公司支付给通达机械公司武隆通达机械公司2014年9月11日至2016年4月10日期间的租金38000元；3.由武隆达通农贸市场公司承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明，武隆通达机械公司于1994年从武隆县农机厂分离重组为国有控股有限责任公司，武隆通达机械公司有划拨土地共计5963.25平方米。1998年，武隆通达机械公司进行改制，退出国有股本金，改制为新的有限责任公司。通达机械公司法定代表人为简胜洪（又名简胜红）。该公司设立监事三名，监事会成员况素华、庞久元、李俊成，由况素华担任监事会召集人，监事庞久元已去世。该公司有73名个人股东。
2002年12月17日，武隆县污水处理厂作为甲方与通达机械公司签订了拆迁协议书一份，载明：“因武隆县污水处理厂管网工程过江管桥建设需要，根据过江管桥设计要求，必需拆迁占用通达机械公司用地，现经甲乙双方充分协商一致达成如下协议：一、拆迁面积：拆迁面积为3000平方米，其中建筑面积2700平方米。二、拆迁费用：经协商一致，实行包干拆迁，拆迁费总额为154.3万元（大写：壹佰伍拾肆万叁仟元整）。包括土地补偿、搬迁等涉及拆迁中的一切费用……”，其中，拆迁协议中的面积并非实测面积。同年，武隆通达机械公司停业。2004年左右，管网工程过江管桥（人行桥）修建完毕，修建该桥实际占用了拆迁面积其中的一小部分，其余大部分未实际占用。
2006年4月14日，重庆市武隆县工商行政管理局作出武隆工商企监处D字[2006]第1-29号行政处罚决定，吊销了武隆通达机械公司营业执照，要求武隆通达机械公司成立清算组进行清算，停止一切生产经营活动，依法办理注销登记手续。武隆通达公司未办理注销登记手续。
2008年，由改制前后的原武隆通达机械公司人员，包括原已退休的双解人员、原农机厂人员等出资，新组建了武隆达通农贸市场公司。该公司的经营期限为2008年5月29日至2028年5月11日。
2008年5月11日，武隆通达机械公司作为甲方与武隆达通农贸市场公司作为签订了一份租赁协议，协议载明：“甲方因种种原因停办后，一部份下岗职工为了再就业拟定筹办‘武隆县达通有限责任公司’，主营农贸市场经营管理。（该公司名称已预先核准登记）业经双方协商，乙方租赁甲方综合办公室约40㎡，经营场地4000㎡，其租金，乙方从经营之月起，每月向甲方交租金2500元。租赁的综合办公室地址：巷口镇建设中路136号附3号，经营场地靠人行桥南下油房沟围城公路边。租赁时间：2008年5月11日至2028年5月11日。甲方：武隆通达机械公司清产小组负责人简胜洪，乙方：武隆达通农贸市场公司（筹建）代理人王素”。
另查明，合同约定的综合办公室及经营场地的面积均为估算面积，并非实际丈量面积。合同签订后，武隆达通农贸市场公司一直在使用租赁的场地，使用的经营场地范围无变化。2011年6月13日，达通农贸市场公司与张洪签订了购房合同，约定武隆达通农贸市场公司将综合办公室（武房权证武字第32**号、武307房地证2008字第236号）出售给张洪，房屋总价为16万元，因该房屋无法办理过户登记手续，张洪于2011年7月25日起诉武隆达通农贸市场公司，要求武隆达通农贸市场公司办理房屋过户登记手续。2011年10月20日，重庆市武隆县人民法院作出（2011）武法民初字第01259号民事判决，确认武隆达通农贸市场公司协助张洪办理位于武隆县巷口镇建设中路136号房屋的所有权转移登记。2013年8月13日，武隆通达机械公司监事会以武隆达通农贸市场公司出售房屋的行为侵害了武隆通达机械公司的利益为由，请求法院判令达武隆达通农贸市场公司赔偿武隆通达机械公司财产损失16万元及利息。2014年1月15日，重庆市武隆县人民法院作出（2013）武法民初字第01740号民事判决，判决武隆达通农贸市场公司赔偿武隆通达机械公司财产损失16万元。2014年9月16日，武隆通达机械公司监事会以武隆达通农贸市场公司对租赁的办公室和经营场地占有使用，但一直未付租金为由，请求法院判决武隆达通农贸市场公司支付武隆通达机械公司2008年5月11日至2014年9月10日期间的租赁费190000元。重庆市武隆县人民法院作出（2014）武法民初字第01728号民事判决，判决达武隆达通农贸市场公司向武隆通达机械公司租金170533.34元。武隆达通农贸市场公司不服一审判决，上诉至重庆市第三中级人民，重庆市第三中级人民法院作出（2015）渝三中法民终字第00450号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
2012年7月19日，冉兴国等11名股东和监事会的监事李俊成、况素华向武隆通达公司法定代表人简胜洪提出关于要求召开临时股东会的意见。2012年7月22日，武隆通达机械公司召开临时股东会，选举了王永明、冉兴国、田树权、张晓云、雷树余五人作为公司的股东代表，代表股东行使有关权利。2014年8月13日，选举的五名股东代表认为武隆达通农贸市场公司租赁武隆通达机械公司办公室及经营场地，租金从2008年5月11日起一直未支付，向武隆通达机械公司监事会发出通知，要求起诉维权。2015年9月2日，武隆通达机械公司监事会向武隆达通农贸市场公司邮寄了《关于催收经营场地租金的通知》，要求武隆达通农贸市场公司支付2014年9月11日开始至今的租金。2015年9月12日，该快件退回原处，理由系“本人拒收”。2015年9月14日，武隆通达机械公司监事会向武隆达通农贸市场公司邮寄了《关于催收经营场地租金及有关事项的通知》，要求武隆达通农贸市场公司在十日内支付应付租金，否则正式通知武隆达通农贸市场公司解除与通达机械公司武隆通达机械公司于2008年5月11日签订的《租赁协议》。2015年9月16日，武隆达通农贸市场公司法定代表人王素签收了该份通知。2016年3月21日，武隆通达机械公司监事会向一审法院起诉，请求法院判决：解除武隆达通农贸市场公司与武隆通达机械公司于2008年5月11日签订的《租赁协议》并交回租赁场地；武隆达通农贸市场公司支付武隆通达机械公司租金38000元（2014年9月11日至2016年4月10日期间）；本案诉讼费由武隆达通农贸市场公司承担。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。法定代表人对于公司事务的行为可以视为公司行为。本案，武隆达通农贸市场公司与武隆通达机械公司签订租赁协议，法定代表人简胜洪与王素均在租赁协议上签字，虽然双方当事人没有加盖公司印章，但不影响签订行为，可以视为双方公司行为。武隆达通农贸市场公司与武隆通达机械公司签订的合同是双方的真实意思表示，且意思表示一致，均系自愿签订，以发生民事法律关系为目的，是当事人在符合法律规范要求条件下达成的协议，符合合同法律关系构成要件，协议合法有效，合同签订者应当按照合同的约定履行义务。其次，根据武隆通达机械公司监事会提交的无形资产（土地）划拨清单，武隆通达机械公司通过划拨取得了租赁物的使用权，虽武隆县污水处理厂与武隆通达机械有限公司签订了拆迁协议，但尚未有证据证明进行了物权变更登记。我国建设用地使用权的物权变动以登记为生效要件，即不经登记，不产生物权变动效力。再者，拆迁协议的拆迁地块无明确的四至界畔，其包括在双方租赁的土地范围之内。故，通达机械公司所享有的物权要求武隆达通农贸市场公司支付租金符合法律规定。因武隆通达机械公司与武隆达通农贸市场公司签订的租赁协议合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，武隆达通农贸市场公司从签订协议后使用了租赁物，应该按照协议的约定支付租金。
对于租金的数额，武隆通达机械公司监事会起诉要求武隆达通农贸市场公司支付武隆通达机械公司2014年9月11日至2016年4月10日的租金，因武隆通达机械公司监事会系2016年3月21日诉至法院，故武隆通达机械公司监事会要求支付的时间应为2014年9月11日至2016年3月21日，对2016年3月22日至2016年4月10日期间的租金因在起诉之日止尚未发生，故对该段时间的租金在本案中不予处理。因武隆达通农贸市场公司及武隆通达机械公司未到庭参加诉讼，且在前述判决中认定经营场地租金为2000元/月，因此，一审法院认定租金每月为2000元/月。则2014年9月11日至2016年3月21日的租金应为36733.33元（18月×2000元+11天/30天×2000元/月），则武隆达通农贸市场公司总计应支付租金36733.33元。
根据《中华人民共和国公司法》第一百五十二条规定：董事、高级管理人员有本法第一百五十条规定的情形的，有限责任公司的股东、股份有限公司连续一百八十日以上单独或者合计持有公司百分之一以上股份的股东，可以书面请求监事会或者不设监事会的有限责任公司的监事向人民法院提起诉讼；监事有本法第一百五十条规定的情形的，前述股东可以书面请求董事会或者不设董事会的有限责任公司的执行董事向人民法院提起诉讼。监事会、不设监事会的有限责任公司的监事，或者董事会、执行董事收到前款规定的股东书面请求后拒绝提起诉讼，或者自收到请求之日起三十日内未提起诉讼，或者情况紧急、不立即提起诉讼将会使公司利益受到难以弥补的损害的，前款规定的股东有权为了公司的利益以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。他人侵犯公司合法权益，给公司造成损失的，本条第一款规定的股东可以依照前两款的规定向人民法院提起诉讼。该规定第一款表明，依法对公司董事和高级管理人员提起诉讼是公司监事会的一项法定职权，即作为公司监督机关的监事会，可以根据股东的请求提起诉讼，换言之，公司监事会可以以自己的名义提起诉讼。该规定第三款表明，当他人损害公司合法权益时，公司股东有权请求公司监事会或不设监事会的有限责任公司的监事向法院提起诉讼。本案中，武隆通达机械公司股东认为达通农贸市场公司租用办公室及经营场地未支付租金的行为损害了武隆通达机械公司利益，请求武隆通达机械公司监事会向法院起诉维权，但通达机械公司监事会并无证据证明武隆达通农贸市场公司与武隆通达机械公司签订之合同损害武隆通达机械公司的利益。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”之规定，武隆通达机械公司监事会于2015年9月15日以其监事会的名义向武隆达通农贸市场公司送达《关于催收经营场地租金及有关事项的通知》，要求武隆达通农贸市场公司在十日内支付应付租金，否则正式通知武隆达通农贸市场公司解除与武隆通达机械公司于2008年5月11日签订的《租赁协议》。2015年9月16日，武隆达通农贸市场公司法定代表人王素签收了该份通知。该份通知包含了要求解除租赁合同的意思表示，但其做出主体并非合同的相对人即武隆通达机械公司。故，武隆通达机械公司监事会请求解除租赁合同之行为违反了法律规定之合同相对性原则和合同意思自治原则。综上，对武隆通达机械公司监事会请求要求解除武隆达通农贸市场公司与通达机械公司武隆通达机械公司的租赁合同并要求返还租赁场地的请求，一审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国公司法》第五十三条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、武隆达通农贸市场公司在判决生效后10日内支付武隆通达机械公司租金36733.33元；二、驳回武隆通达机械公司监事会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费减半收取375元，由武隆达通农贸市场公司承担300元，由武隆通达机械公司监事会承担75元。
本院二审中，双方当事人均没有提交证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为：合同解除系消灭合同权利义务的行为，与订立合同相似，均应由合同当事人依法行使，他人未经授权无权越俎代庖，故，武隆通达机械公司监事会主张解除合同没有法律根据，对其上诉请求本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。武隆通达机械公司监事会的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由重庆市武隆县通达机械有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
审 判 员 简元华
代理审判员 张 艳
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 洪 燕