辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1841号
上诉人（原审被告）：沈阳安邦置业发展有限公司，住所地沈阳市沈北新区天时街66号。
法定代表人：樊华，系该公司董事长。
委托代理人：刘洋，男，1978年10月16日出生，汉族，系该公司工作人员。
委托代理人：陈刚，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王海明，男，1978年4月1日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。
委托代理人：高孟非，系辽宁沃丰律师事务所律师。
上诉人沈阳安邦置业发展有限公司（以下简称“安邦置业”）因与被上诉人王海明商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2015）北新民初字第974号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员那卓担任审判长，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。
原审原告王海明一审诉称：原、被告于2012年7月19日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于沈阳市沈北新区天时街52-25号1-1-1号房屋，房屋面积为242.08平方米，总价款2476720元。合同约定原告应于2012年7月19日支付全部购房款，被告应于2013年10月31日前将验收合格的房屋交付给原告。如被告逾期90日后，买受人有权解除合同。原告按约定全额缴付购房款后，被告至今未将房屋交付原告，也没有为原告办理合同备案。被告逾期交房的行为严重违反合同约定，且原告将全额购房款支付给被告近三年的时间里，由于被告的违约行为已经给原告的合法权益造成了严重损害。故原告诉至法院，1、请求法院判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求法院判令被告返还原告支付的购房款2476720元，并赔偿利息损失；3、请求法院判令诉讼费用由被告承担。
原审被告安邦置业一审答辩称：1、被告认为涉案房屋确因政府原因造成未能如期入住，希望原告考虑相关事宜，继续履行商品房买卖合同；2、原告要求按照同期银行贷款利率标准赔偿原告损失无事实和法律依据。关于原告的损失数额，应严格按照双方签订的合同中约定的计算。根据合同法意思自治原则，只要双方意思表示真实，合同即为合法有效，当事人均应履行，商品房买卖合同第九条的约定，逾期超过90日后…按买受人已付购房款0.1%向买受人支付违约金。该条款已明确约定了解除合同的违约金计算标准，人民法院应该按双方约定判决；3、原告以同期银行贷款利率标准作为损失数额，无事实和法律依据。合同法第114条仅规定了违约金低于造成的损失，可以申请调整增加，但该条款中无具体损失的计算方法，根据最高院关于审理商品房买卖合同的解释第17条第3项的规定，可以按有关部门规定的同地段租金计算。由此可见，如原告认为双方约定的违约金计算标准过低，可参照同地段租金标准计算；4、关于损失数额的起算时间，原告要求自2012年7月19日开始计算，被告认为，根据商品房买卖合同第八条、第九条约定，被告应自房屋未能交付使用之日即2013年10月31日起承担相应的违约责任。
一审法院查明：2012年7月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市沈北新区天时街52-25号1-1-1室房屋，建筑面积242.08平方米，总价款2476720元。付款方式为一次性付款，买受人于2012年7月19日付清全部购房款。合同第八条约定交付期限为2013年10月31日前。合同第九条约定出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2012年7月19日交齐购房款2476720元。但被告至今未交付涉案房屋。审理中，原告主张因合同中约定的违约金过低，要求按实际发生的利息损失进行调整。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规关于效力性的强制规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，被告应于2013年10月31日前将经验收合格的商品房交付原告，但被告至今未交付涉案房屋，已逾期超过90日，原告有权要求解除商品房买卖合同，并要求被告返还已支付的购房款。故对原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同并返还购房款的诉讼请求，法院予以支持。关于违约金，合同约定按买受人累计已付款的0.1%支付违约金，原告认为该约定低于实际发生的利息损失，故申请法院调整。法院认为原告确实存在利息损失，故对原告要求调整违约金数额的诉讼请求，法院予以确认，应从2012年7月19日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，原审法院判决如下：一、解除原告王海明与被告沈阳安邦置业发展有限公司于2012年7月19日签订的《商品房买卖合同》；二、被告沈阳安邦置业发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内返还原告王海明购房款2476720元及利息（自2012年7月19日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告王海明其他诉讼请求。案件受理费29640元，由被告沈阳安邦置业发展有限公司承担。
宣判后，上诉人安邦置业不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决书，并依法改判或发回重审；被上诉人承担本案的全部诉讼费用。主要理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，其中关于违约金的约定已经合法保护了被上诉人的权益，应当按照合同约定履行；二、原审法院认定合同中约定的违约金数额低于被上诉人实际发生的利息损失，进而判决上诉人按照中国人民银行同期同类贷款利率给付利息，事实认定不清且无法律依据；三、原审法院认定合同签订时间为违约金起算时间，没有事实及法律依据；四、被上诉人主张变更合同约定的违约金条款而要求上诉人按照利息损失对其赔偿，已经超过法定期限，不应予以支持。
被上诉人王海明二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。
上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、付款凭证以及当事人陈述等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷为凭。
本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，且不违法法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守执行。上诉人安邦置业未能在约定的期限内向被上诉人王海明交付房屋，系属违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金标准问题。上诉人安邦置业迟延交付房屋的行为，致使王海明无法按照合同约定占有使用涉案房屋，且其所交纳的购房款自交款之时起便无法取得正常的利息收益，合同约定的违约金为已付房款的0.1%，明显低于王海明实际发生的损失，故原审法院依照中国人民银行同期同类贷款利率为标准计付利息损失并无不当，本院予以维持。关于上诉人安邦置业主张的解除权行使期限问题。双方合同约定，安邦置业迟延交房90日（即2014年1月29日）后，买受人享有解除权，约定解除权行使期限为一年除斥期间，故王海明2015年1月14日诉至法院，并未超出法定期限。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29640元，由上诉人沈阳安邦置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 那 卓
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一五年八月五日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。