广西壮族自治区合浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一初字第1758号
原告：陈兴绪，男，1942年3月23日出生，汉族，住所地：合浦县。
委托代理人：陈婉文，广西南珠律师事务所律师。
被告：李健珍，女，1953年5月29日出生，汉族，住所地：合浦县。
原告陈兴绪与被告李健珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月16日受理后，依法组成由审判员杨佳担任审判长，审判员谢谦，人民陪审员潘佩参加的合议庭，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告陈兴绪及其委托代理人陈婉文到庭参加诉讼，被告李健珍经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理了本案，现已审理终结。
原告陈兴绪诉称：其与被告于1997年7月7日签订《房屋转让合约》，约定将位于合浦县廉州镇北插小区57幢342号自建两层房屋转让给原告，建筑面积83.70平房米，转让价格为66000元。合同签订当天，其付清房屋转让款66000元，被告亦将合国用（1992）字第3268号国有土地使用证（原件）一本、NO：392号开发区房屋准建证（原件）一份交给其。被告于2011年8月2日与合浦县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定将合浦县廉州镇北插小区57幢342号的土地性质变更为出让地，原告以被告名义支付了土地出让金5022元。其与被告签订合同后，已依约履行了支付义务，但被告拒不履行协助其办理过户登记手续的义务，故向法院起诉请求：一、依法确认原、被告于1997年7月7日签订的《房屋转让合约》合法有效；二、判决被告协助原告办理将合国用（1992）字第3268号项下土地使用权变更至原告名下。
原告陈兴绪对其主张在举证期限内提供的证据有：
证据一：原告身份证，证明原告的诉讼主体资格及基本
身份信息；
证据二：房屋转让合约、收据，证实原、被告于1997年7月7日签订房屋转让合同，原告当天立即付清购房款；
证据三：开发区房屋准建证、合国用（1992）字第3268号国有土地使用证，证实涉案房屋原系被告所有；
证据四：国有建设用地使用权出让合同、界址图，证实被告已于2011年8月2日与合浦县国土资源局签订使用权出让合同，将土地的性质转为出让地；
证据五：关于要求补缴土地出让滞纳金的通知，缴交国有土地使用权出让金登记单、一般缴款书两张，证实由于被告延迟缴纳土地出让金，原告已以被告名义缴纳土地出让金5022元以及补缴滞纳金5961元。
本院依法调取的证据有：证据一、国土局关于李建珍土地登记发证材料；证据二、图片6张；证据三、询问笔录两份；证据四：房屋权利记载信息查询结果。
经过开庭质证，原告陈兴绪对本院调取的证据均无异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告李健珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利。原告提交的上述证据及本院依法调取的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认下列法律事实：1997年7月7日，原告陈兴绪与被告李健珍签订《房屋转让合约》，《房屋转让合约》约定“卖方：李健珍，县建行（甲方），买方：陈兴绪，廉州纸箱厂（乙方）。经双方协议同意甲方将自建两层房屋壹幢，位于廉州北扦江小区57幢342号建筑面积83.7㎡转卖给乙方，双方商定价格为人民币陆万陆仟元正（66000.00元），自签约之日起房屋产权属陈兴绪所有，双方不得反悔及异议，特立此约。”李健珍在卖方签章处签名，陈兴绪在买房签章处签名。陈兴绪在《房屋转让合约》的左下角书写“收到3268号土地使用证壹本。392号房屋准建证壹份”并签名。双方签订《房屋转让合约》的当天，被告李健珍收到原告陈兴绪交来的购房款66000元，此后原告对该房产实际占有使用至今，该房屋至今没有办理房屋产权登记。1987年6月29日，涉案房屋得到合浦县城乡房地产开发公司批准准予建设，合浦县城乡房地产开发公司出具的《开发区房屋准建证》载明“建房人姓名：李健珍，建房地址：北扦江小区，图纸编号：57幢342号，朝向：座北向南，建筑面积：壹间捌拾肆平方米，建筑结构层次为混合结构三层”。本案涉案房屋的国有土地使用证号为合国用（1992）字第3268号，土地使用者是李健珍，地址是北插江小区，土地用途为住宅，用地面积为83.7平房米。2011年7月29日，合浦县土地测绘队出具的《界址图》载明用地单位名称：李健珍，使用权面积83.7㎡，土地坐落：廉州镇廉风东路八巷二号（原：北插江小区），合浦县国土资源局在出让方处加盖公章，受让方处没有人签名。2011年8月2日，被告李健珍与合浦县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：出让宗地坐落于廉州镇北插江小区；宗地编号为HP19923268，宗地总面积83.7平方米，其中出让宗地面积为83.7平房米；出让宗地的用途为其他普通商品住房用地；本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为70年，按本合同第六条约定的交付土地之日起算原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算；本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为5022元，每平方米60元。因被告李健珍未按照合同约定缴清成交价款，截止到2014年12月3日止，需缴纳土地出让金滞纳金5961元。2014年12月3日，原告以被告名义补缴了土地出让金5022元以及缴纳了土地出让金滞纳金5961元。付款人为李健珍、执行单位名称为合浦国土资源局的土地出让金（补缴）5022元广西壮族自治区非税收入一般缴款书（回单）以及付款人为李健珍、执行单位名称为合浦国土资源局的土地出让金滞纳金5961元广西壮族自治区非税收入一般缴款书（回单）均在原告处。
本院认为，原、被告签订的《房屋转让合约》是双方当事人的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，原告向被告交付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋的国有土地使用证和准建证，此后原告对该房产实际占有使用至今。原告陈述是其以被告李健珍的名义补缴了土地出让金5022元以及缴纳了土地出让金滞纳金5961元，而且缴款书的回单在原告处，被告李健珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提出答辩，视为其已放弃答辩及质证的权利，故对原告是以被告李健珍的名义补缴了土地出让金以及缴纳了土地出让金滞纳金的陈述予以采信。由于原告以被告名义补缴了土地出让金5022元以及缴纳了土地出让金滞纳金5961元，涉案房屋的土地性质已变更为出让地，该涉案房屋可以依法转让，原告请求确认与被告于1997年7月7日签订的《房屋转让合约》合法有效的请求，符合《最高人民法院关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”的规定，应予以支持；原、被告签订的《房屋转让合约》合法有效，但是不能按照《房屋转让合约》中双方约定的“自签约之日起房屋产权属陈兴绪所有”直接发生物权转移的效力，物权转移还要办理土地使用权登记变更手续；关于原告请求的要求被告协助其办理将合国用（1992）字第3268号项下土地使用权变更至原告名下的问题，被告将位于廉州镇北插江小区57幢342号自建的两层房屋壹幢出卖给原告，该房屋占用范围内的建设用地使用权视为同时转让，涉案房屋虽未办理房产证，但是已办理了国有土地使用证，房地不分离，可以认定房屋的所有权人是被告李健珍，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”的规定，2014年12月3日，原告以被告名义补缴了土地出让金5022元以及缴纳了土地出让金滞纳金5961元，涉案房屋的土地性质已变更为出让地，该涉案房屋可以依法转让，涉案房屋办理有国有土地使用权证，不能因为涉案房屋没有办理房产证就导致原告无法办理土地使用权变更手续。因此，原告请求被告协助其办理将合国用（1992）字第3268号项下土地使用权变更至其名下的请求应得到支持。根据上述事实和理由，依照《最高人民法院关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告陈兴绪与被告李健珍于1997年7月7日签订的《房屋转让合约》合法有效，但是不能按照《房屋转让合约》中双方的“自签约之日起房屋产权属陈兴绪所有”的约定直接发生物权转移的效力，物权转移还要办理土地使用权登记变更手续；
二、被告李健珍应协助原告陈兴绪办理将合国用（1992）字第3268号项下土地使用权变更至原告名下。
本案受理费1450元，公告费550元，合计2000元，由被告李健珍负担。受理费、公告费原告已预交，由被告李健珍在履行上述判决义务时一并支付给原告。
上述行为，被告应于本案判决发生法律效力之日起30日内履行完毕，逾期不履行的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
审 判 长 杨 佳
审 判 员 谢 谦
人民陪审员 潘 佩
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 苏雯雯