广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初4763号原告：颜昭锟，住广东省广州市天河区。委托代理人：颜旭棠，住广东省广州市天河区。被告：广州市佳仕杰医疗技术开发有限公司，住所地登记为广东省广州市天河区，统一社会信用代码9144010675347717X1。法定代表人：申良红。被告：申良红，住湖南省邵东县。原告颜昭锟诉被告广州市佳仕杰医疗技术开发有限公司（以下简称佳仕杰公司）、申良红租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告颜昭锟及其委托代理人颜旭棠到庭参加了诉讼。被告佳仕杰公司、申良红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜昭锟诉称：原告是广州市燕岭路89号燕侨大厦2904房的业主，于2014年9月1日与被告佳仕杰公司签订《租赁合同》，约定：租金每月5700元，押金11400元，物业管理费由被告佳仕杰公司承担；（第七条第1款）被告佳仕杰公司逾期交付租金的，每逾期一日，须按照月租金额的2.5%向原告支付违约金。自2015年起，上述房屋的租金变更为每月6256元，被告佳仕杰公司也是按照上述标准实际履行支付租金的义务。自2015年10月28日起，被告佳仕杰公司没有依约向原告支付租金、电费，也没有交纳物业管理费。因被告佳仕杰公司拖欠租金并拒绝与原告进行协商，原告要求解除与被告佳仕杰公司之间的《租赁合同》，由被告佳仕杰公司承担相应的违约责任。另，被告申良红是上述房屋的实际控制人，上述房屋的租金一直是从被告申良红的银行账户支付的，且被告佳仕杰公司是一人有限责任公司，被告申良红系被告佳仕杰公司的法定代表人和唯一股东，两被告存在财产混同的情况，因此，被告申良红应当对被告佳仕杰公司的债务承担连带责任。在原告提起本案诉讼后，被告佳仕杰公司于2016年4月19日将上述房屋交还给原告，并向上述房屋的物业服务企业付清了拖欠的物业管理费及滞纳金。综上，因两被告拖欠租金，且经原告催收无果，特提起本案诉讼，请求法院判令：1.被告佳仕杰公司向原告支付2015年10月1日至2016年4月18日的租金合计27479元（双方经协商确认被告佳仕杰公司只需要支付33179元，再以租赁保证金的50%即5700元冲抵拖欠的部分租金）；2.被告佳仕杰公司向原告支付原告已代为垫付的电费1890元（即2015年9月欠付的电费余款1630元+2015年11月的电费150.11元+2016年1月的电费109.59元）；3.被告佳仕杰公司向原告支付迟延支付2015年10月1日至2016年4月18日期间租金的违约金（每月违约金以6256元为本金，按照每日2.5%的标准，自当月29日起计至付清之日止）；4.被告申良红对被告佳仕杰公司的上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费及公告费由两被告承担。被告佳仕杰公司、申良红均未答辩。经审理查明：原告是广州市天河区燕岭路89号2904房（以下简称案涉房屋）的房地产权属人，已领取房地产管理部门于2015年7月13日核发的房地产权属证书，该证书载明：案涉房屋的共有情况为单独所有，建筑面积为91.91平方米，“附注”栏载明“房屋所有权性质：写字楼”等内容。2014年9月1日签订的《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）的首部显示出租人/甲方为原告、承租人/乙方为被告佳仕杰公司；约定：甲方同意将案涉房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积91.9145平方米；租赁期限为2014年9月1日至2016年8月31日；月租金额为5700元；租金按月结算，由乙方在每月的第28日前按一次性付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳11400元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；……乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方依时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2.5%向甲方支付违约金等条款。上述《租赁合同》尾部甲方签章处显示原告的签名等；乙方签章处的“乙方（签章）”处显示“广州市佳仕杰医疗技术开发有限公司”的手写内容，“法定代表人”处显示“申良红”的签名，“身份证件号码”处显示被告申良红的居民身份证号码，但没有加盖被告佳仕杰公司的印章。在本案审理中，原告确认被告佳仕杰公司已向其交纳上述保证金11400元，并称上述《租赁合同》是续租合同。被告申良红从其银行账户向原告的账户分别支付以下款项：于2015年3月11日支付6578元（原告称该款项的性质为案涉房屋2015年2月的租金6256元及当期的电费），于2015年4月10日支付6256元（原告称该款项的性质为案涉房屋2015年3月的租金），于2015年5月13日支付6337元（原告称该款项的性质为案涉房屋2015年4月的租金6256元及当期的电费），于2015年6月14日支付6256元（原告称该款项的性质为案涉房屋2015年5月的租金），于2015年7月16日和2015年8月10日各支付6256元（原告称该两笔款项的性质分别为案涉房屋2015年6月和2015年7月的租金），于2015年8月17日支付1737元（原告称该款项的性质为当期的电费），于2015年9月15日支付8000元（原告称该款项的性质为案涉房屋2015年8月的租金6256元及2015年9月的部分电费1744元），于2015年10月14日支付6256元（原告称该款项的性质为案涉房屋2015年9月的租金），于2015年3月24日支付5000元，于2016年4月19日支付5000元。在本案审理中，原告称其与被告佳仕杰公司约定案涉房屋的月租金额从2015年2月1日起变更为6256元，但双方并没有对每月租金的支付时间作出变更约定；一般情况下，单数月份支付租金及电费，双数月份只支付租金。2016年4月15日，被告申良红出具《委托书》（注：该《委托书》原件由原告持有），其内容包括“本人因近期工作等事务繁忙，不能亲自办理案涉房屋的终止租赁合同及退房相关事宜，特委托黄某作为我的代理人，全权代表我办理相关事项，对被委托人在办理上述事项过程中所签署的相关文件，我均予以认可，并承担相应的责任。委托期限：自签字之日起至上述事项完成为止”等。2016年4月19日，原告与黄某签署《退房确认书》，其内容包括“承租人申良红，同时作为佳仕杰公司的法定代表人，解除与出租人颜昭锟之间的租赁合同，租赁合同的标的物系广州市天河区燕岭路89号燕侨大厦2904房。承租人已经向出租人移交了钥匙，并且承租人放弃对案涉房屋尚未清空的私人物品的所有权。双方对退房及解除合同事宜进行签字确认，2016年4月19日为承租人实际退房之日”等。在本案审理中，原告为证明其主张，还提供了以下证据：1.《欠条》，显示由被告申良红于2016年4月16日书写以下内容：今欠颜昭锟燕侨大厦2904单元房屋租金25000元，现约定于2016年7月1日前归还等；被告申良红签章下方空白处还显示“加4月份18天的租金欠33179元，如2016年7月1日前还清30000元，则不收取违约金和余款”的手写内容，上述内容下方的“确认”栏显示“黄某颜昭锟2016.4.19”等手写内容。在本案审理中，原告对该证据作出如下解释：①黄某在办理案涉房屋的退房手续时向其提供了上述《欠条》，当时《欠条》只有被告申良红确认的上述手写内容，被告申良红签章下方是空白的；被告申良红认为在扣减租赁保证金11400元后，其拖欠的租金仅为25000元，但原告经计算后认为上述金额不正确，所以，要求黄某与其另行确认上述相关内容；②33179元的计算方式如下：两被告拖欠案涉房屋2015年10月1日至2016年4月18日期间的租金合计41289.6元（按6256元/月计付）、2015年9月的电费余款1630元、2015年11月的电费150.11元、2016年1月的电费109.59元，上述款项合计43179.3元；被告申良红分别于2016年3月24日、2016年4月19日以银行转账方式向原告各支付5000元，扣减该10000元后，两被告还应向原告支付33179元；③上述关于“如2016年7月1日前还清30000元，则不收取违约金和余款”的内容的意思是：如果两被告在2016年7月1日前还清30000元，则原告不再主张被告佳仕杰公司以往迟延支付租金的违约金和上述租金余款3179元（即33179元-30000元）；如果两被告没有在上述期限前支付30000元，则原告不放弃主张被告佳仕杰公司迟延支付2015年10月1日至2016年4月18日期间租金的违约金和上述租金余款3179元。2.中国南方电网的网页（打印件1张；显示：地址为“燕岭路89#北/2904”，“近十二个月缴费记录”包括：2015年9月18日扣2015年9月的电费3374.18元，2015年11月18日扣2015年11月的电费150.11元，2016年1月19日扣2016年1月的电费109.59元等）及中国建设银行股份有限公司广州港湾广场支行于2016年3月7日打印的《银行卡客户交易查询/打印》（显示：客户名称均为原告；其中，该账户于2015年9月16日代扣电费3374.18元，于2015年11月16日代扣电费150.11元，于2016年1月17日代扣电费109.59元），该组证据用于证明原告已代为垫付案涉房屋的相关电费；原告称被告申良红于2015年9月15日以转账方式向其支付的款项8000元即包含了上述2015年9月的部分电费1744元。3.名片（1张；显示申良红的姓名，并注明佳仕杰公司及申良红的联系方式，其中的“电邮E-mail”为syh82@163.com，地址为案涉房屋所在地址）和电子邮件{原告的委托代理人颜旭棠在庭审中打开其电子邮箱；相应邮件的页面显示：发件人为“旭棠”，时间为2016年3月1日下午2：05，收件人为“syh82，syh82@163.com”，附件为“1个[催告函（最终版）.doc]”[即原告的委托代理人颜旭棠于2016年3月1日作出的函件，其内容包括：申某，您好！我系原告的代理人颜旭棠；由于您多次爽约，并且被告佳仕杰公司拖欠租金及物管费达5个月，原告现已决定解除与被告佳仕杰公司的租赁合同；希望被告佳仕杰公司立即在下周二2016年3月8号前，履行如下义务：一、立即向原告补缴拖欠的5个月租金本金31280元、违约金6256元，原告为被告佳仕杰公司垫付电费1890元，合计39426元，至原告名下的建设银行62×××20账户上；二、立即按照合同约定，向燕侨大厦物业公司（广州莱佛士物业服务有限公司）支付被告佳仕杰公司拖欠的案涉房屋物管费及滞纳金共计2404.7元；三、立即清空案涉房屋所有被告佳仕杰公司所属物件，并在原告指定的时间及地点派人把案涉房屋的钥匙归还原告；……希望申某及被告佳仕杰公司在2016年3月8号前自觉履行上述义务等}及顺丰速运详情单（共2张；原告称该两份邮件邮寄的内容均是《催告函》），该组证据用于证明原告已通过电子邮件及顺丰速运的方式通知两被告解除双方的租赁合同关系等内容。4.广州市工商行政管理局于2016年3月1日打印的被告佳仕杰公司的《商事登记信息》（载明：被告佳仕杰公司的法定代表人为被告申良红，成立日期为2003年9月16日，股东情况为被告申良红），该证据用于证明被告申良红是被告佳仕杰公司的唯一股东。原告称被告申良红是被告佳仕杰公司的法定代表人和唯一股东，其难以分清被告申良红的行为是代表被告佳仕杰公司还是代表其本人，因被告申良红在《租赁合同》履行过程中一直以其个人的银行账户向原告支付案涉房屋的租金、电费和其他杂费，由此可见两被告的财产混同，因此，被告申良红应对被告佳仕杰公司的债务承担连带清偿责任。在本案审理中，原告撤回了关于解除原告与被告佳仕杰公司签订的《租赁合同》、被告佳仕杰公司腾空案涉房屋并将案涉房屋归还给原告、被告佳仕杰公司支付物业管理费和滞纳金及由原告没收被告佳仕杰公司交纳的保证金11400元的诉讼请求并基于原告在提起本案诉讼后已收回案涉房屋而将诉讼请求变更为如前所述。原告表示被告佳仕杰公司交纳的保证金11400元应用于冲抵两被告拖欠的案涉房屋的租金和电费。另查明，被告佳仕杰公司的股东原为被告申良红和案外人李秀霞，后经工商行政主管部门核准于2016年1月15日变更登记为被告申良红一人。两被告均没有举证。本院认为：原告在本案中撤回部分诉讼请求，属于其对自身诉讼权利的合法处分，本院予以准许。原告基于其提起本案诉讼后发生的新情况而变更诉讼请求，本院予以准许，并按照其变更后的诉讼请求审理本案。上述《租赁合同》尾部的乙方签章处虽没有加盖被告佳仕杰公司的印章，但被告申良红作为被告佳仕杰公司的法定代表人签署上述合同的行为，应认定为职务行为，相应的民事责任应由被告佳仕杰公司承担。原告与被告佳仕杰公司签订的上述《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。原告已于2016年4月19日收回案涉房屋，原告与被告佳仕杰公司就案涉房屋的租赁合同关系已实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张被告佳仕杰公司支付2015年10月1日至2016年4月18日期间的租金问题，原告提供的上述证据1显示租赁双方已对被告佳仕杰公司拖欠案涉房屋的相关费用进行结算，结合原告对前述被告申良红以银行转账方式向其支付的相关款项的性质及上述证据1作出的解释，本院采信原告关于案涉房屋的月租金额已从2015年2月1日变更为6256元的陈述，并据此认定被告佳仕杰公司原拖欠案涉房屋2015年10月1日至2016年4月18日期间的租金合计41289.6元（即6256元/月×6个月+6256元÷30天×18天）及2015年9月的部分电费、2015年11月和2016年1月的电费合计1889.88元（即2015年9月的3374.18元-已付的1744元+2015年11月的150.11元+2016年1月的109.59元），上述合计43179.48元。结合被告申良红于2016年3月24日和2016年4月19日分别再向原告支付款项各5000元的事实，本院认定，被告佳仕杰公司截止至2016年4月19日尚欠33179（注：本应为33179.48元，即43179.48元-5000元-5000元，但租赁双方结算的金额为33179元）。因被告佳仕杰公司未能依约于2016年7月1日前向原告支付30000元，原告有权依据《租赁合同》的约定要求被告佳仕杰公司承担相关违约责任并主张余款3179元。由于《租赁合同》约定“乙方向甲方交纳11400元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方”，且原告与被告佳仕杰公司的租赁合同关系已经解除，从公平原则出发，本院认为，被告佳仕杰公司向原告交纳的上述保证金11400元应于2016年4月19日用于抵偿被告佳仕杰公司拖欠的相关费用。冲抵后，被告佳仕杰公司还应向原告支付21779元（即33179元-11400元）。对于原告主张的超过上述金额部分，本院不予支持。关于原告主张被告佳仕杰公司支付迟延支付2015年10月1日至2016年4月18日期间租金的违约金的问题。从原告提供的上述证据1并结合原告对该证据1作出的解释可知，租赁双方应已约定将被告申良红于2016年3月24日和2016年4月19日向原告支付的款项合计10000元（即5000元+5000元）用于抵偿上述拖欠款项的本金，本院据此认定上述2016年3月24日支付的款项5000元用于抵偿2015年9月拖欠的电费余款1630元（注：本应为1630.18元，即3374.18元-已付的1744元，但原告仅主张1630元，并无不妥，本院予以准许）及2015年10月拖欠的相应金额的租金3370元（即5000元-1630元），2016年4月19日支付的款项5000元用于抵偿2015年10月拖欠的租金余款2886元（即6256元-3370元）后，余款2114元（即5000元-2886元）用于抵偿2015年11月拖欠的相应金额的租金，冲抵之后，2015年11月的租金尚欠4142元。如前所述，被告佳仕杰公司交纳的保证金11400元应从2016年4月19日用于抵偿其拖欠的上述款项，即先用于抵偿2015年11月拖欠的租金余款4142元及2015年11月的电费150.11元，余款7107.89元（即11400元-4142元-150.11元）再用于抵偿2015年12月拖欠的租金6256元及2016年1月拖欠的相应金额的租金851.89元（即7107.89元-6256元）。结合《租赁合同》中关于“租金按月结算，由乙方在每月的第28日前按一次性付款方式缴付租金给甲方”和“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2.5%向甲方支付违约金”的约定，迟延支付租金的违约金均应以原告主张的当月租金额6256元的每日2.5%的标准从当月29日起计付。被告佳仕杰公司迟延支付2015年10月租金的违约金应以6256元为本金，从2015年10月29日计至2016年3月24日；以2886元为本金，从2016年3月25日计至2016年4月19日。迟延支付2015年11月和2015年12月租金的违约金均以6256元为本金，从当月29日计至2016年4月19日。迟延支付2016年1月租金的违约金应以6256元为本金，从2016年1月29日计至2016年4月19日；以5404.11元（即6256元-851.89元）为本金，从2016年4月20日计至实际支付之日止。迟延支付2016年2月和2016年3月租金的违约金，均以6256元为本金，从当月29日计至实际支付之日止。迟延支付2016年4月1日至当月18日租金的违约金以3753.6元（即6256元/月÷30天×18天）为本金，从2016年4月29日计至实际支付之日止。因按照上述标准计付的上述期间各月的违约金总额均已超过被告佳仕杰公司拖欠的上述期间各月的租金本金，从公平原则出发，本院认定，上述期间各月的违约金均应以不超过被告佳仕杰公司拖欠的上述期间各月的租金本金为限，即被告佳仕杰公司应向原告支付迟延支付上述期间租金的违约金合计41289.6元。关于原告主张被告佳仕杰公司向其支付其已代垫的电费1890元的问题，从原告对其上述证据1的解释可知，上述电费已包含于双方约定的33179元的范围内，原告现重复主张该费用，本院不予支持。关于原告主张被告申良红对被告佳仕杰公司的上述债务承担连带清偿责任的问题。被告佳仕杰公司为有限责任公司，且其股东已于2016年1月15日变更登记为被告申良红一人，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，本院对原告该诉讼请求予以支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由未参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。为此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零三条之规定，判决如下：一、被告广州市佳仕杰医疗技术开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告颜昭锟支付21779元。二、被告广州市佳仕杰医疗技术开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告颜昭锟支付迟延支付2015年10月1日至2016年4月18日期间租金的违约金41289.6元。三、被告申良红对被告广州市佳仕杰医疗技术开发有限公司的上述债务承担连带责任。四、驳回原告颜昭锟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1670元，由原告颜昭锟负担190元，被告广州市佳仕杰医疗技术开发有限公司、申良红负担1480元；公告费500元，由被告广州市佳仕杰医疗技术开发有限公司、申良红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  黎粤花人民陪审员  郑慧琴二〇一六年十一月三十日书 记 员  李佳琦许丽凤