辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终11341号
上诉人（一审被告）：任杰，男，汉族，1974年3月12日出生，住址沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：刘艳（任杰妻子），女，汉族，1976年10月10日出生。
上诉人（一审被告）：刘艳，女，汉族，1976年10月10日出生，住址沈阳市皇姑区。
被上诉人（一审原告）：中海物业管理有限公司和平分公司，住所地沈阳市和平区长白东路22-1甲号。
法定代表人：常云安，该公司总经理。
委托代理人：吴玲，辽宁瀛沈律师事务所律师。
上诉人任杰、刘艳因与被上诉人中海物业管理有限公司和平分公司（以下简称“中海物业”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初3545号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月17日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹（主审）、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人任杰、刘艳上诉请求：1、减免支付物业费；2、退还2012年支付的物业费；3、被上诉人继续履行维修义务，将公共部分的大厅瓷砖及其他未修项目近期修复完善；4、被上诉人在公共部位的广告收益应归还属于上诉人的部分；5、上诉费用及一审案件受理费由被上诉人承担。主要理由：一、被上诉人不作为，违约在先，上诉人收房后按时缴纳物业费，但被上诉人于2013年开始管理不到位，不作为，在上诉人无数次针对存在的问题要求解决，被上诉人仍不解决、不处理、不作为，迫使上诉人无奈下于2014年11月1日暂停缴纳物业费，并告知被上诉人尽快修缮，修缮处理后即缴纳物业费，但至今被上诉人仍未修缮解决。涉及问题：1、上诉人居住的25号楼和23号楼之间商用房所开宠物店排风系统直吹人行道，造成经过的业主掩鼻而过，向被上诉人投诉两年有余，至今未得到改善解决。2、25号楼和23号楼之间商用房所开饭店排风系统直吹人行道，向被上诉人投诉未解决。3、25号楼门禁系统失效很久，被上诉人未进行维修维护。4、25号楼大堂暖气冬季拆卸掉，拆卸后无公示，且至今未安装。5、大厅墙壁砖无数次掉落，两年多有余，给业主进出造成极大的安全隐患，投诉无数次被上诉人至今未解决。6、25号楼电梯摄像头损毁已久，被上诉人一直未予修复。7、大厅及各层走廊的灯具外罩存在损毁现象，不见被上诉人维修维护。8、上诉人家楼上装修，将空调安装在上诉人家窗户顶上，造成挡光，要求被上诉人解决未果，楼体留出空调口，应按装修合同要求放置，业主入户园区大面积装修期间，被上诉人应在园区巡视，发现问题即使沟通解决，但因被上诉人的失职造成不良后果给上诉人造成损失。9、电梯内外广告收入应归业主所有，被上诉人收取留用，未给业主任何说法。二、上诉人对被上诉人是否具备管理小区产生怀疑，要求出具相关资质后发现：1、资质证书日期为2013年1月29日，有效期为一年，每年年审，2012年还不具备资质，却收取了物业费，应予退还。2014年1月至2016年5月3日未看到资质年审，不具备收费要求。2、物价收费标准批文过期无审批即为不合格收费。3、未能出示安保相关资质证明。三、被上诉人一审对瓷砖维修问题回答属开发商遗留问题，应由开发商维修，被上诉人只负责协调。根据《物业管理条例》和《物业承接查验办法》规定，被上诉人承接检查和验收过程中，没有检查瓷砖存在劣质工程问题，对业主出行造成极大安全隐患，此项责任应由被上诉人承担。物业服务合同明确被上诉人提供服务的具体内容，包括物业公用部位的维修，养护和管理。同时物权法规定，物业存在安全隐患危机公共利益及他人合法权益时应当及时维修养护。
被上诉人中海物业二审答辩称：同意一审判决，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
中海物业一审诉称：要求任杰、刘艳给付2014年11月1日至2016年12月31日期间拖欠的物业费7,371.52元、电梯费312元（一人计算）、违约金2,000元，本案诉讼费由任杰、刘艳承担。
任杰、刘艳一审辩称：要求中海物业提供物业资质证书，收费许可证、物业合同、物业保安的资质及备案。资质证书、收费许可已经过期，其他没有提供。对物业费、电梯费及违约金的金额有异议。
一审法院查明：任杰、刘艳系位于沈阳市皇姑区昆山西路83-19号1-10-1室（建筑面积141.76平方米）“中海寰宇天下”小区的业主。中海物业与沈阳中海兴业房地产开发有限公司签订了前期物业服务委托合同，合同约定由中海物业为该小区提供物业服务，合同中约定该小区的物业管理服务费的收费标准为2.0元／平方米／月、电梯费12元／月／人。任杰、刘艳自2014年11月1日起拒绝向中海物业交纳物业服务费，中海物业向任杰、刘艳催要未果，故于2016年5月起诉来院要求任杰、刘艳给付。
上述事实，有当事人的陈述，前期物业服务委托合同等证据材料在卷予以佐证，一审法院予以确认。
一审法院认为：中海物业与沈阳中海兴业房地产开发有限公司签订的前期物业服务委托合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，该合同对包括任杰、刘艳在内的全体业主具有约束力。中海物业作为任杰、刘艳所在住宅小区的物业管理服务单位，在为业主提供服务的同时有权利依照约定收取物业服务费，而任杰、刘艳拒不向中海物业交纳物业服务费，系违约行为，故中海物业请求任杰、刘艳给付物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于任杰、刘艳提出的中海物业资质的抗辩主张，虽然任杰、刘艳提出中海物业向其出具的相关证明不完善，但作为物业服务类公司中海物业已为任杰、刘艳提供了相关的物业服务工作，任杰、刘艳就应当履行给付物业费的义务，故其抗辩主张一审法院不予采纳。
关于任杰、刘艳要求中海物业出具收费标准一事，因该收费标准在前期物业服务委托合同中约定且任杰、刘艳在初次交费时并未提出异议，故一审法院不予支持。
关于任杰、刘艳拖欠物业服务费及电梯费的具体数额及期限，一审法院认定应以2016年5月31日为限，后续费用可由中海物业另行告诉。依照前期物业服务委托合同约定物业服务费的收费标准及实际拖欠时间（2014年11月1日至2016年5月31日，共计18个月，每月物业费为2.0元／平方米）予以计算，即5,013.36元。依照前期物业服务委托合同约定电梯费的收费标准及实际拖欠时间（2014年11月1日至2016年5月31日，共计18个月，每月电梯费为12元）予以计算，即216元。
至于中海物业要求任杰、刘艳给付违约金一事，无法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、被告任杰、刘艳给付原告沈阳中海物业管理有限公司和平分公司2014年11月1日至2016年5月31日期间的物业服务费5,013.36元；二、被告任杰、刘艳给付原告沈阳中海物业管理有限公司和平分公司2014年11月1日至2016年5月31日期间的电梯费216元。上述给付款项于本判决生效后立即付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告任杰、刘艳承担。
本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为：关于上诉状中提到的楼间商用房屋经营排风、相邻业主空调安装等问题，因被上诉人作为物业服务企业，并不具有管理和执法的权利，故不应归责于被上诉人，如果业主认为自己的合法权益受到侵害，可依法向相邻方主张权利，不能成为不支付物业费的合法理由。
关于上诉人提出被上诉人未尽到维修维护义务，故要求暂缓支付及减免物业费的问题。上诉人二审提出房屋专有部分墙体渗漏问题，主张11楼外墙排水雨搭漏水造成其屋内洗手间棚顶渗漏，但在其一审答辩意见及提交上诉状中并没有列明，亦没有提供出任何证据证明。依照物业管理条例规定和物业服务合同约定，被上诉人作为物业服务企业，对园区的共用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务，对业主房屋专有部分不承担维修责任。由于商品房销售合同和物业服务合同是两种法律关系，开发商与物业服务企业是相互独立的民事主体，故上诉人应当按照相应法律关系积极主张权利，不应以不支付物业费的方式解决因房屋质量产生的纠纷。如果上诉人认为其房屋存在质量问题，可依据商品房销售合同法律关系，向开发商主张相关权利。
涉案园区物业收费标准为2元每月每平方米，现有物业收费标准是否与被上诉人提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。被上诉人作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。因此，在被上诉人未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行，上诉人提出的上诉主张，不能成为其暂缓支付及减免物业费的合法理由。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25元（上诉人任杰、刘艳预交），由上诉人任杰、刘艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；