江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0302民初2772号原告：王莹，女，1990年2月3日出生，汉族，教师，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张晓英（系原告婆婆），住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：俞忠耿（系原告公公），住徐州市泉山区。被告：张洁，女，1971年2月21日出生，汉族，医生，住江苏省丰县。被告：绿盾征信（北京）有限公司徐州分公司，住所地徐州市鼓楼区和信广场C-1-616号。负责人：陈无敌，该分公司经理。二被告共同委托诉讼代理人：马鹏，江苏清韵律师事务所律师。原告王莹与被告张洁、绿盾征信（北京）有限公司徐州分公司（以下简称绿盾公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月14日公开开庭进行了审理。后发现有不宜适用简易程序审理的情形，依法裁定转为普通程序，于2017年12月14日公开开庭进行了审理。原告王莹的委托诉讼代理人张晓英、俞忠耿，二被告共同委托诉讼代理人马鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王莹向本院提出诉讼请求：1.判令二被告限期修复漏水设施，排除对原告房屋的妨碍；2.判令被告赔偿原告墙体维修费500元、地板更换及维修费1272元、租金损失17550元（2700元/月×6.5月，即自2016年12月20日起至2017年7月1日止）、违约金3000元、交通费200元，共计22522元；3.诉讼费用由二被告承担。诉讼中，原告放弃第1项诉讼请求。事实和理由：2016年9月24日，原告购买了鼓楼区和信广场C-516室房屋。2016年12月25日，原告将房屋以每月2700元出租后，租客发现房屋的天花板、墙体、地板等多处被水浸泡，查探后方知为正上方C-616房屋因使用空调漏水所致，原告多次与二被告交涉，也委托物业上门多次与二被告协商，二被告迟迟未对房屋进行防水处理，致使原告房屋无法正常使用，承租方解约，原告因此支出违约金及多次维修费用，房屋也因此迟迟无法出租，对原告的损失，二被告至今未予赔偿，故诉至法院，请判如所求。被告张洁、绿盾公司共同辩称：1.原告房屋漏水是房子质量问题，并非是被告安装、使用空调所致，被告按物业要求安装空调，正常使用，并无过错，故请求驳回原告诉讼请求。2.原告房屋是否对外出租无证据支持，且租金损失为间接损失，不应支持。3.停车费与案件无关，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月24日，王莹与江苏润安置业有限公司（以下简称润安公司）签订商品房买卖合同，购买润安公司开发的和信广场C幢1单元516室（以下简称516室），12月10日左右，原告装修完毕。2016年8月31日，被告张洁与润安公司签订商品房买卖合同，购买润安公司开发的和信广场C幢1单元616室（以下简称616室），10月15日，张洁将房屋租赁给绿盾公司使用。两套房屋均为办公用房。经现场勘验，516室、616室均为上下两层的复式结构，空调外机安装位置均位于室内。516室二层天花板正上方即为616室一层地板，516室二层天花板东南角处向下凸出一块，为616室空调外机存放处。2016年12月20日，原告发现516室二层天花板漏水，致天花板墙皮脱落、木地板被浸泡。原告经多次协调，2017年4月，原告及物业对616室空调外机处进行空调移机、做防水处理，对516室修复墙面、更换地板，其中修复墙面及维修更换地板费用系原告出资，至一审法庭辩论终结时，516室房屋未再漏水。2017年6月15日，原告与案外人杨先伟签订房屋租赁合同，将516室出租给杨先伟，租期自2017年6月15日至2018年6月20日，租金自2017年7月1日付至2018年6月30日，月租金2600元整，一年租金31200元，押金2000元，签字日先付15600元，差额租金2017年9月1日付清。签合同当日，杨先伟支付租金及押金17600元，9月4日支付租金15600元。另查明，616室空调系张洁安装，空调外机处未做防水处理。绿盾公司在使用616室房屋期间，张洁亦在此居住。本院认为，根据查明的事实，结合法律规定，二被告应当承担共同侵权责任。具体理由有：1.从位置上分析，516室漏水点在616室空调外机的正下方，意味着516室漏的水是从616室空调外机处流入。2.从时间上分析，张洁安装、开始使用空调及绿盾公司承租使用房屋的时间早于原告房屋的漏水时间，对616室空调外机处做完防水后，516室即不再漏水，因此可得出，如果616室空调外机处做防水处理，无论是空调漏水、还是雨水从外侧出风口处灌入，516室房屋均可避免漏水情况发生。3.从法理及情理上分析，被告张洁负有对616室房屋空调外机处做防水的义务。首先，从法理上分析，原告提交的《和信广场装修管理规定》第三条第（5）规定：“空调、喷淋及地面防水的施工必须3天申报物业公司，在施工队、物业公司工作人员均在场的情况下方可施工，否则将给予200-1000元的处罚”，经询问，被告处亦有该规定，但在本院限定期限内未能提交，本院确认该规定的效力。根据该规定，张洁在安装空调时对空调外机安装处应做防水而未做防水，导致616室空调外机处漏水至516室，应承担侵权责任。二被告关于原告的损失系房屋质量问题所致的抗辩意见，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，应当提供证据而其提交的证据未能支持其抗辩意见，本院不予支持。其次，从常理上分析，空调外机在工作过程中必然会产生水分流出，一般公众应当能够意识到空调外机如安装在室内，应当对安装处做防水处理，否则空调漏水将有可能渗入楼下，致邻人受损。本案，被告张洁显然未尽到合理的注意义务。4.从责任承担上分析，616室房屋虽为被告张洁所有，但在516室房屋发现漏水时，616室为张洁与绿盾公司共同使用，对原告而言，二被告对616室房屋均有管理及修缮义务。二被告在空调外机处未做防水的情况下，使用房屋、空调，在发现房屋漏水后未能及时修缮，造成原告损失的发生、持续及扩大，二被告具有共同过错，应对原告的损失承担共同侵权责任。关于原告的损失如何确定的问题，经查认为，财产损害赔偿案件中，原告既有权主张直接损失，亦有权主张可得利益损失等间接损失。关于损失数额的确定，在已能认定损害确实存在，只是具体数额尚难以确定或者无法确定的情况下，法官可以结合一些间接证据和案件其他事实，运用逻辑推理和日常生活经验，进行自由心证，适当确定侵权人应当承担的赔偿数额。本案中，原告主张墙体维修费、地板更换及维修费、租金损失、违约金、交通费，合理部分，本院确认如下：1.墙体维修费、地板更换及维修费：原告提供的墙体维修工人出具的收条，无施工人身份信息，现已无法联系；地板更换及维修费仅为普通收据，无收款单位、填票人姓名及联系方式；以上证据的真实性均无法确认，但该两项损失系原告必然遭受的损失，本院根据原告房屋受损部位、面积，结合市场行情，分别酌定为500元、1200元。2.租金损失违约金：原告提供了2016年12月15日与承租方赵丹签订的个人租赁合同，月租金2700元，用以证明因房屋漏水导致原告违约，向赵丹支付违约金3000元，赵丹退租，未付租金，据此主张租金及违约金损失。经查认为，违约金3000元，原告称系现金支付，但未提交相应证据证实其实际支出3000元，赵丹也未予出庭作证，故本院对该租赁合同的真实性不予确认，原告相应的违约金诉请，本院不予支持。虽然原告与赵丹签订的租赁合同的真实性无法确认，但原告房屋作为办公用房，租金损失可作为可得利益损失主张，且被告房屋亦一直正常对外出租使用，换位思考，原告因房屋受损导致未能出租出去的损失应当得到支持。综合考虑原告发现房屋漏水的时间、修缮完毕时间及给予原告合理的对外出租时间，本院酌定原告合理的租金损失时间为5个月。关于租金损失的计算标准，原告修缮完毕一个多月后即将房租出租，租金为2600元/月，本院参照该标准计算租金损失，租金损失计算为13000元。3.交通费：原告主张的因维修房屋支出的交通费部分，本院已酌定在墙体维修费、地板更换及维修费中，原告另行主张交通费，无法律依据，本院不予支持。综上，原告的合理损失为14700元，应当由二被告共同承担。依据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条第一款第六项、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、被告张洁、绿盾征信（北京）有限公司徐州分公司于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告王莹损失14700元；二、驳回原告王莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元（原告已预付），由被告张洁、绿盾征信（北京）有限公司徐州分公司共同负担（与上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王 松人民陪审员  马步合人民陪审员  范庆成二〇一八年三月二十一日书 记 员  郭思晨