福建省莆田市城厢区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第192号
原告（反诉被告）谢秀维，女，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。
委托代理人陈丽华，女，汉族，居民，住所地厦门市思明区。
被告（反诉原告）肖兰英，女，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
被告（反诉原告）柯毓奇，男，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
上述二被告的委托代理人郑新平、ＸＸ，福建众益律师事务所律师。
第三人陈天寿，男，汉族，居民，住所地厦门市思明区。
第三人吴碧珠（兼系第三人陈天寿的委托代理人），女，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。
原告（反诉被告）谢秀维与被告（反诉原告）肖兰英、柯毓奇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依职权通知陈天寿、吴碧珠作为第三人参加诉讼并依法组成合议庭，三次公开开庭进行了合并审理。第一次庭审时，原告谢秀维及其委托代理人陈丽华，被告肖兰英、柯毓奇的委托代理人郑新平、ＸＸ到庭参加诉讼；第三人吴碧珠（兼系第三人陈天寿的委托代理人）未经法庭许可中途退庭。第二次庭审时，原告谢秀维及其委托代理人陈丽华，被告肖兰英、柯毓奇的委托代理人郑新平、ＸＸ到庭参加诉讼；第三人陈天寿、吴碧珠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审。第三次庭审时，原告谢秀维及其委托代理人陈丽华，被告肖兰英、柯毓奇的委托代理人ＸＸ和第三人吴碧珠到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告谢秀维诉称：原告与被告肖兰英于1997年3月8日相识，当时原告因经营珠宝生意多次被评为莆田市劳模等光荣称号。原告在经营企业期间受到时任莆田市xx区xx局长的被告肖兰英帮助。2005年6月15日，原告以人民币40.36万元向第三人吴碧珠、陈天寿购买位于莆田市城厢区x办xx路x号（xx大厦）x梯xx室的房产，并花费人民币15万元进行装修。因经商需要原告长期在外地，上述房屋一直空置。被告肖兰英便预谋策划侵占该房屋，并以其住房拥挤为由向原告提出借用。考虑到平时也得到被告的帮助，原告也不好意思拒绝，遂将该房屋借给被告使用。2007年8月20日，被告肖兰英又以其要向xx区公积金管理部贷款需要有购房合同为由，欺骗原告在其早已拟好的《房屋买卖合同》上签字，利用虚假的购房合同骗取公积金贷款人民币70多万元进行高利放贷谋取非法利益。被告还与他人恶意串通诬陷原告，致原告被判入狱4年。二被告系夫妻关系。原告自2007年7月1日起多次向二被告催讨房屋，但二被告均以种种理由推脱。故请求：1、判令二被告立即搬出莆田市城厢区x办xx路xx号（xx大厦）x梯xx室的房产；2、判决二被告支付原告侵占房屋期间（自2007年7月1日起至实际搬出之日止）按每月人民币2800元计算的占用费，并赔偿原告的损失等费用暂计人民币10万元；3、二被告利用骗取的《房屋买卖合同》伪造支付购房款的虚假事实，侵占原告的房屋，已涉嫌诈骗犯罪，请求将本案移送司法机关追究二被告的刑事责任。
被告肖兰英、柯毓奇辩称：原告陈述的内容与事实严重不符。原告之前陆续向答辩人借款，后为了清偿借款便与答辩人达成购房合意。在扣减答辩人拖欠的借款人民币38万元后，答辩人已依约支付了剩余购房款人民币12万元并入住讼争房屋至今。原告要求答辩人归还讼争房屋，没有事实和法律依据。讼争房屋现仍登记在第三人陈天寿名下，属第三人所有，原告无权要求答辩人归还房屋，且答辩人与原告达成购房合意而产生的《房屋买卖合同》合法有效，答辩人应当履行该合同义务。答辩人自2007年即入住讼争房屋，原告的诉请已超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人陈天寿、吴碧珠述称：讼争房屋登记在其名下，2005年其将该房屋卖给原告谢秀维，但至今原告尚欠购房款和其他款项合计本金人民币81万元（其中尚欠购房款30万元）；其对原、被告之间是否存在房屋买卖关系并不知情，若一方要求其办理过户手续，原告应当先将拖欠的款项连本带利偿还完毕，否则讼争房屋应当归还第三人。
反诉原告肖兰英、柯毓奇反诉称：反诉被告谢秀维以缺乏资金为由多次向其借款。截止2007年6月初，双方经结算，反诉被告共欠其人民币38万元。2007年6月初，为了清偿上述款项，经协商，反诉被告以人民币50万元将位于莆田市城厢区x办xx路xx号（xx大厦）x梯xx室的房产出售给反诉原告。在扣减上述借款后，反诉原告于2007年6月7日向反诉被告支付了剩余购房款人民币12万元。2007年6月16日反诉被告将该房屋交付反诉原告使用。当时反诉被告还参加反诉原告的乔迁宴席并赠送了一件木匾和一个玻璃摆设品。因讼争房屋系反诉被告向第三人购买且尚未办理过户登记，为了能依约过户，2007年8月20日反诉原告和反诉被告就房屋买卖事宜正式签订书面的《房屋买卖合同》，约定讼争房屋以人民币50万元出售给反诉原告，原抵押贷款余额由反诉被告偿还；反诉被告应在2010年5月1日前协助反诉原告办理房屋证件过户手续；违约方除赔偿损失外，还应支付20万元违约金等具体内容。2008年5月，反诉被告因犯诈骗罪受到刑事处罚而无法按时偿还涉案房屋在兴业银行股份有限公司莆田秀屿支行的银行抵押贷款。当时银行口头告知反诉原告，若不能按时偿还贷款，银行将通过法律程序拍卖该房屋。为了防止讼争房屋被拍卖，反诉原告自2008年6月起每月代反诉被告偿还银行贷款，合计替反诉被告偿还贷款人民币156700元。反诉被告刑满释放后，反诉原告多次催促其办理过户手续并偿还银行贷款，但反诉被告均予以拒绝。故请求判决：1、反诉被告谢秀维和第三人陈天寿、吴碧珠立即协助反诉原告将上述房屋的产权证登记在反诉原告名下；2、反诉被告支付违约金人民币20万元；3、反诉被告偿还反诉原告代其支付的贷款人民币156700元；4、本诉和反诉的诉讼费用均由反诉被告承担。
反诉被告谢秀维辩称：一、反诉原告主张的内容是虚构的，与事实不符，也缺乏依据。答辩人与反诉原告根本不存在借贷关系，也没有参加过反诉原告谎称的乔迁宴席；答辩人于2006年2、3月份将讼争房屋借给反诉原告暂时居住，反诉原告是在骗取答辩人在《房屋买卖合同》上签字前就已占有该房屋；2007年7月1日反诉原告支付的12万元不是购房款，而是偿还答辩人于2006年春节与反诉原告前往四川招工期间所垫付的费用；讼争房屋当时确有在兴业银行莆田秀屿支行办理贷款，但银行没有理由通知反诉原告偿还按揭贷款。二、答辩人是于2007年8月20日之后的2、3个月在《房屋买卖合同》上签字，且是反诉原告欺骗答辩人签的，不是答辩人的真实意思表示，答辩人也没有取得讼争房屋的所有权，也属无权处分，故该合同是无效合同。三、反诉原告要求答辩人返还抵押贷款人民币156700元缺乏依据，应当驳回。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
反诉第三人陈天寿、吴碧珠述称：与本诉述称一致。
经审理查明：第三人陈天寿、吴碧珠有位于莆田市城厢区x办xxxx路xx号（xx大厦）x梯xx室的房屋。2005年6月15日，原告谢秀维与第三人陈天寿（由第三人吴碧珠代签）签订《房屋买卖契约》一份，约定：原告以人民币40.36万元向第三人购买上述房产，产权交易费用由原告负担；原告应于签订当日支付人民币10万元、于2005年10月15日支付30万元，余款3600元待双方办理产权证时付清；若有任何一方违约应赔偿对方违约金5万元等事宜。后原告谢秀维支付了部分购房款，第三人亦在签订合同后将房屋交付给原告。
被告肖兰英、柯毓奇系夫妻关系。2007年，原告谢秀维（甲方）与被告肖兰英、柯毓奇（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容包括：甲方自愿将xx大厦xx室的房屋以人民币50万元出售给乙方；该套房产权为甲方合法拥有，自合同签订之日起断卖给乙方，甲方无权转让给他人，该套房原抵押贷款余额由甲方偿还；甲方需在2010年5月1日前协助乙方办理与该套房有关的证件过户手续，其相关费用由乙方承担；本合同一经签订，即日生效，任何一方违约，除赔偿所有损失外，另付给对方违约金20万元等。合同下方落款时间为2007年8月20日。2015年1月6日，原告向本院提起诉讼。
另查明，2005年11月24日，原告谢秀维向兴业银行股份有限公司莆田秀屿支行借款人民币20万元，借款期限120个月，第三人陈天寿以上述房产提供抵押担保。后原告谢秀维按月偿还银行贷款。2008年5月原告谢秀维因另案被刑事拘留后，被告肖兰英、柯毓奇陆续偿还上述银行贷款。2012年5月，原告谢秀维刑满释放，2013年9月6日其偿还上述银行贷款的剩余款项人民币62651元。涉案房屋由被告肖兰英、柯毓奇居住至今。
还查明，原告谢秀维与被告肖兰英有数笔银行资金往来。其中：原告谢秀维分别于2006年10月28日、10月30日、11月14日、12月28日和2007年7月7日向被告肖兰英的账户现金存款人民币12.5万元、人民币2万元、人民币15万元、人民币5万元、人民币1.8万元，合计人民币36.3万元；被告肖兰英于2007年6月7日向原告谢秀维的账户现金存款人民币12万元。庭审时，原、被告对上述往来资金的用途产生争议。
以上事实，有原告谢秀维提供的无折存款回单五份，房屋买卖合同、房屋买卖契约、无折续存凭条各一份，被告肖兰英、柯毓奇提供的房屋买卖契约、房屋登记簿、房屋买卖合同、存款业务回单、个人住房借款合同各一份、续存凭条一组，第三人吴碧珠提供的结婚证一份，本院依职权调取的国有土地使用权登记卡、婚姻登记材料及本案庭审笔录、质证笔录、询问笔录为据，本院予以认定。
对双方当事人争议的下列问题，本院予以分析、认定如下：
一、关于是否存在被告肖兰英骗取原告谢秀维在《房屋买卖合同》上签字的问题？
原告谢秀维主张被告肖兰英以银行公积金贷款需要有购房合同为由，欺骗其于2007年下半年在被告早已拟好的《房屋买卖合同》上签字；其与被告肖兰英于2013年5月29日的对话录音中被告承认房屋没有卖给她，故双方之间不存在房屋买卖关系。
被告肖兰英、柯毓奇主张其与原告谢秀维存在房屋买卖合意，遂签订《房屋买卖合同》；该对话录音中其是要求被告将讼争房屋过户。
第三人陈天寿、吴碧珠表示其不知情。
本院经审查认为，本院依据原告的申请向中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行、中国建设银行股份有限公司莆田分行、莆田市住房公积金管理中心查询二被告办理住房公积金贷款的情况，发现二被告仅于2004年办理过贷款。根据原告谢秀维提供的对话录音上下文内容，被告肖兰英当日是向原告谢秀维协商讼争房屋事宜，在对话中肖兰英称“碧珠要多少钱，我贴一点点，房子做给我”，并表示“莆田二中的那套破房子，我是不喜欢压在哪里，我也不敢卖，卖了，这一套又不是我的，我自己就没有房子了，我要是这套敲定了，那套就卖了”。讼争房屋一直登记在第三人陈天寿名下，庭审时第三人陈天寿、吴碧珠表示原告应当还清购房款及其他款项，否则其不予办理过户并要求归还房屋。结合对话内容，本院认为该对话录音不足以证明原告谢秀维要证明的内容，而原告又未能提供证据证明被告肖兰英欺骗其在《房屋买卖合同》上签字，故原告谢秀维的该主张缺乏依据，不予采信。
二、关于原告谢秀维与被告肖兰英、柯毓奇签订的《房屋买卖合同》效力问题及是否存在履行的问题？
被告肖兰英、柯毓奇主张该房屋买卖合同系双方经平等友好协商签订的，不存在欺诈、胁迫等违法情形，系依法成立的有效合同。因原告曾多次口头向被告肖兰英借款，经结算原告尚欠被告肖兰英借款人民币38万元，在扣减该款项后被告依约支付了剩余的12万元购房款，原告也于2007年6月16日将该房屋交付二被告使用。之后为保证讼争房屋能依约过户，原、被告才于2007年8月20日签订该房屋买卖合同。并提供银行取款凭条、银行转账凭条、银行账户历史交易清单各一组及申请证人陈俊明出庭，证明原告谢秀维曾向被告肖兰英借款；提供木匾、玻璃装饰瓶各一个及申请证人肖秀琼、林金铭出庭，证明原告曾参加二被告的乔迁宴席并赠送该礼物。
原告谢秀维主张被告肖兰英于2006年2、3月份即向其借用该房屋居住，后欺骗其在房屋买卖合同上签字，且其尚未取得该房屋的产权，系无权处分，故该合同依法应认定为无效合同。二被告也没有支付过购房款。原告当时经济实力不错，没有、也不需要向被告肖兰英借款。证人陈俊明的证言是虚假的，反而是被告肖兰英以为工人办理职业技能证书、为他人安排工作等事由向其索贿、敲诈勒索，收取原告人民币36.3万元。被告肖兰英于2007年6月7日支付的12万元系偿还此前二人前往四川招工时由原告先行垫付的住宿费、机票等费用。证人肖秀琼、林金铭的证言也是虚假的，且存在相互矛盾，其没有参加二被告的乔迁宴席，也没有送过所谓的礼物。
第三人陈天寿、吴碧珠主张其对原、被告之间是否存在房屋买卖并不知情，此前其将房屋出卖给原告时，双方约定在购房款没有还清的情况下，原告不能转卖房屋；若原、被告之间存在房屋买卖，只要原告将拖欠第三人的款项还清，第三人就同意原告将房屋出卖给二被告，否则其不予办理过户，也可以要求解除其与原告签订的《房屋买卖契约》并收回讼争房屋。
本院经审查认为，1、原、被告于2007年签订的《房屋买卖合同》的效力问题。原、被告虽对讼争房屋的交付时间和交付理由有争议，但均认可二被告已在该房屋内居住数年。《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》规定：“?当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。?出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”第三人陈天寿、吴碧珠与原告谢秀维签订的《房屋买卖契约》中约定办理过户手续时原告应付清尾款，现原告尚欠第三人部分购房款，且本案讼争的位于莆田市城厢区x办xx路xx号（xx大厦）x梯xx室的房屋仍登记在第三人陈天寿名下，故原告谢秀维尚未取得讼争房屋的所有权，但其基于与第三人之间的房屋买卖关系已支付了部分购房款，即对讼争房屋享有期待性物权，属于处分权受限，并非无权处分人。现原告谢秀维以其系无权处分为由、主张其与被告肖兰英、柯毓奇签订《房屋买卖合同》系无效合同，于法无据；基于上述争议一的分析，原告又未能提供证据证明其系被欺骗在《房屋买卖合同》上签字，故应当承担举证不能的法律后果。结合原、被告确签订有《房屋买卖合同》，且二被告已经占有房屋的事实，本院依法认定原、被告于2007年签订《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。2、该《房屋买卖合同》是否履行的问题。二被告主张原告尚欠其借款38万元、该款从购房款50万元中直接扣减，但其提供的银行取款凭条、银行转账凭条和银行账户历史交易清单只能体现被告肖兰英的账户曾取出现金或转账给案外人庄雪琴，或曾有现金存入原告谢秀维的账户，结合证人陈俊明的证言均不足以证明原告谢秀维曾向被告肖兰英借款，被告又未能提供其他证据证明双方存在借贷或结算事宜，故二被告关于双方存在借贷关系且经结算原告欠其借款38万元直接扣减购房款的主张，缺乏依据，本院不予采信。原、被告对被告肖兰英于2007年6月7日支付的12万元的款项性质产生争议。原告谢秀维主张该款是被告肖兰英偿还原告代为垫付的二人于2006年春节期间前往四川招工的费用，但未能提供证据证明，而本院根据原告的申请向莆田市秀屿区人力资源和社会保障局调取的该次招工的票据等报销材料和本院依职权向案外人陈志聪制作的调查笔录，均体现该笔费用系由原莆田市秀屿区劳务派遣有限公司（由莆田市秀屿区劳动就业中心、秀屿区劳动和社会保障局工会发起的国有控股有限责任公司，现已注销）报销；本院又根据原告的申请向莆田艾力艾鞋服有限公司了解2006年春节期间前往四川招工事宜，该公司表示没有参加当年招工，对此原告虽持有异议但未能提供相反证据予以反驳，故本院认为原告的该主张缺乏依据，不予采信。二被告主张该款系其支付给原告的购房款，结合民间交易习惯及本案讼争房屋已交付二被告使用的情况，本院认为二被告的该主张具有高度盖然性，予以采信，即本院认定该12万元系被告肖兰英支付给原告谢秀维的购房款。因证人肖秀琼和证人林金铭的证言存在矛盾，故本院认为二被告关于原告参加其乔迁喜宴并赠送礼物的主张，依据不足，不予采信。
综上所述，本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告谢秀维与被告肖兰英、柯毓奇签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。被告肖兰英、柯毓奇基于其与原告之间的房屋买卖关系而支付原告购房款人民币12万元并占有房屋的行为，符合法律规定。现原告谢秀维以其系无权处分为由、主张其与被告肖兰英、柯毓奇签订《房屋买卖合同》系无效合同，于法无据；其又未能提供证据证明其系被欺骗在《房屋买卖合同》上签字，依法应当承担举证不能的法律后果。故原告谢秀维要求被告肖兰英、柯毓奇搬出讼争的位于莆田市城厢区x办xx路xx号（xx大厦）x梯xx室的房产并支付占用费、赔偿经济损失的诉求，缺乏依据，本院不予支持；其同时主张二被告涉嫌诈骗罪，请求移送司法机关追究刑事责任，因在本案审理过程中未发现本案存在经济犯罪嫌疑线索，故本院对原告的该主张亦不予支持，若原告认为二被告涉嫌犯罪可自行向相关部门提出控告。原告谢秀维与被告肖兰英、柯毓奇签订的《房屋买卖合同》虽系有效合同，但因该讼争房屋仍登记在第三人陈天寿名下，原告谢秀维尚欠第三人购房款尚未付清且未取得房屋的所有权，故本院对被告肖兰英、柯毓奇现要求原告谢秀维和第三人陈天寿、吴碧珠协助将讼争房屋的产权证登记至被告名下的诉讼请求不予支持；因二被告仅向原告支付购房款12万元，且又未能提供证据证明其已向原告付清其余购房款，故其要求原告支付违约金人民币20万元缺乏依据，本院亦不予支持。被告肖兰英、柯毓奇另要求原告谢秀维返还其代为偿还的银行抵押贷款人民币156700元，此与本案系不同的法律关系，本院对此不予处理，二被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《的解释》之规定，判决如下：
一、驳回原告谢秀维的诉讼请求；
二、驳回反诉原告肖兰英、柯毓奇的诉讼请求。
本案本诉案件受理费人民币12096元，由原告谢秀维负担；反诉案件受理费人民币2200元（已减半收取），由反诉原告肖兰英、柯毓奇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
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审 判 长 谢倩倩
人民陪审员 叶丽爱
人民陪审员 陈芹霞
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 吴进伟
附：本案相关的法律法规及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《的解释》
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。