河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）唐民一终字第662号
上诉人（原审被告）毕某，男，1976年9月27日生，汉族，工人。
委托代理人刘泽民，河北正一律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）黄某，女，1969年8月8日生，汉族，工人。
委托代理人蔡晓静，河北仲浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王某甲，女，1978年11月5日生，汉族，居民。
委托代理人王智龙，河北卓远律师事务所律师。
委托代理人刘洪杰（系王某甲之夫），男，1980年10月28日生，汉族，唐山三友集团职工。
被上诉人（原审原审第三人）唐山市裕庆房地产开发有限公司，住所地唐山南堡经济开发区海裕宾馆。
法定代表人么某，该公司董事长。
委托代理人杨学增，男，1949年12月1日生，汉族，该公司职员。
委托代理人沈妍，河北正一律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）王某乙，男，1974年1月15日生，汉族，工人。
上诉人黄某、毕某因离婚后财产纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（2012）南（南）民重字第00001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，原、被告原系夫妻，双方于2003年8月20日以被告毕某的名义与第三人裕庆公司签订了南堡开发区海裕步行街商品房一套，并向裕庆公司支付了10万元房款，尚欠147000元。2003年12月15日，裕庆公司向原、被告实际交付了系争房屋。2004年5月1日以及同年5月16日，裕庆公司向被告发出通知收回系争房屋，并称将10万元退回给了被告毕某。第三人王某乙系被告毕某的姐夫，2004年7月8日，经过被告毕某的介绍，王某乙与裕庆公司签订了商品房买卖合同，以222984年的价格购买了系争房屋，并于2008年6月12日取得了房屋所有权证。2009年4月23日，王某乙又将系争房屋出售给了黄某，黄某于2009年4月29日取得了房屋所有权证。又查明，2005年3月18日，原、被告因感情破裂，双方在丰南区民政局协议离婚。离婚协议第二条关于房产分割约定：南堡海裕步行街商品房一套归王某甲，贷款归毕某”。原、被告共同生活并实际占有使用该房屋至2006年。从2006年至今，系争房屋由原告王某甲对外进行出租或者自行占有使用。
原审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护。任何人恶意串通侵犯他人合法权益的行为应归于无效。本案中，原、被告在婚姻关系存续期间与第三人裕庆公司签订了商品房购销合同，原、被告向裕庆公司支付了部分房款，并且裕庆公司已向原、被告实际交付了系争房屋。第三人王某乙系被告毕某的亲姐夫，其对原、被告婚姻状况很清楚，对系争房屋的实际使用状况也知情。被告毕某在庭审中亦表明是其带着其姐夫王某乙找到裕庆公司购买系争房屋。第三人裕庆公司虽然给被告毕某发出了两份收房通知，但其并未真正完成收房行为，庭审中裕庆公司也表示，在收回房屋两个月后在被告毕某的介绍下将系争房屋重新出售给第三人王某乙，并没有进行房屋的重新交接手续。在原、被告实际使用房屋过程中，被告毕某、第三人裕庆公司以及第三人王某乙隐瞒原告王某甲完成了收回房屋、重新出售等行为，严重侵犯了原告的合法权益。本院认为第三人裕庆公司向被告毕某收回系争房屋经及其与第三人王某乙之间房屋买卖行为因恶意串通损害原告王某甲的利益而无效。王某乙并非善意取得人，其在取得房屋所有权证之后的处分行为应为无权处分。在被告毕某、第三人裕庆公司以及王某乙的一系列法律行为认定无效后，系争房屋应回归到第三人裕庆公司向被告毕某收回房屋之前的法律状态。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记。本案中，系争房屋已由第三人王某乙出售给黄某，且黄某已取得了系争房屋的所有权。虽然本院无法判断其向第三人王某乙购买系争房屋时的主观意图，但第三人黄某未能举证证明其购买系争房屋时支付了合理的对价，也未举证证明其在购买了系争房屋后近四年主张过系争房屋的相关法律权益。本院认为第三人黄某向无权处分人王某乙购买系争房屋不构成善意取得，黄某应向王某乙返还系争房屋。原、被告因感情破裂，双方在唐山市丰南区民政局协议离婚。离婚协议第二条关于房产分割约定系争房屋归王某甲所有，贷款归毕某。此约定是双方真实意思表示。在原、被告向第三人裕庆公司购买了系争房屋后，原告一直或出租或实际使用该房屋至今。虽然原、被告协议离婚时尚未取得系争房屋的所有权，并且此时第三人王某乙已向裕庆公司购买了系争房屋，但由于本院认定第三人裕庆公司收回房屋以及重新出售给第三人王某乙的一系列交易行为归于无效，且第三人黄某向无权处分人王某乙购买系争房屋不构成善意取得。在黄某向王某乙返还系争房屋后，原告有权获得系争房屋的所有权。第三人裕庆公司已向被告毕某退回10万元，同时王某乙在向裕庆公司购买系争房屋时已支付了222984元购房款。另外，原、被告离婚时关于房产分割约定了系争房屋归王某甲所有，贷款归毕某，所以在原告王某甲获得系争房屋所有权时，被告毕某应向王某乙支付人民币222984元作为王某乙返还系争房屋的对价。据此，原审法院判决：一、第三人黄某于本判决生效之日起十日内，将系争房屋（坐落于南堡开发区海裕步行街南C03号）的产权过户至原告王某甲名下，办理过户所需相关费用由原告王某甲负担；二、被告毕某于本判决生效之日起十日内向第三人王某乙支付人民币222984元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8275元，由被告毕某负担。
原审被告毕某、原审第三人黄某均不服，分别向本院提起上诉。毕某的主要上诉理由为：一、重审判决超出诉讼请求范围，违反不告不理原则，且审理程序违法。本案中，被上诉人的诉讼请求是“要求被告按照离婚协议的约定履行房产过户义务”。而重审法院却直接判决第三人黄某向被上诉人履行房屋过户义务，且还判决上诉人向无独立请求权的第三人王某乙支付222984元，严重违反了不告不理原则。二、本案判决确认第三人唐山市裕庆公司与王某乙房屋买卖合同无效，王某乙与黄某房屋买卖合同无效，判决上诉人支付王某乙222984元没有事实和法律依据，更没有因果关系，本案为夫妻财产约定之诉，其与确认房屋买卖合同无效之诉及确认赔偿属于不同的诉，基于不同的法律关系，当事人的诉讼地位不同，不应合并审理。确认之诉应是审理该案的前置程序，审理程序违法。三、重审判决认定事实错误。重审法院关于第三人裕庆公司向上诉人毕某收回系争房屋以及其与第三人王某乙之间房屋买卖行为属于恶意串通损害被上诉人王某甲合法权益的认定，与事实严重不符。事实是2003年8月20日，上诉人向其父亲借款10万元作为买房首付款，与第三人裕庆公司签订房屋买卖协议（该协议由裕庆公司和毕某一人签字），并且约定了付款期限。随后裕庆公司将房屋交付上诉人使用。合同约定付款期限届满，上诉人（包括被上诉人王某甲）并未按合同约定交纳余款，裕庆公司发出催款函，并与上诉人达成解除购房合同，并且退还上诉人购房款，后第三人裕庆公司与第三人王某乙签订购房合同，缴纳全部购房款，取得房屋所有权证，成为房屋所有权人。上诉人认为，裕庆公司与上诉人解除购房合同的行为符合法律规定，合同解除后，裕庆公司作为房屋的所有权人，其有权将房屋再出售，上诉人、被上诉人均无权干涉。且经庭审证实，王某甲并没有连续实际占有、使用该房，只是在购房人购房后出租时给予干扰、捣乱而己。四、重审法院适用法律错误。第三人裕庆公司将房屋出售给王某乙属于有权处分，不存在王某乙并非善意取得的说法。王某乙将依法取得的房屋转让给黄某，同样是依法处分自己的财产。故请求撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。黄某的主要上诉理由为：一、上诉人属于有独立请求权的第三人，一审法院追加上诉人为本案第三人，程序违法。依照法律规定，有独立请求权的第三人参加诉讼只有一种形式即申请参加诉讼，如果在诉讼程序中没有参加，应当按照2013年1月1日施行的《民事诉讼法》第56条第三款规定，提起案外人撤销之诉。二、一审法院判决超出原告诉讼请求的范围，不符合法律规定。被上诉人王某甲的诉讼请求为按离婚协议约定履行房产协议义务。在被上诉人没有变更或增加确认之诉的情况下，一审判决确认上诉人与王某乙签订的买卖合同无效，严重超出诉求。三、王某甲与毕某在协议离婚时，无权处分系争房产，作出约定处理。按照《婚姻法》的有关规定，夫妻在离婚时，只有权处分夫妻共同财产，无权处分他人财产。王某甲与毕某离婚时约定诉争房屋归王某甲所有，但此时诉争房屋已经登记在王某乙名下，处分了属于王某乙的财产，属于无效法律行为。如果由于毕某解除诉争房屋买卖合同的行为给王某甲造成损失，也应当由毕某向王某甲承担赔偿责任。四、上诉人购买登记在王某乙名下的房屋，支付了合理对价，并进行了变更登记，属于善意取得。2009年4月23日，上诉人与王某乙签订房屋买卖合同，出资46.5万元购买了登记在王某乙名下的房产，并办理了产权变更登记，现房屋所有权登记在上诉人名下。首先，在购买诉争房产前，上诉人与王某甲、毕某素不相识，也不知道他们两人离婚及离婚时约定房产分割的事实。购房时也不认识王某乙，只知道王某乙出售的房屋是从裕庆公司购买的，对王某乙提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》尽到了合理的、审慎的审查义务，购买时是善意的。其次，支付了对价46.5万元，该对价高于评估价格，不存在以明显低于市场价格购买问题。再次，购买诉争房产后，及时变更了登记手续。对于一审判决认定的上诉人不构成善意取得，事实是2009年4月23日是，在购买诉争房产时上诉人与王某乙协议好价格为46.5万元后，双方当即到房产管理部门办理了产权变更登记手续。随后，双方商定，其中的38.5万元给付王某乙的债权人薄占文，剩余8万元给付王某乙。当时上诉人、王某乙、薄占文共同到农业银行办理购房款交付手续。上诉人将自己于2009年3月25日存入的43万元取出，将其中的38.5万元交给了王某乙，由王某乙交给薄占文，薄占文当场将该款存入农业银行。当时上诉人又将提取剩余的4.5万元补足8万元后一并交给王某乙。一审时王某乙当庭认可收到上诉人给付的购房款46.5万元。取得诉争房屋后，2009年5月7日，上诉人与案外人沈翠香签订了租房协议，上诉人为沈翠香留出装修时间。在装修过程中，王某甲闯入阻止装修，并将房门加锁，上诉人曾向当地公安机关报案，公安机关出面进行协调，但因王某甲主张已起诉法院，致使公安机关调解终止。2009年6月10日上诉人持民事起诉状到南堡法庭以排除防碍为由起诉，当时法庭以王某甲就诉争房产案正在审理过程中为由，未予立案。上述事实说明，上诉人购买诉争房产后主张过相关权益，另外，取得房屋所有权后发生纠纷，是否主张权利，怎样主张上诉人具有选择权，同时是否主张权利也不是构成善意的取得的条件。综上，请求依法改判撤销原判第一项。
被上诉人王某甲答辩称，一、原审判决对毕某、裕庆公司及王某乙三方所谓的收回房屋，重新出售行为等有关事实进行审查认定，所作出的判决合理有效。二、原审判决认定事实清楚，王某甲与毕某的离婚协议应当得到法院支持。裕庆公司向毕某收回房屋以及其与王某乙之间房屋买卖行为因恶意串通而无效，黄某亦非善意取得本案诉争房产。从2006年至今，诉争房屋由王某甲对外出租或自行占有使用，王某乙系毕某的亲姐夫，其对王某甲、毕某的婚姻状况及诉争房屋的状况很清楚。王某乙与毕某、裕庆公司一超隐瞒王某甲所完成的收回房屋、重新出售等行为，王某甲均不知情，直到2008年7月王某甲起诉要求毕某履行房屋过户手续后，才得知该房屋已转卖给王某乙，王某乙在诉讼过程中，又将房屋转卖给黄某。原审中黄某未能举证证明其支付了合理对价，亦未主张过权利，原审判决认定其不构成善意取得完全正确。综上，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。
被上诉人王某乙答辩称，诉争房子是我通过裕庆公司购买，并没在毕某手中购买，我是合法取得。
被上诉人裕庆公司答辩称，我公司与毕某解除合同及将房屋出售给王某乙均符合法律规定，无违法恶意串通事实，所订合同均合法有效。
二审经审理，查明的事实与一审判决所认定事实相一致。上述事实有双方当事人陈述、书证等相关证据予以证实，并记录在卷。
本院认为，上诉人毕某与被上诉人王某甲在婚姻关系存续期间与原审第三人裕庆公司签订了商品房购销合同，双方向裕庆公司支付了部分房款，并且裕庆公司已向双方实际交付了诉争房屋。原审第三人王某乙系上诉人毕某的姐夫，其对双方的婚姻状况应当知情，对诉争房屋的实际使用状况也应知情。上诉人毕某在庭审中亦表明是其带着王某乙找到裕庆公司购买诉争房屋。原审第三人裕庆公司虽然给毕某发出了两份收房通知，并退回购房款，但未进行房屋交接。庭审中裕庆公司也表示，在退回购房款两个月后在毕某的介绍下将诉争房屋重新出售给原审第三人王某乙，并没有进行房屋的重新交接手续。在王某甲、毕某实际使用房屋过程中，上诉人毕某、原审第三人裕庆公司以及原审第三人王某乙隐瞒王某甲完成了退回购房款、重新出售等行为，侵犯了王某甲的合法权益。故原审判决认定裕庆公司向毕某收回诉争房屋以及其与王某乙之间房屋买卖行为因损害王某甲的利益而无效并无不当。毕某主张裕庆公司与其解除购房合同并将房屋再出售给王某乙、王某乙又将房屋转让给黄某的行为均符合法律规定，理据不足，本院不予支持。上诉人黄某主张其从王某乙手中购买诉争房屋并支付了合理对价，并依法变更了权属登记，属善意取得，理据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8250元，由上诉人黄某和上诉人毕某各负担4125元。
本判决为终审判决。
审判长 刘群勇
审判员 张国忠
审判员 冷 玉
二〇一四年一月七日
书记员 王永红