湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0602民初4358号原告：赵红霞，女，xx出生，汉族，住所地xx委托代理人：李丽，湖南碧灏律师事务所律师。被告：潘五秀，女，xx出生，汉族，住xx委托代理人：廖武雄,湖南君煌律师事务所律师。委托代理人：马湘平，男，xx出生，汉族，住xx原告赵红霞与被告潘五秀房屋租赁合同纠纷一案，于2016年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李丽，被告委托代理人廖武雄、马湘平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵红霞向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1、解除原被告之间关于保利·洞庭东岸商铺xx号商铺的租赁合同。2、被告支付自2015年10月1日至商铺腾退之日的租金及逾期违约金，同时甲方不退还保证金。3、承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年10月1日，湖南保利物业管理有限公司岳阳分公司将保利·洞庭东岸商铺xx号商铺租赁给了被告潘五秀，并于2014年11月10日签订了正式的商铺租赁合同。合同对租赁期限、租金及支付方式、保证金、转租和转让、违约责任等事项作了明确约定。2015年4月，本案所涉商铺欲对外销售，物业产权所有方岳阳保利置业有限公司以书面通知的方式告知被告在同等条件享有优先购买权，但被告放弃了此权利。后来，本案所涉商铺销售给了原告赵红霞，并于同年7月23日书面告知了被告，要求被告自2015年8月1日起，将商铺所有租金、押金等租赁费用向原告赵红霞交纳，原租赁合同对甲乙方的约定继续有效，甲方权益由原告赵红霞行使，合同继续履行。被告对上述通知事项给予了书面认可，并交纳了2015年8月1日至2015年9月30日的租金。但被告自2015年10月1日起就未交纳租金，原告多次催缴无果。根据合同第十四条约定：乙方逾期支付租金在30日之内的，须按日向甲方支付逾期应付款千分之四的违约金。超过30日的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，甲方有权收回房屋，并不予返还租赁保证金。现被告欠交租金的行为已严重损害了原告的合法利益，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告潘五秀辩称，按照合同约定，原告没有保障被告的优先权，在协商过程中，在中途以极低的价格卖给了原告，本案的租赁房屋，当时租赁的时候是裸房，现在是宾馆，第一个原租户是万玉娥，装修都是万玉娥装修装饰的，被告花费600000多元在万玉娥手中转租过来，在接手后又进行了第二次装修，产生了巨大的投资行为，当时明确告知要求我们停止营业，要求收回门面，合同是约定2017年终止，成本肯定是收不回来的，原告购买保利的门面，应当将被告装修装饰的部分，添置的东西部分予以补偿买房，有一间房子漏水也没有得到任何处理。原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了质证。对双方没有异议的证据，予以确认并在卷佐证。本院据此确认下列事实：2014年11月10日，案外人湖南保利物业管理有限公司岳阳分公司(系案外人岳阳保利置业有限公司物业，签订合同系接受岳阳保利置业有限公司委托)作为甲方与被告潘五秀作为乙方签订了一份《商铺租赁合同》。合同约定：甲方将位于岳阳市岳阳楼区巴陵西路1号保利西街13栋302号商铺（建筑面积646.86㎡）出租给乙方；租赁期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止；第一年的租金为15元/㎡/月，每月为人民币9703元，第二年的租金为16.5元/㎡/月，每月为人民币10673元，第三年的租金为18.15元/㎡/月，每月人民币11741元。乙方应在合同签订之日向甲方交付首期租金人民币29109元，其后租金按季度（3个月为一季）支付，第二年每季度为人民币32019元，第三年每季度为人民币35223元。乙方应于每季度最后一个月的30日前支付下季度的租金；乙方应在本合同签订生效之日以现金方式向甲方支付房屋租赁保证金人民币10000元，甲方应出具收据；甲方如需出售该房屋，应提前一个月书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权，但乙方同意购买的意思表示须在收到甲方书面通知后七天内以书面形式回复甲方。租赁期内，甲方将该房屋出售给第三人，本合同继续有效；乙方应当按照合同约定按时交纳租金，逾期支付的，30日内乙方须按日向甲方支付逾期应付款千分之四的违约金，逾期超过30日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，甲方有权收回房屋，并不予返还租赁保证金。2015年4月13日案外人岳阳保利置业有限公司向被告潘五秀发出通知，告知被告岳阳保利置业有限公司欲将被告所承租的保利西街13栋302号商铺对外销售，被告潘五秀享有优先购买权，被告潘五秀在该通知上签名,在规定时间内未作书面回复。2015年4月29日案外人岳阳保利置业有限公司与原告赵红霞签订《商品房买卖合同》，案外人岳阳保利置业有限公司将坐落于湖南省岳阳市岳阳楼区巴陵西路保利洞庭东岸商铺保利西街47套商铺卖给原告赵红霞，内含13栋302号商品房。被告自2015年10月1日起未再向原告潘五秀交付租金。原告赵红霞于2016年8月3日向被告潘五秀发出催租通知，被告至今未向原告缴纳租金。遂酿成纠纷。本院认为，本案所诉争商铺的原所有权人系岳阳保利置业有限公司，湖南保利物业管理有限公司岳阳分公司接受岳阳保利置业有限公司与被告潘五秀签订《商铺租赁合同》时，意思表示真实，合法有效。在租赁期间，案外人岳阳保利置业有限公司将本案诉争商铺卖给原告赵红霞。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原告赵红霞在向岳阳保利置业有限公司购买所诉争的房屋后，应承继湖南保利物业管理有限公司岳阳分公司与被告潘五秀的租赁关系，故原告赵红霞与被告潘五秀之间的租赁关系合法有效，原告赵红霞与被告潘五秀应按《商铺租赁合同》中约定的内容履行自己的义务。被告潘五秀自2015年10月1日开始未向原告赵红霞交付租金，被告辩称未向原告交付租金是因原告侵犯了其优先购买权及房屋漏水所致。对于被告的抗辩意见，本院认为因优先购买权是所有权人之间的物权纠纷，本案涉及的是合同关系系债权纠纷，被告提出的抗辩不属于本案审查范围，可通过另诉解决。至于房屋漏水问题，因被告未向法庭提交充分证据予以证明，不足以达到其证明目的。另对被告潘五秀主张原告赵红霞应当补偿被告装修装饰租赁房屋所造成的损失，因其未提起反诉，不属于本案的审理范围。现因被告潘五秀拖欠原告赵红霞租金逾期时间超过30日，已对原告构成违约。根据双方合同约定，甲方有权解除合同。现原告请求本院解除原告与被告之间的《商铺租赁合同》，本院予以支持。原告要求被告支付自2015年10月1日至商铺腾退之日的租金及同时不退还保证金，因其诉求符合合同约定且没有违反法律规定，本院予以支持。（其租金标准为：2015年10月1日至2016年9月30日的租金为每月10673元；2016年10月1日至2017年9月30日的租金为每月11741元；若2017年10月1日后被告仍未腾房，其占用费比照2016年10月1日至2017年9月30日的租金为每月11741元的标准计算。）原告要求被告支付逾期违约金，因合同中对违约金的约定明显过高，本院酌情调整为按照月利率的2%的标准计算违约金。据此，根据《中华人民共和国合同法》一百一十四条、第二百二十六、第二百二十七条、二百二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告赵红霞与被告潘五秀之间关于保利西街13栋302号商铺的《商铺租赁合同》。二、限被告潘五秀在本判决生效之日起十日内向原告赵红霞支付自2015年10月1日至商铺腾退之日的租金（2015年10月1日至2016年9月30日的租金为每月10673元；2016年10月1日至2017年9月30日的租金为每月11741元；若2017年10月1日后被告仍未腾房，其占用费比照2016年10月1日至2017年9月30日的租金为每月11741元的标准计算）。三、限被告潘五秀在本判决生效之日起十日内向原告赵红霞支付自2015年10月1日至商铺腾退之日的违约金（按月利率2%的标准计算）。四、原告赵红霞不退还被告潘五秀保证金10000元。如迟延履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费3000元，由被告潘五秀负担2800元，原告赵红霞负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  周 莉人民陪审员  黎继烈人民陪审员  余雷群二〇一七年四月十一日书 记 员  阮 欢