广东省揭阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）揭中法民一终字第216号
上诉人（原审被告）：林坤生，男，1948年X月X日出生，汉族，住揭阳市榕城区。
上诉人（原审被告）：林旭鑫，男，1977年X月X日出生，汉族，住揭阳市揭东区。
上述两上诉人的共同委托代理人：郑璟华，广东天武律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴幼悦，男，1942年X月X日出生，汉族，住揭阳市揭东区。
委托代理人：周俊锋，广东榕江律师事务所律师。
委托代理人：黄馥恬，广东榕江律师事务所实习律师。
上诉人林坤生、林旭鑫因与被上诉人吴幼悦确认合同无效
纠纷一案，不服揭阳市揭东区人民法院（2014）揭东法民一初字第258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：位于揭东区锡场镇华清村原揭东县新宇宙制衣有限公司（以下简称新宇宙公司）1号房产（在以下行文中简称华清1号房产）原系新宇宙公司所有。中国南方航空进出口贸易公司（以下简称南航公司）向广州市白云区人民法院（以下简称白云法院）起诉新宇宙公司借款合同纠纷一案，南航公司在起诉的同时，申请白云法院对新宇宙公司的财产进行保全。白云法院于1999年11月24日作出（1999）云法经初字第124X号《民事裁定书》，裁定查封新宇宙公司价值300万元（人民币，下同）的财产，同年11月25日，白云法院执行上述《民事裁定书》，查封新宇宙公司所有的上述华清1号房产。2000年5月17日，白云法院于对上述南航公司诉新宇宙公司借款合同纠纷一案作出（1999）云法经初字第124X号《民事判决书》，判决新宇宙公司给付南航公司300万元及利息等。判决生效后，新宇宙公司没有依法履行，南航公司向白云法院申请强制执行。白云法院立案受理后，委托原审法院执行。原审法院在执行过程中，于2001年2月22日作出（2001）揭东法执裁字第3号《民事裁定书》，裁定解除查封新宇宙公司所有的华清1号房产，并将该房产变卖给南航公司。2011年3月25日，白云法院作出（2000）云法经执字第869号《民事裁定书》，裁定新宇宙公司所有的上述华清1号房产的配套土地使用权变卖给南航公司。后南航公司又将上述厂房和配套土地的使用权转让给吴幼悦。吴幼悦于2014年6月25日取得粤房地权证揭东字第00000037**号《广东省房地产权证》，同年8月13日取得揭东国用（2014）第102号《中华人
民共和国国有土地使用证》，依法取得上述厂房和配套土的使用权。
另查明：2000年3月19日，林坤生与新宇宙公司签订《协议书》，林坤生向新宇宙公司租赁本案讼争铺屋及该铺屋占有土地的使用权，后该铺屋被拆除。2014年9月23日，林坤生、林旭鑫未征得吴幼悦同意，擅自在上述土地上搭建铁皮房屋2间。吴幼悦得知后与林坤生、林旭鑫交涉，林坤生、林旭鑫虽然停止搭建，但至今仍没有将已搭建的2间铁皮房屋拆除，没有将土地恢复原状。该铺屋至今未取得建设工程规划许可证。白云法院在执行上述南航公司与新宇宙公司借款合同纠纷一案过程中，林旭鑫于2007年6月5日向白云法院提出异议，称其是本案诉争土地的使用权人及地上建筑物的所有权人，要求白云法院解除上述土地的强制措施；2007年10月30日，白云法院作出（2000）云法经执字第869号恢1号之一《民事裁定书》，驳回林旭鑫的上述异议。
本案原审法院于2015年1月8日公开开庭进行了审理，经审理查明，吴幼悦主张的法律关系的性质与本院根据案件事实作出的认定不一致。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第三十五条的规定，吴幼悦可以变更诉讼请求。吴幼悦经法庭释明，变更诉讼请求为：1.确认林坤生于2000年3月19日与新宇宙公司签订的《协议书》无效，林坤生、林旭鑫立即将其在吴幼悦所有的华清1号房产上搭建的2间铁皮房屋拆除，并将土地返还吴幼悦；2.本案诉讼费用由林坤生、林旭鑫承担。吴幼悦在向法庭提出上述变更诉讼请求的同时，向法庭表示：（1）吴幼悦对林坤生于2000年3月19日与新宇宙公司签订的上述《协议书》的真实性无异议；（2）吴幼悦是本案讼争土地新的业权人，拥有原业主的权利，同时也自愿承接原业主（新宇宙公司）在上述《协议书》中须承担的义务。吴幼悦因此要求不追加新宇宙公司作为本案的第三人参加诉讼。
原审法院认为：原审法院对以下几个问题，作如下分析认定：（一）关于本案的性质。吴幼悦在提起本案诉讼时，其诉讼请求是：1.林坤生、林旭鑫立即停止对吴幼悦所有的华清1号房产国有土地使用权的侵害，并将已搭建的铁皮房屋拆除，将土地恢复原状（约值20万元）。2.林坤生、林旭鑫赔偿吴幼悦土地占用费（自2014年9月23日起至恢复原状之日止，按每月1000元计算）。3.本案诉讼费用由林坤生、林旭鑫承担。本案在审理过程中，吴幼悦变更诉讼请求为：1.确认林坤生于2000年3月19日与新宇宙公司签订的《协议书》无效，林坤生、林旭鑫立即将其在吴幼悦所有的华清1号房产上搭建的2间铁皮房屋拆除，并将土地返还吴幼悦；2.本案诉讼费用由林坤生、林旭鑫承担。本案的性质应以吴幼悦变更后的诉讼请求、主要法律关系的性质和双方当事人争议的主要焦点进行确定，而本案主要法律关系的性质和双方当事人争议的主要焦点是林坤生于2000年3月19日与新宇宙公司签订的《协议书》是否无效及林坤生、林旭鑫是否应将其在吴幼悦所有的华清1号房产配套土地上搭建的2间铁皮房屋所占有的土地返还吴幼悦，故本案的性质应是确认合同无效纠纷。
（二）林坤生于2000年3月19日与新宇宙公司签订的《协议书》，林坤生是向新宇宙公司租赁本案讼争的铺屋，还是租赁本案讼争铺屋占有的土地？吴幼悦认为，林坤生向新宇宙公司租赁的是本案讼争的铺屋。林坤生、林旭鑫在2015年1月8日开庭时辩称“我向新宇宙公司的老板林鑫茂租铺40年，我有权使用……”，林坤生、林旭鑫在举证出示上述《协议书》时，证明的内容是“林坤生向新宇宙公司租赁的本案讼争厂房和土地……”；而林坤生、林旭鑫在2015年8月10日本案续庭审理时，林坤生、林旭鑫却辩称“我们并没有向新宇宙公司租房屋，而是租用铺面土地使用……”，但未能提供相反的证据推翻林坤生、林旭鑫于2015年1月8日开庭时的主张。从林坤生于2000年3月19日与新宇宙公司签订的上述《协议书》第1、2、3条看，林坤生是向新宇宙公司租赁本案讼争的铺屋及该铺屋占有土地的使用权。综上，应认定林坤生于2000年3月19日与新宇宙公司签订的《协议书》，林坤生是向新宇宙公司租赁本案讼争的铺屋及该铺屋占有土地的使用权。
（三）林坤生于2000年3月19日与新宇宙公司签订的《协议书》是否合法有效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”，林坤生、林旭鑫未能提供证据证实新宇宙公司或林坤生、林旭鑫对上述土地已取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，故林坤生于2000年3月19日与新宇宙公司签订的《协议书》，依法应认定为无效合同。
（四）林坤生、林旭鑫是否应将其在吴幼悦所有的华清1号房产配套土地上搭建的2间铁皮房屋拆除，并将土地返还吴幼悦的问题。（1）林坤生于2000年3月19日与新宇宙公司签订的《协议书》为无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”而吴幼悦于2014年8月13日取得揭东国用（2014）第102号《中华人民共和国国有土地使用证》，依法取得华清1号房产的国有土地使用权；（2）林坤生于2000年3月19日与新宇宙公司租赁的本案讼争铺屋，后因被拆除，2014年9月23日，林坤生、林旭鑫未征得吴幼悦同意，擅自在上述土地上搭建铁皮房屋2间，侵害了吴幼悦的物权。综上，林坤生、林旭鑫应将其在吴幼悦所有的华清1号房产配套土地上搭建的2间铁皮房屋拆除，并将土地返还吴幼悦。
（五）本案在审理过程中查明，吴幼悦主张的法律关系的性质与原审法院根据案件事实作出的认定不一致，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第三十五条的规定，法庭向吴幼悦释明可以变更诉讼请求。吴幼悦经法庭释明，变更诉讼请求为：1.确认林坤生于2000年3月19日与新宇宙公司签订的《协议书》无效，林坤生、林旭鑫立即将其在吴幼悦所有的位于揭东区锡场镇华清村新宇宙公司1号厂房上搭建的2间铁皮房屋拆除，并将土地返还吴幼悦；2.本案诉讼费用由林坤生、林旭鑫承担。吴幼悦在向法庭提出上述变更诉讼请求的同时，向法庭表示：（1）吴幼悦对林坤生于2000年3月19日与新宇宙公司签订的上述《协议书》的真实性无异议；（2）吴幼悦是本案讼争土地新的业权人，拥有原业主的权利，同时也自愿承接原业主（新宇宙公司）在上述《协议书》中须承担的义务。吴幼悦因此要求不追加新宇宙公司作为本案的第三人参加诉讼。既然吴幼悦对上述《协议书》的真实性无异议，且自愿承接新宇宙公司在该《协议书》中须承担的义务，故吴幼悦要求不追加新宇宙公司作为本案第三人参加诉讼的请求，可予准许，本案无须追加新宇宙公司作为本案第三人参加诉讼。上述《协议书》被认定为无效后，新宇宙公司因该《协议书》取得的财产中不合理部分，当事人可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十五条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、林坤生于2000年3月19日与揭东县新宇宙制衣有限公司签订的《协议书》为无效合同。二、林坤生、林旭鑫应于本判决生效之日起10日内将其在吴幼悦所有的位于揭东区锡场镇华清村原揭东县新宇宙制衣有限公司1号厂房配套土地上搭建的2间铁皮房屋拆除，并将土地返还吴幼悦。本案受理费4300元，由林坤生、林旭鑫共同负担。
林坤生、林旭鑫不服原审判决，向原审法院提起上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回吴幼悦的原审诉讼请求。二、由吴幼悦承担本案诉讼费用。事实与理由：
一、林坤生于2000年3月19日与新宇宙公司签订的《协议书》，清楚地表明林坤生是向新宇宙公司租赁本案讼争铺屋占有的土地，而不是租赁本案讼争的铺屋，协议书仅仅是约定，所租赁的土地，其用途是建铺面。故本案的《协议书》依法应认定为土地租赁合同，而不应认定为房屋租赁合同。原审法院将该《协议书》认定为房屋租赁合同是完全错误的。林坤生于2000年3月19日与新宇宙公司签订租地的《协议书》合法有效，林坤生也在签订租地协议书之后，自行建设了铺面，该土地也办理了非农建设用地许可证，依法应当认定林坤生、林旭鑫建设铺面的行为也是合法有效的。原审判决以林坤生“未取得建设工程规划许可”为由，认定该《协议书》为无效合同也是完全错误的，依法均应予以纠正。
虽然《协议书》在开头，写有“将老厂南、西、北三临街地改为铺面出租”，第一条也写了将南面第12-13间，每间铺占地面积14平方米出租给林坤生，还约定了每间铺建筑的高度等内容，但是该第一条也明确“建筑费及门窗由乙方自行负责，每间铺一次性收取租地费人民币18300元”，这清楚地表明，在订立《协议书》时，新宇宙公司并没有在涉案的土地上建设铺面，本协议书仅仅是约定，新宇宙公司将该处土地租赁给林坤生，并约定土地用途是建设铺面。《协议书》第5条也明确约定：“在租赁期满后，乙方（指林坤生）有权向国土部门申请续租或其它，甲方（指新宇宙公司）无权过问及干涉。”因此，本案的《协议书》依法应认定为土地租赁合同，而不应认定为房屋租赁合同。原审法院将该《协议书》认定为房屋租赁合同是完全错误的，依法应予纠正。
林坤生于2000年3月19日与新宇宙公司签订的租地的《协议书》是合法有效的，协议书明确约定用途是建铺面，林坤生也在签订协议书之后，自行建设了铺面，该土地也办理了非农建设用地许可证，依法应当认定林坤生、林旭鑫建设铺面的行为也是合法有效的。原审判决以林坤生“未取得建设工程规划许可”为由，认定该《协议书》为无效合同是完全错误的，依法应予纠正。
二、虽然1999年11月24日白云法院作出的（1999）云法经初字第124X号《民事裁定书》裁定查封新宇宙公司价值300万元的财产，并在执行该裁定书时，查封了新宇宙公司位于揭东区锡场镇华清村1号房产，但是，在该案件执行期间，白云法院委托原审法院执行，原审法院在2001年2月22日作出的（2001）揭东法执裁字第3号《民事裁定书》中，仅裁定将该1号房产变卖给南航公司，可见本案讼争铺屋占有的土地，与该1号房产是毫无关系的。况且，《协议书》第5条也明确约定：“在租赁期满后，乙方（指林坤生）有权向国土部门申请续租或其它，甲方（指新宇宙公司）无权过问及干涉。”这更加说明，本案《协议书》中涉及的土地使用权，并非包含在揭东区锡场镇华清村1号房产的土地范围内。
三、退一步讲，即使认定林坤生向新宇宙公司租赁本案讼争铺屋占有的土地，与涉案的1号厂房有关，但是，在吴幼悦取得该土地使用权之前，林坤生就租赁了该讼争铺屋占有的土地，依法享有优先购买权，2011年3月25日白云法院作出的（2000）云法经执字第869号《民事裁定书》将该1号房产的配套土地变卖给南航公司，侵犯了林坤生的优先购买权，该裁定应认定为违法而无效，依法应予撤销。
四、如前所述，本案讼争铺屋所占有的土地，是完全与1号房产无关的，林坤生在该1号房产被法院处置之前，就与新宇宙公司签订《协议书》，租赁本案讼争铺屋占有的土地，该《协议书》是完全合法有效的。因此，即使以林坤生欠缺规划及报建的手续为由而认定依法必须拆除铺屋，林坤生也继续拥有该土地的使用权，而无须将该讼争土地返还吴幼悦。原审判决认定林坤生及林旭鑫应拆除2间铁皮屋并将土地返还吴幼悦是完全错误的。
综上所述，原审判决在认定事实和适用法律上，均存在明显的错误，依法均应予以纠正。恳请二审法院本着公正、公平的法律原则，依法撤消原审判决，改判驳回吴幼悦的原审诉讼请求，以维护林坤生合法权益不受侵犯和法律庄严！
二审庭审中，林坤生、林旭鑫就对其上诉状的“事实与理由”部分，提出如下补充意见：
一、原审判决认定：“林坤生、林旭鑫未能提供证据证实新宇宙公司或林坤生、林旭鑫对上述土地已取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，故林坤生、林旭鑫林坤生于2000年3月19日与新宇宙公司签订的《协议书》，依法应认定为无效合同”，这是完全没有事实根据和法律依据的。本案讼争的租赁合同是2000年订立的，原审判决认为建设房屋必须取得建设工程规划许可证，但是，1990年施行的《城市规划法》仅仅适用于城镇，而不适用于农村，直到2008年1月1日《城乡规划法》才开始施行。在1990年到2007年底这段时间，农村的房屋建设，是无须取得“建设工程规划许可证”的，本案涉及土地房屋所在地为“华清村”，属于农村无疑，2000年在该村建设厂房、铺面或其他房屋，当然也就完全无须取得“建设工程规划许可证”，只要取得国土部门的用地许可就可以了。因此，原审判决以“未取得建设工程规划许可证”为由，认定上述《协议书》为无效合同，这是完全错误的，依法应予纠正。
因此，原审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定：“林坤生、林旭鑫未能提供证据证实新宇宙公司或林坤生、林旭鑫对上述土地已取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，故林坤生、林旭鑫林坤生于2000年3月19日与新宇宙公司签订的《协议书》，依法应认定为无效合同”，就是完全错误的，恳请二审法院依法纠正。
二、本案诉争合同涉及的土地及铺面，属于原审判决书中所称的1号厂房“配套土地”范围内，根据吴幼悦原审提供的证据5“民事裁定书盖章复印件”，明显可见，虽然1999年11月24日白云法院作出的（1999）云法经初字第124X号《民事裁定书》裁定查封新宇宙公司价值300万元的财产，并查封了新宇宙公司位于揭东区锡场镇华清村1号的房产，但是执行过程中，原审法院2001年2月22日作出的（2001）揭东法执裁字第3号《民事裁定书》仅仅是将该1号房产变卖给南航公司，而直到2011年3月25日广州白云法院才作出（2000）云法经执字第869号《民事裁定书》，将上述房产配套土地变卖给南航公司。因此，该配套土地在1999年没有被查封，也不属于（2001）揭东法执裁字第3号《民事裁定书》中涉及的1号房产的范围，那么，2000年3月19日，林坤生、林旭鑫与新宇宙公司签订的《协议书》，就完全是合法有效的，新宇宙公司完全有权将该处配套土地租赁给林坤生、林旭鑫及其他几十位租户。而且，林坤生、林旭鑫2000年就租赁该配套土地的部分土地和铺面，从时间上看远远在2011年3月25日白云法院（2000）云法经执字第869号《民事裁定书》作出之前，根据买卖不破租赁的原则，该协议书的效力不受裁定书影响，依然合法有效，并且白云法院还存在没有告知林坤生、林旭鑫及其他租户行使优先购买权的瑕疵。可见，2000年3月19日林坤生、林旭鑫与新宇宙公司签订的《协议书》，完全是合法有效的。
三、本案原审存在一系列严重的程序性问题：1.原审法院在2015年1月8日第二次开庭之后，直至2015年7月21日吴幼悦才提出变更诉讼请求，严重违反了民事诉讼法关于变更诉讼请求期限的规定，法院却同意其变更诉讼请求；2.原审法院称是在审理过程中查明幼悦主张的法律关系性质与法院根据案件事实做出的认定不一致，经法庭释明，幼悦变更了诉讼请求，但是本案的庭审笔录中却完全没有关于原审法院依法行使释明权的记录；3.原审法院在同意幼悦变更诉讼请求之后，却没有依照民事诉讼法及有关司法解释的规定，重新指定举证期限，使得林坤生、林旭鑫没有充分的时间来搜集证据以应对幼悦新的诉讼请求，毫无疑问，这已经严重侵犯了林坤生、林旭鑫的诉讼权利。因此，林坤生、林旭鑫认为，原审法院上述种种严重违反程序规定的做法，已经严重侵犯了林坤生、林旭鑫的诉讼权利，也必然影响到原审判决的公正性，恳请二审法院对此依法予以审查，如确实存在上述严重程序问题，请二审法院依法撤销原判决、发回重审，使案件得到公正的处理！
吴幼悦答辩称：林坤生、林旭鑫的上诉理由依据不充分，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，处理得当，请二审法院驳回上诉，维持原判。
一、原审法院认定林坤生于2000年3月19日与新宇宙公司签订《协议书》，向新宇宙公司租赁铺屋的事实清楚，进而认定双方签订的《协议书》无效是完全正确的。
首先，《协议书》记载：“林若辉为繁荣市场，搞好经济，适应新形势发展，特将位于华清市场西侧新宇宙制衣厂老厂东、西、南三临街地改为铺面出租”。《协议书》的第二条也明确写明：“乙方所租铺面需甲方统一建设”。
其次，林坤生、林旭鑫在2015年1月8日开庭时辩称“我向新宇宙公司的老板林鑫茂租铺40年，我有权使用******”。
以上两点足以证明：林坤生、林旭鑫与新宇宙公司签订《协议书》的目的以及意思表示都是向新宇宙公司租赁铺面，所租的铺面均是由新宇宙公司统一建设完成之后对外出租。所以，林坤生、林旭鑫向新宇宙公司租赁铺面的事实是清楚的，原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决林坤生、林旭鑫与新宇宙公司签订的《协议书》无效是正确的。
二、本案《协议书》中涉及的土地使用权包含在华清1号房产的土地范围内，是无可非议的事实。
根据白云法院（2000）云法经执字第869号《民事裁定书》认定的事实，以及白云法院在执行该案的过程中，揭东县国土资源局的复函意见，可以清楚的证明：新宇宙公司1号房产占用范围内的土地与本案争议的土地同属一本国有土地使用权证（证号为：揭东国用（1998）字第001332X号），本案争议的土地属于1号房产的配套土地，不能作分割处理。故，白云区人民法院对该配套土地评估作价之后裁定给南航公司以物抵债。
另外，南航公司在办理1号房产的抵押登记手续时，揭东县房管局出具的粤房地他证字第01515**号《房地产他项权证》中登记的土地同样是证号为揭东国用（1998）字第001332X号土地使用权证。
还有，吴幼悦现已办理完毕的房地产权证和国有土地使用权证也是从原来新宇宙公司的1号房产的房产证和国有土地使用权证变更登记来的。所以，本案《协议书》中涉及的土地使用权包含在华清1号房产的土地范围内，是无可非议的事实。
三、本案不论是从《物权法》、《担保法司法解释》有关抵押的规定，还是从《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中有关查封的规定，林坤生、林旭鑫均无法以《协议书》的租赁行为来对抗吴幼悦，吴幼悦均有权请求林坤生、林旭鑫拆除搭建的铁皮房，将土地使用权返还给吴幼悦。
《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《担保法司法解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。
华清1号房产已于1998年11月26日设定抵押，并依法办理抵押登记手续，根据上述的法律规定，该房产占用范围内的土地使用权一并抵押。从粤房地他证字第01515**号《房地产他项权证》中登记的土地证号00133**号，也可以清楚的证实该土地是一并抵押的。而林坤生、林旭鑫与新宇宙公司签订《协议书》的日期是2000年3月19日，在抵押权设定之后。因此，根据上述的法律规定，林坤生、林旭鑫与新宇宙公司签订的租赁《协议书》对吴幼悦是没有约束力的，不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记”。第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”。
华清1号房产白云区人民法院于1999年11月24日已依法查封，并于1999年11月25日向揭东县房管局送达了《民事裁定书》和《协助执行通知书》。根据该《查封规定》，查封地上建筑物的效力同样及于地上建筑物使用范围内的土地使用权，但林坤生、林旭鑫和新宇宙公司在未经人民法院准许的情况下，于2000年3月19日签订了租赁协议书，妨害人民法院的执行，其行为明显是无效的，应当依法排除妨害。
所以，林坤生、林旭鑫无法以《协议书》的租赁行为来对抗吴幼悦，吴幼悦有权请求林坤生、林旭鑫拆除搭建的铁皮房，将土地使用权返还给吴幼悦。
四、林坤生、林旭鑫对本案的土地没有优先购买权。
以上阐述，林坤生、林旭鑫的租赁行为后于抵押登记行为和人民法院的查封行为，该租赁行为是无效的，优先购买权应建立在租赁行为合法有效的前提下，因此，林坤生、林旭鑫对本案的土地没有优先购买权。
本院经审理查明：原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院另查明：1998年11月26日，南航公司与新宇宙公司签订的一份《联营协议书》中约定，南航公司为双方联营合作提供周转资金，新宇宙公司负责提供相关的资产抵押担保给南航公司。《联营协议书》签订当日，新宇宙公司提供《房地产他项权证》将“房地产证字第03174**号新宇宙公司为权属人的建筑面积4017。12平方米，价值为29136万元的房产的抵押给南航公司，抵押设定时间从1998年11月26日至1999年11月25日。1999年11月24日，白云法院于根据南航公司申请，作出（1999）云法经初字第124X号民事裁定书，裁定查封新宇宙公司价值300万元的财物。同月25日，白云法院向广东省揭东县房管局送达（1999）云法经初执字124X号《协助执行通知书》，该通知书载明：查封揭东县新宇宙公司所有的位于揭东县锡场镇华清村（1号）房地产一套，未经白云法院许何，任何人不得擅自转移，买卖、抵押该房产。2000年3月19日，林坤生与新宇宙公司签订一份《协议书》，该协议载明：“林若辉为繁荣市场，搞好经济，适应新形势发展，特将位于华清市场西侧新宇宙制衣厂老厂东、西、南三临街地改为铺面出租”。另外，该协议书还约定林坤生向新宇宙公司租赁本案讼争铺屋二间，每间14平方米，租期40年，每间一次性收取地费18800元，可建两层，建筑费及门窗由林坤生自行负责，林坤生所租铺面需甲方统一建设。协议签订后，林坤生与其他租户一起，统一出钱由新宇宙公司统一雇工建设。2000年5月17日，白云法院作出（1999）云法经初字第1234号民事判决。2001年1月4日，原审法院委托揭东县物价局价格认证中心对位于揭东县锡场镇华清村（1号）厂房的变现价进行估价，作出的《涉案厂房估价报告书》载明：“厂房前面铺屋未列入本次估价范围”。2001年2月22日，揭东县人民法院作出（2001）揭东法妨裁字第3号民事裁定书，裁定：1.解除被执行人所有的位于揭东县锡场镇华清村（1号）房地产一套（粤地产证字第031746X号）。2.将位于揭东县锡场镇华清村（1号）房地产一套（粤地产证字第031746X号）以揭东县物价局价格认证中心评估的价格人民币1683100元予以变卖，卖受人是归南航公司，以抵偿所欠南航公司的部分债务。当年，因新宇宙公司公司暂无可执行之财产，法院中止执行。2007年2月，白云法院依据南航公司之申请对位于揭东县锡场镇华清村内地块（证号：揭东国有（1998）字第0525120007X号，除原审法院已执行部分）进行查封。2007年6月5日，案外人林旭鑫等人向白云法院提出异议，称上述地块的使用权归他们使用，地上建筑物的所有权属于他们。2007年10月30日，白云法院以上述异议人未法院提供上述土地在国土部门已变更权属人的备案证明及商铺的合法报建的有关手续等理由，作出（2000）云法经执字第869号恢1号之一民事裁定书，驳回异议人的异议。2011年3月25日，白云法院作出（2000）云法经执字第869号《民事裁定书》认定，根据揭东县国土资源局的复函意见认为新宇宙公司1号房产占用范围内的土地与本案争议的土地同属一本国有土地使用权证（证号为：揭东国用（1998）字第001332X号），本案争议的土地属于1号房产的配套土地，不能作分割处理。
原审诉讼中，在2015年1月8日第二次开庭之后，经法院释明，吴幼悦于2015年7月21日提出变更诉讼请求。原审法院于2015年8月10日第三次开庭在对变更后的诉讼请求进行审理中，林坤生、林旭鑫的答辩意见对吴幼悦提出的变更诉讼请求的程序问题没有提出异议，并当庭表示没有新证据提供。
本院认为：本案属确认合同无效纠纷。二审围绕双方当事人争议的问进行审理。
一、关于林坤生于2000年3月19日与新宇宙公司签订的《协议书》约定租赁标的是用地还是房屋的问题。首先，从双方签订《协议书》载明的“林若辉为繁荣市场，搞好经济，适应新形势发展，特将位于华清市场西侧新宇宙制衣厂老厂东、西、南三临街地改为铺面出租”及其第二条约定：“乙方所租铺面需甲方统一建设”的内容看，双方签订《协议书》的目的以及意思表示都是向新宇宙公司租赁铺面，所租的铺面均是由新宇宙公司统一建设完成之后对外出租。其次，从《协议书》签订之后事实看，林坤生与其他租户一并向出租人交付一定额的建筑费用后，由出租人对涉讼用地进行统一设计、施工、建设、竣工后将房屋交付给承租人使用。从上述两方面事实分析，吴幼悦主张《协议书》约定租赁标的是房屋的依据比较充分，本院予以采信。林坤生、林旭鑫主张《协议书》约定租赁标的是土地的依据不足，本院予以驳回。
二、关于本案《协议书》中涉及的土地使用权是否包含在揭东区锡场镇华清村1号房产的土地范围内的问题。首先，根据白云法院（2000）云法经执字第869号《民事裁定书》认定的事实，以及白云法院在执行该案的过程中，揭东县国土资源局的复函意见，华清1号房产占用范围内的土地与本案涉讼土地同属一国有土地使用权证（证号为：揭东国用（1998）字第001332X号），本案涉讼土地属于华清1号房产的配套土地，不能作分割处理。其次，从吴幼悦现已办理完毕的房地产权证和国有土地使用权证也是从华清1号房产的房产证和国有土地使用权证变更登记来的。所以，应认定本案《协议书》中涉及的土地使用权包含在华清1号房产的土地范围之内。
三、关于原审判决本案适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是否正确的问题。首先，依据该解释第一条关于“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”之规定，涉讼用地是在华清村规划区内的房屋，故可以参照本解释进处理。其次从该解释第二十五条关于“本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释”之规定看，由于本解释的施行时间是2009年9月1日，本案是在2015年7月21日提起诉讼，故并不存在不能适用本法的情况。故原审法院以林坤生、林旭鑫未能提供证据证实涉讼用地已取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设房屋为由，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定，认定《协议书》为无效合同，并无不当，本院予以维持。
四、关于林坤生、林旭鑫提出根据“买卖不破租赁原则”，要求继续履行《协议书》的问题。本案中，白云法院于1999年11月24日裁定查封了新宇宙公司价值300万元的财物。并于同月25日向揭东县房管局送达《协助执行通知书》，该通知书载明：“查封揭东县新宇宙公司所有的位于揭东县锡场镇华清村（1号）房地产一套，未经白云法院许何，任何人不得擅自转移，买卖、抵押该房产”。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条关于“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记”之规定，应认定白云法院查封华清（1号）房产的地上建筑物的效力同样及于地上建筑物使用范围内的土地使用权。又，本案《协议书》中涉讼用地使用权包含在华清1号房产的土地范围内。其查封的效力依法应自1999年11月24日起至2001年2月22日揭东县人民法院裁定解除查封之日止。至于期间法院在执行相关房地产过程中是否有将本案讼争的配套用地列入估价或拍卖对象，并不对其查封的效力造成影响。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条关于“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”之规定。本案中，林坤生、林旭鑫和新宇宙公司在本案讼争的配套用地的使用权被依法查封期间，在未经人民法院准许的情况下，签订的租赁《协议书》应认定为妨害人民法院的执行，不得对抗申请执行人。又依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”之规定，林坤生、林旭鑫要求继续履行《协议书》，缺乏法律依据，本院不予支持。
五、关于林坤生、林旭鑫提出吴幼悦在原审诉讼中变更了诉讼请求后，法院未依法行使释明权告诉其可以申请重新指定举证期限，存在程序不当，应当将本案发回重审的问题。根据本院二审查明的事实：原审诉讼中，在2015年1月8日第二次开庭之后，经法院释明，吴幼悦于2015年7月21日提出变更诉讼请求。原审法院于2015年8月10日第三次开庭在对变更后的诉讼请求进行审理中，林坤生、林旭鑫的答辩意见对吴幼悦提出的变更诉讼请求的程序问题没有提出异议，并在回答审判决员的询问时，当庭表示没有新证据提供。因此，虽然原审法院没有向林坤生、林旭鑫释明依法可以申请重新指定举证期限，但并不存在严重侵犯了其的诉讼权利的问题。故其据此请求将本案回重审的主张，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4300元，由林坤生、林旭鑫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄志成
审 判 员 黄小贺
代理审判员 吴海燕
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 郑宋玲
附二审判决适用的部分法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。