山东省昌邑市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌商初字第312号
原告潍坊圣华酒店管理有限公司。住所地：潍坊市。
法定代表人董兴民，总经理。
委托代理人张广昭，山东诚公律师事务所律师。
被告昌邑特朗置业有限公司。住所地：昌邑市。
法定代表人徐嵛，总经理。
委托代理人王掖镁，山东泰琪律师事务所律师。
委托代理人许宗琦，山东泰琪律师事务所律师。
原告潍坊圣华酒店管理有限公司诉被告昌邑特朗置业有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告委托代理人张广昭、被告委托代理人王掖镁、许宗琦到庭参加了诉讼，第二次开庭原告委托代理人张广昭、被告委托代理人许宗琦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年3月29日，原被告签订《富润国际项目委托经营和物业管理协议》，约定被告开发的昌邑富润国际三号楼委托给原告经营圣华酒店客房并由原告进行物业管理，原告向被告缴纳定金20万元，被告交房期限为2012年2月29日。合同还对双方的其他权利和义务作了详细的约定。合同签订后，原告依照约定履行了合同义务，并在该合同基础上与多位购房业主签订托管协议，但被告却根本违约，至今所开发的富润国际三号楼未达到竣工验收条件而无法交付使用，同时被告还存在欺诈行为，所开发项目用途为住宅，无法作为经营性客房使用，导致原告无法实现合同目的，为此特向贵院提起诉讼，要求依法解除原告与被告签订的富润国际项目委托经营和物业管理合同，判令被告双倍返还原告定金40万元，并支付违约金20万元，诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、原告的请求是依法解除原告与被告签订的富润国际项目委托经营和物业管理合同，双方已经在2013年1月19日终止了该协议。二、双方在终止协议中已写明互不追究责任，被告不承担返还定金和支付违约金的义务。三、被告反诉要求原告支付所欠物业装修押金47000元，所欠电费24393.38元。四、被告按照双方签订的合同已履行了义务，原告与托管业主另行签订托管协议并明确要求托管业主附购房合同、购房交款证明、业主身份证，因此原告已明知托管业主房屋的使用性质，被告不存在欺诈行为，导致原告无法实现合同的目的，是原告自身原因所造成的，所以被告不承担任何的损失，请求依法驳回原告对被告的诉求，支持被告的反诉请求。
经审理查明，2010年3月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订富润国际项目委托经营和物业管理协议，协议约定，为利于富润国际的销售和运营管理，最大程度地提高购房业主长期稳定的投资回报，该项目采用委托专业酒店管理公司进行统一委托经营和物业管理，委托经营和物业管理项目位于交通街457号富润国际三号楼，共二十一层，总建筑面积9139m2，乙方在该项目内自主托管经营圣华客房，并配合甲方对公寓楼进行销售，乙方根据托管业主（购房业主）需要不计楼层、户型接受托管，乙方和托管业主发生的一切法律关系与甲方无关；委托经营和物业管理结束后，标的物内的所有物品、设备及设施要完好，并能正常使用及运转，否则，由乙方负责并承担由此造成的损失；标的物范围内已完成销售的房产，由甲方协助乙方与业主办理托管交接手续，由乙方自主托管经营，未销售部分乙方无权占有使用；委托经营和物业管理属于承包，即自负盈亏，风险自担。甲方负责委托经营和物业管理项目内各楼层公共走廊的装修，甲方与业主的交房标准为：卫生间墙、地面镶贴及吊顶，安装卫生洁具，房间内地面铺高档强化地板、包门套；甲乙双方根据需要，可将卫生间地板等工程分项交由乙方施工，发生的费用参照工程总包单位计费，具体费用甲乙双方另行协商，签订协议；甲方的交房日期为2012年2月29日；乙方按照业主购房款8%的年回报（经营配套设施由业主负责，35－47平方米的房间1－1.5万元每间的客房装修配套费，58平方米的房间1.5－2万元每间的客房装修配套费），不负责配套设施的按6%的年回报；乙方负责整个三号楼的物业管理服务，并达到四星级酒店物业标准，物业服务收费应低于本地区同档次其他相关项目收费。合同自2010年7月12日起至2020年7月11日止共10年；乙方在合同签订之日三日内向甲方一次性支付定金人民币20万元，此定金于乙方在营业六个月内，无违反相关协议条款的前提下返还给乙方；由于甲方过错致使合同不能履行，按有关法律规定承担相应的赔偿责任；由于乙方过错致使合同不能履行或未经甲方同意乙方单方终止合同，按有关法律规定承担相应的赔偿责任；由于乙方过错致使合同不能履行或未经甲方同意乙方单方终止合同，按有关法律规定承担相应的赔偿责任；因甲方不能履行合同项下的责任，而影响乙方在承包管理经营中所造成的损失，应承担赔偿40万元的责任，乙方在合同期内终止合同应承担40万元的赔偿责任。合同未到期，乙方需终止合同，必须提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意方可终止。合同还对其他方面作了约定。
协议签订后，原告于2010年7月19日交付定金5万元，由被告出具收据一份并加盖公章。原告还主张于2010年11月8日通过农行由董兴民个人帐户转账至被告法定代表人徐嵛个人帐户15万元为定金，被告不予认可，原告未提供证据证明上述款项的性质系定金。
另查，昌邑特朗置业有限公司曾与潍坊大泽物业管理有限公司签订委托物业管理合同一份，合同约定的委托管理期限为10年，自2010年7月12日起到2020年7月11日止，昌邑特朗置业有限公司将位于昌邑市交通街457号富润国际小区三号楼及停车场地范围内的物业委托给潍坊大泽物业管理有限公司实行统一管理，综合服务，合同对物业管理内容、物业管理形式、双方的权利义务等作了约定，并由双方加盖公章及法定代表人印章。
2012年1月1日，昌邑特朗置业有限公司与潍坊明净物业管理有限公司签订物业服务合同一份，合同期限自2012年元月1日至2022年元月1日，物业项目区域东至北海路，南至交通街，西至国泰房产，北至丽景酒店，合同对物业服务范围、物业服务标准、物业管理费用及违约责任等作了约定，合同由双方加盖公章。
昌邑特朗置业有限公司还曾与潍坊市海峰物业管理有限公司签订物业服务合同一份，合同期限自2012年7月15日至2022年7月15日，物业项目区域东至北海路，南至交通街，西至国泰房产，北至丽景酒店，合同对物业服务范围、物业服务标准、物业管理费用及违约责任等作了约定，合同由双方加盖公章，董兴民作为潍坊市海峰物业管理有限公司委托代理人在合同上签字。
2013年元月19日，被告昌邑特朗置业有限公司作为甲方与潍坊市海峰物业管理有限公司、潍坊明净物业管理有限公司、潍坊大泽物业管理有限公司、潍坊圣华酒店管理有限公司共同作为乙方签订合同终止协议，协议约定，终止双方签订的昌邑富润国际物业服务合同，互不追究责任；甲方承担费用10万元，包括圣华客房所租的7套房子的装修、配套费。其余47000元由乙方交给甲方，由甲方支付给业主（乙方给甲方出具欠条）；乙方在富润国际的全部物业用品全部归甲方所有；交接前物业方面除协议外的一切经济与民事问题由乙方负责并承担全部责任；交接后的一切物业问题由甲方负责。协议由甲方加盖昌邑特朗置业有限公司公章，乙方由潍坊市海峰物业管理有限公司、潍坊明净物业管理有限公司及潍坊大泽物业管理有限公司的委托代理人、潍坊圣华酒店管理有限公司的法定代表人董兴民签字确认。同时董兴民为被告出具欠条一份，证明欠被告物业装修押金47000元，电费24393.38元，并注明上述款项于2013年3月15日前付给昌邑特朗置业有限公司。
2013年6月18日，原告通过特快专递向被告发出解除合同通知书，通知被告自2013年6月20日起解除于2010年3月29日签订的富润国际项目委托经营和物业管理合同，同时保留要求被告双倍返还定金并支付违约金、赔偿损失的权利。
再查，被告答辩中提出反诉，要求原告支付所欠物业装修押金47000元，电费24393.38元，但未在法院规定的期限内递交书面的反诉状及预交相应的反诉费。
又查，原告在诉讼过程中提出申请，主张因对昌邑富润国际三号楼大厅等公共部分进行了部分装修，该部分装修作为原告损失被告应予赔偿，故申请对富润国际三号楼公共部分的装修价值进行评估。
上述事实，有原告提供的富润国际项目委托经营和物业管理协议、2012年7月19日收据、2010年11月8日个人结算业务申请书、解除合同通知书、昌邑特朗置业有限公司与潍坊市海峰物业管理有限公司签订的物业服务合同、被告提供的与原告签订的富润国际项目委托经营和物业管理协议、被告与潍坊大泽物业管理有限公司签订的委托物业管理合同、与潍坊明净物业管理有限公司签订物业服务合同、与潍坊市海峰物业管理有限公司签订物业服务合同、2013年元月19日合同终止协议、董兴民于2013年元月19日出具的欠条、2012年11月28日业主高述范与原告签订的托管协议、2012年1月12日业主王晓东与被告签订的房屋交接协议、王晓东与原告签订的富润国际托管协议及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告与被告签订的委托经营和物业管理协议合法有效，协议签订后，双方应按约履行。双方约定在合同签订之日三日内原告向被告一次性支付定金20万元，原告未按协议约定时间全额交付定金，首先构成违约；双方约定被告的交房日期为2012年2月29日，同时约定标的物范围内已完成销售的房产，由被告协助原告与业主办理托管交接手续，但实际已完成交房的均未办理书面交接手续，现被告亦不能提供充分证据证明按合同约定时间将协议项下的富润国际三号楼总建筑面积为9139平方米的公寓全部交付原告，亦构成违约。双方在履行过程中经协商于2013年元月19日签订终止协议，终止了包括本案原被告签订的协议在内的四份协议，并约定终止后互不追究责任，原告认为终止协议与原被告签订的委托经营和物业管理协议无关，但原告未能提供证据证明潍坊圣华酒店管理有限公司与昌邑特朗置业有限公司还另行签订其他合同，原告还认为终止的也仅仅是物业服务合同，不涉及终止委托经营合同内容，但委托经营和物业管理协议中的内容中委托经营与物业管理并非独立，定金的交付及违约责任等亦未分别约定，故认定原被告已终止了2010年3月29日签订的委托经营和物业管理协议，现原告起诉要求解除上述协议已无必要；因终止协议中双方约定互不追究责任，故原告要求被告双倍返还定金40万元并支付违约金20万元，亦缺乏法律依据，本院不予支持，原告申请对富润国际三号楼公共部分的装修价值进行评估亦无必要，且双方协议中约定的是由被告负责委托经营和物业管理项目内各楼层公共走廊的装修，故本院对原告的该申请不予支持。原告起诉主张被告存在欺诈行为，导致原告无法实现合同目的，原告作为专业酒店管理公司，从事商业行为时应对市场及所受托的标的充分考察和了解，且原告与业主签订的托管协议中明确载明附购房合同及相应资料，故视为原告知悉房屋的用途，故对原告主张被告存在欺诈行为本院不予采信。被告反诉要求原告支付所欠物业装修押金47000元及电费24393.38元，未在法院规定的期限内递交书面的反诉状及预交相应的反诉费，本院不予合并审理，被告应另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第三百九十六条之规定，判决如下：
驳回原告潍坊圣华酒店管理有限公司的诉讼请求。
案件受理9800元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费9800元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判长 宫兰芝
审判员 张 平
审判员 赵寿跃
二０一三年十一月七日
书记员 董盼盼