昆明市东川区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第812号原告桥北工程公司退休大院业主委员会。主任：李科举。地址：东川区桥北工程公司退休大院。一般授权诉讼代理人杨松，男，东川区法律援助中心律师。一般授权诉讼代理人刘纪垒，男，东川区法律援助中心律师。被告云南金沙矿业股份有限公司。法定代表人杨权刚，该公司董事长。地址：云南省昆明市东川区。特别授权诉讼代理人赵毅，男，云南太乙律师事务所律师。被告昆明金川工程承包有限公司。法定代表人刘鹏，该公司执行董事。地址：昆明市东川区。特别授权诉讼代理人蒋定岳，男，云南太乙律师事务所律师。原告桥北工程公司退休大院（桥北中大院）业主委员会诉被告云南金沙矿业股份有限公司（以下简称金沙公司）、昆明金川工程承包有限公司（以下简称金川公司）物业服务合同纠纷一案。本院2015年6月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月20日及2015年11月2日两次公开开庭进行了审理。原告及其诉讼代理人、二被告及其诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告居住的桥北中大院现有住宅楼7幢，住户**，人口530人。在东川矿务局破产之前，称为矿务局工程公司退休大院，物业管理工作由东川矿务局工程公司行政科负责管理，后又称桥北中大院。矿务局破产后由金川公司（金沙公司下属企业）负责管理。2003年7月，金沙公司与刘景明、刘鹏签订股份转让协议，私自将原告大院的物管工作交由刘景明、刘鹏管理，为此双方又于2003年8月达成补充协议。协议签订后，刘鹏成为金川公司法定代表人。但被告金沙公司及金川公司均怠于履行对原告大院的物业管理责任，侵害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、由被告金沙公司和金川公司承担连带责任，履行桥北中大院的物业管理职责，按照每年在绿化保洁门卫方面的物业管理标准投入费用不低于60万元。2、由被告金沙公司、金川公司承担连带责任，完缮桥北中大院的供电线路改造、供水、新建大门值班室、公厕改造、房屋补漏、老年活动室（含党员活动室）等基础设施建设，投入费用约为239万元。被告金沙公司辩称：本案是按物业服务合同关系来起诉的，原告被告之间没有签订过物业管理协议，也就没有权利义务关系。本案涉及到国家政策落实问题，原告大院属于原东川矿务局非生产性资产，按国家政策应属移交地方政府，后来政府为什么没有接收，我们就不清楚了。因此本案不应由人民法院受理。移交地方政府是由云铜集团移交，不是由被告移交，故二被告不是本案适格被告主体。请求驳回原告的诉讼请求。被告金川公司辩称：同意被告金沙公司的答辩意见。按二被告公司签订的补充协议，被告金川公司只是代管，之后应当要移交地方政府，代管期间，被告金川公司已因管理支出了100多万元，金川公司与原告之间也没有签订物业管理协议，该案不属于人民法院受案范围。原告的各项诉讼请求没有法律和事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。本案争议焦点：1、本案是否属于人民法院受案范围？2、双方当事人的主体资格是否适格？3、二被告是否应连带承担对原告的物业管理责任？如何承担？4、原告的各项诉讼请求是否有事实和法律依据？是否应当予以支持？针对争议焦点，原告向本院举证如下：一、业主委员会备案登记表一份。欲证实原告的主体资格。经质证，二被告对该证据无异议，本院予以采信。二、金川公司工商登记卡一份。欲证实被告金川公司的企业工商登记情况，该公司现为自然人出资有限责任公司。经质证，二被告对该证据无异议，本院予以采信。三、产权（股权）转让合同复印件一份、补充协议复印件一份。欲证实2003年7月11日，被告金沙公司及刘凯（36名股东代表）将金川公司的100%的股份转让给刘景明和刘鹏。受让方承诺继续承担原金川公司职工宿舍及其他生活设施的物业管理工作。针对该承诺，被告金沙公司与金川公司于2003年8月6日签订补充协议，约定金川公司拖欠金沙公司的电费32.23万元，作为今后金川公司代管物业管理的费用，金沙公司不再收回该款。金川公司在物业管理范围的房屋、土地，有权进行无偿改造和开发。并允许对金沙公司现有的房屋及土地，经金沙公司同意的前提下进行改造和开发。经质证，二被告对该组证据的真实性无异议，但认为合同、协议签订于云铜集团与地方政府移交资产之前，是代管。本院对该组证据的真实性予以采信。四、昆明市东川区企业退休人员管理办公室出具的腊利大院的基本情况一份、原告自拟的中大院物业管理量化及标准一份、昆明市住宅物业服务收费指导价标准打印件一份。欲证实东川区腊利大院的物业服务情况及昆明市物业服务政府指导标准。原告大院的物业服务量化应投入资金合计903万元。经质证。二被告对该组证据的关联性、合法性提出异议，认为腊利大院的情况与本案无关，政府标准是物业服务标准，而本案原、被告之间没有签订物业服务合同，原告也没有交过任何维修基金。由于原告提供的中大院物业管理量化及标准来源、形式不符合法律规定，本院不予采信。腊利大院的基本情况、昆明市住宅物业服务收费指导价标准与本案无关，本院不予采信。五、昆明市东川区铜都街道办事处桥北社区居民委员会证明一份。欲证实该社区为原告大院支付垃圾清运费860元、建挡墙费用2000元。经质证，二被告对该证据提出异议，认为与本案无关，原告也未向原告交纳物业管理费。由于该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。六、昆明市东川区企业退休人员管理办公室出具的关于桥北大院不属退管办管理的情况说明一份。欲证实东川矿务局破产后，腊利等四个大院的服务管理由新组建的有色社保东川办事处具体负责，移交地方属地管理后，按原管理模式、管理办法及规章制度进行管理。桥北大院的物业管理不在有色社保东川办事处的管理工作职责内，因此，不隶属退管办。经质证，二被告对该证据提出异议，认为与国务院的文件精神相背离，是历史遗留问题。由于该证据证明事实不属于人民法院受案处理范围，本院在本案中不作认定。七、证人罗某、马某出庭作证。欲证实证人所住房屋原属单位分房居住，后经房改购买，原告大院住户均获得所有权，并办领了产权证。东川矿务局破产前由矿务局工程公司行政科管理，业主交卫生费，有时也自己打扫卫生。被告金川公司管理期间，金川公司只是收水电费，做过一点维护工作，卫生没有管过，业主是自发组织人收取垃圾清运费，打扫卫生。业主没有交过物业管理费和维修基金。经质证，二被告对证人证言无异议，本院予以采信。针对争议焦点，被告金沙公司向本院提供证据如下：一、组织机构代码证复印件、营业执照复印件、法定代表人身份证明书各一份。欲证实其主体资格。经质证，原告及被告金川公司无异议，本院予以采信。二、中共中央办公厅、国务院办公厅关于进一步做好资源枯竭矿山关闭破产工作的通知——中办发（2000）11号文件复印件一份、全国企业兼并破产和职工再就业工作领导小组（2000）33号文件复印件一份、中华人民共和国财政部办公厅财办企（2001）630号文件复印件一份。欲证实有关文件规定关闭破产矿山所办的学校、医院、公安、消防、供水、供电等生活和公用服务单位，其设施和职工成建制移交给地方政府管理。原告物业管理符合文件规定条件，应属移交地方政府范围。经质证，原告对该组证据提出异议，认为系复印件，无法确认其真实性。被告金川公司对该组证据无异议。由于该组证据系复印件，且欲证明事实不属于人民法院受案范围，在本案中，本院不作认定。三、资产评估明细表一份。欲证实原告物业管理应属移交地方政府。经质证，原告对该证据真实性无异议，但认为与本案无关联性。被告金川公司对该组证据无异议。由于该证据不能直接证明被告金沙公司欲证明事实，且欲证明事实不属于人民法院受案范围，在本案中，本院不作认定。四、原东川矿务局退休人员及管理服务机构移交属地管理协议书复印件一份。欲证实云南铜业（集团）有限公司与昆明市东川区人民政府于2005年12月14日达成协议，约定由云南铜业（集团）有限公司将原东川矿务局退休人员管理服务机构及工作人员移交东川区人民政府管理。移交时间为2005年11月1日。经质证，原告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性。被告金川公司对该组证据无异议。本院对该证据的真实性、合法性予以采信。针对争议焦点，被告金川公司向本院提供证据如下：一、组织机构代码证复印件、营业执照复印件、法定代表人身份证明书各一份。欲证实其主体资格。经质证，原告及被告金沙公司无异议，本院予以采信。二、股东会决议、产权（股权）转让合同复印件一份、补充协议复印件一份。欲证实被告金川公司与被告金沙公司签订的协议，约定金川公司履行代管义务，今后应当移送地方政府。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性有效性无异议，但认为金川公司是为金沙公司代管。被告金沙公司对该组证据无异议。本院对该组证据的真实性予以采信。三、收款凭证复印件二份。欲证实2003年、2004年，有色社保还将对原告大院的电费补贴直接拨付到被告金川公司。经质证，原告及被告对该组证据无异议。本院对该组证据的真实性予以采信。四、汇总表复印件四份。欲证实被告金川公司从2003年代管起，代收水电费89万元、代缴水电费127万元，原告业主欠缴27万元。金川公司支付无关人员工资78万元。被告金川公司没有怠于履行管理职责。经质证，原告对该组证据的真实性提出异议。被告金沙公司对该组证据无异议。由于该证据系被告金川公司制作，且系复印件，证据来源、形式不符合法律规定，本院不予采信。五、金川公司固定资产明细表复印件一份。欲证实金沙公司转让给金川公司的资产中不包含桥北中大院（原告大院）的资产。经质证，原告对该证据的真实性、关联性提出异议，认为该证据系复印件，真实性无法核实。固定资产是否移送与被告是否应承担物业管理职责无关联性。被告金川公司对该证据无异议。本院采纳原告质证意见，对该证据不予采信。本院当庭出示依职权调取的证据如下：一、云铜（2003）118号文件复印件一份、东川区人社局移交清册一份。证明云南铜业（集团）有限公司于2003年同意被告金沙公司对所属金川公司等非矿山公司进行深化产权制度改革的实施方案。经质证，原、被告三方对该证据无异议，本院予以采信。二、原东川矿务局离退休人员管理机构固定资产、办公设备移交清册复印件一份。证明2005年10月30日有色社保东川办事处的该移交清册上不含原告大院资产。经质证，原、被告三方对该证据无异议，但二被告认为该清册有遗漏，原告大院应该移交而没有移交。本院对该证据予以采信。三、昆明市东川区国土资源局关于东川矿务局工程公司桥北中大院生活区地块有关土地使用情况信息说明。证明该宗地于1996年8月21日办理土地证，使用权人为东川矿务局工程公司。2001年矿务局改制时，木材加工厂部分登记为云南金沙矿业股份有限公司物资公司木工厂，生活区部分未变更。2006年8月18日木工厂部门变更为昆明东川金睿物资经贸有限公司。2007年10月，金睿公司转让给昆明金美房地产开发有限公司开发丽水金沙楼盘。经质证，原、被告三方对该证据无异议。本院对该证据予以采信根据本院采信的证据及当事人陈述，本院确认本案法律事实如下：原告居住的桥北中大院在东川矿务局破产之前，称为矿务局工程公司退休大院（又称桥北中大院），物业管理工作由东川矿务局工程公司行政科负责管理，原告业主所住房屋原属单位分房居住，后经房改购买，原告大院住户均获得所有权，并办领了产权证。在矿务局工程公司行政科管理期间，业主向单位行政科缴纳卫生费，由单位负责卫生，管理不到位时也自己打扫卫生。2001年原东川矿务局破产改制后，由新组建的金沙公司下属企业金川公司（原东川矿务局工程公司）负责管理。2003年，云南铜业（集团）有限公司同意被告金沙公司对所属金川公司等非矿山公司进行深化产权制度改革的实施方案。2003年7月11日，被告金沙公司及刘凯（36名股东代表）将金川公司的100%的股份转让给刘景明和刘鹏。受让方承诺继续承担原金川公司职工宿舍及其他生活设施的物业管理工作。针对该承诺，被告金沙公司与金川公司于2003年8月6日签订补充协议，约定金川公司拖欠金沙公司的电费32.23万元，作为今后金川公司代管物业管理的费用，金沙公司不再收回该款。金川公司在物业管理范围的房屋、土地，有权进行无偿改造和开发。并允许对金沙公司现有的房屋及土地，经金沙公司同意的前提下进行改造和开发。金川公司现为自然人出资有限责任公司（即被告金川公司）。2003年、2004年，有色社保仍然继续将对原告大院的电费补贴直接拨付到被告金川公司。2005年10月30日有色社保东川办事处的原东川矿务局离退休人员管理机构固定资产、办公设备移交清册上不含原告大院资产。云南铜业（集团）有限公司与昆明市东川区人民政府于2005年12月14日达成协议，约定由云南铜业（集团）有限公司将原东川矿务局退休人员管理服务机构及工作人员移交东川区人民政府管理。移交时间定为2005年11月1日。在被告金川公司对原告物业管理期间，双方未签订物业管理合同，业主未缴纳物业管理费、维修基金、垃圾清运费等费用。被告金川公司只是代收水电费及在前期做过一点维修工作，其他物业管理工作未开展。东川矿务局桥北工程公司大院生活区地块于1996年8月21日办理土地证，使用权人为东川矿务局工程公司。2001年矿务局改制时，木材加工厂部分登记为云南金沙矿业股份有限公司物资公司木工厂，生活区部分未变更。2006年8月18日木工厂部分变更为昆明东川金睿物资经贸有限公司。2007年10月，金睿公司转让给昆明金美房地产开发有限公司开发丽水金沙楼盘。本院认为，原告生活区原属东川矿务局工程公司职工宿舍区，由该公司行政科负责管理。矿务局破产改制后，其物业管理应由承接原矿务局义务的新组建的公司负责还是应移交地方政府管理的问题属于落实国家政策的问题，不属于人民法院民事诉讼受案范围，本院无权予以确定。但本案查明，原告居住区地块权属及物业管理工作事实上尚未移交地方政府，在管理责任明确之前，为保护民生，维护原告业主的合法利益，仍应由新组建的公司（即被告金沙公司）及其下属公司金川公司（前身即东川矿务局工程公司）继续负责。被告金川公司虽经过了所有制改革，但改制的股权转让协议及其补充协议明确了其对原告居住区物业管理代管责任，原告对该协议约定不持异议，被告金川公司应按合同约定履行义务。由于股权转让协议及其补充协议系二被告之间的协议，不能损害第三人（原告）的合法权益，故在被告金川公司不能全面履行约定义务时，被告金沙公司应承担对原告的义务。二被告应共同承担对原告物业的管理的责任。原告要求二被告继续履行桥北工程公司退休大院的物业管理职责的诉讼请求，本院予以支持。由于原、被告之间未签订物业管理合同，原告亦未向二被告交纳物业管理费等相关费用，故双方关系不属于民法意义上的物业服务合同关系，而是企业对职工和离退休职工的内部管理关系，该种管理关系不属于我国民法调整范畴，故本院对二被告应如何具体管理原告居住区无权作出认定,对原告的其他诉讼请求，本院不予处理。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第二条、第五条、第六条、第七条的规定，判决如下：由被告云南金沙矿业股份有限公司、昆明金川工程承包有限公司共同继续承担原告桥北工程公司退休大院的物业管理职责。案件受理费30720元，由被告云南金沙矿业股份有限公司、昆明金川工程承包有限公司共同负担720元，由原告桥北工程公司退休大院业主委员会负担30000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判长  何东山审判员  杨 芮审判员  林 海二〇一五年十一月十九日书记员  王国艳