湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第02928号
上诉人（原审原告）梁颖凤。
委托代理人汤亚男，湖南湘成律师事务所律师。
委托代理人陈昭平。
被上诉人（原审被告）长沙恒丰房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区曙光路232号。
法定代表人何国俊。
上诉人梁颖凤因与被上诉人长沙恒丰房地产开发有限公司（以下简称恒丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第01924号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年12月21日，恒丰公司（出卖人）与梁颖凤（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：一、买受人购买的商品房为恒丰天湘华庭项目中的第1幢N单元8层821号房，建筑面积共85.27平方米。该商品房的设计用途为住宅，属框架结构，该幢房屋建筑层数地上20层，地下2层；二、出卖人与买受人约定该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米4740元，总金额404180元；三、买受人按银行按揭方式付款。首付款（含定金）84180元于2009年12月21日支付，剩余房款320000元采用银行按揭方式支付；四、出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人，遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起15日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据事实予以延期。五、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起于出卖人指定天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。六、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起30日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。七、在签订本合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金。买受人应当在办理收房手续前交存物业维修资金。买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。八、出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。九、任何一方解除合同的，都应当在解除合同的事实发生之日起30日内，双方持解除合同的书面文件到长沙市房屋产权管理局办理解除合同的相关手续，否则，另一方可不承担违约责任，并要求对方赔偿相应的损失。双方另对其他权利义务进行了约定。合同签订后，梁颖凤向恒丰公司支付了首付款84180元，余款办理了银行按揭手续，由银行于2010年1月29日将按揭贷款320000元支付给了恒丰公司。梁颖凤还交纳了房维修基金10232元，产权登记及国土使用证工本费200元，同日，恒丰公司向梁颖凤交付了房屋钥匙，但双方未办理书面接交手续。2014年4月29日，梁颖凤以恒丰公司未交付符合合同约定的房屋为由诉至原审法院，请求判决：1、恒丰公司支付延期交房违约金46633元（从2010年12月31日计算至2014年2月28日，后续违约金按合同约定的40.41元每天的标准计算至房屋竣工验收之日止）；2、恒丰公司向梁颖凤返还产权登记费、国土证工本费总计200元，房屋维修基金10232元；3、恒丰公司立即办理涉案房屋的房产证及国有土地使用权证；4、恒丰公司承担本案的案件受理费。
另查明：1、恒丰公司在收到梁颖凤的物业维修基金10232元后，至今未缴存至长沙市物业维修资金管理中心。2、恒丰公司主张该项目已竣工验收，但未能提交竣工验收并合格的证据。经原审法院核查，该项目未进行竣工验收及初始登记。
原审法院认为：梁颖凤、恒丰公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应自觉履行合同约定的义务。一、关于办理房屋所有权证和土地使用权证的问题。按照合同约定，恒丰公司应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。根据《中华人民共和国合同法》第279条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”恒丰公司虽已向梁颖凤交付了房屋钥匙，但因天湘华庭建设工程未经竣工验收合格，不具备交付的法定条件，故梁颖凤请求恒丰公司协助办理房屋所有权证与国有土地使用权证的条件尚不成就，原审法院不予支持。二、关于产权登记费、国土证工本费与房屋维修基金的问题。因梁颖凤未主张解除《商品房买卖合同》，而产权登记费、国土使用证工本费与房屋维修基金系办理房屋产权证与国土使用证时必须向相关部门缴纳的费用，故梁颖凤要求恒丰公司退还产权登记费、国土证工本费与房屋维修基金，原审法院不予支持。三、关于迟延交付房屋的违约责任。恒丰公司虽向梁颖凤交付了房屋钥匙，但该房屋尚未通过竣工验收合格，恒丰公司也未按合同约定与梁颖凤签署接交表，并交付相关证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，属不合法交付，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。按照合同约定，“迟延交付房屋超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”梁颖凤已付购房款404180元，恒丰公司应按已付房款的日万分之一支付违约金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因梁颖凤权益受损害的保护期限为2年，梁颖凤于2014年4月29日向本院起诉，其主张2012年4月29日以前的违约金，已经超过诉讼时效，原审法院不予支持。故恒丰公司应以梁颖凤已付房款404180元为基数，向梁颖凤支付自2012年4月29日起至房屋竣工验收合格之日止的违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第二百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、恒丰公司自本判决生效之日起10内支付梁颖凤逾期交房违约金（以已付房款404180元为基数，按日万分之一的标准从2012年4月29日起计算至房屋竣工验收合格之日止，其中计算至2014年4月29日为29100.96元）；二、驳回梁颖凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1370元，由恒丰公司负担。
梁颖凤不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决驳回梁颖凤要求恒丰公司协助办理房产证及国土证的诉讼请求的理由不成立；原审判决驳回梁颖凤要求恒丰公司退还产权登记费、国土证工本费及房屋维修基金的诉讼请求的理由不成立；原审判决部分驳回梁颖凤要求恒丰公司支付迟延交房违约金的诉讼请求的理由不成立；原审判决驳回梁颖凤要求恒丰公司补开银行的按揭款不动产全额发票的诉讼请求的理由不成立。综上，请求撤销原判，依法改判支持梁颖凤的全部诉讼请求，由恒丰公司承担本案一、二审诉讼费用。
恒丰公司未予答辩。
在本院二审诉讼过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：一、关于办理房屋所有权证和土地使用权证的问题。根据双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，恒丰公司应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。恒丰公司虽已向梁颖凤交付了房屋钥匙，但梁颖凤购买房屋所涉工程未经竣工验收，不具备房屋交付的法定条件，故梁颖凤要求恒丰公司立即办理房屋所有权证和国有土地使用权证的条件尚不成就，原审法院不予支持正确。
二、关于是否应退还产权登记费、国土证工本费的问题。根据双方当事人合同约定，恒丰公司应为梁颖凤办理房屋所有权证和土地使用权证，梁颖凤据此向恒丰公司支付了产权登记费、国土证工本费。因梁颖凤在本案中并未主张解除其与恒丰公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，而办理房屋所有权证和土地使用权证仍为恒丰公司所应履行的合同义务，故原审判决对梁颖凤要求恒丰公司退还产权登记费、国土证工本费的诉讼请求不予支持亦正确，本院予以维持。
三、关于是否应退还房屋维修基金的问题。根据双方当事人合同约定，在签订合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金，买受人应当在办理收房手续前交存物业维修资金。因恒丰公司与梁颖凤未约定由恒丰公司代收物业维修资金，且恒丰公司在收到梁颖凤的物业维修基金10232元后，至今未缴存至长沙市物业维修资金管理中心，故梁颖凤要求恒丰公司返还物业维修基金10232元的理由成立，本院予以支持。
四、关于迟延交房违约金的认定问题。恒丰公司虽向梁颖凤交付了房屋钥匙，但该房屋尚未竣工验收，恒丰公司也未按合同约定与梁颖凤签署接交表，亦未交付相关证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。根据双方当事人合同约定，迟延交付房屋超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。梁颖凤已付购房款404180元，恒丰公司应当在2010年12月31日前将房屋交付梁颖凤，故恒丰公司应从2011年1月1日起至房屋竣工验收合格之日止按已付房款的日万分之一向梁颖凤支付违约金。但因恒丰公司已向梁颖凤交付了房屋钥匙，其未办理竣工验收手续行为未造成明显损失，且双方约定的恒丰公司因迟延交付房屋所应承担的违约金金额过高，基于公平原则，本院酌情认定恒丰公司逾期交房违约金从2012年4月29日起计算。原审法院以已过诉讼时效为由对2012年4月29日以前的违约金不予支持有误，但判处结果较为恰当，故本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院予以纠正。上诉人梁颖凤的部分上诉理由成立，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第01924号民事判决第一项；
二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第01924号民事判决第二项；
三、限长沙恒丰房地产开发有限公司在本判决生效之日起10内返还梁颖凤物业维修基金10232元；
四、驳回梁颖凤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审受理费各1370元，合计2740元，由梁颖凤负担685元，长沙恒丰房地产开发有限公司负担2055元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年六月十七日
书记员 范 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。