辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终3476号
上诉人（原审第三人）：王忠跃，男，汉族，1958年11月30日出生，住址沈阳市和平区。
委托代理人：陈凤贵，北京市中喆（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住所地：沈阳市于洪区翟家镇小于村。
法定代表人：符丽华，职务：董事长。
委托代理人：宋娜，女，汉族，1978年9月16日出生，公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：金辉，男，1982年5月10日出生，汉族，住址辽宁省新民市柳河沟镇。
委托代理人：卢迪，新民市新柳法律服务所法律工作者。
上诉人王忠跃因与被上诉人沈阳金晟房地产开发有限责任公司（以下简称“金晟房地产公司”）、金辉商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省新民市人民法院（2015）新民民二初字第00511号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告金辉诉称：2010年9月20日，原告与被告签订商品房买卖协议并交付房款总计329，256元，被告将1号楼3单元7层1号房屋出售给原告，现房屋已交付。原告已经实际进住。但因被告原因，原告无法取得房屋所有权证，故起诉至法院，请求法院依法确认原、被告签订的买卖协议有效，并判令被告协助原告办理房屋登记手续。
原审被告金晟房地产公司辩称：2012年6月30日，由于公司涉嫌合同诈骗，法人符丽华被依法羁押，经公司实际经营者刘红玉确认，新民市政府综合调查小组核实下，对公司实际购房者予以确认。并于2014年10月22日，在新民市政府协调下对确认购房者办理了房屋入住手续。公司对原告和第三人带来的损失深表歉意，愿意服从法院判决。
原审第三人王忠跃述称：不同意原告的诉讼请求。原告争议的房屋实际上是第三人在2011年10月9日所购买。第三人与被告金晟公司签订了购房合同，办理了备案登记，支付了全部购房款，且被告金晟公司为第三人出具了《准住通知单》。第三人与被告金晟公司的买卖合同合法有效，法院依法应予保护。原、被告双方没有签订任何房屋买卖合同。原告签订认购书的时间，华丽英典小区尚未获得建筑工程施工许可证，也不具备销售资格。根据《认购协议》所约定的价格与2011年当地房地产市场价格相同，此也不符合所谓“卖楼花”的销售价格明显偏低的规律。本诉原告与被告金晟公司只有《认购协议》，而一直没有签订《商品房买卖合同》。以上事实，充分说明原告被告之间的买卖是不真实的。认购协议不能代替《商品房买卖合同》。根据该认购协议的内容，本诉原告只能取得在符合约定条件时以认购协议约定的价格购买被告金晟公司涉诉房屋的权利，在被告违约的情况下被告仍然可以将房屋销售给他人，原告只能就此追究被告的违约责任，而不能要求履行商品房买卖合同，因为双方根本没有成立商品房买卖合同关系。关于本诉原告主张的交付问题，第三人也不予认可。本诉原告未能提供交付并进住的证据。且在被告法人其负责人被采取强制措施，金晟公司处于瘫痪状态的情况下，被告不具备交付房屋的能力。本诉原告即使进住也是非法占有房屋。该行为不能够予以保护。而且，被告金晟公司早在2011年10月10日就向第三人出具了《准住通知书》，被告之后的类似行为是在有意制造社会秩序的混乱，不应认可。关于新民市房产管理处出具的《华丽英典房产认证证明》，已经被认定了该具体行政行为属于无效行为，不能作为本诉原告房屋买卖合法有效的证据。综上，本诉原告与被告金晟公司之间并无合法有效的真实房屋买卖合同关系；收款收据与认购协议不符，且难以认定其是否实际支付款项；没有证据证明房屋交付事实，即使进住也属于强行进住、非法占有。而本案第三人与被告金晟公司依法签订房屋买卖合同，依法进行了备案登记，支付了全部购房款，取得了被告金晟公司的《准住通知书》。请求法院驳回本诉原告的诉讼请求。
原审第三人王忠跃诉称：2011年10月9日，第三人王忠跃与被告金晟公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：第三人购买被告开发的位于新民市民族街“华丽英典”第1#幢3-7-1住宅，建筑面积96.62平方米，合同总价为212，564元。房屋交付时间为2012年12月31日；出卖人逾期交付房屋自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第三人向被告支付了全部购房款，被告办理了（沈）房预（新民）字6884号预购商品房预告登记手续。但是，被告未能按合同约定向第三人交付房屋，现已逾期两年有余。现新民市人民法院通知王忠跃参加诉讼，得知金辉向法院起诉被告金晟公司，主张涉案房屋所有权，故根据民诉法的规定，第三人特向法院提起诉讼，请求法院支持第三人的诉讼请求。1、确认第三人与金晟公司所签订的商品房买卖合同有效；2、判令被告金晟公司向第三人交付逾期交付房屋违约金15，517元；3、确认新民市民族街“华丽英典”第1#幢3-7-1号住宅房归第三人所有；4、判令被告金晟公司继续履行合同义务，交付房屋，配合办理房屋产权过户手续；5、诉讼费用由被告承担。
原审被告金晟房地产公司辩称：按照刘红玉和703专案组确认，确认为原告是实际购买人，所以我们不能将房屋交给第三人，我们已经承担了相应后果，被告与第三人名为买卖实为借贷，所以不同意第三人的诉讼请求。
原审原告金辉述称：不同意第三人的诉讼请求。应当认定第三人与被告金晟公司之间签订的合同为无效合同。第三人与金晟公司虽然签订了所谓的商品房买卖合同，但该行为实为借贷。该合同为虚假合同，双方的行为是虚假买卖行为。原告与被告金晟公司签订了相关的购买协议，向被告交纳了购房款项，并实际装修进住使用。在进住使用的过程中产生了相关的装修费用，物业管理费用等，证明原告与被告买卖房屋行为是真实存在的，应当予以确认。经刑事案件的涉案人员刘红玉及703专案组确认，已经确认本案的原告金辉为诉争房屋实际购买人，金晟公司与第三人为借贷关系。并且，第三人所谓的办理商品房预告行为，并不具备法律效力，第三人并未办理他项权利，该行为也不是合同生效的法律要件。原告的合同是具备法律效力的，即使没有合同编号和时间，但是双方当事人都确认，合同应属于有效，并且，双方已经按合同实际履行。
原审法院查明：2010年9月20日，原告金辉与被告金晟公司签订《华丽英典商品房认购协议书》一份，约定金辉自愿认购华丽英典项目1号楼3单元701号住宅一套，建筑面积92.59平方米（最终面积以房产局测定为准），实际成交价为3，400元／平方米，总房款为314，806元。原告于2010年9月30日交付首付款94，806元，2014年补交余款234，450元。被告金晟公司为其出具相应《收款收据》二张。2014年10月22日，被告金晟公司向原告金辉交付本案诉争房屋，金辉交纳物业费、水费、取暖费等费用，领取钥匙并办理入住手续。现原告未取得诉争房屋所有权证，故起诉来院，请求法院判令原、被告签订《华丽英典商品房认购协议书》有效，房屋产权归原告所有，被告协助办理房屋所有权登记手续，并由被告承担本案诉讼费用。
另查明，2011年10月9日，第三人王忠跃与被告金晟公司签订《商品房买卖合同》，并于2011年10月10日办理预购商品房预告登记。合同约定王忠跃购买坐落在新民市民族街67号第1幢3-7单元1号房，建筑面积为96.76平方米的房屋一套。房屋单价为2，200元／平方米，总价款为212，564元。约定交房时间为2012年12月31日。被告金晟公司于2011年10月10日为王忠跃出具数额为212，564元的《收款收据》一张，又于2011年10月10日为王忠跃出具了《准住通知单》一份。因第三人认为其就本案诉争房屋有独立请求权，故向法院提起诉讼，请求法院：1、确认第三人与被告金晟公司签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令被告金晟公司向第三人给付逾期交付房屋的违约金15，517元；3、确认本案诉争房屋归第三人所有；4、被告金晟公司继续履行合同义务；5、诉讼费由被告承担。
再查明，原告金辉和被告签订的《华丽英典商品房认购协议书》所涉及的房屋与第三人王忠跃和被告签订的《商品房买卖合同》中所涉房屋为同一标的物。该房屋于2011年5月23日取得商品房预售许可证，尚未竣工验收合格。在被告金晟公司表示其与原告系商品房买卖关系、与第三人系借款关系后，经庭审询问第三人仍坚持其与被告系商品房买卖合同关系。
还查明，沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书载明：“辽宁省沈阳市人民检察院指控……3.与陈素梅、庄为光、孙黎生、刘玉峰有关的合同诈骗事实……2010年9月20日，金晟公司与金辉签订《商品房买卖合同》，将新民市民族街67号1#3-7-1号房屋以94，806元的价格出售给金辉……2011年10月10日，金晟公司与王忠跃签订《商品房买卖合同》，将上述十处房屋在新民市房产管理处为王忠跃办理备案登记”。辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书载明“经审理查明，原审判决认定上诉单位沈阳金晟房地产开发有限责任公司及上诉人符丽华、刘红玉合同诈骗犯罪事实清楚，有下列证据予以证实……6、证人陈素梅的证言，结合确认单、商品房买卖备案合同、收款收据、金晟公司备案登记在陈素梅、王忠跃、刘玉峰、张升祥名下房产明细表等证据，证实2011年6月，金晟公司向陈素梅、孙黎生、刘玉峰借款共计2452万元，金晟公司用华丽新都十五套网点、十九套住宅以商品房买卖合同备案形式抵押，抵押借款汇到金晟公司账号，抵押借款是陈素梅、刘玉峰与金晟公司刘红玉经手办理，所借2452万元金晟公司尚未归还”。现该两份法律文书均已生效。
原审法院认为：原、被告签订的《华丽英典商品房认购协议书》系双方真实意思表示，且被告已经取得商品房预售许可证，现原告已经全额交付了购房款，被告已经向原告交付了房屋，原、被告之间形成合法的商品房买卖关系，故对于原告请求法院确认原、被告签订的《华丽英典商品房认购协议书》有效的诉讼请求，原审法院予以支持。关于原告主张被告协助其办理房屋所有权登记手续的诉讼请求，现原告依照合同约定向被告支付了购房款，被告向原告交付房屋，原告对房屋进行装修入住，被告还应负有协助原告办理房证的义务。但因现该房未进行竣工验收，尚不具备办理房证的条件，故原告此项诉讼请求，原审法院不予支持，原告可待诉争房屋具备办证条件时另行主张权利。关于原告主张确认房屋产权归其所有的诉讼请求，不动产物权的设立经依法登记，发生效力，因本案诉争房屋目前无法办理所有权登记手续，故原告此项诉讼请求，原审法院无法支持。关于第三人提出的诉讼请求部分，第三人与被告双方虽签订了形式上的商品房买卖合同，但被告金晟公司在庭审中提出其与第三人之间不是真实的商品房买卖关系而是借款关系。从合同内容看，第三人的购房价格明显低于市价，其购买不同位置住宅的单价均相同，不符合市场交易规律。且被告在与第三人签订合同后第二天即为第三人开具《入住通知单》，当时诉争房屋尚未建成，此行为违背正常购房程序，不符合日常生活房产交易的普遍习惯。综上，原审法院认为第三人提供的证据不足以证明其与被告之间存在真实的商品房买卖关系，故对于第三人主张确认其与被告所签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，原审法院不予支持。而第三人提出要求被告给付逾期交房违约金、确认诉争房屋所有权、交付房屋及办理过户手续的诉讼请求，均为基于《商品房买卖合同》有效而衍生的请求，故原审法院亦不予支持。
原审法院判决：一、确认原告金辉与被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司于2010年9月20日签订的《华丽英典商品房认购协议书》有效；二、驳回原告金辉及第三人王忠跃的其他诉讼请求。案件受理费2，461元，保全费1，583，共计4，044元，由被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司承担100元，由第三人王忠跃承担3，944元。
宣判后，王忠跃不服原审判决，向本院提出上诉，请求撤销原审民事判决书，发回重审或者改判支持上诉人王忠跃的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、原审判决认定事实错误。（一）原审判决认为我方提供的证据不足以证明我方和金晟房地产公司存在真实的商品房买卖关系，该认定错误。1、我方提交经登记备案的《商品房买卖合同》、收款收据、准住通知单等证据，足以证明房屋买卖关系真实合法。2、原审判决否定我方与金晟房地产公司之间房屋买卖关系的理由不成立。首先，金晟房地产公司在“一房二卖”情况下，其陈述真实性令人质疑，且金晟房地产公司代理人并不知道案件事实，庭审中只是转述刘红玉的陈述。金辉并未取得新民市房管处出具的《华丽英典房产认证证明》，新民市房管处在基于刘玉红陈述认定买房或借款关系时，也没有承认金辉是房屋买卖关系。如果我方和金晟房地产公司之间存在借款关系，金晟房地产公司应该提供直接证据借款合同，金晟房地产公司未能提供。其次，我方购房价格低于市价事出有因，是我方等根据当时金晟房地产公司实际负责人刘玉红的承诺，为其筹集资金在1500万元以上，则同意以成本价销售房屋，我方等为金晟房地产公司共筹集1800余万元，所以才有低于市价的优惠买房。该意思自治行为不应成为认定房屋买卖关系不真实的理由。再次，金晟房地产公司提前为我方出具《入住通知单》，是金晟房地产公司承认我方的房屋买卖关系，并对履行合同不持异议的意思表示，原审法院认定不符合交易习惯没有根据。3、刑事判决书中阐述的相关事实与民事庭审中证据所能证明的事实不符。民事庭审中的证据足以推翻刑事判决书中所阐述的相关事实，本案不应以刑事判决阐述为依据。刑事裁判主要解决刘玉红等刑事犯罪问题，对于所涉民事法律关系并非其重要审查对象，相关事实的阐述存在明显错误。金辉与金晟房地产公司并未签订《商品房买卖合同》，更不存在以94，806元将该房屋出售给金辉的事实。至于我方与金晟房地产公司之间存在借款关系的说法更是与客观事实严重不符。（二）原审判决认定金辉和金晟房地产公司签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，双方形成合法的商品房买卖关系，该认定错误。1、从《认购协议书》签订时间看，当时涉案房屋尚未开始建设，且该协议书约定内容与证据证明事实不符。金辉一直未同金晟房地产公司签订商品房买卖合同，也未按约定支付房款办理银行贷款等。2、金辉于2014年补交购房款并非真实履行房屋买卖合同行为。2012年6月末7月初，金晟房地产公司法定代表人符丽华，实际负责人刘红玉涉嫌合同诈骗罪被采取强制措施，金晟房地产公司处于瘫痪状态，新民市政府组成专案组实际控制该公司，没收了公司的公章，责令新民市房管处非法发放《华丽英典房产认证证明》，以政府名义同北方建设公司签订建设施工合同，并以金晟房地产公司名义收取购楼尾款，设立形式上由新民市政府和金晟房地产公司共同管理的所谓“双控”账号，实质上是新民市政府完全掌握。金辉就是在金晟房地产公司处于瘫痪时期，借政府收取够楼尾款的机会补交了购房款，该事实不能成为认定金辉与金晟房地产公司房屋买卖关系的依据。3、原审法院认定金辉与金晟房地产公司之间存在房屋买卖关系的证据不足。刑事判决书中记载金辉在金晟房地产公司购买并办理备案登记的房屋有31套，涉案房屋并未办理备案登记，原审法院认定逻辑错误。金晟房地产公司的实际负责人没有承认与金辉存在房屋买卖关系，新民市房管处没有给金辉发放《房产认证证明》，金晟房地产公司的委托代理人庭审中只是说“根据刘红玉的陈述，金晟房地产公司与第三人之间存在借款关系”并没有说金晟房地产公司与金辉之间存在房屋买卖关系。二、原审判决适用法律错误。1、金辉与我方均主张与金晟公司签订房屋买卖合同有效，在双方均不被金晟公司认可存在房屋买卖关系，刑事判决书中也均被阐述为借款关系的前提下，我方提交证据的证明力大于金辉提供证据的证明力，我方购买房屋进行了备案登记，金辉不具备备案登记条件，也没有备案登记。2、刑事判决书确认我方与金晟公司存在借款关系不真实，我方提供证据足以证明我方与金晟公司是房屋买卖关系。3、经备案登记的房屋买卖合同发生物权效力，未经备案登记的房屋买卖关系仅发生债权效力。
被上诉人金辉二审答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
被上诉人金晟房地产公司二审答辩称：经我公司负责人刘红玉确认，新民市综合调查小组核实，金辉为实际购房人。
本案二审查明的事实与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，《商品房认购协议书》、收款收据、采暖费收据、电费收据、水费收据、《商品房买卖合同》、准住通知单、（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书、（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书、询问笔录、开庭笔录等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，附卷佐证。
本院认为：本案争议焦点为上诉人王忠跃和被上诉人金晟房地产公司之间是否存在商品房销售合同关系。
依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条的规定，民事法律行为应当具备意思表示真实的条件，当事人应当遵循公平及诚实信用的原则，行使权利、履行义务。本案中，虽然上诉人王忠跃与被上诉人金晟房地产公司签订了《商品房买卖合同》，并于2011年10月10日办理了预购商品房预告登记，上诉人王忠跃也持有被上诉人金晟房地产公司开具的房款收据和准住通知单，双方从形式上履行了商品房买卖的相关手续。但是通过对上诉人王忠跃购房情况的审查分析，并结合刑事判决书查明认定的案件情况，上诉人王忠跃与被上诉人金晟房地产公司之间并不是真实的商品房销售合同关系。首先，上诉人王忠跃自述在涉案房屋所在建设项目一共购买了34套房屋，但并无证据显示上诉人王忠跃购置上述房屋的合理用途和目的。其次，上诉人王忠跃购置上述房屋合同约定的交易单价低于同类房屋的正常市场售价，且不同位置、楼层、户型的住宅房屋单价均相同，双方约定的交易单价明显不符合房屋销售的市场交易惯例。再次，上诉人王忠跃虽然持有被上诉人金晟房地产公司开具的准住通知单，但当时房屋尚在建设中根本不可能达到交付条件，上诉人王忠跃亦自认虽然取得准住通知单，但房屋并未实际交付入住。上诉人王忠跃持有的房款收据也不是正规的商品房销售发票。第四，刑事案件审理查明被上诉人金晟房地产公司及法定代表人符丽华、实际负责人刘红玉合同诈骗犯罪，认定被上诉人金晟房地产公司与上诉人王忠跃之间存在拆借资金关系，被上诉人金晟房地产公司用华丽英典小区部分房屋做抵押，抵押物以个人名义签订买卖合同并在房产部门进行备案。上诉人王忠跃上诉提出不应以刑事案件认定事实为依据，缺乏事实和法律依据，本院无法支持。综合本案现有证据分析，上诉人王忠跃主张其与被上诉人金晟房地产公司之间存在商品房销售合同关系的依据不足，原审法院未支持上诉人王忠跃提出的相关诉请主张，并无不当，本院予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，461元（上诉人王忠跃预交），由上诉人王忠跃负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 虹
二〇一六年三月三十日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。