广东省广州市增城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗增法民三初字第1316号
原告：朱家平，住广东省广州市增城区。
委托代理人：朱国良，住址同上。
被告：广州百鸿房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区。
法定代表人：陆圣时。
委托代理人：耿爽、陈妙雅，广东法制盛邦律师事务所律师。
原告朱家平诉被告广州百鸿房地产开发有限公司（以下简称百鸿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱家平的委托代理人朱国良，被告百鸿公司的委托代理人耿爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱家平诉称：2013年4月3日，朱家平与百鸿公司签订了商品房买卖合同，约定朱家平向百鸿公司购买位于增城荔城街荔景大道北433号38幢303房。合同中对双方之间的权利义务进行了详细约定。朱家平签订合同后依约支付了全部房价款。根据合同约定，商品房应于2014年12月30日前验收合格并交付使用，但由于百鸿公司与承建商的问题，导致至今距最后交房日期长达十个月的2015年10月，百鸿公司仍未向朱家平交付房屋。百鸿公司的行为构成了严重违约且恶意拖欠违约金。故此，朱家平现向法院提起诉讼，请求法院判令，一、百鸿公司向朱家平支付延迟交楼违约金（暂计至庭审之日即2016年3月15日为21697.57元，按每日总房款的万分之一从2014年12月31日计某鸿公司具备约定交楼条件后实际交付房屋给朱家平之日止）；二、百鸿公司承担诉讼费用。
被告百鸿公司辩称：一、确认百鸿公司存在违约的事实。二、目前百鸿公司已经办理相关的证件，房屋实际已经具备使用条件。三、最近涉案房屋已经取得消防备案手续，且人防工程验收合格，涉案房屋也已取得工程规划验收合格证。整个建筑工程的竣工验收已经通过。目前涉案房屋已经具备所有证件，只是没有取得相关部门的竣工验收备案。
经审理查明：2011年4月29日，广州市增城自来水有限公司出具《证明》，载明“兹有广州市百鸿房地产开发有限公司在增城市荔城街荔景大道北433号的百晟•汇翠湾项目小区是我司的用水户，由我司提供永久用水……”。
2012年11月12日，百鸿公司和广州东部发展燃气有限公司签署了《管道燃气开户合同》，载明用气地址为“增城市荔城街荔景大道北433号二期小区”。
2013年4月3日，百鸿公司（甲方、卖方）、朱家平（乙方、买方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件一至七），载明：“……第二条项目建设依据甲方以出让方式取得位于荔城街廖村村樟树下（土名）地块的土地使用权……第四条合同标的物基本情况乙方所购买商品房为本合同第二条约定的项目中的百晟•汇翠湾38幢（T37）栋303号房（下称该商品房），房屋地址：增城市荔城街荔景大道北433号38幢303房……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房以套出售……总金额499944元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：……3、按揭贷款方式付款……第十条逾期付款的违约责任……3、按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05％的标准支付违约金……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2014年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过250日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过250日后，乙方有权单方面解除合同……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力……”。附件七为《补充协议》，载明“……六、就本合同‘房屋交付’条款中交房条件的约定，该条件如下标准：供水、供电、供气、通邮；住宅质量保证书、说明书；建设工程消防验收合格意见书；规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。如上述交房条件决定的应当具备的资料甲方已经提供，则虽然给部分资料与合同‘房屋交付时的有关资料’条款相比不齐全，但甲方不承担逾期交付责任……十二、本补充协议是《商品房买卖合同》不可分割的一部分，具同等法律效力，内容与《商品房买卖合同》有冲突的，以本补充协议内容为准。十三、本补充协议经甲、乙双方签署后生效……十五、【商品房买卖合同】第十四条补充约定：按逾期时间，分别处理（不作累加）的第（1）和（2）点的双方违约金均按总房价的0.01%计算。十六、【商品房买卖合同】第十条补充约定：逾期付款的违约责任的第1、2、3点的双方违约金均按总房价的0.01%计算……第二十四条、双方确认本补充协议所有条款非一方提供的格式合同或格式条款，所有条款均是在双方充分协商、公平诚信的基础上达成的，双方均充分行使了选择权、修改权，双方承诺不得以本补充协议属于格式条款或条款内容违反公平或其他原则等理由向对方主张任何权利。”
2013年4月9日、2013年7月18日，百鸿公司出具了两张发票给朱家平收执，确认收到购房款499944元。
2013年11月27日，广州供电局有限公司增城供电局向某公司出具《客户受电工程竣工检验意见书》。
2013年11月29日，百鸿公司与广州供电局有限公司签署《高压供用电合同》（合同编号：018314-201311-H2240），载明用电地址为“增城市荔城街廖村村樟树下（土名）”。
2015年6月4日，广州市增城区邮政部门同意百鸿公司开发的位于广州市增城区荔城街荔景大道北433号35、36、37、38幢楼的通邮申请，并于2015年11月25日在该《通邮申请表》中补充以下内容“根据广州市百鸿房地产开发有限公司提出的申请和公安机关门牌批复，结合现场勘察，本通邮表地址变更为：增城区荔城街荔景大道北433号36、37、38、39幢。2015年11月25日”。
2015年10月9日，本院立案受理本案。
直至2016年3月15日，朱家平未接收涉案房屋。
为了进一步查明本案事实，本院分别向广州市增城自来水有限公司、广州供电局有限公司增城供电局、广州东部发展燃气有限公司发函，上述单位分别向本院复函。其中，广州市增城自来水有限公司出具了《复函》，载明：“……一、就广州百鸿房地产开发有限公司开发的位于增城区荔景大道北433号的房地产项目，我公司于2010年8月24日与广州百鸿房地产开发有限公司签订了永久性供用水合同（包括：商业用水和生活用水）。二、我公司对上述房地产项目的供水方式是总表供水，小区内供水管理和服务由开发商或物业公司负责。三、上述房地产项目的商业用水和生活用水已于2011年4月7日通水……”；广州供电局有限公司增城供电局出具了广供电增函[2015]65号《关于广州百鸿房地产开发有限公司纠纷一案问题的复函》，载明“……一、我局与广州百鸿房地产开发有限公司于2013年11月29日签订了编号为018314-201311-H2240号的《高压供用电合同》。二、上述合同涉及的供电范围包括了贵院来函提及的位于增城区荔城街荔景大道北433号28幢（T31栋）、29幢（T30栋）、36幢（T35栋）、37幢（T36栋）、38幢（T37栋）和39幢（T38栋）楼房内的房屋。三、上述房屋均已安装了电表，经查阅我局营销系统，其中28幢（T31栋）楼房于2014年1月16日装表送电；29幢（T30栋）楼房于2014年1月15日装表送电；36幢（T35栋）、37幢（T36栋）、38幢（T37栋）和39幢（T38栋）楼房于2014年3月20日装表送电……”；广州东部发展燃气有限公司出具了东部燃气函[2015]41号《关于增城区荔城街荔景大道北433号楼房燃气事项的复函》，载明“……一、我司于2012年11月12日与广州百鸿房地产开发有限公司就百晟汇翠湾二期小区供气事宜签订了《管道燃气开户合同》（合同编号：DR/HT(J)XS.001-112012）。经查，来函中所列28、29、36、37、38、39幢楼房均包含在此开户合同中‘供用气地址’项内。二、百晟汇翠湾二期小区目前已与我司天然气市政管网连通，我司于2014年8月9日开始向该小区供应管输天然气，来函中28、29幢楼房均于2014年8月9日当日实现通气点火。36、37、38、39幢楼房因未收到通气申请，暂未予通气……”。
本案审理过程中：百鸿公司在2016年3月15日的庭审中确认涉案房屋未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
本院认为：朱家平与百鸿公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。
关于交房条件的问题。根据合同约定，百鸿公司应在2014年12月30日前将符合交房条件（含《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的涉案房屋交付朱家平使用。鉴于百鸿公司在庭审中确认，涉案房屋所涉工程直至2016年3月15日仍未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，因此，虽然涉案房屋分别在2011年4月7日具备永久用水、2014年3月20日具备永久通电、2014年8月9日具备永久通气和2015年6月4日具备永久通邮等四项使用条件，但是涉案房屋仍不符合交付条件。
百鸿公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。至于逾期交房违约金的计算标准问题。虽然合同约定每日违约金以总房款万分之五的标准计算，但朱家平和百鸿公司已在《补充协议》中将上述标准变更约定为每日以万分之一计算，故朱家平要求百鸿公司支付2014年12月31日至2016年3月15日期间逾期交房违约金22047.53元（每日以总房款499944元的万分之一，延期441天计算），朱家平起诉请求金额为21697.57元，本院予以准许。至于朱家平要求百鸿公司支付2016年3月16日起至百鸿公司交付具备交房条件的涉案房屋之日止的逾期交房违约金，朱家平可另案主张，本案不予调处。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告广州百鸿房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金21697.57元给原告朱家平；
二、驳回原告朱家平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费340元，由被告广州百鸿房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 勋
人民陪审员 万佳佳
人民陪审员 卢淑敏
二〇一六年五月十五日
书 记 员 顾丽娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。