江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏民终字第00347号
上诉人（原审原告）何振元。
委托代理人况世道，江苏同瑞律师事务所律师。
委托代理人马鹏，江苏茂通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）卞静。
被上诉人（原审被告）李玮。
委托代理人卞静.
被上诉人（原审第三人）徐州市盛世佳和置业有限公司，住所地江苏省徐州市黄河南路闽南海鲜城西隔壁。
法定代表人王瑞海，该公司总经理。
上诉人何振元因与被上诉人卞静、李玮、徐州市盛世佳和置业有限公司（以下简称盛世公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2014）徐民初字第0011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人何振元及委托代理人况世道、马鹏、被上诉人卞静到庭参加诉讼。被上诉人盛世公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，何振元与盛世公司于2008年11月28日对徐州市黄河南路85号黄河汇金商业房06室永康糕点房（以下简称涉案房屋）签订《认购单》一份，约定由何振元认购涉案房屋，该房屋建筑面积约210㎡，总房款252万元。何振元于2008年11月28日、12月4日分别支付50万元、62万元，共计112万元。双方约定余款140万元于产权分割后签定正式合同30天内付清。余款140万元尚未支付。
另查明，卞静、李玮与王瑞海、盛世公司民间借贷纠纷一案，原审法院于2013年8月16日作出（2013）徐民初字第52号民事调解书，经调解确认，王瑞海与盛世公司应向卞静、李玮偿还欠款1300万元。因到期未履行，卞静、李玮对徐州市黄河南路85号（139886、139887）房产包括涉案房屋申请执行，何振元以其对涉案房屋享有所有权为由提出执行异议，原审法院作出（2014）徐执异字第0001号民事裁定书，驳回了何振元的异议请求。后何振元向原审法院提起案外人执行异议之诉，请求判令：确认涉案房屋建筑面积为210㎡所有权属何振元，并停止对该房屋的执行。
原审法院认为，应否停止对涉案房屋的执行取决于何振元是否对涉案房屋享有实体权利，其享有的权利能否排除法院的强制执行。我国不动产物权变动采取登记生效主义，只有经过登记才发生物权转移的法律效力，买受人才能取得诉争房屋的所有权。本案中，何振元尽管与盛世公司签订认购单，但并未交足全部购房款。在房屋买卖履行过程中，尚未完成产权过户手续之前，何振元仅能依据其与盛世公司的约定享有债权请求权，其并不享有基于物权产生的阻却执行的实体权利。不仅如此，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，如果当事人已经支付全部购房款、实际占有房产、对未办理过户手续无过错，其仍享有阻却执行的特定权利，但何振元因未交足全部购房款，并不符合上述规定中特定权利的构成要件，何振元也不享有基于上述规定所产生的阻却执行的权利。何振元关于对涉案房屋停止执行的诉讼请求，应不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条第一款、《查扣冻规定》第十七条之规定，判决：驳回何振元的诉讼请求。案件受理费14880元，由何振元负担。
宣判后，何振元不服，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。上诉理由：1、上诉人与盛世公司的买卖行为合法有效，原审判决适用法律错误。上诉人自2008年2月与盛世公司签订房屋租赁合同后依法使用涉案房屋。在租赁期间，上诉人依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定行使承租人优先购买权，与盛世公司签订《认购单》购买涉案房屋，该买卖行为合法有效。依据《物权法》第十五条之规定，买卖合同自成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。2、《认购单》合法有效应当继续履行。双方签订《认购单》后即对涉案房屋进行了交接。至于剩余房款，按照《认购单》的约定应于产权分割后签订正式合同30天内全部付清。由于盛世公司尚未办理土地分割手续导致产权不能分割，故剩余房款140万元未能支付。依照最高人民法院《查扣冻规定》第十六条之规定，上诉人可以交付全部房款后继续履行合同。3、原审判决对购房款对应的房屋面积认定错误。上诉人的承租面积为103㎡，购房时多购买了107㎡，暂定210㎡，因此，涉案房屋210㎡，应当是可以分割的。上诉人已付112万元购房款，应当认定为已经付清了93㎡的房款。按照《查扣冻规定》第十七条之规定，至少人民法院对于涉案房产中的93㎡不得查封拍卖。4、盛世公司在法院执行阶段的外欠债务已达约7000万元，资不抵债。如按原审判决在《认购单》未依法解除的情况下拍卖涉案房屋，非法剥夺上诉人的合同权利，也未考虑上诉人债权的优先顺位，将造成上诉人难以弥补的损失和救济渠道的丧失。
被上诉人卞静、李玮答辩称：其2011年依法申请查封涉案房屋时，并不知道上诉人购买房屋之事，涉案房屋亦于2011年抵押给银行，并于2014年4月拍卖完毕。上诉人未支付全部房款，涉案房屋也未实际交付。上诉人自2008年至今不主张权利，自身存在过错，现主张已支付的112万元房款视为购买其中的93㎡与《认购单》的约定不符，现亦不能达成合意对房屋进行分割，故上诉人的观点不符合最高人民法院《查扣冻规定》的相关规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院审理过程中，上诉人何振元申请证人温某出庭作证，用以证明何振元经上海燕然投资管理有限公司介绍与盛世公司签订《认购单》认购涉案房屋，并证明该房屋系独立结构可分割。温某出庭作证时陈述与上述内容一致。被上诉人卞静及李玮质证认为，证人的证言不真实，盛世公司向其借款时称涉案房屋准备用于开发，不可能与外地公司签订二手房代理销售合同出售房屋。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明，2008年2月18日，盛世公司与何振元签订《房屋租赁合同书》，约定盛世公司将黄河南路85号沿街一楼由西1-3间及院内东一楼北第一间26㎡房租给徐州市永康糕点使用，租用期限自2008年2月28日起至2009年8月28日止，为期1.5年。2008年6月4日，盛世公司出具《证明》一份，证明夹河街永康糕点租该公司房屋103㎡用于经营。
经各方当事人确认，本案二审中的争议焦点是：上诉人何振元对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利。
本院认为，根据《物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，何振元虽然与盛世公司签订了《认购单》，成立了房屋买卖合同关系，但其至今尚未依法办理房屋权属过户登记，尚未取得房屋所有权，其主张对涉案房屋享有所有权缺乏事实和法律依据，不能成立。关于何振元可否依据《认购单》主张停止对涉案房屋的执行的问题。本院认为，何振元与盛世公司签订《认购单》购买涉案房屋，双方形成的是债权债务关系，依据最高人民法院《查扣冻规定》第十七条之规定，何振元只有在支付全部价款并实际占有房屋，且对未办理过户手续没有过错的情况下，才能阻却涉案房屋的执行。但本案中，何振元仅支付了涉案房屋首付款112万元，故不符合该条款适用的情形，不能据此主张停止对涉案房屋的执行。何振元上诉还提出，其可依据《查扣冻规定》第十六条之规定支付剩余房款后继续履行合同。本院认为，本案执行标的系需要办理过户登记的不动产，并不适用该条款的规定，故何振元的该项主张本院不予支持。关于何振元主张对涉案房屋中的93㎡停止执行的问题。本院认为，《认购单》中对于买卖标的物的约定具体明确，何振元支付的112万元亦是针对涉案房屋整体的首付款，现何振元主张112万元已付款应视为付清了93㎡的房款与双方的约定不符，也缺乏法律依据，故其主张对涉案房屋中的93㎡停止执行的主张缺乏事实和法律依据，该上诉理由不能成立。
综上，何振元的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14880元，由何振元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨晓蓉
代理审判员 陈 丽
代理审判员 潘军锋
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 闫 朋