广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5759号
上诉人（原审原告）：广州市众磊物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区。
法定代表人：赵伟标，职务：总经理。
委托代理人：许少君，广东法穗律师事务所律师。
委托代理人：徐倩茜，广东法穗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：罗勇辉，住广东省广州市黄埔区。
被上诉人（原审被告）：童海新，住广东省广州市黄埔区。
上诉人广州市众磊物业管理有限公司（以下简称众磊公司）因与被上诉人罗勇辉、童海新物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1030号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年11月3日，罗勇辉、童海新（买受人）与增城市银河通房地产投资有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，载明“……第一条项目建设依据……出卖人以出让方式取得位于增城市新塘镇白江村罗卜坑的地块……出卖人经批准，在上述地块建设商品房，现定名金泽豪庭。……第三条买受人所购商品房基本情况……该商品房为本合同第一条规定的项目中的第1幢302号房……”。
2007年11月3日，罗勇辉、童海新与广州金铃物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，载明“……前期物业管理是指：自单元交付或视为交付之日起至业主委员会成立后与物业管理企业签订新的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理……第一条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务1、对房屋共用部位，共用设施设备、绿化、环境卫生、安全管理、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。……第二条物业管理服务内容……三、环境卫生1、设专人负责楼宇大堂、楼梯间、小区道路等公共区域的环境卫生保洁工作；……四、保安1、内容（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；（2）保安员24小时巡查小区公共区域及对小区出入口、停车场等重要位置执勤；（3）定期检查小区内消防设施及做好防火宣传工作。……第四条物业管理服务费用……一、……物业管理的收费标准现定为：住宅建筑面积人民币1.8元／平方米／月……二、乙方开始交纳费用的时间：从开发商通知的业主入伙之日开始交纳。乙方每次交纳费用的时间：每月5至12日为缴纳本月度管理服务费及上月度水电费时间。……第六条代收代缴收费服务受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、等代收代缴收费服务。……”。
2008年4月20日，罗勇辉、童海新收取涉案房屋。并在《金泽豪庭入伙收楼手续表》中载明“本业主未与金铃物业管理公司签《管理规约》，因为本业主对相关条款不同意”。
2008年9月4日，罗勇辉、童海新取得位于增城区新塘镇金泽路1号1号楼302房的《房地产权证》。
2011年3月22日，增城市银河通房地产投资有限公司发出《公告》，载明“……广州金铃物业管理有限公司与开发商签订的前期物业管理合同已经到期，……为加强完善金泽豪庭一期和即将入伙的二期物业管理，更好的服务各业主、住户。开发商增城市银河通房地产投资有限公司即将对金泽豪庭的物业管理进行投标，开发商承诺中标单位在保持现有的管理费单价（1.8元／㎡）不变的情况为业主、住户提高更优质、更完善的物业管理服务。”。
2011年6月3日，增城市银河通房地产投资有限公司出具《金泽豪庭前期物业管理服务中标公告》，载明“……经评标委员会评分，金泽豪庭物业管理招标的中标单位是众磊公司”。
2011年6月23日，增城市银河通房地产投资有限公司（委托方，甲方）与众磊公司（受托方，乙方）签订《金泽豪庭前期物业服务合同》，载明“……第十六条物业服务费用市场调节价，1、物业服务费由乙方按1.8元／平方米向业主按月收取，……第六章合同期限第二十二条委托管理期限为壹年，自2011年7月1日至2012年6月30日止。”。
2011年7月14日，增城市国土资源和房屋管理局出具《前期物业管理中标备案书》，载明“增城市银河通房地产投资有限公司，你单位提交的中标结果、前期物业管理服务合同等资料收悉，……对你公司报送的位于增城市新塘镇白江村罗卜坑金泽豪庭前期物业管理中标材料给予备案。”。
2012年7月1日，增城市银河通房地产投资有限公司（委托方，甲方）与众磊公司（受托方，乙方）签订《金泽豪庭前期物业服务合同》，载明“……第二章物业服务内容……第七条公共区域的绿化养护与管理，第八条公共环境卫生……第九条维护公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查……第十六条物业服务费用实行市场调节价，1、物业服务费由乙方按1.8元／平方米向业主按月收取，……第六章合同期限第二十二条委托管理期限为伍年，自2012年7月1日至2017年6月30日止。……第八章违约责任……第二十九条业主逾期交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收违约金……”。
众磊公司于2015年6月25日向原审法院提起本案诉讼，以罗勇辉、童海新拒绝缴纳物业管理费为由，请求：一、罗勇辉、童海新连带向某乙磊公司支付拖欠的2013年1月份至2015年5月份的物业管理费6522.1元，以及逾期交纳物业管理费滞纳金1447.51元；二、罗勇辉、童海新连带向某乙磊公司支付律师费1800元；三、诉讼费用由罗勇辉、童海新负担。
罗勇辉、童海新原审答辩称：一、罗勇辉、童海新一直不认同物业公司的霸王条款，且众磊公司没有尽到物业管理服务的义务，导致罗勇辉、童海新家中三次被小偷光顾，其中两次失窃。后罗勇辉、童海新就被盗遭受的损失与众磊公司协商，众磊公司口头承诺免除2009年3月至2011年3月的物业管理费及2012年3月至2013年3月的物业管理费作为赔偿。2009年10月，罗勇辉、童海新介绍自己的亲人购买上述小区的房屋，故享有免除2011年3月至2012年3月的物业管理费的优惠奖励。二、涉案房屋所在的二楼203房屋存在违建行为，严重影响三楼住户安全和二楼景观和卫生，罗勇辉、童海新多次要求众磊公司解决上述违建行为，但是众磊公司虽然承诺解决，但迟迟没有进展。三、罗勇辉、童海新所属邮箱被人撬烂，没有收到众磊公司的物业管理费通知。综上，众磊公司没有尽到自身的义务，为此，请求驳回众磊公司的诉讼请求。
在本案原审审理过程中，众磊公司与罗勇辉、童海新确认如下事实：一、涉案房屋所在小区没有成立业委会。二、涉案房屋所在小区的物业服务确由众磊公司提供。三、罗勇辉、童海新只是欠交物业管理费，水电费均已经交纳，物业管理费为224.90元／月。众磊公司陈述如下事实：一、至于罗勇辉、童海新陈述涉案房屋被盗的情况，之前2009年被盗时，众磊公司并不是该小区的物业管理公司。而之后2011年被盗的情况，罗勇辉、童海新并无证据证实，即使是真实的，众磊公司也已经免除了罗勇辉、童海新一年的物管费作为赔偿。二、罗勇辉、童海新从2013年1月1日起开始欠缴物业管理费，并提供2013年1月至2015年5月的《缴费通知书》。三、众磊公司已经按照合同约定履行了自己的义务，至于小区内存在违章建筑现象，众磊公司无权处理。罗勇辉、童海新陈述如下事实：一、众磊公司没有尽到物业服务的义务，导致涉案房屋被盗。二、众磊公司对于小区内违章建筑的情况没有及时处理。三、从2013年4月1日开始没有支付众磊公司物业管理费。四、因为不签署《前期物业服务合同》，开发商不交钥匙，所以没有办法，所以才与广州金铃物业管理有限公司补签了合同。五、没有收到众磊公司的《缴费通知书》。
原审法院认为：众磊公司依据与增城市银河通房地产投资有限公司签订《金泽豪庭前期物业服务合同》的约定向某甲豪庭提供物业管理服务，该合同约定的内容对众磊公司有法律约束力。众磊公司已依约在金泽豪庭小区实施了物业管理，提供有偿的物业管理服务。
罗勇辉、童海新为涉案房屋的业主，且确认众磊公司为其提供相应的物业服务，因此，罗勇辉、童海新应向某乙磊公司支付涉案房屋的物业管理费。现众磊公司主张罗勇辉、童海新支付从2013年1月1日至2015年5月31日的物业管理费，合理合法，予以支持。至于罗勇辉、童海新认为其从2013年4月1日开始拖欠涉案房屋的物业管理费，因罗勇辉、童海新并无证据证明众磊公司免除其2013年1月至3月的物业管理费，不予采信。众磊公司与罗勇辉、童海新均确认涉案房屋每月物业管理费为224.90元，经核算，2013年1月1日至2015年5月31日期间的房屋物业管理费为6522.10元（224.9元／月×29个月）。
至于违约金的问题，因《金泽豪庭前期物业服务合同》的合同双方为众磊公司与增城市银河通房地产投资有限公司，罗勇辉、童海新并非上述合同相对方，故众磊公司依据《金泽豪庭前期物业服务合同》的约定要求罗勇辉、童海新支付违约金显然并无法律依据，不予支持。
至于众磊公司请求罗勇辉、童海新支付律师费用1800元，因双方之间并无约定，故众磊公司的上述请求显然并无事实及法律依据，不予支持。
至于罗勇辉、童海新认为众磊公司没有制止涉案小区内其他业主的违章建设行为，故众磊公司没有尽到物业服务义务的抗辩理由，因对违章建筑的查处，并非是众磊公司的职权范围，故原审法院对罗勇辉、童海新的上述抗辩理由不予采纳。至于罗勇辉、童海新认为因众磊公司疏于管理而导致涉案房屋被盗，众磊公司无权收取物业管理费的理由，罗勇辉、童海新并未提供证据证明被盗已破案，且众磊公司对被盗承担过错责任，故不予采纳。
据此，原审法院依照《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，于2015年9月21日作出如下判决：一、罗勇辉、童海新于判决发生法律效力之日起十日内向某乙磊公司支付2013年1月1日至2015年5月31日的房屋物业管理费6522.10元；二、驳回众磊公司的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由众磊公司负担30元和罗勇辉、童海新负担50元。
判后，上诉人众磊公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、罗勇辉、童海新自2013年1月份起拒绝缴纳物业管理费，经多次催讨仍拒不支付，应向某乙磊公司支付因拖欠物业管理费而产生的逾期缴纳物业管理费滞纳金人民币1447.51元。虽然《金泽豪庭前期物业服务合同》的双方为众磊公司与增城市银河通房地产投资有限公司，但是合同真正履行方为众磊公司与罗勇辉、童海新，此合同对罗勇辉、童海新具有约束力，在违约后，罗勇辉、童海新应承担相应的违约责任；二、罗勇辉、童海新应向某乙磊公司支付律师费共计1800元。根据《金泽豪庭前期物业服务合同》相关规定，若因罗勇辉、童海新原因发生纠纷时，罗勇辉、童海新应赔偿众磊公司因此而造成的相关损失，本案律师费用是因为罗勇辉、童海新违约所产生的，罗勇辉、童海新应该承担。为此上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.罗勇辉、童海新立即连带向某乙磊公司支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金共计人民币1447.51元；3.罗勇辉、童海新立即连带向某乙磊公司支付众磊公司实现债权所支付的律师费1800元；4.罗勇辉、童海新承担一、二审全部诉讼费用。
罗勇辉、童海新经本院传票合法传唤，未到庭陈述答辩意见。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明：众磊公司于一审期间向原审法院提交一份《物业管理费滞纳金计算表（罗勇辉）》载明：违约金应从欠缴的每月13日开始缴纳，截止日期均为2015年5月31日止，每月应缴的物业管理费本金为224.9元”。一审开庭过程中，罗勇辉、童海新亦认可每月应缴纳物业管理费为224.9元。
二审中，众磊公司表示：其主张的律师费没有合同依据，但众磊公司提交了支付律师费的相关凭证。
本院认为：本案二审争议的焦点为：众磊公司主张的违约金及律师费应否给付。
关于逾期支付物业管理费的违约金应否支持的问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，可知前期物业服务合同对于小区业主具有约束力。本案中，案涉小区的开发商增城市银河通房地产投资有限公司与众磊公司所签订的《金泽豪庭前期物业服务合同》，其性质属于前期物业服务合同，因此，依据上述司法解释的规定，该合同对于罗勇辉、童海新具有约束力，罗勇辉、童海新理应按照合同约定履行及时缴纳物业管理费的义务。根据《金泽豪庭前期物业服务合同》第二十九条“业主逾期交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收违约金”的约定，现罗勇辉、童海新逾期缴纳2013年1月1日至2015年5月31日期间的物业管理费，则应按照上述合同约定的标准向众磊公司支付违约金。由于众磊公司对于上述期间欠费的违约责任均明确截止至2015年5月31日，且其所主张的滞纳金总额1447.51元亦没有超出合同约定的违约责任标准，故应予支持。原审法院驳回众磊公司该部分的主张欠妥，本院予以纠正。至于律师费应否支持的问题。由于案涉合同对于律师费的负担并无约定，因此，众磊公司主张罗勇辉、童海新支付该费用，缺乏理据，本院不予采信。
由于双方当事人对于原审判决第一项均未提出上诉，故该判项可予维持。
综上所述，众磊公司的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。原审查明事实清楚，但部分处理结果不当，本院予以纠正。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1030号民事判决；
二、罗勇辉、童海新于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市众磊物业管理有限公司支付逾期缴纳物业管理费的违约金1447.51元。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费共50元，由广州市众磊物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 姚伟华
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 张永亮