湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郴民一终字第467号
上诉人（原审被告）邓奕发。
上诉人（原审被告）邓文芳。
上列二上诉人的委托代理人陈智锋，湖南银光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张荣林。
委托代理人梁军驰。
原审第三人张新林。
原审第三人张庆寿。
上列二原审第三人的委托代理人张荣林。
上诉人邓奕发、邓文芳因与被上诉人张荣林、原审第三人张新林、张庆寿返还原物纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2011）郴北民一初字第191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人邓奕发、邓文芳及其委托代理人陈智锋，被上诉人张荣林及其委托代理人梁军驰，原审第三人张庆寿，原审第三人张新林、张庆寿的委托代理人张荣林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：1997年张荣林购得位于原郴州市北湖区郴江镇（现郴州市北湖区郴江街道）三里田村的一块土地，并向郴州市规划局提出私人建房申请，1997年6月4日，郴州市规划局向张荣林颁发了郴规私地字97第063号郴州市私人建设用地规划许可证，批准张荣林在郴州市北湖区郴江镇三里田村桐梓坪组建设私人住宅。2010年8月24日，郴州市人民政府、郴州市国土资源管理局向张荣林颁发了郴国用（2010）第1189号土地使用权证。2010年10月27日，张荣林向郴州市房产管理局申请办理房屋所有权初始登记。2010年11月3日，郴州市房产管理局向张荣林颁发了郴房权证北湖字第7100110**号房屋所有权证。张荣林的私房（共三层楼房）大约在2000年修建完成并入住。2001年上半年，因邓奕发需要住房，经张庆寿同意，邓奕发、邓文芳入住张荣林私房的一楼。2001年下半年，邓奕发、邓文芳要求购买一楼的住房，张庆寿与妻子段国英（2009年已故），在未与任何人签订房屋买卖合同的情况下，以张新林的名义分三次，共收取邓奕发的购房款41，000元，其中于2001年12月20日收取20，000元，出具收据一张；2004年4月8日收取16，000元，出具收据一张；2005年2月6日收取5000元，出具收据一张。邓奕发、邓文芳从2001年开始入住后，至今一直居住在诉争房屋中。因张庆寿近年来认为邓奕发、邓文芳不孝顺，引发家庭矛盾，要求邓奕发、邓文芳搬出入住的房屋，而邓奕发、邓文芳则认为已支付购房款，房屋系自有住房，张荣林、张庆寿等人无权收回房屋，由此引发纠纷。张荣林在获得房屋产权证后，即将邓奕发、邓文芳诉至法院。请求：1排除妨害，判令邓奕发、邓文芳立即搬离张荣林的住所；2、判令邓奕发、邓文芳夫妇支付自2010年4月至2011年6月的房屋租金12，000元；3、本案的诉讼费用由邓奕发、邓文芳承担。
另查明，张荣林、张新林、邓奕发均系张庆寿与妻子段国英（已故）的亲生儿子，邓奕发在刚出生几个月时即被送交他人抚养。
本案在审理过程中，经原审法院多次调解，双方矛盾仍无法调和，张庆寿亦坚持让邓奕发、邓文芳搬离。开庭审理后，邓奕发、邓文芳认为郴州市房产局违规向张荣林颁发了房产证，在向原审法院对郴州市房产局提起行政诉讼后，申请本案中止审理。邓奕发、邓文芳对郴州市房产局提起的行政诉讼，经过一审及二审终审，认为邓奕发提交的证据不能证实诉争房屋与邓奕发有直接利害关系，郴州市房产局颁证行为对邓奕发的权利义务并不产生实际影响，邓奕发对郴州市房产局提起的行政诉讼不属法院行政诉讼受案范围为由裁定驳回邓奕发的起诉。本案中止审理的事由消失，恢复审理。
原审法院认为：本案属返还原物纠纷，本案中，张荣林与邓奕发系亲兄弟，双方对邓奕发、邓文芳入住诉争房屋已十余年的事实均无异议，只是张荣林认为从未将房屋出售给邓奕发、邓文芳，邓奕发、邓文芳入住只是因为父亲张庆寿的许可，现父亲张庆寿亦不认可邓奕发、邓文芳入住行为，且张荣林已取得房屋产权证，证实了自己对诉争房产拥有所有权，邓奕发、邓文芳理应将诉争房产返还给张荣林，邓奕发、邓文芳则认为，张荣林是用欺骗的手段取得房屋产权证，诉争房产应属张荣林、张新林、张庆寿共有房产，张庆寿、张新林已将诉争房产出售给邓奕发、邓文芳，邓奕发、邓文芳即对房产拥有所有权，张荣林无权要求邓奕发、邓文芳搬离诉争房产，将房屋返还张荣林，为此甚至对颁发房屋产权证的郴州市房产局提起行政诉讼，要求撤销张荣林的房产证。故本案争议的焦点是：张庆寿与妻子段国英以张新林的名义收取被告邓奕发购房款的行为是否可以确认张荣林与邓奕发、邓文芳之间存在房屋买卖关系？对此焦点问题，原审法院评判如下：1、根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。现张荣林已获得郴州市房产局颁发的产权证书，说明张荣林已对诉争房屋具有合法的所有权。邓奕发、邓文芳虽对张荣林取得房产证有异议，认为房产属张荣林、张新林、张庆寿共有，但张新林、张庆寿作为利害关系人，并未对房产登记在张荣林名下有任何异议。而且本案查明的事实是，诉争房产从购地、报建、审批、施工直至竣工建成，均与邓奕发、邓文芳无关，邓奕发、邓文芳之所以能长期入住诉争房屋，系张庆寿准许所致，而非参与建房所致。故诉争房产的初始登记人为张荣林并无不妥之处，邓奕发、邓文芳若想取得房屋所有权证只能是房屋买卖行为所决定，而非与房屋的初始登记有利害关系。因此，邓奕发提起的行政诉讼被依法驳回。可见，张荣林对本案诉争房产拥有合法的所有权。2、张荣林一直否认与邓奕发、邓文芳存在房屋买卖关系，之所以能长期入住诉争房屋，只是因为张荣林与邓奕发系兄弟，遵照父母的意愿未拒绝邓奕发、邓文芳入住，现邓奕发、邓文芳的母亲段国英以张新林名义出具的购房款收据，显然不能证明张荣林有出售房屋的意思表示，更何况邓奕发、邓文芳不但没有与张荣林签订的房屋买卖合同，甚至连父母替张新林签订的房屋买卖合同都没有，现母亲段国英已过世，父亲张庆寿也根本不认可张荣林对邓奕发有买卖房屋的事实存在，故此，邓奕发、邓文芳认为自己拥有对诉争房屋所有权的辩称，不予采信，综上所述，张荣林自己从未与邓奕发、邓文芳订立房屋买卖合同，亦未授权他人与邓奕发、邓文芳签订房屋买卖合同，张庆寿与妻子段国英以张新林收受邓奕发的购房款的行为无效，其法律后果由张庆寿自行承担，不在本案的审理范围内。现邓奕发、邓文芳在无法获得张荣林许可的情况下，仍然入住诉争房屋，张荣林作为诉争房屋的合法所有人，有权要求邓奕发、邓文芳立即搬离原告的住所。张荣林关于要求邓奕发、邓文芳支付2010年4月至2011年6月房屋租金的诉讼，因本案中，入住本案诉争房屋系邓奕发、邓文芳的父亲即张庆寿的准许，且张荣林认可该入住行为，并非普通意义上的租赁关系，张荣林与邓奕发、邓文芳在长达十余年间也从未签订过租赁合同或张荣林向收取过房屋租金，因此，即使张荣林因邓奕发、邓文芳的入住行为产生了租金损失，其法律关系不属本案的审理范围，故张荣林关于租金的诉讼请求，不予支持。因邓奕发、邓文芳所交41，000元购房款，是交予了张庆寿，张庆寿亦予以认可，故41，000元的返还问题亦属另一法律关系，不在本案的审理范围，邓奕发、邓文芳与张庆寿若协商不成，可另行起诉处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告邓奕发、邓文芳在本判决生效之日起十日内立即搬离原告张荣林的住所。二、驳回原告张荣林其他诉讼请求。如果被告邓奕发、邓文芳未按本判决指定的期间履行指定的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定，承担相关费用。本案受理费2100元，由原告张荣林承担300元，被告邓奕发、邓文芳承担1800元。”
上诉人邓奕发、邓文芳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、房屋买卖的客观事实存在，一审判决违背客观事实。1997年，被上诉人张荣林、第三人张新林及父亲张庆寿共同在北湖区郴江镇三里田村上桐梓坪组购地，合作建造一栋三层楼房，一楼101室归张新林，二楼102室归张庆寿，三楼103室归张荣林，由于张新林不在郴州工作生活，对该住房不是很需要，因此父母亲这才想起为了养活其他孩子被自己遗弃他乡被别人养大成人的三儿子邓奕发，为了全家能够一起团团圆圆享受晚年幸福生活，于是父母与张荣林，张新林共同协商后，将属于张新林的一楼101室以5万元的价格卖给了上诉人。因购房款未一次性交付清，所以房屋买卖协议暂由父母保管，等房款交清后再把协议交给上诉人。2001年上诉人将第一笔房款交给了张新林之后，又在2004年、2005年分二次支付了2.1万元购房款给父母。上诉人共支付了购房款4.1万元。剩余的9千元房款未付，其原因是未给上诉人办理房产证，上诉人自2001年入住一楼101房至今已有10多年，张荣林对上诉人购买房屋从未提出过任何异议，这充分证明了上诉人购买房屋的事实。二、张荣林、张新林、张庆寿为了房价暴涨后的经济利益，将共有房屋办成张荣林单独所有，完全是为了规避之需。三、该房后来办理产权证时，其实一直不合法。为此，上诉人曾提起行政纠纷，仅仅只是因为产权证上无上诉人的名字属于主体不适格被驳回，未进行实体审理。综上，请求：一、撤销原判；二、驳回被上诉人的诉讼请求；三、案件受理费由上诉人及第三人负担。
被上诉人张荣林辩称：一、根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力。现被上诉人已获得郴州市房产局颁发的产权证，说明上诉人对诉争房屋具有合法的所有权，上诉人提出涉案房屋张荣林、张新林、张庆寿共有，但张新林、张庆寿并未对房产登记在张荣林名下有任何异议。诉争房屋从购地、报建、审批、施工直至竣工建成，均与上诉人无关。被上诉人对涉案房产拥有合法的所有权。二、母亲以第三人张新林名义出具的购房款收据，不能证明被上诉人有出售房屋的意思表示，更何况张荣林不但没有与邓奕发签订房屋买卖合同，父亲张庆寿也不认可张新林将房屋卖给了邓奕发、邓文芳，故邓奕发、邓文芳称其拥有对诉争房屋所有权的理由不成立。现邓奕发、邓文芳在无法获得被上诉人许可的情况下，仍然入住涉案房屋，侵犯了被上诉人的合法权益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人张新林、张庆寿述称：一、张新林、张庆寿没有收取邓奕发、邓文芳的购房款；二、邓奕发、邓文芳没有与张新林商谈房屋买卖的事；三、邓奕发、邓文芳是什么时候、什么情况、什么原因搬进涉案房子，张新林、张庆寿一概不知道。
上诉人邓奕发、邓文芳为支持其上诉主张，在二审提交了2份证据。证据1，邮电人员履历表，拟证明房屋收款收据并非段国英所写。证据2，郴州市私人建房申请表，拟证明邓奕发、邓文芳购买房屋合理及购买房屋是以家人名义购买，邓奕发是该诉争房屋利害关系人。被上诉人张荣林质证认为，证据1与本案无关；对证据2的真实性无异议，但对证明方向有异议。原审第三人张新林、张庆寿的质证意见与被上诉人张荣林的质证意见相同。
经组织双方当事人质证，本院认证如下：证据1与本案无关联性，本院不予采信；证据2具有真实性，但该申请表与本案无关联性，本院不予采信。
在一审中邓奕发、邓文芳提供了2010年4月24日晚上家庭座谈会的录音，张荣林、张新林、张庆寿未提供相反的证据否认该录音的真实性，对该证据本院予以采信。
本院二审查明，2010年4月24日晚上，邓奕发、邓文芳、张荣林、张庆寿、张祥寿等就涉案房屋召开了家庭协调会，张庆寿当时陈述涉案房屋以50，000元的价格卖给了邓奕发、邓文芳，并且收取了邓奕发、邓文芳41，000元购房款，同时陈述当时写了购房协议。而当时张荣林并没否认已将涉案房屋卖给了邓奕发、邓文芳，同时表示愿意将41，000元购房款退还给邓奕发、邓文芳。邓奕发、邓文芳也承认尚欠购房款9000元。其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为张荣林是否将涉案房屋卖给了邓奕发、邓文芳，张荣林要求邓奕发返还房屋是否应予支持。本案邓奕发、邓文芳虽然没有提供与张荣林的购房合同，但在2010年4月24日的家庭协调会上，张庆寿陈述当时已将涉案房屋卖给了邓奕发、邓文芳，并且收取了邓奕发、邓文芳41，000元购房款，双方写了购房协议。而张荣林在家庭协调会上并未否认其已将涉案房屋卖给了邓奕发、邓文芳。并且表示其愿意将41，000元购房款退还给邓奕发、邓文芳。邓奕发、邓文芳现已在涉案房屋居住了10多年。依照上述情况，可以认定张荣林已将涉案房屋卖给了邓奕发、邓文芳。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、更改、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依照该法律的规定，邓奕发、邓文芳虽然未办理涉案房屋的产权证，但张荣林与邓奕发、邓文芳就涉案房屋的买卖关系合法有效。张荣林实际已将涉案房屋转让给邓奕发、邓文芳，故张荣林要求邓奕发、邓文芳返还房屋的理由不能成立，对其诉请应予驳回。故一审法院认为邓奕发、邓文芳与张荣林之间不存在房屋买卖关系，判决邓奕发、邓文芳搬离涉案房屋，认定事实错误。邓奕发、邓文芳的上诉理由成立，本院予以支持。至于邓奕发、邓文芳尚欠张荣林9000元购房款，属另一法律关系，张荣林可另行主张。
综上，一审判决认定事实不清，处理不当，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2011）郴北民一初字第191号民事判决；
二、驳回被上诉人张荣林的诉讼请求。
一审案件受理费2100元，由被上诉人张荣林负担；二审案件受理费80元，由被上诉人张荣林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡桐辉
审 判 员 蒋向京
代理审判员 谷 敏
二〇一三年十一月二十六日
代理书记员 郝 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。