广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5445号
上诉人（原审被告）广州市富南置业有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人陈光明，该司执行董事。
委托代理人何火日、吕雪梅，均系广东诚挚（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）詹焕绍，住广州市番禺区。
委托代理人朱伟科、郑滨锐，均系广东踔厉律师事务所律师。
上诉人广州市富南置业有限公司（以下简称富南公司）与被上诉人詹焕绍商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第734号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：富南公司是广州市南沙区九王庙村（港前大道北以西、京珠高速公路以北地段）优山美寓的开发商，于2011年7月8日领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年11月9日，詹焕绍与富南公司签订编号为20121143447的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由詹焕绍（乙方）向富南公司（甲方）购买位于南沙区优山美寓自编E4栋206房，房价款总金额为560000元，以分期付款方式付款。该合同第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定，甲方应当在2013年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第十四条约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房的，逾期不超过120日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过120日的，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。合同第十六条约定，乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。附件七《本合同补充协议》第六条商品房交付的第1点约定，房屋交付的标志是符合买卖合同第十二条约定的交楼条件后甲方向乙方移交钥匙的当天或是买卖合同第十三条约定的最后的交付时间，以日期较前者为准。第3点约定，甲乙双方同意删除买卖合同第十六条，并重新约定如下：乙方应在收楼通知书确定的时间对该商品房进行验收，无论什么原因导致乙方未能收到甲方发出的通知，乙方最迟应在买卖合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为乙方已接收该房屋。第六条第4点约定，该商品房交付乙方使用之日前如有应由甲方交付的政府征收的一切税费概由甲方负责；该商品房交付乙方使用后之日起如有应由乙方交付的政府征收的一切税费、按规定的管理费用（按物业管理协议规定）等概由乙方负责。补充协议第十三条第1点约定买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。之后，詹焕绍向某公司付清全部购房款。涉案楼宇于2013年8月26日取得《建筑工程竣工验收报告》，2013年9月3日通过消防验收，2013年9月13日取得《人防验收备案意见书》，2014年1月21日接通永久供水，于2014年8月19日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案楼盘已开通永久用电，并已具备通气、通邮的条件。双方在庭审中确认詹焕绍于2013年11月19日办理收楼手续。
因本案纠纷，詹焕绍于2015年7月23日向原审法院起诉请求：1、富某公司向詹焕绍支付逾期交楼违约金6881.78元（以总房价款560000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准自2013年9月1日计至实际收楼日2013年11月19日止）；2、本案诉讼费用由富某公司承担。
富某公司原审辩称：富某公司不存在逾期交楼的情形，富某公司在2013年8月已经书面通知詹焕绍收楼，但詹焕绍在2013年11月19日才办理收楼手续，即使要计算违约金，也应计算至2013年11月18日。合同补充协议第十三条条约定了逾期交楼违约金不超过房屋总价的1%，詹焕绍要求调整违约金标准没有事实依据，詹焕绍主张违约金数额没有明显超过合同约定的范围，无需调整。
原审法院认为：詹焕绍与富某公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。富某公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付给詹焕绍使用，已构成违约。富某公司没有提供证据证明其在2013年8月已向詹焕绍发出收楼通知，且涉案房屋于2013年9月3日才通过消防验收，于2014年1月21日接通永久用水，在合同约定的交楼期限内仍未符合交楼条件，富某公司称其不存在逾期交楼情形的抗辩理由不成立。詹焕绍于2013年11月19日办理收楼手续，请求迟延交楼违约金应计算至该日止合理，原审法院予以支持。合同虽然约定了“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与富某公司违约时限相联系，不足以弥补詹焕绍损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。”詹焕绍主张补充协议中封顶条款不足以弥补损失，要求违约金调整至中国人民银行同期贷款基准利率标准合理，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，于2015年8月31日判决：广州市富南置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向詹焕绍支付从2013年9月1日起至2013年11月19日止的延迟交楼违约金，违约金以总房价款560000元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由广州市富某置业有限公司负担。
判后，富某公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：詹焕绍自2013年11月19日起接收、使用涉案房屋，本案适用双方在《补充协议》第十三条第一款的约定，一审法院调整双方约定违约金计算标准缺乏事实和法律依据。2013年11月19日，詹焕绍办理了收楼手续、接收涉案房屋钥匙，签订《房屋交接记录单》、《收楼手续书》等资料，涉案房屋自该日起由詹焕绍控制、使用，涉案房屋违约截止时间应计至该日。《补充协议》第十三条第一款规定：“买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%”该条款内容没有违反法律及行政法规强制性规定，也不存在可撤销、可变更情形，一审法院在认定合同及补充协议有效情况下，应按双方的约定处理本案本案。本案中，一审法院在詹焕绍没有举证证明其存在实际损失、实际损失的数额、实际损失是否高于《补充协议》第十三条所约定的违约金，特别是忽略詹焕绍自2013年11月19日起使用涉案房屋的事实，调整双方约定的违约金计算标准缺乏事实和法律依据。因此，本案仍然应当适用双方关于逾期交楼违约金不应超过房款总价1%的约定。富南公司上诉请求：撤销广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第734号民事判决书，改判富某公司按房款总价560000元的1%即5600元，向詹焕绍支付逾期交楼违约金。
詹焕绍二审答辩称：1、富某公司的房屋于2014年8月19日才取得竣工验收备案表，才符合交楼条件与合同约定的不符逾期近一年，只是詹焕绍迫于富某公司的压力办理了收楼手续，2、合同虽然约定不超过1%的封顶条款，但是詹焕绍对违约时限是没有预见的且与未与富某公司的违约时限相联系，并且涉案房屋实际上逾期近一年才符合交楼条件，是不足以弥补詹焕绍经济损失的，3、詹焕绍虽然于2013年11月19日办理收楼手续，但涉案房屋是毛坯方没有装修至今詹焕绍都未入住，并且富某公司在涉案房屋外的广告牌挡住光照，影响居住，因此，富某公司所说的詹焕绍在2013年11月19日起使用涉案房屋事实是没有根据的。从合同约定的交楼时间至今詹焕绍都没有实际使用房屋，造成的损失是无法估量的。
本院经庭询确认一审法院查明事实。
本院认为：《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对富某公司的上诉请求和詹焕绍的答辩意见，分析如下：
关于违约金计算标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方合同约定富某公司逾期交楼的，每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，补充协议中又约定违约金金额不超过房款总额的1%。鉴于富某公司逾期交楼时间已近一年，违约金金额以房款总额的1%封顶，显然不足以弥补詹焕绍的损失，故原审法院依詹焕绍的申请对违约金金额进行调整，符合法律规定，处理并无不妥，可予维持。
综上，原审查明事实清楚，适用法律正确。富某公司上诉请求、理由不成立，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由广州市富南置业有限公司负担。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年十二月二日
书 记 员 罗 涛