四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泸民终字第555号
上诉人（原审原告）泸州市江阳区南方物业管理有限公司，住所地：泸州市江阳区江阳西路7号楼5楼，组织机构代码：74229509-8。
法定代表人李梁，总经理。
委托代理人高超刚，男，1993年1月17日生，汉族，住云南省陆良县，该公司员工。
被上诉人（原审被告）王健，女，1975年11月8日生，汉族，住泸州市。
委托代理人王明友，男，1942年5月16日生，汉族，住泸州市。
上诉人泸州市江阳区南方物业管理有限公司（以下简称“南方物业公司”）因与被上诉人王健物业服务合同纠纷一案，不服泸州市江阳区人民法院（2015）江阳民初字第1517号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月26日公开开庭进行了审理。上诉人南方物业的委托代理人高超刚、被上诉人王建的委托代理人王明友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2008年12月1日，泸州市江阳区康华苑社区水景小区业主委员会与原告南方物业公司签订了《物业服务委托合同》，该物业管理服务合同约定：委托服务期限为3年，自2008年12月1日起至2011年11月30日止，每平方米0.3元，物业费开支范围：服务人员的工资、物业区内清洁卫生（公共卫生、防鼠、防蝇）等费用；物业共用部位、设施、设备日常小修维护费用，包括：路灯、灯罩更换，灯杆上漆，单元路灯更换等；绿化养护。委托服务的内容事项：……市政公用的设施和附属建筑的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠和室外上下水管道等；代收、代缴水、电、气费（需签订代收代缴协议）；报刊、杂志、书信的收发……。
2008年12月24日，水景小区业主委员会与原告南方物业公司签订了《物业服务纪要》，约定委托服务期限暂为3个月，即从2009年1月1日至2009年3月31日，收费标准为每平方米0.3元，在其他事项中约定合同期满自然终止，如需续订合同，水景小区应提前一月告知南方物业公司；在同等情况下、南方物业公司有优先续签合同的权力。该纪要有水景小区业主委员会盖章，有周秀河等9人签字。2011年12月1日，水景小区业主委员会与原告南方物业公司又签订了《物业服务委托合同补充协议》约定委托服务期限延续3年，即2011年12月1日至2014年12月1日；对于不按时支付物业服务费的业主，南方物业公司有权要按照本金每日3‰支付滞纳金，直至付清止；未尽事宜，双方另行协商成文，本协议由水景小区业主委员会向广大业主公示。该协议有水景小区业主委员公章。
另查明，被告王健房屋位于康平路7号1号楼。被告从2010年以来水、电、气费、每月服务费均由周秀河经手实行自收自治，被告所在楼栋即康平路7号1号楼栋的清洁卫生、工具、维修单元门、楼道路灯等由周秀河经手请人打扫、维护。
2014年1月16日，案外人谭忠贵出具《关于康平路7号1号楼几个问题的说明》，载明：该楼栋是泸州市经济适用住房发展中心转让给泸州惠利房地产开发有限公司的项目，谭忠贵作为该公司的代表，负责该栋楼的建设保修等工作；1号楼和8号楼之间的混凝土路面的一半是由惠利公司修建；下水道、化粪池的维修清掏由谭忠贵负责，后2013年11月该楼栋15号门市下水道堵塞都是由谭忠贵与该楼栋业主徐化贵清理疏通，2013年12月16号门市下水道堵塞由谭忠贵指导该楼栋代表周君清理疏通；该楼栋竣工后物业管理交泸州市经济适用住房发展中心负责，2005年该单位破产，1号楼的物业管理由自己选出代表管理；该楼栋与康平路8号楼通道间修大门无人与谭忠贵及惠利房地产公司联系，属于擅自修建的。该说明有谭忠贵本人签字及附有身份证复印件、联系电话号码。2014年2月20日，泸州市江阳区大山坪街道康华苑社区居民委员会出具《证明》，证明内容与谭忠贵出具的《关于康平路7号1号楼几个问题的说明》内容基本一致，载明：该楼栋是泸州市经济适用住房发展中心转让给泸州惠利房地产开发有限公司的项目。该楼修建竣工业主入住后的前期物业管理及服务是由泸州市经济发展住房中心的邓家伟负责，2005年后康平路7号1号楼的物业管理就交由该楼的业主自行负责至今，具体负责人是该楼选出的业主代表周君，该楼物管实行自收自治，服务内容有代收代缴水电气费、下水道维修、化粪池清掏等。该证明加盖有公章。
2014年2月21日，水景小区业主委员会出具《证明》，载明：康平路7号1号楼在水景居大院内，该楼栋业主需经该小区前后门进出；在水景居大院内所有建筑都处于一个物业管理区域内，在该物业管理区域内提供物业服务的物业服务企业是泸州市江阳区南方物业管理有限公司，该公司也为7号1号楼持续提供了保洁、保安等物业服务。原告出具被告王健的欠费明细，载明从2010年1月30日至2015年3月31日被告欠物管费2545元，滞纳金653.93元，合计3198.93元。被告对该欠费明细不予认可。
以上事实，有当事人陈述、身份证复印件、资质证书、营业执照复印件、组织机构代码证复印件、《物业管理服务合同》、平面布置图、（2014）江阳民初字第136号民事判决书、（2014）泸民终字第457号民事调解书、证明、说明、收据等证据在案佐证。
一审法院认为，根据泸州市江阳区大山坪街道康华苑社区居民委员会出具的《证明》，《关于康平路7号1号楼几个问题的说明》及相关卫生、维修费用单据等证据材料，被告王健所在楼栋即康平路7号1号楼由于历史原因，该栋楼的前期建设保修等工作由泸州惠利房地产开发有限公司代表谭忠贵负责，后该楼的物业管理交由该楼的业主自行负责至今，具体负责人是该楼选出的业主代表周君，具体经办人为案外人周秀河，该楼物管实行自收自治，服务内容有代收代缴水电气费、下水道维修、化粪池清掏等。
原告认为被告所在楼栋隶属水景居小区，应按约向其缴纳物业管理费，但未举出相应的证据证明其物业管理区域包括被告所在楼栋。依照《物业管理条例》第九条之规定，物业管理区域的具体划分应由相关职能部门确定，且被告所在楼栋业主未享受到原告在《物业管理服务合同》中载明的物业费开支范围的服务：物业区内清洁卫生；物业共用部位、设施、设备日常小修维护费用；绿化养护。但被告与水景小区业主共用大门出入，一定程度上享受了原告小区门卫及环境的服务，该物业门卫产生的费用结合原告所收物业费的单价及被告的房屋面积，根据公平原则可酌情考虑被告每年向原告缴纳40元的费用。水景小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，对该楼栋业主不具有约束力。故对原告要求被告缴纳拖欠的物管费及滞纳金的主张，法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同》第三条、第四条、第五条、《物业管理条例》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王健于本判决生效之日起十日内支付原告泸州市江阳区南方物业管理有限公司小区门卫服务费206.66元（从2010年1月起计算至2015年3月止）；二、驳回原告泸州市江阳区南方物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由原告承担15元，被告承担10元（该款原告已预交，被告承担部分由被告在给付上述款项时一并给付原告）。
宣判后，上诉人南方物业公司不服，向本院提起上诉。上诉人南方物业公司的上诉理由为：被上诉人王健所在的康平路7号1号楼与水景小区属同一物业管理区域，水景小区业主委员会与上诉人订立的物业服务合同对7号1号楼的所有业主均具有约束力。上诉人已经对7号1号楼所有业主提供了保洁、维修等物业服务，一审法院仅认定上诉人提供了门岗服务不当。故请求二审法院查明事实后改判被上诉人支付物业费2545元及滞纳金的诉讼请求。
被上诉人王健答辩称，水景居的小区业主委员会没有备案、本身就是违法的，其与南方物业公司签订的合同无效，且并未享受过南方物业公司的服务、不应支付任何费用。
经二审审理后，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，另查明上诉人南方物业公司提供了泸州市住房发展中心《康华苑二组团2-3、2-4、2-5号楼平面布置图》、泸州市江阳区住房和城乡建设局《同一个物业管理区域认定书》、泸州市中级人民法院（2014）泸民终字第457号《民事调解书》、泸州市江阳区人民法院（2015）江阳民执字第729号《执行通知书》，以证明被上诉人王健所有的房屋所在的康平路7号1号楼与水景小区的其它楼栋属于同一物业管理区域。被上诉人王健对证据的真实性无异议，故本院予以确认，本院据此确认被上诉人王健所有的房屋所在的康平路7号1号楼与水景小区的其它楼栋属于同一物业管理区域。
本院认为因康平路7号1号楼与水景小区的楼栋在开发修建上的不同，历史上康平路7号1号楼的物业管理与水景小区的物业管理也有所不同，康平路7号1号楼与水景小区的楼栋虽然属同一物业管理区域，不能当然认为水景小区业主委员会与南方物业公司订立的物业服务合同对7号1号楼的所有业主均具有约束力，上诉人南方物业公司主张水景小区业主委员会与南方物业公司订立的物业服务合同对7号1号楼的所有业主均具有约束力，应当提供康平路7号1号楼的全体业主一致同意将物业管理事务并入水景小区进行管理的证据，而上诉人南方物业公司未提供证据予以证明，且南方物业公司也未向本院举证证明其已经按与水景小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》的服务标准向康平路7号1号楼的业主们提供了相应的物业服务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，南方物业公司应就其主张承担举证不能的后果，本院对南方物业公司的该上诉主张不予支持。综上所述，上诉人南方物业公司的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人泸州市江阳区南方物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 勇
审判员 李 野
审判员 王文辉
二〇一五年十月三十日
书记员 王 丽