河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民二初字第292号原告（反诉被告）贾兆辉。委托代理人张克莉，系贾兆辉之母，特别授权。被告（反诉原告）新乡市易购商业管理有限公司。法定代表人陈海滨，总经理。委托代理人赵军，该公司副总，特别授权。委托代理人李玉国，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。第三人（追加）张艳涛。第三人（追加）陈东亚。原告（反诉被告）贾兆辉诉被告（反诉原告）新乡市易购商业管理有限公司（以下简称易购公司）、第三人（追加）张艳涛、第三人（追加）陈东亚租赁合同纠纷一案，贾兆辉于2015年7月6日向本院提起诉讼，本院于当日决定受理，并向易购公司张艳涛、陈东亚送达了起诉书、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告贾兆辉，被告易购公司委托代理人赵军、李玉国、第三人张艳涛、陈东亚到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。贾兆辉诉称：2014年10月20日，原告同被告委托人新乡市瑞众商业管理有限公司（以下简称瑞众公司）签订了大学城易购商业广场一层425-426号商铺的租赁协议（详见协议，按协议约定交了6个月的租金（交三押三）21450元，6个月的物业费及垃圾清运费等费用。被告委托人向原承租人出具了一份免租承诺书，2014年11月1日至2015年2月28日为免租期，后被告又免除了2015年3月的租金（详见2015年6月1日公告）。被告未经原告同意，合同期内擅自作出整改决定，于2015年6月1日，停水停电关门整顿（详见易购商业广场调整公告），其行为严重违约。给原告造成大量鞋品积压、装修损失严重，经同被告协商，被告拒绝退还押金及租金、赔偿损失等。故诉至法院请求：1、终止同被告委托人瑞众公司所签订的租赁协议；2、被告退还6月份租金及3个月租赁押金合计14300元；3、赔偿装修费8000元；4、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求终止协议变更为解除协议，放弃原诉状中的装修费，不再主张。易购公司答辩并反诉称：1、原被告双方未签订租赁合同，不存在租赁合同关系。2、原告的租金和保证金系由业主即出租人收取，其要求我方进行退还违背案件事实和合同的相对性原则，依法不应支持。3、原告在合同期内违反运营管理协议第六条第3项协助运营管理工作的合同义务，其行为构成违约，损失应自行承担。本案被告基于商户利益考虑，协调上千名业主同意给商户六个月的免租期，后征求各个业主和商户的意见，拟制商场整体调整方案，期间作出了大量的安抚和协调工作。根据《运营管理协议》第六条、第七条和《商铺租赁合同》第三条的约定，商管公司在不损害大多数业主合法权益的情况下自主开展各项管理经营活动，商户负有协助义务。原告若履行协助义务，其装修损失将不会发生。然原告不但不履行协助整改义务，同时拒绝向我方缴纳运营管理服务费用，直接导致商场整改停滞，不能正常运营，故其装修损失应由其自行承担。4、本案起诉时，原告与业主签订的一年的商铺租赁期限尚未到期，期间业主已经免除了原告六个月的租金，目前商铺仍在占用，故被告建议原告遵守运营管理协议和租赁协议的约定，以协助和配合被告运营管理工作的方式继续履行合同。综上，原告的起诉缺乏事实及法律依据，应依法驳回其诉讼请求。另，根据《运营管理协议》的约定，原告应当于2015年5月20日前向我方缴纳2015年下半年的运营管理服务费，但其至今未予缴纳。故特提起反诉请求判令被反诉人向反诉人缴纳运营管理服务费5553.9元并承担反诉费。贾兆辉针对易购公司的反诉答辩称：因商场断水断电无法经营，没有义务再交。第三人陈东亚陈述称：1、原告请求解除合同，2015年10月31日合同已经到期了，因此不存在解除合同的问题。2、退还租金问题，按照我们的约定从10月到次年4月是免租的，原告7月起诉要求解除合同到现在，我们均没有接到原告解除合同的通知，易购是帮我们代租的，租赁合同并不是我们双方签订的，至今我们没有见过面，我们始终均不知道原告要求解除合同。因此，我拒绝退还其租金与押金。7、8、9月的租金一直没有给我们，之前所交的押金（交三押三）算作租金了，因为他们一直占用房屋。租赁合同是我本人签字按手印的。第三人张艳涛陈述称：我的情况与陈东亚一样。租赁合同我们手中没有，所以当时也没有在租赁合同上签字，但我承认这份租赁合同。贾兆辉向本院提交的证据材料有：1、交三押三收据、物业管理费用收据各1张；2、运营管理协议1份；3、免租承诺书一份；4、延期缴纳物业管理费通知1份。以上证据证明和我签订合同的是瑞众公司，并不是被告所说的业主；5、易购广场调整公告一份。证明其在2015年6月1日停水停电整顿，其行为已经构成违约了，是他们违约在前。易购公司向本院提交的证据材料有：1、425、426号商铺的租赁合同一份；2、物业使用权转让合同各一份；3、运营管理协议一份，以上证据证明原被告双方不存在租赁关系，而存在商业服务管理关系；4、名称变更信息一份，证明瑞众公司与易购公司是一个公司，于2014年10月31日变更名称。第三人陈东亚、张艳涛未向本院提供证据。经庭审质证，易购公司对贾兆辉所举收据的真实性无异议，但其作为商管公司分别将该款项交给了出租方张艳涛、陈东亚；运营管理协议真实性无异议，原被告之间仅存在运营管理关系；免租承诺书无异议；对通知书真实性无异议，该通知也证实了双方之间并未解除运营管理协议，原告应当按时向被告缴纳物业管理费用的事实。贾兆辉对易购公司所举证据1真实性有异议，被告有补签的可能，对甲方我们签合同时是完全不知情的；对证据2我们在签订租赁协议时是不知道的，证据3、4与本案无关。根据当事人质证意见，易购公司、陈东亚、张艳涛对贾兆辉所举证据的真实性均不持异议，本院均作为有效证据予以确认，对易购公司所举证据3与贾兆辉所举证据2相同，本院作为有效证据确认，对易购公司所举其他证据本院将结合其他有效证据及当事人陈述和质辩意见综合确认。经审理查明：2014年10月19日，易购商业广场商铺租赁合同（两份）分别载明：出租商铺坐落于易购商业广场1层425、426号，建筑面积分别为29.79平方米、31.92平方米，租期均为1年，均自2014年11月1日起至2015年10月31日止，2014年11月1日至2015年1月31日，2015年2月1日至2015年4月30日，2015年5月1日至2015年7月31日，2015年8月1日至2015年10月31日，425号商铺支付租金数额均为5361，426号商铺支付租金数额均为5364元，支付方式均为现金支付，租金支付必须提前10天时间前交至出租方，合同履约保证金分别为5361元和5364元。承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方有权向乙方每天按所欠租金的千分之一加收滞纳金。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关，租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。乙方自行向商场管理公司交纳商场管理费。合同还约定了其他相关事项。在425商铺租赁合同中出租方系空白，在426号商铺租赁合同中出租方处陈东亚签字并按手印，所签日期为2015年4月22日，两份合同承租方处均有贾兆辉签名并按手印，日期均为2014年10月19日。2014年10月20日，瑞众公司作为甲方，贾兆辉作为乙方双方就425、426号商铺签订了运营管理协议，期限为1年，自2014年10月1日起至2015年9月30日，建筑面积为61.71平方米，运营管理服务费按建筑面积每月15元／㎡，每半年一付，于每半年最后一个月20日之前自行向运营管理公司缴纳下半年的费用。乙方不得干涉甲方依法或依本协议规定内容所进行的管理和经营活动，甲方有权根据有关法律、法规政策及本协议的规定，指定该运营的各项管理办法，规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主的合法权益。协议还约定了其他相关事项。贾兆辉于2014年10月19日向瑞众公司支付交三押三费用21450元，于2014年10月20日向瑞众公司交纳物业费（2014年11月1日至2015年5月1日）5554元，瑞众公司并分别向贾兆辉出具了收据。2015年5月20日，易购公司发出延期缴纳物业管理费的通知，该通知主要载明：物业管理费的收取工作进展基本顺利，但截止2015年5月20日止仍存在部分商户未缴费情况。针对这一情况，为保障商场的正常经营，经公司研究决定，对于未缴纳物业管理费的商户延长缴费期限至2015年5月31日，但从2015年5月20日后缴纳物业管理费的商户我公司将加收商户每日1%的滞纳金，2015年6月1日起对无故不缴纳物业管理费的商户，我公司将有关暂停为其提供物业管理服务或做出清场处理。2015年6月1日，易购公司发出《易购商业广场调整公告》，载明“因大部分商户经营状态不佳，产生商场应收物业费无法收取，导致商场物业服务工作无法正常进行。商管公司经研究决定，为改变现经营不佳状况，抱着对商户负责的态度，易购商业广场拟于2015年7月份起对1-3层将停止对外营业，进入商场调整期，二次开业时间以我商场最新公告为准。易购商业广场自2014年11月试营业、2014年12月20日正式开业以来，得到了全体业主的支持，给予商户至2015年4月1日前的经营免租，商管公司也将2014年11月的物业费用给予了免除。但受国内整体百货实体店经济效益下滑，商户经营不佳转让流失过多，商场业态业种品类不齐全，铺位分割无法统一管理售后，二次招租困难及现有商户已无力缴纳房租与物业费前提下，商场决定启动此次1-3层的经营调整。…对于无力经营且不服从商场调整的商户，装修押金及相关损失，由商户自行负责…”。另查明，2014年9月20日，瑞众公司向大学城易购商业广场商户发出免租承诺书，该承诺书主要载明：针对商场延期开业相关事宜，经公司研究决定对商户作出如下郑重承诺，1、2014年10月1日至10月31日，当月为内部试营业，试营业期间免收租金和物业费。商管公司当月拟在室外广场举行特卖会，不收取场地费。2、2014年11月1日至2015年2月28日合计四个月为免租期，商户只需缴纳物业费，租金不计。3、商场定于2014年12月上旬正式宣布开业，届时-1层超市和4层影院餐饮将同步营业，以求商场整体全业态亮相。11月份开始确定正式开业日期后，宣传推广活动将围绕商场开业从当月起大幅度实施。上述所有决定，请各商户理解并配合，为达到1-3层近800家商户的同步开业，便于商管公司统一管理，请大家在10月25日之前必须完成内部二装（期间禁止布货），对于拖延或者不服从商管公司统一安排的商户，不能享受上述第二条的优惠活动。我们建议全体商户应积极加强与商管公司的协商配合。再查明，瑞众公司于2014年10月31日更名为易购公司。庭审中，张艳涛作为出租方对签订上述425号合同、陈东亚作为出租方对签订上述426号合同均予以追认，且陈东亚、张艳涛均称系易购公司帮其代租，陈东亚收到了易购公司转交的四个半月的房租8046元，张艳涛收到了易购公司转交的四个半月的房租8041.5元，易购公司扣掉了一个半月的租金作为招商服务费，陈东亚、张艳涛并均称收到了合同约定的履约保证金即押金。贾兆辉称商铺还存放有装修剩余的东西及货架，商铺钥匙还在其手里。本院认为，贾兆辉与陈东亚、张艳涛签订的《易购商业广场商铺租赁合同》，与易购公司签订的《运营管理协议》均系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同，均应按照约定履行各自的义务。贾兆辉至庭审时仍在承租的商铺内存放物品，商铺钥匙亦由其保管，事实清楚，证据充分，当事人均无异议，应当按照租赁合同的约定支付租期内的租金，因对易购公司所称“得到了全体业主的支持，给予商户至2015年4月1日前的经营免租”的陈述，陈东亚、张艳涛未持异议，故租金应从2015年4月1日起算。但是，易购公司作为涉案商铺所在商场的管理者，于2015年6月1日发出《易购商业广场调整公告》，直接影响到商铺的正常经营，事实上造成自公告确定停止对外营业的2015年7月起，贾兆辉已无法正常经营，该情况的出现并非由贾兆辉主观原因造成，再由其支付2015年7月以后的租金显失公平。因此，贾兆辉应当支付2015年4月1日至2015年6月30日的租金5364元及5361元，其关于要求退还2015年6月租金3574元的诉请本院不予支持。因涉案租赁合同已于诉讼期间到期，庭审中双方均未作出续签合同的意思表示，无需判决解除租赁合同。由于合同已到期，履约保证金5364元和5361元应当退还，本院对贾兆辉要求退还三个月租赁押金即履约保证金10725元的诉请予以支持。易购公司反诉请求贾兆辉缴纳2015年下半年的运营管理服务费5553.9元，因易购公司于2015年6月1日发出了上述《易购商业广场调整公告》，决定于2015年7月份起对商场进行调整，停止对外营业，停止提供物业服务，违反了运营管理协议的约定，故其反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款的规定，判决如下：一、张艳涛于本判决生效之日起十日内退还贾兆辉履约保证金5361元。二、陈东亚于本判决生效之日起十日内退还贾兆辉履约保证金5364元。三、驳回贾兆辉的其他诉讼请求。四、驳回新乡市易购商业管理有限公司的反诉请求。如果陈东亚、张艳涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358元，由贾兆辉承担119元，由张艳涛承担119元，由陈东亚承担120元。反诉费25元，由新乡市易购商业管理有限公司承担。如不服本判决，应自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长 林 铎审判员 李艳利审判员 闫 雪二〇一六年一月二十日书记员 谢 莹