连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2015）赣民初字第0204号原告赣榆区城头镇人民政府。法定代表人王卫东，镇长。委托代理人王翠昌，连云港市赣榆区城头法律服务所法律工作者。被告孙晓军，男，1973年12月20日生，汉族，教师，住宿迁市沭阳县。被告吴淑林，男，1970年11月23日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。两被告共同委托代理人范金霞，江苏田湾律师事务所律师赣榆区城头镇人民政府与被告孙晓军、吴淑林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年11月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年8月6日公开开庭进行了审理，于2010年8月28日作出（2009）赣民一初字第5073号民事判决，被告吴淑林不服一审判决向连云港市中级人民法院提起上诉，2011年5月20日，连云港市中级人民法院作出（2010）连民终字第5073号民事判决。判决生效后，被告吴淑林向江苏省高级人民法院申请再审，2014年9月11日，江苏省高级人民法院作出裁定，指令连云港市中级人民法院进行再审，连云港市中级人民法院于2014年12月16日作出（2014）连民再终字第00037号民事裁定，撤销赣榆县人民法院（2009）赣民一初字第5073号民事判决及连云港市中级人民法院（2010）连民终字第5073号民事判决，本案发回赣榆区人民法院重审，本院于2015年2月2日立案受理后依法组成合议庭，分别于2015年4月8日、2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王翠昌、两被告委托代理人范金霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原原告赣榆区城头镇人民政府诉称，2005年2月28日，原、被告协商一致，签订了关于原城头第三中学房屋设施（包括土地28亩）及学校操场土地25亩的租赁协议书，合同约定：“甲方提供土地28亩及原有建筑面积约2600平方米作价45.28万元，一次性有偿转让给乙方，付款方式为签订合同当日交10%，余款在2005年3月28日前交给甲方50%，剩余40%于2005年8月28日前交清。对所用学校操场土地25亩实行有偿租赁使用，租期暂定30年，租赁费每年每亩528元，每年初交清当年年租13200元，先交款后使用。乙方筹建学校的手续报批及费用由自己解决。因乙方责任在年内使学校无法办成开学，本合同甲方有权终止，费用不予退还。如改变用途，必须取得甲方同意。如有违约，违约方应当支付总金额千分之五每月的违约金给守约方……”。在合同履行过程中，被告方严重违反合同内容，拖欠原告房屋设施及土地租赁费48万余元，致使合同无法履行，此款后经多次索要，被告方拒付，特诉至法院，请求判令解除原、被告签订的房屋设施及土地租赁合同，被告支付土地租金及违约金共计342701元。被告孙晓军答辩，答辩人只是受被告吴淑林委托代理被告吴淑林与原告签订租赁合同，该租赁合同中的权利义务均由被告吴淑林承担，答辩人既没有出资，也不应当承担连带责任。被告吴淑林辩称，原告起诉所依据的租赁合同所涉及的一个28亩土地及2600平方米的建筑物的转让和25亩的学校操场的租赁合同均因违反国家法律法规的强制性规定应属于无效合同，原告依据无效合同要求被告支付土地租金及违约金没有法律依据。被告所投资增设的固定资产部分（含附属物）价值约130万元，添置的动产部分价值40万元，支付费用30余万元，被告及其家人、教职员工的误工损失计40万元。固定资产130万元属于基于无效合同原告因此而取得的财产，应当原价返还给被告。其他损失110万元原告应承担赔偿，被告缴纳的土地转让金45280元，原告亦应当返还给被告，综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求，并判令原告返还被告130万元的投入资产和赔偿被告110万元的损失。经审理查明，被告孙晓军、被告吴淑林拟在赣榆县城头镇××村合伙××区城头××学校。2005年2月28日，以原告赣榆区城头镇人民政府为甲方，赣榆县城头双语学校为乙方签订合同书，合同主要约定：“1、甲方提供占地面积53亩的原城头第三中学供乙方投资办理私立学校之用。甲方提供土地28亩及原有建筑面积约2600平方米，作价45.28万元，一次性有偿转让给乙方，出让年限以原土地批准剩余时间为限，含附属设施，产权的过户费用由乙方支付。付款方式为签订合同当日交10%，余款在2005年3月28日前交给甲方50%，剩余40%于2005年8月28日前交清。2、对所用学校操场土地25亩实行有偿租赁使用，租期暂定30年，租赁费每亩528元/每年，计13200元整，每年初交清当年年租金，实行先交款后使用的原则。若乙方在租赁期间将场地买断，另行签订合同，相关土地转让费用由乙方支付，甲方为乙方提供相关服务。3、甲方为乙方办理学校相关手续提供方便，创建良好周边软环境，乙方筹建学校的手续报批及费用由自己解决。4、因乙方责任在年内使学校无法办成开学，本合同甲方有权终止，费用不予退还。如改变用途，必须取得甲方同意。5、如有违约，违约方应支付违约金给守约方，违约金为总金额的5‰每日，并赔偿守约方的直接经济损失。”该合同甲方签字盖章，乙方由孙晓军签字确认。在合同签订时，被告向原告交纳了45280元的首付款。在双方签订合同后，被告进行了前期投资，新建餐厅一幢、餐厅后面房屋一排、安装了电动门、修建景观墙、修建下水道、建造篮球场两个、铺设水泥路及地砖、维修了厕所并进行了校园绿化。后被告吴淑林以设立赣榆县海天职业学校的名义申请办学资质，连云港市教育局以学校目前不具备设置条件，未予批准。对于被告方修建的不动产设施，经双方委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司评估，上述资产评估价值为446400元，原告赣榆区城头镇人民政府支付鉴定费6300元。原告多次催要土地转让款及租金，但被告一致拒付，原告诉至本院。本院在重审期间，根据被告的申请，对被告所建的固定资产部分价值重新委托评估，但被告没有按鉴定机关的要求缴纳鉴定费，鉴定机关遂退回鉴定，同时查明，原鉴定程序是经过双方当事人摇号选择的鉴定机构，鉴定人员杨林、李丽均有鉴定资质，但只有鉴定人员杨林到达现场查看、拍照，李丽没有去现场，鉴定过程中双方当事人确定了鉴定工程范围，后由鉴定机关出具了鉴定报告。另查明，原城头第三中学校舍土地面积为28亩，该土地于1995年经连云港市土地管理局、赣榆县人民政府批准，作为国有土地，划拨用于新建城头第三中学使用，但未领取国有土地使用证。上述事实，有原告赣榆县城头镇人民政府提供的合同书、催款通知书、连云港市教育局文件、连云港市国土局及赣榆县人民政府用地批复、赣榆县教育局批复、被告提交的施工合同、评估报告及本院所作的调查笔录、当事人陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以采信。本院认为，民事合同不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》的相关规定，未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。原、被告签订合同时未报经市、县人民政府土地管理部门批准，未交纳土地使用权出让金，因此，原、被告签订合同中的涉及原城头第三中学土地28亩及原有建筑面积约2600平方米作价45.28万元，一次性有偿转让给被告的内容因违反行政法规的强制性规定，该部分条款及附随的违约条款应为无效条款，原、被告双方因该合同取得的财产应当予以返还。原告赣榆区城头人民政府收取的被告交纳的10%的土地转让金45280元应当返还被告，被告应当将校舍及土地返还原告。原告赣榆区城头人民政府无权对国有土地进行出让，签订合同时有明显过错，应当承担过错责任，故对被告方在合同签订后进行的投资，因大部分投资均为不动产投资，无法拆除，上述投资经鉴定的价值为446400元，虽然鉴定报告署名鉴定人员李丽没有到达现场，存在瑕疵，其他并无不当，且在本案重审期间，根据被告的申请，对被告投资建设的固定资产部分重新委托评估，但被告没有按鉴定机关的要求缴纳鉴定费，鉴定机关遂退回鉴定，故原鉴定结论本院可以采信。被告在返还校舍及土地后，原告应当予以赔偿。原告与被告签订的租赁操场25亩有偿使用的条款，因整个合同的目的是基于办学，租赁操场的条款依附于土地转让条款，土地转让条款无效，与之相关联的租赁操场的条款亦应确定为无效条款，故对原告要求被告支付操场部分土地租金72600元的请求，本院依法不予支持。对于原告主张的违约金，因合同主要条款（国有土地出让）无效，该违约条款亦属无效条款，对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告孙晓军辩称其系受被告吴淑林委托与原告签订租赁合同，该租赁合同中的权利义务均由被告吴淑林承担，其不应当承担连带责任，对此原告不予认可，被告孙晓军亦无相关证据证明，故对被告孙晓军该辩解事由，本院不予采信。对于被告吴淑林主张的添置的动产部分价值40万元，支付各种费用30余万元，被告及其家人、教职员工的误工损失计40万元共计损失110万元，被告没有提供充分证据证明，对于被告吴淑林主张的该部分损失，本院不予认可。根据《中华人民共和国民法通则》第三十二条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条之规定，判决如下：一、原告赣榆区城头镇人民政府与被告孙晓军、吴淑林于2005年2月28日签订的合同书无效。二、被告孙晓军、被告吴淑林应于本判决生效之日起十日内将校舍、土地、操场及附属设施（含原建及后建）返还给原告。三、原告赣榆区城头镇人民政府应于本判决生效之日起十日内赔偿被告孙晓军、被告吴淑林财产损失446400元并退还被告孙晓军、被告吴淑林缴纳的10%的土地转让金45280元。四、驳回原告赣榆县城头镇人民政府其他诉讼请求。如果原告赣榆县城头镇人民政府、被告孙晓军、被告吴淑林未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费5350元、公告费300元，鉴定费6300元，合计11950元，由原告承担3955元，被告孙晓军、被告吴淑林承担7995元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5350元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部：帐号：44×××94。赣榆县人民法院标的款开户行：赣榆县农信营业部，帐号：3207210101201000106961。依照《中华人民共和和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年审 判 长  龚书明代理审判员  董自然人民陪审员  张明义二〇一六年二月二十四日书 记 员  杨海宁法律条文及上诉须知附录（一）《中华人民共和国民法通则》第三十二条合伙人投入的财产，由合伙人统一管理和使用。合伙经营积累的财产，归合伙人共有。第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任（二）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。