内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阿民一初字第14号
原告内蒙古阿拉善苁蓉集团有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇南环东路北侧。
法定代表人祁成宏，该公司董事长。
委托代理人沈红梅，内蒙古安民律师事务所律师。
被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司。住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇额鲁特西路工会俱乐部东侧。
法定代表人季辉平。
原告内蒙古阿拉善苁蓉集团有限责任公司（以下简称苁蓉集团公司）和被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司（以下简称恺祥达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苁蓉集团公司的委托代理人沈红梅，被告恺祥达公司的法定代表人季辉平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苁蓉集团公司诉称，2011年2月25日，苁蓉集团公司与恺祥达公司双方签订了《联合开发合同》，苁蓉集团公司将其建设用地33亩，开发建筑面积约57000㎡作为商品房开发，双方在合同中约定，苁蓉集团公司以57000㎡建设用地作为投资由恺祥达公司投入全部开发项目的建设资金，以恺祥达公司的名义进行开发建设，苁蓉集团公司分得价值4134万元的房屋，房屋价格：商业房7000元／㎡、住宅公寓房2900元／㎡、住宅房2500元／㎡、车位5万元／个，房屋建筑面积为商业房2664㎡，住宅公寓房2377㎡，住宅房5120㎡，地下车位60个，剩余房屋全部归恺祥达公司所有。2011年5月12日，因建设面积增加，双方又签订了《补充协议》，协议约定苁蓉集团公司分得的房屋面积增加1300㎡，地下车位增加22个，对于上述抵项房屋的具体房号，恺祥达公司以书面形式提供给苁蓉集团公司。由于恺祥达公司资金困难，在合同约定的2012年10月28日没有按期完工，2013年6月1日，双方签订《工程承包合同》，约定由恺祥达公司将其未建的“祥雲豪宸”小区1#、4#、5#住宅楼及10#商业楼由苁蓉集团公司投资代建，由恺祥达公司按建筑面积每平方米2000元的价格给苁蓉集团公司结算工程款，工程总造价暂定为3984.8万元，最终价格以建筑面积乘以固定单价（2000元／㎡）为准，建筑面积按国家规范计算；上述工程款由恺祥达公司所开发的房屋抵顶，抵顶价格为：住宅2800元／㎡、营业房8000元／㎡、地下室1000元／㎡。恺祥达公司因资金周转困难向宁夏聚盛源公司借用现金400万元，借款到期后恺祥达公司无法偿还，双方约定该款项转为苁蓉集团公司预定8套房屋（1873.13㎡）的预交款，按2500元／㎡计收房款，恺祥达公司借款400万元本息结清。2013年7月11日，双方签订《工程承包补充合同》，该合同确认苁蓉集团公司代建房屋工程款、借款400万元本息、抵顶房屋的面积及单价，恺祥达公司为苁蓉集团公司提供了抵顶房屋的具体房号。
综上，恺祥达公司应当支付给苁蓉集团公司“祥雲豪宸”小区的房屋为：住宅84套，面积l4498㎡，价值3791.7944万元；商铺l7套，面积5716．43㎡，价值4283.007万元；公寓33套，面积2025.55㎡，价值587.4095万元；地下车位82个，价值410万元，苁蓉集团公司支付房款80万元，以上房屋及现金价值共计9152.2109万元。在上述协议履行过程中，恺祥达公司将上述抵顶给苁蓉集团公司的房屋出售给第三方，该行为属于无效民事行为，己给公司造成了巨大的经济损失，现请求1、依法确认“祥雲豪宸”小区住宅房84套（面积l4498㎡）、商铺17套（面积5716．43㎡）、公寓33套（面积2025．55㎡）、地下车位82个的房屋产权归苁蓉集团公司所有，并由恺祥达公司向苁蓉集团公司支付上述房屋。2、如不能交付上述房屋，由恺祥达公司支付房屋对价款9152.2109万元，并赔偿苁蓉集团公司所有经济损失。3、本案诉讼费由恺祥达公司承担。
恺祥达公司答辩称，对以上陈述不知情，没有见过双方签订的协议及补充协议，无法答辩。
经审理查明，2011年2月25日，苁蓉集团公司与银川恺祥达房地产开发有限公司签订《联合开发合同》，约定苁蓉集团公司将其建设用地33亩，建筑面积约57000㎡建设用地作为开发投资，由恺祥达公司投入全部开发项目的建设资金，以恺祥达公司的名义进行开发建设。苁蓉集团公司提供开发土地的土地证及相关资料，土地证为出让商住用地，土地无其他权利，并协助恺祥达公司办理拆迁等涉外工作。自2011年3月28日开工至2012年10月28日竣工。对收益约定，苁蓉集团公司分得价值4134万元的房屋，房屋价格：商业房7000元／㎡、住宅公寓房2900元／㎡、住宅房2500元／㎡、车位5万元／个，合计房屋建筑面积为商业房2664㎡，住宅公寓房2377㎡，住宅房5120㎡，地下车位60个。除分给苁蓉集团以上平米房屋外，剩余房屋全部归恺祥达公司所有。
2011年5月12日，因建设面积增加，苁蓉集团公司又与恺祥达公司签订了《补充协议》，协议约定给苁蓉集团公司分得的房屋面积，住宅增加1300㎡，地下车位增加22个，补充协议与原合同具有同等法律效力。恺祥达公司在合同约定的2012年10月28日没有按期完工，双方又签订《工程承包合同》，合同约定由恺祥达公司将其开发的“祥雲豪宸”小区1#、4#、5#住宅及10#商业楼，代建总面积：19924㎡（暂定）由苁蓉集团公司代建并指定丙方施工，代建范围为恺祥达公司提供的施工图范围内的土建、安装等一切工程，即交钥匙工程。工程验收合格交付使用后由恺祥达公司按建筑面积2000元／㎡的价格给苁蓉集团公司结算工程款，工程总造价暂定为3984.8万元，最终价格以建筑面积乘以固定单价（2000元／㎡）为准，建筑面积按国家规范计算；施工所需工程款全部由苁蓉集团公司筹资并按约定支付施工方工程款。上述工程款由恺祥达公司用开发的房屋抵顶给苁蓉集团公司，抵顶价格为：住宅2800元／㎡、营业房8000元／㎡、地下室1000元／㎡。恺祥达公司因资金周转困难向宁夏聚盛源投资公司借用现金400万元，约定该款项转为苁蓉集团预定8套房屋（1873.13㎡）的预交款，按2500元／㎡计收房款，2013年7月1日恺祥达公司停止支付宁夏聚盛源投资公司借款利息，恺祥达公司借款400万元本息结清。2013年7月11日，双方又签订《工程承包补充合同》，该合同进一步确认了苁蓉集团公司代建房屋工程款、借款400万元本息抵顶房屋的面积及单价，总计4409.4037万元。
2014年7月2日双方签订苁蓉集团公司投资房房号表载明，对于上述投资房的具体房号，恺祥达公司以书面形式提供给苁蓉集团公司。具体房号为1号楼1-302、1-402、1-502、1-602、1-702、1-802、1-902、1-1101、1-1002、1-1102、2-1101、2-1102，合计12套。2号楼4-301、4-302、4-402、4-501、4-502，合计5套。3号楼1-401，合计1套。5号楼1-601、1-701、1-901、1-1001、1-502、1-602、1-702、1-802、1-902、1-1002，合计10套。6号楼1-101、1-301、1-501、1-502，合计4套。7号楼1-602、1-802、1-1002、1-1102，合计4套。面积7048.39㎡，合同单价2500元，总价1762.0975万元。2号楼商铺，2-商-2、2-商-3、2-商-6、7-商-5、8-商-6，合计5套。总计36套住宅，5套商铺，面积为2901.37㎡，合同单价7000元，总价2030.959万元。8号楼公寓601、602、603、604、605、606、607、608、609、610、611、612、613、614、615、616、617、618、619、620、621、622、623、624、716、717、718、719、720、721、722、723、724，共33套，面积2025.55㎡，合同单价2900元，总价587.4095万元。车位82个，单价5万，共410万。以上苁蓉集团公司投资房屋总价4380.466万元。（不包括车位）
苁蓉集团公司代建工程抵顶房号：1号楼1-301、1-401、1-501、1-601、1-801、1-901、1-1001、2-301、2-401、2-501、2-601、2-801、2-901、2-1001、2-402、2-502、2-602、2-702、2-802、2-902、2-1002，共计21套住宅，面积为2972.69平方米，造价为832.3532万元。地下室面积为520平方米，造价为52万元。商铺1-商-1、1-商-2、1-商-3、1-商-4，共计4套商铺，面积为942.48平方米，合同单价8000元／平方米，造价为753.984万元。总面积合计为4435.17平方米，总造价为1638.3372万元。4号楼2-401、2-501、2-601、2-701、2-801、2-402、2-502、2-602、2-702、2-1101、2-1102，及5号楼2-501、2-1001、2-502、2-1002、2-1101、2-1102，共计17套住宅，总面积为2603.79，合同单价2800元／平方米，总造价为729.0612万元。10号商业楼10-商-5、10-商-6、10-商-9、10-商-10、10-商-3、10-商-13、10-商-14、10-商-15，共计8套商铺，总面积为1872.58平方米，合同单价8000元／平方米，总造价为1498.064万元。以上苁蓉集团公司代建工程抵顶房屋总价3865.4624万元。
预付房款购买4号楼1-502、1-602、1-702、1-802、1-1002、1-1102、1-1101，6号楼1-302，共计8套房屋，总面积为1873.13平方米，合同单价2500元／平方米，总造价为468.2825万元。
综上，恺祥达公司应当支付给苁蓉集团公司“祥雲豪宸”小区的投资房屋价值4380.466万元，代建房屋总价3865.4624万元，地下车位价值410万元，购买八套房屋468.2825万元，以上房屋价值共计9124.2109万元。
另查明，苁蓉集团公司与银川恺祥达房地产开发有限公司签订联合开发合同及补充协议后，因涉及的房地产开发项目对开发企业注册地域有限制要求，为在履行合同中顺利办理建设工程施工许可证、建设工程规划许可证等证照、手续，由银川恺祥达房地产开发有限公司投资与季辉平、罗敬秀共同注册成立了恺祥达公司，具体履行银川恺祥达房地产开发有限公司与苁蓉集团公司签订的联合开发合同、补充协议及后续合同。
又查明，2012年4月25日阿盟住房和城乡建设局向阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司颁发建设工程施工许可证，载明由阿盟恺祥达公司建设“祥雲豪宸”小区1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#楼。合同开工日期2011年6月15日，竣工日期2013年6月30日。2011年7月7日，阿盟住房和城乡建设局向阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司颁发建设用地规划许可证，载明“祥雲豪宸”小区用地面积20667平方米，拟建建筑面积70865平方米。同年10月28日颁发“祥雲豪宸”小区建设工程规划许可证，载明建设规模为1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#楼。2013年10月7日苁蓉集团公司与恺祥达公司签订土地转让协议，苁蓉集团将坐落于巴彦浩特镇吉兰泰西路7号宗地，面积20667平方米土地转让给恺祥达公司。阿拉善左旗人民政府2013年11月11日向阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司颁发阿左国用（2013）第2246号土地使用证，使用性质为出让。
还查明，恺祥达公司因资金困难向宁夏聚盛源公司借款400万元，到期后因恺祥达公司无法偿还，苁蓉集团公司代恺祥达公司偿还了债务。双方约定恺祥达公司借款400万元转为苁蓉集团公司购买4号楼、6号楼，共计8套房屋，总面积为1873.13平方米，合同单价2500元／平方米，总造价为468.2825万元。苁蓉集团公司又以现金方式向恺祥达公司支付80万元。
再查明，苁蓉集团公司与恺祥达公司签订《工程承包合同》后，于2013年6月10日分别与包头市建工集团第七公司、河南省中原建设有限公司签订《建筑工程施工补充合同》，由包头市建工集团第七公司承包建设祥雲豪宸4#、5#、10#商住楼，由河南省中原建设有限公司承包祥雲豪宸1#商住楼。
上述事实有《联合开发合同》及《补充协议》、《工程承包合同》及《工程承包补充合同》、投资房房号表、抵顶房屋明细表、已交款房明细表、阿盟住房和城乡建设局建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、阿左国用（2013）第2246号土地使用证、苁蓉集团公司与包头市建工集团第七公司、河南省中原建设有限公司签订《建筑工程施工补充合同》、恺祥达公司的收款收据8张、2015年11月26日苁蓉集团公司谈话笔录。2015年12月17日姚鹰的质证笔录及双方庭审陈述等予以证实，本院予以确认。
本院认为，银川恺祥达房地产开发有限公司与苁蓉集团公司签订《联合开发合同》及《补充协议》后，为落实开发项目的实施，又以投资者名义与季辉平、罗敬秀注册成立阿盟恺祥达公司，对合同所涉项目予以承接，并以阿盟恺祥达公司名义签订后续合同。阿盟恺祥达公司为实际履行本案诉争合同的相对方，其为本案适格的主体。
房屋联建合同是指当事人双方约定，由一方提供土地，另一方提供资金、技术、劳务等，合作建筑房屋，并于房屋建成后按照合同约定的比例分配房屋和土地使用权的协议。提供土地的一方为供地方，另一方从事房地产开发经营的房地产开发企业为建筑方。供地方参与房屋联建多以取得房屋所有权供自用为目的，建筑方一般为开发经营，获取利润，不以自用为目的。通过对本案联合开发合同内容分析，苁蓉集团虽然提供土地，但不共担风险、共享利润，只分配固定数量房屋。该房屋不以公开的方式向不确定的社会公众进行销售，其交易对象特定，交易过程是非公开的，不属于商品房预售许可支付规范的范围，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。按照上述规定双方签订的联合开发合同的性质转性为房屋买卖合同，故应当以买卖合同的规定来确定其效力，以保障交易安全。苁蓉集团公司与恺祥达公司签订的《联合开发合同》及《补充协议》，双方当事人均为适格的主体，恺祥达公司作为建设单位符合施工条件，苁蓉集团公司用于开发的土地和建设项目取得相应的建设用地批准书和建设用地规划许可证，双方关于合同内容意思表示真实，未违反相关法律强制性规定，应当认定为合法有效。恺祥达公司与苁蓉集团公司于2014年7月2日签订的苁蓉集团公司投资房房号表中载明为恺祥达公司应当向苁蓉集团公司交付的房屋，根据合同约定，恺祥达公司应当将上述房屋交付苁蓉集团公司，恺祥达公司如不能履行合同义务，应当承担违约责任。
恺祥达公司与苁蓉集团公司签订《工程承包合同》及《工程承包补充合同》，将其开发的“祥雲豪宸小区1#、4#、5#、10#交由苁蓉集团公司代建并指定施工方进行施工。房地产合作开发主要是采取一方提供土地使用权，另一方出资，以合作形式或以项目公司形式共同开发房地产的模式，即合作开发房地产合同纠纷。在合作开发房地产项目的主体中，至少应当有一方具有房地产开发经营的资格。房地产经营资格，是指房地产开发企业依法取得房地产开发企业营业执照，从而获得一种能够从事房地产开发身份和条件。通常包括房地产开发企业经营的营业执照，阿盟凯祥达具备房地产开发经营资质。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。第十六条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。同时，土地使用权人以国有土地使用权作为投资经有权机关批准，取得建设用地批准书和建设用地规划许可证，《工程承包合同》及《工程承包补充合同》应合法有效。苁蓉集团公司在上述二合同履行过程中，承担筹资并按约定支付施工方工程款的义务，恺祥达公司负有按合同约定以开发的房屋抵顶苁蓉集团公司代付工程费用的义务。故双方签订的《工程承包合同》及《工程承包补充合同》的性质实质上是房屋买卖合同，双方对合同内容意思表示真实，内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。恺祥达公司应当按照《工程承包合同》及《工程承包补充合同》及2014年7月2日双方签订的苁蓉集团工程代建合同房屋明细表中载明的房屋履行交付义务，如不能交付则应当承担违约责任。
对于苁蓉集团公司代恺祥达公司偿还的400万元借款及预付80万元房款购买的8套房屋，应为房屋买卖合同性质。根据双方盖章确认的苁蓉集团已交款的8套房明细表，恺祥达公司应当向苁蓉集团公司交付上述明细表列明的房屋。苁蓉集团公司对本案争议房屋均未经过物权登记，其与恺祥达公司对涉案房屋的权属并不发生争议，基于双方签订的合同效力仅引起债权变动的法律后果，并不直接引起物权的变动。故对苁蓉集团公司请求确认《联合开发合同》及《补充协议》、《工程承包合同》、《工程承包补充合同》及已交款购买8套房明细表所载明房屋所有权的主张，本院不予支持。苁蓉集团公司主张赔偿其所有经济损失，但未提供相应证据予以证明，对苁蓉集团公司的该项主张，本院不予支持。
综上，苁蓉集团公司的诉讼请求部分成立。据此，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、第十六条、第二十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向内蒙古阿拉善苁蓉集团有限责任公司交付“祥雲豪宸”小区住宅房82套、商铺17套、公寓33套、地下车位82个。
二、如不能交付上述房屋，由阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司承担相应的返还义务。
三、驳回内蒙古阿拉善苁蓉集团有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费499411元，由阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。
审 判 长 杨双玫
审 判 员 范海锋
代理审判员 任 丽
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 鲍 扬