山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初1782号
原告（反诉被告）：李湧，男，1957年10月15日生，汉族，山东省中烟集团退休职工，住济南市
委托诉讼代理人：相永建，国浩（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨凯，国浩（济南）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杜庆文，男，1955年12月20日生，汉族，无业，住济南市
委托诉讼代理人：朱俊营，山东盈德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周瑞娟，女，山东盈德律师事务所实习律师，住济南市。
被告：孙为民，女，1972年5月3日生，汉族，无业，住济南市
委托诉讼代理人：朱俊营，山东盈德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周瑞娟，女，山东盈德律师事务所实习律师，住济南市。
原告（反诉被告）李湧与被告（反诉原告）杜庆文、被告孙为民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李湧的委托诉讼代理人杨凯，被告（反诉原告）杜庆文及其委托诉讼代理人朱俊营，被告孙为民的委托诉讼代理人朱俊营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李湧向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认两被告之前签订的《济南市存量房买卖协议》无效，两被告将位于济南市历下区中创开元山庄B2区1号楼1-501室房屋产权恢复至被告杜庆文名下；2、诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告杜庆文曾向原告借款后无力偿还，原告向济南市历下区人民法院起诉要求被告杜庆文偿还借款，历下区法院作出（2001）历民初字第60号民事判决书，判决被告杜庆文偿还原告借款，该判决已经生效并进入执行程序。2015年原告忽然得知两被告恶意串通已经将被告杜庆文名下的位于济南市历下区中创开元山庄B2区1号楼1-501室房屋过户给被告孙为民。两被告的上述恶意串通买卖房屋行为，严重损害了原告的合法权益，致使原告无法实现债权。现原告诉至法院，望判如所请。
被告杜庆文辩称，原告诉称被告杜庆文欠款部分属实，欠款数额100万元是不存在的，被告杜庆文仅欠原告325000元，当时打了492000元的借条，事后被告杜庆文分批合计还款167000元，余325000元，这个数额是属实的。原告已经向法院起诉并申请执行，关于欠款的事情可以通过司法途径解决。原告一直占用被告杜庆文的涉案房产长达16年，被告杜庆文认为原告对此房屋的居住使用费用已经完全可以折抵325000元的欠款。被告杜庆文将涉案房产卖给被告孙为民属于正常的市场交易，遵循了市场价格，不存在恶意串通。
被告孙为民辩称，两被告之间的交易属于正常交易，交易价格为145万元，被告孙为民对被告杜庆文与原告李湧之间的债权债务不知情，被告孙为民取得涉案房产是善意的，现在涉案房产早已过户，应保护登记权利人的合法权益。
反诉原告杜庆文向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告李湧支付反诉原告对济南市历下区中创开元山庄B2区1号楼1-501室房屋自1999年1月1日至2014年5月31日的房屋使用费20万元；2、反诉费由反诉被告李湧负担。事实和理由：反诉原告杜庆文于1997年购买了济南市历下区中创开元山庄B2区1号楼1单元501室房屋及其地下室，并取得房产证书，编号为济房权证历字第0109**号。因为反诉原告杜庆文欠反诉被告李湧钱款，反诉被告李湧就占有反诉原告的房产，逼迫反诉原告还款。到现在，反诉被告一直强行占据涉案房产。反诉原告在2014年5月将涉案房产卖给了本案被告孙为民，反诉被告认为反诉原告的卖房行为侵害了其合法权益，遂起诉了反诉原告和被告孙为民。反诉原告认为，涉案房产是反诉原告的合法财产，反诉原告有自由买卖的权利，但是反诉被告却无合法理由占用了该房产达15年之久，应根据市场价格向反诉原告支付相应的房屋使用费。特提出反诉，望判如所请。
反诉被告李湧辩称，反诉原告杜庆文因为欠款已经将涉案房屋转让给了反诉被告，不存在反诉被告非法侵占等行为，且涉案房屋的交付是反诉原告杜庆文主动交付，因此反诉原告杜庆文无权主张房屋占用费。本案原告所诉是确认合同无效之诉，而反诉原告所诉是侵权之诉，并非同一法律关系，请求依法裁定驳回反诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的证据及陈述可知：位于济南市历下区中创开元山庄B2区1号楼1-501室房屋及地下室原所有权人为被告杜庆文，所有权登记时间为1999年3月1日，房屋所有权证号为济房权证历字第0109**号，房屋建筑面积为133.34平方米，地下室建筑面积为11.45平方米。被告杜庆文与被告孙为民系朋友关系。2014年4月25日，被告杜庆文与被告孙为民签订济南市存量房买卖协议，协议约定被告杜庆文将上述涉案房产出售给被告孙为民，房屋价款为87万元。后双方办理了产权过户登记手续，涉案房屋及地下室现登记在被告孙为民名下。原告李湧与被告杜庆文系朋友关系。原告李湧于1999年在上述涉案房屋内居住使用至今。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告李湧主张，因被告杜庆文曾向其借款49.2万元未偿还，就该债务纠纷，原告李湧于2001年1月5日诉至济南市历下区人民法院，要求被告杜庆文偿还借款并支付欠款利息。济南市历下区人民法院于2001年1月22日判决被告杜庆文向原告李湧偿还借款40万元，并赔偿相应经济损失。被告杜庆文至今未履行上述还款义务，且除涉案房产外，被告杜庆文无其他财产可供执行，被告杜庆文为逃避债务与被告孙为民恶意串通将涉案房产过户至被告孙为民名下，损害了原告的合法权益。被告杜庆文于1999年1月23日出具证明一份，内容为：“因我杜庆文欠李湧人民币壹佰万元，无偿还能力，将我购买的济南市中创开元山庄B2区一号楼501室房屋一套，签字后转给李湧居住（转户手续后办）。购中创开元山庄B2区一号楼501室价格肆拾陆万元顶李湧的欠款，签字生效，绝不后悔。特此证明。杜庆文，一九九九年一月二十三日。”同日，被告杜庆文出具委托书一份，内容为：“我在中创开元山庄购买B2-1-楼一单元501室房屋一套，因欠李湧款，将该房屋户主过户给李湧，特委托李湧办理过户手续，请中创开元山庄领导予以协助办理为盼。注：李湧随带我本人身份证复印件一张。委托人：杜庆文，一九九九年一月二十三日。”原告李湧另提交其与被告杜庆文于2003年6月2日签订的协议书一份，协议约定被告杜庆文自愿将涉案房屋卖给原告李湧，房屋售价为413073元。签订合同时，原告李湧向被告杜庆文一次性支付全部房款，被告杜庆文向原告李湧交付房屋钥匙，付款后两周内双方去房管局办理过户手续。被告杜庆文辩称，虽然济南市历下区人民法院判决被告杜庆文偿还借款40万元，但被告杜庆文实际欠款数额为32.5万元。被告杜庆文认可上述证明及委托书系其本人出具，但称为何出具记不清了。被告杜庆文对上述2003年6月2日签订的协议书真实性有异议，并主张该协议书未实际履行。被告杜庆文称，涉案房屋是其不在家时，原告李湧于1999年强行撬锁进入的，其当时已报警。因为其没钱故一直没有通过诉讼方式向原告要回涉案房屋，直到其将涉案房屋卖给被告孙为民，被告孙为民作为涉案房屋的所有权人起诉原告腾房。
被告杜庆文、孙为民提交工商银行个人购房借款担保合同，证明涉案房屋的售价实际为145万元，除了济南市存量房买卖协议中的87万元，另外还通过银行按揭贷款58万元。145万元的房屋售价属于正常交易价格。两被告称，除了济南市存量房买卖协议，其两人没有签订其他书面的房屋买卖合同。存量房协议中的87万元是以现金方式交付的，在房管部门签完合同后一个月左右分三次交付的房款，分别是30万元、30万元、27万元，收条已经没有了。被告杜庆文称因其欠别人的钱，所以想把涉案房屋出售用于还债，其找到了被告孙为民，而被告孙为民也想换房子，被告孙为民卖了自己的老房子，买了涉案房屋。被告孙为民表示其购买涉案房屋时知道原告李湧在此居住，但对原告李湧与被告杜庆文之间的债务纠纷不清楚。
被告杜庆文主张原告李湧无理由长年占用涉案房屋，申请参照济南市住房出租租金标准，对涉案房屋及地下室自1999年1月1日起至2016年5月31日期间。，每年度的使用费进行鉴定。经本院委托，山东广和房地产土地评估咨询有限公司出具济南市历下区中创开元山庄B2区1号楼1-501室及地下室房屋租金司法鉴定估价报告，鉴定意见为：涉诉房屋1999年1月1日起至2014年5月31日期间的房屋总租金为18.69万元（其中2014年的平均月租金为2155.1元，1999年的平均月租金为393.7元）。被告杜庆文认为上述鉴定意见中认定的租金价格偏低，总租金应不低于25万元，但不再要求重新鉴定。原告李湧认为被告杜庆文为履行其与原告之间的房屋买卖合同将涉案房屋及相关手续交付给原告李湧，原告李湧不存在侵占问题，不应支付所谓的房屋占用费。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益和第三人利益。本案中，被告杜庆文与被告孙为民于2014年4月25日签订了济南市存量房买卖协议，合同约定被告杜庆文以87万元的价格将涉案房屋出售给被告孙为民，并办理了产权过户登记手续。虽然被告杜庆文、孙为民主张涉案房屋的实际售价为145万元，除了合同约定的87万元系现金交付的之外，另提交了58万元的二手住房购置贷款合同，但被告杜庆文、孙为民未举证证明合同约定的87万元房款实际交付履行的相关证据，故对两被告的该项主张，本院不予采纳，根据现有证据，仅能证实两被告在转让该房产时向银行贷款58万元。综合相关的证据及双方当事人的陈述，能够认定原告李湧与被告杜庆文之间存在尚未履行完毕的债权债务关系，基于此关系，原告李湧自1999年至今占有使用涉案房屋，被告杜庆文对此是明知且认可的，在此情况下，被告杜庆文未向原告李湧履行相关的告知义务，擅自将涉案房屋以明显低于市场价格的8758万元出售给被告孙为民，该其行为系故意隐瞒事实损害他人利益的行为，与诚实信用原则明显相悖。另一方面，被告孙为民作为购房人，在明知原告李湧在涉案房屋内居住的事实情况下，未与涉案房屋实际居住人联系并核实相关情况，便签订房屋买卖合同，其行为与作为普通人在购买房屋此等重大事项应当具有的审慎注意的行为明显不符，与诚实信用原则相悖，且明显低于市场价格的房屋成交价亦无法证明被告孙为民在主观上存在系善意。被告杜庆文与被告孙为民系朋友关系，现双方订立的房屋买卖协议价款明显低于市场价格，亦且无法证实被告孙为民实际履行了相应的付款义务，双方即办理了涉案房屋的产权过户登记手续。综上，本院认为被告杜庆文与被告孙为民在涉案房屋的买卖过程中存在明显的恶意串通损害他人利益的行为，故被告杜庆文与被告孙为民于2014年4月25日签订的济南市存量房买卖协议应认定为无效。我国法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，。现故原告李湧要求两被告将涉案房屋的产权恢复至被告杜庆文名下，合法有据，本院予以支持。关于反诉原告杜庆文要求反诉被告李湧支付涉案房屋使用费的请求，本院认为，因反诉被告李湧与反诉原告杜庆文存在尚未履行完毕的债权债务关系，反诉原告杜庆文作为债务人于1999年1月23日出具了证明和委托书，上述证据能够证实反诉原告杜庆文有以涉案房屋抵偿反诉被告李湧债务的意思表示，反诉被告李湧据此长年占有使用涉案房屋，反诉原告杜庆文对此是明知并认可的，故反诉原告杜庆文现主张要求反诉被告李湧向其支付涉案房屋的使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第（二）项、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杜庆文与被告孙为民于2014年4月25日签订的就关于济南市历下区中创开元山庄B2区1号楼1-501室房屋及地下室于2014年4月25日签订的的济南市存量房买卖协议无效。
二、被告杜庆文、被告孙为民于本判决生效之日起十日内将济南市历下区中创开元山庄B2区1号楼1-501室房屋及地下室的所有权转移登记至被告杜庆文名下。
三、驳回反诉原告杜庆文的反诉请求。
案件受理费100元，由被告杜庆文、孙为民负担；反诉费4220元，由反诉原告杜庆文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张译文
人民陪审员 高 霞
人民陪审员 李迎春
二〇一七年三月十四日
书 记 员 徐小然