浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初3762号
原告：义乌市理康特种橡胶有限公司，住所地：浙江省义乌市江东街道东山路48号。
法定代表人：黄朱贵。
委托诉讼代理人：骆艳，浙江稠州律师事务所律师。
被告：汤芳虎，男，1970年12月21日出生，汉族，住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：骆澜，浙江国权明达（磐安）律师事务所律师。
原告义乌市理康特种橡胶有限公司诉被告汤芳虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案，依法适用简易程序，于2017年4月12日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黄朱贵及其委托诉讼代理人骆艳，被告的委托诉讼代理人骆澜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告义乌市理康特种橡胶有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告于2016年2月6日签订的房屋租赁合同解除。2、依法判令被告支付2016年5月1日至2017年4月30日的房屋租金984500元。3、依法判令被告支付因延迟支付违约金至实际支付之日止（按日千分之一计算至起诉）违约金为98000元。4、依法判令被告支付原告为催讨租金支付了律师代理费人民币46000元。事实和理由：原被告于2016年2月6日与其签订的关于义乌市房屋租赁合同，根据双方签订的合同约定，2016年5月1日至2017年4月30日的租金为200.034万元，电梯维护费用为每年3万元，租房保证金为20万元，共计人民币223.034万元。经原告多次催讨房租，被告以各种理由推脱，2016年11月29日原被告签订协议，约定还款计划，如逾期支付，违约方按日千分之一支付违约金并承担原告为催讨房租而支付的律师代理费等费用。签订协议后，被告只支付房租44500元，基于被告的多次违约，原告于2017年2月8日向被告发出解除合同通知，通知被告缴纳2016年5月1日至2017年4月30日的房屋租金985500元；于2017年4月30日解除合同并腾空房屋。至起诉止被告仍未支付房租，遂成讼。
被告汤芳虎辩称：一、双方签订租赁合同是属实的，2016年11月29日协议签订以后，被告是支付了58000元租金，原告在诉状中被告只支付47500元是不属实的。二、被告曾向原告交付押金20万元，原告已经起诉要求被告支付违约金，所以20万元押金应该抵为租金，被告是同意支付原告771000元。三、违约金问题，我们认为违约金约定过高应当进行调整，违约金应当按照银行贷款利息计算。四、原告律师代理费，我们认为应当按照771000元的标准计算，46000元过高。
原告为证明其主张举证如下：
证据一、《房屋租赁合同》一份，证明原被告之间存在房屋租赁的事实。
证据二、《房屋租赁合同附件一》一份，证明被告基于房屋租赁合同所应承担的义务。
证据三、《房屋租赁合同附件二》一份，证明被告基于房屋租赁合同所应承担的义务。
证据四、催款通知一份，证明原告向被告催讨房租款的事实。
证据五、付款计划一份，证明被告允诺履行支付房屋租金的事实。
证据六、告知函一份，证明被告至2016年10月12日尚欠原告房租和电梯维护费103.894万元的事实。
证据七、律师函一份，证明原告向被告发律师函额事实。
证据八、协议一份，证明原被告双方就支付房屋租金进行协议的事实。
证据九、解除合同通知函一份，证明原告向被告主张解除合同的事实。
证据十、代理合同及发票一份，证明原告为催讨租金所支付的律师代理费的数额。
被告质证如下：对证据一真实性无异议，根据该合同第五条5-1款（第2页）的约定，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以支付合同约定的由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，故原告收取的20万保证金应抵作租金。对证据二、证据三无异议。对证据四，被告没有收到该《催款通知》。对证据五无异议。对证据六，被告没有收到该《告知函》。对证据七，被告没有收到该《律师函》。对证据八无异议，该协议第一条约定其中10万元押金转为租金，说明原告同意押金转为租金。第二条约定，2017年度的房屋租金，由乙方（被告）通知实际房屋使用人将租金支付至甲方（原告）账号，事实上原告也收取了部分2017年度的租金，该款应在被告应付租金金额内扣除。对证据九，被告没有收到该《律师函》，该律师函中载明的合同解除的时间是2017年4月30日，现在还未到解除的时间。对证据十的三性无异议，但是律师费是按照原告的诉讼请求1082500元计算，但是被告在《补充协议》签订后已经支付58000元，原告也予以认可，此外，押金20万元应抵作租金，故差额部分213500元的律师费应予以扣减。
被告未提供证据。
本院认证意见：对原告提供的证据二、三、五、八，被告无异议，本院予以确认。对原告提供的证据一、十，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对原告提供的证据四、六、七、九，原告未能提供证据证明被告确已收到，本院不予认可。
根据以上认定的证据，结合双方陈述，本院确认本案事实如下：
2016年2月6日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于义乌市房屋，面积为10373平方米。合同约定：租期自2016年4月10日起至2028年4月9日止。甲（原告）、乙（被告）双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为二十万元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以换充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。同日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同附件一》一份，2016年4月15日，原被告双方签订了《房屋租赁合同附件二》一份，对租赁价格、租金计算方式、付款方式做了约定。合同约定2016年4月10日至2017年4月9日，租费每平方米每月15元，实际租金从2016年5月1日开始计算，年租金为2000340元，加上电梯维护费30000元每年，共计年租金为2030340元。水电费等按实收取。第一年通知交付时，支付租金的50%，6个月内支付年度的50%，以后每年到期之日前一个月交清一年的房租费。乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的，双方可以解除本合同。违反合同的一方，应向守约方按月租金的贰倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同签订后，原告按约交付房屋，到2016年10月12日止，被告尚欠原告房租1038940元及7—9月电费74800.72元。数次催讨后，2016年11月29日，原、被告双方就剩余租金支付方式签订协议，约定了付款方式：“一、2016年度的剩余租金人民币103万元（一）2016年11月底付清之前所欠的水电费；（二）2016年12月5日之前付人民币5万元；（三）2016年12月底之前付20万元；（四）2017年1月底之前付20万元；（五）2017年2月底之前付20万元；（六）2017年3月底之前付20万元；（七）2017年3月底之前付18万元（其中10万元由押金里转为租金，押金变更为人民币10万元）。二、承租人应严格按上述约定的时间付款，如有一期违约，视为全部到期，出租人可要求承租人一次性付清。如逾期的，违约方按日千分之一支付滞纳金。如承租人违约，出租人因追讨房屋租金所产生的费用（包括但不限于律师代理费、诉讼费等）由承租人承担，且出租人有权解除房屋租赁合同等”。庭审中，原告认可被告在签订协议后已支付租金58000元，现被告尚欠原告租金971000元。另查明，原告为此诉讼支付律师费46000元。
本院认为：原、被告间签订房屋租赁合同后，就在双方产生合同约束力，双方应当依约履行。本案原告已按约履行了交付房屋的义务，但被告却未依约完全支付房屋租赁等费用。经双方对所欠租赁费及水电费再次达成协议后，被告除支付租金58000元外也未按此协议履行。被告的不履约行为，已导致了协议约定的解除合同和继续全额支付未付房屋租金971000元的条件。因双方解除合同，故原告收取的保证金20万元应当依约退抵租金。原告诉请的按日千分之一计算违约金，系约定在2016年11月29日原、被告双方签订的协议里，那么本次逾期付款发生在2016年12月31日后，那么计付时间应从2017年1月1日起为宜；被告辩称约定的违约金数额过高，应当调整，结合原告实际及合同履行情况，可将违约金数额调整为按日万分之五。关于律师费问题，被告辩称律师费过高，本院结合原告实际租金损失，酌情调整至35800元。综上，原告的诉讼请求合法合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告与被告于2016年2月6日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告汤芳虎于本判决生效后十日内支付原告义乌市理康特种橡胶有限公司房屋租金771000元及违约金（违约金自2017年1月1日起按日万分之五计付至实际履行之日止）；
三、被告汤芳虎支付原告律师代理费35800元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费7478元，由被告负担5934元，原告负担1544元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 杨奇进
二〇一七年五月二日
书记员 叶璐莎