阳江市阳东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1704民初1252号
原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道留仙大道边综合楼11楼1109室。
法定代表人：昌荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑福平，广东法制盛邦律师事务所律师。
原告：深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司，住所地阳江市阳东区新华路中惠沁林山庄商业五幢一层。
负责人：王书恒，该公司经理。
委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑福平，广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：谭建月，女，1990年7月24日出生，汉族，户籍地阳江市江城区，现住阳江市阳东区。
原告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）、深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司（以下简称彩生活阳东分公司）诉被告谭建月物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月30日公开开庭进行了审理。原告彩生活公司、彩生活阳东分公司的委托诉讼代理人郑福平，被告谭建月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彩生活公司、彩生活阳东分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年12月至2017年4月期间的物业管理费共计3328.09元；2.判令被告向两原告支付水电公摊费共计817.66元；3.判令被告向原告支付2015年12月至2017年4月期间所欠物业管理费的滞纳金47.61元(滞纳金以当月所欠物业管理费为基数，每日按万分之五计算，从自欠付当月起至付清之日止）；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告是中惠龙熙山小区的物业服务企业，被告是中惠龙熙山小区江山1栋3202号房业主，双方于2015年签订《前期物业管理服务协议》，就原告提供物业服务及被告支付物业服务费等问题进行了约定。现原告已提供优质物管服务，但自2015年12月起，被告一直拖欠物业服务费，经多次催促仍拒绝履行付费义务，严重损害原告利益。为维护原告的合法权益，特提出起诉，请法院查明事实，依法判决。
谭建月辩称，因原告物业管理服务不到位，被告拒绝交纳物业管理费。具体表现为：一、小区公共设施出租从未向小区业主公示，未向业主交付公共设施出租收入及公示水电公摊费，小区公示的文件没有使用公章；二、消防系统不能正常使用，消防通道有东西堆放，小区行人出入口卫生清除不到位，存在有电梯维保不合格，电梯按键经常坏，电梯内私自粘贴广告，被告所在楼层走廊的灯整天开着，被告多次向原告反映，都未得到解决；三、因原告管理不到位，基础设施没有达到交楼的条件。安保措施不到位，外来人可随意进来，公共场所没有安装监控摄像头。只有大门口安装一个监控摄像头，道路的减速带已模糊，存在安全隐患；四、原告要求统一安装隐形防盗网，但个别业主没按规定安装。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：
原告彩生活公司是于2000年12月11日成立的有限责任公司（法人独资），原告彩生活阳东分公司于2009年1月20日成立有限责任分公司（自然人投资或控股）。原告彩生活公司与彩生活阳东分公司是总公司与分公司关系。
阳东熙元房地产开发有限公司是阳东区中惠龙熙山小区的开发企业。2010年12月10日，阳东熙元房地产开发有限公司与原告彩生活公司签订一份《龙熙山前期物业服务合同》，约定由原告对中惠龙熙山住宅项目进行物业管理和服务，其中约定物业管理服务费用收取，多层住宅（别墅）按房屋建筑面积每月每平方米1.9元计收，公共水电费、电梯运行和维护费用按实际发生向业主或物业使用人收取；合同第十条约定，物业管理服务费于《入伙通知单》载明的入伙时间之日起按月计收。已交付给业主的物业，开发商不再承担物业管理服务费，由业主自行向原告交纳；合同第十三条约定，物业管理服务费在每月20日前缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金；合同第十七条约定，物业管理服务费由原告直接向业主收取，且在每月10日前向缴费业主提供上月物业服务收费明细账单。
中惠龙熙山小区二期G区G1幢32层3202号房是被告谭建月向阳东熙元房地产开发有限公司购买的房产，建筑面积为115.16平方米，谭建月与施进高是夫妻关系。2015年9月3日被告谭建月在《入伙会签单》签名确认已收楼。2015年9月3日原告彩生活公司与施进高签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告实施物业管理服务，物业管理服务费的交纳时间从开发商通知业主入伙之日起向原告交纳，高层住宅物业管理服务费按房屋建筑面积每月每平方米1.7元收取，由被告每月10日前向原告交纳，违约责任约定,如果不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日万分之五支付违约金直至交纳全部费用之日止。
原告彩生活阳东分公司实施物业管理服务。原告主张，按房屋面积计算，被告每月应交纳物业服务费195.77元，被告从2015年12月份起没有交纳物业管理服务费给原告，至2017年4月份共欠下17个月的物业管理服务费3328.09元，自2015年6月份开始拖欠计至2017年4月份，被告尚欠水电公摊费817.66元，其中公共水费分摊17.92元，公共电费分摊597.88元，居民用水139.2元，居民用电62.66元。欠费后，原告彩生活阳东分公司向被告发《律师函》催告被告交纳物业管理等费用，经催收未果遂诉至本院。
以上事实，有当事人的陈述，原告的营业执照、被告的身份证复印件、龙熙山前期物业服务合同、入伙会签单、前期物业管理服务协议、物业管理费统计清单、律师函、快递单据、快递单查询、物业水电公摊明细表、房地产档案查询证明等证据证实。
本院认为，阳东熙元房地产开发有限公司与原告彩生活公司签订的《龙熙山前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规禁止性的规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述合同应对阳东区中惠龙熙山的业主具有约束力。原告彩生活公司与被告谭建月签订的《前期物业管理服务协议》，符合法律规定，对双方当事人均具有法律约束力。
关于原告请求被告支付物业管理服务费、公共电分摊费应否支持的问题。根据《前期物业管理服务协议》约定，高层住宅物业管理服务费按房屋建筑面积每月每平方米1.7元收取物业管理服务费，由被告每月10日前向原告交纳。被告的房屋建筑面积为115.16平方米，原告每月向被告收取物业管理服务费195.77元。原告主张被告从2015年12月份至2017年4月份拖欠原告17个月物业管理服务费3328.09元，应予采信，现原告请求被告缴纳该费用，合法有理，本院予以支持。原告主张被告拖欠自2015年6月份至2017年4月份水电公摊费817.66元,提供《物业水电公摊明细表》等证据加以证明，事实清楚，证据充分，本院对该事实予以确认，原告请求被告支付水电公摊费共817.66元，理据充分，本院予以支持。
对于被告主张原告存在管理服务不到位等质量问题，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定了“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据此，原告若存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为给被告造成损失，被告可另行请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而物业管理服务费的收取，主要是用于保障小区公共性服务等项目的开支，被告拒交物业管理服务费，会造成对其他已经交纳物业管理服务费的业主的不公平，影响整个小区物业服务关系的良性循环，对自身的生活也造成不便，因此，被告以原告存在管理质量问题为由而拒交物业管理服务费，行为不妥，本院不予支持。
关于违约金问题。业主按时缴纳物业管理服务费，是业主履行物业服务合同的义务。业主未按时交纳物业管理服务费的，给物业管理方造成的经济损失应为利息损失，即为应缴物业管理服务费的银行贷款利息的损失。被告长期未按约定缴纳物业管理服务费应当承担赔偿原告经济损失的违约责任。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，《前期物业管理服务协议》中虽然约定“从逾期之日起按每日万分之五支付违约金直至交纳全部费用之日止”，但该约定明显过分高于银行贷款利息的30%，应予适当调整，结合本案的实际情况，本院酌定违约金应按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算。合同约定物业管理服务费按月交纳，在每月10日前付清，故被告应从2015年12月份起至2017年4月份支付物业管理服务费违约金，以每月195.77元为基数，从每个月的11日起计至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告谭建月在本判决生效之日起七日内支付自2015年12月份起至2017年4月份的物业管理服务费3328.09元及支付自2015年6月份起至2017年4月份的水电公摊费817.66元给原告深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司；
二、被告谭建月在本判决生效之日起七日内支付自2015年12月份起至2017年4月份的物业管理服务费的违约金（以195.77元为基数，从2015年12月起，在每个月的11日计至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计算）给原告深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元（已减半计收），由被告谭建月负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审判员 林睦飞
二○二○一七年九月十五日
书记员 李钊莹