杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第1934号
原告（反诉被告）：伊红伟。
委托代理人：黄小花，北京隆安（杭州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：曾育成。
委托代理人：吴贤德，浙江金道律师事务所律师。
原告（反诉被告）伊红伟诉被告（反诉原告）曾育成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日受理后，依法由审判员饶端洁独任审判。在审理中，被告提出反诉，本院予以合并审理。本案于2015年7月28日、2016年1月22日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人黄小花、被告的委托代理人吴贤德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2015年4月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告向被告承租位于杭州市西湖区莲花街×号的房屋用于经营餐饮，租期自2015年4月5日至2017年4月4日。被告承诺向原告提供办理营业执照所需的材料。合同签订后，原告依约将租金、押金等费用交付给被告，并开始装修，支付装修款171234元。但被告未履行自己的义务，未提供房屋产权证明（包括所有权证、土地使用证等），致使原告无法办理营业执照，无法开业经营。为此，原告多次催促被告，但被告一直以各种理由推脱，致使原告无法达到合同目的。2015年5月24日，原告向被告寄送《解除房屋租赁合同通知书》。5月25日，原告与被告办理房屋交接手续，但被告拒绝接受钥匙，同日，原告将钥匙寄送给被告，被告拒收，并且拒不退还房屋租金、押金等费用。故原告请求判令：1、确认原、被告的《房屋租赁合同》已解除；2、被告退还原告房屋租金115000元、押金38000元、物业费10800元，合计163800元，并按年利率4.6%赔偿原告利息损失；3、被告赔偿原告装修损失171234元；4、被告赔偿原告误工费4831元；5、被告支付原告评估费6000元；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称：2015年4月5日，双方签订《房屋租赁合同》，被告将案涉房屋出租给原告。2015年4月15日，双方对办理手续提供相应资料进行了约定。2015年5月26日，被告电话通知原告去办理相应的房屋租赁备案证，但原告没有配合，造成原告至今无法办理营业执照，责任应当由原告自行承担。被告没有收到原告的解除租赁合同的通知，即使收到该通知，也不能就此认定租赁合同解除。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称：原告与被告于2015年4月5日签订《房屋租赁合同》，约定：年租金为23万元，半年结算一次。2015年4月15日，原告要求自被告将产权证提供给原告之日起算房租。被告口头表示同意。为了协助原告办理营业执照，2015年5月26日，被告通知原告一起去办理房屋租赁证，但原告为了达到解除合同的目的，予以拒绝。被告认为，原告拒绝办理房屋租赁证，应视为租金起算条件成就，租金应自通知之日起算。原告拒绝支付房屋租金，构成违约。故被告请求判令：1、原告支付被告2015年10月6日至2016年4月6日期间的房屋租金115000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告针对被告的反诉，答辩称：双方租赁合同已于2015年5月25日解除。2015年5月25日，原告应被告的要求将房屋钥匙寄给被告，但被告拒收。2015年6月25日，原告再次将钥匙寄给被告。房屋至今由被告实际控制，原告未使用。双方约定的租金支付条件是被告提供房屋产权证，而非租赁备案证。被告提供的租赁备案证是在原告解除租赁合同后才办出的。房屋所有权人是浙江××置业发展有限公司，与原告并无直接的法律关系，租赁备案证并不能办理到原告名下，故租赁备案证的办理也无需原告配合。被告的反诉请求缺乏事实和法律依据。
原告就其主张向本院提供以下证据材料：
1.《房屋租赁合同》1份，用于证明原、被告订立合同及合同的相关约定；
2.银行凭证2份、收条1份，用于证明原告已将房屋租金、押金、物业费支付给被告；
3.装修施工合同1份、银行业务凭证3份、收款收据1份、收条1份，用于证明原告为装修房屋支付装修费171234元；
4.谈话录音（光盘、文字整理资料）1份，用于证明被告承诺向原告提供办理工营业执照所需的材料，并承诺在营业执照办理完毕前免租金，还要求原告继续装修；
5.《解除租赁合同通知书》、EMS快递单、EMS查询信息各1份，用于证明双方租赁合同已解除；
6.顺丰快递单、查询单各1份，用于证明原告与被告办理房屋交接手续；
7.个体工商户营业执照1份，用于证明原告一直在杭州从事餐饮业；
8.评估费发票1张，用于证明原告支付评估费6000元；
9.顺风快递单1份、查询单1份、快递公司出具的说明1份，用于证明原告应被告要求邮寄钥匙给被告；
10.评估报告1份，用于证明原告装饰装修造价残值情况。
上述证据经质证，被告对证据1的真实性、合法性无异议，根据该合同约定，对于原告办理营业执照事宜，被告只负有协助的义务。对证据2无异议。对证据3的真实性无法确认，该证据与《房屋租赁合同》相矛盾，租赁合同是2015年4月5日签订的，但装修合同是在3月28日签订的，且该证据不能直接证明装修费用为171234元，3张支付凭证金额相加仅为13万元。对证据4的真实性无异议，但该证据不能证明原告的证明对象，从该证据可以看出，营业执照应由原告办理，被告只是提供材料，在手续办好之前，被告给予原告免租期，最后双方对合同继续履行没有异议，仅对房租的起算时间的约定进行了变更。对证据5的真实性无法确认，被告没有收到该通知书，原告的证据也不能证明被告已经收到。对证据6的真实性无法确认，被告没有收到过，不能证明被告同意与原告办理房屋交接手续。对证据7的真实性无法确认，且与本案无关。对证据8无异议。对证据9的真实性有异议，无法证明被告已经收到钥匙，也无法证明被告要求原告把钥匙邮寄给被告。对证据10的真实性、合法性无异议，但评估的是原告的装修费用。
被告就其主张向本院提供以下证据材料：
1.通话录音1份，用于证明2015年5月26日被告要求原告一起去办理房屋租赁备案证，但原告没有按照被告的要求予以办理；
2.房屋租赁备案证1份，用于证明该房屋是合法出租，符合办理营业执照的要求。
3.证明1份，用于证明被告的转租是经过出租人××公司同意的。
上述证据经质证，原告对证据1的真实性无异议，对证明对象有异议，办理名称核准的前提是必须有房屋产权证，原告早已经将店铺名称告知被告，也一直告知被告名称核准必须要有产权证，且该录音是在原告通知被告解除房屋租赁合同之后形成的。对证据2的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，发证日期是在合同解除后，也证明被告一直怠于履行合同义务，不配合原告办理营业执照。证据3恰恰证明被告违约，根据该证明，被告应当协助经营户办理营业执照，但被告未履行。
本院对原、被告提供的上述证据认证如下：原告提供的证据1至4，本院予以确认。证据5能够证明原告向被告邮寄了《解除租赁合同通知书》，本院予以确认。证据6显示未投递成功，本院不予确认。证据7与本案缺乏关联性，本院不予确认。证据8、10，本院予以确认。证据9，本院对其真实性予以确认。被告提供的证据1、2，本院对其真实性予以确认，但均发生于原告邮寄《解除租赁合同通知书》之后。证据3，本院予以确认。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2015年4月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将位于杭州市西湖区莲花街×号房屋（建筑面积300平方米）出租给原告；租期2年，第一年租金半年一交，第二年一年一交；年租金为23万元，半年租金为115000元；原告在合同签署之日一次性预付2015年4月5日至2015年10月5日的租金115000元；原告向被告支付押金38000元；物业管理费每年10800元，按年支付给被告；被告协助原告办理轻餐饮的营业执照。该合同中载明黄×系被告的联系人。同日，原告向被告支付半年房租115000元、押金38000元、一年物业费10800元，共计163800元。黄×代被告向原告出具收条一份。2015年4月15日，被告要求原告提供房产证，用于办理营业执照。被告未能提供房产证，但同意给予原告免租期至被告提供房产证之日。此后，被告仍未提供房产证。2015年5月24日，原告向被告寄送《解除租赁合同通知书》，以被告未能提供房屋产权证明致使原告无法经营为由，提出解除租赁合同。2015年5月25日，该通知书由黄×代为签收。2015年5月25日，原告向被告寄送案涉房屋钥匙，被退回。2015年6月25日，原告再次向被告寄送房屋钥匙。
另查明，原告已对案涉房屋进行了装修。经评估，装饰装修残值残值为133050元。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。本案中，原告向被告租赁房屋用于经营餐饮，原告为实现该合同目的必须办理营业执照，而办理营业执照需要房屋产权证明。双方已明确约定被告应协助原告办理营业执照，故被告应当向原告提供房屋产权证明材料。被告无法提供该证明材料，构成违约，致使原告无法办理营业执照，不能实现合同目的，原告有权解除双方的租赁合同。原告已经向被告寄送了《解除租赁合同通知书》，由黄×签收。黄×系租赁合同中被告的联系人，黄×曾代被告出具收条，且从谈话录音亦可看出，被告的租赁事宜由黄×协助处理，故黄×的签收行为应视为被告已收到通知。故双方的租赁合同已于2015年5月25日解除。被告的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因租赁合同解除时处于免租期，原告无需向被告支付租金，故被告应将已收取的租金115000元返还原告。租赁合同解除后，被告收取的押金38000元应当返还原告。租赁合同解除前（2015年4月5日至2015年5月25日期间）的物业费1500元属于已履行的部分，应当由原告自行承担，其余9300元物业费，被告应返还原告。因双方对租赁合同是否已经解除、相关款项是否需要返还存有争议，须待争议解决之后才可确定是否返还上述款项，故对原告主张的利息损失，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。根据该规定，被告应当赔偿原告装饰装修残值损失133050元。原告为评估装饰装修残值损失而支出的评估费6000元应由被告承担。原告主张的误工费缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、伊红伟与曾育成于2015年4月5日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月25日解除；
二、曾育成返还伊红伟租金115000元、押金38000元、物业费9300元；
三、曾育成赔偿伊红伟装饰装修残值损失133050元；
四、曾育成支付伊红伟评估费6000元；
五、上述第二至四项合计301350元，曾育成于本判决生效之日起十日内付清；
六、驳回伊红伟的其他诉讼请求；
七、驳回曾育成的反诉请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取3287元，由伊红伟负担377元、曾育成负担2910元，曾育成应负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。反诉案件受理费减半收取2375元，由曾育成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 饶端洁
二〇一六年三月二十三日
书记员 黄 琦