湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘12民终234号
上诉人（原审原告）杨世光。
上诉人（原审原告）杨士荣。
二上诉人共同委托代理人杨树英，系杨世光之妹、杨士荣之姐。
上诉人（原审原告）杨树英。
被上诉人（原审被告）赵海英。
委托代理人李国展，湖南兴沅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨仕华，系杨世光、杨士荣之妹。
上诉人杨世光、杨树英、杨士荣与被上诉人赵海英、杨仕华确认合同无效纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院（2015）沅民一初字第441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月19日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定：被告赵海英的丈夫杨启明系沅陵沅陵镇白田村人，其老家房屋与原告杨世光、杨树英、杨士荣及被告杨仕华的母亲孙国英的房屋相邻。被告赵海英及其丈夫杨启明均在沅陵灯芯绒总厂工作，其户籍属沅陵沅陵镇凤鸣塔居委会管辖。因沅陵灯芯绒总厂破产，被告赵海英与其丈夫杨启明下岗待业在家并××沅陵县××白田村杨启明老家居住。2006年12月26日，被告杨仕华以自己的名义与被告赵海英签署房屋转让协议，以30000元的价格将孙国英名下一栋住房（包括整栋住房、厨房、厕所和杂房）转让给了被告赵海英，协议还约定了土地使用权转让及房屋过户及移民补偿等其他事项。双方签署协议前孙国英尚居住在该房屋内，由被告杨仕华及保姆照料其生活。双方签署协议后，被告赵海英将房款30000元交付给了被告杨仕华，孙国英搬离了该房屋到沅陵城和被告杨仕华一起居住，被告杨仕华将房屋交付给了被告赵海英。2007年4月30日，××死亡。2007年农历6月，被告赵海英对该房屋进行整修后搬进房屋居住。被告杨仕华与被告赵海英签署房屋转让协议后将房屋土地使用证等权属证明均交于被告赵海英,该房屋尚未办理土地使用变更登记手续。
另查明，孙国英，女，出生于1911年6月12日，与丈夫杨金庸共生育儿女四人，分别系原告杨世光、杨树英、杨士荣及被告杨仕华。1990年该乡移民安置开始，孙国英取得安置土地175平方米，并修建木房一栋，面积约80平方米，具体修建时间无法查证落实。杨金庸死亡于1993年5月19日，未在木房里居住过。1994年，三原告及被告杨仕华在木房旁边修建一栋砖房，面积约90平方米。木房及砖房办理了《集体土地建设用地使用证》，载明土地使用者孙国英，土地类别宅基地，用地面积175平方米，用途住宅，但未载明发证时间。经法院在相关部门核实，发证资料因乡合并，无法查证原始档案。
2013年11月，三原告及被告杨仕华找到被告赵海英，就房屋买卖一事双方发生纠纷。
原判认为：本案原告起诉的是确认合同无效纠纷。三原告认为被告赵海英与被告杨仕华签订的房屋买卖协议剥夺了三原告对木房的继承权、对砖房的转让构成无权处分，即三原告认为木房应属于三原告及被告杨仕华共同继承的财产，砖房属于三原告及被告杨仕华的共有财产。实际上，根据本案查明的事实及现行法律规定，三原告与被告杨仕华共同出资修建的砖房是建在其母亲孙国英的宅基地上的，因三原告及被告杨仕华均属城镇居民，不能享有农村宅基地使用权，该砖房只能视为以其母亲孙国英名义修建，其所有权属于孙国英；而木房系孙国英夫妇移民搬迁时所建，杨金庸死亡后，继承人之间并未对其遗产进行分割或产生争议，而后在办理房屋宅基地使用权证时，将木屋、砖房一并登记在孙国英名下，故本案争议房屋均属孙国英所有。被告杨仕华以自己的名义将木房、砖房及其附属物转让给被告赵海英属于出卖他人之物，而孙国英在世时对该房屋的转让应当是明知的，但未以房屋所有权人的身份主张权利，孙国英死亡后，三原告现以继承人的身份请求确认该房屋转让协议无效，故本案的争议焦点为被告杨仕华出卖他人之物合同的效力问题。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该条规定明确的承认出卖他人之物合同的效力，故三原告以被告杨仕华无权处分房屋为由请求法院判决二被告的房屋买卖合同无效，法院不予支持。
关于二被告签订的房屋转让协议是否因违反国务院有关政策规定禁止城市居民购买农民住宅而无效的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》和国务院有关政策规定，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的人转让农村住房和宅基地的，司法实践中原则上应认定无效，但在符合立法保障的社会秩序和有关政策原则精神的情况下，法院基于公平、诚实信用、公序良俗原则，在不损害农民集体利益并考虑买卖合同的特殊情况时，亦可作为个案将合同作有效处理。国务院相关政策的出台旨在严禁炒卖农村土地或以房屋买卖的方式使农民使用的土地减少，从而损害到农民的根本利益，而本案被告赵海英购买农村住房是因工作的原企业破产导致生活困难，回到其丈夫原籍地居住生活，依据现行法律政策规定，被告赵海英不能取得该房屋的宅基地使用权，但其在购买的地上房屋的居住使用权有受保护的必要，在该房屋不能居住使用时，被告赵海英可将房屋的宅基地退还当地农村集体经济组织，或由该农村集体经济组织主张土地所有权收回该宅基地使用权，而当地农村集体经济组织对被告赵海英购买房屋并未提出异议，故确认本案房屋买卖合同有效，不会导致该土地流失或损害当地农民的利益。三原告及被告杨仕华均是城镇居民，不是国务院相关政策的保护对象，只有通过继承才能享有争议房屋的所有权，但该房屋在其母亲孙国英死亡前已经转让，孙国英死亡时继承既已开始，如果该房屋属于遗产，继承人之间就会进行分割处理，如没有进行分割，也会对房屋进行管理利用，而本案事实是，三原告与被告杨仕华在其母亲死亡后近七年的时间里未对该房屋主张过权利，与该房屋的买受人被告赵海英也未产生任何争议，更未对该房屋实施管理利用，说明三原告对该房屋转让给被告赵海英的事实应当是知道和认可的，现三原告以继承人的身份主张二被告的房屋转让协议无效有违诚信原则，其继承权受到损害的理由也难以成立，故法院对三原告的诉讼请求不予支持。鉴于二被告的房屋转让协议没有违背国家政策规定的宗旨，不构成对农民利益的损害，且被告赵海英作为困难群体的居住权有受保护的必要，同时基于民事活动的诚实信用原则、社会大众的公平正义观，法院对本案二被告的房屋转让协议不宜以职权宣布无效，应作为有效合同处理。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决：
驳回原告杨世光、杨树英、杨士荣请求确认被告赵海英与被告杨仕华签订的房屋转让协议无效的诉讼请求。本案案件受理费550元，由原告杨世光、杨树英、杨士荣负担。
宣判后，上诉人杨世光、杨树英、杨士荣不服一审判决，向本院提起诉上诉称：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求支持上诉人的上诉请求，返还房屋并赔偿古床损失。
被上诉人赵海英答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。双方的协议合法有效，也没有违返法律、法规强制性规定，且该土地已属国家所有。请求驳回上诉人的上诉请求，公正判决。
被上诉人杨仕华口头答辩称：双方协议只约定了一栋砖房，并不包括木房子。
二审查明的事实与一审查明的基本事实一致。双方当事人在二审中均未提交新证据。
以上事实，有一审所列证据以及一、二审庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为：本案系确认合同无效纠纷。1990年该乡移民安置开始，孙国英取得安置土地175平方米，并修建木房一栋，面积约80平方米。1994年，三上诉人及被上诉人杨仕华出资在木房旁边修建一栋砖房，面积约90平方米。木房及砖房办理了《集体土地建设用地使用证》，载明土地使用者孙国英，土地类别宅基地，用地面积175平方米。2006年12月26日，杨仕华以自己的名义与赵海英签订“房屋转让协议书”，双方约定以30000元的价格将孙国英名下一栋住房（包括整栋住房、厨房、厕所和杂房）转让给了被告赵海英，协议还约定了土地使用权转让及房屋过户及征收补偿等其他事项。双方签订转让协议前孙国英尚居住在该房屋内，由杨仕华及保姆照料其生活。双方签订转让协议后，赵海英将房款30000元交付给了杨仕华，孙国英搬离了该房屋到沅陵城和女儿杨仕华一起居住，被告杨仕华将房屋交付给了被告赵海英。由于双方协议约定的房屋为一栋住房，范围还包括厨房、厕所和杂房，且杨仕华将房屋交付给了赵海英时，孙国英尚未去世，赵海英可依照我国《合同法》的相关规定，依法催告孙国英予以追认，赵海英并未提交追认的证据。由于三上诉人及被上诉人杨仕华在诉讼中均表示对转让房屋一栋包括厨房、厕所和杂房无异议。因此，杨仕华以自己的名义与赵海英签订转让一栋房屋包括厨房、厕所和杂房的协议，就该部分协议内容应认定为有效。
另根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》及《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。禁止城镇居民在农村购买宅基地。农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员。由于三上诉人及被上诉人均属城镇居民，不是该集体经济组织成员，不能享有农村宅基地使用权。因此，双方协议约定宅基地使用权转让及土地征收补偿款归赵海英所有，损害了农民的根本利益，双方约定依法应认定为无效。土地使用权及土地征收补偿款由原该土地的集体经济组织全体成员所有，原该土地的集体经济组织及其成员在土地征收补偿时均依法可主张权利。被上诉人赵海英在诉讼中抗辩该争议的土地已转为国有土地。经查，该争议的土地现仍然登记为宅基地。根据我国《物权法》相关规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。此外，三上诉人在上诉中增加诉讼请求，要求被上诉人赵海英返还房屋并赔偿古床损失，因该请求超出了一审诉讼请求范围，本院不予处理，上诉人依法可另行主张权利。三上诉人在上诉中还提供了证人彭某出庭作证，欲证实争议房屋系由其承包修建。因该证人证言不属于新证据，且不影响本案的处理，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省沅陵县人民法院（2015）沅民一初字第441号民事判决；
二、赵海英与杨仕华签订的“房屋转让协议书”约定宅基地使用权转让及土地征收补偿款归赵海英所有的部分内容无效；
三、驳回上诉人杨世光、杨树英、杨士荣其它诉讼请求。
一、二审案件受理费1100元，由上诉人杨世光、杨树英杨士荣负担300元，赵海英负担300元，杨仕华负担500元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 荣
审判员 李东恒
审判员 王文利
二〇一六年三月十六日
书记员 丁 海