贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第2217号
原告（反诉被告）贵州金田商业发展有限公司。
住所地：贵州省安顺市东郊路安顺市国家税务局招待所*层。
法定代表人包世生。
委托代理人胡朝东，男，汉族，1969年7月10日生，系该公司总经理助理，住福建省厦门市思明区厦大海滨东区19号702室，现住贵州省安顺市国家税务局招待所。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）卢翠华，女，汉族，1957年10月15日生，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市云岩区宝山北路***号**栋*单元*号。
委托代理人陈春阳，贵州跃华律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人彭刚，贵州跃华律师事务所律师。代理权限为特别授权。
第三人贵州好旺佳房地产开发有限公司。
住所地：贵州省安顺市东郊路段安顺市国家税务局招待所*层。
法定代表人包世生。
委托代理人赵恩娜，女，汉族，1987年7月28日生，贵州省安顺市人，系该公司员工，住贵州省安顺市西秀区中华北路168号奋斗区10栋1门302室。代理权限为特别授权。
原告（反诉被告，下称原告）贵州金田商业发展有限公司诉被告（反诉原告，下称被告）卢翠华、第三人贵州好旺佳房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理，依法由审判员李净适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州金田商业发展有限公司的委托代理人胡朝东，被告卢翠华的委托代理人陈春阳、彭刚，第三人贵州好旺佳房地产开发有限公司的委托代理人赵恩娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贵州金田商业发展有限公司诉称：2012年7月10日，贵州好旺佳房地产开发有限公司与被告签订《租赁物租赁合同》，约定被告承租原告的商铺经营“刘一手火锅”。合同并约定：租赁期限自租赁物交付之日起10年。自租赁物交付之日起被告享有90天的装修免租期，以便装修租赁物和筹备经营；自装修免租期结束之日起，乙方享有90天的运营免租期。免租装修、运营期内，乙方无需支付其他租金，但仍应承担与租赁物相关的其他费用，包括但不限于水费、电费、管理费和公摊费用等。租金按季度缴纳，被告应于上季度末20日前向原告支付下一季度的租金，首季度租金应于运营免租终止之前支付。被告逾期支付租金、管理费、公摊水电费等费用，每天按逾期未付款的3‰支付违约金。并按逾期5‰支付滞纳金。2013年8月1日原告、贵州好旺佳房地产开发有限公司、被告签订《（租赁物租赁）补充协议》，将贵州好旺佳房地产开发有限公司的所有权利义务转移给原告。同年10月21日原告将房屋交给被告，但被告一直未向原告交纳租金及相关费用至今。为此，原告诉请法院：一、请求判决被告支付原告所欠租金、管理费、水费、逾期付款违约金共计738782.35元，具体如下：1、请求判决被告付原告所欠租金共计人民币696441.2元。请求判决被告支付所欠租金的逾期付款违约、滞纳金至付清租金为止，现自2015年6月10日暂时计算到2015年8月25日，共计人民币42341.16元。2、请求判决被告支付所欠管理费、水费3632.55元。二、诉讼费由被告承担。并对被告（反诉原告）的反诉辩称：双方签订的合同是合法有效的，租金应该缴纳。对方装修损失等与原告没有因果关系，诉讼费由对方承担。
被告卢翠华辩称并反诉称：2012年7月10日，被告与贵州好旺佳房地产开发有限公司签订了《租赁物租赁合同》。该合同约定，被告承租原告的商铺经营“重庆刘一手火锅店”，建筑面积约609平方米，租赁期限为租赁物交付装修之日起10年（预计具体交付时间以进场通知书为准），同时也对其他条款作出了约定。2013年8月1日，贵州好旺佳房地产开发有限公司与原、被告签订了《租赁物租赁合同》之补充协议，三方协商同意自2013年11月23日起，由原告承担贵州好旺佳房地产开发有限公司对于合同项下的全部权利义务，并继续履行合同。合同签订后，被告于2012年7月10日向贵州好旺佳房地产开发有限公司缴纳了履约保证金85367元，2013年10月21日又向贵州好旺佳房地产开发有限公司缴纳了装修保证金30488元。原告经营的“万绿城国际广场”因前期招商工作、房屋消防等自身问题，致使被告装修工作一直拖延。2014年3月间，原告对商场发出了《万绿城国际广场试营业通知》通知各商户万绿城国际广场于2014年5月1日试营业，2014年6月1日正式营业。请商户务必于2014年4月15日之前完成装修，4月20日前完成上述开业前准备工作，若原告公司在2014年6月1日未开业，原告将承担因商场未开业给商户造成的损失。为此，被告积极克服装修过程中因原告造成的各种困难，按照通知要求于2014年6月试营业。试营业过程中，因万绿城国际广场一、二楼基础装修及配套设施不具备开业条件，一、二楼招商承诺也迟迟未兑现。并且，因消防验收的问题经常检查验收，万绿城国际广场至今也未正式业。为此，包括被告在内的多数商户因未正式开业等原因，都未按合同约定向原告支付租金。2015年1月30日，出于对商场状况及自身状况的担忧，商场部分商户还邀请原告参加关于商场未来发展研讨协调会。期间，原告多次向商户口头承诺，加大招商力度，待商场正式开业，且入住率达到80%以上才收取租金。为此，包括被告的众多商户都未缴纳租金。2015年7月29日，原告向被告发出通知，通知明确截止于2015年9月30日，被告应缴租金为507598.49元，并要求于2015年8月10日前缴纳。因众多商户认为与承诺不符，提出异议，2015年8月12日，原告方的代表召集部分商户开协商会，其代表承诺商场的具体开业时间，并对商户的租金按6折优惠收取。2015年8月14日，部分商户给原告书面回复，回复表示只有招商达到承诺的80%以上时，全额缴租；未到达时，不予缴租。在双方协商过程中，原告于2015年8月21日向被告发出通知，并暂停被告经营的火锅店水电，并强行关闭大门；致使停业，造成被告人工工资等停业损失。之后，被告才得知，贵院（2015）西民初字第1041号民事判决中认定，原告不能提供出租的商铺取得建设规划许可证以及是否按建设规划许可证内容施工的客观事实以及租赁合同无效的法律事实。而原告与被告签订《租赁合同》时，并未提供证明房屋达到国家强制性规定的规划许可、竣工合格证明、消防验收合格证，符合房屋交付适用条件的手续，存在欺诈的严重过错行为，给被告造成严重的经济损失。综上所诉，被告认为，原告与被告签订的租赁合同，因违反合同法第52条及最高院关于房屋租赁司法解释的规定，系无效合同，并且原告存在严重过错，应当赔偿被告因此所受的装修损失及停业损失等损失。故提出反诉请求人民法院：一、请求依法判决确认原告与被告签订的《租赁物租赁合同》无效。二、请求依法判决原告返还被告履约保证金85367元、装修保证金30488元。三、请求依法判决原告赔偿被告装修损失3383057.82元，停业损失计算至案件执行终结时（暂计算至提起反诉时金额为72000元）。四、本案的本诉和反诉的诉讼费用由原告一并承担。
第三人贵州好旺佳房地产开发有限公司述称：第三人与被告签订的《租赁物租赁合同》以及与原、被告签订的《租赁物租赁合同》之补充协议，均为有效合同，被告应按合同约定向原告缴纳租金。
经本院审理查明：原告系第三人出资金成立的公司。2012年7月10日，第三人与被告签订《租赁物租赁合同》，约定被告承租第三人所有的坐落于安顺市“国际佳缘”第四层第3号的商铺经营“刘一手火锅”。合同并约定：租赁期限自租赁物交付之日起10年。自租赁物交付之日起乙方（被告）享有90天的装修免租期，以便装修租赁物和筹备经营；自装修免租期结束之日起，乙方享有90天的运营免租期。免租装修、运营期内，乙方无需支付其他租金，但仍应承担与租赁物相关的其他费用，包括但不限于水费、电费、管理费和公摊费用等。租金按季度缴纳，第一、二年租金为按每平方米每月70元，面积为609.76平方米（最终以产权面积为准）计算，即每月为42683.2元，被告应于上季度末20日前向原告支付下一季度的租金，首季度租金应于运营免租终止之前支付。被告逾期支付租金、管理费、公摊水电费等费用，每天按逾期未付款的3‰支付违约金。并按逾期5‰支付滞纳金。合同同时也对其他条款进行了约定。2013年8月1日原告、第三人、被告签订《（租赁物租赁合同）之补充协议》，三方协商同意自2013年11月23日起，由原告承担贵州好旺佳房地产开发有限公司对于合同项下的全部权利义务，并继续履行合同。合同签订后，被告于2012年7月10日向贵州好旺佳房地产开发有限公司缴纳了履约保证金85367元，2013年10月21日贵州好旺佳房地产开发有限公司将房屋交给被告装修使用，被告向其缴纳了装修保证金30488元。2014年3月间，原告对商场发出了《万绿城国际广场试营业通知》通知各商户万绿城国际广场于2014年5月1日试营业，2014年6月1日正式营业。请商户务必于2014年4月15日之前完成装修，4月20日前完成上述开业前准备工作，若原告公司在2014年6月1日未开业，原告将承担因商场未开业给商户造成的损失。2014年6月14日被告开始营业。此后，双方因“万绿城国际广场”的招商工作等问题发生矛盾，被告未按合同约定向原告支付租金。其间，双方虽进行过协商但未取得一致意见。2015年7月29日，原告向被告发出通知，通知明确截止于2015年9月30日，被告应缴租金为507598.49元，并要求于2015年8月10日前缴纳。2015年8月21日原告向被告发出通知，称因被告拖欠租金、管理费、水费等费用，暂停被告经营的火锅店水电。被告经营的“刘一手火锅”店遂从2015年8月21日停业至今。
同时查明：“国际佳缘商业广场”于2009年9月3日在安顺市规划管理局办理了建设工程规划许可证。于2013年11月14日在安顺市城乡规划局办理了建设工程竣工规划认可证。于2014年3月18日在安顺市住房和城乡建设局办理了建设工程竣工备案。原告于2013年11月16日办理了座落于安顺市西秀区龙泉路A3、A4地块国际佳缘商业广场4层F-32号的房屋产权证，该房屋产权证载明被告承租的房屋面积为573.99平方米。被告的物管费交到2015年7月，水费交到2015年6月。庭审中，被告表示双方约定的违约金、滞纳金过高，请求法院依法处理。
上述事实，有原、被告及第三人的陈述，原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，《租赁物租赁合同》，《（租赁物租赁合同）之补充协议》，万绿城国际广场进场单，产权证，开业时间表，贵州金田商业发展有限公司章程，建设工程规划许可证，建设工程竣工规划认可证，建设工程竣工验收备案表，被告的身份证，履约、装修保证金及物管费、电费收款收据，万绿城试营业通知，被告的邀请函，原告的函，商户会议录音及回复，通知、函及收据，照片四张，安顺市西秀区人民法院（2015）西民初字第1041号民事判决书，被告火锅店的工程竣工验收交单、消防工程承包合同、刘一手火锅结算表、装修工程施工合同、收款收据、企业营业执照、开业总帐、工资单等证据材料在卷佐证，并经庭审质证认证，足以认定。
本院认为：原、被告与第三人签订的《〈租赁物租赁合同〉之补充协议》，约定第三人将其与被告签订《租赁物租赁合同》所约定的权利义务转由原告继受，系三方的真实意愿。且第三人已在安顺市规划管理局办理了房屋建设工程规划许可证和在安顺市城乡规划局办理了建设工程竣工规划认可证。合同签订后，原告已按约将商铺交给被告，被告也对商铺进行了装修并实际使用，应当按合同、协议的约定向原告支付房屋租金。现原告以被告拖欠租金及相关费用，诉请判决被告向其交付至2015年9月30日租金、管理费、违约金，本院应予以支持。按双方合同约定：自租赁物交付之日起被告享有90天的装修免租期，以便装修租赁物和筹备经营；自装修免租期结束之日起，被告方享有90天的运营免租期。免租装修、运营期内，被告方无需支付其他租金，但仍应承担与租赁物相关的其他费用，包括但不限于水费、电费、管理费和公摊费用等的内容，因第三人于2013年10月21日将商铺交付给被告使用，扣除6个月的免租装修、运营期，则房屋租金应从2014年4月21日开始计算，因原告于2015年8月21日暂停被告所租商铺的水、电，致使被告停业，加之双方在本次诉讼中，未提到合同是否继续履行的问题，故租金应暂时计算到此。双方在合同上约定的按每平方米每月70元，承租面积为609.76平方米，但又标注有最终以产权面积为准计算，从原告提供的房屋产权证上载明被告承租的房屋面积为573.99平方米，房屋为租金每月为70元×573.99平方米，即40179.3元，即被告应付的租金为40179.3元×16个月，共计人民币642868.8元。被告已支付的履约保证金85367元、装修保证金30488元，可用于冲抵房屋租金。在扣除上述费用后，被告实际应支付的房屋租金为527013.8元。原告要求被告支付所欠的管理费、水费共计人民币3632.55元，被告提供了物管费交到2015年7月，水费交到2015年6月的证据，因原告未能提供证据证实被告欠管理费、水费的金额，故对原告要求被告支付拖欠管理费、水费的主张，本院不予采信。按合同约定，如被告未按合同约定在上季度末20日前支付租金或未于每月20日前缴纳管理费、水费、电费，则按日支付逾期未付款3‰的违约金，并按逾期未付款的5‰支付滞纳金，现因被告未按时支付房屋租金，原告要求从2015年6月10日起至2015年8月25日止以此计付违约金、滞纳金，庭审中，被告提出此约定明显过高，要求法院依法处理。故本院参照相关法律规定，酌定违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的双倍计算，因被告应支付原告的房屋租金为527013.8元，违约金的计算应以此作为本金。被告答辩并反诉称，原告不能提供出租的商铺取得建设规划许可证以及是否按建设规划许可证内容施工的客观事实以及租赁合同无效的法律事实。而原告与被告签订《租赁合同》时，并未提供证明房屋达到国家强制性规定的规划许可、竣工合格证明、消防验收合格证，符合房屋交付适用条件的手续，存在欺诈的严重过错行为，给被告造成严重的经济损失。原告与被告签订的租赁合同，因违反合同法第52条及最高院关于房屋租赁司法解释的规定，系无效合同，并且原告存在严重过错，应当赔偿被告因此所受的装修、停业损失，并请求依法判决原告返还被告履约、装修保证金。因原告已提供了“国际佳缘商业广场”在安顺市规划管理局办理的建设工程规划许可证、在安顺市城乡规划局办理的建设工程竣工规划认可证。在安顺市住房和城乡建设局办理了建设工程竣工备案，并办理了房屋产权证，被告的答辩并反诉缺乏事实和法律依据，故对其主张，本院不予支持。被告另称在试营业过程中，因万绿城国际广场一、二楼基础装修及配套设施不配套，且因消防验收的问题经常检查验收，万绿城国际广场至今也未正式业。为此，包括被告在内的多数商户都未按合同约定向原告支付租金。并邀请原告共同协调。期间，原告多次向商户口头承诺，加大招商力度，待商场正式开业，且入住率达到80%以上才收取租金。原告方的代表在召集部分商户开协商会，其代表承诺商场的具体开业时间，并对商户的租金按6折优惠收取。对上述辩称事实，因被告不能提供证据，本院不予采信。对于被告提出的原告与其他商户的租金是按6折优惠收取，要求比照处理。本院认为，原告是否给予商户的租金优惠是原告在行使自己的权利，法院无权干涉，对被告的此主张，本院不予采纳。对于被告提出的租金应从2015年9月14日起算的问题，因双方在合同中约定：自租赁物交付之日起被告享有90天的装修免租期，以便装修租赁物和筹备经营；自装修免租期结束之日起，乙方享有90天的运营免租期。而原告交房给被告是在2013年10月21日，在扣除6个月后，租金的起算日为2014年4月21日。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告卢翠华在本判决生效之日起十五日内向原告贵州金田商业发展有限公司支付房屋租金共计人民币527013.8元。
二、限被告卢翠华在本判决生效之日起十五日内向原告贵州金田商业发展有限公司支付因拖欠上述费用的违约金（以人民币527013.8元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的双倍，从2015年6月10日起至2015年8月21日止）；
三、驳回原告贵州金田商业发展有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告卢翠华的诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11188元，减半收取人民币5594元，反诉费35367元，减半收取人民币17683.5元，邮寄费44元，合计人民币23321.5元，由原告承担2238元，被告卢翠华承担21083.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告贵州金田商业发展有限公司可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。
审判员 李净
二〇一五年十一月二十四日
书记员 燕沙