湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭中民一终字第612号
上诉人（原审被告）千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司。
法定代表人陈立国，该公司董事长。
委托代理人万敏超、彭春秋，湖南湘君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）贺宁红。
委托代理人邱孟华，湖南广云律师事务所律师。
上诉人千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司（以下简称千禧龙公司）因与被上诉人贺宁红商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2015）雨法响民初字第238号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月14日公开开庭审理了本案，原告贺宁红及其委托代理人邱孟华、被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司的法定代表人陈立国、委托代理人万敏超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判经审理查明：原被告于2012年12月16日签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：20121216E769EB109628），原告购买被告开发的岳塘区书院路街道晓塘路8号岳塘中心农贸市场综合楼1单元0201098号房，并于当日缴纳购房款101084（含契税545元、代办费300元）。由于该套房屋位于市场的二楼，但是二楼还没有进行经营，所以原被告协商一致将房屋从二楼变更到负一楼，为此，原被告双方注销了2012年12月16日签订的《商品房买卖合同》，并于2014年6月23日重新签订了一份《商品房买卖合同》，房号变更为岳塘区书院路街道晓塘路8号岳塘中心农贸市场综合楼负一楼1118-1号房，房屋建筑面积从15.12平方米变更到17.05平方米，总价款从135369元变更为144753元，并采用分期付款的方式，“2014年6月23日缴纳部分商铺款计人民币100784元，余款在2015年5月之前付清，在此之期间的租金冲抵房款不予返还。”该合同对房屋产权登记的时间也进行了约定，“出卖人（即被告）应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。合同签订后，被告未按照相关规定将双方签订的《商品房买卖合同》在湘潭市房产局进行电子合同登记备案。
2015年2月，因被告对外负有多项债务、多名债权人已无法与被告法定代表人陈立国取得联系，因而被告被多名债权人起诉至法院。法院根据债权人的财产保全申请，已于2015年2月11日对被告开发的、未在湘潭市房产局交易系统进行电子合同登记备案的商品房进行了查封，其中包括原告购买的岳塘中心农贸市场综合楼负一楼1118-1号房。
另查明，被告已于2014年8月将1118-1号房屋交付给原告，1118-1号房屋在被告的安排下已出租给他人，房租用于冲抵原告剩余应支付的房款。
原判认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约定履行。原告按照合同约定已经支付了相应的款项，按照合同的约定“在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应当在2014年10月份为原告办理权属登记，但是被告一直未能为原告办理权属登记，原告所购房屋一直登记在被告名下，且因被告与案外人的巨额债务纠纷，原告所购房屋自2015年2月起就被法院查封，湘潭市房产局也已将被告房屋交易系统关闭，停止办理一切房地产登记手续，致使原告购买房屋后取得房屋权属证书的权利无法得到保障，其房屋买卖合同的目的无法实现，故原告提出解除合同的请求符合法律规定，法院予以支持。根据合同法第一百零七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，合同解除后，被告收取的房款应当返还给原告，并向原告赔偿损失。损失既包括实际损失，也包括可得利益的损失，即应当包括购房款的利息损失以及原告取得权属证书、拥有房产后可以获得的利益。利息损失按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。关于可得利益的损失，原告自2012年12月购买被告开发的商铺，至今已有两年半多的时间，法院结合湘潭市房地产市场价格上涨的情况，酌情认定在这两年半多的时间里，原告所购买的商铺升值5万元，即原告的可得利益损失为5万元，故法院对原告要求被告赔偿损失的诉请主张予以部分支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除原告贺宁红与被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司于2014年6月23日签订的《商品房买卖合同》；二、被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告贺宁红返还购房款101084元、赔偿损失5万元，并向原告贺宁红支付购房款利息（以101084元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2012年12月16日起计算至本判决指定的履行期间届满之日止）；三、驳回原告贺宁红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4503元，减半收取2251.5元，财产保全申请费1520元，合计3771.5元，由被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司负担2888.5元，由原告贺宁红负担883元。
原审宣判后，千禧龙公司不服，向本院提起上诉，其上诉请求是：1、原审判决认定事实错误，适用法律错误，判决错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决以2012年12月16日上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20121216E769EB109628）作为上诉人赔偿被上诉人利息损失和商铺升值损失的依据错误。尽管上诉人与被上诉人双方于2012年12月16日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20121216E769EB109628），被上诉人购买上诉人开发的岳塘区书院路街道晓塘路8号岳塘中心农贸市场综合楼1单元0201098号房，被上诉人据此合同在签订该合同当日缴纳了购房款100784元，并在湘潭市房产局办理了电子合同登记备案，但其后双方经协商一致，注销了上述合同，并于2014年6月23日重新签订了一份《商品房买卖合同》，被上诉人购买岳塘中心农贸市场综合楼负一楼1118-1号房，合同第八条约定：“2014年6月23日缴纳部分商铺款计人民币100784元，余款在2015年5月之前付清，在此之期间的租金冲抵房款不予返还。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的％向买受人支付违约金。”从注销2012年12月16日的前合同，到签订2014年6月23日新合同，双方对从2012年12月16日付款100784元后，到2014年6月23日新合同签订期间，被上诉人所付款项的利息问题已经作出了处理。新合同签订后，被上诉人没有重新支付款项，而是以前合同所付款折抵，新合同约定的首付款数额也恰好是100784元，与前合同实际付款数额一致。可见，双方对两个合同期间的利息损失已经做出了处理，即上诉人不予补偿被上诉人利息损失。并且，新合同约定的首付款日为2014年6月23日，而非2012年12月16日，被上诉人提起的违约之诉，是指违反了新的合同约定的，而非违反了已经解除了的、没有法律效力的前合同。原审判决以2012年12月16日为计算利息的起点时间，即以失效的前合同作为依据，显然是错误的。前合同与新合同的标的、价款均不相同，是两个相互独立的合同，而非两个承继的合同关系。
对商铺的升值，原审判决认定从2012年12月16日至今，被上诉人所购商铺升值5万元，毫无事实根据。首先，并没有任何证据显示被上诉人所购买的岳塘中心农贸市场综合楼负一楼1118-1号房已经升值。即使存在升值的情况，该房总价才144753元，升值5万元也过高。第二，被上诉人购买的岳塘中心农贸市场综合楼负一楼1118-1号房的时间为2014年6月23日，而非2012年12月16日。被上诉人在2012年12月16日购买的是岳塘中心农贸市场综合楼1单元0201098号房，该合同已经由双方协商一致解除了。原审判决以已经失效的前合同所购买的0201098号房，作为认定于2014年6月23日才购买的1118-1号房升值依据，混淆法律关系，无视基本事实，明显是错误的。二、原审判决上诉人承担违约责任，认定事实错误，适用法律错误。双方于2014年6月23日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的％向买受人支付违约金。”因此，对上诉人未能在商品房交付给被上诉人使用后60日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案的责任，合同已经有了约定，双方应严格按照合同的约定承担违约责任。对违约金的比例双方均未填写，即为上诉人无须支付任何违约金。原审判决无视该约定，以上诉人违反了“在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”为事实依据，以《合同法》第一百零七条、第一百一十三条为法律依据，判决被告被告承担违约责任，是错误的。《合同法》第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”当事人有约定的应当从约定，没有约定的才可以适用《合同法》第一百零七条、第一百一十三条。原审判决无理拒不适用不追究上诉人违约责任的合同约定，直接适用《合同法》第一百零七条、第一百一十三条，显然也是错误的。三、上诉人没有违约，被上诉人违约，原审判决解除合同错误。上诉人于2014年8月将1118-1号房屋交付给被上诉人，被上诉人与他人签订了租赁合同，将该房屋出租。2015年2月，该房屋被法院查封，湘潭市房产局也将被上诉人房屋交易系统关闭，以致被上诉人至今未能取得权属证书，但并非导致合同目的不能实现，原审判决认为合同目的无法实现错误。该房屋现在的权属仍然显示为上诉人，只是其处分暂时受到了程序的限制，不排除在消除了程序障碍后，上诉人即可为被上诉人办理好权属证书的可能性。因此，上诉人没有违约。合同总价款为144753元，被上诉人根据新合同约定应在2015年5月之前付清余款。但被上诉人在支付了100784元首付款后，再也没有向上诉人支付过任何房款，被上诉人违约。根据新合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房”，因此，即使不能办理权属证书，被上诉人也不能解除合同，原审判决解除合同错误。综上所述，原审判决混淆前合同与新合同，无视合同违约责任之约定，适用法律错误，上诉人没有违约，被上诉人违约，原审判决解除合同错误。请求二审法院依法查明事实，撤销原审错误判决，依法改判。
被上诉人贺宁红答辩认为：一、上诉人无法交付房屋，被上诉人请求解除合同合理合法；二、因上诉人违约导致合同解除，造成被上诉人经济损失，上诉人应当赔偿；综上请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人未向本院提交新证据。
本院经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是合同应否解除，上诉人应否赔偿损失。
被上诉人自2012年12月16日与上诉人签订合同并交纳100784元购房款，因上诉人未如期交房，双方又于2014年6月23日签订合同，实质是对前合同予以变更。合同变更后，因上诉人原因，房屋仍不能如期交付，被上诉人无法如约取得所购房屋物权，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定情形，原审判决解除合同合理合法，依法应当予以维持。上诉人关于合同不应当解除的上诉理由不成立，本院不予支持。
依据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，被上诉人有权要求上诉人返还其所缴纳的购房款并赔偿损失。但是，原审既判决上诉人赔偿利息损失，又赔偿房屋升值损失没有依据，因为被上诉人缴纳的购房款只能以一种形态存在，要么以存款形式存在，要么转化成房产形式存在，被上诉人要么取得利息收益，要么取得房屋升值收益，二者原则上不能并存。鉴于原审判决上诉人赔偿房屋升值依据不足，故本院对此予以纠正。综上所述，原审程序合法，适用法律正确，但认定被上诉人损失部分有误，处理不当，依法应当改判。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2015）雨法响民初字第238号民事判决第一项、第三项；
二、将湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2015）雨法响民初字第238号民事判决第二项变更为“上诉人千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向被上诉人贺宁红返还购房款101084元，并向被上诉人贺宁红支付购房款利息（以101084元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2012年12月16日起计算至款项返还之日止）”。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费4503元，减半收取2251.5元，财产保全申请费1520元，二审案件受理费4503元，合计8274.5元，由上诉人千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司负担7274.5.5元，由被上诉人贺宁红负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩小平
审 判 员 张防修
代理审判员 向兴礼
二〇一五年十月十二日
代理书记员 严冰彬
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。