宁夏回族自治区永宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁0121民初1315号
原告：王某某，女，1968年9月7日出生，回族，宁夏泰丰达汽车销售有限公司经理，住宁夏回族自治区银川市西夏区。
委托诉讼代理人：赵猛，宁夏颢振德律师事务所律师。
被告：宁夏昊昇三农市场开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县望远工业园区宁夏国际农机汽车物流园招商中心。
法定代表人：王得志，系该公司董事长。
被告：中国工商银行股份有限公司银川金凤支行，住所地银川市金凤区北京中路528号。
负责人：唐秀珍，系该行行长。
委托诉讼代理人：徐林，男，系该支行工作人员。
原告王某某与被告宁夏昊昇三农市场开发有限公司(以下简称宁夏昊昇公司)、中国工商银行股份有限公司银川金凤支行（以下简称工行金凤支行）商品房销售合同纠纷一案,本院于2017年4月26日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告王某某的委托诉讼代理人赵猛、工行金凤支行的委托诉讼代理人徐林到庭参加诉讼。被告宁夏昊昇公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告宁夏昊昇公司继续履行《商品房买卖合同》，向原告交付经竣工验收备案的的位××县东侧昊昇农机汽车城A3-B01号、A3-B02号房屋；2.请求依法判令二被告共同协助原告办理涉案房屋的房屋产权证及展场182.24㎡商业用地土地使用权证；3.请求判令被告宁夏昊昇公司支付逾期交房违约金46037.50元（自2013年9月1日至2013年12月18日，以日万分之五计算），支付逾期办理产权登记证违约金146348.60元（自2014年3月18日至2017年5月18日，以日万分之1.5计算）；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：被告宁夏昊昇公司在银川望远工业园开发建设”宁夏国际农机汽车物流园”从事载货汽车、农机批发零售市场的开发建设和运营管理。被告宁夏昊昇公司以定制物业为招商条件，满足原告经营特殊需要，经双方协商后于2013年7月1日和原告签订了两份《商品房买卖合同》，合同总金额为838868.00元。协议约定，被告对定制的物业统一报建，2013年6月30日前，原告与被告依据定制物业正式签订商品房买卖合同，通过商品房买卖方式将被告定制物业的房屋产权证及展场土地使用权证办理在原告名下。2013年4月5日，被告给原告出具《承诺函》，保证在2013年6月30日前进场装修，2013年8月30日交付使用。但被告未按约定在2013年6月30日前与原告签订合同，而是拖延至2013年7月1日才与原告签订了两份《合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同及补充协议约定，原告购买的A3-B01号房，建筑面积88.87㎡，单价为4693元/㎡，价款417047.00元，购买的A3-B02号房，建筑面积93.55㎡，单价为4509/㎡，价款421821.00元。合同签订当日，原告向被告支付两套房屋首付款428868.00元，原告已交付的履约保证金15万元同时折抵该首付款，剩余房款41万元在被告指定的合作银行申请按揭贷款支付。2013年9月24日，原告与工行金凤支行签订了《个人购房借款合同》，约定贷款41万元，贷款期限为10年。工行金凤支行将原告的贷款金额为41万元一次性划入被告宁夏昊昇公司帐户。原告通过按揭贷款向被告宁夏昊昇公司付清购房款，为了给原告办理房屋产权证，2015年2月13日，被告宁夏昊昇公司给原告开具上述房屋销售发票，原告向被告宁夏昊昇公司交纳了鉴证费1650.00，并交清了物业储备金，但被告至今未给原告办理房屋产权证。原告在2013年9月24日将全部购房款付清履行了自己的义务，但被告却未按合同约定，履行向原告交付房屋、协助办理房屋产权证及土地使用权证的义务，至今原告所购买的房屋供电、供水、供暖、消防工程未完工，房屋未经竣工验收备案。原告与被告宁夏昊昇公司签订的《商品房买卖合同》中载明”该商品房所分摊的土地及土地使用权均未设定抵押”。被告在与原告签订合同时，未向原告说明土地已经抵押给工行金凤支行。原告与被告工行金凤支行签订《个人购房借款合同》时，该行也未将宁夏昊昇公司抵押土地的事实告知原告。2016年11月份，工行金凤支行将被告宁夏昊昇公司诉至宁夏回族自治区高级人民法院，要求以其所抵押的永国用（2012）第60045号土地使用权证项下土地拍卖所得价款抵顶被告昊昇公司所欠剩余6000万元贷款。原告购买房屋项下的土地为原告所有，被告金凤支行是明知的，被告工行金凤支行请求法院将其拍卖款项偿还贷款，明显侵犯了原告的利益。二被告向原告隐瞒涉案房屋项下土地已经被抵押的事实，造成原告至今不能办理房屋产权证及展场商业用地土地使用权证。故原告为维护合法权益提起诉讼。
被告宁夏昊昇公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
被告工行金凤支行辩称，1.本案原告所诉主体错误，工行金凤支行并不是签订《商品房买卖合同》的当事人，没有任何合同义务以及法律依据协助原告办理其所购买房屋的房屋产权证；2.工行金凤支行因与被告宁夏昊昇公司金融借款合同纠纷一案诉至宁夏高院，向法院提出各项诉求是为了维护工行金凤支行自己的合法权益，与原告没有任何关联。
原告围绕其诉讼请求提交了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《商品房结算补充协议》二份、房屋收款收据七份、销售不动产统一发票两份、交房通知书二份，经本院组织质证，被告工行银川金凤支行对以上证据均不予认可；被告昊昇公司未到庭进行答辩、举证、质证，视为放弃相关权利。经审查，原告提交的上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告宁夏昊昇公司经协商于2013年7月1日签订二份《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于永宁县望远国际农机汽车物流园A3-B01号营业房，建筑面积88.87㎡，单价4693元/㎡，价款417047.00元，购买A3-B02号营业房，建筑面积93.55㎡，单价为4509/㎡，价款421821.00元（以上价款共计838868.00元）；原告应于本合同生效当日向被告宁夏昊昇公司支付A3-B01号营业房首付款217047.00元，已支付的认购金7.5万元同时折抵该首付款，其余房款20万元向被告指定的合作银行申请办理按揭贷款支付，支付A3-B02营业房首付款211821.00元，已支付的认购金7.5万元同时折抵该首付款，其余房款21万元向被告宁夏昊昇公司指定的合作银行申请办理按揭贷款支付；被告于2013年8月30日前将房屋交付给原告使用，如被告逾期交房超过30日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行；自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金；被告宁夏昊昇公司将商品房交付原告使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市房产登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，造成买受人不能办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的1.5%向买受支付违约金；2.买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金；3.出卖人未按照约定取得所在楼栋权属证明的，只要未影响分户产权证的办理，出卖人不承担违约责任。合同签订后，原告支付被告宁夏昊昇公司购房首付款428868.00元。后原告与出卖人又签订了二份《商品房结算补充协议》，约定原告按照实际测绘面积补交差价，原告实际交付的总房款为844725.00元。2013年12月18日，被告宁夏昊昇公司给原告送达了宁夏国际汽车物流园一期交房通知书，要求原告于2013年12月18日至同年12月31日期间办理接房手续。被告宁夏昊昇公司于2015年2月13日给原告出具了844725.00元购房款发票二张。现被告宁夏昊昇公司已将涉案的房屋交付原告使用，但未通过竣工验收及办理备案手续。涉案房屋及展场所属土地由被告宁夏昊昇公司在工行金凤支行设定抵押担保，被告宁夏昊昇公司至今未向房屋产权部门办理房屋产权备案登记手续。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方意思真实表示，合法有效,受法律保护,双方均应按合同约定履行各自的义务并承担相应的责任。原告与被告宁夏昊昇公司双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需的由被告提供的资料报产权登记机关备案。据此，向房产管理部门提交证明文件（备案及办理初始登记文件）是被告宁夏昊昇公司的法定义务，也是合同约定的义务。但原告至今未取得房屋权属证书，系因涉案工程的消防、地暖、供水部分未通过验收，致使涉案房屋至今未进行竣工验收，不具备竣工验收备案条件及交付使用的法定条件，上述问题只能在工程竣工验收合格符合备案条件后由相关行政管理部门办理，属于行政机关行政执法的调整范畴，不应由人民法院判决履行，故对原告的第一项诉讼请求本院不予支持。对于原告要求二被告共同协助原告办理涉案房屋的房屋产权证及展场土地使用权证的请求，如前所述，在上述问题没有解决的情况下，原告的请求在事实不能履行也无法通过人民法院判决强制履行，且涉案房屋及展场所属土地抵押权在尚未依法消除的情况下，在客观上也无法履行，故对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。原告按合同约定交付房款后,被告宁夏昊昇公司应按合同约定的时间向原告交付房屋，并按合同约定在商品房交付使用后90日内将办理权属登记的相关资料报房屋产权登记部门备案并取得《初始登记》,逾期未履行上述义务则应承担逾期交房和逾期办证的违约责任。故原告要求被告宁夏昊昇公司支付逾期办理房屋权属证的违约金146348.60元（按合同约定日万分之1.5计算，自2014年3月18日至2017年5月18日）和逾期交房违约金46037.50元（按合同约定日万分之5计算，自2014年3月18日至2017年5月18日）的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款和《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款的规定，判决如下：
一、被告宁夏昊昇三农市场开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告逾期办理房屋权属证书违约金146348.60元和逾期交付房屋违约金46037.50元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费已减半收取2074.00元，由被告宁夏昊昇三农市场开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员 许继承
二〇一七年七月十二日
书记员 丁永侠