河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终1259号
上诉人（原审被告）：伊川县圆方置业有限公司，住所地：伊川县，组织机构代：69489825-6。
法定代表人：万存霞，该公司董事长。
委托代理人：刘伟、薛景书，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：牛小萌，女，汉族，1988年2月14日生。
被上诉人（原审原告）：李朝阳，男，汉族，1989年7月7日生。
委托代理人：王卫奇，河南航星律师事务所律师。特别授权。
原审被告：中国工商银行股份有限公司伊川支行，住所伊川县。统一社会信用代码：91410329X14852386W。
负责人：冯跃辉，该支行负责人。
委托代理人：张孝贞，该公司员工。
上诉人伊川县圆方置业有限公司（以下简称圆方公司）与被上诉人牛小萌、李朝阳及原审被告中国工商银行股份有限公司伊川支行（以下简称工商银行伊川支行）房屋买卖合同纠纷一案，牛小萌、李朝阳于2015年7月23日向伊川县人民法院提起诉讼，请求判令：解除与圆方公司签订的《商品房买卖合同》和《个人购房借款担保合同》，被告圆方公司退还房款443698元，并赔偿损失10万元。原审法院于2015年12月28日作出（2015）伊一民初字第353号民事判决，圆方公司不服，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，依法对本案进行了审理。上诉人圆方公司的委托代理人刘伟、薛景书，被上诉人牛小萌、李朝阳的委托代理人王卫奇。原审被告工商银行伊川支行经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年10月19日，原告牛小萌、李朝阳与被告圆方公司签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告圆方公司位于伊川县新鹏路中段圆方·御明苑3号楼1单元2003号房屋，房屋总价款443698元，交房时间是2012年7月31日前，交房条件为“该商品房验收合格”，如果被告圆方公司交房逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告于合同签订之日支付首付房款143698元，剩余价款30万元，原告牛小萌与被告圆方公司、被告工商银行伊川支行签订个人购房借款担保合同，原告牛小萌向被告工商银行伊川支行贷款30万元，贷款期限360个月，保证人圆方公司承担阶段性连带责任保证。该房屋验收合格后，原告主张至今一直没有交付，被告圆方公司反驳原告没有按期限交房的主张，但仅提供证人证言、被告圆方公司在被告所购房屋处张贴交房通知的照片、售房部经理马延波的工作笔记等证明，没有提交其他证据。另查明，被告工商银行伊川支行作为担保权人和有独立请求权第三人，未提出诉讼请求，经该院传唤后，无正当理由，仍未到庭参加诉讼。
原审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条指出，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张被告未按照约定期限交房，其理由是，原告没有占有该房屋或者向被告出具已经办理交房登记手续的有关凭据。被告反驳原告的该项主张，但仅提供证人证言、被告圆方公司在被告所购房屋处张贴交房通知和房屋修复效果的照片、售房部经理马延波的工作笔记等证据，这些证据或者与本案没有关联，或者证明力较小，故被告反驳原告“没有在合同约定期限内交房”的证据不足，对原告主张的被告未按照合同约定期限交房的事实，予以认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”该解释第二十五条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”本案原告和被告圆方公司订立商品房买卖合同系以担保贷款为付款方式，原告一方请求解除合同，作为担保权人的工商银行伊川支行，可以作为有独立请求权第三人提出诉讼请求但其未提出诉讼请求，故该案仅处理商品房买卖合同纠纷。原告要求解除个人购房借款担保合同的诉讼请求，本案不予审理。原告主张被告圆方公司赔偿损失10万元，但没有提交证据证明，除法律规定的利息损失外，其他损失依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第二十五条的规定，判决：一、原告牛小萌、李朝阳与被告伊川县圆方置业有限公司订立的商品房买卖合同，予以解除。被告伊川县圆方置业有限公司退还原告牛小萌、李朝阳购房款443698元，并从2011年10月19日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率给付利息；二、驳回原告牛小萌、李朝阳的其他诉讼请求。受理费9236元减半收取4668元，保全费2738元，共计7406元，原告负担3000元，被告圆方公司负担4406元。
宣判后，圆方公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决不符合相关法律规定。1、原审法院已经查明并认定，双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任中买受人合同解除权的起算日期为逾期超过30日，买受人有权解除合同”，该合同第八条约定的交房期限为“20l2年的7月31日前”，原审判决同时认定上诉人提交的已经向被上诉人实际交房的证据不足，由此原审法院认定上诉人逾期交房已经超过30日，被上诉人已经具备了约定或者法定的合同解除权，解除权的发生之日应当从2012年的8月31日开始起算。2、原审法院还查明，“逾期交房”的事实发生后，被上诉人没有向上诉人发出任何形式的催告通知，提出让上诉人在三个月合理期限内履行的要求。作为被解除权人的圆方公司也没有向被上诉人牛晓萌、李朝阳发出任何形式的要求对方解除合同的催告通知，由此完全可以断定，法律规定的被上诉人解除合同的除斥期间为一年，即从2012年8月31日起，至20l3年的8月30日止，在此期间，被上诉人应当行使本案合同的解除权。3、原审法院进一步查明，被上诉人在一年的解除权发生之日起没有行使解除权，既没有按照《合同法》第九十六条的规定向上诉人发出解除合同的通知，也没有采取任何其他的形式表示解除合同的意思，而是在继续履行合同，多次要求上诉人为其整修所购房屋，银行按揭贷款的月供也一直交到了20l5年的7月份。由此也可断定，被上诉人在此期间根本没有解除合同的愿望和意思表示，更没有解除合同的实际行动，只是买房的初衷发生了变化或者目前的房价大幅下跌，动了撕毁合同的想法，于2015年6月24日，超出解除权行使期限近两年后，才向伊川县法院提起诉讼，要求解除合同。4、原审法院在查明上述案件事实的情况下，对于被上诉人解除权是否依法消灭，判决书没有作出任何的评判，作出解除合同的错误判决。作为原审法院在审理和判决本案时也应当审查被上诉人是否按照法定程序，在法定期限内行使了解除权。二、上诉人在原审提交了大量的证据，足以证明上诉人已经履行了交付房屋的通知义务，且已经将房屋实际交付，被上诉人却以种种理由拒绝办理房屋的交付手续，应自行承担相应的后果。本案原审已经查明，20l2年7月30日，本案所涉房屋的3号楼依法经过了竣工验收，上诉人所要交付的房屋已经完全具备了交房条件。上诉人售房部通知已经签订合同并付款的业主办理接收手续，被上诉人接到通知后，来到了售房部，但提出了先看房再交接的要求。上诉人销售人员带领其查看了房屋，被上诉人却以房屋墙体有裂缝为由，拒不办理交房手续。为了及早办理交房手续，被上诉人的销售顾问张颖恒多次向其解释墙体的裂缝属于正常的伸缩缝，不属于房屋质量问题，不影响交房，双方应先办理交房手续，再对房屋的裂缝进行修缮。遗憾的是被上诉人不听解释，拒绝办理交房手续。为此，上诉人于20l2年8月16日采取张贴公告的方式通知被上诉人限期办理交房手续，逾期由其承担所有的法律后果，但被上诉人仍然置若罔闻，在拖延办理交房手续的同时，多次到物业公司拿房屋钥匙看房，不断提出问题，为其拒绝办理手续寻找理由，并向物业公司报修。上诉人为了妥善处理该纠纷，按照其要求为其修理房屋，并且将本案所涉的房屋全部用水泥重新粉刷了一遍。本案所涉的房屋虽然没有办理书面的交接手续，但上诉人原审所出示的大量证据足以证明该房屋已经向被上诉人实际交付。本案所涉的御明苑小区，别的业主都已按期交付。三、原审判决解除合同，被上诉人仅支付了首付房款，交纳了少量的按揭月供，判决上诉人向其退还购房全款443698元。本案所涉房屋目前已经抵押给了原审被告工行伊川支行，被上诉人拿到全款后不能保证其能按时退给工行伊川支行。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审，一二审诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人牛小萌、李朝阳答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。2、上诉人没有按照合同约定交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。3、牛小萌不是三年不闻不问，而是多次找上诉人询问交房期限，上诉人一直推脱，请求二审法院维持原审判决。
工商银行伊川支行未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
经审理查明：原审查明的基本事实无误。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，本案中，牛小萌、李朝阳与伊川县圆方置业有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定，牛小萌、李朝阳购买伊川县圆方置业有限公司位于伊川县新鹏路中段圆方﹒御明苑3号楼1单元2003号房屋，交房时间约定为2012年7月31日，交房条件为“该商品房验收合格”，另约定，如果伊川县圆方置业有限公司交房逾期超过30日后，牛小萌、李朝阳有权解除合同。根据本案现有证据，不能证明牛小萌、李朝阳就解除双方《商品房买卖合同》一事向伊川县圆方置业有限公司发出催告的事实，因此牛小萌、李朝阳有权自2012年8月31日起一年内要求解除《商品房买卖合同》，该一年期间为除斥期间，即在该期间内，牛小萌、李朝阳不行使解除合同的权利，期限届满后，解除合同请求权即丧失，牛小萌、李朝阳向原审法院起诉时间为2015年6月，已超出上述一年的期间，因此其请求解除《商品房买卖合同》的请求依法不应予以支持，原审法院判决解除双方《商品房买卖合同》，依据不足，应予纠正。伊川县圆方置业有限公司的上诉主张符合法律规定，本院予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，对此本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省伊川县人民法院（2015）伊一民初字第353号民事判决；
二、驳回牛小萌、李朝阳的诉讼请求。
本案一审案件受理费4668元，保全费2738元，共计7406元，由牛小萌、李朝阳负担；二审案件受理费7955元，由牛小萌、李朝阳负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘龙杰
审判员 杨元卿
审判员 李 慧
二〇一六年六月二十二日
书记员 王 璐