大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0211民初3596号
原告：大连瑞泰祥物业服务有限公司
法定代表人：王凯，系该公司经理。
委托诉讼代理人：张世广，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。
被告：宁红
原告大连瑞泰祥物业服务有限公司与被告宁红物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连瑞泰祥物业服务有限公司的委托诉讼代理人张世广、被告宁红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大连瑞泰祥物业服务有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费4,223.04元。2、判令被告支付违约金4,782.59元。事实和理由：被告为某小区业主，房号为某西园*号，面积87.98平方米。该业主自2013年9月18日接收房屋后，只交纳了至2014年9月17日为期一年的物业费后，至今再未交纳，已拖欠物业费合计4,223.04元（计算至2016年9月17日），违约金4,782.59元（计算至2016年3月31日）。原告作为该小区的物业服务企业，经多次催促未果，故根据物业管理服务协议及相关法律的规定，特向法院提起诉讼以求解决。
被告宁红辩称，被告同意支付物业费，但是希望能够给予一定的宽限期。双方之前也没有说过违约金的事。被告因家里有困难，希望跟原告的领导商量一下缓交，原告工作人员开始说沟通一下，后来又表示不行，再后来律师给被告打电话，表示不能缓交。被告是在经济条件很好的时候买的这套房子，现在每月还贷，还有家庭的负担，经济比较困难。被告从购买案涉房屋后，始终没有居住，房子一直空着。被告从来没有说不交物业费，只是希望缓交，或者给被告打个折扣，但是原告迟迟沟通不了，非要走法律途径。被告买房子的时候确实有前期物业服务协议，被告知道物业费每平方米2元的标准，但是违约金在后面且是千分之三，被告根本不知道该内容，开发商有误导老百姓的情况，但是既然被告签字了也认可。
经审理查明，原告系大连瑞泰祥房地产开发有限公司委托的大连市甘井区某小区物业服务企业。被告系该小区某西园*号房屋的业主，房屋面积87.98平方米。2013年9月18日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方为某住宅小区提供物业服务，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止；物业管理服务费用由乙方按下列标准向甲方缴纳，其中住宅按建筑面积每月每平方米2.0元计算，因乙方原因空置房屋，其物业管理费用标准住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.0元计算；乙方交纳费用的时间为每年初的第一个月；乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，或向人民法院起诉。该合同还约定双方的其他权利、义务、违约责任等内容。被告收房后，向原告交纳了2013年9月18日至2014年9月17日的物业费。自2014年9月18日起被告拖欠物业服务费一直未付。自2014年9月18日起至2016年9月17日止，被告总计拖欠原告物业服务费4,223.04元。
另查，原告于2015年8月12日通过在案涉房屋张贴物业费催缴公告的方式向被告进行催收。
本院所确认的上述事实，有资质证书、《某前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、物业费催缴公告，原、被告陈述及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，大连瑞泰祥房地产开发有限公司与原告签订的《某前期物业服务合同》、原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》均是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《前期物业管理服务协议》的约定，被告房屋的物业服务费为每月每平方米2.0元，自2014年9月18日起至2016年9月17日止，被告依法应向原告交纳物业服务费4,223.04元，被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费4,223.04元的诉讼请求，具有事实基础和法律依据，本院予以支持。
关于原告主张被告支付违约金4,782.59元的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。根据《前期物业管理服务协议》的约定，被告不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交所欠费用，并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。但该合同约定的违约金计算方式过分高于法律规定的违约责任承担的标准，应予调整。综合考虑被告的违约行为给原告造成的实际损失、本案物业服务合同实际履行情况等，本院认为，被告按照拖欠物业费总额的10%支付违约金较为合理，即被告应支付原告违约金422.30元。故原告的该项诉讼请求，本院部分予以支持。
关于被告辩称其经济困难，多次与原告协商缓交不成，希望给予一定宽限期或折扣一节。原告表示，被告已拖欠两年的物业费，不同意缓交，也不同意打折，否则对其他业主不公平。对此，本院认为，被告应当按照合同约定的期限履行支付物业费的义务，被告以经济困难要求缓交或打折的辩称，没有事实基础和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：
一、被告宁红于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告大连瑞泰祥物业服务有限公司2014年9月18日至2016年9月17日的物业费人民币4,223.04元。
二、被告宁红于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告大连瑞泰祥物业服务有限公司违约金人民币422.30元。
如果未按本判决指定的期间履行上述两项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告大连瑞泰祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，其他诉讼费50元，合计人民币100元（原告已预付），由被告宁红负担。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 赵丽艳
人民陪审员 张爱华
人民陪审员 王景华
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 戚 鑫
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。