北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第08248号
上诉人（原审被告、反诉原告）张栋材，男，1979年11月19日出生。
委托代理人马国平，男,1959年10月15日出生。
委托代理人张永良，男，1950年8月12日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）夏世旭，男，1970年10月25日出生。
委托代理人葛新峰，北京市鉴杜律师事务所律师。
上诉人张栋材因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第13404号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2014年7月，夏世旭诉至原审法院称：2011年5月11日，我与张栋材签订租赁合同，约定我与张栋材合用位于北京市×××号三间房屋360平方米，后院120平方米由我投资装修后单独使用，张栋材负责经营车辆维修保养，我负责经营钣金喷漆和保险业务。合同签订后，我依约履行，张栋材始终不配合我办理营业执照，限制我使用双方合用的房屋。自2014年3月始，张栋材采取断水、断电、在车间堆放杂物、用汽车堵门、甚至动手殴打我员工等方式，处处为难我，限制我经营。无奈我于2014年6月搬出租赁房屋。现诉至法院，诉讼请求如下：1，张栋材的行为构成违约，我要求解除双方签订的租赁合同，张栋材赔偿我无法经营的损失7.8万元，工人工资12.9133万元，张栋材退还我2014年3-5月的租金1.5万元；2，张栋材赔偿我投资损失30.3497万元，包括：我建房装修等费用23.724万元（评估价格22.824万元及防水价格9000元）、喷漆房费用6.6257万元（评估价格2.432万元及排水填土费用20848.9元、水泥基座费用6088.5元、特制电机费用1.5万元）；3，张栋材赔偿我可预期经济利益10万元；4，本案诉讼费及鉴定费由张栋材承担。因张栋材违约导致解除合同，且不存在我堵门影响张栋材经营的事实，不同意张栋材关于要求我支付自2014年6月1日至10月22日的租金及赔偿其经济损失的反诉请求。
张栋材辩称：夏世旭所述签订合同一节属实。按照合同的约定，租期7年，其中自2014年6月1日至2017年5月31日的年租金为7万元，夏世旭应每半年支付一次租金，拖欠租金超过一个月的，我方有权终止合同。合同履行过程中，夏世旭在合同签订后2日交纳了后半年的租金，之后的租金也都是上交的，即先交租金后用房。但在2014年5月下旬，经我多次提出要求夏世旭交纳2014年6月至11月的租金，夏世旭以种种理由推脱，且至今没有支付。我认为夏世旭的行为构成违约，于2014年6月1日向法院起诉，提出要求解除合同，夏世旭当庭表示同意支付租金，但始终未交。在2014年5月16日至2014年6月28日间，夏世旭用汽车将租赁用房的大门堵住，导致我无法正常经营，给我造成了较大的经营利润损失。现我同意解除合同，不同意夏世旭的其他诉讼请求。同时提起反诉，要求夏世旭支付2014年6月1日至2014年10月22日的房租27473.11元，并赔偿其堵门给我造成的经济损失5万元；因夏世旭在后院所建二层楼房及烤漆房均为违法建筑，要求夏世旭将上述建筑拆除；本案反诉费用由夏世旭承担。
原审法院经审理认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人应当按照约定的期限支付租金。
夏世旭、张栋材签订的房屋租赁合同系各方真实意思表示，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。双方仅约定租金半年一付，未约定具体给付时间，但在实际履行过程中，夏世旭一直按照先付租金后用房的原则支付租金，按照双方交易习惯，夏世旭应当在2014年6月1日前支付自该期限计算半年期的租金。夏世旭未如期支付租金构成违约。
夏世旭、张栋材在合同中仅约定前院共同使用，未明确约定具体区域，导致双方在合同履行过程中产生分歧，并致矛盾升级，对此双方均有责任。因夏世旭未支付租金，张栋材之母田善梅采取将夏世旭办公用品搬出、损坏等方式影响了夏世旭的正常经营，导致夏世旭无法获取正常经营收益，故自2014年6月至夏世旭实际搬出租赁场所期间的租金，法院酌情予以减轻。对张栋材反诉要求夏世旭支付自2014年6月1日至2014年10月22日的房租的诉讼请求，法院予以部分支持。
现双方均同意解除合同，法院不持异议。夏世旭经张栋材同意在租赁场所增设二层楼房及烤漆房，现租赁未满双方解除合同，张栋材应当按照评估价值给付夏世旭相应的地上物补偿。双方在租赁房屋时没有在合同中详细列明房屋墙体情况、地面情况、化粪池情况等细节，故对张栋材提出的评估报告与事实不符，要求按照三七比例分割后院的要求，法院不予支持；考虑到夏世旭认可南墙有1米左右为张栋材所建及双方对约定不明均有责任，法院对评估结论的数额予以酌减1%。张栋材以房屋非合法建筑及烤漆房可以移走为由，要求夏世旭将二层楼房及烤漆房拆移，于法无据，法院不予支持。
夏世旭要求张栋材赔偿其无法经营的损失7.8万元、工人工资12.9133万元、退还其2014年3-5月的租金1.5万元、赔偿其可预期经济利益10万元的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持；双方在合同中没有详细约定防水、水泥基座、化粪池等项目由哪方负责施工及支付费用，双方亦未就上述项目的约定及费用承担向法庭提供证据，故对夏世旭要求张栋材赔偿其防水价格9000元及排水填土费用20848.9元、水泥基座费用6088.5元、特制电机费用1.5万元等诉讼请求，法院不予支持。张栋材反诉要求夏世旭赔偿因夏世旭堵门造成的经济损失5万元的诉讼请求，没有事实依据，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，原审法院于2015年5月作出判决：一、解除夏世旭、张栋材于二○一一年五月十一日签定的房屋租赁合同；二、夏世旭于判决生效后七日内给付张栋材自二○一四年六月一日至二○一四年十月二十二日的房屋租金一万三千八百元；三、位于北京市×××号院西院地上物（二层建筑及烤漆房）由张栋材使用，张栋材于判决生效后七日内给付夏世旭二层楼房及烤漆房的经济补偿款二十五万元；四、驳回夏世旭的其他诉讼请求；五、驳回张栋材的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张栋材不服，上诉至本院，主张：原审法院认定事实不清，故要求撤销原判第二、三项，改判夏世旭支付房租27473.11元，并迁走烤漆房、拆除二层建筑。夏世旭同意原判。
经审理查明：2011年5月11日，夏世旭、张栋材签定房屋租赁合同，约定：双方合用位于北京市×××一座门脸房（1号从北起9-10-11三间房一楼），建筑面积360平方米，张栋材为夏世旭提供漆房坐落场地；夏世旭负责钣金喷漆及保险业务，张栋材负责维修保养业务，双方在业务上互助互补共同营造良好的修理氛围；合用时间为自2011年6月1日至2018年5月31日，夏世旭按照下列标准向张栋材支付租金：2011年6月1日-2014年5月31日年租金6万元；2014年6月1日-2017年5月31日年租金7万元；2017年6月1日-2018年5月31日年租金8.5万元；支付方式为：签订合同后夏世旭向张栋材支付半年租金，剩余租金支付方式半年一付；张栋材应保证租赁房屋的合法性，为夏世旭供水供电，满足夏世旭用电容量使用权，保证有上下水；张栋材允许并协助夏世旭在后院的120平方米建房，所建房屋归夏世旭所有；张栋材应向夏世旭提供办理营业执照的所有手续，协助夏世旭办理二类汽车修理营业执照；如需提前解除合同，夏世旭应提前一个月书面通知张栋材，否则赔偿张栋材一个月租金；夏世旭对房屋进行装修改造、改建、临建的费用由夏世旭自负，并需合理使用房屋；夏世旭拖欠租金不得超过一个月，否则张栋材有权提前解除合同。
合同签订后，夏世旭按照约定陆续向张栋材支付了截止到2014年5月31日的租金，并在后院建二层楼房一栋及烤漆房一间。初期双方合作尚好，自2014年3月始双方因院落使用问题产生矛盾。2014年6月7日，张栋材之母田善梅采取搬出、毁损夏世旭办公用品的方式，影响夏世旭的正常经营，双方经卢沟桥派出所调解无果。现夏世旭、张栋材均同意解除合同。
经原审法院委托，中都国脉（北京）资产评估有限公司对租赁院落增建的二层楼房地上物价值及烤漆房价值进行了评估，结论为：二层楼房地上物评估值为22.824万元，烤漆房评估值为2.432万元。夏世旭对该评估报告无异议；张栋材对该评估报告不予认可，申请复核，理由为：1，不存在经营部；2，图纸与实际情况不符；3，墙体厚度不属实；4，建筑面积不属实；5，水泥地面并非夏世旭所建；6，不存在化粪池；7，没有评估明细表；8,二层楼房及烤漆房均为违章建筑；9，烤漆房购买价格为2.3万元，使用了几年后应当贬值，评估价格为2.432万元，明显偏高；10，不应按照评估基准日的价值计算，应当按照建房时的价值计算。中都国脉（北京）资产评估有限公司作出答复如下：1，本次评估相关数据是建立在涉案当事人双方签字现场测量数据基础上作出的，现场实际测量为本次评估的唯一测算标准，图纸及其它资料，仅作为参考使用；2，北京东方世旭车配件经营部的表述是根据北京市丰台区法院委托函中相关内容的正常表述，不存在评估人员虚构；3，墙体厚度系针对房屋整体的三面，并非针对部分二层建筑；4，评估人员根据现场勘查情况和双方当事人签字资料进行评估，现场勘查资料中包含水泥地面；5，化粪池系隐蔽工程，现场无法核实，夏世旭强调有附属化粪池，张栋材未提出异议，故按照相应房屋配备对化粪池进行了计算；6，本次评估并非详细的工程概预算，房屋建筑物作为一个整体按照一项资产进行评估，故无明细表；7，房屋是否系违章建筑，并非该评估公司职责范围内；8，本次评估的评估基准日为现场勘查日期，以评估对象的市场价值为参考的价值类型，并无不妥。夏世旭对回复无异议，张栋材对回复的意见为：租赁后院的东西南三面墙均为原有，夏世旭只是将南墙自1米左右升高为现在的高度，北墙为夏世旭自建，北墙一层砖厚度为12厘米，二层为钢结构加石膏板，评估报告对二层楼房的估价结果与实际情况不符；不存在化粪池；夏世旭在起诉书中要求烤漆房按照2.3万元进行补偿，评估价值却为2.432万元，烤漆房非但没有折旧反而产生了增值，故对烤漆房的评估价值不予认可；后院的水泥地面为租赁时原有，并非夏世旭增建，评估报告将其囊括在内，不符合事实情况；综上意见，张栋材提出要求后院建筑折旧后按照夏世旭占30%、张栋材占70%进行分割，夏世旭表示不同意。
经原审法院现场勘验，位于北京市×××号院（东盛汽修院内）：东侧为车间一间及办公室二间，西侧为二层楼房一栋及烤漆房一间；其中车间一间为夏世旭、张栋材共用，北侧办公室由张栋材使用，南侧办公室及西侧二层楼房一栋、烤漆房一间由夏世旭使用。2014年10月22日，夏世旭将所有自有物品自该院落搬出。
二审中，张栋材提交北京市丰台区大瓦窑村村委会签章的《关于大瓦窑村禁止以各种名义进行违法建设的通知》一份。张栋材还提交涉诉现场照片22张，现场照片的书面说明一份，及署名为朱名兵的书面证言一份，朱名兵未到庭作证。另，证人赵×到庭称张栋材车间后面有一个小后院，后院的三面有墙，而且里面有厕所和厨房。
上述事实，有当事人陈述及房屋租赁合同、收据、卢沟桥派出所询问笔录、照片、中都评报字（2014）254号资产评估报告和回复、勘验笔录等证据在案佐证。
本院认为：本案中，夏世旭、张栋材在涉案合同中仅约定前院共同使用，未明确约定具体区域，在合同履行过程中双方产生分歧，并发生矛盾。因夏世旭未在2014年6月1日前支付租金，张栋材之母田善梅采取将夏世旭办公用品搬出、损坏等方式，对夏世旭的正常经营收益造成影响。根据本案实际情况，对于夏世旭自2014年6月至实际搬出租赁场所期间的租金，原审法院酌情予以减轻；对张栋材要求夏世旭支付自2014年6月1日至2014年10月22日的房租的诉讼请求，予以部分支持，并无不当。
现本案双方均同意解除合同，对此法院不持异议。夏世旭经张栋材同意在租赁场所增设二层楼房及烤漆房，现租赁期未满双方解除合同，张栋材应当按照评估价值给付夏世旭相应的地上物补偿。虽张栋材对评估报告的证明内容不予认可，但中都国脉（北京）资产评估有限公司系有相应资质的鉴定机构，且本案当事人双方在租赁房屋时并未在合同中详细列明房屋墙体情况、地面情况、化粪池情况等细节，在未有充足合法有效的证据推翻评估报告的情况下，本院对评估报告予以采信，对张栋材提出的评估报告与事实不符的意见，不予采信；因夏世旭认可南墙有1米左右为张栋材所建及双方对约定不明均有责任，原审法院对评估结论的数额予以酌减1%，亦无不当。张栋材以房屋非合法建筑及烤漆房可以移走为由，要求夏世旭将二层楼房及烤漆房拆移，缺乏依据，法院不予支持。
综上，原审判决并无不当，本院予以维持。张栋材的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费6000元，由夏世旭负担3000元（已交纳），由张栋材负担3000元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。
一审案件受理费10056.3元，由夏世旭负担6037.8元（已交纳），由张栋材负担4018.5元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费1737元，由夏世旭负担309元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由张栋材负担1428元（已交纳）。二审案件受理费5257元，由张栋材负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 王 云
代理审判员 李 桃
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 康 飞