四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终7871号上诉人（原审被告）：四川佳年华置地有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区蜀汉路***号**幢***楼。法定代表人：迟梅英，董事长。委托诉讼代理人：刘勇，北京中伦（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨昊，北京中伦（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：文建东，男，1976年12月22日出生，汉族，住四川省成都市高新区。被上诉人（原审原告）：陶敏，女，1982年2月4日出生，汉族，住四川省成都市双流区。上诉人四川佳年华置地有限责任公司（以下简称佳年华公司）因与被上诉人文建东、陶敏商品房销售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0122民初2267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人佳年华公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回文建东、陶敏要求佳年华公司支付房屋分户产权迟延办理违约金的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由文建东、陶敏承担。事实和理由：1、佳年华公司为文建东、陶敏办理案涉房屋的产权系无偿委托，且佳年华公司对文建东、陶敏未能按《商品房买卖合同》约定时间取得房屋分户产权证非故意，亦无重大过失，因此，佳年华公司不需对文建东、陶敏承担相应的违约责任。2、即使佳年华公司需对迟延取得房屋产权证承担违约责任，由于文建东、陶敏从案涉房屋交付之日起便实际占有、使用房屋，且该房屋系文建东、陶敏以按揭方式取得，其无法在偿还完毕按揭款项之前处分该房屋，在此情况下，文建东、陶敏并未因迟延取得房屋产权证遭受任何损失，根据违约补偿的原则，佳年华公司也无需向文建东、陶敏进行任何赔偿。被上诉人文建东、陶敏未向本院提交答辩意见。文建东、陶敏向一审法院起诉请求：1、佳年华公司立即为文建东、陶敏办理房屋所有权证；2、佳年华公司向文建东、陶敏支付违约金（从2014年6月1日暂时计算至起诉之日为40300元，计算方式按照合同约定执行）。一审法院认定事实：文建东、陶敏与佳年华公司于2011年5月11日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定文建东、陶敏以625480元的价格购买佳年华公司开发的位于双流县社区“空港晶座”12幢1单元13层1319号房屋；佳年华公司应当在2013年5月31日前向文建东、陶敏交付该商品房，文建东、陶敏委托佳年华公司代交专项维修资金、契税、法律法规、政策规定的应当由文建东、陶敏承担的相关费用（包括但不限于登记费、交易手续费等）。同时约定佳年华公司应当在2014年5月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，文建东、陶敏同意委托佳年华公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因佳年华公司的责任，文建东、陶敏未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，佳年华公司按日计算向文建东、陶敏支付已付款万分之壹的违约金。《补充协议》约定，文建东、陶敏委托佳年华公司办理合同项下房屋的房屋权属转移登记……上述委托为无偿委托……文建东、陶敏须根据佳年华公司的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合佳年华公司开展办证工作；在合同约定的房屋交付期限届满前，文建东、陶敏须主动向佳年华公司提交相关资料……支付按政府规定应由文建东、陶敏承担的维修资金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋权属转移登记的后果由文建东、陶敏自行承担；佳年华公司在文建东、陶敏交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助文建东、陶敏办理房屋所有权证……。合同签订后，文建东、陶敏按约向佳年华公司支付了购房款，并向佳年华公司支付契税、维修基金、产权登记费、国土分户费等，佳年华公司向文建东、陶敏交付了案涉房屋。一审法院另查明，“空港晶座”项目2、3、5、9、10、11、12、13、15栋取得了房屋权属证明（初始登记）。截至2016年6月15日，佳年华公司仍未向双流县房产管理局提交文建东、陶敏的办证申请资料。一审法院认为，文建东、陶敏与佳年华公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理房屋所有权证问题而引发本案诉讼。本案的争议焦点为：1、办理房屋产权证的条件是否成就；2、佳年华公司是否应当承担违约责任及违约金的认定问题。一审法院根据所查明的事实，综合评判如下：关于佳年华公司是否应当承担迟延办理房屋所有权证的违约责任的问题。一审法院认为，首先，佳年华公司协助文建东、陶敏取得案涉房屋的房屋所有权证书系佳年华公司的附随义务。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自佳年华公司与文建东、陶敏签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到文建东、陶敏。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要佳年华公司提供，如果佳年华公司未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。因此佳年华公司有协助文建东、陶敏取得案涉房屋所有权证书的义务。其次，补充协议第四条“关于权属办理的特别约定”虽约定为无偿委托，但佳年华公司作为案涉房屋的出卖人，其上述办理房屋所有权转移登记是与文建东、陶敏签订的《商品房买卖合同》之内的合同义务。该义务是否履行直接影响《商品房买卖合同》的合同目的是否得以实现，故不能完全将委托关系从案涉买卖合同关系中剥离，并且佳年华公司为文建东、陶敏办理房屋所有权登记的义务以及相应的违约责任已在《商品房买卖合同》中予以明确，故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查，故佳年华公司为文建东、陶敏办理房屋所有权系房产开发商销售商品房必须完成的工作，可给予佳年华公司相应的时间，以判决生效后两个月为宜。综上，佳年华公司辩称为文建东、陶敏办理房屋产权证系无偿委托，不存在故意或重大过失，故佳年华公司不需向文建东、陶敏承担违约责任的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。文建东、陶敏诉请佳年华公司承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。而对于文建东、陶敏主张依法判令佳年华公司从2014年6月1日起按已付房款金额每日万分之一向其支付逾期未办理房屋所有权证的违约金，直至佳年华公司为文建东、陶敏办理房屋所有权之日止（截止起诉之日违约金总金额为40300元）的问题，一审法院认为，因《补充协议》约定“佳年华公司在文建东、陶敏交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助文建东、陶敏办理房屋所有权证”，故佳年华公司对违约金的起算时间的抗辩意见成立，一审法院予以采纳。同时，《商品房买卖合同》虽约定迟延办证佳年华公司需按日向文建东、陶敏支付已付款万分之一的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而文建东、陶敏并未举证证明其损失的大小，一审法院兼顾合同履行情况、佳年华公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为4690元为宜。佳年华公司辩称案涉房屋已交付，佳年华公司已履行主要的合同义务，且文建东、陶敏无任何损失，故不需向文建东、陶敏支付违约金的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。综上所述，文建东、陶敏与佳年华公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，佳年华公司未在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合文建东、陶敏的实际损失，一审法院酌情支持4690元。佳年华公司应于判决生效后两个月内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、佳年华公司于判决发生法律效力之日起两个月内向权属登记机关申请办理文建东、陶敏所有的“空港晶座”12幢1单元13层1319号房屋的所有权证书；二、佳年华公司于判决发生法律效力之日起十日内支付文建东、陶敏违约金4690元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费404元，由文建东、陶敏负担379元，佳年华公司负担25元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、佳年华公司应否承担迟延办理房屋所有权证的违约责任；二、原审法院认定的违约金数额是否适当。现评判如下：关于第一个争议焦点，根据双方的约定，购房人委托佳年华公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因佳年华公司的责任致使购房人未能在约定期限内取得房屋所有权证书的，佳年华公司应向购房人支付违约金。本案中，佳年华公司为购房人办理案涉房屋产权虽系无偿委托，但佳年华公司在收到文建东、陶敏提交的办证资料后，至今未向权属登记机关提交，对此，佳年华公司没有举证证明其逾期提交办证资料不存在故意或者重大过失，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，佳年华公司上诉主张非因其责任致使购房人未能在约定期限内取得房屋所有权证书的理由，缺乏事实依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，虽然文建东、陶敏未举出佳年华公司逾期办证给其造成实际损失的证据，但佳年华公司至今仍未协助文建东、陶敏办理房屋所有权证（转移登记）的事实客观存在，逾期办证期限较长，违约的情节较为恶劣，故根据公平原则和诚信原则，一审法院结合佳年华公司的过错程度、合同实际履行情况，酌情确定其应承担的违约金数额并无不当，本院予以维持。综上，佳年华公司的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院对文建东、陶敏的诉讼请求未予全部支持，漏判驳回文建东、陶敏的其余诉讼请求，虽有不当，但不影响本案的实体处理结果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持成都市双流区人民法院（2016）川0122民初2267号民事判决第一、二项，即：“一、四川佳年华置地有限责任公司于本判决发生法律效力之日起两个月内向权属登记机关申请办理文建东、陶敏所有的“空港晶座”12幢1单元13层1319号房屋的所有权证书；二、四川佳年华置地有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付文建东、陶敏违约金4690元”；二、驳回文建东、陶敏的其余诉讼请求。二审案件受理费998元，由上诉人四川佳年华置地有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何广智审 判 员  赵 锋代理审判员  范 珍二〇一六年十一月十五日书 记 员  杨大准