安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庐民一初字第04242号
原告：胡本开，男，1986年6月19日生，汉族，个体户，住安徽省合肥市包河区。
被告：合肥环湖家具有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区。
法定代表人：王章伟，总经理。
委托代理人：王斌，合肥环湖家具有限公司环湖家具建材市场总经理。
委托代理人：李常保，合肥环湖家具有限公司副经理.
原告胡本开诉被告合肥环湖家具有限公司（下称环湖家具公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2015年11月30日立案受理，依法由审判员许欣竹适用简易程序于2016年1月30日公开开庭进行了审理，原告胡本开，被告环湖家具公司委托代理人王斌、李常保到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告胡本开诉称：2014年12月14日原告与被告环湖家具公司签订房屋�赁合同，合同期一年，用于经营豪斯镁集成品吊顶（扣板、浴霸、照明）。合同还约定：“本合同终止前，乙方（原告）如有意续约，应在本合同期满前一个月向甲方（被告）提出书面续约的请求，同等条件下，乙方优先续约签订新合同。
2015年2月份左右，原告听说环湖市场调整规划，将包含豪斯镁在内的部分区域改为灯饰照明，原告向被告提出愿意配合市场的改动，在合同到期后改做灯饰照明，被告表示到期后再说。2月末市场重新规划第一家灯饰照明店（美华灯饰）开始装修，距原告与环湖市场签订合同2个月左右。
2015年4月，原告从其他商户得知，原告所经营的豪斯镁吊顶F区53号已被合肥环湖家具有限公司租给亮丽宜家灯饰照明。由环湖家具公司没有有通知原告，原告不确定消息是否属实。2015年9月亮丽宜家灯饰开始装修部分区域。虽然市场没通知原告，但F区53号已被环湖家具公司租给亮丽宜家灯饰已是公开的秘密。
20l5年10月25日原告向被告环湖家具公司提出续租申清被拒。2015年10月30日原告要求被告环湖家具公司对不再续租的原因等疑问给予书面答复，被告未给予书面答复。
原告与被告环湖家具公司签订合同后2个月左右便对市场规划调整，这是被告的失误。被告环湖家具公司在与原告订立合同后三、四个月左右便与亮丽宜家灯饰另行订立租赁合同，且未通知原告是否愿意同等条件下续租，被告环湖家具公司直接否定了合同约定原告所享有的优先续租的权利，违反合同约定，影响了原告的正常经营活动，给原告造成了经济损失。现原告诉至法院，请求判令：1、原告优先承租合肥环湖�具建材市场建材馆三楼F区53号商用店铺（面积为59.96㎡）；2、被告赔偿原告装修损失25000元和样品损失8300元；3、被告一次性退还原告保证金8000元；4、被告赔偿原告6个月经营损失12000元；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告环湖家具公司辩称：房屋租赁合同明确约定原告只准经营豪斯镁吊顶，但原告违规经营其他品类商品（扣板、浴霸、照明、晾衣架），严重扰乱市场经营秩序。我方有权直接解除房屋租赁合同。另原告在市场经营至今未办理工商营业执照，属违法经营，我方也有权利终止房屋租赁合同。关于续租申请，我方严格按照房屋租赁合同相关约定，于2015年10月27日在原告租赁合同到期前一个多月书面通知原告做好合同到期前的工作安排，但原告拒不配合。至今原告的豪斯镁店仍占用F区53号铺位经营。针对原告的各项诉讼请求，1、原告无照经营，且私自改变合同经营商品范围，已不属同等条件，故不存在优先权问题；2、原告要求赔偿装修损失、样品损失及经营损失无事实依据，我方不予认可；3、原告其实不想续租商铺，并且其已违反租赁合同相关约定，我方要求扣除其合同保证金；综上，原告诉讼请求并无事实依据，请予以驳回。
经审理查明：2014年12月14日原告（乙方）与被告环湖家具公司（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定原告承租合肥环湖家具建材市场建材馆三楼F区53号商用店铺，面积为59.96㎡，用于经营建材，特许经营豪斯镁集吊顶；期限一年自2014年12月14日至2015年12月13日，租金标准为每月8元／平方米，按半年结算，乙方须提前5天支付。乙方须向甲方交纳合同保证金3000元，合同期满一个月后如数无息退还，如中途退场视为违约，合同保证金不�。乙方须交纳商品质量保证金5000元。如乙方退场一年后无售后遗留问题，则由甲方在三包期结束后如数无息退还该保证金。合同第五条双方权利义务条款规定，乙方有权以自己的名义在特许经营范围内，独立合法经营，独立承担各项相关法律责任，严格遵守工商、税务等规定，由此产生的费用由乙方自理。合同第六条合同解除、终止、失效条款规定，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同并要求乙方按照本合同当年租金总额的20%支付违约金。4、乙方未经甲方同意，擅自改变经营范围或违反市场专业规划的。
双方同日又签订的建材市场经营管理合同一份，约定“本合同终止前，乙方（原告）如有意续约，应在本合同期满前一个月向甲方（被告）提出书面续约的请求，同等条件下，乙方优先续约签订新合同。原、被告均在二份合同上签名盖章。合同签订后，原告向被告交纳了合同保证金3000元及质量保证金5000元，并入驻商铺经营。用于经营豪斯镁吊顶及扣板、浴霸、照明等。
2015年10月25日，原告向被告发出续租申请书，称“听说三楼特定区域调整为灯饰照明，如涉及我店区域，我店乐意支持市场工作，到期后改作经营灯装饰照明。”2015年10月27日被告发给原告通知一份，称“由于建材馆三楼位置调整与规划，F区53号于2015年12月13日到期，市场将不再续租，请提前做好工作安排。如需更换新位置，请联系市场部。逾期不来洽谈处理，视为空位置，店铺内物品市场视为自动放弃所有。因此造成一切经济损失及不良后果自负。”原告要求被告说明不续租理由，未获书面答复。原告认为被告侵犯了其优先续租权，构成违约，现诉至法院要求判如所请。
以上事实，有原告提交的身份信息、房屋租赁合同、经营管理合同、店面图片、保证金收据、平面图、续租申请、通知、被告提供的营业执照、组织机构代码、法人身份证明、房屋租赁合同、通知、F区53号店面外立面图及当事人陈述予以证实。
本院认为：本案原、被告双方存在租赁合同关系，该租赁合同关系所涉及的租赁合同及经营管理合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本案双方争议的焦点问题是经营管理合同中约定原告有优先续租权，被告有未违约。
构成损害优先续租权的基础在于原告有未将涉案商铺另租给他人，本案中原告只是听说，但并无相关证据证明被告将涉案商铺在原告租赁期限内或其租�届满后另租给他人，且本案被告也否认另行出租。故原告认为被告损害其优先续租权构成违约没有事实依据。退一步来说，即使被告因进行区域调整，要将商铺另行租赁他人，也存在被告是否为同等条件的问题。因此其要求优先承租该商铺的依据不足。
本案庭审中，原告表示不再要求续租了，放弃要求优先承租合肥环湖家具建材市场建材馆三楼F区53号商用店铺，本院对该诉讼请求无需再作处理。
原告要求被告赔偿原告装修损失25000元、样品损失8300元、原告6个月经营损失12000元，因不能认定被告构成违约，且原告也无证据证明损失情况，故本院不予支持。原告要求被告一次性退还原告保证金8000元，因双方合同届满，故其中合同保证金3000元，可以退还原告。另5000元质量保证金因不符合退还条件，本院不�支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告合肥环湖家具有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告胡本开合同保证金3000元；
二、驳回原告胡本开的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为1066元，由原告胡本开负担1000元，被告合肥环湖家具有限公司负担66元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本�递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 许欣竹
二〇一六年二月十四日
书记员 孙文丽
附本案适用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对该诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。