甘肃省酒泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）酒民一终字第487号
上诉人（原审原告）敦煌市工商行政管理局。
法定代表人姬海英。
委托代理人秦越远，该局法律顾问。
委托代理人庄志成，该局办公室主任。
上诉人（原审被告）陆福，男，生于1970年12月11日。
委托代理人马伟玉，甘肃玉关律师事务所律师。
委托代理人易启河，甘肃玉关律师事务所律师助理。
上诉人敦煌市工商行政管理局（以下简称敦煌市工商局）与上诉人陆福因房屋租赁合同纠纷一案，不服敦煌市人民法院（2015）敦民初字第457号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人敦煌市工商局的委托代理人秦越远、庄志成，上诉人陆福的委托代理人马伟玉、易启河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2014年1月1日，原告工商局与被告陆福签订房屋租赁合同，被告承租敦煌市沙州市场北门东侧1号门面房经营餐饮，约定租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，年租金110000元，被告如需装修房屋，需经原告同意，合同期满终止后被告无条件返还房屋，原告对此不予补偿。合同另约定“本合同到期后，租金每年按租金总额的20%递增，合同若不再续签，而乙方（被告）一时无法找到房屋，甲方可酌情延长租赁期限10天，若在规定期限内不搬出，甲方（原告）按日租金二倍计算房屋收入，甲方有权向人民法院起诉和申请执行，但所受损失由乙方负责承担。”合同期限届满后，双方就装修补偿协商未果，被告未按照约定返还房屋。另查明，被告自2002年开始承租争议房屋经营餐饮，双方2012年前每三年签订一次合同，2012年后每年签订一次。被告2013年对房屋重新装修，自2015年1月1日起至今，被告再未经营，本案所涉房屋闲置至今。
原审认为，原告敦煌市工商行政管理局与被告陆福签订租赁合同系双方的真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，原、被告均应依约履行各自的义务。合同期限届满后，双方未就续租事宜达成一致，租赁关系已终止，而被告未履行返还房租的义务，原告请求返还房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告未按照合同约定返还房屋，虽合同有明确约定，但是被告2013年重新装修经营时间较短，且被告自2015年1月1日起再未营业未收益，故对于原告要求被告支付逾期未返还房屋使用费的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、限被告陆福于本判决生效后十五日内将敦煌市沙州市场北门东面1号门面房返还原告敦煌市工商行政管理局。二、驳回原告敦煌市工商行政管理局的其他诉讼请求。
宣判后，敦煌市工商局与陆福均不服原审判决，分别向本院提起上诉。
敦煌市工商局上诉称：一审判决以合同期限届满后，以“被告2013年重新装修时间较短，且被告2015年1月1日起未营业未收益，故对于上诉人要求被上诉人支付逾期未返还房屋使用费的诉讼请求不予支持”，事实认定错误，与双方合同约定不符，判决理由于法无据，且违背基本社会原则，严重损害了原告的合法权益。l、事实认定错误，且是否装修不能作为被上诉人不支付逾期占有房屋租金的理由。在一审庭审中，被上诉人明确陈述2013年仅装修了租赁房屋的门头，而非一审判决认定的对租赁房屋进行装修，且被上诉人的装修行为无任何证据证实经过了上诉人的同意。而根据双方签订的租赁合同的约定，“被告如需装修需经原告同意，合同期满终止后被告无条件返还房屋，原告对装修不予补偿”。合同约定己非常明确，故被上诉人是否装修不能作为不支付逾期占有租赁房屋的理由。2、判决与合同约定不符，违背了《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的约定及合同法的基本原则，依法无据。双方在租赁合同中明确约定“合同到期后，租金每年按租金总额的百分之二十递增，合同若不续签，而被上诉人一时无法找到房屋，上诉人可酌情延长租赁期限10天，若在规定期限内不搬出，上诉人按日租金二倍计算房租收取，上诉人有权向人民法院起诉和申请执行，但所受损失由被上诉人方负责赔偿。”被上诉人应依据此约定承担逾期交付房屋的租金。3、一审判决违背社会经济的基本原则和法律保护社会基本规则的目的，是一个极其可怕的司法判例，将扰乱房屋租赁行业应遵守的基本规则。合同期限届满，租赁关系即终止，承租人不再享有租赁物的合法占有权、使用权，应返还租赁物，继续无权占有，不但违约，而且构成侵权，应承担相应的后果
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返还租赁物，承担相应损失或费用，这是经济往来中，普通民众的基本认知。但本案的一审判决却给人一种合同期限届满，出租人可以不返还租赁物，可以无权继续占有租赁物，只要“未经营未收益”，就不用承担任何的责任，不用给付租金，这将会严重损害出租人的合法权益。可怕的司法判例，将扰乱房屋租赁行业应遵守的基本规则。4、一审判决于法无据，不符合法律的立法原意。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下，承租人应将房屋返还出租人。承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，从而构成对出租人所有的租赁房屋的无权占有，出租人有权向承租人主张返还房屋，同时，出租人亦有权向承租人主张逾期腾房期间的占有使用费或租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”根据此规定，人民法院必然应依法保护出租人要求承租人支付逾期腾房占有使用费。请求：1、依法撤销敦煌市人民法院（2015）敦民初字第457号民事判决书第二项判决，改判被上诉人按合同约定支付上诉人逾期腾退房屋期间的租金。2、被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
陆福上诉并答辩称：一、一审判决认定事实不清，证据不足，显失公平。上诉人自2002年开始租赁被上诉人房屋经营餐饮，2012年之前，双方约定每三年签订一次租赁合同，2012年后，被上诉人要求与上诉人每年签订一次。2013年因经营需要，上诉人口头告知并征得被上诉人负责人的同意，投入巨额资金对该房屋进行装修，同时被上诉人口头承诺合同虽然每年签订一次，但会保证上诉人的优先承租或购买权，并不会影响上诉人的正常租赁经营。在上诉人将所租房屋投入巨资装修后，2014年1月1日被上诉人与上诉人如约续签房屋租赁合同，但在2014年12月底，被上诉人工作人员口头告知上诉人租赁合同不再续签，要求上诉人按期交还房屋。因上诉人2013年在征得被上诉人同意的情况下，投入巨资重新装修经营刚刚一年，其投入的成本尚未收回，被上诉人即违背当初承诺与上诉人不再续签，明显违背了诚实信用原则及公平原则。根据《合同法》第92条的规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助等义务。法律最基本的原则是公平原则，而一审法院并未综合全案实际情况即判决“上诉人于判决生效后15日内将房屋返还被上诉人”，显然违背了法律的公平原则。法律“公平原则”的目的在于弥补因法律所保护的法益受到侵害而遭受的损失，使法益恢复到未被侵害之前的状态，法律严格禁止当事人因此而获得法外利益。具体到本案中，上诉人在2013年经被上诉人同意进行装修，且被上诉人承诺合同每年签订一次，并保证上诉人的优先承租或购买权，不影响上诉人的日常租赁经营。但就在上诉人花费巨资装修刚刚一年，被上诉人就违背承诺不再与上诉人续签房屋租赁合同，并对上诉人投入的巨资装修费用不予补偿，对此事实一审法院却没有综合全案实际情况予以顾及，明显违背公平原则，严重损害了上诉人的合法权益。二、一审判决曲解法律，其事实认定和判决内容明显偏袒被上诉人。法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。本案中，上诉人与被上诉人的房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，并且被上诉人在上诉人装修后，即2014年1月1日签订的租赁合同第五条即明确约定“乙方对房屋进行装修，需征得甲方同意……合同期满终止或因政策因素征用，国有资产处置解除本合同的，乙方装修无条件归甲方所有不予补偿”。对此，若是“因政策因素征用，国有资产处置解除本合同的，对乙方装修不予补偿”尚能让人信服，但因合同期满解除本合同而不予补偿，对此不排除被上诉人在2014年1月1日签订合同时就有蓄意不再续签的故意。因此该合同在签订时就显失公平，同时在2013年装修前，被上诉人明确承诺合同虽然每年签订一次，但会保证上诉人的优先承租或购买权，并不影响上诉人的正常租赁经营。综合全案，被上诉人在上诉人将房屋花巨资装修后仅出租一年便不再续租，显然有失公平，也违背了“诚实信用原则”。对此，一审法院却回避了这个问题，简单片面地认为“合同期限届满后，双方未就续租事宜达成一致，租赁关系已终止，认为上诉人未履行返还房屋义务，被上诉人请求返还房屋于法有据予以支持”，明显偏袒被上诉人，有失公平。综上并结合敦煌市人民法院2015年6月15日作出的（2015）敦民初字第457号民事判决书的内容，一审法院没有综合全案实际情况，按“诚实信用原则”及“公平原则”依法进行裁判，其事实认定及判决明显偏袒被上诉人。请求：一、撤销甘肃省敦煌市人民法院2015年6月15日作出的（2015）敦民初字第457号民事判决书，将本案发回重审；二、或者查明事实基础上依法改判，判决驳回被上诉人的所有诉讼请求。三、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
针对陆福的上诉请求，敦煌市工商局答辩称：一、本案起诉后，陆福没有在一审中提出基于装修补偿的反诉请求；二、在事实方面，陆福在上诉状中的部分陈述与事实不符，2013年其仅仅是对门头进行了装修，未对房屋内部进行装修，并且其装修门头也未经过工商局同意。三、双方签订的合同是双方真实意思表示，应该按照合同约定履行，陆福的上诉请求不能成立。
本案二审过程中，上诉人陆福提交“驴肉黄面店装修材料表”及“福源驴肉黄面字号牌加工装饰费用”清单各一份，试以证明陆福经对方同意投入巨资进行了装修。经质证，上诉人敦煌市工商局对上述证据的真实性及关联性不予认可。上诉人敦煌市工商局提交由敦煌市行政事业单位国有资产管理局出具的证明一份，试以证明本案租赁房屋系国有资产，产权归属上诉人敦煌市工商局。经质证，上诉人陆福对该证据真实性不持异议。经审查，上诉人陆福所提交的材料表及费用清单系其单方制作，未经敦煌市工商局签字确认，也无其他证据予以佐证，本院不予采信；上诉人敦煌市工商局所提交的证明来源合法，陆福一方亦不持异议，本院依法予以采信。
二审查明的案件事实与原判认定的事实无异，据以定案的证据经一审开庭质证，又经二审核查，其来源合法，内容真实有效，足以证实原判认定的事实。
本院认为，上诉人敦煌市工商局与上诉人陆福所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。本案双方约定租赁期间为一年，租期届满后双方未达成续租合意，陆福作为承租人依法应当返还租赁物，其主张工商局口头承诺合同到期后续签，但未提供证据予以证明，本院不予采信；其主张装修投入未收回进而要求继续履行合同，经查，陆福装修行为发生在本案租赁合同签订之前，且合同条款明确约定“合同期满终止…乙方装修归甲方所有不予补偿”，故其以装修投入未收回为由拒绝返还租赁物，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。双方租赁关系因合同到期解除后，上诉人陆福继续使用租赁房屋构成无权占有，除应向出租人返还租赁物外，还应承担无权占用期间的合理使用费用，对于使用费的收取，双方合同中约定“酌情延长租赁期10天，若在规定期限内不搬出，甲方按日租金二倍计算房租收取”，该约定虽系当事人真实意思表示，但计算标准过高，考虑到上诉人陆福对租赁房屋存在装修添附及租赁期满后未经营收益的事实，对使用费的计算标准依法应予调整，参照合同约定的租金标准予以确定，自2015年1月11日计算至2015年10月10日。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持敦煌市人民法院（2015）敦民初字第457号民事判决第一项，撤销第二项；
二、上诉人陆福向上诉人敦煌市工商行政管理局支付房屋使用费99000元（11万元×120%÷12个月×9个月），限于本判决生效后十五日内付清；
三、驳回上诉人敦煌市工商行政管理局及上诉人陆福的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
一审案件受理费4300元，由上诉人敦煌市工商行政管理局承担1100元，上诉人陆福承担3200元；二审案件受理费8600元，由上诉人敦煌市工商行政管理局承担1100元，上诉人陆福承担7500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩宝灿
审 判 员 徐安全
代理审判员 蔺春辉
二〇一五年十月十日
书 记 员 赵国才