广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4079号
上诉人（原审被告）：廖小兰，住江西省瑞昌市。
被上诉人（原审原告）：广州市锦天物业管理有限公司，住所地：广州市天河区。
法定代表人：谭晓红，职务：总经理。
委托代理人：杜玉明，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：张俊强，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。
原审被告：幸成荣，住江西省高安市。
上诉人廖小兰因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第2047号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人廖小兰、被上诉人广州市锦天物业管理有限公司的法定代表人谭晓红及其委托代理人杜玉明、原审被告幸成荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。广州市锦天物业管理有限公司（以下简称锦天公司）、廖小兰签订的《场地合作协议》、《场地合作补充协议》名为合作，但内容为一方提供场地、另一方支付使用费，双方成立租赁法律关系。
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条规定“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，涉案场所具有合法建设手续，《场地合作协议》、《场地合作补充协议》为双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。廖小兰主张合同无效缺乏依据，原审不予采纳。
锦天公司作为出租人应提供适格的租赁物给承租人使用，廖小兰亦有审慎注意义务，即签订时审查场地权属情况，协议约定“鉴于甲方与上一手承租业主的合同在2016年1月31日到合同期满，到期后将由甲方申请向上一手承租业主继续租赁本标的物业，若续租成功则双方继续履行至本合同期满止，续租不成功则双方可终止合同并无须承担责任”，廖小兰在签约时知悉锦天公司非为业主，不存在隐瞒情形，锦天公司自2013年9月1日交付场地给廖小兰使用，廖小兰自签约之日至实际交付之日均未对场地权属提出异议或主张产权异议，廖小兰在接收场地后亦将部分房间出租他人使用，不存在使用障碍，其分租他人获取经营收益。原审期间未有证据证实至锦天公司实际收回场地之日存在业主或他人主张权利导致其无法使用场地的事实，锦天公司正常、正当交付场地并无不当，其应享有收取租金的权利。廖小兰抗辩称分租租户向其主张返还押金故认为锦天公司存在诈骗，但双方此前已协议对租户已付押金的处理，由廖小兰代垫后再从使用费用中扣除，双方对分租户的处理事项上已协商一致，不存在争议，对其抗辩锦天公司存在诈骗行为，不予采纳。
按约定“每月固定费用120000元，在合作期每满2年后自动递增8%的金额费用。乙方在签约时需向甲方支付100000元押金，2013年9月10日前再支付120000元的固定费用和140000元的押金。2013年9月10日以后的费用，乙方须在提前在上个月的25号前交付本个月的固定费用和上个月水电使用费用（水电费用按甲方上一手承租业主抄表的标准计算）”，廖小兰先后支付300000元，应视为交付押金240000元及2013年9月部分固定费用60000元，廖小兰未缴清2013年9月的使用费60000元，而2013年9月的全部费用按约定应在2013年9月10日前支付完毕，另其亦应于2013年9月25日前支付2013年10月的使用费120000元，廖小兰违反约定未按时交租，其于2013年9月27日报警主张锦天公司未提交合法产权资料作为拒交租金抗辩缺乏依据，有违诚信，不予采纳。同时，锦天公司在廖小兰要求提供产权资料时，亦及时于2013年9月29日提交资料，并无不妥。廖小兰迟延支付租金，违反“乙方逾期交纳相关费用，须支付每天3%滞纳金，逾期10天视乙方违约，甲方有权解除协议，没收场内物品并收回场地，乙方违约将由乙方赔偿未付的固定费用和押金抵作违约金，以及甲方为此投入的装修和所投入费用或损失的赔偿”，锦天公司在廖小兰逾期支付使用费构成违约情况下，自行行使合同解除权并实际收回场地，其依约可收取使用费及没收押金240000元。
对于锦天公司主张的第一项诉讼请求，该主张缺乏事实及合同依据，原审法院予以驳回。
对于锦天公司主张的第二项诉讼请求，一审期间双方确认实际使用时间为2013年9月1日至2013年10月5日，自2013年10月5日，场地由锦天公司控制并继续经营，一审附带小租户的租约，锦天公司自控制场地之日起并未丧失其原有的租金收益，从公平等价原则，廖小兰应支付截至2013年10月4日的使用费，对于锦天公司主张的超出部分，原审予以驳回。即廖小兰向锦天公司支付2013年9月1日至2013年10月4日的使用费136000元。鉴于锦天公司先后收取廖小兰合计300000元，现锦天公司予以没收其押金240000元，余款60000元冲抵实际使用费136000元后，廖小兰尚拖欠锦天公司76000元。对于锦天公司主张的第四项诉讼请求，因锦天公司已实际收回场地，该主张缺乏事实依据及法律依据，原审予以驳回。对于锦天公司主张在合同签订前的租金损失，租金应自实际交付之日起算，故该部分请求亦缺乏合同依据，原审予以驳回。
对于锦天公司主张的第三项诉讼请求，因锦天公司在房屋交付时，未将租户的押金转交廖小兰，不存在损失，该主张缺乏事实依据，原审予以驳回。
对于锦天公司第五项诉讼请求光纤费用24000元主张问题，因双方在协议中约定该费用承担问题，锦天公司提交发票予以证实该费用实际发生，鉴于该费用系包含14个月长期使用费用，现锦天公司收回场地后，继续使用该网络，为此，从公平角度，原审法院酌情判令廖小兰支付使用期间的费用1943元（24000÷14÷30×34），对于锦天公司主张的超出部分，原审予以驳回。
对于锦天公司主张的第六项诉讼请求，因廖小兰实际使用场地时间较短，而该双方租赁系带分租的租赁关系，锦天公司在收回场地后继续获取经营收益，未造成巨大损失，原审期间其依约没收押金240000元，其合同权利已得到充分保障及补偿损失，现廖小兰抗辩该违约损失与锦天公司的实际损失不符，原审法院从公平角度，在锦天公司依约没收保证金、在未有其他证据证实其他损失情况下，对其相应的违约金请求，予以驳回。
幸成荣非合同签约方，权利义务不由其承担，锦天公司向其主张权利有违合同相对性原则，原审予以驳回。
据此，原审法院于2015年6月23日依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、廖小兰于判决发生法律效力之日起10日内向锦天公司支付场地使用费76000元。二、廖小兰于判决发生法律效力之日起10日内向锦天公司支付网络使用费1943元。三、驳回锦天公司的其他诉讼请求。一审案件受理费10980元，由锦天公司负担2000元，由廖小兰负担8980元；财产保全费1520元，由廖小兰负担。
判后，上诉人廖小兰不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第一、二项，改判支持其全部诉讼请求，并由锦天公司承担一、二审的诉讼费用。事实和理由为：双方分别于2013年8月31日、9月4日签订《场地合作协议》、《场地合作补充协议》对涉案场地合作期限、费用、租金增速、押金等问题进行协商，并由其向锦天公司先后三次支付押金及固定租金费用人民币30万元。锦天公司并非涉案房屋的产权人也未出示相关文件证明其对涉案房屋租赁的合法性，故双方签订的《场地合作协议》、《场地合作补充协议》属无效合同。原审对此未予认定属事实认定有误，应予纠正。
被上诉人锦天公司答辩称同意原审判决，请求维持原判。
原审被告人幸成荣答辩称同意廖小兰的上诉请求。
经审理查明：据广州市城市建设档案馆档案资料显示，广东省公路工程处（现为广东省长大公路工程有限公司）取得（75）建字706号、（80）建字689号《建设工程审核意见书》，核准在广州市沙河银河大队上元岗建设职工宿舍1幢5层、职工宿舍1幢6层。锦天公司取得该房产的出租经营管理权。
廖小兰与幸成荣于2009年3月17日登记结婚。
2013年8月31日，锦天公司（甲方）、廖小兰（乙方）签订《场地合作协议》，约定：甲方将广州市鳌鱼岗大街31号锦天时尚公寓A栋（除A201、A202、A210房外）和B栋的共107个房间交付给乙方住宿用途使用，合作期限自2013年9月1日至2018年8月31日。每月固定费用120000元，在合作期每满2年后自动递增8%的金额费用。乙方在签约时需向甲方支付100000元押金，2013年9月10日前再支付120000元的固定费用和140000元的押金。2013年9月10日以后的费用，乙方须在提前在上个月的25号前交付本个月的固定费用和上个月水电使用费用（水电费用按甲方上一手承租业主抄表的标准计算）。合作期间所产生的一切税费、垃圾费、治安费、通讯费及经营相关费用均由乙方负责交付。签约后甲方负责协调并通知现在住户进行交接工作，约定双方现有住户和物业的交接手续在2013年9月10日办理，在此日期前（含当日）的所有住户已收取的租金等费用归甲方，在此日期后的所有租户未收取的租金等费用归乙方。现有同意转交乙方管理的住户押金由乙方退给住户，但乙方须同时将甲方已预交确良光纤宽带费用退还甲方。乙方逾期交纳相关费用，须支付每天3%滞纳金，逾期10天视乙方违约，甲方有权解除协议，没收场内物品并收回场地，乙方违约将由乙方赔偿未付的固定费用和押金抵作违约金，以及甲方为此投入的装修和所投入费用或损失的赔偿。鉴于甲方与上一手承租业主的合同在2016年1月31日到合同期满，到期后将由甲方申请向上一手承租业主继续租赁标的物业，若续租成功则双方继续履行至本合同期满止，续租不成功则双方可终止合同并无须承担责任，乙方保证只向甲方合作经营或承租标的物业，乙方不得直接或间接绕开甲方自行与他方合作经营或承租标的物业，否则由甲方没收乙方一切已付费用和押金、收回甲方提供的一切物业场内所有物资和装饰外，还将追究合同期内乙方每月应付甲方固定费用的总和作为对甲方的赔偿金。如若遇到甲方的租赁期届满或他方征用标的物业，以及遇不可抗力因素，双方可终止合同并无须承担责任。合同期届满，如须继续合作的，应提前一个月与甲方协商，双方另签订协议。在同等条件下，乙方享有优先续约权，双方不继订协议，甲方在乙方迁出离场后的两天内将押金退还乙方；协议未续订或终止后，如若乙方逾期不交出场地房屋的，除限期迁出和补交占用期间的一切相关费用外，甲方还有权按每月固定费用总额的三倍收取占用费，并没收场内物品和押金作为违约赔偿。甲方需在签约或交付物业前为乙方对本案物业B栋首层的房间和通道铲除原有墙壁，并重新进行铺贴瓷片和批荡灰刷油漆的装修，以及配备或购买好《交接物品清单》的物资，协议终止或中途解除后，双方约定的《交接物业清单》和场地内的所有墙体附着物（包含并不限于已安装的门窗、天花板、地板、水电设施、网络监控系统设备），都必须无偿归还甲方所有，乙方不得将其损坏或拆除，如《交接物品清单》或墙体附着物有损坏和丢失，则在验收确定后的两天内由乙方负责修复完好，不能修复的按双方约定物价计算赔偿。
2013年8月31日，廖小兰向锦天公司支付房屋押金100000元。
2013年9月4日，锦天公司（甲方）、廖小兰（乙方）签订《场地合作补充协议》，约定：1.双方交接前合作物业现有甲方签约住户的押金由乙方在客户租客合同到期后退还客户，乙方在退回押金给客户时，需让客户在回收的租赁合同上让客户签收，乙方代甲方垫付退客户押金的实际费用作为乙方应向甲方的履约押金一部分，如乙方如期履约则在合同期满后由甲方退回给乙方；2.协议作为双方2013年8月31日协议的补充协议，与原协议具有同等法律效力，除明显修改的地方外其余条款约定继续生效。协议一式两份，双方各执一份。协议自双方签字或盖章后生效；3.乙方需支付的光纤费用24000元在2013年11月30日前付清；4.甲方收取客户2013年9月的租金需在双方交接当天直接从乙方该交付甲方的固定费用中多除少补（2013年11月30日前付清）；5.乙方需在2013年9月4日前再交付200000元给甲方。
2013年9月4日，廖小兰向锦天公司支付房屋租赁费用51000元。
2013年9月5日，廖小兰向锦天公司转账149000元。
2013年9月7日，双方办理交接手续，进行物品清点。当日，锦天公司移交其制作的现租户清单一份，清单另附租户住房、租期、交租日期、合同起算日期、合同期满日期、房号、姓名、手机、人数、签约房价、每月固定交费、最近交租期限、最近多收天数、退还费用、押金等项目，其中退还费用合计为72025元、总押金为106956元。廖小兰签字确认。
2013年9月27日，廖小兰向广州市公安局天河区分局兴华派出所报警，称其向锦天公司索要租赁房屋的合法依据资料未果，故报警处理。
2013年9月29日，锦天公司向廖小兰发出《函件》，EMS单显示文件名称为：19张，证明合作物业的管理使用权的证明文件。廖小兰确认收到此函件，但认为锦天公司并非产权人，其没有合法有效的授权或转租权。
2013年10月5日，锦天公司向广州市公安局天河区分局兴华派出所报警处理纠纷。
2013年10月5日，锦天公司向廖小兰发出《通知》，内容为：因廖小兰违反《场地合作协议》，解除双方协议，收回场地。
另锦天公司表示其在签订合同前应廖小兰要求对涉案房屋进行装修，为此提交其与案外人签订的《装修工程施工合同》及收据，主张花费37920元，廖小兰均不予以确认；再锦天公司表示其对场地进行网络改造，为此花费24000元，为此提交长城宽带网络服务有限公司广州分公司的发票，开票日期为2013年7月22日，金额为24000元，项目为网络使用费。锦天公司另表示目前该光纤网络仍然使用，该24000元是购买14个月的光纤网络费用；廖小兰表示该费用为合同签订前发生的，与其无关。
另查明，廖小兰向原审法院另案起诉锦天公司，诉讼请求为：1.确认双方签订的《场地合作协议》、《场地合作补充协议》无效；2.锦天公司退还廖小兰已缴纳的押金及租赁费用300000元；3.锦天公司承担本案诉讼费用。原审法院于2015年6月23日作出（2013）穗天法民四初字第1989号民事判决，驳回廖小兰的诉讼请求。判后，廖小兰不服，向本院提出上诉，案号为（2015）穗中法民五终字第4076号。该案尚未审理终结。
再查明，廖小兰提交锦天公司员工薛某2013年9月6日和9月7日书写的收据两份，用以证实锦天公司收取了租户2013年9月的租金、押金。锦天公司、幸成荣对上述证据并无异议。锦天公司提交交租清单，用以证实其收取的2013年9月的租金共计17344元。廖小兰、幸成荣对此提出异议，认为该清单未包含部分其已举证证实已向锦天公司缴纳租金的租户，该月租金已经全部由锦天公司收取，金额为72025元。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，廖小兰系对其与锦天公司就涉案物业签订的合同是否有效及涉案物业的场地使用费、网络使用费的数额提起上诉，本院分析评判如下：
本案的关键问题之一是廖小兰与锦天公司签订的《场地合作协议》和《场地合作补充协议》的效力问题。经查，上诉协议虽名为合作，但内容为锦天公司提供场地、廖小兰支付使用费，双方成立租赁法律关系。上述协议是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。廖小兰上诉主张锦天公司没有合法转租权，所签合同应属无效，但2013年9月27日廖小兰报警索要租赁房屋的合法资料后，锦天公司于2013年9月29日以特快专递的方式向廖小兰邮寄了相关证明资料，廖小兰亦确认收到上述资料。锦天公司于原审期间也提交了广东省长大公路工程有限公司出具的《物业委托书》、广东长大物业管理有限公司出具的《委托书》、张某与黎某签订的《租赁协议书》、锦天公司与黎某签订的委托书、张某与黎某和谭晓红签订的《补充协议》等证据，证实了锦天公司对涉案物业享有合法的转租权，廖小兰仍以锦天公司没有合法转租权上诉主张合同无效缺乏理据，本院不予支持。
本案的关键问题之二是涉案物业的场地使用费及网络使用费如何计算。二审期间，廖小兰主张涉案物业系于2013年9月7日交接，锦天公司在原审庭审中亦明确表示其于2013年9月7日将涉案物业交付给廖小兰。因廖小兰、锦天公司均确认廖小兰于2013年10月5日从涉案物业搬离，故廖小兰应支付涉案物业2013年9月7日至10月4日之间的场地使用费及网络使用费给锦天公司。就场地使用费而言，根据《场地合作协议》第二条的约定，涉案物业的使用费为每月120000元，故廖小兰应支付的场地使用费应为112000元。但根据《场地合作补充协议》第4条的约定，锦天公司收取的租户2013年9月份的租金应从廖小兰该交付的固定费用中多除少补，故该租金应当从廖小兰应支付的场地使用费中予以扣除。廖小兰、锦天公司对于锦天公司代为收取的2013年9月的租金数额存有争议，廖小兰主张依据锦天公司提供的租户清单可知，锦天公司已经收取了清单中所列的所有租金，金额共计72025元；锦天公司在二审期间则依据交租清单主张其已收取的租金数额为17344元。结合本案证据来看，租户清单系由锦天公司制作，形成于廖小兰、锦天公司对涉案物业进行交接之时，廖小兰对该清单已签名确认。在该交接清单中，锦天公司对于多收取租户租金的天数和数额均已进行计算，锦天公司二审期间亦明确表示该清单中的退还费用即其应当返还给廖小兰的代收租金，足以证实锦天公司多收取的2013年9月的租金数额应为72025元。虽然廖小兰的举证只能证实锦天公司收取了部分租金，但从情理推测，锦天公司在有租户未缴纳租金的情况下，不应将该费用直接列入应退还给廖小兰的费用。而且，涉案物业交接后，锦天公司对于未能及时收取到的租金理应委托廖小兰代为收取，但事实上锦天公司从未就未交租租户情况与廖小兰进行协商，也可从侧面证实其已实际收齐上述租金。退一步讲，即使锦天公司未能实际足额收取上述租金，亦可基于其与租户签订的租赁协议主张权利，认定其已收取租金72025元对其权利并无妨碍，故本院对廖小兰的上述主张予以支持。锦天公司虽在二审期间提供交租清单用以证实其实际收到的租金数额为17344元，但该清单系其单方制作，且并未包含锦天公司已经确认实际收取的部分租金，廖小兰对该清单亦不予确认，故本院对锦天公司的上述主张不予支持。综上，锦天公司收取的2013年9月租金数额为72025元，该数额应在廖小兰应交付的固定费用112000元中予以抵扣，故廖小兰还应交付的租金数额为39975元。鉴于廖小兰已经实际交付场地使用费60000元，故锦天公司应当退还廖小兰多收取的场地使用费20025元。原审未依照协议约定对锦天公司收取的租金进行扣减属事实认定不清，本院予以纠正。就网络使用费而言，廖小兰对于实际控制涉案物业期间的网络使用费应当承担，即廖小兰应支付使用费1600元（24000÷14÷30×28）。原审对该费用的数额计算有误，本院亦予以纠正。
综上所述，原审认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。上诉人廖小兰的部分主张有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第2047号民事判决第三项；
二、变更广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第2047号民事判决第一项为：广州市锦天物业管理有限公司于本判决送达之日起十日内向廖小兰返还多收取的场地使用费20025元；
三、变更广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第2047号民事判决第二项为：廖小兰于本判决送达之日起十日内向广州市锦天物业管理有限公司支付网络使用费1600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10980元，由广州市锦天物业管理有限公司负担9243元，由廖小兰负担1737元；财产保全费1520元，由廖小兰负担。二审案件受理费10980元，由广州市锦天物业管理有限公司负担9243元，由廖小兰负担1737元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 姝
审 判 员 赵剑奕
代理审判员 任 慧
二〇一五年十一月四日
书 记 员 赵 琳
黄蔚