江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初4339号原告：孟庆宇，男，1978年3月22日出生，汉族。原告：武莉莉，女，1979年12月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：孟庆宇（系原告武莉莉之夫。被告：黄炳良，男，1964年8月24日出生，汉族。原告孟庆宇、武莉莉与被告黄炳良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后，依法适用简易程序，分别于2016年6月7日、6月21日、8月5日公开开庭进行了审理。原告孟庆宇（兼原告武莉莉的委托诉讼代理人）、原告武莉莉、被告黄炳良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟庆宇、武莉莉向本院提出诉讼请求：１．判令黄炳良继续履行房屋买卖合同，包括配合出件义务、交付房屋；2.判令黄炳良承担违约金8万元及中介费3万元。诉讼过程中，孟庆宇、武莉莉放弃主张黄炳良承担中介费3万元的诉讼请求。事实和理由：2016年1月10日，孟庆宇、武莉莉与黄炳良及经纪机构南京我爱我家房屋租赁置换有限公司签订了《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，合同约定：黄炳良自愿将坐落于江苏省南京市鼓楼区XX佳园XX苑113号302室的房屋出售给孟庆宇、武莉莉；房屋转让价款为330万元，其中定金5万元；孟庆宇、武莉莉于2016年3月30日前将首付款117万元解交监管账户；黄炳良同意孟庆宇、武莉莉向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为200万元，用于支付房屋转让价款的余额；孟庆宇、武莉莉同意于2016年1月20日前与贷款银行签订借款合同；若孟庆宇、武莉莉不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，孟庆宇、武莉莉同意在银行贷款批准或者不批准之日起3日内以现金解交监管账户；黄炳良同意孟庆宇、武莉莉自留尾款5万元，不存入监管账户，在房屋交付时，双方自行交割；双方定于房款下至黄炳良账户后三个工作日内正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；孟庆宇、武莉莉逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之三支付违约金；双方同意，本合同生效后90日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；孟庆宇、武莉莉于签约当日将佣金共计3万元直接支付给经纪机构；交房当日，孟庆宇、武莉莉支付黄炳良尾款2万元，户口清空当日，孟庆宇、武莉莉支付黄炳良尾款3万元；黄炳良承诺此房价含一个使用权储藏室，房屋交付时一并转交给孟庆宇、武莉莉。合同签订后，孟庆宇向黄炳良支付了定金8万元。2016年3月30日，孟庆宇、武莉莉、黄炳良、经纪机构和交易保证机构签订了《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》（以下简称资金监管协议），协议约定：交易保证机构受双方和经纪机构三方共同委托，同意对除定金、尾款以外的全额房款进行监管和划转，监管、划转的交易资金为317万元。次日，孟庆宇、武莉莉将117万元首付款支付至资金监管账户。2016年4月7日，双方向房屋权属登记管理部门申请涉案房屋的转移登记。次日，涉案房屋已登记至孟庆宇、武莉莉名下。2016年4月15日，经纪机构通知黄炳良配合孟庆宇、武莉莉领取权属证书。黄炳良以种种理由，不配合领取权属证书。孟庆宇、武莉莉为维护其合法权益，诉到法院。黄炳良辩称，第一，黄炳良承认孟庆宇、武莉莉主张的以下事实：1.双方及经纪机构签订了《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》；2.孟庆宇支付了定金8万元；3.双方、经纪机构和交易保证机构签订了资金监管协议，孟庆宇、武莉莉并向监管账户支付了首付款117万元；4.双方已办理了转移登记，涉案房屋已于2016年4月8日登记至孟庆宇、武莉莉名下。第二，黄炳良一直是履行合同的，并没有拒绝履行合同。根据合同约定，孟庆宇、武莉莉应于2016年1月20日前与银行签订贷款合同，现孟庆宇、武莉莉无法提供其与银行签订的贷款合同，无法证明孟庆宇、武莉莉履行了合同，无法证明孟庆宇、武莉莉有能力购买涉案房屋。第三，黄炳良不存在违约行为，不应当承担违约金。对合同中约定的违约金标准没有异议。综上，请求驳回孟庆宇、武莉莉的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于贷款合同的问题。孟庆宇、武莉莉虽然未提供贷款合同，但提交了2016年3月18日中国工商银行玄武支行出具《贷款审批意见书》和《住房公积金贷款额度期限试算单》以及调取上述证据的照片，证明其已与中国工商银行玄武支行签订了贷款合同。上述两份证据表明因购买涉案房屋，同意为孟庆宇提供购房按揭贷款（商业贷款）140万元，期限为360个月，购房按揭贷款（公积金贷款）60万元，期限为240个月。黄炳良质证认为，该证据的真实性无法判断，但并不能证明孟庆宇、武莉莉按约定于2016年1月20日前签订了贷款合同。对此，本院认为，由于上述证据的原件在交易保证机构，孟庆宇、武莉莉无法提交原件，但孟庆宇、武莉莉提交了提交其到交易保证机构调取的上述证据的照片，故本院对该证据的真实性予以确认。根据存量房交易流程，本院认定，孟庆宇应当已于2016年3月18日前向贷款银行提交贷款申请，并签订了相关合同，现有证据尚无法判断孟庆宇与贷款银行签订贷款合同的具体时间。2.关于拒绝协助领取权属证书的问题。孟庆宇、武莉莉为此提交短信、律师函，证明孟庆宇、武莉莉尽到了告知义务。黄炳良质证认为，短信的真实没有异议，律师函没有收到。对此，本院认为，根据短信的内容，足以认定经纪机构于2016年4月15日通知黄炳良配合领取权属证书，黄炳良要求孟庆宇、武莉莉出具下款期限的保证书，因孟庆宇、武莉莉不同意出具保证书，黄炳良不同意配合领取权属证书，后黄炳良又要求孟庆宇、武莉莉出示其与贷款银行于2016年1月20日前签订的贷款合同。本院认为，双方和经纪机构签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》是三方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据存量房交易流程，由于孟庆宇已通过贷款审批，一般情况下，在孟庆宇、武莉莉领取了权属证书后，贷款银行会按规定发放贷款。由于贷款银行贷款审批后，双方已经办理转移登记手续，现黄炳良提出签订贷款合同时间的问题，即使孟庆宇、武莉莉存在签订贷款合同迟延的情形，由于黄炳良转移登记时并未提出异议，故黄炳良以此为由拒绝履行合同没有法律依据，黄炳良的该项辩解意见，本院不予采信。孟庆宇、武莉莉主张继续履行合同符合法律规定，本院予以支持。现孟庆宇、武莉莉主张黄炳良配合孟庆宇、武莉莉领取权属证书有事实和法律依据，本院予以支持。关于交付房屋的问题。孟庆宇、武莉莉应当按照合同约定支付房款，黄炳良亦应按合同约定交付房屋。孟庆宇、武莉莉陈述银行下款时间在一个月左右，如果银行在一个月左右不下款，愿意在十五日内以现金方式支付，并同意在交付房屋前一次性支付剩余房款205万元。故孟庆宇、武莉莉主张交付房屋的诉讼请求，本院予以支持，但孟庆宇、武莉莉应当在合理期限内支付剩余房款。关于违约金的问题。孟庆宇、武莉莉所主张的违约金由两部分组成，一部分是因不配合领取权属证书，导致孟庆宇、武莉莉延期租房，支付了半年租金3万元；另一部分是逾期交房违约金，自2016年4月15日起至2016年6月21日止，按每日总房款的万分之三计算，金额为67320元，孟庆宇、武莉莉仅主张5万元。黄炳良不配合领取权属证书，会导致贷款下款的时间迟延，必须导致房屋交付的时间迟延，故黄炳良应按合同约定承担逾期交房违约金。根据前述事实认定，黄炳良于2015年4月15日不配合领取权属证书，故其逾期交房的违约金应自2016年4月16日起算，由于黄炳良对于违约金的计算标准没有异议，故本院予以确认，经计算逾期交房违约金应为61380元，孟庆宇、武莉莉仅主张违约金5万元属于自行处分自己的权利，不违反法律规定，本院予以准许。对于租金损失，由于孟庆宇、武莉莉已经主张了逾期交房的违约金，不应就租金损失再重新主张，故孟庆宇、武莉莉主张的租金损失无法律依据，本院不予支持。综上所述，孟庆宇、武莉莉主张继续履行合同，包括配合出件、交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。孟庆宇、武莉莉主张违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、黄炳良继续履行双方之间关于江苏省南京市鼓楼区XX苑113号302室的房屋买卖合同；黄炳良于本判决发生法律效力之日起十日内协助孟庆宇、武莉莉领取上述房屋的房屋所有权证；孟庆宇、武莉莉在领取了房屋所有权证后四十五日内向黄炳良支付房款205万元（其中房款200万元可支付至监管账户）；黄炳良在孟庆宇、武莉莉支付了房屋205万元后十日内将上述房屋交付给孟庆宇、武莉莉。二、黄炳良于本判决发生法律效力之日起十日内支付孟庆宇、武莉莉违约金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34080元，减半收取计17040元，由孟庆宇、武莉莉负担240元，黄炳良负担16800元（此款孟庆宇、武莉莉已预付，黄炳良应负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付孟庆宇、武莉莉）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李义军二〇一六年八月九日见习书记员  夏 娜