包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内02民终323号
上诉人（原审原告）王玉兰，住包头市。
委托代理人姜勇，内蒙古诚誉律师事务所律师。
委托代理人刘晓庆，内蒙古诚誉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王洪俊，住包头市。
委托代理人付凤云，住包头市，系王洪俊母亲。
被上诉人（原审被告）王富林，住包头市。
委托代理人武飞，内蒙古塞星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）付凤云，住包头市。
上诉人王玉兰因返还原物纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院(2014)昆民初字第1777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人王玉兰的委托代理人姜勇、刘晓庆，被上诉人王富林的委托代理人武飞，被上诉人付凤云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告王玉兰丈夫王连祥生前从单位包头市第二粮库分得昆都仑区友谊大街29号街坊二粮库2栋6号平房，并取得该房的职工住宅使用证，该房屋为中央储备粮包头直属库（原二粮库）集体产权，职工住宅使用证是为了方便内部房屋管理而印制发放。后原告将该房屋交由其女儿王淑琴和女婿ＸＸ生居住，1997年王淑琴和ＸＸ生搬离该房屋，ＸＸ生将房屋交由其父张金计居住。2000年左右，张金计将该房屋交由其女张海英及女婿宇文海生居住。2002年原告丈夫王连祥去世。2007年2月，宇文海生将房屋以28000元的价格卖于被告王洪俊，并交付使用至今。2008年原告从其女婿ＸＸ生处得知宇文海生已将房屋出售。另查明，原告王玉兰诉被告王洪俊、第三人王富林、被告宇文海生房屋买卖合同纠纷一案，经包头市昆都仑区人民法院一审判决确认王洪俊与宇文海生的房屋买卖合同有效，原告王玉兰上诉后，包头市中级人民法院维持原判。
原审法院认为，包头市第二粮库昆都仑区友谊大街29号街坊二粮库2栋6号平房产权属于中央储备粮包头直属库（原二粮库），该房屋分配给王连祥后，王连祥及其配偶王玉兰取得该房屋的占有、使用、收益的用益物权。宇文海生虽无权处分该房屋，但宇文海生与王洪俊签订房屋买卖合同，业已经包头市中级人民法院判决为有效合同，根据庭审查明情况，宇文海生在该房屋居住时间长达七年，且被告王洪俊支付合理的房屋总价后，在该房屋居住使用至今，构成了法律规定的善意取得，王洪俊取得该房屋的相关用益物权，其父母王富林和付凤云亦有权在该房屋居住。由于该房屋被出售后给原权利人造成的损失，该房屋原权利人有权向无处分权人宇文海生请求赔偿损失。故对于原告要求确认原告王玉兰是包头市昆都仑区友谊大街29号街坊二粮库2栋6号平房唯一合法的居住使用权人以及要求三被告立即腾出上述房屋的请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零六条之规定，判决如下：驳回原告王玉兰的诉讼请求。案件受理费500元（原告王玉兰在原一审时已预交），由原告王玉兰负担。
宣判后，原审原告王玉兰不服，向本院提起上诉，请求：撤销包头市昆都仑区人民法院（2014）昆民初字第1777号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；全部诉讼费用由三被上诉人承担。事实与理由如下：一、原审判决既认定了王连祥及上诉人王玉兰取得位于包头市昆都仑区友谊大街29号街坊2栋6号平房的占有、使用、收益的用益物权，又认定王洪俊善意取得该房屋的用益物权，以上事实认定自相矛盾。原审判决仅引用生效的（2015）包民一终字第281号民事判决认定宇文海生与王洪俊房屋买卖合同有效的内容，忽略了该判决在“本院认为”中明确的“合同有效并不直接发生物权变动，能否发生物权变动需考虑处分人是否有权处分、是否属于善意取得、能否登记或交付等相关因素最终确认”的内容，且宇文海生居住该房屋时间及被上诉人王洪俊是否支付合理价格，除了宇文海生、王洪俊、付凤云的单方陈述，没有其他证据佐证。故原审判决认定王洪俊构成善意取得没有事实及法律依据，另原审判决将被上诉人从未主张的“用益物权”作为被上诉人取得房屋权利的依据，已经超出了本案双方对案件事实和主张权利的范围，依法应予纠正。二、原审判决认定王洪俊购买位于包头市昆都仑区友谊大街29号街坊2栋6号平房适用《物权法》第一百零六条规定的善意取得，属适用法律错误。根据该条规定，善意取得指的是取得动产或不动产的所有权，但原审判决却认定王洪俊善意取得该房屋的用益物权，显属适用法律错误。此外，被上诉人的行为不满足《物权法》第一百零六条规定的关于善意取得的任何条件。首先，王洪俊购买房屋时未尽到审慎义务，王洪俊购买的是房屋的所有权，而该房屋的所有权人登记为二粮库，二粮库处登记的居住使用权人为王连祥，其明知宇文海生无权处分还要受让该房屋，存在主观恶意。其次，房屋的建筑面积是29.81平米，王洪俊购买房屋时支付的价款为28000元，且购买的是房屋的所有权，故该交易价格远低于当时的市场价，原审判决在没有对争议房屋作任何评估、也无证据证明其符合当时市场价的情况下，认定王洪俊支付合理价款是错误的。最后，善意取得不动产要求依法应当登记的已经登记，而“取得”不动产是指办理了不动产的过户登记手续。就本案而言，房屋的所有权至今属于二粮库，居住使用权至今登记在王连祥名下，王洪俊未进行任何登记，王洪俊从未在法律意义上“取得”过房屋，其与宇文海生签订的房屋买卖合同有效并不代表其善意取得房屋的物权。
三被上诉人答辩称，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。事实与理由如下：一、被上诉人在诉争房屋居住是基于与宇文海生签订的有效的房屋买卖协议，并支付了合理价款。被上诉人在诉争房屋附近居住多年，周围邻居都知道该房屋确实是上诉人转让给宇文海生的岳父岳母，宇文海生出资一万元从其岳父岳母手中购得，且房屋已实际交付宇文海生及其家人居住使用多年。被上诉人有理由相信该房屋确归宇文海生所有，被上诉人基于买卖关系合法拥有房屋的用益物权，并在房屋内居住了九年之久，应受法律保护。上诉人在这九年中从未提过房屋事宜，上诉人称房屋是租借给被上诉人的，但其从未向被上诉人收取任何房租，故该说法明显有悖常理。二、被上诉人构成善意取得，由于受让人善意取得受让财产所有权是基于法律的规定，有合法的根据，因此原所有权人不得向受让人主张返还财产，也不得向受让人主张不当得利请求权或侵权请求权，房屋的用益物权应归被上诉人所有。
经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，被上诉人王洪俊与宇文海生于2007年2月签订买卖位于包头市昆都仑区友谊大街29号街坊二粮库2栋6号平房的房屋买卖合同后，被上诉人王洪俊即依照合同约定履行了支付28000元房屋价款的义务，宇文海生也已将该房屋交付被上诉人王洪俊居住使用至今；在签订房屋买卖合同时，宇文海生已在该房屋居住七年之久，且宇文海生与被上诉人王洪俊签订房屋买卖合同时，双方并无互相串通损害上诉人利益之恶意。以上事实有已生效的包头市中级人民法院（2015）包民一终字第281号民事判决予以认定，该生效判决也确认宇文海生与被上诉人王洪俊签订的房屋买卖合同为有效合同，故原审判决认定被上诉人王洪俊取得包头市昆都仑区友谊大街29号街坊二粮库2栋6号平房的占有、使用、收益权，符合本案基本事实，本院予以确认；据此，原审判决驳回上诉人王玉兰要求确认上诉人王玉兰为该房屋唯一合法居住使用权人的诉请以及要求三被上诉人立即腾出上述房屋的诉请亦无不当，本院予以维持。综上，上诉人王玉兰的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人王玉兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 付 光
审判员 刘程燕
审判员 胡建军
二〇一六年三月十八日
书记员 卜凡琦
附：本案引用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。