上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7741号
上诉人（原审被告）：上海天誉合投资管理有限公司，住所地上海市闵行区虹中路335弄48号3楼301室。法定代表人：张恒，董事长。委托代理人：杨华，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海嘉宏投资咨询有限公司，住所地上海市闵行区虹中路335弄48号312室，办公地上海市徐汇区凯旋路2200号。法定代表人：吴玉龙，董事长。委托代理人：顾岚，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人：金赟，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人上海天誉合投资管理有限公司因与被上诉人上海嘉宏投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第2443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人上海天誉合投资管理有限公司的委托代理人杨华、被上诉人上海嘉宏投资咨询有限公司的委托代理人金赟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上海天誉合投资管理有限公司（以下简称“天誉合公司”）上诉请求：撤销一审判决第一、四、五、六项，改判驳回被上诉人要求解除双方租赁合同、上诉人支付房屋使用费及违约金的一审诉讼请求，并要求被上诉人赔偿上诉人的装修损失。事实和理由：1、租赁房屋自2015年9月1日起已被被上诉人实际控制并开展酒店经营活动，一审法院没有查明该节事实，错误判决上诉人向被上诉人支付2015年9月1日之后的房屋使用费；2、被上诉人强行占有租赁房屋，导致上诉人无法正常经营，造成上诉人的经营损失，且上诉人刚刚装修花费的2,000余万元（人民币，下同）亦无法收回。上海嘉宏投资咨询有限公司（以下简称“嘉宏公司”）辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。嘉宏公司向一审法院起诉请求：1、确认嘉宏公司、天誉合公司签订的《房屋租赁合同》于2015年8月31日解除；2、天誉合公司向嘉宏公司支付拖欠的租金共计3,378,000元；3、天誉合公司向嘉宏公司支付拖欠的房屋使用费暂计905,750元（按月租金标准计算，从2015年9月1日起暂计至9月30日，要求实际计算至天誉合公司返还房屋之日止）；4、天誉合公司向嘉宏公司支付拖欠的2015年2月至4月房屋租金的违约金2,913,545元（以2,717,250元为基数，按每日0.5%计算，2月、3月的租金违约金起算日期为2015年1月21日，4月租金的违约金起算日期为2015年3月21日，其中拖欠的租金245,000元违约金计算至2015年8月14日，拖欠的租金2,472,250元违约金计算至2015年9月15日）；5、天誉合公司向嘉宏公司支付拖欠2015年5月的房屋租金的违约金806,117.5元（以905,750元为基数，按每日0.5%计算，起算日期2015年3月21日，其中拖欠的租金245,000元违约金计算至2015年9月15日，拖欠的租金660,750元的违约金暂计算至2015年9月15日，实际计算至判决生效之日止）；6、天誉合公司向嘉宏公司支付拖欠2015年6月至8月房屋租金的违约金1,313,337.5元（以2,717,250元为基数，按每日0.5%计算，6月、7月租金违约金起算日期2015年5月21日，8月租金的违约金起算日期为2015年7月21日，暂算至2015年9月15日，要求计算至判决生效之日止）；7、天誉合公司向嘉宏公司支付拖欠的房屋使用费的利息暂计6,593.86元（按银行同期贷款利率，暂以拖欠的房屋使用费905,750元为基数，起算日期为2015年7月21日，暂计算至2015年9月15日，要求计算至判决生效之日止）；8、天誉合公司将房屋按现状交付嘉宏公司。一审法院认定事实：2013年8月29日，嘉宏公司作为出租方（合同甲方），天誉合公司法定代表人张恒代表天誉合公司作为承租方（合同乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX大厦转租给乙方开设宾馆等相关业务。房屋全栋产权登记的面积为12,134.8平方米。甲方合法享有房屋转租权，并向乙方提供《产权人同意函》（合同附件）；租赁期限为十三年五个月，自2013年10月1日起至2027年2月28日止，其中2013年10月1日至2014年3月31日为免租装修期，免租装修期内乙方无需支付租金，但应当承担规定的公共事业费；2014年4月1日至2016年3月31日期间月租金为905,750元，第三年开始递增，递增比例为每年在前一租赁周期的基础上递增6%；2016年4月1日至2018年3月31日期间的月租金为960,095元……；租金支付方式为押三付二，每二个月支付一次，先付后用。首次缴纳的款项为五个月的房屋租金，其中包括相当于三个月租金的租赁保证金2,717,250元，以及首期两个月的租金1,811,500元；乙方违约行为包括：未经甲方书面同意，擅自拆改房屋结构或者损坏房屋，并在甲方书面通知后30日内仍未纠正并修复的；乙方无故拖欠甲方租金超过30日的；在整个租赁周期内，乙方超过五次未按约定时间支付租金的；未经甲方书面同意，乙方擅自将上述房屋转租或中途擅自退租的。如发生乙方违约事件，则在该事件发生之后的任何时间，甲方有权书面通知乙方终止本合同，并有权即时收回房屋。乙方违约责任：若乙方发生违约事件，乙方赔偿甲方当年租金的100%,并承担甲方直接经济损失1,500万元。若因乙方自身原因逾期支付租金超过10天的，每逾期一天，乙方应向甲方支付逾期支付租金金额的0.5%作为违约金。若拖欠租金超过30天，除甲方有权通知乙方解除本合同外，乙方的装修（改建）后的所有增建、增设装潢设施归甲方所有。同时，乙方除应向甲方支付逾期支付的款项和违约金外，还应承担由此给甲方带来的损失。甲方有权没收乙方支付的租赁保证金，并同时要求乙方支付拖欠的有关费用，包括但不限于租金、损失、违约金在内的款项。凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商解决，若未找到解除争议的方案，均应提交具有管辖权的人民法院裁决。同日，双方签订一份《补充条款》，约定，甲方将关联企业“上海XX旅馆有限公司”以股权转让方式转让给乙方，用于经营该项目；甲方承诺上述公司于股权及名称变更前所产生的债权及债务均由甲方承担；乙方承诺接受上述关联公司后，乙方同时承接现有运营团队的劳动关系；甲方将关联企业“上海XX旅馆有限公司”所经营部位的设施设备按现有状态无偿提供给乙方，此后产生的所有相关费用均由乙方承担。因在签署本协议和租赁合同时，乙方公司营业执照还未办理，甲乙双方约定：待乙方营业执照办好一周内补盖公章。此后，天誉合公司办妥了工商登记手续。嘉宏公司、天誉合公司签订一份《房屋租赁合同承租人名称说明》，约定：因自然人郑某、张恒、蒋某在签订租赁合同时还未注册公司，所以用个人名字签订租赁合同，张恒作为代表签订合同。现自然人郑某、张恒、蒋某等公司已完成注册，公司名称为“上海天誉合投资管理有限公司”，所以在原合同加盖公章即可。天誉合公司在上述租赁合同、补充条款补盖了公章。租赁合同签订后，天誉合公司向嘉宏公司支付租赁保证金2,717,250元，并投资对房屋进行了装修，购置了宾馆用品。装修结束后，天誉合公司曾对外营业。在合同履行过程中，天誉合公司开始拖欠租金。2015年5月19日，嘉宏公司（甲方）、天誉合公司（乙方）签订一份《租赁合同补充协议》，主要内容为：自凯虹大厦房屋交付后，乙方在履行过程中多次拖欠房租，已构成违约，甲方从尊重乙方利益目的出发，经双方协商，签订本补充协议：1、乙方拖欠甲方租金达5个月，具体时间为2014年12月1日至2015年4月30日止，累积金额4,528,750元；2、考虑到双方友好合作基础及乙方利益，特让乙方根据实际资金状况提出还款计划，在后续合作过程中，按计划进行前期欠款的归还，并在后续合作过程中需严格按约定履行；3、乙方于2015年4月9日给出一份还款计划，承诺按期兑现，希望甲方暂时不作违约处理。并保证严格按约定计划支付费用，若再出现拖延情况，甲方随时可提出终止合同；4、还款计划：2015年4月，当月应付905,750元，累计未付4,528,750元，当月支付905,750元，剩余租金4,528,750元；5月，当月应付905,750元，累计未付4,528,750元，当月支付1,300,000元，剩余租金4,134,500元；6月，当月应付905,750元，累计未付4,134,500元，当月支付1,300,000元，剩余租金3,740,250元……；乙方应于2015年4月30日前支付首次租金及还款，此后，自2015年5月起，乙方必须在每月20日前支付约定租金及还款，乙方如有一次未按时支付租金，视为乙方违约，甲方将根据原合同约定，不需再征得乙方同意，可自动解除合同，并追计自2014年12月1日至2015年4月30日止的拖欠租金违约金，合计1,816,028.75元；在还款期内乙方如发生违约将同意无条件按现状的设施设备将房屋归还甲方，同时根据原合同条款承担相应的违约责任。2015年7月17日，嘉宏公司向天誉合公司发出一份《租金催缴通知单》，主要内容为，自2015年2月起至2015年7月，天誉合公司累计欠租5,434,500元。双方于2015年5月19日达成了付款协议，但事过一个月，天誉合公司又未能履行。现要求天誉合公司务必在2015年7月20日前将2015年6月应付的150万元租金及7月应付的130万元租金支付给嘉宏公司。2015年8月4日，天誉合公司及其股东向嘉宏公司出具一份承诺，主要内容为：天誉合公司结欠嘉宏公司租金累计6,340,250元，原答应于2015年8月5日还款150万元，于8月12日还款130万元，现因公司资金未到位，故确认2015年8月12日支付280万元，最晚不迟于2015年8月14日。另承诺，如2015年8月14日无法兑现上述承诺，嘉宏公司将无条件收回房屋，且天誉合公司将房屋按现状还给嘉宏公司，到时所产生的经济损失及法律后果由天誉合公司一并承担。2015年8月14日,天誉合公司又向嘉宏公司出具一份承诺书,主要内容为:天誉合公司于2015年8月20日一定将拖欠嘉宏公司的部分租金280万元支付给嘉宏公司,若到时不能支付,承诺将公司(天誉合公司)和酒店移交给嘉宏公司,并承担2015年8月20日前的债权债务相关事宜。在今天先支付5万元现金,并同意8月14日至8月20日的营业款全部支付给嘉宏公司。8月21日，嘉宏公司向天誉合公司发出公函，表示天誉合公司承租涉案房屋，累积拖欠7个月租金，共计6,340,250元，再次申明，2015年8月26日下午3时为天誉合公司最晚付款时间。同日，嘉宏公司向天誉合公司发出公告，表示若在2015年8月26日下午3时前未能收到租金，将采取相应措施。8月27日，嘉宏公司委托上海邦信阳中建中汇律师事务所向天誉合公司发出律师函，通知天誉合公司：租赁合同于2015年8月31日解除；要求天誉合公司于2015年8月31日前将拖欠的租金6,340,250元及相应违约金支付给嘉宏公司；要求天誉合公司于2015年8月31日前无条件搬离租赁场所，租赁场地按现状的装饰装修、设施设备返还嘉宏公司；嘉宏公司将于2015年9月1日对租赁场地行使断水、断电等权利；若天誉合公司未能按要求搬离租赁场地，嘉宏公司将于2015年9月6日采取措施收回租赁场地，由此给嘉宏公司造成的费用、损失以及天誉合公司可能出现的损失等责任均由天誉合公司承担。天誉合公司于8月31日前收到了嘉宏公司的上述律师函。一审法院另查，在嘉宏公司向天誉合公司多次催款期间，天誉合公司于2015年8月14日起分次向嘉宏公司支付了245,000元的租金，嘉宏公司将此笔租金计入2015年2月的租金。嘉宏公司在一审庭审中表示，在合同解除后，嘉宏公司并未占有房屋。2015年11月10日，嘉宏公司工作人员发现天誉合公司工作人员将房屋内的电路剪断，遂报警。警方将天誉合公司的数名工作人员带到了派出所并责令天誉合公司工作人员离开涉案房屋。目前嘉宏公司不知道是否有天誉合公司工作人员在涉案房屋内，但有案外人占用了涉案房屋内的部分房间用于经营棋牌室，声称是从天誉合公司处租用了部分房屋。天誉合公司代理人表示，不知道是否有天誉合公司工作人员剪断电路的事件发生，但据天誉合公司称确有工作人员被带到虹桥派出所。嘉宏公司向公安机关报警也证明了嘉宏公司实际已占有涉案房屋。另据天誉合公司称，嘉宏公司雇佣了案外人以阻止天誉合公司进入房屋。一审庭审后，嘉宏公司表示，为尽快解决纠纷以减少损失，自愿补偿天誉合公司装修费用200万元。一审法院认为，嘉宏公司、天誉合公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格按约履行。然在合同履行过程中，天誉合公司拖欠嘉宏公司巨额租金，且经嘉宏公司多次催讨，天誉合公司亦多次承诺付款的情况下，仍未能结清租金，已构成严重违约。由于天誉合公司拖欠租金，损害了嘉宏公司的合法利益，致使嘉宏公司无法实现合同目的，嘉宏公司依据合同约定享有合同解除权。嘉宏公司于2015年8月27日发函通知天誉合公司解除合同，明确告知天誉合公司租赁合同于2015年8月31日解除，天誉合公司于8月31日前收到了嘉宏公司解除合同通知函，故双方签订的租赁合同于2015年8月31日解除。合同解除后，天誉合公司应当将房屋返还嘉宏公司，结清嘉宏公司的租金及使用费。返还房屋系天誉合公司的义务，应当与嘉宏公司办理返还房屋的交接手续。虽然天誉合公司表示嘉宏公司雇佣他人阻止天誉合公司使用涉案房屋，但未能提供相关证据证明，一审法院难以采信，天誉合公司应及时将房屋退还嘉宏公司。至于涉案房屋内有案外人使用部分房间，天誉合公司应当对此负责清退。按合同约定及天誉合公司的多次承诺，由于天誉合公司违约导致合同解除，房屋内的装修设施归嘉宏公司所有，天誉合公司无权要求嘉宏公司予以补偿。故在天誉合公司将房屋退还嘉宏公司时，将房屋内可移动的家具家电等设施搬出房屋，但不得破坏装饰装修。嘉宏公司为解决纠纷、防止损失扩大而自愿补偿天誉合公司装修费200万元，不违反法律规定，一审法院予以准许。天誉合公司自2015年2月起结欠嘉宏公司租金。自2015年2月至8月的租金共计6,340,250元，在扣除天誉合公司已支付的保证金2,717,250元，以及天誉合公司在此期间支付的245,000元租金，天誉合公司尚应支付租金3,378,000元。租赁合同于2015年8月31日解除后至天誉合公司实际返还房屋期间，天誉合公司尚需支付房屋使用费，使用费标准可参照租金标准计算。天誉合公司拖欠嘉宏公司租金不付，应当按合同约定支付逾期付款违约金。合同约定逾期付款违约金计算方式为每日0.5%，该计算方式确实过高，天誉合公司对此表示要求调整的意见，一审法院予以采纳，酌情按每日0.1%计算。鉴于本案诉讼系由天誉合公司违约所致，故本案的诉讼费用由天誉合公司负担。合同解除后，天誉合公司应当支付房屋使用费，但嘉宏公司现仍要求按原合同约定主张房屋使用费的利息，缺乏合同依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、上海嘉宏投资咨询有限公司与上海天誉合投资管理有限公司就上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋而签订的《房屋租赁合同》、《补充条款》、《租赁合同补充协议》于2015年8月31日解除；二、上海天誉合投资管理有限公司于判决生效之日起十日内将上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋内可移动的家具、家电搬离，将房屋返还上海嘉宏投资咨询有限公司；三、上海天誉合投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海嘉宏投资咨询有限公司自2015年2月起至2015年8月的租金3,378,000元；四、上海天誉合投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海嘉宏投资咨询有限公司自2015年9月1日起至实际搬离上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋之日为止，按每月905,750元为标准计算的房屋使用费；五、上海天誉合投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海嘉宏投资咨询有限公司截止至2015年9月15日的逾期付款违约金1,006,600元；并支付上海嘉宏投资咨询有限公司自2015年9月16日起至本判决生效之日为止，按3,378,000元为本金，按每日0.1%计算的逾期付款违约金；六、上海嘉宏投资咨询有限公司于上海天誉合投资管理有限公司返还上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋之日起十日内，支付上海天誉合投资管理有限公司装饰装修补偿款200万元。七、驳回上海嘉宏投资咨询有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币77,063.41元，减半收取计38,531.70元，由上海天誉合投资管理有限公司负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，被上诉人表示鉴于2015年11月10日上诉人员工已被派出所民警带离系争房屋，同时出于案件尽快审结及减少损失的考虑，被上诉人同意将系争房屋使用费计算至2015年11月10日，并不再要求上诉人返还系争房屋。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的租赁合同以及补充合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不存在违反法律规定的情形，应属合法有效，双方均应恪守履行。根据查明的事实，上诉人拖欠大额租金，且经被上诉人多次催讨及承诺还款后仍未能支付，其行为已经构成违约，被上诉人依约行使合同解除权，于法有据。一审法院据此认定双方合同于2015年8月31日解除，并无不当，本院予以维持。上诉人关于被上诉人不予赔偿装修损失则不同意解除合同的主张，缺乏法律依据，本院难以采纳。关于系争房屋的返还问题，双方租赁合同既已解除，上诉人理应向被上诉人返还系争房屋。上诉人虽主张案外人占用的部分系争房屋系被上诉人对外出租，但其未能提供相应的依据加以证明，一审法院据此认定上诉人对于案外人负有清退义务，并无不当，本院予以认同。现被上诉人表示系争房屋由其自行收回，不再要求上诉人予以返还，该请求系被上诉人对其自身权利的合法处分，本院予以准许。关于房屋占有使用费的支付问题，上诉人虽主张因被上诉人已于2015年9月1日强行占有系争房屋而不应支付房屋使用费，但其并未提供必要证据予以证明，故上诉人的上述主张本院难以采纳。被上诉人二审中表示同意上诉人支付房屋占有使用费至警方责令上诉人员工离开系争房屋之日即2015年11月10日，于法不悖，本院予以准许。关于逾期付款违约金的支付问题，由于上诉人拖欠租金，被上诉人依约向上诉人主张逾期付款违约金，于法有据。同时，一审法院基于上诉人的请求，结合本案具体情况，已对违约金的支付标准予以适当调整，故一审判决的违约金数额应属合理，本院予以维持。关于装修损失的补偿问题，一则双方租赁合同系因上诉人的违约行为而解除，二则根据合同约定以及上诉人的承诺，房屋内的装修设施归被上诉人所有，上诉人无权要求被上诉人给予补偿。因此，在被上诉人已经自愿补偿上诉人装修费用200万的情况下，上诉人再行主张其他装修赔偿，显然缺乏依据，本院难以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但鉴于被上诉人在二审审理中自愿放弃部分一审诉讼请求，故本院对于一审判决予以相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第2443号民事判决第一、三、五、六、七项；二、变更上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第2443号民事判决第二项为：上海天誉合投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋内可移动的家具、家电搬离；三、变更上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第2443号民事判决第四项为：上海天誉合投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海嘉宏投资咨询有限公司自2015年9月1日起至2015年11月10日止，按每月人民币905,750元为标准计算的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币77,063.41元，减半收取计38,531.70元，二审案件受理费人民币77,063.41元，均由上海天誉合投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年十月十日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……