广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1097号
上诉人（原审被告，反诉原告）：郑文志，男。
委托代理人：卢云燎，系广东莞信律师事务所律师。
委托代理人：杨峰，系广东莞信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：翟妙玲，女。
委托代理人：邓锴，系广东莞益律师事务所律师。
委托代理人：李云，系广东莞益律师事务所辅助人员。
上诉人郑文志与被上诉人翟妙玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第9859号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年10月17日，翟妙玲向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、双方当事人继续履行2013年8月16日签订的《房屋转让协议》；2、郑文志按《房屋转让协议》的约定，交付协议标的物的房产证给翟妙玲，并协助将位于东莞市莞城区东城大道31号10楼2单元的房屋及附属的汽车停车位（23号）及摩托车停车位（18号）各一个的产权过户至翟妙玲名下，翟妙玲愿按协议约定支付余款100000元；3、案件受理费、财产保全费等诉讼费用全部由郑文志承担。
郑文志依法提起反诉，请求法院判令：1、撤销翟妙玲与郑文志于2003年8月16日签订的《房屋转让协议》；2、翟妙玲向郑文志返还案涉房屋及附属汽车位（23号）及摩托车（18号）停车位；3、翟妙玲每月按500元标准支付自2003年8月30日起至翟妙玲实际返还房屋之日止的占用房屋期间的使用费。
原审法院经审理查明，1999年12月，郑文志与东莞市烟花炮竹二厂签订《东莞市公有住房买卖协议书》，约定东莞市烟花炮竹二厂依据《东莞市住房制度改革实施方案》及其他有关文件，将位于东莞市莞城区东城大道31号10楼2单元的住房出售给郑文志，合同约定的“实际付款额”为116567.44元，后郑文志实际支付了购房款114026.67元。郑文志另提交了编号为0000099和0000052的收据两张，主张其于2002年和2003年分两次共计付款35000元购买案涉的车位。2003年8月16日，翟妙玲与郑文志签订《房屋转让协议》，约定郑文志向翟妙玲转让“位于富民广场后面原经委职工宿舍经富楼十楼102房及所带附属物，包括汽车（23号）和摩托车停车位（18号）各一个”，房屋转让价为39万元。合同第4条约定：双方商定分期付款，首期付款为29万元整，乙方（即翟妙玲）以转账的形式把款项划到甲方（即郑文志）指定的帐户，甲方收到款项后，此交易即实现，乙方即可使用该房屋，第二期付款为10万元整，在甲方通知乙方已取得房产证并交给乙方看过之后一周内付清余下十万元的百分之八十即八万元，甲方收到款项后，即把房产证交给乙方，乙方可凭该房产证尽快办理产权过户手续，过户成功后，乙方即把余下十万元的百分之二十即二万元一次性付清给甲方，此后标的的产权完全为乙方所有。”翟妙玲于2003年8月30日向郑文志支付了房屋首期款290000元，并使用案涉房屋至今。2011年12月14日，东莞市房产管理局发布编号为东房通（2011）84号的《关于尽快办理公房出售房改手续的通知》，该通知第2点记载“办理公房出售备案登记，但未取得房产证的单位，要尽快办理房产证，并对购房人的购房资格进行核准，再办理有关房改手续。”
庭审中，郑文志另提交了由郑文志与东莞市烟花炮竹二厂与郑文志签订的落款时间为1999年12月25日的《东莞市公有住房买卖协议书》、盖有东莞市烟花炮竹二厂及东莞市住房制度改革办公室公章落款时间为2012年12月30日的《东莞市职工购买公有住房申请审批书》各一份，主张根据东莞市房改房手续办理相关政策，政府重新核算案涉房产价格为190889.37元，比原合同约定价格116567.44多出74321.93元，因郑文志已支付114026.67元，故还需支付76862.7元。其中《东莞市公有住房买卖协议书》首页记载“根据《东莞市住房制度改革事实方案》及其他有关文件规定，甲方（即东莞烟花炮竹二厂）将座落于东莞市莞城区东城路31号10楼2单元的住房壹套（详见《东莞市职工购买共有住房申请审批书》）出售给乙方（即郑文志）”，协议第二条第1条记载“一次性付款。乙方购房实际付款190889.37元……。”落款时间为2012年12月30日的《东莞市职工购买公有住房申请审批书》中的住房售价评估表房价计算实际付款⑩栏显示的价格为“190889.37”，首期已付房款栏显示的价格为“114026.67”元。郑文志还提交了一份编号为3436076并盖有东莞市烟花炮竹二厂公章的收据一份，收据记载内容为“今收到郑文志同志交来房改房补交款金额（大写）柒万陆仟捌佰陆拾贰元”，主张其已按照190889.37元的价格补交了增加的房款76862.7元。对郑文志提交的两份标的物一致但落款时间和价格不一致的《东莞市公有住房买卖协议书》，翟妙玲提出质疑，郑文志对此解释称，记载了“购房实际付款190889.37元”的协议书是为解决历史遗留的房改房办证问题而倒签回去的，所以时间有冲突。
另，原审法院根据翟妙玲提交的调查取证申请，向东莞市莞城房地产管理所就案涉东莞市莞城区东城路31号10楼2号的所有权人进行查询，查询结果显示该房屋产权人为郑文志，房产登记日期为2013年8月22日，房产证号为01005502**，但该房屋产权登记信息中并未显示房屋有附属物。
原审法院认定以上事实的证据有：翟妙玲提交的《房屋转让协议书》、收据、律师函，郑文志提交的《东莞市公有住房买卖协议书》及《东莞市职工购买公有住房申请审批表》各两份、《关于尽快办理公房出售房改手续的通知》、收据，原审法院调取的房地产登记信息查询结果表以及庭审笔录等。
原审法院认为，结合双方当事人提交的证据，已经形成较为完整的证据链，足以证明郑文志于1999年12月向原东莞市烟花炮竹二厂购买案涉东莞市莞城区东城路31号10楼2号房屋，并于2003年8月6日将该房屋以39万元的价格转让给翟妙玲，翟妙玲已经支付29万元首期款且使用至今的事实，以及因案涉房屋为房改房，为办理房产证，郑文志按照政府于2012年重新核算的190889.37元价格补交了76862.7元购房款的事实。本案是因双方当事人就增加的76862.7元的房屋价款应该由谁承担无法达成一致意见导致合同无法继续履行所引发的房屋买卖合同纠纷，本案诉争点为：案涉房屋转让协议是否应该继续履行。
关于案涉房屋转让协议是否应该继续履行，原审法院认为，双方当事人签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，合法有效，应予切实履行。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，案涉房屋因政府处理历史遗留房改房问题的政策价格发生变更，为办理房产证需补充缴纳部分房屋价款，属于双方当事人签订房屋转让协议时不可预见且不能归责于双方当事人的不属于商业风险的变化，但该变化并不属于重大误解，亦未构成因情势变更必须撤销或解除合同的条件，合同履行至今，翟妙玲已经占有使用案涉房屋近十年，郑文志亦已实际收取首期款290000元，因案涉房屋为办理房产证需增加价款即撤销合同亦明显与合同目的相违背，故郑文志以其案涉房屋需补交价款为由主张撤销双方当事人签订的房屋转让协议无事实和法律依据，对郑文志要求撤销案涉房屋转让协议以及基于协议撤销所主张的返还房屋、支付占有使用费的全部反诉请求，原审法院均不予支持，双方当事人应按房屋转让协议继续履行合同义务。又因，案涉房屋需补交房款属于不可预见且不能归责于双方当事人的情势变更，基于公平原则，双方当事人应该共同承担因该变化所产生的损失。虽然郑文志已经补交的房款为76862.7元，但根据郑文志提交的两份《东莞市公有住房买卖协议书》可知，案涉房屋实际的价格是由116567.44变更为190889.37元，增加的价款为74321.93元，故郑文志已经补交的房屋价款中的74321.93元，应由双方当事人各自承担一半，剩余部分由郑文志自行承担。但本案中，郑文志并未对其已补交的房屋价款要求翟妙玲承担责任，故双方当事人应另行协商解决或提起诉讼。
案涉房屋转让协议继续履行，郑文志即应按照协议约定协助郑文志办理房屋过户手续。经原审法院调查，案涉房屋已经于2013年8月22日登记于郑文志名下（房产证号为01005502**），履行房屋过户手续的条件已经具备，故对翟妙玲要求郑文志协助将案涉东莞市莞城区东城大道31号10楼2单元房屋过户至翟妙玲名下的诉请，原审法院予以支持。关于翟妙玲要求郑文志过户案涉房屋附属物即汽车停车位（23号）和摩托车停车位（18号）的诉请，因案涉房屋附属物并无产权登记，翟妙玲要求郑文志办理过户属于客观不能的情况，故对翟妙玲该项诉请原审法院不予支持。又因，翟妙玲在其诉讼请求第二项中明确表示愿意按照协议约定向郑文志支付剩余房款100000元，这是当事人对其权利的自行处分，原审法院予以确认，认定翟妙玲应于办理完毕过户手续当日向郑文志支付剩余楼款100000元。
原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第71条、第72条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年12月18日作出判决：一、翟妙玲和郑文志继续履行双方于2003年8月16日签订的《房屋转让协议》；二、郑文志于判决生效之日起七日协助翟妙玲办理案涉物业产权过户手续，将东莞市莞城区东城路31号10楼2单元房屋过户至翟妙玲名下；三、翟妙玲于郑文志协助其办理完毕案涉东莞市莞城区东城路31号10楼2单元房屋过户手续的当日向郑文志支付剩余楼款100000元；四：驳回翟妙玲的其他诉讼请求；五、驳回郑文志的全部反诉请求。一审案件受理费3575元、财产保全费2470元，已由翟妙玲预缴；反诉案件受理费668.75元，已由郑文志预缴；本案诉讼费用合计6713.75元，均由郑文志承担。经结算，郑文志尚需再付6045元，该款在判决生效后七日内迳付给翟妙玲。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
郑文志不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）郑文志1999年12月购买案涉房屋的价格为116567.44元，其不清楚案涉房屋的实际购房价格为190889.37元，郑文志对购进案涉房屋的实际价格认识错误，才造成当时以390000元的低价将案涉房屋卖给翟妙玲。郑文志多次联系翟妙玲补交74321.93元，翟妙玲一再拒绝支付。郑文志对购买案涉房屋的价格存在重大误解，导致郑文志低价转让房屋造成重大损失，若还要郑文志承担该补交款，有违合同目的。原审判决认定郑文志与翟妙玲签订的《房屋转让协议》不存在重大误解，并认为郑文志因案涉房屋办理房产证需增加价款即撤销合同明显与合同目的违背，属于认定事实错误。（二）原审判决援引最高人民法院《关于适﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，却判决郑文志和翟妙玲继续履行双方于2003年8月16日签订的《房屋转让协议》，属于适用法律错误。郑文志所补交的74321.93元应当全部由翟妙玲承担，在翟妙玲拒绝支付补交款74321.93元的情况下，法院应当根据公平原则并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。原审判决认定郑文志补交74321.93元应由双方各自承担一半是错误的。据此，郑文志请求本院：1、判令撤销原审法院之第一、二、三项及第五项判决，改判撤销双方于2003年8月16日签订的《房屋转让协议》；翟妙玲返还郑文志于东莞市莞城区东城大道31号10楼2单元的住房及附属的汽车和摩托车停车位；翟妙玲按每月500元的标准支付自2003年8月30日起至翟妙玲实际返还房屋时止的占用房屋期间的使用费（先暂计至2013年12月31日止，共计人民币500＊124=62000元）。
翟妙玲在法定期限内没有向本院提交书面答辩意见。
本院经审理查明，郑文志在二审法庭调查时主张，翟妙玲没有对补交款74321.93元如何承担提出诉请，原审法院在判决予以认定，超出当事人的争议范围，请求法院对该补交款进行调解。
对原审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据郑文志上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点是：郑文志要求撤销案涉房屋转让协议、返还案涉房屋、支付占有使用费能否支持。对此，本院分析如下：
首先，依据双方签订的房屋转让协议，郑文志转让案涉房屋给翟妙玲的价格是390000元，即郑文志转让案涉房屋给翟妙玲的根本目的是取得该房屋的转让价值390000元。其次，自双方签订案涉房屋转让协议后，郑文志已于2003年8月收取翟妙玲的首期款290000元，至翟妙玲提起本案诉讼之日止，翟妙玲也已占有使用案涉房屋近十年。再次，即使郑文志1999年12月购买案涉房屋的价格为116567.44元及案涉房屋因政策原因需要补交购房款74321.93元，但郑文志与翟妙玲达成的转让价390000元也比郑文志实际购买价190889.37元溢价199000余元，即转让价为其实际购买价的两倍有余。综上，即使案涉房屋确因政策原因需要补交购房款，但该补交款数额未达到双方交易价格的五分之一，翟妙玲在诉讼中一直愿意按房屋转让协议支付剩余购房款，因此郑文志的情形并未导致其合同目的未能实现，不符合适用《最高人民法院关于适﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的形式要件。故郑文志以“案涉房屋因政策原因需补交价款，导致合同目的未能实现，对合同存在重大误解”为由，请求撤销双方当事人签订的房屋转让协议、返还案涉房屋、支付占有使用费，证据和理由不充分，原审法院不予支持，处理恰当，本院予以维持。
至于原审判决在分析说理时对补交款的具体分担予以处理是否恰当的问题。首先，由于郑文志与翟妙玲签订房屋转让协议时，没有预见案涉房屋需要补交购房款，郑文志要求翟妙玲全部负担该74321.93元，没有法律依据，翟妙玲予以拒绝，理由充分。其次，郑文志在提起反诉时主张案涉合同没有继续履行的根本原因是双方对该补交款如何承担没有达成一致，尽管郑文志在二审也请求本院对该补交款的负担予以调解，但双方经本院组织调解后，对该补交款的负担仍无法达成一致意见，鉴于双方当事人对补交的74321.93元如何承担没有提起诉求，双方可循其他途径解决。原审法院在分析说理过程中对该补交款的具体分担问题直接作出认定不恰当，但原审判决实体处理并无不当，本院对全案予以维持。
综上所述，郑文志的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1350元，由郑文志负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 钟满福
代理审判员 钟 雯
二〇一四年七月十五日
书 记 员 陈俊杰
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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