广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1881民初2470号
原告英德市众联物业管理有限公司，住所地：英德市。
法定代表人：徐漫。
委托代理人：彭智明，系该公司经理。
被告陈国勇，男，汉族，住英德市。
原告英德市众联物业管理有限公司（以下简称众联物业公司）诉被告陈国勇物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案受理。依法由审判员刘越适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭智明、被告陈国勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告众联物业公司诉称，2011年6月26日，因之前XXX花园原物业管理公司突然撤出小区日常管理工作，原告与被告所在的XXX花园小区的房地产开发公司签订《XXX花园前期物业管理委托合同》一份，合同期为五年。原告从接手XXX花园物业管理工作以来，得到小区绝大多数业主的认同，同时绝大多数业主也都按时交纳了物业费及相关费用，但被告却从2014年开始一直拒交。原告按照相关合同约定，从2014年3月起每季度向被告发出缴费通知，并在2015年以电话及2016年数次进行书面公告催交，但被告都拒绝交费。至2016年8月31日，被告己拖欠物业管理费本金163.34㎡x0.5元／平方米／月x32月=2613元及物业费违约金1267元。电梯维保费本金462.5元，违约金253元。小区水电公摊费28元／月x32月=896元，违约金435元。被告拖欠费用的行为不但侵害了原告的合法权益，同时也损害了小区全体业主的共同利益。因此，原告为维护自身权益和体现对全体业主的公平，根据相关法律规定提起诉讼，请求法院依法判决：。一、被告向原告支付拖欠的2014年1月1日至2016年8月31日32个月物业管理费本金2613元，违约金1267元，合计为3880元。二、被告向原告支付拖欠的2013年1月1日至2015年12月31日的电梯维保费用462.5元（2013年183.45元、2014年165.9元、2015年113元），违约金253元，合计为715.5元。三、被告向原告�付拖欠的2014年1月1日至2016年8月31日的小区水电公摊费本金896元，违约金435元，合计为1331元。（以上1-3项诉讼请求的金额总数为：5926.5元）。四、被告承担本案的一切诉讼费用。
原告向本院提交的证据有欠费清单、营业执照复印件、法人身份证复印件、被授权人身份证复印件、被告最后交费收据、代缴公共电费发票、小区欠费明细表复印件、小区电梯维保分摊明细表复印件、前期物业管理合同。
被告陈国勇辩称，原告提供的物业服务不到位，环境卫生管理差，没有尽到为业主服务的义务，被告有权拒交物业费。
被告向本院提交的证据有：照片若干，证明物业服务不到位。
经审理查明，原告众联物业公司是具备物业服务企业资质的公司，英德市盛华里房地产开发有限公司是英德市XXX花园商住小区的建设单位，2011年6月26日，原�与英德市XXX房地产开发有限公司签订了《英德市XXX花园前期物业管理委托合同》（以下简称《前期物业管理合同》），该《前期物业管理合同》约定：由原告对盛华里花园小区进行物业管理，委托管理期限自2011年6月26日至2016年6月27日，物业费为每平方米1元，原告收取的前述费用，包括了电梯小修、年检、保修及公共部位水电费。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按欠费总额的每日千分之三交滞纳金。房屋的共用部位、公用的设施、设备的维修养护费用：在保修期内的大、中、小修的费用，由英德市盛华里房地产开发有限公司指定单位保修承担，过保修期后的大、中修的费用，由全体业主或物业使用人共同承担，小修费用原告承担。
合同签订后，原告即依约进入XXX花园小区进行物业管理。盛华里花园小区A、B、C、D栋的大部分业主�能按时交纳物业费、电梯电费、水电公摊费，实际按照电梯房管理费0.5元/方，电梯电费20元/月/户，水电公摊8元/月/户；步梯房管理费0.5元/方，水电公摊8元/月/户来交纳物业管理费用。另外，原告支出了2013年至2015年电梯维保等费用，此费用由全体业主依照楼层不同按不同梯次进行分担，超出三分之二以上业主已向原告交纳该费用。
被告系XXX花园小区B栋303号房的业主，该房建筑面积为163.34平方米，属于电梯房，每月应交物业费81.67元，水电公摊费28元（含电梯电费）。原告主张被告自2014年1月1日至2016年8月31日未向原告支付物业管理费2613元、水电公摊费896元，未向原告支付2013年至2015年的电梯维保费分别为183.45元，165.9元，113元。因原告起诉状中对违约金计算过程不明确，后重新补充违约金计算明细表，计算至2016年8月的物业费滞纳金为682元，水电公摊费滞纳金234元，电梯维保费滞纳金153元。被告未对原告主张的欠缴物业费、水电公摊费、电梯维保费用的数额提出异议，亦未提出交纳费用的证据，而是以小区内存在部分地方卫生状况较差等情况，原告的物业服务不到位为由提出抗辩。原告没有续签物业合同，但主张XXX花园小区的绝大多数业主同意由原告继续进行物业管理服务。
以上事实，有原、被告提交的证据以及本院的庭审笔录证实，本院予以认定。
本院认为，英德市XXX房地产开发有限公司与众联物业公司签订的《前期物业管理合同》是合法有效的合同,应受法律的保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“…建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力…”的规定，原告与英德市XXX房地产开发有限公司签订�《前期物业管理合同》对被告具有约束力，被告应按该合同约定缴交物业管理服务费。被告主张原告管理不到位的问题，从被告提交的证据来看，照片拍摄的时间、地点不明，证明力不足，不能以此断定原告提供的物业服务存在明显的瑕疵。另一方面，小区内的环境需要全体业主共同维护，业主与物业双方应当及时沟通，共同解决问题。盛华里花园小区内超出三分之二以上业主均能准时缴纳物业费、水电公摊费、电梯维保费，说明原告提供的物业管理服务获得了大部分业主的认可。被告拒缴两年多物业费、水电公摊费、电梯维保费，实属不妥。被告未按时向原告缴交物业服务费、水电公摊费、电梯维保费属合同违约行为，应当按约定承担违约责任。
因《前期物业管理合同》约定电梯房的物业费为每月每平方米1元，包括电梯小修、年检、保修及公用部位水电费，但是原告实际收取费用时按照电梯房管理费0.5元/方，水电公摊28元/月/户（包含电梯电费20元/月/户）；步梯房管理费0.5元/方，水电公摊8元/月/户来收取物业费，而XXX花园小区的业主也是按照此标准交纳，所以可以视为原告与业主以实际行为对该《前期物业管理合同》中的相关收取费用标准的条款进行了变更，因此原告可按照变更后的收费标准收取物业费、水电公摊费、电梯维保费。由于《前期物业管理合同》约定的物业服务期限是2011年6月26日至2016年6月27日，现已到期而原告没有续签物业合同，原告主张XXX花园小区的绝大多数业主同意由原告继续进行物业管理服务，但是未提交相应证据证实。故原告要求被告交纳至2016年8月的物业费，没有依据，本院只支持2014年1月至2016年6月的物业费及相应的滞纳金。按照原告房屋建筑面积163.34㎡计算2014年1月至2016年6月的物业费为2450元，水电公摊费为840元，电梯维保费为462元，合计共3752元。被告没有按时缴交物业服务费及水电公摊费、电梯维保费，其行为已构成了违约，《前期物业管理合同》约定的滞纳金计算标准为欠费额的每日千分之三，因此，原告请求只按照每日万分之五计算滞纳金，未超出约定的标准，本院予以支持。经核算，物业费滞纳金应为678元，水电公摊费滞纳金应为233元，电梯维保费滞纳金为153元，滞纳金合计共1064元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条、第四十一条的规定，判决如下：
一、被告陈国勇欠原告英德市众联物业管理有限公司2014年1月至2016年6月的物业服务费、水电公摊费、电梯维�费共3752元以及滞纳金1064元，合计为4816元，限于本判决发生法律效力之日起十日内付清。
二、驳回原告英德市众联物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费25元，由被告陈国勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 刘 越
二〇一六年十一月八日
书记员 华倩文
附相关的法律条文内容:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:（五）按时交纳物业服务费用。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服�企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。