青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民一终字第432号
上诉人（原审原告）王景春
委托代理人魏忠、赵德胜，青海磐佑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）西宁漓江房地产开发有限公司
法定代表人李大为，董事长。
委托代理人ＸＸ
委托代理人唐国兰
上诉人王景春因与上诉人西宁漓江房地产开发有限公司（以下简称漓江公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年8月10日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求判令漓江公司支付逾期交房违约金62343元、延期办理房屋所有权证违约金1099元、漓江公司立即办理房屋产权证，并承担房屋面积增加的责任。西宁市城西区人民法院于2015年10月27日作出（2015）西民一初字第1791号民事判决，王景春、漓江公司均不服提起上诉。本院于2015年12月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，王景春与漓江公司于2011年3月22日签订商品房预售合同，由王景春购买漓江公司开发的位于西宁市城西区黄河路21号1�楼1单元1127室房屋一套，建筑面积63.35平方米，单价为每平方米5837元，房屋总价款369774元。
该商品房预售合同第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即“该商品房单位工程竣工验收合格”。漓江公司认可整个小区的竣工验收时间是2013年6月15日，王景春据此作为主张其延期交房违约金的截止时间点。漓江公司于2012年5月4日向王景春实际交付房屋。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。
合同第十五条“关于产权登记”约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；即：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。3、办理房屋及土地产权证的所�费用由买方自理。王景春据此请求判令漓江公司承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，向其支付违约金，并立即办理房屋所有权证。
合同第十条“规划、设计变更”的约定：经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人未做答复的，视同接受变更，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在30日内将买受人已付款退还买受人，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。漓江公司以此为依据，认为因规划变更造成的延期交房不应承担违约责任。漓江公司提交的�划变更单的时间是2010年5月8日，而漓江公司与王景春签订合同是2011年3月22日，即规划变更的事实发生在签订合同之前，漓江公司应当明知能否在合同约定的交房日期之时向王景春交付房屋，故漓江公司辩称的因规划变更导致交房时间延迟的理由不能成立。
原审法院认为，王景春与漓江公司协商一致签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的权利义务。漓江公司未依照合同约定的时间交付房屋构成违约，理应按照合同约定承担逾期交房违约责任，向王景春支付违约金。漓江公司在2012年5月4日向王景春实际交付了房屋，按照合同第九条约定，延期交房违约责任的起算时间应该自2011年12月1日起至2012年5月4日止，共计156天，以王景春已缴纳的房屋总价款369774元为基数，万分之三为比例，计17305.42元予以支持。王景春主张漓江公司立即为其办理房屋所有权证的诉求，因办理房屋所有权证系房产部门职责，漓江公司仅是协助义务，王景春此项诉求于法无据不予支持。王景春主张漓江公司承担逾期办理房屋所有权证违约金的诉求，因双方在合同第十五条仅约定了漓江公司提交材料的期限，对协助办理房屋所有权证的时间并未作出明确约定，王景春该项主张亦不予支持。王景春要求漓江公司承担房屋面积增加责任的诉讼请求，王景春及其证人陈述仅听说漓江公司工作人员口头要求其补交房屋增加面积的房款，对于购买房屋时阳台一半面积是否赠送等内容仅有王景春及证人的陈述，并无其它证据能够佐证，且王景春申请出庭的证人均系该系列案件的诉讼当事人，在未有其他证据予以佐证的情况下对其所证明的内容不予采信，�对其诉讼请求不予支持。遂判决漓江公司支付王景春逾期交房违约金17305.42元、驳回王景春要求漓江公司立即为其办理房屋所有权证、承担逾期办理房屋所有权证违约金和承担房屋面积增加责任的诉讼请求。
王景春上诉称，一审认定漓江公司协助办理产权证，却忽略了一个基本事实，漓江公司不仅只是协助办理产权证，而且对办证事项负有主要责任。办理产权证的前提是具备办证条件，即开发商应当先通过建设部门的质量验收，后期再通过环保、消防、城建等部门的综合验收后办证机关才能受理相关办证材料，而直到起诉时，漓江公司仍未向办证机关提交办理产权证的资料，导致王景春收到房屋后产权证迟迟无法办理。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，买受人在下列期限届满未能取得房屋�属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。法律已经对此作出规定，应当由漓江公司承担违约责任。王景春签订购房合同时房屋尚未竣工，应当自房屋交付使用之日起90日内办理产权证，即应当在2012年8月4日前办理，但直至现在仍不能够办理产权证，漓江公司应当承担违约责任。签订合同时漓江公司承诺王景春户型中阳台面积赠送一半，这是漓江公司为签订合同作出的虚假承诺，但法院应支持王景春的请求。一审时王景春不仅有证人，还有漓江公司销售经理承认阳台面积赠送一半的录音证据，一审对证明内容不予采信错误。请求撤销一审判决第二、三、四项内容，改判漓江公司支付延期办理房屋所有权证违约金1099元、漓江公司立即办理房屋产权证，并承担房屋面积增加的责任。
漓江公司上诉称，逾期交房是由于设计规划变更所造成，漓江公司依合同约定进行了公告，购房人也明知此情况，但双方均继续履行了合同，而且进行了实际交房和交接，应视为购房人接受延期交房，漓江公司不应承担逾期交房的责任，请求撤销一审判决的第一项，维持第二、三、四项判决内容。
本案在二审审理时，王景春、漓江公司对原审判决查明的基本事实经过均无异议，本院对各方均无异议的事实予以确认。
二审查明，王景春所购房屋同一小区内已有部分人员领取了房屋所有权证。办理房屋所有权证需购房人交纳相关费用及身份证件等资料，漓江公司曾通知王景春交纳费用和资料，但因增加面积的争议，王景春未交纳费用和相关资料。另，漓江公司提交了其开发的黄河路21号商住楼住宅部分和酒店部分的工程竣工报告和单位工程竣工验收记录，显示该工程分为住宅和酒店两部分，其中住宅部分�2011年10月15日由施工单位申请竣工验收，2011年11月2日通过单位工程竣工验收。王景春认为一审时漓江公司认可验收时间为2013年6月15日，应以建设主管部门备案登记的2013年6月15日竣工验收时间为准。双方合同第五条约定，面积差异以产权产籍部门核定面积为最终结算面积，并按单价多退少补。
本院认为，关于王景春主张由漓江公司承担房屋面积增加责任的请求，因漓江公司否认曾向王景春承诺阳台面积赠送一半，而王景春申请出庭作证的证人是与漓江公司因其他事项正在诉讼的购房人，证人与本案处理存在利害关系，所以对其陈述不予采信。同时王景春提交的录音资料是有着与王景春同样面积诉求的购房人与漓江公司因此问题争执时的录音，从该录音中确实无法得出漓江公司曾有赠送面积承诺的结论。而王景春提交的商品房认购合同预订的房屋与双方签�的商品房预售合同约定购买的房屋并非同一房屋。双方均认可根据认购合同签订的商品房预售合同已经撤销，双方重新签订了新的即涉案的商品房预售合同，所以即使认购合同预订的房屋无阳台，并不表明王景春实际购买的房屋无阳台，更不能证明王景春所述的漓江公司曾有赠送面积的承诺。更为关键的是，王景春与漓江公司在合同中约定面积差异“以产权产籍部门核定面积为最终结算面积，并执行本合同第四条约定的单价，总房款多退少补”，而没有任何赠送面积的约定，所以面积差异问题应按双方合同约定处理，对王景春的该项主张不予支持。至于延期办理房屋所有权证违约金的问题，因双方均认可该商品房项目中，已有购房人取得了权属证书，而且王景春认可如无面积差异的争议，在其提交相关资料并交纳相关费用后可以办理房屋所有权证，表明漓江公司�办理房屋所有权证的资料报备已经完成，王景春未办理房屋所有权证原因在于王景春未交清房款及其他费用和资料，尚不具备办理权属证书的条件，所以对王景春的该项主张亦不予支持，其可在交纳相关费用资料后委托漓江公司办理。因王景春与漓江公司签订的商品房预售合同中约定在2011年11月30日前将商品房单位工程竣工验收合格的商品房交付王景春，漓江公司应按照约定日期将符合约定条件的房屋交付王景春，而漓江公司于2012年5月4日才向王景春实际交付，漓江公司的行为确实违反了合同约定。至于漓江公司所称的设计变更导致逾期交付而不构成违约的辩称，因双方合同中并未约定设计变更可以延期交房，而且从漓江公司提交的设计变更资料看，变更事实发生于双方签订合同之前，漓江公司应该知道能否在约定的交房时间履行交房义务。既然明确约定有交房时�，而未能按期履行，漓江公司迟延交房构成违约，应承担相应的违约责任，对漓江公司的上诉理由也不予采信。一审认定基本事实清楚，处理结果并无不妥。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
王景春预交的二审案件受理费1387元，由王景春负担；西宁漓江房地产开发有限公司预交的二审案件受理费233元，由西宁漓江房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张磊
审判员 李娟
审判员 卓玛
二〇一五年十二月三十日
书记员 张媛
附：审理本案适用的法律
最高人民法院《关于审理商品房买�合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条、出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及�息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以�上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。