北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第07695号
上诉人（原审被告）徐秀兰，女，1965年4月20日出生。
委托代理人闫冰，北京市和本律师事务所律师。
上诉人（原审被告）赵襄，男，1947年3月26日出生。
委托代理人张叶菲。
被上诉人（原审原告）刘明军，男，1952年10月17日出生。
委托代理人陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。
原审被告李绍兴，女，1947年8月4日出生。
原审第三人北京众邦立信房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安贞里x号。
法定代表人孙浩，经理。
原审第三人孙浩，男，1977年8月19日出生。
上诉人徐秀兰、赵襄因与被上诉人刘明军及原审被告李绍兴、原审第三人北京众邦立信房地产经纪有限公司（以下简称众邦公司）和孙浩房屋买卖合同纠纷案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第22882号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
2013年6月，刘明军起诉至原审法院称：我与徐秀兰原为夫妻，2007年3月13日协议离婚。双方签订《离婚协议书》，约定位于北京市朝阳区霄云路甲x号嘉和丽园x号房屋（下称涉案房屋）归我所有。2007年3月15日，我与徐秀兰对《离婚财产分割协议》进行了公证。由于徐秀兰故意拖延，导致涉案房屋产权证迟迟未能办下来。2012年，刘明军起诉徐秀兰，要求确认涉案房屋归我所有。2013年1月9日，法院作出（2012）朝民初字第32976号民事判决，判令涉案房屋归我所有。徐秀兰不服一审判决，提起上诉。在上诉阶段，2013年3月20日，徐秀兰偷偷办理上述房屋的产权证，并与赵襄、李绍兴恶意串通，签订《存量房屋买卖合同》，以500万元的超低价格将涉案房屋出售给赵襄、李绍兴，并过户。我认为，上述房屋地处朝阳区东四环内的繁华地段，市场价格在1500万元以上，但徐秀兰、赵襄、李绍兴恶意串通，以超低价格交易房屋，严重侵害我的合法权益。因此，我请求判令确认徐秀兰、赵襄、李绍兴就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》无效，三人连带赔偿我经济损失10万元。
徐秀兰在原审法院辩称：我与刘明军于1993年8月18日登记结婚，2007年3月13日协议离婚。涉案房屋购买于2001年。离婚时双方协议涉案房屋归刘明军所有，但双方女儿刘晴为该房产的唯一继承人，刘明军负责偿还剩余贷款。但离婚后刘明军仅偿还了4个月的贷款，剩余房贷一直由我偿还。因房贷多次逾期偿还，银行宣布贷款提前到期，我被迫于2012年2月一次性还清了全部贷款本息。自2007年3月至2012年2月，我偿还贷款1584024.36元。2008年2月至2012年5月期间，刘明军先后三次起诉，要求判令我将涉案房屋过户至其名下，以及让我腾房。除第二次起诉以刘明军撤诉结案外，其他两次诉讼均以刘明军的诉请被驳回结案。2012年，刘明军再次提起所有权确认之诉。我对一审判决不服，提起上诉。二审期间，我通过中介公司将涉案房屋出售给赵襄、李绍兴，售房所得用于偿还刘晴在英国读书已花费和将要支出的全部学费、生活费、为偿还房贷形成的借款、刘明军个人拖欠王振伟的借款。
涉案房屋登记在我名下，尚未有生效判决确认涉案房屋归刘明军所有。因此我有权处置涉案房屋。离婚协议确定涉案房屋将来由刘晴继承。为使刘晴能在英国完成学业，徐秀兰被迫出售房屋，以支付刘晴的学费和生活费。根据离婚协议，刘明军应当负责偿还房贷，但其只偿还了4个月的贷款，我也无力还贷，导致银行宣布贷款提前到期。我为一次性还清贷款而向他人借款，只得卖房清偿债务。2003年刘明军通过我弟弟结识王振伟，向其借款50万元用于公司经营，但其只偿还20万元本金以及2008年之前的利息，余款未还。刘明军长期在国外，王振伟找不到他，就一直向我催要，造成我巨大困扰。
基于上述原因，2013年初，我向中介机构调查了涉案房屋的市场价格，得知涉案房屋所在小区太小，停车位紧张，房屋面积大，总价较高，客源少，朝向不好，加之政府控制房价措施较为有力，当时房价不高，总价也就600万元左右。通过众邦公司并在其员工帮助下，我与赵襄多次协商，双方最终达成一致意见，我以5922960元的价格出售房屋，赵襄付全款，不能贷款。
2013年3月20日，双方签订《存量房屋买卖合同》，网签价格为500万元。当日，我作为甲方，赵襄作为乙方，双方签订《房屋买卖合同》，约定涉案房屋实际交易价格为5922960元，签约当日支付定金10万元，办房产证时支付500万元，办好房产证时支付余款822960元，过户的契税由赵襄承担，营业税、个税等其他税费由我承担，房屋过户3个月后交房。签约当日，赵襄支付了10万元定金，3月28日汇款500万元，4月27日又将余款822960元汇至我的账户内。4月1日房屋过户至赵襄名下，5月20日，我将涉案房屋钥匙交给赵襄、李绍兴。
综上，我认为我有权处分涉案房屋，在当时情况下，只能通过卖房才能解决经济难题，并且我是通过中介公司以市场价格卖房，卖房前与赵襄、李绍兴均不相识，双方不存在恶意串通、低价交易的情形，请求驳回刘明军的诉讼请求。
赵襄在原审法院辩称：房屋交易时，徐秀兰是涉案房屋登记的唯一产权人，我有理由相信徐秀兰有权处分涉案房屋。我通过众邦公司居间介绍购买了涉案房屋，此前并不认识徐秀兰，不存在恶意串通的可能和故意。我以合理市场价格购买涉案房屋，全额支付了购房款5922960元，涉案房屋已过户至我名下。因此，即便徐秀兰无权处分涉案房屋，依据物权法第一百零六条的规定，我符合善意受让人的要件，刘明军无权主张本案的房屋买卖合同无效。刘明军要求我们承担连带赔偿责任，没有法律依据。
李绍兴在原审法院辩称：我不是合同当事人，不应承担责任，请求驳回刘明军起诉。
众邦公司及孙浩在原审法院均未出庭。
原审法院经审理查明：涉案房屋系徐秀兰于2001年购买，建筑面积257.52平方米。徐秀兰于2013年3月4日取得涉案房屋产权。
刘明军与徐秀兰原为夫妻关系，1993年8月18日登记结婚，婚后育有一女刘晴。2007年3月13日，刘明军与徐秀兰在营口市鲅鱼圈区民政局协议离婚。双方签订《离婚协议书》，约定“双方现有房产（位于北京市朝阳区霄云路甲x号x室）归男方所有，但双方女儿刘晴为该房产的唯一合法继承人…该房产为银行按揭形式购买，目前每月需交纳银行按揭还款由男方支付。该房产暂由女方带女儿居住，居住时限由男方决定”。2007年3月15日，刘明军与徐秀兰在北京市朝阳区公证处签署《离婚财产分割协议》，约定“1、位于北京市朝阳区霄云路x号嘉和丽园嘉（幢）嘉园x号以徐秀兰名义于2001年4月2日贷款购买的房产（购房合同编号：xxxx，贷款合同编号：2001年西房字第01-0**号）离婚后归刘明军所有，剩余贷款由刘明军偿还。2、女方徐秀兰配合男方刘明军办理产权过户手续。”离婚后，涉案房屋一直由徐秀兰居住使用。涉案房屋贷款于2012年2月14日结清。
2008年，刘明军曾以离婚后财产纠纷为由，起诉要求判令徐秀兰履行《离婚财产分割协议》，将涉案房屋过户至刘明军名下，并要求徐秀兰腾房。2008年3月21日，法院作出（2008）朝民初字第07804号民事判决，认为未依法领取权属证书的房地产不得转让，虽然刘明军与徐秀兰在《离婚财产分割协议》中对涉案房屋归属进行了约定，但该房产尚未领取房产证，不具备过户条件，故判决驳回了刘明军的诉讼请求。刘明军不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院判决驳回刘明军上诉，维持原判。2012年，刘明军将徐秀兰诉至法院，要求徐秀兰腾退涉案房屋。北京市朝阳区人民法院认为涉案房屋尚未取得房屋权属证书，刘明军需要通过诉讼确认其对涉案房屋的所有权，才有权要求徐秀兰腾房，据此驳回了刘明军的诉讼请求。
2012年，在上述腾房案件后，刘明军诉至法院，要求确认涉案房屋归其所有。2013年1月9日，法院作出（2012）朝民初字第32976号民事判决，确认涉案房屋归刘明军所有。徐秀兰不服，提起上诉。在该案二审审理过程中，徐秀兰与赵襄签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋过户至赵襄名下。赵襄与李绍兴为夫妻关系。
2013年3月8日，徐秀兰、赵襄与众邦公司签订《房地产经纪合同》。三方约定，徐秀兰、赵襄委托众邦公司居间服务，促成徐秀兰、赵襄达成买卖交易，徐秀兰将涉案房屋以500万元的价格出售给赵襄，赵襄一次性付款，徐秀兰支付给众邦公司居间服务费7.5万元，众邦公司不收取过户服务费。当日，徐秀兰支付给众邦公司居间服务费7.5万元。
2013年3月20日，徐秀兰与赵襄签订编号为C737903的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定经众邦公司居间介绍，徐秀兰将涉案房屋出售给赵襄，成交价格为500万元；房屋租赁情况为“出卖人未将该房屋出租”；买受人与出卖人自行交割房款；出卖人应当在领取全部房款当天将房屋交付买受人。同日，徐秀兰出具收条，认可收到赵襄支付的定金10万元，认可约定的房屋总价款为5922960元，购置房屋发生的税费根据法律规定由买卖双方各自负担。同日，徐秀兰还支付与赵襄交易的营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税费共计33万元，赵襄支付契税15万元，并开具了500万元房款的发票。同日，徐秀兰作为卖房人、孙浩作为买房人的代理人均在《房屋所有权转移登记申请书》上签字，申请办理涉案房屋的所有权转移登记手续。
2013年3月21日，徐秀兰作为甲方，赵襄作为乙方，双方签订《房屋买卖合同》，约定涉案房屋成交价格为5922960元，签订合同当日赵襄支付10万元定金，徐秀兰开始办理房产证书时支付500万元，徐秀兰办好房产证交给赵襄后，赵襄支付余款822960元。《房屋买卖合同》中关于“房屋交付约定”为“鉴于乙方计划大约于三个月后对房屋进行装修，装修前暂时由甲方安排人员负责照管，如期间发生费用，由甲方知会乙方的，乙方同意后甲方代垫后已发放支付甲方”。
2013年4月1日，赵襄取得涉案房屋产权。
关于房款支付，2013年3月20日徐秀兰出具收条，认可收到10万元定金；3月28日，赵襄通过其名下中国银行账户转账给徐秀兰名下招商银行账户500万元；4月27日，赵襄通过其名下中国银行账户转账给徐秀兰名下招商银行账户822960元。
关于涉案房屋的市场价，依据刘明军申请，法院依法委托北京宝孚房地产评估事务所有限公司（下称宝孚公司）对涉案房屋在2013年3月20日的市值进行评估。该公司评估后认为涉案房屋于估价时点2013年3月20日在公开市场条件下的房地产市场价值，单价为32043元／平方米，总价825.16万元。徐秀兰、赵襄对评估结果提出异议。依据赵襄申请，法院依法向北京麦田房产经纪有限公司（下称麦田公司）调取涉案房屋所在小区建筑面积257.52平方米户型在2012年4月至2013年4月期间的全部真实成交价格，或者在上述期间建筑面积200平方米左右户型房屋的真实成交价格。麦田公司回函称，2012年4月至2013年4月期间该司未成交该小区建筑面积200平方米的户型，仅有2012年10月15日居间成交的该小区建筑面积84.66平方米的房屋，成交总价为270万元，以及2013年3月24日居间成交的该小区建筑面积84.66平方米的房屋，成交总价为320万元。
关于本案的合同签字情况，赵襄认可《房屋买卖合同》、编号为C737903的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《房屋所有权转移登记申请书》等文件上的签名均非其本人签名。赵襄称其年纪较大，委托女婿刘炜办网签和过户手续，网签当天刘炜有事，遂委托众邦公司的孙浩代办网签及交税事宜。赵襄的代理人在2013年9月18日庭审时称上述文件是孙浩代为签字，后又称不清楚是谁代签。徐秀兰称《房屋买卖合同》上“赵襄”的签名是孙浩代签的，《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《房屋所有权转移登记申请书》不知是谁代赵襄签字。被问及是否查看孙浩或吕姓经纪人的授权委托书时，徐秀兰称在现场没看到对孙浩的委托，但是与赵襄一起签订三方协议时看见过赵襄给孙浩委托。
关于签订合同的日期，赵襄称《房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》实际都是在3月20日签署，因为涉案房屋实际成交价格为5922960元，为了避税，以后签合同约定的价格为准，所以《房屋买卖合同》写的日期为3月21日；徐秀兰在庭审中称先签订的网签合同，网签通不过就不能存在房屋买卖了。
关于涉案房屋交付情况，刘明军称2013年4月时涉案房屋出租给了一个美国人，当时其不知房屋已出售，2013年4月20日曾与美国人在麦子店派出所进行过调解，此时涉案房屋已经过户，《存量房屋买卖合同》上记载涉案房屋未出租的情况不属实；徐秀兰称其与赵襄约定在5月份交房，所以有时间解决房屋租赁问题。
徐秀兰提交银行还贷记录、给女儿刘晴的汇款记录、给王振伟、陈红的汇款记录等证据，证明离婚后涉案房屋贷款一直由其偿还，售房款用于支付女儿学费、偿还其与刘明军对外债务等。
以上事实，有当事人当庭陈述、（2007）朝证字第0907号公证书、离婚证、《离婚协议书》、《房屋买卖合同》、编号为C737903的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《房屋所有权转移登记申请书》、《房地产经纪合同》、收条、银行转账记录、《中华人民共和国税收通用完税证》、居间服务费收据、X京房权证朝字第12184**号房产证、购房款发票、《中华人民共和国契税完税证》、X京房权证朝字第12273**号房产证、《房地产估价报告》等在案佐证。
原审法院经审理认为：民事活动应当遵循诚实信用原则。徐秀兰明知涉案房屋有诉讼，且一审判决已经判令涉案房屋归刘明军所有的情况下，在二审期间仍签订房屋买卖合同，转移房产，因此徐秀兰具有恶意。赵襄虽辩称其不知徐秀兰与刘明军之间的房产纠纷，但法院难以认定赵襄为善意购房人，理由如下：1.购买房产对于家庭而言属于重大事件，出于审慎对待重大财产的考虑，通常买房人都会亲自参与交易协商、履行过程，但赵襄仅在《房地产经纪合同》上签字，并未在《房屋买卖合同》以及《存量房屋买卖合同》上签字，未参与合同履行过程，其也无法说清谁代其签署了房屋买卖合同，而《房地产经纪合同》约定的价款与《房屋买卖合同》不一致，且《房地产经纪合同》对付款日期、过户时间、房屋交付、违约责任等关键条款均未作约定，在此情况下，赵襄作为买房人，不参与签订正式房屋买卖合同的做法，有悖常理；2.赵襄与徐秀兰交易时，涉案房屋正在出租，赵襄称实地看过房，但《存量房屋买卖合同》中记载的房屋租赁状况为未出租，本案的其他合同均未对涉案房屋出租的情况作出披露，亦有悖常理；3.赵襄与徐秀兰均称在房产交易之前素不相识，在交易双方的信任基础比较薄弱的情况下，赵襄仅支付了10万元定金时，双方即进行网签并向房屋管理部门申请过户，徐秀兰还为此先行支付了33万元税费和7.5万元居间服务费，而在赵襄实际取得涉案房屋的产权证之日，赵襄仍有80余万元房款尚未支付，这种先过户再付款的做法不仅违反了合同约定，亦有悖于常理；4.赵襄及赵襄所述的实际购房人刘炜在签署《房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》时均不在场，徐秀兰称签署《房地产经纪合同》时看到赵襄授权中介公司，然而徐秀兰、赵襄、众邦公司均未提交授权委托书，且经法院多次传唤，赵襄、孙浩及众邦公司拒不到庭陈述案件事实，赵襄代理人及徐秀兰又均不能说清到底谁代赵襄签署了《房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》。综上，在徐秀兰、赵襄自称素不相识的情况下，徐秀兰只收取定金、未收取房款，且未审核赵襄的授权委托书，即就涉案房屋进行网签、交纳过户税费，开始办理过户手续等有悖常理的做法，以及上述疑点，加之徐秀兰在诉讼期间恶意转移房产的情节，法院难以认定赵襄为善意买受人。关于涉案房屋价值，赵襄及徐秀兰对宝孚公司的评估结论提出异议，但未能举证证明宝孚公司的评估方法违反国家或行业规定；依据宝孚公司的评估结果，徐秀兰与赵襄就涉案房屋约定的成交价格5922960元约为评估价格的70%，徐秀兰还支付了33万元的税费和7.5万元的居间服务费，徐秀兰实得房款约为550万元，而原审法院调取的真实交易价格远高于宝孚公司的评估结论，因此赵襄主张自己支付合理价格、善意取得诉争房产，缺乏依据，原审法院不予采纳。刘明军诉请确认就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效，有事实和法律依据，法院予以支持。
关于赔偿10万元损失，刘明军未就其损失进行举证，故法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，原审法院于2015年1月判决：一、赵襄与徐秀兰就位于北京市朝阳区霄云路甲x号x号房屋签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：C737903）及《房屋买卖合同》无效；二、驳回刘明军的其他诉讼请求。
徐秀兰不服原审判决，提出上诉。徐秀兰认为原审法院对其在二审期间出售房屋，具有恶意，违背了民事活动的诚实信用原则的认定错误；原审法院对赵襄为非善意购房人的认定错误；原审法院对其实得房款550万元，交易价格不合理的认定错误。综上，徐秀兰请求二审法院依法撤销原审判决第一项，驳回刘明军全部诉讼请求。
赵襄不服原审判决，提出上诉，赵襄认为原审法院认定房屋买卖合同签订的时间为2013年3月21日属于认定事实错误；原审法院否认赵襄为善意第三人属于认定事实错误；原审法院仅因难以认定赵襄是否善意购房人，在刘明军没有提交证明赵襄与徐秀兰之间存在恶意串通的证据时，迳行推定赵襄与徐秀兰之间存在恶意串通是对举证责任分配的不公平，属于适用法律错误；原审法院认定涉案房屋的交易价格并非公允价格属于认定事实错误。综上，赵襄请求二审法院依法撤销原审判决第一项，驳回被上诉人的全部诉讼请求。
刘明军同意原审判决。
李绍兴未到庭亦未提交书面意见。
原审第三人众邦公司、孙浩均未到庭，但于2015年6月18日向本院递交《情况说明》一份，内容为：“我是北京众邦立信房地产经纪有限公司的法人孙浩。我由于个人家庭原因未能参加2015年6月的庭审，在此向您表示歉意。我决定后续关于该房屋的法律纠纷及开庭我均不参加。我不参加开庭的原因如下：1.该房屋是严格按照北京市相关税务法律法规和产权过户制度办理的，并到税务机关和建委过户大厅办理的相关手续。因为所有缴税及过户的手续是在符合相关法律法规的情况下全部办理完毕的，所以我公司的责任义务已经履行完毕；2.该房屋是在2013年4月过户完毕的，距今已两年多时间，很多具体细节和过程已经无法清晰的完整回忆；3.我个人认为该法律纠纷不是买卖双方对我公司的服务有异议，那么买卖双方的任何纠纷则应由买卖双方自行解决和承担……。”该情况说明右下方写明“北京众邦立信房地产经纪有限公司”字样并加盖该公司公章。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异，本院予以确认。
本院认为：综合双方诉辩主张，本案二审的争议焦点归纳为赵襄与徐秀兰就涉诉房屋签订的《存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》是否有效。判定上述合同效力主要应从以下两方面予以考量：第一，徐秀兰是否恶意处分涉案房屋；第二，在买卖涉案房屋过程中，作为购房一方的赵襄能否善意取得。现分述如下：
关于徐秀兰处分涉案房屋能否认定为主观恶意。2007年3月13日，刘明军与徐秀兰在营口市鲅鱼圈区民政局协议离婚，在双方签订的离婚协议书中约定涉诉房屋归刘明军所有。据此，刘明军起诉要求法院确认涉案房屋归其所有，原审法院以（2012）朝民初字第32976号民事判决支持了刘明军的该项诉讼请求。徐秀兰虽不服上述案件一审判决并提起上诉，但其对涉案房屋的权属争议显属明知，其出售涉案房屋的时间节点也正处于其于上述案件一审败诉之后，主观上显属恶意。退一步讲，即使涉案房屋权属尚未被法院生效判决最终确定，涉案房屋亦取得于刘明军与徐秀兰夫妻关系存续期间，故应为夫妻双方共同财产，在未经刘明军同意的情况下，其单独处分涉案房屋的行为不仅系无权处分行为，而且不能排除其主观恶意的嫌疑。
关于赵襄在涉案房屋买卖过程中能否判定为主观善意。结合赵襄自称与徐秀兰素不相识的前提，通过具体分析双方之间交易有悖常理的种种做法，并参考相应的房屋价格，原审法院综合认定赵襄为非善意买受人，理由充分，本院予以确认。
综上，徐秀兰、赵襄的上诉请求和理由均没有事实和法律依据，本院均不予支持，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2300元，由刘明军负担2250元（已交纳1150元，余款于本判决生效后7日内交至原审法院），由徐秀兰负担25元（于本判决生效后7日内交至原审法院），由赵襄负担25元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费140元，由徐秀兰负担70元（已交纳）；由赵襄负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 忠
代理审判员 程 磊
代理审判员 杨 夏
二〇一五年七月二十日
书 记 员 刘艳辉