深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2012）深罗法民三初字第671号原告刘智敏，香港居民。委托代理人蓝明，广东世纪华人律师事务所律师。被告千悦实业发展（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区人民南路国贸大厦B座4004室。法定代表人陈志滔。委托代理人何祺伟。被告深圳市英隆实业股份有限公司，住所地深圳市罗湖区金稻田路1191号草埔商业中心五楼。法定代表人梁桂友，该公司董事长。委托代理人袁伟乐，广东一言律师事务所律师。委托代理人王萃，广东一言律师事务所律师。被告罗国锋。被告罗武峰。委托代理人罗国锋。上列原告诉二被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人蓝明，被告千悦实业发展（深圳）有限公司（以下简称千悦公司）委托代理人何祺伟，被告深圳市英隆实业股份有限公司（以下简称英隆公司）委托代理人王萃，被告罗国锋及被告罗武峰委托代理人罗国锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2001年3月29日，原告与被告千悦公司、被告英隆公司签订深（罗）房预买字（2001）第1928号《深圳市房地产买卖合同》，购买由被告千悦公司、英隆公司开发的位于深圳市罗湖区布吉路置富公寓1栋A702号房产一套。房产建筑面积为60.56平方米，购房价格总额为人民币234239元。合同签订后，原告一次性付清了购房款，于2001年4月19日在深圳公证处办理了买卖合同公证手续，又于2001年4月28日在深圳市规划国土局办理了上述房产买卖预售备案手续。2010年9月，被告英隆公司又在原告的公证房产买卖合同上盖章确认房产买卖的真实性和合法性。由于上述房产被告千悦公司、英隆公司曾于2002年2月10日与被告罗国锋、罗武峰签订买卖合同，将上述房产卖给被告罗国锋、罗武峰。被告罗国锋、罗武峰支付了被告千悦公司购房款人民币63346元后，被告千悦公司将上述房产交付了被告罗国锋、罗武峰使用。2006年3月21日被告罗国锋、罗武峰与被告千悦公司、英隆公司之间因购买上述房产买卖合同纠纷，经罗湖法院审理作出（2004）深罗法民三初字第631号民事判决书，判决被告罗国锋、罗武峰与被告千悦公司、英隆公司之间的房产买卖合同无效，被告千悦公司双倍退还被告罗国锋、罗武峰已付的购房款及银行利息；被告罗国锋、罗武峰按指导租金从2002年2月10日起支付被告千悦公司的房产使用费至退还房产之日止。但由于被告千悦公司、英隆公司和被告罗国锋、罗武峰均未履行罗湖法院作出的（2004）深罗法民三初字第631号民事判决书，致使原告与被告千悦公司、英隆公司签订的房产买卖合同取得的合法权利至今无法实现。为此，为维护原告的合法权益，请求判令：1、确认原告与被告千悦公司、英隆公司签订的深（罗）房预买字（2001）第1928号《深圳市房地产买卖合同》合法有效，以及合同项下的房产为原告所有；2、被告千悦公司、英隆公司继续履行买卖合同，立即将置富公寓1栋A702号房产交付原告使用；3、被告罗国锋、罗武峰连带承担履行合同和交付房产的责任，并按指导租金支付原告从2002年2月10日起至交付房产使用之日止的房产使用费；4、被告共同承担本案的诉讼费用。被告千悦公司答辩称，1、2002年2月10日我方与被告罗国锋、罗武峰之间的签订《深圳市房地产买卖合同》，经法院审理依法作出（2004）深罗法民三初字第631号民事判决，认定上述合同无效。同时该判决查明，2002年2月10日被告罗国锋、罗武峰收到本案争议房产置富公寓1栋A单元702房。而2001年3月29日我方与原告签订的第1928号《深圳市房地产买卖合同》经被告英隆公司在2010年9月盖章确认后，该合同是合法、有效的，合同项下的房产权益应为原告所有。2、我方同意继续履行买卖合同，但因争议房产从2002年2月10日至今由被告罗国锋、罗武峰占有使用，在客观上向原告交付争议房产义务不具有可能性。被告英隆公司答辩称，一、我方从未与原告签订房产买卖合同，不应成为本案的被告。原告提交的深（罗）房预买字（2001）第1928号《深圳市房地产买卖合同（预售）》上卖方签章处加盖的我方的印章及我方法定代表人印鉴是被告千悦公司伪造的。我方不是合同的当事人。根据合同法的相关规定，原告提交的房产买卖合同对我方不具有任何法律约束力。该合同只能对合同相对方千悦公司有效。二、我方于2010年9月在合同上加盖印章的行为并非对被告千悦公司非法伪造使用我方印章行为的追认。我方于2010年9月在深（罗）房预买字（2001）第1928号《深圳市房地产买卖合同（预售）》加盖印章是应原告的申请，在相关政府部门的监督协调下，为解决原告的办证问题，为维护社会稳定而加盖，并非对被告千悦公司法定代表人非法伪造使用我方印章行为的追认或承认。此有原告出具的《声明》为证。原告诉称我方加盖印章是确认房产买卖合同的真实性和合法性的说法是违背事实的。因此，该合同依然不能对我方产生任何法律约束力。三、原告以合作建房为由要求我方承担非合同责任没有事实依据和法律依据。我方虽与被告千悦公司有合作建房关系，但这与房屋买卖合同无关。它们是两个完全不同的法律关系。原告提交的证据只能证明本案因被告千悦公司的违约售房行为而产生，并非合作建房产生。我方与该房产买卖合同没有任何关联，原告要求我方履行房产买卖合同的诉求没有事实依据和法律依据。被告罗国锋、罗武峰答辩称，1、原告于2001年3月29日与被告千悦公司签订了房屋买卖合同是事实。但2001年6月25日时隔不到三个月的时间，原告以各种原因与被告千悦公司解除了合同，有双方的合同协议书为证。合同协议书至双方签字盖章之日起不再履行。双方解除合同之后，我方才与被告千悦公司、英隆公司签订了房产买卖合同，并交了首期还款，涉案房产已经交付给我方，我方拥有房产的实际使用权直至现在。2、原告与被告千悦公司所签订的合同已经解除了，原告与涉案房产没有任何关联，不存在继续履行买卖合同，原告并没有取得房屋的实际使用权。3、原告没有理由收取房租。4、我方请求被告千悦公司为我方办理变更登记手续。本院经审理查明：（一）2001年3月29日原告与被告千悦公司签订了一份深（罗）房预买字（2001）第1928号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定被告千悦公司将罗湖区布吉路置富公寓第一栋A座第七层02号房，建筑面积为60.56平方米出售给原告，总金额为人民币234239元；被告千悦公司须于2001年8月28日将上述房产交付给买方使用，被告千悦公司应在取得工程竣工验收证明之日起150日内，书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。该合同签订后，在深圳市公证处办理了公证手续。原告向本院提交了一份被告千悦公司出具的收款收据，时间为2001年3月29日，内容为“收到刘智敏先生购买置富公寓1栋A702房款人民币234239元”。被告千悦公司伪造了被告英隆公司的公章及其法定代表人的印鉴，并在上述《深圳市房地产买卖合同（预售）》另一卖方处加盖了伪造的公章及被告英隆公司法定代表人的印鉴。（二）2002年2月10日，被告罗国锋、罗武峰与被告千悦公司签订《深圳市房地产买卖合同》，约定被告罗国锋、罗武峰购买置富公寓1栋A单元702室，总价款为人民币278346元。在2002年1月12日，被告罗国锋、罗武峰向被告千悦公司缴纳定金人民币10000元；2月20日缴纳首期款人民币28346元；4月15日缴纳首期款人民币25000元。被告罗国锋、罗武峰还向被告千悦公司支付了房屋抵押登记费和印花税人民币130元、防盗网及信箱费人民币3178元，有线电视开通费人民币456元。2002年2月10日，被告罗国锋、罗武峰入住涉案房产并签署《楼宇交楼书》。因罗国锋、罗武峰与千悦公司、英隆公司发生纠纷，罗国锋、罗武峰诉至本院，案号为（2004）深罗法民三初字第631号，要求确认罗国锋、罗武峰与千悦公司、英隆公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效，千悦公司、英隆公司退还购房款及利息，并赔偿购房款一倍的损失等。经本院审理，做出（2004）深罗法民三初字第631号民事判决书，判定罗国锋、罗武峰与千悦公司、英隆公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效，千悦公司退还购房款人民币63346元及利息，并赔偿人民币63346元，罗国锋、罗武峰在判决生效后十日内将置富公寓1栋A单元702室退还千悦公司并支付使用费，驳回罗国锋、罗武峰要求英隆公司承担责任的诉讼请求。上述判决已经生效，罗国锋、罗武峰已经向本院申请执行，涉案房产现在仍由罗国锋、罗武峰占有使用。（三）被告千悦公司原名称为大洋奇达实业发展有限公司。被告英隆公司和被告千悦公司于1999年2月20日签订了合作建房合同书，合作开发位于地块编号为H407－0078土地。2001年深圳市规划国土局发出了深罗房许字（2001）0××号《房地产预售许可证》，注明发展商为被告千悦公司和被告英隆公司，项目名称为置富公寓。（四）被告英隆公司2010年9月在原告与被告千悦公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》中加盖了公章，但被告英隆公司主张加盖印章是应原告刘智敏的申请，在相关政府部门的监督协调下，为解决原告的办证问题，为维护社会稳定而加盖，并非对被告千悦公司法定代表人非法伪造使用被告英隆公司的公章的追认或承认，该合同依然不能对被告英隆公司产生任何法律约束力。为此，被告英隆公司提交了一份原告签署的声明书，声明被告英隆公司同意在原告的购房合同上盖章，是为了原告办理房产证之需，并非对陈志涛非法伪造使用英隆公司印章行为的追认或承认，原告并不因此追究英隆公司的任何法律责任。以上事实，有深（罗）房预买字（2001）第1928号《深圳市房地产买卖合同（预售）》、2001年3月29日收款收据、被告杨伟堂、罗国锋、罗武峰向被告千悦公司交付定金及购房款收据、本院（2004）深罗法民三初字第631号民事判决书查明及认定的事实、合作建房合同书、深罗房许字（2001）0××号《房地产预售许可证》、原告签署的声明书等以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，原告与被告千悦公司签订的深（罗）房预买字（2001）第1928号《深圳市房地产买卖合同（预售）》中，被告英隆公司的公章系由被告千悦公司伪造并加盖上去的，被告英隆公司并不是该合同的当事人，因此该合同所产生的权利义务应当有被告千悦公司承担。被告千悦公司主张被告英隆公司对被告千悦公司在房屋买卖合同上加盖其私刻的公章是知情和默许的，因被告英隆公司称对此并不知情，且被告千悦公司亦未提交相关证据，故对被告千悦公司的这一主张本院不予采纳。被告英隆公司在2010年9月在该合同上加盖了公章，其主张称是应原告的申请在相关政府部门的监督协调下，为解决原告的办证问题，为维护社会稳定而加盖，并非对被告千悦公司法定代表人非法伪造使用被告英隆公司的公章的追认或承认，该合同依然不能对被告英隆公司产生任何法律约束力。对此本院认为，被告英隆公司的这一行为并非是对被告千悦公司法定代表人非法伪造使用被告英隆公司的公章的追认或承认，故不能就此说明被告英隆公司同意履行该《深圳市房地产买卖合同（预售）》，这在原告出具的声明书中所称的“为了我办理房产证之需，并非对陈志涛非法伪造使用英隆公司印章行为的追认或承认，本人并不因此追究英隆公司的任何法律责任”亦可以看出。置富公寓属于被告千悦公司和被告英隆公司共同开发的房产，且房产的预售许可证的发展商亦为被告千悦公司与被告英隆公司，故被告千悦公司与原告签署的深（罗）房预买字（2001）第1928号《深圳市房地产买卖合同（预售）》无法进一步履行。故原告请求确认原告与被告千悦公司和被告英隆公司所签订的上述《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效，以及合同项下的房产为原告所有，理由不成立，本院不予支持。同理，原告要求被告千悦公司和被告英隆公司继续履行合同立即将涉案房产交付原告使用，理由亦不成立，本院不予支持。被告千悦公司在与原告签署了上述《深圳市房地产买卖合同（预售）》后，一直亦未将该房产交付给原告使用。而是在另一个买卖关系中将房产交付给了本案的被告罗国锋、罗武峰。基于被告罗国锋、罗武峰与被告千悦公司、英隆公司的的纠纷，本院（2004）深罗法民三初字第631号民事判决书已经判决罗国锋、罗武峰与千悦公司、英隆公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效，罗国锋、罗武峰在判决生效后十日内将置富公寓1栋A单元702室退还千悦公司并支付使用费。故根据上述判决查明及认定的事实，被告罗国锋、罗武峰交还房屋的对方是被告千悦公司，房屋使用费也是支付给被告千悦公司。并且被告罗国锋、罗武峰也并不是原告和被告千悦公司所签的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的合同当事人，故原告请求被告罗国锋、罗武峰连带承担履行合同和交付房产的责任，并支付房产使用费，无事实和法律依据，理由不成立，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百二十八条之规定，判决如下：一、驳回原告刘智敏要求确认原告与被告千悦实业发展（深圳）有限公司和被告深圳市英隆实业股份有限公司所签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效，以及合同项下的房产为原告所有的诉讼请求。二、驳回原告刘智敏要求被告千悦实业发展（深圳）有限公司和被告深圳市英隆实业股份有限公司继续履行合同立即将置富公寓1栋A702号房产交付原告使用的诉讼请求。三、驳回原告刘智敏要求被告罗国锋、罗武峰连带承担履行合同和交付房产的责任，并按指导租金支付原告从2002年2月10日起至交付房产使用之日止的房产使用费的诉讼请求。案件受理费人民币6454元，由原告负担。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，四被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王志刚代理审判员  钱 松人民陪审员  许小莉二〇一二年八月二十八日李文萍书 记 员     李晓婷-10-