江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰靖生商初字第0004号
原告（反诉被告）靖江市宏庆物业管理有限公司，组织机构代码67638189-4，住所地靖江市正南小区建行房地产开发公司住宅楼11幢。
法定代表人侯宏庆，该公司经理。
委托代理人陆迎春，江苏中毅律师事务所律师。
被告（反诉原告）江苏宏龙房地产开发有限公司，组织机构代码69670837-2，住所地靖江市江平路230号。
法定代表人陈灿宏，该公司董事长。
委托代理人任靖阳。
委托代理人丁伟，江苏江豪律师事务所律师。
原告靖江市宏庆物业管理有限公司（以下简称宏庆物管公司）与被告江苏宏龙房地产开发有限公司（以下简称宏龙房产公司）为委托合同纠纷一案，本院于2013年12月30日立案受理，审理中被告提起反诉。本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人侯宏庆及委托代理人陆迎春，被告委托代理人任靖阳、丁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年10月，原告受被告委托对靖江市长新绿洲小区进行前期物业管理，期限至业主大会成立止。2012年4月，原告开始在该小区从事物业管理服务工作，然被告于2013年4月无故解除物业管理服务委托合同，并强制将原告赶出小区。被告的单方解约违反了合同约定，请求判令其支付原告违约金55340元（三个月的物业费），赔偿损失122138元（包括空置房一年的物业费21424元、充电设施2900元、九个月的经营利润81000元）。
被告答辩并反诉称，原告为小区提供物业管理服务过程中，在综合管理、卫生服务等方面存在严重问题，并多次遭业主投诉，被告因此解除合同符合双方约定，不应承担支付违约金、赔偿损失的民事责任。原告虽在小区内安装了充电设施，但已向业主收取了相应的费用。现仅同意给付空置房物业费21424元，请求驳回原告的其他诉讼请求。被告基于原告违约而解除合同，根据约定原告应支付违约金。此外，被告曾交付原告水费充值卡184张计55200元，原告仅返还了30张，其余向业主收取款项后未返还被告。原告撤离小区后，被告为原告垫付给业主部分装修押金。请求判令反诉被告支付反诉原告违约金55340元，给付水费46200元、装修押金109000元。
针对被告的答辩及反诉，原告补充陈述：原告已按照合同约定履行了物业管理服务义务，不存在违约行为，且被告未按约提出整改要求，其解除合同不符合约定条件。原告除已返还被告水费充值卡30张外，另将收取的水费34200元付给被告，其余40张充值卡在被被告赶出小区时遗留在公司办公室。因原告未委托被告退还业主装修押金，且原告与部分业主的物业费未结清，不同意将该款付给被告。故被告的反诉请求应予驳回。
经审理查明：2010年10月8日，宏庆物管公司与宏龙房产公司签订长新绿洲前期物业管理服务委托合同，约定宏龙房产公司委托宏庆物管公司对靖江市长新绿洲小区进行前期物业管理服务，期限自第一批业主入住至业主大会成立，并对各自的权利义务及物业管理服务的目标和标准作了明确。同时该合同约定，如宏庆物管公司违反合同之内容，不能完成物业管理服务目标，宏龙房产公司有权要求在一定期限内整改，逾期未整改的，有权终止合同，并要求支付违约金等（违约金为当时收取的三个月的物业管理费用）；任何一方无法律依据提前终止合同，违约方应赔偿另一方三个月的物业管理费用，造成另一方经济损失的，应给予赔偿。2012年4月，宏庆物管公司开始在长新绿洲小区从事物业管理服务工作，并与相关业主签订了物业管理协议。2013年3月，宏龙房产公司致函宏庆物管公司，认为宏庆物管公司未履行委托合同之内容，不能完成物业管理服务目标，决定终止双方委托合同。3月31日，宏龙房产公司与靖江市居安物业管理有限公司（以下简称居安物管公司）签订合同，委托居安物管公司对长新绿洲小区进行物业管理。4月3日，宏龙房产公司、居安物管公司要求宏庆物管公司撤离小区，双方发生争执。同日，宏庆物管公司书面提出该公司不存在违约行为，不同意解除合同。双方经多次协调未果。
另查明，2012年3月，宏庆物管公司收取宏龙房产公司交付的用户水费充值卡184张（每张卡预存水费300元），该充值卡可由相关用户挂失，无需缴费。后宏庆物管公司退还宏龙房产公司充值卡30张。宏庆物管公司在物业管理过程中，向部分业主收取了装修押金。该公司于2013年4月撤出小区后，宏龙房产公司与部分业主结清了装修押金，款计109000元。
又查，2013年度，宏庆物管公司每月应收的物业管理费为20232元。2012年4月至2013年3月，宏龙房产公司应付给宏庆物管公司空置房物管费计21424元。长新绿洲小区至今未成立业主大会。
本案争议焦点是：1、宏龙房产公司解除委托合同是否符合双方约定的解除条件，其应否承担支付违约金及赔偿损失的民事责任；2、宏庆物管公司是否应返还宏龙房产公司装修押金109000元；3、宏庆物管公司是否已给付宏龙房产公司水费46200元，对于其他的水费充值卡如何处理；4、宏庆物管公司的充电设施损失如何认定和处理。
围绕上述争议焦点，宏庆物管公司提供了下列证据材料：
1、2012年7月26日宏龙房产公司开具的收款收据，载明收取宏庆物管公司114户水费预存费34200元，该收据收款方式栏为空白。以此证明已付给宏龙房产公司水费34200元。
2、靖江市华锦五交化公司、靖江苏南五金电器商店等单位的销货清单，所涉款项计1500元左右。以此证明安装充电设施的费用支出情况。
3、宏庆物管公司自制的2012年10月、2013年1月的人工工资单及2012年度利润表，该年度净利润为108952元。以此证明该公司每月利润为9000元。
宏龙房产公司提供了其拍摄的长新绿洲小区现场照片若干，反映小区内搭建违章建筑，路面及花坛堆放建筑垃圾，墙面及电梯门张贴广告等。以此证明宏庆物管公司未尽物业管理之责，故解除委托合同。
经庭审质证，宏龙房产公司对其开具的收款收据的真实性不持异议，但认为该收据系交付宏庆物管公司入账付款所用，实际未收取相应的款项，故收据未注明收款方式；因宏庆物管公司已向业主收取了充电设施费用，对有关销货清单不予质证；工资单及利润表系宏庆物管公司单方制作，对真实性不予认可，工资单表明宏庆物管公司仅有数名员工，明显不能按约履行物业管理服务的所有义务。对宏龙房产公司提供的证据，宏庆物管公司对真实性提出异议，认为不能确定照片拍摄的时间和地点，小区内虽有部分违章建筑，但此非物业公司所能控制和解决。
本院认为：宏龙房产公司与宏庆物管公司签订的前期物业管理服务委托合同，系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应当按照合同约定享有权利并履行义务。根据本地新建小区及物业公司的现状，由于涉及到房屋装修等事宜，对此类小区进行物业管理确实存在一定难度，房产公司与物业公司对管理服务中出现的问题应及时沟通并协商解决。现有证据表明，宏庆物管公司提供的物业管理服务确实未能完全达到委托合同规定的目标和标准，但根据合同约定，宏龙房产公司应当限期宏庆物管公司予以整改，逾期未整改方可解除合同。然宏龙房产公司无证据证明已经要求宏庆物管公司进行整改，其单方解除合同不符合约定的解除条件。鉴于宏庆物管公司未在合理期限内对解除合同的效力提出异议，案涉委托合同已经解除。现宏龙房产公司同意给付宏庆物管公司空置房物业费21424元，予以照准。宏龙房产公司在合同期限内违约提前解除合同，根据双方约定，其应赔偿宏庆物管公司三个月的物业管理费，造成经济损失的，亦应按约赔偿。该条款所涉的经济损失，按通常理解应界定为直接损失。宏庆物管公司要求赔偿合同解除后九个月的经营利润，此属于预期利益而非直接损失，本院不予支持。对于充电设施费用，系宏庆物管公司在提供服务期间的支出，可作为直接损失处理，宏龙房产公司应当赔偿，具体数额根据宏庆物管公司的举证情况酌情确定。宏龙房产公司提出宏庆物管公司已向业主收取了上述费用，因其未提供相应的证据证实，不予采信。
宏龙房产公司违约解除合同，其要求宏庆物管公司支付违约金缺乏事实和法律依据，不予采纳。宏龙房产公司在宏庆物管公司撤出小区后，已代宏庆物管公司结清了该公司收取的部分装修押金，其能够基于垫付的事实取得债权，宏庆物管公司应当将该押金款返还给宏龙房产公司。根据宏庆物管公司提供的收款收据，能够表明宏龙房产公司已收到水费34200元，宏龙房产公司对此否认，与一般的财务规定及交易习惯不符，且其无相反的证据证明，本院难以采信。对于宏庆物管公司提出遗失的水费充值卡，考虑到该充值卡可以挂失处理，同时宏龙房产公司亦无证据证明宏庆物管公司已向业主收取了该费用，本案对此不予处理，宏龙房产公司可在取得相关证据后另行主张权利。
综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告江苏宏龙房地产开发有限公司给付原告靖江市宏庆物业管理有限公司空置房物业管理费21424元，赔偿损失56840元，合计78264元。
二、反诉被告靖江市宏庆物业管理有限公司给付反诉原告江苏宏龙房地产开发有限公司装修押金款109000元。
三、驳回原告靖江市宏庆物业管理有限公司及反诉原告江苏宏龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
以上一、二两项相抵，靖江市宏庆物业管理有限公司应付给江苏宏龙房地产开发有限公司款项30736元，此款于判决生效后十日内履行完毕。
本诉案件受理费1960元，由宏庆物管公司负担1060元，宏龙房产公司负担900元；反诉案件受理费2230元，由宏龙房产公司负担1130元，宏庆物管公司负担1100元（其中本诉受理费及反诉受理费分别由宏庆物管公司、宏龙房产公司交纳，经抵算后，宏庆物管公司于履行判决义务时直接付给宏龙房产公司200元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：泰州市财政局，开户行：泰州市农业银行海陵支行营业部，账号：20×××88）。
审 判 长 周永明
人民陪审员 夏旭阳
人民陪审员 张志刚
二〇一四年六月二十日
书 记 员 吴雷超