吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉民终255号
上诉人（一审被告）：松原市振原建设工程有限公司，住所地：松原市宁江区乌兰大街锦绣松苑小区。
法定代表人：周向春，该公司总经理
委托诉讼代理人：周百成，男，1972年9月6日生，汉族，该公司经理，住吉林省长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：邢伟，吉林恒正达律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：孙久国，男，1968年3月6日出生，汉族，住松原市前郭文化街。
委托诉讼代理人：胡浩，长春市东风法律服务所律师。
被上诉人（一审第三人）松原市华鑫房屋开发有限责任公司，住所地：松原市前郭文化街。
法定代表人：荀延华，公司总经理。
委托诉讼代理人：刘铁军，该公司职员。
上诉人松原市振原建设工程有限公司（简称振原公司）因与被上诉人孙久国、一审第三人松原市华鑫房屋开发有限责任公司（简称华鑫公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服吉林省松原市中级人民法院（简称松原中院）(2015)松民二初字第79号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。振原公司的委托代理人周百成、邢伟，孙久国及其委托代理人胡浩，华鑫公司委托代理人刘铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
振原公司上诉称：原审认定华鑫公司与孙久国之间以房抵债方式形成的房产买卖合同真实有效，属认定事实错误。孙久国未能提供与华鑫公司之间存在借款资金往来的银行转账凭证，借款协议是否实际履行，借贷关系是否真实，孙久国未提供证据证实。原审认定涉诉房产是孙久国合法占有，属认定事实错误。本案涉诉房产在查封时无人居住使用，处于空置状态，且房产机关登记的产权人为华鑫公司。
孙久国答辩称：孙久国分七次出借给华鑫公司190万元，因华鑫公司到期未还，将含案涉房屋在内的六套房屋抵给孙久国，并签订六份《商品房买卖合同书》，同时办理了入住手续，缴纳了入户费用。一审法院认定事实清楚，房屋为办理更名手续的原因系华鑫公司造成，应当停止对案涉房产的执行。
华鑫公司辩称：一审法院认定事实清楚，请求维持原判。
孙久国向一审法院起诉请求：1.确认松原市同馨花园（八一小区）9栋2单元504室的房屋归其所有；2.停止对（2014）松民执字第7-3号裁定书的执行。2008年，华鑫公司因开发松原市同馨花园小区缺少资金，自2008年7月24日至2009年6月18日先后七次向其借款本金为190万元，当时约定按5分利计算利息。2009年6月18日，孙久国在最后向华鑫公司支付借款时，双方签订了《借款协议》，约定了华鑫公司保证在2011年1月30日前还清全部本息，到期未还，将抵押房屋全部归孙久国所有。华鑫公司在借款协议中提供了六套房屋，签订了六份《商品房买卖合同》，包括本案诉争的松原市同馨花园（八一小区）9栋2单元504室房屋。2011年1月30日，还款期限届满，华鑫公司将借款作为购房款为孙久国开具了价款单，从此，该房屋归其所有。
一审法院认定事实：松原中院于2013年11月26日作出（2013）松民二初字第59号判决，判决华鑫公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付振原公司400万及相应的利息（自2012年6月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决发生法律效力时止）。该判决生效后，振原公司依据该判决书向松原中院申请执行，松原中院于2014年11月10日作出（2014）松民执字第7-3号执行裁定书，查封了华鑫公司名下位于松原市江南同馨花园小区9号楼2单元502室（初始登记编号为22070201040079-9-504）房产，孙久国提出执行异议审查申请，经松原中院审查作出（2015）松执异字第53号执行裁定，驳回了孙久国的异议申请。
另查明，华鑫公司在建设同馨花园小区时成立了八一小区项目部，2009年6月18日，孙久国与华鑫公司八一小区项目部签订借款协议，约定了华鑫公司八一小区项目部向孙久国借款190万元，月利5分，并以包括涉诉房屋在内的六套房产作为抵押，承诺到2011年1月30日还清欠款，到期未还清的，所抵房屋由孙久国自行处理。同时签订了六套《商品房买卖合同》。2011年1月30日,双方达成一致，用已签订合同的六套房屋抵顶欠款，华鑫公司将涉诉房屋交付给孙久国，孙久国办理了入住手续，并交纳了相关费用。
一审法院认为：孙久国作为案外人对松原中院作出的执行异议裁定不服，在法定期限内提起诉讼，符合法律规定，本案属于案外人执行异议之诉，案外人应就其享有足以排除执行的民事权益负有举证责任。孙久国作为案外人提供了相关的证据。孙久国与华鑫公司因借款行为而签订商品房买卖合同，并约定了抵押条款，但并未办理不动产抵押登记，抵押权未发生法律效力，虽有涉嫌“流押”条款，但因抵押权本身并未生效，所谓“流押”条款的效力亦无从谈起。但是，实践中大量的存在着以房屋买卖合同作为借款担保的非典型（让与）担保形式，此种担保形式的实质并非房屋买卖合同关系，仍为民间借贷法律关系。然而，本案虽有上述情形的存在，但早在2011年1月30日，双方虽未重新签订商品房买卖合同，但实际上系以口头及行为等方式采取双方认可的“以物抵债”的方式履行了借款协议，且对于此，双方至今均表示未产生分歧，亦无任何异议。华鑫公司已将本案诉争房屋交付孙久国，并办理了相关入住手续，已完成了法律上的“交付”行为，该房产实际上已为孙久国占有。华鑫公司抵偿并交付房屋的行为系对双方债权债务关系、商品房买卖关系的重新确认和履行行为，且已经实际履行多年，华鑫公司的此种处分行为是其真实意思表示的体现，并不为法律所禁止。华鑫公司因借款问题而最终自愿采取以涉诉房产抵偿债务的方式解决，应当视为自2011年1月30日起重新确认了房屋买卖合同关系，该买卖合同成立于松原中院查封之前。因此，应当确认孙久国与华鑫公司存在合法有效的房屋买卖合同关系，且合同项下房屋即涉诉房屋已经实际交付，由孙久国合法占有，并以债权抵偿的方式交付全部购房款。同时，该房屋并未办理过户登记系因华鑫公司原因造成，孙久国对此并无过错。综上，孙久国与华鑫公司虽以债权债务抵偿的方式购买房屋，但仍属于房屋一般买受人范畴，其所享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，足以排除执行。但房屋的所有权归属，依法应经登记而取得，其享有的民事权益属于物权期待权范畴，并非所有权。据此，孙久国主张排除执行的诉讼请求，予以支持。但其请求确认房屋所有权的请求因不符合《中华人民共和国物权法》的规定，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和同民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款（一）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决不得执行坐落于松原市宁江区繁荣街同馨花园小区初始登记编号为22070201040079-9幢-504的房产；驳回孙久国的其他诉讼请求。案件受理费6508元，由振原公司负担。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。诉争房屋于2014年11月10日被法院查封，孙久国于查封之前即2009年6月18日签订《商品房买卖合同》，华鑫公司于2011年1月30日给孙久国出具交款单，并将房屋交付使用。振原公司虽主张孙久国是否实际履行交款义务不能确定，但通过华鑫公司出具的借据、交款单等证据可以认定，孙久国通过与华鑫公司以房抵债的方式获得案涉房屋，孙久国对案涉房屋已支付对价，若振原公司有证据证明孙久国未足额缴纳房款，在符合法定条件时可行使债权人的代位权，代华鑫公司与孙久国清算购房款。关于未办理产权转移登记的情况，孙久国未办理产权转移登记的原因在于华鑫公司，其自身不存在过错，结合案件查明的事实，孙久国享有的权利符合第二十八条之规定，足以阻却执行。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》体现的消费者权利优先于普通债权人权利的立法精神，驳回上诉，维持原判。
综上所述，振原公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由松原市振原建设工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞大江
代理审判员 宋雨洛
代理审判员 许家娟
二〇一六年六月三十日
书 记 员 冯红红