福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）闽民申字第1699号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：南安成功房地产拓展有限公司，住所地福建省南安市石井镇。
法定代表人：黄春圃，董事长。
委托代理人：许晓达，福建达峰律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：许灿辉，男，1985年3月4日出生，汉族，住福建省南安市。
委托代理人：洪碧文、洪勇拓，福建竞得律师事务所律师。
再审申请人南安成功房地产拓展有限公司（下称成功公司）与被申请人许灿辉商品房销售合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2014）泉民终字第1512号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。
成功公司申请再审称：
一、原审判决明显超出被申请人的诉讼请求，判非所请。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条等规定，涉案商品房的办证义务人是被申请人，申请人仅是承担协助办证义务，而本案被申请人诉请要求再审申请人支付逾期办证违约金及逾期办理土地使用证违约金，并非诉请要求支付逾期协助办证违约金及逾期协助办理国有土地使用证的违约金，一、二审判令再审申请人支付被申请人逾期协助办证违约金及逾期协助办理国有土地使用证的违约金，明显超出被申请人的诉讼请求，判非所请。
二、原审判令申请人继续履行协助办理国有土地使用证义务，明显与法不符。根据《合同法》第一百一十条的规定，因商品房协助办证多环节涉及政府行为，而并非仅申请人单方所能完成的，本案如要求申请人继续履行协助办证义务的，其在事实上、法律上根本不能履行且不适于强制履行，因此，继续履行在本案中依法不能适用，本案对于要求申请人承担逾期协助办证的违约责任形式依法应仅限于要求赔偿损失（包括依约支付违约金）或采取补救措施（如解除合同）。
三、原审认定申请人应在2010年9月3日前协助被申请人办理诉争商品房权属证书及应自2010年9月4日起开始承担逾期协助办证违约金，明显是错误的。办理商品房房屋权属证书，前提是商品房已具备全部法定和约定交付使用条件。《商品房买卖合同》第十四条约定了申请人协助办证的时间应在商品房交付使用后60日内，并将商品房交付使用后90日作为申请人承担逾期协助办证违约责任的时间起算点，但该条款的“商品房交付使用”应当是法律意义上的合法交付，即应当是在商品房具备全部约定和法定交付条件下的交付。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，商品房工程经核实符合规划条件（即通过竣工规划验收）系商品房法定的交付条件之一，本案双方虽然于2010年6月5日办理了涉案商品房交房手续，但因本案涉案商品房所在的楼房工程直至2011年8月30日才通过竣工规划验收，因此双方2010年6月5日的房屋交付行为不符合法律意义上的交付，属于不合法交付，系属无效交付的行为，涉案商品房直至2011年8月30日其所在的楼房工程通过竣工规划验收才具备全部法定交付条件，涉案商品房至2011年8月30日才属于合法交付使用。据此，根据双方合同的约定，本案应自2011年8月30日起算再审申请人协助办证的期限，并将2011年8月30日后90日，即2011年11月29日作为申请人承担逾期协助办证违约责任的时间起算点。因此，本案申请人应自2011年11月29日起开始承担逾期协助办证违约金。
四、本案被申请人至今未能办理涉案商品房的国有土地使用证的原因不在于申请人，原审认定“因申请人的原因导致涉诉楼盘至今尚不具备办理国有土地使用权分割登记的条件及涉案商品房的国有土地使用证因申请人的原因至今未能办理”并据此判令申请人应承担自2012年8月20日起至履行完协助办理国有土地使用证义务之日止的逾期协助办理国有土地使用证的违约金，明显依据不足、是错误的。
首先，原审作出上述错误认定的依据为南安市国土资源局就涉案商品房土地使用证办理的相关事宜的回复函，一、二审法院分别向南安市国土资源局就涉案商品房土地使用证办理的相关事宜发函，但对一审法院的回复函系南安市国土资源局的内设科室行政审核审批科所出具，并不合法、不客观，依法不能作为认定事实的依据；对二审法院的回复函第1点内容完全与事实不符。理由如下：1993年申请人与南安市国土资源局签订涉案宗地《国有土地使用权出让合同书》用于房地产开发，2006年10月8日南安市人民政府南政文（2006）383号文件《南安市人民政府关于石井成功国际城修建性详细规划的批复》批准同意了涉案宗地规划条件的变更，该文件于2006年10月25日印发并抄送给南安市国土资源局等，申请人严格按变更后的规划条件进行工程建设并于2011年8月30日通过工程竣工规划验收，因此涉案宗地利用情况理所当然会与当时签订的《土地使用规则》所约定的规划条件不一致，申请人亦早已向南安市国土资源局提交上述批复文件，显然南安市国土资源局向二审法院出具的回复函中认为“不符合办理国有土地使用权分割登记的条件”的原因根本不能成立，因此，该回复函依法不能作为认定事实的依据。然而对这种完全不负责任的错误回复，二审法院却在未经审查相关依据的基础上，仅以回复函系国家有权机关出具为由而进行确认并作为认定事实的依据，完全是错误的，应当予以纠正。
其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定及福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第15点解答，出卖人承担逾期协助办证违约责任的前提是该逾期系出卖人的原因导致，然实践中导致买受人未能及时取得房屋所有权证书和土地使用权证书的，还可能系行政机关、买受人或其他非出卖人原因所导致，对于非出卖人原因导致的，出卖人不承担违约责任。如前所述，涉案商品房至今尚未能办理国有土地使用证分割登记的原因在于南安市国土资源局及相关工作人员对涉案宗地已依法变更规划条件事实的遗漏所导致的拖延，即南安市国土资源局的原因所致的拖延而并非是申请人的原因所致，本案被申请人至今未能办理涉案商品房的国有土地使用证并非是申请人的原因所致，申请人依法不应承担逾期协助办理国有土地使用证的违约责任。
再次，退一步讲，本案南安市国土资源局二审时的回复函即使能作为认定事实的依据，但其也仅能证明2014年6月11日前国有土地使用证未能办理的原因在于申请人，二审不应直接认定申请人需承担截至履行完协助办理国有土地使用证义务之日止的违约责任。特别是2014年6月11日后，即使申请人还未能履行完协助被申请人办理国有土地使用证的义务，鉴于协助办证过程中存在着多方行为的交错，二审也不应认定未能办证是申请人的原因所导致。本案也仅宜对已查明的截至2014年6月11日止国有土地使用证未能办理的违约责任作判定，而对于2014年6月11日后如国有土地使用证仍未能办理的，是否是再审申请人原因所致及是否承担违约责任的，被申请人应另行提起诉讼。原审在本案中如此认定并判决已完全剥夺了再审申请人的抗辩权等全部诉讼权利，不仅完全没有依据且已严重违反程序。
另外，对于涉案商品房的国有土地使用证，申请人承担的仅是协助办证的义务，即应被申请人要求而进行协助办理的义务。本案被申请人直至2013年6月24日才通过起诉要求再审申请人协助办理国有土地使用证，在此之前未能及时办证的原因在于被申请人，因此，即使本案申请人需要承担逾期协助办理国有土地使用证违约责任的，申请人依约也仅需从2013年6月24日后90日，即从2013年9月22日起开始承担逾期协助办理国有土地使用证的违约责任，而不应从2012年8月20日开始承担，一、二审认定明显错误。
最后，本案申请人已于2013年2月份将办理土地使用权分割登记手续所需的相关资料提交给南安市国土资源局，但南安市国土资源局收件后却不出具收件凭证且从未告知再审申请人所提交的材料是否完整，直至本案审理过程中再审申请人知悉南安市国土资源局的回复函后才知道至今未能办理土地使用权分割登记手续的原因。很显然，即使本案南安市国土资源局二审的回复函能作为认定事实的依据，但从2013年2月份至2014年6月11日再审申请人知悉未能办理土地使用权分割登记原因的这段时间并不是因申请人原因而是因南安市国土资源局的原因导致土地使用权分割登记手续的拖延办理并导致被申请人无法及时办理国有土地使用证，申请人不应承担这段时间的违约责任。一、二审虽确认了申请人提交材料的事实，但却未能进一步查明至今未能办理土地使用权分割登记手续的各方原因，明显遗漏事实的认定。
五、原审将本案《商品房买卖合同》第十四条条款中的“房屋权属证书”扩大解释为包括土地使用权证书并依据该条约定的违约金标准判令申请人支付逾期协助办理国有土地使用证的违约金，明显是错误的。福建省地区除厦门市外，均是实行房屋所有权证和土地使用权证分开登记的方式，本案《商品房买卖合同》第十四条条款是福建省建设厅针对房屋所有权证书与土地使用权证书分开登记制度拟定并适用于除厦门市外的福建省其他地区的，福建省国土资源厅并没有参与拟定，结合该条款的整体内容表述，对于《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记的约定是专就房屋所有权证书而设定的，并不包含土地使用权证书一项，因此本条款中约定的违约金标准也仅适用于逾期协助办理房屋所有权证书而不适用于逾期协助办理土地使用权证书。本案《商品房买卖合同》中并未约定逾期协助办理国有土地使用证的违约金数额或损失赔偿额，因此，即使本案再审申请人须承担逾期协助办理国有土地使用证违约责任的，则相应的赔偿数额应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定进行确定，一、二审的认定明显错误。
六、原审认定“被申请人于2012年10月8日将本案提交南安市司法局派驻法院人民调解工作室进行调解，并向再审申请人主张权利”的事实有误。原审认定该事实的依据仅为南安市司法局派驻法院人民调解工作室出具的《证明》，但该份《证明》的内容是虚假的且不客观、不合法，依法不能作为认定事实的依据，其主要表现在于：1、2013年年底一审庭审时，经法庭释明，被申请人尚无法提交曾就本案向再审申请人主张过权利的证据，为何却又能在之后提交出落款时间为2012年10月8日的《证明》，很明显该《证明》的来源合法性应当受到质疑，结合本案被申请人的起诉状落款时间为2013年1月30日的事实，显然南安市司法局派驻法院人民调解工作室出具的《证明》不可能是在2012年10月8日所出具，而是事后补出具的，其内容是虚假的，被申请人并没有在2012年10月8日将本案提交调解并向再审申请人主张权利；2、如果被申请人于2012年10月8日提交本案进行调解，但为何南安市司法局派驻法院人民调解工作室从未通知再审申请人，更没有将相关的权利主张材料送达给再审申请人，很明显被申请人并没有在2012年10月8日将本案提交调解并向再审申请人主张权利，南安市司法局派驻法院人民调解工作室现却出具如此证明，明显不合法、不客观。
七、本案原审未对约定的明显过高的逾期协助办证违约金数额进行减少，明显有误并已导致双方的利益严重失衡。首先，根据本案被申请人早已实际交房并已取得涉案商品房房屋所有权证的现状，虽然再审申请人未能及时履行协助办证义务，但该行为实际并未给被申请人造成任何实质性的损失，因此本案双方约定“每日按已付款的0.03%支付违约金”的违约金数额明显过高，应当予以减少并减少至“以已付款为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算”为宜。其次，房地产行业的平均利润率也就在15%-20%之间，一、二审判令再审申请人所需支付的违约金数额至今已高达被申请人支付的购房款的50%，而且还在不断增加，再审申请人作为追求利润的开发商在签订本案《商品房买卖合同》时，根本无法预见如逾期协助办证的违约行为将会承担如此高额的赔偿责任，如按一、二审判决计算，还将可能出现再审申请人将被申请人支付的购房款全都赔偿给被申请人后还得额外再支付不足部分的违约金的不合理情形，这完全已超出再审申请人的预见范围；特别是在本案再审申请人早在2010年就将涉案商品房交付给被申请人并已协助被申请人办妥房屋所有权证的情况下，一、二审这种判决将使双方的利益产生严重失衡，对再审申请人是极不公平的。
综上，原审判决认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律错误，判决超出诉讼请求且再审申请人有新的证据足以推翻原判决，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六、十一项规定，请求再审。
许灿辉提交意见称：
一、申请人没有履行协助办证的义务。办证不是被申请人单方能完成的，本案是因为申请人的原因不能办证。依据原审法院向国土局发函调查的回复可知，是申请人对宗地利用情况与南安市国土局规划的条件不一致，不符合办理国有土地登记的条件。经了解，是申请人违反规划条件，多开发商品房，才导致土地使用权证不能办理。申请人是在逃避合同义务，只要申请人补交土地出让金及办理相关手续就能办理。关于逾期办证的问题，申请人在原审已经确认直至2012年5月30日才完成涉诉房产的初始登记，根据国土局的回复，办理土地使用权证需先办理房产证，被申请人已经多给了申请人几个月时间去补办手续。二、土地使用权证办证机关是国土局，国土局已经明确是因申请人原因不能办理，若申请人认为不是，其可以要求国土局出具情况说明，证明从何时开始，因为什么原因不能办理土地使用分割登记手续，这样申请人才能免责。三、申请人认为房屋权属证书不包含土地使用权证是错误的。根据相关规定应当包括，一套房子只有所有权证是不完整的，商品房的完整权利当然包括房屋所有权和土地使用权两项，二者互不分离。四、本案双方已经在商品房买卖合同中有违约的约定，该约定合法有效，被申请人若逾期付款，也要支付违约金，这是对双方的约束。现在本案双方已经达成执行和解协议，被申请人也拿到了大部分的赔偿款。综上，成功公司的再审申请没有依据，应予以驳回。
本院认为：
被申请人在原审的诉讼请求是要求申请人应按合同约定向其支付逾期办证（房屋产权证和土地使用权证）的违约金并协助被申请人办理土地使用权证。原审判决在查明事实的基础上，判决申请人负有协助被申请人办理涉案商品房的国有土地使用权证的义务并无不当，所作判决并未超出被申请人的诉讼请求。虽然办理商品房的土地使用权证是由购房人持相关材料直接向土地管理部门进行办理，但前提必须是商品房的开发单位已经就商品房的土地分割登记事项向土地管理部门进行申报并获得审批通过。而本案直至诉讼发生时，申请人仍未能就涉案商品房的土地分割登记事项获得行政部门的审核批准，故原审判决申请人应履行协助办理涉案商品房的土地使用权证的义务于法有据，亦属于可以实际履行的范畴。
关于如何界定逾期办证违约金的起算时间的问题。涉案《商品房买卖合同》中明确约定申请人应在2010年6月30日前履行交房手续，并应确保被申请人在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书，逾期则应按合同约定承担相应的违约责任。经查，申请人于2010年6月5日向被申请人交付了涉案商品房。那么按照合同约定，由于申请人未能在2010年9月3日前协助被申请人办理房屋权属证书，原审法院认定申请人应自2010年9月4日起开始承担逾期协助办证违约金具有事实和法律依据，并无不当。按照相关规定，开发商只有将符合约定和法定条件的商品房交付给购房人才属于完整、合法的交付。但如果房屋交付时相关验收手续有所欠缺，而业主也实际接收的，应视为事实交付。但这种事实上的交付，不影响购房人就房屋质量问题、房屋权属证书的办理期限问题按照合同约定向开发商主张责任。所以，本案中申请人主张逾期办证的违约金起算时间应从开发商办妥所有验收手续，从具备合法交付的时间点开始计算属于对自身义务的单方减轻，于法无据。
关于涉案商品房未能办理土地使用权证的原因问题。原一、二审法院在本案一、二审期间分别向南安市国土资源局去函调查涉案商品房土地使用权证办理的相关事宜。根据南安市国土资源局函复可知，申请人虽已向国土资源局提交涉诉楼盘的有关材料，但因申请人对涉案宗地的使用情况与原先与国土资源局签订的《土地使用规则》所约定的规划条件不一致，导致涉诉楼盘不符合办理国有土地使用权分割登记的条件。可见，涉案商品房未能办理土地使用权证的原因在于申请人一方。故申请人对涉案商品房逾期未能办理土地使用权证应承担违约责任，不属于法定的免责范围。由于申请人至今未能按照南安市国土资源局的要求履行相关的补交费用等手续，导致包括被申请人在内的涉案楼盘的购房者未能办理土地使用权证，原审判决申请人需承担截至履行守协助办理土地使用权证义务之日止的违约责任并无不当。申请人认为被申请人直至2013年6月24日才通过起诉要求申请人协助办理土地使用权证，在此之前未能及时办证的原因在于被申请人缺乏事实和法律依据。
按照法律规定，商品房完整的权属登记证明应包括商品房所有权证和商品房土地使用权证。本案申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》所约定的“房屋权属证书”在没有其他特别约定的情况下，应当认定包括商品房所有权证和商品房土地使用权证。申请人对按期协助被申请人办理上述两证均负有义务，如果逾期则均应按照合同约定承担违约责任。申请人主张合同中约定的“权属证书”仅指商品房所有权证缺乏事实和法律依据。
南安市司法局派驻法院人民调解工作室系合法成立的机构。对该工作室出具的证明，如无相反证据，对证明的真实性及证明内容的关联性可以予以确认。即可以认定，被申请人于2012年10月8日通过南安市司法局派驻法院人民调解工作室向申请人主张权利，从而导致诉讼时效中断。
申请人与被申请人在《商品房买卖合同》中所约定的各项条款系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。双方所约定的关于逾期办证，“每日按已付款的0.03%支付违约金”的条款并没有违反法律法规的强制性规定，也不存在显失公平的畸高情形，故申请人关于该违约金条款约定过高应予调低的主张缺乏事实和法律依据。
综上，成功公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回南安成功房地产拓展有限公司的再审申请。
审 判 长 杨健民
代理审判员 蔡 伟
代理审判员 孙 艳
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 吴广强
附本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十）未经传票传唤，缺席判决的；
（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。