辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00639号
上诉人（原审原告）：张睿。
委托代理人：王国学，辽宁社和律师事务所律师。
委托代理人：李子倩，辽宁社和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连龙湖东港房地产有限公司，住所地大连市中山区职工街兴盛里9号。
法定代表人：刘颖喆，董事长。
委托代理人：李升斌，辽宁智库律师事务所律师。
委托代理人：荆传涛，辽宁智库律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连宏达网络科技有限公司，住所地普兰店市南山街20#-2。
法定代表人：赵刚，经理。
原审原告张睿与原审被告大连龙湖东港房地产有限公司（以下简称龙湖公司）、原审被告大连宏达网络科技有限公司（以下简称宏达公司）商品房销售合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于××014年10月××0日作出（××014）中民初字第××848号民事判决，张睿不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于××015年6月××4日公开开庭审理了本案。上诉人张睿的委托代理人王国学、李子倩，被上诉人龙湖公司的委托代理人李升斌到庭参加诉讼。被上诉人宏达公司经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张睿一审诉称：原告张睿与被告龙湖公司于××014年6月××××日签订《大连龙湖•水晶郦湾项目认购协议书》，根据认购书约定，原告张睿认购大连龙湖•水晶郦湾项目高层3号楼××单元16层1号面积为1××6.8平方米的商品房，并对认购价款、付款方式、定金支付、合同签订等内容进行了约定。原告张睿按照认购书约定于××014年6月××××日向被告龙湖公司支付了10万元定金。××014年6月××9日，原告张睿与被告龙湖公司签订《商品房买卖合同》，与被告宏达公司签订《团购推荐单》，且于当日支付了房屋首付款7××0，988元和信息服务费3万元。现因被告龙湖公司未告知并提示原告张睿办理贷款事宜应注意的相关事项，亦未在原告张睿办理贷款手续时给予配合，致使原告张睿在首付款支付完毕的情况下无法办理按揭贷款，致使合同无法继续履行，合同目的无法实现。后经原告张睿与被告龙湖公司多次协商，亦无法达成其他解决途径，被告龙湖公司拒不同意返还购房首付款，故诉至法院，请求判令解除原告张睿与被告龙湖公司签订的《商品房买卖合同》；判令被告龙湖公司返还7××0，988元购房首付款；判令被告龙湖公司与被告宏达公司共同返还3万元购房信息服务费。
被告龙湖公司辩称，原告张睿未能取得贷款系其自身原因造成，与被告龙湖公司无关，原告张睿请求解除《商品房买卖合同》、并要求返还7××0，988元购房首付款无事实及法律依据。原告张睿要求龙湖公司与宏达公司共同返还3万元信息服务费无事实依据。原告张睿与被告龙湖公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议并未约定被告龙湖公司需确保其可以取得贷款，且被告龙湖公司也未向原告张睿作过任何承诺。双方补充协议约定出卖人不负有任何义务确保按揭到款银行／公积金办理机构会批准买受人的按揭贷款申请，若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或贷款银行的原因，或政策的原因等）导致按揭贷款的房价款未能在45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应承担逾期付款的违约责任。原告张睿无法取得贷款时，其应当以一次性付款方式支付房款，其以不能取得贷款为由要求解除合同没有依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，只有不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，原告张睿才可以请求解除合同，现原告张睿系因个人收入证明及银行流水存在问题导致其无法办理贷款，是其个人原因造成，并非不可归责于当事人的原因。办理个人按揭贷款并不需被告龙湖公司予以协助，且原告张睿也没有证据证明被告龙湖公司未予以协助，原告张睿以被告龙湖公司未予配合办理贷款为由要求解除合同，同样没有法律依据。根据××014年6月××9日原告张睿与被告宏达公司签订的《团购推荐单》约定，该3万元系原告张睿支付给被告宏达公司的信息服务费而非房款，也并非被告龙湖公司向原告张睿收取，故原告张睿请求被告龙湖公司与被告宏达公司共同返还3万元信息服务费无事实依据。综上，被告龙湖公司认为原告张睿要求解除合同无任何法律依据，恳请法院在依法查清本案事实的基础上，驳回原告张睿的诉讼请求。
被告宏达公司经一审法院传票传唤，未到庭应诉，也未提出答辩意见。
一审法院审理查明，××013年11月7日，被告龙湖公司取得案涉房屋的预售许可证。××014年6月××××日，原告张睿与被告龙湖公司签订《大连龙湖•水晶郦湾项目认购协议书》，原告张睿认购大连龙湖•水晶郦湾项目高层3号楼××单元16层1号商品房，原告张睿向被告龙湖公司支付10万元定金。××014年6月××9日，原告张睿与被告龙湖公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告张睿向被告龙湖公司支付7××0，988元购房首付款，其中前期认购阶段的10万元定金冲抵购房首付款。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，除首付款外，剩余房款原告张睿选择按揭贷款方式支付，同时补充协议第四条（3）A约定：“买受人应在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因（包括但不限于原告不具备贷款银行所要求的条件，或贷款银行的原因，或政策的原因等）导致按揭贷款的房价款未能在45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应在五日内以一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。”
××014年6月××9日，原告张睿与被告宏达公司签订《团购推荐单》，原告张睿向被告宏达公司支付了3万元购房信息服务费。
《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告张睿在办理贷款的过程中，因为个人收入不符合贷款条件，从而无法办理按揭贷款。在得知无法办理按揭贷款后，原告张睿于××014年7月××9日和××014年7月30日分别向工商银行二七广场支行的工作人员和被告龙湖公司销售人员打电话，商讨解决办理贷款的途径。
另查，工商银行二七广场支行的《购买住宅客户所需提供材料》显示，需要购买住宅客户提供的贷款资料包括：1、身份证；××、户口本；3、婚姻证明（已婚需要提供结婚证，未婚需提供由户口所在地民政局婚姻登记处出具的单身证明，离异需提供离婚证）；4、个人收入证明（客户来行领取制式文本回到所在单位财务部门盖财务章），收入超过6000元，客户需提供个人账户流水证明收入情况，各大银行流水都可以；5、在工行开办一张借记卡，用于还款专用；6、所购住房在市内四区，客户需前往房交所开具购房资格证；7、户口非本地的客户需提供13个月的社保缴费证明；8、首付款发票；9、购房合同正本××本及A4纸复印件。
一审法院认为，原告张睿与被告龙湖公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定享有权利、履行义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。当事人行使解除权必须符合合同约定的解除条件或出现法定解除事由。关于原告张睿未能取得按揭贷款的原因问题，一审法院认为，双方合同约定的银行按揭只是约定房款的支付方式，仅表明原告欲支付房款的资金来源，而银行贷款时通常会考虑贷款人的资信情况、贷款是否存在风险等因素来决定是否发放贷款，原告张睿作为贷款申请人应当事先预见，被告龙湖公司事先无从知悉原告资信能力，更无法判断原告张睿是否能取得按揭贷款。而且本案原告张睿与被告龙湖公司双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中已约定，出卖人不负有任何义务确保按揭到款银行／公积金办理机构会批准买受人的按揭贷款申请；本案原告张睿提供的录音证据以及原告张睿庭审中也自认，未能取得按揭贷款是因原告张睿个人收入原因造成，故无法办理银行按揭贷款的原因在于原告张睿，并非不可归责于双方当事人的原因，无法取得贷款的后果应由原告张睿承担。关于原告张睿提供的××014年7月30日与被告龙湖公司销售人员的电话录音证据，一审法院认为该录音内容系原告张睿因自身收入原因无法取得贷款后与被告龙湖公司工作人员商讨解决办法，并非被告龙湖公司在与原告签订《商品房买卖合同》时向其承诺一定能办理，故不能依据该录音证据证明被告龙湖公司在原告张睿办理贷款时存在过错。至于原告张睿主张的被告龙湖公司在其签订《商品房买卖合同》时即知道其职业、收入以及无法取得贷款等情况，因其未能提交证据予以证明，不予采信。关于原告张睿是否有权解除《商品房买卖合同》问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，合同解除权系赋予守约一方的权利，并非违约方。而本案系原告张睿个人原因未能取得按揭贷款，且未按时支付剩余部分房款，并非被告龙湖公司原因，也并非不可归责于双方当事人原因，原告张睿无合同解除权，故对原告张睿请求判令解除与被告龙湖公司的商品房买卖合同、返还7××0，988元购房首付款的诉请，不予支持。关于原告张睿要求被告龙湖公司与被告宏达公司共同返还3万元信息服务问题。根据《团购推荐单》的约定，如被推荐人未成功购房，在团购活动有效期后30日内，可申请退还信息服务费。如被推荐人成功购房，信息服务费不予退还。因原告张睿已经成功购房，故对原告张睿请求被告龙湖公司与被告宏达公司共同返还3万元信息服务费的诉请，亦不予支持。被告宏达公司经法院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提出答辩意见，依法缺席判决。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张睿的诉讼请求。案件受理费××6，010元，由原告张睿负担。
张睿上诉理由及请求是：撤销大连市中山区人民法院（××014）中民初字第××848号民事判决，依法改判解除合同，由龙湖公司返还首付款7××0，988元。其上诉理由是：1、张睿在龙湖公司看房时，龙湖公司给张睿做了预算，龙湖公司计算张睿每月需要还贷款1万余元，对于张睿而言每月还1万元完全可以承受，但是张睿能还得起贷款与通过贷款审核不是一回事，张睿没有最终通过贷款审核对于张睿而言是不能预见、不能避免、不能克服的，属于不可抗力，最终导致张睿无法履行案涉合同。××、张睿与龙湖公司在签订商品房买卖合同之前签订了一份认购书，根据认购书的约定“若最终商品房合同签订后此认购书无效”，但是根据合同的连续性原则，就算张睿违约造成合同解除的话张睿最多就是赔偿10万元定金，而根据合同法的相关解释，合同不能实现交易目的，张睿是有解除权的，一审法院判决认定“张睿是违约方，没有解除权”是不恰当的。3、张睿与龙湖公司签订的合同是龙湖公司提供的，其中有大量的剥夺张睿权利的条款，均系无效条款。4、买房预先审核买房人的贷款资信是交易习惯，买房人没有能力对贷款的事项进行通透的研究，对于开发商而言，买房人的贷款资信龙湖公司应该是了如指掌的，在市场交易习惯当中也是开发商先审核买房人的贷款条件并告知买房人贷款能否通过，然后买房人才会交首付款。
龙湖公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，张睿的上诉理由没有法律依据，应当依法驳回其上诉请求。具体理由如下：一、张睿未能取得贷款系其自身资信原因造成，与龙湖公司无关。龙湖公司在张睿签订购房合同以及办理银行贷款过程中均无过错，张睿要求返还购房首付款无事实依据及法律依据。1、张睿购买房屋及签订《商品房买卖合同》时从未告知张睿自己的工作和收入情况，《认购书》及《商品房买卖合同》中张睿所自行预留的信息均是身份证信息，没有预留任何其他身份信息。现张睿想单方解除合同，便假称当时将自己的工作及收入情况告诉龙湖公司销售人员，没有任何证据加以证明，根据《最高人民法院民事诉讼证据规则的规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，张睿应当对所称的该节事实举证加以证明，否则，应当承担举证不能的法律后果。××、双方《商品房买卖合同》约定的银行按揭贷款只是约定房款的支付方式，仅表明张睿欲支付房款的资金来源，而银行贷款时通常会考虑贷款人的资信情况、贷款是否存在风险等因素来决定是否发放贷款，张睿作为贷款申请人应当事先预见，龙湖公司事先无从知悉张睿资信能力，更无法判断张睿是否能取得按揭贷款。没有任何法律规定龙湖公司对张睿能否取得贷款负有法定义务或协助义务，现张睿未能取得贷款系因个人收入和资信原因造成，并非龙湖公司责任造成，不应由龙湖公司承担责任。特别是双方补充协议第四条（××）已约定，出卖人不负有任何义务确保按揭到款银行／公积金办理机构会批准买受人的按揭贷款申请；张睿提供的录音证据以及张睿一审庭审中也自认，未能取得按揭贷款是因张睿个人收入原因造成，故无法办理银行按揭贷款的原因在于张睿，并非龙湖公司，无法取得贷款的后果应由张睿承担。3、张睿认购案涉房屋时间系××014年6月××××日，签订购房合同时间系××014年6月××9日，起诉时间系××014年7月××1日。而张睿提供的录音证据形成时间系××014年7月30日，是在其起诉之后所形成，其本身就是以诉讼为目的而进行的录音。而且该录音的内容也体现了张睿系在不能取得贷款的情况下，于××014年7月30日向经办人打电话寻求解决贷款的途径，虽然经办人告诉其可以通过办理虚假收入证明从而达到办理贷款的目的，但是，此通话发生的时间节点是在张睿无法办理贷款事实后，系在张睿已无法办理贷款手续的情况下，张睿与经办人事后寻求解决办法，并非龙湖公司在张睿办理贷款前向其承诺一定能办理，也不能证明龙湖公司在张睿最初办理贷款前已知悉其无法取得贷款。4、双方补充协议第一条4已明确约定“出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及补充协议的约定为准……凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力……双方同意：出卖人雇用或委托的任何人员（包括但不限于销售人员、代办人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在出卖人予以书面授权或确认的情况下方对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。”根据上述约定，关于购房中双方的权利义务均是以购房合同约定为准，即使张睿有证据证明其所主张的事实，龙湖公司工作人员的任何口头意见也于签订合同后不再具有约束力，也并不代表龙湖公司向张睿作出承诺。二、一审法院举证责任分配正确，不存在张睿所称的举证责任分配错误问题。张睿所提供的录音证据内容可以体现龙湖公司是在事后知晓其不能取得贷款，并非张睿在签订购房合同时就已知晓其无法取得贷款。张睿如认为龙湖公司在签订购房合同时已知悉其不能取得贷款或知悉其收入情况，根据《最高人民法院民事诉讼证据规则的规定》第二条的规定，应由其提供证据加以证明。一审法院在判决中对该录音证据的认定事实清楚，并不存在任何错误。三、张睿系因个人资信原因不能取得贷款，其无权要求依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定解除合同。根据上述规定，只有不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，张睿才可以请求解除合同，现张睿系因个人收入证明及银行流水存在问题导致其无法办理贷款，是其个人原因造成，并非不可归责于当事人的原因，其无权依据前述规定解除合同，根据前述规定，只有合同相对方才可以解除合同，故张睿请求解除合同无法律依据。四、张睿支付房款是其主要义务，不属于法律上或者事实上不能履行，不适用《合同法》第一百一十条的规定。而是属于《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的情形。1、本案张睿支付购房款是其主要义务，在合同中约定三种付款方式的情况下，是其自行选择贷款方式支付房款，无论其采取哪种付款方式，其均需要向龙湖公司支付房款，因此，合同的内容并未加重张睿的责任。如按张睿所称其工作情况不具有履约能力，则其连首付款也是付不起的，但其却已支付了近百万元的首付款，说明其是具有履约能力的，并非客观情况不能履行。而且张睿购买房屋时，其所选择的是大连高档商务区的楼盘，价格要高于大连其他地区的房价，张睿在购房时对自己的履约能力是明知的，现其以无法履约为由主张解除合同，没有法律依据。而且，如按张睿的逻辑，因为经济收入不行，就不能履行，那岂不是房地产市场上的所有购房者、经济合同的所有合同当事人均可以以不能履行为由解除合同而不承担责任？因此，张睿的此观点，不仅不符合法律规定，而且也不符合市场实际。××、张睿签署合同时已承诺不能取得贷款时通过现金方式支付，其在签订合同时对购房风险已明知，其现以不能履行为由要求解除合同，没有法律依据。根据双方补充协议第四条（3）A规定，当张睿无法取得贷款时，其应当以一次性付款方式支付房款，张睿在签订合同时对该房款的支付形式是明知的，其也是知悉自身的履约能力的，其现以不能履行为由要求解除合同没有依据。3、根据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，合同签订后，双方均应遵守合同约定、完全按合同约定履行义务，这也是契约精神的核心要求。签订合同后，在没有法定理由和约定理由时任何一方要求变更或解除合同，均不应得到法院支持。五、张睿因自身原因未能取得贷款，且张睿未按时支付剩余部分房款，造成违约，故张睿无合同解除权。1、张睿与龙湖公司签订的《商品房买卖合同》中约定可选择的三种付款方式（即一次性付款、分期付款、贷款三种方式），张睿自行选择按揭贷款的付款方式，且同意在未能取得贷款的情况下以其他方式支付，可以充分证明张睿能够以除贷款之外的其他方式支付购房款。××、经龙湖公司核实贷款银行，张睿未能取得贷款系因个人收入和资信原因造成，并非龙湖公司责任造成。当张睿无法取得贷款时，其应当依据双方约定以一次性付款方式支付房款，现张睿恶意不支付房款且无法定依据的主张解除合同，没有法律依据。3、无论是根据《合同法》，还是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，合同解除权系赋予守约一方的权利，并非违约方。而本案系张睿个人原因未能取得按揭贷款，且未按时支付剩余部分房款，并非龙湖公司原因，也并非不可归责于双方当事人原因，张睿无合同解除权，故对张睿要求解除合同、返还购房首付款的请求不应予以支持。综上，龙湖公司认为张睿要求解除合同无任何法律依据，恳请法院在依法查清本案事实的基础上，驳回张睿的诉讼请求。
本院经审理查明：一审法院判决认定事实属实。
本院补充查明，双方补充协议第四条（××）约定，出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保按揭贷款银行／公积金办理机构会批准买受人的按揭贷款申请。
本院认为，案件争议的焦点问题有二。一是龙湖公司是否有义务保证张睿取得按揭贷款。关于张睿支付购房款的方式双方合同是有约定的，即“除首付款外，剩余房款原告张睿选择按揭贷款方式支付”，同时补充协议第四条（3）A项约定：“买受人应在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因（包括但不限于原告不具备贷款银行所要求的条件，或贷款银行的原因，或政策的原因等）导致按揭贷款的房价款未能在45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应在五日内以一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。”补充协议第四条（××）约定“出卖人不负有任何义务确保按揭到款银行／公积金办理机构会批准买受人的按揭贷款申请”，应该说，双方当事人对付款义务主体、付款方式及责任承担的约定是连续和一致的，不存在龙湖公司限制和排除张睿权利的情况，龙湖公司与张睿的约定合法有效；至于张睿诉讼中提出电话录音问题，这是张睿办理按揭贷款遇阻而寻求解决问题的方式，根据录音内容以及双方合同的约定，不构成对双方合同内容的调整和变更；至于张睿上诉称张睿的贷款资信龙湖公司应该是了如指掌的，在市场交易习惯中也是开发商先审核买房人的贷款条件并告知买房人贷款能否通过，然后买房人才会交首付款一节，龙湖公司是否掌握购房者张睿的全部情况，并非合同义务，张睿也没有证据证明龙湖公司在张睿购买房屋时就办理按揭贷款问题存在隐瞒、夸大或虚构事实的情况，双方对支付购房款的约定是清晰和确定的。本案中，龙湖公司没有义务保证张睿取得按揭贷款。
二是张睿能否解除双方的房屋买卖合同。张睿称，没有最终通过贷款审核对于张睿而言是不能预见、不能避免、不能克服的，属于不可抗力而要求解除合同一节，办理按揭贷款条件和程序是公开透明的，张睿能否通过贷款审核并非不能预见，张睿也没有提出其此期间有财务恶化的事实，故也不存在不能避免和不能克服的情况，张睿不具备不可抗力解除合同的条件，其以此要求解除合同不能得到支持。张睿称，根据合同的连续性原则，就算张睿违约造成合同解除的话，张睿最多就是赔偿10万元定金，合同不能实现交易目的，张睿是有解除权的一节，根据合同法及相关司法解释的规定，法定解除权是合同守约方的权利，违约方不具有法定解除权。也就是说法律没有规定违约方法定解除权，但不排除合同约定违约方合同解除权，本案中双方合同没有约定违约方合同解除权。故张睿上述两点解除合同的理由均不能成立。现张睿无权申请法院解除双方的房屋买卖合同。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，予以维持，张睿上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费××6，010元（张睿预交），由张睿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 李 鹤
代理审判员 刘盈铄
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 夏丽娜