辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦民终字第01357号
上诉人（原审原告）锦州宝地物业服务有限责任公司，住所地锦州市凌河区菊花里5-44号。
法定代表人赵宝库，该公司经理。
被上诉人（原审被告）国悦，女，1975年11月18日出生，汉族，无职业，现住锦州市凌河区。
上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司因与被上诉人国悦物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2015）太松民初字第00372号�事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司的委托代理人廖丹、秦岩，被上诉人国悦的委托代理人项阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告锦州宝地物业服务有限责任公司诉称，被告是锦州市松山新区渤海大道1号兰溪谷格林山城41-14号业主，其房屋建筑面积为156.31平方米。按照物业公司与业主所签订的《物业管理服务协议》及与业委会所签订的《物业服务委托合同》和《锦州市物业管理办法》的相关规定，被告应如期缴纳物业费，未缴纳物业服务费的，物业管理企业按每天3‰收取违约金。被告入住后，未按约如期缴纳物业费，自2008年7月至2014年12月已累计拖欠物业费10317元。为保护我公司利益，请求人民法院判令被告给付拖欠的物业费10317元。
原审被告国悦辩称，2006�验收房屋入住期间及至后期，房屋阳台塑钢门无法正常关闭，室内墙壁多次漏水。原告未实施任何维修，致使房屋无法正常使用。入住后，原告违反小区建设规划，长期占用我方所购置41号楼前通道小区进出主通道。影响41号楼业主休息。格林山城小区业主私搭乱建现象严重，对我方采光权、视野权造成损害。因此，我方自2006年办理入住手续后，未能实质入住，亦未享受到物业方提供的任何服务。故请求法院驳回原告诉讼请求，同时责成原告及时履行维修房屋、劝阻违建的义务，对物业公司因合同违约失职行为给我方造成的损失依法给予赔偿10万元。
原审法院经审理查明，原告锦州宝地物业服务有限责任公司负责兰溪谷格林山城小区的物业管理服务，被告国悦系该小区第二期工程的业主，房屋建筑面积156.31平方米。格林山城小区第二期工程的竣工时间为2006年11月5日。2006年11月15日，原告锦州宝地物业服务有限责任公司与被告国悦签订《格林山城物业管理服务协议》第四条物业管理服务内容中约定：1、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；2、房屋共用设施设备运行、维护和管理；3、环境卫生；4、保安服务；5、交通秩序与车辆停放；6、房屋装饰装修管理；7绿化养护。物业费服务标准为自2013年6月30日前按兰溪谷二期住宅0.8元／平方米，2013年7月1日起按兰溪谷二期住宅1元／平方米。原告按约定为该小区提供了物业管理服务。被告国悦所有的房屋自购买伊始存在漏水现象。被告国悦自2008年7月至2014年12月已累计拖欠物业费10317元。
原审法院认为，原告锦州宝地物业服务有限责任公司与被�国悦签订的《格林山城物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，被告国悦为该小区业主，即对被告具有约束力。原告按其合同约定的项目提供了物业服务，被告在享受物业管理服务的同时，应当向原告交纳相应的物业费。根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年；第八条规定，房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。因此该房屋在质保期内漏水，应由承建商负责维修，与原告锦州宝地物业服务有限责任公司无关，不属于物业服务范畴，故被告国悦应按照约定缴纳自2008年7月至2011年11月的物业费5126.97元。被告国悦所有的房屋超过质保期后，漏水现象仍然存在至今，应属于物业服务范畴，原告锦州宝地物业服务有限责任公司未履行相应的义务，应承担相应的违约�任，但被告国悦已享受到原告所提供的其他服务，故被告国悦应缴纳2011年12月至2014年12月物业费5189.49元的50%，即2594.74元。原告要求被告给付违约金，因被告房屋漏水，被告报修后，原告未予及时回复，在物业管理上存在瑕疵，因此该项请求，本院不予支持。被告提出物业公司随意占用公共用地、业主私搭乱建的问题，均应由有关部门负责处罚和解决，原告作为物业服务公司不具有执法权，因此被告以此理由拒付物业费，本院不予支持。对于被告国悦请求原告赔偿损失10万元，因与本案不属于同一法律关系，本案不予调整。故依照《中华人民共和国物业管理条例》第七条（五）项、第十七条、第四十二条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告国悦于�判决生效后10日内给付原告锦州宝地物业服务有限责任公司2008年7月至2014年12月物业费7721.71元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，由原告锦州宝地物业服务有限责任公司承担18元，被告国悦承担50元。
宣判后锦州宝地物业服务有限责任公司不服，向本院提出上诉。
锦州宝地物业服务有限责任公司上诉称，原审法院仅依被上诉人所说的“阳台塑钢门无法正常关闭，室内墙壁多次漏水，”便认定“被告国悦所有的房屋自购买伊始存在漏水”……“漏水现象仍然存在至今”。并由此认为“漏水现象仍然存在至今，应属物业服务范围，锦州宝地物业服务有限责任公司未履行相应的义务，应承担相应的违约责任。”是错误的。其理由如下：其一、原审法院已经认定“被告国悦所有的房屋自购买伊始存在漏水”说明被上诉人的房屋漏水属房屋质量问题，其责任属房屋开发公司。但原审法院却将本属于开发公司的责任判决由我们物业公司来承担显然是错误的。其二、被上诉人答辩时称“阳台塑钢门无法正常关闭，室内墙壁多次漏水”即房屋漏水的原因是“阳台塑钢门无法正常关闭”造成的。而阳台塑钢门属于自用部分，其保修期为一年。由于自用部分的阳台塑钢门无法正常关闭造成的漏水，物业是没有责任的。其三、被上诉人在一审时，并没有提供其房屋现在仍然漏水的证据（从判决书所罗列证据也可以证明），原审法院仅依被上诉人的陈述便认定房屋现仍然漏水无证据佐证。故请求1、撤销原审判决。2、判决被上诉人给付拖欠的物业费10317元。
国�答辩称，1、上诉人以开发商责任推卸其物业管理责任是不成立的。2、上诉人称“房屋漏水原因系阳台塑钢门无法关闭造成”系主观臆断，房屋漏水与阳台塑钢门无法关闭并不相干，而是窗户和墙体不严原因形成。3、被上诉人在一审已经向法院提交了房屋漏水照片等证据。综上所述，同意原审判决，驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院认定的事实基本属实。
另查明，上诉人在原审中要求被上诉人承担违约金，但在二审诉讼中放弃该项请求。
本院认为，本案争执的焦点是被上诉人国悦是否应足额向上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司缴纳拖欠的物业费。上诉人与被上诉人签订《格林山城物业管理服务协议》，是双方真实的意思表示，该协议是依法成立的合同，对签订合同的双方当事人具有法律约束力，双方应当依约�行相应的义务。上诉人既已按合同约定提供了物业服务，被上诉人应按约定缴纳物业费。关于被上诉人提出上诉人的物业管理服务存在瑕疵，因被上诉人未能提供证据证明该事实及其所造成的损失，本案不予调整。原审以上诉人未履行相应义务，应承担违约责任，缺乏事实和法律依据，应予纠正。上诉人要求被上诉人按《格林山城物业管理服务协议》缴纳拖欠的物业费，应予支持。上诉人在二审中放弃向被上诉人索要违约金，是当事人对自己权利的合法处分，应予准许。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2015）太松民字第00372号民事判决；
二、被上诉人国悦于本判决生效�十日内给付上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司2008年7月至2014年12月期间的物业费10317元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计136元，由被上诉人国悦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 梅
审 判 员 王 翔
代理审判员 尚国之
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 暴思洋