山西省大同市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1232号
原告（反诉被告）赵美平，女，汉族，住大同市。
委托代理人崔晋东，大同市城区法律援助中心律师。
被告大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，职务执行董事兼总经理。
被告（反诉原告）丁荣，男，汉族，住大同市城区。
委托代理人徐瑞杰，山西法铭律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵美平诉被告大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、被告（反诉原告）丁荣所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人崔晋东与被告丁荣的委托代理人徐瑞杰到庭参加诉讼。被告大同市中大房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告赵美平诉称，2014年7月16日，原告认购被告大同市中大房地产开发有限公司位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期X号楼X单元X号商品房一套，建筑面积为122.28㎡，原告一次性交付购房款572270元。2014年10月27日，被告大同市中大房地产开发有限公司将房屋交付原告，并办理了相关入住手续。后经原告查询得知，被告大同市中大房地产开发有限公司于2014年7月29日，将该诉争房屋与被告丁荣进行了网签，致原告无法办理产权手续。原告诉至法院，请求确认原告与被告大同市中大房地产开发有限公司认购协议有效，原告是大同市城区华田府城X-
X-
X室的所有权人；撤销二被告的网签合同，判令被告大同市中大房地产开发有限公司为原告办理房屋产权登记手续；诉讼费由被告承担。庭审中，原告认可房屋房号已经更改为X号楼X单元X层X号。
针对自己的主张，原告提交了如下证据：
2014年7月16日，原告与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的534号华田苑府城二期房屋认购协议书一份，证明原告与被告存在房屋买卖合同关系。
收款收据九张，证明原告已缴纳全部房款及其他各项费用。
入住通知单一份，证明中大公司为原告办理入住手续。
被告大同市中大房地产开发有限公司未出庭，提交书面答辩状一份，辩称本案原告系真正的购房业主，答辩人与原告没有任何借贷关系。做为网签的被告丁荣，则是答辩人为解决资金周转而与2014年8月7日至8月8日，向大同市天镇县建国小额贷款有限公司借款1200万元（该借款已支付给答辩人），债权人为保证资金安全要求答辩人所作的担保的网签当事人之一。在此笔借款中，债权人向答辩人提交了16个人的名单，要求办理29套房屋的网签手续。答辩人之所以答应债权人网签合同，主要考虑借债还钱，而且是高额利息，只要有还钱保证债权人不会要这些房子，也不会伤及业主的实际利益。但答辩人陷入困境，致本案纠纷产生。
针对自己的主张，该被告提交了大同市天镇县建国小额贷款有限公司向被告大同市中大房地产开发有限公司的借款明细及被告丁荣在内的29套网签房屋名单。
被告（反诉原告）丁荣辩称，对原告起诉的事实均不认可。被告大同市中大房地产开发有限公司的留底资料日期被更改过，2014年已经不存在X号楼的说法只有X号楼。且在被告大同市中大房地产开发有限公司留底合同明确记载该房为顶账房。原告提供的收据上标注的是大同华洋公司，未见到原告的支付凭证。原告与被告大同市中大房地产开发有限公司的交易不真实且双方有恶意串通的嫌疑。被告大同市中大房地产开发有限公司陈述的没有证据支持，应驳回本诉讼的诉讼请求。同时反诉称，2014年7月30日，反诉原告与反诉被告大同市中大房地产开发有限公司签订了YS0027840号《大同市商品房买卖合同》（预售合同），双方约定反诉原告购买反诉被告大同市中大房地产开发有限公司开发的位于大同市城区华田苑府城X-
X-
X号房屋，并于当日在大同市房产管理局备案登记，约定大同市中大房地产开发有限公司于2014年9月30日，向反诉原告交付房产。反诉原告履行了全部房屋价款的交付义务，但被告大同市中大房地产开发有限公司却未依约按时交付反诉原告房产。本案成诉后，反诉被告赵美平披露，被告大同市中大房地产开发有限公司于2014年10月27日，将诉争房产交付赵美平。反诉原告认为，其与被告大同市中大房地产开发有限公司缔结的合同合法有效，诉争房屋的所有权应当属于反诉原告所有。被告大同市中大房地产开发有限公司在明知与反诉原告合法缔约并网签备案的情况下，将房产交付反诉被告赵美平显属违约，并直接侵害了反诉原告的合法权利。二反诉被告之间的认购协议，不能对抗经过备案登记的合同效力，故认购协议书应予以撤销，现反诉被告大同市中大房地产开发有限公司将房产交付赵美平，其行为应属无效，赵美平应将房产交回大同市中大房地产开发有限公司，该公司将房产交付原告，请求判决确认反诉原告与反诉被告大同市中大房地产有限公司签订的YS0027840号《大同市商品房买卖合同》（预售合同）有效，并确认华田苑府城X-
X-
X号房产所有人归反诉原告所有；撤销反诉被告大同市中大房地产开发有限公司与反诉被告赵美平签订的第534号《华田苑府城二期房屋认购协议书》；确认反诉被告大同市中大房地产开发有限公司向反诉被告赵美平交付房屋的行为无效，由反诉被告赵美平将房屋交回给反诉被告大同市中大房地产开发有限公司后交付反诉原告；反诉被告承担本案全部诉讼费用。
针对自己的主张，被告（反诉原告）丁荣提交了如下证据：
大同市商品房买卖合同（预售合同），证明反诉原告是合法买卖该房屋，并且经过备案登记是房屋的所有权人。
收据二份，证明反诉原告已经全额交付了房款，履行了买受人的义务。
银行汇款回单四份，共计1200万元，证明购买29套房屋，诉争房屋只是其中之一。网签之后汇的款，除了29套房屋还有2个车位。
法院调取证据照片三张，证明原告提供的合同和被告大同市中大房地产开发有限公司留底合同有差异。
原告赵美平针对被告丁荣的反诉，答辩称：原告与大同市中大房地产开发有限公司签订的合同是有效的，反诉提出原告与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的认购协议真实性存在问题没有证据。大同市中大房地产开发有限公司与反诉原告的合同存疑，明为买卖实为借贷。
针对自己的主张，原告（反诉被告）赵美平未提交证据。
被告大同市中大房地产开发有限公司未对反诉进行答辩亦未提交证据。
经审理查明，原告赵美平与被告中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》（编号534，注明签订时间为2014年7月16日）。约定原告赵美平自愿认购被告中大公司位于华田苑府城二期X单元X层X号房屋（建筑面积122.28㎡，单价4680元）一套，总价572270元。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。被告中大公司给原告出具了572270元的房款收据（标明的房号为X-
X-X、收据日期为2014年7月16日）。原告交纳契税8584.06元、公共维修基金9171元，暖气费2231元、产权登记费80元、产权查档费100元、产权代办费500元、有线电视初装费500元、燃气表费380元（上述收据中标明房号为2-2-1302、时间为2014年10月27日），交纳装修保证金2000元、装修服务费978元、物业费（含电梯）2201元（上述收据标明房号为2-2-1302、时间为2014年10月28日）。
被告丁荣与被告中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款时间为2014年7月30日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：被告丁荣向被告中大公司购买华田苑府城X号楼X单元X层X号房，建筑面积121.89㎡，单价4000元，总金额507462元，买受人一次性付款507462元。出卖人于2014年9月30日前交付房屋。被告中大公司给被告丁荣出具了两张共计507462元的收据（上述收据标明房号为X-
X-X、时间分别为2014年7月30日、2014年8月8日）。孟德宏于2014年8月7日和8月8日共汇给沈颂华1200万元。
上述事实，有原告提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、收据，被告提供的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）、收据、浦发银行个人跨行汇款汇出回单予以证实，本院予以确认。
关于原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题。被告丁荣对原告所提供证据的真实性不认可，认为原告与被告大同市中大房地产开发有限公司的交易不真实且双方有恶意串通的嫌疑。本案中，原告提供的认购协议书可以确认原告购买了被告中大公司位于华田苑府城二期X号楼X单元X层X号房屋，原告提供的公共维修基金、暖气费等票据，也可以证实被告中大公司将X号楼X单元X层X号房屋交付给原告赵美平。故可确认原告与被告中大公司签订《认购协议书》购买的是华田苑府城二期X号楼X单元X层X号房屋。原告的契税等收据中，标注的X-
X-
X系该小区楼号变更后的楼号，不影响合同的效力。原告提供的认购协议书，被告虽对原告购买房屋的事实有异议，但未提供证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故本院认定原告赵美平与被告中大公司签订的《认购协议书》为有效合同。
关于诉争的位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X层X号房屋，被告中大公司应向谁履行合同义务的问题。原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。被告丁荣认为被告中大公司将房屋交付原告属违约行为，损害了被告丁荣的合法权益。但被告丁荣提交的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）证明被告丁荣购买的是华田苑府城X号楼X单元X层X号房，与本案诉争房屋无关，且原告与被告丁荣均认可该房已交付原告，且原告已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，该房屋应由被告中大公司向原告赵美平履行合同义务。
本院认为，原告赵美平与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X层X号房屋归其所有以及被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。原告要求撤销二被告之间的备案登记合同，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告（反诉原告）丁荣要求撤销被告大同市中大房地产开发有限公司与反诉被告赵美平签订的第534号《华田苑府城二期房屋认购协议书》、确认反诉被告大同市中大房地产开发有限公司向反诉被告赵美平交付房屋的行为无效的诉讼请求，本院不予支持。被告丁荣确认确认反诉原告丁荣与反诉被告大同市中大房地产有限公司签订的YS0027840号《大同市商品房买卖合同》（预售合同）有效，华田苑府城X-
X-
X号房产所有人归丁荣所有、由赵美平将房屋交回给被告大同市中大房地产开发有限公司后交付被告丁荣的诉讼请求，因该诉求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，本院不予确认。被告丁荣就其与被告中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，被告丁荣可向被告中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决如下：
一、原告赵美平与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》有效；
二、位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X层X号房屋归原告赵美平所有；
三、被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告赵美平办理上述房屋的产权登记手续；
四、驳回原告赵美平的其余诉讼请求；
五、驳回反诉原告丁荣的反诉请求。
案件受理费300元，由原告负担100元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效后十日内给付原告）。反诉费300元，由被告丁荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 苏 艳
人民陪审员 杨根林
人民陪审员 李 强
二〇一六年三月十日
书 记 员 徐文文
王晗