温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿商初字第5444号
原告：梅显荣。
委托代理人：李文锦，浙江恒科律师事务所律师。
委托代理人：朱晓锋，浙江恒科律师事务所律师。
被告：周建敏。
被告：罗灿。
被告：湖南温商联合房地产开发集团有限公司。
法定代表人：周建敏。
委托代理人：张周记。
原告梅显荣为与被告周建敏、罗灿、湖南温商联合房地产开发集团有限公司（以下简称湖南温商房开公司）民间借贷纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2014年10月11日受理后，由审判员王浩泽独任审理，于2015年4月3日公开开庭进行了审理。因案情复杂，案件转入普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年5月15日公开开庭进行了审理。原告梅显荣及其委托代理人李文锦、朱晓锋，被告湖南温商房开公司的委托代理人张周记参加了第一次庭审；原告梅显荣的委托代理人李文锦，被告湖南温商房开公司的法定代表人及被告周建敏，被告湖南温商房开公司的委托代理人张周记参加了第二次庭审；被告罗灿经本院依法传唤均无正当理由拒不到庭。在审理过程，因原告申请，本院依法查封了被告周建敏名下的财产。本案现已审理终结。
原告梅显荣起诉称：被告周建敏因投资“天星浅水湾”房地产开发项目的需要向原告借款，由被告湖南温商房开公司提供连带责任担保。2010年8月22日，三方签署了《借款协议书》，约定借款金额约一千万元左右，以实际到款数额为准，借款利息为2.5%，借款期限不超过三年，被告湖南温商房开公司提供连带责任担保，管辖法院为温州市鹿城区人民法院。
2012年9月6日，被告湖南温商房开公司向原告出具《承诺书》，再次明确承诺对涉案的借款本息承担连带清偿责任，担保期限至被告周建敏归还原告所有借款本息为止。
原告通过建设银行向被告周建敏转账支付借款，分别在2010年8月23日、8月24日、9月13日、9月14日、9月17日、9月19日转账445万元、100万元、560万元、20万元、100万元、25万元，共计人民币1250万元。后被告共偿还借款本金310万元及支付利息445.3万元，尚余本金940万元及利息一直未偿付。
原告认为，被告罗灿系被告周建敏妻子，涉案借款发生在其婚姻关系存续期间，被告罗灿应对借款本息承担共同偿还责任。为维护自身合法权益，原告请求：1.判令被告周建敏、罗灿共同偿还原告借款本金940万元及利息（按月利率2%从2012年2月起计算至履行完毕之日止，暂计至2014年9月为586.9万元）；2.判令被告湖南温商房开公司对上述借款本息承担连带偿还责任；3.本案诉讼费用由三被告承担。
为证明上述事实，原告向本院提供了以下证据：1.原告身份证复印件，证明原告主体资格。2.被告身份证、户籍证明、婚姻登记情况、营业执照、组织机构代码证复印件，证明被告主体资格。3.借款协议书复印件，证明被告向原告借款1000多万元用以投资“天星浅水湾”房地产开发项目的事实。4.承诺书复印件，证明被告周建敏为该笔借款承担连带责任的事实。5.个人活期明细查询复印件，证明原告先后向被告汇款1250万元的事实。6.本金计息表复印件，证明被告向原告支付利息的情况。
被告湖南温商房开公司答辩称：1.被告对向原告借款的事实并无异议，但被告已经提供了15套商品房折抵借款共计5081571元，故现所欠借款本金数额应为4318429元。2.原、被告原先约定利息按照月利率2.5%计算过高，应按月利率1%或者银行同期贷款利率的2倍计算，而且原先高出相应利率的利息应折抵本金。3.原、被告约定借款期满后应协商签订新借款协议而实际并未签订，因此借款期满后不应计算利息。综上，请求法院依法判决。
被告湖南温商房开公司提交了如下证据：1.借款协议书，证明原、被告约定的借款期限为3年，超过期限需重新签订借款协议。2.借款补充协议书复印件，证明原、被告约定以15套商品房抵扣借款本金的事实及折抵本金的数额。
被告周建敏、罗灿均未答辩，亦未提交证据。
在庭审过程中，当事人针对借款补充协议书中约定的15套商品房价值应否在借款本金中抵扣、涉案借款利息应否及如何调整、约定的借款期限内利率能否适用于借款到期后等争议焦点展开了质证与辩论。对原告提供证据，被告湖南温商房开公司均无异议；对被告湖南温商房开公司提供的证据，原告对借款协议书无异议，对借款补充协议书质证认为：其中约定借款期限到期被告无法还款时相应商品房归原告所有，违反了物权法第二百一十一条及担保法第六十六条关于禁止留质的规定，应为无效；并且，目前商品房所在楼盘尚未验收，实际上也已经卖出多套，根本无法履行抵债的约定。结合当事人意见，本院认为，原、被告提供的证据均真实、合法，可以证明其主张的相应待证事实，本院均予以采信。
根据上述采信的证据及当事人的陈述，本院认定的事实与原告梅显荣起诉状所述的内容一致。另查明，原告梅显荣通过银行转账方式向被告周建敏支付借款，分别于2010年8月23日、2010年9月13日、2010年9月14日、2010年9月17日、2010年9月19日支付本金545万元、560万元、20万元、100万元、25万元，共计1250万元。被告周建敏分别于2011年10月25日、2013年3月8日、2013年4月20日、2013年4月26日、2013年5月17日偿还本金100万元、80万元、30万元、50万元、50万元，共计310万元；分别于2010年9月27日、2010年10月18日、2010年11月8日、2010年12月16日、2011年1月12日、2011年4月2日、2011年4月14日、2011年10月25日、2013年2月7日、2013年5月22日、2013年7月11日支付利息54500元、70500元、125000元、125000元、125000元、1375000元、125000元、1875000元、234000元、97000元、97000元，共计4303000元。2014年8月19日，被告周建荣另支付利息15万元，与原告结算确认：截止2013年9月7日尚欠借款本金940万元，应付利息9646500元，已付利息4303000元，未付利息为5343500元。
再查明，2012年11月9日，原告梅显荣与被告周建敏、湖南温商房开公司签订《借款补充协议书》，约定：“以被告湖南温商联合房地产开发集团有限公司已经取得预售许可证的××号楼的15套未售商品房按2011年11月19日当天售价的70%的价格以出售方式给原告梅显荣作为担保，作为原告借款本金部分担保保证措施，原告与被告湖南温商联合房地产开发集团有限公司签订正式购房合同，被告湖南温商联合房地产开发集团有限公司出具全额房款的收据，认购的商品房只是为保证部分借款本金的安全，同时也是被告表示自己还款诚意的表示。在原协议书约定的借款时间内，湖南温商联合房地产开发集团有限公司都正常运转的情况下，原告无缘自主处置这些商品房，在有购房户要求购买这些房源时，原告须无条件配合销售该房屋，所签购房合同价的房款用于归还借款本金，超出部分归被告周建敏。原协议书的借款本金利息计算仍按原协议的相关条款执行，房屋担保不影响原借款本金利息计算。在周建敏到原协议书约定的借款期限到期无法全额还款或湖南温商联合房地产开发集团有限公司在任何时间发生无法履行借款担保责任的情况时，这部分商品房归原告所有，并按所签购房合同的价格抵扣借款本金”。此后，原告梅显荣实际就13套房产与被告湖南温商房开公司签订买卖合同并在房管部门备案，对应的湖南省怀化市鹤城区天星东路天星·浅水湾项目商品房××号楼房号及价格分别为：××房429333元、××房299570元、××房324873元、××房336734元、××房343850元、××房353339元、××房360455元、××房362037元、××房363618元、××房456917元、××房481479元、××房483615元、××房485751元，以上总计5081572元。此后，原告与被告湖南温商房开公司协商一致，由被告湖南温商房开公司与他人分别签订买卖合同并报房管部门备案，在2014年1月将其中××房、××房、××房、××房、××房备案至他人名下，在2014年9月将2××房备案至他人名下，在2015年9月将××房、××房备案至他人名下。原告梅显荣已收取××房、××房、××房、××房、××房、××房的房款，相应价格均未超过相应房屋在《借款补充协议书》中对应的金额，但未收取××房、××房的房款。另外，2015年1-6月，被告与原告协商后出售部分财产保全时查封的房产向原告陆续支付70万元。
本院认为，原、被告关于借贷及还款的主要事实并无争议，本案当事人争议的主要问题，在于借款清偿期届满前签订的《借款补充协议书》中约定被告周建敏无法还款或被告湖南温商房开公司无法履行担保责任时归原告梅显荣所有的天星浅水湾项目部分商品房依法是否应抵扣借款本金。对此，《中华人民共和国物权法》第二百一十一条、《中华人民共和国担保法》第六十六条分别规定：“质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有”、“出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有”，明确禁止流质。《借款补充协议书》的上述约定具有流质性质，违反上述规定，依法应为无效，被告主张流质的相应商品房应抵扣借款本金，本院不予支持。原告请求被告偿还尚欠的借款本金，本院予以支持，但鉴于部分房屋（××房、××房、××房、××房、××房、××房）已经由被告湖南温商房开公司改与他人签订买卖合同报房管部门备案并由原告收取相应款项，相应金额2273880元应在本金940万元中予以扣除，故截止2015年9月18日，被告周建敏所欠的借款本金应为7126120元。
当事人约定借款按照月利率2.5%支付利息的事实清楚，被告主张借款未约定到期后支付利息，本院不予支持。该利率的约定超过中国人民银行同期贷款基准利率的四倍，超出司法保护限度，本院依法酌情调整为月利率1.8%为宜。调整后，截止2015年9月18日，被告应支付利息10591289.83元（14682346.98元×1.8÷2.5＋20000元），实际已支付利息5133000元（原、被告2014年8月19日结算确认2013年9月7日前已支付4303000元＋此后支付的150000元＋解封财产保全时查封的房产后陆续支付的700000元），所欠利息应为5458289.83元。
被告周建敏与罗灿系夫妻，上述债务发生于其夫妻关系存续期间，现无证据证明系被告周建敏的个人债务，应依法认定为共同债务，由被告周建敏、罗灿共同偿还。被告湖南温商房开公司应依照约定和法律规定对上述债务承担连带保证责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百一十条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条，《最高人民法院﹤关于人民法院审理借贷案件的若干意见﹥》第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告周建敏、罗灿于本判决生效之日起十日内共同偿付原告梅显荣借款本金7126120元及利息（截止2015年9月18日，利息为5458289.83元；从2015年9月19日起，利息以本金7126120元为基数，按月利率1.8%计算至本判决确定的履行之日止）。
二、被告湖南温商联合房地产开发集团有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告梅显荣的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费113414元、财产保全费5000元，共计118414元，由原告梅显荣负担23504元，被告周建敏、罗灿、湖南温商联合房地产开发集团有限公司共同负担94910元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 王浩泽
人民陪审员 陈小萍
人民陪审员 韩小宝
二〇一五年十月十二日
书 记 员 凌 蝶