湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂10民终56号
上诉人（原审原告）：曹某某。
委托代理人：聂朝华，荆州市荆州区光明法律服务所法律工作者。
委托代理人：吴浩。
被上诉人（原审被告）：曹某甲。
委托代理人：吕军，湖北荆楚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴某某。
被上诉人（原审被告）：曹某乙。
上列两被上诉人的委托代理人：唐飞，湖北楚韵律师事务所律师。
上诉人曹某某因与被上诉人曹某甲、吴某某、曹某乙继承纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院（2015）鄂荆州区民初字第00684号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曹某某及其委托代理人聂朝华、吴浩，被上诉人曹某甲及其委托代理人吕军，被上诉人吴某某、曹某乙及其共同的委托代理人唐飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告曹某某诉称：本案诉争的位于荆州区荆东路宾阳二村一栋110.9平方米的平房是原告曹某某、被告曹某甲、被告吴某某之夫曹信元的父亲曹鹏万的遗产。老人于1993年2月28日立下遗嘱，上诉房屋和174.2平方米的土地由原告曹某某、被告曹某甲及曹信元三兄妹继承。曹鹏万老人于1997年去世。2003年7、8月间，二弟曹信生赶走了租房农民工，图谋在此办煤场。原告发现他的意图后，及时找被告曹某甲、小弟曹信元提出想法，原告出于对诉争房屋长期无人居住恐遭人为破坏灭失的考虑，主动向他们两人提出把旧房拆掉重做的建议。但他们都不情愿。后经几番协商，达成了被告曹某甲、小弟曹信元同意将各自名下的房屋及土地一并转让给原告，由原告分别给他们2万元补偿款的协议，于2003年10月2日就上述转让内容签订了书面协议，被告吴某某也签了字。原告于签订转让协议的当日和11月5日分别向曹信元、曹某甲履行了房屋土地转让费给付义务。继后，原告借钱对房屋进行整修和部分重建，携家人正式入住。原告多次找被告曹某甲和曹信元商请上述房地产过户事宜，因种种原因未能促成。2011年2月，曹信元因病去世。从2014年9月开始，原告又多次找三被告商请过户事宜，三被告却不愿配合。只得向人民法院提起民事诉讼，请法院判令荆州区荆东路宾阳二村的一栋110.9平方米的平房（荆房权字第01080**号）归原告继承所有，判令三被告协助原告办理继承房屋的产权过户手续，并且由三被告承担本案的诉讼费用。
原审被告曹某甲、吴某某、曹某乙辩称：一、答辩人与被答辩人并无继承纠纷，诉争房屋已为答辩人和被答辩人继承并共有。答辩人请求房屋归其继承所有属诉求不当，请法院驳回其请求。二、被答辩人请求答辩人协助其办理过户手续之请求于事实上不成立，与法律上不合法。诉争协议是房地使用协议，而非房屋买卖协议。请法院驳回其请求。三、答辩人的请求超过诉讼时效。四、被答辩人无规划许可将房屋翻建，造成房屋不可能办理变更登记。恳请法院驳回原告请求。
一审认定：被继承人曹鹏万、何淑贞生前育有四个子女：曹某某、曹信生、曹某甲、曹信元。被继承人夫妇生前取得位于荆州区荆东路宾阳二村271平方米属荆城村村民委员会集体所有的宅基地使用权一宗，并在该宗土地上修建了平房。被继承人曹鹏万生前于1993年2月28日立下遗嘱：271平方米集体土地使用权中的189平方米由原告曹某某、被告曹某甲及曹信元共同继承，其它土地由曹信生继承。被继承人夫妇分别于1993年5月20日、1997年11月23日去世。被继承人去世后，继承人曹某某、曹某甲、曹信元、曹信生四兄妹于1998年6月20日就遗产的分割共同签订了一份《协议书》，确认：南方180.2平方米土地使用权及所属土地上的建筑物、附属物归曹某某、曹某甲、曹信元共同拥有；北方163.71平方米土地使用权及土地上的建筑物、附属物归曹信生拥有；协议还确定属于父母的遗产已全部分割完毕。协议签订后，继承人四兄妹按协议内容分别办理了父亲名下集体土地使用权证的变更登记，其中曹某某、曹某甲、曹信元共同享有174.2平方米的集体土地使用权。2003年10月2日，在原告的要求下，曹某某及其妻子陆开喜、曹某甲、曹信元及其妻子吴某某共同签订了一份《协议书》，约定：曹氏兄妹三人在荆州区荆东路宾阳二村共同拥有（集体）土地使用权，面积174.2平方米（人均58.1平方米），1980年所建平房及附属建筑物111.3平方米，妹妹信凤、弟信元同意将各人属于自己名下的土地使用权及建筑物一并转让给大哥信金。大哥分别给付亲情补偿金各2万元。协议签订后，被告曹某甲、吴某某分别收取了原告给予的亲情补偿金各2万元，并分别出具了收条。原告随即对老房进行了部分拆建。此后，由于曹家兄妹对2003年10月2日签订的这份《协议书》产生争议，原告多次提出要求办理土地及房屋的变更登记手续未果。2011年2月，曹信元因病去世（被告吴某某系曹信元妻子、被告曹某乙系曹信元女儿）。原告虽对三被告提出要求办理产权过户手续，但因三被告对《协议书》仍有争议，导致本案诉讼。
一审认为：一、关于曹某某、曹某甲、曹信元三兄妹及配偶于2003年10月2日共同签订的《协议书》的性质问题。被继承人曹鹏万、何淑贞去世后，曹家四兄妹在自愿、平等情况下，按被继承人曹鹏万的遗嘱于1998年6月20日签订的《协议书》已经对被继承人遗留的位于荆州区荆东路宾阳二村的全部土地及房屋的继承及分割进行了确认，并办理了争议房产占用范围内集体土地使用权由曹某某、曹某甲、曹信元继承并共有的登记手续。争议房产虽未办理所有权的继承变更登记，但遗产分割协议已经对地上建筑物由三人共同继承的事实予以了确认，且根据我国房地一致的法律原则，在土地办理继承变更登记的同时，地上建筑物应视为同时继承。曹某某、曹某甲、曹信元三兄妹及配偶于2003年10月2日共同签订的《协议书》中亦明确了三兄妹各自已经继承的遗产份额，该协议是在继承人已经继承遗产数年后签订的，协议约定的补偿金各2万元也符合争议房地产当时的市场价格，三被告辩解2万元亲情补偿金系给付的房屋租金的理由不符合常理，故不能成立。该协议是一份房地产共有人转让其房产所有权及集体土地使用权份额的转让协议。
二、关于曹某某、曹某甲、曹信元三兄妹及配偶于2003年10月2日共同签订的《协议书》的效力问题。被继承人遗留的位于荆东路宾阳二村的房地产建筑用地系集体经济组织所有的土地。曹某某、曹某甲、曹信元三兄妹及配偶于2003年10月2日共同签订的《协议书》系房地产转让协议。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定：农村集体所有的土地使用权不得出让、转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条亦规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。同时《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及附属设施一并处分。可见房地一致原则也是我国法律强制性规定。在集体土地使用权转让行为无效的情况下，集体土地上的建筑物转让当然无效。故曹某某、曹某甲、曹信元三兄妹及配偶于2003年10月2日共同签订的《协议书》为无效协议。
综上，被继承人曹鹏万、何淑贞的遗产，已于1998年6月20日通过继承人曹某某、曹某甲、曹信元、曹信生签订的《协议书》进行了分割继承，并办理了土地使用权的继承登记，根据我国房地一致的法律原则，各继承人自土地继承登记时即各自取得了其享有的地上建筑物的房产份额。现原告以2003年10月2日签订的房地产转让性质的《协议书》为由，将土地与地上建筑物分割开来，要求继承被继承人遗留的位于荆州区荆东路宾阳二村110.9平方米平房（产权证号：荆房权证字第01080**号）归其所有，并要求被告协助办理产权变更登记的主张没有法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告曹某某的诉讼请求。本案受理费4600元，由原告曹某某承担。
宣判后，原审原告曹某某不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审对本案转让房屋的效力因误解法意适用法律不当，认定“转让行为无效”属主观臆断。一审法院在判决书中关于上诉人曹某某与被上诉人曹某甲、被上诉人吴某某、被上诉人曹某乙之父曹信元于2003年10月2日签订的《协议书》效力认定时，引用《土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让”的规定是对农村集体土地出让、转让的限制，丝毫不涉及农村房屋的转让，上诉人在受让被上诉人继承的房屋所有权时，也可以一并受让被上诉人该房屋下面的土地使用权。一审法院引用了物权法的第一百四十六条的规定，这一规定体现的是地随房走的原则，而本案当事人是在协商房屋转让的前提下，连同该房屋下面的土地使用权一并转让，与前述的“地随房走”的原则一致，不属于该法条调整。二、协议转让合法继承的房屋没有违反法律禁止性规定，应属有效。该协议是双方当事人在自愿、公平的基础上达成的，是双方的真实意思表示，也没有违反法律、行政法规的强制性规定。综上，请求撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人曹某甲辩称：上诉人的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，依法不应当得到支持，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。关于转让协议的效力问题，一审认定转让协议无效正确。法律规定了农村村民宅基地使用权是不允许转让的，只有国有土地可以转让，双方涉及的转让协议应当认定无效，一审认定转让协议无效正确。其一审诉讼请求一是请求法院判令涉案房屋归原告所有，二是协助办理过户手续。第一个是确认物权，据上诉人的陈述，其是因转让取得的房屋，但现在只是债权，还没有形成物权，上诉人直接请求判令物权不应当得到支持。关于协议办理过户手续，上诉人是要求以继承的方式办理过户，但上诉人实际是以转让协议有效为由要求办理过户，并非是依据继承办理过户，因此，上诉人的上诉请求不应得到支持。
被上诉人吴某某、曹某乙辩称：一、双方没有继承纠纷，诉争的房屋已为被上诉人与上诉人继承并共同共有。上诉人请求房屋归其继承所有属于诉求不当，原审认定事实准确，请求二审法院维持原判，驳回其请求。二、上诉人主张房屋转让协议有效违背《土地管理法》、《合同法》的基本规定，集体土地使用权转让违反法律禁止性规定。上诉人与被上诉人均不是集体组织成员，不能签订转让集体土地使用权份额的协议，否则协议无效。根据《土地管理法》以及《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款的规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”上诉人认为本案不适用“房随地”，而应适用“地随房”，是对“房地一体”原则的片面认识，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》规定的房产及土地使用权一并处分的原则，即所谓“房地一体”原则，强调的是房屋和土地作为转让标的具有一致性、整体性，不能分别转让，不是说房屋转让合意能够使原本禁止转让的宅基地使用权也能随之产生效力。相反，在房地一致情形下，只要房和地中一项标的违反法律禁止性规定，就导致整个交易无效。三、上诉人无规划许可将房屋翻建，属行政违法行为，造成房屋不可能办理变更登记。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的请求。
二审中，上诉人、三被上诉人均未向本院提交新的证据。
二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：本案争议焦点为上诉人曹某某的诉讼请求是否有事实依据和法律依据？
一、被继承人去世后，继承人曹某某、曹某甲、曹信元、曹信生四兄妹于1998年6月20日就遗产的分割共同签订了一份《协议书》，确认：南方180.2平方米土地使用权及所属土地上的建筑物、附属物归曹某某、曹某甲、曹信元共同拥有；北方163.71平方米土地使用权及土地上的建筑物、附属物归曹信生拥有；协议还确定属于父母的遗产已全部分割完毕。协议签订后，继承人四兄妹按协议内容分别办理了父亲名下集体土地使用权证的变更登记，其中曹某某、曹某甲、曹信元共同享有174.2平方米的集体土地使用权。因此，被继承人的遗产已全部分割完毕，并办理了土地使用权的变更登记，根据我国房地一体的原则，各继承人自土地继承登记时即各自取得地上建筑物的房产份额，上诉人曹某某与曹信元、曹某甲并无继承纠纷。上诉人曹某某基于继承纠纷，请求将房屋判归其个人所有，缺乏事实依据，应不予支持。
二、关于曹某某、曹某甲、曹信元三兄妹及配偶于2003年10月2日共同签订的《协议书》的效力问题。上诉人曹某某诉称，该协议书是在自愿、公平、协商一致的基础上达成的，是当事人的真实意思表示。该协议转让没有出现《合同法》规定的五项无效情形，故该转让协议符合法律规定，应当合法有效；被上诉人辩称，上诉人与被上诉人均不是集体组织成员，不能签订转让集体土地使用权份额的协议，否则协议无效。本院认为，上诉人与被上诉人均不属于农村集体经济组织成员，且转让的涉案土地系农村宅基地。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使、转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第三款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”因此，上诉人曹某某作为涉案土地及地上建筑物的受让方，其属农村集体经济组织以外的个人，签订的转让协议违反禁止性法律规定，应属无效。故上诉人曹某某主张协议有效而取得涉案土地上房屋的所有权，于法无据，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，实体处理并无不当，上诉人曹某某的诉讼请求既无事实依据也无法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元由上诉人曹某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭元亮
审判员 杨 权
审判员 杨 燕
二〇一六年三月十六日
书记员 李迎迎