北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终第2247号
上诉人（原审被告）黄聪明，男，1960年6月1日出生。
上诉人（原审被告）王秀英，女，1960年2月6日出生。
二上诉人之共同委托代理人杨光，北京市时雨律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）任瑞秀，男，1988年5月15日出生。
被上诉人（原审原告）常树林，男，1948年2月12日出生。
被上诉人（原审原告）任淑明，女，1946年3月9日出生。
二被上诉人之共同委托代理人常金国（常树林、任淑明之子），1970年9月23日出生。
二被上诉人之共同委托代理人张蔚民，北京市日盛律师事务所律师。
上诉人黄聪明、王秀英、任瑞秀因与被上诉人常树林、任淑明所有权确认纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2015）平民初字第05949号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2014年3月，常树林、任淑明诉至原审法院称：我们系夫妻关系。婚后我们在北京市平谷区××74号宅院内建北房3间、猪舍及厕所各1个，栽槐树2棵。1987年，我们搬至北京市平谷区××村居住后，认为上述房屋长期闲置无人气，且担心房屋被他人破坏，便令我们的远房亲戚无偿居住。1996年，我们的远房亲戚搬离。同年秋，黄聪明、王秀英携两个子女无处居住，经××村村民王×介绍，我们便准许黄聪明、王秀英无偿居住至我们所有的上述宅院内。现我们得知黄聪明承包的土地被有关部门征用，其已有资金租赁或购买房屋。我们要求黄聪明、王秀英搬出我们的宅院时，其二人称该房屋系自我们手购置的，且其二人将该房屋售给了××村的任瑞秀，并拒绝搬出。我们认为，黄聪明、王秀英将我们的房屋售给任瑞秀系虚假的。故起诉请求法院确认位于北京市平谷区××74号宅院内房屋归我们所有。
黄聪明、王秀英辩称：我们系夫妻关系。1996年8月，常树林、任淑明已将上述房屋售给了我们，房款为5000元。后我们对购买的房屋及附属物予以修缮和改造。2011年5月8日，我们又将自常树林、任淑明手购买的房屋售给了任瑞秀。故不同意常树林、任淑明上述诉讼请求。
第三人任瑞秀述称：黄聪明、王秀英确将上述房屋售给了我。现我亦不同意常树林、任淑明的诉讼请求。
原审法院经审理查明：常树林与任淑明系夫妻关系，约1970年，二人在北京市平谷区××74号宅院（以下简称74号院）内建有北正房3间。1996年秋，由于74号院闲置，经本村村民王×介绍，常树林、任淑明同意黄聪明、王秀英夫妇搬至74号院居住。后常树林、任淑明令黄聪明、王秀英搬出时，黄聪明、王秀英以已购得74号院产权为由予以拒绝。
另查明：1.关于黄聪明、王秀英最初因何在74号院居住，常树林、任淑明、黄聪明、王秀英有不同陈述。黄聪明、王秀英称，此房系1996年8月从常树林、任淑明处花5000元购买的，达成买卖协议时的在场人只有黄聪明、任淑明，任淑明收到现金后没有出具收据，但把1951年政府颁发的土地房产所有证给了黄聪明、王秀英。常树林、任淑明称，这个事实根本不存在，没有买卖房屋的事实，此房是让黄聪明、王秀英无偿居住；黄聪明、王秀英手里持有土地房产所有证，是因为常树林、任淑明让黄聪明夫妇持此手续代理常树林、任淑明办理接照明用电事宜用，以后找黄聪明索回时找不到人，考虑到老旧的土地房产所有证代表不了什么，且当时自家公司事务较多，顾不上去拿回老土地房产所有证，再后来就忘记这件事了。2.证人王×证实：我在1996年秋介绍黄聪明、王秀英居住在任淑明的74号院，具体事项由他们双方商议，我未参与。3.关于常树林、任淑明所称土地房产所有证到了黄聪明、王秀英手中的原因是黄聪明要从东邻居家接照明用电，东邻居不让接，所以把土地房产所有证给了黄聪明，让他持此手续去找东邻居接电，由于没有及时收回土地房产所有证，所以黄聪明、王秀英至今持有土地房产所有证。黄聪明、王秀英对此予以否认。法院经向74号院东邻居秦×调查，秦×证实：“74号院老土地照（土地房产所有证）的名字应是任淑明父亲任×2，大约在1991年或1992年，我叔叔秦×1在74号院住过1年多，他当时从我家接过电。秦×1死后，外村的杜×也在这个院住过2年，当时杜×从××村买了一处房子，翻建房屋时没地方住，就在74号院住了一段时间。此后又有人要从我家接照明用电，这个人是不是黄聪明，我记不清了，反正有人找过我。黄聪明要接电，我也不让他接，因为接电线需要在我家墙上楔钉子，他们反复楔我墙，都把墙楔坏了，我不满意。”4.黄聪明、王秀英提交时任××村治保主任任×于2009年5月7日出具的证明，该证明内容如下：××派出所，兹有常树林老房在1996年8月份已转卖黄聪明，因黄聪明以前身份证未有办来、未办理暂住证，现已手续齐全，已办理各项登记手续，望见信后给予办理各项手续。黄聪明、王秀英据此证实1996年8月常树林、任淑明将诉争房屋卖给黄聪明、王秀英；常树林、任淑明对此不予认可。任×对此向本院证实“我于2009年5月7日写给××派出所的证明，上面写常树林在1996年8月份将房转卖黄聪明的内容，是听黄聪明说的，是否存在，我不知情。”5.黄聪明、王秀英提交2013年7月15日××村委会的通知，内容如下：黄聪明所属××74号房屋，因建成时间较长，结构出现老化，已属危房范围，现已进入汛期，雨水较多，为预防造成生命、财产损失，现通知居住人员在即日起搬出该房屋，如出现意外，后果自负。黄聪明、王秀英据此证实××村民委员会认可诉争房屋归黄聪明、王秀英所有。常树林、任淑明对此不予认可。为此，法院向××村民委员会做了调查，得知：“2013年雨季，我们村委会在村里贴过一份通知，原因是74号院的房屋需要修缮或者搬离。黄聪明在此居住，我们就写的是黄聪明。之所以写黄聪明，就是因为听说黄聪明从常树林的手里买了这房子，再加上黄聪明后来一直住在这套房子里，我们也没调查，也没问这房屋的真正产权人是谁，就给黄聪明发了通知。我们不清楚黄聪明是借住在此房，还是常树林把房屋卖给了黄聪明。”6.任淑明向本院提交了1993年3月25日平谷县土地管理局颁发的《宅基地使用证》（临时），据以证实房屋应以《宅基地使用证》（临时）作为产权凭证，黄聪明、王秀英手中的土地房产所有证不能作为产权凭证。黄聪明、王秀英对此予以否认。经本院向××村民委员会调查得知：“74号院所在位置被平谷区规划在二号地新城改造二期里，具体什么时间拆迁不清楚，没有具体文件或拆迁日期；村委会只知道黄聪明在74号院住，但是否有买卖关系不清楚；关于1993年平谷县土地管理局颁发的《宅基地使用证》（临时），1996年左右，村里如果有买卖房屋的，一般都以《宅基地使用证》（临时）作为产权交付依据，买卖双方都来村委会办理手续，然后到当地镇政府办理手续，将《宅基地使用证》（临时）上的名字改为买房人的名字，然后加盖镇政府土地管理所的公章，到2000年这个手续就不给做了，同一集体经济组织成员间买卖房屋的走另一套手续。”7.关于第三人任瑞秀提交的其于2011年5月8日与黄聪明签订的房屋买卖协议。黄聪明之子黄×称该买卖协议写明一式两份，本方的买卖协议弄丢了；签订买卖协议的当天没有付款，是第二天交纳的房款；协议是黄聪明打印的，协议中手写的部分是黄×所写，签名都是本人签的，是在任瑞秀家茶几上写的协议。2014年10月17日，第三人任瑞秀在本院原审审理过程中称买房款是当天下午给的；款的来源是自已有7、8万元，向四哥（任瑞秀邻居）借了4万或6万元，向朋友李×借了2万或3万元，向同胞二姐任×1借了2万元，从朋友王×处借了1万元。2015年10月15日，本案庭审中，任瑞秀称付购房款的来源，是从同胞二姐任×1处借了5万或6万元，加上从同胞大姐、三姐、四姐处借款总计12万元；向李×借款2万元；向四哥（任瑞秀邻居）借了4万元；余款是自己的；所有借款都没有出具借据，只有在向李×和四哥（任瑞秀邻居）还款时有证明人在场，但都想不起证明人是谁了。2014年10月17日本院原审审理过程中，证人崔×证实：“2011年5月份的一天下午，黄聪明找任瑞秀借点钱，将房屋过户给任瑞秀，具体怎么商量的不清楚，在任瑞秀家客厅签订协议时，就我们四人在场，当天没有给房款，什么时候给的不清楚。”本案审理过程中，任瑞秀称很难找到崔×。8.本案审理过程中，黄聪明夫妇仍居住在涉案的74号院。黄×对此称是从任瑞秀手中租住，有租赁合同，但其对所述内容的真实性，未能向本院提供证据证实。
原审法院认为：黄聪明、王秀英夫妇据以证实从常树林、任淑明夫妇处购买了74号院的主要证据有：持有的土地房产所有证，证明常树林、任淑明将诉争房屋卖给了黄聪明、王秀英；任×的证明，证实1996年8月常树林、任淑明将诉争房屋卖给黄聪明、王秀英；××村民委员会的通知，证明××村民委员会认可诉争房屋归黄聪明、王秀英所有。其中，任×的证明，主要是为黄聪明顺利办理与户籍、身份证相关的各项手续而向派出所出具的证明；××村委会的通知，主要是村委会在汛期防止村民生命、财产出现危险而发出的警示性通知。做出上述证明和通知的××村干部均不知常树林、任淑明、黄聪明、王秀英之间是否存在买卖房屋的事实，作出证明和通知的本意也不是为证实常树林、任淑明、黄聪明、王秀英间存在买卖关系，所以这两份材料，不能证实黄聪明、王秀英的证明目的。关于黄聪明、王秀英持有的1951年政府颁发的土地房产所有证，黄聪明、王秀英据以证明常树林、任淑明将诉争房屋卖给了黄聪明、王秀英。由于常树林、任淑明对此不予认可，且黄聪明、王秀英不能向法院提供双方签订的房屋买卖协议或者付款证明，亦或到村民委员会、镇政府办理过户的手续等更加有力的证据证实，所以黄聪明、王秀英的此一证据不足以证实其证明目的。综上，黄聪明、王秀英向法院提供的证据材料，不足以证明黄聪明、王秀英夫妇从常树林、任淑明夫妇处购买了74号院的产权。对黄聪明、王秀英的辩解，法院不予采信。常树林、任淑明请求法院确认74号院归其所有之诉讼请求，依法有据，法院予以支持。
据此，2015年12月原审法院判决：位于北京市平谷区××七十四号院的房屋及附属物归常树林、任淑明所有。
判决后，黄聪明、王秀英、任瑞秀持原审意见上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回常树林、任淑明原审诉讼请求。常树林、任淑明同意原审判决，请求二审法院予以维持。任瑞秀经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述及常树林、任淑明提交的宅基地使用证（临时）、北京市公安局平谷分局××派出所证明、宅基地登记卡、证人证言、常树林、任淑明诉黄聪明、王秀英排除妨害纠纷案的庭审笔录（复印件）；黄聪明、王秀英提交的土地房产所有证、证人证言、北京市平谷区××村民委员会通知、房屋买卖协议、智能电能表客户用电登记表；法院制作的调查笔录、谈话笔录、庭审笔录等证据材料在案佐证。
本院认为，本案争议焦点为：
一、黄聪明、王秀英居住于涉案房屋是否系基于与常树林、任淑明所形成的无偿借住关系。
二、双方买卖合同的效力以及涉案房屋的所有权归属问题。
本院对案件争议焦点分别论述如下：
第一、黄聪明、王秀英居住于涉案房屋是否系基于与常树林、任淑明所形成的无偿借住关系。常树林、任淑明主张房屋为无偿借住，请求法院将涉案房屋所有权确认至其名下，黄聪明、王秀英主张其与常树林、任淑明系房屋买卖关系，不同意常树林、任淑明之诉讼请求。对于双方之间的法律关系，本院将从证据、事实认定、合理性三个方面加以分析：
首先，双方当事人举证角度
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证负责的当事人承担不利后果。本案中，常树林、任淑明诉请法院确认涉案房屋归其所有，其所依据的事实为房屋系无偿借住。据此，常树林、任淑明对其主张负有举证证明黄聪明、王秀英系无偿借住的事实。但案件审理中，常树林、任淑明除单方陈述其所主张的事实外，未能提交其他任何客观证据佐证双方系无偿借住关系。黄聪明、王秀英作为本案抗辩方，其所持主张为双方系房屋买卖合同关系。对此，其提供的证据主要为：1.黄聪明、王秀英持有的1951年，河北省政府颁发的《土地房产所有证》；2.2009年5月7日，时任村治保主任任×出具的证明；3.2013年7月15日，××村委会的通知等。经调查，任×及××村委会的证据虽不足以证明双方存在房屋买卖合同关系，但涉案房屋《土地房屋所有证》系1996年常树林、任淑明交付黄聪明、王秀英，常树林、任淑明虽主张系出于接水接电之便利，将该证交付黄聪明、王秀英，但基于接水接电是否有向黄聪明、王秀英交付《土地房屋所有证》之必要，且完备水电等生活设施亦可于合理时间完成，而常树林、任淑明在交付该证后长达18年的时间未予索回，明显有悖常理。《土地房屋所有证》作为享有房屋所有权之凭证，长期处于他人控制之状态，据一般社会理性人之判断，此种权利凭证旁落他人将可能产生所有权变动之风险，使权利处于不安状态，且现实生活中以交付权利凭证作为买卖关系成立、履行、完成以及权利转移之证明的情况亦并不鲜见。综上，黄聪明、王秀英虽未能对其抗辩意见提供直接证据加以证明，但结合其陈述及全案证据，本院认为，在双方均无直接证据证明待证事实存在与否的情况下，通过综合分析全案证据，可认定常树林、任淑明未能对其主张完成举证责任，而黄聪明、王秀英的证据明显优于常树林、任淑明，具有证据优势，常树林、任淑明应承担举证不能的不利法律后果。
其次，法律关系的成立欠缺形式要件情形下对事实的认定房屋作为价值较高之交易标的物，惯常审慎的交易流程为签订房屋买卖合同、支付房款、办理产权转移登记等，交易流程的规范性客观上可完整地还原事实，并可最大限度地避免争议的发生。但现实生活中，并不排除采取口头形式订立合同以及支付款项未要求收取方出具凭证的情形。尤其是本案发生于1996年，双方均为农民，涉案标的物亦为农民房，在双方能够即时履行各自权利义务的情况下，未出示相关凭证亦存在一定的合理性。另外，双方虽未签订房屋买卖合同，亦未能到村委会、镇政府办理相应的过户手续，但买受人基于买卖行为办理过户更名手续，在法律上直接产生的为公示、公信效力，基于登记的事实，权利人之物权可得以最大限度之保护，但未完成物权变动的结果行为不能否定物权变动之原因行为的存在。双方当事人依其意思表示缔结买卖关系，不能以未完成物权变动登记行为，而作出否定表意人曾作出房屋买卖意思表示的事实。本案涉案标的物系农村宅基地上所建房屋，我国现行法律、法规未对农民房转移登记作出强制性规定，原审法院认为双方未能到村民委员会、镇政府办理过户手续，本院认为，此认定并无相关依据。且即使客观上，涉案房屋所在地农村房屋买卖当事人均出于习惯至村、镇办理过户手续，但由于没有法律的强制性规定，此过户行为亦只是系比照城镇商品房权属转移登记，而产生类似公示、公信之效果，但无法据此过户行为的缺失而否认物权变动的原因行为，即房屋买卖关系的存在。故本院认为，在房屋买卖合同的履行欠缺合同形式要件以及未履行过户手续，并非完整、规范交易流程的情况下，应结合相关证据加以认定，不宜简单机械地仅以缺乏形式要件以及未办理过户手续，而否定买卖关系的存在。
最后，当事人主张的合理性角度
本案中，常树林、任淑明一方主张房屋为无偿借住，黄聪明、王秀英一方主张存在买卖关系，而常树林、任淑明与黄聪明、王秀英非亲非友，互不相识，其将房屋无偿出借18年，自1996年始，黄聪明、王秀英实际占有控制涉案房屋的事实持续至今，《土地房屋所有证》亦由黄聪明、王秀英持有18年，常树林、任淑明未能证明其基于将房屋借住给黄聪明、王秀英，曾行使其作为房屋所有权人的管理、查看等权利，故依生活常理，即使将房屋无偿出借，其18年间怠于行使作为房屋所有权人之权利，对房屋被他人占有使用之状态完全放任，亦明显于理不通。基于以上之论述，本院认为黄聪明、王秀英之证据较常树林、任淑明更具证据优势，黄聪明、王秀英主张基于房屋买卖关系居住于涉案房屋更具合理性，更符合日常生活经验法则，本院予以采信。对常树林、任淑明称黄聪明、王秀英系无偿借住于涉案房屋的主张，本院不予采信。
第二、双方买卖合同的效力以及涉案房屋的所有权归属问题。
如前所述，常树林、任淑明与黄聪明、王秀英成立房屋买卖合同关系，双方已实际履行合同项下相关权利义务。但从合同签订主体来看，合同缔结时常树林、任淑明为北京市平谷区××村村民，而黄聪明、王秀英无论从合同缔结时抑或是本案诉讼时，户籍均在××，非××村村民，未取得北京市平谷区××村集体经济组织成员身份。从合同标的物来看，涉案房屋系北京市平谷区××村集体所有土地宅基地上所建。《土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；第十条规定：“农民集体所有地土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。根据上述法律之规定，宅基地属农民集体所有，由集体经济组织负责管理。本案双方买卖合同之标的物虽为房屋，但在房地一体的格局下，处分房屋的同时必然处分宅基地，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，故处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，与上述法律规定相悖，为法律所禁止。因此，常树林、任淑明与黄聪明、王秀英之间的农民房买卖合同应属无效。而合同无效，将导致合同双方基于合同的成立所享有权利及所负义务灭失，合同双方回归至合同成立前之状态，故虽黄聪明、王秀英存在购买房屋的事实，但涉案房屋因合同无效导致所有权回归至常树林、任淑明名下。另，本院须指出，本院虽确认双方房屋买卖合同无效且房屋所有权回归至常树林、任淑明名下，并不影响黄聪明、王秀英基于存在房屋买卖的事实及合同被确认无效后，主张其作为买受人应享有的赔偿损失之权利，黄聪明、王秀英可通过另案诉讼予以主张。
综上，本院基于认定双方存在房屋买卖合同关系，而合同无效最终导致常树林、任淑明享有涉案房屋所有权，而原审法院虽亦认定常树林、任淑明享有涉案房屋所有权，但系基于错误认定常树林、任淑明所主张的无偿借住，属认定事实错误，本院对原审法院认定的事实部分予以纠正，但原审法院判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由黄聪明、王秀英负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费140元，由任瑞秀负担70元（已交纳），由常树林、任淑明负担70元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡新华
代理审判员 鲁 南
代理审判员 沈 放
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 王 雨