湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂12民初3号
原告（申请执行人）：刘旭兵，男，1984年9月12日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。
委托诉讼代理人：ＸＸ，广东旭晨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江伟清，广东旭晨律师事务所律师。
被告（案外人）：桑集红，男，1976年4月19日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。
委托诉讼代理人：桑绍柏（系桑集红之父），男，1947年12月5日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。
第三人（被执行人）：金，住所地湖北省咸宁市温泉马柏大道。
法定代表人：甘金平，该公司总经理。
第三人（被执行人）：甘金平，男，1967年6月10日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区温泉泉塘村*组。
原告刘旭兵与被告桑集红、第三人咸宁市泰鑫房地产开发有限公司（以下简称泰鑫公司）、甘金平申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。原告刘旭兵的委托诉讼代理人ＸＸ，被告桑集红及其委托诉讼代理人桑绍柏、第三人泰鑫公司的法定代表人甘金平到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
刘旭兵向本院起诉请求：1.判令准许继续执行泰鑫公司名下位于咸宁市温泉路××号房屋；2.撤销（2017）鄂12执异3号执行裁定；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：其与泰鑫公司、甘金平民间借贷纠纷一案经深圳仲裁委员会仲裁，作出（2016）深仲裁字第1754号裁决书，确认刘旭兵对执行标的物咸宁市温泉路××号房屋享有优先受偿权，因泰鑫公司、甘金平未按生效裁决履行义务，刘旭兵向本院申请执行，本院于2017年2月9日作出（2017）鄂12执3号执行裁定书，裁定查封执行标的物，于2017年3月15日作出（2017）鄂12执3号之一执行裁定书，裁定拍卖执行标的物。被告桑集红于2017年9月15日对执行标的物提出书面异议，本院于2017年9月26日作出（2017）鄂12执异3号执行裁定书，裁定中止对执行标的物的执行。原告不服该裁定，理由是：1.桑集红提供的《商品房买卖合同》和首付款收据不足以证明其对执行标的物享有物权，首先，《商品房买卖合同》购买的房屋是泰鑫名苑第二幢一层101房，总价款为46万元，该房与执行标的物房号不符，桑集红未按合同约定交足全部购房款，且执行标的物并未登记在桑集红名下，因此桑集红对执行标的物不享有物权；2.原告对执行标的物享有抵押权，其合法权益应受法律保护；3.即使桑集红与泰鑫公司所签的《商品房买卖合同》合法有效，根据该协议约定桑集红享有的权利为债权，没有法律规定该债权优先于物权，该债权不能对抗原告实现物权；4.本案执行标的物为商铺，不是住宅，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项的规定，桑集红的权利不能排除执行。
桑集红辩称，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，答辩人于2011年4月28日与泰鑫公司签订《商品房买卖合同》并按约定支付了首付购房款，并实际占有使用执行标的，《商品房买卖合同》约定上，余下的购房款办理银行按揭贷款手续支付，因为泰鑫公司的原因未能办理银行按揭贷款手续，答辩人一直催促泰鑫公司办理，是因为泰鑫公司的原因未能办理。刘旭兵到2014年9月22日才办理执行标的物的抵押权登记手续，答辩人未办理财产登记虽然对执行标的物不能取得物权，但享有排除强制执行的民事权利。法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定正确，请求驳回原告的诉讼请求。
泰鑫公司、甘金平辩称，被告桑集红的答辩基本属实。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据审核确认的证据，本院查明，2014年9月17日，泰鑫公司、甘金平因流动资金短缺而向刘旭兵借款100万元，期限180天，泰鑫公司与刘旭兵签订了《借款合同》和《抵押合同》，泰鑫公司以其位于湖北省××温泉路××、××房（房产证号码：温泉字第××号、第××号）作抵押，并于2014年9月22日办理了抵押权登记手续，他项权证号为温泉字第99015436号，房屋他项权利人为刘旭兵。因泰鑫公司、甘金平未依约还款，2016年9月刘旭兵向深圳仲裁委员会申请仲裁。深圳仲裁委员会于2016年12月19日作出（2016）深仲裁字第1754号裁决书，裁决：泰鑫公司、甘金平向刘旭兵偿还借款本金100万元、利息472666.67元（年利率按24%计算至2016年9月2日），支付因仲裁发生的律师费6万元，刘旭兵对泰鑫公司名下位于湖北省咸宁市温泉路70号2幢1层0114号（房产证号码：温泉字第××号）、2幢1层0124号（房产证号码：温泉字第××号）抵押物的拍卖、变卖等依法处置所得价款享有优先受偿权。该裁决书生效后，刘旭兵向本院申请执行。本院于2017年2月9日作出（2017）鄂12执3号执行裁定书，裁定查封泰鑫公司位于咸宁市咸安区温泉路70号2幢1层0114号和0124号的房屋（房屋所有权证号分别为：咸宁市房权证温泉字第××号、第××号），期限为三年。桑集红提出执行异议，本院于2017年9月26日作出（2017）鄂12执异3号执行裁定书，裁定中止对泰鑫公司名下位于咸宁市咸安区温泉路70号2幢1层0124号的房屋的执行。
另查明，2011年4月29日桑集红与泰鑫公司签订《商品房买卖合同》，购买泰鑫公司开发的位于咸宁市××区××房，该房屋即为咸宁市咸安区温泉路70号2幢1层0124号的房屋，双方约定，房屋总价款为460000元，桑集红于2011年4月29日支付230000元，余款230000元办理银行按揭贷款支付，泰鑫公司负责办理房屋产权登记。合同签订后，桑集红支付了首付购房款230000元，2011年6月泰鑫公司将该房屋交付给桑集红，桑集红对该商铺进行了装修，并由自己经营使用。其余购房款因泰鑫公司的原因未能办理银行按揭贷款，桑集红亦未支付。
本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。对申请执行人刘旭兵提起的执行异议之诉，判断执行标的能否继续执行，需认定桑集红是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，桑集红于2011年4月29日与泰鑫公司签订购房合同，支付约定的购房款，并从2011年6月起合法占有使用涉案房屋，且一直要求泰鑫公司办理按揭贷款及产权登记手续。2014年9月22日刘旭兵对案涉房屋办理抵押借款登记手续，本院于2017年2月9日对涉案房屋进行查封。在此之前，桑集红作为房屋买受人已支付商品房买卖合同约定的价款、合法占有使用该房屋、非因自身原因未办理过户登记，且桑集红同意就涉案房屋办理银行按揭贷款手续，将按揭贷款230000元交由本院执行，刘旭兵在办理涉案房屋抵押借款前，自认曾进行了实地察看，应当知道涉案房屋已被他人占用使用的事实，未尽到合理谨慎的审查义务，故应认定桑集红对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。本院于2017年9月26日作出（2017）鄂12执异3号执行裁定书，裁定对案涉房屋中止执行正确，应予支持。刘旭兵的诉讼请求不成立，本院不予支持，但是对于桑集红欠付的230000元购房款本院在执行过程中，可以协调刘旭兵、泰鑫公司、桑集红办理好银行按揭贷款，并将该230000元按揭贷款交付执行。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回刘旭兵的诉讼请求。
本案案件受理费100元，由刘旭兵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院，上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院。湖北省高级人民法院的开户行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：05×××69-1。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 熊 泽
审判员 胡应文
审判员 陈继高
二〇一八年四月二十八日
书记员 肖 潇
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。