辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽12民初103号原告：孟维宁，男，1979年1月13日生，汉族，无职业，住辽宁省开原市。委托诉讼代理人：关键，辽宁诚证律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹艳杰，辽宁良友律师事务所律师。被告：东煤沈阳建筑基础工程公司，住所地沈阳市沈河区大南街307号。法定代表人：王晓旭，该公司经理。委托诉讼代理人：曹春龙，辽宁国制律师事务所律师。委托诉讼代理人：任春生，该公司项目经理。第三人：开原市百瑞房地产开发有限公司，住所地辽宁省开原市新城街光明社区5委4组。法定代表人：杨俊文，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫宏、刘国胜，该公司法律顾问。第三人:开原市伟民建筑工程有限公司，住所地开原市铁东街32号。法定代表人：吴志伟，该公司经理。委托诉讼代理人：王闯，该公司法律顾问。原告孟维宁与被告东煤沈阳建筑基础工程公司（以下简称东煤沈阳公司）、第三人开原市百瑞房地产开发有限公司（以下简称百瑞公司）、第三人开原市伟民建筑工程有限公司（以下简称伟民建筑公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭，依法适用普通程序，于2018年1月5日、2月11日、3月12日公开开庭进行了审理。原告孟维宁及其委托诉讼代理人关建、曹艳杰，东煤沈阳公司的委托诉讼代理人曹春龙、任春生，第三人百瑞公司的委托诉讼代理人闫宏、刘国胜，第三人伟民建筑公司的委托诉讼代理人王闯参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟维宁向本院提出诉讼请求：原告孟维宁向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决不得执行位于开原市百瑞购物广场四、五层商铺；2、确认开原市百瑞购物广场四、五层商铺为原告所有。诉讼费由被告承担。原告在2012年2月开始陆续向第三人百瑞公司借款，借款本息截至2014年6月29日，本金是3771.65万元，利息按年36％是1562.45万元，本息合计是5334.1万元。之后又陆续向百瑞公司借款截至2014年7月19日，本金是1050万元，利息总计是35.28万元，本息合计1085.25万元。由于上述借款已到清偿期限，经原告与第三人百瑞公司协商后分别于2014年6月及2014年8月以第三人百瑞公司开发的百瑞购物广场4层、5层商铺抵顶上述全部欠款，双方签订了商品房买卖合同，并在开原市房产局进行了备案登记，原告已合法占有、支配本案诉争房屋，并委托第三人百瑞公司代为出租出售。第三人百瑞公司也于2017年受托将本案诉争房屋租赁给居然之家开原店。原告对本案诉争房屋自合同备案登记之日已经合法占有，并且是房屋的实际所有权人，被告申请查封原告名下房屋没有法律依据，并侵害了原告的合法利益，应当依法判令停止强制执行，并确认房屋产权归原告所有。被告东煤沈阳公司辩称：一、原告涉嫌虚假诉讼，建议驳回原告的诉讼请求。涉案商铺总价款合计95,783,900元，但根据原告提供的293份商品房买卖合同及收款收据显示，总价款为49,157,300元；298份商品房买卖合同及收款收据显示，总价款为46,626,600元；原告提供的收款收据均为手写收据，原告未能提供银行取款、转账支付凭证等相关证据，并且出售方百瑞公司未给其开具含税的正规房地产销售发票，原告没有充分证据证明交付了全部购房款95,783,900元。根据《发票管理办法实施细则》的规定，发票是交易行为真实发生的证明，也是办理不动产权属登记的凭证；原告未要求开具销售不动产统一发票，未要求百瑞公司履行买卖合同，交付房屋，办理权属登记，上述行为明显不符合商品房买卖关系交易管理和理性买受人的惯常做法。并且商品房买卖合同记载的商铺交易价格1000元每平，明显偏低，进一步说明原告与百瑞公司存在恶意串通、规避法律的可能。二、原告对涉案房产，不享有足以对抗执行的权利。1、原告对涉案房产不享有所有权：买卖合同成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，并未取得不动产的物权，根据物权法相关规定，不动产物权的取得，经依法登记，发生效力。商品房预售合同登记备案，与物权法中的不动产预告登记不同，前者不能产生物权效力，不能对抗人民法院的查封行为。2、原告对涉案动产，不享有足以排除执行的物权期待权。原告没有充分证据证明支付了全部购房款，并且没有实际占用、适用诉争商铺，本案不符合《最高人民法院关于人民法院法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形。第三人百瑞公司辩称：1、本案诉争房屋已经于2014年全部交付给原告，答辩人不再享有房屋任何权利。我公司在设立百瑞购物广场及建设施工过程中多次向原告进行资金借贷，后无力按时清偿借款，于2014年将诉争商铺（四层293个、五层298个）全部抵顶给原告，并在2014年6月及8月分别签订了上述商铺的商品房买卖合同，同时在开原市房产局办理了合同备案登记（网签），明确表明该房屋所有权归原告所有。2、我公司与被告之间建设施工合同纠纷产生的工程款具体数额，我公司对生效判决（2014）铁民一初字第00042号的认定仍有不同意见，考虑到该判决已经生效并进入执行程序，我公司保留救济权利。（2014）铁民一初字第00042号判决认定我公司欠本案被告工程款及违约金合计600万元左右，但法院查封我公司门市房5套及购物广场三、四、五层房产，明显超价值查封，请法院妥善解决。3、被告说我们虚假诉讼我们坚决不同意。我公司不愿参加本案诉讼。我公司与原告方以房屋抵顶借款的行为发生在2014年，不存在虚假诉讼的可能。第三人伟民建筑公司辩称：本案与我公司没有利害关系，与我方无关。原告孟维宁向本院提交以下证据：1、（2014）铁民一初字第00042号民事判决书（被告和第三人的执行依据）、（2015）铁执字第33号查封公告、（2017）辽12执异88号执行裁定（执行异议被驳回的裁定）。证明：本案起诉程序的合法性。经庭审质证，被告东煤沈阳公司对该组证据没有异议。第三人百瑞公司质证认为：1、关于执行方面的事我们没有见过相关的法律文书。2、既有执行裁定，不需要查封公告，执行程序有瑕疵。第三人伟民建筑公司不发表质证意见。本院认证意见为，该组证据真实合法，能够证明本案起诉程序合法，予以采信。2、原告与第三人百瑞公司之间借款的银行交易流水、抵房明细、591份商品房买卖合同和收款收据、借款本金及利息明细。证明：原告自2012年2月12日开始陆续向百瑞公司提供借款用于公司设立及建设施工，双方约定利息为年化36%，截至2014年6月29日本金共计3771.65万元，利息1562.45万元，本息合计5334.1万元。此后，又陆续向百瑞公司提供经营借款资金，截至2014年7月19日共计借款本金1050万元，利息共计35.28万元，本息合计1085.28万元。因百瑞公司到期不能清偿债务，原告与百瑞公司自愿协商，于2014年6月、2014年8月以百瑞公司开发的开原百瑞购物广场4层、5层商铺（每平米按价值10000元）抵顶欠款，并以商品房买卖合同备案登记的方式将房屋权利移交给原告。此后原告又向百瑞公司提供借款资金1792万元，至2016年10月1日利息为1246.37万元，但百瑞公司至今未还。后期借款1792万元不在本案诉讼范围。经庭审质证，被告东煤沈阳公司质证认为：交易流水显示借款没有进到百瑞公司账户，交易流水借给百瑞公司举证不能；抵房明细是自己做的表，不能作为证据；利息明细表也是自己做的，起不到证明效力；所有的买房收据都没有发票，房屋买卖合同不符合法律规定，因为百瑞公司没有取得预售许可，其开发的房屋不允许买卖。所以原告所举的这一组证据均不符合法律对证据的要求，不产生证据的法律效力。对该组证据的真实性也有异议。第三人百瑞公司质证认为：真实性没有异议。据代理人了解已经办理了网签，这个不能作假。具体借款数额以房产部门备案为准。第三人伟民建筑公司不发表质证意见。本院认证意见为，该组证据真实合法，与本案具有关联性，该组证据与证人金忠石的证人证言、原告提供的第7组证据，以及涉案商铺在开原市房产局办理网签的证据，形成证据链条，可以证明原告与百瑞公司之间借款及用涉案商铺抵顶借款本金及利息的事实，对该组证据予以采信。3、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用证、开原市房产局出具的《情况说明》、百瑞公司出具的《情况说明》。证明：第三人百瑞公司预售涉案商铺合法，商品房买卖合同合法有效；经开原市房产局查询产权产籍登记档案系统显示，本案全部房屋已在2014年8月底前办理了网签备案登记，备案登记的权利人为孟维宁，故孟维宁对本案房屋享有排他性的优先权。因本案房屋备案登记已在2014年办理并向社会进行了公示，被告不属于善意第三人。百瑞公司实际将本案房屋备案登记在孟维宁名下，且孟维宁已经支付全部购房款，被告无权申请查封及拍卖属于原告所有的房屋。经庭审质证，被告东煤沈阳公司质证认为：开原市房产管理局出具的证明没有经手人的签名，不予采信，该情况说明本身并没有原告代理人所说的内容。第三人百瑞公司对该组证据的真实性和证明的问题均没有异议。第三人伟民建筑公司不发表质证意见。本院认证意见为，该组证据真实合法，能够证明百瑞公司取得预售许可证，与原告签订的商品房买卖合同合法有效；原告庭审后补交了具有经手人签字的开原市房产局出具的情况说明，经本院网络查询，涉案商铺在开原市房产局办理了网签属实。4、第三人百瑞公司的工商登记档案（公司章程及修正案、股东会决议、股权转让协议）。证明问题：百瑞公司的现有股东为杨俊文、丁雪峰、何震，原有股东为金海欣（金忠石之子）、刘赢、王成权，现有股东与原股东及原告均无利害关系。由此可以推断现有股东的陈述是客观的、真实的。经庭审质证，被告东煤沈阳公司质证认为：该组证据显示，百瑞公司的股东没有原告主张的借款人金忠石。第三人百瑞公司没有异议。第三人伟民建筑公司不发表质证意见。本院认证意见为，该组证据来源于工商档案登记材料，真实性予以确认。5、原告与百瑞公司签订的委托租赁合同、居然之家的特许经营合同、百瑞购物广场土地使用证、照片。证明：原告对本案诉争房屋自2014年开始已基于房屋所有权及合同关系实际合法占有，原告对百瑞购物广场4层、5层商铺具有实际控制权、收益权和支配权，第三人及其新股东对原告享有房屋所有权及占有房屋的事实明确认可。经庭审质证，被告东煤沈阳公司质证认为：租赁合同即使是真的也不发生法律效力，出租时间在查封之后，不能证明合法性。居然之家的特许经营合同与本案无关，不应采信。出示的照片不是本案争议房屋。第三人百瑞公司没有异议。第三人伟民建筑公司不发表质证意见。本院认证意见为，租赁合同签订时间在2017年，只能证明现在百瑞公司的股东认可涉案商铺归原告所有，无法证明涉案商铺查封时的状态。对该组证据不予采信。6、商品房买卖合同备案登记权利人享有对抗其他普通债权人的优先权利的生效判决两份。证明：原告作为本案抵债房屋的备案登记权利人，对本案房屋已取得优先于其他普通债权人的优先权利，被告在明知本案诉争房屋已登记到原告名下后，仍申请法院强制执行，不属于善意的第三人，不能因为其普通债权的执行程序而获得优先权利，其申请执行本案房屋并主张其享有优先权，没有法律依据。经庭审质证，被告东煤沈阳公司质证认为：与本案无关的判决，只是参考，不能作为证据使用。第三人百瑞公司没有异议。第三人伟民建筑公司不发表质证意见。本院认证意见为，该组证据与本案没有关联性，不予采信。7、百瑞公司与动迁户、开原市房屋拆迁办公室签订的动迁《协议书》2份（有金忠石签字，金忠石是经办人）、百瑞公司历届法定代表人刘赢、崔军、金海欣的证词及身份证复印件各一份、百瑞公司《交接协议书》一份；刘赢、崔军、金海欣出庭证人证言。证明：金忠石是百瑞公司与动迁户、开原市房屋拆迁办公室签订动迁协议书的经办人和实际签约人，对外公开代表百瑞公司履行职责。百瑞公司交接协议书及历届法定代表人的证言证明，金忠石是百瑞公司的实际投资人，其个人拥有百瑞公司的全部股份，并对百瑞公司享有处置权。金忠石向原告融资用于百瑞公司建设的行为能够代表百瑞公司，且该行为已得到现百瑞公司股东的确认和认可，故原告向百瑞公司提供借款及百瑞公司以房抵债属于客观事实。经庭审质证，被告东煤沈阳公司质证认为：动迁协议书没有注明回迁房屋具体位置，因此没有达到证明目的，金海欣是金忠石的儿子、刘赢、崔军与金忠石都有利害关系，证言不应采信。当时我们承包百瑞公司工程的时候从来没有与金忠石洽谈过业务，所以说不能证明金忠石是实际控制人。我们签合同的时候，合同的法人章不是金忠石。第三人百瑞公司没有异议。第三人伟民建筑公司不发表质证意见。本院认证意见为，该组证据真实合法，能够证明金忠石向原告融资用于百瑞公司建设的行为代表百瑞公司，且该行为已得到百瑞公司的确认和认可，结合原告证据2、证据3，可以证明原告向百瑞公司提供借款及百瑞公司以房抵债的事实。8、百瑞公司与井岗山建设集团（辽宁）有限公司于2014年8月26日签订的《百瑞购物广场商业楼装修施工合同书》，孟维宁与开原市房产中介鑫淼宜家房屋信息服务中心法人池颖于2015年3月16日签订的《委托中介代理销售合同》，金忠石证言、金忠石出具的情况说明，百瑞公司及现任法人杨俊文出具的《关于百瑞公司返租四层、五层商铺的情况说明》。证明：原告在2014年已委托百瑞公司将百瑞购物广场4层、5层商铺进行装修，并委托百瑞公司对外出售。由于百瑞购物广场装修工程中途停止，未能实际开业经营，原告与2015年将其4层、5层全部房屋委托中介机构对外销售。证明原告自2014年起已全部接收房屋并实际行驶控制权及处置权。经庭审质证，被告东煤沈阳公司质证认为：有异议，原告与第三方签订协议，我认为没有办理相关合法手续，对合同不予认可，原告没有交付全部房款，差好几千万。百瑞购物广场装修施工合同书，甲方是百瑞公司，乙方和丙方都是外地公司，与本案原告没有关联性。不能证明原告的主张，装修合同是假的。情况说明是金忠石自己写的说明，自己写的不能证明自己的事。第三人百瑞公司对该份证据没有异议。第三人伟民建筑公司不发表质证意见。本院认证意见为，被告对证据的真实性提出异议，但没有提供相应的证据予以反驳，对该组证据的真实性予以确认。金忠石出具的情况说明及出庭证言，能够证明原告委托百瑞公司装修涉案商铺的事实，《委托中介代理销售合同》能够证明原告对外委托出售涉案商铺。该组证据能够证明原告对涉案商铺实际行驶控制权及处置权，对该组证据予以采信。9、百瑞购物广场装修的现场照片，证明：从本案房屋现在照片可见，百瑞公司在2014年接受原告委托已对本案房屋装修完毕，并准备出租出售，2017年按居然之家的经营模式进行重新装修。说明原告已占有本案房屋。经庭审质证，被告东煤沈阳公司认为，有相片不能证明装修完毕和合法性质。第三人百瑞公司对该份证据没有异议。第三人伟民建筑公司不发表质证意见。本院认证意见为，该组证据能够证明涉案商铺尚未装修完毕的状态，予以采信。10、（2014）铁民一初字第00042号民事判决书、承诺书、收款收据。证明：2014年2月7日，百瑞公司向被告出具承诺书，以百瑞购物广场门市作为工程款的抵押，并约定如2014年5月底前工程款未付清，则抵押的门市房归东煤沈阳公司所有，并在2014年3月7日向东煤沈阳公司出具收款收据，收据载明百瑞公司将1018、1019、1020号门市房（总计260.8平米，总房款3390400元）抵顶工程款，东煤沈阳公司的项目负责人任升春在交款栏处签字，东煤沈阳公司在起诉百瑞的案件过程中将承诺书作为证据向法庭提交，并且迄今为止被告并未将承诺书及收款收据退还给百瑞公司，证明东煤沈阳公司已实际受理了抵押房屋，在东煤沈阳公司大部分工程款已受清偿的情况下，被告申请查封原告所有的房屋，属于违法行为，应当依法撤销和纠正。我们认为东煤属于恶意行使执行权，侵犯原告合法权益。原告保留向其追偿的权利。经庭审质证，被告东煤沈阳公司质证认为，承诺书不是协议书，是百瑞公司的单方承诺。收款收据三套房屋并没有交付给我们，并没有交接，是抵押。第三人百瑞公司对该份证据没有异议。第三人伟民建筑公司不发表质证意见。本院认证意见为，该组证该组证据与本案没有关联性，不予采信。原告孟维宁提供的证人证言如下：1、金忠石证人证言（我是百瑞公司的实际控制人，大家都知道，政府都知道。在建设百瑞商场的时候我向孟维宁拆借资金，具体数额记不清楚了，大约6000万，大部分是现金，转到我个人卡里，2014年8月7日之前借了大约四五千万，之后大概一两千万。我把工程干完了，用百瑞商场的4、5层抵顶孟维宁的欠款，办理了备案登记，我给开的收据大约九千万。孟维宁委托我对外出租出售。本案的被告我认识，施工的时候被告的项目经理姓宋，被告也知道我是百瑞公司的老板。我已经将百瑞公司交接给下一任，并且把4、5层商铺的事告知现在的负责人。百瑞商场的工程没有竣工报告。4、5层商铺抵顶给孟维宁之后，我给孟维宁说要整体出租，装修由我来负责，装修费从商铺的租金和销售金中扣除。）证明：原告通过金忠石向百瑞公司借款6000万元，用百瑞商场4、5层抵顶借款，原告委托百瑞公司装修涉案商铺。经庭审质证，被告质证认为，即使证人是公司的实际控制人，我方仍认为原告与百瑞公司之间是抵押借贷关系。第三人百瑞公司对证人证言没有异议。第三人伟民建筑公司不发表质证意见。本院认证意见为，该证人证言结合其与百瑞公司现任法人杨俊文之间签订的交接协议以及百瑞公司与动迁户、开原市房屋拆迁办公室签订的动迁《协议书》，能证明金忠石向原告孟维宁拆借资金建设百瑞商场的行为是代表百瑞公司的职务行为。对该证人证言予以采信。2、李宝贵证人证言（我做过百瑞公司的法人，当时占股30%，多少钱记不清楚，我投资是借给金忠石，我是金忠石的司机，金忠石让我当的法人，公司实际控制人是金忠石。）证明：百瑞公司的实际控制人是金忠石。经庭审质证，被告认为，金忠石是百瑞公司实际控制人不真实，应该以工商登记为准。第三人百瑞公司对证人证言没有异议。第三人伟民建筑公司不发表质证意见。本院认证意见为，该证人证言与金忠石证言，以及金忠石与百瑞公司现任法人杨俊文之间签订的交接协议，百瑞公司与动迁户、开原市房屋拆迁办公室签订的动迁《协议书》形成证据链条，能证明金忠石向原告孟维宁拆借资金建设百瑞商场的行为是代表百瑞公司的职务行为。3、百瑞公司历届法定代表人刘赢、金海欣、崔军的证人证言，证明：金忠石是百瑞公司的实际控制人，金忠石让他们挂名法人和股东。经庭审质证，被告认为，刘赢对关键事实记不清楚了，证言不应采信，金海欣、崔军与金忠石有亲属关系，证言不应采信。第三人百瑞公司对证人证言没有异议。第三人伟民建筑公司不发表质证意见。本院认证意见为，该证人证言与金忠石证言、李宝贵证言，以及金忠石与百瑞公司现任法人杨俊文之间签订的交接协议，百瑞公司与动迁户、开原市房屋拆迁办公室签订的动迁《协议书》形成证据链条，能证明金忠石向原告孟维宁拆借资金建设百瑞商场的行为是代表百瑞公司的职务行为。被告东煤沈阳公司未提交证据。第三人百瑞公司向本院提交以下证据：1、杨俊文和金忠石的交接协议书。证明：协议书写明了交接的原因，交接的债权债务是怎么处理的。证明涉案涉房产已经交给孟维宁的事实。经庭审质证，原告对协议书的真实性没有异议，证明目的没有异议。被告东煤沈阳公司对协议书真实性有异议，证明目的有异议，证明内容的合法性有异议。第三人伟民建筑公司不发表质证意见。本院认证意见为，该组证该组真实合法，与本案有关联性，予以采信。第三人伟民建筑公司未提交证据。本院经审理查明：2012年2月12日至2014年7月19日，原告孟维宁陆续向第三人百瑞公司出借资金，双方认可的本息合计6419.38万元。因百瑞公司不能清偿到期借款，双方于2014年6月25日、2014年8月6日签订商品房买卖合同，百瑞公司用其开发的百瑞购物广场4、5层商铺抵顶孟维宁的借款，合同签订后，在开原市房地产管理局办理了商品房合同备案登记业务（网签）。因百瑞公司对百瑞商场整体装修，与孟维宁约定涉案商铺由百瑞公司装修，装修费从商铺出租或出售的费用中扣除。2014年8月26日，百瑞公司与井岗山建设集团（辽宁）有限公司签订《百瑞购物广场商业楼装修施工合同书》，于2014年11月底对涉案商铺装修完毕。2015年3月16日，孟维宁与开原市房产中介鑫淼宜家房屋信息服务中心法人池颖签订《商铺委托中介代理销售合同》，双方约定由鑫淼宜家房屋信息服务中心代理销售涉案商铺。2017年8月，百瑞公司因整体招商需要，再次与孟维宁达成协议，由百瑞公司返租涉案商铺，以百瑞公司名义将涉案商铺租赁给居然之家，租金由百瑞公司向孟维宁支付。另查明，本院做的已生效（2014）铁民一初字第00042号民事判决书查明事实：2012年10月29日，东煤沈阳公司与百瑞公司、伟民建筑公司三方签订《建设施工合同》，约定东煤沈阳公司分包“开原百瑞购物广场基坑支护工程”，2012年11月5日三方又签订“基坑支护合同补充条款”。该工程于2012年11月6日开工，2013年6月19日施工完成，2013年7月4日验收。2014年8月19日东煤沈阳公司因向百瑞公司、伟民建筑公司索要工程款向本院提起诉讼，本院于2015年1月22日作出（2014）铁民一初字第00042号判决，判决百瑞公司给付东煤沈阳公司工程款4,613,800元、违约金1,384,140元，伟民建筑公司对上述款项承担连带责任。该判决书生效后，本院在强制执行过程中于2016年3月15日作出（2015）铁执字第00033号执行裁定书，查封了百瑞公司所有的百瑞购物广场门市房五套，及百瑞购物广场三层、四层、五层房产。并于2017年6月6日作出（2015）铁执字第00033号查封公告。本案原告孟维宁作为执行案件的案外人向本院提出执行异议申请，本院于2017年7月19日作出（2017）辽12执异88号执行裁定，裁定驳回孟维宁的异议请求。本院认为，本案被告东煤沈阳公司在申请执行本案第三人百瑞公司财产时，本院查封了百瑞公司开发的百瑞购物广场的三、四、五层及五套门市。本案原告孟维宁作为执行案件的案外人对百瑞购物广场的第四、五层商铺主张享有实体权利，向本院提出执行异议，本院作出的（2017）辽12执异88号执行裁定，驳回孟维宁的异议请求，孟维宁对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉。孟维宁向本院提出两项诉讼请求：1、请求法院判决不得执行位于开原市百瑞购物广场四、五层商铺；2、确认开原市百瑞购物广场四、五层商铺为原告所有。在本院审理过程中，孟维宁撤回了第二项诉讼请求。本院经审查认为，本案争议的焦点为：原告孟维宁对涉案商铺有无排除执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据以上规定，原告孟维宁有无排除执行的实体权利，主要看是否满足以上规定的四个条件：1、在法院查封前，孟维宁与百瑞公司签订的房屋买卖合同是否合法有效；2、孟维宁是否支付全部价款；3、在法院查封前，孟维宁是否合法占有涉案房产；4、涉案房产未过户是否是孟维宁自身原因。关于第1个和第2个条件，即：房屋买卖合同是否合法有效及孟维宁是否支付全部价款。根据金忠石证言，百瑞公司的几位原法定代表人、股东的证言，百瑞公司与动迁户、开原市房屋拆迁办公室签订的动迁《协议书》（有金忠石签字），金忠石与百瑞公司现任法定代表人杨俊文的交接协议，能够证明金忠石向孟维宁借贷资金的行为是代表百瑞公司的公司行为，而非个人行为。根据原告提供的银行汇款凭证，金忠石及百瑞公司的当庭陈述，开原市房产局出具的证明，原告提供的591份商品房买卖合同，能够证明百瑞公司在不能清偿到期借款时，以涉案商铺抵顶借款本金和利息的事实。原告孟维宁与百瑞公司签订的房屋买卖合同，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因孟维宁与百瑞公司之间是用涉案房产抵顶借款，应认定孟维宁支付了全部价款。被告东煤沈阳公司主张，百瑞公司未就涉案商铺开具销售不动产统一发票，不能证明原告实际交付购房款；商铺交易价格1000元每平，明显偏低，说明原告与百瑞公司恶意串通规避法律。对于被告的上述抗辩理由，本院认为，在商品房买卖交易中，销售不动产统一发票可以作为买受人支付购房款的证据，但是没有该证据，不能反推为买受人未支付购房款，本案原告提交的银行汇款凭证，金忠石及百瑞公司的当庭陈述，开原市房产局出具的证明，能够证明原告与百瑞公司在2014年用涉案商铺抵顶借款的事实。商品房买卖合同中约定的房价为10000元每平，不存在被告所述的1000元每平；涉案商铺在开原市房产局登记备案的时间是2014年，孟维宁提出案外人执行异议的时间是2017年，被告主张原告与百瑞公司恶意串通依据不足。关于第3个条件，即：孟维宁对涉案房产是否合法占有。占有包括直接占有，也包括对外出租、对外委托装修等间接占有。虽然本案房产未竣工验收，百瑞公司与孟维宁之间未办理交接手续，但涉案房产并非用来居住的商品房，而是用于满足经营需要的商铺，孟维宁对涉案商铺的占有不以直接占有为必要，其同意用591个商铺抵顶借款本金和利息，必然会将涉案商铺出租或出售来满足投资需要。孟维宁与百瑞公司签订的商品房买卖合同中未提及装修事宜，合同中约定的房屋价格为未装修的房屋价格。因此，在百瑞购物广场因经营需要，要求装修风格统一时，孟维宁同意百瑞公司对该购物广场整体装修，双方约定591个商铺的装修款从商铺出售价款及租金中扣除，符合常理。从孟维宁委托百瑞公司装修涉案商铺时起，孟维宁已经间接占有591个商铺。2015年3月16日，孟维宁与开原市房产中介鑫淼宜家房屋信息服务中心签订《商铺委托中介代理销售合同》，委托鑫淼宜家房屋信息服务中心代理销售涉案商铺，也可以佐证孟维宁已经实际控制涉案商铺。关于第4个条件，即：涉案房产未过户是否是孟维宁自身原因。根据金忠石的证人证言、原告和百瑞公司的庭审陈述可知，百瑞购物广场未经消防验收，未取得房屋竣工验收备案证书，被查封时仍不具备办理过户条件，未过户并非孟维宁自身原因。综上所述，原告孟维宁对涉案商铺享有足以排除强制执行的权利，原告要求不得执行涉案商铺的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十一条，第三百一十二条，判决如下：不得执行开原百瑞房地产开发有限公司开发的开原市新城街百瑞购物广场四层、五层房产。案件受理费100元，由被告东煤沈阳建筑基础工程公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  冯景芳审判员  陈 晶审判员  董瑞华二〇一八年四月十六日书记员  于 浩附法条：1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。