文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0304民初字第13844号原告：深圳和记黄埔中航地产有限公司，住所地深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑商场3楼B区，组织机构代码75760604-7。法定代表人：周伟淦。委托代理人：朱良均，广东深金牛律师事务所律师。委托代理人：马昊，广东深金牛律师事务所律师。被告：林某，男，汉族，1973年5月20日出生，住址广东省深圳市罗湖区。委托代理人：李铁成，广东雅尔德律师事务所律师。上列原告深圳和记黄埔中航地产有限公司诉被告林某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱良均，被告委托代理人李铁成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付租金1025670.37元、推广费19654.20元、POS机租金7500元、水电费7431元、物业费8080元、违约金131411.65元，合计1199647.22元，上述费用计算截至2016年4月30日，其后另计。审理中，原告撤回关于水电费、物业费的诉讼请求，并明确诉讼请求为：被告支付拖欠的款项：2015年1月基本租金46920.37元、2015年2月至2016年8月租金1244766元（65514元/月×19个月）、2016年9月基本租金67261.2元、2016年10月至2016年11月租金137580元（68790元/月×2个月），租金合计1492567.57元，2015年2月至2016年11月的推广费28826.16元（1310.28元/月×22个月）、POS机租金11000元（500元/月×22个月），以及上述费用的违约金，违约金以每月欠缴费用为基数，按每日万分之五计算至被告实际付清之日止。事实和理由：原告与被告于2014年9月15日签订了《深圳市房屋租赁合同书》（以下称租赁合同）、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》（以下称补充协议）。上述合同约定：被告承租原告位于深圳市福田区深南大道3018号的世纪汇广场商场负一层B105号商铺（以下称涉案商铺），租赁期从2014年9月15日起至2019年9月14日；第一、二年基本租金每月65514元，第三年基本租金每月68790元，第四年基本租金每月72284元，第五年每月基本租金75997元。并约定了提成租金。推广费为每月1310.28元。同时对质量保证金、经营保证金进行了约定。合同约定被告逾期付款的按每日万分之五支付违约金。在履约过程中，被告自2015年1月起拖欠租金，自2015年2月起拖欠推广费、POS机租金等费用，已构成违约，多次催缴未果。被告辩称：1、原告于2016年6月15日提起诉讼，根据民法通则第136条，原告仅能请求2015年6月16日之后的租金，2015年6月16日之前的租金请求已过了诉讼时效，不受法律保护。且被告已预付了一个月租金，应当抵扣2015年6月16日至7月15日的租金。2、本案为租赁合同纠纷，推广费纠纷系原、被告之间服务合同纠纷，不能在本案审理，且原告未举证其提供了相应推广服务，应予以驳回。3、被告并未使用原告提供的POS机，且原告并未提供原告使用其POS机的证据，应当驳回POS机租金请求。4、原告对被告进行民事欺诈，被告无需承担违约责任。经审理查明，2014年9月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同及补充协议，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用，用于经营日本特色咖喱饭，租赁房屋的租期自2014年9月15日至2019年9月14日止。第一、二年基本租金每月65514元，第三年基本租金每月68790元，第四年基本租金每月72284元，第五年每月基本租金75997元，每月5日前交付租金；免租期90天从租赁期开始日起算，免租装修期内免交租金，但乙方须按补充协议向甲方支付推广费，并向受托管理人支付免租装修期内的物业服务费及实际发生的杂项费用；乙方应从免租装修期届满之日起按补充协议第5条的约定支付租金、物业服务费、推广费等杂项费用；推广费指甲方就宣传推广该商场而收取的费用，乙方应当自租赁期开始日起向甲方支付推广费为每月1310.28元；自本补充协议签署之日起7日内，乙方须向甲方及受托管理人支付经营保证金220782.18元（相当于三个月的基本租金以及物业服务费），作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行本补充协议各项条款的担保，其中196542元向甲方支付，剩余24240.18元向受托管理人支付；如乙方需租用甲方之销售终端收银机（以下称POS机）系统，应向甲方支付押金并按月支付租金，POS机租金为每月每台500元；乙方应于每个公历月第5日或之前，向甲方支付租赁期内的其余月份之当月基本租金、推广费及POS机租金，并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月物业服务费等有偿服务费；若租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月，乙方占用该房产不足一个月时，基本租金、提成租金、物业服务费、推广费、POS机租金以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算，若在租赁期的某一公历月内上述费用出现不同的计费标准，则参照本款所述租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月的情形分段计算；自开业日起的任何一个公历年度内，乙方不得连续3日或累计7日中途停业，乙方如需中途停业，应事先征得甲方的书面批准，否则视为乙方违约；乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务等，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15.4条款约定的救济措施；乙方违反约定未经甲方的书面批准而中途停业的，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15.4条款约定的救济措施；本补充协议中，公历月指公历每月1日至本月最后一日，公历年指公历每年1月1日至本年12月31日，自租赁期开始日起每一年为一个租赁年度。补充协议附件五第4.4条约定，乙方在涉案商铺内的每一笔交易均应在交易发生时如实通过POS机系统进行结算，不得以任何方式隐瞒营业额，不得使用自行配备的后台货品管理系统进行收银，甲方有权检查POS机系统数据及其准确性，补充协议附件六第1.1条约定，乙方如需受理顾客的银行卡刷卡消费，必须以甲方指定的银行（以甲方发出的正式书面通知为准）作为收单结算行，并使用甲方指定银行的银行刷卡机与顾客进行刷卡结算，不得另行安装其他银行卡刷卡接入系统。合同签订后，被告向原告缴纳了经营保证金196542元，并预交了一个月租金65514元、一个月推广费1310.28元、一个月POS机租金500元。2014年9月18日，原告向被告交付了商铺，双方签署了商铺验收记录。后，被告开业经营，但未再支付租金、推广费、POS机租金。商铺验收记录中“POS机端口状态是否完好”处勾选了“是”。被告称商铺验收记录中显示的“POS机端口”不代表POS机，主张其并未租用原告提供的POS机，而是自行租用了中国建设银行股份有限公司深圳市分行提供的POS机。被告为证明其主张，向法庭提交了被告任法定代表人的深圳市咖力咖喱餐饮管理有限公司与中国建设银行股份有限公司深圳市分行签署的《特约商户受理人民币卡协议书》，该协议书约定中国建设银行股份有限公司深圳市分行向深圳市咖力咖喱餐饮管理有限公司提供POS机1台，POS机装机地址为涉案商铺。2016年12月7日，原告向被告发出《深圳世纪汇商场租赁合同解除及装修、物品清理通知书》，载明：按被告与原告签订的租赁合同及补充协议，被告在未取得原告同意的情况下，于2016年11月30日起开始停止营业，在此期间该违约使原告蒙受损失，为避免原告的损失进一步扩大，原告根据租赁合同第15.4以及15.5条款约定，现书面通知被告于2016年12月7日正式解除双方签订的租赁合同（含补充协议），请被告于合同解除当日或之前将该房产恢复至首次交付时的原状交还给原告，原告保留追究被告违约责任的权利，被告已缴纳的一切费用不予退还；若被告未在合同解除之日起7日内清理遗留在商铺内的物品，则视为放弃物品的所有权，原告有权留置或以其它方式处理前述物品。被告称其实际于2016年11月28日就停止了经营，但确认双方于2016年12月7日解除合同。另查，2014年7月至2016年2月期间，原告与多家广告、传媒公司签订合同举行世纪汇广场商场的各类推广活动。本院认为，原告与被告签订的租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原告与被告之间据此成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方应依约履行各自义务。合同履行过程中，被告长期拖欠租金以及其它费用，且在未经原告书面批准的情况下中途停业，构成违约，依据合同约定，原告据此有权单方终止合同，行使合同解除权。原告于2016年12月7日发函通知被告，租赁合同及补充协议于2016年12月7日解除，被告亦予以确认，本院认定涉案租赁合同与补充协议于2016年12月7日解除。关于原告主张被告拖欠的各项费用，本院作如下认定：1、基本租金。在合同于2016年12月7日解除之前，被告仍应向原告依约支付基本租金。原告请求基本租金计算至2016年11月30日，在其主张权利的范围内，本院予以照准。合同约定租赁开始日为2014年9月15日，免租期90天，双方均确认自2014年12月15日开始计算租金，本院予以认定。原告将被告预付的一个月基本租金用于抵扣2014年12月15日至31日及2015年1月份的部分租金，符合合同约定，本院予以认定。被告辩称其预付的一个月租金应用于抵扣2015年6月16日至7月15日的租金，没有依据，本院不予采纳。根据补充协议第20条第20.8款约定，因合同租赁期开始日为2014年9月15日，则协议第一、二个租赁年度为2014年9月15日至2016年9月14日，该两年度涉案商铺的月租金为65514元；第三个租赁年度为2016年9月15日至2017年9月14日，该年度涉案商铺的月租金为68790元。同时，根据补充协议第5.8款“若租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月，乙方占用该房产不足一个月时，租金、物业服务费、推广费、POS机租金以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算。若在租赁期的某一公历月内上述费用出现不同的计费标准，则参照本款所述租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月的情形分段计算”的约定，经核算，2014年12月15日至31日共计17天的租金为35927.03元（17天/31天×65514元），被告预交的一个月租金65514元抵扣上述35927.03元后，剩余29586.97元用于抵扣2015年1月份的部分租金，故2015年1月份的租金被告尚欠35927.03元（65514元-29586.97元）未付。根据民法通则第一百三十六条第（三）项的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。原告2016年6月15日提起本案诉讼，要求被告支付拖欠的2015年1月起的租金，被告抗辩原告所主张的2015年6月16日之前的租金已经超过一年的诉讼时效期间。经审查，原告无证据证明其在2015年6月15日至2016年6月14日期间即起诉前一年内向被告主张过权利，被告关于诉讼时效的抗辩符合法律规定，本院予以采纳。原告所主张的2015年6月16日之前的租金已超过一年的诉讼时效，被告还应向原告支付2015年6月16日起的租金。根据补充协议第15条第15.5款约定：“乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金。乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施”，据此，对于被告拖欠的租金和违约金，原告自被告逾期支付之日的第30日起有权在经营保证金中予以扣除以减少损失，具体为：2015年6月16日至30日期间的租金32757元（15天/30天×65514元），应于2015年6月5日前缴纳，被告可于2015年7月6日从被告交纳的196542元经营保证金中扣除该部分租金32757元及逾期付款违约金491.36元（32757元×0.0005×30天），扣除后剩余经营保证金为163293.64元；2015年7月份的租金，应于2015年7月5日缴纳，被告可于2015年8月5日从其余经营保证金中扣除该月份租金65514元及逾期付款违约金982.71元（65514元×0.0005×30天），扣除后还剩余经营保证金96796.93元；2015年8月份的租金，应于2015年8月5日缴纳，被告可于2015年9月5日从其余经营保证金中扣除该月份租金65514元及逾期付款违约金982.71元，扣除后还剩余经营保证金30300.22元；2015年9月份的租金，应于2015年9月5日缴纳，被告可于2015年10月6日从其余经营保证金中扣除该月份租金65514元及逾期付款违约金982.71元，完全扣除剩余经营保证金后，该月份尚有租金35213.78元及逾期违约金未支付。故，至2016年11月30日，被告应支付的基本租金为2015年9月剩余租金35213.8元+（2015年9月至2016年8月共12个月+2016年9月的14天/30天）×65514元+（2016年9月的16天/30天+2016年10月至2016年11月共2个月）×68790元=1026223元，对原告诉请的基本租金超出部分，本院不予支持。2、推广费。原告已就其对商场进行推广活动完成了基本举证义务，原告要求被告支付推广费，符合合同约定。被告辩称推广费纠纷属于双方之间的服务合同纠纷，不应在本案中审理。本院认为，原、被告在双方签署的补充协议中明确约定被告每月应向原告支付推广费，原告在本案中主张推广费有合同依据，被告的该辩称于法无据，本院不予采纳。被告已支付一个月推广费，原告主张推广费自2015年2月起开始计算，没有超出可主张权利的范围，本院予以照准，被告应支付2015年2月起至原告主张的2016年11月期间的推广费28826.16元（1310.28元×20个月）。3、POS机租金。原告提供的商铺验收记录中“POS机端口状态是否完好”一栏勾选了“是”，不足以认定原告向被告交付了POS机，且经审查原告与世纪汇商场其他商户之间的租赁合同纠纷案件中原告提交的商铺验收记录（含未租用POS机的商户），该栏均勾选了“是”。本案中原告未提供证据证明其已向被告交付POS机，且被告已提交证据证明涉案商铺安装使用的是中国建设银行股份有限公司深圳市分行提供的POS机，无证据显示被告租用了原告提供的POS机，因此被告无需向原告支付POS机租金。原告诉请的POS机租金，缺乏依据，本院不予支持。关于被告已预交的一个月POS机租金，被告已当庭表示无需原告退还，属于被告处分自身权利的行为，本院予以照准。4、逾期付款违约金。其中，因原告要求被告支付POS机租金缺乏依据，相应地，原告要求被告该项费用的逾期付款违约金，本院不予支持。对于2015年9月-2016年11月基本租金、2015年2月-2016年11月推广费的逾期付款违约金，符合合同约定，被告应以每月应付款项为基数，以每月应付款之日为起算日期，按日万分之五计算至实际履行之日止（详见判决附表）。被告关于原告存在欺诈据此可免除被告的违约责任的辩称无证据支持，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告林某应于本判决生效之日起十日内向原告深圳和记黄埔中航地产有限公司支付截至2016年11月30日的基本租金1026223元、推广费28826.16元及上述费用的相应逾期付款违约金（违约金的计算基数和起算时间详见判决附表，各项费用的相应违约金均以各项费用每月发生金额为基数按日万分之五计算至实际履行之日止）；二、驳回原告深圳和记黄埔中航地产有限公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21342元（原告已预交），由原告负担7047元，被告负担14295元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚  璇  娟人民陪审员 唐    琪人民陪审员 杨  海  涛二〇一七年一月十七日书 记 员 雷小勇（代）判决书附表：单位：元（人民币）租金、推广费的违约金计算明细                  序号              费用名称              发生期间              费用金额（即违约金计算基数）              相应违约金起算日期              相应违约金计算截止时间                  1              基本租金              2015年9月份              65514              2015年9月6日              2015年10月5日                  2              基本租金              2015年9月份              35213.78              2015年10月6日              均计至实际履行之日止                  3              基本租金              2015年10月份              65514              2015年10月6日                  4              基本租金              2015年11月份              65514              2015年11月6日                  5              基本租金              2015年12月份              65514              2015年12月6日                  6              基本租金              2016年1月份              65514              2016年1月6日                  7              基本租金              2016年2月份              65514              2016年2月6日                  8              基本租金              2016年3月份              65514              2016年3月6日                  9              基本租金              2016年4月份              65514              2016年4月6日                  10              基本租金              2016年5月份              65514              2016年5月6日                  11              基本租金              2016年6月份              65514              2016年6月6日                  12              基本租金              2016年7月份              65514              2016年7月6日                  13              基本租金              2016年8月份              65514              2016年8月6日                  14              基本租金              2016年9月份              67261.2              2016年9月6日                  15              基本租金              2016年10月份              68790              2016年10月6日                  16              基本租金              2016年11月份              68790              2016年11月6日                  17              推广费              2015年2月份              1310.28              2015年2月6日                  18              推广费              2015年3月份              1310.28              2015年3月6日              均计至实际履行之日止      19              推广费              2015年4月份              1310.28              2015年4月6日                  20              推广费              2015年5月份              1310.28              2015年5月6日                  21              推广费              2015年6月份              1310.28              2015年6月6日                  22              推广费              2015年7月份              1310.28              2015年7月6日                  23              推广费              2015年8月份              1310.28              2015年8月6日                  24              推广费              2015年9月份              1310.28              2015年9月6日                  25              推广费              2015年10月份              1310.28              2015年10月6日                  26              推广费              2015年11月份              1310.28              2015年11月6日                  27              推广费              2015年12月份              1310.28              2015年12月6日                  28              推广费              2016年1月份              1310.28              2016年1月6日                  29              推广费              2016年2月份              1310.28              2016年2月6日                  30              推广费              2016年3月份              1310.28              2016年3月6日                  31              推广费              2016年4月份              1310.28              2016年4月6日                  32              推广费              2016年5月份              1310.28              2016年5月6日                  33              推广费              2016年6月份              1310.28              2016年6月6日                  34              推广费              2016年7月份              1310.28              2016年7月6日                  35              推广费              2016年8月份              1310.28              2016年8月6日                  36              推广费              2016年9月份              1310.28              2016年9月6日                  37              推广费              2016年10月份              1310.28              2016年10月6日                  38              推广费              2016年11月份              1310.28              2016年11月6日      附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。