江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第02797号
上诉人（原审被告）宋长善。
委托代理人宋长虹。
被上诉人（原审原告）南京天地物业管理有限公司连云港分公司。
法定代表人张建和，该公司总经理。
委托代理人陆映彬、郑星，江苏韵律律师事务所律师。
上诉人宋长善因与被上诉人南京天地物业管理有限公司连云港分公司（以下简称天地物业管理公司）物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海商初字第00897号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天地物业管理公司一审诉称：2006年11月15日，我公司与海连新天小区的开发建设单位连云港云龙房地产开发有限公司签订“海连新天”物业管理合同。多年来，我公司为业主排忧解难，受到大多数业主的一致好评。宋长善自2009年开始不支付物业管理服务费和公摊水电费。宋长善住房面积为130.83平方米，累计拖欠物业服务费2901元及公摊水电费359元，共计3260元。经我公司多次催要，宋长善拒不给付，现诉至法院，请求判令宋长善给付物业服务费2901元，公摊水电费359元，共计3260元。一审庭审中，经双方明确宋长善房屋面积为94.12平方米，故天地物业管理公司将诉讼请求明确为请求法院判令宋长善给付物业服务费2899元，公摊水电费359元，合计3258元。
宋长善一审答辩称：1、天地物业管理公司的起诉已经超过诉讼时效，我仅承担2个月的物业费；2、天地物业管理公司的服务不到位，物业费应当予以减少；3、我方居住在海连新天小区三期，那边没有公摊用水，水费不应当收取，且天地物业管理公司存在浪费现象，应当对公摊电费予以减少。
原审法院经审理查明：2006年11月15日，连云港云龙房地产有限公司（甲方）与天地物业管理公司（乙方）签订物业管理委托合同一份，委托天地物业管理公司对海连新天小区进行物业管理，约定的主要内容为：委托管理事项为房屋建筑公用部位的维护和管理；公用设施、设备的维护和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理；公用绿地、花木、建筑小品养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、道路、文体活动中心、房屋公用部分的清洁卫生、垃圾的收集和清运；交通与车辆停放秩序的管理；负责向业主和物业使用人收取物业管理公共服务费、公用水电和电梯运行维保、年检等分摊费；委托期限为2006年11月15日起至甲方开发的小高层交付时止。合同中还对其他事项进行了约定。天地物业管理公司向连云港市物价局申请对收费价格备案，连云港市物价局备案多层收费0.55元／平方米·月。
2014年8月4日，连云港市海州区新东街道办事处河滨社区居民委员会出具证明一份，载明天地物业管理公司自上述合同到期后，继续在海连新天小区提供物业管理的相关服务至今。
2014年8月7日，连云港市海州区新东街道办事处河滨社区居民委员会出具证明一份载明海连新天小区自2006年10月交房之后至2013年11月之间未成立过业委会。
宋长善系海连新天小区业主，房屋建筑面积为94.12平方米。宋长善自2010年1月至2014年8月期间未向天地物业管理公司缴纳物业费94.12平方米×0.55元／平方米·月×56个月=2899元及公摊水电费7.587元／月×56个月=424元。上述费用经天地物业管理公司催要宋长善至今未付。
另查明，根据宋长善提交的照片等证据显示天地物业管理公司确实存在服务不到位情况，并曾作出说明。
原审法院认为，天地物业管理公司与连云港云龙房地产有限公司签订物业管理委托合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同对业主具有约束力，同时，根据连云港市海州区新东街道办事处河滨社区居民委员会的证明，天地物业管理公司自2006年11月至2014年8月一直在海连新天小区服务。宋长善作为海连新天小区业主，应当根据上述合同的约定交纳物业服务费用及公用水电费。天地物业管理公司主张宋长善拖欠物业服务费用，根据物业委托合同及物价局的备案通知，宋长善应当缴纳的物业服务费为2899元，公共水电费为424元，但天地物业管理公司只主张359元，是天地物业管理公司对自己权利的处置。关于宋长善提出的天地物业管理公司主张已经超过诉讼时效的意见，原审法院认为，双方在物业服务合同中并未约定具体的支付时间，天地物业管理公司有权在其履行完全部合同义务后向宋长善主张权利。天地物业管理公司自2014年9月开始撤出该小区，故起诉时，尚未超过诉讼时效，故对于宋长善的此项主张，原审法院依法不予支持。关于宋长善提出的天地物业管理公司服务不到位，物业费应当酌情予以扣减的意见，原审法院认为，从宋长善举证的照片以及相关证据可以证实，天地物业管理公司的物业服务确实存在不到位的情况，故酌情物业费扣减20%，即物业费应为2899×80%=2319.2元。
关于宋长善提出的其居住在海连新天小区三期，无公摊用水，且天地物业管理公司用电存在浪费现象的意见，因其没有提供证据证明，且天地物业管理公司已经提供了水电费发票予以证实，故对于宋长善的此项意见，原审法院依法不予采纳。综上，宋长善应当向天地物业管理公司给付物业管理服务费2319.2元，公摊水电费359元，合计2678.2元。原审法院遂依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，作出如下判决：宋长善于判决生效后十日内给付天地物业管理公司物业服务费、公摊水电费等合计2678.2元。案件受理费50元（天地物业管理公司已预交），由宋长善负担，于给付上述物业费时一并给付天地物业管理公司。
上诉人宋长善不服原审判决，上诉称：第一，天地物业管理公司入驻小区后，管理混乱、服务质量差，上诉人因此没有缴纳物业费用；第二，天地物业管理公司为了避免被开发商提前解除合同，对上诉人等云台农场职工家庭明确表示放弃收取物业费。且物业费都是半年一收，当天结清。在起诉至法院前，被上诉人从未要求我们缴纳物业费，2013年7月以前的物业费已经超过诉讼时效；第三，天地物业管理公司不具备主张2013年9月8日以后海连新天小区物业费的主体资格。2013年9月8日，连云港云龙房地产开发有限公司在反复多次督促天地物业管理公司对小区物业服务进行整改从未见效、广大业主反映强烈的情况下，书面向天地物业管理公司发函终止与其签订的前期物业服务管理合同，并于次日开始接管海连新天小区的物业管理服务，25日书面通知小区业主停止向天地物业管理公司缴纳物业服务费。2013年11月，海连新天小区成立业委会并选择了新的物业服务企业。自开发商中止与天地物业管理公司的前期物业服务合同并实际接管小区的物业管理服务，天地物业管理公司便丧失了在小区提供物业服务的资格，没有再继续向业主提供服务。第四，天地物业管理公司的服务质量低劣，应大幅降低收费标准。第五，上诉人的房屋在顶层，使用过程中出现漏水问题，多次找天地物业管理公司，该公司不予处理，我方自行维修支出了7000余元费用，该费用应由天地物业管理公司给付。综上，原审法院认定事实错误，判决结果不当，请求二审依法予以纠正。
被上诉人天地物业管理公司答辩称：第一，上诉人的房屋渗水以致屋顶发霉等是开发商遗留的历史问题，与我公司没有直接的因果关系。就上诉人反映的问题，我们也向开发商和城管部门进行了反映，我们依法履行了物管企业的相关义务，第二，上诉状称我公司管理不到位也与事实不符，海连新天小区里1039户住户，现在欠费的不到200户，大多数业主依约定交清了物业费、公摊水电费。事实上说明被上诉人的管理是到位的，是符合合同约定的。第三，关于诉讼时效，上诉人一直欠缴物业费，其违约行为处于持续状态，我公司一直在进行服务并且收费，一审时我们已经向法院提交了通知书等证据，说明我们没有超过诉讼时效。第四，上诉状称我们不具备主体资格是不成立的，河滨社区在海连新天小区业主委员会没有依法成立的前提下依照江苏省物业管理条例的规定，委托被上诉人在海连新天小区继续从事物业管理服务，事实上上诉人也同样享受着被上诉人的管理服务，被上诉人依法可以向上诉人收取相关的费用。综上，我们尽到了自己的责任，原审法院认定事实清楚，请求二审法院依法予以维持。
经本院审查，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证实。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
上诉人宋长善称连云港云龙房地产开发有限公司于2013年11月实际接管涉案小区物业服务，与天地物业管理公司直至2014年8月仍在该小区实际提供物业服务事实不符，本院对上诉人称天地物业管理公司2013年8月后未提供服务不具备诉讼主体资格的上诉理由不予采纳。连云港云龙房地产开发有限公司与被上诉人签订的合同中并未约定业主缴费的期限，被上诉人有权随时向上诉人主张相关费用，且上诉人也未能提供任何证据证明被上诉人向其主张物业费超过了诉讼时效，本院对上诉人称2013年7月之前的物业费超过诉讼时效的上诉理由不予采纳。上诉人称被上诉人曾表示放弃向其收取物业费未提供任何证据予以证实，本院对该上诉理由不予采纳。天地物业管理公司在为涉案小区提供物业服务过程中，提供的服务质量不到位，原审法院已经予以认定并酌情降低了物业费收费标准，上诉人称质量低劣应再降低标准，但未提供物业服务质量过低与原审法院酌定降低的标准不匹配的证据，本院对该上诉意见不予采纳。至于上诉人屋顶漏雨的问题，因宋长善在一审中未涉及该问题，且漏雨发生在房屋质量保修期内，本院对此不予理涉，宋长善可另行主张权利。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（宋长善已预交），由上诉人宋长善负担
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万红英
代理审判员 程 艳
二〇一六年三月三日
书 记 员 武 圣
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。