陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民一终字第00550号
上诉人（原审原告）延安市宝塔区万花山乡毘圪堵村民委员会。
法定代表人杨峰，该村委会主任。
委托代理人ＸＸ，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李战军，男，1976年10月25日出生，汉族。
委托代理人李永军，陕西捷升律师事务所律师。
上诉人延安市宝塔区万花山乡毘圪堵村民委员会因房屋租赁合同纠纷一案，不服延安市宝塔区人民法院（2013）宝民初字第02333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人延安市宝塔区万花山乡毘圪堵村民委员会委托代理人ＸＸ、被上诉人李战军委托代理人李永军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2009年8月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》约定将原告所有的万花乡毘圪堵村三产房租赁给被告，共二层，面积2362平方米（经双方协调按2300平方米计算），租赁期限从2009年8月1日起至2024年11月1日止，租期共15年。前十年每年租金401000元，后5年在原基础上上浮15%，合同签订生效后付一年租金，此后于每年11月1日交纳下一年度房租。租赁合同签订后，原、被告履行了3年合同，被告于2009年9月7日、2010年12月28日、2011年11月28日交纳三年租金，双方均无异议。2012年度被告要求交纳时，原告未予收取。2013年12月2日原告召开三委会并由万花乡政府干部参与下决定收取被告二年租金，并由村会计给被告提供账户。被告于2013年12月11日一次性交纳从2012年11月1日至2014年10月30日止的二年租赁费802000元。2012年度迟延交纳405天。2013年度迟延交纳40天。同时租赁合同中原、被告双方约定，原告房顶无条件由被告使用（离住户5米以外，由被告合理使用），如遇干涉由原告负责协调处理。之后被告经原村委会主任及村党支部书记、村监委会主任等的同意下在承租的二层楼顶加盖一层共11间彩钢房。原告认为被告迟延交纳租金及违章加盖彩钢房、违法经营构成违约，要求解除合同。故于2013年12月13日向法院提交起诉状，提出六项诉讼请求，但在庭审中，原告认为被告已经交纳拖欠的二年租金，故放弃第3、4项中要求被告交纳租金的诉讼请求，即放弃请求被告交纳802000元租赁费。另查明，被告李战军承租原告三产房后于2009年9月1日转租给石会会二层三产房，于2011年3月1日将加盖的第三层彩钢房租赁给石会会。石会会又于2009年10月1日将一层大部分转租于延百集团，自留一小间经营冒菜馆（现改为理发馆）；石会会于2010年4月17日将二层约400平方米转租给祖琅琅经营台球室，约700平方米自行经营春夏秋冬火锅店（停业）。
原审法院认为，原、被告双方在自愿、平等的基础上所达成的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或他人的合法权益，因此，该租赁合同合法有效。依据原、被告双方合同约定，被告如无故迟延交纳租赁费，原告有权解除租赁合同。原、被告在合同履行中，被告确实迟延交纳租金，但被告认为迟延交纳租金是由于原告不予收取，被告提供了毘圪堵村三委会部分成员以及万花山乡政府在毘圪堵村的驻村干部、片长的证言可以证明被告的主张成立。原告未向本院提交曾向被告催要过租金的证据。从本案审理查明事实可知，被告并非恶意不予交纳租金或者拒交租金，毘圪堵村部分村民多次上访的目的，并不是因为被告不交纳租金而是因为被告承租房屋的租金过低及承租年限过长而引起的。原、被告签订合同目的是原告获取租金、被告获取房屋使用权。在诉讼前，2013年12月2日毘圪堵村三委会会议决定由村会计李战雄给李战军提供村集体账户，收取李战军租金。被告李战军于2013年12月11日已全额交纳了二年租金，租金已交至2014年10月30日，该事实可以明确双方已经继续履行了合同。原告认为被告在承租的二层房屋上加盖第三层彩钢房属于违章建筑，并且违法经营，属于合同法定及双方合同约定的解除条件。对于被告修建的第三层彩钢房是否属于违法经营应当由相关行政部门确认。本院受理案件后查看了现场，被告修建的第三层彩钢房现不进行经营。原、被告合同约定：原告房顶无条件由被告使用（离住户5米以外，由被告合理使用），如遇干涉由原告负责协调处理。之后被告在修建彩钢房时经原村委会主任、村支部书记、监委会主任等的同意。只有确定被告擅自改变房屋结构，损坏租赁物情况下，原告才可以行使解除权，并须在“合理期限”内要求承租人恢复原状，承租人在此期限内不予恢复的，出租人方可解除合同。本案中，原告起诉要求解除合同的理由是被告擅自承建彩钢房违章但并未提供证据证明曾要求被告恢复原状，故不符合解除合同条件。现毘圪堵村三产房经被告李战军转租，已转租的新的租赁户已经对房屋进行装修并按约履行合同。从有利于市场交易稳定出发，原、被告应按原合同继续履行，原告请求解除合同，本院依法不予支持。原告在庭审中，放弃要求被告给付租金802000元的诉讼请求，本院依法予以准许。被告迟延交纳租金造成原告损失，应当予以赔偿，原告请求按迟延445天的中国人民银行基准贷款利率计算利息损失30417元，本院依法予以支持。本院参照人民陪审团意见，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告延安市宝塔区万花山乡毘圪堵村民委员会与被告李战军签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、被告李战军在本判决书生效之日起五日内一次性支付原告延安市宝塔区万花山乡毘圪堵村民委员会经济损失30417元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限内履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12117元，原告已预交，实际由原告负担11557元，由被告负担560元。
宣判后，延安市宝塔区万花山乡毘圪堵村民委员会不服，提起上诉。其上诉理由是：一、上诉人于2013年12月6日向宝塔区人民法院起诉，要求解除租赁合同，而不是2013年12月13日起诉，被上诉人于2013年12月11日向上诉人的银行账户支付了拖欠的租金，这不能推定为上诉人同意继续履行租赁合同，不能推定为上诉人放弃合同解除权，一审判决没有法律依据、有违生活常理。二、本案没有事实表明上诉人从2012年11月1日起至2013年12月11日的400多天的期间内拒绝收取被上诉人的租金，被上诉人清楚的知道上诉人的银行账户，随时都可以直接去银行缴付租金，被上诉人拖欠租金原因在于被上诉人故意不交，而不可能是上诉人不收。三、双方签署的租赁合同明确约定了被上诉人应支付租金的日期和金额，被上诉人应按约支付租金，而不以上诉人催缴为前提条件。一审法院认为上诉人应当提交曾向被上诉人催要租金的证据，对上诉人施加的这种举证责任即无合同约定又无法律规定，是完全错误的。四、一审判决采纳了未出庭证人的证言，一审合议庭对被上诉人一方未出庭的证人进行庭外调查，丧失了法官的中立立场，违反了司法解释关于证人证言的规定。五、被上诉人擅自加建的彩钢房，不但属于违章建筑，而且改变了三产房的原有结构，上诉人依据该事实、法律规定和合同约定，有权要求解除租赁合同。六、本案租赁合同解除后，上诉人将同意由现实际使用人继续以原租赁价格承租，不会造成任何不稳定因素。七、被上诉人是在上诉人起诉之后支付的拖欠租金，故应该由其承担绝大部分诉讼费用，一审判决对诉讼费用的承担分配错误。
经审理查明，一审判决认定事实属实。
上述事实，有当事人当庭陈述、租赁合同、会议记录等证据在卷佐证。这些证据，已经一审开庭质证和二审审查，具有证明效力。
本院认为，依法成立的合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，上诉人毘圪堵村委会与被上诉人李战军之间形成租赁合同法律关系，被上诉人作为承租人，应当按照合同约定履行交纳租金的义务。本案的争议焦点在于，上诉人毘圪堵村委会是否有权解除。经审查，从上诉人的会议记录等证据中可以看出，在2013年12月2日上诉人向被上诉人提出缴纳2012年11月1日至2014年10月31日的租金，而被上诉人也如数缴纳，说明上诉人已经表达出愿意履行2013年11月1日至2014年10月31日期间合同的意思表示，而被上诉人也于2013年12月11日实际承诺并履行了2013年11月1日至2014年10月31日的合同内容，而上诉人在2013年12月6日起诉解除双方租赁合同，因该行为与之前做出的意思表示相矛盾，且被上诉人李战军已履行了租赁合同内容，故对上诉人毘圪堵村主张解除合同的诉讼请求不予支持。关于被上诉人修建彩钢房的问题，根据双方合同约定，被上诉人可以无条件使用房顶，而且被上诉人加盖彩钢房并没有对上诉人的权利构成影响。该彩钢房是否属于违章建筑，应由行政部门认定，如果行政部门认定为违章建筑并勒令拆除，被上诉人予以拆除的，也不影响上诉人的权利，故上诉人要求解除合同既缺乏合同依据，也缺乏法律依据，其上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人延安市宝塔区万花山乡毘圪堵村民委员会承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛 锐
审 判 员 刘彩虹
代理审判员 张晓斌
二〇一四年十一月三日
书 记 员 路 艳