北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初16998号原告：孔阳，女，1988年3月8日出生，北京市大兴区医院医生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：何文（孔阳之夫），1986年9月15日出生，北京思维能动科技有限公司职员，住北京市大兴区。被告：陈井伟，男，1981年2月15日出生，住北京市大兴区。被告：卞丽，女，1981年3月19日出生，大兴房地产经纪中心职员，住北京市大兴区。原告孔阳与被告陈井伟、卞丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告孔阳的委托诉讼代理人何文，被告陈井伟、卞丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔阳向本院提出诉讼请求：判令陈井伟、卞丽继续履行《存量房屋买卖合同》，将北京市大兴区黄村镇观音寺小区6号楼7单元601室房屋转移登记手续并交付房屋；陈井伟给付违约金37.6万元；诉讼费由陈井伟承担。事实与理由如下：2016年8月13日，我与陈井伟经北京兴商房地产经纪中心签订《居间服务合同》，同时，我们双方签订编号为0001446《存量房屋买卖合同》，约定北京市大兴区黄村镇观音寺小区6号楼7单元601室房屋(产权证:京房权证兴私字第XX**号)卖与我，价款188万元，2016年9月15日前双方办理银行贷款手续并支付首付款，审批合格后七个工作日办理过户手续。合同签订后，我向陈井伟交付定金3万元，陈井伟办理房屋解押事宜。2016年9月初，陈井伟办理完房屋解押手续。在此期间，由于二手房屋价格上涨，陈井伟明确告知我与中介机构不再履行房屋买卖合同，经我多次要求继续履行合同，但陈井伟仍拒绝履行。我们签订的《存量房屋买卖合同》为双方真实的意思表示，且合法有效,而陈井伟违背诚信原则拒不履行合同，已构成合同违约。请求法院依法判令被告继续履行合同，并承担违约责任。被告陈井伟辩称，我并未违约，双方的合同约定贷款手续审批后7个工作日内，双方办理房屋过户手续，同时，孔阳将购房首付款73万元一次性支付给我，过户后7日内交房。根据该约定，办理转移登记手续与我支付首付款应同时履行，孔阳未向我支付首付款，我有权拒绝履行转移登记手续。我没有收到孔阳支付的定金3万元，孔阳将定金支付了卞丽，合同填写约定的款项账户系卞丽的账户，但我未在合同中约定的款项账户处签字确认，孔阳应将相关款项直接支付给我方，卞丽收到3万元定金后已经将全部定金返还给了孔阳。被告卞丽辩称，我与陈井伟于2003年10月1日登记结婚，后双方于2006年3月离婚，涉案房屋系陈井伟离婚后购买，与我无关，陈井伟委托我签订合同、代收定金3万元，还签了定金收条，代收的3万元已经转给了陈井伟，请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：2016年8月13日，孔阳（买受人，乙方）与陈井伟（出卖人，甲方）经北京市兴商房地产经纪中心（以下简称：兴商房地产）居间介绍签订了《存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋坐落为北京市大兴区观音寺小区6号楼7单元601室（以下简称：涉案房屋），建筑面积为68.79平方米，经双方协商一致，该房屋成交价格为188万元。本合同签订之日，买受人向出卖人支付购房定金3万元。买受人与出卖人约定于2016年9月15日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全，并办理上述房屋的贷款审批手续，审批合格后7个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户手续，同时买受人将购房首付款73万元，其中包括购房定金3万元一次性支付给出卖人，剩余房款115万元通过银行贷款形式一次性支付给出卖人，银行放款后由批贷银行直接将此笔贷款划至出卖人账户。出卖人应当在过完户7日内将房屋交付给买受人。第五条违约责任约定除不可抗力外，如出现以下情况之一的，则违约方的违约情形已构成根本违约，守约方有权单方解除本合同，且违约方须按照本合同约定房屋成交价格的20％向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费和各种损失费：1、逾期交房超过30日；2、逾期付款超过30日；3、因出卖人原因，导致买受人不能取得房屋所有权证书的；4、在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要义务的。第六条税、费相关规定，本合同履行过程中，买卖双方应承担税费的具体情况，经双方协商一致，该房屋办理产权过户时应交纳的各项费用按以下方式交纳：（一）办理产权过户应交纳的全部税费（包括但不限于契税、印花税、所得税、登记过户费、银行贷款等费用）均由买受人交纳；（二）当事人双方协商：出卖人承诺上述房产为家庭名下唯一住房，如产生个人所得税由出卖人承担。第九条补充约定，因上述房产有银行贷款尚未还清，出卖人承诺自行办理房产提起还款及解押等相关手续，于2016年10月31日前办理完毕。孔阳及陈井伟的委托代理人卞丽在合同上签字。之后，陈井伟认可卞丽的代理行为，确认了存量房屋买卖合同的内容。2016年8月13日，孔阳按照合同约定向卞丽支付定金3万元，陈井伟认可收到了卞丽转付的定金3万元，但表示之后已经将3万元退还孔阳，孔阳认可于2016年10月至11月间，收到了陈井伟退还的定金3万元。另查，陈井伟与卞丽原系夫妻关系。2006年3月6日，陈井伟与卞丽办理离婚登记手续。涉案房屋登记所有权人系陈井伟。案件审理过程中，孔阳为证明陈井伟拒绝履行合同构成违约行为，提交2016年9月12日孔阳的委托诉讼代理人何文、陈井伟与兴商房地产工作人员王玖悦的谈话录音以及2016年9月18日孔阳的委托代理人何文与陈井伟的通话录音予以证明，其中部分内容为，陈井伟:“现在我爸是怎么着都不成，就不让卖了”，何文:“房主不是你吗”，陈井伟:“对啊，那我也不能跟我爸较上劲来啊”……；何文:“今天已经9月18号了，我们首付款都准备好了，还是想履行合同，您那边怎么样”陈井伟:“我们家不同意，这不让我配合，是吧这问题”。上述事实，有双方当事人的陈述、存量房屋买卖合同、不动产权证书、房屋买卖合同等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，孔阳与陈井伟签订《存量房屋买卖合同》系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，合同约定2016年9月15日前双方办理涉案房屋的贷款审批手续，审批合格后7个工作日内办理房屋转移登记手续，同时买受人将购房首付款一次性支付给出卖人，但在履行期届满之前陈井伟明确表示因家人不同意出卖房屋不再履行相关合同义务，依照合同约定，陈井伟已经构成根本违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，现孔阳要求陈井伟继续履行合同办理涉案房屋转移登记手续并交付房屋的诉讼请求，有法律依据，本院予以支持。关于违约金数额，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院考虑合同约定的交易流程，双方履行合同的情况以及当事人的过错程度，确定为2万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、于判决生效后10日内，孔阳向陈井伟支付房款188万元；二、陈井伟于收到第一项诉讼请求的款项后15日内协助孔阳办理北京市大兴区黄村镇观音寺小区6号楼7-601房屋的所有权转移登记手续，将房屋登记至孔阳名下并交付房屋；三、于判决生效后10日内，陈井伟向孔阳支付违约金2万元；四、驳回孔阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21720元及保全费5000元，由原告孔阳负担10000元（已交纳）；由被告陈井伟负担16720元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文静人民陪审员  李生陆人民陪审员  刘亚丽二〇一七年六月二十八日书 记 员  高 雅书 记 员  刘雪飞