安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2014）谯民一初字第03120号原告：刘艳，女，1974年2月2日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。被告：安徽鲁班置业有限公司（以下简称鲁班置业公司）。住所地安徽省亳州市。法定代表人：汪锡文，职务董事长。委托代理人：张海峰，安徽公德律师事务所律师。职业证书号：13416200110120762。原告刘艳诉被告安徽鲁班置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告刘艳于2014年9月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭审理了本案。原告刘艳、被告安徽鲁班置业有限公司的委托代理人张海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳诉称，2011年9月，被告鲁班置业公司开发的鲁班紫荆花园开盘销售，2011年9月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告刘艳以总房款565871元的价格购买被告所销售的18栋2单元1101号房一套。当时被告的宣传册、影像光盘清楚表明鲁班紫荆花园小区配套公共设施及绿化建设情况。原告鉴于被告所作的上述承诺才购买了该住房。2014年4月28日被告交房时，不仅隐瞒所交付房屋未验收合格的证明文件，而且其所承诺的配套公共设施及绿化亦未有建造。为此原告依法诉讼，请求判令：1、被告鲁班置业公司承担不按《商品房买卖合同》要求，不适格履行及不完全履行约定延期交付的违约责任2万元。2、被告鲁班置业公司继续履行所约定的配套公共设施即银杏景观大道、中心广场景墙、中央湖区主题景观、秘密院落空间、精装入户门厅、入户花园、多班制社区幼儿园、1：1双层地下停车位及绿化；3、由被告鲁班置业公司承担本案诉讼费用。原告刘艳针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据有：1、居民身份证，证明原告具备诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》，证明原告购买被告开发的房屋及交房时未竣工验收，不具备交房条件。3、购房发票，证明原告购房已交付全部房款的事实。4、光盘一份、宣传图册二份，证明被告鲁班置业公司售房时宣传资料及宣传内容所承诺的公共配套设施，原告基于此购买被告的房屋的事实。被告鲁班置业公司辩称，被告不存在不适格履行及不完全履行约定延期违约交房的问题。交房时间符合合同约定及法定交房条件，没有超期，原告所诉支付违约金的诉求无事实依据且与合同约定不符；其次，该小区配套设施属于公共设施，原告对此无权诉讼，且被告已按合同约定履行了小区配套公共设施的建设，不存在配套设施履行不符合约定问题。被告鲁班置业公司就其抗辩及陈述的事实和理由提交的证据有：1、规划设计图、竣工验收报告及备案资料，证明被告已经按规划设计要求完成了竣工验收并进行报备。2、业主身份证，证明被告按照合同约定期限通知原告收房。3、光盘一份，证明涉案小区的配套设施符合规划设计的要求及合同的约定。本院出示依职权调取的证据如下：鲁班紫荆花园规划设计图（总平面图）和中心景观鸟瞰图各一份、鲁班紫荆花园现场勘验照片十四张。经庭审举证，被告鲁班置业公司对原告刘艳所举证据发表质证意见为：对证据1、3的真实性、合法性、关联性无异议。对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，被告方完全按照合同约定向原告交付了合同约定的房屋。对证据4的关联性有异议，该宣传资料及宣传光盘是广告的范畴，不属于合同约定内容。原告刘艳对被告所举证据发表质证意见为：对证据1中规划设计图的真实性无异议，但其应与被告售房时的宣传资料及光盘相一致；对竣工验收报告及备案资料的真实性有异议。对证据2身份证明无异议，但至今没拿钥匙。对证据3证明目的有异议，该光盘内容达不到被告宣传资料关于公共配套设施的承诺，达不到其证明目的。原、被告对本院依职权出示的鲁班紫荆花园规划设计图（总平面图）和中心景观鸟瞰图及现场勘验照片均无异议。经庭审举证、质证，合议庭对原告、被告所举证据认证如下：（一）对原告刘艳所举证据1、2、3、4均具有真实性、合法性及与本案的关联性对其证据效力予以认定；（二）对被告鲁班置业所举证据1、2、3均具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定；（三）本院依职权出示的鲁班紫荆花园规划设计图（总平面图）和中心景观鸟瞰图及现场勘验照片具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力本院予以认定。根据上述认定的证据及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：原告刘艳、被告鲁班置业公司于2011年9月19签订《商品房买卖合同》，约定原告刘艳购买被告鲁班置业公司位于桐乡路北侧、仙翁路东侧、希夷大道西侧的鲁班紫荆花园18#楼2单元1101号，该商品房总价款为565871元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年4月28日前，将验收合格的该商品房交付给买受人；第九条约定：逾期不超过60日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购买商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。合同签订后，原告刘艳按照合同约定支付了购房款565871元。2014年4月28日，原告刘艳以被告交房时未提供验收合格的证明文件为由，拒绝办理交付手续。2014年4月24至6月27日，原告刘艳所购买商品房先后经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见，同时公安消防部门、规划部门、环保部门、城建档案管理机构出具认可性意见，并出具有完整的工程竣工验收报告。另查，鲁班紫荆花园属分期开发，已经交付一期、二期工程，三期工程正在施工中。再查，原、被告所签订的《商品房买卖合同》关于基础设施、公共配套建筑仅约定道路、排水、供电供水与交房时正常运行。本院认为：原告刘艳与被告安徽鲁班置业有限公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。房屋买卖格式合同约定以‘该商品房经验收合格’作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘验、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据，但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格；本案中，根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年4月28日前交付经验收合格的商品房，但该商品房验收时城建档案管理部门是2014年6月27日出具的认可性意见，被告属延期交付，依据合同约定，应向原告按日支付已付房价款万分之二的违约金（即自2014年4月29起至2014年6月27止）。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”。《城市房地产开发经营管理条例》第十八条第二项规定：住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。本案中，鲁班紫荆花园属分期开发，已经交付使用一期、二期工程，三期工程正在施工中，其公共配套设施等尚未综合验收。因原告未能举证出被告就涉案公共配套设施不履行或履行不符合约定的相关证据，故对其要求被告承担继续履行的违约责任的诉求，本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告安徽鲁班置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘艳逾期交房的违约金6790元。二、驳回原告刘艳的其他诉讼请求。案件受理费380元，由原告刘艳负担280元、被告安徽鲁班置业有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  徐爱莲审 判 员  张 艳人民陪审员  张利伟二〇一五年五月二十一日书 记 员  刘占占附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。