辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00380号
上诉人（原审被告）：大连远东机床有限公司，住所地大连经济技术开发区海拉尔路8-1号。
法定代表人：齐树芳，该公司总经理。
委托代理人：时吉水。
委托代理人：吴卫国，辽宁宪义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连经济技术开发区永冠塑料制品有限公司，住所地大连开发区西山小区。
法定代表人：张中战，该公司董事长。
委托代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。
原审原告大连经济技术开发区永冠塑料制品有限公司（以下简称永冠公司）与原审被告大连远东机床有限公司（以下简称远东公司）房屋租赁合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2014年12月30日作出（2014）开民初字第2123号民事判决。远东公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人远东公司委托代理人时吉水、吴卫国，被上诉人永冠公司委托代理人史晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永冠公司一审诉称：2002年3月起，原告将位于大连经济技术开发区海拉尔路×号1-2层的厂房租给被告使用，当时双方签订了为期五年的租赁合同，合同约定年租金27万元。合同期满后双方没有续签书面的租赁合同，双方对租赁期限没有约定。2008年3月1日起，被告继续使用原告的厂房，租金标准仍按每年27万元向原告交纳，但被告每年均有不同数额拖欠租金的情况发生。2014年3月25日，原、被告双方签署《永冠塑料远东机床房租对账单》，截至2014年3月1日被告实际欠缴原告租金234，000.00元。因被告欠付租金，且双方处于不定期租赁期间，所以原告于2014年4月1日向被告发出《律师函》，通知被告解除双方的租赁合同关系。至今，被告既未给付所欠租金，也未腾退案涉厂房。故诉至法院，请求判令：确认原、被告于2014年4月1日租赁合同关系解除；被告腾退占用的位于大连经济技术开发区海拉尔路×号厂房；被告支付截至2014年4月1日欠缴的租金共计256，500.00元；被告支付自2014年4月2日起至腾退厂房之日止的占用使用费（按年租金270，000.00元标准进行计算）。
被告远东公司一审辩称：不同意原告诉讼请求。被告租赁原告房屋10余年来，关于租金的交纳时间等一直是协商解决，而且一直协商的很好。租赁期间被告代原告垫付水电费596，596.00元和房屋维修费61，450.00元，故被告已不欠原告租金。不同意腾退房屋，因为该房屋目前涉及动迁，开发建设单位已在与被告商谈搬迁事宜，如现在腾退会造成被告巨大经济损失。
一审法院经审理查明：2002年3月起，原告将位于大连经济技术开发区海拉尔路×号1-2层的厂房租给被告使用，约定租赁期为五年。合同到期后，被告继续使用案涉厂房。2014年3月25日，原、被告对2008年3月1日至2014年3月1日之间的租金交纳情况进行对账，形成《永冠塑料远东机床房租对账单》，载明2008年3月1日至2014年3月1日期间，每年房租按270，000.00元计算，截至2014年3月1日，被告共欠付房租234，000.00元。2014年4月1日，原告委托辽宁晟大律师事务所向被告发出律师函，函告被告截至2014年4月1日其共欠付租金247，500.00元，原告正式解除双方之间的租赁合同，要求被告在接到律师函后10日内立即腾退租赁房屋同时恢复原状交付原告，并于接到律师函后10日内一次性付清欠付租金。2014年4月9日，被告向晟大律师事务所复函称，对截至2014年4月1日欠付租金247，500.00元认可，但被告与原告最后一次签订的租赁合同约定的租赁期限为2012年10月至2014年6月30日，房屋租赁期限未到期；自2009年5月至今，原告一直在被告租赁的一楼厂房从事生产加工活动，使用一些耗电量很大的设备，这些设备的水电费全部由被告代为支付，被告多次向原告催要水电费，原告一直未付，故被告已不欠房租；所租赁房屋涉及拆迁补偿事宜，被告不能腾退承租厂房。
原、被告曾就2010年10月26日至2011年10月25日、2011年10月26日至2012年10月25日两个租赁期限，分别签订两份书面《房地产租赁合同》，两份合同均约定原告将位于大连开发区海拉尔路×号房屋出租给被告使用，由原告负责对房屋及其附着物定期检查并承担正常的房屋维修费用；因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，被告负责赔偿或予以修复；原告如需出卖或抵押案涉厂房，需提前三个月通知被告。2012年10月25日后，被告未举出充分证据证明双方再行签订书面租赁合同。2013年7月9日，被告因案涉厂房下水管堵塞，请大连经济技术开发区玉华市政工程有限公司（以下简称玉华市政）疏通下水管道，支出2800元。
被告起初承租案涉厂房1-2层，后经双方协商，原告将案涉厂房1层部分面积收回另作他用，另提供3层厂房部分面积供被告使用。在原告收回另作他用的1层厂房中，有压缩机、冷却机、冰柜、和面机、辣椒粉碎机、照明用电等用水、用电设备。案涉厂房共3层，共用1个总电表和总水表，一直由被告按照水、电表记载数据向水电部门缴纳相关费用。关于原告收回1层部分厂房并另作他用的具体时间、原告收回厂房中用水用电设备的工作时间、具体用水用电量、所涉具体费用等，被告未举出充分证据加以证明。
案涉厂房位于大连经济技术开发区西山小区范围内，由大连海汇房地产开发有限公司（以下简称海汇房地产公司）负责开发及拆迁安置。被告无据证明海汇房地产公司与原告签订了拆迁安置补偿协议，被告亦未与海汇房地产公司签订拆迁安置补偿协议。庭审中，被告陈述被告共有55名员工在案涉厂房工作，案涉厂房中有被告生产设备42台，生产的产品设备100台左右。集团还有旧厂房可以马上使用，如纠纷解决了，被告可以马上搬走。
一审法院认为：原、被告之间的房屋租赁合同，真实有效，双方均应依约履行。原告按约提供厂房，被告应按期支付租金。经原、被告于2014年3月25日共同确认，截至2014年3月1日被告共欠付租金234，000.00元。对于欠付租金，原告可要求被告于合理期限内支付，被告于合理期限内未支付的，原告可以要求解除合同。但自2014年3月25日双方出具对账单至同年4月1日发出律师函，原告均未告知被告履行付款义务的期限，而是直接于2014年4月1日向被告发出了解除合同通知，且关于租赁过程中双方的水电费问题也未清理结算，故原告于2014年4月1日向被告发出的解除合同通知不符法律规定，对于原告要求确认双方合同于2014年4月1日起解除的诉讼请求，不予支持。2012年10月25日原、被告书面租赁合同到期后，被告继续使用租赁物，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，应认定为不定期租赁合同，原告可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。2014年4月1日，原告向被告发出律师函，可视为向被告发出解除合同通知。参考双方书面合同中关于出卖或抵押案涉厂房需提前三个月通知被告的约定，考虑被告员工、设备及备用厂房情况，原告应给予被告三个月的合理期限。故原、被告之间的租赁合同应自2014年7月1日起解除。被告关于案涉厂房即将拆迁、面临拆迁安置补偿问题的抗辩意见，因拆迁人尚未与原、被告签订安置补偿协议，且与租赁合同的解除无关，不予采纳。
租赁合同解除后，被告应腾退占用的厂房，并支付欠付租金。关于2014年4月1日之前被告欠付租金数额，原、被告双方通过函件形式共同确认为247，500.00元，2014年4月1日至2014年7月1日之间被告欠付租金应按年租金270，000.00元计算为67，500.00元（270，000.00元／12个月×3个月），故被告共欠付租金315，000.00元。被告主张以代原告垫付的水电费冲抵租金，因其未提供充分证据证明水电费的发生数额，故不予支持。被告可另行提起诉讼，解决与原告之间的水电费争议。被告主张以代原告垫付的房屋维修费冲抵租金，因其以2800元雇请玉华市政疏通下水管道，不属房屋及其附属物的维修费用，而应属于被告使用不当而人为增加的支出，按双方租赁合同约定，应由被告承担。其他维护费用，因被告所举证据不足，不予采纳。
鉴于被告于合同解除后仍在使用案涉厂房，故被告应于2014年7月1日起至一审判决确定腾退之日止，赔偿原告因此遭受的损失。原告主张以被告支付占用使用费的形式赔偿损失，予以支持。关于占用使用费的计算标准，原告主张按年租金270，000.00元计算，于法有据，予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、原告大连经济技术开发区永冠塑料制品有限公司与被告大连远东机床有限公司签订的关于大连经济技术开发区海拉尔路×号厂房的租赁合同自2014年7月1日起解除；二、被告大连远东机床有限公司于判决生效之日起四十五日内腾退占用的位于大连经济技术开发区海拉尔路×号厂房；三、被告大连远东机床有限公司于判决生效之日起十日内向原告大连经济技术开发区永冠塑料制品有限公司支付欠付租金合计315，000.00元；四、被告大连远东机床有限公司于判决确定的腾退厂房之日起十日内向原告大连经济技术开发区永冠塑料制品有限公司支付厂房占用使用费（占用使用费计算方式为：自2014年7月1日起至一审判决确定腾退之日止，按每年270，000.00元标准进行计算）；五、驳回原告大连经济技术开发区永冠塑料制品有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5664元，由被告大连远东机床有限公司负担。
远东公司上诉的理由及请求是：第一，自2008年起，因动迁事实的发生，双方租赁关系的确立由原来的定期变更为不定期。在定期租赁关系期间，双方对各自约定的义务履行均无争议。在双方不定期租赁期间，由于动迁事实的发生及永冠公司拖欠远东公司为其垫付的多年水电费等，远东公司应缴房屋租金被变更为待缴，远东公司并非恶意拖欠租金。第二，拆迁人针对案涉房屋所在区域已发布过两次拆迁公告，而根据开发区管委会的规定，开发商有义务分别对房屋所有权人和承租人履行拆迁补偿等义务。由于拆迁人单方制定了对房屋所有权人的补偿方案，并要求房屋所有人必须与承租人解除租赁关系。本案永冠公司就是根据拆迁人对其的要求提起本案诉讼，诉请解除案涉合同，远东公司腾退房屋的。一审在没有考虑和维护远东公司所享有的动迁补偿权益的情况下，仅从形式上审查简单判决解除双方租赁关系，违反了公平原则及权益保护原则。第三，一审判决在已认定远东公司为永冠公司垫付水电费及永冠公司用电设备名称、数量及功率的情况下，未调查清楚永冠公司用电、用水的数量和金额，应予纠正。第四，一审审理程序不当。一审期间，永冠公司为否认双方二期租赁关系，主张其合同印章系伪造私刻，一审未依远东公司申请移送公安机关鉴定查处，没有履行先刑事、后民事的法定程序义务。且一审未依照远东公司申请依职权调取辖区政府动迁补偿的依据。据此，请求撤销一审判决，改判驳回永冠公司一审诉请。
永冠公司二审答辩认为：服从一审判决。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院补充查明：2014年6月17日，大连市公安局经济技术开发区分局出具证明材料，证明永冠公司于2011年3月2日在公安机关备案的印章编号为2102212037514。
本院所确认的上述事实，有证明材料及当事人陈述笔录在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。
本院认为：综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为双方之间关于案涉房屋租赁合同关系应否解除。虽然远东公司提交了若干份租赁合同，欲证明双方自2003年3月1日至2014年6月30日期间均签订了书面租赁合同，双方之间并非不定期租赁关系。但从永冠公司提交的公安机关出具的证明材料载明的内容可知，永冠公司在公安机关备案的印章编号为2102212037514。远东公司提交的租赁合同中，除了永冠公司对真实性予以认可的2010年10月26日至2011年10月25日、2011年10月26日至2012年10月25日期间的两份租赁合同上加盖的永冠公司的印章编号为2102212037514外，其余租赁合同中加盖的所谓永冠公司的印章编号为2102210099237或无印章编号。且远东公司并未提交充分证据证明虽然公安机关备案的永冠公司印章编号为2102212037514，但永冠公司在经营活动中亦在使用编号为2102210099237的印章或使用无编号的印章。故一审判决认定2012年10月25日租赁合同到期后，双方之间为不定期租赁合同关系并无不当。且即使真实情况如远东公司所述，双方之间签订书面租赁合同约定租期至2014年6月30日，那么，自2014年7月1日起双方即为不定期租赁合同关系，永冠公司亦可随时解除合同。据此，一审判决解除双方之间的租赁合同关系并无不当，本院予以维持。至于远东公司上诉主张应在其获得动迁补偿利益后方能解除案涉租赁合同关系一节，本院认为，远东公司未提交充分证据证明案涉房屋在案涉租赁合同关系解除之前已被列入拆迁范围内。且即使如远东公司所述，在《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前案涉房屋所在项目已依法取得房屋拆迁许可证，故案涉房屋拆迁应继续沿用原有的规定《大连市城市房屋拆迁管理办法》（以下简称《办法》）办理。远东公司亦可依据该《办法》的规定，在其与拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的情况下，申请房屋拆迁管理部门等职能部门裁决。故远东公司此项上诉主张无充分的事实及法律依据，本院不予支持。
关于远东公司上诉主张因其为永冠公司垫付水电费及房屋维修费，故远东公司已不欠付永冠公司租金一节，本院认为，第一，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。虽然远东公司为永冠公司垫付了水电费，但远东公司未提交充分证据证明其垫付水电费的具体数额，且远东公司可另行诉讼解决其与永冠公司之间的水电费纠纷，故一审对其此项主张不予支持并无不当。第二，远东公司提交了收据及收条，欲证明其为案涉房屋疏通下水管道花费3000元、疏通自来水管道花费16，700.00元、维修暖气片花费26，250.00元、大修电梯花费9700元、疏通下水管道花费3000元。但上述收据与收条均是案外人（个人）出具的，属于证人证言，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。且上述收据与收条载明的内容仅能证明系远东公司交纳的款项，却不足以证明是远东公司为维修案涉房屋花费的费用。此外，远东公司主张的上述疏通下水管道费用及其雇佣玉华市政疏通下水管道花费的费用即使均是为疏通案涉房屋下水管道而发生的真实的费用，亦不能排除是由于房屋使用人远东公司使用不当而人为增加的费用，且远东公司未提交充分证据证明在永冠公司向其交付房屋时即存在下水管道不畅的问题，故该费用应由远东公司自行承担。对远东公司此项上述主张，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5664元（大连远东机床有限公司预交），由大连远东机床有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 张萍萍
代理审判员 阁成宝
二〇一五年三月十六日
书 记 员 宋 敏