贵港市港南区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）南民初字第831号 原告贵港市家美物业服务有限公司。住所地贵港市港南区行政中心南侧—南郡名邸小区。 法定代表人李小芳，总经理。 委托代理人梁永康，男，1972年6月18日出生，汉族，该公司员工，住贵港市港北区。 委托代理人刘永福，男，1981年5月5日出生，汉族，该公司员工，住。 被告覃乾富，男，1979年11月6日出生，汉族，住贵港市港南区。 委托代理人陆登，广西正大五星律师事务所港南分所律师。 原告贵港市家美物业服务有限公司（以下简称家美物业）与被告覃乾富物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月29日受理后，依法由审判员徐卫适用简易程序，于2015年6月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁永康、刘永福、被告覃乾富委托代理人陆登到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家美物业诉称，被告覃乾富（南郡名邸小区31－3－302室业主）于2008年11月8日办理入伙手续，并按照《入伙通知书》、《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》等规定缴纳2009年2月8日至2012年12月31日的物业服务费用。但从2013年1月至2015年3月被告从未交过物业管理费1819.8元，滞纳金2305.8元，公共维修基金330.7元，欠费合计4456.3元尚未缴清。经原告多次追讨，被告依然不交纳。为维护广大业主的利益，为此，请求法院判令被告覃乾富在一个月内全额缴纳南郡名邸31－3－302室拖欠的物业服务费用1819.8元、物业费滞纳金2305.8元、公共专项维修资金330.7元，合计4456.3元；并承担本案诉讼费（包括案件受理费、律师费和调查取证费等）。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1、业主档案登记表一份，证明被告是南郡名邸31－3－302室业主； 2、南郡名邸入伙通知书一份，证明原告于2008年11月6日发通知书给被告，通知被告2008年11月8日办理入伙手续； 3、《前期物业管理服务协议》一份，证明被告领房并与其签订了协议； 4、企业法人营业执照、组织机构代码证各一份，证实原告主体资格； 5、被告身份证复印件一份，证实被告身份情况； 6、前期物业服务合同一份，证实合同是续签的，开发商委托其公司管理南郡名邸小区； 7、费用结算清单一份，证实被告拖欠滞纳金问题； 8、图片19张，证实其尽到对小区的管理和维护义务； 9、秩序队员违纪处罚名单一张、解除劳动关系证明两张，证实其查岗时，发现确实存在缺岗的情况，其已进行了处理； 10、贵港市物价局、贵港市住房保障和房产管理局贵价格（2013）50号文件《关于南郡名邸小区物业服务收费标准的批复》及贵港市物价局、贵港市房产管理局贵价格（2011）65号文件《关于南郡名邸小区物业服务收费标准的批复》，证实其按每平方米0.55元收取物业服务费是合理的； 11、收据两张，证实被告曾交过物业服务费和公共维修资金。 被告覃乾富辩称，一、其是南郡名邸小区的业主，按照双方签订的《前期物业管理服务协议》，应是家美物业先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而家美物业未履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内公共绿地枯死，出现乱停车，公共通道道路损坏，小区环境卫生恶劣、排水不畅、无保安巡逻，小区治安案件频发；原告在履行合同过程中已构成根本违约，由于原告家美物业未履行《前期物业管理服务合同》约定的义务或履行合同中存在严重瑕疵，被告完全可拒绝交纳物业费，依法对原告进行先履行抗辩权；二、根据合同相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服务，才有权要求其履行付费。而本案中被告未举证证明自己履行了合同义务，为此，无权要求其支付物业费；三、收取滞纳金是特定的单位才有权收取，原告无权请求滞纳金，合同也未约定有滞纳金。本案原告存在严重违约行为，其不应承担违约责任。为此，原告没有依据请求滞纳金和违约金；四、按照《广西壮族自治区物业管理条例》第50条规定，物业服务收费有两种，一个是实行政府指导价，另一个是市场调节价。被告的住宅是普通住宅，实行的是政府指导价，而双方在《前期物业管理服务协议》未约定有物业收费标准，原告收取物业费适用标准没有依据。为此，请求驳回原告的诉讼请求。 被告覃乾富为其辩解在举证期限内提供的证据有： 1、相片31张，证实原告未尽到安全管理义务、对垃圾未做到环境卫生义务、对停车位停车未做到公共通道管理义务、对公共道路和墙面的损坏未做到维修养护义务、对原先放有的消防器材用作其它用途——未做消防义务、对小区花草枯死未进行补种——未做到园林绿化义务； 2、视频一张，证实原告对小区的３个出入门口，没有保安值班，未尽到安保义务； 3、商品房买卖合同，证实被告目前居住在南郡名邸31－3－302室。 本院依被告申请调查收集的证据有： 报案记录表，从2013年至2015年期间，在港南区华隆超市附近等处共报警44次。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6的真实性没有异议，但对证据3认为双方未明确约定物业费，也未明确约定需缴纳滞纳金，对证据6认为开发商在销售物业给被告时，未与被告说明由原告接管该小区的物业服务；对证据7有异议；对证据8的真实性没有异议，但对证实的内容有异议；对证据9的真实性没有异议，对证实的内容有异议，认为其并不认识两名员工；对证据10、11的真实性没有异议，但对按每平方米按0.55元收取物业费有异议。原告对被告提供的证据1、2、3的真实性没有异议，但对证实的内容有异议。原告对本院调查收集的证据的真实性没有异议，但认为与被告拒交物业服务费没有关系；被告对本院调查收集的证据没有异议。 本院对当事人双方均无异议的证据予以确认，对双方当事人对证据的真实性没有异议，但对证实的内容有异议的证据，本院将综合全案证据再予确认。对原告提供的证据7，因是原告单方制作的，未有被告签字认可，本院不作为定案依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 广西大宇建设投资有限公司是“南郡名邸小区”的房产开发商。2008年4月２日，覃乾富与广西大宇建设投资有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了该公司开发的南郡名邸小区31幢3单元302号房，该房建筑面积是122.98平方米。并于2008年11月8日办理了入伙手续。2008年11月16日，原、被告签订一份《南郡名邸前期物业管理服务协议》，协议约定由家美物业对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依本协议向被告收取物业管理费用和其他有偿服务费用；物业管理服务内容包括有：“保持“南郡名邸”公共地方，包括停车场、会所、区内公共道路、绿化场地、园林景观及其他公共设施、公共部位等地方的清洁；保持“南郡名邸”小区内所有公共地方绿化设施与园林景观的良好；协助配合当地治安机关，注意加强小区内的安全防范，维护小区内的公共安全与公共秩序；配备专业的工程维修队伍，承担小区内房屋本体、公共设施设备的运行管理与维护，并为区内业户提供优质的家居维修日常服务；维护小区内的交通秩序、车辆停放及场地的管理；提供优质的物业管理服务，并力所能及为满足业户的合理需求提供各类便民服务，满足业户的合理需求”等；物业管理服务质量要求：房屋的管理及维修养护标准为楼宇整体外观良好、整洁、外墙无安全隐患，外墙装饰无破损、明显污渍；房屋零修、急修及时率95%，维修合格率98%以上；秩序维护、消防及车辆实现一体化管理，设固定岗和巡更值勤，管理制度落实，……；消防设施设备完好，能正常使用；停车场所管理制度落实，车辆行驶、停放有序；环卫设备齐全完好，垃圾日产日清；整体环境及环卫设施随时保持清洁，定期杀虫灭鼠；地域布局合理，配置得当，建筑小品花草树木长势良好，修剪整齐美观、无病虫害、无大面积黄土裸露；无擅自侵占公用配套设备、设施及场所（地）现象，公用设备设施完好率达98%以上；道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通等内容；物业管理服务费以市物价局批准的收费标准为准；每次交纳费用时间：每月5日以前交纳当月物业管理服务费用及上月各类公摊费用；被告在购房时向贵港市家美物业服务有限公司交纳维修基金按0.1元/月/平方标准计收等内容。被告入住后，即开始向原告交纳物业服务费，一直交至2012年12月31日，从2013年１月１日起就再未交过物业服务费。 2010年６月１日开始，原告方是按每平方米0.55元向被告收取物业服务费；之前，按每平方米0.50元收取物业服务费。 在南郡名邸小区内共有三个出口，分别为东门、南门和北区，每个出口均设有岗亭，在2015年春节期间，曾出现岗亭内无人值班的情形，但之后，原告对脱岗人员进行了处理；从2013年开始到2015年５月，南郡名邸小区曾发生多起小区业主因财物被盗报警事件。该小区至今未安装有摄像头。 2011年9月7日，贵港市物价局、贵港市房产管理局联合向原告下发了【贵价格（2011）65号】《关于南郡名邸小区物业服务收费标准的批复》，批复内容包括：“南郡名邸小区住宅及其他物业管理服务费标准：１、住宅物业管理服务费实行政府指导价，以住宅建筑面积每月每平方米0.55元为中准价（含公共秩序维护、公共卫生保洁、绿化养护费、公共设施日常运行、维护费、小区管理费等），物业服务企业在中准价的基础上，可上下浮动10%执行；空置房按100%计收”等内容。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。原、被告之间签订的《南郡名邸前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告作为小区业主之一，在家美物业提供了物业管理服务之后，被告理应支付物业管理费。被告支付物业服务费至2012年12月31日，期间从2010年６月1日起是按每平方米0.55元支付物业服务费，原告按该标准收取物业服务费亦经过贵港市物价局和贵港市房产管理局批复同意，现原告要求被告覃乾富交清2013年1月1日至2015年3月31日的物业费1819.8元，事实清楚，理由充分，本院予以支持；对原告请求被告支付物业费滞纳金2305.8元，因原告家美物业在进行服务时确实存在瑕疵，被告拒交物业服务费系事出有因，并非恶意拖欠，故对原告主张的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持；对原告请求被告支付的公共专项维修资金330.7元，本院认为，缴交房屋专项维修金是业主的法定义务，缴交的房屋专项维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位，家美物业作为现物业管理服务企业，有权代为收取业主拖欠的房屋专项维修金，而房屋专项维修金属于全体业主，被告不能以原告的服务有瑕疵作为拒缴的理由，被告拖欠2013年1月1日至2015年3月31日的房屋专项维修金已构成违约，房屋专项维修资金每月每平方米0.1元，现原告要求被告支付公共专项维修资金330.7元事实清楚，理由充分，本院予以支持。 庭审中，被告提交了照片和视频证实原告提供的服务不到位，达不到合同约定标准的问题，本院认为，被告提交的照片并不能反映小区的常态、全貌，且物业公司所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以就物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。家美物业在物业服务过程中确实存在不足之处，提供的物业服务存在瑕疵，其在物业服务中需与小区业主加强沟通，改进和完善物业服务，取得小区业主的理解和支持，被告不应以此为由拒绝交纳物业服务费。为此，对被告提出的抗辩理由本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判决如下： 一、被告覃乾富向原告贵港市家美物业服务有限公司支付2013年1月1日至2015年３月31日的物业服务费1819.8元； 二、被告覃乾富向原告贵港市家美物业服务有限公司支付2013年1月1日至2015年３月31日的房屋专项维修金330.7元； 三、驳回原告贵港市家美物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由原告贵港市家美物业服务有限公司负担13元，被告覃乾富负担12元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后起七日内预交案件受理费50元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  徐卫 二〇一五年七月七日 书记员  杨静 附本案引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。