四川省蓬安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蓬民初字第90号
原告唐时术，男，汉族，生于1957年2月26日，住蓬安县。
委托代理人唐治民，四川匀天律师事务所律师。
被告四川科建房地产开发公司。
法定代表人陈国科，总经理。
委托代理人邓国禄，蓬安县助民法律服务所法律工作者。
被告沈文平，男，汉族，生于1965年6月28日，住蓬安县。
被告陈朝霞，女，汉族，生于1964年12月14日，住蓬安县。
二被告共同委托代理人张健民，男，汉族，生于1955年2月24日，住蓬安县。
原告唐时术诉被告四川科建房地产开发公司（以下简称科建公司）、沈文平、陈朝霞商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告唐时术及委托代理人唐治民，被告科建公司的委托代理人邓国禄，被告沈文平、陈朝霞及共同委托代理人张健民均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2007年12月，被告沈文平挂靠蓬安县安居公司进行房地产开发，2007年12月17日，原告与安居公司、沈文平签订了《集资建房合同》，合同约定被告将龙欣花园3幢3层房屋110平方米卖给原告，合同单价为968元／平方米。合同签订后原告支付了定金3万元，但案涉房屋一直未开工修建。2014年2月26日，被告发出公告要求龙欣花园购房户重新选房，并将合同单价上涨为3680元／平方米。被告不但没有按合同约定交房，给原告造成了重大经济损失，现又重新涨价，显失公平，现依据相关法律、法规规定提起诉讼，请求判令被告履行房屋买卖合同，并承担违约责任。庭审中经本院释明后将诉讼请求变更为：1、请求确认2007年12月17日签订的房屋买卖合同无效，返还购房款3万元及利息6930元；2、由三被告连带赔偿原告可得利益损失298320元。
被告科建公司辩称：我公司与沈文平系挂靠关系，权利义务在合同中有明确约定，我方不承担责任，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。
被告沈文平、陈朝霞辩称：1、我方没有与原告签订房屋买卖合同，仅与原告签订了集资建房合同，当时的合同是以楼板房计算成本，而现修建的是现浇房，成本差距太大，合同无法履行；2、签订合同时规划尚未定性，后来发生了变更，变更后集资建房已不符合法律规定，合同不能履行；3、如果原告坚持要求履行合同，应根据实际情况重新签订合同；4、原告请求承担违约责任不符合法律规定，案涉合同无效，不存在违约责任问题；5、如果原告不履行合同，我方愿意承担原告的资金利息损失，原告主张的其他损失，我方均不承担。
经审理查明：被告沈文平挂靠于被告蓬安县安居工程建设房地产开发公司（后更名为四川科建房地产开发公司）从事房地产开发经营，2007年12月17日，原告唐时术与被告沈文平签订了《集资建房合同》一份，约定原告支付被告沈文平建房款，以集资建房形式修建房屋，所建房屋位于蓬安县相如镇交警大队旁龙欣花园第三幢第三层，建筑面积约110平方米，建房单价968元／平方米，房屋地面为楼板嵌缝。原告唐时术、被告沈文平在合同上签字，蓬安县安居工程建设房地产开发公司在合同上加盖公章。合同签订当日，原告唐时术支付被告定金30000元，被告沈文平给原告出具了收据，蓬安县安居工程建设房地产开发公司亦在收据上加盖公章。合同签订后至今，因拆迁、规划变更等诸多方面的原因，该房屋至今未能完工。2014年12月23日，原告向本院提起诉讼。
诉讼过程中，根据原告的申请，本院委托四川恒中房地产评估有限责任公司对案涉房屋的市场价值进行评佑，四川恒中房地产评估有限责任公司接受委托后，经现场查勘及被告沈文平提供的相关资料，认为评估对象为违法建筑，且无法确定可能建成的实物状况，不具备评估条件，并作退案处理。为此本院依职权在蓬安县房地产管理局调取了龙欣花园附近的“滨河尚城”网签合同，该网签合同签订时间为2015年4月左右，四套三楼房屋的销售平均单价为3600元左右。
同时查明，被告沈文平与被告陈朝霞系夫妻，并挂靠于被告科建公司从事龙欣花园商品房的开发、经营，被告科建公司未实际参与经营，经营过程中被告沈文平自负盈亏。原告与被告签订集资建房合同至今，案涉房屋未办理商品房预售许可证。
本院认为：关于集资建房合同的性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之规定，原告唐时术向被告沈文平支付相应价款，待房屋建成后被告交付原告龙欣花园第三幢第三层房屋，原告唐时术并不参与房屋修建相关事宜，因此原、被告之间签订的《集资建房合同》符合房屋买卖合同的相关特点，属房屋买卖合同性质。对被告沈文平主张本案属集资建房合同，本院不予采信。
关于集资建房合同的效力，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，被告沈文平及科建公司至今未取得案涉商品房预售许可证明，因此原、被告签订的《集资建房合同》无效。
关于合同无效的处理，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告沈文平收取的原告的定金30000元应当予以返还，并应承担该30000元资金占用期间的利息。对于原告主张的房屋价差损失，因买卖合同无效致原告唐时术不能取得房屋，而原告唐时术现重新购置房屋需按现行的房屋市场价格支付相应价款，因此因合同无效给原告唐时术造成了一定的损失，由于被告沈文平未取得商品房预售许可证明即对外销售商品房，具有主要的过错，原告唐时术在购买商品房时也未审查被告是否具有待建房屋的土地使用权证及商品房预售许可证等相关手续，也具有一定的过错，故对原告的损失本院酌情认定由被告沈文平承担60%的赔偿责任，其余40%由原告自行承担。
对于现行的房屋市场价格的认定，庭审中原告唐时术提供了合同编号为2011001996号的商品买卖合同，主张现行房屋市场单价3618元／平方米，被告沈文平提供了弘泰·江枫国际的商品房定购书两份，证明现行房屋市场单价2700元／平方米左右，原告唐时术提供的合同签约时间为2011年，与其起诉主张权利的时间相差甚远，而沈文平提供的商品房定购合同的商品房位置与案涉房屋的地段又相差甚远，均不具有参考价值。本院依职权在蓬安县房地产管理局调取的龙欣花园附近的“滨河尚城”网签合同形成时间为2015年4月左右，与原告主张权利的时间段相近，且地段相近，楼层相同，以此为市场价值的参考更具有科学性和合理性，因此本院对现行的房屋市场价格酌情认定为3600元／平方米，但该价格对象所指向的房屋均为现浇房，且系以套内面积计价，而涉案标的物为楼板房，且合同约定的面积系建筑面积，因此二者的差异应从上述价格中扣减。对于套内面积与建筑面积的差异，本院参照当地其他小区的情况酌情按建筑面积为套内面积的1.2倍计算，则案涉房屋的套内面积为110÷1.2=91.67平方米。对于楼板房与现浇房的价格差异，根据本院走访情况，现浇房的修建成本比楼板房的修建成本约增加100元／平方米。根据上述标准计算原告主张的价差损失，价差损失为（3600-100-968）×91.67=232108元，被告沈文平应当赔偿原告唐时术损失为232108×60%=139265元。
被告陈朝霞与被告沈文平系夫妻关系，沈文平经营开发房屋系为家庭利益，在房地产开发过程中产生的债务系夫妻共同债务，根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款：“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能证明婚姻法第十九条三款规定的情形除外。”之规定，被告陈朝霞应当对上述债务承担连带清偿责任。被告沈文平与科建公司系挂靠关系，科建公司亦应当对上述债务承担连带清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、原告唐时术与被告沈文平于2007年12月17日签订的《集资建房合同》无效；
二、被告沈文平在本判决书生效之日起二十日内返还原告唐时术购房定金30000元，并从2007年12月17日起按中国人民银行公布的贷款基准利率计算支付利息至还清此款为止，被告四川科建房地产开发公司及被告陈朝霞承担连带返还责任；
三、被告沈文平在本判决书生效之日起二十日内赔偿原告唐时术房屋价差损失人民币139265元，被告四川科建房地产开发公司及被告陈朝霞承担连带赔偿责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元，由原告唐时术承担2500元，由被告沈文平承担3300元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 唐光明
人民陪审员 郑甫斌
人民陪审员 姜孝堂
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 瞿 溪