江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05674号
上诉人（原审被告）苏州奥姿曼服饰有限公司，住所地苏州市吴中区石湖西路128号3幢。
法定代表人张于萍，该公司总经理。
委托代理人秦利明，江苏展智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州市优视达电器有限公司，住所地苏州市吴中区石湖西路128号。
法定代表人陆林铭，该公司总经理。
诉讼代表人刘伦善，该公司管理人江苏立泰律师事务所主任。
委托代理人杨鑫，江苏立泰律师事务所律师。
上诉人苏州奥姿曼服饰有限公司（以下简称奥姿曼公司）因与被上诉人苏州市优视达电器有限公司（以下简称优视达公司）对外追收债权纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴民初字第238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年3月20日，优视达公司（甲方）与奥姿曼公司（乙方）签订厂房租赁合同一份，约定乙方承租甲方位于吴中区石湖西路128号的厂房，具体为厂区北四层厂房第二层，建筑面积为2230平方米，租赁期限为5年，自2010年4月1日起至2015年3月30日止。双方约定，厂房租金为每月14.5元／平方米，一年的租金总计为388020元。合同第4.4条约定，从正式签订租房协议之日起一年内，出租方不得以任何理由提高租金，一年后可以适当递增，在上一年基础上每年递增3%租金。第4.5条约定，承租方必需每月支付出租方每平方米0.5元物业管理费，与租金同时支付。第7.3条约定，承租方应全部负责租赁场所使用的安全，并负责管理、维护及修补工作。第7.6条约定，在租赁期内，承租人有义务照料租赁场所的所有设施，并使设备处于良好状态。合同签订后，优视达公司依约向奥姿曼公司交付了租赁房屋。
2013年9月5日，原审法院根据徐阿大的申请，依法作出（2013）吴破（预）字第0001号民事裁定书，裁定受理徐阿大对优视达公司的破产清算申请。同年9月25日，原审法院指定江苏立泰律师事务所担任原告管理人。同年11月5日，优视达公司管理人向奥姿曼公司发函告知自2013年11月5日起解除双方签署的《厂房租赁合同》，并要求奥姿曼公司于2013年12月15日前搬离承租厂房，且不得对承租厂房进行任何的装饰装修。奥姿曼公司收函后向原审法院寄送了《关于破产人厂房租赁合同处置的异议书》。2014年10月24日，优视达公司管理人再次发函给奥姿曼公司，要求奥姿曼公司于2014年10月31日前将2013年10月1日至2013年11月5日期间的租金及2013年11月6日至2014年10月24日间的房屋实际使用费支付至管理人账户，并自收函之日起立即搬离承租厂房。
以上事实，有优视达公司提交的厂房租赁合同、函、邮寄凭证、（2013）吴破（预）字第0001号民事裁定书、决定书及当事人陈述等证据予以证实。
关于已付租金，双方一致确认奥姿曼公司于2010年3月22日支付50000元，于2010年4月1日支付241015元，于2010年9月29日支付194010元，于2011年3月28日支付213210元，于2011年10月27日支付120000元，于2011年11月11日支付93210元，于2012年4月19日支付212515元，于2012年9月28日支付212515元，于2013年8月19日代垫姑苏法院执行款194010元，于2014年12月17日支付211519.57元，合计人民币1742004.57元。另外，奥姿曼公司向原审法院提交了借条2张、收条1张及承诺书1份，均由优视达公司加盖公司公章予以确认，证明其借给优视达公司85000元，预付水电费40000元，合计125000元，根据优视达公司承诺应抵作租金。分别是：2012年11月5日，优视达公司今借奥姿曼公司6万元；2013年4月8日，优视达公司收到奥姿曼公司预付水电费40000元，从今后房租中扣除；2013年5月20日，优视达公司承诺，2012年11月优视达公司借奥姿曼公司6万元及2013年4月垫交电费4万元及拖欠的2013年4月1日前的发票税款费用，经商定以上费用从房租中扣除；2013年9月6日，优视达公司今借奥姿曼公司25000元。经质证，优视达公司认为只有借条不能证明款项已交付；对于4万元水电费是奥姿曼公司理应承担的。经原审法院询问，优视达公司表示如果法院认定借款成立，可以抵作房租。
关于代垫费用，奥姿曼公司主张电梯维修费和下水道疏通费3801元，应当从租金中扣除，并提供5张发票予以证实。优视达公司对发票真实性无异议，但关联性有异议，且依据合同约定，承租方应全部负责租赁场所的管理、维护和修补，该费用应由奥姿曼公司自己承担。
原审原告优视达公司的诉讼请求为：1、奥姿曼公司立即从其承租的优视达公司名下位于吴中区石湖西路128号的厂房中搬出并交付优视达公司；2、奥姿曼公司支付其从2013年10月1日起至2013年11月5日期间的租金及2013年11月6日起对优视达公司厂房的使用费合计329080.38元（暂计算至2015年1月31日，之后按租赁合同约定的租金标准计算至实际搬迁之日止）。
原审法院认为：根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。本案中，优视达公司经原审法院裁定进入破产程序，其管理人江苏立泰律师事务所于2013年11月5日向奥姿曼公司发出了解除租赁合同的函件，奥姿曼公司确认已经收到，据此，原审法院认定双方当事人之间的厂房租赁合同已经解除。关于解除时间，优视达公司认为系发函之日，奥姿曼公司表示于2013年11月中旬收到，根据合同法有关规定，合同自解除通知到达对方时解除，据此，考虑解除函的在途时间，原审法院酌定以2013年11月10日为合同解除之日为宜。故，优视达公司要求奥姿曼公司搬离承租厂房的诉讼请求符合法律规定，予以支持。关于租金，优视达公司认可已收到1742004.57元，但根据奥姿曼公司提交的借条、收条及承诺书，原审法院可以确认奥姿曼公司出借给优视达公司85000元及垫付电费40000元，因承诺书中明确约定进行抵扣，且优视达公司当庭也表示可以抵扣，故原审法院将该125000元抵作奥姿曼公司支付的租金。故奥姿曼公司支付的租金是1867004.57元。关于奥姿曼公司主张的代垫费用3801元应予抵扣租金的意见，因奥姿曼公司提供的发票金额仅2299元，确实属于电梯费用，电梯具有公共性质，尽管属于该租赁厂房的附属设施，但并不属于租赁场所内的专有设施，不在合同第7.3、7.6条约定范围，相关维修维保费用应由出租方承担，故该2299元应抵作租金。另外1500元因未能举证，不予采信。因此，总的已付租金应为1869303.57元。虽然根据合同约定，除了租金外，奥姿曼公司每年还应支付优视达公司物业费13380元，且与租金同时支付，但优视达公司在本案中并未主张，原审法院尊其自愿，相关费用不计算在奥姿曼公司已付金额中。故经原审法院核算，2010年4月1日至2014年3月31日四年租金1623330.95元，2014年4月1日起的每日租金为1196.49元，剩余245976.62元的使用期限截至2014年10月23日。因此，奥姿曼公司应按每日1196.49元的标准支付优视达公司自2014年10月24日起实际搬离租赁厂房的房屋使用费。据此，原审法院依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十条之规定，判决：苏州奥兹曼服饰有限公司于判决生效之日起十日内从苏州市优视达电器有限公司位于吴中区石湖西路128号的北四层第二层厂房中迁出并按每日1196.49元的标准支付自2014年10月24日起至实际迁出之日止的房屋使用费。案件受理费人民币6316元，由苏州奥兹曼服饰有限公司负担。
上诉人奥姿曼公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。被上诉人优视达公司被裁定破产清算后，涉案租赁房屋处于长期无人监管的状态，鉴于有关设施需要进行维护，发生的相关费用只能由上诉人等承租人自行承担，这是客观事实。原审法院仅以未提供全部发票为由不支持全部费用不公平。此外，优视达公司及其管理人在收到租金后未依法开具发票，上诉人无法将租金计入成本抵税是众所周知的事实，应当认定损失并进行房租抵扣。二、原审判决认定合同解除于法无据。首先，上诉人对优视达公司管理人发出的解除通知提出了异议，故该解除不能生效。其次，随意解除租赁合同缺乏法律依据，破产管理法十八条未赋予管理人任意解除权。本案所涉为租赁合同，对于优视达公司来说是纯收益性合同，随意解除是侵害全体债权人利益。优视达公司并无证据证明解除租赁合同有利于资产变现，且也有违买卖不破租赁的原则。再次，即使管理人有权解除合同，破产管理法也未赋予其可以不遵守合同约定，不承担任何违约赔偿责任。在未解决提前解除合同的赔偿问题之前，认定合同已经解除没有依据，也不合理。三、原审法院适用法律错误。本案属于房屋租赁合同纠纷，应适用合同相关规定。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回优视达公司的全部诉讼请求。
被上诉人优视达公司辩称：一、优视达公司管理人已经根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十五条之规定，书面发函解除租赁合同，并给予相应的搬迁期限，上诉人应搬离厂房。管理人的解除权系破产法赋予管理人单方解除的权利。承租人认为不解除租赁合同，优视达公司可以获取租金，系纯获益行为与事实不符。在破产清算中，债权人最大的利益就是及时以较高比例获得清偿，租金远远无法偿还全部债务。如果不解除租赁合同，厂房无法变现，整个破产清算程序将停滞不前，损害债权人的利益。二、在管理人发函解除厂房租赁合同后，上诉人拒绝搬离厂房并使用厂房至今，上诉人拖欠的厂房租金及房屋使用费应当向优视达公司支付。三、上诉人主张优视达公司未对房屋进行管理和维修，导致的损失应从租金中扣除，但根据厂房租赁合同的约定，由承租人负责房屋的管理和维修以及水电费用，故因房屋维修和水电费产生的损失不应由优视达公司承担责任。且上诉人也未能提供证据证明其损失，其提供的部分发票也不能证明系厂房维修产生的费用。
二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：优视达公司已经被原审法院裁定进行破产清算，其管理人有权依据《中华人民共和国企业破产法》的规定管理和处分优视达公司的财产。优视达公司管理人于2013年11月5日向奥姿曼公司发出解除租赁合同的通知，奥姿曼公司确认已收到，其解除合同的行为符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条的相关规定，原审法院认定双方的租赁合同于奥姿曼公司收到优视达公司通知时解除于法有据，并无不当。当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明。奥姿曼公司认为其垫付的设施维修费用应当作为租金扣除，应当举证证明其为维修涉案房屋内设施而花费的费用。一审中奥姿曼公司证据不足，原审法院仅支持有发票对应的部分垫付费用并无不当。至于优视达公司未能开具发票使奥姿曼公司无法将租金计入成本抵税的问题，奥姿曼公司未就上述损失的发生提供任何证据证明，其主张抵作租金缺乏依据，本院难予支持。
综上，上诉人奥姿曼公司的上诉理由均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持，但原审判决中将当事人名称写作“苏州奥兹曼服饰有限公司”存在笔误，应为“苏州奥姿曼服饰有限公司”，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
变更苏州市吴中区人民法院（2015）吴民初字第238号民事判决主文为“苏州奥姿曼服饰有限公司于本判决生效之日起十日内从苏州市优视达电器有限公司位于吴中区石湖西路128号的北四层第二层厂房中迁出并按每日1196.49元的标准支付自2014年10月24日起至实际迁出之日止的房屋使用费”。
一审案件受理费人民币6316元，二审案件受理费6316元，均由苏州奥姿曼服饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 张维雯