上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初3437号
原告张鼎轩。
委托代理人李辽祺，上海合勤律师事务所律师。
被告上海七宝古镇实业发展有限公司。
法定代表人毛庆峰，该公司副主任。
委托代理人曾艳，上海金仕维律师事务所律师。
委托代理人王怀刚，上海金仕维律师事务所律师。
原告张鼎轩与被告上海七宝古镇实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张鼎轩的委托代理人李辽祺，被告上海七宝古镇实业发展有限公司的委托代理人曾艳、王怀刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张鼎轩诉称，原、被告之间系房屋租赁关系。原告与被告自2005年开始签订租赁合同，约定关于七宝镇某路102-108号房屋的租赁事宜，至今已达十年之久。期间，双方多次续租，形成在租约到期后一至三个月书面签订续租合同的惯例，且在续租时，原告享有优先承租权。2015年1月21日，双方再次签订《房屋租赁协议书》，对租赁房屋、租赁用途、租赁期限、租金、管理费、续租、优先承租权等达成一致约定。2015年12月19日，原告向被告提出续租申请。2016年1月6日，被告要求原告在七日内搬离前述租赁房屋。为此，原告向被告发函详细说明相关意见，并诚恳请求协商解决未果。在七宝古镇开发之初，原告就租赁房屋在此经营饭店，与古镇开发一同渡过了最困难的时期，双方可谓相辅相成，共同成长。原告承租前述房屋用于饭店经营，并为此开业初期承受亏损数年并于2014年始有起色。现古镇的开发越来越完善，而被告却要求原告搬离，将对原告造成巨大的经济损失。原告认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，各方应严格履行协议义务。故诉至法院要求确认原告与被告就七宝镇某路102-108号房屋形成的租赁合同关系未解除。
原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：
1、2015年1月21日原、被告签订的房屋租赁协议书一份，证明双方存在租赁合同关系，协议中对租期、优先承租权等条款作了相应约定。
被告对该份证据经质证后认为，真实性无异议，且合同约定的期限已经届满，合同也约定了应在期满前三个月前书面提出续签申请，但原告未提出，被告认为合同已经期满终止。
2、2014年1月14日原、被告签订的房屋租赁协议书，证明在原被告租赁关系存续期间，双方续租的习惯做法，双方的租赁关系已经十年之久，故双方以实际行为变更了合同约定。事实上，被告统一发出通知给租户，要求租户明确是否续签。原告在2015年12月19日提出了续租申请，被告也是收到的，也表示无异议。
被告对该份证据经质证后认为，真实性无异议，恰好证明如果续租，双方必须协商一致，达成新的租赁合同，形成新的租赁关系。而2015年的合同期满后，双方并未就续租事宜达成一致并签订新的租赁合同，因此2015年的合同已经期满终止。
3、2016年1月6日被告发给原告的告知书一份，证明被告发函给原告表示不再续租，给予原告五天时间搬离。原告是在2016年1月6日才收到告知书，对于原告在春节期间的经营造成很大的影响。
被告对该份证据经质证后认为，在合同期满之前及期满后被告多次向原告明确表示不再续租，也不存在续租的习惯做法。双方应根据合同的约定，经过再次协商达成新的一致，双方达成新的书面合同关系，而不是原告所述的这种情况，故2015年的合同已期满终止。
4、原告委托律师于2016年1月11日向被告发出的律师函及邮寄凭证各一份，证明原告发律师函向被告表示异议，认为双方租赁合同未在2015年12月31日终止，而是继续履行。根据续签的习惯做法，原告会在续租时调整租金时再付租金，所以的确原告未付，而且原告帮被告垫付了电费，金额也是比较大的，所以也未进行支付。
被告对该组证据经质证后认为，对律师函的内容有异议，被告已一再明确不再与原告续签租赁合同，故原告所述不符合事实。
5、营业执照及工商登记信息一组，证明涉案房屋的经营者是原告。
被告对该组证据经质证后认为，该份证据与本案无关，并不能证明实际的经营者就是原告本人。
6、租赁费的收据一组，证明原、被告在租赁关系存续期间，形成了在租赁合同签订之后延期支付租金的惯例，即被告以实际行动同意原告延期支付租金。
被告对该组证据经质证后认为，只能证明原告一直存在拖欠租金的违约行为，被告只是未追究原告的违约责任而已，并不能视为双方变更了租金的支付方式和支付时间。在双方合同中对如何支付租金有明确约定的情况下，又何来适用惯例一说？要说惯例也只能说明原告有习惯性违约的惯例。原告欲用其违约的多次性来证明其行为的合法性，逻辑上十分错误。
7、续签意向书一份，证明原告已经按照被告的要求，于2015年12月9日向被告提交续签意向书。
被告对该份证据经质证后认为，按双方合同约定，租赁期满，原告如需继续承租的，应在租赁期满前三个月前以书面形式向被告提出，但原告并未遵守这一约定。
8、在租赁房屋贴封条的照片一组，证明被告在2016年1月30日在租赁房屋张贴封条并加门锁，造成原告无法经营。
被告对该份证据经质证后认为，无法证明该照片是何时何地何人所拍摄，但原告所述恰好证明在租赁期满后，原告并未返还租赁物，还强行占有租赁房屋。原告应承担逾期搬离的责任，被告有权提出异议并主张自己的权利。
被告上海七宝古镇实业发展有限公司辩称，不同意原告诉请。原告的诉请无法律依据。合同租赁期满后合同终止，不存在合同解除的问题。但原告要求法院在租赁关系期满后确认合同未解除无依据。租赁合同所约定的租期为2015年1月1日至2015年12月31日，在租赁期满前及期满后，被告多次表示不续签，在合同中也约定了应在期满前三个月前书面提出续签申请，双方更未签订书面合同，原告也未支付2016年1月1日之后的租金，故双方租赁合同已经终止，只不过原告在2016年1月1日之后还强行占用原告的房屋。根据法律规定，租赁期满后承租人应返还房屋，否则应承担逾期搬离的责任。
被告上海七宝古镇实业发展有限公司针对其辩称，未有证据向本院提供。
本院对原告提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
经审理查明：原告自2005年起开始承租被告方的座落于七宝镇某路102-108号的房屋。2015年1月21日由原告作为承租人（乙方），被告作为出租人（甲方）就涉案房屋签订《房屋租赁协议书》一份，协议约定：一、房屋经营项目经营面积：该房屋经营项目为饭店，经营面积为363.52平方米。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋经营项目和擅自增加经营面积。租赁期间，甲方不得干涉乙方正常、合法的经营活动。乙方应严格遵守国家的有关法律、法令，依法纳税、合法经营。乙方在租赁期间不得转租承租房屋。二、租赁期限：租赁期限为一年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止；三、租金和租金交纳期限：双方约定自2015年1月1日起至2015年12月31日止，每年租金、管理费及设备总金额为378,000元，支付租金期限及金额为：第一期为2015年1月1日之前支付租金189,000元，第二期为2015年7月1日之前支付租金189,000元。四、因本租赁房屋所在区域经营行业的布局根据上海七宝古镇管理委员会决定需要进行调整的，甲方有权解除本合同；五、房屋租赁合同期满后，乙方如需继续承租的，应在租赁期满前三个月以书面形式向甲方提出申请，经甲方同意后，在同等租赁条件下，乙方享有优先承租权，重新签订租赁合同。租赁结束后5日内，乙方应恢复房屋原状、搬清所有物品，室内打扫干净，届时双方共同入室检验通过后，结清应付租金及其他应付费用及押金。由于装修而产生的不易搬迁之物，如甲方需要时，经协商在迁出时乙方可一次折价给甲方，如甲方不需要时，乙方应自行拆除，并应恢复房屋原状。如乙方在规定期限内不履行上述义务，甲方有权自行恢复房屋原状，所需费用在押金中扣除，不足部分由乙方另行支付；由此造成乙方损失的，由乙方自行承担。
2016年1月6日被告向原告发出告知书一份，告知书中载明：双方的租赁合同关系将于2015年12月31日到期。由于老街商业业态调整以及原告于承租期间存在分租、转租等违反租赁合同之行为。经被告研究决定，合同到期后，被告不再与原告续签租赁合同。敬请于2016年1月13日前依照双方租赁合同之约定及时搬离和清空租赁物业。
本院认为，首先，原、被告双方所签订房屋租赁协议书系双方当事人真实意思表示，协议书依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，协议书当属有效，依据该份协议书的约定，租赁期限截止至2015年12月31日，租赁合同期满后，原告如需继续承租的，应在租赁期满前三个月前以书面形式向被告提出申请，经被告同意后，在同等租赁条件下，原告享有优先承租权，重新签订租赁合同。但双方在合同履行过程中，原告并未向被告提出过续租的书面申请，即使原告曾经提出过续租的申请，但是被告在2016年1月6日明确以书面形式告知原告将不再续签租赁合同，并要求原告及时搬离涉案租赁物业。被告发告知函的目的是要求原告履行合同终止后搬迁出租赁物业的合同义务。因为租赁期间届满，作为承租人就应当及时返还租赁物，故在被告明确告知不再与原告续约的情况下，原告理应及时搬离涉案租赁物业，并将租赁物业返还给被告。
即使协议书约定的租赁期限届满之后，原告事实上仍在使用租赁物业，被告在发出告知书之前亦未提出异议，实则原租赁协议书继续有效，但原告实际使用租赁物业属于不定期的租赁。而对于不定期租赁，当事人有权随时解除合同。被告在租赁期届满后不久已经以书面方式明确告知原告不再续签租赁合同，并要求原告及时搬离涉案租赁物业，即表明被告要求解除双方的不定期租赁合同关系，而且从协议书约定的租赁期限届满直至被告发出书面告知书，被告已经给予原告一定的合理期限，更加说明原、被告之间并未对租赁协议书达成续签的意思表示。故本院认为被告以告知书的形式解除双方租赁期限届满后的不定期租赁合同关系于法有据，本院予以支持。而原告主张的诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
驳回原告张鼎轩的诉讼请求。
案件受理费减半收取计40元，由原告张鼎轩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一六年三月十日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。