河北省崇礼县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民初字第448号
原告：赵宏民。
委托代理人：于平，河北德汇律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告：曹玉莲。
被告：张文岗。
被告：刘成。
被告：李志明。
上述被告共同委托代理人：李成旺，河北国器律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告：崔万生。
第三人：郭瑞波。
第三人：张艳侠。
原告赵宏民诉被告曹玉莲、张文岗、刘成、李志明、崔万生，第三人郭瑞波、张艳侠案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，由审判员吴希林担任审判长，与审判员ＸＸＸ、代理审判员孟世娜依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵宏民及其委托代理人于平，被告曹玉莲、张文岗、刘成、李志明共同委托代理人李成旺及被告张文岗、被告李志明到庭参加诉讼，被告曹玉莲、刘成因故未到庭，被告崔万生、第三人郭瑞波、张艳侠经本院传票依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵宏民诉称：2012年2月23日，崔万生向原告借款人民币110万元，口头约定借款期限10个月，利率月息22‰，2012年4月28日，崔万生向原告借款人民币20万元，口头约定借款期限2个月，利率月息22‰。原告分别在当日以本人、高洁、刘凤刚向崔万生通过银行转账、存入崔万生银行账户方式将借款交付崔万生。上述借款到期后除支付部分利息外均未偿还。2013年6月20日，因崔万生未能偿还借款，原告与崔万生达成《房屋买卖协议》，约定将崔万生自郭瑞波、张艳侠处购买的承德市承市之光小区A座（东面）1705室楼房抵顶欠原告借款本金115万元，其后，崔万生将其与郭瑞波、张艳侠《房屋买卖协议》原件、原房主郭瑞波购房款收条、房屋钥匙及房屋交付原告。2013年7月11日河北省赤城县人民法院依曹玉莲、刘成、张文岗、李志明的申请对该房予以查封。原告知悉后于2013年7月22日向该院提出书面异议，2013年8月5日赤城县人民法院作出（2013）赤民初字第859-2号民事裁定书，以原告提交的与崔万生购房协议的真实性无法确认为由，驳回了原告的异议。被告曹玉莲、刘成、张文岗、李志明与崔万生借贷纠纷一案进入执行程序后，原告向赤城县人民法院提出执行异议，该院依照民事诉讼法第227条规定驳回了原告的异议。为保护原告合法权益，提起诉讼，请求依法判令不许可执行被告曹玉莲、张文岗、刘成、李志明与被告崔万生民间借贷纠纷一案中赤城县人民法院执行拍卖的承市之光小区A座（东面）1705室楼房并确认原告对该房产享有所有权，诉讼费由被告承担。
被告曹玉莲、张文岗、刘成、李志明均未予答辩。
庭审时共同辩称：一、原告与被告崔万生2013年6月20日签订《房屋买卖协议》真实性受到质疑，我国法律禁止未经过诉讼、拍卖程序，直接“以房抵债”的行为；即使合同有效也属于效力待定合同，不产生所有权转移，现房屋所有权人当事人郭瑞波、张艳侠明确表示同意赤城县人民法院将该财产执行给答辩人，一物不能有二主，原告不能也不可能为所有权人。二、依据《中华人民共和国物权法》第九条，原告从一个没有房屋所有权人手中买来的房屋，既没有房屋所有权证书，也没有不动产税票，更没有记载于不动产登记簿，因此不是房屋所有权人。三、本案最大的争议焦点是原告能否排除人民法院强制执行，依照我国最新执行方面的司法解释，能否排除执行，不动产唯一的判断标准是异议人的不动产是否登记在不动产登记簿，目前诉争房屋登记在第三人郭瑞波、张艳侠名下，非原告，因此不能排除执行，综上请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告崔万生未予答辩亦未到庭参加诉讼。
第三人郭瑞波、张艳侠均未予答辩亦未到庭参加诉讼。
经审理查明：河北省赤城县人民法院在审理（2013）赤民初字第859号、（2013）赤民初字第1159号、（2013）赤民初字第1160号、（2013）赤民初字第1161号案件过程中，于2013年7月10日作出（2013）赤民初字第859-1号民事裁定书，依法将河北省承德市承市之光小区A座1705室楼房予以查封。（2013）赤民初字第859号民事判决书生效后，曹玉莲、张文岗、刘成、李志明就该判决书向河北省赤城县人民法院申请强制执行。
另查明，2012年3月5日，第三人郭瑞波、张艳侠与被告崔万生签订“房屋买卖协议”，将铁路火车站对面承市之光住宅楼二单元1705室单元房以每平方米6500元的价格出售给被告崔万生。未办理房屋过户手续。
又查明，2013年6月20日，被告崔万生与原告赵宏民签订“房屋买卖协议”，将上述房屋以115万元的价格出售给原告赵宏民，协议中约定售房价款115万元用于抵顶向原告赵宏民的借款。
再查明，2012年2月23日，案外人刘凤刚通过中国农业银行向被告崔万生账户转账人民币10万元，案外人高洁通过中国农业银行向被告崔万生账户转账人民币80万元，原告赵宏民通过中国农业银行向被告崔万生账户转账人民币20万元；2012年4月28日，原告赵宏民通过中国农业银行向被告崔万生账户转账人民币20万元。
上述事实，有原告提供的“房屋买卖协议”两份、购房款收条、中国农业银行银行卡业务回单、（2013）赤民初字第859-1号民事裁定书、（2013）赤民初字第859号民事判决书等证据及庭审笔录在案佐证，所证事实足以认定。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经不动产所在地的登记机构办理登记发生法律效力。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告赵宏民主张其与被告崔万生签订房屋买卖协议后，购房款用于抵顶借款115万元，其提交的六份银行转账证明并由证人刘凤刚、高洁出庭作证，证人刘凤刚、证人高洁与原告赵宏民均为亲属关系，其证明向被告崔万生转账均为受原告赵宏民委托，仅依据证人证言和转账凭证，不足以证明原告赵宏民与被告崔万生之间的借贷关系，即原告赵宏民无法证明其是否向被告崔万生支付购房款，且原告赵宏民与被告崔万生签订“房屋买卖协议”时明知被告崔万生不是涉诉房屋的登记所有权人。综上，原告赵宏民尚未取得涉诉房屋的所有权，其不享有实体权利，亦不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，因证据不足，依法不予支持。对被告曹玉莲、张文岗、刘成、李志明共同答辩意见，依法予以采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，参照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告赵宏民的诉讼请求。
案件受理费14430元，由原告赵宏民全部承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 长 ：吴希林
审 判 员 ：ＸＸＸ
代理审判员 ：孟世娜
二〇一五年十月十九日
书 记 员 ：王凤燕
附：相关法律条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《中华人民共和国合同法》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
三、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
四、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。