辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终11356号
上诉人（原审被告）：张连营，男，1978年6月20日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区。
委托代理人：刘洋，女，1978年3月2日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：辽宁万家园物业管理有限公司，住所地：沈阳市皇姑区北陵大街28号16门。
法定代表人：李德军，系该公司总经理。
委托代理人：牟振玉，男，1964年10月25日出生，汉族，系该公司员工。
委托代理人：徐艳，女，1972年10月7日出生，汉族，系该公司员工。
上诉人张连营因与被上诉人辽宁万家园物业管理有限公司（以下简称“万家园物业”）物业服务合同纠纷一案不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初10548号民事判决，向本院提出上诉。本院依法由审判员孙卓担任审判长、与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人张连营上诉请求：1、撤销原审判决，要求万家园物业提供未超过诉讼时效证据；2、上诉费用由万家园物业承担。理由：被上诉人向上诉人索要2011年1月至2013年6月期间的物业费，但被上诉人在庭审中并未提供能够证明其向上诉人主张过物业费的相关证据，故被上诉人的诉请已超过诉讼时效，原审认定事实及适用法律错误。
被上诉人万家园物业辩称：维持原判。
万家园物业原审诉称：万家园物业、张连营签订《万家茗苑前期物业管理服务协议》，约定由万家园物业为张连营所在小区“万家茗苑”提供物业服务，该协议第五条约定，已售出物业的物业管理服务费，由甲方根据有关部门核定，按标准向业主或物业使用人收取。万家园物业、张连营双方签订的《电梯管理服务协议》约定电梯收费标准为12元/人/月。2009年8月18日，沈阳市物价局下发的沈价审批（2009）83号《关于沈阳“万家茗苑”住宅小区物业服务收费指导标准的批复》，核定万家园物业居住的万家茗苑小区的物业服务费用为1元/月/平方米，电梯运行服务费用为12元/月/人。根据双方签订的《临时管理规约》第27条约定：业主必须于每年度交费期满，提前一个月交纳下年度物业服务费。第30条约定：未按时交纳物业服务费等任一项费用自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日0.3%的滞纳金。现张连营拖欠2011年、2012年、2013年上半年的物业费，故诉至法院，请求法院判令：1、张连营给付拖欠的物业费2374元及滞纳金5753元；2、张连营承担本案诉讼费用。
张连营原审辩称：换物业我不知道，从未接到过物业催交物业费的通知，欠费时间和金额属实，不交物业费是有原因的，物业服务不到位，一楼花园围栏损坏，入住就开始报修，从未维修，我家是楼王，买的时候比别人的贵，别人家是窗户，我家是门，也是坏的，至今没来修过，景观从未放过水，园区没有绿化，业主私自扩建花园，占了绿化带，我起诉房证违约金时，我过了诉讼时效，原告现在起诉我也已经过了诉讼时效，不存在诉讼时效中断情况。法律是有追溯期的，我现在要重新再起诉违约金。
原审法院审理查明：万家园物业是具有合法经营和收费资质的物业管理企业。万家园物业与张连营签订了《万家茗苑前期物业管理服务协议》，明确约定了双方的权利义务，约定在本合同有效期内，已出售物业的物业管理服务费，由万家园物业根据有关部门核定，按标准向业主或物业使用人收取，如张连营未按时交纳物业费，万家园物业有权按约定收取每日千分之三的违约金。2009年8月18日，沈阳市物价局作出关于沈阳“万家茗苑”住宅小区物业服务收费指导标准的批复，其中住宅物业服务收费为每月每平方米建筑面积1.00元，商业网点等非住宅部分物业服务收费实行市场调节价格，电梯运行服务费收费标准按照沈价发[2004]125号文件规定执行，每月每人12.00元（学龄前儿童免收）。2013年6月30日，万家园物业撤出万家茗苑小区。2013年7月16日，万家园物业向沈阳众腾房产物业管理有限公司进行了物业资料的移交，同时，万家园物业经理牟振玉与沈阳众腾房产物业管理有限公司经理邵红在万家茗苑一期移交物业管理资料单上签字。另查明，被告张连营系由原告负责物业管理服务的小区业主，房屋建筑面积70.66平方米。被告拖欠自2010年1月至2013年6月的物业费。再查明，万家园物业实际按照每月每平方米向0.8元向园区业主收取物业费。
上述事实，有万家园物业、张连营的当庭陈述笔录、《万家茗苑前期物业管理服务协议》、沈阳市物价局文件等证据在卷为凭，经庭审质证，本院依法予以确认。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案万家园物业与张连营签订的《万家茗苑前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司万家园物业履行了管理服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主张连营享受了万家园物业提供的管理与服务即应履行交纳相应费用的义务。故对于万家园物业主张的物业费，因万家园物业实际按照每月每平方米向0.8元向园区业主收取物业费，因此物业费收取标准应为每月每平方米0.8元。关于万家园物业撤出万家茗苑小区的时间问题，因万家园物业主张其于2013年6月30日撤出万家茗苑小区。因此，万家园物业在万家茗苑小区的服务时间应为2013年6月30日止。因原告在物业服务方面存在一定的瑕疵，对物业费的诉讼请求按实际拖欠费用的90%计算为宜，即2136元（2374元×90%）。关于万家园物业主张的滞纳金，本院不予支持。关于张连营提出本案已超过诉讼时效问题。物业公司提供的物业服务行为属于一种连续性的行为，是债权的一种，故应适用法律关于诉讼时效的规定。本案中，考虑到物业公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取在园区内张贴《通告》的习惯性做法，本院对于张连营提出的其一直在行使权利的事实予以认定。故本案未超过诉讼时效。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张连营于本判决发生法律效力之日起十日内向原告辽宁万家园物业管理有限公司交纳其拖欠的自2010年1月至2013年6月的物业费2136元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张连营承担。
本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人的诉争焦点为被上诉人的诉请是否超过诉讼时效。
关于上诉人提出被上诉人的诉请已超过诉讼时效的上诉主张，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。结合本案，因物业费是债权的一种，故被上诉人就上诉人所提出的诉讼时效问题应提供有效证据加以证明，但庭审中，被上诉人除向法庭提供其于2014年3月10日在涉案小区大门张贴的收费通知外，并无其他证据予以证明，被上诉人应承担举证不能的法律后果。因此，被上诉人主张的2012年3月10日至2013年6月期间的物业费诉请应予保护；而2010年1月至2012年3月9日期间物业费的诉请因超过诉讼时效无法予以支持。原审判令上诉人继续给付该期间的物业费用不妥，应予纠正。据此计算，上诉人实际支付被上诉人物业费的数额应为814元【16×0.8×70.66×90%】。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初10548号民事判决第二项；
二、变更沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初10548号民事判决第一项即“被告张连营于本判决发生法律效力之日起十日内向原告辽宁万家园物业管理有限公司交纳其拖欠的自2010年1月至2013年6月的物业费2136元”为“张连营于本判决发生法律效力之日起十日内向万家园物业辽宁万家园物业管理有限公司交纳其拖欠的自2012年3月10日至2013年6月期间的物业费814元”；
三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
二审案件受理费50元，由上诉人张连营负担25元，由被上诉人辽宁万家园物业管理有限公司负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 姜 会 军
代理审判员 朱 闻 天
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁判方式依法改判、撤销或者变更。