上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终3431号
上诉人（原审原告）：莊卫廉，男，1949年10月6日出生，汉族，住上海市长宁区。
上诉人（原审原告）：高韻璋，女，1918年1月15日出生，汉族，住上海市长宁区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：茹毅，上海嘉路律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：汪毅，上海嘉路律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李沄，女，1967年11月23日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。
上诉人莊卫廉、高韻璋与上诉人李沄因用益物权纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初12275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人莊卫廉、高韻璋上诉请求：撤销一审判决，改判李沄于本判决生效之日起二十日内返还XX路XX弄XX号车间底层房屋（以下简称涉案房屋），并以其对外出租租金标准支付自2013年6月1日起至实际搬离涉案房屋之日止的房屋占用使用费。事实和理由：两上诉人作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋依法享有完全的占有、使用、收益和处分的权利，要求李沄交还房屋符合法律规定。李沄从未出示过公房租赁凭证，不能继续占有使用涉案房屋。况且，涉案房屋目前已经撤销代为经租管理，李沄也有自购商品房以供其居住，即使李沄曾取得过公房租赁凭证，其也无权再继续占用房屋。一审判决的房屋使用费也明显低于评估价，应以李沄所获得全部租金收益作为标准。
李沄辩称，不同意莊卫廉、高韻璋的上诉请求。
上诉人李沄上诉请求：撤销一审判决，改判李沄按27.4元/月的标准支付房屋使用费。事实和理由：涉案房屋属于落实政策房屋，根据最高院的相关规定，该类房屋纠纷应由上海市长宁区人民政府落实私房政策办公室（以下简称落政办）处理解决，并非法院受理范围。涉案房屋至今未能落实政策的主要责任在于莊卫廉、高韻璋，其在三十年前就可以申请解决涉案房屋落政，当时李沄还可以获得单位福利分房，但时隔三十年后市场已经发生巨大变化，李沄已经无法再取得福利分房。而落政办将李沄承租公房的面积算错，也直接导致李沄无法与落政办达成补偿协议，落政办也不应将涉案房屋从代经租转变为自行管业。涉案房屋的租赁价值不应进行评估而体现，李沄支付给物业的房租真正体现了房屋的价值，是经国家有关专业部门所认定的，是最为合理合法的价格。
莊卫廉、高韻璋辩称，不同意李沄的上诉请求。
莊卫廉、高韻璋向一审法院起诉请求：1、李沄支付本市长宁区XX路XX弄XX号汽车间底层房屋（21.71平方米）的使用费，计算方法为按每月租金2,200元，自2013年6月1日计算至判决生效之日；2、李沄搬离、返还涉案房屋；3、李沄支付因侵犯莊卫廉、高韻璋物权而产生的律师费7,900元；4、诉讼费用由李沄负担。审理中，莊卫廉、高韻璋将诉请1变更为：李沄支付涉案房屋的使用费及利息，使用费的计算方式为：2013年6月1日至2014年10月26日按评估报告确定的标准计算；2014年10月27日至2016年10月26日按每月2200元计算（系李沄将涉案房屋出租给案外人的租金标准）；2016年10月27日至判决履行之日按评估报告确定的标准计算。利息的计算方法为：以使用费为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2013年6月1日计算至判决履行之日。
一审法院认定事实：高韻璋系莊卫廉的母亲，其丈夫系莊某。
2013年5月15日，落政办、上海市长宁区住房保障和房屋管理局（以下简称住房局）发布（长）字（2013）落政第002号《落实私房政策通知书》，载明：业主庄某，申请人高韻璋；座落于XX路XX弄XX号三层部位，建筑面积54.22平方米的房屋，自2013年6月1日起发还产权，由你自行管理；座落于XX路XX弄XX号底层阳台间、东南间、西间、西南间及车间底层部位，建筑面积139.11平方米的房屋，自2013年6月1日起发还产权，暂由房管部门代为经租管理。同日，落政办、住房局通知李沄，告知上述情况。
2014年1月6日，落政办出具证明，内容主要是：XX路XX弄XX号花园住宅一幢，建筑面积299.61平方米，另有南半幢汽车间建筑面积36.16平方米。上述房屋已按相关政策将产权发还业主庄某所有。承租户徐某居住的三层南间、北间及卫生间，自2013年6月1日起由业主自行管理；承租户倪某居住的底层阳台间及东南间、承租户真某居住的底层西南间及西间、承租户李沄居住的车间底层，自2013年6月1日起转落政代经。
2015年9月21日，高韻璋、莊卫廉登记为XX路XX弄XX号房屋共同共有产权人。
2016年4月27日，落政办、住房局向高韻璋、莊卫廉发出通知，内容是：原由房管部门代为经租管理的座落于XX路XX弄XX号车间底层房屋，建筑面积21.71平方米，现经批准同意从2016年5月1日起撤销该房屋代为经租管理，发还你们自行管理。
另查明，2014年10月26日，李沄与案外人张某签订《上海市租赁合同》，约定张某承租涉案房屋，月租金2,200元，租期自2014年10月27日至2015年10月26日。2015年10月17日，双方同意延长租期一年至2016年10月20日。
2015年11月13日，李沄向上海XX集团新华A有限公司支付涉案房屋2015年1-12月房屋租金328.80元。
审理中，李沄自述，其户籍报出生登记并居住于涉案房屋，1994年结婚后搬离，由母亲继续居住，其于2003年将母亲接走共同居住于自购的商品房内，直至母亲2007年去世。2003年以来，涉案房屋用于出租。
莊卫廉、高韻璋表示，对李沄一户最初入住的情况不清楚，XX路XX弄XX号内，除李沄及承租户徐某涉诉外，承租户倪某已经获得补偿后搬离，承租户真某的补偿方案在协商中。莊卫廉、高韻璋愿意按照“两个一点”的方式解决矛盾，但李沄认为涉案房屋建筑面积21.71平方米认定不准确，另有卫生间应计入面积，因而协商不成。莊卫廉、高韻璋则认为李沄所称卫生间是自行搭建在走道内，未计入产权证登记面积。
根据莊卫廉、高韻璋的申请，法院通过上海市高级人民法院依法委托上海B有限公司（以下简称B公司）对本市长宁区XX路XX弄XX号2幢南半幢（汽车间）底层住宅房地产租赁价值进行了估价并出具房地产估价报告，内容为：自2013年6月1日起至2016年7月29日止，涉案房屋租赁价值为68,928元；2013年6月1日至2013年12月31日租赁价值为11,510元；2014年1月1日至2014年12月31日，租赁价值为20,761元；2015年1月1日至2015年12月31日，租赁价值为22,267元；2016年1月1日至2016年7月29日，租赁价值为14,390元。
一审法院认为，根据查明的事实，虽然XX路XX弄XX号房屋产权于2013年6月1日发还给业主，但直至2016年5月1日涉案房屋撤销代为经租，李沄一直缴纳涉案房屋的公房租金。莊卫廉、高韻璋要求李沄支付2013年6月1日至2016年5月1日期间的租金，于法无据，不予支持；2016年5月1日涉案房屋撤销代理经租后，李沄仍占有、使用，作为受益者依法应当向权利人支付房屋使用费。关于房屋使用费的具体金额，一审法院综合考虑了房屋的历史原因及市场租金价格，酌定李沄按月向莊卫廉、高韻璋支付房屋使用费1,600元。李沄主张按物业公司标准支付租金，但涉案房屋产权已经发还，代理经租关系也已经撤销，理应参照市场标准支付租金，故对李沄的抗辩意见，难以采信。因涉案房屋于2016年5月1日撤销代理经租，莊卫廉、高韻璋2016年6月即提起本案诉讼，没有证据证明双方曾就订立租赁合同、确定租金标准等进行过协商，故对于莊卫廉、高韻璋的利息主张，不予支持。关于律师费，不属必然发生的损失，亦不予支持。本案纠纷的起因属历史遗留问题，莊卫廉、高韻璋要实现收回房屋的目的还需通过其他合法途径妥善解决。
一审法院审理后作出判决：一、李沄应于判决生效之日起十日内向莊卫廉、高韻璋支付上海市长宁区XX路XX弄XX号车间底层房屋的使用费，使用费的计算方法为：按每月1,600元，自2016年5月1日起计算至判决履行之日止；二、驳回莊卫廉、高韻璋的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法评估费2,000元，莊卫廉、高韻璋负担1,000元，李沄负担1,000元。案件受理费2,215.80元，莊卫廉、高韻璋负担1,107.90元，李沄负担1,107.90元。
本院二审期间，莊卫廉、高韻璋向本院提交由长宁区落实私房政策办公室于2016年2月26日向李沄出具的“撤销XX路XX弄XX号车间底层落政代为经租的告知书”，证明李沄长期拒绝协商，恶意占有涉案房屋。李沄对该证据的真实性予以认可，但其主张未能达成协议的责任在于落政办。本院对于该份证据的真实性予以认可，但该证据形成于一审诉讼之前，并非二审新证据，且与本案争议之间缺乏关联性，本院对此不予认可。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，涉案房屋的产权因私房落政发还给业主，并最终由莊卫廉、高韻璋登记成为涉案房屋的共有产权人，但涉案房屋的现状系历史遗留问题。在业主、承租户及落政办尚未依据政策规定就补偿方案达成一致意见之前，莊卫廉、高韻璋要求返还涉案房屋的条件尚未成就，其诉请本院实难支持。涉案房屋自2016年5月1日撤销代经租管理改为由业主自管，故莊卫廉、高韻璋有权主张就该时段起产生的房屋使用费。莊卫廉、高韻璋主张的自2013年6月1日起至2016年5月1日的租金，因该期间涉案房屋仍属于代为经租，李沄也缴纳了该期间涉案房屋的公房租金，故一审未支持该期间的租金，并无不妥，本院予以支持。至于房屋使用费的标准，一审在估价报告的基础上，综合考虑涉案房屋的性质、历史成因等因素，对租金标准酌情予以降低，亦属合理，本院同样予以支持。相关当事人就本案的后续处理应积极予以协商，以避免损失的扩大。
综上所述，莊卫廉、高韻璋与李沄的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3,323.70元，由上诉人莊卫廉、高韻璋负担2,215.80元，上诉人李沄负担1,107.90元。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年三月二十一日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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