四川省盐亭县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民初字第2450号
原告杨柳，女，汉族。
委托代理人汤春兵，男，盐亭县两河法律服务所法律工作者。
被告四川辰东房地产有限责任公司，住所地：盐亭县云溪镇弥江路551号。
法定代表人冯正奎，系该公司总经理。
被告四川辰东投资有限责任公司盐亭福华雅苑项目部，住所地：盐亭县云�文同干道五指山。
负责人任步金，系该项目部负责人。
委托代理人宋春容，女，四川法锐律师事务所律师。
原告杨柳与被告四川辰东房地产有限责任公司（以下简称辰东公司）、四川辰东投资有限责任公司盐亭福华雅苑项目部（以下简称辰东福华雅苑项目部）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨柳的委托代理人汤春兵、被告四川辰东房地产有限责任公司的法定代表人冯正奎、四川辰东投资有限责任公司盐亭福华雅苑项目部负责人任步金及其委托代理人宋春容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨柳诉称，2013年5月28日，原告与被告签订了福华雅苑楼宇认购书，购买被告开发的福华雅1栋10楼4号，约定房屋总价款175436元，已付75435元，余款100028元以按揭�式协定，契税、维修基金及办证相关费交房时一次性付清。原告按照签订的楼宇认购书履行了给付房款的义务，但被告到了楼宇认购书中约定的交房时间并没有履行义务，福华雅苑项目至今尚未达到竣工验收交付使用的条件，造成原告至今在外租房居住，而且项目部负责人任步金因涉嫌经济犯罪已被射洪县公安局经侦队拘留，导致福华雅苑项目目前全面停工，为了保护原告的合法权益，故诉至法院，请求：（1）判决被告按照签订的楼宇认购书履行义务；（2）判决被告承担迟延交房给原告造成的相应损失5000元；（3）诉讼费、财产保全费由被告承担。
被告辰东公司辩称，辰东福华雅苑项目部挂靠于被告辰东公司，但被告只是同意其开发房产，并没有授权辰东福华雅苑项目部出售房屋，因此项目部的行为属于超出权限的行为，而且，据被告所知，辰东福华�苑项目部并没有印章，其私自收取的购房款去向不明，因此辰东福华雅苑项目部的行为不应当由被告辰东公司负责。请求驳回原告对被告辰东公司的诉讼请求。
被告辰东福华雅苑项目部辩称，原告提出的请求被告没有异议，被告愿意配合各政府部门，尽快完成项目后期工程，向原告进行交房。但被告未能交房，是由各种客观原因造成，对该损失被告不予认可。
经审理查明，“5.12”地震后，2009年4月，原居住盐亭县云溪镇新指路居民，向城建局、国土局等相关部门申请拆除重建。被告任步金经人介绍到盐亭开发房地产。2009年11月30日，四川辰东投资有限责任公司成立福华雅苑项目部，由任步金任项目经理，经营范围为房地产开发，同年12月30日，四川省绵阳市盐亭县工商行政管理局向辰东福华雅苑项目部颁发营业执照，企业类型为有限责任公司分�司，营业场所为盐亭县云溪镇文同干道五指山下。被告任步金与拆迁户协商完拆迁事宜后，2011年底，福华雅苑项目开始动工。2013年2月，四川辰东投资有限责任公司取得福华雅苑1、2号楼商品房预售许可证，随后，辰东福华雅苑项目部对外出售房屋。2013年7月12日，原告杨柳作为乙方与被告四川辰东投资有限责任公司作为甲方签订了商品房买卖合同，载明：第一条、项目建设依据：出卖人以出让方式取得云溪镇新指路40地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用权证为：盐国用（2012）第02132号，土地使用权面积为2818.80平方米，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：住宅，土地使用年限自2012年9月7日至2082年8月29日止；出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房地名核准名称为：福华雅苑……略；第二条、商品房销售依据……略；第三条、买受�所购商品房的基本情况1、该商品房所在楼栋的主体建筑结构为框剪，建筑层数为16层，其中地上15层，地下1层；2、该商品房为第一条规定项目中的1幢1单元第10层1-10-4号……略；3……略；4、该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是盐亭县高山测绘队，其预测建筑面积共71.97平方米，其中，套内建筑面积56.07平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积15.90平方米；……略；第五条、计价方式与价款：3、此商品房按照下列第2种方式计算该商品房价款。3.2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币2438元，总价款人民币壹拾柒万伍仟肆佰陆拾叁元整；第六条、付款方式及期限：买受人采取下列第3种方式付款；3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的40%，其余价款可以向绵阳市商业银行盐亭支行或住房公积金管理机构借款支付。……略。第十一条、交付条件：（一）出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；......略。协议上盖有“四川辰东投资有限责任公司合同专用章”印章，甲方代表人委托代理人签章处有冯正奎印章，乙方代表人处杨柳签名并按印。随后，原告交纳了房款，辰东福华雅苑项目部收取款项后向原告出具了收款收据，在收款收据上加盖辰东福华雅苑项目部财务专用章。2014年12月，因资金短缺等因素盐亭福华雅苑项目部停工至今。2015年初，被告辰东公司法定代表人冯正奎因涉嫌非法吸收公众存款罪被刑事拘留，被告辰东福华雅苑项目部负责人任步金因涉嫌犯罪被刑事拘留。
另查明，2010年3月10日，辰东公司（甲方）与福华雅苑项目部（乙方）签订工程管理合同，约定甲方同意乙方使用甲方资质开发福华雅苑工程，乙方向甲方交纳管理人员费�5万元。乙方在整个开发和施工过程中所涉及的一切民事纠纷和不安全事故引发的民事和经济责任全部由乙方自行负责了结，甲方不承担任何民事和经济责任。该开发工程乙方与各业主所签订的一系列合同的履约全部由乙方自己负责处理，甲方对乙方与该片区的业主所签订的合同不承担任何民事和经济赔偿责任。2013年6月3日，四川辰东投资有限责任公司更名为四川辰东房地产有限责任公司，现福华雅苑项目部主体工程建成，但水、电、气及消防设施尚没有完成，均没有进行竣工验收，不具备交付条件。原告等66名购房户通过售房部与福华雅苑项目部签订了房屋认购书等合同文本，在所签订的合同中，除了11套按揭房屋进行了网签外，其余房屋均已抵押或网签给第三人，现原告等66名购房户向法院提起诉讼。
上述事实，有当事人的陈述、楼宇认购书、收款收�、预售许可证、四川辰东投资有限责任公司与福华雅苑工程管理合同等证据证实。
本院认为，被告四川辰东投资有限责任公司取得商品房预售许可证，具备出售房屋资格，原告与被告四川辰东投资有限责任公司所成立的分公司辰东福华雅苑项目部签订的福华雅苑楼宇认购书，该认购书已具备合同的主要条款，该协议是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律规定，双方应当按照协议履行。原告请求被告按签订的楼宇认购书履行义务，其实际是请求被告支付所购买的房屋。但该工程现因资金问题，于2014年12月停止建设，其公司法定代表人及分公司负责人现已被刑事拘留，在此期间未再动工建设和办理相关手续，四川辰东投资有限责任公司福华雅苑项目部已经以其行为及其实际情况，表明现事实上履行不能，现原告要求被告按约定交付房屋，而原告所要�的标的物至今尚未竣工，不符合交付条件，根据《中华人民共和国合同法》第110条规定，“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高。原告要求继续履行的事实基础尚不成就，且开发商交付质量合格的房屋是其主要义务，验收合格是房屋交付的“法定条件”，在涉案房产项目至今未予竣工验收，不符合法律、行政法规规定的房产项目交付条件，原告要求被告按楼宇认购书履行交房的请求，本院不予支持。关于原告主张迟延交付房产的损失问题，原告未明确向法庭提供造成损失的证据，对原告的该诉请，因缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条、《中华人民共�国建筑法》第六十一条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告杨柳的诉讼请求。
根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案收取案件受理费2084元，由原告杨柳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长 杨 剑
审 判 员 王益波
人民陪审员 哈 敏
二〇一五年十二月二日
书 记 员 胥 科
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法�、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条第二款：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款�，该协议应当认定为商品房买卖合同。