上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初4907号
原告(反诉被告)：范美琴，女，1972年2月21日生，汉族，住上海市崇明县。
原告(反诉被告)：陈飞，男，1970年12月10日生，汉族，住址同上。
原告(反诉被告)：范陈臣，男，1994年3月15日生，汉族，住址同上。
上列三原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：方芳，上海市万众律师事务所律师。
被告(反诉原告)：祁文文，男，1990年8月8日生，汉族，户籍地安徽省，住上海市。
被告(反诉原告)：张梅，女，1990年7月18日生，汉族，住址同上。
上列两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行，住所地上海市中山东二路XXX号。
法定代表人：冯雁飞，行长。
委托诉讼代理人：周轶伦。
原告(反诉被告，以下简称“原告”)范美琴、陈飞、范陈臣诉被告(反诉原告，以下简称“被告”)祁文文、张梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案。被告祁文文、张梅向本院提出反诉，本院予以受理，并依法追加中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行为本案第三人。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范美琴、陈飞、范陈臣的委托诉讼代理人方芳，被告祁文文及两被告的共同委托诉讼代理人卞东风，第三人中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行的委托诉讼代理人周轶伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范美琴、陈飞、范陈臣向法院提出诉讼请求：1、判令原、被告就上海市宝山区莲花山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的房屋买卖合同继续履行；2、被告向中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行还清上述所欠贷款本息(以该行在清偿之日的明细为准)，办理上述房屋的抵押登记注销手续；3、被告配合原告办理房屋产权过户；4、判令被告支付违约金人民币10万元(以下币种均为人民币)。事实与理由：2016年8月15日，原、被告在中介的居间下就系争房屋签订《房地产买卖合同》。合同约定，被告将系争房屋出售给原告，被告应当在收到原告第一笔房款后最短时间内将房款优先用于还清被告尚欠抵押权人的贷款余额，注销抵押。签订合同当日，原告支付第一笔房款75万元，2016年11月14日支付房款100万元，之后又支付装潢补偿款94万元，但被告迟迟未清偿银行贷款。故原告向法院提起诉讼。
被告祁文文、张梅共同辩称，不同意原告的诉讼请求。根据原、被告签订的合同第九条、补偿协议约定，原告逾期支付房款超过15天，被告因此通知原告解除了双方的房屋买卖合同，通知到达原告时，合同解除。原告的诉请没有事实和法律依据。
被告祁文文、张梅向法院提出反诉请求：1、确认原告与被告签订的上海市房地产买卖合同、补偿协议于2017年2月15日解除；2、判令三原告支付被告违约金339,000元。
原告范美琴、陈飞、范陈臣针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。合同解除的形式条件不符合，原告没有满足单方解除合同的条件，原告逾期付款与被告有关，而且与被告就逾期付款达成了口头约定，原告没有违约。
第三人中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行述称，原被告之间的房屋买卖合同纠纷不应影响当事人的债权和抵押权的合法效力，第三人的抵押权和债权应受到保护。如果法院判决房屋买卖合同继续履行，第三人同意由原告代为偿还被告的债务。截止2017年5月28日，贷款本金剩余1,568,489.77元未还，没有欠息。
本院经审理认定事实如下：
系争房屋产权人为祁文文、张梅。2016年8月15日，原告(乙方)、被告(甲方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》。合同约定，原告向被告购买系争房屋，实际成交价339万元，其中网签合同价格200万元，剩余139万元为装修补偿，双方于2017年2月28日前办理过户手续。合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方除应向甲方支付应付款期限第二日至甲方发出解约通知之日的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付。合同第十条约定：甲方未按合同约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。补充条款(一)约定：甲方应于收到乙方支付的第一笔房款后，于抵押权人许可的最短时限内，将乙方付款优先用于全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额(首付款若有不足，不足部分由甲方自行补足)，由甲方从抵押权人处取得的该房地产抵押注销材料后于双方办理产权过户前，办理完毕抵押注销手续。合同附件三约定：乙方于签订合同当日，支付甲方首付款75万元；2016年11月15日前，支付甲方房款55万元；乙方以贷款形式支付甲方房款70万元。《补偿协议》约定：乙方同意就现有装潢、厨卫及附属设施、设备另行补偿甲方人民币139万元；乙方于2016年11月15日前，支付甲方45万元；于2017年1月30日前，支付甲方94万元；本次交易税费由乙方承担并支付；本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。
2016年8月15日，原告支付被告房款75万元。2016年11月24日，原告支付被告房款100万元。2017年2月15日，原告支付被告房款94万元。
目前系争房屋上第三人的抵押权仍未注销。本院在审理中经原告申请，查封了被告名下银行存款651638.58元。
审理中，被告提供了双方的短信聊天记录，被告于2017年2月10日询问原告94万元房款为何还未到账。原告回复称中介让原告等被告回上海再付钱，并问被告何时回上海，被告回复称过了十五回来。2017年2月15日，被告短信通知原告，因房款逾期超过15天，解除合同。原告认为，双方在短信中约定了被告回上海后再进行付款。
原告提供了与中介业务员的微信记录，中介通知原告不要把钱打给被告。被告对该证据真实性不予认可。
被告还向法庭陈述，收取原告的269万元房款中，30万元用来还贷款，2016年11月借给朋友90多万元，被告妹妹结婚花掉一部分，剩余部分被法院查封了。
本院认为，原被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，被告应当在收取第一笔房款后，应及时办理抵押的注销手续。但被告在收取两笔房款175万元后，仍未注销系争房屋上设立的抵押。直到2017年2月15日，被告发短信通知解除合同，仍未注销抵押。根据合同约定双方过户时间为2017年2月28日前，而办理提前还贷和注销抵押需要一定的时间办理手续，被告拖延履行合同义务的行为极有可能影响到系争房屋不能按约定时间过户。原告有充足的理由对被告的诚信和履约能力产生怀疑，而被告对于269万元房款用途的陈述恰恰证明，被告根本没有归还银行贷款注销抵押，大部分挪作他用。因此，被告已经构成违约，原告有权要求被告继续履行合同并支付违约金。根据合同约定，违约金的数额为原告已付房款的日万分之五，现原告自愿调低到10万元，于法不悖，本院予以准许。
因系争房屋上仍设有第三人的抵押权，被告应当归还第三人的贷款并配合注销抵押。本院查封的被告名下的银行存款，可用于归还第三人的贷款，超出部分由原告代被告偿还。原告代为偿还的金额中超出剩余房款70万元的部分，可以向被告追偿。
第三人在债权获得清偿后，应当将设立在系争房屋上的抵押权注销。
被告的反诉请求没有法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)范美琴、陈飞、范陈臣与被告(反诉原告)祁文文、张梅就上海市宝山区莲花山路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》继续履行；
二、被告(反诉原告)祁文文、张梅于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)范美琴、陈飞、范陈臣违约金10万元；
三、被告(反诉原告)祁文文、张梅于本判决生效之日起十日内，归还第三人中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行的贷款〔数额以还款当日第三人的还款明细为准，该笔钱款由法院查封的被告(反诉原告)祁文文、张梅银行存款先行清偿，不足部分由原告(反诉被告)范美琴、陈飞、范陈臣代为清偿〕；
四、第三人中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行于贷款清偿之日起十日内，注销设立在上述房屋的抵押登记；
五、被告(反诉原告)祁文文、张梅于上述抵押登记注销之日起十日内，配合将上述房屋过户至原告(反诉被告)范美琴、陈飞、范陈臣名下，并交付房屋；
六、被告(反诉原告)祁文文、张梅的全部反诉请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计11,400元、保全费5,000元，反诉案件受理费减半收取计18,136元，全部由被告(反诉原告)祁文文、张梅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 侯利兵
二〇一七年七月十日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
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