上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0116民初2891号
原告上海某某电气有限公司。法定代表人孔某某，总经理。委托代理人朱某，上海市某某律师事务所律师。被告上海某某木材商行。法定代表人何某某，总经理。被告上海某某木结构房屋工程有限公司。法定代表人简某某，总经理。上述两被告共同委托代理人戴某某，上海某某律师事务所律师。原告上海某某电气有限公司诉被告上海某某木材商行、上海某某木结构房屋工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本案于2016年3月18日受理后，依法适用简易程序，并于2016年4月13日、5月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱某、两被告共同委托代理人戴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海某某电气有限公司诉称：2014年9月28日，原告与被告上海某某木材商行签订《工业厂房租赁合同》一份，合同约定租期10年，即2014年11月1日至2024年10月31日止，2014年11月1日至2017年10月31日期间每年租金人民币600,000元，2017年11月1日至2020年10月1日间每年租金660,000元，2020年11月1日至2024年10月31日间每年租金726,000元。租金采用先付后租，年租金分四期支付，第一期租金付款日为每年10月1日前，第二期租金付款日为每年1月1日前，第三期支付日为每年4月1日前，第四期支付日为每年7月1日前。合同同时明确被告拒付或延期支付租金的，经原告催告后十五日内被告未履行相关义务的，原告有权解除合同，并约定三个月租金作为违约金。现原告于2016年3月1日和3月3日分别向被告发出催告函和律师函，并将律师函张贴于被告上海某某木材商行的经营地。另外，两被告在租赁经营期间都有支付租金的行为，同时被告上海某某木材商行的法定代表人又是被告上海某某木结构房屋工程有限公司的股东，故两被告经营行为存有混同。据此，原告向法院提起诉讼，请求法院判令1、解除原告与被告上海某某木材商行于2014年9月28日签订的工业厂房租赁合同，并要求上述被告迁出枫泾镇亭枫公路5899号3号车间厂房；2、两被告支付2016年2月1日至2016年4月30日租金人民币150,000元、电费22,248.39元、门卫工资3,255元、员工宿舍租金9,100元，合计185,233.39元。3、两被告支付因其逾期支付2016年2月1日至2016年4月30日租金而应承担违约金人民币150,000元。庭审中原告将第二项诉讼请求变更为要求两被告支付租金50,000元、门卫工资3,220元、员工宿舍租金9,100元。被告上海某某木材商行辩称：原告所述的书面通知没有收到，张帖的告示也未看到，然被告从3月4日起多次联系原告索要汇款帐号，且于3月18日支付了人民币100,000元。据此，根据合同法规定，被告已履行大部分义务，且合同约定的解除条件未成就，故被告不同解除合同并要求继续履行合同。被告上海某某木结构房屋工程有限公司辩称：本公司未与原告发生租赁关系，与被告上海某某木材商行存在业务合作关系，并未存在经营混同，故原告诉请本公司与被告上海某某木材商行共同承担支付义务无事实和法律依据。原告上海某某电气有限公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、原告及两被告的营业执照，一证明原、被告系适格的诉讼主体，二证明两被告投资人混同。2、工业厂房租赁合同，证明原告与被告上海某某木材商行就租金、门卫费、水电费等支付方式、支付时间及违约责任作了约定。3、律师函、照片、快递凭证，证明原告于2016年3月3日因被告拖欠租金向被告发出律师函的事实。4、办款通知、发票、网上银行电子回单，一证明被告上海某某木材商行未按约履行支付义务；二证明履行义务主体全是被告上海某某木结构房屋工程有限公司。5、房地产权证，证明原告出租的房屋系原告所有。6、收款收据，证明门卫工资每天140元，即被告每天承担70元门卫费。7、办款通知及快递回执，证明原告于2016年2月29日即向原告催讨租金及相关费用的事实。被告上海某某木材商行为证明其主张，向本院提交以下证据：1、聊天截屏，证明被告向原告索要付款帐号的事实。2、中国银行历史交易查询结果明细和中国工商银行网上银行电子回单，证明被告上海某某木材商行按合同约定支付租金和水电费的事实。3、照片，证明被告因承租房屋漏水通知原告维修，然原告一直未维修的事实。4、特种设备安全巡查记录、约见通知书、上海市金山区市场监督管理局责令改正通知书，证明原告恶意举报干扰被告正常经营之事实。5、客户借记回单，证明被告于第一次庭审后向原告支付了213,639.90元。被告上海某某木结构房屋工程有限公司未向本院提交证据。经庭审质证，两被告对原告提交的证据1-3的真实性无异议，且与本案待证事实有关联性，本院应予采信。两被告对原告提交的证据4真实性有异议，但未在本院限期内提交证据，故本院依法采信原告所举证据4。两被告认为原告提交证据5、6系复印件，真实性难以确认，由法院审核；经本院审查，原件与复印件相同，应予采信。两被告对原告提交证据7有异议，对此本院认为，证据7快递回单系复印件，且回单上未能反映签收日期，故本院不予采信。原告对被告上海某某木材商行提交证据1、3的真实性有异议，证据2、4、5无异议，被告上海某某木结构房屋工程有限公司对被告上海某某木材商行所举证据均无异议。本院认为，聊天截屏上未能反映相对方的身份，同时照片上没有拍摄日期，对此被告又未能充分举证，故本院难以采信；关于被告上海某某木材商行提交证据2、4、5因原告和被告上海某某木结构房屋工程有限公司均无异议，且与本案有关联性，应予采信。根据上述采信的证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2014年9月28日，原告与被告上海某某木材商行签订《工业厂房租赁合同》一份，合同约定原告将其所有的金山区枫泾镇亭枫公路5899号3车间厂房出租给被告上海某某木材商行使用，租赁面积3,456平方米，租期10年，即2014年11月1日至2024年10月31日止，2014年11月1日至2017年10月31日期间每年租金人民币600,000元，2017年11月1日至2020年10月31日间每年租金660,000元，2020年11月1日至2024年10月31日间每年租金726,000元。租金采用先付后租，年租金分四期支付，第一至第三年每期支付租金150,000元，第一期租金付款日为每年10月1日前，第二期租金付款日为每年1月1日前，第三期支付日为每年4月1日前，第四期支付日为每年7月1日前。同时约定若被告延期支付租金，原告可采取断电措施，且每延期一天被告按当年度租金的5‰支付滞纳金。合同另约定门卫工资及卫生费由厂区内租户公摊。合同第八条对解除合同的条件作了约定，被告拒付租金或延迟支付租金，经原告书面催告后15日内未履行相关合同义务的，原告有权解除合同。合同第九条违约条款明确被告违反本合同相关规定的，应支付原告三个月租金的违约金。另外，合同还对其他方面作了约定。合同签订后，原、被告履行了相关义务。依据合同约定，被告应于2016年1月1日前支付当年2月至4月租金150,000元。然被告未按约支付，故原告于2016年3月3日向被告发出了律师函，遭被告拒收。经当庭拆阅律师函，函内容为：要求被告及时付款，如未按合同约定履行付款义务，原告有权解除合同。2016年3月18日，被告向原告支付租金100,000元，4月1日支付电费22,248.39元。2016年4月13日，原告庭审中称被告至今未支付2016年5月至7月租金。同年4月18日、4月26日、5月17日被告各支付原告人民币50,000元，5月18日又支付了63,639.9元。庭审中，原、被告确认员工宿舍租金9,100元。本院认为：原、被告间签订的《工业厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同应属有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案被告经原告催讨后已履行合同约定的大部分支付义务，未构成根本性违约，同时本院又注意到被告自第一次庭审后已全面履行到期的支付义务，故从合同的稳定性和相关法律规定，原告要求解除租赁合同的请求本院难以支持。但被告延期支付租金50,000元的事实客观存在，故应当承担延期支付的违约责任。原告要求按合同约定计算三个月租金作为违约金，被告表示太高，本院注意到合同中对逾期支付租金明确约定每延期一天按当年度租金5‰作为滞纳金，由于滞纳金性质即属违约金，同时本案原告又无证据证明自己所受损失的具体数额，故本院基于本案案情依法调整为每延期一天按当年度租金的2‰计算违约金，即人民币36,000元。由于原告请求的到期厂房租金、员工宿舍租金和门卫工资，被告在审理中已全额支付给原告，原告对此无异议，故视为原告此项诉讼请求的目的已实现。关于原告要求被告上海某某木结构房屋工程有限公司共同承担支付义务的请求，因被告有异议，原告又未充分举证，故本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海某某木材商行于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某电气有限公司违约金人民币36,000元(此款为逾期支付2016年2月至4月租金应承担的违约金)；二、驳回原告上海某某电气有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2,414元，由原、被告各负担1,207元。被告应负之款定于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张雁虹
二〇一六年六月六日
书记员 陶 赟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。