苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第04647号
原告（反诉被告）：苏州工业园区教育发展投资有限公司，住所地苏州工业园区新机场路南。
法定代表人：朱军，执行董事。
委托诉讼代理人：李小伟，江苏新天伦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：贝悦群,男,1955年5月26日生,汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：汪开甲，江苏永德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡云峰，江苏永德律师事务所实习律师。
原告苏州工业园区教育发展投资有限公司（以下简称教投公司）诉被告贝悦群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理，由审判员顾宏俊适用简易程序独任审理，于2016年1月4日公开开庭进行了审理。后被告贝悦群提出反诉，本院依法审查后予以受理，并与本诉合并审理。本院依法组成合议庭，又于2016年10月11日、2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告教投公司委托诉讼代理人李小伟、被告贝悦群委托诉讼代理人汪开甲、胡云峰（参加第一、二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）教投公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令被告支付租金（物业费）129439.3元;2.判令被告支付因延迟支付租金而产生的违约金161731.12元（违约金统计时间截止2015年8月31日），违约金合理部分由法院裁定;3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年11月底，原被告签订苏州独墅湖高等教育区文萃广场商业用房租赁合同，合同编号SIPEDI(JY01)-20131020-30，由被告承租文萃广场12号商业楼一层108-5室，建筑面积221.53平方米，用于餐饮项目。2014年3月，双方签订补充合同，对承租的起止日期调整为2014年3月1日至2017年2月28日。被告自2014年9月1日至2015年8月31日共欠原告租金、物业费129439.30元，按照租赁合同第3.2条约定，被告还应支付违约金161731.12元。经原告多次电话及书面催讨，被告仍不支付。
被告（反诉原告）就本诉辩称:原告陈述的事实不属实。原被告签订补充合同是因为原告无法就第一份合同将涉案房屋如期交付被告。补充合同签订后，原告仍未按合同约定将能用于经营性的合格房屋交付被告，该房屋直至2014年10月底才通气，即2014年10月底前原告未按约交付房屋，在此之前原告无权收取被告房租。按此计算，至2015年7月28日原告采取断电措施开始，被告不欠原告任何房租。原告采取断电措施至今造成被告极大的经济损失。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告（反诉原告）向本院提出反诉诉讼请求：1.解除反诉被告与反诉原告之间签订的租赁合同及补充合同；2.反诉被告赔偿反诉原告各项损失407015元（该赔偿费用包含反诉原告店面装修、购买用于经营的设施设备费用及无法正常经营期间员工工资等费用）；3.反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：合同签订时，文萃广场尚未竣工，反诉被告也未作为房屋的所有人收到出租房屋。此后，双方签订了补充合同，将原租期调整为2014年3月1日至2017年2月28日止。补充合同签订后，反诉原告即进入承租场所进行相应店面的装修、员工招聘等前期工作。但当反诉原告在免租期结束准备开业经营时，却因燃气未开通而无法经营。从2014年4月1日正式计算租金至2014年10月燃气开通，反诉原告无法经营，但还要正常向服务员发放工资。为此反诉原告和其他承租人联名向反诉被告联系，要求减免租金。但反诉被告非但不给正面回复，反而自2015年7月至今对涉案房屋实行断电，其行为事实上已终止了与反诉原告的租赁合同关系，且侵害了反诉原告的正当经营权利，并给反诉被告造成了巨大的经济损失。
原告（反诉被告）就反诉辩称：反诉没有依据，建议驳回反诉诉讼请求。
本院查明，2013年12月，原被告签订《苏州独墅湖高等教育区文萃广场商业用房租赁合同》，合同编号为SIPEDI(JY01)-20131020-30，合同约定被告向原告租赁苏州工业园区文萃广场12号商业楼一层108-5室商业用房用于餐饮经营；建筑面积221.53平方米；合同签订前，被告应对承租场所（包括但不限于该承租场所现有装修、附属设施设备等）的使用状态予以确认，若被告未提出异议，则视同被告接受承租场所处于良好、安全的适用状态；交付使用时，双方共同签订《文萃广场房屋使用签收单》（包括但不限于该承租场所现有装修、附属设施设备等），作为交付和返还承租场所时的验收依据；租赁期限为三年，自2013年12月1日至2016年11月30日止；被告可享有一个月装修免租期，自2013年12月1日至2013年12月31日止。装修免租期内免收租金，但物业管理费及水电费等仍需按时交纳；费用明细为：第一年租金单价50元/平方米/月，物业管理费单价15元/平方米/月，12个月计161716.90元（前一个月为装修免租期）。第二年租金单价55元/平方米/月，物业管理费单价15元/平方米/月，12个月计186085.20元。第三年租金单价60元/平方米/月，物业管理费单价15元/平方米/月，12个月计1993770元。保证金为49844.25元；付款采取先付后用原则，租金和物业费每半年支付一次，被告须在双方签订合同之日起一周内交房前缴纳第一笔租金、物业管理费、保证金及其他应付款项，以后各笔费用须在下一半年度开始前15日内交纳；水电费每月按实结算。煤气（及开通费）、通讯、网络、有线电视（若有）等使用费，被告按有关规定交纳；被告应按时支付上述各项费用。每逾期一天，按逾期费用的5‰支付违约金；经原告书面催缴后7日内仍未支付或支付不足额，原告有权中断其水电等的供应及采取其他必要措施，且被告对此予以认可；保证金（相当于3个月的租金和物业管理费，按约定最高的租金）；原告具有承租场所的合法所有权，负责向被告提供出租时处于良好安全和可使用状态的承租场所。合同还对其他权利义务进行了约定。庭审中，双方确认合同中约定的“租金和物业费每半年支付一次”中的“每半年”是指每个租赁年度的半年。
2014年2月27日，被告和其他众多承租人集体向原告表示鉴于其承租的房屋已具备交付钥匙条件，向原告申请提前拿房，做相应的装修准备工作。
2014年3月，原被告签订《补充合同》，将房屋的承租起止日期调整为自2014年3月1日至2017年2月28日止，装修免租期调整为自2014年3月1日至2014年3月31日止。装修免租期内免收租金，但物业管理费及水电费等仍需按时交纳。同时明确补充合同未涉及条款均按照SIPEDI(JY01)-20131020-30号合同执行，补充合同与原合同不一致的，以补充合同为准。
2014年3月24日，双方办理了租赁房屋的交接手续。
庭审中，原被告确认，被告已向原告支付租金、物业管理费合计125320.20元，并支付了保证金49844.25元。
2015年8月21日，原告向被告户籍地邮寄催缴通知单，邮件面单记载被告在合同中注明的手机号码。该邮件被退回原告。
另查明，涉案房屋所在的工程项目于2014年1月22日通过消防验收。
涉案房屋所在地块的燃气管道工程于2014年7月4日经港华公司竣工验收，于2014年7月29日碰通，具备租赁户申请开通管道燃气条件。此后，被告向港华燃气申请开通管道燃气。2014年10月28日，港华燃气完成开通工作。
本案审理过程中，原告取得了涉案房屋所在大楼的不动产权证书。
2016年11月4日，本院组织原被告双方就涉案房屋进行移交，并限期被告搬离房屋内物品。
以上事实，由原告提供的土地使用权证、建设工程规划许可证、规划批准书、规划核实意见书、建设工程消防验收意见书、商业用房租赁合同、房屋交接记录表、不动产权证书、催费通知单、提前收房申请书等证据，本院所做调查笔录以及当事人在庭审中的陈述予以证实。
本案的主要争议焦点为：
一、租金、物业管理费的起止时间及被告欠付的金额
原告主张自租赁合同约定的2014年3月1日起算租金、物业管理费，被告已支付125320.20元，欠付2014年9月1日至2015年2月28日期间的租金、物业费36396.70元，欠付2015年3月1日至2015年8月31日期间的租金、物业费93042.60元，合计129439.30元。
被告认为原告未按约如期将承租房屋交付被告使用，交付后也未正常通气，该段时间内原告无权收取租金。租金应从2014年11月通气起计算至2015年7月25（28）日原告断电日止。
本院认为：1.本案涉案房屋所在的工程项目于2014年1月22日通过消防验收，根据《建设工程消防监督管理规定》的有关规定，消防验收以工程竣工验收为前提，可以认定在此之前，涉案房屋所在的工程已经经过竣工验收。审理过程中，原告又取得了涉案房屋的不动产权证书；2.客观上，涉案房屋至2014年7月29日才具备被告向燃气公司申请开通管道燃气的条件，但是：(1).尽管根据合同约定和法律规定，作为出租人的原告应当向被告提供安全和可供用于餐饮经营的房屋，但是在被告而言，就承租二百余平方米的房屋经营餐饮的重大事宜，也应当尽到审慎义务，该审慎义务应当包含被告全面了解承租房屋实际情况和预见经营风险。而本案合同也约定合同签订前，被告应对承租场所（包括但不限于该承租场所现有装修、附属设施设备等）的使用状态予以确认，若被告未提出异议，则视同被告接受承租场所处于良好、安全的适用状态。被告签订了租赁合同，申请提前拿房，又签订补充合同，之后又与原告办理了房屋交接手续，均未对管道燃气问题提出异议，应当视为被告认可并接受房屋的实际状况；(2).根据合同约定，申请管道燃气开通为被告的义务。本案中至2014年7月29日才具备被告申请管道燃气开通条件，但并不代表被告在管道燃气开通前无法采用其他方式替代。故，本案管道燃气具备开通条件在合同签订和房屋交接之后，并不影响租金的起算时间认定。原告主张应按租赁合同约定的2014年3月1日起计算租金应予支持；3.关于停电，被告主张原告于2015年7月25（28）日停止对涉案房屋的供电，应至该日截止租金计算，原告则认可是在2015年9月底停电。被告对自己主张的事实未提供证据证明，故应按原告陈述的时间确定停电时间，则停电事实与本案本诉所涉2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金、物业费无涉。
综上，被告已交纳租金、物业费125320.20元，则根据合同约定，原告在本案中主张被告支付2014年9月1日至2015年8月31日期间尚欠的租金、物业费129439.3元，应予支持。
二、被告反诉主张的损失
被告反诉请求原告赔偿各项损失407015元，包含反诉原告店面装修、购买用于经营的设施设备费用及无法正常经营期间员工工资等费用。就此，被告提供了相应的证据，根据其申请，本院也委托评估机构对装修费用进行了评估。
原告认为反诉没有依据，请求驳回被告反诉诉讼请求。其除对装修评估报告无异议外，对被告提供的损失证据均未认可。
对此，本院认为，本院于2016年11月4日组织了双方对涉案房屋进行了移交，双方的租赁合同关系已事实上解除。但本院组织双方移交系基于止损的考虑而进行的，并不改变被告欠付应付租金，构成违约的事实。此情况下，被告无权要求原告承担其主张的该些费用。
综上，本院认为，原被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，应为双方恪守。审理过程中，本院组织双方就涉案房屋进行了移交，则双方签订的《苏州独墅湖高等教育区文萃广场商业用房租赁合同》及《补充合同》已事实上解除，无需另行判决。在合同履行期内，被告应当按约向原告支付租金和物业费，本案中原告仅就其中的2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金、物业费主张被告支付129439.30元，本院予以支持。被告未按约履行支付义务，构成违约，应当向原告偿付违约金。因合同约定的违约金标准明显过高，原告未能举证证明因被告违约造成的损失，同时表态违约金以法院确定为准，本院参考逾期贷款利率标准，再结合本案实际情况，酌定由被告偿付2014年9月1日至2015年8月31日期间的违约金5000元。因合同已解除，被告已支付的保证金49844.25元可冲抵上述款项，则被告就本案应向原告支付84595.05元。被告的反诉诉讼请求无依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四款第一款的规定，判决如下：
一、本诉被告贝悦群支付本诉原告苏州工业园区教育发展投资有限公司2014年9月1日至2015年8月31日期间尚欠的租金、物业费129439.30元。
二、本诉被告贝悦群偿付本诉原告苏州工业园区教育发展投资有限公司违约金5000元。
三、本诉被告贝悦群已支付的保证金49844.25元与上述第一、二项的款项冲抵后，本诉被告贝悦群仍应支付本诉原告苏州工业园区教育发展投资有限公司84595.05元，于本判决生效后七日内一次性支付。
四、驳回本诉原告苏州工业园区教育发展投资有限公司的其他本诉诉讼请求。
五、驳回反诉原告贝悦群的反诉诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5668元，由原告苏州工业园区教育发展投资有限公司负担3753元，被告贝悦群负担1915元。原告已预交该款，并同意被告负担部分由被告在履行判决时直接向其支付。反诉案件受理费2834元、评估费1750元，由被告贝悦群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 顾宏俊
人民陪审员 朱健健
人民陪审员 蔡培建
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 杨惠娟
拒不履行生效法律文书风险提示如下：
一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。
1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。
2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。
3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。
二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。
三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。
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