福建省霞浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）霞民初字第2040号
原告福建蓝铂海洋生物科技有限公司，住所地：霞浦县长春镇下洋城村。
法定代表人蔡伏忠，董事长。
委托代理人邓盛良，福建宁川律师事务所律师。
委托代理人林秋生，男，汉族，1962年9月7日出生，福安市人，原住福安市，现住。系原告公司的员工。
被告霞浦金泉泰生物科技有限公司，住所地霞浦县松城街道龙首路53号三层。
法定代表人陈翠英，董事长。
委托代理人苏胜浦，霞浦县中心法律服务所法律工作者。
委托代理人陈孝恩，男，1978年5月7日出生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。系被告公司的员工。
本院于2015年9月25日立案受理原告福建蓝铂海洋生物科技有限公司（以下简称：蓝铂公司）诉被告霞浦金泉泰生物科技有限公司（以下简称：金泉泰公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蓝铂公司的委托代理人邓盛良、林秋生以及被告金泉泰公司的委托代理人苏胜浦、陈孝恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蓝铂公司诉称，2015年4月7日，原告与被告金泉泰公司签订了《租赁协议书》，原告将其所有的坐落于霞浦县长春镇下洋城村的育苗车间水池、供水系统、大蓄水池、供气系统、发电机组、宿舍、食堂等场所出租给被告。约定：1、租赁期自2015年5月7日至2022年5月7日；2、每年租金35万元，押金30万元，第一年租金于协议签订日支付5万元，余下30万元在协议签订后2星期内付清（即2015年4月21日前付清）；3、押金30万元在协议签订后3个月内付清（即2015年7月7日前付清）；4、到期租金未付，甲方（即原告方）有权终止本协议。协议签订后，原告依约将租赁场所交付被告，而被告却没有依约付款，仅分别于2015年4月7日付5万元、4月30日付2万元、5月30日付10万元，共计支付17万元。双方发生纠纷，经多次交涉无果，并于2015年7月29日由镇领导出面协调，双方亦不能协商一致，被告至今仍不支付余下租金及押金，已构成严重违约，致使原告遭受巨额损失，原告曾于2015年8月17日向法院起诉并经立案受理，诉讼过程中，因被告表示可以庭外和解，原告未按期缴纳诉讼费按自动撤诉处理。但事后被告仍没有拿出积极的和解态度，造成本案的纠纷仍无法解决。原告再次起诉，在本案的诉讼期间，原告于2015年10月14日向被告发出《解除合同通知书》，书面解除双方于2015年4月7日签订的《租赁协议书》。请求判令：1、解除原告与被告于2015年4月7日签订的《租赁协议书》；2、被告在7日内清场搬出原告的租赁场所，并将租赁场所交还原告；3、被告支付2015年4月7日起至退场之日止按每年35万元计算的租金。
被告金泉泰公司辩称，1、对原、被告双方签订合同并约定的相关事项以及被告已支付租金170000元等事实没有异议；2、合同签订之日被告依约交付租金5万元，原告却违反合同约定，不但不办理租赁物的发电机组，宿舍、食堂、供气系统等交付手续，反而将270口水池中北边的30口水池拆毁，大部分填充。双方签订合同时口头约定需要对漏水的135口养殖池在签订合同后一周内由原告负责修补完好交付被告，但至今没有修缮，原告的该行为构成违约。期间双方进行协商处理，原告口头答应及时修缮和恢复被拆毁的水池30口，让被告对完好的90口水池先动工筹备。期间被告多次催促原告修缮和恢复养殖池，而原告要求先给部分租金，被告分别于4月30日付2万元，5月30日付10万元，原告口头承诺同意修缮，但依然没有动工修缮。原告甚至将被告的广告撕毁，并且将在场地施工的农民工驱赶出来。双方向镇政府要求调解，由长春镇许副书记多次协调未果。2015年8月10日，原告将该场所出租给霞浦县文化体育新闻出版局作为宁德市OP帆船培训基地。3、被告未付租金是因原告未对损坏的水池进行修缮，被告是行使先履行抗辩权，是原告先违约的。
被告金泉泰于2015年11月30日提起反诉，请求判决：1、反诉被告蓝铂公司返还反诉原告金泉泰租金170000元；2、反诉被告蓝铂公司赔偿反诉原告金泉泰公司损失381136元；3、反诉被告蓝铂公司的解除合同行为无效，双方继续履行合同。2016年2月29日，被告霞浦金泉泰生物科技有限公司就反诉部分向本院提出撤诉的申请，本院裁定予以准许。
原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、《租赁协议书》，证明被告没有依约履行义务，构成严重违约，依法应解除合同；
2、《民事裁定书》、《生效证明书》，证明本案纠纷原告曾向法院起诉解除合同，被告意图通过庭外和解，最终仍无法和解，再次起诉；
3、《解除合同通知书》、快递回执单，证实原告于2015年10月22日向被告送达《解除合同通知书》。
被告金泉泰公司质证认为，对上述证据的真实性没有异议，但是被告暂缓支付租金是因为原告先违约。
被告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、《租赁协议书》、租赁物育苗车间现场照片8张、租赁物现场摄像、摄像截图5张，证明：①原告未将租赁物正式交付给被告；②租赁物存在育苗池135口破损漏水，原告未按双方的约定进行修缮；③原告将靠北面的育苗池30口拆除；
2、证人陈某、许某的证言，证明《租赁协议书》签订后，原、被告口头约定由原告负责修缮损坏的135口育苗池，原告不但没有修缮，反而将其中的30口拆除；双方发生纠纷，于2015年7月间向镇政府要求调解，经长春镇副书记许某多次协调未果；
3、《宁德市OP帆船培训基地使用合同》，证明2015年8月10日，原告将该场所出租给霞浦县文化体育新闻出版局作为宁德市OP帆船培训基地。
原告蓝铂公司质证认为，对证据1的真实性没有异议，但被告提供的证据不足以证明育苗车间水池有135口需要修缮，也无证据证明原告有修缮的义务，原告拆除其中30口水池的原因是被告违约未支付租金；证据2中证人许某证言中双方向镇政府要求调解，但经多次协调未果的情况属实，证人陈某的证言仅反映了水池有几口损坏，并不是被告主张的130多口；对证据3的真实性没有异议，但该合同与本案无关，原告虽有签订合同，但未实际出租。
经审理查明，原、被告双方于2015年4月7日签订了《租赁协议书》，约定：由乙方（即被告金泉泰公司向原告蓝铂公司）承租甲方（即原告蓝铂公司）所有的坐落于霞浦县长春镇下洋城村的育苗车间水池270口、供水系统、大蓄水池、供气系统、发电机组、宿舍、食堂等场所，租赁期自2015年5月7日至2022年5月7日，每年租金35万元，押金30万元；第一年租金于协议签订日支付5万元，余下30万元在协议签订后2星期内付清（即2015年4月21日付清），押金30万元在协议签订后3个月内付清（即2015年7月7日付清），到期租金未付，原告有权终止本协议；在租赁期间，甲方不得单方面以任何理由和借口收回育苗室，干扰或破坏乙方事业经营，如因甲方单方面违约，造成乙方损失，乙方有权追究甲方违约责任（按照乙方投资额双倍赔偿）。协议签订后，被告于2015年4月7日支付5万元，2015年4月30日支付2万元，2015年5月30日支付10万元，共计支付17万元。2015年4月7日，在被告支付5万元后原告将租赁场所的钥匙交付给被告，由被告进场进行养殖前期准备工作（包括清理场地、制作广告等）。2015年4月底至5月间，双方发生纠纷，原告将被告在租赁场所施工的工人赶出、并拆除广告，2015年7月上旬，原、被告均购买新锁将租赁场所锁住，致双方均无法使用租赁场所，后经霞浦县长春镇镇政府调解无果。原告曾于2015年8月17日向法院提起诉讼，因未缴纳诉讼费按自动撤诉处理。2015年9月25日原告再次向本院提起诉讼，在诉讼过程中，原告于2015年10月22日向被告送达《解除合同通知书》，书面通知被告解除合同。因双方争执，租赁场所闲置至今，被告金泉泰公司的篷布、广告等物仍留在原告蓝铂公司的租赁场所。
上述事实，有原、被告在庭审中的陈述，且有原告蓝铂公司提供的《租赁协议书》、《解除合同通知书》、申通快递详情单、长春申通营业厅出具的证明，以及被告金泉泰公司证人陈某、许某证言予以证实，本院予以确认。
在本案的审理过程中，考虑到如果让租赁场所一直处于闲置状态，将造成扩大损失，本院于2016年1月28日就该问题各向原、被告进行释明，并建议一方能够作出让步让租赁场所先给另一方使用，避免造成更大损失，但双方互不相让。
本案争议焦点：原、被告是否存在违反租赁协议义务的行为，谁构成违约，租赁协议是否应当解除，以及法律责任如何承担问题。
本院认为，按照《租赁协议书》的约定，第一年租金共计35万元，被告应于协议签订日付5万元，余下30万元在协议签订后2星期内付清（即2015年4月21日付清），而被告仅于2015年4月7日支付5万元便拖欠租金，经原告的催讨，被告才分别于2015年4月30日支付2万元、2015年5月30日支付10万元，共计支付17万元，不足应付租金的50%，被告的该行为违反了租赁协议义务。被告提供的证据租赁物育苗车间现场照片8张、租赁物现场摄像、摄像截图5张中，虽能看出有相当部分的水池损坏，但因该视听资料及相片是在被告于2015年11月间收到本院的应诉材料后才拍摄制作的，与协议签订的时间（即2015年4月7日）相隔较长，该证据已不能真实反映双方签订协议时育苗池状况，对该证据的关联性本院不予采信。被告提供的证人陈某证言，仅能证实双方在签订协议时有提到水池有漏水，由原告负责修缮，但其不清楚漏水水池的数量，该证人证言无法证明被告主张的135口水池漏水问题。根据原、被告的庭审陈述，《租赁协议书》签订地点就是在租赁场所，在协议签订前被告理应对租赁场所详细情况进行了解，若存在大量水池不达标，会直接影响被告后来的水产养殖，此情况以及相应修缮义务按常理应写入双方签订的《租赁协议书》或者另外订立补充协议，但在案证据均无该方面的体现；庭审中原告自认损坏育苗池的有二三十口，但少量育苗池的损坏修复简单，且原、被告确认每口水池的修缮费用大约为300元，该瑕疵不足以影响被告对租赁物的使用，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条亦规定：“出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”因此，被告关于原告出租的育苗池不达标，原告未尽修缮义务构成违约的主张本院不予认可。原、被告在庭审中均确认在2015年4月7日，原告即把租赁场所的钥匙交付给被告，且被告亦已在该租赁场所中进行养殖水产前期准备工作，因双方在《租赁协议书》未对租赁物的交付事项进行约定，根据本地的交易习惯，双方的上述行为可认定为已交付完毕，因此，被告关于原告未履行交付义务的主张，本院不予认可。被告提供的《宁德市OP帆船培训基地使用合同》，仅能证实原告有与霞浦县文化体育新闻出版局签订合同，但因原、被告争执现租赁场所处于闲置状态，原告未将租赁场所实际交付给霞浦县文化体育新闻出版局，该证据的关联性本院不予采信。综上，原告已按照《租赁协议书》的约定将租赁物交付给被告，被告未按约定支付租金，构成违约。根据《租赁协议书》约定，原告有权解除租赁协议，因此，原告关于要求解除租赁协议的主张，本院予以认可。
2015年4月7日原告将租赁场所交付给被告，被告虽未按时支付租金构成违约，但在租赁协议未解除前，原告的拆除广告、将工人清出租赁场所、更换租赁场所门锁等行为均妨碍了被告对租赁物的使用，亦存在过错，双方应各自承担相应的责任。从2015年4月7日至2016年1月28日本院向双方释明之日的租金损失，因被告违约在先，应承担70%的主要责任，原告承担30%的次要责任。
从2016年1月29日起至判决确定之日止租赁场所闲置的租金损失，因被告延迟支付租金构成违约，原告主张解除合同，经本院释明后被告仍不同意原告收回租赁场所，该租金损失应由被告承担责任。
综上所述，本院认为，原告蓝铂公司与被告金泉泰公司签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。原告已经按约定将租赁场所交付给被告，而被告未依约支付租金，已构成违约，原告有权解除合同，原告关于要求解除合同以及要求被告清场搬出原告租赁场所的诉讼请求，本院予以支持。从2015年4月7日起至2016年1月28日至的租金损失按每年35万元计算为25.375万元，被告承担70%的责任为17.7625万元。2016年1月29日起至今，因被告过错导致租赁场所闲置，该部分租金损失应由被告全部承担。被告承担上述损失时，其已支付的17万元租金可从中扣除。原告关于要求被告支付2015年4月7日起至退场之日止按每年35万元计算的租金的诉讼请求，应扣除因其过错自行承担的部分，该诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告福建蓝铂海洋生物科技有限公司和被告霞浦金泉泰生物科技有限公司于2015年4月7日签订的《租赁协议书》；
二、被告霞浦金泉泰生物科技有限公司应于协议实际解除之日起七日内清场搬出原告福建蓝铂海洋生物科技有限公司的出租场所；
三、被告霞浦金泉泰生物科技有限公司应于本判决生效之日起十五日内偿付原告福建蓝铂海洋生物科技有限公司从2015年4月7日起计算至2016年1月28日至租赁场所的租金损失中因被告违约应承担的17.7625万元以及从2016年1月29日起按每年35万元标准计算至协议实际解除之日止的租金，上述金额应扣除被告已支付的17万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费100元，由被告霞浦金泉泰生物科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 黄家华
代理审判员 郑 聪
人民陪审员 陆松青
二〇一六年二月四日
书 记 员 周巧玲
附注：
一、主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、执行申请提示
本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。