浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初8821号原告：金智慧，男，1981年6月28日出生，住临海市。委托代理人：田虹，浙江共业律师事务所律师。委托代理人：刘欣鑫，浙江共业律师事务所律师。被告：孙云东，男，1962年10月10日出生，住宁波市鄞州区。委托代理人：于勇，浙江浙甬律师事务所律师。原告金智慧为与被告孙云东房屋租赁合同纠纷一案，于2016年9月19日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭进行审理。本案于2016年10月11日、2017年5月2日两次公开开庭进行审理，原告的委托代理人刘欣鑫、被告及其委托代理人于勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2016年7月19日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于鄞州区百梁北路279号的店铺出租给原告，租期自2016年7月19日至2019年7月18日。被告承诺，原告支付第一期房屋租金及押金后，被告将该商铺所有产权等资料交给原告，作为原告办理经营执照的工商注册手续之用。合同签订当日，原告向被告支付了半年租金24000元及房屋押金1万元。被告迟迟未按约定将办理工商登记手续的证件交给原告，也未依约交付商铺，使原告无法办理营业执照工商注册登记。近日原告获悉，被告并非该商铺的产权人，也无法出租该商铺，原、被告签订的房屋租赁合同因此无法履行。被告的行为致使原告遭受重大损失。原告认为，被告谎称系租赁物的所有权人，以欺诈的方式使原告在违背真实意思的情况下与其签订房屋买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第54条规定之情形，依法应将合同撤销。因被告未交付房屋，原告不曾实际占有使用过出租房屋，原告有权要求被告退还押金及全部租金，故请求判令：一、撤销原、被告签订的房屋租赁合同；二、被告返还原告半年租金24000元及押金1万元，并支付自2016年9月5日起至实际履行之日止按银行同期同类贷款利率四倍计算的利息。被告答辩称：被告并不存在欺诈，在签订房屋租赁合同时原告知道房屋是被告从其他地方租赁过来的情况，被告一共租了三间店铺，其中一间出租给原告。且合同中也没有约定被告一定要是房屋产权人。涉案房屋系被告从产权人处承租过来，被告有权出租该房屋。被告已将房屋交付给原告使用，原告办理营业执照的相关资料被告也已提供。实际情况是原告没有拿到产品代理权，不想承租房屋了。合同签订当时，双方约定不得改变房屋内部结构，但后来原告擅自变更了房屋内部结构。被告要求继续履行合同。原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、房屋租赁合同1份、收款收据2份，拟证明原、被告之间的房屋租赁关系及原告支付租金和押金的事实；2、场地权属证明和租房合同各1份，拟证明涉案房屋产权属于宁波市鄞州区和美物业管理有限公司，出租权属于宁波四明房地产经纪有限公司，被告无权出租的事实；3、租赁合同解除及退款通知书（复印件）、快递面单（复印件）、物流记录（网络打印件）各1份，拟证明原告向被告主张权利的事实。被告为证明自己的主张，向本院提交了商铺租赁合同及收款收据各1份，拟证明被告对涉案商铺具有转租权的事实。为查明案件事实，本院依法向宁波市鄞州区钟公庙街道办事处城建管理科工作人员蔡晨捷就相关事实进行调查。蔡晨捷陈述，位于宁波市鄞州区钟公庙街道百梁北路279号的店面房与鄞州区繁裕三村安置房一起建造，是安置给铜盆浦村、铜盆闸村、新林村等几个村的商业房产，因为土地是国有划拨性质，目前没有补交划拨土地与商业土地之间的土地出让金差额，所以一直未办理房产证；根据鄞州区相关规定，工商部门同意由属地街道出具场地权属证明后，可以作为经营场所，允许办理工商营业执照。繁裕三村这些店面房目前由钟公庙街道代为管理，管理机构是街道下属的宁波市鄞州区和美物业管理有限公司，店面房经公开招标后统一出租给宁波四明房地产经纪有限公司；涉案店面房规划的用途是商业用途，是安置给村里的商铺，商铺收益由几个村一起享有。对原告提交的证据，被告对真实性均无异议，但认为场地权属证明和原告没签字的合同是被告提供给原告用于办理营业执照所用，原告不想租赁房屋是因为没有拿到产品代理权。对原告证据的真实性本院予以认定，对被告是否构成欺诈以及房屋租赁合同是否应当撤销问题，本院将在说理部分综合阐述。对被告提交的证据，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为合同系事后伪造。该证据系原件，无明显瑕疵，本院对真实性予以认定。对调查笔录，原告对真实性无异议，但认为无法证明被告有权出租涉案房屋，而且房屋产权情况应当归属规划局、国土局等相关部门出具的书面文件，鄞州区钟公庙街道办事处城建管理科没有确定房屋产权情况的职能；被告对真实性、合法性、关联性均无异议。对上述调查笔录本院予以认定。综上，本院根据原、被告的诉辩称意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下：2016年7月19日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将位于宁波市鄞州区百梁北路279号房屋出租给原告，租期从2016年7月19日至2019年7月18日，第一次支付租金24000元，以后每次付款须提前30天，房租押金1万元，到期结算后退还；合同签订后任何一方不得无故终止合同，如发生违约情形，违约方应支付守约方违约金1万元；在备注一栏记载：电动卷帘门钥匙三把，原房屋结构不能变，否则视乙方（原告）违约，……房屋内空调1只，壁挂式格力牌2匹，合同三年，租金不变，如到期乙方不租，公司注册取消后押金退给乙方，到期后如乙方转让，转让费归乙方，但必须经过甲方（被告）许可，房租半年付一次。合同签订后，原告于2016年7月19日向被告支付了半年租金24000元及押金1万元。原告为办理营业执照需要要求被告提供相关资料，被告遂向原告提供了一份场地权属证明及以宁波四明房地产经济有限公司为出租方、原告为承租方的租房合同，但原告以不愿意签订两份租房合同为由，不同意签署该合同。宁波市鄞州区钟公庙街道办事处城建管理科及宁波市鄞州区和美物业管理有限公司出具的场地权属证明记载，涉案位于宁波市鄞州区钟公庙街道百梁北路279号的房屋产权属于宁波市鄞州区和美物业管理有限公司所有，现委托宁波四明房地产经纪有限公司对外经营管理、出租，房屋产权尚未办理。2016年9月2日，原告向被告发送租赁合同解除及退款通知书，指出被告未向原告提交商铺所有权证，未交付商铺，使原告无法办理营业执照，同时，原告在近日获悉被告并非涉案商铺的产权人，无权出租商铺，致使合同无法履行，要求被告退还房租及押金。被告在同月4日收到该通知书。另查明，被告从宁波四明房地产经纪有限公司承租了涉案商铺，租期从2016年7月1日至2019年6月30日止，租赁合同中约定禁止转租。本院认为，根据本院向宁波市鄞州区钟公庙街道办事处城建管理科工作人员蔡晨捷就所做的调查笔录，涉案宁波市鄞州区北梁北路279号的店铺系按照规划建设，虽目前尚未取得房屋产权证书，但并不因此影响房屋租赁合同效力。涉案商铺由宁波四明房地产经济有限公司统一对外出租，被告从宁波四明房地产经济有限公司承租了涉案商铺，又将该商铺转租给原告，从原告提供的加盖了宁波四明房地产经济有限公司公章的空白租房合同及场地权属证明可见，宁波四明房地产经济有限公司对被告的商铺转租行为持许可态度。但是，从租赁期限来看，被告承租涉案房屋的租期为2016年7月1日至2019年6月30日止，而被告将房屋转租给原告的租期为2016年7月19日至2019年7月18日，超出了被告从上家承租房屋的租期，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租租期超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，故本案中，原告与被告签订的房屋租赁合同中2019年6月30日之后的租期约定无效，合同其余部分约定系双方真实意思表示，也并未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。对于原告主张被告欺诈，要求撤销原告与被告签订的房租合同的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。而欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示。本案中，在双方签订的房屋租赁合同中并未有房屋产权问题的约定，也无证据证明原告在签订之时曾向被告了解过房屋产权情况，或者要求被告出示过产权证书。按照正常逻辑，如果原告对于房屋产权情况尤为看重，那么应当在签订的合同中对房屋产权情况进行约定，或者要求原告出示相应的房屋产权证明，但本案原告在未审核任何产权证件的情况下即与被告签订了房屋租赁合同，可见在合同签订当时，原告对于涉案商铺的产权情况并未加以特别注意。综合分析本案查明事实及相应证据，原告并未能举证证明被告存在谎称其系涉案商铺产权人的情况，也未能证明被告存在隐瞒房屋产权的情况，故原告主张被告欺诈缺乏依据，其以被告欺诈为由要求撤销合同亦于法无据，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告以合同应予以撤销，被告未交付房屋，其未实际使用房屋为由，要求被告退还租金24000元及押金1万元的诉讼请求，本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同在最后备注一栏记载“电动卷帘门钥匙三把，原房屋结构不能变，否则视乙方（原告）违约，……房屋内空调1只，壁挂式格力牌2匹”，从该约定足以认定被告已经在合同签订当日将涉案商铺的钥匙交付给了原告，原告已实际占有涉案房屋的事实。原告一直声称被告未向其交付涉案商铺，但合同约定的租期从2016年7月19日开始，原告也已在当日支付了半年的租金，却在2016年9月2日的通知书中才提及被告未交付商铺，显然也有违常理。被告已向原告交付了涉案商铺，原告在本案中也未能举证证明其已向被告交还了涉案商铺，故原告以合同应予以撤销及被告未交付房屋为由要求被告返还租金缺乏依据，本院不予支持。但在本院主持下，被告在2016年11月15日接收了涉案商铺，故原告租金应计算至2016年11月15日止，经结算为15682元，被告应向原告退还的租金为8318元；被告已实际接收涉案商铺，且被告也未举证证明涉案房屋有水电费产生，故水电押金1万元应予以退还，对原告该部分诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋在本院主持下于2016年11月15日进行了交接，原告不再占有使用涉案房屋，而被告未退还原告剩余租金及押金，故应当从2016年11月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告支付相应利息至款项实际退还之日止。原告要求按照银行同期利率四倍计算缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告孙云东于本判决生效之日起10日内向原告金智慧返还租金8318元及押金1万元，并从2016年11月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告支付相应利息至款项实际付清之日止；二、驳回原告金智慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费650元，由原告金智慧负担392元，被告孙云东负担258元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  徐旭霞人民陪审员  吴云飞人民陪审员  姚亚玉二〇一七年九月十日代书 记员  戚丹燕