河南省临颍县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1122民初701号
原告：杨建军，男，汉族。
委托诉讼代理人：万静华，河南大正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胥晓磊，河南大正律师事务所律师。
被告：漯河市安泰房地产开发有限公司，住所地：漯河市源汇区长江路2号。
诉讼代表人：赵学文，该公司管理人负责人。
委托诉讼代理人：李国铭，河南顺意律师事�所律师。
原告杨建军诉被告漯河市安泰房地产开发有限公司取回权纠纷一案，本院于2018年2月7日受理后，依法组成合议庭，分别于2018年4月11日、2018年5月15日、2018年6月13日公开开庭进行了审理。原告杨建军及其委托诉讼代理人万静华、胥晓磊、被告漯河市安泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李国铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨建军诉称：2014年5月29日，原告与被告签订了房屋买卖合同两份（合同编号分别为20140529001、20140529002），原告购买被告开发的临颍县安泰颍水华庭项目12间门面房，并一次性交清了房款，但被告没有依约履行交房义务。后经临颍县人民法院（2015）临民城初字第314号民事调解书确认被告应于2016年1月30日前向原告交付房屋，逾期交付的按每日1300元支付违约金。现该民事调解书已发生法律效力。后被告经临颍县人民法院裁定进入破产程序，破产管理人错误地将原告的上述财产列为破产财产，原告向破产管理人主张取回原告的财产，但破产管理人不予认可。原告认为，原告购买临颍县安泰颍水华庭项目12间门面房后一次性交清了房款，所购商品房有明确的楼层、房号、面积，能与其它房屋相区别，具有独立的特征，系特定物，不应纳入被告的破产财产，经协商未果，原告诉至法院，请求确认原告与被告签订的编号为20140529001、20140529002《商品房买卖合同》中的临颍县安泰颍水华庭项目3号楼1、2、4、7号房和8号楼1-8号房（上下两层共计12间）商品房不属于被告的破产财产。请求判令被告向原告交付上述12间商品房，并要求被告协助原告将上述12间商品房登记到原告名下，本案诉讼费用由被告负担。
被告漯河市安泰房地产开发有限公司辩称：权利人要求行使取回权�前提是对取回的财产依法享有占有、使用、收益和处分的所有权权利。原告要求取回的财产是被告开发的临颍县安泰颍水华庭项目3号楼1、2、4、7号房和8号楼1-8号房，共计12间房屋，而原告对该12间房屋不享有所有权。临颍县人民法院（2015）临民城初字第314号民事调解书不是确认之诉，其不具有直接引起物权变动的效力。故原告所诉缺乏法律依据和事实根据，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年5月29日，原告杨建军与被告漯河市安泰房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同两份（合同编号分别为20140529001、20140529002），原告购买被告开发的位于临颍县景观大道西段南侧、建设路东侧的临颍县安泰颍水华庭项目3号楼1、2、4、7号房和8号楼1-8号房，上下两层共计12间门面房，双方约定：该12间门面房的单价为每平方米2143.22元，总房款为650万元，被告于2014年10月31日前将该房屋交付给原告。合同签订后，原告一次性交清了房款，但被告没有依约履行交房义务。2015年8月21日，因被告没有依约履行交房义务，原告将被告诉至本院，经审理，本院于2015年11月9日做出（2015）临民城初字第314号民事调解书，在该民事调解书中被告承诺于2016年1月30日前向原告交付房屋，逾期交付的按每日1300元支付违约金。该民事调解书生效后，因当时案涉房屋尚未竣工验收，被告未按照约定的期限向原告交付房屋。后因被告资不抵债，本院于2016年8月5日做出(2016)豫1122民破审01号民事裁定书受理了被告的破产申请，被告被本院宣布破产，其破产财产经被告破产管理人委托河南凯业拍卖公司进行了公开拍卖，被告开发的临颍县安泰颍水华庭房地产项目（包括原告主张的12间门面房）于2017年1月23日被临颍县爱义置业有限公司竞拍成功，临颍县爱义�业有限公司于2017年12月22日对临颍县安泰颍水华庭房地产项目进行了不动产变更登记。原告认为，其购买的临颍县安泰颍水华庭项目12间门面房系特定物，不应纳入被告的破产财产，后经双方协商未果，原告诉至法院，请求确认原告与被告签订的编号为20140529001、20140529002《商品房买卖合同》中的临颍县安泰颍水华庭项目3号楼1、2、4、7号房和8号楼1-8号房（上下两层共计12间）商品房不属于被告的破产财产。请求判令被告向原告交付上述12间商品房，并要求被告协助原告将上述12间商品房登记到原告名下，本案诉讼费用由被告负担。
另查明：原告购买被告的临颍县安泰颍水华庭项目3号楼1、2、4、7号房和8号楼1-8号房，被告又以不同的时间、不同的单价把其中的数套房屋销售给数个案外人，如：案外人张国领、魏文召、马书玲于2014年12月8日购买被告的临颍县安泰颍水华庭项目3号楼1号房，其单价为每平方米5780元；案外人胡翠霞、殷秋、安海琴、安变丽于2014年12月8日购买被告的临颍县安泰颍水华庭项目3号楼7号房，其单价为每平方米5968元；案外人蒋志红于2014年12月8日购买被告的临颍县安泰颍水华庭项目3号楼4号房，其单价为每平方米5895元；案外人韩金岭于2014年2月2日购买被告的临颍县安泰颍水华庭项目8号楼3、4、5、6、7号房，其单价为每平方米4000元；案外人候满朝于2014年12月8日购买被告的临颍县安泰颍水华庭项目8号楼4号房，其单价为每平方米5902元；案外人李丽、蒋建松于2014年12月8日购买被告的临颍县安泰颍水华庭项目8号楼7号房，其单价为每平方米6297元。
本院认为：本案双方争执的焦点：案涉房屋是否能认定已形成法律意义上的特定物；本院于2015年11月9日做出的（2015）临民城初字第314号民事调解书是否能确认原告对案涉房屋享有所有权。最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项规定：“下列财产不属于破产财产……（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”。案涉房屋在本院于2015年11月9日做出的（2015）临民城初字第314号民事调解书中双方约定：被告于2016年1月30日前向原告交付房屋。但2016年1月30日案涉房屋尚未竣工验收，其不能形成法律上的实际交付效力。且当时原告购买案涉房屋的单价为每平方米2143.22元，而数个案外人购买案涉房屋的单价分别为每平方米4000元、5780元、5968元、5895元、5902元、6297元不等，由此可见，原告购买案涉房屋的单价与案外人购买案涉房屋的单价存在明显差距，故原告并未完全实际支付对价款。被告已进入破产程序，客观上已没有能力办理竣工验收手续，双方的商品�买卖合同事实上已不能履行，故，本院不能认定案涉房屋已形成法律意义上的特定物。案涉房屋在本院于2015年11月9日做出的（2015）临民城初字第314号民事调解书中双方约定：被告于2016年1月30日前向原告交付房屋。但该民事调解书不是确认之诉，其不具有直接引起物权变动的效力。案涉房屋属不动产，不动产物权的设定、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。案涉房屋被告既没有向原告实际交付，原告也没有实际占有使用，更没有进行依法登记，故原告对案涉房屋不享有所有权。被告被本院宣布破产后，其破产财产经被告破产管理人委托河南凯业拍卖公司进行了公开拍卖，被告开发的临颍县安泰颍水华庭房地产项目（包括原告主张的12间门面房）于2017年1月23日被临颍县爱义置业有限公司竞拍成功，临颍县爱义置业有限公司于2017年12月22日�临颍县安泰颍水华庭房地产项目进行了不动产变更登记。综上，权利人要求行使取回权的前提是对取回的财产依法享有占有、使用、收益和处分的所有权权利。而原告对案涉房屋不享有所有权，故对原告请求确认原告与被告签订的编号为20140529001、20140529002《商品房买卖合同》中的临颍县安泰颍水华庭项目3号楼1、2、4、7号房和8号楼1-8号房（上下两层共计12间）商品房不属于被告的破产财产；请求判令被告向原告交付上述12间商品房，并要求被告协助原告将上述12间商品房登记到原告名下，本案诉讼费用由被告负担的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第三十八条、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》�六十四条第一款、第一百一十九条第(三)项之规定，判决如下：
驳回原告杨建军的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告杨建军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。
审 判 长 田建权
人民陪审员 张广奇
人民陪审员 陈献成
二〇一八年七月二十三日
书 记 员 尼博文