浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第3379号上诉人（原审被告）：陈奇，男，1983年3月10日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。被上诉人（原审原告）：沈锋，男，1986年5月11日出生，汉族，住浙江省富阳市。被上诉人（原审第三人）：杭州中邦物业服务有限公司。住所地：浙江省杭州市拱墅区红石中央大厦***室。法定代表人：胡雪芳。委托代理人：蒋伟政，浙江斯玛特律师事务所律师。上诉人陈奇因与被上诉人沈锋、杭州中邦物业服务有限公司（以下简称中邦物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第1666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：位于杭州市江干区房屋为陈奇所有。2014年6月6日，陈奇母亲叶莲珠以陈奇名义作为委托人（甲方）、第三人中邦物业公司作为受托方（乙方）签订《房屋租赁托管合同》一份，约定：甲方将位于杭州市江干区房屋全权委托乙方代理出租，该房屋建筑面积36平方米，房屋仅作为�宅使用；房屋托管期自2014年6月20日至2015年6月19日止，甲方应于2014年6月6日前将房屋交付给乙方；托管期届满时，因承租房仍需居住使用该房屋，甲方同意不超过六个月的延长期，乙方应提前十五天以电话或书面形式通知甲方，延长期间所有事项均按照本合同条款执行，双方不再另行签订协议；该房屋托管期（含延长期）届满，任何一方有意继续合作，应当在届满前一个月提出，经双方协商后重新签订托管合同；双方另就托管期内租金数额、支付方式、指定账户，违约责任等问题予以约定。双方在其他约定事项中明确约定甲方同意给予乙方不超过六个月的延长期。陈奇对该份合同予以认可。2014年11月10日，第三人中邦物业公司作为陈奇（甲方、出租方）的代理人与沈锋（乙方、承租方）签订《房屋租赁承租合同》一份，约定甲方将坐落于杭州市江干区房屋出租给乙�使用，租期为12个月，即2014年12月7日至2015年12月6日，每月租金为2000元；租金采用先付后用，按付六押一支付原则，第一期租金12000元于签订合同当日交纳，第二期租金12000元于2015年5月23日前支付，另支付押金2000元，上述费用均约定汇入中邦物业公司指定银行账户中；若乙方无任何违约行为，甲方擅自解除本合同的，甲方应向乙方支付相当于两个月租金的违约金。合同签订后，沈锋按约将第一期、第二期租金、押金汇入中邦物业公司账户，并搬入案涉房屋租住。2015年6月23日，陈奇对案涉房屋进行强制腾空。2015年8月12日，沈锋提起诉讼，请求判令：1、陈奇与中邦物业公司返还房屋租金10933元以及利息44元（返还的租金自腾房日2015年6月23日起算至2015年12月6日；利息自支付日2015年6月23日，按照同期银行贷款利息4.85%，暂计算至2015年7月23日，实际计算至款项付清之日�）；2、陈奇与中邦物业公司退还押金2000元以及利息65元（利息自支付日2014年11月7日，按照同期银行贷款利息4.85%，暂计算至2015年7月23日，实际计算至款项付清之日止）；3、陈奇支付违约金4000元；4、陈奇赔偿沈锋提前腾房损失5688元（临时住宿费600元，搬家费260元，中国电信宽带移装费78元，衣服污损费折合500元，2015年6月至2015年12月多支付的房租费3000元以及租赁房屋中介费1250元）。原审法院认为：案涉《房屋租赁托管合同》虽系中邦物业公司与陈奇母亲叶莲珠以陈奇名义签订，但陈奇对该合同不持异议，故该《房屋租赁托管合同》系双方真实意思表示，应认定合法有效。本案中，中邦物业公司与陈奇明确约定房屋托管期限自2014年6月20日至2015年6月19日，就托管期延长问题，《房屋租赁托管合同》除在其他约定事项中明确约定“甲方同意给予乙方不超过六个月的延长期”外，亦约定“甲方同意不超过六个月的延长期，乙方应提前十五天以电话或书面形式通知甲方”，而根据陈奇所述，中邦物业公司于2015年5月就房屋托管期延长问题与陈奇协商，无论从合同约定或就双方履行情况来看，中邦物业公司对案涉房屋托管期限应截止至2015年12月19日。陈奇主张房屋托管期限截止至2015年6月19日，于法无据，不予支持。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案中，中邦物业公司与沈锋签订的房屋租赁协议所约定的房屋租赁期间处于托管期及延长期限内�该代理行为有效，故沈锋与陈奇之间的租赁合同关系成立，双方主体适格，意思表示真实，应依法认定有效，双方应按约履行各自义务。因陈奇于2015年6月23日对案涉房屋进行强制腾空，以实际行为解除案涉房屋租赁协议，考虑到沈锋所支付房租、房屋押金均由中邦物业公司实际收取，现沈锋主张中邦物业公司返还自2015年6月23日起至2015年12月6日止的房屋租金及押金共计12933元，于法有据，且中邦物业公司亦不持异议，予以支持。就沈锋同时主张陈奇就上述款项承担共同返还责任，于法无据，不予支持。陈奇辩称沈锋拖欠水电费、物业费、数字电视费用等问题，并非其强制要求沈锋腾房法定或约定事由，故陈奇应承担相应违约责任，现沈锋按约向陈奇主张违约金4000元，于法有据，予以支持。就沈锋向陈奇主张支付临时住宿费600元、搬家费260元、中国电信宽带移装费78�、衣服污损费折合500元，向陈奇与中邦物业公司主张支付房屋租金、押金的利息损失的诉请，因上述费用已在陈奇应承担违约责任范围内予以考虑且中邦物业公司亦不存在过错，故对于沈锋上述诉请，不予支持。就沈锋主张陈奇支付房租费3000元、租赁房屋中介费1250元的诉请，缺乏法律与事实依据，不予支持。就陈奇在答辩意见中提出沈锋支付超期租金、赔偿房屋损失、精神损失、误工费等费用，因其未在指定期限内提交反诉申请，故上述费用由其另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，于2015年10月12日判决：一、中邦物业公司于判决生效后十日内向沈锋返还房屋租金10933元、房屋押金2000元；二、陈奇于判决生效后十日内支付沈锋�约金4000元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回沈锋其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费184元，由沈锋负担47元，由陈奇负担32元，中邦物业公司承担105元（陈奇、中邦物业公司应负担的案件受理费，应于判决生效后三日内交纳至原审法院）。宣判后，陈奇不服，向本院提起上诉称：中邦物业公司与沈锋签订的《房屋租赁承租合同》的违约责任条款中的第4点明确约定：“乙方应交水、电、煤、物管、能耗等相关费用逾期30天以上未交的，视为沈锋违约，甲方有权单方面解除合同并收回房屋。”沈锋在原审庭审中已就其拖欠水、电、物业费、数字电视费等费用超过30天的事实表示认可。但原审法院没有认定沈锋的违约行为，属于认定事实错误。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回沈锋的诉讼请求或发回重审。上诉人陈奇在二审中未提交新证据。被上诉人沈锋在二审中辩称：陈奇认为是因沈锋拖欠水电费、物业费，故其在2015年6月份收回房屋，但该理由并不属于腾退房屋的法定或者约定事由。1、双方签订的租赁合同，一审时已经经过质证，租赁期限是到2015年12月底。租赁房屋腾退时还在租赁期间内，沈锋是有权居住在案涉房屋内，陈奇在未经沈锋同意的情况下，擅自腾空租赁房屋物品，侵犯沈锋的权利，是陈奇有实质违约行为，原审判决是正确的。2、签订的租赁合同是使用格式文本，逾期30天未交付水电费有权收回房屋这一条，是属于格式条款，当时签订时并未向沈�做出说明，加重沈锋的义务，是无效条款。陈奇与中邦物业公司签订托管协议到期是2015年6月19日，但托管协议上写明是可以延长六个月的，故沈锋与陈奇签订租赁合同是可以签到2015年12月份的，其提出这一点是其逃避违约责任的说辞。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人沈锋在二审中未提交新证据。被上诉人中邦物业公司在二审中辩称：中邦物业公司提供给双方的合同不属于格式合同。中邦物业公司对一审法院判决认定的事实、判决结果均无异议。对于一审法院要求中邦物业公司承担105元的诉讼费用，中邦物业公司虽不理解，但愿意服从法院的判决。被上诉人中邦物业公司在二审中未提交新证据。各方当事人对�审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，2014年6月6日陈奇（甲方）与中邦物业公司（乙方）签订的《房屋租赁托管合同》第二条中虽约定房屋托管期自2014年6月20日起至2015年6月19日止，但该合同第九条“其他约定事项”中约定了甲方同意给予乙方不超过六个月的延长期。该约定系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，对双方均具有约束力。按此约定，涉案房屋在2015年12月19日前均属于租赁托管期，中邦物业公司据此作为代理人与沈锋签订的《房屋租赁承租合同》中约定的租赁期并未超过上述托管期，应认定有效。陈奇主张中邦物业公司曾于2015年5月就托管期延长找其进行协商，其没有同意。但因双方已在合同中作出了延长约定，故陈奇此时不同意，并不产�效力。陈奇还认为沈锋逾期缴纳水电、物业等费用30天，根据合同约定，其有权解除合同，收回房屋。本院认为，从现有证据看，并没有证据能证明当时陈奇系以该理由要求解除与沈锋的租赁关系，收回房屋。故陈奇在房屋托管期内于2015年6月23日强行腾空房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。陈奇的上诉理由不成立，不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费223元，由陈奇负担（陈奇已向本院预缴上诉案件受理费368元，陈奇应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费145元）。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一六年三月二十五日书 记 员 袁其伟???*MERGEFORMAT?1?