山西省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）晋执复19号
复议申请人（异议人利害关系人）：陵川县银泰小额贷款有限责任公司。住所地：陵川县崇安西街*号；
法定代表人：韩川，该公司董事长。
委托代理人：王保庆、钱霁，山西吴宋律师事务所律师。
申请执行人：刘建中，男，1970年5月19日出生，汉族，现住晋城市。
被执行人：王平，男，1958年4月6日出生，汉族，山西省陵川县人，现住郑州市。
被执行人：路晓云，女，1970年1月26日出生，汉族，河南省郑州市人，现住郑州市。
复议申请人陵川县银泰小额贷款有限责任公司（以下简称银泰公司）不服山西省晋城市中级人民法院(以下简称晋城中院）（2017）晋05执异2号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法进行审查，并于2017年6月13日举行了听证，复议申请人陵川县银泰小额贷款有限责任公司委托代理人王保庆、钱霁、申请执行人刘建中、被执行人王平、路晓云参加了听证。现已审查终结。
申请执行人刘建中与被执行人王平、路晓云民间借贷纠纷一案，晋城中院于2015年3月26日作出（2014）晋市法民初字第67号民事判决，判决：被告王平、路晓云于本判决生效后10日内支付原告刘建中借款本金1946000元，并自2013年9月24日起按人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息，直至还清之日（已付418000元利息）。案件受理费23800元由被告王平、路晓云负担。该判决发生法律效力后，王平、路晓云没有主动履行判决确定的义务。申请执行人刘建中向晋城中院申请强制执行。晋城中院于2015年5月13日立案执行，执行案号（2015）晋市法执字第66号。晋城中院对被执行人王平所有的以郑州蓝牧皮业有限公司名义登记的位于郑州市健康路159号发展大厦第六层的房屋进行了查封、评估、拍卖，买受人（申请执行人）刘建中以246万元拍卖取得该房屋的所有权，晋城中院于2016年12月12日作出（2015）晋市法执字第66-4号执行裁定，裁定确认拍卖成交。
陵川县银泰小额贷款有限责任公司向晋城中院提出执行异议，认为：其与王平、路晓云借款合同纠纷一案，陵川县人民法院于2015年3月9日作出（2014）陵民初字第366号民事判决后，其申请陵川县法院强制执行，陵川人民法院于2015年6月对王平位于郑州市健康路159号发展大厦6层东户房产进行了查封，并用该房产所收取的租金清偿债务。在此期间，晋城中院对该房产进行了拍卖，晋城中院的查封、拍卖措施侵害了其合法权益，请求将拍卖房产所得价款优先清偿其借款本金及利息。
晋城中院查明，申请执行人刘建中申请被执行人王平、路晓云强制执行一案，晋城中院于2015年8月24日作出（2015）晋市法执字第66-2号执行裁定书并于次日送达被执行人王平，裁定将郑州市健康路159号发展大厦6层东户房产予以查封，2015年9月2日向郑州市住房保障和房地产管理局送达协助执行通知书。2016年8月3日向王平、路晓云送达房产评估价格鉴定意见书，王平，路晓云未提异议。晋城中院于2016年9月18日作出（2015）晋市法执字66-3号执行裁定书，裁定将朔州市健康路159号发展大厦6层东户房产拍卖，于同年9月22日向王平、路晓云送达执行裁定书。2016年11月25日刘建中以246万元将该房屋竞买并签订拍卖成交确认书。晋城中院于2016年12月12日作出（2015）晋市法执字第66-4号执行裁定书，裁定确认该拍卖成交。在此过程中，晋城中院并未得知陵川县人民法院查封该房屋的情况。
晋城中院认为，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条第二款规定，查封已登记的不动产，应当通知有关登记机关办理登记手续，未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封行为。晋城中院在查封房产时，对陵川县人民法院对该房屋查封的事项不知情，在办理登记手续时也未发现有事先查封的情况，因此该查封、拍卖行为并无不当。复议申请人陵川县银泰小额贷款有限责任公司所提异议不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第十七条的规定，裁定：驳回异议人陵川县银泰小额贷款有限责任公司的异议。
复议申请人银泰公司因不服晋城市中级人民法院（2017）晋05执异2号执行裁定，向本院提出复议申请，复议请求：（一）依法撤销晋城中院（2017）晋05执异2号执行裁定书；（二）裁定晋城中院查封位于郑州市健康路159号发展大厦6层东产房产违法；（三）裁定晋城中院拍卖位于郑州市健康路159号发展大厦6层东产房产违法；（四）裁定复议申请人对本案所涉房产具有抵押权，复议申请人对本案所涉房产拍卖所得价款优先受偿。理由：（一）晋城中院对涉案房屋的执行行为违反法律规定，查封不符合法律规定，晋城中院在查封涉案房屋时并未按规定张贴封条或公告，该违法行为更导致复议申请人以及陵川县人民法院没有及时发现晋城中院对涉案房屋的查封行为，没能在第一时间提出异议，从而导致了晋城中院违法直接拍卖涉案房屋的结果。晋城中院查封的位于郑州市健康路159号发展大厦6层东产房产，登记在案外人名下，而不是登记在被执行人王平、路晓云名下，晋城中院查封的涉案房屋属于权属尚未登记在被执行人名下的建筑物，应当通知其管理人或实际占有人并在显著位置张贴公告。但晋城中院严重违反上述法律规定，未采取以上措施；而且拍卖行为违法，拍卖价格明显低于市场价，使本应20000余元一平米的房屋以4000元每平米的价格拍卖，明显违背市场规律，直接侵害了复议申请人的合法权益，使得复议申请人相关债权得不到清偿。陵川县法院对涉案房屋的查封合法有效，对涉案房屋的查封有明确的法律依据和判决依据，查封裁定早已生效。由于陵川县法院对涉案房屋已经先于晋城中院查封，晋城中院对涉案房屋采取查封行为的性质只能是轮候查封，在陵川县法院解除对涉案房屋的查封之前，晋城市中院对涉案房屋的查封并未生效。因此晋城中院对本案涉案房产无执行权。拍卖违法，没有通知承租人等优先购买人。（二）复议申请人对涉案房屋有抵押权，应当优先受偿。陵川县人民法院生效判决（2014）陵民初字第366号民事判决书已经确认了复议申请人对涉案房屋享有抵押权，而晋城中院的执行依据（2014）晋市法民初字第67号民事判决书所确认的仅是一般债权，即使晋城中院取得了对涉案房屋执行的权利，也应当优先实现复议申请人的抵押权。（三）晋城中院在审理本案执行异议中，严重违反程序。复议申请人在原执行复议异议审查中，多次要求查阅复制晋城中院执行案卷材料，但均遭到了拒绝，严重违反程序，侵害了复议申请人的诉讼权利。综上，晋城中院在明知其他法院已经查封涉案房屋的情况下，不履行法定程序、不执行有关轮候查封的法律规定，以明显低于市场价的价格强行拍卖涉案房屋，导致复议申请人的担保物权和优先受偿权无法实现，使复议申请人的合法权益无法得到保障。因此，请求依法裁定，纠正晋城中院的错误做法，维护复议人合法权益。
在本院复议审查中，复议申请人银泰公司向本院提交了郑州市房地产市场管理处过户证，证明其所有的位于郑州市健康路159号发展大厦第六层的房屋的建筑面积为625.87（1153.90*54.24%）平米，不是555.10平米。房屋租赁合同：2013年3月3日，路晓云与郑州中研航天生物科技有限公司所签订的房屋租赁合同，路晓云将郑州市金水区健康路159号发展大厦6层东户租赁给郑州中研航天生物科技有限公司，租期5年（自2013年3月2日至2018年3月1日）。
经本院审查查明：晋城中院于2015年5月18日向王平、路晓云下发（2015）晋市法执字第66号执行通知书；于2015年6月27日作出（2015）晋市法执字第66-1号执行裁定，裁定：冻结、扣划被执行人王平、路晓云在银行的存款210万元至晋城中院账户。于2015年8月24日作出（2015）晋市法执字第66-2号执行裁定书，将被执行人王平以郑州蓝牧皮业有限公司名义登记的位于郑州市健康路159号发展大厦第六层的房屋查封，并于2015年8月24日向郑州市住房保障和房地产管理局下发（2015）晋市法执字第66-1号协助执行通知书，协助查封被执行人王平以郑州蓝牧皮业有限公司名义登记的位于郑州市健康路159号发展大厦第六层的房屋；被执行人王平于2015年8月25日签收查封裁定书。晋城中院同时制作（2015）晋市法执字第66-2号协助执行通知书，请郑州中研航天生物科技有限公司协助将该公司租用的王平位于郑州市健康路159号发展大厦第六层东户的房屋租金交付到晋城中院，并在发展大厦第六层张贴（2015）晋市法执字第66-2号执行裁定书。后晋城中院依法委托评估，晋城市价格认证中心于2016年6月17日作出晋市发改认涉字（2016）第233号房产评估价格鉴定意见书，晋城于2016年8月1日作出（2015）晋市法执字第66号通知，通知中明确告知如果其对该评估报告有异议，应当在收到通知书之日起十日内向晋城中院提出书面异议；如需要重新评估，则应书面提出并交纳相应的评估费。该通知及评估报告邮寄送达给被执行人王平（王子提供的邮寄地址）、路晓云，被执行人王平于2016年8月5日签收。在当事人均未在法定期限内对评估报告提出书面异议后，晋城中院于2016年9月18日作出（2015）晋市法执字第66-3号执行裁定书，裁定拍卖该房屋。该裁定邮寄送达给王平、路晓云后，王平签收。2016年11月25日，在长治市永利拍卖有限公司召开的拍卖会上买受人刘建中以246万元拍卖取得该房屋的所有权。晋城中院于2016年12月12日作出（2015）晋市法执字第66-4号执行裁定书，裁定确认该拍卖成交，并将该裁定书邮寄送达给被执行人王平、路晓云。
本院同时查明：陵川县银泰小额贷款有限责任公司与王平、路小云借款合同纠纷一案，山西省陵川县人民法院于2015年3月9日作出（2014）陵民初字第366号民事判决，判决：被告王平于本判决生效之日起十日内偿还原告陵川县银泰小额贷款有限责任公司借款本金130万元，从2014年5月21日起按照合同的约定支付原告利息，至全部还清借款时止。二、被告路晓云对上述借款负连带清偿责任。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元，由被告王平和被告路晓云负担。在该案诉讼期间，陵川县人民法院于2015年1月8日作出（2015）陵法执字第31-1号执行裁定，裁定：查封被执行人王平、路晓云坐落在郑州市健康路159号发展大厦六层东户房产（合计面积555.1平方米）。该民事判决生效后，王平、路晓云没有主动履行。陵川县银泰小额贷款有限责任公司向陵川县人民法院申请强制执行，陵川县人民法院于2015年8月6日立案执行，2015年8月6日下发执行通知书。2015年8月6日作出（2015）陵法执字第112号执行裁定，裁定：查封被执行人王平名下的位于郑州市健康路159号发展大厦六层东户（合计面积555.1平方米）房产一处。陵川县人民法院（2015）陵法执字第31-1号执行裁定和（2015）陵法执字第112号执行裁定均没有送达郑州市住房保障和房地产管理局。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条第二款规定，查封已登记的不动产，应当通知有关登记机关办理登记手续，未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封行为。晋城中院查封涉案房产后在郑州市住房保障和房地产管理局办理了登记手续。虽然陵川县人民法院在审理陵川县银泰小额贷款有限责任公司与王平、路小云借款合同纠纷一案时对该房产进行了查封，且查封在先，但并未在郑州市住房保障和房地产管理局办理登记手续，陵川县人民法院对该房产的查封不能对抗晋城中院对该房产的查封，晋城中院对该房产的处分并无不当；晋城中院查封时在被查封的大楼张贴了查封裁定，复议申请人陵川县银泰小额贷款有限责任公司所提查封没有张贴公告、陵川县人民法院查封在先、晋城中院查封并未生效、晋城中院对涉案的房屋没有处分权的复议理由不能成立，本院不予采信。但考虑到本案所涉评估、拍卖的王平、路晓云所有的位于郑州市健康路159号发展大厦第六层的房屋的建筑面积的认定可能存在错误、晋城中院在拍卖前没有书面或其他能够确认收悉的适当方式通知优先购买权人承租人郑州中研航天生物科技有限公司，可能损害当事人或竞买人的利益，晋城中院的拍卖应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十三条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
撤销山西省晋城市中级人民法院（2017）晋05执异2号执行裁定；
撤销山西省晋城市中级人民法院（2015）晋市法执字第66-4号执行裁定；
二、山西省晋城市中级人民法院对涉案的被执行人王平、路晓云所有的位于郑州市金水区健康路159号发展大厦6层东户的房产重新处分。
本裁定为终审裁定。
审判长 唐连顺
审判员 李志成
审判员 张建军
二〇一七年六月二十七日
书记员 岳琳媛