上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1790号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海大骏物业管理有限公司。
法定代表人＊＊＊，总经理。
委托代理人陈玲。
被上诉人（原审原告、反诉被告）丁学枝。
上诉人上海大骏物业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第1387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2014年4月17日，丁学枝与上海大骏物业管理有限公司（以下简称大骏物业）签订《房屋租赁合同》一份，约定：大骏物业将坐落于上海市奉贤区金汇镇金闸路＊＊＊号“某广场”系争房屋（以下简称系争房屋）出租给丁学枝；租赁面积为54平方米；丁学枝承诺租赁该房屋作为经营童鞋之用途，经营品牌为百变米奇；租赁期为2014年8月1日起至2015年7月31日止；丁学枝开业之日为正式起租日期；（合同第20.3条）双方暂约定该房屋交付日为2014年8月1日，大骏物业可以提前交付该房屋，大骏物业书面通知的交付日为该房屋的正式交付日期；除本合同另有规定外，大骏物业因其他原因向丁学枝提供该房屋不视为正式交付，未经大骏物业书面同意，丁学枝不能实际进驻该房屋并进行装修；年租金为人民币（以下币种相同）39，420元；先付后用，以每三个月为一期支付；本合同正式签署之日，丁学枝向大骏物业一次性支付首期三个月租金9，855元，以后在每期最后一个自然月的15日前，向大骏物业支付下期三个月租金；丁学枝应于本合同正式签署之日向大骏物业支付该房屋租赁保证金17，500元；本合同正式签署之日，丁学枝向大骏物业或管理公司一次性支付首期三个月物业管理费7，391元，以后按三个月提前预付方式，与租金同期支付给大骏物业或管理公司；如果在本合同20.3条约定的交付日起180日内，大骏物业未能交付该房屋，则大骏物业对此不承担任何违约责任，但如果大骏物业交付该房屋逾期超过180日，则丁学枝有权终止本合同，大骏物业除全额退还丁学枝租赁保证金（不计利息）外，不承担任何责任。合同签订当日，丁学枝向大骏物业支付预付的2014年8月1日至2014年10月31日三个月租金9，855元、三个月物业费7，391元、保证金17，500元，上述三项合计34，746元，并由大骏物业出具收据一份。2015年1月19日，丁学枝向大骏物业员工夏发送短信，要求更换租赁房屋至二楼儿童区，双方在2015年1月期间有多次电话联络，但之后双方未达成一致意见。2015年2月11日，丁学枝向大骏物业员工夏发送短信，称考虑到自己的实际问题及大骏物业不能开张，要求退租，大骏物业未同意。2015年4月16日，大骏物业向丁学枝发送《进场装修通知》一份，要求丁学枝于2015年4月18日前办理系争房屋进场装修事宜。
另查明，在一审审理过程中，大骏物业将系争房屋与隔壁房屋打通。
又查明，直至本案一审法庭辩论终结前，本案系争房屋所处的“某广场”尚未开业。
丁学枝本诉诉称，2014年4月17日大骏物业招商，丁学枝预定了大骏物业1101号商铺，并缴纳了租金加押金共计34，746元。并签订合同，约好2014年8月1日开张，可至今大骏物业未开张。故要求大骏物业返还支付租金加押金34，746元。因大骏物业拒绝丁学枝要求，不答应返还，故丁学枝诉至法院，要求判决：1、解除双方之间的房屋租赁合同；2、大骏物业返还租金及押金34，746元。
大骏物业针对本诉辩称，不同意解除合同。丁学枝解除合同没有通知大骏物业，大骏物业于2014年10月通知丁学枝进场装修，但丁学枝以更换经营品牌、更换房屋位置为由要求与大骏物业就合同重要内容进行变更，但双方没有达成一致意见，故要求丁学枝继续履行合同。
同时，大骏物业反诉诉称，2014年10月至12月期间，大骏物业招商部员工多次打电话、发短信通知丁学枝前来办理房屋交接手续并进场装修，但丁学枝以“其销售的品牌授权快到期，需更换经营品牌”等理由推迟进场装修房屋，并向招商部提出更换租赁的商铺位置请求，双方协商未果，丁学枝一直未进场装修。由于丁学枝拖延进场装修的行为，导致大骏物业的商场统一管理受到阻扰，开业时间延后，造成大骏物业租金受损。故要求判令丁学枝继续履行租赁合同，支付2015年1月1日至2015年3月31日的租金9，855元。
丁学枝针对反诉辩称，大骏物业的商业广场至今没有开张，其不同意缴纳房租。也不同意继续履行合同，要求解除合同。
一审审理中，根据大骏物业的申请，法院传证人夏、王出庭作证，欲证明丁学枝违约，大骏物业已经在2014年10月至2015年1月多次通知丁学枝进场装修。
证人夏述称，其自2013年开始在大骏物业处工作，于2014年10月开始担任招商主管。丁学枝是其的客户，大骏物业与丁学枝于2014年4月17日签订的合同是其经办的。在签订合同之前其带丁学枝去看过租赁商铺的现场，现场当时没有隔间。现在隔好的商铺是精装修的，窗户和消防栓都不影响丁学枝使用的。其在2014年10月通知丁学枝接收房屋并装修，但丁学枝不配合交接，先是说装修只需要一周，不着急；再过一段时间又提出要更换商铺至二楼，对此大骏物业也表示同意了，但后来丁学枝又提出不租了，大骏物业表示不同意。丁学枝于2015年2月11日找过其，要求退租，丁学枝提出的理由是丁学枝的老公不同意租赁这个房屋，否则要和丁学枝离婚，另外，也提过由于商业广场一直不开张所以要退租。在过年之前丁学枝没有提出过，还说要继续租赁的，一直到过年前两天大骏物业都放假了才提出不租了，其回复丁学枝说要等过年后再和领导商量。
证人王述称，其自2012年开始在大骏物业处工作，担任运营管理岗位。丁学枝是大骏物业的租户。其于2015年1月去西渡连成商业广场内丁学枝的店铺找丁学枝，通知丁学枝进场装修、交接房屋，准备2015年3月8日开张。但丁学枝一直没有过来交接。刚开始沟通的时候丁学枝是要求更换店铺位置，在协调过程中丁学枝提出要退租。大骏物业准备了交接房屋的书面通知的，但丁学枝一直没有来签收，其未向丁学枝邮寄过该书面通知。丁学枝于2015年2月11日找过其，提出要求退租，理由是这个店如果做不起来，丁学枝的老公要跟丁学枝离婚，丁学枝一个人忙不过来。丁学枝未向其提出过是因为商业广场一直不开张才退租。
丁学枝对上述两位证人证言中关于通知交房的陈述不认可，认为大骏物业没有通知过其拿房；2014年10月没有接到过夏的电话，夏只在2014年11月发短信给其，说楼上有个商铺让其去看看；王是在2015年1月到其的店铺来过，找其去看商铺，因为以前没有隔间，现在有隔间了让其去看；对证人王陈述的其从未以广场一直不开张为由提出退租的陈述内容不认可；对其余证人证言表示认可。大骏物业对上述两位证人证言均认可。原审对双方均认可的证人证言部分依法予以确认。
原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案丁学枝与大骏物业签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效，双方均应恪守。双方在合同中约定，系争房屋暂定的交付日为2014年8月1日，但直至2015年2月11日丁学枝向大骏物业提出退租时，大骏物业已逾期超过180日未能交付系争房屋，显属违约。按照双方合同的约定，丁学枝有权解除合同，大骏物业应全额退还租赁保证金（不计息）。对于大骏物业辩称已于2014年10月通知丁学枝交接房屋的辩解意见，大骏物业未能举证证明在2014年10月通过电话或短信方式通知丁学枝交接房屋，且按照双方合同的约定，房屋的交付日期应以大骏物业书面通知的日期为准，而大骏物业直至本案审理后才向丁学枝发送了书面的交接通知，故对大骏物业该辩解意见不予采信。丁学枝要求解除合同并退还保证金的诉讼请求，于法有据，予以支持。租赁合同解除后，丁学枝向大骏物业预交的租金及物业管理费亦应由大骏物业退还丁学枝。对于大骏物业辩称应当从其通知丁学枝交接房屋，即2014年10月1日开始计算租金的辩解意见，原审认为，其一，大骏物业未能举证证明已通知交房；其二，按照合同约定，起租日期为丁学枝开业日期；故对大骏物业该辩解意见不予采信。丁学枝要求退还租金及物业管理费的诉讼请求，于法有据，亦予以支持。基于上述认定，大骏物业要求继续履行合同，丁学枝支付租金的诉讼请求，于法无据，不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条之规定，于二○一五年四月二十四日作出判决：一、解除丁学枝与上海大骏物业管理有限公司于2014年4月17日签订的《房屋租赁合同》。二、上海大骏物业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还丁学枝租金、物业管理费、保证金共计人民币34，746元。三、驳回上海大骏物业管理有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币668.65元，减半收取，计人民币334.325元，由上海大骏物业管理有限公司负担。反诉案件受理费人民币392.50元，由上海大骏物业管理有限公司负担。
判决后，大骏物业不服，上诉于本院称，未签订书面的房屋交接书是被上诉人的过错导致，上诉人在原审庭审中提供了通话记录、证人证言等证据证明从2014年起上诉人就通过打电话发短信等方式通知被上诉人办理房屋交接手续并进场装修，但被上诉人以更换租赁商铺位置、更换经营品牌等原因拖延签订房屋交接书。虽然电话无法显示通话内容，但上诉人的员工不可能与被上诉人谈论别的事情。由此可见，造成双方没有签订书面房屋交接书的原因是被上诉人违约，被上诉人无正当理由拒绝接受房屋并进场装修，影响了上诉人的整体装修进度，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人丁学枝原审诉请，支持上诉人的反诉请求。
二审审理中，上诉人称由于现在租赁的商铺已经重新出租，故不再坚持其原审反诉请求，上诉人同意解除合同，但不同意返还被上诉人所缴纳的租赁保证金、物业管理费及租金以抵作违约赔偿。
被上诉人丁学枝辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是哪一方当事人在租赁合同履行过程中存在违约情形，被上诉人是否有权解除合同并要求上诉人返还租金、物业管理费及保证金。
上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。双方在租赁合同中约定系争房屋暂定的交付日期为2014年8月1日，若逾期交房超过180日，则被上诉人有权终止合同，同时约定房屋的交付日期以上诉人书面通知的日期为准。而上诉人直至本案一审审理期间才向被上诉人发送了书面交接通知，早已逾期超过180日未能交付房屋，构成逾期交房违约，被上诉人依据租赁合同的相关约定，享有单方解除合同的权利，并有权要求上诉人全额退还租金、物业管理费、租赁保证金。上诉人主张其曾于2014年起就通过打电话发短信等方式通知被上诉人办理房屋交接手续并进场装修，但缺乏有效证据予以证明，加之系争房屋所处的某广场于一审审理期间仍未开业，故本院对上诉人的主张无法采信。虽然被上诉人也曾提出要求更换租赁房屋，但被上诉人提出退租之时，上诉人已经逾期交房达180日以上，此时被上诉人已具有合同解除权，并不构成违约，故上诉人以被上诉人提前终止合同为由不予返还租金等费用，缺乏依据，本院无法支持。
综上所述，上诉人大骏物业的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币392.50元，由上诉人上海大骏物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……