重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第06074号
上诉人（原审原告）：胡朝兵。
委托代理人：余全友，重庆奔程律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：重庆市恒旭房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区钱塘镇发兴街。
法定代表人：陈灵智，该公司董事长。
委托代理人：ＸＸ友，重庆中升律师事务所律师。
上诉人胡朝兵与上诉人重庆市恒旭房地产开发有限公司（以下简称恒旭公司）商品房销售合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2015年7月16日作出（2015）合法民初字第02459号民事判决，胡朝兵和恒旭公司对该判决不服，均向本院提起上诉。本院于2015年11月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月27日公开开庭审理了本案。上诉人胡朝兵的委托代理人余全友，上诉人恒旭公司的委托代理人ＸＸ友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
胡朝兵一审诉称：原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告将房屋出卖给原告。合同还明确约定被告应该在2012年12月31日前交房，如逾期由被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，在交付房屋后30日内向原告支付。在房屋交付后60日内办理产权登记，如逾期由被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并在被告实际取得土地房屋登记机构出具的受理单之日起30日内向原告支付违约金，同时合同约定土地使用年限至2059年9月30日止。合同签订后，原告依约支付了房屋价款等义务。而被告于2013年3月1日将房屋交付原告，但是交付时被告并未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》且被告未向原告交付《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。直到2014年7月11日（2014年5月16日竣工验收）被告才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，其违约达558天，被告已支付58天还应计算违约天数500天。被告于2015年1月15日才取得土地房屋登记机构出具的受理单，违约达184天。但是被告至今未向原告支付迟延交付的违约金和迟延办理房屋产权证书违约金。据查办理的产权证书的土地使用年限是2051年10月12日，减少了土地使用年限达8年。为此，原告多次找被告协商未果，故依法向贵院提起诉讼，请求：1、判决被告支付迟延交房违约金23656.4元（从2013年3月1日至2014年7月11日止）及利息（按逾期贷款利息，从2014年8月11日至实际支付违约金为止）；2、判决被告支付迟延办理房屋权属证书违约金8705.56元（从2014年7月16日至2015年1月15日止）及利息（按逾期贷款利息，从2015年1月15日至实际支付违约金为止）；3、判决被告赔偿原告产权证的土地使用年限不符合约定的损失10000元（以上几项共计42361.96元）；4、判决被告向原告交付《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》（在审理过程中，原告自愿放弃该项诉讼请求）；5、诉讼费由被告承担。
恒旭公司一审辩称：第一，逾期交房的请求没有依据，应当驳回。理由是在双方签订合同中已经规定了交房条件，取得备案登记证需要提供两书，但双方在交房确认书中进行了修改，达成了新的协议，而且双方也确认在交房时已经达到了交房条件。同时，相关违约赔偿已经一次性解决履行。第二，逾期取得产权受理单的问题也应当依法驳回，理由是根据合同第13、14条规定因“甲方责任”是赔偿逾期登记违约金的前提，而我方逾期取得受理单，并非甲方原因，甲方对此无违约行为，不应当承担赔偿责任。第三，请求1万元不知道是怎么计算出来的，双方之间的约定是根据政府土地规定签订的，签订合同内容确实少了几年，但责任不在我方，是政府在给我们的土地证上少了几年，所以谈不上损失几万元的问题。对此问题，我方已与国土房管局沟通了，国土局有可能收回房产证重新解决，即使解决不了也不是我方责任。第四，要求交付质保书、使用书的请求也应依法驳回。质保书和使用书在新的约定中不是交房条件，但我方也愿意履行，原告随时都可以领取。最后，诉讼费用也应驳回。
一审法院审理查明：被告系具有房地产开发资质的房地产开发企业。2012年11月20日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的“小桥名都”小区预售商品房一套，座落于XXXX，建筑面积为103.87平方米，总成交金额为473128元，付款方式为按揭付款。合同第一条第三款约定：该地块土地面积为：2376平方米，用途为：城镇住宅用地，住宅用地使用年限至：2059年9月30日止。合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；第（二）款第（1）项约定：本商品房交付时应符合以下条件：已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第九条约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第一款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条第一款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条第2项约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第4项约定：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；逾期超过60日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之零点五向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同还约定了其他相关的权利义务。
合同签订后，原告支付了首付款143128元，并通过向银行申请按揭贷款后于2013年1月14日支付给被告，原告向被告实际支付购房款总额470030.45元。2013年12月13日，被告将原告所购房屋交付原告，双方签订了《房屋交接确认书》。2014年7月11日，被告修建的小桥名都B区3、4号楼及其地下车库工程取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，字号为建竣备字（2014）053号，该《备案登记证》上载明该工程竣工验收时间为2014年5月16日。2015年1月15日，被告取得了原告所购房屋的权属转移登记业务受理通知书，被告为原告购买的房屋办理了《重庆市房地产权证》（房地产权证号为2××房地证2015字第00564号）。原告认为被告存在逾期交房和逾期办证的违约行为，故起诉到一审法院，诉请如前。
另查明，被告与重庆市东霄房地产开发有限公司、刘天宁于2010年5月16日签订联建协议，联合开发合川区小桥名都B区建设项目（该项目位于合川区××小桥路南侧，土地面积2676㎡，用地性质为二类居住用地，其中重庆市东霄房地产开发有限公司2376㎡，刘天宁3**㎡），并于2011年6月3日共同取得了小桥名都B区3、4幢及地下车库项目的《建设工程规划许可证》。2011年12月14日，被告（联建单位名称：重庆市东霄房地产开发有限公司、刘天宁）取得小桥名都B区项目商品房预售许可证。2015年1月8日，被告与重庆市东霄房地产开发有限公司签订国有土地使用权转让变更合同。2015年1月8日，重庆市合川区人民政府作出《关于重庆市东霄房地产开发有限公司转让部分国有建设用地使用权的批复》（合川府地（2015）1号），该批复主要内容为：同意重庆市东霄房地产开发有限公司将经合国用（2001）字第011052号所登记的自有国有建设用地2376平方米中35.64平方米使用权转让给被告重庆市恒旭房地产开发有限公司开发建设。
一审法院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应该按照合同约定行使权利、履行义务。
关于逾期交房违约金的问题，原、被告双方约定的交房时间为2012年12月31日前，而被告于2013年12月13日将原告所购房屋交付给原告使用时，该商品房尚未取得《建设工程竣工验收备案登记证》，不符合合同约定和法定的交房条件，故被告于2013年12月13日的交房行为违法，所以对于被告辩称在交房时已达到交房条件的意见，一审法院不予采信。而被告取得的《建设工程竣工验收备案登记证》上载明该工程竣工验收时间为2014年5月16日。故一审法院确认原告所购房屋的合法交付时间为2014年5月16日。被告未按合同约定的时间、条件将原告所购房屋交付给原告使用已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。从2013年1月1日至2014年5月16日，被告共计逾期交付房屋501天，被告应支付原告501天的违约金。对于被告辩称原、被告双方已就逾期交房的违约赔偿进行一次性解决的意见，因被告没有举示相关证据予以证明，故一审法院不予采信。对于合同约定的交房时间（2013年1月1日）至按揭放款日（2013年1月14日）期间共计13天的违约金，原告已付房款为143128元，故此期间的违约金为186.07元（143128元×0.0001／天×13天=186.07元；对于按揭放款日（2013年1月14日）至实际交付日（2013年12月13日）期间共计333天，原告已付清所有房款470030.45元，此期间被告应支付的违约金为15652.01元（470030.45元×0.0001／天×333天=15652.01元）；对于实际交付日（2013年12月13日）至合法交房时间期间（2014年5月16日）共计155天的违约金，由于原告已经实际接收了被告交付的房屋，其实际损失小于没有交付房屋，结合房屋已实际交付的事实和原告的损失情况，一审法院酌情按被告支付给原告逾期交房违约金的50%予以主张，故应由被告支付给原告逾期交房违约金的金额为3642.74元（470030.45元×0.0001／天×155天×50%=3642.74元）。因此，被告应支付原告的逾期交房违约金为元186.07元＋15652.01元＋3642.74元=19480.82元，对于原告的过高要求部分一审法院不予主张。
关于逾期办证违约金的问题。因房屋合法交付时间为2014年5月16日，根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2项的约定，被告于2014年5月16日合法交付房屋，最迟应该在2014年7月15日取得原告所购房屋的权属转移登记业务受理通知书，而被告实际于2015年1月15日才取得房屋权属转移登记业务受理通知书，逾期184天，根据合同第十三条第4项的约定，被告应该向原告支付逾期取得办证受理通知书的违约金为8648.56元（470030.45元×0.0001×184天=8648.56元），对于原告的过高要求部分一审法院不予主张。被告辩称办证逾期系不是被告的原因造成，因此不应承担本案的违约责任，并举示合川建发（2010）82号文、合川府地（2015）1号文等证据予以佐证，一审法院认为，被告有义务按照法律、法规的规定以及合同约定向相关部门提交办证资料，而被告没有举证证明在约定的期限内向房屋所在地登记机构提交取得办证受理通知书的所有相关资料，并且被告举示的证据也不能充分证明本案逾期办证存在免责理由，故对被告的辩称意见，一审法院依法不予采信。
关于要求被告支付逾期办证和逾期交房违约金的利息问题，因原、被告双方对于违约金的利息并没有相应的约定，故对于原告要求被告给付违约金的利息的请求，没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。
关于要求被告赔偿因产权证的土地使用年限不符合合同约定的损失问题，虽然合同第一条约定本商品房住宅用地使用年限至2059年9月30日止，而被告最终为原告办理的《房地产权证》上载明的土地使用权终止日期为2051年10月12日，但原告在举证期限内没有举示充分的证据证明具体损失的大小，故对于原告的该项请求，于法无据，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、由被告重庆市恒旭房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付给原告胡朝兵逾期交房违约金19480.82元；二、由被告重庆市恒旭房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付给原告胡朝兵逾期办证违约金8648.56元；三、驳回原告胡朝兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费860元，减半收取430元，由原告胡朝兵负担178.5元，由被告重庆市恒旭房地产开发有限公司负担251.5元。
胡朝兵不服一审判决，向本院提起上诉，请求改判增加50%的逾期交房违约金，一、二审诉讼费由恒旭公司承担。主要事实和理由：一审判决恒旭公司只赔偿胡朝兵50%的逾期交房违约金是不正确的。恒旭公司将尚未取得《建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给胡朝兵是不合法的，应当承担违约责任。胡朝兵虽已接房，但不存在实际损失减少的情况。并且，逾期交房还影响之后房屋产权登记的办理，故可以比照逾期办证违约金标准计算逾期交房违约金。一审法院少判决了恒旭公司应当支付的50%逾期交房违约金，故请求二审法院予以纠正。
恒旭公司针对胡朝兵的上诉答辩称：对方的上诉请求不能成立。具体答辩意见与我方的上诉意见一致。
恒旭公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，并改判驳回胡朝兵的全部诉讼请求，由胡朝兵承担本案一、二审的全部诉讼费用。一、恒旭公司不应当支付延期交房违约金。双方签订的《房屋交接确认书》对交房条件和交房时间进行了重新约定，胡朝兵实际接房的行为应视为其确认房屋交付符合重新约定的标准。另外，根据《收条》记载，双方已经就逾期交房的违约赔偿达成一次性处理意见并已实际履行。因此，应驳回胡朝兵关于逾期交房违约金的诉讼请求。二、恒旭公司不应当支付逾期取得房屋产权登记受理单的违约金。合同明确约定，非甲方即我方的责任，我方不承担逾期办证的违约责任。本案逾期办证不是“甲方责任”造成的，而是有权机关根据政策变化要求政府重新出台文件所致。
胡朝兵针对恒旭公司的上诉答辩称：对方的上诉请求不能成立，请求二审法院支持我方的上诉请求。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的权利与义务。
关于逾期交房违约金的问题。第一，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，只有经验收合格的房屋才具备交付条件。该法律对商品房交付条件的规定是强制性的，即使购房者在开发商交房时做出了同意接房的意思表示，也不能免除开发商对逾期交房违约责任的承担。因此，涉案房屋经竣工验收合格的时间才是合法有效的交付日期。恒旭公司关于双方就交房条件和交房时间达成了新的约定之主张，明显与上述法律规定不符，故本院不予支持。第二，恒旭公司虽已支付58天的违约金，但现有证据不能证明双方就逾期交房的违约责任达成赔偿了结协议；故对恒旭公司关于双方已就逾期交房的违约责任达成一次性赔偿了结协议的主张，本院不予支持。第三，由于胡朝兵已实际接收了房屋，其实际损失小于没有交付房屋，一审法院酌情按合同约定之逾期交房违约金的50%予以主张，并无不当，本院予以维持。另外，胡朝兵关于逾期交房违约金可以比照逾期办证违约金标准计算的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。因此，对胡朝兵关于改判增加50%逾期交房违约金的上诉请求，本院不予支持。
关于逾期办证违约金的问题。恒旭公司主张办证逾期系政府部门原因造成，故其不应承担逾期办证违约责任。首先，双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》并没有约定，因政府部门原因或第三人导致的办证逾期，恒旭公司可以免责。其次，恒旭公司举示的证据不足以证明其具有法定的免责事由。因此，恒旭公司关于其不应支付逾期办证违约金的主张，于法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人胡朝兵和上诉人恒旭公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求都应予以驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1238.07元，由上诉人重庆市恒旭房地产开发有限公司负担860元，由上诉人胡朝兵负担378.07元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一五年十二月八日
书 记 员 王睿杰