内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临民初字第2911号
原告赵玉柱，男，无职业。
原告胡梅梅（赵玉柱妻子），女，无职业。公民身份号码不详。
二原告委托代理人陈金梅，系内蒙古扬阳律师事务所律师。
代理权限：特别授权。代为提起、变更、放弃诉讼请求、和解、代收法律文书。
被告内蒙古友邦房地产开发有限责任公司（简称友邦公司）。
法定代表人郭振平，系该公司总经理。
委托代理人闫军。
被告巴彦淖尔市临河区城关镇万丰村民委员会（简称万丰村委会）。
法定代表人秦德明，村主任。
原告赵玉柱、胡梅梅与被告友邦公司、万丰村委会商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵玉柱、胡梅梅及其委托代理人陈金梅，被告友邦公司的委托代理人闫军到庭参加了诉讼。被告万丰村委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年1月8日，原告赵玉柱、胡梅梅向被告友邦公司购买明珠城A26号楼3单元202号房屋，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋交付时间为2009年8月31日。原告赵玉柱、胡梅梅已按约通过被告万丰村委会转交给被告友邦公司全部购房款135849元，但被告友邦公司直至2011年8月4日才为原告办理房屋权属证书。被告友邦公司行为构成违约，应承担违约责任，故诉至法院，请求判令被告友邦公司、万丰村委会向原告支付迟延办理房屋权属证书违约金（自2010年1月9日起按月利率0.75%计算至办理完毕房产权属证书之日即2011年8月4日止），共计17930元。
原告赵玉柱、胡梅梅提供了下列证据：
商品房买卖合同；
销售不动产统一发票；
明珠城（北区）入住费用结算单；
蒙房权证临河区字第××号房屋产权证。
被告友邦公司辩称，明珠城小区系《巴彦淖尔市临河区城关镇万丰村被征地农民安置住宅项目》。按照巴彦淖尔市发改委“巴发改投字（2007）字597号”文件通知规定，被告万丰村委会是该小区开发建设单位。依照2011年1月8日原告与我公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，原告只能选择退房，并按合同约定要求赔偿损失。原告主张的违约金请求明显超过合同约定。如果原告不选择解除合同，要求我公司支付逾期办证违约金的观点成立，则原告要求的违约金过高，应按合同约定条款办理。同时原告的诉求已超出法律规定的诉讼时效，应驳回原告方的诉讼请求。
被告友邦公司提供了下列证据：
1、友邦公司与万丰村委会于2007年11月4日签订的住宅项目开发协议书；
2、国有土地使用权和建设用地批准书；
3、万丰村农民安置交房情况确定书；
4、万丰新村失地农民安置住宅项目联合开发补充合同；
5、收款收据和汇款凭证（28张）；
6、关于同意办理明珠城北区房产证的说明；
7、万丰村委会给原告出具的收款收据及证明；
8、商品房买卖合同。
被告万丰村委会未做答辩，亦未提供证据。
经审理查明，明珠城小区系“巴彦淖尔市临河区城关镇万丰村被征地农民安置住宅项目”。按照巴彦淖尔市发改委“巴发改投字（2007）字597号”文件通知规定，被告万丰村委会是该小区开发建设单位。因万丰村委会不具备房地产开发资质，万丰村委会与友邦公司于2007年11月4日签订的住宅项目联合开发协议书，由被告友邦公司对该住宅项目开发建设。原告赵玉柱、胡梅梅属该住宅项目安置对象。2007年至2008年8月，二原告分多次给被告万丰村委会交付房款135849元。2011年1月8日，原告赵玉柱、胡梅梅与被告友邦公司签订《商品房买卖合同》，约定“出卖人：友邦公司，买受人：赵玉柱、胡梅梅；买受人购买的商品房为明珠城A26号楼3单元202号房屋；该商品房建筑面积共91.79㎡；出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，每平方米价格为1480元，价款为135849元。买受人（通过万丰村委会）于2010年8月31日已交清房款，出卖人应当在2009年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起180日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金。本合同自双方签订之日起生效，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向当地房地产主管部门申请登记备案”等内容。2011年8月4日，被告友邦公司为二原告办理完涉诉房屋权属登记证书。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告友邦公司订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。取得房屋权属证书是原告与被告签订《商品房买卖合同》的重要目的，原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条“出卖人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”中对被告的备案义务也进行明确约定。本案《商品房买卖合同》签订前，被告友邦公司即向原告赵玉柱、胡梅梅交付了房屋，但其自认至2011年8月4日为二原告办理涉诉房屋权属登记证书。由于双方未选择合同第十五条第2项买受人不退房的违约情况，应认定双方对出卖人迟延办理房屋权属证书的违约金没有约定。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（三）项、第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。被告友邦公司于2009年8月31日交付涉诉房屋。2011年8月4日，被告友邦公司为二原告办理完涉诉房屋权属登记证书。双方签订的商品房买卖合同中所约定的权利义务全部履行完毕，二原告明知被告应当在订立合同之日起90日内为原告办理产权证书，但直至2011年8月4日被告办理出产权证书，其后的两年之内二原告未向被告主张违约损失。依照法律规定，原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。二原告无证据证明诉讼时效中止或中断情形，所以，二原告的诉讼请求已超出法律规定的诉讼时效，对其要求被告友邦公司、被告万丰村委会支付逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：驳回原告赵玉柱、胡梅梅对被告友邦公司、被告万丰村委会的诉讼请求。
案件受理费124元，由二原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审 判 长 吴 彤
人民陪审员 邸玉芳
人民陪审员 孔瑞英
二〇一五年十二月十日
书 记 员 周妍迪
附相关法律条款：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。