湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡中法民一终字第459号
上诉人（原审被告）陈弦，女，1985年1月11日出生。
委托代理人何龙华，湖南天戈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）衡阳市嘉图商贸有限公司，住所地衡阳市华新高新技术产业开发区解放大道1号雁城世家三楼302室。
法定代表人罗敏，该公司总经理。
委托代理人何海波，湖南溥天律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）罗敏，男，1975年11月26日出生。
被上诉人（原审被告）刘建国，男，1958年3月24日出生。
原审第三人谢文生，男，1967年9月28日出生。
原审第三人罗国庆，男，1956年10月1日出生。
原审第三人黄倦生，男，1973年4月13日出生。
上诉人陈弦因与被上诉人衡阳市嘉图商贸有限公司（以下简称嘉图公司）、罗敏、刘建国、原审第三人谢文生、罗国庆、黄倦生房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2015）衡蒸民一初字第122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日立案受理后，依法组成合议庭，于同年9月22日组织进行了庭前证据交换，并于同月23日公开开庭审理了本案。上诉人陈弦的委托代理人何龙华、被上诉人嘉图公司的委托代理人何海波及该公司的法定代表人暨被上诉人罗敏到庭参加诉讼。被上诉人刘建国、原审第三人谢文生、罗国庆、黄倦生经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明，2014年10月l5日，原告嘉图公司与被告刘建国签订《门面买卖协议）），约定原告以9600000元（包含办证相关税费）购买实际由被告刘建国所有的位于衡阳市立新区金碧华庭综合楼一层107、108号门面（107房原房产证号：衡房权证立新区字第001915**号，登记权利人为第三人谢文生；108房原房产证号：衡房权证立新区字第001915**号，登记权利人为第三人罗国庆，上述房产均抵押在被告陈弦名下，并办理了抵押登记）。双方约定付款方式为：在合同签订当日内原告向约定的双控账户支付5000000元购房款；双控资金到户后，原告与被告刘建国将房屋转让相关的手续提交给衡阳市房屋产权监理处窗口办理产权过户，原告在产权变更登记后将双控账户的款项解除并支付给被告刘建国；同时将剩余的购房款4600000元冲减被告刘建国所欠原告法定代表人罗敏借款（本息合计4500000元），购房余款由原告在领取门面国土使用证后支付给被告刘建国。双方签订的《门面买卖协议》中第四条约定：1、被告刘建国在协议签订一个半月内终止原告所购的107、108号门面原租赁合同并清退租赁户并保证上述门面在清退原租赁户后10日内由中国银行衡阳分行成功租赁（月租金不低于150元每平米）；若该门面在清退原租赁户后未由中国银行衡阳分行成功租赁（月租金不低于150元每平米），则本协议中双方约定的转让价调整为原总成交价的70%（即9600000元×70%=6720000元）。第三人谢文生、罗国庆以见证人身份在该《门面买卖协议》上签字确认。此外，双方约定：合同签订后办理门面过户（包括房屋所有权证和国土使用证过户）的一切相关手续和税费由被告刘建国承担。同日，原告嘉图公司与被告刘建国、陈弦签订《三方协议》，约定被告刘建国委托被告陈弦收款，并就房屋解除抵押、分户后抵押、过户及有关付款事宜约定如下：1、原告嘉图公司于本协议签订之日起3日内在银行设立由嘉图公司与陈弦双控的银行账户，并于当日在该账户内存入5000000元；2、被告陈弦在原告嘉图公司按本协议第一条约定设立5000000元双控账户之日的3日内配合被告刘建国将抵押在被告陈弦处的原衡房权证立新区字第001915**号、原衡房权证立新区字第001915**号门面到房地产产权处办理解除抵押手续；3、被告刘建国在上述门面解除抵押后，在5个工作日内办理好产权分户手续，分户以后将原衡房权证立新区字第001915**号、衡房权证立新区字第001915**号的第二层商业门面重新办理抵押手续到被告陈弦名下；将原衡房权证立新区字第001915**号、衡房权证立新区字第001915**号的第一层商业门面过户到原告嘉图公司名下；4、原告嘉图公司在上述门面产权过户当天将双控账户中的5000000元转账到被告刘建国委托被告陈弦指定的银行账户。同日，原告嘉图公司法定代表人罗敏（即本案第三人）与被告陈弦在中国银行衡阳市蒸阳北路支行开设联名账户（账号为：595064524247），并往联名账户中存入5000000元。2014年12月3日，原告嘉图公司与第三人谢文生、罗国庆共同申请对衡阳市立新区金碧华庭综合楼107、108号商用门面的房屋所有权进行变更登记，原告嘉图公司为上述门面重新办理了房屋所有权证，房产证号分别为：衡房权证蒸湘区字第08217981、082179**号。2014年12月4日，原告嘉图公司法定代表人罗敏，依据《三方协议书》约定，通过转账方式往被告陈弦账户中汇入4000000元。
另查明，2014年10月l5日，第三人罗敏将其对被告刘建国享有的4500000元（包括借款本金及利息）到期债权转让给原告嘉图公司，并经原告嘉图公司股东会决议通过。
再查明，2014年11月19日，被告刘建国因立新区金碧华庭综合楼107、108门面过户税费与第三人黄倦生签订《借款协议》，约定被告刘建国向第三人黄倦生借款400000元，同时被告刘建国向第三人黄倦生出具400000元借款借条。原告嘉图公司为上述借款作担保。2014年12月24日，原告嘉图公司已向第三人黄倦生偿还上述借款。
又查明，至2014年12月4日本案诉争门面过户登记在原告名下时，被告刘建国并未终止诉争门面原租赁合同并清退租赁户。
原审认为，本案中，原告嘉图公司与被告刘建国、陈弦签订的《三方协议书》，系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告刘建国在通知被告陈弦并告知原告诉争门面已经抵押的情况下与原告签订的《门面买卖协议》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同均具有法律约束力，各方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。原告与被告刘建国、陈弦签订的《三方协议书》中明确约定被告刘建国委托被告陈弦收款，并约定原告在诉争门面过户到其名下后将原告法定代表人罗敏与被告陈弦双控账户中的5000000元转账到被告刘建国委托被告陈弦指定的银行账号，且三方在签订的协议书中亦未就诉争门面购房款的抵押权受偿问题进行约定，被告陈弦在明知抵押权的实现可能受影响的情况下，仍然签订上述协议，故可以认定，被告陈弦系受被告刘建国委托代收上述购房款这一事实，原告嘉图公司依据《三方协议书》支付给被告陈弦的4000000元购房款应视为已由被告刘建国收取。原告嘉图公司与第三人罗敏签订《承诺书》应视为双方之间的债权转让协议，其已经原告嘉图公司股东会决议通过，且双方签订债权转让协议的同时，原告嘉图公司与被告刘建国签订《门面买卖协议》并约定将上述债权冲减相应的购房款，应视为第三人罗敏在债权转让之后已经履行了对被告刘建国的通知义务，故相关债权转让协议应为合法有效。本案中原告与被告刘建国以签订《门面买卖协议》的形式就债权债务抵销进行了书面约定，其中约定原告在办理诉争门面产权过户登记之后就应履行付款义务，应视为附条件的债权债务抵销条款，且上述债权债务抵销条款不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。自2014年12月4日本案诉争门面过户登记在原告名下，双方约定的债权债务抵销条款所附条件已经成就，相关条款已经生效，故原告对被告刘建国所享有的4500000元债权在所应支付的购房款中已先予抵销。根据《门面买卖协议》的约定被告刘建国应在协议签订一个半月内（即2014年12月1日之前）终止原告所购的107、108号门面原租赁合同和清退租赁户并保证上述门面在清退原租赁户后10日内由中国银行衡阳分行成功租赁（月租金不低于l50元每平米）。至2014年12月4日本案诉争门面过户登记在原告名下时，被告刘建国并未终止诉争门面原租赁合同并清退租赁户，已构成违约。至2014年12月4日，原告已经支付4000000元购房款，因债权债务抵销4500000元，原告实际已经向被告刘建国支付了8500000元购房款。在被告刘建国已经违约的情况下，原告以此抗辩并拒绝支付双控账户中的1000000元，并无不当。因被告刘建国违约，根据《门面买卖协议》的约定，诉争门面购房款应调整为原总价的70%，即6720000元（9600000元×70%=6720000元）。原告嘉图公司已经实际支付了8500000元购房款，其已经完全履行了合同义务且超额支付了1780000元购房款，无需向被告刘建国再行支付购房款，故原告法定代表人罗敏（即本案第三人）与被告陈弦在中国银行衡阳市蒸阳北路支行开设联名账户（账号为：595064524247）中的购房款1000000元，应退还原告。原告超额支付的1780000元购房款，被告刘建国应予以退还。因原告嘉图公司已经按照合同约定履行了付款义务，故被告刘建国及第三人谢文生、罗国庆应当协助原告嘉图公司办理诉争门面的国有土地使用权证变更登记。2014年II月19日，被告刘建国与第三人黄倦生签订的《借款协议》，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。原告作为上述借款的保证人，其已代被告刘建国偿还上述借款400000元，但根据《门面买卖协议》的约定，本案诉争门面过户相关税费应由被告刘建国承担，故原告嘉图公司有权向被告刘建国追偿上述借款，对于原告嘉图公司该项诉请，该院予以支持。综上所述，被告刘建国应支付原告嘉图公司各类款项合计2180000元（1780000元＋400000元＝2180000元）。被告陈弦因其抵押权与本案当事人产生纠纷的，可另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十条第一款、第八十条第一款、第八十三条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、第四十九条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告刘建国及第三人谢文生、罗国庆在本判决生效后10日内协助原告衡阳市嘉图商贸有限公司办理衡阳市立新区金碧华庭综合楼107、108房（国有土地使用权证号分别：衡国用（2006B）第4064303号、衡国用（2006B）第4064307号）国有土地使用权证变更登记，即变更登记权利人为原告衡阳市嘉图商贸有限公司；二、被告刘建国在本判决生效后10日内支付原告衡阳市嘉图商贸有限公司2180000元；三、被告陈弦在本判决生效后10日内协助第三人罗敏将被告陈弦与第三人罗敏联名在中国银行衡阳市蒸阳北路支行开设的账户（账号为：595064524247）中的存款1000000元退还原告衡阳市嘉图商贸有限公司；四、驳回原告衡阳市嘉图商贸有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费33040元，由被告刘建国负担。
宣判后，原审被告陈弦不服，向本院提起上诉称：1、上诉人陈弦享有变卖房产价款的优先受偿权，嘉图公司多支付给刘建国的由陈弦与罗敏双控的在中国银行衡阳市蒸阳北路支行开设的账户中的存款1000000元应归陈弦所有；2、被上诉人嘉图公司没有依约将双控资金帐户中的5000000元全部支付给上诉人陈弦，构成违约。请求撤销原审判决第三项，改判驳回被上诉人嘉图公司要求上诉人将与被上诉人罗敏联名在中国银行衡阳市蒸阳北路支行开设的帐户中的存款1000000元退还给被上诉人嘉图公司的请求。
被上诉人嘉图公司、罗敏共同答辩称，原审判决，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
被上诉人刘建国、原审第三人谢文生、罗国庆、黄倦生均未予答辩。
二审期间，各方当事人均未向本院提供新的证据。
经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院予确认。
本院认为，本案二审争议焦点主要是以下二个方面：
一、嘉图公司多支付给刘建国的由陈弦与罗敏双控的在中国银行衡阳市蒸阳北路支行开设的账户中的存款1000000元应否归陈弦所有的问题。刘建国与嘉图公司签订的《门面买卖协议》，嘉图公司、刘建国与陈弦签订的《三方协议书》，均系各方当事人真实意思表示，且均未违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，均具有法律约束力，各方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。陈弦在签订《三方协议书》时，明知在嘉图公司与刘建国签订的《门面买卖协议》中已约定将刘建国对罗敏等人的欠款4900000（罗敏4500000元＋黄倦生400000元）元冲减购房款，且明知当刘建国在履行《门面买卖协议》中有违约行为时，门面销售价可能降低，对其抵押权的实现可能受影响的情况下，仍然在《三方协议书》中未就诉争门面购房款的抵押权受偿或对减小抵押物如何处置抵押权等问题进行约定，仍然将抵押物解押，应视为陈弦同意刘建国对罗敏等人的欠款4900000元冲减购房款。且本案中嘉图公司、罗敏与刘建国以签订《门面买卖协议》的形式就债权债务抵销进行了书面约定，其中约定嘉图公司、罗敏在办理诉争门面产权过户登记之后就应履行付款义务，应视为附条件的债权债务抵销条款，且上述债权债务抵销条款不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。自2014年12月4日本案诉争门面过户登记在嘉图公司名下，双方约定的债权债务抵销条款所附条件已经成就，相关条款已经生效，故罗敏等人对刘建国所享有的4900000元债权在所应支付的购房款中已先予抵销。对刘建国、嘉图公司、罗敏而言，《门面买卖协议》是主合同，《三方协议书》系从合同，由于刘建国在履行主合同《门面买卖协议》中的违约行为，致门面销售价从9600000元变更为6720000元（9600000元×70％＝6720000元），根据刘建国在主合同的违约行为及主合同的约定，在从合同《三方协议书》中嘉图公司，应付刘建国的款项为1820000元（6720000元－4500000元－400000元＝1820000元），然而，嘉图公司根据主、从合同中的约定，已支付了刘建国5000000元（刘建国已委托陈弦收款4000000元，剩余的1000000元由陈弦、罗敏双控，没有支付给刘建国），多支付了3180000元（5000000元－1820000元＝3180000元，不含由陈弦、罗敏双控的1000000元），故，对尚未支付给刘建国的由陈弦、罗敏双控的在中国银行衡阳市蒸阳北路支行开设的账户中的存款1000000元应返还给归嘉图公司。综上，嘉图公司多支付给刘建国的由陈弦与罗敏双控的在中国银行衡阳市蒸阳北路支行开设的账户中的存款1000000元不应归陈弦所有。
二、被上诉人嘉图公司没有依约将双控资金帐户中的5000000元全部支付给上诉人陈弦应否承担违约责任问题。陈弦系刘建国的受托人即收款人，嘉图公司、罗敏、陈弦相互约定了义务，但均未约定违约责任。故，被上诉人嘉图公司没有依约将双控资金帐户中的5000000元全部支付给上诉人陈弦不应承担对陈弦的违约责任。
综上所述，上诉人陈弦的上诉主张，均无事实和法律依据，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费13800元，由上诉人陈弦负担。
本判决为终审判决。
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审判长 唐建华
审判员 王洪峰
审判员 许建中
二〇一五年十月十六日
书记员 谢倩茜
校对责任人：王洪峰打印责任人：谢倩茜附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。