重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）渝五中法执异字第00744号
案外人：重庆市南川区三丰物资有限公司，住所地：重庆市南川区。
法定代表人：皮麒麟，总经理。
委托代理人：张云勇，重庆××律师事务所律师。
委托代理人：何大可，该××副总经理。
申请执行人：重庆市德感建筑安装工程有限公司，住所地：重庆市江津区。
法定代表人：陈德祥，董事长。
委托代理人：李毅，重庆××××律师事务所律师。
委托代理人：李丹，重庆××××律师事务所律师。
被执行人：重庆怡然房地产开发（集团）有限公司，住所地：重庆市九龙坡区。
法定代表人：刘玉英，董事长。
委托代理人：朱杰，重庆××律师事务所律师。
委托代理人：李爽，重庆××律师事务所律师。
本院在执行重庆市德感建筑安装工程有限公司（以下简称德感建筑公司）与重庆怡然房地产开发（集团）有限公司（以下简称怡然房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人重庆市南川区三丰物资有限公司（以下简称三丰物资公司）对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。
案外人三丰物资公司称，法院于2012年8月20日诉讼保全的被告怡然房地产公司位于重庆市南川区东城街道办事处南大街95号“怡然迷你公馆”名义层一、二层商业用房系由本公司开发建设，应归本公司所有。因此，法院查封上述房屋并拟将其拍卖用于支付怡然房地产公司所欠工程款，将损害本公司的合法权益，请求法院中止对上述房屋的执行。
本院查明，德感建筑公司与怡然房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年5月20日作出（2012）渝五中法民初字第00443号民事判决：一、由怡然房地产公司于本判决生效后15日内向德感建筑公司支付工程款11，271，345元；二、驳回德感建筑公司的其他诉讼请求；三、驳回怡然房地产公司的反诉请求。因怡然房地产公司未履行上述生效判决所确定的义务，德感建筑公司向本院申请强制执行。
另查明，2003年11月21日，中国银行南川支行与三丰物资公司签订《中国银行南川支行南大街综合楼产权转让意向性协议》，约定由中国银行南川支行将位于原南川市东城南大街95号的中国银行南川支行综合楼（已建成部分6，453.82平方米）及土地使用权整体出售给三丰物资公司，三丰物资公司付款3，800，000元，正式协议待中国银行南川支行的上级银行批准后签订。2004年8月10日，三丰物资公司与怡然房地产公司签订《联合开发建设“南川中银大厦”（暂名）项目协议书》，约定“南川中银大厦”原系中国银行南川支行综合楼，双方拟将该项目联合改建为商住楼，其中三丰物资公司独立负责该项目裙楼的投资、开发、建设、销售，并享有投资裙楼的全部收益，怡然房地产公司独立负责该项目塔楼的投资、开发、建设、销售，并享有投资塔楼的全部收益。同日，双方又签订了《补充协议》，约定由怡然房地产公司给付三丰物资公司2，000，000元相关费用，仅获得现有裙楼现状土地使用权面积，其余土地使用权为三丰物资公司所有；怡然房地产公司对该项目二期建设有优先联建权。同年8月29日，中国银行南川支行与三丰物资公司正式签订《中国银行南川支行南大街综合楼在建工程整体转让协议书》，约定中国银行南川支行将位于原南川市东城南大街95号的中国银行南川支行综合楼在建工程项目，含划拨土地1，702.76平方米、出让土地2，066.71平方米、地上建筑物6，413.58平方米和在建所属物整体转让给三丰物资公司，转让价格3，800，000元。
2005年2月4日，原南川市规划局颁发重规地证南川字（2005）15号建设用地规划许可证，该证载明：用地单位为怡然房地产公司和三丰物资公司，用地项目名称为怡然三鑫大厦，用地位置为南大街95号，用地面积为9，914平方米。同年2月5日和3月11日，三丰物资公司先后支付了契税15，825元和土地出让金395，633元。5月18日，原南川市国土资源和房屋管理局向三丰物资公司颁发了南川市国用（2005）第1469号和1470号国有土地使用权证，将中国银行南川支行转让的上述土地3，769.47平方米的使用权登记在三丰物资公司名下。嗣后，怡然房地产公司因土地使用权属纠纷对三丰物资公司提起诉讼，重庆市第三中级人民法院（以下简称市三中法院）于2006年7月18日作出（2006）渝三中民初字第31号民事判决，判令三丰物资公司与怡然房地产公司按房地产开发的规范程序，共同到政府相关部门办理双方联合开发建设项目涉及的3，769.47平方米的土地使用权共同使用的相关手续。
2007年12月16日，三丰物资公司与怡然房地产公司签订《联合开发建设怡然三鑫大厦的补充协议》，约定该项目裙楼部分的全部建筑面积（包括房屋现状未拆除部分、拆除还建部分和新增建筑面积三部分组成）属于三丰物资公司所有。同年12月27日，重庆市南川区规划局颁发了南川区南大街95号怡然三鑫大厦建设工程（用地面积3，769平方米）的建设用地规划许可证，该证载明用地单位仍为三丰物资公司和怡然房地产公司。2008年2月27日，重庆市南川区建设委员会批复同意怡然房地产公司、三丰物资公司联合开发怡然三鑫项目。同年7月4日，重庆市南川区规划局向怡然房地产公司颁发了建字第建500384200300171号建设工程规划许可证。
2010年5月18日，三丰物资公司与怡然房地产公司签订《关于办理“怡然·MINI公馆”预售许可证的授权委托书》，三丰物资公司委托怡然房地产公司代为办理其分得的“怡然迷你公馆”（原名“怡然三鑫大厦”）项目负一层、裙楼一至四层商业用房、塔楼部分楼层住宅的预售许可证。同年6月8日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局向怡然房地产公司颁发了包括一至四层商业用房在内的“怡然迷你公馆”部分房屋的预售许可证。
2010年6月10日，三丰物资公司与怡然房地产公司签订《土地使用权转让协议书》，约定：根据国家的相关政策，办理房地产权登记相关证件的企业必须取得本项目的土地使用权，因三丰物资公司不具有房地产开发资质，故三丰物资公司根据联建协议约定，将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让至怡然房地产公司；签订该转让协议后，根据双方的联建协议，怡然房地产公司获得该项目塔楼22，131平方米建筑面积，三丰物资公司分得4，811平方米塔楼建筑面积，另裙楼9，327.6平方米建筑面积全部为三丰物资公司所有（以上面积均为测绘初测面积，最终面积以实际测绘为准）。次日，怡然房地产公司向重庆市国土资源与房屋管理局提交了《变更土地使用权申请书》。同年7月13日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局（出让方）、三丰物资公司（转让方）和怡然房地产公司（受让方）签订《重庆市国有土地使用权转让变更合同》，约定：第一条，出让方同意将位于东城街道办事处仙龙塘小区、面积为3，769.47平方米的国有土地使用权由三丰物资公司转让给受让方，作为商住综合建设用地。第二条，该地块土地使用权转让后原出让合同和登记文件所载明的权利、义务及土地上建筑物、其他附着物所有权随之转移。2010年7月16日，怡然房地产公司向三丰物资公司出具《承诺书》，表示上述转让变更合同中第二条内容仍按双方于2007年12月16日签订的补充协议中的相关条款执行。
2011年1月16日，三丰物资公司与重庆市涪陵展鸿建筑有限责任公司（以下简称展鸿建筑公司）签订《重庆市南川区三丰群楼工程承包合同》，将怡然三鑫大厦三丰裙楼工程发包给展鸿建筑公司。同年2月21日，三丰物资公司、怡然房地产公司与展鸿建筑公司签订《关于签订施工合同的补充协议》，约定南川“怡然迷你公馆”项目裙楼部分工程由三丰物资公司自行投资，自行分包，相关施工管理、结算、付款等事宜由三丰物资公司承担全面责任，因履行施工合同及补充协议过程中发生纠纷，展鸿建筑公司只能直接向三丰物资公司追索或主张权利，不得以任何理由要求怡然房地产公司承担合同义务。
2012年10月，三丰物资公司股东皮麒麟、乔俊峰、何大可与重庆市富贝酒店管理有限公司（以下简称富贝酒店公司）签订《房屋租赁协议》，将位于重庆市南川区南大街95号平街层3、4、5、12号门面出租给富贝酒店公司。因三丰物资公司与富贝酒店公司房屋租赁合同纠纷一案，市三中法院于2014年10月11日作出（2014）渝三中法民终字第00690号民事判决，认定该案诉争的租赁房屋属于南川中银大厦的裙楼部分，系三丰物资公司所有。
本院在诉讼过程中，于2012年8月20日作出（2012）渝五中法民初字第00443号民事裁定书和协助执行通知书，查封、冻结了怡然房地产公司位于重庆市南川区东城街道办事处南大街95号怡然迷你公馆名义层一、二层房屋（房屋面积共计4，286.47平方米）。上述房屋属于该项目裙楼部分。
在本次异议审查过程中，三丰物资公司向本院提交了三组证据：第一组证据包括《中国银行南川支行南大街综合楼产权转让意向性协议》和《中国银行南川支行南大街综合楼在建工程整体转让协议书》；第二组证据包括《联合开发建设“南川中银大厦”（暂名）项目协议书》、《补充协议》、重规地证南川字（2005）15号建设用地规划许可证、《重庆市建设工程设计要求通知书》、《重庆市建设工程规划设计方案审查意见通知书》、南川国土房管资发（2004）476号、477号批复、契税完税证、土地出让金缴费收据、南川府函（2005）56、57号用地批复、南川市国用（2005）第1469号、1470号国有土地使用权证、（2006）渝三中民初字第31号民事判决书、（2006）渝三中民执字第72号民事裁定书及协助执行通知书、《联合开发建设怡然三鑫大厦的补充协议》、渝规地证（2007）南川字第91号建设用地规划许可证、南川建委发（2008）16号批复、建字第建500384200300171号建设工程规划许可证、《关于办理“怡然·MINI公馆”预售许可证的授权委托书》、南国土房管（2010）预字第（14）号南川市商品房预售（预租）许可证、《土地使用权转让协议书》、《变更土地使用权申请书》、《重庆市国有土地使用权转让变更合同》及《承诺书》；第三组证据包括《重庆市南川区三丰群楼工程承包合同》、《关于签订施工合同的补充协议》、《关于“怡然迷你公馆”裙楼部分工程质量、安全等问题的联系函》、领（借）款申请单、领款单、工程签证单、重庆市建设工程预（结）算书、门牌××南川法民初字第02603号民事判决书、（2014）渝三中法民终字第00690号民事判决书、《房屋租赁协议》及《物业租赁合同》，拟证明位于重庆市南川区东城街道办事处南大街95号“怡然迷你公馆”名义层一、二层商业用房系由其开发建设，其对上述房屋享有所有权，且在本院查封前已将上述部分房屋出租并收取租金。申请执行人德感建筑公司对第一组证据的真实性予以认可，但认为该两份证据不能达到三丰物资公司的证明目的，其只能证明三丰物资公司在2003年至2004年期间取得了中国银行南川支行综合楼在建工程的所有权；对第二组证据中《联合开发建设“南川中银大厦”（暂名）项目协议书》及《补充协议》的真实性无法确认，因这两份协议并非德感建筑公司签订，即使第二组证据全部真实，也只能证明三丰物资公司与怡然房地产公司存在债权关系，对上述房屋不享有物权，同时《土地使用权转让协议书》等证据还证明了怡然房地产公司系上述房屋所附着土地的使用权人，且对上述房屋享有预售权；对第三组证据中三丰物资公司与展鸿建筑公司签订的一系列合同的真实性、关联性不予认可，对民事判决书的真实性予以认可，但该证据不能达到三丰物资公司的证明目的。被执行人怡然房地产公司对上述三组证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均无异议，并表示本案异议房屋所位于的“怡然迷你公馆”裙楼部分尚未通过验收，故三丰物资公司未办理该部分房屋的产权登记手续。
本院认为，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条及第二十五条第一款第（一）项的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，案外人三丰物资公司提交的在建工程整体转让协议、联合开发建设协议、补充协议、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、南川区建委批复、办理预售许可证的授权委托书等证据能够证明其在本院查封前即从中国银行南川支行处受让位于原南川市东城南大街95号的中国银行南川支行综合楼在建工程（即“怡然迷你公馆”前身），又与被执行人怡然房地产公司协议联合开发该项目，并约定该项目裙楼部分由其投资、开发，其对该部分房屋享有所有权，同时其亦是该联建项目的土地使用权人以及经南川区建委确认的联合开发建设主体。虽然嗣后三丰物资公司将该项目的土地使用权及项目开发权转让至怡然房地产公司名下，并办理了相关变更手续，但该转让系因三丰物资公司不具有房地产开发资质而为了符合国家相关政策所做的变通之举，并且双方也未就转让费用作出约定并实际支付，故不应作土地交易之理解。此外，该项目裙楼部分由三丰物资公司自行投资，自行分包，并承担全面责任，相关权利义务之履行均与怡然房地产公司无关。综上，三丰物资公司是包括名义层一、二层房屋在内的怡然迷你公馆裙楼部分的开发、建设主体，其对上述房屋享有所有权，足以对抗法院的强制执行，其请求本院中止对上述房屋执行的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
中止对位于重庆市南川区东城街道办事处南大街95号怡然迷你公馆名义层一、二层房屋（房屋面积共计4，286.47平方米）的执行。
如不服本裁定，申请执行人可在本裁定送达之日起15日内向本院提起申请执行人执行异议之诉。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 胡 蓉
代理审判员 蒋晓亮
代理审判员 苏永红
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 谭 锋