湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民一终字第246号
上诉人（原审被告、反诉原告）龙维兵，男，1957年10月25日出生，汉族，中专文化，农民。
委托代理人张仙河，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）苗勇，男，1961年6月23日出生，土家族，高中文化，居民。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张家界红辣子酒店管理有限责任公司，住所地湖南省张家界市北正街42号。
法定代表人张智，总经理。
委托代理人杨锡武，湖南澧滨律师事务所律师。
上诉人龙维兵、苗勇因与被上诉人张家界红辣子酒店管理有限责任公司（以下简称红辣子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院于二〇一五年七月十六日作出的（2015）张定民一初字第471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月23日受理后，依法组成由审判员覃恩赐担任审判长，代理审判员向源、盖景阳参加的合议庭，于2015年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人龙维兵及其委托代理人张仙河，上诉人苗勇，被上诉人红辣子公司的法定代表人张智、委托代理人杨锡武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：2007年3月14日，原告红辣子公司与被告龙维兵签订了一份《租赁经营协议》，被告苗勇作为龙维兵的合伙人也在该协议上签字。该协议约定：一、原告将坐落于张家界市北正街（路）42号的兴武楼（靠街前栋）租赁给两被告经营，该栋楼房为六层，总面积约为3080平方米；二、租赁经营期限自2007年3月18日至2022年3月17日止，共计15年；三、租赁费用及支付方式为：1、第一年度至第四年度，即2007年至2010年，租赁费用为每年45万元；2、第五年度至第七年度，即2011年至2013年，每年均按上一年度租金上浮5%的标准支付租金；3、第八年度至第九年度，即2014年至2015年，每年均按上一年度租金上浮8%的标准支付租金；4、第十年度至第十五年度，即2016年至2022年，每年均按上一年度租金上浮10%的标准支付租金；5、租赁经营期间，在每年度的3月18日，两被告向原告支付相应年度的全部租赁费用；四、本协议生效后三个工作日内，两被告向原告以现金方式支付押金5万元，作为租赁经营期间的保证金，经营期届满，被告无任何违约情形，原告无条件全额退还，经营期间，被告违反本协议有关规定，则不予退还。其中协议第七条特别约定：被告应爱护和正常使用房屋及设备，发现房屋及其设备损坏时，应及时进行检查和维修；如被告对房屋进行维修、改造、装修应征得原告同意，新增固定资产应将清单交原告备案；被告在租赁经营期间，未经原告同意，不得整体转租、转包或以其他方式给他人经营。协议第九条违约责任中约定：被告不能按期缴纳相关租赁费用的，应承担违约责任，支付当年租金10%的违约金，并按每日万分之六支付滞纳金；被告无力支付租赁费用的，应先以押金抵付，押金不足缴纳的，被告应以抵押物或抵押金抵押，否则，原告有权解除合同，被告应承担原告因此造成的各种经济损失。该协议还约定了租赁经营的其他相关事项。
合同签订后，两被告各出资35万元合伙经营，经营项目为住宿，并自行约定了合同开始两年由被告苗勇负责经营，并以被告苗勇的名义办理了个体工商户的相关手续。自2009年5月份起，该酒店就由被告龙维兵负责经营，其个体工商户的相关手续也变更为被告龙维兵。2015年3月12日，被告苗勇退出合伙，由被告龙维兵一人负责经营。
2010年12月23日，被告龙维兵向原告提交了一份《关于红辣子酒店改造装修的请求报告》，称“自2006年3月，乙方（指龙维兵）签订承包合同后，对酒店进行了全面的经营性调整，重新布局，重新装修改造，对电器设备进行了更换和维修，总投资150万元重新开业。2009年5月酒店设施陈旧老化，消防检查无法过关，需对原有设备、设施进行彻底改造更换，对酒店屋顶、外墙等进行彻底改造和翻盖，投资120万元。合计投资270万元，提高了酒店的档次，增强了同行业的市场竞争力，现请示甲方（指红辣子公司），整个投资合计270万元，此款先由乙方垫付，待合同期满后，与甲方据实结算。现书面报告甲方，望贵公司给予大力支持为尚。”原告的员工吴云胜于当日在该报告上签署了“上报张智总经理批准生效”的书面意见。
2012年7月3日，鉴于五年来，在合同执行过程中部分条款出现了一些执行难度，再加上两被告要对酒店全面装修，考虑两被告在以后承包期内正常运转，原告与两被告共同协商后签订了《补充协议》（下称《补充协议（一）》），其中约定：一、原合同两被告每年为原告提供免房100间，现修改为原告方张总经理和王董事长来张家界需住房，被告方必须无条件的提供免房，旅游旺季原告方必须提前三天通知，原告方直接打电话通知被告方总台即可；二、经原、被告双方协商，被告方今年对宾馆进行电梯等固定资产的投入，以及室内外全面装修，预计投入100余万元，在被告方完成上述装修承诺的前提下，原告方考虑到被告方的真实困难，取消原合同中第五年度到第十年度的递增，更改为每年承包款为47万元人民币，十年期满后，双方再按当时市场行情，重新约定租金，若有第三方介入，同等条件下优先被告方；三、如该房屋主体发生问题及主水道和主线电路发生问题，无法维修需要更换，应由原告方负责，其他概由被告方负责，注：主表以外由原告方负责更换，主表以内由被告方负责更换；四、无论是合同或补充协议以及收款收据、欠款欠据等都必须加盖本公司的印章方能有效，否则无效。
2012年12月，被告龙维兵在征得原告同意的情况下，开始动工安装电梯，现已投入使用。
2013年6月25日，两被告给原告出具了一份书面承诺书，其内容为：“按照我方（龙维兵、苗勇）与张家界红辣子酒店有限责任公司签订的租赁合同之约定，应于每年5月18日之前一次性付清下一年度的租金，因我方自2012年12月份以来正在对酒店进行全面系统的装修，投入较大，故向张家界红辣子酒店有限责任公司申请延期支付，我方承诺于2013年8月30日前一次性付清租金人民币肆拾柒万元整。如我方未能在上述规定的时间内一次性付清租金，我方将无条件退出、终止合同，并赔偿张家界红辣子酒店有限责任公司的一切经济损失。”
因付款期限到后，两被告未能按其承诺期限支付，故两被告于2013年9月7日再次给原告出具了一份书面承诺书，其内容为：“张家界红辣子酒店管理有限责任公司（原张家界红辣子酒店餐饮娱乐有限责任公司），我方龙维兵、苗勇，曾于2013年6月25日向贵方承诺将于2013年8月30日前一次性付清所欠贵公司租金人民币肆拾柒万元整。因我方申请的银行贷款因故没能按时到位，因此失信于贵公司，我方本应立即无条件退出合同，但是还是肯求贵公司给我方最后一次机会，我方最后承诺将于2013年10月15日前一次性付清所欠贵公司租金人民币肆拾柒万元整。如我方未能实现最后承诺，将无条件退出终止合同，放弃对酒店所有设备、装修和经营用品投入的追偿，同时赔偿贵公司因我方违背承诺所造成的一切经济损失。”
两被告在第二次承诺的付款期限内又未能支付租金。2013年10月16日，两被告又出具了一份《最终承诺书》，其内容为：“张家界红辣子酒店管理有限责任公司（原张家界红辣子酒店餐饮娱乐有限责任公司、张家界红辣子酒店有限责任公司），我方龙维兵、苗勇，分别于2013年6月25日、2013年9月7日两次向贵公司承诺于2013年10月15日前一次性付清所欠贵公司租金人民币肆拾柒万元整。因我方的资金一直没有落实，确实先后两次失信于贵公司，我方本应立即无条件退出合同，但是还是肯请贵公司给我方最后一次机会，我方最终承诺将于2013年11月10日前一次性付清所欠贵公司租金人民币肆拾柒万元整和违约金肆万柒仟元整及违约滞纳金肆万玖仟叁佰伍拾元，总计伍拾陆万陆仟叁佰伍拾元整。如我方未能实现最终承诺将无条件退出、终止合同，我方将以酒店投入所形成的动产和不动产以及田坪巷93号龙维兵名下的房产和地产作为所欠贵公司上述款项的抵押。保证组织协调好楼内各单位和门面向贵方平稳交接。同时赔偿贵公司因我方违约和违背承诺所造成的一切经济损失。”2013年11月15日，被告龙维兵在该承诺书上签注“此款2013年11月15号已付叁拾万元整，下欠壹拾柒万元于2013年11月30号前全部结清，下欠利息及违约金一并付清，如越期，所付叁拾万元不退还。”2013年11月30日，被告龙维兵交纳了下欠的租金17万元，违约金及滞纳金未予支付。
2013年10月17日，鉴于六年来，合同执行过程中由于被告方在履行协议期间在租赁费用支付等方面一直存在不按时履行的情况，为保证协议能正常履行，原、被告双方共同协商，就违约终止合同等关系达成共识，又签订一份《补充协议》（下称《补充协议（二）》），其中约定：一、将原合同中第九款第3条“乙方（被告方）不能按期缴纳相关租赁费用的，应承担违约责任，支付当年租金10%的违约金，并按每日万分之六支付滞纳金。”修改为“乙方不能按期缴纳相关租赁费用的，应承担违约责任，支付当年租金10%的违约金，并按每日万分之六支付滞纳金；同时自动退出、终止合同，并赔偿因终止合同给甲方造成的一切损失。”二、因乙方违约而造成的合同终止，乙方应以对酒店投入的经营设备和装修所形成的动产和不动产作为对甲方损失的部分清偿，不得破坏和转移；三、原合同第七条第7款“乙方租赁经营期间，未经甲方同意，不得整体转租、转包或者以其它方式给他人经营”修改为“乙方在租赁经营期间，未经甲方书面同意，不得对第三方转租、转包或以其它方式给第三方经营”。
2014年6月28日，两被告又出具了一份《承诺书》，内容为：“张家界红辣子酒店管理有限责任公司（原张家界红辣子酒店餐饮娱乐有限责任公司、张家界红辣子酒店有限责任公司），按照我方（龙维兵、苗勇）与贵公司签订的租赁合同之约定，应于2014年5月18日向贵方一次性支付下一年度租金人民币肆拾柒万元整。因我方原因没有向贵公司按时支付，因此失信于贵公司。我方本应无条件退出合同，但是还是恳请贵公司给我方最后一次机会，我方承诺将于2014年12月31日前一次性付清所欠贵公司租金人民币肆拾柒万元整。如我方未能实现承诺，将无条件退出、终止合同，放弃对酒店所有设备、装修和经营用品投入的追偿权，同时赔偿贵公司因我方违约所造成的一切经济损失。”被告龙维兵在该承诺书上签注“此承诺书一切损失由龙维兵1人承担”的书面意见。
因被告龙维兵以房屋漏水给他人赔偿损失为由，未按协议约定和其书面承诺交纳租金，2015年1月26日，原告向人民法院提起民事诉讼。在诉讼中，两被告于2015年3月9日提起反诉。
另查明，原告租赁给两被告的房屋给水管漏水部位在主水表以内。2001年1月15日，原告工商注册登记的名称为张家界红辣子酒店餐饮娱乐有限责任公司，2004年4月8日变更登记为张家界红辣子酒店有限责任公司，2011年6月24日变更为张家界红辣子酒店管理有限责任公司。
原判认为：原、被告双方签订的《租赁经营协议》及《补充协议（一）》、《补充协议（二）》，确为双方真实意思的表示，内容不违背法律法规，系合法有效合同，原、被告双方均应按合同约定履行各自的义务。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方既约定了因逾期支付租赁费用而承担违约金，又约定了因逾期支付租赁费用而支付滞纳金，综合考量，原、被告双方约定的因逾期支付租赁费用而支付的滞纳金，足以补偿原告红辣子公司未按时收得租赁费用的损失。故原告红辣子公司要求被告龙维兵、苗勇支付违约金的诉讼请求，不予支持。红辣子酒店已按合协议履行了自己的义务，将租赁房屋及相关附属设备交付给了两被告，按时向两被告收取租赁费用。两被告在2013年3月以前均较好地履行了支付租赁费用的义务。因2013年3月18日两被告应支付下年度租金时未依约支付，两被告先后三次作出书面承诺，明确表示愿意按协议约定支付滞纳金49350元，故原告红辣子公司要求两被告支付2013年度逾期支付租金而产生滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。在未解除租赁经营协议之前，两被告继续占有使用租赁房屋，亦应按约定在2014年3月18日支付租金470000元，两被告未按约定支付租金，违背了租赁经营协议的主要义务，构成违约，亦应按约定支付滞纳金88548元（滞纳日期从2014年3月19日计算至提起诉讼之日2015年1月26日共314日，标准为双方约定的每日万分之六，470000×0.0006×314=88548元）。《租赁经营协议》第九条第5款作了明确约定，被告方无力支付租赁费用的，应先以押金抵付，押金不足缴纳的，被告应以抵押物或抵押金抵押，否则，原告有权解除合同，被告应承担原告因此造成的各种经济损失。因此，原告红辣子公司有权提前解除合同，同时，两被告在2014年6月28日出具的承诺书中也明确表示，如在2014年12月31日前未一次性付清租金，愿意无条件退出、终止合同，放弃对酒店所有设备、装修和经营用品投入的追偿权等，故原告红辣子酒店公司要求解除租赁合同、两被告腾房让地的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。
《补充协议（一）》第三条明确约定了房屋维修的范围，无论是水管还是电路，维修由两被告负责，无法维修需要更换的，主表以内的也由两被告负责更换，在庭审中，被告龙维兵明确认可了房屋给水管漏水的部分是属于主水表以内的。两被告为改善经营环境和条件，对其租赁的房屋进行的改造和装修，在不违背合同约定和损害房屋安全的情况下，属于对租赁房屋的合理使用，且出租方对此未持异议，因此，相关维修投入应由两被告自行承担，是两被告经营中的成本支出。两被告将合同约定应由其自行负责维修、更换和为自身经营需要而投入的成本，要求原告红辣子公司来承担，不符合合同约定，且两被告未提供已投入270万元的相关证据，仅凭其未经原告红辣子公司总经理张智同意的单方报告，明显依据不足，证据不充分。故两被告的反诉请求均不能成立，不予支持。
被告苗勇与被告龙维兵共同作为合同一方当事人，在租赁酒店后分别单独经营，系两被告合伙的内部事务，不影响两人共同向原告张家界红辣子酒店管理有限责任公司承担相应民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）张家界红辣子酒店管理有限责任公司与被告（反诉原告）龙维兵、苗勇于2007年3月14日签订的《租赁经营协议》及2012年7月3日签订的《补充协议》、2013年10月17日签订的《补充协议》自本判决生效之日起解除；并限被告（反诉原告）龙维兵、苗勇自租赁关系解除之日起十五日内腾让租赁房屋；二、被告（反诉原告）龙维兵支付原告（反诉被告）张家界红辣子酒店管理有限责任公司2014年3月18日至2015年3月17日租金470000元，支付2013年逾期支付租赁费用而产生的滞纳金49350元，支付2014年逾期支付租赁费用而产生的滞纳金88548元；三、被告（反诉原告）龙维兵按年租金470000元的标准支付原告（反诉被告）张家界红辣子酒店管理有限责任公司2015年3月18日至实际腾房让地之日止的租金；四、被告（反诉原告）苗勇对判决第二、三两项确定的义务向原告（反诉被告）张家界红辣子酒店管理有限责任公司承担连带责任；五、驳回原告（反诉被告）张家界红辣子酒店管理有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）龙维兵、苗勇的反诉请求。本诉案件受理费27288元，反诉案件受理费15685元，共计42973元，原告（反诉被告）张家界红辣子酒店管理有限责任公司负担8973元，被告（反诉原告）龙维兵、苗勇负担34000元。
上诉人龙维兵、苗勇不服上述判决，向本院提起上诉称：1、在上诉人对本案所涉房屋的承租期内，因房屋屋顶漏水及给水管破裂给他人造成的损失及产生的维修费用，被上诉人不予承担亦不同意以此抵付租金，故上诉人拒绝向被上诉人支付2014年租金理由正当，不构成违约；2、上诉人在承租期内安装电梯、进行房屋装修及添置设施所投入的费用，被上诉人应给予补偿；3、上诉人所提诉求依据的事实清楚、证据充分，应予以支持。请求二审法院：1、依法撤销原审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人红辣子公司辩称：1、依据双方的约定，房屋的维修属于上诉人的义务，且上诉人对本案房屋装修、设备的投入是为了提高自身的收益，与被上诉人无关；2、上诉人诉称的几百万装修费用的支出没有事实依据；3、双方并未约定维修费用可抵付租金，上诉人自己出具承诺书，其未按期交付租金已构成违约。原判决认定事实清楚，适用法律正确。
二审中，上诉人龙维兵提交了张家界市永定区人民武装部与红辣子商务楼签订的《协议书》、张家界市永定区人民武装部出具的收据及龙维兵给区人民武装部及红辣子酒店餐饮娱乐有限责任公司出具的《关于红辣子商务楼装修改造升级请示报告》复印件各一份，拟证明上诉人对本案所涉房屋进行装修及添置设备的投入情况；上诉人苗勇提交了龙维兵于2015年7月23日出具的说明一份，拟证明苗勇已经退出与龙维兵的合伙，不应承担本案的相关责任；被上诉人红辣子公司未提交新的证据。
经庭审质证：被上诉人红辣子公司对上诉人龙维兵所提交证据的真实性提出异议，认为不属于二审程序中的新的证据，且收据与《协议书》与被上诉人无关，《关于红辣子商务楼装修改造升级请示报告》不能证实上诉人对本案所涉房屋的实际投入情况；上诉人苗勇认可龙维兵进行装修投资的事实，但并未对龙维兵所提交的证据发表质证意见。对苗勇所提交的证据，龙维兵予以认可，红辣子公司认为该份证据反映的是苗勇与龙维兵的内部事务，与红辣子公司无关。
本院经审查认为：上诉人龙维兵所提交的证据并非二审程序中的新的证据，均属于逾期提供的证据，且真实性无法核实，故不予采纳；上诉人苗勇退伙的事实已经由原审法院予以认定，双方当事人对此亦无异议，苗勇所提交的证据系其与龙维兵之间的约定，与本案处理不具有关联性，故不予采纳。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案所涉的《租赁经营协议》、《补偿协议》以及上诉人龙维兵、苗勇向被上诉人红辣子公司出具的承诺书，均为当事人在自愿、平等的基础上作出的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行。协议约定，在承租期内，本案所涉房屋及其设备损坏，龙维兵、苗勇有及时检查和维修的义务，故龙维兵、苗勇在本案中所主张的因水管破裂等支出的维修费用以及因房屋漏水给他人造成的损失，应由二人自行承担，二人以上述费用抵付租金的主张，既无双方当事人的约定，亦无法律依据。龙维兵、苗勇无正当理由未按约定支付租金或提供抵押，在承诺的延长期内仍未支付租金，已构成违约，红辣子公司主张解除双方所订立的租赁合同，符合双方当事人的约定，亦符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定。龙维兵、苗勇为了延期缴纳租金与红辣子公司达成协议，作出在延长的期限内未付清租金则放弃对酒店设备、装修和经营用品的追偿权的承诺，因二人未按期付清租金，所作承诺已经生效，即不再享有对上述投入的追偿权，故龙维兵、苗勇认为红辣子公司应当对其诉称的投入进行返还或补偿的上诉理由不能成立，本院不予支持。苗勇与龙维兵共同作为本案所涉房屋的承租人与红辣子公司签订房屋租赁合同，二人合伙关系的处理并不影响与红辣子公司之间的权利义务关系，故即便苗勇退出与龙维兵的合伙，仍有义务应按约定与龙维兵一起向红辣子公司履行相应的义务，承担相应责任。
综上，原判决认定基本事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42973元，由上诉人龙维兵、苗勇负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 覃恩赐
代理审判员 向 源
代理审判员 盖景阳
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 覃晓雪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。