苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴民初字第1151号
原告苏州金龙汽车服务有限公司，住所地苏州市吴中区郭巷街道段吴东路567号。
法定代表人姚宇，该公司总经理。
委托代理人刘志耘，江苏仁海方舟律师事务所律师。
被告苏州福旺汽车销售有限公司，住所地苏州工业园区通园路56号。
法定代表人蔡坤泽，该公司总经理。
委托代理人徐军、徐冠,江苏五洲信友律师事务所律师。
本院于2015年7月23日立案受理原告苏州金龙汽车服务有限公司（以下简称金龙公司）诉被告苏州福旺汽车销售有限公司（以下简称福旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员瞿忠奎适用简易程序独任审理，后依法转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金龙公司的委托代理人刘志耘，被告福旺公司的法定代表人蔡坤泽及委托代理人徐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金龙公司诉称，2009年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁汽车展厅、小车间等房屋，租期5年，年租金70万元。2012年5月30日，双方签订《房屋租赁补充协议》，约定原《房屋租赁合同》于2012年5月1日起终止履行，原告（有条件的）同意免除终止履行后的租金至拆迁之日，但最迟不得超过2012年12月底。但事实上，被告经营到2013年12月底后，才从承租房屋内迁出。因被告至今未支付2013年度房屋使用费，故诉至法院，请求判令被告向其支付房屋使用费人民币70万元。
被告福旺公司辩称，根据《合同法》第226条的规定，原告的诉请已超过一年的诉讼时效，应予驳回。2012年12月以后，其公司已经终止了比亚迪汽车的销售，提前解散了员工。其公司是应原告的请求为配合拆迁才将少量余车放置在展厅，而其他车间和场地均未使用，且该场所由于道路扩建被封闭，根本无法经营，其公司实际上也没有任何经营活动。原告的诉请与事实不符，不应支持。
经审理查明，2009年5月1日，原告金龙公司与被告福旺公司签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的坐落于苏州市吴中区郭巷街道段吴东路567号汽车展厅以及展厅后面的小车间和小车间北面的露天跨；租赁期自2009年5月1日至2014年5月1日止；年租金70万元，五年不变，房屋租赁保证金23万元。
2012年5月30日，原告金龙公司（甲方）与被告福旺公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：一、甲方出租给乙方的租赁房屋可能拆迁。双方确认于2009年5月1日签订的《房屋租赁合同》自2012年5月1日起终止履行。甲方同意免除终止履行后的租金至拆迁之日，但最迟不得超过2012年12月底。在此期间，乙方因经营原因产生的相关费用自负，乙方应在甲方认可并指定的展厅、空地及车间放置商品车经营销售业务。二、如遇拆迁，乙方在甲方租赁房屋中投入的装修设备等物品全归甲方所有，以承租人名义的所有拆迁补偿款全归甲方所有，并有乙方特别授权甲方处理拆迁补偿事宜，补偿金由甲方直接领取。乙方应提供必要的协助义务。
2014年10月17日，福旺公司诉至本院要求判令金龙公司退还保证金230000元及违约金30000元。本院于2015年1月15日判决金龙公司支付福旺公司人民币230000元，并支付违约金（以230000元为基数，自2014年1月1日起按银行同期同档贷款利率1.3倍计算至实际结付之日止）。金龙公司不服该判决上诉至苏州市中级人民法院，该院于2015年9月10日判决驳回上诉，维持原判。
上述事实由原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、民事判决书、房产证，当事人陈述及庭审笔录予以证实。
审理中，被告福旺公司陈述，其公司于2009年9月1日自原告公司承租涉案房屋经营比亚迪汽车品牌销售。2011年年中起由于东环高架延伸工程斜港大桥封桥封路，造成汽车无法通行，其销售业绩显著下降。后于2012年3月9日申请终止与比亚迪汽车销售合作，公司最后一台比亚迪库存车于2012年11月售完。为此提供了以下证据：
1.《终止合作申请书》，证明被告公司于2012年3月9日向比亚迪汽车销售有限公司申请终止合作业务。该申请书载明：福旺公司作为比亚迪品牌汽车经销商，因自身经营发展需要，现主动申请退出比亚迪品牌销售服务网络，经双方账务核算后，比亚迪总计应向福旺公司退还2480411.49元人民币；款项结算完毕后，终止各方所有业务、经济往来，在未重新取得比亚迪授权情况下，福旺公司保证不再继续经营比亚迪相关车辆和设备。
2.银行业务回单，证明2012年3月27日比亚迪汽车销售有限公司转账支付被告公司2480411.49元。
3.人员派遣协议，证明自2012年4月1日至2013年3月31日期间，其公司销售比亚迪汽车的员工系通过苏州蜀均职业介绍有限公司（以下简称蜀均公司）派遣。
4.蜀均公司出具的人员终止劳务合同清单，证明其公司于2011年10月份提前做好了员工清退工作并终止劳务派遣。蜀均公司在该清单下方备注说明：清单上员工系蜀均公司劳务派遣至福旺公司位于郭巷比亚迪4S店的工作人员，后经与福旺公司协商，上述员工均于清单上载明时间终止并解除劳务派遣关系。该清单共列明20名员工，其中王某入职时间为2009年3月23日，合同结束时间2010年3月31日，离职时间为2012年2月29日，其余17名员工于2011年10月离职，另有2名员工分别在2011年11月1日、2日离职。
5.机动车销售统一发票，证明被告公司于2012年11月1日销售了最后一辆库存比亚迪汽车。
原告经质证认为，终止合作申请书与本案无关，被告福旺公司还有其他汽车销售业务，既然被告称已终止与比亚迪的合作就应该把汽车还回，不可能把车放在租赁地点销售，作为被告公司员工的王某也不可能擅自将车辆放在承租地点经营。对银行业务回单真实性无异议，款项支付时间为2012年3月27日，如果被告终止与比亚迪的销售代理关系，那么被告就没有必要再在2012年5月20日与原告签订《房屋租赁补充协议》，要求续租到2012年12月。对人员派遣协议真实性、关联性不认可，双方在《房屋租赁补充协议》中约定被告辞退员工的补偿归原告所有，如果该人员派遣协议是真实的，那么签订补充协议时是在欺骗原告。对人员终止劳务合同清单真实性、关联性不认可，派遣协议落款时间为2012年4月24日,而该份清单载明员工大部分于2011年10月份离职并解除了劳务派遣协议。2012年5月30日的《房屋租赁补充协议》约定被告经营到2012年12月底。对汽车销售发票真实性无法确认，如果是真实的则推翻了被告陈述的其于2012年3月份已经与比亚迪结清往来的陈述，且也不能证明是销售的最后一辆车。
审理中，证人王某到庭陈述，其与其他员工是蜀均公司劳务派遣至福旺公司工作的，蜀均公司出具的人员终止劳务合同清单记载的入职时间、离职时间均属实。福旺公司与比亚迪终止了代理，展厅空出来了，福旺公司的总经理王金海说公司与金龙公司在财务上没有理清，让其自己找车放在展厅保持经营的状态，直到拆迁后。金龙公司的法定代表人姚宇让其配合保持经营的状态。当时其考虑如果卖掉车就能有一些收入，于是在之后一年多时间内，其从苏州材富、天平两家汽车销售公司拿比亚迪展车。实际维持到2014年春节前，之后其就走了，钥匙就给了姚宇。在此期间汽车就卖掉了几辆，车子是从苏州材富、天平公司调车并开他们的发票，不作维修等其他业务，也没有其他员工，基本就是其一个人。其只用一个展厅，维修车间金龙公司拿回去开红木加工厂了。
经质证，原告认为，证人陈述大部分不真实，按照证人的陈述，被告在签订补充协议前已经撤场了，就没有必要再与其签订补充协议做到2012年底了。证人说只有自己在卖车，与被告在2014吴民初字第1467号案件中陈述的“福旺公司放了2台车在涉案房屋配合金龙公司拆迁”不符。事实上被告在涉案房屋内一直经营到2013年底。
被告认为，证人证言真实反映了为何在被告终止比亚迪汽车销售服务后仍然有展车在展厅出现，完全印证了是为了配合原告的拆迁。另外，被告退出承租房屋后，王某使用的仅为展厅，其面积应当在600平米左右，而1000多平米的场地及维修车间不在占用之列。补充协议中最迟不超过2012年12月底的要求当时也是被告方提出的，因为在承租房屋的地域，由于道路工程以及拆迁进程已经不能完善的完成销售，因此证人的证言前后一致，也印证了本案争议的事实，应予采信。
本院认为,原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方应按约全面履行自己的义务。首先，根据被告提供的《终止合作申请书》、银行业务回单、人员派遣协议、蜀均公司出具的人员终止劳务合同清单，本院对被告于2012年3月已经终止与比亚迪公司合作业务，2011年10月底已经遣散大部分员工的事实予以认定。因此，在2012年5月30日双方签订《房屋租赁补充协议》时，被告在涉案房屋及场地内已实际停止经营，这也与《房屋租赁补充协议》约定的“租赁房屋可能拆迁，双方签订的《房屋租赁合同》自2012年5月1日起终止履行”的内容能够相互印证,双方已达成终止租赁合同的意思表示。其次，《房屋租赁补充协议》约定：原告免除被告租金至2012年12月底，同时要求被告在原告认可并指定的展厅、空地及车间放置商品车经营销售业务。如遇拆迁，补偿金由原告直接领取，被告提供必要协助义务。证人王某亦明确表示，2012年3月，被告与比亚迪公司终止代理后，其应原告法定代表人姚宇及被告总经理王金海的要求，由其自行找车辆放置在展厅保持经营状态，直至2014年春节前。上述协议内容及证人证言印证了被告关于《房屋租赁补充协议》的真实意思并非继续租赁使用房屋及场地,而是应原告要求配合拆迁，于2012年底前将少量车辆放置在展厅的辩解，本院对此予以采信。事实上,双方在《房屋租赁补充协议》中亦未约定2013年起被告仍需支付租金或房屋占有使用费,且现原告也未能提供证据证明被告实际使用涉案房屋及场地直至2013年底,故其要求被告支付2013年度房屋占有使用费的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告苏州金龙汽车服务有限公司的诉讼请求。
案件受理费收取人民币10800元，由原告苏州金龙汽车服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。诉讼费缴纳户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 肖仁刚
代理审判员 瞿忠奎
人民陪审员 滕 刚
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 赵纯碧
沈紫艳