湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民初字第01831号
原告：谢长青，男，1953年8月26日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托代理人：鞠士甫，男，1975年10月19日出生，汉族，住武汉市武昌区。
被告：吴华荣，女，1972年6月8日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托代理人：王超，湖北楚盾律师事务所律师。
第三人：武汉大学中南医院，住所地武汉市东湖路***号。
法定代表人：周云峰，该医院院长。
委托代理人：胡福生，该医院干部。
第三人：武汉新民天餐饮酒店管理有限公司，住所地武昌区东湖路169号。
法定代表人：黄威，该公司总经理。
委托代理人：吴立军，该公司员工。
原告谢长青诉被告吴华荣、第三人武汉大学中南医院（以下简称中南医院）、第三人武汉新民天餐饮酒店管理有限公司（以下简称新民天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月25日受理后，依法适用简易程序，于2014年4月29日公开开庭进行了审理，原告谢长青的委托代理人鞠士甫和被告吴华荣的委托代理人王超、第三人中南医院的委托代理人胡福生、第三人新民天公司的委托代理人吴立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢长青诉称，中南医院职工食堂于2011年7月16日承租给新民天公司，新民天公司于2011年7月16日承租给原告谢长青。原告于2011年7月16日租给被告吴华荣两年，2013年7月15日合同期满，因被告存在严重管理不善及违约现象，双方未签订续约合同，被告吴华荣没有交付房租也未退还房屋，占用上述房屋至今，严重侵犯了原告的合法权利。特诉至法院请求判令：1、确认原被告于2011年7月16日签订的协议书终止。2、要求判令被告将位于武昌区东湖路169号职工食堂一楼超市返还给原告。3、要求被告向原告支付从2013年7月15日到房屋腾退之日止的房屋占用费（以同地段同期门面房做为标准）。4、要求被告承担本案诉讼费用。
原告谢长青向本院提交如下证据：
1、原告谢长青与第三人新民天公司于2011年7月16日及2013年签订的协议书，拟证明原告谢长青承租了诉争房屋。
2、原告谢长青与被告吴华荣签订的协议书二份，拟证明双方的租赁关系及租赁日期。
被告吴华荣辩称：1、原告诉讼主体资格不适格。本案中诉争房屋中南医院职工食堂一楼超市的所有权归属于中南医院，理应由其物权所有者行使返还原物权利。而本案原告既不是诉争物权的权利人，也不是物权的合法占有人，其自然无权要求被告予以返还。因此，原告谢长青不具有本案中返还超市之诉的原告主体资格。根据本案诉状事实理由（虽然被告并不认同该事实理由），原被告之诉实乃合同之诉，而非物权之诉，二者并非同一诉争焦点，不属同一法律关系，诉讼请求与事实理由严重不符，无论从程序还是实体方面，本案中谢长青作为原告起诉被告均毫无道理，应驳回原告的诉讼请求。
2、本案原告与第三人新民天公司于2011年7月16日所签订协议无效。原告与第三人新民天所签协议第一条约定“签约方乙方须为公司，并拥有专业的具有独立法人资质的超市公司来经营”。自签协议截止目前，原告既没有成立公司，又不具有超市经营资质，同时也没有经营过任何超市业务。整个合同履行过程中，原告既没有实际经营超市，又没有实际支付租金，而真正的合同履行方为被告。因此，原告与新民天公司所签订的协议是无效协议。
3、本案被告与第三人中南医院之间成立承租经营合同关系，被告是超市的合法经营权利人。2006年12月30日被告与第三人中南医院签订协议约定将中南医院饮食（营养）服务中心超市租给被告经营，同时约定承租期随同中南医院饮食（营养）服务中心承包经营者（即本案第三人新民天公司）顺延，原告仅仅是作为第三人中南医院的受委托人与被告签订了合同。被告自2007年一直经营中南医院职工食堂一楼超市业务，经营租金也是直接交给第三人新民天公司并一直履行交租金的义务，自然应享有超市经营的权利。2013年10月15日，被告所经营的超市被原告强行封锁至今，被告被迫停止经营超市业务，直接导致无力承担后续租金，更使超市存放的40万元人民币商品过期，令被告损失惨重，被告将以此对原告另行起诉，来弥补自身损失。
被告吴华荣向本院提交如下证据：
1、原告谢长青与被告吴华荣于2006年签订的协议，因协议上有中南医院的盖章，拟证明被告吴华荣是直接对中南医院承租房屋并支付租金，原告谢长青只是介绍人。
2、第三人新民天公司开具的房租、水电费票据若干张，拟证明被告吴华荣一直在履行与第三人新民天公司的合同义务，一直到2013年10月15日被强行关门。
第三人中南医院述称，原告谢长青的诉称属实，同意其诉讼请求。
第三人中南医院没有向本院提交证据。
第三人新民天公司述称，原告谢长青的诉称属实，但新民天公司并不知道谢长青又将超市转租给了吴华荣，现同意谢长青的诉讼请求。
第三人新民天公司没有向本院提交证据。
经当庭质证，吴华荣对谢长青提交的证据认为承租房屋并不属于谢长青，谢长青没有资格签订租赁合同，谢长青与两个第三人有恶意串通的嫌疑。中南医院和新民天公司对谢长青提交的证据无异议。谢长青、中南医院、新民天公司对吴华荣提交的证据1的真实性和两份证据的证明内容均有异议，新民天公司对证据2的真实性无异议，但认为收据只针对超市开据，只承认谢长青承租和交纳租金，不承认吴华荣。
经审查，结合庭审调查和质证情况，本院将对双方当事人提交的证据进行综合分析、判断。
经审理查明，诉争房屋属中南医院所有，位于该院饮食（营养）服务中心大楼内。中南医院原将该大楼租给其他单位，谢长青又承租了大楼内的一部分，转租给吴华荣经营超市，并于2006年12月30日签订协议书一份，主要内容为：甲方（谢长青）将中南医院饮食（营养）服务中心超市租给乙方（吴华荣）经营；乙方向甲方交纳押金伍万元整，每月租金捌仟元整，每月5日前交纳，押金在承租期届满时如实返还给乙方；承租期随同中南医院饮食（营养）服务中心承包经营者顺延，水、电费由乙方自理；本合同自签订之日起开始生效，起租日期为2007年2月5日。此后吴华荣在该大楼内经营超市至2013年10月15日。2010年7月16日，中南医院与新民天公司签订了关于武汉大学中南医院饮食（营养）服务中心经营管理的合同，由中南医院将饮食中心委托给新民天公司经营管理，期限自2010年7月16日至2013年7月16日。同日，新民天公司与谢长青签订协议书一份，约定：甲方（新民天公司）将饮食中心超市租给乙方经营，乙方向甲方交纳保证金五万元，每月租金六仟元；承租期为三年；起租日期为2010年7月16日。同日谢长青与吴华荣也签订了协议书一份，约定：甲方（谢长青）将饮食中心超市租给乙方（吴华荣）经营，乙方向甲方加纳保证金六万元（原文如此），一年一交，每年7月16日前交纳；承租期为一年；起租日期为2010年7月16日。2011年7月16日，谢长青与吴华荣续签了协议书，租金为八万元，一年一交，承租期为二年，起租日期为2011年7月16日，其他内容未变。2012年9月1日，中南医院与新民天公司签订经营管理合同一份，由中南医院将饮食中心交由新民天公司经营管理，期限从2012年9月1日至2017年8月31日。2013年，新民天公司与谢长青签订协议书，由新民天公司将饮食中心超市租给谢长青经营。2013年7月16日，谢长青与吴华荣的合同履行期届满后，双方未再续签合同，谢长青要求吴华荣退出所租超市。吴华荣交纳租金至2013年8月，2013年10月15日谢长青将超市上锁封闭至今。
本院认为，谢长青承租了饮食中心的一部分面积后，转租给吴华荣经营超市，并在中南医院将饮食中心交由新民天公司经营管理后又分别与新民天公司及吴华荣签订租赁协议，对于谢长青与吴华荣的租赁协议，中南医院和新民天公司都知道且未提出异议，故该租赁协议合法有效。对于合法有效的租赁协议，谢长青与吴华荣均应自觉遵守。2013年7月16日后，谢长青与吴华荣没有续签合同，双方的租赁合同期限届满，吴华荣应将承租的房屋返还给谢长青，故对谢长青要求吴华荣返还饮食中心一楼超市的诉讼请求，本院予以支持。吴华荣在租赁期满后占用租赁房屋不还给谢长青，租金仅支付至2013年8月，造成了谢长青的租金损失，吴华荣应承担相应的房屋占用费，费用的计算标准参照原租赁合同的租金为宜。谢长青虽将超市自2013年10月15日上锁封闭至今，但是在吴华荣租赁期满后拒不返还租赁房屋又不将房屋内的物品搬走的无奈之举，该房屋实际上由吴华容占用至今，由此造成的损失应由吴华荣承担，故对谢长青要求吴华荣承担从2013年7月15日至房屋腾退之日止的房屋占用费的诉讼请求，本院予以部分支持。吴华荣在答辩中称将对谢长青另行起诉，经本院释明，吴华荣仍未主张权利，故对于所交押金和存放在超市内的货物，吴华荣可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告吴华荣于本判决生效之日起三日内将承租的武汉大学中南医院饮食（营养）服务中心一楼超市的房屋返还给原告谢长青。
二、被告吴华荣于本判决生效之日起三日内向谢长青支付该房屋自2013年9月至实际返还之日止的房屋占用费，房屋占用费为每月6000元。
三、驳回原告谢长青的其他诉讼请求。
本案案件受理费500元，由被告吴华荣承担（此款原告谢长青已预交，由被告吴华荣于本判决生效之日起三日内支付给原告谢长青）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；帐户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 祝 宁
二〇一四年六月十日
书记员 项久清