陕西省千阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）千民初字第00106号
原告千阳县食品公司，住所地：千阳县东大街56号。
法定代表人任维华，经理。
委托代理人王建军，副经理。
委托代理人王建辉，陕西华维律师事务所律师。
被告陕西月鑫置业有限公司，住所地：西安市碑林区更新街13号铭爵大厦5幢21603室。
法定代表人邹友明，董事长。
委托代理人高允才，西安市莲湖区环西法律服务所法律工作者。
委托代理人王利，西安市莲湖区环西法律服务所法律工作者。
原告千阳县食品公司（以下简称食品公司）诉被告陕西月鑫置业有限公司（以下简称月鑫置业公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告食品公司的委托代理人王建军、王建辉，被告月鑫置业公司的委托代理人高允才、王利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告食品公司诉称，2009年7月7日，原、被告签订了商住综合楼开发建设合同，合同约定由被告对原告位于千阳县县城东大街56号院内4.27亩土地进行开发，建设临街商住综合楼A座一栋和院内住宅楼B座一栋，共两栋，原告以土地作为投资，被告以建设所需资金作为投资。其中临街商住综合楼的三个单元第一层全框架商业用房和院内住宅楼的三个单元第一层住宅房无偿返还原告，作为对原告院内设施的拆除补偿以及土地的投资回报，临街商住楼以及院内住宅楼二层以上均为商品房，由被告出售，作为被告的投资回报。同时约定，项目建设工期为18个月（2009年7月1日至2010年12月31日），如因被告原因导致工期延误，被告应承担对原告造成的全部损失（职工月安置费30000元），被告向原告交纳保证金400000元，任何一方违约向对方支付违约金30000元。合同履行过程中，被告多处违约，其中延误工期12个月；私自出售应属原告所有的B座一楼住宅房一套；应属原告所有的A座一楼未完工交付；修建变压器租用原告公厕租金45000元未按约定支付；施工中损坏原告花坛、水泥路面等设施给原告造成了较大损失，未予赔偿；未办理竣工验收手续，至今也未办理产权证书。由于被告的以上违约行为给原告造成了较大损失，原告多次要求被告予以合理赔偿，被告不予理睬。原告遂诉至法院要求：1、被告赔偿原告职工安置费等损失844211.41元，其中职工安置费360000元（30000元×12个月），B座住宅房一套价值120000元，继续完善A座后续工程垫资161277.99元，修建变压器租用原告土地租金45000元，损坏花坛、水泥路面造成损失36000元，清运建筑垃圾、建挡土墙垫资11136.82元，清理、修复A座一楼内墙面2000元，修复开发时损坏A座一楼门前彩砖以及门前六级台阶两座共垫资32044.90元，修建A、B座楼房周围散水垫资7751.70元，修建门房垫资39000元，违约金30000元。2、被告为原告办理应返还房屋的产权证书。
被告月鑫置业公司辩称，1、原告诉请的其他垫资款，土地租金，花坛、水泥路面损失等诉求分别属于财产损害赔偿纠纷和合同租赁纠纷，与本案不属于同一法律关系。2、合同第二条第二项约定：“乙方（被告）同意将本项目临街商住综合楼的三个单元第一层全框架商业用房和院内住宅楼的三个单元第一层住宅房以资产置换的方式全部无偿返还给甲方（原告），作为对甲方（原告）院内现有设施的拆除补偿及土地的投资回报，院内住宅楼东面拐角底层住宅房产权归乙方（被告）所有”，原、被告双方签订合同在先，审核图纸施工在后，说明原告在签订合同时就知道东面有拐角房，并非原告所陈述的，拐角房是施工时加盖的，签订合同时不存在拐角房。从合同约定本意理解，东面底层拐角房产权约定应属于特别约定，所以该房屋产权应属被告所有，原告无权要求被告给付该房屋出售款。3、虽然工程实际完工时间比合同约定时间晚了一年，但不能依此推定被告违约，合同约定的工期并不是定死的，天气原因、工程变更、突发事件等不确定因素的影响，也会造成工期顺延。另外原告不同意A座临街商住楼的一楼抗震柱设计方案，产生纠纷并诉讼至法院造成停工，后又因外墙砖规格问题双方意见分歧较大，再次停工，导致了工期延误。原告也未按约定返还质保金，说明本案工程延期主要是原告造成的，原告同样存在违约行为。所以原告所主张的360000元职工安置费不合情理，不应支持。4、原告诉请的门房修建工程不在合同约定范围之内，也没有补充协议，该费用不能由被告负担，其他未经被告同意找第三人修建所产生的费用，被告不应负担。5、办理房屋产权证书是双方责任，被告单方无法进行，而且与合资、合作开发合同没有关系。6、合资、合作开发合同应该是双方共享利润、共担风险，但被告只收取固定利润，不承担任何经营风险，应认定为土地使用权转让合同。综上，本案被告延期完工主要是原告的因素造成的，双方都有违约行为，应依据合同约定互负违约责任，原告的诉讼请求不能成立。
经审理查明，2009年7月7日，原告食品公司与被告月鑫置业公司签订了千阳县食品公司商住综合楼开发建设合同，合同约定由被告对原告位于千阳县县城东大街56号院内2847.50m2（4.27亩）国有土地进行开发建设临街商住综合楼一栋定名为A座，院内住宅楼一栋定名为B座，共两栋。A座建三个单元六层，一层为全框架商业用房，二层以上为住宅房，院内B座建三个单元六层，均为住宅房。原告以土地作为投资，被告以开发建设所需资金作为投资。其中A座临街商住综合楼的三个单元第一层全框架商业用房和院内B座住宅楼的三个单元第一层住宅房以资产置换的方式全部无偿返还给原告，作为对原告院内现有设施的拆除补偿以及土地的投资回报，院内B座住宅楼东面拐角底层住宅房产权归被告所有。临街商住楼以及院内住宅楼二层以上均为商品房，由被告出售，作为被告的投资回报。同时约定，被告给原告在院子西侧无偿修建砖混结构两层办公楼一栋，面积约200m2，超出200m2部分原告应按实际超出面积每平方米补偿被告850元建设费，具体结构由甲方设计图纸，被告应按图纸施工，窗为铝合金窗，门为木门，地面和内墙面为水泥压光，土地使用权、房屋所有权归原告。还约定，原告配合被告办理被告应返还原告房屋产权证书，办证费用由原、被告共同承担，被告承担营业税、城建税、教育附加费、所得税、土地增值税等相关税种，原告承担契税、交易费和办证的其他费用；被告在签订合同时一次性向原告付清职工安置费18个月，计530000元，家乐超市商品损失补偿费80000元，共计610000元，由原告负责安置职工；本项目开发所需一切费用由被告承担，包括土地出让金、城市配套费、各项规费、税金等其他费用，由被告按照市场运作，自负盈亏，原告不承担任何责任；项目建设区域内供水、供电、道路、项目竣工验收、所建房屋产权证书的办理、物业管理等所有相关事宜均由被告负责，在项目完工后全部办妥到位；被告应返还原告的A座临街商住综合楼一层框架结构，层高应达到4.2m，铝合金全玻璃窗，卷闸门，水泥压光地面，内墙水泥砂浆压光，外墙砌400mm×400mm以上的抛光墙砖，被告设计的一楼框架结构图纸在符合新的抗震规范要求的同时要满足原告商业用房布局需要，经原告审查同意，签字盖章后方可照图施工；为了保证项目保质保量按期完工，签订合同时，被告向原告交纳保证金400000元，A座临街综合楼主体封顶后返还被告100000元，A座临街综合楼按原告要求全部竣工，并将两栋楼底层应返还原告的房屋全部移交原告后返还200000元，被告按照合同约定解决好住户的房产证办理问题以及小区物业管理、道路硬化、绿化工作并使原告取得应返还房屋房产证后，返还100000元；项目建设工期为18个月（2009年7月1日至2010年12月31日）。约定违约责任：“甲（原告）、乙（被告）双方在开发建设期间都应履行本合同约定的条款和附件的有关约定，如若任何一方有违约行为，给对方支付违约金30000元；因乙方（被告）原因导致工期延误，乙方（被告）应承担对甲方（原告）造成的全部损失（职工月安置费30000元），同时应继续实施项目至竣工”。
2009年10月30日，原、被告双方又签订了《千阳县食品公司公厕租赁合同》，租赁期限50年，即从2009年11月1日起至2058年10月31日止。租金每年900元，50年共计45000元，从被告交纳的保证金400000元中扣除。同时还约定，合同签订以后，被告只限在通道上空按国家规定架设电路，原告不得以任何借口及附加条件为由，收取任何费用。
合同签订后，被告按照约定开始进行项目开发，但是截止2011年11月25日被告仍然未能竣工，未按照合同约定返还原告应返还的房屋。原告于2011年11月25日向被告发出了关于《千阳县食品公司商住综合楼开发建设合同》有关问题的函，该函载明因被告已延误工期11个月，至今仍未完工，延期后的职工过渡费也未兑付，并且导致原告既定的A座临街商用门面房2011年5月1日开业未能如期进行，为了减少双方的损失，依照法律规定，原告将另行聘请施工企业完成A座临街商用房尾留工程，竣工后，该工程款由被告在一周内一次向原告付清。2011年12月3日被告针对该函回复了原告，被告在复函中同意原告自行完成未完成的尾留工程，但对A座外墙砖的规格只认可合同约定的400mm×400mm，不认可原告使用600mm×600mm，使用该砖单价超出部分由原告承担，贴外墙砖、修台阶及人工费一律按陕西省99年预算定额标准和国家人工费调价规定标准认可，超出部分由原告承担，上述材料款、人工费一律由原告支付，但购材料由被告认质、认价，否则无效。2011年11月28日原告与陕西泰科建筑工程有限责任公司签订了A座临街一楼尾留工程施工合同，后陕西泰科建筑工程有限责任公司按照约定完成了A座尾留工程以及其他工程，原告支付其工程款共计241113.90元，其中A座一楼尾留工程款161277.99元，修建A座一楼门前台阶两座15480.90元，修复开发时破坏的A座一楼门前彩砖16564元，清理、修整A座一楼内墙面2000元，A座其他工程45791元。2012年1月1日，原告在A座一楼商业用房开办的乐万家超市正式开业。截止庭审时，A、B座工程均未正式竣工验收。
另查明，B座住宅楼东面拐角底层住宅房被告已出售给景乾辉，被告向原告交纳的保证金400000元，原告亦未向被告返还。原告院内的花坛、水泥路面系施工单位福建省土木建设实业有限公司西安分公司堆放土方时损坏。
上述事实，有以下证据证实，1、原、被告签订的千阳县食品公司商住综合楼开发建设合同、监理工作月报以及原、被告陈述证实了原、被告约定的违约责任、B座东面拐角底层住宅房的产权归属等合同约定情况以及工程进展情况、工程至今未竣工验收等事实；2、原告致被告关于《千阳县食品公司商住综合楼开发建设合同》有关问题的函以及被告针对该函的复函，原告与陕西泰科建筑工程有限责任公司签订的A座临街一楼尾留工程施工合同、工程造价书、工程结算书、税务发票等证实了原告代被告完成了被告未完成的工程以及完成该工程所支出的费用情况和完工时间，同时也证实了被告违约的事实；3、原告与福建省土木建设实业有限公司西安分公司签订的堆放土方协议证实花坛、水泥路面系福建省土木建设实业有限公司西安分公司损坏；4、原、被告双方签订的《千阳县食品公司公厕租赁合同》，只证实了原告将院内公厕租赁给被告使用；5、千阳县人民法院（2010）千民初字第131号民事调解书证实被告在A座一层实际施工中使用的图纸与原告签字同意的平面图不符。以上证据均内容真实，互相印证，且经当庭质证合议庭评议并认证，本案事实清楚，证据确实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案合同约定项目建设工期18个月，从2009年7月1日至2010年12月31日，工程实施期间，虽然双方为增加A座一层抗震柱数量发生争执，继而诉讼，对工期延误有一定影响，但该纠纷的发生是被告擅自增加抗震柱数量造成的，而且也不会延误工期近一年，致使原告原定的A座一层乐万家超市2011年5月1日开业未能如期进行，直至2011年11月25日，被告仍然未能竣工交付应返还原告的房屋，也未能继续施工，为了防止继续延长工期，扩大损失，原告于2011年11月25日致函被告同意后，自己完成了尾留工程，故被告的行为构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，原告自己完成被告应完成的尾留工程所支付的工程款被告应当予以支付。原告完成的A座一楼外墙瓷砖、门口台阶、铝合金全玻璃窗、金属卷闸门、消防箱、消防给水管道、给排水和配电箱、室内未做完的混凝土垫层、清理修整内墙面以及修复建楼时损坏的门前街道彩砖等工程费用，共计156334.49元，符合原、被告双方签订的合同约定的项目，并有原告与陕西泰科建筑工程有限责任公司签订的施工合同、造价书、结算书、税务发票等证据证实系原告实际支出，应当由被告予以支付。原告请求的制作A座一楼钢化玻璃雨棚费用，虽系原告实际支出，因原、被告签订的合同并未约定该项目，本院不予支持，原告请求的清运建筑垃圾、建挡土墙费用，因合同既无约定又无证据证实实际支出数额，本院不予支持，原告请求的修建A、B座楼房周围散水费用，因无证据证实实际支出数额，本院不予支持，原告请求的修建变压器租用公厕土地租金，因系另一法律关系，本院不予支持，原告请求的损坏花坛、水泥路面损失，因系福建省土木建设实业有限公司西安分公司施工造成，本院不予支持，原告请求的修建门房费用，因双方合同没有约定，本院不予支持，原告要求返还B座东面拐角底层住宅房变卖款120000元的请求，因合同明确约定该住宅房产权归被告所有，故本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿款的计算方法，故原告要求被告按照合同约定支付职工安置费360000元、违约金30000元的请求，符合法律和合同约定，本院予以支持。原告要求被告为其办理应返还房屋产权证书的请求，因本案工程尚未按照法定程序竣工验收，不具备办理产权证的条件，况且合同约定办理产权证需要原、被告双方共同配合，故其请求本院不予支持。被告关于原告诉请的土地租金，花坛、水泥路面损失等诉求与本案不属于同一法律关系，以及B座东面底层拐角房产权约定应属被告所有，原告无权要求被告给付该房屋出售款以及原告诉请的门房修建工程不在合同约定范围之内，该费用不能由被告负担的辩解意见符合法律规定和合同约定，本院予以采纳，被告关于本案工程延期完工主要是原告的因素造成的，双方都有违约行为，应依据合同约定互负违约责任，原告主张的360000元职工安置费等诉讼请求不能成立，以及本案应认定为土地使用权转让合同的辩解意见，不符合法律规定，本院不予采纳。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告陕西月鑫置业有限公司支付原告千阳县食品公司为完成尾留工程所支付的工程款156334.49元。
二、被告陕西月鑫置业有限公司支付原告千阳县食品公司职工安置费360000元、违约金30000元。
上述给付内容限判决生效后三十日内履行清结。
三、驳回原告千阳县食品公司的其他诉讼请求。
如被告陕西月鑫置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12240元，由原告千阳县食品公司负担5770元，被告陕西月鑫置业有限公司负担6470元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审 判 长 杨红芳
审 判 员 杨 琼
代理审判员 时宏杰
二〇一三年十一月二十一日
书 记 员 马虹英