江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2056号
上诉人（原审被告）杨锡宁，男，1968年10月7日生，汉族。
委托代理人方刚，男，1951年2月5日生，汉族，退休工作人员。
被上诉人（原审原告）华蓉蓉，女，1975年1月17日生，汉族。
委托代理人梁懿，北京大成（南京）律师事务所律师。
原审被告刘韬，男，1977年8月8日生，汉族，自由职业。
上诉人杨锡宁因与被上诉人华蓉蓉、原审被告刘韬确认合同无效纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第5869号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，由审判员王劲松担任审判长并主审本案，审判员殷源源、代理审判员张卓慧参加合议，于2015年6月16日公开开庭审理。上诉人杨锡宁的委托代理人方刚，被上诉人华蓉蓉及其委托代理人梁懿，原审被告刘韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人华蓉蓉原审诉称，华蓉蓉与杨锡宁于1999年9月1日登记结婚，2004年9月14日双方共同出资通过参加单位房改，购得本市鼓楼区某地2号2102室房屋（以下简称诉争房屋），并以杨锡宁名义办理的房屋产权登记手续。因双方感情恶化，华蓉蓉曾于2013年9月6日向本市玄武区人民法院提起离婚诉讼，该院于2013年10月24日判决不予离婚。此后，因双方感情仍未修复，华蓉蓉于2014年10月9日再次提起离婚诉讼。在本次离婚诉讼期间，华蓉蓉发现杨锡宁在双方离婚争议期间，恶意转移夫妻共同财产，在华蓉蓉不知情的情况下与刘韬签订了房屋买卖合同，将诉争房屋以40万元价格出售给刘韬，并于2014年5月23日办理房屋产权变更手续，但杨锡宁仍居住在该房屋内。杨锡宁与刘韬恶意串通损害华蓉蓉利益，且诉争房屋转让价格不足市场价值的五分之一，刘韬取得诉争房屋产权不构成善意取得。现华蓉蓉诉至法院，请求判决确认杨锡宁与刘韬之间于2014年5月23日签订的关于本市鼓楼区某地2号2102室房屋买卖合同无效，杨锡宁与刘韬相互配合将上述房屋产权恢复登记至杨锡宁名下，本案诉讼费用由杨锡宁与刘韬负担。
上诉人杨锡宁原审辩称，华蓉蓉所述内容不属实，杨锡宁因向刘韬借款后无力偿还而将诉争房屋转让给刘韬，用该房屋抵偿债务。杨锡宁与刘韬之间房屋买卖价款并非40万元，杨锡宁向刘韬以房抵债的金额为210万元。刘韬系善意取得诉争房屋产权。故请求判决驳回华蓉蓉的诉讼请求。
原审被告刘韬辩称，杨锡宁从2008年开始陆续向刘韬借款共计150万元，但一直未归还。2014年5月杨锡宁自愿以诉争房屋向刘韬抵偿债务，包括借款本金及利息。抵债行为完成后，杨锡宁与刘韬之间的债务已结清，诉争房屋产权归刘韬所有。综上，请求判决驳回华蓉蓉的诉讼请求。
原审法院经审理查明，华蓉蓉与杨锡宁系夫妻关系，双方于1999年9月1日办理了结婚登记手续。本市鼓楼区某地2号2102室房屋即诉争房屋原系东南大学开发建设，华蓉蓉与杨锡宁结婚后共同居住使用。2000年，杨锡宁与东南大学签订了《商品房买卖契约》，约定由东南大学将诉争房屋出售给杨锡宁，房屋价款为91850.30元等等。2004年9月14日，该房屋所有权登记至杨锡宁名下。此后，华蓉蓉与杨锡宁仍共同在该房屋内居住。2013年6月华蓉蓉与杨锡宁产生纠纷后，搬离了诉争房屋。
2014年5月23日，杨锡宁（甲方）与刘韬（乙方）签订了《南京市存量房交易合同》，约定：由甲方将诉争房屋出售给乙方；房屋转让价款为400000元，其中含定金80000元，尾款50000元；2014年6月10日前将购房款270000元解交监管账户，甲方同意乙方自留尾款50000元，不存入监管账户，在房屋交付时，双方自行交割；双方定于2014年6月10日正式交付房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；房屋过户过程中产生的所有税费由甲方承担等等。2014年6月4日，诉争房屋的所有权转移登记至刘韬名下，但该房屋实际仍由杨锡宁居住使用。现华蓉蓉以杨锡宁与刘韬恶意串通，擅自转让夫妻共同财产为由诉至本院，要求判如所请。
原审法院另查明，华蓉蓉曾于2013年9月6日以夫妻感情破裂为由向南京市玄武区人民法院提起诉讼，请求判决与杨锡宁离婚。2013年10月24日，南京市玄武区人民法院作出（2013）玄少民初字第112号民事判决书，认为双方夫妻感情未破裂，夫妻关系有可能改善，驳回华蓉蓉的诉讼请求。2014年10月9日，华蓉蓉再次向原审法院提起诉讼，要求判决与杨锡宁离婚。
原审庭审中，杨锡宁为证明其主张，提供如下证据：1、购房发票、杨永诚书写的说明一份，证明诉争房屋系用杨锡宁的工龄参加房改购得，杨锡宁父亲杨永诚为其垫付了8万余元购房款；2、借条两份，其中2008年1月10日借条，内容为：今借刘韬人民币90万元整（年利息按6%支付），用于家庭生活及公司费用发放，借期一年；2009年3月22日借条，内容为：今借刘韬人民币60万元（年利息按8%支付），借期一年，证明杨锡宁曾两次向刘韬借款，共计150万元；3、杨锡宁与刘韬于2014年5月6日签订的抵押协议（还款合同），内容为：2008年1月10日借90万元，2009年3月22日借60万元，共计150万元，按还款银行当时最高贷款利率计算；刘韬分别于2010年元月、6月、12月以及2011年、2012年直至最近多次向杨锡宁催要无果；双方经友好协商并考虑到杨锡宁经济困难，加之目前商品房买卖处于低谷，同意杨锡宁将坐落于本市鼓楼区龙江小区某地2幢2102室房屋抵押给刘韬，并办理过户手续，今后双方无涉（办理相关过户手续及税费均由杨锡宁负责处理），证明杨锡宁因向刘韬借款后无力偿还，双方同意以诉争房屋抵偿债务的事实。
华蓉蓉质证后，对证据1的真实性无异议，但不认可证明目的，诉争房屋系华蓉蓉与杨锡宁结婚后取得的财产，应为双方夫妻共同财产；对证据2的真实性不予认可，且仅提供借条并无其他证据证明借款资金来源，不能证明杨锡宁与刘韬之间存在真实的借款关系，华蓉蓉与杨锡宁均有稳定的收入，并无为家庭生活借款的需求；对证据3的真实性无法确认，杨锡宁与刘韬之间所签抵债协议与其双方所签房屋买卖合同内容相互冲突，该抵债协议内容虚假。
刘韬对杨锡宁提供的上述证据的真实性均不持异议，亦认可杨锡宁的证明目的。
原审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案争议焦点为杨锡宁与刘韬之间于2014年5月23日签订的关于本市鼓楼区某地2号2102室房屋买卖合同是否有效。对此本院分析如下：
其一，诉争房屋系杨锡宁与华蓉蓉结婚后，通过参加单位房改购得。该房屋产权虽登记在杨锡宁名下，但并非其个人财产，应为与华蓉蓉婚姻关系存续期间形成的夫妻共同财产。华蓉蓉与杨锡宁对该房屋享有平等处理权。其二，杨锡宁在华蓉蓉不知情的情形下，与刘韬签订房屋买卖合同，将该房屋以40万元价格转让给刘韬，该合同约定的交易价格明显低于市场交易价格。杨锡宁与刘韬签订涉案房屋买卖合同后，实际并未按该合同履行各自的义务，刘韬未按约向杨锡宁支付房款，杨锡宁则未交付诉争房屋。其三，杨锡宁称其因向刘韬借款后无力偿还，遂用诉争房屋抵偿债务，双方之间存在真实的以房抵债合意，且实际履行完毕。刘韬认可系基于抵债关系而受让诉争房屋产权。庭审中，杨锡宁为证明其分别于2008年、2009年向刘韬借款共计150万元，提供了两份借条予以证明，刘韬称其以现金方式向杨锡宁出借资金，但并未提供证据证明其资金来源、款项交付等借款事实。故杨锡宁与刘韬并无充分证据证明其双方之间存在真实的借款关系，对其辩称系基于抵债关系转让诉争房屋的意见，原审法院不予采纳。杨锡宁在与华蓉蓉离婚争议期间，私自签订涉案房屋买卖合同。刘韬认可与杨锡宁系朋友关系，其在清楚杨锡宁与华蓉蓉婚姻状况等情况下，仍与杨锡宁签订房屋买卖合同，双方系恶意串通损害华蓉蓉的合法权益。故刘韬取得诉争房屋所有权并非构成善意取得。华蓉蓉据此主张确认杨锡宁与刘韬之间签订的房屋买卖合同无效，杨锡宁与刘韬配合将诉争房屋产权恢复登记至杨锡宁名下的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，为维护当事人合法权益，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、《中华人民共和国物权法》第四条、第九十五条、第一百零六条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、杨锡宁与刘韬之间于2014年5月23日签订的关于本市鼓楼区某地2号2102室《南京市存量房交易合同》无效。二、杨锡宁、刘韬于本判决生效之日起十日内共同将上述房屋产权恢复登记至杨锡宁名下。案件受理费3650元，由杨锡宁、刘韬共同负担。
上诉人杨锡宁上诉称，1、涉案房屋是东南大学按照当时的政策分给上诉人个人的，并由上诉人父母给付房款91850.3元，不属于夫妻共同财产；2、涉案房屋是由于上诉人欠刘韬借款无法归还才将其充抵借款210万元，如果不能充抵，上诉人借刘韬的借款谁来还？3、上诉人与刘韬用房款充抵借款的行为是双方依法办理了《南京市存量房交易合同》并依法纳税的合法民事行为，一审法院无权认定无效。故请求二审法院撤销一审判决。
被上诉人华蓉蓉辩称，一审法院认定诉争房产权属性质无误。诉争房产是典型的夫妻在婚姻关系存续期间所得财产，尽管登记在上诉人名下，但仍然应当归夫妻共同所有。一审法院经审理查明上诉人在离婚争议期间，与原审被告刘韬私下签订房屋买卖合同，恶意串通损害华蓉蓉合法权益，认定房屋买卖合同无效，事实清楚，法律适用准确。一审庭审中，一方面上诉人与刘韬关于资金来源、借款用途、款项交付以及结息还款等借款事实的描述前后矛盾，相互冲突，甚至明显与常理不符。另一方面，庭审中上诉人与刘韬始终都没有充分证据证明两人之间存在真实的借款关系。此外，刘韬也在庭审中陈述其明知杨锡宁婚姻状况，并在上诉人离婚争议期间，在未征得华蓉蓉同意的情况下，仍然以40万元低价受让房产。一审法院据此分析认定刘韬取得房产并非善意，系与上诉人恶意串通损害华蓉蓉合法权益，并进而支持了答辩人关于确认房屋买卖合同无效之主张。认定事实清楚，适用法律准确。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
原审被告刘韬辩称，杨锡宁于2008年1月，2009年3月，向本人借款于急用。承诺三年归还。但是后来每年都是不定期零星的付了很少的款。2013年本人为事业发展要投资，便向杨提出要加快还款。杨锡宁称其确实有困难，希望能缓一缓。2013年的8月，杨锡宁同意以其某地公寓做抵债的方式折算价格出让给本人，本人经考虑后同意。本人同杨锡宁一起将资料带到南京市房产交易中心大厅验证咨询后告知：一、杨锡宁的房子产权符合《物权法》第九、十条。二、按照双方自愿的原则，可按第十五条办理。三、按照各个窗口指令的程序完成产权自行交易转让过户手续。四、经过验证、咨询、指点，双方以不伤害朋友感情和自愿的方式于2014年5月至2014年6月期间，依法完成了交易转让。故现在华蓉蓉对本人的起诉是侵犯人权，请求法庭依法驳回，同时解除华蓉蓉对属于本人名下房产的非法《保全申请》。
对于原审判决查明的事实，被上诉人华蓉蓉、原审被告刘韬无异议；上诉人杨锡宁认为原审法院没有查明1998年房屋已经分给了杨锡宁，其他无异议。本院对各方当事人无异议的事实予以确认。
上诉人杨锡宁在二审期间提出了24项证据，包括：1、东南大学1998年28号、29号对学校集资房购房暂行办法。以及购买集资建房的测算表和补充协议。2、杨锡宁被通知分房后首付2.5万首付款。3杨锡宁付款91850.305元的证据。4、杨锡宁父亲为杨锡宁垫付购房款的说明。5、“宁”房权证鼓改字第××号《产权证》。6、南京市商品房买卖契约。7、两张借条。8、两辆车票据购单。9、三个公司的举证。10、刘韬和杨锡宁对还款的约定。11、刘韬的收条一张。12、抵押协议。13、房屋交易成功之后约定向刘韬交付房屋时间的证据。14、抵押协议还款合同。15、杨锡宁持有的房产权证。16、交易合同。17、交易结算资金管理协议。18、自行交易申明。19、40万销售房产的统一记帐发票。20、交易纳税申请表。21、刘韬购房后新领的产权证。22、开办库珀建筑公司的出资。23、开办抗战中心的出资。24、杨锡宁个人资产投入与抗战事业办中心投资、经营、出资概况统计表。
被上诉人华蓉蓉认为，上诉人杨锡宁在二审中提交的证据大部分在一审中已经予以提交，质证意见在一审中已经做了明确的回答。关于其在二审期间提出的其他证据，并不符合民事诉讼法关于新证据的认定规定，不属于新证据，并且上诉人也没有在庭前交换证据，对于这部分证据不予认可。
原审被告刘韬对上述证据无异议。
本院认为，东南大学1998年28号文《关于发布〈东南大学集资建房、购房、扩房暂行办法〉的通知》、29号文《关于发布〈东南大学中堡、龙江高层住宅楼98年度集资购房暂行办法〉的通知》，该两份文件系一般规范性文件，并非上诉人杨锡宁实际取得涉案房屋的证明文件。根据现有证据已经表明，2000年，上诉人杨锡宁与东南大学签订了《商品房买卖契约》，约定由东南大学将诉争房屋出售给杨锡宁，房屋价款为91850.30元等等。2004年9月14日，该房屋所有权登记至杨锡宁名下。上述证据不能达到上诉人杨锡宁的证明目的。
对于上诉人杨锡宁提供的其他证据，证据2到7、10到16、18到20已经在原审时提供，原审法院也已经作出认定；证据17、21虽未提供，但其所能证明的事实已经为原审判决认定的事实所包含，并不能起到补强作用；证据8、9、22到24不属于新证据，且与本案缺乏关联性，本院均不予采信。
本院认为，涉案房屋系2000年杨锡宁与东南大学签订《商品房买卖契约》而购得，2004年9月14日，该房屋所有权登记至杨锡宁名下。上述房屋的购得与权属登记时间均在杨锡宁与华蓉蓉婚姻关系存续期间，故涉案房屋应系杨锡宁与华蓉蓉婚后所取得的共同财产。故杨锡宁认为涉案房屋不属于夫妻共同财产的上诉理由，本院不予支持。
杨锡宁在与华蓉蓉婚姻关系存续期间，在华蓉蓉不知情的情况下，将涉案房屋以40万元出售给刘韬，明显低于市场交易价格。并且刘韬也在庭审中陈述其明知杨锡宁婚姻状况，因此刘韬取得涉案房屋所有权并不构成善意取得。人民法院在审理民事纠纷案件时，对于违反法律规定、损害国家、集体和第三人利益的行为，有权依法认定无效。原审法院根据审理查明的情况，适用法律，认定杨锡宁与刘韬之间于2014年5月23日签订的关于本市鼓楼区某地2号2102室的《南京市存量房交易合同》无效，并无不当。故杨锡宁认为与刘韬的房屋交易依法办理了《南京市存量房交易合同》并依法纳税，是合法有效的，一审法院无权认定无效的上诉理由，本院不予支持。
杨锡宁在一审以及上诉状中认为欠刘韬借款210万元，而刘韬则认为杨锡宁借款共计150万元，双方陈述不一；而双方签订的《南京市存量房交易合同》约定的价款却为40万元，又与二人陈述的借款数额均不一。同时二人亦未提供证据证明资金来源、款项交付等借款事实，故原审法院认定杨锡宁与刘韬并无充分证据证明其双方之间存在真实的借款关系，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人杨锡宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王劲松
审 判 员 殷源源
代理审判员 张卓慧
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 罗程允