浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸民初字第679号
原告：中国工商银行股份有限公司诸暨支行，住所地诸暨市暨阳街道暨阳路158号。
负责人：傅锡炎，该支行行长。
委托代理人（特别授权）：马军，系该行办公室主任。
委托代理人（特别授权）：周胜军，浙江新兴律师事务所律师。
被告：诸暨市经发房地产开发有限公司，住所地诸暨市暨阳街道艮塔东路88号。
法定代表人：黄火根，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）：寿均华，浙江浣纱律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司诸暨支行（以下简称工行诸暨支行）为与被告诸暨市经发房地产开发有限公司（以下简称经发公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年2月4日诉讼来院。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，于同年4月15日公开开庭进行了审理。随后，本院委托绍兴宏泰资产评估有限公司对涉案房屋自1995年12月1日起至2015年6月10日止的租金价值进行评估，该鉴定部门于2015年9月完成鉴定事项。本院于2016年1月25日再次公开开庭进行了审理，上列诉讼参与人均到庭参加诉讼。审理中，根据原告工行诸暨支行的申请，本院裁定查封了登记在被告经发公司名下的涉案房屋。经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告工行诸暨支行起诉称：1995年10月6日，原诸暨市银达经济贸易公司（以下简称银达公司）与诸暨市经发房地产开发公司（即被告经发公司）签订《订购房协议》一份，协议约定，银达公司向经发公司购买坐落于本市××街道银都商场底层L-
N轴、1轴-3轴地块，建筑面积为137.7524平方米的房屋，单价3000元/平方米，总计购房款41.325万元，款分二次付清，签协议时付36.325万元，余款在房屋交付使用时付清，房屋应在同年11月30日前交付使用，逾期交付每日按已付房款的千分之五计算逾期利息。协议还约定被告有义务协助原告办理房产办证事宜。1995年10月13日，银达公司只交付了暨阳路二间街面房屋，其余房屋至今没有交付。此二间街面房屋一直由原告占有使用，房屋的相关费用也由原告交纳。
1998年12月25日，银达公司根据上级行文件规定，对公司资产清理后向工商部门办理了注销登记，本案争议房产并入工行诸暨支行资产。上述房屋原是部队营房用地，起初不能办理权证。经发公司于2003年6月才将该房屋产权证登记在其名下（房权证号为诸字第××号，建筑面积为138平方米），但一直欺骗原告尚未办理权证，并于2012年3月1日将此房屋抵押给案外人王森光。直到王森光在执行程序中对上述房产向绍兴市中级人民法院申请执行，执行员查勘该房屋为原告营业用房后，告知原告该房屋将司法处置，原告才知道上述房屋已办理权证并已抵押他人的事实。2014年6月25日，原告提出案外人异议，绍兴市中级人民法院于同年7月10日裁定驳回原告的执行异议。7月22日，原告提出执行异议之诉，绍兴市中级人民法院于11月17日作出（2014）浙绍执异初字第2号民事裁定书，认为此案不属于案外人执行异议之诉的受理范围，驳回原告的起诉。原告不服，向浙江省高级人民法院提起上诉，浙江省高级人民法院于2015年1月16日裁定驳回上诉，维持原裁定。
上述房屋经绍兴市中级人民法院委托评估，价值为683.50万元，2014年6月21日以起拍价581万元进行第一次网拍流拍，同年7月11日以起拍价465万元进行第二次网拍，因原告提出案外人执行异议而撤回拍卖。
原告认为，银达公司与经发公司签订的《订购房协议》系双方真实意思表示，应当认定有效。银达公司按约定支付购房款后，经发公司只交付了暨阳路二间街面房屋，构成第一次违约。经发公司在大部分房屋已经交付原告方使用的情况下，将该房屋权证登记在自己名下，并将该房屋抵押给他人，该行为构成第二次违约，并且是一种恶意欺诈行为。上述房屋后来设定抵押并进入司法拍卖程序，《订购房协议》已无法继续履行，应当解除。被告应退还原告已付房款，并赔偿相应的经济损失。因该房屋已进入司法拍卖程序，被告对司法评估价683.50万元并无异议，故该评估价可以作为认定上述房屋当前价值的依据，剔除原告已付房款36.325万元，余款647.175万元为购房之后所产生的增值，应作为损失赔偿给原告。因双方多次协商无果，现起诉要求解除银达公司与经发公司签订《订购房协议》，并判令经发公司退还购房款36.325万元，并赔偿经济损失647.175万元。
被告经发公司答辩称：对原告诉称的房屋买卖经过、已付购房款数额和房屋交付使用情况，以及该房屋后来抵押给案外人王森光，并进入执行拍卖程序，原告为此提出执行异议等事实均无异议。期间，被告并未向原告隐瞒办理权证的事实。原告未按购房协议的约定支付第二期购房款5万元，违约在先，根据协议约定，购房协议已经自动终止，即合同已宣告解除。原告要求被告赔偿该房屋拍卖成交价格和原购房价格之间的差价，其实质在于主张可得利益。根据最高人民法院的相关意见，可得利益分为生产利润损失、经营利润损失、转售利润损失，由于银达公司购房系自用，本案所涉的房屋买卖不符合上述三种情形，故原告主张可得利益缺乏法律依据。即使属于可得利益，也不符合可预见性规则，被告在签订合同时不可能预料到现今房屋价格会出现这么大的上涨幅度。还有，由于办理房屋产权证的主要责任人为原告，被告仅负有协助义务，原告未积极主动履行自己的合同义务，也未采取措施避免损失的扩大，应承担相应的法律责任，因原告一直在使用已交付部分房屋，故相应的租金可用来抵充被告应承担的赔偿责任，本案存在适用损益相抵原则的余地。综上，现同意解除订购房协议，要求法院驳回原告提出的退还购房款和赔偿房屋差价损失的诉讼请求。
庭审中，双方当事人进行了举证、质证。原告工行诸暨支行为证实其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
1、经发公司的公司章程、出资协议，用以证明经发公司于2000年7月由诸暨市经发房地产开发公司改组设立。
2、中国工商银行诸暨市支行工会委员会《关于要求兴办银达经济贸易公司的报告》、银达公司章程、中国工商银行绍兴市支行系统工会委员会《关于同意兴办诸暨市银达经济贸易公司的批复》，用以证明银达公司系原告自办的经济实体。
3、订购房协议、付款凭证、转账支票、银行分户账，用以证明银达公司和诸暨市经发房地产开发公司于1995年10月6日签订购房协议，对双方的权利义务作出了相应的约定。原告按照合同约定支付购房款36.325万元之后，诸暨市经发房地产开发公司仅交付暨阳路的二间街面房。
4、中国工商银行绍兴市分行办公室《关于做好自办实体经济清理验收前准备工作的通知》、并帐凭证、中国工商银行固定资产综合管理系统信息、工商注销登记信息，用以证明银达公司于1998年12月25日办理公司注销登记，本案争议房产并入工行诸暨支行资产。
5、房产税和城镇土地使用税交费账册和凭证、用水情况查询清单，用以证明原告一直占有使用已交付部分的房屋，相关费用也一直由其交纳。
6、房屋所有权证存根，用以证明经发公司于2003年6月2日将本案争议房产登记在其名下。
7、（2013）绍裁字第66号仲裁裁决书，用以证明经发公司以本案争议房产作抵押，向案外人王森光借款300万元。
8、（2014）浙绍执异字第13号执行裁定书、（2014）浙绍执异字第2号执行裁定书、（2014）浙执异终字第18号执行裁定书，用以证明原告在执行程序中曾提出案外人异议，被绍兴市中级人民法院裁定驳回；而后原告提出执行异议之诉，绍兴市中级人民法院裁定驳回其起诉，并经浙江省高级人民法院二审维持。
9、房地产估价报告、拍卖公告，用以证明经鉴定部门评估，涉案房屋的价值为683.50万元，第一次网拍遭流拍，第二次网拍因原告提出案外人异议而撤回。
10、（2013）浙绍执民字第364-3号执行裁定书、拍卖成交确认书、网上司法拍卖截图，用以证明涉案房屋经过网上司法拍卖，最终以483万元的价格成交。
被告经发公司围绕其答辩主张，向本院提供了如下证据：
11、经发公司和张东明于2014年10月28日签订的房屋租赁协议，用以证明与涉案房屋相同地段的房屋年租金为每平方米2469元，由于原告一直在使用已交付部分的房屋，如合同解除，由此给被告造成的损失应按照同类地段的房屋租金计算。
上述证据，经庭审质证，原告工行诸暨支行提供的证据1、2，被告经发公司无异议，本院依法确认有效。原告提供的证据3，被告对其真实性无异议，但认为该协议约定如买受人逾期支付房款超过30天，可视买受人自动终止本协议，出卖人可将该房屋另行出售，因原告未按时支付剩余房款，应认定购房协议已经自动解除，被告另行处置该房屋不构成违约。本院认为，被告对该组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。至于原告方是否存在逾期支付房款的违约行为以及协议有否自动解除，本院将在判决理由部分再作阐述。原告提供的证据4，被告表示该组证据的真实性无从确定，也不清楚银达公司的注销情况。本院认为，从该组证据的内容来看，与后来争议房屋的实际使用情况相符，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据5～8，被告无异议，本院依法确认有效。原告提供的证据9，被告对其真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性，不能据此将市场评估价与购房款之间的差价作为赔偿数额。本院认为，该组证据的真实性予以确认，但正如被告所言，不能以此作为认定原告所主张的赔偿经济损失的依据。原告提供的证据10，被告对其真实性无异议，但认为与原告提出的赔偿损失主张缺乏关联性。本院认为，该组证据的真实性可予确认，至于能否作为认定赔偿金额的依据，本院在判决理由部分再作阐述。被告提供的证据11，原告提出异议，认为原告在合同履行过程中并不存在过错，而被告存在严重违约行为，不存在赔偿被告损失问题，该证据与本案缺乏关联性。本院认为，该证据系复印件，其真实性无法确定，且本案中已就租金价值问题进行鉴定，故对该证据的证明力不予确认。
审理中，本院委托绍兴宏泰资产评估有限公司对讼争房屋自1995年12月1日起至2015年6月10日止的租金价值进行鉴定，该鉴定部门于2015年9月出具绍宏泰评报字[2015]第804号资产评估报告书，明确该期间的租金价值合计540.10万元。对于该资产评估报告书，原告提出异议，认为其中确定每年租金与相应地段的房价明显不相称，远高于市场实际的租金价格，被告对证据无异议。本院认为，绍兴宏泰资产评估有限公司系一家具有法定鉴定资质的鉴定部门，其采用市场法进行评估后出具的鉴定结论符合市场实际，本院依法予以确认。
根据上述证据的分析与认定，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：银达公司系工行诸暨支行于1992年11月26日核准开办的集体企业。1995年10月6日，银达公司与经发公司的前身诸暨市经发房地产开发公司（2000年7月改组后变更为被告现名称）签订了一份订购房协议，其中载明：一、银达公司向诸暨市经发房地产开发公司购买坐落于本市××街道银都商场底层L-
N轴、1轴-3轴地块，建筑面积为137.7524平方米的商业用房；二、该房屋的单价为3000元/平方米，总计购房款41.325万元，分二次付清，在签订协议时付36.325万元，余款在房屋交付使用时付清；三、如银达公司未按本协议约定的条款支付购房款，逾期后按每日未付部分款项的万分之五计算逾期利息；如逾期超过30日，可视为银达公司自动终止本协议，诸暨市经发房地产开发公司除收取滞纳金外，还可将该房屋另行出售；四、房屋应在同年11月30日前交付使用，逾期交付每日按已付房款的千分之五计算逾期利息；五、诸暨市经发房地产开发公司有义务协助银达公司办理好房产证。同年10月13日，银达公司以转账方式付给诸暨市经发房地产开发公司购房款36.325万元，但诸暨市经发房地产开发公司实际只交付了临街的两间房屋，其余房屋一直未交付。该两间房屋一直由工行诸暨支行占有使用，相关费用也由工行诸暨支行交纳，一直至该房屋被司法拍卖成交之日。
1998年12月，根据上级行文件规定，银达公司向工商行政管理部门办理了注销登记，涉案房屋并入工行诸暨支行资产范围。
2003年6月，经发公司以其名义办理了涉案房屋的房屋所有权证，房屋所有权证的证号为诸字第××号，其中载明建筑面积为138平方米。2012年3月1日，经发公司以涉案房屋进行抵押担保，向案外人王森光借款300万元。2013年4月，王森光向绍兴仲裁委员会申请仲裁，要求经发公司偿还借款本息，并对涉案房屋享有优先受偿权，绍兴仲裁委员会于同年6月作出仲裁裁决，支持了王森光的仲裁请求。该案进入执行程序后，工行诸暨支行得知房屋被查封的事实，于2014年6月25日提出案外人异议，绍兴市中级人民法院于7月10日裁定驳回执行异议。2014年7月22日，工行诸暨支行提出执行异议之诉，绍兴市中级人民法院于同年11月17日作出裁定，以此案不属于案外人执行异议之诉的受理范围为由，驳回工行诸暨支行的起诉。工行诸暨支行不服，向浙江省高级人民法院提起上诉，浙江省高级人民法院于2015年1月16日裁定驳回上诉，维持原裁定。
经绍兴市中级人民法院委托评估，涉案房屋的价值为683.50万元。2014年6月21日，该房屋以起拍价581万元进行第一次网拍，后流拍，同年7月11日，以起拍价465万元进行第二次网拍，因工行诸暨支行提出案外人执行异议而撤回了拍卖。2015年2月，工行诸暨支行诉至本院，要求本院判如所请。2015年5月28日，该房屋经网拍以最高价483万元被案外人寿海峰所购得。绍兴市中级人民法院于同年6月10日作出裁定，明确该房屋归寿海峰所有，并与之签订了拍卖成交确认书。工行诸暨支行据此变更诉讼请求，要求经发公司退还购房款36.325万元，并赔偿经济损失446.675万元。审理中，经本院现场测量，已交付部分的房屋面积为82.92平方米。
审理中，根据经发公司的申请，本院还委托绍兴宏泰资产评估有限公司对讼争房屋自1995年12月1日起至2015年6月10日止的租金价值进行鉴定，该鉴定部门于2015年9月出具资产评估报告书，明确该期间的租金价值合计540.10万元。为此鉴定，经发公司支出鉴定费20500元。
本院认为：银达公司与经发公司的前身诸暨市经发房地产开发公司于1995年10月6日签订的订购房协议，系出于双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，应属合法有效。合同签订后，银达公司按约支付了第一期购房款36.325万元，而诸暨市经发房地产开发公司直至涉案房屋被拍卖之时仅交付了部分房屋，存在相应的违约行为。根据上述购房协议的约定，其余购房款应在房屋交付使用时付清，因诸暨市经发房地产开发公司及后来承受其权利义务的经发公司一直未交付其余部分房屋，故银达公司及后来接收涉案房屋的工行诸暨支行有权拒绝支付其余购房款，其未支付余欠购房款的行为并不构成违约。经发公司抗辩因银达公司违约在先，故银达公司与诸暨市经发房地产开发公司签订的购房协议已经自动终止即宣告解除，依据不足，本院不予采信。
协议签订并部分履行之后，经发公司在2012年3月又擅自以涉案房屋作抵押向他人借款，再次构成违约。后因案外人行使权利，涉案房屋最终经法院执行程序被司法拍卖，致银达公司与诸暨市经发房地产开发公司签订的订购房协议无法继续履行，合同目的已无法实现，现工行诸暨支行以银达公司权利义务继受人的身份主张权利，要求解除该订购房协议，合理合法，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。经发公司作为诸暨市经发房地产开发公司权利义务的承受人，现工行诸暨支行要求其返还购房款，理由正当，本院亦予支持。至于解除合同后的赔偿损失范围，应当包括所受损害的所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失），损失赔偿数额以不超过履行利益为限。在因一方当事人过错导致房屋买卖合同解除的情况下，守约方可以要求对方当事人对因房屋价格上涨所造成的差价部分进行损害赔偿。具体到本案，就已交付部分的房屋而言，工行诸暨支行有权要求经发公司赔偿该部分房屋拍卖成交价与合同约定的购房款之间的差价损失，具体金额计算为（82.92÷138）×（483万元-41.325万元）=2653890.65元。按照协议约定，涉案房屋应在1995年11月30日前交付使用，但银达公司在出卖人逾期交房后并未就未交付部分房屋及时行使权利，工行诸暨支行直至2015年2月方才向本院主张权利，故就未交付部分的房屋而言，如支持该部分房屋拍卖成交价与合同约定的购房款之间的差价损失，显然已经超出了诸暨市经发房地产开发公司在签订合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失范围，不应支持，况且该部分损失主要系银达公司未及时采取适当措施所致。本院确定该部分损失按中国人民银行发布的同期同类贷款利率四倍计算的逾期利息为限予以支持（协议约定按每日千分之五计算逾期利息，明显过高，在此予以调整），计算基数确定为36.325万元-（82.92÷138）×41.325万元=114940.65元，计算期限确定为1995年12月1日起至2015年2月4日。经计算，该部分损失金额为653496.34元。经发公司抗辩已交付部分房屋的租金应按照损益相抵规则进行抵充，缺乏法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、解除诸暨市银达经济贸易公司和诸暨市经发房地产开发公司于1995年10月6日签订的订购房协议；
二、被告诸暨市经发房地产开发有限公司返还原告中国工商银行股份有限公司诸暨支行购房款363250元，并赔偿原告中国工商银行股份有限公司诸暨支行经济损失3307386.99元，合计3670636.99元，款限判决生效之日起十五日内付清；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司诸暨支行的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收受理费45440元，财产保全费5000元，合计50440元，由原告中国工商银行股份有限公司诸暨支行负担9275元，被告诸暨市经发房地产开发有限公司负担41165元；应收鉴定费20500元，由被告诸暨市经发房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费45440元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。
审 判 长 郭 昕
代理审判员 何科梦
人民陪审员 周苗来
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 边书笑