山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第4339号
原告崔璀。
委托代理人崔焕顺（系原告之父）。
委托代理人商静萍（系原告之母）。
被告青岛保利广成置业有限公司。
法定代表人付俊，董事长。
委托代理人朱红娟，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人戚永鑫，山东琴岛律师事务所律师。
原告崔璀诉被告青岛保利广成置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年7月2日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人崔焕顺、商静萍，被告委托代理人朱红娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2012年6月2日与被告签订合同,购买被告开发的位于青岛市XX路XX号保利·里院里XX号楼XX单元XX户房屋，购房金额1232545元，原告按约履行付款义务。根据合同第十一条规定，被告应于2012年10月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告。该合同第十二条规定，如未在约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房款日万分之三计算，逾期超过60天，原告有权要求被告按已付款的万分之五向原告支付违约金。
被告于2012年10月31日在不满足交付条件的情况下将房屋钥匙交付原告。根据《山东省商品房销售条例》第三十七条规定，房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供如下材料：（一）房地产开发项目综合验收报告及备案证明；（三）具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量证明材料；被告在未取得上述证明文件的情况下，为规避其延期交付所带来的责任，将房屋钥匙交给原告。
原告认为，被告向原告交付钥匙的行为并不具备法律规定的实质交房条件，应当认定在合同约定日期内没有交房，被告违约事实明显，给原告造成多重损失，严重损害了原告的利益。现要求法院：1、判令被告支付原告自2012年11月1日至2014年7月8日期间的违约金363600.77元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，双方签订的预售合同第十条及补充条款第四条第（五）款约定，涉案房屋交付的唯一条件为“交付的房屋已通过单体楼竣工验收，且被答辩人按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务”；第十一条约定房屋的交付时间为2012年10月31日前。涉案房屋于2012年10月22日通过单体楼竣工验收，并于同年10月30日完成竣工验收备案，已经达到合同约定的交付条件。被答辩人自认其于2012年10月31日领取房屋钥匙，答辩人按期将涉案屋交付给被答辩人，不存在任何违约行为或欺诈行为。被答辩人要求答辩人支付逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。被答辩人在诉状中适用《山东省商品房销售条例》规定，该条例为地方性法规。根据《合同法》第五十二条第（五）款及《合同法》解释（二）第十四条规定，涉案合同约定未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。而根据意思自治原则，在《山东省商品房销售条例》规定与涉案合同有效约定不一致的情况下，应以涉案合同约定的交付条件为准。被答辩人主张于2012年10月31日接收房屋钥匙并开始使用，房屋交付的事实客观存在，而自房屋实际交付日至被答辩人起诉日，已经超过2年的诉讼时效。被答辩人丧失要求法院保护其权益的权利。即使答辩人存在迟延交付的过错，诉请的违约金计算标准远高于其实际遭受的损失。根据相关法律规定，违约金金额不应超过同地段同类房屋租金标准的30%，对于超出部分应予以调减。综上，要求法院查明案件事实，依法驳回原告的诉求。
原告为证明其诉求主张成立，提交如下证据：
<1>青岛市商品房预售合同，证明合同第十一条约定，房屋应当于2012年10月31日交付给原告，但被告没有按照正常合法手续将房屋交付原告。被告对证据的真实性没有异议，但对证明事项有异议，认为被告不存在迟延交付房屋的违约行为。
<2>房屋交接书、紧急通知（复印件），证明被告于2014年7月9日交付房屋。被告质证意见：对房屋交接书的真实性无异议，认为该证据仅系双方为配合房屋管理部门办理房屋转移登记手续而在房产管理部门提供的格式文本的基础上签署的保证手续文件，不能作为房屋实际交付的依据。紧急通知的发文单位为物业公司，通知内容涉及办理房产证的事宜。
<3>不动产权证、缴费发票，证明原告履行了交款义务，领取了房产证。被告对此无异议。
<4>光盘一份（视频2段、照片6张），证明原告曾于2014年6月3日向本院提交材料，原告主张权利未超过诉讼时效。被告方质证意见，原告提交的证据系以光盘为载体并非原始载体，对其真实性不予认可，即使证据真实，因视频、照片无法显示拍摄时间、无相关人员身份、无对话内容、亦无明确请求事项，无法认定与本案有关联。因证据真实性存在瑕疵，法院不应采信。
被告为证明其反驳主张成立，提交如下证据：
<1>青岛市商品房预售合同，证明1、根据主合同第二条，原告购买被告开发的XX路XX号保利.里院里三期项目XX号楼XX单元XX层XX户。2、根据主合同第十条及补充条款第四条第（五）款，双方约定涉案房屋唯一交付条件为“交付的房屋已通过单体楼竣工验收，且乙方（原告）按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务”。3、根据主合同第十一条，甲方（被告）应于2012年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。4、根据合同补充条款第五条，被告在房屋交付时无义务出示最终的实测绘报告，但可根据原告要求提供有关实测面积的相关资料；但该相关资料不作为房屋达到交付条件的必备文件，也不得作为原告收楼的前提条件，被告不应承担迟延交付的违约责任。原告对该证据的真实性予以认可，对证明内容1、2项予以认可，对3、4项不予认可。
<2>青岛市建设工程竣工验收备案证，证明涉案房屋所在的XX路XX号XX号楼于2012年10月22日通过单体楼竣工验收，并于2012年10月30日完成了竣工验收备案。原告对此不予认可，认为验收备案证中写明有幼儿园，但此时幼儿园尚未建成。
<3>收楼确认书，证明被告向原告交付钥匙的当天，双方签署了《收楼确认书》，房屋已经实际交付给了原告。原告对其真实性无异议，但认为《收楼确认书》只是对楼体内部的设施查验，对房屋外部配套设施如消防等没有确认验收，不能作为交房的依据。
根据双方当事人提交的证据，经本院核实，查明如下事实：
1、2012年6月2日，原告（本案乙方）、被告（本案甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定由乙方购买甲方位于青岛市XX区XX路XX号《保利·里院里三期》XX号楼XX单元XX层XX户商品房，建筑面积112.84平方米，每平方米10922.94元，总房价为人民币1232545元。合同第十条约定，该房屋交付必须是房屋已取得竣工验收备案证明，且乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。第十一条约定，被告于2012年10月31日前将房屋交付给原告。第十二条约定，如甲方未按约定期限交付房屋，应当向乙方支付违约金，违约金按已支付房价款的日万分之三计算。逾期超过60天，双方应继续履行合同，但自逾期后第61天起至实际交付之日止，甲方每日应按乙方交付房款的万分之五向乙方支付违约金。第十三条约定，房屋交付标志为乙方签署《收楼确认书》。第十四条约定，在甲方取得了房地产权属登记证明后90日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，双方向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。第二十八条约定，本合同补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。
以下为补充条款的内容：补充条款一第（五）项约定，依据本条需乙方补缴差价款，乙方应在办理房屋交接手续之前向甲方支付完毕。补充条款四、对乙方收楼条件及甲方交付约定，在房屋具备合同约定的交房条件情况下，甲方可发出房屋交付通知，乙方必须在甲方发出房屋交付通知书确定的时间内到指定地点办理房屋交付手续，包括签署《收楼确认书》等。补充条款五、对合同第十三条补充约定，因实测绘报告报主管部门备案的时间可能晚于本合同第十条约定的交付条件的时间，乙方同意甲方在房屋交房时无义务出示最终的实测报告，但甲方可根据乙方要求提供有关实测面积的相关资料。乙方同意甲方提供的实测面积相关资料不作为房屋达到交付条件的必备文件，不得作为乙方收楼的前提条件。乙方不得以甲方未提供实测报告为由要求甲方承担延期交付责任，也不得以此拒绝办理收楼手续。补充条款六、对合同第十四条补充约定，该条的实际执行以青岛市国土资源和房屋管理局的规定为准，由乙方自行办理产权登记。补充条款十九：本补充条款与合同同时签署，本补充条款与合同的约定不一致之处，以本补充条款约定为准。
2、2012年7月2日，原告支付购房款1232545元。同年10月31日原告领取涉案房屋钥匙并签署《收楼确认书》。
3、2012年10月30日，青岛市城乡建设委员会核发青建竣备字第2012-XXX号《青岛市建设工程竣工验收备案证》记载，保利.里院里项目X-
X号楼及幼儿园X#楼于2012年10月22日竣工验收。
4、2014年7月8日，保利里院里物业服务中心在小区内张贴紧急通知，告知小区业主里院里二、三、四期（XX路1、2、3，XX路5、6、8、9、10、11、12、13号楼）房产证现已开始办理，要求业主携带相关材料办理手续。
5、2014年7月9日，甲方（被告）与乙方（原告）签订《房屋交接书》，其上记载涉案房屋实测建筑面积113.12平方米，测绘机构为青岛市国土资源和房屋管理局认定的测绘单位，房屋总价款为人民币1235603元，乙方已付全部房价款1235603元。同日，被告为原告开具金额为1235603元办证发票。2015年7月14日，青岛市国土资源和房屋管理局核发鲁（2015）青岛市不动产权第XXX号不动产权证书，权利人为崔璀，房屋建筑面积为113.12平方米。
6、原告认为被告于2012年10月31日交付房屋钥匙的行为不具备法律规定的实质交房条件，应当认定被告在合同约定日期内没有交房。被告延期交房共计614天应支付违约金。原告计算违约金的方法：2012年11月1日起至2012年12月30日止60日内按已支付房款的日万分之三计算，2012年12月31日起至2014年7月8日止（计554天）按已支付房款日万分之五计算（1232545×60×0.0003+1232545×554×0.0005=363600.77元）。
上述事实，有原告、被告提交证据，双方当事人的陈述在案为证，并经庭审质证和本院审核，可以认定。
本院认为，原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效。双方当事人均应自觉履行各自义务。本案争议焦点：1、涉案房屋交付条件的依据；2、《房屋交接书》性质的认定。
关于第一个焦点问题：本院认为、按照合同约定，交房条件为被告已取得竣工验收备案证明，房屋交付标志为原告签署《收楼确认书》，被告交房时间为2012年10月31日前。涉案房屋经有关部门验审，于2012年10月22日办理单体楼竣工验收，被告于2012年10月30日取得青岛市建设工程竣工验收备案证。故涉案房屋已具备双方合同约定的交付条件，且原告自认其已于2012年10月31日领取涉案房屋钥匙。双方签署《收楼确认书》，房屋交付时已经通水、通电、通天然气等。上述事实表明，原告已在合同约定的期限内完成收房，房屋已具备基本的居住使用条件。双方在合同中并未明确约定房屋交付时应通过综合验收，本院确认涉案房屋交付条件为单体楼竣工验收备案。故，原告主张被告交付房屋的行为不具备实质交房条件与双方合同约定不符。
关于第二个焦点问题：本院认为，根据双方合同约定，在被告取得了房地产权属登记证明后，由原被告双方签署《房屋交接书》，该交接书为原告向房地产登记中心办理相关手续、申领房地产权证书的必备文件。原告将房屋交接书作为房屋交付时间，并据此认为被告迟延交付房屋存在违约行为，属于其主观认知错误。《收楼确认书》为合同约定的房屋交付标志，《房屋交接书》为房产登记转移标志。原告混淆了办理房屋产权登记与房屋实体交付属于不同法律行为的概念。
综上，被告在合同约定的时间内向原告交付了房屋。原告主张被告逾期交房责任并赔偿其逾期交房的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告崔璀的诉讼请求。
本案受理费6754元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 陈 妙
人民陪审员 张淑娟
人民陪审员 蒲 丽
二〇一五年十月二十日
书 记 员 姚 东