陕西省神木县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0821民初5032号原告胡兵，男，1980年5月出生，汉族，现住榆林市神木县。原告康爱民，女，1980年9月出生，汉族，现住榆林市神木县。二原告委托代理人宋荣彬，陕西神东律师事务所律师。被告王海艳，又名王海燕，女，1980年6月出生，汉族，现住榆林市神木县。委托代理人王涛，陕西秦北律师事务所律师。委托代理人王建霞，陕西秦北律师事务所律师。第三人苏志强，男，1980年12月出生，汉族，现住榆林市神木县。第三人张辛丽，女，1978年5月出生，汉族，现住榆林市神木县。原告胡兵、康爱民与被告王海艳、第三人苏志强、张辛丽案外人执行异议之诉一案，本院于2016年7月11日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月16日第一次公开开庭进行了审理。原告原告胡兵到庭、原告康爱民未到庭，二原告委托代理人宋荣彬到庭，被告王海艳及其委托代理人王涛到庭，第三人苏志强、张辛丽到庭参加了诉讼。本院于2016年10月14日第二次公开开庭进行审理。原告原告胡兵到庭、原告康爱民未到庭，二原告委托代理人宋荣彬到庭，被告王海艳及其委托代理人王涛到庭，第三人张辛丽到庭参加了诉讼，第三人苏志强经本院传票传唤无故未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡兵、康爱民诉称，2014年10月5日二原告与第三人苏志强、张辛丽签订《房屋抵债协议》，苏志强、张辛丽将共有的位于神木新村神华移民小区2号楼1单元1202号房屋作价1327384元，抵偿所欠原告借款1180102元。双方约定房屋尾款67282元由原告交付红旗村村委会，剩余房款8万元由二原告分期交付苏志强、张辛丽。二原告于2014年12月6日通过神木农商行向红旗村村干部苏光军转账67283元，村干部通过第三人苏志强、张辛丽夫妇将房屋及钥匙交付原告。原告对该房屋进行了装修，交纳了房屋相关费用，后居住于该房屋内。后原告得知涉案房屋因第三人苏志强、张辛丽欠被告王海艳款项被法院查封并进入执行阶段。原告以案外人的身份提起异议，法院作出（2016）陕0821执异13号执行裁定书，裁定驳回异议申请。原告认为神木县人民法院所作的裁定缺乏事实与法律依据，故起诉请求：1依法撤销（2016）陕0821执异13号执行裁定，停止对原告位于神木新村神华移民小区2号楼1单元1202号房屋的执行。2、确认二原告对位于神木新村神华移民小区2号楼1单元1202号房屋享有所有权，二原告与苏志强、张辛丽签订的房屋抵债协议合法、有效。3、本案诉讼费用由被告承担。原告胡兵、康爱民向法院提交以下证据：1、第三人苏志强、张辛丽向原告出具的借据5支（2013年11月18日30万元、2013年5月14日30万元、2013年5月28日72580元、2012年6月1日10万元、2012年4月25日12万元）、2013年9月17日原告胡兵给第三人苏志强转账30万元的银行转账汇款回单1支、第三人苏志强、张辛丽向神木农村商业银行借款借据2支（2012年9月18日借30万元、2014年5月9日借30万元，均由原告胡兵提供保证担保），苏志强给神木农村商业银行还款的收到贷款凭证3支（2013年9月17日30万元、2015年5月6日30万元、利息4278元），其中2013年11月18日30万元借款实际是原告于2013年9月17日转账给第三人的，后补打的借据。2013年5月14日30万元借款是第三人苏志强在神木农村商业银行贷款30万元，由原告提供担保，贷款到期后因苏志强无力偿还，由原告代为偿还，并且所有利息由原告支付。其余三支借据均以现金给付第三人。以上证据证明第三人苏志强、张辛丽向二原告借款892580元，后经原告与第三人结算本息共计1180102元。2、神华新村一期分房协议书一份、分房明细单一份、以房抵债协议书一份，证明涉案房屋系神华新村为第三人苏志强所分的安置房，后第三人以该房屋抵偿所欠原告债务，双方协商房价为1327384元，房款系第三人苏志强、张辛丽所欠原告债务1180102元，加房屋尾款67283元另外加8万元所得。3、苏光军出具的收条一支、农行存款业务回单一支，证明原告通过银行转账向苏光军交付房屋尾款67283元。4、陕西瑞旭公司装修押金收据复印件一支、装修垃圾清运费收据一支、物业费收据两支，证明第三人已经将房屋交付原告，原告已对涉案房屋进行了装修的事实。5、陕西旭瑞公司出具的购水、电费、漏电保护器、电梯维修保护费收据5支，证明涉案房屋已交付原告使用，原告已实际占用涉案房屋。6、张辛丽于2015年10月25日出具的收据一支，证明原告按照以房抵债协议书给付剩余房款的事实。7、（2015）神执恢字第00568号执行裁定书复印件一份、（2016）陕0821执异13号执行裁定书一份及送达回证复印件一份，证明涉案房屋被法院查封，原告提出异议后被法院驳回，原告于15日内向法院提起诉讼。第二次开庭时，原告向法庭提供以下证据：8、神木县农商银行尔林兔分理处出具的证明一份及银行凭证复印件八支（包括取款凭证、收回贷款凭证、转账汇款凭证），证明苏志强在神木县农商银行尔林兔分理处贷款30万元及其利息4728元，由原告代苏志强偿还本息共计304728元。9、原告在中国工商银行神木县驼峰支行的银行流水记录单一份及原告康爱民在中国邮政储蓄银行交易明细一份，证明2012年4月25日第三人苏志强、张辛丽向原告出具12万元借据，该笔借款原告已经实际交付。10、证人刘荣当庭证言，证人系神木县农商银行尔林兔分理处员工，证人称“苏志强在我们分理处贷款30万元，该笔借款由胡兵担保，也是由胡兵引荐的，贷款到期后苏志强不能按时偿还，于是我们和担保人胡兵索要借款，该笔贷款及还款都是由我一手经办，因胡兵的存折不是在尔林兔分理处办的，通过我的卡转了4万元，30万元借款是由胡兵偿还的，本金和利息一次性还清了，具体利息多少我记不清楚了。”。11、证人苏光军当庭证言，证人系神木县店塔镇红旗村人，为红旗村财务会计及兼大伙盘村村长。证人称“苏志强和张辛丽是红旗村大伙盘村的村民，我与胡兵此前不认识，2014年因苏志强和张辛丽欠胡兵钱，苏志强和张辛丽用神华安置房（2号楼1单元12层）给胡兵抵债，他们把协议签订以后，邀请我在协议书中作为中介人签字。2014年12月6日胡兵向我转款6.7万元，转账后我给出具了一张收条，该款是用于找房屋的差价，我们村的房屋差价都是打入我的账户，我再打入神华新村项目建设办公室，他们给我出具了收据，然后我拿着收据到神华公共关系部后给我出具接房告知书，才能交房。后来我向物业说明了这些情况，物业将钥匙交给了胡兵，苏志强也将分房协议书交给了胡兵。”被告王海艳辩称，首先，原告提供的证据无法证明其与第三人苏志强、张辛丽之间的借贷关系，原告仅提供其中30万元打款单，其余均无打款凭证，且房屋抵债协议中抵偿金额有零有整，与日常习惯不符，故以房抵债的基础事实不存在，原告主张以物抵债与事实不符，应驳回其诉讼请求。其次，原告提交的陕西旭瑞公司的收据并不能证明其实际占用涉案房屋的事实，因收据中载明的交款人为苏志强。再次涉案房屋仍在装修中，原告并未实际占有，故应驳回原告的诉讼请求。被告王海艳向本院提交涉案房屋内照片两张、视频一份，证明2016年5月17日法院评估房屋时，房屋现状为正在装修，并非原告所称实际入住。第三人苏志强、张辛丽述称，原告诉状所述属实，涉案房屋确实以抵债给原告。第三人苏志强、张辛丽未提交相关证据。本院依原告申请，于2016年10月11日与陕西瑞旭物业管理有限公司的工作人员调查笔录两份，其中一人为该公司会计宋艳，其称原告所提供收据确为其公司出具，且原告提供的物业费收据中黑色字体“康爱民代苏志强交费”是由其书写的，并称康爱民在缴纳物业费的时候要求书写。另外向该物业公司收费员韩静调查，其称苏志强名下的房屋现有谁居住不清楚，但交房时将钥匙交给康爱明（民），因签字是康爱民签的。经庭审举证、质证，被告王海艳对原告提供的质证意见如下：原告提供的第一组证据中2013年9月17日银行转账汇款回单及商业银行贷款回收凭证真实性无异议，对证明目的有异议，原告打款时间与第三人向原告出具借据时间不一致，时间间隔较长，不符合交易习惯。对2015年5月6日两支收回贷款凭证的真实性无异议，证明目的有异议，该证据仅能证明第三人苏志强向农商行归还了贷款本息，于2013年5月14日30万元借据无关联性，不能证明借款的真实性。2014年5月9日苏志强向银行借款30万元，与原告行为无关联性。原告提供的其余三支借据均无银行打款凭证，故对真实性不予认可，且以上金额共计906956元，与原告诉称金额不符。对原告提供的第二组证据中分房协议书的真实性及证明目的均无异议，对以房抵债协议书有异议，认为协议第15条约定要加盖公章才生效，而该协议中并未加盖公章，故协议未生效；其次协议约定债务的总额以及房屋价款的总额与现实交易习惯不相符，一般单位精确到万元，而协议精确到2元。再次，协议第7条约定，房屋产权证办理在原告名下，债权债务才归于消灭，未办理产权证以前，房屋的所有权仍属于第三人苏志强、张辛丽，原告与第三人之间的债权债务仍然存在。另外原告在执行异议中提出将涉案房屋抵账给孟玉山，而当庭又称抵债给孟玉山系其为了防止房屋被执行而编造的，原告陈述自相矛盾，不能认定为占有。对原告提供的第三组证据不予认可，原告应将房屋尾款转入出纳或者会计账户，而不是转入村长账户。原告打款金额67283元与合同约定的金额67282元以及收据的金额67282.6元不符，且存款单无法显示系原告打的款。对原告提供的第四组证据，对于机打部分无异议，交款单位为苏志强，对黑色手写“康爱民代苏志强交费”有异议。对原告提供的第五组证据中补写“康爱民代苏志强交费”部分不予认可，其余部分予以认可，该组证据证明涉案房屋为苏志强所有，且交款人为苏志强。对原告提供的第六组证据不予认可，收条可以随时书写，而本案中被执行人（第三人）明显排斥对涉案房屋的执行。对原告提供的第七组证据无异议，而原告在执行裁定中明确将涉案房屋抵债给孟玉山，而在本案中原告又称一直由其占有，相互矛盾，证明原告刻意伪造占有房屋的事实。对原告提供的第八组中银行的证明认为不符合证据的形式要件，该证明中既没有单位的盖章，也没有经办人的签字。这份证明中加盖的是业务公章，所谓业务对银行而言就是借贷业务，而对外应当是加盖行政章，所以这份证据因其形式要件不合法不具有证明效力。对原告提供的取款单，仅能证明胡兵、胡永胜等当日在尔林兔分理处取过款，但该笔款项如何使用无法证明，即使是偿还了苏志强在银行的借款，也不能证明是支付购房款，因为在购房款民事行为之外可能会有多种法律行为，所以证明目的不能成立。对原告提供的第九组证据的真实性无异议，但是款项是否交付无法证明，原告提供银行取款单不能证明将款项交付第三人。对原告提供的第十组证据认为该证人证言无法证明胡兵与苏志强之间的借贷关系，即使证人证言是真实的，也不能排除胡兵与苏志强之间有其他民事行为，产生债权债务，或者是在该笔款项偿还之后苏志强清偿过该笔债务，因此该笔款项的支付不能证明房款中包含胡兵代苏志强偿还的30万元。对原告提供的第十一组证据有异议，认为证人证言与书面证据有矛盾，按照常理应该是先打款后出具收据，而本案中收据时间在打款之前，书面证据的证明力要高于证人证言，因此其证词不能成立。第三人苏志强、张辛丽对原告提供的第一组、第二组、第三组证据的真实性及证明目的均无异议。对原告提供的第四组、第五组证据称不清楚，称房屋抵债后相关费用都是原告交的。对原告提好的第六组、第七组证据的真实性及证明目的均无异议。第三人张辛丽对原告提供的第八组、第九组、第十组、第十一组证据的真实性和证明目的均无异议。原告对被告王海艳提供证据的均不予认可，称被告提供的照片及视频无法反映出既是涉诉房屋，也无法反映评估时间。第三人苏志强、张辛丽对被告提供的证据称不知情，称二人并不清楚该房屋是否已经入住。原告对本院调取的证据的真实性及证明目的均无异议，称该证据可以证明是原告康爱民交纳的物业费并且将房交给了康爱民。被告王海艳对法院调查的笔录真实性无异议，但对被调查人陈述的内容有异议，且原告的申请是在第一次庭审结束后提出的，超过了举证期限，不符合法律规定；该两份调查笔录从形式上看仍然是证人证言，按照法律规定，应当出庭作证，其未能出庭作证，不能作为证据提供；从内容上讲，有以下两点明显不符合客观实际，证人明确谈过对收房人是熟悉的，作为收费员，怎么能够知道交款人就叫康爱民？对康爱民的熟悉度是不符合客观实际的，且第二个证人是收费员，其职责是收取物业费，交房不在其职责范围之内，交房给康爱民就更不符合客观实际。第三人张辛丽对调查笔录的真实性和证明目的均无异议，称康爱民缴费时其也在场，因缴费及收房均需要其身份证。经庭审举证、质证，本院认为原告提供的第一组、第八组、第九组、第十组证据可以证明与第三人之间有借贷关系，本院予以采信；原告提供的第二组、第三组、及第十一组证人苏光军证言可以证明原告与第三人签订以房抵债协议书，第三人以涉案房屋折抵所欠原告款项的事实；原告提供的第四组、第五组及本院与物业公司工作人员的调查笔录，可以证明原告交纳物业费等相关费用的事实，本院予以采信。原告提供的第六组证据因第三人无异议，可以证明按照合同履行房款的事实，本院予以采信；原告提供的第七组证据系本院裁定书，本院予以采信。被告提供的证据因原告不予认可，故不予采信。根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2012年4月25日第三人苏志强、张辛丽向原告康爱民借款12万元，约定月利率为2.5%。同年6月1日第三人向原告康爱民借款10万元，约定月利率为2.5%。2013年5月14日第三人向原告胡兵借款30万元，约定利息按农商行利息标准计算，2013年5月28日，第三人向原告胡兵借款72580元，未约定利息。2013年11月18日，第三人向原告胡兵借款30万元，约定利息按银行同期利息计算。以上借款金额共计892580元。2014年10月5日因第三人无力偿还原告借款本息1180102元，原告康爱民、胡兵与第三人苏志强、张辛丽签订《房屋抵债协议》，约定：第一条关于甲方（苏志强、张辛丽）欠乙方（康爱民）、丙方（胡兵）人民币1180102元的债务（后附借据复印件及清单），甲方自愿以自有财产清偿其所欠乙方及丙方的该项债务。第二条：甲方提供位于神木县新村神华新村一期小区2号楼1单元1202室（下称房屋），清偿甲方所欠乙方及丙方的债务。上述房屋作价人民币1327384元，房屋款项支付方式为：房款的1180102元用于抵偿甲方欠乙方及丙方的债务；房款的67282元由乙方直接代替甲方交付村委会，再由村委会支付开发商；剩余房款80000元分为八年，以10000元∕年的方式由乙方支付给甲方。第三条：甲方应于本协议签署之日起10日内将房屋交付给乙方…第七条：产权人为乙方的房屋产权证书办理完毕之日起，甲方与乙方及甲方与丙方名下的债权债务即告结清，该项债权债务关系归于消灭（甲方所欠丙方债务自动转移为乙方名下）。第八条：本协议签署之日起，因任何原因导致房屋产权证无法办理到乙方名下，乙方、丙方有权向甲方继续追索原有债务，并自本协议签署之日起按每日百分之二收违约金。…第十五条：本协议自三方授权代表签署并加盖公章之日起生效。甲方：苏志强、张辛丽。乙方：康爱民。丙方：胡兵。中介方：苏光军。协议签订后二原告于2014年12月6日通过神木农商行向红旗村村干部苏光军转账67283元。此后原告于2014年12月8日向陕西瑞旭物业管理有限公司缴纳涉诉房屋装修押金3000元、装修垃圾清运费300元、2014年12月8日至2015年6月7日电梯维护费309元、漏电保护器50元、购电200元、购水50元、2014年12月8日至2015年6月7日物业费678元，由公司会计向原告康爱民出具相应的收款收据，载明交款单位为苏志强，但在收据中批注“康爱民代苏志强交费”。原告于2016年6月15日交纳物业费1663.21元，缴纳电梯维护费968.7元，物业公司打印的缴费单显示业主姓名苏志强，但在缴费单中手工批注“康爱民代苏志强交物业费”。2015年10月25日原告给付第三人张辛丽剩余房款中2000元。因第三人苏志强、张辛丽2012向被告王海艳借款未偿还被王海艳起诉，本院判决由苏志强、张辛丽偿还王海艳借款本金295050元及利息（自2013年2月9日起至本金偿还完毕之日止，月利率按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）。判决生效后，被告王海艳申请执行第三人苏志强、张辛丽，本院于2015年11月1日作出（2015）神执恢字第00568号执行裁定，查封苏志强、张辛丽共有的位于神木县新村神华移民小区2号楼1单元1202室房屋一套。原告胡兵、康爱民对执行标的提出异议，称苏志强、张辛丽因欠其债务未清偿将涉案房屋抵债，后于2015年9月4日，康爱民得知胡兵与孟玉山之间有债务，将涉诉房屋抵偿给孟玉山。本院于2016年5月22日作出（2016）陕0821执异13号执行裁定书，裁定驳回康爱民、胡兵的异议。对此原告于裁定书送达之日起15日内，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，原告提出案外人执行异议之诉，应证明其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益的权利。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行案件中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与第三人在法院查封之前已经签订了合法有效的房屋转让合同，该转让合同与原告向苏光军交付诉争房屋尾款及证人苏光军的证言、原告向物业公司交纳物业费等房屋产生的相关费用均可相互吻合，故原告在法院查封前已经与第三人签订合法、有效的书面合同；原告已就诉争房屋进行了装修，其已经实际占有了诉争房屋，虽然原告在执行异议中称涉诉房屋已经转让他人，但在此次庭审中陈述房屋实际由其占有，且原告提供的物业费及专修费票据经本院与物业公司核实确系原告交付的，故可以证明原告已经实际占有房屋，且原告提供的装修费及交纳水电费票据时间自2014年12月8日开始，故可以证明其在法院查封前已经占有房屋；关于支付价款情况，原告支付房屋转让价款是以抵消债权债务的方式支付的，原告提供的借据及打款单亦可以证明原告与第三人之间确实存在债权债务关系，证人苏光军证言亦可证实原告与第三人因借贷关系故以物抵债。对于房屋的剩余款项，双方约定由原告每年支付第三人1万元，且原告亦将剩余房屋尾款78000元交付法院。故应视为原告按照合同支付了房屋价款；因诉争房屋现无法办理产权证，故非因原告自身原因未办理过户登记。综上，原告对诉争房屋提出异议，其情形符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其权利足以排除本院的强制执行，故对原告请求停止对原告位于神木新村神华移民小区2号楼1单元1202号房屋的执行的诉讼请求，本院予以支持。原告同时起诉请求确认涉诉房屋为其所有，本院对该项请求亦予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对本院（2015）神执恢字第00568号执行裁定书所查封的位于神木新村神华移民小区2号楼1单元1202号房屋的执行。二、确认位于神木县新村神华移民小区2号楼1单元1202号房屋归原告所有。案件受理费16750元，由被告王海艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  邱艳萍审 判 员  高亚飞人民陪审员  高照清二〇一六年十二月七日书 记 员  刘 桃