鄂托克前旗人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2016）内0623民初640号
原告鄂托克前旗乾诚物业服务有限责任公司，公司住所地鄂托克前旗敖勒召其镇沙日塔拉东街。
法定代表人嘎拉并嘎，系该公司执行董事兼经理。
委托代理人谢宝林，男，1976年10月1日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克前旗敖勒召其镇。
被告何林芹，女,1974年6月23日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克前旗敖勒召其镇。
委托代理人马振强，男，1971年5月3日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克前旗敖勒召其镇。
原告鄂托克前旗乾诚物业服务有限责任公司（以下简称乾诚物业公司）与被告何林芹物业服务合同纠纷一案，于2016年3月30日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。依法适用简易程序由审判员徐嘉敏独任审理，于2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告乾诚物业公司的委托代理人谢宝林、被告何林芹的委托代理人马振强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告乾诚物业公司诉称，2014年，我公司与鄂托克前旗鑫洲小区开发商签订了一份物业服务合同。合同约定，由我公司承担该小区全部的物业管理与服务工作，期限从2014年6月1日至2015年12月31日止。合同签订后，我公司依约按时保质保量的为该小区的业主进行着全部的物业管理与服务工作，被告何林芹系该小区的业主，其住房139.07平方米，收费标准为0.9元/平方米。车库19.46平方米，因已改装为住房出租，故收费标准为0.9元/平方米。被告至今拖欠原告2014年6月1日至2015年12月31日的物业服务费2710.86元及违约金813.26元拒不缴纳，以致严重影响着我公司的正常运作，故诉至人民法院，请求依法判令被告支付所拖欠的物业服务费及违约金共计3433元，并承担本案诉讼费。
被告何林芹辩称，第一，住房、车库面积属实。第二，车库是2015年9月份改装的，今年2月1日才住人。现在出租给别人，租了半年，租期到今年8月1日。关于改装车库的具体情况没有相关凭据。第三，房屋存在质量问题，例如:漏水、窗户变形、有缝隙等，要求物业公司向开发商反映协调，物业公司至今没有反映。第四，物业公司没有尽到相关服务义务，例如：卫生脏乱差；绿化带不予维护；车辆停放无序；无任何照明灯和监控设施；安保不到位，单元门损坏不予修理，小区没有大门，晚上没有保安巡逻。综上，物业费我只承担353.76元（137.9平方米×0.2元/月/平方米×12个月＋19平方米×0.13元/月/平方米×12个月），违约金没有依据不承担，也不承担诉讼费。
原告提供的证据及被告质证的情况：
2014年、2015年物业服务合同复印件各一份，证明原告为鑫洲小区提供物业服务，服务期限为2014年6月1日至2015年12月31日。
被告质证认为，合同的真实性我不清楚，原告服务不到位，合同无效。
被告提供的证据及原告质证的情况：
1、照片29张，证明小区环境脏乱差，物业公司没有尽到清理卫生的义务；绿化带变成了车道，好多树已枯死，没人管；门锁坏了没人管；保安没有尽到责任，导致家人精神受损，主张精神损失费、治疗费；公共设施日常维护没有做到，有很大安全隐患。
原告质证认为，这些照片均拍摄于2016年，我方主张的是2014年、2015年的物业费。其中第四页右上角照片反映的内容属于鑫洲酒店，第七页左上角照片反映的是一期和二期中间的铁皮围墙。
2、鄂前发改发〔2015〕44号文件复印件及〔2015〕鄂前民初字第1395号民事判决书复印件各一份，证明：第一、物业公司人员、装备配备及收费项目有明文规定；第二，关于本小区物业服务合同纠纷的判例。
原告质证认为，对证据的真实性认可。文件是针对廉租房和经适房的，且只是作为参考，还需要按照小区的实际情况进行实施。判决书未生效，上诉后已经调解。
对原告提供的证据，被告虽不予认可，但未提供证据予以反驳，故对该份证据的证明效力本院予以认可。
对被告提供的第1组证据，原告认可照片内容是鑫洲小区的情况，对此本院予以确认。可以证明小区单元门上的小广告长期没有处理、广告栏墙壁污损、楼道墙面破损、房屋窗户有缝隙、安保不到位。但由于照片拍摄于2016年3、4、5月份，一不能客观反映2014年、2015年关于卫生脏乱差、车辆无序摆放、绿化带无人管理的真实情况，二关于上述情况，照片内容仅反映某一时段的静态事实，不能直接证实其动态事实。对被告提供的第2组证据，其中民事判决书经当事人上诉后未生效，故对该份证据本院不予采信。鄂前发改发〔2015〕44号文件是政府管理性的规范，对物业公司人员、装备配备仅提供参照标准，关于普通住宅物业费实行市场调节，故不能证明待证事实。
根据上述有效证据，审理查明以下事实：
原告乾诚物业公司具备物业管理资质。2014年6月1日及2015年1月1日，鄂尔多斯市鑫洲房地产开发有限责任公司分别与原告签订前期物业管理服务合同一份，合同内容均主要是鄂尔多斯市鑫洲房地产开发有限责任公司选聘原告对鑫洲小区提供前期物业管理服务事宜，具体包括物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任及其他事项。服务期限从2014年6月1日至2015年12月31日。其中收费标准：多层住宅为0.9元/月/平方米，车库0.45元/月/平方米。2015年合同补充：更改车库的收费标准0.9元/月/平方米。被告何林芹系鑫洲小区（一期）多层住宅的业主，其专有的住房建筑面积139.07平方米。车库建筑面积19.46平方米，2015年9月被改装并出租。按上述收费标准，被告2014年应交物业费937.44元，2015年应交物业费1642.07元。但被告拖欠该两年物业费共计2579.51元不予交纳，且经原告催要未果，原告诉至法院。
另查明，原告存在服务不到位的情形：小区单元门上的小广告及广告栏墙壁的污痕未能及时清理；楼道墙面破损未能及时处理；未按约定向业主公布物业服务资金的收支情况；安保措施不到位致使被告房屋门锁被毁坏。
再查明，鑫洲小区一期未经验收，二期在建。小区（一期）现无大门，单元门大部分已损坏无法正常使用，房屋窗户及墙壁有漏水的情况。
本院认为，根据相关法律法规规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，原告与鄂尔多斯市鑫洲房地产开发有限责任公司签订的前期物业管理服务合同合法有效，原告应当按照物业服务合同的约定保质保量的提供服务，被告应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业费。但原告的服务质量存在瑕疵，违约在先，而被告仅以此为由要求承担约六分之一的物业费，显失公平。双方均存在过错，综合考虑，本院酌情认定，被告应承担80%的物业费，即2063.61元，违约金本院不予支持。原告未提供证据证明被告改装车库的具体时间，故以被告自认的时间2015年9月为准。对于小区房屋质量问题、无大门的设计问题及因二期建设存在的相关问题，不属于物业公司的服务项目。综上，依照《物业管理条例》第二条、第六条第一项、第七条第五项、第二十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告何林芹于本判决生效之日向原告鄂托克前旗乾诚物业服务有限责任公司交纳2014年6月1日至2015年12月31日的物业费2063.61元；
二、驳回原告鄂托克前旗乾诚物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告鄂托克前旗乾诚物业服务有限责任公司承担5元，由被告何林芹承担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审判员徐嘉敏
二○一六年六月二十日
书记员车梦杨