广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0312民初200号原告：蒋奕某。委托诉讼代理人：王杨光，广西嘉沁律师事务所律师。委托诉讼代理人：方启某。被告某某小区业主委员会法定代表人赵建某，主任。被告：桂林市某某物业服务有限公司。住所地：桂林市安新小区***栋。法定代表人石某，总经理。委托诉讼代理人王进，广西里邦律师事务所律师。原告蒋奕某诉被告某某小区业主委员会、桂林市某某物业服务有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋奕某的委托诉讼代理人王杨光、方启某，被告桂林市某某物业服务有限公司的委托诉讼代理人王进到庭参加诉讼，被告某某小区业主委员会经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋奕某向本院提出诉讼请求：1、确认2014年12月27日某某小区业主委员会与桂林市某某物业服务有限公司签订的《物业服务合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是某某小区业主，长期居住在某某小区，却从来不知道某某小区业主委员会与桂林市某某物业服务有限公司于2014年12月27日所签订的物业服务合同内容，近期通过一起业主与某某物业公司的物业纠纷才获知此事，经向大部分长期居住在某某小区业主调查，没有一位业主看过或者知道这份合同，更别说参与讨论和表决了，我们仅知道在2015年上半年，由某某物业公司某某小区管理处对部分业主就物业调价和聘用进行过一次咨询调查，原告认为这不是对合同的表决，更不是书面的业主大会，根据相关规定，制定物业服务内容、标准及物业收费方案选聘和解聘物业服务企业，需由业主大会讨论，并超过50%业主同意才能由业委会与物业公司签订物业服务合同，涉案物业合同在签订前未进行公示，也未召开过任何形式的业主大会讨论表决，而是由某某小区业委会部分成员与某某物业公司私下签订的，滥用了业委会的权力，侵犯了全体业主的合法权益，故向法院起诉，请法院支持原告诉请。被告桂林市某某物业服务有限公司辩称，某某小区在物业主管部门和榕山社区居民委员会的组织和指导下，经过小区业主选举产生了业主委员会成员，成立了首届业主委员会，并于2013年8月12日在临桂县住房和城乡建设局备案，因此，某某小区业主委员会公章合法有效。2014年12月31日前，某某物业服务公司受桂林某某经济发展有限公司的委托，为某某小区业主提供前期物业服务。2014年12月27日，某某小区业主委员会与某某物业服务公司签订《物业服务合同》一份，该合同约定：物业名称：桂林市某某小区；物业类型：别墅小区；建筑面积：约12万㎡（具体以实际为准）；总户数404户，合同期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止；合同备注：此合同需按照2013年1月1日起颁布施行的《广西壮族自治区管理条例》第十三条之规定：（三）选聘和解聘物业服务企业；（六）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案。应当经专用部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可生效。2015年7月13日前，在榕山社区居民委员会的组织和指导下，某某小区采用书面形式召开业主大会征求业主的意见，对是否同意：1、聘请桂林市某某物业服务公司为本小区物业服务企业；2、物业服务费标准为：2.30元/平米·月，进行了投票表决，并获得物业区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意（其中包括原告一户）。2015年4月29日，原告一户在《某某物业意见征询表》选择表决的结果是同意。2015年7月16日，榕山社区居民委员会和某某小区业主委员会向某某小区全体业主发出《公告》，对投票表决结果进行了公示，《公告》加盖了某某小区业主委员会公章。根据《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十二条第一款、第三十五条的规定，涉案《物业服务合同》有效。原告提起本案诉求涉及某某小区全体业主的合法权益，原告没有提供住宅小区的业主大会会议要求确认《物业服务合同》无效和执行业主大会的决定的证据；也没有提供应当有物业管理区域内专有部分所占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加的证据；亦没有提供同时告知榕山社区居民委员会的证据，故原告无权提起本案诉讼，请人民法院依法予以驳回。原告蒋奕某、被告桂林市某某物业服务有限公司向本院提交了证据材料，被告某某小区业主委员会未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状和证据材料。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人有答辩及质证的权利，被告被告某某小区业主委员经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，因与本案具有一定的关联性，本院亦作为定案的参考依据。根据当事人的陈述及全案证据，结合庭审笔录，本院认定如下法律事实：某某小区于2001年11月开始建设，2003年5月1日正式交付使用，小区总户数404户，装修入住的业主有两百多户。某某小区的前期物业服务是由开发商桂林某某经济发展有限公司委托被告桂林市某某物业服务有限公司提供物业服务（2014年12月31日以前）。2013年8月12日，某某小区在政府物业主管部门和榕山社区居民委员会的组织和指导下，成立了首届业主委员会并到物业主管部门进行了备案。2014年12月27日，被告某某小区业主委员会（甲方）与被告桂林市某某物业服务有限公司（乙方）签订了一份《物业服务合同》，合同对物业基本情况、委托管理期限、物业服务事项、双方的权利与义务、管理服务费用、物业的承接验收、公共维修资金、违约责任、其他事项等进行了约定。其中，委托管理期限为三年，自2015年1月1日至2017年12月31日止。合同备注：此合同需按照2013年1月1日起颁行实施的《广西壮族自治区物业管理条例》第十三条之规定：（三）选聘和解聘物业服务企业，（六）确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可生效。自2015年3月19日起，被告桂林市某某物业服务有限公司在某某小区所属临桂县临桂镇榕山社区居民委员会的指导下，通过《某某物业意见征询表》的形式，就以下事项征询业主的意见：1、是否同意聘请桂林市某某物业公司为本小区物业服务企业，2、是否同意物业费标准为每月每平方米2.3元。原告蒋奕某作为临桂区临桂镇机场路（鲁山路XX号房屋业主，其家庭户于2015年4月29日在《XX物业意见征询表》两项表决意见均为同意。2015年6月28日，临桂县临桂镇榕山社区居民委员会和某某小区业主委员会共同在《桂林晚报》刊登公告，公告内容为“某某小区全体业主：因本小区《前期物业服务合同》已到期，现以召开书面全体业主大会的形式选聘物业公司、审定物业服务合同及确定新的物业费标准，请还未签署《XX物业意见征询表》的业主自本公告之日起，十五日内到小区物业服务中心进行书面投票，充分行使您的权利。”经投票表决，《XX物业意见征询表》获得了物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意通过。2015年7月16日，榕山社区居民委员会和某某小区业主委员会通过书面《公告》的形式，在某某小区公示栏向小区业主公示上述投票表决结果。被告桂林市某某物业服务有限公司在合同履行期内为某某小区提供物业服务至今。本院认为，本案争议焦点一、原告蒋奕某的诉讼主体资格是否适格。涉案的《物业服务合同》虽由某某小区业主委员会与桂林某某物业服务有限公司于2014年12月27日签订，但该合同对单个业主具有约束力，物业服务内容的接受者及物业费的承担者均是业主，原告蒋奕某作为物业服务合同权利义务的享受者、承担者，其有权提起与物业服务合同相关的诉讼，原告蒋奕某作为业主有权请求确认该物业服务合同无效，故原告诉讼主体资格适格。本案争议焦点二、涉案的《物业服务合同》是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，本案中，根据已经查明的事实，某某小区业主委员会与桂林市某某物业服务有限公司于2014年12月27日订立的《物业服务合同》，是双方在平等、自愿的基础上签订，内容未违反法律、法规的规定。同时，某某小区业主委员会与桂林市某某物业服务有限公司在物业主管部门和榕山社区居民委员会的指导下，通过书面形式征求业主意见，获得专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，选聘被告桂林市某某物业服务有限公司作为某某小区的物业服务单位，上述投票结果已经在某某小区对全体业主进行了公告，且合同签订后，桂林市某某物业服务有限公司也实际上为某某小区提供了物业管理服务，故涉案物业服务合同的签订符合法律规定，本院予以确认。原告虽就涉案合同提出异议，但并未能提交充分证据足以证实涉案合同存在恶意串通、损害业主权益的行为或违反法律、行政法规强制性规定的情形，原告请求确认《物业服务合同》无效，没有事实和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告蒋奕某的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告蒋奕某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  农丽珍人民陪审员  候有喜人民陪审员  禤 迪二〇一七年六月二十三日书 记 员  唐连花