湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施中民终字第00231号
上诉人（原审原告）袁明，个体工商户。
被上诉人（原审被告）向远晶，农民。
上诉人袁明因与被上诉人向远晶租赁合同纠纷一案，不服湖北省建始县人民法院（2014）鄂建始民初字第01635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
袁明在一审中诉称：2014年1月1日，袁明与向远晶签订《场地租赁合同》，约定向远晶将位于建始县长梁乡下坝村马家湾的砂石料厂的房屋、场地租赁给袁明用于开办木材加工厂。合同签订后，袁明给向远晶支付了租金5000元。后袁明平整场地投入资金1100元，交纳电费500元。因向远晶无房屋合法手续，袁明向工商局申办营业执照未获许可。故请求判令袁明与向远晶签订的《场地租赁合同》无效，并由向远晶返还袁明给付的租金5000元，赔偿袁明平整场地及电费投资共计1600元。
向远晶在一审中辩称：向远晶的房屋及场地原属向远晶开办的砂石料厂，是合法场地。袁明与向远晶签订的《场地租赁合同》有效，袁明的木材加工厂不能办证和租赁后如何经营与向远晶无关。按合同约定，2014年袁明应给付租金10000元，但其只给付了5000元，还应给付下欠的租金5000元。
原审查明：2013年12月26日，向远晶（甲方）与袁明（乙方）签订《场地租赁合同》，该合同载明：一、甲方现有合法场地和房屋一套（约60平方米）归乙方租用。二、乙方租赁后所有建设及维修费用甲方不承担。三、甲方负责水、电、路三通，并交与乙方使用。四、租赁费用第一年10000元，从第二年起每年18000元。六、租赁期限五至十年，每五年续签合同。八、在租赁期间甲方负责调解周边关系，因甲方原因给乙方所造成损失，由甲方负责赔偿。为便于计算租赁费用，合同落款时间写为2014年1月1日。合同签订后，袁明当即给付向远晶租金5000元，向远晶将场地及房屋交付给袁明。袁明对租用场地进行了整修，并交纳电费505.00元。因租赁的房屋和场地属城镇规划区，袁明向工商行政管理部门申请办理木材加工厂的工商营业执照需建始县“两违”清理整治工作领导小组办公室出具房屋属合法建筑的相关证明，袁明未能提供。2014年10月27日，建始县“两违”清理整治工作领导小组办公室在袁明的申请书上批复：“申请人未能提供房屋合法手续，不予办理”，致使袁明的木材加工厂一直无法开工。袁明遂向法院起诉，请求确认与向远晶签订的《场地租赁合同》无效，并要求向远晶返还租金5000元，赔偿平整场地及电费损失共计1600元。
原审认为：本案涉诉合同性质属于房屋租赁合同。通过庭审查明，本案涉诉租赁标的物处于城镇规划范围内，故双方签订的《场地租赁合同》属城镇房屋、场地租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，向远晶作为出租人，未提供涉诉房屋及场地经主管部门批准建设的证据，亦未提交证据证明其出租的房屋和场地为合法建筑，故双方签订的《场地租赁合同》因违反了法律的强制性规定而归于无效。袁明请求确认合同无效于法有据，予以支持。袁明对向远晶就其出租的房屋和场地是否具有权属疏于审查，向远晶将无权利凭证的房屋和场地对外出租，均应承担相应的过错责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”、“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定房屋租赁合同无效，承租人仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。鉴于袁明在合同履行近一年时间才对合同效力提出异议，造成双方均不能使用涉案场地和房屋的客观事实，同时考虑袁明占用的时间以及双方的过错责任，袁明可按已支付的租赁费5000元支付占有使用费，与应返还的租赁费5000元抵销后，向远晶无需再向袁明履行返还义务。袁明请求赔偿其场地整修投资损失和电费损失，因其提交的证据不足以证实整修场地的投入情况，同时袁明交纳的电费系其自身支付义务，故对该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、袁明与向远晶2013年12月26日签订的《场地租赁合同》无效；二、袁明将租用的房屋和场地交还给向远晶；三、向远晶返还袁明租金人民币5000元；四、袁明支付向远晶房屋及场地占有使用费人民币5000元；五、驳回袁明的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由袁明负担。
袁明不服原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决认定袁明占用了向远晶的房屋和场地，属认定事实错误。袁明在与向远晶签订《场地租赁合同》后，仅于2014年2月18日雇佣挖机对场地进行了平整，后因向远晶未提供房屋的合法手续致袁明不能办理工商营业执照而无法投入使用。袁明之所以在合同签订近一年时间左右才向法院提起诉讼，是因向远晶一直称能够办好合法手续，租赁合同才未解除，袁明并未实际占用租赁物；二、一审判决程序错误。一审法院应就合同是否无效、是否发生财产返还及是否赔偿损失进行审查。向远晶在一审中仅答辩称要求袁明支付下欠的租金5000元，并未提出反诉，一审判决由袁明给向远晶支付房屋及场地占用使用费5000元错误，违背了法定程序，违反了民事诉讼不告不理的原则。综上，故请求：撤销原审判决，改判向远晶返还袁明租金5000元，并赔偿袁明经济损失1600元。
向远晶在二审中未提交书面答辩意见。
经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，袁明在提起本案诉讼时，其诉讼请求除要求确认《场地租赁合同》无效外，还请求法院判令向远晶返还袁明已给付的租金5000元，并由向远晶赔偿袁明平整场地及电费损失共计1600元，一审判决将案由定为确认合同无效纠纷不当，结合本案的法律关系和案件事实，本案的案由应更正为租赁合同纠纷。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案中向远晶作为房屋的出租人，未能提供证据证明其出租的房屋和场地为合法建筑，故双方签订的《场地租赁合同》因违反上述规定而无效。袁明在一审中提交的证据四即2014年6月18日其向建始县“两违”清理整治工作领导小组办公室提交的申请书，建始县“两违”清理整治工作领导小组办公室在该申请书上批复“申请人未能提供房屋合法手续，不予办理”，并加盖了公章。袁明承租该房屋及场地的目的系用于开办木材加工厂，其提交的上述证据能够证实因向远晶未能提供租赁房屋及场地的合法手续致袁明不能办理工商营业执照而无法投入使用，不能实现合同目的。一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决袁明支付向远晶房屋及场地占有使用费5000元，违反了民事诉讼“不诉不理”的诉讼原则，故袁明提出一审程序违法的上诉理由成立，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”、“双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。向远晶作为出租人，对其出租的房屋和场地是否具有合法手续系明知，其将无合法手续的租赁物对外出租，应承担合同无效的主要责任。袁明未对租赁物的合法性审慎审查亦具有过错，其应承担相应的责任。本案中，基于合同无效，故因该合同取得的财产，双方应予以返还。袁明应当将房屋和场地交还给向远晶，向远晶应将其收取的租金5000元返还给袁明。结合双方在签订合同中的过错，向远晶和袁明的其他损失均由其自行承担，故对袁明主张由向远晶赔偿其平整场地和电费损失1600元的请求不予支持。
综上，袁明的上诉理由部分成立。原审判决适用法律错误，实体处理不当。经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持建始县人民法院（2014）鄂建始民初字第01635号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项，即袁明与向远晶2013年12月26日签订的《场地租赁合同》无效；袁明将租用的房屋和场地交还给向远晶；向远晶返还袁明租金人民币5000元；驳回袁明的其他诉讼请求；
二、撤销建始县人民法院（2014）鄂建始民初字第01635号民事判决第四项，即袁明支付向远晶房屋及场地占有使用费人民币5000元。
一审案件受理费25元，由袁明负担6元，向远晶负担19元；二审案件受理费80元，由袁明负担20元，向远晶负担60元。
本判决为终审判决。
审判长 朱华忠
审判员 李 龙
审判员 李志华
二〇一五年五月五日
书记员 何奕娥