北京市门头沟区人民法院			民事判决书			（2016）京0109民初3108号			原告：边近才，1973年10月30日出生。			委托诉讼代理人：张朝辉，北京昊京律师事务所律师。			委托诉讼代理人：宋克鑫，北京昊京律师事务所律师。			被告：北京市门头沟区永定镇人民政府，住所地北京市门头沟区石龙西路58号。			法定代表人：周杨,镇长。			委托诉讼代理人：王汉民，北京市亚太律师事务所律师。			原告边近才与被告北京市门头沟区永定镇人民政府（简称被告永定镇政府）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年12月8日公开开庭进行了审理。原告边近才及其委托诉讼代理人张朝辉、宋克鑫，被告永定镇政府的委托诉讼代理人王汉民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。			原告边近才向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告永定镇政府签订的编号为S1-SH-0001的《北京市定向安置房购房协议》（以下简称《购房协议》）。2、被告永定镇政府按照购房协议第七条第二款约定的标准向原告支付已付购房款百分之三的违约金，共计18 495元。事实和理由：我是北京市门头沟区永定镇×××（简称×××）191号房屋的所有权人，2010年10月，北京市门头沟区永定镇S1线区域组团项目启动，原告房屋在腾退范围内。2010年12月18日，我与拆迁单位就×××191号房屋订立了《北京市住宅房屋腾退补偿安置协议》（简称腾退补偿协议），之后于2010年12月30日，由我作为乙方与甲方被告永定镇政府签订购房协议，约定我购买被告提供的定向安置房，购房款已由被告永定镇政府委托指定银行统一从我的腾退补偿款中代扣代缴。购房协议第六条已明确约定被告应于2013年12月20日之前使安置房达到交付条件，故2013年12月20日即为安置房交付时间，然而至今安置房未经竣工验收，不符合交付条件。依据购房协议第七条第2款第二项的约定“逾期超过30日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的3%向乙方支付违约金。”依据上述条款，被告迟延履行交房义务的行为已经构成违约，我有权要求解除合同，被告应依照购房协议约定向我支付违约金。故我诉至法院，请求判如所请。			被告永定镇政府辩称,我方不同意原告方的诉讼请求，理由如下：1、被告永定镇政府对原告所签订购房协议的真实性没有异议，但被告永定镇政府在购房协议中没有实质的权利义务，被告永定镇政府不是安置房的建设主体，对安置房的交付没有实质的控制权，故被告永定镇政府对安置房未按约定时间达到交付条件不存在主观过错；2、购房协议第七条第1款约定：“非因甲方原因，包括但不限于不可抗力、政府行为、突发事件等，导致甲方未能按照第六条约定的期限将该商品房交付买受人的，甲方不承担任何违约责任。”在北京市门头沟区S1线区域组团12地块（简称12地块）土地一级开发定向安置房项目建设过程中，2011年确定的该项目安置房建设主体为中建京西建设发展有限公司，2012年2月27日，北京市门头沟区人民政府（简称区政府）向北京市国土资源局上报函件，欲将建设主体由中建京西建设发展有限公司变更为北京国信嘉业房地产开发有限公司（简称国信嘉业公司），后北京市国土资源局报经北京市人民政府批准后，区政府于2013年7月4日向国信嘉业公司出具授权委托书，正式确定该公司为本案涉案房屋的建设主体。国信嘉业公司于2013年8月就涉案安置房项目获得北京市规划委员会建设项目规划条件许可。所以安置房未能按照约定期限达到交付条件系政府行为原因造成，被告永定镇政府不存在恶意和自身的违约行为；3、在安置房交付之前，被告永定镇政府始终按照与原告签订的腾退补偿协议约定的标准给付边近才定向安置房周转费，确保其租房费用。所以未按协议约定时间使得安置房达到交付条件并未给边近才造成损失，且双方约定的违约金标准过高，即使被告永定镇政府存在违约行为，因并未导致边近才有任何损失，故不应赔偿违约金或应当降低违约金数额。			当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。			本院经审理查明以下事实：			2010年12月18日，边近才作为被腾退人与腾退人北京永鸿世业房地产开发有限公司（简称永鸿世业公司）就×××191号房屋订立了腾退补偿协议，协议中载明的被认定人口为3人，边近才可以在北京市门头沟永定镇S1线区域组团项目定向安置房“何各庄”地块购买一居室一套，二居室一套。永鸿世业公司应向边近才支付包括周转费在内的腾退补偿款共计3 642 177元。周转费发放标准为被认定人口每人每月500元。			2010年12月30日，边近才（乙方）与被告永定镇政府（甲方）签订购房协议（协议编号：S1-SH-0001），约定：乙方自愿购买北京市门头沟区永定镇S1线区域组团项目定向安置房“何各庄”地块一居室1套，面积55平方米；两居室1套，面积82平方米。本项目回购均价为4500元/平方米，因楼层原因在此基础上有一定浮动，暂按项目回购均价核算总价款，总价款共计616 500元。乙方于腾退房屋之日起15个工作日内向甲方一次性交纳全部购房款，由乙方委托指定银行统一代扣代缴。购房协议第六条约定：甲方应于2013年12月20日之前，使该定向安置房达到交付条件，甲方应当在交付日的15日前，书面（或电话）通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。购房协议第七条约定：1、非因甲方原因，包括但不限于不可抗力、政府行为、突发事件等，导致甲方未能按照第六条约定的期限将该商品房屋交付买受人的，甲方不承担任何违约责任；2、非因法定或约定事由，甲方未按照本协议第六条约定的期限将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理。（1和2不作累加）（1）逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的3%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向乙方支付违约金。			上述购房协议签订后，边近才向被告永定镇政府交纳了购房款616 500元，后边近才按照腾退补偿协议约定的标准领取了2011年1月至2016年3月的周转费。2016年3月1日左右，被告永定镇政府通知边近才选房，其未选房。			另查，12地块安置房屋原定建设主体为中建京西建设发展有限公司，后经北京市人民政府批准，建设主体由中建京西建设发展有限公司变更为国信嘉业公司，2013年7月4日，区政府向国信嘉业公司出具授权委托书，由国信嘉业公司全权负责12地块安置房屋的建设。原告边近才主张，涉案安置房建设主体在2011年已经确定，但该建设主体并未实施任何建设行为，后建设主体虽经过各级政府审批进行了变更，但并非系政府行为导致，不属于免责情形。			案件审理过程中，经本院释明，原告仅主张解除合同，要求被告永定镇政府支付违约金。			本院认为，依法成立的合同，对各方均有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。边近才与被告永定镇政府签订的购房协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按照合同约定履行。本案争议的焦点在于安置房屋应交付时间及被告永定镇政府是否存在免责情形的问题，对上述争议焦点，本院作如下认定：			关于安置房屋应交付时间的问题，根据购房协议第六条的规定，甲方应于2013年12月20日之前使安置房达到交付条件；第七条第2款约定，非因法定或约定事由，甲方未按照本协议第六条约定的期限将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理。本院认为，协议第六条虽未明确确定2013年12月20日为房屋交付时间，但第七条第2款已经明确载明甲方应在第六条约定的期限向买受人交付商品房，因此本院确定2013年12月20日应为安置房的应交付截至时间。			关于被告永定镇政府是否存在免责情形的问题，根据购房协议第七条第1款的约定，政府行为导致被告永定镇政府未能按照约定期限将房屋交付买受人的，被告永定镇政府不承担任何违约责任。根据被告永定镇政府提交的证据材料可以看出，12地块安置房建设主体虽经过申请报批发生了变更，但申请报批变更建设主体仅是履行行政审批手续的过程，该变更并非政府颁布行政法规、规章和实施行政措施等所导致，不属于购房协议约定的可以免责的情况。			根据购房协议约定，被告永定镇政府应当于2013年12月20日之前将安置房交付边近才，但实际于2016年3月1日左右才通知边近才选房，被告永定镇政府存在逾期交付房屋的违约行为，边近才有权按照合同约定要求解除购房协议，故对于边近才要求解除购房协议的诉讼请求，本院予以支持。由于被告永定镇政府逾期交房存在违约，现原告要求解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行。购房协议对于因逾期交房乙方解除合同的违约金进行了明确约定，该约定违约金并未过分高于被告永定镇政府违约造成的损失，故被告永定镇政府要求降低违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。边近才要求被告永定镇政府按照合同约定的标准支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。			综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：			一、解除边近才与北京市门头沟区永定镇人民政府于二〇一〇年十二月三十日签订的《北京市定向安置房购房协议》（协议编号：S1-SH-0001）；			二、北京市门头沟区永定镇人民政府于本判决生效之日起七日内给付边近才违约金18 495元。			如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。			案件受理费九千九百六十六元，由北京市门头沟区永定镇人民政府负担，于本判决生效之日起七日内交纳。			如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。			审  判  长    耿迎涛		审  判  员    田  裴		人民陪审员    王金锁			二〇一七年二月二十三日			书  记  员    王英俊