北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第02173号
上诉人（原审被告、反诉原告）芸众本草（北京）生物科技有限公司，住所北京市朝阳区望京北路39号10号楼2层茶坊。
法定代表人徐世勤，总经理。
委托代理人段金凯，1956年9月15日出生。
委托代理人明伟，男，1974年7月18日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）黄玉笃，男，1975年10月14日出生。
委托代理人段鹏，北京天驰洪范律师事务所律师。
上诉人芸众本草（北京）生物科技有限公司（下称芸众公司）因与被上诉人黄玉笃房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第11795号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
黄玉笃在原审法院诉称：2010年5月17日，我与芸众公司签订房产租赁合同，约定我将名下的位于北京市朝阳区望京北路39号院10号楼出租给芸众公司，租赁用途为中西医药开发研究和治疗；期限为13年，起租日期为2010年5月17日，免租期为6个月；自2010年11月17日开始计算租金，双方对租金金额有明确约定，其中2010年5月17日至2011年5月16日年租金233万元，扣除免租期租金，应付租金116.5万元，第二年年租金315万元，第三年年租金291万元，第四年年租金310万元等；租金按季支付，提前5日支付当季租金，芸众公司首次支付租金的日期为2010年11月12日前，第一租赁年度的季度租金为58.25万元，第二租赁年度的季度租金为65.5万元。
我按约定将房屋及各项设备设施按现状交付给了芸众公司，但芸众公司以资金紧张为由，屡屡拖欠租金。至起诉之日，芸众公司仅支付518430元，尚不足一个季度的租金。为维护合法权益，我起诉请求判令：1、解除双方签订的房产租赁合同；2、芸众公司腾交租赁房屋；3、芸众公司支付2010年11月17日至2013年6月20日期间的租金7151570元；4、芸众公司支付自2011年1月12日至2013年6月20日的违约金3230458.07元；5、芸众公司支付解约补偿金218333元。
芸众公司在原审法院辩称并反诉称：双方签订了房产租赁合同。签约时，黄玉笃承诺房屋水电暖气齐全，但实际上黄玉笃交付的是空置6年的毛坯房，不能立即投入使用。所以双方在6月8日签订了补充协议，约定相关配套设施由我公司负责安装，黄玉笃承担相关费用，但是双方就配套设施的费用没有完全协调好。6月28日，双方又签订了一份补充协议，对第4至7年的租金标准进行调整。至今双方就租金的交付时间及标准不明确，没有协商一致。承租后，我方对涉案房屋进行了扩建，黄玉笃承诺给我方提供的用于办理证照的相关手续不齐全，致使我方申办营业执照受阻。我公司认为租金应当按照实际租赁年度计算，而不是按自然年度计算，第一年是2010年11月17日至2011年11月16日。我公司还给黄玉笃垫付了相关税费。目前我公司无法确认租金到底是多少。我方不同意黄玉笃的诉讼请求。鉴于黄玉笃要求解除合同，我公司提出反诉，要求黄玉笃赔偿我公司装修损失800万元。
黄玉笃对反诉辩称：芸众公司在租赁物上装修添附是为了满足其经营需要，与我无关，相应的风险应由其自行承担。2012年10月18日，芸众公司在租赁物所在地址获得了工商局颁发的营业执照，允许其开办“北京芸众本草中医院”。朝阳区卫生局也给芸众公司颁发了医疗机构执业许可证，芸众公司已经正常开业。合同履行期间我没有过错，由于芸众公司迟延支付租金导致我行使合同解除权，不是我单方违约。芸众公司已经正常开业，其合同目的已经实现，至于其是否有足够盈利支付租金，不是其迟延支付租金的抗辩理由。芸众公司长期拖欠租金，给我造成巨大经济损失，且该损失还在继续扩大。解除合同是我为了防止损失进一步扩大、依据合同约定做出的自救行为。我与芸众公司的经营风险和责任没有任何关系，我不同意芸众公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：位于北京市朝阳区望京北路39号10号楼（下称10号楼）建筑面积为3988.18平方米，登记在黄玉笃名下。
2010年5月17日，黄玉笃作为甲方，芸众公司作为乙方，双方签订《房产租赁合同》。双方约定：1、黄玉笃将10号楼及各项设备设施以现状出租给芸众公司使用，芸众公司租赁房产用于中西医药开发研究和治疗；2、租赁期限为13年，自2010年5月17日至2023年5月16日止；3、免租期为5个月，自2010年5月17日至2010年10月16日；4、每一租赁年度租金总额见附件二，物业费由芸众公司承担，租金支付方式为季付，即芸众公司在每租赁年度提前五日向黄玉笃支付当期租金（详见附件三），付款日如遇国家法定节假日则顺延；5、芸众公司应于签订合同起5个工作日内支付履约保证金，保证金到账合同生效。履约保证金起始数额为20万元，每三年增加10万元；6、黄玉笃应协助芸众公司办理设计、装修或改扩建所需的各种证照（如规划、水、电、通讯、消防、卫生）及其他国家规定的报批手续，并向芸众公司提供办理报批所需的相关文件、图纸、资料等；7、芸众公司可根据实际经营需要，在相关法律法规允许的情况下，对租赁场地进行装修、改造，增加设施、设备，合同有效期内，芸众公司经营投资增加的设备设施及装修物的所有权归芸众公司所有；8、合同提前终止或届满，黄玉笃将收回原房产及所有设施、设备，芸众公司有权拆除及取回芸众公司投资增加的设施设备及装修，芸众公司不得毁坏或拆除建筑物本身结构体；9、芸众公司逾期支付租金，应按实际拖欠租金部分的每日千分之一向黄玉笃支付违约金，逾期支付租金超过60日，视为芸众公司主动解除合同，黄玉笃有权立即收回房屋，所欠租金从保证金中抵扣；如双方协商愿意继续履行合同则芸众公司须补足保证金，否则芸众公司向黄玉笃支付解约补偿金，额度为当年度月租金。
附件二《年度租金表》约定：租赁年份第1年年租金为233万元，第2年年租金为262万元，第3年年租金为291万元，第4年年租金为350万元，第5年年租金为355万元。
附件三《租金及保证金支付时间表》约定：2010年5月17日支付保证金20万元，2010年10月12日和2011年1月12日分别支付租金58.25万元，2011年4月12日支付租金63.08万元，2011年7月12日、10月12日、2012年1月12日分别支付租金65.5万元，2012年4月12日支付租金70.33万元等。
2010年6月8日，黄玉笃与芸众公司签订《补充协议》，约定：1、黄玉笃负责供电配电柜（地下一层主柜）维修至芸众公司能正常使用的费用、供水进户至芸众公司能正常使用的费用、电梯维修至芸众公司能正常使用的费用，上述费用从应付租金中扣除，如芸众公司在应付首次租金付款前终止合同，上述维修费用由芸众公司承担；2、因水、电、电梯不能正常使用，致芸众公司装修工程延后，原合同中确定的5个月免租期调增至6个月，租金支付时间表作相应变化，见附表；3、租赁房屋除上述维修费用由黄玉笃支付外，其他设施、设备见现状，维修由芸众公司负责。
2010年6月28日，黄玉笃与芸众公司签订《补充协议》，约定：1、原合同中第4、5、6、7年的年租金下调40万元，具体数额见附件租金及保证金支付时间表；2、如芸众公司在首次租金支付前违约终止合同，芸众公司须以当年年租金从原合同生效之日至芸众公司违约终止合同按日计算赔付黄玉笃。黄玉笃提交了该补充协议的附件三《租金及保证金支付时间表》：2010年11月12日和2011年2月12日分别支付租金58.25万元，2011年5月12日、8月12日、11月12日、2012年2月12日分别支付租金65.5万元，2012年5月12日、8月12日、11月12日及2013年2月12日分别支付租金72.75万元，2013年5月12日、8月12日、11月12日分别支付租金77.5万元等。芸众公司不认可黄玉笃提交的附件，认为双方未就调整后的租金金额达成一致意见。
2010年12月30日，芸众公司向黄玉笃发函，承诺：“1、2011年9月30日前将所欠租金分期付清。2、春节前根据资金运转情况酌情解决拾万元租金。3、所欠租金按中国人民银行贷款利率计息，于2011年9月30日一并付清。4、燃气安装费用由房东承担。”2011年3月17日，黄玉笃委托律师给芸众公司发出《律师函》，告知芸众公司截止2011年3月17日欠付租金891570元和逾期利息9812.47元，要求芸众公司在3月21日前支付30万元，否则黄玉笃将收回房屋并追究芸众公司违约责任。3月18日，芸众公司给黄玉笃回函，要求黄玉笃承担燃气管道、通信电缆、网络光缆的初装费用，并称“由于资金缺口很大，为保证工程圆满竣工，顺利开业，请黄玉笃…在租金支付时间上给与缓交”，承诺所欠租金将在2011年9月30日前分期分批付清。2011年3月23日，芸众公司出具支付租金计划，承诺“6月份支付租金5～10万元，7月份支付租金10～20万元，8月份支付租金30～50万元，其余所欠租金将于2011年9月30日前付清”。
经询，黄玉笃认可芸众公司于2010年5月17日支付租金20万元，2010年11月12日经黄玉笃同意芸众公司用所支付的水电和电梯维修费173430元折抵租金，2011年1月12日支付租金10万元，2011年7月6日、7月20日、8月10日分别支付租金5千元，2011年6月21日、9月28日和11月1日分别支付租金1万元。芸众公司已付的上述费用总额为518430元。
审理中，芸众公司申请对10号楼的装修工程造价进行鉴定。经北京市高级人民法院摇号确定，法院依法委托北京华银建设工程咨询有限公司（下称华银公司）进行此项鉴定。2013年5月13日，出具鉴定意见，认为鉴定范围内工程造价为13840721.47元。黄玉笃认可鉴定意见，芸众公司认为鉴定意见低于其实际支出的装修费用，其实际支出装修费用2000余万元。芸众公司支付鉴定费20万元。
芸众公司对鉴定意见提出质询。针对芸众公司的异议，华银公司答复称：1、负一层男女卫外洗手间防水、厨房防水、一层放射室地面两层铅板均为隐蔽工程，无法判断是否为芸众公司施工，结合现场踏勘参数，计算负一层男女卫外洗手间防水工程造价4038.64元，厨房防水工程造价11684.14元，一层放射室地面两层铅板工程造价24480.21元；2、二层装饰为塑胶地面，因依据芸众公司提交的图纸此项目标注施工工艺为地毯，故鉴定意见按图纸标注施工工艺计算造价，鉴于芸众公司提出此问题，故单独列出塑胶地面工程造价为21418.5元；3、关于消防系统声光报警装置数量问题，因此部分没有明确施工图纸，故该公司无法做出相关造价鉴定，此项目费用建议参考当事人签订的专业施工合同；4、关于屋顶广告字和楼梯间顶广告字及LOGO问题，鉴定意见书中第61页第44项有计入15个美术字，当事人在工程量核对工作中没有提出异议，如当事人对材料价格有异议，可以委托相关价格鉴定单位进行鉴定，该公司配合调整；5、关于前厅及加建部分外墙铝塑板面积应为260平方米、加建部分酒柜前吧台、西餐厨房门口吧台、马赛克面积等问题，鉴于当事人在工程量核对工作中未提出异议，且该公司是依据芸众公司提供图纸计算，如当事人可提供补充鉴定资料，该公司可配合调整；6、关于负一层护士站问题，鉴于现场踏勘时此项目仍在施工，故未包含在造价结论中，此项目涉及工程造价为13556.48元；7、关于负一层装饰1041项2-69定额子目应为2-6子目问题，2-69定额子目为天棚立面封板面层，与1039项的立面封龙骨为相同部位，2-6为“每块面板0.5㎡以内单层U型轻钢龙骨”，定额子目施工内容不一致，故该公司采用子目无误。对于华银公司的回复，芸众公司不认可，但经法院询问，其不申请重新鉴定或补充鉴定。
黄玉笃亦提出质询。华银公司回复称：1、本项鉴定为工程造价鉴定，依据2001年《北京市建设工程费用定额》，相关说明没有明确规定“没有合法手续”的建筑物不应计取管理费、利润、税金、规费等各项费用，是否给予由法院裁定；2、依据现有鉴定资料及现场实际情况，我公司无法判断哪些工程属于原有项目，如当事人提交相关鉴定资料，我公司配合调整。黄玉笃认可鉴定机构答复，但认为芸众公司的装修行为是其经营活动的正常组成部分，所有投入及风险责任均应当由其自行承担。
关于10号楼加建工程，芸众公司称有规委会议纪要证明合法性，但未提供证据予以证明。黄玉笃认为加建部分未经审批，是违章建筑。
关于黄玉笃将10号楼交付给芸众公司使用时的设备情况，双方均认可有东芝电梯两部、配电柜及防火卷帘门。芸众公司称装修时其拆下防火卷帘门，但现在仍保存10号楼内。经询，黄玉笃表示不申请对恢复装修造价进行鉴定。
诉讼中，芸众公司还曾申请对其购置的医疗设备进行资产评估。经北京市高级人民法院摇号确定，法院依法委托北京富川资产评估有限公司（下称富川公司）进行此项鉴定。由于芸众公司未能提供所申报设备的购置发票、合同等原始凭证以及资产评估申报明细表中的设备型号等信息，且其申报的账面价值真实性可疑，与市场询价相差比例较大且不具有比例的一致性，故富川公司表示无法受托评估，退回了相关手续和材料。芸众公司支付富川公司前期评估费5千元。芸众公司表示不再要求评估医疗设备。
审理过程中，法院多次组织双方调解。黄玉笃表示如果芸众公司支付租金，其同意继续履行租赁合同。芸众公司表示同意解除租赁合同。
以上事实，有双方当庭陈述、《房产租赁合同》及附件、房产证、《补充协议》、《律师函》、芸众公司回函、《工程造价鉴定意见书》、鉴定费发票等在案佐证。
原审法院认为：《房产租赁合同》及附件、以及两份《补充协议》均是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行各自的义务。黄玉笃按约定向芸众公司交付了房屋，芸众公司有义务按约定支付租金。
关于租金，芸众公司主张双方未就租金的金额和支付时间达成一致意见，并以此作为迟延支付租金的抗辩理由。根据查明事实，《房产租赁合同》的附件对每个租赁年份年租金金额以及每笔租金的支付日期有明确约定。虽然双方于2010年6月8日和6月28日分别签订了《补充协议》，但6月8日的《补充协议》只是增加了1个月免租期，芸众公司每笔租金的支付日期往后顺延1个月，该协议并不涉及租金金额的调整，而6月28日的《补充协议》调整的是第4至7年的租金金额，未对前三年的租金金额进行调整。因此，双方关于年租金金额和每笔租金支付日期的约定明确具体，芸众公司以此作为迟延支付租金的理由，缺乏依据，法院不予采纳。
芸众公司以黄玉笃提供其办理证照的相关手续不全作为迟延支付租金的另一个抗辩理由，但其未提供证据加以证明，从查明事实看，芸众公司已取得了营业执照，登记的住所地位于10号楼，因此法院对芸众公司的此项抗辩理由不予采纳。芸众公司的第三个抗辩理由是交付时10号楼不符合合同约定，但《房产租赁合同》约定10号楼及各项设备设施以现状进行出租，而芸众公司认可签约前曾实地查勘过10号楼，加之合同履行过程中双方于2010年6月8日签订了《补充协议》，对供电、供水及电梯维修费用承担的问题作出约定，黄玉笃为此增加了芸众公司一个月免租期，《补充协议》还再次确认除上述三项维修费用外其他设施、设备见现状，因此芸众公司在充分知晓10号楼及其附属设施的状况的情况下仍同意按现状租赁，其在本案中再以10号楼不符合约定作为迟延支付租金的抗辩理由，法院不予采纳。并且，芸众公司两次给黄玉笃的回函中都承诺付清所欠租金。
鉴于芸众公司长期拖欠租金，黄玉笃诉请解除租赁合同、芸众公司支付欠付租金并腾退房屋，符合合同约定，并且有法律依据，法院予以支持。根据合同约定，法院核算2010年11月17日（已扣除6个月免租期）至2013年6月20日（含6月20日当日）的租金总额为6987777.77元。扣除黄玉笃认可芸众公司已付的518430元，芸众公司还应支付6469347.77元。关于逾期付款违约金，合同约定的违约金标准过高，法院予以适当调整，根据芸众公司的违约情节以及合同履行情况，法院酌情支持违约金90万元。关于解约补偿金，虽然租赁合同约定了解约补偿金，但解约补偿金具有违约金的性质，一方当事人就对方的同一违约行为只能主张一次违约金，逾期付款违约金足以弥补黄玉笃的经济损失，故法院对解约补偿金不予支持。
关于装修损失，合同约定提前解除合同时芸众公司有权拆除及取回其投资增加的设施设备及装修，由于芸众公司欠付租金导致租赁合同解除，现芸众公司要求黄玉笃赔偿装修损失，既不符合合同约定，也缺乏法律依据，法院不予支持。鉴定费亦应由芸众公司自行承担。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条之规定，原审法院于2013年9月1日判决如下：一、解除黄玉笃与芸众公司于二〇一〇年五月十七日签订的《房产租赁合同》以及分别于二〇一〇年六月八日和六月二十八日签订的《补充协议》；二、芸众公司于判决生效后十五日内将位于北京市朝阳区望京北路39号院10号楼腾空交还黄玉笃；三、芸众公司于判决生效后十五日内给付黄玉笃二〇一〇年十一月十七日至二〇一三年六月二十日的租金六百四十六万九千三百四十七元七角七分；四、芸众公司于判决生效后十五日内给付黄玉笃自二〇一一年一月十三日至二〇一三年六月二十日的违约金九十万元；五、驳回黄玉笃的其他诉讼请求；六、驳回芸众公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，芸众公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原审审理的审限过长，违约金亦不应该计算至黄玉笃起诉至法院之后的2013年6月20日；双方对租金的交付日期和标准约定不明，因此不能认定芸众公司违约；原审没有支持芸众公司的反诉请求错误。故请求二审法院撤销原审判决第四项，改判芸众公司不存在违约，不应当承担违约金90万元；改判一审全部诉讼费用由黄玉笃承担。黄玉笃同意原审法院判决。
本院审理期间，双方当事人均未提交新证据。
本院审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。芸众公司与黄玉笃之间的《房产租赁合同》、附件以及两份《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同生效后，黄玉笃向芸众公司交付了楼房，芸众公司也以该楼房登记为住所地，取得了营业执照，并对楼房进行了装修，芸众公司理应按照双方之间的约定支付租金。现芸众公司上诉认为因为双方对租金的交付日期和标准约定不明，因此该公司没有违约，根据查明的事实，《房产租赁合同》的附件对每个租赁年份年租金金额以及每笔租金的支付日期均有明确约定，双方于2010年6月8日的《补充协议》约定增加了1个月免租期，芸众公司每笔租金的支付日期往后顺延1个月等，该协议并不涉及租金金额的调整，而2010年6月28日双方签订的《补充协议》调整的是第4至7年的租金金额等，未对前三年的租金金额进行调整。因此，双方关于年租金金额和每笔租金支付日期的约定明确具体，芸众公司未按约定支付租金，违约事实客观存在。芸众公司主张其不存在违约行为，缺乏事实依据，本院不予采信。在原审审理过程中，黄玉笃在开庭之前变更诉讼请求，要求将违约金计算截至2013年6月20日，合法有据。因芸众公司拖欠租金，按照双方合同之约定，芸众公司理应支付逾期付款违约金，鉴于双方合同约定的违约金标准过高，原审法院适当调整，判决芸众公司给付黄玉笃自2011年1月13日至2013年6月20日的违约金90万元，并无不当。原审法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，亦无不当。综上，芸众公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
资产评估费5000元，由芸众本草（北京）生物科技有限公司负担（已交纳）。
装修造价鉴定费200000元，由芸众本草（北京）生物科技有限公司负担（已交纳）。
一审案件受理费85402元，由黄玉笃负担22017元（已交纳），由芸众本草（北京）生物科技有限公司负担63385元（本判决生效后7日内交纳）；反诉费33900元，由芸众本草（北京）生物科技有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费12800元，由芸众本草（北京）生物科技有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何灵灵
代理审判员 朱 伟
代理审判员 陈敏光
二〇一四年三月二十日
书 记 员 禹海波