山东省单县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）单民初字第933号
原告：王开强，男，1965年3月4日出生，汉族。
委托代理人：张苏华，单县君正法律服务所法律工作者。
被告：王金贵，男，汉族，1948年2月1日出生，汉族。
委托代理人：马丙亮，山东清泰（济南）律师事务所律师。
委托代理人：马晓兵，广东信达律师事务所律师。
原告王开强与被告王金贵租赁合同纠纷一案，原告于2013年3月26日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2013年5月20日、2013年12年24日二次公开开庭进行了审理。原告王开强及其委托代理人张苏华，被告的委托代理人马丙亮、马晓兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王开强诉称：2004年4月1日，双方签订《租赁合同》一份，被告租赁原告土地一宗及房屋23间，用于投资建一所民办学校。合同约定土地租金每年10000元，房屋租金每年3220元；租赁期限为20年。合同约定不准转让和转租，在未经原告同意被告将该土地及房屋转租他人，其不按合同约定支付租金。因此，请求依法判令解除原、被告的租赁合同，并支付所欠租赁费6610元。诉讼费由被告承担。
被告王金贵辩称：原告所诉不是事实，被告按合同的约定按期交纳租金，不存在拒交租金情况。期间，由于被告身体健康状况，对所建立的宏远学校，特委托申秋萍委托管理该校，并不存在转租和转让该学校的土地及房屋情况，原告诉求无事实依据和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。原告所提供的证据仅仅证明土地使用权只有6.52亩，而租赁合同约定按围墙内的土地面积计算约为15亩，对此双方的租赁合同属部分无效。原告提供“国有土地使用权出售协议”，该土地只能用于生产性用地建设，办学并不具有生产性，因此，属于全部无效。合同无效是自始无效，原告应返还被告己支付部分租赁费。被告不存在违约情形，原告无权解除租赁合同，原告提供的录音资料属于孤证，不能证明被告对所租赁的土地进行了转租，应依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告为支持自己的主张提供如下证据：
一、国有土地使用权出售协议一份，该协议记载基本内容为：“国有土地使用权出售协议，单土储售合字（2003）第23号，第一条、卖方：单县土地储备中心（以下简称甲方），买方：王开强、单县浮岗金森板厂（公章）（以下简称乙方）…。第二条、甲方依据本协议出售给乙方位于单县浮岗镇李新集村（详见附图）国有土地使用权一宗，土地使用面积肆仟叁佰肆拾玖点零零平方米（合6.52亩），用于生产性用地建设。第三条、经双方协商同意该地块出售价款每亩柒仟贰佰叁拾元，总额为人民币计肆万柒仟壹佰叁拾玖元陆角整（47139.60），此价款含相关征地费用。第三条、付款方式及日期…。第十二条、本协议于二00三年十二月二十八日在山东省单县土地储备中心签订。甲方：单县土地储备中心（公章）、乙方：王开强、单县浮岗金森板厂（公章）”。原告提供国有土地使用证一份，记载基本内容为：“单国用（2004）字第000298号，土地使用者：单县浮岗金森板厂，用途：工业，使用权类型：出让，使用权面积：肆仟叁佰肆拾玖点零零平方米，单县国土资源局（公章），2004年6月8日”。
二、原告提供土地承包合同一份，该合同记载内容为：“土地承包合同，甲方：李新集供销社，乙方：王开强，2001年度，为繁荣市场经济，加大招商引资力度，甲乙两方协商，乙方承租甲方地面6.2亩，后因经济规模扩大，乙方再次向甲方提出承租地面，由甲方同意协商具体事宜。1、扩租承包的地面，位置在原6.2亩位置以北，呈不规则梯形，南北长66米，南宽100米，北宽87米，总面积为5511平方米，即8.267亩。2、扩租的8.267亩，地面承包期限原则是35年，价格是元亩，共计元。3、乙方在承包甲方土地期间，国家，地方土地法律、法规如有变化，国税、地税、管理等有关职能部门，收受的税费和有偿使用金等一切费用均有乙方负责交纳。4、乙方在承包期间，所发生的一切社会争议及政府部门收受的各项费用均由乙方负责，甲方概不负责。5、因土地改变用途，甲方要求乙方必须去县土管局办理土地有偿使用手续及有关证件。其间的一切费用由乙方负责。6、甲、乙两方必须严格履行合同中的各项条款，否则按违约处罚。甲方负责人：屈小然（单县李新集供销社公章），乙方负责人：王开强，2004年三月十六日”。
三、原、被告于2004年4月1日双方签订的租赁合同一份，该租赁合同记载基本内容为：“租赁合同，甲方：（王开强）、乙方：（王金贵、石常学、李俊伟），为响应国家大力发展民办教育之号召，乙方租赁甲方土地，投资建一所民办学校。经甲乙双方协商，达成如下协议：一、乙方租赁甲方土地X亩，（按围墙内的面积计算），每年共付租金壹万元正（半年付50﹪满一年付清）。二、乙方租赁甲方房屋二十三间（旧房乙方负责维修），每年共付租金叁仟贰佰贰拾元正（半年付50﹪满一年付清）。三、甲方保证在租赁期内，土地使用、边界不发生任何有争议的问题；如若发生了争议，甲方负责解决；若问题解决不了而造成了经济损失，应由甲方负责。四、甲、乙双方须保证租赁期内不在租赁土地范围内盖私房、取土、植树等影响学校整体规划的任何事宜。现有树木：操场内的由甲方全部刨掉，其他不影响学校整体规划的树木一律折价归学校。五、土地、房屋租赁期为二十年（从二00四年三月一日起计算）。六、合同终止时，乙方投资所建校舍、器材及一切设施均由乙方作价处理。七、租赁期内乙方不准随意改变使用方式，不准转让。八、租赁期内，因有特殊情况（如上级政府不允许等），乙方有权终止合同。正常情况下本合同一经签订，甲、乙双方必须认真信守，任何一方不得随意终止合同，否则赔偿对方一切经济损失。本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，公证一份。甲方：王开强，乙方：王金贵、石常学、李俊亭，二00四年四月一日”。
四、原告提供2013年3月14日与被告王金贵电话录音资料一份，记载基本内容为：一是租金问题，被告答应随时支付租金。二是对于被告说到将该地方临时租赁给张保田（张继来）还有一个叫小卫的，期限5年，合同上写的是6年，只准办学校，不准挪作他用，他办我也是办，办4、5年就收回了。对于以上证据，原告认为出租给被告的土地、房屋原告己取得了使用权，证明王开强作为原告是本案适格主体，租赁合同约定不准转让，录音资料证实被告将该租赁土地、房屋转租他人（张继来）的事实。
经被告对以上证据进行质证，对国有土地使用权出售协议及国有土地使用证、租赁合同的真实性无异议，认为国有土地使用权出售协议及国有土地使用证所显示的土地面积是6.52亩，而双方签订的租赁合同上的租赁土地大于6.52亩，原告应提交超出土地面积的权利归属证据。对土地承包合同的真实性有异议，上面印章模糊不清，于2004年3月16日合同签订至今已历10年，签字明显是近期所写，且根据原告上次提供的国有土地协议出售协议第二条，该地块属生产性用地建设，而办学很明显不是生产性用地，原告违背了与政府机关签订的合同，无权对外出租。对租赁合同中第四条原告自己划掉最后一句话（其他不影响学校整体规划的树木一律折价归学校），对此不予认可。对录音资料提出异议，认为该录音不具有真实性，录音的来源、录音的双方身份、录音的内容是否经过剪辑拼接均不能确定，在原告无其它证据相印证的情况下，应不予采信，原告所录音证据所要证明的内容也是不真实的，并有书证提交证明该录音是虚假的。庭审中，被告对于该录音资料的真实性有异议，但不申请对其真实性进行司法技术鉴定，认为录音证据只是孤证。
被告为反驳原告主张并提供如下证据：
1、2004年4月1日双方签订的租赁合同一份，该租赁合同内容与原告提供的租赁合同基本相同。
2、委托管理合同一份，该合同记载内容为：“委托管理合同书，甲方：宏远学校，乙方：甲方原校长王金贵同志由于健康原因需去医院治疗，学校暂缺少内行管理人员。为使学校持续健康发展，经学校董事会研究与协商特委托申秋萍同志及她的管理团队来管理学校一段时间。经双方协商有如下协议：一、委托管理时间及内容：自2013年2月1日…2019年1月31日六年内由乙方对甲方的软硬件全部教学用设施及现有全部师生（含幼儿园）全方位使用及管理。委托管理期满乙方须按财产清单如数交还甲方。二、管理期间乙方必须要全面贯彻执行党的教育方针，实行素质教育，大力搞好教学改革，全面提高教学质量，使学生的学习成绩在原来不错的基础上逐年提高，使学校逐渐发展壮大。三、委托管理期间：1、乙方必须确保甲方每年的净收入不低于拾万元。于每年8月1日前交付甲方。甲方负责原出租方的土地租赁金同时负责协调学校的周边关系。2、乙方必须确保教职工资足额按时发放及其他正常开支。四、本委托管理合同一旦签订甲乙双方须认真信守。本合同一式两份，甲乙双方各持一份。甲方：宏远学校王金贵、李福兴、崔思思、孙照杰、张圣军、张芬芳，乙方：申秋萍，2013年2月1日”。
3、被告王金贵对原告录音说明一份，该说明书记载基本内容为：“该录音是我在单县中心医院住院期间，王开强以询问租金为名两次给其打电话，才录取的录音，其只听说搞个合同，至于什么内容，其不清楚，合同上的手印是其儿子王新征代捺的，王开强的录音过于简单，显然内容是通过剪辑拼接，王开强在电话里说我把学校转让他人，当时就说了气话，是找别人代管几年，学校还是我的，不存在转让”。
4、提供申秋萍、张保田的证明各一份，2010年3月29日、同年11月8日，2011年3月31日、同年9月25日四份收据（复印件），另提发放工资一览表一份。
被告认为租赁合同中第四条最后一句话（其他不影响学校整体规划的树木一律折价归学校）没有被划掉，所租赁土地是在原有的围墙之内，对于租金每半年交纳一次，2013年上半年租金原告可随时领取，如不领取，被告对该租金提存。委托管理合同己证明被告只是将学校的部分管理工作委托第三者负责，其性质属于学校内部管理关系，不存在原告所说的转租、转让行为。工资表证明，于2013年6月份到11月份宏远学校的工资表，证明每月都向申秋萍发放工资，申秋萍系宏远学校的管理人员，并不是原告主张的租赁关系。被告王金贵关于对王开强电话录音的情况说明一份，证明电话录音与被告所说的原意不相符，被告原意是委托管理，由于被告对法律术语不清楚，可能用词不当，电话录音己由原告删减或者剪辑过。
以上证据经原告质证有异议，认为2004年4月1日双方签订的租赁合同一份，证明该租赁合同中第四条最后一句话（其他不影响学校整体规划的树木一律折价归学校）是被告王金贵划掉的，其它无异议，对租金交付方式应是2004年3月1日，每半年交付一次，对委托管理合同书的真实性、合法性、关联性提出异议。对四份收到条认为系复印件，对一宗工资表真实性、合法性、关联性均提出异议，该工资单中申秋萍所签名字与2013年5月法庭对其调查笔录中申秋萍所签名进行比对，两名字明显不同，不是同一人的笔迹，原告方认为被告提交的工资单是被告为本案而伪造的，不能证明被告所要证明的目的，应不予以采纳；对王开强电话录音的情况说明一份，因被告王金贵未到庭，因而无法证明该份情况说明系王金贵本人书写，不能证明被告所要证明的目的，说“电话录音被删减或者剪辑过”被告没有证据证明，且该说明与王金贵和王开强电话录音中所说的内容是矛盾的，对该证据真实性、合法性有异议。
本案在审理中，原、被告对租赁费己交付到2013年3月1日，双方认可，被告认为原告从2013年3月拒领租赁费，并陈述：在该租赁的土地上增设了两栋楼二屋楼房，于2004年至2005年分别建设的，合计建筑面积约1584平方米。经原告质证认可，但对建筑面积不清楚。被告申请对其所租赁的土地、房屋要求实地勘验，并申请对申秋萍、张保田进行查证。
另查：对被告租赁的土地、房屋的勘验如下：原告的北屋房产共计25间，被告增设的西楼上下层共计20间，北楼上下层40间，院内有9棵成才大杨树，从围墙以内计算约15亩土地。对申秋萍进行调查，其陈述：2013年5月23日出具的证明系本人出具，主要委托管理幼儿园和教师管理，在签定协议时作为院长，是试用期，过了试用期再说其工资之事，对其它教师的工资由宏远学校发，宏远学校也包括幼儿园，收入并不单独核算，是共同核算，对学校的设备及教学器材由学校承担，与张保田只是认识，无亲戚关系。以上证据经被告质证无异议，经原告质证有异议，对租赁的土地认为约14亩、对房屋的勘验笔录无异议，对申秋萍调查笔录及证明有异议，认为均不是事实。原告未提供其它证据证明。
根据前述证据，本院确认以下法律事实：原告提供国有土地使用权出售协议及单国用（2004）字第000298号土地使用证、土地承包合同己证明了原告对该宗土地对外出租的事实。原告与被告对该宗土地所签订租赁合同属有效合同，本院依法予以确认。原告请求解除租赁合同，只提供一份视听资料，而该视听资料被告予以否认转租土地的事实，原告未提供被告对该土地转租的确凿证据，其证据不足，本院依法不予确认。
上述事实，有当事人陈述、调查笔录、国有土地使用权出售协议、国有土地使用证、租赁合同、委托合同、录音及证人证言等证据在卷，且经开庭质证及本院审查，可以采信。
本院认为：原、被告于2004年4月1日签订的租赁合同，合同约定按围墙以内的计算土地面积、每年租金13220元，半年支付一次6610元，租赁期限20年。对被告所租赁原告土地及房屋，原告提供了国有土地使用权出售协议及国有土地使用证、土地承包合同，己证明原告出租给被告的土地及房屋合法性。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”。对此，原、被告之间所形成的租赁合同依法成立，本院依法予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。原告认为被告在租赁期间将租赁的土地转租他人。而被告提供委托合同书，认为是将该土地及自己承建房屋委托给申秋萍管理，而原告只提供电话录音资料，经被告质证予以否认转租事实。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第六十九条规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（三）存有疑点的视听资料”。原告未提供与视听资料相关证据，原告请求依法解除租赁合同，其证据不足，本院依法不予支持。被告称：该租赁的土地只能用于生产性用地建设，办学并不具有生产性，应属于全部无效。合同无效是自始无效，原告应返还被告己支付部分租赁费。原、被告之间所形成的租赁合同，未违反国家强制性法律规定，不准办学，且原、被告签订租赁合同时双方均知道同意在该土地上办学，对于被告的辩称理由本院依法不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，本案经本院审判委员会讨论研究决定，判决如下：
一、驳回原告王开强要求解除租赁合同的诉讼请求。
二、被告王金贵支付原告王开强所欠租赁费6610元（自2013年3月1月起至同年9月1日止），以后租赁费另行计付。于本判决书生效后五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由被告王金贵负担50元，原告王开强负担2250元，（被告负担部分，原告已垫付待被告履行时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 吴思亮
审 判 员 石长战
人民陪审员 白兴烈
二〇一四年二月二十七日
书 记 员 张 冲