辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽08民终25号
上诉人（原审被告）：营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司，住所地辽宁（营口）沿海产业基地
法定代表人：白景山，该公司总经理。
委托诉讼代理人：隋金杉，辽宁正直律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王惠莲，女，1963年4月15日出生，汉族，营口市人，住营口市站前区
上诉人营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司与被上诉人王惠莲商品房预售合同纠纷二审民事判决书一案，不服营口市中级人民法院（2017）辽0803民初1685号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
东方华鼎公司上诉请求：1、撤销（2017)辽0803民初1685号判决。2、驳回被上诉人的诉讼请求。3、案件费由被上诉人承担。事实与理由：2014年6月23日，双方签订《商品房买卖合同》，被上诉人购买位于营口新力大街95-1-6号房屋，建筑面积60.19平，每平方米单价3400元，总价值204646元的房屋。合同签订后上诉人按约定履行了全部义务，然而被上诉人己房屋存在质量瑕疵及不符合国家规定交房政策为由至今未办理入住手续，关于质量瑕疵仅仅是一个刮大白等小瑕疵，上诉人早己经将被上诉人提出的问题妥善解决。关于交房条件双方在合同中第八条明确约定：经出卖人、施工单位、监理公司、涉及单位共同验收合格。”上诉人在合同约定规定的期限内完成了按约定达到的交房标准，被上诉人却已国家建设部规定的标准要求上诉人来履行义务，而该判决却以上诉人没有达到国家建设部规定强制性标准为由判决解除合同。根据合同约定大于法定原则，该房屋已经入住的百余户都在正常使用同类房屋，被上诉人所提到的瑕疵，根本不影响被上诉人的根本使用。
王惠莲辩称：1.法定交房曰期是2015年6月30日，2015年10月2曰是通知我去看房，整个楼的单元门没有按上，我的房屋是整个楼的施工通道，当时还有工具和翘班，我的房子是一跃二，从一楼看到二楼的棚顶，工程留下的钉子还在棚上没有处理，合同规定的到大白没有挂，门手也啷当着，我们只是和物业签了字，就离开了，过几天我就找开发商，找不到开发商，后来我找到物业负责人，我要求再次看房，所看到的情况和开发商让看房的情况一样，没有一点变化，这是2015年12月13日和2015年12月20日向开发商递交了第一份和第二份退房通知，确实转交到了开发商手里（有录音可以证明），开发商没有任何回应，2016年2月3日，过年之后我继续找开发商，打通了和开发商任总的电话，2016年6月22日，我又找到开发商，不退房，拔掉钉子，正常赔偿我可以接房，我与佟新美也有对话录音，现在开发商还是不理不睬，后来我向西市法院起诉。
王惠莲向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令立即解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2、请求判令被告返还购房款204646元并赔偿违约金及利息。
一审法院认定事实：2014年6月23日，王惠莲与东方华鼎公司签订《营口市商品房买卖合同书》（合同编号：2014062317F492319901），约定王惠莲购买东方华鼎公司开发建设的位于营口市西市区新力大街95-1-6号房屋，面积60.19㎡，购房款204646元。合同第八条关于交付期限的约定载明：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5、1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。……5、本条1所指的商品房验收合格是指经出卖人、施工单位、监理公司、设计单位共同验收合格。……”合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定载明：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。……”合同第十一条关于交接的约定载明：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”2014年7月10日东方华鼎公司向王惠莲开具销售不动产统一发票，金额204646元。该购房款由王惠莲支付124646元，剩余80000元由中国建设银行营口分行提供商业贷款，现贷款本息已全额还清。东方华鼎公司于2015年9月29日在营口日报刊登“入住通知”。2015年12月起王惠莲多次与东方华鼎公司的工作人员联系退房事宜。本案审理过程中，被告东方华鼎公司未能提供案涉房屋已经竣工验收合格并办理竣工验收备案的相关证据。庭审后，原告王惠莲提出放弃索赔合同约定违约金的诉讼请求，仅要求被告赔偿购房款利息损失。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原被告双方签订的《营口市商品房买卖合同书》（合同编号：2014062317F492319901）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定的部分，合法有效，双方均应按约定自觉履行各自的义务。关于王惠莲要求解除与东方华鼎公司签订的商品房买卖合同，被告返还购房款并支付利息的主张，经查，合同第八条虽约定商品房验收合格是指经出卖人、施工单位、监理公司、设计单位共同验收合格。但是，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“……房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”另，《中华人民共和国住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定：“明确商品住房交付使用条件。……商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、……房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。”本案被告东方华鼎公司未能提供证据证明案涉房屋已经竣工验收合格并办理竣工验收备案，故原告购买的房屋尚不具备法定交付条件。被告辩称房屋已经验收合格并通知原告办理入住手续，本案不符合解除合同条件的抗辩意见，因合同第八条约定违反行政法规的强制性规定，本院不予采纳。被告逾期交房构成违约，应承担违约责任。根据合同第九条及相关法律规定，原告王惠莲提出解除双方签订的商品房买卖合同，被告返还购房款的诉请应予支持。因双方合同约定违约金数额为已付房款的1%，即2046.46元，明显低于造成的损失，故原告放弃索赔违约金而要求被告赔偿购房款利息损失的请求符合法律规定，被告应按购房款数额自开具购房发票日期为起点赔偿原告利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决：一、解除原告王惠莲与被告营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；二、被告营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房款204646元，并从2014年7月10日始至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4370元，由营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司负担。（原告已预交）
二审期间，上诉人营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司提交了两份新证据：1、2015年9月29日营口日报，在声明版中载明，入住通知一栏是2015年9月29日，证明上诉人并不存在违反合同约定的逾期交房。被上诉人质证认为：当时我没有看到这份报纸；2、2015年9月1日的单位工程质量竣工验收记录，证明房屋符合入住条件，已经验收合格。被上诉人质证认为：这份证据没有在建设部门备案，是自行出具的证据。本院审理后查明的事实除该两份证据证明的事实外与一审法院认定的事实一致。
本院认为：双方当事人签订的《营口市商品房买卖合同书》（合同编号：2014062317F492319901）确系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定的部分，一审法院认定合法有效正确。但该合同第八条明确约定了商品房验收合格系指经出卖人、施工单位、监理公司、设计单位共同验收合格。二审诉讼期间，上诉人营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司提交的2015年9月1日的单位工程质量竣工验收记录，符合合同的约定，可以认定涉案的房屋符合入住条件，对被上诉人王惠莲请求判令立即解除其与上诉人营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及请求判令上诉人营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司返还其购房款204646元并赔偿违约金及利息的主张不予支持。因上诉人营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司提交的2015年9月29日营口日报刊登的入住通知可认定入住交房时间节点，合同第八条关于交付期限的约定为2015年6月30日前，此间相距89日，而双方合同约定违约金数额为已付房款的1%，即2046.46元，对此，上诉人营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司应在此范围内承担违约责任。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销营口市西市区人民法院（2017）辽0803民初1685号民事判决；
二、上诉人营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向被上诉人王惠莲支付违约金2046.46元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费8740.00元，由上诉人营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司负担2740.00元，由被上诉人王惠莲负担6000.00元。
本判决为终审判决。
审 判 员 宋福田
审 判 员 盖国林
审 判 员 赵 群
二〇一八年三月二十四日
法官助理 李铭浩
书 记 员 李 博