上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第27994号
原告杨丽平。
委托代理人花春贵，上海市天目律师事务所律师。
被告徐韵。
被告方志华。
上列二被告共同委托代理人成洪华，上海君澜律师事务所律师。
原告杨丽平与被告徐韵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，本院于2013年9月5日、11月22日公开开庭进行了审理。原告杨丽平及其委托代理人花春贵，被告徐韵、方志华及其委托代理人成洪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨丽平诉称，2012年11月7日，原、被告在上海宾士房地产经纪事务所居间介绍下就上海市浦东新区金桥路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”）及《房地产买卖补充协议》（以下简称“补充协议”），原告将自己名下的“系争房屋”卖给被告，房屋转让总价款为人民币（以下币种相同）380万元，后被告违约不再购房。“补充协议”第八条中的第1条约定，甲、乙双方单方面解除本合同的，违约方应支付守约方违约金40万元，同时承担甲、乙双方支付给丙方的委托代理费的全额，第2条约定，双方同意解除本合同的，甲、乙双方共同支付给丙方委托代理费（佣金）全额，第3条约定，签好买卖合同5天后（包括5天）再违约，违约金追加到房价的20%（不包含定金违约金，违约金三日内付清）。根据上述约定，被告不再购房，属于违约，应当承担总房价20%即76万元的违约金，故提起诉讼，要求：1、解除原、被告于2012年11月7日签订的“买卖合同”及“补充协议”；2、判令被告支付2012年11月7日双方签订的“买卖合同”约定的违约金76万元。
被告徐韵、方志华辩称，1.被告将自己和父母的房子卖掉再购买“系争房屋”，是因为被告母亲患重病需要钱及便于照顾母亲，但是在签订“买卖合同”后被告即在小区的公告栏内发现了于2012年11月2日张贴的房屋动迁公告，如果“系争房屋”被动迁，被告将面临五年居无定所，影响被告母亲的身体，作为房东的原告及中介应当知道动迁情况，但是刻意隐瞒，导致原告无法实现购房目的，因此，是原告违约在先，无权要求被告承担违约责任。鉴于小区动迁的情况，被告曾向法院提起诉讼要求解除“买卖合同”，后因政府收回了动迁通知，被告撤回了诉讼。2.“系争房屋”的产权登记人是“杨丽萍”，而非杨丽平，在签订合同时被告即提出异议，原告称是换二代身份证导致的，并称会提供材料，但原告至今未提供证明材料，由于被告无法认定原告是“系争房屋”的权利人，也无法去交易中心交易，故被告行使不安抗辩权和先履行抗辩权，未将房款支付给原告，被告不存在违约。3.根据合同补充协议第九条的约定，如果因不可抗力因素及政策原因导致合同终止的，原告应当退还被告房款，本案中，由于原告无法自证其身份，“系争房屋”所在小区也存在动迁的可能性，按照上述约定，原告应当退还被告已付房款。4.本次交易中，原告不存在损失，原告主张的违约金过高。5.被告同意解除合同，根据“补充协议”第八条第一款的规定，原告是单方解除合同，故应承担40万元的违约金。
经审理查明，原告原名“杨丽萍”，2009年10月更换二代身份证时更名为“杨丽平”，原告所持的GXXXXXXXX护照也是“杨丽萍”。“系争房屋”的权利登记人是“杨丽萍”，即原告。2012年11月7日，由原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订“买卖合同”，合同约定甲方以298万元的价格将“系争房屋”出售给乙方；乙方于2012年11月7日前支付10万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2012年12月31日前支付房款190万元，于2013年2月28日前支付房款88万元，于2013年3月31日前支付10万元；双方确认在2013年2月28日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。当天，由原告作为甲方、被告作为乙方，双方另行签订“补充协议”，该协议第三条约定，甲、乙双方经协商一致，同意“系争房屋”转让价款为380万元；甲、乙双方同意，在本合同签订之日，乙方支付定金10万元；乙方将上述房地产转让价款分4次支付给甲方，具体付款方式：2012年11月7日乙方支付10万元，2012年12月31日之前支付首付款190万元（当天还银行余贷），2013年2月28日之前进交易所过户，交易当天乙方支付176万元，2013年3月31日之前乙方产证做出支付尾款10万元，乙方支付的房价款甲方应开具收款凭证；第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2013年3月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交割，查验后甲方将房屋交付给乙方；第八条约定，甲、乙双方单方面解除本合同的，违约方应支付给守约方违约金40万元，同时承担甲、乙双方支付给丙方的委托代理费的全额；签好买卖合同5天后（不包含5天）再违约，违约金追加到房价的20%（不包括定金违约金，违约金三日内付清）；第九条约定，因不可抗力因素或国家、本市政策法规原因造成无法转让过户的，本合同自行终止，收款方须无偿将所收的款项退还给付款方；等等。上述“买卖合同”和“补充协议”中原告的签名均为“杨丽萍”。当天，被告支付原告定金10万元。之后一周左右，被告在“系争房屋”所在小区的公告栏内发现了上海市浦东新区建设和交通委员会于2012年11月2日张贴的《关于房屋征收不得实施相关行为的公告》，即认为小区要动迁了，并与原告沟通，未果。2012年11月19日，被告以原告违反诚实信用原则，隐瞒了小区要被拆迁的真实情况，以欺诈的手段在违背被告真实意愿的情况下和原告订立合同为由向本院提起诉讼，要求撤销双方签订的“买卖合同”和“补充协议”，并由原告退还定金10万元。在该案审理中，原告明确表示，要求被告继续履行“买卖合同”，不同意返还定金。因“系争房屋”所在小区最终未被划入拆迁征收的范围，故被告于2013年3月29日向本院申请撤诉，同日，本院口头裁定，准予被告撤回起诉。2013年5月，原告向本院提起本案诉讼。
以上事实，由经庭审质证的“买卖合同”、“补充协议”、定金收据、原告从（2012）浦民一（民）初字第40356号案卷中调取的庭审笔录、谈话笔录、撤诉状、《关于房屋征收不得实施相关行为的公告》和示意图、（2012）浦民一（民）初字第40356号民事裁定书及原、被告的陈述在案佐证。
庭审中，原告称，签订“买卖合同”时要求输入原告的身份证号，但输入后显示的名字与原告护照上的名字不一致，原告即告知是二代身份证更换的缘故，“系争房屋”原告是用护照购买的，之前原告在中国银行以该房抵押贷款也是通过的，被告就提出了要求进行合同公证，之后，双方去公证处，被告申请办理了“买卖合同”公证并支付了费用，原告也申请办理了委托公证并支付了费用。从“买卖合同”签订至原告诉讼，被告并未按合同约定履行，明显违约，被告所提的不安抗辩事实不充分，被告应当承担相应的违约责任。被告则表示，签订合同的当天，原告是出示了身份证和护照，当时，被告就提出身份证和房产证的名字不一致，原告称是更换二代身份证造成的，去交易中心做交易时会提供证明的，被告也就相信了，但还是有疑虑，就和原告一起去交易中心咨询，交易中心称原告买房的时候用的是护照，名字是“杨丽萍”，现在身份证名字是杨丽平，过户的时候可能要提供公证，所以我们去办了公证。办合同公证的时候，公证处提出要原告提供户籍证明，公证处同意先收申请材料和公证费用，如果原告补交的材料不对就将材料退回，之后被告与公证处联系，公证处称原告一直没有提供户籍证明导致公证没有办出来。上次诉讼时，法院调查后称，有可能不拆了，被告就希望继续履行合同，撤诉了。撤诉后，被告没有向原告主张履行合同，原告也没有向被告主张履行合同，双方处于僵持状态。撤诉前，被告向原告提出过调解方案，一是按照合同履行，二是解除合同，定金协商，但原告都没有同意。被告另称，撤诉后，法院组织调解，被告也通过法院向原告提出了继续履行合同的要求，但原告通过法院向被告反馈必须加价30万元才同意继续卖房。
本院认为，根据“补充协议”的约定，原、被告转让“系争房屋”的实际成交价是380万元，而“买卖合同”约定的转让价却是298万元，显然“买卖合同”约定的转让价298万元是为了避税而故意做低的房价，鉴于故意做低房价系违反税收的相关政策，故“买卖合同”对转让价款的约定应属无效，“买卖合同”的转让价款应当按照“补充协议”约定的实际成交价确定。原、被告签订的“买卖合同”和“补充协议”除“买卖合同”约定的转让价外，其余均系双方真实意思表示，且内容于法不悖，合法有效。
根据“补充协议”约定，被告应于2012年12月31日之前支付首付款190万元，于2013年2月28日之前进交易所过户，交易当天被告支付房款170万元，于2013年3月31日之前被告产证做出支付尾款10万元，但是，在“买卖合同”和“补充协议”签订后一周左右，被告即发现小区公告栏内张贴了上海市浦东新区建设和交通委员会的《关于房屋征收不得实施相关行为的公告》，由于被告认为，如果小区动迁，其当初购买“系争房屋”的目的无法实现，故于同年11月19日向本院提起了撤销合同之诉，鉴于小区公告栏内张贴上海市浦东新区建设和交通委员会《关于房屋征收不得实施相关行为的公告》意味着该小区有可能要动拆迁，被告也就此提起了诉讼，故被告没有按照约定向原告支付房款，并无不妥，但是在法院调查后告知被告“系争房屋”所在小区最终未列入动拆迁范围，被告据此撤回诉讼后，被告履行合同的障碍已经消除，被告应当积极履行合同，支付房款，但从被告撤诉至原告提起本案诉讼的近一个半月左右，被告并未主动与原告或中介联系，要求履行合同，支付房款，被告的行为显属违约。虽然，被告称，撤诉后，法院组织调解，被告也通过法院向原告提出了继续履行合同的要求，但原告通过法院向被告反馈必须加价30万元才同意继续卖房，被告的该陈述与其之前陈述的撤诉后被告没有向原告主张履行合同，显然不符，且被告对此陈述也未举证证明，本院难以采信。至于被告提出不安抗辩，本院认为，不安抗辩，又称先履行抗辩，是指双务合同成立后，应当先履行的当事人有证据证明对方不能履行义务，或者有不能履行合同义务的可能时，在对方没有履行或者提供担保之前，有权中止履行合同义务。本案中，首先，在签订合同时，原告向被告出示了身份证和护照，而护照上的名字与“系争房屋”产权证上的登记人名字是一致的，被告在审核了上述证件后与原告签订了“买卖合同”和“补充协议”，因此，对于原告是“系争房屋”的权利人，被告是没有异议的，其次，“买卖合同”和“补充协议”签订当日，被告向原告支付了定金10万元，之后，因为动拆迁问题，被告提起了诉讼，而在诉讼中，被告对于原告系“系争房屋”权利人，并未提出异议，第三，被告也未提供证据证明原告不能履行义务，或者有不能履行合同义务的可能，且从“买卖合同”和“补充协议”签订至原告提起本案诉讼，被告从未因原告的身份而就付款问题向原告主张不安抗辩，综上，被告称，由于被告无法认定原告是“系争房屋”的权利人，也无法去交易中心交易，故被告行使不安抗辩权和先履行抗辩权，未将房款支付给原告，依据不足，本院不予采纳。
鉴于被告违约，原告主张解除“买卖合同”和“补充协议”，符合约定，应予准许。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，应当恢复原状，故原告收取的被告定金10万元，应当返还。至于违约金，本院认为，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以减少，而衡量违约金是否过高应当依据违约给当事人造成的损失确定。综合被告的违约状况、被告违约可能给原告造成的实际损失等因素考虑，“补充协议”约定的房价20％的违约金，显属过高。违约金由本院参照被告违约可能给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定为10万元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告杨丽平与被告徐韵、方志华于2012年11月7日就上海市浦东新区金桥路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》和《房地产买卖补充协议》；
二、被告徐韵、方志华应于本判决生效之日起十日内支付原告杨丽平违约金10万元；
三、原告杨丽平应于本判决生效之日起十日内返还被告徐韵、方志华已付定金10万元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11，400元，由原告杨丽平负担5，700元，被告徐韵、方志华负担5，700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 罡
审 判 员 张 敏
人民陪审员 梅丽华
二〇一四年二月七日
书 记 员 乐 赟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。