江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）射民初字第00477号
原告孙成忠。
原告刘德梅。
两原告共同委托代理人张永中、汤明，江苏德佳律师事务所律师。
被告沈光海。
被告孙成君。
两被告共同委托代理人刘庭，射阳县合兴法律服务所法律工作者。
原告孙成忠、刘德梅与被告沈光海、孙成君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月27日公开开庭进行了审理。原告孙成忠及两原告的共同委托代理人张永中、汤明，被告孙成君及两被告的共同委托代理人刘庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙成忠、刘德梅诉称：原告孙成忠与被告孙成君系兄妹关系。2012年8月10日、8月22日、9月9日、9月10日，被告孙成君因经营需要向原告借款70万元，后两被告无力偿还，即与原告约定将其所有的位于射阳县县城虹亚名居2号楼15号门市房产以220万元的价格转让给原告，以上述70万元借款充抵购房款，该房向中国工商银行射阳县支行（以下简称“工商银行射阳支行”）所借抵押贷款120万元由原告代为偿还，原告另行支付被告现金30万元。
房屋买卖合同签订后，两原告即向被告支付现金30万元，并支付了利息69800元，但两被告拒绝协助原告办理房屋过户手续，原告两次诉至射阳县人民法院，要求被告协助原告办理产权过户手续。在开庭时，两被告均不同意将70万元的借款充抵部分房款，被告沈光海否认知道原告支付30万元购房款的事实。同时，因被告另在工商银行射阳支行有25万元的信用贷款未能归还，工商银行射阳支行即向法院申请对案涉房屋进行查封保全，致使原告要求被告协助办理过户手续的诉求被法院驳回。后原告要求被告返还30万元的购房款和为被告到位偿还的69800元的利息，两被告仍拒绝返还。在庭审中，原告补充陈述：在原、被告的房屋买卖合同签订后，原告到工行银行射阳支行要求提前偿还120万元抵押贷款，但因被告孙成君25万元的信用贷款已到期，银行坚持要求先偿还25万元信用贷款，致使原告未能偿还120万元抵押贷款。故诉至法院请求判令：一、解除原、被告之间的房屋买卖合同；二、要求被告返还369800元及按银行贷款利率承担利息40906.17元（其中本金300000元从2012年12月起算至起诉之日，本金69800元从2013年8月起算至诉讼之日）；三、诉讼费由被告承担。
原告孙成忠、刘德梅为支持其诉讼请求，提交了如下证据：1、房屋买卖协议书；2、2012年10月6日，被告孙成君向原告孙成忠出具的收条2份，证明原告向被告支付购房款275000元；3、银行存款单1份，证明原告孙成忠通过银行存款方式于2012年10月22日向被告支付房款25000元（证据2、3证明原告已向被告支付购房款合计30万元）；4、（2013）射民初字第0619号民事判决书1份，证明原告孙成忠通过宋从政交1万元、通过杨水山转交8千元给孙成君是判决书确定的事实；5、银行存单4份，证明原告每月向银行支付7800元的利息，合计31200元；6、银行转账单2份，证明原告通过李飞、王恒胜支付被告利息20600元。证据4、5、6证明原告已支付利息69800元。
被告沈光海、孙成君辩称：一、根据合同法相关规定，解除合同应当符合法定条件同时应当先行通知对方，原告要求解除合同的请求不能成立，合同应当继续履行。如果被告按照合同约定向银行偿还120万元抵押贷款本息，银行必须申请解除查封，合同就可履行；二、被告孙成君向原告借款70万元属实，但并非经营需要，而是原告孙成忠委托被告孙成君放贷赚取利息；三、原、被告约定将被告所有的位于射阳县县城虹亚名居2号楼15号门市房产以220万元的价格转让给原告，70万元借款充抵购房款，以及原告已向被告支付购房款30万元，并代为支付银行利息69800元，该部分情况属实；四、原告诉称两被告均不同意将70万元的借款充抵部分房款不是事实，在该次庭审中，被告孙成君认可了该节事实，被告沈光海长期在外地，对此事并不知情，但最后仍然陈述如果被告孙成君认可，我就予以认可；五、被告欠工商银行射阳支行的信用贷款25万元与本案讼争的事实无关，该笔贷款没有偿还，不是法院查封案涉房屋的原因。原、被告之间的房屋买卖协议合法有效，但是原告没有按照合同约定向工商银行射阳支行偿还抵押贷款120万元致使案涉房屋被法院查封，应自行承担由此引起的法律后果和经济责任；六、待原告代为清偿120万元贷款本息后，原告随时配合被告办理房屋过户登记；七、被告孙成君在射阳县临海镇西兴村投资的土地（价值35万元）现被两原告实际掌控，故被告欠工商银行射阳支行的信用贷款25万元也应当由原告代为偿还或者两原告向被告支付35万元；八、原告陈述工商银行不同意一次性归还抵押贷款120万元是虚假陈述；九、2012年8月，案涉房屋的评估价格为204万，当时的实际市场价值在260万元以上。
两被告为了证明其辩解的意见，向本院提交了下列证据：1、2012年9月29日，原、被告双方签订的房屋买卖合同（与原告提交的证据1相同）；2、（2013）射民初字第0619号民事判决书，证明被告陈述和辩解事实的真实性，案涉房屋买卖协议已经被生效判决确认为合法有效，两原告违约没有归还银行120万元抵押贷款本息导致要求两被告协助办理过户手续的诉讼请求被驳回；3、被告孙成君与工商银行射阳支行签订的个人借款最高额抵押合同，证明案涉房屋实际价值在260万元，同时证明两原告应当承担没有依约偿还银行贷款本息所产生的全部经济和法律责任；4、协议书，证明被告孙成君在射阳县临海镇西兴村投资的土地（价值35万元）现被两原告实际掌控，亦证明两原告提出不偿还120万元就要求两被告办理房屋过户手续，而被告拒绝签字的事实。
经质证，对原告孙成忠、刘德梅提交的证据，被告沈光海、孙成君的质证意见为：证据1、2、3真实性、关联性、合法性均无异议；证据4、5、6原告已经支付69800元的利息是事实，但支付利息是原、被告在合同中约定的，此后不支付本息的后果应当由原告承担。
对被告沈光海、孙成君提交的证据，原告孙成忠、刘德梅的质证意见为：证据1真实性、关联性、合法性均无异议；证据2、3真实性无异议，但不认可被告的证明目的；证据4是空白协议，对其真实性、关联性、合法性均不认可。
本院调取了（2013）射商初字第0808号工商银行射阳支行诉孙成君、沈光海、周建华、江志芳、周本和、周明芳、杨德义、明海燕金融合同纠纷一案卷宗材料中的起诉状、立案审查表、财产保全申请书、民事裁定书、民事调解书、被告孙成君的与工商银行射阳支行签订的个人借款／担保合同。两原告对该组证据的质证意见为：真实性没有异议，可以证明是因为被告在工商银行射阳支行的信用贷款没有归还导致原、被告之间的房屋买卖合同再事实上无法履行，并且导致合同不能履行的责任在被告。两被告对该组证据的质证意见为：该证据不能证明按月还贷银行不收的事实，只能证明原告违约所造成的后果，本次诉讼产生的费用也应当由原告自行承担。另外，原、被告双方有口头约定，在射阳县临海镇西兴村的土地其中有25万元由被告孙成君投资，目前该土地由原告掌握，双方约好工商银行射阳支行的25万元也由原告偿还。
经审理查明：被告沈光海、孙成君系夫妻关系。位于射阳县县城虹亚名居2号楼15号门市为被告沈光海、孙成君所有，被告于2009年10月12日办理了房屋所有权登记手续。
2012年5月9日，被告沈光海、孙成君与工商银行射阳支行签订“个人借款／担保合同”一份，约定工商银行射阳支行向被告沈光海、孙成君发放个人小额贷款25万元，借期为1年，由周建华、江志芳、周本和、周明芳、杨德义、明海燕提供担保。
2012年8月16日，被告沈光海、孙成君向工商银行射阳支行借款120万元，借期为1年，并以其所有的位于射阳县县城虹亚名居2号楼15号门市向工商银行射阳支行提供担保，于2012年8月28日办理了抵押登记手续，抵押金额为85万元。
2012年9月29日，原告孙成忠、刘德梅与被告沈光海、孙成君签订房屋买卖协议书一份，该协议载明：“甲方：沈光海孙成君乙方：孙成忠刘德梅甲、乙双方就甲方所有的位于射阳县合德镇虹亚名居2号楼15号门市，经双方协商，达成如下买卖协议：一、所出售房屋为射阳县合德镇虹亚名居2号楼15号门市（房产证登记建筑面积129.88平方米、套内建筑面积126.35平方米、土地使用权性质为国有出让）。门市房目前现状为出租他人。二、上述房屋出售的价格为220万元，签订协议时，乙方向甲方支付现金100万元，甲方在射阳县工商银行办理的抵押贷款120万元及利息，由乙方代为偿还，直至本息还清，抵充乙方应该给付的剩余购房款。乙方还清上述贷款后，甲方有义务协助乙方办理房屋过户手续。三、双方办理房屋过户手续所需要的一切税费（含甲方应该承担的部分），均由乙方承担。四、本协议签订后，乙方付清首次购房款时，甲方向乙方交付该房屋，门市租金从2012年12月28日起，由乙方收取，直至租期结束……”。
2012年10月6日，被告孙成君向原告孙成忠出具收条一份，该收条载明：“收到孙成忠人民币（贰拾零伍仟元正）￥：205000.（抵房款）孙成君2012.10.6”。2012年10月18日，被告孙成君向原告孙成忠出具收条一份，该收条载明：“今收到孙成忠人民币（柒万元正）￥：70000.孙成君2012.10.18”。2012年10月22日，原告孙成忠通过银行存款方式支付被告孙成君购房款25000元。2012年11月，原告孙成忠通过宋从政转交1万元给被告孙成君。2012年12月，原告孙成忠通过杨水山转交8000元给被告孙成君。2013年5月至2013年8月，原告孙成忠每月代被告向中国工商银行股份有限公司射阳支行支付贷款利息各7800元。
另查明，2012年8月10日，被告孙成君向原告孙成忠出具借条一份，该借条载明：“今借到孙成忠现金（叁拾万元正）￥：300000.（月息贰分）。孙成君2012.8.10”。2012年8月22日，被告孙成君向原告孙成忠出具借条两份，两份借条分别载明：“今借到孙成忠现金（壹拾万元正）￥：100000.（月息贰分）。孙成君2012.8.22”、“今借到孙成忠现金（壹拾万元正）￥：100000.（月息贰分）。孙成君2012.8.22”。2012年9月9日，被告孙成君向原告孙成忠出具借条一份，该借条载明：“今借到人民币（壹拾万正）￥：100000.孙成君2012.9.9”。2012年9月10日，被告孙成君向原告孙成忠出具借条一份，该借条载明：“今借到孙成忠人民币（壹拾万元正）￥：100000.孙成君2012.9.10”。
2013年8月2日，工商银行射阳支行向本院提起诉讼，要求被告沈光海、孙成君偿还贷款本金145万元（含2012年5月9日被告申请的个人小额贷款25万元和2012年8月16日的抵押贷款120万元）并承担相应的利息，并于2013年10月11日申请案涉房屋予以查封保全，本院于2013年10月15日作出（2013）射商初字第0808号民事裁定书，对案涉房屋予以查封。在该案审理过程中，工商银行射阳支行和被告沈光海、孙成君达成调解协议，约定在调解书协议生效后10日内，由被告沈光海、孙成君偿还工商银行射阳支行借款本金1448411.27元，并承担相应的利息，本院据此作出（2013）射商初字第0808号民事调解书。后由于被告沈光海、孙成君未能按照该民事调解书履行还款义务，工商银行射阳支行遂申请本院强制执行。
本院于2014年9月11日向工商银行射阳支行的相关工作人员进行了调查，被调查人作出如下陈述：如果（2013）射商初字第808号民事调解书上载明的所有债务本息都能得到偿还，工商银行射阳支行即会申请解除对案涉房屋的查封。
本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。虽然原、被告双方在合同中约定了被告向中国工商银行股份有限公司射阳支行借款的120万元及其利息由原告代为偿还，抵充原告应当支付的购房款，在原告还清贷款后，被告有义务协助原告办理房屋过户手续。但原、被告将案涉房屋进行买卖，未通知抵押权人工商银行射阳支行，且在合同成立后，由于被告怠于偿还其在工商银行射阳支行的到期信用贷款25万元及利息，原告亦未能按照合同约定偿还案涉房屋的抵押贷款120万元及利息从而消灭该房屋的抵押权，导致合同标的被人民法院查封并被申请予以强制执行。被告提出其尚欠工商银行信用贷款25万元也应由原告偿还的辩解意见，因未能提交相应证据予以证实，原告亦不予认可，本院不予支持。
买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，合同标的已被人民法院查封，出卖人转移标的物所有权，法律上已不能履行。在本案审理过程中，原、被告对于如何履行各自的还款义务以解除涉案房屋的查封，也不能达成一致意见。综上，本案房屋买卖合同现已无法继续履行，不能实现合同目的，故对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，原告要求返还已经支付的购房款以及垫付的贷款利息共计369800元，应予支持。原告主张以按银行同期同类贷款利率计算利息，不违反法律规定，应予支持。以30000元为本金按银行同期同类贷款利率从2012年12月起算至起诉之日的利息为24343.75元，以69800元为本金按银行同期同类贷款利率从2013年8月起算至起诉之日的利息为2277.83元，利息合计26621.58元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条第一项、第一百三十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条之规定，判决如下：
一、解除原告孙成忠、刘德梅和被告沈光海、孙成君于二○一二年九月二十九日签订的房屋买卖合同；
二、被告沈光海、孙成君应于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告孙成忠、刘德梅人民币369800元及利息26621.58元。
三、驳回原告孙成忠、刘德梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7461元，由被告告沈光海、孙成君负担7400元，原告孙成忠、刘德梅负担61元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（该院开户行：中国农业银行盐城市中汇支行，帐号：40×××21，收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户）。
审判长 陈丽娟
审判员 徐 霞
审判员 王舟捷
二〇一五年三月二十六日
书记员 蔡雪春
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适用于强制。履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百三十一条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
2.《中华人民共和国担保法》
第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
4.最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释法释（2000）40号
第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。