辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第46号
上诉人（原审被告）刘洋。
委托代理人李妍君，系辽宁华夏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵玉华。
委托代理人ＸＸ，系辽宁森杰律师事务所律师。
原审被告杨发银。
委托代理人李妍君，系辽宁华夏律师事务所律师。
原审第三人邱立鹏。
委托代理人刘舜，系辽宁方槊律师事务所律师。
原审第三人柴卫民。
上诉人刘洋因与被上诉人赵玉华、原审被告杨发银、原审第三人邱立鹏和柴为民房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2013）旅民初字第1714号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘洋及其委托代理人李妍君、被上诉人赵玉华的委托代理人ＸＸ、原审被告杨发银的委托代理人李妍君、原审第三人邱立鹏的委托代理人刘舜及原审第三人柴为民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告赵玉华在一审中诉称，2013年6月5日，被告刘洋将其经营的位于旅顺口区登峰街50号（满庭芳）饭店转让给原告，原告向被告刘洋支付饭店转让费（含一年房租金）135000元。经营期限为2013年6月5日至2014年4月15日。2013年8月7日，涉案房屋所有权人第三人邱立鹏告知原告，其与被告刘洋及被告杨发银无租赁合同关系，第三人邱立鹏与第三人柴卫民间存在房屋租赁关系，但第三人柴卫民无权转租、转让涉案房屋。2013年6月5日，第三人邱立鹏与第三人柴卫民签订解除合同书，并将原告正在经营的饭店门锁上，致使原告停止经营。第三人邱立鹏于2013年9月1日已将房屋租赁给案外人李海龙经营。被告刘洋系被告杨发银的女婿，被告杨发银与第三人柴卫民存有租赁合同关系，“满庭芳”饭店由被告刘洋经营。故依据《合同法》及双方签订合同的约定，第三人邱立鹏与被告刘洋间无租赁合同关系，且第三人邱立鹏不认可原告与被告刘洋所签订的租赁合同，并将房屋门锁上并收回，致使原告无法继续经营，被告刘洋明知自己无权出租、转让而仍然与原告签订合同，其存在欺骗行为，故应认定原、被告之间的租赁合同无效，被告应返还原告全部款项。故原告诉至法院，要求确认原告与被告刘洋间于2013年6月5日签订的房屋租赁合同无效；二被告共同返还原告饭店转让费135000元；诉讼费由二被告共同承担。
原审被告刘洋在一审中辩称，刘洋与原告签订的合同是有效的。合同中的所有规定原告都已经看过了，且已经签字确认，第三人邱立鹏的丈夫季永波同意刘洋转让饭店。第三人邱立鹏与第三人柴卫民解除饭店租赁合同并没有通知刘洋。
原审被告杨发银在一审中辩称，不同意原告的诉讼请求，被告刘洋所述属实。
原审第三人邱立鹏在一审中述称，原告并未要求邱立鹏承担法律责任，故邱立鹏对原告的诉讼请求无异议。邱立鹏系涉案房屋所有权人，营业执照登记业主亦系邱立鹏。邱立鹏与第三人柴卫民存在房屋租赁关系，且明确约定有关的违约条款，即当邱立鹏发现第三人柴卫民有违约行为时，可依据合同第八条约定及法律规定，行使解除合同的权利。本案并不存在邱立鹏丈夫季永波同意饭店转让的行为，季永波并非是邱立鹏的丈夫。邱立鹏与第三人柴卫民解除房屋租赁合同无需通知本案被告，被告该项主张没有法律依据。
原审第三人柴卫民在一审中述称，柴为民与第三人邱立鹏存在房屋租赁关系，柴为民让被告杨发银经营时第三人邱立鹏在场，她也是同意的。但柴为民与被告杨发银签订合同时已经约定不能转让，如转让应与房主协商，不能私下转让。被告存在违约行为。
大连市旅顺口区人民法院一审查明，第三人邱立鹏系位于旅顺口区登峰街50号房屋（面积94.5平方米）的所有权人，其亦系大连市旅顺口区满庭芳老酒馆个体业主，大连市旅顺口区满庭芳老酒馆营业场所即旅顺口区登峰街50号。2011年3月15日，第三人邱立鹏（甲方）与柴卫民（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方租用甲方位于旅顺口区登峰街50号房屋，面积94.5平方米；租赁期限为三年，自2011年4月15日至2014年4月15日；租用期限内房屋租金一年一交，第一年25000元，后两年租金另议；……；租赁期间房屋内电器有两部空调、一个鱼缸，如有损坏由乙方维修或赔偿；……；租赁期间若乙方违反合同，擅自将出租房屋转租他人使用或利用承租房进行违法活动，损害公共利益由乙方承担任何法律责任。租赁期间不允许转租，如乙方私自将租赁房屋转让，须经甲方同意协商，否则甲方有权收回所租的房屋……。2012年3月15日，第三人柴卫民（甲方）与被告杨发银（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方租用甲方位于旅顺口区登峰街50号房屋，面积94.5平方米；租赁期限为二年，自2012年4月15日至2014年4月15日；租用期限内房屋租金一年一交，第一年31000元，第二年（2013年）租金另议；……；租赁期间房屋内电器有两部空调、展柜一个，如有损坏由乙方维修或赔偿；……；租赁期间若乙方违反合同，擅自将出租房屋转租他人使用或利用承租房进行违法活动，损害公共利益由乙方承担任何法律责任。租赁期间不允许转租，如乙方私自将租赁房屋转让，须经甲方同意协商，否则甲方有权收回所租的房屋……。2013年6月5日，被告刘洋（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方租用甲方位于旅顺口区登峰街50号房屋，面积94.5平方米；租赁期限为一年，自2013年6月5日至2014年4月15日；……；租赁期间房屋内电器有两部空调、展柜一个，如有损坏由乙方维修或赔偿；……；租赁期间若乙方违反合同，擅自将出租房屋转租他人使用或利用承租房进行违法活动，损害公共利益由乙方承担任何法律责任。租赁期间不允许转租，如乙方私自将租赁房屋转让，须经甲方同意协商，否则甲方有权收回所租的房屋……。2013年6月5日，被告刘洋收取原告饭店转让费135000元，并出具收条一份，约定饭店设备归原告名下，首年房租4万元已交付完毕。原告主张收条中约定的设备包括：空调两部、展柜、盘子、桌子、凳子；被告刘洋主张设备包括三层瀑布式鱼缸、厨房设备、盘子、冰箱、冰柜、桌子、凳子。但原告与被告刘洋之间无设备交接清单。被告刘洋主张该收条中约定的设备系作价9.5万元卖给原告的，故被告刘洋不主张要求返还设备。原告自2013年6月5日至2013年8月7日在涉案房屋内经营。另查明，涉案房屋所有权人邱立鹏不同意原告与被告刘洋就涉案房屋签订《房屋租赁合同》。
大连市旅顺口区人民法院一审认为，第三人邱立鹏系涉案房屋所有人。被告刘洋未经所有权人同意，擅自转租涉案房屋，故被告刘洋应系无处分权人，其处分第三人邱立鹏财产所签订的房屋租赁合同，应系效力待定合同。根据合同法第五十一条的规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故效力待定合同须满足经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的两个法定条件后才有效。如果确定不能满足法定条件的效力待定合同，当然属于无效合同。本案中，涉案房屋所有权人第三人邱立鹏对被告刘洋擅自转租涉案房屋的行为不予追认，且被告刘洋亦未在签订转租合同后取得涉案房屋的处分权，故该效力待定合同的法定有效的条件已经确定不能满足，故原告与被告刘洋签订的《房屋租赁合同》应属于无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告刘洋返还转让费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。但原告已在涉案房屋内经营2个月，故该2个月租金不应予以返还，因此，被告刘洋共应返还原告10个月房屋租金33333元（40000元÷12个月×10个月）。被告刘洋主张其与原告在收条中约定设备归原告名下，该约定系买卖性质。但原告与被告刘洋之间系订立租赁合同，该租赁房屋主要用于经营饭店，而收条中约定的设备亦主要系用于饭店经营使用，其具有附属性，故在《房屋租赁合同》无效后，该设备款95000元亦应由被告刘洋予以返还。被告刘洋的该项抗辩理由，没有法律依据，不予采纳。原告要求被告杨发银承担共同返还责任，但被告杨发银并非与原告签订《房屋租赁合同》的相对方，其亦未收取原告转让费，故原告的该项诉讼请求没有法律依据，不予支持。因被告刘洋认为收条中约定的设备系卖给原告，其不主张原告返还，故本案对该设备不予处理，被告刘洋可以另案诉讼予以解决。
综上，大连市旅顺口区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条之规定，作出如下判决：一、确认原告赵玉华与被告刘洋于2013年6月5日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告刘洋于判决生效之日起三十日内返还原告赵玉华转让费128333元（33333元＋95000元）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，减半收取后为1550元，其他诉讼费50元，合计1600元，由被告刘洋负担。
宣判后，刘洋不服，向本院提起上诉，要求撤销原判，依法改判。其上诉理由为：一、2013年3月15日，在饭店的包间内，柴卫民、邱立鹏、季永波三人均在场，上诉人刘洋将34000元房租直接交给邱立鹏，当时是季永波接过钱并进行了清点，柴卫民转租饭店邱立鹏是同意的，而上诉人刘洋转租饭店也是在得到邱立鹏丈夫季永波同意后才将房屋转租的，上诉人按照合同的约定履行了合同义务，但是原审判决只是依据合同的表面字意，没有查清事实就认定上诉人违约，显然是不合法的。二、原审庭审中，邱立鹏的代理人及柴卫民均一口咬定《解除合同证据》是2013年6月5日签的，这是歪曲事实。因为2013年6月5日上诉人刘洋将房屋转租给被上诉人，在2013年8月9日之前，被上诉人一直在经营。所以《解除合同证据》上标注的所有东西已经搬出并说是6月5日签的，是完全不符合客观实际的，不具有真实性，不能作为本案的证据使用。另外，《解除合同证据》上约定“因乙方柴卫民违约，剩余房屋租金不返还”既不符合法律规定，又不符合双方的合同约定，也侵犯了上诉人刘洋的合法权益，是不公平的。三、原审判决上诉人向被上诉人返还房租外的设备款95000元，是不对的。因为上诉人与被上诉人交接时，约定了除房租外其余为饭店的设备均归被上诉人所有，而且上诉人刘洋在经营饭店期间对饭店进行了很好的装修，所以原审判决对设备不予处理而让上诉人刘洋另案诉讼，显然是不对的。
被上诉人赵玉华表示服从一审判决。
原审被告杨发银表示赞同上诉人的意见。
原审第三人邱立鹏表示服从一审判决。
原审第三人柴为民表示服从一审判决。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
另查明，案涉房屋所有权证“附记”中载明“协议离婚”。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。该条解释虽未明确表明“未经出租人同意的转租合同无效”，但从中可以看出出租人知道或应当知道承租人转租的，才可认定转租合同有效。可见，该条解释突出了对出租人对房屋控制的保护，那么，“未经出租人同意的转租合同无效”也就是题中应有之意。本案中，案涉房屋所有权人邱立鹏将房屋出租给柴为民，柴为民又将房屋转租给杨发银，而杨发银与上诉人刘洋系翁婿关系，且杨发银又是无偿将案涉饭店转让给了刘洋，刘洋可以被视为次承租人，受杨发银与柴为民签订的《房屋租赁合同》的约束。根据前述司法解释的规定以及合同的相对性，刘洋将案涉房屋再转租给赵玉华只有经得其上手柴为民的同意和房主邱立鹏的同意后方能有效，更何况，杨发银与柴为民签订的《房屋租赁合同》中第八条也明确约定了“租赁期间不允许转租，如乙方（杨发银）私自将租赁房屋转让，须经甲方（柴为民）同意协商，否则甲方有权收回所租的房屋”。庭审中，刘洋自认其转让饭店时未通知柴为民，柴为民也在庭审中表示其不同意刘洋转让饭店，刘洋违反了《房屋租赁合同》中第八条的约定。另外，刘洋称其转让得到了“邱立鹏丈夫”季永波的同意，但从案涉房屋产权证附记上可以看出案涉房屋为邱立鹏协议离婚取得，而刘洋现没有证据证明邱立鹏与季永波系夫妻关系，也没有证据证明季永波对案涉房屋享有处分权。由此可见，刘洋转租案涉房屋未经得其上手柴为民的同意和房主邱立鹏的同意，一审认定其与赵玉华之间的《房屋租赁合同》无效正确。
在合同有可能被确认无效的情况下，一审法院已经根据《合同法》关于合同无效后的法律后果的规定向刘洋释明了是否提出反诉要求返还物品，刘洋没有提出反诉要求，一审在判决中告知刘洋另案处理并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3100元（上诉人刘洋已预付），由上诉人刘洋负担。
本判决为终审判决。
审判长 宫黎明
审判员 丁大勇
审判员 王 鹏
二〇一四年一月十七日
书记员 耿 艳