辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鞍民一终字第70号
上诉人（原审原告）：张奎家。
委托代理人：张雨，系上诉人近亲属。
被上诉人（原审被告）：张奎珍。
委托代理人：段卫红。
上诉人张奎家与被上诉人张奎珍房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省海城市人民法院于2013年10月21日作出（2013）海民一初字第173号民事判决，张奎家不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月23日公开开庭审理了本案。上诉人张奎家的委托代理人张雨，被上诉人张奎珍及其委托代理人段卫红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年4月10日，张奎家向一审法院起诉称：原、被告系同胞兄妹关系。1988年5月20日，海城市陶瓷五厂为职工建房，收取被告职工住房集资款6000元。因被告系海城市陶瓷五厂职工，交款后得到座落于海城市兴海大街84号楼4单元5层79号约41平方米房屋一处。2000年6月，被告将上述房屋以1.6万元的价格出售给原告，口头达成房屋买卖合同。被告房屋交付给原告后，同时将集资款收据交付给原告。该房屋一直由原告支配使用，由原告对该房屋进行租赁、管理。2012年4月6日，被告从北京居住十余年后回到海城，原告考虑被告无房居住，租赁费用大，原告便与原租赁户解除租赁关系，每月300元租给被告居住。如今期限一年已届满，被告新的一年房屋不但不给租金，还称该房屋归其所有。原告认为，被告的行为于法无据，故诉至法院。原告请求：1、确认原、被告口头达成的房屋买卖合同合法有效；2、座落于海城市兴海大街84号楼4单元5层79号房屋归原告所有；3、被告立即倒出房屋；4、诉讼费由被告承担。
张奎珍辩称：该争议房屋系公房，单位只允许我居住，不允许出售。我没有将该房屋出售给原告。我从海城离开时没有资金，向原告借用了1.6万元，该款并不是购房款。当时我已经与前夫离婚，孩子要上学，因此向原告借款。
一审法院审理查明：原、被告系同胞兄妹关系。1988年5月2日，海城市陶瓷五厂集资建房，被告张奎珍交纳6000元集资建房款，分得座落于海城市铁西街钢南委（海城六中东南侧）、建筑面积40.8平方米有限产权（个人占有比例为1／3）房屋一处，海城市陶瓷五厂为被告出具一张张奎珍集资建房款专用收款收据。2000年6月，被告将该房屋以1.6万元的价格出售给原告张奎家，并将该收款收据及房屋一并交予原告。房屋交付后，该房屋一直由原告占有、使用。现被告张奎珍居住在该房屋（原告称系其租给被告）。另查，海城市人民法院在张奎珍与胡景世离婚纠纷一案中于1997年9月8日作出（1997）海民初字第2118号民事调解书，该调解书中第三项确定“公有楼房四十点五平方米归原告所有，原告给付被告胡景世楼房折价款四千元整。”再查，海城市陶瓷五厂已经宣告破产，现破产程序正在进行中，尚未终结。该诉争房屋所占用土地性质为国有划拨土地，对土地与地上物需要根据政府的整体规划统一处理。
一审法院审理认为：原、被告诉争的房屋的所有权性质为有限产权，个人所有部分只占全部产权的1／3，其余2／3为海城市陶瓷五厂所有。被告作为海城市陶瓷五厂职工，以集资建房形式取得该诉争房屋部分产权。被告在未争得房屋共有人海城市陶瓷五厂意见的情形下将该诉争房屋出卖，经本院询问海城市经济和信息化局法律顾问，对于海城市陶瓷五厂职工住房问题，需在该厂破产还债过程中一并处理，现对该处职工住房没有明确意见。故原、被告口头达成的房屋买卖合同属于效力待定合同，最终房屋产权的归属在其他所有权人未予追认的情形下无法确定，故对原告请求确认原、被告口头达成的房屋买卖合同合法有效，座落于海城市兴海大街84号楼4单元5层79号房屋归原告所有的两项诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告请求被告倒出该诉争房屋一节，其该项诉讼请求是以其前两项诉讼请求为基础，在未予确认最终房屋权属归属的情形下，原告的起诉缺乏事实基础，一审法院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。该案原告可在有关部门对该诉争房屋作出最终处理后，再行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”、第九十四条：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”、第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”之规定，判决：驳回原告张奎家的全部诉讼请求。案件受理费200元，由原告张奎家承担。
张奎家的上诉理由及请求：本案双方当事人系同胞兄妹关系。2000年6月，被上诉人将诉争房屋卖给上诉人，并将购房收据及房屋交付给上诉人，房屋由上诉人支配、占有、使用。被上诉人从北京回海城无房居住，租用诉争房屋。租期一年届满后，被上诉人拒不倒出房屋。上诉人诉至海城法院，海城法院审理查明诉争房屋属三分之一产权房，上诉人与被上诉人口头达成房屋买卖合同，属于效力待定，理由是海城市陶瓷五厂正在破产还债程序中，驳回上诉人的诉讼请求，但同时还认定被上诉人将诉争房屋出售给原告。上诉人认为，诉争房屋的性质属于上世纪80年代国家规定职工住宅补贴，职工购房由国家、单位、个人各负担房屋价款三分之一，政策范围内的房屋，不属于与单位共有的房屋，处理此类房屋出售的问题应参照《关于解决80年代按三分之一价款所购公有住房上市出售问题的通知》规定进行处理。规定此类产权人其售房款扣除应缴纳的税费及按房屋成交价30%补交土地出让金，余款均为个人所有，不再与原产权单位进行收益分成，上诉人购买的诉争房屋应按此规定处理。综上，请求二审撤销原判，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。
张奎珍辩称：同意原审判决，请求维持原判。
本院审理查明：一审认定事实属实。
本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人张奎家与被上诉人张奎珍系亲属关系，2000年6月双方之间就诉争房屋的买卖行为，虽然没有书面的房屋买卖协议，但被上诉人张奎珍已经向上诉人实际交付房屋及集资购房款发票，被上诉人张奎家亦交付了全部购房款，履行了合同义务，其提供的录音资料也证明了诉争房屋买卖行为的存在。买卖协议达成后，上诉人张奎家对诉争房屋实际占有、使用至今，被上诉人张奎珍再未以任何形式对诉争房屋进行过管理。上诉人提供的各个证据之间相互联系，相互印证，足以证明其与被上诉人之间存在事实上的房屋买卖关系。诉争房屋虽然为部分产权房屋，但房屋出售至今，其共有产权单位海城市陶瓷五厂从未提出异议，现海城市经济和信息化局破产办亦表示对有限产权房屋，如本人将有限产权个人部分出售，如有买卖协议，管理人予以认可。故诉争房屋虽系部分产权房屋，但并不影响买卖协议的效力，双方当事人之间的房屋买卖协议应认定合法有效，被上诉人应该倒出诉争房屋。故一审法院认为该买卖协议为效力待定合同，驳回上诉人要求确认房屋买卖合同有效及要求被上诉人倒房的诉讼请求不当，本院予以纠正。
关于上诉人请求判令诉争房屋归其所有一节，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋买卖合同成立并生效，并不意味着物权变更，房屋所有权变更应以办理所有权过户登记手续为要件，本案中诉争房屋并未办理所有权过户登记手续，且诉争房屋为部分产权房屋，个人占三分之一，企业占三分之二，上诉人并不拥有诉争房屋的全部份额，故对其此项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销辽宁省海城市人民法院（2013）海民一初字第173号民事判决；
二、上诉人张奎家与被上诉人张奎珍于2000年6月口头达成的房屋买卖合同合法有效；
三、被上诉人张奎珍于本判决生效后15日内搬出诉争房屋，将房屋交付上诉人张奎家；
四、驳回上诉人张奎家的其他诉讼请求。
一审案件受理费200元，由被上诉人张奎珍负担；二审案件受理费200元，由被上诉人张奎珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 富春玖
代理审判员 张 彤
代理审判员 王 迪
二〇一四年二月十八日
书 记 员 薄李娜