河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）唐民三终字第653号
上诉人（原审被告）：唐山市宏坤房地产开发有限公司。
法定代表人：刘永红，该公司董事长。
委托代理人：徐明，河北唐正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王雪梅，教师。
上诉人唐山市宏坤房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服唐山市曹妃甸区人民法院（2014）曹民初字第937号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2009年4月9日，王雪梅与唐山市宏坤房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，商品房预售许可证号为（海）房预售证第8-40号。合同约定王雪梅从唐山市宏坤房地产开发有限公司处购买馨港家园第X幢X单元X号房屋一套，建筑面积91.05平方米，储藏间建筑面积10.05平方米，总价款356266元。合同第六条付款方式约定为贷款方式付款，现房款已全部付清。该合同第十条约定：（一）出卖人应当在2010年5月20日前向买受人交付商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件，该商品房为住宅，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。第十三条交接手续约定：（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其它条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其它条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理【（1）和（2）不作累加】（1）（略）。（2）逾期超过30日【该日期应当与第（1）项中的日期相同】后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3.5【该比率应当不小于第（1）项中的比率】的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条产权登记约定：（一）初始登记出卖人应当在2010年8月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照退房时人民银行公布之一年期个人住房商业贷款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满至次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。王雪梅于2009年4月9日向唐山市宏坤房地产开发有限公司交付房屋销售价款101040元，储藏间价款25226元，于2009年7月6日向唐山市宏坤房地产开发有限公司支付备案登记费160元，抵押登记费356元；于2009年7月29日向唐山市宏坤房地产开发有限公司支付房屋销售价款230000元，于2011年3月22日向唐山市宏坤房地产开发有限公司支付公共维修基金7125.32元，契税4965.60元。唐山市宏坤房地产开发有限公司并于当日向王雪梅交付房屋，逾期交房306天。因唐山市宏坤房地产开发有限公司延期交房及延期办理房产证，王雪梅诉至法院，要求确认《商品房买卖合同》合法有效，并继续履行；要求唐山市宏坤房地产开发有限公司按合同约定支付延期交房违约金38156.1元及延期办理房产证违约金。
原审法院认为，王雪梅与唐山市宏坤房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》系由原唐海县建设规划局和原唐海县工商行政管理局监制的格式合同，且在双方自愿的基础上订立，应认定合法有效。王雪梅与唐山市宏坤房地产开发有限公司应按合同的约定享有权利，承担义务。王雪梅按合同约定交付房屋价款后，唐山市宏坤房地产开发有限公司应按约如期交付房屋，逾期交付应承担违约责任，逾期天数以法院查明为准。唐山市宏坤房地产开发有限公司辩称延期交付房屋系因建设单位南京市漆桥建筑安装工程有限公司未按施工合同约定的完工日期交付工程，并申请追加南京市漆桥建筑安装工程有限公司为本案第三人，但本案系商品房买卖合同纠纷，南京市漆桥建筑安装工程有限公司并非该商品房买卖合同的主体，亦并非本案必须共同进行诉讼的当事人，故对唐山市宏坤房地产开发有限公司申请追加南京市漆桥建筑安装工程有限公司为本案第三人的请求及逾期交房的抗辩事由，不予支持。唐山市宏坤房地产开发有限公司辩称未按期办理房屋产权证的原因非其自身原因，但其承认该工程未通过行政管理部门的验收，不具备办理房屋产权证书的全部条件，故对该项答辩主张，亦不予支持。遂判决如下：一、原告王雪梅与被告唐山市宏坤房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效，双方继续履行。二、被告唐山市宏坤房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告王雪梅支付延期交房违约金38156.1元（356266元×3.5／10000×306天（2010年5月20日至2011年3月22日）】。三、被告唐山市宏坤房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告王雪梅支付延期办理房产证违约金，自2010年8月20日起每日按已付房款356266元，日万分之一计付，至交付房屋所有权证之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费377元，由被告唐山市宏坤房地产开发有限公司负担。
判后，唐山市宏坤房地产开发有限公司不服，上诉到本院，主要上诉理由为：1、原审法院认定合同有效，既超出了被上诉人诉请范围且缺乏法律依据。本案商品房买卖合同第一条第二款约定“建设工程施工合同竣工的日期为2010年8月30日”，而第十条第（一）项又载明“2010年5月20日之前交房”，交房时间早于竣工时间，应属无效。2、本案未及时办理房产证并非上诉人原因，原审判决上诉人给付被上诉人逾期办理房屋所有权证的违约金缺乏法律依据。3、原审判决上诉人支付被上诉人延期交房、办证违约金数额过高，有失公平。4、在2010年10月份，上诉人已经电话通知各业主进行交房。被上诉人王雪梅答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原审判决。
二审审理过程中，上诉人唐山市宏坤房地产开发有限公司提交《答辩状》一份，证明在61户业主集团诉讼中，业主在二审答辩时认可曾接到上诉人以电话或是短信形式通知其收房，且于2010年12月15日收到了短信通知。被上诉人王雪梅质证认为上诉人提交的《答辩状》中签字的五个人可能和各业主有不同的情况，不能代表各业主。
二审另查明，2009年4月9日，上诉人唐山市宏坤房地产开发有限公司作为出卖人与王雪梅作为买受人签订的《商品房买卖合同》第一条载明“建设工程施工合同约定的竣工日期为：2010年8月30日”，第十条约定“出卖人应当在2010年5月20日前向买受人交付该商品房”。从工程竣工次日起计算逾期交房共计204天，其他查明事实与原审查明事实一致。
本院认为：上诉人主张原审法院认定合同有效超出了被上诉人诉请范围且缺乏法律依据，因被上诉人在原审中诉讼请求第一项为“依法确认《商品房买卖合同》合法有效，并继续履行”，且上诉人未提交合同无效的依据，故对其该项上诉主张本院不予支持。上诉人主张2010年10月份，已经电话通知各业主进行交房，其提供的证据不能证实该主张，本院对此不予采信。2009年4月9日，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中对交房时间的约定明显早于工程竣工日期，不符合常理，应属笔误，故本院酌定逾期交房的天数从工程竣工之次日起算，即自2010年8月31日起计算至2011年3月22日止，逾期交房天数合计204天，延期交房违约金为25437.39元（356266元×3.5‱×204天）。关于延期办理房产证违约金问题，因双方所签《商品房买卖合同》第十九条约定“出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”，现出卖人未实际取得权属证明，且延期办证是否全部系上诉人造成尚不明确，故延期办理房产证违约金的支付条件现并未成就，被上诉人可在条件成就后另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持唐山市曹妃甸区人民法院（2014）曹民初字第937号民事判决第一项，即王雪梅与唐山市宏坤房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效，双方继续履行。
二、撤销唐山市曹妃甸区人民法院（2014）曹民初字第937号民事判决第二项、第三项。
三、唐山市宏坤房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向王雪梅支付延期交房违约金25437.39元。
四、驳回王雪梅的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，依照中国人民银行同期贷款利率，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费377元，由唐山市宏坤房地产开发有限公司负担。二审案件受理费754元，由唐山市宏坤房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 岩
审 判 员 苗立柱
代理审判员 孙乾辉
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 刘莎娜