江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太沙民初字第00621号
原告（反诉被告）苏州久安物业管理有限公司。
法定代表人王惠伦，总经理。
委托代理人王敏，江苏众谊律师事务所律师。
委托代理人黄丽华，江苏众谊律师事务所律师。
被告（反诉原告）太仓永金置业有限公司。
法定代表人杨雪球，董事长。
委托代理人陆易，江苏广浩律师事务所律师。
原告苏州久安物业管理有限公司（以下简称久安物业公司）与被告太仓永金置业有限公司（以下简称永金置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理。依法由代理审判员王月适用简易程序，于2015年8月13日第一次公开开庭进行了审理。案件审理过程中，被告永金置业公司提起反诉，本院予以合并审理。因该案案情复杂，转为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年11月19日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）久安物业公司的委托代理人王敏、黄丽华、被告（反诉原告）永金置业公司的委托代理人陆易均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）久安物业公司诉称：2013年3月12日，原告经过招投标，获得被告开发的沙溪金溪佳苑商品房项目前期物业管理权，并于同年3月20日与被告签订了前期物业管理委托合同。合同约定：物业类型为高层、别墅、商铺，建筑总面积108573平方米，其中住宅67041平方米、商场14033平方米、停车场20479平方米、别墅7020平方米，物业管理服务期限为三年，其中商品房交付使用后为2年。物业服务费标准住宅为1.05元/月/平方米、商业1.5元/月/平方米、别墅2.1元/月/平方米、车位管理费50元/月/个。合同约定，任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须按本合同承担违约责任并支付五万元违约金。合同签订后原告协助被告进行商品房交付前的一系列服务工作。然而被告出于私利，竟虚构事实，采取污蔑、诽谤原告的方式，骗取有关部门进行了所谓的重新招投标。在非法目的得逞后，以所谓“相关部门已获批我小区广大业主的诉求”为由，在2015年6月27日，向原告单方提出解除合同。综上，原告认为，被告在无合同约定和法律规定的情况下单方解除合同已构成违约，原告有权根据合同约定及法律规定追究被告的违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：永金置业公司支付违约金5万元并赔偿久安物业公司可得利益损失188722.3元，合计238722.3元；诉讼费用由永金置业公司承担。
被告（反诉原告）永金置业公司针对原告（反诉被告）久安物业公司的诉请辩称：1、永金置业公司不存在任何违约行为，不应支付违约金5万元。永金置业公司与久安物业公司签订了前期物业管理合同，在未到约定的服务期（从交房之日起）即合同未全面生效时，金溪佳苑小区超过三分之二的业主提出久安物业公司在当地口碑较差，坚决要求更换物业公司。永金置业公司秉着负责任的原则，走访了被久安物业公司服务过的小区（沙溪荆溪苑）业主，并和当地村委会、镇政府沟通了解情况。最后超过三分之二的业主都书面申请要求更换久安物业公司时，永金置业公司股东决定，并报请当地村委会、镇政府同意，决定终止与久安物业公司前期物业及之后的全部物业服务。永金置业公司的行为符合《物权法》第七十六条、第八十一条第二款规定，不存在违约行为，久安物业公司要求永金置业公司赔偿可得利益损失的诉请亦无事实和法律依据，故应驳回苏州久安物业管理有限公司的诉讼请求；2、在永金置业公司合法终止与久安物业公司的服务协议后，久安物业公司却为了达成其不法目的无故拿取、扣押了永金置业公司将近604把钥匙，来胁迫永金置业公司确认单方违约，并在同意赔偿协议书上盖章确认，导致永金置业公司重大损失。
被告（反诉原告）永金置业公司反诉称：永金置业公司与久安物业公司于2015年6月合法终止前期物业服务合同后，久安物业公司为了达到其不法目的，在2015年6月22日无故拿取、扣押永金置业公司将在2015年7月1日交房的604把钥匙。永金置业公司多次要求久安物业公司归还，并在2015年6月27日亲自派人到久安物业公司协商处理此事，但久安物业公司却要求永金置业公司确认单方违约并同意在赔偿协议书上盖章确认作为前提条件。永金置业公司拒绝后，为了避免损失扩大，一方面正式书面通知久安物业公司要求其归还，另一方面对即将交房的门锁钥匙予以更换，截至久安物业公司同意归还钥匙时，已造成永金置业公司更换了钥匙200只，直接损失达24000元。故诉至法院，请求判令：久安物业公司赔偿永金置业公司经济损失24000元；诉讼费用由久安物业公司承担。
原告（反诉被告）久安物业公司针对被告（反诉原告）永金置业公司的诉请辩称：1、永金置业公司的诉请不能成立，保管钥匙是久安物业公司履行物业公司管理的职责；2、2015年6月27日，久安物业公司接到永金置业公司的交涉通知，我们明确该钥匙我们不存在扣押，但需要有经过授权的人来提取，当时永金置业公司所谓的人员没有出示任何手续来，但我们随即向久安物业公司发表声明。2015年6月29日，永金置业公司派了两人到久安物业公司处办理了钥匙交接手续，久安物业公司将604把钥匙交给永金置业公司。永金置业公司的交房时间是2015年7月1日，所以根本不存在延迟及影响交付，我们认为其所谓的配钥匙是虚构的，由此产生的责任也是永金置业公司自己来承担。
原告（反诉被告）久安物业公司为证明其诉讼主张及针对反诉原告主张的辩称，向本院提供了以下证据：
1、招投标结果通知原件，证明2013年3月12日久安物业公司经过招投标程序获得永金置业公司开发的沙溪金溪佳苑小区前期物业管理权；
2、前期物业管理委托合同原件，证明永金置业公司与久安物业公司签订太仓市前期物业管理委托合同，双方约定永金置业公司委托久安物业公司对其开发的金溪佳苑小区进行物业管理服务；
3、通知函原件，证明永金置业公司以捏造事实的方式单方面与久安物业公司解除了前期物业管理合同；
4、严正声明快递单及签收手续，证明久安物业公司接到永金置业公司通知后向永金置业公司发出申明，对其违约行为久安物业公司将依法追究责任，并以快递方式交由永金置业公司签收；
5、太仓市人民政府文件复印件，该文件对原告进行物业管理的利润进行明确；
6、非普通住宅前期物业公共服务收费备案表，证明公共物业收费标准与招投标结果通知书及合同内容约定一致，其中对建筑总面积的面积与合同是一致的；
7、久安物业公司服务的3个小区的流水账及物业管理合同，证明南阳丽都、东方雅苑、一品新筑这3个小区都是由久安物业公司物业管理，2014年的平均利润在9%左右；
8、2015年6月27日，永金置业公司发给久安物业公司的通知函1份，证明久安物业公司在6月27日下午才收到该通知函；
9、久安物业公司制作的钥匙移交说明，证明在接函后久安物业公司立即制作清单要求永金置业公司来人提供相关手续并在该清单上签字确认；
10、2015年6月29日收条，证明永金置业公司在接到通知后第二天就来久安物业公司领取钥匙，久安物业公司不存在无故拖延移交钥匙的行为。
被告（反诉原告）永金置业公司对原告（反诉被告）久安物业公司提供的证据材料质证意见如下：1、招投标结果通知真实性有异议，且与本案无关联性。根据久安物业公司提供的合同，双方前期物业是通过合同上协议选聘而不是招投标；2、久安物业公司提供的前期物业管理合同与永金置业公司提供的合同部分内容不符；3、对通知函的真实性无异议，但与本案不具有关联性；4、对严正声明快递单及签收手续真实性有异议，永金置业公司终止与久安物业公司的物业合同是符合法律规定的，不存在原告的严正声明上的虚构事实等情形；5、对太仓市人民政府文件真实性无异议，但是与本案无关联性，久安物业公司根本还没开始服务，不存在可得利益损失；6、对非普通住宅前期物业公共服务收费备案表真实性被告不予认可。首先根据被告提供的合同可以明确看出双方对收费没有约定，同时被告提供的合同上是其通过协议选定而不是招投标，所以原告举证该份证据来证明上述的标准与招投标相一致，明显是不符合事实的。同时，物价局也仅是作为备案，没有任何证明效力。况且实际原告根本就没有开始实施物业管理，因为被告已经在6月终止了与原告的前期物业管理协议，而被告交房是7月开始，原告并没有实际履行前期物业管理合同。所以不存在所谓的任何损失部分；7、对物业服务的3个小区的流水账真实性被告不予确定，因为是原告单方制作。物业管理合同，与本案无关联性，不能作为原告陈述的其确定损失的定案依据。对上次原告提出的太政规（2011）8号文件，该文件已经作废，所以原告的该份文件也没有任何证明效力；8、对通知函的真实性无异议，27日下午永金置业公司是因为久安物业公司不交付钥匙而发出的通知；9、钥匙移交说明其实是在27日上午，内容上设置的要求是永金置业公司承认单方解除合同行为，才可以把钥匙给永金置业公司；10、对2015年6月29日收条的真实性无异议。
被告（反诉原告）永金置业公司为支持其对本诉原告主张的答辩及反诉主张，向本院提供了以下证据：
1、前期物业管理委托合同，证明永金置业公司保存的物业合同与久安物业公司提供的合同存在差异，双方合同根本没有成立；
2、超过三分之二业主签字的书面材料复印件，证明原告的更换是符合法律规定的程序的，业主申请更换物业公司，永金置业公司不存在违法解除；
3、股东会决议书及申请书，证明永金置业公司终止与久安物业公司物业服务合同是通过公司股东会根据三分之二的业主的决定，并报请当地村委会及政府同意而作出的，永金置业公司终止物业合同是合法的；
4、2015年6月27日通知函，证明6月27日上午永金置业公司到久安物业公司处拿钥匙，久安物业公司拒绝交付钥匙，永金置业公司于6月27日下午发出通知函，要求立即归还钥匙；
5、签证单、收款收据、发票，证明截止到久安物业公司交付钥匙为止，永金置业公司因久安物业公司扣押钥匙的行为已更换钥匙锁芯的费用为24000元。
原告（反诉被告）久安物业公司对被告（反诉原告）永金置业公司提供的证据材料质证意见如下：1、前期物业管理合同当时的内容是填错的，填错的这份在永金置业公司处，该合同不能作为依据的；2、对股东会决议书及申请书真实性无异议，恰可以证明太仓永金置业有限公司单方解除合同的违约事实；3、超过三分之二业主签字书面材料形式上是不真实的，是永金置业公司打印好叫业主签字的，业主签字实际上都不知道，不是业主主动的，业主没有提出更换物业的资格，要求申请更换是太仓永金置业有限公司虚构的事实，其提出解除合同的理由缺乏法律依据，也没有事实依据；4、通知函我方是收到的，收到后久安物业公司当天就明确房屋钥匙是要归还的，但因来的人没有携带任何手续所以交接未成；5、对永金置业公司配的钥匙真实性不予认可，因为那天我们收到的函是下午收到的，交涉时后面交涉的，被告不可能在很短的时间内更换200把钥匙，我方不予认可。
经审理查明：
2013年3月12日，太仓市城市管理局签发太仓沙溪金溪佳苑前期物业管理招投标结果通知，由太仓市永金置业有限公司建造的沙溪金溪佳苑项目的评标工作结束，中标单位系苏州久安物业管理有限公司。
2013年3月20日，久安物业公司与永金置业公司签订前期物业管理委托合同，双方约定永金置业公司委托久安物业公司对其开发的金溪佳苑进行物业管理服务；物业管理服务期为3年（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自交房之日起算；物业类型为高层、别墅、商铺；总建筑面积108573平方米；在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，住宅1.05元/月·平方米、商业1.50元/月·平方米、别墅2.10元/月·平方米、停车位50元/月·个；合同第二十六条约定本合同生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并应向对方支付五万元的违约金。合同第二十八条约定在合同履行过程中，乙方的实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿；甲方的实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。
2015年6月，永金置业公司向久安物业公司发出通知函，载明“兹有我公司（太仓永金置业有限公司）应沙溪镇金溪佳苑小区广大业主反映，贵公司（苏州久安物业管理有限公司）在沙溪镇当地口碑等方面反响较差，广大业主已向我公司提出更换物业公司的要求，我公司受广大业主要求，已向太仓市多个相关部门提出更换申请，相关部门已获批我小区广大业主的诉求申请，至此我公司将终止与贵公司所有合作协议”。
2015年6月27日，永金置业公司向久安物业公司发出通知函，载明“兹由太仓永金置业有限公司与贵公司（苏州久安物业管理有限公司）已终止了所有合作协议，但贵公司无故拿取、扣押我公司金溪佳苑小区进户门12#13#14#15#16#17#b锁钥匙，共计604把。我公司与贵公司进行交涉，贵公司无理拒绝交还钥匙。鉴于贵公司此行为导致我公司2015年7月1日无法正常实施交房手续，给我公司将造成重大的经济损失。现通知贵公司在收到本通知函后，立即将拿取、扣押的604把钥匙交还我公司，若贵公司拒绝交还，所产生的损失将由贵公司承担，特此通知”。
2015年6月27日，久安物业公司向永金置业公司发出钥匙移交说明，载明“因贵公司存在单方解除合同行为，但是为了不影响广大业主利益及正常的交房行为，我公司移交钥匙给贵公司，但此行为并不代表我公司放弃追究贵公司单方解除合同所造成损失的索赔权力”。
2015年6月28日，久安物业公司向永金置业公司发出严正声明，载明“…一、将依法追究你公司诽谤和单方解除合同的侵权、违约及损失的赔偿责任；二、至于金溪佳苑小区业主进户门钥匙，对我公司维权无实质性意义，可以返还，但须请你公司法定代表人或书面授权的代理人在2015年6月30日下午3：00到我公司办理书面交接手续。如果你公司没有派法定代表人或书面授权的代理人或再次拒绝签署钥匙书面交接手续的，由此产生的后果只能由你公司承担”。
2015年6月29日，永金置业公司向久安物业公司出具收条，载明“兹收到苏州久安物业管理有限公司移交金溪佳苑12#13#14#15#16#17#b锁钥匙，共计604把，特此签收”。
另永金置业公司向本院提供：业主申请，载明“本人系由（太仓永金置业有限公司）开发建设的金溪佳苑小区业主，本人现向开发商提出申请更换现（苏州久安物业管理有限公司）要求，据购买在金溪佳苑小区的广大业主邻居反映，该物业公司在沙溪镇当地口碑等方面反响较差…我请求更换该物业公司，另行聘用其他物业公司作为金溪佳苑小区新物业管理方…”。
上述事实，有原告久安物业公司提供的招投标结果通知、前期物业管理委托合同、及原、被告当庭陈述等证据在卷予以佐证。
审理过程中，久安物业公司与永金置业公司均同意解除2013年3月20日双方签订的前期物业管理委托合同。本案的争议焦点在于:一、永金置业公司解除前期物业管理委托合同的行为是否已构成违约？是否应当承担违约责任？二、永金置业公司要求久安物业公司赔偿其经济损失24000元的诉请能否得到支持？
关于争议焦点一，本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限。久安物业公司与永金置业公司签订的前期物业管理委托合同中存有双方的盖章确认，该合同内容未违反法律规定，应认定为合法有效，该协议对双方均具有约束力。本案审理过程中，永金置业公司向本院提供金溪佳苑部分业主签字的提出更换物业管理服务单位即久安物业公司的申请，且久安物业公司与永金置业公司均同意解除双方签订的关于金溪佳苑的前期物业管理委托合同，符合法律规定，本院亦无异议。前期物业管理委托合同已约定“合同生效后，任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并应向对方支付5万元的违约金”，因久安物业公司未向本院提供相关证据证明其实际经济损失已超过5万元的违约金，现永金置业公司单方提出解除合同，其理应向久安物业公司支付5万元的违约金。
关于争议焦点二，永金置业公司主张要求久安物业公司赔偿其经济损失24000元，并向本院提供签证单、收款收据、发票予以佐证。经本院核实，永金置业公司提供的发票上的货物名称系工程门及安装，久安物业公司已于永金置业公司向业主交房之前向永金置业公司移交了604把钥匙，故永金置业公司主张要求久安物业公司赔偿其经济损失24000元的诉请，本院碍难支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第二十一条、第二十六条，《江苏省物业管理条例》第三十一条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）太仓永金置业有限公司支付原告（反诉被告）苏州久安物业管理有限公司违约金5万元。
二、驳回反诉原告（本诉被告）太仓永金置业有限公司的反诉诉讼请求。
履行方式：上述第一项款项应于本判决生效之日起10日内直接给付原告或汇入太仓市人民法院帐户（开户行：中国银行太仓市支行，账号：45×××14）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费400元，反诉案件受理费400元，合计800元，由被告（反诉原告）太仓永金置业有限公司承担。此款原告（反诉被告）苏州久安物业管理有限公司已预交，本院不再退还，由被告（反诉原告）太仓永金置业有限公司在给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 王 月
代理审判员 张 圣
人民陪审员 周文新
二〇一六年一月八日
书 记 员 邵 静
本案援引的相关法律条款
《中华人民共和国物权法》：
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《江苏省物业管理条例》：
第三十一条新建住宅物业实行前期物业管理。
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。
前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。