中华人民共和国
浙江省丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丽莲民初字第573号
原告：洪维云。
委托代理人（特别授权）：王伟斌。
委托代理人（特别授权）：黄捷。
被告：丽水市莲都区碧湖镇人民政府。
法定代表人：胡军。
委托代理人（特别授权）：舒丽红。
原告洪维云与被告莲都区碧湖镇人民政府建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2014年6月19日立案受理后，依法组成由审判员王菊英担任审判长，审判员赵敏冲、人民陪审员朱伟龙参加评议的合议庭，于同年7月28日公开开庭进行了审理。原告洪维云的委托代理人王伟斌、被告莲都区碧湖镇人民政府的委托代理人舒丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪维云诉称：1998年11月17日，被告与丽水市土地管理局签订国土合字（1998）31号国有土地使用出让合同，以出让方式取得坐落在碧湖镇行基菜场面积2100m2国有土地使用权，土地用途为商业用地，使用年限为四十年。基于上述土地使用权，同年12月9日，原告为甲方、被告为乙方双方签订了《关于联合开发碧湖镇农贸中心市场的协议》（以上简称协议），《协议》主要约定：1、甲、乙双方合作在碧湖镇原行基菜市场地段建设一幢高二层、占地约2000m2，建筑面积约4000m2的农贸中心市场大楼。2、乙方以其取得2100m2土地使用权出资，农贸中心市场大楼建设资金由甲方筹措。3、甲方确保乙方收回100万元出资及收益，上述地块所建房屋均归属于甲方，由甲方自行处理。4、乙方负责协助甲方办理摊位及房产权属登记手续（包括土地使用权变更过户手续）。5、甲、乙双方针对合作开发其它事宜也进行约定。《协议》签订之后，原告按约筹措资金，建设农贸中心市场大楼。在原告努力及被告协助下，农贸市场中心大楼按约定完工。1999年5月31日，按照被告要求，以出让金名义将被告在该项目中收益壹佰万元如数支付给被告。2003年4月24日被告致函碧湖房管所，并协助原告将上述地块中占地面积810.94m2，建筑面积1291.5m2房产权属登记在原告名下。同年11月份，原、被告双方共同向丽水市土地管理部门提出申请，要求办理上述房屋所占地块土地使用权变更手续，不知何故，一直没有办理。2012年6-7月份左右，原告得知，被告以保留土地使用权名义将上述810.94m2土地使用证仍登记在被告名下。为维权，原告又向丽水市土地管理部门提出要求撤销或变更上述地块土地使用权，因被告不配合，涉案地块土地使用权仍没变更到原告名下。2013年4月23日，原告向丽水市中级人级人民法院提起行政诉讼，经审理后，中院认为双方实质性争议需通过民事诉讼途径予以解决。2013年7月4日，原告向中院撤回起诉。为平息双方纠纷，莲都区政府法制办等部门多次召集双方协调，均无果。2014年4月11日，莲都区政府致函原告关联公司，告之原告涉案纠纷须通过诉讼途径解决。原告认为，现涉案地块房屋权属已登记在原告名下，根据地随房走的原则，涉案土地使用权也应变更于原告名下。同时，基于原、被告签订《协议》合法有效，对双方均有约束力，被告也有义务协助原告办理本案涉案地块的土地使用权变更手续。由于被告不履行合同义务，导致涉案土地使用权证至今不能变更到原告名下，被告行为已损害原告的合法权益。为此，原告提起诉讼，请求依法判令：确认坐落于碧湖镇行基菜场内第一层，房权证号为丽字第××号及土地证号为（2004）第1106**号房产权属归属于原告所有。同时判令被告即刻履行协助原告办理上述涉案地块的土地使用权（约810.94平方米）变更登记在原告名下的过户手续。
被告莲都区碧湖镇人民政府辩称：1998年12月9日，原告洪维云与被告签订《关于联合开发碧湖镇农贸中心市场的协议》，碧湖镇政府以土地使用权为投资，菜场建好后镇政府收回100万收益，不参与经营风险；菜场建成后，土地使用权通过合法途径转让给对方。协议签订后，菜场的项目立项是以原告的名义操作，建设规划许可证上显示建设单位为原告。菜场建成后，从房产的权证显示，该房产登记在原告名下；部分房产已出售，并已完成过户手续。碧湖镇原登记土地使用权2007.91平方米，于2003年12月转让给金秀莲等23户共计面积1196.97平方米，保留810.94平方米的土地使用权登记在碧湖镇人民政府名下。根据被告的调查，2003年当时碧湖镇政府没有将810.94平方米的土地使用权转让给原告，是基于以下二个方面原因的考虑：一、1998年原告与被告签订《关于联合开发碧湖镇农贸中心市场的协议》存在法律缺陷。1、协议主体不适格。该协议碧湖镇政府直接以自己的名义以商业合作开发的形式签订，对菜市场建设采取商业企业运作的模式进行开发，并约定了收益分配等内容，这有悖于中发（1986）6号《中共中央、国务院关于进一步制止党政机关和党政干部经商、办企业的规定》文件的规定。2、协议内容有名为合作开发，实则买卖土地使用权的嫌疑。以上两点可能导致合同被认定为无效。3、协议中对镇政府保底收益，盈亏则由原告负责的约定有可能被认定为无效。合同法的基本原则包括公平原则，这种约定有悖于这一原则。在相关的司法解释中也有类似的规定，《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》规定：联营合同中的保底条款，通常是指联合一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当确认无效。4、协议执行过程并不规范。如项目立项是以原告的名义操作，建设规划许可证直接办给原告，而非碧湖镇人民政府。二、保证购买行基菜场内摊位的商户的利益。根据被告现掌握的行基菜场摊位销售统计情况来看，菜场建成后共销售营业用房（店面）12间，摊位48个。其中营业用房（店面）的销售是丽水市洪福商贸公司与购买者签订的销售合同，据了解，这些销售用房的房产和土地双证都已办理，其利益可以维护。而购买摊位的商户是与原告签订的碧湖镇农贸市场摊位的购销合同，购买商户持有丽水市洪福商贸有限公司发放的认购碧湖镇农贸中心摊位的证，这是丽水市洪福商贸有限公司自行制作发放的证，并没有房产证和土地证来维护该批购买摊位者的利益。被告了解到当时没有将保留810.94平方米的土地使用权过户给原告，也是这些商户认为把土地证办在碧湖镇政府名下他们放心，如果房产证和土地证都在原告手上，一旦发生原告将市场卖了或者到银行贷款不还而强制执行等情况时，这些购买摊位商户的利益就很难保证，势必会造成社会不稳定因素。同时，被告也认为，这些商户购买了市场摊位，就应该享有房产和土地的使用权利，将土地使用权全部过户给原告也不合理。
为支持自己的诉讼主张，原告向本院提供如下证据：1、护照，待证原告身份情况及主体资格；2、组织机构代码证，待证被告身份情况及主体资格；3、联合开发协议、票据，待证1）原告与被告联合开发本案涉及标的物（行基菜市场）；2）本案涉及标的物建设资金由原告负责；3）本案涉及标的物归属原告，由被告协助原告办理权属变更手续；4）原告已按约支付收益100万元于被告；
4、碧证计（1998）1号文件、建设工程规划许可证、用地规划许可证、定点通知及相关审批资料、施工许可证、被告给房管所函、房产证，待证1）原告兴建本案涉及房产已经过有关部门批准，系合法建筑；2）被告函告房管部门包括涉案房产在内碧湖行基农贸市场（菜场）一楼房产权属过户至原告名下；3）2003年6月原告取得本案涉及地上附着物（房产）的权属；5、出让土地使用权转让审批表、丽水国用（2004）第110686号土地使用权证、丽水国用（2004）第110688号土地使用权证，待证1）原告与被告共同向土管部门提出申请要求将本案涉及标的物土地使用权变更登记在原告名下，并于2003年将其中224.02平方米过户至原告名下；2）被告将其中810.94平方米以保留名义仍登记在其自己名下；6、裁定书、莲都区政府答复意见书，待证原告就本案涉及土地使用权事宜曾提起行政诉讼，因争议需通过民事途径解决后撤诉。经质证，被告对原告提供的证据认为：1、证据4中被告给房管所的函，项目建设用原告的名字，被告镇政府没有房产的；2、对证据5中的出让土地使用权转让审批表应当是没有真正施行，转让现状不明确，没有国土部门的审核意见，表格也没有编号，不规范，内容也不完善。对其他证据没有异议。
为支持自己的抗辩主张，被告向本院提供如下证据：1、丽水市洪福商贸有限公司发放给购买摊位商户的认购证，待证商铺的购买凭证是洪福商贸制作发给他们的，不具有房产和土地使用权；2、行基菜场摊位销售统计，待证原告将摊位卖给商户的情况；3、碧湖镇农贸中心市场营业用房销售合同，待证12间店面签订的合同；4、碧湖农贸市场摊位购销合同，待证原告已将农贸市场摊位卖给商户。经质证原告对被告提供的证据认为：1、被告提供的证据除了一份原件外，其他为复印件，无法对所提供的材料的真实性进行核实和判断，庭后待了解清楚后，可以提供书面的质证意见。2、如果被告所提供的证据真实性无异议的话，与本案的争议焦点也无关联，本案是要求确认涉案地块权属归原告及责令被告办理涉案地块土地使用权过户手续，被告提供这些证据待证原告将菜场内的相关摊位及店面房转让他人，即使这些摊位在涉案地块上，也不能作为阻碍原告取得土地使用权的理由，如果原告卖了摊位，原告取得使用权后，可将摊位过户给受让者，因被告方未将土地使用权完整过户至原告名下，才导致相关权属无法办理，所以这些证据从内容看，与本案的争议焦点无关联。相反根据被告提供的证据进一步说明《联合开发协议》是原、被告真实意思表示。
本院对上述证据认证如下：原告提供的证据1-4、被告提供的证据3，双方对其真实性无异议，且与本案相关联，本院予以认定。原告提供的证据5能证明原告的申请办证过程，本院亦予以采信。被告提供的证据1、2、4系复印件，本院不予认定。
综上，结合当事人庭审陈述，本院对本案的事实认定如下：1998年12月9日，原、被告签订《关于联合开发碧湖镇农贸中心市场的协议》一份，约定：1、原、被告合作在碧湖镇原行基菜市场地段建设一幢高二层，占地约2000m2、建筑面积4000m2的农贸中心市场大楼。2、被告以建设用地1965m2的土地使用权（商业用地）、市场四周通道等相关配套设施出资，原告确保被告收回100万元出资及收益。3、市场大楼建设资金由原告筹措，并由原告负责建设和营销。4、被告负责协助原告办理房产转让手续及摊位、房产的使用权证。原、被告在协议中还约定了其他相关权利义务。签约后，原告依约建成农贸中心市场大楼并出售其中的摊位、营业用房。1999年5月，该大楼投入使用，同年5月31日，原告以土地出让金的名义向被告支付1000000元。2003年4月24日，被告致函碧湖房管所，要求该所给予原告办理房产证过户手续。2003年6月27日，被告协助原告办理了涉案房产一楼（建设面积1291.5m2）的房产证；2004年1月，被告将涉案房产一楼其中224.02m2面积的土地证协助办理登载至原告名下，但其中810.94m2面积的土地证［证号：丽水国用（2004）第110688号］仍登载在被告名下。原告据此提起诉讼。
本院认为：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案中，涉案地块房屋权属现全部登载在原告名下，根据地随房走的原则，涉案地块土地使用权亦应变更至原告名下。原告要求确认涉案地块的土地及房产权属归原告所有，并要求被告协助原告将涉案地块（面积810.94m2）的土地使用权变更登记至原告名下的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告以涉案地块的土地使用权证登载在被告名下有利于购买该地块摊位的商户稳定为由抗辩原告主张，此项抗辩理由不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，判决如下：
一、坐落在丽水市莲都区碧湖镇行基菜场（即碧湖镇农贸中心市场）内第一层房产［房权证丽字第××号、土地证号：丽水国用（2004）第1106**号］归原告洪维云所有。
二、被告丽水市莲都区碧湖镇人民政府于本判决生效之日起三十日内协助原告洪维云办理上述地块的土地使用权变更登记手续（即过户登记至原告洪维云名下）。
案件受理费48960元，由被告丽水市莲都区碧湖镇人民政府负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 王菊英
审 判 员 赵敏冲
人民陪审员 朱伟龙
二〇一四年十月二十八日
代书 记员 江煜剑