四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵民终字第791号
上诉人（原审被告）：曾敏，女，汉族，大学本科文化，住四川省绵阳市涪城区，个体工商户。
被上诉人（原审原告）：朱亚松，男，汉族，大学本科文化，住四川省绵阳市涪城区。
被上诉人（原审原告）：朱劲松，女，汉族，初中文化，住四川省绵阳市涪城区，系朱亚松之姐。
曾敏因与朱亚松、朱劲松房屋租赁合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2014）涪民初字第80号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年5月20日受理后，依法由审判员夏春梅担任审判长，与审判员刘立冬、代理审判员汤显组成合议庭，于2014年6月16日进行了审理。上诉人曾敏、被上诉人朱亚松和朱劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审查现有证据，足以认定如下事实：2008年11月9日，朱亚松、朱劲松授权其父亲朱名登与曾敏签订《租赁合同》一份，约定：朱亚松、朱劲松将其所有的位于绵阳市涪城区跃进路北段81号隆盛·馨领域2幢1-9、1-10号门面出租给曾敏；租赁期限从2008年12月1日至2013年11月30日，为期五年；租期满，在同等条件下，曾敏可优先续租并提前一个月办完相关手续；租金分段计算，其中2012年12月1日至2013年11月30日每月租金为6380元；曾敏装修门面方案，须经出租方同意，不得改变主体结构和损伤水、气、电的管线，装修好水电气管线，地板等用完曾敏不得拆毁，无偿归出租方。后曾敏用出租门面以“吃起耍”的字号经营食品业。合同期限届满后，双方未继续签订租赁合同，曾敏也未返还门面，仍在继续使用，亦未支付相关使用费用。后双方因门面收回事宜沟通不畅发生纠纷，经绵阳市涪城区绵州社区居民委员会调解无果，朱亚松、朱劲松遂诉至原审法院，请求判令：1、原审被告于判决生效之日起五日内无条件归还原审原告位于绵阳市涪城区跃进路北段81号隆盛·馨领域2幢1-9、1-10号门面；2、原审被告支付非法占用原审原告门面期间的占用费（从2013年12月1日起至腾退原审原告门面之日止，每天按600元计算）；3、原审被告承担上述项目及水、电、气、物管等一切费用，由原审原告在保证金5000元中扣除；4、本案诉讼费由被告承担。
在原审庭审中，朱亚松、朱劲松当庭撤回第三项诉讼请求，并明确其占用费按600元／天的标准主张系根据双方打算续签租赁合同时商议的租金价格提出的，但双方最终未就续租事宜达成一致意见。朱亚松、朱劲松还举出《通知》一份，用以证明其于2013年12月1日告知曾敏在租赁合同期满后将收回门面自用，该《通知》是交与曾敏聘用的店员，让店员转交的。曾敏质证后认为其没有收到朱亚松、朱劲松发出的《通知》。曾敏举出《证明》及《房屋租赁合同》，用以证明相邻门面的租金水平及存在转让费的情形。朱亚松、朱劲松质证后不认可上述证据的真实性、关联性。曾敏还举出《门面装修合同》、照片，用以证明其投入大量资金对案涉门面进行装修。朱亚松、朱劲松质证后认为曾敏为开展经营活动而对案涉门面投入资金进行装修是必然的行为。曾敏最后举出与朱亚松、朱劲松签订的《租赁合同》，用以证明其对案涉门面有优先续租权且合同中对不准转让没有进行约定。朱亚松、朱劲松质证后对合同真实性无异议，但对证明目的不予认可。
在二审诉讼中，曾敏提交《合伙经营协议》和个体工商营业执照，《合伙经营协议》载明有曾敏以个人名义在绵阳市跃进路北段81号租用了隆盛.馨领域2号楼一楼81－9、10号门面以及曾敏与曾雪梅双方就合伙经营食品事宜达成协议等内容，个体工商营业执照载明有名称绵阳市涪城区吃起耍副食店、经营者姓名曾雪梅、经营场所涪城区跃进路北段81号9－10号门面等内容，欲证明本案遗漏了当事人曾学梅。朱亚松、朱劲松质证认为，对两份证据的真实性无法判断，曾敏自始自终未出具《合伙协议》和营业执照。
上述事实，有房屋所有权证，《租赁合同》以及当事人的陈述等经庭审质证的证据证明。
原审法院认为：本案案涉的出租门面系原告朱亚松、朱劲松所有，原告与被告曾敏于2008年11月9日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法，双方建立了有效的房屋租赁合同关系。该《租赁合同》约定租赁期限从2008年12月1日至2013年11月30日止为期五年，租期满，在同等条件下曾敏享有优先续租权，但曾敏必须提前一个月办完相关手续。庭审中，原告称在租赁期满的第二天向曾敏送达了《通知》，告知曾敏在合同期满后将收回门面自用，虽无证据证明，被告曾敏也否认收到该《通知》。但曾敏也未按照合同约定提前一个月办完相关手续，且在《租赁合同》期满后双方没有续签合同，所以原告与曾敏的租赁合同关系至租赁期限届满已经终止，曾敏应当及时返还门面，其继续占用该房屋，侵害了原告的合法权益。曾敏关于租赁期限届满后，在没有其他人租赁的情况下，被告续租享有优先权，可以继续使用门面的辩称理由与《租赁合同》约定不符，不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，原告要求被告曾敏归还门面的请求成立，予以支持。
原告要求被告支付“租赁期满后继续占用该门面期间的房屋占用费”，实质是主张房屋占用损失。原告主张损失按原、被告打算签订续租合同时商议的价格600元／天计算，原审法院认为，原告提出的该主张没有事实依据，根据案件实际情况，酌定按原、被告签订的《租赁合同》中约定2012年12月1日至2013年11月30日每月租金6380元即213元／天计算。依据《租赁合同》第七条约定，被告装修门面方案，须经原告同意，不得改变主体结构和损伤水、电、气的管线、装修好的水电气管线，地板等用完被告不得拆毁，无偿归原告。曾敏辩称其在没有用完装修好的水电气管线，地板的情况下不可能无偿归原告，该辩称理由与《租赁合同》约定不符，不予采信。被告还辩称其有将门面装修的剩余价值转让的权利，但在《租赁合同》中，原、被告双方并未对转让事宜进行约定，曾敏的该辩称理由无事实依据，不予采信。因原告申请撤回第三项诉讼主张是民事诉讼当事人自己处分诉权的合法行为，予以准许。
综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一、二款、第一百一十七条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、被告曾敏在本判决生效后5日内将位于绵阳市涪城区跃进路北段81号隆盛·馨领域2幢1-9、1-10号门面返还给原告朱亚松、朱劲松，并于同日向原告支付清门面占用费（从2013年12月1日起至门面返还时止，每天按213元计）；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费575元，由被告曾敏承担。
原审法院宣判后，原审被告曾敏不服原审判决，提起上诉，请求撤销原判，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担本案全部诉讼费。主要理由：一、原判认定事实不清，侵犯了合伙人即曾学梅的合法权益。上诉人系与曾雪梅合伙经营吃起耍副食店，但原审法院未查清案件事实就作出判决，忽视第三人曾雪梅的合法权益。二、原审判决适用法律不当，被上诉人的行为有违商业道德。承租方把门面转让给第三方，即是承租方的权利，又是商业规则，更符合商业道义。被上诉人把房租涨得离谱，又不让转让，这是严重违法和违背商业道义的行为。三、判决结果有违公平公正。上诉人所做装修设施归被上诉人，但被上诉人却不承担装修费，这不合理，也不公正。
被上诉人朱亚松、朱劲松辩称：原审被告曾敏既不续租门面，又不返还门面，也不支付门面占用费，侵犯了产权人的合法权益，请求驳回上诉，返还门面，门面占用费按双方商谈续租时同意的160元／平方米计算，即每月支付17704元。
本院认为：本案案涉《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法，应合法有效，故双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。在《租赁合同》到期后，由于双方就房屋续租未能达成一致意见，未能缔结有效的房屋续租合同，故作为房屋产权人的朱亚松、朱劲松要求曾敏返还门面以及租赁期满后继续占用门面的相应损失并无不当，应予支持。对上诉人曾敏所持本案的处理侵害曾雪梅权益的主张，由于本案案涉《租赁合同》系上诉人曾敏以个人名义签订，并非是以曾雪梅及其所经营的绵阳市涪城区吃起耍副食店名义签订，亦不是以两人的名义签订，故上诉人曾敏与曾雪梅之间的合伙关系与本案房屋租赁合同无直接关联性，本案的处理并未损害曾雪梅的权益，对该主张不予支持。对上诉人曾敏所持承租人有转让的权利的主张，依照《中华人民共和国合同法》第二百四十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，转租成立是以出租人同意为前提，故上诉人曾敏的该主张不成立，不予支持。对上诉人曾敏所持装修设施归被上诉人朱亚松、朱劲松不合理的主张，根据双方当事人签订的《租赁合同》的约定“乙方装修门面方案，须经甲方同意，不得改变主体结构和损伤水、气、电的管线、装修好水电气管线，地板等用完乙方不得拆毁，无偿归甲方”，双方已对装修的归属作了明确约定，现租赁合同期限已届满，故上诉人曾敏的该主张不成立，不予支持。
综上所述，上诉人曾敏的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受费1150元，由上诉人曾敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏春梅
审 判 员 刘立冬
代理审判员 汤 显
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 谭雅丹