天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民二初字第4324号
原告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市武清开发区福源道北侧。
负责人毕兴矿，该公司总经理。
委托代理人张福来，天津唯岩律师事务所律师。
委托代理人李松倩，该公司职员。
被告强冬明。
委托代理人李冰（系被告丈夫）。
原告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司与被告强冬明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员唐津津独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张福来、李松倩、被告的委托代理人李冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与案外人天津盛庆房地产投资有限公司于2011年4月1日签订了关于盛世郦园项目的《天津市住宅前期物业服务合同》，被告作为天津市武清区盛世郦园小区59幢4室的业主于2011年12月31日确认遵守该前期物业服务合同及《临时管理规约》。原告签订合同后依约履行了物业服务合同约定的全部义务，但被告虽至今一直享受原告的物业服务，却未能按约定支付物业费，后经原告多次催要未果，故诉至法院，请求：1、判令被告按照每月663.81元人民币的标准支付原告从2013年11月1日起至2015年4月20日止位于天津市武清区盛世郦园小区59幢4室房屋的物业费12391.05元；2、诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、被告在办理武清区盛世郦园59号楼4门交接手续时原告要求被告预交2012年11月1日至2013年10月31日期间的物业管理费用，但当时盛世郦园小区房屋及配套均没有完工，预交费用期间被告未享受到实质性的物业服务；2、被告所购置的房屋漏水，损失至今未得到赔偿；3、盛世郦园小区的公共区绿化、建筑设施、停车位被违法私建占用、被告家中的总电源闸箱被其他业主圈入院落，小区内别墅用于经营，被告没有尽到管理和制止职责；4、原告未按照国家规定启动建立业委会，未制定相关业主委员会公约；5、原告对别墅周边消防设施和门口的环境管理不作为；6、原告管理的盛世郦园小区房屋违章拆改未尽到管理职责，导致小区采暖面积增加，供暖温度不足，综上，原告提供的物业管理服务严重不到位，给被告的生活及合理利益造成严重伤害，全额收取物业费的行为不合法。
经审理查明，原告系依法注册的物业服务企业，被告系天津市武清区盛世郦园小区59幢4室的业主。2011年4月1日，原告与天津盛庆房地产投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定原告物业服务内容包括盛世郦园小区内房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理等；物业装饰装修的管理；车辆行驶的停放秩序的服务、管理；物业管理区域内公共秩序的服务、管理；物业档案的建立、保管和使用等。别墅物业管理服务费收费标准为按建筑面积计算每月每平方米2.2元；业主应在每月5日前向原告交纳费用。2011年12月31日，被告填写《确认书》一份，内容为“强冬明作为盛世郦园下列单元的业主，已经全文阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。所拥有房屋位置：武清区盛世郦园59号楼4门。……购房人（业主）签字：强冬明2011年12月31日”。被告房屋建筑面积为301.73平方米，2012年11月1日至2013年10月31日，原告为被告提供了物业服务，被告已交清该年度物业费。2013年11月1日起至2015年4月20日，原告为被告提供了物业服务，根据合同约定，被告尚欠原告物业管理服务费12391.05元，故原告诉至法院。
庭审中，被告提交了照片证明原告在物业服务中存在服务不到位的情形。经质证原告认为被告提交的照片拍摄于2015年6月6日，而原告起诉的期间是2013年11月1日至2015年4月20日，且照片属视听资料，容易被篡改，故不予认可，但经法庭询问，原告对于被告提交的照片的真实性不申请司法鉴定。关于小区内拆改的问题，原告认为其有劝阻、报告执法部门等义务且已履行上述义务，并提供了内容为相关执法人员在盛世郦园小区内工作的照片证明。
上述事实，有原、被告的委托代理人陈述、照片及相关书证等证据证明属实。
本院认为，原告与天津盛庆房地产投资有限公司于2011年4月1日签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，受法律保护。被告作为盛世郦园小区的业主，填写确认书认可原告与天津盛庆房地产投资有限公司所签订的《天津市住宅前期物业服务合同》的相关内容，故《天津市住宅前期物业服务合同》对被告亦具有约束力，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。原告对被告提供的照片真实性不予认可，又不申请鉴定，故本院对被告提供的照片真实性予以认定。被告拍摄照片的时间虽不在原告起诉的未交物业费期间，但小区部分建筑拆改的行为是持续完成的，故对其中房屋拆改致公共区域被占用的相片本院予以认定。从双方提供的照片看，小区内对建筑拆改并非个别现象，原告仅提供7张照片不能证明原告对所有拆改现象全面履行了劝阻和报告等义务。被告答辩意见第1点关于预交2012年11月1日至2013年10月31日的物业管理费用但未享受到实质性的物业服务的意见，该年度双方的义务均已履行，被告如认为原告有违约行为可另行主张权利；第2、4、6及第3点关于别墅用于经营均不属物业合同约定的内容；第5点被告提供的证据不能证明其主张，故对被告上述答辩意见本院不予采纳；对被告其他答辩意见，本院予以采纳。综上，原告对盛世郦园小区提供了物业服务，被告不交纳物业费违反了合同的约定，应承担给付义务，但原告在对该小区进行物业管理服务过程中存在较大瑕疵，故对被告应交物业费的数额予以酌减，综合考虑本案的具体情况，被告以交纳原告80%的物业费为宜，共计9912.84元（12391.05元×80%）。本案经调解未果，院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
被告强冬明于本判决生效之日起五日内一次性给付原告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司2013年11月1日至2015年4月20日的物业管理服务费9912.84元；
原告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司的其他诉讼请求不予支持。
如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费55元，由原告担负11元，被告担负44元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，同时向天津市第一中级人民法院预交上诉费，上诉于该院。
审判员 唐津津
二〇一五年八月十一日
书记员 史凡凡
附判决引用的相关条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。