海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第1298号
原告沈洋。
委托代理人唐健锋、曾旭慧，广东正平天成律师事务所律师。
被告海南豪莱实业有限公司。
法定代表人帕夏达克斯·迪米特里奥斯，职务不祥。
原告沈洋与被告海南豪莱实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈洋的委托代理人曾旭慧到庭参加诉讼。被告海南豪莱实业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告沈洋诉称，原、被告双方于2011年3月24日就位于海南省海口市滨海大路XX号海南天邑国际大厦主楼12B层（销售编号17层）01、02、08、09号房共4个单元（下称“租赁场地”）的租赁事宜签订了《房屋租赁合同》（下称“合同”），约定被告承租租赁场地作办公用途；租赁期限为38个月（含2个月免租期），自2011年4月1日起至2014年5月31日；租金自2011年6月1日起计每月63850元，每季租金为191550元，按季度缴纳，并在每季度的第一个月5日前支付；被告于签订合同时交纳租赁保证金191550元；若被告逾期7天未交付租金的，每日按应交未交租金5‰计算滞纳金，持续或累计拖欠1个月租金则原告有权解除合同，收回租赁场地使用权，同时被告须按租赁存续期租金总额20%计算赔偿予原告；若被告不按时交还租赁场地予原告的，被告须补交占用期间使用费，按最后一个月租金标准的双倍计算，并赔偿清场费用。合同签订后，原告按时向被告交付了租赁场地并由被告占有使用，被告将租赁场地作为公司注册住所地进行工商登记。2011年12月，被告开始出现迟延支付租金的情形，并自2013年3月始更是拖欠租金。依合同约定，2013年3月1日至2013年5月31日的当季租金191550元应当在3月5日前支付，但被告直至3月21日才支付了1个月的租金63850元。经多次催促无果。2013年5月17日，原告向被告发出书面《通知函》，通知被告即日起解除合同，并要求被告立即清结租金和违约金，即日将租赁场地交还给原告。被告签收《通知函》后，于2013年8月21日才搬离租赁场地，但仍未结清租金和违约金。经原告多次催促并发出《律师函》，被告置之不理，造成原告重大经济损失。鉴于被告上述的严重违约情形，原告特具此状，请求贵院判决：1、被告立即支付2011年12月及2012年3月迟延租金的滞纳金合计26066.74元（其中：2011年12月的滞纳金为24422.63元，2012年3月的滞纳金为1644.38元）；2、被告立即支付拖欠原告2013年4月1日至2013年5月31日的租金127700元及其至清偿之日止的滞纳金263381.25元（从2013年3月6日暂计至2014年3月31日止，按每日5‰计算），共计383100元；3、被告赔偿原告经济损失159419元（按解除合同后租赁存续期租金总额20%计算赔偿金）；4、被告立即支付自2013年5月18日计至实际清场并交还租赁场地予原告之日止的占用期间使用费399577元（按双倍租金计算，计至2013年8月21日）；5、被告返还原告代付被告欠缴物业管理公司关于2013年6-8月物业管理费12450.36元以及2013年6-8月日常养护费、代收电梯用电费、代收公摊水费5950.63元，共计18400.99元；6、本案的诉讼费用全部由被告承担。
被告海南豪莱实业有限公司未作答辩。
经审理查明，2011年3月24日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于海南省海口市滨海大路XX号海南天邑国际大厦主楼12B层（销售编号17层）01、02、08、09号房出租给被告使用，租赁期限自2011年4月1日至2014年5月31日；自2011年4月1日租金至2011年5月31日，被告免交租金，自2011年6月1日至2014年5月31日，每月租金63850元，即每季度租金为191550元；被告在签订合同的五天内向原告交第一季度租金，以后租金按季度缴纳，并在每季度的第一个月5日前支付；被告因租赁该房屋所衍生的包括并不限于物业管理费、水电费、垃圾处理费用概有被告负责；被告于签订合同时交纳租赁保证金191550元，租赁期满或解除合同之日，被告在缴纳因租赁该房屋所产生的一切费用，并经原告验收房屋后的五个工作日内，原告须将该保证金无息退还被告，在租赁期内，无法定或约定理由，被告单方面解除合同，须交清一切费用，同时原告有权没收该保证金，原告单方面解除合同，原告双倍返还保证金；若被告逾期7天未交付租金的，原告有权从逾期之日起每日按应交未交租金5‰计算滞纳金，持续或累计拖欠1个月租金则原告有权解除合同，收回该房屋，同时被告须按租赁存续期租金总额20%计算赔偿予原告；租赁期满，双方未续订租赁合同时，若被告不按时交还该房屋予原告的，被告须按最后一个月租金标准的双倍计付占用期间使用费，并赔偿清场费用。合同签订后，被告向原告交纳租赁保证金191550元。原告收到该保证金后将该房屋交付被告使用。2011年4月1日至2013年2月，被告付清该期间租金，但未按时支付租金，其中2011年12月、2012年1月、2月的租金共计191550元，被告分别于2011年12月29日、2011年12月30日各付95775元；2012年3月、2012年4月、2012年5月的租金共计191550元，被告于2012年3月5日支付95775元、于2012年3月7日支付50000元、于2012年3月8日支付45775元。2013年3月20日，被告向原告支付租金63850元。此后被告未再向原告支付租金。2013年5月17日，原告以被告拒缴该季度租金为，向被告发出书面《通知函》，通知被告即日起解除合同。同日，被告收到该通知。2013年8月21日，被告迁出该房屋。2014年5月13日，原告以被告拖欠租金为由，向本院提起民事诉讼。
另查明，2013年9月30日，原告向海南天邑物业管理有限公司缴纳涉案房屋欠缴2013年6月至2013年8月物业管理费12450.36元以及2013年6月至2013年8月日常养护费、代收电梯用电费、代收公摊水电费5950.63元，共计18400.99元
又查明，本院于2014年10月10日分别作出（2014）龙民一初字1294号、1295号、1296号、1297号民事判决书，分别判决海南天邑国际大厦有限公司将位于海口市滨海大路XX号天邑国际大厦主楼12B层01号、02、08、09房屋过户至原告沈洋名下。上述判决书已发生法律效力。
以上事实有《房屋租赁合同》、《民事判决书》、《业务凭条》、《通知函》、《帐户交易历史查询》、《收费通知书》、《发票》及庭审笔录所证实。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，对双方均有约束力。原告根据合同约定于2013年5月17日向被告送达了解除合同通知书，被告在同日接到解除合同通知书后，在合理的期限内未向人民法院或仲裁机构提起确认解除合同的效力的诉讼，应认定双方的合同已于2013年5月17日解除。原告依约将涉案房屋交付给被告使用，被告未按合同约定向原告支付租金，构成违约，被告应承担违约责任。涉案房屋自2013年3月1日至2013年5月17日租金为163882元（63850元×2个月＋（63850元÷30天×17天）］，被告仅向原告支付租金63850元，故被告应向原告支付租金100032元。原告主张超出部分，本院不予支持。合同解除后，被告仍占用该房至2013年8月21日，故被告应按合同约定的每月租金63850元向原告支付自2013年5月18日至2013年8月21日止的房屋使用费200063元（63850元×3个月＋（63850元÷30天×4天）］。原告主张超出部分，本院不予支持。合同约定按每日千分之五计付滞纳金、双倍赔偿占用期间使用费及按租赁存续期租金总额20%计算赔偿损失，均视为违约金。该违约金过高，应按每日万分之五计付为宜。根据合同约定，被告应于2011年12月5日前支付2011年12月、2012年1月及2012年2月租金，2013年3月5月支付前2013年3月、2013年4月及2013年5月租金，但被告未按合同约定的时间向原告支付该期间租金，且逾期已超过7天，构成违约，被告应按每日万分之五计付该期间的违约金给原告。原告要求被告支付2012年3月逾期付款的违约金，由于被告已2012年3月8日前已分期付清2012年3月、2012年4月及2012年5月的租金，即被告未违反合同关于逾期七天仍未交付租金应支付逾期付款违约金的约定，故原告此项请求，本院不予支持。原告要求被告按解除合同后租赁存续期租金总额20%计算赔偿原告经济损失159419元，由于按每日万分之五计付违约金，足以弥补原告的损失，故原告此项请求，本院不予支持。被告已付的保证金191550元，因原告解除合同，故原告应返还该保证金给被告。原告要求被告返还其代付被告欠缴物业管理公司2013年6月至2013年8月物业管理费12450.36元以及2013年6至2013年8月日常养护费、代收电梯用电费、代收公摊水电费5950.63元，由于被告在2013年6月至2013年8月仍使用涉案房屋，原告已支付涉案房屋在该期间欠缴物业管理费12450.36元以及日常养护费、代收电梯用电费、代收公摊水电费5950.63元，故原告此项请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、限被告海南豪莱实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告沈洋支付2013年4月1日至2013年5月31日的租金100032元、2013年5月18日至2013年8月21日止的房屋使用费200063元及违约金（违约金的计算方法：2011年12月6日至2011年12月28日止，以191550元为基数按每日万分之五计付；2011年12月29日至2011年12月30日止，以95775元为基数每日万分之五；2013年3月6日至2013年3月19日止，以163882元为基数每日万分之五计付；2013年3月20日至2013年8月21日止，以100032元为基数按每日万分之五计付；2013年8月22日至本判决限定履行之日止，以300095元为基数按每日万分之五计付；已付的保证金191550元，从上述款项中予以扣除）；
二、限被告海南豪莱实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告沈洋支付2013年6月至2013年8月物业管理费12450.36元以及2013年6月至2013年8月日常养护费、代收电梯用电费、代收公摊水电费5950.63元；
三、驳回原告沈洋的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13702元，原告沈洋负担7475元、被告海南豪莱实业有限公司负担6227元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 吴永红
代理审判员 宋玉敏
人民陪审员 许登萍
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 华 洁