浙江省遂昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丽遂民初字第538号
原告潘丽平。
委托代理人（特别授权）朱浩松。
委托代理人（特别授权）刘建君。
被告李民。
原告潘丽平诉被告李民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理后，先由审判员吴丁文适用简易程序独任审理，后依法组成合议庭在本院公开开庭进行了审理。原告潘丽平及其委托代理人刘建君到庭参加诉讼，被告李民经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘丽平诉称，2013年2月9日，双方签订《房地产转让合同》一份，约定被告将其位于遂昌县妙高街道龙潭小区2号安置房1号店面转让给原告，总房价款为700000元，签订合同之日付定金340000元，余款在2013年5月30日前办妥过户手续取得银行贷款后付清，发生违约适用定金罚则等内容。当日原告依约支付了全部定金，之后在要求被告协助办理过户手续时，才得知被告在此之前已在县工商银行将该店面房与其他房产一并捆绑后设定了抵押贷款600万元，在该笔贷款未能还清之前是根本无法单独解除该店面的抵押权并办理过户手续的。至今为止被告仍未能归还该贷款，为此，原告自5月份就要求被告返还定金并赔偿损失，但被告均予以拒绝。综上，原告认为，因被告在签订合同时隐瞒了重要事实，现原告的购房目的已毫无实现可能，合同应予以解除；同时还应按合同总标的的20%标准返还定金并赔偿原告因此而造成的全部损失。故根据《民诉法》第119条之规定，请求判令：一、依法解除双方之间签订的《房地产转让合同》；二、被告返还已付购房定金340000元并按合同总标700000元的20%标准返还定金140000元；三、被告支付截止原告提起诉讼之日止的资金占用费15500元，并支付从原告提起诉讼之次日起至定金还清之日止的资金占用费（上述资金占用费均按人民银行同期同档次基准贷款利率标准计算）；四、由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告李民书面辩称：2013年11月4日，被答辩人潘丽平递交了《民事诉状》解除双方之间签订的《房地产转让合同》、要求答辩人李民归还已付购房定金340000元及按合同总标的700000元20%标准返还定金，要求答辩人支付截至被答辩人起诉之日止的资金占用费（上述资金占用费均按人民银行同期同档次基准利率标准计算）：三项的诉求内容合计499550元整、由答辩人承担本案的诉讼诉讼费用。答辩人认为被答辩人对答辩人的诉讼请求根本不能成立，其理由如下：一、答辩人和被答辩人签订该《房地产转让合同》之前说清楚该房产是在银行捆绑抵押贷款600万元贷款。根据担保法规定：未经抵押权人同意的《房地产转让合同》无效。因此本《房地产转让合同》因违法担保法规定无效。二、合同具有相对性，被答辩人潘丽平与答辩人李民《房地产转让合同》而引起的纠纷中，在被答辩人（购买方）没有签订之日支付答辩人直至今日为止答辩人（出售方）也没有收到被答辩人（购买方）所支付该房产的购房定金340000元，被答辩人应举证证明340000元定金交付给答辩人的证据。在答辩人未支付定金该合同是被答辩人违约。三、该《房地产转让合同》中的中介方（遂昌鑫都房产中介）是被答辩人自家的中介公司。法人是被答辩人的老婆裘瑛。综上所述，答辩人认为双方签订的《房地产转让合同》因违反法律规定无效，因此双方不存在解除合同。被答辩人（购买方）没有在签订之日支付答辩人（出售方）购房定金340000元，直至今日为止答辩人（出售方）也没有收到被答辩人（购买方）所支付该房产的购房定金340000元。被答辩人要求答辩人支付截止被答辩人起诉之日止的资金占用费15500元及返还定金340000元缺乏事实依据和法律依据，请求遂昌人民法院查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益！
原告针对自己的诉讼请求向本院提供了下列证据：1、房地产转让合同，待证双方之间签订的购房合同的基本内容；2、收条，待证原告已向被告支付购房定金的事实；3、房产证和土地证（复印件），待证涉案房屋的基本情况。
经原告申请，本院向中国银行遂昌支行调取他项权利凭证一
份，根据他项权利凭证的记载，涉案房屋在中国银行遂昌支行办
理抵押，债权数额为154万元。
被告李民未提交证据。
对上述证据，本院评析如下：证据1、房地产转让合同，被告
李民的书面答辩内容并未否认其真实性，而是主张该合同无效，
本院对该证据予以采纳，至于合同是否有效，结合其他证据以及
当事人庭审陈述再综合认定。证据2、被告李民否认收到34万元
款项，但在书面答辩状中并未说明没有收到款项的原因，且并未
对收条的真实性予以否认。对于34万元的款项支付情况，原告在
庭审中明确表示收条系李民本人书写，全部以现金支付系被告本
人要求，因李民担心如果通过银行转账，可能被冻结。本院认为，
尽管李民否认实际收到该款项，但在答辩状中并未陈述详细情，
且对收条的真实性未并提出异议。按一般的市场交易习惯，收条在实际收到款项后或在收款时同时出具，原告又对大额资金现金支付的合理性进行了说明。综上，本院对该证据予以采信。证据3、该证据虽系复印件，但被告在书面答辩状中未对真实性提出异议，原告陈述原件抵押在中国银行遂昌支行，且原告申请本院向中国银行遂昌支行调取的他项权利凭证中明确载明相关房屋的抵押情况，对该证据，本院予以采信。
对于本院调取的房屋他项权利凭证，原告对该证据无异议，
经本院审查符合证据三性，本院对该证据予以采信。
结合上述证据及当事人庭审陈述，本院认定事实如下：
原告潘丽平与被告李民于2013年2月9日签订《房地产转让合同》。该合同约定，甲方（李民）将座落遂昌县妙高镇龙潭小区2号安置房1号店面房屋壹间以柒拾万元的价格转让给乙方（潘丽平）。乙方在签订合同之日支付定金人民币叁拾肆万元整。合同还约定了其他内容。合同签订的同日，被告李民向原告潘丽平出具收条，该收条载明潘丽平购买龙潭路小区2号安置房1号店面定金计人民币叁拾肆万元整。涉案房屋至今仍存在他项权利，房屋他项权利人为中国银行股份有限公司遂昌县支行，他项权利种类为最高额抵押权登记，债权数额为壹佰伍拾肆万元整。
庭审过程中，原告潘丽平陈述：在购房前，李民向其告知，涉案房产在丽水的浙商银行有抵押，抵押金额为36万元，2013年5月份到期，原告表示到期时，原告支付剩余36万元购房款，被告协助其办理过户手续。因丽水路途较远，故未对抵押的真实性予以核实。后来才知晓，涉案房产在中国银行遂昌支行办理了捆绑抵押600万元。
本院认为，原告潘丽平与被告李民签订《房地产转让合同》，系当事人的真实意思表示，且原告明确表示在购房后才知晓涉案房产的捆绑抵押情况，被告李民主张原告在购房时就知晓相关情况，但并未提供证据予以证明，本院不予采纳，综上，该合同不违反法律的禁止性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应依约履行义务。涉案的房屋存在他项权利，导致原告的购房目的无法实现，故原告要求解除合同并由被告返还原告已支付的340000元款项，本院予以支持。根据国家法律规定，定金不能超过合同总标的700000元的20%，故双方签订的《房地产转让合同》的定金应调整为140000元，其余200000元应定性为普通购房款。原告要求被告双倍返还定金140000元，符合法律规定，本院予以支持。因原告并未提供证据证明其实际损失超过定金数额，故原告同时主张资金占用费，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告潘丽平与被告李民签订的《房地产转让合同》自2013年11月4日解除。
二、被告李民于本判决生效之日起十日内返还原告潘丽平购房款200000元并双倍返还原告潘丽平定金280000元。
三、驳回原告潘丽平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取案件受理费8733元，由原告潘丽平负担733元，由被告李民负担8000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 唐春萍
审 判 员 吴丁文
人民陪审员 黄晓香
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 江巧媛