湖北省嘉鱼县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂嘉鱼民初字第00720号原告吕锋，男，1961年7月10日生，汉族，湖北省嘉鱼县人。原告裴转桂，女，1961年12月4日生，汉族，湖北省嘉鱼县人。被告嘉鱼县世通房地产开发有限责任公司。住所地：嘉鱼县鱼岳镇北门路。法定代表人陈进平，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人赵秋林，湖北宁华律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告吕锋、裴转桂与被告嘉鱼县世通房地产开发有限公司（以下简称世通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案，依法由审判员汪平红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕锋、裴转桂，被告世通公司的委托代理人赵秋林到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。原告吕锋诉称，2012年2月14日，原告向被告购买位于嘉鱼县鱼岳镇帝景苑小区4幢2单元1603号商品房1套，房屋总价款37万元，双方签订了《商品房买卖合同》。合同第八条约定，出卖人应于2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将“经验收合格”并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原告已按约定全额付清了购房款，但至今原告从未收到被告书面交房通知，被告未能依约将符合交付条件的商品房按期交付给原告使用，截止2015年7月7日，逾期交房1010天。根据合同第九条约定，出卖人逾期交房应按日向买受人支付已付款的万分之三的违约金。根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记的须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。为此，原告向人民法院提出下列诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金55588元；2、判令被告限期向原告交付验收合格的商品房，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；3、判令被告限期为原告办理房地产权属证书，并支付逾期未办理房地产权属证书的违约金1110元；4、责令被告限期为原告办理水电开户、网线开户等相关手续；5、被告承担本案全部诉讼费。原告为证明其诉称事实成立并支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、2012年2月14日由买受人吕锋、裴转桂与出卖人嘉鱼县世通房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及合同补充协议、2012年2月14日、5月30日金额分别为11.5万元、25.5万元、2013年9月29日金额为2648元的销售不动产统一网络发票各1份，证明原告已缴清购房款37万元、面积补差款2648元，被告未按约定的期间交房，应按已交付购房款的日万分之三支付违约金；被告未按约定的期间办理房地产权属证书，应按已付购房款的千分之三支付违约金。2、收据10张、帝景苑物业缴费清单1份，证明原告已缴清办理房屋产权证费用1503元、办理土地证费用1000元、水电建设费3000元、煤气管道开户费2600元、垃圾清运费376元、沙300元、物业服务费1503元、契税7453元、房屋维修基金5636元、房屋抵押登记费260元，合计23631元。被告世通公司辩称，1、原告的第一项诉讼请求已经超过法定的诉讼时效2年，请求法院依法予以驳回。2、对于原告的第二、三、四项诉讼请求无异议。3、本案诉讼费的负担由法院依法决定。被告世通公司为证明其辩称的事实成立并支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、2012年12月28日加盖有“嘉鱼县住房和城乡建设局工程竣工验收备案专用章”的湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书1份，证明被告所承建的帝景苑小区4号楼在2012年12月28日已经职能部门验收合格，符合合同约定的交付条件。2、帝景苑小区4号楼住户统计表复印件1份，证明原告吕锋在2013年9月29日已经领取帝景苑4号楼1603号房屋钥匙的事实。本案在庭审中对原、被告所举证据进行了质证。原告所举证据1，被告无异议，本院予以采信。原告所举证据2，被告认为仅房屋抵押登记费260元的收据加盖的是被告单位财务专用章，其余收据均不是被告出具的，与本案不具关联性，本院认为，原告所举证据2中的10张收据除3张未加盖印章的水电费收据及前述被告认可的收据外，其余收据均加盖有物业公司印章，且与帝景苑物业缴费清单上载明的收费项目、金额相吻合，能证明原告的证明对象，帝景苑物业缴费清单上载明“…2、代收房屋维修基金…5、代收契税…”，本院可认定物业公司系受被告的委托代为向业主收取办理房屋产权证费用、土地证费用、水电建设费用，且被告应按合同约定承担收取相关费用后应尽的义务，原告所举证据2本院予以采信。被告所举证据1，原告认为与本案无关，本院认为，该证据能证明被告的证明对象，与本案具有关联性，本院予以采信。被告所举证据2，原告认为其上“吕锋”的签名不是其本人签名，但其认可已于2013年9月29日收取所购买房屋钥匙的事实，本院认为，原告不能举证证明该证据上“吕锋”的签名系原告本人的签名，该证据本院不予采信，但依原告自认的事实，本院可认定原告已于2013年9月29日收取所购买房屋钥匙。本院依据以上采信的证据及庭审调查，认定本案事实如下：2012年2月14日，原告吕锋向被告世通公司购买位于嘉鱼县鱼岳镇“帝景苑”小区4幢2单元1603号商品房，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：房屋总价款37万元，买受人应于2012年2月14日支付购房首付款11.5万元，余款25.5万元在合同签订之日起7日内，买受人应按银行要求提供相关按揭资料，如若买受人原因未能通过贷款资格审查或贷款金额不足以支付剩余房款或因政策原因不能按揭的，须在接到出卖人通知7天内用现款补足；出卖人在2012年10月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人；出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付给买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）……（2）逾期超过60日后，出卖人应当自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要的由出卖人提供的资料在产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同补充协议约定：…十六、相关项目及费用的确定：1、水电主线管安装至每户门口。水表、电表、水及电开户费用由买受人承担，合计3000元。2、…3、户内水电项目由买受人自行承担。4、网线、有线电视线路预留接口，开户费等费用由买受人负责。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款首付款11.5万元及按揭贷款25.5万元。房屋交付期届至后，被告没有书面通知原告交房，原告认为被告没有提供房屋经验收合格的资料及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，没有达到交房的条件，虽于2013年9月29日领取了所购买商品房的钥匙，但不能视为被告已交付房屋。原告于2013年9月29日向湖北嘉鱼世兴物业管理有限公司帝景苑管理处交纳了代办房产证费用1503元、土地证费用1000元、契税7453元、水电建设费3000元、煤气管道开户费2600元、沙300元、物业服务费1503元、房屋维修基金5636元。其中，2013年9月29日的收据（NO5250114）中载明“交款单位：吕锋，人民币：叁仟元整，收款事由：代收水电建设费”，该收据上加盖有“湖北嘉鱼世兴物业管理有限公司帝景苑管理处”的印章。2013年9月29日，原告还向被告交纳了面积补差款2648元。至今，原告尚未取得房产证、土地证。原告遂诉至本院。本案在庭审中，被告认为原告并未向其交纳水电开户费3000元，原告交纳水电建设费3000元系原告按与物业公司签订的物业服务合同的约定交纳给物业公司的，且其已将水电设施安装到原告户外，水电均实行一户一表，至此，被告已尽到为原告办理水电开户的义务。而原告认为其交纳的水电建设费3000元即是水电开户费，且被告没有为其办理能自行到供水、供电企业交纳水电费的水电开户。庭审中被告明确其第一项诉讼请求为：判令被告支付以372648元为基数按照日万分之三从2012年10月31日起至被告交房之日止的违约金。因原告不同意调解，本院未组织当事人进行调解。本院认为，本案争议的焦点为：一、原告要求被告支付逾期交房违约金的请求本院应否支持的问题。对原告该请求被告提出了时效抗辩，本院认为，合同约定被告应于2012年10月31日前将房屋交付给原告，届期后，被告未能交房，此时原告即知道自己的合法权益受到了侵害，原告应及时寻求法律救济，但原告在2014年11月1日前并未向法院提起诉讼，2015年7月14日才诉至本院，原告亦未提供在法定诉讼时效期间内存在诉讼时效中止、中断的证据，故原告的该项请求已超过法定诉讼时效，本院不予支持。二、被告是否已向原告交付房屋的问题。原告认为被告没有按合同约定提供相关资料，应视为未交房。本院认为，被告没有按合同约定提供相关资料即交付房屋钥匙给原告，构成瑕疵履行，但依交易习惯买受人购房后得先进行装修，在买受人领取房屋钥匙后其即实际取得所购房屋的控制、支配权，应认定自原告领取房屋钥匙时起被告即已完成交付房屋的义务，不能以被告存在瑕疵履行的情形而否定已交付房屋的事实，被告的瑕疵履行行为可通过继续履行进行补救。故原告要求被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉请本院应予支持。三、被告应否为原告办理房屋、土地权属证书，并承担违约责任的问题。原、被告间签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议成立且生效，被告至今未为原告办理房屋、土地权属证书，应按合同约定承担违约责任，对此，被告亦予认可。原告请求被告限期为其办理房地产权属证书，并支付违约金1110元（372648×0.3％）的诉请，本院予以支持。四、被告应否为原告办理能自行到供水、供电企业交纳水电费的水电开户的问题。1、原告是否按合同补充协议交纳了水、电开户费3000元的问题。关于交纳水电开户费、煤气开户费、房屋土地办证费均系原、被告在《商品房买卖合同》及合同补充协议中约定原告应履行的义务，但事实上前述费用均由湖北嘉鱼世兴物业管理有限公司帝景苑管理处代为收取，并非被告直接收取，2013年9月29日的收据（NO5250114）上载明的收款事由为“代收水电建设费”，故本院可认定被告系委托湖北嘉鱼世兴物业管理有限公司帝景苑管理处向原告收取的水电建设费3000元。另被告主张原告交纳的水电建设费3000元并不是水电开户费3000元，但被告不能举证证明原告与湖北嘉鱼世兴物业管理有限公司签订的物业服务合同约定原告负有向湖北嘉鱼世兴物业管理有限公司交纳水电建设费3000元的义务，被告的此项主张不能成立，本院可认定原告交纳的水电建设费3000元即为合同补充协议中约定原告应交纳的水电开户费3000元。2、被告是否履行了为原告办理水电开户的义务的问题。被告辩解其已将水电设施安装到原告户外，且水电均实行一户一表，被告已尽到为原告办理水电开户的义务。本院认为，合同补充协议中约定“水电主线管安装至每户门口。水表、电表、水及电开户费用由买受人承担，合计3000元”，条款中所指的水电开户应理解为业主能直接与供水、供电企业进行结算的开户，被告实行的是总分表制的消费结算方式，即由物业公司直接与供水、供电企业结算，物业公司再与各业主分别结算，采该种结算方式，不能实现业主的购房目的，理由是：①、小区安装一个总表，再传输到小区各户分表，总表和户表之间存在水损、电耗，增加了业主的使用成本。②、供水、供电企业只负担总表以前设施的维护，总表至户表之间的设施修缮成本只能由业主承担，导致业主额外支出。③、物业公司在分摊水损和电耗时往往与其他物业管理成本混在一起，造成信息不公开、不透明，增加业主额外负担。④、整个小区只有总表一个户头，若其他住户欠缴，影响整个小区按时缴费，若遭到供水、供电企业停水、停电，则牵连已缴费业主。故原告要求被告办理能自行到供水、供电企业交纳水电费的水电开户的诉请，本院应予支持。另原告并未向被告及湖北嘉鱼世兴物业管理有限公司交纳网线、有线电视线路开户费，对原告要求被告为其办理网线、有线电视线路开户的诉请本院不予支持。综前所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告嘉鱼县世通房地产开发有限公司于本判决生效后五日内，向原告吕锋交付帝景苑小区4幢2单元1603号商品房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二、被告嘉鱼县世通房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告吕锋办理完结帝景苑小区4幢2单元1603号商品房的房屋所有权证、土地使用权证。三、被告嘉鱼县世通房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告吕锋逾期未办理房地产权属证书的违约金1110元。四、限被告嘉鱼县世通房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为帝景苑小区4幢2单元1603号商品房办理完结能自行到供水、供电企业交纳水电费的水电开户登记手续，原告负有协助义务。五、驳回原告吕锋的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元由被告嘉鱼县世通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求、数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院开户银行：中国农业银行咸宁金穗支行，账号：17680601040004550；户名：咸宁市中级人民法院；汇款用途：上诉费。上诉人在上诉期满后七日内仍未交纳或不足额交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员汪平红二〇一五年九月十日书记员洪锦附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。