广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）百中民一终字第736号
上诉人（一审被告）百色金世纪房地产有限公司。
住所百色市右江区爱新街文体巷*号。
法定代表人冯歌，该公司总经理。
委托代理人赵颖，广西中名律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）李天资，系右江民族医学院附属医院职工。
被上诉人（一审原告）李近都，学生。
被上诉人委托代理人黄春功，凌云县法律服务所法律工作者。
上诉人百色金世纪房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2013）右民一初字第2174号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月16日受理后，依法组成由审判员俞穗芳担任审判长，审判员张力夫和审判员黄小萍参加的合议庭。于2014年11月14日召集上诉人百色金世纪房地产有限公司的委托代理人赵颖，被上诉人李天资及被上诉人李近都的委托代理人黄春功到庭进行举证、质证及辨论。书记员黄俊淋担任法庭记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告与被告分别于2005年9月25日、2005年10月5日共签订四份《金世纪商业广场商场认购协议书》，约定由原告认购被告开发的位于百色市中山一路“金世纪商业广场”商场部分1025号、1027号、1045号、1046号铺面，付款方式为银行按揭付款，签订认购协议书当天原告向被告缴付定金每套3万元。1025号铺面建筑面积为24.04平方米（暂测面积，最终以市房产部门核定为准），成交单价为每平方米10597元，成交总价为254751元；1027号铺面建筑面积为24.04平方米，成交单价为每平方米9713元，成交总价为233500元；1045号铺面建筑面积为13.09平方米，成交单价为每平方米7212元，成交总价为94405元；1046号铺面建筑面积为13.09平方米，成交单价为每平方米8144元，成交总价为106604元；原告应接到被告通知之日起七日内到出售处签订正式《商品房买卖合同》，同时向被告缴付房款总额的40%以上房款等条款。认购协议签订后，原告分别于2005年9月25日、10月2日、10月5日、10月16日交付定金各3万元，合计12万元。2006年5月31日原告向百色市农村信用合作社贷款15万元，6月8日原告交付被告房款19万元。2006年6月20日被告向原告发出关于签订《商品房买卖合同》的通知，因被告单方把商铺的公摊率由45%提高到47%，并修改堵住了1045、1046号商铺的部分通道，为此原告与被告交涉未按《金世纪商业广场商场认购协议书》约定的时间签订《商品房买卖合同》，并于同年10月15日向被告就交涉事宜提交《报告》，同年10月16日被告作出答复单方解除双方签订的《金世纪商业广场商场认购协议书》，引起纠纷，原告于2006年12月4日诉至本院，要求判决被告继续履行合同。经本院及百色市中级人民法院审理，2007年10月17日，百色市中级人民法院作出（2007）百中民一终字第374号民事判决，判令被告与原告签订《商品房买卖合同》继续履行。该判决生效后，被告未按判决书规定履行义务，而是将“金世纪商业广场”商场1025号、1027号、1045号、1046号铺面对外出租收取租金，原告向本院申请执行，本院于2007年12月3日向被告发出执行令，该案在执行过程中，原告分两次于2010年12月14日、2011年1月14将铺面购房余款共377534元转至本院提存，本院于2011年11月9日作出（2007）右执字第486-3号执行裁定书，提取被告开发的“金世纪商业广场”商场1025号、1027号、1045号、1046号四个铺面的租金。之后，被告于2012年1月将1025号、1027号铺面交付给原告，2013年8月交付1046号铺面，2013年12月交付1045号铺面。由于被告没按时向原告交付铺面，造成原告经济损失，原告诉至本院，提出如上请求。另查明，原告取得“金世纪商业广场”商场1025号、1027号、1045号、1046号四个铺面后，于2012年1月将1025号、1027号铺面出租给罗晨匀，租金每月5700元，租期36个月，自2012年1月18日起至2015年1月17日止，于2013年8月将1046号铺面出租给罗棋洁，租金每月1400元，租期36个月，自2013年8月17日起至2016年8月16日止，于2013年12月将1045号铺面出租给詹欣悦，租金每月1400元，租期24个月，自2013年12月1日起至2015年11月30日止。
一审法院经审理认为，依法成立的合同，对合同双方当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自义务，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点是：如何确定被告逾期交付金世纪商业广场1025号、1027号、1045号、1046号铺面造成原告损失的赔偿数额计算方法，原告主张的铺面租金损失517007元是否成立。关于本案被告逾期交付金世纪商业广场商场1025号、1027号、1045号、1046号铺面造成原告损失的赔偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第二款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。引起本案纠纷的原因是商铺买卖合同的履行问题，百色市中级人民法院（2007）百中民一终字第374号民事判决书已确定原告与被告签订《商品房买卖合同》继续履行。该判决生效后，被告未履行判决书规定的义务，且将“金世纪商业广场”商场1025号、1027号、1045号、1046号铺面出租他人收取租金，在原告向本院申请执行，法院向被告发出执行令至原告按认购协议约定将铺面购房余款377534元转到法院提存后，被告仍未履行义务，拒绝与原告签订《商品房买卖合同》并及时交付铺面给原告，被告的行为已损害了原告的合法权益，给原告造成损失。综上事实，是被告不按生效判决规定履行义务，才造成本案存在逾期交付铺面的事实，应承担逾期交付铺面给原告造成损失的赔偿责任。对于损失赔偿额的计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、第三款规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告要求被告返还逾期交付铺面期间租金的诉讼请求，理由充分，依法有据，但其主张的铺面租金损失517007元的起算时间有误，不予全部支持，因双方没有约定铺面交付的时间，根据商品房预售交易习惯，房屋交付应是买受人付清房款且商品房达到交付使用条件后，出卖人才予以交付，故本案铺面租金的起算时间应从原告将铺面购房余款377534元转到本院提存之次日即2011年1月15日起计算，被告应返还原告逾期交付铺面期间的租金为160100元，其中：1025号、1027号铺面按市场价格每间每月2850元，从2011年1月15日至起2012年1月17日止共12个月，租金共计为68400元；1045号商铺按市场价格每间每月1400元，从2011年1月15日起至2013年11月30日止共34个月零15天，租金48300元；1046号商铺按市场价格每间每月1400元，从2011年1月15日起至2013年8月17日止共31个月，租金43400元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、第三款之规定，判决：一、由被告百色金世纪房地产有限公司返还原告李天资、李近都逾期交付“金世纪商业广场”商场1025号、1027号、1045号、1046号铺面期间的租金160100元；二、驳回原告李天资、李近都的其他诉讼请求。
上诉人百色金世纪房地产有限公司不服一审判决提出上诉称，双方在只签订了认购协议但还没有签订《房屋买卖合同》的情况下发生争议，从而导致双方对是否签订买卖合同不能达成一致，根据合同自愿原则，法院不能强制当事人双方签订《商品房买卖合同》，所以百色市中级人民法院（2007）百中民一终字374号判决双方签订合同继续履行是错误的：同时在双方意思还没达成一致并且还没有签订《商品房买卖合同》的情况下，不存在合同的履行问题，更不存在什么“提存”来达到合同履行的问题，因为合同还没有签订，合同根本不存在，不可能存在履行问题，更谈不上通过“提存”来履行。综上所述，请求二审法院撤销右江区人民法院（2013）右民一初字2174号民事判决书的第一项判决，并改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人李天资、李近都答辩称：一审判决认定事实清楚，判决结果合法，应予维持。所以请二审维持一审判决。
二审期间，双方当事人未向法庭提供新证据，且对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，本院于2007年10月17日作出的（2007）百中民一终字374号民事判决书已经发生法律效力，上诉人应当按该法律文书确定的义务履行。上诉人故意不按该民事判决书履行，造成右江区人民法院作出（2007）右执字第486－3号执行裁定书、（2007）右执字第486－4号执行裁定书向上诉人采取强制执行措施；同时由于上诉人原因不能及时把铺面交付被上诉人，造成被上诉人铺面租金损失，上诉人应当承担赔偿被上诉人铺面租金损失民事责任。关于被上诉人租金损失的起算时间的问题。因自上诉人收到（2007）百中民一终字374号民事判决书时，应当履行“签订合同，交付铺面”义务，但其未履行该义务，造成被上诉人将铺面购房余款377534元转到一审法院提存，故一审法院以“本案铺面租金的起算时间应从被上诉人将铺面购房余款377534元转到法院提存之次日即2011年1月15日起计算”是正确的。对上诉人主张不存在“提存”来达到合同履行租金起算时间的问题，本院不予采信。上诉人上诉主张（2007）百中民一终字374号民事判决书判决“双方签订合同继续履行”是错误的问题。由于该民事判决书是已经发生法律效力的法律文书，如上诉人认为判决有误，可以按法定程序申请再审，故对上诉人的该主张，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3502元（上诉人已预交），由上诉人百色金世纪房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞穗芳
审判员 张力夫
审判员 黄小萍
二〇一四年十二月二日
书记员 黄俊淋