陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民高终字第00166号
上诉人（原审被告）陕西太和科技股份有限公司。
法定代表人郭水虎，该公司董事长。
委托代理人战军。
被上诉人（原审原告）高晶淼。
委托代理人马强，陕西九州同律师事务所律师。
上诉人陕西太和科技股份有限公司（以下简称太和公司）因与被上诉人高晶淼租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2014）雁民初字第03219号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人太和公司之委托代理人战军，被上诉人高晶淼之委托代理人马强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年1月17日，太和公司（甲方）与高晶淼（乙方）签订《租赁合同》。合同约定，甲、乙方就乙方承租甲方土地以及地上6层房屋、钢结构厂房等达成协议。合同第五条约定，房屋租赁期自2014年3月17日至2034年3月17日，共计20年。第六条约定每年的租金为30万元，20年租金价格不变，总租金价格为600万元。本协议签订后第二日内，乙方一次性支付租金600万元给甲方。第八条约定，甲方应于2014年3月17日前将标的物按约定交付给乙方。《标的物附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交后视为交付完成。甲方标的物内现有的其他建筑物、机器设备，设施，由甲方自行拆除搬离。第十二条约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方应退还乙方已支付的租金并赔偿乙方装修以及其他实际损失，1、未按约定时间交付该房屋达15日的。第十三条约定，甲方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，每逾期一日，承担应按乙方已交租金千分之五向乙方支付违约金。如乙方依据合同约定解除本协议，甲方还应支付乙方违约金50万元。2014年1月20日，高晶淼向太和公司支付租金600万元，但太和公司至今未向高晶淼交付土地及相关租赁物。高晶淼后又因向原审法院申请保全向西安泰信融资担保有限公司支付了10万元保全费。庭审中，高晶淼将诉讼请求变更为，1、判令解除双方2014年1月17日签订的《租赁合同》，太和公司返还租金600万元；2、判令太和公司按照已付租金日千分之五承担违约金至合同解除之日（至2014年5月7日违约金为153万元）；3、本案诉讼费及保全费用由太和公司承担。太和公司认为高晶淼诉请的违约金约定过高，要求降低。再查明，太和公司于2014年1月27日另与高晶淼签订《借款协议》一份（该合同已在其他法院起诉），2014年1月27日太和公司与案外人王希成签订《租赁合同》一份，2014年1月27日太和公司与陕西金水环境工程建设有限公司（以下简称金水公司）签订《合作协议》一份。
高晶淼于2016年6月向原审法院起诉称，其与太和公司于2014年1月17日签订租赁合同。合同约定太和公司将位于西安市高新区南三环北辅道以北的一宗土地及地上建筑租赁给其使用，租赁期限自2014年3月17日至2034年3月17日止，租期为20年，租金每年30万元，租金共计600万元一次性支付。交付时间为2014年3月17日之前。合同并约定了违约金等其他权利义务。其如约一次性支付租金600万元，但太和公司收款后不向其交付租赁物，应按照合同约定承担违约金。另其与太和公司签订租赁合同后，已经为装修租赁物与相关公司签订了装修合同并交付了定金，同时也收取了转租客户的租金，因太和公司迟延交付租赁物，导致其装修合同和转租合同无法履行，相关单位已经向其发函主张权利，有可能给其造成更大损失，如因太和公司违约给其造成其他实际损失，其保留对太和公司继续追索的权利。诉请判令：1、太和公司履行与其2014年1月17日签订的《租赁合同》，交付租赁场地；2、太和公司按照已付租金日千分之五承担违约金至合同解除之日（至2014年5月7日违约金为153万元）；3、诉讼费及保全费用由太和公司负担。
太和公司辩称，签订的租赁合同并非双方真实意思表示。2014年1月双方签订包括租赁合同在内共4份合同，目的在于将其公司名下土地通过成立新公司的形式转让给高晶淼，其公司真实意思是土地转让而非租赁。该租赁合同明显违背公平原则，且在高晶淼的主持下签订的另一份租赁协议租金低于前20年，亦不符合公平原则。签订2份租赁协议和借款协议时，高晶淼称是转让预付款，并非真实的租金，因其公司当时急于用钱，无奈答应高晶淼的要求签订协议，现高晶淼以租赁协议未履行为由将其公司诉至法院，其公司还收到西安市莲湖区人民法院的传票。故其公司认为高晶淼是欺诈行为，签订的4份协议违背双方真实的意思表示，应属无效，请求撤销该4份协议。
原审法院认为，高晶淼与太和公司签订的《租赁合同》未违反法律禁止性规定，应当认定为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。高晶淼已按照合同约定向太和公司支付了租金600万元，履行了己方义务，但太和公司却以合同无效为由拒绝履行交付土地等租赁物的义务，已构成违约，导致合同无法履行，高晶淼要求解除租赁合同符合双方合同约定的解除条件，要求解除合同退还租金的诉讼请求，依法应予准许。因太和公司违约，应按照合同约定承担违约责任。合同约定的违约金每日千分之五过高，应酌情认定违约金按每日千分之三计算。太和公司辩称该合同无效，证据不足，依法不予采信。高晶淼要求太和公司承担保全费10万元，因该费用太和公司并未向法院实际缴纳，故该请求依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告高晶淼与被告陕西太和科技股份有限公司2014年1月17日签订的租赁合同。二、被告陕西太和科技股份有限公司于本判决生效后十日内向原告高晶淼返还租金600万元及违约金（违约金以600万元为基数，按每日千分之三计算，从2014年3月18日计算至合同解除之日止）。三、驳回原告高晶淼其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66900元，由太和公司负担。因高晶淼已预交，故太和公司应将该款与上述款项一并支付高晶淼。
宣判后，太和公司不服，向本院提起上诉称，涉案的租赁合同并非双方真实意思表示，双方真实意图在于土地转让而非租赁。双方签订《租赁协议》时约定所付款项实际为前期土地转让款，双方在签订合同时存在重大误解。原审判决认定事实不清，应予改判；本租赁合同纠纷案与西安中院正在审理的双方借款合同纠纷案之间存在关联性，应合并审理。因高晶淼向其公司支付的600万元实际为前期土地转让预付款，并非租金，故其公司只需向高晶淼返还600万元，不应承担违约金。综上，请求维持原判第一、三项，撤销原判第二项，改判为其公司向高晶淼返还租金600万元，不支付违约金。
高晶淼辩称，太和公司所称的四个合同之间没有关联性，双方之间借贷合同纠纷一案与本案亦没有关系，不存在矛盾。太和公司出具的600万元收据写明是租赁费，本案不存在重大误解。即使存在重大误解，因太和公司未在法律规定的除斥期间内申请撤销，故太和公司主张没有依据。请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原判查明事实一致。二审另查明，太和公司上诉同意解除双方的租赁合同，并同意返还高晶淼600万元。太和公司和金水公司于2014年1月27日所订立的协议书并未履行。太和公司和高晶淼本人之间并未签订买卖合同或转让协议。二审期间，太和公司未提供新证据。
本院认为，高晶淼诉请解除双方所签订的租赁合同，太和公司同意解除租赁合同，原审法院判决解除涉案租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，本院予以确认。关于太和公司认为双方签订涉案租赁合同存在重大误解、高晶淼交付的600万元实质系转让预付款性质的上诉主张，因太和公司与金水公司所订立合作协议与本案租赁合同在主体、内容等均不相同，故本案的租赁合同具有相对独立性。即使高晶淼与金水公司存在利害关系，从而使太和公司与金水公司所订立的协议与本案所涉及的租赁合同及另案的借款合同存在一定的牵连关系，但鉴于金水公司与太和公司之间的协议未能履行的客观实际，在高晶淼按照租赁合同约定支付了600万元租赁费、太和公司未按照双方的合同约定交付租赁物构成违约、且双方均同意解除租赁合同的情况下，高晶淼要求返还600万元租赁费的主张，应予支持。至于高晶淼主张的违约金问题，高晶淼主张按照合同约定以已付租金日千分之五支付违约金，太和公司认为违约金过高，要求调低。原审法院调整为按照已付租金日千分之三计算违约金。太和公司上诉主张不应支付违约金，依据《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院认为本案的违约金应酌情进行调整。因高晶淼在一、二审期间均未提供损失方面的证据，本院依照公平原则和诚实信用原则，在综合考量太和公司作为违约方的恶意程度、当事人缔约地位强弱等因素的基础上及本案的具体情形，对违约金按照银行同类贷款利率四倍的标准进行相应调整。综上，本院对原判的违约金部分予以变更。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2014）雁民初字第03219号民事判决第一、三项；
二、变更西安市雁塔区人民法院（2014）雁民初字第03219号民事判决第二项为：陕西太和科技股份有限公司于本判决生效后十日内向高晶淼返还租金600万元及违约金（违约金以600万元为基数，按同期银行贷款利率四倍计算，从2014年3月18日计算至合同解除之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费53800元，由陕西太和科技股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李雪晴
审 判 员 季立耘
代理审判员 何 强
二〇一五年四月十七日
书 记 员 潘丽娜