江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9123号
上诉人（原审被告、申请执行人）：耿华忠，男，1968年7月27日生，汉族，无业。
委托诉讼代理人：朱晓宁，江苏苏源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、执行案外人）：中国江苏国际经济技术合作集团有限公司。
法定代表人：彭向峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：倪同木，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵荣堂，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：南京三方四友实业有限责任公司，住所地江苏省南京市秦淮区中华路363号506室。
法定代表人：赵厚椿，该公司总经理。
上诉人耿华忠因与被上诉人中国江苏国际经济技术合作集团有限公司（以下简称中江公司）、原审第三人南京三方四友实业有限责任公司（以下简称三方四友公司）案外人执行异议之诉一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初1057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人耿华忠上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一审法院适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定被上诉人的执行异议有效并判令停止执行。上诉人认为这是完全错误的，该规定仅仅适用于金钱债务的执行，而不适用于实现抵押权纠纷而导致的执行异议之诉，更不能以此为依据作出相应判决。上诉人与三方四友公司不是普通的金钱债务关系，其享有担保物权的优先受偿权。人民法院审查该执行异议应当依据最高人法院《关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，驳回中江公司的诉讼请求。
被上诉人中江公司辩称：1、中江公司与三方四友公司之间的房屋买卖合同合法有效。2、中江公司对涉案房屋享有相应的权利，涉案房屋已作为房改房于1999年分配给了职工居住至今。3、耿华忠主张的抵押权已经超过司法保护期，其在设定抵押权时没有察看房屋存在过失。综上，上诉人的上诉请求与理由均不能成立，请求本院予以驳回。
原审第三人三方四友公司未提交答辩意见。
中江公司向一审法院起诉请求：1、不得对南京市鼓楼区中保街130号02幢201室、301室、401室、501室、302室、402室、502室房屋执行；2、确认中江公司对上述房屋享有优先权，且中江公司的优先权优先于耿华忠的权利；3、确认中江公司享有上述房屋的所有权。
一审法院认定事实：
涉案七套房屋系三方四友公司于2009年12月22日登记取得所有权，取得方式为自建商品房、买受。2012年6月7日，涉案七套房屋设立一般抵押，他项权利人为耿华忠，债权数额为6000000元，履行期限自2012年6月4日至2012年12月3日。耿华忠于2013年11月5日至一审法院起诉周锦旗、三方四友公司要求归还借款，一审审理中，各方于2013年12月16日达成调解协议：1、周锦旗返还耿华忠借款6000000元，此款于2014年1月22日前履行完毕；2、此纠纷一次性解决，双方再无其他债权债务纠纷……，一审法院作出（2013）秦民初字第4908号民事调解书予以确认。耿华忠于2014年8月9日至一审法院起诉三方四友公司要求拍卖、变卖涉案七套房屋,所得款项在6000000元范围内优先受偿，一审审理中，双方达成调解协议：1、三方四友公司代周锦旗归还耿华忠借款6000000元，于2015年1月31日前归还3000000元，余款3000000元于2015年3月31日前归还；2、如三方四友公司未按上条约定履行付款义务，耿华忠可向一审法院申请强制执行，要求拍卖、变卖三方四友所有的涉案七套房屋，所得价款优先清偿一审法院（2013）秦民初字第4908号民事调解书所确定的周锦旗的借款……，一审法院作出（2014）秦民初字第4046号民事调解书予以确认。因三方四友公司未按（2014）秦民初字第4046号民事调解书履行义务，耿华忠申请强制执行。在执行过程中，中江公司提出执行异议申请，一审法院于2016年1月4日作出（2016）苏0104执异字第2号执行裁定，驳回中江公司提出的执行异议，故中江公司提起本案诉讼。
三方四友公司系涉案房屋的开发公司。1998年1月22日，三方四友公司向中江公司出具《承诺书》一份，内容是，由于三方四友公司欠中江公司工程款陆佰余万元，考虑到公司现在暂无付款能力，特作出如下承诺：1、根据双方1995年10月21日所签订的建设工程施工合同，公司现决定将中保村“南京市驻外服务管理中心”已建的C幢楼房（约3800平方米的建筑面积），正常楼层按每平方米1546元的单价抵账给中江公司，（含一切本公司建房应交的款和售房的税及按现有图纸设计的水电齐全的费用在内），底层面积划出不予抵账；2、保证在1998年12月底前将办妥C栋房一切合法的售房手续给中江公司，使中江公司对抵账房拥有永久性居住和销售、转让的权利，如未能如期办妥，自本承诺书发出之日起，按500万元造价的1%月息支付给中江公司赔偿损失；……4、本承诺书发出后，同时得到中江公司书函答复，即行生效。次日，中江公司向三方四友公司发出《复函》，同意以房产抵账的意见。随后，中江公司将包括涉案房屋在内的中保街130号宁西公寓02幢（以下简称02幢）分配给职工居住使用。
后因三方四友公司欠中国银行南京市城北支行资金，导致2幢所在土地被查封，中江公司（该案中江公司委托代理人为周锦旗）于2008年9月9日向本院提出执行异议。本院经听证查明，2007年8月10日，江苏省省级机关事务管理局省直机关房改办公室给中江公司下发“关于中江公司中保街130号02幢房屋参加房改请示的批复”，同意中江公司按现行房改政策为职工办理出售手续；三方四友公司与中江公司约定的以房抵债的C栋房屋，现为02幢房屋；于2008年10月20日作出（2008）宁执监字第273号民事裁定，解除以（2005）宁执字第310号-5民事裁定对02幢房屋项下土地使用权的查封。
2009年12月，三方四友公司取得涉案七套房屋产权后，在2009年12月至2011年5月抵押给张家港昌盛农村小额贷款有限公司，2011年5月至2011年10月抵押给李树寅，2011年10月至2012年5月抵押给巢国荣。
2013年11月14日，中江公司至南京市鼓楼区人民法院起诉三方四友公司（委托代理人周锦旗）共十五件房屋买卖合同纠纷案件，要求三方四友公司履行协议，办理包括涉案七套房屋在内的共十五套房屋的过户登记手续。审理中，双方达成调解协议：1、双方继续履行相关协议；2、三方四友公司在涤除房屋相关抵押后20日内协助中江公司办理房屋过户登记手续，如三方四友公司在2014年2月15日前不能履行过户登记手续，需向中江公司承担违约金60000元，并承担中江公司为涤除抵押权所产生的全部费用，中江公司可依法申请强制执行。后中江公司申请相关案件强制执行。现涉案七套房屋上除设定权利人为耿华忠的一般抵押权6000000元外，分别被一审法院及南京市鼓楼区人民法院司法冻结。
2012年7月，中江公司已向江苏省省级机关事务管理局缴纳售房款、维修基金，以中江公司为售房产权单位的02幢共计30套房屋完成房改审核手续，其中15套（未包括涉案的七套房屋）已过户至相关中江公司职工名下。
一审审理中，中江公司提交《关于中保村货币分房情况的通知》及附件、《中保村职工住房入住协议书》、《江苏省省级机关公有住房出售审批表》、房改申请测绘名册，证明02幢房屋于1999年即已分配给职工，并办理房改手续。耿华忠对证据的真实性及证明目的均不予认可。一审法院认为，中江公司提交的上述证据，虽然《关于中保村货币分房情况的通知》及附件、房改申请测绘名册系其公司出具或形成，《中保村职工住房入住协议书》部分、《江苏省省级机关公有住房出售审批表》系复印件，但上述证据可以与（2008）宁执监字第273号民事裁定书、江苏省省级机关事务局房改办的工作记录、查看房屋使用情况的工作记录、调查笔录、公有住房出售收入审核表等证据相互印证，故一审法院对中江公司所举上述证据予以确认，并对中江公司于1999年将包括涉案七套房屋分配给职工居住的事实予以确认。
一审审理中，一审法院向中江公司释明，在涉案七套房屋设立有抵押权及司法冻结的情况下无法处理所有权确认的诉讼请求，可先行涤除抵押权或变更诉讼请求。中江公司明确表示不同意先行涤除抵押权，坚持其诉讼请求。
一审法院认为，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，双方争议焦点是，一、中江公司是否已经支付全部价款且实际占有涉案房屋，二、中江公司对涉案房屋未办理产权过户登记手续是否存在过错。
关于争议焦点一，一审法院认为，三方四友公司系涉案七套房屋的开发公司，即建设工程发包人，中江公司系施工单位，即建设工程承包人，双方在1998年对于以房抵所欠工程款的约定，性质上属于发包人与承包人对既存债权债务关系的清理，应认定其效力，据此，应当认定中江公司已支付了房屋全部价款。此后，中江公司于1999年即将02幢包括涉案七套房屋在内的房屋全部分配给职工居住使用，实际占有房屋。故一审法院对中江公司已经支付全部价款，中江公司职工已实际占有涉案七套房屋的事实予以确认。耿华忠关于“中江公司与三方四友公司之间以物抵债的协议客观性和真实性无法确定”的辩称意见，无事实、法律依据，一审法院不予采纳。
关于争议焦点二，一审法院认为，三方四友公司于2009年12月方领取房屋所有权证，此后涉案七套房屋一直处于为他人设立抵押权的状态，直到2012年6月设立了耿华忠作为一般抵押的他项权利人，此后，中江公司于2013年11月为过户事宜诉至法院。据此，一审法院认为中江公司对涉案房屋未办理产权过户登记手续并无过错。耿华忠关于中江公司与第三人存在恶意串通的情形，一审法院认为，并无证据能证实上述情形，故对耿华忠的该项辩称意见一审法院亦不予采纳。
综上，一审法院认为，中江公司已经支付购买涉案房屋的全部价款，并由职工实际占有该财产，虽未办理过户登记手续，但其对此没有过错，故涉案房屋不符合人民法院查封、扣押、冻结的法定条件，中江公司关于不得对涉案七套房屋执行的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。耿华忠关于中江公司没有对抗物权和优先受偿权的法定理由、耿华忠的抵押权优先于中江公司对第三人的普通债权的辩称意见，一审法院不予采纳。中江公司关于确认其对涉案七套房屋享有优先权且优先于耿华忠的权利的诉讼请求不属执行异议之诉的审查范围，一审法院不予理涉。因涉案七套房屋上仍设定有抵押权，且被司法冻结，故中江公司关于确认享有涉案七套房屋所有权的诉讼请求，可待抵押权、司法查封涤除后再行主张。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条规定，判决：一、停止对南京市鼓楼区中保街130号02幢201室、301室、401室、501室、302室、402室、502室房屋的执行；二、驳回中江公司的其他诉讼请求。一审案件受理费53800元，由中江公司负担26900元，由耿华忠负担26900元。
双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
二审中双方均未提交新证据。
本院认为，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，中江公司在施工完毕后与三方四友公司就工程款的支付达成协议，以房屋抵充工程款，之后三方四友公司将涉案房屋交付给了中江公司，中江公司也将房屋以房改房的形式分配给其职工居住使用，故一审法院认定中江公司已支付房屋全部价款，中江公司职工已实际占有涉案七套房屋，有事实依据。三方四友公司于2009年12月领取房屋所有权证前，涉案房屋所在土地存在被查封的事实，办理房屋所有权证后涉案房屋又被抵押给多个案外人，中江公司于2013年11月诉至一审法院要求办理涉案房屋的过户手续，鉴于以上事实，应当认定中江公司对未办理涉案房屋过户手续没有过错。涉案房屋不符合人民法院查封、扣押、冻结的法定条件，中江公司请求停止对涉案七套房屋执行，一审法院予以支持，有事实与法律依据。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53800元，由上诉人耿华忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 郭旭冬