辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2884号
上诉人（原审被告）：辽宁宏缘商业地产开发有限公司，住所地沈阳市大东区观泉路50号。
法定代表人：谷实，该公司经理。
委托代理人：曹文强，辽宁六合律师事务所律师。
委托代理人：安明雅，辽宁六合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王鹏智，男，1983年3月14日出生，汉族，住沈阳市大东区。
上诉人辽宁宏缘商业地产开发有限公司（简称宏缘公司）因与被上诉人王鹏智商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第374号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员王惠丽担任审判长，与审判员丁广昱（主审）、审判员白丽萍组成合议庭，于2014年11月21日公开开庭审理了本案，上诉人宏缘公司的委托代理人安明雅、被上诉人王鹏智均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王鹏智一审诉称：我在宏缘公司开发的观泉路50号项目的商品房团购中，购买了宏缘公司在该项目中的商品房一处。我按照宏缘公司的团购要求，分别于2011年1月31日和2012年12月29日交付给宏缘公司购房款总计354723元，并按宏缘公司的选房规定参加了选房，确定了房源为13号楼1单元4层1室，面积为85.27平方米，同时宏缘公司与我签署了《宏缘50号公馆团购确认选房声明》。我认为宏缘公司所建房屋与团购是所说的房型有差距后，委托宏缘公司代为销售所选房产。我在规定的时间内与宏缘公司签署了委托代售我所选房产的协议。协议签署后，宏缘公司已于2013年7月将我的房屋出售给他人，宏缘公司也在2013年7月27日收到购房人的购房款514461元。以上事实我、宏缘公司在《关于代收客户王鹏智返款的协议》中都已经确认。在宏缘公司扣除代收佣金10289元后，剩余款504172元应该立即返还我。可宏缘公司迟迟不肯返还我，在我无数次的催讨中，宏缘公司才与我达成了一个返款协议，内容是宏缘公司同意自2013年7月30日起至12月30日按年利率24%给付我应得房款的利息50417元，同时在我应得房款中给王庆梅补缴购房差价款80464元（王庆梅系我的姑姑，她也在团购中购房）。协议中宏缘公司承诺将我剩余款474125元在2014年1月15日前一次性付清。可是我在2014年1月17日前去宏缘公司处讨要该款时宏缘公司仍以无钱为由拒不返款。我认为，我与宏缘公司无任何纠纷，债权债务事实清楚，宏缘公司只是帮助我代售房产，宏缘公司将我的房产售出留下佣金后就应该将售房款给付我。而宏缘公司以无钱为由拒绝还款，该行为严重侵害了我的经济利益。为维护我的合法权益，诉至法院，请求法院判令：1、宏缘公司退还房屋代售款和利息474125元；2、宏缘公司赔偿我逾期付款所产生的利息（按银行的同期贷款利率计算）。
原审被告宏缘公司一审辩称：王鹏智、我公司所签订的协议是无效协议，因为此房的所有权都是我公司的，并没有转让给王鹏智。同意返还购房款354723元，在此应扣除王鹏智为其亲属王庆梅代缴的购房款80464元，应返还274259元。
原审法院经审理查明：2012年11月30日，王鹏智参加宏缘公司组织的商品房团购，购得位于沈阳市大东区观泉路50号13号楼1-4-1室房屋，房屋面积85.27平米，售价4159.99元／平米，总价款354723元。2012年12月29日，王鹏智向宏缘公司交纳了购房款354723元。同日，王鹏智、宏缘公司签订委托代售协议一份，约定宏缘公司代售王鹏智团购所得房屋，委托期限为2012年11月30日至2013年8月31日，委托价格为不低于5600元／平米，委托佣金为代售总房款的2%。2013年9月29日，王鹏智、宏缘公司签订“关于代售客户王鹏智返款的请示报告”，该报告表明，宏缘公司代售总金额为514461元，房已售出，2013年7月27日到账，代售佣金为10289元，实际应支付王鹏智的金额为504172元。
经王鹏智与宏缘公司协商一致，自2013年7月30日起至2013年12月30日，按年利率24%计算利息，利息为50417元，本息合计554589元。协议同时约定，宏缘公司的返款部分应再扣除王鹏智为其亲属王庆梅补交的沈阳市大东区观泉路50号7号楼2-20-1号房屋的增加面积款80464元，剩余款474125元。该笔款项宏缘公司于2014年1月15日一次性付清。在此协议中，王鹏智、宏缘公司双方并未约定宏缘公司逾期付款时违约金的计算标准。
原审法院认为：王鹏智与宏缘公司之间签订的“宏缘·50号公馆团购确认选房声明及须知”、“委托代售协议”及“关于代售客户王鹏智返款的协议”均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，双方均应严格履行。王鹏智、宏缘公司已经就宏缘公司代售王鹏智房屋的价款等事项达成确认，即宏缘公司在扣除委托代售佣金及王鹏智为其亲属王庆梅补交的房屋增加面积款后，应给付王鹏智代售房款本息合计474125元，现宏缘公司在约定的期限内未向王鹏智履行返还代售房款本息的合同义务，系违约行为，对此宏缘公司应承担继续履行及赔偿损失的违约责任。故对王鹏智主张宏缘公司给付代售房款本息474125元的诉讼请求予以支持。
关于王鹏智要求宏缘公司支付逾期付款利息的诉讼请求。根据王鹏智、宏缘公司所签订的“宏缘·50号公馆团购确认选房声明及须知”及“关于代售客户王鹏智返款的协议”中的约定，王鹏智的购房款为354723元，且王鹏智为其亲属王庆梅补交了增加面积款80464元，故宏缘公司应予返还王鹏智的购房款本金为274259元。现宏缘公司未按约定期限向王鹏智返还购房款，应承担逾期付款利息的违约责任，故对王鹏智的此项诉讼请求予以支持。其违约金应以274259元作为计算基数，以中国人民银行同期、同类贷款利率作为计算标准进行计算。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审判决：一、辽宁宏缘商业地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内给付王鹏智代售房款及利息合计474125元；二、辽宁宏缘商业地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内赔偿王鹏智逾期付款违约金（自2014年1月15日起至本判决确定给付之日止，以274259元为基数，比照中国人民银行同期、同类人民币贷款利率计算）；三、驳回王鹏智的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8412元，由辽宁宏缘商业地产开发有限公司承担。
宣判后，宏缘公司不服，上诉至本院。请求：1、撤销原审判决并依法改判或者发回重审；2、王鹏智承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：我公司与王鹏智签订的代售协议无效，因为房屋的所有权始终没有转移，我公司与王鹏智之间没有签订有效的商品房买卖合同，也没有备案，原审认定事实错误。
被上诉人王鹏智辩称：原审法院认定的事实都是宏缘公司提供，协议内容是双方共同确认的，委托代售协议是宏缘公司制作，代售协议是双方同意后签字，该协议已经履行完毕，宏缘公司也收取了佣金。我认为双方签订购房协议有效，宏缘公司取得了我的全部购房款，将房屋也交给我了，如果房屋是宏缘公司的，又如何要求与我签订委托代售协议，宏缘公司的上诉是没有依据的，请求维持原判。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有委托代收协议、关于代售客户王鹏智返款的请示报告、收款收据及庭审笔录等证据材料在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：王鹏智与宏缘公司之间签订的“宏缘·50号公馆团购确认选房声明及须知”、“委托代售协议”及“关于代售客户王鹏智返款的协议”均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定全面履行各自的义务。宏缘公司上诉主张的代售协议无效的观点无法律依据，不予支持。原审依据双方签订的关于“代售客户王鹏智返款的协议”判定宏缘公司履行返款义务，并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8412元，由上诉人辽宁宏缘商业地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一四年十一月二十七日
书记员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以、决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。