广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）百中民一终字第54号
上诉人（一审被告）罗X，男，1985年2月11日出生，汉族，百色市人，个体户，住百色市右江区书香园*单元***号房。
委托代理人黄伟旗，广西中名律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）黄XX，女，1941年6月16日出生，汉族，百色市人，住百色市右江区民生街**号。
委托代理人罗X，系被上诉人黄XX儿子。
原审第三人罗X，男，1962年7月23日出生，壮族，百色市人，住百色市右江区民生街**号。
原审第三人罗XX，女，1969年11月20日出生，汉族，百色市人，住百色市右江区民生街**号。
上诉人罗X因房屋租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2012）右民一初字第556号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年1月11日受理后，依法组成由审判员俞穗芳担任审判长，审判员黄小萍和审判员张力夫参加的合议庭，于2013年3月6日召集上诉人罗X及其委托代理人黄伟旗，被上诉人黄XX及其委托代理人罗X，原审第三人罗X、罗XX到庭到庭进行举证、质证及辨论。书记员谭淇元担任记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，百色市右江区民生街79号房屋的原所有权人是罗定远、共同共有人是黄XX；罗定远与黄XX婚后生育男孩罗中华、罗X及女儿罗XX；2009年8月28日，罗定远因病去世，后罗中华于2009年12月24日作出《弃权声明书》，声明放弃继承父亲罗定远享有的百色市右江区民生街79号房屋继承份额，百色市公证处于2009年12月29日对该《弃权声明书》作出了（2009）桂百证字第2177号《公证书》。2009年12月31日，原告黄XX，第三人罗X、罗XX到百色市公证处就继承罗定远遗留的百色市右江区民生街79号房屋的份额进行了公证，百色市公证处亦于2009年12月31日作出了（2009）桂百证字第2178号《继承权公证书》。2010年3月2日黄XX、罗X、罗XX经协商签订了《遗产分割协议书》，百色市公证处于2010年3月9日作出了（2010）桂百证字第264号《公证书》。原告黄XX与被告罗X在未经第三人罗XX、罗X的同意下，于2009年10月1日签订了《商铺租赁合同》，合同约定：原告（甲方）愿意将属于自己产权的房屋（右江区民生街79号一楼整层）出租给被告（乙方）作为经营使用，租期为50年，自2009年10月1日起至2059年9月30日止；合同还约定双方的权利和义务。事后，原告发现合同的内容与原先所协商的内容不一致，要求被告修改，由于被告不同意修改，原告于2010年1月8日向百色市右江区人民法院起诉，要求确认合同无效。2010年1月12日，经法院调解，被告口头同意将租期修改为5年，原告申请撤回起诉；原告撤诉后，由于被告不同意修改《商铺租赁合同》，为此，原告再次诉至法院，请求法院确认被告罗X与黄XX于2009年10月1日签订的商铺为无效合同，并判令被告罗X搬出民生街79号房屋。另查明，被告罗X从2009年10月1日起至2012年7月1日止，应交租金56678元，现已交租金38353元，尚欠18325元未交付。
一审法院经审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，原告黄XX与被告罗X所签订的《商铺租赁合同》，虽然是原告与被告协商自愿达成的合同，但该合同违反了上述合同法的规定，且不符合合同订立的客观要件。首先，原告黄XX只是民生街79号的房屋所有权人之一，在双方的约定中，原告是自愿将属于其自己的产权的房屋份额出租给被告作为经营使用；但其是在没有征询房屋共有人罗XX、罗X允许出租的情况下，就擅自占有及处分了共有人的财产，损害了共有人的利益；其次，合同约定“履行的期限50年，以及每月租金1667元，租赁期内租金不变”，已违反了《合同法》第二百一十四条第一款的规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。且该约定的情形有悖与日常经营规则。主观方面，本案为租赁合同纠纷，将房屋出租是房屋共有人对房屋进行处分的权利，须经房屋共有人同意方能进行。现被告罗X并无其他证据证明原告所出租的房屋已取得了房屋共有人罗XX、罗X的同意，而原告亦无证据证实房屋共有人罗XX、罗X对房屋出租的行为是共同意思表示；故原告之行为系无权处分的行为，其与被告罗X所签订《商铺租赁合同》的行为无效，故对于原告要求确认合同无效之诉请，依法有据，予以支持。对于被告答辩所称，要求原告赔偿其解除合同的违约金、投资装修款以及租赁经营尚未到期的损失问题。根据《合同法》第五十八条的规定，原、被告所签订的租赁合同为无效合同，因此造成的损失应由被告自行负担，故被告的答辩理由于法无据，不予支持，但被告罗X在承租期间拖欠原告18325元的租金，应当给付原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条、第十二条之规定，判决：一、确认原告黄XX与被告罗X于2009年10月1日所签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告罗X须在本案判决书生效之日起十日内搬出百色市右江区民生街79号房屋1楼的出租房，并支付房屋占有使用费（租金）人民币18325元。
上诉人罗X不服一审判决，提出上诉称，1、一审法院认定被上诉人黄XX与上诉人罗X所签订的《商铺租赁合同》无效是错误的。理由：一审法院以没有经过房屋共有人罗XX、罗X同意出租该房屋，该《商铺租赁合同》无效。因为被上诉人与上诉人签订该《商铺租赁合同》时，罗XX、罗X还不是该房屋的共有人。且本案争议的房屋共有人罗XX、罗X没有主张权利。该《商铺租赁合同》约定租赁期限为50年，但依据法律规定只是超过20年无效，但20年租赁期限是有效的。2、一审法院认定该《商铺租赁合同》无效，应对上诉人的损失（装修款、未到期的经营损失）评估，按过错承担责任，但一审法院并没有审理。3、在二审庭审中，上诉人补充上诉意见：一审法院适用《合同法》第五十一条判决错误；第三人对被上诉人出租共有房屋给上诉人的行为是默认。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人黄XX与上诉人罗X所签订的《商铺租赁合同》有效期至2029年9月30日。
被上诉人黄XX辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确。1、上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》，没有经过共有人（第三人）同意，是超越了处分权，一审认定该《商铺租赁合同》无效是正确的。2、签订的《商铺租赁合同》时，该出租房屋产权没有第三人，但第三人已经开始继承，实际拥有该产权。3、第三人在一审支持该《商铺租赁合同》无效，就是表示第三人已主张权利，不是默认该共有房屋出租行为。4、上诉人主张的装修款、未到期的经营损失，上诉人在一审并没有提出反诉请求。综上所述，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人罗X、罗XX陈述，签订的《商铺租赁合同》时，第三人并不在场，也不知道此事。被上诉人第一次起诉，上诉人同意修改《商铺租赁合同》的租赁期限，被上诉人才撤诉，但是过后上诉人反悔，被上诉人才第二次起诉。
本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：1、关于一审法院认定“百色市右江区民生街79号房屋的原所有权人是罗定远、共同共有人是黄XX”的事实是否属实；2、关于一审法院认定“原告于2010年1月8日向百色市右江区人民法院起诉，要求确认合同无效。2010年1月12日，经法院调解，被告口头同意将租期修改为5年”的事实是否属实；3、关于一审法院认定“被告罗X从2009年10月1日起至2012年7月1日止，应交租金56678元，现已交租金38353元，尚欠18325元未交付。”的事实是否属实。
上诉人罗X对争议事实的意见：1、百色市右江区民生街79号房屋的原所有权人被上诉人黄XX父亲（黄德新）的，后黄XX继承，产权人是黄XX，罗定远才是共有人。2、2010年1月8日被上诉人在一审起诉请求是撤销合同，而不是要求确认合同无效。且法院也未调解，上诉人也没有口头同意将租期修改为5年。3、上诉人没有欠被上诉人的租金18325元。
被上诉人黄XX对争议事实的意见：对一审认定事实没有异议。
原审第三人罗X、罗XX对争议事实的意见：对一审认定事实没有异议。
在二审期间，上诉人罗X提供如下证据：1、百房权证（1998）字第00051**号房屋所有权证（6页）一份，证实诉争房屋产权人是黄XX，罗定远才是共有人。2、被上诉人的民事起诉状一份，证实被上诉人第一次起诉是请求是撤销合同。3、（2009）右民一初字第806号民事裁定书一份，证实第三人是知道该事件，但对此没有异议。
被上诉人黄XX对上诉人提供的证据质证意见：1、对百房权证（1998）字第00051**号房屋所有权证（6页）的真实性没有异议，但当时被上诉人黄XX继承时是茅草房，后由被上诉人黄XX与罗定远共同投资建设现在争议房，是罗定远与黄XX共有的。2、对被上诉人的民事起诉状真实性没有异议，但被上诉人起诉的本意是要求法院确认合同无效。3、对（2009）右民一初字第806号民事裁定书真实性没有异议，但不能证实第三人就同意认可双方签订的《商铺租赁合同》。
原审第三人罗X、罗XX对上诉人提供的证据质证意见与被上诉人的质证意见一致。
本院认为，对上诉人提供的证据1、2、3，被上诉人及第三人对其真实性没有异议，本院予以采信。
本院对当事人争议事实的分析和认定：1、关于一审法院认定“百色市右江区民生街79号房屋的原所有权人是罗定远、共同共有人是黄XX”的事实是否属实的问题。因为上诉人也在庭审中也明确表示该民生街79号房屋原为罗定远、黄XX共有，且与上诉人提供“百房权证（1998）字第00051**号房屋所有权证”相符。故一审认定该事实是正确的。2、关于一审法院认定“原告于2010年1月8日向百色市右江区人民法院起诉，要求确认合同无效。2010年1月12日，经法院调解，被告口头同意将租期修改为5年”的事实是否属实的问题。因为从上诉人提供被上诉人的民事起诉状看，被上诉人起诉是要求撤销合同；且从本案各方当事人举证来看，没有证据证实上诉人口头同意将租期修改为5年。故一审认定该事实有误。3、关于一审法院认定“被告罗X从2009年10月1日起至2012年7月1日止，应交租金56678元，现已交租金38353元，尚欠18325元未交付。”的事实是否属实的问题。因为上诉人没有证据（收据及汇款单据）证明交纳2009年10月1日至2010年9月30日期间的房租费用，故上诉人应欠该期间的房租费用，一审认定该事实正确。
综上所述，一审认定的事实除“原告于2010年1月8日向百色市右江区人民法院起诉，要求确认合同无效。2010年1月12日，经法院调解，被告口头同意将租期修改为5年”有误外，其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案中，上诉人与被上诉人在签订《商铺租赁合同》时，明知该“租赁商铺”涉及罗定远（已故）的遗产出租（处分权），但双方并没有征求遗产继承人的意见及同意。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条关于：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，该《商铺租赁合同》经罗定远（已故）的其他遗产继承人追认后有效。但罗定远（已故）遗产的其他继承人（即本案第三人）在一、二审诉讼中明确表示不予追认，故该合同应是无效，又根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，一审认定该合同无效是正确的。一审判决上诉人支付被上诉人房屋占有使用费（租金）人民币18325元，上诉人对该项判决未提出上诉，且该项权利没有损害国家、集体和他人利益，视为上诉人认可。
关于上诉人上诉称，双方当事人签订《商铺租赁合同》时，本案第三人还不是该房屋的共有人，且第三人也未主张权利的问题。因在签订《商铺租赁合同》时，本案租赁的商铺已经发生继承，继承人对该商铺（遗产）都有自己份额的权利。本案第三人虽然没有主张权利，但该《商铺租赁合同》要经过其他的继承人（商铺权利共有人）追认才有效。故对上诉人的该主张，本院不予采信。关于上诉人上诉称，一审法院认定该《商铺租赁合同》无效，应对上诉人的损失（装修款、未到期的经营损失）评估，按过错承担责任的问题。因在一审上诉人并未对此主张权利，在二审期间双方当事人又不同意调解，故对上诉人在二审增加的诉讼主张，本院不予审查。关于上诉人上诉称，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十一条判决错误的问题。因上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》是属效力待定合同，适用《中华人民共和国合同法》第五十一条判决并无不当，故对上诉人的该主张，本院不予以采信。
综上所述，上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人罗X负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞穗芳
审判员 黄小萍
审判员 张力夫
二〇一三年三月十九日
书记员 谭淇元