北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第7912号
原告张学永，男。
身份证号：×××
被告陈力业，男。
身份证号：×××
委托代理人汪波，北京市盈科律师事务所律师。
被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。
注册号：110000410300297
法定代表人卢航，董事长。
委托代理人张中彩，女，该公司职员。
第三人陈力耕，男。
身份证号：×××
第三人陈力织，女。
身份证号：×××
原告张学永与被告陈力业、北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）、第三人陈力耕、陈力织房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张婷婷独任审判，公开开庭进行了审理。原告张学永、被告陈力业及其委托代理人汪波、被告安信瑞德公司委托代理人张中彩、第三人陈力耕、陈力织到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张学永诉称，2014年9月26日，通过安信瑞德公司居间介绍，我与陈力业签署了北京市存量房屋买卖合同。由于陈力业已明确表明不履行约定义务，导致我买卖标的房屋的手续无法办理。现起诉要求：1、解除我与陈力业、安信瑞德公司签订的存量房屋买卖合同及补充协议；2、陈力业返还我已经支付的10万元定金及按银行同期利率计算的利息；3、陈力业、安信瑞德公司赔偿我违约金56万元；4、诉讼费由二被告承担。
陈力业辩称，同意返还10万元，但不同意张学永的其他诉讼请求。我与张学永、安信瑞德公司三方签订的存量房屋买卖合同及补充协议无效，故请求驳回张学永的诉讼请求。
安信瑞德公司辩称，我公司作为居间方促成张学永与陈力业签订存量房屋买卖合同及补充协议，该合同是合法有效的。该合同的权利履行和义务承担在买卖双方，我公司作为居间方并不需要承担连带责任。故不同意张学永的诉讼请求。
陈力耕、陈力织述称，我们请求法院根据事实驳回张学永的诉讼请求。张学永纯属诈骗，侵害了我们的合法权益。张学永与陈力业签订的合同是无效的。诉争房屋原来是我们父亲的，我们兄弟姐妹三人现在共有该房产，每人占有三分之一份额。在没有经过我们同意的情况下签订的上述合同是无效的。
经审理查明，陈力业与陈力耕、陈力织三人系兄弟姐妹关系。位于X号房屋（以下简称诉争房屋）原系三人的父母陈X、王X夫妇的合法财产，登记在陈X名下。陈X、王X相继去世后，陈力业与陈力耕、陈力织三人因遗产继承问题诉至本院，本院于2014年7月9日作出（2014）海民初字第1531号生效判决，确认诉争房屋归陈力业、陈力耕、陈力织共有，各占三分之一的份额。
2014年9月26日，在安信瑞德公司的居间介绍下，陈力业（出卖人）与张学永（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈力业将诉争房屋出售给张学永，成交价格为280万元。买受人采取商业贷款申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币190万元。同日，陈力业（甲方、出卖方）、张学永（乙方、买受方）、安信瑞德公司签订《补充协议》，该协议第一条第2款约定具体付款方式及期限：（1）、乙方于签合同当日向甲方支付购房定金20000元；（2）、乙方于2014年10月30日之前向甲方支付第二笔购房定金人民币80000元整；（3）、乙方于过户前一日向甲方支付购房款800000元；……（6）、剩余房款1900000元乙方以贷款方式支付。第4款约定申请购房贷款：（1）甲乙双方应于60日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；（2）甲方应在接到丙方的评估通知后7日内配合评估公司对房屋进行评估。第五款约定过户：自乙方贷款申请获得银行批准后7日内，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。第三条违约责任第2款约定：甲方出现以下情形之一的构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整或无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过10日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）未如实告知第二条第（一）项信息，导致乙方与丙方损失的。甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起10日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。当日，张学永与陈力业签订一份书面协议，载明：客户张学永与业主陈力业共同协商此房成交价格为人民币贰佰玖拾伍万（￥2950000元）。双方共同协商签署合同价为人民币贰佰捌拾万元，于过户当日支付人民币壹拾伍万元整（￥150000元）。安信瑞德公司职员赫X也在该书面协议上签字。
上述协议签订后，张学永于2014年9月26日给付陈力业定金2万元。2014年11月2日，张学永通过工商银行汇款方式向陈力业账号汇入8万元定金。
庭审中，张学永称：“安信瑞德公司给我看过房产证，当时产权人已经去世，我不可能与产权人签合同，陈力业说其是继承人之一，我问陈力业是否需要另外两个人来，他说不需要，可以代表另外两个人签合同，另外两个人都有房子，其名下没有房子，房子会过户至其名下。安信瑞德公司也说过户至陈力业名下后网签、贷款的手续才能办理。当时国庆节我要回家，谈了几次后安信瑞德公司跟我说已经谈妥了，让我去签合同，9月26日签订了合同。安信瑞德公司说国庆节后陈力业办理过户手续，房子过户至陈力业名下，再办理其它手续。我等到10月底，安信瑞德公司说出了问题、无法过户，另外两个继承人可能有不同意见。安信瑞德公司问我是什么意见，我说按合同履行。安信瑞德公司说与陈力业再行沟通。我当时就想赶快将定金打给陈力业，以免我违约。我将定金8万元打给陈力业后，给他发了短信，他没有回。”安信瑞德公司称：“张学永的陈述基本属实。签订合同之前我们见过产权证，陈力业称产权人去世了，陈力业是继承人之一，也有别的继承人，其它继承人也同意出售房屋。补充协议约定2014年10月30日前支付第二笔购房定金8万元，这一个月时间是留给陈力业办继承遗产的手续，办理完毕之后双方就可以履行合同了。后来合同履行存在障碍在于陈力业一方，双方关于房屋出售价格问题有争议，房屋共有权人想以更高的价格出售房屋，不想继续履行，不想再出售房屋。”陈力业称：“签合同之前很早一段时间内，我与另外两个继承人也提到过将房屋卖掉，但没有明确说卖给谁。有一天安信瑞德公司赫X带着张学永去我家看房，问了我价钱，我报的是320万元。后来又看了一次，我说房子不是我一个人的，我与我哥哥姐姐意见不统一，沟通较少。我问中介房子是否能卖，赫X说可以卖，签完合同后再与另外两个继承人沟通。我也不懂这些，我就签了合同。10月30日我与我哥哥姐姐说此事，他们不同意卖房，他们想要这个房子。当日中介打电话问我过户手续办的怎么样了，我说我哥哥姐姐不同意，可能卖不了房子了。三天后张学永给我打了8万元，我不明白是什么意思了。”陈力耕、陈力织称他们是2014年10月30日才知道陈力业卖房一事，他们当日即表示不同意卖房，也明确告知了安信瑞德公司不同意卖房一事。
张学永当庭出示一份2014年11月2日的履行合同告知书，载明：你好陈力业先生：我是购买您房子的买方张学永，咱们签署合同日期是2014年9月26号并当场缴纳定金人民币贰万元，签署合同当时约定2014年10月底之前办理完继承公证手续后我则尽快办理贷款手续。但至今您仍未办理完成继承手续，请您尽快办理这个手续。请于2014年11月20号之前办理完继承公证手续并且继续履行合同。如逾期还未办理本人将追究相应的法律责任。陈力业对该履行合同告知书不予认可，称自己没有收到。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、（2014）海民初字第1531号判决书、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、书面协议、定金收条、银行回执单等证据在案佐证。
本院认为，张学永与陈力业签订的《北京市存量房屋买卖合同》及他们与安信瑞德公司签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示一致的结果，并未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。三方签订的单就房屋价格进行约定的书面协议应视为对合同约定的房屋成交价格的变更，属于房屋买卖合同不可分割的一部分。根据庭审查明的事实，本案中合同履行的障碍在于出卖人陈力业对诉争房屋没有独立的完整的处分权。现房屋共有权人陈力耕、陈力织表示不同意出卖房屋，导致房屋买卖合同无法履行。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，张学永作为买受人有权要求解除合同，并要求陈力业赔偿相应的损失。庭审中，张学永与安信瑞德公司虽均称陈力耕和陈力织在买卖合同签订前是知道并同意房屋买卖一事的，但未能提交证据予以证明，对此本院不予采信。庭审中，陈力业与陈力织、陈力耕均主张张学永与陈力业、安信瑞德公司就诉争房屋签订的买卖合同及协议属于三方恶意串通，损害了陈力耕和陈力织的合法权益。对此，本院认为，就诉争房屋所签订的买卖合同及协议均系各方真实意思表示的结果，仅凭对房屋成交价格进行变更的书面协议无法证明张学永和安信瑞德公司具有和陈力业恶意串通的故意。故对陈力业主张合同无效的抗辩理由，本院不予采信。
综上，本院对张学永主张解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求予以支持；对张学永要求陈力业返还定金10万元的诉讼请求亦予以支持。张学永主张定金10万元的利息损失，于法无据，本院不予支持。就张学永主张违约金56万元一节，本院认为，陈力业在明知自己不是独立的房屋所有权人的情况下，依然与张学永签订房屋买卖合同，将诉争房屋出售给张学永，并因其他共有权人不同意出售房屋导致房屋买卖合同不能履行，故陈力业应当对张学永承担违约责任，依据合同约定赔偿张学永相应的违约金。安信瑞德公司在诉争房屋的买卖合同关系中仅处于居间方的地位，张学永要求安信瑞德公司与陈力业承担连带赔偿责任，于法无据，本院不予支持。就违约金的具体数额，因双方所签订的《补充协议》中对违约金的数额约定过高，且张学永在与陈力业签订就诉争房屋的买卖合同之前是见过诉争房屋所有权证的，应当对诉争房屋买卖合同履行中可能存在的风险有一定的预知，故本院对违约金的具体数额依法酌情予以适当减少。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、解除二Ｏ一四年九月二十六日张学永与陈力业就X号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及张学永、陈力业、北京安信瑞德房地产经纪有限公司就该房屋签订的《补充协议》；
二、陈力业于本判决生效后十日内返还张学永购房定金十万元；
三、陈力业于本判决生效后十日内赔偿张学永违约金十万元；
四、驳回张学永的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费四千七百元,由张学永负担三千零二十元，已交纳；由陈力业负担一千六百八十元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张婷婷
二〇一五年二月十日
书 记 员 董琳雪