福建省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）闽执复字第2－3号
申请复议人（申请执行人）张锦仕，男，汉族，1974年8月6日出生，住福州市鼓楼区。
委托代理人陈明铭，国浩律师（福州）事务所律师。
被执行人王雄平，男，1974年10月16日出生，汉族，住上海市杨浦区。
被执行人福安市天润房地产开发有限公司，住所地福安市阳头福星花园8-10号商场D1区第二层。
法定代表人郑进华。
申请复议人张锦仕不服宁德市中级人民法院（以下简称宁德中院）（2014）宁执异字第4号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
宁德中院认为，根据双方当事人及案外人福安市中阳天润房地产开发有限公司（以下简称中阳公司）2013年3月26日达成的和解协议，被执行人福安市天润房地产开发有限公司（以下简称天润公司）名下位于福安市城区阳头广场南路166号601、602、603、605、606、607号等6套房产（以下简称涉案房产），已经备案登记到异议人张锦仕名下，作为对其的还款担保。对已备案登记到申请执行人名下的房产不宜列为执行对象，故决定不予拍卖，并对张锦仕所提执行异议裁定驳回。
申请复议人张锦仕认为：宁德中院裁定已备案登记到自己名下的房产不宜列为执行对象是错误的。理由：1、涉案房产预售备案登记符合行政管理制度要求，在行政程序上确定了申请复议人对涉案房产的期待权。预售合同登记备案制度作为一种行政管理制度，虽不属于物权登记，但在行政程序上对预购人具有保护功能，通过对商品房预售合同的管理，使预购人取得对尚未实际存在即尚在建的商品房的期待权，防止预售期间预售人（开发商）将房屋转卖他人，维护商品房预售安全。由于涉案房产是尚在建设中的期房，申请复议人无法办理完整意义的房屋所有权或抵押权登记。天润公司为申请复议人办理了预售备案登记，使申请复议人作为债权人取得对涉案房产的期待权，并非物权。2、被执行人天润公司将涉案房产预售备案登记到申请复议人名下，作为偿还申请复议人借款1400万元及利息的担保，申请复议人有权申请拍卖、变卖涉案房产以实现债权。因为双方当事人和案外人中阳公司于2013年3月26日签订《执行和解协议》（以下简称和解协议）的真实意思及实际目的，是为了被执行人天润公司履行（2013）榕民初字第7号《民事调解书》（以下简称调解书）确定的偿债义务，所办理商品房预售备案登记的行为属于非典型的担保方式。针对担保房产期待权，在被执行人未按约履行还款义务时，申请复议人完全有权利申请拍卖或变卖担保房产以实现债权。3、涉案房产所在房地产开发项目（“天润国际”项目）已整体转让给案外人中阳公司，该公司在《执行和解协议》承诺在取得“天润国际”项目后，继续承受被执行人天润公司和解协议第一条第（2）、（3）项约定的义务，同时约定了承担的全部责任不超过人民币1470万元（以商品房抵债的不受此限），前述行为系其为被执行人天润公司提供担保。基于上述承诺，申请复议人申请人民法院解除了对被执行人天润公司财产的保全措施。4、在福州市中级人民法院（以下简称福州中院）2014年3月17日的执行听证中，案外人中阳公司确认了和解协议的真实性和有效性，知晓并确认申请复议人与被执行人之间的债权债务关系，确认其已完全受让“天润国际”整体项目。现案外人中阳公司在受让“天润国际”整体项目后，未按协议约定履行优先支付新增备案房产预售款50％的付款义务，导致申请复议人债权至今无法实现。据此申请复议人有权请求人民法院追加案外人中阳公司为被执行人，并执行其在保证责任范围内的财产，包括涉案房产，如此方能保障预购人合法的期待权。综上，申请复议人认为，宁德中院既然确认了被执行人将涉案房产作为对申请复议人还款的担保，却又以涉案房产已备案登记到申请复议人名下，不宜列为执行对象，这种自相矛盾的理由不能成立，请求撤销该院作出的（2014）宁执异字第4号执行裁定书。
本院在审查过程中查明：1、申请复议人张锦仕诉林彬彬、福建邦盛集团有限公司、福建宇星实业有限公司、天润公司、王雄平借款合同纠纷一案，福州中院于2013年3月26日作出的调解书，确认“被告天润公司、王雄平于签订本调解协议之日起一个月之内向原告张锦仕偿还人民币1700万元，……被告天润公司、王雄平在偿还上述款项后，对该协议项下的其他欠款不再承担还款责任。”2、为落实调解书所确定的事项，在签订调解书同日，双方当事人及案外人中阳公司自行达成和解协议，通过签订《商品房买卖合同》（合同编号分别为201300244、201300245、201300247、201300248、201300249、201300250）将天润公司名下“天润国际”银座写字楼601、602、603、605、606、607、801号共7套房产备案登记到张锦仕名下，作为对偿还申请复议人借款1400万元及利息的担保。该和解协议还约定，涉案房产所在房地产开发项目（“天润国际”项目）整体转让给案外人中阳公司，中阳公司承诺在取得“天润国际”项目后，继续承受被执行人天润公司执行和解协议第一条第（2）、（3）项约定的义务，同时约定了承担的全部责任不超过人民币1470万元（以商品房抵债的不受此限）。和解协议第五条还约定，申请复议人每收到被执行人或案外人中阳公司支付款项累计超过人民币500万元，申请复议人应配合被执行人办理两套房产（被执行人选择）的预售登记的解除手续。第十一条又约定“如乙（王雄平）、丙（天润公司）、丁（中阳公司）三方有任何一方违反本执行和解协议任何条款的约定，则甲方（张锦仕）有权依据调解书就未了还款事项直接向福州中院申请强制执行。…”，基于上述承诺，申请复议人张锦仕申请福州中院解除了对被执行人天润公司财产的保全措施。3、因被告天润公司、王雄平未履行生效法律文书确定的义务，张锦仕依法于2014年1月14日向福州中院申请执行，该院于2014年4月16日委托宁德中院执行。4、福州中院2014年3月17日的执行听证笔录中，案外人中阳公司确认了和解协议的真实性和有效性，并确认该协议的本质是天润公司对其名下的房产进行处分。5、案外人中阳公司为履行和解协议，于2013年8月19日分6笔支付申请复议人张锦仕197.5万元，8月20日又分2笔支付32.5万元。申请复议人在收到案外人中阳公司支付的人民币230万元的情况下，于8月20日下午依和解协议约定配合案外人中阳公司将801号房产备案登记到案外人郑铃全名下。6、天润公司名下“天润国际”银座写字楼601、602、603、605、606、607号共6套房产仍备案登记在申请复议人张锦仕名下，《商品房买卖合同》一方签订主体仍然是被执行人福安市天润房地产开发有限公司。
本院认为，首先，被执行人天润公司依据和解协议，将涉案房产备案登记到申请复议人张锦仕名下的真实意思是为履行调解书作出的担保，保证偿还申请复议人借款1400万元及利息，双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房预售备案登记的行为属于非典型的担保方式。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》相关规定，预售合同登记备案制度作为一种行政管理制度，虽不属于物权登记，但在行政程序上对预购人具有保护功能，通过对商品房预售合同的管理，使预购人取得对尚未实际存在即尚在建的商品房的期待权，防止预售期间预售人（开发商）将房屋转卖他人，预售备案登记到申请复议人名下，满足了债权人对涉案房产的期待权，双方当事人备案登记行为并不违反相关法律的禁止性规定。其次，涉案房产备案登记到申请复议人张锦仕名下，其取得的仅仅是对担保房产期待权，而非物权。既然属于担保，就应当遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。第三、虽然和解协议并非本案在执行过程中达成的，但双方当事人和案外人中阳公司均确认各自的真实意思是为履行调解书，并确认和解协议的有效性（且已实际履行了一部分），涉案房产虽已备案登记到申请复议人张锦仕名下，但该房产产权仍属于被执行人。申请复议人在被执行人未履行生效法律文书确定的义务，请求人民法院拍卖、变卖担保的涉案房产，并不违反法律禁止性规定。综上，宁德中院关于被执行人天润公司将涉案房产备案登记到申请复议人张锦仕名下，作为对申请复议人的还款担保但不宜列为执行对象的认定应予纠正。申请复议人申请拍卖或变卖仍属于被执行人的担保房产以实现债权的复议理由成立应予支持，请求追加案外人中阳公司为被执行人的申请应向宁德中院提出，依法由该院进行审查。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
撤销宁德市中级人民法院作出的（2014）宁执异字第4号执行裁定书。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 李文明
代理审判员 徐 琴
代理审判员 陈生奇
二〇一五年二月六日
书 记 员 陈小青
附：相关法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释
第八条上一级人民法院对当事人、利害关系人的复议申请，应当组成合议庭进行审查。
第九条当事人、利害关系人依照民事诉讼法（2007修正）第二百零二条规定申请复议的，上一级人民法院应当自收到复议申请之日起三十日内审查完毕，并作出裁定。有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长，延长的期限不得超过三十日。