浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温永瓯民初字第198号
原告：施怡。
委托代理人（特别授权）：谢佩信。
被告：廖晓春。
委托代理人（特别授权）：胡益蒙。
原告施怡与被告廖晓春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理，依法由代理审判员陈海鸥适用简易程序于2015年6月24日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序并组成合议庭，于2015年10月19日第二次公开开庭进行了审理。原告施怡的委托代理人谢佩信、被告廖晓春的委托代理人胡益蒙两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年8月11日，原告因创办乐优教育培训机构需要，与被告签订了一份《房屋租赁协议书》。该协议书约定：被告将其所有的坐落于永嘉县黄田街道千石村苍松路76号房屋出租给原告使用，租期为2014年8月12日至2017年8月12日，年租金为55000元，水电费押金为5000元。协议书签订后，原告支付被告第一年租金及水电费押金共计60000元，并由被告向原告出具收条一份，以证明收到“乐优教育”款项。2014年8月12日，原告委托温州市精固装饰有限公司开始装潢，共计支出装潢等费用107400元。在装潢完毕后，原告向工商行政部门申请工商登记时发现被告所有的房屋没有权属证书，属违章建筑，无法办理工商登记。被告故意隐瞒其所有的房产没有权属登记而出租给原告，造成原告的经济损失。故原告提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告于2014年8月11日签订的《房屋租赁协议书》无效；2、被告返还租金55000元及水电费押金5000元；3、被告赔偿原告装潢损失107400元；4、本案诉讼费由被告承担。
原告为证实自己的主张，在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、原告的身份证复印件一份，以证明原告的身份情况；
2、被告的人口查询信息一份，以证明被告的身份情况；
3、房屋租赁协议书及收条各一份，以证明原、被告签订房屋租赁协议书及被告收到原告租金及押金共计60000元的事实；
4、装饰工程决算书一份，以证明原告对涉案房产进行装潢并支出费用的事实；
5、收款收据五份、发货清单一份、出库单二份、销售单一份，以证明原告支出装潢费用的事实；
6、照片九张，以证明涉案房屋的现状情况；
7、律师函二份，以证明原告发律师函告知被告合同无效及双方调解无果的事实。
被告廖晓春辩称：1、涉案房屋系经过有关部门同意被告投资建设的临时周转房，并不属于违章建筑，被告享有占有使用该房屋的权利，并不影响合同效力。2、原告在承租涉案房屋时知晓该房屋没有产权证等情况，被告并没有刻意隐瞒相关事实。3、原告在承租时并未告知被告其要创办教育机构并需要房屋权属证明，原告自身存在错误。4、原告实际占有使用涉案房屋至今，现原告起诉要求确认合同无效的原因是其经营不善，故其要求退还租金没有事实及法律依据。5、原告陈述已经向工商行政部门申请工商登记不属实，且法律没有规定工商登记必须要有房屋权属证明。6、原告仅对涉案房屋进行简单的装修，其陈述支出装潢费用107400元与事实不符。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
为证明自己的辩解，被告廖晓春在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、房屋租赁协议书一份，以证明双方存在租赁关系，并约定相关事项的事实及被告已告知原告自己已对涉案房屋进行简单装潢的事实；
2、证明一份、调查表二份、房屋所有权证及建设工程规划许可证各一份，以证明被告对涉案房屋享有权利的事实；
3、宣传资料、电量电费通知单、收款收据各一份，以证明原告占有使用涉案房屋至今的事实，且截止2015年5月份还存在使用电量的事实。
审理过程中，因审理需要，本院依职权向潘洪清、林志良谈话并形成谈话笔录，同时调取了《黄田街道千石村104国道改建拆迁安置名单》。潘洪清陈述：本人是104国道永嘉段改建工程指挥部常务副指挥，为安置104国道千石段的拆迁户，批准安置村民建造临时周转房，等正式安置房建造完成后，临时周转房必须由安置村民自行拆除。林志良系104国道永嘉段改建工程的安置对象，因林志良没有土地建临时周转房，故而向杨长朴（即被告廖晓春丈夫）购买地基建房，建好后分给杨长朴两间房屋；林志良的安置房于2015年4、5月建好入住。林志良陈述：因104国道改建工程，本人房屋被拆迁需要临时安置用房，因本人没有土地建房，便从廖晓春（即杨长朴的妻子）处购买地基建房，并同意给廖晓春两间房屋，相关部门并未告知其临时周转房的使用期限；安置房已于2014年7月份落成，且大儿子已于2015年4月份入住。
原告提供的证据，经被告质证表示：对证据1、2、7无异议；证据3系复印件，而被告提供的房屋租赁协议书并无“房屋坐落于永嘉县千石苍松路76号”字样，该字样系原告事后添加，说明在订立合同时，原告对涉案房屋没有产权证及门牌号码是明知的，所以双方在协议上并未写明涉案房屋的坐落情况，对收条的真实性有异议，但被告确实收到原告支付的租金；对证据4的真实性均有异议，该工程决算书并未载明工程名称，并不能证明系涉案房屋的装潢工程，且原告并未提供其他的发票和合同予以佐证，即使是涉案房屋的装潢工程，其与实际装潢情况不符；对证据5的三性均有异议，该些票据并无出售单位和收讫单位签字和盖章，并不能证明原告主张的待证事实，落款时间为2014年8月30日的出库单载明的装潢物件系工程后期材料，可以反证工程结算书所载明的工程建设情况与实际情况不符的事实；对证据6无异议，但是照片上所显示的物件均已由原告搬走。
被告提供的证据，经原告质证表示：对证据1的真实性无异议，原告提供的房屋租赁协议书上的“房屋坐落于永嘉县千石苍松路76号”字样是为了使合同更完整而后加的；证据2与本案不具有关联性，证明和调查表所指明的房屋坐落于苍松路76号的后面，而产权证及建设规划许可证所载明的房屋亦不是涉案房屋；对证据3的真实性没有异议，宣传资料系原告在装潢时用于招生宣传的资料，只能反映原告在使用房屋前的招生和装潢情况，对于电量电费通知单，可能是原告在装潢时产生的电费以及电器的自然消耗，对于收款收据，原告虽然有招收学生，但目前挂靠在其他机构下培训，故不能证明被告主张的待证事实。
本院依职权对潘洪清、林志良所作的谈话笔录，经原告质证表示对其真实性无异议，涉案房屋系临时用房，安置房已建造完成，临时用房应予以拆除，本案标的系非法的。经被告质证表示对其三性无异议，但原告在第一次庭审中已对被告提供的调查表予以认可，谈话笔录应结合调查表予以认定，该两份谈话笔录反映涉案房屋系合法周转房，并不是非法建筑，林志良的大儿子于2015年4月才入住，涉案房屋在签订合同时，具备出租条件，租赁合同有效。对本院依职权调取的《黄田街道千石村104国道改建拆迁安置名单》，经原、被告质证均无异议。
结合原、被告的质证意见，本院对上述证据作如下认定：
原告提供的证据1、2、6、7，经被告质证无异议，本院均予以认定。证据3，虽系复印件，但是被告对除“房屋坐落于千石苍松路76号”有异议外，对其他内容无异议，原告亦承认该字样系原告事后添加，故本院对除“房屋坐落于永嘉县千石苍松路76号”外的其他内容予以认定；收条虽系复印件，但被告承认该收款收据上“廖晓春”的签名系其所签，并已收到原告交付的租金及押金共计60000元的陈述，本院对该收条予以认定。证据4、5，决算书及其他票据载明的材料符合该房屋的装修现状，本院对其形式真实性予以认定，但是否能够证明原告因装潢支出107400元，在说理部分详述。
被告提供的证据1，经原告质证对其真实性无异议，本院予以认定。证据2，原、被告双方在庭审中确认涉案房屋位于永嘉县黄田街道千石苍松路76号后面、96号对面，与证据2中的证明、调查表所载明的房屋位置一致，故本院对证明、调查表的真实性予以认定，房屋产权证及建设规划许可证因未提供原件核对，故本院不作认证。证据3，经原告质证对真实性无异议，本院对其真实性予以认定。
本院依职权制作的潘洪清、林志良的谈话笔录，林志良系安置对象，安置房的建造落成时间应以林志良的陈述为准，即安置房建成时间为2014年7月份。该两份谈话笔录的其他内容能够互相印证，本院予以认定。《黄田街道千石村104国道改建拆迁安置名单》经原、被告质证均无异议，本院予以认定。
综合以上认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定如下事实：
案外人林志良系104国道永嘉段改建工程的拆迁户，因临时安置需要，与被告廖晓春共同建造四间两层房屋（即76号后面、96号对面），南首两间房屋（靠104国道即本案所涉房屋）由被告使用。2014年8月11日，被告廖晓春将上述两间房屋出租给原告，双方签订房屋租赁协议书一份。该协议书约定：租期三年，即2014年8月12日至2017年8月12日；年租金55000元，水电押金为5000元。协议签订后，原告向被告支付租金55000元和水电押金5000元，被告向原告出具收款收据一份，并将房屋交付给原告使用。原告对该房屋进行了装修，购置了用于教育的设备，并开始招生。2015年2月5日，原告以租赁的房屋没有所有权证致无法办理营业执照为由向被告发律师函，认为该合同为无效合同，要求被告退还租金55000元并赔偿装修损失。2015年4月27日，被告向原告发律师函，通知原告解除房屋租赁协议书，并要求原告在收到律师函后五日内腾空房屋并支付租金至实际腾空交接之日止，同时应赔偿被告的装修损失。原告在2015年5月7日收到该份律师函。后双方未能协商解决，原告诉至本院。
在2015年6月24日庭审中，原告表示对可以搬离的设备同意搬离。本院于2015年8月10日组织双方当事人现场勘查。经查，至2015年8月10日，原告尚有滑梯、部分桌椅、收银台等设备未搬离。2015年8月20日，原告表示放弃涉租房屋内的所有设备。另查明，林志良的安置房屋于2014年7月份建造完毕。
本院认为：本案所涉租赁物系拆迁安置的临时周转房，原告以涉案房屋没有权属证明无法办理营业执照而主张合同无效，无法律依据。但涉案房屋系经相关部门批准同意建造的用于拆迁安置的临时周转房，原告依法可以在批准使用期限内对租赁物享有相应的权利，但租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。被告提供的调查表虽未明确载明使用期限，但涉案房屋系因林志良拆迁临时安置而共同建造取得，林志良的安置房屋已于2014年7月份建造完毕，可见涉案房屋已经丧失临时安置的用途，其使用期限最迟应于2014年7月31日终止。被告将涉案房屋于2014年8月11日出租，已超过使用期限，出租人和承租人签订的租赁协议依法应认定为无效。依照无效合同的处理原则，承租人依法应返还房屋并支付房屋占有使用费。原告至今未将房屋腾空完毕，亦未提供证据证明其已于2015年1月5日将钥匙交还被告并告知被告放弃涉案房屋内的设备。被告已向原告发出为避免损失继续扩大而要求解除租赁合同的律师函，要求原告在收到律师函的五日内腾空房屋并计算租金至实际腾空之日止。原告于2015年5月7日收到该律师函后，并未明确表示放弃涉租房屋内设备，亦未腾空房屋。2015年8月20日，原告才明确表示放弃涉租房屋内的设备。综上，原告应返还被告房屋并支付按合同约定的租金标准计算从2014年8月11日起计算至2015年8月20日止的占有使用费。故原告要求被告返还租金55000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告支付的水电押金5000元，被告自认原告对2015年2月2日前的水电费已经结算清楚，尚欠2015年2月2日的电费通知单上所载明的电费金额103.83元，原告亦承认可能系原告装修时产生的费用。故被告应返还原告水电押金4896.17元（5000元-103.83元）。
关于装修费用的承担。被告居住在出租房屋的隔壁，且原告从事装修已有数月，本院认定被告知晓并同意原告对租赁物进行装修。现被告表示对已形成附合的装修物不同意利用，应由原、被告双方各自按导致合同无效的过错分担现值损失。原告施怡作为承租方及经营者，未在承租前对其所欲从事行业的规定与租赁房屋权证进行了解审查，而与被告签订租赁合同，使用本案所涉房屋，原告施怡未能尽到一般承租人的谨慎义务；被告将超过使用期限的房屋出租给原告，亦存在过错。双方当事人在庭审中均同意房屋的装修以庭后实际勘查为准，为减轻双方当事人负担，本院根据现场勘查情况及双方的过错程度并结合原告提供的票据，酌定被告赔偿原告已与涉租房屋形成附合的装修损失30000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、确认原告施怡与被告廖晓春于2014年8月11日签订的《房屋租赁协议书》无效；
二、被告廖晓春返还原告施怡水电押金4896.17元；
三、被告廖晓春赔偿原告施怡装修损失30000元；
以上二、三项费用合计，被告廖晓春应支付原告施怡34896.17元，该款定于本判决生效之日起十日内支付。
四、驳回原告施怡的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3648元，由原告负担2976元，被告负担672元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 陈海鸥
人民陪审员 陈久通
人民陪审员 高益华
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 黄跃跃