重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书（2015）涪法民初字第00718号原告陈林，男，1962年8月13日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原告陈凤，女，1967年7月12日出生，汉族，住重庆市涪陵区。被告重庆市涪陵龙潭汽车运输公司，住所地重庆市涪陵区龙�镇交通路32号，组织机构代码20855124-X。法定代表人卢中伟，该公司经理。委托代理人严昌绪，重庆市涪陵区龙潭法律服务所法律工作者。被告李卓霖，男，1963年8月17日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原告陈林、陈凤与被告重庆市涪陵龙潭汽车运输公司、李卓霖委托代建合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理后，依法由审判员叶路辉适用简易程序，于2015年2月10日公开开庭进行了审理。原告陈林、陈凤、被告重庆市涪陵龙潭汽车运输公司法定代表人卢中伟及其一般授权委托代理人严昌绪、被告李卓霖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈林、陈凤诉称，原告两人系同胞兄妹关系，均居住在重庆市涪陵区。2009年4月3日二原告与被告重庆市涪陵龙潭汽车运输公司（以下简称龙潭运输公司）签订了联合改造�房协议，约定由原告陈林、陈凤提供土地手续，委托被告龙潭运输公司修建，修好后被告龙潭运输公司无偿归还陈林、陈凤各两个门面、各一套住房，房屋要求为砖混构造柱结构，室内为搓沙，门面安装好卷帘门，面积在100平方米左右，进户门为防盗门，面积在110平方米左右，楼层为三楼，陈林、陈凤的占地面积除以上门面和套房外归被告龙潭运输公司所有，并约定于2009年12月31日前交付，且由被告龙潭运输公司帮其办好房产证。后因被告龙潭运输公司逾期未为原告陈林、陈凤办理房产证而致使发生争议，被告龙潭运输公司于2012年12月28日再次对办理房产证事宜作出承诺：必须在此协议签订后2年内，由被告龙潭运输公司务必办理原告陈林、陈凤现有房屋产权证，如若2年内未办理，被告龙潭运输公司必须支付原告陈林、陈凤各十万元作为办证费用，2年内未办理产权�或已办理产权证剩余平方比例的余款，并按月息计息支付。被告李卓霖签字进行担保。但该承诺期满后，二被告仍未为二原告办理产权证，经多次协商，被告龙潭运输公司一再推诿，故向人民法院提起诉讼，请求判决被告龙潭运输公司、被告李卓霖支付违约金200000元，并自2012年12月29日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至付清之日止。被告龙潭运输公司辩称，与原告签订联合改造旧房协议客观存在，但因为被告龙潭运输公司不具备房地产开发资质，所以对于协议中约定办理房产证事宜系虚假承诺，且是联合改造房屋，也应当是责任共担、利益共享，故二原告请求不应得到法律支持。2012年12月28日，被告龙潭运输公司就办理房产证事宜再次做出的承诺，其中对如办不好向二原告各支付100000元的违约金与价值不对等，明显过高，被告龙潭运输公�还给原告陈林、陈凤的房屋、门面已经大于原有房屋，原告陈林、陈凤已经获得了更大的收益，不存在损失，且由于政策性限制，小产权房无法办理房产证，故该承诺仍然有悖于真实意思，属于虚假承诺，也不应得到法律支持。故请求判决驳回原告陈林、陈凤的诉讼请求。被告李卓霖辩称，原、被告间联合建房跟我没有任何关系，之所以我在承诺书上签字担保，是因为承诺我三天之内可以进场施工，但实际上至今我都没有开工。现在个人没有办法办理房产证，他们达成的该条款违背法律规定，是无效的。没有取得房屋产权证的房子，以现在龙潭镇的情况看，仍然可以出卖、转让，原告陈林、陈凤已经在旧房改造中获得了利益，现在又要求被告龙潭运输公司支付违约金，要求过高过分了。经审理查明，1991年1月3日，原告陈林、陈凤分别取得位于原四川省涪陵市XX镇X街私有房屋所有权，其中原告陈林为三层混合结构房屋6间（涪房权字第910XX**号，使用土地面积为63.20平方米、建筑面积为196.00平方米），原告陈凤为三层混合结构房屋4间（涪房权字第910XX**号，使用土地面积47.40平方米、建筑面积125.60平方米）。2009年4月3日，被告龙潭运输公司与原告陈林、陈凤签订《联合改造旧房协议》，其中约定：1、原告陈林、陈凤提供土地使用手续，并委托被告龙潭运输公司修建，修好后被告龙潭运输公司无偿归还原告陈林、陈凤各两个门面，各一套住房，房屋要求为砖混构造柱结构，室内为搓沙，门面安装好卷帘门，面积在100平方米左右，房进户门为防盗门，面积在110平方米左右，楼层为三楼，原告陈林、陈凤的占地面积处门面和套房外，归被告龙潭运输公司所有；2、本房屋修好后，原告陈林、陈凤在原相关部门所批占地面积如超出了所得房屋占地面积，超出面积的部分由被告龙潭运输公司负责，原告陈林、陈凤原申请的房屋配套所批复的配套面积416平方米，扣除原告陈林、陈凤房屋所占面积，剩下房屋配套费由被告龙潭运输公司支付给原告陈林、陈凤（按所批复价44元每平方米计算，在二楼完成后一次性付清），另由被告龙潭运输公司支付原告陈林、陈凤现金3350.00元；3、本房屋后面陈林、陈凤的所有土地遮阴费由原告陈林、陈凤负责，交房时间在2009年12月31日前交付，交房后，在一年内由被告龙潭运输公司帮原告陈林、陈凤办好房产证；4、如有违约，违约方支付违约金一万元给未违约方。之后，原告陈林、陈凤与被告龙潭运输公司均按照上述协议履行拆除、建房、交房等其他义务，但被告龙潭运输公司未在约定的交房后一年内帮原告陈林、陈凤办好房产证，双方因�发生纠纷。2012年12月28日，被告龙潭运输公司与原告陈林、陈凤再次达成《承诺书》，约定：双方在龙潭镇交通路32号共同达成一致协议，在双方国有土地联合建设旧房改建项目中，在原有协议的基础上，双方已履行了各自责、权、义，但有一项，被告龙潭运输公司必须在此协议签订后2年内，由被告龙潭运输公司务必办理原告陈林、陈凤现有房屋产权证，如若2年内未办理，被告龙潭运输公司必须支付原告陈林、陈凤各自壹拾万元，作为办证费用，若被告龙潭运输公司只办理了原有产权证面积的产权证，则必须支付剩余平方的办证费用（即原有面积为10万元，减去办证面积后以此为基数递减计算后支付给原告陈林、陈凤），2年内未办理产权证或已办理产权证剩余平方比例的余款，并按月息（国家贷款利息计算）计息支付给原告陈林、陈凤。原告陈林、陈凤、被告龙�运输公司法定代表人卢中伟分别在该承诺书上签字，并由被告龙潭运输公司加盖公章，被告李卓霖在该承诺书上以担保人名义签字确认。但该承诺书签订后，因建房审批手续等问题，被告龙潭运输公司至今仍未能帮原告陈林、陈凤办理产权证。本院所确认的上述事实，有原、被告庭审陈述笔录，有原告提供的房屋所有权证、联合改造旧房协议、承诺书等证据在卷佐证，这些证据并经庭审质证和本院审查，足以采信。本院认为，合法有效成立的合同对双方均具有约束力。本案中，原告陈林、陈凤利用其原享有所有权的房屋以及相应使用权的土地，与被告龙潭运输公司于2009年4月3日达成《联合改造旧房协议》，由被告龙潭运输公司进行建设后归还门面及房屋等，系双方对各自民事权利义务进行处分的真实意思表示，且均具有可履行性，应依法有效�立，双方均应当按照协议履行各自义务。但被告龙潭运输公司却未能按该协议约定履行代为原告陈林、陈凤办理所得房屋产权证，后经双方再次协商，于2012年12月28日，原告陈林、陈凤与被告龙潭运输公司再次就代为办理产权证事宜以《承诺书》形式达成一致，该承诺书应视为对原协议中代办产权证事项的补充变更。但因建设审批等问题，被告龙潭运输公司仍未能按照该承诺书约定履行义务，属于嗣后履行不能，故被告龙潭运输公司依法仍应当承担违约责任。故本院对于被告龙潭运输公司辩称的因其不具有开发资质且讼争房屋现不能办理产权证而属于虚假承诺应认定无效的主张，依法不予采纳。而被告李卓霖以担保人身份在该承诺书上签字，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第二款：“主合同中虽�没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立”，该保证依法成立，被告李卓霖应当承担连带保证责任。对于违约责任问题，因事实上已导致不能办理产权证，即该项行为已履行不能，故原告陈林、陈凤请求由被告龙潭运输公司支付违约金符合法律规定。而对于违约金问题，因在上述承诺书中明确约定为如两年内未能办理产权证，则由被告龙潭运输公司向原告陈林、陈凤各自支付100000元，应当视为违约金约定。虽然被告龙潭运输公司提出该违约金过高，但未能提供相应证据证明，而原告陈林、陈凤的实际损失主要是丧失了合法的产权保护，致使处于一种权利危险状态下，也正是基于此与被告龙潭运输公司达成了明确的承诺书，可见该违约金约定并没有超出双方预期，也没有明显超出其可能面临的损失范畴，故对�原告陈林、陈凤的该项请求依法应予支持。而对于原告陈林、陈凤主张的违约金利息问题，虽然与被告龙潭运输公司在上述承诺书中约定了如未办理产权证并以违约金为基数以国家贷款利率为标准按月计息，但因在该两年承诺期限届满后，违约金责任才能得以确定，而在该两年承诺期内原告陈林、陈凤并不存在利息损失，该项两年承诺期内以违约金为基数再行计算利息的约定既无法律依据，也与违约金制度相悖，故本院对原告陈林、陈凤主张的该两年承诺期内的违约金利息不予支持。但该两年承诺期满后，被告龙潭运输公司未及时向原告陈林、陈凤支付违约金各100000元，造成了原告陈林、陈凤的资金利息损失，故本院对原告陈林、陈凤主张的按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的起算点认定为2014年12月29日。而被告李卓霖作为连带责任保证人，对被告龙潭运输公司的上述违约责任依法应当承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第二款、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆市涪陵龙潭汽车运输公司于本判决生效后10日内向原告陈林、陈凤分别给付违约金100000元，并分别支付自2014年12月29日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。二、被告李卓霖对上述违约金及利息承担连带清偿责任，并自向原告陈林、陈凤承担责任之日起享有向被告重庆市涪陵龙潭汽车运输公司的追偿权。三、驳回原告陈林、陈凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告重庆市涪陵龙潭汽车运输公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。且应在递交上诉状后七日内，到重庆市第三中级人民法院缴纳上诉费，逾期不交或未按规定办理缓交手续的，重庆市第三中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决书发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向�院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。审判员  叶路辉二〇一五年二月十日书记员  李霖杰