四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2015）都江民初字第3448号原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司。住所地：四川省都江堰市。法定代表人马越，系董事长。委托代理人张琴，都江堰市高新法律服务所。被告李宇，男，汉族，1981年6月18日出生，住四川省都江堰市。原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称新美居公司）诉被告李宇租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员田丹适用简易程序对本案进行了审理。原告的委托代理人张琴，被告李宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼中双方申请和解90天。原告新美居公司诉称，原、被告双方于2012年4月16日签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于都江堰市美安居装饰建材市场D区6-1-1、6-1-2号商铺出租给被告，租期31个月从2012年5月6日至2014年12月31日止。租赁期间被告已履行了2012年12月31日之前的义务。之后原告多次催收未果，为维护原告权益。特此诉讼。请求判令1、被告将位于都江堰市美安居装饰建材市场D区6-1-1、6-1-2号租赁商铺返还原告。2、被告支付原告商铺2014年12月31日止的租金33406.36元和杂费（广告费、物管费、管理费）11302元。3、被告支付原告违约金5000元。4、被告承担支付原告从2015年1月1日起至房屋归还时止的房屋使用费（71元/天计算）和杂费（20.93元/天计算）。5、本案诉讼费用由被告承担。被告李宇辩称，不同意退还房屋，要求继续租。按合同计算，截至2014年12月31日，欠租金33406.36元、欠杂费（2013年7月1日到2014年12月31日止）11302元属实，但管理不善，不认可杂费。不认可违约金，认为原告管理不善。按合同约定房租为每天71元，杂费不认可。经审理查明，2012年4月16日，新美居公司（甲方）与李宇（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：一、新美居公司同意将美安居装饰建材市场D区6-1-1、6-1-2号商铺出租给李宇从事装饰装修材料类商品经营使用。二、租期为31个月，从2012年5月6日起至2014年12月31日止。三、商铺建筑面积为119.61平方米；公摊面积按租赁商铺建筑面积的5%进行计算，公摊面积为5.98平方米，商铺计价面积为125.59平方米。四、交款内容：租金单价为25元每平方米每月。2012年5月6日至2013年12月31日的租金合计59655元；2014年1月1日至2014年12月31日的租金则按调整单价执行。五、租赁保证金：5000元，被告办理退场手续后一年后无息退还。六、在“逾期未付或未足额支付”中约定：1、逾期在20日内，按照日计支付逾期应交款千分之二的违约金至实际支付应交款之日止。2、被告逾期未支付租金超过30日后，则视为被告单方面解除合同。原告有权无偿收回所租场地，被告所交费用则作为违约金不予退还，一切损失由被告自己承担。七、在“被告的权利和义务中”约定：因原告正式授予“成都敏知企业管理有限公司”（以下简称“敏知公司”）本合同涉及“美安居装饰建材市场”的日常管理权限，本合同仅作为双方租赁关系的建立依据。其余权利义务关系详见附件《美安居装饰建材市场管理合同》、《消防及安全责任书》、《美安居装饰建材市场商品价格管理协议》。本合同一式二份。双方各执一份。双方签字之日起合同生效。新美居公司在“甲方”栏签章，李宇在“乙方”栏签名。合同签订后，李宇于2012年4月13日向新美居公司缴纳了5000元保证金。原、被告于2013年9月30日签订了《商铺租赁合同补充协议》一份，约定：一、李宇享受减免6个月租金优惠政策。二、优惠后租金及杂费收取标准：2013年1月1日起原租金单价25元/平方米/月优惠为17元/平方米/月。三、2013年1月1日起杂费的收取标准为：代收整体广告费2元/平方米/月、物管费0.6元/平方米/月、收取市场管理费2.4元/平方米/月。另查明与本案有关事实如下：一、租赁期限于2014年12月31日届满。截止2014年12月31日，李宇尚欠原告租金33406.36元（未抵扣保证金5000元）。二、案涉D区6-1-1、6-1-2号铺面未退还给原告新美居公司。三、商铺计价面积125.59平方米，按照合同约定计算房租为每天71元。上述事实，有原、被告身份信息、商铺租赁合同及补充协议、收据以及当事人陈述等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，新美居公司与李宇签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，属合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于新美居公司主张李宇退还房屋以及支付租金33406.36元（含之后房租按合同约定计算至被告归还房屋止）的问题。双方约定租赁期限于2014年12月31日届满，被告李宇应在期限届满后向原告新美居公司退还房屋，故本院对原告该项诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，李宇作为承租人应当按照双方签订的商铺租赁合同及补充协议中关于支付租金的方式、时间和金额的约定支付租金。根据庭审查明的事实，截止2014年12月31日，李宇尚欠原告租金33406.36元，李宇应当承担给付租金义务，故新美居公司主张李宇支付租金33406.36元的诉请，本院予以支持。租期于2014年12月31日届满后，被告李宇未退还房屋，应当承担相应的房屋使用费，故原告主张按照租赁合同的租金标准计算每天71元支付房屋使用费，本院予以支持。因原告新美居公司同意将质保金5000元抵扣租金，本院予以确认，故被告李宇实际向原告支付租金28406.36元。二、关于新美居公司主张李宇支付杂费11302元（市场管理费、广告费和物管费）的问题。根据《商铺租赁合同》中约定新美居公司正式授予敏知公司对美安居装饰建材市场进行日常管理，以及《商铺租赁合同补充协议》关于收取杂费的约定，新美居公司有权主张收取杂费（管理费、广告费和物管费）。但根据《商铺租赁合同补充协议》约定租期于2014年12月31日届满，故原告主张杂费超过2014年12月31日的部分，无事实和法律依据，本院不予支持。被告认为新美居公司未履行任何管理义务，其没有义务支付市场管理费、广告费、物管费。对此，1、物业费问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告主张被告支付物业费按照0.6元/平方米/月标准计算，本院予以支持。被告李宇仅抗辩新美居公司未履行任何物业管理义务，因其未提出相应的证据证明，故本院不予支持。2、广告费、市场管理费问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、第五条，“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，因双方未对原告新美居公司收取广告费、市场管理费需提供的服务细则、标准等履行义务作出明确可操作约定。鉴于原告新美居公司对案涉市场进行了一定的广告和管理服务，本院酌定广告费和市场管理费被告李宇共计在3元/平方米/月范围内承担责任。综上，按照杂费3.6元每月每平方计算，被告应当向原告支付广告费、市场管理费、物业服务费共计7083.27元。因此，新美居公司主张李宇支付杂费的诉请，本院予以部分支持。三、关于新美居公司主张李宇支付违约金5000元的问题。根据《商铺租赁合同》关于“在“逾期未付或未足额支付”中约定：1、逾期在20日内，按照日计支付逾期应交款千分之二的违约金至实际支付应交款之日止。2、被告逾期未支付租金超过30日后，则视为被告单方面解除合同。原告有权无偿收回所租场地，被告所交费用则作为违约金不予退还，一切损失由被告自己承担。”的约定，鉴于被告李宇存在逾期付款事实，本院对原告主张违约金予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本院综合被告的违约程度和本案的实际情况，酌情认定被告李宇在1500元范围内向原告承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告李宇于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司退还美安居装饰建材市场D区6-1-1、6-1-2号商铺。二、被告李宇于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付租金28406.36元。三、被告李宇于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付租金（从2015年1月1日起按照每日71元标准计算直至退房时止）。四、被告李宇于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付物管费、广告费、市场管理费共计7083.27元。五、被告李宇于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付违约金1500元。六、驳回原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费1242元，减半收取621元，由原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司承担159元，被告李宇承担462元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  田丹二〇一六年一月二十七日书 记 员  肖玲