西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0104民初8322号原告：陕西西部嘉和置业发展有限公司。法定代表人：张营，该公司董事长。委托诉讼代理人：靳滨滨、吕红涛，陕西永嘉信律师事务所律师。被告：章俊峰，男，1973年11月15日出生。委托诉讼代理人贾峰，陕西泽诚律师事务所律师。原告陕西西部嘉和置业发展有限公司(以下简称嘉和公司)与被告章俊峰商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉和公司的委托诉讼代理人靳滨滨、吕红涛到庭参加诉讼。被告章俊峰经本院合法传票传唤拒不到庭，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告嘉和公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的合同登记号为YXX的《商品房买卖合同》；2.判令被告配合原告办理合同登记号为YXX的《商品房买卖合同》的备案登记注销手续；3.判令被告向原告支付违约金62467.7元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同登记号为：YXX）一份，合同约定：被告购买原告开发建设的位于西安市莲湖区XX路XX号浩林·方里XX幢XX单元XX层XX号房一套，房屋总价款为624677元，付款方式为自2013年7月4日前支付总房款的31.16%，金额194677元，剩余房款430000元以银行按揭贷款方式支付；合同附件六第4条约定：买受人通过银行按揭贷款方式支付购房款的，如因买受人不按期或足额向按揭银行还款及不按期配合出卖人办理房产证等原因，导致出卖人为其按揭贷款而向银行提供的贷款保证金被扣除或按揭银行要求回购房屋的，买受人须按本合同第四条中约定的房价款总金额的10%赔偿出卖人。出卖人可单方解除合同。合同签订后，被告仅向原告支付了房款74677元。由于被告的首付款不够，原告为被告垫付12万元房款后，双方开始办理按揭手续。2013年8月14日，被告与中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定：被告章俊峰向建行陕西省分行借款430000元，用于购买位于西安市莲湖区XX路XX号浩林·方里XX幢XX单元XX层XX号房，款项由建行陕西省分行直接支付至原告账户，被告按照等额本息的方式向建行陕西省分行还款，借款期限自2013年8月14日2037年8月14日。2014年3月1日，原告与建行陕西省分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告为建行陕西省分行向债务人章俊峰发放的个人住房贷款形成的全部债权承担连带保证责任。借款合同签订后，建行陕西省分行如约发放了借款。被告章俊峰自2013年8月14日至2015年8月31日按期偿还按揭款，但自2015年9月1日开始拖欠，建行陕西分行于2015年12月30日从原告的保证金账户内划扣8786.84元用于归还章俊峰拖欠的贷款本息，并于2016年3月提起民事诉讼，要求原告承担连带保证责任。经西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初XX号民事判决书的判决及强制执行，原告嘉和公司承担了连带清偿责任，共支付款项463599.92元。根据《商品房买卖合同》附件六第4条的约定，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。综上，为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求贵院判如所请。被告章俊峰经本院合法传唤未到庭，其庭后提交答辩意见称，一、其不同意解除合同。原告一直拒绝向被告交付房屋违约在先。其向原告支付了购房首付款，并且还了两年多的银行按揭，事后其因其他刑事案件被采取强制措施，导致无法按时偿还按揭款。并且在另案建行陕西省分行起诉的过程中，被告一直在服刑，所以不存在被告故意违约的情况。二、不同意原告的第二项诉讼请求。从双方签订买卖合同到办理按揭款，从法律形式上讲，被告已经全额支付了购房款并且也办理了手续。在另案审理中，原告垫付的款项可以向被告追偿，但并不导致解除合同。其愿意给原告还钱，但是与解除合同无关。三、原告主张违约金不能成立。因为其被采取强制措施，所以不存在违约的情形。其家属曾要求原告交付房屋，但是原告一直拒绝交付房屋。原告围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、《商品房买卖合同》一份，证明：双方所签订的《商品房买卖合同》合法有效；被告违反《商品房买卖合同》附件六第4条的约定，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告应当向原告支付违约金62467.7元；《商品房买卖合同》解除后，被告应配合原告注销涉案房屋的备案登记；证据2、《收款收据》一份，证明：被告仅向原告缴纳购房首付款74677元，欠付购房首付款120000元；证据3、（2016）陕0103民初XX号民事判决书、（2017）陕0103执XX号执行裁定书和执行通知书，证明：被告违反《商品房买卖合同》附件六第4条的约定，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告应当向原告支付违约金62467.7元；合同解除后，被告应配合原告注销涉案房屋的备案登记；证据4、建设银行出具的《情况说明》、个人贷款还款凭证、对公活期存款交易明细报表和执行费电子回执单，证明：证明原告实际为被告代偿金额总计472386.76元，应当依法解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告应配合原告注销涉案房屋的备案登记。经质证，被告认为：对证据1、真实性无异议，对证明目的有异议，我方不同意解除合同，不同意支付违约金，2016.2.5日被告因其他案件被西安市公安局刑侦支队采取强制措施并刑事拘留，之后又被西安市中级人民法院以骗取贷款罪判处有期徒刑1年零6个月。该期间恰好是银行向被告起诉的期间，导致被告一方面无法应诉，一方面无法按期还款；对证据2、真实性无异议，证明目的认可。被告在购房前已向原告支付了购房首付款74677元；对证据3、真实性无异议，证明目的不认可，理由同证据1的质证意见理由一致。家属去收房以及还款，开发商拒绝被告家属收房以及还款。另外，在被告要求交房之前，开发商已经迟延交房至少接近两年。合同约定是2014年5月31日要交房，但实际上原告根本不具备交付房屋条件，是原告违约再先，导致该小区很多业主都没有收房；对证据4、真实性无异议，证明目的不予认可。该组证据无法证明被告违约，当时被告尚在监狱服刑，无法得知该情况，故不存在被告违约的情况；对证据5、真实性及证明目的均不认可。应由西安市碑林区人民法院出具代偿金额说明，不应该由建行陕西省分行出说明。本院根据庭审中查明的事实及证据，认定如下：2013年7月4日，被告章俊峰向原告嘉和公司缴纳定金和购房款共计74677元。2013年7月23日，原告嘉和公司（出卖人）与被告章俊峰（买受人）共同签订合同登记号为YXX的《商品房买卖合同》一份，合同约定：章俊峰购买嘉和公司开发建设的位于西安市莲湖区XX路XX号浩林·方里XX幢X单元XX层XX号钢混结构住宅房屋一套，建筑面积88.47平方米，房屋总价款为624677元，付款方式为章俊峰自2013年7月4日前支付总房款的31.16%计人民币￥194677元，未付房款￥430000元须由买受人以银行按揭贷款方式支付；出卖人应当在2014年5月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；合同附件六第4条约定：买受人通过银行按揭贷款方式支付购房款的，如因买受人不按期或足额向按揭银行还款及不按期配合出卖人办理房产证等原因，导致出卖人为其按揭贷款而向银行提供的贷款保证金被扣除或按揭银行要求回购房屋的，买受人须按本合同第四条中约定的房价款总金额的10%赔偿出卖人。出卖人可单方解除合同。2013年8月14日，被告章俊峰与建行陕西省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定：被告章俊峰向建行陕西省分行借款430000元，用于购买西安市莲湖区XX路XX号浩林·方里第XX幢XX单元XX层XX号房屋，借款期限自2013年8月14日起至2037年8月14日止；借款金额由建行陕西省分行直接支付至原告嘉和公司账户，被告章俊峰按照等额本息的方式向建行陕西省分行分期还款。同一日，被告章俊峰与建行陕西省分行签订了《西安市房地产抵押合同》，约定以被告章俊峰购买的涉案房产作为抵押物对借款本息承担抵押担保责任，双方于2013年10月30日在西安市房产管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案证明。2014年3月1日，原告嘉和公司与建行陕西省分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定嘉和公司为建行陕西省分行向债务人章俊峰发放的个人住房贷款形成的全部债权承担连带保证责任。上述借款合同签订后，建行陕西省分行如约发放了借款430000元。但被告章俊峰仅向原告嘉和公司支付了购房首付款74677元，拖欠剩余购房款120000元至今未予支付。原告嘉和公司也未向被告章俊峰交付房屋。被告章俊峰自2013年8月14日至2015年8月31日期间按期偿还了按揭款，但自2015年12月31日起发生拖欠。建行陕西省分行于2015年12月30日从嘉和公司的保证金账户内划扣8786.84元用于归还章俊峰拖欠的贷款本息。2016年3月，建行陕西省分行向西安市碑林区人民法院起诉，要求解除与被告章俊峰之间签订的上述借款合同、偿还剩余借款本息，并要求嘉和公司承担连带保证责任。2016年12月31日，西安市碑林区人民法院作出（2016）陕0103民初XX号民事判决书，判决被告章俊峰偿还建行陕西省分行借款本金412276.69元、利息4749.38元、本金罚息14.71元、利息复利39.25元，合计417080.03元及自2016年2月29日后至贷款清偿之日产生的利息、罚息、复利，还判决嘉和公司对章俊峰的债务承担连带清偿责任。该民事判决书生效后，建行陕西省分行向西安市碑林区人民法院申请强制执行。在执行期间，嘉和公司向建行陕西省分行履行了代偿责任，归还章俊峰借款本金412276.69元、利息33649.01元、罚息3239.22元，还代偿了章俊峰诉讼费8156元和执行费6279元。西安市碑林区人民法院于2017年8月30日作出（2017）陕0103执XX号执行裁定书，裁定因被执行人嘉和公司自觉履行生效法律文书确定的义务，终结该案件的执行。原告嘉和公司遂诉至本院，要求按照合同约定解除与章俊峰之间所签订的《商品房买卖合同》。本院认为，原告嘉和公司与被告章俊峰于2013年7月23日所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告因购买涉案房屋向建行陕西省分行按揭贷款，以所购买的房屋进行抵押预告登记，原告对被告的贷款承担连带保证责任。因为被告未能按期偿还贷款，原告已向建行陕西省分行履行了保证责任，为被告代偿了剩余借款本息及相关诉讼费用。根据《商品房买卖合同》的约定，如因买受人不按期或足额向按揭银行还款原因，导致出卖人为其按揭贷款而向银行提供的贷款保证金被扣除的，出卖人可单方解除合同。被告至今未能支付原告代付的任何款项，现原告起诉要求解除合同并办理该房屋的《商品房买卖合同》备案登记注销手续，符合双方合同约定，理由正当，本院依法予以准许。关于原告嘉和公司主张的违约金问题，因被告未向原告付清全部购房款，原告至今也未向被告交付房屋，双方均存在违约。现原告要求被告承担房屋价款10%的违约金不符合交易公平和诚信原则，本院对此不予支持。《商品房买卖合同》解除后，原告可将收取被告的购房款504677元在扣除代偿的472386.76元费用后，将余款32290.24元退还被告。因被告章俊峰在本案中并未主张原告向其退还购房款，故合同清算后原告应退还的上述费用，被告章俊峰可另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告陕西西部嘉和置业发展有限公司与被告章俊峰于2012年7月23日签订的合同登记号为YXX的《商品房买卖合同》；二、本判决生效后十五日内，被告章俊峰协助原告陕西西部嘉和置业发展有限公司办理合同登记号为YXX的《商品房买卖合同》的登记备案注销手续；三、驳回原告陕西西部嘉和置业发展有限公司要求被告章俊峰支付违约金62467.7元的诉讼请求。案件受理费1362元（原告已预交），原告陕西西部嘉和置业发展有限公司承担1262元，被告章俊峰承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王晓萤审 判 员  赵兴华人民陪审员  惠秋霞二〇一七年十二月十九日书 记 员  任曼榕