上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第3227号
原告上海外经贸物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人张建新，董事长。
委托代理人谢德玉，男，在上海外经贸物业管理有限公司工作。
委托代理人姚裕君，男，在上海外经贸物业管理有限公司工作。
被告潘德明，男，1952年12月4日出生，汉族，住上海市青浦区。
委托代理人陈玉龙，上海市雄风律师事务所律师。
原告上海外经贸物业管理有限公司诉被告潘德明物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月3日立案受理后，依法由审判员吴海港独任审判。本案于2014年9月22日、10月13日两次公开开庭进行了审理，原告上海外经贸物业管理有限公司的委托代理人谢德玉、姚裕君、被告潘德明及其委托代理人陈玉龙到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方同意适用简易程序延长一个月审理。本案现已审理终结。
原告上海外经贸物业管理有限公司诉称：被告自购买、居住在上海市青浦区某房屋后，按物价局核定的物业管理收费标准，每月物业管理按建筑面积每平方米收取人民币1.50元。被告房屋面积有207.31平方米，每月管理费310.97元。被告从2004年1月起至2008年8月、2009年1月至2009年9月、2010年1月至2012年12月止共拖欠原告物业管理费31，407.97元，2013年1月起，物业服务费调整为每月每平方米按建筑面积为1.65元，自2013年1月至12月，被告共结欠原告物业服务费4，104.72元。故原告请求法院判令被告支付拖欠物业管理费35，512.69元；要求被告支付滞纳金（按照所欠物业服务费日3‰以不超过欠付物业服务费本金为限）；本案诉讼费由被告负担。
被告潘德明辩称：要求驳回原告的全部诉讼请求。前期物业管理由原告管理，2004年9月1日起原告没有物业管理。假如原告有证据证明其进行了物业管理，原告的起诉已经超过诉讼时效，原告仅有权主张从2012年9月起至2013年12月的物业服务费5，348.60元。
经开庭审理查明：被告于2003年12月取得坐落于上海市青浦区某房屋的上海市房地产权证，建筑面积为207.31平方米，证号为青200301＊**＊。2002年9月，上海康赛置业有限公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定由上海康赛置业有限公司委托原告对西郊玫瑰湾小区（物业名称）进行物业服务，物业类型为别墅、小高层住宅、商铺；坐落位置为上海市青浦区；物业管理费为别墅每月每平方米1.50元；逾期交纳的，原告可以从逾期之日起按应缴费用3‰加收滞纳金；委托管理期限为2002年9月1日起至2004年8月31日。补充条款约定如合同期满，业委会尚未成立，合同自然延续。原告对该小区开始物业服务管理。2006年6月，上海市青浦区西郊玫瑰湾业主大会成立。2006年7月1日，上海市青浦区西郊玫瑰湾业主大会与原告签订《物业服务合同》约定：上海市青浦区西郊玫瑰湾业主大会委托原告对西郊玫瑰湾小区（物业名称）进行物业服务，物业类型为别墅、小高层住宅、商铺；坐落位置为上海市青浦区；物业管理费为别墅每月每平方米1.50元，物业服务费按季缴纳，业主应在每季度第一个月内履行缴纳义务；逾期二年未交纳的，进入诉讼期违约金按逾期月数计100元／月；委托管理期限为2006年7月1日起至2008年6月30日。2008年7月，上海市青浦区西郊玫瑰湾业主大会与原告续签至2012年6月30日的《物业服务合同》，物业服务收费标准不变，逾期半年不交的，多次催讨无效的，按日加收0.5‰的滞纳金。2012年7月，上海市青浦区西郊玫瑰湾业主大会与原告续签至2014年6月30日的《物业服务合同》，物业服务收费标准不变，物业服务费按季缴纳，业主应在每季度第一个月内履行缴纳义务；逾期二年未交纳的，进入诉讼期违约金按逾期月数计100元／月。期间，原告与上海市青浦区西郊玫瑰湾业主大会发出公告，内容为：自2013年1月1日起，西郊玫瑰湾小区物业费标准如下：别墅1.65元／平方米。因被告未缴纳物业管理费，故原告于2014年9月起诉至本院。
另查明：原告具备物业管理三级资质。
上述事实，有原、被告的陈述、原告提供的上海市房地产登记簿、前期物业管理服务合同、物业服务合同、资质证书、催交通知书、被告提供的照片等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
在本案审理过程中，原告主张其分别在2005年12月25日、2007年12月20日、2009年12月25日、2012年12月19日、2013年12月25日五次向被告信箱投递缴费通知。被告对原告的主张有异议，认为从没有收到过该缴费通知。原告主张2013年2月2日，其通过邮政向被告送达催款通知，改退批条上记载拒收退回原处。原告另主张2014年1月16日，其通过邮政向被告送达催款通知。被告对原告的该两项主张均有异议，认为没有收到上述催款通知。原告为证明其物业服务符合规定，提供了1、2009年第四季度、2010年第三季度、第四季度玫瑰湾住宅业户满意度调查报告均为优秀；2、2009年至2012年度西郊玫瑰湾均被上海市青浦区人民政府评为青浦区文明小区。被告对原告的主张有异议，认为存在虚假情况。被告主张小区内杂草重生、废弃的非机动车停放一堆、路灯不亮；为此其提供照片一组。原告未对照片的真实性提出异议。
根据庭审确认的事实，本院认为：原告上海外经贸物业管理有限公司与上海康赛置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、上海市青浦区西郊玫瑰湾主大会签订的《物业管理服务合同》及调整物业服务费公告均合法有效，对被告具有约束力。物业服务主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告对西郊玫瑰湾小区提供了物业服务，被告的房屋在该小区内，因此享受了原告提供的物业服务，理应缴纳物业服务费。审理中，被告对原告主张物业服务费提出诉讼时效的抗辩。本院认为原告自行向被告信箱内投放的缴费通知，因被告予以否认，故原告该五份缴费通知不能证明原告催讨物业服务费事实的存在；原告通过邮政于2013年2月2日及2014年1月16日向被告投递的缴费通知，虽因被告拒收，但能证明原告向被告催要物业管理费事实的存在，根据《物业服务合同》约定物业服务费按季于每季第一个月内缴纳的约定，原告主张的2010年12月底前的物业服务费已经超过诉讼时效。故原告主张2010年12月底以前的物业服务费的诉讼请求，本院难以支持。原告要求被告支付2011年1月至2013年12月的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持，原告向被告主张的物业服务费低于《物业服务合同》约定的数额，本院予以准许。物业服务合同中对被告逾期缴纳物业服务费分别作出了约定，该约定对被告亦有约束力，故被告应当按照合同的约定承担违约责任。被告主张原告物业服务存在瑕疵，可通过正常的途径予以解决，但不能以此拒付物业服务费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：
一、被告潘德明应于本判决生效之日起十日内支付原告上海外经贸物业管理有限公司物业服务费人民币11，568元；
二、被告潘德明应于本判决生效之日起十日内支付原告上海外经贸物业管理有限公司滞纳金人民币5，114元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费687.80元，减半收取343.90元，由原告负担108.50元，被告负担235.40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 吴海港
二〇一四年十二月三十一日
书记员 杨凤逸
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
三、《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。