重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第00604号
上诉人（原审被告）：杨秀惠，女，1966年8月9日出生，汉族，个体工商户，住重庆市涪陵区。
委托代理人：黄中秀，重庆天亿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱明全，男，1956年8月24日出生，汉族，�庆凰琪商贸实业有限公司经理，住重庆市北碚区。
委托代理人：曾定格，重庆作孚律师事务所律师。
上诉人杨秀惠与被上诉人朱明全申请执行人执行异议之诉纠纷一案，重庆市涪陵区人民法院于2014年5月27日作出（2014）涪法民初字第01769号民事判决。杨秀惠对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年11月25日，重庆周朝实业有限公司向朱明全借款400万元，并提供其所有的位于重庆市涪陵区中山西路2号第二层含C1-1、C45号商铺在内的39间商铺作为担保，朱明全将上述39间商铺在重庆市涪陵区房地产业管理局办理了抵押登记。后因重庆周朝实业有限公司未按约还款，朱明全向重庆市北碚区人民法院起诉，该院于2012年3月6日以（2011）碚法民初字第05462号民事判决书判决：“……五、朱明全在本判决第一、�、三、四项债权范围内对重庆周朝实业有限公司提供的抵押物即座落在重庆市涪陵区中山西路2号第2层……等39间商铺享有优先受偿权”。该判决生效后，重庆市涪陵区人民法院在执行中，杨秀惠以重庆市涪陵区中山西路2号第2层C1-1、C45号商铺已被其购买，不属重庆周朝实业有限公司的财产为由，于2013年3月25日向涪陵区人民法院提出执行异议。重庆市涪陵区人民法院审查后，以（2013）涪法执异字第00012号民事裁定书裁定：“中止对涪陵区中山西路2号第二层C1-1、C45号商铺的执行”。
另查明：杨秀惠与重庆周朝实业有限公司于2011年11月7日签订《房屋买卖合同》，约定重庆周朝实业有限公司将其所有的正在出租的重庆市涪陵区中山西路2号第二层C1-1、C45号商铺出售给杨秀惠，杨秀惠应于签订合同时付清房款334018元，合同签订后一个月内办理过户。双方同时约定如因甲方（重庆周朝实业有限公司）原因导致合同不能履行，甲方须退还全部购房款，并赔偿总房款20%的违约金。合同签订后，杨秀惠向重庆周朝实业有限公司支付了购房款329616元，尚余4402元未付。从当年12月起，重庆周朝实业有限公司因涉案，其所有的财产包括位于重庆市涪陵区中山西路2号第二层的39间商铺应收取的租金陆续被多家法院查封、冻结，致杨秀惠至今未从重庆市涪陵区中山西路2号第二层C1-1、C45号商铺的承租人处收取租金。本案诉讼中，杨秀惠主张购房款差额从租金中作了抵扣，但对该事实未提供证据证明。
朱明全向一审法院起诉称：我与重庆周朝实业有限公司民间借贷纠纷案，经重庆市北碚区人民法院判决我对重庆周朝实业有限公司所有的位于重庆市涪陵区中山西路2号第二层C1-1、C45号商铺享有优先受偿权。该案在执行中，杨秀惠以其已购买了该商铺为由�提出案外人执行异议。重庆市涪陵区人民法院以（2013）涪法执异字第00012号民事裁定中止了对重庆市涪陵区中山西路2号第二层C1-1、C45号商铺的执行。为此，请求法院：1、依法撤销重庆市涪陵区人民法院（2013）涪法执异字第00012号民事裁定；2、驳回杨秀惠对重庆市涪陵区中山西路2号第二层C1-1、C45号商铺的执行异议申请；3、恢复对重庆市涪陵区中山西路2号第二层C1-1、C45号商铺的执行；4、杨秀惠承担本案诉讼费用。
杨秀惠答辩称：重庆市涪陵区人民法院（2013）涪法执异字第00012号民事裁定认定事实正确，请求予以维持，并驳回朱明全的诉讼请求。
一审法院审理认为，周朝实业有限公司向朱明全借款时，已将周朝实业有限公司所有的位于重庆市涪陵区中山西路2号第二层的39间商铺办理了抵押登记，朱明全取得了上述商铺的抵押物权，且其所享有的优先受偿权已经生效法律文书确认。虽然杨秀惠提供的证据表明其先于朱明全的借款行为向周朝实业有限公司购买了重庆市涪陵区中山西路2号第二层C1-1、C45号商铺，但其既未按照合同约定付清房款，也未实际占有该标的物。因此，杨秀惠所享有的仅是债权。按照物权优于债权的原则，应当对重庆市涪陵区中山西路2号第二层C1-1、C45号商铺继续执行。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百七十九条，最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第70条之规定，判决：一、恢复对重庆市涪陵区中山西路2号第二层C1-1、C45号商铺的执行。二、驳回朱明全的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由杨秀惠负担。
杨秀惠不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回朱明全的诉讼请求，维持原（2013）涪法执异字第00012号民事裁定。其�诉理由是：一审判决认定事实错误。上诉人已购买并依法行使基于该商铺所有权的权能。1、上诉人先于被上诉人购买该两套商铺。2、上诉人已如约支付房款。根据合同约定，购买总房款是334018元，上诉人在签订合同的当天支付全部款项，其中转账支付329616元，另用签订合同后6个月租金4402元支付。3、上诉人已实际管理使用该广场2楼C1－1、C45商铺。根据合同约定，上诉人所购买的商铺于当日即租给重庆合智物业管理有限公司，并预先收取6个月的租金4402元，而上诉人正是用这笔租金冲抵了购房款4402元，证明上诉人已行使该商铺的收益权，而将该商铺出租给重庆合智物业管理有限公司的事实则恰好证明上诉人行使了管理权和占有权。4、该商铺虽然未过户，但上诉人没有过错。第一、办理过户是需要时间，重庆周朝实业有限公司将该商铺抵押给被上诉人朱明全的时间是当年11月25日，距离上诉人购买时间只有17天，而在这段时间内，上诉人正在提交各种资料的过程中；第二、导致上诉人未能过户的真正原因是重庆周朝实业有限公司的欺诈行为，上诉人没有过错。本案中，上诉人购买在先，实际占有、使用、收益在先，上诉人已拥有该商铺物权，而不仅仅是债权。一审法院认定事实错误，导致适用法律错误，请求依法改判。
被上诉人朱明全答辩称：一、上诉人的上诉事实不存在，上诉理由不成立。2011年11月7日，杨秀惠虽然与重庆周朝实业有限公司签订了购买涪陵中山西路2号合智广场2楼C1－1、C45商铺的合同，但杨秀惠并没有支付全部购房款334018元，而是只支付329616元，下欠4402元未支付。由此造成重庆周朝实业有限公司将上述房屋于同年同月24日抵押给朱明全。2、上诉人未对争议商铺进行实际占有、管理。第一、杨秀惠未与重庆�智物业管理有限公司签订房屋租赁合同。第二、杨秀惠未从争议商铺的承租人处收取过任何租金。二、朱明全经生效判决确定享有争议商铺的优先受偿权。因此无论杨秀惠对争议商铺买卖是否完成也无论对该商铺未过户有无过错。杨秀惠享有的仅是债权，杨秀惠的买卖行为不能对抗朱明全的抵押登记行为。在一房二处理的情况下，根据物权优于债权的原则，办理了登记的优先。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，朱明全诉重庆周朝实业有限公司、重庆红平百货超市有限公司、周伟、重庆米恩商贸有限公司、乐彩霞民间借贷纠纷一案经北碚区人民法院于2012年3月6日以（2011）碚法民初字第05462号民事判决：“……五、朱明全在本判决第一、二、三、四项的债权范围内对重庆周朝实业有限公�提供的抵押物即座落于重庆涪陵区中山西路2号第2层A51－1……C1－1、……C45……等39间商铺（总面积502.65平方米，产权证号201100968201100970至201101006201101011）享有优先受偿权。”朱明全作为抵押权人，对包括争议标的在内的抵押标的享有抵押物权，该权利业经北碚区法院依法判决确认，应当得到执行。杨秀惠提交的证据虽然能够证实其与周朝实业有限公司签订了房屋买卖合同，并实际交付了大部分房款，但双方并未办理房屋产权过户手续，依照《中华人民共和国物权法》第六条第一款及第十四条之规定，房屋所有权尚未发生转移。因此，一审认定杨秀惠对诉争房屋尚不享有物权而仅享有债权正确，一审法院以抵押物权优于债权的原则，支持朱明权的诉讼主张并无不当，
综上所述，上诉人杨秀惠的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚�适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由杨秀惠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李勇
审 判 员 蔡伟
代理审判员 张艳
二〇一四年八月二十日
书 记 员 洪燕