广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2644号
上诉人（原审原告）：胡芹。
委托代理人郑宾、潘春燕，均系广东创杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：卢鸿亮，香港居民。
被上诉人（原审被告）：卢尤生。
被上诉人（原审被告）：卢猷石。
以上三被上诉人的共同委托代理人吴学明、叶小珊，分别系广东宏安信律师事务所律师和实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州市冼村实业有限公司，住所地在广州市天河区。
法定代表人：冼章铭，总经理。
原审第三人：黄苏妹，香港居民。
上诉人胡芹因与被上诉人卢鸿亮、卢尤生、卢猷石、广州市冼村实业有限公司（以下简称冼村公司）、原审第三人黄苏妹房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第571号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市天河区冼村范阳二十三巷6-7号房产（以下简称讼争房屋）的登记权属人为卢鸿亮及卢某甲，两人领有广州市天河区人民政府颁发的《村镇宅基地使用证》。该房屋建基面积71.32平方米，为四层及体检机构，建筑总面积302.87平方米。
卢鸿亮及卢洪秋为冼村村民，卢某甲于1999年10月10日死亡，其妻子李某于1992年3月死亡，卢尤生、卢猷石及卢某乙为其直系儿女。
1996年10月24日，胡芹（受赠方）、卢洪亮（赠与方）及卢洪秋（赠与方）签订《赠与合同》（广州市南方公证处（96）粤公证内字第4629号公证书），约定：赠与方卢鸿亮、卢洪秋是座落在广州市沙河冼村范阳二十三巷6-7号首层住宅的产权共有人，现卢鸿亮征得其妻子黄苏妹同意与卢某甲决定将上述房屋无偿赠与给胡芹，协议为：一、卢鸿亮、卢某甲自愿将其所有的上述房屋无偿赠与给胡芹，产权归胡芹所有；二、胡芹自愿接受赠与，今后，上述房屋的占有、使用、处分、收益及依法纳税等一切权利义务均由胡芹承担，与卢鸿亮、卢某甲无关；三、因上述房屋尚无契证，赠与方如日后接到领取契证通知，则有义务向房管部门办理所有权转移、更名、登记手续等。
胡芹称于1996年12月16日入住使用房屋，在冼村改造项目启动中就搬迁。
胡芹以卢鸿亮、卢尤生、卢猷石、冼村公司拒绝对其被拆迁房屋进行补偿的行为侵犯其合法财产权益，造成其损失为由，于2012年3月23日于向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、卢鸿亮、卢尤生、卢猷石、冼村公司赔偿因房屋拆迁的房屋损失费（标准按市场价15000元／平方米计算，以市场评估价值为准）；2、卢鸿亮、卢尤生、卢猷石、冼村公司支付自2011年1月1日起至回迁房屋之日止的临迁补助费（每月按2000元计算）；3、卢鸿亮、卢尤生、卢猷石、冼村公司赔偿房屋损失费及临迁费补助费的利息损失（自起诉之日计至生效判决确定的还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，逾期按双倍利息支付）；4、卢鸿亮、卢尤生、卢猷石、冼村公司承担本案诉讼费用。
卢鸿亮、卢尤生、卢猷石共同答辩称：不同意胡芹的诉讼请求。胡芹起诉的依据是赠与合同，但赠与合同并不是双方的真实法律关系，因为我方与胡芹不认识，当时是与黄某乙签订合建房屋合同后，黄某乙将讼争房屋转让给胡芹。我方应黄某乙的要求与胡芹办理赠与合同，但双方实际关系是宅基地房屋的合建和转让的关系，并不存在真实的赠与合同。因为胡芹并没有事实依据证明其可以无偿受赠讼争房屋。赠与合同实际是以合法形式掩盖胡芹非法购买讼争房屋的事实，其依据的赠与合同以侵权关系来起诉，我方认为赠与合同无效。讼争房屋的宅基地使用人及房管部门登记的物权人均在卢鸿亮和卢某甲的名下，房屋物权人并不是胡芹，既然胡芹没有取得讼争房屋物权，其依据侵权关系要求我方承担连带责任，没有法律依据。本案是宅基地房屋非法买卖的关系，故胡芹起诉我方没有法律依据。
原审广州市冼村实业有限公司答辩称：不同意胡芹的诉讼请求。我村属于广州市全面改造的52条“城中村”之一。2010年2月24日，我村领取了广州市“三旧”改造工作办公室下发的《关于天河区冼村改造方案的批复》，城中村改造正式启动。2010年4月27日，我村与位于冼村范阳街23巷6-7号，产权证号为1766号的房屋产权人签订《冼村整体改造拆迁补偿安置协议》，相应的补偿款、临迁费等按时、足额发放给房产产权人。胡芹的四项诉讼请求均不能成立。理由为：一、胡芹虽然作为上述房屋合作建设一方与产权人签订了《房屋赠与合同》并进行公证，但该房屋《村镇宅基地使用证》上的使用人并无胡芹。权属证是宅基地使用人对宅基地享有使用权的唯一证明文件，具有公示性。我村在整个改造过程中坚持只对房产产权人给予相应拆迁补偿原则，至于该房屋是否存在纠纷隐患，根据我村与房屋产权人签订的《冼村整体改造拆迁补偿安置协议》第六条第二款的约定，由房屋产权人承担纠纷产生的一切法律责任，我村不可能知悉宅基地使用权人是否与第三人就宅基地及上盖房屋存在其他关系。二、我村依据“拆一补一”改造原则为房屋产权人提供回迁安置房屋，胡芹提出的房屋拆迁损失费没有依据。三、胡芹主张的房屋建筑面积，按实地勘查测绘图纸计算面积为70.92平方米，根据《冼村旧村改造拆迁补偿安置方案》的规定，临迁费标准为每月每平方米25元，每月共1773元。胡芹与房屋产权人就该笔费用归属的纠纷及衍生的其它问题与我村无关。四、我村积极履行了与房产产权人签订的《冼村整体改造拆迁补偿安置协议》中约定的相关义务，在本案中属于无过错方，诉讼费用不应由我村承担。
关于《赠与合同》签订前，胡芹表示因其与卢鸿亮、卢尤生、卢猷石为朋友关系，对三人有帮助，故签订《赠与合同》，卢鸿亮、卢尤生、卢猷石对其赠与房屋；卢鸿亮、卢尤生、卢猷石某表示房屋于1993年与黄某乙合建，并约定房屋首、二层归卢鸿亮、卢某甲所有，三层归黄某乙所有，当时卢某丁不同意，故与黄某乙约定，讼争房屋的首层、四层归黄某乙所有，其余归卢鸿亮、卢某甲所有，后来五层由卢鸿亮、卢某甲向黄某乙回购。1996年，黄某乙将房屋首层出卖给胡芹，根据合建合同我方按黄某乙的要求将房屋办理到黄某乙指定的人即胡芹下，故签订《赠与合同》，另卢鸿亮、卢尤生、卢猷石提交与黄某乙签订《房屋合建协议书》，内有约定由黄某乙提供资金，由卢某戊提供土地对涉案房屋的建设约定及分成，胡芹不予确认该《房屋合建协议书》的真实性，卢鸿亮、卢尤生、卢猷石亦不能提交“黄某乙”身份情况。
关于讼争房屋首层的价值，经卢鸿亮、卢尤生、卢猷石申请评估，原审法院委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉案房屋进行评估，该公司出具意见为评估单价为7890元／m2。另胡芹、卢鸿亮、卢尤生、卢猷石确认讼争房屋的首层为70.92平方米。
另经卢鸿亮、卢尤生、卢猷石申请证人蔡某乙（其自称为卢尤生、卢猷石表姐），其表示：讼争房屋是卢某甲的祖屋，在1993年将房屋交给黄某乙拆迁并重建，建成四层房屋，在房屋改建后黄某乙与卢某甲平均分割，但如何分割及分割后的情况，我就不清楚，我不认识胡芹。
关于本案法律关系，胡芹表示认为卢鸿亮、卢尤生、卢猷石、冼村公司侵犯其财产所有权，该三人及冼村公司为侵权人。
另卢某乙到庭表示放弃对属于卢某甲占有讼争房产遗产继承，不参加本案诉讼。
原审法院认为：依据物权公示原则，讼争房屋的权属登记为卢鸿亮及卢某甲，卢某甲死亡后，其遗产由其继承人卢尤生、卢猷石、卢某乙继承，现卢某乙放弃继承，属其权利自由处分，就讼争房产的权属争议纠纷，卢尤生、卢猷石为本案适格被告。
胡芹以其为讼争房屋首层的权属人提起本诉，原审法院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第九条、第十条的规定，农民集体所有的土地由村集体经济组织或者村民委员会经营管理，可见农村集体所有的土地如何使用应由农村集体经济组织或者村民委员会统筹安排，单一农村村民无权对农民集体所有的土地进行处分。讼争房屋属于宅基地，限于使用人兴建自住房屋，禁止非法买卖或以合作建房的形式变相买卖土地，胡芹非为冼村村民，讼争房屋至今仍登记在卢鸿亮及卢某甲名下，未发生变更效力，其持有的《赠与合同》处分了农民集体土地（宅基地）的使用权。因此，《赠与合同》应认定为无效合同。
胡芹不能基于无效的《赠与合同》取得房屋所有权，胡芹的实际使用不因此享有拆迁安置补偿权益，其全部诉讼请求均缺乏法律依据，依法予以驳回。
至于合同无效后的法律后果，由当事人另循法律途径处理。
黄苏妹经原审法院合法传唤逾期未到庭应诉，本案依法缺席判决。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项，第六十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百四十四条的规定，作出如下判决：驳回胡芹的诉讼请求。本案一审受理费14640元，由胡芹负担7320元，由卢鸿亮、卢尤生、卢猷石负担7320元；评估鉴定费2800元由卢鸿亮、卢尤生、卢猷石负担，公告费1000元由胡芹负担。
判后，胡芹不服原审判决，向本院提起上诉称：1996年10月24日，胡芹与卢鸿亮、卢某甲拟定赠与合同，其后办理公证并将案涉房屋交付给胡芹使用。房屋拆迁时依然登记于卢鸿亮、卢某甲名下，故冼村公司将房屋拆迁补偿款发放给卢鸿亮、卢某甲，并由卢尤生、卢猷石收取该补偿款。胡芹多次要求将补偿款给其，但未果。本案一审混淆法律概念，适用法律错误，判决有误。一、一审法院混淆了宅基地与宅基地上房屋的概念，错误认定本案中赠与合同的处分对象。《赠与合同》约定将涉案房屋首层住宅赠与给胡芹，并非房屋所占用的宅基地。二、一审法院适用法律错误，未结合本案的特殊情况。1、赠与合同签订在前，一审法院适用的《土地管理法》颁布实施在后，本案不适用该《土地管理法》；且该《土地管理法》第八、九、十条规定并非限制宅基地上房屋的流转，本案涉及是房屋所有权，而非宅基地使用权，因此《土地管理法》的上述规定不得直接适用于本案中宅基地房屋的流转问题。2、本案存在特殊情况，赠与合同处分对象为宅基地上房屋的一部分，剩余部分仍由原产权人所有和使用，整个宅基地及宅基地房屋的性质、用途并没有改变。宅基地使用权人、原产权人居住条件、集体经济组织对土地的经营管理均未产生变化。本案房屋赠与行为属于当事人意思自治，未违背《土地管理法》立法目的，法院不应认定《赠与合同》无效，不得当然认定该房屋不得自由流转。3、本案的《赠与合同》由广东省公证处依法公证，真实性、合法性经过确认，由此断定合同内容符合合同签订时的法律规定，真实有效。4、卢鸿亮为香港居民，非集体经济组织成员，其却在当时可以领取《村镇宅基地使用证》，该事实同样说明了按照《赠与合同》胡芹同样可以成为宅基地房屋的所有权人。三、一审诉讼过程中，一审法院委托评估机构对上述房屋价值进行了评估，该评估值仅为房屋价值，并不涉及土地价值，上诉人也仅主张赔偿因上述房屋拆迁引起的各项损失，并未就整个宅基地土地价值提出主张。胡芹依《赠与合同》获得上述房屋的所有权，有权就此享有房屋收益及因房屋拆迁、搬迁所遭受的损失等。胡芹本案主张应得到法院的支持。综上，胡芹上诉请求撤销原审判决，改判支持其全部诉讼请求。
卢鸿亮、卢尤生、卢猷石答辩：胡芹以卢鸿亮、卢尤生、卢猷石侵犯其财产所有权为由主张权利，一审时法院已向胡芹释明本案的法律关系。但胡芹仍以其是所有权人的身份主张，而其并非冼村村民，不能取得涉案房屋的所有权，因此其不能以所有权人的身份主张权利。
冼村公司、黄苏妹均无答辩意见。
经庭询调查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，宅基地属于农村集体土地，归集体所有，集体成员依法可以取得宅基地使用权用于兴建自住房屋。案涉宅基地房屋登记于卢鸿亮、卢某甲名下，在无充分事实证明登记错误的情况下，该宅基地使用权及上盖房屋属于被登记人卢鸿亮、卢某甲所有。宅基地房屋所有权与宅基地使用权一体，在非为宅基地使用权人的情况下，且胡芹不能对双方签订《赠予合同》的原因作出合理解释，其基于《赠予合同》主张案涉房屋首层所有权归其所有继而请求该房屋拆迁补偿权益缺乏依据，由此可见，原审法院认定并无不当，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。胡芹上诉请求、理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14640元，由上诉人胡芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一五年六月一日
书 记 员 杨仁义