内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）伊民初字第812号
原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行，住所地内蒙古鄂尔多斯市东胜区伊华北路与鄂托克西街交界处锦绣苑小区3号底商
负责人董瑜，职务行长。
委托代理人赵美丽，内蒙古三恒律师事务所律师。
委托代理人刘治美，内蒙古三恒律师事务所律师。
被告郝杰。
被告王丽霞。
被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司，住所地内蒙古鄂尔多斯市东胜区铁西天佐新城国际中心23楼
法定代表人奥义兵，职务董事长。
委托代理人孙志强，内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司职工。
委托代理人王宇环，内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司职工。
原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行与被告郝杰、王丽霞、内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年4月22日受理后，依法由审判员朱建军适用简易程序于2014年5月16日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行委托代理人赵美丽、刘治美，被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司委托代理人孙志强、王宇环到庭参加诉讼，被告郝杰、王丽霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行诉称，被告郝杰和王丽霞系夫妻关系，2011年5月25日原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行与被告郝杰、王丽霞签订合同编号为（工银蒙）字（鄂市分）行（锦绣苑）支行（2011）年（0000217）号《个人购房借款／担保合同》一份，合同约定原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行为被告郝杰、王丽霞提供146万元期限为10年的个人购置商用房贷款，被告郝杰、王丽霞以其预购的坐落于鄂尔多斯市东胜区铁西区科技街北东环路西天佐新城国际中心A座1501-4号商品房提供抵押担保，并由被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司为合同项下的贷款提供连带责任保证。合同签订后，原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行依约向被告郝杰、王丽霞发放了贷款，2012年11月23日被告郝杰、王丽霞开始违约，截止2014年3月11日，被告郝杰、王丽霞已累计逾期16期未按照合同约定偿付贷款本金及利息。现原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行诉至法院，请求依法判令：1、被告郝杰、王丽霞共同返还原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行贷款本金1191764.02元及截止2014年3月11日的积欠利息80534.07元；2、被告郝杰、王丽霞支付原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行贷款本金1191764.02元从2014年3月12日至实际支付之日止的逾期利息及积欠利息80534.07从2014年3月12日至实际支付之日的复利，逾期利息和复利的利率以借款合同约定为准；3、由被告郝杰、王丽霞所有的并已办理抵押登记的坐落于鄂尔多斯市东胜区铁西区科技街北东环路西天佐新城国际中心A座1501-4号房屋对以上债务承担抵押担保责任；4、被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司对以上债务承担连带责任保证；5、原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行支付的律师费5000元及本案诉讼费等各项费用，由被告郝杰、王丽霞、内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司承担。
被告郝杰、王丽霞未做答辩。
被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司辩称，不同意原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行要求被告郝杰、王丽霞提前偿还借款本金的诉讼请求，因借款尚未到期，原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行提前主张构成违约，应该向被告郝杰、王丽霞承担违约和赔偿责任；原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行要求支付的逾期利息、复利和律师费都超出了法律范围；被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司不同意承担连带责任保证。
原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行向本院提供如下证据：
第一组，提供《个人购房借款／担保合同》、《中国工商银行借款凭证》及个人贷款正常发放表复印件（与原件核对无异）一份三十六页，用于证明原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行与被告郝杰、王丽霞之间存在借贷关系、贷款用途、贷款数额、约定的贷款期限、逾期利息和复利的利率、还款方式、还款日期、担保方式、担保范围、律师费承担及贷款发放时执行年利率7.82%的事实；
第二组，提供证号为鄂房预东胜字第027929号《房屋预告登记证明》复印件（与原件核对无异）一份一页，用于证明被告郝杰、王丽霞以其购买的位于鄂尔多斯市东胜区铁西区科技街北东环路西天佐新城国际中心A座1501-4号商用房为本案借款提供抵押担保并已办理了抵押权预告登记的事实；
第三组，提供盖有中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行个人信贷业务合同专用章的《贷款借据详细信息表》一份两页，用于证明截止2014年3月11日被告郝杰、王丽霞已违约10个月，欠本金1191764.02元，积欠利息80534.07元，共计1272298.09元的事实；
第四组，提供盖有中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行个人信贷业务合同专用章的《查询表》一份两页，用于证明被告郝杰、王丽霞逾期的详细情况；
第五组，提供被告郝杰、王丽霞的身份证、户口及结婚证复印件一份六页，用于证明被告郝杰、王丽霞的身份及夫妻关系的事实；
第六组，提供原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行与内蒙古三恒律师事务所签订的《委托代理合同》及发票复印件（与原件核对无异）一份五页，证明原告因实现债权而支付的律师费5000元整的事实。
被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司发表如下质证意见：
对原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行提供的第一、二、五、六组证据的真实性、合法性和证明目的均无异议；对第三和第四组证据的真实性、合法性和证明目的不发表质证意见，因这两组证据由原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行保存，其真实性无法辨别。
被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司向本院提供如下证据：
第一组，提供盖有内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司公章的《企业法人营业执照》复印件、《组织机构代码证》复印件、奥义兵身份证复印件、《法定代表人身份证明》及《授权委托书》、委托人身份证明、王宇环和孙志强身份证复印件共九页，用于证明被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司身份、营业范围、法定代表人职务、委托代理人的身份及代理权限等事实；
第二组，提供中国工商银行鄂尔多斯锦绣苑支行《代扣回单》复印件五份（与原件核对无异），用于证明原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行从被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司账户中代扣了保证金75000元及被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司代替被告郝杰、王丽霞向原告偿还了75000元贷款的事实。
第三组，提供内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司与郝杰签订的《商品房买卖合同》复印件一份十三页（与原件核对无异），用于证明本案抵押的房屋是被告郝杰、王丽霞向被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司购买的事实。
原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行发表如下质证意见：
对被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司提供的第一、二、三组证据的真实性、合法性和证明目的均无异议，但对第二组证据与本案的关联性有异议。
被告郝杰、王丽霞未到庭质证，亦未向本院提供证据。
本院对原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行提供的证据作如下认证：
对原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行提供的第一、二、三、四、六组证据依法确认并予以采信，因其来源合法，反映内容真实可信，与本案具有关联性，且可以相互印证。对原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行提供的第五组证据，因其为复印件且原告无法提供原件进行核对，故本院对该组证据不予确认。
本院对被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司提供的证据作如下认证：
因被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司提供的第一、二、三组证据来源合法且原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行对其真实性、合法性均无异议，故本院对被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司提供的第一、二、三组证据的真实性予以确认；因被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司向本院提供的中国工商银行鄂尔多斯锦绣苑支行《代扣回单》五份凭证上的金额之和与其要证明已代替被告郝杰、王丽霞向原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行偿还75000元贷款事实不符，另内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司与郝杰签订的《商品房买卖合同》虽与原件核对无异但因该证据与本案不具有关联性，故本院对被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司提供中国工商银行鄂尔多斯锦绣苑支行《代扣回单》及内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司与郝杰签订的《商品房买卖合同》均不予采信。
经审理查明，2011年5月25日，原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行与被告郝杰、王丽霞、内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号为（工银蒙）字（鄂市分）行（锦绣苑）支行（2011）年（0000217）号）一份，合同约定：原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行为被告郝杰、王丽霞发放146万元期限为10年的个人购置商用房贷款，用于购买坐落于鄂尔多斯市东胜区铁西区科技街北东环路西（建筑面积为593.6平方米）的房屋，被告郝杰、王丽霞作为共同借款人自愿将坐落于鄂尔多斯市东胜区铁西区科技街北东环路西天佐新城国际中心A座1501-4号（建筑面积为593.6平方米）房屋抵押给原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行。被告郝杰、王丽霞授权原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行将贷款一次性划入被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司在原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行处所开的账户内，还款方式为按月等本金还款法，被告郝杰、王丽霞指定其在中国工商银行开立的户名为郝杰的个人结算账户作为还款帐户。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%确定（月利率=年利率／12，日利率=年利率／360）。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，贷款利率执行贷款发放时的利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率上浮15%确定并执行新的利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）。如被告郝杰、王丽霞未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款及未按合同约定使用贷款，原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率在贷款利率的基础上加收50%确定。
被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司对该笔贷款承担连带责任保证，保证的范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行实现债权的费用；保证期间为贷款到期之日起二年，原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起二年。
合同还约定：被告郝杰、王丽霞连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约，原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行有权宣布未偿还的借款立即到期，并要求被告郝杰、王丽霞立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用。原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由被告郝杰、王丽霞承担。被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司不按合同约定履行保证责任的，被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司授权原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行从其开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项，直至被告郝杰、王丽霞所有债务全部清偿完毕为止。
另查明，2011年5月17日，被告郝杰为涉案房屋办理了鄂房预东胜字第027929号房屋抵押权预告登记，抵押房屋坐落于鄂尔多斯市东胜区东环路4号街坊天佐新城国际中心1号楼1501-4，原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行系预告登记权利人。2011年6月13日，原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行依约将人民币146万元贷款转入被告郝杰、王丽霞指定的被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司在中国工商银行开设的账户内，被告郝杰、王丽霞在借款凭证上签名捺印，贷款到期日为2021年6月13日。2012年11月23日，被告郝杰、王丽霞开始逾期，截止2014年3月11日，被告郝杰、王丽霞共偿还原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行贷款本金268235.98元、利息196762.08元，已累计16期未向原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行偿还贷款本息，尚欠原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行贷款本金1191764.02元、利息80534.07元。为实现债权，原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行与内蒙古三恒律师事务所于2013年11月25日签订了一份《委托代理合同》，约定由内蒙古三恒律师事务所指派律师代理原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行为本次诉讼提供法律服务，原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行为此支付本案律师代理费5000元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行与被告郝杰、王丽霞、内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》，系当事人真实意思表示，且合法有效，签约各方理应按合同约定全面履行各自的义务；原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行在合同订立后已按约向被告郝杰、王丽霞足额发放了贷款，被告郝杰、王丽霞理应按照合同约定的还款期限和还款方式向原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行偿还贷款本息；现被告郝杰、王丽霞已累计逾期16期未向原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行偿还贷款本息，已构成违约，应承担违约责任。故原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行要求被告郝杰、王丽霞返还剩余全部贷款本金、支付未付的利息及逾期利息、复利、律师代理费的诉讼请求，本院予以支持。
被告郝杰、王丽霞以其共有的坐落于鄂尔多斯市东胜区东环路4号街坊天佐新城国际中心1号楼1501-4号房屋为其向原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行的贷款提供抵押担保，并在该房屋上设定了抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即本案抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有物权变动的排他效力；因此，原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权，故原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行要求对被告郝杰、王丽霞共有的坐落于鄂尔多斯市东胜区东环路4号街坊天佐新城国际中心1号楼1501-4号房屋享有抵押权的诉请，因与相关法律法规的规定不符，本院不予支持。
根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，第二十一条第一款规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”，因此，原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行要求被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司在本案中对被告郝杰、王丽霞的债务承担连带责任保证，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，故被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告郝杰、王丽霞追偿。
被告郝杰、王丽霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行起诉事实及诉讼请求抗辩权的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、二十一条、三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郝杰、王丽霞返还原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行贷款本金1191764.02元，并支付截止2014年3月11日的利息80534.07元，共计1272298.09元；
二、被告郝杰、王丽霞支付原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行以贷款本金1191764.02元计算从2014年3月12日起至该本金实际清偿之日止的逾期利息以及利息80534.07元从2014年3月12日起至贷款本金实际清偿之日止的复利（逾期利息和复利的年利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的基准利率上浮15%基础上再加收50%计算）；
三、被告郝杰、王丽霞承担原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行支付的律师费5000元；
上述第一、二、三项于本判决生效之日起十日内履行。
四、被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司对上述第一、二、三项债务本息承担连带清偿责任；
五、被告内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司承担本判决第四项连带清偿责任后，有权向被告郝杰、王丽霞追偿；
六、驳回原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯锦绣苑支行的其他诉讼请求。
本案受理费16296元，减半收取8148元，由被告郝杰、王丽霞、内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审判员 朱建军
二〇一四年五月二十六日
书记员 闫 茜
法条链接：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。