韶关市曲江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶曲法民一初字第108号
原告：韶关市新南康商贸有限公司。住所地：韶关市浈江区。
法定代表人：余耀照，董事长。
委托代理人：袁志强，广东天行健律师事务所律师。
委托代理人：江志平，广东天行健律师事务所律师。
被告：韶关市曲江摩根百货有限公司。住所地：韶关市曲江区。
法定代表人：王静，经理。
原告韶关市新南康商贸有限公司诉被告韶关市曲江摩根百货有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月14日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人袁志强、被告法定代表人王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月12日，韶关市永安南城百货有限公司与被告签订《房屋租赁合同》，将韶关市曲江区马坝镇沿堤三路江畔商业城某楼一侧（建筑面积约1500平方米）出租给被告经营服装。合同约定2012年5月13日至2013年5月12日按照20000元／月标准支付租赁费用（包括租金、管理费、设备使用费），第二年租赁费用在上一年基础上递增6%，第三年在上一年基础上递增6%，租赁费用采取“先用后付”的方式按月支付，在每月10日前缴清下月租赁费用，如逾期支付租赁费用或者水电费超过10日的，甲方有权解除合同，且履约保证金不予退还等权利义务。2012年6月，因韶关市永安南城百货有限公司投资经营调整，将租赁经营权转让给原告，由原告与业主签订《江畔商业城商场租赁合同》，并由原告享有和承担与被告签订的合同中出租方的权利和义务。租赁经营权转让后，被告自2012年8月1日起继续与原告履行2012年5月12日签订的《租赁合同》并支付部分租金。但自2013年5月起陆续拖欠租赁费用及水电费，截止2013年12月共计拖欠租金、管理费、设备使用费、水电费共计104260元。经原告多次催缴并委托律师发出律师函，但被告仍借故拖欠。2014年1月3日，原告向被告发出《合同解除通知书》，解除与被告的租赁合同关系。现向法院起诉，要求：1、判令双方于2014年1月3日起解除《房屋租赁合同》；2、判令被告支付拖欠的租金、管理费、设备使用费、水电费共计104260元；3、判令被告已交纳的履约保证金40000元不予退还；4、判令被告立即腾退韶关市曲江区马坝镇沿堤三路江畔商业城某楼一侧物业给原告；5、判令被告自2014年1月4日起至将租赁物腾退给原告日止，按照每日3000元标准向原告支付租赁物占用费；6、被告承担本案全部诉讼费。
被告辩称，我方与原告因租赁合同中租金上涨一事正在协商中，拖欠永安南城租金3个月，被永安南城停电和扣押我方货物办公设备和货架一批价格约30万元，并限制我方工作人员进入，连我方办公人员的私人物品都不容拿出。我方与永安南城在2012年5月签订合同之前就在永安南城2楼经营，合同期快到时，我方准备续租，因租金问题协商无果被永安南城强行停业，迫于无奈和对方继续签订了新的合同，合同期满一年以后多次找对方协商租金和经营配合问题都无效果，后不得已拖欠租金被停电和扣押物资，停业后我方电话从未变更，永安南城无人和我们联系。我方被原告扣押了一批货物和1500平方米的货架，据我方估算，该批货物和货架变卖后的价值不低于150000元，因此，我方要求用保证金40000元低扣租金，原告偿还我方50000元或者对应的物资。
经审理查明，2012年5月12日，韶关市永安南城百货有限公司与被告签订《房屋租赁合同》，将韶关市曲江区马坝镇沿堤三路江畔商业城某楼一侧（建筑面积约1500平方米）出租给被告经营服装销售。合同约定了下列相关内容：1、租赁期为2012年5月13日至2015年5月12日止。2、租赁费用标准：2012年5月13日至2013年5月12日按照20000元／月支付（包括租金1000元／月、管理费5000元／月、设备使用费5000元／月）；2013年5月13日至2014年5月12日，租赁费用在上一年的基础上递增6%，即21200元／月；第三年在上一年基础上递增6%。3、租赁费用采取“先付后用”的方式按月支付，在每月10日前缴清下月租赁费用，如逾期，按每天逾期金额的0.5%交纳滞纳金。4、履约保证金40000元，如承租方违约，履约保证金不予退还。5、电费按租赁区域安装的专用电表及供电部门规定的单价计付。2012年7月31日，韶关市永安南城百货有限公司变更为韶关市盛以和投资有限公司，因业务变更，韶关市盛以和投资有限公司将与被告签订的《房屋租赁合同》中的权利义务转让给原告，从2012年8月起，由原告向被告收取租金、水电费，被告亦依合同规定向原告缴交了租金及水电费。2013年9月始，被告因与原告就调整租金事宜协商未果，开始拖欠原告的租金及水电费，并于2014年1月13日原告起诉后即未再进场经营。原告于2013年12月22日向被告发出《律师催告函》，要求被告接函后三个工作日内缴清欠款，但被告仍未缴纳，原告又于2014年1月3日发出《合同解除通知》，解除与被告的租赁关系，并于2014年1月13日诉至本院，要求：1、判令双方于2014年1月3日起解除《房屋租赁合同》；2、判令被告支付拖欠的租金、管理费、设备使用费、水电费共计104260元；3、判令被告已交纳的履约保证金40000元不予退还；4、判令被告立即腾退韶关市曲江区马坝镇沿堤三路江畔商业城某楼一侧物业给原告；5、判令被告自2014年1月4日起至将租赁物腾退给原告日止，按照每日3000元标准向原告支付租赁物占用费。原告庭审中增加诉讼请求，要求被告支付违约金230745.6元，但在收到本院的缴费通知单后，逾期未缴纳受理费。
另查明，被告2013年5月13日-9月12日已缴纳的租金为20000元／月，2013年9月13日起的租金分文未付。2012年12月13日至2013年8月12日的电费19545元已全部缴清，2013年8月13日至2014年1月12日的电费共14540元未付。
在本案审理过程中，应原告的申请，本院于2014年2月15日查封了被告位于韶关市曲江区马坝镇沿堤三路江畔商业城某楼一侧场地内的服装、货架等物品一批（详见查封清单，现停放在场地内）。
以上事实，有《房屋租赁合同》、韶关市曲江区工商行政管理局出具的《核准变更登记通知书》、《证明》、收款收据、电表读数、当事人陈述、庭审笔录等予以证实。
本院认为，被告与韶关市永安南城百货有限公司签订《房屋租赁合同》，租用韶关市曲江区马坝镇沿堤三路江畔商业城某楼一侧的场经营服装销售，后因名称及业务的变更，韶关市永安南城百货有限公司在该合同中的权利义务从2012年8月起由原告继承，被告对此没有异议，并一直按原合同约定缴纳租赁费用、水电费等至2013年9月12日；虽然双方未再签订新的租赁合同，但原、被告间已经形成实际的租赁关系，双方应按《房屋租赁合同》的规定履行权利与义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，被告应按约定于每月10日前缴清下月的租金，但被告从2013年5月13日开始，未按约定向原告缴纳租金，从2013年9月13日开始的租金更是分文未付，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”及第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告在2013年12月22日收到原告的律师催告函后，无正当理由拒不缴纳租金，原告有权依法解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告于2014年1月3日向被告发出《合同解除通知》，由于通知不到被告，将通知张贴于租赁场地内，被告亦于2014年1月13日起即未再进场经营，因此，本院认为，双方的租赁合同已经于2014年1月3日解除。
关于租赁费用的认定，被告一直租赁原告场地经营，直到2014年1月13日原告起诉时才未再经营，因此，对原告要求其按合同规定缴纳至2014年1月12日的租赁费用的请求，本院予以支持。根据合同约定，2012年5月13日至2013年5月12日的租赁费用为每月20000元，2013年5月13日至2014年5月12日的租赁费用增加6%，为每月21200元。被告从2013年5月13日至2013年9月12日，每月只缴纳租金20000元，拖欠租赁费用为1200×4=4800元；2013年9月13日至2014年1月12日的租赁费用为21200×4=84800元。即被告拖欠的租赁费用为4800＋84800=89600元。
关于水电费的认定，原告庭审中只要求计算电费，自愿放弃了对水费的要求。原、被告对于电费的结算方式，是按三个电表的度数，由原告统计后报给被告，被告对账后缴纳；根据被告每月缴纳电费的收据与原告出具的计算表及电费明细对比可知，被告一直都是按原告出具的电费明细缴纳电费，但只缴纳了2013年8月12日前的电费，截止至2014年1月12日，被告共拖欠电费14540元。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当时的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本院认为，原告提供有电费缴纳收据及电费明细单予以证实，被告未提供证据予以反驳，对原告要求被告给付拖欠电费14540元的主张，本院予以支持。
关于履约保证金40000元不予退还的问题，原告主张被告违约，应根据《房屋租赁合同》的约定计算违约金，并自愿只要求被告赔偿40000元的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，因被告的违约，被告租赁的场地至今仍在空置中，导致原告损失了按合同履行后可以获得的租赁费用收入，计至2014年5月12日，租赁费用损失为21200元／月×4月=84800元，原告现主张以被告缴纳的保证金40000元冲抵违约损失，自愿放弃超出部分，不违反法律规定，本院予以支持。
关于原告要求被告立即腾退租赁场地韶关市曲江区马坝镇沿堤三路江畔商业城某楼一侧（建筑面积约1500平方米）的诉请，本院认为，原、被告租赁关系已经解除，被告应依约将租赁物返还给原告，对原告该诉请，本院予以支持。
关于原告要求被告自2014年1月4日起支付租赁物占用费每日3000元至将租赁物腾退给原告之日止的诉请，本院认为，原、被告解除租赁合同后，被告实际已经未再使用该租赁物，而导致被告未能腾退租赁物的原因是双方正在诉讼中，而原告诉讼中已经对被告租赁期间的租赁费用及合同终止后的违约赔偿提出了主张，又再主张租赁物占用费，没有法律依据，本院不予支持。
关于被告辩称其货物及货架价值150000元并要求原告返还50000元的意见，本院认为，财产保全的财物如何评估处理，是执行的问题，诉讼中不予处理，对被告该意见，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告韶关市新南康商贸有限公司与被告韶关市曲江摩根百货有限公司的《房屋租赁合同》于2014年1月3日解除。
二、被告韶关市曲江摩根百货有限公司拖欠原告韶关市新南康商贸有限公司的租赁费用89600元，应于本判决生效后3日内付清给原告。
三、被告韶关市曲江摩根百货有限公司拖欠原告韶关市新南康商贸有限公司的电费14540元，应于本判决生效后3日内付清给原告。
四、被告韶关市曲江摩根百货有限公司应于本判决生效后3日内给付违约金40000元给原告韶关市新南康商贸有限公司（该款以被告交纳给原告的履约保证金40000元抵偿）。
五、被告韶关市曲江摩根百货有限公司应于本判决生效后3日内将租赁的韶关市曲江区马坝镇沿堤三路江畔商业城某楼一侧（建筑面积约1500平方米）场地返还给原告韶关市新南康商贸有限公司。
六、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3925元、财产保全费1020元，合共4945元（原告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 黄模新
审 判 员 杨建芬
人民陪审员 曹庆传
二〇一四年七月十一日
书 记 员 江云娟