上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初26065号
原告(反诉被告)：上海豪翌企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：沈敏恺，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：沈程，君合律师事务所上海分所律师。
被告(反诉原告)：上海粮品餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：徐苏义，总经理。
委托诉讼代理人：陆恩惠，上海市汇业律师事务所律师。
原告上海豪翌企业管理有限公司诉被告上海粮品餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法适用简易程序，2017年11月13日被告提起反诉，后转为普通程序，本院公开开庭进行了审理。原告上海豪翌企业管理有限公司(以下简称豪翌公司)的委托诉讼代理人沈程、被告上海粮品餐饮管理有限公司(以下简称粮品公司)的委托诉讼代理人陆恩惠到庭参加诉讼。当事人合意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。
豪翌公司向本院提出诉讼请求：1.确认豪翌公司和粮品公司于2017年3月22日就上海市徐汇区安福路XXX号XXX幢(即4号楼)1楼、2楼101室以及1楼102-2室签订的《房屋租赁合同》于2017年9月25日解除；2.判令粮品公司支付拖欠2017年8月8日至2017年9月25间的租金及房屋占用费共计人民币562,898元；3.判令粮品公司支付因拖欠租金及房屋占用费所产生的滞纳金人民币84,856.81元(自应付拖欠租金之日的次日起计算至粮品公司实际付清拖欠租金之日，暂计至2017年10月20日)；4.判令粮品公司支付违约金人民币2,110,866元；5.判令确认豪翌公司有权没收《房屋租赁合同》项下保证金人民币1,101,699元；6.判令粮品公司承担案件受理费等所有诉讼费用。
事实和理由：2017年3月22日，豪翌公司与粮品公司签订房屋租赁合同，约定，粮品公司向豪翌公司承租位于上海市徐汇区永福路XXX号XXX幢(即4号楼)1楼及2楼101室以及1楼102-2室(以下简称系争房屋)，租期第一年每月租金为351,811元，免租装修期为2个月。合同签订后，双方于2017年5月8日交接了系争房屋，粮品公司向豪翌公司支付保证金1,101,699元以及预付的一个月租金351,811元。根据合同约定，粮品公司应于每月25日前向原告支付次月租金，自交接日起至豪翌公司起诉之日，粮品公司未再支付租金，豪翌公司多次催促，粮品公司均拒绝按照合同约定履行其合同义务。豪翌公司于2017年9月25日收到粮品公司擅自退租的书面通知。粮品公司严重违约给豪翌公司造成重大损失，致使合同目的无法实现，豪翌公司不得不发函解除租赁合同，合同解除日为2017年9月25日。豪翌公司特提起诉讼，请求法院判如所请。
粮品公司辩称，同意豪翌公司第1项诉讼请求，驳回其余诉讼请求。理由为，豪翌公司的违约行为如下：1.根据合同约定，豪翌公司应提供外摆区域供粮品公司使用，但是业主函告粮品公司，豪翌公司无权对外摆区域的使用作出承诺。2.合同附件二约定，豪翌公司应提供相应的电力条件，根据公证的外来邮件，截止合同解除时，仍未完成改装。3.豪翌公司交付房屋部分属于违章建筑，面积与合法面积比例达到39%，根据合同约定，豪翌公司应交付正常、可使用、安全的房屋，其中包括系争房屋在法律状态中应为合法。结合城管笔录、现场勘验、原始建筑规划许可图，可见豪翌公司擅自搭建的钢结构封闭式房屋在北侧向院内延伸3.5米，属于违章建筑。4.豪翌公司交付房屋存在质量瑕疵，豪翌公司一直因漏水对系争房屋进行维修，有双方2017年4月10日至8月21日间往来邮件佐证；由于豪翌公司的维修行为导致粮品公司无法根据原有合同占有和使用房屋，必须等豪翌公司对房屋修缮完毕后，再进行装修。根据合同法规定，粮品公司有理由拒付房租，且对租期进行顺延。豪翌公司无法按约交房且不同意顺延租期或减免租金的行为致使粮品公司自身合同目的无法实现，豪翌公司构成根本违约，应由豪翌公司承担合同及法律责任。
粮品公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令豪翌公司返还租赁保证金1,101,699元、预付租金367,233元，并按同期银行贷款利率自合同解除之日起支付粮品公司同期贷款利息；2.判令豪翌公司根据合同约定支付粮品公司6个月的房屋租金违约金2,110,866元；3.判令豪翌公司赔偿粮品公司损失高于违约金部分2,238,337.06元；4.判令豪翌公司承担本案本诉及反诉诉讼费。
事实和理由：双方于2017年3月22日签订房屋租赁合同后，粮品公司按约支付租赁保证金、预付租金，但装修期内，粮品公司发现系争房屋存在严重漏水、鼠患及钢筋外露现象、违章等违约事由，粮品公司与豪翌公司沟通，但该重大瑕疵问题始终未得到根本解决，粮品公司经营面包制作、销售业务，漏水及鼠患问题对粮品公司的正常经营直接产生不利影响，同时该瑕疵也直接导致粮品公司无法按计划实施装修，实现合同目的。豪翌公司延期交房至2017年5月8日，超过5日，故粮品公司有权单方面解除合同。时至2017年9月，漏水问题依然没有解决，但此期间却收到豪翌公司的催款函，豪翌公司的一系列行为明显有违诚实信用原则，且对合同构成重大违约，无奈只得发函告知单方面解除租赁合同，同时要求豪翌公司承担相应违约责任及赔偿损失。请求法院支持粮品公司的请求。
豪翌公司反诉辩称，根据租赁合同第1.4条约定，粮品公司已经对系争房屋的状态及产权予以详细了解，且无异议；2017年5月8日，豪翌公司将系争房屋于完整交付给粮品公司占有使用，房屋整体状态符合租赁目的，粮品公司予以接收。在履行过程中，粮品公司提出的维修要求，豪翌公司都提供了维修义务，不影响租赁房屋的正常使用。在法院进行现场勘查过程中，并无渗水现象，房屋完好。但粮品公司没有交付租金，解除合同后也没有办理工商登记迁移手续，粮品公司是违约方，无权要求支付违约金及赔偿损失。即使系争房屋存在一些小问题，但是根据合同法要求，双方都有诚信履约的义务，若存在损失，均系粮品公司恶意拖延装修导致损失的扩大，应当由粮品公司自行承担。粮品公司主张的人员费、设计费等与本案无关，不属于签约时可预见的损失范围。并且在反诉诉请1，主张退还保证金及预交租金中，重复计算该笔损失，缺乏依据。退一万步讲，即使豪翌公司存在任何的违约行为，由于违约金的设置，兼有赔偿和惩罚的性质，粮品公司同时主张违约金及赔偿损失是缺乏法律依据，应予驳回；且粮品公司损失远小于主张金额，若豪翌公司存在违约行为，希望法院依法予以调整。
本院认定事实如下：上海市安福路XXX号不动产的权利人为上海永乐股份有限公司，11幢全幢房屋为5层，建筑面积1475平方米。
2017年3月22日，豪翌公司(甲方)与粮品公司(乙方)签订房屋租赁合同，约定，第一条出租房屋情况，1.甲方出租上海市安福路XXX号XXX幢(即4号楼)1楼及2楼101室以及1楼102-2室房屋，出租实测建筑面积为550.78平方米，该房屋的平面图见本合同附件一；2.甲方作为该房屋的实际经营者与乙方建立租赁关系，签订本合同前，甲方已告诉乙方该房屋无设定抵押；…4.乙方已详细了解甲方租赁标的坐落位置、面积、建筑结构及产权等情况，并对此无异议……；第三条交付日期和租赁期限，1.甲乙双方约定，甲方于2017年4月10日前向乙方交付该房屋，出租房屋租赁期自2017年4月10日起至2027年4月9日止；2.甲乙双方约定有装修期，装修期自2017年4月10日起至2017年6月9日止，共2个月，在此期间，乙方无需支付租金，但需支付物业管理、水电费和其他一切由乙方实际使用而产生的费用；……第四条租金、支付方式和期限，1.甲乙双方约定，该房屋每月租金如下：第一年：2017年6月10日至2018年4月9日，该房屋每月的租金为351,811元；……2.乙方应于每月25日前向甲方支付次月租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按逾期未付租金总额的0.2%支付滞纳金，甲方在收到乙方支付的租金后10个工作日内出具增值税专用发票给乙方；3.乙方支付租金的方式如下：每月支付一次，先付后用，以支票或转账形式均可；4.乙方承诺，不因任何理由拒绝、逾期或不足额支付租金，也不以任何理由主张对乙方应付的租金予以抵扣；第五条保证金和其他费用，1.甲乙双方约定，房屋租赁的保证金(相当于三个月的租金及物业管理费)为1,101,699元；2.甲乙双方确认，双方签署意向书后5日内，乙方已经向甲方支付房屋租赁首期保证金，首期保证金为一个月的租金与一个月的物业管理费用，首期保证金共计367,233元；3.甲乙双方约定，双方签订本合同后5日内，乙方应向甲方支付房屋租赁剩余保证金，剩余保证金为两个月租金与物业管理费用，剩余保证金计734,466元，同时乙方应预付一个月的租金与物业管理费计367,233元；4.甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，乙方返还房屋并返还保证金收款凭证后，甲方应将收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在30天内无息归还乙方；5.租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、物业管理等由乙方实际使用而产生的费用由乙方承担，如任何此等费用经物业公司支付，物业公司有责任提供相关发票，如因乙方延期支付上述费用，甲方代乙方支付上述费用包括但不限于水、电、通讯、物业费以及由此产生的滞纳金等，甲方有权要求乙方返还；…7.租赁期间，乙方应承担的物业管理费用为28元/平方米/月，乙方每月需支付物业管理费15,422元，…；8.物业管理费的支付方式如下：每月支付一次，先付后用，乙方应于每月25日前支付次月物业管理费，以支票或转账形式均可；…第六条房屋使用要求和维修责任，1.租赁期间，甲方负责电梯等设备的日常维护，除本合同第6条第2项下约定的情况外，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的1个工作日内着手进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；…3.租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，甲方对该房屋进行检查、养护，应提前1个工作日通知乙方；……第九条解除本合同的条件，…2.甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，且违反合同的一方，应向另一方按月租金的6倍支付违约金，(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后5日内仍未支付的，(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在安全缺陷、危及乙方安全且拒不修复的，…(六)乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款超过三十日的；第十条违约责任，2.租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，设备无法正常运行而造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；…5.租赁期间，若乙方中途擅自退租的，甲方不退还乙方缴纳的保证金，且乙方应向甲方另外支付违约金，违约金的金额为其违约时6个月的租金，若违约金不足抵付甲方直接损失的，乙方还应赔偿甲方其余损失；……第十一条其他条款，4.附件平面图中外摆位区域无偿供乙方使用，但如甲方须在此空间开展活动时，乙方须要予以配合，外摆区域的装饰方案(包括但不限于摆放、添设经营所需的设备设施等)应向甲方备案，经甲方书面同意方可实施；附件二现有装修、附属设施及设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备的约定，工程条件，供电系统：甲方提供实际电量小于250kw、380v供电，VRV空调(外机)用电为单独；…。合同签订后，粮品公司向豪翌公司支付租赁保证金1,101,699元，预付租金并支付管理费367,233元。
2017年4月5日，粮品公司的工作人员发邮件给豪翌公司的工作人员，要求豪翌公司提供办证所需的相关文件；2017年4月7日，豪翌公司的工作人员回复粮品公司的工作人员邮件，在加急搜集邮件中要求的材料；2017年4月10日，粮品公司的工作人员发邮件给豪翌公司的工作人员，内容为，按照合同约定，今天我们到现场办理相关的交房手续，当我们查验现场的供电情况时，现场和配电室相对应的两个电箱开关为250A和100A，两根电缆分别为120平方和25平方，这样测算下来大致是180KW左右的电量，并不能满足合同上约定的250KW的用电量，所以不具备交房条件，我们没有办法完成交房工作，…另外，我们在办理工商注册时候，发现上家“松坊超市”注册地为安福路XXX号XXX幢1楼，所以如果上家不注销，我们没有办法办理注册。次日，豪翌公司的工作人员发邮件回复给粮品公司的工作人员。2017年4月17日，豪翌公司的工作人员发邮件给粮品公司的工作人员，表示电量已完工，尽快沟通交付事宜，次日，粮品公司的工作人员回复豪翌公司的工作人员，表示，2017年4月17日到现场检验，发现供电操作存在不安全隐患，不能解决现场用电需求。2017年4月21日-4月26日期间，粮品公司的工作人员发邮件给豪翌公司的工作人员，提出渗水问题、外墙灯箱等问题；期间，豪翌公司的工作人员以邮件方式予以回复，并安排工程人员对供电、渗水等问题予以整改、维修。2017年5月3日，双方欲再次进行房屋交接，因粮品公司认为存在电的问题、外墙广告灯箱的拆除及漏水问题无法确认等问题，未进行房屋交接。
2017年5月8日，豪翌公司将系争房屋移交给粮品公司，为此三方(包括物业公司)签订楼宇交接清单，在交接清单粮品公司签章上方注：待解决事项：①漏水问题无法确定是否已完成修复，如发现仍存在，发现后，维修，并于一周内修复；②工程存在鼠洞隐患，之后会请第三方检测，需要由物业解决；③门头灯箱即外立面灯箱要拆。
2017年5月15日、2017年5月25日、2017年6月5日、10日、13日、14日、19日、22日、7月5日、28日、8月2日、5日、9日、21日，粮品公司的工作人员分别发邮件给豪翌公司的工作人员，因下雨，承租房出租漏水问题，要求及时维修，重新对房屋进行维修，要求免租期延长，2017年6月5日、13日，豪翌公司的工作人员邮件回复，联系工程人员到现场查看，尽快处理。2017年6月10日、15日、19日，由施工人员对系争房屋存在漏水问题进行维修。2017年7月31日，豪翌公司回复确认在2017年7月29日进行维修及测试。2017年8月9日，粮品公司发邮件告知，粮品公司进行漏水测试，仍存在漏水问题。2017年8月2日、9日，豪翌公司的工作人员邮件回复，存在漏水，漏水已在处理。2017年8月21日，粮品公司的工作人员发邮件给豪翌公司的工作人员，称系争房屋仍存在现场漏水情况。
2017年6月20日，粮品公司委托律师向豪翌公司发出关于贵司尽快修缮漏水房屋并重新计算装修期之律师函，要求豪翌公司在2017年7月15日前完成修缮工作，否则追究相应的民事责任。
2017年6月27日，粮品公司取得上海市户外招牌行政审批决定书，准予粮品公司提出的户外招牌的申请，批准设置期限为2017年5月31日至2019年5月30日。
2017年6月30日，粮品公司安福路分公司办理工商登记手续，营业场所为上海市安福路XXX号XXX幢(4号楼)1楼101室、102-2室以及2楼204室。
2017年7月10日，豪翌公司发邮件给粮品公司，通知其支付2017年8月10日至9月9日期间的租金，2017年8月10日发邮件，通知支付2017年9月8日至2017年10月7日期间的租金。
2017年9月10日，豪翌公司向粮品公司发出催款函，要求粮品公司在2017年9月13日前支付2017年8月8日至2017年10月7日的租金计703,622元。
2017年9月23日，粮品公司向豪翌公司发出房屋租赁合同解约通知，要求自收到本解约函之日，房屋租赁合同正式解除。2017年9月26日，粮品公司向豪翌公司发出关于解除房屋租赁合同并赔偿损失的律师函，要求豪翌公司在收到律师函之日起15日内退还保证金1,101,699元、租金和管理费367,233元，支付违约金2,110,866元，赔偿装修等损失1,899,948.42元，否则提起诉讼。
2017年9月28日，豪翌公司向粮品公司发出解除房屋租赁合同的函，鉴于粮品公司于2017年9月25日正式函告单方面解除房屋租赁合同，郑重声明，同意于2017年9月25日起正式解除，并要求粮品公司履行合同项下的义务。次日，粮品公司向豪翌公司发出返还租赁房屋的通知，通知豪翌公司于2017年9月30日前办理租赁房屋交接手续，2017年10月10日，粮品公司将系争房屋移交给仲量联行安福路XXX号管理中心。
2017年10月10日，粮品公司将系争房屋交还豪翌公司。
2018年2月9日，上海粮品餐饮管理有限公司安福路分公司注销登记。
另查明，2011年3月，粮品公司向上海天永投资有限公司租赁上海市安福路XXX号2幢104室(建筑面积202.7平方米)房屋，租赁期限为2011年4月3日至2017年12月31日。
2016年3月，豪翌公司向案外人上海永乐股份有限公司租赁上海市安福路XXX号大院内的4号楼(房地产权证上1幢及11幢)。
2016年11月11日，上海市徐汇区城市管理行政执法局出具上海市徐汇区城市管理行政执法局责令停止建设、限期拆除决定书给豪翌公司，内容为，经查，你单位于2016年11月11日在安福路XXX号4号楼二楼北侧平台上擅自搭建建筑物、构筑物的建设行为，…本机关责令你单位立即停止建设，并在收到本决定书起24小时内自行拆除上述正在搭建的违法建筑。
2017年4月19日，上海市徐汇区环境保护局出具关于安福路XXX号项目环境影响报告表的审批意见给豪翌公司。
2017年9月18日，上海永乐股份有限公司函告粮品公司，内容为，一、安福路XXX号大院场地为永乐公司独占使用，永乐公司未以任何形式将大院场地长期整体出租或委托给任何其他个人或单位使用或经营；二、安福路XXX号大院由永乐公司及其授权的永舟资产管理分公司经营，任何其他单位和个人不得以自己的名义或永乐公司的名义将大院场地以任何形式出租或许诺他人或其他单位使用；三、各商户如需要临时租用场地，应与永舟资产管理分公司沟通，在书面签订有效的租赁合同之后，方可依约使用，未经我公司许可，各商户不得擅自使用场地，擅自使用场地的行为包括但不限于放置物品，在场地上开展任何经营活动、宣传推广活动，经营场地等；……。
2018年3月2日，粮品公司向上海市徐汇区湖南街道城管中队反映，安福路XXX号4号楼承租方豪翌公司在2016年7月在4号楼二楼北侧平台上搭建违法建筑(扩建)未取得规划许可证，湖南街道城管中队于2016年11月11日拆除了二层以上的违法建筑。2018年4月3日，上海市徐汇区规划和土地管理局出具执法协助书面意见给上海市徐汇区城市管理行政执法局，内容为，贵局协助通知函收悉，位于安福路XXX号4号楼部分已建筑物，经查，我局于1992年向安福路XXX号建设单位上海市电影发行放映公司核发《零星建设工程规划许可证》(92-016号)，同意建设单位在原有自行车库加层，建筑面积103平方。
2018年1月18日，粮品公司安福路分公司注销税务登记。2018年2月9日，粮品公司安福路分公司注销登记。
以上事实，除双方当庭陈述外，另有房屋租赁合同、楼宇交接清单、关于租赁合同的催款函、关于解除房屋合同的函、施工单、8月租金账单、9月租金账单、工商信息、结案审批表、不动产登记信息、公证书、徐汇区规划和土地管理局执法协助书面意见及附件、往来电子邮件、楼宇交接清单、照片、上海市户外招牌行政审批决定书(编号XXXXXXXXXXX)、上海永乐股份有限公司函告、被告2017年6月20日发给原告的律师函、原告的催款函、回函、2017年9月23日解约通知、2017年9月26日被告要求原告承担赔偿损失的律师函、2017年9月28日原告同意解除租赁合同函、返还租赁房屋通知、退租交接清单、系争房屋施工平面图、产权证以及附图、原告与永乐股份有限公司签订的租赁合同、被告在同一幢房屋中其他部位的租赁情况、保全证据公证书一套(4份)、系争房屋原始竣工工程图、徐汇区城市管理行政执法局责令停止建设、限期拆除决定书、询问笔录、执法现场勘查记录、现场检查笔录、快递底单、企业工商信息公示、照片、2018年3月2日被告向徐汇区建设管理局投诉系争房屋1-2楼属于违章建筑、准予注销登记通知书等证据证实，本院依法予以确认并在卷佐证。
本案审理过程中，本院会同双方于2018年1月9日进行现场勘察，上海市安福路XXX号4号楼3-4层拆除部位为3层平台，平台下方为1-2层钢结构平顶，由3层房屋外墙至1-2层房屋外墙中间3.5米左右，1-2层现延原房屋主体结构外墙(现为内墙)及现1-2层外墙墙体有渗水痕迹，原有房屋(1-4层内宽约9米房屋)内未见渗水问题，粮品公司承租的部位，二层有四个单元，每个单间宽约3.41米，统长约13.6米，一层有六个单元，目前二层未见潮湿墙体，一层也未见有潮湿墙体，房屋未出租、未装修，一层原渗水问题没有二层严重，对此，豪翌公司认为，渗水问题非常轻微，已修复，房屋整体不存在任何质量问题；粮品公司认为，渗水均为钢结构平顶北面管道四周及窗框，系钢结构与原始结构主体相接处有渗水，中间没有渗水。
审理中，粮品公司表示，双方签订系争房屋租赁合同前，查看过系争房屋，一层房屋系空关，二层房屋有承租户，2017年4月10日前已搬空。2018年3月5日庭审中，豪翌公司表示，系争房屋尚未对外出租。2018年5月28日庭审中，粮品公司表示，目前仍对系争房屋中钢结构房屋是否属于违章搭建进行投诉，但认为不影响本案处理，对此，豪翌公司认为，延期交房的责任是粮品公司，粮品公司提出的一系列问题均属于房屋的工程条件，而合同约定交房条件为现状，是粮品公司故意拖延交房日期，达到不正当的商业目的。
本院认为，一、关于合同的效力。
根据豪翌公司提供的上海市安福路XXX号的房地产权证显示，上海市安福路XXX号XXX幢(即4号楼)1-5层建筑面积为1475平方米，平均每层为建筑面积255平方米，又因粮品公司向徐汇区城市管理行政执法局投诉后，上海市徐汇区规划和土地管理局出具执法协助书面意见给上海市徐汇区城市管理行政执法局明确，1992年向安福路XXX号建设单位上海市电影发行放映公司核发《零星建设工程规划许可证》原有自行车库加层，建筑面积103平方，而双方间租赁合同约定的承租房建筑面积为550.78平方米，且粮品公司于2011年已向案外人租借上海市安福路XXX号2幢104室房屋，上海市徐汇区城市管理行政执法局于2016年11月11日发出责令停止建设、限期拆除安福路XXX号楼二楼北侧平台上擅自搭建建筑物、构筑物的建设行为的决定书给豪翌公司，其后上述建筑物、构筑物已拆除，故粮品公司理应在2017年3月22日签订合同时对租赁标的物的合法性、是否适于粮品公司使用的状态予以勘验、审查，现粮品公司提出系争房屋存在违法建筑，未提供充分证据予以佐证，故对粮品公司上述意见不予采纳，本院认定，上海粮品餐饮管理有限公司与上海豪翌企业管理有限公司签订房屋租赁合同系当事人真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，当事人均应恪守履行。
二、关于双方向对方主张违约金。
根据双方间租赁合同第一条第4项、第三条之约定，根据粮品公司提供经公证的邮件反映，自2017年4月5日起，双方对交房相关事宜通过邮件进行沟通，在2017年4月10日前，系争房屋已腾空，豪翌公司通知粮品公司验收房屋，2017年4月7日，粮品公司要求豪翌公司将交房时间顺延至取得环评，同月10日、26日、5月3日，粮品公司到系争房屋验收，以电箱、用电线路、漏水、外墙灯箱等问题，要求整改未接受系争房屋，并要求顺延免租期，2017年5月8日，双方签署楼宇交接清单，豪翌公司以起诉形式确认免租期为2017年5月8日至2017年7月7日，并主张自2017年8月8日起的租金，故本院认定，双方已就交房时间合意变更为2017年5月8日，粮品公司认为豪翌公司逾期交房构成违约，其有权行使解除权之意见，本院不予采纳。根据现场勘查，系争房屋有渗漏水痕迹，包括双方所称的自行车库加层外墙部分的窗框有局部渗漏水痕迹、自行车库与原始主体结构墙体间衔接有局部渗漏水痕迹、管道贴近墙体有局部渗漏水痕迹，而原始主体结构墙体没有任何渗漏水现象，又根据合同第四条、第六条第1项之约定，现粮品公司未提供豪翌公司怠于履行维修义务及因维修致使无法正常使用系争房屋之充分证据，故豪翌公司于2017年5月8日交房给粮品公司后，粮品公司应于2017年7月7日起向豪翌公司支付租金等相关费用，豪翌公司以系争房屋存在漏水为由未按约支付租金及于2017年9月26日粮品公司向豪翌公司发出关于解除房屋租赁合同的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。现豪翌公司要求确认豪翌公司和粮品公司于2017年3月22日就上海市徐汇区安福路XXX号XXX幢(即4号楼)一楼、二楼101室以及一楼102-2室签订的《房屋租赁合同》于2017年9月25日解除，粮品公司表示同意，并无不当，本院予以准许。鉴于双方于2017年10月10日办理系争房屋的交还手续，粮品公司至今未提供系争房屋无法正常使用的充分证据，其要求延长免租期至2017年9月22日，未获豪翌公司同意，粮品公司抗辩豪翌公司无法按约交房且不同意顺延租期或减免租金的行为致使粮品公司自身合同目的无法实现，豪翌公司构成根本违约之意见，本院不予采纳；现豪翌公司要求粮品公司支付拖欠2017年8月8日至2017年9月25间的租金计562,898元及拖欠租金所产生的滞纳金之诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但豪翌公司计算滞纳金截止点应为合同解除日，具体由本院依法判处。由于粮品公司至今认为系争房屋有部分属于违法建筑，一直在向相关部门投诉，且未提供豪翌公司已将系争房屋对外出租的相关证据，粮品公司于2017年9月22日向豪翌公司提出解约，属于粮品公司擅自提前退租，故豪翌公司按照合同约定要求粮品公司支付违约金人民币2,110,866元及有权没收《房屋租赁合同》项下保证金人民币1,101,699元之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。至于粮品公司提出的鼠患、招牌未拆除、外摆区域的使用、房屋漏水、电量不符合约定等问题之意见，外摆区域的使用及招牌拆除等均属于合同附随义务，至于电量不符合约定系粮品公司自行计算，无相关书证予以佐证，且粮品公司至今未提供鼠患、漏水等影响系争房屋正常使用及存在危及承租人安全或者健康的情形的充分证据，而粮品公司在提出上述问题后，未采取措施避免损失的产生，故粮品公司反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决如下：
一、上海豪翌企业管理有限公司与上海粮品餐饮管理有限公司于2017年3月22日就上海市徐汇区安福路XXX号XXX幢(即4号楼)一楼101室、二楼101室以及一楼102-2室签订的《房屋租赁合同》于2017年9月25日解除；
二、上海粮品餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海豪翌企业管理有限公司支付2017年8月8日至2017年9月25日间的租金计562,898元；
三、上海粮品餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海豪翌企业管理有限公司支付逾期拖欠租金的滞纳金(滞纳金的计算方式为：均以0.2%为利率，以351,811元为本金，自2017年7月26日起至2017年9月25日止，以211,086.60元为本金，自2017年8月26日起至2017年9月25日止)；
四、上海粮品餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海豪翌企业管理有限公司支付违约金2,110,866元；
五、上海粮品餐饮管理有限公司已支付保证金1,101,699元，由上海豪翌企业管理有限公司没收；
六、驳回上海粮品餐饮管理有限公司的全部反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费37,682.50元，由上海粮品餐饮管理有限公司负担。反诉受理费26,263.50元，由上海粮品餐饮管理有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
人民陪审员 韩建丽
人民陪审员 陈震威
二〇一八年七月二日
书 记 员 江佳韵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。