北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
2014年海民初字第08860号
原告范×，女。
委托代理人潘峰，北京市世纪律师事务所律师。
被告蔡×，男。
被告龚×，女。
原告范×与被告蔡×、龚×房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员许暘适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范×及委托代理人潘峰与被告蔡×、龚×到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
范×诉称，蔡×、龚×是夫妻关系，2012年6月9日，我与蔡×、龚×签订房屋租赁合同，两人承租我位于北京市海淀区木樨地107房间和窗外阳台，经营大闸蟹和海参等农副产品，租期自2012年8月9日至2013年8月8日，约定一性付清房租和押金。上述约定到期前，双方再次口头协商租赁107、106号房间（50平方米），以上述合同为基础，继续承租至2014年4月28日，租金12万元。故2013年8月8日后，蔡×、龚×继续在上述承租房屋内经营大闸蟹和海参等农副产品。但蔡×、龚×至今未向我支付12万元租金，现起诉要求蔡×、龚×支付2013年8月9日至2014年4月28日的房租12万元；蔡×、龚×承担本案诉讼费。
蔡×、龚×辩称，我们于2012年6月9日承租范×的房屋经营大闸蟹，当时房租是一年10万元，合同至2013年8月8日已到期。在这期间，范×先后向我方借款17万元，为此我们双方已进行了诉讼解决，法院已调解。合同到期后因租金协商不成，所以没再续租，我们于2013年12月20日左右从范×的房屋内搬走。范×向我借款时，说我们之间不需要合同，所以在合同到期后我到2013年12月底才搬走，我们和范×之间没有任何口头约定。后我给范×交了3万元的房租，作为2013年8月8日至12月20日的房租，现不同意范×的全部诉讼请求。
经审理查明，2005年11月30日，北京天鸿集团公司第一房产经营分公司（甲方）与范×（乙方）签订《合同书》，约定：“乙方出资购买甲方开发建设的茂林居小区×号楼一层房屋3套（包括门厅部分）与地下二层房产全部，该房屋建筑面积共计624.69平方米，其中地上建筑面积196.18平方米，地下建筑面积428.51平方米。”范×将上述房屋部分出租给蔡×、龚×使用。范×（甲方）于2012年6月19日，与龚×（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方将坐落在北京市海淀区茂林居×号楼一层107房间和窗外阳台共计20平方米承租给乙方；租用期限：该房屋租赁有效期为一年；从2012年8月9日到2013年8月8日；房屋租金交纳方式：经双方协商年租金十万一次付清。付款时间：签订本协议时将全部租金及押金（壹万元整）人民币，共计人民币拾壹万元整，一次付清。付款方式：乙方以现金方式付给甲方。”合同落款处有范×、龚×签字。庭审中，范×与蔡×、龚×均认可上述合同所涉租金已给付完毕，范×尚未退还蔡×、龚×租赁押金1万元。在上述《房屋租赁合同》租赁期届满后，双方曾就续租一事进行协商，但未再签订书面合同。
诉讼中，范×表示起诉蔡×、龚×为共同被告是基于二者均为涉案房屋的使用人。对此，蔡×、龚×均无异议，亦表示房租应是二者共同承担。
庭审中，范×主张就租赁事宜与蔡×、龚×达成口头协议，约定蔡×、龚×承租其位于北京市海淀区木樨地茂林居×号楼一层的房屋，具体房屋为企业平面图中所表明的办公室、105房间及办公室、105房间向南延伸的阳台，租赁期限为2013年8月9日至2014年4月28日，租金12万元。蔡×、龚×对变更后的房屋位置无异议，对租金及租赁期限持异议。两人于2013年9月24日至2013年12月29日使用上述房屋，但就租金及租赁期限均未与范×达成一致意见。范×对其主张的口头约定未提供证据予以证明。
经法庭询问，范×称涉案房屋房号由其自己编订。范×与蔡×、龚×均指认涉诉房屋即为蔡×绘制的涉诉房屋平面图中标注的107、106及107、106向南方向延伸出的阳台，即为企业平面图中标注的105、办公室及105、办公室向南方向延伸的阳台，均认可面积合计约为30平方米。
庭审中，蔡×、龚×提交了蔡×绘制的涉诉房屋平面图，证明诉争房屋曾于2013年8月进行装修，第一幅图表示2012年8月9日至2013年8月8日期间的房屋状态，称其使用的为图中标注的107房屋及107、106、105房屋向南方向延伸出的阳台。第二幅图为2013年9月24至2013年12月25日期间的房屋状态，其使用的为107、106及107、106向南方向延伸出的阳台，并称装修耗时约一个多月，认为装修期间的租金应予减免。范×对房屋平面图中所示的房屋格局变化无异议，称涉案房屋确曾于2013年8月进行装修，但装修仅耗时1天，并未影响使用。双方均未就涉案房屋装修时间向本院提交证据。
诉讼中，蔡×、龚×提交范×出具的借条三张，共计17万元。范×对上述3张借条的真实性予以认可，称收到过上述17万元。蔡×、龚×主张用1万元押金及2万元借款抵销2013年9月24日至2013年12月29日的房屋租金，主张房租支付标准延续2012年6月19日签订的房屋租赁合同，即按每月8333元计算，故已不欠范×房租。对此，范×不予认可。
范×称2014年2月11日才知晓蔡×、龚×已搬离涉诉房屋，双方从未办理退租手续，现房屋处于空置状态。对此，蔡×、龚×不予认可，表示2013年12月25日与范×办理了房屋交还手续，将钥匙交还了范×，且诉争房屋与范×经营的雅地得招待所相邻，范×称其不知晓搬离时间不符合常理。
另查，（2014）海民初字第×号案件调解笔录中记载：范×陈述蔡×于2013年12月29日搬离涉诉房屋。经法庭询问，蔡×、龚×对上述日期无异议。笔录中记载：蔡×陈述已付清了第一年的房租，之后一共借款给范×18万元（包括1万元押金），只起诉15万元，剩余3万元算2013年8月8日至2013年12月的房租。在调解笔录中未记载范×对蔡×上述陈述持异议。后范×与蔡×达成如下调解协议：范×偿还蔡×借款15万元，于2014年2月20日前付清。上述（2014）海民初字第×号调解书已生效。
上述事实，有双方当事人陈述、2012年6月19日签订的《房屋租赁合同》、合同书、企业法人营业执照（含企业平面图）、借条3张、（2014）海民初字第×号民事调解书及调解笔录、蔡×绘制的涉诉房屋平面图等证据材料在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，范×与蔡×、龚×在原有房屋租赁合同到期后，未就2013年8月9日之后的房屋租赁事宜签订书面协议。范×主张与蔡×、龚×之间形成口头协议，但未提供证据予以证明，且蔡×、龚×对此予以否认，故本院不能认定范×与蔡×、龚×之间存在范×所述的房屋租赁合同关系。范×主张依据其所述的口头协议要求蔡×、龚×给付租金12万元的诉讼请求于法无据，本院对该项诉讼请求不予支持。庭审中，蔡×、龚×自认从2013年9月24日至2013年12月29日使用范×位于北京市海淀区木樨地茂林居×号楼一层，具体房屋为企业平面图中所表明的办公室、105房间及办公室、105房间向南延伸的阳台，范×亦认可蔡×、龚×于2013年12月29日搬离涉诉房屋，对此本院不持异议。根据本院查明的事实以及双方当事人提供的证据，可以认定范×与蔡×、龚×形成事实上的不定期房屋租赁关系，租赁期间为2013年9月24日至2013年12月29日。针对蔡×、龚×辩称上述期间的房租应参照双方于2012年6月19日签订的《房屋租赁合同》中约定的租金执行，且已给付完毕一节，鉴于范×与蔡×之间的借款及房租同为金钱债务，抵销经抵销权人作出即发生效力。在（2014）海民初字第×号民事调解笔录中蔡×对抵销作出了明确表示，范×亦未提出异议，故本院对蔡×、龚×该项辩称予以采信。但双方就2013年9月24日至2013年12月29日使用的房屋位置、面积与2012年6月19日签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋位置、面积不一致，且双方未就租金标准达成一致意见，属于约定不明，可按照合同有关条款和交易习惯确定，本院将依据双方于2012年6月19日签订的《房屋租赁合同》及变更后的房屋面积对租金予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，判决如下：
一、蔡×、龚×于本判决生效后十日内给付范×二0一三年九月二十四日至二0一三年十二月二十九日的房屋租赁费九千八百六十七元。
二、驳回范×的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费一千三百五十元，由范×负担一千二百六十六元，已交纳；由蔡×、龚×负担八十四元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 许 暘
二〇一四年四月十日
书 记 员 刘晓晖