安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第00444号
上诉人（原审原告）：刘宝仙，女，1970年7月6日出生，汉族，无业。
上诉人（原审原告）：王祖斌，男，1970年6月14日出生，汉族。
委托代理人：刘宝仙（王祖斌妻子），女。
被上诉人（原审被告）：安徽华阳置业有限公司。组织机构代码77111839-X。
法定代表人：邱凌，董事长。
委托代理人：袁建，安徽事茂律师事务所律师。
委托代理人：高晋晨，安徽事茂律师事务所实习律师。
上诉人王祖斌、刘宝仙因商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2013）包民一初字第02539号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：安徽华阳置业有限公司（以下简称华阳公司）在合肥市包河区繁华大道6699号九珑湾花园楼盘宣传单上载明引进合肥实验学校本部小学、初中九年制教育进入小区。2009年9月18日，王祖斌、刘宝仙与华阳公司签约购买九珑湾花园4幢405室房屋。之后，华阳公司在合同约定的2011年10月31日前向王祖斌、刘宝仙交付了涉案房屋，王祖斌、刘宝仙于2012年3月26日取得了涉案房屋的产权证。
2009年4月30日，合肥市教育局作出教建函（2009）121号关于加快九珑湾广视花园小区配套学校建设进度的函，敦促华阳公司2010年7月1日前完成竣工验收并移交，以确保合肥实验学校2010年9月1日在新址办学。华阳公司将九珑湾配套学校建设工程交由安徽国信建设集团有限公司施工，约定计划开工时间为2010年10月（以开工令为准），竣工日期2011年5月31日。
2011年7月21日，华阳公司致函九珑湾花园业主，解释公司系根据合肥市人民政府2009年3月6日常务会议精神对外宣传，迟延开班招生系周边道路通行不便及小区尚未有业主入住，遂安排2011年秋季适龄儿童乘坐早晚各一班交通车前往包河花园校区上学，至2012年学年度。王祖斌、刘宝仙的女儿殷曼乔于2011年9月至2012年7月在包河花园校区就读，2012年秋季转回九珑湾广视花园校区就读。王祖斌、刘宝仙及案外人彭小清共同租用吴宇长包河花园E区17幢308室房屋一套，约定租期自2011年8月23日至2012年8月23日，月租金900元，吴宇长一次性收取年租金10800元。后王祖斌、刘宝仙多次要求华阳公司支付其租金损失未果，遂起诉至原审法院，请求判令华阳公司赔偿其租金损失5400元。
另查明：二审期间，王祖斌、刘宝仙提供一份陆玉琴出具的《证明》，内容为：“兹有彭小清、刘宝仙自2011年8月23日至2012年8月23日，租我家17幢308室房壹套，每月租金原约定900元整，实际因承租方提出种种困难，实际每月只收600元，壹季度（叁个月）壹付，全年肆次计付房租费柒仟贰佰元整。情况属实。”用以证明其实际租的是陆玉琴的房屋及实际发生的租金损失。华阳公司质证持有异议。因王祖斌、刘宝仙向原审法院提供的涉案房屋的《租房协议》的出租方签字人是吴宇长，吴宇长在收条上注明收到刘宝仙交来的涉案房屋的壹年租金5400元整，且王祖斌、刘宝仙二审中也未提供证据证明吴宇长与陆玉琴之间的关系，故本院对陆玉琴出具的《证明》效力不予采信。
原审法院经审理后认为：王祖斌、刘宝仙陈述其在售楼现场看到教育主管部门的上述函件，继而与华阳公司签订购房合同，应视为华阳公司对王祖斌、刘宝仙允诺的开班办学期限具体明确，并对购房合同的订立及房价有重大影响，该允诺虽未载入合同条款，亦应视为合同内容；虽然华阳公司提供了包河区教体局同意延期交工的证明，但该证明对王祖斌、刘宝仙不发生法律效力。因此华阳公司只有证明已按承诺时间移交学校工程，才能免除商品房买卖合同的违约责任。华阳公司关于无权承诺开班办学时间，教育主管部门政策调整属不可抗力的辩解不能成立。
王祖斌、刘宝仙主张其及案外人彭小表为子女就近上学合租房屋，其为此支付一学年租金5400元，就其所提供的租赁合同及收条、收款收据，经该院核对未得到印证，王祖斌、刘宝仙诉求所依据的证据不足，应承担举证不能的不利后果。该院依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回王祖斌、刘宝仙的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，其他诉讼费用100元，合计125元，由王祖斌、刘宝仙负担。
王祖斌、刘宝仙上诉称：华阳公司因没有如期将小区配套学校的校舍建成交付给合肥实验学校，致使我方不得不于2011年8月23日开始在包河花园E区17栋308室租房让孩子在合肥实验学校包河花园校区上学，一直居住到2012年9月合肥实验学校九珑湾广视花园校区正式开班办学时止。原审法院已调查核实我方的租房事实，只是该房屋所有人陆玉琴对出租房屋的起始时间未能及时回忆起来，在原审法院前往其处调查核实时对租房租期未能陈述清楚而已。我方在二审将提供陆玉琴出具的《证明》用以证实我方实际发生的租金损失。故原审法院以我方举证不能为由，对我方的实际租房损失未予认定错误。请求二审法院撤销原判，改判支持我方原审诉讼请求。
华阳公司辩称：陆玉琴出具的《证明》不属于二审中的新证据，应不予采纳。上诉人在一审时出具的租房协议上出租方签字人是吴宇长，并非陆玉琴。吴宇长与陆玉琴二人之间存在何种关系，上诉人并未举证证明。上诉人在原审中提供的吴宇长的收条载明吴宇长一次性收到上诉人与案外人彭小清一年房租10800元，而上诉人二审中提供陆玉琴出具的《证明》中却记载上诉人累计四次缴纳房租7200元。两份证据对房租的数额、交款方式认定不一，前后矛盾。原审法官确实亲自去上诉人所谓房东吴宇长家实地调查。因该房东对法官陈述的上诉人所谓租金数额、租期与上诉人庭审提供的证据前后矛盾，出入很大。该调查事实已被法官明确记入一审卷宗。由此可见上诉人声称承租房屋一年的情况及房东因害怕法官询问没有说清事实的内容是不能成立的。退一步说，即使是因为我公司原因造成学校工程没有按时移交，但是该行为与上诉人租房损失之间没有因果关系。我公司已经提供接送车辆。是否一定需要租房，系上诉人个人自由意志，我公司不能左右。故原审法院认定事实正确，应予维持。
本院认为：华阳公司与王祖斌、刘宝仙就九珑湾花园4幢405室签订商品房买卖合同后，王祖斌、刘宝仙按约支付了购房款，华阳公司亦按约交付了商品房。
华阳公司在销售九珑湾花园房屋时，在其楼盘宣传单上载明引进合肥实验学校本部小学、初中九年制教育进入小区，王祖斌、刘宝仙原审陈述其在售楼现场看到合肥市教育局教建函（2009）121号函件（即要求华阳公司将该小区配套学校应在2010年7月1日前竣工验收并移交）后才决定购买涉案房屋。因华阳公司的上述承诺并未在涉案商品房买卖合同中予以明确约定，且华阳公司在九珑湾小区配套学校工程没有按时移交的情况下，已就该小区业主2011学年小学一年级适龄入学子女就读合肥实验学校事宜与包河区教育体育局、合肥实验学校进行了协商，并安排小区业主2011年秋季适龄儿童乘坐早晚各一班交通车前往合肥实验学校包河花园校区上学至2012年度，王祖斌、刘宝仙自行决定就近上学而产生的费用要求华阳公司承担，缺乏法律依据。且就王祖斌、刘宝仙上诉主张的房屋租金损失而言，王祖斌、刘宝仙二审中提供了陆玉琴出具的《证明》，用以证明其实际租赁的是陆玉琴的房屋及实际支付的租金。因王祖斌、刘宝仙二审中并未提供证据证明陆玉琴系其租赁的包河花园E区17幢308室的产权人，陆玉琴二审中也未出庭作证，且王祖斌、刘宝仙向原审法院提供的就包河花园E区17幢308室的《租房协议》上记载的出租方为吴宇长，吴宇长出具的收条载明吴宇长系一次性收到刘宝仙一年房租（两人合租，每人）5400元，而陆玉琴出具的《证明》中却记载彭小清、刘宝仙累计四次缴纳房租7200元，故刘宝仙向一、二审法院出具的证据对房租的数额、交款方式认定不一，前后矛盾。王祖斌、刘宝仙的该上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院对王祖斌、刘宝仙主张的租金损失未予认定正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由王祖斌、刘宝仙负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 张 勇
审判员 马枫蔷
二〇一四年三月三日
书记员 李 颖
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。