广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法容民初字第1516号
原告（反诉被告，以下以本诉地位列明）唐保安，男，汉族，住广东省佛山市。
委托代理人杨勤，广东常道律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下以本诉地位列明）周贤能，男，汉族，住广东省佛山市。
委托代理人邓纯明，广东广邦律师事务所律师。
原告唐保安诉被告周贤能房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理后，依法由审判员陈威适用简易程序独任审理，审理期间被告周贤能提起反诉，本院依法受理并合并审理，于2014年8月27日公开开庭进行审理。原告唐保安及其委托代理人杨勤，被告的委托代理人邓纯明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于2013年12月30日与原告签订购房合同，由被告向原告购买位于容桂德胜新中路二巷1号的房产，交易价格4700000元包过户。同时约定双方不得违约，如一方违约须向守约方支付违约金600000元。被告于2014年1月5日前向原告分二次支付定金共300000元。期间原告一直催促被告履行合同，然而被告却于2014年7月14日明确表示放弃购买上述房屋，致使原告无法将房屋出售他人而造成重大损失。为此，原告起诉要求：一、被告向原告支付购房违约金300000元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称及反诉称，原、被告于2013年12月30日签订了一份意向性购房合同，双方约定被告以4700000元价格购买原告位于容桂德胜新中路二巷1号的房屋，购房定金为300000元。原告保证可以办理银行按揭贷款，所以双方特别约定房屋买卖是否成功及房屋交付过户时间以银行批贷款为准。故被告认为该合同系附条件合同。后因银行贷款未成功，合同所附条件未成就，买卖不成，原告要求被告交回该房屋的房地产权证，并要求被告明确同意放弃购买该房屋，以防止被告将来追究其不能出售房屋的过错责任。所以原告在收回房产证收条上注明被告同意放弃购买房屋，被告只是同意不再要求购买该房屋，并没有提出终止买卖该屋。被告没有过错。涉案买卖不成功是由于双方约定的附条件未成就，双方均无过错。为此被告请求驳回原告诉讼请求，并反诉要求：一、原告返还被告购房定金300000元；二、反诉费由原告承担。
原告对被告的反诉辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据，本案中是被告违约在先，其明确表示放弃购买房屋。其次被告是买家，其应承担付款的义务，贷款不能的风险应由被告承担，且本合同不是附条件的购房合同。退一步讲，即便被告贷款不成功，亦也可自筹资金，但本案并不是被告不能贷款，而是贷款不能达到其预期数额，最终导致被告不能筹集足够资金。因此被告应承担违约责任。
庭审中，原告提供的证据及被告的质证意见如下：
1.购房合同复印件一份，证明双方约定由被告向原告购买房产一套，由被告支付定金300000元及约定双方违约应向对方支付违约金600000元。
2.收据原件一份，证明被告明确放弃购买该房屋。
3.银行对账单原件一份，证明被告已向原告支付定金300000元。
4.房产证原件一份，证明涉案的房屋归原告所有。
被告质证意见：对证据1-4的真实性没有异议。购房合同中明确约定过户时间以银行批准为准，因此合同是附条件合同。被告放弃购买房屋，不等同于违约，放弃是由于条件未成就，而违约是没有按照合同履行，被告是由于银行未批准抵押贷款的客观原因放弃购买房屋，不存在过错。
庭审中，被告提供定金收据原件一份，证明原告在签订合同后，收取了被告300000元定金。
原告质证意见：对该证据真实性没有异议。
经过庭审辨证、质证，本院对证据材料作以下认证：
1.原告提供的证据1、2、3、4，被告对其真实性均无异议，本院予以采信。
2.被告提供定金收据，原告对其真实性均无异议，本院予以采信。
经审理查明，2013年12月30日，原、被告签订一份《购房合同》，合同约定原告以4700000元的价格包过户的方式将位于顺德区容桂街道新中路二巷1号的房屋出售给被告。被告在2013年12月30日前转100000元作购房定金，于2014年1月5日前付原告200000元，后原告将房产证放在被告处，贷款多退少补，过户时间按银行批准为准，双方不得违约，如有违约此合同作废定金不退。此外，该合同注明：“违约补共给600000元，如周贤能违约补给唐保安600000元整。”合同最后一行注：“2014年1月5日前补定金200000元整，如不到账以前200000元作废，并追600000元违约金。”合同签订后，被告当日向原告支付定金100000元，后于2014年1月3日转账定金200000元。2014年1月3日，原告将房产证原件交给被告。后被告因无法申请到4700000元贷款，故被告放弃购房，2014年7月14日，原、被告共同签订一份《收据》，内容为：“今收到周贤能放弃购买容桂新中路二巷1号的房屋，归还房产证佛字第03130891**号房产证一本。”
再查，位于顺德区容桂街道德胜社区居民委员会新中路二巷1号的房屋产权登记在原告名下。
本院认为，本案争议焦点一：被告是否构成违约？首先，被告抗辩办理银行贷款系由原告负责办理。但对此被告并未提供任何证据证明合同约定系由原告负责办理。且按一般二手房交易习惯，均由购房者向银行办理贷款手续，出售者仅是协助配合义务。此外，若原告负责办理贷款手续，原告根本不可能将房产证原件交由被告，同时庭审中被告亦无法向法庭陈述向原告提供办理贷款业务的相关资料。故被告上述抗辩意见无证据相佐证亦与常理不符本院不予支持。其次，根据合同约定“贷款多退少补”，庭审中，原、被告一致确认该句话意思是：“被告若贷款多，原告则将多余钱退还给被告，若贷款的少，被告需补差价给原告，原告只收4700000元”，原告作为贷款协助方对被告所能获贷情况并不能控制，因此双方对被告所贷情况的补救措施亦有约定。故原告在被告贷款过程中并无任何过错。结合庭审调查，被告并不是不能获贷，而是贷款无法达到4700000元。根据合同约定被告应当在所获贷的基础上补齐购房款，而被告却怠于行使权利放弃购房。综上，被告行为已构成违约，应承担相应违约责任。被告反诉要求原告返还购房定金300000元本院不予支持。
本案争议焦点二：《购房合同》定金与违约金能否并存问题。庭审中，被告表示《购房合同》注明中的违约金违反了定金的定义。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。由此可见法律并未规定违约金与定金不能同时约定。本案中，原告作为守约方要求适用违约金条款系原告权利的行使，本院予以确认。本案中违约金条款的制定是双方真实意思表示，亦无违反任何法律规定，且违约金数额并未约定过高。故原告要求被告支付违约金的请求本院予以支持。因被告已向原告支付购房定金300000元，折抵后被告还应支付原告违约金300000元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）周贤能应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）唐保安支付违约金300000元；
二、驳回被告（反诉原告）周贤能的反诉请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费2900元（已减半收取由原告唐保安预交），由被告（反诉原告）周贤能承担；反诉案件受理费2900元（已减半收取由被告周贤能预交），由被告（反诉原告）周贤能承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 陈威
二〇一四年九月十日
书记员 黄筠