山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨中民四终字第201号
上诉人（原审被告）苏余良，男，1962年9月4日生，汉族，居民，身份证住址：滨州市滨城区，现住滨州市。
委托代理人张廷波，山东一衡律�事务所律师。
被上诉人（原审原告）滨州市金河物业管理有限公司。住所地滨州经济开发区。
法定代表人戴林光，该公司经理。
委托代理人胡爱民，山东民颂律师事务所律师。
委托代理人彭吉星，山东民颂律师事务所律师。
上诉人苏余良因物业管理纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2012）滨杜民初字第674号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苏余良及其委托代理人张廷波，被上诉人滨州市金河物业管理有限公司委托代理人胡爱民、彭吉星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2010年1月15日，苏余良购买了滨州市“领域尚城”小区9#楼903室楼房一套，面积为143.72平方米，附房23.10平方米。2011年5月16日，苏余良接手该楼房并入住，同日滨州市金河物业管理有限公司与苏余良签订了“物业管理费收缴协议�、“业主服务手册协议”及“前期物业服务合同”。根据物业管理费收缴协议第四条的约定，物业管理费按房产证载明的面积收取，高层及小高层住户，每建筑平方米每月1元（含电梯运行费）；公共水、电费，由业主分摊，每户每月10元（暂定）。2011年5月16日，苏余良交纳了包括物业服务费862.62元、垃圾清运费144元、公用面积水电费120元等在内的各项费用后入住该楼房。到期后苏余良拒绝交纳第二年（2012年5月16日至2013年5月15日）的物业管理费1724.64元、垃圾清运费144元、公用面积水电费120元，共计1988.64元。苏余良入住该楼房后，截止2012年7月2日，共用生活用电1682度，共计电费920.05元。上述各项费用，苏余良至今未缴纳。
原审认为，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业对居住小区进行前期物业管理并签订前期物业服务合同，该�同对物业管理企业及业主均具有法律效力。现滨州市金河物业管理有限公司在提供物业服务后要求苏余良支付相应的物业服务费，于法有据，予以支持。滨州市金河物业管理有限公司代收的垃圾清运费、公用面积水电费及生活用电电费，事实清楚，证据充分，苏余良应予支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条第一款、第一百二十八条之规定，判决：一、被告苏余良支付原告滨州市金河物业管理有限公司第二年（2012年5月16日至2013年5月15日）的物业管理费1724.64元、垃圾清运费144元、公用面积水电费120元，共计1988.64元；二、被告苏余良于本判决生效后五日内支付原告滨州市金河物业管理有限公司代收的电费920.05元（截止2012年7月2日）；以上款项于本�决生效后七日内支付；三、驳回原告滨州市金河物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告苏余良承担。
宣判后，苏余良不服，上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.原审法院没有查明被上诉人收取物业费不合理不合法的事实。根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》）（该办法于2012年1月1日起实施）第七条规定住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价。上诉人与被上诉人签订的“前期物业服务合同”“物业管理费收缴协议”等约定，领域尚城作为普通住宅，物业费收费标准应受政府指导价的约束，但是被上诉人收取的物业费违反了政府指导价，既没有与业主商议，也没有报当地价格行政主管部门备案，属于不合理、不合法收费，该事实应当予以查明，上诉人也会依法向主管部门或物价部门举报被上诉人的违法行为。2.根据《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》修正的规定，对我国的物业管理企业，实行资质管理制度，根据规定，物业公司开展物业服务，应当具备相应资质。原审中，法院既没有对被上诉人的资质进行调查，被上诉人也没有出示其应具有的资质，因此，上诉人认为被上诉人应提供其相应资质。3.对于签订物业服务协议的被上诉人一方，在协议履行中应当积极履行已方义务，为业主提供合格服务。上诉人入住以后，被上诉人并没有提供合格的服务，在小区绿化、保安、卫生清洁等方面均未达到合格，小区至今没有供暖，无法达到《滨州市物业服务收费管理实施办法》规定的最低的三级收费标准，上诉人认为，在履行合同过程中，首先是被上诉人一方无法提供安全合格的服务，然后才是业主履行正常的抗辩权，来对抗被上诉人不履约或不完全履约。4.根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第二十二条物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据，12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。自从被上诉人进入领域尚城小区以来，从没有以任何方式公示服务内容，基于此，上诉人认为被上诉人的该不作为严重违反了国家法律，侵犯了业主的合法权益，在事实上拒绝了业主和其他人员的监督，最终导致出现乱收费高收费的现象，侵犯了业主的权益。5.对于被上诉人代收电费问题，首先被上诉人应当出具电力公司委托其代收的授权委托书，其次，原审法院应当查明安装电表时电表的底数，结算时电表的度数。事实上上诉人对电表是什么时候安装的、安装时电表底数，被上诉人结算的电表数这些事实均不知情，被上诉人并没有提供证据证实电费产生了多少，也没有提供证据证实该电表是向上诉人供电，这些事实都没有查明的情况下，就判决上诉人承担电费，显然证据不足。综上，请求法院：1.依法撤销（2012）滨杜民初字第674号民事判决书，改判驳回被上诉人的一审请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人滨州市金河物业管理有限公司辩称，1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确。2.上诉人的上诉理由缺乏证据支持不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院审理查明的事实与一审认定的事实一致。另补充查明如下事实：
1、滨州市金和物业管理有限公司拥有中华人名共和国物业服务企业资质证书，资质等级为三级。
2、2011年5月16日，滨州市金和物业管理有限公司与苏余良签定物业管理费收缴协议，该协议第四款的规定，物业管理费按房产证载明的面积收取，高层及小高层住户每建筑平方米1.00元／月（含电梯费），双方并未就所含电梯费的具体数额作书面约定，经双方协商口头约定为每建筑平方米0.50元／月。2013年12月14日，滨州市金和物业管理有限公司与“领域尚城”小区业主代表苏余良、张福岭等签定领域尚城物业费收缴协议一份，该协议约定2013年7月1日前的电梯费减免50%，全体业主按此规定交齐所欠物业费。按此规定，减免50%后电梯费应为每建筑平方米0.25元／月，物业管理费应为每建筑平方米0.75元／月（�电梯费）。
本院认为，本案二审争议的焦点是：一、原审判令苏余良支付滨州市金和物业管理有限公司物业管理费及相关费用以及数额是否正确；二、原审判令苏余良支付滨州市金和物业管理有限公司代付电费及数额是否正确。
关于苏余良应否支付滨州市金和物业管理有限公司物业管理费及相关费用的问题。苏余良主张滨州市金和物业管理有限公司无物业服务资质且未能提供合格物业服务及履行向业主公示物业服务内容的义务，滨州市金和物业管理有限公司收取物业费不合理、不合法。本院认为，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业对居住小区进行前期物业管理并签订前期物业服务合同，该合同对物业管理企业及业主均具有法律效力。苏余良关于滨州市金和物业管理有限公司未能提供合格物业服务及履行向业主公示物业服务�容的义务的主张未提交相关证据予以证实，且滨州市金和物业管理有限公司对此不予认可，对其主张不予支持。滨州市金和物业管理有限公司具有三级物业服务资质，苏余良接受物业服务后理应支付相应的物业管理费。滨州市金河物业管理有限公司代收的垃圾清运费、公用面积水电费，苏余良亦应支付。综上，原审判令苏余良支付拖欠物业管理费及相关费用正确，苏余良该项上诉主张不能成立。关于物业管理费及相关费用的数额问题。苏余良主张按2013年12月14日双方签订的领域尚城物业费收缴协议，即每建筑平方米0.75元／月（含电梯费）缴纳物业管理费。庭审中滨州市金和物业管理有限公司予以认可，本院对此予以确认。综上苏余良应缴纳的物业管理费1293.48元（143.72平方米×0.75元×12月）、垃圾清运费144元、公用面积水电费120元，共计1557.48元。
关于苏余良应否支付滨州市金和物业管理有限公司代付电费的问题。滨州市金和物业管理有限公司主张苏余良入住后，截止2012年7月2日，共用生活用电1682度，共计电费920.05元，此款由其代付，苏余良应当支付，为证明该主张滨州市金和物业管理有限公司在原审时提交其公司人员抄录的电表度数表一份。苏余良对此提出异议，称该电表度数表未经其本人确认，真实性不予认可。本院认为，滨州市金和物业管理有限公司在原审时提交的电表度数表未经苏余良确认，用电度数1682度如何得出无法证实亦未作合理说明，且苏余良对此不予认可，在无其他证据印证的情况下，原审认定苏余良用电1682度证据不足。滨州市金和物业管理有限公司主张替苏余良代付电费920.05元，亦未提供证据予以证实。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的�实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，滨州市金和物业管理有限公司应承担举证不能的法律后果。原审在滨州市金和物业管理有限公司未提供有效证据的情况下判令苏余良承担电费于法无据，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持滨州市滨城区人民法院（2012）滨杜民初字第674号民事判决第三项；
二、撤销滨州市滨城区人民法院（2012）滨杜民初字第674号民事判决第二项；
三、变更滨州市滨城区人民法院（2012）滨杜民初字第674号民事判决第一项为：苏余良于本判决生效后七日内支付滨州市金河物业管理有限公司2012年5月16日至2013年5月15日期间的物业管理费1293.48元、垃圾清运费144元、公用面积水电费120元，共计1557.48元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由滨州市金河物业管理有限公司负担23元，苏余良负担27元。二审案件受理费50元，由滨州市金河物业管理有限公司负担23元，苏余良负担27元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张新国
代理审判员 赵芳德
代理审判员 董志霞
二〇一四年六月六日
书 记 员 张真真