吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民再8号
上诉人（一审第三人）：任仙姬，女，1958年2月9生，朝鲜族，延吉市天仙福食品有限公司董事长，住延吉市。
委托代理人：刘焕忠，吉林达功伟业律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：严基哲，男，1947年6月28日出生，朝鲜族，无职业，现住延吉市。
委托代理人：金虎山，吉林孝信律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：金英子，女，1950年2月7日出生，朝鲜族，无职业，现住延吉市。
委托代理人：金虎山，吉林孝信律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：延吉巨步食品有限公司。
法定代表人：金东完，执行董事。
委托代理人：金张润，男，1960年1月18日出生，朝鲜族，无职业，住延吉市。
委托代理人：朴�春，天津高丽律师事务所律师。
上诉人任仙姬因与被上诉人严基哲、金英子、延吉巨步食品有限公司（一下简称巨步公司）之间建设用地使用权纠纷一案，不服延吉市人民法院(2015)延民再初字第3号判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审原告严基哲、金英子诉称：1998年9月29日，巨步公司在二原告处借款80万元，将房屋两处和位于延吉市爱丹路288号属于巨步公司所有的2496.2㎡土地使用权（土地使用证号延国用（98）土字第300065号）抵押给了二原告，约定借款两个月，利率每月3%。到期后，巨步公司未能偿还本息，双方于2000年6月21日达成以物抵债协议，将这块土地的使用权以30万元抵给原告，同时巨步公司将土地使用证交给二原告并答应择日办理变更登记，可后�巨步公司却找不到了。现二原告在这块土地上办了食品厂并使用至今，一直等待巨步公司办证。二原告与任仙姬之间不存在房屋、土地使用权买卖关系，任仙姬没有向二原告支付过50万元。请求法院判令巨步公司将转让的土地使用权变更登记到二原告名下。
一审被告巨步公司辩称：巨步公司不认可二原告在诉讼请求中价值30万元的说法。2009年二原告提出诉讼请求时，主张用30万元的债权来顶账巨步公司的土地使用权。二原告真正的意思是以对巨步公司30万元的债权来换取巨步公司的土地使用权，但双方之间根本不存在巨步公司以土地使用权顶账的协议。此案是一事二诉行为，双方之间的债权债务关系为80万元，作为证据使用的借款凭证就是一张80万元的借条。(2000)延民初字第2364号民间借贷案件中二原告是用80万元借据起诉，要求实现30�元的债权，因为巨步公司已经在之前偿还了50万元，所以二原告是按30万元来起诉的。2009年6月15日还是以巨步公司尚欠二原告80万元来起诉的。用同一张借据分两次起诉属于一事二诉，请求法院驳回二原告的起诉。
一审第三人任仙姬述称：涉案土地于2005年12月28日由二原告与任仙姬签订房屋买卖与土地使用权转让协议，以50万元的价格卖给了任仙姬，任仙姬已支付了全部价款。争议的土地已于2005年12月28日由二原告转交给任仙姬，故任仙姬有权主张诉争土地的使用权。诉争土地的使用权原在延吉制氧机厂名下，而不是巨步公司名下，后来延吉市延河农村信用合作社因借款纠纷案件执行制氧机厂时由延边中院裁定以物抵债，将诉争土地及土地上的房屋抵债给延河信用社，作价70万元。2010年4月15日任仙姬向延河信用社支付了80万元买下了房屋及土地使用权。2010年11月（2009）延民初字第2443号判决生效后，法院强制执行过程中将诉争土地的使用权变更到任仙姬名下。土地使用权已经在第三人任仙姬名下，应驳回二原告的诉讼请求。
一审判决认定如下事实：
1994年11月30日，延边中院以（1994）延州经初字第117号民事判决判决制氧机厂对延河信用社的贷款承担担保责任，在该判决书执行过程中，1995年10月23日，延边中院作出（1995）延州法执裁字第22号、（1995）执字第59号民事裁定、以制氧机厂的土地3573.15平方米、房屋802.5平方米偿还延河信用社的70万元的债务。1996年5月22日，制氧机厂办理了延国用（96）土字第300042号土地使用权证，土地面积为36744.3平方米、其中建筑占地7010.9平方米。1997年8月12日制氧机厂与巨步公司签订房地产买卖契约，制氧机厂�占地515.1平方米的房屋及2496.2平方米的土地转让给巨步公司，1998年9月18日，巨步公司办理了延国用（98）土字第300065号《国有土地使用证》，土地面积为2496.2平方米，房屋坐落为延吉市爱丹路288号，土地用途为工业用土地。但巨步公司只取得了所有权人仍为制氧机厂的吉房权延字第1128号（房屋面积245平方米，层数为平房，用途为仓库）和吉房权延字第1134号（房屋面积469平方米，层数为二层，用途为办公室）房屋所有权证，房屋未办理过户登记手续。1998年9月29日，巨步公司向金英子借款，并给金英子出具借条，借条写明：巨步公司向金英子借款现金80万元，月利息按3%计算，以巨步公司房照、土地使用证作为抵押。借款后双方未到房产及土地部门办理抵押登记手续。2000年6月21日，巨步公司给二原告出具协议书，内容为：1998年9月29日巨步公司经理金张润、刘奉淑�严基哲、金英子现金80万元，购进设备，准备两个月后还款，至今没有还款，今日把厂房及设备全部已抵押的归于严基哲、金英子（不包括巨步公司的一切财会账、往来账），从今日起，巨步公司的厂房和设备是严基哲、金英子的私人产权。2000年，严基哲代理金英子起诉巨步公司，要求偿还借款30万元，在起诉状中称“巨步公司于1998年9月29日从我处借款30万元”，提供的证据为二原告在本案中提供的1号、2号证据。双方在庭审中陈述：借款共80万元；严基哲的50万元，已偿还13万元；金英子的30万元，未偿还。后经本院主持调解，巨步公司以其所有的价值30万元的生产设备及办公用品抵偿给金英子。2000年7月10日本院为双方出具了（2000）延民初字第2364号调解书，后二原告接手了仍登记在制氧机厂名下的吉房权延字第1128号和吉房权延字第1134号二�房产、设备、登记在巨步公司名下的延国用（98）土字第300065号国有土地及相关证照。2000年8月，二原告在该地注册成立了天仙福公司，股东为二原告。2005年12月10日，二原告将股份全部转让，任仙姬成为股东及公司的法定代表人。2005年12月28日，严基哲与任仙姬签订了房屋买卖及土地使用权转让协议书，约定严基哲将从巨步公司抵债而来的土地使用权及两处房产以50万元的价格卖给任仙姬。2008年8月19日任仙姬从二原告处接手了土地、房产及相关证照，二原告、任仙姬均没有办理产权过户手续。2008年9月至2013年12月期间，天仙福公司每月向严基哲支付了房租费3000元。2009年二原告再次起诉，要求巨步公司将诉争土地的使用权变更到其名下，庭审中变更诉讼请求，要求将诉争土地的使用权变更到任仙姬名下，提供的证据的依然是二原告在本案中提供的1号、2号证据。2010年4月14日，在延吉市督查局的参与下，天仙福公司与延河信用社约定天仙福公司将涉案厂房房款80万元存入市财政账户，待本院判决，天仙福公司办理房照后，再由市政府将该款直接转给延河信用社。2010年4月15日，任仙姬向延吉市财政局转账80万元。本院于2010年5月11日作出（2009）延民初字第2443号民事判决，判决巨步公司协助任仙姬办理延国用（98）土字第300065号《国有土地使用证》的土地变更登记手续。该判决生效后，2010年10月22日，本院以（2010）延执字第1171号执行通知书、裁定书，裁定将诉争土地的使用权变更到任仙姬名下。2010年11月3日，天仙福公司与延河信用社签订协议书，延河信用社将延边中院（1995）延州法执裁字第22号裁定书中确定的制氧机厂院内，面积2205.14平方米的土地使用权及地上附属物转让给天仙福公司，转让价格为80万元。2010年11月23日，任仙�办理了诉争土地的使用权证，面积为2205.14平方米。另查，2009年，任仙姬起诉了制氧机厂，要求将吉房权延字第1128号和1134号两处房屋的产权变更到其名下，同时将二原告及巨步公司列为第三人。该案中制氧机厂辩称其出卖房屋属实；二原告陈述巨步公司抵账及二原告又将房屋卖给任仙姬属实。2010年5月11日，本院作出（2009）延民初字第3795号民事判决，判令制氧机厂、巨步公司及二原告协助任仙姬办理两处房屋的产权变更手续。该判决生效并执行，2010年10月29日，两处房屋的产权变更到任仙姬名下。巨步公司因未依法参加年检，于2001年9月29日被工商管理部门吊销了企业的营业执照。
一审认为：二原告与巨步公司的借款发生在1998年9月29日，并约定以诉争的土地进行抵押。根据法不溯及既往的原则，本案应适用当时的法律规定。《中华人�共和国担保法》第三十六条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第四十二条规定：“办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门�（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。”本案中巨步公司因借款以诉争土地使用权为二原告设定抵押时，尚未取得诉争土地上房屋的所有权，且双方未到土地或房产部门办理抵押物登记，根据上述法律规定，双方的抵押合同未生效，故对二原告的诉讼请求本院不予支持。二原告在未取得诉争土地使用权的情况下将土地使用权转让给任仙姬，亦为无效行为。尽管争议土地的使用权已办理到任仙姬名下，但其依据的本院本院（2009）延民初字第2443号民事判决已被撤销，故对任仙姬的诉讼请求本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国担保法》第三十六条、第四十一条、第四十二�、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决：一、驳回原审原告严基哲、金英子的诉讼请求；二、驳回原审第三人任仙姬的诉讼请求。受理费5800元（原审原告严基哲、金英子已预交），由原审原告严基哲、金英子负担。
一审第三人任仙姬不服一审判决向本院提起上诉，请求对一审判决第二项进行改判，判决支持上诉人在一审中的诉讼请求，即将涉案讼争土地使用权变更登记到上诉人名下；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由如下：一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予改判。1、本案中上诉人具有独立请求权第三人的主体资格。本案讼争土地使用权实际为上诉人所购买，因为上诉人不仅从被上诉人严基哲、金英子手中购买该土地使用权，而且还从延吉市延河农村信用合作社购买了该土地使用权。如与被上诉人严基哲签订的买卖合同无效，但与案外人延吉市延河农村信用合作社签订的合同是有效的。且支付了买卖价款80万元。故上诉人对涉案讼争土地使用权有独立的请求权。2、被上诉人巨步公司取得涉案讼争土地使用权不合法。该涉案讼争土地使用权是在财产保全的状态下由延吉市制氧机厂转让给被上诉人巨步公司的，且当时该土地使用权已经被州法院以生效裁定书裁定给了延吉市延河农村信用合作社【（1995）延州法执字第22号、（1995）延州法执字第59号民事裁定书】。显然延吉市制氧机厂与被上诉人巨步公司之间关于涉案讼争土地使用权的转让协议无效，延吉市制氧机厂属无权处分。3、上诉人与延吉市延河农村信用合作社的土地转让协议有效，应依法取得讼争土地使用权。延吉市延河农村信用合作社是基于执行程序，由延边中院以生效裁定，将涉案讼争土地使用权裁定抵债获得的，其程序合法。上诉人又从延吉市延河农村信用合作社以80万元的价款（包括房屋价款）取得的。所以，从实体权利角度讲，涉案讼争土地使用权应属于上诉人。
被上诉人严基哲与金英子答辩称，任仙姬与严基哲和金英子之间不存在土地和房屋买卖关系，更没有签订买卖合同和履行土地所有权买卖合同。延河信用社与任仙姬之间签订的买卖合同以及巨步公司取得土地是否合法的问题不属本案审理范围，应该另行解决。任仙姬取得土地使用权的依据是以有独立请求权的第三人的身份参加严基哲和巨步公司之间土地转让纠纷而取得的，并不是依据任仙姬和延河信用社转让协议取得的，该部分也不是本案审理范围。请求法院维持原判。
被上诉人巨步公司答辩称，原审判决正确，请求�持原判。
本院二审对一审判决认定的事实予以确认。
本院二审认为，本案是严基哲和金英子作为原告起诉巨步公司请求办理土地使用权转移登记的纠纷中，任仙姬以第三人身份参与诉讼并请求将涉案土地使用权变更登记在其名下的纠纷。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，以土地使用权进行抵押，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案中双方未进行抵押登记，致使抵押合同未生效。因此，虽然巨步公司承诺以抵押物抵偿借款，厂房土地归严基哲所有，但因未办理物权转移登记，严基哲未取得涉案土地使用权。因此，任仙姬依据其与严基哲的转让合同向巨步公司主张权利于法无据，本院不予支持。一审以抵押合同未生效，一审原告严基哲未取得诉争土地使用权为由，驳回任仙姬和严基哲的诉讼请求并无不当，本院予以支持。
上诉人提出的从延吉市延河农村信用合作社受让涉案土地使用权以及被上诉人巨步公司取得涉案讼争土地使用权不合法的主张，属新的法律关系，不属本案审理范围，本案中不予评论。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人任仙姬负担。
本判决为终审判决。
审判长 ：李京鹤
审判员 ：金亨今
审判员 ：俞顺花
二〇一六年五月二十六日
书记员 ： 常 红