上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第1079号
原告上海市总工会静安区工人体育场。
法定代表人梁狄华。
委托代理人朱伟国，上海市捷华律师事务所律师。
委托代理人袁慧倩，上海市捷华律师事务所律师。
被告上海武泰贸易有限公司。
法定代表人沈懿。
委托代理人马林，上海百全律师事务所律师。
第三人上海福勋投资管理有限公司。
法定代表人曾广浩。
第三人上海福勋茶楼有限公司。
法定代表人俞玉莉。
第三人上海奥多利亚健身俱乐部。
投资人周晓群。
原告上海市总工会静安区工人体育场诉被告上海武泰贸易有限公司及第三人上海福勋投资管理有限公司（以下简称“福勋投资公司”）、上海福勋茶楼有限公司（以下简称“福勋茶楼公司”）、上海奥多利亚健身俱乐部（以下简称“健身俱乐部”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱伟国和袁慧倩、被告的委托代理人马林、第三人福勋茶楼公司的法定代表人俞玉莉、第三人健身俱乐部的投资人周晓群到庭参加诉讼，第三人福勋投资公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2012年7月10日就上海市昌平路XXX号二层房屋（以下简称“系争房屋”）签订《房屋租赁合同》，租赁期限为8年，月租金人民币（以下币种均为人民币）5.5万元，按月支付，先付后用。上述合同签订后，被告随即将系争房屋转租给第三人使用。在租赁期间，被告未如约按时支付租金，自2013年10月起分文未付，根据约定，若被告逾期三个月未支付租金，原告可立即书面通知被告解除租赁合同。原告于2014年3月7日向被告发出《关于终止〈房屋租赁合同〉的通知》，通知双方租赁关系已于2014年3月8日解除，并要求被告在收到通知15日内搬离。但被告对此置之不理，既未补缴所欠租金，也未搬离。除此之外，被告在对房屋装修和使用过程中擅自进行局部插层，搭建违法建筑，经营活动存在严重扰民情况，给周边居民的日常生活造成极大不利影响和严重干扰。经居民投诉举报，原告于2014年3月6日收到政府部门发出的责令限期拆除违法建筑决定书，原告多次与被告协调以期妥善解决，但被告至今未采取任何积极行动以拆除违法建筑。原告认为被告的行为已违反合同中“不得破坏房屋承重结构”及“装修方案必须事先征得原告书面同意，装修必须遵守有关政府职能主管部门的规定”的相关条款。为此，原告起诉至法院，要求判令：一、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2014年3月8日解除，被告及第三人立即迁出系争房屋；二、被告支付原告拖欠的房屋租金及使用费（按照每月5.5万元的标准，自2013年10月1日起计算至实际交房之日止）；三、被告支付原告欠付租金的滞纳金（以5个月租金27.5万元为本金，按照每日千分之五的标准，自2014年3月1日起计算至判决生效之日止）；四、被告支付原告违约金10万元；五、被告拆除系争房屋局部插层，恢复原状。
被告辩称，虽然原告与被告签订过房屋租赁合同，但该合同并未实际履行过，之后被告受原告委托与第三人福勋投资公司签订了房屋租赁合同，因此租赁合同的相对方为原告与福勋投资公司，原、被告之间的租赁关系已终止。此后一直是福勋投资公司作为实际承租方向原告支付租金，直至2013年10月为止。被告从未实际使用系争房屋，也未向原告支付过租金，租赁合同是否解除应由承租人福勋投资公司表态，被告不应在本案中承担违约责任。
第三人福勋投资公司未陈述。
第三人福勋茶楼公司述称，其于2013年1月与福勋投资公司签订租赁合同，承租系争房屋中的部分位置用于开办茶楼，并在此内办理了营业执照。合同租期约8年，福勋茶楼公司已向福勋投资公司支付了租赁押金和租金，故不同意搬离系争房屋。
第三人健身俱乐部述称，其于2013年9月与福勋投资公司签订租赁合同，承租系争房屋中的部分位置用于经营保健按摩，并在此内办理了营业执照。合同租期约7年，后因与福勋投资公司发生纠纷，福勋投资公司的林姓股东写了一张金额为28万元的欠条给健身俱乐部的投资人周晓群，要求其解除租赁合同并搬离系争房屋，但由于一直没有拿到欠条上的钱，健身俱乐部也不同意搬离系争房屋。
经审理查明，系争房屋所有权人为原告，建筑面积1，855.55平方米，房屋类型为商场，属于商业用途。2012年7月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将系争房屋出租给被告使用，租期从2012年7月15日至2020年7月14日（已去除三个月装修期），原告给予被告三个月的免租金装修期，于2012年5月10日前将系争房屋移交给被告，租金从2012年10月1日起支付；每月租金5.5万元，实行按月支付、先付后用原则，被告应在每月初五个有效工作日内支付当月租金；被告逾期支付租金超过30日，逾期部分按所欠租金总额日千分之五的比例向原告支付滞纳金；被告应支付原告租房保证金10万元，合同期满，原告将此保证金全额无息返还被告，合同有效期内，如被告主动终止本合同或因被告违约造成本合同终止的，此保证金自动转为违约金支付给原告；被告应按合同规定的租金计算方法和支付方式按期向原告支付租金，逾期三个月不付租金，属于严重违约，出现这种情况，原告可立即书面通知被告解除合同，被告应承担由此原因造成合同终止的违约责任；合同期满或因被告原因造成合同中途终止，被告应在接到原告书面通知十五天内搬离系争房屋，逾期不搬离的，原告有权依法采取各种必要措施，由此造成的损失和后果均由被告承担；原告同意被告为经营需要对系争房屋进行必要的装修，但装修方案必须事先征得原告的书面同意，装修必须遵守有关政府职能主管部门的规定，被告自行办理必要的各项审批验收手续，原告予以积极配合和协助，被告的装修施工应遵守相应的法规，不得破坏房屋的承重结构，接受原告和所属物业公司的监督和检查；被告必须依法文明经营，在经营内容、环保、消防等方面符合政府有关规定，妥善处理和协调与周边客户及居民的关系，因被告违规而受到有关政府主管部门的任何处罚，均由被告承担全部责任；合同有效期内，未经原告书面同意，被告不得擅自以任何形式全部或部分将系争房屋转租他人。该合同签订后，原告收取了被告保证金10万元，双方开始履行合同。
2012年8月8日，被告作为出租方（甲方）、福勋投资公司作为承租方（乙方），签订了《租赁合同》，约定：甲方经实际产权人同意，将系争房屋租赁给乙方作办公或经营用途使用；租期自2012年8月15日至2020年8月14日，分为两个阶段，第一期自2012年8月15日至2016年8月14日，其中自2012年8月15日至2012年10月14日为免租期，第二期自2016年8月15日至2020年8月14日；第一期租金每月127，125元，第二期租金每月139，837元；租金按先付后用原则，以三个月为一期，于当期开始前5日支付；乙方应在签订本合同后向甲方支付租赁押金254，250元及首期三个月的房屋租金；该合同还对其它租赁相关事项进行了约定。在该合同签章页，原告作为鉴证人加盖了公章，在加盖公章处载有“实际产权人同意转租并签章”内容。此外，原告还于同日向被告出具过一份《租赁委托书》，内容为：兹委托被告将原告所有的系争房屋租赁给福勋投资公司，租赁期为8年，自2012年8月15日至2020年8月14日。同日，被告（甲方）还与福勋投资公司（乙方）签订了《租赁合同补充协议》，约定：乙方应支付的第一期每月租金127，125元，其中55，000元直接支付给原告，并由原告向乙方开具房租发票，另外72，125元为支付给甲方的咨询费，并由甲方向乙方开具咨询费发票；乙方应支付的第二期每月租金139，837元，其中55，000元直接支付给原告，并由原告向乙方开具房租发票，另外84，837元为支付给甲方的咨询费，并由甲方向乙方开具咨询费发票；本协议生效后，即成为《租赁合同》不可分割的组成部分，与《租赁合同》具有同等法律效力。此后，被告（甲方）还与福勋投资公司（乙方）签订了《租赁合同补充协议（二）》，约定：双方对2012年8月8日签署的《租赁合同》和《租赁合同补充协议》中关于租金、押金等事项作部分调整如下：乙方于2013年1月15日至2016年8月14日应支付每月租金101，700元，其中55，000元直接支付给原告，并由原告向乙方开具房租发票，另外46，700元为支付给甲方的咨询费，并由甲方向乙方开具咨询费发票；于2016年8月15日至2020年8月14日应支付每月租金111，870元，其中55，000元直接支付给原告，并由原告向乙方开具房租发票，另外56，870元为支付给甲方的咨询费，并由甲方向乙方开具咨询费发票；乙方支付给甲方的押金相应调整为203，400元，此前已付的押金254，250元，差额50，850元作为下一期应付租金一次性抵扣；本协议生效后，即成为《租赁合同》不可分割的组成部分，与《租赁合同》具有同等法律效力。
此后，福勋投资公司按照每月5.5万元的标准向原告支付了自2012年10月至2013年9月期间的租金，按照起先约定及之后调整的标准向被告支付了押金及自2012年10月15日至2014年7月14日期间的咨询费。
2014年3月6日，上海市静安区规划和土地管理局向原告发出《责令限期拆除违法建筑决定书》，表示由于原告在系争房屋擅自局部插层的行为，违反相关法律法规的规定，责令其于2014年5月31日17时前自行拆除上述违法建筑。
同年3月7日，原告发出《关于终止〈房屋租赁合同〉的通知》，通知被告：由于被告拖欠支付租金已构成严重违约，自收到本通知之日起终止双方于2012年7月10日签署的《房屋租赁合同》，并要求被告支付拖欠租金33万元及逾期支付租金产生的滞纳金，搬离系争房屋，将已付保证金10万元转为违约金支付给原告。该通知于次日送达被告。之后由于被告未按原告要求搬离系争房屋，原告遂诉至法院，要求判如所请。
另查明，2014年7月17日，上海市静安区人民政府发给原告《限期拆除违法建筑催告书》，要求原告在30日内拆除系争房屋局部插层的违法建筑，否则将依法强制拆除。此后，原告发给被告《告知函》，要求其于2014年8月15日前搬离或处置系争房屋内的设备财产。被告于2014年8月12日回函给原告，提出系争房屋的实际承租人是福勋投资公司，房屋内的设备财产均属福勋投资公司所有，被告并未使用过系争房屋，原告应与福勋投资公司联系沟通相关事宜。同日，被告发给福勋投资公司《告知函》，告知福勋投资公司上述原告要求搬离处置系争房屋内设备财产的事宜。
再查，福勋投资公司于2013年1月11日与俞玉莉签订《租赁合同》，将系争房屋的2-1部分（合同约定为500平方米）出租给承租人用于经营茶馆，租期自2013年1月15日至2020年8月14日，俞玉莉作为法定代表人于2013年10月12日在系争房屋2-1部分注册成立了福勋茶楼公司。福勋投资公司又于2013年9月23日与周晓群签订《租赁合同》，将系争房屋2-3部分（合同约定为300平方米）出租给承租人用于经营会所，租期自2013年10月1日至2020年8月14日，周晓群作为投资人于2013年11月12日在系争房屋2-3部分注册成立了健身俱乐部。据当事人陈述，系争房屋除上述两部分外，剩余部分原计划用于经营宾馆，由于在装修过程中存在插层的违法建筑，装修未全部完毕就停止了，未在内注册成立公司，也未实际对外经营，宾馆部分具体由谁经营无人知晓。至于插层的违法建筑，原、被告均确认在双方签订租赁合同并交付房屋时并不存在。
针对原告要求被告承担违约责任的诉请，被告首先认为其并非租赁合同相对方，不应承担合同义务，若法院最终认定被告应承担违约责任，则认为：对于按照每月5.5万元的标准计算租金不持异议，但租金应当计算至合同解除日，此后的房屋使用费应由实际使用人承担；对于原告按照每日千分之五的标准主张租金滞纳金，认为计算标准过高，请求法院按照每日万分之五的标准调整；对于原告主张没收押金10万元以抵扣解除合同违约金，认为违约金标准过高。
上述事实，有原告提供的系争房屋产权证、原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《关于终止〈房屋租赁合同〉的通知》及其寄送凭证、《责令限期拆除违法建筑决定书》、《限期拆除违法建筑催告书》、原告收取押金和租金的银行凭证及发票、第三人的工商档案机读材料，被告提供的《租赁委托书》、被告与福勋投资公司签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议（二）》、《告知函》和《关于〈告知函〉的回函》及其寄送凭证、被告收取押金和咨询费的银行凭证及发票，福勋茶楼公司提供的其与福勋投资公司签订的《租赁合同》，健身俱乐部提供的其与福勋投资公司签订的《租赁合同》，以及各方当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本案的争议焦点在于原告、被告和福勋投资公司之间的法律关系为何？原告认为三者之间的关系为：被告在承租系争房屋后又将其转租给福勋投资公司。被告则认为三者之间的关系为被告受原告委托将系争房屋出租给福勋投资公司。本院认为，首先，从概念上而言，委托代理关系，是指代理人受被代理人之托，在授予的代理权限内，以被代理人的名义实施民事行为的法律关系。转租关系，是指承租人向出租人承租租赁物后，又将租赁物出租给次承租人的法律关系。若被告是受原告委托与福勋投资公司签订房屋租赁合同，则被告应以原告的名义与福勋投资公司签订房屋租赁合同。本案中被告虽然获得了原告出具的《租赁委托书》，但是租赁合同是由被告作为出租人直接与福勋投资公司签订的，原告在合同签章处盖章是以“鉴证人”而非出租人的身份，已明确载明“实际产权人同意转租并签章鉴证”，可见各方对于其在该份租赁合同中所处的地位是明知的，即租赁关系的相对方为被告和福勋投资公司，故应认定《租赁委托书》的真实意思是原告同意被告将系争房屋转租给福勋投资公司，而无法认定被告受原告委托建立了原告与福勋投资公司之间租赁关系的事实。其次，从合同实际履行情况分析，虽然原告应收取的租金直接由福勋投资公司支付，但是该种支付方式系福勋投资公司遵循其与被告在《租赁合同补充协议》约定所致，该补充协议与转租合同同日所签，故各方对此种支付方式均应知晓，所支付的钱款是福勋投资公司代被告向原告付款，原告收取上述钱款并不必然导致其与福勋投资公司建立了租赁关系。并且在明知福勋投资公司支付实际租金的前提下，在发生欠租后，原告行使合同解除权的书面通知是送达给被告而非福勋投资公司，足见原告始终未认可其与福勋投资公司存在租赁关系，租赁合同约束的双方仍为原告与被告。最后，被告认为是受原告委托将系争房屋出租给福勋投资公司，福勋投资公司支付给被告的费用为咨询费的说法也无法成立。因为若原、被告之间是委托代理关系，在完成受托事务后，被告可要求原告一次性支付委托报酬，但事实上被告不仅按月向福勋投资公司收取所谓的“咨询费”，还向其收取过押金，这种支付方式不符合委托报酬的交易习惯，被告将系争房屋转租给福勋投资公司，按月计取租金，并收取了押金，这种交易方式与转租交易惯例相符，福勋投资公司支付给被告“咨询费”的实质为房屋租金，故本院认定与福勋投资公司之间直接建立租赁关系的是被告而非原告。因此，本院认为三者之间的关系是被告在承租系争房屋后又将其转租给福勋投资公司。
综上，本院认为，虽然被告经原告同意将系争房屋转租给了福勋投资公司，但是原、被告之间的《租赁合同》仍然合法有效，双方均应恪守履行。合同中双方约定被告逾期三个月不支付租金，原告可书面通知被告解除合同。原告在未收到租金超过三个月后，向被告发出通知要求解除合同并追究违约责任，该行为属于行使约定解除权，符合法律规定，本院确认原、被告之间的租赁合同已于通知送达被告之日（2014年3月8日）解除。审理中双方确认在原告将系争房屋出租给被告时并不存在插层的违法建筑，现存的插层显然是在被告租赁期间所建造，虽然被告将系争房屋转租给他人，但其作为合同相对方仍应恪守与原告之间的约定，在合同解除后负有拆除插层违法建筑以恢复房屋原状，并将系争房屋及时返还给原告的责任。第三人继续占有使用系争房屋已没有合法依据，也负有将系争房屋返还给原告的责任，至于第三人在系争房屋内可能存在的权益，可根据合同相对性原则，向与其签订租赁合同的当事人主张，在本案中不作处理。此外，被告应支付原告2013年10月1日至合同解除期间的欠付租金，并按照租金标准支付原告合同解除后至原告实际收回系争房屋期间的房屋使用费。原告还主张被告支付以其中欠付5个月租金27.5万元为本金，按照每日千分之五的标准，自2014年3月1日至判决生效之日期间的滞纳金，本院认为原告主张的计算标准明显过高，且被告亦请求法院予以调低，故本院酌情调整至按照每日万分之五的标准计算原告所主张的租金滞纳金。原告主张没收被告已付的保证金10万元抵扣解除合同的违约金，由于在合同中双方对此已有明确约定，且被告违约导致合同提前解除，原告需另觅租客，在此期间必然会发生房屋空关的损失，以保证金10万元抵作违约金的主张在合理范围之内，本院对此应予支持。第三人福勋投资公司经合法传唤未到庭应诉，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：
一、原告上海市总工会静安区工人体育场与被告上海武泰贸易有限公司就上海市昌平路XXX号二层房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年3月8日解除；
二、被告上海武泰贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市昌平路XXX号二层房屋，拆除上述房屋内插层的违法建筑，并将上述房屋交还给原告上海市总工会静安区工人体育场；
三、第三人上海福勋投资管理有限公司、上海福勋茶楼有限公司、上海奥多利亚健身俱乐部应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市昌平路XXX号二层房屋，并将上述房屋交还给原告上海市总工会静安区工人体育场；
四、被告上海武泰贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市总工会静安区工人体育场欠付的租金及房屋使用费（按照每月5.5万元的标准，自2013年10月1日起计算至原告实际收回系争房屋之日为止）；
五、被告上海武泰贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市总工会静安区工人体育场欠付租金的滞纳金（以27.5万元为本金，按照每日万分之五的标准，自2014年3月1日起计算至本判决生效之日为止）；
六、被告上海武泰贸易有限公司应支付原告上海市总工会静安区工人体育场违约金10万元（以原告已收取的保证金10万元抵扣）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，634.50元，由被告上海武泰贸易有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 姚 青
代理审判员 巫建强
人民陪审员 王 克
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 王 奇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》
162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。