陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民二终字第02031号
上诉人（原审被告）陕西汇腾投资有限公司。
法定代表人张西林，董事长。
委托代理人党水宁，该公司职工。
被上诉人（原审原告）阴彤云。
被上诉人（原审原告）李新蕊。
共同委托代理人叶肃杰，陕西仁和万国律师事务所律师。
共同委托代理人周伊娜，陕西仁和万国律师事务所律师。
上诉人陕西汇腾投资有限公司（以下简称汇腾公司）因与被上诉人阴彤云、李新蕊商品房销售合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2015）新民初字第02194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人汇腾公司的法定代理人张西林、委托代理人党水宁，被上诉人阴彤云、李新蕊的委托代理人叶肃杰、周伊娜，到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年4月13日，阴彤云、李新蕊（买受人）与汇腾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定阴彤云、李新蕊购买汇腾公司开发的位于西安市新城区咸宁东路408号汇腾福锦苑（在水一方）第2幢1单元7层10701号商品房一套，建筑面积129.97平方米，房屋总售价为714121元。《商品房买卖合同》第八条交付期限：“出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（1）该商品房经验收合格。……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日15日内告知买受人的；2、买受人申请的个人住房按揭贷款未到出卖人账户的。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任，”除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理；1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3（该比率应不小于第（1）项目的比率）的违约金。合同第十四条：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……3、天然气管道在房屋交付之日安装到位；5、地板辐射式采暖管道在房屋交付之日施工完结。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按照以下方式处理：参照本合同第九条执行。”合同第十五条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按该下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。3、出卖人承诺在房屋交付使用后18个月内将房屋所有权证办理完结。”合同附件四：装饰、设备标准第十项：“其他：市政集中供暖，地板辐射采暖盘管铺设到位。”附件五：“补充协议：1、买受人应在房屋交付使用的同时依据国家相关规定缴纳办理房屋权属证书应由买受人承担的费用”。合同签订后，阴彤云、李新蕊依约交付了房款713462元，汇腾公司在2013年4月6日将符合交付条件的房屋交由阴彤云、李新蕊接收。阴彤云、李新蕊在2014年1月22日交纳了房屋专项维修资金18890.6元，2014年9月1日交纳房屋契税10702元。2015年5月19日，汇腾公司在西安市房屋产权产籍管理中心办理了该小区房屋的初始登记。
根据陕西省物价局、陕西省财政厅《关于西安市城市基础设施配套费收取标准及有关问题的通知》（陕价发（2005）90号）文件第一条载明：城市配套费用于城市规划区范围内的城市道路、桥涵、排水（排污、排洪）、公共交通、道路照明、环卫绿化、垃圾处理、消防设施及天然气、集中供热等城市市政公用设施建设；第二条载明：西安市城市总体规划确定的主城区范围内的新建、改建、扩建项目，按每平方米150元计征；第三条载明：城市配套费的减免按国家法律、法规政策规定执行。除此之外，城市配套费应足额收缴；城市配套费属专项收费，专款专用，收费资金的10%用于城市天然气公网建设，12%用于城市集中供热公网建设。2011年7月5日，西安市城建费用征收管理处向汇腾公司出具《西安城建费用缴款通知书》，证明汇腾公司于2011年7月5日缴纳了在水一方城建费用802.9164万元，其中市政公用设施配套费548.5350万元。
汇腾公司开发的福锦苑（在水一方）小区按照市政规划设计的配套设施要求：“热力：小区供热管线经项目西侧20米规划路就近由市政供热管网引入；燃气：小区燃气经项目西侧20米规划路就近由市政燃气管网引入。”汇腾公司先后于2012年3月12日、2014年3月12日向西安市热力总公司提交了关于“在水一方”住宅小区市政集中供暖的申请，但未被受理。2014年12月9日，西安市热力总公司向汇腾公司出具情况说明：“贵单位（汇腾福锦苑）项目位于咸宁东路408号，面积约为4万平方米。现我司雁东分公司因热负荷不足及主支线未到贵单位项目规划位置，故无法接入我司雁东分公司市政热网，待我司热负荷及热力管网满足方可接入。”为保证小区业主供暖，在2014年—2015年度供暖期，汇腾公司采用燃油锅炉进行了小区供暖。2012年4月，汇腾公司向西安秦华天然气有限公司申报了天然气安装，同年7月24日双方签订了天然气工程施工委托合同，汇腾公司按照委托合同约定分别在2012年8月9日交纳天然气工程款的80%即383750.40元，汇腾公司在居民用户工程竣工验收合格后5个工作日内即2013年4月22日支付剩余天然气工程款95937.60元。阴彤云、李新蕊接收房屋时，天然气管道已安装到位，2014年4月该小区天然气接通投入使用。由于从房屋交付使用后至阴彤云、李新蕊起诉之日未能进行市政供暖，阴彤云、李新蕊认为汇腾公司未按照合同约定的期限给其供暖，天然气也未按照合同约定在交房之日投入使用，违反了双方的合同约定，遂诉至法院。
阴彤云、李新蕊于2015年6月2日起诉至西安市新城区人民法院称，2013年4月13日，其与汇腾公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由其购买汇腾公司开发建设的汇腾福锦苑（在水一方）第2幢1单元7层10701号住房。《商品房买卖合同》第十四条第一款约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺……3.天然气管道在房屋交付时之日安装到位；5、地板辐射式采暖盘管在房屋交付之日施工完结”；第十四条第二款规定：“如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按照以下方式处理：参照本合同第九条执行”。合同第十五条约定，汇腾公司承诺在房屋交付使用后18个月内将房屋所有权证办理完结，其不能在此期限内取得房屋所有权证书的，汇腾公司按照已付房价款的2%向其支付违约金。合同签订后，其向汇腾公司支付了全部房款713462元。2013年4月6日，其去收房时，发现小区的暖气、天然气等基础设施、公共配套建筑未达到使用条件，其因急于住房，无奈之下被迫接收了房屋。但小区直至2014年5月才接通天然气，至今未提供市政供暖，也未在房屋交付使用后18个月内将房屋所有权证办理完结，汇腾公司的上述行为已构成违约，故诉至法院，请求依法判令：1、依法判定汇腾公司按合同约定提供市政集中供暖，并向其支付自2013年4月6日至小区基础设施达到使用条件之日（暂计至2015年5月11日）的违约金55731元；2、依法判令汇腾公司立即为其办理及交付房屋所有权证，并支付逾期办理房屋所有权证的违约金14269元；3、诉讼费用由汇腾公司承担。
汇腾公司辩称，其与阴彤云、李新蕊签订《商品房买卖合同》属实。合同第十四条第5项明确约定：地板辐射采暖盘管在房屋交付之日施工完结。对此其已按合同履行完毕，在房屋交付时，地板辐射采暖盘管施工完结且经过打压测试，具备了正常使用条件。《商品房买卖合同》附件四：装饰、设备标准：“10、其他：市政集中供暖，地板辐射采暖盘管铺设到位”，这一约定表述的非常清楚，“市政集中供暖”仅约定的是供热方式，“地板辐射采暖盘管铺设到位”才是约定的交房条件，因此其无任何违约行为，阴彤云、李新蕊要求其承担违约责任无事实依据，其不构成违约。本案中其已先后在2012年3月12日、2013年3月12日完成将小区纳入供暖范围的申请工作，并缴纳了相关费用548.5350万元，造成无法供热的原因是由于市政供热管线仅铺设至卫星测控中心揽月楼附近，距离本小区尚有几百米的距离，不符合“《规划设计条件书》中——小区供热管线经项目西侧20米规划路就近由市政供热管网引入”的条件，致使小区内供热管道与市政供暖管道无法对接，这非其能力所能够控制，其也向多部门反映此事。关于办理房屋所有权证书的问题，由于阴彤云、李新蕊没有按照合同约定的期限缴纳办理房屋权属证书费用，办理期限未满合同约定的18个月，而且阴彤云、李新蕊至今也并未提交业主身份证明及填写《西安市房屋所有权转移登记申请书》，致使权属证书无法办理。综上，其已经按照合同约定履行应尽的义务，并不存在违约行为，请求依法驳回阴彤云、李新蕊的诉讼请求。
原审法院认为，阴彤云、李新蕊与汇腾公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定的内容履行合同义务。汇腾公司未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续，属违约行为，但因阴彤云、李新蕊未按照合同约定在房屋交付之日缴纳办理房屋权属证书应由买受人承担的费用，亦存在违约行为，因此，阴彤云、李新蕊要求汇腾公司支付逾期办证违约金的数额应适当减少，按照其已交费用的1%计付。关于至今未能向房屋供应暖气的问题，由于阴彤云、李新蕊所购买房屋属市政集中供暖，工程系由市政统一规划，统一施工，因市政规划原因福锦苑（在水一方）小区的供热主管道无法铺设到位，致阴彤云、李新蕊所购房屋至今未能供应暖气，属于非汇腾公司所能控制的因素。现合同房屋交付阴彤云、李新蕊使用后，汇腾公司已按照市政要求向相关部门按时足额交纳了相关费用，虽未能进行市政集中供暖，但为保证小区业主供暖，汇腾公司已采取自行供暖的方式向业主进行了供暖，说明小区内供暖管网及用户室内设施的建设，已符合合同约定的使用条件，汇腾公司已尽到了其应尽的义务。同时，在汇腾公司向阴彤云、李新蕊交房时，小区内及用户室内的天然气管道已安装到位，天然气通气延迟并非汇腾公司的原因所造成。而且，在双方的合同中亦未明确约定市政供暖、天然气通气的具体时间。综上，阴彤云、李新蕊要求汇腾公司支付小区基础设施未达到使用条件违约金的请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告陕西汇腾投资有限公司于本判决生效后十五日内支付原告阴彤云、李新蕊逾期办证违约金7134.62元。二、驳回原告阴彤云、李新蕊其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由原告阴彤云、李新蕊承担1500元，被告陕西汇腾投资有限公司承担50元。
宣判后，汇腾公司不服，向本院提起上诉称，首先，原审判决对事实的认定没有依据。阴彤云、李新蕊未按合同约定按时缴纳办理房屋权属证书所应由其承担的相关费用和相关资料，致使汇腾公司根本无法按照合同约定为其办理房屋权属证书。汇腾公司不存在违约事实，也不应赔偿违约金。其次，原审判决适用法律不当，于法无据。汇腾公司是一家小型兼并企业，接纳了被兼并企业下岗职工一百余名，承担他们的养老及社保费用。如果按照原审判决执行，汇腾公司无法承担高额违约金，面临破产，被兼并企业的下岗职工也是个社会问题。因此，汇腾公司现上诉请求撤销原审判决第一项，并判令阴彤云、李新蕊承担本案一、二审诉讼费用。
阴彤云、李新蕊辩称，原审判决认定汇腾公司未在合同约定期限内办理权属登记备案手续，属违约行为，事实认定清楚，证据确实充分。第一，逾期办理权属登记备案手续的结果完全是汇腾公司违约、怠于履行义务所导致，业主对此后果不存在任何责任。根据建设部颁发的《房屋登记办法》的规定，应由汇腾公司首先进行初始登记，取得所有权人为汇腾公司的房屋所有权证，俗称“大证”，然后房产管理部门才会受理为买房人办理房产证的申请，才能办理转移登记。本案中汇腾公司在2015年5月19日才办理初始登记，早已超过合同约定的期限。业主是否缴纳相关费用或何时缴纳，都不影响汇腾公司这一违约后果的发生。第二，阴彤云、李新蕊已按照汇腾公司通知的时间缴纳了办证所需费用，不存在违约行为。事实上交房的时候根本不具备缴费的条件。因此，阴彤云、李新蕊现不同意汇腾公司的上诉请求。
本院经审查查明，原审判决认定事实属实。
本院认为，汇腾公司与阴彤云、李新蕊签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定，履行各自义务。本案的争议焦点问题是，涉案房屋未能在合同约定期限内办理权属登记备案手续，汇腾公司是否存在违约行为，业主阴彤云、李新蕊是否存在违约行为，汇腾公司应否按照合同约定承担违约责任的问题。根据房地产管理部门的规定，从事商品房开发建设的企业在商品房竣工后，应首先申请初始登记，即首先将已竣工的房屋登记至开发企业的名下，然后开发企业持其名下的房屋所有权证同业主办理转移登记。办理初始登记须由开发企业单方面提出申请，办理转移登记须由开发企业和业主共同提出申请。在办理转移登记前，业主应缴纳契税和大修基金等相关税费。本案中涉案房屋于2013年4月交付使用，根据双方所签商品房买卖合同第十五条的约定，汇腾公司应当在涉案房屋交付使用后90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但汇腾公司直至2015年5月方才办理了初始登记。因此，汇腾公司明显存在逾期办理房屋权属登记备案的违约行为。业主阴彤云、李新蕊在汇腾公司进行房屋初始登记之前就已缴纳了办理转移登记所需缴纳的房屋契税和大修基金，不存在违约行为。故汇腾公司认为其公司不存在违约事实、不应承担逾期办证违约金的上诉理由不能成立，其要求撤销原审判决第一项、改判其公司不支付违约金的上诉请求，本院依法不予支持，原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由陕西汇腾投资有限公司承担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 浩
审 判 员 肖晓通
代理审判员 辛 娟
二〇一五年十二月七日
书 记 员 常 菁