杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）下民一初字第843号
原告杭州城隍假日酒店。
法定代表人许关龙。
委托代理人（特别授权代理）杨文斌。
委托代理人（特别授权代理）郑筠。
被告杭州杭信鞋业有限公司。
法定代表人石英霞。
委托代理人（特别授权代理）高振华。
原告杭州城隍假日酒店（下称城隍假日酒店）为与被告杭州杭信鞋业有限公司（下称杭信鞋业）房屋租赁合同纠纷一案，于2008年4月2日向本院起诉，本院受理后依法组成合议庭，于2008年8月8日公开开庭进行了审理。原告代理人杨文斌、郑筠，被告代理人高振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城隍假日酒店诉称，2007年7月原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于杭州市延安路458号一楼商场租赁给原告，租赁期限为2007年11月16日至2012年11月15日。原告依约交付保证金50万元，并投入200万元组织装修，寻找合作伙伴。合同签订后，我多次要求被告交付所出租的房屋，但被告一直拒绝履行。后发现该房屋所有权人并非被告，且被告对该房无转租权，我多次要求被告返还保证金并赔偿损失，但被告予以拒绝。故诉至法院，要求确认原、被告之间签订的《租赁合同》为无效合同，返还保证金50万元，赔偿经济损失200万元。
被告杭信鞋业辩称，原告诉状中所称事实存在不实之处，原告称多次要求被告交付房屋被告拒绝的事实不存在。事实上原告没有按照合同约定在交房前十日内支付第一期租金，原告称调查后才知道房屋所有权不是被告这与事实不符。双方合同第14条明确约定，双方在签订合同时原告当然知道房屋所有权不是被告。原告称被告不具有转租权，我有证据证明具有转租权，原告没有履行第一期租金已构成先行违约，无权要求返还保证金，无权主张任何经济损失。
原告城隍假日酒店为支持其主张向本院提交如下证据：
1、租赁合同，欲证明原、被告之间存在租赁关系。说明：租赁合同第五条对租金的交付进行约定，被告应在合同签订后书面通知原告交房的时间，说明是被告违约在先。
2、合作经营协议书，欲证明原告与合作伙伴的合同约定。
3、协议书，欲证明原告合作伙伴因无法取得房屋承租权，要求原告给予赔偿。
4、函，欲证明原告因无法取得房屋承租权被索赔的依据。
5、付款凭证及收据，欲证明原告支付赔偿款的凭证。
6、钱江晚报2008年2月22日的广告，欲证明被告并未取得该房屋的转租权，被告所承租的房屋已由业主对外公开招租的事实。
7、租赁合同，欲证明被告将同样的标的物恶意租赁给浙江易川体育用品连锁有限公司的事实。
8、发票，欲证明原告向被告支付50万元保证金的事实。
被告杭信鞋业为支持其主张向本院提交如下证据：
1、房屋租赁合同，
2、房屋租赁补充协议，
3、房屋租赁补充协议（二）
证据1、2、3欲证明被告向下城区国有投资控股有限公司承租房屋的事实。
4、转租申请书及答复，欲证明下城区国有投资控股有限公司同意被告转租房屋的事实。
5、解除租赁合同的通知，欲证明被告已经通知原告解除房屋租赁合同。
6、EMS详情单
7、EMS详情单，
证据6、7欲证明解除合同通知的邮寄证明。
上述证据经庭审质证，被告对原告的证据1无异议，本院予以确认。对证据2、3、4、5认为真实性无法判断。本院认为该证据与本案缺乏关联性。证据6被告对真实性无异议，对证明对象有异议，只能证明诉争房屋已由业主对外进行招租，不能证明被告不具有转租权。本院认为该证据客观真实，本院予以确认。证据7原告对其真实性无异议，对证明对象有异议，认为该合同是2007年10月24日签订的，是在原告最后交租的期限之后，原告明确告知我们不租了，在这种情况下我们与易川公司签订了合同。本院对该证据的真实性予以确认。对原告的证明对象不予确认。证据8被告无异议，本院予以确认。原告对被告的证据1、2、3的真实性无异议，对关联性提出异议，认为被告的承租权至2008年1月17日，被告在没有取得转租权的前提下，同时没有取得08年1月18日以后承租权的情况下与原告签订合同属于欺诈行为，本院对该组证据的真实性予以确认，对被告所要证明的对象不予确认。原告对证据4的真实性无异议，但认为该申请是在被告给原告寄发了解除合同通知书后向产权单位申请转租的。本院对该证据的真实性予以确认。证据5、6、7原告认为没有收到。本院认为该证据缺乏原告的签收依据，本院不予确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认如下事实：
座落于本市延安路458号（一至四层）房屋面积6400平方米系杭州市下城区国有投资控股有限公司（下称下国投）房产。2005年7月8日被告与下国投签订了为期三年的房屋租赁合同，即从2005年1月18日至2008年1月17日止。同时合同还约定被告未经下国投书面同意，转租或变相转租属违约，下国投有权解除合同等条款。2007年9月30日双方又签订了房屋租赁补充协议，将双方的租赁期限延长至2008年10月17日。2007年7月6日原、被告签订了租赁合同，被告将延安路458号一楼出租给原告。租赁期限自2007年11月16日至2012年11月15日，年租金650万元。合同签订后交房前10日内，原告一次性支付给被告第一期租金325万元，合同签订后3日内原告一次性支付给被告履约保证金50万元。合同还约定2007年11月1日至11月15日为原告的免费装修期。从2007年11月16日开始计租。被告自本合同签订之日起至租赁期限届满之日的期限内，若原房屋产权所有者如欲将房产所有权转让给第三方，应提前三个月以书面形式通知原告等条款。合同签订后原告依约交付了50万元保证金。由于签约时诉争的房屋尚在经营中，双方没有办理明确的房屋交接手续。原告也未交付第一期租金325万元。2007年10月25日被告与浙江易川体育用品连锁有限公司签订了租赁合同一份，被告将同一标的物租给了浙江易川体育用品连锁有限公司。2008年2月22日诉争房屋的产权单位在钱江晚报上刊登了招租广告。2008年3月11日被告向房屋产权单位提出转租申请，3月18日产权单位给予回复，同意被告在约定的期限即2008年11月18日前将一楼部分房屋转租给原告。现原告诉讼来院，要求确认原、被告之间签订的《租赁合同》为无效合同，要求返还保证金50万元，赔偿经济损失200万元。
本院认为，诉争房屋系下国投的房产，根据下国投与被告签订的房屋租赁合同，双方的租赁期限至2008年1月17日止。被告明知自己的租赁期限将至而与原告签订为期五年的租赁合同。即使按产权人与被告签订的房屋租赁补充协议（二）将租赁期延长至2008年10月17日，被告也超过了对该房享有的转租权，而且被告在签订租赁协议时并未取得产权人的同意，违反了被告与产权人的约定。由于被告隐瞒了上述情况，而且双方未建立实际的承租关系，因此双方签订的房屋租赁协议应确认无效。原告要求被告返还保证金的请求理由正当，应予以支持。原告要求赔偿装修损失的请求缺乏依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
一、原告杭州城隍假日酒店与原告杭州杭信鞋业有限公司于2007年7月6日签订的房屋租赁合同无效。
二、被告杭州杭信鞋业有限公司于本判决生效后三日内返还原告杭州城隍假日酒店50万元保证金。
三、驳回原告杭州城隍假日酒店的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币26800元，由原告杭州城隍假日酒店承担21440元，被告杭州杭信鞋业有限公司承担5360元。保全费人民币5360元，由被告杭州杭信鞋业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费26800元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审 判 员 董保民
人民陪审员 陈国义
人民陪审员 王惠民
二〇〇八年九月五日
书 记 员 楼一平