连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0703民初3362号原告胡可峰，男，1982年10月29日生，，汉族，无固定职业，住连云港市海州区。委托代理人周仕学，连云港市老龄协会法律服务中心法律工作者。被告沈浩然，男，1963年4月27日生，，汉族，住连云港市连云区。被告沈洲，男，1989年1月31日生，，汉族，住连云港市连云区。被告ＸＸ旭，女，1988年4月16日生，，汉族，住连云港市连云区。以上三被告共同委托代理人石荣宗，江苏顺策律师事务所律师。被告赵小雷，男，1982年9月6日生，，汉族，住连云港市连云区。被告尚修秀，女，1978年11月1日生，，汉族，住连云港市连云区。原告胡可峰与被告沈浩然、沈洲、ＸＸ旭、赵小雷、尚修秀房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周仕学，被告沈浩然、沈洲、ＸＸ旭共同委托代理人石荣宗、被告赵小雷、尚修秀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡可峰向本院提出诉讼请求：一、要求解除合同，二、五被告共同退还15万元购房款及利息（以50000元为本金自2016年7月21日起算，以10万元为本金自2016年7月22日起算，均按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至给付之日止），三、五被告共同赔偿代理费2000元。诉讼费由被告承担。事实与理由：被告沈浩然于2016年5月份向原告借款15万元，作为生意周转资金，约定一个月全额归还，被告沈浩然言而无信，原告向其追索时，其无力归还，约定将座落在连云区墟沟中山西路281号房屋作价卖给原告，以抵15万元借款。2016年7月21日经双方协商，在新浦达成房屋买卖协议，由房屋土地使用权人沈浩然和房屋产权人沈浩然之子沈洲及儿媳ＸＸ旭在卖方位置上签字，并捺了手印。原告于2016年7月21日打入ＸＸ旭帐号5万元，以银行汇款单为证，2016年7月2日付给沈浩然10万元，以沈浩然收据为证，加之沈浩然向原告借款15万元，按照约定30万元已付清，但沈浩然、ＸＸ旭、沈洲在与原告签订房屋买卖协议之后，又将此房卖给被告赵小雷、尚修秀夫妻。被告赵小雷、尚修秀明知此房已卖给原告并付了款，仍和被告沈浩然、ＸＸ旭、沈洲恶意串通签订房屋买卖协议并办理了过户。被告沈浩然、ＸＸ旭、沈洲于2016年9月10日出具委托书给原告，委托原告收回此房。被告沈浩然、ＸＸ旭、沈洲辩称，一、三被告并没有收到15万元房款，不存在退还房款一说；二、原告与三被告的房屋买卖合同未生效，不存在解除，也不存在承担违约责任的诉求。因此请求驳回原告诉求。被告赵小雷、尚修秀辩称，两被告是夫妻关系，两被告没有收到15万元，两被告买房的时候也不知道原告与被告沈浩然、ＸＸ旭、沈洲有买房合同。被告沈浩然、ＸＸ旭、沈洲也没有告诉两被告房子已经卖于他人，两被告于7月25日到房产局办理房产过户手续，并当天给付首付款。到目前为止我们已将剩余房款都付清了。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告胡可峰举证如下：证据一、被告沈浩然、ＸＸ旭、沈洲与原告所签订的房屋买卖协议，证明7月21日签订的，房屋的位置说明很清楚，如何付款约定很明确。证据二、被告沈浩然、ＸＸ旭、沈洲与原告所签订的房屋的房屋产权证，证明买卖房屋的产权属于沈洲、ＸＸ旭的产权，和签订的买卖协议是一致的。证据三、涉案房屋的土地使用证，证明使用权人是沈浩然，与产权证的名称不一致。证据四、银行汇款单，此款是汇给被告ＸＸ旭5万元，日期是2016年7月21日。证明原告汇给被告ＸＸ旭农业银行卡5万元。证据五、2016年7月22日沈浩然出具给原告的10万元收据，证明沈浩然收原告现金10万元。证据六、2016年1月18日沈浩然借原告15万元的借条。证明借款15万元是冲抵这个房屋的预付款。证据七、沈浩然、沈洲、ＸＸ旭的授权委托书，委托原告对此房的处理权，证明这个房子授权范围是可以由原告收回，价格为50万元。证据八、代理费委托合同和收据，证明代理费2000元，应由被告赔偿。被告沈浩然、沈洲、ＸＸ旭质证如下：对证据一、房屋买卖协议，是真实的。但是原告方并没有按照房屋买卖协议履行给付30万元的约定，故该协议按照协议规定未生效。证据二、房屋产权证，真实的，无异议。证据三、涉案房屋的土地使用证，真实的，无异议。证据四、银行汇款单，有异议，该证据与本案没有关联性，该证据不能证明是原告胡可峰转账给ＸＸ旭的，被告对于原告陈述是其转账的陈述不予认可。证据五、2016年7月22日沈浩然出具给原告的10万元收据，该收条是被告沈浩然书写，是沈浩然应原告要求书写，原告收到该收条后没有向沈浩然支付10万元。其中2万元是沈浩然代张某冲抵原告方从原告方购买的车款，后原告方将原告方卖给张某的车抢回，故此该2万元冲抵款实际上原告并没有支付。证据六、2016年1月18日沈浩然借原告15万元的借条。有异议，该借条明为借条，实为原告方向被告沈浩然出卖二手车的协议，该15万元应为购车款，与本案没有关联性。而且该车款的还款时间到2016年12月18日，双方并没有确定该车款冲抵房屋买卖。同时，被告沈浩然支付了部分车款，不欠原告15万元。证据七、沈浩然、沈洲、ＸＸ旭的授权委托书，委托原告对此房的处理权，与本案没有关联性。由于被沈浩然、沈洲、ＸＸ旭卖房给被告赵小雷、尚修秀尚有部分房款未收回，结合被告沈浩然尚欠原告购车车款委托原告向被告赵小雷、尚修秀追偿房款冲抵车款。证据八、代理费委托合同和收据，证明代理费2000元，有异议，不认可，首先服务中心是否具备收费资格无法予以确认，收费标准无法确认，同时2000元的收据不是税务局的正式发票，不能作为证据使用。被告赵小雷、尚修秀质证如下：对证据一、被告沈浩然、沈洲、ＸＸ旭与原告所签订的房屋买卖协议，无异议，但是我们不知道有这份协议。对证据二、被告沈浩然、沈洲、ＸＸ旭与原告所签订的房屋的房屋产权证，真实的无异议。对证据三、涉案房屋的土地使用证，三性无异议，证明目的无异议。对证据四、银行汇款单，不知情，与我们没有关联性。对证据五、2016年7月22日沈浩然出具给原告的10万元收据，不知情，与我们没有关联性。对证据六、2016年1月18日沈浩然借原告15万元的借条。不知情，与我们没有关联性。对证据七、沈浩然、沈洲、ＸＸ旭的授权委托书，委托原告对此房的处理权，不知情，与我们没有关联性。即使有，这个房子的产权证已经是我们的。对证据八、代理费委托合同和收据，没有异议。本院认为，原告所举证据一、二、三、五具备证据三性，本院予以确认，在卷佐证，对于证据四真实性予以确认，结合本院对付款人核实情况证实该笔款项确实为案外人代原告支付给ＸＸ旭房款，本院对该证据合法性、关联性予以确认及证明目的予以确认。证据六、七、八真实性予以确认，与本案无关联性，本院不予确认。被告沈浩然、沈洲、ＸＸ旭举证如下：2016年9月11日原告妻子周丽的一份情况说明，证明原告方向法庭出示的借条是原告方与被告沈浩然之间的汽车买卖协议，沈浩然已经向原告方夫妇支付4万元，不欠原告方15万元。原告胡可峰质证意见：1、周丽与原告什么关系并没有证据证实；2、这个车款欠与不欠与本案没有关联性。借据15万元事实是真实的。而且很明确写明的是欠原告胡可峰15万元，而不是周丽。因此，与本案无关联性。被告赵小雷、尚修秀质证意见：不清楚这份证据，与我们没有关联性。被告沈浩然、沈洲、ＸＸ旭申请证人张某到庭陈述：2016年5月21日本人在原告处购习一辆本田二手车，价值21万元，沈浩然替本人付车款4万元，买车当天付了2万元，另个2万元是沈浩然与胡可峰单独交接的，也就是沈浩然给胡可峰打的条子上所指的2万元。2016年8月份胡可峰把车辆收回了，且将车转买给周丽。原告胡可峰质证认为：证人证明的事实清楚，沈浩然代付4万元，当天付2万元，尚欠2万元。2、车子买卖与本案没有关联性。3、证人给4万元给沈浩然。被告被告沈浩然、沈洲、ＸＸ旭质证认为：证人陈述真实，可以证实沈浩然代张某支付2万元车款由胡可峰购房款冲抵，由于车辆被胡可峰收回，应视为胡可峰未向沈浩然支付购房款2万元。本院认为被告沈浩然、沈洲、ＸＸ旭举证情况说明系证人书面证言，证人未到庭作证，本院对其真实性不予确认。对于证人张某到庭陈述到庭陈述10万元收条中有2万元系沈浩然替证人支付购车款，与收条内容及三被告陈述符合，相互印证，本院予以确认。被告赵小雷、尚修秀举证如下：证据一、支付宝转账记录（电脑打印件），2016年7月23日付给沈浩然的过户费及定金4000元。证据二、涉案房屋的土地证、房产证复印件（未提供，同原告举证），证明已经达成购房协议。证据三、2016年7月24日签订的购房合同，证明我们是在平等自愿的基础上签订的购房合同。证据四、2016年8月16日沈洲与赵小雷签订的补充协议，补充协议背面，沈洲补充一条，此房如产生一切与卖方有关的纠纷，一切赔偿和费用归卖方，由沈洲和赵小雷签字。证据五、由沈洲和沈浩然分别出具的两张收条，2016年8月3日和2016年9月9日出具的，证明我们已经付清房款。原告胡可峰质证如下：对证据一、支付宝转账记录，无异议。对证据二、涉案房屋的土地证、房产证复印件，无异议。对证据三、2016年7月24日签订的购房合同，证明该份购房合同签订的时间在原告和被告1、2、3签订的时间之后。对证据四、2016年8月16日沈洲与赵小雷签订的补充协议，无异议。对证据五、由沈洲和沈浩然分别出具的两张收条，2016年8月3日和2016年9月9日出具的，无异议。被告沈浩然、沈洲、ＸＸ旭质证如下：证据一至五的真实性无异议，但是证明的观点已经付清房款的陈述不予认可，尚欠被告沈浩然、沈洲、ＸＸ旭一万多元。本院认为被告赵小雷、尚修秀所举证据一至五具备证据三性，本院予以确认，在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月21日，原告胡可峰（乙方）与被告沈浩然、沈洲、ＸＸ旭（甲方）签订房屋买卖协议，约定甲方拥有房产证号为字第××，土地证号为第LY0001**号经甲乙双方协商以价格人民币伍拾伍万元甲方卖于乙方，房产和土地过户发生的费用各占一半，付款方式为签订合同时付叁拾万人民币，余款壹年半内按月平均额付清，此协议签字付清叁拾万时生效。协议签订后原告胡可峰于2016年7月21日当日让其亲戚转账支付被告ＸＸ旭5万元，2016年7月22日原告胡可峰支付被告沈浩然现金人民币8万元，另外因案外人张某2016年5月份在原告处购车被告沈浩然自愿为案外人张某承担购车款20000元作为充抵，由被告沈浩然向原告胡可峰出具收条，收条内容：今收到胡可峰购中山西路281号房款壹拾万元整（其中有张某本田099购车款贰万元），此据。2016年7月24日被告沈浩然、ＸＸ旭与被告赵小雷、尚修秀签订购房合同，将被告沈浩然、ＸＸ旭拥有位于中山西路281号房屋（房产证号为字第××，土地证号为第LY0001**号）以人民币陆拾万元出售给被告赵小雷、尚修秀并已办理过户手续。原告胡可峰因本起诉讼支付代理人代理费2000元。同时查明，位于连云港市××中××号房屋房产证号为字第××，土地证号为第LY000176号房屋产权所有人为沈洲、**旭。另查明，2016年1月18日被告沈浩然因从原告胡可峰处购奔驰车一辆欠原告胡可峰15万元，并于当时向原告胡可峰出具借条，借条内容：今借胡可峰人民币壹拾伍万元，借期日从2016年1月18日至2016年12月18日归还。如到期不能按时归还，我愿每天按人民币叁仟元作为违约金赔偿，并承担律师费、起诉费、执行费，以及评估、拍卖费等一切费用，直至本金还清为止。本次借款我保证用途合法。如借款人到期无法偿还本金由担保人负责全额归还，以及所结欠的利息等一切费用。借款人沈浩然。担保人成交荣。附收据（借款人在收到借款后填写）今收至出款人的借款人民币（大写）壹拾伍万元（奔驰车一台）150000.00。收款人沈浩然出具时间2016年1月18日。成交荣2016年7月1日。本院认为，本案争议焦点：一、原告胡可峰是否支付被告沈浩然、ＸＸ旭、沈洲房款15万元。二、涉案原告胡可峰与被告沈浩然、ＸＸ旭、沈洲签订房屋买卖协议是否生效。三、被告沈浩然、ＸＸ旭、沈洲、赵小雷、尚修秀是否应共同偿还原告15万元预付款及利息损失。对于争议焦点一原告胡可峰是否支付被告沈浩然、ＸＸ旭、沈洲房款15万元。本院认为，被告沈浩然虽于2016年7月22日原告出具收条10万元，但实际由原告付款8万元，另外2万元原告胡可峰并未实际付款，属于被告沈浩然替代张某支付的购车款，现张某车辆已被原告收回，债务事实基础已不存在，原告胡可峰要求被告沈浩然支付该2万元已无事实依据。故本院认定该收条实际由原告胡可峰支付8万元给被告沈浩然。原告胡可峰另外举证案外人转账给被告ＸＸ旭5万元，经本院核实案外人认可该5万元确系代原告支付，故本院予以确认。综合前述认定，本院确认原告胡可峰支付被告沈浩然、ＸＸ旭、沈洲购房预付款13万元。对于争议焦点二、涉案原告胡可峰与被告沈浩然、ＸＸ旭、沈洲签订房屋买卖协议是否生效，是否需解除合同。本院认为原告胡可峰与被告沈浩然、ＸＸ旭、沈洲签订房屋买卖协议，系双方真实意思表示，合同已依法成立。该房屋买卖协议约定以原告胡可峰付清叁拾万元时生效，应视为附生效条件合同。原告胡可峰主张双方口头约定以被告沈浩然向其购车所欠15万元作为冲抵，被告沈浩然、ＸＸ旭、沈洲并未认可，且被告沈浩然因向原告购车出具借条约定所欠购车款还款时间为2016年12月份尚未到付款期限，又欠付15万元系被告沈浩然所欠，而双方约定买卖的房产系被告ＸＸ旭、沈洲所有，故本院认为原告主张双方口头约定以被告沈浩然向其购车所欠15万元作为冲抵不具备真实性，本院不予采信，应认定双方签订房屋买卖协议并未生效。合同解除是指在合同依法成立后，尚未全部履行前，当事人基于协商或法律规定或约定而使合同关系归于消灭的一种法律行为，本案由于房屋买卖协议虽未生效，但已成立，现涉案房屋已转卖给被告赵小雷、尚修秀，致使不能实现合同目的，故本案双方所签房屋买卖协议仍应予以解除，原告请求解除房屋买卖协议本院依法予以支持。对于争议焦点三被告沈浩然、ＸＸ旭、沈洲、赵小雷、尚修秀是否应共同偿还原告15万元预付款及利息损失。本院认为合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事从可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告胡可峰与被告沈浩然、ＸＸ旭、沈洲签订房屋买卖协议解除，被告沈浩然、ＸＸ旭、沈洲作为合同相对方应承担共同偿还原告胡可峰所支付预付款13万元及利息损失（以50000元为本金自2016年7月21日起算，以8万元为本金自2016年7月22日起算，均按中国人民银行同期贷款利率一倍计算至给付之日止）。原告要求被告按中国人银行同期贷款利率四倍计算支付利息于法无据，本院不予支持。根据合同相对性原则，被告赵小雷、尚修秀并非与原告胡可峰签订房屋买卖协议的合同相对方，原告基于合同关系要求被告赵小雷、尚修秀承担共同赔偿责任于法无据，本院应不予支持。原告胡可峰因为本起诉讼支出代理费2000元属实，但要求被告承担于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告胡可峰与被告沈浩然、沈洲、ＸＸ旭于2016年7月21日签订的房屋买卖协议解除。二、被告沈浩然、沈洲、ＸＸ旭于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还原告胡可峰13万元及利息（以50000元为本金自2016年7月21日起算，以8万元为本金自2016年7月22日起算，均按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止）。三、驳回原告胡可峰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由原告胡可峰负担440元，由被告沈浩然、沈洲、ＸＸ旭共同负担2860元（原告已交纳，三被告与上述款项一并支付原告2860元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费3300元，连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。审判员  何宝国二〇一六年十二月二十二日书记员  张成帅法律条文及上诉须知附录法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。