安徽省宁国市人民法院民 事 判 决 书(2015)宁民二初字第00276号原告:吕美宏,男,1951年11月1日出生,汉族,住宁国市。委托代理人（特别授权）:金胜,安徽地益律师事务所律师。被告:孙美林,男,1963年10月14日出生,汉族,住宁国市。委托代理人:黄学祥,宁国市梅林镇法律服务所法律工作者。被告:宁国市霞西镇朱村村民委员会,住所地宁国市（朱村学校旧址）。法定代表人:杨成,主任。委托代理人(特别授权)：汪薇，安徽皖宁律师事务所律师。原告吕美宏与被告孙美林、被告宁国市霞西镇朱村村民委员会（以下简称朱村村委会）确认合同效力纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理，依法适用简易程序，由审判员王蕾独任审判，于2015年5月27日、2015年7月9日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审原告吕美宏及其委托代理人金胜，被告孙美林及其委托代理人黄学祥，被告朱村村委会的负责人杨成及其委托代理人汪薇到庭参加诉讼，第二次庭审原告吕美宏的委托代理人金胜，被告孙美林，被告朱村村委会的委托代理人�薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕美宏诉称：吕美宏自上世纪六十年代起在现居住地建房居住、生活。上世纪八十年代因兄弟分家，吕美宏在1987年左右在住房的右侧另建猪栏厕所及角屋两间。本月初，吕美宏收到孙美林起诉其排除妨碍即要求拆除猪栏厕所及角屋两间的诉状，吕美宏方知其屋前的晒场及角屋两间被朱村村委会出售给孙美林。吕美宏要求朱村村委会出示售房协议中载明的2007年村民代表大会会议记录及2009年6月23日公告内容，均被推诿。吕美宏认为，朱村村委会出售集体财产的行为不符合法律规定。且孙美林在已有住宅的情况下无权取得第二块宅基地，该宅基地的相关手续不合法。吕美宏现起诉来院，请求依法确认孙美林与朱村村委会于2009年7月3日签订的《售房协议》合同无效并承担本案诉讼费。孙美林辩称：房屋购买协议系合法有效的；吕�宏的诉请没有法律依据，请求法院驳回。朱村村委会辩称：吕美宏诉请没有法律依据，请求法院驳回。吕美宏为证明其诉请，举证如下：1、吕美宏身份证明一组，拟证明吕美宏主体资格；2、售房协议复印件一份，拟证明售房的事实；3、应诉通知书、民事起诉状等一组，拟证明孙美林起诉吕美宏排除妨碍纠纷的事实；4、情况说明15份，拟证明村委会出售案涉房屋大部分村民不知情。对吕美宏提举的证据，孙美林与朱村村委会共同质证：对证据1、2、3三性无异议；对证据4中真实性有异议，且情况说明上文字都是打印的，证人也没有出庭作证。孙美林为证明其辩称，举证如下：1、孙美林身份证明一组，拟证明孙美林主体资格；2、售房协议复印件及朱村村收款收据复印件两份，拟证明孙美林已取得朱村村老油坊房屋所有权及土地使用权等事实；3、朱村村转让老油坊房屋公告的照片一份（原件在朱村村主任杨成手机内），拟证明朱村村转让老油坊房屋经公告及孙美林是看到公告才受让的；4、地籍调查表、土地登记审批表一组，拟证明孙美林所受让的老油坊房屋附属土地已经合法报批程序；5、证人孙某的证言，其内容为：孙某系孙美林弟弟，案涉协议中的房屋由其与孙美林共同购买。2009年，朱村村委会在原村委会前的黑板上贴了公告，对朱村村委会所有的老油坊公开出售，孙美林交了5000元保证金，后购买了该房屋，房价款共14500元，因为一部分地皮被吕美宏占用，当时村委会承诺由其负责处理，双方商定4500元待此事处理妥善后支付，当时的10000元房款是村出纳收的，票据也是她开的，因为钱是孙某交的，所以她在票据上又加了孙某的名字，故有涂改的现象。双方协议签订后，其与孙美林即按协议将位于西边的两间危房予以拆除。对孙美林提举的证据，吕美宏质证:证据1中，孙美林与案涉房屋所在不是一个村民组；对证据2，售房协议不是原件，无法认定，收款收据的真实性持有异议；对证据3三性均有异议；对证据4只能说明国土资源管理局有存档，但是不能证明这是一个行政行为，达不到孙美林的证明目的；证据5，吕美宏认为不清楚流程，当时村委会没有人通知自己，证人所述不属实。朱村村委会质证：对证据1、2三性无异议，收据上的名字本来是孙美林的，但是当时说是孙某（孙美林的弟弟）给的钱，就加了他的名字；对证据3无异议，是老村委会主任尹宏生卸职后把照片用手机转发给现在的村委会主任杨成，在霞西镇国土所也有备份和留存；对证据4、5三性无异议。朱村村委会为证明其辩称，举证如下：1、2008年6月30日党支部会议记录一份，拟证明案涉房屋的讨论情况；2、售房协议及2009年9月7日朱村村收款收据各一份，拟证明朱村村委会与孙美林的协议系合法有效的事实。对朱村村委会提举的证据，吕美宏质证：对证据1真实性无异议，但是党支部会议，而没有进行村民大会讨论，达不到朱村村委会的证明目的；对证据2有修改的痕迹，三性均有异议。孙美林质证：对证据1、2三性无异议。第一次庭审之后，本院为查明案件事实，调取了以下证据：1、2015年6月4日对朱良新所作询问笔录一份，证人系宁国市霞西镇朱村村村民，主要内容为：2009年证人系朱村村委会文书，案涉房屋系危房，村两委前后开了几次会，差不多形成统一意见后，在支部大会上通过了出售房屋的决议，支部大会的人员大多数是村民代表。在老村委会的公开栏张贴的售房公告，当时由老村主任尹宏生拍了照片，有一部分地被吕美宏家的猪栏和厕所占用�村里也一直在找吕美宏协调此事，也拖了好多年，一直没有处理好。3、2015年6月15日对章沿芳所作询问笔录一份，证人系宁国市国土局霞西国土资源所所长，主要内容为：证人于2012年下半年开始担任此职务，因为吕美宏与孙美林的土地纠纷，上任后多次进行了调解，2013年上半年，原朱村村委会的主任尹宏生在他的手机上找到了这张公告的照片，就在国土所的打印机上打印了出来，当时所里也问了是否公告过，当时的村两委成员均说公告过。吕美宏的质证意见：对证据1，朱良新说吕美宏知道此事，但是与第一次开庭时吕美宏讲村里没有找过他有矛盾；售房协议的执笔人就是朱良新，且其当时在村里担任职务，跟本案有利害关系；朱良新说当时老村委会主任对公告有拍照，但是认为不能确认时间、地点且公告内容不完善，所以认为朱良新所述部分不属实；证据2，�份谈话笔录不能证明老村委会主任是否当时就张贴了公告。孙美林及朱村村委会对以上证据均无异议。本院综合认证：吕美宏提举的证据1、2、3及孙美林提举的证据1各方当事人均无异议，且符合证据的法定特性，予以认定。吕美宏提举的证据4情况说明十五份，系证人证言，证人均未出庭作证，无法核实其真实性，不予认定。孙美林提举的证据2中的售房协议虽系复印件，但与吕美宏提举的证据2一致，且朱村村委会对其认可，故本院予以认定；收据虽系复印件，但结合朱村村委会的证据2，可以认定，孙美林及孙某在签订售房协议后支付了房款10000元；证据3，朱村村委会主任杨成对该照片的由来做出了详细的陈述，且吕美宏未提举证据予以反驳，故予以认定；证据4的真实性予以认定；证据5，证人虽与孙美林有一定的利害关系，但其谈话内容与朱村村委会主任杨成的庭审陈述能相互印证，对相关问题均有清晰一致的陈述，故对其证人证言予以采信。朱村村委会提举证据1，可以证明案涉房屋因系危房，曾在2008年6月30日在党支部会议上讨论；证据2予以认定。本院对朱良新、章沿芳所作询问笔录，其中朱良新时任村委会工作人员，谈话内容与被告朱村村委会主任杨成的庭审陈述亦能相互印证，对售房流程、售房价格等关键问题均有清晰一致的陈述，故对该二份证据材料予以采信。根据上述采信的证据，并结合当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：案涉房屋原系朱村村委会集体财产。因该房屋系危房，朱村村委会经村两委及支部大会讨论通过，于2009年6月23日发出公告，将朱村村老油坊（即案涉房屋）进行公开出售，公告对竞标事宜作出了详细规定。2009年7月3日，孙美林与朱村村委会就售房一事达成协议，并签订《售房协�》一份，协议的主要内容为：“……一、房屋四至以土管所核准为依据；二、出售金额：壹万肆仟伍佰元整；三、付款方式：土管所测量核准后，一次性付清；四、款付清后，乙方（即孙美林）将位于西边危房整体及时拆除，如造成安全责任由乙方负全责；五、甲方（即朱村村委会）将危房出售后，不承担任何责任和费用。……”。2009年8月，宁国市国土资源局霞西国土资源所对房屋四至进行勘丈，并制作了地籍调查表及土地登记审批表各二份（分别为孙美林及孙某），2009年9月7日，孙美林及孙某将购房款10000元交至村委会，因部分土地被吕美宏占用，朱村村委会承诺由其调处此事，调处妥善后再将余款4500元全部付清。2009年，孙美林依约将所购房屋中的两间危房进行了拆除。后，就吕美宏与孙美林、孙某房屋纠纷一事，朱村村委会及相关部门多次处理无果。2015年4�21日，吕美宏起诉来院，请求依法判令撤销孙美林与朱村村委会于2009年7月3日签订的《售房协议》并承担本案诉讼费。后，吕美宏申请变更诉讼请求，请求判如所请。本院认为：本案的争议焦点为签订《售房协议》是否经过民主议决程序，未经该程序是否致该合同无效。本案中，案涉房屋原系危房，存在安全隐患，从朱村村委会提举的证据来看，2008年，朱村村支部会议对此事确系进行了讨论，2009年在村公开栏以书面公告的方式对出售房屋事宜进行了通知，该村村民应当知晓此事，且朱村村委会对该房屋的出售符合情理，未损害他人和集体的公共利益，故审理认为孙美林与朱村村委会签订《售房协议》一事符合民主议决程序。吕美宏住宅紧邻案涉房屋，孙美林购买房屋后即按约定对其中两间危房进行了拆除并对其他房屋及晒场进行管理，且因与吕美宏的房屋纠纷，朱村村委会及有关部门多次联系双方进行了调处，既使未召开村民会议，吕美宏对该售房事宜亦应当知情或已知情，但直到2015年吕美宏才提出异议，显然不符合日常生活经验。另，本案涉及的是售房协议的效力问题，而宅基地的登记需政府相关部门办理审批手续，吕美宏提出的一户一宅的理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告吕美宏的诉讼请求。本案受理费300元，减半收取150元，由原告吕美宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提�副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  王蕾二〇一五年七月十日书记员  程晨附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和�民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。