宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞邱民初字第90号
原告：宁波鼎德源机电工业有限公司。
法定代表人：张小平。
委托代理人：张志伟、童全康。
被告：宁波高新区车邦士节能科技有限公司。
法定代表人：朱伟。
委托代理人：冯振兴。
原告宁波鼎德源机电工业有限公司诉被告宁波高新区车邦士节能科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日受理后，依法由审判员厉国平适用简易程序进行审理。审理中因被告向宁波市中级法院提起行政诉讼，故本案依法中止审理。本院于2015年11月2日恢复审理。后因案情复杂，本案依法裁定转为普通程序进行审理。本案于2015年11月10日、2016年1月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张志伟，被告委托代理人冯振兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结
原告宁波鼎德源机电工业有限公司起诉称，原告公司原名宁波春和机电工业有限公司，2014年10月16日更名为宁波鼎德源机电工业有限公司。2012年7月26日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：原告将其公司内的5号厂房一楼、二楼出租给被告;租赁期自2012年8月1日至2018年7月31日;若由于政府原因致使租赁合同无法继续履行的，则双方均免责;被告为原告安装货梯一部，否则将支付250000元作为货梯配置补偿等。合同订立后，原告向被告交付租赁物，被告向原告支付了租赁合同保证金100000元。2014年4月16日，宁波国家高新区房屋征收管理办公室（以下简称高新区征收办）因为完善高新区城市总体规划和宁波新材料科技城的具体实施需要，发函给原告，拟回购被告租赁厂房在内的两个地块，由原告负责园区内承租户的清退工作，搬迁期限截止2014年6月30日。原告于次日将该函复印给被告和其他承租户，又于2014年5月14日发函告知被告和其他承租户解除合同，并按高新区征收办限定的期限腾退租赁场所。2014年6月10日，宁波国家高新技术产业开发区土地储备中心（以下简称土地储备中心）与原告签订国有建设用地使用权收购协议（以下简称回购协议）一份，约定由土地储备中心收购原告所有的坐落于宁波市科技园区龙山村木槿路96号的甬科国用（2004）第1390号、1391号地块和包括涉案租赁物在内的地面建筑物。现在园区内其他承租户已经搬离，被告和另一家（宁波中重汽车销售有限公司）虽经原告多次催告，但至今未予腾退，给原告造成巨大损失。请求：1、判令确认解除原、被告之间的租赁合同，判令被告立即腾退租赁场所；2.判令被告支付原告逾期腾退租赁场所而产生的占有使用费和物业管理费（自2014年8月1日暂算至2015年4月30日之日止共996010.02元，并计算至被告腾退日止），支付水电费6581.75元；3、判令被告赔偿因其逾期腾退致原告无法获得回购款而造成的同期贷款利息损失（自2015年1月21日暂算至2015年4月30日共466666.67元，并计算至被告腾空并搬离涉案房屋之日止）和被土地储备中心扣去的违约金1302379元，以及被告未为原告安装货梯而需支付给原告的250000元货梯配置补偿费。审理中，原告将诉讼请求变更为:1、判令确认解除原、被告之间的租赁合同，判令被告立即腾退租赁场所；2、判令被告支付原告逾期腾退租赁场所而产生的占有使用费〔2014年8月1日至2015年11月30日的占有使用费为858668.80元，即11个月*（346㎡*9.75元/㎡/月+7784㎡*6.20元/㎡/月），并计算至被告腾空并搬离涉案房屋之日止，占有使用费按占有时间*（346㎡*9.75元/㎡/月+7784㎡*6.20元/㎡/月）计算〕，撤回其他诉讼请求。
被告宁波高新区车邦士节能科技有限公司答辩称：1、被告认为本案解除合同的约定事由不成立。合同约定，由于政府原因致使合同不能继续履行的，才达到解除合同的目的。但本案并没有政府的原因以及政府的拆迁行为。高新区征收办发出的土地回购函没有进一步实施征收拆迁工作，原告将高新区征收办的土地回购函认定为政府行为，显然是误解了该函的性质；2、土地回购函仅仅是一个预告，表述的是“拟回购”，说明政府行为并没有具体实施，这个通告不具有强制执行力，是双方自愿的买卖行为；3、从原告的举证及被告调查所知，至今为止，既没有拆迁许可证，也没有房屋征收部门作出的房屋征收决定及相关的公告文件，因此，本案不存在政府征收的强制行为，租赁合同约定的解除条件没有达到；4、本案解除合同的法定事由也不成立。高新区征收办在发出回购函之后，没有继续实施政府行为，同时原告方与土地储备中心签订的是一份自愿买卖土地使用权的协议，因此，这两个事实均不符合合同法第九十四条所规定的解除合同的目的和条件；5、在本案中，原告从2014年12月开始就单方违约，对被告经营场所实施断水断电至今已达半年时间，待法院对该回购性质进行确认或者由其他部门进行确认后，被告将依法追究原告的违约责任；6、关于腾退及占有使用费的问题，前提在于原告是否持有相关的物权或相关的权利，本案起诉时，原告已经与管委会签订了回购协议，且宁波市国土资源局高新区分局已经于2014年9月30日发布公告，注销了甬国用（2004）第1390号地块的土地登记，故原告已对涉案地块丧失权利，无权主张租赁费或房屋占有使用费。综上，被告认为租赁合同不符合解除合同的约定事由和法定事由，被告仍有权占有和使用租赁场所，恳请法庭驳回原告的诉请。
归纳双方的诉、辩称，下列事实双方当事人陈述一致，且有证据印证，本院予以认定：原告公司原名宁波春和机电工业有限公司，2014年10月16日更名为宁波鼎德源机电工业有限公司。2012年7月26日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将其名下的坐落于宁波市高新区龙山村木槿路96号的5号厂房一楼（346㎡）、二楼（7784㎡）出租给被告；租赁期自2012年8月1日至2018年7月31日；租赁费：一楼起步租金10元/㎡/月（含0.25元/㎡/月的物业费），二楼起步租金6.45元/㎡/月（含0.25元/㎡/月的物业费），从租赁日起每两年在原租金标准基础上递增5%；租金、物业费等由被告每半年支付一次；被告支付合同保证金100000元等。合同订立后，原告向被告交付租赁物，被告向原告支付了租赁合同保证金100000元。2014年4月16日，高新区征收办发函给原告，因为完善高新区城市总体规划和宁波新材料科技城的具体实施需要，高新区征收办拟回购被告租赁厂房在内的两个地块，原告负责园区内承租户的清退工作，搬迁期限截止2014年6月30日。原告于次日将该函复印件送给被告。2014年6月10日，土地储备中心与原告签订国有建设用地使用权收购协议一份，约定：土地储备中心收购原告所有的坐落于宁波市科技园区龙山村木槿路96号的甬科国用（2004）第1390号、1391号地块和地面建筑物（涉案租赁房在第1390号地块内）；原告完成园区内搬迁腾空工作，在2014年12月31日前将第1390号地块交付土地储备中心等。2014年12月26日，土地储备中心与原告签订补充协议一份，约定原告完成园区内搬迁腾空工作的期限延期至2015年5月31日等。2015年3月18日，土地储备中心与原告签订补充协议（2）一份，约定原告完成被告租赁场地搬迁腾空工作的期限延期至2015年12月31日等。现被告未予腾退，并拖欠原告2014年8月1日以来的租赁费。
双方争执的焦点是：1、原告要求解除租赁合同是否合理；2、原告是否可以向被告主张租赁费。
关于租赁合同，原告提供甬高新（2012）131号文件《关于明确宁波国家高新区土地储备中心职能配置、内设机构等的通知》复印件一份，管委会网页共三页，甬高新（2014）16号文件《宁波国家高新区管委会关于印发2014年高新区房屋征收拆迁工作实施方案的通知》复印件及附件各一份，《关于回购宁波春和机电工业有限公司地块土地的函》复印件一份和被告签收单一份，提前解除《厂房租赁合同》的通知函及被告签收的挂号信收据各一份，要求被告腾退的通知函两份、公告一份及被告签收单、挂号信收据各一份，《高新区国有建设用地使用权收购协议》一份及补充协议两份，拟证明：1、涉案租赁房屋所在地块于2014年1月26日被纳入高新区城市总体规划范围，属于拆迁对象，土地储备中心是宁波国土资源局高新区分局的内设机构，土地储备中心与原告于2014年6月10日签订的土地回购协议属于政府的原因，按照租赁合同约定属于免责范围，原告不承担因解除合同而引起的民事责任；2、原告已经于2014年4月17日将土地回购函送给被告，并在2014年5月14日书面通知被告解除租赁合同，故双方应在2014年5月14日解除租赁合同，被告应按照高新区征收办的要求在2014年6月30日前腾退；3、原告又在2014年11月10日、12月5日催告被告腾退，并在2014年12月18日公告，要求被告腾退，但被告未予理睬。被告表示，原告厂房所在地块列入高新区城市总体规划范围是实，但土地回购函系高新区管委会与原告就涉案土地使用权回购事宜进行协商的过程性行为，不具有行政强制力，土地储备中心与原告签订的土地回购协议是平等主体之间的协议，不具有强制性，不能作为解除租赁合同的依据。原告诉称的2014年5月14日发给被告要求解除合同、腾退房屋的相关函件没有收到，2014年11月10日、12月5日发给被告的催告函和2014年12月18日发布的公告被告均未收到。同时，被告提交信息公开告知书五份、宁波中级人民法院（2015）浙甬行初字第133号民事裁定书和浙江省高级人民法院（2015）浙行终字第416号民事裁定书各一份，拟证明自己的主张。原告对被告提供的证据的真实性无异议，对证明目的有异议，原告认为回购系政府征收土地的一种方式，是强制性的，同强制拆迁一样，与强制拆迁的区别仅在于土地回购的价格是可以协商的，而强制拆迁价格是不能协商的。本院认为，原告主张双方于2014年5月14日解除租赁合同，缺乏证据，本院不予支持。因宁波市国土资源局高新区分局于2014年9月30日发布土地登记注销公告，注销了甬国用（2004）第1390号地块的土地登记，并于2014年10月15日生效，故原告于2014年10月15日起丧失甬国用（2004）第1390号地块的所有权，双方的房屋租赁合同已经缺乏存在的基础，不能继续履行，故应该解除；
关于租赁费或占有使用费，原告提交《厂房租赁合同》一份、回购协议一份及补充协议和补充协议（2）各一份、说明一份，拟证明：1、被告按一楼（346㎡）9.75元/㎡/月、二楼（7784㎡）6.20元/㎡/月、每半年支付一次等约定向原告支付租赁费；2、土地储备中心作出的说明及与原告签订的协议中都明确约定由原告负责园区内租赁户的清退工作，按约交付涉案房屋在内的地块，否则支付违约金。现被告尚未腾退，故原告有权向被告收取占有使用费。被告表示，被告拖欠原告2014年8月以来的租赁费是实，但原告无权收取，且为了促使被告在2014年6月底前搬离，对被告采取堵门堵路断电断水的措施，给被告造成很大的经济损失，被告保留主张赔偿的权利，被告提交土地登记注销公告各一份和照片十三张，拟证明自己的主张。原告对土地登记注销公告无异议，对照片的真实性不予认可，因为原告没对被告采取过堵门堵路断电断水的措施。本院认为，回购协议约定，在涉案地块交付土地储备中心前，原告负责园区内承租户的清退工作，现在原告还未向土地储备中心交付涉案地块，且房屋仍属于原告名下，故原告有权向被告收取房屋租赁费，租赁合同被解除后，被告依旧占有使用房屋，原告可以参照租赁费向被告收取房屋占有使用费。对于租赁费的计算公式，即占有时间*（346㎡*9.75元/㎡/月+7784㎡*6.20元/㎡/月），被告无异议，本院予以认定，故确定2014年8月1日起至2014年10月15日的租赁费为129085.75元〔即2.5个月*（346㎡*9.75元/㎡/月+7784㎡*6.20元/㎡/月）〕，2014年10月16日起，租赁合同被解除，被告未予腾退，原告参照租赁费计算占有使用费，即占有时间*（346㎡*9.75元/㎡/月+7784㎡*6.20元/㎡/月）。如果因原告堵门堵路断电断水等原因给被告造成经济损失，被告可以另行主张权利。
本院认为，原、被告之间租赁关系依法成立，受法律保护。原告出租房屋的土地使用证于2014年10月15日被依法注销，故房屋租赁合同于该日解除。合同法规定，租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行，故原告要求被告腾退，理由正当，本院予以支持。原告要求被告支付从2014年8月1日起至2014年10月15日的租赁费和2014年10月16日起至被告腾退之日的占有使用费，事实清楚，理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、确认原告宁波鼎德源机电工业有限公司诉被告宁波高新区车邦士节能科技有限公司的房屋租赁合同于2014年10月15日解除；
二、被告宁波高新区车邦士节能科技有限公司在本判决生效后三十日内腾退租赁的厂房；
三、被告宁波高新区车邦士节能科技有限公司向原告宁波鼎德源机电工业有限公司支付2014年8月1日起至2014年10月15日的租赁费129085.75元，在本判决生效后十日内理清；
四、被告宁波高新区车邦士节能科技有限公司向原告宁波鼎德源机电工业有限公司支付2014年10月16日起至腾退涉案房屋之日的占有使用费【计算公式：占有时间*（346㎡*9.75元/㎡/月+7784㎡*6.20元/㎡/月）】，在本判决生效后十日内理清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费12386元，由被告宁波高新区车邦士节能科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审原号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 员 厉国平
人民陪审员 俞飞军
人民陪审员 张宏国
二〇一六年一月二十八日
代书 记员 郑勤燕