江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）太城民初字第00566号
原告陆惠其。
委托代理人陆冠岳，江苏德龙律师事务所律师。
被告胡剑秋。
被告顾丽琴。
第三人黄维忠。
第三人陆红琴。
委托代理人王俊勇（代理上列两位第三人）。
原告陆惠其与被告胡剑秋、顾丽琴，第三人黄维忠、陆红琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月7日立案受理，依法由审判员ＸＸ适用简易程序于2014年9月3日、9月28日公开开庭进行审理；后依法组成合议庭分别于2015年1月6日、5月4日公开开庭进行了审理。原告陆惠其及其委托代理人陆冠岳，被告胡剑秋、顾丽琴，第三人黄维忠以及第三人黄维忠、陆红琴的委托代理人王俊勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆惠其诉称，2006年10月28日，原告与被告胡剑秋签订房屋买卖协议书一份，约定由被告胡剑秋向原告提供拆迁安置房一套，房屋以抽签为准，价格为每平方米2300元，并支付转让费1万元，定金20万元，余款在土地证、房产证办妥交房后五天内一次性付清，办证费用由被告胡剑秋承担，交房日期在2007年8月底前。合同签订当日，原告向被告胡剑秋交付定金20万元。2008年10月23日，被告胡剑秋要求增加配套费和层高费，总价为357000元，加上转让费1万元共计367000元；随后，胡剑秋从第三人黄维忠处拿到了钥匙、电卡、煤气安装介绍信等一并交付原告，实际所交房屋为东仓花园16幢2单元503室，建筑面积为135.83平方米。原告拿到钥匙及电卡等书面材料后发现该房屋的户主为黄维忠，对此，胡剑秋答复原告，黄维忠的房屋先拿到，其已经征得黄维忠夫妻俩的同意，将他们家的房子卖给你，卖房的钱借给其作为生意周转资金，以后胡剑秋将买还他们相同面积的房屋。原告于是将余款全部付清，被告胡剑秋亦出具收条及欠条，欠条载明欠原告土地使用证和房产证各一份。原告于2009年5月开始对上述房屋装潢，并于同年12月入住。2012年12月，第三人黄维忠告知原告要求收回该房屋。后，被告胡剑秋于2013年农历正月十九日下午约原告及黄维忠夫妇协商。胡剑秋说，该房子的钥匙电卡等都是黄维忠你们夫妻俩一起交给我然后给陆惠其的，说明你们夫妻俩同意将该房屋卖给陆惠其。黄维忠反驳说，你答应在原经编厂的地方买还房子给我，那现在房子呢？最后，第三人对胡剑秋说，你先付10万元，我可以给陆惠其开门，以后你逐步付，我可以给陆惠其办理过户手续。现因被告胡剑秋、第三人黄维忠至今未能给原告打开门，也未能给原告办理房屋过户手续，原告遂诉至法院，请求法院判令：1、请求确认位于太仓市城厢镇东仓花园16幢503室房屋归原告所有；2、两被告与第三人共同将城厢镇东仓花园16幢503室房屋过户至原告名下，过户费用由两被告承担；且本案诉讼费用由两被告及第三人负担。
被告胡剑秋辩称，对原告的诉讼请求及事实理由均予以认可。没有工人为我打工，我不需要租房，也没有向第三人说过要租房，不存在租金的事情；黄维忠把房屋钥匙给我，是因为他知道这房子是我借来卖掉的，过几年之后，我会买相同面积的房子还给他。
被告顾丽琴辩称，对原告的诉讼请求不予认可，本人不承担责任，理由为：1、该房屋买卖自始至终我都不知情，卖房后的款项也没有用于家庭共同生活；2、我与被告胡剑秋已于2012年7月13日办理离婚手续，离婚协议中约定谁的债务由谁承担；3、共有财产未经其他共有人同意，一方擅自处分的行为无效，因此，原告与胡剑秋的购房协议无效；4、该房屋买卖行为系被告胡剑秋的个人行为，与我无关。
第三人黄维忠、陆红琴辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、第三人从未授权被告胡剑秋将案涉房屋出卖，胡剑秋在第三人毫不知情的情况下将第三人借给其使用的房屋出卖，属于无权处分行为，且事后也未得到第三人的追认；2、房屋买卖属于大额财产交易，原告在交易时应对涉及房屋产权的相关书面材料具有必要的审慎注意义务，因其主观上存在明显过错，其应对本次交易造成的损失承担相应的民事责任；3、即使原告在本次房屋交易中受到被告胡剑秋的欺骗属于善意，该情形也不符合物权法第一百零六条的规定善意取得该房屋。
经审理查明，2006年10月28日，原告陆惠其（乙方）与被告胡剑秋（甲方）签订协议书一份，该协议书的主要内容为：甲方将一套动迁安置房133.4平方米或130.61平方米转让给乙方，楼层按当时抽签为准；价格按动迁房每平方米2300元计算，并收取转让费1万元；乙方预付定房定金20万元，余款在土地证、房产证办妥交房后五天内一次性付清，办证费用由甲方承担；交房日期在2007年8月底前等。当日，被告胡剑秋收取了原告交付的定金20万元。
2008年10月23日，被告胡剑秋向原告出具收条一份，该收条载明，实际收到陆惠其购房款共计357000元，钥匙已交清，房款已结清，欠陆惠其房产证、土地证各一份；房产面积为135.83平方米（东仓花园16幢2单元503室），待二证办好后尽快交给陆惠其。同年10月29日，原告向胡剑秋支付转让费1万元，且胡剑秋向原告出具欠条一份，确认欠原告东仓花园16幢503室产权证土地证各一份。
案涉房屋位于太仓市城厢镇新城区东仓花园16幢503室，系第三人黄维忠的拆迁安置房，建筑面积为135.83平方米，于2014年9月11日办理房屋产权证、于2014年10月23日办理土地使用权证；登记的房屋共有人为黄维忠妻子陆红琴。
另查明，被告胡剑秋与第三人黄维忠另有借贷往来，胡剑秋分别于2008年8月16日、2012年5月8日向黄维忠出具借条，载明的借款金额分别为24万元、2万元，共计26万元。黄维忠称，2008年8月16日的借条系2012年12月书写，但其中14万元借款实际发生于2007年和2008年，另外10万元是胡剑秋应当支付的案涉房屋租金。2014年7月，胡剑秋陆续归还黄维忠共计10万元，但黄维忠未出具收条。庭审中，就该10万元的性质，原告陆惠其称，该款系三方协商后，由被告胡剑秋向第三人黄维忠支付的部分购房款；被告胡剑秋称该款系购房款，是为了解决黄维忠替陆惠其房屋开锁的问题而支付；第三人黄维忠称，该10万元是其向派出所报警后胡剑秋所支付的，还的是借款或案涉房屋租金。
被告胡剑秋与被告顾丽琴于1985年12月21日办理结婚登记，于2012年7月13日办理离婚登记。
关于被告胡剑秋与第三人黄维忠之间就案涉房屋的关系。二者之间就案涉房屋并未签订任何书面协议。原告称，第三人黄维忠是将案涉房屋卖给了被告胡剑秋，理由如下：1、胡剑秋承诺将来买还相同面积的房屋给黄维忠，黄维忠同意后才将房屋钥匙及相关资料交付胡剑秋；2、原告如需租房也不可能租赁毛坯房后再自行装潢；3、原告的工作地点与案涉房屋相距甚远，不会舍近求远去租赁案涉房屋，黄维忠庭审中关于被告胡剑秋为建造东仓大桥的工人租房的陈述亦不能成立，因为东仓大桥在2008年8月份就已通车，工人早已离开；4、黄维忠自己居住的房屋与案涉房屋就在同一小区，对原告装潢及居住的情况应当知情，但其长时间未向原告提出任何异议；5、黄维忠长时间未向胡剑秋收取租金，而胡剑秋已向黄维忠支付了10万元购房款。被告胡剑秋称，当时黄维忠夫妻俩都同意将案涉房屋借给我卖掉，卖房款作为我生意周转资金，我也承诺在黄维忠女儿大学毕业后就买相同面积房屋还给黄维忠。第三人黄维忠称，当时胡剑秋是向我租房给东仓大桥工地上的工人住，租金按照拆迁过渡费的补助每月每平方米15元计算得每月租金为2000元，从2008年10月23日计算到2013年1月19日，租金共计约10万元，后来，该租金与胡剑秋之前向我所借的款项由胡剑秋一并向我出具了借条；我基于对胡剑秋的信任而没有去看案涉房屋的实际使用情况，胡剑秋是在我毫不知情的情况下将我租给他的房屋出卖给了原告。
关于被告胡剑秋向原告交付案涉房屋。原告称，2008年10月23日，胡剑秋向原告交付了案涉房屋的钥匙、水卡、电卡、煤气介绍信、物业管理费的收据，这些资料上所载明的业主均为黄维忠，当时胡剑秋向原告解释，因其资金周转，先将黄维忠的房子交付给原告，黄维忠夫妻都知道，以后胡剑秋再买相同面积的房屋还给黄维忠，等房产权证办好后再过户至原告名下。
应原告的申请，本院依法向太仓市科教新城太安社区负责人费宝华就相关情况进行调查并制作了调查笔录，被调查人陈述，其于2008年时任太安社区副主任，他当时并不知道胡剑秋与黄维忠之间到底是房屋买卖还是房屋租赁，直到2013年才知道他们之间的事情，也不清楚当时黄维忠领取安置房的具体情形。应第三人黄维忠的申请，本院还依法向太仓市公安局科教新城派出所调取了因案涉房屋纠纷而由公安机关向原告、被告及第三人所制作的询问笔录。
上述事实，有原告提供的房屋买卖协议书、定金收条、收条、欠条、调查笔录，结婚申请书，第三人提供的拆迁补偿协议、安置房结算单、房产证、土地使用权证、房屋位置分布图、权证签收证明，本院调取的公安机关询问笔录及本院制作的调查笔录，以及当事人的陈述予以证实。
本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议房屋登记的所有权人为第三人黄维忠与陆红琴，现原告基于其与被告胡剑秋间的房屋买卖合同而要求确认案涉房屋为其所有，并要求被告胡剑秋及第三人黄维忠、陆红琴协助将案涉房屋过户至原告名下，原告该主张的前提是被告胡剑秋对案涉房屋拥有处分权，本院认为，现有证据并不能证明被告胡剑秋对涉案房屋拥有处分权，理由如下：1、根据被告胡剑秋的陈述，其取得房屋处分权的基础是基于与第三人存在互换其它房屋的可能，但该陈述并未得到第三人的认可；同时被告胡剑秋在与原告订立房屋买卖合同后也未向第三人积极履行全部付款义务，从而取得对案涉房屋的所有权；也未能提供证据证明其处分该房屋的行为是经第三人的授权委托；之后被告胡剑秋处分案涉房屋的行为也未得到第三人的追认。2、原告在被告胡剑秋向其交付案涉房屋时已经知晓该房屋的所有权人为第三人而非被告胡剑秋，被告胡剑秋是以个人名义处分案涉房屋，其行为尚不构成法律上的表见代理，同时原告也不属于物权法意义上的善意第三人。3、被告胡剑秋与第三人黄维忠之间还存在其他债权债务纠纷，被告胡剑秋未能证明其于2014年7月向第三人支付的10万元即为购房款而非偿还其他债务。因此，虽然原告与被告胡剑秋之间的房屋买卖合同成立，但因被告胡剑秋尚未取得合同标的物的所有权或处分权，致该合同无法履行，本院对于原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条第一款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告陆惠其的诉讼请求。
案件受理费6886元，由原告负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本1份及副本1份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 包永明
审 判 员 王 勇
人民陪审员 汪德符
二〇一五年五月七日
书 记 员 徐瑜洁