安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）铜中民二终字第00091号
上诉人（原审被告）：何爱文。
被上诉人（原审原告）：铜陵大江投资控股有限公司。
上诉人何爱文与被上诉人铜陵大江投资控股有限公司（以下简称大江公司）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人何爱文因不服安徽省铜陵市狮子山区人民法院（2012）狮民二初字第00339号民事判决，于2013年2月18日向本院提起上诉。本院受理案件后，依法组成合议庭，于2013年3月19日公开开庭审理了本案。上诉人何爱文的委托代理人倪文英，被上诉人大江公司委托代理人鲍克群、胡雅静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大江公司在一审中诉称：2012年2月20日，大江公司与何爱文签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方（大江公司）将其拥有的座落在翠湖四路东段南侧铜陵学院204号网点房出租给乙方（何爱文）使用，租赁期限为2011年9月1日至2012年6月30日止，一次性支付房租计10812元；租赁期满后，合同终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方同意继续租赁，则续签租赁合同等。该合同经双方盖章、何爱文交纳全部租金生效后，大江公司如约将204号网点交付给何爱文使用。合同到期后，何爱文未向大江公司提出续签租赁合同的要求，但一直使用该房，也未继续缴纳房租。2012年8月，大江公司因自身建设需要需拆除该临时建筑，遂以张贴公告及发函的方式向何爱文进行告知，限期搬出网点并结清水电费等费用，配合大江公司拆迁工作。但何爱文收到通知后置之不理，拒不搬出网点。大江公司与何爱文之间的《房屋租赁合同》到期后双方未再签订《房屋租赁合同》，但何爱文一直使用该房，故双方已形成不定期的租赁关系。依据《合同法》规定，大江公司有权要求解除合同关系。何爱文拒不搬迁的行为已构成违约，请求判令解除大江公司与何爱文之间所形成的不定期租赁关系；何爱文立即搬出翠湖四路东段南侧铜陵学院204号网点房；何爱文支付所欠房租4324.80元并承担本案诉讼费。
何爱文在一审庭审中辩称：大江公司出租给何爱文的本案所涉网点房系临时建筑，未取得房屋所有权证，根据《民用建筑设计通则》的有关规定，临时建筑的使用年限最长不应超过五年，大江公司出租的网点房，建造日期是在2004年，该建筑的使用年限最长应截止2009年，超期则为违章建筑。大江公司在明知该建筑为违章建筑、并随时会被拆除的情况下，仍然与何爱文签订租赁合同，给何爱文的经营增加了风险性和不确定性，因此大江公司签订合同时有过错，应承担相应的赔偿责任；双方签订《房屋租赁合同》时间是2012年2月20日，但约定的租赁起始日为2011年9月1日，合同签订的日期与租赁的起始日不一致，间接缩短了何爱文的经营期限；《房屋租赁合同》约定，租赁期满后，如乙方同意继续租赁，则续签租赁合同。本案中，合同届满前，何爱文向大江公司提出要续签合同，但大江公司未续签，大江公司的行为违反了约定；合同签订时，大江公司的工作人员告之何爱文该网点房一、两年内不会拆迁。由于大江公司的误导，且大江公司在合同到期前（即2012年6月30日）也未通知何爱文搬迁，致使何爱文认为双方会按惯例继续履行合同，从而对房屋进行了装潢、装修，扩大了损失，大江公司应适当赔偿何爱文1万元经济损失；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，大江公司有明显过错，因此对于装潢、装修的费用，大江公司应予补偿2万元；本案中网点房拆迁并非因为国家建设，而是商业征收，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条之规定，大江公司应适当对何爱文进行补偿。何爱文同意搬出租赁网点房及缴纳房租，但自2012年9月20日接到拆迁通知，短时间内难以寻找到合适的门面房，要求延长经营期限。
一审审理查明：大江公司原名称为铜陵市新城区建设投资有限责任公司（以下简称投资公司），后更名为大江公司，系铜陵经济技术开发区管理委员会下属国有独资有限责任公司。2000年，为满足铜陵学院区域内生活服务需要，经铜陵经济技术开发区规划建设局批准，铜陵经济技术开发区管委会委托投资公司在铜陵学院大门前位于铜陵市翠湖四路东段南侧投资建设商业网点若干，并对网点实施管理。该网点系临时建筑。自2011年起，大江公司将上述网点中的204号网点出租给何爱文从事商业经营。2012年2月20日，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（大江公司）房屋坐落于翠湖四路东段南侧，栋号为204号，建筑面积约36.04平方米；租赁期限为2011年9月1日至2012年6月30日；乙方（何爱文）一次性支付房屋租金10812元；乙方不得随意损坏房屋设施，不得对房屋进行装饰、装修，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，乙方的装修按照“来修去丢”原则，甲方不予负责；在房屋租赁期间，水、电费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付；合同期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方同意继续租赁，则续签租赁合同。如合同到期后或乙方违约致使甲方宣布解除本合同后，乙方遗留、存放在甲方出租房屋内的货物、设施，均视为乙方的抛弃物，甲方有权任意处置；乙方有下列情形之一，甲方有权收回房屋并不退还租金，视损失情节，由乙方承担相关赔偿责任：1、故意损坏承租房屋或擅自拆改承租房屋结构；2、利用承租房屋进行违法活动；3、未办理工商登记进行非法经营活动；4、拖欠水、电费或其他相关费用达3个月以上的；如因国家建设、不可抗力因素使合同不能继续履行，本合同无条件终止，乙方的经济损失甲方不予补偿等。此外，该合同还就其他事项作出了约定。合同签订后，何爱文按合同约定将房屋租金一次性支付给了大江公司并租赁使用房屋。2012年，因建设需要，大江公司需将包括何爱文所承租网点在内的位于翠湖四路东段南侧全部网点进行拆除，并于2012年8月18日张帖临时建筑拆除公告，后于2012年9月20日向网点承租户发出《关于拆除临时建筑的通知》。何爱文认为其在承租过程中对房屋进行装潢、装修等存在损失，要求大江公司赔偿损失后才同意搬迁，双方因此发生纠纷。另查，大江公司与何爱文所签订的《房屋租赁合同》到期后双方未另行签订租赁合同。何爱文对其所租赁房屋的装修未经大江公司同意。大江公司每年免除何爱文7月份及8月份房租。
一审法院审理认为：大江公司出租给何爱文的房屋系经过相关部门批准的临时建筑。大江公司与何爱文所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规禁止性规定，属合法有效，双方应按约定履行各自义务。按合同约定，租赁期限至2012年6月30日止，合同期限届满后，双方未另行签订租赁合同，何爱文继续使用该房屋，根据《中华人民共和国合同法》规定，双方已形成不定期租赁关系，大江公司可以随时解除合同。大江公司要求解除与何爱文所签订的《房屋租赁合同》并要求何爱文返还租赁房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。何爱文在《房屋租赁合同》期满后继续租赁房屋，应按合同约定的租金数额支付租金。但由于双方约定房屋租赁期间的每年7月及8月份免除租金，因此大江公司要求何爱文支付2012年6月30日至2012年10月30日四个月租金的诉讼请求，本院仅对其中9月及10月两月租金予以支持，据此认定租金数额为2162.40元（10812元÷10个月×2个月=2162.40元）。另根据双方合同约定，何爱文作为租赁方不得随意损坏房屋设施，不得对房屋进行装饰、装修、扩建，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需征得大江公司书面同意，且投资由何爱文自理。退租时，何爱文的装修按照“来修去丢”原则，大江公司不予负责。何爱文未提供证据证实其对租赁房屋的装潢、装修已书面征得大江公司的同意，因此何爱文关于大江公司应赔偿其因装潢、装修造成的损失的辩解意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、解除原告铜陵大江投资控股有限公司与被告何爱文于2012年2月20日签订的《房屋租赁合同》；二、被告何爱文于本判决生效后三日内支付原告铜陵大江投资控股有限公司房屋租金2162.40元；三、被告何爱文于本判决生效后十日内腾空翠湖四路东段南侧铜陵学院204号网点房，并将该房屋返还给原告铜陵大江投资控股有限公司；四、驳回原告铜陵大江投资控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告何爱文负担。
上诉人何爱文不服一审判决，依法向本院提出上诉，请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，判令被上诉人向上诉人支付扩建房屋的补偿费用及装潢损失2万元，本案诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、被上诉人签订合同时有过错，应承担相应的赔偿责任。1、被上诉人在出租所涉房屋时，明知房屋早已过了使用期限却继续出租，主观上有明显的恶意。铜陵学院网点房于2000年建成，系临时建筑，根据开发区规划建设局的批复，该房屋的使用期限为2年，到期后，房屋应当被及时拆除。而被上诉人为谋取利益，竟然违反相关强制性规定，将早已过了使用期限的房屋继续出租给上诉人使用，并且从未提前向上诉人告知房屋将要被拆除的事实，而是到了房屋不得不拆的时候，方才向上诉人下达拆迁通知，要求搬离，致使上诉人在不知情的情况下，又对房屋进行了装潢，扩大了上诉人的损失，也给上诉人的经营增加了不确定的风险。被上诉人为谋取最大化的不当利益，违反有关规定，给上诉人造成的损失应当予以赔偿。2、上诉人与被上诉人的合同采取的是一年一签的方式，最后一次《房屋租赁合同》的签订时间是2012年2月20日，租赁期限自2011年9月1日至2012年6月30日止。上诉人曾询问过被上诉人的工作人员，得到的答复是网点房一、两年内不会被拆。由于被上诉人的误导，且被上诉人在合同到期前（即2012年6月30日）也未通知答辩人搬迁，致使上诉人认为双方会按惯例于每年的9月1日继续履行合同（7、8月份处于放假期，双方约定此期间的房租全免），从而在7月-8月对房屋进行了装潢、转租，扩大了损失。对于这些损失，被答辩人应适当赔偿。3、上诉人将网点房转租过来之后，在租赁期间，对房屋进行了扩建。对此，被上诉人未提出异议，采取了默认的态度。期间，对扩建房屋的补偿也进行过商谈。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，如果未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。上诉人扩建的房屋，被上诉人既未提出异议，也未出面阻止，甚至同意商谈房屋补偿。对于扩建的费用，被上诉人应予补偿。综上，赔偿数额以2万元为宜。二、上诉人愿意协助并配合拆迁，但有困难，请法院酌情考虑。上诉人自2011年起经营本门店，几乎是倾尽全家积蓄来经营，以此来养活一家老小。况且上诉人从今年9月20日接到拆迁通知，短时间内寻找合适的门面不容易。由于投入了大量的费用，包括装潢费、转租费等，如果不能予以适当补偿，上诉人面临着重大亏损，连一家人的生活都成问题。
二审中，被上诉人大江公司未提供书面答辩。庭审中辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人何爱文上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审审理查明：二审中双方均未提交新的证据。质证意见同于一审，本院认证的意见也同于一审。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：大江公司与何爱文签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，该合同的效力本院予以确认，双方当事人应遵守诚实信用原则按照合同的约定履行义务。按合同约定，在合同期限届满后，双方未另行签订租赁合同，根据《合同法》规定，双方已形成不定期租赁关系，出租人大江公司有权随时解除合同。何爱文在《房屋租赁合同》期满后继续租赁房屋，应按原合同约定的租金数额支付租金。大江公司要求解除与何爱文所签订的《房屋租赁合同》并要求何爱文返还租赁房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据双方合同约定，租赁方不得随意损坏房屋设施，不得对房屋进行装饰、装修，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需征得出租人大江公司书面同意，且投资费用由租赁方自理。退租时租赁方的装修按照“来修去丢”原则，大江公司不予负责支付装修或装潢费用。租赁人何爱文也未提供证据证实其对租赁房屋的装修、扩建已书面征得大江公司的同意，因此何爱文诉请大江公司赔偿其因装修、扩建造成的损失的上诉理由，本院不予采信。上诉人何爱文不能提供充分的证据证明自己的上诉主张，故认定其上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人何爱文承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 萍
审 判 员 屈 健
代理审判员 程 毅
二〇一三年四月九日
书 记 员 陈锦松
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。