北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第4229号
原告（反诉被告）张明奎，男，1929年8月20日出生。
委托代理人冯涛，北京市京工律师事务所律师。
委托代理人张斌，男，1961年10月16日出生。
被告（反诉被告）严建，男，1957年9月27日出生。
委托代理人郑晓，北京市嘉安律师事务所律师。
被告（反诉原告）李本芳，女，1932年11月25日出生。
委托代理人王新亮，北京市京华律师事务所律师。
第三人北京市万国奥西工程设备公司，注所地北京市平谷区夏各庄乡魏太务村。
法定代表人俞宝鑫，董事长。
原告（反诉被告）张明奎与被告（反诉被告）严建、被告（反诉原告）李本芳、第三人北京市万国奥西工程设备公司（以下简称万国奥西公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员张鸣担任审判长，人民陪审员张丹茹、人民陪审员张文华参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张明奎及委托代理人冯涛、张斌、被告（反诉被告）严建之委托代理人郑晓、被告（反诉原告）李本芳之委托代理人王新亮、被告万国奥西公司法定代表人俞宝鑫均到庭参加了诉讼；2015年11月11日开庭，第三人万国奥西公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭应诉。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）张明奎起诉称：1999年5月20日，被告严建与原告和第三人签订了协议书，协议约定甲方将位于石景山区八角北里X号房产出售给原告，房屋总价为12万元，这是当时的市场价格，约定协议签订后支付8万元，办理完过户手续之后支付4万元。为保证原告能支付房款，第三人为乙方作担保，并盖章。合同签订后，二被告即将房屋交付给原告，并将该房产证原件及购电手续等交付给原告，原告使用至今，被告李本芳对上述事实明知。截至2003年10月14日，原告已累计支付房款11万元，第三人未支付任何款项也没有使用该房屋，原告付款后要求严建办理过户手续，但二被告一直拖延。李本芳在本院也提出了腾房的纠纷，事实上以诉讼的方式否认了在1999年双方签订的买卖合同，为维护原告利益，特诉至法院。诉讼请求：1、判令被告履行房屋买卖合同，将位于北京市石景山区八角北里X号房屋过户到原告名下；2、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告（反诉被告）严建答辩称：不同意原告的诉讼请求，首先，被告严建并非诉争房屋所有权人，无权将房屋进行处分，原告没有证据证明李本芳知道或认可该房屋的交易。第二，被告严建与原告也并不存在任何买卖关系，本案的事实是被告严建多次向张京进行个人借款，当时按照张京的要求需要草拟一份抵押合同，处于对张京的信任，严建进行了签字。事实上不存在买卖关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）李本芳答辩称：不同意原告的诉讼请求，这个房子是登记在李本芳名下，房屋是1998年6月8日李本芳以成本价购买的房屋，1999年1月29日办理下房产证，李本芳本人并没有将房屋出售给任何人，也没有委托严建出售或者抵押给任何人，并且李本芳现在对原告提交的协议书我们认为是不能认可的，侵犯了李本芳的房屋所有权。严建与张明奎恶意串通签订协议，这个协议书是一份无效协议书，因此针对这个协议，被告还要提出反诉，要求确认协议无效，要求张明奎腾退房屋，将房屋交还给李本芳。希望法院驳回起诉讼请求。
第三人万国奥西公司答辩称：第三人知道张明奎要买这个房子的时候，要公司作一个担保，整个具体的办理过程不清楚，但是这个事情还记得，当时公司给盖章了。公司作为一个担保人出现，钱也不是公司出的，是张明奎自己出的钱购买的房子。
被告（反诉原告）李本芳提出反诉称：北京市石景山区八角北里X号房屋系反诉人1998年6月8日以成本价购买的房屋，1999年1月29日办理下房产证，1999年5月20日，严建在反诉人毫不知情的情况下与张明奎达成协议，将房屋出售给张明奎。反诉人认为二人系恶意串通，严重侵犯反诉人的合法权益，该协议系无效协议。为维护反诉人权益，提出反诉。反诉请求：确认张明奎与严建的协议书无效。
反诉被告（本诉原告）张明奎针对反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。本诉涉及第三人，反诉也应该写明第三人。恶意串通需要李本芳提出证据，在没有向法庭提出张明奎与严建恶意串通的证据时证明不存在协议无效。
反诉被告（本诉原告）严建针对反诉答辩称：同意反诉人的反诉请求。严建在酒后与北京市万国奥西工程设备公司签订买卖协议，协议无效。
第三人万国奥西公司针对反诉答辩称：不同意反诉人的反诉请求，不存在恶意串通，第三人是见证人的作用。
2015年11月11日开庭，第三人万国奥西公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭应诉，视为其放弃本次庭审中享有的答辩的权利。
经审理查明：李本芳与严建系母子关系。张明奎与张京系父子关系。
位于北京市石景山区八角北里X号（以下简称诉争房屋）系李本芳从其单位购买的房改房。1999年1月29日，李本芳取得诉争房屋所有权证书。
1999年5月20日，甲方严建、乙方张明奎、万国奥西公司签订《协议书》：甲乙双方经过友好协商就乙方购买甲方X单元（共计53.6平方米）（以下简称诉争房屋）房产事宜达成协议如下：甲方保证该房产为私产，有正规房产证，无任何有关产权的纠纷，房产证最迟于2000年春节前办理完毕。双方商定，价格为壹拾贰万元整，其他各项税费按国家规定，买方和卖方各自承担相应税费。协议签订后，乙方支付人民币捌万元整。甲方将房产交付乙方，在办理完过户手续后，乙方一次性将余额肆万元整交付甲方。未尽事宜，双方协商解决，在未达成协议新条款前一切按本协议执行。落款处有严建签字，乙方代办人张京。万国奥西公司盖合同专用章。
签订协议后，严建将诉争房屋及房产证书交付给张明奎。
2003年10月14日，严建出具收条，载明今收到八角北里房款五千元，还余房款壹万元。
双方均认可交付诉争房屋后，严建陆陆续续已经收到购房款11万元，尚欠一万元购房款未给付。
张明奎提供证人张京作证：李本芳、严建为我在电子工业部的同事，当时我父亲要买房，严建说他有两三套房子，卖给我一套，拿钱再去买别的。我问他家里是否知道，严建说知道。我们就按照市场价定了价格。协议书的名字是我签的，“张明奎”是签订协议当天添加上去的，但上面的手印及“代办人”的手印皆是由严建按的。关于付款事情记不清楚了，签订合同后第一笔支付了8万元，交钱的同时交付了房屋，购房款实际是我父亲的钱，后来严建给我房产证。李本芳知道卖房的事情。在协议签订后一两年，因不能过户，我说让严建退房也可以，严建没有退，后来严建总找我要钱，我说按协议走。后来李本芳给我打电话希望把房子退回去，严建爱人也给我打电话，我也给我父亲、弟弟打电话，但是严建的承诺有问题，我也不愿意管这个事情了。我父亲买了房子后，我父亲住那里不合适，后来我就不管了，就把这个事情交给我弟弟张斌。张明奎及万国奥西公司对该证人证言真实性表示认可。严建对证人证言真实性不认可。李本芳认为张京系张明奎儿子，有利害关系，证言不客观。
李本芳提交诉争房屋所有权证书原件，系2013年9月22日遗失补办，证明代办人张京知道李本芳系诉争房屋所有权人。张明奎、万国奥西公司对上述证据真实性认可，但是对证明目的不认可。严建对上述证据认可。
严建提交一份1998年11月4日严建与万国奥西公司签订的一份协议，证明1998年双方就诉争房屋签订了购房款为14万元的协议，房价不断上涨的1999年协议购房款变成12万元，以此证明1999年协议不是严建真实意思表示。张明奎、万国奥西公司对该协议的真实性不认可。李本芳称对此不知情。
庭审中，严建主张系1998年底交付的房屋，2003年为了继续借钱才交付的产权证。李本芳称对此不知情。
庭审中，张明奎主张协议相对方是严建与张明奎的房屋买卖合同，万国奥西公司作为担保人盖章，系张明奎支付购房款11万元，严建、李本芳应当将诉争房屋过户。万国奥西公司对此表示认可，但主张购房款11万元系张明奎支付，与其公司无关，故放弃主张对诉争房屋的权利。严建主张签字属本人签字，但是乙方为万国奥西公司，协议上“张明奎”三字系后添加，张明奎主张协议上“张明奎”上手印系严建所按，严建自认协议书手印系其本人所按；另主张房屋买卖协议不存在，严建和张京之间存在借款抵押的法律关系，但未提供借款抵押的相关证据。李本芳称不知协议的存在，认为协议是无效的。
庭审中，张明奎认为严建和李本芳系母子关系，李本芳对卖房是明知的，也是追认的，且诉争房屋已实际交付，并由张明奎控制使用15年。严建主张该协议书并未征得李本芳的同意系无效协议，且该协议书非房屋买卖合同，而是抵押合同。严建主张在严建总是找张京借钱，故1998年双方签订过一份协议，价格为14.2万元，后在1999年的协议中变更为12万元。认可共收到11万元，但是借款11万元，以诉争房屋作抵押。李本芳主张该协议与李本芳无关，李本芳事后未对此进行追认，李本芳不知道此协议，且张明奎与严建存在恶意串通的情景，故张明奎应将诉争房屋退还给李本芳。
上述事实，有《协议书》、所有权证、收条及各方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。
本院认为：首先，因张明奎提交协议证明严建通过手印确认张明奎作为协议的相对方，故根据本案1999年协议上签字，可以认定协议的主体是甲方严建与乙方万国奥西公司、张明奎，张京系乙方代办人，万国奥西公司自认放弃合同中享有的权利，对此本院不持异议。
其次，关于协议的效力：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，诉争房屋所有权人为李本芳，严建将诉争房屋出售给张明奎、万国奥西公司的行为系无权处分；房屋乃人们生活中的重大财产，李本芳作为诉争房屋的产权人，其称对诉争房屋及所有权证交付给张明奎的行为不知情，不符合常理；无权处分行为涉及的是合同能否履行以及合同履行后相对人能否取得标的物所有权问题，并非必然影响该合同的效力。故严建与张明奎、万国奥西公司签订的协议书，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应依约定履行义务。对于严建主张该协议书为抵押合同而非房屋买卖合同的抗辩意见，因该协议书约定的主要权利义务是房屋价格及交付，且严建并未提供抵押合同成立的相关证据，故对此抗辩意见，本院不予采信。对于李本芳主张张明奎与严建恶意串通协议无效的反诉请求，未提供相应证据，本院不予支持。
本案中，诉争房屋买卖协议的相对方为张明奎与严建、万国奥西公司，因万国奥西公司放弃对诉争房屋的权利，现张明奎要求严建过户的请求，因产权证书上登记的权利人为李本芳，故签订房屋买卖协议的相对方严建自始没有履行的能力，现李本芳不同意过户，故张明奎要求严建及所有权人李本芳将诉争房屋过户的请求，本院不予支持。由此造成房屋买卖协议不能履行的后果，当事人可另行主张。
第三人万国奥西公司经本院合法传唤，2015年11月11日开庭时，无故未出庭应诉，视为其放弃该次庭审中享有的诉讼权利，不影响本案审理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、驳回张明奎的诉讼请求；
二、驳回李本芳的反诉请求。
本诉案件受理费七十元，由张明奎负担（于本判决生效七日内交纳）。
反诉案件受理费三十五元，由李本芳负担（于本判决生效七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张 鸣
人民陪审员 张丹茹
人民陪审员 张文华
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 刘 曦