广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1165号
原告李丹
委托代理人杨海东，广东胜业律师事务所律师。
被告杨向军
被告刘宝萍
两被告共同委托代理人田雪莲，广东诚公律师事务所律师。
第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地广东省深圳市福田区八卦岭工业区
法定代表人杜艳花，总经理。
委托代理人贾秀芳，该公司员工。
委托代理人李婕雯，该公司员工。
第三人华夏银行股份有限公司深圳后海支行，住所地广东省深圳市南山区工业八路与后海滨路交汇处
负责人邹春平，行长。
委托代理人江锦标，该行职员。
委托代理人任虹，该行职员。
上列原告李丹诉被告杨向军、刘宝萍、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案受理后，依法追加华夏银行股份有限公司深圳后海支行（以下简称华夏银行）作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭适用普通程序审理本案，于2015年10月22日公开开庭进行了审理，原告委托代理人杨海东、被告刘宝萍、两被告共同委托代理人田雪莲、第三人华夏银行的委托代理人江锦标、任虹到庭参加诉讼，第三人家家顺公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年3月30日，原、被告经第三人家家顺公司居间服务达成一致进行房屋买卖交易，交易房屋为两被告所有的深圳市福田区中康路颐林雅院7B栋604号房，房产证号为深房地字第30005887**号。当日，双方签订了编号为503330175的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定：1、房产转让总价款为320万元，原告在签订二手房买卖合同当日支付9万元定金，并托管在第三人家家顺公司处；2、原告于2015年5月20日前支付定金之外的首期款87万元到买卖双方约定的中国工商银行上步支行的资金监管账户，并向银行提交按揭贷款的申请资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准；房产处于抵押状态，两被告在签订《二手房买卖合同》之日起72日内向担保公司或第三人指定的人员出具委托赎楼公证书；如卖方有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款的，则卖方应在3日内（即签订《二手房买卖合同》之日起75日内）自行筹资赎楼，在办妥注销抵押登记手续后2日内将房产证原件交给第三人办理过户；3、如两被告未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求两被告以转让总价款为基数按每日万分之五支付违约金并继续履行合同，如两被告逾期超过15个工作日，则原告可解除合同并选择要求两被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。合同签订当日，原告依约向两被告支付了定金9万元，又将首期款87万元随时准备好去办理资金监管手续，但原告却多次从第三人家家顺公司处得到两被告要求加价30万元才肯成交的消息。为保证交易成功，2015年5月15日，原告和第三人家家顺公司通过邮政特快专递向两被告发出催告函，告知两被告按照双方合同约定应在2015年5月20日前配合办理资金监管手续，但两被告收到后置之不理。2015年5月19日，原告在第三人家家顺公司按揭员陪同下前往中国工商银行上步支行办理首期款87万元的资金监管手续，现该87万元已托管在该行账户，因两被告没有过来签名，暂无法出具资金监管协议，同时原告已向该行递交了申请按揭的相关资料，因两被告没有过来签名，暂无法出具按揭额度审批结果，第三人家家顺公司业务员周彦英也出具《情况说明》证实了这些事实。2015年5月20日，两被告委托广东诚公律师事务所及田雪莲律师致函原告，称：两被告因工作原因，需要留在深圳，而其在深圳只有一套房屋，出售房屋的客观条件已改变，导致双方签订的《二手房买卖合同》无法继续履行，经过两被告的慎重考虑，要求于2015年5月20日解除与原告于2015年3月30日签订的《二手房买卖合同》，并愿意双倍返还定金给原告。这是两被告以明确的方式表示不再履行合同，已构成违约。原告目的是购买涉案房产，因为原告已离婚，根据离婚协议书名下的房屋要给原配偶，所以两被告的违约可能造成原告无法买到涉案房屋而居无定所，而两被告的所谓客观条件根本不是法定解除合同的合理原因，已构成严重违约，给原告造成很大的经济损失和精神损失。为保护守约方的合法权益，原告坚持要求两被告继续履行合同，同时两被告应自2015年5月21日起以转让总价款为基数按每日万分之五的标准向原告支付违约金至涉案房屋转移登记并过户到原告名下之日止。据此，诉至法院请求判令：1、两被告继续履行与原告签订的编号为503330175的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、两被告自2015年5月21日起以转让总价款为基数按每日万分之五的标准向原告支付违约金至涉案房屋转移登记并过户到原告名下之日止；3、两被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、两被告继续履行与原告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，将涉案房产转移登记至原告名下，并按期交房；2、两被告自2015年5月21日起以转让总价款为基数按每日万分之五的标准向原告支付违约金，至涉案房屋转移登记至原告名下并实际交付原告之日止；3、两被告负有配合原告减免相关交易税费的义务，拒不配合导致增加的税费由两被告承担；4、两被告承担本案诉讼费、保全费。庭审时，原告当庭撤回上述变更后的第三项诉讼请求。
两被告口头答辩称，1、双方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》已于2015年5月20日解除，因此合同已经处于解除状态，没有继续履行的条件。该合同签订时原告存在隐瞒和欺诈行为，根据合同约定，双方的付款方式为按揭付款，买方承诺2015年5月20日支付首付款87万元，而原告已拥有的莲花北房产登记在林海洲和李丹两人名下，根据法律规定，家庭购买二套房屋时，首付款不低于房款总价60%，而本合同中买方只支付87万元首付款，不足以完成按揭付款的条件。因此，被告解除该合同符合事实。2、双方合同已解除，因此如应计算违约金，也只应计算至5月20日，原告关于违约金的诉讼请求没有事实依据，请求法庭驳回。3、原告事实理由部分陈述与事实不符，原告称2015年5月19日其在第三人家家顺公司按揭员陪同下前往工商银行办理首期款资金监管手续，因卖方没有在场，所以无法出具资金监管协议，并称原告已递交申请按揭资料，因卖方没有签名，无法出具按揭额度审批结果。事实是，5月19日原告与林海洲尚未办理离婚手续，其不具备向银行提交申请按揭资料和申请贷款的条件，因此至5月19日止原告并不具备履行合同的条件。综上，请求法庭驳回原告诉讼请求。
第三人家家顺公司书面发表意见称，1、2015年3月30日，两被告与原告基于真实意思表示签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，该合同真实、合法有效。2、合同签订后，两被告向我方反映欲加价。2015年5月15日，我方配合原告向两被告发出催告函，催告其于2015年5月20日配合原告办理资金监管，但一直无果。2015年5月20日，我方偕同原告办理资金监管，监管首期款87万元，但因没有两被告的配合，银行无法出具资金托管协议和按揭额度，现交易进度停滞不前。3、我方促进买卖双方进行交易，在交易出现障碍时积极居间沟通，已尽居间合同义务，有权要求违约方支付全额佣金。
第三人华夏银行发表意见称，我方与涉案房屋买卖合同关系无关，对原告的起诉不发表意见。请求法庭维护我方合法权益，无论原告诉讼请求是否得到支持，如果涉案房屋买卖合同继续履行，请按我方要求完成赎楼手续，如合同未能继续履行，请两被告继续按照抵押借款合同履行还款义务。
经审理查明，2015年3月30日，原告（买方）与两被告（卖方）及第三人家家顺公司（居间方）签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定：买卖双方交易房产为两被告所有的位于深圳市福田区中康路的颐林雅院7B栋604号房，房产证号为深房地字第30005887**号；房产转让总价款为320万元；买方在签订合同时支付9万元定金并交由居间方监管；买方以按揭付款方式支付除定金之外的楼款，卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续；买方须于2015年5月20日前支付定金之外的首期款87万元到买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款的申请资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后3个工作日内补足；本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起72日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书；如卖方有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款的，则卖方应在3日内自行筹资赎楼，在办妥注销抵押登记手续后2日内将房产证原件交给第三方办理过户；如任何一方未按照合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如逾期超过15个工作日，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。同时，三方还就涉案房产交易签订了《资金托管协议》，约定将定金9万元和交房保证金2000元转入指定的第三人家家顺公司账户进行监管。
合同签订当日，原告依约支付定金9万元至第三人家家顺公司账户进行监管。
2015年5月16日，原告和第三人家家顺公司通过邮政特快专递向两被告发出催告函，告知两被告按照合同约定应在2015年5月20日前配合办理“首期款或一次性所付楼款监管手续”。
2015年5月19日，原告与第三人家家顺公司人员前往中国工商银行深圳上步支行办理首期款资金监管手续，因两被告未到场，各方未签订资金监管协议。当日，原告将87万元转入中国工商银行深圳上步支行的一个监管账户。
2015年5月20日，两被告委托律师向原告发出律师函，称：两被告因工作原因，需要留在深圳，而其在深圳只有一套房屋，出售房屋的客观条件已改变，导致双方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》无法继续履行，经过两被告的慎重考虑，要求于2015年5月20日解除《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，并愿意向原告双倍返还定金作为补偿。
关于首期款的资金监管情况，被告刘宝萍在法庭询问时陈述：“确实没有到银行办理，原告也从未告知我方具体的时间和到哪家银行。直至原告将监管款项打入监管账户后才告知我方，第二天我方就向原告发出了解约律师函。”但在法庭调查结束前，两被告又主张上述陈述有误，更改陈述为直至收到原告起诉材料后方得知原告资金监管情况。
此后，合同未再继续履行。
另查，涉案房产登记于两被告名下，被告刘宝萍作为借款人向第三人华夏银行贷款并将涉案房产抵押给华夏银行，目前房产仍处于抵押状态。华夏银行陈述其与借款人刘宝萍的借款抵押合同仍在正常履行状态。
又查，2013年5月9日，位于深圳市莲花路的莲花北29栋202号房产经核准登记在原告与其前夫林海洲两人名下。2015年5月20日，原告与被告协议离婚并到民政部门办理了离婚登记手续。离婚协议约定：两人共有的莲花北29栋202号房产归林海洲所有，相应产权变更手续自离婚后9个月内办理。截至2015年9月14日，莲花北29栋202号房产仍登记在原告与林海洲两人名下。
此外，深圳市不动产登记中心出具证明称：2015年9月9日，原告家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购1套。
另，庭审时，原告表示同意一次性付款给两被告购买涉案房产，并同意代两被告付清第三人华夏银行的债务以消除涉案房产的抵押；第三人华夏银行表示在保证其抵押债权的情况下同意配合办理注销抵押手续。
本院认为，原告与两被告及第三人家家顺公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系各方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。原告依约支付定金后，两被告应配合原告办理资金监管手续，但两被告未予配合，且在得知原告已自行存入首期款87万元的情况下仍不履约并发函明确表示因自身原因而单方解除合同，该行为构成违约，原告有权要求两被告继续履行合同。原告同意以一次性付款的方式支付剩余购房款311万元（320万元-9万元，原告自行存入的首期款87万元可自行取出），该履行方式客观上更有利于两被告收取购房款的合同目的的实现和合同继续履行，本院予以认可。关于违约金，因两被告违约，原告有权依据合同约定要求两被告支付逾期履行违约金，违约金应从合同约定办理资金监管手续的截止日期的次日即2015年5月21日开始计算至本判决作出之日止，至于本判决作出之后违约事实是否存在尚不确定，若有违约事实的实际发生，原告可另行主张权利；合同约定按转让成交价的日万分之五计算违约金，按照该约定标准计算的违约金过分高于原告的实际损失，两被告关于违约金不应得到支持的抗辩意见也可视为对违约金计算提出了异议，故本院参照同地段房屋租金标准及合同的签订、履行情况，酌情调整违约金为按转让成交价320万元的日万分之一计算，对原告主张违约金的超出部分，本院不予支持。
两被告辩称原告在合同履行期间因已拥有一套房产而不具有合同约定的首付87万元的贷款条件，据此认为原告违约在先，对此，本院认为，首先，原告依约支付定金并在两被告未配合办理资金监管的情况下自行按照合同约定的金额存入监管账户87万元首期款，其行为符合合同约定，也表示了积极履约的诚意，并无违约情形；其次，首期款金额87万元是经三方协商后确定并明确载入合同的金额，且合同约定了“若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后3个工作日内补足”这一保障卖方能足额收到购房款的条款，故首期款87万元的约定和履行并不会有损两被告的合同权利，且后续银行是否批准发放贷款以及承诺放款金额等情况属于尚未发生的不确定事实，不能当然推定原告后续必将存在违约行为；再次，直至原告起诉，两被告未就原告的贷款资格以及可获得的贷款比例问题提出过异议，两被告在发出解约律师函时所陈述的解约理由亦不涉及到原告是否存在违约行为的问题，即两被告解约当时的真实意思系基于自身原因而非可归责于原告的原因。综合上述分析，两被告关于原告贷款资格存在问题而认为原告违约在先的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。此外，两被告称在合同履行至定金给付阶段，双方均有主张解除合同的权利，该主张没有事实和法律依据，不能成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告杨向军、刘宝萍应于本判决生效之日起10日内向第三人华夏银行股份有限公司深圳后海支行清偿涉案房产即位于深圳市福田区中康路颐林雅院7B栋604号房（房产证号为深房地字第30005887**号）的抵押债务，逾期未清偿的，可由原告李丹在10日内代为清偿；第三人华夏银行股份有限公司深圳后海支行拒不接受的，被告杨向军、刘宝萍或原告李丹可向公证部门进行提存；
二、第三人华夏银行股份有限公司深圳后海支行对涉案房产的抵押债权实现后，应在5日内协助办理注销涉案房产的抵押登记；
三、被告杨向军、刘宝萍应在涉案房产注销抵押登记之日起3日内向原告李丹提供收款账号，原告李丹应在10日内向被告杨向军、刘宝萍提供的账号支付购房款311万元（如原告李丹代被告杨向军、刘宝萍向第三人华夏银行股份有限公司深圳后海支行偿还了抵押债务，原告李丹代为清偿的款项应抵扣购房款）；被告杨向军、刘宝萍逾期提供收款账号的，原告李丹可向公证部门提存购房款；
四、被告杨向军、刘宝萍应于原告李丹支付完购房款或向公证部门提存购房款后的3日内将涉案房产交付于原告李丹；
五、被告杨向军、刘宝萍应于原告李丹支付完购房款或向公证部门提存购房款后的10日内与原告李丹共同向深圳市房地产权登记部门申请将涉案房产登记至原告李丹名下（过户登记需缴纳的税费按合同约定执行）；
六、被告杨向军、刘宝萍应于本判决生效之日起10日内向原告李丹支付违约金（违约金以320万元为基数按照日万分之一自2015年5月21日起计至本判决作出之日止）；
七、驳回原告李丹的其它诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费32500元、保全费5000元（均已由原告预交），由两被告负担。
如不服本判决，当事人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
（本页无正文）
审 判 长 张凌炜
人民陪审员 陈绍粦
人民陪审员 蒋如秋
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 殷智华
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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