辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）沈中民二终字第01573号
上诉人（原审原告）：韩琦，男，1961年1月19日出生，汉族，系沈阳市玖琦经贸有限公司总经理，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：张兴博，男，1946年3月15日出生，汉族。
委托代理人：武勇，男，1961年11月20日出生，汉族，
系沈阳市玖琦经贸有限公司业务员。
上诉人（原审被告）：中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司，住所地沈阳市沈河区大西路291号。
负责人：廖志坚，系该公司总经理。
委托代理人：刘东亚、王海燕，系辽宁大宸律师事务所律师。
上诉人韩琦与上诉人中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司（以下简称平安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市高新技术产业开发区人民法院（2013）沈高开民初字第180号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成李倩担任审判长，代理审判员史舒畅（主审）、代理审判员王纪参加评议的合议庭，2014年8月28日公开开庭审理了本案。上诉人韩琦的委托代理人张兴博、武勇，上诉人平安公司的委托代理人刘东亚、王海燕到庭参加诉讼。
原审原告诉称，2010年2月11日原告与被告平安公司签订
了房屋租赁合同，将坐落于沈阳浑南新区浑南路1号富腾大厦3737．93平方米房屋出租给被告平安公司使用，房间号为：312、
313、314、315、317、318、319、320、321、322、323、324、
412、414、416、418、419、420、421、422、423、424共22个
房间。合同履行过程中，被告在无理由的情况下于2011年4月
22日给原告发了一份退租函，又于2012年5月30日对退租函
内容进行说明，内容十分明确说明被告自愿违约，并表示赔偿给
原告造成的实际相应损失。尽管被告明确表示自愿违约已另选新
的办公地址，不再租用原告的房屋，但至今仍然使用租赁房屋，
大量物资存放于租赁房屋内，门全部上锁，致使原告无法使用租
赁房屋。被告行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。请
求：1、被告按照房屋租赁合同给付2011年7月至2012年11月
11日租金2，728，988元；2、从2012年11月11日起至腾房之日止的租金；3、签订合同时被告所交的押金147，835.13元不予返还；4、要求被告恢复租赁前的房屋原貌；5、承担合同金额未履行部分30％的违约金444万元；6、被告承担诉讼费。
原审被告辩称，原告韩琦主张支付租金、恢复房屋原貌、承担租赁合同未履行部分租金30％违约责任的诉请不成立，贵院应予驳回，理由如下：人沈阳女人街房地产开发有限公司对被告仍使用涉诉房屋存在严重过错，被告无义务支付2011年7月至2012年11月及以后租金。1、被告通过书面形式已提前两个月通知原告双方租赁合同于2011年7月1日解除，并多次向原告发出配合搬迁通知但原告拒不配合被告办理资产搬迁，且通过诉讼要求继续履行租赁合同，拖延长达1年多时间，是以实际�动拒绝配合被告搬迁，其对被告在租赁合同解除后仍被迫占用涉诉房屋存在重大过错。2、案外人沈阳女人街房地产开发有限公司于2011年5月21日、2012年3月27日等时间多次阻挠被告迁出资产致使被告被迫占用涉诉房屋存储设备，并另行购买大量资产用于他处办公，因此案外人对被告2011年7月至2012年11月被迫占用涉诉房屋存在重大过错。3、（2012）沈中民二终字第2826号民事判决书已最终确认“原、被告双方的租赁合同已于2011年7月解除，同时部分资产未搬离现场亦非被告自身原因所致”。因此被告对原告主张的租金不负支付责任。4、被告所有设备存放在女人街房间里而不是韩琦的房间，原告不收房子的行为不是被告责任，期间的租金损失与被告无关，被告代原告保管房屋。二、涉诉房屋于2008年在经被告装修后于2009年3月通过消防验收，2010年2月原、被告双方才签订租期�2010年2月1日至2018年2月10日的房屋租赁合同，因此原告所主张的租赁前的房屋原貌被告并未做任何改变，不存在恢复的问题。三、关于原告主张的违约金诉请于法无据，贵院应不予支持。四、被告平安公司认为本案应追加沈阳女人街房地产开发有限公司为本案第三人。综上所述，原告主张的2011年7月至2012年11月租金应由原告及第三人承担责任，而被告租赁涉诉房屋前后房屋现状并未发生变化，不存在恢复的问题，而原告的违约金诉讼并无约定及法定依据，请求贵院依法驳回原告诉讼请求，支持被告答辩意见。
原审法院经审理查明，2008年案外人沈阳女人街房地产开发有限公司与平安公司签订了房屋租赁合同，沈阳女人街房地产开发有限公司将位于沈阳市浑南新区浑南西路1号的富腾大厦房屋（建筑面积为5，096.3平方米）的房屋共计30间出租给平安公司使用，出租房屋�限为10年，自2008年7月10日至2018年7月9日。合同签订后，被告平安公司开始对租赁房屋进行装修，上述租赁房屋在装修时被相互打通，整合在一起整体进行使用。2010年沈阳女人街房地产开发有限公司将上述出租房屋中的22间转让给原告韩琦。经被告平安公司同意后，原租赁合同继续履行，原告韩琦与被告平安公司就上述22间房屋（建筑面积为3，737.93平方米）又重新签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限为8年，自2010年2月11日至2018年2月10日止。房间号分别为312、313、314、315、317、318、319、320、321、322、323、324、412、414、416、418、419、420、421、422、423、424共计22室。出租房屋的单位租金按建筑面积计算，在租赁期间逐级递增，租金给付按“押一付六”的方式支付，并在合同中载明每年租金具体金额。具体的数额为2010年2月11日至2010年6月30日，每月每平方米为人民币39.55元，每月租金为人民币147，835.13元；2010年7月1日至2012年1月10日，每月每平方米人民币45.63元，每月租金总额为人民币170，561.75元；2012年1月11日至2013年1月10日，每月每平方米人民币49.28元，每月租金总额为人民币184，205.19元。
合同签订之日起15日内交首次租金人民币678，808.09元
（2010年2月11日至20lO年6月30日），同时交纳押金（一个月租金）人民币147，835.13元，作为履约保证金。合同第十五条关于租赁期间解除合同的问题约定，合同各方不履行本合同所约定义务造成对方损失的，应向对方予以赔偿。租赁期间，双方都不得借故解除合同，如出租方确需解除合同，应提前两个月通知承租方，双倍返还押金并赔偿承租方的装修费用及造成的相应损失。如承租方确需退房的，应提前两个月通知甲方，押金不予退还，并赔偿给出租方所造成的相应损失。双方可以于起租日起一个�内，对相应损失的具体金额进行约定，并以补充协议方式作为本合同的补充。但双方并未签订相关的补充协议。租赁期间被告交纳了2010年2月至2011年6月期间的房屋租金及押金。2011年4月，被告以特快专递邮件的形式给原告发了一份《退租函》，内容为，韩琦租赁给平安公司的房屋存在漏水、电梯无法正常使用、外墙玻璃破损长期未维修等问题，严重影响了平安公司的正常使用，依据《房屋租赁合同》，平安公司正式通知韩琦，平安公司决定于2011年7月1日停止租赁上述物业。
此后，被告选定了其他办公地址，2011年5月21日被告公司从租赁房屋搬迁时，遭遇房屋所在物业及沈阳女人街房地产开发有限公司的阻拦，后经警察调解处理，平安公司未能将滞留于租赁房屋内的办公设备等搬出。
2012年3月27日，沈阳富腾物业出具说明一份，证明因女人街地产与平安公司合同纠纷问题没有终结，平安人寿不能搬回位于富腾大厦内的物品。
2012年5月30日平安公司向原告韩琦出具《关于退租函内容的说明》，主要内容为：本司2011年4月28日向韩琦发送了自2011年7月1日停止租用富腾大厦的退租函，现本司关于退租函内容明确如下：退租函系依据本司与韩琦签订的《房屋租赁合同》第15条约定发出，本司自愿违反房屋租赁合同中关于期限的约定，提前行使解除权并可按房屋租赁合同约定赔偿韩琦所实际造成的相应损失。
另查明，原告韩琦向原审法院提出鉴定申请，要求对平安人寿租用的22间房屋按照建设图纸恢复原样所需费用进行鉴定，原审法院依法委托辽宁兴宏造价咨询有限公司对上述内容进行鉴定，该公司曾以原告不能提供该项工程造价鉴定所需资料为由，退卷一次。后韩琦认为能够提供鉴定所需材料，向原审法院提出恢复鉴定申请书。2013�10月31日辽宁兴宏造价咨询有限公司作出辽兴宏工鉴字（2013）第450号鉴定报告，结论为位于沈阳市浑南四路一号富腾大厦的22间房屋恢复原状的工程造价为人民币1，844，365.92元。
原审法院认为，原告韩琦与平安公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，此合同合法有效，双方均恪守合同的约定并全面履行各自的权利义务。在双方租赁关系存续期间，平安公司另选办公地址，单方解除合同的行为属于违约行为，应当承担相应的违约责任。平安公司现已在另行选好的办公地址上开始办公，故平安公司用实际行为表明不会再履行合同，双方继续履行合同已无客观可能，故韩琦与平安公司签订的房屋租赁合同应予解除。平安公司于2011年4月28日向原告发出的退租函，要求自2011年7月1日起解除合同，符合双方合同第十五条中关于合同�除提前两个月通知的约定，但被告平安公司所交纳的押金不予退还，并应赔偿给原告所造成的相应损失。
对于原告主张2011年7月至2012年11月11日及至腾房之
日止租金及承担合同未履行金额30％的违约金444万元的诉讼请求，法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。据此，双方的合同在2011年7月1日解除后，韩琦要求平安公司给付解除合同之后租金的诉讼请求没有法律和事实依据，法院不予支持。双方合同约定被告违约的法律后果为押金不予退还，并赔偿原告的相应损失，故原告要求被告承担未履行金额30％违约金的诉讼请求亦没有法律的相关规定和合同依据。但由于平安公司的违约行为，致使原告韩琦�益受损，平安公司应赔偿原告相应的损失，该损失体现为韩琦为实现涉诉房屋价值，需对房屋进行整修，并另行寻找承租方，需要一段时间，对于该段期间的出租收益损失，平安公司应当予以赔偿，对于装修期间的合理确定，应当以3个月为宜，在装修后向外另行出租的时间，应当以6个月为宜，此期间的收益损失数额应比照双方签订的合同中同期间双方约定的租金标准较高部分来进行确定，即2011年7月至2012年4月份的租金为人民币1，657，846.71元（人民币184，205.19元×9个月）。
对于原告要求判令平安公司将承租房屋恢复原状的诉讼请
求，法院认为，双方签订的合同第六条约定，合同终止时，被告
平安公司应按时腾空交回房屋并保证房屋及内部设施的完好（正
常损耗除外），且平安公司最初是从案外人女人街公司租赁房屋
后进行的装修，韩琦承接诉争房屋时，系�续案外人女人街公司
与平安公司之间的房屋租赁合同。平安公司虽提交了证据证明平
安公司对租赁房屋的装修及改建行为系经过案外人女人街地产同意，但是依据诚实信用原则和日常交易习惯，案外人女人街地
产同意平安公司对租赁房屋进行大范围装修及改建，系基于平安
公司承诺在装修改建后将长期租赁该房屋，案外人女人街地产在
综合考虑预期利益的情况下作出的意思表示。现平安公司在租赁
期间，单方面违约解除合同，使韩琦依据原租赁合同可期待利益
无法实现，且平安公司大规模的装修改建，并未增加涉案房屋价
值，不利于该房屋的再次出租或自行使用，因此韩琦要求平安公司将承租房屋恢复原状的诉讼请求正当合理。由于平安公司不同
意恢复原状，故平安公司应向韩琦支付恢复原状所需的工程费
用，由韩琦自行恢复，具体费用数额以鉴定机构鉴定的数额即人
民币1，844，365.92元为准。
对于原告认为平安公司的物品一直占用房屋法院认为，平
安公司因与韩琦建立租赁合同关系，而在涉诉房屋内存放的物
品，为平安公司所有，平安公司对该资产依法享有占有、使用、
收益和处分的权利，平安公司虽有违约行为，但是其对资产所享
有的物权，受法律保护，平安公司在向外搬离租赁房屋内的资产
时，韩琦和案外人女人街地产应予以配合。虽然，平安公司在租
赁房屋内的资产分别分布在女人街地产及案外人韩琦的房屋内，
但女人街地产阻挠平安公司向外搬离，女人街地产的阻挠行为违
反法律规定，侵害了平安公司的物权的同时，也给韩琦造成了一
定的损失，该部分损失，本案不予处理，原告可以另案起诉。
原审法院判决：一、原告韩琦与被告中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司关于沈阳市浑南新区浑南四路1号富腾大厦的房屋租赁合同于2011年7月1日解除；二、被告中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司于本判决生效后十日内给付原告韩琦损失人民币1，657，846.71元；三、被告中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司于本判决生效后十日内给付原告韩琦恢复原状工程款人民币1，844，365.92元；四、被告中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司已经向原告韩琦所交付的押金人民币147，835.13元不予返还；五、驳回原告韩琦的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币63，118元，鉴定费人民币40，000元，合计人民币103，118元，由被告中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司承担。
宣判后，韩琦不服，提出上�，以其在租赁过程中无过错、平安公司一直占有使用涉案房屋33个月为由，请求二审法院撤销原判第五项，改判平安公司给付韩琦2011年7月1日至2014年3月15日的租金损失5，720，536元，本案所需的诉讼费用由平安公司承担。
平安公司辩称，原审判决第五项认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。
平安公司亦不服，提出上诉，以双方签订租赁合同时涉案房屋即为现在的状态为由，请求二审法院撤销原审判决二、三项，改判驳回韩琦关于二、三项的诉讼请求；一、二审诉讼费、鉴定费等实际发生的费用由韩琦承担。
韩琦辩称，平安公司的上诉请求没有事实依据，与本案无关，应当驳回。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。
上述事实，有双方当事人陈述，房屋租赁合同、退租函、关于退租函的说明、民事判决书、特快专递详情单、调派出动单、富腾物业说明等证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，关于双方房屋租赁合同效力的问题，此合同为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因平安公司已经按照与韩琦之间的合同约定，提前两个月通知了韩琦解除涉案租赁合同，且在搬迁以前就已另行选好办公地址，从2011年7月起并未继续在涉诉房屋进行办公使用，虽有部分办公设备未能从涉诉房屋搬离，亦非由其自身原因所致，现平安公司已另址办公，并明确表示拒绝继续履行合同，故双方继续履行涉案租赁合同已无客观可能，应予解除。双方当事人对于租赁合同约定的内容没有异议，因此关于合同解除的后果，原审法院应当审查租赁合同中关于承租方违约解除租赁合同的约定，严格依照租赁合同的约定进行处理。
关于韩琦主张的恢复原状的诉讼请求，原审法院应当�明该请求是否有合同或者法律上的依据，如果认定平安公司有义务恢复原状，则应当查清双方订立合同时房屋的原状。并应依法分配举证责任，原审法院应当在查明事实的基础上予以认定。
综上，原审法院事实不清，应予发回重审。依照《中华人民
共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁
定如下：
一、撤销沈阳市高新技术产业开发区人民法院（2013）沈高开民初字第180号民事判决；
二、本案发回沈阳市高新技术产业开发区人民法院重审。
审 判 长 李 倩
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 纪
二〇一四年十月十日
书 记 员 李 颖
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者�清事实后改判；