杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第2499号
原告：王敬东。
委托代理人：龚俊锋、黄凯云，浙江西湖律师事务所律师。
被告：中天建设集团有限公司。
法定代表人：楼永良。
委托代理人：袁庆文，浙江东辰律师事务所律师。
委托代理人：吕牡丹，该公司员工。
被告：杭州金地中天房地产发展有限公司。
法定代表人：ＸＸ。
委托代理人：袁庆文，浙江东辰律师事务所律师。
原告王敬东为与被告中天建设集团有限公司（以下称中天建设集团）、杭州金地中天房地产发展有限公司（以下称金地中天公司）承揽合同纠纷一案，于2013年11月14日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员萧京独任审判，于2014年12月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2014年3月7日公开开庭进行了审理。原告王敬东及其委托代理人龚俊锋，被告中天建设集团、金地中天公司的共同委托代理人袁庆文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王敬东诉称：2010年12月31日，王敬东与金地中天公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定王敬东购买金地中天公司位于杭州市西湖区金地自在城东苑x幢104室房屋（以下称104室房屋），房屋用途为一般住宅，合同中约定了房屋价款、交付期限等内容。此后，王敬东与中天建设集团、金地中天公司签订《金地自在城东苑房屋装修协议书》，该协议书约定中天建设集团于2012年10月31日前完成《浙江省商品房买卖合同》附件四《装修、设备标准》及《金地自在城东苑装修申请书》所述的装修交付，金地中天公司对中天建设集团的装修质量承担保证责任。合同订立后，王敬东依约履行付款等合同义务，但中天建设集团、金地中天公司未依约在2012年10月31日前将符合交付标准的房屋交付使用。2012年10月28日，王敬东验收房屋时发现存在大量严重的质量问题，包括墙体断裂、墙壁渗水、地下渗水、墙体凹凸不平、马桶堵塞等，严重影响正常居住和使用，无法达到交付条件。经中天建设集团、金地中天公司前后十余次返工，仍无法达到合同约定的交付条件，直至2013年8月25日才达到交付条件。期间，王敬东产生不必要的租金损失22555元。现起诉请求判令：1、被告中天建设集团、金地中天公司支付自2012年11月1日至2013年8月25日逾期交房违约金128252.64元；2、被告中天建设集团、金地中天公司支付租金损失24516.13元（按同类同地段房屋租金每月2500元计算）；3、本案诉讼费用由被告中天建设集团、金地中天公司承担。
被告中天建设集团辩称：其没有实际参与104室房屋的装修，对于房屋具体装修情况也不知情。有关房屋装修的相应责任应由金地中天公司承担。
被告金地中天公司辩称：104室房屋的装修由其完成，中天建设集团未实际参与，如有装修责任，由金地中天公司承担。金地中天公司已按照合同约定完成104室房屋的相关装修，该房屋符合合同约定的交付条件。王敬东实际参与了房屋交付，按照双方的约定应视为104室房屋已完成交付。王敬东诉称的所谓质量问题并不存在，其一直以超过约定的标准和要求，以推诿拒收房屋为手段，意图索赔及实现合同以外的要求。假如王敬东诉称的质量问题客观真实，也属于一般保修范畴，不能构成拒收房屋的正当理由。因为双方对房屋的交付条件有约定，而且所有反馈单记载的内容并不影响房屋的正常居住使用功能。王敬东主张的违约金和房租损失不能同时计算，违约金数额也过高。王敬东拒收符合约定交付条件房屋的行为违反约定，所有损失和责任应由其自行承担，请求驳回其诉讼请求。
原告王敬东提供证据材料如下：
1、浙江省商品房买卖合同，证明王敬东与金地中天公司之间的房屋买卖合同关系。
2、金地自在城东苑房屋装修协议书，证明双方约定由中天建设集团、金地中天公司向王敬东交付精装修房屋的事实。
3、房屋意见反馈单（编号：未收），证明中天建设集团、金地中天公司交付的104室房屋存在质量问题，无法交付的事实。
4、返工记录，证明104室房屋多次返工的事实。
5、房屋意见反馈单（编号：32-2404），证明104室房屋具体交付日期的事实。
6、照片（打印件），证明104室房屋存在质量问题。
7、租房协议及收据，证明因中天建设集团、金地中天公司未按期交付房屋导致王敬东租赁房屋，造成租金损失的事实。
被告中天建设集团未提供证据材料。
被告金地中天公司提供证据材料如下：
1、竣工验收备案表。
2、浙江省建设工程规划核实确认书。
3、建设工程竣工验收消防备案情况登记表。
4、人防工程专项验收意见书。
5、卫生局（环卫）验收意见书。
证据1-5证明104室房屋符合合同约定的交付条件。
6、装修申请书，证明王敬东要求实际参与装修的分包单位为中厦建设集团有限公司，中天建设集团未实际参与装修施工并不构成违约。
7、委托书，证明王敬东要求实际参与装修的分包单位为中厦建设集团有限公司，中天建设集团未实际参与装修施工并不构成违约。
8、金地自在城东苑房屋钥匙、资料收条，证明王敬东认可104室房屋符合交付条件，已实际收受房屋的事实。
9、（2009）新民一初字第01459号民事判决书，证明王敬东提出的所谓质量问题即使存在，也不能构成其拒收房屋的理由，不能以开发商需对房屋进行保修就认定存在逾期交房。
上述证据经当庭出示，综合双方的举证、质证意见以及证据间联系，本院认证如下：
原告王敬东提供的证据，被告中天建设集团、金地中天公司质证认为，证据1的真实性无异议，根据该合同第9条约定，104室房屋的交付条件是工程竣工验收备案等条件，交付日期是2012年10月31日前，结合原告王敬东所提供的反馈单，104室房屋已于2012年10月28日双方组织交房，可以证明被告金地中天公司组织的交房是符合合同约定的，故该证不能证明原告王敬东主张的待证事实，相反证明了104室房屋交付符合合同约定。证据2的真实性无异议，其中第5条约定，结合原告王敬东的陈述和反馈单载明的内容，其中有要求赠送隐形纱窗以及地下室采光等特殊要求，直接证明原告王敬东在房屋交付过程中提出合同以外的要求作为交付条件，该证也证明原告王敬东提出超过合同以外的要求主张自己的权利，属于过度维权造成本案纠纷。证据3，反馈单实际是形成过的，但内容都是原告王敬东单方提出的，由被告金地中天公司记录下来，内容的真实性不客观，不予认可，该证只能证明双方实际交付过104室房屋，原告王敬东提出一系列质量问题，该些质量问题并不存在，部分要求超出合同约定。证据4，返工过程是存在的，客户提出的要求都会有记录，但该证可以进一步证明原告王敬东推诿拒绝收房，10月28日记录的内容与反馈单一致，1月12日记录的内容与原告王敬东之前提出的大部分不一样，说明原告王敬东不断提出所谓的“新的质量问题”，与4月12日记录的内容相比较，证明原告王敬东一直以各种理由拒绝收房，所谓的“质量问题”根本不存在。证据5，质证意见与证据3一致，即使按照原告王敬东的说法，已经找不出任何问题的情况下，其仍然拒绝收房。证据6不认可，据被告金地中天公司的相关交房人员回忆，在交房过程中并没有形成照片。证据7不认可，通常的租房，签订合同的比较少，用特定的收款收据收取房租更是违背常理，显然是有意制作。
被告金地中天公司提供的证据，原告王敬东质证认为，证据1－5的真实性无法核实，证明对象有异议，只能证明工程验收备案，不能证明104室房屋符合约定的交付条件。证据6的真实性无异议，关联性有异议，装修申请书是2010年12月31日签订的，在签订商品房买卖合同的同时因被告金地中天公司的要求签订，事后与被告金地中天公司重新签订了装修协议书，该证不具有法律效力。证据7，事后双方有变更，质证意见与证据6一致。证据8无异议，经过多次返工，原告王敬东于2012年12月18日收取104室房屋的钥匙。证据9的真实性无法确认，与本案无关联，该份判决针对的是违约金诉讼，案件事实也不一样。
本院认为，原告王敬东提供的证据1、2的真实性，被告中天建设集团、金地中天公司质证无异议，予以认定。证据3、4、5的真实性予以认定，被告中天建设集团、金地中天公司提出该证中记载的内容系原告王敬东单方陈述，不客观，因证据3、4、5均系双方在场的情况下形成，故该证不属于原告王敬东单方所形成的证据，本院予以认定，该证可以证明双方交付104室房屋所交涉的质量问题等事实。证据6系照片，因被告中天建设集团、金地中天公司就真实性提出异议，且该证缺乏其他证据印证其形成时间、地点等，故真实性不予认定。证据7系租房合同及收据，缺乏其他证据印证其具体履行，故真实性不予认定。
被告金地中天公司提供的证据1－5的真实性予以认定。证据6、7的真实性，原告王敬东质证无异议，但结合原告王敬东提供的证据2，证据6、7不能证明104室房屋装修系中厦建设集团有限公司履行的事实。证据8予以认定。证据9不属于证据范畴，不予认证。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定本案事实如下：
2010年12月31日，王敬东与金地中天公司签订《浙江省商品房买卖合同》（编号：2010预1097633），约定王敬东购买金地中天公司的104室房屋，总价款为2151890元，合同中约定了房款支付、房屋交接以及双方的违约责任等内容。其中第十四条约定：双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。该合同附件四装饰、设备标准中约定了外墙、内墙、顶棚等材料、设备标准。同日，王敬东签署的《“金地自在城东苑”房屋装修申请书》载明：“杭州金地中天房地产发展有限公司：本人于2010年12月31日向贵公司购买104室房屋并签署《商品房买卖合同》。现本人拟请中厦建设集团有限公司对本人所购买房屋的有关空间进行装修调整。该装修调整为本人要求，由此所发生的一切风险均由本人自行承担。考虑到本人上述装修调整造成装修时间的延长及成品保护的需要，本人同意在贵方在达到《商品房买卖合同》第九条约定的“建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明”条件时，先按毛坯交付房屋，并办理相关交接手续。《商品房买卖合同》附件四所约定的《装饰、设备标准》待本人按本申请书所述办理交接手续完成后由中厦建设集团有限公司进行装修，中厦建设集团有限公司根据《商品房买卖合同》附件四及本申请书对房屋进行装修后，本人再办理房屋装修验收交接手续。”
此后，王敬东（协议甲方）又与中天建设集团（协议乙方）、金地中天公司（协议丙方）签订《“金地自在城东苑”房屋装修协议书》一份，该协议对104室房屋的装修、设备标准、装修交付时间、逾期完成装修工程的违约金等问题作了约定。其中，第四条约定：三方确认《商品房买卖合同》附件四《装修、设备标准》待乙方办理毛坯房屋交接手续后，由乙方根据《商品房买卖合同》附件四《装修、设备标准》进行装修。第五条约定：在房屋毛坯交付后至装修验收交付完成之前，甲方同意不得要求乙方装修第四条约定的标准以外的内容，不得委托其他任何施工单位进场装修，不得使用房屋，不得干扰现场装修施工作业。第六条约定：丙方负责对乙方装修质量进行监督，乙方按国家规定对《商品房买卖合同》附件四约定的装修质量承担保修责任，丙方对乙方的装修质量承担保证责任。第七条约定：乙方于2012年10月31日前完成《商品房买卖合同》附件四《装修、设备标准》及《“金地自在城东苑”装修申请书》所述的装修交付。乙方房屋装修交付前7天通知甲方办理房屋装修验收手续。如甲方未按通知时间办理该手续，则视为乙方装修符合双方约定的要求，且已将房屋交付给甲方。乙方书面通知中规定的日期即视为装修交付日。第九条约定：工程质量和验收：1、乙方装修工程必须符合国家现行的《住宅装饰装修工程施工规范》。2、装修的材料、设备由丙方提供，若丙方提供的材料设备质量不合格而影响工程质量，其返工费用由丙方承担。3、由于乙方原因造成质量事故，其返工费用由乙方承担。4、装修完成后，乙方向甲方提供《装修工程保修单》。凭保修单实行保修，保修期从装修交付之日算起；家电、设备部分的保修由丙方按该家电、设备的生产商所提供的保修卡办理。第十条约定：乙方未按本协议约定完成装修工程的，每逾期一天，应向甲方支付已交付房价款万分之二的违约金；若乙方未履行违约责任，丙方有义务承担担保责任。第十四条约定：本协议为甲丙双方所签《商品房买卖合同》的补充协议，本协议未约定事项按《商品房买卖合同》执行，本协议与甲丙双方所签《商品房买卖合同》内容不一致之处，以本协议约定为准。协议订立后双方履行。
2012年10月28日，王敬东在与金地中天公司有关人员办理104室房屋装修工程交接手续时，对房屋装修存在的问题书面提出了意见。诸如“入户门有碰痕，卫生间瓷砖勾缝处理不到位，客房落地窗角处墙纸破损，可视对讲有点装斜，客厅顶部有污点及未处理完的工程，地下室采光、客厅外采光井顶未打胶、地下采光井玻璃全部打胶，希望能送隐形纱窗，书房内墙纸做工粗、更换局部墙纸，客房阳台出水口进行清理，控电箱内各路电源控制开关进行标识，地下室开关控制改为并联控制，地下室水管顶部有渗点，地下室楼梯立柱底部未处理，马桶堵住了，玄关内插座固定”等问题。此后，经多次维修，2013年8月16日，王敬东又在《房屋意见反馈单》中提出“进户门油漆修补，塑钢进户门清理、门边墙面油漆修补，厨房塑钢门上面墙开裂修补，玄关地漏处墙角发霉，客厅窗户右边开裂破损修补，书房窗台开裂修补，主卧门把手松动”等意见，有关房屋装修交接人员签署“以上问题一周解决”的意见。同年8月25日，王敬东出具“此房现有问题都已维修完成”的意见，并接收104室房屋。2013年11月，王敬东诉至本院。
本院认为，本案讼争双方签订的《商品房买卖合同》及装修协议书应认定有效，具有法律约束力，双方均应依约履行。双方当事人的主要争议焦点在于：一、104室房屋装修工程是否存在质量问题；二、两被告的责任应如何承担。
关于焦点一，本院认为，首先，金地中天公司对王敬东在2012年10月28日办理104室房屋装修工程交接手续时书面提出的装修质量问题未提出异议，并进行了维修。其次，在维修过程中，金地中天公司的有关房屋装修交接人员又于2013年8月16日对王敬东提出的其他装修问题签署了“以上问题一周解决”的意见。后经多次维修，直至2013年8月25日，王敬东出具“此房现有问题都已维修完成”的意见，并接收了104室房屋。由此可见，104室房屋装修工程在双方办理交接手续时确实存在一定的质量问题。
关于焦点二，本院认为，按照装修协议的约定，中天建设集团未按约定完成装修工程的，每逾期一天，应向王敬东支付已交付房价款万分之二的违约金；若中天建设集团未履行违约责任，金地中天公司有义务承担担保责任。该违约金的约定适用于装修工程未完成的情形。而本案双方于2012年10月28日办理104室房屋装修工程交接手续的时间，早于装修协议约定的2012年10月31日交付时间。104室房屋装修工程在办理交接时虽然存在一定的质量问题，但由于双方对装修工程的具体质量要求以及验收标准并无相应约定，《商品房买卖合同》附件四中也仅约定了装修使用的材料等具体材质，而且存在的质量问题并无证据证明达到了严重影响正常居住使用不能交付的程度。因此，不能就此认定被告中天建设集团未按协议约定完成104室房屋的装修工程。故本院对王敬东要求两被告按装修协议承担违约金的诉讼请求不予支持。但两被告对104室房屋装修工程存在的质量问题负有维修的责任和义务，两被告未及时予以维修客观上给王敬东居住使用104室房屋会造成一定的影响，维修期间因此给王敬东造成的损失中天建设集团应当承担赔偿责任，金地中天公司作为装修质量的保证人应承担连带责任。维修期间王敬东因此所受的损失，本院根据装修协议的履行情况并参照同类地段房屋租金的计算标准，酌情确定为19667元。至于中天建设集团辩称104室房屋的装修工程并非其履行之意见，因装修协议书明确约定中天建设集团系104室房屋装修工程的承揽人，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百六十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：
一、中天建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王敬东损失19667元。
二、杭州金地中天房地产发展有限公司对中天建设集团有限公司上述应支付的款项承担连带责任。
三、驳回王敬东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3356元，由王敬东负担2924元，由中天建设集团有限公司负担432元。中天建设集团有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内径直交付本院。杭州金地中天房地产发展有限公司对中天建设集团有限公司负担部分的案件受理费承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 萧 京
人民陪审员 王 皓
人民陪审员 朱湘江
二〇一四年六月十七日
书 记 员 范 姗