北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第06765号
原告贾静，女，1982年5月6日出生，北京市石景山医院医生。
委托代理人赵申，天津华盛理律师事务所律师。
被告贾奇，男，1982年10月1日出生。
被告张军，男，1981年5月19日出生。
委托代理人李洋，女，1993年3月18日出生，肯德基第二十一分店职员。
被告方志涛，男，1959年1月19日出生。
第三人周志敏，男，1986年10月8日出生。
原告贾静与被告贾奇、张军、方志涛、第三人周志敏确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾静及委托代理人赵申，被告贾奇，被告张军的委托代理人李洋，被告方志涛及第三人周志敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告贾静诉称：原告与被告贾奇共同拥有位于北京市昌平区××小区××号楼××单元××号的房屋。2012年12月19日，北京市石景山区人民法院作出（2012）石民初字第3769号一审判决书，判决原告与贾奇离婚。后贾奇对财产分割部分不服提起上诉，2013年3月20日，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第2119号终审判决书，维持一审判决，确定上述房屋由原告和贾奇各占50%的份额，原告居住使用大卧室。原告与贾奇共同将该房屋出租给第三人，租期自2012年3月1日至2013年2月28日。但贾奇单方与第三人提前解除了租赁合同，并在没有经过原告同意的情况下，于2013年1月20日贾奇与被告张军将房屋租赁给被告方志涛。2012年12月19日，一审判决原告与贾奇离婚，虽然该判决并未生效，但因系贾奇起诉离婚，且贾奇也只针对分割财产部分上诉，故依该判决原告与贾奇离婚是既定的事实，生效只是时间问题。而贾奇在离婚判决生效前，提前单方解除与第三人的房屋租赁合同，与张军将该房屋出租给方志涛，以合法的形式掩盖贾奇、张军非法处分原告合法财产牟利的目的，侵犯了原告的合法权利。现原告依法诉至法院，诉讼请求：一、确认被告贾奇、张军与被告方志涛之间的房屋租赁合同无效，判令三被告返还原告享有居住使用权的大卧室；二、判令三被告连带赔偿原告损失3万元；三、诉讼费及相关鉴定费由被告承担。本案庭审中，原告明确其第一项诉讼请求为：要求确认方志涛和张军签订的《个人租房协议书》无效。
被告贾奇辩称：原告的陈述与事实不符。当时第三人知道我们要离婚的事，他提出不想住了。我与方志涛之间不存在房屋租赁合同，我不具有作为被告的主体资格，原告不应该起诉我。请求法院驳回原告的起诉。
被告张军辩称：原告陈述的事实与实际情况不符，请求法院驳回原告的起诉。我当时租房时，是从网上看到的房源信息，不认可原告关于未经她同意就租房的陈述。
被告方志涛辩称：我是房屋的使用者，我看到了房屋产权证，并不知道原告家庭的原因。我的所有手续合法，原告应该和被告贾奇解决问题，该纠纷和我没有一点关系，我租房已经按年支付了租金。
第三人周志敏述称：我从2012年3月开始从网上找房源，后根中介公司和被告贾奇签订了合同，当时我看了房产证。签约时是在原告和贾奇离婚前，我住到10个月时，原告给我打电话，干扰到我的生活，所以我决定不租了，解除了租赁合同。我走的是正常的法律程序，每个月房租的打款我都有记录，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：贾静与贾奇原系夫妻关系。双方于婚姻关系存续期间购买了位于北京市昌平区××小区××号楼××层××单元××的房屋一套。2011年9月6日，北京市昌平区住房和城乡建设委员会颁发了该房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为贾静、贾奇，共有情况为按份共有，双方各占50%的共有份额。2012年2月26日，贾奇与周志敏签订《北京市房屋租赁合同》，约定贾奇将上述房屋出租给周志敏，租赁期限自2012年3月1日至2013年2月28日，租金为每月3500元。2012年12月19日，北京市石景山区人民法院作出（2012）石民初字第3769号民事判决书，判决贾静与贾奇离婚，上述房屋归贾静与贾奇按份共有，双方各占50%的所有权份额，其中贾静居住使用南面大卧室，贾奇居住使用北面小卧室，其他部分双方共同居住使用等。后贾奇不服该判决提起上诉，2013年3月20日，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第2119号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在离婚诉讼过程中，贾奇于2013年1月与周志敏解除房屋租赁合同。
本案庭审中，贾奇称其与周志敏解除房屋租赁合同后，于2013年1月又将该房屋出租给张军，租赁期限为5年，租金为每年2万元。张军对此陈述表示认可，并称签约时见过上述房屋的所有权证。在本案审理过程中，贾奇、张军向法庭提供《北京市房屋租赁合同》一份，载明出租人为贾奇、承租人为张军，标的房屋坐落于北京市昌平区××小区××号楼××单元××，合同签订日期为2013年1月5日，租赁期限自2013年1月6日至2018年1月1日，租金为每年2万元，并约定在不违背相关法律法规的前提下，张军可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向贾奇承担责任。经质证，贾静对该份租赁合同的真实性不予认可。本案庭审中，贾奇称其与周志敏解除房屋租赁合同，并将房屋另行出租给张军时，已经征得贾静同意，贾静对此陈述不予认可。
2013年1月20日，张军与方志涛签订《个人租房协议书》，约定张军将上述房屋出租给方志涛使用，租赁期限自2013年1月20日至2014年2月1日，租金为每年4万元。现该房屋由方志涛居住使用。本案庭审中，方志涛称签约时见过该房屋的所有权证。
以上事实，有房屋所有权证、（2012）石民初字第3769号民事判决书、（2013）一中民终字第2119号民事判决书、《北京市房屋租赁合同》、《个人租房协议书》及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，位于北京市昌平区××小区××号楼××层××单元××的房屋归贾静和贾奇按份共有，双方各占50%的共有份额。贾奇未经贾静同意，将该房屋出租给张军，后张军又将该房屋转租给方志涛，张军、方志涛均见过房屋所有权证，应当知道该房屋归贾静与贾奇共有，而张军将房屋转租给方志涛，事前未征得贾静同意，事后又未经贾静追认，故贾静要求确认张军与方志涛签订的《个人租房协议书》无效，于法有据，本院应予支持。贾静并据此要求贾奇、张军、方志涛返还上述房屋中的大卧室，理由正当，本院亦应予以支持。至于上述合同无效后的相关问题处理，合同相关当事人可另行解决。因贾奇未经贾静同意单方出租房屋，对由此造成贾静的租金损失，贾奇理应予以赔偿，赔偿金额由本院参照张军与方志涛约定的租金标准，合理确定为2万元。贾静主张的其他损失举证不足，本院不予支持。贾静要求张军、方志涛承担连带赔偿责任，法律依据不足，本院不予支持。贾奇主张其出租房屋时已征得贾静同意，但未提供相应证据加以证明，故对贾奇的陈述本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条和《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决如下：
一、被告张军与被告方志涛于二○一三年一月二十日签订的《个人租房协议书》无效。
二、被告贾奇、张军、方志涛于本判决生效后十日内将位于北京市昌平区××小区××号楼××层××单元××房屋中的南面大卧室返还给原告贾静。
三、被告贾奇于本判决生效后十日内赔偿原告贾静租金损失人民币二万元。
四、驳回原告贾静的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六百二十元，由原告贾静负担二百五十元（已交纳）；由被告贾奇负担三百元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告张军、方志涛负担七十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张彦辉
人民陪审员 李 强
人民陪审员 冯秀琴
二〇一三年十一月十八日
书 记 员 李峥艳