湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨法民一初字第700号
原告湘潭市雨湖区文化馆，住所地湘潭市雨湖区平政路八仙桥侧。
法定代表人谢海湘，该馆馆长。
委托代理人刘阳，湖南潭州律师事务所律师。
委托代理人张明，湖南潭州律师事务所律师。
被告湘潭市名阁实业有限公司，住所地湘潭市雨湖区建设北路252号。
法定代表人米玲，该公司负责人。
委托代理人陈钊，湖南同升律师事务所律师。
原告湘潭市雨湖区文化馆与被告湘潭市名阁实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告湘潭市雨湖区文化馆于2015年7月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员苏刚独任审判，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。代理书记员曾芳兰担任记录。原告湘潭市雨湖区文化馆的法定代表人谢海湘及委托代理人刘阳、张明、被告湘潭市名阁实业有限公司的法定代表人米玲及委托代理人陈钊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告湘潭市雨湖区文化馆诉称：2004年1月15日，原告与被告签订了一份《租赁合同》，合同约定将原告所有的雨湖区文化馆活动中心一楼部分（270平方米）租赁给被告使用，租赁期限为8年，从2004年2月8日起至2012年2月7日止，租金28800元/年，按季度缴纳。合同约定违约责任为被告逾期15天不交房租，视为合同自动终止，原告有权要求被告腾空房屋，并支付违约金10000元。合同签订后，原告交付了房屋给被告使用，已履行了合同约定的义务。被告承租后使用该房屋至2012年2月7日合同到期，原、被告双方没有续签，原告多次发函要求被告腾出房屋，但被告不予理睬，仍继续占有使用，并且从2011年起截止至2015年7月7日尚欠原告租金共计25200元。为此原告湘潭市雨湖区文化馆诉至本院，请求判决：1、解除原、被告之间的租赁合同，并要求被告腾出湘潭市雨湖区建设北路252号雨湖区文化馆活动中心一楼部分（270平方米）；2、被告支付拖欠原告的房屋租金25200元及违约金10000元，合计35200元；3、被告承担本案的诉讼费。在本案审理过程中，原告增加一个月租金2400元的诉讼请求。
被告湘潭市名阁�业有限公司辩称：被告未拖欠租金，按照计算被告还多交了房租，不包括原告在被告处消费签单的费用；原告在2013年5月的时候说过要终止合同，双方口头约定不解除合同，但没有书面文书；被告将所承租原告房屋的一部分承包给了刘利桃，从2012年2月以后刘利桃的租金就没有交给被告，而是直接交给了原告。
经审理查明：原、被告于2004年1月15日签订《租赁合同》，合同约定将原告所有的位于湘潭市雨湖区建设北路252号的文化馆活动中心一楼270平方米房屋租赁给被告使用，租赁期限为8年，从2004年2月8日起至2012年2月7日止，租金为28800元/年，按季度缴纳。合同另约定被告逾期15天不交房租，视为自动终止合同，原告有权要求被告退场，如一方违约，由违约方给付守约方违约金10000元。合同签订后，原告根据合同约定向被告交付了房屋。合同期间，被告湘潭市名阁实业有限公司使用所承租房屋的一部分开办了“自然轩茶楼”，并于2010年11月9日承包给刘利桃经营。合同到期后，原、被告双方未续签合同，房屋维持原有的使用情况至今。原告从2013年5月16日起多次通知被告不再续签合同，要求被告交回所承租房屋。
另查明，从2012年2月7日合同届满至今，被告向原告交纳了房租42000元。“自然轩茶楼”于2012年10月23日向原告交纳了36000元。减掉以上两笔款项，截止至2015年8月7日，被告尚欠原告租金27600元。
以上事实，有原、被告的当庭陈述、《租赁合同》、《对账单查询》、《通知》、《律师函》、房产证、《承包合同》、房租收据等证据予以证明，足以认定。
本院认为：原、被告之间签订《租赁合同》，原告湘潭市雨湖区文化馆将相关房屋交由被告湘潭市名阁实业有限公司经营，原、被告之间租赁合同关系成立；双方约定的租赁期间自2012年2月7日届满后，被告继续占有使用所承租房屋并向原告支付了部分租金，双方之间的租赁合同关系继续存在，但租赁期限为不定期，双方当事人可以随时解除合同；此外，被告自2012年起即存在迟交、欠交租金的行为，显属违约，原告亦可根据《租赁合同》的约定行使其解除合同的权利及主张违约金，故本院对原告要求被告支付违约金10000元的诉讼请求予以支持；原告从2013年5月16日起多次通知被告不再续签合同，并于2015年6月5日向被告送达《律师函》，明确表示自被告收到该《律师函》之日解除租赁合同关系，已主张了其解除合同的权利，被告对此未提出异议，双方的租赁合同至2015年6月5日解除，本院予以确认；租赁期满后，承租人应当返还租赁物，对原告要求被告腾出湘潭市雨湖区建设北路252号雨湖区文化馆活动中心一楼部分（270平方米）的诉讼请求，本院予以支持；从2012年2月7日合同届满至2015年6月5日合同解除时，被告仅向原告交纳了房屋租金42000元，被告应根据合同约定向原告支付拖欠的房屋租金。原告自愿将“自然轩茶楼”于2012年10月23日向原告交纳的36000元抵作被告应缴纳的房屋租金，系原告对其民事权利的处分，本院予以支持，因2015年6月5日合同解除后，租赁物仍由被告实际占有使用，被告应当支付相应的占有使用费，故本院对原告要求被告按《租赁合同》约定的28800元/年的标准支付从2012年2月7日至2015年8月7日拖欠的租金共计22800元（28800元/年÷12个月×从2012年2月7日至2015年8月7日共计42个月-42000元-36000元）的诉讼请求予以支持，对超出部分不予支持；被告主张的维修费用、原告在被告处消费签单费用等，因其未提供充分证据予以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告湘潭市名阁实业有限公司在本判决生效之日起三十日内腾空所承租湘潭市雨湖区建设北路252号雨湖区文化馆活动中心一楼部分场地（270平方米）并返还给原告湘潭市雨湖区文化馆；
二、被告湘潭市名阁实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告湘潭市雨湖区文化馆租金22800元及违约金10000元，共计32800元；
三、驳回原告湘潭市雨湖区文化馆其他的诉讼请求。
如当事人未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案受理费680元，减半收取340元，由原告湘潭市雨湖区文化馆负担20元，被告湘潭市名阁实业有限公司负担320元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 员 苏 刚
二〇一五年十月十四日
代理书记员 曾芳兰
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬�，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。