苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴木民初字第282号
原告钱建云。
委托代理人刘志发、刘佳，江苏万拓律师事务所律师。
被告颜建根。
被告颜建英。
被告颜建林。
被告颜建根、颜建英、颜建林之共同委托代理人葛成敬，江苏紫东律师事务所律师。
被告袁艾民。
委托代理人杨云龙，江苏铠铖律师事务所律师。
原告钱建云与被告颜建根、袁艾民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理。审理中，原告申请追加颜建英、颜建林作为被告参加诉讼，本院予以准许。本案由代理审判员王长栋适用简易程序独任审理，后转为普通程序依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告钱建云之委托代理人刘佳，被告颜建根、颜建英、颜建林之共同委托代理人葛成敬，被告袁艾民之委托代理人杨云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱建云诉称，位于苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园49幢202室房屋原系颜春根的拆迁安置房。2009年5月31日，其与颜春根签订房屋转让协议，约定颜春根将该房屋转让给其。协议签订后，颜春根向其交付了房屋，并由其居住至今。因当时该房屋尚未办理房产证，故双方未办理过户手续。2014年2月，颜春根去世，颜春根母亲颜全金在取得该房屋房产证后，在明知该房屋已经出售给其的情况下，将房屋再次出售给被告袁艾民。2014年12月，颜全金去世。被告颜建根、颜建英、颜建林系颜全金另外三子女。颜全金与袁艾民之间签订的房屋买卖合同存在恶意串通，损害第三人利益的情形，应认定为无效。理由为：1、被告袁艾民购买该房屋的价格明显低于市场价，仅为该房屋市场价的六成。2、涉案房屋一直由其居住至今，房屋钥匙均在其掌控之下。被告袁艾民在此期间从未至房屋进行实际查看，于常理不符。3、双方签订的房屋买卖合同明确该房屋未出租，在此情形下，任何善意的购房者都会对所有权人不持有房屋钥匙产生疑虑。4、被告袁艾民在2014年9月份取得房屋产证后至今未要求其腾空房屋。善意的购房者在付清全款并取得房屋产证后半年多的时间里仍不关心房屋交付问题，与常理有悖。综上，请求判令确认颜全金与被告袁艾民签订的苏房存吴合同201409090003号房屋买卖合同无效。
被告颜建根、颜建英、颜建林共同辩称，1、房屋买卖合同签订时，颜全金系房屋登记所有权人。我国法律规定，不动产所有权以登记为准。颜全金将登记在自己名下的房屋出售给被告袁艾民，双方签订的合同合法有效。2、颜春根与原告签订的房屋转让协议系伪造。拆迁房屋确定的时间为2011年5月9日，颜春根与原告签订房屋转让协议的时间为2009年5月31日。协议签订时，颜春根尚无法确定该房屋的坐落。3、颜全金生前并不认识原告，亦未将该房屋进行出售给原告。颜全金仅听说其儿子颜春根将房屋借给两个女人居住，其中一个女人曾于颜春根谈过恋爱。4、颜全金并不识字，其也不可能在房屋转让协议上签字按手印。综上，颜全金与被告袁艾民签订的房屋买卖合同合法有效，请求判令驳回原告的诉讼请求。
被告袁艾民辩称，其买房时，颜全金的女儿搀扶着颜全金陪同其去查看房屋，当时房屋是锁着的。颜全金称，该房屋是儿子颜春根借给朋友居住的，未收取房租。该房屋的结构与旁边的房屋结构是一样的。故当日其仅查看了相邻的房屋结构，并在此后与颜全金签订了房屋买卖合同。其与房屋原所有权人颜全金签订存量房买卖合同，并支付了全部购房款，办理了过户手续，双方之间的房屋买卖合同合法有效。对于原告所称的原告与颜春根、颜全金签订的房屋转让协议其并不知情。
经审理查明，颜全金与颜小男（于2005年3月13日去世）夫妇共生育子女4人，分别为长子颜春根（于2014年2月10日去世）、次子颜建根、长女颜建英、次女颜建林。
2007年10月9日，颜春根与木渎镇有关部门签订民房预动迁补偿协议书，约定对颜春根坐落于木渎镇天池村的房屋实施预动迁，拆迁后，对颜春根进行安居房安置。安置面积240平方米，先安置120平方米，剩余面积在2010年10月9日安置。2011年5月9日，颜春根（乙方）与苏州市吴中区木渎镇人民政府动迁办公室（甲方，以下简称木渎动迁办）签订木渎镇拆迁户安居房屋安置协议书，约定乙方家庭常住人口2人，核定安置面积200平方米，安置房屋坐落新姜窑、金运小区。安置房屋为3套，具体坐落及费用为：金运花园28幢202室，基准价安置面积120.43平方米，单价2498.50元，金额为300894元，车库面积6.105平方米，单价400元，金额为2442元，维修基金6067元，合计309403元；新姜窑花园42幢304室，基准价安置面积48.46平方米，单价2623.40元，金额为127130元，车库面积8.33平方米，单价400元，金额为3332元，维修基金2609元，合计133071元；新姜窑花园49幢202室，基准价安置面积31.11平方米，单价2498.50元，金额为77728元，调节安置面积20平方米、40.97平方米，单价分别为2748元、2893元，金额分别为54960元、118526元，车库面积7.96平方米，单价400元，金额为3184元，维修基金5088元，合计259486元。因动迁乙方房屋，甲方应支付乙方的补偿总金额为407304元，乙方应向甲方支付的安居房安置款项及其他费用总计为701960元。经结算，乙方还应支付甲方294656元，此款由乙方在协议签订之日起10日内支付。
预动迁补偿协议签订后，颜春根取得了位于苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园49幢202室的房屋。后，原告钱建云（乙方）与颜春根（甲方）于2009年5月31日签订房产转让协议，约定甲方将位于苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园49幢202室房屋（建筑面积约90平方米，车库3平方米）转让给乙方，房屋转让价款为230000元；该房无证，但双方愿意买卖；出让房屋为空房，无随房转移物；办理房产过户的有关税费由乙方负担；合同签订之日，乙方支付定金150000元，余款180000元过户付清；房产证下来后，甲方必须配合乙方办理过户；在乙方支付150000元时，甲方向乙方交付房屋钥匙；办理过户手续时，双方必须履行本合同，房价不得涨跌；出让房屋的产权发生纠纷，由甲方承担全部法律责任；协议签订后，任何一方违约，违约方应承担全部违约责任，赔偿所造成的经济损失100000元；乙方如有特殊情况需出卖房屋，甲方应予配合，但乙方必须把余款付清。转让协议由甲乙双方签名。协议尾部，颜全金捺印注明同意出让。
原告称，2009年11月19日其支付了颜春根购房款100000元，并由颜春根出具了收条，余款也已经在2009年年底前支付完毕，但颜春根并未出具相应收条。庭审中，原告提供了该份收条，内容为“今收到钱建云人民币拾万元整，100000元”。
根据苏州市吴中区木渎镇拆迁安置房屋办证流程，2013年7月15日，颜春根与苏州市吴中区木渎新区经济技术发展总公司（以下简称木渎新区总公司）就涉案房屋买卖事宜签订商品房买卖合同。商品房买卖合同签订后，颜春根在尚未取得房屋所有权证前去世。颜春根去世后，颜全金于2014年7月11日至江苏省苏州市吴中公证处（以下简称吴中公证处）办理了继承公证。该处于2014年7月14日出具编号为（2014）苏吴证民内字第3029号的公证书。公证书内容为：颜春根于2014年2月10日死亡。颜春根于2013年6月1日签订《商品房买卖合同》购买了苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园42幢304室、42幢25号车库、49幢202室、49幢24号车库，上述房屋及车库属于颜春根个人财产；颜春根未婚无子女，亦未领养子女，颜春根父亲颜小男已于2005年3月13日死亡，颜全金系颜春根母亲，为颜春根合法继承人；苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园42幢304室、42幢25号车库、49幢202室、49幢24号车库为颜春根的遗产，上述遗产由颜全金继承。
2014年7月29日，颜全金取得位于苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园49幢202室、49幢24号车库的所有权，该房屋建筑面积为92.08平方米。
2014年9月1日，颜全金至吴中公证处就苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园49幢202室、49幢24号车库办理了公证委托手续，委托张小多负责上述房屋及车库的买卖事宜。该处于当日出具了（2014）苏吴证民内字第3753号公证书。
2014年9月9日，张小多根据颜全金委托，与被告袁艾民签订苏房存吴合同201409090003号存量房买卖合同，约定颜全金将位于苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园49幢202室及49幢24号车库以535000元的价格转让给袁艾民。2014年9月18日，被告袁艾民取得房屋所有权，并在该房屋上设立了抵押，抵押权人为苏州银行股份有限公司镇湖支行，担保主债权金额为550000元，债务履行期限为2014年11月14日至2017年11月14日。2014年12月，被告袁艾民一方至涉案房屋处与原告就房屋所有权问题发生争执。
原告称，其与颜春根签订房产转让协议后即入住涉案房屋至今。对此，原告提供了数字电视整体转换登记表、电费缴费明细、业主满意度调查表。经质证，四被告认为，原告提供的上述证据中部分未显示房屋实际居住人情况，且即使原告实际占有使用房屋也不代表其取得了房屋的所有权。
审理中，被告颜建根、颜建英、颜建林称，颜全金及颜春根并未在2009年将房屋出售给原告钱建云。颜春根只是告知颜全金，其将房屋借给了两个女性朋友居住，颜春根曾与其中一人谈过恋爱。涉案房屋系拆迁安置所得，拆迁安置人口为颜春根与颜全金。虽然办理产证时由颜春根一人与木渎新区总公司签订商品房买卖合同，但拆迁安置房屋应属于颜春根与颜全金共有。四被告一致确认，袁艾民在与颜全金签订存量房买卖合同前，颜全金在女儿的搀扶下，带袁艾民到现场看房。因房屋由颜春根的朋友居住，且相邻房屋的结构与该房屋相同，故袁艾民仅查看了相邻房屋，未直接进入本案所涉房屋进行查看。
以上事实，有原告提供的人口普查信息表、村委会证明、房产转让协议、收条、公证书、存量房买卖合同、房屋登记信息查询表、数字电视整体转换登记表、电费缴费明细、业主满意度调查表，被告颜建根、颜建英、颜建林提供的民房预动迁补偿协议书、拆迁户安居房屋安置协议书、房屋登记信息查询表、公证书，本院至有关部门调取的拆迁安置房屋确认书、商品房买卖合同等材料及当事人陈述予以证实。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。颜全金原系苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园49幢202室房屋及24号车库所有权人。2014年9月，颜全金与袁艾民就上述房屋买卖事宜签订存量房买卖合同并办理了过户手续。现该房屋登记所有权人即为被告袁艾民，并由袁艾民在该房屋上设立了抵押。原告称，颜全金与被告袁艾民之间签订的存量房买卖合同存在恶意串通，损害其利益的情形。但原告现有证据不足以证明颜全金与袁艾民之间签订的房屋买卖合同存在恶意串通，损害其利益的情形。理由如下：1、颜全金与袁艾民签订存量房买卖合同时，颜全金系房屋登记所有权人。不动产登记具有公示效力。袁艾民在与颜全金签订存量房买卖合同时，已经对房屋产权登记情况进行了核实，且该房屋已过户登记至被告袁艾民名下，并由袁艾民以该房屋办理了抵押贷款。2、原告称颜全金与袁艾民房屋买卖的交易价格明显低于市场价格。但市场交易主体基于不同的考虑确定不同的交易价格乃市场经济环境下的常态。因房屋坐落、楼层、装修、所有权人是否急于出售等因素的差异，某一套房屋交易价格与该小区房屋均价存在差异亦属正常。而原告与颜春根就该房屋约定的转让价格尚且低于该房屋的拆迁安置价格。3、关于房屋买卖时袁艾民是否到场查看问题。被告袁艾民称，其虽未直接进入房屋查看，但其已经在颜全金及颜全金女儿的陪同下查看了与涉案房屋结构、面积等相同的相邻房屋。被告颜建根、颜建英、颜建林对此予以确认。被告袁艾民该解释亦与四被告关于房屋系由颜春根将房屋出借给朋友居住的陈述相吻合。4、原告与颜春根签订的转让协议约定，房屋转让价格为230000元，原告应在协议签订时支付150000元，余款80000元在过户后付清，但原告仅能提供100000元的收条。综上，原告要求本院确认颜全金与被告袁艾民签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告钱建云的诉讼请求。
案件受理费人民币9150元，由原告钱建云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 王长栋
代理审判员 赵 强
人民陪审员 华火泉
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 姚 伊