浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瓯民初字第521号
原告：朱隆伟。
委托代理人：张理雨、朱晓双，浙江海雨律师事务所律师。
被告：温州市中梁华成置业有限公司。住所地：浙江省温州市瓯海区南白象街道曙东路**号。
法定代表人：杨剑清，执行董事。
委托代理人：卓予拉、杨安取，浙江平宇律师事务所律师。
原告朱隆伟为与被告温州市中梁华成置业有限公司（以下简称中梁华成公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年7月7日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员任宁适用简易程序独任审理。本案于2014年8月14日公开开庭进行了审理，原告朱隆伟及其委托代理人张理雨、朱晓双，被告中梁华成公司的委托代理人卓予拉、杨安取到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱隆伟起诉称：2012年初，被告对其开发的中梁·国宾1号楼盘（即南滨锦园）通过媒体、宣传册、展示厅、视频资料进行宣传造势，其中非常具体的有：教育配套设施方面，伊顿国际双语贵族幼儿园入驻，于2012年3月15日签约；北师大、北大附属中小学入驻；周边配套方面，南湖塘河公园2014年6月30日竣工，2013年8月1日国宾大道正式通车，8月11日国宾大桥正式通车，2014年5月31日蛟凤路正式通车；外墙采用高级石材、超大游泳池、五星级会所等高品质生活配套设施。基于被告的上述宣传及允诺，原告于2012年9月11日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买南滨锦园第9幢2204号房，面积129.23平方米，单价29008.74元／平方米，总价3748800元，并于当日支付购房款1128800元。此后，原告发现至起诉之日，被告的上述宣传及允诺根本没有落实兑现。原告之所以选择以高价购买被告开发的国宾1号房屋，被告允诺的上述配套设施及无偿赠送相应面积是最重要的决定因素，否则，依据当时市场行情，原告绝对不会以29008.74元／平方米的高价购买该房屋。现在这些配套设施没有落实及兑现，直接影响楼盘的品质，导致房屋的贬值，被告的行为已经构成根本违约，致使原告当时签订合同的目的已经无法实现，故原告请求判令：1.解除原、被告于2012年9月11日签订的南滨锦园第9幢2204号房的《商品房买卖合同》（合同编号：201290004170100）；2.被告返还原告已支付的购房款1128800元及利息损失（以原告已付购房款为基数，按银行同期同档次贷款利率，从原告支付之日起计算至判决确定返还之日止）。
被告中梁华成公司答辩称：1.在答辩人发布广告宣传资料及双方签订《商品房买卖合同》时，均已声明及约定广告宣传资料及沙盘等仅供参考，不构成要约或合同组成部分，不具有合同约束力，因此原告以答辩人未兑现广告宣传内容为由称答辩人构成根本违约缺乏依据。2.在签订《商品房买卖合同》前原告已经看了答辩人发布的广告资料，已知晓答辩人对于广告宣传内容的效力做了声明，但原告还是愿意与答辩人签订《商品房买卖合同》，并与答辩人约定广告宣传内容仅供参考不构成要约，说明双方签订《商品房买卖合同》以及确定买卖的价格并非基于广告宣传，而是基于双方在合同当中约定的房屋品质。答辩人开发的南滨锦园的楼面价已达到18000多元／平方米，再加上税费及其他成本，原告当时以29008.74元／平方米的价格出售诉争房屋并不构成高价。3.原告购买房屋的目的是为了居住，而原告所称的伊顿幼儿园、规划红线之外的市政配套设施、教育配套设施均不属于房屋本身，即使答辩人的广告宣传资料构成要约，答辩人未予兑现也属于一般瑕疵，不构成根本违约。4.原告诉称的广告宣传资料即使构成要约，其中关于伊顿幼儿园、游泳池、五星级会所及外墙用材也只有在房屋交付后才能判断，现涉案房屋尚未交付，原告不能判断上述设施在将来能否实现。5.原告称答辩人宣传北大、北师大附属学校入驻在国宾1号，但未提供相应的依据，而在答辩人实际的宣传广告中仅仅提到北大、北师大附属学校有意向入驻南湖，并非入驻国宾1号，有意向入驻跟入驻是两个不同的概念，因此原告称北大、北师大入驻国宾1号纯属偷换概念，而且缺乏依据。6.答辩人从未在广告宣传资料中宣传原告所要购买的房屋外立面使用石材干挂，双方签订的《商品房买卖合同》已经约定房屋外立面是使用高级涂料。综上，原告以答辩人未兑现广告宣传资料的内容而构成根本违约是缺乏依据的，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理，认定事实如下：2012年9月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201290004170100），约定：朱隆伟购买中梁华成公司开发建设的南滨锦园第9幢2204号房，建筑面积为129.23平方米，单价为29008.74元／平方米，总金额为3748800元；交房期限为2014年12月31日前；外墙采用高级涂料；销售宣传资料、沙盘模型、样板房等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准等。该合同已在温州市瓯海区房产管理处办理备案登记手续。现朱隆伟已付清全部购房款。
2013年12月26日，中梁华成公司与温州市金中梁置业有限公司共同出具《关于国宾1号部分业主对楼盘建设品质疑虑及周边公共配套进展状况的书面函复》，就购房者提出的关于楼宇外墙立面、小区围墙、楼宇间距、园林绿化、入户门和窗户材质、机械车位尺寸、交付房屋的尺寸面积和样板房的差别、八角书房、小区会所、车行入户大门、周边公共配套等诉求及疑虑做了书面答复。
另查明，中梁华成公司使用“中梁地产集团”的品牌开发建设南滨锦园项目，对外以“国宾1号”为推广名进行宣传，其发布广告宣传资料称“2014年开通，轻轨s1线问鼎温州”、“超大规模泳池”、“24k纯金镶嵌超星级会所”、“首驻温州伊顿双语幼儿园”、“北大、北师大附属学校意向入驻南湖”、“2013年8月1日国宾大道正式通车、2013年8月11日国宾大桥正式通车、2014年5月31日蛟凤路正式通车”等。在大部分广告宣传资料上注明广告内容仅供参考，不构成合同要约，最终以实际交付或政府批文为准。
2012年2月8日，上海中梁地产集团有限公司与北京伊顿慧智教育科技有限公司签订《战略框架合作协议》，双方确定在全国范围内就上海中梁地产集团有限公司开发建设的项目中配建的社区幼儿园进行战略合作，并选定温州国宾1号项目作为首次合作试点。
以上事实由双方陈述，以及朱隆伟提供的《商品房买卖合同》（合同编号：201290004170100）、购房款发票、奇纪宣传册、国宾1号剖析温州系列宣传资料、大幅宣传页、书面函复，中梁华成公司提供的《战略框架合作协议》予以证实。
本院认为：原告朱隆伟与被告中梁华成公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。
关于被告发布的广告宣传资料应否视为要约，以及被告是否因未兑现其承诺而构成违约的问题。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》中已明确约定广告宣传资料及沙盘模型等仅供参考，不构成要约，不具有约束力，故就被告发布的广告宣传资料的效力，应以合同约定为准。同时，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”，本院分析认定如下：1.关于原告诉称“南湖塘河公园2014年6月30日竣工，2013年8月1日国宾大道正式通车，8月11日国宾大桥正式通车，2014年5月31日蛟凤路正式通车”的宣传内容，上述周边公园、路网属于商品房规划范围外的市政配套设施，不属被告开发建设范围，上述宣传内容不应认定为要约。2.关于原告诉称“北师大、北大附属中小学入驻”的宣传内容，原告提供的被告发布的广告宣传资料载明“北大、北师大附属学校考察南湖国际新城后，意向入驻南湖”，首先表明仅仅是达成入驻意向，其次入驻地点并未指向涉案商品房所处的南滨锦园，故该项宣传内容尚不够明确具体，不足以构成合同要约。3.关于原告诉称“伊顿国际双语贵族幼儿园入驻，并于2012年3月15日进行签约”的宣传内容。经查，中梁华成公司的品牌发展商上海中梁地产集团有限公司已与北京伊顿慧智教育科技有限公司达成《战略框架合作协议》，确定就上海中梁地产集团有限公司开发建设的项目中配建的社区幼儿园进行合作，并选定国宾1号项目作为首次合作试点，中梁华成公司在开发南滨锦园项目时已配套建设幼儿园用房，硬件上已具备入驻的场地，被告的宣传并非子虚乌有。现合同约定的交房期限虽已届至，但因购房户申请物业公司优化改造等原因，现阶段南滨锦园尚无业主入住，同时幼儿园办学周期通常以学年为单位，合同交付期限为2014年12月31日，至今尚未迎来新的学年，原告现主张被告关于伊顿国际双语幼儿园的承诺无法兑现，依据不足，本院不予认定。4.关于原告诉称“外墙采用高级石材”的宣传内容，原告没有提供证据证明，本院不予认定。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，外墙系采用高级涂料，被告在会同温州市金中梁置业有限公司出具的书面函复中虽表示同意另行投入预算外资金对楼宇外墙立面进行局面设计变更，以石材饰面代替高级涂料，但同时说明该设计变更可能影响交房期限等因素，并且系对南滨锦园楼盘所有《商品房买卖合同》共性约定部分的变更，需征得全体业主的同意，原告无权要求被告变更外墙用材为高级石材。5.关于原告诉称“超大游泳池、五星级会所”等宣传内容，被告对游泳池、会所的品质确采用了较为浮夸的词语进行宣传，但具体游泳池要达到多大的面积才可称之为超大，会所装修达到什么样的要求才可封为五星级，均无明确具体的衡量标准，该项宣传内容不足以构成合同要约。
综上，原告关于被告发布的广告宣传资料构成要约，以及因被告违约而导致合同目的无法实现的主张，本院认为依据不足，不予认定，原告请求解除合同、返还购房款及赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：
驳回原告朱隆伟的诉讼请求。
本案受理费16300元，减半收取8150元，由原告朱隆伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 员 任 宁
二〇一五年一月三十日
代书记员 林晶晶
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。
5.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。