黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）外民二初字第807号
原告黑龙江联众墙体材料开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区景阳街148号。
法定代表人焦长明，经理。
委托代理人李艳杰，黑龙江杰瑞天昊律师事务所律师。
委托代理人桑犇，1961年6月6日出生（公民身份号码：×××），住所地哈尔滨市南岗区。
被告黑龙江省社联城市建设综合开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区景阳街140号。
法定代表人周敏捷，经理。
原告黑龙江联众墙体材料开发有限公司（以下简称联众材料公司）与被告黑龙江省社联城市建设综合开发有限公司（以下简称社联建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告联众材料公司的委托代理人李艳杰、桑犇到庭参加了诉讼，被告社联建设公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告联众材料公司诉称，1997年8月5日，黑龙江省水产供销公司销售部（以下简称水产供销公司销售部）作为黑龙江省水产供销公司（以下简称水产供销公司）的内设部门，与被告签订购房协议，购买被告开发的坐落于哈尔滨市道外区南马路58号3栋1单元8层2号、景阳街148号3栋2单元3层1号、5层1号、4栋2单元2层1号房屋。合同签订时，房款已结清。被告交付房屋后，水产供销公司销售部将该四套房屋分配给职工，并办理了产权手续。但在办理产权过程中，发现该四套房屋实际面积为372.76平方米，比购买时少了84.30平方米。其中南马路58号3栋1单元8层2号房屋，协议建筑面积为192.72平方米，每平方米单价1350元，实际面积（房屋所有权证上登记的）为160.32平方米，少32.4平方米，误差在3%以内面积为5.78平方米，应返还房价款为7803元，超出3%部分为26.62平方米，应双倍返还房价款为71874元；景阳街148号3栋2单元3层1号房屋，协议建筑面积为107.17平方米，每平方米单价2070元，实际面积（房屋所有权证上登记的）为93.36平方米，少13.81平方米，误差在3%以内面积为3.22平方米，应返还房价款为6665.40元，超出3%部分为10.59平方米，应双倍返还房价款为43842.60元；景阳街148号3栋2单元5层1号房屋，协议建筑面积为107.17平方米，每平方米单价2070元，实际面积（房屋所有权证上登记的）为93.36平方米，少13.81平方米，误差在3%以内面积为3.22平方米，应返还房价款为6665.40元，超出3%部分为10.59平方米，应双倍返还房价款为43842.60元；景阳街148号4栋2单元2层1号房屋，协议建筑面积为150平方米，单价每平方米1800元，实际面积房屋所有权证上登记的）为125.72平方米，少24.28平方米，误差在3%以内面积为4.5平方米，应返还房价款为8100元，超出3%部分为19.78平方米，应双倍返还房价款为71208元。以上应返还房款总计289334.80元，其中误差在3%以内的房款为29233.80元，被告应给付此部分房款的相应利息。现水产供销公司已将其因该房屋所产生的全部债权转让给原告，并通知了被告，故原告诉至贵院，请求判令：1、被告返还原告超面积购房款289334.80元，并给付原告自1997年8月5日起至2015年2月20日止的利息34636元，此款计算至判决生效之日止（本金为3%以内超面积的购房款29233.80元，按人民银行同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告社联建设公司未到庭，未答辩。
原告为证明其主张的事实成立，在举证期限内，向本院举示证据如下：
证据一、水产供销公司销售部与被告签订的购房协议四份、该四份协议对应的房屋所有权证四份及水产供销公司出具的情况说明一份。证明1997年8月5日，水产供销公司销售部与被告签订购买南马小区3栋1单元8层2号、3栋2单元3层1号、5层1号、4栋2单元2层1号房屋的协议，房屋所有权证上登记的地址为哈尔滨市道外区南马路58号8层2号、景阳街148号3栋2单元3层1号、5层1号、4栋2单元2层1号，合同签订时，房款已全部结清。后水产供销公司销售部将该四套房屋分配给职工，并办理了产权手续。但在办理产权过程中，发现该四套房屋实际面积为372.76平方米，比购买时合同约定的412.06平方米少了84.30平方米，按购买时的房屋价格计算差价为289334.80元。虽然该四套房屋已交付给职工所有，但该房款系由水产供销公司交纳，故水产供销公司有权要求被告返还多交的购房款；另证明该房屋承诺竣工时间为1997年8月，因此交房违约金计算起始时间应为该竣工时间。
证据二、债权转让协议、黑龙江省公证处出具的（2003）黑公内经证字第（312）号公证书各一份。证明水产供销公司于2003年5月20日将其在1997年8月与被告签订的购房协议中所产生的纠纷转让给原告处理，权利全部转让给原告，并依法通知了被告，因此证据一中所产生的收取退款的权应归原告所有，原告有退款请求权。
证据三、哈尔滨市中级人民法院（2003）哈民三初字第447号卷宗中庭审笔录两份、主审法官调查笔录一份。证明该案件诉争之七套房屋，其中有本案诉争的四套，水产供销公司在1997年8月共向被告购买了十一套住宅、一套门市，其中本案涉及的四套房屋已交付房款并交付房屋，还有三套房屋及一套门市另案处理，另有四套住宅解除合同退款了；另证明经水产供销公司经理证实，证据二的债权转让是真实的，本案债权转让前未过诉讼时效。
证据四、哈尔滨市中级人民法院（2003）哈民三初字第448号民事判决书一份、黑龙江省高级人民法院（2004）黑商终字第159号民事裁定书一份、哈尔滨市中级人民法院（2005）哈民一重字第6号民事裁定书及送达回证各一份、哈尔滨市道外区人民法院民事裁定书及送达回证各三份。证明本案所涉及的房屋面积不足及赔偿争议在2003年经哈尔滨市中级人民法院立案审理并作出一审判决，后经黑龙江省高级人民法院发回哈尔滨市中级人民法院重审，重审时按公告方式向原告送达，开庭后以原告未到庭为由按自动撤诉处理，之后原告多次行使诉权后撤诉，从而证实在哈尔滨市中级人民法院审理时基本事实已查明，原告方的证据原件也保存在哈尔滨市中级人民法院审理案件的卷宗中，原告本次起诉未超过诉讼时效。
被告未到庭，未举证、质证。
通过对上述证据的分析，经合议庭评议，本院认证如下：
原告举示的证据一，系水产供销公司销售部与被告签订的购房协议书，能够证明1997年8月5日，水产供销公司销售部作为水产销售公司的内设部门，与被告签订购房协议，购买被告开发的坐落于哈尔滨市道外区南马路58号3栋1单元8层2号、景阳街148号3栋2单元3层1号、5层1号、4栋2单元2层1号房屋，对应的房屋所有权证上登记的地址为哈尔滨市道外区南马路58号8层2号、景阳街148号3栋2单元3层1号、5层1号、4栋2单元2层1号，合同签订同时，房款已付清，双方约定上述房屋的竣工时间为1997年8月。房屋交付后，水产供销公司销售部将上述房屋分配给职工，并办理了房屋所有权证。其中哈尔滨市道外区南马路58号8层2号房屋，协议建筑面积为192.72平方米，每平方米单价1350元，实际面积为160.32平方米，少32.4平方米；景阳街148号3栋2单元3层1号房屋，协议建筑面积为107.17平方米，每平方米单价2070元，实际面积为93.36平方米，少13.81平方米；景阳街148号3栋2单元5层1号房屋，协议建筑面积为107.17平方米，每平方米单价2070元，实际面积为93.36平方米，少13.81平方米；景阳街148号4栋2单元2层1号房屋，协议建筑面积为150平方米，单价每平方米1800元，实际面积为125.72平方米，少24.28平方米。
原告举示的证据二，系经过公证的债权转让协议及债权转让通知书，能够证明2003年5月20日，水产供销公司与原告签订债权转让协议，约定水产供销公司与被告之间因购房协议产生的纠纷，均由原告负责处理，因该纠纷产生的债权亦全部转让给原告；2003年12月3日，黑龙江省公证处的公证员向被告送达了债权转让协议通知书，同日，黑龙江省公证处出具（2003）黑公内经证字第312号公证书，对上述事实予以公证。
原告举示的证据三，系哈尔滨市中级人民法院的卷宗材料，能够证明1997年8月，水产供销公司共向被告购买了十一套住宅、一套门市房，其中本案诉争的三套房屋已付清购房款，但被告未交付房屋也未退款，另有四套房屋退款。
原告举示的证据四，系已经发生法律效力的裁判文书，能够证明因本案诉争的三套房屋所产生的返还购房款纠纷在2003年已经哈尔滨市中级人民法院立案审理，并作出一审判决，后经黑龙江省高级人民法院发回至哈尔滨市中级人民法院重审，重审时采用公告方式向原告送达，后哈尔滨市中级人民法院以原告未到庭为由按自动撤诉处理，之后原告多次行使诉权后撤诉。
以上证据来源合法，客观真实，与本案有关联性，故对上述证据的证明效力本院予以采信。
通过对上述证据的分析与认证及庭审中原告的陈述，本院认定事实如下：
1997年8月5日，水产供销公司销售部作为水产销售公司的内设部门，与被告签订购房协议，购买被告开发的坐落于哈尔滨市道外区南马小区住宅十一套（坐落于哈尔滨市道外区南马路58号8层2号、景阳街148号4栋2单元2层1号、景阳街148号3栋2单元3层1号、5层1号、南马小区4栋1单元3层1号、3层2号、4层1号、南马小区4栋1单元的5层2号、4栋2单元3层1号、4层2号、3栋2单元6层1号）及门市房一套（坐落于哈尔滨市道外区南马路62-4号1至2层、66号-1至1层）。合同同时约定，上述房屋的竣工日期为1997年8月。
被告将坐落于哈尔滨市道外区南马路58号3栋1单元8层2号、景阳街148号3栋2单元3层1号、5层1号、4栋2单元2层1号房屋交付后，水产供销公司销售部将该四套房屋分配给其职工，并办理了房屋所有权证。其中哈尔滨市道外区南马路58号8层2号房屋，协议建筑面积为192.72平方米，每平方米单价1350元，实际面积为160.32平方米，少32.4平方米；景阳街148号3栋2单元3层1号房屋，协议建筑面积为107.17平方米，每平方米单价2070元，实际面积为93.36平方米，少13.81平方米；景阳街148号3栋2单元5层1号房屋，协议建筑面积为107.17平方米，每平方米单价2070元，实际面积为93.36平方米，少13.81平方米；景阳街148号4栋2单元2层1号房屋，协议建筑面积为150平方米，单价每平方米1800元，实际面积为125.72平方米，少24.28平方米。
2003年5月20日，水产供销公司与原告签订债权转让协议，约定水产供销公司与被告之间因购房协议产生的纠纷，均由原告负责处理，因该纠纷产生的债权亦全部转让给原告；2003年12月3日，黑龙江省公证处的公证员向被告送达了债权转让协议通知书，同日，黑龙江省公证处出具（2003）黑公内经证字第312号公证书，对上述事实予以公证。
基于上述事实，本院认为，水产供销公司销售部与被告签订的购房协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制行规定，合法有效。因水产供销公司销售部系水产供销公司的内设部门，不具备企业法人资格，故由水产销售公司承担上述购房协议所产生的权利义务。现水产供销公司已将该协议所产生的全部债权转让给原告，并通知了被告，故原告据此享有诉权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，根据房屋所有权证上的记载，诉争房屋的实际建筑面积小于购房合同上约定的建筑面积，故被告应按上述规定给付原告面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息，并双倍返还原告面积误差比超过3%部分的房价款。原告主张自购房合同签订之日即1997年8月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，但购房合同中并未明确约定被告的交房日期，仅约定房屋竣工日期为1997年8月，故应自1997年9月1日起计算相应利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条，判决如下：
一、被告黑龙江省社联城市建设综合开发有限公司于本判决生效后立即返还原告黑龙江联众墙体材料开发有限公司少于合同约定面积部分的购房款289334.80元；
二、被告黑龙江省社联城市建设综合开发有限公司于本判决生效后立即给付原告黑龙江联众墙体材料开发有限公司面积误差比在3%以内（含3%）部分的购房款29233.80元的相应利息，自1997年9月1日起至判决生效时止，按照中国人民银行同期贷款利息计算；
三、驳回原告黑龙江联众墙体材料开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6159元，原告黑龙江联众墙体材料开发有限公司已预付，由被告黑龙江省社联城市建设综合开发有限公司负担，被告黑龙江省社联城市建设综合开发有限公司应应将此款连同上述款项一并给付原告黑龙江联众墙体材料开发有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 刘来军
代理审判员 孟祥秋
人民陪审员 付百万
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 乔少泽