江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盱民初字第00402号
原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司，组织机构代码67202134-9，住所地盱眙县盱城镇东湖西路富润花园B2栋1楼。
负责人黄海波，该公司总经理。
委托代理人周军。
被告朱国强，个体户。
原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司（以下简称诚善物业公司）与被告朱国强物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员陈正龙适用小额诉讼程序于2015年2月26日公开开庭进行审理，原告诚善物业公司的委托代理人周军到庭参加诉讼，被告朱国强经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诚善物业公司诉称，原告单位系海通建材城小区物业管理公司，按照原告与被告所在小区协商一致达成协议，对物业服务项目范围及收费进行约定。被告朱国强尚欠原告单位物业费及其他应摊费用计8248元，经多次催收，被告推诿搪塞。请求判令给付物业费及其他应摊费用8248元。
被告朱国强未作答辩。
经审理查明，原告诚善物业公司系从事物业管理及家政与保洁服务等项目经营企业。2008年5月6日原告诚善物业公司与盱眙海通置业有限公司签订海通时代广场C地块前期物业服务协议，约定海通置业公司开发的海通时代广场C地块及后期的物业管理服务业务委托给原告。2010年7月27日原被告（以下简称甲方乙方）签订物业服务协议一份，约定乙方所购房屋座落位置为10栋N单元115室，建筑面积132.8平方米，对房屋共用部分、共用设施设备、市政公用设施、绿化、环境卫生设施进行维护与管理（前期质量保证期内由开发公司承担责任）。物业管理区域物业管理公共服务费选择包干制方式，按业主物业产权的建筑面积计算，物业管理公共服务费0.4元／月·平方米；商业用房1元／月·平方米，垃圾外运费8元／月·户；公共水、电费按实分担。合同期限自2008年5月5日至业主委员会成立之日止。同日原被告还签订物业管理费收缴协议一份，约定被告朱国强物业座落位置为10栋N单元115室，建筑面积132.8平方米，该协议还对收费项目、标准、给付期限及违约责任进行约定。物业管理公共服务费用用于物业管理区域清洁卫生费用及绿化养护费用（不含公共水电费用）。协议签订后原告诚善物业公司依约开展了物业管理服务工作。被告朱国强交付了一年期物业服务费用，自2011年7月27日起被告朱国强未再交纳其他任何物业服务费用。
另查明，原告诚善物业公司诉讼请求为自2011年7月27日至2014年12月31日，物业服务费按每平方米每月1元计算，被告朱国强132.8平方米房屋物业费用为5429元，违约金2156元，生活垃圾处理费用每月8元，41个月，共328元，公共水电费用335元。对于公共水电费未举证证明实际发生并且公示了水电费数额及分摊情况。原告未陈述该小区已成立业主大会。
上述事实，有当事人陈述，原告单位经营执照、资质证书、收费许可证、收费项目及标准明细、前期物业服务合同、物业管理协议及物业管理费收缴协议、交房通知书等证据证实，予以确认。
本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在业主、业主大会选聘物业企业前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。海通时代广场未成立业主大会并选聘物业服务企业，原告诚善物业公司与开发商之间前期委托协议及原被告前期物业管理服务协议是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当依照合同约定或者根据法律规定全面履行义务。被告朱国强未给付物业服务费是违约行为，应当承担清偿责任。原告诚善物业公司主张的物业费5429元及违约金2156元、生活垃圾处理费328元，合计7913元，有事实和法律依据，应予支持。原告诚善物业公司对公共水电费用未能公示或说明实际发生及应当分摊的数额，预收费而未提供合同依据，可待收集证据或完备程序手续后另行依法主张。建设单位（开发商）应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务作出约定。管理规约对全体业主具有约束力。作为物业买卖合同的附件海通时代广场业主临时规约规定建设单位应按国家规定的保修期限和范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和范围拒绝或拖延修复的，业主自行或者委托他人修复，修复费用及其造成的损失由建设单位承担。被告朱国强如认为存在物业保修责任，可依法另行主张处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第十七条、第二十一条、第二十二条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告朱国强于判决生效后10日内给付原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司物业管理费5429元、违约金2159元、生活垃圾处理费328元，合计7913元。
二、驳回原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱国强负担。
本判决为终审判决。
审判员 陈正龙
二〇一五年二月二十八日
书记员 赵容达
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。