”湖北省十堰市张湾区人民法院民事判决书（2014）鄂张湾民二初字第00519号原告刘兴文。委托代理人孟君迪（特别授权代理），湖北楚秦律师事务所律师。被告湖北云燕投资有限公司。住所地：湖北省十堰市张湾区凯旋路127号。法定代表人王天明，该公司董事长。委托代理人陈喆（特别授权代理）。原告刘兴文诉被告湖北云燕投资有限公司（以下简称云燕投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月24日立案受理，依法由审判员骆红梅适用简易程序，于2014年12月1日公开开庭进行了审理。原告刘兴文及委托代理人孟君迪、被告云燕投资公司的委托代理人陈喆到庭参�诉讼，本案现已审理终结。原告刘兴文诉称：2008年9月19日，我与被告云燕投资公司签订了两份《云燕农博园客户意向确认凭证》（以下简称《意向确认凭证》），分别约定我在被告云燕投资公司处购买商铺面积为108平方米、4000元／平方米，住宅面积为125.7平方米、2000元／平方米，同时注明上述房屋建筑面积的最终确定，以双方签订的《商品房买卖合同》的约定为准，但房屋单价不变。后我多次到被告云燕投资公司建房和售楼处要求签订正式《商品房买卖合同》并缴纳房款，但被告云燕投资公司告知房屋未建成和未开盘销售，不能签订正式合同。2011年上半年，被告云燕投资公司告知我。因还未拿到《商品房预售许可证》，不能公开发售，所以只能以十堰劲驰汽车零部件有限公司（以下简称劲驰公司）内部定向开发的方式签约并缴纳房款，同时房屋价格均价�3610元／米，且还说明当时被告云燕投资公司的董事长就是劲驰公司的董事长。因此，我按照被告云燕投资公司的要求重新签订了两份购房《委托协议》，缴纳了两笔共计28万元的房款。2014年10月23日，被告云燕投资公司通知我，云燕农博园已取得房屋预售许可，并定于11月1日正式开盘，均价按照3610元／米执行。被告云燕投资公司的楼盘在7年后才开盘，且价格与2008年签订的《意向确认凭证》的房屋价格不符。被告云燕投资公司不诚信履约，导致我的合法权益长达七年得不到实现，其行为已构成侵权，应承担违约责任，故请求法院判令：1、被告云燕投资公司履行合同约定，按照《意向确认凭证》确定的物业单价，与我签订《商品房买卖合同》，并尽快将物业交付给我。2、被告云燕投资公司承担本案诉讼费用。原告刘兴文为支持其诉讼主张，向本院提交了如下�据：证据一、湖北云燕投资有限公司、十堰劲驰汽车零部件有限公司的企业信息表各一份（复印件）。证明被告云燕投资公司的经营范围和股东的组成人员，并证明两家公司系关联公司。证据二、十堰市房地产管理局商品房预售信息公示一份（复印件）。证明云燕农博园住宅楼和云燕农博园于2014年10月23日取得了商品房预售许可。证据三、昆明市工商联十堰商会会员卡一份（复印件）、收据两份（复印件）。证明原告刘兴文系昆明市工商联十堰商会会员，并向商会缴纳会费1000元。证据四、《云燕农博园客户意向确认凭证》两份。证明原告刘兴文以昆明市工商联十堰商会会员的身份在被告云燕投资公司购买住房一套及门面一间，住房面积为125.7平方米、单价为2000元／平方米，门面面积为108平方米、单价为4000元／平方米。证据五�原告刘兴文与劲驰公司签订的《委托协议》两份（复印件）。证明被告云燕投资公司为了收取原告刘兴文的购房款，通知原告刘兴文于2011年5月7日与劲驰公司签订了委托协议两份，由原告刘兴文委托劲驰公司同被告云燕投资公司签订《定向合作开发协议》，合同约定房屋均价为3610元，合同对委托事项、委托范围作出了明确约定。证据六、缴款收据两份（复印件）、云燕公司与关联企业定向合作开发交款排号确认单一份（复印件）。证明原告刘兴文于2011年5月7日向被告云燕投资公司支付购房款共计280000元。证据七、劲驰公司给原告刘兴文的《告知函》一份。证明劲驰公司于2014年10月24日告知原告刘兴文农博园定于2014年11月1日开盘，必须准时在开盘当日现场选房，否则视为自动放弃定向开发资格。证据八、原告刘兴文于2014年11月1日与被告云燕投�公司签订的《商品房预售合同》两份。证明原告刘兴文于2014年11月1日同被告云燕投资公司签订了《商品房预售合同》，合同对房屋面积、价款、楼层、交付时间等作出了约定。证据九、结算收据三张（复印件）、发票一张（复印件）。证明原告刘兴文于2014年11月6日向被告云燕投资公司交付房款352005元和182441元。被告云燕投资公司辩称：1、我公司与原告刘兴文于2008年9月19日签订的两份《意向确认凭证》中，原告刘兴文欲购买的意向房屋是云燕农博园A8C-02A号和8F-1-301号，该房屋并没有实际投入建设，且该意向确认凭证签订后原告刘兴文未向我公司支付任何款项。因此，该意向确认凭证的效力消灭，因签订该意向确认凭证形式的法律关系消灭，该意向确认凭证不具有约束力。2、2011年4月12日，我公司与劲驰公司签订《商品房定向合作开发协议》，约定由劲驰公司提供资金，我公司为劲驰公司定向开发商品房。2011年5月7日，原告刘兴文向我公司递交《申请书》，要求参与我公司与劲驰公司的定向合作开发活动，自愿委托劲驰公司与我公司定向合作开发云燕农博园第37栋房屋，并保证对本次定向合作开发事宜不产生任何争议。同日，原告刘兴文与劲驰公司签订了两份《委托协议》，约定委托劲驰公司订购的房屋面积分别为47平方米和110.94平方米，均价3610元每平方米，并缴纳了定向合作开发房款28万元。2014年11月6日，原告刘兴文以352005元和182441元的价格全款购买了我公司与劲驰公司定向开发的云燕农博园第37栋1单元1-2-1号和1单元1-2-2号两套房产，房屋面积分别为117.22平方米和64.28平方米，并分别以原告刘兴文本人和刘义青的名义与我公司签订了《商品房预售合同》，2011年预交的28万元定向合作开发房款冲抵一部分房款。3、原告刘兴文诉称我公司为了规避法律责任采用定向开发的方式无事实依据与法律规定。我公司与劲驰公司的商品房定向合作开发活动是法律允许的，且委托劲驰公司与我公司定向合作开发云燕农博园第37栋房屋是原告刘兴文的自愿行为。4、原告刘兴文诉称我公司当时的董事长就是劲驰公司的董事长无事实依据，我公司自2006年成立以来董事长就是王天明，与劲驰公司的董事长李诗平绝非同一人。5、原告刘兴文诉称我公司的物业在7年之后才开盘，致其合法权益长达7年得不到实现，无事实和法律依据。2008年所签订的《意向确认凭证》的效力因意向购买的房屋并未实际建成、原告刘兴文未支付任何款项而消灭。原告刘兴文于2011年自愿委托劲驰公司与我公司定向合作开发商品房形成了新的法律关系。原告刘兴文明显将签订《意向确认凭证》所形成的法律关系与参与定向合作开发商品房形成的法律关系混为一谈。且原告刘兴文在本案被法院受理后，与我公司签订了《商品房预售合同》，重新约定了房屋价格和面积，全款购买我公司与劲驰公司定向开发的云燕农博园第37栋楼两套房产的行为，恰恰说明其对于参与定向合作开发活动中新形成的商品房买卖合同关系是认可的。6、原告刘兴文违反对本次定向合作开发事宜不产生任何争议的承诺，违背了诚实信用原则。根据《合同法》第402条的规定，原告刘兴文与劲驰公司之间建立了委托代理关系，《商品房定向合作开发协议》可以直接约束我公司和原告刘兴文。因此，原告刘兴文与劲驰公司所签订的《委托协议》里关于房屋面积和价格的约定直接约束我公司和原告刘兴文。综上，原告刘兴文的诉求无事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。被告云燕投资公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、湖北云燕投资有限公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明。证明被告云燕投资公司的主体资格，并证明云燕投资公司的董事长为王天明，与劲驰公司的董事长并非同一人。证据二、《云燕农博园客户意向确认凭证》两份。证明原告刘兴文购买的房屋是云燕农博园A8C-02A号和8F-1-301号，但该房屋并未实际投入建设，原告刘兴文也未支付任何费用，该意向确认凭证的效力消灭。证据三、《商品房定向合作开发协议》一份（复印件）、《委托协议》两份、收据存根两张。证明原告刘兴文自愿委托劲驰公司与云燕投资公司定向合作开发云燕农博园第37栋房屋，上述协议的签订以及定向合作开发房屋房款的支付表明原告刘兴文与被告云燕投资公司建立了新的商品房买卖合同关系。证据四、《凯旋�销售更名审批表》两份（复印件）、委托书两份（复印件）、《商品房预售合同》两份（复印件）。证明原告刘兴文对参与定向合作开发活动中新形成的商品房买卖合同关系是认可的，其要求被告云燕投资公司按照《云燕农博园客户意向确认凭证》确定房屋价格没有法律依据。经庭审质证，被告云燕投资公司对原告刘兴文提交的证据二、四、五、六、七、八、九的真实性、合法性、关联性均无异议，仅是对其证明目的有不同意见。原告刘兴文对云燕投资公司提交的证据四份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，仅是对其证明目的有不同意见。对以上证据本院依法予以采信。被告云燕投资公司对原告刘兴文提交的证据一、三的真实性、合法性均无异议，但认为该两份证据与本案不具有关联性。对以上有有争议的证据，本院认为原告刘兴文�交的证据一、三与双方无争议的原告刘兴文提交的证据四《云燕农博园客户意向确认凭证》及证据五原告刘兴文与劲驰公司签订的两份《委托协议》具有关联性，故与本案具有一定的关联性，本院予以采信。经审理查明：2008年9月19日，原告刘兴文与被告云燕投资公司签订了两份《意向确认凭证》，分别约定原告刘兴文在被告云燕投资公司处购买A8C-02A号面积为108平方米和8F-1-301号面积为125.7平方米的房产，价格分别为4000元／米（商铺）和2000元／平方米（住宅），同时注明上述房屋建筑面积的最终确定，以双方签订的《商品房买卖合同》的约定为准，房屋单价不变。双方未依该《意向确认凭证》签订《商品房买卖合同》，原告刘兴文未向被告云燕投资公司交纳购房款。2011年4月12日，被告云燕投资公司与劲驰公司签订《商品房定向合作开发协议》，约定�被告云燕投资公司为劲驰公司定向开发商品房，提供土地的使用权，负责商品房的建设、监管、管理、手续办理等工作，劲驰公司按约定的时间提供资金。2011年5月7日，原告刘兴文向被告云燕投资公司递交《申请书》，申请参加被告云燕投资公司与劲驰公司的定向合作开发活动，自愿选择委托劲驰公司办理定向合作开发事宜，承诺严格按照协议约定履行相关义务，并保证对本次定向合作开发事宜不产生任何争议。同日，原告刘兴文与劲驰公司签订了两份《委托协议》，原告刘兴文委托劲驰公司办理定向开发的37栋房屋的相关事项。双方在协议中约定，原告刘兴文委托劲驰公司与开发商即本案被告云燕投资公司签订《定向合作开发协议》，原告刘兴文委托劲驰公司订购订购商品房两套，一套户型结构为一室一厅，预测建筑面积47平方米，均价3610元／平方米，另一套户型结构为二室二厅一卫，预测建筑面积110.94平方米，均价3610元／平方米。双方在《委托协议》的第四条第3项约定，原告刘兴文应在收到劲驰公司通知的七日内将相应款项交与劲驰公司，逾期不交纳则视为其放弃参与本次定向开发。协议第五条第2条约定，劲驰公司在签订《定向合作开发协议》之前应向原告刘兴文说明合同内容，原告刘兴文不接受，则视为自动放弃此次定向合作开发。同日，原告刘兴文向劲驰公司交纳了定向合作开发房屋款280000元。2014年11月24日原告刘兴文诉至本院，诉请被告云燕投资公司以2008年9月19日双方签订的《意向确认凭证》中确定的2000元／平方米为房屋单价签订《商品房买卖合同》，并尽快交付房屋，本院立案受理。2014年10月29日，劲驰公司向原告刘兴文送达《告知函》，告知原告刘兴文，劲驰公司与被告云燕投资公司定向开发的“凯旋城�住宅项目37号楼定于2014年11月1日正式开盘，请原告刘兴文务必于2014年10月29日前在凯旋城项目营销中心选取意向性房源。在开盘当日，选房成功后在7日内到凯旋城售楼部签订正式的商品房买卖合同，逾期未办理正式商品房买卖合同的，视为放弃定向开发资格，后果自负。2014年11月6日原告刘兴文及其妻刘艳丽与被告云燕投资公司签订《商品房预售合同》一份，原告刘兴文购买被告云燕投资公司开发的云燕农博园住宅楼37幢1单元1-2-1号房，该商品房预测建筑面积117.22平方米，每平方米3002.94元，总金额352005元，当日原告刘兴文交清了该商品房的购房款。2014年11月9日，原告刘兴文又以刘义青的名义与云燕投资公司签订《商品房预售合同》一份，购买被告云燕投资公司开发的云燕农博园住宅楼37幢1单元1-2-2号房，该商品房预测建筑面积64.82平方米，每平方米2814.58元，总金额182441元，当日原告刘兴文交清了该商品房的购房款。两份《商品房预售合同》均约定2015年6月30日交房。另查明，被告云燕投资公司于2011年2月16日取得《建设用地批准书》，2011年6月29日取得《建设用地规划许可证》，2013年8月31日取得云燕农博园37#、38#、39#、40#住宅楼的《建设工程规划许可证》，2013年12月31日取得《建筑施工许可证》，2014年10月16日取得《商品房预售许可证书》。综合原告刘兴文起诉的理由和被告云燕投资公司的答辩意见及双方提交的证据，原、被告均同意确认本案的争议焦点为：双方是否应按2008年9月19日签订的《意向确认凭证》中确认的2000元／平方米为计价依据签订《商品房买卖合同》。对以上焦点问题，本院认为：2008年9月19日，原告刘兴文与被告云燕投资公司签订的《意向确认凭证》是双方在签署商品房预售合同或买卖合同前所签的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，在法律性质上属于预约合同。签订商品房买卖合同的预约合同应在办妥立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证之前的一段时间内签订。本案中，被告云燕投资公司在与被告刘兴文签订《意向确认凭证》时尚未取得欲出售楼盘的立项、规划、报建审批等手续，《意向确认凭证》中约定原告刘兴文有权优先购买的建筑物并未实际建设，原告刘兴文也未向被告云燕投资公司交纳购房款，事实上双方对该《意向确认凭证》并未实际履行，该《意向确认凭证》对双方不具有拘束力。2011年4月12日，被告云燕投资公司与劲驰公司签订的《商品房定向和作开发协议》实为商品房团购协议。2011年5月7日，原告刘兴文与劲驰公司签订的《委托协议》就是作为团购的一员委托劲驰公司办理团购商品房的具体事宜，该委托行为系双方真实意思的表现，且不违反国家法律、法规的规定，未损害国家、集体或者第三人的利益，合法有效。被告云燕投资公司取得《商品房预售许可证》后基于与劲驰公司的协议与原告刘兴文签订了《商品房预售合同》，与双方之前签订的《意向确认凭证》不具有关联性。原告刘兴文在向本院提起诉讼后，已于2014年11月6日和11月9日自愿与被告云燕投资公司签订了《商品房预售合同》，在合同中双方已对房屋的价格进行了明确的约定，该合同不存在法律规定的无效情形，合法有效，在没有被合法撤销或双方另行达成一致意见之前，任何人不得变更。原告刘兴文诉请按《意向确认凭证》确认的价格签订《商品房预售合同》与其实际行为不符，亦无法律依据，本院不予支持。《商品房预售合同》已对交房时间有明确约定，原告刘兴文诉请被告云燕投资公司尽快交付房屋不符合双方的约定，本院不予支持。综上，原告刘兴文的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据若干问题的意见﹥》第二条的规定，判决如下：驳回原告刘兴文的诉讼请求。案件受理费5500元减半收取2750元由原告刘兴文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户银行：中国农业银行十堰五堰支行，帐号：17×××33-1。通过邮�汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）审判员  骆红梅二〇一五年一月十日书记员  秦 空附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”