中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终10448号上诉人（原审被告）：曾璜，男，1957年11月11日出生。上诉人（原审被告）：黄浪萍（LauraLongPingHuang），女，1955年7月15日出生，美利坚合众国公民。委托诉讼代理人：曾璜（黄浪萍之弟），男，1957年11月11日出生。被上诉人（原审原告）：北京宇华物业管理有限责任公司，住所地北京市通州区北苑南路26号（办公楼）2层201室。法定代表人：王超，总经理。委托诉讼代理人：杨雪山，男，1967年1月30日出生，北京宇华物业管理有限责任公司副总经理。上诉人曾璜、黄浪萍因与被上诉人北京宇华物业管理有限责任公司（以下简称宇华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初23197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曾璜本人及其作为黄浪萍的委托诉讼代理人、被上诉人宇华物业公司的委托诉讼代理人杨雪山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾璜、黄浪萍上诉请求：1.请求撤销（2016）京0112民初23197号民事判决书，驳回宇华物业公司的全部诉讼请求。2.一、二审案件诉讼费用由宇华物业公司负担。事实和理由：一、一审法院判决的主要依据是宇华物业公司提供的假证。涉案房屋自2004年收房后就出现漏水，宇华物业公司在2004年和2006年承担保修义务，对屋顶进行了两次大修，所有工程都由宇华物业公司施工。曾璜、黄浪萍没有任何理由，也不需要自行对露台进行任何的装修处理。所谓的“烟囱部分”是在原有烟囱的基础上加高和贴瓷砖，与露台没有任何接触。此外，现场照片证明露台漏水的原因是屋顶开裂质量问题，与谁装修铺砖无关；二、一审法院有证不认、对事实认定不准。宇华物业公司违约在先，没有依据物业合同和通州法院的调解协议将曾璜、黄浪萍房屋的室内部分维修至可以正常使用的情况；三、宇华物业公司主张收取的物业费数目不合法理。宇华物业公司没有履行“物业合同”、“保修合同”和“房屋使用、管理、维修公约”中其应承担的责任和义务，造成房屋无法正常居住或出租，不应收取全额物业费；四、宇华物业公司目前仍处于“被执行状态”。2014年2月，双方在通州法院的调解下，达成了调解协议，宇华物业公司应在2014年5月1日前全面修理长期漏水的屋顶。但宇华物业公司在2014年10月21日告知业主不修后，被通州法院强制执行为曾璜、黄浪萍修房。目前的情况是宇华物业公司仅履行了部分责任，还处于被强制执行的过程中；五、宇华物业公司提出的诉讼请求已经超过了有效的诉讼期。由于宇华物业公司没有及时地履行“物业合同”、“房屋保修合同”和“房屋使用、管理、维修公约”中其应承担的责任和义务，违约在先，造成纠纷，导致了其所主张的2014年6月以前的物业费已超过了诉讼时效。宇华物业向一审法院起诉请求：要求曾璜、黄浪萍给付宇华物业公司物业费20274元。一审法院认定事实：宇华物业公司与北京市通州区房地产开发总公司签订《物业管理委托合同》，对北京市通州区北苑南路44号院小区提供物业管理服务，物业费收费标准为二层以上每月每平方米1.68元；合同约定房屋共用部位、共用设施设备的小修、养护费用由物业管理费中支取，大、中修费用从维修基金中支取；同时约定小修范围为（1）公共部位及设施无火灾安全隐患（2）公共部位照明状况良好（3）公共走道、门厅墙面、地面涂料完好、干净。2003年5月25日，宇华物业公司与曾璜、黄浪萍签订《宇华物业管理服务协议书》，约定宇华物业公司为曾璜、黄浪萍位于上述小区内的××号复式结构房屋（建筑面积167.6平方米）提供物业服务，收费标准为1.68元每月每平方米，合同载明，物业费中包含费用为小修费，未含大、中修费用，未含户内自用部分维修费用。2010年至今，曾璜、黄浪萍因其702室室外赠送露台部分漏水，导致其602室室内装修受损，未向宇华物业公司交纳物业费。经核实，2010年1月1日至2015年12月31日曾璜、黄浪萍欠付物业费总计20274元。另查，曾璜、黄浪萍在购房入住后，自行对露台地面和烟囱进行了装修和包瓷砖处理。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，宇华物业公司受小区开发商的委托对小区提供物业服务，曾璜、黄浪萍作为小区业主，亦与宇华物业公司签订了物业合同，双方在合同中已经明确约定物业服务费的组成部分，其中维修费用为小修费，而小修费并不包含维修楼顶露台。且曾璜、黄浪萍的屋顶露台由其自行管理使用，并在收房后自行对露台表面和烟囱进行了装修，如曾璜、黄浪萍对其楼顶露台进行维修，亦需要曾璜、黄浪萍自行将露台表面瓷砖处理，恢复楼顶原状。故曾璜、黄浪萍拒绝交纳物业管理费的答辩意见，理由不当，证据不足，原审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决曾璜、黄浪萍给付宇华物业公司2010年1月1日至2015年12月31日期间的物业费共计20274元，于判决生效之日起7日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，曾璜、黄浪萍向法院提交以下证据：1.现场照片，证明地面为2004年物业保修所铺设，房屋漏水系建筑质量问题，烟囱未做任何改动，通州房子至今仍未维修。宇华物业公司不认可证明目的，认为地面改装是曾璜、黄浪萍自己装修的；2.现场录音，证明曾璜、黄浪萍一直在跟物业联系，请宇华物业公司维修房子，但是宇华物业公司没有履行物业合同上面的义务，所以宇华物业公司违约在先。宇华物业公司认可该证据真实性，但是不认可证明目的。后期防水是曾璜、黄浪萍刨了砖以后宇华物业公司做的；3.2008年至2014年与物业沟通的部分文字原始证据一套。（1）2008年元月曾璜给宇华物业公司经理的信；（2）2013年3月18日黄浪萍给宇华物业公司杨雪山经理的备忘录附件；（3）2014年10月15日黄浪萍给宇华物业公司杨雪山经理的备忘录附件信。证明曾璜、黄浪萍多次去找物业，希望宇华物业给修房子。宇华物业公司不认可证明目的，认为不是宇华物业公司不积极去做室内防水，而是曾璜、黄浪萍自行更改，造成宇华物业公司不能及时修理；4.《金源泉家园住宅小区房屋使用、管理、维修公约》，第七章第二条第一项证明宇华物业公司有维修的义务和责任。宇华物业公司向本院提交北京市通州区人民法院（2016）京0112执异45号执行裁定书。曾璜、黄浪萍对此份证据认可。本院另查，根据北京市通州区人民法院（2016）京0112执异45号执行裁定书“经审理查明部分”，本院认定以下事实：2014年2月24日，北京市通州区人民法院就宇华物业公司诉曾璜、黄浪萍供用热力合同纠纷一案作出（2014）通民初字第3356号民事调解书，内容为：1.宇华物业公司于2014年5月1日前为曾璜、黄浪萍所有的位于北京市通州区北苑南路××室房屋六层房顶平台重新铺设防水材料；2.曾璜、黄浪萍给付宇华物业公司2010年11月15日至2013年3月15日期间的供暖费共计人民币15084元，于2014年3月3日前执行清。案件进入执行程序后，曾璜、黄浪萍与宇华物业公司就如何履行维修涉案房屋的义务及如何负担相关费用问题达成执行和解，双方均认可行为义务已于2015年5月1日之前履行完毕。本案二审中，经询问，曾璜、黄浪萍表示房屋漏水持续到2015年4月份。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定：“民事关系具有下列情形之一的，人民法院可以认定为涉外民事关系：（一）当事人一方或双方是外国公民、外国法人或者其他组织、无国籍人。”因黄浪萍系美国籍，现宇华物业公司以物业服务合同纠纷为由提起的本案诉讼，本案具有涉外因素，属于涉外民商事纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律；当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”。《中华人民共和国合同法》第一百二十六条规定：“涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律”。本案物业服务合同签订于中国，涉案标的物所在地以及合同履行地均在中国，故本案所适用的准据法为中华人民共和国法律。合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。本案物业服务合同涉及的房屋、物业服务范围，均在北京市通州区，故一审法院对本案有管辖权。曾璜、黄浪萍与宇华物业公司签订的《宇华物业管理服务协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方成立物业服务合同关系。本案争议的焦点为，宇华物业公司未及时对楼顶露台进行维修是否赋予了曾璜、黄浪萍不缴纳物业服务费的合理抗辩。首先，宇华物业公司收取的物业服务费用并不包含对楼顶露台的维修。《宇华物业管理服务协议书》的附页《宇华物业管理收费标准》表格第7项规定，“公共部位小修费：收费标准0.152元/㎡月，备注公共区域；公共设施维修费：0.083元/㎡月”。表格下附说明第2项规定，“表中所列小修费用未含客户户内自用部位的维修费用”。其次，关于涉案房屋因何原因漏水尚不明确，曾璜、黄浪萍主张系房屋质量问题，宇华物业公司主张系曾璜、黄浪萍不当装修装饰所致，但双方均未能提供证据证明自己的主张。本院认为，若房屋漏水系自身质量不合格所致，该维修、赔偿责任应当由房屋开发单位予以负责；若房屋漏水系物业管理不当所致，则应由物业管理单位负责维修、赔偿；若房屋漏水系曾璜、黄浪萍不当使用所致，则应由曾璜、黄浪萍自身承担责任。曾璜、黄浪萍与房屋开发单位具有房屋买卖合同关系，与宇华物业具有物业服务合同关系，二者之间在没有当事人合意以及法律规定可替代性的前提下，曾璜、黄浪萍要求宇华物业公司承担超出合同约定及法定的义务，缺乏法律依据，本院难以支持。综上所述，曾璜、黄浪萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费306元，由曾璜、黄浪萍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邢 军审 判 员  龚勇超代理审判员  孙承松二〇一六年十一月二十四日书 记 员  李 蕊书 记 员  郭 琳