江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安高民初字第00898号
原告南通德勒商业管理有限公司，住所地海安县海安镇黄河路9号。
法定代表人林秀平，经理。
委托代理人张立新，江苏钻石律师事务所律师。
被告谢小君，男，1974年9月24日生，居民身份证号码3206211974********，汉族，住海安县白甸镇瓦甸村**组**号。
委托代理人贲道均，海安县海安法律服务所法律工作者。
原告南通德勒商业管理有限公司（以下简称德勒公司）与被告谢小君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月28日立案受理后，依法由审判员杨云霞独任审判，于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告德勒公司的委托代理人张立新，被告谢小君及其委托代理人贲道均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德勒公司诉称：原告受南通义乌国际商贸城7幢101、103、105、106、108号商辅所有权人委托，于2013年5月26日与被告签订了物业租赁合同，合同约定的租赁期至2015年6月27日届满。但被告期满后拒绝返还租赁物，经原告书面通知至今仍拒绝返还，占用至今。被告除应立即返还租赁物外，还应从2015年6月28日起支付占用期间的使用费和违约金或赔偿金，但被告拒不履行义务。现请求法院判令被告返还租赁物；支付租赁物使用费50.14元／天，并支付违约金或赔偿损失（从2015年6月28日起至租赁物返还之日止按100.28元／天计算）；赔偿律师费2500元。
被告谢小君辩称：案涉市场实际开业时间是2014年1月1日，房屋租赁期限应从2014年1月1日起计算。该市场消防验收备案时间为2014年1月6日，该日之前所签订房屋租赁协议无效。因原告未兑现市场开发前的承诺，在履行合同中存在违约行为。原告仅剩1年的经营期限，私自增加房租，损害商户的利益，通过停电等措施强迫商户续签协议，但双方未能续签合同。原告应当返还被告所缴纳的保证金，并对被告的装潢、装饰予以补偿。原告所主张的各项损失没有合同约定，违约金过高，请求法院调整。
经审理查明：2013年5月26日，德勒公司与谢小君签订南通义乌国际商贸城商铺租赁合同一份，双方约定德勒公司将位于海安县黄河路9号南通义乌国际商贸城7幢101、103、105、106、108号商铺，共551平方米物业出租给谢小君经营。该物业建筑面积以产权登记的数据为准。该物业经营业态为百货，经双方协商，谢小君在该业态经营百货。谢小君应当在接到德勒公司交付通知后即时办理收铺手续并签署交付凭证，该交付凭证的签署视为德勒公司履行完毕本合同约定的交铺义务。双方合同中还约定了以下主要内容：一、关于租赁期限：该物业租赁期限为24月，合同租赁期限自2013年6月28日起至2015年6月27日止。为德勒公司市场管理需要，谢小君承租的商铺必须在2013年5月30日前进场装修，并于2013年6月28日正式营业。如实际交铺日期与合同约定的租赁日期不一致的，以实际交付日期为准，租赁总期限维持不变，相应的免租日期和计租日期进行提前或顺延。二、关于租金、其他费用及缴纳时间、方式：物业租金为3660元，先付后用；合同租赁期内物业管理费12600元，先付后用；谢小君于本合同签订时一次性向德勒公司支付运营管理费20340元。三、关于履约保证金：谢小君承租物业需缴纳履约保证金12000元，保证金应在谢小君签署本合同时一次性付清。此租赁期的履约保证金为谢小君履行本合同的现金担保，不计息。保证范围包括但不限于：按期足额支付租金及相关费用；……承租期内，如谢小君违反法律法规、本合同及市场管理细则规定的义务，德勒公司有权以履约保证金充抵租金、水电费、物业管理费、违约金、滞纳金、处罚金、经济赔偿金等。履约保证金不足规定的数额，谢小君应于德勒公司通知补交之日起五日内补足，逾期按每天5‰加收滞纳金。如下一年续约，该保证金将自动转入下一年度。如谢小君在租赁期间严格遵守本合同的约定及市场、物业管理规定，退场时将物业完整移交给德勒公司，未出现恶意破坏物业内装修，退场后没有未了结的消费纠纷、税费纠纷等其他纠纷，退场满壹年，德勒公司将保证金全额无息退还。四、关于违约责任及合同解除：本合同解除或终止后，谢小君撤离时商铺的装修设施和布局归德勒公司所有，谢小君不得拆除和破坏，否则德勒公司有权扣除全部保证金。对谢小君人为原因造成德勒公司的财产损失或影响其他经营户利益的由谢小君全部赔偿。合同解除，并不影响德勒公司追索租金、物业管理费、违约金并要求赔偿损失的权利。租期届满或因谢小君违约，德勒公司解除本合同的，谢小君需在德勒公司规定的期间内将物业交还给德勒公司，德勒公司有权要求谢小君无条件保留物业内所有固定装修（谢小君损坏租赁物业及固定设施的应予赔偿），或将物业恢复至接收物业时的状态（正常使用及时间因素的自然损耗除外）。谢小君未恢复原状的，德勒公司可代为恢复，由此产生的费用由谢小君承担。如果谢小君未按前述约定期限交还物业，则视为谢小君放弃物业内一切财产所有权，德勒公司有权自行腾空、收回物业，处理物业内财物，由此产生的损失和费用由谢小君自行承担，谢小君并赔偿由此造成的德勒公司的全部损失。谢小君如逾期交还该物业，则从合同终止日的第二天起直到商铺归还为止，谢小君须向德勒公司支付相当于原使用费两倍的违约金；此外，德勒公司若因此产生其他损失，应由谢小君一并予以赔偿。谢小君须承担德勒公司催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或德勒公司因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失费用、开支，德勒公司有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向谢小君追讨。
本租赁合同签订后，德勒公司于2013年6月7日将案涉商铺交给了谢小君，谢小君进行了装修，并支付了合同中约定的租金、物业管理费、运营管理费。中国（海安）义乌国际商贸城于2014年1月1日举行了盛大开业仪式。
2015年8月21日，德勒公司通过邮寄方式寄给谢小君一份通知，主要内容是双方签订的合同于2015年6月27日已履行完毕，谢小君应在合同履行完毕当天将该店铺返还给德勒公司，但谢小君占用至今，在收到本通知之日起3日内，到德勒公司缴纳2015年6月28日至搬离之日的房屋占用费，并搬离租赁商铺。否则，德勒公司将采取强制措施收回房屋，依法处理。谢小君亦认可已收到该通知。
另查明，案涉商铺中101、103、105号所有权人为江苏世道实业投资有限公司（以下简称世道公司）。2013年5月28日，世道公司与德勒公司签订委托经营管理合同一份，双方约定世道公司将海安县黄河路9号南通义乌国际商贸城A区一期内所有物业委托德勒公司为该商铺的统一经营管理方，托管期限自2013年6月28日起至2016年6月27日止，共计3年，为托管该商铺的一个托管周期。世道公司同意将自己的上述商铺的经营权托管给德勒公司招商及营运管理，并以德勒公司的名义为该商铺出租，收取租金等应付费用并完成托管工作，该房屋在委托期的所有经营收入全部归德勒公司所有。
2012年1月10日，张益兰与世道公司签订了商品房买卖合同，购买了案涉的106号商铺。2012年5月18日，任兴山与世道公司签订了商品房买卖合同，购买了案涉的108号商铺。张益兰、任兴山均与德勒公司签订了委托经营管理协议，委托期限十二年，从2013年6月28日至2025年6月28日止。在委托期内的前三年，“南通义乌国际商贸城”项目尚处于市场的培育期，张益兰、任兴山自愿将所购的房屋无条件免租给德勒公司统一经营管理使用三年，该房屋的所有经营收入全部归德勒公司所有，该三年免租期从2013年6月28日至2016年6月28日止。
德勒公司在本案中委托了江苏钻石律师事务所的律师参加诉讼，支付律师费2500元。
以上事实，有物业租赁合同、房屋产权证、国有土地使用权证、委托经营管理合同、商品房买卖合同、委托经营管理协议、商铺交付验收表、通知、邮政快递详单、律师费发票、广告宣传单及双方当事人陈述等在卷证实。
审理中，谢小君还提供了消防监督结果公开网页打印件，该网页中显示案涉市场于2013年8月26日取得海公消安检许字（2013）第0022号文书，2014年1月6日取得海公消安检字（2014）第0002号文书。
另查明，根据江苏省律师服务收费标准，涉及财产的民事案件标的在1万元以下的收费标准为2500元，1万元至10万元的标的按4%-7%收费。
本院认为：世道公司、张益兰、任兴山分别系案涉房屋的所有权人，均委托德勒公司对案涉商铺统一经营管理，并且约定了2013年6月28日至2016年6月27日期间的所有经营收入归德勒公司所有。德勒公司与谢小君签订的物业租赁合同系双方的真实意思表示，租赁合同成立且合法有效。谢小君辩称因签订租赁合同时德勒公司未通过消防验收故而租赁合同无效没有法律依据，根据消防监督结果公开网页显示的信息，即使案涉市场2014年1月6日才通过消防验收，也是在本案诉讼之前已通过消防验收，案涉租赁合同不存在无效的情形。
关于案涉租赁合同的期间，根据租赁合同的约定，合同租赁期限自2013年6月28日起至2015年6月27日止。谢小君辩称应当从实际开业时即2014年1月1日计算租赁期限没有事实依据，双方并无以实际开业时间起算租赁期限的约定，租赁合同中仅约定如实际交铺日期与合同约定的租赁日期不一致的，以实际交付日期为准，谢小君虽然辩称实际交铺为2013年7月，但并未提供证据推翻商铺交付验收表，本院不予采信。租赁合同的期限应当以双方的约定为准，即从2013年6月28日起至2015年6月27日止。
合同期满后，双方未续签租赁合同，谢小君亦未交纳房屋使用费，且德勒公司明确通知了谢小君搬离租赁商铺。合同期满后谢小君应当及时将租赁房屋腾空后返还给德勒公司。关于双方是否续签租赁合同，租赁房屋的费用多少等均应当由双方自愿协商，是双方的意思自治，其他个人或单位均无权干涉。谢小君在租赁房屋到期后未及时返还租赁房屋，德勒公司要求谢小君按原租赁合同费用标准50.14元／天支付自2015年6月28日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占用费，本院予以支持。
根据双方租赁合同的约定，谢小君逾期交还该物业的，从合同终止日的第二天起直到商铺归还为止，须向德勒公司支付相当于原使用费两倍的违约金。故德勒公司要求按100.28元／天支付违约金（从2015年6月28日起至实际返还租赁房屋之日止），本院亦予以支持。谢小君辩称违约金过高本院不予采信，谢小君在租赁合同期满后未主动及时返还租赁房屋，因德勒公司欲增加房屋租金双方未能续签租赁合同，德勒公司通知谢小君搬离后谢小君仍拒不返还租赁房屋，其故意违约的主观态度明显，应当预见到违约所带来的法律后果。谢小君辩称德勒公司承诺的配套设施没有到位而违约，并无证据予以证明。本院对双方约定的违约金不予调整。
此外，根据双方租赁合同的约定，谢小君还须承担德勒公司催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）。德勒公司为案涉纠纷委托律师代理，支付2500元律师费，未超过本地律师行业收费标准，故德勒公司要求谢小君承担律师费2500元，本院亦予以支持。
谢小君辩称双方在租赁合同中对装潢的归属约定不明，如装潢归德勒公司，则显失公平，且格式条款应当有利于原告，故德勒公司应当对其装潢予以补偿，对该辩称，本院认为没有事实和法律依据。根据双方租赁合同的约定“合同解除或终止后，谢小君撤离时商铺的装修设施和布局归德勒公司所有，谢小君不得拆除和破坏”，双方的该约定意思表示明确，相关后果合同的当事人均能预见，且并不违反法律规定。虽然该条款为格式条款，但根据法律规定，只有当格式条款有两种以上的解释时，才作出不利于提供格式条款一方的解释，而本案中该约定并不存在两种以上的解释，故双方均应按约履行各自义务。基于公平原则，本案中，谢小君在不破坏案涉出租房屋的前提下可以将可移动物品自行移除。
谢小君辩称要求德勒公司退还履约保证金12000元，但其未提供充分有效的证据证明已缴纳履约保证金12000元，且根据双方租赁合同约定，只有在不存在扣减履约保证金的情况下，且退场满一年时，才予以退还。故即使谢小君缴纳了履约保证金，退还条件目前也尚未成就，其可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告谢小君将案涉房屋（位于海安县海安镇黄河路9号7幢101室、103室、105室、106室、108室）腾空并返还给原告南通德勒商业管理有限公司。
二、被告谢小君向原告南通德勒商业管理有限公司支付房屋占用费（从2015年6月28日起至实际交房之日止按50.14元／天标准计算）。
三、被告谢小君向原告南通德勒商业管理有限公司支付违约金（从2015年6月28日起至实际交房之日止按100.28元／天标准计算）。
四、被告谢小君赔偿原告南通德勒商业管理有限公司律师费2500元。
上述一至四项均于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。如被告谢小君未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费168元，减半收取84元，由被告谢小君负担（已由原告南通德勒商业管理有限公司代垫，被告谢小君在履行上述判决义务时一并给付原告南通德勒商业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费168元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
审 判 员 杨云霞
二〇一五年十一月十八日
见习书记员 吉顺林
附适用法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。