广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1267号
上诉人（原审原告）：甘元国，男。
委托代理人：吴泷飞，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：陈妙珠，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审被告）：叶锦辉，男。
委托代理人：万军，广东莞彰律师事务所律师。
上诉人甘元国与被上诉人叶锦辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第5584号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
甘元国于2013年9月29日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认甘元国与叶锦辉签订的《租赁合同》无效；2、甘元国无需支付叶锦辉2012年10月1日至未达到使用条件之日期间的费用，暂计至2013年9月29日，共计12个月，其中租金479376元、园长费36000元、垃圾清运费5400元，以上共计520776元；3、本案全部诉讼费由叶锦辉承担。
原审法院经审理查明：关于双方间的涉案租赁合同纠纷，叶锦辉曾于2012年9月28日诉至原审法院，请求判令：1、终止履行涉案合同；2、确认叶锦辉无需向甘元国退还押金600000元；3、确认甘元国在租赁期间的自建项目及不动产全部无偿归叶锦辉所有；4、甘元国向叶锦辉支付拖欠的2012年9月租金39948元及2012年4-8月管理费及相应滞纳金，案号为（2012）东三法民一初字第6124号。该案经审理查明，2005年10月20日，东莞市黄江镇星光村民委员会（以下简称“星光村委会”）与东莞市连城实业有限公司（以下简称“连城公司”）签订《土地使用权租赁合同》，约定：星光村委会将位于东莞市黄江星光村原小学12000平方米的土地和旧校舍使用权有偿出租给连城公司作为办学使用；该校舍和土地使用权有偿租用期为50年，即从2006年1月1日起至2055年12月31日止；在星光村原小学后面山头约17000平方米土地使用权同时由星光村委会有偿租赁给连城公司作为扩大办学规模使用。星光村委及连城公司均在该合同上盖章确认，连城公司代表人廖伍签字确认。2010年4月30日，连城公司代表廖伍与周志辉及星光村委会三方签订《租赁合同》，约定：经星光村委会同意，廖伍将位于东莞市黄江镇星光村原星光小学教学楼及其附属用地使用权有偿转租给周志辉使用；租赁期限从2010年7月28日起至2015年7月27日。廖伍、周志辉在该合同上签字，星光村委会盖章确认，但并无连城公司盖章。2011年11月22日，周志辉、叶锦辉及星光村委会三方签订《租赁合同》，约定：周志辉将位于东莞市黄江镇星光村原星光小学教学楼及其地上附着物和附属土地的使用权有偿转租给叶锦辉；租赁期限为2011年10月28日至2015年7月27日。周志辉和叶锦辉在该合同上签字，星光村委会盖章确认。2011年11月17日，甘元国、叶锦辉签订《租赁合同》，约定：叶锦辉将位于东莞市黄江镇原星光小学教学楼及部分空地使用权有偿转租给甘元国发展幼教事业；租赁期限为30年，由2011年11月17日起至2041年11月16日止；租金从2012年2月25日起开始计算；甘元国租用教学楼2700平方米，每平方米13元，租金每月35100元，绿地608平方米，每平方米6元，每月租金3648元，教学楼前水泥空地200平方米，每平方米6元，每月租金1200元，管理费每平方米1元，每月租金3508元，园长费每月3000元，垃圾费每月450元，共计46906元；合同履行期限为每10年一个周期，每一个周期租金递增5%，管理费每年递增5%，园长费每年按当地政府当年人工工资增幅递增，垃圾费每月450元，每年递增按当地政府定价执行；第一期合同2011年11月17日起至2021年11月16日止，每月租金为人民币39948元；自合同签订之日起，甘元国应缴交600000元作为押金及第一个月租金46906元给叶锦辉，在租期内甘元国不得将该押金当作租金及其它杂费支配，租期满后，甘元国付清所有费用并确定楼房无损坏后，叶锦辉将押金无息退还给甘元国。甘元国必须在每月5号前交付当月租金给叶锦辉，逾期每日加收1%滞纳金，如逾期15天未按时交租则甘元国违约，叶锦辉有权终止合同，并不退还押金，甘元国自建项目及不动产全部无偿归叶锦辉。叶锦辉、甘元国在该合同上签字确认，星光村委会并未在该合同上盖章。双方签订合同后，甘元国依约向叶锦辉支付押金600000元，叶锦辉将租赁物交付甘元国使用。租赁期间，甘元国对原有的教学楼进行了增宽和增高，并进行了其他项目的建设和装修。甘元国自2012年9月开始没有支付租金。甘元国于2012年4月20日就管理费、园长费、垃圾费等费用向叶锦辉进行书面协商，要求待市教委同意其幼儿园开学，且幼儿园开始招生并在星光开课时，开始向叶锦辉交付管理费、园长费、垃圾费等费用，叶锦辉同意并签字确认。因此，甘元国自2012年4月开始没有交付管理费、园长费和垃圾费。2012年9月24日，黄江镇宣传教育办下发立即停止非法办学行为的通知，要求育才文化传播公司停止以公司名义非法办幼儿园。甘元国确认该公司系其开办。原审法院经审理作出（2012）东三法民一初字第6124号民事判决，判令：一、甘元国应于判决发生法律效力之日起五日内向叶锦辉支付2012年9月份租金39948元及滞纳金2397元（滞纳金以39948元为本金，按照每日1%的标准计算，从2012年9月6日起计算至9月11日止）。二、驳回叶锦辉的其他诉讼请求。甘元国不服，上诉至本院，案号为（2013）东中法民一终字第1411号。本院经审理，补充查明：1、双方均确认案涉建筑物权属人为东莞市黄江镇星光村民委员会；2、叶锦辉于二审期间补充提交东莞市黄江镇星光股份经济联合社于2012年5月28日出具的《产权证明》、东莞市黄江镇梅塘社区居民委员会出具的《情况说明》、东莞市黄江镇人民政府规划建设办公室出具的《证明》以证明其已取得租赁物的出租权。本院认为：1、甘元国未对叶锦辉提交的《产权证明》、《证明》真实性提出异议，予以认定，依据该两份证明，案涉租赁物原作为星光小学使用，其中建筑物是经有关主管部门批准建设，属于经营性用房，并未存在违反法律法规强制性的规定。2、虽然叶锦辉与其前手签订转租合同的时间迟于案涉《租赁合同》签订的时间，但根据转租合同，叶锦辉已取得案涉租赁物在2011年10月28日至2015年7月27日的处分权利，故对于案涉《租赁合同》在该期间内的效力应予认定，对于超出该期间的合同效力，因叶锦辉无处分权而处于效力待定状态。因截止至二审庭审结束时，叶锦辉并未提供证据证明其对案涉租赁物在2015年7月28日至2041年11月16日的处分已得到权利人的追认或其已获得该期限内案涉租赁物的处分权，故案涉《租赁合同》在2015年7月28日至2041年11月16日期间的约定应属无效。本院经审理于2013年12月11日作出（2013）东中法民一终字第1411号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。现该判决已生效。
2012年3月8日，黄江镇人民政府规划建设办公室向星光村委会发出停工通知，要求停止星光小学教学楼旁新建建筑物的施工，理由为无报建手续而擅自开工，属违法建筑。2013年7月3日，叶锦辉在法制日报刊登通知，通知甘元国于刊登之日起5日内将拖欠的2012年9月至2013年6月的租金交至指定账号，自刊登日起超20日未交，则单方解除合同。甘元国提交水电费清单等主张涉案场地自2012年9月至今未使用；提交东莞市食品药品监督管理局办证清单主张因叶锦辉无法提供产权证明，导致其无法办理许可证。叶锦辉予以否认，主张已按现状交付场地，也能提供村委会的产权证明，其余是甘元国自己的责任。
本案一审庭审中，甘元国明确，其第一项诉请是请求确认合同整体无效；第二项诉请所涉的未达使用条件主要为：1、经营场所的使用条件。叶锦辉未提交环保和卫生许可的证书。2、办证许可条件。办证基础条件是出具场所的许可证明，方可办理教学的经营许可证。3、合同期限。因双方签订的合同有效期为三年，教育部门不予批准。根据教育部门规定，场所租赁最少达8年以上。叶锦辉予以否认，主张：1、租赁物按合同及现状交付，并无特别约定。2、已提供相关产权证明，及相关合同证明涉案租赁物是从村委会租赁而来。3、期限问题。并非因合同无效，而是因签订的期限超出前合同的期限，是效力待定，可通过协商追认。4、甘元国没有证据证明因没有产权登记证导致不能批准办学许可，房产证及权属证明是两个概念。甘元国于第一次庭审时当庭增加两项诉请，要求叶锦辉退还押金600000元、赔偿损失3800000元。叶锦辉以超过法定期限为由不同意其增加诉请。原审法院当庭向甘元国释明本案对其增加的诉请不予处理，其可另循其他合法途径解决。叶锦辉申请追加东莞市黄江镇星光股份经济联合社等主体为本案第三人，因（2013）东中法民一终字第1411号民事判决书生效后，其追加申请与本案审理无必然联系，原审法院未予准许。
另，叶锦辉于2013年11月11日向原审法院起诉甘元国，诉请确认双方签订的《租赁合同》于2013年7月24日已解除，案号为（2013）东三法民一初字第7319号。因甘元国缺席该案审理，原审法院于2013年12月20日作出一审判决，判令支持叶锦辉诉请。该案现在二审中。
原审法院认定上述事实的证据有：租赁合同、申请书、水表行度、客户电费清单、办证清单、收款收据、会议纪要、刊登通知的法制日报、东莞市中级人民法院（2013）东中法民一终字第1411号民事判决书以及一审庭审笔录等。
原审法院认为：本案双方多次连环、反复诉讼，双方多次就终止合同、租金缴纳、返还租赁物等事宜进行交涉，但无具体结果。现已生效的东莞市中级人民法院（2013）东中法民一终字第1411号民事判决书确认涉案《租赁合同》至2015年7月27日有效，对该日之后的合同效力问题也已进行认定，无需再为司法认定。甘元国现仍诉请确认该合同整体无效，于法无据，原审法院不予支持。关于甘元国的第二项诉请，从前案判决可知，合同签订后，叶锦辉有向甘元国交付场所，甘元国有在该场所开办幼儿园并招生，后因未经政府部门审批属非法办学而被取缔。甘元国诉请确认无需支付2012年10月1日起至未达使用条件之日期间的费用，其于一审庭审中明确未达使用条件主要为：经营场所的使用条件、办证许可条件、合同期限。叶锦辉不同意，要求对方予以支付。涉案合同为场地租赁合同，叶锦辉作为出租方，主要合同义务为向甘元国交付场地，并确保其在合同期内享有合法、有效的出租处分权，至于甘元国述称的开办幼儿园审批手续理应由其自行完成，出租方仅负配合提供相关证明材料的义务。现甘元国主张因叶锦辉原因导致未达办证许可条件，相关幼儿园无法开办，但其未提交任何证据证明曾就有关申办幼儿园过程中的场地手续问题向叶锦辉提出有效交涉。甘元国请求确认无需支付相关款项，系消极、对抗性的权利主张，其笼统以租赁场地未达使用条件、办证许可条件、期限瑕疵为由诉请确认无需支付，证据不足，原审法院不予支持。具体叶锦辉在履约过程中有无违约、应否扣减，双方可在叶锦辉提出有关权利主张时协商解决。协商不成，再另诉解决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回甘元国全部诉讼请求。本案受理费9008元，由甘元国负担。
上诉人甘元国不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院确认案涉合同已解除属于程序错误。（一）叶锦辉于2013年9月28日以甘元国未缴纳2012年9月租金为由起诉甘元国要求解除双方租赁关系，该案（2013）东中法民一初字第1411号判决甘元国于2013年12月24日签收。对于2012年9月之后租金是否应支付的问题，原审法院以（2013）东三法民一初第7319号民事判决为依据认定案涉《租赁合同》已解除。实质上（2013）东三法民一初字第7319号案件比本案的起诉时间晚，但比本案先判决，因本案的第一项诉讼请求与（2013）东中法民一初字第1411号和（2013）东三法民一初第7319号均有关联，原审法院在本案未审结前先判决（2013）东三法民一初第7319号属于程序错误。（二）原审法院认定甘元国第二项诉请是消极、对抗性请求而不予支持，属事实认定不清。案涉租赁物未达到使用条件，甘元国有权拒付租金，其也以此另案提起了诉讼，即（2013）东三法民一初第7319号，两案的诉讼请求有对应关系，应合并审理。据此，请求本院：1、撤销原审判决，改判确认甘元国与叶锦辉签订的《租赁合同》无效；甘元国无需支付叶锦辉2012年10月1日至未达到使用条件之日期间的租金，暂计至2013年9月29日，共12个月。其中租金479376元、园长费36000元，垃圾清运费5400元，总计520776元。2、全部诉讼费由叶锦辉承担。
被上诉人叶锦辉答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对甘元国上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）案涉租赁合同效力。（二）甘元国诉请不予支付2012年10月后的租金和其他费用是否依法有据。
关于焦点一。本院已生效的（2013）东中法民一终字第1411号民事判决已确认案涉合同有效期为2011年11月17日至2015年7月27日，在现有证据无法证实上述判决已被撤销的情况下，原审法院依据上述判决驳回甘元国关于合同无效的诉请并无不当，本院予以维持。甘元国以其已对（2013）东中法民一终字第1411号民事判决书请再审为由申请中止本案审理没有任何法律依据，本院对其申请不予支持。至于甘元国主张的原审法院另案判决合同解除属于程序错误，不属于本案审理范围，本院不予审查。
关于焦点二。案涉合同在2011年11月17日至2015年7月27日期间有效，且案涉租赁物已经交付甘元国，则甘元国应按照合同约定支付相应的租金及其他费用。甘元国主张因叶锦辉原因导致案涉租赁物无法达到使用条件，其无需支付2012年10月后的租金及其他费用。案涉合同虽然约定叶锦辉有协助甘元国办理工商、税务证照等事宜，但甘元国并未提交任何证据证明其曾就申办幼儿园手续问题要求叶锦辉协助而叶锦辉不予协助，甘元国以此抗辩无需支付2012年10月后的租金及其他费用没有合同依据，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。甘元国的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费9008元，由上诉人甘元国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一四年九月十日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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