江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9894号
上诉人（原审原告）：李玓瓅，女，1991年1月25日生，汉族。
被上诉人（原审被告）：彭金陵，男，1957年12月25日生，汉族。
上诉人李玓瓅因与被上诉人彭金陵房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初6268号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李玓瓅上诉请求：1、变更一审判决第一项为：被上诉人立即向上诉人支付押金2650元及违约金5300元；2、撤销一审判决第二项；3、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审认为双方之间房屋维修等问题产生过纠纷。依据租赁合同约定，租赁期内，房屋主体或室内设施由于质量、老化等原因所发生的维修更换责任由甲方负责。被上诉人除了第一次上门维修之外，被上诉人再无上门维修过房屋任何问题，之后几次房屋维修都是上诉人求助朋友得以解决。期间，被上诉人从未主动支付给上诉人任何费用，被上诉人明显未履行合同责任和义务，一审判决认定责任含糊。2、双方合同约定，如一方违约导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金。一审判决已认定被上诉人在合同期间届满之前要求上诉人搬出房屋已构成违约，应承担违约责任。一审判决酌定被上诉人支付上诉人违约金800元，合同是在平等自愿的原则下签订，双方对于合同所约定条款都是合理的。但一审法院问询被上诉人是否认为违约金过高，是否需要降低，得到被上诉人肯定回答，认为需要降低违约金时，被上诉人却没有作出并被要求作出任何举证行为。合同中的违约赔偿为补偿性赔偿，补偿金额5300元，连合同标的金额21800元的20%都未有达到，完全符合合同法中对于违约金过高的规定，并且在合同签订时被上诉人未提出过违约金异议，还约定，如若上诉人主动提出退租，押金2650元不返还。在产生纠纷过程中，几次诬赖上诉人为违约方，向上诉人索要违约金，并强势表明绝不退还押金，在庭审中提出认为违约金过高，要求降低违约金，却不作出也未被要求作出任何举证证明。理应遵循合同中所规定的合理合法责任约定，一审判决却并未遵循合同中约定，并酌定减少违约金，并未有任何事实或者证据支持，明显判决不公。
彭金陵辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
李玓瓅向一审法院起诉请求：1、彭金陵与李玓瓅租赁合同解除，彭金陵返还李玓瓅房屋押金2650元；2、彭金陵赔偿李玓瓅因违反租赁合同违约金5300元。
一审法院认定事实：位于南京市鼓楼区凤凰三村14幢602室房屋（以下简称602室）所有权人为彭金陵。
2016年2月17日，经我爱我家公司居间介绍，李玓瓅（乙方）、彭金陵（甲方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将602室房屋（建筑面积为44.69平方米）出租给乙方；租房用途为居住；租期为2016年2月21日至2017年2月20日；租赁期限届满后，乙方要求续租的，应当于租期届满前通知甲方；在同等条件下，乙方享有优先承租权；该房屋每月租金为2650元；租金支付方式为半年付，乙方应提前30日支付下一期房租；甲方于签约时收取乙方押金2650元；合同签订后，如一方违约，导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，同时违约方应代守约方向见证方经纪公司支付居间服务费，等等。合同签订后，彭金陵支付原告押金2650元，并支付4个月租金10600元。
2016年5月18日，李玓瓅电话联系彭金陵，彭金陵告知李玓瓅自下月起不再向李玓瓅出租602室。同年6月20日，李玓瓅搬出602室。同年6月22日，李玓瓅将602室房屋钥匙交于彭金陵。
庭审中，李玓瓅称，由于房屋装修时间长，经常出现水管老化等问题，李玓瓅不知道如何处理，所以通过电话告知彭金陵，让彭金陵修理一下，但是彭金陵一直不予理睬，最后李玓瓅只得找朋友修理。彭金陵称，原告提供的录音断章取义，没有录制前面的谈话；彭金陵没有说过不想再租给李玓瓅，是李玓瓅不想承租。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。李玓瓅、彭金陵签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。李玓瓅、彭金陵之间因房屋维修等问题产生过纠纷。而彭金陵于2016年5月18日告知李玓瓅不再出租涉案房屋，其目的是为了解除合同。李玓瓅于2016年6月20日搬出房屋，表明其同意解除合同，因此双方之间的租赁合同解除。双方之间的租赁合同业已解除，彭金陵应返还李玓瓅押金。彭金陵在合同期限届满前，要求李玓瓅搬出房屋，构成违约，应承担违约责任。根据公平和诚信原则，结合本案的具体情况以及彭金陵违约原因、后果等，酌定彭金陵支付李玓瓅违约金800元。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、彭金陵于判决生效之日起十日内支付李玓瓅押金2650元及违约金800元，合计3450元；二、驳回李玓瓅的其他诉讼请求。如彭金陵未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费595元,减半收取297元，由彭金陵负担（李玓瓅已预交，彭金陵于判决生效之日起十日内一并给付李玓瓅）。
二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：李玓瓅要求彭金陵支付5300元违约金的主张应否支持。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方于2016年2月17日签订的《房屋租赁合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。该《房屋租赁合同》约定，租期为2016年2月21日至2017年2月20日。2016年5月18日，李玓瓅电话联系彭金陵，彭金陵告知李玓瓅自下月起不再向李玓瓅出租602室。同年6月20日，李玓瓅搬出602室，李玓瓅的行为应视为其同意解除双方的合同。据此，一审法院认定双方之间的租赁合同已解除正确，本院依法予以维持。在双方签订的《房屋租赁合同》租期内，彭金陵要求李玓瓅搬出承租的诉争房屋，构成违约，理应承担赔偿责任。鉴于一审中，彭金陵认为违约金过高，要求调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定依法违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，一审法院依据公平和诚信原则，结合本案的具体情况以及彭金陵违约原因、后果等，酌定彭金陵支付李玓瓅违约金800元，具有合理性，本院依法予以维持。上诉人李玓瓅要求彭金陵支付5300元违约金的意见不能成立，本院不予支持。
综上所述，李玓瓅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币595元，由上诉人李玓瓅负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂甫
审判员 吴勇
审判员 付双
二〇一六年十二月十五日
书记员 戴苗