山东省嘉祥县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民初字第2229号
原告中国人民解放军济南军区房地产管理局曲阜办事处，住所地兖州市。
负责人王明沂，系办事处主任。
委托代理人徐明莉（特别授权），山东曲圣地律师事务所律师。
被告张成先，1945年2月3日出生，汉族，农民。
委托代理人贾炳宇（特别授权），山东宏易律师事务所律师。
被告张邵氏（系张成先之妻），1947年4月26日出生，汉族，农民。
原告中国人民解放军济南军区房地产管理局曲阜办事处诉被告张成先、张邵氏确认合同效力、排除妨碍赔偿损失纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军济南军区房地产管理局曲阜办事处的委托代理人徐明莉、被告张成先、委托代理人贾炳宇到庭参加诉讼。被告张邵氏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国人民解放军济南军区房地产管理局曲阜办事处诉称，二被告系夫妻关系。1993年5月16日中国人民解放军55330部队与被告张成先签订租赁《协议书》，约定由被告承租55330部队位于嘉祥县戏楼街村西南1500米处部队营房院落一处，租赁院落占地6000平方米，计房屋41间，树木100余棵，租用费一次性付清计人民币壹万壹仟元整。被告交付租金后，55330部队将承租院落交付给二被告使用。根据军委决定，2012年底被告应将承租营房移交原告统一管理使用。原告在审查相关材料时，发现1993年5月16日租赁《协议书》租赁期限约定不明，结合《合同法》租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效之规定，2013年5月16日之后原告要求二被告搬离，二被告置之不理，仍继续居住。二被告继续使用无合法依据。为此原告自2012年下半年开始多次找二被告协商终止合同或重新协商租赁事宜，二被告无理纠缠未能达成一致意见。现部队营房因被告租赁期间没有尽修缮维护义务，私自使用废弃橡胶轮胎炼油行为，造成营房房屋漏雨损坏严重，院内树木损失，院落环境恶劣，损失较大。为避免损失进一步扩大，原告于2014年10月18日再次找到被告送达律师函，被告收后置之不理，原告无奈依法诉讼，请求：1、确认1993年5月16日租赁《协议书》超出20年部分无效；2、责令二被告（均含个人物品、财产等）立即搬离侵占的部队房产，腾空房屋；3、判令二被告赔偿租赁部队房产维护不善，院内树木损失等造成的经济损失共计2万元；4、由二被告承担本案诉讼费用。
原告提交了如下证据：
提交证据一，国有土地证一份，编号为国某（2013）第082913762号，证明原告是本案院落的所有人，是适格主体；证据二，2013年10月24日出具的证明一份，证明是由济南军区房管局向某县国土资源局出具的，能够显示本案所涉院落产权和使用权变更过程，即55330部队后来更名为济南军区第二通信团，于2012年11月将该院落移交原告管理，并该院落土地系军事贮备土地，能够与证据一相互印证原告诉讼主体资格。证据三，协议书，1993年5月16日协议书，内容能够证实55330部队与张成先签订的是租赁协议。证据四照片一组，证明现在院落的现状毁损严重，有挖的土坑，还有严重污染的炼油设施，房屋窗户、门毁损严重，管理也比较杂乱，能够证明被告在租赁期间没有做到修缮义务。如恢复原状远远要超过2万元。
被告张成先辩称，1、本案原被告的合同性质实际为房地产转让协议，并不是租赁协议。2、原告要求确认协议书超出20年部分无效，没有法律依据。3、原告要求被告赔偿经济损失没有事实和法律依据。4、假设本案为租赁关系，原告要求被告搬出，因本案合同没有期限，属于长期使用，使用费已一次性付清。在被告使用期间已经对于相应房屋及时年年进行维修，其中1993年下大雨，大水冲坏部分墙头和树木，被告重新对墙头加固花费6000余元，后多次加固花费近12000元；期间对于房顶多次进行维修花费64000余元；期间因为维护院内原告的部分树木，由于自然灾害原因，被告进行补种树木，由于院落处无井，被告找人担水，人工费花费15000元；期间被告种植了大量树木和苗圃，数量在800余棵，如果现在搬迁，被告的直接经济损失就近30万元；另被告安装的石刻机进行搬迁需要费用56000元完成；且在2011年被告为了维修房屋，不慎从房顶摔伤，花费医疗费36000元，且被告安置需要盖房等支出在10万元左右，以上合计589000元，如果原告坚决要求被告搬迁，被告认为，只要不是军队使用，对于被告的以上损失，应先行赔偿后，被告再予以搬迁。5、原告并不具有原告的诉讼主体资格。
被告张成先提交如下证据：1、55330部队土地使用证、协议书各一份，该份使用证即本案的被告使用院落的产权证，是在55330部队将房地产交付给被告时一并将原件交付给被告，并说明产权归属于被告所有，本案如系租赁关系，按照生活习惯，出租方根本不会将产权证交付给被告，因此交付产权证的行为加上长期使用加上很高的价格，实际说明本案是产权转让关系。2、村委会出具的证明一份，证明被告在村内一直没有住房。如果让被告搬出，被告将无处居住。
被告张邵氏未答辩。
原告对被告张成先提交证据的质证意见：对协议书真实性无异议，对土地使用证原件真实性部队未见过，该证的所有人权人、使用者系55330部队，结合协议，不能证明是买卖关系。部队经查询，也没有该土地由军用变为民用的相关审批手续。
被告对原告提交的证据真实性无异议。
本院认为，原告提交的证据，被告无异议，本院予以采信。被告提交的证据1，原告没有异议，本院予以采信。被告提交的证据2，与本案的处理结果没有必然的关联，本院不作评价。
经审理查明，二被告系夫妻关系。1993年5月16日中国人民解放军55330部队与被告张成先签订租赁《协议书》，内容为：“中国人民解放军55330部队在嘉祥县戏楼街村西南1500米处，有营房一处，占地6000平方米，计房屋41间、树木100余棵、上下水管等物品。根据上级指示，嘉祥机务站搬迁到济宁，原营房经同马集乡戏楼街村村民张成先同志协商，由张成先同志租用本部队营房，租用费一次付清计人民币壹万壹仟元整，双方同意，特此证明中国人民解放军55330部队（公章）部队领导于瑞祥戏楼街村民张成先经办人刘某、李某1993.5月16号”。被告交付租金后，55330部队将营房交付给二被告使用，并将该营房的土地使用证原件交付给被告。该土地使用证载明的土地使用者为55330部队（戏楼街），用途为军用。2013年10月24日，中国人民解放军济南军区房地产管理局向某县国土资源局出具证明，内容为：证明济鲁字第4112号坐落位于嘉祥县马集乡戏楼街村，土地面积约10.31亩。该坐落原为八0一一国防工程项目之一，后由五五三三0部队（济南军区第二通信区）驻用，2012年11月移交济南军区房地产管理局曲阜办事处管理，为军事储备土地。根据国土资源部和解放军总后勤部《关于进一步做好军用土地确权登记发证工作的通知》（国土资发（2010）197号）文件要求，请贵局给予办理该坐落的军用土地登记发证，领证单位为“济南军区房地产管理局曲阜办事处。特此证明”。原告中国人民解放军济南军区房地产管理局曲阜办事处持该证明向某县国土资源局申请办理土地使用证。嘉祥县国土资源局于2013年11月4日向原告颁发了嘉用（2013）第082913762号国有土地使用证。该证载明的土地使用权人为中国人民解放军济南军区房地产管理局曲阜办事处，地类（用途）军事设施用地，使用权类型为划拨。2014年10月，原告委派工作人员和律师与被告交涉多次未果。
本院认为，原被告对中国人民解放军55330部队于1993年5月16日与被告张成先签订的《协议书》真实性均无异议，但对协议书的性质有争议。被告张成先认为双方已形成房地产转让法律关系，被告已按协议交付部队相应费用，部队将该院落的土地使用证交付被告，故不同意原告的诉讼请求。原告认为，协议书明确载明系由被告张成先租用营房、支付租用费，协议内容明确反映出系租赁关系。虽然没有约定租用期限，但从1993年5月16日至2013年5月16日，租期已满20年，根据合同法的相关规定，租赁期限最长20年。故被告合理使用该营房的期限已经届满，原告有权依法收回营房的使用权。本院认为，本案涉案土地系国家划拨的军事用地，房屋系军队房产，不依法定程序进行转让违反法律规定，况且双方协议明确载明系租赁使用，在未约定使用期限的情况下，应按法律规定的最长租赁期限20年予以确定。因此，被告张成先辩解的双方系房地产转让关系的主张不能成立，应按租赁关系进行确认。《中华人民共和国合同法》第214条规定租赁期限不得超过20年，超过部分无效。本案中，被告租用该部队营房已满20年，原告据此要求确认超过20年以后的租赁合同无效，本院予以支持。同时，被告张成先在租用20年期满后，双方未达成新的租赁协议前，已经没有继续租用的合法理由，原告要求其搬出院落、清理腾空房屋，理由正当，应予以支持。被告张邵氏作为被告张成先的配偶，二被告共同居住、使用该院落，亦没有理由再继续使用该院落房产等，亦应与被告张成先一起从该院落搬出。对于原告要求被告赔偿租赁部队房产维护不善、院内树木损失等造成的经济损失2万元的请求，原告未能提供证据，本院不予支持。被告要求原告赔偿因管理维护、修缮、搬迁等给其造成的经济损失589000元，被告未能提供证据，对被告的辩解意见，本院不予采纳。关于原告的主体资格问题，根据中国人民解放军济南军区房地产管理局出具的证明，原告系通过合法途径取得了该诉争标的的所有权，原告具备合法的主体资格，被告的辩解缺乏依据，本院不予采纳。经调解未能达成协议，故依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、中国人民解放军55330部队与被告张成先于1993年5月16日签订的协议有效期为1993年5月16日至2013年5月16日，2013年5月16日以后的部分无效。
二、被告张成先、张邵氏于判决生效之日起十日内清理腾空所租赁的部队院落、房屋等并从中搬出。
三、驳回原告中国人民解放军济南军区房地产管理局曲阜办事处要求被告张成先、张邵氏赔偿其经济损失的诉讼请求。
案件受理费50元，由被告张成先、张邵氏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 高 兵
人民陪审员 韩 建
人民陪审员 鹿献才
二〇一五年四月九日
书 记 员 胡颖颖