成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙泉民初字第1343号
原告：杨某某。
委托代理人：游洪耀，四川方舟达律师事务所律师。
委托代理人：郭光忠，四川方舟达律师事务所律师。
被告：廖某某。
被告：成都永好房产经纪有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区。
法定代表人：刘勇。
委托代理人：卢治荣，四川蜀航律师事务所律师。
第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市龙泉驿区，住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉镇驿都东路。
负责人：廖超文。
委托代理人：郭晓泉，四川南北律师事务所律师。
第三人：高某某。
原告杨某某诉被告廖某某、成都永好房产经纪有限公司（下称永好经纪公司），第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市龙泉驿支行（下称邮政银行龙泉支行）、高某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告杨某某及其委托代理人游洪耀、郭光忠，被告永好经纪公司的委托代理人卢治荣，第三人邮政银行龙泉支行的委托代理人郭晓泉，第三人高某某到庭参加诉讼。被告廖某某经本院公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某某诉称：原告与廖某某于2012年12月23日经永好经纪公司居间签订《房屋买卖合同》，合同约定廖某某将自己所有的位于成都市龙泉驿区龙泉永安路68号2栋2单元2层4号（龙房权证监证字第04773**号）房屋出售给原告，转让价38万元。合同签订后，原告严格按合同约定履行，截止2013年2月6日原告共向廖某某支付购房款18万元，已超过合同约定。合同签订后，廖某某已将该房屋交由原告装修，现房屋已装修完毕。原告多次要求被告履行合同义务，但廖某某以种种理由拒绝办理房屋过户事宜。在永好经纪公司的调解下，原告与廖某某于2013年3月25日又达成一份补充协议。该协议中廖某某承诺在2013年4月20日前将房屋过户至原告名下，并约定了违约责任。但时至今日，廖某某仍以各种理由推诿拒绝履行合同义务。现诉请法院判令：1.被告廖某某协助将位于成都市龙泉驿区龙泉永安路68号2栋2单元2层4号的房屋过户至原告杨某某名下；2.被告廖某某支付原告违约金7.6万元；3.被告廖某某负担居间服务费7600元。
诉讼中，原告申请追加永好经纪公司为被告、追加高某某为第三人，并变更（补充）诉请及事实、理由如下：原告与廖某某之间所签订的房屋买卖合同系由永好经纪公司居间，永好经纪公司作为居间人对自己所从事的居间活动，应当尽到谨慎的审慎义务，但永好经纪公司连廖某某将出售房屋已抵押给高某某的信息都未尽到起码的调查、查询义务，就将诉争房屋介绍给原告，应当承担连带赔偿责任。现将原诉请第一项变更为：解除杨某某与廖某某之间的房屋买卖合同，由被告廖某某退还购房款18万元，赔偿损失5万元；被告永好经纪公司退还中介费4000元，并与被告廖某某承担连带责任。
诉讼中，原告杨某某放弃要求被告廖某某负担居间服务费7600元的诉讼请求。
被告廖某某未作答辩。
被告永好经纪公司辩称：1.永好经纪公司不是本案适格被告，永好经纪公司不是侵权人，对原告没有赔偿义务；2.永好经纪公司作为居间人只有居间、撮合义务，对案涉房屋是否被抵押或查封没有核实义务，永好经纪公司也无相关查询权利；3.原告作为房屋买受人，应有审查义务，原告有义务要求廖某某提供产权信息；4.房屋买卖合同是可以继续履行的，不应解除；5.房屋买卖合同已订立，永好经纪公司已履行合同义务，房屋过户不是居间人（永好经纪公司）的义务；6.同意向杨某某返还中介费4000元。
第三人邮政银行龙泉支行述称：1.原、被告签订房屋买卖合同之前，被告廖某某已将案涉房屋抵押给邮政银行龙泉支行作为其个人住房按揭贷款的担保；2.廖某某出卖抵押房屋未事先征得抵押权人邮政银行龙泉支行的同意；3.截止2013年7月29日，廖某某尚欠贷款本金及利息175709.46元，如廖某某或原告愿意代廖某某清偿上述费用并支付本次诉讼的律师费7000元，邮政银行龙泉支行同意解除对案涉房屋享有的抵押权。
第三人高某某述称：廖某某于2012年7月17日向其借款13万元，并以案涉房屋作为抵押。第三人高某某已向成都市龙泉驿区人民法院提起诉讼，成都市龙泉驿区人民法院已作出判决，该判决现正在公告送达。
经审理查明：2010年6月30日，廖某某与邮政银行龙泉支行签订《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》。该合同约定：廖某某借款19万元，用于购买成都市龙泉驿区龙泉永安路68号2栋2单元2层4号房屋；贷款期限为24个月。廖某某以所购房屋为借款设定抵押，并于同年7月6日办理抵押登记。
2012年12月23日，廖某某作为甲方、杨某某作为乙方、永好经纪公司作为丙方（居间方）签订《房屋买卖合同》。该合同约定：丙方接受甲方、乙方的委托，促成甲方、乙方订立房屋买卖合同；交易房屋位于成都市龙泉驿区龙泉永安路68号2栋2单元2层4号；成交价38万元；居间服务费7600元由乙方负担；甲方房屋是按揭抵押房屋的，甲方未能在本合同生效后15个工作日内到银行按银行要求办理结按手续或递交结按资料视为甲方违约；丙方向乙方提供实地带看房屋、磋商房价、相关房屋信息咨询；甲方2012年12月19日将房屋交接给乙方；付款方式为定金5万元，签合同时支付5万元，2013年1月15日前支付房款6万元，房屋过户时支付房款22万元。
《房屋买卖合同》签订当日，杨某某向廖某某给付定金5万元、购房款5万元。2013年1月23日，杨某某向廖某某给付5万元购房款。2013年2月6日，杨某某向廖某某给付3万元购房款。
2013年3月25日，廖某某作为甲方、杨某某作为乙方、永好经纪公司作为丙方签订《关于杨某某购廖某某永安路兰天小区2幢2单元204号住房补充协议》。该协议约定：甲方承诺将永安路兰天小区2幢2单元204号住房于2013年4月20日之前过户于乙方名下，过户时所产生的差额个税由甲方承担；甲方违约则退还乙方所交纳房款以及购买此房产生的费用，同时根据三方合同甲方向乙方赔偿房款20%的违约金，同时甲方向乙方支付此房的装修耗材及人工费用5万元，以及承担相应的法律责任；乙方违约，甲方不退还此房所交纳的房款18万元，不退还乙方垫付的水、电、气、物管费及装修耗材人工费；甲、乙方谁违约谁向丙方支付此房的居间服务费（具体金额见三方合同），同时向丙方支付房款3%的滞纳金。
另查明，廖某某以案涉房屋作为抵押向高某某借款13万元，并在成都市龙泉驿区房管局办理抵押登记，约定抵押期间为2012年12月7日至2013年1月6日。成都市青羊区人民法院于2013年8月8日对案涉房屋进行查封。
上述事实，除有当事人的相关陈述外，有《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》、《房屋买卖合同》、《关于杨某某购廖某某永安路兰天小区2幢2单元204号住户补充协议》、《收条》4张、《房屋信息摘要》、《民事判决书》等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为：一、廖某某未按照《关于杨某某购廖某某永安路兰天小区2幢2单元204号住房补充协议》的约定，于2013年4月20日之前将案涉房屋过户到杨某某名下，已构成违约。且至本次诉讼时，案涉房屋的转让仍未取得抵押权人邮政龙泉支行、高某某的同意，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，案涉房屋过户现属于法律上履行不能，且该履行不能应归责于廖某某（未按约定到邮政龙泉支行办理结按手续及合同订立前为高某某设定抵押权），杨某某诉请解除与廖某某之间的房屋买卖合同，本院予以支持。二、杨某某诉请廖某某返还购房款18万元，本院予以支持。对于杨某某诉请廖某某赔偿损失5万元和给付违约金7.6万元，本院认为，违约金本质系违约损害赔偿，其与赔偿损失的诉请指向同一，按照民事损害赔偿的“填平”原则，杨某某就赔偿损失和违约金责任只能择一主张。经本院释明后，杨某某选择主张违约金责任，鉴于杨某某已对案涉房屋进行装修及廖某某未到庭就违约金过高进行抗辩，对杨某某诉请廖某某给付违约金7.6万元，本院予以支持。三、杨某某诉请永好经纪公司返还中介费4000元，永好经纪公司对该项诉讼请求予以承认，对杨某某返还中介费的诉请，本院予以支持。杨某某诉请永好经纪公司对廖某某在本案所负民事赔偿责任承担连带责任，经法庭询问，杨某某明确其主张永好经纪公司承担连带责任的法律依据系《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款。本院认为，该款法律系对居间人违约责任的规定，杨某某将其作为请求永好经纪公司承担连带赔偿责任的依据，与法律规定内容不相符合。对杨某某的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十五条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：
一、解除原告杨某某与被告廖某某就成都市龙泉驿区龙泉永安路68号2栋2单元2层4号房屋所达成的买卖合同；
二、被告廖某某于本判决生效之日起十日内向原告杨某某返还购房款18万元；
三、被告廖某某于本判决生效之日起十日内向原告杨某某给付违约金7.6万元；
四、被告成都永好房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日向原告杨某某返还中介费4000元；
五、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1890元、诉讼保全费2420元，共计4310元，由原告杨某某负担210元，被告廖某某负担3500元，被告成都永好房产经纪有限公司负担600元（案件受理费、诉讼保全费，原告杨某某已向本院预交，被告廖某某、永好经纪公司在履行本判决所确定的给付义务时，将应承担的费用一并向原告杨某某给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 黄承军
人民陪审员 张 亮
人民陪审员 汪广秀
二〇一四年一月六日
书 记 员 杨杰媚