新疆生产建设兵团第六师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兵六民一终字第159号
上诉人（原审被告）新疆新兴成房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市经济开发区喀什西路670号。组织机构代码29993605-6。
法定代表人戴祥山，公司董事长。
委托代理人杨凯，北京乾坤（乌鲁木齐）律师事务所律师。
委托代理人李华敏，公司员工。
被上诉人（原审原告）甄会国，男，汉族。
委托代理人黄晓英，新疆芳洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）新疆龙腾建工有限公司，住所地五家渠十六区前进路。组织机构代码76680608-3。
法定代表人买文辉，公司总经理。
委托代理人蔺志江，新疆塞北律师事务所律师。
上诉人新疆新兴成房地产开发有限公司（以下简称新兴成公司）因与被上诉人甄会国、新疆龙腾建工有限公司（以下简称龙腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2014）五垦法民一初字第541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月9日公开开庭审理了本案。上诉人新兴成公司委托代理人杨凯、李华敏与被上诉人甄会国的委托代理人黄晓英、龙腾公司委托代理人蔺志江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2003年新兴成公司开发的兴成庄园项目工程由新疆五家渠建筑安装公司承建施工，在施工过程中该公司于2005年进行了改制，经改制公司名称变更为龙腾公司。2008年5月24日新兴成公司（甲方）与龙腾公司（乙方）签订合同约定：“经双方友好协商关于《五家渠东区别墅四栋未完工工程》由龙腾公司承建。1、工程按原图纸面积施工，如有修改及变更按成品房施工面积计算，承包合同按1200元每平方米。3、该工程施工总造价用甲方该商品房别墅抵偿，甲方以1900元每平方米抵工程款，不足补差价。7、甲方负责办理该抵偿给乙方商品房的土地证及房产证，费用按规定执行。兴成庄园工程完工后于2009年11月新兴成公司用四套别墅抵偿了拖欠龙腾公司的工程款。2010年11月18日龙腾公司（甲方）与甄会国（乙方）签订协议书，协议约定：“一、乙方购买由新兴成公司抵给甲方住宅一套（位于五家渠二十二区人民路兴成庄园59号）。面积455.89平方米，单价1900元每平方米，总价款866191元。二、甲方协助乙方与新兴成公司签订正式的商品房买卖合同（甲方同时向乙方提交其与新兴成公司2008年5月24日签订的协议）。三、甲方按照其与新兴成公司的约定和相关法律规定协助乙方办理房产过户登记事宜。四、乙方只承担此时办理房产证的正常费用。如乙方购买的该房产在权属上有纠纷及争议与乙方无关，由甲方承担相应的责任。”同日，乙方支付龙腾公司房款866191元。此后，甄会国在龙腾公司的协助下与新兴成公司签订了商品房买卖合同，该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按出卖人继续协助买受人办理手续。”
原审法院认为，依法成立的合同对缔约合同的当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，龙腾公司承建新兴成公司依照与龙腾公司签订的合同用四套别墅抵偿了工程款，合同中约定新兴成公司负责办理抵偿房产的产权证书。后，龙腾公司将兴成庄园59号别墅以866191元转售给甄会国，之后，龙腾公司按照其与甄会国的约定，协助甄会国与新兴成公司签订了商品房买卖合同，该合同约定由新兴成公司办理产权登记备案手续，甄会国按照与龙腾公司签订的合同履行了付款义务，龙腾公司将兴成庄园59号别墅交付给甄会国，但，新兴成公司未能按照与甄会国的约定给甄会国办理相关产权手续。故，甄会国要求新兴成公司应按合同约定承担给甄会国协助办理兴成庄园59号别墅的房地产手续义务的诉讼请求，应予以支持。龙腾公司按约定履行了义务，不再承担本案民事责任。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条之规定，判决：一、新疆新兴成房地产开发有限公司向甄会国出具五家渠二十二区人民路兴成庄园59号房的购房发票，并协助甄会国办理房屋产权手续，于本判决生效之日起三十日内履行。二、驳回甄会国其他诉讼请求。本案受理费200元（已减半收取），邮寄送达费157.6元，合计357.6元（甄会国已预交），由新疆新兴成房地开发有限公司负担。
宣判后，新兴成公司不服，向本院提起上诉称，1、原审法院认定事实错误。新兴成公司的辩称内容是“龙腾公司还清新兴成公司房款且办证费用由龙腾公司、甄会国负担的情况下，新兴成公司愿意尽快协助办理房屋过户手续”，并不是一审法院判决中表述的“新兴成公司愿意尽快协助原告（甄会国）办理房屋过户手续”，该表述错误；龙腾公司尚欠新兴成公司房款5万元，应视为龙腾公司或甄会国未交清购房款，新兴成公司不应给甄会国办理房产证，甄会国向龙腾公司交房款866191元，该款并未交到新兴成公司。因龙腾公司拖欠新兴成公司房款，导致至今未办理房产证，税务部门不同意按照1900元的抵账价格纳税，拖延办证的责任在龙腾公司，超出的纳税款应当由龙腾公司承担。2、原审法院适用法律和判决内容错误。龙腾公司与新兴成公司签订别墅抵偿工程款协议，该协议生效后，四套别墅的所有权人是龙腾公司，法院应当认定房产手续办理到龙腾公司名下。龙腾公司将别墅转让给甄会国，应当属于二手房交易。龙腾公司与甄会国签订协议书，因为没有新兴成公司的参与和同意，该协议对新兴成公司没有约束力。原审法院判决“新兴成公司向甄会国出具59号房购房发票，并协助甄会国办理房屋产权手续”的内容违法，出具发票属于税收行政管理关系，不是司法权管辖范围。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人甄会国的诉讼请求。
被上诉人甄会国答辩称，被上诉人龙腾公司没有还清上诉人新兴成公司房款与本案没有关系，造成至今未办理房屋过户手续是由上诉人新兴成公司和被上诉人龙腾公司造成的，与甄会国没有关系，甄会国只承担购房时按照规定应缴纳的费用。上诉人新兴成公司与甄会国签订有房屋买卖合同，不属于二手房买卖，因上诉人新兴成公司不出具发票，导致甄会国无法缴纳相关费用。综上，请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。
被上诉人龙腾公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，请求驳回上诉人上诉，维持原判。
经审理，本院查明事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，在房地产开发经营活动中，以开发商开发的部分房产折抵应付建筑商部分工程款的行为日益普遍，在实践中表现为建筑商以其从开发商处抵付的房屋另行出售，因其未取得房屋所有权，故在签订买卖合同时，一般是由建筑商与购房者就有关条款协商一致，由开发商与建筑商指定的购房者签订正式的商品房买卖合同，房款由开发商支付给建筑商或直接由购房者支付给建筑商，目地是为了支付工程款。本案中，上诉人新兴成公司（开发商）与被上诉人龙腾公司（建筑商）之间签订的以别墅抵工程款的《合同》即系此种形式，该《合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法、有效。双方之间协议以房屋抵工程款实际上是将现金支付工程款的方式变更为以物的形式支付工程款，可以视为新兴成公司与龙腾公司就付款方式进行了变更，双方之间的基础法律关系仍为建设工程施工合同关系，并不是房屋买卖关系。故上诉人新兴成公司主张抵付工程款的房屋产权应先办理到被上诉人龙腾公司名下，龙腾公司将房屋转让给被上诉人甄会国属于二手房交易、涉嫌偷逃税款的上诉理由不能成立。上诉人新兴成公司在被上诉人龙腾公司的指定下与被上诉人甄会国签订的《商品房买卖合同》，其实质目的是为了解决办理权属登记，将工程款变为现金，可以视为系被上诉人龙腾公司与甄会国之间买卖关系的附随义务，该合同也系双方当事人真实意思表示，应认定为合法有效。上诉人主张其与甄会国签订的《商品房买卖合同》无效的理由不能成立。从《商品房买卖合同》中“出卖人（新兴成公司）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按出卖人继续协助买受人办理手续”的约定可以看出，负有给被上诉人甄会国办理权属登记义务的是上诉人新兴成公司。故原审法院判决由上诉人新兴成公司给被上诉人甄会国出具发票并协助办理房屋产权手续并无不当。上诉人新兴成公司关于被上诉人龙腾公司欠其5万元房款未付清的上诉理由系另一法律关系，不能作为其拖延办证的理由。综上，上诉人上诉理由不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，邮寄送达费226.4元，合计626.4元，由上诉人新疆新兴成房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张峰山
审判员 蔡咏梅
审判员 赵玉斌
二〇一四年十月三十一日
书记员 鲁 娟