北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第13523号
上诉人（原审被告）北京万烨琴海电器销售有限公司，住所地北京市丰台区宋家庄顺七条＊号院1幢西房。
法定代表人张扬，经理。
委托代理人王素琴，女，1960年6月22日出生。
委托代理人李永年，男，1955年3月3日出生。
被上诉人（原审原告）北京京工服装集团有限公司，住所地北京市朝阳区松榆西里29号。
法定代表人李耀东，总经理。
委托代理人李嘉盛，男，1981年12月4日出生。
委托代理人张惠轩，男，1961年5月12日出生。
上诉人北京万烨琴海电器销售有限公司（以下简称万烨琴海公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第16793号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年8月，北京京工服装集团有限公司（以下简称京工公司）起诉至原审法院称：万烨琴海公司承租我公司的北京市丰台区宋家庄顺七条＊号院（以下简称＊号院）于2014年2月28日到期，按照双方所签《房屋租赁合同》约定，我公司在到期前已明确向其表示不再续租。考虑到万烨琴海公司的实际情况，双方协商，我公司同意给予其一定搬离时间，从2014年2月28日至2014年12月31日。协议明确约定，万烨琴海公司保证在2014年12月31日前腾空租赁房屋并完整交还我单位，并按每月5000元标准支付搬离期间的租金。协议到期后，万烨琴海公司以各种借口拒不搬离。2015年7月8日，我公司又发出《法务函》，要求其在15日内腾退所占房屋并支付房租，但其拒不腾退。现我公司起诉要求万烨琴海公司：1、腾退所占房屋（位于＊号院，建筑面积924.6平米）；2、支付租金35000元（自2015年1月1日至2015年7月）；3、承担本案诉讼费。
万烨琴海公司辩称：我公司不同意京工公司的诉讼请求。理由如下：1、《房屋租赁合同》到期后，京工公司同意我公司继续使用房屋。2014年初京工公司得知拆迁信息，要求我公司腾退。我公司对房屋进行了修缮，其却为了拆迁利益不再续签合同。双方多次协商，其允许我公司使用南房2间（即库房），我公司按照协商意见，对房屋进行了改造，且已经按照其要求对需要腾退的房屋进行了腾退。2、我公司经京工公司同意使用现房屋应视为双方续签了《房租租赁合同》。我公司按照比例交纳了该房屋租金。
原审法院经审理认为：京工公司与万烨琴海公司签订的《房屋租赁合同》及《协议书》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。根据《协议书》约定，双方于2013年2月28日签订的《房屋租赁合同》已经到期，万烨琴海公司保证2014年12月31日前全部腾空租赁房屋。现万烨琴海公司仍未腾空房屋，故对京工公司要求万烨琴海公司腾空房屋的诉讼请求，法院应予支持。万烨琴海公司辩称京工公司同意其继续占有房屋视为租赁合同的延续，根据协议书，京工公司同意万烨琴海公司继续占有房屋系给予万烨琴海公司一定的搬离时间，故对该项辩解，法院不予采信。关于京工公司主张的万烨琴海公司应给付2015年1月1日至2015年7月的租金，根据《协议书》，万烨琴海公司在搬离期间应交纳的租金标准为每月5000元，根据《房屋租赁合同》，万烨琴海公司原承租的房屋建筑面积为924.6平米，双方认可现其占用面积约100平方米，且已于2015年9月2日给付租金7200元，故对京工公司该项请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年10月判决：一、北京万烨琴海电器销售有限公司于判决生效之日起三十日腾退其占有的坐落于北京市丰台区宋家庄顺七条1号的房屋；二、驳回北京京工服装集团有限公司其他诉讼请求。
判决后，万烨琴海公司不服，上诉至本院称：原审判决认定事实不清，我公司现占用的库房不在＊号院院内，即便腾退也应另案处理；京工公司同意我公司使用库房后，我公司出资改造、装修等，现其要求终止合同，应对我公司损失予以补偿。原审法院还存在程序违法的情况，其同意我们以邮寄的方式提交反诉状，却没有受理，也没有任何答复。故请求二审法院将本案发回重审或改判。京工公司同意原判。
经审理查明：京工公司系＊号院产权人，自2002年起就将＊号院出租给万烨琴海公司。双方基本上每年签订1份为期1年、内容基本相同的租赁合同。
2013年2月28日，京工公司作为甲方与乙方万烨琴海公司签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租坐落于＊号院，建筑面积为924.6平方米的房屋；租赁期限自2013年3月1日至2014年2月28日；年租金为人民币60000元；合同期满后，乙方将房产完整的归还甲方，有关固定设施不再拆除，无条件归甲方所有；租赁期间如遇拆迁、征地等事宜本合同无条件终止，拆迁补偿款归甲方所有，与乙方无关；乙方须在甲方限定的时间内全部腾空房屋并按期交还甲方。
2014年2月28日，甲方京工公司与乙方万烨琴海公司签订《协议书》，约定：甲方与乙方于2013年签订了《房屋租赁协议》，租赁期满后，甲方通知乙方不再续租。考虑到乙方的搬离及营业执照变更等实际困难，甲方与乙方经友好协商，达成如下协议：甲方同意给乙方一定的搬离时间，从2014年3月1日至2014年12月31日。乙方保证在2014年12月31日前全部腾空租赁房屋并完整交还甲方，乙方在搬离期间内的租金按月支付，月租金5000元。协议期满后，乙方无条件将房产归还甲方，有关固定设施不再拆除，无条件归甲方所拥有。
2015年1月8日，京工公司向万烨琴海公司发出《限期腾退通知》，要求万烨琴海公司于2015年1月31日前撤出院内所有人员、腾空所有房屋（库房除外）并完成交接；2015年3月31日前必须腾空＊号院内仓库并完整交回，在未全部腾退＊号院前，万烨琴海公司自行负责仓库安全等。万烨琴海公司已于2015年1月20日将所租＊号院房屋除南房2间（即库房）外全部交还京工公司，并将库房与＊号院相通之门封堵，由该南房直接向外通行。
原审法院审理中，万烨琴海公司提供2013年7月20日及2015年3月5日其与北京市宏鑫嘉业装饰有限公司签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》及收据。2015年9月2日，万烨琴海公司向京工公司以转账方式支付7200元。双方认可万烨琴海公司已经腾退部分房屋，现仍未腾退面积约100平方米的南房2间（即库房）。
本院审理中，经查阅一审笔录，未见有万烨琴海公司表示要提起反诉的记载，卷宗中有其反诉状1份。双方一致确认，万烨琴海公司已经足额支付了合同期内的全部租金；现万烨琴海公司占用的2间南房（即库房）属于双方《房屋租赁合同》约定租赁标的范围内，在＊号院9号房位置。万烨琴海公司虽主张京工公司曾同意其继续租用南房2间，但未能就此提供任何证据。京工公司对此不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《协议书》、转账记录等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。京工公司与万烨琴海公司签订的《房屋租赁合同》及《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行各自的义务。根据《协议书》约定，双方于2013年2月28日签订的《房屋租赁合同》已经到期，万烨琴海公司保证2014年12月31日前全部腾空所租房屋。万烨琴海公司主张京工公司同意其继续占用南房2间视为租赁合同的延续，显然曲解京工公司给予其一定的搬离时间的原意；其上诉提出双方曾就其继续承租南房2间已达成口头协议，但未提供任何证据，京工公司对此又不予认可，本院对其所述无法采信。有关万烨琴海公司提出的占用的2间南房不属于＊号院内，应另行解决一节。本院对此认为，从双方确认的该房屋属于＊号院9号房位置，且从本案已查明的其它事实，均可以认定该两间南房属于＊号院范围之内。故万烨琴海公司仍占用南房2间（库房），已然违约，京工公司要求其腾房，理由充足，本院予以支持。
万烨琴海公司占用南房2间，理应支付占用费。经原审法院按照《协议书》约定的租金标准和万烨琴海公司占用的2间南房的面积核算其应给付的占用费，确认万烨琴海公司于2015年9月2日支付7200元占用费已包括了京工公司主张2015年1月1日至2015年7月期间的占用费，故驳回了京工公司的诉讼请求，是正确的。
关于万烨琴海公司上诉提出的原审程序违法一节。经本院审阅一审卷宗，并未有万烨琴海公司在庭审中明确提出反诉的记载，其庭审结束后邮寄了反诉状，不符合法律关于反诉的相关规定，本院对其所述不予采信。
综上，万烨琴海公司的上诉请求缺乏依据，本院无法支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费338元，由北京万烨琴海电器销售有限公司负担35元（于本判决生效之日起7日内交纳），北京京工服装集团有限公司负担303元（已交纳）；二审受理费70元，由北京万烨琴海电器销售有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 孙春玮