辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）沈中民二终字第2535号
上诉人（原审被告）：辽宁志城投资管理有限公司，住所地：沈阳市和平区太原南街16-2号（12-20）。
法定代表人：岳钲椋，该公司总经理。
委托代理人：李坤，辽宁开宇律师事务所律师。
委托代理人：孟建宇，男，1975年11月13日出生，汉族，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：沈阳鸿泰房产开发有限公司，住所地：沈阳市沈河区。
法定代表人：王新，该公司总经理。
委托代理人：杜青国，辽宁恒敬律师事务所律师。
原审第三人：沈阳市中昊典当有限责任公司，住所地：沈阳市沈河区沈阳路21号。
法定代表人：关帅，该公司经理。
委托代理人：刘搏，男，1993年2月12日出生，汉族，该公司工作人员。
第三人：沈阳三木房地产开发有限公司，住所地：沈阳市皇姑区长江街59号甲2。
法定代表人：王新，该公司经理。
委托代理人：徐全颖，辽宁卓政律师事务所律师。
委托代理人：郝梓霖，辽宁卓政律师事务所律师。
上诉人辽宁志城投资管理有限公司（以下简称“志城公司”）因与被上诉人沈阳鸿泰房产开发有限公司（以下简称“鸿泰公司”），原审第三人沈阳市中昊典当有限责任公司（以下简称“中昊公司”）、沈阳三木房地产开发有限公司（以下简称“三木公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第2235号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2014年10月8日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员单立（主审）与代理审判员韩彩霞参加评议的合议庭，于2014年11月13日公开开庭审理了本案，上诉人志城公司委托代理人李坤、孟建宇，被上诉人鸿泰公司委托代理人杜青国，以及原审第三人中昊公司委托代理人刘搏、三木公司委托代理人徐全颖、郝梓霖到庭参加诉讼。
鸿泰公司诉称：中昊公司与三木公司于2010年4月发生借贷往来，交易的模式是中昊公司以志城公司为平台与其签订《商品房买卖合同》，志城公司再与两个原审第三人一起签订抵押借款合同，最终达到以其房产为上述借款担保的目的，2010年4月19日分别签订了《房地产抵押借款合同书》和购买金额为2600万元的《商品房买卖合同》。志城公司及中昊公司、三木公司不积极解决借贷关系，而企图以所谓的商品房买卖关系为基础，最终达到占有、取得上述房产。我方认为，我方与志城公司之间不存在真实的商品房买卖意思表示，只是变相的担保方式，合同项下的房产远远超过所谓购买价款，且志城公司并未实际支付购房款，所以无论从真实的意思表示上还是从商品房买卖合同的价款履行形式上看，商品房买卖关系不存在，《商品房买卖合同》不成立。请求确认我方与志城公司签订两份《商品房买卖合同》无效；诉讼费用由志城公司承担。
志城公司辩称：该份合同有效，鸿泰公司已为志城投资公司办理了房屋备案，并已实际交付，现由志城公司实际占用并控制长达四年之久，请求法院驳回鸿泰公司诉讼请求。
中昊公司辩称：不同意鸿泰公司诉讼请求，公司经办人现在联系不上。
三木公司辩称：同意鸿泰公司的诉讼请求，理由是当时第三人三木房地产公司与中昊典当公司签订的是抵押借款合同，涉案房屋是鸿泰公司为我提供的担保而不是买卖。
原审法院审理查明：2014年4月18日，鸿泰公司与三木公司、案外人云升公司签订《协议书》一份，合同约定：三木公司同意按房产现状购买及接收鸿泰公司建设开发的产权属于云升的位于沈阳市于洪区长江北街76-1号住宅及网点用房（1至10层，建筑面积13056.15㎡，其中网点1042.71㎡、住宅12013.44㎡），总价款3000万元。三木公司替鸿泰公司支付给云升公司退房款3000万元，以现金1479万元和所拥有的价值1521万元的房产同云升公司结算。鸿泰公司负责办理房产的撤案及再备案给三木公司指定人员的手续，云升公司将撤案手续递交房地产大厦交易窗口时，即履行完全部责任义务，三木公司应按约定支付全部购房款。
2010年4月19日，志城公司与三木公司、中昊公司签订《房产抵押借款合同书》一份，借款人为三木公司、贷款人（抵押权人）为中昊公司、抵押人为志诚公司。三方约定：借款金额2600万，借款期限2010年4月19日至2010年7月18日，借款月利率4%。抵押房产类别：住宅、网点，数量：13056.15㎡，房产座落：沈阳市于洪区长江北街76-1号，抵押期限：3个月。抵押期限届满后，抵押人既不偿还债务，也不申请延期，视为绝当，抵押权人有权依法处置抵押房产，剩余部分退还给借款人，不足部分向借款人追索。
同日，鸿泰公司、志城公司签订两份《商品房买卖合同》，约定鸿泰公司将位于于洪区长江北街76-1号航苑花园第7幢1层网点、第7幢2-10层1-25号出售给志城公司，建筑面积分别为1042.71㎡、12013.44㎡，单价分别为5754.3元／㎡、1664.8元／㎡，总房款分别为600万、2000万。房屋交付时间：2014年3月19日。合同签订后，涉案房产备案至志城公司名下。
2010年4月20日，三木公司与案外人云升公司签订《补充协议》，约定云升公司将房产撤案手续就递交房地产大厦交易窗口时，即履行完《协议书》中约定的全部责任义务，三木公司应立即将按约定支付全部购房款。
同日，中昊公司与三木公司签订《回购协议》，约定根据鸿泰公司与三木公司、案外人云升公司签订《协议书》及《补充协议》，达成以下协议：三木公司购买的长江北街76-1号房产（主体十层，建筑面积13056㎡）因需资金抵押（2600万）给中昊公司，三木公司承诺在抵押到期或提前还款后按抵押价格回购该房产。注：中昊公司指定上述房产备案至“辽宁志城投资管理有限公司侯福贵”名下。
法院所确认的上述事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同、抵押借款合同、回购协议、协议书、补充协议载卷佐证，上述材料经庭审质证，予以采信。
原审法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案的争议焦点是鸿泰公司、志城公司之间是否存在真实的买卖关系。中昊公司与三木公司签订的《回购协议》约定：三木公司因需资金将涉诉房产抵押给中昊公司，中昊公司指定备案至志城公司名下，且志城公司自认涉诉房屋实质是抵押担保，能够证明鸿泰公司、志城公司之间并不存在真实的买卖关系。同时《房产抵押借款合同书》约定：期限届满后，抵押权人有权依法处置抵押房产，剩余部分退还给借款人，此条款也能够说明志城公司不是房屋实际的买受人。鸿泰公司、志城公司签订《商品房买卖合同》的时间是2010年4月19日，而合同中约定房屋交付时间为2010年3月19日，亦不符合常理。且志城公司未能提供证据证明其向鸿泰公司支付了2600万元购房款。综上，结合当事人的陈述，能够证明鸿泰公司、志城公司签订的两份《商品房买卖合同》实际是为第三人三木公司借款提供的抵押担保，而非真实的买卖。
根据《中华人民共和国合同法》规定，承诺生效时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。要约是希望和他人订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示，即同意接受要约的条件以订立合同的意思表示。要约和承诺作为意思表示，虽不是法律行为，但具有法律意义，要求发出方必须具有订立合同的真实意图。本案中，鸿泰公司与志城公司均没有买卖涉诉房屋的真实意思表示，不具有订立买卖合同的意图。双方的要约和承诺不真实，不能产生买卖涉诉房屋的法律效果，故双方之间的《商品房买卖合同》不成立。本院对鸿泰公司要求确认鸿泰公司、志城公司于2010年4月19日签订的两份《商品房买卖合同》无效的诉请予以支持。
关于鸿泰公司、志城公司及原审第三人之间的借贷法律关系，因与本案不是同一法律关系，本案中不予以审理，各方可以另行主张权利。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条、第二十五条、第四十四条之规定，原审法院判决：一、原告沈阳鸿泰房产开发有限公司与被告辽宁志城投资管理有限公司于2010年4月19日签订的两份《商品房买卖合同》无效；二、案件受理费100元，由被告辽宁志城投资管理有限公司承担。
宣判后，志城公司不服原审判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、请求二审法院撤销沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第02235号民事判决书；二、请求二审法院依法改判确认上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》有效；三、请求二审法院判决被上诉人为上诉人办理房产权属证书。上诉理由：一、上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，是基于2004年8月22日，被上诉人将诉争房产转让给了案外人田雨杰，案外人田雨杰又将诉争房产转让给上诉人的事实；二、被上诉人不仅与上诉人就诉争房产签订了备案的《商品房买卖合同》，并已实际履行了该合同义务。
被上诉人鸿泰公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人中昊公司述称：同意志城投资公司意见。
原审第三人三木公司述称：我公司意见同鸿泰公司一致。鸿泰公司与志城公司没有买卖房屋的真实意思表示，签订的两份买卖合同是为我公司借款提供担保，不是真实房屋买卖。我公司与云升公司签订协议交付放款后诉争房屋就已经交付给我公司。
本院认为：原审认定事实不清，应发回重审。重审时查明案件事实，查清本案诉争房产的真正权利人及本案当事人之间的法律关系。在此基础上，客观认定鸿泰公司的诉讼请求是否能够得到支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第2235号民事判决；
二、发回沈阳市于洪区人民法院重审。
审 判 长 李 妍
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一五年二月十二日
书 记 员 郑金玲
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。