南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖民初字第466号
原告南京金盛物业管理有限公司，组织机构代13549764-0，住所地在江苏省南京市和燕路356号。
法定代表人侯廷元，该公司总经理。
委托代理人张芳，江苏宁诚律师事务所律师。
被告李士文，男，汉族，1956年1月4日出生。
原告南京金盛物业管理有限公司（以下简称金盛物业公司）与被告李士文物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理后，依法由本院审判员程前葆适用简易程序，于2015年4月7日公开开庭进行了审理。原告金盛物业公司委托代理人张芳、被告李士文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金盛物业公司诉称：被告购买本市栖霞区万寿某居XX幢X单元XXX室并于2007年10月入住，拖欠2009年12月30日至2014年12月31日期间的物业管理服务费10356.3元，其间原告多次采用电话联系、发律师函、上门催收等方式均未果。故为维权原告诉至法院，请求判令：被告支付拖欠的2009年12月30日至2014年12月31日期间的物业费10356.3元，被告承担诉讼费用。
针对被告的答辩提出如下意见：1、关于被告反映的从物业费中扣除相应损失的问题，原告认为首先应该有相应的证据证明损失的存在及损失与物业公司存在关系，而且应当在法定的答辩期内提起反诉。2、关于停车的问题，首先物业公司并没有自己设立停车位，而是部分业主自己停车而设置的，物业公司多次劝阻无效，为此曾多次报警，同时与街道物业办进行沟通，由于停车难是现有××，并没有有效的处理办法。3、被告反映的渗水情形原告并不知情，而且相应的损失及因果关系等被告并没有证据证明，被告当庭答辩也认可系自己家内墙渗水，与物业公司无关。4、关于被告提出的家中地板和橱柜损失问题，被告并没有相应证据证实这些损失是否客观存在，与物业公司有何关联性。
被告李士文辩称：我不欠原告物业管理费，相反原告没有履行服务合同，未诚信经营，违约在先，侵害我及所有业主的权益。具体是：1、物业公司没有诚信可言。2007年10月30日我与物业公司签署的服务合约是霸王条款，应当无效，当时为了拿房迫不得已，合约严重违背合同法，侵害消费者的权利，属于无效合同；该合约上写明是物业费标准是1.5元，但我们买房时售楼处讲按照0.8元收物业费，拿房时物业公司就要求按照1.5元来收取，并要求我们业主签订此物业服务合约，否则就不给拿钥匙，后来08下半年、09年我是按照1元钱交物业费；另，根据物业管理法规没有业主委员会的小区可以不交物业费。2、我于2009年12月29日向物业反映我家小房间墙面渗水，物业只是口头答应但一直未派人修理，后数次向物业反映至今渗水问题未能解决。3、2012年10月30日晚，因楼层总下水管道堵住导致我家厨房浸水，当时向物业人员反映无人来处理，全家人忙了一夜，并打墙洞才将积水排出；由于排水太慢，家中地板和橱柜被泡，如果物业当时能够及时排水，也不至于造成损失和伤害，至今物业没给任何说法，故要求被告赔偿我家因淹水造成地板和橱柜的损失13000元。4、小区现环境太差，小区道路被车辆碾压得坑坑洼洼，泥土飞扬；房屋交付不久，原告将我家楼下的草坪破坏用于停车创收，未经业主同意侵占小区所有公告路面、人防设施用于停车创收，应将受益部分与全体业主共享，构成对我的侵权；要求原告立即恢复小区被破坏的所有绿化面积；小区的监控根本不起作用，物业不及时维护和处理，单元门经常遭到破坏，整天敞开形同虚设，物业任由外来人员进行广告和推销，对业主安全造成侵害和不安。综上，原告违约在先，应赔偿我家的小房间渗水和积水造成的各种损失，对原告的造成我的各种财产损失我保留起诉权。
经审理查明，2007年8月28日，南京栖霞房地产开发有限公司（甲方，法定代表人为刘新生，以下称开发商）和原告金盛物业公司（乙方，法定代表人为侯廷元）签订物业服务委托合同（以下简称前期合同），载明甲方选聘乙方对某居小区（以下简称小区）提供前期物业管理服务；约定的合同期限自2007年3月28日至小区业主委员会与物业管理企业签订物业服务委托合同生效时自动终止（前期合同第二十九条）；约定物业服务费用实行包干制，物业服务费标准为：多层住宅每月每平方米0.75元、小高层住宅每月每平方米1.5元、高层住宅每月每平方米1.5元（前期合同第六条第1项），物业服务费按季交纳，业主于每季的第1月第1日履行交纳义务（前期合同第七条第5项）；约定业主未能按时足额交纳物业服务费，按应交数额的万分之五向乙方支付违约金（前期合同第二十四条）。2007年10月20日，南京市栖霞区物价局作出《关于某居四期高层住宅小区前期物业管理试行收费标准的批复》（宁栖价字（2007）62号），批复小区高层住宅公共服务费试行收费标准为每月每平方米1.5元，该批复自物业交付之日起试行，试行期至业主委员会成立或前期合同期满时终止。
被告的物业为本区某居XX幢X单元XXX室房屋，该房屋总层数为20层，为成套住宅，建筑面积为115.5平方米。2014年11月21日，原告委托江苏宁诚律师事务所，以特快专递方式向被告的上述物业地址邮寄送达了律师函，书面向被告催交所欠的物业服务费。
以上事实，有原告举证的前期合同、南京市栖霞区物价局宁栖价字（2007）62号文件、房屋登记簿、律师函和特快专递单据等证据，以及本院开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。
审理中，在本院释明后，被告逾期未提起反诉。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，原告金盛物业公司和开发商就小区前期物业管理服务所签订的前期合同，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对业主具有约束力，原被告均应按约履行。原告金盛物业公司依据合同约定提供了物业服务，被告作为业主应当按照合同约定的交费标准和时间支付物业服务费。被告辩称其与物业公司签订的服务合约系霸王合同应当无效，并不能否定前期合同的合法有效性。被告辩称根据物业管理法规没有业主委员会的小区可以不交物业费的意见，不仅于法无据，且不符合相关法规、司法解释的规定，故本院对此意见不予采纳。
关于被告陈述原告在提供物业服务管理过程中存在着不到位问题，原告不予认可。本院认为，前期合同并未约定被告未能达到约定的管理目标时，不得向业主或物业使用人收取物业管理费。被告以此为由不交或少交物业费，缺乏合同和法律依据，对其他已交纳物业费的业主来说也是不公平的。周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务质量和水平，加强与业主间的沟通交流，以更好地为业主服务。前期合同约定业主未能按时足额交纳物业服务费，按应交数额的万分之五向乙方支付违约金。被告以原告的物业管理服务存在问题为由迟延交纳物业费，双方就被告迟延交纳物业费是否构成违约必然产生争议，故被告迟延交纳不属于主观故意无故拖欠，被告为此可不承担支付迟延履行违约金的责任；且原告在本案中也未主张违约金，故本案对此不予处理，但在本判决生效后被告应当及时向原告支付物业费。
关于被告辩称的交纳物业费标准的问题。被告陈述买房时售楼处讲按照0.8元收物业费，08下半年、09年其实际按照1元的标准交物业费。原告表示，在2008年4月到2008年12月期间的收费标准，是在某一特定情况下的时段优惠，现原告按照物价局批准的标准主张物业费。本院认为，被告陈述之前按1元的标准交纳物业费，仅能说明当时的物业费标准；被告陈述当时售楼处讲按照0.8元收物业费，但售楼处与物业公司系不同单位，售楼处人员无权代为物业公司作出物业费收取标准的承诺；被告并未提供证据证明原告承诺物业费一直按1元的标准收取。现原告主张按1.5元的标准计算物业费，不仅有前期合同的约定，且此收费标准也得到了物价局的批准。故被告此辩称意见缺乏依据，原告主张按每月每平方米1.5元的标准主张物业费的请求，合法有据，本院予以支持。
关于被告辩称其房屋出现墙面渗水原告作为物业公司至今没有解决的意见。本院认为，依据被告与开发商签订的商品房预售合同的约定，房屋质量存在问题应当由开发商承担相应义务，原告作为物业服务企业也有义务进行协调，但被告以房屋质量存在问题为由拒交物业服务费缺乏依据。被告可依据证据和相关合同约定，向开发商另行主张，或通过其它合法途径解决。
关于被告辩称其房屋的楼层下水主管道堵塞溢水，导致其家中地板和橱柜等损坏，原告作为物业公司至今没有任何说法的意见。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，被告就其辩称的房屋楼层下水主管道堵塞溢水所造成的损失，可依据证据和相关合同约定，向原告等民事责任主体另行主张，但据此不予支付物业服务费用缺乏法律依据和合同依据。
至于被告辩称的原告应当赔偿上述损失的意见，其经本院释明后逾期未提起反诉，其在本案中也明确表示保留起诉权，故本案中不予处理，被告可依法另行主张。
综上所述，原告金盛公司主张的物业费的请求，合法有据，本院应予支持。关于原告主张的物业费应当按照其房屋登记簿所载明的房屋建筑面积115.5平方米，按每月每平方米1.5元计算，被告应支付的物业服务费为115.5平方米×1.5元／平方米／月×60个月（2009年12月30日至2014年12月31日期间）=10395元。因此，原告金盛物业公司主张被告支付物业费10356.3元的请求，合法有据，且系其在法律权利范围内的自愿处分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告李士文于本判决生效之日起五日内支付原告南京金盛物业管理有限公司物业服务费10356.3元（2009年12月30日至2014年12月31日期间）。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费59元，减半收取29元，由被告李士文负担（此款原告已向本院缴纳，由被告于本判决生效之日起五日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 程前葆
二〇一五年四月二十四日
见习书记员 马 倩