南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦商初字第1352号
原告中国建设银行股份有限公司南京中央门支行，住所地南京市鼓楼区中央路389号。
代表人彭安平。
委托代理人刘瑜，江苏金长城律师事务所律师。
委托代理人冯季才，江苏金长城律师事务所律师。
被告李新兵，女，汉族，1966年10月27日生。
被告南京中电熊猫置业有限公司，住所地南京市栖霞区华电路1号。
法定代表人陈国方，总经理。
委托代理人杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人庄卓，江苏法德永衡律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司南京中央门支行（以下简称建行中央门支行）与被告李新兵、南京中电熊猫置业有限公司（以下简称中电熊猫公司）借款合同纠纷一案，原告建行中央门支行于2014年7月24日向本院起诉。本院于同日立案受理，依法组成合议庭，于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告建行中央门支行的委托代理人刘瑜、冯季才，被告中电熊猫公司的委托代理人杨焘到庭参加诉讼。被告李新兵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行中央门支行诉称，2010年12月1日，被告李新兵与中国建设银行股份有限公司江苏省分行（以下简称建行江苏省分行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告李新兵向建行江苏省分行贷款148万元，借款期限自2010年12月1日起至2025年12月1日止。被告李新兵将贷款所购位于南京市玄武区黑墨营路名域xx幢x单元xxx室的房屋抵押给建行江苏省分行，作为前述借款合同项下债务履行的担保，且已在南京市房产管理机构办理预抵押登记，被告中电熊猫公司对被告李新兵的借款提供阶段性保证担保，现仍在保证期间。签订上述合同后，建行江苏省分行按约向被告李新兵发放贷款148万元，并于当日将该债权转移给原告建行中央门支行。被告李新兵未按约履行还款义务，且至今未办妥抵押财产的他项权利证书。为维护自身合法权益，原告建行中央门支行诉至法院，请求依法判令：1、被告李新兵偿还原告建行中央门支行借款本金1295445.01元及利息、罚息（截至2014年4月30日，利息为43709.80元、罚息为2146.20元，自2014年5月1日起至实际清偿之日止的利息、罚息，按借款合同约定的利率标准计算）；2、确认原告建行中央门支行对被告李新兵用于抵押的位于南京市玄武区黑墨营路名域xx幢x单元xxx室的房产享有优先受偿权；3、被告李新兵支付原告建行中央门支行律师代理费35400元；4、被告中电熊猫公司对被告李新兵的上述债务承担连带还款责任。
被告李新兵未作答辩，亦未向法庭提交证据。
被告中电熊猫公司答辩称，被告李新兵作为借款人，自己提供了抵押物作为债务履行的担保，同时被告中电熊猫公司提供了保证担保，属于债务人本人提供的“物保”与第三人提供的“人保”并存的情形，原告建行中央门支行应先处置被告李新兵提供的抵押物，被告中电熊猫公司对处置抵押物后不能清偿的债务承担连带保证责任。
经审理查明，2010年12月1日，建行江苏省分行（贷款人）与被告李新兵（借款人）、中电熊猫公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：320595136-011-2010000253，以下简称借款合同），主要约定：被告李新兵向建行江苏省分行借款1480000元用于购买位于南京市玄武区黑墨营路名域xx幢x单元xxx室的房产，借款期限为180个月，即自2010年12月1日起至2025年12月1日止；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下调20%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日（每年的1月1日）当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%；本合同中逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任何一期借款本息的行为；借款人未按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按照本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），均由借款人承担。被告李新兵将所购位于南京市玄武区黑墨营路名域xx幢x单元xxx室的房产抵押给贷款人（即抵押权人），作为合同项下债务履行的担保；抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利）、违约金、赔偿金以及借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；被告中电熊猫公司自愿为被告李新兵在借款合同项下的债务承担连带保证责任；保证范围包括借款合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；保证期间自借款合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；如果本合同项下债务到期或贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此免除，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议；凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，可以通过协商解决，协商不成，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。
为担保上述借款合同项下债务的履行，2010年11月，建行江苏省分行与被告李新兵、中电熊猫公司签订《南京市房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押，编号：20101190463，以下简称抵押合同），约定：被告李新兵将贷款所购位于南京市玄武区黑墨营路名域xx幢x单元xxx室的房屋抵押给建行江苏省分行作为前述借款合同项下债务履行的担保，抵押担保的范围包括借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；被告中电熊猫公司为被告李新兵的上述债务承担连带保证责任，保证担保的范围包括借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，担保期间自本合同生效之日起至抵押权人取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，并办理《房屋他项权证》交付抵押权人之日止。此后，建行江苏省分行与被告李新兵于2010年11月30日办理了抵押预告登记，但截至本案法庭辩论终结时，尚未办理正式抵押登记，建行江苏省分行未取得房屋他项权证。
2011年1月4日，建行江苏省分行向被告李新兵发放贷款1480000元。同日，建行江苏省分行与原告建行中央门支行签订《债权转让协议》，约定：建行江苏省分行将与李新兵签订的借款合同项下的债权全部转让给原告建行中央门支行，此后该合同项下一切权利（包括但不限于催收贷款、提起诉讼、申请执行等）由建行中央门支行行使。被告李新兵自2013年10月起未按合同约定支付借款本息，连续逾期超过三个月，截至2014年4月30日，尚欠原告建行中央门支行借款本金1295445.01元、利息43709.80元、本金罚息1122.37元、利息罚息1023.83元。为催收欠款，原告建行中央门支行与江苏金长城律师事务所签订《委托代理合同》，委托江苏金长城律师事务所律师担任其与被告李新兵、中电熊猫公司借款合同纠纷一案的委托代理人，因此支付律师代理费35400元。
另查明，被告李新兵购买的位于南京市玄武区黑墨营路名域xx幢x单元xxx室的房产，因地名变更，现地址为：南京市玄武区恒嘉路xx号xx幢x单元xxx室。
以上事实，有原告建行中央门支行提交的借款合同、抵押合同、拖欠明细清单、结清试算清单、委托代理合同、律师费发票、支付凭证以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。建行江苏省分行与被告李新兵、中电熊猫公司签订的借款合同、抵押合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应按照合同的约定履行各自义务。建行江苏省分行已按约履行了发放贷款的义务，被告李新兵亦应按约还本付息。建行江苏省分行与原告建行中央门支行签订债权转让协议，将借款合同项下的债权转让给原告建行中央门支行，原告建行中央门支行虽未提供证据证明其已将上述债权转让事宜通知被告李新兵，但从被告李新兵实际向原告建行中央门支行履行还款义务的客观事实看，建行江苏省分行与原告建行中央门支行之间的债权转让已经通知被告李新兵，因此该债权转让有效，原告建行中央门支行受让债权后有权行使建行江苏省分行在借款合同项下的权利。被告李新兵在合同履行期间，未按时足额归还借款本息，逾期超过三个月，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据借款合同的约定，原告建行中央门支行有权宣布贷款立即到期，要求被告李新兵提前清偿借款本息（含罚息）及相关费用。故原告建行中央门支行主张李新兵偿还借款本金及利息、罚息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据借款合同约定，贷款人为实现债权而支付的律师费由借款人承担，因被告李新兵未按约还款，原告建行中央门支行为实现债权而支付的律师代理费应由被告李新兵承担。原告建行中央门支行主张被告李新兵支付律师代理费35400元，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。被告李新兵以南京市玄武区恒嘉路xx号xx幢x单元xxx室房产为其与建行江苏省分行的借款提供抵押担保，该房产尚处于在建状态，并未取得该房产的所有权。因此，建行江苏省分行与被告李新兵签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，并已办理抵押权预告登记。根据《中华人民共和国合同法》第八十一条的规定，债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。在被告李新兵未能依约履行偿还贷款本息义务的情况下，原告建行中央门支行有权处分抵押房产，优先清偿被告李新兵在贷款合同项下的债务。故原告建行中央门支行主张对被告李新兵用于抵押的上述房产享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。根据借款合同及抵押合同的约定，被告中电熊猫公司为被告李新兵在借款合同项下的债务提供连带责任保证担保，担保期间至贷款人领取房屋他项权证之日止，原告建行中央门支行至今未取得房屋他项权证，故被告中电熊猫公司仍应承担连带保证责任；根据借款合同约定，无论该笔贷款是否存在债务人自身提供的物的担保，亦无论该担保是否有效设立，贷款人均有权直接要求被告中电熊猫公司承担连带保证责任，被告中电熊猫公司承诺不提出任何异议。故原告建行中央门支行要求被告中电熊猫公司承担连带还款责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；对被告中电熊猫公司提出的原告建行中央门支行应先处置被告李新兵提供的抵押物，被告中电熊猫公司对处置抵押物后不能清偿的债务承担连带保证责任的抗辩意见，于法无据，本院不予支持。被告李新兵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提供反驳原告建行中央门支行主张的证据，视为自愿放弃抗辩，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十条第一款、第八十一条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十二条、第三十三条、第四十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李新兵于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南京中央门支行借款本金1295445.01元及利息、罚息（截至2014年4月30日，利息、罚息合计为45856元，自2014年5月1日起至实际清偿之日止，利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率0.8倍计算；罚息按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.2倍计算）。
二、被告李新兵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司南京中央门支行支付律师代理费35400元。
三、如被告李新兵不履行上述第一、二项判决主文确定的债务，原告中国建设银行股份有限公司南京中央门支行有权依法处置被告李新兵用于抵押的位于南京市玄武区恒嘉路xx号xx幢x单元xxx室的房产，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在抵押担保范围内优先受偿。
四、被告南京中电熊猫置业有限公司对上述第一项、第二项判决主文确定的被告李新兵的债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17190元，财产保全费5000元、公告费600元，合计22790元，由被告李新兵、南京中电熊猫置业有限公司负担（被告李新兵、南京中电熊猫置业有限公司应负担的诉讼费用已由原告中国建设银行股份有限公司南京中央门支行向本院预交，被告李新兵、南京中电熊猫置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述款项一并支付给原告中国建设银行股份有限公司南京中央门支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 陈学明
人民陪审员 陈 宁
人民陪审员 杨国祥
二〇一五年三月十六日
见习书记员 孔凡燕