山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第1138号
上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛德源泰置业有限公司。住所地：青岛李沧区广水路***号。
法定代表人：赵元海，该公司董事长。
委托代理人：王小凤，该公司员工。
委托代理人：栾誉晗，系该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王惠，居民。
委托代理人：吕忠彰，山东平直律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王浚亦，无固定职业。
委托代理人：吕忠彰，山东平直律师事务所律师。
上诉人青岛德源泰置业有限公司（以下简称德源泰公司）因与被上诉人王惠、王浚亦商品房预售合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2015）龙民三初字第241号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2011年12月12日，原告与被告就位于龙口市港城大道北、南山路西的利群集团龙口商业步行街第C幢3层308铺号房订立了商品房预（销）售合同。合同约定，该商品房建筑面积178.79平方米，单价为每平方米5798.66元，总价款为1036742元。双方在合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受人于2011年12月12日前一次性付清总房款1036742元。在第八条“交付期限”中约定：1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》；2、出卖人应当在2012年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3、……。在第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。在第十一条“交接”中约定，1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，验收交接后，双方应当签署房屋交接单。2、双方进行交接验收时，出卖人应当出示下列证明文件：（1）有关部门出具的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》；……。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
合同签订后，原告一次性向被告付清了总房款1036742元，2011年12月28日，被告为原告出具收款收据；被告于2014年1月22日向原告发出了交付使用通知书，2014年1月26日，原告并在业主交楼流转表、利群集团龙口商业步行街消防安全责任书、利群集团龙口商业步行街业主入伙接收验房表、利群集团龙口商业步行街业主交房资料和物品明细确认表上上签字，并领取了涉案房屋的钥匙，但未进行装修，也未实际使用。
原审法院另查明，至原审庭审结束时，涉案房屋未经相关部门验收合格，未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》。
原审法院依据原、被告当庭陈述、商品房预（销）售合同、山东省烟台市房地产企业预收款收据、交付使用通知书、业主交楼流转表、利群集团龙口商业步行街消防安全责任书、利群集团龙口商业步行街业主入伙接收验房表、利群集团龙口商业步行街业主交房资料和物品明细确认表等证据认定上述事实。
原审法院认为，原告与被告于2011年12月12日签订的商品房预售合同及附件，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定，被告应于2012年6月30日前，将已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付给原告使用。但截止本案庭审时，涉案房屋仍未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》，被告已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。原告要求被告承担逾期交付房屋违约金的诉请，符合法律规定和合同约定，原审法院予以支持。被告抗辩称原告已在其发出的交房通知书上签字并领取了涉案房屋钥匙，被告已将涉案房屋已交付给原告，不应承担违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。2014年1月26日原告在交房通知书上签字、领取涉案房屋钥匙时直至本案庭审结束时，被告均未就涉案房屋取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》，涉案房屋也未经相关部门验收合格。原被告双方的交付行为违反了上述法律和行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条“下列民事行为无效：……（五）违反法律或者社会公共利益的；……”之规定，该交付行为应属无效。因此，被告的上述抗辩理由不当，原审法院不予采纳。被告至庭审结束时仍未向原告交付符合合同约定的房屋，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。综上，原告起诉要求被告承担自2012年7月1日起至2015年3月3日的逾期交付房屋违约金202165元（1036742元×2／10000／天×975天），于法有据，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：被告青岛德源泰置业有限公司于判决生效后十日内给付原告王惠、王浚亦自2012年7月1日至2015年3月3日的逾期交房违约金202165元。如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4332元，由被告青岛德源泰置业有限公司承担。
宣判后，上诉人德源泰公司不服，提起上诉称，涉案房屋已实际交付向于被上诉人，且上诉人与被上诉人已办理完毕房屋交付手续，上诉人不应再向被上诉人支付逾期交房违约金。被上诉人于2014年1月25日在上诉人处签署了交房验收材料，且已领取了涉案商品房屋的钥匙，不存在逾期交房的事实。综上所述，原审法院认定事实不清，证据不足，上诉人不应承担赔偿责任。请求撤销原判，依法改判被上诉人不承担责任。诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人王惠、王浚亦辩称，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。至一审庭审结束时，上诉人尚未就涉案房屋取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》，涉案房屋也未经相关部门验收合格。因此，虽然被上诉人在房屋交付通知书上签了字并领取了房屋钥匙，但该行为违反了上述法律和行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五项之规定，该交付行为应属无效。再者，被上诉人虽然领取了钥匙，但由于涉案房屋没有经过相关部门的验收，安全没有保障，被上诉人至今也未敢使用房屋。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，涉案房屋所在建筑于2015年7月18日取得建设工程竣工验收备案表。上诉人自认涉案房屋所在的建筑于2015年6月30日经设计单位、勘察单位、建设单位、施工单位、监理单位竣工验收。被上诉人对此表示不清楚。
本院经审理查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人在2011年12月12日签订的商品房预售合同系当事人的真实意思表示，且不违反国家法律的强制性规定，应为合法有效。依照合同约定，上诉人应于2012年6月30日前向被上诉人交付符合取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》等约定条件的商品房，逾期交付应承担违约金。被上诉人虽然于2014年1月26日在业主交楼流转表、利群集团龙口商业步行街消防安全责任书、利群集团龙口商业步行街业主入伙接收验房表、利群集团龙口商业步行街业主交房资料和物品明细确认表上签字，并领取了涉案房屋的钥匙，但上诉人自认涉案房屋所在的建筑于2015年6月30日方经设计单位、勘察单位、建设单位、施工单位、监理单位竣工验收，于2015年7月18日才取得建设工程竣工验收备案表。故被上诉人接收涉案房屋时，房屋并未达到合同约定的交付条件，因此，上诉人未在约定交房期限内交付符合法定交付条件的房屋的事实清楚，原审判决上诉人支付被上诉人自2012年7月1日至2015年3月3日期间的逾期交房违约金正确，应予维持。综上，上诉人的上诉主张不成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4397元，由上诉人青岛德源泰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王瑞芳
审判员 慈勤哲
审判员 栾海宁
二〇一五年十二月三十日
书记员 付微微