江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中商终字第00822号
上诉人（原审被告）苏州建瑞房地产开发有限公司，住所地苏州市西园路399号21幢106室，实际经营地苏州市阊胥路123号。
法定代表人李建成，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）林树岚。
委托代理人徐海峰。
上诉人苏州建瑞房地产开发有限公司（以下简称简称建瑞公司）与被上诉人林树岚承揽合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏商初字第0635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
林树岚一审诉称：林树岚于2004年向建瑞公司购买了位于阊胥路123号3层369室房屋，房屋建筑面积为68.22平方米，总价款为56万元，该房屋的交付日期为2007年1月1日。同时，双方又在2006年12月28日签订了1份商铺委托经营协议，约定：林树岚将其购买的3层369室房屋委托建瑞公司经营管理，由建瑞公司支付林树岚房屋租金收益。按照合同约定，2014年1月1日至同年12月31日租金为72000元，于2013年12月31日前支付2014年度的租金。合同签订后，林树岚按约履行了全部购房付款义务并按时将房屋交付给建瑞公司。但建瑞公司至今未能向林树岚支付72000元房屋租金。建瑞公司逾期支付房屋租金的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、建瑞公司立即支付给林树岚租金72000元；2、建瑞公司支付给林树岚逾期违约金1296元（暂计90天，每日按万分之二计算）；3、本案诉讼费用由建瑞公司承担。
建瑞公司一审辩称：建瑞公司对于欠租金没有异议，但是欠租金原因不能归责于建瑞公司。建瑞公司于2009年将实际经营地1-3层出租给苏州市潮流商业管理有限公司，由于该公司经营管理不善，拖欠建瑞公司1000多万租金，导致建瑞公司无力支付小业主的租金。2013年7月8日，建瑞公司与两次全体业主大会选举的业主代表共同签订了委托经营管理协议，约定将建瑞公司的7800㎡，加上业主自有的4600㎡左右的房屋全部交由业主自行对外招租。建瑞公司房屋面积的部分租金收益全部用于偿还之前拖欠小业主的租金。并且也约定了建瑞公司之前与全体业主签订了委托经营协议书全部作废。虽然建瑞公司没有恶意的违约，本案所欠租金也可以由招商成功后的资金用来偿还。建瑞公司前后多次通知林树岚参加全体业主代表大会，和全体业主代表商谈协议的事宜。但是林树岚总是忙于公司业务及出国，至今没有能够见面详谈。
原审法院经审理查明：坐落于苏州市阊胥路123号369室房产的所有权人为林树岚，建筑面积为67.17平方米。
2006年12月28日，林树岚（作为委托方，甲方）与建瑞公司（作为受托方，乙方）签订商铺委托经营协议书1份，协议内容：甲方将自己拥有位于苏州国际轻纺城的3层69号的商业用房委托给乙方经营。委托经营期为10年，从2007年1月1日起至2016年12月31日，建瑞公司同意2009年1月1日至2011年12月31日期间每年支付林树岚税后租金，数额为64000元，付款日期分别为2008年12月31日、2009年12月31日和2010年12月31日；建瑞公司同意2012年1月1日至2016年12月31日期间每年支付林树岚税后租金，数额为72000元，付款日期分别为2011年12月31日、2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年12月31日；协议还约定若建瑞公司没有按照本协议约定按时支付回报金额，按照林树岚应收回报金额的万分之二（按日计）支付违约金。
建瑞公司未能在2013年12月31日支付林树岚2014年1月1日至2014年12月31日期间的租金人民币72000元。
林树岚曾于2013年7月17日起诉建瑞公司委托经营合同纠纷一案，该案经法院审理，于2013年8月15日作出（2013）姑苏商初字第0922号民事判决书，判决：“一、被告苏州建瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林树岚2013年1月1日至2013年12月31日期间的租金收益人民币72000元。二、被告苏州建瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林树岚逾期支付租金收益的违约金1728元（自2013年1月1日起计算至2013年4月30日止，按每日万分之二计算）。……”之后林树岚不服一审判决，上诉至苏州市中级人民法院。苏州市中级人民法院于2013年11月14日对该案作出（2013）苏中商终字第0859号民事调解书：“一、上诉人苏州建瑞房地产开发有限公司于2014年2月28日前支付被上诉人林树岚租金收益人民币72000整及违约金人民币1728元。二、……”。
原审法院认为：林树岚与建瑞公司签订的商铺委托经营协议书约定了林树岚将其购买的房产交付建瑞公司经营，建瑞公司以租金的形式支付委托经营期间的投资回报收益，其性质为委托关系，协议内容没有违反法律禁止性规定，系双方自愿、真实的意思表示，属有效合同。
建瑞公司辩称其已与业主代表签订委托经营管理协议，约定将建瑞公司所有的7800平方米的房屋交由全体业主对外出租，所得租金归全体业主，用于偿还租金，并约定之前建瑞公司与全体业主签订的委托经营合同全部作废，本案租金可由招商成功的经营所得来支付。原审法院认为，该委托经营管理协议上无林树岚的签字，且林树岚庭审时陈述其未在协议上签字，也未授权任何人代表林树岚在该协议上签字，故林树岚对该协议内容不予认可，该委托经营管理协议的内容非林树岚的意思表示，与林树岚无关联，且建瑞公司未再提供其他证据予以证明，故对建瑞公司的抗辩观点不予采纳。建瑞公司在委托经营期间未能根据合同约定支付林树岚投资回报，林树岚根据合同约定要求建瑞公司支付2014年1月1日至2014年12月31日期间租金及逾期支付租金产生的违约金的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第三款、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条的规定，判决：一、苏州建瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付林树岚2014年1月1日至2014年12月31日期间的租金收益人民币72000元。二、苏州建瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付林树岚逾期支付租金收益的违约金1296元（自2014年1月1日起计算至2014年3月31日止，按每日万分之二计算）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，减半收取825元，由建瑞公司负担并于判决生效之日起十日内支付林树岚。林树岚预交的诉讼费用，法院不再予以退还。
建瑞公司不服原审判决，向本院提起上诉称：苏州潮流商业管理有限公司自2010年10月起恶意拖欠建瑞公司租金，后建瑞公司诉至法院要求解除合同。该起诉讼直至2013年3月20日才由法院作出终审判决，但至今没有执行到任何财产。建瑞公司为切实解决租金拖欠和今后收益问题，先后两次通知全体小业主商讨解决方案，但林树岚都拒绝参与。2013年7月8日，建瑞公司与业主代表委员会签订《委托经营管理协议》，约定就建瑞公司自有的商铺交由全体业主对外出租，所得租金由全体业主支配，用于偿还之前所欠的租金，并且约定建瑞公司之前与全体业主签订的委托经营合同全部作废。林树岚可以通过上述协议获得正当、期望的利益，故协议对林树岚应当具有约束力。建瑞公司与林树岚签订的商铺委托经营协议书在上述协议签订之后自动作废。综上，请求二审法院撤销原判、依法改判。
被上诉人林树岚则表示服从原审判决。
本院认为：林树岚与建瑞公司签订的商铺委托经营协议书系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的规定，应认定为有效。合同签订后，林树岚履行了付款义务并将房屋交付给建瑞公司，建瑞公司亦应按照约定向林树岚支付租金收益。因建瑞公司未能在约定的期限届满前支付2014年度72000元租金收益，对林树岚构成违约，除应及时支付该租金收益外，还应承担相应的违约责任。林树岚主张按日万分之二计算违约金，符合合同约定，应予支持。因建瑞公司与业主代表委员会签订的《委托经营管理协议》下的标的物是建瑞公司的自有商铺，建瑞公司关于其与林树岚之间的商铺委托经营协议书下已被该协议所替代的主张显然不能成立。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1650元，由上诉人建瑞公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 柏宏忠
审判员 蒋毅颖
审判员 杭雪芳
二〇一四年九月三十日
书记员 刘 汐