广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法虎民一初字第772号
原告：陈崇悦，男，1990年9月13日出生，汉族，住江西省吉安市。
委托代理人：严驰，广东莞诚律师事务所律师。
委托代理人：严晶，广东莞诚律师事务所辅助人员。
被告：东莞市虎门众誉房地产咨询服务有限公司（以下简称“众誉公司”）。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：曾淑娟。
被告：李莉，1975年11月13日出生，香港特别行政区居民，现住香港特别行政区。
委托代理人：尤德卫，广东纵横天正律师事务所律师。
原告陈崇悦诉被告众誉公司、李莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理后，依法审判员陈雪敏适用简易程序进行审理，于2014年9月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人严驰、被告众誉公司的法定代表人曾淑娟、被告李莉的委托代理人尤德卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈崇悦诉称：原告出于购买商品房的需求，在被告众誉公司的介绍下决定购买位于东莞市虎门镇柏景豪庭天吉阁＊房的房产。原告于2014年3月29日向被告众誉公司支付该房产的购房定金款50000元，其后，原告便开始准备购房的相关文件事宜，然而，被告众誉公司在收取原告支付的定金后并没有安排原告与业主签订必须的房屋买卖合同，在原告多次强烈要求签订该合同书的情况下，被告众誉公司总以各种理由予以回避和敷衍。无奈之下，原告只好要求被告众誉公司返还其支付的50000元定金，但遭拒绝。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1.被告众誉公司双倍返还原告支付的购房定金款100000元；2.被告众誉公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告主张李莉与本案存在法律上的权益关系，申请追加其为本案被告，请求法院判令被告李莉对被告众誉公司双倍返还原告支付的购房定金款100000元和本案的诉讼费承担连带责任。
被告众誉公司辩称：被告众誉公司不同意返还原告定金，更不同意双倍返还。众誉公司一直催促原告签订房屋买卖合同，但被告在七天内没有前来签订合同，原告称其证件不齐全且资金不足、银行贷款的利息太高，故最后以各种借口要求退还定金。按照行规，定金是不可退还的，且定金是众誉公司受房东李莉委托先行代收，后再将定金转交给李莉，李莉也不同意退还定金。
被告李莉辩称：同意被告众誉公司的答辩意见。收取原告的定金是基于原告要向被告李莉购买房屋，按法律规定，交付定金一方不履行签订合同的义务等情形是不可退还定金的，现因原告改变初衷不与被告李莉签订房屋买卖合同，被告李莉无须退还定金。
经审理查明，李莉将其所有的位于东莞市虎门镇柏景豪庭1座天吉阁＊的房产委托众誉公司代为出售。陈崇悦在众誉公司的分行了解到该房的出售信息后，通过该公司与李莉达成以880，000元的价格受让该房屋，先后向众誉公司交付了诚意金，并于2014年3月29日转为定金50，000元，众誉公司向其出具收据，注明“今收到陈崇悦购柏景豪庭天吉＊定金款人民币5万楼价款88万不包过户一切费用中介费2万”。现陈崇悦主张众誉公司收取定金后没有安排其与李莉签订房屋买卖合同，遂提起本案诉讼，要求众誉公司双倍返还定金共100，000元。众誉公司主张上述50，000元定金是代李莉收取的，收取定金时与陈崇悦口头约定收取定金后10日内签订房屋买卖合同，并告知陈崇悦需要支付转让价的三成作为首付，其余的可以到东莞银行办理到年贷款利率为10%的贷款，但需要存入贷款总额的10%作一年的定期存款，陈崇悦支付定金后，众誉公司带陈崇悦到东莞银行办理贷款手续，但陈崇悦表示没有足够的资金做定期，故没有办理贷款手续，后众誉公司介绍陈崇悦到农村商业银行办理贷款，但了解到只能办理到年贷款利率为30%的贷款，陈崇悦认为利率太高而没有办理并自行寻找贷款银行，但后来以资金不足等理由拒绝签订房屋买卖合同，故陈崇悦要求众誉公司双倍退还定金没有依据，现定金已经交付给李莉，由此产生的法律后果应由李莉承担，申请追加李莉为本案第三人。诉讼过程中，陈崇悦也向本院申请追加李莉为被告，要求李莉对众誉公司双倍退还定金的责任承担连带责任。本院对陈崇悦的追加申请予以准许，并追加了李莉为本案被告。李莉确认众誉公司是受其所托收取定金50，000元的，也确认已经收到该50，000元，当时委托众誉公司与陈崇悦约定交付定金后7天内签订房屋买卖合同，但陈崇悦未在指定期限内与李莉签订房屋买卖合同，已经构成违约，故李莉无需退还定金。庭审中，李莉表示若陈崇悦准备好购房款及贷款材料，仍愿意与其签订房屋买卖合同。
为证明各自的主张，陈崇悦向本院提交了《短信记录》、《证人证言》。其中，《短息记录》是陈崇悦与众誉公司工作人员从2014年6月6日至同年7月12日的短信记录。其中6月6日至6月12日的记录显示陈崇悦要求众誉公司退还定金，并要求与李莉见面。6月13日的记录显示陈崇悦要求众誉公司告知其李莉的电话以便让其与李莉处理事情。6月13日，众誉公司将李莉在6月7日向其发送的信息“陈生，你好！我是业主，我已全权委托众誉地产处理卖楼事宜，也收到五万元定金，为了尽早办理过户手续我在收到定金后马上和租客中止了租房合约，为此还另付了违约金给租客，但之后我多次催促要求签订合同过户却一直没有下文，我卖房子也是想尽快收到房款的，无论通过什么方式，只是希望尽快办理相关手续。如果您认为通过法律手段可以尽快的公正的解决问题，我也是没意见的！”转发给陈崇悦。6月16日至6月20日，陈崇悦向众誉公司发送信息催促其约见业主。6月21日，众誉公司回复陈崇悦“陈生，业主说，你准备好首付楼款，银行贷款资料，办好银行手续，在本月30日前过户”；陈崇悦回复“他什么时候来”、“业主什么时候到，确定时间。我好安排”；众誉公司回复“首付，过户费，银行贷款手续确定没有问题，确定什么银行，贷款资料交齐全，银行确实资料无误，业主过来过户”；陈崇悦回复“业主都不来。我怎么去搞”；众誉公司回复陈崇悦“你找了那个银行，业主托我核对”；陈崇悦回复“业主不过来怎么谈下面的事”。6月25日，陈崇悦向众誉公司发信息“业主是不是又不来”，众誉公司回复“首付，过户费，银行贷款手续确定没有问题，确定什么银行，贷款资料交齐全，银行确实资料无误，业主过来过户”。7月12日，陈崇悦又向众誉公司发信息“曾小姐我是想买房的。卖方始终不露面，我单方面办贷款等手续风险很大。卖家一直都不来签买卖合同我怎么可能去办手续。你约卖家7.14星期一谈买卖事项，否则要退还定金。”证人李某原本是众誉公司负责涉案交易的员工，其表示于2014年4月底离职，其确认众誉公司曾向陈崇悦承诺首付150，000元且可以到东莞银行办理到年贷款利率为10%的银行贷款，故陈崇悦先交了部分诚意金，后补足50，000元转作定金，该定金是为了约束陈崇悦与业主签订房屋买卖合同以及确保交易的顺利完成，当时已经告知陈崇悦等业主来收取定金时签订房屋买卖合同，后来业主于2014年4月初到众誉公司收取定金时要求与陈崇悦签订房屋买卖合同，但陈崇悦不在东莞，故没有签署，并口头约定等陈崇悦回东莞后再约业主签合同，陈崇悦回东莞后，李某通知其办理贷款手续时才知道业主需要收三成首付，陈崇悦于2014年五一假期期间告知李某已经筹集到三成首付，但因东莞银行的政策原因而未能办理到年贷款利率为10%的贷款，众誉公司为其联系到农村商业银行，但只能办理年贷款利率为30%的贷款，陈崇悦不同意，后陈崇悦表示自己找贷款银行。证人李某甲原本也是众誉公司的员工，其表示陈崇悦多次到分行要求与业主签订房屋买卖合同，其负责与总行沟通，并由总行与业主沟通，但不清楚未签订房屋买卖合同的具体原因。陈崇悦表示李某向其介绍涉案业务时称只需交150，000元首付并能协助陈崇悦办理到年贷款利率为10%的贷款，后来才知道业主要求收取三成首付，关于贷款的承诺也未能兑现，虽然事后陈崇悦能够准备好首付款，也找到了相应的银行办理贷款，但因为众誉公司的陈述前后不一，拖延安排其与李莉签约，故不愿意再与李莉签订房屋买卖合同。
众誉公司主张自始至终都向李某表示业主需要收三成首付，也告知陈崇悦向东莞银行办理贷款需要存定期，陈崇悦在6月6日至6月12日要求与业主见面是为了谈退定金的事情，但业主不同意退定金，故没有与陈崇悦见面，后来业主是担心签了房屋买卖合同后陈崇悦没有付款能力，故要求陈崇悦先办理银行同意贷款的手续。
众誉公司也向本院提交了以下证据：《委托书》、《催告函和公证书》、《电话通交易凭条》、《邮件记录》、《短信记录》。其中，《委托书》显示是李莉于2014年3月1日向众誉公司出具的，内容是委托众誉公司代为出售涉案房产并开具定金收据。《催告函和公证书》显示李莉于2014年5月26日向陈崇悦邮寄了一份“催促陈崇悦在收到该函后七日内与其签订商品房买卖合同，否则将没收定金”的《催告函》，《催告函》的内容及邮寄过程都经过广东省东莞市南华公证处公证。《电话通交易凭条》显示某账号于2014年4月5日转账47，000元至某账号。《邮件记录》显示众誉公司于2014年5月4日以邮件方式向陈崇悦发送了只填写了部分内容的房地产转让合同。庭审中，众誉公司提交了当时发送给陈崇悦的合同原件。该合同载明卖方（即甲方）为李莉，买方（即乙方）空白，经纪方（即丙方）为众誉公司。其中，第四条注明“乙方向甲方支付定金50，000元由丙方托管，在甲乙双方签署本合同时自动转为第一部分购房款，丙方查清楚甲方产权真实性后转付甲方，对于第二部分购房款830，000元，乙方须于双方过户当天一次性以转账方式向甲方支付首期购房款215，000元，余款615，000元由乙方用涉案物业办理银行贷款手续，以所获得的贷款等额的部分向甲方支付，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行开设的账户内”。《短信记录》是众誉公司员工与陈崇悦以及李莉之间的短信记录。这些信息显示：5月16日，众誉公司向陈崇悦发送信息“陈先生……柏景豪庭的房子考虑的怎么样了？业主已收定金，一直在催什么时候过户，我公司已经同意为你预垫付过户费和银行贷款额定期款，待放款后扣除相关费用退回给你，我公司已经尽最大努力帮助你能买到房子，业主不可能无限期地等你，若你还未确定时间，业主说只能委托律师向你发出办理过户期限催促函”，后又发信息“希望你能尽快确定时间带上上次取走的资料前来办理过户相关手续”。6月3日，陈崇悦向众誉公司发送信息，要求众誉公司退还押金；众誉公司回复“陈先生，这份催促函是业主发给你的，催促你尽快过户办手续，我做的，已经对你仁至义尽了，你自己怎样做我管不了，你自己想想吧”。6月6日至7月12日的短息记录与陈崇悦所提交的短息记录一致。7月20日，众誉公司向陈崇悦回复“陈生，刚看到你信息，业主要你签好买卖合同，银行办好贷款手续，首期款，过户费，在本月24前办理过户，你先到我公司签好买卖合同付好中介费”。7月23日，陈崇悦回复“我去了十几次你都不约业主过来签合同，你是什么意思，业主一直不来，拖了几个月了”、“我现在怎么相信你中介”。众誉公司与李莉之间的短信记录显示：2014年3月29日，众誉公司向李莉发信息“李小姐……你柏景楼我客人诚意金转定金请回电”；李莉回复“……定下来就卖呗，先发合同和定金我，星期六可以过来签”。2014年6月6日至7日，众誉公司将陈崇悦要求退还定金的短信转发给李莉。李莉于2014年6月7日回复短息“陈生，你好……我也是没意见的！”2014年6月13日至17日，众誉公司又将陈崇悦要求与李莉见面的短信转发给李莉，李莉在6月17日回复“全权委托你们签合同，办手续时我再过来吧”，众誉公司回复“李小姐，我们协商过暂时不用回复，等21号新客人定下来，给他2天时间，他不来算了，好吗”。2014年6月21日至7月28日，众誉公司又将其与陈崇悦在6月20日至7月23日期间的短信转发给李莉。
以上事实，有陈崇悦提交的定金收据、短信记录、证人证言，众誉公司提交的催告函、公证书、李莉身份证明声明、房地产权证、虎门众誉房地产有限公司统一收据、委托书、中国工商银行广东省分行电话通交易凭条、邮件记录、短信记录、房地转让合同以及本院的庭审笔录附卷为证。
本院认为：本案是房地产买卖合同纠纷，综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点主要有：1.众誉公司是否需要向陈崇悦双倍退还定金；2.李莉是否需要向陈崇悦双倍退还定金。对此，本院分析如下：
一、对焦点一。本院认为，虽然定金收据是由众誉公司向陈崇悦出具的，但陈崇悦向众誉公司了解涉案房产信息时已经清楚众誉公司只是中介公司，为其与业主提供中介服务，并非涉案房产的出卖人，且陈崇悦申请的证人李某也表示收取定金时已经告知陈崇悦由众誉公司代业主收取且李莉已经在4月初收到定金，另外，从众誉公司于2014年5月4日向陈崇悦发送的合同内容来看，当中也注明定金只是由众誉公司托管，最终应由众誉公司交付给李莉。综上，本院认为，陈崇悦应清楚众誉公司只是代李莉收取定金且定金已经由李莉实际收取。因此，众誉公司并非定金的实际收款人，与陈崇悦不存在买卖合同关系，陈崇悦诉求众誉公司双倍退还定金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
二、对焦点二。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条关于“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，陈崇悦诉求李莉双倍退还定金，应当举证证明因李莉的原因而未能订立合同或存在不可归责于双方的事由而导致合同未能签订。对此，本院分析如下：第一、关于房屋买卖合同的签订时间，原、被告的主张与证人证言的陈述均不一致，且双方都未能提供其他证据证明自己的主张，因此本院认定双方并未约定具体的签约时间。第二、从陈崇悦所提交的短信内容来看，虽然前半部分有要求与李莉见面，但其提交的只是6月6日以后与众誉公司之间的短信记录，也没有明确具体的见面事项，且在其要求与李莉见面之前的短信显示陈崇悦强烈地要求众誉公司退还定金，而非与李莉签订合同，因此，这些短息不能证明陈崇悦在6月份要求与李莉见面是为了签订合同。至于后半部分的短信内容，虽然陈崇悦也要求众誉公司安排其与李莉见面，但也没有明确具体事宜，众誉公司也要求陈崇悦先到其公司签订买卖合同并准备好首付款以及办理好银行贷款手续，当中并未显示李莉有拒绝与陈崇悦签订房屋买卖合同的意思表示。第三、关于李莉的意思表示。首先，李莉于2014年3月29日就发信息告知众誉公司“先发合同和定金且星期六可以签合同”。证人李某也表示李莉于4月初曾到众誉公司收取定金并要求与陈崇悦签订合同。第四、李莉在2014年5月26日也向陈崇悦发出催告函，催促陈崇悦与其签订房屋买卖合同；在6月7日收到众誉公司转发的关于陈崇悦在6月初要求退还定金的信息后，仍通过众誉公司向陈崇悦表明自己已经全权委托众誉处理卖楼事宜，也一直催促签订合同；在6月17日再向众誉公司发送信息表明愿意继续签订合同；在庭审中也表示愿意继续与陈崇悦签订合同。综上，本院认为，陈崇悦的证据不足以证明因李莉的原因而未能签订房屋买卖合同。至于是否存在不可归责于双方的事由的问题，陈崇悦主张因众誉公司关于首付和贷款的承诺未能兑现给其造成资金困难，但其表示在5月初已经准备好首付并找到相应的贷款银行，只是众誉公司一直拖延安排其与李莉签约，但从短信内容来看，众誉公司一直为其与李莉联系并将其意见转发给李莉，也表示愿意为陈崇悦预先垫付过户费和银行定期存款，并将合同样本发送给陈崇悦，也要求陈崇悦到其公司签订合同，因此，对陈崇悦主张众誉公司故意拖延安排签约，本院不予采纳。综上，对陈崇悦诉求李莉双倍退还定金，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告陈崇悦的全部诉讼请求。
本案收取案件受理费1，150元，由原告负担。
如不服本判决，原告陈崇悦、被告东莞市虎门众誉房地产咨询服务有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告李莉可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 陈雪敏
二〇一四年十月九日
书记员 黄胤华
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