四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川10民终642号上诉人（一审原告、反诉被告）：贺燕兵，男，汉族，住四川省内江市。委托诉讼代理人：姚永红，内江市市中区法律援助中心律师。上诉人（一审原告、反诉被告）：罗明，男，汉族，住四川省内江市。委托诉讼代理人：姚永红，内江市市中区法律援助中心律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：内江市爱购商业管理有限公司，住所地四川省内江市。法定代表人刘懿，经理。委托诉讼代理人：张红，女，汉族，内江市爱购商业管理有限公司员工，住四川省内江市。上诉人贺燕兵、罗明因与被上诉人内江市爱购商业管理有限公司（以下简称爱购有限公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院（2015）内中民初字第2832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月22日公开开庭审理了本案。上诉人贺燕兵、上诉人贺燕兵、罗明委托代理人姚永红、被上诉人爱购有限公司委托代理人张红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贺燕兵、罗明不服一审判决，向本院提起上诉:1.依法撤销四川省内江市市中区人民法院（2015）内中民初字第2832号民事判决；2.依法改判贺燕兵、罗明不向爱购有限公司支付物业管管理费2813.40元、公摊电费2676.38元、公摊水费159.45元、公摊空调费649.42元、公摊保洁费3871.45元，共计10,170.10元；3.改判贺燕兵、罗明向爱购有限公司支付租金5000元；3.爱购有限公司应当退还收银机款3500元；4.诉讼费由爱购有限公司承担。其主要理由是：1.爱购有限公司没有物业管理的资质证书，不能向租户收取物业管理费；2.《租赁合同》的第三条没有约定公摊空调费和公摊保洁费，公摊电费和公摊水费没有提供缴纳依据和计算公式；3.贺燕兵、罗明已缴纳2014年12月6日至2015年7月5日的租金30,000元，爱购有限公司在2015年8月5日强行断电至贺燕兵、罗明无法经营，应当视其违约，断电后租金不应支付；3.贺燕兵、罗明向爱购有限公司预交收银机款3500元，由爱购有限公司支付给收银机供应商，但收银机购买后爱购有限公司未�供购货发票。贺燕兵、罗明在网上了解到此类收银机价格不到2000元，爱购有限公司应当退还收银机款。被上诉人爱购有限公司辩称：1.《租赁合同》中已约定由爱购有限公司提供统一物业管理服务，租户应当向爱购有限公司缴纳物业服务费。2.《租赁合同》对公摊电费、水费等都有约定，公共区域的水、电费由各租户分摊，所谓的公摊空调费实际上是公摊空调使用的电费，爱购有限公司对贺燕兵、罗明的店铺实施断电行为是因其拖欠电费，按合同约定断电，且断电后立刻同贺燕兵、罗明协商。贺燕兵、罗明不同意缴纳电费，因此未恢复供电。3.虽然贺燕兵、罗明表示过退铺意愿，但与爱购有限公司并未达成退租的协议，根据《租赁合同》约定仍占用商铺，应当支付租金。4.爱购有限公司仅提供收银系统，未提供收银机，只是代收款交给供货商，不应由爱购有限公司返还其购买收银机款。贺燕兵、罗明诉至一审法院，请求判决：1.解除贺燕兵、罗明、爱购有限公司之间签订的《租赁合同》；2.由爱购有限公司退还贺燕兵、罗明保证金30,000元、购买刷卡机的费用3,500元、营业损失1,500元、物管费216元、工人工资2,000元；3.诉讼费由爱购有限公司承担。爱购有限公司反诉至一审法院，请求判决：1.贺燕兵、罗明继续履行合同，履约保证金、租金、装修费均不予退还；2.贺燕兵、罗明依约支付垃圾清运费11个月800元、物业管理费13个月3,120元，水费11个月102元，电费11个月3,275.40元，自用滞纳金13,523.10元，公摊水费13个月274.10元，公摊电费13个月3,998.30元，公摊空调费7个月880.60元，公摊保洁费6,142.50元，公摊滞纳金20,157元，违约金3,000元，租金37,096元（从2015年6月6日至2016年1月18日止）；3.贺燕兵、罗明赔偿1个月的�金损失5,000元。一审法院审理查明：2014年4月，爱购有限公司取得了内江市某综合市场的管理使用权后，改名为爱购潮流广场，并发出招商邀请。2014年8月12日，爱购有限公司对爱购潮流广场向消防部门申请验收。2014年9月30日，贺燕兵、罗明与爱购有限公司签订《租赁合同》。合同约定：贺燕兵、罗明租赁爱购有限公司经营管理的爱购潮流广场的商铺零售茶点，租赁期限2014年9月30日至2016年9月30日，每月租金5,000元；合同还对水电气费、物管费、垃圾清运费的计算和支付方式、履约保证金的退还等进行了约定。签约当日，贺燕兵、罗明向爱购有限公司缴纳了履约保证金30,000元以及半年的租金30,000元。爱购有限公司出具的收据载明，租期从2014年10月1日至2015年4月30日（含赠送租金一个月），后爱购有限公司承诺以实际开业日2014年12月6日计算租金。合同签订后，贺燕兵、罗明如约进场经营餐饮并向爱购有限公司支付收银机即刷卡机3,500元。2014年12月13日，爱购有限公司与贺燕兵、罗明对餐饮区的保洁员工资等达成补充协议。2015年7月7日，内江市市中区公安消防大队对爱购潮流广场验收合格。在经营中，贺燕兵、罗明认为爱购有限公司的爱购潮流广场未经过消防验收不具备开业条件、没有完全履行开业承诺、管理不到位等属违约行为为由，同其他商户一起于2015年8月7日、8月8日围堵爱购潮流广场大门，造成商场停止经营至今。贺燕兵、罗明自2015年2月开始一直未缴纳水费、电费等费用以及自2014年12月以来的物管费。审理中，爱购有限公司于2015年11月24日提起反诉，提出上述反诉请求。2016年3月17日，爱购有限公司要求贺燕兵、罗明增加支付2016年1月19日至2016年3月16日的租金10,000元。一审法院认为，参照《最高人民法院�于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第三款“第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”的规定，爱购有限公司将未经公安消防机构验收合格的爱购潮流广场商铺租赁给贺燕兵、罗明使用而签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，贺燕兵、罗明于2015年8月7日与其他商户一起围堵广场大门后就停止经营，事实上本案涉及的租赁合同已�能履行。故贺燕兵、罗明提出的解除《租赁合同》的诉讼请求，予以支持。爱购有限公司反诉提出的要求继续履行《租赁合同》的请求，因上述理由，不予支持。爱购有限公司将爱购潮流广场的商铺交与贺燕兵、罗明经营使用前后，未尽到相应的管理之责，属违约行为。爱购有限公司按照约定将爱购潮流广场的商铺交与贺燕兵、罗明经营使用，其已完成了交付租赁物的义务，贺燕兵、罗明应当按照约定支付租金和其他相关费用。贺燕兵、罗明自2015年2月起未向爱购有限公司交纳水电费以及一直以来的物管费等相关费用，且于2015年8月7日与其他租赁户一起围堵广场大门造成广场无法经营，属违约行为。贺燕兵、罗明提出的要求爱购有限公司退还保证金30,000元的请求，予以支持。扣除贺燕兵、罗明应承担的相关费用，爱购有限公司应将剩余部分退还给贺燕兵、罗明。因收银系统与收银机是两种不同的属性，贺燕兵、罗明与爱购有限公司在《租赁合同》中只约定了爱购有限公司提供收银系统，未约定爱购有限公司提供收银机。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，贺燕兵、罗明提出的要求爱购有限公司退还购买收银机即刷卡机的费用3,500元的诉讼请求因证据不足，不予支持。贺燕兵、罗明提出的要求爱购有限公司赔偿营业损失和工人工资的请求，无法律和事实依据，不予支持。爱购有限公司于2014年9月30日向贺燕兵、�明出具的租金收据中载明了租期从2014年10月1日至2015年4月31日（含优惠租赁期1个月），贺燕兵、罗明至今未向爱购有限公司退还商铺。因此，贺燕兵、罗明要求爱购有限公司退还租金30,000元的诉讼请求，不予支持。爱购有限公司提出要求贺燕兵、罗明支付物业管理费、水费102元、电费3,275.40元的反诉请求，予以支持，但物业管理费应为2,813.40元。爱购有限公司请求的超出部分，不予支持。贺燕兵、罗明提出要求退还物业管理费的请求，不予支持。贺燕兵、罗明自2015年8月7日起停止经营，应承担经营期间即自2014年12月6日至2015年8月7日止的垃圾清运费、公摊水费、公摊电费等公摊费用，其费用分别为：垃圾清运费415.48元，公摊水费159.45元，公摊电费2,676.38元，公摊空调费649.42元，公摊保洁费3,871.45元。爱购有限公司请求的超出部分，不予支持。爱购有限公司要求贺燕兵、罗明承担的公摊排烟费因在《租赁合同》中没有约定，也未达成补偿协议，对该请求不予支持。爱购有限公司向贺燕兵、罗明出具的租金收据载明了租期从2014年10月1日至2015年4月30日（含优惠租赁期1个月），但承诺以2014年12月6日计算租金，贺燕兵、罗明应向爱购有限公司支付从2015年7月6日至2016年3月16日止的租金41,612.90元。爱购有限公司请求的超出部分，不予支持。爱购有限公司要求贺燕兵、罗明承担租赁损失、违约金和滞纳金的请求因双方均有违约行为，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告贺燕兵、罗明与被告内江市爱购商业管理有限公司签订的《租赁合同》;二、原告贺燕兵、罗明于本判决生效之日起十日内将爱购潮流广场的商铺退还给被告内江市爱购商业管理有限公司；三、被告内江市爱购商业管理有限公司退还原告贺燕兵、罗明的履约保证金30,000元；四、原告贺燕兵、罗明支付被告内江市爱购商业管理有限公司物业管理费2,813.40元、水费102元、电费3,275.40元、垃圾清运费415.48元，公摊水费159.45元，公摊电费2,676.38元，公摊空调费649.42元，公摊保洁费3,871.45元，租金41,612.90元，合计55,575.88元;五、驳回原告贺燕兵、罗明的其他诉讼请求；六、驳回被告内江市爱购商业管理有限公司的其他反诉请求。上述三、四项品迭后，原告贺燕兵、罗明应支付被告内江市爱购商业管理有限公司25,575.88元，于本判决生效后十日内付清。如果原告贺燕兵、罗明未按本判决�定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,358元，原告贺燕兵、罗明负担319元，被告内江市爱购商业管理有限公司负担1,039元；反诉受理费2,234元，原告贺燕兵、罗明负担595元，被告内江市爱购商业管理有限公司负担1,639元。本院二审期间,双方当事人均未提供新证据。二审查明事实与一审法院认定事实相同，本院予以确认。另查明，当事人诉争的公摊空调费为使用空调所用电费。本院认为，本案的争议焦点是：1.贺燕兵、罗明是否应当向爱购有限公司支付物业管理费、公摊电费、公摊水费、公摊空调费、公摊保洁费以及租金41,612.9元；2.爱购有限公司是否应当退还贺燕兵、罗明收银机款3500元。关于贺燕兵、罗明是否应当向爱购有限公司支付物业管理费、公摊电费、公摊水费、公摊空调费、公摊保洁费以及租金41,612.9元的问题。贺燕兵、罗明与爱购有限公司签订的《租赁合同》合法有效，根据该合同约定，贺燕兵、罗明应当向爱购有限公司缴纳物业管理费、公摊电费、公摊水费。公摊空调费虽然未在合同中列明，但该公摊空调费实为公摊空调电费，应属于公摊电费的一部分。贺燕兵、罗明对餐饮区的保洁员工资等与爱购有限公司达成了补充协议，应当依约支付公摊保洁费。贺燕兵、罗明认为爱购有限公司没有物业管理的资质证书，也未提供公摊电费和公摊水费的缴纳依据及计算公式，因此不应向其缴纳物业管理费、公摊电费和公摊水费。但贺燕兵、罗明与爱购有限公司签订的《租赁合同》约定由爱购有限公司提供统一物业管理服务，并对物业管理费用的收取也有约定。爱购有限公司�否具有物业管理的资质证书并不影响爱购有限公司提供物业服务，贺燕兵、罗明应当按照合同约定缴纳物业管理费。公摊电费和公摊水费是根据电表、水表显示的使用数计算的，且《租赁合同》中也载明公共区域水电费按其所在区域的计租面积分摊，应按约定缴纳。贺燕兵、罗明认为其在2015年11月6日已向爱购有限公司表达了退铺意愿，欠缴租金应当计算至2015年11月6日，但贺燕兵、罗明并未与爱购有限公司达成退铺的合意，也未办理相关退铺手续，应当按照合同约定支付租金。因此，一审法院认定贺燕兵、罗明应支付爱购有限公司租金至2016年3月16日并无不妥，本院予以支持。关于爱购有限公司是否应当退还贺燕兵、罗明收银机款3500元的问题。贺燕兵、罗明与爱购有限公司签订的《租赁合同》中只约定由爱购有限公司提供收银系统，未约定爱购有限公司提供收银机。且贺燕兵、罗明提交的证据也不足以证明爱购有限公司存在退还收银机款的法定事由，应当承担举证不利的后果。因此，一审法院驳回贺燕兵、罗明要求爱购有限公司退还收银机款的诉求并无不妥，本院予以支持。综上所述，上诉人贺燕兵、罗明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费535元，由上诉人贺燕兵、罗明负担。本判决为终审判决。审判长  黄砾平审判员  夏 飞审判员  马晋川二〇一六年九月十四日书记员  赖思源