上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2123号
上诉人（原审被告）上海和雅房地产开发有限公司。
法定代表人钟慎强。
委托代理人邓哲，上海市中茂律师事务所律师。
委托代理人高杰，上海市中茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）康悦。
委托代理人陈兵，上海市建纬律师事务所律师。
上诉人上海和雅房地产开发有限公司（以下简称和雅公司）因商品房预约合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第587号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年12月1日，康悦、和雅公司在和雅公司的售楼处签订一份《认购书》，约定康悦向和雅公司预订位于上海市嘉定区南翔镇瑞林路XXX弄XXX号XXX室房屋【该房屋由和雅公司委托上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业）销售】，建筑面积103.94平方米，每平方米人民币（以下币种均为人民币）19，299.60元，总价2，006，000元。康悦须于认购书签署之日起21日内到项目签约中心与和雅公司签订《上海市商品房预售合同》及补充协议。康悦同意签订本合同时，支付定金10万元作为双方订立预售合同的担保，签订预售合同后，该定金转为房价款。康悦承诺符合法律、法规、政策对于购买主体资格之要求，有权直接购买该房屋，如因康悦购买该房屋不符合法律、法规、政策规定，或任何康悦的原因而导致不能签署预售合同及预售合同备案、登记、过户或办理按揭贷款的，一切风险和责任由康悦承担，与和雅公司无涉。康悦承诺在签署认购书之前，已详细阅读并清除知晓有关住房限购政策的规定，并承诺遵守，若康悦违反限购政策的规定，和雅公司有权解除认购书并另行处分选定房屋，康悦基于认购书的约定已支付的定金不予退还，如该定金仍不足以弥补和雅公司的损失，和雅公司仍有权向康悦追讨。双方确认，和雅公司雇佣的任何人员所出具或签署的与认购书及补充条款有关的任何文件，均应在和雅公司书面授权或确认的情况下方对和雅公司具有约束力，未经书面授权和确认的，不作为和雅公司的任何承诺或确认。认购书另对其他事项作了约定。当日，康悦签署一份《认购书确认函》，再次对限购、交房等事宜作了确认。同日，和雅公司向康悦出具一份收据，确认收�定金10万元。期间，康悦至和雅公司售楼处协商签订预售合同事宜，但因限购事宜致协商未成。2014年2月13日，和雅公司向康悦发出一份通知函，要求康悦在收到通知之日起7日内至售楼处签订预售合同及支付首期房款，否则将解除认购书，康悦支付的定金将不予退还。2014年2月19日，康悦向和雅公司发出一份律师函，载明在认购书约定的时间内，康悦多次前往和雅公司售楼处协商签订预售合同事宜且康悦已将其名下的房屋状况告知和雅公司，而和雅公司的销售人员并未将其名下的一套房屋出售，导致康悦仍属于限购对象，要求和雅公司退还定金10万元。因康悦认为其至今仍属限购对象且和雅公司亦明知该情况，双方经协商就签约事宜无法达成一致，和雅公司应退还定金，故于2014年5月23日诉至原审法院，要求：一、确认康悦、和雅公司签订的《认购书》于2014年2月24日�除；二、和雅公司退还康悦定金10万元。
原审法院认为，康悦、和雅公司签订的《认购书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。经对视听资料、名片等证据的审查，上述证据能反映双方签约时的状况，故法院对此予以认定。根据视听资料、名片等证据及当事人的陈述分析，康悦在签订《认购书》时已将其名下尚有一套房屋未出售即属于限购对象的情况告知和雅公司的房屋销售代理商中原物业的有关销售人员，其当时有理由相信该销售人员系代表和雅公司与其洽谈签约事宜，且其签订《认购书》后也是由销售人员将《认购书》交予和雅公司进行盖章确认，故可确认和雅公司对康悦属于限购对象的情况是明知的。虽然和雅公司在签约时已通过《认购书》的形式告知了康悦签约的风险，但并不能否认和雅�司明知康悦属于限购对象的事实。而在双方均明知康悦属于限购对象的情况下，仍签订《认购书》导致无法签订预售合同，对此双方均具有过错，均应承担缔约过失责任，而现该《认购书》实际已无法履行，故康悦要求确认《认购书》解除并要求和雅公司退还定金10万元的诉讼请求，法院予以支持。和雅公司的相关抗辩，没有充足的证据支持，法院对此不予采纳。
原审法院审理后作出判决：一、确认康悦与上海和雅房地产开发有限公司于2013年12月1日签订的《认购书》解除；二、上海和雅房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内退还康悦定金人民币10万元。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，300元，减半收取1，150元，由康悦、上海和雅房地产开发有限公司各半负担。
和雅公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：和雅公司与中原物业之间属于居间服务关系，并非代理关系。中原物业无权代表和雅公司与康悦洽谈签约事宜。和雅公司在认购现场特意安排了律师提供签约服务，并由律师对限购政策及认购书的主要条款进行充分解释，故康悦理应知晓中原物业无权代表和雅公司作出任何意思表示。即便中原物业的销售人员知道康悦的限购情况，并不等于和雅公司知晓该情况。原审法院应当追加中原物业为本案第三人，查明事实真相。和雅公司作为房产开发商没有义务，也没有能力审查康悦是否属于限购对象。退一万步讲，若本次交易没有居间这一中间环节，在和雅公司已明确告知康悦限购政策及相应风险后，康悦仍签订《认购书》，则相应的法律责任仍应由康悦承担，和雅公司有权没收康悦支付的定金10万元。综上，原审判决认定的基本事实错误，论证推断逻辑错误，严重损害了和雅公司的合法权益。故请求二审法院依法改判驳回康悦原审诉讼请求。
被上诉人康悦辩称：和雅公司委托中原物业对外销售房屋，康悦在与中原物业洽谈期间从未隐瞒其属限购对象这一事实，康悦在签订《认购书》前将此情况如实告知中原物业的销售人员。若中原物业作为受托人未将此事实告知和雅公司与康悦无关，应由中原物业向和雅公司承担责任。和雅公司在明知康悦属于限购对象的情况下仍与康悦签订了《认购书》，双方在签署预售合同，确认违约金金额时，未能达成一致意见，最终导致双方未能签订预售合同，故和雅公司应当返还康悦10万元定金。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：康悦为了购买和雅公司开发的小区的商品房而与和雅公司签订了一份《认购书》，约定康悦向和雅公司预订上海市嘉定区南翔镇瑞林路XXX弄XXX号XXX室房屋，并支付了定金10万元。该定金属订约定金，系双方为签订预售合同的担保。根据现有证据可以认定，康悦在签订认购书时已将其属限购对象这一重要情况告知了和雅公司的房屋销售代理商中原物业的有关销售人员，因此应当认定和雅公司明知康悦属限购对象。然双方仍签订了《认购书》，并最终导致双方无法签订预售合同，故《认购书》实际已无法履行，应当予以解除。鉴于当《认购书》无法履行不可归责康悦一方之责任，当事人双方对此均存在过错，故康悦要求和雅公司返还定金10万元，可予支持。综上，和雅公司拒绝返还定金的上诉请求及理由缺乏依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，300元，由上诉人上海和雅房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一五年一月五日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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