辽宁省清原满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清民一初字第01687号
原告：刘立春，女，1965年11月23日，汉族，农民，住清原满族自治县。
委托代理人：刘艳春，女，1960年3月5日，汉族，无职业，住清原满族自治县。
委托代理人：黄家勋，系辽宁楚森律师事务所律师。
被告：马卉丹，女，1978年1月28日出生，满族，无职业，住清原满族自治县。
委托代理人：翟文斌，系辽宁数典律师事务所律师。
第三人：郑成学，男，1955年2月14日出生，朝鲜族，个体，住清原满族自治县。
第三人：金明玉，女，1959年9月4日出生，朝鲜族，退休职工，住址同郑成学。
第三人：姜鹏，男，1969年1月19日出生，满族，无职业，住清原满族自治县。
原告刘立春诉被告马卉丹申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘立春及其委托代理人刘艳春、黄家勋，被告马卉丹及其委托代理人翟文斌，第三人姜鹏到庭参加诉讼，第三人郑成学、金明玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告刘立春诉被告郑成学、金明玉民间借贷纠纷一案，经法院审理，双方于2014年2月18日达成调解协议，郑成学、金明玉于2014年6月1日前偿还原告欠款13万元。同时原告起诉时已申请并提供担保将郑成学、金明玉位于清原镇龙呈金湾15号楼3单元701室，面积74.3平方米阁楼予以查封。（2014）清民一初字第00631号民事调解书生效后，原告于2014年6月3日向法院申请执行。在执行过程中，案外人马卉丹向法院提出执行异议，理由是原告申请查封的房屋，郑成学出售给了姜鹏，姜鹏又出售给了马卉丹。法院执行庭召开听证会，未通知郑成学夫妻到场，仅凭马卉丹与姜鹏的房屋买卖协议就裁定对原告的申请执行一案申请保全的房屋中止执行，证据不足。理由是郑成学与姜鹏的房屋买卖协议是在原告申请保全后签订的，没有法律效力。这一事实郑成学于2014年10月5日已为原告出具一份证明予以证实。因此马卉丹与姜鹏之间签订的房屋买卖协议应为虚假协议，也没有法律效力。不能对抗原告申请执行该房屋的事实。该房屋是郑成学、金明玉向原告借款时就已抵押给原告。故请求法院判令继续执行原告申请查封的郑成学、金明玉所有的房屋。
被告马卉丹辩称：这间房屋的产权人不是郑成学，而是我。郑成学已于2012年1月30日将从长源房地产开发有限公司处购买的阁楼以人民币30万元价格卖给姜鹏，郑成学与金明玉将该房屋交付姜鹏，姜鹏又于2014年6月5日以人民币14.6万元价格将阁楼卖给我，同时我到龙呈金湾售楼处查验此认购书的真伪，确认该认购书是真实的，并且随姜鹏查验该楼房，确认此楼姜鹏正在使用（房内有姜鹏的床、柜、桌子等生活用品），然后姜鹏将该房屋交付于我，交易均有《买卖协议书》为凭证。因为清原镇龙呈金湾15号楼3单元701室是阁楼为无照房，相关部门不给该阁楼办理产权登记手续。现在我已经对此房屋进行装修，并实际占有使用，该房屋的所有人是我。作为购房人我是善意取得此房屋，其一、我是在事先不知此房存在债权债务关系的情况下购买此房屋的，物业未告知此房已查封，我顺利交纳了物业费，验收房屋时未见任何查封公告；其二、我已付清此房屋的全部款项，并对此房屋进行装修，然后在此居住，而且我也交纳了水、电费，物业费，取暖费等费用；其三、此房屋是阁楼因为政策所限，该阁楼不能予以产权变更登记，但是这处房产的认购书真实的原件以及郑成学和姜鹏之间的买卖协议在我手中。我与姜鹏之间是买卖关系，姜鹏将房屋的所有有效证件都给了我，我取得了房屋的所有权，而刘立春与郑成学之间是借贷关系，债权关系对抗不了所有权关系。综上，从促进交易原则和维护善意一方既得利益考虑，应倾向于维护购房者的合法利益。作为购房人我是善意取得第三人，应受到法律的保护。
第三人郑成学、金明玉未作答辩。
第三人姜鹏辩称：郑成学、金明玉向刘立春借款与我无关。查封房子时我不知情，我是卖给马卉丹之后知道的，大约是去年的7、8月份。房屋认购书原件在我这，是郑成学在2012年1月30日给我的，房屋钥匙也是一块儿给我的，我去看了一下，之后就没去过。2014年4、5月份我再去，锁被换了，我打开之后又被人换了，我又给换了。我借给郑成学钱签的协议，不还钱就要房子。
经审理查明：2013年7月16日，第三人郑成学、金明玉向原告借款130,000.00元，并将自己位于清原镇龙呈金湾15号楼3单元701室阁楼抵押给原告，约定利息按3分计算，每两个月付一次利息，但未约定还款期限。郑成学、金明玉将房屋钥匙和认购书影印件交给原告，原告将门锁更换，并一直看管该房屋。同年8月16日，清原地区发生洪水灾害，将第三人的厂房、设备淹没、冲毁，郑成学、金明玉未能按时给付原告利息。原告向二人索要借款，二人未能给付。原告诉至本院，同时申请保全，查封郑成学的房屋。本院于2013年12月9日作出（2013）清民保字第416号民事裁定，查封郑成学所有的位于清原镇龙呈金湾15号楼3单元701室，面积74.3㎡房屋。并向郑成学、金明玉送达了民事裁定书，向龙呈金湾小区物业送达了民事裁定书和协助执行通知书。该房屋不能在房屋管理部门办理产权登记，只有在售楼处登记簿有记载。在审理过程中，经本院主持调解，刘立春与郑成学、金明玉自愿达成调解协议：被告郑成学、金明玉于2014年6月1日前一次性偿还原告刘立春欠款130,000.00元，案件受理费1,450.00元、保全费1,170.00元，合计2,620.00元，由二被告负担。本院于2014年3月18日作出（2014）清民一初字第00631号民事调解书。郑成学、金明玉未按约定时间偿还刘立春欠款。刘立春于2014年6月3日向本院申请执行。2014年7月9日，被告马卉丹对执行标的物提出出面异议，申请解除查封。
另查明，2011年11月19日，郑成学与梅河口市长源房地产开发有限公司签订长源龙呈金湾认购书，将清原镇龙呈金湾15号楼3单元701室房屋以148,600.00元抵顶给郑成学。郑成学因向姜鹏借款，于2012年1月30日与姜鹏签订《阁楼买卖协议书》，将该阁楼出售给姜鹏，出售价格300,000.00元，约定：甲方郑成学可在2013年1月30日赎回此房。郑成学将“认购书”原件及房门钥匙交给姜鹏。该房屋钥匙不只一把。到期后，郑成学未赎回此房，姜鹏也未要求郑成学交付房屋。2014年6月，姜鹏将房屋门锁撬开，更换门锁。6月5日，姜鹏与被告马卉丹签订协议书，将阁楼以146,000.00元出售给马卉丹。马卉丹购买该房屋后，交付电费、取暖费、物业费等费用。在马卉丹装修房屋时，刘立春发现并向其说明该房屋已被法院查封，马卉丹便找到姜鹏，但姜鹏未提出异议。现郑成学否认与姜鹏存在房屋买卖关系，承认与姜鹏存在借贷关系，同意将房屋抵顶刘立春的债务。
本院确认的上述事实，有欠据、认购书、（2013）清民保字第416号民事裁定书、(2014)清民一初字第601号民事调解书、阁楼买卖协议书、收条、供暖收费发票、物业费收据和当事人陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。为担保债务的履行，债务人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。郑成学与姜鹏签订的阁楼买卖协议，未经登记不发生房屋所有权变动的法律后果。而且该协议约定：甲方（郑成学）可以于2013年1月30日赎回此房。由此可以认定，郑成学与姜鹏的房屋买卖协议并非双方的真实意思表示，表象与实际不相符，名为买卖，实为借贷。阁楼是对借贷债务的抵押。该阁楼不能办理产权登记，姜鹏与郑成学未能办理抵押登记，该抵押权未生效，姜鹏未取得优先受偿权。姜鹏作为利害关系人，明知该阁楼被法院查封，未主张权利，与马卉丹签订协议书，将该房屋转让与马卉丹。马卉丹虽然交付了物业费等费用，但不能发生所有权变动。马卉丹未取得房屋所有权，所受到的损失，可另行向姜鹏主张权利。因此，马卉丹的异议不成立。原告与郑成学、金明玉的借贷债务经本院确认，且已向本院申请执行，本院可以继续执行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百七十九条、第一百八十七条之规定，判决如下：
对执行标的物许可执行。
案件受理费100.00元，由被告马卉丹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省抚顺市中级人民法院。
审 判 长 马素云
人民陪审员 薛金凤
人民陪审员 于 波
二〇一五年四月十日
书 记 员 刁 妍