云南省澄江县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）澄民一初字第339号
原告李攀，男，1968年5月4日生，汉族，住XX。
原告代粉秀，女，1974年6月29日生，汉族，住址同上。
共同委托代理人马绍伟，云南精恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告王金荣，男，1963年9月4日生，汉族，住XX。
被告孙来仙，女，1963年5月21日生，汉族，住址同上。
共同委托代理人施绍华，澄江县龙街街道办事处法律服务所法律工作人员。代理权限：特别授权代理。
第三人王明山，男，1938年1月24日生，汉族，住XX。
原告李攀、代粉秀与被告王金荣、孙来仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月28日作出（2012）澄民一初字第509号民事判决，被告王金荣、孙来仙不服，上诉至玉溪市中级人民法院，玉溪市中级人民法院审理后裁定发回重审。2013年8月6日本院立案重审。重审过程中，两被告申请追加王明山作为本案第三人参加诉讼，经本院审查，被告王金荣、孙来仙的申请符合法律规定，故本院依法追加王明山为本案第三人参加诉讼。2013年12月31日，合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告李攀、代粉秀及共同委托代理人马绍伟、被告王金荣、孙来仙及共同委托代理人施绍华、第三人王明山均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李攀、代粉秀共同诉称，原、被告系同村村民。2003年12月4日，经双方协商一致，被告王金荣、孙来仙自愿将其所有的坐落于XX村的一所一层砖混结构房屋以人民币48000元卖给原告。《房屋买卖契约》签订后，原告支付了购房款48000元给被告，被告将《集体土地使用证》交给原告。2003年12月31日，被告将房屋交给原告管理使用至今。2012年10月22日，原告找到被告要求协助办理过户，被告却以各种理由拒绝。为维护原告的合法权益，特请求人民法院依法判令：一、确认原、被告双方于2003年12月4日签订的《房屋买卖契约》有效；被告协助原告办理房屋所有权证到两原告名下。二、本案诉讼费由被告承担。
庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原、被告双方于2003年12月4日签订的《房屋买卖契约》有效；被告协助原告办理房屋所有权证到两原告名下，并协助原告办理集体土地使用证过户手续。
被告王金荣、孙来仙共同辩称，原、被告系同村人，且有一定的亲戚关系。2003年11月下旬，李攀的母亲找到王金荣要求购买王金荣的房屋，王金荣说房屋卖给你家可以，但建盖房屋所占的土地是集有土地，不能买卖。过了几天，李攀的母亲到被告家说：“我回去跟小儿子李攀说了你家只是卖房子不卖土地，他目前没有房子居住，他说同意你家的意见……”。李攀的母亲与其家协商后，其家同意以人民币48000元将路歧的房屋卖给原告家。2003年12月4日，原告请了同村的几个人到城里找到王金荣，要求签订《房屋买卖契约》，孙来仙为此与王金荣吵了一架，下午王金荣请原告及一起来的人到饭店吃饭，王金荣当着双方的家人把写好的协议拿出来，再三强调只是卖房子，如果以后遇到搬迁或拆迁，房子的赔偿款归李攀家享受，土地的赔偿款包括重新规划新地基归王金荣家享受，土地就不写进《房屋买卖契约》，过后双方再签订一个补充协议。后王金荣去找李攀要求签订补充协议，将房屋所有权证办到原告名下，但原告拒绝签订补充协议。涉案的房屋地基系被告孙来仙、第三人王明山和孙来仙的两个子女共同申请划拔，以上四人均系房屋的共有权人，原、被告签订的《房屋买卖契约》侵犯了共有权人的权利。原告家在村里还有另外一处宅基地，其向被告购买房屋违反了农村村民一户只能有一宗宅基地的法律规定。另外，法律规定不动产买卖要经过登记公示才生效，但本案房屋买卖行为经过十年仍未变更登记。且双方签订的《房屋买卖契约》违反合同法第五十二条的规定，扰乱了公共秩序，侵犯了集体利益。综上，双方签订的《房屋买卖契约》无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人王明山述称，双方争议的房屋地基是其出面申请批建，其是房屋的共有权人之一，现其没有居住的地方。被告卖房子的时候没跟其商量，只是双方写好《房屋买卖契约》后，被告才电话通知其从家里把《集体土地使用证》带到城里交给原告。其认为原、被告双方的房屋买卖行为既不合理也不合法。
经审理查明：李攀与代粉秀系夫妻关系，王金荣与孙来仙系夫妻关系，王明山系王金荣之父。李攀、代粉秀、孙来仙、王明山系澄江县XX小组居民，王金荣系公务员。1991年前后，王金荣、孙来仙在XX建盖了一所一层砖混结构的房屋。1999年7月，澄江县人民政府对王金荣户在XX村建盖的房产颁发了澄集用（土）字第XX号集体土地使用证。2003年11月，李攀一家四口人因父母分给的祖遗房面积不足80平方米（地籍调查表、土地登记申请书和土地登记审批表编号均为：XX，考虑向王金荣家买房，经双方协商，王金荣家将其在路歧的房屋以人民币48000元卖给李攀家。2003年12月4日，李攀、代粉秀邀请当时的小组组长李维（系李攀的哥哥）、会计李王平、亲属李纯、高敬杰一起到王金荣、孙来仙居住的XX巷14号附1号签订房屋买卖契约。契约内容：王金荣、孙来仙自愿将坐落于XX村属自己建盖的一所一层砖混结构的房屋出售给李攀、代粉秀，经双方共同协商同意，房地产成交价格为人民币48000元，并定于2003年12月4日由李攀、代粉秀一次性付清王金荣、孙来仙购房款48000元，2003年12月31日前王金荣、孙来仙必须搬出房屋；王金荣、孙来仙保证出卖房屋产权清楚，产权必须是100%的所有权，有关的产权纠纷或债权、债务概由王金荣、孙来仙负责，并承担民事责任，因此给李攀、代粉秀造成的经济损失概由王金荣、孙来仙负责赔偿；若李攀、代粉秀需办理房屋过户手续时，根据国家有关规定，所交易及过户的一切费用由李攀、代粉秀承担，王金荣、孙来仙给予协助办理等内容。当日，王金荣通知其父王明山将房屋集体土地使用证带到XX巷14号附1号，王金荣将其草拟好的房屋买卖契约打印后，卖方王金荣、孙来仙，买方李攀、代粉秀，中证人高敬杰、李王平、李纯、李维、王明山均在《房屋买卖契约》上签字按手印。签字后李攀将购房款48000元交给王金荣，王金荣将澄集用（土）字第XX号集体土地使用证交给李攀。2003年12月31日，王金荣、孙来仙将出卖房屋交李攀、代粉秀管理使用至今。2012年，李攀、代粉秀要求王金荣、孙来仙协助办理过户手续，但王金荣、孙来仙要求李攀、代粉秀签订补充协议，明确若今后涉及搬迁，房屋补偿归李攀和代粉秀，土地补偿归王金荣和孙来仙所有，双方为此产生纠纷。2012年10月30日，李攀、代粉秀向本院起诉，要求判如所请。
上述事实，有双方当事人的陈述、原告的户口簿和身份证、房屋买卖契约、原告家的宅基地登记材料、集体土地使用证、尖山社区居民委员会证明、被告家的户口证明和户口注销证明、路歧村组长李王保的询问笔录等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告李攀、代粉秀，被告王金荣、孙来仙均系完全民事行为能力人，李攀、代粉秀、孙来仙均系XX小组居民，王金荣虽系公务员，但其拥有的房屋所占用的土地仍属于XX小组，双方在平等、自愿协商的基础上签订的《房屋买卖契约》系双方的真实意思表示，且协议内容未违反我国法律法规的强制性、禁止性规定，也未损害XX小组的利益，该买卖合同合法有效。原告李攀、代粉秀已按合同约定履行了支付房屋买卖价款的义务，被告王金荣、孙来仙亦收取了原告支付的房屋价款48000元，且已将房屋及集体土地使用证交给李攀、代粉秀使用和保管，双方的买卖行为已实际履行。虽然两被告辩解当时只是出卖房屋并未出卖房屋所占用的土地，但被告并未提供证据予以证实，且依据交易习惯，出让房屋，房屋所占土地也一并出让，故对被告王金荣、孙来仙的辩解，本院不予采纳。国土资发（2008）146号《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》明确：严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定，除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。本案原告李攀家已经登记的宅基地71.8平方米（其中建筑占地49.4平方米，共用分摊占地22.4平方米）的使用权因系分家取得的祖遗房，故并不受农村村民一户只能拥有一处宅基地使用权的约束。第三人王明山提出本案涉诉的房屋地基系其申请，其系该宗地基的使用权人之一，且对房屋有一定份额。对此，本院认为，虽然现已无法查清当时是以哪些人的名义申请划拔的地基，但根据集体土地使用证的登记内容并结合村组长的询问笔录以及王明山陈述当时作为大儿子的王金荣结婚后分家另食，地基给王金荣建房的事实，可以认定王明山对本案涉诉的房产无共有份额。并且在签订《房屋买卖契约》时，被告王金荣、孙来仙提出其拥有出让房屋100%产权，王明山并未提出异议，其还在《房屋买卖契约》上以中证人身份签字予以确认，故对被告及第三人认为原、被告签订的《房屋买卖契约》因侵犯第三人王明山的合法权益而无效的辩解，本院不予采信。据此，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序稳定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条一款、第六十条、第一百三十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、原告李攀、代粉秀与被告王金荣、孙来仙于2003年12月4日签订的《房屋买卖契约》有效。
二、由被告王金荣、孙来仙协助原告李攀、代粉秀办理集体土地使用证过户手续和房屋所有权证办理手续。
案件受理费100元，由王金荣、孙来仙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
本判决申请执行的期限为判决生效后二年内。
审判长 杜跃梅
审判员 罗 敏
审判员 刘民柱
二〇一四年一月二十六日
书记员 李晶欣