江西省鹰潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鹰民一终字第358号
上诉人（原审原告）范余胜。
委托代理人范小天。
委托代理人李伟男,江西金凤华昌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐建金。
被上诉人（原审被告）熊正凤。
委托代理人付国荣，江西展宏律师事务所律师。
委托代理人祝余明，鹰潭市园区百信法律服务所法律工作者。
上诉人范余胜因房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省余江县人民法院（2014）余民初字第363号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人范余胜及其委托代理人范小天、李伟男，被上诉人徐建金、熊正凤及其委托代理人付国荣、祝余明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告范余胜与徐晓兰系夫妻关系，被告徐建金与被告熊正风系夫妻关系。2004年4月6日，徐晓兰、原告范余胜作为买房人（乙方）与被告徐建金、熊正风作为卖房人（甲方）签订了一份《房屋买卖契约》，主要内容为“经双方协商，甲方愿意将坐落于余江县邓埠镇站前北路（原生资公司院内）的壹栋占地面积为98.5平方米,建筑面积为250.57平方米(详见土地使用证、房屋所有权证附后)的房屋完整地转让给乙方名下。甲方卖房保证已征得全家人同意无异议。双方议定总价金为人民币110000元，乙方在付清上述金额后，甲方即交付房屋及土地使用证、房屋产权证原件给乙方保管（存），并有义务协助乙方去政府办理过户手续。本契约一式叁份，买卖双方及政府办证部门各执壹份，具有同等法律效力。”落款卖房人处有徐建金及熊正风签名。协议签订后，被告夫妇与原告夫妻同住在本案所争议的房屋中，生活期间所产生的水费、电费及有线电视费由被告徐建金支付，原告夫妻生活由被告夫妻护理、照顾。2013年12月原告的妻子徐晓兰病故，原告范余胜要求房产过户，被告徐建金、熊正凤认为与原告夫妇之间没有房屋买卖合同，只是借贷合同，原告妻子在生前将被告徐建金抵押的房产证、土地使用证归还被告夫妇，并提出110000元借款用于原告范余胜防老，原告主张并没有借款合同，因此产生纠纷，原告提起诉讼。本案所涉房产证、土地使用证原件现在被告徐建金处，产权登记情况与本院调取的争议房产的房产证信息一致。原告提出：房产证、土地使用证原件并不是原告的妻子徐晓兰还给被告夫妇的，而是被告夫妇在照顾徐晓兰的时候（徐晓兰行动不便住在一楼，房产证是放在二楼的抽屉里），被告夫妇趁机把房产证、土地使用证原件拿走了，未向本院提供证据证明。
原审法院认为：2004年4月6日徐晓兰，原告范余胜与被告熊正风订立的房屋买卖契约经被告徐建金、熊正风向本院申请在江西求实司法鉴定中心鉴定，鉴定结论为：2004年4月6日徐晓兰，原告范余胜与被告熊正风签订的房屋买卖契约中卖房人处徐建金、熊正风的签名为徐建金、熊正风本人书写，契约中买房人徐晓兰、范余胜的书写时间为2013年元月之前书写，（2015）文鉴字第0108号文检鉴定意见书真实、有效，可以作为本案定案依据。被告徐建金、熊正风提出申请要求对江西求实司法鉴定中心鉴定的赣求司（2015）文鉴字第0108号文检鉴定意见书重新鉴定，未提供重新鉴定的证据和相关理由，不予支持，原、被告的房屋买卖合同成立、有效。被告徐建金、熊正风提出是与徐晓兰之间是借贷关系，被告徐建金、熊正凤主张徐晓兰生前将房屋房产证、土地使用证交还被告徐建金，提出借款110000万用于原告范余胜防老，徐晓兰将房屋房产证、土地使用证交还被告徐建金，被告徐建金、熊正凤提供了证人熊某甲、林某的证词，证人熊某甲虽与被告徐建金、熊正风有法律上的利害关系，但此证词有证人林某的证词印证，予以支持。原告范余胜诉请将房屋过户，虽提供了房屋买卖契约，但未提供已交付购房款的证据，契约签订至今已有10多年，徐晓兰、原告范余胜一直未履行契约价款，徐晓兰、原告范余胜迟延履行债务，现房价已增长，致使合同不能实现时，房屋买卖合同已解除，被告徐建金、熊正凤提出已解除房屋买卖合同，予以支持。原告提出：房产证、土地使用证原件并不是原告的妻子徐晓兰还给被告夫妇的，而是被告夫妇在照顾徐晓兰的时候（徐晓兰行动不便住在一楼，房产证是放在二楼的抽屉里），被告夫妇趁机把房产证、土地使用证原件拿走了，未提供证据证明，不予支持。被告徐建金、熊正凤辩称房屋买卖契约是2004年4月6日签订的，原告此时主张房屋过户已超过诉讼时效，因2013年12月13日，徐晓兰去世，原告范余胜主张房屋过户，遭到被告徐建金、熊正风拒绝，权利受到侵害，原告范余胜从知道权利受到侵害时，一直主张权利，未超过诉讼时效，故对两被告此主张不予支持。被告徐建金、熊正风辩称请求法院判令原告补偿护理费及水电费共计10万元因不属于本案审理范围，本案中不予审理。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告范余胜的诉讼请求。案件受理费2500元，由原告范余胜负担。
上诉人上诉称：一、重审认定事实错误。重审判决书称：原告范余胜虽提供了房屋买卖契约，但未提供已交付购房款的证据，一直未履行契约价款。这完全是错误的。我家买房已住进去十多年，如若还“未履行契约价款”，我们不可能住到现在。被告不是不承认拿了我家的11万元钱，只是说这是“拿房屋作抵押的借款”。可是，被告对自己的主张却举不出任何证据。我主张这11万元是购房款，举出了《房屋买卖契约》作印证，依照证据规则，再怎么样也不至于作出“一直未履行契约价款”的判决。二、重审违反程序，判决违法。本案立有卖房契约，我也交清了购房款，并且房屋我已实际使用和管理了十多年。我的诉讼请求完全应当得到法院的支持。重审既已确认《卖房契约》有效，作出：“解除合同”的判决明显违法。请求二审法院撤销一审重审判决，判令被上诉人将《房屋产权证》过户给上诉人；本案一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩称：一、重审认定上诉人范余胜一直未履行契约价款事实清楚。徐晓兰与答辩人徐建金结拜了组弟关系，因此，徐晓兰就携上诉人寄住在答辩人的家里，并非上诉人诉称的买房已住进去十多年。所谓的买房纯属子虚乌有之事。2004年3月中旬左右，答辩人女儿在外地做生意急需资金，上诉人妻子徐晓兰知道后就出借了11万元给答辩人，这一借款之事，上诉人根本不知情。当时，答辩人要写借条给徐晓兰，她却不同意，并说：“我们是姐弟关系，不需要写借条。”答辩人心里十分过意不去，就主动提出用房产证抵押，徐晓兰还是不同意，不得已，答辩人就强行将房产证及土地使用证一并交给徐晓兰。以后近十年，上诉人与徐晓兰的生活都是由答辩人照顾，水电等日常费用也是由答辩人支付。上诉人对这一事实在起诉书中也表述“深得被告夫妻的悉心照顾”。这就是上诉人为何能住到现在的原因，2013年约在十月份左右，徐晓兰患病，其恐不久人世。因此，就主动返还了房产证和土地使用证并嘱咐答辩人说：“你俩帮我照顾一下范余胜，十一万元钱留给范余胜养老”。这一事实充分证明，十一万元是借款，而非所谓的买房，这一事实证人也已经作了充分的证明。二、重审程序合法，上诉人提供的《房屋买卖契约》不具有法律效力。首先，上诉人向法院起诉时，提供的是三人签名的复印件，而在开庭审理时又提供了四人签名的，所谓的房屋买卖契约。本契约总共一式三份，但上诉人一方就持有了三份，且签名人数不同，这不符合常理。其次，房屋买卖必须双方签名，但该协议乙方为何出现一人和二人的签名呢？第三，乙方签名为何在九年之后（有法院谈话笔录为证）？第四，所谓的契约中有双方身份证附件，那么，上诉人为何不提供双方身份证附件呢？由此可见，该所谓的《房屋买卖契约》，不是双方真实意思表示，不具有法律效力。三、徐晓兰没有买房的意愿，上诉人主张的、所谓的房屋买卖关系不成立。由于答辩人与徐晓兰是结拜姐弟关系，因此，徐晓兰出借了11万元给答辩人，由于信用，答辩人将房产证与土地使用证抵押给徐晓兰，因此，答辩人与徐晓兰形成了事实上的借贷关系，而非房屋买卖关系。正因为如此，徐晓兰才没有在该所谓的《房屋买卖契约》上签名，也正如此，徐晓兰才有临终前亲自将两证返还给答辩人，并向答辩人遗嘱交待了借款的处理意见，法院（《谈话笔录》可证明徐晓兰与上诉人的签名均是2013年11月之后补签）。由此可见，徐晓兰当时并未与答辩人签订所谓的“买卖契约”，这就充分证明，徐晓兰当时根本没有买答辩人房屋的意思。由于徐晓兰没有购买答辩人房屋的意愿，也未在所谓的“房屋买卖契约”上签名，因此，上诉人主张的、所谓的徐晓兰与答辩人签订的“房屋买卖契约”根本不成立。四、上诉人的诉求超过诉讼时效。法律规定，买卖合同的诉讼时效期间为二年，被答辩人诉讼主张的、所谓的徐晓兰与答辩人签订的“房屋买卖契约”是2004年4月6日，但徐晓兰在生前从未主张过这一权利，退一万步讲，假设果真有这一买卖契约，那么，徐晓兰或上诉人也应当在2006年4月5日前主张这一权利。上诉人于2014年1月9日主张这一所谓的权利，早已超过诉讼时效，依法应不予支持，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
本院对原审法院所查明的事实予以确认。
另查明：上诉人的妻子徐晓兰于2004年4月6日签订《房屋买卖契约》的第二天即2004年4月7日（农历二月十八日）支付给被上诉人现金人民币40000元，过了一个星期，徐晓兰又支付给被上诉人现金人民币70000元，被上诉人徐建金对徐晓兰支付款项的时间和数额在原审法院重审时的2015年9月18日的开庭审理中予以承认，并在原审答辩状中承认，徐晓兰支付110000元款项之后，被上诉人将本案所涉房屋的房屋产权证和土地使用证交付给徐晓兰保管，被上诉人在二审答辩中也予以认可。关于徐晓兰向被上诉人支付的110000元现金是借款还是购房款，原审法院在重审之前的2014年3月17日庭审中，证人熊某甲出庭作证证实是购房款，证人林某出庭作证证实是买房，被上诉人徐建金在庭审中也承认是购房款。
本院认为：在本案中，双方于2004年4月6日签订的《房屋买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。该契约签订后，上诉人的妻子徐晓兰依照约定，支付给了被上诉人全部的购房款110000元，被上诉人也依照约定支付了该房屋的房屋产权证和土地使用证原件。被上诉人答辩称，徐晓兰支付的110000元现金是借款，并以该房屋作抵押担保，被上诉人的这一答辩主张没有证据证实。被上诉人认为双方签订的《房屋买卖契约》不是双方当事人的真实意思表示，不具有法律效力，认为徐晓兰没有买房的意愿。本院认为，双方签订的《房屋买卖契约》经鉴定部门鉴定，该契约卖房人处“徐建金”、“熊正风”签名，分别是被上诉人徐建金、熊正凤本人所写，虽然徐晓兰与上诉人在签订该契约的当时未在买房人处签名，但徐晓兰在签订契约的第二天之后即依照契约向被上诉人支付了全部购房款，以实际行为履行契约义务。因此，被上诉人的上述辩称意见不能成立。至于在该契约买房人处出现一人或二人签名，本院认为，徐晓兰与上诉人是夫妻，依照法律规定，夫或妻一方签名应当认定为夫妻共同行为。被上诉人认为此案已超过诉讼时效，对这一问题，原审判决认定没有超过诉讼时效，其理由充分，符合法律规定。原审法院根据本案证人熊某乙、林某的证词认定徐晓兰支付的110000元现金属于借款，并认为熊某甲虽然与两被上诉人有法律上的利害关系，但有林某的证词相印证。本院认为，关于该110000元现金是借款还是购房款，证人熊某甲和林某均已证实是购房款和买房，被上诉人徐建金自己也承认是购房款，因此，原审判决认定该款是借款，并认定双方一直未履行契约价款，原审判决的这一认定与本案事实不相符合。本案所涉房屋的所有权虽然尚未按照双方签订的《房屋买卖契约》办理房屋产权过户手续，现被上诉人拒绝过户无正当理由，该契约又能够履行，依法应当继续履行。因此，上诉人要求被上诉人将涉案房屋的产权过户给上诉人，其理由成立。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省余江县人民法院（2014）余民初字第363号民事判决；
二、双方于2004年4月6日签订的《房屋买卖契约》合法有效，继续履行；
三、被上诉人徐建金、熊正凤在本判决生效之日起三十日内将座落于余江县邓埠镇站前北路（原生资公司院内）产权编号为余房权证2××3私字第Ⅰ-226号房屋产权过户给上诉人范余胜，由被上诉人徐建金、熊正凤协助办理过户手续。
一审案件受理费2500元，二审案件受理费2500元，合计人民币5000元，由被上诉人徐建金、熊正凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈华秀
审判员 陈信仕
审判员 徐遇金
二〇一六年五月三日
书记员 罗玉萍