甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民终字第388号
上诉人（一审被告）张莉，女，汉族，1984年6月18日出生，甘肃省山丹县人，个体户。
委托代理人魏伯雄，系甘肃德言盛律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）王嘉瑶，女，汉族，1988年2月4日出生，甘肃省民乐县人，个体户。
委托代理人张旌铭，系甘肃重光律师事务所律师。
上诉人张莉因与被上诉人王嘉瑶租赁合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2014）甘民初字第5270号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张莉的委托代理人魏伯雄、被上诉人王嘉瑶及委托代理人张旌铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2011年11月30日，案外人（房主）柳学军与被告张莉签订房屋租赁合同一份，柳学军将其位于甘州区青年东街关庙什字四号门面一间（66.07平方米）租赁给被告作为商业使用。租赁期限为3年，自2011年12月1日至2014年11月30日止。租金第一年度为30000元，第二年度为40000元，第三年度为50000元。被告承租该门面后经营服装至2014年8月时，被告张贴转让信息欲转让该门店，原告看到后找被告协商转让事宜，原、被告于2014年8月26日达成转让协议，约定被告将其经营的位于甘州区青年东街168号门店一间转让给原告使用。原告于当日向被告支付转让费90000元及3个月的房屋租金12500元（2014年9月1日至2014年11月30日）。被告为原告出具收条两张。2014年8月27日，原告接手该门店，同年9月1日开始装修，9月26日正式营业。2014年10月24日，房主柳学军向被告发出“关于房屋租赁合同期满后不再续租的通知”一份，以房屋租赁期届满后该房再不续租为由，要求交回房屋。该通知房主送达给原告，让原告转交被告。原告找到被告协商此事未果，遂诉至法院要求处理。
另查明，原告主张的装修损失经张掖市金润资产评估事务所评估，价值为49100.74元。
再查明，2015年1月14日，原告将该门店腾空，并将门店钥匙交付房主柳学军。
一审法院认为，本案原、被告达成的协议系双方当事人真实意思表示，具有法律效力，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效协议，双方应按约定全面履行合同义务。对于被告张莉要求追加柳学军为本案被告的申请，根据合同的相对性原则，应不予准许追加柳学军为本案被告。
本案争议的第一个焦点问题是商铺转让费的性质。商铺转让费是承租人转租房屋，次承租人为获得优先承租权而向承租人所支付租金之外的一种对价。确定商铺转让费的数额，一般应考虑以下两个因素：1、无形资产的费用，即次承租人为获得商铺良好的经营环境、商业信誉、人脉资源、供货渠道等无形资产而支付的对价。2、租赁期限，次承租人为获得租赁期限而向承租人所支付的对价。转让费收取的多少往往都与该商铺的租赁期限有关，租赁期限越长，转让费越高。一审法院认为，商铺转让费的产生，符合市场经济的发展规律，能够在一定程度上促进商铺的流通，有利于实现市场主体、经济要素的优化配置，应认定为合法。同时，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第七条一款之规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称的“交易习惯”；（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。转让费可以看作是这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。因此，商铺转让费的收取符合法律规定，具有合法性。
本案争议的第二个焦点问题是原告要求被告返还转让费90000元及装修损失50000元、营业损失11250元有无事实、法律依据。本案90000元转让费实质上属于优先承租权转让费。被告本身对该商铺享有优先承租权，其将房屋转租后，其所享有的优先承租权亦相应随之转移至原告，同时向原告收取一定的转让费。但优先承租权所体现的是一种间接价值，而非直接价值，故被告收取转让费应不违反公平合理原则，并应结合多种因素予以综合考量。本案中，原、被告均认可被告向原告转让该门店时房主柳学军在场，房主并未表示反对，但经本院向房主询问，房主表示并未同意转租一事，后房主发出不再续租的通知。且在案件审理过程中，房主将涉案门店从原告处收回。原告转让该门面的目的是经营纺织品商品进行收益，现原告转让该门店的目的无法实现，被告也未能兑现让原告租到房屋的承诺，原、被告之间的转让协议无法继续履行，对此，原、被告均负有一定的责任。原告实际经营该门店4个月，被告收取转让费90000元明显过高。对原告主张的装修损失50000元，系原告转让门店后对其进行必要的装修，但因被告违约造成原告装修费损失，被告应予赔偿。被告辩称当时转让时店内有被告的装修设施等附件，但被告并未提交相关证据予以证明。原告提交价格评估报告一份，被告虽对其合法性和关联性有异议，但并未申请重新评估，亦未提交其他相反证据予以佐证，故对被告的辩称理由，不予采信。鉴于被告已将该门店实际交付原告经营使用，原告也产生一定收益。参照公平原则，结合原告所支付转让费、租金、装修费用折旧，原告实际经营及被告系空店转让等情况综合考量，酌定由被告承担返还转让费及装修损失80%的责任。综上，被告应返还原告转让费72000元（90000元80%），装修损失39280.59元（49100.74元80%）。对原告主张的营业损失，因原告未能提供相关证据予以佐证，被告亦不认可，故对该项诉讼请求，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张莉返还原告王嘉瑶转让费72000元，赔偿装修损失39280.59元，合计111280.59元。限被告于本判决生效后十日内一次性履行完毕；二、驳回原告的其他诉讼请求、案件受理费3325元，减半收取1662.50元，由原告负担332.5元，被告负担1330元。被告负担的受理费由被告直接给付原告，由法院向原告退还受理费1662.50元。
一审宣判后，被告张莉不服上述判决，向本院提起上诉称：1、一审法院将本案定性为买卖合同纠纷是错误的。本案是上诉人与被上诉人进行商铺转让引起的纠纷，一审法院在本院认为中将其性质阐述的很清楚，将案由定为买卖合同纠纷显然与事实不符。2、一审法院漏列主体错误。一审法院以合同的相对性为由不同意追加被告是对合同相对性的片面理解。上诉人与被上诉人在签订转让协议时房主柳学军就在现场，且被上诉人受让后进行装修时，房主柳学军没有提出异议。上诉人、被上诉人、柳学军三方在门店转让时达成了合意，形成了三方合同。而在其后柳学军违反协议，应当是本案的责任人。对于被上诉人装修成果的实际享用者是柳学军，且没有柳学军的许可，被上诉人也不可能进行装修。因此，对于被上诉人的诉请，柳学军是必要的共同诉讼被告人。3、一审法院在本院认为中认定上诉人与被上诉人达成的转让协议合法有效，同时认定转让该门店时柳学军在场，未表示反对。说明上诉人与被上诉人达成的转让协议应受法律保护。一审法院询问时柳学军不同意转租，且发出不再续租的通知，是房东柳学军违约。其应当承担违约责任。4、被上诉人的装修成果的实际受益人现在是柳学军。即便是柳学军将来不用被上诉人的装修，该装修也有残值，那么该残值的所有人是谁。一审法院直接判令上诉人承担责任，属事实不清，主体不明，判决错误。
经本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，2011年11月30日，案外人柳学军与被上诉人张莉签订房屋租赁合同，将其位于甘州区青年东街关庙什字四号门面一间租赁给被上诉人张莉。在房屋租赁期间，上诉人张莉与被上诉人王嘉瑶达成转让协议，将其承租的门店转租给被上诉人。被上诉人王嘉瑶与上诉人张莉达成协议后，向被上诉人张莉交纳了房屋转让费和房屋租金，并对承租房屋进行装修。2014年10月24日，柳学军在房屋租赁期届满前，向上诉人张莉发出“关于房屋租赁合同期满后不再续租的通知”，以房屋租赁期届满后该房再不续租为由，要求交回房屋。该通知柳学军在租赁门店送达给被上诉人王嘉瑶，并让被上诉人王嘉瑶转交上诉人张莉。本案中，上诉人张莉在未征得房屋所有人柳学军同意的情况下，与被上诉人王嘉瑶签订房屋转让协议，该协议签订后，因房屋所有人柳学军在合同期满后收回房屋，致使被上诉人签订合同的目的无法实现，故该协议应当认定为无效协议。同时被上诉人王嘉瑶对房屋的装修行为违反了上诉人张莉与房屋所有人柳学军签订的房屋租赁合同中关于“未经甲方同意，乙方不得对房屋进行改造和装修”的约定。上诉人张莉在与被上诉人王嘉瑶签订转让合同时未明确告知该合同的相关内容，对此装修损失应由上诉人张莉承担。
关于上诉人认为一审法院将本案定为买卖合同纠纷错误的上诉理由。经审查，本案是上诉人与被上诉人房屋租赁转让引起的纠纷，一审法院将案由定为买卖合同纠纷显然与本案事实不符。故上诉人的上诉理由成立，本案案由应为租赁合同纠纷。
关于上诉人认为一审法院漏列诉讼主体的上诉理由。经审查，本案一审中，上诉人与被上诉人虽认可双方在转让该门店时房主柳学军在场，且当时并未表示反对。但经一审法院向柳学军询问时，其表示当时并未同意转租一事，且随后发出了不再续租的书面通知。故根据合同相对性的原则，一审不予追加房屋所有人柳学军并无不当，故上诉人的上诉理由不能成立。
关于上诉人认为一审法院在本院认为中认定上诉人与被上诉人达成的转让协议合法有效，同时认定转让该门店时柳学军在场，未表示反对，说明上诉人与被上诉人达成的转让协议应受法律保护。经审查，一审法院并未认定转让协议合法有效，也未认定柳学军在场。一审法院在本院认为部分对此事实有但书说明。同时上诉人张莉认为对房屋转租和装修是三方合意的结果，对其主张有上诉人张莉与被上诉人王嘉瑶的陈述，但在柳学军不予认可的情况下，上诉人再无相关证据证明其主张，应当承担举证不能的法律后果。故其上诉理由不能成立。
关于上诉人认为被上诉人王嘉瑶的装修附在柳学军的门店房屋上，受益人是柳学军。一审判决由上诉人承担损失属事实不清，主体不明，判决错误的上诉理由。经审查，上诉人张莉与房屋所有人柳学军签订的房屋租赁合同中有关于“未经甲方同意，乙方不得对房屋进行改造和装修”的约定。上诉人张莉在与被上诉人王嘉瑶签订转让合同时未明确告知该合同的相关内容，对此装修损失应由上诉人张莉承担。故上诉人的上诉理由不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当，上诉人张莉的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。案经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3325元，由上诉人张莉负担。
本判决为终审判决。
审判长 齐 焕
审判员 白新民
审判员 宋力国
二〇一五年七月二十日
书记员 张丽君
【附法律条文】
《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。