青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民二终字第67号
上诉人（原审原告）：陈宁玲，女，1971年3月5日出生，汉族，个体工商户，住西宁市城西区新华巷。
委托代理人：赵世宏，青海尊悦律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：王相素，女，1941年11月4日出生，汉族，西宁市城西区商业总公司退休职工，住西宁市城西区新华巷。
委托代理人：赵世宏，青海尊悦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青海申宝房地产开发有限责任公司，，住所地：西宁市城西区胜利路。
法定代表人：晁增辉，该公司总经理。
委托代理人：严金海，该公司副总经理。
被上诉人（原审被告）：西宁博纳实业发展有限公司，，住所地：西宁市城西区西关大街博纳广场。
法定代表人：苑金彪，该公司总经理。
委托代理人：马杰，方圆第二法律事务所法律工作者。
委托代理人：马海琴，方圆第二法律事务所法律工作者。
上诉人陈宁玲、王相素与被上诉人青海申宝房地产开发有限责任公司（以下简称申宝公司）、西宁博纳实业发展有限公司（以下简称博纳公司）财产损害赔偿纠纷一案，陈宁玲、王相素向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求判令申宝公司继续履行《地下室使用协议》，并要求申宝公司、博纳公司共同赔偿损失228605元。该院于2015年4月3日作出（2014）西民二初字第18号民事判决。宣判后，陈宁玲、王相素不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月19日公开开庭审理了本案。上诉人陈宁玲及其委托代理人赵世宏，被上诉人申宝公司的委托代理人严金海，被上诉人博纳公司的委托代理人马杰、马海琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：王相素与陈宁玲系母女关系。西宁市城西区西关大街37号博纳广场院一号楼地下室（即本案诉争的古城台商城一号楼地下室）业主原为西宁市国华资产经营有限责任公司。2000年1月16日，陈宁玲向西宁市国华资产经营有限责任公司购买古城台商城内3号楼311室，在与其签订《房屋出让（售）合同书》时约定，“甲方同意将所建的古城台商城内壹号楼地下室共四间，计192.51平方米提供乙方有偿使用，使用期限20年，自2000年1月1日起至2019年12月31日止，使用期满，乙方将该地下室及设施归还甲方。”另约定：“甲方提供给乙方使用的四间地下室款项77004元，乙方应于2000年12月15日前付清”。“本合同在履行过程中，如合同主体发生变化，不影响本合同执行。”1999年7月，西宁市国华资产经营有限责任公司变更为博纳公司，债权债务及权利义务全部由博纳公司继承，至此，博纳公司成为西宁市城西区西关大街37号博纳广场院一号楼地下室业主。2001年3月30日，王相素与博纳公司签订了一份《地下室使用协议》，协议第一条约定：“甲方同意将所建的古城台商城内壹号楼地下室共四间，计192.51平方米提供乙方有偿使用，使用期限20年，自2001年6月1日起至2020年6月1日止，使用期满，乙方将该地下室及设施归还甲方。”协议第二条约定：“地下室按每平方米400元，计77004元，乙方一次性于2001年12月25日前交清”。协议第五条约定：“本合同在履行过程中，如合同主体发生变化，不影响本合同执行。”协议签订后王相素开始使用一号楼四间地下室，但没有按期交纳房租，2002年王相素退租，博纳公司自用至2010年12月30日，2012年6月20日申宝公司将其拆除，后改建成地下停车库。2010年1月1日，申宝公司取得所有权，成为西宁市城西区西关大街37号博纳广场院（即古城台商城）包括一号楼地下室业主。2012年7月19日，陈宁玲就与申宝公司财产损害赔偿纠纷一案向西宁市城西区人民法院起诉其中一项诉讼请求是要求修复本案诉争的地下室，西宁市城西区人民法院经审理在2012年11月19日作出的（2012）西民二初字第104号民事判决书中认定“陈宁玲提出地下室是其合法租赁使用的主张，经庭审质证，陈宁玲在2010年3月30日与地下室原所有权人博纳公司签订的《地下室使用协议》因陈宁玲未按协议在约定时间内交付租金，故此协议无效，陈宁玲主张不能成立”。陈宁玲提起上诉后，西宁市中级人民法院于2013年4月7日作出（2013）宁民二终字第7号民事判决书“二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认”，对此事实予以了确认，维持了一审法院驳回陈宁玲要求修复地下室的诉求，认为“因申宝公司已取得地下室房屋的所有权，同时地下室经批准后将改建成车库，已无法再行修复，其上诉请求亦不能成立。一审法院以陈宁玲未交付租金，《地下室使用协议》无效的理由驳回陈宁玲的诉求不当”。2014年2月26日，王相素、陈宁玲申请要求对地下室仓库做出从2012年6月20日至2020年6月1日租赁费损失的评估，该院委托西宁海信司法会计鉴定所进行鉴定，因陈宁玲认为其鉴定方法不合理，西宁海信司法会计鉴定所于2014年5月28日将委托鉴定退回。2014年6月30日，陈宁玲、王相素再次申请鉴定，该院委托青海大正司法会计鉴定所进行鉴定，于2014年11月14日出据青大正鉴字（2014）年第010号《青海大正司法会计鉴定所司法鉴定咨询意见书》，鉴定书中第七项鉴定地点为“古城台商场内一号楼四间地下室商业仓库”、第十项鉴定物的概况表述为“本次鉴定的鉴定物为位于原古城台商场内一号楼地下室，建筑面积192.51平方米，框架结构，素水泥地坪，有照明设施。”从而作出鉴定结论为“本次鉴定对象原古城台商场内一号楼四间地下室商业仓库2012年6月20日至2020年6月1日未履行合同期间同期同地段同面积的租金为228605元”。鉴定费为4716.98元。
另查，西宁市城乡规划局于2012年9月18日审核批准了申宝公司对西关大街37号设计的《博纳广场改扩建工程总规划图》，并于2012年11月9日给申宝公司发放了同意其对37号1、2、4、5、6号楼改扩建、同意改扩建地下停车库的《建设工程规划许可证》，包括诉争部分在内的地下室将改建为地下停车库。
一审法院认为，本案中，因（2012）西民二初字第104号案件、（2013）宁民二终字第7号案件中原告及上诉人为陈宁玲，不是《地下室使用协议》的签订人王相素，案件审理结果与其没有法律上的利害关系，不是适格的当事人；而本案中原告之一的王相素是《地下室使用协议》的签订人，案件审理结果与其有法律上的利害关系，因此，申宝公司、博纳公司提出本案应依从一事不再理原则驳回陈宁玲、王相素诉讼请求的抗辩理由不能成立，不予采信。王相素与博纳公司签订的《地下室使用协议》虽是双方的真实意思表示，但因其未按协议约定按期交付租金，致使协议未履行。依据已生效的民事判决书认定的事实，陈宁玲、王相素提出其是合法租赁使用诉争地下室、且在2012年6月20日前一直在实际占有使用的抗辩理由，没有相应证据证明，不予采信。故陈宁玲、王相素要求申宝公司继续履行《地下室使用协议》，并由申宝公司、博纳公司承担违约责任，共同赔偿陈宁玲、王相素损失228605元的诉求，没有事实和法律依据，不予支持。为保护公民和法人的合法权益不受侵害，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十一条、第三十九条第一、三款、第一百二十条一款、第一百三十四条一、三款的规定，遂判决：驳回王相素、陈宁玲的全部诉讼请求。诉讼费6179元、鉴定费4716.98元、公告费300元，由王相素、陈宁玲承担。
宣判后，陈宁玲、王相素不服，向本院提起上诉称：1、其在一审提交的证据可以证明已经缴纳了租金，博纳公司也收到该款项，原判认定王相素2002年退租，但一审中其并没有给博纳公司出具过退租的相关手续，博纳公司庭审中也没有提起自用至2010年12月30日的证据，2013年4月7日法院作出的（2013）宁民二终字第7号民事判决认为一审以陈宁玲未交付租金，该《地下室使用协议》无效的理由，驳回陈宁玲的诉求不当。该判决并没有对地下室租金交付没交付作出认定，故一审认定其没有缴纳租金的事实错误；2、本案中其提交的5份收据，足以证明其已按约定足额支付了租金，并按法律规定履行了举证义务，对方不能提供证据来支持自己的抗辩理由，应承担不利后果。即便其没有缴纳租金，申宝公司、博纳公司在庭审中也没有出示任何按照法律规定关于催告我方交付租金的证据，也没有给其发出解除通知的证据；故一审判决驳回其诉讼请求没有合同及法律依据；3、一审认定陈宁玲不是适格的当事人错误。申宝公司于2012年6月20日强行将其一直租赁使用的四间地下室拆除，改建为车库，不顾《地下室使用协议》及法律规定，严重损害了其对四间地下室的合法租赁使用权，已构成违约，其可以要求赔偿损失，因其还要重新找仓库，由于损失无法确认，现评估损失的价值为228605元，依据合同法规定，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，其主张合情合理合法，应予支持；据此请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判。
申宝公司、博纳公司未提交书面答辩，当庭以原判正确，应予维持进行了答辩。
二审诉讼中，陈宁玲、王相素提供了2002年12月26日的契税完税证，手续费、测绘费发票，受案回执及申请证人于本花出庭作证；以证明其实际缴纳了地下室租金及使用地下室的事实。经质证，申宝公司、博纳公司对契税完税证，手续费、测绘费发票，受案回执证据的真实性无异议，但对该证据的证明方向持有异议，并对证人于本花的证言认为与陈宁玲、王相素存在利害关系，不予认可。
博纳公司提供了证据：《购房补充合同》、缴纳购房款的收据35张、销售不动产发票5张；以证明陈宁玲所交款项属购房款，并非地下室租金。经质证，陈宁玲、王相素对上述证据的真实性无异议，但对其证明方向不予认可。
经二审审理查明，王相素、陈宁玲对原审认定2002年王相素退租，博纳公司自用至2010年12月30日的事实持有异议外，双方对原审查明的其他事实部分无异议，本院予以确认。
另查，陈宁玲提交的五张收据，分别为：2000年1月10日，陈宁玲交押金20000元；2000年6月9日，交款23000元；2000年6月20日，交款20000元；2000年8月30日，交款10000元；2001年1月21日，交售房款5000元。2002年12月28日，博纳公司与陈宁玲签订一份《购房补充合同》，约定总购房款为3286137.90元；首期付款为1386137.90元，其中已付499000元，应付887137.90元；剩余购房款190万元，由银行提供按揭贷款。诉讼中博纳公司提供了35张收据（除转账75万元和贷款190万元的票据外），数额为467000元；陈宁玲认可收据上的467000元包括在已付款499000元中，博纳公司称出具的上述收据为购房款，陈宁玲称其中有其提交的5张收据为缴纳地下室的租金。博纳公司提交的陈宁玲预交房款的销售不动产发票5张，交纳购房款3173864元。陈宁玲称其交款总额为3367137.90元即2002年12月15日前交了499000元，2002年12月15日至12月28日转账75万元、现金支付20余万元，计968137.90元；2002年12月28日后按揭贷款190万元，合计3367137.9元，该款项中包括地下室的租赁费78000元及楼梯间使用费3000元。
根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议是：1、《地下室使用协议》能否继续履行？2、陈宁玲、王相素主张赔偿损失228605元，应否支持？
（一）、关于《地下室使用协议》能否继续履行的问题。
陈宁玲、王相素主张，2000年西宁市国华资产经营有限责任公司将位于古城台商场内一号楼四间地下室共192.51平方米出租给其作为商品仓库使用，租赁期限自2000年1月1日起至2019年12月31日止，后王相素与博纳公司又再次对租赁的事宜进行确认后又签订了《地下室使用协议》，租赁期限自2001年6月1日起至2020年6月1日止。租赁合同签订后，陈宁玲、王相素依约一直租赁使用一号楼四间地下室。2010年1月1日，申宝公司从博纳公司购得古城台商场内一号楼（包括地下室）的产权，根据《地下室使用协议》第五条及《合同法》第二百二十九条规定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，因其一直使用地下室至2012年6月20日地下室拆除改建为车库止，申宝公司既然购买该地下室，就应承继租赁合同下的权利义务，其主张继续履行《地下室使用协议》应予支持。庭审中，博纳公司多次强调其因未缴纳租金合同已解除，但根据《合同法》的有关规定，因其提交的五份收据足以证明已按约定支付了足额的租金，而其的购房款收据全部交由博纳公司收回换取了不动产发票，办理了房产证，对方庭审中未出示任何关于催告其交租金的证据，也没有给其发出解除通知的证据，所以对方主张租赁关系已解除，无事实和合同依据。
申宝公司认为，2010年1月1日，其从博纳公司购买1、2、3、4、5号楼，包括1号楼地下室，博纳公司是按空房给其交付的，诉讼中陈宁玲未能提供不是空房的证据，且证人于本花与陈宁玲存在利害关系，其证言不应采信。我公司购买地下室后与陈宁玲、王相素也未重新建立租赁关系。同时，其对地下室改建成地下停车库，是经规划部门审核批准后进行的，故陈宁玲、王相素的诉求不应支持。
博纳公司认为，2001年3月30日，双方签订《地下室使用协议》，约定“地下室192.51平方米，按每平方米400元，总计77004元，一次性于2001年12月25日前交清。”但协议签订后，王相素不履行合同义务，自始至终从未向其支付过任何的租赁费。多次催促仍未缴纳，其要求解除合同不予理睬。因此，陈宁玲、王相素违约在先，该协议实际已解除。
本院认为，陈宁玲、王相素与西宁市国华资产经营有限责任公司签订《房屋出让（售）合同书》，又与改制后的博纳公司签订了《地下室使用协议》，该协议系双方的真实意思表示，该协议约定“地下室按每平方米400元，计77004元，一次性于2001年12月25日前交清”。陈宁玲、王相素辩称其已按协议约定缴纳了租金及购房款，即自2002年12月15日前交款499000元；2002年12月15日至12月28日向博纳公司转账75万元、支付现金20余万元计968137.90元；2002年12月28日后贷款190万元，合计3367137.90元，购房款中超出部分为地下室租赁费78000元、楼梯间使用费3000元；并提供付款收据五张予以证明。庭审中，双方对《购房补充合同》约定的已付购房款499000元及转账75万元、贷款190万元的事实均无异议；但陈宁玲、王相素对其中支付现金20余万元未能提供相应的证据加以证实，仅提供了不动产契税完税证及手续费、测绘费发票证明实际已交清购房款，并办理了房产证，而未能提供其所辩称的实际已将购房款收据全部交给博纳公司换取了不动产发票的相关证据，且经双方核实，博纳公司提供的2000年陈宁玲所缴纳的购房款收据中包括了陈宁玲提交的证明系租金的五张收据，从陈宁玲提供5张收据的时间看，与博纳公司签订的《地下室使用协议》约定的交款时间及方式也不符，故陈宁玲、王相素主张其提交的五张收据就是实际缴纳地下室租金的证据不足，其理由不予采纳。对此，在该协议履行过程中，陈宁玲、王相素因未按协议约定缴纳租金，且申宝公司从博纳公司购买该地下室后，将该地下室改建为地下停车库，致使双方的合同无法继续履行，该《地下室使用协议》实际已解除，对此陈宁玲、王相素主张继续履行《地下室使用协议》的请求不能成立，本院不予支持。
（二）关于陈宁玲、王相素主张赔偿损失228605元，应否支持的问题。
陈宁玲、王相素主张，申宝公司、博纳公司违反法律规定，不顾《地下室使用协议》，于2012年6月20日强行将其租赁使用的四间地下室拆除，改建为地下停车库，严重损害了其对四间地下室的合法租赁使用，根据《合同法》第一百零七条、第一百零八条的规定，应认定申宝公司、博纳公司违约，其可以要求赔偿损失，因其还要重新找仓库，无疑给其造成了损失，由于损失无法确认，其申请对涉诉位于古城台商场内一号楼四间地下室作为商业仓库2012年6月20日至2020年6月1日未履行合同期间同期同地段同面积的租赁损失评估，现评估损失的价值为228605元，根据《合同法》第一百一十三条，其主张的损失应予支持。
博纳公司认为，该评估司法鉴定所不具备适格的房产项目的相关鉴定资质，鉴定人员也不具备鉴定资质，其鉴定的标的物即地下室早已不存在，而鉴定所依据的是所谓的对比分析、市场调查，该依据是否客观公正不得而知。因此，该份鉴定结论系不具备适格的主体作出，应当认定为无效，陈宁玲的该项诉求不应支持。
申宝公司认为，其接受地下室时空房，并不知道该空房系出租房，且我公司持有合法的房产手续，将地下室改建为地下停车库具有合法审批的许可手续，故陈宁玲、王相素要求按鉴定的损失进行赔偿不应支持。
本院认为，陈宁玲、王相素主张因申宝公司、博纳公司的违约行为给其造成了经济损失，因其对损失无法确认，经申请法院委托评估机构作出的损失租金为228605元；而本案中陈宁玲、王相素虽申请证人于本花出庭证明其实际使用地下室作为仓库存放商品，且地下室被申宝公司拆除后造成了损失，但因证人于本花系陈宁玲、王相素聘用人员，与陈宁玲、王相素存在利害关系，且陈宁玲、王相素未能提供该地下室在拆除改建成地下停车库后，给其造成实际损失的其他证据加以印证，也没有提供租赁其他场地作为存放货物的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，该证人于本花的证言不能单独作为认定案件事实的依据。同时，陈宁玲、王相素申请法院委托鉴定机构作出的损失鉴定，仅仅是对同期同地段同面积租赁损失的一种评估，并非是实际已发生损失的价值，对此陈宁玲、王相素的该项请求证据不足，不予支持。
综上，原审判决认定基本事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。陈宁玲、王相素的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元，由上诉人陈宁玲、王相素负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩雪梅
审判员 梁欣慰
审判员 林建平
二〇一五年七月二十日
书记员 马晓瑞
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。