湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00355号
上诉人（原审被告）付芝姣。
委托代理人陈琳，湖北宏义律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）向远军。
委托代理人贺文胜，老河口市法律援助中心律师。代理权限：一般代理。
上诉人付芝姣因与被上诉人向远军商品房预售合同纠纷一案，不服老河口市人民法院（2013）鄂老河口民初字第02566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月25日受理后，依法组成由审判员苏轶担任审判长、审判员任侨、代理审判员刘丹丹参加的合议庭，并于2014年7月23日公开开庭进行了审理。上诉人付芝姣及其委托代理人陈琳、被上诉人向远军及其委托代理人贺文胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
向远军一审诉称：2012年4月1日，原、被告双方签订两份商品房销售合同，约定被告将其仙人渡古渡大市场一套商铺和一套住宅房预售给原告，原告交纳预付款204529元。但被告截止现在仍未动工，房屋交付遥遥无期。原告多次找被告询问，若不能交房，就退还房款，被告借口手续尚未办齐，但迟早要建，让原告继续等消息。后被告也不见面，电话也不接听。原告认为，被告没有房屋开发资质，也没有相关部门的销售许可，且至今无法履行合同义务，被告出售房屋的行为是无效的，原告在多次要求其退还房款无果的情况下，只有提起诉讼。为此请求法院：1、依法判决原、被告双方所签订的两份商品房销售合同无效；2、判令被告返还原告的预付购房款204529元；3、本案的诉讼费用由被告负担。庭审辩论终结前，原告提出要求被告赔偿损失的请求。
付芝姣一审辩称：一、老河口市人民法院对此案没有管辖权，人民法院应将此案移交给仲裁机构管辖。因为双方对管辖有明确约定。二、即便法院有管辖权，原告的诉讼对象也是错误的。老河口市仙人渡镇“古渡大市场”是老河口市市场开发服务中心和襄樊聚龙达房地产实业有限公司联合开发建设的市场，襄樊聚龙达房地产实业有限公司有房屋开发资质，并且古渡大市场还办有村镇建房许可证，答辩人付芝姣是襄樊聚龙达房地产实业有限公司委托的人员，答辩人和原告签订合同的行为是受委托的职务行为，因此原告无权起诉答辩人。三、双方的合同合法有效。答辩人代表襄樊聚龙达房地产实业有限公司和原告签订的合同合法有效，原告主张合同无效没有事实及法律依据。四、答辩人没有违约行为。综上，本案应移交给仲裁机构仲裁，或查明事实后驳回原告的诉讼请求。
原审判决认定：2012年4月1日，原告向远军（乙方）与被告付芝姣（甲方）签订《商品房销售合同》两份。合同载明：甲方经批准，取得位于老河口市仙人渡镇原菜市场土地使用权。甲方在上述土地兴建楼宇，命名为古渡大市场，现开始销售。合同约定：原告自愿定购上述楼宇的一栋三单元201号住宅房一套，建筑面积131.82平方米；同时定购上述楼宇的一栋12号商铺，建筑面积45.3平方米（面积均以房管局实测为准，差额部分多退少补）。交房日期以工程实际进度为准。如遇不可抗力，则日期顺延。双方同意住宅房售价为1488元／㎡，优惠后总价款196148元；商铺售价为4700元／㎡，优惠后总价款212910元。付款方式为分期付款：签订合同时，缴纳总房款的50%，该栋楼宇封顶时缴纳总房款的30%，交房时缴纳剩余房款。协议自签订盖章之日起生效，如发生纠纷，双方协商解决，不能解决时，由仲裁机关仲裁，等等。该合同除双方当事人签字、按指纹外，在甲方（即被告）签字处还加盖了“老河口市古渡大市场项目部”印章。合同签订的当天，原告即按约定向被告交纳了房款204529元，在被告向原告出具的收款收据上也加盖了老河口市古渡大市场项目部的印章。后因该地块被告长期不能动工，房屋交付难以实现，双方协商无果，原告遂诉至原审法院。
原审另查明：1、被告付芝姣作为自然人，不是房地产开发企业，不具有房地产开发资质，没有取得商品房预售许可证，也没有取得拟开发地块的土地使用权。双方的合同及被告的收款收据中虽加盖了“老河口市古渡大市场项目部”印章，但项目部不具备独立企业法人资格。2、双方在合同中虽约定了仲裁条款，但该条款没有确定明确具体的仲裁委员会，且双方也未就此达成补充协议，故该仲裁条款无效。3、被告付芝姣虽提交了老河口市市场开发服务中心和襄樊聚龙达房地产实业有限公司签订的《仙人渡镇农贸市场联合开发建设市场协议》以及襄樊聚龙达房地产实业有限公司出具的证明，以证明其为聚龙达公司的工作人员以及其签订合同及收款行为为职务行为，但未提供聚龙达公司的营业执照（原件）以及聚龙达公司向其出具的授权委托书。
原审法院认为：被告付芝姣与原告向远军签订的两份《商品房销售合同》，合同的主要条款符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人付芝姣收受了原告向远军的购房款，本案的两份协议应当认定为商品房买卖合同。被告付芝姣未取得房地产开发资质，没有取得商品房预售许可证，因此，其与原告所签订的《商品房销售合同》应当认定为无效合同。双方的合同及被告的收款收据中虽加盖了“老河口市古渡大市场项目部”印章，但项目部不具备独立企业法人资格，并且依据两份合同第一条内容，古渡大市场只是被告拟开发房地产地块的名称，故不能否定两份合同约定的出售方为付芝姣的事实。被告付芝姣虽提交了老河口市市场开发服务中心和襄樊聚龙达房地产实业有限公司签订的《仙人渡镇农贸市场联合开发建设市场协议》以及襄樊聚龙达房地产实业有限公司出具的证明，但不足以证明在签订两份《商品房销售合同》时被告为职务行为。本案原告坚持认为是与被告个人签订合同的陈述与合同内容相符。因此，原审法院对被告提出的签订合同以及收款行为属职务行为的辩称理由不予采纳。对被告提出的本案应由仲裁机构仲裁，人民法院无权管辖的辩称理由，原审法院认为，双方虽然在合同中虽约定了仲裁条款，但双方未达成仲裁协议，被告的辩称理由不能成立，原审法院不予采纳。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国仲裁法》第五条、第十八条之规定，判决如下：一、原告向远军与被告付芝姣于2012年4月1日所签订的两份《商品房销售合同》无效；二、被告付芝姣本判决生效后十日内返还原告的购房预付款204529元。并自2012年4月1日收款之日起至还款之日按银行同类贷款利率赔偿原告利息损失。案件受理费4700元，由被告付芝姣负担。
上诉人付芝姣不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称：（一）原审法院没有管辖权，应将此案移交给仲裁机关仲裁。双方合同第七条约定：“如发生纠纷双方友好协商解决，不能解决时，由仲裁机关仲裁。”（二）原审判决认定事实不清且错误，证据采信失当。老河口市仙人渡镇“古渡大市场”是老河口市市场开发服务中心和襄樊聚龙达房地产实业有限公司联合开发建设的市场，襄樊聚龙达房地产实业有限公司有房屋开发资质，并且古渡大市场还办有村镇建房许可证，上诉人付芝姣是襄樊聚龙达房地产实业有限公司委托的人员，上诉人和被上诉人签订合同的行为是受委托的职务行为，因此被上诉人无权起诉上诉人。故请求二审法院依法撤销原审判决；改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，或者将本案发回原审法院重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人向远军答辩称：原审法院具有该案的管辖权。双方就此纠纷的仲裁约定并不明确，约定不明的法院进行裁判并无不当。一审判决公平公正，对方的古渡大市场的公章是私刻的，不具有法律效力。我方从未听说过有公司叫聚龙达房地产公司。
经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
二审开庭后，付芝姣提供了襄樊聚龙达房地产实业有限公司于2014年7月23日出具的证明，内容为：“付芝姣是我公司的工作人员，其以我公司‘古渡大市场项目部’名义对外签订的合同和收款的行为系职务行为（含和向远军签订的合同），我公司愿对其以‘古渡大市场项目部’名义签订合同承担法律责任”。被上诉人对该证据的真实性不予认可，并称从老河口市工商局和襄阳市工商局均未查到襄樊聚龙达房地产实业有限公司。因一审中襄樊聚龙达房地产实业有限公司工商登记情况是否真实存在亦不能证实，故本院对该证据不予认可。
本院认为：上诉人付芝姣与被上诉人向远军签订的两份《商品房销售合同》，合同甲方均由付芝姣签字及按手印。虽然付芝姣签名处加盖了“老河口市古渡大市场项目部”的印章，但项目部不具有独立的法人资格，不具有相应的民事行为能力，合同相对方应当认定为付芝姣与向远军。因付芝姣不具有房地产开发资质，没有取得商品房预售许可证，故双方签订的《商品房销售合同》依法应当认定为无效合同。付芝姣上诉称其签订合同是受聚龙达公司委托的职务行为，并且提供了襄樊聚龙达房地产实业有限公司的证明，本院认为，付芝姣仅提供了襄樊聚龙达房地产实业有限公司2008年的工商登记营业执照复印件，且未载明年度检验情况，该公司现是否真实存在尚无证据证实。对于付芝姣提供的证明上所盖襄樊聚龙达房地产实业有限公司印章的真实性、合法性也无证据证实，被上诉人亦不予认可。此外，向远军将购房款汇至付芝姣的个人账户，付芝姣未能提供将上述款项转交至襄樊聚龙达房地产实业有限公司的证据。故上诉人付芝姣关于其售房属职务行为的上诉理由依现存证据不能成立，本院不予支持。上诉人已于二审开庭时当庭撤回关于原审法院没有管辖权，应将此案移交仲裁机关的上诉请求，故该项请求本院依法不再审理。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4700元，由上诉人付芝姣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 轶
审 判 员 任 侨
代理审判员 刘丹丹
二〇一四年九月二日
书 记 员 王文翔