江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第0296号
上诉人（原审被告）杨银妹（曾用名杨银珠），系苏州市金阊区美沃饰品店业主。
委托代理人陆园林，江苏同益大地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州风景园林投资发展集团有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区公园路263号。
法定代表人张树多，董事长。
委托代理人王伟，江苏易天律师事务所律师。委托代理人黄艳苓，江苏易天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）金文洪。
委托代理人吴维贤，江苏五洲信友律师事务所律师。
上诉人杨银妹因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2013）姑苏民五初字第0490号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：苏州风景园林投资发展集团有限公司（以下简称风景园林公司）系苏州市海涌坊300号102室房屋（建筑面积为589.99平方米）所有权人。
2007年3月30日，风景园林公司与原审被告金文洪签订租赁合同一份，合同约定：风景园林公司将苏州市海涌坊300号101、102室房屋（房屋面积1179.98平方米）出租给金文洪，租赁期限6年，自2007年7月1日至2013年6月30日，租金382万元，租赁期满，租赁物的改善或增设的物品全部归风景园林公司所有，金文洪不得索取任何补偿或拆除。
2010年6月30日，金文洪与杨银妹签订房地产租赁合同一份，合同约定：金文洪将苏州市海涌坊300号102室第114号商业用房（建筑面积为71.73平方米）出租给杨银妹，租赁期限为2010年6月30日至2013年6月30日，其中2012年7月1日至2013年6月30日止的租金为122032元。租赁期满，杨银妹应于租赁期届满前交还物业，所有装修、装饰、改建及其他投入无偿归金文洪。如杨银妹逾期归还，除支付房屋使用费外，则每逾期一天应向金文洪另行支付原日租金1倍的违约金。
2013年6月30日租期届满后，各方当事人均未就续租事宜达成任何合意。现海涌坊300号102室第114号商业用房仍由杨银妹占有使用。
审理中，风景园林公司陈述称其对金文洪将其房屋转租给杨银妹用于经营是同意的。
审理中，杨银妹提供一份落款时间为2013年3月30日、落款人为吉林省扶余县五家站派出所的户籍证明，以证明其原名杨银珠，身份证号码××，故在转租合同上签名为杨银珠的即其本人；风景园林公司及金文洪对此均不持异议。
上述事实，由房屋所有权证、租赁合同、房地产租赁合同及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告风景园林公司诉称：2007年3月30日，其与金文洪订立租赁合同，约定金文洪向其租赁海涌坊300号房屋，租赁期限6年，自2007年7月1日至2013年6月30日，租金382万元。嗣后，原审原告按约将房屋交付金文洪使用。2010年4月12日，金文洪与杨银妹订立房地产租赁合同，将原审原告出租房屋中的102幢第114号商业用房转租给杨银妹，合同约定租赁期限自2010年6月30日至2013年6月30日，其中，2012年7月1日至2013年6月30日的租金为122032元，即日租金为334元，该合同还约定租赁期限届满杨银妹逾期归还房屋的，除支付房屋使用费外，每逾期一天应向金文洪另行支付原日租金1倍的违约金。2013年6月30日租赁合同约定的租赁期限届满后，金文洪未向原审原告归还房屋已构成违约；杨银妹作为负有腾房义务的次承租人亦拒绝向原审原告交还房屋。由于两原审被告在转租合同中对逾期返还房屋时的使用费和违约金已有约定，原审原告认为可按照两原审被告合同之约定主张房屋使用费。因两原审被告拒不返还房屋，原审原告诉至法院，请求法院：1、判令两原审被告立即搬出、返还租赁的房屋；2、判令两原审被告支付房屋使用费41416元（暂计算至2013年8月31日，请求法院按照两倍租金标准判决至原审被告实际搬出、返还房屋时止）。审理中，原审原告表示其第二项诉请房屋使用费仅向原审被告杨银妹主张。
原审法院认为：风景园林公司与金文洪签订的房屋租赁合同、金文洪与杨银妹签订的房地产租赁合同（即转租合同）均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。根据合同法规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。现因上述两份合同均于2013年6月30日租期届满，故作为承租人的金文洪、次承租人的杨银妹均有义务将承租房屋腾空、返还出租人风景园林公司，故对风景园林公司主张要求金文洪、杨银妹腾让本市海涌坊300号102室第114号商业用房的诉讼请求，予以支持。关于杨银妹抗辩称其对风景园林公司与金文洪之间的租期不知情、存在损失故不愿腾让房屋的理由，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信。
关于风景园林公司主张的房屋使用费。相关司法解释规定，房屋租赁合同履行期限届满，出租人有权要求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房期间的房屋使用费。本案中，租赁合同、转租合同租期届满后，次承租人杨银妹负有腾房的义务，然杨银妹继续占用租赁房屋使用至今，故风景园林公司向杨银妹主张支付逾期腾房期间的房屋使用费的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。风景园林公司主张房屋使用费按照转租合同约定租金标准两倍计算，缺乏合同依据，且风景园林公司在审理中亦陈述称其实际损失为租金损失，故房屋使用费的计算应作调整。原审法院认为，房屋使用费可参照转租合同约定的最后一期租金标准计算，即每日334元（122032元÷365≈334元）。故原审被告杨银妹应按上述标准支付风景园林公司自2013年7月1日起至实际腾让房屋之日止的房屋使用费。
综上，依照第《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、原审被告金文洪、杨银妹于本判决生效之日起30日内将苏州市海涌坊300号102室第114号商业用房（建筑面积约为71.73平方米）腾空、返还原审原告苏州风景园林投资发展集团有限公司。二、原审被告杨银妹于本判决生效之日起30日内支付原审原告苏州风景园林投资发展集团有限公司房屋使用费（自2013年7月1日计算至实际腾让房屋之日止，按每日334元的标准计算）。案件受理费916元，减半收取458元，由原审被告金文洪负担229元，由原审被告杨银妹负担229元。
上诉人杨银妹不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决所列诉讼主体有误。风景园林公司与金文洪之间存在合同关系，与上诉人无直接法律关系，原审判决将上诉人列为共同原审被告不妥，上诉人应作为第三人参加诉讼。原审判决计算的房屋使用费有误。诉争的租赁关系已经终止，应当按照风景园林公司与金文洪租赁合同约定的租金标准计算使用费。原审判决未考虑上诉人利益，上诉人搬迁势必影响到就业和社会稳定。金文洪与上诉人签订转租合同时，隐瞒了地块系园林休闲用地的土地性质，给上诉人造成了巨大的损失，被上诉人理应协助上诉人平稳过渡，减少损失。风景园林公司对土地用途进行了改变，房屋租赁合同无效。涉案土地系划拨取得，两被上诉人均没有将土地收益包括税收上交国家。房屋转租应当签订转租合同，经原出租人书面同意，两被上诉人均没有向法庭提供书面同意的材料。请求二审结合事实和法律公正裁决。被上诉人金文洪辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。上诉人的上诉观点均缺乏法律依据，不能成立。房屋所有权人享有占有使用收益的排他性权利，有权要求实际使用者迁让，主体上不存在错误。房屋使用费的性质并非是租金，费用的标准由司法解释规定，请求法院公平判决。上诉人的相关利益与出租人的相关利益分属不同范畴。该案系房屋租赁合同纠纷，房屋的性质为非居住用地并不影响合同的效力。并不存在改变用途的事实，地方性法规不影响合同效力。上交划拨土地出让金以及相关税费与本案没有关系。出租人是否以书面形式表示同意转租以及办理租赁登记手续不影响合同的效力。被上诉人风景园林公司辩称：同意金文洪的答辩意见。风景园林公司将涉案土地及房屋出租给金文洪并同意其进行转租，至今并未提出过任何异议。风景园林公司取得涉案房屋、土地权属证书的程序合法有效。上诉人也取得了注册在涉案房屋及土地上的工商登记并正常经营。根据相关规定，上诉人取得工商登记必须向相关部门提供房产证、土地证复印件。关于租金问题，金文洪进行转租时，已经进行了价格调整，按照当时的市场价格进行转租。一审时，风景园林公司的诉讼请求是按照金文洪与上诉人间的转租合同约定支付两倍房屋使用费。一审判决对此进行了调整，风景园林公司对此不再提出任何异议。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，风景园林公司与金文洪签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的强行性、禁止性规定，合法有效。金文洪在租赁合同约定的期限内将涉案房屋转租给杨银妹，风景园林公司对此并无异议，故依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，转租合同应为有效。杨银妹以金文洪转租未获得风景园林公司书面同意为由主张合同无效，没有法律依据，本院不予支持。转租合同约定的租期已经届满，金文洪明确要求杨银妹搬离，杨银妹理应履行腾退租赁房屋的义务。杨银妹仍然实际占有涉案房屋，风景园林公司作为出租人依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定请求杨银妹腾房并支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应当支持。杨银妹关于其并非本案适格主体的主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于逾期腾房占有使用费的计算标准问题。租期届满后，无论是租赁合同还是转租合同因履行完毕对双方当事人均已不再具有法律上的约束力。风景园林公司要求杨银妹支付实际占有期间的使用费系出租人的租金损失，该租金损失的计算标准应按涉案房屋被占用期间对外出租的市场价格确定。风景园林公司与金文洪的租赁合同在2007年即已签订，且系大面积整体出租，杨银妹主张按该租赁合同租金标准确定房屋使用费依据不足。金文洪与杨银妹于2010年针对涉案房屋约定的租金标准更能体现该房屋的市场租金价格及风景园林公司的实际损失，原审法院据此计算房屋使用费并无不当。租赁期满腾退租赁物系承租人负有之法定义务，杨银妹认为风景园林公司有义务帮助其过渡至新市场建成的主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。涉案房屋所在土地用途虽为瞻仰景观休闲用地，但金文洪将房屋出租给杨银妹并未违反法律、行政法规的效力性强制规定，故诉争的房屋租赁合同合法有效。即便租赁合同无效，杨银妹在合同约定租期内已经对涉案房屋进行了正常的经营、使用，租期届满后其继续占用无事实和法律依据，腾退房屋并支付使用费的义务不能免除；租赁合同及转租合同效力不影响风景园林公司相关诉讼请求的成立。杨银妹关于划拨土地出租应交纳土地出让金和税金的主张非本案审理范围，本院不予理涉。综上所述，上诉人杨银妹的上诉请求均无事实和法律依据不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费916元，由上诉人杨银妹负担。本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年四月十一日
书 记 员 黄 婷