河南省郑州市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）豫01行终982号
上诉人（原审原告）梁志阳，男，汉族，XXXXX出生，住河南省临颍县。
委托代理人姬烨、朱鑫婷，河南文丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）新密市房地产管理服务中心，住所地河南省新密市文化街**号。
法定代表人梁松臣，主任。
委托代理人梁晓广，新密市房地产管理服务中心法制科科长。
委托代理人张炎敏，河南开通律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）新密安泰置业有限公司，住所地新密市北密新路北段东侧。
法定代表人于松涛，执行董事。
上诉人梁志阳因房产登记一案，不服河南省郑州市上街区人民法院（2017）豫0106行初61号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。
原审认定：2013年7月9日，第三人新密安泰置业有限公司对坐落于新密市城区北密新路北段东侧美景山城三期32幢88套房屋（其中包括原告所购房屋），向被告新密市房地产管理服务中心提出房屋所有权初始登记申请，被告于2013年7月12日受理后向第三人出具了受理凭证。被告经审查通过后，于2013年8月1日为第三人颁发了上述房屋的所有权证书。随后，原告从第三人处购买了上述房屋中的一套，并办理了转移登记，取得了房屋所有权证，证书上显示：房屋性质为商品房，土地使用权取得方式为出让。2017年7月26日，原告向本院提起诉讼，诉称从2017年1月13日召开的新密市人民政府市长办公会议纪要［2017］2号文件中获知，其购买房屋所在的32号楼既占用了出让建设用地，又占用了划拨建设用地，认为自己购买的房屋占地性质与被告初始登记房屋用地性质不相符，被告未尽审查职责，违法为第三人办理初始登记，请求确认被告对新密市城区北密新路北段东侧美景山城三期XXXXXX号房屋初始登记行政行为违法。
原审认为：新密市房地产管理服务中心对涉案房屋作出初始登记行为的行政相对人是第三人新密安泰置业有限公司而非本案原告。该初始登记行为并未对原告设定权利和义务，对原告的合法权益明显不产生实际影响。
关于涉案房屋初始登记的撤销、变更是否对原告的权利产生实际影响的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三人新密安泰置业有限公司因建造涉案房屋而取得所有权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。另据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第一款规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。如果涉案房屋没有办理初始登记，就不能够办理权属转移登记，作为购房人的原告也就无法取得所购房屋的不动产所有权证。因此，新密市房地产管理服务中心对涉案房屋进行初始登记并无不当。涉案房屋初始登记的撤销、变更只对第三人新密安泰置业有限公司权利义务产生实际影响，与本案原告不存在法律上的利害关系，且本案原告亦非涉案房屋初始登记撤销、变更的权利主体，更不存在撤销、变更的问题。
关于原告购买商品房的合同目的能否实现，所购商品房是否物有所值，是否还需要补缴土地出让金的问题。因本案原告是与第三人新密安泰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，合同目的能否实现以及所购商品房是否物有所值，均属《商品房买卖合同》调整的范围。如果原告认为所购房屋利益受损并主张权利，则不属本案行政诉讼的审查范围，可另案告诉处理。根据涉案房屋不动产权属登记载明，其房屋的所有权人是本案原告，房屋性质为商品房，土地使用权取得方式为出让，不存在另行补缴土地出让金的问题。即便需要补缴也是第三人新密安泰置业有限公司补缴，而非由原告等购房人来补缴，原告之忧并非实际存在。
综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第八项之规定，裁定驳回原告梁志阳的起诉。
梁志阳上诉称：一、上诉人与被诉行政行为有利害关系，是本案适格原告。原审裁定事实认定认可了房屋的“初始登记”与“转移登记及上诉人取得房屋所有权”之间的直接因果关系。但原审法院以涉案房屋初始登记的撤销、变更与本案上诉人不存在法律上的利害关系为由驳回了上诉人的起诉。其前后观点明显矛盾，逻辑不通。上诉人系新密市美景山城的房屋业主，合法取得房屋所有权证书的必要前提是该房屋初始登记合法，被诉行政行为违法被撤销或变更，都将直接影响上诉人取得房屋所有权的合法性。故上诉人与被诉行政行为有利害关系，是适格的原告。
二、被诉行政行为对上诉人的合法权益产生实际影响，一审法院认定事实错误。新密市房地产管理服务中心刻意隐瞒涉案32号楼土地占用出让和划拨用地的违规事实，违法进行房屋初始登记。上诉人本意是购买商品房，但实际上32号楼是用地、规划及房屋登记均违法的违章建筑，上诉人购房合同从根本上无法实现。由于32号楼土地、规划中的违法问题，上诉人购买房产的价值已经严重贬值，甚至远低于上诉人当时购买房屋的价格，无法进行二手交易，不动产登记中心也因涉案房屋所占土地存在违法情形，拒绝办理不动产登记，给上诉人造成了严重的经济损失。关于土地出让金的补缴问题，根据《郑州市经济适用住房管理办法》第三十六条规定，购房人是土地出让金的补缴主体，开发商出售房屋后，涉案32号楼土地的使用权主体是32号楼全体业主。因此一旦要求上诉人补缴出让金，上诉人会面临巨额的经济损失。同时上诉人选择何种救济方式，并不影响被诉行政行为的合法性认定。原审法院以上诉人损失均应向新密安泰置业有限公司另案主张，不属于本案审查范围为由裁定驳回上诉人起诉，缺乏事实和法律依据。若法院不对本案被诉行政行为的合法性进行审查，上诉人是无法向新密安泰置业有限公司主张损失的。
三、被诉行政行为作出程序明显违法，依法应确认违法。新密市房地产管理服务中心在作出被诉行政行为时存在未依照法定程序进行实地勘察、新密安泰置业有限公司申请初始登记审查的材料不完整且形式不合法等程序明显违法的情形。根据《行政诉讼法》第七十四条第二款规定，即使原审法院认为被诉行政行为对上诉人权利不产生影响，也应当对被诉行政行为程序的合法性进行审查，而不是刻意回避此问题驳回上诉人的起诉，一审法院裁定明显错误。
综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院撤销一审裁定，并指令一审法院继续审理。
二审经审理查明的事实与一审一致。
本院认为,行政行为具有公定力、确定力、拘束力和执行力。行政行为一经做出，未经法定机关、法定程序不得改变。本案被诉涉案32号楼的初始登记，行政相对人是新密安泰置业有限公司，且未被有权机关变更或撤销，该初始登记对上诉人的权益不产生实际影响，故一审裁定驳回上诉人的起诉并无不当。上诉人如因涉案房屋所占土地违法而不能办理不动产登记，可依法提起行政诉讼。关于土地出让金的补缴问题，上诉人取得的是商品房的转移登记，土地使用权取得方式为出让，故《郑州市经济适用住房管理办法》不适用于本案。综上，上诉人称其与被诉行政行为有利害关系、被诉行政行为对其合法权益产生实际影响的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 刘紫娟
审判员 付保东
审判员 朱长勇
二〇一七年十一月二十二日
书记员 韩晨萌
附录
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。