山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民再终字第24号
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱明瑾。
委托代理人：朱延昌，系朱明瑾之父。
委托代理人：杜冠华，北京京青律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛金泉源房地产开发有限公司。
法定代表人：朱明礼，总经理。
委托代理人：王秋英，山东柏瑞律师事务所律师。
委托代理人：李良祥，山东柏瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛宏海丰商贸有限公司。
上诉人朱明瑾因与被上诉人青岛金泉源房地产开发有限公司（以下简称金泉源公司）、青岛宏海丰商贸有限公司（以下简称宏海丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院作出的（2012）黄民重字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2005年5月，金泉源公司、宏海丰公司诉至青岛市黄岛区人民法院称，宏海丰公司（原青岛经济技术开发区东昌贸易中心）与朱明瑾于2000年10月19日签订商品房买卖合同一份，约定朱明瑾购买东昌贸易中心×号商住楼的房屋，价格为2300元／平方米，协议签订后三天内付款323840元，余款在交付房屋时一次性付清。经实际测算房屋面积，总价款为697912元，房屋已交付朱明瑾使用，朱明瑾仅付款323840元，尚欠房款374072元未付。请求法院判令朱明瑾立即支付购房款374072元并承担本案诉讼费。
朱明瑾辩称，1、双方于2000年签订的购房协议，宏海丰公司未按规定在2000年底交付具备使用条件的房屋，房屋仍没有道路、电、暖、消防、燃气、绿化、地面排水等，房屋无法使用；2、该房屋未做消防设施施工，未经消防验收；3、该房屋承重结构主梁多处出现裂缝。宏海丰公司及金泉源公司应先履行义务，才能把尾款与违约赔偿合并结算，不能先行单独收取尾款。尾款应按协议约定面积计算而不能自行扩大。
朱明瑾反诉称，宏海丰公司自2000年底至今没有履行协议规定的义务，造成质量缺陷，不具备使用条件，要求宏海丰公司及金泉源公司承担违约金68.92万元；因违约增加的契税费3.971万元；上诉费0.812万元，共计73.703万元，同时减去朱明瑾未支付的房款32.384万元，金泉源公司应赔偿朱明瑾41.319万元；要求金泉源公司继续履行未尽的质量、配套的义务，限期提供消防、规划验收合格准许使用文件及产权登记所需资料、手续，办理产权证。
金泉源公司、宏海丰公司针对朱明瑾的反诉辩称，合同没有关于绿化、消防等设施内容的约定，也没有约定没有配套设施就不能交付房屋，而且该房屋已竣工验收。另外，其他房主已办理房产证手续。由于朱明瑾没有全部交付房款，所以双方未签订正式的购房合同，责任在朱明瑾；房屋已交付使用，朱明瑾称房屋无法使用造成损失的说法，无事实根据，朱明瑾的反诉请求不成立。
一审法院查明和认定的基本事实是，2000年10月19日，宏海丰公司（原青岛经济技术开发区东昌贸易中心）与朱明瑾签订房屋买卖协议，约定：朱明瑾购买宏海丰公司位于黄岛区长江路与太行山路交叉路口西北侧的东昌小区×号楼北数第×户，房屋建筑面积281.60平方米，成交价格为647680元，单价为2300元／平方米。朱明瑾在协议签订后3日内交房款50%，宏海丰公司于2000年年底交付房屋，朱明瑾在宏海丰公司交房时一次性付清余款。双方任何一方违约，均向对方赔偿房款5%的滞纳金。协议书签定后，朱明瑾按照协议的约定交付了50%的房款323840元，但宏海丰并未按约定履行2000年年底交付房屋的义务，朱明瑾亦未支付剩余房款。朱明瑾于2002年8月31日接收房屋，现已将涉案房屋出租。经青岛开发区华夏房屋测绘中心测量，朱明瑾所购房屋面积为303.44平方米。
2001年10月10日，涉案房屋经竣工验收备案。因涉案房屋墙壁有裂缝，经青岛建筑工程学院工程鉴定加固中心鉴定，结论为：东昌×号商贸楼14-17轴线一、二层梁、板裂缝属砼构件温度及收缩裂缝（与房屋过长有较大关系）。砼构件温度及收缩裂缝对结构的安全性影响很小，裂缝的存在主要影响使用（观感及渗漏），较大时会影响结构的耐久性。建议对大于0.3mm的裂缝（主要指受力钢筋处裂缝宽度）做结构浇灌缝处理，其它裂缝做封缝及防水处理（选择较冷季度处理裂缝为宜）。24轴线一层柱表面抹灰层裂缝为非结构裂缝，可考虑在修补的水泥砂浆中掺少量的纤维（玻璃纤维、尼龙纤维、钢钎维等均可）用以防裂。在庭审中，金泉源公司称已经对涉案房屋进行维修，朱明瑾对此不予认可，金泉源公司亦未提交证据予以证明。
2001年5月29日，青岛经济技术开发区东昌贸易中心将该东昌小区×号楼的土地使用权过户给青岛东昌房地产开发有限公司。2002年10月29日，青岛经济技术开发区东昌贸易中心更名为宏海丰公司。2005年3月22日，青岛东昌房地产开发有限公司更名为金泉源公司。关于双方房屋买卖合同纠纷处理的问题，金泉源公司承诺将来由其作为合同主体与朱明瑾签订符合办理房屋产权手续的正式商品房买卖合同。
金泉源公司对朱明瑾关于房屋不具备使用条件要求赔偿的主张提出异议，且不同意朱明瑾主张的房屋租金标准，金泉源公司申请对涉案房屋租金进行鉴定。法院依法委托司法鉴定单位进行鉴定，鉴定结论为：2001年1月1日至2002年8月31日的租金价值为33282元。经双方当事人质证，金泉源公司对鉴定报告无异议，但认为双方有违约条款，可以按照违约条款处理违约责任。朱明瑾对鉴定报告提出异议，认为本案无需评估。
朱明瑾称涉案房屋未取得消防验收，并提交青岛市黄岛区公安消防大队出具的《关于青黄访转字（2008）第79号调查情况的回复》予以证明，该证明显示：“2008年11月29日我大队接到朱延昌送来的来访事项转送单，关于反映东昌贸易中心×#商贸综合楼是否消防验收合格问题。我大队立即调查处理，经查找大队档案，未查找到此楼的有关资料。经询问以往有关人员，此综合楼没有消防验收。2008年12月2日。”金泉源公司对此不予认可，并提交《青岛市建设工程竣工验收备案表》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收会签表》予以证明。金泉源公司提交的《建设工程竣工验收会签表》中在公安局消防分局一栏写明同意验收，并有该单位孙学军的签字。
一审法院认为，朱明瑾与原青岛经济技术开发区东昌贸易中心签订的协议书合法有效，宏海丰公司及金泉源公司和朱明瑾作为该协议书的权利义务人，均应依约履行。朱明瑾于2002年8月31日接受了房屋钥匙，已实际支配该房屋，应视为房屋已交付。朱明瑾在接收房屋后应按约定一次性付清余款。根据双方的约定，涉案房屋每平方米单价2300元，根据房屋实测面积303.44平方米，朱明瑾尚需向金泉源公司支付购房余款374072元（2300元×303.44平方米-323840元）。朱明瑾以金泉源公司未完善各项配套设施并提交消防和规划验收合格文件为由，主张应先完善配套并提交相关文件后再结算尾款，但在双方签订的协议书中并无关于配套设施的约定，且金泉源公司已提交《建设工程竣工验收报告》和《青岛市建设工程竣工验收备案表》，证明房屋已经验收合格并备案。朱明瑾已经接收了房屋，并且将涉案房屋出租使用，并未因金泉源公司没有提交涉案房屋的消防验收文件而影响朱明瑾对房屋的使用。因金泉源公司未提交消防验收合格文件，不能证明涉案房屋已经取得消防验收，朱明瑾可以要求解除房屋买卖协议。在其不要求解除双方协议的情况下，朱明瑾应按约定交付购房尾款，如因涉案房屋消防设施不合格给朱明瑾造成实际损失，朱明瑾可以另行提起诉讼要求赔偿损失。
关于金泉源公司是否应承担逾期交房违约金的问题，法院认为，根据协议书约定，金泉源公司逾期交房，应依约承担总房款5%的违约责任，即34895.6元（2300元／平方米×303.11平方米×5%=34895.6元）。根据鉴定部门的鉴定结论，金泉源公司逾期交房，给朱明瑾造成2001年1月1日至2002年8月31日的租金损失为33282元。由于朱明瑾并未提出重新鉴定的书面申请，应视为对该鉴定结论的认可，在约定的违约金未大幅度超出租金损失的情况下，金泉源公司应按照双方的约定支付朱明瑾逾期交房违约金34895.6元。
关于延迟办理房产证和增加契税的损失问题，法院认为，由于金泉源公司与朱明瑾尚未签订正式购房合同，且朱明瑾未交齐全部房款，金泉源公司无法为其开具购房发票，朱明瑾此时主张迟延办证的损失，没有事实和法律依据。此外，因契税尚未实际缴纳，增加契税的损失尚未发生，本案对此不予处理。如果由于金泉源公司的责任引起朱明瑾多缴纳了契税，朱明瑾可待契税缴纳后另行主张。
关于房屋维修问题，因金泉源公司未提交有效证据证明已经维修，故其应对大于0.3mm的裂缝（主要指受力钢筋处裂缝宽度）做结构浇灌缝处理，其它裂缝做封缝及防水处理（选择较冷季度处理裂缝为宜）。24轴线一层柱表面抹灰层裂缝为非结构裂缝，可考虑在修补的水泥砂浆中掺少量的纤维（玻璃纤维、尼龙纤维、钢钎维等均可）用以防裂。
朱明瑾所提的上诉费问题，因上诉费系由青岛市中级人民法院收取，如何负担不属于本案处理范围。关于朱明瑾要求金泉源公司提供有关办理产权登记所需资料的请求，因朱明瑾至今未付清房款，金泉源公司无法为其出具购房发票，故对朱明瑾的该项请求，法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、朱明瑾于判决生效后10日内支付金泉源公司、宏海丰公司房款374072元；二、金泉源公司、宏海丰公司于判决生效后10日内赔偿朱明瑾逾期交房损失34895.6元；三、金泉源公司、宏海丰公司于判决生效后30日内对涉案房屋出现的裂缝，按青岛建筑工程学院工程鉴定加固中心的鉴定意见进行维修；四、驳回朱明瑾的其他反诉请求。本案案件受理费8120元（原告已预交），由朱明瑾负担；反诉费7610元（被告已预交），由朱明瑾负担3610元，金泉源公司负担4000元；鉴定费3000元（原告已预交），由金泉源公司负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
朱明瑾上诉称，1、原审判决认定事实不清：房屋交付不符合法律规定、房屋竣工验收没有进行实质审理、迟延办理房产证的责任未查清、购房款数额的认定错误、朱明瑾的损失没有查清、免除金泉源公司的法定义务是错误的；2、本案事实清楚、证据充分的部分没有被认定：规划部门已认定涉案房屋不能使用、没有申报消防竣工验收；3、判决结果与事实和法律不符。请求依法撤销原审判决，改判责令金泉源公司提供综合验收证明原件后签订正式合同并结算尾款、金泉源公司依法履行验收认定合格许可使用的义务、金泉源公司赔偿相应损失至2011年8月共计220.306万元、金泉源公司承担增加的契税损失并承担诉讼费用。
金泉源公司答辩称，1、原审认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，判决结果公正合法；2、关于朱明瑾的反诉，朱明瑾对其未按照约定交付房款是认可的，只是对差价款存有异议，朱明瑾的上诉请求超出了其在原审的请求范围，不符合法律规定，二审不应予以审理。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审一致。
庭后，朱明瑾的代理人提交书面代理词，主张：1、涉案房屋尚未竣工，不具备交付使用条件；2、涉案房屋购房款要求“多退少补”，购房款认定数额错误；3、被上诉人构成违约，理应承担协议约定的违约责任；4、迟延办理房产证的责任未查清；5、房屋竣工验收造假，不符合交易常规；6、涉案房屋具备交付使用条件后再付清余款才符合公平交易原则；7、原审判决照抄十年前判决，显然错误；8、被上诉人应当履行未履行的配套齐全、竣工验收义务；9、重审应按规定收费。
本院认为，本案有四个焦点问题，1、房屋是否符合竣工验收条件；2、购房款如何认定；3、逾期交房违约金如何认定；4、迟延办证和增加契税的损失如何认定。
关于第一个焦点问题，根据城建局的档案，在《建设工程竣工验收会签表》中公安局消防分局的验收意见为“同意验收”，有“孙学军”的签字，且该工程也经过了综合竣工验收，朱明瑾也实际接收了房屋并出租，在此情况下，应当认定涉案房屋已竣工验收合格。
关于第二个焦点问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”故本案购房款的数额应为2300＊281.6＊103%-323840=343270.4元。
关于第三个焦点问题，合同中约定任何一方违约，均向对方赔偿房款5%的滞纳金。原审据此约定认定违约金数额为34895.6元并无不当。
关于第四个焦点问题，朱明瑾尚未交清剩余房款，双方未签订正式购房合同，房产证尚未办理，契税亦未缴纳，在此情况下，原审对于朱明瑾主张的迟延办理房产证和增加契税损失问题不予处理亦无不当。
综上，朱明瑾的上诉理由部分成立，一审判决认定事实有误，本院依法予以纠正，其他正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持青岛市黄岛区人民法院（2012）黄民重字第6号民事判决第二、三、四项；
二、变更青岛市黄岛区人民法院（2012）黄民重字第6号民事判决第一项为：朱明瑾于本判决生效后十日内支付青岛金泉源房地产开发有限公司、青岛宏海丰商贸有限公司房款343270.4元。
一审案件受理费8120元，由青岛金泉源房地产开发有限公司、青岛宏海丰商贸有限公司负担669元，朱明瑾负担7451元；反诉费7610元，由朱明瑾负担3610元，青岛金泉源房地产开发有限公司、青岛宏海丰商贸有限公司负担4000元。二审案件受理费8120元，由朱明瑾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒲娜娜
代理审判员 李丰波
代理审判员 徐友仁
二〇一四年八月五日
书 记 员 于鹤立
书 记 员 张雪平