上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第61号
原告（反诉被告）上海月飞工贸发展有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人王明飞，总经理。
委托代理人王冢。
委托代理人凌树民，上海市东海律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海菁菁制桶有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人侯金娣，总经理。
委托代理人刘方柏，男，1949年5月18日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托代理人李光武，上海佳通律师事务所律师。
原告上海月飞工贸发展有限公司诉被告上海菁菁制桶有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，依法由审判员戴筱岚独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王冢、凌树民、被告法定代表人侯金娣及委托代理人刘方柏、李光武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海月飞工贸发展有限公司诉称，2011年7月28日原被告签订租赁协议，约定原告将宝山区月罗路XXX号内西侧厂房及场地出租给被告。合同签订后，原告依约交付了厂房及场地，被告在履行过程中拖欠租金52，500元。原告于合同到期后多次通知被告不再续租，要求被告搬离，但被告至今仍占用，据此原告向法院起诉要求，1.判令被告立即搬离座落于宝山区月罗路XXX号内所租赁的厂房和场地；2、判令被告立即支付原告租金人民币52，500元（2014年4月1日至2014年6月30日），支付原告占用费，按年租金21万元为标准，自2014年7月1日起至实际搬离日止。
被告上海菁菁制桶有限公司辩称并反诉称，租赁合同的事实是认可的，但是原告违约在先，被告延期支付有正当理由，而且原告应返还被告相关费用，故不同意原告诉请。同时反诉称，被告的生产需150KV的用电量，从2004年租赁开始起，原告就承诺提供150KV的用电量。被告直至2014年5月才发现用电量不足。原告欺骗被告，多收取电力附加费，造成被告产品报废大大提高，生产能力大大降低。原告还威胁被告签订合同，将违章建筑生活楼也一并出租给被告，该生活楼在2004年做过一年时间的宿舍，后来成为了危楼，其中的二楼就不用了，一楼用了三分之一的地方做饭，一直到现在。故要求：1、判令原告返还被告多收取的用电附加费（电力设备使用费）37万元及违章建筑租金485，710元，并支付这两项费用的同期贷款银行利息。（其中37万元的利息计算：第一期3万元的利息从2004年7月1日至实际支付为止，第二期3万元的利息从2005年7月1日至实际支付为止，以后的利息以此类推。485，710元的利息计算：第一期的本金为2，857乘以6个月，共计17，142元，从2004年7月1日至实际支付日为止。第二期从2005年1月31日开始起算至实际支付日为止，第三期从2005年7月1日开始起算至实际支付日为止，以后以此类推，本金均为17，142元。）2、判令原告赔偿被告因设备损害所造成的损失144，000元。
针对被告的反诉，原告辩称，2004年7月1日至2014年6月30日，双方签订过3次租赁协议，前两次早已履行完毕，被告没有提出任何异议。第三次双方租赁期限为2011年7月1日至2014年6月30日，合同早已到期。现在被告在双方租赁协议也早已履行完毕的情况下，再提出返还第一、二次的租赁协议中所谓多收取的用电附加费及违章建筑租金没有法律依据。原告不存在如被告所说的承诺供应150kv的用电量。收取的用电附加费是因为原告投资安装400kv的变压器等电力设施的费用，该笔费用包括在租金之内，即便多收，也是被告自愿的，协议早已履行完毕，被告现在提出也早已超过诉讼时效。本案租赁的房屋有产证面积为546.85平方米。没有产证的为153.15平方米。总共是700平方米。没有房产证的实际面积在200平方米左右，但是算作153.15平方米。被告在多次签订协议，以及在履行协议过程中，没有提出异议。现在被告实际已经使用了，还提出要返还违章建筑的租金是没有道理的。司法实践中，就算出租违章建筑也是要支付使用费。本案争议的第三次租赁协议中的有关租金，包括了电力设施使用费，协议上约定了最大用电范围是150kv以内，不是150kv以上。被告在履行本协议中，从来没有对用电的kv大小提出过异议，如果觉得用电量小，被告可以提出，原告可以满足被告的需求。原告的变压器是400KV的，可以向供电局申请增加用电量，但是被告却没有提出。双方租赁协议已经履行完毕，现在被告提出未供应150KV用电量，没有实际意义，所以赔偿损失也是没有依据的。综上不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2004年7月1日原被告签订租赁协议，约定原告将宝山区月罗路XXX号内西侧厂房约700平方米（包括办公室两间、生活楼一栋）及场地出租给被告，租期为2004年7月1日至2007年6月30日，租赁费每年17万元（包括用电KV附加费3万元），支付方式先付后用，每半年结算一次。第六条约定，乙方征得甲方同意后，可根据生产需要临时搭建简易建筑及生产装置。该合同到期后，双方于2007年6月29日签订租赁协议，由被告继续承租，租期为2007年7月1日至2010年6月30日，租赁费每年19万元（其中厂房租赁费为11万元，场地租赁费为4万元，电力设施使用费4万元），先付后用，半年结算一次。2011年7月28日原被告签订租赁协议，由被告继续承租，租期为2011年7月1日至2014年6月30日，租赁费每年21万元（包括房屋租赁费、场地租赁费、电力设施使用费），先付后用，按季支付。第四条约定，明确乙方在租赁期间，最大用电范围在150KV以内。因为低压电容箱装置的输出电缆线都配置在150KV的使用范围。被告付清了第一、二份合同的租金，对第三份合同，租金支付至2014年3月底。双方确认生活楼无产权证。
2014年5月23日宝山公安消防支队向被告发出行政处罚决定书，因被告临时搭建物不符合防火安全要求，故罚款5，000元。
审理中，原告称最后一份合同中，没有明确电力设施费是多少。确实未达到150KV（大约为83千瓦）。原告提供通知一份，证明于2014年7月20日向被告发出通知，要求被告搬离。被告称通知未收到，签收人不是被告公司的人。
被告称原告实际提供的是65KV电力。参照第二份合同，第三份合同中电力设施费应为每年4万元。根据合同约定及经原告同意，被告在2004年起分三次搭建了违章建筑，第一次是2004年底搭的，大约是700平方米。第二、第三次是2005年搭的，一次搭了300平方米，一次搭了400平方米，现在共有约1400平方米。2014年5月被公安局处罚之后，违章建筑内的机器设备就停产。关于损失144，000元，其中包括2004年使用的缝焊机因为电量不足而损坏，故于2006年买了一台新的，花费86，000元。另外2014年对整个缝焊机进行改进，使得缝焊机能够在低电量的情况下也能使用，提高生产效率，花了58，000元，共计144，000元。
以上事实，有租赁协议、产权证、发票、工矿产品订货合同、行政处罚决定书及当事人陈述等证据为证，可以认定。
本院认为，原被告签订的租赁协议，系双方真实意思表示，双方理应履行。现合同已到期，原告明确表示不再出租给被告，故被告理应搬离系争房屋及场地。被告还应支付原告所欠的2014年4月至6月的租金52，500元，并支付2014年7月1日起至实际搬离日止的使用费。关于被告的反诉，首先电力使用费问题，在第一、二份合同中均未约定原告需提供150KV电力，故只要原告提供了电力，且被告也按约支付了相关费用，即视为双方按约履行，故被告要求原告返还第一、二份合同约定的电力使用费，于法无据，本院不予支持。第三份合同中双方明确约定了原告需提供150KV电力，但实际未达到该标准，原告未按约履行义务，不应收取相关费用，应将三年租期内的电力使用费返还被告。虽然合同中未明确约定电力使用费的数额，但由于第二份合同中约定为每年4万元，故应理解为第三份合同也以此为准，故原告应返还第三份合同中的电力设施费用12万元。至于被告主张的利息，由于原告提供了电力设施，被告也实际使用并进行生产经营，故对于利息本院不予支持。关于原告所称诉讼时效问题，由于双方在第三份合同履行中，并未对电力问题进行过核对，现没有证据证明被告明知电力未达标，故现被告反诉主张未超过诉讼时效。其次关于违章建筑租金一节，虽然生活楼无产权证，但原被告在三份合同中均约定生活楼为承租范围，且违章建筑也有相应的使用价值，事实上被告也支付了该部分租金，之前从未提出异议。即使原告出租生活楼的行为无效，但根据相关法律规定，被告仍应参照合同约定标准支付该部分的房屋占用费，故被告理应支付该部分租金。至于被告如何使用，与原告无关。现被告要求返还该部分租金，缺乏法律依据。关于赔偿设备损失144，000元，第一份、第二份合同中并未约定电力达到150KV，即使在第三份合同中约定了150KV的问题，但因被告的设备系于2006年购买，故被告于2006年购买设备，及2014年对该设备进行改造的行为，与原被告间第三份合同的约定内容无关联。被告要求原告赔偿设备损失，本院不予采信。关于被告搭建的建筑物，被告进行搭建系为其自身生产经营所需，受益人为被告，合同中未约定该搭建物如何处理，故在合同到期后，被告应当自行拆除。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海菁菁制桶有限公司于判决书生效之日起十日内搬离宝山区月罗路XXX号内所租赁的厂房和场地；
二、被告上海菁菁制桶有限公司于判决书生效之日起十日内支付原告上海月飞工贸发展有限公司2014年4月1日至同年6月30日租金52，500元；
三、被告上海菁菁制桶有限公司于判决书生效之日起十日内支付原告上海月飞工贸发展有限公司房屋使用费（按年租金17万元，自2014年7月1日起至实际搬离日止）；
四、原告上海月飞工贸发展有限公司于判决书生效之日起十日内返还被告上海菁菁制桶有限公司电力设施使用费12万元；
五、反诉原告上海菁菁制桶有限公司其余反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为1，375元，由被告负担。反诉案件受理费减半收取为6，336元由原告（反诉被告）负担1，350元，被告（反诉原告）负担4，986元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 戴筱岚
二〇一五年十月十二日
书记员 王陈虎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任?。
第二百三十五条??租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条??房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。