瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瓦民初字第127号
原告：许娟，女。
委托代理人：艾吉林，辽宁青松律师事务所律师。
被告：瓦房店市人民政府祝华街道办事处祝华村民委员会。
负责人：关中平，该村党委书记。
委托代理人：苏长立，该村民委员会法律顾问。
原告许娟与被告瓦房店市人民政府祝华街道办事处祝华村民委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年12月24日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告许娟及其委托代理人艾吉林、被告委托代理人苏长立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许娟诉称：我与被告于1999年8月7日签订房屋拆迁安置协议一份，协议约定被告拆迁我房屋面积为27.49平方米的私有房屋一处，并原地回迁安置34平方米的房屋一处，被告至今未按约履行协议安置房屋，故诉至法院要求被告继续履行协议，为我原地安置面积为37.5平方米住房一处，或按市价5500元／平方米给予补偿（206250元）；被告支付我安置补助费71400元（计算至2015年8月7日）；少付的安置补助费利息36120.24元（按照银行同期贷款利率自2000年1月1日起计算）；被告承担诉讼费及鉴定费。
被告瓦房店市人民政府祝华街道办事处祝华村民委员会辩称：不同意原告的诉讼请求。原告与我村签订的房屋拆迁安置补偿协议无效，原告应在该区域开发建设后获取回迁安置。原告提出的利息主张也不应被采纳，原告这些年已同意按当时安置补助费标准领取，视为其已同意该标准，再主张利息不应得到支持。对于原告提供房屋的鉴定报告，我村认为：一、评估报告缺少准确的价格事实和法律依据。评估报告采取的是市场比较法，目前中国房地产市场非常低迷，尤其是瓦房店是四类城市，房地产均价在每平方米4000-5000元之间，大开发商好地点的房价都是很低，均价不足每平方米5000元。二、我们被评估的房屋开始计划是同地点的两处楼房，一处是1998年动迁时期建的，一处是2009年建的，按两处平均价格计算给予补偿，现在只评估一处2009年建的，显然评估这处是近期建好的好房。这栋楼是多层楼6层，评估的是3单元4层，也就是中间单元，按照楼层好坏都是公认的三、四层为好楼层，还有二、五层差一点，一、六层更差的楼层，还有两边侧套房是这栋楼同等楼层卖价更差，所以请法官考虑楼的均价问题。三、协议签订的实际拆迁面积27.49平方米，回迁安置靠到34平米，因不能回迁安置，现更改为货币补偿，应按实际拆迁面积27.49平方米为公平合理。另外要说的是，没有按协议约定回迁不是我村的过错，是瓦房店市总体规划和有关法律不允许的原因，并不是被告不建回迁楼，而是总体规划暂时没有开发此地段。瓦房店市政府一定能有具体的城市建设发展安排，如果能等的话将来在此开发建楼我村一定会履行协议。
经审理查明，案涉房屋位于瓦房店市祝华办事处祝华村山咀屯，建筑面积27.49平方米，房产执照编号为瓦农房执字第XXXXXXX号，登记所有权人为原告许娟。1999年8月7日，被告（甲方）与原告（乙方）签订拆迁补偿安置协议书，双方约定：经瓦房店市人民政府批准，甲方在祝村东屯建造农民集资楼，现按规划部门出图范围进行拆迁；乙方原居私房27.49平方米，搬迁时间为99年8月7日至99年8月9日；回迁安置地点原地楼，面积34平方米，按搬家顺序号安排楼层，工程开工前确定楼层，见通知；拆迁双方就瓦房店市现有拆迁政策及购买产权有关政策执行，如有一方不执行政策或违约，经协商达不成协议的，任意一方可到瓦房店市人民法院起诉；本协议一式二份，自签字之日起生效。瓦房店市拆迁管理办公室负责人及经办人、被告负责人盖玉霞、经办人赵德明及乙方许娟的代理人许德惠在该协议书上签字。1999年8月7日，被告出具证明，载明：祝华村同意在回迁安置时偿还许德慧（惠）和许娟各自3.5m2，合计7.00m2。被告在该证明上盖章，经办人盖玉霞、赵德明在该证明上签字。案涉房屋已拆迁，因政策调整，农村集资楼无法继续建造，被告至今未对原告回迁安置。
2014年8月15日，盖玉霞出具证明，载明1999年祝华村在山嘴东队瓦轴小学西侧沿街进行老区改造，需要动迁村民（住户）房屋，经祝华村两委班子多次入户做思想工作，住户始终不同意动迁。许德会（惠）、许娟、许风琴、许美凤为了配合祝华村的工作，将六间平房（115平）同意拆动。当时祝华村承诺2年后原地回迁，如回迁不了，祝华村答应在北新村或者住宅办附近给买楼，还不同意，就在原地给盖房。
另查，自2000年8月7日起，原告从被告处领取动迁安置费，第一年按100元／月领取，第二年按200元／月领取，现已领取至2014年8月8日。瓦房店市人民政府2002年7月30日发布瓦政发（2002）56号关于印发瓦房店市城市房屋拆迁管理暂行办法的通知，第三十八条第（二）项规定，实行房屋产权调换的，在协议规定的过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，应支付临时安置补助费，每户每月300元。第四十四条规定，因拆迁人的责任使被拆迁人或者房屋承租人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费，超期在1年以内的，每月附加50%；1年以上的，每月附加100%。庭审中，被告同意按照瓦政发（2002）56号文件规定的标准给原告发放拆迁安置补助费。
庭审中，原告申请对案涉房屋同地区、同地段、同面积的房屋价值进行鉴定。原告提供案涉房屋原址处兴建的位于瓦房店市祝华办事处联盟路XX号X单元X层X号房屋（房屋所有权证瓦房权证编号为祝私字第XXXXXXX**号、建筑面积79.68平方米）进行鉴定。被告主张对已建好的农村集资楼即位于瓦房店市祝华办事处祝华村山咀屯XXX室（房产执照编号为瓦农房执字第XXXXXXX号、建筑面积68.58平方米）房屋进行鉴定。本院委托大连市中级人民法院摇号选定大连新泰房地产评估咨询有限公司对上述两套房屋价值进行鉴定。2015年6月17日，原、被告及鉴定机构共同到上述房屋现场勘验，由于原告所提供的房屋家中无人，无法入户勘验，经原、被告及鉴定机构协商，均同意以相同户型的联盟路XX号X单元X层X号房屋作为参照依据，入户进行现场勘察。2017年7月16日，大连新泰房地产评估咨询有限公司出具报告书，评估瓦房店市祝华办事处联盟路XX号X单元X层X号房屋的市场价格为43.82万元，单价5500元／平方米。由于被告未能提供所要鉴定的农村集资房屋分摊的土地面积，鉴定机构未能对该房屋价值出具鉴定报告。
本院所确认的上述事实，有原告提交的拆迁补偿安置协议书、证明、房产执照、证明（盖玉霞）、原始凭证、报告书，被告提交的房屋开发动迁安置费、原始凭证，本院依职权调取的瓦政发（2002）56号关于印发瓦房店市城市房屋拆迁管理暂行办法的通知以及双方当事人当庭陈述笔录等在卷作证，以上证据经过开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告系自愿签订拆迁安置补偿协议书，该协议签订时其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，协议自双方当事人签字时成立并生效。但因国家行政法规及政策性调整，农村集资房不再允许兴建，被告未能及时对原告实施回迁安置，致使双方订立的拆迁安置补偿协议无法继续履行。现案涉房屋已被拆迁，被告无法对原告实施回迁安置，应采取货币补偿的形式履行协议约定的义务。对于原告主张被告给予货币补偿的诉讼请求，本院予以支持。被告同意按照已建好的农村集资楼的价值给予原告货币补偿，但因被告未能提供所鉴定农村集资房屋分摊的土地面积，致使鉴定机构未能对该农村集资房屋市场价格出具鉴定报告，被告也未提供其他证据证明该农村集资房屋的价值。被告主张以无法确定市场价格同时不被现有行政法规认可的农村集资房作为补偿依据，于法无据，本院不予采信。被告应对其举证不足承担不利后果。原告申请鉴定的商品房是案涉房屋原址兴建的房屋，鉴定机构已作出市场价格为5500元／平方米，对于原告主张要求按照该标准给予货币补偿的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方签订的拆迁补偿安置协议书中约定回迁面积为34平方米，被告1999年8月7日出具的证明同意回迁安置时偿还原告3.5平方米，即被告应给原告回迁安置的面积为37.5平方米。该协议书及证明中载明的回迁面积均是原、被告双方对回迁安置面积的认可，应以其上载明为准。被告主张应以实际拆迁原告面积27.49平方米为标准进行货币补偿，本院不予采信。对于原告要求按照37.5平方米进行货币补偿206250元的诉讼请求，本院予以支持。
原、被告双方于1999年8月7日签订的拆迁补偿安置协议书中未约定回迁时间，被告动迁负责人盖玉霞于2014年8月15日出具证明，证实回迁时间应为2年，即被告应在2001年8月6日前对原告进行回迁安置。原告自2000年8月7日起按首年100元／月、次年200元／月的标准从被告处领取临时安置补助费。2002年7月30日，瓦房店市人民政府颁发瓦政发（2002）56号文件对临时安置补助费标准予以调整。被告同意按照该标准对原告发放临时安置补助费。原告主张按照该标准自2000年8月7日起补发临时安置补助费，对于该文件颁发日前的临时安置费标准，仍应按照原、被告双方一致认可的标准发放，对于文件颁发后的临时安置补助费应按照该标准进行补发。2002年8月7日起，距被告承诺的回迁时间已超过一年，应按照300元／月逾期超过一年附加100%的标准支付原告临时安置补助费，即按600元／月予以支付。原告2002年8月7日至2014年8月8日的临时安置补助费已按200元／月标准领取，该部分应予扣除。现被告应补发原告的临时安置补助费应为（600-200）元／月×12个月×12年＝57600元。2014年8月9日至今的临时安置补助费尚未领取，应按照600元／月发放。
原告自2000年8月7日起领取临时安置补助费至2014年8月8日，期间未对该临时安置补助费标准提出异议，双方一直按照该标准履行。原告向本院起诉时提出按照瓦政发（2002）56号文件对补助标准予以调整。原告主张对补发的临时安置补助费计算利息的诉讼请求缺乏法律及事实依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二条、第七条、第三十二条、第六十条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：
一、被告瓦房店市人民政府祝华街道办事处祝华村民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告许娟房屋拆迁安置补偿款206250元；
二、被告瓦房店市人民政府祝华街道办事处祝华村民委员会于本判决生效之日起十日内补发原告2002年8月7日至2014年8月8日的临时安置补助费57600元；
三、被告瓦房店市人民政府祝华街道办事处祝华村民委员会于本判决生效之日起十日内按照600元／月标准向原告许娟支付自2014年8月9日起至本判决确定的给付之日止的临时安置补助费；
四、驳回原告许娟的其他诉讼请求。
案件受理费5536元，评估费5000元，合计10536元（原告许娟已预交），由原告许娟负担733元，被告瓦房店市人民政府祝华街道办事处祝华村民委员会负担9803元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 李佩昕
人民陪审员 周 艳
人民陪审员 张彦梅
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 化凌弘