河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫02民终1502号
上诉人（一审被告）李学义，男，汉族，1979年6月2日生。
被上诉人（一审原告）王爱茹，女，汉族，1950年8月29日生。
委托代理人何伯涛。代理权限为特别授权代理。
上诉人李学义为与被上诉人王爱茹房屋租赁合同纠纷一案，不服开封市金明区人民法院（2016）豫0211民初253号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明，2003年9月18日，王爱茹与丈夫何伯涛买下豪德广场25栋楼3号营业房，自2005年12月12日至2015年12月12日期间均出租给李学义。自2012年至2015年，双方约定三年的租金为50000元，李学义已支付王爱茹49500元。双方租赁期限届满之日为2015年12月11日，王爱茹提前两个月通知李学义若要续租需涨租至4.2万元每年，李学义若不能接受，王爱茹将不再出租。
上述事实由王爱茹提交的收条、房产证复印件、短信截图及双方当事人的当庭陈述予以证实。
一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人有法律约束力。王爱茹、李学义双方口头约定租赁期限自2005年12月12日至2015年12月12日，并约定2012年至2015年房租为5万元，现李学义仅支付49500元，下欠的500元房租李学义应予支付。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁，故本案王爱茹、李学义之间的租赁合同系不定期租赁，王爱茹有权随时解除合同。本案王爱茹于解除合同前两个月通知李学义，要求解除合同并腾房，符合法律规定，租赁合同于2015年12月12日解除。李学义应支付王爱茹自2015年12月13日至2016年3月28日期间的房屋使用费，王爱茹起诉要求按500元每天计算，无事实和法律依据，且数额过高，现酌定按照李学义自认的3年10万元为标准进行计算，即9815元。对李学义支付的1000元押金，应抵为房租予以扣除。综上，李学义应再支付王爱茹房屋占用期间的房屋使用费9315元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李学义于判决生效之日起十日内再支付王爱茹房屋使用费9315元。二、驳回王爱茹的其他诉讼请求。一审案件受理费338元，由李学义承担50元，由王爱茹承担288元。
李学义不服一审判决上诉称，2012年其与王爱茹商定房屋三年租金为49500元，王爱茹出具收据，故租金49500元是双方协商一致的结果，一审法院仅凭王爱茹陈述认定租金为50000元，明显错误；之所以房屋租赁期满后仍使用本案房屋，是因与王爱茹一直协商租赁价格，协商未果后，已搬离。故租赁期满后至其搬离前，共使用108天，租赁费比照原租赁价格支付较为公平合理；一审诉讼中并无自认租赁价格为3年100000元，且该价格高于同地段市场价格；本案房屋其在租用期间，卷帘门已用多年，无法正常使用，当时已将该情况告知王爱茹，请求王爱茹更换，王爱茹未更换，其为了房内财产安全，在王爱茹默许下，其将卷帘门更换，花费共计1500元，一审法院未将该费用从租金中扣除显然不合理。综上，应按照租金3年49500元的价格，计算多占用108天的房屋使用费4882元，扣除1000元房屋押金及卷帘门更换费1500元，其应支付王爱茹费用为2382元，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费用由王爱茹承担。
王爱茹答辩称，李学义、王爱茹从2005年起一直未签订书面合同不符合事实，有合同为据；之后不签合同的原因是李学义每年交房租时，故意少给，造成双方关系恶化。2012年至2015年少给租金500元，故不签合同，临时租赁关系不受法律保护。租赁到期后，双方未就房屋租金进行协商，二审诉讼中，李学义称双方一致协商价格未果后，已搬离了租赁房屋，实际情况是自本案一审立案后，李学义感到对自己不利的情况下，于3月28日自动腾房并将卷闸门钥匙交到一审法院。租赁期限到期后李学义继续占有房屋，应视为强占行为，一审诉讼中，要求一审法院认定李学义支付每天强使费用500元，现改为每天100元。李学义擅自移动卷帘门位置，王爱茹不知情，李学义所实施的行为均是为了继续租用房屋，王爱茹不可能同意李学义更换卷帘门。综上，应驳回李学义的上诉请求。
本院经审理查明，王爱茹提交的收条显示：“今收到房租肆万玖仟伍佰元整（49500元）时间2012.12.12.到2015.12.12共计叁年。何伯涛2012.12.12”。王爱茹认可收到条记载的房租款为李学义支付。2005年王爱茹收到李学义租房押金1000元。李学义之妻打电话告知何伯涛，所租房屋卷闸门已坏，何伯涛未到现场查看，李学义将卷闸门更换，李学义于2015年9月3日支出卷闸门更换费1500元。
本院认为，王爱茹将房屋交付李学义使用、收益，李学义应依照约定支付租金。王爱茹提交的租金收条，能证明何伯涛代王爱茹收取李学义房租49500元，期限从2012年12月12日起至2015年12月12日止（共计三年），不足以证明双方在该期间约定的房屋租金为50000元，且李学义不认可该期间租金为50000元，一审判决认定王爱茹、李学义在该期间约定的房屋租金为50000元依据不足，认定不当。本院认为，应以收条记载的租金标准计算房屋租金（即李学义应支付房租为49500元），现李学义已支付完毕。王爱茹提交的其向李学义发送的手机短信记录，能证明王爱茹于房屋租期届满前就续租事宜已告知李学义，李学义未向李爱茹回复，是否续租房屋双方未达成一致意见，故李学义应按约搬出所租房屋，并应将房屋返还李爱茹。因李学义未按约将房屋返还李爱茹，李学义应支付房屋租期届满后至返还房屋时止（从2015年12月13日起至2016年3月28日止）的房屋使用费。一审庭审中，李学义认可的3年100000元之标准，是房屋续租事宜达成一致的情况下房屋租金的支付标准，并非房屋租期届满后至返还房屋期间的房屋使用费支付标准，一审判决酌定按照李学义认可的3年100000元之标准计算房屋租期届满后至返还房屋时止（从2015年12月13日起至2016年3月28日止）的房屋使用费不当。本院认为，应以2012年12月12日收条记载的房屋租金标准计算租期外房屋使用费较为适当，即房屋使用费应为4904.17元。依据法律规定，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。二审诉讼中，李学义提交其更换所租房屋卷闸门费用收据一份，证明其更换卷闸门支出1500元，李爱茹亦认可李学义之妻向其爱人何伯涛电话通知卷闸门已坏之情况，但李爱茹经通知后未到租赁房屋处查看，李学义将卷闸门予以更换，应视为李爱茹对更换卷闸门事宜的认可，且更换卷闸门之事宜符合房屋使用性质，故该卷闸门更换费用应由李爱茹负担。一审庭审中，李爱茹认可收到李学义租房押金1000元，故应抵为房屋使用费予以扣除。李学义应支付李爱茹房屋使用费为2404.17元（房屋使用费4904.17元－卷闸门1500元－租房押金1000元）。综上，一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十一条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持开封市金明区人民法院（2016）豫0211民初253号民事判决第二项；
二、撤销开封市金明区人民法院（2016）豫0211民初253号民事判决第一项；
三、本判决生效后十五日内，李学义支付王爱茹房屋使用费共计2404.17元；
四、驳回李学义的其他上诉请求；
如未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费50元，由李学义承担17元，王爱茹承担33元。
本判决为终审判决。
审判长 谷长东
审判员 杨雯蒨
审判员 胡朝勇
二〇一六年八月十日
书记员 张雅菲