甘肃省酒泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）酒民一终字第490号
上诉人（原审被告、反诉原告）孙建荣，男，生于1963年12月6日。
委托代理人王建伟，甘肃长治律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王健，男，生于1976年6月15日。
上诉人孙建荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2014）酒肃民二初字第95号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人孙建荣的委托代理人王建伟、被上诉人王健到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2012年2月9日，原告王健（乙方）与被告孙建荣（甲方）签订了《房屋租赁意向书》，约定：一、乙方租赁经营甲方位于酒泉市肃州区酒火路商务楼（鑫磊石材北邻）第三层、第四层及所属楼层的附属设施，共计2198㎡。租赁期限为5年，自2012年1月1日至2016年12月31日，年租金395640元。二、甲方与住户已经签订的合同合法有效，由乙方重新签订后执行。甲方与住户已经签订的合同，合同总租金为403780元，自2012年1月1日起由乙方收取，甲方已经收取的2012年1月1日之后的租金，由乙方从给付给甲方的合同款中扣减，甲方已经代缴的2012年1月1日后的水电费由乙方付给甲方。三、签订意向书后，乙方向甲方交纳定金5万元，合同签订后，定金改为押金。四、乙方在签订正式合同后，向甲方交清2012年1月1日至2012年12月31日的租金押金共计445640元，以后每年12月15日前交清次年租金。五、双方在签订意向书3天后，应该签订正式合同，合同的主要内容与意向书相同，逾期5天，则视为乙方自动退租。六、租赁期满后，双方结清费用，甲方检查验收房屋设施完好后，将押金退还乙方。七、乙方负责租赁房屋的水电暖卫管理和服务，水电暖卫物业费由乙方代收代缴，乙方在租赁期内发生的经营性债权债务由乙方承担，一切因实际使用而产生的费用，乙方应如期交纳。2012年2月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同主要内容与2012年2月9日签订的租赁意向书一致，增加的内容如下“1、因乙方违反合同约定而产生的违约金、损坏赔偿金等费用甲方从押金中抵扣。2、房屋如需装修，须和甲方沟通，应保证不影响房屋的结构完好及正常使用，经甲方书面同意，方可进场施工。3、乙方未经甲方书面同意，不得将承租的房屋转租或分租给其他第三方。4、乙方在租赁期满后如需续租，应提前一个月通知甲方，由双方另行协商续租事宜。在同等条件下乙方享有优先续租权。租赁期满后，乙方应在5日内将房屋交还甲方，任何滞留物，如未取得甲方谅解，均视为放弃，任凭甲方处置，乙方绝无异议。5、甲乙双方任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款，导致本合同中途终止，则视为违约，双方同意按照合同法规定支付18％的违约金。2012年2月19日，双方签订合同补充说明，约定双方就2012年商务楼第三层和第四层的租金和已经签订的合同的结算情况做以下说明：1、2012年1月1日至2012年12月31日，王健应付给孙建荣房租28万元，押金5万元。扣减已收三、四层押金（转由王健收存）合计35000元；扣减已收2012年之后三层的租金41363元；扣减3层合同到期顺延305房租一月446元，318房租一月413元，326房租一月446元，合金1305元；扣减四层黄福生2012年1月至8月房租43890元；应加收4层姚林刚2011年9月1日至12月30日房租28755元，合计237197元。2、从2013年1月1日起，房租仍执行合同规定的15元／㎡每月。3、本说明和合同合法有效，具有相同的法律效力。以上协议签订后，原告于2012年2月20日支付定金2万元，2月22日支付定金2万元。在租赁期间，原告对租赁的7间房屋进行了装修，包括303号、306号、309号、310号、313号、323号、341号，对装修费用，经原告申请，本院依法委托酒泉市价格认证中心进行鉴定，鉴定结论为62490元，以上装修费用为固定装修的费用，原告支付鉴定费用2500元。因以上房屋装修的用途为出租，除此之外，原告还购买了床上用品、日用品、沙发、茶几等家具花费12584元，安装机顶盒花费2012元、安装监控系统花费9000元。以上费用合计86086元。另查明，2012年7月20日，被告向住户发出通知一份，载明：根据酒火路公寓房屋租赁合同，孙建荣将合法拥有的酒火路商务楼三层、四层出租给王健。现因王健违约，孙建荣根据合同规定终止合同，收回房屋，王健不再有签订合同、收取房租、管理服务的权利。2012年11月25日，原、被告签订关于孙建荣、王健终止合同进行清算的约定：孙建荣和王健于2012年2月16日签订的房屋租赁合同以及合同补充说明，因为王健没有按照合同规定缴纳缴清押金，于2012年7月28日终止该合同，双方于2012年11月24日约定：根据合同法规定，对合同的经营行为进行清算；双方应友好、公正、合理协商，王健对前期不文明、非理性的粗暴行为向孙建荣道歉；清算过程中，先自行清算，双方协商，协商意见不统一时，委托会计师事务所清算；对会计师事务所的清算结果双方仍不接受时，起诉人民法院，对最后的结果，双方将遵守执行。双方协商终止履行合同后，原告将租赁房屋返还被告，由被告出租他人使用。在原告租赁期间，原告于2012年5月15日退还租户张婷押金1000元，该押金由被告收取，原告代为退还。在原告返还租赁房屋后，被告于2012年9月28日退还租户李兴昱押金420元，于同年12月4日退还租户秦鹏押金1000元，于同年12月23日退还租户魏成杰押金1000元，以上押金均系原告在其经营期间收取。再查明，本案争议房屋系被告孙建荣从酒泉市鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫隆房产公司）租赁，2011年4月21日，被告与鑫隆房产公司签订租赁合同，约定该公司将位于酒火路的商务楼及后院场地出租给被告，商务楼共四层，建筑面积4000㎡，租赁期限自2012年1月1日至2016年12月31日。2011年6月，被告与鑫隆房产公司签订补充协议一份，约定本合同项下房屋未经鑫隆房产公司同意，不得另行转租、转让、质押。转租指的是合同所涉房屋整体全部转移给他人使用，由乙方收取租赁费用“吃过水面”的行为。2015年5月10日，鑫隆房产公司出具证明一份，载明：兹证明孙建荣承租我公司开发的酒火路商务楼，我公司同意孙建荣在合同期内可以将部分楼层或房间转租。
原审认为，本案争议的商务楼系被告于2011年4月21日从鑫隆房产公司租赁，被告与鑫隆房产公司签订租赁合同约定未经鑫隆房产公司同意，被告不得将合同所涉房屋整体转租给他人使用。2012年2月16日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，被告将商务楼第三层、第四层及所属楼层的附属设施转租给原告使用。原告认为被告并非房屋的所有权人，其无权出租房屋，而且实际产权人不认可被告的出租行为，请求确认双方签订的房屋租赁合同无效。关于原、被告签订的租赁合同的效力问题，鑫隆房产公司出具证明证实其同意孙建荣在合同期内将部分楼层或房间转租。被告虽然不是房屋的所有权人，但因房屋所有权人认可其转租行为，故原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，但在该合同履行过程中双方发生了争议，原、被告于2012年11月25日签订书面协议约定于2012年7月28日终止《房屋租赁合同》以及《合同补充说明》的效力，原告也已将租赁房屋返还被告，故双方签订的《房屋租赁合同》以及《合同补充说明》已由双方协商解除，对于原告要求确认该合同无效的诉请，本院不予支持。对于原告起诉的装修费用，固定装修部分经鉴定费用为62490元，以及原告提交的有效票据可以证实的其他装修投入，原告实际支出的装修费用确定为86086元。对于该装修费用，因原告使用时间较短，在原、被告协商解除租赁合同后，房屋实际由被告出租给他人使用，被告获得了因房屋装修产生的利益，兼顾公平原则，被告应向原告支付部分装修费用。被告辩称原告未经其书面同意进行装修，对装修不予认可。因双方协商终止合同后，原告将租赁房屋返还给了被告，被告接收房屋后并未对房屋的装修提出异议，且已将以上房屋陆续出租给他人使用，获得了因房屋装修产生的利益，故对该答辩意见本院不予采纳。故对原告起诉的装修费用，本院酌情支持68869元（86086元＊80%）。对于原告诉请的水电费26411.82元，因以上费用系原告租赁期间产生，原告未提交证据证明双方对水电费有特殊约定，原告使用期间的水电费用应由原告自行承担，故对该项诉讼请求本院不予支持；对于原告诉请的其他损失，包括人工工资等，属于原告租赁房屋期间的正常支出，并非被告给其造成的损失，故对该项诉请，本院不予支持。原、被告于2012年2月16日签订租赁合同，约定租赁期限自2012年1月1日至2016年12月31日；于2012年11月25日签订书面协议约定于2012年7月28日终止该合同的效力。审理中原、被告双方对租赁房屋交付、返还的时间均有异议，本院以书面约定的时间为准。故原告实际使用租赁房屋的时间确认为自2012年1月1日至2012年7月28日。反诉被告应向反诉原告交纳使用期间的租赁费用，租赁合同约定年租金395640元，后双方签订了合同补充说明将2012年度租金变更为了280000元。故反诉被告应支付反诉原告租赁费161096元（280000÷365天×210天），反诉被告代替反诉原告退还租户张婷的押金1000元、在反诉被告租赁经营期间应由反诉被告收取而实际由反诉原告收取的租赁费121297元（应收黄福生租金38404元、应收姚林刚租金40321元、应收三层散户租金1305元、应收三层租金41267元）应从反诉被告应支付给反诉原告的租金中予以扣减。综上，反诉被告应支付反诉原告租赁费用38799元，因反诉被告已支付40000元押金，反诉原告应退还反诉被告押金1201元。对于审理中原告主张的其代为退还其他租户的押金，因原告未提交证据予以证实，故对该部分押金本院不予处理。对于反诉被告诉请的水电费用，租赁房屋返还前产生的水电费用应该由反诉被告承担，反诉原告提交的缴纳水电费的票据证实2012年7月28日以前产生的水电费为2314元，对该期间产生的水电费用应由反诉被告承担。对于反诉原告诉请的代为退回住户的押金2420元，审理中，反诉被告认可以上押金系其经营期间收取，但尚未退还；反诉原告提交了退还押金的收条以及反诉被告收取押金的收据，以上证据充分证实反诉原告代为退还部分押金的事实，故对该项反诉请求，本院予以支持。对于反诉原告诉请的违约金，双方签订的终止合同进行清算的协议证实双方已协商终止合同并协商对经营行为进行清算，该协议应视为双方对解决争议达成的协议，因该协议中未要求原告支付违约金，故对该项反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第九十三条之规定，判决：一、被告孙建荣支付原告王健装修费用68869元；二、被告孙建荣返还原告王健押金1201元；三、反诉被告王健支付反诉原告孙建荣水电费为2314.1元；四、反诉被告王健返还反诉原告孙建荣代为退还住户的押金2420元；五、驳回原告王健的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告孙建荣的其他诉讼请求。综合以上一至四项，被告孙建荣应支付原告王健65335.9元，限被告孙建荣于本判决生效后10日内付清。
宣判后，被告（反诉原告）孙建荣不服，上诉称：一、原审判令上诉人向被上诉人支付装修费用68869元，没有法律依据。理由：1、双方在租赁合同中对于装修约定，被上诉人如需装修，须经上诉人书面同意。被上诉人在一审中未提供上诉人同意装修的书面意见，被上诉人是否对房屋进行了装修，装修了几间，被上诉人没有提供证据予以证明，所以被上诉人应承担举证不能的法律后果；2、原审认定“原告将房屋返还给被告，被告接收后并未对房屋的装修提出异议，且已将以上房屋陆续出租给他人使用，获得因房屋装修产生的利益”，该认定与双方租赁合同第八条二款约定“任何滞留物，如未取得上诉人的谅解，均视为放弃，任凭上诉人处置，被上诉人没有任何异议”相悖，没有法律依据。3、原审采纳酒泉市价格认证中心的鉴定价格没有法律依据。原审在被上诉人未提供证据证明是否装修和装修几间的情况下认定被上诉人装修了6间房屋是错误的。二、原审判令上诉人退回被上诉人定金40000元，与法律规定相悖。根据双方约定：乙方在合同签订后，向甲方交清2012年1月1日至12月31日的租金后，伍万元的定金才能转为押金，但是本案中被上诉人并没有缴清租金，所以合同约定的5万元定金（实际缴纳定金4万元）还是定金，并没有转化为押金，因此应适用定金罚则。三、原审未判令被上诉人向上诉人支付违约金是错误的。双方在租赁合同中对于违约金有明确约定，双方合同终止的原因是被上诉人未按约定支付租金，因此被上诉人应按合同约定向上诉人承担违约金。综上，原审判决上诉人向被上诉人支付装修费及押、未支持上诉人的违约金请求是没有法律依据的，请求二审法院依法改判上诉人不承担装修费和不退回定金，改判被上诉人向上诉人支付租赁费38299元及违约金6893.82元，一二审诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。
被上诉人王健答辩称：原审判决由上诉人向被上诉人支付装修费是合法合理的；对于4万元的性质，上诉人是认可作为押金的；在合同履行过程中是上诉人强行收回房屋，是上诉人存在违约行为。综上，原审认定事实清楚，判处得当，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审查明的事实与原审查明的无异，并由《房屋租赁意向书》、《房屋租赁合同》及合同补充说明，定金收据、购买日用品清单、机顶盒发票、收条、销货清单、售货凭证、收条、通知、涉案财物价格鉴定结论书、《租赁合同》、《补充协议》、酒泉市鑫隆房地产开发公司出具的证明、《关于孙建荣、王健终止合同进行清算的约定》、押金收据、退还押金的收条、水电费发票、询问笔录、庭审笔录及当事人的陈述等证据在案予以佐证。
本院认为：关于上诉人孙建荣提出原审判由其向被上诉人王健支付装修费用68869元无法律依据的主张，首先，根据上诉人在2014年11月4日询问笔录的陈述”，结合被上诉人装修的时间，可知上诉人对于被上诉人装修是知情的，上诉人未予以阻止，则视为其同意被上诉人对租赁房屋予以装修，对于上诉人以被上诉人装修未经其书面同意为由不支付被上诉人装修费的理由不能成立；其次，根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第2款约定“租赁期限届满后，乙方（王健）应在5日内将房屋交换甲方（孙建荣）；任何滞留物，如未取得甲方谅解，均视为放弃，任凭甲方处置，乙方决无异议。”该条款是对租赁期满后房屋交还和房屋内物品如何处置的约定，本案中双方当事人之间的租赁合同并未履行完毕，因此双方之间不能适用该条款的约定，对于上诉人以该条款约定为由不支付被上诉人装修费的理由不能成立；最后，结合上诉人对被上诉人装修事宜的默认、被上诉人的装修清单、其他设施安装和物品的购买清单可知，被上诉人客观上确实对租赁的部分房屋进行了装修，并安装了相应设施和购买了其他用品，价格鉴定人员根据现场勘查及市场调查情况对涉案标的物的价格进行鉴定是客观真实的，经查，上诉人在对酒价鉴（2015）02号装修价格鉴定结论书进行质证时，对该份证据的真实性无异议，对于上诉人以原审采纳鉴定价格没有法律依据为由不支付被上诉人装修费的理由不能成立。双方之间的租赁合同虽因被上诉人违约而解除，但是双方系协商后解除合同，合同解除后装修房屋和其他设备、物品实际由上诉人出租给他人使用，原审判由上诉人支付被上诉人装修费用68869元适当，上诉人的该项主张不能成立，本院不予支持。
关于上诉人孙建荣提出被上诉人王健缴纳的4万元属于定金，其不应退还的主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”，从上诉人孙建荣提交的反诉状中可知，上诉人认可被上诉人缴纳的4万元为押金，且同意在被上诉人应向其缴纳的款项中予以扣除，庭审中上诉人未提供相反的证据对该陈述予以反驳，故对于上诉人的该项主张，本院不予支持。
关于上诉人孙建荣提出被上诉人应向其支付38299元的租赁费的主张，经原审确认被上诉人欠付上诉人租赁期间的租赁费为38799元，且被上诉人未提起上诉则视为其认可，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”二审中，上诉人向被上诉人主张租赁期间的租赁费38299元，视为上诉人对自己权利的放弃，故对于上诉人的该项主张，本院予以支持。
关于上诉人孙建荣提出原审未支持其违约金请求没有法律依据的主张，根据2012年11月25日双方签订的《关于孙建荣、王健终止合同进行清算的约定》的内容“因为王健没有按照合同规定缴纳房租，没有缴清押金，于2012年7月28日终止执行该合同……”可知，被上诉人王健没有按照合同约定缴纳房租和缴清押金是导致合同终止的原因，因此被上诉人王健在履行合同中存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”和双方签订的《房屋租赁合同》第九条违约责任的约定“甲、乙双方任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行合同规定条款，导致本合同中途终止，则视为该方违约，双方同意按照《合同法》规定支付18%的违约金”，被上诉人应向上诉人支付相应的违约金。二审中，上诉人请求被上诉人向其承担的违约金为欠付租金38299元的18%即6893.82元，且被上诉人也认可合同约定的违约金为欠付租金的18%，故对于上诉人要求被上诉人承担违约金6893.82元的主张，本院予以支持。
综上，原审认定事实不清，判处不当，上诉人的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第（三）项、第一百七十五条之规定，拟判决如下：
一、维持酒泉市肃州区人民法院（2014）酒肃民二初字第95号民事判决第一、三、四项；
二、撤销酒泉市肃州区人民法院（2014）酒肃民二初字第95号民事判决第二、五、六项；
三、被上诉人王健支付上诉人孙建荣租金38299元；
四、被上诉人王健支付上诉人孙建荣违约金6893.82元；
五、上诉人孙建荣退还被上诉人王健押金40000元；
六、驳回双方的其他诉讼请求。
以上相互抵顶后，上诉人孙建荣应支付被上诉人王健58942.08元，限上诉人孙建荣于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4990元，由上诉人孙建荣承担1990元，被上诉人王健承担3000元；一审反诉费2280元，由上诉人孙建荣承担1662.5元，被上诉人王健承担617.5元；鉴定费用2500元，由上诉人孙建荣承担2000元，被上诉人王健承担500元；二审案件受理费2605元，由上诉人孙建荣承担1761元，被上诉人王健承担844元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 丽
代理审判员 赵建兵
代理审判员 胡国丽
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 赵国才