上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杨民四（民）初字第3910号
原告（反诉被告）刘丽娟。
委托代理人周俊明，上海标胜律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄露森。
委托代理人卢苏华，金学苑律师事务所上海分所律师。
原告刘丽娟诉被告黄露森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员王芩菲独任审判，于2013年12月26日公开开庭进行审理。后被告黄露森提起反诉，本院于2014年1月10日再次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）刘丽娟及其委托代理人周俊明、被告（反诉原告）黄露森及其委托代理人卢苏华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘丽娟诉称，被告向原告承租上海市XXX路XXX号XXX室作粥店经营，为此原告向其明确系争房屋无法办出粥店的营业执照，且被告须保证不起油锅，对此被告均予同意，故双方于2012年4月15日签订租赁协议。后因邻居反映油烟卫生影响日常生活，故居委于2013年6月6日召开协调会，会后原告应居委要求通知被告停止餐饮经营，被告不同意，此后原、被告共同努力试图做通邻居的工作，但未成。2013年7月19日被告要求支付2013年7月22日之后的租金，原告予以拒绝，但被告持续粥店的经营，直至2013年8月底，此后虽不经营但仍占用房屋，无视损失的发生拒不还房。原告要求被告结算占用期间的租金、水电煤、押金，后解除合同返还房屋，被告不同意并要求原告赔偿损失，双方数次协商均未成，原告的亲属曾建议给予被告人民币1万元（本案货币单位均为人民币）补偿，对此原告坚决不同意。合同签订之初双方即言明餐饮经营如影响居民的，后果由被告承担，现因邻居的异议致粥店无法继续，而被告亦不愿变更经营方式，故合同只能解除，原告从未主动要求解约，故没有所谓的原告擅自解约违约之说。被告应当腾空还房，并承担占用期间的租金及水电煤。被告所称的装修均系其自身经营之需，原告没有理由赔偿，相反被告应当自行拆除，恢复房屋原状，其中包括被告在天井内搭建的水斗。至于其搭建在屋内的隔墙，本应由被告拆除，现原告可以自行处理。故诉请要求：1、确认系争租赁合同于被告收到本案起诉状之时解除；2、被告腾空还房；3、被告拆除位于系争房屋天井内的水斗及附属设施；4、被告按月租金7000元的标准支付系争房屋2013年7月22日至其实际还房时止的租金及使用费；5、被告支付原告垫付的电费2773.51元、欠付的水费283.5元，及暂估的天然气费1000元。
被告黄露森辩称及反诉称，签约时的确言明系争房屋无法办出粥店的营业执照，且不能起油锅，对此被告均予承诺并无违反，经营粥店是签约租赁的合同目的，不可能变更，被告也不懂得其他经营方式，现原告以邻居不同意粥店经营为由主张解除合同，该理由没有法定或约定依据，故系原告单方解约，显已违约。2013年7月19日原告拒绝收取租金，该行为是明确的终止合同的意思表示，被告后于2013年8月8日停止经营，故系争租赁合同实际已于当日解除。此后至今被告早已不再继续占用系争房屋，故不应承担原告所称的租金或使用费。被告同意还房，只因原告始终不同意按约赔偿被告的装修损失，故被告无法腾空屋内物品。被告承租房屋后，实施粉刷、加装墙面铝塑板及装饰图板、搭建隔墙、铺设电线、订制玻璃大门、添置家具、改装下水管道并搭建水斗等，花费近4万余元，原告违约故应赔偿上述损失。调解期间为迅速解决矛盾降低双方损失，被告一再退让降低赔偿要求，即便是原告的亲属提出补偿1万元，被告亦予同意，但原告又反悔，说明其并无诚意，由此造成损失的扩大。天井内的水斗系因原使用的水斗渗水至邻居处，故应居委要求由被告出资而建，原、被告约定租赁结束时维持现状，且水斗不拆除对原告亦有用处，故被告不负拆除之责。被告同意支付确未支付的水电煤欠费。综上，系争租赁合同早已于2013年8月8日解除、被告同意腾空还房、支付水电欠费、但没有欠租亦无支付使用费之说，亦不同意拆除水斗。并反诉诉请：1、原告返还押金7000元；2、原告赔偿装修损失3万元。
反诉被告刘丽娟辩称，正如原告诉称所述，原告从未主动要求解约，只是转告居委及邻居的要求，通知被告不得继续经营粥店，要求被告变更经营方式。现系争合同因客观上无法继续而解除，对此原告没有过错更无违约。被告所称的装修系其经营所需，亦不存在花费4万元的事实，故原告不同意赔偿。至于押金，原告同意在被告履行交房、支付欠租欠费义务之后，如数返还。
经审理查明，原告与其夫李开平是上海市XXX路XXX号XXX室（公寓）房屋产权人，李开平全权委托原告处理该房出租事宜。
2012年4月15日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定：原告将系争门面房屋出租于被告作经营之用；期限三年自2012年4月22日至2015年4月21日；月租金7000元，每三个月一付，每次提前7天付清下期租金，先付后租；押金7000元，合同期满返还被告；租赁期间发生的水电煤等费用均由被告承担；租赁期内双方如有特殊情况终止协议的，须提前一个月书面申请，经对方同意后方可执行，单方终止协议的须赔偿另一方全部经济损失；系争房屋不能办理营业执照；被告经营粥店，不起油锅。
合同签订后，原告将房屋交于被告，被告向原告交付押金7000元，并分期支付租金，租金付至2013年7月21日。
被告占用房屋用以经营粥店，于租赁期间粉刷了墙壁、加装1米左右高的墙面铝塑板，之上装贴装饰图板、添装电灯并铺设电线、改换玻璃大门、添设桌椅家什等，并在屋内搭建了一道隔墙，墙后用作厨房。此外，房屋交于被告时原厨房位置搭有淋浴房，后被告将此处作洗碗之用，致渗水至相邻住房，2012年9月经居委协调，由被告出资2000余元改装水管接至天井处，在开井内搭建水斗使用，上述淋浴房位置后安放冰箱。在此事的处理过程中，原、被告之间亦有协商，并在被告持有的合同文本上对第七条作了变更和记录，意思是被告未做好安全防护的后果由被告承担，如有事故发生或房屋损坏的，根椐责任协商解决赔偿问题，合同落款还补充道：三年合同期满不再续约，改建的水管维持现状，被告为经营粥店所搭建的辅助建筑予以拆除。
2013年4月及此后，系争房屋部分邻居多次向相关部门反映油烟影响生活、环境卫生恶化等，故江浦街道与居委于2013年6月6日召开了协调会，会议结果是居民给予一至两周过渡期，房东与承租人则尽快停止餐饮经营，街道和居委搭建调解平台，如争议仍不能解决的，街道将会同相关单位对非法经营联合执法。此后，原告将协调会情况告知被告，要求被告做好粥店停业的准备，被告不同意，希望再与邻居沟通，后大部分邻居仍不同意粥店继续经营。期间被告维持粥店的经营，并于2013年7月19日向原告要求支付下期租金，原告则予拒收。2013年8月期间，受群众举报工商等部门时有现场检查，故被告断续经营，并于月底停止经营。为租金、押金、水电煤等费用的结算，原、被告始终无法达成一致，居委、派出所、司法所应当事人要求多次调解，原告坚持要求被告付清占用期间的全部租金，被告则坚持原告应予补偿，故调解未成。2013年10月原告委托律师向被告发函，限期被告支付2013年7至10月的租金或房屋使用费，并交还房屋，否则将依法追究违约责任。此后原、被告未交接房屋，被告虽未经营但占用房屋至今。2013年12月原告具状来院，作本案诉请。
审理中，原、被告确认：截至2013年10月5日电量结算周期，原告代被告支付电费2773.51元；截至2013年11月6日抄表，被告尚有水费283.5元未予支付；截至目前，被告尚有100个天然气消费量未予承担，双方确认以250元结算。上述款项被告同意支付。
除当事人于庭审中所作陈述之外，以上事实由系争房屋产权登记信息及房屋共有人李开平出具的《委托书》、原、被告各自留存的系争《房屋租赁协议》、水电煤单据、律师函、上海市杨浦区江浦路街道辽源一村居民委员会出具的《情况说明》等证据材料予以证明。
本院认为，系争房屋虽临街但类型是公寓，原、被告签约明确被告承租房屋经营粥店，言明该房无法办出粥店的营业执照，如有油烟可能引起邻居的异议故不得起油烟，对此双方在建立租赁关系时作出了共同的预见，并在合同中具明相关内容，故原、被告就系争房屋缔结的如上约定系合意而成，则租赁双方应当共同承担由此产生的后果与风险。现因系争房屋邻居不愿忍受餐饮经营产生的油烟、垃圾等给日常生活带来的不便，致原、被告无法维持被告承租房屋经营粥店的履约状态，即系争合同在履行过程中发生了合同双方签约时虑及的障碍，障碍无法逾越的，原、被告只能共担后果。事实上不仅是邻居不同意开粥铺，于系争房屋无证经营亦得不到行政允许，被告不调整经营方式的，合同应当解除。
因此，原告是主动解约，还是以拒绝收租的方式终止合同，因合同本应解除故在所不问，亦无原告违约之说。结合案情，尤其是2013年7月19日原告拒绝受领2013年7月22日之后租金等事实，本院认为系争租赁合同的解除以2013年7月22日确认为宜。
合同解除后，被告应当及时腾空还房，双方结算租金、押金、水电煤等费用，被告仍继续占用房屋的则应支付占用期间的使用费。审理中原、被告就现阶段水电天然气的结算及押金的返还达成一致，本院应予确认。如上所述，原、被告对系争合同无法继续履行均有过错，应共担责任，并且，考虑到合同解除后被告就系争房屋的占用与此前的占用有所不同，实际没有经营，故本院结合具体案情酌定被告应当承担的使用费数额。被告主张装修赔偿，却未就所称的3万元提供相应证据佐证，故本院无法采纳。被告搬离时在不损毁房屋的前提下，可以将其添附的物品一并搬离，考虑到房屋大门、电灯、包括天井内的水斗等设施实际留存于屋内更能维持和保护其使用功能，故被告不得拆除与搬动，由原告酌情补偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）刘丽娟与被告（反诉原告）黄露森于2012年4月15日就上海市XXX路XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁协议》于2013年7月22日解除；
二、被告（反诉原告）黄露森应于本判决生效之日起十日内腾空上海市XXX路XXX号XXX室房屋，并将房屋交还于原告（反诉被告）刘丽娟；
三、被告（反诉原告）黄露森应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘丽娟房屋使用费（按每月人民币3000元计，自2013年7月22日算至其实际还房时止）；
四、被告（反诉原告）黄露森应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘丽娟水、电、天然气欠费共计人民币3307.01元；
五、原告（反诉被告）刘丽娟的其余诉讼请求，不予支持；
六、原告（反诉被告）刘丽娟应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）黄露森押金人民币7000元；
七、被告（反诉原告）黄露森的其余反诉请求，不予支持；
八、原告（反诉被告）刘丽娟应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）黄露森补偿款人民币3000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币671元，减半收取计人民币335.5元，及反诉受理费人民币362.5元，共计698元，由原告（反诉被告）刘丽娟与被告（反诉原告）黄露森各负担人民币349元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王芩菲
二〇一四年一月十七日
书记员 邱静静
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。