江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3280号
上诉人（原审原告）南京大全实业有限责任公司，住所地南京市鼓楼区中央路331号。
法定代表人沈佳华，该公司董事长。
委托代理人郑国华、王重飞，江苏唯衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）南京南邦科技开发有限公司，住所地南京市栖霞区马群工业园内。
法定代表人南光进，该公司董事长。
委托代理人王彬彬，江苏钟山明镜律师事务所律师。
上诉人南京大全实业有限责任公司（以下简称大全公司）与上诉人南京南邦科技开发有限公司（以下简称南邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖迈民初字第434号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年6月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人大全公司的委托代理人王重飞、上诉人南邦公司的委托代理人王彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大全公司原审诉称，2002年12月19日，大全公司与南光进订立一份土地及房屋租赁合同，合同约定由南光进承租大全公司所有的位于栖霞区东井村41号土地和在该地块内的栖霞区和燕路274号房屋二楼4.5间及一楼1间，用于开办农贸市场。租期自2002年12月1日至2012年12月1日，租金为每年12万元。合同到期后，大全公司要求南光进返还租用的土地和房屋，南光进不愿返还。大全公司迫不得已又与南邦公司续签了一年租赁合同，合同期限自2013年1月1日至2013年12月31日。合同到期后，南邦公司仍然拒绝返还租赁物。故要求判令南邦公司立即从栖霞区东井村41号地块内的十字街农贸市场土地上迁出并返还租赁大全公司的5.5间房屋及土地。另因十字街农贸市场现共有230个摊位，每年各摊位管理费共约280万元，因南邦公司拒不返还租赁物，造成大全公司280万元的损失，应予赔偿，故要求判令南邦公司赔偿大全公司经济损失280万元及同期银行贷款利息85400元，诉讼费由南邦公司负担。
南邦公司原审辩称，1、双方订立的租赁合同包括二个部分，有5.5间房屋和农贸市场用地。南邦公司承租后，自行建设了十字街农贸市场。大全公司所出租的土地的用途为住宅建设，但大全公司擅自变更土地用途，出租的土地被用作农贸市场建设，违反了相关法律的规定，应属无效合同，因此，南邦公司建设农贸市场的花费就应视为一种损失，应根据过错大小由双方各自承担。2、南邦公司未迁出租赁物给大全公司造成的损失，应参照租金标准进行计算，大全公司并非十字街农贸市场的所有人，其按照摊位费来计算损失，没有法律依据。3、十字街农贸市场改造工程从2013年11月份结束，如果没有得到大全公司可以继续租用土地和房屋的承诺，南邦公司也不可能花费巨资进行农贸市场的改造。因此，如果大全公司坚持收回租赁物，应依法对南邦公司进行补偿。
原审法院经审理查明，南邦公司于2001年12月5日成立，法定代表人为南光进。2008年7月，南邦公司设立南京南邦科技开发有限公司十字街集贸市场分公司，负责人为南光进。经营地址为栖霞区迈皋桥街道和燕路274号。
原审另查明，2002年12月19日，大全公司与南光进签订
一份房屋租赁合同，合同约定由南光进承租大全公司位于栖霞区和燕路274号小二楼4.5间和楼下十字街一间房屋及农贸市场用地。租期自2002年12月1日至2012年12月1日，年租金为12万元。合同第七条约定：“租赁期间，双方不得借故解除合同。一方如因特殊情况需中止合同时，应提前三个月征得对方同意，并商定补偿损失之费用。但因国家、大全公司上级（集团公司）政策发生变化或因不可抗拒的因素造成合同不能继续履行时，甲乙双方均不作违约，不承担违约责任”。合同第八条约定：“如甲方（大全公司）机构调整或其他原因，需中止合同，乙方（南光进）不作赔偿要求”。合同订立后，双方均依合同约定履行了合同义务。南邦公司在和燕路274号土地上建设了十字街农贸市场。合同到期后，2013年大全公司和南邦公司又订立一份租赁合同，合同约定由南邦公司继续租用大全公司十字街农贸市场的土地及该地块上的房屋9间。租赁时间自2013年1月1日至2013年12月31日止。合同第三条约定：“在租赁期限内，乙方（南邦公司）用于农贸市场经营，不得擅自改变该房屋的使用用途”。合同第四条约定：“租金为每年人民币贰拾万元整；乙方（南邦公司）在元月十日前一次性付清一年的租金，甲方（大全公司）在收到租金时，应给乙方开具一份正式收据”。合同第七条约定：“1、因甲方（大全公司）用地，乙方（南邦公司）无条件撤出，不要任何经济补偿。2、因甲方与第三方合作，新建农贸市场，甲方帮助乙方与第三方协调乙方的经营权，租赁费用按市场价格，双方友好协商，甲方不做任何经济补偿。3、本条1、2两款终止本协议，应给乙方三个月搬迁时间。4、由于国家建设需要解除本协议时，在保证甲方利益前提下，根据国家相关政策规定，可对乙方经营及设施进行适当补偿”。合同订立后，南邦公司已按合同约定交纳了2013年全年的租金20万元。租赁合同到期后，南邦公司仍拒绝返还租用大全公司的土地及房屋。2015年1月29日，本院组织双方对租赁物现状进行现场勘验，南邦公司租用大全公司的房屋仍为2002年南光进和大全公司订立的租赁合同中所载明的5.5间房屋，现十字街农贸市场由南邦公司十字街集贸市场分公司在经营。
原审再查明，2006年土地管理部门向大全公司发放国有土
地使用权证，大全公司拥有座落在本市栖霞区东井村41号地块内的3693.2平方米的国有土地使用权，土地用途为住宅。现栖霞区十字街农贸市场所在地位于栖霞区和燕路274号，该农贸市场位于栖霞区东井村41号地块范围内。
原审还查明，2013年南京市栖霞区政府向各街道办事处下发宁栖政字（2013）4号文件，要求对包括十字街农贸市场在内的多家农贸市场进行升级改造，同年5月22日，迈皋桥街道办事处对南京南邦科技开发有限公司十字街集贸市场分公司申请的十字街菜场升级改造项目进行了批复，但要求其接文后，按章办理规划、国土、环保、能源、工程招投标等相关手续，委托有资质单位编制项目可行性研究报告，报上级街道审核。同时文件中注明该批复并非批准该项目的行政许可决定，不得视为该项目开工建设的依据，如发生未经批准擅自开工的行为，本批复将自动失效。
上述事实，有房屋租赁合同、土地证、工商登记材料、原审法院勘验笔录、栖霞区人民政府文件、迈皋桥街道办事处批复及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，2006年大全公司已通过出让方式依法取得了国有土地使用权证，大全公司拥有位于南京市栖霞区东井村41号土地（面积为3693.2平方米）的使用权。根据法律规定，国有土地使用权可依法进行出租。因此，2013年大全公司与南邦公司签订的租赁合同中涉及土地租赁的部分，并无违反国家法律法规强制性规定的情况，应属合法有效。大全公司改变土地用途的行为，可根据法律规定，由土地行政管理部门依法依规进行处理，但并不属于合同无效的法律范畴。另大全公司出租给南邦公司的5.5间房屋既没有权属证书也没有建设工程规划许可证。故2013年大全公司与南邦公司签订的租赁合同中涉及房屋租赁的部分，违反了法律法规的强制性规定，该部分内容应属无效。根据法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。现大全公司与南邦公司订立的租赁合同已于2013年12月31日到期，合同到期后，承租人南邦公司理应返还所租赁的土地和房屋。大全公司要求南邦公司立即迁出并返还租赁物，理由正当、于法有据，原审法院予以支持。南邦公司至今未返还租赁物，其给大全公司所造成的损失，应参照大全公司与南邦公司签订的租赁合同所约定的租金标准进行计算。大全公司要求南邦公司将其收取的摊位管理费赔偿给大全公司，没有法律依据。关于南邦公司辩称租赁合同无效，根据法律规定，应由过错方各自承担相应的责任。对此，南邦公司可明确所主张的赔偿数额另案起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条、第二十九条之规定，原审法院判决：一、南邦公司于判决生效之日起十日内从位于栖霞区东井村41号土地上的十字街农贸市场内迁出；从其租用大全公司的十字街农贸市场小二楼4.5间及楼下十字街1间的房屋内迁出；并返还大全公司上述所租赁的土地及房屋。二、南邦公司于判决生效之日起十日内给付大全公司土地及房屋占有使用费（按每月1.7万元为标准，自2014年1月1日起计算至实际返还上述租赁物时止）。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29884元，由大全公司负担23884元，南邦公司负担6000元。
上诉人大全公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决适用法律错误。被上诉人违约拒不迁出，给上诉人大全公司造成巨大损失，其中包括迁出后应由我方收取的可得利益损失即农贸市场摊位费，即为我方的可得利益损失。原审对此未予支持，违反法律规定。二、原审判决仅判决南邦公司给付我方房屋占有使用费20万／年，而对方拒不迁出一年的摊位费却有200多万元，原审判决显失公平，放纵了对方的违约行为。综上，上诉人大全公司请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持大全公司的诉讼请求，并由南邦公司承担本案的诉讼费用。
南邦公司答辩称，农贸市场是在我方承租对方土地基础上，由我方建立起来的。对方出租给我方的五间半房屋系违法建筑，对于对方请求返还的诉请，原审法院不应支持。
上诉人南邦公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定双方签订的租赁合同合法有效存在错误。大全公司所拥有的涉案土地的批准用途为住宅，现大全公司擅自变更土地用途并出租的行为明显违反法律禁止性规定，故该合同应属于无效合同。根据法律规定，无效合同的处理为恢复原状或折价补偿，原审对我方在租赁土地上的扩建、添附部分未予处理，使我方遭受了巨大损失。综上，上诉人请求判令我方迁出租赁土地时，大全公司应给予相应补偿。
被上诉人大全公司答辩称，我公司与南邦公司签订租赁合同，确实是改变了土地用途，但该改变并不影响合同效力。2013年双方签订的租赁合同租赁物就是农贸市场，当时签合同就是给南邦公司用地十年，十年后该土地及房屋都归属我公司所有。故南邦公司上诉没有事实与法律依据。应驳回其上诉。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，双方当事人均无提供新的证据。
本院认为，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，大全公司与南邦公司于2013年签订的租赁合同中，约定由南邦公司继续租用大全公司十字街农贸市场的土地及该地块上的房屋，租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日止。因大全公司出租给南邦公司使用的涉案房屋未取得建设工程规划许可证，其与南邦公司签订的租赁合同中涉及房屋租赁的部分，违反了法律相关规定，该部分内容应认定无效。但涉及土地租赁的部分，并无违反法律、行政法规等强制性规定的情形，该部分内容应认定有效。关于南邦公司上诉主张在该地块所添建的建筑物是否拆除及折价补偿问题，虽已查明该建筑物无合法建造手续，但该建筑物是否属违章建筑、应否继续利用或拆除，并不属于本案审理的范畴，南邦公司可另行主张。现因双方租赁期已届满，大全公司拥有十字街农贸市场所在地的国有土地使用权，故原审法院判令南邦公司从承租的土地及涉案房屋内迁出并返还给大全公司符合法律规定，本院予以支持。因南邦公司对十字街农贸市场进行投资升级改造，合同到期后南邦公司未能及时返还租赁物，原审参照合同约定的租金标准计算占用使用费，并无不当。大全公司主张按南邦公司收取的摊位管理费标准赔偿其损失，理由不成立，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29884元，由上诉人南京大全实业有限责任公司负担14942元，上诉人南京南邦科技开发有限公司负担14942元。
判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 付 双
二〇一五年七月十七日
书 记 员 汪海燕