北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13392号
上诉人（原审被告）宫伟忠，男，1969年3月26日出生。
委托代理人赵颖琦，男，1969年2月16日出生，顺义区红十字会法律顾问。
被上诉人（原审原告）吴桂娥，女，1982年4月1日出生。
被上诉人（原审原告）张杰，男，1984年2月8日出生。
二被上诉人共同委托代理人李田华，北京市微明律师事务所律师。
上诉人宫伟忠因与被上诉人吴桂娥、张杰房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第05213号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
2013年4月，吴桂娥、张杰共同诉至原审法院称：我们系夫妻关系。2013年1月19日，我们在北京金色时光房地产经纪有限公司员工郭×的介绍下，与宫伟忠就其名下房产证为X京房权证顺字第2×××号的房产（房屋坐落：北京市顺义区石景苑×室）达成房屋买卖意向。宫伟忠向吴桂娥、张杰及中介公司承诺该房产系其单独所有，宫伟忠有权处分并承诺收到首付款后将款项专用于房屋解押。我们当即支付2万元购房定金，并签署《北京市房屋买卖合同》（以下简称合同）。虽然合同由吴桂娥一人签订，实际上是我们夫妻二人用夫妻共同财产共同购房。合同约定买卖价格为130万元，首付款60万元。2013年1月20日，我们支付中介公司费用2.75万元。2013年1月25日，我们的购房资格审核通过，并由中介公司进行网上签约。2013年1月26日，我们通过银行柜台转账的方式向宫伟忠支付58万元首付款，宫伟忠表示收到首付款后的第一个工作日（2013年1月28日）申请提前解押还款。经我们与中介公司多次催促，宫伟忠至今未办理提前解押还款，并于最后一次承诺办理提前解押还款之日（2013年3月8日）起，失去联系长达8天，期间其家人及工作单位均表示不知其行踪。2013年3月16日，我们重新联系上宫伟忠，在我们的催促之下，宫伟忠表示因其妻子不同意而拒绝出售该房屋，并主张合同无效。我们多次催促宫伟忠协商解决此事，但宫伟忠始终不积极配合，宫伟忠并于2013年3月27日、2013年4月11日分两次返还我们首付款60万元。宫伟忠违反承诺未将首付款用于房屋解押，因房价上涨，拒绝履行合同，且提出合同无效。我们认为，宫伟忠的行为导致我们错过购房最佳时机，给我们造成了严重的经济损失。为此，我们诉至法院，请求：1.依法判令解除吴桂娥、宫伟忠于2013年1月19日签订的《北京市房屋买卖合同》；2.宫伟忠支付首付款30万元的利息，自2013年1月26日按同期银行贷款利率的4倍计算至2013年3月27日；支付首付款30万元的利息自2013年1月26日按同期银行贷款利率的4倍计算至2013年4月11日；3.宫伟忠赔偿吴桂娥、张杰房屋差价损失30万元；4.宫伟忠赔偿吴桂娥、张杰误工损失4400元；5.诉讼费由宫伟忠承担。
宫伟忠辩称：涉诉房屋系我婚后的夫妻共同财产，我是瞒着其妻子签订的售房合同，没有经过妻子同意，故该售房合同是无效的。2013年3月份，双方发生争议后，我经与妻子协商，同意继续履行合同，但吴桂娥、张杰担心继续履行有风险，不同意继续履行合同。双方约定我将定金及首付款返还给吴桂娥、张杰后，双方再无其他争议，所以没有继续履行合同。吴桂娥、张杰的误工发生在2012年4月11日之后，此时双方已经协商一致，故该项损失不是必要的损失。对于利息损失，双方并没有约定涉诉房屋解押的期限；我收到首付款后不足以完成涉诉房屋解押，双方就此事一直在协商；且即使存在利息损失，也应按照同期银行存款利率计算。综上，不同意吴桂娥、张杰的诉讼请求。
原审法院经审理认为：本案中，宫伟忠以涉诉房屋为夫妻共同财产，其出售房屋未经过其妻子同意为由主张合同无效，但涉诉房屋的房屋所有权证上记载涉诉房屋共有情况为单独所有，未记载存在其他共有人，故张杰、吴桂娥有理由相信涉诉房屋为宫伟忠单独所有，故吴桂娥与宫伟忠签订的《北京市房屋买卖合同》为有效合同。对宫伟忠主张合同无效的辩解，法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，在合同履行期限届满之前，合同一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方有权解除合同。本案审理中，宫伟忠明确表示因为房价上涨，不同意继续履行合同，故对吴桂娥、张杰解除双方签订的《北京市房屋买卖合同》的诉讼请求，法院予以支持。吴桂娥、张杰表示放弃赔偿首付款利息损失，法院不持异议。宫伟忠明确表示因为房价上涨，不同意继续履行合同已构成违约，故对由此给吴桂娥、张杰造成的合理损失，宫伟忠应予赔偿。吴桂娥、张杰主张依据双方签订的《北京市房屋买卖合同》约定的购房价格与《房地产估价报告》确定的房屋价格，要求宫伟忠赔偿房屋差价损失30.38万元并无不当，对此，法院应予支持。对于吴桂娥、张杰主张的误工损失，因未能提出充足、有效的证据，且宫伟忠不予认可，故法院不予支持。据此，原审法院于2014年8月判决：一、吴桂娥与宫伟忠于二○一三年一月十九日就位于顺义区石景苑×室房屋所签订的《北京市房屋买卖合同》，于判决生效之日即日解除；二、宫伟忠赔偿张杰、吴桂娥房屋差价损失三十万三千八百元，于判决生效之日起十日内履行；三、驳回张杰、吴桂娥的其他诉讼请求。
判决后，宫伟忠不服，上诉至本院称：双方已经协商一致解除合同，宫伟忠也已经按张杰、吴桂娥的要求退还了购房款，此后双方虽然又商洽购房事宜终因价格问题未能达成一致。原审法院混淆两次购房情节，认定宫伟忠违约并承担所谓“损失”有失公允。且张杰、吴桂娥拿回首付款之后并未实际购房，差价损失仅是其预期损失，不是实际损失，不应赔偿。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回吴桂娥、张杰的原审诉讼请求。吴桂娥、张杰同意原审判决。
经审理查明：2013年1月19日，（甲方）宫伟忠与（乙方）吴桂娥签订《北京市房屋买卖合同》，约定：甲方所售房屋坐落为北京市顺义区石景苑×室，建筑面积为105.98平方米；房屋所有权证号为X京房权证顺字第2277**，发证日期2009年12月11日；房屋性质为商品房；房屋已经设定抵押；房屋成交价格为130万元，乙方在签订本合同时支付购房定金2万元；甲方保证房屋产权无查封、无债务纠纷，提供的材料齐全、真实有效，可以办理权属过户、税务登记、贷款申请等与交易有关的事宜；乙方对交易房屋的具体情况充分了解，自愿买受该房屋；合同各方未按照约定履行义务的，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成的损失……同日，宫伟忠向吴桂娥出具收条，记载：“今收到吴桂娥购房定金2万元整，购房地址顺义区石景苑10-4-1502。”
2013年1月26日，宫伟忠为吴桂娥出具收条，记载：“今收到吴桂娥购房首付款58万元整，此款用于石景苑×房内贷款解贷用。”
宫伟忠称2013年3月12日，双方就解除于2013年1月29日签订的《北京房屋买卖合同》在中介公司进行了协商，并达成一致，只是没有签订书面协议。吴桂娥、张杰对于协商的时间、地点予以认可，但是不认可双方就解除于2013年1月29日签订的《北京房屋买卖合同》达成了一致。
2013年3月27日、4月11日，宫伟忠分别给吴桂娥中国工商银行的账户内转账30万元，共计60万元。
原审审理中，经对宫伟忠本人进行询问，宫伟忠称：因房价上涨了，按照原来的价格继续出售房屋太便宜了，故不同意继续出售房屋；如果张杰、吴桂娥还想继续购买涉诉房屋，其需要回去与其妻子协商；不同意赔偿张杰、吴桂娥主张的损失；涉诉房屋登记在其一人名下，但属于与妻子婚后共同出资购买的。宫伟忠并认为，涉诉房屋是夫妻共同财产，其未经妻子同意，与吴桂娥签订房屋买卖合同，出售涉诉房屋，应属无效。另，诉讼过程中，经吴桂娥、张杰申请，北京宝孚房地产评估事务所有限公司对涉诉房屋进行市场价格评估，结论为：评估对象于估价时点2013年4月21日（因宫伟忠于2013年4月11日已退还原告给付的全部购房款，留出10天作为原告重新选房的时间，故估价时点定在2013年4月21日），在公开市场条件下的房地产市场价值160.38万元。为进行涉诉房屋的市场价格评估，吴桂娥、张杰支付评估费5208元。依此，吴桂娥、张杰在最后的庭审中变更诉讼请求为：解除吴桂娥、宫伟忠于2013年1月19日签订的《北京市房屋买卖合同》；宫伟忠赔偿吴桂娥、张杰房屋差价损失30.38万元；宫伟忠赔偿吴桂娥、张杰误工损失4400元；案件受理费及评估费全部由宫伟忠承担。但吴桂娥、张杰对其主张的误工损失未能提出充足、有效的证据。宫伟忠坚持其答辩意见。
2013年3月12日，吴桂娥、张杰申请对涉诉房屋进行诉前财产保全，并向法院交纳25万元保证金，后于2013年5月申请解除诉前财产保全。2014年9月16日，吴桂娥、张杰申请对涉诉房屋进行诉讼财产保全，并向法院交纳30万元保证金。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋买卖合同》、收条、《房地产估价报告》、中国工商银行《个人业务凭证》、（2013）顺民保字第3822号民事裁定书等证据及询问笔录、庭审笔录在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点系吴桂娥、宫伟忠是否协商一致解除双方于2013年1月19日签订的《北京市房屋买卖合同》以及差价损失是否应当赔偿。依据本案查明的事实，双方确实就解除合同进行过协商，但对于是否达成一致意见，各执一词。宫伟忠上诉主张双方已经协商一致解除合同，其已经按张杰、吴桂娥的要求退还了购房款，仅是双方再次商洽购房事宜终因价格问题未能达成一致；宫伟忠虽然提交了两张《个人业务凭证》作为证据，但是该证据仅能证明宫伟忠已将定金、房屋首付款共计60万元退还给吴桂娥，其退款行为并不足以证明双方已经就解除合同达成一致，亦不能证明张杰、吴桂娥放弃请求宫伟忠赔偿损失的权利，故对宫伟忠的上述主张，因缺乏事实依据，本院不予采信。
因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。宫伟忠上诉主张差价损失系吴桂娥、张杰的预期损失，不是实际损失，不应赔偿，因其不能举证证明双方就赔偿损失达成一致意见；且宫伟忠在原审中明确表示因房价上涨，不同意继续履行合同，故，宫伟忠的该项主张缺乏事实及法律依据，本院亦不予采信。
综上，宫伟忠的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费5208元，由宫伟忠负担（于本判决生效之日起10日内交纳至原审法院）。
财产保全费10000元，由张杰、吴桂娥负担5000元（已交纳），由宫伟忠负担5000元（于本判决生效之日起10日内交纳至原审法院）。
一审案件受理费5958元，由张杰、吴桂娥负担101元（已交纳），由宫伟忠负担5857元（于本判决生效之日起10日内交纳至原审法院）；二审案件受理费5958元，由宫伟忠负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王锦强
代理审判员 鲁 南
代理审判员 闫 慧
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 陈 萌