河北省保定市徐水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0609民初972号
原告：何战琪（曾用名何占齐），男，1964年2月18日出生，汉族，住保定市徐水区。
委托诉讼代理人：杨绍兴，河北澜森律师事务所律师。
被告：保定市徐水区崔庄镇人民政府，住所地保定市徐水区崔庄镇。
法定代表人：周信峰，该镇镇长。
委托诉讼代理人：陈文贺，河北宇昊律师事务所律师。
原告何战琪与被告保定市徐水区崔庄镇人民政府（以下简称崔庄镇政府）合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告何战琪及委托诉讼代理人杨绍兴，被告崔庄镇政府的委托诉讼代理人陈文贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何战琪向本院提出诉讼请求：判令崔庄镇政府返还购房款27000元，按五年期定期存款利率计算支付利息144892.95元，共计171892.95元。事实和理由：何战琪与崔庄镇政府于2001年3月30日签订《商住楼买卖合同》，约定何战琪购买崔庄镇政府所建的位于崔庄中学院内、徐新公路北侧的西2-1#、西2-2#两套商住楼，面积共计363.6平方米，总价款为523000元。何战琪分两次将购房款26万元交付崔庄镇政府。后因客观情况，崔庄镇政府不能按约履行交付房屋，何战琪开始向崔庄镇政府主张返还购房款。2002年1月4日，双方签订《商住楼退款协议》。2004年8月30日，双方再次签订《协议》，以示对《商住楼退款协议》的确认。经何战琪多次主张债权，崔庄镇政府自2006年1月20日始分24次向何战琪返还购房款共计233000元，至今仍有27000元尚未给付。近两年何战琪多次找崔庄镇政府协调剩余房款及利息未果，不得已诉至法院。
崔庄镇政府辩称，崔庄镇政府认可何战琪陈述的事实，但何战琪主张的利息过高，没有依据。根据双方的退款协议及2004年8月30日所签订的协议约定了支付利息条款，双方应该遵照该条款执行，但何战琪不认可。崔庄镇政府不应该负担诉讼费。
经审查，对双方无争议的事实，本院确认如下：
1、2001年3月30日，何战琪与崔庄镇政府签订《商住楼买卖合同》一份，约定：何战琪购买崔庄镇政府所建的位于崔庄中学院内、徐新公路北侧的西2-1#、西2-2#两套商住楼，面积共计363.6平方米，总价款为523000元。付款方式为：何战琪先行支付总购房款的49.7%即26万元，主体完工后付80%，竣工付100%；房屋交付时间为2001年10月30日以前，如遇特殊情况，最迟11月15日以前交付。延期视为崔庄镇政府违约；违约责任：乙方（何战琪）无正当理由提出退房视为违约，甲方（崔庄镇政府）扣留乙方全部购房款的20%，余款退回乙方，终止买卖关系。甲方若不能在2001年11月15日前交付商住楼，甲方按同期银行活期存款利率的两倍向乙方支付利息（从2001年11月16日开始计息，直至商住楼交付使用）。合同还对其他事宜进行了约定。合同签订前，何战琪于2000年11月16日向崔庄镇政府交付购房款20万元。合同签订后，何战琪于2001年4月9日向崔庄镇政府交付购房款6万元。合计交付前期购房款26万元。
2、2002年1月4日，因市场解体等原因，崔庄镇政府无法按合同约定建设及交付房屋，经双方协商签订了《商住楼退款协议》一份。约定：一、甲方（崔庄镇政府）须于2002年8月30日前退回乙方（何战琪）全部购房款及应付利息。二、所付利息参考同期银行活期存款利率执行，期限自2001年11月16日起到退款之日止。该协议签订后，崔庄镇政府未按约定期限履行退还购房款的义务。
3、2004年8月30日，双方就退还购房款再次签订《协议》一份。约定：崔庄镇政府于2002年1月4日与何战琪签订的《商住楼退款协议》，因崔庄镇政府财政紧张等原因，未能履行，2004年8月27日经崔庄镇党委扩大会研究决定，并与向对方协商，达成如下协议：一、崔庄镇政府承认2002年1月4日与何战琪签订的《商住楼退款协议》，并确认其法律效力。二、此协议签订后崔庄镇政府尽早退还此款。
4、崔庄镇政府自2006年1月20日始分24次向何战琪返还购房款共计233000元，尚欠27000元未付。其中：2006年1月20日两次还款4.2万元，尚欠21.8万元；2006年8月17日还款5000元，尚欠21.3万元；2006年8月30日还款5000元，尚欠20.8万元；2006年10月10日还款3000元，尚欠20.5万元；2007年2月25日还款10000元，尚欠19.5万元；2007年8月4日还款5000元，尚欠19万元；2007年11月2日还款3000元，尚欠18.7万元；2008年2月3日还款5000元，尚欠18.2万元；2008年7月2日还款5000元，尚欠17.7万元；2009年1月19日还款15000元，尚欠16.2万元；2009年9月1日还款5000元，尚欠15.7万元；2010年1月6日还款10000元，尚欠14.7万元；2010年9月13日还款5000元，尚欠14.2万元；2011年1月29日还款10000元，尚欠13.2万元；2011年10月10日还款10000元，尚欠12.2万元；2012年1月18日还款10000元，尚欠11.2万元；2012年2月10日还款5000元，尚欠10.7万元；2012年9月20日还款5000元，尚欠10.2万元；2013年1月31日还款10000元，尚欠9.2万元；2013年4月17日还款5000元，尚欠8.7万元；2013年9月17日还款10000元，尚欠7.7万元；2014年1月20日还款20000元，尚欠5.7万元；2015年2月9日还款30000元，尚欠2.7万元。
对双方有争议的事实，本院认定如下：
何战琪主张，2002年1月4日崔庄镇政府与何战琪签订《商住楼退款协议》，约定在2002年8月30日前退还全部购房款。但崔庄镇政府并没有按其承诺履约，其行为已经违反约定，因此应承担违约责任；其次，崔庄镇政府长期占用何战琪的购房款长达十几年之久，给何战琪造成了重大经济损失，应当适用定期存款利率而不应当适用活期。因为双方在退款协议书中已经明确约定，按照存款活期利率计算利息，但到2002年8月30日崔庄镇政府既没有支付利息也没有偿还购房款，在此期间即2001年11月16日至2002年8月30日按照同期中国人民银行存款利率0.99%计算，符合双方约定，该期间利息为1837.55元。自2002年8月31日后应按分期退还购房款的时间分别按银行同期定期存款利率计算，累计利息共计142796.68元（含2002年8月30日前利息1837.55元；具体计算方式详见列表）。崔庄镇政府应支付何战琪上述经济损失。对何战琪的上述主张，崔庄镇政府抗辩称：对利息的计算方式和参考的利率有异议。首先，双方签订买卖房屋合同、退款协议及2004年8月30日再次签订的协议，是双方在自愿的基础上达成的协议，均具有法律效力，对双方均有约束力。2002年1月4日双方签订的退款协议，实质上是双方对原商住楼买卖合同的解约协议，在该协议中双方对原买卖合同关于利息的支付计算方式进行了变更，双方就该协议约定利息应该遵守，应该按照同期银行活期存款利率，期限应该自2001年11月16日起到退款之日，即该退款协议所约定的第二项内容。2004年8月30日双方又签订了协议一份，协议第二款及第一款也对2002年1月4日的退款协议进行了补充和确认，双方应该按照同期银行活期存款利率支付利息，而非何战琪主张的应该按照相应的定期存款利率执行，因为双方不具备有存储关系，而且双方也约定了利息执行的期限一直到退款之日。因此，利息的计算应该参照同期银行活期存款利率执行。关于何战琪在诉讼之前支取的商住楼房屋退款实质上为本金，应该在计算利息中的节点予以扣除，因此，对何战琪主张的利息计算方式和参考的利率不予认可，具体数值请法庭依法计算核定。
结合双方陈述及提交的证据，本院经审查认为，2001年3月30日双方签订《商住楼买卖合同》后，何战琪依据合同约定向崔庄镇政府交付购房款26万元，后崔庄镇政府因故不能履行合同双方于2002年1月4日签订了《商住楼退款协议》，并约定于2002年8月30日前退回何战琪全部购房款及应付利息。但崔庄镇政府并未依照该协议的约定履行退款义务。虽双方于2004年8月30日就退还购房款再次签订《协议》，但崔庄镇政府仍未及时退还何战琪的购房款，至今仍尚欠购房款27000元，崔庄镇政府的行为，构成违约，应承担违约责任。何战琪要求按五年期定期存款利率计算利息损失的主张缺乏法律依据，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”规定，其违约损失应按约定自2001年11月16日至2002年8月30日按活期存款利率计算；自2002年8月31日至2017年5月10日（何战琪主张时间）可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》按年利率6%分段计算为宜。据此，依据退款时间和款额分段计算后，2001年11月16日至2002年8月30日期间的利息为1837.55元；2002年8月31日至2017年5月10日按年利率6%分段计算违约损失为132823.68元（计算方式详见列表），合计134661.23元。
本院认为，崔庄镇政府与何战琪签订《商住楼买卖合同》，何战琪依据合同约定向崔庄镇政府交付购房款26万元后，双方形成商品房买卖关系，后因崔庄镇政府因故无法履行房屋交付义务，经协商双方又签订《商住楼退款协议》，并约定于2002年8月30日前退回何战琪全部购房款及应付利息。至此，双方已解除《商住楼买卖合同》，崔庄镇政府应及时退还何战琪的购房款，因崔庄镇政府未按约定及时退还何战琪购房款，构成违约，应承担违约责任，崔庄镇政府应当支付何战琪损失134661.23元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：
一、被告保定市徐水区崔庄镇人民政府返还原告何战琪购房款27000元；并支付自2001年11月16日至2002年8月30日期间的利息1837.55元、自2002年8月31日至2017年5月10日按年利率6%分段计算违约损失132823.68元，合计134661.23元，以上共计161661.23元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告何战琪其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3738元，减半收取计1869元，由保定市徐水区崔庄镇人民政府负担1767元，何战琪负担102元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审判员 范文雪
二〇一七年八月一日
书记员 国 帅