西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
未民初字第01870号
原告（反诉被告）武万荣，男，1960年8月19日出生，汉族。
委托代理人唐永洪，男。
被告（反诉原告）西安市添好实业公司。住所地：西安市未央区枣园南岭**号*幢*层。注册号610100000001816。
法定代表人巩木林，总经理。
委托代理人权伟。
原告武万荣与被告西安市添好实业公司（以下简称添好公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武万荣及其委托代理人唐永洪，被告添好公司的委托代理人权伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武万荣诉称，2007年10月11日与被告签订商品房买卖合同，其购买添好住宅小区1幢2单元22层22203号房屋一套，交付首付款135593元，因故双方对该合同进行了注销。2009年10月19日其与被告重新签订了商品房买卖合同，约定2009年10月25日之前交付135593元首付款购买上述房产，剩余房款办理按揭贷款，该合同于2009年11月27日进行了电子备案。后因其一代身份证和二代身份证冲突问题，按揭贷款未能及时办下，被告拒绝配合其继续办理按揭贷款，导致4年多来房屋未交付。几经诉讼，2013年9月2日西安市中级人民法院驳回了被告要求解除合同的诉讼请求。该判决生效后，被告拒绝收取剩余房款和违约金，且拒绝交付房屋，其已通过公证形式提存了剩余房款和违约金。故诉至法院要求被告：1、履行与其签订的商品房买卖合同，交付房屋，并将合同中约定的付款方式更改为一次性付款，房屋总价款为427247元；2、按照合同约定支付2013年12月26日至交房之日的违约金；3、支付因提存房款和违约金所支出的费用1270元；4、承担本案诉讼费。
被告添好公司辩称，商品房买卖合同签订后，其多次通知原告办理按揭贷款手续，原告均以各种理由拖延拒绝办理，导致其长达7年未收到购房款，并非其拒绝配合。商品房买卖合同的条款及房价应由双方协商变更，不应由法院判决变更和确定。双方签订的合同对买受人逾期付款，合同继续履行的约定非常明确，原告偷换概念，将未办理按揭贷款手续的违约金与合同约定的逾期付款违约金混淆，逃避应当承担的逾期付款责任。原告自行提存房款和违约金与其无关，要求驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告添好公司诉称，与反诉被告签订的商品房买卖合同约定，反诉被告逾期付款超过60日合同继续履行的应当按照逾期应付款日计万分之1.5支付违约金，现按揭贷款无法办理，反诉被告要求继续履行合同，应当在承担上述违约金后再变更合同，否则合同无法继续履行和变更。另其已代反诉被告交纳了物业费和暖气费共计131957.28元。故要求反诉被告：1、支付逾期付款违约金68643.5元；2、承担物业费和暖气费共计131957.28元；3、承担全部反诉费。
反诉被告武万荣辩称，西安市中级人民法院作出的判决要求其支付反诉原告违约金41174元，因反诉原告拒绝收取剩余房款和违约金，其已经将上述款项提存，反诉原告计算逾期付款违约金无事实依据，不应支持。因其购买的房屋，反诉原告一直未交付，在交房之前，房屋的所有权未转移，故其不应承担物业费和暖气费。
经审理查明，2007年10月11日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发建设的添好住宅小区1幢2单元22层22203号房屋，原告支付了首付款135593元，后因故双方注销了该合同。2009年11月23日，原、被告重新就上述房屋签订了商品房买卖合同，约定：该房屋建筑面积为124.43平方米，总房款为427247元；原告应于2009年10月25日交纳首付款137247元，剩余29万元办理银行按揭贷款，逾期付款超过60日，被告有权解除合同，原告愿意继续履行合同的，经被告同意合同继续履行，原告自应付款期限第二天起至实际全额支付之日止按日支付逾期应付款万分之1.5的违约金；被告逾期交房60日内按已交付房款日计万分1之支付违约金，超过60日合同继续履行的按已交付房款日计万分之1.5支付违约金。另合同附件4第2条约定，原告应在商品房买卖合同签订之日将银行按揭所需所有资料交给被告，5日内到被告指定的银行办理按揭手续，如超过上述时间原告未提供相关手续或虽提供但不齐全，视为原告单方面解除合同，原告应向被告支付已交纳房款30%的违约金等。合同签订后，原告支付了首付款。因按揭贷款未能如约办理，2011年被告诉至我院，认为双方签订的商品房买卖合同已经解除，要求原告协助注销合同并支付违约金41174元，我院作出的（2011）未民一初字第01235号判决驳回了被告的诉讼请求，被告不服该判决上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院将该案发回重审，我院作出的（2012）未民一重字第00022号民事判决驳回了被告的全部诉讼请求，被告上诉，2013年9月2日西安市中级人民法院作出的（2013）西民二终字第00565号判决认为虽然剩余房款按揭贷款手续无法办理，但原告愿意通过其他方式支付剩余款项，继续履行合同，双方的合同目的并不必然无法实现，原告未按约办理相关贷款手续，应属违约，给被告造成较大损失，比照双方关于解除合同违约金的约定，由原告向被告支付违约金，故撤销了（2012）未民一重字第00022号民事判决，驳回了被告要求解除合同的诉讼请求，由原告向被告支付41174元违约金。该判决生效后，原告要求被告交付房屋，收取剩余房款及违约金未果，2013年9月13日原告将违约金41174元提存至陕西省西安市汉唐公证处，于2013年12月25日将29万元房款提存至陕西省西安市汉唐公证处，提存费共计1270元。因双方就房款支付、房屋交付等问题未能达成一致意见，酿成本诉。庭审中，原、被告均坚持其诉、辩主张。就反诉部分的物业费等被告提供了“1号楼2单元开发公司应付空置房物业费、电梯费、卫生费计算表”、部分物业等费用的发票、原告欠交费用明细，被告自行核算的原告应交物业、暖气费及滞纳金等全额共计102572.54元，按照空置房屋70%计算为57882.5元；原告表示被告一直未交付房屋，物业费等不应由其承担。庭审调解，因双方当事人各持已见致调解未果。
以上事实有商品房买卖合同、判决书、公证书、发票、欠交费用明细、当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，现原、被告所签订的商品房买卖合同应继续履行，房屋亦具备交付条件，故原告要求被告交付房屋的请求应予支持。本案争议焦点之一是原、被告所签订的商品房买卖合同付款方式能否变更为一次性付款，原告应不应该支付逾期付款的违约金。合同签订后，按揭贷款一直未能办理，西安市中级人民法院判决驳回了被告要求解除合同的请求，现原告表示愿意一次性支付购房款，为保证双方所签订合同的继续履行，原告要求将付款方式变更为一次性付款的请求应予支持；根据合同约定，原告未按约定办理按揭贷款手续，被告有权解除合同，西安市中级人民法院判决合同继续履行，由原告参照解除合同违约金的约定按照已交付房款的30%支付被告违约金，该违约金为继续履约违约金。自2009年11月23日签订合同后，被告一直未收到29万元购房款是事实，但考虑本案一直在诉讼中，且原告已经支付了被告4万余元的违约金，本院酌情判令原告按照中国人民银行1-3年期整存整取存款利率支付被告逾期付款违约金。西安市中级人民法院判决生效后原告要求交纳剩余购房款未果，于2013年12月25日对购房款进行了提存，应视为自提存之日向被告交纳了剩余购房款，逾期付款违约金本院酌情自2009年11月24日起计算至2013年12月25日。本案另一争议焦点为原告主张的逾期交房违约金和提存费用被告应否承担及被告反诉主张的物业等费用原告应否承担的问题，西安市中级人民法院虽判令合同继续履行，但如何履行，什么时间履行并未确定，双方在就此未达成一致意见的情况下，原告提存房款和违约金系原告单方行为，故原告要求被告自提存房款之日支付逾期交房违约金和提存费用的请求不应支持；因本案所涉房屋被告一直未交付原告，且物业管理服务合同与本案不属同一法律关系，被告反诉主张要求原告支付物业等费用的请求本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告西安市添好实业公司于本判决生效后十日内向原告武万荣交付添好住宅小区1幢2单元22层22203号房屋。
被告西安市添好实业公司于本判决生效后三十日内协助原告武万荣将商品房买卖合同第六条变更为一次性付款。
反诉被告武万荣以29万元为基数按照中国人民银行1-3年期同期整存整取存款利率自2009年11月24日起至2013年12月25日止支付反诉原告西安市添好实业公司逾期付款违约金，该款于本判决生效后十日内支付。
驳回原告武万荣的其余诉讼请求。
驳回反诉原告西安市添好实业公司的其余诉讼请求。
如原告武万荣未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7909元（原告武万荣已交纳），由原告武万荣承担100元，被告西安市添好实业公司承担7809元；反诉费2228元（反诉原告西安市添好实业公司已交纳），由反诉原告西安市添好实业公司承担1228元，反诉被告武万荣承担1000元，两相折抵被告西安市添好实业公司应支付原告武万荣6809元，于本判决生效后十日内给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 史丽妮
人民陪审员 杨丽娟
人民陪审员 周银凤
二〇一四年七月十四日
书 记 员 赵玉娜