广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂06民终52号上诉人(原审被告)：上思永福置业有限公司，住所地广西上思县思阳镇龙江半岛东街R9-3-103。法定代表人：韦伟和，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒙志豪，广西南港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊宗硕，男，1965年8月15日出生，壮族，住广西上思县。被上诉人（原审原告）：吕萍，女，1964年8月31日出生，壮族，住广西上思县。上诉人上思永福置业有限公司（以下简称永福公司）因与被上诉人熊宗硕、吕萍房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服上思县人民法院(2016)桂0621民初738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人永福公司的委托诉讼代理人蒙志豪，被上诉人熊宗硕、吕萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人永福公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回熊宗硕、吕萍的诉讼请求，一审、二审诉讼费用由熊宗硕、吕萍承担。事实和理由：一、涉案房屋经验收合格，符合交房条件。永福公司已于2016年4月1日通过快递方式通知熊宗硕、吕萍履行支付购房款义务及办理收房手续。熊宗硕、吕萍拒不收房也不支付购房款，责任在于熊宗硕、吕萍。一审判决永福公司承担2016年4月1日以后的违约责任错误。二、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中永福公司逾期交房，给熊宗硕、吕萍造成的直接损失即逾期期间的租房费。依据《拆迁补偿安置协议》第一条第三项之约定，过渡期租房费为每月800元。据此，2014年8月1日至2016年4月1日期间产生的租房费为16000元。本案违约金计算应以16000元为基数乘以30%才合法合理。一审判决永福公司支付熊宗硕、吕萍逾期交房违约金36800元并支付后续租房费1600元没有依据。被上诉人熊宗硕、吕萍辩称，一、2016年8月22日一审庭审时，永福公司既不当庭提供通过验收的备案表，又当庭表示未通过验收，迟至2016年10月熊宗硕、吕萍才通过法院得知涉案房屋已通过验收。涉案房屋的交房日应认定为2016年8月22日以后。二、一审法院是按照双方签订的《拆迁补充安置协议》的内容，判决永福公司支付熊宗硕、吕萍逾期交房违约金36800元并支付后续租房费1600元。请求二审法院驳回上诉，维持原判。熊宗硕、吕萍向一审法院起诉请求：一、永福公司向熊宗硕、吕萍支付租房费36800元；二、永福公司向熊宗硕、吕萍支付违约金429465.6元；三、永福公司向熊宗硕、吕萍支付多要的公摊面积费用13104元；四、永福公司支付全部诉讼费；五、后续租房费按熊宗硕、吕萍与永福公司签订的《拆迁补偿协议》第一条第5款的规定执行，时间从2016年7月1日起，按月计算，直至永福大厦通过验收，取得建筑工程竣工合格证为止；六、永福公司免费办理熊宗硕、吕萍坐落于永福大厦的新房房产证，时间要求在2018年前办好。办理过程中产生的各种费用由永福公司支付；七、永福公司执行《拆迁补偿安置协议》第四条规定，契税费用以及水、电开户费由甲方承担；八、免交6年物业费；九、以市场价9折折扣价购买或租永福大厦地下标准停车位。一审法院认定事实：2011年11月，上思县农业机械化技术学校为甲方与永福公司为乙方签订《协议书》，约定：“一、本项目开发建设必备条件。1、本合同约束双方在本项目的开发建设事宜，与团购房、房改房的职工个人签订《预定房定价与房改房赔偿合同》，在挂拍中标，经上思县人民政府批准，审批后另行签订；2、甲方于2011年12月依法将上思县思阳镇团结东路上思县农业机械学校用地，占地面积2863.75平方米，土地性质为国有划拨用地，土地证号：国用（2007）第12-1-69**号，地号：12-247号。首先经上思县人民政府主管部门批准，以旧危房改造补交土地出让金，将该用地变为出让土地……4、房改房职工每户每月按800元的租金计算，以及房改房职工每户搬迁费1000元……三、对房改房职工以及没有房改房的在编职工的商品房定价以及赔偿条件。1、对房改房的8名职工：熊宗硕……按其房改房以房产权证的实际面积以1.3倍赔偿给8名职工，如超过赔偿部分的商品房，乙方以1600元/平方米收回成本，如有部分职工不需要赔房的，乙方可用2200元/平方米收回其赔偿实际面积。每户房改房的职工每人只得选一套商品房（包括赔偿面积在内）不能超过128平方米的户型……”该协议书的全体职工栏有熊宗硕的签名。2012年3月13日，永福公司为甲方与熊宗硕、吕萍熊宗硕为乙方签订了《拆迁补偿安置协议》，约定：“在甲方与上思县农业机械化技术学校于2011年11月18日签订的《协议书》的基础上，达成以下拆迁补偿安置协议。第一条、补偿安置方法。1、乙方有权在‘上思思阳镇团结东路，土地使用证编号：国用（2007）第12-16912号，地号：12-247号，土地面积2853.07平方米’地块上建造的永福大厦8层-12层（从地面算起，地下停车库算作负楼层）选购一套不超过128平方米户型的房屋，房号以抽签方式确定，楼层高3米。甲方提供给乙方选购的商品房应符合国家质量安全标准和建筑设施配套要求；2、乙方每户被拆迁房屋建筑面积54.36平方米，按1：1.3的比例，甲方赔偿给乙方每户面积为70.668平方米的商品房，超出赔偿面积的商品房按1600元/平方米的计算价格；3、甲方应赔偿乙方装修费、搬迁费、过渡期租房费。标准为：每户装修费15000元、搬迁费1000元、26个月（含2个月回迁房装修时间）过渡期租房费20800元，三项合计每户赔偿金额36800元。甲方一次性将赔偿金付清给乙方，乙方必须在签订本协议之日起三十天内自行搬迁，如不搬迁，甲方可强行执行搬迁；4、甲方必须于2014年7月30日前交房给乙方使用，但如有不可抗拒的因素除外。如甲方违约，则从违约之日起每日违约金以购房总额（128×1600元）的3‰计算赔偿给乙方。违约金在甲方交房给乙方后10天内一次性付清；5、甲方如果不能按时交房，甲方应当自逾期之月起按原标准加倍支付租房费给乙方，每月付给乙方一次，直至甲方交房为止；第二条、购房付款方式。扣除补偿的70.668平方米后，其余的面积的房款乙方按以下条款选择一项进行支付。1、在甲方交房前10天内一次性付清。2、大厦封顶后办理按揭贷款……第五条、本拆迁补偿安置协议是协议书内容的细化、落实与补充，具有法律效力，同时协议书仍然有效。甲方取得商品房销售许可证后，甲乙双方再签订正式的商品房购房合同。签订正式商品房购房合同后，甲乙双方遵守正式的商品房购房合同、协议书与本拆迁补偿安置协议等三份合同、协议的有关约定……”。上述协议签订后，熊宗硕等将房屋交由永福公司拆除。2013年8月1日，熊宗硕与永福公司签订《永福大厦还建房确认书》，主要内容为：“一、确认认购房和房屋价款：户型：②，房号：2-1607，总面积124.91平方米，还建面积70.67平方米，实际成交面积54.24平方米，实际成交面积总价86784元；二、交付使用前必须签订商品房买卖合同，付清所有房款方可交付使用；三、本确认书从签订之日起生效，一式四份双方各执两份必须遵守执行，违约方负法律责任。”2014年4月，永福公司通过顺丰速递方式向熊宗硕、吕萍寄送《通知书》一份，通知熊宗硕、吕萍收到通知后三个工作日内办理交房手续。2016年8月8日，上思县住房和城乡建设局同意上思永福大厦工程验收备案。2016年8月10日，永福公司在《广西日报》刊登交房公告，公告永福大厦已通过竣工验收，交房条件，请各位永福业主尽快到永福大厦售楼部办理交房手续。一审法院认为，为实施旧房改造，案外人上思县农业机械化技术学校与永福公司签订了《协议书》，约定由永福公司对位于上思县思阳镇团结东路上思县农业机械化技术学校的2863.75平方米土地具体实施拆迁安置补偿等项工作。基于此，永福公司与熊宗硕、吕萍签订了《拆迁补偿安置协议》、《永福大厦还建房确认书》，这两份协议是熊宗硕、吕萍、永福公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。关于违约金如何认定的问题。根据熊宗硕、永福公司双方的约定，永福公司应于2014年7月30日前与熊宗硕、吕萍签订商品房买卖合同，并将房屋交付熊宗硕、吕萍使用，现永福公司未按协议约定将房屋交付熊宗硕、吕萍，已构成违约，应承担违约责任。熊宗硕、吕萍、永福公司签订的《拆迁补偿安置协议》既约定永福公司如未能如期交付房屋的，每超期一天应按购房总额的3‰承担违约责任，又约定永福公司不能按时交房，应当自逾期之月起按原标准（800元/月）加倍支付租房费，属约定不明。但永福公司仍需受该《拆迁补偿安置协议》的约束，承担逾期交房的违约责任。永福公司辩称双方约定的违约金过高，应以熊宗硕、吕萍已付房款为基数，每超期一天按0.1‰的标准计算违约金。经审查，熊宗硕、吕萍、永福公司双方置换的房屋总面积为124.91平方米，按协议约定的1600元/平方米计算，涉案房屋总价为199856元（124.91平方米×1600元/平方米）。依照《拆迁补偿安置协议》的约定计算，则每日违约金为599.57元（199856元×3‰），属于约定的违约金标准过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，结合公平合理原则和本案的实际情况，将永福公司逾期交房违约金计算标准酌情调整为每月按双方约定的租房费的双倍计付。现熊宗硕、吕萍主张至2016年6月30日止的违约金及租房费。故永福公司应向熊宗硕、吕萍支付自2014年8月1日起至2016年6月30日止的逾期交房违约金36800元（800元/月×23个月×2）。上述标准已足以弥补熊宗硕、吕萍因逾期回迁所造成的损失，对熊宗硕、吕萍另项主张该期间的租房费，本院不予支持。至于永福公司主张其已于2016年4月1日向熊宗硕、吕萍寄送收房通知书，熊宗硕、吕萍收到房通知书后，拒不接收房屋，由此产生的责任应由其自行承担的问题。房屋须经验收合格方可交付使用，对未经验收合格的房屋，买房人可拒绝接收房屋。涉案房屋于2016年8月8日经验收备案，故对永福公司已于2016年4月1日将房屋交付熊宗硕、吕萍的主张，不予采纳。关于熊宗硕、吕萍主张的自2016年7月1日起至永福大厦通过验收之日止的后续租房费问题。永福大厦于2016年8月8日经验收合格备案，根据原、永福公司双方签订的《拆迁补偿安置协议》第一条：“补偿安置办法……5、甲方如果不能按时交房，甲方应当自逾期之月起按原标准加倍支付租房费给乙方，每月付给乙方一次，直至甲方交房为止。”的约定，永福公司应支付2016年7月1日至2016年8月8日的租房费1600元（800元/月×2）。关于涉案房屋公摊面积问题。熊宗硕、吕萍认为签订《协议书》、《拆迁补偿安置协议》后，永福公司变更设计图纸，导致其户型公摊面积由16.28平方米增加到24.47平方米，永福公司应向熊宗硕、吕萍支付多要的公摊面积费用13104元。熊宗硕、吕萍未能提供证据证明永福公司变更设计图纸导致其户型公摊面积增加，永福公司亦不予认可，且熊宗硕、吕萍尚未向永福公司支付该笔费用，故对熊宗硕、吕萍主张永福公司应向其支付多支要的公摊面积费用13104元，不予支持。关于熊宗硕、吕萍主张永福公司应于2018年前办好新房房产证，并承担办证过程中产生的各种费用，承担契税费用、水电开户费，同时免收熊宗硕、吕萍6年物业费，允许熊宗硕、吕萍以市场价9折折扣价购买或租用永福大厦地下标准停车位的问题。熊宗硕、吕萍诉请永福公司应于2018年前办好新房房产证，现该期限尚未届至；而熊宗硕、吕萍提出的办证费用、契税费用、水电开户费、6年物业费、以市场价9折折扣价购买或租用永福大厦地下标准停车等诉请，均未实际发生，熊宗硕、吕萍诉请永福公司履行期限尚未届至及实际发生的行为，没有事实和法律依据，不予支持。熊宗硕、吕萍可待相关事由发生后，再主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、永福公司向熊宗硕、吕萍支付自2014年8月1日起至2016年6月30日止的逾期交房违约金36800元；二、永福公司向熊宗硕、吕萍支付自2016年7月1日起至2016年8月8日止的后续租房费1600元；三、驳回熊宗硕、吕萍的其他诉讼请求。案件受理费2402元，由熊宗硕、吕萍负担2188元，永福公司负担214元。本院二审期间，各方当事人均无新证据向法庭提交。各方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、永福公司交房时间如何认定；二、一审判决永福公司向熊宗硕、吕萍支付逾期交房违约金和后续租房费有无事实和法律依据。本院认为，一、关于永福公司交房时间如何认定的问题。永福公司上诉主张其已于2016年4月1日通过快递方式通知熊宗硕、吕萍履行支付购房款义务及办理收房手续，一审判决永福公司承担2016年4月1日以后的违约责任错误。因涉案房屋于2016年8月8日验收备案，永福公司于2016年8月10日才在《广西日报》刊登涉案房屋交房公告，故永福公司在涉案房屋不具备交付条件的2016年4月1日通知熊宗硕、吕萍办理收房手续时，熊宗硕、吕萍有权拒绝接收房屋，并要求永福公司承担违约责任。永福公司上诉主张其无需承担2016年4月1日以后的违约责任无事实依据，本院不予支持。二、关于一审判决永福公司向熊宗硕、吕萍支付逾期交房违约金和后续租房费有无事实和法律依据的问题。永福公司上诉主张2014年8月1日至2016年4月1日期间产生的租房费为16000元，本案违约金应以16000元为基数乘以30%计算，一审判决永福公司支付熊宗硕、吕萍逾期交房违约金36800元并支付后续租房费1600元没有依据。因永福公司未能按约在2014年7月30日交房、迟至2014年8月才通知熊宗硕、吕萍收房，熊宗硕、吕萍就逾期交房违约金仅主张至2016年6月30日，故一审法院按照《拆迁补偿安置协议》第四条和第五条的约定并根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，结合公平合理原则和本案实际情况，判决永福公司向熊宗硕、吕萍支付逾期交房违约金36800元（2014年8月1日至2016年6月30日）和后续租房费1600元（2016年7月1日至2016年8月8日）实体处理并无不当，本院予以维持。永福公司上诉请求继续调低违约金无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人永福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费760元（上诉人上思永福置业有限公司已预交），由上诉人上思永福置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔 静代理审判员  林智明代理审判员  王 勋二〇一七年四月五日书 记 员  廖 兰附：本案判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。