广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法乐民初字第349号
原告中国工商银行股份有限公司佛山乐从支行，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人张铭辉，该行行长。
委托代理人李振道，系该行员工。
委托代理人申川，系工商银行佛山分行员工。
被告何凤莲，住福建省漳浦县。
委托代理人陈汉原，广东泰扬律师事务所律师。
委托代理人朱穗姿，广东泰扬律师事务所律师。
被告佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人刘永基。
委托代理人卢大为，广东创誉律师事务所律师。
委托代理人何旭林，广东创誉律师事务所实习律师。
原告中国工商银行股份有限公司佛山乐从支行（以下简称工商银行乐从支行）诉被告何凤莲、佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司（以下简称雅居乐公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月25日立案受理后，依法由审判员萧永宜适用简易程序独任审判，于2015年4月13日公开开庭进行了审理，原告工商银行乐从支行的委托代理人李振道，被告何凤莲的委托代理人陈汉原，被告雅居乐公司的委托代理人卢大为到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告工商银行乐从支行诉称，何凤莲与工商银行乐从支行于2013年3月6日签订一份《个人购房借款／担保合同》，约定被告何凤莲向工商银行乐从支行借款2220000元，借款期限从2013年6月1日至2043年6月1日，何凤莲以位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会映翠南路＊＊房为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。雅居乐公司与工商银行乐从支行于2012年12月7日签订一份《按揭贷款业务合作协议》，约定雅居乐公司为何凤莲在工商银行乐从支行处的借款本息承担阶段性连带保证担保。签订上述合同后，原告按约定发放了借款，但何凤莲于2014年8月1日开始多次拖欠借款本息未还。截止2015年1月21日，何凤莲在工商银行乐从支行的借款本金余额为2182489.92元，拖欠利息41054.99元。根据借款合同的规定，工商银行乐从支行有权宣布借款提前到期，并以抵押房产优先受偿。为此，原告工商银行乐从支行起诉请求法院判令：1.被告何凤莲立即提前向原告归还《个人购房借款／担保合同》项下的借款本金2182489.92元及至实际清偿日止的利息（暂计至2015年1月21日的利息为41054.99元），逾期则按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息；2.原告工商银行乐从支行对被告何凤莲所有的佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会映翠南路＊＊房折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3.被告雅居乐公司对上述借款本息承担连带清偿责任；4.被告何凤莲、雅居乐公司承担本案的诉讼费。
被告何凤莲辩称，本案的欠款属实，具体的数额通过庭审核实，何凤莲暂时没有能力偿还，请依法处理处置本案的抵押房产。
被告雅居乐公司辩称，雅居乐公司并没有在《个人购房借款／担保合同》保证人签名确认，依法不应承担担保责任；即使法院认为雅居乐公司必须承担担保责任，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，雅居乐公司也只是在何凤莲提供的抵押物不足以偿还债务的承担补充连带责任。
诉讼中，原告工商银行乐从支行提供的证据及被告何凤莲、雅居乐公司的质证意见如下：
1.工商银行乐从支行的营业执照复印件、组织机构代码证复印件和金融许可证复印件各一份、何凤莲的身份证复印件一份、户口簿复印件一份、离婚证复印件一份、雅居乐公司的企业法人营业执照复印件一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告何凤莲、被告雅居乐公司质证，无异议。
2.《个人购房借款／担保合同》一份，证明何凤莲向工商银行乐从支行借款的事实。
被告何凤莲质证，无异议。
被告雅居乐公司质证，对真实性请法院核实，该份合同约定借款担保为抵押，且合同签订人为工商银行乐从支行与何凤莲，雅居乐公司依法无需承担担保责任。
3.贷款借据一份，证明工商银行乐从支行已向何凤莲发放借款。
被告何凤莲质证，无异议。
被告雅居乐公司质证，对真实性请法院核实。
4.商品房买卖合同复印件一份，证明何凤莲向雅居乐公司借款买房的事实。
被告何凤莲、被告雅居乐公司质证，无异议。
5.告知函一份、提前还款函一份，证明工商银行乐从支行向何凤莲要求履行还款义务。
被告何凤莲质证，有异议，何凤莲没有收到。
被告雅居乐公司质证，请法院核实。
6.欠款情况表一份，证明何凤莲欠款的明细。
被告何凤莲质证，有异议，是工商银行乐从支行单方的计算，不具有证据效力。
被告雅居乐公司质证，请法院核实。
7.《按揭贷款业务合作协议》复印件一份，证明雅居乐公司为何凤莲该笔贷款提供连带保证责任。
被告何凤莲质证，无异议。
被告雅居乐公司质证，由于没有提供原件，故对真实性不予确认，即使雅居乐公司与工商银行乐从支行之前存在框架性的协议，如两合同存在差异，也应该以涉案的具体合同为准。
诉讼中，被告何凤莲、雅居乐公司没有提供证据。
经过庭审辩证质证，原告工商银行乐从支行提供的证据1、2、3、4、6，能反映案件事实，来源合法，本院予以采纳。证据5，是原告工商银行乐从支行单方出具的，并没有证据证明被告何凤莲确已收到，故不予采纳。证据7，该证据后来原告工商银行乐从支行提供了原件，证据客观真实，能反映案件事实，本院予以采纳。
本院经审理查明，2013年2月25日，何凤莲与雅居乐公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：X059＊＊＊），约定何凤莲向雅居乐公司购买位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会映翠南路＊＊房的商品房。
2013年3月26日，何凤莲与工商银行乐从支行签订编号为住房字佛山分行乐从支行2013年46号的《个人购房借款／担保合同》，约定何凤莲向工商银行乐从支行借款2220000元用于购买上述房屋，何凤莲提供该房屋作抵押担保，借款期限为360个月，还款方式为按月等额本息还款法。合同第4.1条约定，“贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，…”第4.2.A条约定，“…贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；”第9.1条约定，“借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定。”第14.1条约定，“发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：…L、借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；…”；第14.2条约定，“借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：…（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；…”
签订上述合同后，工商银行乐从支行按约于2013年6月1日向何凤莲发放借款2220000元，借款期限至2043年6月1日，借款年利率为5.5675%。2013年4月19日，上述《商品房买卖合同》在房管部分办理了备案登记，同时也办理了预售商品房的抵押登记。但何凤莲自2014年10月1日起已连续多期未还借款本息，至2015年1月21日已欠逾期借款本金10029.45元及利息41054.99元，尚未到期借款本金为2172460.47元，工商银行乐从支行遂于2015年2月13日向本院起诉。
另查明，2012年12月7日，工商银行乐从支行（甲方）与雅居乐公司（乙方）签订一份《按揭贷款业务合作协议》，由工商银行乐从支行作为“乐从雅居乐花园”项目的按揭贷款办理银行，其中协议第四条约定“在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，…如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后30日内履行还款义务。…”
再查明，案涉的商品房至今未取得正式的《房地产权证》和《房地产他项权证》。
本院认为，本案所涉的《个人购房借款／担保合同》和《按揭贷款业务合作协议》合法有效，应受法律保护。案涉借款已经出现多期欠本欠息，工商银行乐从支行现一并请求何凤莲提前清偿已逾期及未到期的借款本金共2182489.92元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于借款利息，应依《个人购房借款／担保合同》的约定计付，其中截止至2015年1月21日尚欠利息为41054.99元。何凤莲提供房屋作抵押担保，故工商银行乐从支行对抵押房屋享有优先受偿权。另外，工商银行乐从支行与雅居乐公司签订《按揭贷款业务合作协议》，雅居乐公司为借款人（购房人）提供阶段性的连带责任保证，其中约定“如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后30日内履行还款义务。”此情形属于《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”中第一部分的情形，即工商银行乐从支行本案可以同时要求保证人雅居乐公司承担保证责任，而不需一定先就物的担保来实现债权。雅居乐公司抗辩认为不承担担保责任或只需在何凤莲提供的抵押房屋不足以偿还债务时承担补充连带责任的意见，本院不予采纳。如雅居乐公司承担保证责任后，依法可向何凤莲追偿。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告何凤莲应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司佛山乐从支行返还借款本金2182489.92元，并支付利息（计算方法：首先计算至2015年1月21日止尚欠利息41054.99元，此后按《个人购房借款／担保合同》的约定计付）；
二、原告中国工商银行股份有限公司佛山乐从支行对被告何凤莲用于抵押担保的位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会映翠南路＊＊房的商品房（合同编号：X059＊＊＊），在折价或拍卖、变卖所得价款在本案债务范围内享有优先受偿权；
三、被告佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司对本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任；如被告佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司承担连带清偿责任后，按照《中华人民共和国担保法》第三十一条规定可向被告何凤莲追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为12294.18元，财产保全申请费5000元，合计17294.18元（原告中国工商银行股份有限公司佛山乐从支行已预交），由被告何凤莲、佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 萧永宜
二〇一五年四月二十一日
书记员 劳雪清