广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1742号
上诉人（原审原告，反诉被告）古xx，住所地深圳市南山区南山深圳。
上诉人（原审原告，反诉被告）梁xx，住所地广东省罗定市。
两上诉人共同委托代理人江银保，广东金圳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）孙xx，住所地深圳市福田区。
被上诉人（原审被告，反诉原告）周xx，住所地深圳市福田区。
两被上诉人共同委托代理人龙李平，广东普罗米修律师事务所律师。
原审第三人深圳市xx房地产经纪有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道梅观高速公路东侧滢水山庄一期1栋123铺。
法定代表人符胜芬。
上诉人古xx、梁xx因与被上诉人孙xx、周xx，原审第三人深圳市xx房地产经纪有限公司（以下简称xx地产公司）房屋买卖合同纠纷，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第794号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年4月2日，古xx和梁xx作为买方，孙xx和周xx作为卖方，双方签订了编号为000643的《二手房买卖合同》，相关约定如下：1、卖方将其所有的位于深圳市宝安区龙华镇xx路东侧xx七栋xx房（房产证号码：50××28）转让给买方，转让成交价为人民币1，860，000元；2、买方在本合同生效之日起当日向卖方支付定金人民币20，000元，在本合同生效之后7日内（含当日）再向卖方支付定金人民币110，000元；3、该物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起20日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；4、买方须于2015年4月17日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币440，000元支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；5、买方须于2015年4月17日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方须配合买方向申请按揭银行提供所需的卖方资料以及相关文件，并办理相关手续；6、双方协商同意在定金或首期款中预留人民币5，000元作为交楼押金，此款在卖方实际交付物业时进行结算；7、任何一方逾期履行义务超过5日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求违约方按房产转让价20%支付违约金。
梁xx、古xx和孙xx、周xx在庭审中确认：古xx和梁xx分别于2015年4月2日、2015年4月9日支付定金人民币20，000元、110，000元，上述定金中现有人民币125，000元在孙xx和周xx处，有人民币5，000元作为交楼押金在xx地产公司处托管。另，xx地产公司确认有定金人民币5，000元在其处托管，并表示愿意根据法院的判决予以发放。
2015年4月17日，古xx、周xx以及xx地产公司前往银行办理资金监管手续，古xx和周xx在《二手房交易资金托管业务申请／审批表》中签字。梁xx、古xx和孙xx、周xx在庭审中确认：古xx、梁xx在办理资金监管时要求孙xx、周xx配合办理高贷手续，即实际贷款金额加上首期款和定金，高于合同约定的转让款项，但孙xx、周xx予以拒绝，因双方未能就此达成一致意见，梁xx、古xx和孙xx、周xx未能继续办理资金监管手续。
根据梁xx、古xx和孙xx、周xx均认可的短信记录可知，2015年4月21日，古xx、梁xx向孙xx发短信，短信内容为“是你答应我配合做房贷的，你们是有口头协定的，也是具有法律效应的，你们实在不配合的话我们只有出来协商解除合同”，“孙大哥，我们还是去梅林关吧，毕竟他们有些东西清楚一点，这样也好谈一点，最好叫上嫂子，因为要你们共同来决定”，孙xx的回复为“我老婆不同意解除合同，她不去”。2015年4月22日，孙xx发给古xx、梁xx的短信内容为“我现在的意见是按照合同办，省的有很多麻烦”。古xx和梁xx确认“是你答应我配合做房贷的”的意思是孙xx和周xx答应古xx、梁xx办理高贷手续。孙xx和周xx主张其从未同意协助古xx和梁xx办理高贷手续。
2015年4月24日，周xx清偿了涉案房产的抵押贷款。
2015年5月8日，古xx委托律师以特快专递的方式向孙xx和周xx发送《律师函》，告知孙xx和周xx因孙xx和周xx拒不配合办理资金监管账户等合同义务，且以房价上涨为由拖延时间，拒不履行合同，故应当承担转让成交价20%的违约金或双倍返还定金。
古xx和梁xx主张孙xx和周xx未配合其办理资金监管手续，孙xx和周xx的行为构成违约，故于2015年5月12日诉至法院，请求判令解除双方签订的《二手房买卖合同》，孙xx和周xx向其返还定金人民币130，000元，并向其按照转让成交价的20%支付违约金人民币372，000元。孙xx和周xx主张古xx和梁xx在办理资金监管时，要求其办理高贷手续，未按合同约定办理资金监管，故古xx和梁xx构成根本性违约，故提起反诉。
另查：1、古xx和梁xx主张其分别于2015年4月21日、4月23日分别以短信和电话方式告知孙xx和周xx如不同意办理高贷手续，可以按合同约定继续履行合同，但孙xx和周xx不同意继续履行合同，古xx和梁xx提交了录音和短信证明其该主张，孙xx和周xx对古xx和梁xx该主张以及古xx和梁xx提供的录音不予确认。古xx和梁xx提交的录音和短信中既无其通知孙xx和周xx按合同约定的转让价款在具体时间和地点重新办理资金监管手续的内容，亦无孙xx和周xx明确表示不愿意履行合同的内容，且古xx和梁xx提交的2015年4月23日的电话录音中，孙xx和周xx仍表示按合同办，不同意解除合同。
2、梁xx、古xx和孙xx、周xx在庭审中均确认古xx和梁xx分别于2015年4月21日、4月23日向孙xx、周xx主张解除涉案合同。但梁xx、古xx主张其提出解除合同，是在孙xx、周xx提出涨价和不配合办理资金监管手续的情况下提出的；孙xx、周xx主张其从未提出涨价，且其仅拒绝配合古xx、梁xx办理高贷手续，并未拒绝配合古xx、梁xx按照合同约定的价款办理资金监管手续。另，古xx、梁xx提交的录音和短信中并未有孙xx、周xx提出涨价以及孙xx、周xx拒绝配合古xx、梁xx按照合同约定的价款办理资金监管手续的内容。
3、梁xx、古xx和孙xx、周xx均提出对方主张的违约金标准过高。
以上事实，有二手房买卖合同、房地产证、收款收据、跨行转账交易（个人）回单（补打）、中国农业银行自助开卡客户回执、短信记录、律师函、快递回执、二手房交易资金托管业务申请／审批表、个人贷款还款凭证等证据和庭审笔录予以证实。
古xx、梁xx在原审中诉请，请求判令：1、解除古xx、梁xx和孙xx、周xx签订的《二手房买卖合同》；2、孙xx、周xx退还购房定金人民币130，000元；3、孙xx、周xx支付违约金人民币372，000元；4、孙xx、周xx告承担本案全部诉讼费用。
孙xx、周xx在原审中提起反诉，诉请，1、解除梁xx、古xx和孙xx、周xx于2015年4月2日签订的《二手房买卖合同》；2、古xx、梁xx向孙xx、周xx支付违约金人民币372，000元（扣除孙xx、周xx已经收取的定金人民币130，000元，还需支付人民币242，000元）；3、由古xx、梁xx承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。梁xx、古xx和孙xx、周xx签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。双方签订的《二手房买卖合同》约定，买方须于2015年4月17日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币440，000元支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。本案中，首先，根据原审法院查明的事实，古xx、周xx以及xx地产公司已经于2015年4月17日前往银行办理资金监管手续，且古xx和梁xx提供的录音和短信记录亦可知，孙xx和周xx从未拒绝按合同约定的价款办理资金监管手续或拒绝履行合同，故即便办理资金监管手续须孙xx和周xx同时到场，亦可以通过补充办理或重新前往办理的方式继续履行合同，并不能因此认定孙xx和周xx存在根本性违约行为。其次，根据原审法院查明的事实，2015年4月17日，古xx、周xx以及xx地产公司前往银行办理资金监管手续时，因古xx、梁xx要求孙xx、周xx配合办理高贷手续，而孙xx、周xx予以拒绝，故双方未能就此达成一致意见导致资金监管手续无法继续办理。原审法院认为办理高贷手续势必会造成向银行提供虚假资料的情形，既违反诚实信用原则，又可能存在银行如发现申请人提供虚假资料，停止放款的风险，故孙xx和周xx作为卖方有权拒绝古xx和梁xx提出的办理高贷手续的要求。再次，古xx和梁xx作为买方即按揭贷款的申请方，有通知卖方办理资金监管的义务，本案中，在孙xx和周xx拒绝按高贷办理资金监管手续后，既无证据证明古xx和梁xx再次通知孙xx和周xx按合同约定的转让价款在具体时间和地点重新办理资金监管手续，又无充分有效证据证明孙xx和周xx拒绝按合同约定的价款办理资金监管手续。另，根据古xx、梁xx提交的录音和短信记录，古xx、梁xx于2015年4月21日已经明确表示如孙xx和周xx不配合办理高贷手续，要求解除合同。最后，古xx和梁xx主张孙xx和周xx曾要求涨价，孙xx和周xx对此不予确认，古xx和梁xx亦未提供充分有效的证据证明其该主张，根据谁主张谁举证原则，原审法院对古xx和梁xx该主张不予支持。综上所述，孙xx和周xx作为卖方虽然拒绝办理高贷手续，但并未因此拒绝继续履行合同，而古xx、梁xx既未履行通知孙xx和周xx按照合同约定的价款办理资金监管手续的义务，又于2015年4月21日因此提出解除合同，故古xx和梁xx的行为已经构成根本性违约，孙xx和周xx有权主张解除合同并要求古xx和梁xx承担违约责任。双方签订的《二手房买卖合同》应当于孙xx和周xx主张解除之日即2015年6月12日原审法院将反诉状副本送达至古xx和梁xx时解除。
关于违约金。孙xx和周xx诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金，古xx和梁xx提出违约金标准过高，本案中，古xx、梁xx已经于2015年4月21日提出解除合同，孙xx和周xx应当积极履行减损义务，综合考虑本案案情，原审法院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为孙xx、周xx应当向古xx、梁xx支付违约金人民币186，000元，孙xx和周xx的超额诉讼请求，原审法院不予支持。古xx和梁xx主张的违约金，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于定金。根据原审法院查明的事实，古xx和梁xx分别于2015年4月2日、2015年4月9日支付定金人民币20，000元、110，000元，上述定金中现有人民币125，000元在孙xx和周xx处，有人民币5，000元作为交楼押金在xx地产公司处托管，xx地产公司亦明确表示愿意根据法院的判决予以发放。根据无效合同的处理原则，孙xx和周xx应当向古xx和梁xx返还定金人民币125，000元，xx地产公司应当向古xx、梁xx返还定金人民币5，000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决，一、确认古xx、梁xx和孙xx、周xx于2015年4月2日签订的编号为000643的《二手房买卖合同》于2015年6月12日解除；二、古xx、梁xx应当于判决发生法律效力之日起三日内向周xx、孙xx支付违约金人民币186，000元；三、周xx、孙xx应当于判决发生法律效力之日起三日内向古xx、梁xx返还定金人民币125，000元，xx地产公司应当于判决发生法律效力之日起三日内向古xx、梁xx返还定金人民币5，000元；四、驳回古xx、梁xx的其他诉讼请求；五、驳回周xx、孙xx的其他反诉请求。
上诉人古xx、梁xx不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、孙xx、周xx退还购房定金130000元；2、孙xx、周xx支付违约金372000元；3、古xx、梁xx无需支付孙xx、周xx违约金186000；4、孙xx、周xx承担本案全部诉讼费用。
上诉的事实与理由：2015年4月2日古xx、梁xx与孙xx、周xx签订《二手房买卖合同》，N0．000643（以下简称合同），约定孙xx、周xx向古xx、梁xx转让位于深圳市宝安区龙华镇民治路东侧馨园花园七栋102，成交价为人民币1860000元，古xx、梁xx于2015年4月2目、2015年4月9日分别支付定金2万元、11万元，共13万元于周xx，孙xx、周xx在收到定金后以各种理由拒不配合办理资金监管等义务，其后古xx、梁xx多次电话、短信要求孙xx、周xx履行合同义务，孙xx、周xx仍不履行合同义务，一审认定事实错误、适用法律错误，为维护古xx、梁xx的合法权益，特提起上诉，请判如所请。
被上诉人孙xx、周xx当庭辩称，一审判决事实查明清楚，法律适用正确，古xx、梁xx的上诉请求无任何事实和法律依据，请求法院驳回。
本院认为，据双方诉辩，本案的争议焦点是谁违约及其应当承担的违约责任的问题。据原审查明事实及本院二审中双方陈述，贷款过程中发生过“高贷”情节，而这一点是不容否定的。上诉人古xx、梁xx在上诉中否认在房屋买卖、贷款中与对方讨论过“高贷”与案情不符，其主张不予采信。原审据此认定古xx、梁xx一方构成根本违约并判决由其承担违约责任正确，应予维持。古xx、梁xx上诉称孙xx、周xx已离异未能双方到银行办理资金监管手续，构成违约的主张不成立，本院难以支持。一如原审所述，2015年4月17日银行监管手续未办成后，古xx、梁xx在四天后的2015年4月21日便短信告知对方要解除合同。由此可见，古xx、梁xx当时并未就孙xx、周xx一方到或双方到的问题交涉或协商，而是以不配合便解除的话题在与孙xx、周xx沟通，故原审认定古xx、梁xx一方为违约方正确，其上诉理由不成立，应予驳回。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费9430元，由上诉人古xx、梁xx承担
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年十二月一日
书 记 员 张东阳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。