昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西法民初字第2342号
原告：昆明市天昊物业管理有限公司
组织机构代码证：74149023-8
住址：昆明市武成路天昊大厦19楼B-1
法定代表人：高英
委托代理人：夏璐，云南北川律师事务所律师，特别授权代理。
被告：王强，男，汉族，1973年6月2日出生。
委托代理人：朱纪红，女，汉族，1976年1月8日出生，系被告王强之妻，特别授权代理。
委托代理人：饶欣，云南治国律师事务所律师，特别授权代理。
原告昆明市天昊物业管理有限公司诉被告王强物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月29日受理后适用小额诉讼程序于2014年6月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人夏璐、被告的委托代理人朱纪红、饶欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告系昆明市XXX的业主，原告系该小区的物业服务公司。双方约定由原告提供物业服务，被告每月按照服务建筑面积支付物业服务费。但被告尚欠2013年1月1日至12月31日期间的物业服务费1836.10元、垃圾清运费、水池清洗费、太阳能热水费等费用合计111.80元。2014年初原告结束了对安康园住宅小区的物业服务。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院请求依法判令被告：1.支付原告拖欠的物管费1836.10元、垃圾清运费、水池清洗费、太阳能热水费等费用合计111.80元、违约金1434.43元，合计3382.33元（违约金支付至全部费用完毕为止）；2.承担本案的诉讼费用。
被告辩称：原告诉请没有事实及法律依据：1.原告应当按照合同约定以及法律规定向被告提供物业服务，尤其是物业管理协议第三条约定原告负有的安全防范义务。2.涉案小区大门设施损坏、摄像头损坏，正因原告没有尽到安全防范义务致使被告家中被盗，被告因此拒付2013年度物业管理费。被告家中被盗后多次找原告协商，原告一直置之不理，正是因为原告摄像头损坏无法向公安机关提供有效线索致使案件未能侦破。对此被告保留向原告追诉的权利。3.原告主张的违约金过高。4.原、被告未达成太阳能热水费的约定，该笔费用系原告擅自制定。综上请求驳回原告全部诉讼请求。
原告针对其诉讼请求向本院提交了下列证据：
1.营业执照、资质证书、组织机构代码证、房屋权属登记摘抄表各一份。证明原告具备相应物业管理资质及诉讼主体资格，被告系欠费房屋业主。
被告对该组证据的真实性均无异议。
2.《安康园前期物业服务合同》、续聘协议、《安康园前期物业管理服务协议》、《昆明市物业服务收费备案通知书》各一份、太阳能热水费收费单据九张。证明原告系安康园小区开发商聘请的前期物业管理公司，并且又分别与各户业主签订了物管合同，实际为业主提供了物业相关服务；证明服务协议中明确约定了物业管理服务费、车库管理费、水池清洗消毒费等费用的收费标准、交纳时间、逾期缴费的违约责任；证明服务协议中约定的收费标准已经进行了备案，具备合法性；证明涉案小区内约定俗称的太阳能热水费为3.45元／吨。
被告对《安康园前期物业服务合同》真实性不予以认可，认为不是被告签署的；无法确定续聘协议的真实性；对《安康园前期物业管理服务协议》没有异议，但不认可证明内容，该协议中明确约定了原告的义务；对《昆明市物业服务收费备案通知书》没有异议，证明被告已经交齐了房屋被盗之前的物管费；对九张水费单据的关联性不予认可、认为与其无关。
3.《催费通知》一份。证明原告一直发函给被告催缴物业费及其他相关费用。
被告对该证据不予认可，称其没有收到、没有被告签字。
被告针对其答辩观点向本院提交了下列证据：
1.身份证复印件一份。证明被告诉讼主体资格。
原告对该证据无异议。
2.《安康园前期物业管理服务协议》、《接待报警案件三联单》、《未及时破案说明》各一份、损失赔偿清单（凭证九份复印件，被告称原件均在派出所）、三张照片。证明原、被告签订了物业管理服务协议，原告应按照合同约定及法律规定提供物业管理服务的义务；证明原告未尽到安全防范义务致使被告家中被盗，损失高达11357元；证明原告未按照合同约定履行义务，被告有权依法拒绝支付物管服务费，同时有权要求原告赔偿损失。
原告对《安康园前期物业管理服务协议》的真实性无异议，但不认可待证内容；对《接待报警案件三联单》、《未及时破案说明》的真实性均无异议，但认为只是被告单方陈述亦未破案，实际损失情况没有有效证据可以印证；对九份损失凭证不予认可，认为是复印件；对三张照片的真实性不予认可，其上均未载明形成时间，亦不认可待证内容。
本院认为：原告提交的证据1、证据2中的《安康园前期物业管理服务协议》、《昆明市物业服务收费备案通知书》、被告提交的证据1、证据2中的《安康园前期物业管理服务协议》、《接待报警案件三联单》、《未及时破案说明》经对方质证对真实性均无异议，本院均予以认定。原告提交的证据2中的《安康园前期物业服务合同》、续聘协议被告虽不认可，但没有提交证据予以反驳，本院予以认定。原告提交的证据2中的水费收费单据，该九张单据均系案外人的缴费单据、与被告无关，本院不予认定。至于原告提交的证据3，原告未能证明该通知被告已经收到、且被告亦不认可，对该证据本院不予认定。被告提交的证据2中的九份损失凭证系复印件，不符合证据的法定形式，本院不予认定。被告提交的证据2中的三张照片无法客观的证明被告的证明观点，本院不予采信。庭审中，原、被告一致确认：原告于2013年12月31日零点撤出涉案小区的物业服务。对此本院在事实部分予以确认。
经审查，本院确认如下事实：
2005年1月18日，原告与案外人昆明华信房地产开发有限公司（下称华信房地产）签订《安康园前期物业服务合同》，约定由原告对昆明市西山区广福路安康园住宅小区提供物业服务。同年7月16日，原告与被告签订《安康园前期物业管理服务协议》，约定被告接受原告对其所有的昆明市XXX提供的物业管理服务，该房屋建筑面积为219.43㎡；被告交纳物业管理费及相关费用的开始时间为2005年10月1日，每月15日以前交纳；物业管理费为0.7元／月／㎡、自来水二次加压费为5元／户／月；被告逾期交纳相关费用的，原告有权要求被告补齐并从逾期之日起按应收金额每天3‰支付违约金。
2007年1月20日，原告与华信房地产签订《安康园（现名馨安院）物业续聘协议》，鉴于安康园住宅小区尚未成立业主委员会，2007年3月18日以后继续由原告对安康园住宅小区提供物业管理服务。同年10月16日，昆明市发展和改革委员会作出《昆明市物业服务收费备案通知书》，该通知明确昆明市发展和改革委员会同意原告物业服务收费标准多层按每月每平方米0.70元±10%范围内计收，二次加压供水费按昆发改价格函（2006）63号文件执行。
2012年11月26日，原告至昆明市公安局西山分局金家河派出所报案称其家中于前一日被盗，手镯、耳环、戒指等失窃物品损失共计11357元。
2013年4月15日，昆明市公安局西山分局金家河派出所联合昆明市公安局西山分局刑事犯罪侦查大队金家河中队作出《未及时破案说明书》，告知被告针对其上述报案经三个月工作因未获取有效证据未能及时破案。同年12月31日零时，原告撤出昆明市南市区前卫西路安康园住宅小区，结束了对该小区的物业服务。
2014年4月29日，原告将被告就本案诉至本院。庭审中，原告主张水池清洗费60元实为二次加压费、太阳能热水费为51.80元；原告主张被告所欠物业管理费的违约金为1008.02元（违约周期为2013年7月1日至2013年12月31日），二次加压费和太阳能热水费的违约金合计426.41元；同时，原告陈述物业管理费在合同实际履行过程中业主可以在每年7月以前交纳并自认2013年1月1日以前的物业服务费被告已经全额付清。
另查明，昆明市发展与改革委员会《关于贯彻云南省物业服务收费管理实施办法》（2011（1129）号］文规定配备电梯及二次供水设施的物业，其设备的维护保养及运行费用由业主或物业使用人支付，物业服务企业实施代收代管。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”以及《中华人民共和国物业管理条例》第六十七条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可向人民法院起诉。”的规定，本案被告系昆明市XXX的业主，其受到《安康园前期物业服务合同》和《安康园前期物业管理服务协议》的约束，被告应当向原告交纳物业服务费。按照合同约定被告应向原告支付2013年1月1日至12月31日的物业管理费1843.21元（0.7元／月／㎡×219.43㎡×12个月）。该笔费用原告仅主张1836.10元，本院予以支持。针对该笔费用的违约金1008.02元，本院认为原、被告在合同中已经约定交纳时间为每月15日以前，但原告在庭审中主张业主可于每年7月以前向其交纳，原告的该项主张对被告有利。根据我国合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告计算违约金的标准过高，对于截止2013年12月31日被告应向原告支付的违约金本院酌情支持55元，对于2014年1月1日以后至本判决确定的还款期限届满之日期间的违约金以1836.10元为基数按人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算。根据《关于贯彻云南省物业服务收费管理实施办法》（2011（1129）号］文的规定，原告主张的二次加压费60元应由被告承担；至于该笔费用的违约金，鉴于原告对该笔费用系代收代管，该笔违约金没有事实与法律的依据，本院不予支持。至于原告主张的太阳能热水费，原告未向本院提交原始的水费抄表单、亦未提交被告历年的交费单据、加之被告亦不认可该笔费用，则该笔费用及违约金没有事实依据、本院亦不予支持。
至于被告关于其家中被盗拒付物业管理费的答辩观点，与本案属不同的法律关系，被告可另案主张。被告上述抗辩理由并不成立，被告应向原告交纳物业管理费及相应违约金。至于被告的其他答辩观点，不能客观的证明原告未履行合同义务，本院不予采信。
综上所述，根据《中华人民共和国物业管理条例》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
由被告王强于本判决生效之日起十日内支付原告昆明市天昊物业管理有限公司物业服务费1836.10元、二次加压费60元、违约金55元，并支付物业服务费1836.10元自2014年1月1日起至本判决确定的还款期限届满之日止按人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元（原告已预交），减半收取，退还原告昆明市天昊物业管理有限公司25元，另25元由原告昆明市天昊物业管理有限公司承担11元、由被告王强承担14元并于付款时一并支付给原告。
本案系按照小额诉讼程序审理，一裁终结。
负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
代理审判员 赵 佳
二〇一四年六月十九日
书 记 员 刘筱燕