广东省佛冈县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清佛法民二初字第146号
原告中国农业银行股份有限公司佛冈县支行，住所地：佛冈县。
法定代表人刘小平，系该行行长。
委托代理人李海涛，系该行职员。
委托代理人刘伟坚，系该行职员。
被告蓝新华。
被告周遵秀。
被告清远市悦生创展房地产有限公司，住所地：佛冈县。
负责人刘学文。
原告中国农业银行股份有限公司佛冈县支行诉被告蓝新华、周遵秀、清远市悦生创展房地产有限公司借款合同纠纷一案，本院于2015年2月13日立案受理后，依法适用简易程序由审判员禤佰灵独任审判，在诉讼过程中，因发现案件不宜适用简易程序，依法裁定转为普通程序组成合议庭，于2015年5月25日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司佛冈县支行的委托代理人李海涛、刘伟坚已到庭参加了诉讼；被告蓝新华经本院公告传唤；被告周遵秀、被告清远市悦生创展房地产有限公司经本院传票传唤无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司佛冈县支行诉称：被告蓝新华因购房需要，于2012年10月3日向中国农业银行股份有限公司佛冈县支行借款人民币540，000.00元，借款合同约定借款期限为240个月，个人借款凭证到期日为2032年10月2日，并以所购房产作抵押（上述房产已在佛冈县房管所办妥《广东省房地产预告登记证明》，证号为：粤房地预登佛字第3300007536号。按《个人购房担保借款合同》约定，上述借款由清远市悦生创展房地产有限公司作为保证人提供保证担保，叁方约定还款方式为等额本息还款法，按月还款。贷款发放后，被告曾经按约归还本金21701.49元，之后被告并未按合同约定按时还款，至2015年1月3日已拖欠我行贷款10期本息，经我行多次催收无效。至2015年1月13日尚欠我行人民币贷款本金518，298.51元，利息25，843.98元，共544，142.49元。按《个人购房担保借款合同》违约事项“第十二条第4点：发生下列情形之一的（2）借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放贷款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定，第三被告应承担连带保证责任。为维护我行合法权益，特向法院依法提起诉讼，请求判令：一、被告偿还贷款本息共544，142.49元，其中本金518，298.51元及利息25，843.98元（利息暂计至2015年1月13日止，从2015年1月14日起，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计至全部款项还清之日止）；二、解除原告与被告签订的合同编号为：NO44020120120055950号的《个人购房担保借款合同》；三、上述第三被告对以上借款本金及利息承担连带偿还责任；四、确认原告与被告之间的抵押关系有效，原告对抵押物享有优先受偿权；五、上述被告承担本案诉讼费用。
原告中国农业银行股份有限公司佛冈县支行为证明其主张，在法定举证期限内向本院提供证据如下：
1、被告身份证复印件、户口簿复印件各一份，拟证明被告诉讼主体资格；
2、中国农业银行广东省分行个人房屋担保贷款申请表、个人房屋担保借款合同、预告登记证明复印件各一份，拟证明被告贷款事实；
3、同意抵押承诺书复印件一份，拟证明被告二周遵秀还款责任；
4、个人借款凭证、债务逾期催收通知书、2015年1月13日利息试算复印件各一份，拟证明被告贷款事实。
被告蓝新华、周遵秀、清远市悦生创展房地产有限公司在法定举证期限内未向本院提交书面答辩状及证据。
经审理查明：2012年7月11日，原告中国农业银行股份有限公司佛冈县支行与被告蓝新华、周遵秀、清远市悦生创展房地产有限公司自愿签订《个人购房担保借款合同》一份，合同编号：（ＮＯ44020120120055950），合同约定内容如下：其中第二十五条“借款金额540000元”；第二十六条“借款用途为购买房产”；第二十七条“借款期限为240个月”；第二十八条“1、借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15％后确定；2、借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。”；第三十条“借款提取：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入户名为清远市悦生创展房地产有限公司在中国农业银行股份有限公司佛冈县支行营业部的账户内。”；第三十一条“还款方式：等额本息还款法，还款周期为1个月，每期末月的借款发放日对应日。”；第三十三条“借款担保：阶段性保证十抵押。由阶段性保证人清远市悦生创展房地产有限公司承担连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期之日起2年；发生下列情形之一的，贷款人有权要求保证人承担保证责任：1、债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务；2、贷款人按照法律规定或合同约定提前收回全部或部分借款等”；第三十四条“抵押：抵押人蓝新华、周遵秀以座落在佛冈县作抵押担保”；第三十五条“抵押（预告）登记：抵押人蓝新华、周遵秀应协助配合贷款人自本合同签订之日起30日内办妥抵押（预告）登记；自本合同第二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起180日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。”；第三十七条“阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止为借款人的债务承担连带保证责任”；第四十条“本合同争议解决方式为向贷款人所在地人民法院提起诉讼。”。第十二条“借款人、担保人的违约责任：12.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；12.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；12.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿：2、借款人未按约定按期足额偿还借款等”。2012年10月3日，原告中国农业银行股份有限公司佛冈县支行依约发放贷款540000元给被告蓝新华，并约定“借款执行利率为5.56750％、逾期利率为8.35125％，到期日期为2032年10月2日”。借款后，被告蓝新华只偿还过部分借款本金21701.49元及利息，之后被告并未按合同约定按时还款，2015年1月3日共拖欠已到期10期贷款本息未还，至2015年1月13日尚欠贷款本金518，298.51元及利息。逾期后，经原告多次向被告蓝新华送达债务逾期催收通知书，被告蓝新华均予以签收，但逾期借款及利息一直拖欠至今未还。
另查明，抵押物（座落在佛冈县）于2012年8月6日已在佛冈县房管所办理了预购商品房抵押权预告登记手续；该预购商品房至今仍未办妥房地产权属证书。2015年2月13日，原告依法向本院提起诉讼，请求法院判如诉请。
本院认为，本案是借款合同纠纷。被告蓝新华、周遵秀、清远市悦生创展房地产有限公司与原告中国农业银行股份有限公司佛冈县支行自愿签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，事实清楚，合法有效，本院予以确认。原、被告应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告已依约向被告蓝新华发放了贷款540000元。借款后，被告蓝新华只偿还过部分借款本金及利息，截至2015年1月，被告蓝新华已拖欠到期10期贷款本息未还，其行为已构成违约，应承担违约责任，原告可依据合同约定宣布借款合同项下借款到期，提前收回已发放借款及行使担保权，并要求被告清偿尚欠全部借款本金及利息。扣减被告蓝新华已偿还本金21701.49元后，被告蓝新华实欠本金518，298.51元（即540000元-21701.49元=518，298.51元）及利息未还。由于本案预购商品房（座落在佛冈县）至今仍未办妥房地产权属证书，被告清远市悦生创展房地产有限公司作为被告蓝新华的阶段性连带责任保证人，应依据合同约定对被告蓝新华的借款本息承担连带保证责任，借款利息应按合同约定计算。鉴于抵押物已在佛冈县房管所办理了预购商品房抵押权预告登记手续，预购商品房抵押权已依法设立，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条及《房屋登记办法》第六十七条的相关规定，原告对该抵押物享有优先受偿权。原告诉请事实清楚，证据确实、充分，合理合法，本院予以支持。被告蓝新华经本院公告传唤；被告周遵秀、被告清远市悦生创展房地产有限公司经本院传票传唤无正当理由均未到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩状及证据，视为其自动放弃申辩、抗辩和举证、质证等相关诉讼权利，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司佛冈县支行与被告蓝新华、周遵秀、清远市悦生创展房地产有限公司于2012年7月11日签订的【合同编号：（ＮＯ44020120120055950）】《个人购房担保借款合同》；
二、限被告蓝新华自本判决发生法律效力之日起十五日内偿还借款本金518，298.51元及利息（利息按借款合同约定计至全部本金清偿之日止）给原告中国农业银行股份有限公司佛冈县支行；
三、被告清远市悦生创展房地产有限公司对上述第（二）项判决被告蓝新华偿还的借款本金518，298.51元及利息承担连带清偿责任；
四、原告中国农业银行股份有限公司佛冈县支行对抵押物（座落在佛冈县）一套享有优先受偿权。
本案受理费9241.42元，由被告蓝新华、清远市悦生创展房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 罗泽伟
审 判 员 禤佰灵
人民陪审员 蓝金带
二〇一五年六月十六日
书 记 员 邹 欣
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《房屋登记办法》
第六十七条有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
（一）预购商品房；
（二）以预购商品房设定抵押；
（三）房屋所有权转让、抵押；
（四）法律、法规规定的其他情形。