南京市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）鼓执异字第74号
异议人（案外人）上海海直建设工程有限公司南京分公司，住所地南京市秦淮区XX路60号建华大厦裙楼801室。
负责人韩道元（营业执照），实际负责人温坚刚，该分公司总经理。
委托代理人宋勉。
申请执行人张兰，女，汉族，1943年11月28日生。
委托代理人窦学元（张兰丈夫），男，汉族，1942年5月18日生。
被执行人王宇，女，汉族，1977年7月16日生。
本院在执行张兰与王宇民间借贷纠纷一案中，异议人上海海直建设工程有限公司南京分公司（以下简称海直南京分公司）不服本院（2014）鼓执字第1070号迁让公告，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月29日进行了公开听证审查。异议人海直南京分公司实际负责人温坚刚及其委托代理人宋勉，申请执行人张兰及其委托代理人窦学元到庭参加听证，被执行人王宇经本院合法传唤无正当理由未到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人海直南京分公司异议称，异议人自2012年6月开始即将南京市秦淮区XX路60号801室（以下简称XX路801室）房屋作为注册地址并实际用于办公。租赁期内，异议人于2013年4月对涉案房屋进行了为期一个月的装修，共计花费256000元。经与房屋产权人王宇协商，双方于2013年12月31日进行了租赁合同的续签，租赁期自2013年12月31日至2021年12月31日止。异议人自合同生效之日起开始以现金方式将8年的房屋租金80万元支付了出租人王宇。2014年8月4日，法院突然在上述房屋张贴（2014）鼓执字第1070号公告，要求异议人迁出房屋。异议人认为，异议人与被执行人王宇双方的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规，合法有效。现上述房屋仍在租赁期间内，异议人对房屋享有合法的租赁使用权。法院作出的迁让公告侵犯了异议人的合法权益，故请求法院撤销上述迁让公告，保证异议人在合同约定的租赁期限内继续使用涉案房屋。
申请执行人张兰答辩称，第一，王宇名下的XX路801室房屋是应申请执行人的申请查封在先，而且该房屋已于2013年7月31日以168万元抵押给了深圳平安投资担保有限公司（以下简称平安担保公司），我国物权法规定，房屋抵押后出租，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故异议人理应主动退出已被法院查封的房屋，配合法院强制执行。第二，房屋租赁合同的签署日期为2013年12月31日，但该天王宇并不在南京，而是与潘剑在滨海，该合同并不是12月31日签订的。此外，异议人属于企事业单位，相应的企业财务管理制度规定，企业除一般零星日常支出外，都必须通过银行办理转账结算，不得直接兑付现金，异议人称8年租金80万元是以现金方式支付，这不仅有悖常理，更严重违反了企业财务管理制度。综上，异议人与被执行人王宇之间并不存在真实的房屋租赁合同关系，法院公告要求异议人迁出涉案房屋具有法律依据，请求法院驳回异议人的异议请求。
被执行人王宇经本院依法传唤未到庭参加听证。
经审查查明，XX路801室房屋原为王宇、潘剑共同共有，2012年4月13日，王宇通过赠与取得该房屋的全部所有权。该房屋建筑面积163.19平方米，2013年8月1日，该房屋设定了抵押登记，登记抵押权人为平安担保公司，登记的债权数额为168万元。
张兰为与王宇民间借贷纠纷一案，于2014年2月诉至本院。审理中，本院根据张兰的财产保全申请于2014年2月11日查封了王宇名下的XX路801室房屋。案件经审理，本院于2014年3月13日作出（2014）鼓民初字第976号民事判决，判令：王宇于本判决生效之日起七日内偿还张兰借款本金848250元及相应利息。判决生效后，王宇未按判决履行义务。张兰遂于2014年4月10日向本院申请强制执行。
执行过程中，潘剑代表被执行人王宇向本院承诺可以让异议人迁出XX路801室房屋交由法院拍卖，但未兑现。2014年8月4日，本院为评估、拍卖XX路801室房屋张贴了（2014）鼓执字第1070号公告，责令王宇自公告之日起五日迁出，交由本院拍卖，逾期不履行，本院将依法强制执行。海直南京分公司不服上述公告，遂提起本次执行异议。
另查明，2012年5月3日，王宇、潘剑作为出租方，海直南京分公司作为承租方签订一份房屋租赁合同，约定：出租方将XX路801室房屋，建筑面积12.6平方米出租给承租人使用，租赁期共12个月，自2012年5月3日至2013年5月2日，每月租金2000元，由承租方每三个月支付一次。嗣后，海直南京分公司以该租赁合同及标注所有权人为王宇、潘剑的所有权证复印件到工商部门办理工商变更登记，XX路801室房屋成为了海直南京分公司的注册地址。海直南京分公司为提起本次执行异议提供了一份日期为2013年12月31日房屋租赁合同，该合同中王宇为甲方、海直南京分公司为乙方，合同约定：甲方将XX路801室房屋，建筑面积163.19平方米出租乙方办公，租赁期限自2013年12月31日至2021年12月31日止；房屋年租金为10万元，乙方应于本合同生效之日向甲方支付八年租金80万元；本合同一式两份，双方签字及乙方交付租金后生效，合同签定时，乙方同时向甲方交付水电费保证金2000元整，该保证金在合同终止并双方结算账目后退还；该合同还特别备注，双方一致同意以本租赁合同为准，原租赁合同提前解除并自动作废。乙方实际负责人温坚刚在合同落款处进行了签名。
海直南京分公司为证明以现金方式支付了80万元的房屋租金，向本院提供了12份收条，分别为：2014年1月25日4万元，2014年1月27日10万元，2014年2月27日10万元，2014年3月5日7万元，2014年4月22日8万元，2014年5月30日15万元及4万元，2014年6月5日2.5万元，2014年6月7日3.5万元，2014年6月11日5万元，2014年6月12日5万元及6万元，其中，2014年6月7日、6月11日及6月12日中的6万元三张收条均标注由潘剑代王宇收取，其余均标注由王宇收取。上述收条还显示大部分款项均由温坚刚支付。
听证中，海直南京分公司的温坚刚陈述，租赁涉案房屋是在11年年底谈的，12年上半年签订的合同，每月租金8000元，租期到13年年底。13年4、5月份装修后，公司经营状况不错，潘剑看到后曾提出以280万元的价格出售，但因该房屋系赠与的，要交很高的税，就没签房屋买卖合同，而是签了8年的租赁合同。因我方一次性拿不出80万元租金，王宇就同意我方陆续支付，因王宇称其没有银行卡，就全部以现金方式支付。分公司就是我的，80万元租金一部分是分公司账上的，一部分是从朋友处调剂的，也有一部分是我自己卡上的，上述80万元在分公司的账上体现不出来。
本院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。租赁权作为物权化的债权，其设立时间并非简单是租赁合同的签订时间，而应是承租人对租赁物实际占有、使用的时间。本案中，异议人海直南京分公司所提供的证据不足以证明其与王宇2013年12月31日起就涉案房屋存在真实的房屋租赁关系。理由如下：第一、异议人提供的2012年5月3日房屋租赁合同约定的建筑面积仅为12.6平方米，租赁期限亦为一年，自2012年5月3日至2013年5月2日，租金为每月2000元，这与异议人在听证中所陈述的租期到2013年年底，租金为每月8000元的事实显然不相符合，也与2013年12月31日租赁合同中特别备注的“原租赁合同提前解除并自动作废”存在矛盾。这也说明异议人2012年5月就涉案房屋签订租赁合同并非用于实际经营而系仅用于公司注册地址使用，2013年12月31日的租赁合同亦不是原租赁合同的延续，而是一份新的租赁合同。第二、异议人提供的2013年12月31日房屋租赁合同明确约定其应于合同生效之日支付八年租金80万元，而异议人提供的收条却显示该80万元系在2014年1月25日至2014年6月12日期间分期支付，明显与合同约定不符，且大部分款项均系在本院采取查封措施后支付；听证中，异议人表示上述租金均以现金方式支付，并称所支付的租金在公司账上不能体现，这既明显与现行的企业支付财务制度相违背，也与通常的租金支付交易习惯不符，不足以证明异议人确实支付了80万元的房屋租金。退一步讲，即便异议人与被执行人王宇存在真实的租赁关系，因2013年12月31日的房屋租赁合同形成于涉案房屋2013年8月1日向平安担保公司设定抵押权之后，故也不能对抗已登记的在先抵押权。本院作为涉案房屋的首封法院，以公告方式要求异议人迁出涉案房屋具有法律依据。综上，异议人海直南京分公司以其与被执行人王宇之间存在8年租赁合同关系为由要求撤销本院作出的迁让公告，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回异议人上海海直建设工程有限公司南京分公司的异议请求。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 丁 广
代理审判员 贾亚东
人民陪审员 刘继红
二〇一四年十一月十八日
见习书记员 武照群