广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3026号
上诉人（原审被告）：李冠丘。
委托代理人：陈启荣，广东经国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州飞泰数码科技有限公司，住所地在广州市天河区黄埔大道西路106号16a01房。
法定代表人：任飞，职务：经理。
委托代理人：钟艺伟，广东广大律师事务所律师。
委托代理人：涂燕，该公司职员。
上诉人李冠丘因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：位于广州市天河区黄埔大道西路269、271号2183的房地产（以下简称案涉房屋）所有权人为李冠丘，相应的《房地产登记簿查册表》（查册时间为2013年6月7日）记载：建筑面积11.0952平方米，登记时间2011年5月14日，使用性质为非居住用房，房屋所有权取得方式为分割。
2010年11月16日，李冠丘、案外人赵映妹（委托人）作出《委托书》，委托案外人陈振强对委托人所有的广州市天河区黄埔大道西269、271号首层、二楼依法出售，委托事项包括依法出售上述房屋，办理上述房屋的卖房交易过户手续，有权签订买卖合同，如交易不成功有权办理退案手续，受托人有权代收售房款；受托人有权转委托。
2011年1月24日，案外人陈振强与案外人广州市火域房地产代理有限公司（以下简称火域公司）签订《转委托书》，对上述《委托书》中的委托权限进行转委托，委托事项包括依法出售上述房屋，有权签订商品房买卖合同；协助买家办理相关的银行按揭手续，签署相关的银行文件。该《转委托书》经广东省广州市南方公证处公证。
2011年4月8日，案外人张俊旭（转委托人）与火域公司（受委托人）、广州华硕房地产投资顾问有限公司（受委托人）、广东华科律师事务所（受委托人）签订《转委托书》，约定：李冠丘是坐落在广州市天河区黄埔大道西269、271号首层、2楼的产权人。我，张俊旭是受托人，现转委托受托人分别代表委托人办理案涉房屋的下列手续，其中火域公司、案外人广州华硕房地产投资顾问有限公司的授权有“依法出售有权签订买卖合同，如交易不成功有权办理退案手续；办理上述房屋的卖房交易过户手续；协助买家办理相关的银行按揭手续，签署相关的银行文件”；案外人广东华科律师事务所的授权有“办理上述房屋的卖房交易过户手续、协助买家办理相关的银行按揭手续，签署相关的银行文件”。李冠丘确认该《转委托书》。
2011年4月6日，广州飞泰数码科技有限公司（买受人，下同）与李冠丘的代理人火域公司（出卖人李冠丘的转委托代理人，下同）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》）一份，约定：买卖物业的地址为天河区黄埔大道西路269、271首层及二层（万城766）2层183号商铺，建筑面积为11.0952平方米；该商铺属现房，房价款总金额为529297元；（第四条）买受人应当如期将房价款支付给出卖人，买受人按照按揭方式按期付款，2011年4月6日前支付全部房价款的19%（包含定金）计100000元，2011年5月30日前支付全部房价款的19%计100000元，2011年6月30日前支付全部房价款的13%计69297元，余下房价款计260000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号，备注：1、买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续……3、如果买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭手续或者银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日起，买受人每日按应付房价款的千分之一的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行，同时，本合同第十五条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延办证的违约责任，逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日起，买受人每日按应付房价款的千分之一的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行，同时，本合同第十五条所约定的的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延办证的违约责任；（第十五条）本合同生效后的180个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合，出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款千分之一的标准向买受人支付违约金，等等内容。
关于广州飞泰数码科技有限公司（以下简称飞泰公司）支付案涉房屋的购房款问题，首先，飞泰公司先后于2011年4月5日、4月6日、4月14日向案外人火域公司交纳了购买案涉房屋的定金11000元、30000元、9000元合计50000元；又于2011年4月14日、5月31日、7月7日分别交纳了购买案涉房屋的首期款50000元、二期款100000元、三期款69297元；案外人火域公司则向两飞泰公司相应开具了编号为3031014、3031039、3031866、3030738、3030473、0822679的六张收据。李冠丘确认其收到了上述六张收据记载的款项。其次，飞泰公司、李冠丘均确认基于飞泰公司无法办理按揭贷款，飞泰公司向李冠丘申请变更付款方式为一次性付款即于出具案涉房屋飞泰公司名义的房产证当天付清余款，李冠丘对此表示了同意。且，飞泰公司还称2011年12月初，李冠丘口头表示同意飞泰公司变更付款方式为一次性付款方式的同时，要求飞泰公司尽快前来办理交易过户的授权公证委托、签订变更付款方式的补充协议、支付尾款事宜；但飞泰公司收到李冠丘2011年12月21日所发函件后，并没有根据函件的要求办理委托公证手续及签订补充协议、支付尾款，因此《合同》所约定的付款方式实际上没有发生变更。李冠丘则称飞泰公司申请变更付款方式，李冠丘也同意了飞泰公司的申请，故双方变更了付款方式为购房余款于出具以飞泰公司为登记人的房地产权证当日付清，双方口头达成该意见的时间为签订《合同》后一至两个月内。
另，案外人广东华科律师事务所于2011年3月30日向飞泰公司出具了编号为0635205的《收据》，其上记明收到飞泰公司就案涉房屋向其支付的律师费1300元。
2011年5月29日，飞泰公司收到了李冠丘发出的关于要求其办理案涉房屋按揭手续的通知。
2011年12月21日，案外人广东华科律师事务所向飞泰公司发出《提醒办理律师函》，主要内容为其作为案涉房屋买卖手续的协助方提醒飞泰公司，飞泰公司在签订《合同》后申请变更付款方式为出具案涉房屋飞泰公司名义的房产证当天付清余款，逾期则按《合同》第五条的违约责任处理，且办证日期相应顺延；该申请获得李冠丘的同意；现案涉房屋已具备交易过户条件，李冠丘及本律师事务所就要求飞泰公司前来签署交易过户授权公证委托及支付尾款事宜多次致电飞泰公司在《合同》上所留手机，但飞泰公司均未能前来，致使李冠丘及我所无法向广州市房管交易中心递件办理交易过户手续；故请飞泰公司于收到本律师提醒函后三天内前来签署交易过户授权公证委托，迅速按照飞泰公司申请将按揭付款变更为一次性付款的方式签订补充协议及补足余款；逾期则李冠丘将有权按《合同》的约定追究贵方的违约责任，且办证日期相应顺延。飞泰公司确认其于2011年12月23日收到上述函件。
2012年6月4日，李冠丘委托广东天胜律师事务所向飞泰公司发出《关于尽快履行付款义务的函》，主要内容为：《合同》是双方权利义务确定的最终方式，其他未构成合同条款的内容对双方不具有拘束力；要求飞泰公司于收到本通知之日起10日尽快履行付款义务。飞泰公司确认其于2012年6月8日收到上述函件。
2013年5月20日，李冠丘向飞泰公司发出《解除﹤商铺买卖合同﹥告知函》，主要内容为根据﹤商铺买卖合同﹥第五条第2项的约定，通知飞泰公司解除﹤商铺买卖合同﹥，没收已付定金及房价款等。飞泰公司确认其于2013年5月20日收到上述函件。
飞泰公司于2013年7月1日向原审法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.确认飞泰公司与李冠丘签订的《商铺买卖合同》已经在2013年5月20日解除；2.李冠丘退还飞泰公司购房款269297元并按银行同期贷款利率计付利息（自2013年5月20日起至清偿之日止）；3.李冠丘向飞泰公司支付解约违约金52929.7元；4.李冠丘退还飞泰公司已交的办理按揭贷款的律师费1300元；5.李冠丘承担本案诉讼费用。
本案一审中，飞泰公司未举证证实其实际损失超出合同约定的违约金。
原审法院认为：李冠丘的转委托人火域公司以李冠丘名义与飞泰公司签订的《合同》是飞泰公司、李冠丘双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。
现飞泰公司、李冠丘双方均同意解除上述《合同》，且确认《合同》解除的时间为2013年5月20日，属于当事人合法处分自身民事权利，符合法律规定，对此予以确认。
至于导致上述《合同》解除的责任归属问题，飞泰公司、李冠丘双方均称责任归属于对方，从《合同》的约定及双方当事人履行《合同》的情况来看，关键应当看李冠丘向飞泰公司发出《解除﹤商铺买卖合同﹥告知函》的行为是否属于依约行使解除权。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，权利人可以解除合同。因《合同》第五条、第十五条均约定双方当事人各自的合同解除权，在条件成就时，权利人应可行使权利。按《合同》第十五条的约定，本案中，李冠丘负责向广州市房地产交易登记中心申办案涉房屋的交易过户手续的期限应截至2011年12月14日。但经查，飞泰公司支付首期款、二期款及三期款均存在迟延付款的情形，迟延天数分别为8日、1日、7日，按《合同》第五条第1款的约定，上述李冠丘办证的截至期限应相应顺延16日至2011年12月30日。结合飞泰公司、李冠丘双方的陈述来看，飞泰公司、李冠丘在《合同》签订之后至2011年12月21日之前的时间段内（飞泰公司称具体时间在《合同》签订后一两个月时，李冠丘称具体时间在2012年12月初）曾就《合同》约定的按揭付款部分的款项支付方式及时间达成了新的一致意见即由飞泰公司于办理完交易过户登记手续并出具了显示其为案涉房屋所有权人的房地产权证之日向李冠丘一次性付清剩余购房款260000元。上述新的一致意见应视为对《合同》第四条第2款第（4）项及该条备注第3款内容的变更。在此情况下，李冠丘应于2011年12月30日前向广州市房地产交易登记中心申办案涉商铺的交易过户手续并通知飞泰公司予以配合。从原审法院查明的事实看，李冠丘以发出《提醒办理律师函》的方式通知飞泰公司在收函后三日内配合办证，而飞泰公司已经于2011年12月23日收到上述通知，现有证据并未显示飞泰公司依通知配合办证，故李冠丘未能在2011年12月30日前向广州市房地产交易登记中心申办案涉商铺的交易过户手续的责任不能归责于李冠丘一方。且因此，飞泰公司以李冠丘违约为由要求解除《合同》的理由不能成立。至于李冠丘关于其发出的《解除买卖合同告知函》属于行使约定解除权的主张，如前所述，飞泰公司、李冠丘双方就原按揭房款的付款方式及期限已经达成新的一致意见，李冠丘依据变更前的约定主张其享有合同的约定解除权显属不当。尽管如此，《合同》未能继续履行的根本原因仍然在于飞泰公司接到李冠丘要求配合办证的通知后未予以配合，故《合同》解除的责任在飞泰公司一方。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，上述《合同》解除后，李冠丘应返还飞泰公司已付购房款269297元（含定金50000元）；至于按揭贷款的律师费，李冠丘否认其收取过上述费用，且现有证据显示就上述费用向飞泰公司出具收据方也并非李冠丘，飞泰公司要求李冠丘予以返还缺乏事实和法律上的依据，不予支持。因《合同》解除的责任并非在于李冠丘，飞泰公司要求李冠丘支付上述购房款利息及房价款10%违约金的诉请，缺乏事实上的依据，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款条的规定，于2014年3月17日作出如下判决：一、确认飞泰公司与李冠丘于2011年4月6日就位于广州市天河区黄埔大道西路269、271号2183的房地产签订的《商铺买卖合同》于2013年5月20日解除。二、李冠丘于本判决发生法律效力之日起15日内向飞泰公司返还购房款269297元。三、驳回飞泰公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6150元、保全费2140元，合计8290元，由飞泰公司负担1390元，由李冠丘负担6900元。
判后，李冠丘不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.李冠丘与飞泰公司就涉案合同约定按揭付款支付方式及时间达成新的一致意见仅是对涉案合同付款部分的条款变更，原合同继续履行，其余条款仍然有效，一审法院简单的将关于付款方式的变更等同于整个合同的变更，显属事实认定错误；2.一审法院判定涉案合同解除的责任在飞泰公司一方，却在违约责任的承担上判决错误。李冠丘代理人广东华科律师事务所于2012年12月20日向飞泰公司发出《提醒办理律师函》、2012年6月4日委托广东东胜天律师事务所再次向飞泰公司发出《关于尽快履行付款义务的函》，而飞泰公司至今未履行付款义务，其行为构成违约，根据一审法院认定双方解除《商铺买卖合同》的责任在于飞泰公司。因此，飞泰公司以李冠丘违约为由要求退款于法无据。李冠丘于2013年5月20日向飞泰公司发出《解除商铺买卖合同告知函》行使合同解除权，于法有据。《商铺买卖合同》除了付款方式外的约定并没有发生任何变更，因此，李冠丘有权依据涉案合同第五条第二款“若买受人未按本合同规定时间付款，逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同，若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收”的约定，在行使合同约定的解除权解除合同后，并没收飞泰公司已付购房款。综上，上诉请求：1.撤销原审判决，改判为“维持原审判决第一项，驳回飞泰公司其余诉讼请求”；2.本案一、二审诉讼费均由飞泰公司承担。
被上诉人飞泰公司答辩称：同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，飞泰公司陈述：我方曾多次催华科律师事务所尽快办理过户手续，在2011年12月29日向华科律师事务所发出一份《法务函》，对方已经签收。李冠丘确认该《法务函》与其一审中提交的《法务函》是同一份《法务函》。
二审另查明：2013年8月28日一审开庭笔录中双方均确认涉案合同解除时间为2013年5月20日。
本院认为：原审判决第一项双方均未对此提起上诉，故该项本院予以维持。本案争议焦点是涉案合同解除后飞泰公司已付的购房款是否应当返还。首先，李冠丘主张应根据涉案合同第五条第二款违约责任约定，其有权没收飞泰公司已付购房款。经查，飞泰公司与李冠丘均确认在上述合同签订之后至2011年12月21日之前曾就涉案合同付款方式口头上达成了新的一致意见为“出具了显示飞泰公司为案涉房屋所有权人的房地产证当日向李冠丘一次性付清剩余购房款”，该约定系双方当事人真实意思表示，应视为双方对于原合同第四条约定付款方式及期限的变更。现双方均未就上述内容有进一步的约定，李冠丘依照变更前的合同约定，主张没收已付购房款，理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，现飞泰公司、李冠丘双方均同意解除双方于2011年4月6日签订的《商铺买卖合同》，故一审判令李冠丘返还飞泰公司已经支付的购房款并无不当，本院予以维持。李冠丘主张依照上述合同条款没收飞泰公司已付购房款，理据不足，本院不予支持。
综上，上诉人李冠丘的上诉理由不成立，其上诉请求应予以驳回。原审认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法﹤javascript：slc（183386，0）﹥》第一百七十条﹤javascript：slc（183386，170）﹥第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5339元，由上诉人李冠丘负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 蔡峰
代理审判员 余盾
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 张辉
李杨