天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0106民初4879号原告（反诉被告）：安学琴，女，1960年2月10日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：张璇（系原告之女），1984年1月13日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：康伟中，天津津鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：李燊，男，1985年6月23日出生，汉族，奥凯航空有限公司经理，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：高睿健，天津坤远律师事务所律师。第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区鞍山西道192号1895天大建筑创意大厦909。法定代表人：左晖，职务董事长。委托诉讼代理人：曹春涛、钟磊，天津新华事务所律师。原告（反诉被告）安学琴与被告李燊（反诉原告）及第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案受理后，依法适用普通程序于2016年11月15日、2017年1月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安学琴及其委托诉讼代理人张璇、康伟中，被告（反诉原告）李燊及其委托代理人高睿健，第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的委托诉讼代理人曹春涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安学琴向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除通过第三人居间签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告支付原告违约金149400元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告通过第三人居间介绍于2016年7月9日签订房屋交易合同，该合同约定被告以1494000元价款购买原告位于天津市××花园××—××住宅××套。该合同中约定须于2016年7月28日之前到房管局部门签订天津市房产买卖协议，7月24日由链家工作人员沟通约定7月27日到房管局签订天津市房产买卖协议，原告与链家工作人员均按时到房管局准备办理相关手续，被告未到场，联系后也表示不会到场并拒绝履行该合同义务。2016年7月28日下午，被告于链家地产门市当面表示不再购买本合同的房屋，已构成根本违约。依据合同第八条的约定，被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，并使解除合同条件得以成就。现诉至法院，希望判如所请。被告李燊辩称，被告始终不存在违约情形，要求按照合同继续履行，并驳回原告的诉讼请求。原告一直按照合同履行约定，包括筹集首付、中介评估，贷款事项。双方与中介沟通有偏差，导致诉讼。原、被告到中介协商购房事宜，原告携带50000元定金，当天签订居间买卖合同，并交纳中介费用，由于定金只交纳了20000元，其余均支付中介。此事原告对被告的购买房屋的诚意有质疑，但是因为中介没有向被告如实告知。此后，中介恐怕该交易有问题，双方的不信任产生，原告的住房没有过五年，税费高，中介称此房屋低评，被告看房、签订买卖协议期间仓促，对于差额、过户时间没有协商，是中介的工作疏忽，原告不愿意低评，被告认为原告以种种借口故意刁难，目的不再出售该房屋，按照交易习惯在签订居间合同上一并给付，但是方式、时间需要具体协商。双方因为上述原因导致过户时间无法确定，被告想与原告、中介面谈解决，通过中介给双方沟通，导致双方误会加深，关于差额款、过户时间，中介屡次提出压制，7月26日晚上被告到中介协商诉争房屋买卖，中介称双方已经不再信任，合同解除，7月27日早上被告接到中介电话，称签定协议，中介称27日、28日按照合同办理。26日中介已经表示合同解除，因为中介的问题，导致被告没有到房管局签定协议。并且中介称27日、28日去房管局，时间没有确定，仅仅凭借一条微信，造成约定无法履行，误会由中介造成，由中介负责。原告一直主张差额款，但是中介一直压制。27日事情发生后，原、被告找中介协商，中介不负责，并且没有让原告28日到房管局，最后商定28日上午让被告到房管局，28日原告与中介都没有到场，被告存入部分首付后自己离开，原告想出售、被告想购买，中介工作失误过多，导致本案成诉。原告至今对被告存在误会，该买卖合同继续履行，若客观条件不允许，依照合同约定，被告损失由原告、中介承担连带赔偿责任。第三人链家公司述称，原告陈述的事实基本属实，第三人遵从法院判决。反诉原告李燊向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除反诉人与被反诉人关于诉争房屋房产买卖交易合同；2.被反诉人向反诉人双倍返还定金4万元；3.反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人通过第三人居间介绍，于2016年7月9日签订了《房产交易合同》，该合同约定被反诉人以价款1494000元将其所有的坐落XX区XX花园XX房屋一套卖与反诉人。反诉人于合同签订当日交付定金20000元，被反诉人出具收据为凭。合同签订后，反诉人始终按照合同约定履行，直到7月28日被反诉人也没有按照合同约定与反诉人到房管局签订正式房产买卖协议，8月1日被反诉人不顾合同尚在履行期内，单方通知反诉人解除房产交易合同，并擅自将该诉争房屋进行抵押。综上，被反诉人的行为已构成根本性违约，侵害了反诉人的合法权益，就赔偿事宜双方多次协商未果，依据相关法律规定，故呈讼法院，望判如所请。反诉被告安学琴辩称，同意第一项反诉请求，同意解除房产买卖交易合同。不同意反诉人的第二、三项请求。因为双方在第三人处签订房产交易合同，经第三人与房地产交易市场联系，也通知双方定于2016年7月27日到房地产市场签订房产买卖协议，但是由于反诉人的不同意履行合同，导致2016年7月27日双方没有签订房产买卖协议。而且第三人工作人员证实，2016年7月26日反诉人就到第三人处明确表态不同意履行房产交易合同，房屋不买了。正是因为反诉人的出尔反尔，故意不履行合同的行为，导致房产交易合同至今没有履行。反诉人在反诉状提到的事实，不符合客观事实。而且2016年7月28日反诉人单方到房地产交易市场，并且上次庭审中提到了相关照片，但是被反诉人并没有接到中介的相关通知，反而被反诉人接到中介告知被反诉人，反诉人不打算买房。反诉人2016年7月28日到房地产交易市场去了，但是具体干什么去了，反诉人不知道，客观不存在2016年7月28日被反诉人不履行合同，签订正式房屋买卖协议的事实，也不存在抵押的事实。反诉人在反诉状陈述的事实客观上不存在，请求法庭查明事实，依法驳回反诉人在反诉状当中所请求的第二、三项。第三人链家公司述称，服从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉诉房屋坐落天津市红桥区XX花园XX号，该房屋系私产，所有权人为原告安学琴。原告安学琴，被告李燊及第三人链家公司于2016年7月9日签订了《房产交易合同》（以下简称《合同》），约定房屋成交价格1494000元，签订合同的当日交付定金20000元，如被告未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则已付定金归原告所有，原告有权再将该房屋转让于任何人，如原告未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则被告须双倍返还定金给原告，上述定金将在双方办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款，剩余款项1474000元被告采取贷款方式支付，双方须于2016年7月28日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》；同时约定被告应向第三人支付居间服务费29880元；合同第八条违约责任约定，双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，或者在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，亦构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。合同签订当日，被告将定金20000元及居间服务费29880元交付给第三人，第三人于2016年7月10日将定金20000元转交给原告；后被告又于2016年7月15日向第三人缴纳贷款服务费600元及评估费1000元。《合同》签订后，买卖双方曾于2016年7月24日协商确定于2016年7月27日到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，但7月27日当天原告与第三人工作人员到房管部门，被告未到场；后被告于2016年7月28日到房管部门，并电话通知第三人，经第三人沟通原、被告双方于当日下午到第三人处协商合同是否继续履行问题，在协商过程中，原、被告双方发生争执。后原告于2016年8月4日向被告发送《合同解除通知书》一份，载明：原告以被告未在协商确定的2016年7月27日到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，并于2016年7月28日在第三人处明确表示不再购买诉争房屋为由，通知被告解除双方签订的《合同》；而被告则于2016年8月8日向原告发送通知一份，以原告存在根本性违约行为为由要求原告依据合同约定双倍返还定金40000元。第三人称，原、被告签订《合同》后，因定金数额、是否低评、如低评差额款何时支付、是否签订补充协议、是否明确过户时间等问题，进行过多次协商，但最终没有达成一致意见。在此期间，原、被告均曾有过类似合同不再履行的意思表示，但双方均未明确表示不再出售或购买诉争房屋，2016年7月28日双方发生争执时亦未明确上述意思表示。本院认为，原告安学琴、被告李燊以及第三人链家公司订立的《房产交易合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，对当事人均具有法律约束力，各方均应本着诚实信用的原则，依约全面履行自己的义务。现原告提出要求解除该合同，被告亦提起反诉要求解除该合同，原、被告双方均有该意思表示，本院对原告该项诉讼请求及被告该项反诉请求予以支持。关于原、被告双方主张对方存在根本性违约行为的问题，根据本院查明的事实，被告确实存在未按约定的时间到房管部门签订《天津市房产买卖协议》的违约行为，虽被告抗辩系第三人未明确通知被告到房管部门的时间，但庭审中三方均认可该时间系三方提前协商确认一致的时间，在原告未明确表示不再出售诉争房屋的前提下，被告应按照三方约定的时间到场办理相关手续。而被告则在没有通知原告及第三人的情况下，于约定的转一天独自到房管部门并现场通知第三人，后原、被告双方因为合同履行问题发生争执，而当天亦为双方约定签订《天津市房产买卖协议》的最后一天，虽该日尚在合同履行期限内，但依据三方协商确定的日期逾期一天，在原、被告双方均未明确表示不再继续履行合同的前提下，被告逾期一日的行为并不能构成根本性违约，被告应依据合同约定向原告支付一日的迟延履行违约金。庭审中，被告抗辩合同约定的违约金数额过高并要求调整，而原告提交的证据亦无法证实其实际损失数额，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告应向原告支付迟延履行违约金200元。原、被告双方在合同履行过程中因种种问题对合同履行的细节问题未能达成一致意见，双方应本着互谅互让的原则协商解决，但双方于应当签订《天津市房产买卖协议》的最后一日发生争执，后原告书面表达了解除合同的意思表示，被告亦书面表达了要求原告双倍返还定金的意思表示，双方作出上述意思表示之前，均没有明确表示不再继续履行合同，而作出该意思表示之时以及原告起诉之日均未到合同约定的可以行使解除权的时点，不易认定原、被告双方存在根本性违约行为。现原告安学琴以被告李燊存在根本性违约行为为由要求被告支付违约金149400元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持；而反诉原告李燊以反诉被告安学琴存在根本性违约行为为由要求双倍返还定金40000元的诉讼请求，因双方发生争执后均有解除合同的意思表示，且庭审中双方均主张解除合同，合同已由原、被告双方意思表示一致确认解除，在反诉被告安学琴没有根本性违约行为的前提下不适用定金罚则，反诉被告安学琴仅需将收取的定金20000元返还给反诉原告李燊，本院对反诉原告该部分诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：解除原告安学琴、被告李燊及第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司于2016年7月9日签订的合同编号为100000212781的《房产交易合同》中关于房屋买卖合同的内容；本判决生效之日起十日内，被告李燊一次性向原告安学琴支付迟延履行违约金200元；本判决生效之日起十日内，反诉被告安学琴将收取的定金20000元一次性返还反诉原告李燊；驳回原告安学琴的其他诉讼请求；驳回反诉原告李燊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3288元，由原告安学琴负担3284元，被告李燊负担4元；反诉费800元，由反诉原告李燊负担400元，由反诉被告安学琴负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王 芳代理审判员  付丽星人民陪审员  张桂琴二〇一七年三月十三日书 记 员  熊 剑附本裁判文书所依据法律的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。