丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽莲民初字第891号
原告（反诉被告）：沈建斌。
委托代理人（特别授权）：徐伟仁，浙江丽阳律师事务所律师。
被告（反诉原告）：丽水市汇隆商贸发展有限公司。住所地：丽水市莲都区寿元街****号。
法定代表人：陈长荣，董事长。
委托代理人（特别授权）：兰先锋，浙江博翔律师事务所律师。
原告沈建斌与被告丽水市汇隆商贸发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告丽水市汇隆商贸发展有限公司在举证期限届满前提起反诉，本院予以受理，依法组成由审判员金陈乾担任审判长，审判员黄野松、人民陪审员金烨参加评议的合议庭，于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告沈建斌的委托代理人徐伟仁、被告丽水市汇隆商贸发展有限公司的委托代理人兰先锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈建斌诉称：原告与被告于2013年10月份签订房屋买卖合同。双方约定：原告购买被告位于丽水市汽配机电五金交易市场编号为3B-404的商服用房，建筑面积93.92平方米，价款834573元，同时搭售228号车位，车位售价125000元，被告应当在2014年8月31日前将符合约定的房屋交付给原告，双方还在合同第八条和第十一条等条款对交付房屋进行了详细的约定。原告于2013年10月25日向被告支付了249573元的购房款，加上之前缴纳的定金300000元，原告共缴纳购房款549573元。被告未能按期履行交房义务，属于违约，应当按合同约定向原告方支付违约金。原告作为买房者有权知道所买房屋的面积信息，被告作为卖房者同时又是建设单位有义务向买房者提供房屋面积信息。被告在买卖商服用房时，向原告搭售车位，有关车位买卖的约定依法应当认定无效。为此，请求依法判令：一、被告向原告交付符合房屋交付使用条件的商服用房，同时提供房屋测绘面积（包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，分摊的共有建筑面积名称、位置、用途、面积，以及参与分摊的房屋名称、位置、面积、分摊系数），以及房屋登记面积。二、被告向原告支付逾期交房违约金，违约金从2014年9月1日起计算至符合交付使用条件时止。三、确认房屋买卖合同中有关车位买卖的约定无效。
被告丽水市汇隆商贸发展有限公司辩称：一、原告的第一项
请求事项在房屋交接材料中就有，因为原告一直不到被告公司接收房屋，所以该事项并不构成侵权或违约，不具有可诉性。只有发生了侵权或违约的事实，受损害方才取得诉权。二、被告没有违约。房屋买卖合同中所写的2014年8月31日交房时间，不是绝对时间，而是相对时间，在合同法意义上是个附条件条款。合同中有但书规定，因政府行为以及规划调整等因素影响被告可以延期。交房有“实物交房”和“房产证交房”，被告于2015年1月17日已通知原告办理房产证，履行了交房义务。原告不办理，责任在原告。本案的标的物性质从商业用房改为住宅用房，也是合同的重大变更，因此消耗的时间应当扣除。三、原告主张违约金的标准过高，应当调整。如果判违约，被告认为违约金应当调整为按人民银行同期贷款基准利率计算。四、车位买卖的合同条款属于从合同，车位是附属物、从物，主合同有效，从合同也有效，因而原告关于车位的诉请无理。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告丽水市汇隆商贸发展有限公司反诉称：房屋买卖合同第六条第一款第二项规定：“按揭付款方式：……余款应当在收到出卖人电话、短信、电子邮件或书函方式办理按揭的通知之日起十日内向银行申请办理贷款手续。”第七条规定，买受人如未按本合同规定时间付款，逾期不超过90日的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付之日止，按日向出卖人支付应付款万分之七的违约金。原告还欠房款410000元，被告2015年1月6日已办好了一手房产证，17日发短信，通知19日起办按揭，宽限期为10天，原告至今不去办按揭，故违约金应从1月30日起算，至实际履行日止。为此，请求法院依法判令：原告支付逾期付款违约金（从2015年1月30日起按未付款日万分之四算至实际履行日止）。
原告沈建斌针对反诉辩称：被告未按合同约定的时间交房，且车位不能登记在房产证附件中，系被告违约，原告并不存在违约。原、被告应解除车位买卖合同，并扣除车位买卖款项后，原告自会办理按揭贷款。按合同约定是商业用房，被告应当指明公摊面积的具体位置和计算方式。综上，请求驳回被告的反诉诉讼请求。
本院对事实做以下认定：原告沈建斌（买受人）与被告丽水市汇隆商贸发展有限公司（出卖人）签订房屋买卖合同，约定原告向被告购买位于丽水市汽配机电五金交易市场商服用房（编号3B-404，车位：228#）。合同约定总价959573元。合同第八条约定，被告应当在2014年8月31日前，将符合下列各项条件的房屋交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、道路等，具备房屋正常使用的基本条件。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之九的违约金。合同第十一条约定，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。截止一审辩论终结之日止，原告共依约支付给被告购房款549573元。2015年5月20日，案涉房屋符合合同约定的交房条件。原告于2015年6月4日收到被告邮寄的房屋交接通知。
本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告提供的原告身份证复印件、被告公司基本情况及组织机构代码、房屋买卖合同、收据、银行支付凭证、被告提供的邮件收寄信息查询及当事人的庭审陈述。原告所举的房产分层平面图及视听资料仅能证明案涉房屋平面分布状况和当时的房屋状况，但不能证明案涉房屋是否符合合同约定的交付使用条件；被告提供要求履约的请示、中标通知书、关于呈报丽水市汽配机电五金交易市场项目分割转让的申请报告、丽市协办（2014）5号会议纪要、消防意见复函等证据，意欲证明本案系行政机关的原因导致了逾期交房，但上述书证的落款时间均在本案合同签订之前，即便行政审批或行政许可事项会耗费部分时间，但因发生在房屋买卖合同签订前，被告应当对上述行政程序的耗时有必要的了解和准备。既已知晓上述情况在前，被告依然选择与原告签订房屋买卖合同并约定了交房时间，该交房时间的约定就应当具有约束力。故上述证据不足以证明待证事实。被告提供的短信通知打印单、委托协议、证明仅能证明其发出过该短信，但不足以证明原告确已收到该短信。
本院认为：原、被告签订房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。合同约定2014年8月31日为交房截止日，并约定了交房条件。案涉房屋于2015年5月20日才符合交房条件，原告于2015年6月4日收到房屋交接通知，故被告需要承担逾期交房违约责任的截止日期应为2015年6月3日，即被告逾期期限自2014年9月1日起至2015年6月3日止。对于逾期交房和逾期付款违约金，原、被告均未能举证证明实际损失，且双方约定过高，违背了违约金填补损失的立法目的，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度及双方利益平衡等因素，本院酌定被告应支付的逾期交房违约金以已支付房款为基数，参照日万分之三的标准计算。原告应自接到房屋交接通知之日起15日内办理相关手续，故其违约期限应自收到通知之日起第16日即2015年6月19日起至付清购房余款之日止。原、被告在合同中对购买车位进行了明确约定，车位买卖系当事人自愿、自主的民事行为，是否能登记附证并不影响合同的效力，原告请求确认车位买卖无效，于法无据，本院予以驳回。综上，本院对原告诉请及被告反诉诉请中合法合理部分予以支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条的规定，判决如下：
一、被告丽水市汇隆商贸发展有限公司于本判决生效后十五日内支付原告沈建斌违约金（每日违约金以549573元为基数自2014年9月1日起参照日万分之三的标准计算至2015年6月3日止）。
二、原告沈建斌于本判决生效后十五日内以未付购房余款410000元（如因房屋实测面积变化导致价款变化或一审辩论终结后有实付购房款的，以实际未付购房余款为准）为基数自2015年6月19日起参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的130%计算向被告丽水市汇隆商贸发展有限公司支付逾期付款违约金至实际付款之日止。
三、驳回原告沈建斌的其他诉讼请求。
四、驳回被告丽水市汇隆商贸发展有限公司的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4320元，由原告沈建斌负担3120元，被告丽水市汇隆商贸发展有限公司负担1200元；反诉案件受理费270元，由原告沈建斌负担150元，由被告丽水市汇隆商贸发展有限公司负担120元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 金陈乾
审 判 员 黄野松
人民陪审员 金 烨
二〇一五年十二月十一日
代书 记员 江煜剑