山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）日民一终字第967号
上诉人（原审被告）：日照尧王房地产有限公司。
法定代表人：王承海，董事长。
委托代理人：李祥军，山东莲信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林培坤，女。
委托代理人：王发金，山东竞天律师事务所律师。
上诉人日照尧王房地产有限公司（下称尧王公司）因与被上诉人林培坤商品房销售合同纠纷一案，不服山东省五莲县人民法院（2014）莲民一初字第515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年5月3日，林培坤（作为买受人）与尧王公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》一份（该合同文本由尧王公司提供，属格式条款），双方约定尧王公司将位于五莲县五莲山路133号尧王花园3号楼第3幢1单元1-202号房及附房4#、18#（下称涉案房产）卖给林培坤，林培坤一次性支付购房款353000元；该合同还约定：“…第八条交付期限出卖人应当在2012年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人损失。…”同时，双方在补充协议（附件四）第三条中约定：“关于产权登记的约定，出卖人的义务是在商品房买卖合同约定交付日期后三百六十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因产权管理机构迟延颁发产权证书，出卖人不承担逾期办证的责任”。合同签订当日，林培坤交纳购房款353000元，2012年5月31日，林培坤根据实测面积补交购房款2493元，维修基金7110元以及电视开口费等其他费用。同日，尧王公司将涉案房产交付尧王公司。
本案在审理过程中，林培坤于2014年6月11日办理了涉案房屋房屋所有权证书（莲房权证城区字第××号）。土地使用权属证书尚未办理。尧王公司辩称为林培坤办理产权证书的资料已提交五莲县房地产管理中心，并提供该中心出具的证明一份，载明：经查阅，五莲县五莲山路133号五莲尧王花园2#3#4#住宅楼登记，我中心收件时间为2013年11月8日。林培坤主张尧王公司尚未向相关机关提交相关办证资料，并提供尧王公司出具的证明一份，载明：林培坤购买的五莲山路133号尧王花园3号楼1单元，房屋证号为莲房权证城区字第××号，此房屋土地使用权属我单位（土地证号莲国用（2007）第6**号），分户证正在办理中，我单位同意抵押该房屋所属部门土地使用权。
对于违约金，林培坤主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定和双方签订的商品房买卖合同约定，尧王公司应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由尧王公司提供的资料报产权登记机关备案。尧王公司交付林培坤涉案房产为2012年5月31日，顺延360天是2013年5月25日，违约金从2013年5月25日计算至2015年3月25日合计22个月，按照中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发（2003）251号）第三条关于罚息利率的规定，在贷款基准利率的基础上加收50%，参照五莲县农村商业银行正常的贷款年利率10.933%，上浮50%，年利率为16.4%，购房款355493元＊16.40%／12个月＊22个月=106884元，对于差额部分林培坤保留诉权。尧王公司辩称办理权属登记，应当严格按照双方合同约定以及相关司法解释处理，林培坤主张的司法解释明确规定，只有在对违约事项没有约定的情况下才按照罚息标准计算，林培坤、尧王公司签订的商品房买卖合同第十五条及补充协议第三条中对该问题进行了明确约定，尧王公司的义务是在合同约定交付日期后360日内将相关资料报产权登记机构备案，只要尧王公司报产权机构备案，尧王公司就不违约，即使尧王公司违约，应当按照双方对违约事项的处理约定来承担违约责任。
原审认定上述事实的证据有林培坤、尧王公司签订的商品房买卖合同、接房通知、接房记录、太阳能收据、房款收据两份、有线电视收据一份、宽带费收据一份、测绘费票据、契税票据两份、购房发票三份、尧王公司出具的证明一份、五莲县房地产管理中心出具的证明一份及到庭当事人的陈述等。
原审认为：林培坤、尧王公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，依法具有法律效力，双方均应按照约定履行。关于林培坤要求尧王公司协助办理该房屋的土地使用权属证书的问题。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，林培坤购买尧王公司开发的涉案房产，双方在合同中约定尧王公司应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由尧王公司提供的资料报产权登记机关备案。尧王公司辩称已经完成了备案义务，并提供房地产管理中心出具的证明一份予以证明，但该证明载明的是住宅楼登记，并非林培坤购买涉案房产的收件备案，故原审对尧王公司的辩称不予采信。尧王公司在本案诉讼过程中配合林培坤办理了房屋所有权属证书，其为林培坤出具的证明证实土地使用权属证书尚未办理，作为房地产开发企业的尧王公司应当提供必要的证明文件为林培坤办理土地使用权属证书提供必要的便利，故对林培坤要求尧王公司协助办理涉案房产土地使用权属证书的诉讼请求，原审予以支持。原审酌定尧王公司协助办理的合理期限为三十日。
关于林培坤要求尧王公司承担逾期办证违约责任支付违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中双方在商品房买卖合同中对违约责任约定按第1项处理：1、林培坤退房，尧王公司在林培坤提出退房要求之日起30日内将林培坤已付房价款退还给林培坤，并按已付房价款的0.05%赔偿林培坤损失。因涉案房产已经由林培坤居住使用三年之久且林培坤不同意退房。若强制退房不利于林培坤利益的保护及整个房地产交易秩序的维护。双方在合同中未对林培坤不退房的情形进行约定，视为约定不明确，故根据上述司法解释规定，尧王公司应承担违约责任向林培坤支付以购房款355493元为基数的逾期贷款利息。对于支付违约金的起止时间，现尧王公司已经协助林培坤办理了房屋所有权属证书，但土地使用权属证书尚未办理，双方在商品房买卖合同中约定尧王公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由尧王公司提供的资料报产权登记机关备案，但尧王公司至今未完成对土地使用权属证书的备案。涉案房产已于2012年5月31日交付林培坤居住使用，按照约定应当自2012年5月31日后360日即2013年5月27日前完成备案，因尧王公司未能履行合同约定的备案义务，违约金应自2013年5月28日起计算至尧王公司按约定将办证材料提交土地管理部门备案止，林培坤主张自2013年5月25日计算至2015年3月25日，是对其民事权利的自由处分，原审予以准许，故尧王公司应当自2013年5月28日至2015年3月25日，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原审判决：一、尧王公司于判决生效之日起三十日内协助林培坤林培坤办理位于五莲县五莲山路133号尧王花园3号楼第3幢1单元1-202号房及附房4#、18#的土地使用权属证书；二、尧王公司于判决生效之日起十日内支付林培坤林培坤逾期办证违约金（以355493元为基础，自2013年5月28日计算至2015年3月25日，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2524元，由尧王公司负担。
上诉人尧王公司不服原审判决上诉称：一、原审认定事实错误。尧王公司于2007年取得涉案土地使用权证，原审认定尧王公司至今未完成土地使用权备案错误，林培坤购买房屋后，土地使用权证的办理应当由其向国土部门进行申请，尧王公司未违反约定，不应承担违约责任。二、原审适用法律错误。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的是关于房屋权属证书问题的违约责任，与土地使用权证书的办理无关。尧王公司已经于2013年11月8日提交办理房屋产权备案资料，原审判决违约金计算至2015年3月25日明显不当。林培坤不存在实际损失，尧王公司不应当支付违约金。另外原审判决没有明确违约金数额，导致判决无法履行。三、原审判决诉讼费由尧王公司全部承担错误。请求二审查明事实，依法改判。
被上诉人林培坤答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。尧王公司将涉案商品房出售给林培坤，其应当按照合同约定全面履行自己的义务，并负有积极协助林培坤办理商品房产权登记的义务。根据双方商品房买卖合同约定，尧王公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。尧王公司上诉称其于2013年11月8日已经向相关部门提交房屋产权备案资料，但其未提供证据证明其主张。原审根据尧王公司未能按照合同约定履行相关义务的事实，依照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定认定尧王公司构成违约，并判令其承担违约责任并无不当。尧王公司上诉关于土地使用权证应由林培坤自行申请办理、其未违反合同约定的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。原审依照本案实际情况并结合林培坤的主张判决尧王公司支付林培坤违约金以355493元为基数，自2013年5月28日起开始计算至2015年3月25日，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，符合法律规定，本院予以维持。人民法院可以根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。原审确定尧王公司承担案件受理费2524元，符合法律规定，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理1050费元，由上诉人日照尧王房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨荣国
审 判 员 王林林
代理审判员 徐笑梅
二〇一五年十二月一日
书 记 员 叶 迪