甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民一初字第166号
原告周某，男，汉族，1964年3月26日出生，住甘肃省永登县。
委托代理人白生双，甘肃金毓康律师事务所律师。
被告甘肃省华悦房地产开发有限公司（以下简称华悦公司），住所地兰州市永登县。
法定代表人徐某某，公司总经理。
委托代理人朱立云，甘肃韬合律师事务所律师。
委托代理人王军，甘肃韬合律师事务所律师。
原告周某诉被告华悦公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告周某的委托代理人白生双，被告的委托代理人朱立云、王军均到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告周某诉称，2014年10月21日，原被告签订了一份商品房买卖合同。合同约定：原告购买被告所有的位于永登县城关镇团结街永登华悦雅苑住宅小区第一幢二层铺面，面积为1631.15平方米，每平米价格为5000元，房屋总价为8155750元，合同签订后原告付清了全部购房款，后原被告协商，双方将该合同在兰州市国信公证处进行了公证。现因被告公司出现纠纷，原告认为，原被告的行为符合我国《合同法》的相关法律规定，原被告双方签定的《商品房买卖合同》应属有效合同。故此，根据我国相关法律规定，。请求判令：依法确认原被告签订的商品房买卖合同合法有效。诉讼费由被告承担。
被告悦华公司答辩称：1、被告公司与原告未曾订立过房屋买卖合同，原告所称购房一事纯属其单方杜撰，被告对此并不知情；2、被告公司法定代表人于2014年9月3日发生变更。在2015年9月25日及原告所称的合同签订日被告公司法定代表人为现任法定代表人徐大云，并非徐延邦，被告公司对原告诉称内容不知情，也未曾与原告订立过任何合同；3、原告所称房屋虽系被告公司开发但该楼盘截止当日仍在开发当中既未封底竣工也没有取得房屋预售许可证，被告所建房屋依法不能对外销售，故原告所称的该房屋买卖合同系无效合同。
经审理查明，2014年9月25日，原告周某与被告华悦公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：“出卖人：甘肃华悦房地产开发有限公司；法定代表人：徐延邦；买受人：周某；买受人所购买商品房的基本情况：位于永登县城关镇团结街永登华悦雅苑住宅小区第一幢二层铺面，面积为1631.15平方米；计价方式与价款：每平米价格为5000元，房屋总价为8155750元；一次性付款：签订合同时，房款已付清”。该份《商品房买卖合同》中法定代表人签字为：“徐延邦”。
2014年9月25日，华悦公司向周某出具了8155750元的《收据》一张，《收据》中加盖了编号为6201025116908号华悦公司的合同专用章。
2014年10月21日，合同双方当事人向甘肃省兰州市国信公证处申请公证涉案的《商品房买卖合同》，该公证处出具了（2014）兰国信公内字第13741号《公证书》。
2015年6月26日，兰州市公安局出具《便函》，载明：“永登县人民法院：徐延邦、张桂兰因涉嫌合同诈骗罪，我队于2015年1月20日立案侦查，2015年6月12日经兰州市人民检察院批准，我队对徐延邦，张桂兰二人执行逮捕。”
另查明，2014年9月3日，华悦公司的法定代表人由徐延邦变更为马如翀。2014年11月25日，华悦公司的法定代表人由马如翀变更为徐大云。
2014年9月13日，华悦公司在《兰州日报》刊登了四项声明。第一项《声明》“甘肃华悦房地产开发有限公司财务专用章因磨损严重，不能正常使用，特此声明作废”。第二项《声明》“甘肃华悦房地产开发有限公司法人马如翀私章因磨损严重，不能正常使用，特此声明作废”。第三项《声明》“甘肃华悦房地产开发有限公司公章6201025116907因磨损严重，不能正常使用，特此声明作废”。第四项《声明》“甘肃华悦房地产开发有限公司合同专用章6201025116908因磨损严重，不能正常使用，特此声明作废”。
另查明，2014年9月15日，华悦公司在兰州金石刻字标牌厂重新刻制了编号为6201210013412号甘肃华悦房地产开发有限公司合同专用章。
再查明，永登县住房和城乡规划建设局就涉案工程向华悦公司下发建字第620121201312022801号《建设工程规划许可证》。2013年7月8日，永登发展改革局下发了永发改备（2013）91号《永登县发展改革局关于华悦雅苑住宅小区项目备案的通知》。
再查明，2016年2月22日，永登县房地产管理局出具《证明》，载明“甘肃华悦房地产开发有限公司截止2016年2月22日前未在我局办理预售楼许可证备案登记，不具备房屋预售条件”，涉案工程未取得预售许可证。该工程仍在开发建设中，未竣工。
再查明，2013年9月18日，徐延邦向苏生民借款1000000元，担保人为周某。2013年9月25日，徐延邦与周某签订了《民间借款合同》，周某向徐延邦出借2000000元。2014华悦公司以编号为6201025116908合同专用章向周某出具了1500000元《收据》一张。2014年4月1日，徐延邦向周某出具500000元《借条》一张。2014年4月16日，徐延邦向周某出具120000元《借条》一张。2014年7月4日，徐延邦向周某出具200000元《借条》一张。2014年10月15日，徐延邦向周某出具300000元《借条》一张。
以上事实，有双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《公证书》、《工商公示信息》、《兰州日报》声明、《民间借款合同》、《收据》、《借条》、《证明》及双方当事人的陈述等在卷佐证。
本院认为，商品房预售的特殊性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营条例》、《商品房销售管理办法》规范的商品房销售合同，系指尚未建成的或已经峻工验收的房屋，而不是指已办理了房屋产权登记的房屋销售行为。尚未建成的房屋销售需要取得预售许可，其实质是此时的房屋并未形成法律意义上的房屋，更谈不上开发商对尚未建成的房屋享有所有权，因此其出售尚未建成的房屋属无权处分。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。故在起诉前办理了预售许可的，认定合同有效，因此未办理商品房预售许可证而签订的合同，属于相对无效合同。相对无效合同区别于绝对无效合同，绝对无效是无法补正的，而相对无效是可以补正的，无效的情形消失后，合同即为有效。就本案而言，涉案房屋现仍在建设过程中，并且直至开庭审理前涉案房屋仍未取得商品房预售许可证，故原被告双方签订的《商品房买卖合同》无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。涉案《商品房买卖合同》中约定：“每平米价格为5000元，房屋总价为8155750元；一次性付款：签订合同时，房款已付清”。同时，周某共提供了六张徐延邦向其出具的《借条》、《民间借款合同》及《收据》，称其与华悦公司的法定代表人徐延邦之间存在借贷关系。欲证明涉案的购房款在签订合同时，华悦公司与周某将往昔的借款总额抵顶了涉案的房款。周某又提供了2014年9月25日，华悦公司向其出具了8155750元的《收据》一张。证明涉案的房款已付清。
首先，周某提供的徐延邦出具的《借条》、《民间借款合同》及《收据》共六张，借款总额4620000元，该数额与涉案的购房款额不符；其次，该六笔借款为徐延邦与周某之间的个人借款，非本案被告华悦公司与周某之间的借贷关系；再次，该六笔借贷被告华悦公司对此并不认可，不能视为债务的相互折抵。故对该六笔的借款无法证明就涉案的购房款已缴清。
其次，周某称，涉案的房款除与徐延邦之间的借款数额抵顶之外，还有部分以现金和转账的方式支付。但其并未能明确现金支付及转账支付的数额，也未能提供相应的支付证据。
最后，按常理，公司出具《收据》应该加盖该公司的财务专用章，而非公司的合同专用章。并且周某提供2014年9月25日，华悦公司向周某出具的8155750元《收据》中加盖的编号为6201025116908号合同专用章，该编号的合同专用章华悦公司以予2014年9月13日刊登《兰州日报》声明作废。2014年9月15日，华悦公司在兰州金石刻字标牌厂重新刻制了编号为6201210013412号的甘肃华悦房地产开发有限公司合同专用章。
综上，原告周某提供的证据无法判定涉案的购房款是否已付清也无法证明实际支付多少。依据最高人民法院《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”涉案的《商品房买卖合同》无效，因原告周某无法证明实际支付购房款的数额，故对涉案购房款返还问题本院不作处理。周某与徐延邦的借贷可另案主张，本院不予审查。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第九十条之规定，判决如下：
驳回原告周某的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告周某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省高级人民法院。
审 判 长 石 浩
代理审判员 刘 伟
代理审判员 王海燕
二〇一六年三月七日
书 记 员 孙 晴