辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00410号
上诉人（原审被告）：刘志红，系大连市中山区太阳系便利店虎滩新区店业主。
委托代理人：王春玲，女，1979年2月6日生，汉族。
委托代理人：宋慧芳，辽宁见达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙文鑫，无职业。
委托代理人：鞠一方，辽宁韬论律师事务所律师。
原审原告孙文鑫与原审被告刘志红房屋租赁合同纠纷一�，大连市中山区人民法院于2014年12月12日作出（2014）中民初字第3403号民事判决，刘志红不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月30日公开开庭审理了本案。上诉人刘志红的委托代理人王春玲、宋慧芳，被上诉人孙文鑫的委托代理人鞠一方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙文鑫一审诉称：原告孙文鑫（甲方）于2010年3月24日与被告刘志红（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于大连市中山区碧浪园4号1层11-13／A-C轴号房屋租给被告做太阳系连锁便利店使用。租赁期限6年，自2010年4月9日至2016年4月8日止。租金为前三年每年人民币65，000元整，后三年为每年人民币7万元整。现原告发现，被告在未通知原告且未经原告同意的情况下，擅自将该房屋的部分转租给阿程美发屋作为理发店使用。被告改变房屋用途和擅自转租的行为违�了《房屋租赁合同》第四条第5款不得擅自改变房屋用途和第6款不得擅自转租的约定，按照合同规定，原告有权解除房屋租赁合同。并且，被告违反合同的行为已构成违约，根据合同第五条应当支付合同当期年租金一倍的违约金。故原告诉至法院要求判令解除原被告之间的房屋租赁合同；判令被告支付违约金7万元。
被告刘志红一审辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告双方于2002年4月8日签订房屋租赁合同，合同期限至2010年4月8日。原告在诉状中称2010年4月9日合同是续签的合同，合同履行已经长达12年，被告已经完全履行了合同的义务，未违约，被告对外将部分房屋转租给阿程美发屋是经过原告同意的，不存在擅自转租情况，故要求继续履行合同。阿程美发屋的广告字牌悬挂至今已近一年时间，原告对此没有提出过任何异议；原告于2014年6月11日至太阳系便利店工�，由被告实际支付工资，原告要求被告安排其到案涉房屋所在店上班未果，引起其不满，原告掩盖事实真相，否认其同意被告对外转租的事实，违背了诚实信用原则，实际上是原告违反合同约定行为，属恶意获取不当利益。
一审法院经审理查明：原告孙文鑫（甲方）于2010年3月24日与被告刘志红（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于大连市中山区碧浪园4号1层11-13／A-e轴号房屋租给被告做太阳系连锁便利店使用。房屋面积94.81㎡（以下简称该房屋，以现场双方确认为准）。租赁期限6年，自2010年4月9日至2016年4月8日止。租金为前三年每年人民币65，000元整，后三年为每年人民币7万元整。《房屋租赁合同》第四条第5项约定，原告必须按合同约定的使用用途使用该房屋。如需改变用途，必须争得被告同意或签订补充协议经允许后方可实行，否则原告有权随时终止该合同。第四条第6项约定，被告不得有将房屋转让、转租等任何侵犯房屋所有权的行为，原告可以终止合同，收回房屋。第五条违约责任：合同生效后，如有一方不能履行合同规定或无故提前终止本合同，视为违约，违约金为本合同当期年租金的壹倍。原、被告双方均认可案涉租赁房屋系位于大连市中山区碧浪园4号1层／A-C轴公建。被告支付原告租金至2015年4月8日。被告于2013年11月3日将案涉房屋部分出租给大连市中山区阿程美发屋业主程冯。2014年1月20日，大连市中山区阿程美发屋经工商部门核准将经营场所变更登记在案涉房屋处。2014年8月27日原告向被告发出解除房屋租赁合同通知书。被告于2014年9月1日回复原告不同意解除租赁合同。案涉房屋所有权人为孙艺珊，系原告之女。孙艺珊对此前原告对案涉房屋的全部使用、收益、处分权均予以追认，原告有权提�诉讼。
一审法院认为：原被告双方签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，当事人应按约履行。双方约定，原告将案涉房屋租给被告做太阳系连锁便利店使用，被告如需改变用途，必须征得原告同意或签订补充协议经允许后方可实行，否则原告有权随时终止该合同。本案中，被告擅自将部分房屋转租未事先征得原告同意，被告的行为已构成违约，现原告基于上述约定请求解除与被告签订的租赁合同，符合双方的约定和法律的规定，一审法院予以支持。有解除权一方的通知到达对方时解除权即产生效力，合同解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于被告辩解双方约定的违约金数额过高应依法减少一节，在原告未举证证明被告未经其同意将案涉房屋部分转租的行为给其造成的损失情况下，应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，判令被告给付原告违约金21，000元。关于被告辩解其对外将部分房屋转租给阿程美发屋是经过原告同意、原告明知已近一年未提出过任何异议一节，证据不足，一审法院不予采信。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告孙文鑫与被告刘志红签订的房屋租赁合同于2014年8月27日解除；二、被告刘志红于判决生效至日起7日内给付�告孙文鑫违约金21，000元；三、驳回原告孙文鑫的其他诉讼请求。案件受理费3800元，减半收取1900元，由原告负担1330元，由被告负担570元。
刘志红的上诉理由及请求是：上诉人与被上诉人于2002年4月8日签订房屋租赁合同，租赁期限八年，后于2010年3月24日续签合同，期限至2016年4月8日。租赁合同实际履行长达12年，上诉人已经完全履行了合同的义务，不存在违约情况。上诉人将案涉房屋夹层部分转租给阿程美发屋是经过被上诉人同意的，不存在擅自转租情况，故要求继续履行合同。被上诉人于2014年6月11日至太阳系便利店工作，由上诉人实际支付工资，被上诉人要求上诉人安排其到案涉房屋所在店上班未果，引起其不满，被上诉人掩盖事实真相，否认其同意上诉人对外转租的事实，违背了诚实信用原则，实际上是被上诉人违反合同约定行为，是被上诉人为谋取不正当利益而恶意诉讼。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。上诉人于2010年4月起经被上诉人同意对外转租，并且阿程美发屋的广告牌自2014年1起悬挂至今已近一年时间，依据法律规定，被上诉人知道上诉人对外转租，无权要求解除合同。据此，请求：1、撤销（2014）中民初字第3403号判决第一项，依法改判房屋租赁合同继续履行；2、撤销（2014）中民初字第3403号判决第二项，依法改判上诉人不予给付被上诉人违约金21，000元。
孙文鑫二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。1、上诉人擅自将房屋用途作出改变，违反了合同的约定，合同第四条第5款约定乙方必须按合同约定使用用途使用该房屋，如需改变用途必须争得甲方同意，或者签订补充协议，否则甲方随时有权解除该合同。合同第一条就房屋用途作出约定，即房屋租给乙方做太阳系便利店使用。所以，无论上诉人是否有转租行为，事实上均违反了合同的约定。2、上诉人提到双方租房已经有多年时间，但是有效的是2010年起至2016年的合同，上诉人在多年租用被上诉人房屋的情况下，仅在第一次转租时通知了被上诉人，其余的转租行为都没有获得被上诉人的同意。被上诉人多年来基于对上诉人的信任很少去查看房屋的情况，此次得知房屋被转租是偶然的，上诉人称2014年1月起阿程美发屋的广告牌悬挂在外，但是事实上阿程美发屋的注册不需要被上诉人的任何许可和手续，被上诉人家住西岗区，该房屋位于中山区，被上诉人不可能时刻去查看房屋的情况，因此�上诉人提出解除合同是及时且有效的，并没有违反关于6个月的规定。
本院经审理查明：一审法院判决认定事实属实。
补充查明：2010年4月14日，孙文鑫（甲方）签署同意书，内容为：双方签订的位于中山区碧浪园4号1层11-13／A-C轴号房屋，合同第四项第6条“乙方不得有将房屋转让、转租等任何侵犯房屋所有权的行为”，现经双方协商同意，甲方允许乙方对该房屋转租，乙方保证原房屋租赁合同的条款继续执行，合同中规定的房屋设施完整。乙方大连太阳系便利店连锁经营有限公司未签字盖章。
本院所确认的上述事实，有孙文鑫签的同意书及庭审笔录在案为凭，业经本院查证属实，足资认定。
本院认为：刘志红与孙文鑫签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方均认可案涉租赁房屋系位于大连市中山区碧浪园4号1层／A-C轴公建。二审期间，刘志红提供了孙文鑫作为甲方签署的同意书，其上有孙文鑫的签字及手印，孙文鑫对此不予认可，却又不申请鉴定。本院认为，当事人对其提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足，应承担不利后果。故可以认定该同意书系孙文鑫同意大连太阳系便利店连锁经营有限公司转租的意思表示真实，乙方大连太阳系便利店连锁经营有限公司虽然未签字盖章，不影响孙文鑫同意转租的意思表示。因案涉房屋所有权人为孙艺珊，系孙文鑫之女，孙艺珊对此前孙文鑫对案涉房屋的全部使用、收益、处分权均予以追认，故孙文鑫签订的该同意书是对案涉房屋的处分，应为有效。本案被上诉人刘志红系大连市中山区太阳系便利店虎滩新区店的经营者，2010年3月24日，孙文鑫与刘志红签订房屋租赁合同将案涉房屋租给刘志红做大连太阳系连锁便利店使用，孙文鑫又于2010年4月14日签同意书允许大连太阳系便利店连锁经营有限公司转租，可以视为其同意作为大连市中山区太阳系便利店虎滩新区店的经营者刘志红转租的行为。该同意书可以视为孙文鑫对案涉房屋租赁合同条款变更，刘志红将案涉房屋夹层部分转租并不违反双方约定。关于孙文鑫提出刘志红将房屋部分转租给阿程美发屋改变了合同中约定的房屋作为便利店使用的用途，本院认为，在案涉房屋已经作为便利店使用的情况下，将部分房屋转租仍需作为便利店使用的理解不合常理，孙文鑫的该抗辩理由本院不予采信。综上所述，孙文鑫的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市中山区人民法院（2014）中民初字第3403号民事判决；
二、驳回孙文鑫的诉讼请求。
一审案件受理费3800元（孙文鑫已预交），减半收取1900元，二审案件受理费330元（刘志红已预交），合计2230元，由被上诉人孙文鑫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 刘盈铄
代理审判员 李 鹤
二〇一五年四月十六日
书 记 员 宋 敏