北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第19491号
原告姜正学（反诉被告），男，1965年10月16日出生。
委托代理人杨久林，北京腾阳律师事务所律师。
被告黄欢（反诉原告），女，1983年7月2日出生。
委托代理人魏建军，北京市亚奥律师事务所律师。
原告姜正学与被告黄欢房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李宏印独任审判，公开开庭进行了审理。原告姜正学及其委托代理人杨久林、被告黄欢的委托代理人魏建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告姜正学诉称：我与被告于2015年3月13日签订了房屋租赁合同，被告将其位于北京市通州区（马驹桥一号桥南800米）合生世界花园×-×出租给我。双方签订了房屋租赁合同，租期为二年，合同一年一签。当时被告承诺此房长期出租给我。第一期自2015年3月18日至2016年3月17日。我依约支付了房租。基于长期居住的目的，我安装了空调、晾衣架及窗帘轨道。购置了大衣柜、冰箱、洗衣机、床、沙发、电脑桌、办公桌、茶几等家具家电。没想到的是被告视合同于儿戏，2015年8月20日突然通知我立即搬走。我与其理论，被告置之不理。8月21日夜间11点多钟被告再次来到我住处强令我搬家，无奈之下我报警。被告于2015年8月21日及8月24日两次书面我搬家。为了把我赶走，被告于8月24日强行断电、断水、断煤气，并拆除电表。更为严重的是被告于8月25日将门锁换掉。无奈之下，我于8月26日晚上搬家。为了维护我的合法权益，我诉至法院，请求法院判令：1、解除我与被告之间的房屋租赁合同；2被告支付我违约金1600元；3、被告退还我剩余房租款6026元，退还押金1600元；4、被告赔偿我经济损失4255.76元、（包括空调移机费510元、晾衣杆及窗帘轨道费用400元、搬家费650元、房屋中介费1600元、剩余燃气费296.4元、水费399.35元、电费400元、网费100元）；5、被告承担本案的诉讼费用。
被告黄欢辩称：原告的第一项主张我方认为是没有必要的，因双方的合同已经实际解除了。违约金我方不同意支付，因系原告违约而非我方违约。剩余的租金和押金，我方已经通过支付宝向原告转账了。原告第四项请求中主张的空调移机费、晾衣杆及窗帘轨道费用、搬家费、中介费无事实和法律依据，我方不同意支付。对于燃气费、水电费、网费需要原告提供相应的证据。
被告黄欢反诉称：我与姜正学于2015年3月15日签订《房屋租赁合同》，租赁物是精装全新房屋。房屋租赁合同中明确约定姜正学不得改变承租房屋结构，如需装修、装饰，必须经我书面同意。2015年8月20日我去承租房屋内查看，发现房屋内被姜正学私自安装空调、私自凿洞安装晾衣杆，姜正学私自安装的空调管道漏水不予修理导致墙壁因被渗水部分损坏、墙纸损坏、地板损坏，并影响到楼下住户，我因此与姜正学交涉，决定与姜正学解除租赁合同。因姜正学起诉我之际，为维护我的合法权益，特提出反诉，请求依法判令：姜正学赔偿我违约金1600元、房屋受损维修费4500元；被反诉人承担本案反诉费用。
原告姜正学就反诉辩称：请求法院驳回被告的反诉请求，被告的反诉请求是编造的，根本不能成立。
经审理查明：2015年3月13日，黄欢（甲方、出租人）与姜正学（乙方、姜正学），在居间人北京万豪惠业房地产经纪有限责任公司（以下简称“万豪经纪公司”）的居间服务下，签订《房屋租赁合同》，合同约定：姜正学租赁黄欢所购买的位于北京市通州区合生世界花园×-×的房屋（以下简称“×房屋”）用于居住。房屋租赁期限自2015年3月18日至2016年3月17日。租赁期满，甲方有权收回房屋及全部设施、物品，乙方保证如期交还。若乙方有意续租，应在合同期满前30天书面提出，征得甲方同意后，重新签订《房屋租赁居间合同》。租金每月为人民币1600元，租赁期内共计19200元。第一次租金应在本合同签订后2日内交付，第二次于2015年6月18日交付，第三次于2015年12月18日交付，第四次于2016年6月18日交付，租期较长的按照上述交付日期类推，交付日期如遇节假日则相应顺延。合同签订后在起租前，乙方向甲方交纳一个月房租作为保证金，共计人民币1600元。租赁期间的水、电、燃气、收视、电话及上网等费用由乙方按单向有关部门交付。租赁期内甲方除不可抗力因素外不得收回房屋，租赁期内收回房屋构成甲方违约的，应当承担违约责任。乙方在租赁期内不得改变承租房屋结构，如需装修、装饰，必须经甲方书面同意。乙方应爱护房屋内的装饰、家具、电器及办公物品，如因使用不当造成损坏，乙方应进行修复，并承担因维修发生的费用。合同有效期内单方终止合同构成违约，由违约方向守约方支付一个月租金作为违约金。上述合同还约定了其他内容。
合同签订当日，姜正学向万豪经纪公司支付了中介费1600元。随后姜正学与黄欢依照合同开始履行相应权利义务，姜正学向黄欢交纳了押金1600元，黄欢向姜正学交付房屋，其后在合同履行中，姜正学按照合同约定的月租金数额将房租交至2015年12月17日。2015年8月，双方在履行合同过程中，产生纠纷，黄欢于2015年8月21日向姜正学进行书面通知，内容为：因其×房屋要自用，特通知租户解除租约关系，由黄欢本人产生的违约责任，按照《房屋租赁合同》执行，请租户尽快办理房屋交接手续。2015年8月24日，黄欢再次向姜正学进行书面通知，要求其尽快从×房屋搬走，并同意支付违约金。后姜正学于2015年8月26日搬离×房屋。本案审理过程中，姜正学、黄欢均同意双方的房屋租赁合同于2015年8月26日解除。2015年8月29日，黄欢退还姜正学房屋租金7237元。
姜正学租赁×房屋后，在室内安装了窗帘轨道及晾衣杆，并分别于2015年3月16日、2015年7月26日向有关单位交纳了水费399.35元、电费400元。2015年8月26日，姜正学搬离×房屋时，产生空调移机费510元、搬家费650元。
本案审理过程中，黄欢称系姜正学违约。因姜正学私自安装空调、私自凿洞安装晾衣杆，并且姜正学私自安装的空调管道漏水不予修理导致墙壁渗水部分损坏、墙纸损坏、地板损坏等，故其才决定解除双方之间的租赁合同。姜正学对黄欢的上述辩解意见不予认可。黄欢并未就有关物品损坏确实存在且损坏确系由姜正学引起提供足够的证据予以证明。
上述事实，有《房屋租赁合同》、书面通知、通知、居间服务费收据、移机费收据、搬家费收据、水费收据、电费收据、转账照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务，应当承担违约责任。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同履行自己的义务，否则应当按照合同的约定承担相应的违约责任。
关于姜正学要求解除双方《房屋租赁合同》的诉讼请求，因姜正学实际于2015年8月26日搬离×房屋，且本案审理过程中双方均认可双方之间的《房屋租赁合同》于2015年8月26日解除，故本院认定双方之间《房屋租赁合同》于2015年8月26日解除。2、关于姜正学要求被告支付违约金1600元的诉讼请求，因根据黄欢先后于2015年8月21日、2015年8月24日向姜正学发出书面通知可知，黄欢系出于自用原因单方解除双方之间的《房屋租赁合同》，并同意承担违约责任，故其应依约支付姜正学违约金1600元。3、关于姜正学要求黄欢退还剩余房租款及押金的诉讼请求，因姜正学依《房屋租赁合同》约定的每月1600元向黄欢支付了2015年12月17日前的租金以及押金1600元，而双方之间的《房屋租赁合同》于2015年8月26日解除，故黄欢应在扣除其已于2015年8月29日向姜正学退还的部分租金外，将押金及部分剩余的房屋租金退还姜正学。4、关于姜正学要求黄欢赔偿经济损失的诉讼请求。对于空调移机费、搬家费系姜正学搬家所产生的费用，该笔费用即使双方按照合同约定履行完毕也必然会产生，只不过因双方的合同提前解除，故该项费用提前发生，并不能认定系姜正学的合理损失。对于姜正学所支付晾衣杆及窗帘轨道费用、房屋中介费用，也并非全部为其损失，应当考虑其已经实际租赁×房屋的时间占约定租赁期的比例计算其损失。对于燃气费、水费、电费，姜正学未提供相应证据证明其搬离×房屋时实际剩余燃气、水、电数量，无法确定其确实受到损失及损失数额，故其应承担不利后果。对于其所主张的网费损失，姜正学并未提供相应的证据予以证明，本院也无法予以确认。综合上述情况，本院认为姜正学的实际损失并不高于其与黄欢之间《房屋租赁合同》所约定的违约金。故，在双方之间的《房屋租赁合同》对违约责任及违约金有明确约定，且姜正学主张违约金本院予以支持的情况下，本院对其主张的经济损失不再予以支持。
对于黄欢的反诉请求，首先其未提交相应的证据证明系由姜正学单方终止双方之间的《房屋租赁合同》，其次其所提供的证据不足以证明其所述的有关物品损坏确实存在且损坏确系由姜正学所致，故其反诉主张缺乏相应的法律及合同依据，本院对其反诉请求不予支持。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼费》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告姜正学与被告黄欢于二〇一五年三月十三日签订的《房屋租赁合同》于二〇一五年八月二十六日解除；
二、被告黄欢于本判决生效之日起七日内返还原告姜正学房屋剩余租金及押金共计人民二百八十三元；
三、被告黄欢于本判决生效之日起七日内支付原告姜正学违约金一千六百元；
四、驳回原告姜正学的其他诉讼请求；
五、驳回被告黄欢的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费140元，由原告姜正学负担115元（已交纳），由被告黄欢负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
反诉案件受理费25元由被告黄欢负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按未提起上诉处理。
代理审判员 李宏印
二〇一五年十月十二日
书 记 员 侯康丽