广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1099号
上诉人（原审被告）：何德裕。
委托代理人:熊仲民、欧阳俊胜，广东人为律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：惠州市泰升源实业有限公司（以下简称泰升源公司），住所地：惠州市。
法定代表人:谢琼芳。
委托代理人:吴康，广西海狮律师事务所律师。
原审第三人:谢永平。
上诉人何德裕与被上诉人惠州市泰升源实业有限公司因土地租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法水民初字第2069号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年10月24日，惠州市泰升源实业有限公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判决解除双方签订的《土地租赁合同书》；2、判决被告立即支付拖欠原告的20万元租金；3、增加请求在判决生效后，被告将其在原告处的办公、机器设备立即搬离；4、本案的诉讼费由被告承担。
主要事实和理由是：2013年10月19日，被告何德裕与原告“泰升公司”的授权代表人谢永平签订了一份《土地租赁合同书》，该合同书约定原告将位于惠州市惠城区水口惠泽大道山口围村8000平米的土地租赁给被告使用，同时还约定了土地用途、承租期限、承租金及交付方式、违约责任等。合同签订后，被告依约支付押金，并将生产材料设备等搬进承租的土地，但自2014年1月1日到至今被告一直都没有再依约支付租金及所占用土地的水电费给原告，经原告多次催收未果。
原审被告何德裕答辩称：一、本案双方签订的《土地租赁合同书》应确认无效。关于土地使用权出租，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条的规定“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租”。因本案的被答辩人既不是本案出租土地的土地使用权人，也没有按上述规定履行法律义务，因此，本案的土地租赁合同因违反了行政法规的强制性规定而应确认无效。
二、被答辩人欺骗答辩人，致本案合同目的不能实现，依法应驳回其诉讼请求并由被答辩人自行承担本案诉讼费用。被答辩人欺骗答辩人，明知答辩人租赁土地是为了开办材厂，从事机械制造业，而隐瞒事实真相，将不能办理报建手续的土地租赁给答辩人，答辩人跟被答辩人签订租赁合同后至今，不能办理相关报建手续，致本案的合同目的不能实现，至今为止，被答辩人均未能解决这一问题，因此被答辩人无权要求答辩人支付租金。请法庭驳回被答辩人的诉讼请求并判令由其本人承担本案诉讼费用。
三、本案被答辩人有重大过错，造成了答辩人大量的经济损失，被答辩人应退回押金4万元及赔偿相应损失，答辩人将另案起诉追究被答辩人的责任。本案纠纷的发生，被答辩人具有重大过错，致使答辩人搬迁厂房、材料、购买材料、加工必须的机械配件、聘请员工看守原材料，与�方签订的供货合同不能履行造成违约赔偿等等，答辩人遭受了重大的经济损失，现被答辩人反而以答辩人违约提起诉讼，真是恶人先告状。因为被答辩人隐瞒未能取得该土地的合法使用权，属于严重欺骗行为，致使本案合同目的不能实现，被答辩人应退回租赁押金4万元，本案致答辩人遭受的严重经济损失，应该赔偿，对此，答辩人将另案起诉，追究被答辩人的赔偿责任。综上，答辩人与被答辩人双方签订的《土地租赁合同书》应确认无效，同时，本案的纠纷责任在被答辩人，其无权要求答辩人支付租金，请法庭查明事实驳回其诉讼请求！
原审第三人谢永平答辩称：我司的土地手续是齐全的，我对原告的诉讼请求没有异议。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：第三人谢永平是原告泰升源公司的总经理。2013年10月19日，第三人谢�平代表原告泰升源公司（甲方）与被告何德裕（乙方）签订了《土地租赁合同书》，约定：一、土地的面积、位置……乙方确认，在本合同签订前已充分了解上述土地的面积、现状及土地性质，并确认上述土地完全符合乙方承租需要。二、土地用途：新型建材及机械制造。三、……经营期限为10年，自2013年11月1日至2023年10月30日，由2013年11月1日至2013年12月31日不计租。作为厂房兴建期，从2014年1月起计收租金。四、……1、该土地上头五年的承租金为每月……20000元……。原告泰升源公司提供了《土地补偿协议》、红线图、惠州市惠城区水口房地产开发公司出具的证明、建设用地临时搭建审批表。签订合同后，涉案土地已交付使用，被告何德裕在租赁的土地上搭建了约100多平方米的铁皮屋，存放设备材料，至今未搬离。被告何德裕主张厂房建设报建未果，原告泰升源�司表示“2014年春节前被告向我方反映过需要提供国土证，我方说只有地皮单，只能搭建临时建筑”。被告何德裕向原告泰升源公司支付了押金4万元。被告何德裕提供了深圳市汇利邦环保科技有限公司出具的证明及购买材料票据。本院于2014年12月24日依法公开开庭进行了审理。原告经本院依法主持双方进行调解，未达成协议。在本院的要求下，原告对诉讼请求进行明确，即如合同有效，则请求判讼解除合同，要求被告支付解除前的租金，要求被告搬离，并承担占用费损失，占用费参照租赁合同的约定租金计算。如法院判令合同无效，则请求被告立即在合同约定场地上的物品，并支付占用费，占用费参照合同约定租金计算。被告答辩称原告无证明其对涉案土地享有权利，故无权主张占用费或是租金，另外，合同是无效的。
以上事实，有营业执照、公安信息、土地补偿协议、红线图、名片、土地租赁合同书、照片、购买钢材证明、搬迁证明及收据、证明及本案的开庭笔录予以佐证。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案争议的焦点在于《土地租赁合同书》是否有效。第三人谢永平代表原告泰升源公司（甲方）与被告何德裕（乙方）签订的上述《土地租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，并写明“乙方确认，在本合同签订前已充分了解上述土地的面积、现状及土地性质，并确认上述土地完全符合乙方承租需要”，因此，应予认定该《土地租赁合同书》依法成立有效。被告认为，原告并未获得土地使用证出租土地属于无权处分，亦未按照土地使用权出让合同规定期限和条件投资开发，利用土地，因此违反法律强制性规定，属于无效合同，被告的上述辩论意见，本院不予采纳，理由在于，上述规定属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，原告虽未取得土地使用权证，但原告提供实际占用涉案土地的相关证据，原告有权将上述土地出租给被告使用，如原告就涉案土地最终土地权属有争议，可另案处理。本案《土地租赁合同书》对原告与被告有约束力。
本案《土地租赁合同书》履行过程中，原告已交付出租用的土地给被告，被告称是租用土地建设厂房宿舍、开办企业，因无法取得报建手续，导致被告租赁土地的目的无法实现，原告承认只能只有地皮单只能报临时建筑，原告认为，被告已充分知晓承租土地的现状，多次与被告协商未果，原告诉请解除双方之间的合同，本院予以采纳。解除合同的时间本院确认为法庭辩论终结之日即2014年12月24日，合同解除前的损失，基于原、被告对于上述土地租赁合同未能履行是因不可归责于双方的过错造成，故损失各自承担，但解除之后，被告应将放置在原告提交的涉案土地上的材料及机器设备搬离，并承担从解除之日起至搬离之日止的占用土地的占用费，考虑到合同履行情况，占用费参照双方《土地租赁合同书》约定的每月2万元的50%计，至搬离之日止，被告已向原告交纳的押金在占用费中抵扣。
关于被告何德裕提及其经济损失的问题，被告何德裕已表示另案起诉，因此，本案对此不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告惠州市泰升源实业有限公司与被告何德裕于2013年10月19日签订的《土地租赁合同书》。
二、被告何德裕应于本判决生效之日起30日内将其在涉案土地范围内的材料及机器设备搬离。
三、被告何德裕应于本判决生效之日起10日内向原告惠州市泰升源实业有限公司支付土地占用费（占用费的计算，以每月1万元，从2014年12月24日起计至被告何德裕将置放在《土地租凭合同书》约定的土地上的材料及机器设备搬离之日止）。
三、驳回原告惠州市泰升源实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费4300元（原告已预交），由被告何德裕负担2150元，原告惠州市泰升源实业有限公司负担2150元。
当事人二审的意见
何德裕不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、判决撤销(2014)惠城法水民初字第2069号民事判决,依法改判驳回被上诉人起诉或驳回其�讼请求;2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
事实与理由：一、被上诉人无权提起本案诉讼,依法应当驳回其起诉。本案诉讼中被上诉人仅提供一份“名片”以及第三人的自认来证明第三人谢永平是被上诉人的总经理,并据此认为第三人是代被上诉人与上诉人签订涉案合同,证据不足,于法无据。上诉人是与第三人谢永平签订的《土地租赁合同书》,并非与被上诉人惠州市泰升源实业有限公司签订上述合同。在上诉人与第三人谢永平签订合同的过程中,第三人从未告知其是被上诉人的总经理,也没有提供任何涉案土地的相关资料(包括被上诉人在一审提交的土地补偿协议、红线图、水口房地产开发公司证明等),并且在双方签订的合同中,第三人明确写明涉案土地属于其享有。因此即便如上诉人所主张第三人是受其委托代理签订合同,但因在签订涉案合同时�有告知上诉人与第三人之间的代理关系,涉案合同本身以及被上诉人没有合法土地权属证书等事实也证明该涉案合同是约束第三人和上诉人的,故根据《合同法》第四百零二条的规定,该涉案合同应当只约束第三人与上诉人,被上诉人无权直接起诉上诉人。
二、本案涉案合同应当被认定为无效或撤销。第三人利用上诉人急于搬迁厂房的心态,明知上诉人租赁土地是用于兴建永久性合法工业厂房的情况下,仍然恶意欺诈上诉人,将不能用于兴建厂房的无合法规划的无证土地租赁给上诉人,致使上诉人在违背真实意思的情况下与第三人签订了涉案合同。第三人想以此逼迫上诉人在无可奈何的情况下建设违法建筑,冒着被责令停产停业的风险生产经营,而其却可以因此收取租金而牟利。第三人的行为同时还损害了国家对土地管理的秩序和国家因此可以取得的规费等利益。第三人签订涉案合同的主观目的即是恶意的,根据合同法第五十二条和五十三条及第五十八条的规定,上述涉案合同应当被认定无效或撤销,因合同无效或撤销而造成的损失应当全部由第三人负担。故此第三人应当赔偿上诉人因此而遭受的损失,包括但不限于上诉人在一审答辩时提交相关证据抗辩的搬迁厂房设备导致的损失、购买建筑材料的损失、聘请员工看守设备材料的损失、因不能履行与第三方供货合同遭受的损失等。综上所述,被上诉人无权起诉上诉人,并且涉案合同因第三人的欺诈行为应当依法被认定无效或撤销,故特请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
本案一审判决认定事实、适用法律错误，上诉人认为在一审判决书的第五页第七行这段话在认定事实及适用法律上错误，且与第五页第二段描述存在矛盾，应当予以纠正。我们认为被上诉人对上诉人的损失�当承担全部责任，至少是主要责任。
惠州市泰升源实业有限公司答辩称：一、一审关于谢永平是答辩人代理人,上诉人是看过了答辩人提供的土地凭证资料,明知土地性质及现状的情况下才与答辩人的代理人签订的《土地租赁合同书》的事实认定正确,答辩人有权提起诉讼。1、第三人谢永平是答辩人的泰升源公司的总经理,2013年10月19日,第三人谢永平是代表答辩人与上诉人何德裕签订《土地租赁合同书》视为我公司的行为,上诉人在上诉状中完全否认这些事实是明显的虚假陈述与事实不符,其请求驳回依法无据。答辩人公司的法定代理人谢琼芳是第三人谢永平的老婆,第三人谢永平是答辩人的总经理和实际控制人,在公司里这两公婆是老婆管财务,老公管业务,这一事实在东江高新技术开发区管委会、答辩人的厂区全部员工、还有给上诉人承租的这块土地旁的其他土�租户均全部知晓,属一定公众均知的事实。上诉人在签订合同之前来到答辩人公司商谈及在现场查看土地,调查了解时,答辩人已告知,而其也是明显知晓上述事实的。
2、答辩人已将土地的性质及现状已明确的告知了上诉人,上诉人是在完全了解上述承租土地的性质的前提下才签订的合同,其上诉状中否认这一事实也是明显的虚假陈述与事不符。首先,在2013年10月19日上诉人与答辩人的代理人签订《土地租赁合同》前,上诉人曾到答辩人的土地查看现场,听答辩人介绍土地性质和现状及风险,并在答辩人的厂房办公室内查看了土地的相关凭证即《土地补偿协议》、红线图、惠州市惠城区水口房地产开发公司出具的证明、建设用地临时搭建审批表等资料.上诉人是在明确了解上述事实和情况下才与答辩人的代理人签订了上述《土地租赁合同》。其次,该份《土地租赁合同》涉及的土地面积8000多平方米,租金高达3168000元,租期10年之久,且是上诉人即将要搬迁和建设厂房的地址,面对如此重要的一份《土地租赁合同》,而上诉人却在上诉状中称没有看到过任何土地权属凭证,就与答辩人的代理人签订合同,这一陈述是不符正常人的交易习惯和逻辑,是明显与事实不符的虚假陈述。第三,答辩人收取上诉人的土地租金极为便宜,是惠州市周边证件齐全正常工业用地平均租金33元/平方米的十分之一即2.5元/平方米,面对如此低价的土地租金,上诉人怎么可能不去调查或了解土地的性质、权属及现状原因。也正因为如此,双方才在签署的《土地租赁合同书》第一条就明确约定“乙方(何德裕)确认,在本合同签订前已充分了解上述土地的面积、现状及土地性质,并确认上述土地完全符合乙方承租需要”。因此,上诉人称不知道土地的性质、现状是虚假陈述,其想据此请�驳回答辩人的诉请亦依法无据。综上,一审认定答辩人的代理人谢永平与上诉人何德裕签署的《土地租赁合同书》视为代理答辩人行为,上诉人是在明知且知道土地性质、权属和现场的情况下才与答辩人的代理人签署的合同的事实认定清楚,依法有据。
二、一审法院认定合同有效属认定事实和适用法律正确,二审法院亦应予以维持。如上所述,上诉人是在明知土地性质和现状的情况下才与答辩人签订的《土地租赁合同》,答辩人不存在恶意的欺诈。上诉人由于其原来租赁的厂房到期需另寻土地搬迁,其与答辩人签署《土地租赁合同书》后,答辩人亦提供了土地给上诉人搬迁,上诉人明显因该合同而获得利益。但上诉人却背信弃义,捉住答辩人的土地具有历史遗留的问题没有解决的原因,违约拒交土地租金,损害了答辩人的利益。因此,一审法院认为该合同是双方的真实意思表示,且答辩人也交付了土地给上诉人实际使用,符合租赁合同的交易实质内容履行,据此一审认定合同有效,维护了本案交易双方以及历史遗留问题惠州市水口镇30000多份“地皮单”租赁交易的稳定性,属认定事实清楚,适用法律正确。
三、对于上诉人要求答辩人赔偿其损失的要求,答辩人认为由于上诉人在一审庭审时及庭审结束后均表示不提起反诉,并已另案提起了损失诉讼,(参见惠城法水民初字第639号立案受理通知书),因此,对上诉人要求答辩人赔偿其所谓的损失,二审法院应不予受理。
综上,上诉人的上诉事实和请求,依法无据,请求二审法院驳回其上诉请求,依法维持原判。
本院查明的事实及裁判理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本案在二审诉讼期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，本案争议的焦点为：一、泰升源公司是否有权提起诉讼；二、《土地租赁合同》的效力。
关于泰升源公司是否有权提起诉讼问题，谢永平与何德裕签订涉案《土地租赁合同》，约定将惠州市惠城区水口惠泽大道山口围村的土地8000平方米租赁给何德裕使用。上诉人认为惠州市泰升源实业有限公司并非《土地租赁合同》的当事人，无权对其提起诉讼，谢永平系惠州市泰升源实业有限公司的总经理及实际控制人，其代表公司与何德裕签订合同的行为系经过公司同意认可的职务行为，该合同的权利义务直接由泰升源公司承受，且泰升源公司长期占有涉案土地，也多次对涉案土地进行出租，上诉人又是经朋友介绍前来承租，上诉人对涉案土地的实际权利人应是知情的，所以，对上诉人认为泰升源公司无权起诉的主张，本院不予支持。
关于《土地租赁合同》的效力问题，上诉人上诉称本案涉案合同应当被认定为无效或撤销，对上述意见，本院不予支持。谢永平与何德裕签订《土地租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，何德裕称谢永平在合同签订时未出示有关土地资料，存在恶意欺诈行为，对此，被上诉人不认可，根据《土地租赁合同》第一条约定，＂乙方确认，在本合同签订前已充分了解上述土地面积、现状及土地性质，并确认上述土地完全符合乙方承租需要”。从何德裕到涉案土地处查看土地状况至合同签订，有一星期左右时间，在此期间，何德裕基于审慎的精神有义务对涉案土地的面积、性质等进行了解，涉案土地面积达8000平方米，租赁期间长达10年，上诉人称其没有查看过土地资料，便与被上诉人签订以上租赁合同明显不符常理。综上，上诉人认为《土�租赁合同》应为无效或可撤销的主张，本院不予支持。
在庭审中，上诉人提出一审判决第五页有部分描述存在矛盾。本院经过审查，发现确有部分内容处理不当。一审法院认定“合同解除前的损失，基于原、被告对于上述土地租赁合同未能履行是因不可归责与双方的过错造成，故损失各自承担”的内容，系对当事人的经济损失部分进行认定，超出本案审理范围，本院予以纠正。关于何德裕的经济损失问题，何德裕已另案起诉，本案对当事人经济损失部分应当不予处理。
综上所述，上诉人的该部分上诉有理，本院予以采纳，无理部分，本院予以驳回。一审法院查明事实基本清楚、适用法律正确、实体处理得当，其判决本院依法予以维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民�诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4300元，由上诉人何德裕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一五年十二月七日
书 记 员 赵 铎
附：相关裁判依据
1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；