杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭上民初字第1919号
原告：赵金辉。
委托代理人：王志铭，浙江高名律师事务所律师。
委托代理人：曹任远，浙江高名律师事务所律师。
被告：上海浦东海澜之家服饰有限公司，住所地：上海市浦东新区张杨路707号39f39-22室。
法定代表人：周建平，董事长。
委托代理人：鞠建，该公司员工。
委托代理人：叶东南，江苏国之泰律师事务所律师。
原告赵金辉诉被告上海浦东海澜之家服饰有限公司（以下简称上海浦东海澜之家）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员娄磊适用简易程序独任审判，于2015年11月25日第一次公开开庭进行了审理，原告赵金辉的委托代理人王志铭、曹任远到庭参加诉讼，被告上海浦东海澜之家未到庭。后本院于2015年12月15日第二次公开开庭进行了审理，原告赵金辉的委托代理人王志铭、曹任远，被告上海浦东海澜之家的委托代理人鞠建、叶东南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵金辉起诉称：原、被告于2012年10月11日签订房屋租赁合同一份，约定原告将杭州市上城区延安路238号一楼房屋（约262平方米）出租给被告使用，租赁期为2012年12月1日至2019年9月30日。2014年12月2日，因被告拖欠房租，原告起诉至杭州市上城区人民法院。在庭审中，被告根据房屋租赁合同第九条规定要求提前解除合同，法院也向原告询问是否增加关于违约金的诉讼请求。原告表示要求合同继续履行，如法院判决合同解除，违约金另案起诉。后杭州市上城区人民法院作出（2014）杭上民初字第1804号判决书，判决如下：1、原、被告于2012年10月11日签订的房屋租赁合同于本判决生效之日起解除；2、被告支付原告拖欠的全部租金。上述判决现已生效并履行完毕。原告认为，被告提前解除房屋租赁合同，违反了合同第九条的约定，被告应支付当年三个月的租金作为违约金。故原告诉至法院，请求判令：1、判决被告支付违约金1518618.25元（6074473元／年÷12个月×3个月）；2、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其诉称的事实，向本院提交了如下证据材料：
1、产权证一份，证明原告享有案涉房屋的所有权；
2、房屋租赁合同一份，证明原告与被告之间的房屋租赁关系以及对提前解除合同的违约责任的约定；
3、杭州市上城区人民法院民事判决书一份，证明原、被告对提前解除房屋的违约金另案起诉的事实。
被告上海浦东海澜之家答辩称：1、原、被告双方签订的房屋租赁合同已经杭州市上城区人民法院（2014）杭上民初字第1804号民事判决书判令解除，但是对于判令“房屋租赁合同自本判决生效之日解除”持有异议，因为房屋租赁合同第九条明确约定被告中途退租须提前两个月通知原告，租金按实结算，原告须在合同终止当日将被告多支付的房租和租房保证金在扣除违约金（按该房屋当年叁个月租金）后退还被告。上述判决书判令合同自判决生效之日起解除显然违反了该约定，事实上，由于该错误的判决致使被告上海浦东海澜之家向原告支付了3976144.33元的租金（7个月26天）。另，在（2014）杭上民初字第1804号案件审理时，被告曾以双方当事人于2014年6月16日签订的补充协议中约定原告应给予被告116天的免租金补偿抗辩，用于债务的抵销，却未被法院采纳，现被告仍以该补充协议进行抗辩，认为对于3个月的违约金没有异议，但是需要抵扣116天的免租期的金额。2、在（2014）杭上民初字第1804号案件的庭审中，审判员已经释明告知原告主张的权利，但原告未就违约金提出主张，说明原告已经放弃了该权利。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其抗辩的事实，向本院提交了如下证据材料：补充协议一份，证明原告应当给予被告116天的免租金补偿。
审理中，本院依法对原、被告提供的证据进行质证、认证如下：
一、原告提交的证据：被告对证据1的真实性无异议；对证据2的真实无异议，对证明对象有异议，认为租赁合同第九条明确约定了被告中途退出只需提前两个月告知原告，也就是说（2014）杭上民初字第1804号民事判决书判令被告承担7个月26天的租金是违背法律规定和双方当事人的约定；对证据3的真实性无异议，对证明对象有异议，认为违约金已经法院释明，而原告没有主张该权利，说明其已经放弃该权利。本院认为，原告提交的证据1、3真实、合法，与本案有关联性，本院予以认定；证据2真实，可以证明原、被告双方就违约金的约定事实，本院对该事实予以确认。
二、被告提交的证据：原告对该证据的真实性无异议，对关联性、证明对象有异议，认为与本案无关，该协议是在杭州签订的，当时仅有签字没有盖章，而后一直没有盖章，也没有送回来给原告，在（2014）杭上民初字第1804号案件的一审、二审过程中，被告也一直未提供该证据。此外，协议约定的116天的意思是需待房屋租赁合同约定的租赁期限履行完毕之后再顺延116天。本院认为，被告提交的证据真实，可以证明原告同意被告在履行原租赁合同的基础上，原合同牵涉到与租赁时间相关的条款同步顺延116天给予被告免费补偿的事实，本院对该事实予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：原告赵金辉系杭州市延安路238号房屋所有权人。2012年10月11日，原告赵金辉（甲方）与被告上海浦东海澜之家（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定如下：“一、甲方将其所有延安路238号房屋一楼沿街商铺（使用面积为262平方米）出租给乙方使用，同时在该房屋所在大楼负二层向乙方免费提供实际使用面积30平方米左右的仓库。二、租赁期限为6年零10个月，自2012年12月1日至2019年9月30日止，甲方应于2012年10月20日之前将该房屋清空交付给乙方。…四、该房屋第一年（10个月，即自2012年12月1日起至2013年9月30日止）租金为4141686元，第二年（即自2013年10月1日起至2014年9月30日止）租金为5467025元，第三年至第七年（即自2014年10月1日起至2019年9月30日止）每年租金为6074473元，五年不变；乙方已向甲方支付了人民币300000元作为租房保证金，甲方确认已收到，该保证金用于抵扣最后一期租金；租金每年分两期支付，每半年乙方须提前两个月向甲方支付下一个半年租金（每年的2月1日和8月1日为支付日）…九、违约责任…乙方中途退租，须提前两个月通知甲方，乙方已支付给甲方的房租按实结算，甲方须在合同终止当日将乙方多支付的房租和租房保证金在扣除违约金（按该房屋当年叁个月租金）后退还乙方3、欠租房费用当期累计十天以上经书面催告仍未支付的…乙方违反上述规定及本合同其他规定的，甲方有权采取任何措施（包括停水、停电），制止乙方违约，并有权解除房屋租赁合同，由此造成乙方损失，甲方不承担任何责任…”。合同签订后，被告向原告支付了自2012年12月1日起至2014年9月30日止的房屋租金，总计9608711元。2013年间，杭州市政府对延安路道路隔离带进行了整治，在人行道与非机动车道之间用铁栏杆设置了固定的隔离护栏，涉案房屋前也设置有隔离护栏。被告认为隔离带的设置影响了店铺的客流量，与原告沟通解决方案，但双方未达成一致意见。2014年10月10日，原告发函给被告，催讨2014年10月1日至2015年3月31日的房屋租金。因被告仍不缴纳，原告对涉案房屋实施了停水、停电措施。2014年10月15日、10月20日，被告两次向原告发函，要求原告恢复供水、供电。原告不日即恢复了水、电。2014年11月1日，被告向原告寄发了《解除房屋租赁合同的告知书》，原告收悉。因被告一直未支付房屋租金，原告诉至本院要求判决：1、原告赵金辉与被告上海浦东海澜之家之间签订的房屋租赁合同继续履行；2、被告上海浦东海澜之家立即支付房屋租金3037236.5元；3、诉讼费用由被告上海浦东海澜之家承担。在诉讼过程中，被告提出反诉，认为原告在合同履行过程中停水、停电，且政府部门在门店的周围设置了隔离护栏，造成被告开设的门店无法正常经营，上述情形符合合同法里的“情势变更”原则，被告可以主张解除合同，故请求法院判令：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、原告赔偿因擅自断水、断电给被告造成的经营损失1元。在审理过程中，本院向原告关于违约金一项进行释明，原告赵金辉未就违约金提出主张，故本院不予处理。2015年2月11日，本院作出（2014）杭上民初字第1804号民事判决书，认为被告关于情势变更的主张不成立，亦认为原告依约履行合同实施停水停电不应当承担赔偿被告经营损失1元。同时，该判决认为被告曾向原告做出过解除房屋租赁合同的意思表示，又在反诉请求中主张要求依法判决解除房屋租赁合同，该反诉请求是对自身权利的处置，不违反法律规定，予以支持，但被告应当支付合同解除之前的房屋租金。综上，依据相应的法律法规，本院判决如下：一、原告与被告于2012年10月11日签订的房屋租赁合同于本判决生效之日起解除；二、被告应于本判决生效之日起10日内支付原告房屋租金1724824.33元（按年租金6074473元，暂计算至2015年1月31日），此后租金按上述继续计算至房屋租金合同解除之日止；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。双方均不服该判决，上诉于杭州市中级人民法院，后该院作出判决维持一审判决。现该一、二审案件均已生效。
另查明，原告与被告于2014年6月16日签订补充协议一份，约定原、被告就被告承租位于延安路238号房屋一楼沿街商铺移位的停业补偿给被告，达成如下协议：“一、原告同意被告在履行原租赁合同的基础上，原合同牵涉到与租赁时间相关的条款同步顺延116天给予被告免费补偿（其中71天是代原租赁户杭州一潮驰贸易有限公司进行对被告补偿），其他条款不变……”。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未按时向原告支付租金，且中途退租，导致房屋租赁合同解除，原告要求按照房屋租赁合同第九条的约定承担中途退租的违约责任，于法有据，本院予以支持。至于违约金的数额，被告抗辩称原告曾给予被告116天的免收租金补偿，但原告实际并未履行，故需要以116天的相应租金来抵扣违约金。本院认为，首先，被告关于116天免收租金的事项并未在本案中提出反诉；其次，本案原告主张的是被告中途退租的违约金，而被告的抗辩系关于116天租赁时间的免费补偿，其实质是租金问题，两者性质不同，且原告亦不同意进行抵扣；最后，被告关于有116天免收租金的相应抗辩在（2014）杭上民初字第1804号案件的一审、二审中均曾提出，但均未提交相应的书面证据，其不利的法律后果应由被告自行承担。综上，被告的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。原告要求支付违约金的数额为1518618.25元，被告对该数额并未提出异议，故本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告上海浦东海澜之家服饰有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告赵金辉违约金1518618.25元。
被告上海浦东海澜之家服饰有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
预收案件受理费18468元，减半收取9234元，由被告上海浦东海澜之家服饰有限公司负担。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 娄 磊
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 张乐慧