上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第29241号
原告施红彬。
委托代理人唐建，上海市为平律师事务所律师。
被告杨红喜。
被告戴根芳。
被告杨少华。
被告包秀英。
第三人上海张江房地产有限公司。
法定代表人顾国平。
委托代理人张文曲，上海市金石律师事务所律师。
原告施红彬与被告杨红喜、戴根芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理后，准予原告申请，依法追加杨少华、包秀英为本案被告、上海张江房地产有限公司（以下简称张江公司）为本案第三人参加诉讼，适用简易程序，于2013年11月20日公开开庭进行了审理。原告施红彬及其委托代理人唐建，被告杨红喜、戴根芳、杨少华，第三人张江公司到庭参加诉讼。被告包秀英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告施红彬诉称，2005年3月4日，原告与被告杨红喜、戴根芳经房产中介公司居间，就上海市浦东新区张江镇盛夏路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订《房屋转卖合同》，约定原告以人民币（以下币种相同）49万元受让系争房屋。原告应于2005年3月4日支付定金2万元，同年3月6日支付40万元，办理进户及更名手续时支付9万元。如一方违约，须承担相应的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房款，被告杨红喜、戴根芳也将房屋交付给原告。原告将系争房屋进行装修后一直居住至今。系争房屋早已能够办理小产证并具备了办理产权过户的条件，原告多次要求办理产权过户手续均未果。后原告委托律师查询获知当时动拆迁时被拆迁房屋内有四人户口，即本案四被告，故现原告要求被告立即办理系争房屋产权证，并将系争房屋产权过户登记至原告名下。
被告杨红喜、戴根芳辩称，与原告签订的《房屋转卖合同》系双方真实意思表示，但当时并不知道系争房屋有母亲包秀英的份额。后经证实包秀英也有份额，因而产生不愉快。出卖系争房屋侵害包秀英的权利已成事实，被告杨红喜的姐姐提出经济补偿，但被告无力支付。现情势发生变更，房价已涨到2万多元一平方米，被告遭受巨大损失。希望法院解除或者变更合同。
被告杨少华辩称，同意被告杨红喜、戴根芳的意见，希望法院考虑包秀英的情况。
被告包秀英未作答辩。
第三人张江公司述称，系争房屋系安置被告的配套商品房，目前已符合办理小产证的条件，第三人可以将系争房屋产权登记至被告一人或几人名下。至于原、被告之间的系争房屋买卖事宜，第三人不清楚且与第三人无关。
经审理查明，2004年9月18日，被告杨红喜、杨少华作为被拆迁人（乙方）与拆迁人（甲方）签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋）》，乙方所有的坐落上海市浦东新区张江镇江东村薛家圈20号22号房屋由甲方拆迁，甲方应当支付给乙方货币补偿款若干。2005年2月23日，杨红喜定购了系争房屋。同年2月27日，杨红喜、戴根芳、杨少华签署《动迁安置房出售确认书》，“兹有动迁户杨红喜，因私房动迁安置分得房屋两套，分别座落于1、玉兰香苑三期4幢12号601室面积120.25。2、玉兰香苑三期4幢13号302室面积120.30。现经家庭协商同意委托上海尤博房产咨询有限公司出售其中玉兰香苑三期4幢12号601室，出售后不会影响本家庭的居住质量。特此确认！”2005年3月4日，原告作为乙方（购买方），杨红喜、戴根芳作为甲方（出卖方），签订《房屋转卖合同》。合同约定甲方将系争房屋（建筑面积120.25）转让给乙方，成交价为49万元；乙方于2005年3月4日前先付定金2万元，于2005年3月6日前支付40万元，于2006年6月办理进户及更名手续时支付9万元（实际进户时间以张江公司通知为准）；本次甲方转卖给乙方的房屋为动迁期房，在双方前期手续办好之后，甲方负责给乙方办好此套房屋的过户手续，如中途甲方拒绝给乙方办理相关过户手续，由此造成乙方的损失均由甲方承担；甲、乙双方于签订本协议时支付2万元；本合同双方签字后生效，双方不得反悔或违约，如有一方违约，违约方必须赔偿对方违约金20万元整。2005年3月6日，杨红喜出具收据，确认收到原告购买系争房屋的购房款共计40万元。2007年年10月22日，杨红喜、戴根芳作为甲方、原告作为乙方，签订《关于玉兰香苑三期4幢12号601室买卖合同之补充》，约定“1、乙方在办理进户手续后，一次性支付完甲方9万元房款。2、进户另支付张江公司一套（4幢12号601室）的进户余款及其它杂费由乙方支付。3、原合同违约金由原来20万元调整至40万元。4、该房屋可以办理产证时，以张江公司通知为准之日起壹个月内，甲方无条件配合乙方做出以乙方为权利人的产权证（或以甲方为名的产权证至五年后过户给乙方）。5、第4条中壹个月时限，如甲方在约定时间不配合乙方作违约论，按约定违约金进行相关金额赔偿。”同日，原告支付9万元，杨红喜出具收条并随后将系争房屋交付原告。原告居住、使用系争房屋至今。系争房屋于2010年6月7日核准登记于第三人张江公司名下。审理中，杨红喜表示其于动拆迁前特意将包秀英户口迁入被拆迁房屋内，一应动拆迁事宜均委托他人办理。当时动迁组告知包秀英不属于动拆迁安置人员，后其发现包秀英计入动拆迁安置人员，但被告并未享受到包秀英应得的份额。
另，原告的委托代理人持法院开具的调查令至涉讼房屋原动拆迁实施单位调查，调取并向本院提供《德宏花苑基地居民动迁超政策困难一次性补偿会签单》，载明“产权人杨经喜，家庭地址江东六队薛家圈20-22号；人员结构及家庭情况：包秀英母，戴根芳妻，杨少华女儿；人员认定：在册4人照顾一个大龄，按5人计算。…”被告方表示从未见过该会签单。
以上事实，有原告提供的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋）》、款项代扣单、定购期房申请回单（下联）、《动拆安置房出售确认书》、《房屋转卖合同》、收据、《关于玉兰香苑三期4幢12号601室买卖合同之补充》、收条、物业管理费账单、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息，以及原、被告庭审陈述在案佐证。
本院认为，系争房屋为本案被告因原居住房屋拆迁而安置的配套商品房之一，作为被安置对象的众家庭成员至今尚未办理配套商品房的房地产权证。原告与杨红喜、戴根芳就系争房屋买卖签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原告支付了全部购房款并接收了系争房屋，履行了自己的义务，故该买卖合同合法有效。据杨红喜陈述，为动拆迁将包秀英户口迁入被拆迁房屋内，且包秀英较长时期内一直与杨红喜共同生活，房屋拆迁作为家庭较重大事项，家庭成员之间肯定有商量有谈论，包秀英应当知晓房屋拆迁事宜，“住”作为民生基本保障之一，被拆迁人不可能不关心自己的拆迁利益、安置房屋的情况。包秀英长期以来均未去实地查看系争房屋，对房屋状况不闻不问，若非包秀英知晓系争房屋已不属于其财产，包秀英对该房屋视若无物的态度实有悖常理。故可推定包秀英对杨红喜、戴根芳出售系争房屋是予以认可的。且据杨红喜所述，包秀英在得知系争房屋被出售后，也仅是向杨红喜要求一定经济补偿。讼争《房屋转卖合同》对四被告亦具有约束力，现原告要求办理产权过户手续的诉讼请求，依法应予支持。系争房屋动拆迁协议签订于2004年9月，于2010年6月取得大产证，至今已逾三年，已具备办理产权登记过户的条件，被告为履行过户义务，理应先行办理其房产登记于其名下的房地产权证，然后协助原告办理产权过户至原告名下的相关手续。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨红喜、戴根芳、杨少华、包秀英于本判决生效之日起十五日内办理将上海市浦东新区张江镇盛夏路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记于被告杨红喜、戴根芳、杨少华、包秀英名下的上海市房地产权证，第三人上海市张江房地产有限公司予以协助；
二、被告杨红喜、戴根芳、杨少华、包秀英于取得上海市浦东新区张江镇盛夏路XXX弄XXX号XXX室房屋的上海市房地产权证之日即协助原告施红彬办理将上海市浦东新区张江镇盛夏路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告施红彬名下的手续。
案件受理费8，650元，减半收取计4，325元，财产保全费2，970元，共计7，295元，由被告杨红喜、戴根芳、杨少华、包秀英共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 全炜琦
二〇一三年十二月十三日
书记员 沈 嬿
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。