重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终4504号上诉人（原审被告）王兰，居民。被上诉人（原审原告）重庆市合川区锦城物业服务有限公司。法定代表人江兰英，系该公司总经理。委托代理人石宇，重庆宸沛律师事务所律师。上诉人王兰与被上诉人重庆市合川区锦城物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2016年4月8日作出（2016）渝0117民初618号民事判决，王兰对该判决不服，向本院提出上诉，本院受理该案后，依法组成合议庭，于2016年6月22日对本案进行了询问。上诉人王兰，被上诉人重庆市合川区锦城物业服务有限公司的委托代理人石宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，王兰为重庆市合川区锦城路2号水榭香都小区的业主。2007年12月15日，合川市三鑫物业发展有限公司（甲方）与合川市锦城物业服务有限公司（乙方）签订了合川区锦城路2号水榭香都小区《前期物业服务合同》，合同第一条、第二条约定了甲方委托重庆市合川区锦城物业服务有限公司（乙方）的物业管理服务区域为合川区锦城路2号水榭香都小区（占地面积19118㎡，建筑面积56400㎡）；合同第二章委托管理事项中对重庆市合川区锦城物业服务有限公司为业主的服务内容进行了约定，其中包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；共同厕所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等。合同第五条约定“1、物业服务费选择以下方式收取：住宅（按建筑面积计算）高层0.57元/平方米•月，多层0.45元/平方米•月，商业（门市）1.40元/平方米•月，电梯楼电梯运行费：从3楼开始，每户35元/月，每增加一层加1元，以此类推”；合同第六条约定“共用的专项设备运行的能源消耗及公共水电（如路灯费、消防水电费、观光水电费、楼道清拖）应独立计算，合理向业主分摊计收，费用收取由乙方负责”；合同第七条约定“物业服务费或者物业服务资金按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度前十日内履行交纳义务”；合同第二十条约定“委托管理期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日小区内成立业主委员会止”；合同第二十四条约定“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”。合同签订后，重庆市合川区锦城物业服务有限公司便对该小区提供了物业服务。王兰购买了锦城路2号7幢2-4-2号，成为该物业管理服务区内的业主，其住宅建筑面积为79.28㎡。从2013年4月1日起至2015年12月31日止王兰未缴纳物业服务费、公损费等。另查明，重庆市合川区锦城物业服务有限公司原系合川市锦城物业服务有限公司，2007年4月12日更名为重庆市合川区锦城物业服务有限公司。重庆市合川区锦城物业服务有限公司在一审中诉称，王兰系水榭香都小区业主，重庆市合川区锦城物业服务有限公司系该小区的物业服务公司。现王兰违反合同约定，拒不缴纳相关物管费用，重庆市合川区锦城物业服务有限公司多次催收无效，故起诉请求：判令王兰支付物业服务费1175元，公损费165元，滞纳金1049元，共计2389元；本案诉讼费由王兰承担。王兰在一审中辩称，我们没有与重庆市合川区锦城物业服务有限公司签订物业服务合同，王兰的东西丢了，没有得到赔偿。王兰楼上的乱丢垃圾，垃圾飞入家里，楼下的落水管漏了，保安不巡逻，物管不解决。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原合川市三鑫物业发展有限公司是王兰所居住小区的建设单位，其在业主和业主大会选聘物业服务企业之前，与重庆市合川区锦城物业服务有限公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思的表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该合同对合川区锦城路2号小区业主均具有约束力。按照《前期物业服务合同》约定，重庆市合川区锦城物业服务有限公司对小区进行的服务，王兰应支付物业服务费等费用。本案中王兰房屋建筑面积为79.15㎡，从2013年4月1日至2015年12月31日期间的物业管理费为：79.15㎡×0.45元/月•平方米×33月=1175.38元，重庆市合川区锦城物业服务有限公司只要求王兰支付1175元，法院予以支持；根据《前期物业服务合同》第六条约定，公损费每月5元合计165元系重庆市合川区锦城物业服务有限公司实际支出产生，有路灯电费发票为证，对该费用王兰应全额交纳。本案在审理过程中，重庆市合川区锦城物业服务有限公司自愿放弃王兰支付滞纳金的诉讼请求，法院予以支持。王兰所称漏水处理问题不属于合同约定的重庆市合川区锦城物业服务有限公司责任范围，故王兰的理由并不能成为不交物业管理费的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：由王兰在以上判决发生法律效力之日起五日内付给重庆市合川区锦城物业服务有限公司从2013年4月1日至2015年12月31日期间的物业管理费1175元、公损费165元合计1340元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由王兰负担，限王兰在一审判决生效后七日内向合川区人民法院缴纳。一审宣判后，王兰不服一审判决，向本院提起上诉，请求:1、撤销一审判决，驳回起诉；王兰摩托车被盗，重庆市合川区锦城物业服务有限公司应承担赔偿责任；2、本案诉讼费用由重庆市合川区锦城物业服务有限公司承担。理由：1、没有证据证明重庆市合川区锦城物业服务有限公司是涉案小区合法的物业服务公司，重庆市合川区锦城物业服务有限公司起诉王兰的合同载明的公司名称、法人名称都不是法人营业执照注册的公司名称；前期物业服务合同不是依法签订对业主不具有约束力。2、前期物业服务合同的甲方合川市三鑫物业发展有限公司已于2009年7月31日被注销，权利义务未转移给第三方，已经失去法律效力六年。且前期物业服务合同已经到期，业委会与2011年依法解聘了物业服务；前期物业服务合同未进行备案违反物管条例规定。3、重庆市合川区锦城物业服务有限公司严重不负责任致使王兰摩托车被盗，重庆市合川区锦城物业服务有限公司应赔偿王兰损失。二审审理中王兰陈述前期物业服务合同到期王兰并不知情，物业公司也没有通知王兰续签合同，所以重庆市合川区锦城物业服务有限公司继续提供服务后收费不合法。而且小区公共设施的收益我们都不清楚。重庆市合川区锦城物业服务有限公司答辩认为：王兰陈述的其摩托车被盗不属于本案审理范围，王兰可以另案起诉。重庆市合川区锦城物业服务有限公司在一审时已经提交充分证据说明涉案小区物业公司名称的先后变更问题。王兰没有举示证据证明重庆市合川区锦城物业服务有限公司被涉案小区业委会合法解聘。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为：第一，根据涉案《前期物业服务合同》第二十条关于“本合同期限暂为叁年，自2008年1月1日至2010年12月31日小区内成立业主委员会止。合同期满，业主委员会未提出解聘要求，本合同继续有效，业主委员会与选聘或续聘我公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止”的约定可知，在没有出现新的物业公司与业委会签订物业服务合同并解聘重庆市合川区锦城物业服务有限公司的情况下，该《前期物业服务合同》继续有效，对涉案小区业主与物业公司双方均具有约束力，双方应按照合同约定的条款履行各自的义务。而本案中王兰没有举示充分证据证明涉案小区业委会已经解聘了重庆市合川区锦城物业服务有限公司。虽然王兰在二审中述称前期物业服务合同到期王兰并不知情，也没有通知王兰续签合同以及小区公共设施收益其不清楚等，但该辩解不能成为王兰拒交物管费的理由。第二，关于王兰主张其摩托车被盗应由重庆市合川区锦城物业服务有限公司予以赔偿的问题，因其不属于本案审理范围，王兰可以通过其他救济渠道另案解决。至于王兰主张重庆市合川区锦城物业服务有限公司名称的前后不一致问题，一审法院已经查明，本院不再赘述。此外，王兰关于《前期物业服务合同》中甲方合川市三鑫物业发展有限公司已于2009年7月31日被注销权利义务未转移给第三方的问题，因作为开发商的合川市三鑫物业发展有限公司是否被注销与本案物业服务纠纷没有直接关联性，也不是王兰拒交物业服务费的正当理由，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王兰承担。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷代理审判员  伏虹瑾代理审判员  王 兵二〇一六年六月二十八日书 记 员  冉梦云