浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍越民初字第2389号
原告（反诉被告）世茂天成物业服务集团有限公司绍兴分公司。
负责人潘翔。
委托代理人（特别授权代理）王亚超、刘双贺。
被告（反诉原告）骆春明。
委托代理人（特别授权代理）李卫彪。
原告世茂天成物业服务集团有限公司绍兴分公司（以下至判决主文前简称世茂物业）与被告骆春明物业服务合同纠纷一案，于2015年5月28日向本院起诉。本院于同日受理后，由代理审判员冯青适用简易程序独任审判。诉讼中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2015年7月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）世茂物业的委托代理人王亚超、被告（反诉原告）骆春明的委托代理人李卫彪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告世茂物业诉称，被告系世茂盛世名苑小区（二期）30-1-2401室的业主。原告（前身为上海世茂第一太平物业管理有限公司绍兴分公司）与被告订有《前期物业服务协议》一份，约定原告对世茂盛世名苑小区进行物业管理，并约定了相应的物业管理服务费，对被告逾期交纳物业管理费的，原告可以自逾期之日起按应交管理费每天千分之三加收滞纳金（即违约金）。合同生效后，原告按合同约定对该小区进行物业管理。被告在享受该物业管理后，并未向原告缴纳相应的物业管理费。以上费用，经原告多次催缴，被告仍拒收。现原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2013年4月至2014年12月的物业管理费共计人民币5775元（计算方式为：199.28㎡*1.38元/㎡*21个月）；二、被告向原告支付物业费违约金人民币1559元。（暂自2015年1月1日起计至2015年3月31日，按每日千分之三计算，以实际付清日为准，计算方式为：5775*0.3%*90天）；以上两项合计7334元。三、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告骆春明辩称，对于拖欠物业服务费确实存在，但被告拖
欠物业管理费是有原因的，被告在反诉中已经说明了整个事实和理由，是物业公司没有尽到相应的义务，被告才拒付这部分的物业费。而且对方还有装修保证金没有退还给被告。
同时反诉称，2010年4月26日，反诉原告与绍兴世茂新城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定将位于迪荡盛世名苑小区（二期）30幢1单元2410室房屋出卖给反诉原告，后该房屋于2011年4月1日交付使用。同时，反诉原告与世茂物业签订前期物业服务协议一份，约定甲方负有对房屋共享部位（包括屋顶等）进行维护、修缮、服务与管理的义务。房屋交付后，屋顶一直出现大面积漏水，反诉原告多次向世茂物业提出要求维修，并多次向市长热线、质检站反映，于2014年11月底才维修完成。在此期间，房屋一直未能正常使用，也未能装修入住，已造成反诉原告重大损失。再次，从地下车库到电梯口走廊，积水严重，世茂物业一直未对地下渗水设备进行维修。综上，依据双方的物业服务协议，世茂物业负有对房屋共同部位的维护、修缮义务，但其一直未尽义务，显属违约，并已给反诉原告造成较大经济损失。反诉原告为维护自身合法权益，特提起反诉，请求判令：1、反诉被告向反诉原告赔偿损失63000元（按房屋租赁市场价1500元/月计算42个月）；2、反诉被告向反诉原告返还装修保证金1500元；3、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告申请撤回反诉请求的第一项。
反诉被告世茂物业辩称，一、反诉被告已经尽到了物业公司的职责，反诉原告所称房屋漏水一事物业公司已经向开发商联系确认，并且为其维修完成，反诉被告的职责只是对公共部位的修缮、维护，但是实际的操作应该由开发商来承担。根据相关规定，房地产开发企业应该对所销售商品房承担质量保修责任，保修期从交付之日起计算，屋面漏水保修期为五年，故反诉原告的房屋维修应该由开发商承担，且反诉被告已经尽到了保修责任。二、反诉原告所称的电梯或走廊积水严重没有相关的证据证明，对反诉被告提出的主张也没有证据证明，装修保证金反诉被告已经两次通知反诉原告来退还，随时可以将装修保证金还给反诉原告。综上，反诉被告已经尽到了物业职能，应当驳回反诉原告的诉讼请求。
原告（反诉被告）世茂物业在举证期限内向本院提供：
1、《前期物业服务协议》1份，证明骆春明与世茂物业签有物业委托服务合同及约定收费标准的事实，经质证，骆春明对证据真实性没有异议，但从内容上看，双方约定甲方的义务对房屋公共部位有维护、修缮、管理的义务，所谓的公共部位指的是本物业房屋主体承重结构部位包括楼板和屋顶等，对于骆春明房屋的屋顶漏水应该由物业公司根据前期物业服务协议来承担维护和修缮义务，而物业公司直到2014年11月份才修复，骆春明才进行装修，已经造成了骆春明将近42个月的房屋租赁方面的损失。本院对该证据予以认定；
2、商品房买卖合同复印件1份，证明骆春明系涉案房子的购房人，经质证，骆春明无异议，表示该证据可以看出骆春明于2010年4月26日签订房屋买卖合同。本院对该证据予以认定；
3、律师函复印件1份、挂号信函收据1份，证明世茂物业已对相应的物业费进行过催讨的事实，经质证，骆春明无异议。该挂号信函收据经查实已签收，本院对该组证据予以认定；
4、发票复印件1份，证明骆春明曾向世茂物业交纳过物业费及收费标准的事实，经质证，骆春明认为该证据系复印件，不予认可。本院对该证据予以认定；
5、工商变更通知书1份，证明世茂物业进行企业名称变更
后的主体资格情况，经质证，骆春明对工商变更通知书没有异议。本院对该证据的真实性予以认定；
6、客服日志1份、照片打印件1份，证明世茂物业已经对骆春明的房屋进行过维修，物业通知开发商后，开发商也进行过维修。经质证，骆春明认为客户部的工作日志是由世茂物业单方制作，对于其证明已经联系维修过的事实不予认可。从该日志上可以看出，直到2014年10月26日还没有将骆春明的房屋维修完毕。对照片真实性也有异议。结合双方的庭审陈述，本院对骆春明的房屋于2014年10月进行过维修的该节事实予以认定。
被告（反诉原告）骆春明在举证期限内向本院提供：
1、统一收据1份，证明骆春明支付装修保证金，世茂物业还没有退还，从收据上的时间来看，骆春明从2014年底才开始装修，证明世茂物业没有将房屋及时进行维修，导致被告从2011年交付房屋开始，有两三年的时间都无法入住。经质证，世茂物业对证据真实性无异议，确实收到了1500元保证金，但不能证明是骆春明是因房屋质量导致2014年才装修。本院对该证据予以认定。
结合上述确认证据及原、被告庭审陈述，本院认定如下事实：骆春明为绍兴市越城区世茂盛世名苑小区30幢1单元2401室的业主，房屋建筑面积为199.28平方米。2010年4月26日，上海世茂第一太平物业管理有限公司（此后企业名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司绍兴分公司）与骆春明订立《前期物业服务协议》1份，约定由世茂物业为骆春明房屋所在小区提供物业管理服务，合同约定对物业费收费标准为高层住宅按建筑面积每月每平方米1.38元（不含电梯运行费和水泵运行维护费），交纳时间为每月后七天预交下月物业费。同时约定，乙方（骆春明）未按协议约定的收费标准及时间交纳有关费用的，甲方（世茂物业）有权要求乙方（骆春明）补交并从逾期之日起按应交管理费每天千分之三交纳违约滞纳金。骆春明自2013年4月至2014年12月未交纳物业费。骆春明于2014年12月23日向世茂物业缴纳装修保证金1500元。
本院认为，世茂物业与骆春明签订的《前期物业服务协议》，双方主体适格，系真实意思表示，合法有效。上述合同对双方均具有约束力。骆春明作为业主，应遵守合同约定。合同签订后，世茂物业为骆春明所在小区提供了物业管理服务，虽未能尽善尽美，但骆春明也实际接受了世茂物业提供的包括安保、卫生等物业服务。骆春明至今拖欠部分物业服务费未付，世茂物业请求支付物业服务费的请求，符合法律规定，本院予以支持，根据双方约定的物业费收取条款，确定骆春明应向世茂物业支付2013年4月至2014年12月的物业管理费为5775元。世茂物业要求骆春明支付违约滞纳金的请求，符合合同约定，但双方约定标准过高，根据骆春明的答辩意见，为免利益失衡，本院依法调整为自2015年1月1日起按银行同期同类贷款利率四倍标准计算至本判决确定履行之日止。关于骆春明提出归还装修保证金的诉请，世茂物业亦确认款项存在且同意返还，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、国务院《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：
一、被告骆春明应于本判决生效之日起三十日内向原告世茂天成物业服务集团有限公司绍兴分公司支付2013年4月起至2014年12月止的物业管理费5775元，并支付自2015年1月1日起至本判决确定履行之日止的违约滞纳金（以未交纳物业管理费为基数，按中国人民银行公告的同期同类贷款基准利率的四倍为标准计算）；
二、反诉被告世茂天成物业服务集团有限公司绍兴分公司应于本判决生效之日起三十日内返还反诉原告骆春明装修保证金人民币1500元；
三、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司绍兴分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取25元，由被告骆春明负担。反诉案件受理费减半收取25元，由反诉被告世茂天成物业服务集团有限公司绍兴分公司负担，上述款项于本判决生效之日起三十日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 冯 青
二〇一五年八月十九日
书 记 员 陆迎龙
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。