云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）曲中民初字第7号
原告云南工投曲靖经开区产业投资开发有限公司。
法定代表人史顺，系该公司董事长。
委托代理人施向东、冯岗勇，云南勤业律师事务所律师。特别授权代理。
被告云南云大科技农化有限公司(原名：昆明云大科技农化有限公司)。
法定代表人陈君荣，系该公司董事长。
委托代理人李建春，女，白族，1962年2月18日生，系该公司总办主任。一般诉讼代理。
原告云南工投曲靖经开区产业投资开发有限公司（以下简称云南工投公司）与被告云南云大科技农化有限公司（以下简称云大科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月16日公开开庭审理了本案，原告云南工投公司的委托代理人施向东、冯岗勇，被告云大科技公司的法定代表人陈君荣及其委托代理人李建春均到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告云南工投公司诉称，2012年5月15日，原告与被告签订了《标准厂房租赁合同》，约定原告将位于曲靖经济技术开发区西城工业园区百万平方米标准厂房(一期)项目第17、18社两幢标准厂房出租给被告使用。合同签订后，原告已按合同约定将标准厂房交付给被告使用，但被告并未按照合同约定按时向原告支付租金等费用，经原告多次催收后被告仍拒不支付。按标准厂房合同的约定，如果存在违约行为，保证金应该是收缴的，逾期支付，履约保证金和押金应当收缴，但我方只是用于抵扣租金。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求法院判决支持原告的全部诉讼请求。
诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金、违约金合计2359708.30元。(被告至搬离前的租金暂计算至2014年12月20日为2266022.50元；逾期支付租金、履约保证金、押金的违约金1143685.80元。被告已经支付的履约保证金、变压器押金合计1050000元用于抵扣应付的租金后被告应支付的租金、违约金合计为2359708.30元。)2、解除原告与被告于2012年5月15日签订的《标准厂房租赁合同》。3、判令被告承担本案的诉讼费用、保全费用。
被告云大科技公司答辩称，2011年7月13日我公司与曲靖经济开发区管委会签订了《投资协议》，2012年5月15日与云南工投公司(原告)签订了《标准厂房租赁合同》，按照合同约定，支付了105万元保证金，同时我公司进入人民公社17－18社进行装修改造工程。士建改造工程目前造价为壹仟伍佰伍拾余万元(消防、环保、安全等费用没有计入)。根据《租赁合同》，该厂房的免租期为2012年12月31日止，但我公司与曲靖经济开发区管委会的《投资协议》中明确约定：“合同执行期内如有新的优惠政策，遵守新政策。”2012年10月1日云南省人民政府令(第179号)《云南省工业园区管理办法》实施，《办法》第十八条第三款：租用政府投资建设的标准厂房进行生产的，三年内免收租金。曲靖经济技术开发区目前执行的招商引资若干优惠政策中也明确：“十二五”期间，企业入驻经开区标准厂房实行免租、零费、列支补助及就业定补政策优惠。”而我公司实际只享受了8个月的免租期，还支付了65万的租金。根据这些政策，我公司于2014年12月24日向曲靖经济技术开发区管委会呈递了报告，管委会经过会议讨论，于2015年1月22日就形成了书面建议。另外，由于原告违建的洗澡堂和自行车棚占用了我公司项目中的危化品库及事故水池位置，致使项目至今未能通过验收，并于2014年9月受到开发区安监局停产和罚款处罚。也由于危化品库的缺失，至2014年11月7日安监局复查时再次处罚了我公司。由此可见，原告方给我方项目的完成造成了很大的障碍，请原告执行云南省或曲靖开发区的免租期政策。
综合各方的诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、被告云大科技公司下欠原告云南工投公司房屋租金的金额？2、原告云南工投公司与被告云大科技公司签订的租赁合同应否解除?
针对以上争议，原告云南工投公司向本院提交如下证据证实自己的主张：第一组：1、云南工投公司《营业执照》复印件一份。2、云南工投公司《组织机构代码证》复印件一份。3、云大科技公司《登记卡片》复印件一份。4、证明复印件一份。5、变更通知复印件一份。欲证明原告和被告的主体情况。第二组：1、《标准厂房租赁合同》复印件一份。2、关于支付厂房租金的函复印件一份。3、款项支付凭证复印件一份。欲证明原告与被告签订合同约定的双方权利义务及被告履行合同的情况。
经质证，被告云大科技公司对原告云南工投公司所提供证据的三性都予以认可。
被告云大科技公司向本院提交如下证据：1、营业执照、组织机构代码证复印件一份。欲证明被告主体资格。2、投资协议复印件一份。欲证明被告系招商引资项目，合同执行期内如有新的优惠政策，遵守新政策。3、云南省工业园区管理办法打印件一份。欲证明国家规定3年免租期。4、国家曲靖经济技术开发区招商引资若干优惠政策复印件一份。欲证明“十二五”期间，企业入驻经开区标准厂房实行免租政策。5、工程结算书复印件一份。欲证明被告为达到生产条件进行厂房改造花费的费用。6、工商搬迁证明复印件一份。欲证明被告从昆明到曲靖投资。7、行政处罚决定书1复印件一份。8、行政处罚决定书2复印件一份。以上两份共同证明原告的违建给被告造成障碍。9、曲靖经济技术开发区关于厂房租金的建议复印件一份。欲证明开发区管委会关于免租的意见。
经质证，原告云南工投公司对被告云大科技公司提供的证据认为，1、对第1份我方予以认可。2、对第2份投资协议我方认为与本案没有关联性，甲方与原告没有任何隶属关系，且本协议的签订主体原告没有成为合同的一方，因此与本案没有关联。况且被告要证明是引资项目，我方认为该证据无法证明其要证明的内容。3、第3份证据管理办法，我方认为该规定不能作为证据，只是一个规定，不能证明本案的事实，况且该规定是针对政府投资项目，不是作为企业投资的项目。4、被告提交的第4份证据优惠政策，来源不清楚，对真实性、合法性、关联性都不予认可。5、被告提交的第5份证据工程结算书与本案没有关联性，也无法证明被告要证明的目的，对该证据的三性都不予认可。6、对第6份证据搬迁证明的证据三性我方予以认可。7、对第7份、第8份证据证据的真实性、合法性、关联性都不予认可，与原告方没有关系，也无法证明因原告的什么违建给被告造成损失。8、对被告提交的第9份证据建议，真实性予以认可，但关联性不予认可，是第三方的建议，我方对这个建议不予接受。
通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，对原告云南工投公司提供的证据，被告云大科技公司无异议，证据来源合法，与本案待证事实有关联，应予以采信。
对被告云大科技公司提供的证据1、6、9，原告云南工投公司对其真实性无异议，证据来源合法，与本案待证事实有关联，应予以采信；证据2与本案待证事实有关联，应予以采信；证据3、4、5、7、8，因与本案待证事实无关联，应不予采信。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告云大科技公司原名称为昆明云大科技农化有限公司，2011年7月13日，被告与国家曲靖经济技术开发区管理委员会签订了项目投资协议，约定由被告方投资9600万元在曲靖经济技术开发区建设“云大－120”生产项目，被告租用开发区轻工业园区内2幢约13000平方米标准厂房，国家曲靖经济技术开发区管理委员会给予被告每平方米每月8元的优惠租金，2012年12月31日以前为免租期，以后每年租金上浮5%。被告昆明云大科技农化有限公司于2013年4月16日名称变更为云大科技公司。2012年5月15日，原告云南工投公司与被告昆明云大科技农化有限公司签订了《标准厂房租赁合同》，约定原告将位于曲靖经济技术开发区西城工业园区百万平方米标准厂房(一期)项目第17、18社建筑面积为14503.04平方米的两幢标准厂房出租给被告使用，租赁期限为6年，即从2012年4月1日起至2018年3月30日止。从约定的租赁期起算之日起，年租金递增5%，具体为：第一年租金1392292元；第二年租金1461907元；第三年租金1535002元；…。支付方式为：若被告履行完合同约定的6年承租期限，则原告方免除2012年12月31日之前的租金，具体支付方式为：被告方于2012年6月15日前支付第一年免租期后年租金，年租金为348073元；于2013年6月15日前支付第二年年租金为1461907元；于2014年6月15日前支付第三年年租金1535002元；…。被告方于合同签订后10日内向原告方一次性支付履约保证金1000000元，支付变压器押金50000元。违约责任：若被告方未按合同的约定支付相关款项，则每逾期一天，按应付而未付款项的0.1%向原告方支付违约金，逾期超过60天，原告方有权解除或终止合同，原告方不退还被告方所交纳的履约保证金及其他费用。
合同签订后，原告已按合同约定将标准厂房交付给被告使用，被告向原告支付了履约保证金及变压器押金1050000元，被告共计向原告支付租金650000元。原告云南工投公司以被告云大科技公司并未按照合同约定按时向原告支付租金等费用，经原告多次催收后被告仍拒不支付，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益为由向本院提起诉讼，并提出如前诉请。审理中经组织双方当事人调解，未能达成一致。
本院认为，一、关于原、被告双方当事人签订的《标准厂房租赁合同》应否解除的争议焦点问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第十条第一款：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务”、第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，原告云南工投公司与被告云大科技公司于2012年5月15日签订的标准厂房租赁合同系双方当事人真实意思表示，该租赁合同并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行相应的权利义务。在本案中，原告云南工投公司已经按合同约定将标准厂房提供给被告使用，但被告并未按合同约定按期交付相应的租金，且逾期已远远超过60天，已构成违约，原告方有权根据双方合同约定解除合同，故原、被告之间的租赁合同依法应予以解除。
二、关于被告云大科技公司下欠的厂房租金问题。根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，截止2014年12月20日，被告云大科技公司应当支付的厂房租金计算为：2012年租金348073元、2013年租金1461907元、2014年计算至12月20日的租金为1535002元÷365天×263天=1106042.54元，合计2916022.54元。扣除被告云大科技公司已支付的租金650000元，被告云大科技公司实际下欠原告云南工投公司厂房租金为：2916022.54元－650000元=2266022.54元。扣除被告云大科技公司已支付的履约保证金及变压器保证金1050000元，被告云大科技公司还下欠原告云南工投公司的厂房租金为：2266022.54元－1050000元=1216022.54元。
三、关于被告云大科技公司下欠厂房租金而产生的违约金问题。根据《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条：“当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”及第一百一十四条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，被告云大科技公司认为按合同的约定计算违约金过高，违反法律规定，请求予以调整；根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，并参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%－50%；……”之规定，原、被告双方合同签订于2012年5月12日，被告云大科技公司最后一次支付租金的时间为2013年12月13日，至原告云南工投公司向本院起诉时已一年，故可参照中国人民银行公布的2014年度人民币一年期短期贷款基准利率（年利率6%）计算相应的逾期付款违约金，加收50%，即可按年利率9%（日利率为万分之二点五）计算相应的逾期付款违约金，从2013年12月14日起计算至2014年12月20日，共计371天。被告云大科技公司应当向原告云南工投公司支付的违约金计算为：1216022.54元×371天×0.00025=112786元。
综上所述，原告云南工投公司的诉讼请求部分成立，应予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一、二款、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告云南工投曲靖经开区产业投资开发有限公司与被告云南云大科技农化有限公司于2012年5月15日签订的《标准厂房租赁合同》。
二、由被告云南云大科技农化有限公司于本判决生效后30日内支付原告云南工投曲靖经开区产业投资开发有限公司下欠租金1216022.54元。
三、由被告云南云大科技农化有限公司于本判决生效后30日内支付原告云南工投曲靖经开区产业投资开发有限公司违约金112786元。
四、驳回原告云南工投曲靖经开区产业投资开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费25678元，由原告云南工投曲靖经开区产业投资开发有限公司负担11218元，被告云南云大科技农化有限公司负担14460元；财产保全费5000元，由被告云南云大科技农化有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后的二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 高体所
审 判 员 刘滢靖
人民陪审员 刘 云
二〇一五年三月三十日
书 记 员 贾琼丽