广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法民三初字第592号
原告：孔庆锋，男，1966年3月21日出生，汉族，住广州市番禺区。
被告：李翠红，女，1973年5月13日出生，汉族，住广州市番禺区。
原告孔庆锋诉被告李翠红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯静雯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孔庆锋及被告李翠红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孔庆锋诉称：原告孔庆锋与余镜培于2014年2月在市桥街工业路景楼大街25号地址，与地产中介、该屋租户、旧业主四方签署了房屋买卖合同，旧业主出示一份2014年4月30日到期的租赁合同，承租方没有异议。原告孔庆锋于2014年3月14日办理了该房产的手续并取得了房产证。但在合同期满后，被告李翠红不愿搬出原告孔庆锋的房屋，并出示一份原告孔庆锋从来没有见过的《租房合同》，签约时间是2013年7月至2016年6月，原告孔庆锋咨询过旧业主得知，旧业主并没有签其他任何合同，现在租户手上的所谓“合同”是由于上述地址的营业执照年审而自行在外管办签署的无效合同。且该合同的时间重叠近一年，不合常理，而且不能出示“新合同”的缴租凭证，直至原告孔庆锋报警110也不愿搬出原告孔庆锋的房屋。现申请法庭强制执行被告李翠红搬离原告孔庆锋的房屋。现提起诉讼请求如下：1、被告李翠红搬离广州市番禺区市桥街工业路景楼大街25号房屋；2、被告李翠红支付逾期搬屋的违约金每天30元，暂计至起诉之日为1080元。在本案诉讼中，原告孔庆锋表示，被告李翠红自2014年5月1日起至今已经没有向原告孔庆锋给付租金及水电费用、物业管理费等费用，由于在本案中，原告孔庆锋没有主张被告李翠红占用期的使用费，故第2项诉讼请求要求被告李翠红支付每日30元违约金至搬出之日止，仅弥补使用费的损失，希望法院支持。若法院支持原告该项诉讼请求，则原告孔庆锋放弃要求被告李翠红计付欠付的使用费。
被告李翠红辩称：不同意原告孔庆锋的全部诉讼请求。原告孔庆锋为新业主，现被告李翠红在租赁房屋内经营，新业主于2014年5月15日将上述争议地址停水停电实施逼迁。已另案请求法院确认对方赔偿被告李翠红的经济损失。
经审理查明：广州市番禺区市桥街工业路景楼大街25号（旧地址为广州市番禺市市桥镇工业路景楼大街15号之二102房）原业权人为案外人余镜培，房屋用途为住宅，其与案外人梁刚健为夫妻关系。2013年4月13日，梁刚健与李翠红签订一份《租屋合同》，约定由梁刚健将上述房屋出租给李翠红，期限一年，自2013年5月1日至2014年4月30日止；租金每月550元，按金550元，交租时间为每月30日前；合同生效当天房屋交付李翠红使用，合同期满后，李翠红如不再续租则当天搬出，如不按规定，按过期每天罚款30元；合同期满李翠红交清水电费用后，出租方将按金无息退回李翠红；如李翠红不按时交租，逾期五天，当违约处理，按金不退，经出租方发出书面通知后，出租方有权上门换锁，如屋内发生一切财物遗失，与出租方无关；等等。上述合同签订后，李翠红于2013年4月13日向梁刚健交付了按金1100元并开始使用涉讼房屋。2014年3月，孔庆锋向余镜培购买了涉案房屋，并于同月14日过户至孔庆锋的名下（房地产权证号：粤房地权证穗字第××号），同月17日，孔庆锋与梁刚健、李翠红就房屋租赁事宜进行了交接，梁刚健将已收取李翠红的按金1100元转给孔庆锋，将已收取李翠红的三月份租金退回给李翠红。2014年4月11日，李翠红向孔庆锋交纳3月、4月的租金1100元和水电费。后因李翠红没有按期搬出涉案房屋，致引起纠纷。李翠红亦于孔庆锋起诉后另案提起诉讼［案号：（2014）穗番法民三初字第621号］，李翠红认为其租赁时间为2013年7月1日至2016年6月30日止，孔庆锋在2014年5月时强行停水电造成其损失故要求赔偿。
孔庆锋就其主张，申请了原业权人余镜培作为证人出庭作证，余镜培证实孔庆锋的陈述，并表示已于转让涉案房屋前两个月已告知李翠红，就涉案房屋，除上述《租屋合同》外，其曾与李翠红签订过一份《广州市房屋租赁合同》，该合同仅作房屋租赁备案用，并不是实际履行的合同。作为促成孔庆锋与余镜培交易涉案房屋的中介黄丽珊也出庭作证，证实孔庆锋的陈述属实，其在带孔庆锋看涉案房屋时，李翠红在场，其已明确告知房屋买卖事宜并落实涉案房屋的租约至2014年4月30日止，在房屋买卖中抄水电读表数的过程中，李翠红一起参与并由其在上述《租屋合同》的复印件上记录，李翠红从无提出异议或提供其他租赁合同。李翠红对上述两证人的陈述不予承认，提供了一份其与余镜培于2013年7月19日签订的《广州市房屋租赁合同》，该合同约定由余镜培将涉案房屋出租给李翠红作商业用途使用，建筑面积38平方米，租赁期限2013年7月1日至2014年6月30日每月租金400元；2014年7月1日至2016年6月30日每月租金450元，李翠红向余镜培交纳保证金800元等等，该合同已在当地房屋管理部门办理了租赁登记备案手续。余镜培认为该合同不是其真实意思表示亦无实际履行，仅按李翠红的要求配合其为办理有关备案手续而签订，并不是真实合同。就该已备案合同的履行情况，李翠红未能提供证据以证实。李翠红确认，原承租涉案房屋中38平方米的建筑面积（涉案房屋由原业主间隔为两间房屋使用），后因需要一并使用了另外的部分，故在使用一整间房屋时是按每月850元交纳房屋租金的，使用38平方米的建筑面积是按每月550元将会租金给出租人的；而在2014年4月12日，其已经将没有签订租赁合同的另一边房屋锁匙交给了孔庆锋。孔庆锋确认已收到该锁匙。
另查明，李翠红在2014年3月与余镜培、孔庆锋交接了涉案房屋的租赁按金和收回原已交给余镜培的3月份租金后只向孔庆锋给付了3月、4月的租金和水电费。孔庆锋在2014年5月上门要求李翠红搬迁时，双方发生争执并至报警，孔庆锋并向相关部门对涉案房屋采取停电措施，但李翠红至今仍在涉案房屋居住使用。在2014年5月9日，李翠红向梁刚健发出一份收取5月份租金的通知，但被退回。李翠红称其在涉案房屋以其丈夫黄法祥做法定代表人领取营业执照经营广州市聚高装饰工程有限公司，因孔庆锋停水电的行为造成其损失故另案提起诉讼。
本院认为：广州市番禺区市桥街工业路景楼大街25号（旧地址为广州市番禺市市桥镇工业路景楼大街15号之二102房）原业权人为案外人余镜培，其于转让涉案房屋前与李翠红签订租赁房屋的合同，是其合法处分权利的范畴，孔庆锋在明知涉案房屋有租赁关系的情况下购买，根据“买卖不破租赁”的法理原则，孔庆锋应承接原租赁关系出租人的地位，李翠红作为承租人，其明知涉案房屋物权已发生变动，并在已明确知道租赁按金已转由孔庆锋收取、已交给原业主的3月份租金也由原业主退回交接的情况下，知道并应该知道孔庆锋已取代原业主在租赁合同中出租方的位置，其后，李翠红也于2014年4月11日向孔庆锋交纳当年3、4月份的租金及水电费用，但其于2014年5月份发出的所谓收租通知却是发给原业主余镜培、梁刚健，显属故意，故李翠红没有交纳5月及以后的租金或使用费是事实。至于李翠红抗辩称租赁期未满，双方实际履行的是2013年7月19日签订的《广州市房屋租赁合同》，原业主余镜培予以否认且从李翠红提供的交租赁保证金和租金情况来看，该合同并没有履行，李翠红也未能提供任何履行该备案合同的依据，故本院采信孔庆锋及余镜培的陈述，涉案房屋实际履行的是2013年4月13日梁刚健与李翠红签订的《租屋合同》，相关人员应按该约定履行。现该《租屋合同》约定的租赁期限已届满，李翠红没有与孔庆锋协商续租事宜并无理不支付使用费，故孔庆锋要求李翠红搬离广州市番禺区市桥街工业路景楼大街25号房屋、由李翠红支付自2014年5月1日起逾期搬屋的违约金每天30元至搬迁之日止的诉讼请求，符合合同约定，没有违反法律规定，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条的规定，判决如下：
一、李翠红应于本判决发生法律效力之日起五日内搬离广州市番禺区市桥街工业路景楼大街25号房屋（房地产权证号：粤房地权证穗字第××号），将上述房屋交回孔庆锋管业；
二、李翠红应于本判决发生法律效力之日起五日内向孔庆锋支付违约金，该违约金按每日30元计，自2014年5月1日起计至搬离之日止。
本案受理费75元，由被告李翠红负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审判员 冯静雯
二〇一四年九月五日
书记员 马敏婷