安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民二终字第01103号
上诉人（原审被告）：崔兰，职业不详。
被上诉人（原审原告）：安徽腾一物业管理有限公司，住所地合肥市庐江路98号，组织机构代码76275024-6。
法定代表人：胡春霞，总经理。
委托代理人：郑立胜，安徽润天律师事务所律师。
上诉人崔兰因与安徽腾一物业管理有限公司（以下简称“腾一公司”）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民二初字第01651号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年1月10日，合肥明佳房地产开发有限责任公司与腾一公司签订《金湾嘉园前期物业服务合同》，选聘该公司对金湾嘉园物业区域进行前期物业管理，双方对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定。其中对物业费用，合同第六条主要约定：物业费用实行包干制方式，按物业建筑面积交纳（以物价局按服务标准核定备案为准），暂定高层住宅为1.3元／月.平方米（能耗费除外）。对物业费缴费时间，第八条约定：所有业主应于通知入住之日起交纳物业服务费用。
2010年9月29日，腾一公司（甲方）和崔兰（乙方）签订了《金湾嘉园物业管理服务合同》，双方对各自的权利、义务，物业服务内容，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中合同第一条第一款第6项约定：甲方依据本合同向乙方收取物业管理费用，以及约定的费用。对物业管理服务费用及缴费办法，双方合同第三条第一款主要约定：1、以开发建设单位发出的“入伙通知”时间为准。业主收到“入伙通知”不办理入住相应手续的，视为入伙。2、办理入住手续期间，应缴纳半年物业管理费用；3、首次费用到期后分半年、一年缴纳。预缴全年费用的自愿。4、季度缴费时间在第一个月的1号-10号，半年缴费的时间分别在3月（1号-10号）与8月间（1号-10号）。自愿全年缴费在1月-6月间。5、乙方按物价局核定的价格缴费。该条第二款对各住宅及商业用房缴费标准主要约定为：1、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.25元（不含能耗费）。……4、各公用照明、绿化、电梯、泵房、消防等电费水费均摊，每月以实际公布费用缴纳，不得逾期。每月1号张榜公布实际能耗费用，2、3号两天缴费，逾期支付所欠款项每天1‰的滞纳金。对于乙方的违约责任，双方合同第八条第（二）项主要约定为：……2、乙方违反本合同，不按合同规定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将采取以书面和电话方式告知乙方，仍未缴纳的，甲方有权要求乙方补交并处以滞纳金2‰／日，并保留诉讼请求的权利。
合同签订后，腾一公司依约在该小区从事物业服务工作至今。期间该公司就物业中房屋工程维修遗留问题、消防报警系统未规范交接等向建设单位等反映、联系，要求解决相关问题。物业服务期间，部分业主对物业服务的质量存在一定的意见，腾一公司在同期、同类型物业服务合同纠纷案件中对此也自认物业服务存在有不周全、也有不尽如人意的地方，但将其原因归结于小区内200多户没有交费，公司因经费不足，导致服务质量下降，聘请一些年龄大的保安，是因为不需要交纳养老保险，能够减轻公司的负担等。
原审法院另查明：腾一公司成立于2004年5月13日，经营范围为物业管理、停车服务等，现为三级资质，2010年2月3日，合肥市物价局向其颁发有经营性服务收费许可证。2013年1月1日起实行物业费“一费制”后，2013年3月5日，合肥市包河区物价局以合包价物备（2013）53号同意腾一公司申报物业收费备案，内容是：申报物业等级为甲级，物业综合服务费按物业服务合同约定，有电梯1.44元／月.平方米。
崔兰系金湾嘉园×幢×单元×室的业主，房屋类型为高层住宅，崔兰自2011年3月28日至2015年4月27日期间未予向腾一公司交纳物业服务费用。本案诉讼期间，崔兰拍摄了一些现场照片，反映小区的卫生、车辆乱停乱放等问题。
腾一公司为此诉至原审法院，请求依法判令：一、崔兰立即支付截止2015年4月7日拖欠的物业费6817.22元及滞纳金5009.29元、公摊费用466.32元及滞纳金147.6元，共计12440.43元；二、本案诉讼费用由崔兰承担。
原审法院认为：本案中，腾一公司对金湾嘉园小区进行前期物业管理，是基于其与建设单位之间在2007年1月10日签订的《金湾嘉园前期物业服务合同》，对前期物业合同的效力问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”同时在物业服务期间，腾一公司与崔兰在2010年9月29日又签订的《金湾嘉园物业管理服务合同》，两份合同中均对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规禁止性规定，所以均应当合法有效，因此对于前述合同，双方均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。故崔兰认为合同无效，以及主体不适格的辩称意见，不予采纳。
合同履行期间，腾一公司依约为包括崔兰在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，腾一公司有权向崔兰收取物业服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费收入，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。崔兰作为业主，在接受和享有了腾一公司提供的物业服务内容后，应当负有按照上述合同的约定及时履行交纳物业服务等费用的义务。同时《物业管理条例》第七条第一款第（五）也规定“按时交纳物业服务费用”是业主在物业管理活动中，履行的一项义务，故崔兰应对拖欠的自2011年3月28日至2015年4月27日期间的物业服务费用，应当按照合同约定的收费标准和物价部门准予备案的标准，向腾一公司交纳物业服务费计6817.22元（即自2011年3月2日至2012年12月31日，以1.25元／月／平方米计，之后以1.44元／月／平方米计取）。
但是原审法院同时认为：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平向适应的原则，鉴于腾一公司在物业服务期间，自认在服务中存在有不周全、不尽如人意的地方，其虽将原因归结于部分业主不缴费等，但客观上确实反映了物业服务中存在着一定的质价不符现象，且从崔兰提交的现场部分照片显示，也存在一定的垃圾未清理、部分设施损坏未及时维修现象等，故综合该物业管理区域实际情况，酌情对该期间的物业费予以核减，幅度以酌减20%为宜，即崔兰应交纳物业服务费5453.78元（物业服务费总额6817.22元×0.8）。
本案中，崔兰已经连续不缴纳物费用达二年多之久，违反了双方合同第三条的相关约定，构成违约。对于腾一公司主张的滞纳金请求，鉴于双方合同第八条第（二）项、第三条第二款第4项的相关约定要求“甲方将采取以书面和电话方式告知乙方，仍未缴纳的，甲方有权要求乙方补交并处以滞纳金2‰／日，”或“每月1号张榜公布实际能耗费用，2、3号两天缴费，逾期支付所欠款项每天1‰的滞纳金。”本案中因腾一公司未能提供充分证据证明其“采取以书面和电话方式告知乙方”，故腾一公司以此主张滞纳金，不符合约定，故对此诉讼请求不予支持。
对于崔兰的其他辩称意见，原审法院认为：腾一公司作为崔兰所居住宅小区的物业服务单位，在小区正常运转的情况下应认定腾一公司在持续不断的履行物业服务义务。对于腾一公司从事物业服务工作的质量，崔兰作为业主，如认为腾一公司在履行小区物业管理过程中仍存在有违反合同、未达到管理服务质量约定的情形，可以通过与腾一公司积极沟通、协商、按双方约定的限期要求改正或另以诉讼等法定方式，要求其进行改正、改善等，而不能全面拒交物业服务费用，从而造成了包括对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，进一步影响了整个小区物业服务关系的良性循环；同时，腾一公司系依法设立的有限责任公司，现具有物业服务企业三级资质证书和相关收费许可，对此有相应的行政主管机关颁发的企业法人营业执照和资质证书、收费许可证等在卷佐证，崔兰关于腾一公司的资质、以及未提供物业服务，但其对此并未提供充分、有效的证据予以反驳。现崔兰不缴纳物业费用的理由不充分，对其该节辩称意见，不予采纳。此外腾一公司作为住宅小区的物业服务企业，其办公地点均在该小区，且物业服务具有持续性特点，对包括崔兰在内的所有业主催收物业费应是其一项经常性的工作之一，因此无理由相信腾一公司不向崔兰主张债权，故崔兰关于部分费用已经丧失诉讼时效的理由不足，对其该节辩称意见不予采纳。
综上，据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告崔兰于本判决生效之日起十日内支付原告安徽腾一物业管理有限公司物业服务费计5453.78元（自2011年3月28日至2015年4月27日期间）；二、驳回原告安徽腾一物业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费112元，减半收取为56元，由原告安徽腾一物业管理有限公司负担26元，被告崔兰负担30元。
上诉人崔兰不服上述民事判决，上诉称：一、物业服务瑕疵是减免物业费的依据，符合相关法律规定，也为初审判决所认可。但原审法院没有全面认定物业服务瑕疵的内容，表现在：1、腾一公司从未开展过满意度调查，反映其对自身物业服务水平不自信，回避现实的态度；2、物业共用部位、共用设施设备日常维护不到位，消防设施形同虚设、消防电缆全部被盗、消防报警系统瘫痪；3、楼道内可视对讲一直不能使用，腾一物业公司一直推诿不来维修。二、原审程序存在瑕疵。原审判决审查证据不全面，上诉人曾将照片提供给原审法院审查但并未调查核实此情节，勘察不全面。三、同一法院另案采信诉讼时效抗辩，本案没有采信。综上，请求：1、撤销原审判决；2、将本案发回重审或依法改判，判决腾一公司减收上诉人的物业费，服务费从2013年5月25日至2015年4月27日，计23.4月。
被上诉人腾一公司答辩称：物业服务瑕疵情况，原审法院予以认定，我方予以认可，且原审法院已经据此对物业收费进行核减。诉讼时效原审法院认定准确，物业费收取是一项经常性的工作，我方不可能不去催收物业费，原审法院对此予以认可，在其他生效判决中法院也对我方发出的律师函予以认可。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方均未提交新的证据。
本院对原审法院经审理查明的事实予以确认。
本院认为：崔兰对与腾一公司之间存在物业服务合同关系并无异议，双方争议的焦点在于物业服务公司提供服务有无瑕疵。
《物业管理服务合同》约定，腾一公司的主要义务为提供保安、保洁以及共用部位、共有设施的维修、养护和管理，业主的主要义务为按期交纳物业费用，各方均应按约履行义务。对该合同的履行，应考虑物业服务是群体性服务，单个业主不满意物业公司所提供的物业服务质量，应当通过相互沟通、提出建议等方式加强协商，并通过业主委员会或社区居委会督促改进，单个业主不能以拒交物业服务费用的方式来对抗，否则会影响物业服务企业对整个小区群体提供物业服务，对其他已经缴纳物业服务费的业主的不公平。物业服务企业也应明确服务事项，细化服务标准，取得业主的理解和支持。同时物业服务企业在收取物业服务费用时，也应采取必要方式告知业主该期间物业服务情况，并在业主拒绝交纳物业费时，向业主发出书面催交通知，并给予业主合理期限准备。
本案中，腾一公司对其物业服务存在瑕疵予以认可，自认存在服务不周全、不尽如人意的地方，对该服务标准不到位的情形，原审法院予以认定，并酌情对物业费予以核减20%，已经足以弥补业主因物业服务不到位受到的损失，业主应及时交纳核减后的物业服务费，原审法院据此认定物业服务费并无不当，本院予以维持。对崔兰上诉提出的原审法院程序存在瑕疵的主张，原审法院对其所提交的现场照片的证据庭审中组织予以质证，并在事实认定中予以认定，原审法院证据审查并无瑕疵，上诉人该主张不能成立，本院不予支持。关于崔兰提出诉讼时效抗辩的主张，腾一公司在原审中提交其于2013年12月31日发出的通知，向业主主张物业费，证明其主张过物业费，且物业费的发生具有连续性，在腾一公司主张过物业费的情形下，构成诉讼时效的中断，崔兰关于诉讼时效的抗辩主张不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人崔兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚海峰
审判员 王 苗
审判员 温占敏
二〇一五年十二月十五日
书记员 王 元
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。