广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）百中民一终字第839号
上诉人（一审被告）平果某某投资有限公司。住所地：平果县教育路某某现代城。
法定代表人黄磊，该公司董事长。
委托代理人黄丽萍，广西中名律师事务所平果分所律师。
被上诉人（一审原告）南宁市某某物业服务有限责任公司。住所地：南宁市朝阳路****号新上海大厦***号。
法定代表人朱建英，该公司执行董事。
委托代理人宋菲，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。
一审被告陆某某，平果县友来酒楼经营者，经营场所平果县教育路某某商业广场*号楼*楼。
委托代理人黄立聪，平果县工业区法律服务所法律工作者。
上诉人平果某某投资有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2014）平民一初字第1552号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月14日召集上诉人平果某某投资有限公司的委托代理人黄丽萍，被上诉人南宁市某某物业服务有限责任公司平果分公司的委托代理人宋菲，及一审被告陆某某的委托代理人黄立聪到庭进行举证、质证。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，平果县教育路某某现代城由被告某某公司投资建设。2008年5月16日，作为建设单位的被告某某公司与原告签订《某某现代城前期物业管理委托合同》和《某某现代城前期物业管理委托合同补充协议》。协议约定，被告某某公司将位于平果县教育路某某现代城小区（位于平果县文化广场门旁，小区总用地面积41630.3平方米，总建筑面积62506.24平方米），委托给原告实行物业管理，期限自2008年7月1日起至成立本物业业主管理委员会，由业委会与物业公司签订本物业新的委托管理合同时止，商业部分的物业服务费为每月每平方米1元，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每月应交管理费的千分之三缴纳违约金。2009年12月3日，被告陆某某以友来酒楼的名义，陈勇以原告的平果分分司的名义，共同签订了《某某商业广场物业服务协议》，在该协议的第3页和各页右边，原告的平果分分司加盖印章确认。协议约定，被告陆某某承租被告平果某某投资有限公司的某某商业广场一号楼四层，建筑面积1578.61平方米，用作餐饮经营，由原告的平果分公司提供物业管理服务。合同第八条第二款第一项约定，物业服务费第一年按建筑面积每月每平方米0.8元计算，第二年按建筑面积每月每平方米0.9元计算。第八条第二款第一项约定，被告陆某某每月10日前向原告缴纳当月的物业管理费。第十三条约定，服务协议期限自2009年11月16日起至被告陆某某租赁合同期满止。因两被告未依约支付2012年7月和8月1日至20日的物业管理费2367.7元，2014年10月7日和8日，原告的平果分公司通过平果县邮政局分别向被告平果某某投资有限公司和被告陆某某投递了转款通知书，要求被告平果某某投资有限公司于2014年10月8日前交纳物业服务费，要求被告陆某某于2014年10月15日前交纳物业服务费。因两被告拒绝履行，原告遂于2014年10月31日向法院提起诉讼。另查明，2012年8月21日，原告的平果分公司与平果某某现代花园小区业主委员会签订《某某现代城a组团物业服务合同》，合同约定，平果某某现代花园小区业主委员会将平果某某现代花园小区委托原告的平果分公司实行物业管理，期限自2012年8月21日起至2017年8月20止日。该合同中的小区物业，就是2008年5月16日被告平果某某投资有限公司与原告签订《某某现代城前期物业管理委托合同》和《某某现代城前期物业管理委托合同补充协议》约定的物业。
一审法院经审理认为，关于原告计算2012年7月和8月1日至20日物业管理费的金额2367.7元，被告平果某某投资有限公司和被告陆某某没有异议，经核算，没有超过约定和法定的范围，故予以采信。关于物业公司的异地服务问题，有关物业管理法规并没有强制性规定，故原告与被告平果某某投资有限公司于2008年5月16日签订的《某某现代城前期物业管理委托合同及补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规或者损害他人利益，属于有效合同，故对被告陆某某关于原告不适格的抗辩，不予采纳。有关平果某某现代花园小区业主委员会是否依法成立的问题，不是本案审理的范围，故对被告平果某某投资有限公司的抗辩，不予支持。被告陆某某辩称原告并没有向自己履行物业服务义务，但没有向法院提供充分的证据证实，故对其抗辩，不予采信。被告陆某某辩称原告的收费没有经过物价部门核准，属于违法收费，但没有举证证明，故不予采信。关于诉讼时效问题，一、被告平果某某投资有限公司与原告签订的合同及补充协议并没有约定履行期限，因此，原告可以随时向被告平果某某投资有限公司主张债权，故被告平果某某投资有限公司关于本案已过诉讼时效期间的抗辩理由不成立，不予采纳。二、原告与被告陆某某在合同第八条第二款第一项中约定被告陆某某每月10日前交纳当月的物业服务费，该约定没有损害国家、集体和他人的利益，也没有违反法律的强制性规定，合法有效，因此，对于被告陆某某来说，本案诉讼时效期间起于2012年8月11日而止于2014年8月10止，故被告陆某某关于本案已过诉讼时效期间的抗辩理由成立，予以采纳。关于违约金问题，根据本案的具体情况，确定以原告书面向被告平果某某投资有限公司催交期限届满之次日即2014年10月9日起，按每月千分之三计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》四十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第一百五十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条的规定，判决：一、由被告平果某某投资有限公司向原告南宁市某某物业服务有限责任公司支付物业管理费2367.7元及违约金（违约金计算：从2014年10月9日起至法院生效判决规定的履行期限最后一日止，以2367.7元为基数，按每月千分之三计付）；二、驳回原告南宁市某某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
上诉人平果某某投资有限公司不服一审判决，提出上诉称，一、一审法院认定事实不清。在本案中被上诉人与陆某某另行签订了《某某商业广场物业服务协议》，约定本案的物业费用由陆某某直接交纳被上诉人。一审法院遗漏上述事实。二、一审法院适用《物业管理条例》第42条规定，判决上诉人对陆某某拖欠的物业费用的承担连带责任违反了合同法的合同相对性原则，属于适用法律错误。综上，请求撤销一审判决的第二、三项。
被上诉人南宁市某某物业服务有限责任公司平果分公司提出答辩称，业主交纳物业费用是依据《物业管理条例》规定，只要物业公司没有明确免除业主交纳物业费用的意思表示，业主必须承担交纳物业费用。
一审被告陆某某陈述称，一审实体处理公正，审理程序合法。判决一审被告不承担责任是正确的。
在二审期间，各方当事人未提供新证据，且对一审查明的事实无异议。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案主要争议的焦点是：上诉人平果某某投资有限公司是否应承担支付物业管理费2367.7元及违约金的问题。虽然在《中华人民共和国物业管理条例》第42条没有明确规定“业主对物业使用人与物业管理企业订立有服务合同后是否应承担连带交纳责任”，但是结合《中华人民共和国物业管理条例》第1条关于“为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境制定本条例。”之规定来看，该《条例》维护的是“业主和物业管理企业”合法权益，主体就是“业主和物业管理企业”，并非“物业使用人”，业主是有义务交纳物业服务费的主体，而不是承租人陆某某。故一审判决上诉人平果某某投资有限公司支付本案的物业管理费及违约金正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律和判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人平果某某投资有限公司已预交），由上诉人平果某某投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞穗芳
审判员 张力夫
审判员 黄小萍
二〇一五年十月二十一日
书记员 蒙烁羽