江苏省南通经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0691民初152号
原告江苏兴鹏基础工程有限公司，住所地南通市开发区新开南路101号。
法定代表人朱淑云，执行董事。
委托代理人王爱红，该公司职员。
委托代理人刘春建，江苏金平川律师事务所律师。
被告南通通商置业有限公司，住所地南通市开发区中央路68-A号。
法定代表人黄新，董事长。
委托代理人周明明、谢颖，江苏洲际英杰律师事务所律师。
原告江苏兴鹏基础工程有限公司诉被告南通通商置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理后，适用简易程序，由审判员张邢霖独任审判，后依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告各自的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年，原、被告就南通通商华富国际广场一期（A1、A2、A3、B1号楼）、二期（B2、B3、B4号楼）先后分别签订了桩基工程施工合同。A1、A2、B1、B3、B4号楼桩基子分部工程验收合格，A3、B2号楼桩基子分部工程施工结束。双方于2013年1月30日对一期工程结算，价款10887715.2元；于2013年12月30日对二期工程结算，价款4075440元。被告已支付一期工程进度款9188000元，尚欠1699715.2元；已支付二期工程进度款2900000元，尚欠1175440元。按照合同约定，应在决算后6个月内付清工程款，故被告应承担按合同日千分之一的违约金，计2179491.5元。被告欠付款项属建设工程价款，原告对该款享有优先受偿权。为维护自身合法权益，提起诉讼，请求判令被告立即支付工程款2875155.2元，承担逾期付款违约金2179491.5元；确认原告对上述工程款享有优于抵押权和其他债权的优先受偿权。
被告辩称，1、双方已达成了以房抵债的协议，只涉及该协议继续履行的问题。2、根据原告自己的主张，一期付款时间节点是2013年7月29日，其现在起诉，超过诉讼时效。3、合同约定的违约责任条款属格式条款，明显加重被告责任，应属无效。4、原告主张的违约金过高，应予以调整。5、原告未全额开具发票，违约在先，被告可履行抗辩权。6、被告无法预见到可能会出现违约的情形，违约责任应予以调整。7、双方已达成了以房抵债的协议，由于原告拖延，导致该协议未履行完毕，因该拖延行为导致损失增加，原告应自行承担相应损失。8、原告主张的建设工程价款优先受偿权，超过6个月期限。9、本案所涉工程是桩基工程，属于不宜折价或变卖的财产，不适用合同法286条规定。10、即使建设工程价款优先受偿权，也仅包括实际发生的费用，不包括违约责任、利润、管理费、税金等。
经审理查明，2011年9月10日，原、被告签订桩基工程施工合同（合同一）：承包范围为南通通商置业华富广场管桩及抗拔桩工程；开工日期暂定2011年9月28日；竣工日期2011年11月16日；合同金额1184948元；按规定进行分项验收；采用固定单价合同；全额采用银行承兑汇票方式支付，施工第二个月5日内支付第一个月完成总价的40%，桩基工程竣工验收合格后付至总价的85%，余款在桩基工程竣工验收合格并结算后，最迟在打桩施工结束结算后6个月内付清；不按时支付工程款承担该支付工程款千分之一/天的违约金；如因发包人原因造成本桩基工程不具备竣工验收条件，则工程付款应按付款节点支付即桩基工程施工结束决算后6个月内付清工程余款，承包人仍按约履行配合竣工验收的相关责任。2011年9月10日，原、被告签订桩基工程施工合同（合同二）：承包范围为南通通商置业华富广场一期工程图纸范围内后压浆灌注桩基工程（B1楼）；开工日期暂定2011年9月28日；竣工日期2011年11月16日；合同金额9200000元；按规定进行分项验收；采用固定单价合同；全额采用银行承兑汇票方式支付，施工第二个月5日内支付第一个月完成总价的60%，桩基工程竣工验收合格后付至总价的85%，余款在桩基工程竣工验收合格并结算后，最迟在打桩施工结束结算后6个月内付清；不按时支付工程款承担该支付工程款千分之二/天的违约金。2011年11月18日，原、被告签订桩基工程施工合同（合同三）：承包范围为南通通商置业华富广场二期管桩及抗拔桩工程；开工日期暂定2011年11月20日；竣工日期2012年1月20日；合同金额1277720元；按规定进行分项验收；采用固定单价合同；全额采用银行承兑汇票方式支付，施工第二个月5日内支付第一个月完成总价的40%，桩基工程竣工验收合格后付至总价的85%，余款在桩基工程竣工验收合格并结算后，最迟在打桩施工结束结算后6个月内付清；不按时支付工程款承担该支付工程款千分之一/天的违约金；如因发包人原因造成本桩基工程不具备竣工验收条件，则工程付款应按付款节点支付即桩基工程施工结束决算后6个月内付清工程余款，承包人仍按约履行配合竣工验收的相关责任。2013年3月30日，原、被告签订桩基工程施工合同（合同四）：承包范围为南通通商置业华富广场二期B2、B3、B4补桩工程；开工日期暂定2013年4月1日；竣工日期2013年4月30日；合同总价2282280元，管桩材料费总价1998040元，施工费总价284240元；按规定进行分项验收；采用固定单价合同；管桩每到场3000米支付已到场管桩材料费，管桩全部到场付清全部管桩材料款，桩基工程施工结束付至施工费的50%，桩基工程竣工验收合格后付至总价的80%，余款在2013年12月31日前付清；不按时支付工程款承担该支付工程款千分之一/天的违约金；如因发包人原因造成本桩基工程不具备竣工验收条件，则工程付款应按付款节点支付即桩基工程施工结束决算后6个月内付清工程余款，承包人仍按约履行配合竣工验收的相关责任。
上述合同签订后，原告依约进行施工，华富国际广场A1产权式公寓酒店桩基子分部工程于2012年8月27日验收合格，华富国际广场A2产权式公寓酒店桩基子分部工程于2012年6月8日验收合格，华富国际广场B1办公楼桩基子分部工程于2012年10月10日验收合格，华富国际广场B3楼桩基子分部工程于2013年7月15日验收合格，华富国际广场B4楼桩基子分部工程于2013年7月8日验收合格。华富国际广场A3楼桩基子分部工程于2011年10月17日至2011年11月21日期间进行了隐蔽验收，并形成质量报验单，有“鲁汉银”字样签字。华富国际广场B2楼桩基子分部工程于2013年4月27日至2013年5月11日期间进行了隐蔽验收，并形成质量报验单，亦有“鲁汉银”字样签字。上述A3、B2楼报验单中“鲁汉银”签字与被告认可的B3、B4楼桩基子分部工程验收记录中“鲁汉银”签字一致。华富国际广场A1产权式公寓酒店工程于2013年12月20日竣工验收，华富国际广场A2产权式公寓酒店工程于2014年1月3日竣工验收。A3、B1、B2、B3、B4楼因被告未能继续开发建设，现处于停工状态。
2013年1月30日，原、被告对华富国际广场一期桩基工程进行结算，形成工程结算汇总表，结算总额10887715.2元：A1、A2楼方桩及管桩款合计901795.8元；签证费用237346.56元（为补桩材料费、塔吊桩材料费、塔吊桩打桩费及延误费，未明确楼号）；试桩工程中A1、A2楼管桩试桩及管桩差价费合计111446.52元；锤击桩进退场、发电机台班费用、场地处理费合计71148元。2013年12月30日，被告对华富国际广场二期补桩及打桩决算审价，决算金额为2729156元。2013年12月30日，被告对华富国际广场二期基础打桩决算审价，决算金额为1346284元。就一期工程，被告付款情况为：2011年10月13日付4000000元，2012年1月18日付400000元，2012年1月18日付1928000元，2012年9月14日付860000元，2012年11月22日付2000000元，合计9188000元。就二期工程，被告付款情况为：2013年2月6日付800000元，2013年6月4日付600000元，2013年9月12日付400000元，2013年12月9日付500000元，2014年1月26日付600000元，合计2900000元。
2014年11月20日，被告形成内部请示单，内容为兴鹏公司抵减工程款房源2号楼1004等房屋8套，合计价款3053949.5元。兴鹏公司审计已完成，剩余工程款约287万，现将以上房源抵扣剩余款项。欠款利息68.16万元，经研究不予计算。施工单位要求总价3053949.5元给予优惠，请领导批示。2014年12月1日，被告最终确定同意以总价3053949.5元按95折计算，并将该请示单发送原告。2015年11月13日，原告在该请示单上盖章后回传给被告。上述房屋被告实际并未交付原告，因涉及其他纠纷现已被人民法院查封。
上述事实，有桩基工程施工合同、竣工验收记录、工程结算表、决算审批表、往来电子邮件等证据及原、被告的陈述在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的四份桩基工程施工合同均系当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。原告按照合同约定进行施工完毕，虽然被告对A3、B2楼报验单中“鲁汉银”签字有异议，但该签字与被告认可的B3、B4楼桩基子分部工程验收记录中“鲁汉银”签字一致，本院予以认定系被告方所签。并且原、被告已经进行了审价决算，双方对工程总价14963155.2元，付款12088000元并无异议，本院确认尚欠工程款金额为2875155.2元。本案争议焦点主要为：1、以房抵债协议效力如何？2、原告对尚欠的工程款是否享有优先受偿权？3、违约金如何计算?
关于争议焦点1，原告在被告的以房抵债请示单上盖章确认，应视为双方在审价决算后达成了以房抵债的协议。该协议的目的是代物清偿，即只有在被告向原告交付房产，物权发生转移之后才产生消灭原债权债务的后果，故属实践性合同。现被告实际未向原告交付协议所载房产，相关房产已被司法查封，故该以房抵债协议未生效，原告主张被告履行原桩基工程施工合同，本院予以支持，对被告要求履行以房抵债协议的抗辩理由不予支持。
关于争议焦点2，原告进行施工的为桩基工程，属建设工程的分部。因桩基难以单独变现，就桩基分部单独行使优先受偿权不具备现实意义，故原告主张优先受偿权应以建设工程整体竣工验收作为起算点。原告所施工的A1楼整体于2013年12月20日竣工验收、A2楼整体于2014年1月3日竣工验收，其优先受偿权的行使期限自竣工之日至起诉时已超过六个月的期限，就相应的工程款主张优先受偿权，本院不予支持。原告所施工的A3、B1、B2、B3、B4楼，因被告未能继续开发建设，处于停工状态，待上述建设工程实际竣工验收时，原告就其施工的对应桩基工程尚余价款享有优先受偿权。
关于争议焦点3，被告未按照四份合同的约定及时付款，应当承担违约责任，合同约定的千分之一/二的违约金过高，本院予以调整，统一按照人民银行同期贷款利率的1.5倍标准计算逾期付款违约金。现原告统一以双方结算之日后六个月主张违约金，即一期工程款自2013年7月30日起算，二期工程款自2014年6月30日起算，符合四份合同关于工程付款应按付款节点支付即桩基工程施工结束决算后6个月内付清工程余款的约定，本院予以支持。
以下对四份合同所涉具体工程未付款进行区分：根据一期工程结算汇总表，A1、A2、A3、B1楼均涉及基础桩基工程，签证费用237346.56元及试桩工程中锤击桩进退场、发电机台班费用、场地处理费71148元,合计308494.56元未区分具体楼号，本院以每号楼各分担1/4，即77123.64元。明确为A1、A2楼的工程款为方桩及管桩901795.8元、管桩试桩102278.52元、管桩差价9167元，则A1、A2楼总工程款为1167488.6元（901795.8+102278.52+9167+77123.64*2）。A3、B1楼总工程款为9720226.6元（10887715.2-1167488.6）。被告已付一期工程款9188000元，按比例计算A1、A2楼欠付工程款为182260.29元（10887715.2-9188000）*（1167488.6/10887715.2）；A3、B1楼欠付工程款为1517454.91元（10887715.2-9188000-182260.29）。根据二期补桩及打桩决算审价及二期基础打桩决算审价，二期工程款合计4075440元，被告已付2900000元，尚欠1175440元。综上，被告应当给付原告尚欠工程款2875155.2元（182260.29+1517454.91+1175440）。至于被告认为根据合同约定以银行承兑汇票方式支付，其可在给付款项时按约定方式进行履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百八十六条之规定，判决如下：
一、被告南通通商置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告江苏兴鹏基础工程有限公司工程款2875155.2元并按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍的标准计算逾期付款违约金（工程款1699715.2元的违约金自2013年7月30日起计算至实际给付时止，工程款1175440元的违约金自2014年6月30日起计算至实际给付时止）；
二、原告江苏兴鹏基础工程有限公司在A3、B1楼欠付工程款1517454.91元，B2、B3、B4楼欠付工程款1175440元范围内对其相应的建设工程享有建设工程价款优先受偿权（待南通开发区通商华富国际广场A3、B1、B2、B3、B4楼整体竣工验收合格后行使）；
三、驳回原告江苏兴鹏基础工程有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费47183元，由原告负担17183元，被告负担30000元。[被告于本判决生效后十日内汇入本院诉讼费缴纳专用账户（户名：南通市经济技术开发区财政局；账号：51×××82；开户行：中国银行南通开发区支行）]
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费47183元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 张邢霖
人民陪审员 韩 伟
人民陪审员 冒 烨
二〇一六年七月十五日
书 记 员 骆 冰
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