上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第215号
原告（反诉被告）史爱兰。
委托代理人颜伟。
委托代理人乔越千，上海市嘉华律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海龙嘉置业有限公司。
法定代表人郭彤。
委托代理人陈家新。
委托代理人钟蕾。
原告史爱兰与被告上海龙嘉置业有限公司（以下简称“龙嘉公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，被告龙嘉公司提起反诉，本院依法受理后，合并于2014年3月4日公开开庭进行了审理。原告史爱兰及其委托代理人颜伟、乔越千及被告的委托代理人陈家新、钟蕾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）史爱兰诉称：被告龙嘉公司系位于上海市松江区佘山镇林叶路88弄“佘山东紫园”房产项目之开发企业。2012年初，迫于资金回笼压力，被告将“佘山东紫园”项目中的20余幢别墅让利促销。原告在此情形下，与被告协商一致，于2012年5月19日签订《佘山东紫园认购书》一份，约定原告向被告购买坐落于上海市松江区佘山镇林叶路XXX弄XXX号房屋（以下简称“系争房屋”），房屋总价为15，375，683元。同时，原、被告双方还对将来要签某某《上海市商品房预售合同》的内容作了确认。双方还签订《补充约定》一份，约定如原告在2012年5月30日前一次性付清房款，则房屋总价变更为14，914，413元。嗣后，原告按约于2012年5月30日将14，914，413元支付给被告，且实际入住系争房屋。但被告却拒绝协助原告办理系争房屋的过户手续。故原告诉至本院请求判令：1、被告继续履行原、被告于2012年5月19日签某某《佘山东紫园认购书》，被告协助原告办理系争房屋的过户手续；2、被告支付经济损失28，000元。审理过程中，原告明确第1项诉讼请求为：被告协助原告办理系争房屋的过户手续。原告放弃第2项诉讼请求。
被告龙嘉公司辩称：原、被告于2012年5月19日签某某《佘山东紫园认购书》仅是一份具有预约性质的定金合同，并非商品房预售合同。原、被告仅为预约合同关系，而非商品房预售合同关系，故原告据此要求被告履行协助过户义务没有法律依据。同时，被告龙嘉公司反诉称：在原、被告签订《佘山东紫园认购书》后，被告发现原告属于上海市政府限购政策中“不能提供两年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳凭证或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭”，原告根本不具备在本市购买房屋的主体资格。故原、被告间的《佘山东紫园认购书》中约定的签订《上海市商品房预售合同》之目的根本无法实现。而原告在2014年1月初，强行进入并占有系争房屋，侵犯了被告的合法权益。故被告反诉请求判令：1、解除原、被告间的《佘山东紫园认购书》；2、原告搬离系争房屋。
原告为证明其本诉主张，提供证据及被告发表质证意见如下：
1、《佘山东紫园认购书》及《补充约定》；
2、网上打印的《上海市商品房预售合同》样本；
上述两份证据证明原、被告其实已就系争房屋的买卖协商一致，《佘山东紫园认购书》已具备了房屋买卖合同的主要条款。被告对第1份证据的真实性没有异议，但是认购书不具备房屋买卖合同的诸多主要条款，只能视为预约合同。被告对第2份证据的真实性无异议，但是该份合同是一份空白的合同，缺少诸多内容，连补充条款也是空白的；
3、签购单及招商银行个人银行专业版业务回单，证明原告于2012年5月30日前将14，914，413元房款支付完毕。被告对该份证据的真实性无异议，但认为转账是原告的单方行为，被告只是被动的接受了款项，被告没有开具相应发票，没有收受款项的意思表示；
4、原告及丈夫颜伟与案外人傅某某于2012年12月8日签某某《上海市房地产买卖合同》，证明原告为购买系争房屋，将其与丈夫名下的另一套房屋出售，以便满足购买系争房屋的资格。被告对该份证据的真实性没有异议，但是认为原告在签订认购书时，仍属于被限购状态；
5、原告与案外人签某某《不动产租赁合同》，证明原告将原有房屋出售之后，一直在租房居住。被告对该份证据的真实性没有异议，但是认为与本案无关；
6、照片，证明原告已实际入住系争房屋。被告对该份证据的真实性没有异议，但原告是未经被告同意强行闯入系争房屋的；
7、上海市房地产登记簿，证明系争房屋现登记在被告名下，已具备交易过户的条件。被告对该份证据没有异议。
被告为反驳原告本诉主张，提供证据并原告发表质证意见如下：
1、《佘山东紫园认购书》，证明该份认购书不具备买卖合同主要条款，是一份预约合同。原告对该份证据的真实性无异议，但是除了认购书之外，原、被告之间还有一份补充约定，这两份协议是一个整体，构成了房屋买卖合同的主要内容和条款，是一份本约合同；
2、被告与案外人签某某《上海市商品房预售合同》，证明正式的商品房预售合同应当具备诸多条款，而这些条款在认购书中均没有体现。原告认为该份证据是被告与案外人签某某，与本案无关；
3、退款凭证，证明被告将除定金以外的其他房款全部退还给原告。原告对该份证据的真实性没有异议，但是认为原告是按照约定于2012年5月30日前支付房款，被告于2013年1月6日擅自将除定金之外的房款退回原告账户，此举属违约行为。且原告在收到退款后立即将房款又支付到被告账户，被告至今未退回；
4、上海市公安局案（事）件接报回执单，证明原告未经被告同意擅自进入系争房屋并开始装修，被告报警要求民警到场处理。原告对该份证据的真实性没有异议，但是原告在被告报警之前已经对系争房屋开始装修，被告并无异议。报警是被告的个别保安工作人员的行为；
5、沪府办发（2011）6号文件，证明上海市政府为调控房地产市场规定的限购政策。原告对该份证据没有异议；
6、原告身份证复印件，证明原告非本市户籍，属于限购对象。原告对该份证据的真实性没有异议，但是被告在与原告签订认购书时从未就原告是否属于限购对象与原告确认过。虽然原告非本市户籍，但从2010年6月开始就在本市依法交纳个人所得税，原告是具备购房资格的；
7、被告于2013年1月7日向原告发出的通知，证明因双方无法达成一致，要求原告前来办理退款手续。原告对该份证据的真实性没有异议，但是被告发函称无法签订正式商品房预售合同的原因是双方无法达成一致，而非原告属于限购对象；
8、被告于2013年2月5日发给原告的通知函，证明被告同意补偿占用原告资金期间的利息损失，要求原告前来办理退款手续。原告对该份证据的质证意见同证据7。
被告在反诉部分提供证据如在本诉部分提供的证据。
原告为反驳被告的反诉主张提供证据并被告发表质证意见如下：
1、被告于2013年1月7日向原告发出的通知、被告于2013年2月5日发给原告的通知函，证明被告之前反复强调双方无法达成一致导致无法签订合同，而非被告反诉所称的是因为原告属于限购对象。被告对该份证据的真实性没有异议，因为原告属于限购对象，不符合签订合同的条件，所以被告发函称双方无法达成一致；
2、原告于2013年2月20日发给被告的回复函，证明原告不认可被告的单方解约行为，要求被告继续履行合同。被告对该份证据的真实性无异议；
3、银行转账汇款业务回单，证明在被告将房款退回给原告之后，原告又将房款支付到被告账户。被告确认收到该笔房款，但认为这是原告的单方行为，没有得到被告的认可；
4、税收完税证明，证明原告自2011年6月起开始在本市缴纳个人所得税，具有购房资格。被告认为在2012年5月份，原告只能提供其在2012年3月份之前的完税证明，而2011年6月至2012年3月未满一年，故在2012年5月份签订认购书时，原告无法提供纳税累计满一年的证明。被告售楼处的工作人员当时就提出原告的限购问题，已口头告知原告其不满足购房条件；
5、媒体报道，证明类似原告的个案有很多，被告拒绝履行合同的真正原因是房价上涨，而非被告反诉称的理由。被告认为该份证据与本案无关，被告与其他购房者履行合同的情形也很多，并非因为房价上涨原因。
对于原告在本诉部分提供的证据1、2、3、4、5、6、7，原告在反诉部分提供的证据1、2、3、4、5及被告在本诉部分提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8，因双方对真实性均予以认可，本院予以确认。而原告在反诉部分提供的证据5，因为媒体报道仅为媒体从业人员个人对事实的判断，不能作为本案的定案依据。
根据原、被告提供的证据及陈述，本院审理查明事实如下：
2012年5月19日，原告作为乙方，被告作为甲方签订《佘山东紫园认购书》一份，约定乙方向甲方认购系争房屋，认购总价为15，375，683元。房屋预测总面积为585.72平方米。乙方预付定金1，000，000元，付款方式为按揭贷款，首期款为6，155，683元，乙方于2012年5月30日之前支付（含定金），第二期9，220，000元，乙方于2012年11月19日前支付。认购书中“其它事项约定”中约定：1）为保证乙方享有优先购买甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金50万元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订《上海市商品房预售合同》后，乙方已支付的定金可抵充部分首期房款。2）甲、乙双方商定，乙方应于2日内即2012年5月21日前至上海市松江区佘山旅游渡假区林叶路XXX弄XXX号补足定金100万元整，不论何种原因，乙方若未按照本认购书所约定的时间2012年5月21日前补足定金100万元整，甲方有权选择无条件将认购书项下之物业转售他人（无需另行通知乙方，本认购书亦得以自动解除），同时乙方亦同意甲方没收其已支付的定金作为赔偿。3）乙方在签订本认购书之前，已经仔细阅读并充分了解甲方《上海市商品房预售合同》（含附件1-6）及补充条款之样本，并无异议，且本认购书所涉及的物业情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差处理，房屋交付，房屋质量，违约责任，争议解决方式等）甲方已充分告知，乙方对此明确表示理解和认同。……6）上述面积和楼价计算若有错误，甲方保留以双方签署的《上海市商品房预售合同》中所列为准。……8）本认购书一式两份，自双方签署盖章之日起生效，均具有同等法律效力。本协议生效后将取代与本认购书性质相同的其他协议或合同。甲乙双方日后签署的《上海市商品房预售合同》之条款，除非经双方协商同意外，应与本认购书的约定内容一致，自《上海市商品房预售合同》生效之日起，本认购书即行失效。
同日，原、被告双方还签订《补充约定》一份，约定原告于2012年5月19日认购系争房屋，签订房屋认购书。房屋总价为15，375，683元，付款方式暂定为按揭贷款，并支付房屋定金50万元，原告承诺将于2012年5月21日之前补足房屋定金100万元，经友好协商，被告同意，如原告在双方约定签约日期2012年5月30日之前将房屋全部房价款一次性付清给被告，该房屋签约总房价将调整为14，914，413元。
原告于2012年5月19日支付定金50万元，2012年5月21日支付定金50万元，2012年5月30日支付房款13，914，413元。
2013年1月6日，被告将房款13，914，413元退还原告丈夫颜伟的银行账户。次日，原告丈夫颜伟将房款13，914，413元重新汇入被告的银行账户。
2013年1月7日，被告向原告发出通知一份，称因无法与原告达成一致意见，无法签约。特将房屋涉及款项依法退还。
2013年2月5日，被告再次向原告发出通知函一份，称因不能达成一致意见而无法签约，同意对原告支付的款项按照年利率5.6%的标准进行的相关的利息补偿。
2013年2月20日，原告向被告回函称，原告已支付完毕所有款项，要求被告继续履行合同，完善各种手续。
另查明：原告为非本市户籍人员，其从2011年6月开始在本市缴纳个人所得税。2012年12月8日，原告及其丈夫颜伟与案外人傅某某签订《上海市房屋买卖合同》，将原告及其丈夫颜伟名下共有的、坐落于上海市俱进路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给案外人傅某某。
再查明：现系争房屋产权登记在被告名下，房屋面积为554.87平方米。
审理过程中，原告表示即便系争房屋的实测面积与暂测面积相差超过3%，仍要求继续购买系争房屋。
本院认为：本案的争议焦点在于原、被告间认购书的性质应如何认定？对于认购书的性质是预约还是本约，不应拘泥于协议的名称，而应探求当时签订认购书时的真实意思。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故对于认购书系预约还是本约如何判断，应当考虑双方是否仅仅是为购买房屋达成初步意向？对房屋的具体位置、面积房价、付款方式等具体的交易条件是否作出明确约定？出卖人是否已经按照约定收受购房款？
本案中，综观原、被告签某某认购书内容，双方对房屋的坐落位置、房屋总价、付款方式已有了明确的约定，且双方还特别约定将来双方签某某《上海市商品房预售合同》之条款，除非经双方协商同意外，应与认购书的约定内容一致。可见双方并不仅仅是就房屋买卖达成初步意向。且在“其它事项约定”中明确原告已仔细阅读并充分了解被告《上海市商品房预售合同》（含附件1-6）及补充条款之样本，并无异议，被告则将房屋情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差的处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）充分告知原告，原告表示理解和认同。故虽然双方对于房屋交付等没有在认购书中作出书面约定，但双方已实际达成一致意见，在认购书中没有约定的内容以被告提供的《上海市商品房预售合同》样本为准，而在《上海市商品房预售合同》样本中对于房屋的交付时间、办理过户时间、面积差异的处理方式等均有明确约定。虽然合同样本中补充条款空白，但不影响房屋买卖合同主要条款的成立。至于房款的收受问题，原告已按约将全部房款支付完毕，被告收受房款后未与原告进行任何协商，在半年之后将房款退回原告的行为，反而彰显了被告恶意违约的心态。原告随即又将被告退回的房款汇入被告的银行账户，完成了全部的付款义务。故本院认为，原、被告间的认购书在性质上应当被认定为本约而非预约。
原告按照约定支付了全部房款，但被告却未能与原告签订《上海市商品房预售合同》并积极履行交付房屋、协助办理过户等手续。反而，被告仅以“双方无法达成一致”为由退回房款，但对于双方为何无法达成一致，被告在退款通知没有明确，在本案庭审中陈述是因为原告在签订认购书时属于本市政府规定的限购对象，之后因为被告要求房屋价格上涨遭拒，因此双方未能签订《上海市商品房预售合同》。
原告是否属于本市政府规定的限购对象，被告是否有权据此解除认购书？本院认为，根据已查明的事实，原告自2011年6月开始在本市依法缴纳个人所得税。原、被告于2012年5月签订认购书，但双方并未明确约定签订《上海市商品房预售合同》的具体时间。在签订认购书时，被告作为有资质的专业的房地产开发、销售企业，并未对原告的购房资格作出任何书面审查。之后，被告并未要求原告签订《上海市商品房预售合同》，在向原告发出的退款通知中更未提及原告属于限购对象之事宜。在被告以原告限购为由要求解除认购书时，原告实则已通过连续缴纳个人所得税、出售家庭成员名下房屋的方式积极满足购房资格。对于原告属于限购对象而不能签订预售合同，系被告为回避出售系争房屋而在纠纷发生之后刻意寻找的借口，有违诚实信用原则。故对于被告要求解除认购书的反诉请求，本院难以支持。
既然被告无权解除认购书，而本院认定认购书的性质为本约，原告现已将全部房款支付完毕，故对于原告要求被告协助办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。虽然原、被告并未对系争房屋办理正式的交接手续，但原告现实际占有使用系争房屋并未侵犯被告的权益，故对于被告要求原告搬离房屋的反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条、第一百三十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海龙嘉置业有限公司于本判决生效之日起五日内协助原告（反诉被告）史爱兰将坐落于上海市松江区佘山镇林叶路XXX弄XXX号房屋产权过户至原告（反诉被告）史爱兰名下；
二、驳回被告（反诉原告）上海龙嘉置业有限公司的全部反诉请求。
本诉案件受理费580元，减半收取290元，反诉案件受理费80元，财产保全申请费5，000元，合计诉讼费5，370元，由原告（反诉被告）史爱兰负担250元，由被告（反诉原告）上海龙嘉置业有限公司负担5，120元（已付80元，余款于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 方美玲
二〇一四年四月十七日
书 记 员 沈 韵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。