中华人民共和国
北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终4601号
上诉人（原审原告、反诉被告）：金永植，男，1966年1月9日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：王旭东，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：车庆善（CHEQINGSHAN）,女，1965年10月14日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：王旭东，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京顺景园房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-6155室。
法定代表人：何勤刚，董事长。
委托诉讼代理人：蔡玲玲，北京市康达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龙亮，北京市康达律师事务所律师。
上诉人金永植、车庆善因与被上诉人北京顺景园房地产开发有限公司（以下简称顺景园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初20832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人金永植、车庆善的委托诉讼代理人王旭东，被上诉人顺景园公司的委托诉讼代理人蔡玲玲、龙亮，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金永植、车庆善的上诉请求：撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初20832号民事判决第一、二、四、五项，发回重审或改判；一、二审诉讼费由顺景园公司承担。事实和理由：一、金永植、车庆善不认可知晓涉案房屋已经具备交付条件。顺景园公司没有出示相应的文件证明房屋已经具备交付条件并签署房屋交接单，因此金永植、车庆善未能办理交付手续。二、金永植、车庆善不认可未办理按揭贷款构成违约。顺景园公司未按照约定交付房屋，且涉案房屋处于抵押状态。金永植、车庆善拒绝办理房屋按揭手续，属于行使同时履行抗辩权，而非违约。三、一审法院认定顺景园公司享有合同解除权属于适用法律错误。根据法律规定，合同解除权适用一年的除斥期间，在本案中解除权发生之日应为违约行为产生之日，而非违约行为终止之日，即顺景园公司的解除权已于2012年4月15日消灭，其已不享有合同解除。
顺景园公司辩称：顺景园公司同意一审判决，不同意金永植、车庆善的上诉请求。
金永植、车庆善向一审法院起诉请求：1.判令顺景园公司继续履行商品房买卖合同，交付顺景园小区某房屋；2.顺景园公司支付自2006年6月30日至2010年12月31日的逾期交房违约金1906051.9元。
顺景园公司向一审法院反诉请求：判决解除与金永植、车庆善于2006年5月12日签订的《商品房买卖合同》，顺景园公司退还金永植、车庆善已支付的购房款3364020元，金永植、车庆善支付违约金137883.55元。
一审法院认定事实：2006年5月12日，顺景园公司作为出卖人与金永植、车庆善作为买受人签订编号为Y2087××的《商品房买卖合同》，约定金永植、车庆善购买顺景园公司开发的某房屋，房屋预测建筑面积共321.28平方米，套内建筑面积242.24平方米。房屋价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米27716.4元，总价款为6714020元。买受人通过贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向深圳发展银行北京西三环支行或住房公积金管理机构借款支付。买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期在30日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。出卖人应当在2006年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证件文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十条约定出卖人如未按本合同规定的期限将房屋交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之二的违约金。合同第十五条约定出卖人承诺房屋交付使用时，供排水系统、电力系统、供暖系统在供暖季节、电梯等能够正常使用。如出卖人未在规定日期内达到使用条件，出卖人应采取临时补救措施，保障买受人正常的居住生活条件，同时采取措施于7日内达到使用条件，如7日内未达到使用条件，出卖人按照合同第十条规定向买受人承担违约责任。
合同附件八为补充协议，约定买受人在合同签订之日，支付购房款3364020元，买受人在付清全部首付款之日起两个月内办理完银行按揭贷款全部手续后，将购房余款335万元支付至出卖人指定账户。如买受人交纳50%购房款后，贷款申请仍未获得按揭银行的批准，则双方应另行协商变更买卖合同项下的付款方式。如双方经协商不能达成一致，则任何一方有权解除买卖合同。在买卖合同解除的情况下，出卖人应将其已收取的买受人已支付的全部购房款本金退还给买受人。
金永植、车庆善向顺景园公司支付了购房款3364020元。2006年3月20日，顺景园公司为金永植、车庆善开具了某房屋的购房款发票。
2006年11月15日，金永植向顺景园公司发出了退房索赔函，主要内容为顺景园公司未按合同约定交房，导致无法办理后续按揭手续，顺景园公司提出了解除合同、退房的要求。金永植提出在顺景园公司按照合同约定承担全部违约责任并且于本函发出之日起五日内将已支付全部购房款返还后，同意解除合同。
2006年11月20日，顺景园公司作出回函，内容包括顺景园公司曾口头和书面通知金永植前来办理按揭手续，交清余款，但金永植以不能交房为由一直置之不理，至今未办理按揭。目前顺景园公司正在集中人员和资金组织项目工程扫尾，以争取在最短的时间内通过国家规定的综合验收并达到交楼标准。因此，希望金永植在接函后早日前来办理按揭手续。
2007年7月24日，顺景园公司作为甲方与金永植作为乙方签订《协议书》，约定甲乙双方于2005年12月27日签署《商品房买卖合同》，乙方向甲方购买某房屋。根据原合同约定，甲方应于2006年6月30日正式将房屋交付乙方，但是虽经乙方采用电话、信函、当面协商等方式多次催促，至今甲方未能将房屋交付乙方。现经双方多次磋商，甲方承诺最迟于2007年9月30日将符合原合同及附件约定的房屋交付给乙方，并按原合同约定向乙方承担迟延交房的违约责任，支付违约金；如前述期限届满，甲方仍未履行交房义务或交付的房屋不符合原合同及附件的约定，自期限届满之日起，甲方应以按日向乙方支付原合同约定违约金的两倍的方式，向乙方承担违约责任。甲方同意乙方与房屋符合原合同约定的交付条件后，向银行办理该房屋按揭贷款手续，且不因此要求乙方承担任何违约或赔偿责任。甲方确保将房屋交付乙方时，该房屋上未设定抵押或其他任何（原为热和）他项权利，未被人民法院查封或其他机关查封，不存在任何影响乙方对该房屋行使权利的情形。
为证明金永植、车庆善购买房屋竣工验收及完成实测情况，顺景园公司提交了顺景园休闲配套工程——13#楼的竣工验收备案表、14号楼的房屋土地测绘技术报告书，竣工验收备案表载明13号楼于2008年6月10日竣工验收，竣工验收材料于2008年6月17日向相关部门备案。房屋土地测绘技术报告书的出具日期为2009年10月20日，备案日期为2009年10月29日，该文件总表备注部分载明预测楼盘名称为顺景园13#号楼，其中某房屋的实测建筑面积为323.29平方米，套内建筑面积为248.74平方米。金永植、车庆善认可前述文件的真实性，但提出仅能证明13号楼的相关情况。
为证明前述材料系14号楼的相关材料，顺景园公司提交了13号楼、14号的产权证、13号楼的竣工验收备案表以及房屋土地测绘技术报告书、从北京市朝阳区房屋测绘事务所调取的顺景园公司向北京市住房和城乡建设委员会出具的情况说明。13号楼的产权证登记时间为2012年12月12日，14号楼的产权登记时间为2009年12月18日。顺景园公司提交的13号楼的竣工验收备案表载明的工程名称为顺景园配套工程1#楼等5项（顺景园配套工程3#楼、4#楼、5#楼、9#楼、10#楼、12#楼、14#楼），竣工验收时间为2012年7月20日，房屋土地测绘技术报告书载明的楼号为13号楼，总表备注部分载明预测楼盘号为14#号楼，报告出具日期为2012年9月6日。情况说明载明顺景园1-14号楼及1-14#楼均为规划楼号，1-12号楼（1-12#楼）对应坐落分别为北四环东路2号院1-12号楼，13号楼（13#楼）对应坐落为北四环东路2号院14号楼（已备案并发证），14号楼（14#楼）对应坐落为北四环东路2号院13号楼。金永植、车庆善认可上述材料的真实性，金永植、车庆善提出14号楼产权上存在抵押，不符合协议书约定的交房时房屋上不得存在抵押的约定。
本案审理过程中，一审法院调取了13号楼、14号楼办理产权证的全部材料，其中14号楼材料中的竣工验收备案表为顺景园公司提交的顺景园休闲配套工程——13#楼的竣工验收备案表，房屋土地测绘技术报告书也为顺景园公司提交的出具日期为2009年10月20日的报告书。材料中还包括楼号对照表，载明13号楼对应北四环东路2号院14号楼,14号楼对应北四环东路2号院13号楼。
2010年9月20日，顺景园公司起诉金永植、车庆善至我院，以金永植、车庆善拒不办理贷款为由要求解除合同并支付违约金，金永植、车庆善提起反诉要求继续履行合同，顺景园公司交付房屋并支付违约金。该案审理过程中，顺景园公司提交了某房屋所在楼栋的竣工验收备案表以及房屋土地测绘技术报告书，载明竣工验收时间为2008年6月17日，测绘报告出具日期为2009年10月20日，2011年3月15日的庭审中，金永植、车庆善认可竣工时间以及测绘报告取得时间。金永植、车庆善还提出如继续履行合同，同意一次性支付剩余房款。在诉讼中，金永植、车庆善还提交照片证明房屋不符合交付条件。顺景园公司于2012年9月1日向我院申请撤回起诉，金永植、车庆善于2012年11月1日申请撤回反诉。
金永植、车庆善称自2009年涉诉之后未找过深圳发展银行办理贷款手续，并提出补充协议约定具备交房条件后其才有义务办理贷款手续，但顺景园公司一直未向其交付房屋，其也不知晓房屋是否具备交付条件，且实际上房屋也不符合交付条件。顺景园公司称在2007年后通过发函的方式通知过金永植、车庆善房屋符合交付条件并提交了2009年6月3日的《关于交楼并结清购房余款的函》、2009年12月29日的《关于办理入住手续的函》以及EMS邮件单的复印件。金永植、车庆善对上述证据均不认可，且称并未收到。金永植、车庆善称2009年涉诉后也未询问过房屋是否符合交付条件，顺景园公司称原先案件撤诉后想找金永植、车庆善，但金永植、车庆善在国外，无法联系。
经询，金永植、车庆善以及顺景园公司均提出对方主张的违约金过高。
一审法院认为：金永植、车庆善与顺景园公司签订的《商品房买卖合同》、《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案中，顺景园公司未能在合同及协议书约定的时间交付房屋，构成违约。根据顺景园公司提交的竣工验收备案表、房屋土地测绘技术报告书、情况说明以及调取的14号楼产权证办理的相关材料以及金永植、车庆善在此前诉讼中的陈述，足以认定14号楼于2008年进行了竣工验收备案，于2009年取得房屋土地测绘技术报告书，故某房屋在2009年即已符合交付条件。金永植、车庆善在此前诉讼的庭审中即2011年3月15日即知晓某房屋已符合交付条件，在庭审时金永植、车庆善也称可一次性付款。根据协议书的约定，金永植、车庆善应在某房屋符合原合同约定的交付条件后，向银行办理房屋按揭贷款手续，而自金永植、车庆善知晓某房屋符合交付条件后，既未办理按揭手续也未一次性支付剩余房款，构成违约。关于14号楼存在抵押的问题，因顺景园公司系以整栋楼作为抵押，且协议书约定交房时房屋未设定抵押，并未约定办理抵押贷款时房屋不得设定抵押，故金永植、车庆善未办理按揭贷款或一次性支付房款，构成违约。根据合同，金永植、车庆善迟延付款超过30日后，顺景园公司有权解除合同，故一审法院对顺景园公司要求解除合同的诉讼请求予以支持，对金永植、车庆善要求继续履行合同交付房屋的诉讼请求不予支持。合同解除后，顺景园公司应退还已收取的房款。关于金永植、车庆善提出的顺景园公司解除权行使期限已过的抗辩意见，因金永植、车庆善自得知房屋符合交付条件后一直未办理按揭手续或支付房款，其违约行为一直在持续，故顺景园公司仍享有合同解除权。
当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，顺景园公司迟延交付房屋，应支付逾期违约金，故一审法院对金永植、车庆善主张的违约金予以支持；金永植、车庆善迟延支付房款导致合同解除，应按合同约定支付违约金，根据合同约定买受人应按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，顺景园公司主张按房屋总价款的2%支付违约金缺乏依据，一审法院依据合同约定予以计算后判处。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百二十条之规定，判决：
一、解除金永植、车庆善（CHEQINGSHAN）与北京顺景园房地产开发有限公司于2006年5月12日签订的《商品房买卖合同》；二、北京顺景园房地产开发有限公司于判决生效后七日内退还金永植、车庆善（CHEQINGSHAN）购房款3364020元；三、北京顺景园房地产开发有限公司于判决生效后七日内支付金永植、车庆善（CHEQINGSHAN）违约金1906051.9元；四、金永植、车庆善（CHEQINGSHAN）于判决生效后七日内支付北京顺景园房地产开发有限公司违约金70603.15元；五、驳回金永植、车庆善（CHEQINGSHAN）的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：根据我国法律规定，涉外合同关系的当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。现作为合同标的的房屋位于中华人民共和国境内，且各方当事人于中华人民共和国境内订立履行本案合同，根据与合同有最密切联系的原则，本案应适用中华人民共和国法律。
金永植、车庆善与顺景园公司签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，各方当事人均应按照合同履行各自义务。金永植、车庆善称顺景园公司提供的房屋尚不具备交付条件，但根据已经查明的事实，顺景园公司提供的房屋于2009年即已经符合交付条件。顺景园公司在2011年与金永植、车庆善的诉讼过程中亦已提供房屋的竣工验收备案表等证据，根据在案证据金永植、车庆善最迟于2012年的诉讼期间即已经知道房屋符合交付条件的事实。金永植、车庆善在本案中未能提供证据证明涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件，本院对金永植、车庆善此项上诉意见不予采纳。
金永植、车庆善与顺景园公司在协议中约定金永植、车庆善在房屋符合原合同约定的交付条件后即应向银行办理该房屋按揭贷款手续。金永植、车庆善于2012年诉讼时即已知道房屋符合交付条件，其即应当按照合同的约定，办理涉案房屋的按揭贷款手续或支付剩余房款。现其未按照合同办理相关贷款手续，已经构成违约。金永植、车庆善关于其未办理贷款手续不属于违约的上诉意见，本院不予采纳。同时，金永植、车庆善与顺景园公司在协议中亦约定顺景园公司确保将房屋交付乙方时，房屋上未设定抵押。该条款中所明确的期限与前述条款中“符合交付条件”即办理贷款的期限并不一致，金永植、车庆善据此援引同时履行抗辩权缺乏依据。本院对金永植、车庆善此项上诉意见亦不予采纳。
金永植、车庆善于2012年即已经知道房屋符合交付条件，直至2016年进行诉讼，已经时隔4年，其不积极履行贷款义务亦不交纳剩余房款，已经构成根本违约，致使合同目的不能实现，已符合合同法关于合同法定解除条件之规定。一审法院判令双方合同解除并无不当。金永植、车庆善关于顺景园公司不具解除权之上诉意见，本院不予采纳。
综上，一审法院认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33600元，由金永植、车庆善负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷绍勇
审 判 员 潘 蓉
审 判 员 沈 放
二〇一七年五月三日
法官助理 魏 举
书 记 员 李 峥