河南省南阳市宛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1302民初4292号
原告：南阳市卧龙区农村信用合作社。住所地：南阳市人民路北段。
法定代表人：毛兴东，任该社理事长。
委托代理人：杜松鼎,河南鼎新律师事务所律师。
被告：南阳市金博威防水保温材料有限公司。住所地：南阳市宛城区红泥湾镇红社路口S103线东北2Km处。
法定代表人：刘建兵，任该公司总经理。
委托代理人：吴国玉,河南定信律师事务所律师。
第三人：南阳鸿德房地产开发公司。住所地南阳市人民路鸿德花园。
法定代表人:陈继平。
委托代理人：林雪阳,河南鼎聚律师事务所律师。
委托代理人：马跃辉，南阳鸿德房地产开发公司职工。
原告南阳市卧龙区农村信用合作社和被告南阳市金博威防水保温材料有限公司、第三人南阳鸿德房地产开发公司案外人执行异议一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜松鼎，被告委托代理人吴国玉，第三人委托代理人林雪阳、马跃辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2011年3月9日与第三人签订了商品房买卖协议，第三人将位于南阳市××路与××路交叉口罗马帝景项目4号楼2单元1801号房产，卖给原告所有，因第三人欠原告贷款，双方签订了以房产抵贷款协议，双方按照协议约定履行了房屋交接（已交给房门钥匙）及房款支付、相关费用支付的全部手续。双方买卖内容真实合法有效，且已履行完毕，原告正等待第三人为原告办理房屋产权登记的过程中发现原告所购房产由被告申请宛城区人民法院强制执行，现根据最高人民法院关于办理执行异议复议案件若干问题的规定第28条规定，原告的权利依法足以排除执行，故依法诉讼，请求人民法院判决支持原告的全部诉讼请求，以维护原告合法权益。
被告辩称：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十丸条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案原告均不符合上述规定，依法应当驳回原告的诉讼请求。一、在人民法院查封之前，本案原告与南阳鸿德房地产开发有限公司没有签订合法有效的书面买卖合同。1、原告与南阳鸿德房地产开发有限公司于2011年3月9日签订的《协议书》并非房屋买卖合同，该协议是为了解决偿还贷款问题而签订的偿还贷款协议，其实质是解决债务问题，而非房屋买卖。2、原告虽然与南阳鸿德房地产开发有限公司签订有协议书，但原告并没有交付购房款，双方的房屋买卖并不成立。3、2011年3月9日，原告与南阳鸿德房地产开发有限公司签订协议是，本案争议的房屋没有办理预售许可证，不具备房屋买卖条件，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定，应当认定为无效合同。二、原告所购商品房并非用于居住，且买受人名下有其他用于居住的房屋。原告所购房屋是为了处理贷款问题，并非由于居住，且按照原告所诉，原告一次性购买十八套房屋，其名下应当还有其他的房屋用于居住。三、原告并未支付购房款。根据原告的证据截止到宛城区人民法院查封房屋时，原告并未交付购房款。综上，原告的起诉没有法律依据和事实根据，依法应当驳回原告的诉讼请求。
原告向本院提供以下证据：1、宛城区法院执行裁定书(2017)1302执异62号，证明原告对被告及第三人享有诉权。2、商品房认购协议书2011年证明原告购买第三人商品房时间较早且约定明确。3、以商品房抵还贷款协议书，补充协议书，抵贷商品房明细表。证明第三人方于2011年欠原告750万元贷款本息。双方于2011年3月9日、3月25日签订协议以房产抵贷，贷款结清。4、原告占有此房后按要求就本案房产交纳的各项费五张收据627207．82元。证明原告已履行了全部义务，对所购房屋享有产权。5、750万元以房抵贷，贷款还清证明单。证明2011以房抵贷后的结清证据单。
被告质证意见为：证据一无异议。证据二有异议，l，这是商品房认购协议书并非买卖协议书。2，协议没签订日期，无经办人签字。3，证据三有异议，不能证明交了房款。1，证明协议书是为了解决贷款问题的协议书，并非商品房买卖合同。2，不能证明该协议包含本案争议房屋。证据四，真实性法院核实，我们不太清楚，交款时间均为2016年7月15日，交款时房屋已经查封。证据五无法质证。
第三人质证意见为：证据一无异议。证据二真实性关联性无异议，证明原告与第三人在2011年就相应债权约定抵偿并签订了有效的买卖协议，其后附房屋明细表包含本案所争议的房屋。证据三真实性关联性无异议，并证明了房屋房款的来源即应视为原告2011年已向第三人交付了相应的房款。证据四真实性关联性无异议，同时也证明了2011年欠原告750万元贷款本息第三人已向原告交付了该批房屋。证据五无法质证。
被告向本院提供以下证据：1，协助执行通知书，证明房屋查封时间为2015年5月29日。2．2017年5月2日的协助执行通知书，上面有房屋预售证号，证明房屋预售证是2015年办理的。
原告的质证意见为：证据一，证据二无原件，不能作证据使用。但我们相信法院有查封行为，认为法院对2011年我们与第三人合法买卖房产受法律保护，法院不应再进行执行。
第三人质证意见为：同原告意见。
第三人证据与原告相同。
经原被告双方举证质证，本院对相关证据认证如下：（一）关于原告所举证据：1、原告所举证据一第三人和被告无异议，本院予以确认。2、原告所举证据二和证据三，第三人无异议，被告方对证明方向有异议，对其真实性未提出异议，本院对其真实性予以确认。3、原告所举证据四第三人无异议，被告未提出具体明确的质证意见，本院对其真实性予以确认。证据五第三人和被告均认为无法质证，本院对其真实性予以确认。（二）关于被告所举证据，本院对其真实性予以确认。
经审理查明，2011年3月9日，第三人南阳鸿德房地产开发有限公司和原告南阳市卧龙区农村信用合作社签订协议，将第三人位于张衡东路××××路交叉口鸿德罗马帝景项目的18套商品房抵偿给原告。18套房产中，包含本案争议的4号楼2单元1801号房产。且原告于2016年7月15号缴纳了该套房产的物业费和生活垃圾处理费等费用。
另查明，被告于2015年5月29日申请南阳市宛城区人民法院查封了第三人开发的罗马帝景4号楼2单元1801室房产。
本院认为，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告作为金融单位，购买此房并不是用于居住，而是为了追回第三人所欠的贷款，因此不符合该条第二项的规定，不能排除执行。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条又规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告申请查封的时间是2015年5月29日，而原告所举的占有该不动产的相关证据，是五张缴纳物业费、卫生费等费用的发票，且发票上面所显示的缴费时间是2016年7月15日，即查封在前，缴费在后，该证据不能证明原告在查封之前占有了该房产。因此，亦不能排除执行。
综上，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，办理执行异议规定第二十八、第二十九条之规定，判决如下：
驳回原告南阳市卧龙区农村信用联社的诉讼请求。
诉讼费10100元由被告南阳市卧龙区农村信用联社承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 ：宋良中
审 判 员 ：马俊会
人民陪审员 ：张炳旭
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 ：赵晓蕾