湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）益法民一终字第323号
上诉人（原审被告）沅江市音乐城房地产开发有限公司。
委托代理人周鑫，男，系该公司员工。
委托代理人黄伟，男，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）吴宇。
委托代理人王卫俊，湖南天见律师事务所律师。
原审被告李剑平。
委托代理人王维，沅江市兴剑法律服务所法律工作者。
上诉人沅江市音乐城房地产开发有限公司（以下简称音乐城公司）与被上诉人吴宇、原审被告李剑平房屋租赁合同纠纷一案，湖南省沅江市人民法院于二O一四年二月二十五日作出（2012）沅民一初字第1046号民事判决，音乐城公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人音乐城公司的委托代理人周鑫、被上诉人吴宇及其委托代理人王卫俊、原审被告李剑平的委托代理人王维均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年11月18日，吴宇与音乐城公司委托的益阳黄金商业管理公司签订《租赁协议》，协议约定，吴宇承租音乐城公司所有的商品房即位于沅江市美某某城市商业广场9栋102号、202号，面积为406.15平方米的房屋用于经营清吧，租期为2010年1月30日至2013年1月29日止，共计36个月，总租金为129058.8元。《租赁协议》中第一条1.5款：甲方以物业现状交给乙方使用，租赁期限到期后，乙方添加设施装修等遵循来装去丢原则，其他设备设施无偿由甲方所有；第三条第3.2款：甲方在协议有效期内可以出售该物业，但应当提前壹个月通知乙方，在同等条件下，乙方享有优先购买权；第九条第9.5.1款：合同签署后，乙方保证于2009年12月进场装修，2010年2月之前开业，否则视为违约。
2009年10月30日，李剑平与音乐城公司就本案诉争房产即位于沅江市美某某城市商业广场9栋102号、202号房屋签订《美某某商业广场认购协议书》，并于2009年11月2日缴纳定金10000元，2009年11月30日缴纳定金40000元，2009年12月25日缴纳预付款535527元。2009年12月28日，音乐城公司与李剑平签订《商品房买卖合同》，将本案诉争房产即位于沅江市美某某城市商业广场9栋102号、202号，面积为406.15平方米的房屋出售给李剑平，其中102号为经营性门面，面积为235.308平方米（分摊面积16.721平方米），购买价格为4313.40元／平方米；202号为经营性住房，面积为170.844平方米（分摊面积12.140平方米），购买价格为1947.40元／平方米，总购房款为1347679元（其中李剑平于2009年12月30日付清尾款585527元）。音乐城公司与李剑平于2009年12月28日签订《返租协议》，协议约定，买受人在购得美某某花园9栋102号、202号铺后，将所购商铺委托给出卖人经营管理，委托期限为三年即2010年4月1日至2013年3月31日止。在《商品房买卖合同》签订前，音乐城公司未按租赁合同约定提前壹个月向吴宇履行优先购买权的通知义务。在《商品房买卖合同》签订后，音乐城公司于2012年10月17日就诉争房产向沅江市房地产管理局进行产权登记申报，2012年10月22日办理产权过户手续，将诉争房产的所有权登记在李剑平名下，音乐城公司亦未在诉争房产物权变动前对吴宇履行通知义务。
另查明，2013年4月9日，经沅江市人民法院委托沅江市价格认证中心，对本案诉争房屋即位于沅江市美某某城市商业广场9栋102号、202号房屋的门面装修及添置设备等进行价格鉴定，该中心于2013年10月17日作出沅价鉴字（2013）054号价格鉴定结论书，认定：1、门面装修的价格在鉴定基准日的价格为116140元；2、添置设备的价格在鉴定基准日的价格为105066元；3、门面每平方米的价格在鉴定基准日的价格为5600元每平方米。
原审法院认为，本案的焦点为：一、音乐城公司是否侵害了吴宇的优先购买权；二、侵害优先购买权的损失以何种标准衡量。
一、本案诉争房屋的产权属于音乐城公司，2009年11月18日，吴宇与音乐城公司委托的益阳黄金商业管理公司就诉争房屋签订了《租赁协议》，经审查，此合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。其中第三条第3.2款“甲方在协议有效期内可以出售该物业，但应当提前壹个月通知乙方，在同等条件下，乙方享有优先购买权”确立了吴宇的优先购买权。此后，音乐城公司又于同年12月28日在未告知吴宇的情况下，与李剑平签订《商品房买卖合同》，将诉争房屋出售给李剑平，并于2012年10月22日办理过户手续将承租标的物的所有权登记在李剑平名义。因此，音乐城公司在合同期限内出卖诉争房屋时，未按合同的约定履行优先购买权的通知义务，应承担侵害吴宇优先购买权的法律责任。
根据物权法的相关规定，不动产房屋以登记作为物权转移的效力，尽管音乐城公司提出李剑平先于2009年10月30日与音乐城公司签订认购协议，后于2009年12月28日签订《商品房买卖合同》，但在此期间，诉争房屋的所有权并未发生转移，仍属于音乐城公司，李剑平尚未取得物权，仅享有对音乐城公司的合同债权。因此，作为诉争房屋所有权人的音乐城公司与吴宇签订租赁合同，并约定优先购买权，并无不当。音乐城公司未在物权变动前履行通知义务仍应承担侵害吴宇优先购买权的法律责任。故对于音乐城公司提出是先将房屋出售给李剑平，之后再将房屋承租给吴宇，不存在侵犯吴宇的优先购买权的抗辩意见于法无据，依法不予支持。
二、对优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障，但并不意味着购买条件上的优惠。根据相关法律规定，当承租人优先购买权受到侵害，要求出租人承担相应的赔偿责任时，要提供相应的证据，以证明存在实际损害的要件事实。因音乐城公司未曾在出售前以同等条件征询吴宇意见，故其丧失了交易机会，因此，吴宇诉讼主张房屋差价作为损失，依法应予支持，但应对确定房屋差价的计算依据作出认定。音乐城公司、李剑平提出鉴定基准日是2013年4月9日，即使认定侵犯吴宇的优先购买权，其鉴定基准日也应当定为出售之日，但本案涉及侵犯优先权购买权吴宇购买同等地段同等门面的差价损失，且本案诉争房屋于2012年10月22日办理的产权过户手续，该鉴定结论书是本案诉讼过程中由吴宇提出申请，各方当事人共同选定鉴定机构作出的，结合2014年2月24日沅江市价格认证中心对基准日的复函，2012年10月22日至2013年4月9日以来，因时间较短，市场相对稳定，房屋、门面价格基本无浮动，因此，对于音乐城公司、李剑平提出鉴定基准日是2013年4月9日，即使认定侵犯吴宇的优先购买权，其鉴定基准日也应当定为出售之日的抗辩意见，依法不予支持。对于吴宇要求的房屋涨价损失，根据价格鉴定结论书“门面每平方米的价格在鉴定基准日的价格为5600元／平方米”，及《商品房买卖合同》中102号（经营性门面）：235.308平方米（分摊面积16.721平方米），4313.40元／平方米，经核实，房屋涨价损失以（5600-4313.40）元／平方米×（235.308-16.721）平方米=281234.03元为宜。
吴宇租赁音乐城公司的房屋进行经营，其门面装修、添置设备为必要投入，属于经营成本，由于《租赁协议》已于2013年1月29日到期，根据《租赁协议》第一条1.5款：甲方以物业现状交给乙方使用，租赁期限到期后，乙方添加设施装修等遵循来装去丢原则，其他设备设施无偿由甲方所有的约定，对吴宇主张门面装修损失116140元、添置设备损失105066元，不属于侵害优先购买权的损失范畴，故不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第二十一条之规定，判决：一、由沅江市音乐城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿吴宇281234.03元；二、驳回吴宇的其他诉讼请求。案件受理费9100元，由沅江市音乐城房地产开发有限公司负担。
宣判后，音乐城公司不服该判决，向本院提起上诉称：一、上诉人出卖房屋的行为发生在吴宇承租之前，上诉人并没有侵害吴宇的优先购买权，原审认定事实错误导致适用法律错误；二、上诉人从未对鉴定机构作出过选定，故原审鉴定程序违法；三、损失赔偿的计算存在错误；四、对于购房款的利息应该予以抵扣。上诉人音乐城公司请求二审法院依法予以改判。
被上诉人吴宇答辩称：上诉人在签订《租赁协议》时已收取第三人购房定金20000元，但在签订《租赁协议》时隐瞒了这一事实，上诉人明显存在欺诈行为；双方在《租赁协议》中有优先权的约定，但上诉人在房屋租赁一个月后，转让给第三人，故吴宇已不可能购买该房屋，已丧失了优先权；一审法院偏袒上诉人，没有将固定的装修门面费用116000元由上诉人承担一部分。被上诉人吴宇请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告李剑平答辩称：李剑平已合法取得涉案门面。原审被告李剑平请求二审法院维持原判。
二审中，上诉人音乐城公司向本院提供了下列两组证据：
第一组证据，商品房买卖合同、租赁协议“创业淘宝欢乐街”认筹活动须知，欲证明涉案房屋所在项目2009年期间普遍采用带租约的销售，被上诉人吴宇应当知晓涉案房屋已出售的事实；
第二组证据，1-107商品房屋买卖合同、租赁协议“创业淘宝欢乐街”认筹活动须知，欲证明吴宇应当知晓涉案房屋已出售的事实。
被上诉人吴宇对上述证据质证称：该两组证据与本案没有关联性，且上诉人曾告知吴宇在租赁期间如果想购房便可退还租金。
原审原告李剑平对上述证据没有发表质证意见。
本院对上述证据经审查认为，该两组证据不能达到音乐城公司的证明目的，本院不予采信。
本院二审经审理查明，李剑平分别于2009年11月2日、2009年11月30日、2009年12月25日向音乐城公司交纳购房定金10000元、40000元、535527元，于2009年12月30日付清房屋尾款585527元，李剑平共计出资1347679元购置了涉案门面。吴宇在与音乐城公司签订《租赁协议》时向其交纳了19490元租赁保证金。根据该租赁协议的约定，吴宇三年应支付门面租金129058元，后因租赁门面出现漏电跳闸事件，双方协商免房租没有最后达成一致，吴宇实际支付租金91172元。除此之外，本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点问题是：一、音乐城公司是否侵犯了吴宇的优先购买权；二、原审鉴定程序是否违法；三、原审判决音乐城公司赔偿吴宇281234.03元是否正确。
关于音乐城公司是否侵犯了吴宇的优先购买权的问题。2009年11月18日，吴宇与音乐城公司委托的益阳黄金商业管理公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应全面履行协议约定的义务。该协议第三条第二款明确载明，“甲方（音乐城公司）在协议有效期内可以出售该物业，但应当提前壹个月通知乙方（吴宇）。在同等条件下，乙方（吴宇）享有优先购买权”。此条款已确立了吴宇的优先购买权。音乐城公司与吴宇签订《租赁协议》之后，在未按协议约定履行优先购买权通知义务的情况下，与李剑平签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋出卖给李剑平，并办理过户手续的行为，明显违约，音乐城公司应承担侵害吴宇优先购买权的法律责任。音乐城公司在二审中提供曾举办过“创业淘宝欢乐街”认筹活动的证据，欲证明吴宇应当知道涉案房屋已经出售这一事实。但《租赁协议》已明确约定了吴宇的优先购买权，音乐城公司辩称吴宇应当知道涉案商品房屋已出售的主张与该条款明显存在矛盾。故音乐城公司上诉提出其出卖房屋的行为发生在吴宇承租之前，其并没有侵害吴宇优先购买权的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于原审鉴定程序是否违法的问题。经查，原审中，吴宇申请对涉案门面装修及添置设备等的价格进行鉴定，吴宇、音乐城公司的员工一审委托代理人马志、李剑平一审的委托代理人王维在原审法院司法技术室的主持下，共同选定了沅江市价格认证中心为鉴定机构，马志在原审法院制作的《司法鉴定笔录》上签字确认。故音乐城公司上诉提出其从未对鉴定机构作出过选定，原审鉴定程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于原审判决音乐城公司赔偿吴宇281234.03元是否正确的问题。原审法院计算吴宇丧失优先购买权损失的基准日是办理产权过户手续之日即2012年10月22日，但如果吴宇获得优先购买权则应该在李剑平付清房款之日支付房款，根据本院一、二审查明的付款情况，即应该在2009年12月30日付清房款1347679元。吴宇丧失优先购买权的损失应为281234.03元，但从2009年12月31日至2012年10月22日期间全额房款1347679元的占用资金的利息应在损失总额中剔除，此期间吴宇也无须支付租金。音乐城公司赔偿给吴宇的数额应为：（基准日房屋鉴定单价5600元／平方米-
李剑平购买房屋单价4313.40元／平方米）×房屋面积（235.308-16.721）平方米-［（李剑平购房总价款1347679元×同期存款利率4.25%÷365天×李剑平付清房款日至鉴定基准日1029天）-吴宇已付租金91172元］=210933.78元。上诉人音乐城公司上诉称原审对损失赔偿计算错误，对于购房的利息应该予以抵扣的上诉理由成立，本院予以支持。
综上所述，原审审理程序合法，认定事实基本清楚，适用法律正确，但对购买优先权的损失计算不妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省沅江市人民法院（2012）沅民一初字第1046号民事判决的第二项；
二、变更湖南省沅江市人民法院（2012）沅民一初字第1046号民事判决的第一项为：由上诉人沅江市音乐城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人吴宇210933.78元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费9100元，二审案件受理费9100元，合计18200元，由上诉人沅江市音乐城房地产开发有限公司负担14560元，被上诉人吴宇负担3640元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄和平
审 判 员 王颖钊
代理审判员 刘国清
二〇一五年三月十八日
书 记 员 石 玉