江苏省句容市人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）句执异字第0015号
异议人（案外人）吴静。
异议人（案外人）戴相芳。
委托代理人吴静。系戴相芳丈夫。
申请执行人张保武。
委托代理人屠冰，江苏天晖律师事务所律师。
被执行人于光其。
被执行人凌香。
被执行人于彬。
被执行人于光华。
被执行人江苏怡源泰丰箱包有限公司，住所地句容市后白镇曹村。
法定代表人于光其，系该公司总经理。
申请执行人张保武与被执行人于光其、凌香、于彬、于光华、江苏怡源泰丰箱包有限公司民间借贷纠纷一案，本院立案受理后，案外人吴静、戴相芳向本院提出执行异议，本院依法组成合议庭于2015年4月27日公开听证进行了审查，异议人吴静、戴相芳的委托代理人吴静、被执行人于彬到庭参加听证，申请执行人张保武及其委托代理人屠冰、被执行人于光其、凌香、于光华、江苏怡源泰丰箱包有限公司的法定代表人于光其经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审查终结。
案外人吴静、戴相芳执行异议称：句容市人民法院在执行张保武与于光其、凌香、于彬、于光华、江苏怡源泰丰箱包有限公司民间借贷纠纷一案中，欲拍卖位于句容市开发区华阳北路领秀星城苑F1幢604室房产，而该房产已被案外人购买。2012年4月25日至2014年1月22日，于彬共向案外人借款40万元，2014年4月10日，于彬与案外人吴静签订房屋抵债协议一份，约定将上述房产作价68万元出售给案外人，40万元借款抵作房屋价款，余款28万元由吴静向银行支付，以代于彬归还所欠的按揭贷款，房屋过户产生的税款由吴静支付。2014年5月27日，案外人向银行支付了28万元贷款。同日，案外人与于彬到句容市房产业发展服务中心办理产权过户手续，并缴纳了税款。在办理过户手续期间，句容市人民法院裁定查封了该套房屋，导致过户手续未能完成。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。案外人于2014年5月27日已支付全部购房价款且入住房屋，并已在办理产权过户手续，未完成过户登记的原因是法院裁定查封，但实际上该房屋现属于案外人所有。故人民法院不得查封、扣押、冻结，也无权进行拍卖，要求停止拍卖并解除查封。
申请执行人张保武答辩称：案外人称于彬于2012年4月25日至2014年1月22日分三次向案外人借款共计40万元，在前债未偿还的情况下，出借人怎么可能连续借款给借款人。于彬是案外人的女婿，对于于彬的负债应当明知，双方签订是房屋抵债协议而非房屋买卖协议，双方显然是恶意串通，帮助于彬转移责任财产，损害了申请执行人等债权人的利益。本案争议的房屋仍登记在于彬名下，无证据证明案外人已实际入住，案外人与于彬即使房屋买卖关系成立，也不具有对抗其他债权人的效力，案外人仅能追究于彬相关的违约责任。综上，案外人无权提出执行异议，法院应当驳回其执行异议。
被执行人于彬答辩称：争议的房屋是卖给案外人的，他们借款给我是事实，对执行异议申请无异议。
被执行人于光其、凌香、于光华、江苏怡源泰丰箱包有限公司未作答辩。
经听证审查：案外人吴静与戴相芳系夫妻关系，被执行人于彬是案外人女婿。2012年5月3日至2013年10月15日，被执行人于光其陆续向申请执行人张保武借款共计2200000元，除去其陆续归还共计815000元外，尚欠申请执行人张保武借款1385000元。此款由其余四被执行人提供连带责任担保。2014年6月3日，申请执行人向本院起诉，本院于2014年11月18日作出（2014）句商初字第325号民事判决，由于光其给付张保武借款1385000元及利息，支付律师费70000元，其余四被执行人承担连带清偿责任，并加倍支付迟延履行期间的债务利息，负担诉讼费22265元。在本案的诉讼过程中，本院于2014年6月3日作出（2014）句商初字第325－1号民事裁定，查封于彬所有的坐落于句容市开发区华阳北路领秀星城星秀苑1幢604室住房一套（产权证号为：024087**），该房屋建筑面积为134.31平方米。上述判决发生法律效力后，申请执行人张保武于2015年1月16日向本院申请强制执行，本院立案受理后于2015年4月7日向于彬发生通知，通知主要内容为：本院依法对上述房产进行评估、拍卖，如有异议，在接通知之日起七日内书面提出，逾期将依法评估、拍卖上述房产，所得价款用于偿还所欠申请执行人的债务。2015年4月，案外人向本院提出上述执行异议。
另查明：在审查执行异议过程中，案外人向本院提交的有关证据表明，2014年4月10日，于彬与吴静签订房屋抵债协议一份，约定，由于彬将位于句容市开发区华阳北路领秀星城星秀苑F1幢604室房屋一套作价68万元抵债给吴静，该房屋尚欠银行按揭贷款约27万元，由吴静向银行偿还，剩余房款，由于于彬欠吴静40万元借款，故吴静不再向于彬支付。因过户发生的税费由吴静承担。上述房屋抵债给吴静后，如果于彬经济条件好转，需要回购该房屋的，吴静同意以68万元价格卖给于彬，过户税费由于彬承担。2014年5月17日，于彬与吴静、戴相芳又签订房地产买卖契约一份，约定，由于彬将上述房屋以64万元价款出卖给吴静、戴相芳。双方实际成交价款为每平方米4800元，房价共计644688元。当日，于彬缴纳了营业税、城市维护建设税、教育附加费、地方教育附加费、个人所得税共计42549.41元，吴静缴纳了契税9670.32元和评估费1289元。同日，吴静从其在农行句容东方支行账户提现264374.06元和1774.05元给于彬还贷。由于上述房产在办理产权过户登记过程中被本院依法查封而未能办理产权过户登记。对于出借给于彬的40万元，吴静向本院提交的由于彬出具的三张借条表明，于彬于2012年4月25日向吴静借款150000元，2013年1月28日向吴静借款50000元，2014年1月22日向吴静借款200000元，共计400000元。但案外人未能在规定的期限内提交款项来源和交付款项的证据。
本案争议的焦点：1、位于句容市经济开发区华阳北路领秀星城星秀苑1幢604室房屋所有权的归属。2、法院对该房产应否执行。
围绕争议的焦点，案外人吴静为证明其主张向本院递交了如下证据：
1、借条复印件三张，以证明于彬向其借款40万元的事实。
2、房屋抵债协议复印件一份，以证明于彬将其房屋折价68万元，抵偿其所欠案外人借款40万元后再由案外人替其偿还所欠银行按揭贷款27万元。
3、中国农业银行业务凭证复印件二份、中国农业银行卡取款业务回单复印件二份，以证明案外人从银行取款266148.11元替于彬归还所欠银行按揭贷款266148.11元的事实。
4、发票复印件一份、税收缴款书复印件二份、评估费发票复印件一份、房屋所有权登记收件收据复印件一份、房地产买卖契约复印件一份，以证明于彬与吴静签订房屋买卖合同，吴静付购房款及缴纳契税等事实。
5、结婚证复印件一份，证明两异议人系夫妻关系。
6、案外人吴静于听证后向法院递交了个人购房担保借款合同复印件一份、还贷明细复印件一份，证明于彬与农行句容市支行签订抵押贷款合同及于彬归还按揭贷款的事实。
为查明本案事实，本院收集、调取的证据有：1、本院（2014）句商初字第325－1号民事裁定书及协助执行通知书复印件各一份，证明本院裁定查封争议房产的事实。2、房屋所有权转移登记申请书复印件一份，证明本案争议的房屋登记在于彬名下的事实。3、（2014）句商初字第325号民事判决书复印件一份，证明本案的执行依据。4、本院作出的通知复印件一份，证明本院将要评估、拍卖争议的房屋的事实。
上述证据经听证审查，本院认为：案外人提交的证据1，其未能提交款项来源与交付的证据，且出借人与借款人之间存在亲戚利害关系，故对其证明的事实，本院不予认定。案外人提交的证据2，被执行人于彬在已欠下他人债务的情况下，将自己仅有的房屋以物抵债的方式折抵给案外人，故意转移财产造成其无财产清偿债务，并且该房屋抵债协议具有回购的内容，损害了申请执行人合法的债权，且该行为发生于本案诉讼过程前一年至本案执行程序终结之前，属于典型的逃避债务，规避执行的行为，连同案外人提交的证据4中房地产买卖契约均应认定为无效，不具有证明效力。案外人提交的证据3、4、5、6、7，除房地产买卖契约外，均具有真实性，但不具有对法院执行的效力。本院收集、调取的证据1、2、3、4，经质证，案外人与被执行人于彬均无异议，经审查，具有证明效力，本院予以认定。
综上所述，本院认为：案外人与被执行人于彬明知被执行人负有担保债务的情况下，双方通过签订房屋抵债协议和房地产买卖契约，恶意串通，转移财产，规避法院执行，损害了本案申请执行人的合法利益，依法应当认定双方所订立的房屋抵债协议与房地产买卖契约无效。无效的民事行为，从行为开始就没有法律约束力。事实上有关争议的房屋所有权并未完成过户登记，案外人吴静、戴相芳未取得争议房屋的所有权，本院依法对登记在被执行人于彬名下的房产进行查封并强制执行，符合法律规定。因此，其执行异议理由不能成立，依法应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回被执行人吴静、戴相芳向本院提出的执行异议。
如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 陈 琴
审判员 张厚祥
审判员 戴遐宾
二〇一五年五月八日
书记员 朱子晔