福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榕民终字第3516号
上诉人（原审被告）林斌，男，1967年2月6日出生，汉族。
委托代理人吴陈新，福建力格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）福建福州农村商业银行股份有限公司。
法人代表人张永良，董事长。
委托代理人李平、庄芳，福建融成律师事务所律师。
上诉人林斌因与被上诉人福建福州农村商业银行股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第402号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，诉争房屋位于福州市茶亭街九福商贸大厦三层全层。2010年4月26日，福州市城区农村信用合作联社与被告签订了一份《商场租赁合同》（下称合同），约定福州市城区农村信用合作联社将本案诉争房产租予被告使用，合同载明：“甲方：（出租方）福州市城区农村信用合作联社、乙方：（承租方）林斌······三、租赁期限：叁年。自2010年5月26日至2013年5月26日止，其中：2010年4月26日至2010年5月25日为装修期，免租金1个月，2010年5月26日起计算租金。四、1.每月租金（人民币）伍万元整。2.付款方式：甲方出具房屋租赁收据，乙方以现金或转账按月存入甲方指定帐户，每月5日前付清当月房租。九、乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回租赁房产，因此而造成损失的，由乙方负责赔偿并承担法律、经济责任，租赁押金壹拾伍万元整归甲方所有······4、拖欠租金连续15天或累计15天以上的，甲方有权终止合同，收回房屋。审理中，原、被告确认从2010年5月26日至2011年2月25日被告林斌共9次支付诉争房屋租金，每次50000元，共计支付450000元；2011年2月26日至2012年4月25日由案外人福州市鼓楼区奥林体育用品商店代被告向原告支付共计13次房屋租金，共计800000元，被告共计向原告支付租金1050000元；2012年12月27日至2013年3月25日被告未支付诉争房屋租金。审理中，案外人福州市鼓楼区奥林体育用品商店出具说明函，说明其代被告林斌共支付诉争房屋的租金800000元中包涵有2012年7月6日支付的20万元。另查，根据中国银行业监督管理委员会福建监管局闽银监复（2011）15号《福建银监局关于福建福州农村商业银行股份有限公司开业的批复》载明：“一、同意福建福州农村商业银行股份有限公司开业······三、该行开业的同时，福州市城区农村信用合作联社自行终止，其债权债务由福建福州农村商业银行承继。”
原审法院认为，2010年4月26日签订的《商场租赁合同》系当事人真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，原、被告应当按照合同约定履行合同。根据合同第九条第4款约定“拖欠租金连续15天或累计15天以上的，甲方有权终止合同，收回房屋”，被告在合同履行过程中拖欠租金连续15天的行为符合解除合同的条件，原告解除合同的诉请原审法院予以支持；原告提供证据《通知》一份，证明原告于2012年12月25向被告发出《通知》，以被告在合同履行过程中拖欠多期租金为由，要求解除合同，且被告于2012年12月26日签收；原、被告对该份证据的真实性及证明对象均无异议，原审法院予以采信，原审法院认定合同已于2012年12月26日解除。原告主张案外人福州市鼓楼区奥林体育用品商店于2012年7月6日支付的200000元是支付福州市鼓楼区茶亭街九福商贸大厦一层的租金，被告主张200000元是支付诉争房屋的租金；原审法院认为代付租金的指向应由代付人决定，原告未提出证据证明其主张，故原审法院认定案外人福州市鼓楼区奥林体育用品商店支付的200000元系代被告支付诉争房屋的租金。综上，原审法院认定被告已支付2010年5月26日至合同解除之日2012年12月26日租金1050000元＋200000元=1250000元；原告自2010年5月26日至租赁合同解除之日2012年12月26日应付租金为50000元／月×31月为1550000元，被告已支付租金1250000元，尚欠原告租金300000元。合同解除即2012年12月27日之后的被告占用诉争房屋的占用费仍按每月50000元为标准，计算至被告实际交还诉争房屋为止。原告要求被告支付租金的利息缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告福建福州农村商业银行股份有限公司与被告林斌于2010年4月26日所签订的《商场租赁合同》于2012年12月26日解除；被告林斌应于本判决生效之日起十日内将诉争房屋交还原告福建福州农村商业银行股份有限公司管业；二、被告林斌于本判决生效之日起十日内支付尚欠原告福建福州农村商业银行股份有限公司截至2012年12月26日的房屋租金300000元及合同解除后的房屋占用费（以每月50000元为标准，自2012年12月27日起计至实际交房之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8925元，适用简易程序减半收取4462.5元，由原告承担1285元，由被告承担2677.5元。
一审宣判后，原审被告林斌不服，向本院提起上诉称：一、双方订立的《商场租赁合同》第十二条约定：“上述房屋在租赁期内所需缴纳的税费，由甲乙双方依法规各自承担并按时缴纳”。该合同开始履行后，上诉人都依约支付租金，但被上诉人在出具了数月的房屋租赁发票后就不再开具房屋租赁发票，导致该部分税收上诉人无法抵扣，被上诉人未能依照该合同第十二条的规定来承担相应的义务，其违约在先，上诉人所谓未按时支付租金系被上诉人违约导致。二、上诉人实际支付的租金款项已远超应支付给被上诉人的租赁费用。上诉人从2010年5月26日起至被上诉人诉请的2012年12月25日止应付给被上诉人的租金为155万元。2007年，上诉人以福州奥林体育设施工程有限公司法定代表人身份与被上诉人签订《房屋租赁合同》，后因故该合同未实际履行，但上诉人以奥林公司名义支付给被上诉人租金296800元，押金80000元；本案上诉人支付租金1250000元，押金150000元以及应由业主承担的相关费用20763元，上诉人履行该合同实际支付了1797563元，已远远超过了应支付给被上诉人的租金。三、如前所述，上诉人实际支付的租金已远远大于应缴纳的租金，故一审法院认为上诉人在合同履行过程中拖欠租金连续15天的行为符合解除合同的条件是错误的。四、一审法院采信被上诉人提供的《通知》是错误的。在该通知中，上诉人所签署的意见为：“通知已收悉，我司会同财务核实后拟份还款计划书提交贵行，请给予支持！”该表述并未同意解除合同。本案并不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的通知到达即视为合同解除的情形，故不能以该《通知》由上诉人签收即视为合同解除。综上，请求：依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人福建福州农村商业银行股份有限公司答辩称：原审法院的判决合理公正，上诉人主张因被上诉人未支付租金发票违约导致其租金没有支付的理由不能成立。1、《商场租赁合同》第十二条约定的房屋在租赁期内所需缴纳的税费由双方依法承担并按时缴纳，约定的是税费的承担，从房屋租赁的日常行为习惯看，通常也是承租人支付租金后如需正式发票可以向出租人提出开具票据的请求，租赁期内上诉人有提出开正式发票的请求，我方均有为其开具发票，不存在上诉人所说的未提供正式发票，导致其无法抵扣部分税收的情况。2、上诉人主张实际支付的租金已远超出应支付给被上诉人的租金，该主张与事实完全不符。从一审证据和被上诉人提供的租金收取明细表来看，上诉人支付的租金除争议的20万元外，自2010年5月26日至2012年2月25日止共支付租金105万。原审法院判决合同解除并无不当，且于2010年1月起自2015年1月10日止，上诉人已将讼争房屋出租给案外人徐睿，因徐睿的教育机构被快乐学习教育机构收购，由徐睿和快乐学习教育机构继续占用讼争房屋。上诉人无权向徐睿出租房屋。被上诉人有权解除合同，并邮寄解除合同通知书，被上诉人要求上诉人尽快腾空返还房屋，并支付非法占用房屋期间的占用费。
本案在二审审理过程中，被上诉人向本院提供了如下证据：证据一《房屋租赁合同》，证据二网上银行转账电子回单、收款收据，上述两份证据共同证明上诉人违反合同约定，提高租金并超租期将讼争房屋非法转租，谋取差价利益的事实。证据三律师函、快递单、投递查询打印单，证明被上诉人获悉后向次承租人发函主张权利。上诉人经质证认为，被上诉人提供的证据均不属于新证据，附条件质证如下：证据一、二没有原件，无法判断真实性，对该内容无法确认，证明对象不能成立。证据三律师函的公章是椭圆形，不符合常规，快递单不能证明邮寄的内容，投递查询单应该由邮政部门加盖印章且有签收影印件，而非从网上下载，对该证据亦不予认可。本院经审查认为，被上诉人提供的证据一、二无原件核对，本院对其真实性不予确认。证据三不足以证明与本案的关联性，本院不予采纳。
经审理查明，根据双方当事人在一、二审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审法院查明的除“2011年2月26日至2012年4月25日由案外人福州市鼓楼区奥林体育用品商店代被告向原告支付共计13次房屋租金，共计800000元，被告共计向原告支付租金1050000元；2012年12月27日至2013年3月25日被告未支付诉争房屋租金”外的事实属实。
另查明，2011年2月26日至2012年4月25日由案外人福州市鼓楼区奥林体育用品商店代上诉人向被上诉人共支付12次房屋租金，共计600000元，上诉人共计向被上诉人支付租金1050000元。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商场租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《商场租赁合同》第九条第4款的约定，上诉人拖欠租金连续15天或累计15天以上的，被上诉人有权终止合同，收回房屋。从一、二审查明的事实来看，上诉人从租金起付日即2010年5月26日开始共支付25个月租金125万元，至2012年12月25日被上诉人发出解除合同的《通知》之日止，上诉人已欠租金30万元，其行为符合讼争《商场租赁合同》第九条第4款的约定，被上诉人有权解除合同。上诉人于2012年12月26日收到该通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，讼争《商场租赁合同》已解除，故一审法院认定合同于2012年12月26日解除并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张其支付的租金已远超过其应支付的租金，因上诉人以奥林公司名义于2007年与被上诉人订立的《房屋租赁合同》与本案无关，其主张其在该租赁关系中支付的押金、租金应计算在本案的租金中没有法律依据，本院不予采纳。关于上诉人在本案中支付的押金能否算做租金，因双方在《商场租赁合同》第九条已约定若上诉人有合同第九条约定的行为，则押金归被上诉人所有，故其将押金算作租金的主张不能成立，本院亦不予支持。上诉人以被上诉人未为其开具租金发票为其不按时支付租金作辩解，该辩解缺乏合同与法律依据，不能成立。综上，上诉人的上诉理由与请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费人民币8925元，由上诉人林斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐敏洲
代理审判员 汪 霞
代理审判员 符海燕
二〇一四年三月六日
书 记 员 陈 蕾