湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长中民一终字第01919号
上诉人（原审被告）陈某，女，1947年3月11日出生，汉族。
委托代理人胡林政，湖南金凯华律师事务所律师。
委托代理人龙得良，湖南金凯华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）石某甲，女，1970年9月26日出生，汉族。
委托代理人汪蓓，湖南一星律师事务所株洲分所律师。
被上诉人（原审原告）石某乙，男，1973年7月12日出生，汉族。
委托代理人汪蓓，湖南一星律师事务所株洲分所律师。
上诉人陈某与被上诉人石某甲、石某乙继承纠纷一案，上诉人陈某不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2012）芙民初字第1102号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，陈某与石治义于1993年开始恋爱，于1994年11月21日登记结婚，双方均系再婚。石某甲、石某乙系石治义与前妻生育的小孩，陈某与前夫也生育了小孩。陈某、石治义结婚后共同生活。1993年12月30日石治义与长沙铁路总公司签订《长沙铁路总公司公有住房买卖合同》，以实际价格6546.61元取得了长沙市芙蓉区向韶村72栋306号房屋54%的产权。长沙市房地产档案馆出具的《长沙市房改售房部分产权转完全产权登记表》显示该房屋按1994年度成本价计算，购房方工龄32年，配偶工龄30年，合计工龄62年。石治义（乙方）与长沙铁路总公司（甲方）签订《长沙铁路总公司公有住房由原售部分产权转售全部产权的买卖合同》（房改长字【97】第号），内容是1993年标准价出售拥有产权比例为54%，现按照长铁房（1997）56号文件规定将甲方46%的产权全部出售给乙方，价格为5027.96元。1997年12月9日，石治义交纳了房款3507元。该房屋的房产证颁发日期是1998年11月19日（长房权证芙蓉字第××号）。石某甲、石某乙均已另成立家庭生活。1996年6月至2001年6月期间，石治义先后四次生病住院，2001年石治义因中风右侧身体活动受限而瘫痪，期间石治义的基本生活由陈某照顾，石某甲、石某乙等探望石治义，并适当照顾石治义。
2010年6月7日石治义因心肌梗塞去世。现双方因房屋继承问题协商不成，遂诉至原审法院。
原审法院认为，一、关于长沙市芙蓉区向韶村72栋306号房屋所有权的认定。涉案房屋争议焦点为该房屋产权取得时间的认定。1、从本案庭审查明的事实可以证实，陈某、石治义自1993年恋爱，于1994年登记结婚。1993年12月30日石治义与长沙铁路总公司签订《长沙铁路总公司公有住房买卖合同》，以实际价格6546.61元的价格取得了该房屋54%的产权。1997年石治义与长沙铁路总公司签订《长沙铁路总公司公有住房由原售部分产权转售全部产权的买卖合同》，取得将房屋46%的产权。其中计算了配偶陈某工龄30年，合计工龄为62年。这期间是陈某与石治义夫妻关系存续期间，该房屋的房产证颁发日期是1998年11月19日。对此，原审法院认为，石治义在婚前取得长沙市芙蓉区向韶村72栋306号房屋54%的产权，在陈某、石治义夫妻关系存续期间取得了该房屋46%的产权。2、根据物权法第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”即不动产登记的主要功能在于其公示效力，即对不动产所有人及真正的权利人以外的第三人具有公信力，目的是保护善意相对人的利益。结合本案证据，本案争议房屋的产权取得是分阶段取得，即石治义婚前取得部分及陈某、石治义婚姻关系期间取得部分二个阶段。
二、本案诉争房屋的继承份额分配。因本案诉争房屋产权是分两次购买的，第一次是1993年11月期间购买了该房屋产权的54%，并支付了购房款，属于石治义的婚前个人财产。应作为遗产分配，三继承人石某甲、石某乙、陈某各占份额是54%÷3=18%。第二次是1997年购买了该房屋产权的46%，这46%是在陈某、石治义婚后购买的，属于夫妻共同财产，陈某、石治义各占46%÷2=23%。石治义的23%应当作为被继承人的遗产进分配，三继承人石某甲、石某乙、陈某各占份额是7.666%。按照《继承法》的规定，该争议房屋三个继承人石某甲、石某乙、陈某的分配份额是：石某甲占25.666%、石某乙占25.666%、陈某占48.666%。考虑到陈某对石治义尽到较多照顾义务，应适当多分，原审法院酌情认定为石某甲占22.5%、石某乙占22.5%、陈某占55%。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国继承法》第二条、第五条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条的规定，判决：一、登记在石治义名下的位于长沙市芙蓉区向韶村72栋306号房屋的所有权（长房权证芙蓉字第××号），由石某甲继承22.5%的份额、石某乙继承22.5%的份额、陈某继承55%的份额。各方当事人在本判决生效之日起十五日内配合办理好产权登记手续；二、驳回石某甲、石某乙的其他诉讼请求。一审案件受理费4322元，由石某甲、石某乙负担2161元，陈某负担2161元。
上诉人陈某不服原审判决，上诉称，（一）一审判决认定事实不清，分割财产的证据不足。1993年12月20日，石治义与长沙铁路总公司签订《长沙铁路总公司公有住宅买卖合同》，约定将住宅54%的份额出售给石治义，该房建筑面积为47.949平方米，单价为208.44元，标准内售房价为9994.83元，石治义29年工龄优惠1449.25元，不再计发一次性优惠1998.27元，一次性付款折扣20%，最后实际房款为5237.29元（一审判决错误认定为6564.61元）。1997年，石治义又与长沙铁路总公司签订了《长沙铁路总公司公有住房由原售部分产权转售全部产权的买卖合同》，该合同第一条约定了“出售面积与补交房价款计算方法”，第二条约定了“结算方式”。根据以上事实，可以确定一审判决有以下基本事实认定不清之处：1、1993年合同中，所购房的建筑面积为47.949平方米；在1997年合同中，所购房的面积为53.55平方米，一审判决并未对建筑面积不同的事实进行认定；2、一审时，该房的实际面积为67.15平方米，其中13.6平方米系单位集资后来加建的，并不包含在两份购房合同约定购买的建筑面积中。一审判决未查明该13.6平方米的权属事实，错误地将该13.6平方米计算进总面积进行分割。3、1993年合同中约定的房屋价款及计算方式部分，被1997年合同第一条、第二条重新约定，应当视为双方变更了合同条款，根据《合同法》的相关规定，应当以1997年的合同约定为准。一审判决未对该基本事实进行认定。4、1993年合同仅计算了石治义本人工龄，而1997年合同计算了夫妻两人的工龄，并依此重新计算了房屋价款。因房改房具有人身依附性，即房屋价款和工龄相联系。如前合同54%的份额仅计算石治义的工龄，没有计算陈某的工龄，则该房54%的部分应视为石治义婚前个人财产。本案中，后合同将前合同中约定的房款计算方法进行了变更，并按照陈某与石治义的工龄合计为62年对每平方米单价进行折扣，重新计算了房款。故房屋的全部产权应当认定为夫妻共同所有。（二）一审判决分割财产的证据不足。一审判决认定该房54%的份额系石治义个人婚前财产的主要依据及分割财产的主要依据就是1993年和1997年的合同，但依照该两份合同，并不能认定该房的54%的份额属于石治义。上诉人认为，认定石治义拥有54%的份额，被上诉人应当提供证据证明购房款是石治义独自出资的证据和石治义拥有部分产权的房屋权属证书。但一审时，被上诉人并未提供相应证据。（三）一审判决认定“石志义与陈某1994年婚后共同生活”与客观事实不符。石治义与陈某1993年开始恋爱，但是石治义51岁，陈某47岁，双方认识不久（1993年8、9月份）即搬到一起居住，共同生活。1993年12月6日，在石治义所交的购房款5237.29元中，还有陈某向同事的借款。在共同生活一年之后，双方于1994年11月21日登记结婚。一审判决认定两人婚后才共同生活与客观事实不符。综上，一审判决认定基本事实不清，分割财产的证据不足，请求二审法院依法撤销原判，发回重审。
被上诉人石某甲、石某乙答辩称，（一）关于房屋建筑面积，1993年合同记载的面积与实际面积不符合，应以房产证记载的实际面积为准。（二）13.6平方米并未计入1997年的合同中不计算房价，13.6平方米为附送权益，应当计算在总面积中进行分割。（三）1997年合同明确约定1997年与1993年的产权比例，该合同约定的购房款和交房方式与产权分配比例没有关系，不影响两次购买产权的比例。（四）1993年购房享受个人工龄优惠，1997年购房享受夫妻共同工龄优惠。（五）石治义1993年购房时尚未与上诉人结婚，结婚时间应当以结婚证登记为准。
本院二审期间，上诉人陈某提交证据如下：证据一，长沙市房改售房登记表，证明1997年陈某与石治义购买房屋系以成本价重新计算了整个房屋的价格，并计算石治义、陈某两人的工龄。证据二，房屋所有权证，证明产权证确认的建筑面积不是被上诉人所称的实际测量面积，证明被继承人石治义享有的54%的产权受限。证据三，证人证言，证明陈某与石治义在1993年8、9月份以夫妻名义共同生活，且1993年共同生活期间，陈某向柳荫林借款2000元用于购房。
被上诉人石某甲、石某乙的质证意见为：对证据一、证据二，该证据不属于新证据。对证据三，证人证言中陈某向柳荫林借款不能证明借款目的。
本院对上诉人提供的证据认证如下：对证据一，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定；对证据二，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定；对证据三，本院对该证据的关联性、合法性予以认定，但该证人证言系孤证，未能与本案其他证据相互佐证，不能实现其证明目的。
本院在二审期间另查明：长房权东和房改字第021185号房屋所有权证中载明诉争房产总建筑面积为47.95平方米，并在备注栏中载明“按长政发（1995）16号文件衔接，个人产权比例为54%，从1998年12月起可进入市场”，该房屋产权证已于1998年10月20日收回作废。另石治义与长沙市铁路总公司在1993年签订《长沙市铁路总公司公有住房买卖合同》，该合同中第二条约定“乙方（即石治义）以一次性付清房款的方式购买上述住房，甲方按折扣优惠后的应付房款的八折计收，折合实收房价款为伍仟贰佰叁拾柒元贰角玖分，乙方定于一九九三年十二月三十日前付清给甲方”。另本院在二审审理中，依法要求双方当事人在指定期限内提供证据证明被继承人遗产中后加建的13.6平方米房屋的集资款缴纳时间，双方当事人均未提供证据证明集资款的具体缴纳时间。登记在被继承人石治义名下的位于长沙市芙蓉区向韶村72栋306号房屋的所有权（长房权证芙蓉字第××号）面积为67.15平方米。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点有如下两个方面，一是本案被继承人石治义遗产的确定问题；二是本案遗产的继承顺序及继承份额的问题。具体分析如下：
（一）关于本案被继承人石治义遗产的确定问题。
上诉人陈某上诉称，原审判决认定涉案房屋54%的产权属于被继承人石治义的婚前财产是错误的，属于认定事实错误，涉案房屋应被认定为夫妻共同财产。本院认为，1993年，长沙铁路总公司（以下简称甲方）与被继承人石治义（以下简称乙方）签订《长沙铁路总公司公有住房买卖合同》［房改长字（93）第×号］（以下简称93年购房合同），该合同中约定“第一条甲方出售给乙方的住房为砖混结构1987年竣工，建筑面积为47.949平方米，经评定房价包括：1、按房改方案规定乙方住房分配控制内面积为55平方米，按年折旧率2.5%折旧，增减各种调节因素后，标准内售房价为￥9994.83元，每平方米为208.44元。2、在规定的住房分配控制面积内扣减优惠房价款包括：（1）工龄优惠。┄┄建国以后0.5%其29年工龄优惠金额1449.25元。工龄优惠房价总额1449.25元。（2）不再按月计发住房补贴，一次性按标准内房价优惠20%金额1998.97元。（3）┄┄扣减上述贰项优惠后甲方应收的房价款为6546.61元。┄┄”，“第二条结算方式。1、乙方以一次性付清房款的方式购买上述住房，甲方按折扣优惠后的应付房款的八折优惠，折合实收房价款为伍仟贰佰叁拾柒元贰角玖分。乙方定于一九九三年十二月三十日前付清给甲方”。1997年，长沙铁路总公司（以下简称甲方）与被继承人石治义（以下简称乙方）签订《长沙铁路总公司公有住房由原售部分产权转售全部产权的买卖合同》［房改长字（97）第×号］（以下简称97年购房合同），该合同中约定“根据长铁房（1993）116号文件《关于实施住房制度改革方案的通知》的规定，甲方将坐落在长沙市芙蓉区向韶村72栋3楼306号的单元成套住房一套，于一九九三年以标准价（优惠价）出售给乙方，界定个人拥有产权比例为54%，现按照长铁房（1997）56号文件《关于公布标准价改成本价购房后产权补偿办法的通知》的规定，甲方决定将属于甲方46%的产权全部出售给乙方。经双方协商，签订买卖合同如下，以资守信。第一条出售面积与补交房价款计算方法。甲方出售给乙方的住房为砖混结构，87／94年竣工，建筑面积53.55／13.60平方米。乙方住房标准控制面积为75平方米，由原售部分产权转售全部产权，补交房价款有以下两种办法，乙方选取第1种。（其中13.60为集资不计房价）1、按照当地政府房改部门公布的一九九四年度的成本价，售房折扣以及计算方法重新计算，乙方获得原购房全部产权应补交购房款的计算：按成本价每平方米530元计算，其基价的各种调节因素增减率为-1%，夫妻双方工龄之和为62年，年工龄折扣为4.13元／㎡，房屋使用年限为9年，现住房折扣额为16.17元／㎡，扣除以上因素后，售房单价为204.11元／㎡，标准控制面积内的售房价为10930.35元，┄┄合计房价金额为10930.35元┄┄。第二条结算方式。结算应补交购房款有以下两种方式，乙方选取第一种。1、重新计算房价方式：乙方在签订买卖合同时，一次性付清购房款，甲方给与乙方应交购房款20%的一次性付清房款折扣，实际成交金额为8744.28元，减去原交购房款5237.29元，应补交房款金额为叁仟伍佰零拾柒元。┄┄”综上，97年购房合同与93年购房合同相比，在房屋出售面积、计价方式、工龄折抵、结算方式等内容均发生重大变更，被继承人石治义所购涉案房屋应当以97年购房合同为准。97年购房合同标的为55.35㎡，并按照政策计算了被继承人石治义与陈某的工龄等，并在计算相应折扣后，由被继承人石治义与陈某一次性付款购买该房全部产权，故应当视该房为夫妻共同财产。另涉案房屋中有13.6㎡系集资建房，根据97年购房合同，该13.6㎡房屋系94年建成，且本案双方当事人均未举证证明该集资款的缴纳时间，本院认定该13.6㎡房屋为夫妻共同财产。综上，本案争议房屋67.15㎡均系夫妻共同财产。根据《中华人民共和国继承法》第二十六条第一款规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余为被继承人的遗产。”故本案中，被继承人石治义的遗产是长沙市芙蓉区向韶村72栋306房50%的产权份额。
（二）关于本案遗产的继承顺序及继承比例问题。
本院认为，根据《中华人民共和国继承法》第十条规定“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。┄┄”第十三条规定“同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分”。本案中，上诉人陈某系被继承人石治义配偶，被上诉人石某甲、石某乙系被继承人石治义的子女，双方均系第一顺序继承人，陈某、石某甲、石某乙获得的继承份额分别为涉案房屋16.666%（50%÷3）。根据当事人提供的证据，上诉人陈某与被继承人石治义共同生活，且尽到了主要的扶养义务，应当在分配遗产时予以多分。本院酌情认定陈某继承份额为20%，石某甲、石某乙继承份额分别为15%。加上上诉人陈某享有的50%的产权份额，上诉人陈某享有涉案房屋70%的产权。
综上，原审法院认定认定事实部分不清，上诉人陈某的上诉请求与上诉理由部分成立，原审法院判决应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2012）芙民初字第1102号民事判决；
二、登记在石治义名下的位于长沙市芙蓉区向韶村72栋306号房屋的所有权（长房权证芙蓉字第000235**号），由石某甲继承15%的份额、石某乙继承15%的份额、陈某继承20%的份额（加上陈某享有的50%的产权份额，陈某共享有70%的份额）；各方当事人在本判决生效之日起十五日内配合办理好产权登记手续；
三、驳回石某甲、石某乙的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费4322元，二审案件受理费4322元，共计8644元，由石某甲、石某乙承担5644元，由陈某承担3000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 旻
代理审判员 刘忠二
代理审判员 曾 明
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 常晓华
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方法依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。