浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第1796号
上诉人（原审被告）：朱跃辉。
被上诉人（原审原告）：金华市机关婺江新村物业管理中心，住所地：金华市义乌街***号。
法定代表人：毛杰，该公司总经理。
委托代理人：朱春山，邵雨江，该公司员工。
上诉人朱跃辉为与被上诉人金华市机关婺江新村物业管理中心（以下简称婺江新村物业中心）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第2257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告婺江新村物业中心起诉称：原告根据2009年与浙江中信房地产有限公司签订的《物业服务合同》及相关法律法规：业主有及时足额缴纳物业服务费之责任和义务，其中第三十条明确规定：如业主拒不缴纳物业服务费等各项费用，原告可依法按照有关法律、法规处理，由此引起的一切催讨费用，如律师费、诉讼费、执行费等由该业主自行承担。对逾期不缴纳者从逾期之日起按合同约定的千分之七缴纳滞纳金，直至诉诸法律。合同签订后，原告已按约履行了相应的职责。经原告多次催缴，被告至今仍未缴纳物业服务费4526元，水电费600元，车位使用费288元。现向法院请求：1.判令被告支付新青年小区2012年6月1日至2015年5月31日的物业费4526元，水电费600元，车位使用费288元，共计5414元，并支付滞纳金（暂计至起诉之日，应计至实际履行之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。
原审被告朱跃辉答辩称：1.原告诉讼主体不合法，原告还需要提供企业资质证书、营业执照、组织机构代码证以证明资质条件。根据物业管理条例第二十四条的规定，还需提供招标文件、投标书、中标通知书等证明材料，以证明原告是通过法定程序、招标竞聘而依法签订的有法律效力的物业服务合同。2.原告没有证据证明已经按照物业服务合同的约定履行了物业服务。原告提供的物业服务合同，仅仅是对物业服务相关事宜的约定，但不能证明原告已经按照合同约定履行物业服务合同，也不能证明达到了合同约定的物业质量标准。3.原告物管人员、保安人员从未到岗，人员配备不仅不符合资质要求并且数量上远远达不到规定的标准，根本无法履行物业服务合同。原告雇佣的全部都是60岁以上的老年人或是退休人员，无职业资格证书，无上岗证，甚至连履行合同义务的最基本的劳动体力都无法保证。4.原告提交的诉讼请求计算依据不符合，收费项目不符合。原告请求的2012年6月1日至2013年7月20日间已过诉讼时效。根据新青年公馆合同约定，物管费自2011年7月1日开始收取，也就是每年的7月1日至下一年度的6月30日为收费区间，原告的诉请没有事实依据。电费被告一直有交，有银行每月扣款为证。水费原告已经全额交纳，但原告从未提供发票以供业主留存。车位使用费原告亦无权收取，被告已经依法取得使用权。
原审法院查明：2009年8月21日，金华市机关婺江新村物业管理中心与浙江中信房地产有限公司签订《金华市新青年小区物业服务合同》，约定由婺江新村物业管理中心对该小区提供物业服务，物业服务费多层住宅按建筑面积0.65元／平方·月标准收取、小高层住宅按照建筑面积0.80元／平方·月标准收取、高层住宅按照建筑面积1.0元／平方·月标准收取，车位按建筑面积0.40元／平方·月标准收取；业主已购买的空置房屋的物业管理服务费，按收费标准的70%标准收取；物业管理服务费按年结算收缴，每年的物业管理服务费收费时间为1月1日至6月30日；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应缴纳物业服务费的7‰交纳滞纳金；物业服务费自甲方向物业买受人发出交房通知书规定的领房之日起计收。合同签订后至今，原告入驻小区提供物业服务。被告朱跃辉系2幢1单元1102室业主、第187号车位使用权人，房屋建筑结构为框架，房屋建筑面积为125.71㎡。被告2009年购买该房屋后，2011年5月交付，2012年入住。2011年5月18日，浙江中信房地产有限公司及原告共同向被告发放《新青年公馆入住通知书》一份，载明朱跃辉所购买的房产已经可以正式交付使用了，集中交房时间为2011年5月28日至2011年6月28日，而未在规定时间内办理交房手续的，视作实际交房，该房屋的保修时间和物业管理费用自2011年7月1日起开始计收。被告朱跃辉尚未交纳2012年6月1日至2015年5月31日期间的物业费，其以小区管理不佳、车位停放乱等理由拒交，经原告催讨未果。另查明，2012年度，原告代为交纳的电梯维修保养费及电梯力调电费、生活水泵力调电费为56745.04元，根据原告记录，同一年度，该小区入住、摊派上述水电费的家庭为283户。
原审法院认为：建设单位依法与物业服务公司签订的前期物业服务合同对业主具有拘束力。业主不得以其不是合同当事人为由提出抗辩。原告依约提供物业服务后，业主应当缴纳物业费用。本案的争议焦点在于：一、物管公司服务质量问题。被告虽提出原告在提供物业服务的过程中存在诸多瑕疵，但并未提供相应证据证明如上事实，难以采纳。二、诉讼时效。原告催讨的是2012年6月起的物业费，被告未交纳相关物业管理费用的违约事实一直延续至今，且原告现在仍在该小区提供物业服务。从原告提交的催缴记录及其内容看，原告公司员工已就物业费问题与被告进行多次沟通、催讨，原告向被告主张权利的行为产生诉讼时效中断的法律效果。本案未过诉讼时效。三、水电费及车位使用费。根据建设单位与物业公司签订的物业服务合同、建设单位与被告朱跃辉签订的《汽车停车位使用权转让协议》，被告朱跃辉应当遵照物业公司的管理规定缴纳停车位管理、水电等费用，被告朱跃辉提出原告无权收取相关费用的抗辩于法无据，不予采纳。四、原告物业费用的收费区间。2011年5月，建设单位与原告共同向被告发出的《入住通知书》中明确2011年5月28日至6月28日为该小区的集中交房时间，若在此时间内未办理交房手续，则视为实际交房，自2011年7月1日起计算物业费用。庭审中，被告自认涉案房产系2011年5月交付，故原告诉请的自2012年6月1日开始计收物业费合理合法，予以支持。原告计算的物业费有误，予以调整为4525.56元。综上，被告应当按约缴纳物业费用、车位使用（维护）费及相关力调生活水电费。另外，对于原告主张的逾期滞纳金，合同约定的滞纳金计算标准过高，酌情调整为按中国人民银行规定的同类贷款基准利率计算，根据原告的催收情况，可自2015年5月29日起开始计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告朱跃辉支付原告金华市机关婺江新村物业管理中心物业服务费4525.56元、车位使用费288元、水电费600元，合计5413.56元，并支付逾期滞纳金（自2015年5月29日起，按中国人民银行规定的同类贷款基准利率计算至判决确定履行之日止）。上述款项应于判决生效后十日内支付。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交），由被告朱跃辉负担。
宣判后，朱跃辉不服，向本院提起上诉称：原审判决事实不清，证明混乱，适用法律错误。一、一审法院回避了物业公司物业合同非法取得不具有法律效力的明显事实。根据物业管理条例的规定，住宅物业应当通过招投标的方式选聘。婺江新村物业中心至今未能提供招标文件、投标书、中标通知书等证明材料，以证明婺江新村物业中心是通过法定程序、招标竞聘而依法签订的具有法律效力的物业服务合同，合同既然无效，则产生对业主不具有效力的结果。二、物业公司至始至终没有证据证明已经按照物业服务合同的约定履行了物业服务。物业公司物管人员、保安人员从未到岗，人员配备不仅不符合资质要求并且数量上远远达不到规定的标准，事实上根本无法履行物业服务合同。三、诉讼时效问题。物业公司炮制了所谓的邮局信件、物业催缴记录，连业主的签字都是找人冒充代写的，明显的制造假证据、假材料。四、水电费600元的举证证据缺失。物业公司只提供了2012年度一年的电梯电费的清单复印件，却要收取2012、2013、2014、2015四个年度的水电费，水电费根据合同约定是按实收取的，物业公司却是150元×4个年度计算收取，2012年度早已过诉讼时效，物业公司提供的2012年度的清单明显存在造假，电梯维修费就达16000余元，电梯还在保修期内，为了凑数字，户数按283户计算，而物业公司提供的物业合同上写着的是515户。五、一审法院混淆了车位使用费和车位管理费的简单概念。物业公司实质主张的是车位管理费，但物业公司实质一直未履行车位管理，一审法庭庭审时，物业公司也明确认可车位管理混乱，车位管理不到位，基于此，车位管理费不能支付。六、收费区间问题。根据新青年公馆收房合同约定，物管费自2011年7月1日开始收取，也就是每年的7月1日至下一年度的6月30日为收费区间，但一审法院无视事实，仍判决从6月1日开始计收。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
婺江新村物业中心在二审中答辩称：一、一审判决事实清楚。根据前期物业管理条例第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期服务合同，前期物业服务合同依法有效。二、被上诉人是经国家工商部门注册成立且有物业管理行业三级资质的物业公司。三、被上诉人始终未中断对上诉人物业费等的催缴，相关催费记录和挂号信函都已相互印证。四、朱跃辉所指的600元，没有包括水费的费用，单指2012-2015年四年的公共电梯运行消耗电费。五、被上诉人按协议主张收缴的是车位的卫生服务费，并非车位使用费。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，朱跃辉向本院提交光盘一张，证明从2012年开始，其车位一直被占。
质证意见：婺江新村物业中心认为该证据系朱跃辉单方制作，对其真实性有异议。
本院认证意见：根据证据内容及质证意见，本院认为该证据的真实性无法确定，该证据亦无法达到其证明目的，对该证据本院不予采信。
婺江新村物业中心在二审中未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：一、婺江新村物业中心与浙江中信房地产有限公司签订的《金华市新青年小区物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对小区全体业主均具有约束力，双方当事人均应按照约定履行自己的义务，朱跃辉作为小区业主应当按照合同约定及时交纳物业服务费，以保证物业公司提供符合标准的物业服务，朱跃辉并未提供充分证据证明婺江新村物业中心未依约履行义务达到可以扣免物业费的程度，故原审判令由其交纳物业费并无不当。二、从原审在卷证据可以证明婺江新村物业中心曾多次向朱跃辉主张权利，故本案未过诉讼时效。三、金华市新青年小区虽有住户515户，但使用电梯和分摊电梯费用的为高层、小高层住户283户，故原审以283户住户分摊费用亦无不当。四、依据《金华市新青年小区物业服务合同》第十八条第6款约定，物业服务费自浙江中信房地产有限公司向物业买受人发出交房通知书规定的领房之日起计收。本案朱跃辉系2009年购买房屋，2011年5月交付，故原审从6月1日开始计算物业服务费符合合同的约定。综上，朱跃辉的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人朱跃辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 磊
审 判 员 叶金龙
代理审判员 骆 观
二〇一六年一月五日
书 记 员 周 莉