北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第10785号
原告（反诉被告）美佳物业管理（北京）有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇薛营桥东丽水佳园。
法定代表人许盾，总经理。
委托代理人关志刚，男，1980年3月25日出生。
委托代理人高福森，男，1968年10月11日出生。
被告（反诉原告）李桦（兼被告游丹、游骁的委托代理人），女，1958年12月2日出生。
被告（反诉原告）游丹，男，1957年3月14日出生。
被告（反诉原告）游骁，女，1990年5月14日出生。
原告（反诉被告）美佳物业管理（北京）有限公司（以下简称：美佳物业公司）与被告（反诉原告）李桦、游丹、游骁物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）美佳物业公司的委托代理人关志刚，被告（反诉原告）兼被告（反诉原告）游丹、游骁的委托代理人李桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）美佳物业公司诉称：我公司于2004年5月1日与北京兴港房地产有限公司签订《前期物业管理服务合同》协议，根据该协议的约定，我公司作为物业管理单位从2004年5月1日至今为北京兴港房地产有限公司开发建设的位于北京市大兴区庞各庄镇丽水佳园小区提供物业服务。被告于2005年6月12日与北京兴港房地产有限公司办理了入住手续，即日起正式接收该房屋，从被告接收该房屋之日起，我公司为被告提供物业服务。被告作为业主，事实上已经享受了我公司提供的物业服务。被告于2005年7月24日与北京兴港房地产有限公司和物业管理单位签订了三方《物业服务公约》，并明确了三方的责权利及违约责任。按照北京兴港房地产有限公司签订的《前期物业管理服务合同》协议，被告应当向我公司缴纳的物业费标准为3.3元／平方米／月，交付方式为年缴，被告一直未向我公司交付物业费，虽经我公司多次以各种方式催促，但被告始终拒绝交纳，被告拒绝交纳物业服务费的行为，给我公司的经营活动造成影响，为了维护我公司的合法权益，依法提起诉讼要求判令：1、被告李桦、游丹、游骁向我公司支付2012年1月20日至2013年7月31日物业费13686.35元，逾期付款违约金13686.35元，共计27372.7元；3、诉讼费由被告李桦、游丹、游骁承担。
被告（反诉原告）李桦、游丹、游骁答辩并提起反诉：本物业纠纷产生在我们为生活目的接受物业服务过程中，是典型的消费者权益保护法律关系，原告应当优先履行《消费者权益保护法》的强制性义务，原告违背了《消费者权益保护法》和《物业服务公约》约定的应尽义务，我们与北京兴港房地产开发有限公司和原告三方签字的《物业服务公约》，是我们收房时被要求必须签署，属于格式合同，合同当事人在当时所处的法律地位并不平等，因此请法院依据《消费者权益保护法》的特殊保护原则对消费者提供保护，原告的诉讼动机不纯，请求法院驳回原告的诉讼请求；《物业服务公约》中，没有对“逾期”明确合理的表述及计算方法，原告要求收取滞纳金的要求没有任何依据，原告违背《消费者权益保护法》第七条、第十条、第十四条的规定，没有按照《物业服务公约》履行或尽到物业管理责任，未提供相应的服务，对我们的人身、财产安全和人格尊严造成损害，我们有权不支付物业服务费；对照北京市物业管理服务标准，原告对小区公共部位和共同设施的维修、养护或更换以及公共秩序管理等方面未尽义务，应承担违约责任，从2012年3月起，我们多次向原告提起房屋修缮，原告一直采取躲避蒙骗的方式；该小区已经多次被盗窃，我们没有得到原告所谓的加强防范措施，原告对小区的公共设施未尽义务，原告经常不提前通知就停水停电，原告阻挠业委会的成立，原告的违约侵权已经达到多年，原告在违约侵权后从未以任何方式向我们要求交纳物业费，应视为原告已经以放弃物业服务费作为其违约金，根据《消费者权益保护法》和《物业管理条例》的规定，我们提起反诉，请求判令反诉被告限期修复反诉人室内安防系统及消防系统；判令反诉被告承担对《物业服务公约》应履行职责的违约责任、承担2012年、2013年的违约赔偿金1元；要求反诉被告承担本诉和反诉诉讼费。
原告（反诉被告）美佳物业公司对反诉辩称：反诉人要求诉讼请求第一项系房屋质量问题，与我公司没有关系，不属于物业服务范围；反诉人要求我公司承担违约责任、赔偿违约金的反诉请求我公司不认可，物业服务公约第三章已明确约定我公司只负责小区的公用部位，诉讼费不同意承担。
经审理查明：李桦与游丹系夫妻关系，游骁系李桦与游丹之女。李桦、游丹、游骁系北京市大兴区庞各庄镇丽水佳园A11号业主，该房屋建筑面积为225.67平方米。2004年5月1日，美佳物业公司与北京兴港房地产有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定美佳物业公司为丽水佳园小区提供前期物业服务。2005年7月24日，李桦与北京兴港房地产有限公司和美佳物业公司签订了《物业服务公约》，约定物业服务费的收费标准按每建筑面积平方米每月人民币3.3元，业主应按期如数地向物业公司缴付服务费用，如逾期交纳，物业公司将向业主加收滞纳金，每逾期一日加收应付金额的百分之零点三的滞纳金。李桦、游丹、游骁未交纳自2012年1月20日至今的物业服务费。
上述事实，有双方当事人的陈述、前期物业管理服务合同、物业服务公约等证据在案佐证。
本院认为：李桦与北京兴港房地产有限公司和美佳物业公司签订了《物业服务公约》系双方真实意思表示，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。美佳物业公司为李桦、游丹、游骁提供物业服务后，李桦、游丹、游骁应当依约交纳物业费，故对于美佳物业公司要求李桦、游丹、游骁支付自2012年1月20日至2013年7月31日的物业费的诉讼请求，本院予以支持；鉴于美佳物业公司提供的物业管理服务存在不完善之处，李桦、游丹、游骁亦非故意拖欠，故美佳物业公司主张的滞纳金之诉讼请求，本院不予支持。李桦、游丹、游骁反诉要求美佳物业公司限期修复反诉人室内安防系统及消防系统，其室内设施并非美佳物业公司物业服务范围，亦未举证证明其与美佳物业公司就其室内设施的维修事项有约定，该项反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，李桦、游丹、游骁可待确定责任主体后，另行解决。李桦、游丹、游骁反诉称美佳物业公司未提供相应的服务，美佳物业公司对其人身、财产安全和人格尊严造成损害，要求美佳物业公司赔偿违约金，但未提供充分证据予以证明，本院不予支持。应当指出，物业公司和业主在小区建设和管理上是合作关系，双方互谅互让才能共建和谐小区，当小区业主发现物业服务企业在提供服务过程中出现瑕疵时，即拒绝交纳物业服务费，势必会导致物业服务企业服务水平与质量的下降，如此恶性循环不利于小区乃至整个社会的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李桦、游丹、游骁给付原告（反诉被告）美佳物业管理（北京）有限公司二〇一二年一月二十日至二〇一三年七月三十一日的物业服务费共计一万三千六百六十九元零五分（于本判决生效后十日内给付）；
二、驳回原告（反诉被告）美佳物业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）李桦、游丹、游骁的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费四百八十四元，由原告（反诉被告）美佳物业管理（北京）有限公司负担二百四十二元（已交纳），由被告（反诉原告）李桦、游丹、游骁负担二百四十二元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费五十元，由被告（反诉原告）李桦、游丹、游骁负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩文静
人民陪审员 李之良
人民陪审员 朱洪涛
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 紫 娟