山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民四终字第167号
上诉人（原审被告）：东营恒信电器集团有限公司。法定代表人：许恒信，董事长。
委托代理人：刘华，山东广道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东海翔装饰工程有限公司。法定代表人：刘其刚，董事长。
委托代理人：谢玉泉，山东鲁北律师事务所律师。
原审被告：鲁翠霞。
上诉人东营恒信电器集团有限公司（以下简称恒信公司）因与被上诉人山东海翔装饰工程有限公司（以下简称海翔公司）、原审被告鲁翠霞房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2013）东民初字第1759号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒信公司的委托代理人刘华、被上诉人海翔公司的委托代理人谢玉泉到庭参加诉讼，原审被告鲁翠霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
海翔公司向原审法院起诉称，2011年6月4日，原告海翔公司与被告恒信公司口头约定，由被告恒信公司将位于东营市东营区北二路以南、太行山路以东，与东营市胜利电器机械厂原厂房相连的房屋租赁给原告用于经营活动。原告海翔公司于当日将租金10万元交付给被告鲁翠霞，由其出具收据一份予以确认。但被告鲁翠霞在收取原告交纳的房屋租金后，未能向原告海翔公司交付房屋，且被告恒信公司也拒绝向原告海翔公司交付房屋，导致原告海翔公司无法使用承租房屋。后经原告海翔公司查询得知，涉案房屋未取得建设工程规划许可证和房屋权属登记证书，原告海翔公司认为涉案租赁合同系无效合同。请求依法判令被告恒信公司、鲁翠霞返还原告房屋租金10万元，并支付原告自2011年6月4日起至2013年6月19日止的利息损失13038.63元及自2013年6月20日起至判决生效日的利息损失（利率标准按中国人民银行同期贷款利率）；被告承担本案全部诉讼费用。
恒信公司辩称，原告海翔公司要求被告恒信公司返还房屋租金10万元并支付利息损失无事实及法律依据，被告恒信公司从未收到过原告海翔公司所诉称的房屋租金10万元。2011年6月4日，刘其方个人欲租赁涉案房屋。被告恒信公司收到了刘其方支付的租房定金，但刘其方未与被告恒信公司签订租赁合同，致使涉案房屋闲置两年多。被告恒信公司认可涉案房屋未取得建设工程规划许可证和房屋权属登记证书，但被告恒信公司认为是否取得以上证书并非房屋租赁有效的强制性法律规定，请求法院依法驳回原告海翔公司的诉讼请求。
被告鲁翠霞未做答辩。
原审法院查明，2011年6月2日，原告海翔公司出具授权委托书一份，载明：”东营恒信电器集团有限责任公司：兹委托我单位职工刘其方为我单位代理人，洽谈与你单位房屋租赁事宜。代理权限：代为签订租赁合同、交付租金以及处理其他相关事宜”。
2011年6月4日，刘其方租赁被告恒信公司位于东营市东营区北二路以南、太行山路以东，与东营市胜利电器机械厂原厂房相连的房屋并向原告交纳10万元，被告恒信公司出具收据一份，载明：”兹有交款人刘其方交来租房订金（承兑汇票）壹拾万元正”，被告恒信公司的职工鲁翠霞在该收据收款人处签字。
2013年12月26日，原审法院对被告鲁翠霞制作调查笔录一份。鲁翠霞陈述，2011年，其在恒信公司担任出纳，负责收取房租，2011年6月4日，一女子因租赁房屋交来10万元承兑汇票，出具收据时该女子要求将收款人写成刘其方。鲁翠霞对原告提供的收据复印件无异议。
原告海翔公司提交的录音资料中，原告海翔公司所称的”郑海峰”并未表明其姓名及单位，鲁翠霞认可其曾收取”郑海峰”10万元且已将该款交至财务，并告知对方挂账时可挂恒信公司。
原审法院认为，被告恒信公司、鲁翠霞对原告海翔公司提交的收据无异议，根据该收据及当事人的当庭陈述，能够认定刘其方与被告恒信公司之间存在房屋租赁合同关系。根据有关法律规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告恒信公司认可涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证，故刘其方与被告恒信公司之间的房屋租赁合同无效。被告恒信公司应返还刘其方所支付款项。根据原告海翔公司提供的授权委托书及刘其方的证人证言能够认定刘其方系接受原告海翔公司的委托而向被告恒信公司租赁房屋并交纳10万元款项。根据有关法律规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中，原告海翔公司作为委托人，有权向第三人即本案被告恒信公司行使受托人刘其方对被告恒信公司的权利。原告海翔公司要求被告恒信公司返还10万元及相关利息的主张，证据充分，理由正当，原审法院依法予以支持。根据已查明的事实能够认定，被告鲁翠霞收取涉案款项系履行职务行为，故原告海翔公司要求被告鲁翠霞返还款项并赔偿损失的请求，原审法院不予支持。被告鲁翠霞经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为自动放弃部分诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第四百零三条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告东营恒信电器集团有限公司于判决生效之日起十日内偿还原告山东海翔装饰工程有限公司10万元，支付原告自2011年6月4日起至2013年6月19日止的利息损失13038.63元，并支付原告自2013年6月20日起至判决生效之日止的利息（利息计算方式：以10万元为基数，利率标准执行中国人民银行同期同类贷款利率）；二、驳回原告山东海翔装饰工程有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2561元，由被告东营恒信电器集团有限公司负担。
上诉人恒信公司不服原审判决提起上诉称，原判决认定事实错误、适用法律错误。一、被上诉人海翔公司原审中提交的其授权刘其方代为办理房屋租赁事宜的授权委托书系其单方制作，没有证明效力。刘其方与本案有利害关系，其证言不应被采信。二、有意租赁涉案房屋的是刘其方，不是被上诉人海翔公司。刘其方的受托人身份证据不足，不能成立，刘其方与上诉人恒信公司商谈涉案房屋的租赁完全是其个人行为，被上诉人海翔公司不能行使刘其方对上诉人恒信公司的权利。三、刘其方与上诉人恒信公司之间尚处于房屋租赁合同缔约阶段，房屋租赁合同尚未成立。刘其方支付的是租房订金，不是房屋租金。四、刘其芳与上诉人恒信公司因合同缔约不能达成一致意见，是导致双方没有订立房屋租赁合同的根本原因，原判决没有查明负有缔约过失责任的主体及由此造成的不利后果，部分事实没有查清，导致判决错误。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人海翔公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求依法驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，公民、法人可以委托代理人实施民事法律行为，委托合同是委托人与受托人之间就委托事项意思表示一致形成的民事合同，其成立及生效不需要第三人的同意。本案中，被上诉人海翔公司可以委托刘其方代为实施有关法律行为，被上诉人海翔公司对刘其方的授权及刘其方对委托事项的接受不需要经过第三人即上诉人恒信公司的同意，上诉人恒信公司关于被上诉人海翔公司授权刘其方代为办理房屋租赁事宜的授权委托书系被上诉人海翔公司单方制作因而不能证明被上诉人海翔公司与刘其方之间存在委托关系的上诉主张，本院不予支持。
受托人可以以委托人的名义与第三人订立合同，也可以以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立合同，由此形成的权利义务由委托人承担。本案中，刘其方以自己名义与第三人即上诉人恒信公司洽谈房屋租赁事宜的行为是办理委托事项的行为，由此形成的权利义务由委托人即被上诉人海翔公司承担。上诉人恒信公司关于刘其方与上诉人恒信公司商谈涉案房屋的租赁事宜完全是其个人行为的上诉主张依法不能成立，本院不予支持。
受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中，上诉人恒信公司没有证据证明其与刘其方订立合同时如果知道委托人是被上诉人海翔公司就不会订立合同，因此被上诉人海翔公司可以行使刘其方对上诉人恒信公司的权利。上诉人恒信公司关于被上诉人海翔公司不能行使刘其方对上诉人恒信公司的权利的上诉主张依法不能成立，本院不予支持。
当事人为订立合同支付的订金，在合同不能成立的情况下，收到订金的一方应当返还。上诉人恒信公司收到刘其方交来的10万元租房订金，但双方并未签订房屋租赁合同，且双方没有约定在房屋租赁合同不能签订的情况下订金的归属，因此上诉人恒信公司收到的订金10万元应当返还，原审法院判令上诉人恒信公司返还被上诉人海翔公司10万元及相关利息并无不当。
综上，上诉人恒信公司的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2561元，由上诉人东营恒信电器集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 芳
代理审判员 孙延斌
代理审判员 王继印
二〇一四年十月十三日
书 记 员 邢春艳