广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初6988号
原告：李东森，男，1956年10月3日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。
委托代理人：范平、白锋高，广东广美律师事务所律师。
被告：广州一德中兴房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区一德路390号一楼。
法定代表人：高卫平。
被告：广州市越秀区市场和质量监督管理局（原广州市工商行政管理局越秀分局），住所地：广州市解放北路813号。
负责人：谢文，职务：局长。
委托代理人：汪洪生、陈秀芝，北京大成（广州）律师事务所律师。
原告李东森诉被告广州一德中兴房地产开发有限公司（以下简称一德中兴公司）、广州市越秀区市场和质量监督管理局（以下简称越秀质监局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李东森及其委托代理人范平、白锋高，被告越秀质监局的委托代理人汪洪生、陈秀芝到庭参加诉讼。被告一德中兴公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。
原告诉称：被告越秀质监局是一德西路的拆迁单位，该地块后来转由被告一德中兴公司开发经营。区玉是原广州市越秀区海珠南新桥市45号房屋的产权人。1997年8月26日，区玉与被告越秀质监局签订《房屋拆迁安置协议》及《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：被告越秀质监局经批准拆除上述房屋，区玉同意于1997年8月30日前迁出上址房屋，并自行解决临迁，被告越秀质监局发给临迁补助费及搬家费；被告越秀质监局应于2000年12月30日前在原地段新建大楼A幢首层铺面西向马路面实用面积14平方米安置并补偿给区玉；被告越秀质监局不按本协议第三条规定的房屋面积安排区玉回迁的，区玉可依照法律程序请求人民法院保护、在属于甲方所有的房屋中选择同等面积的房屋回迁的权利；等。2001年11月2日，被告一德中兴公司与区玉签订《房屋拆迁安置补充协议书》，确定涉讼商铺回迁安置补偿；同月，被告一德中兴公司向区玉发出的《一德市场大厦回迁安置通知书》，通知其到一德市场大厦六楼回迁办公室办理回迁安置手续，通知中注明一德中兴公司全权代表越秀区工商局、广州广富房地产开发有限公司及中兴经济公司。同日，原告签收该通知书，并与被告一德中兴公司签订《回迁商铺确认书》，约定：原住海珠南路××房业主区玉，在2001年11月已回迁一德中兴公司开发的一德市场大厦首层第A1015、C1041号铺二间，使用面积14平方米。原告收铺后使用至今，并支付了该房屋维修基金、物管费等。区玉死亡后，其遗下的上述回迁房A1015铺由原告继承取得。但被告安置原告回迁后，一直未为原告办理该A1015的房地产权证。被告越秀质监局作为原告原住房屋地段的拆迁用地和开发建设经营单位，对被拆迁人依法负有补偿和安置的义务，因此应共同承担本案责任。涉讼房屋由原告自用多年，现已经生效法律文书撤销了平安银行股份有限公司广州分行对涉讼房屋的优先受偿，判决涉讼房屋的抵押涂销登记已经执行，被告未按合同约定及时办理产权登记构成违约，依法应承担违约责任，为此起诉请求判令：1、确认坐落在广州市越秀区一德路390首层A1015商铺为原告享有的安置产权补偿，并享有优先权（优先于银行的抵押权及其他商品房买卖第三人权利，但事实上应该已经全部排除）。2、两被告立即为原告办理广州市越秀区一德路390首层A1015商铺的产权过户手续和房地产登记手续，并承担登记费用。3、两被告连带向原告支付迟延办理产权登记违约金（按原告对回迁房屋估价1070525元为本金，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算，从起诉之日倒推两年，即2014年5月24日起计至原告领取房地产权证之日止）。
被告越秀质监局辩称：不同意原告的诉讼请求。1、我方主体不适格，应依法驳回原告对我方的诉讼请求。根据相关政府部门的文件显示，涉讼房屋的拆迁回迁责任主体已经变更，我方与被告一德中兴公司就涉讼地块的合作开发实际属于土地使用权转让，且被告一德中兴公司经有关政府部门批准已成为涉讼地块的真正使用权人，因此在被告一德中兴公司与原告签订的补充协议，已经取代被告越秀质监局与原告原签订的拆迁协议，故被告越秀质监局不再对原告负有房屋拆迁安置义务。2、根据原告提供的证据及陈述，表明其已认可被告一德中兴公司作为拆迁补偿安置的责任主体，原告已依法确认我方对涉讼拆迁事项不承担合同责任。原告明确得知一德中兴公司的存在，且清楚获知其是原告原住房地段的合法实际拆迁用地和开发建设经营单位。涉讼拆迁补偿安置事项与我方曾经存在过的联系，仅仅是在涉讼土地开发建设项目初期，我方对涉讼项目部分地块尚拥有土地使用权之时，所达成的意向性质的协议，其主要条款及内容并不明确，且不具备实际履行意义。此外，原告与被告一德中兴公司签订房屋拆迁安置补充协议书后，涉讼A1015已经由被告一德中兴公司交付给原告，原告亦一直使用涉讼房屋，表明其双方已实际履行合同，涉讼房屋的拆迁安置义务及协助办理产权登记义务应由被告一德中兴公司承担。3、原告主张两被告连带支付迟延办证违约金的请求不成立，我方无支付该违约金的责任。涉讼房屋迟迟无法办理产权登记的原因在于一德公司将涉讼房屋为其与平安银行广州分行的贷款设立了抵押继而被查封，此后经一系列诉讼才由法院裁定平安银行广州分行协助原告办理涉讼房屋的抵押涂销登记手续，即过错方及违约金的承担主体均为一德中兴公司，与我方无关，我方没有支付迟延办理产权登记违约金的责任。
被告一德中兴公司无作答辩。
经审理查明，原广州市越秀区海珠南路新桥市45号房屋是登记于区玉名下的房产。原广州市工商行政管理局越秀区分局（以下简称越秀工商局）经批准拆迁上述房屋所在地段。1997年8月26日，区玉（乙方）与越秀工商局（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定：乙方同意甲方拆除上述房屋，建筑面积40.74平方米；甲方将自有的越秀区海珠南路新桥市街原地段新建地段内铺面首层西向（A座）、住宅13层东北向（A座）的自有房屋建筑面积为66平方米单元用作拆除乙方原址房屋后的产权调换补偿，甲方应于2000年12月30日将自有房屋交付给乙方。甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有证手续。铺面地面实用面积14㎡，门口宽不少于3米等。合同签订后，区玉依约迁出上述房屋并自行临迁。
1999年3月10日，广州市建设委员会以穗建开复[1999]37号文批准同意广州广富房地产开发有限公司、广东中兴经济发展公司、越秀质监局共同设立被告一德中兴公司经营一德路、天成路等地段、面积为7115平方米的用地。1999年6月7日，广州市国土局发出穗国土建用函（1999）123号《关于建设用地使用权变更的复函》，同意将上述地块的用地单位改由被告一德中兴公司使用。同月23日，广州市城市规划局批复同意上述用地转为被告一德中兴公司使用。
因两被告未依约安排区玉回迁，区玉为此曾向本院起诉两被告，要求两被告支付停业补偿费、临迁补助费及安置区玉回迁住宅及商铺等。本院经审理后于2001年10月22日作出（2001）越法房初字第1279号民事判决书，判决被告越秀质监局、一德中兴公司支付停业补偿费、临迁补助费、交通费给区玉，并驳回区玉的其他诉讼请求。
2001年11月2日，原告以区玉代理人的名义（乙方）与被告一德中兴公司（甲方）签订《房屋拆迁安置补充协议书（非住宅）》，约定：甲方同意乙方要求重新选择现建成的天成路与新桥市交汇的一德市场大厦D塔楼第首层、使用面积14平方米、座向A1015、C1041套回迁安置乙方；由于乙方、甲方重新协商选择房屋的有关事宜，致使甲方不可避免地变更设计图纸，且在实际施工过程中可能碰到技术上的难题，对此，乙方予以谅解，并不追讨甲方的超期、逾期责任；本协议如与之前双方签订的协议或其他有效的法律文书有抵触的条款，则以本协议书相应的条款为准等。
2001年11月，被告一德中兴公司向区玉发出《一德市场大厦商铺回迁安置通知书》，通知区玉于2001年11月办理回迁安置的有关手续，并注明一德中兴公司全权代表越秀工商局、广州广富房地产开发有限公司、广东中兴经济发展公司。
2001年11月14日，原告与被告一德中兴公司签署《回迁商铺确认书》，订明区玉在2001年11月已回迁被告一德中兴公司开发的一德市场大厦首层第A1015、C1041号铺，使用面积14平方米。
广东省广州市南方公证处于2007年6月12日作出（2007）南公证内字第09448号《公证书》，其中记载：李成璧生前遗有与妻子区玉的夫妻共有财产：座落在广州市海珠南路新桥市45号房屋（已拆迁，现回迁：广州市一德路398号A1015，广州市一德路390－426号A1015号铺、C1041号铺）；被继承人李成璧生前与妻子区玉共生育六个子女……现李东森（即本案原告）表示要求继承李成璧的上述遗产，区玉等六人表示放弃对李成璧上述遗产的继承权利……李成璧上述的二分之一房屋遗产由其儿子李东森一人继承，继承后，区玉、李东森各占有上述房屋的二分之一产权。
广东省广州市南方公证处于2009年5月26日作出（2009）南公证内字第16211号《公证书》，其中记载：区玉于2009年1月30日死亡；区玉生前在该处立有《遗嘱》[见（2007）粤公证内字第13575号《公证书》]，其遗嘱中处分的个人财产：座落在广州市一德路398号A1015屋的二分之一产权份额（另二分之一产权份额属李东森所有，原拆迁地址：广州市海珠南路新桥市45号）；根据区玉的遗嘱，其死亡时遗留的上述房屋遗产由其儿子李东森一人继承。
被告至今未为原告办理上述A1015的房地产权证。
另查明，2006年3月23日，广州市天河区人民法院作出（2005）天法民二初字第1462号民事判决书，判决：一、被告广东中兴经济发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，清付原告深圳发展银行广州分行借款本金470万元及相应利息；二、就本判决主文第一项所确定的广东中兴经济发展有限公司债务，原告深圳发展银行广州分行得以处分被告广州一德中兴房地产开发有限公司座落在广州市越秀区一德路390-426号等地段一德市场大厦A7、A9-A11、A18、A19号房屋的价款优先受偿；三、原告深圳发展银行广州分行实现本判决主文第二项所确定的抵押权后，被告广州一德中兴房地产开发有限公司对被告广东中兴经济发展有限公司享有追偿权。原告李东森对上述判决提起第三人撤销之诉，广州市天河区人民法院于2014年9月16日作出（2013）穗天法民二撤初字第1号民事判决书，判决：一、撤销广州市天河区人民法院（2005）天法民二初字第1462号判决第二项“平安银行股份有限公司广州分行得以处分座落在广州市一德路一德市场大厦A7号房屋范围内A1015号（即一德路390号首层A1015号）商铺优先受偿”；二、被告平安银行股份有限公司广州分行、广州一德中兴房地产开发有限公司、广东中兴经济发展有限公司协助原告李东森办理广州市一德路一德市场大厦A7号房屋范围内A1015号（即一德路390号首层A1015号）商铺的抵押涂销登记。因平安银行股份有限公司广州分行（原名称：深圳发展银行股份有限公司广州分行）不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于2016年2月8日作出（2015）穗中法金民终字第178号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已于2016年2月8日发生法律效力。同年4月5日，广州市天河区人民法院向原告李东森出具《受理执行案件通知书》，决定以（2016）粤0106执4029号立案受理原告申请强制执行上述（2013）穗天法民二撤初字第1号民事判决书。同年4月15日，广州市天河区人民法院出具（2016）粤0106执4029号执行裁定书，裁定：协助申请执行人李东森单方办理广州市一德路一德市场大厦A7号房屋范围内A1015号（即一德路390号首层A1015号）商铺的抵押涂销登记手续。广州市国土资源和规划委员会于同年5月9日出具《协执文书收件回执》。
2016年10月18日，广州市不动产登记中心出具（2016）查询00666号《依申请信息公开答复书》，载明：越秀区一德路390号首层A1015铺无预售备案登记，该房屋以2004备字2132号办理了在建工程抵押登记，抵押权人为深圳发展银行广州分行天河支行。该铺目前被越秀区人民法院以（2008）越法委执字第457号《协助执行通知书》查封，查封期限至2016年11月18日止。天河区人民法院以（2016）粤0106执4029号《协助执行通知书》要求协助李东森单方面办理该房屋的抵押涂销登记手续；等。经查，2016年11月18日后，本院未对涉讼商铺进行续封，且涉讼商铺查无其他查封登记。
本院认为：区玉与被告越秀质监局签订的上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、及与被告一德中兴公司签订的上述《房屋拆迁安置补充协议书》均出自各方真实意思表示，为合法有效合同，双方均依约自觉履行。区玉死亡后，原告继承取得原被拆迁房的全部产权，故两被告应当向原告履行提供产权调换补偿房屋及办理该房屋房地产权证的义务。原告与被告越秀质监局签订的《房屋拆迁安置协议》及《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》意思表示真实，合法有效，协议中明确约定越秀质监局需会同原告向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续。虽然其后原告与被告一德中兴公司签订了《房屋拆迁安置补充协议书》，但协议只就双方的权利义务进行约定，没有替代或免除被告越秀质监局合同义务的意思表示，故被告越秀质监局仍应与被告一德中兴公司一同承担为原告办理回迁房屋房地产权证的义务。此外，因上述协议并未约定被告逾期办理房地产权证的违约责任，且涉讼的A1015商铺属于因拆迁而产权调换补偿的房屋，并非商品房，故原告主张以回迁房价格为基数参照逾期贷款利息标准计算迟延办理产权登记违约金的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告广州一德中兴房地产开发有限公司、广州市越秀区市场和质量监督管理局应在本判决发生法律效力之日起十日内，与原告李东森共同到房管部门办理将广州市越秀区一德路390号首层A1015商铺的产权转移登记到原告李东森名下的相关手续。
二、驳回原告李东森的其他诉讼请求。
本案受理费3051元，由原告李东森承担550元，被告广州一德中兴房地产开发有限公司承担2501元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁艳华
人民陪审员 黎冬梅
人民陪审员 黎满华
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 徐浩龙