河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济中民一终字第181号
上诉人（原审原告）王文霞，女，1972年7月25日出生，汉族。
委托代理人郝德平，男，1971年2月20日出生，汉族，系王文霞丈夫。
委托代理人杨武祥，河南涛声律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）河南省太行伟业房地产开发有限公司
法定代表人赵向旗，该公司董事长。
委托代理人史长江，河南艳阳天律师事务所律师。
上诉人王文霞与被上诉人河南省太行伟业房地产开发有限公司（以下简称太行伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，王文霞于2013年1月29日向济源市人民法院提起诉讼，请求1、依法确认2012年11月12日太行伟业公司向其下达的解除合同通知无效；2、太行伟业公司履行双方签订的GF-2000-0171购房合同中办理房屋产权登记义务。济源市人民法院于2013年8月13日作出（2013）济民一初字第274号民事判决。王文霞不服该判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王文霞的委托代理人郝德平、杨武祥，被上诉人太行伟业公司的委托代理人史长江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年12月25日，太行伟业公司与中国银行股份有限公司济源分行签订一份个人房屋贷款合作协议，约定太行伟业公司开发的滨河花园5号楼的购房借款人可向中国银行股份有限公司济源分行申请办理个人房屋贷款，由中国银行股份有限公司济源分行根据购房借款人的收入状况、还款能力和其他资质条件，独立做出是否给予贷款的决定及贷款期限、利率和其他条件，协议有效期限三年。2010年10月20日，王文霞与太行伟业公司签订一份商品房买卖合同，合同约定，王文霞购买太行伟业公司位于济源市滨河花园5号楼东2单元1301号的房屋一套，房屋总价款为345000元；……付款方式：原告首付房款30%，即105000元，剩余房款240000元向银行申请按揭贷款；……第七条买受人逾期付款的违约责任：①逾期在20日内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；……出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同补充协议约定，买受人委托出卖人代为办理有关贷款手续，则买受人应在签订购房合同的同时提供办理贷款所需各类资料并严格按照出卖人或银行通知的时间办理相关手续，如因买受人原因造成银行未按合同约定的期限代买受人向出卖人付款的，仍视为买受人未按合同约定付款，执行购房合同第七条。同年10月22日，王文霞向太行伟业公司交纳房屋首付款105000元。后太行伟业公司向王文霞交付了房屋钥匙。同年12月24日，王文霞与济源市创欣物业管理有限公司签订一份前期物业管理服务协议，同日，王文霞与滨河花园物业管理中心签订了业主装修申请表等，并向滨河花园物业管理中心交纳了装修垃圾清运费140元和物业管理保证金、工本费1010元。后王文霞开始装修，2011年阴历六月入住。2011年7月18日，太行伟业公司向王文霞发出通知，内容为，由于国家调整房贷政策，银行按揭手续已不能办理，故原合同项下的付款方式需要调整为由买方付款，故现向你发出正式通知，望你在接到本通知之后，七日内与我公司联系，协商付款事宜。2011年8月3日，太行伟业公司再次向王文霞发出通知，内容为，2011年7月18日，我公司向你送达了变更付款方式的通知，双方就商品房买卖合同项下的付款方式也进行了初步的协商，但不能达成一致意见，故我公司再次向你发出通知，①请你于本通知下发之日起90日内向我公司付清余款；②如到期不能付清余款，视为我公司已解除双方之间的买卖合同，请你到我公司办理退款手续；③在此基础上，我公司会对你的装修损失予以适当补偿，如到期不能补齐房款，但对解除合同存有异议，请于收到本通知之日起30日内向济源市人民法院提起诉讼，逾期不付款，也不起诉，我公司将按侵权进行处理。王文霞收到上述通知后，2011年10月26日，王文霞向济源市人民法院起诉要求确认太行伟业公司的解除合同行为无效，2012年6月5日，济源市人民法院作出（2011）济民一初字第2834号民事判决书，判决太行伟业公司2011年8月3日发给王文霞通知中解除王文霞与太行伟业公司签订的商品房买卖合同行为无效。一审宣判后，太行伟业公司不服提起上诉，2012年10月8日，本院作出（2012）济中民三终字第145号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2012年11月12日，太行伟业公司再次向王文霞发出合同解除通知书，内容为“王文霞：根据我公司与你签订的商品房买卖合同，原付款方式为‘本户按揭付款，首付房款的30%即人民币壹拾万伍仟元（105000），余款贰拾肆万元乙方向银行申请贷款（240000）’，现银行按揭贷款不能办理，原因非因我公司过错，因该条款不能履行，致我公司合同目的无法实现，根据相关法律规定，向你发出解除合同通知，接到通知之后七日内来我公司办理退款手续，逾期损失自理”。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。本案中，关于王文霞的房屋按揭贷款，双方均认可已向中国银行股份有限公司济源分行提出申请，但未能办理的原因，双方均未举证证明，原审法院亦无法查清，故本案中关于王文霞购买房屋按揭贷款未能办理的原因不可归责于双方任何一方。在王文霞的房屋按揭贷款未能办理的情况下，经太行伟业公司通知催告，王文霞至今未向太行伟业公司给付剩余房款，在审理过程中，双方对剩余房款的给付期限和方式存在较大分歧，双方的房屋买卖目的至今不能实现，故太行伟业公司依照合同法的规定，向王文霞发出解除合同的通知，理由正当，应予支持。故王文霞要求确认2012年11月12日太行伟业公司向其发出的解除合同通知无效及要求太行伟业公司履行双方签订的购房合同约定的办理房屋产权登记义务，理由不当，证据不足，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回王文霞的诉讼请求。案件受理费200元，由王文霞负担。
王文霞上诉称：其与太行伟业公司签订的房屋买卖合同约定其交纳30%的首付款，余款由其提供一切办理银行按揭贷款手续和资料，由太行伟业公司为其办理银行按揭贷款，在实际办理贷款过程中，其及时为银行和太行伟业公司提供了一切相应的按揭贷款资料和必要的操作流程，并在济源市房贷管理局登记备案。期间其多次催促太行伟业公司为其办理按揭贷款，卖方多次推诿扯皮不予办理，直至其装修入住后，太行伟业公司告知其按揭贷款不能办理，双方由此发生争议，之后其与太行伟业公司多次协商希望共同解决问题，但均因太行伟业公司的要求超出其承受限度而失败。以致迟迟不能办理房屋产权证，且太行伟业公司又接二连三的给其下达解除合同通知。其无妨碍银行办理按揭的过错，银行为何不予办理，要么太行伟业公司与银行存在未能办理按揭的过错，无过错银行不予办理，就是太行伟业公司和银行之间的协议纠纷，而不能把过错和后果强加到买方身上，损害买方的合法权益和利益。关于一审判决中提及的“上诉人自愿放弃第二诉求”不是真相，事实上是审判长告知其第二诉求法院不予支持，让其放弃，无奈其才放弃第二诉求。综上，其认为原审判决错误，请求二审法院依法撤销原审判决，支持其一审诉讼请求。
太行伟业公司答辩称：1、一审认定事实清楚，适用法律正确，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房贷款合同的，当事人可以申请解除合同。本案中太行伟业公司是卖方，根据合同是代为办理银行贷款手续，一审庭审已经查明了王文霞先后两次到银行办理手续，可以说明其公司已经将贷款资料报送商业银行，其没有过错。根据法律规定，其可以请求解除合同。2、王文霞在上诉状中的陈述不属实。王文霞称多次催促太行伟业银行为其办理按揭贷款，太行伟业公司多次推诿不予办理不属实，太行伟业公司将贷款资料报送商业银行，王文霞到商业银行签字的过程可以说明我们没有过错。太行伟业公司与王文霞协商的过程中也不存在恶意，因为协商不能，才导致解除合同。
本院经审理查明的案件事实与原审法院查明的案件事实相同。
本院认为：2011年7月18日，太行伟业公司以国家政策调整，银行贷款手续不能办理为由向王文霞发出协商付款通知，同年8月3日，又以双方不能达成一致意见为由向王文霞发出解除商品房买卖合同通知，王文霞提起诉讼，请求确认该解除合同通知无效，法院经审理最终判决解除行为无效。现太行伟业公司又以合同目的不能实现为由向王文霞发出解除通知，太行伟业公司的解除理由仍不能成立，理由如下：一、2010年10月20日，王文霞与太行伟业公司所签商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应严格依照合同约定履行各自义务。合同签订后，王文霞依约向太行伟业公司支付了首付款，太行伟业公司向王文霞交付了房屋，王文霞开始装修并于2011年阴历6月入住。至此，太行伟业公司已基本履行完自己的主要合同义务，王文霞依约向太行伟业公司履行了支付首付款的义务，对于剩余房款，合同约定以向太行伟业公司签约银行即中国银行股份有限公司济源分行按揭贷款方式支付，但合同对按揭贷款不能办理后如何付款未作约定，王文霞已装修入住，故王文霞的合同目的已完全实现，太行伟业公司收取了王文霞首付房款，其合同目的也部分实现，按揭贷款不能实现的原因系国家政策调整，非当事人任何一方过错，在双方对剩余房款的付款方式、时间协商无果的情况下，太行伟业公司可以通过追索剩余房款的方式实现合同目的；二、在王文霞已装修入住，太行伟业公司已经收取首付款，剩余房款尚有救济途径的情况下，如解除合同，必将面临返还财产、恢复原状等法律后果，不利于保护交易的稳定性和安全性。王文霞虽称其并非自愿放弃原审诉讼请求第2项中要求太行伟业公司承担违约责任及违约金的诉讼请求，但并未提供证据证明，应以原审庭审笔录记载的王文霞确认的诉讼请求为准。关于王文霞要求太行伟业公司按照合同约定履行办理房屋产权的相关义务的请求，商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。王文霞的房屋已于2010年12月份交付使用，交付时间距今已经超过合同约定的90日，故太行伟业公司应当履行相关义务，对王文霞的该请求，本院予以支持。综上，原审适用法律错误，实体处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济源市人民法院（2013）济民一初字第274号民事判决；
二、河南省太行伟业房地产开发有限公司于2012年11月12日发给王文霞合同解除通知的行为无效。
三、河南省太行伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将王文霞的有关房产资料报产权登记机关备案。
一审案件受理费200元，二审案件受理费200元，均由被上诉人河南省太行伟业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姬于卫
代理审判员 林慧慧
代理审判员 石 林
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 宋雪娇