大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民初字第3947号
原告大连诺德资产经营管理有限公司，住所地大连市。
法定代表人侯鲁宁，董事长。
委托代理人刘同强，北京大成（大连）律师事务所律师。
委托代理人宋广欣，北京大成（大连）律师事务所律师。
被告河北九如实业集团有限公司大连分公司，住所地大连市。
负责人郭乃群，总经理。
委托代理人李晶，该公司职员，住大连市。
委托代理人李刚，该公司职员，住河北省邢台市。
第三人大连泰德资产管理服务有限公司，住所地大连市。
法定代表人李庆海，总经理。
委托代理人隋欣彤，该办公室副主任，住大连市。
原告大连诺德资产经营管理有限公司（以下简称诺德公司）与被告河北九如实业集团有限公司大连分公司（以下简称九如公司）、第三人大连泰德资产管理服务有限公司（以下简称泰德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月14日、2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘同强、宋广欣、被告委托代理人李晶、李刚、第三人委托代理人隋欣彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年6月，第三人泰德公司与被告九如公司签订《诺德大厦物业租赁合同》，约定被告租赁原告所有的诺德大厦2902单元，年租金1627432.8元，每年度交付一次，期限至2016年6月23日，租赁期满后逾期归还租赁物业超过7日的，每逾期一天应按日租赁费的3倍支付违约金。2014年8月，第三人与被告签订《补充协议书》，约定变租赁合同的期限至2015年3月31日。2014年7月，第三人与被告签订《诺德大厦物业管理合同》，约定被告委托第三人对其使用的物业提供物业管理服务，年度物业管理服务费为366172.38元，每年交付一次，期限至2015年6月23日。合同还约定，被告逾期向第三人支付物业管理费和代收代缴的水、电等费用时，加收日千分之三的违约金。2014年9月，原告、被告及第三人三方签订《合同主体变更协议》，约定第三人与被告间签署的上述租赁合同和物业管理合同中的全部权利、义务由原告享有和承担。2015年3月31日，被告向原告宣称合同到期后将续租该物业，原告信以为真。然而，时至今日，被告仍不与原告签订续租协议，且被告一直使用物业拒不退还。故为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.被告立即将坐落于大连市沙河口区体坛路22号诺德大厦29层2单元腾退给原告；2.被告向原告支付自2015年4月1日起至实际腾退时止的违约金（包括相当于1.5倍租金标准的占有使用费，剩余部分违约金相当于1.5倍租金，暂计至起诉日止为2046552.48元）；3.被告向原告支付自2015年4月1日起至实际腾退时止的物业管理费（暂计至起诉日止为160513.92元）及违约金77046.68元；4.被告向原告支付拖欠的2015年第1季度（2014年12月23日至2015年3月23日）电费1776元及滞纳金852.48元；5.被告向原告支付拖欠的2015年第2季度（2015年3月23日至2015年6月23日）电费160.80元及滞纳金33.28元。
被告辩称，对租赁事宜没有异议，具体租金数额和违约金需要重新核算。原、被告之间存在房屋买卖关系，双方一直在协商房屋买卖事宜，一次没有支付租金等相关费用。故，不同意原告的诉讼请求。
第三人述称，签订完三方协议后，我方就已经撤出，且履行了三方协议的相关义务，本案与我方无关。
经审理查明，2013年6月18日，第三人泰德公司与被告九如公司签订《诺德大厦物业租赁合同》，约定第三人将坐落于大连市沙河口区体坛路22号诺德大厦29层（电梯层显）02单元出租给被告，该物业建筑面积1114.68平方米。被告承租该物业在第三人交付前呈未装修状态，交付后需要装修。租期三年，自2013年6月24日起至2016年6月23日止。在租赁期满前三个月，若被告希望续租，应书面告知第三人，并就续租条件另行签订租赁合同。被告租赁该物业用于经营办公。该物业租金为每日每平方米4元，按建筑面积计算三年总租金为4882298.4元。每年度交付一次租金，首期租金1627432.8元于本合同签订之日起5个工作日内交付，余期租金于每个交费周期开始前的三个工作日交付。租金之外的被告因使用该物业产生的包括但不限于物业管理费、电费、电话费及其他应由被告另行支付的费用由被告自行承担。被告同意在本合同签订之日起5个工作日内向第三人交付相当于一个月租金的履约保证金135619.4元，用作保证履行本合同的所有条款，被告同意在违反其中任何条款的情况下以履约保证金向第三人承担责任，如不足以弥补第三人损失及开支则被告应赔偿至实际损失为止。被告拖欠应交的租金逾期超过7日的，第三人有权按日租金两倍收取违约金外，同时有权提前终止合同。如果第三人行使提前终止合同权利，同时有权要求被告再行支付相当于两个月租金的违约金。租赁期限内，被告逾期交付物业管理费，水费、电费等租金以外的其他费用，每逾期一天，则按上述费用的日千分之三支付滞纳金（法律法规或政府部门另有规定的除外），如果第三人行使提前终止合同权利，有权要求被告再行支付相当于两个月租金的违约金。第三人有权从履约保证金中扣除欠付的租金、电费、物业管理费、违约金、滞纳金、赔偿金等费用。租赁期满，不再续租或欲提前终止本合同，被告应提前两个月通知第三人，并于期满或合同解除后7日内交还该物业，如被告逾期归还，则自动放弃本场地内所有物品之权利，第三人有权自行处理，相关费用由被告承担，每逾期一天应向第三人支付原日租赁费3倍的违约金。
2014年7月29日，第三人与被告签订《诺德大厦物业管理合同》（租赁客户），第三人接受被告委托对坐落于大连市沙河口区体坛路22号诺德大厦29层02单元（电梯层显），建筑面积为1114.68平方米的物业提供管理与服务。期限为一年，自2014年5月24日起至2015年6月23日止。物业管理费每日每平方米0.9元，以该物业建筑面积计算一年物业管理费总额为366172.38元。物业费一年交付一次，被告从本合同生效之日起5个工作日内需向第三人交纳首期一年的物业管理费366172.38元，余期每次均以1季度作为交费周期，物业费于每个交费周期到来前30天支付。第三人有权向被告收取物业管理服务费用和代收代缴的水、电等费用，被告迟延交付的，加收日千分之三的违约金。关于违约责任，还约定，如果被告拖欠水、电等其他费用或因第三人过错中断和不能提供对应服务的，应按中国人民银行同期贷款最高利率来计算并向对方支付违约金。
2014年8月7日，第三人与被告签订《补充协议书》，将《诺德大厦物业租赁合同》租期变更为自2013年6月24日起至2015年3月31日止。若被告在此期间完成了29层房源的购买及相关手续的办理，第三人将根据实际天数核算相关费用。若有不足，被告应补足差额，若有剩余，第三人应无息退还。
2014年9月29日，原告、被告及第三人签订《合同主体变更协议》，约定原告为案涉物业新的出租方与物业管理服务方。原告系诺德大厦的所有权人，此前曾向第三人授权对外出租诺德大厦，现原告与第三人确认原告收回对诺德大厦的全面支配权利，包括原告将自行对该物业实施管理的权利。从2014年7月1日起，原告取代第三人成为既有租赁合同的当事人，在既有租赁合同约定的第三人的全部权利义务和责任，均由原告享有、行使和承担。从2014年10月1日起，原告取代第三人成为既有物业合同的当事人。在既有物业合同约定的第三人的全部权利义务和责任，均由原告享有、行使和承担。被告支付给第三人的租金保证金、物业保证金由第三人直接支付给原告，待合同到期后，由原、被告双方再行结算，第三人不再承担任何责任。
2015年3月23日，原告作出《关于诺德大厦2902单元续租，续费事宜的告知函》，告知被告于2015年3月27日前完成2902单元的续租、续费事宜。被告对2015年3月27日签收无异议。
2015年6月3日，原告作出《限期退房告知函》，要求被告于2015年6月12日前结清未续签合同期间占有及使用房屋发生的一切费用（包括但不限于租金、物业费、电费、违约金等），并清空2902单元内物品搬离诺德大厦，将该单元交还至诺德大厦物业管理公司。被告收到。
2015年7月8日，被告向原告作出《承诺书》，内容为：由于被告公司总经理林宏伟临时出差，不能按约定及时交纳物业费用，因此给原告公司带来不便，林宏伟出差结束时，会及时补缴各项费用。
被告支付了2015年3月31日之前合同期内的租金。2015年3月31日租期届满后，被告未将案涉房屋腾退给原告，亦未支付相关的占有使用费用。
被告欠付原告代缴的2014年12月23日至2015年3月23日电费1776元，及2015年3月23日至2015年6月23日电费160.8元。
上述事实，有原告提供的起诉状、《诺德大厦物业租赁合同》、《诺德大厦物业管理合同》、《补充协议书》、《合同主体变更协议》、《关于诺德大厦2902单元续租，续费事宜的告知函》、《限期退房告知函》、《承诺书》、二份原告作出的电费《缴费通知书》及原告、被告、第三人三方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，《诺德大厦物业租赁合同》、《诺德大厦物业管理合同》、《补充协议书》是第三人泰德公司与被告九如公司的真实意思表示，合法有效。根据《合同主体变更协议》的约定，从2014年7月1日起，原告取代第三人成为《诺德大厦物业租赁合同》的当事人，享有第三人的全部权利，承担第三人的全部义务。因此，自2014年7月1日起，原被告双方应当按照《诺德大厦物业租赁合同》、《补充协议书》的约定履行各自的义务。同时，《合同主体变更协议》还约定，从2014年10月1日起，原告取代第三人成为既有物业合同的当事人。因此，自2014年10月1日起，原被告双方应当按照《诺德大厦物业管理合同》的约定履行各自的义务。
根据《补充协议书》的约定，租期变更为自2013年6月24日起至2015年3月31日止。后双方虽然存在协商继续租赁房屋的事宜，但根据合同的约定，若被告希望续租，应书面告知，并就续租条件另行签订租赁合同。被告并未支付租金，亦未与原告签订新的租赁协议，继续占用案涉房屋没有根据。根据法律合同法第二百三十五条的规定，租赁期间届满，作为承租人的被告应当返还案涉房屋。因此，对原告要求被告将坐落于大连市沙河口区体坛路22号诺德大厦29层2单元（电梯层显）腾退给原告的请求，本院予以支持。
关于原告要求被告支付逾期返还房屋的违约金的主张，从原告的请求看，原告虽然主张的是违约金，但实际主张的违约金是相当于1.5倍租金标准的占有使用费和相当于1.5倍租金标准的违约金。本院认为，被告未将案涉房屋返还给原告，继续占用房屋，应当支付占用期间的费用，但原告主张按照1.5倍租金标准支付占有使用费没有依据，本院认为，合同中已经约定了具体的租金标准，以该租金标准计算占有使用费为宜。根据合同约定，该物业建筑面积1114.68平方米，每日每平方米4元，因此案涉房屋每日租金为4458.72元。因此，被告自2015年4月1日起至实际腾退之日止应按照每日4458.72元的标准向原告支付占有使用费。关于其他违约金部分，根据合同的约定，租期期满或合同解除后7日内被告应交还该物业，如被告逾期归还，每逾期一天应向第三人支付原日租赁费3倍的违约金。但根据法律的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现被告认为原告主张违约金没有依据，不同意原告对违约金的主张。本院认为，从本案看，被告仍占用原告的房屋，原告的损失为占有使用费，根据法律的规定，以1.5倍租金的标准计算违约金过高，本院按照占有使用费的30%计算违约金，即被告应支付的逾期腾房违约金为每天1337元（4458.72元×30%）。
关于物业管理费的主张，根据《诺德大厦物业租赁合同》的约定，物业管理费由被告自行承担。《合同主体变更协议》签订后，《诺德大厦物业管理合同》对从2014年10月1日起对原被告发生效力，因此，原告按照合同约定提供物业服务，被告应依约支付物业管理费。虽然被告租期至2015年3月31日，但被告仍占用案涉房屋，接受相关物业服务，因此，应当支付物业费，现并未有新的物业费相关收费标准，应参照原合同标准计算物业管理费。根据《诺德大厦物业管理合同》的约定，物业管理费每日每平方米0.9元，按照建筑面积1114.68平方米计算的日物业管理费为1003.212元。被告未支付租赁合同期满后至庭审结束（2015年12月17日）期间的的物业费，因此，被告应自2015年4月1日至2015年12月17日（共计261天）按照每天1003.212元的标准支付物业管理费，共计261838元（1003.212元／天×261天）。关于原告对物业费违约金的主张问题，根据合同的约定，被告迟延交付的，加收日千分之三的违约金。本院认为，日千分之三的违约金标准过高，应当按照每天物业费标准的30%计算每日违约金，即每天的违约金为300元。被告未支付上述期间的物业费，因此，被告应支付该期间的物业费的迟延支付违约金78300元（300元／天×261天）。
关于电费的主张，被告共拖欠2014年12月23日至2015年6月23日）电费1936.8元，根据《诺德大厦物业租赁合同》的约定，电费由被告自行承担。该费用原告已经代缴，被告应当支付，原告的该项主张，本院予以支持。关于滞纳金的主张，本院认为，滞纳金不属于民事法律调整范畴，因此，对原告的该部分主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告河北九如实业集团有限公司大连分公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于大连市沙河口区体坛路22号诺德大厦29层2单元腾退给原告大连诺德资产经营管理有限公司；
二、被告于本判决生效之日起三十日内向原告支付房屋占有使用费（自2015年4月1日起至实际腾退之日止，按照每日4458.72元的标准计算）；
三、被告于本判决生效之日起三十日内向原告支付逾期腾房违约金（自2015年4月1日起至实际腾退之日止，按照每日1337元的标准计算）；
四、被告于本判决生效之日起三十日内向原告支付物业管理费261838元；
五、被告于本判决生效之日起三十日内向原告支付物业费迟延给付的违约金78300元；
六、被告于本判决生效之日起三十日内向原告支付电费1936.8元；
七、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费67535元（原告已预交），退回原告8540元，由原告负担1995元，由被告负担57000元，于本判决生效之日起三十日内给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 金建军
代理审判员 南庆鑫
人民陪审员 张 欣
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 凌 云
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。