成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）高新民初字第4017号
原告李静。
委托代理人杨科，四川德能律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人黄中，四川德能律师事务所律师。一般授权代理人。
被告杨飞泉。
委托代理人刘枞，四川鼎仁律师事务所律师。特别授权代理人。
被告彭恩志。
委托代理人林楠，四川蜀缘律师事务所律师。特别授权代理人。
第三人高峰。
委托代理人洪峰，四川鼎仁律师事务所律师。特别授权代理人。
原告李静诉被告杨飞泉、彭恩志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年10月31日立案受理。依法由代理审判员仇金玛适用简易程序于2012年11月15日、2013年6月5日公开开庭进行了审理。原告李静的委托代理人杨科、黄中，被告杨飞泉的委托代理人刘枞，被告彭恩志的委托代理人林楠，第三人高峰的委托代理人洪峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李静诉称，原告于2001年参加单位的集资建房，并于2009年12月12日领取了房屋产权证（成房权证监证字第21416**号）。该房系原告个人财产，按集资建房的相关规定和约定，该房屋不得转让交易。2003年11月30日，原告与被告彭恩志结婚，并于2007年4月19日离婚。2005年，被告彭恩志因个人需要向被告杨飞泉借款，杨飞泉提出用原告的房屋进行担保，两被告合谋私下草拟一份《房屋买卖合同》即案涉合同，并在原告工作单位内以人身安全相威胁，在原告非自愿的情况下，胁迫其在早已草拟好的合同及两张收条上签字。但实际上，原告一直不承认该合同效力且未收到任何款项。2006年彭恩志因诈骗罪被判处有期徒刑14年，2009年9月其在服刑期间承认了其与被告杨飞泉合谋，在原告非自愿的情况下将该房屋处置给杨飞泉的事实。由于原告根本不认识杨飞泉本人，故一直无法主张合同无效，现因合同外第三人以该份合同为依据向原告主张权利，原告才获得了杨飞泉的个人基本信息，故现原告李静诉至法院，请求人民法院依法判决：一、确认2005年2月1日的《房屋买卖合同》无效；二、本案全部诉讼费等由被告承担。
被告杨飞泉辩称，涉案房屋是被告杨飞泉向原告李静和被告彭恩志购买的，也支付了429900元的购房款。涉案房屋是集资建房，但与经济适用房的性质不同，现并没有法律规定其不得买卖，故买卖涉案房屋的合同有效。
被告彭恩志辩称，首先，涉案房屋为原告李静的个人财产，其对涉案房屋无任何权利。其次，其曾向被告杨飞泉借款370000元，被告杨飞泉提出用涉案房屋作为抵押，故其带被告杨飞泉前往原告李静的单位要求原告李静签订涉案房屋的买卖合同。在被告杨飞泉的胁迫下，原告李静签订了买卖合同，并按被告彭恩志向被告杨飞泉借款的数额出具了房款收条。最后，购房协议应当是无效的，被告彭恩志愿意将所借款项归还给被告杨飞泉及第三人高峰。
第三人高峰辩称，涉案房屋的买卖是合法有效的，其与被告杨飞泉离婚时，已将涉案房屋分割为归其所有。
原告李静为支持自己的诉讼请求，提供了下列证据材料：
1、涉案房屋的《房屋所有权证》原件1份；
2、涉案房屋的《国有土地使用权证》；原件1份
以上1、2号证据证明涉案房屋系原告李静单独所有，于2009年2月12日才取得房屋产权证，且房屋土地系划拨取得。
3、成都高新区法院（2007）高新民初字第444号《民事调解书》原件1份，证明李静与其前夫彭恩志2003年11月登记结婚，2007年4月19日离婚，案涉房屋系李静个人资产，与彭恩志没有任何关系；
4、涉案房屋的购房款收据复印件1份，书证费交费收据复印件1份，维修金交纳收据复印件1份，证明涉案房款以及其他费用都系李静个人缴纳；
5、2001年9月6日，《凉山州人民政府关于请求在成都市集资建房的函》复印件1份；
6、2001年12月14日凉山州委《关于在成都全额集资修建州级干部经济适用住房的说明》复印件1份；
以上5、6号证据证明案涉房屋系为解决凉山州老干部和办事处职工住房问题而修建的，系在凉山州征用的划拨用地上集资修建的，另外为解决职工的资金问题，还专门安排了补贴资金和贷款。
7、2001年12月31日凉山州办事处与原告李静签署的《集资建房协议》复印件1份，证明案涉房屋系凉山州政府驻成办2001年12月31日集资修建的职工住房及该房屋仅内部职工有权集资并享受政府的补贴；
8、2003年6月20日，中国建设银行与李静签署的《个人住房借款合同及贷款合同》复印件1份，证明为解决职工的集资问题，凉山州政府专门为集资职工安排了个人贷款，该贷款全系李静个人偿还；
9、2009年11月2日原告李静签署的《成都市住房体制改革售购房合同》复印件1份，证明案涉房屋一直没有合法的产权，因此根本不能出售，办理分户产权后，也应按规定和合同约定的程序履行审批手续，并由凉山州政府优先回购；
10、凉山州政府驻成办开具的《情况说明》复印件1份，证明李静所购买的集资房，按规定不得自行出售转让；
11、2005年2月，李静被胁迫签署的《房屋买卖合同》复印件1份，证明该合同系被迫签订，约定的房屋价款，李静从未收到，也未将该房屋交付给杨飞泉；
12、2002年2月3日李静被胁迫后出具的《收条》复印件1份，证明李静并未收到该笔款项；
13、2009年9月9日彭恩志出具的《欠条》原件1份，证明被告彭恩志因个人债务而将该房屋私用于自抵偿债务。之后，被告彭恩志更与被告杨飞泉串通胁迫李静签署了案涉无效合同；
14、成都市中院（2006）成刑初字第313号《刑事判决书》复印件1份，证明在李静被迫签署房屋买卖合同后不久，2006年彭恩志就因诈骗罪入狱，将李静的房屋抵押给杨飞泉并胁迫李静签署买卖合同这一行为，就系其犯罪期间所为。
以上证据原件本院核对后，原件退还原告，本院收取复印件存档。
被告杨飞泉为证明其答辩意见，向本院提供了以下证据：
1、凉山州政府驻成都办事处出具的《证明》，是当时彭恩志、李静向其出卖房屋时其要求出具的，在彭恩志、李静提供了该《证明》后才签订的合同；
2、《房屋买卖合同》，该合同记载了被告杨飞泉与被告彭恩志及原告李静买卖诉争房屋的房屋总价380000元及相关的权利义务；
3凉山州政府驻成都办事处出具房屋的归属证明后于2005年元月31日被告杨飞泉向彭恩志及李静交纳定金40000元后，由彭恩志出具的《收条》；
4、时间虽是2002年2月3日，但实际时间是2005年2月3日、由李静人向被告杨飞泉出具的收到房款190000元的《收条》；
5、2005年2月1日被告杨飞泉向李静、彭恩志支付购房款81150元，二人签字出具的《收条》；
6、2005年2月2日杨飞泉直接向给州政府支付的购房款68750元的《收据》；
7、2005年4月30日彭恩志出具的《收条》，证明全部房款已结清；
8、《房屋信息摘要3》，证明房屋性质是房改房，房屋登记时间及产权人至今是李静；
9、杨飞泉与高峰于2007年6月20日的离婚证，证明涉案房屋在双方离婚时，是分给了高峰。
以上证据被告杨飞泉均提供原件当庭核对，核对后原件退还被告，本院收取复印件存档。
被告彭恩志未向本院提交证据。
第三人高峰为证明其答辩意见，向本院提供了以下证据：
1、2005年1月19日的凉山州政府驻成都办事处出具的《证明》，是当时彭恩志、李静出卖房屋时，被告杨飞泉要求二人出具的，证明是在提供了《证明》后才签订的合同；
2、2009年4月24日、2010年11月28日的《收据》，证明涉案房屋的物管费、水费等都是由第三人高峰在交；
3、红旗连锁代收费（充值）凭条／电业局2张，即交电费的凭条2张，证明第三人高峰一直在居住、使用涉案房屋；
4、离婚协议，证明被告杨飞泉与第三人高峰现已离婚，离婚财产分割时由第三人高峰分得房屋。
以上证据第三人高峰均提供原件当庭核对，核对后将证据原件退还被告，本院留存复印件存档。
本院根据原告申请，调取了下列证据材料：
为核实案外人凉山彝族自治州人民政府驻成都办事处于2005年1月29日出具的《证明》的真实性，本院向该办事处予以核实，该办事处于2012年12月25日向本院出具《凉山州人民政府驻成都办事处关于调查第三人证据真实性的复函》，以证明上述《证明》的真实性。
上述证据经原、被告及第三人当庭举证、质证，本院对原、被告及第三人提交的上述证据的真实性、合法性本院予以确认，就其与本案待证事实的关联性及各自的证明力，本院将在审理查明的事实部分和判决说理部分予以阐述。
经审理查明，2005年2月1日原告李静与被告彭恩志作为出售方，与被告杨飞泉签订了《房屋买卖合同》，约定原告李静与被告彭恩志自愿将涉案房屋即位于成都市永丰路45号A幢1404号房屋出售给被告杨飞泉，房屋面积为164平方米，房屋包干总价380000元。原告李静与被告彭恩志及被告杨飞泉在该《房屋买卖合同》还约定以下与本案有关的主要内容：1、房屋交付及付款方式：被告杨飞泉于2005年2月1日前交付定金40000元给原告李静及被告彭恩志，原告李静及被告彭恩志需在一日内将房屋手续和钥匙及房屋全部移交给被告杨飞泉；2、该房屋在出售给被告杨飞泉后，原告李静及被告彭恩志应保证其享有凉山办事处职工同等享有的一切优惠待遇。并必须协同被告杨飞泉办理房屋过户，上市交易等各种手续；3、原告李静及被告彭恩志将房屋手续及房屋全部交付给被告杨飞泉后，被告杨飞泉才将余款付给原告李静及被告彭恩志。
关于涉案房屋价款的支付情况，被告杨飞泉共计支付了429900元，具体支付情况如下：
2005年1月31日，被告彭恩志出具《收条》，载明收到被告杨飞泉交来购买涉案房屋的定金40000元。
2005年2月1日，原告李静与被告彭恩志出具的《收条》，载明收到现金81150元，并备注为购房款。
2005年2月2日案外人凉山彝族自治州驻成都办事处出具的收据，载明收到李静集资建房款68750元。该收据虽载明收到“李静”购房款，被告杨飞泉陈述该款项由其直接以李静的名义向办事处交纳，本院认为，该收据原件由被告杨飞泉持有，该款项的交纳符合交易惯例，故对该笔款项由被告杨飞泉交纳的事实予以确认。
2005年2月3日，原告李静作为收款人出具的《收条》，载明收到被告杨飞泉交来房款现金190000元。该《收条》上载明的落款时间为“2002年2月3日”，但该收条的纸张与2005年2月1日，原告李静与被告彭恩志出具的《收条》所用纸张一致，且依据原、被告之间的买卖合同时间为2005年2月1日，付款时间均为2005年，故本院认为该收条的出具时间为“2005年”更符合客观实际，对该收条的时间为2005年的事实予以确认。原告李静同时主张，该收条上载明的190000元应当包含被告杨飞泉直接向案外人凉山彝族自治州驻成都办事处支付的68750元，对此本院认为，若收条上载明的款项包含其他已支付的金额，按照一般交易习惯应该特别载明，但在原告李静出具的190000元的收条上并未特别载明包含上述68750元，也未举证证明其主张，故本院认为该收条上载明的房款190000元并不包含68750元，
2005年4月30日，被告彭恩志出具《收条》，载明收到被告杨飞泉交来购房款50000元，并写明全部房款已结清。
关于涉案房屋的修建情况，凉山彝族自治州人民政府于2001年9月16日向成都市政府发出《凉山州人民政府关于请求在成都市集资建房的函》，同时2001年12月14日凉山州人民政府及中共凉山州委向省纪委党风廉政室发出《中共凉山州委凉山州人民政府关于在成都全额集资修建州级干部经济适用住房的说明》，可以查明，涉案房屋的为个人全额集资修建的经济适用房，其集资办法为“本次集资建房从用地到建设完工所发生的一切费用均由集资户全额承担。”
关于原告购买涉案房屋的情况，经查明，2001年12月31日原告李静与案外人凉山彝族自治州人民政府驻成都办事处签订了《凉山州政府驻成都办事处集资建房协议》，该协议载明，经州政府同意，允许州人民政府驻成都办事处职工参加在成都市永丰路45号院内集资，修建职工住房，原告自愿参加集资建房。该协议约定，原告同意按照规定时间段付清房款。2003年，原告与中国建设银行攀西支行签订了《中国建设银行（个人住房贷款）借款合同》，约定原告向该行贷款50000元作为集资建房用途，并用涉案房屋办理了抵押登记。2009年11月2日，原告李静作为乙方，案外人凉山彝族自治州人民政府驻成都办事处作为甲方签订了《成都市住房制度改革售购房合同》，该合同约定，案外人将涉案房屋出售给原告。涉案房屋建筑面积共计161.75平方米，其中住房面积143.14平方米，楼梯间面积为18.61平方米。关于购买价格，涉案房屋中70平方米建筑面积按成本价评估核定为1124.5元每平方米，有15平方米建筑面积按实际成本价评估核定为1420元每平方米，有58.14平方米建筑面积按市场价评估核定为2070元每平方米。该套住房应付总房价款为220364.80元。该合同约定，原告李静取得国家统一制定的房屋产权证书后，即拥有房屋所有权，其权益受国家保护。该合同同时约定，职工即本案原告李静以成本价和实际成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
现涉案房屋已于2009年12月12日登记为原告李静所有，登记原因载明为房改购买。涉案房屋已于2010办理了国有土地使用权证，使用权类型为“划拨”。
另查明，2005年1月29日，案外人凉山彝族自治州人民政府驻成都办事处出具《证明》，证明该办事处有被告彭恩志电梯公寓一套，地点在永丰路45号A幢1404号，面积为164平方米。
再查明，原告李静与被告彭恩至于2003年11月3日登记结婚，于2007年4月19日离婚。被告杨飞泉与第三人高峰于2007年6月20日离婚，涉案房屋分割为第三人高峰所有。
本院认为，首先，我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立的要件。《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定的未依法领取权属证书的房地产不得转让的规定仅是对房屋权属变更的管理性规定，而非效力性规定，因此原告李静签订《房屋买卖合同》时未办理产权登记，并不影响其处分涉案房屋的权利，不能据此认定合同无效。
其次，关于原告李静主张其签订《房屋买卖合同》时具有被胁迫的事实，该合同并非其真实意思的主张。
本院认为，就胁迫的事实，本案原告李静仅提交被告彭恩志的陈述予以证明，并无其他证据证明其被胁迫签订《房屋买卖合同》的事实。而且，本案原告李静于本案中不仅签订了《房屋买卖合同》，还先后签订了两张《收条》，载明收到卖房款。鉴于被告彭恩志与原告李静均为《房屋买卖合同》的出售方，且在出售涉案房屋时为夫妻关系，故仅有被告彭恩志的陈述并不足以认定原告李静被胁迫签订涉案房屋买卖合同的事实，故对该主张本院不予认可。
再次，关于原告李静主张涉案房屋为其个人财产，被告彭恩志并不能处分涉案房屋，故合同无效的主张。
本院认为，被告彭恩志虽陈述其处分涉案房屋是用于向被告杨飞泉偿还个人借款，但该事实被告杨飞泉并未认可，且被告彭恩志无任何证据材料可以证明其与被告杨飞泉之间的借款关系，也无证据证明上述以涉案房屋抵债的事实。而被告杨飞泉在购买涉案房屋时，案外人凉山彝族自治州人民政府驻成都办事处出具了《证明》，证明该办事处有被告彭恩志电梯公寓一套，被告杨飞泉已经尽到了其作为买受人的审慎义务。同时，原告李静作为涉案房屋的所有权人，也在出售涉案房屋的买卖合同上签字予以了认可，因此不能以被告彭恩志无权处分涉案房屋而主张合同无效。
最后，关于原告李静主张涉案房屋为集资建房且土地性质为划拨，按规定不能出售，并据此认为涉案房屋的买卖违反法律规定为无效合同的主张。
本院认为，涉案房屋为案外人凉山彝族自治州人民政府驻成都办事处集资修建的职工住房，其房屋性质不能等同于经济适用房。原告李静对涉案房屋有处分权，其将涉案房屋出售给被告杨飞泉的行为符合法律规定，且不损害国家、集体及第三人的利益。同时，涉案房屋的土地性质为划拨土地，《中华人民共和国城市房地产管理法》虽规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用前出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，该规定并非禁止划拨土地上的房地产转让，而是为了规范土地使用权出让金的缴纳，而非判定合同效力的效力性规定，因此，在作为买受人的被告杨飞泉缴纳了土地使用权出让金后即可办理涉案房屋的所有权转移，故涉案房屋的土地性质也并不影响合同效力。
综上，本院认为，原告李静、被告彭恩志作为出卖人，被告杨飞泉作为买受人签订的《房屋买卖合同》是各方的真实意思表示，且不违反法律规定，应当是合法有效的。而被告杨飞泉也已根据合同履行了购房款的支付义务，故上述合同已经成立并生效了。故对原告李静要求确认涉案房屋买卖合同无效的主张不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告李静的全部诉讼请求。
案件受理费减半收取50元，由原告李静自行承担（此款原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 仇金玛
二〇一三年六月三日
书 记 员 苏 露