山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第82号
上诉人（原审被告）威海市圣爵士网络有限公司文登一部。
代表人赵锦河，经理。
被上诉人（原审原告）文登市金都大厦有限公司。
法定代表人刘进军，总经理。
被上诉人（原审第三人）何国军，男，1982年1月23日出生，汉族。
委托代理人王金华，山东昆嵛先锋律师事务所律师。
上诉人威海市圣爵士网络有限公司文登一部因排除妨害纠纷一案，不服文登市人民法院（2013）文民一初字第682号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2010年4月15日原告与第三人何国军签订租赁合同，原告将金都大厦办公楼一楼（7间）、二楼（15间）租赁给何国军从事服装经营，时间为2010年5月1日-2016年4月30日，第一年租金18万元，第二年起每年租金在上一年租金的基础上增长5%。2011年4月18日第三人何国军又将该楼二楼（由东向西13间）租赁给被告经营网吧，期限为5年，自2011年5月1日至2016年4月30日，第一年租金56000元，合同签订之日，即付当年租金，第二年其每年租金在上一年租金的基础上增长5%。第二年、第三年租金每年分别提前一个月缴付。原告知道第三人何国军的该转租行为。原告与第三人何国军签订合同后，第三人何国军依约履行合同。2013年5月30日晚，第三人何国军将经营物品撤离租赁房屋，锁门离开。
原告于2013年7月5日诉至原审法院，请求判令被告搬走、腾出所占用房。被告威海市圣爵士网络有限公司文登一部辩称，被告与第三人何国军签订的房屋租赁合同经过了原告的同意，现不能确认原告与第三人何国军解除了租赁合同；被告已向原告直接交纳了租赁费用（每月5000元），双方就履行合同问题实际达成了新的意见，形成了新的租赁关系，被告有权继续使用租赁场地，不同意原告的诉讼请求。第三人何国军述称，2010年4月15日与原告签订了租赁合同，2011年4月将该楼二楼租赁给被告从事网吧经营。因经营不善第三人何国军于今年5月底与原告解除了租赁关系。
原告主张因第三人何国军无法正常履行合同于5月24日向第三人何国军发出通知书，通知与其解除租赁合同收回出租用房，要求其于2013年6月23日前搬出（含二楼圣爵士网吧一切经营设施）。但该通知书无第三人何国军签字。原告为证实已与第三人何国军解除了租赁合同又提交终止协议书一份，该协议书系第三人何国军所制作，证实第三人何国军提出提前终止租赁协议，原告主张该协议系2013年5月31日由第三人何国军安排他人送达给原告，原告在该协议上加盖原告公章。
2013年5月31日，原告向被告送达通知一份，向被告说明已与第三人何国军解除了租赁合同并收回经营用房，同时根据被告的要求决定将被告的经营期限延长至2013年6月30日止，2013年7月1日将如期收回被告所占用的经营用房。要求被告向原告缴纳2013年6月份的房屋使用费5000元（6月3日前一次性付清）。被告接受该通知后，于2013年6月2日交款5000元，6月13日交款5000元。被告在2013年6月30日后仍在经营网吧未搬出。
原审法院认定以上事实，有双方当事人陈述、租赁合同、终止协议、收款凭证等证据证实。
原审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。原告主张2013年5月24日其向第三人何国军发出通知书，通知解除合同收回出租用房，但该通知书无第三人何国军签字，无法证实已送达给第三人何国军，因此无法确认双方解除了租赁协议。第三人何国军锁门撤离租赁用房后，自己又制作了终止租赁协议书，原告在该协议上加盖原告公章，该协议系双方真实意思表示，足以证实双方均同意且确已解除了租赁协议。被告对此提出异议，但没有提供相反证据予以推翻，故被告关于不能确认原告与第三人何国军解除了租赁合同的主张，不予采信。原告与第三人何国军解除了租赁合同关系的事实，予以认定。合同的成立和生效，需当事人就合同必需的主要条款达成一致意见。原告在第三人何国军搬离、双方解除租赁协议后，被告实际占用原告房产，应向原告缴纳占用费用，所以原告向被告收取房屋使用费，属避免自己损失的一种方法（同时给予被告合理搬迁期间），不能据此认定原告与被告就租赁房屋的诸多事项达成了一致意见，双方形成了租赁合同关系（即使形成租赁合同关系，因双方未有具体约定，属不定期租赁，原告也可随时解除合同）。被告占有、使用原告的房产系基于与第三人何国军之间的房屋租赁合同这一基础性事实，正是基于该合同事实，被告才取得了占有、使用诉争房产的正当性和合法性，即使原告知道且同意该租赁合同关系（承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效）、在何国军搬离后，原告收取被告有关费用，都不能改变这一事实。故被告主张与原告形成新的租赁合同关系，不予采信。原告与第三人何国军双方解除了租赁协议后，被告继续占有、使用诉争房产，无法律上的依据。原告现诉请被告搬离、腾出所占房产，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决：被告威海市圣爵士网络有限公司文登一部于判决生效后十五日内，从原告文登市金都大厦有限公司办公楼二楼所占有和使用的经营用房搬出，将房屋返还给原告文登市金都大厦有限公司。案件受理费50元，由被告承担。
上诉人威海市圣爵士网络有限公司文登一部不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、2010年4月15日与被上诉人何国军签订租赁合同的并非被上诉人文登市金都大厦有限公司，而是刘进军，原审未查明租赁房屋的产权人及其与刘进军的关系，故被上诉人文登市金都大厦有限公司是否具备诉讼主体资格存在疑问；二、被上诉人文登市金都大厦有限公司为达到上诉人搬离租赁的房屋的目的，与被上诉人何国军恶意串通，以放弃要求被上诉人何国军偿还欠付的租金及违约金为条件补签了解除租赁合同的协议，其行为损害了上诉人的合法权益，应当认定无效；三、上诉人与被上诉人文登市金都大厦有限公司达成的租赁协议是在原租赁合同的基础上达成的，原定租金和租期不变，且租金由上诉人直接向被上诉人文登市金都大厦有限公司直接交付，并非独立于原租赁合同之外的协议。综上，请求撤销原判，发回重审或驳回被上诉人文登市金都大厦有限公司的诉讼请求。
被上诉人文登市金都大厦有限公司答辩称，刘进军系被上诉人文登市金都大厦有限公司的法定代表人，其与被上诉人何国军签订租赁合同系履行职务行为；其与被上诉人何国军之间不存在恶意串通；其收取房屋使用费是基于上诉人使用诉争房屋而应交纳的费用，其与上诉人之间并未签订新的租赁合同。原审判决正确，请求维持。
被上诉人何国军答辩称，原审判决正确，请求维持。
二审审理查明，被上诉人文登市金都大厦有限公司提供文房权证市区字第××号房屋所有权证，以证实其为诉争房屋的所有权人；提供企业法人营业执照和组织机构代码证证实刘进军系其法定代表人。被上诉人何国军收取了上诉人2013年4月底之前的租金。被上诉人文登市金都大厦有限公司否认与上诉人之间达成新的租赁协议，并主张其收取上诉人款项系其按照2013年5月31日给上诉人的通知而收取的上诉人使用两个月的诉争房屋的房屋使用费，而非房租租金。
本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，被上诉人文登市金都大厦有限公司提供的房屋所有权证，可以证实其为诉争房屋的所有权人，提供企业法人营业执照和组织机构代码证亦可以证实刘进军系其法定代表人，故2010年4月15日刘进军与被上诉人何国军签订租赁合同系刘进军作为被上诉人文登市金都大厦有限公司的法定代表人与被上诉人何国军所签，刘进军该行为应属职务行为其该合同项下的权利义务应由被上诉人文登市金都大厦有限公司承担。故被上诉人文登市金都大厦有限公司作为诉争房屋的所有权人诉讼主体适格，上诉人该项上诉主张，理由不当，本院不予支持。二被上诉人经协商达成终止租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应当有效。上诉人主张二被上诉人恶意串通损害其合法权益，但未提供充足的证据予以证实，且二被上诉人均予以否认，故上诉人该项上诉主张，证据不足，本院亦不予支持。根据合同的相对性原则，上诉人与被上诉人何国军签订的房屋转租合同仅对上诉人与被上诉人何国军具有约束力，对被上诉人文登市金都大厦有限公司并无约束力。被上诉人文登市金都大厦有限公司知道上诉人与被上诉人何国军该转租行为，上诉人与被上诉人何国军该转租行为有效。上诉人与被上诉人何国军之间转租合同存在的前提与基础是二被上诉人之间租赁合同真实有效，且在履行过程中，现二被上诉人已经协商解除双方之间的租赁合同，故上诉人与被上诉人何国军之间的转租合同已无继续履行的基础，亦应解除。如上诉人认为其权益受到侵害，可另行向被上诉人何国军主张权利。上诉人主张其与被上诉人文登市金都大厦有限公司在原有租赁合同上形成新的租赁关系，但双方之间未签订书面合同，且被上诉人文登市金都大厦有限公司已于2013年5月31日向上诉人送达通知一份，告知上诉人其已与被上诉人何国军解除了租赁合同并收回经营用房，同时给予上诉人一定的期限搬离诉争房屋并应交纳房屋使用费，上诉人也交纳了10000元的房屋使用费，故应认定上诉人与被上诉人文登市金都大厦有限公司未形成新的租赁关系。上诉人该项上诉主张理由不当、证据不足，本院亦不予支持。
综上，上诉人上诉理由不当，证据不足，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人威海市圣爵士网络有限公司文登一部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万景周
审 判 员 郑华章
代理审判员 李佳忆
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 林美廷