江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终6685号
上诉人（原审原告）：查日军，男，1971年3月9日生，汉族，东南大学教师，住南京市玄武区。
上诉人（原审原告）：张园琴，女，1979年11月6日生，汉族，江苏边城集团建筑师，住南京市玄武区。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：王志杰，江苏苏豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王宁杰，男，1968年10月22日生，汉族，华泰证券公司员工，住南京市鼓楼区。
上诉人查日军、张园琴因与被上诉人王宁杰房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初6180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人查日军、张园琴及其委托诉讼代理人王志杰，被上诉人王宁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
查日军、张园琴上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判被上诉人返还上诉人5万元定金及按定金罚则给付上诉人5万元；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审认定上诉人以被上诉人构成欺诈为由，主张被上诉人违约，证据和依据不足，是错误的。被上诉人对上诉人进行了欺诈。首先，被上诉人网上发布的房屋产权面积为130平方米，而被上诉人房屋实际产权面积为80.67平方米，属于典型的欺诈行为。其次，被上诉人对上诉人进行了价格欺诈。以130平方米产权房为基准，房屋总价350万元，每平方米售价为26923元/平方米。而该小区平均单价为32465元/平方米，被上诉人以此诱骗上诉人上当。再次，涉案房屋建筑年代为1976年，而被上诉人隐瞒房屋建筑年代4年，还因此在《补充协议》和《协议》中主动降价6万元，属于欺诈行为。2、原审判决认定双方在《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》登记价格240万元的条款无效，是错误的。存量房交易合同，是双方当事人以产权证为依据达成的合议，并且上报了房产局备案，办理交易手续。该合同是依法成立的，受法律保护，根本不存在偷税漏税，判决书的认定是错误的。3、原审判决认为《承诺书》、《补充协议》和《协议》合法有效，是错误的。《承诺书》、《补充协议》和《协议》是显失公平依法可以撤销的合同。被上诉人改变房屋结构，未向规划部门申请，未经规划部门批准，擅自改变房屋内部结构，把一层改为二层，把两室一厅一卫，改造成在原房的基础上增加了三室两厅一卫，总违章面积达50平方米。《承诺书》是建立在违章的基础上的，《补充协议》、《协议》都是在此基础上的延伸，是用装修的方式，粉饰了违章建筑，意在用违章的方式达到洗黑钱93万元巨款的目的。《承诺书》、《补充协议》、《协议》违反商品房交易的原则，是法律禁止的交易行为，是显失公平的行为，依照合同法第五十四条可以撤销。4、上诉人认为，双方签订的阴合同是依法可撤销的合同，阴合同撤销后，阳合同也无履行的条件。不动产房屋是不可以分割履行的，一旦分割就危及房屋的安全，也失去房屋的使用价值。在此基础上，我们才增加了解除合同这个请求。因为被上诉人隐瞒了违章建筑的事实，所以本案合同不能履行的责任应当由被上诉人承担，被上诉人应当按照定金罚则承担责任。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
王宁杰辩称：被上诉人不存在欺诈行为。上诉人看房2-3次以后才购买，买房的时候房产证都已经看过了。被上诉人是参照隔壁邻居装修改造。在整个过程中，上诉人对于房屋的装修、钢结构如何搭建，都进行了详细的询问，被上诉人将搭建钢结构、装修的过程，如何布局，完完全全向上诉人说明了。张园琴是建筑行业的工作人员，对房屋的结构非常了解。涉案房屋是1976年的老房子，该事实被上诉人是后来才知道的，之前被上诉人只知道是80年代左右的房屋。当时经过谈判，被上诉人在339万元总房款的基础上，让了6万元，要求继续履约。上诉人要求解约，不购买房屋，违反诚信原则。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
查日军、张园琴向一审法院起诉请求：判令撤销原、被告双方签订的房屋买卖阴阳合同中的阴合同；被告双倍返还两原告10万元定金（含被告收取的定金5万元）；被告承担本案诉讼费用。后查日军、张园琴将诉讼请求变更为：判令解除原、被告双方签订的所有房屋买卖合同（两原告不再购买案涉房屋）；被告双倍返还两原告10万元定金（含被告收取的定金5万元）；被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：被告系坐落于南京市××区××路××室房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人，建筑面积80.67平方米，建筑年代为1976年。
2016年8月30日，被告在“365淘房”网发布了“天山路小区5室3厅2卫130平方产权房精装”、售价为350万元、建筑年代为1980年的售房信息。
2016年9月24日，两原告、被告与案外人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（中介机构，以下简称我爱我家公司）三方签订《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》一份，约定：被告将案涉房屋出售给两原告，两原告也已充分了解该房屋及其相应的土地使用权具体情况，并自愿买受该房屋，房屋建筑面积80.67平方米；房屋转让价格为240万元，其中包含定金和尾款各5万元；双方同意90万元房款不存入监管账户，于2017年1月31日前送件当日双方自行给付；被告同意两原告申请个人住房抵押贷款140万元，用于支付房屋转让价款的余额，两原告同意于2016年11月10日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入住房置业担保机构设立的存量房交易结算资金监管账户；被告同意两原告自留尾款5万元，于房屋交付时双方自行给付；在过户前如有一方违约，按定金罚则承担违约责任等。当日，被告收取两原告购房定金5万元，出具了定金收条。双方同时签订《承诺书》一份，载明：房屋实际转让价格为339万元，网签申报价为240万元，其中的差额部分共计99万元于送件当日由两原告另行支付给被告等。
2016年10月5日，原、被告双方在我爱我家公司工作人员杨梅的见证下签订《补充协议》一份（手写件），载明：双方协商一致，因房龄原因，对该房屋总价作出调整，双方协商一致房屋总价为333万元，双方于2016年10月10日前至我爱我家公司处重新签订补充协议，双方约定后，不得再有反悔，否则按违约处理。当日，原、被告双方又签订《协议》一份（打印件），载明：原、被告双方就房屋买卖交易达成以下约定：房屋总价333万元，其中含装修（附属设施）转让价格93万元整；双方同意以240万元的价格到房产局申请登记，并同意按照契税部门最后的评估价格作为缴纳相关税费的依据，此税费由两原告承担；本协议为合同不可分割的部分，并具备同等效力。
为进一步了解案件事实情况，一审法院到我爱我家公司进行了调查。工作人员杨梅陈述：查日军、张园琴打电话给我们要求看案涉房屋，2016年9月24日我带两人去看后，两人表示满意，当晚即与王宁杰签订了《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，并向王宁杰交纳定金5万元。同时，双方签订《承诺书》一份，明确房价加装修合计339万元，其中装修99万元。后应查日军、张园琴要求，我和王宁杰调取了房龄资料。知晓确切房龄后，查日军、张园琴要求再降价。双方经协商签订《补充协议》一份，将房屋总价降为333万元。为正式起见，当日签订相应的打印协议一份。此后不久，查日军、张园琴表示不想再购案涉房屋，要求退还全部定金。双方就定金退还问题未能达成一致意见，查日军、张园琴起诉。
审理过程中，两原告提交了南京市玄武区城市管理行政执法局调查通知书一份，证明案涉房屋实际面积大于房产证面积，超出的面积属于违章建筑。被告否认房屋存在违建，被告是参照别人的房屋进行了装修。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告查日军、张园琴为购买被告名下的房屋，与被告王宁杰签订了《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》、《承诺书》、《补充协议》、《协议》。从双方签订上述合同的协商过程分析，双方对案涉房屋的交易价格由339万元调整为333万元，240万元只是双方至房产登记部门办理相关手续的登记价格。显然，双方签订的《承诺书》因双方一致的意思表示而对相关条款予以变更，而双方协商确定的登记价格240万元与双方真实意思表示的交易价格333万元相差甚大，导致国家税收相应减少，损害了国家利益，因而双方在《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》、《承诺书》、《补充协议》、《协议》中关于登记价格240万元的条款无效。合同部分条款无效，不影响合同其他条款的效力，因此，除上述登记240万元的价格条款无效外，《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》、《承诺书》、《补充协议》、《协议》的其他内容均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定严格履行义务。
合同签订后，由于两原告认为被告未告知案涉房屋的真实状况构成欺诈而不同意履行合同，双方签订的上述协议未实际履行，而双方就解除合同事宜又未能达成一致意见。现两原告明确表示不再购买案涉房屋，符合合同法规定的合同解除的要件，故对两原告要求解除双方之间的所有买卖合同的诉讼请求，因双方协商确定的登记价格240万元的条款无效，不存在解除的问题，其他合同条款可依法解除，一审法院予以支持。
合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，两原告以被告构成欺诈为由，主张被告违约，证据和依据不足，一审法院不予支持。两原告不愿购买案涉房屋，属于不履行约定的债务的行为，故其无权要求返还定金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第二项、第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、确认原告查日军、张园琴与被告王宁杰签订的关于买卖坐落于南京市××区××路××室房屋的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》、《承诺书》、《补充协议》、《协议》于判决生效之日解除（上述协议中关于双方协商确定的登记价格为240万元的条款因无效而除外）。二、驳回原告查日军、张园琴的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由两原告负担。
本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1、2016年12月3日举报信复印件一份，证明上诉人请求南京市城市管理局对涉案房屋内的违法建筑依职权查处并回复。2、南京市玄武区城管立案调查及房屋建筑规划许可确认函复印件，证明南京市玄武区城市管理局对涉案房屋进行航拍、室内拍照进行调查，玄武区建设房产和交通局认定房屋外立面8平方米为违章建筑。3、南京市玄武区城市管理综合行政执法局限期拆除告知书复印件1份，证明涉案房屋内违章建筑被限期拆除。4、关于天山路7号403室室内搭建钢结构性质规划认定的复函，证明南京市规划局认定涉案房屋屋内搭建的钢结构无建设工程规划许可证。5、录音一份，证明并非上诉人不想购买涉案房屋，而是上诉人通过中介向被上诉人提出要室内阁楼搭建的相关手续和批文，被上诉人答复没有，上诉人才明确知道涉案房屋含有违章建筑，涉案房屋的买卖不受法律保护，故而向被上诉人提出退还定金，如不退还则提起诉讼程序。被上诉人质证意见如下：1、上诉人在一审第一次开庭之后确实举报了被上诉人。但在2016年10月5日双方签订第二份补充协议过程中，上诉人完全清楚被上诉人对房屋是如何装修的，然后上诉人才再次签约。2、关于玄武区城管部门的立案调查予以认可，被上诉人一直是配合调查的。3、被上诉人没有收到该告知书，也没有人要求被上诉人进行拆除。涉案房屋的邻居都是这样搭建的。4、室内搭建钢结构属于被上诉人家室内装修，不会到规划部门报批。涉案房屋老是漏雨，被上诉人装修将屋顶进行了改善，也得到了南京市机关事务管理局房产部门的认可，城管部门也未要求被上诉人拆除。5、该录音是上诉人和中介的对话，被上诉人没有参与谈判，也不知道上诉人进行了录音。从录音中上诉人和中介的对话可以看出所有装修过程在签订协议前和签订协议过程中都向对方作了详细说明，被上诉人不存在欺诈和隐瞒的情况。
被上诉人向本院提交录音证据一份，证明被上诉人没有对上诉人隐瞒房龄问题、价格问题、装修问题。上诉人认为，该录音是建立在合同无效的基础上的，故对该录音的真实性、合法性和关联性不予认可。本院对上诉人与被上诉人提交的证据的真实性予以认可，对其证明目的在下文综合论述。
对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人为购买被上诉人所有的涉案房屋，与被上诉人相继签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》、《承诺书》、《补充协议》、《协议》。《承诺书》载明房屋实际转让价格为339元，网签申报价格为240万元，《协议》载明房屋总价333万元，双方同意以240万元的价格到房产局申请登记，故《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》中载明的交易价格240万元并非双方当事人的真实意思表示，该240万元价格的约定应属无效。根据上述协议的约定，双方的真实意思系以333万元的价格买卖涉案房屋，双方应按该交易价格履行相应的合同义务。
关于上诉人称被上诉人对其进行欺诈。本院认为，关于面积欺诈。虽然被上诉人在“365淘房”上发布的房屋信息载明涉案房屋为“130平方产权房精装”，但是上诉人和被上诉人签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》中已经明确了房屋建筑面积80.67平方米，故上诉人称被上诉人对其进行了面积欺诈，与事实不符，本院不予采纳。关于价格欺诈。本院认为，双方签订合同时，上诉人已经知晓房屋的建筑面积和总价，上诉人可结合市场行情对房屋的价值进行判断，并进而决定是否交易。上诉人以涉案房屋按建筑面积计算的单价高于市场单价，而以130平方米实际面积计算的单价低于市场单价，即认为被上诉人对其进行了误导和欺诈，依据不足，本院不予采纳。关于房龄欺诈。虽然被上诉人在“365淘房”上发布的房屋信息载明涉案房屋年代为“1980年”，但是上诉人和被上诉人签订《补充协议》前已经知晓了涉案房屋的建筑年代为1976年，在此基础上，双方协商降低房价，签订了《补充协议》，故上诉人称被上诉人对其进行了房屋建筑年代欺诈，亦与事实不符，本院不予采纳。
关于上诉人以涉案房屋内存在违章建筑为由要求解除合同，并要求被上诉人双倍返还定金的请求。本院认为，双方签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》中已经明确了房屋建筑面积80.67平方米，双方系以该产权面积为依据进行交易，至于房屋内部存在的自行搭建部分，根据被上诉人二审提交的录音，在双方签订《补充协议》前，被上诉人告知了上诉人阁楼是其自己加盖的，上诉人在此情况之下选择继续交易，应视为其认同购买时房屋的现状，现上诉人以房屋内部存在违章建筑为由要求解除合同，构成违约，其无权要求被上诉人返还定金。
综上所述，查日军、张园琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人查日军、张园琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年十一月二日
书记员 汪海燕