安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第03435号
上诉人（原审被告）：王廉，个体工商户。
委托代理人：陈军，安徽中天恒律师事务所律师。
委托代理人：朱亚娟，安徽中天恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：合肥神马电工股份有限公司，住所地安徽省合肥市濉溪路2号，组织机构代码14897420-7。
法定代表人：陈刚，该公司总经理。
委托代理人：褚峰，安徽卓泰律师事务所律师。
上诉人王廉因房屋租赁合同纠纷一案，不服合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第00408号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
经审理查明：2012年5月25日，合肥神马电工股份有限公司神马公司（以下简称神马公司，出租方，合同中甲方）与王廉（承租方，合同中乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方所有的位于合肥市濉溪路2号阜阳北路南面第三间门面房，面积为42.8㎡，房屋租赁期为六个月，自2012年5月25日起至2012年11月24日止；月租金为2300元，租金总额为13800元，支付方式为月付，乙方必须提前十天支付下月房租；租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满前一个月书面通知甲方；租赁期满合同自然终止，乙方应于房屋租赁期满后，将承租的房屋及附属设施、设备交还给甲方；租赁期满，乙方应如期交还房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日，应当向甲方支付原日租金5倍的滞纳金，以此类推。租赁期满起5日内，乙方应将原所租房屋内的乙方所有的物品搬出，否则甲方有权自行处置。该合同还就双方的其他权利义务作了详细约定。前述合同签订后，双方依约履行了合同义务。租赁期限届满即2012年11月24日后，双方未再签订房屋租赁合同，王廉未向神马公司返还租赁房屋，神马公司多次要求王廉返还房屋未果，遂于2013年12月23日诉至原审法院，请求判令：1、王廉立即返还神马公司出租房屋；2、王廉向神马公司支付租金27600元及违约金138000元（暂计算至起诉时），顺延至房屋交付时止；3、王廉承担本案诉讼费用。
另查明：因合肥市阜阳路高架桥施工影响，神马公司（协议中甲方）与王廉（协议中乙方）于2012年4月28日签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定在阜阳路高架桥施工期间（即2012年4月1日起至2013年3月31日止），乙方所租的房屋租金下调20%，在此期间按双方签订的房屋租赁合同约定的租金的80%执行，同时约定本协议有效期为2012年4月1日起至2013年3月31日止，在本补充协议有效期内，若双方签订的房屋租赁合同解除或终止，本补充协议也即自行终止。
再查明：2008年11月27日，神马公司收取王廉租房押金1700元，并向王廉出具收据一份。
原审法院审理后认为：神马公司与王廉之间签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》均系双方真实意思表示，内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，租赁期间届满，双方未再签订租赁合同，王廉作为承租人应当返还租赁房屋，同时，因《房屋租赁合同》期满终止，根据《房屋租赁合同补充协议》的约定，该补充协议约定的权利义务同时终止。王廉辩称其与神马公司之间达成新的租赁合意，但未提供证据予以证实，且神马公司对此予以否认，王廉在庭审中亦自认其与神马公司之间就租期、租金、租赁面积等未达成一致，故王廉的辩称理由不能成立，不予支持，租赁期间届满即2012年11月24日之后，王廉未按照合同约定返还房屋的行为已经构成违约，应当承担违约责任，故神马公司要求王廉返还房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，应予以支持。关于神马公司要求王廉支付自2012年12月起的房屋租金的诉讼请求，该院认为，双方之间的租赁合同虽已履行期限届满，但负有腾房义务的承租人即王廉未按约返还房屋，对租赁房屋仍然占有使用，应当支付逾期腾房占有使用费，该房屋占有使用费的计算标准参照双方之间的房屋租赁合同约定的租金标准即每月2300元，自2012年12月起计至王廉返还房屋时止，暂计至2013年11月的租金为27600元（2300元／月×12个月）。关于神马公司要求王廉按照合同约定的租金5倍标准支付违约金的诉讼请求，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，同时规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。该院认为，租赁合同期满后，王廉仍占有使用房屋、未按约返还房屋的行为已经构成违约，应当承担违约责任，但违约金标准明显过高，王廉的违约行为给神马公司造成的实际损失应为房屋占有使用费即房屋租金的损失，神马公司未提供证据证实其存在其他损失，故对违约金标准予以适当减少，违约金按照王廉应付租金的1.3倍计算，计为35880元（27600元×1.3倍）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、王廉于判决生效之日起十日内将位于合肥市濉溪路2号阜阳北路南面第三间门面房腾空并返还给神马公司；二、王廉于判决生效之日起十日内支付神马公司房屋租金27600元（自2012年12月1日起暂计算至2013年11月30日，此后按照合同约定的月租金2300元的标准计至实际返还房屋时止）以及违约金35880元；三、驳回神马公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为2306元，由神马公司负担1420元，由王廉负担886元。
王廉上诉称：1、在书面协议期满后，我方根据王红波的指示向金建芽的账户汇款30846元，此应视为双方达成了新的租赁合意；2、双方租赁合同补充协议约定在2012年4月1日至2013年3月31日，阜阳路高架桥施工期间，房屋租金下调20%，原审判决按照2300元计算2012年12月1日至2013年11月30日期间的租金错误；3、我方已经给付的押金1700元应从应付租金中扣除；4、违约金计算适用法律错误，应是租金损失的30%，而不是1.3倍。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。
神马公司辩称：王廉支付的30846元与我公司无关，王廉在合同到期后，未与公司协商，单方面与股东谈后就进行了支付，其支付也未经股东同意。高架桥建设期间的优惠已经进行了计算，押金属实我方愿意在租金内扣除。王廉柱状违约金过高没有依据。
本院认为：王廉与神马公司的租赁合同于2012年11月24日到期。合同到期后，双方并未就继续建立租赁合同关系达成一致意见，但王廉一直占有使用房屋至今，原审判决王廉返还房屋并比照原租金标准支付房屋占有使用费并无不当，应予以维持。王廉依据杜世笙于2012年11月26日向金建芽账户汇款30846元汇款单主张其依照神马公司股东王红波的指示向金建芽账户汇款行为即视为与神马公司建立租赁合同关系，没有依据，本院不予支持。首先，汇款人杜世笙身份及其汇款行为性质从现有材料未能反映；其次，王红波系神马公司股东，其行为并不当然代表神马公司；再次，王廉对于其汇款行为系受王红波指示也未能提供证据证明，神马公司也予以否认。
关于2012年12月以后房屋占有使用费的计算标准问题。双方补充协议虽约定阜阳路高架桥施工期间，租金按照80%执行，但是同时亦约定，该期间内合同解除或终止，补充协议自行终止。因2012年11月24日以后，双方租赁合同关系终止，故该补充协议所约定的房屋租金优惠也随之终止。原审依照原租金标准2300元每月计算房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。
关于逾期交房违约金，原审已经判决王廉支付房屋逾期占用使用费，除此之外，神马公司未能证明其他损失的存在，原审依据房租1.3倍标准计算过高，依据合同法司法解释二第二十九条规定，本院酌定违约金为一年租金的30%，即27600×30%=8280元。关于房屋押金1700元，神马公司同意在王廉返还房屋时予以抵扣房租，符合相关法律规定，本院予以确认在房屋占有使用费中相应扣减。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持（2014）庐民一初字第00408号民事判决第一项，即：王廉于本判决生效之日起十日内将位于合肥市濉溪路2号阜阳北路南面第三间门面房腾空并返还给神马公司；
二、撤销（2014）庐民一初字第00408号民事判决第三项，即：驳回合肥神马电工股份有限公司的其他诉讼请求；
三、变更（2014）庐民一初字第00408号民事判决第二项为：王廉于本判决生效之日起十日内支付合肥神马股份有限公司房屋占有使用费25900元（自2012年12月1日起暂计算至2013年11月30日，此后按照合同约定的月租金2300元的标准计至实际返还房屋时止）以及违约金8280元；
四、驳回合肥神马电工股份有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费2306元，由合肥神马电工股份有限公司负担1806元，王廉负担500元；二审案件受理费1387元，由合肥神马电工股份有限公司负担602元，王廉负担785元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一四年十二月十日
书 记 员 李 颖
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。