山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第211号
上诉人（原审被告）范啸鹏。
上诉人（原审被告）车伏英。
以上二上诉人之共同委托代理人刘文革，荣成成山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）车成科。
被上诉人（原审原告）车彩娟，居民。
被上诉人（原审原告）车彩会，居民。
被上诉人（原审原告）车彩秀，居民。
被上诉人（原审原告）车彩玉，居民。
以上五被上诉人之共同委托代理人李杰，山东旭杰律师事务所律师。
以上五被上诉人之共同委托代理人王静，山东旭杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）车维明。
上诉人车某、范啸鹏因确认合同无效纠纷一案，不服荣成市人民法院（2013）荣民初字第502号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，被告车维明与邓秀娥（于2006年1月16日去世）系夫妻，二人共育有五个子女即五原告，分别为儿子车成科、长女车彩娟、次女车彩会、三女车彩秀、小女车彩玉。座落于荣成市荫子镇塘子崖村房屋［集体土地建设用地使用证号为荣集建（91）字第11270157号］系被告车维明、邓秀娥之夫妻共同财产。2012年12月27日，被告车维明与被告范啸鹏签订房屋买卖协议一份，载明“车维明将位于塘子崖村的三间住房卖给本村村民范啸鹏居住，经双方商定同意价格为贰万捌仟元整。其中附带全部的园地，协议成立款当交不欠，双方不得违约，否则要承担贰十倍的违约金。特此证明。买方：范啸鹏。卖方：车维明。证明人：车维泽，车成超。”买卖协议签订时，原告车彩玉、被告车维明及证明人车维泽、车成超在场，其余原告均不在场。契约签订当日车维明收到房款并打有收条一张，载明“今收到车某买车维明房子款280000元，空口无凭，特立此据为证。车维明2012年12月27日。”后原、被告因房屋买卖事宜协商不成，原告于2013年6月21日诉至原审法院，请求确认被告车维明与被告范啸鹏签订的房屋买卖合同无效。被告车维明对原告的诉讼请求予以认可。被告范啸鹏、车某以诉争房屋买卖合同合法有效为由提出抗辩。
原审法院另查明，被告车某、范啸鹏的户口在荣成市荫子镇塘子崖村，诉争房屋未办理过户手续。原、被告均认可涉案收条中的房款280000元为笔误，实收房款为28000元。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、房屋买卖协议、集体土地建设用地使用证、收条、证明、视听资料等相关证据在案为凭。
原审法院认为，依据我国法律规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但善意取得除外。善意取得必须同时满足以下条件：（一）、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）、以合理的价格转让；（三）、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。收条中载明收到被告车某房款28000元，而房屋买卖协议中的买方为被告范啸鹏，但因被告车某系被告范啸鹏之母且书面买卖协议系被告范啸鹏本人与被告车维明所签，故该买卖双方应认定为被告车维明与被告范啸鹏。诉争房屋的土地性质为村集体所有，被告范啸鹏作为该集体经济组织成员具备房屋过户条件却未过户，虽其与被告车维明签订的房屋买卖协议系其二人真实意思表示且被告范啸鹏就诉争房屋支付合理对价，但因不动产未办理过户登记，故上述买卖行为不构成善意取得。诉争房屋系被告车维明与妻子邓秀娥之夫妻共同财产，邓秀娥去世后，五原告作为其子女依法继承房屋份额，与被告车维明就诉争房屋形成共同共有。被告车某、范啸鹏对被告车维明称卖房一事只通知过原告车彩娟与原告车彩玉，未通知其他子女有异议，并提交视频资料及证明予以反驳，但该视频资料只能证实原告车彩玉知晓卖房一事，并不能证实其他子女对卖房一事表示同意，故其主张五原告对卖房表示同意，证据不足，不予采信。原告主张诉争房屋系共同共有且不同意被告车维明处分共有财产，要求确认被告车维明与被告范啸鹏之间的房屋买卖协议无效，于法有据，予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：被告车维明与被告范啸鹏于2012年12月27日签订的关于荣成市荫子镇塘子崖村房屋买卖合同无效。案件受理费300元，由被告车维明负担150元，被告范啸鹏负担150元。
宣判后，上诉人范啸鹏、车某不服原审法院判决，向本院提起上诉称，被上诉人车维明为生活需要在三冢泊村购买了房屋，出售涉案房屋属于对原房屋的置换，而且其对涉案房屋享有多数份额，有权处分涉案房屋，故上诉人范啸鹏与被上诉人车维明签订的农村房屋买卖协议合法有效。农村房屋买卖中很少有人办理过户登记手续，上诉人范啸鹏购买涉案房屋系善意，已依法取得所有权。故请求撤销原判，依法改判。
被上诉人车成科、车彩娟、车彩会、车彩秀、车彩玉答辩称，被上诉人车维明在三冢泊村购买房屋的行为与诉争房屋买卖合同是否有效不具有关联性，而其他共同共有人的份额大小与诉争房屋买卖合同的效力也无涉。上诉人范啸鹏作为同村村民明知涉案房产属于六被上诉人共同共有，在签订诉争房屋买卖合同时未征得除被上诉人车维明外其他共同共有人的同意，且涉案房屋未办理产权变更登记，故上诉人范啸鹏购买涉案房屋的行为并非善意，诉争房屋买卖合同应认定为无效合同。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人车维明答辩称，其认为诉争房屋买卖合同无效，同意返还收取上诉人范啸鹏的购房款并给付利息。
案经二审审理查明，上诉人提供证人车维泽证实，涉案房屋系被上诉人车维明婚后所建。2012年8月份被上诉人车维明对其说想卖房，后上诉人车某的丈夫想要买房，被上诉人车维明出价26000元并说要与子女商量，被上诉人车彩娟给证人车维泽打电话，并表示房价至少为28000元，否则不同意卖房。后来被上诉人车维明说子女都同意以28000元的价格签订了诉争房屋买卖合同，上诉人范啸鹏当时不在场，事后在合同上签的名。被上诉人车彩玉当时在场未表示反对意见；被上诉人车彩秀、车彩会不在场，但被上诉人车维明称该二人同意；被上诉人车彩娟不在场，之前在电话中已经表示同意；卖房时未征求被上诉人车成科的意见，被上诉人车成科不同意。经质证，二上诉人认为证人车维泽所述属实，可以证实出售涉案房屋系当事人之间的真实意思表示，各被上诉人也表示同意，因此诉争房屋买卖协议有效；被上诉人车成科、车彩娟、车彩会、车彩秀、车彩玉认为证人车维泽所述基本属实，可以证实被上诉人车成科不同意出售涉案房屋，亦不能证实其五人均明确同意被上诉人车维明出售涉案房屋。
另查明，二上诉人认可涉案房屋可以办理产权过户登记手续，但称未来得及办理完毕，在办理过程中被上诉人车成科、车彩娟、车彩会、车彩秀、车彩玉就提起诉讼。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，涉案房屋原系被上诉人车维明及邓秀娥之夫妻共同财产，在邓秀娥去世后未作遗产分割，故该房屋自邓秀娥去世起为被上诉人车维明及其五名子女即被上诉人车成科、车彩娟、车彩会、车彩秀、车彩玉等六人共同共有。即使被上诉人车维明出售涉案房屋系其真实意思表示，该处分行为亦应当经全体共同共有人同意。二上诉人未提供充分有效证据证实该处分行为经过被上诉人车成科、车彩娟、车彩会、车彩秀、车彩玉全体同意，证人车维泽亦未证实出卖涉案房屋征得被上诉人车成科、车彩会、车彩秀三人明示同意，现被上诉人车成科、车彩娟、车彩会、车彩秀、车彩玉通过诉讼的方式对诉争农村房屋买卖合同明确表示不予追认，故本院认定该合同并未经过涉案房屋全体共同共有人的同意，原审被告车维明无权单独处分涉案房屋。上诉人范啸鹏作为塘子崖村村民，在了解涉案房屋权属，明知被上诉人车维明仅系涉案房屋共同共有人之一，其处分权有瑕疵的情况下，仍与被上诉人车维明一人签订诉争农村房屋买卖合同，且未完成涉案房屋的产权变更登记，在合同签订过程中未尽到合理审查义务，存在重大过失，难言善意。故诉争农村房屋买卖合同应认定为无效合同。至于二上诉人主张被上诉人车维明另在三冢泊村购买住房一事，因被上诉人车维明非三冢泊村村民，在该村购买房屋能否取得所有权尚无定论，而其系塘子崖村村民，在塘子崖村仅有涉案房屋一处房产，出售后对其居住权确有影响，亦不宜认定诉争农村房屋买卖合同有效。综上，二上诉人之上诉请求，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人范啸鹏、车某共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 侯善斌
代理审判员 蒋 涛
二〇一五年四月十五日
书 记 员 王红云