浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙湖民终字第622号
上诉人（原审被告）：李江，系吴兴艺居墙纸商行业主。
委托代理人：陈卫兵，浙江银湖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢梁龙。
委托代理人：邵云天，浙江东唐人律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：湖州百姓家居装饰广场有限公司。住所地：湖州市东街***号。
法定代表人：吴斌，该公司执行董事。
委托代理人：唐跃强，该公司职工。
上诉人李江与被上诉人谢梁龙、湖州百姓家居装饰广场有限公司（以下简称百姓公司）房屋租赁合同纠纷一案，吴兴区人民法院于2014年10月14日作出（2014）湖吴民初字第1126号民事判决，上诉人李江不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，经过阅卷和调查，询问当事人，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年5月7日，李江与湖州市百姓家居装饰广场（以下简称家居广场）签订《家居广场营业房租赁合同》（下简称2013年合同1）。合同约定：李江租赁家居广场东街239号4幢、9幢二楼405号营业房（下简称405租赁房）一间，租赁期限1年，自2012年5月8日起至2013年5月7日止，年租金为21254元、服务费为49594元，租金和服务费由李江于每期租金到期日前5日内支付。2013年2月7日，李江又与家居广场签订《家居广场营业房租赁合同》（下简称2013年合同2）。合同约定：李江租赁家居广场东街239号4幢、9幢二楼409号营业房（下简称409租赁房）一间，租赁期限1年，自2013年2月8日起至2014年2月7日止，年租金为5184元、服务费为12096元，租金和服务费由李江于每期租金到期日前5日内支付。此外，两合同还均约定了家居广场两种违约情形及其责任：1、家居广场未按合同规定的时间提供营业场地，每天按租金总额的千分之三支付违约金；2、家居广场违反合同提交收回营业场地，应双倍返还保证金，同时返还已经交纳的未履行期租金和服务费。合同签订后，家居广场按约提供了租赁房屋，李江按约付清了两租赁合同期内的租金和服务费。但合同期限届满后，李江虽同意续租，但双方未实际签订新的租赁合同，而李江仍占用405租赁房和409租赁房。2014年3月7日至6月28日家居广场进行改建装修，期间，家居广场与李江关于家居广场改建装修造成租赁房屋营业影响达成免租金8078元的条款，并列入双方新签订的《家居广场营业房屋租赁合同》（下简称2014年合同）的第12条中。2014年合同的签订落款时间为6月7日。期间因第三人百姓公司内部股权变更，由第三人举办的家居广场截止4月30日前对李江的租金和服务费债权转让给谢梁龙，6月24日家居广场和谢梁龙向李江作出债权转让的书面通知，通知明确转让债权金额为73370元。6月25日谢梁龙通过顺丰速运（湖州）有限公司向李江邮寄债权转让通知，但邮件并非由李江本人签收。7月24日，谢梁龙向该院提起诉讼，主张转让取得的债权，该院于7月28日向李江送达了起诉状副本以及作为随状证据的债权转让通知，8月15日庭审中，谢梁龙出示债权转让通知并交由李江质证。该案庭审后，谢梁龙撤回了起诉。另查明：坐落于湖州市吴兴区东街239号4幢、9幢房屋产权属于湖州建设房地产开发有限公司，该公司将前述房屋出租给家居广场，并同意家居广场转租，租赁期限自2011年1月1日起至2014年5月30日止。
原审法院审理认为：家居广场与李江签订的2013年合同1和2013年合同2系真实意思表示，内容也不违反法律、法规的禁止性规定，故确认两份租赁合同均合法有效，租赁期限届满后，李江虽同意续租，但未签订租赁合同又实际占用405租赁房和409租赁房，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，李江仍应按原合同确定的租金和服务费标准履行相关义务，但租赁期限为不定期。因此，家居广场与李江之间在租赁合同期限届满后仍存在有效的租赁关系，李江主张双方未形成有效的租赁合同的辩解违背事实与法律规定，该院不予采纳。对于李江认为服务费条款显失公平的主张，根据合同的内容，服务费金额属于约定内容，并非格式确定，而且李江也没有提交有效证据佐证显失公平，故李江该主张该院不予采信。对于李江提出家居广场改建装修造成其损失超过谢梁龙诉请的辩解，因改建装修不属于本案租赁合同约定的家居广场承担违约责任的两种情形之一，即不属于家居广场未提供营业场所和提前收回营业场所这两种情形，故李江主张违约赔偿不符合合同约定，其辩解证据不足，该院不予采纳。虽李江与家居广场就改建装修造成租赁用房经营影响达成了补偿约定，但该补偿已经通过免租金方式实际履行，李江如主张约定赔偿也属于重复行使权利，该院不能支持。而谢梁龙受让家居广场对李江的债权后，向李江邮寄了债权转让通知，尽管李江辩称不知道债权转让，但之前的另案诉讼中，李江已经收到了债权转让通知，也在该案的庭审中对债权转让通知进行了质证。因此，本案债权转让通知已经到达李江，债权转让符合法律规定，谢梁龙据此主张受让债权于法有据，且其按原租赁合同标准主张租金和服务费符合法律规定。故谢梁龙的诉请该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第八十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定之规定，判决如下：李江应给付谢梁龙租金和服务费73370元，限于判决生效之日起十日内清偿。如果李江未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件案受理费1634元，减半收取817元，由李江承担。
李江不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、双方当事人签订的房屋租赁合同存在不公平，服务费远远高于房屋租金本身，但百姓公司并未提供相关的管理服务工作，整个市场脏乱差，一审认定合同中的服务费金额属于约定内容并非格式合同，以李江未提交证据证明合同显失公平为由否定其答辩意见，但法院理应分配给百姓公司更多的举证责任，责令百姓公司公布其服务项目和管理内容，否则应认定百姓公司构成违约；二、李江与百姓公司没有续签广场东街239号4幢、9幢405、409号营业房的租赁合同，一审法院审理认为原租赁合同继续有效，李江仍应按原合同确定的租金和服务费标准履行相关义务，但租赁期限不确定。但是，合同法第236条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。此处的原租赁合同应理解为租赁关系，其并不包括原合同中的服务费内容。李江继续使用租赁物只是适用原合同中约定的使用费即房屋租金事项，而服务费只能根据出租人所能提供的基本设施、服务项目和管理工作，经与承租人协商一致后才能最终确定。因此房屋使用费即房屋租金适用原合同的规定，而针对服务费内容却不能自动适用；三、一审法院认为装修改建不属于租赁合同约定的家居广场承担违约责任的两种情形之一是错误的。在房屋租赁期内李江的店面被拆除，符合违约责任中“未按起租时间提供营业场地”的规定，此处的起租时间应作广义解释，理应包含租赁开始后合同约定范围内的整个期限，因此百姓公司构成违约；四、一审法院认为李江与百姓公司就改建装修达成补偿约定，但事实情况是该补偿约定只是对李江原有装修的补偿，因装修造成的经营损失和违约损失并未得到赔偿。由于百姓公司的违约，造成李江巨大的经济损失，因此出租方没有理由收取合同期间的租金及管理费。综上，请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决，改判驳回李江的诉讼请求。
谢梁龙答辩称：本案房屋租赁合同是平等的双方主体协商一致的结果，不存在李江所谓的不公平，合同中约定的服务费也是双方协商后的结果，且百姓公司与经营户之间签订的租赁合同已经十多年了，一直都是这样签订。市场举办方对市场的经营管理服务是多方面的，付出的工作也是多方面的，一审中已经作出了详细的说明。李江提出百姓公司的服务管理存在瑕疵与实际不符。关于李江提出原租赁合同到期后，承租人继续使用租赁物，租赁关系不包括服务费的主张，是不成立的。本案是租赁合同纠纷，而租赁合同在法理上属于广义的服务合同类型，本案的服务费类似于物业服务合同类型，属于广义的服务合同类型。而且不签订书面合同的原因并不在于百姓公司一方，而是在李江一方。因此双方虽未签订书面合同，对租金和服务费应适用原合同。关于装修改建造成违约损失，该装修改建实际上是市场与经营户达成一致意见后进行的，市场方在装修前征求了经营户的意见，李江认为装修改建是违约行为的理由不能成立。即使是违约，李江也应提起反诉或另行诉讼。关于装修补偿的问题，2014年6月7日李江与市场签订合同，约定本次改建营业房含装修等补偿。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
百姓公司答辩称：请求二审法院依法判决。
二审中，李江向本院提交以下证据：证据1，家居广场出具的双向管理公约，该公约约定家居广场应为承租户提供基本条件等相关内容，但其并未做到，证明百姓公司在管理方面存在违约；证据2、情况说明，证明家居广场与各承租户2014年所签订合同中补偿款只是对2014年4月28日以后的损失进行的补偿，对4月28日以前的损失并没有进行补偿。
谢梁龙质证认为，证据1签订时间是2012年5月31日，且是市场方与马东梅一方签订，不能达到相关证明目的，相反这份公约实际上可以证明市场方是提供有多项服务内容的；证据2与市场与承租户签订的补偿条款是自相矛盾的。
百姓公司质证认为，对证据1的真实性无异议，证据2与装修期时间自相矛盾。
本院经审查认为，证据1系家居广场服务管理中心与马冬梅所签订，时间落款为2012年5月31日，与本案不具有关联性，无法达到相关证明目的，本院对该证据的证明效力不予认定；证据2表述不清，含义模糊，其中“各承租户”具体是否包含李江在内，“今年签订合同中的补偿款”是否即为2014年6月7日李江与家居广场所签合同，均不明确。且该证据与此前双方的补偿约定存在矛盾，百姓公司对该证据未予认可，因此本院对该证据的证明效力不予认定。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、合同（包括不定期合同）中的服务费应否予以支持；二、改建装修是否属于违约行为；三、百姓公司与李江的补偿约定是否包括对经营损失和违约损失的补偿。
关于争议焦点一，2012年5月7日及2013年2月7日李江与家居广场所签订的营业房租赁合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。现李江诉称，其与百姓公司之间的房屋租赁合同显失公平，服务费过高，本院对该上诉意见不予采纳，理由如下：首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第（二）项、第五十五条规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内，请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。但李江一方从2012年5月7日起至今，未行使其撤销权；其次，根据2012年合同，李江所租赁营业房面积123平方米，年租金及服务费总计70848元；2013年合同，李江所租赁营业房面积为30平方米，年租金及服务费总计17280元，综合考虑涉案营业房的面积、所处地段，年收费尚在合理范围内，并无明显畸高；再次，李江认为家居广场未提供相应的服务管理，但未有充分的证据证明双方曾就服务内容作出过明确的约定，也未证明家居广场的服务明显违反了前述约定并达到违约之程度，并且其在2014年6月7日继续与家居广场签订租赁合同，该合同中服务费同样远高于租金；最后，虽然2012年及2013年合同到期后双方暂未签订新的租赁合同，但李江一直实际占用涉案租赁房屋，并在家居广场催告办理续租手续的通知上签字表示同意续租。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，双方此前签订的租赁合同条款继续适用，发生变化的仅仅是租赁期限，双方关于服务费的约定仍然有效。综上，本院对该节上诉理由不予支持。
关于争议焦点二，双方在2012年及2013年合同中约定，家居广场的违约责任主要有：1、甲方（家居广场）未按合同规定时间提供营业场所，应按租金总额的每天千分之三计付违约金给乙方（李江）；2、如甲方违反合同提前收回营业场地，应双倍返还合同保证金，以及同时返还已交纳的未履行期租金、服务费。结合合同条款来看，双方实际上就家居广场拒不提供营业房或提前收回广场运营两种违约情况进行了约定，但对于租赁期内对家居广场进行装修是否构成根本性违约，并未有明确约定，本院亦难以认定家居广场因此存在违约责任。并且，在2014年合同中，双方约定租赁期限自2014年4月28日至2015年4月27日止，而家居广场当时已经处于装修中，直至2014年6月28日方完成装修重新开业，从常理推断，李江与家居广场应就装修事宜协商一致，双方均不认为装修构成违约。因此，对李江关于改建装修属于违约行为的上诉理由，本院不予支持。
关于争议焦点三，双方所签订的2014年合同第十二条“……甲方优惠乙方营业房装修一个月，租金计8078元”。考虑到家居广场装修主要针对一楼，李江作为二楼经营户受到的影响相对较小，且李江未能举证证明其具体装修损失及经营损失的数额，故本院难以认定该补偿是否包含李江的经营损失，其可待证据充分后就该项主张另行起诉。至于违约损失，因李江尚未能提供足够证据证明家居广场存在违约责任，故对该节上诉理由，本院亦不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1634元，由上诉人李江承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 耿延冰
审 判 员 邱金海
代理审判员 周辰晨
二〇一五年二月十二日
书 记 员 贾艳红