云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第313号上诉人（原审原告）韦赵桂莎，女，1985年12月11日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托代理人邱文庆，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）段兴海，男，1970年1月22日出生，汉族，住昆明市盘龙区。委托代理人邹举旭、杨建新，云南欣晨光律师事务所律师。特别授权代理。上诉人韦赵桂莎与上诉人段兴海租赁合同纠纷一案，双方均不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：2011年12月27日，原告与西南林业大学签订《西南林业大学生活区（白龙寺306号）综合楼出租合同书》，约定：西南林业大学将其拥有的位于生活区（白龙寺306号）的综合楼整体（含八套原用作教师的宿舍及对外营业的餐厅）出租给原告用于经营，建筑5层，面积3886平方米。合同房屋租期五年，租期从2012年5月21日起，2017年5月20日止。2012年3月18日，原告经西南林业大学同意后，与被告签订《租赁合同书》，约定：原告向被告提供坐落于西南林业大学综合楼白龙路306号约200平米作为被告的租赁地。该房屋的平面图见本合同附件（一），原告已在本合同签署前向被告出示，被告对此予以确认。该房屋的现有装修及设施状况，由双方在本合同附件（二）中加以列明。除双方另有约定外，附件（二）作为原告按本合同约定，将房屋交付被告使用和被告在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。（经查明，原、被告签订的合同实际并没有上述附件）。合同租赁期从2012年3月20日至2014年9月19日，租金为每年150000元。合同第十条双方的违约责任还约定：合同期限届满且原、被告双方未能签订续租合同或出现其他原告依照合同约定行使解除权的情形，被告应在10日内搬离承租房屋并与原告办理交接手续，否则被告应按每天5000元向原告支付房屋占用费用。与此同时，对于原告因向被告行使合同解除权所产生的费用（包括但不限于律师费、交通费、住宿费、鉴定费、诉讼费、保全费等其他一切相关费用）由被告承担，原告有权从被告交纳的保证金中优先受偿。合同履行期限届满后，原、被告未续签合同，被告未将租赁物腾还原告，故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告腾还位于昆明市盘龙区白龙路306号的西南林业大学综合楼“林鑫园”餐饮用房屋（租金150000元/年）；2、被告向原告支付自2014年9月30日起至被告向原告腾还昆明市盘龙区白龙路306号的西南林业大学综合楼“林鑫园”餐饮用房屋期间的房屋占用费（按每天5000元计算，暂从2014年9月30日计算至2014年11月30日为人民币300000元）；3、被告向原告支付律师费、公证费、交通费等行使合同解除权所产生的费用人民币20000元；4、被告承担本案的全部诉讼费用（1、2、3项费用共计335000元）。一审另查明：被告在向原告承租涉案房屋前，曾与西南林业大学有过承包合同，承包了涉案房屋，并于合同期内对涉案房屋进行了部分加盖。一审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”，第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原告和西南林业大学签订租赁合同，承租了涉案房屋，后经西南林业大学同意，将涉案房屋转租给被告，双方签订合同，该合同为双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议约定履行义务。对于被告所辩称的，原告与西南林业大学的合同中明确约定不能转租，原告擅自转租的行为无效，所以双方签订的合同无效的观点。一审法院认为，原告提交的证据5关于综合楼餐厅租赁情况说明已证明原告的转租行为已经得到西南林业大学的同意，原告并非擅自转租，并且，原告作为出租人已实际向被告交付了租赁物，被告也实际占有并使用了租赁物，双方之间的合同合法有效，且已经实际履行，故对被告的该观点一审法院不予支持。对于被告应该向原告腾还的房屋范围，原告认为应该包含原有部分及被告加盖部分，被告认为仅应腾还原有部分，不包含其加盖部分。一审法院认为，被告在其与西南林业大学的承包合同关系期间，于2010年前加盖了部分房屋，2011年西南林业大学将涉案房屋出租给原告，原告承租该房屋时被告加盖部分即已经存在。根据原告提交的盖有西南林业大学公章的图纸，原告租赁的范围为红线内的空地及房屋，经原、被告当庭陈述，被告加盖部分的位置位于红线内的空地，故一审法院依法支持原告的主张。被告对原告的主张不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，被告并未提交相应的证据反驳原告的主张，应承担举证不能的不利后果。对于原告主张的自2014年9月30日起至被告向原告腾还房屋期间的房屋占用费（按合同每天5000元计算），被告认为双方对于占用费的约定为违约条款，违约金的约定明显过高，要求予以调整。一审法院认为，原、被告双方合同第七章违约责任及免责条款的第十条双方的违约责任中约定“合同期限届满且原、被告双方未能签订续租合同或出现其他原告依照合同约定行使解除权的情形，被告应在10日内搬离承租房屋并与原告办理交接手续，否则被告应按每天5000元向原告支付房屋占用费用。”，该约定形式上规定在违约责任部分，实质上内容也是违约责任，故对此约定一审法院依法认定为违约条款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十九条》规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，双方合同期限于2014年9月19日履行届满，被告在合同履行期限届满后，未按照合同约定于10日内搬离承租房屋并与原告办理交接手续，构成违约，应承担相应的违约责任。对于被告承担违约责任的具体方式，一审法院认为，原、被告双方合同约定的年租金为150000元，违约期间的占用费为每天5000元，该约定明显过高，一审法院将酌情予以调整。综合本案案件事实及双方的过错程度等，被告占用原告房屋期间应支付相应的费用，该费用参照原、被告双方合同约定的年租金150000元，日租金为410.96元，按实际占用天数计算。被告未按合同约定将租赁房屋腾还原告，对其违约行为应承担的违约责任一审法院酌情考虑按占用期间费用的30%即每天123.29元计算，以实际占用天数为准。占用期间的起算，根据合同约定被告应于2014年9月19日后10日内即2014年9月30日前将租赁房屋腾还原告，原告现主张自2014年9月30日的占用费符合合同约定，一审法院依法予以支持。综上，对于原告主张的占用费，一审法院依法调整为自2014年9月30日起至实际腾还之日止按每天534.25元计算。对于原告主张的律师费、公证费、交通费等行使合同解除权所产生的费用人民币20000元，一审法院认为，双方合同中明确约定对于原告因向被告行使合同解除权所产生的费用（包括但不限于律师费、交通费、住宿费、鉴定费、诉讼费、保全费等其他一切相关费用）由被告承担，原告提交了公证书及公证费发票、律师费发票，故对原告主张的公证费1810元、律师费5000元，一审法院依法予以支持。保全费2120元为在诉讼过程中所产生的费用，一审法院依法予以支持。其他费用原告未提交证据予以证明，故一审法院依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十九条》规定以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、被告段兴海于本判决生效之日起十日五内将位于昆明市盘龙区白龙路306号的西南林业大学综合楼“林鑫园”餐饮用房屋腾还原告韦赵桂莎；二、被告段兴海于本判决生效之日起十五日内支付原告韦赵桂莎房屋占用费（按每天534.25元计算，自2014年9月30日起至实际腾还之日止）；三、被告段兴海于本判决生效之日起十五日内支付原告韦赵桂莎公证费1810元、律师费5000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。”案件受理费6325元减半收取3162.5元，保全费2120元，由被告承担。一审宣判后，韦赵桂莎及段兴海均不服，向本院提起上诉。韦赵桂莎上诉请求：撤销一审判决第二项，改判段兴海支付自2014年9月30日起至实际腾还之日止每天5000元的房屋占用费。其上诉主要事实和理由如下：一、一审判决认定涉案租赁合同书第十条的约定形式上规定在违约责任部分，实质上内容也是违约责任为由认定房屋占用费为双方约定的违约金属于认定事实错误，依据中华人民共和国合同法第一百二十五条的规定，首先，按照租赁合同书所使用的词句，段兴海逾期未搬离承租房屋并与甲方办理交接手续，其按每天5000元向韦赵桂莎支付的费用为房屋占用费用，并不是逾期搬离承租房屋的违约金；其次，按照诚实信用原则，该房屋占用费是双方约定在段兴海逾期搬离承租房屋所占用房屋发生的费用，系双方真实意思表示，双方应当共同遵守。二、依据中华人民共和国合同法第八条、第四十四条及第六十条的规定，租赁合同书是双方经过协商一致成立并生效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，韦赵桂莎起诉时合同期限已经届满，双方未能签订续租合同，段兴海也未在十日内搬离承租房屋并与韦赵桂莎办理交接手续，其应按合同约定即每天5000元的标准向韦赵桂莎支付房屋占用费用。三、租赁合同书是双方于2012年3月18日签订，合同中约定的租金也是根据2012年的租房市场价值所定，现已事隔近三年时间，租房市场早已发生变化，与段兴海所承租房屋相同地段的房租已比2012年上涨了许多，一审法院参照2012年3月8日签订的租赁合同书、依据2012年的市场价格确定房屋占用费，对韦赵桂莎显失公平。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。段兴海针对韦赵桂莎的上诉请求及事实理由答辩称：租赁合同书快到期前韦赵桂莎曾要求段兴海腾房，但要求腾还的仅是200平方米，韦赵桂莎要求段兴海赔偿违约金没有事实基础。段兴海上诉请求：1、撤销一审判决；2、二审法院在查清事实的基础上，依法改判；3、由韦赵桂莎承担二审诉讼费用。其上诉主要事实和理由如下：一、一审法院判令段兴海返还涉案房屋系认定事实错误。首先，韦赵桂莎无权要求段兴海返还房屋。本案中，韦赵桂莎提交的房屋所有权证中载明的房屋位置、面积与涉案房屋不一致，也没有提交西南林业大学关于产权证与涉案房屋系同一的证明。因此，段兴海认为韦赵桂莎所提供的房屋所有权证书不能直接证明涉案房屋存在所有权证，而根据城市房屋租赁管理办法第六条的规定，没有取得房屋所有权证书的房屋不得出租，韦赵桂莎基于租赁取得的物权不具有合法性，而且，韦赵桂莎虽然出具了西南林业大学国有资产管理处加盖印章的证明载明允许韦赵桂莎进行转租，但出具证明的只是西南林业大学的内设机构，西南林业大学并没有明确授权该内设机构可以对西南林业大学的资产和合同权利义务进行处分，韦赵桂莎并没有取得房屋的转租权，因此，韦赵桂莎无权要求段兴海返还房屋。其次，段兴海04年起就向原西南林学院第二招待所承包附属餐厅，承包面积为300平方米，段兴海在承包期间对原餐厅进行了卫生、环保整改及装修，并在原餐厅周边加盖了部分房屋用于经营，而本案双方签订的租赁合同书中约定的租赁面积为200平方米，故段兴海在承包餐厅期间加盖的范围并不包含在双方签订的租赁合同中，根据一审法院依法调取的房屋租赁合同及图纸资料也表明韦赵桂莎没有取得该部分的承租权，故韦赵桂莎无权要求段兴海返还加盖部分。二、一审法院判令段兴海支付韦赵桂莎房屋占用费缺乏事实依据。双方签订的租赁合同中，乙方违约责任第4项约定每日5000元的房屋占用费，该占用费是对承租方违反约定的一种惩罚措施，即使租赁合同成立，其性质上仍属于违约金的范畴，而且该合同中甲乙双方的违约责任并不对等，本案中段兴海并未违约，房屋租赁额合同期限届满前，段兴海主动与韦赵桂莎协商续租原餐厅，双方未达成一致，又因双方对段兴海搭建部分产生异议，韦赵桂莎才提起诉讼，故段兴海未违约，韦赵桂莎无权主张违约金。三、一审法院判令段兴海承担公证费、律师费缺乏依据。韦赵桂莎提交的公证书是段兴海所经营的餐厅外观的照片，与本案没有任何关联性，不能就此要求段兴海承担公证费，另外，韦赵桂莎只提供了律师费发票，并没有提交委托合同等文件，无法证明该费用的发生与本案具有关联关系，因此，律师费也不应由段兴海承担。综上，一审法院认定事实错误，证据不足，望二审法院查清事实，依法改判。韦赵桂莎针对段兴海的上诉请求及事实理由的答辩意见与其上诉意见一致。二审中，上诉人韦赵桂莎及上诉人段兴海均未提交新证据。二审中，经征询双方当事人对于一审判决确认事实的意见，上诉人韦赵桂莎及上诉人段兴海均明确表示对于一审法院确认事实没有异议。对于经一审法院审理确认且双方当事人均无异议的案件事实，本院依法予以确认，此不赘述。综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点在于：1、段兴海是否应将涉案房屋腾还韦赵桂莎？2、段兴海是否构成违约，是否应承担违约责任及其违约责任具体应如何承担？本院认为：本案中，韦赵桂莎与段兴海于2012年3月18日签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，在案证据显示，韦赵桂莎的该转租行为已经得到了所有权人西南林业大学的同意，故该《租赁合同书》应为合法有效协议，双方均应按约严格履行各自义务。现该合同期限已经于2014年9月19日届满，但段兴海并未按约在10日内搬离房屋并与韦赵桂莎办理交接手续，故其应当向韦赵桂莎腾还涉案房屋并承担相应违约责任。对于段兴海主张韦赵桂莎向所有权人承租并向其转租的范围并不包括其2010年前的加盖部分的抗辩理由，本院认为，首先，韦赵桂莎的承租范围包括综合楼餐厅，而段兴海的加盖即是针对餐厅，若其加盖部分确实不包括在韦赵桂莎的承租范围内，则双方应在签订转租协议时对此进行明确，但租赁合同书中并未将加盖部分排除在转租范围之外。其次，段兴海系于2010年前对其向西南林业大学承租的房屋进行加盖，而韦赵桂莎向西南林业大学承租房屋系在2011年12月即段兴海的加盖行为完成之后，且根据韦赵桂莎提交的图纸（图纸显示段兴海加盖部分位于红线内）以及其与西南林业大学签订的出租合同书中关于租赁标的（综合楼整体，含八套原用作教师的宿舍及对外营业的餐厅）的约定内容，可以证实韦赵桂莎在2011年向西南林业大学租赁的范围包括了段兴海的加盖部分。综上，本院对段兴海的该项答辩意见不予支持。关于段兴海违约责任的具体承担方式。涉案《租赁合同书》“第七章违约责任及免责条款”部分第十条第2款（“2、乙方的违约责任”）第（4）项约定：“本合同租期届满且甲乙双方未能签订续租合同或出现其他甲方依照合同行使解除权的情形，乙方应在10日内搬离承租房屋并与甲方办理交接手续，否则乙方应按每天5000元向甲方支付房屋占用费用。与此同时，对于甲方因向乙方行使合同解除权所产生的费用（包括但不限于律师费、交通费、住宿费、鉴定费、诉讼费、保全费等其他一切相关费用）由乙方承担，甲方有权从乙方交纳的保证金中优先受偿”。以上合同条款系针对段兴海在租期届满后未按约搬离房屋的情况下其违约责任的约定，即段兴海应以每天5000元房屋占用费的方式承担逾期腾房的违约金，故一审法院认定该约定为违约条款并在段兴海认为违约金约定过高、申请法院予以调整的情况下酌情认定按每天534.25元的标准计算占用期间的房屋占用费作为段兴海应付的违约金，同时按双方前述约定判令由段兴海承担公证费1810元、律师费5000元并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费人民币6325元，由段兴海承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  起 俊审 判 员  汪 佳代理审判员  黄金成二〇一五年六月八日书 记 员  马 娜