江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第2989号
上诉人（原审被告）余雯婷。
委托代理人曾金峰，江苏宁联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李小玲。
委托代理人蒋德军，江苏钟山明镜律师事务所律师。
上诉人余雯婷因与被上诉人李小玲房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第3596号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人余雯婷及其委托代理人曾金峰，被上诉人李小玲及其委托代理人蒋德军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李小玲原审诉称，其与余雯婷于2011年5月9日签订了关于南京市鼓楼区广州路×××号×××室房屋的房屋租赁合同及附件（1）、（2），双方约定租赁期限为2011年5月9日起至2013年5月8日止，第一年租金为4500元／月，第二年租金递增20%，为5400元／月，同时约定此后三年为意向性期限，租金另定。租赁期满，有权收回房屋，余雯婷应如期交还。乙方若要求续租，必须在租赁期满前两个月通知李小玲，经李小玲同意后重新订立租赁合同。至2013年5月8日止，双方未达成新的房屋租赁合同，李小玲亦依法通知余雯婷交还房屋，但余雯婷拒不交还，故提起诉讼。现李小玲请求法院依法判令：1、余雯婷迁出南京市鼓楼区广州路×××号×××室房屋；2、余雯婷承担非法侵占期间房屋租金损失216元／天（自2013年5月9日起至迁出上述房屋止）；3、余雯婷承担因违约占用房屋造成李小玲损失19440元；4、承担本案诉讼费用。
为支持其诉求，李小玲提供如下证据：1、房屋租赁合同及附件（1）、（2），证明双方签订的房屋租赁合同已于2013年5月8日到期，余雯婷应按合同约定交还房屋；2、房屋所有权证、国有土地使用权证，证明李小玲对房屋有所有权；3、光盘一份，包括照片、通告、派出所录像，证明双方就三年意向性租赁关系进行协商，但未达成合议，李小玲也向余雯婷发出限期交房的通知。
余雯婷原审辩称，1、余雯婷、李小玲于2011年5月9日签订了关于南京市鼓楼区广州路×××号×××室房屋的房屋租赁合同及附件（1）、（2），双方约定涉案房屋出租给余雯婷，用途为小资咖啡。双方签订合同后，余雯婷按期支付了租金和押金，履行了合同义务。为了能够实现余雯婷长期经营的签约目的，双方在合同中约定此后三年为意向性期限，租金另定。李小玲在签约时隐瞒了涉案房屋的地类（用途）性质，加重了余雯婷负担，李小玲应当本着诚实信用原则，与余雯婷继续签订为期三年的房屋租赁合同。2、李小玲要求合同期满后占用期间的租金价格不合理，应与余雯婷协商解决在此期间的租金价格。3、针对第三项诉讼请求，李小玲无法提供合法有效的证据材料证明余雯婷违约占用房屋造成的损失为19440元。余雯婷认为李小玲应当赔偿其因装修、设备投入及办理营业执照产生的费用（余雯婷同意另行主张）。综上，请求法院依法驳回李小玲的诉讼请求。
为支持其抗辩，余雯婷提供如下证据：1、租金收条两张，证明余雯婷已经支付了租金；2、押金收条两张，证明余雯婷于2011年5月9日向李小玲支付了租赁房屋押金；3、装修发票、相关添设设备资金投入发票及照片一张，证明其损失。
经庭审质证，余雯婷对李小玲提供的房屋租赁合同及附件（1）、（2）真实性无异议，合法性有异议，认为涉案房屋是住宅性用房不能用于经营；房屋所有权证、国有土地使用权证不持异议，但李小玲隐瞒事实真相，以营业性用房将涉案房屋出租给余雯婷；光盘中的照片不予认可，限期交房通告没有看到，对派出所在租赁期间处理过双方租赁纠纷予以认可。李小玲对余雯婷提交的租金收条及押金收条真实性、合法性、关联性不持异议；对装修发票、相关添设设备资金投入发票及照片的真实性无法确认，并认为与本案无关。
原审法院经审理查明，2011年5月9日，李小玲与余雯婷签订了房屋租赁合同及附件（1）、（2），合同约定：李小玲将坐落于南京市鼓楼区广州路×××号×××室房屋出租给余雯婷，用途为小资咖啡，租赁期限为24个月，自2011年5月9日起至2013年5月8日止（此后三年为双方意向性期限，租金另定），第一年租金为4500元／月，第二年租金递增20%，为5400元／月。余雯婷应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的所有李小玲附件中所列物品交给李小玲，房屋留置的一切物品均视为放弃，李小玲有权处置，余雯婷绝无异议。合同签订当日，余雯婷向李小玲支付房屋违约押金5000元，信守押金3万元。余雯婷已付清2013年5月8日前的房屋租金。合同期限届满后，双方就续签租赁合同未达成一致，现租赁房屋仍由余雯婷使用。
另查明，坐落于南京市鼓楼区广州路×××号×××室房屋登记的所有权人为李小玲和刘某某。
原审审理中，因双方当事人分歧较大，致调解不成。
原审法院认为，双方签订的房屋租赁合同及附件（1）、（2）是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系合法有效，对双方均具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方约定的租赁期限已届满，未能就此后租赁期限为三年的意向性租赁合同达成一致，余雯婷应在租赁期限届满时返还租赁房屋。现李小玲要求余雯婷迁出租赁房屋的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，依法予以支持。因余雯婷未返还租赁房屋，余雯婷应承担自2013年5月9日起至实际迁出房屋之日止的房屋租金损失。关于房屋租金损失标准的问题，李小玲主张按216元／天支付，但参照房屋租赁合同约定的第二年租金标准，李小玲主张的房屋租金损失标准偏高，原审法院认为以第二年的租金标准作为房屋租金损失计算依据为宜，确定为180元／天。关于李小玲主张余雯婷承担因违约占用房屋造成损失的问题，庭审中李小玲明确该损失为寻找新的承租人所产生的房屋空置期损失，由于双方合同期限届满时，双方的权利义务终止，李小玲如因寻找新的承租人产生房屋空置期的损失应自行承担，对该项请求不予支持。关于余雯婷主张继续签订为期三年的房屋租赁合同的辩解意见无事实和法律依据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条之规定，判决：一、余雯婷于判决生效之日起三十日内腾空并迁出南京市鼓楼区广州路×××号×××室房屋。二、余雯婷按照180元／天的标准支付李小玲自2013年5月9日起至返还上述房屋时止的房屋租金损失。三、驳回李小玲其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费291元，因适用简易程序减半收取146元，由李小玲负担46元，余雯婷负担100元。
上诉人余雯婷不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人不续签房屋租赁合同是一种主观恶意行为，违背诚实信用原则。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及附件（1）、（2）中明确约定，被上诉人保证上述房屋出租的合法性，并为此承担相应的法律责任。出于能够正常长期经营的需要，上诉人投资十几万元对该房屋进行了装修及添置设备。被上诉人隐瞒该房屋的地类（用途）为住宅性质，加重了上诉人办理营业执照的难度，致使上诉人在办理营业执照的过程中增加了很多其他费用等成本。被上诉人应该与上诉人继续签订租赁期限为三年的房屋租赁合同，使上诉人前期投资在房屋装修、添置设备、营业执照等的大量资金能够得到合理的回报，这是双方在签订《房屋租赁合同》及附件（1）、（2）时应该能够正常预见到的可期待利益。二、被上诉人应该与上诉人协商解决租金的价格，双方可以参照该房屋所在地周边范围市场评估来确定一个合理的租金，被上诉人不应该提出明显偏高的不合理租金价格。三、一审判决没有认定该房屋租赁合同中存在显失公平的情形。在同一份租赁合同中，被上诉人要求上诉人支付二次押金即房屋违约金5000元和守信金3万元。且上诉人支付的3万元守信金与租赁该房屋没有直接因果关系。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人李小玲答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。二审期间双方均未提供新证据。
本院认为，合法的民事合同法律关系受法律保护。本案中，李小玲与余雯婷签订的《房屋租赁合同》及附件，系当事人真实意思表示，未违反法律、法规等强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。双方在租赁合同附件（1）第二条第1项中明确约定“该房屋租赁期限共24个月，自2011年5月9日至2013年5月8日。（此后三年为双方意向性期限，租金另定）”。第二条第3项约定“租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。乙方若要求续租，则必须在租赁期满前贰个月通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同”。根据上述条款约定，双方当事人只是对合同二年期满后，后三年租期及租金意向性约定，而租金是租赁合同的主要条款，双方并未就后三年租金数额作出具体明确的约定，尚待双方协商确定，故该约定不构成对合同约定2年租期的实质性变更。且根据上述条款约定，余雯婷只有在李小玲同意的情况下并与李小玲重新签订合同才能获得继续承租的权利。在双方于2011年5月9日签订的《房屋租赁合同》已于2013年5月8日履行终结，双方又未续签合同的情况下，刘小玲有权要求余雯婷搬离其承租的房屋。上诉人余雯婷的上诉理由不能成立，本院不予支持。二审中，李小玲同意在本案中将收取余雯婷的3.5万元押金退还给余雯婷，此系李小玲自愿处分其民事权利，且不违反法律规定，本院予以准许。因二审中出现新的事实，导致原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第3596号民事判决；
二、李小玲在余雯婷腾空并迁出南京市鼓楼区广州路×××号×××室房屋并付清上述（一）项房屋租金损失后三日内返还给余雯婷押金3.5万元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民区和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费291元，由余雯婷负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 伟
审判员 曹 艳
审判员 张旭东
二〇一三年十一月二十一日
书记员 张 毅