广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）桂民提字第24号
抗诉机关：广西壮族自治区人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：熊国红，男，1973年9月2日出生，汉族，教师，住广西××县××路××号。
委托代理人：熊国祥，男，汉族，1962年11月21日出生，工人，住广西××××号，系熊国红哥哥。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：蒋希东，男，1974年7月12日出生，汉族，工人，住广西××县××路××号。
委托代理人：韦永记，广西桂盟律师事务所律师。
委托代理人：韦嘉薇，广西桂盟律师事务所实习律师。
熊国红与蒋希东房屋买卖合同纠纷一案，桂林市中级人民法院作出的（2008）桂市民终字第223号民事判决已经发生法律效力。熊国红不服该判决，向检察机关申诉。广西壮族自治区人民检察院于2012年12月26日作出桂检民抗（2012）232号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2013年2月18日作出（2013）桂民抗字第28号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。广西壮族自治区人民检察院指派检察员李小薇出庭履行职务。熊国红及其委托代理人熊国祥，蒋希东的委托代理人韦永记、韦嘉薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2007年8月22日，一审原告蒋希东起诉至灌阳县人民法院称，2007年2月16日其与一审被告熊国红签订了《房屋转让协议》，约定蒋希东将其在建的位于灌阳县矿产品公司（以下简称矿产品公司）地段享有所有权的一套集资房以7.7万元的价格转让给熊国红，价款分三期给付。同时约定，如果熊国红未能在最后期限届满时支付完所有房款，则按延期付款款项每日百分之五支付违约金。协议签订后，熊国红按约定期限支付了第一期款项3万元，第二期款项2万元逾期32天才给付，违约金为1.6万元；第三期款项2.58万元逾期13天才给付，违约金为16520元；合计违约金32250元。请求法院判令熊国红支付违约金32250元。
熊国红答辩称，蒋希东在其要交款的时候避而不见，故意制造违约，以达到骗取违约金的不法目的，其不应支付违约金。
灌阳县人民法院一审查明，蒋希东系矿产品公司的职工，该公司经有关部门批准，在公司的地段上修建职工宿舍楼。蒋希东符合有关条件可享受福利性质的集资房一套，面积约95平方米、杂物间14平方米左右。2007年2月16日，双方就正在建设中的集资房签订了《房屋转让协议》，该协议约定蒋希东将自己享有所有权和使用权的房屋一套转让给熊国红，楼房竣工后的清水房价款为人民币7.7万元，付款方式分三期，首付3万元，2007年4月30日付款2万元，余款于2007年6月30日前付完。协议签订后，熊国红依约于2007年2月16日交给蒋希东3万元，2007年3月14日交给1万元，2007年6月2日又交1万元，同日，蒋希东收取杂物间转让费1000元。2007年7月13日，熊国红将2.58万元交给蒋希东所在单位的负责人戴昌树转交蒋希东。熊国红共交给蒋希东建房集资款7.68万元，但该栋宿舍楼竣工后至今未进行分配。蒋希东所在单位建设的集资房尚未办理产权登记等相关手续，建房单位向职工收取约每平方米338元的建房款。
灌阳县人民法院一审认为，蒋希东在未依法登记领取权属证书的情况下与熊国红签订的《房屋转让协议》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）的规定，为无效合同。无效合同自始没有法律约束力。因此，蒋希东请求支付违约金的诉讼请求，不予支持。该院遂于2007年11月21日作出（2007）灌民初字第285号民事判决：驳回蒋希东要求熊国红给付违约金的诉讼请求。案件受理费606元，由蒋希东负担。
熊国红不服一审判决，向桂林市中级人民法院提起上诉称，一、双方签订的《房屋转让协议》为附条件的合同，待条件成就即蒋希东领取房屋产权证书后，双方才完成最终交易，是合法有效的。二、蒋希东提起的是违约金之诉，一审法院如审查认为合同效力有问题，应告知当事人变更诉讼请求。请求二审法院依法改判。
桂林市中级人民法院二审确认一审查明的案件事实。
桂林市中级人民法院二审认为，蒋希东与熊国红签订《房屋转让协议》转让的集资房至今未依法登记领取权属证书，属《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定的法律禁止的行为。因此，双方签订的该合同因违反法律的禁止性规定而无效，无效的合同自始不产生法律约束力。蒋希东基于无效合同向熊国红主张违约金没有法律依据，一审法院在认定合同无效的情况下，判决驳回蒋希东要求给付违约金的诉讼请求是正确的。该院遂于2008年3月21日作出（2008）桂市民终字第223号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由熊国红负担。
广西壮族自治区人民检察院抗诉认为，一、双方签订的《房屋转让协议》不应因物权无法转移而无效。买卖合同作为一种债，标的物是否能够发生物权转移，并不影响其本身的效力。二、双方在达成《房屋转让协议》时，涉案房屋并未竣工，尚未分配，蒋希东对集资房仅是一种资格权利，转让的只是集资建房的资格权利，在法理上属于期待利益，属债权范畴。二审法院适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定属于适用法律错误。
熊国红同意检察院的抗诉意见，同时补充认为，一、本案《房屋转让协议》其实是购房资格的转让，7.7万元款项包括了4万多元的购房款及3万多元的指标转让费。如果当初不是转让给熊国红，蒋希东就因拿不出集资款而失去购房资格。二、一、二审法院的判决超出了当事人的诉讼请求。三、转让集资房的情况在矿产品公司很普遍，合同应该是有效的。请求撤销一、二审判决，确认《房屋转让协议》的效力。
蒋希东答辩称，一、根据广西区高级法院桂高法（2003）180号《广西壮族自治区高级人民法院关于当前暂不受理几类案件的通知》的规定，本案不属于人民法院受理的民事案件范围。二、熊国红与蒋希东之间是购房资格转让，根据现行法律法规规定，资格转让是不允许的，是特定身份的人才享有的权利。三、本案一审的诉讼请求是蒋希东提起的，已经败诉，即使申诉，也应在原诉讼请求范围内由原起诉人提起，熊国红要求撤销一、二审判决，确认合同效力，不属于本案的审理范围。四、检察机关对《中华人民共和国物权法》第十五条的理解是错误的，一、二审适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定认定本案的买卖无效是正确的。
本院再审查明，涉案房屋已在2007年10月5日即一审诉讼期间分配，原一、二审认定，涉案房屋所在的宿舍楼至一审期间未进行分配有误，本院予以纠正。对一、二审查明的其他事实，本院予以确认。
另查明，本案二审判决后，蒋希东向灌阳县法院提起另案诉讼，要求熊国红返还房屋，熊国红反诉要求返还购房款及房屋差价、装修款等，灌阳县法院作出（2008）灌民初字第216号案件，判决双方相互返还，该判决已经生效。
综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、本案是否属于人民法院民事纠纷的受案范围？二、申诉人的申诉是否超出本案的审理范围？三、案涉房屋转让协议是否有效？
本院再审认为，一、关于本案是否属于人民法院民事纠纷受理范围的问题。虽然蒋希东转让的房屋是单位集资房，但其与其原所在单位矿产品公司就案涉房屋并无纠纷。本案蒋希东与熊国红之间的纠纷属于平等主体之间因房屋转让产生的纠纷，属于人民法院民事纠纷受理范围，一、二法院均受理并作出实体处理并无不当。
二、关于申诉人熊国红的申诉是否超出本案的审理范围的问题。本案纠纷因蒋希东诉请熊国红支付违约金而产生，但法院在审查蒋希东违约金诉请是否合理时必然要对合同效力进行审查认定。由于一、二审法院对本案《房屋转让协议》效力的认定，已经影响到熊国红到对涉案房屋的权利，本案原审判决生效后，其对案涉合同效力的认定对双方之间案涉房屋纠纷的处理具有既判力。熊国红对合同效力的认定不服，只能通过申诉本案解决。故熊国红的申诉未超出本案的审理范围。蒋希东关于熊国红的申诉超出本案的审理范围的主张，本院不予支持。
三、关于双方《房屋转让协议》的效力问题。《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日施行，本案《房屋转让协议》签订于2007年2月，不应适用《中华人民共和国物权法》，而应当适用当时的法律法规。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，因蒋希东在转让房屋时，该房屋尚未取得权属证书，不允许转让，故双方签订的《房屋转让协议》为无效合同。无效合同自始不具有法律约束力，而违约金只能基于有效合同方可主张。故对蒋希东要求支付违约金的请求，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持桂林市中级人民法院（2008）桂市民终字第223号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 程丽文
审 判 员 蒙宏庆
代理审判员 陈 丹
二〇一三年十一月十三日
书 记 员 吴 婷