广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法西民初字第1644号
原告深圳市宝云来文化传播有限公司（原名深圳市宝银龙科技发展有限公司），住所地深圳市宝安区宝城71区创业二路293号，组织机构代码741248572。
法定代表人翁荣柜，执行董事。
委托代理人冯世义，广东东深律师事务所律师。
委托代理人刘宇宏，广东东深律师事务所律师。
被告郭晓冬。
委托代理人马学平，广东鼎方律师事务所律师。
委托代理人张晋增，广东鼎方律师事务所律师。
原告深圳市宝云来文化传播有限公司诉被告郭晓冬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯世义、被告委托代理人马学平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月23日原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于深圳市宝安区西乡固戍一路中电大维工业园正奇隆厂方宿舍第三楼一层商业厂方出租给原告作为商业，办公用途，租赁房屋面积1100平方米，租期5年，自2011年11月25日至2016年11月24日止，免租期60天，从2012年1月25日起收租，租赁押金为人民币52，360元，并由被告委托深圳市中鹏程实业有限公司负责全面管理，签订相关管理协议及附件合同，代为统一管理物业、水、电等，并收取相关费用等。合同签订后，原告即投入大量资金对租赁房屋进行装修用于经营电玩城，并按国家法律及相关政策办理相关证照及履行消防报批等手续，2012年7月25日、26日，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队深公宝消安检决字（2012）第0733号、深公宝消验（2012）第0313号文均以“1、中间疏散楼梯间入口处未设置前室，2、疏散楼梯总宽度不足……”等为由不同意原告投入使用、营业、因该房屋原功能为宿舍，被告非法改造为商业房屋，该房屋无法为经营电玩城商业使用，楼梯总宽度等不符合消防规定，无法通过消防等部门验收，且该房屋未取得产权手续，无法办理相关营业证照等，致使原告经营电玩城商业用途落空，合同无法履行的责任完全在于被告。2013年3月8日，原告向被告下发《关于解除租赁合同通知》，要求解除合同并赔偿损失，但被告至今仍未就原告损失事宜作出赔偿，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、依法解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告赔偿装修损失人民币500，000元；3、被告退还原告押金人民币52，360元；4、被告向原告退还租金人民币326，040元；5、本案诉讼费由被告承担。原告当庭变更第四项诉讼请求为：判令被告退还租金人民币225，720元。
被告答辩称，被告于2011年11月23日与原告签订《房屋租赁合同》，将合法拥有的中电大维工业园正奇隆厂方宿舍三楼租给原告使用，双方约定原告从2012年1月25日起每月缴纳租金人民币25，080元及管理费人民币1，100元。之后原告又实际增加租用宿舍两间，每月应之宿舍租金及管理费人民币1，560元。被告按约定进涉案房产交付原告使用，原告实际向被告支付了保证金及厂方宿舍租金、管理费共计人民币253，120元，原告因自身原因未能如期开业，曾申请减免部分租金，被告同意暂时减免2012年3月份租金，但约定原告此后如未按时支付租金的则应补缴该次免缴的租金。原告自2012年10月起至今未向被告缴纳厂方宿舍租金及管理费。依据深圳市市场监督管理局《关于鼓励社会投资促进经济发展方式转变的若干实施意见》第11条规定，被告拥有的涉案房产可以被用作经营活动场所，可以办理工商登记。原告与被告所签订的租赁合同也实际到房屋租赁管理部门进行了登记备案。涉案房产的其他租户都通过了消防验收并办理工商登记，原告对公安消防部门指出问题不进行整改，也不将相关情况告知原告，相关责任完全在于原告，原告单方提出解除房屋租赁合同的理由不能成立。另，如果涉案的《房屋租赁合同》按无效处理，被告要求原告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，相关金额与被告应返还原告的费用进行相应的抵扣。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年11月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告将位于深圳市宝安区西乡固戍一路中电大维工业园正奇隆厂方宿舍第三楼一层商业厂房，租用面积1100平方米（包含建筑面积1000平方米及公摊面积100平方米），出租给原告，作商业、办公使用；租期为2011年11月25日至2016年11月24日，共计5年；免租装修期为60天，即从2011年11月25日起至2012年1月24日止，2012年1月25日起收租；2011年11月25日起至2014年11月24日，租金每月每平方人民币22.8元，即每月租金人民币25，080元，之后租金在上一年基础上每三年后增加10%（可根据市场情况而定）；合同签订之日，原告向被告缴纳两个月的履约保证金（含租金、管理费、用电保证金），即人民币52，360元，合同期满后退回给原告；租金、管理费及水电费等每月结算一次，原告应于每月5日至10日缴纳，逾期缴纳则根据拖欠的天数，按照费用总额的5%支付滞纳金，如拖欠十日以上，可视为原告违约，被告有权解除合同，除原告结清所有费用外，被告可没收履约保证金；原告装修前，必须向被告提供装修设计图及生产工艺平面布置图审核备案，装修必须符合设计规范及消防、环保要求，租用期满或合同解除，原告租用场地内的固定设施，装修设施均归被告所有，是否恢复场地原状由被告决定。
合同签订后，被告依约将涉案房屋交付原告使用，原告向被告缴纳了履约保证金人民币52，360元，同时对涉案房屋进行了装修。原、被告共同确认在实际租用过程中原告向被告增加租赁了两间宿舍，每月租金人民币1，500元及管理费人民币60元。庭审中，原被告亦共同确认原告已向被告收取宿舍押金人民币3，120元。
2013年3月8日，原告向被告邮寄一份通知，载明“由于该建筑物属宿舍建筑，且手续不全，不能作为商用，导致我司无法办理相关证照……为维护我司的合法权益，现决定从2013年3月1日起终止此租赁合同，并赔偿我司因此造成的损失”。该通知落款时间为2013年3月8日。
关于原告已缴纳租金的情况，原、被告共同确认曾在2012年3月28日就减免该月租金已达成协议，同时，该协议书第2点记载内容为：原告承诺，每月应按《租赁合同》上标明的时间准时交租，否则，除了应按合同条款向被告交纳滞纳金外，还应向被告补交本次减免的租金。被告确认除减免的一个月租金外已收到2012年9月25日之前的租金人民币200，760元（包含宿舍押金人民币3，120元）。原告主张除减免的一个月租金外已经支付2012年10月25日之前的租金人民币225，720元，并提交了从2012年4月至2012年9月的租金收据六份，该收据上显示在2012年4月11日原告仅支付管理费人民币1，100元，其他5个月的租金均结构为：厂房租金人民币25，080元、厂房管理费人民币1，100元、宿舍租金人民币1，500元、宿舍管理费人民币60元。
另查明，原告曾在2012年4月23日办理过企业名称变更登记，变更前的企业名称为：深圳市宝银龙科技发展有限公司。
根据原告的申请，本院委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房产的装修价值进行了评估，该评估公司作出国众联评报字（2014）第2-047号评估报告书，评定深圳市宝安区固戍一路中电大维工业园正奇隆厂方宿舍第三楼一层的装修和增添的财产价值为人民币240，750元。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的房屋租赁合同、租金收据、收据、决定书、消防验收意见书、通知、邮单、邮寄查询单、变更登记信息、银行转账凭证，被告提交的房屋管理协议、减免租金协议书、建设工程消防设计备案受理凭证、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、消防安全检查合格证、税收通用完税证、深圳市人民政府办公厅文件等在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定出租的房产，没有办理房地产证，也没有取得建设工程规划许可证，故该合同违反了法律法规的强制性规定，应认定均为无效合同。对于合同的无效，合同当事人均有过错，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，原告应立即搬离涉案房产，被告应向原告返还收取的履约保证金人民币52，360元及宿舍押金人民币3，120元。原告已经实际占有使用涉案房产，应向被告支付占用房屋期间的使用费（含已减免的2012年3月25日至2012年4月24日期间的单月租金人民币26，580元），房屋占有使用费应参照合同约定的租金标准计算至原告返还房屋之日止。
关于被告是否收回涉案房产的问题。原告主张已于2013年3月8日通过邮寄通知书的形式终止双方合同并离开，被告主张原告没有向其归还房屋。本院认为，原告作为承租人，应当在离开涉案房产时向被告归还房屋并办理交接手续，并且作为之前一直占有房屋的原告应当举证证明归还房屋的时间，原告只是提供了其向被告发出的通知，该通知原告只是要求终止合同，并不能证明原告向被告归还了房屋，原告不能提供被告收回房产的证据，应当承担举证不能的后果，对其主张本院不予支持。
关于原告已经交纳的租金，被告主张除减免的一个月租金外已收到2012年9月25日之前的租金，原告主张除减免的一个月租金外已经支付2012年10月25日之前的租金，但原告不能就支付了2012年9月25日-2012年10月24日期间的租金提供证据予以证明，对其主张本院不予采信，本院认定除减免的一个月租金外原告已经支付租金至2012年9月24日。自2012年9月25日至2014年11月24日，原告应当按照每月人民币26，580元（含厂房占有使用费人民币25，080元及宿舍占有使用费人民币1，500元）的合同约定租金标准向被告支付房屋占有使用费，2014年11月25日至2017年11月24日的房屋占有使用费标准为每月人民币29，238元【人民币26，580元×（1＋10%）=人民币29，238元】，之后每三年递增10%，以此类推。
原告诉请被告返还已支付的租金，因原告已经实际利用了涉案房产，应支付相应的使用费，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。
原告在占有涉案房产期间实际产生的管理费应当支付给被告，根据原告提交的租金收款收据显示每月的管理费为人民币1，160元（含厂房管理费人民币1，100元及宿舍管理费人民币60元），原告应当按照此标准向被告支付自2012年9月25日起的管理费。
关于原告的装修损失，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，承租人对出租人同意装修装饰，租赁合同无效时，已形成附和的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。原告的装修是通过被告同意而为，现被告不同意利用原告的装修装饰，双方的对租赁合同无效而导致原告装修损失均负有责任，被告作为出租方负有主要责任，应承担现值损失的60%责任，即人民币144，450元（人民币240，750元×60%）。关于原告提出评估报告存在漏评事项，评估值与市场值不符的问题，经核查该评估报告中不存在漏评事项，亦不存在评估值与市场值不符的问题，故原告的异议本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告深圳市宝云来文化传播有限公司与被告郭晓冬之间签订的《房屋租赁合同》为无效合同，原告深圳市宝云来文化传播有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离涉案房屋；
二、被告郭晓冬应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市宝云来文化传播有限公司退回履约保证金人民币52，360元及押金人民币3，120元；
三、原告深圳市宝云来文化传播有限公司应于本判决生效之日起三日内向被告郭晓冬支付2012年3月25日至2012年4月24日期间的房屋占有使用费人民币26，580元，2012年9月25日后房屋占有使用费按每月人民币26，580元的标准支付至搬离之日止，2014年11月25日至2017年11月24日的房屋占有使用费标准为每月人民币29，238元，房屋占有使用费按每三年递增10%以此类推；
四、原告深圳市宝云来文化传播有限公司应于本判决生效之日起三日内向被告郭晓冬支付管理费（管理费以每月人民币1，160元的标准，自2012年9月25日起计至本判决指定搬离之日止）；
五、被告郭晓冬应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市宝云来文化传播有限公司支付装修损失人民币144，450元；
六、驳回原告深圳市宝云来文化传播有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币12，584元，评估费人民币4，000元，由原告负担人民币6，634元，被告负担人民币9，950元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 刘 哲
人民陪审员 陈 玉 萍
人民陪审员 廖 妙 芳
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 刘琼（兼）
书 记 员 王 琼
附本案相关法律条文如下：
1、《中华人民共和国合同法》
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。