福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第902号
原告王建堂，男，1987年12月6日出生，汉族。
委托代理人廖加雅、颜双进，福建九信律师事务所律师。
被告厦门华通国际招商有限公司。
法定代表人高扬敏，总经理。
委托代理人钟喜华，福建知圆律师事务所律师。
原告王建堂与被告厦门华通国际招商有限公司（以下简称华通招商公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员林丹独任审判，公开开庭进行了审理。原告王建堂及其委托代理人廖加雅，被告华通招商公司的委托代理人钟喜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王建堂诉称，2009年3月15日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：01514121），约定原告以472360元（人民币，下同）的价格向被告购买位于厦门市海沧新市区01-4号地块海银大厦XX层XX单元的房屋，面积为84.35平方米。合同中同时约定：1、被告应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记须由被告提供的资料交付原告，如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金；2、产权登记面积小于合同约定的面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告。合同签订后，原告即按照合同的约定履行了支付购房款的义务，后因被告未能履行按时交房的义务，原告依法诉至法院，要求被告承担逾期交房的违约责任。该案经福建省厦门市中级人民法院依法判决认定，讼争房屋的实际交房时间为2011年12月4日。依照合同约定，被告应当于交房后60日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付给原告，被告未能依约履行上述义务，迟至2013年9月17日才通知原告可自2013年9月22日起向其领取相关办证资料，致使原告至2013年10月25日才取得房屋产权证书，其行为已经构成违约，应向原告支付逾期办证违约金。此外，讼争房屋的产权登记面积仅为83.93平方米，小于合同约定的面积，被告应当将讼争房屋的面积差价款返还给原告。综上，请求判令：一、被告向原告支付逾期办证违约金28294.36元（以472360元为基数，自2012年2月2日起计算至2013年9月22日止，共计599天，即472360元×0.01%×599天）；二、被告向原告返还房屋面积差价款2352元。
被告华通招商公司辩称，原告所主张的逾期办证违约金的起算时间、终止时间与实际不符：1、原告主张从2012年2月2日起开始计算逾期办证违约金不符合合同约定。合同第十四条约定“……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。被告于2011年12月4日交房，因此违约金起算点应当是从2012年3月5日起算。2、违约金计算终止时间应当为被告向房管部门办理房屋所有权初始预登记之日，被告于2013年6月28日向厦门市国土资源与房产管理局（以下简称厦门市土房局）窗口递交了地价缴清证明、竣工验收备案证明等项目初始登记所需的全部资料，办理了房屋所有权初始预登记，房管部门出具收件收据并载明在2013年8月12日取件，至此被告完成了合同约定的协助办证义务，因此违约金计算应当只计算至2013年6月28日。3、2013年6月28日之后，因厦门市土房局海沧工作站与测绘科之间对于面积测绘方法等存在不同的理解，导致海银大厦项目在2013年8月再次进行面积测绘。2013年9月4日，厦门市土房局再次通知被告补缴增容地价，被告于9月6日再次补缴增容地价。由此到2013年9月12日厦门市房地产交易权籍登记中心才批准即日起可办理该项目相关部分的分户登记及转移登记手续。因厦门市土房局不同部门之间对于面积测绘等方面存在不同理解，导致被告无法在2013年8月12日取件，该原因属于行政机关原因。因此2013年6月28日之后的期间是因行政机关原因导致的而非出卖人的原因导致的，故该段期间依法不属于被告应当承担违约责任的期间。二、对于原告有关退还讼争房屋面积差价款2352元的诉讼请求无异议。综上，请求依法裁判。
经审理查明，原告（买受人）与被告（出卖人）于2009年3月15日签订一份编号为01514121的《商品房买卖合同》，约定被告将位于厦门海沧新市区海银大厦24层10单元的房产出售给原告，房款总价为472360元。合同第五条约定：“……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房……”；合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金……”合同签订后，原告依约支付了购房款。2011年12月4日，被告向原告交付了讼争房产。2013年6月28日，被告向厦门市土房局窗口办理了房屋所有权初始登记，厦门市土房局出具收件收据并载明在2013年8月12日取件。2013年9月12日，厦门市房地产交易权籍登记中心出具《项目土地房屋权属登记通知书》给被告，告知海银大厦可以办理分户登记及转移登记手续。2013年9月17日，被告通知原告可自2013年9月22日起向其领取相关办证资料，原告于2013年9月22日向被告领取了土地房屋产籍调查表、房屋平面图、厦门市宗地图。2014年3月，原告以被告存在违约行为且所办理的产权证上所载明的面积与合同约定面积不符为由，诉至本院，提出如上诉请。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及附件、福建省厦门市中级人民法院（2013）厦民终字第129号《民事判决书》、《通告》、《厦门市土地房屋权证》，被告提供的《收件收据》、《项目土地房屋权属登记通知书》、《地价缴清证明》、《确认书》及庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的合同系双方自愿达成，合法有效，对双方均具有法律拘束力。根据合同约定，被告应当在商品房交付后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，由此，上述涉及到被告主办义务最迟应当在2012年2月2日履行完毕，但被告至2013年6月28日才向厦门市土房局完成房屋所有权初始预登记，导致了原告在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告主张被告支付逾期办证违约金的诉求，有合同和法律依据，本院予以支持，被告应依约支付原告逾期办理权属登记违约金24184.8元（以472360元为基数，按日0.01%的标准，自违约次日2012年2月3日起计算，直至2013年6月28日止，共计512天）。此外，被告对原告有关退还讼争房屋面积差价款2352元的诉讼请求无异议，本院亦予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告厦门华通国际招商有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王建堂支付逾期办证违约金24184.8元；
二、被告厦门华通国际招商有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王建堂退还面积差价款2352元；
三、驳回原告王建堂的其余诉讼请求。
如果被告厦门华通国际招商有限公司未按照本判决指定的期间履行给予金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费566元减半收取283元，由被告厦门华通国际招商有限公司负担245元，由原告王建堂负担38元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 林 丹
二〇一四年四月十八日
代书 记员 刘苏晶
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。