上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第2220号
原告（反诉被告）李稳博。
原告（反诉被告）李子凤。
两原告委托代理人郑龙，上海市成平律师事务所律师。
被告（反诉原告）赖祖辉。
被告（反诉原告）屈树满。
被告（反诉原告）赖冰南。
三被告委托代理人徐军，上海中夏旭波律师事务所律师。
原告（反诉被告）李稳博、李子凤诉被告（反诉原告）赖祖辉、屈树满、赖冰南房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，2014年8月11日三被告提出反诉，本院予以合并审理，于2014年9月9日公开开庭进行了审理。原告李稳博及委托代理人郑龙、被告赖祖辉、屈树满及其委托代理人徐军。经双方当事人一致同意，延长一个月适用简易程序审理本案。本案现已审理终结。
两原告诉称，2013年2月28日，原、被告订立《上海市房地产买卖合同》。合同约定被告将坐落在上海市某路某弄某号某室房屋（以下简称“系争房屋”）转让给原告，并约定在2013年5月31日前，共同向房地产交易中心办理转让过户手续，并就违约责任等作了约定。2013年2月28日，原被告又订立《补偿协议》。后原告分四次共向被告支付购房款190万元，并于2013年3月10日缴纳税款301，395元。此后，原被告至徐汇区房产交易中心申请办理转移过户手续，但被告知：由于被告搭建违法建筑，不得办理转移过户手续。为此，原告多次敦促被告排除妨碍，并于2013年6月16日委托律师致函被告，要求被告履行办理房屋转移过户手续，被告均置之不理。2013年9月，被告拆除了违章建筑，徐汇区房产交易中心取消了交易限制。2014年4月30日，原告再次发出《关于敦促履行办理房产过户登记的告知书》，但被告故意拖延，至今不予履行房屋过户手续。故原告诉至法院，请求判令：1.被告立即办理系争房屋过户手续；2、赔偿损失433，200元（自2013年6月1日起，至办理过户手续日止）。
三被告辩称，不同意原告的诉请，原、被告曾就系争房屋过户事宜达成一致意见，但原告恶意发起诉讼，导致未能按期过户，而且法院驳回原告诉讼请求。三被告曾发函给两原告要求两原告履行付款义务，但是两原告并未履行。无奈下，被告于2014年6月11日发出解除合同的律师函，合法行使合同解除权。被告没有实施违约行为，这在前次诉讼中得到法院认可，原告诉请与前一诉讼请求有一定重合。被告认为原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，理应受到法律的保护，但是原告却恶意发起诉讼，且至今未履行支付购房款的义务，导致被告售房目的至今无法实现，且给被告造成了极大的经济损失，原告行为已经构成根本违约，故被告提出反诉，请求法院判令：1、解除反诉原、被告之间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》；2、反诉被告支付以日990元为基数，自2013年9月16日起至合同解除之日止的逾期付款赔偿金；3、反诉被告支付违约金776，000元。
经审理查明，2013年2月28日，两原告（买受人、乙方）与三被告（卖售方、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为283万元。合同第六条：在2013年5月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。违约责任约定：乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外还应按照房屋总价款的20%支付违约金。如甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付之日起第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外还应按照房屋总价款的20%支付违约金。合同附件三“付款协议”约定，乙方于签约当日支付甲方15万元，乙方应在2013年3月16日前支付甲方70万元，乙方以贷款形式支付甲方房价款198万元，由贷款银行直接放款至甲方账户。合同补充条款（一）约定，甲乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至房屋所在交易中心办理产权过户手续；甲方于收到乙方贷款后3个工作日内，将该房屋交付乙方，交付标志为甲方将房屋钥匙交付乙方，并对物业管理费，水电煤等费用进行结算。乙方于付清首付款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方自申请贷款起满45个工作日，乙方的购房款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之日现金补足不足部分。同日，原、被告又订立《补偿协议》，协议约定：《上海市房地产买卖合同》约定的成交价为283万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施设备，乙方同意就现有房屋装潢、厨卫设施及附属设施设备另行补偿甲方105万元，并于3月16日前支付，本次交易应缴纳的交易税费（营业税、个税）及中介费均由乙方承担并支付。2013年2月28日、3月12日、3月15日、3月16日原告分四次共向被告支付购房款190万元。2013年3月10日，原告根据审税结果缴纳税款共计301，395元。后双方至交易中心办理过户手续，得知因系争房屋存在违法建筑而于2011年4月20日被登记为附有违法建筑的房屋通知单，不能进行交易过户。2013年9月5日，交易中心受理系争房屋的已拆除附有违法建筑的房屋通知单，解除了限制交易信息。同年9月8日，原告向被告发送解除合同的通知。被告表示收到该通知，但不认可。10月1日，被告屈树满发短信给原告李稳博要求尽快到交易中心办理过户手续。
2013年11月25日，原告将被告起诉至本院，要求判令：1、解除原、被告之间订立的上海市房地产买卖合同；2、三被告返还购房款190万元；3、三被告返还税金301，395元；4、三被告支付原告赔偿金95，000元；5、三被告支付原告违约金566，000元。后，被告向本院提起反诉，要求判令双方继续履行合同，并且要求原告支付延迟履行合同违约金。2014年4月2日被告向本院提出撤诉申请，本院经审查，予以准许。4月30日，本院作出（2013）徐民四（民）初字第3367号民事判决书，驳回原告诉讼请求。该判决现已生效。
2014年4月30日，原告向上海太平洋房屋服务公司发送《关于敦促履行办理房产过户登记的告知书》，告知：原告已发函告知被告，要求尽快履行合同约定责任及义务，在此函送达之日起五个工作日内以书面形式告知原告开展后期的手续，请该公司积极履行职责及义务。5月25日，被告委托律师向原告发送律师函，告知原告：鉴于原告恶意发起诉讼，导致交易延迟，被告至今未收到应收的购房款，被告保留按照买卖合同约定解除合同并追求违约责任的权利。如果原告选择继续交易，须自2013年9月16日起，每日按照逾期未付款的万分之五支付违约金。并要求原告在收到律师函后五日内支付剩余购房款198万元及逾期付款赔偿金。否则，被告将有权解除合同。6月4日，被告向原告发送短信，内容为：我的律师徐军已代表我们于2014年5月25日向你们发了律师函，是具有法律效能的文本。我们又给了你们充分的准备时间和机会，但你们未能回应，从目前情况看你们不但不诚信，而且继续恶意拖延履行合同，致使我们的损失进一步扩大，随着时间推移后果非常严重，请三思。6月10日，被告再次委托律师向原告发送律师函，通知原告因为原告未向被告履行付款义务，构成了根本违约，被告将与原告解除合同。
以上事实，除有当事人陈述一致外，另有房地产买卖合同、补充协议、付款凭据、房地产权登记信息、函件、手机短信、民事判决书等佐证，本院予以确认。
案件审理过程中，原告提供《中国银行股份有限公司上海市分行个人住房（二手房）抵押借款合同》、《补充合同》、《住房公积金个人购房担保借款合同》，欲证明原告已经与银行签订抵押贷款合同、获得相应贷款资格。被告主张该三份合同已经超过有效期，不能使用，无法确认原告是否有继续履行合同的能力。本院对该三份证据的真实性予以认可，但鉴于三份合同并无落款时间，仅能证明2013年原告取得银行贷款资格，无法证明原告现在是否取得银行贷款资格。后原告以书面方式承诺，若原告未能在双方向房地产交易中心申请办理过户手续之前成功申请银行贷款或者贷款额度不足剩余的房款，原告将以现金方式补足。
本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。根据已生效的民事判决书，原、被告双方应当根据房地产买卖合同继续履行各自的权利义务。按照合同约定的履行次序，首先当由原告办理银行贷款申请手续，然后原被告办理过户手续，随后贷款银行将剩余房款1，980，000元打入被告账户。故原、被告双方应当在原告取得贷款资格后，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。被告发函要求原告立即以现金方式支付剩余房款，不符合双方合同约定，被告据此要求解除房地产买卖合同以及原告支付解除合同违约金的反诉请求，缺乏合同依据，也不满足法律规定合同解除的条件，本院不予支持。另外，原告在提起前案诉讼时，系争房屋因违法建筑限制交易的信息已经解除，不存在交易过户的障碍，但原告以诉讼的形式阻止双方交易继续进行，原告行为存在违约。被告要求原告按照合同约定支付逾期付款赔偿金的主张，本院予以支持。原告抗辩被告主张的违约金及滞纳金过分高于被告的实际损失，本院结合本案的具体情况，予以采纳，根据公平原则和诚实信用原则本院酌情予以调整。鉴于被告曾在前案中提起反诉，要求原告继续履行合同，本院认为被告以自身行为放弃了因原告逾期付款产生的合同解除权。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李稳博、李子凤与被告（反诉原告）赖祖辉、屈树满、赖冰南于本判决生效之日起六十日内共同至上海市徐汇区房地产交易中心办理上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋过户手续；
二、原告（反诉被告）李稳博、李子凤于本判决生效之日起六十日内向被告（反诉原告）赖祖辉、屈树满、赖冰南支付逾期付款赔偿金100，000元；
三、驳回原告（反诉被告）李稳博、李子凤其余诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）赖祖辉、屈树满、赖冰南其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计3940元，由原告负担3900元，被告负担40元。反诉案件受理费减半收取计5780元，由反诉原告负担5000元，反诉被告负担780元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 程丽娜
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 张 鑫
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条……
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。