江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民再终字第0008号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：朱某甲。
委托代理人：朱吉华。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：朱某乙。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：周某。
三再审申请人共同委托代理人：程兵。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：朱某丙。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：葛某甲。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：尤某。
法定代理人：葛某甲。
三�申请人共同委托代理人：杨维驹。
一、二审第三人：朱阿兰，女，1991年7月16日生，居民身份证号码3206021991********，汉族，住南通市崇川区钟秀街道校西村**组**号。
再审申请人朱某甲、朱某乙、周某因与被申请人朱某丙、葛某甲、尤某、第三人朱阿兰分家析产纠纷一案，不服本院（2012）通中民终字第1056号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年12月18日作出（2013）通中民申字第0101号民事裁定，对本案再审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人朱某乙、周某及再审申请人朱某甲的委托代理人朱吉华，朱某甲、朱某乙、周某的共同委托代理人程兵，第三人周阿兰，被申请人朱某丙、葛某甲、尤某的共同委托代理人杨维驹及葛某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年6月7日，朱某丙、葛某甲、尤某起诉至南通市崇川区人民法院称，2007年，�某甲户位于南通市崇川区钟秀街道校西村十二组的房屋需拆迁。经南通市崇川区钟秀街道办事处及南通市国土资源局崇川分局确认，该户常住人口为6人（含原告三人及被告朱某甲、周某、第三人朱阿兰），其中周某、朱阿兰为非农户。当年，朱某甲、朱某乙与房屋拆迁实施单位南通市恒城房屋拆迁有限公司签订了南通市城市房屋拆迁补偿安置协议，获得313192.65元的拆迁补偿款，并取得南通市天勤家园15幢101室（含车库）及13幢501室（含车库）的限定价安置房购买权。朱某甲、朱某乙，用拆迁补偿专用款直接冲抵房款购买了上述安置房屋，并以朱某甲、朱某乙、周某的名义申领了南通市天勤家园15幢101室（含车库）的房产证，以朱某甲、朱某乙的名义申领了南通市天勤家园13幢501室（含车库）的房产证。原告系上述朱某甲户常住人口，应当享受相应的拆迁补偿、安置权益。现被告实际居住使用15幢101室，而原告为无房户，居无定所。请法院基于原告的宅基地使用权依法分割拆迁利益，确认两套拆迁安置房中南通市天勤家园13幢501室及车库13幢43号归三原告所有。被告朱某甲、朱某乙、周某在纠纷中将该房转让与第三人朱阿兰属于以合法形式掩盖恶意转移财产的非法目的，属于恶意串通损害原告利益，应为无效行为。
被告朱某甲、朱某乙、周某辩称，争议的拆迁房产为朱某甲与其丈夫张振明在1972年建造。2001年5月，张振明、朱某甲夫妻书面表示将案涉拆迁房产赠与朱某乙，并进行了公证。该房产所有权人应是朱某乙，原告不是该房产的共有人。拆迁对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人。拆迁补偿及安置利益应由原房屋产权人享有。原告名字在朱某甲户内是为了补空方的需要，原告最多只能享有与增补空方有关的利益。
第三人朱�兰诉称，原告要求分割拆迁利益，确认两套拆迁安置房中南通市天勤家园13幢501室及车库13幢43号归三原告所有，但该房已由第三人于2011年5月31日向三被告购买，并于2011年6月1日领取了产权证。请法院确认该房属于第三人所有。
南通市崇川区人民法院一审查明，朱某甲系朱某丙和朱某乙母亲。朱某乙与周某是夫妻关系，朱阿兰系朱某乙与周某之女。朱某丙系葛某甲母亲，葛某甲系尤某母亲。
朱某甲户位于南通市崇川区钟秀街道校西村十二组的房产系朱某甲与其丈夫张振明在1972年建造。1982年12月，朱某甲户填具《南通市郊区钟秀公社社员建房审批证书》，以农户4人（朱某甲、朱吉华、朱某丙和葛某甲）、非农户1人（朱某甲丈夫张振明）及独生子女照顾1人（葛某甲），申请对位于南通市钟秀乡校西大队12小队的旧房三间进行翻建。1983年5月，该户最终获准拆除旧房三间计63平方米，翻建新房三间计79.3平方米，建后宅基地总面积应为192.2平方米。1994年5月，朱某甲户填具《南通市崇川区村民建房用地申请表、审批表》，以农户4人（朱某甲、朱某丙、葛某甲、朱阿兰）及非农户3人（张振明，朱某乙、周某）再次申请对上述位于南通市钟秀乡校西村12组的另两间旧房翻建。1994年8月，该户最终获准拆除旧房两间21.31平方米，原地建一底一楼两层21.32平方米，建后宅基地面积应为133平方米。
2007年3月20日，因外环东路西侧地块拆迁工程需对朱某甲户位于南通市校西村12组的房屋进行拆迁，南通泰和房地产评估有限公司对朱某甲户的上述房产进行了评估。评估公司根据《南通市郊区钟秀公社社员建房审批证书》、《南通市崇川区村民建房用地申请表、审批表》、《南通市郊区社员住房及宅基地情况登记》及《附属物超标、居改非面积确认表》的记载，确认朱某甲户有楼房一幢，建筑面积42.64平方米，阳台面积17.77平方米；平房一座，建筑面积79.3平方米，土地使用面积（宅基地面积）133平方米。评估结论为：上述房屋拆迁补偿安置价格为298317.95元，其中含房屋建安成新价补偿安置额66975.29元、房屋区位价补偿额144430.00元、宅基地差值补偿额6547.50元、搬迁补助费补偿额975.52元、临时安置补助费补偿额4389.84元及附属设施设备、装饰、装潢等共计补偿额74999.80元。2007年5月1日，南通市恒成房屋拆迁有限公司与朱某甲户就上述房产的拆迁依照上述评估报告签订了南通市城市房屋拆迁补偿安置协议。协议确认朱某甲户合计应得各项补偿为301653.9元，其中含房屋建安成新价补偿安置额66975.29元、房屋区位价补偿额144430.00元、宅基地用地差值补偿额6547.50元、搬迁补助费补偿额975.52元、临时安置补助费补偿额4389.84元�附属设施设备、装饰、装潢等共计补偿额74999.80元、按日补帖200元、一次性补贴835.95元。2007年5月2日，朱某甲户填具《南通市崇川区民房建设申报审批表》，以农户4人（朱某甲、朱某丙、葛某甲、尤某）及非农户2人（周某、朱阿兰）申请补空方10.3平方米。2007年9月12日，该户最终获准享受空方9.93平方米；2007年9月17日，该户最终核定宅基地面积为165平方米。2007年9月18日，南通市恒成房屋拆迁有限公司与朱某甲户就上述房产的拆迁依照上述补空方情况再次签订了南通市城市房屋拆迁补偿安置协议。协议确认朱某甲户补偿空方费12412.5元；宅基地用地差值补偿额由6547.50元调整为5673.75元。
2008年6月26日，南通苏通房地产开发有限公司与朱某甲、朱某乙签订了商品房买卖合同，以拆迁户限定价订购了南通市天勤家园13幢501室及车库13幢43号。2008年12月29日，朱某甲、朱某乙依�上述购房合同根据现房核定面积（房屋面积89.42平方米、车库面积7.13平方米）开票结算付款201918.06元购买了上述房产。2008年7月31日，南通苏通房地产开发有限公司与朱某甲、朱某乙签订了商品房买卖合同，以拆迁户限定价订购了南通市天勤家园15幢101室及车库15幢66号。2009年8月24日，朱某甲、朱某乙依照上述购房合同根据现房核定面积（房屋面积132.05平方米、车库面积9.96平方米）开票结算付款263997.3元购买了上述房产。诉讼中，经依法委托评估确认：南通市天勤家园15幢101室及车库15幢66号评估价值为1233000元（含车库价值35000元）；南通市天勤家园13幢501室及车库13幢43号评估价值为805900元（含车库价值25000元）。
另查明，南通市天勤家园13幢501室及车库13幢43号，已由朱某甲、朱某乙、周某于2011年5月31日与朱阿兰签订房屋买卖合同，卖与朱阿兰。朱阿兰于2011年6月1日�取了该房权属凭证。2012年5月4日，朱某丙、葛某甲、尤某提起诉讼，要求确认朱某甲、朱某乙、周某和朱阿兰之间关于上述房产的买卖合同无效。
南通市崇川区人民法院一审认为，朱某甲户原位于南通市钟秀乡校西村12组的拆迁房历经翻建，其户内成员亦多有变动，但拆迁过程中朱某甲户用于补空方的《南通市崇川区民房建设申报审批表》，反映了朱某丙、葛某甲、尤某及朱某甲、周某、朱阿兰系拆迁前最终确认的该拆迁户成员，其中农户4人（朱某甲、朱某丙、葛某甲、尤某）及非农户2人（周某、朱阿兰）。朱某丙、葛某甲、尤某是原校西村12组朱某甲拆迁户成员，对该户拆迁享有相应的拆迁权益。
拆迁权益包括两部分：一是拆迁补偿权益，是对拆迁所影响的房产、宅基地使用权及附属设施等的补偿；一是拆迁安置权益，是对该拆迁户常住人口的居住权益的补�和落实。关于拆迁补偿权益，由于朱某丙、葛某甲、尤某明确表示是基于宅基地使用权而提起本案诉讼，故拆迁补偿权益中涉及宅基地的补偿部分，朱某丙、葛某甲、尤某依占该拆迁户成员数的比例应当享有二分之一的份额；朱某丙、葛某甲、尤某自认没有出资建房，对房产的补偿不应当享有权益。案涉拆迁中涉及对宅基地的补偿部分为房屋区位价补偿额144430.00元、宅基地差值补偿额5763.75元、补空方12412.5元三项，合计162606.25元，对半权益应为81303.13元。关于拆迁安置权益，应体现在拆迁户以拆迁户限定价购买安置房的价格与该房市场价格的差额上。安置房南通市天勤家园15幢101室（含车库15幢66号）及13幢501室（含车库13幢43号）以拆迁户限定价最终开票结算额合计为456915.36元，而该两处房产的市场评估价合计为2038900元，两者价差1581984.64元，为拆迁安置权益。朱某�、葛某甲、尤某依占该拆迁户成员数的比例应当享有该部分权益的一半份额，即790992.32元。综上，朱某丙、葛某甲、尤某应得拆迁补偿安置权益合计872295.45元。
朱某丙、葛某甲、尤某基于宅基地使用权要求分割拆迁利益，确认两套拆迁安置房中南通市天勤家园13幢501室及车库13幢43号归其所有，而该房业经朱某甲、朱某乙、周某转让与朱阿兰，并由朱阿兰领取了该房的产权凭证。为此，朱某丙、葛某甲、尤某于2012年5月4日提起诉讼，要求确认朱某甲、朱某乙、周某与朱阿兰关于此房屋的买卖合同无效。鉴于朱某丙、葛某甲、尤某另行提起诉讼，本案中对朱某丙、葛某甲、尤某要求以确认上述房产权属归其所有的方式进行拆迁权益实物分割的主张，原审法院认为应当按照上述理解作拆迁权益价值分割为宜。朱阿兰要求法院确认上述房属其个人所有，本案中亦不作评判�
朱某甲、朱某乙、周某认为案涉原朱某甲户的拆迁房产已由原产权人朱某甲夫妻书面表示赠与了朱某乙，因朱某乙非该村村民，该赠与因违返了国家禁止性规定而无效。朱某甲、朱某乙、周某认为朱某乙据此赠与而成为该拆迁房产的所有人的主张，法院不予采信。
拆迁的对象是户，拆迁、安置是针对户内所有成员，不只是针对拆迁房产所有人。朱某甲、朱某乙、周某认为拆迁对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人，补偿及安置利益只能由原房屋产权人享有，该主张没有法律依据，不予采信。补空方是根据政策针对拆迁户内所有成员的具体情况而作出的。朱某甲、朱某乙、周某认为补空方仅是因为拆迁户中增加了朱某丙、葛某甲、尤某三人而作出的，朱某丙、葛某甲、尤某最多只能享有与增补空方有关的利益，该观点亦没有法律依据，法院亦不予采信。遂判决：朱某丙、葛某甲、尤某应得拆迁安置权益为872295.45元。案件受理费8510元，评估费7300元，诉讼保全费2923元。由朱某丙、葛某甲、尤某负担9366.5元。朱某甲、朱某乙、周某及朱阿兰共同负担9366.5元。
朱某甲、朱某乙、周某不服，向本院提出上诉称，第一、原审认定事实错误。朱某丙、葛某甲、尤某不是朱某甲户的常住人口，原审却列明其居住地址在南通市崇川区钟秀街道校西村12组62号。且朱某丙自出嫁后一直随夫生活在观音山镇，葛某甲及尤某从未居住在钟秀街道。朱某丙、葛某甲各自有住房。第二、原审适用法律错误。首先，原审法院将本案作为分家析产纠纷处理，漏列朱某甲其他子女为当事人。其次，被拆迁人是指被拆迁房屋所有人，朱某丙、葛某甲、尤某不是被拆迁人，只是空挂户，不属于拆迁安置对象，依法不享有拆迁安置补偿的权利。再次，原审法院适�《中华人民共和国民法通则》第七十八条进行判决，而该条系就财产共有所作的规定，即财产所有权人才享有分割财产的权利。而朱某丙、葛某甲、尤某认可其非被拆迁房屋的所有权人，故原审法院认定事实与适用法律相互矛盾。此外，拆迁安置房的产权应当认定属于朱某乙所有。被拆迁房屋系朱某甲的夫妻共同财产，2001年5月8日，朱某甲夫妇与朱某乙订立了赠与合同将其赠与朱某乙并经南通市公证处公证，此系朱某甲夫妇的真实意思表示，并未违反国家禁止性规定，应当认定为合法有效。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请二审法院撤销原判，依法改判驳回朱某丙、葛某甲、尤某的诉讼请求。
朱某丙、葛某甲、尤某辩称，本案系分家析产纠纷，是针对朱某甲户房屋的拆迁和安置权益进行析产，而非继承类的析产。朱某甲户被拆迁房屋系朱某甲夫妇于1972年建造，1982年12月，朱某丙、葛某甲作为成员申请翻建。1994年5月，在《南通市崇川区村民建房用地申请表、审批表》中朱某丙、葛某甲仍然作为农户享有宅基地的使用权。2007年5月2日，在《南通市崇川区民房建设申报审批表》中再次确认了朱某丙、葛某甲及尤某作为朱某丙户的“农户”应当享受的补空方的权益。被上诉人的住址“南通市崇川区钟秀街道校西村12组62号”是经公安部门依法核查并登记的，被上诉人身份证及户口簿上的登记住址均为该地址。被上诉人系朱某甲户的成员，享有宅基地使用权，虽然被上诉人没有出资建房，但并不影响被上诉人享有拆迁安置的权益。朱某乙不是农村集体经济组织成员，在建房或翻建及拆迁时，相关手续中都未将朱某乙列为朱某甲户成员，并且2007年5月相关主管部门强调“朱某乙户口不在南通市不应享受农村建房政策”�朱某乙不可能成为农村房屋的所有者。朱某甲夫妇与朱某乙订立的赠与合同违反国家禁止性规定应为无效。被上诉人虽然没有一直生活在被拆迁房屋中，但是这并不能影响被上诉人对被拆迁房屋所享有的权利。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
朱阿兰述称，同意朱某甲、朱某乙、周某的上诉理由。
本院二审查明，一审判决认定的基本事实属实，予以确认。
二审审理中，各方一致确认在朱某甲户房屋拆迁中，朱某甲、朱某乙、周某曾给付朱某丙、葛某甲、尤某9500元。
本院二审认为，本案朱某丙、葛某甲、尤某在一审中的诉讼请求是要求确认其在朱某甲户房屋拆迁中享有的拆迁安置补偿利益，也即从涉案拆迁安置补偿利益中析出朱某丙、葛某甲、尤某应当享有的份额，与朱某甲其他子女无涉，故本案无需列朱某甲其他子女为当�人，一审法院将本案定性为析产纠纷也无不当。
朱某丙、葛某甲、尤某的居民身份证或户口簿上登记的住址均为南通市崇川区钟秀街道校西村12组62号，故原审将该地址列为其住址并无不妥。虽然被拆迁人一般指被拆迁房屋所有人，但在对农村集体土地上的房屋进行拆迁时，因宅基地使用权具有很强的身份属性，实行按户计算，故在该类房屋拆迁中被拆迁人一般指产权户中的产权户成员。而产权户成员情况可能随着时间推移而不断变化，实践中确定产权户成员的依据之一为建房审批报告。涉案房屋最后一份用于补空方的建设申报审批表中列明朱某甲户常住人口为朱某甲、周某、朱阿兰及朱某丙、葛某甲、尤某六人。至于朱某丙、葛某甲、尤某是否确实居住于原校西村12组的问题，因在拆迁时政府已明确将朱某丙、葛某甲、尤某作为朱某甲户安置人口进行了安置补偿�而且本次拆迁资格的认定将影响其将来参与拆迁时安置利益的确认和分配，故其应当对本次拆迁中实际取得的拆迁利益享有份额。
房屋拆迁权益主要包括拆迁补偿权益和拆迁安置权益两部分。在补偿权益中，因朱某丙、葛某甲、尤某并未出资建造或翻建房屋，对房屋建安成新价、附属物补偿不享有份额。朱某丙、葛某甲、尤某在审理中认可其并非一直居住于被拆迁房屋中，故其对搬迁补助费、临时安置补助费也不享有份额。朱某丙、葛某甲、尤某系朱某甲户成员，对拆迁补偿权益中涉及宅基地的补偿部分，应按照该拆迁户成员数均等分配，朱某丙、葛某甲、尤某享有对半权益81303.13元。拆迁安置权益主要是指被拆迁房屋产权户成员进行异地安置后享有购买低价位商品房的权利，是对拆迁户常住人口居住权益的补偿和落实。相对补偿权益而言，安置权益更为重大。�府部门在确认朱某甲户享受低价位商品房计划面积时，因该户合法居住面积不足180平方米，故按照六人户（朱某甲、周某、朱阿兰及朱某丙、葛某甲、尤某）可享受的计划面积确认为180平方米，可见朱某丙、葛某甲、尤某系政府部门确认在朱某甲户拆迁中应当享受安置权益的安置人口。一审将拆迁户以拆迁户限定价购买安置房的价格与该房市场价格的差额确认为安置权益，该确认方法符合社会大众对安置权益的理解，双方对此也未提出异议，二审对此予以确认。但一审法院在计算两套安置房开票结算额时存在错误，应更正为465915.36元；该两处房产的市场评估价为2038900元，两者价差1572984.64元，为拆迁安置权益。安置权益的取得来源于被拆迁房屋，朱某丙一方在房屋建造及几次翻建中均未出资，朱某丙出嫁后至夫家居住生活，葛某甲、尤某在南通市观音山镇也另有住处。朱某丙一方在朱某甲户房屋被拆迁前并未常住于此，结合安置权益更侧重于补偿常住人口居住权益的特性，在对安置权益进行分割时不宜简单按照安置人口均等分配。朱某甲一方在获批低价位住宅商品房计划面积后积极筹措资金购买了两套安置房，此后一段时间房价涨幅较大，在本案中体现出较高的拆迁安置权益，对此朱某甲一方对被拆迁房屋及安置房屋具有投入。应根据房屋建造出资情况、被拆迁前实际居住情况及安置权益的实现因素等综合考量双方的权益比重，以达到双方对房屋的贡献分析获得利益的平衡。二审认为朱某丙、葛某甲、尤某在朱某甲户拆迁安置权益1572984.64元中享有35%的份额为宜，即550544.62元。综合上述分析，朱某丙、葛某甲、尤某在朱某甲户拆迁中应享有的拆迁安置补偿权益为631847.75（81303.13＋550544.62）元。在本院审理中，各方认可在朱某甲户房屋拆迁中，朱某甲、朱某乙、周某曾给付朱某丙、葛某甲、尤某9500元，虽朱某丙一方否认该笔款项为补空方的补偿款，但因给付时间发生在该户房屋拆迁中，朱某丙一方也未举证证明该9500元系给付的其他款项，故本院认定该笔9500的款项系朱某甲一方给付的房屋拆迁补偿款，应从朱某丙一方应享有的拆迁安置利益中予以扣减，故朱某丙、葛某甲、尤某还应当享有的拆迁安置补偿权益为622347.75元。
关于朱某甲夫妇与朱某乙订立的赠与合同的效力问题。因朱某乙并非该集体经济组织成员，我国目前禁止向非集体经济组织成员转让宅基地使用权及建筑在其上的房屋，此类转让行为违反国家政策性规定，应当确认无效。退一步讲，因宅基地使用权的主体是特定的集体组织成员，朱某乙不具有集体经济组织成员身份，不可能单独成为被拆迁房屋宅基地使用权人。但房�具有价值属性，即便基于朱某甲夫妇与朱某乙之间父母与子女的关系确认赠与合同的效力，该效力也仅及于被拆迁房屋。而朱某丙、葛某甲及尤某并未主张享受房屋补偿款项，故朱某甲、朱某乙、周某认为因房屋属朱某乙所有，朱某丙一方在朱某甲户房屋拆迁中不享有拆迁安置补偿利益的上诉理由，不能成立。遂判决：一、撤销南通市崇川区人民法院（2011）崇民初字第0968号民事判决；二、朱某甲、朱某乙、周某于本判决发生法律效力之日起一个月内给付朱某丙、葛某甲、尤某应得拆迁安置权益622347.75元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8510元，评估费7300元，诉讼保全费2923元，合计18733元，由朱某丙、葛某甲、尤某负担12176.45元，朱某甲、朱某乙、周某及朱阿兰共同负担6556.55元。二审案件受理费8510元，由朱某丙、葛某甲、尤某负担5531.50元，朱某甲、朱某乙、周某负担2978.50元。
二审判决生效后，朱某甲、朱某乙、周某仍不服，向本院申请再审称，三被申请人未在房屋建造中出资，又未居住于此，与所拆迁房屋无关，不应享有任何拆迁利益。原审认为三被申请人不享有拆迁补偿权益，但还应当享有一定的搬迁安置权益不正确，即便其享有也应由搬迁人负责，不应由再审申请人来补偿他们安置权益。原判以再审申请人购买房屋在四年之后的升值部分计算搬迁安置权益错误。购房是再审申请人的决定，房款也由再审申请人筹集，房屋产权属再审申请人所有，房屋价值的涨跌与他人无关。三再审申请人本来就有122平方米的房屋，按照政策可获得122平方米低价位购买商品房的权益。因为增加了三被申�人的名额，再审申请人获得了180平方米低价位购买商品房的权益，也就多获得了48.13平方米低价位购买商品房的权益。当时房屋开发公司的房屋市场价是每平方米5180元，而再审申请人低价位购买商品房是每平方米1980元，即使获益也只有154016元［（5180-1980）（48.13=154016）。
朱某丙、葛某甲、尤某提交意见称，二审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回三再审申请人的再审申请。
本院再审查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，南通市崇川区人民法院作出（2012）崇民初字第0799号民事判决，撤销了朱某甲、朱某乙、周某与朱阿兰2011年5月31日签订的《房屋买卖合同》。
本院再审认为，农村宅基地使用权具有很强的身份属性，对农村集体土地上的房屋进行拆迁时，实行按户计算，在该类房屋拆迁中被拆迁人一般指产权户中的产权户成员。建房审批报�是确定产权户成员的主要依据之一，从涉案房屋前后的建造审批情况来看，该户成员呈动态变化，其最后一份用于补空方的建设申报审批表中列明朱某甲户常住人口为朱某甲、周某、朱阿兰及朱某丙、葛某甲、尤某六人。拆迁时政府已明确将朱某丙、葛某甲、尤某作为朱某甲户安置人口，故应从涉案拆迁安置补偿利益中析出朱某丙、葛某甲、尤某应当享有的份额。
房屋拆迁权益主要包括拆迁补偿权益和拆迁安置权益两部分。关于拆迁补偿权益，该权益系对拆迁所影响的房产、宅基地使用权及附属设施等的补偿。因朱某丙、葛某甲、尤某并未出资建造或翻建房屋，其也明确表示是基于宅基地使用权而提起本案诉讼，故原审中确定的朱某丙、葛某甲、尤某一方所享有的拆迁补偿权益并无不当。
关于拆迁安置权益，该权益系对被拆迁户常住人口的居住权益的补偿和落�。本案中朱某丙、葛某甲、尤某虽然在拆迁时登记为该户常住人口，但事实上其并不居住于此。本案中，朱某甲户被拆迁合法住宅面积为121.94平方米，在不考虑朱某丙、葛某甲、尤某户口的情况下，按政策，朱某甲户应该享有购买低价位商品房的计划面积为121.94平方米（不含补空方的9.93平方米）。政府部门在考虑朱某丙、葛某甲、尤某户口的情况下，为该户补了9.93平方米的空方，确认该户可按照六人享受低价位商品房计划面积为180平方米，可购买2套商品房。即朱某甲户在考虑朱某丙、葛某甲、尤某户口的情况下，增加了可购买低价位商品房的计划面积58.06平方米。据此，本院认为朱某丙、葛某甲、尤某一方在拆迁安置权益中可享受的系58.06平方米的低价位商品房的计划面积的权益。
朱某甲、朱某乙、周某一方在获批低价位商品房计划面积后筹措资金购买了两套商品房，购买时使用了因朱某丙一方三人户口原因增加的低价位商品房的计划面积58.06平方米，也即享受了朱某丙一方的拆迁安置权益。使用低价位商品房的计划面积，只是购房时享受到一定面积内价格的优惠，并非直接获取特定的商品房或房屋面积。本案中朱某甲一方筹集资金自主购买两套商品房，其使用低价位商品房的计划面积仅是在购买当时享受了特定面积内价格的优惠。故对朱某丙、葛某甲、尤某所享有的拆迁安置权益的市场价值按购买低价位商品房时的限定价面积之外不享有优惠的5180元每平方米计算为宜。对朱某甲、朱某乙、周某所提出的对朱某丙、葛某甲、尤某一方的拆迁安置权益应按低价位商品房价格与限定价面积之外不享受优惠的价格间的差价来计算的说法，本院不予采信。综上朱某丙、葛某甲、尤某一方享有的拆迁安置权益为300750.8元，加上三人�得拆迁补偿权益81303.13元，再扣减掉朱某甲一方已给付的9500元，朱某甲、朱某乙、周某一方尚应给付朱某丙、葛某甲、尤某一方372553.93元。综上，原一、二审判决不当，本院予以纠正。本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持本院（2012）通中民终字第1056号民事判决第一项，即撤销南通市崇川区人民法院（2011）崇民初字第0968号民事判决；
二、撤销本院（2012）通中民终字第1056号民事判决第二项，即朱某甲、朱某乙、周某于本判决发生法律效力之日起一个月内给付朱某丙、葛某甲、尤某应得拆迁安置权益622347.75元。
三、朱某甲、朱某乙、周某于本判决发生法律效力之日起一个月内给付朱某丙、葛某甲、尤某应得拆迁安置补偿权益372553.93元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8510元，评估费7300元，诉讼保全费2923元，合计18733元，由朱某丙、葛某甲、尤某负担13533元，由朱某甲、朱某乙、周某及朱阿兰共同负担5200元。二审案件受理费8510元，由朱某丙、葛某甲、尤某负担6148元，由朱某甲、朱某乙、周某负担2362元。
本判决为终审判决。
审判长 陈珑珑
审判员 陆海滨
审判员 陈 舜
二〇一四年六月十一日
书记员 陆 艳