江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0925号
上诉人（原审被告）华建益，男，1965年7月5日生，汉族。
被上诉人（原审原告）无锡市新区江溪街道经济发展有限公司。
法定代表人汪雄飞，该公司总经理。
委托代理人罗祖智，江苏金易律师事务所律师。
委托代理人成琳。
上诉人华建益因与被上诉人无锡市新区江溪街道经济发展有限公司（以下简称江溪公司）租赁合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院（2013）新民初字第1411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2008年初，华建益承租了江溪公司和无锡市江溪经济发展园管理委员会（以下简称江溪管委会）位于无锡市坊前鑫明北路49号的部分厂房、土地，用以开办无锡市坊前益通摩托车配件加工厂，双方约定土地租金为每年6000元，厂房租金为每年48000元，租期为1年。租赁期间，华建益在承租的房屋和土地上未经审批搭建了390.47平方米的房屋自用。租期届满以后双方未再续签租赁协议。华建益尚欠2008年度租金11000元；此后华建益没有缴纳过房屋和土地的租金。2009年7月15日，无锡市新区拆迁办公室出具补充公告，华建益开办的工厂被列入拆迁范围内。2008年5月21日，由无锡市新区经济发展集团总公司委托无锡市恒茂房地产土地评估有限公司对江溪公司所有的厂房进行拆迁评估，将华建益承租的房屋和搭建的房屋、场地亦评估在内。2012年江溪公司曾多次发函给华建益，以租期届满为由要求其搬迁。因双方为房屋拆迁补偿等问题没有达成一致意见，华建益拒绝从承租房屋中迁出。华建益为财物被盗一事曾向无锡市公安局新区分局坊前派出所报案。2013年7月，江溪公司诉至法院，要求华建益迁出承租房屋和土地，并支付拖欠的租金和租期届满后的房屋、土地使用费。
原审另查明，江溪公司出租给华建益的房屋产权人原系无锡市新区坊前街道下属的无锡市新区坊前镇工业总公司（以下简称坊前总公司），2007年，因无锡市新区坊前街道和无锡市新区南站街道合并成立无锡市新区江溪街道，坊前总公司的资产归无锡市新区江溪街道下属的江溪公司和江溪管委会管理，江溪公司和江溪管委会为两块牌子一套班子。江溪管委会向法院出具说明确认其资产租赁收入均由江溪公司收取。以上事实，由江溪公司提供的房产证、国有土地使用权证、房屋租赁合同、非农集体土地使用权租赁合同、江溪管委会出具的情况说明、补充公告以及由华建益提供的无锡市公安局新区分局出具的立案告知单予以证明。
原审中，对于华建益承租期间搭建的房屋是否经过出租人同意，双方意见不一。江溪公司否认搭建系经过其同意，华建益称是经过出租人口头同意的，但未能提供证据。华建益称其承租的房屋被偷拆造成其机器设备损失和物品被盗损失，要求江溪公司承担赔偿责任。江溪公司对此予以否认，认为其不是侵权人，不应承担赔偿责任。华建益未能提供证据证明造成损失的侵权行为人系江溪公司。华建益对江溪公司向其主张的租金提出异议，认为江溪公司对所有承租人从2008年下半年起即不再收取租金，所以也不应向其收取租金。为此，华建益向法院提供了有华杰等人签名的证明作为证据。法院向在证明上签名的证人华杰调查时，华杰陈述，他原来是江溪公司负责收取租金的管理人员，类似于华建益这样的房屋是2009年开始不收取租金和订立租赁协议的，原来证明中说的2008年下半年开始不收租金是记忆错误。经质证，江溪公司对于证明的真实性、关联性均予以否认，认为此证据不能证明江溪公司无权收取房屋使用费和土地使用费。双方当事人对华杰的调查笔录均无异议。以上事实，由法院的调查笔录和质证笔录予以证明。庭审过程中，江溪公司向法院表示其不再向华建益主张2009年以后的房屋租金和土地租金，变更诉讼请求为只主张2008年下半年的房屋和土地租金11000元。
本案在审理过程中，经法院会同双方当事人到现场对华建益存放在承租厂房内的物品进行清点，有法院制作的清点笔录予以证明。
原审争议焦点为华建益是否应该支付租金以及租金支付的期限问题；江溪公司是否应该向华建益支付拆迁补偿款和承租房屋损坏造成的财产损失。
原审法院认为：房屋租赁合同订立后，出租人应将租赁物交给承租人使用、收益，承租人应向出租人支付约定的租金。华建益使用承租房屋进行生产经营，应该按照合同约定向江溪公司支付租金。现双方确认从2008年下半年开始，华建益未再支付过租金，故华建益应向江溪公司支付2008年度拖欠的房屋、土地租金11000元。租期届满后，华建益仍使用承租房屋，理应支付房屋使用费。现江溪公司表示只要求华建益支付拖欠的2008年下半年的租金，不再向华建益主张2009年以后的房屋使用费，系其自主处分民事权利的真实意思表示，不违反法律规定，法院予以准许。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建产生的费用，由承租人承担。华建益在承租土地上建造的房屋未办理合法审批手续，也未能提供证据证明其搭建系经过出租人江溪公司同意，故华建益无权要求江溪公司就该搭建部分向其支付补偿款或者赔偿款。本案系房屋租赁期限届满后的返还租赁物迁让之诉，是基于物权行使的请求权，与华建益主张江溪公司承担财产损失赔偿的请求和支付拆迁补偿款的请求不属同一法律关系，不宜在本案中一并处理，本案不予理涉。现租赁合同期限早已届满，江溪公司要求华建益从承租房屋中迁出，返还租赁物的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十三条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，原审法院判决如下：一、华建益应于判决发生法律效力之日起十五日内迁出位于无锡市坊前鑫明北路49号的厂房，将上述房屋和土地返还给江溪公司。二、华建益应于判决发生法律效力之日起十五日内向江溪公司支付租金11000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4705元（此款已由江溪公司预交），由江溪公司负担4100元，由华建益负担605元。
上诉人华建益不服原审判决，向本院提起上诉称：一、江溪公司明知涉案地块在2007年已列入拆迁范围但仍于2008年4月与其签订租赁合同并收取租金，且在签订合同后的1个月即2008年5月21日就委托评估公司对涉案厂房评估并要求其年底搬离。江溪公司采取欺骗手段与其签订租赁合同骗取租金的行为，给其造成了经济损失和精神伤害，应当赔偿。二、其在2003年年底就与江溪公司签订了租赁合同，2008年的租赁合同应为续签合同。2004年其因扩大生产需要经江溪公司领导同意后搭建了400多平米的生产用房，江溪公司连续4年收取土地租用金的行为可以表明对其搭建行为是认可的，请求二审将搭建部分的补偿问题在本案中一并处理。三、涉案厂房在2009年已被政府征收，应由拆迁办而非江溪公司要求其迁出。四、本案并非租赁合同纠纷，而应是因街道违法拆迁引发的拆迁赔偿纠纷，法院应以行政诉讼程序立案审理。拆迁办在未与其签订搬迁协议的情况下，掀掉厂房屋顶，断水断电，导致企业无法正常经营，生产设备遭受日晒雨淋变成废品以及生产设备被盗，其向江溪街道拆迁办提出赔偿要求是合理合法的。综上，一审认定事实不清，判决错误，请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人江溪公司答辩称：一、本案所涉拆迁是在2009年由新区管委会决定的，并由新区拆迁办发布公告，江溪公司不存在事先知道拆迁的可能性，也没有欺骗上诉人的故意和利益驱动，不存在欺骗签订合同的情况。二、2008年之前的合同签订的主体不是江溪公司，而是坊前总公司，在2007年5月坊前街道与南站街道合并为江溪街道，本案所涉房产土地划归由江溪公司管理，但江溪公司并非坊前总公司变更后的主体，二者在法律上是不同主体。2008年上诉人与江溪公司签订的租赁合同中约定租赁期限只有1年。而作为出租人，对于承租人的违约行为不可能完全查明，不存在江溪公司同意上诉人搭建厂房的情况，上诉人也没有相应证据予以证明。且由于租赁合同早已到期，承租人应迁出房屋，出租人无需对违章搭建的房屋进行补偿。三、新区拆迁办在发布拆迁公告后，正是由于上诉人未按拆迁公告的要求迁出，导致该地块的拆迁至今仍未完成，导致该地块的征收工作也无法完成，江溪公司是涉案房产土地的合法权利人，当然对自有产权的房产、土地享有占有、使用、收益、处分的权利，也当然有权利排除他人对于其财产的干涉，因此，被上诉人有权要求上诉人立即迁出，返还房屋及土地。四、本案系租赁期限届满后的返还租赁物、支付租金的租赁合同纠纷，上诉人主张的承担财产损失赔偿和支付拆迁补偿款的请求与本案不属同一法律关系。本案租赁合同早已届满，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
除上诉人华建益对其搭建厂房未经江溪公司同意持有异议以及原审查明事实中载明的“2008年5月21日，由无锡市新区经济发展集团总公司委托无锡市恒茂房地产土地评估有限公司对江溪公司所有的厂房进行拆迁评估……”的时间点无事实依据外，本院对原审查明的其他事实予以确认。
二审另查明：
《无锡市非住宅房屋拆迁补偿价综合评估汇总表》中载明：被拆迁房屋坐落：坊前镇鑫明北路49号-1，房屋所有权人：无锡市新区坊前镇工业公司，评估委托方：江苏省无锡市新区经济发展集团总公司，评估时点（估价时点）：2008年5月21日，评估日期：2009年7月8日。
涉案房屋租赁合同及非农集体土地使用权租赁合同的租赁期限均为2008年1月1日-2008年12月31日。
二审中，华建益陈述，对于涉案地块在2007年就纳入拆迁范围并无书面证据佐证。
本院认为：
一、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案租赁合同租期至2008年12月31日，涉案地块评估日期系在合同期限届满后的2009年7月8日，而非上诉人称的2008年5月21日，且评估委托人亦非江溪公司，上诉人称江溪公司知晓涉案地块在2007年就纳入拆迁范围，亦未提供证据证明。因此，对于上诉人称江溪公司采取欺骗手段签订租赁合同骗取租金，应当赔偿其损失的上诉意见不予采纳。
二、上诉人因江溪公司要求其迁出并支付租金而请求将其自行搭建厂房的补偿问题在本案中一并处理，但一审中未提出反诉，本院二审对该项请求不予理涉，其可以另行提起诉讼。
三、江溪公司基于租赁合同以出租人身份起诉要求华建益迁出，作为涉案房屋的所有权人及出租人，江溪公司有权行使上述权利，且华建益亦未提供证据证明江溪公司非涉案房屋所有权人，故本院对华建益主张的江溪公司无权要求其迁出的上诉意见不予采纳。
四、关于华建益称本案系由街道违法拆迁导致其遭受重大经营及财产损失引起，其向江溪街道拆迁办提出赔偿要求合理合法，应以行政诉讼程序立案审理的意见，本院认为，本案系租赁期限届满后，出租人依据租赁合同起诉要求承租人迁出并支付租金，系民事纠纷，江溪街道拆迁办非本案当事人，拆迁赔偿事宜与本案租赁合同亦非同一法律关系，对华建益的该上诉意见不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4705元，由上诉人华建益负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚旭斌
代理审判员 刘翼洲
代理审判员 王 倩
二〇一四年八月一日
书 记 员 周喆菁