江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终4528号
上诉人（原审被告）：江苏沿海国际农产品交易中心有限公司，住所地东台市东进大道1号。
法定代表人：夏克春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：臧申秋，江苏天全律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴丽娟，江苏天全律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：殷卫华，男，1973年5月17日出生，汉族，居民，住东台市。
上诉人江苏沿海国际农产品交易中心有限公司（以下简称沿海公司）因与被上诉人殷卫华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2015）东民初字第1540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
沿海公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2.本案诉讼费用由殷卫华承担。事实和理由：1.案涉房屋延期交付系因政府行为导致，属于情势变更，不构成违约；2.殷卫华与江苏农发市场经营管理有限公司（以下简称农发公司）签订了委托经营管理合同，该合同中约定案涉房屋在交房后的前三年使用权、收益权均归农发公司，故殷卫华不存在损失，其在一审中亦未对实际损失举证，故沿海公司不应支付违约金；3.本案诉讼时效应从权利被侵害之日或殷卫华知道被侵害之日起计算，即2013年3月11日，故本案诉讼时效已经超过。
殷卫华辩称，1.沿海公司提出本案延期交房符合情势变更没有依据；2.沿海公司未按期协助办理产权登记，应当承担违约责任，殷卫华与农发公司签订的委托经营管理合同期限是10年，沿海公司延期交房三年，致殷卫华丧失了三年收益权利，故损失客观存在；3.房屋至今未办理产权证书，沿海公司违约行为处于持续状态，故本案不存在诉讼时效超过的问题。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
殷卫华向一审法院起诉请求：1.判令沿海公司将江苏沿海国际农产品交易中心11幢105、106号商住房土地使用权证办好后交付殷卫华；2.沿海公司支付殷卫华自2013年3月10日起至2015年9月21日止的违约金207754.35元（以及此后至实际办理土地使用权证之日止的违约金）。
一审法院认定事实：2011年11月10日，殷卫华与沿海公司签订《商品房买卖合同》两份，约定殷卫华购买沿海公司开发的东台市东进大道1号江苏沿海国际农产品交易中心11幢105、106号商住房一套，建筑面积均为45.18平方米，房屋总价均为459721元。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2012年12月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经[验收合格]条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.若买受人应支付的购房款全额实际到达出卖人帐户的时间在本条约定的交付房屋日期后，出卖人有权将交房时间相应顺延，即交房期限延至房款全额到账之日起十日内；3.发生对整个社会之工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之重大事件及政府部门出具相关证明。第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理。第十五条第4项约定双方协商解决。
合同签订后，殷卫华向沿海公司支付房款919442元。
2013年6月27日，殷卫华在沿海公司提供的交房流程表、交房确认单上签名。2016年1月13日，案涉房屋在东台市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案。2016年1月26日，案涉房屋办理了房屋所有权证，但未办理土地使用权证。
一审法院认为，殷卫华与沿海公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该两份合同均合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定沿海公司应于2012年12月10日前将具备商品房经验收合格条件的房屋交付殷卫华，并约定在房屋交付后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但沿海公司未按约定的期限交付房屋，未按约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应当承担违约责任。故对殷卫华因未能按期办理产权证要求沿海公司承担违约责任的诉讼请求予以支持。
关于殷卫华要求沿海公司为其办理土地使用权证并交付的问题。案涉商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据该约定，沿海公司作为出卖人，其负有协助办理案涉房产的权属证书的义务，不负有直接办理案涉房产权属证书并向购房人殷卫华交付的义务。故对殷卫华要求沿海公司办理案涉105、106号商住房土地使用权证并交付的诉讼请求不予支持。
关于违约金标准的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，案涉商品房买卖合同虽约定了办理产权证各方当事人的义务，但对当事人的违约责任未进行约定，故殷卫华依法可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张违约金。中国人民银行公布的五年以上贷款年利率为4.90%，殷卫华主张的违约金可按高于中国人民银行规定的贷款利率30%计算。
关于殷卫华主张的违约金是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间二年，法律另有规定的除外。”殷卫华应当在沿海公司违约后两年内主张其权利，其虽未于沿海公司违约后两年内主张权利，但沿海公司的违约行为系持续性的违约行为，该违约金的计算属于继续性的债权。殷卫华与沿海公司签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋尚未建成，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，因出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任。由于殷卫华与沿海公司约定的交房时间为2012年12月10日，故本案中沿海公司承担违约责任的时间应自2013年3月11日起算，此后每一日均产生一个违约金的债权，其诉讼时效应该分别计算。殷卫华未能提供证据证明其从2013年3月11日起至向2015年9月21日一审法院起诉之日期间，曾向沿海公司主张过违约金，存在时效中断的情形，故本案违约金的计算应自2015年9月21日殷卫华向一审法院起诉之日向前推算二年即自2013年9月22日起计算，至2016年1月28日房产证办理之日止，案涉房屋违约金应为137515.52元（919442元×857天/365天/年×4.9%×130%），其余违约金请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审判决：一、沿海公司于判决生效之日起15日内向殷卫华支付违约金137515.52元；二、驳回殷卫华的其他诉讼请求。案件受理费4496元，由殷卫华负担1396元，沿海公司负担3100元。
二审中，当事人未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，沿海公司陈述如二审认定该公司应承担违约责任，其对一审计算的违约金数额无异议。另殷卫华承诺对一审判决多计算的2016年1月27日、28日的违约金同意予以放弃。
本院认为：沿海公司与殷卫华签订的两份房屋买卖合同均是双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，均系合法有效的合同，双方均应按约履行各自义务。
关于沿海公司延期交房是否符合情势变更情形的问题。经查，沿海公司提出其延期交房系政府原因，属于情势变更，不构成违约，但该公司提交的东台市城东新区管理委员会出具的情况说明并未载明政府行为对沿海公司的建设产生实际影响，不足以证明沿海公司的主张，亦不符合情势变更的法定情形，故沿海公司的该主张不能成立，本院不予支持。
关于沿海公司未按约按期协助殷卫华办理产权证书应否支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉合同约定2012年12月10日交房，交房90日内协助殷卫华办理权属证书。沿海公司未能按约履行协助办证义务，其依法应承担相应的违约责任，故一审判令沿海公司支付违约金并无不妥。因案涉房屋的房产证于2016年1月26日办理，一审判决在计算违约金时多计算了两日，殷卫华在二审中承诺同意放弃，本院予以准许，该多算的两日违约金可在执行中扣减。至于殷卫华与农发公司之间的合同如何履行与本案无关，亦不影响沿海公司应承担的违约责任。
关于本案诉讼时效是否超过的问题。经查，案涉房屋的房产证于2016年1月26日办理，故在此之前，沿海公司未按约履行协助办证义务的违约行为持续存在，其应承担的违约金在持续产生，且该违约金属于继续性债权，应以每天产生的违约金债权分别适用诉讼时效，故一审法院以殷卫华向一审法院起诉之日向前推算两年之日作为计算违约金的起算时间正确，一审判决支持的违约金并未超过诉讼时效。
综上所述，沿海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4496元，由上诉人江苏沿海国际农产品交易中心有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊丽萍
代理审判员 李 砚
代理审判员 周 陇
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 周亚梅