安徽省广德县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广民一初字第01385号
原告：王斌勇，男，住安徽省广德县。
委托代理人：叶振东，安徽品涵律师事务所律师。
被告：广德金茂投资置业有限公司，住所地安徽省广德县。
法定代表人：林辉，公司董事长。
委托代理人：汤伟力，福建信哲律师事务所律师。
原告王斌勇诉被告广德金茂投资置业有限公司（下称金茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2014年5月16日受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2014年7月2日公开开庭对本案进行了审理。原告王斌勇及其特别授权委托代理人叶振东、被告特别授权委托代理人汤伟力均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王斌勇诉称：被告于2012年初开发了位于广德县桃州镇新城区金茂财富公馆，销售期间，被告一直宣传顶楼27层买一层送二层（即被告支付时赠送高7米的阁楼，但里面的阁楼需买房自行隔离）。同时承诺该�通燃气，使用年限为70年。故原告于2012年9月5日和被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买位于广德县桃州镇新城区金茂财富公馆1幢1单元2701室，面积共计171.68平米，每平米价格6265.25元，共计人民币1075618元；被告于2013年8月18日前交付使用，逾期交付，超过30日后，买受人有权解除合同，并要求被告支付已付房款1%的违约金。合同签订后，原告依约支付了合同款项，但被告却不能依约支付房屋。直至2014年2月被告才通知原告交付房屋。期间，在财富公馆房屋即将封顶之前，被告通知原告立即购买钢材、木板用于隔层，在塔吊未拆之前，利用塔吊将钢材、木板送到27层，于是原告立即按照被告要求购买物资，并调到顶层。谁知待原告准备隔层时，却被告知未被规划，不准隔层，严重违背了当时的承诺。且据了解，该房使用年限也由承诺的70年变更为40年。综上所述，被告销售时虚假宣传，违反承诺，同时严重的违反合同约定，逾期交房和办理相关产权证明，故原告提起诉讼，请求：1、判令原、被告双方解除2012年9月5日签订的《广德县商品房买卖合同》（合同编号：2012预34642号），返还购房款1075618元；2、判令被告赔偿原告的经济损失并支付违约金共计308711.47元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
金茂公司辩称：1、不存在买一层送两层的事实。2、房屋通燃气需取得有关部门认可方可使用，王斌勇的这一户接口已经埋了，但因为政府方面的原因无法使用，被告没有承诺说一定会取得政府的认可。3、合同第三条第四款和第十九条第一款约定房屋规划用途是办公楼，而办公楼使用权限为40年，这是法律规定的，原、被告对此都负有责任，且该条款不影响原告取得、占有、使用房屋，不影响房屋使用时限，不构成合同�除的条件。4、合同法第九十六条规定解除合同需通知对方，原告未书面通知对方，直接起诉违反法律规定。5、原告若想解除合同，必须在合同约定的合同解除权行使期限内，在合同第十条第二款有约定，而原告超出约定时间了。6、补充协议约定被告通知原告办理交房，原告无正当理由不办理手续视为房屋已经交过，所以在房屋交付过后原告又解除合同没有法律依据。7、原告诉请不合理地方在法庭辩论和质证中提出。
王斌勇为证明自己的主张向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》，证明原告购买位于广德县桃州镇新城区金茂财富公馆1幢1单元2701室房屋，合同约定被告应于2013年8月18日前交付使用，逾期交付，超过30日后，买受人有权解除合同，并要求被告支付已付房款1%的违约金，该房的使用年限合同约定为70年。2、发票联，证明原告依约支付了购房款。3�银行证明，证明原告的经济损失，即已支付给银行的利息34391.79元。4、收据和照片一组，证明原告购买材料所花的费用。5、金茂财富公馆平面图，证明被告销售的财富公馆实际上是按照住宅进行销售。6、天玺公馆价格备案表，证明同地段的天玺公馆顶层价格已达到8000元至8500元。7、证人梅晓东、胡军出庭作证的证言，证明被告在销售期间对外宣传买一层送两层的事实，在财富公馆即将封顶时，被告通知原告购买材料并通过塔吊运送至顶楼的事实，及被告逾期交房的事实。
金茂公司对王斌勇提供的证据质证意见为：对证据1的真实性无异议，但认为不完整。对证据2、3的真实性无异议。对证据4中收据的真实性有异议，对证据4中照片真实性、关联性有异议。对证据5的真实性不予确认，应以政府规划为准。对证据6认为与本案无关联性，不能等同市场价格，也不是同一�间销售。对证据7证人证言认为证人于本案有利害关系。
金茂公司为证明自己的主张向本院提交如下证据：1、燃气入户合同、汇款凭证，证明被告已经按合同支付燃气安装款。2、土地使用权证，证明被告按土地使用权证填写合同。3、商品房买卖合同、补充协议第三条第一款第二项，证明若被告通知原告办理交房，原告无正当理由不办理手续视为房屋已经交付。
王斌勇对金茂公司提供的证据质证意见为：对证据1对关联性和证明目的有异议，被告是否和燃气公司签订合同及是否履行合同跟本案没有任何关联性。对证据2的证明对象有异议，土地使用权证使用权限为70年，但实际使用年限仅为40年，故对其合法性也有异议。对证据3的真实性无异议，证明目的有异议，协议没有标明原告没有解除权，且原告实际没有办理交付手续。
本院结合原、被告当庭陈述、举证、质证意见，对双方证据作如下认证：（一）王斌勇提交的证据1、2、3相对方未提出异议，本院经审查其三性予以认定。证据4收据和照片的真实性无法确认，不能证明其证明对象，故本院不予认定。证据5的真实性被告有异议，本院认为该份证据的真实性无法核实，即使是真实的，该平面图也注明了仅为示意图，最终以实物和政府机关批准文件为准，故不予认定。证据6被告认为与本案无关联性，本院认为天玺公馆的价格与金茂财富公馆的价格之间没有可比性，也不能证明原告所认为的房屋增值的情况，而且根据目前的市场环境，房屋没有明显的增值情况。对证据7即证人证言，本院认为两位证人与原告或案件不能排除厉害关系，故不予认定。（二）金茂公司提交的证据1天然气公司合同，具有真实性，结合庭审调查，虽然能够证明该燃气接口未能入门入户系金茂公司主观�外原因导致，但相当于买受人而言，这只能是出卖人不能正确履行合同的一个方面，其证明对象不能成立。证据2的真实性本院予以认定，但不能证明其证明对象，因土地使用证标明的地类是商服住宅，使用年限至2079年8月1日，即70年，但商品房买卖合同标明的商品房用途是办公楼，办公楼的使用年限为40年，两者明显互相矛盾。证据3的真实性本院予以认定，但不能证明被告已履行通知义务。
本院根据双方当事人的陈述及认定的证据，确定以下案件事实：原告（买受人）与被告（出卖人）于2012年9月5日签订了一份《广德县商品房买卖合同》（合同编号：2012预34642号）。合同约定原告购买被告开发的位于广德县桃州镇新城区金茂财富公馆1幢1单元2701室商品房一套，建筑面积为171.68平方米，单价为6265.25元／平方米，总价款为1075618元。上述《广德县商品房买卖合同》第九条约定”出卖人应当在2013年8月18日将符合条件的商品房交付给买受人使用”；第十条约定”出卖人逾期交房的违约责任约定：1.按逾期时间，分别处理。（1）、、、（2）逾期超过30日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按累计已付购房款的1%向买受人支付违约金、、、。2.上述（2）项买受人提出解除合同的，应当在本合同约定的交房期限届满之日内向出卖人发出书面的解除合同的通知，否则视为买受人放弃单方解除合同权利”。合同签订后，原告于2012年9月5日交付首付款545618元，余款530000元于2013年5月24日通过银行按揭贷款进行支付。截止2014年5月15日，原告支付按揭贷款利息34391.79元。被告直至2014年2月份通知原告交付上述商品房，原告未接受交付。2014年5月16日，原告向本院起诉�为被告销售时虚假宣传，违反承诺，同时严重的违反合同约定，逾期交房和办理相关产权证明，故要求：1、判令原、被告双方解除2012年9月5日签订的《广德县商品房买卖合同》（合同编号：2012预34642号），返还购房款1075618元；2、判令被告赔偿原告的经济损失并支付违约金共计308711.47元（其中银行贷款利息损失34391.79元、支付银行违约金2191.68元、利息损失545618元×6.15%／年÷12月×21月=58722元、购买钢材款损失20000元、逾期交房违约金1075618元×1%=10756元、未达到使用条件违约金1075618元×1%=10756元、未按期产权登记违约金1075618元×0.0002=214元、可得利益损失171.68平方米×1000元／平方米=171680元，合计308711.47元）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
另查明：被告开发的广德县新城区金茂财富公馆办理了土地使用权证，该证注明的地类（用途）为商服住宅，终止日期为2079年8月1日；《广德县商品房买卖合同》注明的用途为办公楼。另被告在开发双方争议房所属房地产项目时，与燃气公司签订了《居民燃气入户合同》并交付了相关费用，但因最终未获得政府相关职能机关批准而致燃气不能入户。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案原、被告争议的焦点一为原、被告签订的《广德县商品房买卖合同》是否可以解除；争议焦点二为如解除上述合同，解除合同后原告相关首付款的返还和损失、违约金的确定。
关于焦点一。按照原、被告合同约定，被告交房逾期超过30日的，原告有权解除合同。同时根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定”根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”，在”当事人另有约定”的情况下，一方请求解除合同是不需要履行一定的催告程序。因此本案原告要求解除合同的诉请，本院依法予以支持。被告辩称原告没有履行一定的催告程序不能解除合同的主张依法不能成立。另被告以原告行使合同解除权的期限应当适用双方合同约定的第十条第2项的主张，本院认为，该项内容”应当在本合同约定的交房期限届满之日内向出卖人发出书面的解除合同的通知，否则视为买受人放弃单方解除合同权利”与该条约定的”出卖人逾期交房的违约责任”约定相互矛盾，按照相关法理精神，本院对被告主张适用该约定中第十条第2项内容不予采纳。
关于焦点二。（1）按照原、被告合同的第十条”出卖人逾期交房的违约责任约定：1.按逾期时间，分别处理。（1）、、、（2）逾期超过30日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按累计已付购房款的1%向买受人支付违约金、、”的约定，原告2014年5月16日向本院起诉要求解除合同，双方约定的交房时间为2013年8月18日，原告要求解除合同的时间没有超过法定的一年的解除权行使的时间，故被告应按照合同约定退还原告的全部已付购房款，并承担逾期交房应承担的全部购房款的1%的违约金。即被告应当返还原告的全部购房款1075618元，并支付逾期交房违约金1075618元×1%=10756元。（2）关于利息损失，本案因被告未能按合同约定交付房屋，退还已付购房款，事实上造成了原告已付购房款的利息损失。原告诉请的首付款利息损失为58722元（即545618元×6.15%÷12月×21月，计算至起诉之日），该要求并没有超过银行同类贷款的�率的规定，故该诉请本院予以支持。原告诉请的银行按揭贷款利息损失，本院认为，截止2014年5月15日，原告已支付银行利息为34391.79元，该利息损失为原告的实际损失，应予以支持。另如原告后续继续支付了银行按揭贷款利息，可以另行主张权利。原告要求支付的银行违约金619.66元没有证据证明该款项已经实际支出，且该款项涉及到原、被告与银行之间的合同关系，本院在本案中依法不予处理。故被告应返还给原告的利息损失合计为元58722元＋34391.79元=93113.79元。（3）至于原告诉请的购买钢材款的经济损失，由于原告提供的收据和照片，本院依法未采纳，在没有充分证据支持的情况下，该款项诉请本院不予支持。（4）至于未达到使用条件违约金以及未按期产权登记的违约金，由于商品房买卖合同已经因为被告逾期交付解除，原告已经不再入住使用该房屋，也无需�理相关产权证件，故上述违约金无需支付。（5）至于可得利益损失，原告根据财富公馆附近的天玺公馆的价格进行推断，本院认为不可取，首先该两处房屋的情况并不完全一致，天玺公馆的现有价格并不能代表财富公馆的现有价值；其次，根据现在的房地产情况，从原告购买房屋的2013年至今，房屋的价格并不存在明显的增长情况，故原告的该项诉请不能得到支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、解除原告王斌勇与被告广德金茂投资置业有限公司于2012年9月5日签订的《广德县商品房买卖合同》（合同编号：2012预34642）。
二、被告广德金茂投资置业有限公司在本判决生效起十日内返�原告王斌勇购房款1075618元，赔偿原告王斌勇逾期交房违约金10756元以及利息损失93113.79元。
三、驳回原告王斌勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17340元，由广德金茂投资置业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提交副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 陈 剑
人民陪审员 汪金忠
代理审判员 叶春妹
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 刘 昕
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
2、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
3、最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。