天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨功民初字第1580号
原告刘文华。
委托代理人李建秋。
被告梅新平。
被告罗瑛。
原告刘文华诉被告梅新平、被告罗瑛商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年6月10日立案受理，依法组成了合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘文华及其委托代理人李建秋，被告罗瑛均到庭参加诉讼。被告梅新平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案缺席审理，现已审理终结。
原告诉称，原告与二被告经信嘉房地产经纪有限公司介绍于2014年1月6日签订了房屋买卖合同。信嘉房地产经纪有限公司为见证方（丙方）。原告在两方见证下交付给被告定金三万元。支付给丙方房屋信息服务费1万元。签订买卖合同后，被告方提出该房屋有部分贷款没还清。另有还完贷款后才能办理过户手续。原告同意并帮助找关系使原告还了贷款，贷款于2014年1月23日还清。但被告迟迟未与我方联系，因临近年底，我方没有与被告联系办理过户手续。过了正月十五日，2月17日原告打电话给被告要求办理该房屋过户手续，这时第二被告才告知我们此房已于2014年1月21日被法院查封，不允许买卖办不了过户手续。3月4日，信嘉房地产经纪有限公司约原告被告双方在该公司商量该房屋买卖问题有无解决。据第二被告说，该房是由于第一被告单位找投资公司借款，作为抵押物为其担保，由于第一被告单位到期换不了借款，所以才被投资公司申请法院将该房屋查封。因此原告与被告房屋买卖无法履行更谈不了过户。坐落在天津市开发区在原告与被告签订房屋买卖合同前就已经由第一被告作为抵押物为第一被告单位贷款或借款做了担保。因此此套房屋存在债务纠纷。致使该房屋买卖合同无法正常履行，这都是被告方故意隐瞒该房作为抵押物为他人担保，才造成今天这样的后果。因此必须由二被告承担一切后果及违约责任。二被告知道我们都是70岁老人，就继续欺骗我们，从3月份拖到现在，每次都是以和律师去法院沟通为由骗我，给我们身心造成很大伤害，综上所述，原告请求判令：1、请求判令被告退还房屋买卖定金30000元，并赔偿支付原告房屋信息服务费10000元，支付40000元利息，按银行同期利息计算；2、请求判令被告赔偿原告违约金127000元；3、请求判令被告赔偿原告精神损失费10000元；4、请求判令解除买卖合同；5、诉讼费由被告承担。
为证明其主张，原告向本院提交以下证据：
证据1、房屋买卖合同，证明原、被告存在房屋买卖关系，并签订了合同，合同对双方权利义务进行了明确；
证据2、购房定金收据、信息服务收据，证明我们已经支付了30000元定金和信息服务费10000元；
被告罗瑛辩称，我和原告之间是房屋买卖的关系，在去年4、5月份我就把房屋挂在中介出售，在今年1月份原告来看房子，他们也决定购买我的房屋。当时我前夫是公司的总经理，他给公司签了一个无限连带的保证书。我和原告签完合同后，在2014年1月23日到银行把房屋贷款清了，并把房屋清理好。过年之后，我去房管局办理过户手续，才发现这个房屋被查封了，之后我积极处理这个事情，但还是没有办法履行合同。在卖房的过程中我是诚心诚意的，我是很想卖这个房子，这个房子买卖在先，这个房屋查封在后。被告罗瑛当庭同意解除该房屋买卖合同。
为证明其答辩意见，被告罗瑛提供了如下证据：
证据1、银行业务凭证，证明1月23日我清房屋的贷款。
证据2、核准注销通知书，证明房屋清贷之后，再没有任何债务。
证据3、定金收据，证明我收了原告定金30000元。
证据4、房屋买卖合同，证明原、被告存在房屋买卖关系，并签订了合同，合同对双方权利义务进行了明确。
证据5、房产证，证明我们在交易过程中房屋并不存在抵押担保。
证据6、离婚证、离婚协议，证明我与梅新平已经没有任何关系了，房屋买卖合同是梅新平与原告之间签订的，我只是代理人，所以我不应当承担责任。
被告梅新平未出庭、答辩，亦未提供证据。
经审理查明，被告罗瑛与被告梅新平于1998年建立了夫妻关系，2014年1月6日，被告罗瑛在夫妻关系存续期间与原告签订了以被告梅新平为甲方、原告刘文华为乙方、以天津信嘉房地产经纪有限公司为丙方的天津市商品房买卖合同，约定乙方购买罗瑛与梅新平共同所有的座落于开发区第三大街的房屋。实际成交价格为人民币1270000万元整，乙方于2014年1月6日前交付定金30000元。该合同第三条“信息服务费及支付”项下明确约定，甲、乙、丙三方签订本合同同时，甲方须向丙方交纳房屋信息服务费（成交价格的1%）人民币12700元整，乙方须向丙方缴纳房屋信息服务费（成交价格的1%）10000元整。该合同第六条“违约责任”项下第1款明确约定，甲方须保证该房屋权属无争议，须保证配偶及其他共有人同意出售该房屋，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。第4款亦约定，如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向本合同的其他方（丙方除外）分别支付本合同第二条约定的房屋实际成交价10%的违约金，并由违约方额外向守约方赔偿守约方向丙方缴纳的房屋买卖信息服务费的损失。
合同签订后，原告于2014年1月6日依约向被告支付了定金30000元，2014年1月7日，原告向案外人天津信嘉房地产经纪有限公司支付房屋信息服务费10000元整。
2014年1月23日，二被告在天津市滨海新区民政局协议离婚，离婚协议第三条约定：双方夫妻共同财产……坐落在天津市滨海新区开发区天宝金海岸星缘轩商品房一套（即本案诉争房屋）……现协商归女方罗瑛所有。协议未对双方共同债务进行约定。
在房屋买卖合同签订之后，被告依约于2014年1月23日偿清了房屋贷款，但在办理手续过程中，被告罗瑛发现该房屋因被告梅新平个人原因被查封，故一直未联系原告去办理缴纳房屋首付款的手续，2014年2月17日，经原告主动联系被告罗瑛，被告告知原告该房屋已被查封，且该房屋至今仍被查封，无法办理房屋买卖及过户手续。
被告罗瑛当庭同意原告要求解除合同的诉讼请求。
以上事实经房屋买卖合同，结婚证、离婚协议、银行业务凭证等证据及当事人陈述等证明属实。
本院认为，依照《合同法》第六十条第一款规定，依法订立的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告梅新平之间的房屋买卖协议，由被告罗瑛作为代理人与原告实际签订，被告罗瑛当时系房屋共有人，且与梅新平系夫妻关系，虽然没有任何委托手续，但该代理行为构成表见代理，代理行为成立，同时，该合同系双方当事人的真实意思表示，房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行权利和义务。合同签订后，原告依约交纳了房屋定金，因该定金并未在合同中明确适用定金罚则，故应系预付款性质。但合同履行期间，由于被告梅新平的个人原因，房屋被法院查封至今，无法履行过户等手续，而原告急于购买房屋供其实际使用，且经过多方努力，房屋至今未能解除查封，该合同目的已无法实现，现原告当庭作出解除合同的意思表示，被告罗瑛当庭表示予以认可，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及九十六条的规定，该合同应当自解除的意思表示到达被告时，即2014年10月24日予以解除，原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原告诉请被告退还预付款30000元的主张有据，亦应予以支持。依据双方买卖合同的约定，被告须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由被告负责解决并承担一切后果及违约责任。现由于被告梅新平的原因房屋被查封，故被告应依法承担违约责任，按照房屋买卖合同第六条第4款的约定，支付违约金，并赔偿原告由此产生的信息费损失10000元，故原告请求赔偿信息费损失及违约金的诉讼请求，本院予以支持，但违约金的数额，原告主张过高，应予酌减。结合相关法律规定及案件具体情况，违约金的数额应参照同地段的房屋租金损失，具体计算方法参考天津市2010年房屋租赁市场指导租金的规定，因诉争房屋所处地段为开发区，参照该指导租金，多层住宅租金价格为27元／月.建筑平方米，诉争房屋建筑面积为111.86平方米，计算得出原告每月房屋租金损失为3020.22元，并在此基础上浮30%，计算期间则应以被告通知原告该房屋已被查封之日，即2014年2月17日起计算至本判决生效之日止，原告主张违约金超出部分，不予支持。至于原告所主张的信息费及预付款的利息，属于原告的合理损失，应予支持，预付款的利息应以原告支付的30000元为基数，自该款项支付的次日即2014年1月7日始计算，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止。信息费的利息则应以原告支付的10000元为基数，自该款项支付的次日即2014年1月8日始计算，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止，原告主张利息损失超出部分，不予支持。原告要求赔偿精神损失费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
以上费用，因该房屋买卖合同系在二被告夫妻关系存续期间订立，合同中已明确约定甲方须保证配偶及其他共有人同意出售该房屋，且被告罗瑛亦作为被告梅新平的代理人出卖房屋，应视为该买卖行为系出于夫妻合意，故该费用应视为夫妻共同债务，因在二被告离婚协议中并未对夫妻共同债务的分配予以明确，故上述给付事项应由二被告承担连带赔偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十九条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之约定，判决如下：
一、确认原告刘文华与被告梅新平于2014年1月6日签订的房屋买卖（置换）合同（No：1200315）于2014年10月24日解除；
二、被告罗瑛在本判决生效之日起十日内返还原告刘文华预付款人民币30000元，并赔偿该款项的利息损失，损失计付应以原告支付的30000元为基数，自该款项支付的次日即2014年1月7日始计算，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止；
三、被告罗瑛在本判决生效之日起十日内给付原告刘文华信息服务费损失人民币10000元，并赔偿该款项的利息损失，损失计付应以原告支付的10000元为基数，自该款项支付的次日即2014年1月8日始计算，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止；
四、被告罗瑛在本判决生效之日起十日内赔偿原告刘文华违约金，违约金的计算方法以该房屋同地段的租金损失每月3020.22元为标准，以2014年2月17日起至本判决生效之日止为计付期间，并在此基础上上浮30%；
五、被告梅新平对本判决上述二、三、四项给付事项承担连带赔偿责任；
六、驳回原告其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费3960元，公告费560元，由被告罗瑛负担，由其于本判决生效之日起十日内直接给付原告。被告梅新平对上述费用的给付承担连带责任。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 罗 东
代理审判员 杨 婧
人民陪审员 于江虹
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 陈镜西
附：法律释明：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。