浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙嘉民终字第592号
上诉人（原审被告）：唐海明。
被上诉人（原审原告）：戴益平。
委托代理人：戴胜平。
上诉人唐海明因与被上诉人戴益平房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院于2013年9月11日作出的（2013）嘉南民初字第1562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月8日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月16日公开开庭进行了审理。上诉人唐海明、被上诉人戴益平及其委托代理人戴胜平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2013年1月23日，双方当事人签订了《二手房屋买卖合同》一份，约定将戴益平所有的嘉兴市燕语林苑13幢1003、1004室房屋（建筑面积为39.63平方米＋81.38平方米）以805000元的价格转让给唐海明。其中房款约定分三期支付：第一期建设局办理过户前付400000元（包括定金100000元），第二期于2月20日前付205000元，第三期公积金贷款200000元于3月30日前付清。违约责任约定：乙方（即唐海明）在付清定金和首付款后违约，则甲方（即戴益平）除不予退还乙方已付的购房定金外，按乙方付清首付款金额的30%赔偿给甲方，作为乙方赔偿甲方损失。另，双方在合同中补充：第一道门进去送的露台归乙方使用。合同签订后，戴益平依约办理了房屋过户手续，唐海明以露台无所有权而无法装修、房间未腾空、漏水、物业费未交清等理由，不愿支付购房余款200000元，戴益平故诉讼至原审法院。
另认定，嘉兴市燕语林苑13幢1003、1004室已于2013年2月6日登记于唐海明名下。根据涉案房屋房产证平面图显示，双方当事人争议的露台属于公共部分。
2013年7月9日，戴益平以唐海明未付清购房款为由，诉至原审法院，请求判令：一、唐海明支付购房余款200000元；二、唐海明承担违约责任，赔偿戴益平各项经济损失60000元；三、本案诉讼费由唐海明承担。
唐海明在原审中答辩称，一、合同签订时戴益平虚构事实，掩盖了瑕疵房，欺诈唐海明。在合同签订时，戴益平虚构了开发商送的第一道门进去露台间的事实，欺诈唐海明说这一间是送的，可以装修连同子母两间（1003、1004室），而事后唐海明才被告知这是公共部分，戴益平无权送给唐海明。这一情况导致唐海明购买的子母套无法连通使用，1004室房间窗户直面公共露台，屋内私密性丧失，容易越窗进入屋内，使该房屋存在安全隐患。由于戴益平无法履行其赠送的义务，致使唐海明使用面积减少20平方米。二、戴益平没有依约配合唐海明办理过户登记手续，唐海明至今未领到产权证和土地证，其原因是戴益平不配合，事实是戴益平隐瞒真相，戴益平构成违约而造成唐海明无法抵押贷款。三、戴益平至今未腾空房屋，房内仍存有自行车、装修板。四、房屋存在严重质量问题，多处漏水，门锁破坏。五、戴益平未按约付清2012年物业费，构成违约。六、唐海明在2013年2月28日以挂号信、电话等形式多次催告戴益平要求面谈处理相关问题，戴益平迟迟未能前来解决问题。综上，戴益平为了将存在问题的房屋高价卖出，采用虚构事实的欺诈手段，唐海明是自我保护，行使不安抗辩权。戴益平既违反合同法诚实信用原则，又违约未配合办理三证、未腾空房屋、未交物业费。请求法庭驳回戴益平的请求。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方合同约定，唐海明未按期支付购房余款200000元的事实清楚；唐海明辩称戴益平在出售房屋时存在欺诈导致唐海明重大误解签订该《二手房屋买卖合同》，以及戴益平有其他违约行为，根据其整个庭审陈述，唐海明的抗辩意在要求减少价款。对此原审法院认为，其一，唐海明在签订该购房合同前，曾多次实地查看过涉案房屋，对于房屋结构理应有深刻认识。其二，依据常理，购买房屋属家庭重大事项，唐海明在购买时必然谨慎核查涉案房屋的房产证，房产证附图中明确示意该露台属于公共部分，双方当事人均应当明知对于露台只有使用权（且并非独享的使用权），但均无权处置。其三，双方当事人在签订《二手房屋买卖合同》时，对于购房面积明确写明是39.63平方米＋81.38平方米，即1003、1004两房总面积，并未包括露台面积。合同中补充条款也仅约定该露台归乙方（即唐海明）使用，并非所有权的转让。故唐海明以戴益平没有按合同赠送或转让露台所有权，致使实际使用面积减少进行抗辩无法律依据，理由亦不能成立，不予支持。唐海明抗辩所称房屋漏水、戴益平物业费未缴清等情况，唐海明并未提供相关证据，况且即便存在上述情况也应属其他的法律关系调整范围，与本案合同所涉房屋价款的履行没有关联性，不予采纳。至于唐海明所称戴益平未配合其办理过户登记手续构成违约以及未清空房屋等，与本案审理查明的事实不符，不能成立。
综上所述，本案唐海明逾期未支付购房余款200000元，属违约，依法应继续履行并承担违约金，只是双方当事人合同中约定的违约金偏高，依法应予调整。违约金应当以实际损失为基础，而本案只涉及金钱债务，故考虑戴益平的利息损失，并依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”加以确定。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、唐海明于判决生效之日起七日内支付戴益平购房余款200000元及相应的逾期违约金（从2013年3月31日开始，按银行同期贷款利率的1.3倍计算至房款实际清偿之日止）；二、驳回戴益平其他诉讼请求。如果唐海明未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2600元，由唐海明负担。
判决宣告后，唐海明不服，向本院提起上诉称，原审认定事实不清，适用法律错误。一、戴益平存在欺诈行为。戴益平谎称露台随房屋买卖一起赠送，唐海明信以为真，后才知露台属于公共部分，戴益平无所有权及处分权。由于戴益平无法履行其赠送义务，致使唐海明购买的1003、1004两间房屋无法连通使用，进而导致使用面积减少。戴益平存在欺诈行为，双方签订的《二手房屋买卖合同》无效，双方应按在房管部门进行房地产交易备案时签订的两份《房屋买卖合同》履行权利、义务。二、戴益平存在违约行为，追究戴益平的违约责任。戴益平扣留涉案房屋房产证；未缴纳涉案房屋2012年度物业费；未腾空屋内物品；房屋出现渗漏、门窗破损等质量问题。戴益平应承担违约责任。三、唐海明在房屋交易时垫付了个人所得税等各项税费合计44459.16元，戴益平应返还。故请求：一、双方按照后签订的两份《房屋买卖合同》履行义务；二、戴益平承担唐海明垫付的个人所得税等各项税费合计44459.16元；三、本案一、二审诉讼费用由戴益平负担。庭审中变更为：请求驳回戴益平的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由戴益平负担。
戴益平答辩称，一、戴益平不存在欺诈行为。双方通过中介进行房屋买卖，中介多次带唐海明实地看房，并将房屋产权证、土地使用证等相关资料给唐海明反复查看，唐海明在签订合同前应对涉案房屋情况了解的很清楚，知道露台属于公共部分。二、戴益平不存在违约行为。戴益平依约配合唐海明办理房屋产权证变更登记手续。房屋产权证、土地证已登记在唐海明名下，应由唐海明领取，戴益平并未扣押。三、戴益平未给唐海明造成经济损失，唐海明也未提供证据证明其受到了损失。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，唐海明针对其主张提供了以下证据：
《房屋买卖合同》复印件2份，合同约定：1003室房屋价款为200000元，1004室房屋价款为500000元，总价款为700000元。用以证明2013年1月23日双方签订过两次合同，第一次签订的《二手房屋买卖合同》无效，应履行第二次签订的两份《房屋买卖合同》。
戴益平质证意见，该份证据不属于新证据。该两份《房屋买卖合同》是为了办理过户手续而签订。根据《二手房屋买卖合同》约定，办理过户手续的费用由唐海明负担，唐海明为了少付税费，故少写了房屋价款金额。
本院认证意见，该两份《房屋买卖合同》系双方当事人在房管部门签订，合同范本由房管部门提供。但实际唐海明是按照双方签订的《二手房屋买卖合同》约定的付款日期，支付前两期房屋价款。同时，唐海明就购房余款与戴益平交涉时也未提及该两份《房屋买卖合同》，而是以《二手房屋买卖合同》作为交涉的依据。故该两份《房屋买卖合同》并非双方当事人真实意思表示，同时亦非双方实际履行的合同。
2.税收转账专用完税证复印件2份，用以证明唐海明共垫付了个人所得税等各项税费合计44459.16元。
戴益平质证意见，按照《二手房屋买卖合同》约定，这些费用应由唐海明负担。
本院认证意见，《二手房屋买卖合同》第五条第1款约定，该房屋交易过程时涉及的营业税、所得税、土地增值税、土地出让金由乙方（注：系指唐海明）承担；涉及的契税、交易费、评估费以及其他在交易时需缴纳的相关费用由乙方承担。此约定系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，约定内容合法有效。故唐海明主张其在房屋交易时垫付的相关税费，应予扣除的理由不成立。
二审中戴益平未提供新的证据。
本院经审理查明，原审认定事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
二审另查明，双方当事人在签订《二手房屋买卖合同》的当天，又在房管部门签订了两份《房屋买卖合同》用于办理过户登记。该两份《房屋买卖合同》约定，1003室房屋价款为200000元，1004室房屋价款为500000元，总价款为700000元。付款方式为一次性付清。
本院认为，根据本院认证意见，双方当事人在房管部门签订的两份《房屋买卖合同》既非双方真实意思表示，亦非双方实际履行的合同，不能作为确定双方权利义务的依据。关于双方签订的《二手房屋买卖合同》的效力问题。唐海明主张签订《二手房屋买卖合同》时，戴益平存在欺诈行为，隐瞒了露台属于公共部分这一事实，《二手房屋买卖合同》系无效合同。对此，本院认为，首先，露台独立于1003室、1004室房屋，唐海明在签订合同前已现场查验房屋结构，应知道露台属于公共部分。同时，双方签订的《二手房屋买卖合同》中亦明确约定购房面积为1003室、1004室房屋的面积（39.63平方米＋81.38平方米），其中并不包含露台面积。因此，唐海明诉称其装修时方知露台属于公共部分，与事实不符。其次，根据我国《合同法》的有关规定，因受欺诈而订立的合同属可变更或可撤销的合同，而非无效合同。唐海明主张合同无效，于法无据，本院不予支持。鉴于唐海明并未请求变更或撤销该《二手房买卖合同》，故该份合同仍对双方具有约束力。在该份合同未被变更或撤销前，一审判决唐海明按约履行付款义务，并无不当，本院予以支持。有关唐海明主张戴益平存在诸多违约之处，请求予以追究违约责任一节，同样由于唐海明未在一审中就此提起反诉，故二审不作审理。综上，唐海明的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人唐海明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 坤
代理审判员 陈海滨
代理审判员 周 倩
二〇一四年一月二十一日
书 记 员 郑 茜