中华人民共和国北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第06027号
原告（反诉被告）杨枫（英文名：FENGYANG），男，1966年8月23日出生，美国国籍。
委托代理人文宏奎，北京宪临律师事务所律师。
被告（反诉原告）PAULJWANG，男，1957年2月26日出生，美国国籍。
委托代理人刘工，北京市华鹏律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨枫（英文名：FENGYANG）（以下简称杨枫）与被告（反诉原告）PAULJWANG（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。杨枫之委托代理人文宏奎、被告之委托代理人刘工均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨枫诉称：2008年，被告所属微软（中国）有限公司与杨枫签订房屋租赁合同，约定上述公司租用杨枫所有的位于北京市朝阳区来广营东路长岛澜桥X室房屋，期限为2008年10月1日起至2010年6月30日，之后上述公司与杨枫续签两次合同，合同租赁期限延长至2012年6月30日。2012年7月1日，被告与杨枫续签了租赁合同，约定被告继续租用杨枫位于朝阳区来广营东路长岛澜桥X室房屋，期限为2012年7月1日起至2013年6月30日，被告应当在每三个月的前十日通过银行转账的方式向杨枫支付租金。被告未按合同约定在2012年9月20日向杨枫支付下一个季度的房租，杨枫多次与被告协商未果。10月19日，杨枫正式向被告催告其应在合理期限支付拖欠房屋租金，并分别于10月25日、31日向被告发函告知解除双方的租赁合同，并要求被告赔偿相关损失。11月18日，被告强行搬离上述房屋，2012年12月22日，双方交验房屋。现诉至法院，请求人民法院判令被告支付杨枫租金70499.3元（2012年10月1日起至2012年12月22日×26500元），判令被告向杨枫支付房屋租金滞纳金2194.2元（26500元×2012年9月20日起至2012年12月22日×日万分之三），判令支付身份公证和翻译费400元，判令支付物品维修费1920元（电视机维修费800元、踢脚线和地板维修费1000元、书桌维修费120元），判令支付损害赔偿106000元，判令支付交通费450元。
被告辩称并反诉称：我不同意杨枫的全部诉讼请求。杨枫虚假陈述，故意模糊纠纷和维权，2012年9月11日，我发现屋内洗衣机出现故障，故通知杨枫要求维修，但是其拒绝维修，此造成我生活不便，经过多次交涉，我告知杨枫在其不维修洗衣机前我不支付房屋租金。2012年11月1日，杨枫在我没有在的情况下意图更换门锁，我报警了，因为事情已经闹僵，所以我决定先行搬离上述房屋，但11月17日我装好车后，保安不让走了，警察协调后要求先处理纠纷。至12月14日，我才将自己的物品分17次搬离上述房屋，并通知杨枫12月15日进行交接。杨枫将我强行留置在上述房屋，并要求我支付租金，此是不合适的。验房是搬走东西后再验房，不应该在没有搬走东西才验房。现我提出反诉，请求人民法院判令杨枫支付我违约金79500元（月租金26500元×3个月），判令杨枫支付我搬家费550元。
杨枫针对反诉辩称：被告主张杨枫承担违约责任和违约金赔偿，我认为没有事实依据。由于被告在合同履行过程中因为相关的家具、洗衣机不当使用造成双方矛盾，引起双方主张2012年11月24日解除合同，纠纷是被告违约导致的，所以杨枫认为被告之反诉请求没有依据。关于搬家费，杨枫认为责任不在于杨枫，搬家费系被告正常支出。
经审理查明：微软（中国）有限公司与杨枫签订《房屋租赁合同》，约定杨枫将其位于北京市朝阳区来广营东路9号长岛澜桥的X室出租微软（中国）有限公司使用，租赁期限是2008年10月1日起至2010年6月30日。2010年6月19日，杨枫与微软（中国）有限公司签订《续租合同（2方）》，约定续租区域朝阳区长岛澜桥X，续租时间为一年，租赁期间是2010年7月1日起至2011年6月30日。2011年7月4日，杨枫与微软（中国）有限公司签订《续租合同（2方）》，约定续租区域朝阳区长岛澜桥X，续租时间为一年，租赁期间是2011年7月1日起至2012年6月30日。2012年，杨枫与被告签订《续租合同（2方）》，约定续租区域朝阳区长岛澜桥X，租金为26500元每月，被告有权提前两个月书面通知杨枫中止本协议。被告在原合同下已支付了保证金64000元，此保证金杨枫需退还微软（中国）有限公司，被告需支付一个月租金将转做本续租合同的押金。租金及支付方式：在本续租合同下，被告须每三月提前10天以银行转账形式向杨枫支付租金。经询，杨枫与被告确认上述押金现在杨枫处，被告已经支付了杨枫2012年10月1日之前的租金。
2012年12月22日，杨枫与被告就北京市朝阳区来广营东路9号长岛澜桥的X室进行交接，在《家具、电器配置清单》显示地板起泡、电视TV打不开。经询，杨枫、被告确认二楼书桌有划痕。
庭审中，双方的主要争议：
1、洗衣机问题。被告称洗衣机因为自然原因损坏，杨枫应该负责维修。杨枫称洗衣机损坏原因不清楚，双方确实因为洗衣机事宜发生争执。
2、搬家问题。杨枫提供物业管理制度相关证据，以此证明物业依据规定阻止被告搬运物品，与其无关。被告对上述证据真实性予以认可，但是不能证明杨枫的证明目的。被告提供邮件打印件，以此证明杨枫阻止被告搬家。杨枫认可上述邮件，其表示系双方互相指责。
3、违约问题。被告提供2012年10月《解除合同通知书》，其内容因被告经过催告后拒不履行合同主要义务，现发出解除合同的通知，杨枫于2012年10月19日向被告发出催缴租金的催告书，告知被告在2012年10月23日前缴纳租金，被告在合理期限内仍未缴纳应缴房租，没有履行合同义务。故将行使合同解除权，主张与被告解除租赁合同，现进行通知，通知到达时合同即解除，被告又提供律师函一份，以此证明杨枫在租赁期间提出解除合同，故存在违约行为。
以上事实，有当事人庭审陈述、《续租合同（2方）》等证据在案佐证。
本院认为：杨枫与被告签订的《续租合同（2方）》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于违约责任一节，双方就洗衣机损坏的原因均未举证，杨枫出租涉案房屋，故其应该承担房屋内设施设备的维修责任，其未尽到相关的维修义务，其行为构成违约。涉案租赁合同之前的合同约定了被告可以自行维修设施设备的权利，被告不能以此理由拒绝缴纳租金，被告拒绝履行其主要义务，其行为构成违约。在此前提下，杨枫发函进行催告合理期限缴纳房屋租金乃至解除合同实属合理。杨枫之诉讼请求部分，关于租金一节，被告实际于2012年10月1日至2012年12月22日占用涉案房屋，其应该支付杨枫相应期间的房屋租金。被告以杨枫阻止其搬家抗辩，考虑到双方的争议，本院对被告的抗辩意见不予采纳；鉴于洗衣机问题等因素，依据合同约定，本院酌情从上述租金中扣除1000元。关于滞纳金一节，考虑到洗衣机问题、双方争执、违约等因素，本院对此不予支持；关于身份公证和翻译费、交通费，杨枫之诉讼请求于法无据，本院对此不予支持；关于维修费用一节，电视机、地板、书桌等损坏系人为损坏，被告应该赔偿杨枫相关费用。经本院释明双方都不申请对上述损失进行评估，结合杨枫提交之证据，本院酌定为1500元；关于房租损失一节，杨枫早在10月提出解除合同，双方于12月协商交还房屋，加之考虑到涉案房屋损坏情况、装修等因素，故本院对杨枫该项诉讼请求不予支持。被告反诉请求部分，关于违约金79500元一节，考虑到被告迟延支付租金，本院对其该项诉讼请求不予支持；关于搬家费550元一节，搬家费用本应由被告自行承担，依据被告陈述双方事发日进行了相应协调，故本院对被告该项诉讼请求不予支持。考虑到被告之押金尚在杨枫处，故与维修费用和部分租金予以折抵。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条，判决如下：
一、被告（反诉原告）PAULJWANG于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）杨枫（英文名：FENGYANG）房屋租金四万四千三百零六元。
二、被告（反诉原告）PAULJWANG于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）杨枫（英文名：FENGYANG）维修费一千五百元。
三、驳回原告（反诉被告）杨枫（英文名：FENGYANG）其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）PAULJWANG全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千九百二十九元，由原告（反诉被告）杨枫负担二千九百八十四元（已交纳），由被告（反诉原告）PAULJWANG负担九百四十五元（杨枫已交纳，被告于本判决生效后七日内转交给杨枫）。案件反诉费九百元，由被告（反诉原告）PAULJWANG负担（已交纳）。
如不服本判决，杨枫可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，被告可于判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内不交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。
审 判 长 欧阳华
代理审判员 冷颖哲
代理审判员 孙 琪
二〇一三年十月三十一日
书 记 员 胡东方