福建省邵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邵民初字第4163号
原告张宏，女，汉族。
原告郭海峰，男，汉族。
以上两原告的共同委托代理人黄工兵，男，邵武市城郊镇莲塘村村民。
被告黄跃，男，汉族。
原告张宏、郭海峰与被告黄跃房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张宏及两原告的共同委托代理人黄工兵到庭参加诉讼。被告黄跃经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张宏、郭海峰诉称，2009年10月19日，两原告作为买房与被告签订《房屋买卖合同》一份，依据该份合同之约定，两原告购买了被告出售给两原告的属被告所有的位于邵武市溪南路第八幢703幢房产，并且被告于签订合同当日将出售的房屋交付给两原告，两原告也开始对该房屋进行装修并一直居住在该房屋内。至2010年9月16日，两原告将全部的购房款250，000元全部支付给了被告，并且两原告自购买被告的该套房产后，相应的水表及电表的户名也全部过户至两原告名下，且自过户以来相应的水费及电费均由两原告缴纳。因被告出售房屋给两原告时，该套房产相应的土地使用权证和房屋所有权证均未获取，因此2009年10月19日两原告购买后，不能立即予以过户。为此两原告与被告在《房屋买卖合同》第四条特别约定：被告所在单位给被告办理了相应的房屋所有权属登记手续后的一个月再将相应的产权登记过户至两原告名下。直到2013年7月，被告才将出售给两原告的该套房产相应的房屋所有权证及国有土地使用权证办理至被告自己的名下，2013年8月，两原告联系被告办理相应的产权变更登记手续，但此时被告却均以各种理由推脱不协助两原告办理。为此，请求人民法院判令：1、被告立即协助两原告办理邵武市溪南路东段紫云新村8幢7层703室的房屋权属（即房屋所有权证和土地使用权证）变更登记手续。2、由被告承担本案的诉讼费。
被告黄跃未提出答辩意见。
两原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供以下证据：
证1、房屋登记簿证明，证明位于邵武市溪南路东段紫云新村8幢7层703室房产的产权人系被告。
证2、《房屋买卖合同》及收据、收条及中国建设银行转账凭条及借条共四张，证明1、被告将属其所有的位于邵武市溪南路东段紫云新村8幢7层703室房产出售给两原告，两原告支付了全部的购房款计25万元并已实际入住。
证3：电费明细，证明两原告购买了被告的位于邵武市溪南路东段紫云新村8幢7层703室房产后相应的电表手续已经过户，并且相应的电费均由两原告缴纳。
证4：证人何某出具的情况说明，证明经证人何某的证实，被告将溪南路东段紫云新村8幢7层703室的房产出售给两原告后，两原告即对该购买的房屋进行装修并且居住在该购买的房屋内。
原告还申请证人朱某出庭作证，证人朱某称，证人的职业系室内装修工人，2010年下半年两原告雇佣证人为位于邵武市溪南路东段紫云新村8幢7层703室的房屋进行装修。
被告黄跃经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利。
本院认为，原告所举证4证人何某出具的情况说明系证人证言，因证人何某未能出庭作证，该证据不符合民事证据的形式要件，故本院不予采信。证2中被告黄跃向原告张宏出具的26，970元的借条系双方当事人之间另外的法律关系，无法认定是支付本案购房款，故与本案没有关联性，本院不予采纳。原告所举其他证据来源合法，内容真实，本院予以采信。
根据上述采信的证据及当事人在法庭上的陈述，对本案事实认定如下：
被告黄跃于1997年购买位于邵武市溪南路东段紫云新村8幢7层703室房改房一套，房屋面积为112.64平方米。2009年，被告拟将该房屋出售给两原告，双方遂于2009年10月19日签订《房屋买卖合同》一份，房屋价款为250，000元。因当时该房屋尚未办理个人房屋权属证书，故双方在合同中约定，被告须在单位办理个人房地产权证后一个月（不含法定节假日）内协助两原告取得该房屋的房地产权证。办理房地产权证产生的税、费均由两原告承担。合同签订后，两原告即向被告黄跃支付了220，000元购房款，剩余30，000元双方约定待该房屋办理房屋产权证后支付。被告黄跃在收款当日出具等额收条给两原告。同日，两原告接收讼争房屋，2010下半年装修后入住至今。2010年9月21日，因本案诉争房屋所在楼房取得了房地产总证（房屋权属证书登记在被告单位名下），两原告又向被告黄跃支付了20，000元购房款，余款10000元双方约定待两原告取得了房屋产权证及土地证时付清。2013年7月15日，邵武市房地产管理处向被告黄跃核发了诉争房屋的《房屋所有权证》（证号：房权证邵武字第××号）。同年8月2日，邵武市人民政府向被告核发了诉争房屋的《国有土地使用证》（证号：邵国用（2013）第××号，使用权类型为出让）。
2013年8月，案外人朱某为实现对被告黄跃的债权，申请本院对登记在被告黄跃名下的本案诉争房屋进行财产保全，本院审查后对该房屋采取了查封的保全措施，导致两原告无法办理房屋过户手续，遂诉至本院。
诉讼过程中，本院依法询问案外人朱某是否需要作为本案第三人参加诉讼，朱某明确表示不参加本案诉讼。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款规定：“债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”被告将坐落于邵武市溪南路东段紫云新村8幢7层703室房屋转让给两原告，两原告依约支付了购房款，被告黄跃也履行了交付房屋义务。双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依法具有法律效力。由于我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人是房屋出卖人最基本的义务，房屋所有权的转移以办完房屋权属变更登记手续为准，只有经依法登记才发生物权效力，因此，作为出卖人的被告黄跃为两原告办理房屋权属变更登记手续，属于依照法律规定应当履行的合同义务。因此，两原告要求被告黄跃协助办理诉争房屋的权属变更登记手续的诉请，本院予以支持。办理权属变更登记手续的税费两原告主张由其自行支付，本院予以确认。关于诉争房屋已被案外人朱某申请保全，能否依法办理房屋权属登记变更的问题，本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案诉争房屋在被采取保全措施之前已由被告黄跃出卖给两原告，两原告支付了相应的购房款并已经实际占有使用，且两原告没有主观过错，故案外人朱某的申请保全行为不影响诉争房屋物权的依法转移。两原告可依法提出异议申请，解除对诉争房屋的保全措施。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第六十条、第六十一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告黄跃应于本判决生效后五日内协助原告张宏、郭海峰办理位于邵武市溪南路东段紫云新村8幢7层703室【房产证号：房权证邵武字第××号，土地使用证号：邵国用（2013）第××号】的房屋权属变更登记手续和土地使用权证变更登记手续，办理房屋所有权变更登记手续所需的税费，由原告张宏、郭海峰自行负担。
本案受理费5，050元，由被告黄跃负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 危 艳
人民陪审员 曾 炳 祥
人民陪审员 鲁 金 虎
二〇一四年三月二十日
书 记 员 申屠聪琴
本案依据的主要法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
2、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。