云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第775号
上诉人（原审原告）张存义，男，汉族，住云南省昆明市。
特别授权诉讼代理人林松柏，云南天外天律师事务所律师。
特别授权诉讼代理人李光寿，云南天外天律师事务所律师（实习）。
被上诉人（原审被告）云南中豪置业有限责任公司。住所地：昆明市官渡区彩云北路****号。
法定代表人刘卫高，该公司董事长。
特别授权诉讼代理人王俊杰，云南八谦律师事务所律师。
上诉人张存义因与被上诉人云南中豪置业有限责任公司（以下简称“中豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2014）官民二初字第184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下事实：2010年6月1日，原告向被告定购被告开发的位于昆明螺蛳湾国际商贸城仓储一期11幢509号物业并约定返租。被告出具的定购单约定总价374671元，优惠后总价为344697元，在备注栏约定该物业前两年纳入公司统一管理、租赁，并按照每年8%的标准统一返租给业主，首年返租8%在签订该物业正式《商品房购销合同》时予以扣除。2011年6月2日，原、被告双方签订《商品房购销合同》及补充协议，该合同附件包括户型图和装饰、设备标准，合同已向市房管部门登记备案，备案表确定房屋总价为344697元，后原告向被告缴纳首付款174697元、契税、印花税及产权证代办工本费。同日，原告与云南中豪仓储服务有限公司签订《委托经营管理合同》，约定原告自2011年5月31日起至2013年5月30日止将从被告购买的上述房屋委托云南中豪仓储服务有限公司经营管理。2013年5月15日，原、被告签订《交房确认书》，确认各项设施一应完善，仓库的装饰、设备均已符合双方约定标准，对仓库的质量无异议，同日，原告与云南中豪仓储服务有限公司签订物业服务协议。后原告自行在仓库修砌隔墙，且因交房时间、房屋质量、办理产权证等问题与被告存在争议并诉至法院，请求判令被告：一、全面履行《商品房购销合同》、《一期仓储补充协议》及向原告依约支付逾期办理房产证违约金74934元；二、支付逾期交房违约金119894元；三、支付二道隔墙费用9600元；四、由被告承担本案诉讼费。其中，原告明确其要求全面履行合同的内容是要求尽快办理房产证。
一审法院认为，首先，本案定购单、《商品房购销合同》及补充协议均系双方真实意思表示，合法有效。其中，原、被告双方已明确约定涉案物业前两年纳入公司统一经营管理，并按照每年8%的标准返租给业主，该情形应视为双方对于房屋交付另有约定。同时，原告也于2011年6月2日将上述房屋交由云南中豪仓储服务有限公司经营管理，故2011年6月2日应为实际交房时间，而2013年5月15日应系被告基于返租期届满而按约向原告返还仓储房屋的时间，故被告并无逾期交房违约行为，对原告关于支付逾期交房违约金的诉请不予支持。其次，原告依照双方约定有权要求被告履行代为办理产权证的合同义务，但是，由于原告不能进一步有效证实其向被告提交代为办证的书面委托，故无法认定被告未按约代为办理产权证，为此，对于原告要求被告承担逾期办证违约金的诉请不予支持。最后，根据涉案合同所附户型图以及附件二装饰、设备的内容来看，其中并无墙体装饰标准的约定，并且原告在其交房确认书中亦签字确认仓库的装饰、设备均已符合双方约定标准，故原告要求被告承担隔墙费用无证据证实，亦不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告张存义在本判决生效后十日内将申请房屋登记的委托书等资料交付被告云南中豪置业有限责任公司，被告云南中豪置业有限责任公司在收到后三十日内向昆明市房屋登记机构递交原告张存义申请房屋登记的相关手续，被告云南中豪置业有限责任公司在房屋获准登记并领到房产证十日内，将房产证交付原告张存义，被告云南中豪置业有限责任公司逾期则应承担违约金（自逾期之日起至原告张存义领到房产证之日止，以已付购房款总额344697元为本金，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮40%的罚息计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4366元，由原、被告各负担2183元。
一审判决宣判后，张存义不服上诉至本院，请求：一、撤销原判，并依法改判由被上诉人中豪公司支付逾期办理房产证违约金74934元、二道隔墙费用9600元。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其依据的主要事实和理由为：一、中豪公司应当承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。本案中，根据合同约定，中豪公司应自2011年6月1日起180个工作日内（即2012年2月18日前）办妥产权登记，中豪公司一审主张张存义未能提交委托书而导致产权登记无法按期办理的抗辩理由不能成立，实际上，张存义于2011年6月1日已全面履行合同约定的协助义务。同时，张存义二审另主张于2015年1月7日收到中豪公司短信通知即涉案房屋产权证已办妥，及向贷款银行核实后获取房产证复印件的事实更进一步证实中豪公司逾期办证的违约情形并应承担违约责任。为此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，逾期办证违约金约定不明或者损失数额难以确定的，可按照已付购房款并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（即按年利率6%×1.5倍=9%）的标准计算。二、中豪公司应当承担隔墙费用。一审法院将隔墙理解为“装饰、设备”有误，而按照双方签订的合同附件一（即户型图）的所示内容，其应当具有四面墙，即相邻房屋之间应当存在隔墙。为此，基于本案所涉合同标的系仓储用房的客观实际，加之张存义于2013年接房时仓储房区的整层楼系大通间，并导致与其他业主所购仓储房之间并无隔墙的情况下，张存义自行修砌隔墙所产生的费用应由中豪公司承担。三、二审预交上诉费用有误。上诉人张存义对于一审关于逾期交房违约金的判处予以服从（并未全案提出上诉），故该部分预交上诉费用应予退还。
被上诉人中豪公司辩称：一、针对逾期办证违约金问题。根据双方合同约定，张存义向中豪公司提供委托书等办证资料并办理交房后的180个工作日内，由中豪公司向产权登记机关申请办理产权登记，对于产权部门何时办理完毕，合同并无约定。对于2014年8月25日涉案房屋产权登记已经办理的事实予以认可，但张存义何时提交完整的办证资料及委托书的问题需要进一步予以核实。二、针对隔墙费用问题。合同附件一户型图及附件二装饰、设备标准均未显示隔墙的建盖事宜，且根据住建部《房屋登记办法》的规定，隔墙并非必须登记的范围，故张存义关于涉案房屋必须具有隔墙的主张不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理，双方当事人对于张存义向中豪公司支付涉案房屋首付款、契税、印花税、产权证代办工本费以及维修基金的时间应为2010年6月1日的事实均予认可，故本院对此予以确认并对一审判决就该部分案件事实的认定依法予以纠正。同时，其余一审判决已确认的案件事实与二审查明事实一致。此外，本院二审另查明：一、根据2011年6月2日双方所订《商品房购销合同》第十二条约定，在乙方（即张存义）办理完毕以下事项后，甲方（即中豪公司）于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：1、支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、配套费、专项维修基金等；2、办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；3、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。同日，双方所订《一期仓储补充协议》约定，甲方（即中豪公司）向产权登记机关报送产权登记资料后，即视为甲方已经履行完毕协助及代理乙方（即张存义）办理产权登记的义务。二、根据昆明市房屋交易产权管理处已备案的涉案房屋产权登记资料的记载，其中，《房屋登记申请书》以及委托人署名为“张存义”的有关办理产权登记的《授权委托书》的落款时间均为2011年12月30日，同时，涉案房屋产权证所列产权登记时间为2014年8月25日。2015年1月7日，中豪公司以短信方式通知张存义：涉案房屋产权证已移交银行进行抵押登记，请自行到银行查询，还清贷款的，到银行领取房产证。三、根据涉案《商品房购销合同》所附《户型图》以及涉案房屋产权证所附《平面图》，其中均能显示涉案房屋四面均为墙体（含相邻房屋之间的隔墙）。四、双方当事人一致认可：（一）涉案房屋包括房价款、税费及各项规费等约定费用已向中豪公司付清，且房屋已按约交付；（二）涉案房屋在2013年5月返租期届满之前，其与相邻仓储用房之间确实没有隔墙，而张存义在接收房屋之后确实砌筑了两道隔墙，其中一道即为与相邻507号房屋共用的隔墙；（三）根据合同约定以及之后的履约情况，中豪公司就涉案房屋向产权部门交件（即申办产权登记手续）的截止期限应为2012年9月9日，而中豪公司的实际交件时间为2014年8月25日。综上，对于前述二审查明事实，本院依法亦予确认。
归纳双方诉辩主张，本案争议焦点在于：一、中豪公司是否存在逾期办证违约行为及其违约责任如何承担？二、张存义诉请中豪公司向其支付隔墙费用是否具有事实和法律依据？
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，根据已经查明的案件事实，即《商品房购销合同》及其补充协议明确约定中豪公司在张存义完成购房款支付等先合同义务的前提下，应于180个工作日内向产权登记机关完成其协助办理产权登记的合同义务，同时，中豪公司向产权登记机关报送合格的产权登记资料后，即视为该协助义务履行完毕。对此，鉴于涉案双方当事人二审一致认可张存义已全面履行其先合同义务，而中豪公司按约应向产权登记机关报送产权登记资料的截止期限（即180个工作日内）应为2012年9月9日的情况下，现中豪公司实际报送登记资料的时间为2014年8月25日并最终导致产权迟延登记，该情形构成违约，中豪公司应当对此承担违约责任。至于责任的承担问题。中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%”，为此，根据前述司法解释的规定以及涉案双方当事人确未就逾期办证违约责任作出明确约定的实际情况，本院将综合考虑中豪公司的违约情节并结合张存义的相应诉请，酌情确定中豪公司应按已付购房款总额344697元并按年利率6%上浮40%（即年利率8.4%）的标准，支付张存义自2012年9月10日起至2014年8月25日的逾期办证违约金，即56639.85元。
关于隔墙费用的支付问题。根据涉案房屋购销合同及其产权证所附平面图的内容显示，其中，涉案房屋与相邻房屋之间应当存在隔墙并形成相对独立的个体。对此，虽然中豪公司基于之前向张存义返租涉案仓储用房及其整体使用的需要，在返租期内未对涉案房屋与相邻房屋之间设置隔墙，但在返租期届满之后，该情形应当予以消除，故张存义基于实际接收涉案房屋及其独立使用的需要，其要求中豪公司按约恢复房屋隔墙的理由成立，同时，张存义因自行恢复隔墙而产生的相应费用应由中豪公司予以承担。至于张存义于2013年5月15日所签署的交房确认书以及合同附件二（即《商品房价内装饰、设备标准》）均不能必然证实中豪公司于返租期届满后无须恢复隔墙以及张存义对此予以认可的事实，中豪公司的相应抗辩主张不能成立，本院不予支持。至于费用金额的确定问题。本案中，虽然中豪公司认可张存义就涉案房屋自行恢复隔墙的事实，但对于张存义诉请的恢复隔墙的费用金额则不予确认。对此，张存义虽然提交案外人黄国保出具的收条及情况说明，以证实恢复隔墙的费用问题，但由于黄国保未能作为证人出庭作证，故上述证据在无其他证据予以印证的情况下，其不能单独作为认定案件事实的依据。为此，本院基于本案实际，酌情确定每道隔墙恢复费用（含人工及材料）为2000元，故中豪公司应支付张存义涉案房屋的两道隔墙（含与相邻507号房屋共用的一道隔墙）的恢复费用合计4000元。
综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律有误，本院予以改判。至于二审预交上诉费问题，本院将在下文做出相应处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、撤销昆明市官渡区人民法院（2014）官民二初字第184号民事判决；
二、由云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付张存义逾期办理房产证违约金56639.85元；
三、由云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付张存义二道隔墙恢复费用4000元；
四、驳回张存义的其他诉讼请求。
一审案件受理费4366元、二审案件受理费1913.35元，合计6279.35元，由上诉人张存义承担3767.61元，由被上诉人云南中豪置业有限责任公司承担2511.74元。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 起 俊
审 判 员 汪 佳
代理审判员 黄金成
二〇一五年五月五日
书 记 员 仝倩华