广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江蓬法民二初字第857号
原告：吴志恒，男，1972年10月21日出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：左缅章，广东金浓律师事务所律师。
委托代理人：司徒健芳，广东金浓律师事务所律师。
被告：江门市蓬江区远禾发展有限公司，住所地江门市建设三路。
法定代表人：吕惠卿，经理。
委托代理人：叶虹，广东五邑律师事务所律师。
委托代理人：骆美平，广东五邑律师事务所律师。
被告：吕惠卿，女，1965年10月21日出生，汉族，住鹤山市沙坪。
委托代理人：叶虹，广东五邑律师事务所律师。
委托代理人：骆美平，广东五邑律师事务所律师。
原告吴志恒诉被告江门市蓬江区远禾发展有限公司（下称远禾公司）、被告吕惠卿民间借贷纠纷一案，本院于2013年5月9日立案受理后，依法组成合议庭，并于2013年11月27日公开开庭进行了审理。原告吴志恒的委托代理人左缅章，两被告的委托代理人骆美平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴志恒诉称：案外人李国成与两被告于2011年9月21日签订《房屋买卖合同》，约定由李国成向远禾公司支付215万元购买嘉悦名都三套房屋，约定投资回报；远禾公司到期后没有回赎的，远禾公司按215万元的3%计付利息给李国成。吕惠卿是合同中远禾公司的担保人。此后两被告没有依约履行，李国成将其在上述合同中的权益转让给了原告，两被告签名同意。原告取得债权后多次催促两被告还款，但两被告至今未偿还任何款项。法院在此前的诉讼案件中，将相同性质的一笔投资款定性为借款，原告据此起诉，诉讼请求为：判令两被告偿还借款本金215万元及利息（利息以215万元本金按中国人民银行同期同类逾期贷款利率的四倍从借款之日起计至全部款项还清之日止，暂计至起诉之日为849481.72元）给原告，判令两被告承担本案诉讼费用。
原告吴志恒向本院提供的证据有：身份证2份，营业执照1份、《房屋买卖合同》1份，《权益转让合同》1份，结算业务委托书1份，证明1份。
被告远禾公司答辩称：我方认为本案应为房屋买卖关系，而非民间借贷关系。一、我方与李国成签订的《权益转让合同》的标的是房屋买卖合同的权利义务。1、我方与李国成、吴志恒、吕惠卿四方签订的《权益转让合同》合法有效；2、《权益转让合同》第一条约定确认：我方与李国成签订的房屋买卖合同的标的物是江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园三套房屋，而非借款本息，因此我方与李国成之间成立的是房屋买卖关系，而非民间借贷关系；3、《权益转让合同》第一条约定确认：李国成向吴志恒转让的是房屋买卖合同的全部权益，而非李国成对我方享有的债权，因此吴志恒只能向我方主张房屋买卖合同的权利义务。
二、我方与李国成之间成立三个法律关系：商品房买卖合同关系、商品房代售合同关系及商品房回购合同关系。（一）、我方与李国成之间的三份《商品房买卖合同》合法有效。2011年9月21日，我方与李国成签订《房屋买卖合同》，约定李国成向我方购买嘉悦名都名校1号花园三套房屋，总价款为2152980元。后经双方协商一致，共同签订三份《商品房买卖合同》，双方同意对《房屋买卖合同》约定的房屋价款及交付时间等条款变更约定为：三套房屋总价款为2631420元，房屋交付时间为2012年12月30日。上述三份《商品房买卖合同》已提交房管部门备案登记，因此李国成应按已备案的《商品房买卖合同》的约定履行权利义务。2011年9月21日，我方已将上述三套房屋登记在李国成名下，李国成仅向我方支付房屋价款215万元，还欠付购房款481420元。李国成向吴志恒转让上述三份房屋买卖合同的权利义务，吴志恒受让上述房屋买卖合同权利义务后，应当承担向我方支付剩余购房款481420元。（二）、我方与李国成并未实际履行商品房代售合同。《房屋买卖合同》约定，如我方在约定的时间内代李国成成功销售上述三套已登记在李国成名下的房屋，则向李国成支付6%的净利润，超出利润的部分作为我方的销售代理费用，由我方收取。因我方对房屋销售情况预计乐观，在房屋未成功销售前已向李国成预付了约定的房屋销售利润。但因我方未能在约定期限内代李国成出售上述三套房屋，商品代售合同已于2011年11月21日终止，李国成收取利润的条件不成就，李国成取得利润没有法定依据和约定依据，应向我方返还已收取的款项。此外，李国成并未向吴志恒转让商品房代售合同的权利义务。（三）、商品房回购约定违背合同根本目的，不具有法律效力。1、《房屋买卖合同》订立目的是为了促进我方嘉悦名都项目的开发和销售，在我方将上述三套房屋出售给李国成后再以高价回购，明显违背我方签订售房合同的根本目的，并非我方的真实意思表示，因此回购约定不具备生效要件，对我方与李国成不产生法律效力。我方无需履行回购义务。2、我方与李国成签订的《商品房买卖合同》对《房屋买卖合同》约定的房屋价款及交付时间等条款进行了变更，原约定的回购价格所依据的基础条件——房屋价款已发生变化，导致回购价格不明确而无法履行回购事项，但我方与李国成并无对回购进行明确补充约定，视为我方与李国成均放弃原回购约定。3、李国成并未向吴志恒转让商品房回购合同权利义务。
三、李国成与我方不存在民间借贷关系，也不存在其他形式的债权债务关系。李国成就我方只享有房屋买卖合同的权利义务，不享有民间借贷的权利义务，其向吴志恒转让的也只能是房屋买卖合同的权利义务。因此，吴志恒也只能在李国成享有的权利义务范围内向我方主张房屋买卖合同的权利义务。
四、（2012）江蓬法民一初字第966号案与本案无关。1、966号案的事实与本案不同，应根据不同的法律事实作出不同的认定。2、我国不是判例法国家，966号案对本案没有指导作用。综上，请法院驳回吴志恒的诉讼请求。
被告吕惠卿答辩称：与远禾公司答辩意见一致。
两被告向本院提供的证据有：《广东省商品房买卖合同》3份。
经开庭审理，本院查明：2011年9月21日，李国成与远禾公司、吕惠卿签订《房屋买卖合同》，三方主要约定：一、远禾公司向吴志恒出售江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园三套房屋，单价为4500元／㎡，总面积478.44平方米，总金额为2152980元，完成预售登记后，远禾公司同意由李国成一次性支付215万元作为全部房屋价款；二、远禾公司承诺在2个月内代为李国成出售上述房屋并取得6%以上净利润，吴志恒收回价款215万元和取得利润129000元后（215万×6%），远禾公司可收取余下的房屋价款；三、李国成也可在合同签订后2个月内自行出售房屋，李国成收回215万元和净利润129000元后，超出部分由远禾公司收取；四、合同签订后2个月内，远禾公司不能代为出售房屋并取得6%以上的净利润时，远禾公司须无条件回购，回购价款为318万元。如远禾公司不依约回购，则要将出售的全部房屋过户到李国成名下，李国成再售房款全部归李国成。同时，因远禾公司违约，远禾公司愿意向李国成按房屋价款的25%赔付违约金；五、远禾公司如需延长回购时间，需在约定回购日前5天书面通知李国成及吕惠卿，并每月按215万元的3%计付投资回报给李国成；六、远禾公司保证在收到215万元后的2个月内使房屋达到竣工标准；七、吕惠卿为远禾公司在本合同约定的义务承担连带担保责任；八、李国成在回购到期日收到全部回购款后，在7日内退房给远禾公司。如不退房，视为李国成违约，并向远禾公司按房屋价款的25%支付违约金。
2011年9月21日，远禾公司与李国成签订3份《广东省商品房买卖合同》，约定由远禾公司预售上述3套房屋给李国成，3套房屋的价款均为877140元，合计2631420元。上述合同，均约定付款方式为买受人将商品房预售款直接存入商品房项目预售款专用帐户。上述合同，已经交至江门市房地产交易登记所作预售商品房备案。
2011年9月21日，李国成通过江门市蓬江区伟恒贸易有限公司划付了215万元给远禾公司。
2012年11月19日，李国成、远禾公司、吕惠卿、吴志恒四方签订《权益转让合同》，四方约定：1、李国成同意将2011年9月21日《房屋买卖合同》约定的全部权益转让给吴志恒，吴志恒愿意承担合同约定的义务；2、四方确认2011年9月21日《房屋买卖合同》所约定的各方权利和义务均不变。
两被告在庭审中认为嘉悦名都现在的市场价在6500元-7000元／㎡之间。
本院认为：李国成与远禾公司、吕惠卿签订1份《房屋买卖合同》后，又签订了3份《广东省商品房买卖合同》。从合同名称上看，双方是房屋买卖关系。但从《房屋买卖合同》内容上看，双方约定李国成出资购买房屋后，双方又再次在2个月内出售房屋，李国成将收回本金及6%的利润，且合同明确带有“投资回报”字眼，不符合买卖合同的法律特征。从4份合同的履行情况来看，李国成仅依《房屋买卖合同》的约定支付了215万元给远禾公司，李国成并没有按3份《广东省商品房买卖合同》再付购房款，也即双方当事人的本意不在于履行《广东省商品房买卖合同》，而在于履行《房屋买卖合同》。由合同内容结合合同履行来看，李国成在固定的期限内获取固定的收益，双方的真实意思并非房屋买卖，而是民间借贷关系，是由李国成以房屋买卖的形式作还款保障借款给远禾公司，获取相当于36%的年化收益（两个月的利润为6%），应认定名为买卖，实为借贷，故本案应为民间借贷纠纷。
李国成与远禾公司、吕惠卿签订的《房屋买卖合同》，应认定名为买卖，实为借贷，借贷方面合法有效。合同签订后，李国成又于2012年11月19日将合同权益转让给了吴志恒，该转让行为有合同各方当事人再次签订《权益转让合同》予以确认，转让行为合法有效，故吴志恒可以在发生纠纷时向远禾公司、吕惠卿主张权利。《房屋买卖合同》约定两被告应当支付利润给李国成，两被告没有支付，故吴志恒取得合同权益后可要求两被告返还借款本金并承担相应的违约责任。
关于吴志恒请求两被告计付四倍利息的问题。1、回购期内的利息。《房屋买卖合同》中约定的回购期内年化收益率为36%，延长的回购期内每月3%，即年化收益率同样为36%。回购期内相应的收益，由于李国成与远禾公司之间属民间借贷关系，应当视为民间借贷的利息。约定的年36%收益率高于同期同类贷款利率的四倍，按照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”的规定，应调整为以银行同期同类贷款利率的四倍计算。2、回购期满后的利息：《房屋买卖合同》中约定回购期满后而远禾公司不回购，则由远禾公司将涉案房屋过户给李国成，并支付房屋价款25%的违约金。由于双方当事人之间实为借贷关系，依照最高人民法院前述意见规定，双方约定的违约金与其他利益之和折算后的数额同样不能超过银行同类贷款利率的四倍，超过四倍的，不受法律保护。双方签订《房屋买卖合同》时，约定的房屋单价仅为4500元／㎡，该单价远低于两被告庭审中确认的现行市场价30%以上（6500元-7000元之间），如以市场价加上25%的违约金、逾期占用资金期间的贷款利息折算，其收益同样超过银行同期同类贷款利息的四倍，故此，回购期期满后直至还清款项时止，相应的利息亦应以银行同期同类贷款利率的四倍计算。
关于吕惠卿的担保责任问题。吕惠卿在《房屋买卖合同》的担保人栏签名，并确认为远禾公司在合同约定的义务承担连带担保责任。虽然本院认定该合同实为借贷关系，但吕惠卿是远禾公司的法定代表人，在签订合同时已经知道款项的性质，其真实意思应当认定为对借款作连带责任保证，故其应当承担连带清偿责任。
综上，李国成于2011年9月21日借款215万元给远禾公司后，李国成就相应的权益转让给了吴志恒，远禾公司应当清偿给吴志恒，吕惠卿亦应承担连带保证责任。但吴志恒诉请自借款之日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率的四倍计收利息应调整为同期同类贷款利率的四倍。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告江门市蓬江区远禾发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金2150000元及利息给原告吴志恒（利息自2011年9月21日起计算至本判决确定还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）。
二、被告吕惠卿对上述借款本息承担连带清偿责任。
三、驳回原告吴志恒其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费30796元，由被告江门市蓬江区远禾发展有限公司负担，并由被告吕惠卿负连带清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 李志森
审 判 员 肖 剑
人民陪审员 黄珍好
二〇一三年十二月四日
书 记 员 李槟成