湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳坪民初字第00378号
原告广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市岳麓区联丰路398号利海世纪绿洲花园小高层12栋1楼。
负责人朱洪江，公司经理。
委托代理人胡骅，三湘律师事务所律师。
被告乐雅铭。
原告广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司（以下简称利海物业公司）诉被告乐雅铭物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月4日立案受理后，依法由审判员谭雄建适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员史莉担任记录，原告利海物业公司委托代理人胡骅、被告乐雅铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告利海物业公司诉称，原告在接手长沙利海米兰春天物业服务以来，一直按照相关法律法规及物业服务合同履行了自己的职责，并按时向各业主催收物业管理费。物业服务合同约定，被告按建筑面积每月按每平米1.5元向原告支付物业管理费。逾期不缴纳的，按欠费总额的3‰每天交纳滞纳金。现原告在合同履行期间严格履行了自己的义务，并多次催促被告缴纳物业管理费，但被告一直无理拒交。从2011年5月起至2012年12月31日未交纳，拖欠物业管理费共计7570.5元，严重侵害了原告的合法权益。故诉至法院，请求判令：1、被告支付所欠物业管理费4410元及滞纳金3160.5元，2、由被告承担本案的诉讼费用。
被告乐雅铭辩称，原告没有按约履行合同规定的义务，也没有达到要求及标准，是原告违约在先。根据物业管理条例，物业应承担房屋及公共设施的维保义务。而被告所居住的利海米兰春天A3-209住所从2009年起至今存在八处漏水，多次电话、上门告之物业要求查因维修整改，并在物业调查时多次反映此问题，物业公司均以“安排人来查因处理”等说辞拖延至今未予修复至不漏状态。其次，被告所居住的整栋楼的空调冷凝水管从五楼走到二楼就直接裸露在本人居所的阳台里，而且未做任何标识和告之，本人装修时以为是一根废管也没做处理，导致每年使用空调时都有大量的水从管中流出，整个阳台都被浸在水中。此问题也多次反映，物业也曾上门查看，但至今未予处理。大量冷凝水的排放导致被告阳台安装的电路进水造成全房电线短路，后报物业，物业查看后说修复不了，被告自己请人检修至今都未恢复阳台线路的使用；并导致被告生活诸多不便，造成一个茶台出现霉变及开裂。利海米兰春天由于施工问题，经常导致水管挖破，一月最少停水三次，且每次停水也未能做到临时通知和解决业主取水问题，打电话音咨询物业没有一次打通过。每次恢复通水也不做任何处理和通知，水中含有大量的泥沙，导致被告热水器不能正常使用，物业无法维修清除热水器中的泥沙，只帮被告清除水龙头中泥沙。物业对小区的卫生、绿化、公共设施等没起到维护和监管的职责，楼道经常出现大面积污渍几天没有进行清理，堆在垃圾桶附近的垃圾不及时清理导致滋生蚊蝇，小区里的健身设施至今未安装。物业公司未履行合同约定公示账目的义务，出租公用部位，收益未公开。对于物业公司服务内容中维护小区秩序被告也提出异议，被告居所附近有一张铁门，每次开启都有巨大的声响，严重影响了被告的休息，被告多次反映，要求物业更换更先进的门禁系统，物业未作处理。在被告住所对面开设一个麻将馆，经常营业至深夜，影响到被告的休息，多次反映后物业也没有解决。被告曾多次向物业公司协商物业管理费交纳问题，要求物业公司履行合同义务及达到标准。否则被告停交或者让物业按已提供服务质量标准重新核定物业管理费价格。被告与原告协商以前未交的管理费在物业完成对漏水、水管改造及设施赔偿之后再按没有达到标准的服务重新核定新的标准价格进行交纳。因此，被告要求原告撤回起诉并道歉，对物业管理费的金额进行重新核定并取消滞纳金。对被告因物业管理未到位对被告造成的损失给予赔偿，并及时整改到位。
经审理查明，被告乐雅铭购买案外人湖南利海房地产开发有限公司开发的位于长沙市岳麓区含浦镇的米兰春天A3-209号房屋，被告于2009年12月收房。2008年10月1日，湖南利海房地产开发有限公司选聘原告作为物业管理者，双方并签订米兰春天前期物业服务合同，由原告对米兰春天项目提供前期物业管理服务。2009年10月13日，被告乐雅铭（甲方）与原告（乙方）签订前期物业管理服务协议，协议约定适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。协议第一条约定甲乙双方的权利与义务。第二条约定乙方的服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理，环境卫生，安全管理，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理等。第四条约定物业服务管理费应在每月5号前向乙方交纳，每逾期一天按欠费总额的3‰交纳滞纳金。第十一条约定乙方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期不改天给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。无正当理由逾期三个月仍拒绝缴纳的，物业公司可向当地仲裁委员会申请仲裁或向人民法院起诉。从2009年12月至2011年4月，被告向原告交纳了物业管理费。原、被告对每月按210元标准计算物业管理费没有异议。从2011年5月至2012年12月，被告没有向原告交纳物业管理费，共计4200元。从2013年1月起被告又向原告开始交纳物业管理费。2011年8月8日，原告向被告发出催款函，向被告催收2011年3月至6月的物业管理费等。2013年1月5日，原告向被告发出律师函和缴款通知单，向被告催收从2011年5月至2012年12月止的物业管理费。
被告以原告服务没有达到要求，没有对被告的漏水、水管改造及设施损失进行赔偿为由没有交纳2011年5月1日起至2012年12月31日的物业管理服务费。遂成纠纷，原告因此诉至本院。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的《米兰春天前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、催款函、被告提供的物业管理专用发票等证据证明，本院予以确认。
本院认为，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，原、被告双方签订前期物业管理服务协议，双方应按协议要求全面履行各自的义务。原告的义务是为小区提供物业服务，原告按前期物业管理服务协议规定的管理服务内容提供服务后，被告作为小区业主在享受原告提供的服务后依法应当交纳相应的物业服务费。被告抗辩称因原告就房屋漏水、水管排水问题和热水器因恢复供水存积泥沙造成的维修问题，没有公开账目问题、垃圾清除不及时、没有更换铁门等问题没有解决才不缴纳管理费，本院认为，房屋漏水及水管排水问题属于房屋质量及设计问题应与房地产开发商进行协调处理，与原告物业公司没有关联，对于恢复供水存积泥沙问题，这与原告物业管理内容没有必然关联性，账目公开、垃圾清除、没有更换铁门等这属于物业公司服务质量提升问题，被告没有证据证明原告没有履行服务协议规定的服务内容，被告基于上述事由不缴纳物业管理费没有法律依据，本院对被告的抗辩理由不采信，故被告应将2011年5月1日至2012年12月31日共计4200元的物业服务费交给原告。对于原告要求被告承担滞纳金问题。本院认为在双方签订的物业服务协议中第四条与第十一条均对逾期缴纳管理费作出约定，第四条要求支付滞纳金，第十一条要求承担违约金，本案为合同纠纷产生的争议应当适用合同法规定的违约责任，即适用第十一条的违约责任约定。在协议第十一条中明确约定甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，本案中，被告拖欠20个月未缴纳管理费，原告在2013年1月5日发出函告催收，但被告没有及时履行交款义务，也没有不予缴纳的正当理由，故被告应按合同约定承担从催收之日起至原告向人民法院主张权利前一日止逾期缴款的违约责任，即375.9元（4200＊179＊5／10000）。综上所述，根据《物业管理条例》第七条第（五）项和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告乐雅铭在本判决生效之日起三日内支付原告广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司物业服务费4200元；
二、被告乐雅铭在本判决生效之日起三日内支付原告广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司违约金375.9元；
三、驳回原告广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司负担10元，被告乐雅铭负担15元。该款原告已垫付，被告在兑现本判决的款项时一并将该款支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 谭雄建
二〇一三年十月二十六日
书记员 史 莉
附本案所适用法律条文：
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增
加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。