江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终1013号
上诉人（原审原告）：熊必金，女，汉族，1981年2月8日出生，住江西省南昌市新建县。
被上诉人（原审被告）：黄孙堂，男，汉族，1949年7月11日出生，住江西省南昌市昌北开发区，现住江西省南昌市新建县。
委托代理人：闵光柏，系江西红阳光律师事务所律师。
上诉人熊必金与被上诉人黄孙堂房屋租赁合同纠纷一案，熊必金不服南昌市新建区人民法院（2015）新民三初字第237号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人熊必金，被上诉人黄孙堂委托代理人闵光柏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年2月23日，熊必金以“熊雪琴”之名（乙方）与黄孙堂（甲方）签订了一份《店面租赁合同》，约定：甲方将其所有的坐落于南昌市新建县长堎镇兴国路732号1栋一楼的前面两店面（以下简称涉案房屋）租赁给乙方经营使用，租金每月3000元，五年不变；租赁期限为五年，自2011年2月23日起至2016年2月22日止；乙方装修期间免收租金，期限一个月，租金开张之日收取；装修前需交纳甲方3000元押金；按月从月初交纳租金3000元给甲方，并交纳水、电费给甲方；若五年之内乙方需将店面转让，转让权归乙方，转让费由甲乙方协商后，费用甲乙方各收一半；五年使用期完后或店面转让后，乙方需将店面损坏处修补，若不修补，费用从押金中扣除，扣除后费用全额退给乙方。同日，黄孙堂将涉案房屋交付给熊必金使用，熊必金交付了押金3000元和租金3000元。之后，熊必金对涉案房屋进行了装修，开业经营休闲会所。熊必金自2011年4月23日开始未向黄孙堂支付租金。2011年4月底，熊必金搬离涉案房屋。2011年5月5日，熊必金未经黄孙堂同意将涉案房屋转租给案外人刘玉国和邹步彪，约定每月租金3500元。2011年8月，黄孙堂收回涉案房屋。2015年11月6日，熊必金诉至法院，请求判令：1、解除熊必金与黄孙堂之间的店面租赁合同；2、黄孙堂赔偿熊必金装修材料费40000元、人工费30000元、装电表费等合计80000元；3、黄孙堂赔偿熊必金违约金16000元；4、本案诉讼费由黄孙堂承担。
庭审中，黄孙堂认为与熊必金签订的《店面租赁合同》已于2011年8月解除；熊必金认为与黄孙堂签订的《店面租赁合同》于2011年5月已经解除，但保留其第1项诉讼请求。
原审法院认为，熊必金与黄孙堂于2011年2月23日签订的《店面租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黄孙堂于合同签订之日将涉案房屋交付给熊必金使用，履行了自己的义务。熊必金未按约支付租金，且未经黄孙堂同意将涉案房屋转租给案外人刘玉国和邹步彪，构成违约，黄孙堂有权解除合同。庭审中，熊必金认为该《店面租赁合同》于2011年5月已经解除，黄孙堂认为该《店面租赁合同》已于2011年8月解除，即熊必金与黄孙堂均认为该《店面租赁合同》在2011年8月底前已解除。熊必金未能提交证据证明诉讼时效期间内发生了诉讼时效中止、中断的法定事由，因此，熊必金于2015年11月向法院提起诉讼，已经超过2年的诉讼时效。故黄孙堂主张的本案已经超过诉讼时效的抗辩理由成立，对熊必金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决驳回原告熊必金的诉讼请求。案件受理费2200元，由原告熊必金承担。
宣判后，熊必金不服提起上诉，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人一审时的诉讼请求或发回重审；本案上诉费由被上诉人承担。
上诉人熊必金认为，2011年2月23日，上诉人与被上诉人签订店面租赁合同，约定上诉人租赁被上诉人位于南昌市××北郊的店面用于生意经营，租金为每月人民币3000元，租赁期限为五年，合同签订后，上诉人对该店面进行了重新装修，花去了装修费、材料费、人工费等合计人民币捌万元，可是在上诉人交纳了店面租金，开始经营了2个月后，被上诉人突然阻止上诉人继续经营，并采取锁门的方式不让上诉人继续租赁该店面，其间上诉人一直找被上诉人协商，但上诉人均置之不理，于是，上诉人于2015年11月向南昌市新建区人民法院起诉，要求被上诉人赔偿，而原审判决并没有支持上诉人诉讼请求，上诉人认为原审判决认定事实有误，上诉人不是自己搬离租赁店面，是被上诉人采取突然锁门的方式不让上诉人租赁，店里还有全部上诉人的东西，不存在上诉人没交租金违约的行为，原审法院认定上诉人违约与事实不符。上诉人转租行为是经过被上诉人同意的，并且约定转租租金各人一半，上诉人没有拿转租费用，全部转租租金给了被上诉人。本案根本没有超过诉讼时效，事实上，被上诉人违约后上诉人一直在找被上诉人解决此事，但被上诉人一直不予理会,另外，返还原物不受两年诉讼时效限制，原审判决认定上诉人超过两年诉讼时效有违事实和法律。
被上诉人黄孙堂辩称，由于上诉人未按时交付租金，并将诉争房屋租赁给第三人，在一审庭审时承认上诉人与被上诉人签订的合同在2011年5月就已经解除，故本案已经超过诉讼时效；上诉人的上诉理由与事实不符，实际上是上诉人自己经营不善，并非是被上诉人采取锁门方式；上诉人在解除合同之后从未找过被上诉人协调，也没有证据进行佐证，同时也超过了诉讼时效；上诉人经营诉争房屋，也经营了两个月，只交纳了两个月的房租，且两个月的租金只支付了一个月，还有一个月的钱是押金，第三、四个月没有交纳房租，且将房屋转让给其他人，其他人也没有交纳租金，是因为转租者没有交纳房租搬离诉争房屋才终止了合同，故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明：2011年2月23日，熊必金以“熊雪琴”之名（乙方）与黄孙堂（甲方）签订了一份《店面租赁合同》，约定：甲方将其所有的坐落于南昌市新建县长堎镇兴国路732号1栋一楼的前面两店面（以下简称涉案房屋）租赁给乙方经营使用，租金每月3000元，五年不变；租赁期限为五年，自2011年2月23日起至2016年2月22日止；乙方装修期间免收租金，期限一个月，租金开张之日收取；装修前需交纳甲方3000元押金；按月从月初交纳租金3000元给甲方，并交纳水、电费给甲方；若五年之内乙方需将店面转让，转让权归乙方，转让费由甲乙方协商后，费用甲乙方各收一半；五年使用期完后或店面转让后，乙方需将店面损坏处修补，若不修补，费用从押金中扣除，扣除后费用全额退给乙方。同日，黄孙堂将涉案房屋交付给熊必金使用，熊必金交付了押金3000元和租金3000元。之后，熊必金对涉案房屋进行了装修，开业经营休闲会所。熊必金自2011年4月23日开始未向黄孙堂支付租金。2011年5月5日，熊必金未经黄孙堂同意将涉案房屋转租给案外人刘玉国和邹步彪，约定每月租金3500元。2011年8月，黄孙堂收回涉案房屋，双方签订的《店面租赁合同》已解除。2015年11月6日，熊必金诉至法院，请求判令：1、解除熊必金与黄孙堂之间的店面租赁合同；2、黄孙堂赔偿熊必金装修材料费40000元、人工费30000元、装电表费等合计80000元；3、黄孙堂赔偿熊必金违约金16000元；4、本案诉讼费由黄孙堂承担。
本院认为：2011年8月，黄孙堂收回涉案房屋，双方签订的《店面租赁合同》已解除，双方由此发生纠纷，应及时通过司法救济途径解决，而上诉人熊必金并未提供证据证明在2011年8月至2015年11月6日之间，发生了诉讼时效中止、中断的法定事由，被上诉人黄孙堂主张本案已过两年诉讼时效，符合法律规定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2200元，由上诉人熊必金承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴建平
代理审判员 曹 渊
代理审判员 邓 晖
二〇一六年八月八日
书 记 员 王 倩