湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂江汉民二初字第00010号
原告（反诉被告）徐志荣，女，1970年2月7日出生，汉族。
委托代理人郭峰、王华斌，湖北英达律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）涂培培，女，1981年6月10日出生，汉族。
被告武汉盛唐商业管理有限公司。
法定代表人叶子生，董事长。
被告武汉盛唐房地产集团有限公司。
法定代表人叶子生，董事长。
上述三被告的委托代理人田思斯，女，1985年11月4日出生，汉族，武汉盛唐房地产集团有限公司职员。代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）徐志荣与被告（反诉原告）涂培培、被告武汉盛唐商业管理有限公司（以下简称盛唐商管公司）、武汉盛唐房地产集团有限公司（以下简称盛唐集团）商铺租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月25日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张军华独任审判，公开开庭进行了审理。徐志荣的委托代理人郭峰、王华斌，涂培培、盛唐商管公司以及盛唐集团的共同委托代理人田思斯到庭参加诉讼。因本案需以其他案件的审理结果为依据，而另案尚未审结，本院于2012年12月28日裁定本案中止诉讼。本案恢复审理后，现已审理终结。
徐志荣诉称，其与涂培培、盛唐商管公司于2011年8月13日签订《商铺租赁合同》，涂培培、盛唐商管公司将位于武汉市沿江大道一号“龙王庙商贸广场”1区2楼2203号商铺租赁给其经营，租期三年。合同订立后，其向盛唐集团缴纳了全部租金的50％共计46239.6元。租赁期间，租赁商铺自2011年9月起出现顶部漏水，其多次要求盛唐商管公司进行修理，但迟迟未予解决，盛唐商管公司承诺的其他条件也不能兑现，严重影响了其正常经营。其于2012年4月18日向涂培培、盛唐商管公司发出解除租赁合同通知，并要求返还预付租金和其他费用，但涂培培、盛唐商管公司拒不理睬。为维护自己的合法权益，遂向法院提起诉讼，请求判令：一、解除双方签订的《商铺租赁合同》；二、涂培培、盛唐商管公司、盛唐集团返还商铺租金46239.6元；三、本案诉讼费由涂培培、盛唐商管公司、盛唐集团负担。
涂培培辩称，双方签订的《商铺租赁合同》合法有效。其已将符合合同约定用途的商铺交付徐志荣使用，全面履行了自己的义务，且租赁商铺不存在漏水情况，不影响正常经营。徐志荣单方终止合同行为构成合同违约，应承担违约责任，请求驳回徐志荣的全部诉讼请求。
盛唐商管公司、盛唐集团辩称，租赁商铺属涂培培所有，合同的当事人是涂培培和徐志荣，盛唐商管公司是接受涂培培委托，对商铺进行管理，盛唐集团系接受盛唐商管公司委托后收取了徐志荣预付的租金，扣除相关税款后已支付涂培培，盛唐商管公司
、盛唐集团不应承担合同项下责任。综上，徐志荣的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。
涂培培反诉称，徐志荣单方终止合同构成合同违约，应依约承担相应违约责任。为维护自己的合法权益，其请求法院判令如下：1、徐志荣按照合同约定的三年平均租金标准支付2011年8月30日至2012年8月29日期间的租金共计30826元；2、徐志荣按照合同约定的第二年租金标准支付2012年8月30日至2012年12月29日期间的房屋租金9808.4元；3、徐志荣支付6个月租金标准的违约金15413元；4、本案反诉诉讼费用由徐志荣负担。
徐志荣辩称，1、涂培培变更反诉请求的时间超过了法定期限，不应支持；2、由于涂培培、盛唐商管公司在合同履行期间未全面履行租赁物维修义务，导致其于2012年4月20日解除双方签订的租赁合同，其已同时将租赁商铺内的货物全部拖走，由于盛唐商管公司不配合，才未能办理商铺交接手续，盛唐公司应承担此责任。综上，涂培培要求其支付第一年租金及合同解除后租金并承担违约责任的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。
经审理查明，坐落于武汉市江汉区沿江大道一号“沿江一号MALL”（龙王庙商贸广场区）一区2楼2203号商铺属盛唐集团建设的商业用房。涂培培（甲方）购买该商铺后，于2011年8月13日与徐志荣（乙方）、盛唐商管公司（丙方）签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定：甲方委托丙方统一经营管理商铺，负责商铺的运营和物业管理；乙方承租甲方上述2203号商铺从事经营活动，租赁期限三年，自2011年8月30日起至2014年8月29日止；免租期12个月，自2011年8月30日起至2012年8月29日止，免收商铺租金；租金标准为：第一年自起租日起至2012年8月29日止租金为0元；第二年自2012年8月30日起至2013年8月29日止租金每月每平方米70元，月租金为2452.1元，第三年自2013年8月30日起至2014年8月29日止每月每平方米150元，月租金5254.5元；合同订立时，乙方支付甲方36个月租金的50％租金共计46239.6元，下余租金于2012年7月30日前交纳。合同第十四条“税费”约定：“合同项下商铺租赁依法应缴纳的各项税费，由甲乙双方按照法律法规规定各自分别缴纳”；合同第十五条“违约责任”约定：1、租赁期间，如甲乙双方任何一方无合法理由单方面解除本合同，则违约方应承担六个月租金标准的违约金；合同第十六条“合同的解除与终止”约定：1、本合同签订生效后，除甲乙双方另有约定外，任何一方不得提前解除；2、在下列情况下，甲方有权解除本合同，……（4）乙方在租赁期限内擅自关门停业。3、甲方依照上款约定解除本合同，则乙方应向甲方补偿免租期租金，还应向甲方支付3个月租金标准的违约金…。5、如因甲方违约导致本合同解除，甲方应向乙方支付3个月租金的违约金。
合同订立后，经盛唐商管公司委托，盛唐集团收取了徐志荣缴纳的商铺租金46239.6元，扣缴相关税款后，盛唐集团已将下余租金全部支付涂培培。徐志荣接受商铺后，将另外租赁的五间商铺合并后开办鞋类商场。2011年9月起，商场门口上方顶部出现一处破口，并有少量漏水现象，但对徐志荣经营未造成实质影响。由于整个市场经营氛围不浓，徐志荣于2012年4月18日向盛唐商管公司寄送《关于解除双方租赁合同的函》一份，其中载明：“……整个卖场生意惨淡、贵公司承诺的有关条件也未能落实，我所承租的部分商铺出现漏水已严重影响正常经营，为防止损失进一步扩大，本人现提出自2012年4月20日解除双方签订的全部租赁合同，并请贵方将预收租金返还本人，配合我们办理清场、退场手续”。同年6月12日，盛唐集团向徐志荣发出《通知》，称漏水情况已经维护解决，未影响徐志荣经营活动，徐志荣无权单方解除合同。同年11月16日前，徐志荣已退出租赁商铺，但商铺中三面墙上的货柜至今未搬走，双方至今未办理商铺返还交接手续。为此，徐志荣提起诉讼，请求判如所请。
上述事实，有徐志荣与涂培培、盛唐商管公司签订的《商铺租赁合同》、盛唐集团收取商铺租金的收据、徐志荣向盛唐商管公司寄送的《关于解除双方租赁合同的函》、盛唐集团向徐志荣发出的《通知》、徐志荣提交的商铺照片以及双方当事人陈述等证据予以证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，《商铺租赁合同》中的徐志荣和涂培培分别系租赁商铺的承租人和出租人，盛唐商管公司系接受涂培培委托后负责提供商铺运营服务和物业管理服务的主体。盛唐集团虽然收取了徐志荣交纳的商铺租金并出具了收据，但该行为系盛唐集团接受盛唐商管公司委托后实施的代理行为，且收取租金后即给付了涂培培。因此，盛唐集团、盛唐商管公司不是本案租赁合同的当事人，徐志荣向盛唐集团、盛唐商管公司主张租赁合同项下责任的理由不成立。《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。徐志荣、涂培培应依照合同约定享有权利和履行义务。一、关于《商铺租赁合同》应否解除的问题。合同期间，租赁商铺顶部出现一处漏水，但该漏水未影响原告正常经营，徐志荣以此为由主张解除合同无事实和法律依据。徐志荣于2012年4月18日向盛唐商管公司送达解除合同通知的事实可以确认，但徐志荣主张此后即退出租赁商铺的事实缺乏证据证明。徐志荣提交的2012年11月16日拍摄的商铺照片证明除商铺内三面墙的货柜未搬走外，商铺已处于空置状态，可以认定徐志荣此时已经退出租赁商铺的事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方当事人可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，在徐志荣已退出租赁商铺，租赁合同已事实上不能履行的情况下，双方签订的租赁合同应予解除。二、关于徐志荣主张返还租金的诉讼请求以及涂培培提出的反诉请求是否成立问题。徐志荣单方终止租赁合同，已构成违约，应承担相应违约责任。根据租赁合同约定，徐志荣第二年占用商铺期间（2012年8月30日起至2012年11月16日期间）应交纳的商铺租金为6294元（2452.1元×2月＋2452.1元÷30日×17日），故涂培培主张徐志荣缴纳第二年租金的截止时间为2012年12月29日的诉讼请求缺乏证据证明，本院不予采纳。双方签订的租赁合同对违约金约定的标准中，6个月租金标准针对的是任何一方无合法理由单方解除合同的情形，3个月租金标准针对的是出租方违约或者出租方因承租方违约行使解除权的情形。结合本案事实，违约金的标准应为6个月租金，即徐志荣应承担6个月租金标准的违约金，同时，徐志荣还应向涂培培补缴第一年免租期间的商铺租金。该补偿款和违约金分别为30826元（46239.6元÷18月×12月）和15413元（46239.6元÷18月×6月），合计46239元。综上，徐志荣应负担的商铺租金、补偿款和违约金总额为52533元，扣除徐志荣已付租金46239.6元后，徐志荣还应支付涂培培12587.4元。故徐志荣主张涂培培返还商铺租金的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。因涂培培提出的部分反诉请求成立，故本院对成立部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）徐志荣与被告（反诉原告）涂培培、被告武汉盛唐商业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》；
二、驳回原告（反诉被告）徐志荣的其他诉讼请求；
三、原告（反诉被告）徐志荣支付被告（反诉原告）涂培培2012年8月30日起至2012年11月16日期间的商铺租金6294元；
四、原告（反诉被告）徐志荣支付被告（反诉原告）涂培培2011年8月30日至2012年8月29日期间的租金补偿金30826元；
五、原告（反诉被告）徐志荣支付被告（反诉原告）涂培培违约金15413元；
上述判决第三、四、五项确定的款项共计52533元，扣除徐志荣已付46239.6元租金后，徐志荣还应支付涂培培款项12587.4元；
六、驳回被告（反诉原告）涂培培的其他反讼请求。
上述应付款项，于本判决生效之日起十五日内给付，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
减半收取的本诉案件受理费600元、其他诉讼费92元，合计692元由原告（反诉被告）徐志荣负担（已预付本院）；减半收取的反诉案件受理费500元，分别由被告（反诉原告）涂培培负担50元，原告（反诉被告）徐志荣负担450元［此款被告（反诉原告）涂培培已预付本院，原告（反诉被告）徐志荣负担部分应随上述判决款项一并支付被告（反诉原告）涂培培］。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状二份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交案件受理费
1100元，款汇武汉市中级人民法院；户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张军华
二〇一三年十月八日
书记员 陈 莎
速录员 汪锦锋