福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0581民初2052号原告：石狮市豪富华房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市九二路石狮宾馆内，统一社会信用代码91350581705226747G。法定代表人：吴为贡，该公司董事长。委托诉讼代理人：周成铿，福建佳远律师事务所执业律师。被告：王金铜，男，1984年8月6日出生，汉族，住福建省南安市，第三人：中国建设银行股份有限公司石狮分行，住所地福建省石狮市八七路1865号建行大厦，统一社会信用代码91350581858223475Y。负责人：许文足，该分行行长。原告石狮市豪富华房地产开发有限公司（以下简称豪富华公司）与被告王金铜、第三人中国建设银行股份有限公司石狮分行（以下简称建行石狮分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告豪富华公司的委托诉讼代理人周成铿到庭参加诉讼，被告王金铜、第三人建行石狮分行传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豪富华公司向本院提出诉讼请求：1.解除豪富华公司与王金铜签订的《商品房买卖合同》（合同编号MF-2007-01-NO.0492890）,王金铜立即将鼎盛骏景7号楼21层2101号房屋归还给豪富华公司；2.王金铜向豪富华公司支付商品房总价款25%的违约金，即326,243.25元；3.王金铜承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年4月8日，王金铜向豪富华公司购买位于石狮市××镇××（Ｂ地块）鼎盛骏景7号楼21层2101单元房产。双方签订合同编号为合同编号MF-2007-01-NO.0492890的《商品房买卖合同》（包括《合同补充协议》、附件）。根据合同约定，王金铜所购房产的总房价款为1,304,973元，付款方式采取银行按揭贷款支款，王金铜必须在签订合同时付清首期款404,973元，余款900,000元办理银行贷款。合同签订后，双方均按约定履行相应的义务，王金铜与建行石狮分行签订《个人住房借款合同》办理了银行按揭贷款。因王金铜未按期还款，建行石狮分行向石狮市人民法院起诉要求解除与王金铜签订的《个人住房借款合同》（合同号350658108-2012-20130274248号），要求王金铜偿还贷款，并要求豪富华公司承担连带责任。该案的案号为2017闽05**民初1424号。豪富华公司认为，《商品房买卖合同》《个人住房借款合同》均系合法签订的合同，合同各方均应履行合同义务。现王金铜未按时归还按揭贷款已经构成了违约，并实际上导致豪富华公司应承担连带的担保责任。依据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条第6款约定：“若因买受人未按照《楼宇按揭借款合同》的规定的期限归还贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行要求出卖人承担保证责任或解除《楼宇按揭借款合同》的，出卖人有权单方解除购房合同并收回房屋。买受人已交的购房款在扣除总房价款25%的违约金和相关损失、费用后，再将余款无息返还买受人。”为此，豪富华公司要求解除与王金铜签订的《商品房买卖合同》、按交付时房屋的原状向豪富华公司返还该房产，并要求王金铜承担总购房款25%的违约金，即326,243.25元。购房款在扣除违约金、豪富华公司在（2017闽05**民初1424号）案件中支出的费用以及其他相关损失后退还王金铜。因《商品房买卖合同》仅在石狮房产登记交易中心进行网上签约备案，未办理预告登记或产权过户登记。房产所有权没有发生转移，该房产所有权人仍为豪富华公司。豪富华公司对石狮市人民法院正在强制执行（拍卖）该房产（2017闽05**民初1424号）有异议，且已经向法院提出案外人执行异议之诉。综上，为彻底解决豪富华公司、王金铜和建行石狮分行的商品房买卖合同和金融借款合同纠纷，现豪富华公司诉至法院。王金铜未作答辩。建行石狮分行未作陈述。豪富华公司围绕诉讼请求依法提交证据如下：1.营业执照、法定代表人身份证明、身份证、企业信息，拟证明当事人的诉讼主体资格。2.国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，拟证明豪富华公司合法取得国有土地使用权、建设规划许可、商品房预售等资质。3.商品房买卖合同，拟证明豪富华公司与王金铜于2013年4月8日签订该合同及对相关事项的约定。4.购房发票，拟证明王金铜缴交购房款。5.（2017）闽0581民初1424号案件应诉通知书，拟证明建行石狮分行向石狮市人民法院起诉解除与王金铜之间的《个人住房贷款合同》，要求豪富华公司承担连带责任的事实。6.（2017）闽0581执异30号执行裁定书，拟证明豪富华公司于2017年3月28日对涉案房产的强制执行向石狮市人民法院提出书面异议，法院裁定驳回异议的事实。7.银行扣款凭证，拟证明2016年11月至2017年6月，因王金铜违约，建行石狮分行从豪富华公司处直接扣款48,067.1元，豪富华公司履行了担保责任。8.不动产销售发票，拟证明王金铜支付购房款的事实。9.个人住房借款合同，拟证明豪富华公司、王金铜、建行石狮分行在该借款合同中的权利义务。10.按揭登记证明，拟证明房产办理预抵押的事实。11.房屋接收证明、房屋验收确认书、交房手续书、入伙手续书，拟证明豪富华公司已向王金铜交付7号楼21层2101室房屋、王金铜本人确认收房的事实。12.石狮房屋登记信息查询结果表，拟证明诉争房屋为有查封、有抵押的现状。上述证据经庭审举证、质证，其内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。豪富华公司还提供了委托代理合同及律师费发票，拟证明处理相关案件支出相应律师费的事实，因该部分证据与本案不具有直接关联性，故本院不予采纳。王金铜、建行石狮分行经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，又未提出答辩意见或提交证据，应视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：豪富华公司系登记注册的房地产开发企业，于2012年取得案涉项目“豪富华房地产B地块（鼎盛骏景）2#、7#楼”的商品房预售许可证，证号为（狮）预售[2012]第009号。2013年4月8日，豪富华公司与王金铜签订一份编号为MF-2007-01-NO0492890的《商品房买卖合同》及附件，约定王金铜向豪富华公司购买位于石狮市××镇××（Ｂ地块）“鼎盛骏景”第7幢21层2101号房，建筑面积183平方米，房屋总价款为1,304,973元。付款方式为王金铜应于签订购房合同时付清首期款404,973元，余款900,000元办理银行按揭贷款。王金铜应于签订购房合同后7日内向豪富华公司提供按揭银行所需的全部按揭资料。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第一条约定：“……6、若因买受人未按照《楼宇按揭借款合同》规定的期限归还贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行要求出卖人承担保证责任或解除《楼宇按揭借款合同》的，出卖人有权单方解除购房合同并收回房屋。买受人已交的购房款在扣除总房价款25%的违约金和相关损失、费用后，再将余款无息返还买受人。”。2013年4月8日，豪富华公司开具一份销售不动产统一发票，确认收到王金铜首期款404,973元。2013年4月19日，案涉商品房办理合同登记备案手续。2013年7月10日，王金铜与建行石狮分行、豪富华公司签订一份《个人住房借款合同》，约定王金铜向建行石狮分行借款900,000元，借款期限20年，豪富华公司为上述借款提供阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止等内容。2013年7月16日，案涉房屋在石狮不动产登记中心办理按揭登记手续。2013年8月8日，建行石狮分行依约向王金铜发放贷款900,000元。2013年8月12日，豪富华公司开具两份销售不动产统一发票，确认收到王金铜的购房款900,000元。王金铜于2014年1月1日接收案涉房屋，该房屋现尚未办理房屋权属登记到王金铜名下。因王金铜拖欠贷款本息，建行石狮分行分别于2017年2月24日、2017年3月29日、2017年5月27日、2017年6月27日从豪富华公司在该行开立的账户划扣贷款本息24,043.10元、6,037.66元、11,980.75元、6,005.59元，共计48,067.1元。另查明，建行石狮分行于2017年3月21日向本院提起诉讼，主张王金铜未按期足额履行还款义务，请求解除王金铜与建行石狮分行、豪富华公司签订的《个人住房借款合同》，王金铜立即偿还个人住房贷款本金818,429.71元及相应利息、罚息、复息。本院在执行吴建军与王金铜、董红婷民间借贷纠纷一案中，查封王金铜名下址于鼎盛骏景7号楼21层2101单元的房产，豪富华房公司于2017年3月28日对执行标的提出书面异议，本院于2017年4月7日作出（2017）闽0581执异30号执行裁定书，裁定驳回豪富华公司提出的执行异议。本院认为，豪富华公司与王金铜签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，依法应确认为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王金铜未按借款合同约定的期限偿还贷款，导致建行石狮分行直接从豪富华公司在该行开立的账户中划扣所欠贷款本息，豪富华公司承担了保证责任。建行石狮分行也于2017年3月21日向本院提起诉讼，请求解除王金铜与建行石狮分行、豪富华公司签订的借款合同并要求王金铜偿还贷款本息。王金铜已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。根据王金铜与豪富华公司所签订的《商品房买卖合同》补充协议的约定，豪富华公司有权单方解除案涉合同、收回房屋并要求王金铜支付相应违约金，现豪富华公司请求解除与王金铜签订的案涉合同，王金铜归还案涉房屋并支付豪富华公司商品房总房价款（1,304,973元）25%的违约金即326,243.25元，合法有据，本院予以支持。王金铜、建行石狮分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第二百四十一条规定，判决如下：一、解除石狮豪富华房地产开发有限公司与王金铜于2013年4月8日签订的编号为MF-2007-01-NO.0492890的《商品房买卖合同》；二、王金铜应于本判决生效后十日内将位于石狮市××镇××（Ｂ地块）“鼎盛骏景”第7幢21层2101号房产归还给石狮豪富华房地产开发有限公司；三、王金铜应于本判决生效后十日内支付石狮豪富华房地产开发有限公司违约金326,243.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,545元，由王金铜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  邱堂寅审 判 员  林雪迎人民陪审员  黄文露二〇一七年十月二十七日书 记 员  苏丽蓉附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第二百四十一条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。