江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第402号
上诉人（原审被告）：彭星，公务员。
被上诉人（原审原告）：邹煌生，退休职工。
被上诉人（原审原告）：邓桂芝，无业，系邹煌生之妻。
上列两被上诉人的委托代理人：肖武军，江西安平律师事务所律师。
原审被告：万艳萍，干部。
原审被告：徐淑容，农民。
原审被告：郭勇，无业。
上诉人彭星因与被上诉人邹煌生、邓桂芝，原审被告万艳萍、徐淑容、郭勇土地使用权转让合同纠纷一案，不服江西省安福县人民法院（2014）安民一初字第261号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告邹煌生、邓桂芝系夫妻关系，双方在安福县平都镇平都路30号有一栋两层房屋（房屋地址原为安福县平都镇南街122号，房产证号为：安福房权证平都字第号，国有土地使用权证为：安土国用（籍）字第02394号，土地使用权类型：出让），登记在原告邓桂芝名下。2010年4月29日，彭星（甲方）与邹煌生、邓桂芝（乙方）签订一份《合作建房协议书》，协议书约定：1、乙方拟将其所有的位于平都镇平都路30号的旧房拆旧建新，由于乙方资金不足，特邀请与甲方合作建房，甲乙双方的合作方式采取甲方出资金，乙方出土地的合作方式，新房建好后，土地权属不变，仍为乙方所有。2、旧房拆除、房屋新建办理有关手续及所需费用均由甲方负责，新房建好后，甲方为乙方按协议内容办理好土地证和第一、二、三、四层房屋及九间柴草间的房产证，所需费用全部由甲方负责，需周围邻居签字的乙方带路并协助甲方找邻居签字；拟建的新房为7层以上，不超过8层。整个建房规划及建房施工均由甲方负责，建房图纸设计按乙方设计样式设计（但乙方所提供样式不能与所要求的面积相矛盾），设计费用由甲方负责，建房图纸必须保证房屋东向巷路宽4米（含原有与姚炳林家共有巷路，不足部分乙方和姚炳林各承担一半），保证房屋北向缩进0.5米。3、甲方按乙方与周围邻居所签的界址建设新房，房屋建好后，由甲方将建好的新房第一层门面及第二、第三层、第四层住房无偿分给乙方（第二、第三、第四层每层有三套住房），第一层门面建筑面积按原有土地面积扣除缩去面积，但不得少于310平方米，第二层至第四层每层建筑面积不少于330平方米。另外甲方还无偿分给乙方9间柴草间（在其他房屋处分，不占有乙方的土地面积），每间约5-6平方米左右；柴草间位置由乙方选择，最好在路边，并能够进出方便。分给乙方后的其他房产均归甲方所有……5、工程质量与施工安全责任：甲方必须按照国家现行有关规定及设计图纸组织施工，确保工程质量达到合格以上标准，房屋出现质量问题由甲方负责返修，所需费用由甲方承担，施工过程中发生的安全事故由甲方承担，乙方不负任何责任，施工过程中出现违规、违法行为而产生的后果由甲方负责，并赔偿乙方全部损失。6、下水道、化粪池、排水沟等由甲方负责，费用由甲方承担。7、甲方出售其他房产时发生的经济纠纷，乙方不负任何法律责任，乙方仅协助甲方在房产证过户时签字，乙方不收取任何费用，也不缴纳任何费用，同时不负任何法律负责，向甲方购买房屋者，无权享有分割乙方土地使用权证的权利。8、合同签订时甲方付给乙方定金5000元，同时乙方将其土地证及房产证交给甲方去办理拆旧建新手续。9、甲方在办理好拆旧建新手续后即通知乙方搬家，甲方通知乙方搬家必须在2010年10月31日之后，乙方在接到通知后一个月内必须搬走，所需费用乙方自行负担。甲方承诺在乙方搬迁后18个月内交房，24个月内办好房产证，如延期交房则甲方承担违约责任。如某方违约，则除应赔偿对方损失外，还要承担违约金50000元给对方。协议签订当日，原告将涉案房屋的国有土地使用权证及房产证交给被告彭星，彭星向原告支付定金5000元。此后，被告彭星为涉案房产办理拆旧建新的前期手续，并交纳各种相关税费。
2011年4月1日，经被告彭星通知后，原告开始搬家，并于2011年4月30日将涉案房屋交付给了彭星，彭星为此出具证明一份，证明2011年4月1日邹煌生开始搬家，并于2011年4月30日将旧屋交于彭星，该证明上还记载2012年10月1日前交新屋。原告搬家后，在外租房居住至今。2011年9月29日，经安福县住房和城乡建设局审批，同意邓桂芝名下住宅拆旧建新，建筑占地140平方米，建筑面积420平方米，三层。2011年8月6日，甲方彭星与乙方徐淑容、万艳萍签订《合作合资建房协议书》，双方约定甲方彭星将股份的60%转让给乙方，乙方遵守甲方与上述七户人家（李四英、陈华、邓桂芝、邹木森、邹秋英、姚炳林、陈合英等户）签订的所有协议（经乙方全部看过），入股后建房及办证支出按股份分摊，收益除分配上述七户人家的房屋外，出售所得按股份比例分配。2012年1月8日，安福县人民政府办公室发出《关于加强县城规划区内与县内主要通道两边农民建房土地审批及规划建设管理的紧急通知》，通知要求：一、从2012年1月1日至2012年6月30日期间，对县城规划区内和县内主要通道两边暂时停止审批农民建房；二、凡在上述范围内已经批准建房但未动工兴建的必须停止建设，不得动工。已批准且已开工建设的，如果没有按照县统一规划的必须停止建设；如果符合县统一规划的必须在3月10日前全部完工；如果县里出台新的规划政策要求，必须在兴建过程中按新的规划重新布局、重新建设，以达到统一标准。2012年1月11日，被告万艳萍与被告郭勇签订《股份转让协议书》，约定，万艳萍将全部股份转让给郭勇，转让款为200000元，郭勇只承担2012年1月11日后所发生的经济账和法律责任。
另查明，涉案房屋在被告彭星接手后已经拆除，但建新工程至今未动工。
原审法院认为：原告与被告彭星签订的《合作建房协议书》是在平等、自愿、协商一致的基础上所签订的，是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。依照双方合同约定，原告提供土地使用权，固定取得相应房产，被告提供资金负责建房所有事项，自负盈亏，原告并不参与建房后的盈亏清算，且双方无房地产开发经营资质，故原告与被告彭星之间不属于合伙关系及合资、合作开发房地产合同关系，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同，故原、被告签订《合作建房协议书》应认定为土地使用权转让合同。原告要求被告赔偿各项损失，应依据双方签订的《合作建房协议书》约定按双方的过错责任承担。本案中，双方合作建房最终未能完成系政府行为所致，合同目的已不能实现，原告要求解除《合作建房协议书》符合相关法律规定，予以准许。被告彭星、万艳萍、徐淑容签订的《合作合资建房协议书》对股份、收益等进行了约定，属合伙关系，后万艳萍将股份全部转让给郭勇，依法合伙人对合伙的债务承担连带责任，合伙人退出合伙，对合伙期间债务仍负连带责任，故本案四被告对合伙期间债务应承担连带责任。原告诉求被告返还原告的安土国用（籍）字第02394号国有土地使用权证及安福房权证平都字第号房产权证，被告彭星收取了原告的上述两证，后两证又在几被告间转手，虽被告万艳萍书面答辩称两证交付给了被告徐淑容，但因四被告均未参加开庭，无法核实情况，原告也表示无法确定权属证在谁手中，故四被告对原告的国有土地使用权证、房产证负连带返还责任。原告要求被告赔偿房屋损失103730.88元、房屋租金损失60000元、原告在外租房租金损失36000元。原审法院认为，对房屋损失，原告提供了安府办发［2010］37号文件，《安福县人民政府办公室关于印发滨江南岸下段房屋拆迁补偿及安置实施方案的通知》为依据，要求按392.92平方米264元/平方米计算为103730.88元，考虑到涉案房屋确已被拆除，损失确实存在，原审法院依据该文件载明的房屋拆迁补偿标准：（3）砖木结构：一级280元/平方米；二级260元/平方米；三级220元/平方米；四级200元/平方米。酌情认定原告房屋损失为78584元（392.92平方米200元/平方米）。原告要求赔偿涉案房屋租金损失60000元，虽然原告只提供了租门面协议，但结合原告提供的涉案房屋拆除前照片，可认定涉案房屋有门面3间，且原告提供的门面租金数额也符合当时当地行情，对涉案房屋门面租金酌情认定1400元/月，但应扣除《合作建房协议书》约定的18个月交房期限，故房屋门面租金损失计算至原告起诉时为22个月，共30800元。原告所述另有一间房屋出租每月租金100元，未提供证据证明，不予支持。原告要求赔偿其在外租房租金损失36000元，称该租金是原涉案房屋中居住的原告及三个儿子租房费用，共向三户人家租房，房租共10800元/年，计算至起诉时共40个月，原告虽提供了出租人员出具的收条，但证人未出庭作证，且原告也未能举证涉案房屋原住户人数，故对租房租金酌情认定为3600元年，扣除《合作建房协议书》约定的18个月交房期限,计算至起诉时为22个月，共计6600元。原告要求的违约金，因原、被告签订的《合作建房协议书》最终因政府政策变更导致无法履行，故原告要求的违约金无事实及法律依据，不予支持。
本案中，双方合作建房最终未能完成系政府行为所致。考虑到被告彭星在未能取得拆旧建新手续的情况下于2011年4月1日便通知原告搬家，涉案房屋是在2011年9月29日才经安福县住房和城乡建设局审批同意拆旧建新，且只审批了三层，履行合同过程中被告彭星存在较大过错，原审法院酌情认定被告方承担70%的责任，原告自负30%的责任。原告损失为：房屋被拆除损失78584元、房屋门面租金损失30800元、租房损失6600元，共计115984元。其中四被告应连带赔偿原告邹煌生、邓桂芝各项损失81189元，原告自行承担损失34795元。被告彭星未经法庭许可中途退庭，徐淑容、万艳萍、郭勇经传票传唤，无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、三十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第四十七条、第五十三条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告邹煌生、邓桂芝与被告彭星于2010年4月29日签订的《合作建房协议书》；二、被告彭星、万艳萍、徐淑容、郭勇在本判决生效后10日内连带返还原告邹煌生、邓桂芝安福房权证平都字第号房产证及安土国用（籍）字第02394号国有土地使用权证；三、被告彭星、万艳萍、徐淑容、郭勇连带赔偿原告邹煌生、邓桂芝各项损失81189元。此款在本判决生效后30日内付清；四、驳回原告邹煌生、邓桂芝的其他诉讼请求。案件受理费5046元，由原告邹煌生、邓桂芝承担2523元，由被告彭星、万艳萍、徐淑容、郭勇承担2523元。
上诉人彭星不服上述判决，向本院提起上诉称：1、造成被上诉人房屋拆除后不能建新房的原因在政府，上诉人没有过错，依法不应承担民事赔偿责任。2、原审法院依据《安福县人民政府办公室关于印发滨江南岸下段房屋拆迁补偿及安置实施方案的通知》认定被上诉人的房屋损失不当。被上诉人的房产证载明用途为住宅，没有店面，原审法院仅凭被上诉人一面之词，认定被上诉人存在店面租金损失依据不足。上诉人在办理拆旧建新手续时投入了资金（含邓桂芝报建费用），也有损失，被上诉人应当承担。3、拆旧建新手续是在2011年9月29日办好，上诉人在2011年4月1日通知被上诉人搬家，如果上诉人存在过错，上诉人也只应承担被上诉人6个月的租房损失的70％，其他损失应当各半承担。4、原审判决认定上诉人没有违约，现双方合同已解除，被上诉人应退还上诉人支付的5000元定金。
被上诉人邹煌生、邓桂芝答辩称：1、上诉人怠于履行合同致使合同不能履行，造成被上诉人的房屋被拆除，上诉人应当承担主要赔偿责任。2、原审法院依据《安福县人民政府办公室关于印发滨江南岸下段房屋拆迁补偿及安置实施方案的通知》，按最低标准计算被上诉人的房屋损失并无不当。3、被上诉人的一楼房屋作为店面出租，交纳了房屋租赁税，上诉人应赔偿租金损失。4、上诉人在办理拆旧建新手续时支出的费用应由上诉人自己承担。5、因上诉人的原因致合同不能履行，其所交纳的5000元定金不应返还。
根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点为：1、被上诉人的损失应如何认定？2、上诉人应否承担赔偿责任？应如何承担赔偿责任？
本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：关于第一个争议焦点问题。1、房屋损失。因被上诉人的房屋已被拆除，通过鉴定也不能作出准确的评估结论，原审法院依据《安福县人民政府办公室关于印发滨江南岸下段房屋拆迁补偿及安置实施方案的通知》，按最低标准计算被上诉人房屋损失为78584元并无不当。2、店面租金损失。根据被上诉人提供的《租门面协议》、房屋拆除前的照片及房屋出租纳税票据，可以认定涉案房屋有3间店面，被上诉人提出的每月租金1400元也符合当地当时的市场行情。被上诉人交房给上诉人至起诉时共40个月，扣除双方约定的18个月交房期限，被上诉人店面租金损失为22个月，共计30800元。3、租房损失。被上诉人主张租房损失36000元，因被上诉人没有提供充分证据证明，原审法院根据实际情况酌情认定租房租金3600元/年并无不当，故租房损失计算22个月为6600元。综上，被上诉人的损失共计115984元。
关于第二个争议焦点问题。虽然上诉人在未能取得拆旧建新手续的情况下便通知被上诉人搬家，但上诉人在此后的2011年9月29日取得了拆旧建新的相关手续，最终是因政府原因导致双方合同目的不能实现，双方均没有过错，依据公平原则，对被上诉人的损失应由双方当事人平均分摊，故上诉人应承担被上诉人损失的50％即57992元。因双方签订的《合作建房协议书》已被解除，上诉人向被上诉人交纳的5000元定金，被上诉人应予返还。上诉人认为其在办理拆旧建新手续时投入了资金，也有损失，被上诉人应当承担。本院认为，依照双方合同约定，被上诉人提供土地使用权，上诉人提供资金负责建房所有事项，自负盈亏，故上诉人在办理拆旧建新手续时的投入应由上诉人自己承担。但上诉人以邓桂芝名义交纳的报建费用，如邓桂芝在建新房时不需要再重新交纳，该费用邓桂芝应予返还给上诉人，或者在执行时予以抵扣。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持江西省安福县人民法院（2014）安民一初字第261号民事判决第一、二、四项；
二、变更江西省安福县人民法院（2014）安民一初字第261号民事判决第三项为：上诉人彭星和原审被告万艳萍、徐淑容、郭勇连带赔偿被上诉人邹煌生、邓桂芝各项损失52992元，此款限收到本判决书之日起30日内付清。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5046元，二审案件受理费1830元，共计6876元，由上诉人彭星和原审被告万艳萍、徐淑容、郭勇负担3438元，被上诉人邹煌生、邓桂芝负担3438元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 平
代理审判员 肖永兰
代理审判员 张志坚
二〇一六年五月十九日
书 记 员 郭 琴