北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第10585号
原告：震旦（中国）有限公司，住所地上海市嘉定区马陆镇申霞路369号。
法定代表人：陈永泰，董事长。
委托代理人：朱志培，男，1986年4月11日出生。
委托代理人：刘芳芳，女，1986年9月17日出生。
被告：北京光华长安大厦有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街7号。
法定代表人：邵明路，董事长。
委托代理人：李慧，女，1986年10月23日出生。
委托代理人：杨德明，男，1956年3月31日出生。
原告震旦（中国）有限公司（以下简称震旦公司）与被告北京光华长安大厦有限公司（以下简称光华长安大厦）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月3日立案受理。依法由代理审判员龙琨适用简易程序公开开庭进行了审理。原告震旦公司委托代理人朱志培、刘芳芳，被告光华长安大厦委托代理人李慧、杨德明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告震旦公司诉称：1997年始，原、被告就位于北京市东城区建国门内大街7号光华长安大厦5楼01、25、26单元（以下简称涉案单元）订立租赁合同，由原告用于办公家具展厅。几经续订合同，双方于2011年9月19日再次订立《写字间租赁合同》，租赁期限至2014年10月31日止。租期届满后，双方于2014年11月17日就涉案单元订立《续租补充协议一》，租赁期限至2014年12月31日届满。2015年1月8日，双方又订立《写字间租赁合同》，租赁涉案单元至2015年3月31日止。原告承租涉案单元期间，共向被告支付押金584456元，其中租金押金511740元、管理费押金66780元、电费押金5936元。
2014年12月31日合同到期前，双方已开始协商续租事宜，并就涉案单元达成续租合意，但被告却在2015年1月1日指示物业对涉案单元进行断电。2015年1月5日，原告向被告支付了1月份的租金，但被告直至1月8日才恢复涉案单元的供电，致使原告无法正常使用涉案单元。
2015年3月31日，原告搬离涉案单元。4月3日，双方签订交接清单。原、被告合同到期后，涉案单元由案外人云祥财富（北京）投资有限公司（以下简称云祥公司）承租，原、被告及云祥公司已协商一致将原告在涉案单元中的原有装修保留。但被告却以原告未将涉案单元恢复原状为由拒绝退还押金。
原告认为，原、被告租赁合同已经到期，被告应按照约定将押金返还原告，被告拒绝退还的理由不成立，要求返还押金584456元，原告同意支付2015年4月1日、2日租金11372元及管理费1484元，同意在押金中扣除；要求被告以应返还押金为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准，支付自2015年5月3日始至判决生效之日止的利息；2015年1月1日至1月7日，被告擅自停电致使原告无法使用涉案单元，要求被告退还此期间的租金、管理费共计44996元。
被告光华长安大厦辩称：认可双方订立合同情况、原告交纳押金情况均属实。2014年12月，双方合同即将到期并协商租赁事宜，但合同到期后直至2015年1月8日，双方并无合同，原告也未腾空涉案单元，故被告有权对涉案单元停止供电。后原告按照合同届满前的租金标准向被告支付了2015年1月1日至1月7日的租金，被告于1月5日恢复供电。双方合同到期后，原告未按照约定履行恢复原状的义务，且未向原告支付2015年4月1日、2日的租金、管理费及滞纳金。2015年4月3日，原告搬离涉案单元时，云祥公司曾表示过同意现状接收涉案单元。后被告与云祥公司订立租赁合同。2015年6月16日，因云祥公司拖欠租金，被告已向其发送合同解除函。综上，被告同意将恢复原状费用及4月1日、2日租金11372元、管理费1484元、滞纳金（租金滞纳金自2015年5月1日起计算至2015年6月30日，管理费滞纳金自2015年4月1日起计算至2015年6月30日，按照未付款项金额每日千分之三的比例计算）扣除后返还原告押金，不同意原告的其他诉讼请求。
经审理查明：2011年9月19日，原、被告订立《写字间租赁合同》，约定被告将位于北京市东城区建国门内大街7号光华长安大厦5楼01、25、26单元（建筑面积741.65平方米）出租给原告使用，租赁期限自2011年11月1日始至2014年10月31日止。2011年10月11日，原、被告订立《补充协议》，对2011年9月19日《写字间租赁合同》中第十三条“归还”所规定的“恢复原状”的含义和要求作出进一步确认。2014年10月17日，原、被告订立《续租补充协议一》，将租赁期限延长至2014年12月31日。
2014年12月30日，原告向被告出具《押金补交说明》，内容为双方合同将于2014年12月31日到期，原、被告于12月30日就涉案单元重新订立新合同及恢复原状补充协议，新合同押金584456元。原告同意原已交纳押金不必退还原告，直接转移至新合同押金款项中，原告一并向被告补交新合同押金差额。被告称该《押金补交说明》系2015年1月8日向被告送达，但表示其在2014年12月31日前知晓双方已达成由原告补交押金的协议。
2014年12月31日，光华长安大厦物业管理处向原告发送《关于业主要求我处为贵司断电封门事宜》，称光华长安大厦物业管理处于当日收到被告发来的通知，要求其于2015年1月1日将501、525、526单元断电封门。当日，原告向被告出具《承诺书》，明确双方就再次续租事宜基本达成一致意见，但由于原告程序审批原因，未能及时签署续租合同及恢复原状补充协议，希望被告能给予一定宽限时间。原告承诺于2015年1月9日前与被告订立新的续租合同及恢复原状补充协议，并按照合同约定补足押金并支付新租赁合同规定的一切费用。如前述承诺未能做到，被告可按照约定对涉案单元进行处理，由此产生的后果由原告承担。2015年1月5日，原告向被告交纳2015年1月房屋使用费170580元，被告按照2011年9月19日《写字间租赁合同》载明租金标准收取1月1日至7日使用费，按照2015年1月8日《写字间租赁合同》载明租金标准收取1月8日至31日租金，剩余款项于1月9日充抵原告应交纳的电话费。
后原、被告再次就涉案单元订立《写字间租赁合同》，明确租期自2015年1月1日至2015年3月31日止。虽然合同内写明签订时间为2014年12月30日，但双方均认可实际订立时间为2015年1月8日。合同约定月租金170580元，月管理费22260元。租金押金为原告所租写字间的三个月基本租金511740元，如果原告不能按时缴纳应缴租金或其他违约行为，被告有权从原告所付租金押金中抵扣相应部分，不足部分向原告追索。管理费押金为原告所租写字间三个月管理费66780元，电费押金5936元，如果原告不能按时缴纳应缴管理费、电费或有其他违约行为，被告有权从原告所付管理费押金和电费押金中扣除，不足部分向原告追索。当因租约期满或租约提前终止时并且在原告已将所租写字间交还被告并已清缴其所欠被告一切费用、租金并偿还所有因原告未能遵守任何协议所载之条文而引致被告的损失后三十天内，被告应将原告所交纳租金押金、管理费押金及电费押金，在不支付任何利息或补偿的情况下退还原告。若被告不交纳或不足额交纳合同项下应付之各款项，被告应向原告发出改正通知书，同时被告有权向原告收取迟延付款的滞纳金，滞纳金按照未付款项金额每日千分之三的比例计算。在合同终止或被解除时，原告应当在合同终止或解除日前腾空并搬离所租写字间，并将所租写字间恢复原状，包括拆除及搬出原告在所租写字间的所有家具、装修和添置物并同时修补因该等拆除及搬出对所租写字间造成的损毁，以上所需全部费用由原告自行承担。原告超过上述约定期限未腾空并搬离所租写字间或未将所租写字间恢复原状的，超过部分，被告将按天数比例向原告收取租金，租金从原告所交的租金押金中扣除。若原告未按照上述条款的规定归还所租写字间或在被告认为的合理期限内未能将所租写字间腾空并搬离或未能恢复原状时，被告享有将原告所租写字间腾空并将其恢复原状的权利，被告因此发生的全部费用由原告承担。被告有权从原告的租金押金或其他押金中扣除前述费用。当原告搬离所租写字间并将所租写字间恢复原状后，应通知被告进行验收，双方就验收现状签署《归还交接单》，除非该交接单明确表明被告同意接受所租写字间，否则，该交接单只说明原告归还时所租写字间的现状，并不是为被告已同意其退租并接受所租写字间。当日，双方订立《恢复原状的补充协议》，对2014年12月30日《写字间租赁合同》中第十三条“归还”所规定的“恢复原状”的含义和要求作出进一步确认。
2014年4月3日，原、被告签订《写字间交接单》，内容为“今收到震旦（中国）有限公司交来的501单元钥匙一把、525单元钥匙一把、526单元钥匙一把，501、525、526单元未做恢复，保留现状装修。”
诉讼中，双方均认可原告已交纳租金押金511740元、管理费押金66780元、电费押金5936元。原告同意在上述押金中扣除4月1、2日的租金11372元及管理费1484元，但不同意扣除滞纳金。被告称虽然原告于合同到期前三个月口头表示续租涉案单元，且双方于2014年12月协商续租事宜，但因原告迟迟未与被告订立合同，故被告于2015年1月1日对涉案单元采取停电措施，并认可原告无拖欠电费情况。
关于原告为对涉案单元恢复原状问题，其出示1、2015年3月26日案外人云祥公司向被告出具的《承诺书》及就涉案单元订立的《写字间租赁合同》，约定租赁期限自2015年4月3日至2018年4月2日。《承诺书》内容为“我司承租贵司所属物业北京光华长安大厦501、525、526单元写字间，与贵司于2015年3月26日签订了以上单元租赁合同及恢复原状补充协议，现申请将上述单元写字间保留现有状态交付我司，待合同到期终止或中止退租时，按照我司与贵司签订的上述单元写字间的合同及恢复原状的补充协议的相关条款的要求将上述单元写字间恢复原状交付贵司，由此产生的一切费用由我司承担。本承诺书与合同及恢复原状的补充协议具有同等法律效力。”《承诺书》加盖有“云祥财富（北京）投资有限公司”公章，并有“原件已收李×15.3.26”书写字样。经质证，被告认可上述证据的真实性，但称云祥公司因原告无法在3月31日前将涉案单元恢复原状，迫于无奈才同意现状接收涉案单元。后云祥公司向被告交纳押金及一个月租金，但未能完全履行合同约定，现已无法找到云祥公司。就云祥公司出具《承诺书》非真实意思表示，被告未能举证加以证明。2、2015年3月20日，原、被告与云祥公司间的录音资料，证明现状接收涉案单元系云祥公司的真实意思表示。录音内容中被告工作人员表示，如果云祥公司将租赁合同及恢复原状协议都签署并交纳租金，被告对于云祥公司保留原告装修无意见，但谈话时因被告与云祥公司尚未订立合同，所以原告仍须按照合同准备，有结果后通知原告。经质证，被告认可录音的真实性，但称被告并未书面通知原告可以不做恢复，因此原告仍应将涉案单元恢复原状。3、2015年3月18日，原告与云祥公司订立的《房屋交接协议书》，证明云祥公司现状接收房屋系真实意思表示，原告签署协议书日期为3月30日。《房屋交接协议书》显示，云祥公司有意承租涉案单元，双方协商以房屋现有装修状态交接，但由于业主方要求原告将房屋状态恢复成大厦原有标准装修，所以原告向云祥公司支付16万元作为装修补偿款，以备云祥公司用于房屋恢复，该笔费用须于3月31前支付给云祥公司。经质证，被告称对上述协议不知情，但从上述证据中可以看出直至3月30日，被告仍要求原告恢复原状。
关于恢复供电时间问题，原告出示如下证据，证明被告于2014年1月7日尚未对涉案单元恢复供电：1、2015年1月4日向被告发送的函，称“被告要求物业对涉案租赁单元停电，但从1月1日起连同原告租住的502、503单元一并停电，截至1月4日，502、503单元才通电（部分电源至今还未通电）……”经质证，被告认可该函的真实性，并解释称因原告将涉案单元与从他处租赁的其他单元电路做整体改造，故造成被告对涉案单元停电造成其他房间部分电源未能通电。2、2015年1月4日被告向原告发送的回函，称“因合同到期双方未再续约，故被告作为所有权人有权对涉案单元停止供电；原告于合同到期后未腾空写字间并恢复原状，原告应当承担相应的损失赔偿责任；502、503单元断电与被告无关，而是原告自行改装电路造成；现双方正在洽谈合作续签合同相关事宜，但被告却收到原告要求索赔的函件……要求原告对双方合作前景作明确答复：是续签合同还是腾退上述写字间？”经质证，被告认可该证据的真实性。3、2014年1月7日，被告向原告发送的《告知函》（复印件），称“因原告尚未完成租赁合同盖章工作，故被告有权于原合同期满进行断电；被告承诺，原告按照被告提供的合同及恢复原状补充协议盖章后，被告便立即恢复供电”，结尾处虽显示有被告名称，但未加盖公章。经质证，被告否认该证据的真实性。原告未就此进一步举证。4、原、被告工作人员的QQ聊天记录，记录显示2015年1月8日上午，原告仍在要求被告恢复供电。经质证，被告认可该证据的真实性，但称从聊天记录内容来看，自2015年1月4日起双方就针对502、503单元在讨论，所以接下来的聊天记录内容仅能证明上述两个房间未恢复供电。原告否认被告的上述意见，称1月4日仅就发函问题进行交涉，函件中涉及因被告停电造成案外房间502、503停电，但这与之后的1月8日聊天内容并无衔接之处。被告出示光华长安大厦物业管理处向被告出具的《关于501、525、526单元恢复用电事宜》，称大厦物业处于2015年1月5日收到被告的口头通知，要求将上述单元恢复用电，工程部现已将上述单元的电力恢复。经质证，原告否认该证据的真实性。
就被告辩称原告需承担的涉案单元恢复原状费用问题，其出示《装修工程报价单》，经质证，原告否认该证据的真实性。
以上事实，有双方当事人陈述，《写字间租赁合同》、《房屋交接协议书》、《承诺书》、录音等证据在案佐证。
本院认为：原、被告订立的《写字间租赁合同》、《续租补充协议一》等属双方真实意思表示，合法有效，当事人均应依照约定履行各自的义务。现双方租赁合同已到期终止，被告应将押金返还原告，现双方均同意将2015年4月1日、2日租金、管理费从押金中扣除，本院照准，但款项性质应为占有使用费及占有使用期间管理费。关于应否扣除恢复原状费用问题，根据原告提交的录音证据可知，被告同意在被告与云祥公司订立合同且云祥公司履行付款义务后，原告可对涉案单元保留现状装修，结合原告提交的《承诺书》、被告与云祥公司订立的《写字间租赁合同》及被告的自认，本院认定云祥公司已针对涉案单元与被告建立了房屋租赁关系，且已支付首期租金及押金，故被告要求原告将涉案单元恢复原状的辩称意见，缺乏依据，本院不予采信。被告要求扣除滞纳金的辩称意见，因原告有租金押金、管理费押金在被告处，被告可从上述押金中抵扣4月1日、2日的相应费用，且双方合同已于3月31日到期，被告要求原告依照合同约定支付滞纳金，缺乏依据，本院不予采信。根据合同约定，租赁期满，在原告将写字间交还被告并结清所欠被告的一切费用、租金等后，被告应将押金在三十天内不付利息返还原告，现截至原告起诉时，其未能结清4月1日、2日使用费及管理费，故原告主张押金相应利息的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求返还2015年1月1日至7日租金及管理费的诉讼请求，根据已查明情况，可认定双方在2014年12月31日前已达成续租意向，且被告知晓双方在12月31日前已达成由原告补交新合同押金的协议，虽然自2015年1月1日始双方尚未订立书面合同，但被告因此对涉案单元停止供电，行为欠妥。2015年1月5日，原告已交纳了当月租金，但通过双方提交的聊天记录分析，被告迟至1月7日尚未对涉案单元恢复供电。停电期间对原告正常使用涉案单元造成一定影响，故原告要求被告返还该期间租金及管理费的诉讼请求，理由正当，但鉴于原告在此期间仍占用涉案单元，故本院对该阶段被告应返还租金、管理费数额予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告北京光华长安大厦有限公司于本判决生效后七日内返还原告震旦（中国）有限公司租金押金、管理费押金、电费押金共计五十七万一千六百元；
二、被告北京光华长安大厦有限公司于本判决生效后七日内返还原告震旦（中国）有限公司位于北京市东城区建国门内大街七号光华长安大厦五楼〇一、二五、二六单元自二〇一五年一月一日始至二〇一五年一月七日止的租金一万五千四百九十元、管理费二千五百一十三元；
三、驳回原告震旦（中国）有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5071元，由原告震旦（中国）有限公司负担357元（已交纳）、被告北京光华长安大厦负担4714元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 龙 琨
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 耿晓丹