北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第02165号
上诉人（原审被告）华夏银行股份有限公司北京分行，营业场所北京市西城区金融大街11号。
法定代表人樊燕明，行长。
委托代理人刘春芳，北京市浩天信和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京邓家窑社区合作社，住所地北京市通州区永顺镇邓家窑村。
法定代表人刘万平，理事长。
委托代理人王宇，北京市达奥律师事务所律师。
委托代理人杨连雨，北京市达奥律师事务所律师。
原审被告秦虎，男，1978年8月6日出生。
原审被告蒲晓梅，女，1975年5月17日�生。
委托代理人秦虎（蒲晓梅之夫），1978年8月6日出生。
原审第三人北京市通州区梨园地区北杨洼村民委员会，住所地北京市通州区梨园地区北杨洼村。
法定代表人张才良，村主任。
上诉人华夏银行股份有限公司北京分行（以下简称华夏银行北分）因与被上诉人北京邓家窑社区合作社（以下简称邓家窑合作社）、原审被告秦虎、原审被告蒲晓梅、原审第三人北京市通州区梨园地区北杨洼村民委员会（以下简称北杨洼村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第08421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人华夏银行之委托代理人刘春芳、被上诉人邓家窑合作社之委托代理人杨连雨、原审被告蒲晓梅的委托代理人及原审被告秦虎到庭参加了诉讼，原审第三人北杨洼村委会经合法传唤未能到庭。本案现已审理终结。
2013年5月，邓家窑合作社诉至原审法院称：2008年12月8日，秦虎（甲方）、华夏银行北分（乙方）、北杨洼村委会（丙方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于通州区×号商业楼的主楼，出租房屋的建筑面积为2844.92平方米，租赁期限为10年。合同签订后，华夏银行北分一直租用上述房屋并经营至今。2011年9月26日，邓家窑合作社作为受让方，秦虎、蒲晓梅作为转让方，北杨洼村委会作为确认方签订了《房屋及土地使用权转让合同》，合同约定秦虎将坐落在北京市通州区×号商服楼以2390万元的价格转让给邓家窑合作社。合同签订后，邓家窑合作社如期履行了自己的付款义务并与秦虎共同到北杨洼村委会处办理了房产所有证。秦虎承诺在90天之内办妥邓家窑合作社与华夏银行北分的房屋租赁协议。但邓家窑合作社与华夏银行北分至今尚未重新签订房屋租赁协议。邓家窑合作社向华夏银行北分要求继续履行《房屋租赁合同》，华夏银行北分予以拒绝。现诉请法院判令：华夏银行北分给付邓家窑合作社自2013年7月1日至2013年12月31日的租金1038395.8元；诉讼费用由秦虎、蒲晓梅、华夏银行北分承担。
华夏银行北分辩称：我方认为邓家窑合作社的诉讼请求缺乏事实和法律依据，邓家窑合作社是否为合法的房屋所有权人现在不能确定，只有合法的房屋所有权人才能承继租赁合同。本案界定为房屋租赁合同纠纷，我方作为承租方与原出租方对合同履行没有争议，我方同意按照《房屋租赁合同》将房屋租金给付合法有效的产权人。
秦虎在简易程序庭审中辩称：2011年9月26日我将本案争议房产卖给邓家窑合作社，同意将《房屋租赁合同》转给邓家窑合作社，让邓家窑合作社继续承继我在《房屋租赁合同》中的权利。
蒲晓梅在简易程序庭审中辩称：不同意邓家窑合作社的诉讼请求。我只知道邓家窑合作社将二千万元打到秦虎的账户，别的事实我不清楚。
北杨洼村委会在简易程序庭审中述称：本案争议房产是我方90年代自建房产，2006年卖给秦虎，秦虎出租给华夏银行北分，由我方提供水、电、暖。2011年9月秦虎找到我方称：因工程上急需用钱向邓家窑合作社借款2390万元，合作社要求以本案争议房产作为抵押，因该房产不是大产权房屋无法办理抵押登记手续，故合作社要求将本案争议房屋登记在其名下。我方为合作社办理的房产证没有法律效力，只是一个证明。2013年1月至2月间，秦虎又找到我方称其从案外人处借款还清了合作社的借款，并要求将本案争议房产登记在案外人名下。我方要求秦虎将登记在合作社名下的房产证交回，后秦虎交给我方一个信封，信封中装有撕毁的房产证。综上，此案与我方无关。
原审法院经审理后认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。秦虎（甲方）、华夏银行北分（乙方）、北杨洼村委会（丙方）签订《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应严格遵守履行。依据《房屋租赁合同》的约定华夏银行北分负有交付自2013年7月1日至2013年12月31日租金1038395.8元的义务，且应于2013年7月1日之前的10个工作日内交付该笔租金。秦虎当庭表示应由邓家窑合作社承继其在《房屋租赁合同》权利，且秦虎、蒲晓梅已将坐落在北京市通州区×号商服楼出卖给邓家窑合作社，故合作社有权承继《房屋租赁合同》�甲方（出租方）的相关权利，邓家窑合作社依据《房屋租赁合同》要求华夏银行北分给付合作社自2013年7月1日至2013年12月31日租金1038395.8元的诉讼请求法院予以支持。
据此，原审法院于2013年11月判决如下：华夏银行股份有限公司北京分行给付北京邓家窑社区合作社自二〇一三年七月一日至二〇一三年十二月三十一日的租金一百零三万八千三百九十五元八角，于判决生效之日起七日内执行清。
判决后，华夏银行北分不服原审判决，上诉至本院称，原审判决在未明确邓家窑合作社与秦虎间的《房屋及土地使用权转让合同》是否合法有效的前提下，直接判令我行向邓家窑社区交纳涉案房屋租金，没有事实和法律依据；邓家窑合作社与秦虎间涉案租赁房屋的物权转让行为不符合我国的法定要求，也就不存在我行向邓家窑合作社交纳租金的事实与法律基础。故请求撤销原判，驳回邓家窑合作社的原审诉求。邓家窑合作社、秦虎、蒲晓梅同意原判。
经审理查明：2007年9月12日，北京一诺拍卖有限公司（拍卖人）与秦虎（买受人）签订《拍卖成交确认书》，约定：拍品名称为北京市通州区×号楼房产项目，建筑面积约3066.82平方米，成交总价1200万元。该确认书还约定了其他内容。2007年9月12日，秦虎向北京一诺拍卖有限公司支付拍卖佣金32万元。
2007年11月5日，北京农村商业银行股份有限公司梨园支行（甲方）、秦虎（乙方）、北杨洼村委会（丙方）签订《资产转让协议书》，约定：甲方与丙方于2004年6月21日签订了《抵债协议》，丙方将其集体所有的综合商服楼房产及土地使用权抵债给甲方。丙方同意甲方对该抵债资产进行转让。甲方于2007年9月1日与北京一诺拍卖有限公司签订了《委托拍卖合同》，委托拍卖人将上述抵债资产进行公开拍�。乙方于2007年9月12日在北京一诺拍卖有限公司于北京市海淀区×楼208举行的拍卖会上，通过公开竞价购买了上述抵债资产，并与北京一诺拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》。转让标的为北京市通州区×号楼的房产及其集体土地使用权。房产建筑面积3066.82平方米，其中楼房建筑面积2844.92平方米，平房建筑面积221.90平方米。转让价款总计1200万元。乙方付清全部款项后，方可办理转让资产的交接手续。乙方应于付清全部款项后7日内与甲方共同办理转让资产的交接手续。乙方过期不办理拍卖物交接手续的，每逾期一日，应向甲方支付拍卖物成交金额万分之三的保管费。该协议书还约定了其他内容。合同签订后，各方实际履行了《资产转让协议书》，北杨洼村委会为秦虎出具了×号商业楼的房产所有证。
2008年12月8日，秦虎（甲方）、华夏银行北分（乙方）、北杨洼�委会（丙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方出租给乙方的房屋位于通州区×号商业楼的主楼，出租房屋的建筑面积为2844.92平方米。本合同项下房屋租赁期限为10年，自2009年1月1日起至2018年12月31日止。租赁年度为每年的1月1日至12月31日。乙方承租的房屋年租金总额为人民币2076791.6元。租金按每半个租赁年度支付一次，半个租赁年度的租金金额为人民币1038395.80元，支付日为每半个租赁年度开始日（即1月1日、7月1日）之前的10个工作日内。首期租金在本合同生效且装修免租期结束后（即2009年1月1日后）支付。乙方应按时缴纳租金和本合同约定的其他费用。丙方保证租赁房屋的抵债及转让行为符合法律规定，合法有效。丙方对于本合同项下的租赁行为和本合同内容均予以认可。在租赁期内。丙方保证对该租赁房屋的供水、供电、照明、采暖等物业事项提供服务。该合同还约定了其他内容。在原审庭审中华夏银行北分称已向秦虎支付至2013年6月30日止的房屋租金，秦虎对此予以认可。
2011年9月26日，秦虎、蒲晓梅（转让方）、邓家窑合作社（受让方）、北杨洼村委会（确认方）签订《房屋及土地使用权转让合同》，约定转让标的物为坐落在北京市通州区×号商服楼。其建筑面积2844.92平方米，占地面积1399.60平方米，现有建筑面积按楼房为3600平方米，后院平房为108平方米。该房屋按照建筑面积计算价款，该房屋单价为每平方米6445.23元人民币，总金额：人民币23900000元。转让方保证该房屋没有产权纠纷，因转让方原因发生债权债务纠纷的，由转让方承担相应责任。确认方保证该房屋没有产权纠纷，没有发生债权债务纠纷，未做过任何抵押。该合同还约定了其他内容。原审庭审中邓家窑合作社称已经将房屋价款23900000元支付给秦虎，秦�对此予以承认，蒲晓梅称只知道邓家窑合作社向秦虎的账户中打过两次款，第一次为一千万元，第二次亦为一千万元。
另查，秦虎、蒲晓梅系夫妻关系。
上述事实，有《拍卖成交确认书》、《资产转让协议书》、《房屋租赁合同》、《房屋及土地使用权转让合同》及双方当事人陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，秦虎、华夏银行北分及北杨洼村委会所签订《房屋租赁合同》的约定，华夏银行北分负有按照合同约定向秦虎支付房屋租赁费的义务。秦虎在原审法院审理期间当庭表示应由邓家窑合作社承继其在《房屋租赁合同》中的权利，很明显前述合同主体的变更实质是秦虎将合同的权利全部转让给邓家窑合作社，且根据邓家窑合作社向华夏银行北分主张权利的情况并结合秦虎的当庭陈述能够认定秦虎已向华夏银行北分履行了通知义务，该权利的转让已对华夏银行北分发生法律效力。同时，结合本案的情形，合同性质与当事人的约定均不对债权转让造成任何障碍，亦不属于法律所规定的不得转让的情形，故华夏银行北分应当全面、诚信的向邓家窑合作社履行相应的义务。综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费14146元，由华夏银行股份有限公司北京分行负担（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；二审案件受理费14146元，由华夏银行股份有限公司北京分行负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
代理审判员 林存义
代理审判员 杨 夏
二〇一四年三月二十日
书 记 员 鲁燕萍