山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1401号
上诉人（原审原告）张霞，女，1978年6月8日出生，汉族，个体工商户，住济南市。
委托代理人王俊生，山东垠鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）济南市新世界商城物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人吴英军，总经理。
委托代理人刘博，男，1984年2月1日出生，汉族，该公司行政经理，住济南市。
委托代理人解卓飞，山东林果律师事务所律师。
上诉人张霞因与被上诉人济南市新世界商城物业管理有限公司（以下简称新世界商城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第1260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月27日公开开庭审理了本案。上诉人张霞的委托代理人王俊生，被上诉人新世界商城物业公司的委托代理人刘博、解卓飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：位于济南市新世界商城某号房屋的登记所有权人为张霞，产权证号为：济房权证中字第某号，房屋建筑面积为19.73平方米，规划用途为商业，产权登记时间为2013年12月24日。2011年5月31日，张霞、新世界商城物业公司签订了《济南市新世界商城物业服务合同》一份，约定由新世界商城物业公司对包括张霞所有的上述房屋在内的济南市新世界商城提供物业管理服务，物业服务期限自2011年9月1日起至2012年8月31日止，物业费收费标准为1.15元／平方米／天，物业费以实际发生天数及实际建筑面积计算；合同第二条第2项约定新世界商城物业公司收取的物业费包括如下内容：……（4）消防系统运行费①消防系统设备运行水费、电费②消防系统设备运行耗材费③消防系统设备维修费、保养费和折旧费等④消防系统设施年检费⑤消防安全培训管理费……；合同第四条设备、设施使用中第1项约定有：新世界商城物业公司保证其新世界商城的设备、设施在商城日常营业作息时间内正常安全运行。商城的设备、设施因正常使用出现故障，不能正常运行的，新世界商城物业公司应当提前告知并尽快修复；合同第十三条违约责任约定有，新世界商城物业公司如不能依本合同约定标准为张霞提供物业服务，由新世界商城物业公司赔偿张霞的经济损失。合同到期后，张霞、新世界商城物业公司未再续签，包括涉案房屋在内的济南市新世界商城至今仍由新世界商城物业公司提供物业管理服务，张霞物业费已交纳至2014年9月1日。
2014年8月21日，济南市市中区安全生产委员会、济南市公安局市中区分局、济南市市中区公安消防大队、济南市市中区人民政府四里村街道办事处联合下发了通告一份，内容为：“济南市新世界商城全体业主：大家好，济南市新世界商城（以下简称商城）经过20年的运营，商城基础设施老化，特别是消防问题存在严重隐患，2012年8月、2013年5月两次被列为全市重大火灾隐患单位并挂牌督办，但均未能按要求整改。2013年底，商城存在的消防隐患问题被新华社曝光，省委、市委领导均专门为此作出批示。今年5月28日，商城被区政府再次确定为重大火灾隐患单位并挂牌督办，区消防大队向商城下达了《重大火灾隐患整改通知书》（济市公消重字（2014）第0004号），限期商城于9月30日前完成隐患整改工作。6月4日、17日，省、市安全生产委员会先后印发《重大火灾隐患集中整治专项行动工作方案》，部署组织开展重大火灾隐患集中整治专项行动，要求10月10日前全面完成整治任务。8月5日下午，市消防支队组织专家组对商城重大火灾隐患进行了再次排查，确定商城存在如下安全隐患：1、自动喷水灭火系统和室内消火栓系统管道内无水；2、有一台消防泵无法正常启动；3、部分防火门损坏；4、一层部分安全出口处设置摊位影响疏散；5、商城内楼梯未按要求设置为封闭楼梯间；6、部分电气线路敷设不符合规范设计要求，存在绝缘体严重老化、龟裂、碳化、腐蚀和机械损伤等现象。广大业主朋友们，消防安全无小事，上述问题的存在已对区域公共安全构成重大威胁，直接影响到广大业主、经营者以及顾客的生命财产安全。为此，全力推动整改、消除火灾隐患势在必行，解决商城消防隐患问题已刻不容缓。同时，鉴于整个商城为一个物业管理区域，其水、电、消防、管道等设施均为一体式结构，消防整改需统一进行，客观上不能分区域、分时段进行。综上，根据省、市方案整改时限，结合商城实际，现要求商城自9月1日起全面停业整改上述六条安全隐患，待整改完毕、经复查合格后，方可恢复正常营业。如逾期未进行停业整改，有关部门将依法实施责令‘三停’、临时查封、强制执行、拘留等执法手段，强制整改。望广大业主以生命财产安全和大局为重，积极配合商城的统一整改行动。对于拒不配合或拒不履行整改义务的，所造成的一切损失自负，并应依法承担相应的法律责任”。该通告下发后，济南市新世界商城于2014年9月1日予以停业进行整改。
另，张霞在本案原审期间提交了《山东某有限责任公司租赁合同》一份，以证实张霞于2014年8月16日与案外人山东某有限责任公司签订租赁合同，将其所有的涉案房屋出租给山东某有限责任公司，租赁期限12个月，自2014年9月1日起至2015年8月31日止，租金标准为8.4元／平方米／天，由于商城被停业整改，导致该租赁合同自签订后即无法履行，造成其租金损失每月4900元。新世界商城物业公司对此不予认可，称并非合同相对方，对合同的真实性无法确定，且新世界商城被停业整改是因行政机关作出的决定，而消防隐患存在的根本原因是由于设施老化，而新世界商城物业公司作为物业服务提供者，公共设施的老化引起的整改与新世界商城物业公司无关，且合同并未实际履行，不能证明张霞的损失。
新世界商城物业公司在本案原审期间提交了现场照片两张，以证实商城消防设施老化、锈蚀的情况。张霞对此不予以认可，称照片中显示的情况是经过人为破坏后的，不能反映原始状况。
原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张霞、新世界商城物业公司签订的《济南市新世界商城物业服务合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，合同到期后，张霞、新世界商城物业公司未再续签，但新世界商城物业公司继续在新世界商城进行物业管理服务，张霞亦向其交纳物业管理费用、接受新世界商城物业公司提供的物业管理服务，在张霞、新世界商城物业公司间形成了事实上的物业服务合同关系，该合同关系的形成，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同关系。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据张霞、新世界商城物业公司别提交的由济南市市中区安全生产委员会等四单位共同发布的“通告”可知，因涉案的济南市新世界商城建成使用已20年的时间，导致商城的部分公共设施老化，存在严重的安全隐患，特别是在消防方面隐患严重，而通告中列举存在的安全及消防隐患具体是由何原因引起，除通告中明确提出的“老化”原因外，并无系由其他原因导致的认定。张霞亦未提供有效证据证实通告中所列举存在的安全及消防隐患系因新世界商城物业公司未履行物业服务义务违约所导致，或因新世界商城物业公司存在其他侵权行为所引起，故张霞以新世界商城物业公司违约为由要求其赔偿经济损失的主张，证据不足，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告张霞的诉讼请求。案件受理费540元，减半收取270元，由原告张霞负担。
上诉人张霞不服原审判决上诉称：（一）原审判决认定事实错误，消防隐患的形成是新世界商城物业公司未履行物业服务业务直接导致的，新世界商城物业公司没有证据证明消防隐患是“老化”原因导致。
1．自动喷水灭火系统和室内消火栓系统管道内无水，是因为新世界商城物业公司没有打开供水阀门，没有向管道内注水直接导致，张霞交纳的物业费包含消防系统设备运行水费、电费、耗材费、维修费、保养费和折旧费等。新世界商城物业公司如对消防系统设备正常供水、维护、保养绝对不会发生管道内无水的消防隐患。新世界商城物业公司在原审中未提交履行上述义务的证据，新世界商城物业公司应当承担违约责任。
2．消防泵无法正常启动的原因是新世界商城物业公司未尽到维修保养义务。新世界商城物业公司应当在发现消防泵无法正常启动后，立即进行维修，新世界商城物业公司应当履行物业服务合同第四条第一项的约定，保证新世界商城的设备、设施在商城正常营业作息时间内正常安全运行，新世界商城设备、设施不能正常运行，新世界商城物业公司应当提前告知张霞等业主并尽快修复。
3．部分防火门损坏是因为新世界商城物业公司未履行对防火门的维修义务，新世界商城物业公司发现防火门损坏后应立即进行维修。
4．设备“老化”并不直接导致消防管道内无水，也不会直接导致消防泵无法正常启动，更不会导致防火门损坏。
5．新世界商城出售给济南新世界商城有限公司后，该公司对新世界商城进行了重新施工改造，按一手新房商铺出售给张霞，2013年12月份办理房产证，商城消防设施都经过了验收，短短几年时间消防设备不存在“老化”的事实，通知中也并未直接载明消防隐患是“老化”直接引起。
（二）涉案房屋的消防系统设备等公共部分由张霞等新世界商城业主共同所有，因涉案房屋属于非住宅物业，不需要强制缴纳公共维修基金，且《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务成本不包含折旧费，所以双方物业服务合同约定的折旧费是物业服务成本之外的费用，是为了确保新世界商城公共部分设施设备损坏后及时更换而收取的费用，这样就不用再去找每户业主另行收取公共维修基金。根据物业服务合同，张霞交纳的物业费中包含了消防系统设备的折旧费，新世界商城物业公司应当将收取的折旧费专款用于消防系统设备的更换。本案中张霞主张新世界商城物业公司违约，主要是指新世界商城物业公司没有履行维修义务，不涉及消防设施的更换。
综上，张霞认为原审判决认定事实错误，请求撤销原审判决，改判新世界商城物业公司赔偿张霞经济损失29400元。
被上诉人新世界商城物业公司答辩称：
（一）新世界商城物业公司仅是提供物业服务，新世界商城停业整顿是由于张霞等业主所有的共用设施存在自然老化，损坏并出现安全隐患，被行政部门依法责令停业整顿，并非新世界商城物业公司引起，与新世界商城物业公司无关。
（二）新世界商城物业公司收取的物业费中关于消防设备的折旧费是灭火器、应急灯、地标等的折旧费，这些消防设备由物业公司购买，且在规定年限即应更换，所以物业公司收取折旧费。
（三）正如张霞所说的消防系统设备属于公共设施，为新世界商城全体业主共有，该公共设施因老化而引起的整体整改并非新世界商城物业公司物业服务合同违约造成的，不应承担赔偿责任。
综上，新世界商城物业公司认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张霞的上诉。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，新世界商城物业公司提交了发票一宗，用以证实新世界商城物业公司在提供物业服务期间，购买了灭火器、应急灯、应急疏散标志、地标等消防器材，并由山东华尔泰建筑工程有限公司对新世界商场进行消防维保。
本院认为：本案系张霞与新世界商城物业公司之间因物业服务合同的履行而产生的争议，属物业服务合同纠纷。虽然，双方签订的涉案物业服务合同约定，新世界商城物业公司保证新世界商城的设备、设施在商城日常营业作息时间内正常安全运行，商城的设备、设施因正常使用出现故障，不能正常运行的，新世界商城物业公司应当提前告知并尽快修复；但是正如济南市市中区安全生产委员会等部门联合下发的通告所述，涉案新世界商城经过20年的运营，商城基础设施老化，特别是消防问题存在严重隐患，可见涉案新世界商城在消防等相关设备、设施方面存在的问题，并非是在正常使用过程中出现了故障需要进行维修保养的问题，且新世界商城物业公司在二审期间也已提供了相关消防设备、设施的购买和维护保养发票，证实新世界商城物业公司已经履行了合同约定的维修保养义务；张霞在二审期间亦明确本案中其所诉新世界商城物业公司的违约行为，主要是指新世界商城物业公司没有履行维修义务，不涉及消防设施的更换。故，张霞根据双方物业服务合同第十三条有关违约责任的约定，以新世界商城物业公司未能依合同约定标准为张霞提供物业服务为由，要求新世界商城物业公司赔偿经济损失，缺乏事实依据。张霞的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费540元，由上诉人张霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许海涛
代理审判员 赵建军
代理审判员 唐 凯
二〇一五年十二月二日
书 记 员 王 娜