湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第02666号
上诉人（原审被告）周宝娥。
委托代理人陈雷，湖南天地人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周文汉。
委托代理人胡中阳，河南金通源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）长沙迪信通电子科技有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放中路239号（长沙电脑城一楼）。
法定代表人刘东海，总经理。
委托代理人崔季鲁。
上诉人周宝娥因与被上诉人周文汉、长沙迪信通电子科技有限公司（以下简称长沙迪信通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2013）天民初字第3499号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法公开审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：长沙市天心区黄兴南路308号西罗亚商厦101号房由周宝娥与周文汉以70%和30%的比例按份共有。2012年，周宝娥、周文汉（共同作为出租方、甲方）与长沙迪信通公司（承租方、乙方）共同订立了书面租赁合同一份，约定：甲方将黄兴南路步行街商业街西罗亚商厦一号铺位，建筑面积为160平方米的商铺租赁给乙方经营通讯品牌，租赁期限自2012年9月16日起至2016年9月15日止，共计4年，计租期从2012年10月16日起，年租金为2600000元整，租金为半年付，先付后用，每次租金必须提前在上次租金到期前15日内缴纳。如乙方拖欠应缴费用，每拖欠1日则按所欠金额千分之五缴纳滞纳金给甲方，超过15日的甲方可以解除合同，乙方履约保证金不予退还，本合同签订之日起，乙方应向甲方缴纳履约保证金1300000元。合同期满后30日内乙方无任何违约并将所有费用付清的情况下，甲方将1300000元保证金全部归还乙方。合同还对其他内容进行了约定。后周宝娥和周文汉向长沙迪信通公司交付了房屋，长沙迪信通公司通过银行转账的方式向出租方陆续支付租金共计2600000元，履约保证金1300000元，其中2990000元支付至周文汉账户，910000元支付至周宝娥账户。2012年9月26日，周文汉向周宝娥转付了825002元。长沙迪信通公司认为因黄兴路步行街修地铁的原因致其经营困难，遂于第一年租金到期前与出租方协商降低租金，但未达成一致意见。而周宝娥认为长沙迪信通公司应于2013年9月1日前支付下一个半年的租金，因向长沙迪信通公司催收未果，于2013年9月27日对出租门面采取了断电行为。长沙迪信通公司欲接通电源，但受到周宝娥方的阻挠，遂于2013年9月29日报警，后双方同意协商解决。2013年9月29日周宝娥向原审法院另案提起诉讼，请求判令长沙迪信通公司支付拖欠的房屋租金91万元及违约金，即（2013）天民初字第2815号案件。2013年9月30日长沙迪信通公司将总电源进行了维修，并从长沙天安保安服务有限公司聘请6名保安队员守护变电箱。2013年10月2日，周宝娥再次对该门面采取了断电行为，致长沙迪信通公司无法正常经营，长沙迪信通公司再次报警，后双方同意协商处理，但至今协商未果，该门面未继续经营。2013年12月3日，长沙迪信通公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除长沙迪信通公司与周文汉、周宝娥之间租赁合同关系；2、周宝娥承担本合同纠纷的违约责任，赔偿长沙迪信通公司违约金1300000元以及装修损失255839元，共计1555839元；3、周文汉、周宝娥返还履约保证金1300000元及租金77000元（2013年9月28日至10月15日）；4、周宝娥、周文汉承担全部诉讼费用。
原审法院认为：周文汉、周宝娥与长沙迪信通公司订立的《租赁合同》系当事人真实意思表示，虽然周宝娥和周文汉未签字，但各方在庭审中均认可已对该合同的内容达成合意，且周宝娥、周文汉已将房屋交付长沙迪信通公司使用，长沙迪信通公司也已将第一年的房屋租金交付给周宝娥、周文汉，且周宝娥、周文汉予以接受，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立，故周宝娥、周文汉与长沙市迪信通公司之间的租赁合同已成立并生效，各方应当信守约定。本案的争议焦点为，长沙迪信通公司是否有权行使法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，周宝娥明知长沙迪信通公司租赁房屋的用途为经营通讯品牌，应当知道断电行为将从根本上影响承租方对房屋的使用，周宝娥多次剪断房屋的电源的行为，严重干扰了长沙迪信通公司在租赁场所的正常经营，客观上导致合同目的不能实现，现长沙迪信通公司请求解除与周宝娥、周文汉的租赁合同关系，予以支持，该合同于起诉状副本送达周宝娥、周文汉之日即2013年12月5日解除。对于周宝娥提出断电的原因是长沙迪信通公司欠付租金的违约行为的答辩意见，原审法院认为根据《租赁合同》第三条的约定，“合同计租期从2012年10月16日起，……租金为半年付，支付方式先付后用。每次租金必须提前在上次租金到期前15日内缴纳。”而长沙迪信通公司已经支付了一年的房屋租金，即2012年10月16日至2013年10月15日的租金，长沙迪信通公司按照合同约定应当在2013年10月1日前支付2013年10月16日至2014年4月16日的租金，周宝娥于2013年9月27日采取断电行为时长沙迪信通公司尚不存在欠缴租金的行为，周宝娥于2013年10月2日再次采取断电行为时，周宝娥已向法院起诉主张权利，应当理智地通过诉讼手段解决双方争议，且长沙迪信通公司的租金已经支付到2013年10月16日，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，而非采取断电等过激的行为影响承租方对房屋的正常使用，故对该答辩意见不予采纳。对于长沙迪信通公司主张周宝娥依据租赁合同第八条第三款赔偿长沙迪信通公司违约金1300000元的诉讼请求，原审法院认为，租赁合同第八条第三款为“若甲方提前终止履行本合同，甲方返还乙方交纳的履约保证金的2倍金额……”但本案中，周宝娥采取断电行为的目的是敦促承租方交纳租金，并无提前终止租赁合同的意愿，不宜适用合同第八条第3款，而长沙迪信通公司亦未提交证明其实际损失的证据，故原审法院不予支持。对于长沙迪信通公司主张周宝娥赔偿装修损失255839元的诉讼请求，因长沙迪信通公司对其主张的装修损失未提供证据予以支持，经原审法院释明后，长沙迪信通公司亦未对该损失提出鉴定申请，故该请求缺乏证据证明，不予支持。因租赁合同已于2013年12月5日解除，长沙迪信通公司应当将租赁物返还给周宝娥、周文汉，周宝娥、周文汉应在收到租赁物后将收取的1300000元履约保证金予以退还。对于周宝娥提出长沙迪信通公司请求返还的履约保证金1300000元周宝娥没有收取，不存在返还的答辩意见，因周宝娥与周文汉同为租赁合同的甲方即出租方，长沙迪信通公司无论是向周文汉或是周宝娥支付1300000元均可视为已履行了向甲方支付履约保证金的义务，周宝娥和周文汉亦应共同向合同乙方承担返还义务，故对周宝娥的上述答辩意见不予采纳，如周宝娥未实际收到该履约保证金，可在实际履行返还责任后另行向周文汉主张权利。对于长沙迪信通公司请求周文汉、周宝娥返还2013年9月28日至10月15日的租金77000元的诉讼请求，原审法院认为，合同解除后，长沙迪信通公司仍应支付尚未付清的房屋租金及合同解除后至实际返还租赁物之日止的房屋占用费。一方面，因周宝娥多次断电的行为，导致了承租方无法正常使用租赁物；另一方面，长沙迪信通公司在此期间仍然占用租赁物，未将租赁物返还给出租方，根据公平原则，参照租赁合同的租金标准，酌情认定长沙迪信通公司自2013年9月28日至2013年12月5日，按照约定房屋租金的三分之一支付房屋租金，自2013年12月6日至实际返还租赁物之日比照约定房租的三分之一交纳房屋占用费。该部分已在与本案合并审理的（2013）天民初字第2815号案件中予以处理，本案不再重复处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第二百一十六条的规定，遂判决如下：一、确认长沙迪信通电子科技信息有限公司与被告周宝娥、周文汉订立的对于长沙市天心区黄兴南路308号西罗亚商厦101号门面的租赁合同于2013年12月5日解除；二、周宝娥、周文汉于长沙迪信通电子科技信息有限公司将长沙市天心区黄兴南路308号西罗亚商厦101号门面交还给周宝娥、周文汉之日起十日内返还长沙迪信通电子科技信息有限公司履约保证金1300000元；三、驳回长沙迪信通电子科技信息有限公司的其他诉讼请求。如果周宝娥、周文汉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30344元，由长沙迪信通电子科技信息有限公司负担15172元，由周宝娥负担15172元。
上诉人周宝娥不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人的两次断电行为均不属于违约行为；二、一审认定上诉人的断电行为构成根本违约是错误的；三、一审判决上诉人与被上诉人周文汉共同退还保证金是错误的。长沙迪信通公司将保证金付给了周文汉，上诉人未收取保证金，不应退还。综上，请求撤销原审判决，驳回长沙迪信通公司的诉讼请求。
被上诉人长沙迪信通公司辩称：一、上诉人断电行为是明显的违约行为，导致租赁物在租赁期间不能符合用途，属于根本违约；二、因上诉人的断电行为致使双方不能实现租赁合同的目的，迪信通公司请求人民法院解除租赁合同，符合本案事实和国家的法律规定；三、原审法院判决两出租人返还保证金并无不妥，作为本门面的所有权人为周宝娥、周文汉共有，判决中并没有明确按比例返还保证金。因此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人周文汉辩称：原审判决周文汉与上诉人周宝娥共同承担返还保证金义务是错误的，应判决按份承担。另外，周宝娥尚欠周文汉房屋押金，周文汉在支付给周宝娥82.5万元以后，转付保证金给周宝娥的义务已经完成。
本院二审过程中，上诉人周宝娥未向本院提交新证据。长沙迪信通公司向本院提交一份新证据：周文汉起诉周宝娥的民事起诉状复印件。拟证明被上诉人长沙迪信通公司与上诉人周宝娥的租赁合同无法履行是由于周宝娥单方违约和无理取闹所致，长沙迪信通公司在承租期间没有拖欠任何租金。上诉人周宝娥的质证意见是：该证据属于周文汉的单方陈述，在本案中应属于当事人陈述，不属于证据范畴，并且该起诉状中的内容，未经法院依法审理并确认。周文汉的质证意见是：对起诉状本身的真实性无异议，对证明目的不发表意见。本院认为，被上诉人长沙迪信通公司提交的该证据仅能证明周文汉已向法院起诉周宝娥的事实。
被上诉人周文汉向本院提交如下证据：1、两份租赁合同复印件。拟证明周文汉和周宝娥一起对外出租商铺。2、银行转账凭证十页复印件。拟证明周文汉在收到上述两份租赁合同的租金和押金后，将其中的百分之七十分配给周宝娥。2012年周宝娥应将上述两份合同中的押金退回给周文汉，但并未退回。扣除上述押金后，周文汉就迪信通公司应支付给周宝娥的租金和保证金为70.4万元。周文汉在2012年9月26日转账给周宝娥82.5万元，该款项已经超出了上述金额，周文汉已经履行了转付保证金的义务。另外，附有一份情况说明，用来说明证据1与证据2。上诉人周宝娥的质证意见是：该两组证据的形成时间均早于两案的一审起诉时间，被上诉人周文汉在本案二审期间提交以上证据，不属于新证据。故上诉人对该两组证据不予质证。被上诉人长沙迪信通公司的质证意见是：所有租赁合同没有原件，不能确定其真实性，而且这两份合同是与本案没有关联性。关于证据2，对凭证本身的真实性无异议，但对房屋两共有人之间的经济往来不好评判。本院认为，被上诉人周文汉提交的两组证据均系复印件，无法确定其真实性，而且该证据与本案无直接关联性，本院不予采信。
经审查，本院对原审法院审理查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为：周宝娥采取断电行为是否构成根本违约；二、周宝娥是否应该与周文汉共同承担返还长沙迪信通公司履约保证金的义务。针对以上争议焦点，本院评判如下：
关于焦点一，根本违约是指合同一方当事人违反合同从而致使该合同的目的不能实现的行为。本案中，周宝娥明知长沙迪信通公司租赁房屋的用途为经营通讯品牌，应当知道断电行为将从根本上影响承租方对房屋的使用，周宝娥两次剪断出租房屋电源的行为，严重干扰了长沙迪信通公司在租赁场所的正常经营，客观上导致合同目的不能实现。并且根据周宝娥、周文汉与长沙迪信通公司签订的租赁合同约定，周宝娥第一次采取断电行为时长沙迪信通公司尚不存在欠缴租金，周宝娥再次采取断电行为时，周宝娥已经向法院起诉主张权利。因此，周宝娥的断电行为已经构成根本违约。
关于焦点二，因周宝娥与周文汉同为租赁合同的甲方即出租方，长沙迪信通公司无论是向周文汉还是向周宝娥支付保证金均可视为已履行了向甲方支付履约保证金的义务。至于周宝娥与周文汉内部之间的债权债务关系，属于另一法律关系，不在本案中处理。故周宝娥和周文汉应共同承担返还长沙迪信通公司履约保证金的义务。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。上诉人周宝娥的上诉理由不成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费30344元，由周宝娥负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年七月三日
书记员 黄 银
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。