浙江省磐安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金磐民初字第160号
原告王美强、男，
原告楼雪梅，
委托代理人陈斌、郎成吉。
被告浙江磐安海德房地产开发有限公司。
法定代表人李黎明。
委托代理人陈敏跃。
原告王美强、楼雪梅与被告浙江磐安海德房地产开发有限公司（以下简称海德房产）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马荣团适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王美强、楼雪梅的委托代理人陈斌、郎成吉，被告海德房产的委托代理人陈敏跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王美强、楼雪梅诉称：2010年10月14日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于磐安县安文镇翡翠谷B区9幢2-1103室商品房一套。合同中对原被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于合同签订当日一次性付清了全部购房款920000元。原告依据合同中的约定履行了作为一个买受人应尽的付款义务，但被告却未按照合同约定的期限交付房产，也未按照合同约定的期限交付房屋的土地权属证书。被告违约后，也未按照合同约定的方式承担违约责任。双方经多次协商未果。鉴于以上事实，为维护自身的合法权益，原告特具状诉至法院。诉讼请求：一、依法判令被告立即交付给两原告坐落于磐安县安文镇翡翠谷B区9幢2-1103室房屋的土地权属证书；二、依法判令被告立即支付两原告逾期交房的违约金28400.40元（逾期交房违约金自2011年8月1日起计算至2011年12月25日止，以920000元为基数按每日万分之二点一计算）；三、依法判令被告立即支付两原告因逾期交付土地权属证书的违约金34362元（逾期交付土地权属证书的违约金的自2012年1月1日起计算至实际交付之日止，以920000元为基数按每日万分之零点五计算，暂算至起诉之日）；四、本案的诉讼费用由被告承担。
被告海德房产辩称：一、本案双方订立商品房买卖合同时，商品房尚未建成。应为商品房屋预售合同，而不应当是商品房销售合同纠纷。根据民事案由规定，本案应以商品房预售合同纠纷作为本案案由为妥。应当适用《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》等法律进行处理。二、根据案情证据，如果说被告确实存在逾期交房的行为，被告也会依法承担逾期交房的违约责任。同时在这里也明确被告一个基本观点，就是在办理两证问题上，被告不存在任何违约，原告要求被告承担违约责任无事实法律依据。三、原告的诉称与事实不符，于法律无据。1、原告作为购房人是申办两证的法定义务人。被告已经取得《商品房屋买卖合同》第十六条规定的初始登记的房屋两证，完成了合同的义务，不存在办证违约之事实。原告诉称无事实法律依据。驳回原告要求被告向原告交付土地使用权证的诉请。本案被告早在2010年8月13日就取得了涉案房屋所在地块的土地使用权证，登记证号为磐国用（2010）00994-00997号。被告也在约定期限取得了房屋所有权证。这是合同约定的开发商初始登记的两证。《商品房屋买卖合同》第十六条规定的：“取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”表述是错误的，也是不合法的。本案的《商品房屋买卖合同》是由磐安工商局强制备案的示范条款，双方不得作出任何变更。而“取得前款规定的土地、房屋权属书，交付给买受人”与商品房买卖操作流程不符，也于法律、政策规定不符。根据国家办理两证的政策相关规定，被告不存在要向买受人直接交付初始登记的土地使用权证和房屋所有权证两证。而是被告应当将在交房后办理房屋权属登记的相关资料，报送相关行政主管部门备案即可。而被告已经按约履行了相关义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；”《城市房屋权属登记管理办法》和《城市商品房预售管理办法》均相应规定房屋权属登记由权利人（承购人）提出申请。因此，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人。2、原告要求被告交付土地使用权证并支付逾期办证违约金无事实和法律依据，应当予以驳回。根据《商品房屋买卖合同》第十六条规定：“由买受人自行办理该商品房的转移登记。”和前述法律规定。被告没有为买受人办理转移登记两证的义务。且本案原告没有取得土地使用权证，不是被告公司不履行合同约定的办证义务造成，不能办证或者迟延办证责任不在被告。而是由于原告故意没有收房，或者在房产交付后，原告没有去交纳契税，没有向房屋主管部门提出办证申请等原因所致，事实上有多名原告已经自行办妥取得了房产证，这证明被告的“应由原告自行办证”的观点是正确的。也是符合办证规定的。原告没有办理房产证自然就无法办理土地证。而且原告在迟延交房诉讼中，同时向法院提出了处理了交房违约和逾期办证的问题，违背了交房和办证流程的法律、政策的规定，《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”该解释也明确规定了预售房屋应当是在房屋交付之后才可能涉及到办证逾期的问题。原告在自身没有去办理房产证情况下，提前向法院起诉要求办理土地证和支付逾期办证违约金无事实和法律依据。本案原告买的是9幢1103室房屋；我公司同意逾期交房的诉请；驳回逾期办证的诉请。
经审理查明：2010年10月14日，原告王美强、楼雪梅与被告海德公司以买受人和出卖人名义签订《商品房买卖合同》一份，双方约定由原告购买被告所开发的位于磐安县安文镇海螺山的海德华府9幢1103室。合同第五条“计价方式与价款”约定：“该商品房总价款玖拾贰万元整。……。按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为2.5元／平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）。该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。”合同第九条“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2011年7月31日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。”合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……；②逾期超过45日后，买受人有权解除合同。……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金。”合同第十二条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……。”合同第十六条“关于产权登记的约定”：“……。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2011年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①……。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。……。”合同签订后，原告按约向被告支付了购房价款。2011年12月25日，原、被告对涉案房屋进行了交接。磐安县建设工程质量监督站出具的《建筑工程质量监督报告》确认9幢楼房竣工验收时间为2011年11月18日。2012年7月3日，磐安县住房和城乡建设局对被告所开发建造的海德华府2#、3#、5#、8#、9#、10#、11#共7幢房屋作了备案。2012年11月30日，原告缴纳契税后已取得房产证。截至起诉之日，原告尚未取得土地使用权证。
以上事实，有原、被告陈述，以及商品房买卖合同、销售不动产统一发票、竣工验收备案表、建筑工程质量监督报告等证据所证实。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，且没有违反法律规定，应认定为有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告已按约履行了合同义务，被告依约应在约定的期限内将符合约定条件的商品房及土地、房屋权属证书交付给原告。被告已在2011年11月25日实际交房，故逾期交付房屋的违约金只能计算至所购商品的交接之日为止。被告认为办理两证的主体是房屋买受人，开发商只是协助办理的意见与合同约定不符。被告提出合同约定“取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”与商品房买卖操作流程不符的抗辩，亦法律依据。双方在合同中对迟延交房及迟延办证均约定了违约责任，被告在履行合同过程中存在迟延交房及迟延办证双重违约情形，应按照合同约定分别承担违约责任。关于逾期交付土地使用权证书或登记证明和房屋所有权证书的违约金，依约应计算至实际交付日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告浙江磐安海德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将海德华府9幢1103套房进行初始登记的土地使用权证书或登记证明交付给原告王美强、楼雪梅。
二、被告浙江磐安海德房地产开发有限公司支付原告王美强、楼雪梅迟延交房和迟延交付房屋权属证书违约金共计人民币62762.40元（其中迟延交房违约金按房价款920000元每日万分之二点一计算，自2011年8月1日至2011年12月25日止，计人民币28400.4元。迟延交付房屋权属证书违约金按房价款920000元每日万分之零点五计算，自2012年1月1日至2014年1月16日，计人民币34362元，该项违约金实际应计算至本判决确定的履行之日止）。限于本判决生效后十日内履行。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费685元（已减半收取），由被告浙江磐安海德房地产开发有限公司负担。限于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 马荣团
二〇一四年八月十五日
代书记员 陈菊萍