湖南省株洲县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0221民初1号
原告（反诉被告）宋某某。
委托代理人王剑，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉或申请撤诉等诉讼权利。
被告（反诉原告）刘某某，男，。
委托代理人周继荣，株洲县法律援助中心律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或申请撤诉，申请强制执行，代领执行款项，代签法律文书和执行和解协议等诉讼权利。
原告（反诉被告）宋某某与被告（反诉原告）刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员宋雪峰担任审判长，与代理审判员张璇、人民陪审员付渌光组成合议庭进行审理。在起诉前，原告（反诉被告）宋某某向本院申请诉前保全，请求本院依法冻结被告（反诉原告）刘某某的房屋征收补偿款接收账户上的银行存款35万元，本院审查后，认为原告（反诉被告）宋某某的申请理由成立，故于2015年12月28日依法裁定冻结了被告刘某某的房屋征收补偿款35万元。原告（反诉被告）宋某某起诉的同时，向本院申请证据保全，请求本院对原告（反诉被告）加建部分的房屋进行证据保全，本院审查后，认为原告（反诉被告）的申请理由成立，故裁定对原告（反诉被告）认为是其在租赁被告（反诉原告）的房屋期间加建部分的房屋进行了证据保全。之后，本院分别于2016年4月12日、4月28日、5月9日先后三次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）宋某某及其委托代理人王剑、被告（反诉原告）刘某某及其委托代理人周继荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）宋某某诉称：2012年4月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：由原告承租被告位于株洲县南阳桥乡南岸村台上组白茶塘的二层房屋一栋，租赁期10年。并约定：在租赁期内如遇国家征收，原告加建的建筑所得补偿款的85%归原告，其余的补偿款归被告所有。合同签订后，原告因生产经营需要对该房屋进行了大面积加建及改造，并添置了大量设备，用于腊制品加工，前后共计投入了百余万元。但原告仅经营两年来的时间，被告的房屋于2015年下半年被政府征收，被告就该房屋拆迁所得补偿款115万余元，其中涉及原告加建改造部分为39万余元。原告数次与被告协商，要求其根据租赁合同约定将原告加建投入所得补偿款的85%（即339000余元）支付给原告，但得到被告多次拒绝。为维护原告的合法权益，现原告提起诉讼，请求法院依法判决：一、由被告支付原告房屋征收补偿款339000元；二、由被告承担本案全部诉讼费、保全费等费用。
原告（反诉被告）宋某某为支持其诉讼请求，向本院举出了如下证据材料加以证明：
1、原告身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；
2、被告刘某某的身份证复印件，拟证明被告的诉讼主体资格；
3、房屋租赁合同，拟证明原、被告之间的房屋租赁合同关系，且该合同约定在租赁期内如遇国家征收，原告加建的建筑所得补偿款的85%归原告，其余的补偿款归被告所有；
4、株洲县征地拆迁管理办公室所作出的征收补偿明细及征收房屋平面图等，拟证明所征收房屋所得补偿款项及原告加建部分所对应的补偿款项。
5、退租协议、腊湘王补偿明细表，拟证明原告所得的征收补偿款均为对株洲腊湘王农副产品有限公司的经营性补偿与房屋主体征收无关；
6、农村房屋征收协议、房屋拆迁补偿汇总表、房屋主体基价表、房屋装修补偿基价表、刘某某房屋计算说明、生产生活设施及地上附着物补偿基价表、遗失增补表，拟证明之前所提交证据的真实性和合法性。
7、收款收据、收据，拟证明宋某某向刘某某缴纳2012年至2018年的房屋租金的事实。
8、证人谢泽尧的证言，在诉讼过程中，原告（反诉被告）宋某某向本院申请证人谢泽尧出庭作证，拟证明宋某某在租赁刘某某的房屋之后，宋某某对租赁刘某某的房屋进行加建的部分中的水电安装工程是由证人谢泽尧进行的施工。证人谢泽尧陈述称：大概是2012年，具体时间记不清了。宋某某租了房子后，进行改造，首先是建冷库，再就是建房子，消毒池，包括后面又一次返修（烤房烧了）等工程的水电都是证人谢泽尧做的。加建部分的房屋的水电工程都是证人谢泽尧做的，大概是做了四、五次。除了水电之外，宋某某的钢架棚也是证人谢泽尧搭的。烤房的4、5张门也是证人帮宋某某改造的。水电工程只包工不包料，钢架棚是包工包料。
原告（反诉被告）宋某某举出的上述证据材料，本院组织双方当事人进行质证，被告（反诉原告）刘某某发表了如下质证意见：对证据1和证据2没有异议。对证据3的三性都有异议，这份房屋租赁合同是应宋某某的要求，为了提高宋某某房屋征收中的款项标准，而非法签订的一份合同。双方并没有按照这份租赁合同履行，被告方也会提供证据证明该份合同系虚假合同。对证据4和证据6一并质证，质证意见是：1、证据6中株洲市人民政府办公室《关于执行株洲市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法有关问题的复函》没有异议，以及对刘某某的房屋征收协议和房屋拆迁补偿明细表的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，从这份证明不能证明原告宋某某对房屋进行了改造；2、这份拆迁补偿明细表体现房屋主体价格是497844元，而宋某某主张对房子的加建和改造部分竟然有391435.1元，这与房子的实际建筑不符，房子主体价格才497844元，而加建部分竟有391435.1元，很明显这是没有任何事实和法律依据的；3、征收补偿明细表上，拆迁指挥部没有按照2号文件的规定对刘某某的营业性经济损失用房进行补偿。对证据5的三性均无异议，对证明目的有异议，1、这份证据恰恰证明腊湘王的征收补偿款，充分证实刘某某的房子是营业性用房，如不是营业性用房，不存在有退租协议；2、拆迁指挥部将刘某某的经济损失补偿给了宋某某。对证据7的真实性、合法性有异议，收据上的字是刘某某签的，但没有实际收到钱，是为了配合宋某某可以退租金而出具的。对证人谢泽尧的证言的质证意见是：1、证人谢泽尧并没有见过刘某某，也不知道房子是刘某某的，进一步证实，宋某某加建改建房子没有通过刘某某的同意；2、从证人证言证实，对加建改建部分的房屋，也不能证实加建改建房屋的面积和整个过程都不确定，因为证人只是一个水电工；3、证人与宋某某是雇佣关系，他与原告存在利益关系，其证人证言对本案的处理有重大影响，不应予以采信。
被告（反诉原告）刘某某辩称：原告背信弃义，不遵守口头协议，为得到高额的拆迁补偿，要求被告与其虚签了一份假的房屋租赁合同，依据该合同要求被告退押金5000元和租赁房屋加建和改建的征收补偿款，这是没有任何事实依据和理由的，请求法院予以驳回。另被告针对原告的起诉，提起反诉请求，反诉的事实和理由是：2015年7月，因湘江七桥资源配置的需要，国家依法征收被告的房屋。依据征收拆迁文件，反诉原告共计得到房屋征收补偿款115万余元，而反诉被告得到的征收补偿款却有150万元。因反诉原告的房屋一直是经营农家乐，是营业性场所，依据株政发（2011）2号文件反诉原告应得营业性经济补偿149353元，而反诉被告已经将房屋改造费、设施费及停产的营业性经济损失补偿全额领取。故反诉原告请求法院判决：一、由反诉被告支付反诉原告征收补偿款营业经济损失149353元；二、由反诉被告承担本诉及反诉的全部诉讼费、保全费等费用。
被告(反诉原告)刘某某为支持其反诉请求，反驳原告（反诉被告）宋某某的主张，向本院举出了如下证据材料加以证明：
1、房屋租赁合同，拟证明刘某某与宋某某之间的房屋租赁合同关系，这份合同是双方当事人于2012年3月22日签订的，这份合同才是刘某某与宋某某之间实际履行的合同，与宋某某提交的虚假合同的区别在于，付款方式、付款金额、押金数额等的不同；
2、银行流水
证据1和证据2拟共同证明：刘某某与宋某某之间是按刘某某提供的真实合同履行的给付租金义务，双方应当按照这份真实的合同履行相关权利及义务；
3、腊湘王补偿明细表，拟证明关于刘某某的营业性用房其经济损失完全补偿给了宋某某；宋某某的冷库和厂房、烤房的改造的经济损失已经补偿给了宋某某，并没有补偿给刘某某；
4、株洲市人民政府株政发（2011）2号文件，拟证明刘某某的房子是营业性用房，按照营业性用房的使用性质，刘某某应当享有营业性用房的按照房屋主体价格增加30%的补偿，而这个补偿已经补给了宋某某，刘某某没有享有营业性用房的补偿款；
5、短信截屏“房租已转，请查收”（第三次开庭时当庭提交）；拟证明短信截屏上的日期与银行流水上的日期是一致的，足以证明该笔款是用来付房租的，而不是宋某某所说的其它的资金往来；
6、个体工商户营业执照、税务登记证各2份（第二次开庭后提交）；拟证明刘某某的房子一直是营业性用房。
被告（反诉原告）刘某某举出的上述证据材料，本院组织双方当事人质证，原告（反诉被告）宋某某发表了如下质证意见：对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，原告（反诉被告）不否认两份合同的成立，但是从两份合同形成时间来看，后形成合同是对前面形成合同的补充。对合同的变更并非像原告所说的，是为了增加补偿款，关于退租补偿款10年才7万元，就算合同提高租金也没有意义。而房屋租金押金收据，都是按照后形成的合同履行的。对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，这份银行流水不能证明被告的证明目的，只能证明原、被告双方的资金往来，不能证明就是交付的半年的房屋租金。对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，这个补偿明细表是针对宋某某加建厂房内的设备设施的补偿，不是对房屋加建部分主体的补偿。对证据4的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，理由是：1、目前被告没有证据能够体现刘某某的房屋在宋某某租赁之前是营业性的，在宋某某租赁之前不具备经营生产用房的标准；被告刘某某的房屋达到营业性用房标准，是基于宋某某租赁房屋从事腊湘王的营业经营，是基于宋某某的活动；2、即便被告的房屋之前做过经营，但是根据该文件的规定，现在也不具备条件。对证据5不是在举证期限内提交的，短信上面虽然体现房租已转，但是转了多少并不明确，是分几次转的也不能体现。对证据6，该证据也不是在举证期限内提交的，营业执照上注明的经营者分别是刘秋良和陈伟，不是被告刘某某，而且营业执照也不能确定经营的场所是被告刘某某所陈述的房屋；这两份营业执照的经营时间上有重叠，陈伟的是2012年10月，刘秋良是在2012年11月；即便营业执照都是真实的，根据相关的文件，征收补偿款也是补偿给正在经营者。
针对刘某某的反诉，宋某某辩称：被告反诉要求原告支付149353元没有事实和法律依据。理由如下：被告（反诉请求）是以株洲市人民政府（2011）2号文件的第十一条第二项的规定作为依据的，原告认为被告断章取义，曲解了这份文件，同样的第十一条第二项第一款，营业生产用房，应当办有有效营业执照和税务登记等，第一款是第二款的前提。刘某某所称农家乐是不符合第一款的规定的，是没有有效的营业执照，这个增加的30%是针对原告方正在经营的腊湘王，所以刘某某基于第二条的规定是不能得到支持的，刘某某的房屋补偿款里面，是反诉被告可以向反诉原告主张的。
就刘某某的反诉，宋某某未举证。
本院在组织双方当事人举证、质证后，对双方当事人的证据材料分别认证如下：
对宋某某的证据材料的认证意见是：刘某某对证据1和证据2均无异议，本院审查后予以采信；对证据3，刘某某的质证意见与本案事实不符，本院不予采信,本院采信证据3的证据效力；对证据4和证据6，刘某某对株洲市人民政府办公室《关于执行株洲市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法有关问题的复函》没有异议，以及对刘某某的房屋征收协议和房屋拆迁补偿明细表的真实性、合法性、关联性没有异议，本院审查后予以采信，刘某某发表的其余质证意见与本案客观事实不符，本院不予采信；对证据5，刘某某对证据5的三性均无异议，本院审查后予以采信，其发表的对证明5的“证明目的有异议，这份证据恰恰证明腊湘王的征收补偿款，充分证实刘某某的房子是营业性用房，如不是营业性用房，不存在有退租协议；”的质证意见成立，本院予以采信，其发表的“拆迁指挥部将刘某某的经济损失补偿给了宋某某。”的质证意见没有证据支持，本院不予采信；对证据7，刘某某发表的质证意见与本院客观事实不符，本院不予采信；对证人谢泽尧的证言，刘某某发表的质证意见与本院客观事实不符，本院不予采信。
对刘某某的证据材料的认证意见是：宋某某发表的质证意见中除对证据6发表的“根据相关的文件，征收补偿款（的营业性经济损失）也是补偿给正在经营的经营者”的质证意见没有提供证据予以证明，本院不予采信外，其发表的其他质证意见成立，本院予以采信。
本案经庭审举证、质证、认证，结合双方当事人的当庭陈述，本院认定本案如下事实：
2012年3月22日，宋某某与刘某某经协商，签订了一份《房屋租赁合同》，约定由宋某某承租刘某某位于株洲县南阳桥乡南岸村台上组白茶塘的二层房屋一栋（包括房屋后面的坪和菜地）从事“腊湘王”农副产品制作；双方还就房屋租赁期限、租赁价格、付款方式、租赁保证金（押金）缴纳等进行了约定；该《房屋租赁合同》第六条还特别约定：“---，在租赁期内如遇国家征收，乙方（即宋某某，下同）加建的建筑所得补偿款的85%归乙方。其余的所有补偿款归甲方所有。”同年4月10日，宋某某与刘某某又签订了一份《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》中约定的租赁地址及范围、租赁期限、在租赁期限内对宋某某加建的建筑的征收补偿款的分配等内容与第一次签订的《房屋租赁合同》一致；但对租赁价格、租金支付方式、租赁押金的缴纳金额等内容发生了变更，即房屋租赁价格由第一份《房屋租赁合同》约定的“房屋租金分两段计算：2012年4月28日至2017年4月28日期间每年1.1万元，2017年4月28日至2022年4月28日期间每年1.4万元”变更为第二份《房屋租赁合同》约定的“房屋租金分三段计算：2012年4月28日至2015年4月27日，租金是每年2.2万元，2015年4月28日至2018年4月27日，租金是每年2.8万元，2018年4月28日至2022年4月27日，租金是每年3.4万元。”租金支付方式由第一份《房屋租赁合同》约定的“前五年每半年预付一次租金，后五年每年预付一次租金”变更为每一个时间段一次性付清租金。租赁押金金额由第一份《房屋租赁合同》约定的缴纳2000元变更为第二份《房屋租赁合同》约定的缴纳5000元。合同签订后，双方当事人均按约履行，尚无分歧。在租赁期间，宋某某因经营需要，在租赁的刘某某房屋处加建了烤房，搭建了钢架棚，改造了冷库房等。
2015年7月，因新建的湘江七桥资源配置需要，国家依法征收了刘某某的房屋，包括宋某某租赁房屋期间加建、搭建、改建的建筑及其设施均在拆迁范围。2015年12月1日，宋某某与湘江七桥株洲县项目协调指挥部签订了《退租协议》，宋某某获得包括一次性补偿退租款、冷库工程造价补偿、厂房造价补偿等七项共计1499828元的征收补偿款。2016年1月31日，刘某某亦与湘江七桥株洲县项目协调指挥部签订了《农村房屋征收协议》，刘某某获得包括房屋征收费、装修费、一次性生产、生活补贴、按期签协议奖、按期腾地奖等九项共计1152140元的征收补偿款。
2016年1月4日，宋某某依据与刘某某签订的《房屋租赁合同》的约定以刘某某的房屋征收补偿款项1152140元中包括其在租赁期间加建的建筑所得的征收补偿款339000元应由刘某某支付给他为由，诉来本院，请求法院依法支持其诉请。在诉讼过程中，刘某某以宋某某的诉请没有事实和法律依据为由，请求法院驳回宋某某的诉请。同时，刘某某以其被征收的房屋属于营业性用房，根据株政发（2011）2号文件的规定，其应获得的营业性用房按同等结构住宅房屋标准增加的30%的征收补偿款计149353元，应由宋某某从其获得的征收补偿款中支付给刘某某为由，向本院提起反诉，请求本院判如所请。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、本诉原告（反诉被告）宋某某诉请要求本诉被告(反诉原告)刘某某支付房屋征收补偿款339000元是否有事实和法律依据，能否得到支持？二、反诉原告（本诉被告）刘某某诉请要求反诉被告（本诉原告）宋某某支付征收补偿款营业经济损失149353元是否有事实和法律依据，能否得到支持？针对上述争议焦点，本院分别评述如下：
一、本诉原告（反诉被告）宋某某诉请要求本诉被告(反诉原告)刘某某支付房屋征收补偿款339000元是否有事实和法律依据，能否得到支持？
宋某某与刘某某分别于2012年3月22日和同年4月10日签订的两份《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应受法律保护。从两份《房屋租赁合同》的签订时间顺序来看，第二份合同应视为是对第一份合同的完善和补充，从双方当事人举出的证据材料的证据效力来看，双方履行的也应视为是第二份合同。在房屋租赁期间，宋某某在租赁房屋处加建了部分建筑，添置了相关设备。2015年7月，因新建的湘江七桥资源配置需要，国家依法征收了刘某某的房屋（包括宋某某加建的部分建筑），刘某某共计获得了房屋征收补偿款1152140元，其中包括宋某某加建、搭建、改建厂房面积的部分建筑的征收补偿项目有12项（详见宋某某加建厂房面积补助金额表），征收补偿金额为391435.10元，依据宋某某与刘某某签订的《房屋租赁合同》中关于“在租赁期内如遇国家征收，乙方加建的建筑所得补偿款的85%归乙方，其余的补偿款归甲方所有”的约定，宋某某可以获得上述征收补偿项目12项的征收补偿款391435.10元的85%，即可获得339000元的征收补偿款（391435.10元*85%=339000元）。故宋某某诉请要求刘某某支付加建厂房部分的征收补偿款339000元的理由成立，本院应予支持。刘某某辩称宋某某要求其支付加建厂房部分的征收补偿款339000元，没有事实和法律依据，应予驳回的理由不能成立，本院依法不予支持。
二、反诉原告（本诉被告）刘某某诉请要求反诉被告（本诉原告）宋某某支付征收补偿款营业经济损失149353元是否有事实和法律依据，能否得到支持？
宋某某租赁刘某某的房屋从事“腊湘王”农副产品制作过程中，于2015年7月遇国家征收，宋某某获得了征收补偿款1499828元。但从宋某某与湘江七桥株洲县项目协调指挥部签订的《退租协议》以及宋某某获得的征收补偿款的项目来看，宋某某的征收补偿款中未见有刘某某主张的根据株洲市人民政府株政发（2011）2号文件即《株洲市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》第十一条第（二）项关于村民营业性用房的征收补偿按同等结构住宅房屋标准增加30%补偿的补偿款，故刘某某反诉要求宋某某支付按刘某某的房屋的主体价格497844元的30%给予149353元（497844元*30%=149353元）的营业性经济损失补偿款，目前尚缺乏证据支持，其反诉诉请理由不能成立，本院依法不予支持。刘某某如能提供新的证据证明，可另行主张权利。从本案双方当事人目前举出的证据材料来看，宋某某的辩称理由成立，本院予以支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）刘某某在本判决生效之日起10日内一次性支付原告（反诉被告）宋某某房屋征收补偿款计人民币339000元；
如被告（反诉原告）刘某某未按本判决指定的上述期间履行给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回被告（反诉原告）刘某某的反诉请求。
本案受理费6385元，诉前财产保全费2270元，证据保全费500元，反诉受理费1643.53元，合计10798.53元，由被告（反诉原告）刘某某承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向农业银行株洲市荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 宋雪峰
代理审判员 张 璇
人民陪审员 付渌光
二〇一六年五月九日
书 记 员 胡姣姣
附审理本案所适用的法律依据：
一、《中华人民共和国合同法》
1、第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
3、第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4、第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
1、第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
2、第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。