广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终802号
上诉人（原审被告）：江门市住房和城乡建设局，住所地：江门市江海区江海一路83号。
法定代表人：马克烈，该局局长。
委托诉讼代理人：伍俊霖，该局副科长。
委托诉讼代理人：李静染，广东良匠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈炎伟，男，1983年3月4日出生，汉族，住江门市蓬江区，
委托诉讼代理人：林莉娴，广东泓科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余柏祥，广东泓科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：程少霞，女，1967年8月23日出生，汉族，身份证住址：恩平市，
上诉人江门市住房和城乡建设局（以下简称“江门住建局”）因与被上诉人陈炎伟、程少霞物权保护纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法荷民初字第950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人江门住建局的委托诉讼代理人伍俊霖、李静染及被上诉人陈炎伟的委托诉讼代理人余柏祥、被上诉人程少霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人江门住建局上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判驳回陈炎伟对江门住建局的所有诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由陈炎伟承担。
事实和理由：涉案房屋实际是江门市龙腾地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）依据江门市房�住宅局（江门住建局前身）出具的拆许字（94）第10号《房屋拆迁许可证》（详见原审证据）等文件拆除江门住建局的直管公房后补偿给江门住建局的房屋，依法应属国有房屋。该房屋由龙腾公司于2004年至2006年间交付直管公房管理部门管理，并出租给符合住房保障条件的租户使用，事实早已纳入市直管公房管理范畴(详见原审证据《交租登记册》)。因龙腾公司一直拒绝配合办理过户手续和缴纳依法应由其负担的税费，导致涉案房屋无法过户到江门住建局名下，双方经多次协商，最后补签《补偿协议书》（详见原审证据）以明确上述事实。后因龙腾公司依然怠于过户，并导致部分补偿用房被拍卖。上述涉案房屋自交付作为直管公房使用时起，直管公房管理部门作为独立法人单位需要履行对上述房屋的公房管理职责，涉案房屋也一直提供给符合保障条件的低收入家庭租住（具体见原审证据“涉案房屋交租登记册”等），并按规定与租户签订租赁合同，期间涉案房屋的产权登记没有发生变更，直管公房管理部门也没有收到有关涉案房屋已被法院拍卖的法律文书或公告、通知等书面文件，直至2015年3月前后，陈炎伟向公房管理部门提出其对涉案房屋享有物权的诉求后，直管公房管理部门便及时发出通知告知租户按陈炎伟要求限期退出房屋。一、江门住建局并无过错，不应列为被告。1.陈炎伟无主动履行其义务。无论是民事执行程序还是平等民事主体之间的房屋过户程序，都要根据国家规定办理过户申请和缴纳过户税费，按照住建部2008年实施的《房屋登记办法》第七条规定：“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。”和第十二条：“申请房屋登记，应当由�关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；”，结合江门市中级人民法院《执行裁定书》（2007江中法执字第90-2号）的具体要求，买受人陈炎伟对涉案房屋主张权利的正常途径是：（1)持法院裁定书到房屋产权登记部门申请办理产权过户手续
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根据国家规定缴纳过户税费—向房屋产权登记部门递交缴纳有关税费的凭证等材料—房屋产权登记部门受理过户登记。本案的关键点是，房屋过户的启动需要陈炎伟提出申请启动，没有任何强制规定房屋产权登记部门有义务在未收到过户申请和缴纳税费义务人（无论是被执行人、人民法院执行部门还是买受人陈炎伟）没有履行缴纳税费的情况下主动办理涉案房屋的过户手续。陈炎伟并无到具体负责办理产权登记的部门申请办理涉案房屋产权过户手续，没有持裁定书与直管公房经营管理部门沟通协商，也没有向当时的实际占用人即实际侵权人程少霞提出腾退交付房屋的主张，江门住建局也没有收到陈炎伟任何主张其房屋权利的书面文件或其本人来信来访反映等。陈炎伟对其房屋迟迟未能过户存在明显的放任态度，并一直拖延到6年之后的2015年3月才开始频繁向江门住建局提出要求住户程少霞迁出涉案房屋的要求，江门住建局也立即配合其要求市区公房管理中心向程少霞发出通知要求尽快迁出涉案房屋，并无故意拖延或阻挠行为。公房管理中心常年负责市区超万套公房的日常管理维护，在房屋产权没有变动，没有第三人主张权利的情况下，不可能无故要求租户退房，损害租户权益。2.江门住建局无签收过相关《协助执行通知书》等法律文书，不能认定江门住建局�悉房屋归陈炎伟所有，原审判决认定事实不清。2008年11月10日市中级人民法院发出（2007）江中法执字第90-2号《协助执行通知书》要求龙腾公司过户涉案房屋到陈炎伟名下，相关法律文书是送达到市房地产档案馆，由市房地产档案馆签收并协助存放到涉案房屋产权档案（该档案馆主要任务之一就是接收、收集、保管市区城市建设和房地产权属档案和资料。详见原审证据，市编办文件：江机编办[2012]452号）。这是各级法院一贯的做法，都是将相关房屋协助过户的法律文书送至市房地产档案馆，便于像陈炎伟这类权利人履行房屋登记义务。而需要江门住建局接收或知悉的文书一般是经由江门住建局机关办公室签收的，这也是为什么各级法院的法律文书不是送到江门住建局机关办公室的原因，因此市房地产档案馆房屋产权档案内存放的法律文书不能认定为江门住建局或直�公房管理部门已知悉法律文书的内容。江门住建局不负责涉案房屋的具体租赁经营管理工作，不应列为被告。《关于江门市建设工程造价管理站等事业单位机构编制方案的复函》（江机编办[2013]376号）第一条改革内容的第(二)点明确：“……市区公房管理中心（市房屋租赁服务中心）……主要任务：……负责蓬江、江海两区范围内直管公房和保障性住房资产的登记、接管、移交、发还、处理和建档，开展租赁经营管理和使用情况巡查工作……”；《江门市人民政府办公室关于印发江门市住房和城乡建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（江府办[2014]28号）第三条内设机构第（九）点明确：“指导全市房屋管理工作；负责白蚁防治和房屋租赁的监督管理工作；负责检查、指导所属公房管理机构的有关业务工作。”因此，江门住建局职责仅是指导公房管理中�的有关业务工作，房屋具体租赁经营管理由直管公房管理部门的市区公房管理中心负责，江门住建局不应列为被告。二、陈炎伟诉称的损失是其怠于行使权利所致。1.涉案房屋的实际占用人、侵权人或受益人是程少霞，均与江门住建局无关（再次重申，租金也是上缴国库和用于公房维护，江门住建局并无获益），江门住建局并无侵占的行为、也无能力强制程少霞搬离涉案房屋。相反，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任”第二十七条“损害是因受害人故意造成的，行为人不承担责任”和第二十八条“损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任”的规定，即使陈炎伟当时通过人民法院裁定书取得涉案房屋的物权，但其怠于行使权利、放任房屋由程少霞使用，可以及时采取救济措施而没有采�，其故意拖延6年之久的所谓租金损失是其本人一手造成。2.按照江门市中级人民法院（2007)江中法执字第90-2号《执行裁定书》的裁定内容，龙腾公司坐落于海傍下街27号首层等17间房屋，陈炎伟应持本裁定在30日内到房屋登记部门办理产权过户手续。《协助执行通知书》要求协助过户到陈炎伟名下的涉案房屋共有17间，其中11间陈炎伟于2009年已申请过户登记并转让给他人；其中1间陈炎伟于2016年3月申请过户登记，剩余5间还登记在龙腾地产公司名下，陈炎伟并无主动申请过户登记，证明陈炎伟本人是知道应主动申请办理房屋过户登记方可享有应有的权利（详见二审补充证据《房地产登记申请书》及《不动产登记信息证明》）。根据江门市中级人民法院（2007)江中法执字第90-2号《执行裁定书》，其应持该裁定在30日内到房地产管理部门办理产权过户手续，但到2008年11月10�市中级人民法院发出协助执行通知书后，其从未主动与直管公房管理部门沟通退房手续也无向房屋产权登记部门申请办理过户登记手续，直至2015年3月才开始叫他人频繁交涉有关退房问题，其所谓的租金损失是其本人一手造成，其应当自行对放任不办理房屋过户手续造成的损失承担责任。三、陈炎伟混淆概念，直管公房管理部门出租房屋是履行国家赋予的公房管理职责的行政行为，并非民事行为。原审不应对江门住建局和公房管理部门履行法定职责的行为归责。涉案房屋属于公房，程少霞属于符合国家政策要求的困难户，方能租住在涉案房屋，江门住建局和公房管理面上部门根据《广东省公有房屋管理办法》将涉案房屋出租给其居住是履行国家公房管理的职务行为，不是民事行为，更非侵权行为，江门住建局和直管公房管理部门不应因履行法定职责承担所谓侵权责任。陈炎伟故意将江门住建局和直管公房管理部门履行职责行为混淆为一般的民事行为，是错误的。直管公房管理部门执行政府住房保障政策的租金标准，对涉案房屋收取每月租金300元左右，远低于法院原审评估的市场价650至800元，对符合特别条件的租户还实施减租或免租政策，直管公房管理部门目的是为最大限度保障低收入家庭居住权益，足以证明这不是一般的民事租赁。综上，江门住建局并无阻挠、拖延陈炎伟行使物权，并积极配合其通知程少霞迁出。陈炎伟放任房屋由程少霞使用，其损失是自己造成，应对自己的行为负责。
被上诉人陈炎伟辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求法院驳回江门住建局的请求。
被上诉人程少霞辩称，陈炎伟没有告知其何时搬迁。过了2017农历新年后，其与陈炎伟协商搬迁问题，并在2017�3月底交付钥匙给陈炎伟并搬迁出涉案房屋。对于涉案房屋的水电问题，其提出对方补偿，但陈炎伟不同意，故水电费账户未办理过户手续。涉案房屋是江门住建局分配给其居住的，约定支付租金为每月309.50元，不同意按照每月800元的标准赔偿。
陈炎伟向一审法院起诉请求：1.程少霞迁出江门市蓬江区良化新村西99号801室；2.江门住建局、程少霞连带赔偿陈炎伟租金损失（从2008年8月1日起按每月900元计算至实际迁出之日）；3.诉讼费用由江门住建局、程少霞承担。
一审法院认定事实：2008年7月21日，陈炎伟在广东五邑拍卖有限公司举行的拍卖会上竞得江门市××西××室房屋，建筑面积为91.27平方米。2008年10月27日，江门市中级人民法院（2007）江中法执字第90-2号《民事裁定书》，裁定龙腾公司坐落于江门市××西××室等房产以拍卖成交价1730000元由陈炎�买受，陈炎伟应持本裁定在30日内到房地产管理部门办理产权过户手续等内容。2008年11月10日，江门市中级人民法院向江门市房产管理局发出（2007）江中法执字第90-2号《协助执行通知书》，要求将龙腾公司坐落于江门市××西××室等房产过户到陈炎伟名下。江门住建局已经收到上述《民事裁定书》和《协助执行通知书》。其后，陈炎伟和江门住建局沟通过户和搬迁事宜无果。2015年3月10日，江门市市区公房管理中心发出《通知》，主要载明江门市××西××室房屋由法院拍卖给陈炎伟，因此该房屋的产权和管理权已经归属陈炎伟，据陈炎伟要求，程少霞于2015年8月1日前取走该房屋内所有物品，办理退房手续等内容。2015年3月26日，陈炎伟通过本案的委托代理人林莉娴向江门市市区公房管理中心发出《法律意见书》，主要载明陈炎伟于2008年7月21日已经拍卖竞得江门市××西××室等房屋，该房屋由于被出租给租户，陈炎伟至今无法使用，经多次与江门市市区公房管理中心反映情况未果；陈炎伟自2008年7月21日起已经合法取得对上述房屋占有、使用、收益及处分权利，请江门市市区公房管理中心协助在2015年8月2日前将上述房屋移交给陈炎伟，并尽快协助陈炎伟办理权属变更登记，同时自2008年7月21日起至上述房屋移交给陈炎伟期间，按照市场价格向陈炎伟支付使用费等内容。由于陈炎伟至今未能收回房屋，遂提起本案诉讼。
另查明，程少霞庭审时确认2006年开始就住在江门市××西××室房屋，江门住建局在庭审时确认通过租赁合同的方式确立与程少霞之间的租赁关系，并提供《江门市租户交租登记册》，确认程少霞从2006年8月开始租用江门市××西××室房屋，确认最后一份租赁合同于2012年7月11日签订，租赁期限从2012年8月1日到2015�7月31日止，租金每月309.50元。程少霞每月通过银行账户向江门住建局支付租金，2015年8月开始停止支付。
又查明，一审法院依陈炎伟的申请，通过摇珠选定江门市正恒土地房地产评估有限责任公司对涉案房屋自2008年8月1日至2015年8月1日的租金按照市场价格进行评估。该公司评估确定涉案房屋自2008年8月1日至2010年7月31日每月租金为650元，2010年8月至2012年7月31日每月租金为700元，2012年8月1日至2014年7月31日每月租金为750元，2014年8月1日至2015年8月1日每月租金为800元。评估费用为2400元。
原审法院认为：本案为陈炎伟行使不动产所有权引起的物权保护纠纷。关于陈炎伟行使对涉案房屋所有权的合法性问题，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，陈炎伟已经通过法院裁判文书裁定合法取得争议房屋的所有权，且该裁判文书江门住建局已经收悉。故陈炎伟依照《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，在本案中主张相关权利，合法有据。因此，江门住建局抗辩陈炎伟无权主张该房任何物权的意见，理据不足，一审法院不予采纳。
关于江门住建局与程少霞在陈炎伟取得涉案房屋所有权后所订立的租赁合同的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第四条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”的规定，江门住建局即使因拆迁补偿的问题取得涉案房屋的使用权，但在陈炎伟取得涉案房屋的所有权之后�江门住建局未经陈炎伟同意、授权，已丧失对房屋的使用和支配、收益的权利。江门住建局作为房屋产权的登记、管理部门，在收到法院裁判文书时，必然知悉涉案房屋产权的变更情况，但其仍与程少霞签订租赁合同，已违反了上述法律规定，侵害了陈炎伟对涉案房屋的物权。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，江门住建局与程少霞之间在陈炎华取得涉案房屋所有权后所订立的租赁合同无效。
关于江门住建局与程少霞签订租赁合同后由程少霞对涉案房屋进行占有、使用的行为性质以及引起的民事责任的承担问题。江门住建局与程少霞在陈炎伟取得涉案房屋所有权后签订的租赁合同为无效合同，自始没有法律效力。而江门住建局作为房屋产权�登记、管理部门，在已知悉陈炎伟取得涉案房屋所有权的情况下，通过继续与程少霞签订租赁合同的方式，从而使程少霞以表面合法的形式占有、使用陈炎伟房屋的行为，已实际上共同对陈炎伟的房屋所有权实施了侵害，导致陈炎伟无法对房屋进行占有、使用、收益和处分，两者的行为实为侵权行为。但程少霞在收到江门住建局通知前并不知情，并且按照江门住建局的要求缴纳租金，江门住建局、程少霞应依照《中华人民共和国侵权责任法》第十二条“二人以上分别实施侵权行为造成同一损失的，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任…”的规定，对造成陈炎伟的损失承担赔偿责任。江门住建局抗辩不是故意侵害陈炎伟权益、没有过错的意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。由于江门住建局没有提供相关合法占有房屋的证据和与陈炎伟之间的租赁合同，视为放弃对侵权行为开始时间的抗辩举证，而江门住建局确认当时就收到法院裁判文书，但没有确认哪一天，一审法院结合实际情况确认江门市中级人民法院（2007）江中法执字第90-2号《民事裁定书》作出之日即2008年10月27日由江门住建局收悉，该裁判文书送达后立刻发生效力。一审法院由此认定江门住建局的侵权行为自陈炎伟取得房屋的所有权之日次月1日起即2008年11月1日开始计算，因程少霞租房时主观上并不知道该房屋的权属情况，因此其的侵权行为自江门住建局要求其搬出该房屋的最后期限次日即2015年8月2日开始计算。因此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉�以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用”和《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”、第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，陈炎伟要求程少霞迁出江门市蓬江区良化新村西99号801室，一审法院予以支持。
关于租金损失赔偿问题，一审法院确认江门住建局××至××市区公房管理中心发出通知要求程少霞搬出该房屋的最后期限即2008年11月1日2015年8月1日的租金损失、程少霞承担自2015年8月2日起至实际搬出该房屋为止的租金损失。至于租金计算标准，则应当按照一审法院委托江门市正恒土地房地产评估有限责任公司评估所得�的结果，即自2008年8月1日至2010年7月31日每月租金为650元，2010年8月至2012年7月31日每月租金为700元，2012年8月1日至2014年7月31日每月租金为750元，2014年8月1日至2015年8月1日每月租金为800元计算。即江门住建局向陈炎伟赔偿从2008年11月1起至2015年8月1日止的租金损失共58050元（650元×21个月+700元×24个月+750元×24个月+800元×12个月）。自2015年8月2日起至程少霞实际返还房屋之日止的租金则仍应参照2014年8月1日至2015年8月1日每月租金为800元进行计算。陈炎伟诉求超出上述金额部分，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第二十八条、第三十二条、第三十五条、第三十七条、第三十八条第一款、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第十二条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、程少霞应在本判决生效之日起三十日内迁出江门市××西××室房屋；二、江门市住房和城乡建设局应在本判决生效之日起十日内向陈炎伟赔偿从2008年11月1起至2015年8月1日止的租金损失58050元；三、程少霞应在本判决生效之日起十日内向陈炎伟赔偿从2015年8月2日起至程少霞实际迁出江门市××西××室房屋之日止的租金损失（按每月800元计算）；四、驳回陈炎伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1812元，评估费800元，合共2612元，由陈炎伟负担600元，江门市住房和城乡建设局负担2000元，程少霞负担12元。
二审中，江门住建局提交证据三份：1.《房地产登记申请书》11份，证明陈炎伟2008年买受龙腾公司被执行的房屋有很多，除涉案房屋外，其一并还购买良化新村西101号704、703、702室，良化新村西97号704、702室，良化新村西95号801、802、803、701室，华园里北2号103、101室。均在2009年10月至11月间申请并办理了过户手续，龙腾公司当时也配合办理；2.《不动产登记信息证明》5份，证明陈炎伟2008年买受龙腾公司被执行的房屋有很多，除涉案房屋外，其一并还购买良化新村西97号23-25-1.57MF-轴、良化新村西99号802室物业，这些房屋产权目前还在龙腾公司名下；3.《不动产登记申请表》，证明陈炎伟2008年买受龙腾公司被执行的房屋有很多，除涉案房屋外，其一并还购买蓬江区海傍下街27号20-21A-C-2.40M21-22A-B-22-23A-C-2.4M房产,其在当时已可申请过户登记，但并不急于办理过户。仅于2016年3月在龙腾公司的配合下，又办理了产权登记�可见其与龙腾公司之间的关系密切。以上证据均证明陈炎伟早有条件办理涉案房屋过户，并无受到任何阻挠，但其一直怠于申请权属登记且不及时与江门住建局、公房管理部门或实际占用租户沟通，其在本案所谓损失是自己造成的。经庭审质证，陈炎伟认为，由法院对其真实性、合法性予以审查。对上述证据的关联性不予确认，不动产登记手续的行为不影响陈炎伟对涉案房屋的所有权，且江门住建局于2008年10月27日起应当知悉涉案房屋所有权属于陈炎伟，江门住建局未经陈炎伟同意授权就将涉案房屋出租他人，应当承担民事侵权责任。程少霞认为，程少霞是在不知道涉案房屋何时被拍卖的情况下租用并入住在涉案房屋。经审核，上述证据系江门住建局针对涉案房屋陈炎伟怠于行使登记过户的证据补强，本院予以采纳。
本院经二审审理，对原审法院判决所�明基本事实予以确认。
二审再查明：江门住建局与程少霞通过租赁合同的方式确立租赁关系期间，从2008年11月起至2015年8月止，江门住建局（含原江门市房产管理局）实际共收取程少霞的租金为25387.20元（309.60元/每月×82个月）。
本院认为，本案是物权保护纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应当围江门住建局的上诉请求进行审理，对各方当事人均无提出的上诉问题不予审�。二审当中，当事人争议的问题是：一、关于涉案房屋权属认定的问题；二、关于江门住建局应否赔偿租金损失的问题；三、关于租金损失计算的问题。
一、关于涉案房屋权属认定的问题。涉案江门市良化新村西99号801室房屋系原产权所有人龙腾公司因其自身债务于2008年10月27日经江门市中级人民法院（2007）江中法执字90-2号裁定，依法拍卖被竞买人陈炎伟买受取得，该裁定并要求买受人陈炎伟应持本裁定书在30日内到房地产管理局部门办理产权过户手续。2008年11月10日，江门市中级人民法院向原江门市房产管理局发出（2007）江中法执字第90-1号《协助执行通知书》，要求将龙腾公司坐落于江门市××西××室等房产过户到陈炎伟名下。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收等生效时发生效力”的规定，陈炎伟自（2007）江中法执字90-2号裁定生效时依法享有该房屋不动产物权。江门住建局陈述涉案房屋早已纳入市直管公房管理范畴的事实，并不影响涉案房屋物权的变动和确认。
二、关于江门住建局应否赔偿租金损失的问题。根据《中华人民共和国物权法》第四条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”及第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，本案江门住建局在收到上述《民事裁定书》和《协助执行通知书》后，应当知悉涉案房屋产权的变更情况，其占有该房屋作为公租房出租，通过租赁合同的方式与程少霞确立租赁关系，将涉案房屋租赁给程少霞，江门住建局的该行为违反了上述法律规定，侵害了陈炎伟对涉案房屋享有的物权。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还给受损失的人”的规定，江门住建局取得的上述租金无法律依据，应当返还给陈炎伟。江门住建局上诉主张其无需承担民事法律责任，理据不足，本院不予支持。
三、关于租金损失计算的问题。对此，本院充分考虑到：在主观上，江门住建局出租涉案房屋系行使公房管理职责，并无侵占他人财产的故意，该行为不存在恶意；在客观上，江门住建局收取租金的标准也明显低于市场价格，所收取的租金也主要用于公房的维修和保养等，该行为也不存在明显获利。鉴于各方当事人对于返还租金从2008年11月起计算均未提出异议，本院予以确认。因此，江门住建局返还租�损失应以江门住建局与程少霞从2008年11月起至2015年8月止确立租赁关系期间所实际收取的租金25387.20元为限。经查，江门住建局在2015年8月之后再无收取租金，现陈炎伟要求江门住建局偿付2015年8月之后的租金没有事实依据。同时，陈炎伟依据法院裁判文书取得该房屋不动产物权后，应当及时办理过户变更登记，其直至2015年3月才向有关公房经营管理部门和租户主张相关权益，基于陈炎伟怠于行使自身权利而在本案中主张江门住建局按市场评估价格赔偿其租金损失缺乏理据，本院不予支持。江门住建局上诉称陈炎伟怠于行使自身权利、不应按照市场评估价格赔付，理据充分，本院予以支持。
综上所述，原审判决按市场评估价格计算租金损失，认定事实不清，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法荷民初字第950号民事判决第一、三项；
二、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法荷民初字第950号民事判决第二、四项；
三、江门市住房和城乡建设局应在本判决生效之日起十日内向陈炎伟返还从2008年11月起至2015年8月止所收取的租金25387.20元；
四、驳回陈炎伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1812元，评估费800元，由陈炎伟负担1152元，由江门市住房和城乡建设局负担1448元，程�霞负担12元；二审案件受理费1812元，由陈炎伟负担800元，由江门市住房和城乡建设局负担1012元。
本判决为终审判决。
审判长 林跃新
审判员 梁宇俊
审判员 肖文文
二〇一七年六月八日
书记员 江继业