上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第38104号
原告（反诉被告）胡大贵。
原告（反诉被告）陈永旦。
上列两原告（反诉被告）共同委托代理人ＸＸ之，上海瑞富律师事务所律师。
被告（反诉原告）POWOILING。
委托代理人陈光，上海伟创律师事务所律师。
委托代理人柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。
原告胡大贵、陈永旦诉被告POWOILING（中文名：艾鸰）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月30日立案受理后，被告依法提起反诉。本案依法适用简易程序，由代理审判员周婉独任审判，于2013年12月3日、2014年1月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡大贵、陈永旦的共同委托代理人ＸＸ之、被告（反诉原告）POWOILING（中文名：艾鸰）及其委托代理人陈光、柴小森均到庭参加诉讼。审理中，原、被告一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。
原告胡大贵、陈永旦诉称，原、被告于2013年8月27日共同签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告以人民币（以下币种同）530万元的总价购买原告所有的位于上海市浦东新区黄杨路XXX号XXX幢XXX室房屋（以下简称系争房屋），建筑面积为163.03平方米。合同附件三第一条约定，被告于8月31日前支付首付款159万元；第二条约定，被告通过贷款方式支付第二期房价款367万元；第三条约定，待被告之贷款申请通过、……原、被告双方赴房地产交易中心办理产权过户手续。贷款的放款期限以贷款银行放款规定或借款合同约定为准。合同第六条约定，原、被告双方确认在2013年10月1日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条第三款约定，被告未按合同付款协议约定期限付款的，应当向原告支付违约金……赔偿金总额为房价款的20%。合同第十三条约定，双方发生争议的，依法向浦东新区人民法院起诉。后被告于2013年9月1日支付首付款159万元，于9月2日办妥合同公证手续，但被告未能在约定的2013年10月1日前与原告办理产权过户手续。原告曾于2013年9月28日发催告函要求被告在约定的截止日期前与原告办理产权过户手续，并告知届时不履行的后果，被告除声称由于租客不配合导致未能办理资产评估影响过户时间外，未就原告催告函作出回应。原告考虑到国庆节假日，因此仍在等待。至10月8日，被告仍未有回应。2013年10月15日，延迟履行期届满，原告根据合同第九条第三款约定向被告发出解除函。被告于2013年10月16日收到此函。原告认为，买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告在合同履行过程中，发生迟延履行，经催告后仍未能及时履行。原告根据合同约定行使解除权，并依约主张相应的权利。事后双方就争议解决未能达成一致，故原告起诉，要求：1、确认原告2013年10月15日发出的解除函的效力，原被告之间的上海市房地产买卖合同已经于2013年10月16日解除；2、判令被告承担违约金106万元，根据合同约定为总房价的20%。
被告POWOILING（中文名：艾鸰）辩称，不同意原告诉请，因为原告解除合同的理由不成立，被告方没有违约。原、被告签订的上海市房地产买卖合同补充条款附件三第三条已经对过户时间进行了变更，合同第十一条约定补充条款与正本不一致的，以补充条款为准，虽然合同正本中也约定了过户时间，但应以补充条款为准。附件三中对付款方式、付款时间等进行了约定，合同第九条仅对未按合同约定时间付款约定了违约责任，并未约定未按合同约定时间过户的违约责任，原告因此推理被告方的违约责任不符合逻辑。原告之所以要求解除合同是因为房价上涨了。原告行使的合同解除权不成立，被告方迟延付款一方面是客观原因造成的，另一方面是原告将房屋之前一直出租导致房屋评估迟延、贷款迟延造成的，合同签订后，被告方9月2日办好公证手续，签订了贷款申请表，待过户条件成就时，原告提出是被告方违约，反而提出解除合同，是原告违背诚信。
反诉原告POWOILING（中文名：艾鸰）诉称，反诉被告与反诉原告签订的《上海市房地产买卖合同》第十一条约定，经双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。该合同第六条虽有约定，双方确认在2013年10月1日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，但合同补充条款附件三第三条已经对过户日期进行了变更，即反诉原告之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）、相关部门出具的购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后十五天内，双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由上海市中原收执收件收据。即房产过户期限应以该合同补充条款附件三的第三条约定为准。反诉原告完全按照合同约定履行义务，反诉原告于2013年9月1日付首付款159万元，于9月2日办妥合同的公证手续，对于第二期房价款在合同补充条款附件三第二条有明确约定，反诉被告同意反诉原告通过向银行申请贷款形式支付，反诉原告应于签订合同并申请办理合同公证手续（若需）尽快向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。反诉原告积极履行合同，于2013年9月2日与贷款银行提出贷款申请并于9月7日签署《声明书》，贷款银行于2013年10月22日办理完银行贷款手续并办齐所有过户所需手续。当日，反诉原告即电话告知反诉被告，10月23日反诉原告又向反诉被告发出书面催告函，将这一事实再次告知反诉被告。反诉被告未收到第二期房价款原因是因为反诉被告自身的原因造成的。同时，该条款对贷款申请未通过或者审核通过的额度不足申请额度的情况作出了约定，即反诉原告应于本协议第三条所述送件当日将其补足并支付给反诉被告。2013年10月22日，贷款申请已经全额通过。反诉被告未履行约定的义务。根据合同补充条款附件三第三条约定，反诉原告已于2013年10月22日将产权过户所需材料办理完成并通知反诉被告，反诉被告应于2013年11月6日前赴上海市浦东新区房地产交易中心办理产权过户及抵押登记手续，而反诉被告并未履行该义务，根据合同第十条规定，反诉被告应自2013年11月7日起支付违约金。故反诉原告提起反诉，要求：1、判令反诉被告继续履行上海市房地产买卖合同，协助将浦东新区黄杨路XXX号XXX幢XXX室房屋产权过户给反诉原告；2、判令反诉被告给付违约金，按已付款159万元的日万分之五标准计算，自2013年11月7日起至实际过户日止；3、诉讼费由反诉被告负担。
反诉被告胡大贵、陈永旦共同辩称，不同意反诉原告的全部诉请，房地产买卖合同，反诉被告已经依法解除了，即2013年10月16日合同已经解除了。2013年10月1日前过户与15日去过户，这两个时间节点，取先到的节点，因此从合同整体来看，会约定送件时，如果反诉原告贷款不足，应现金补足。反诉原告逾期一天支付了第一笔房款，反诉被告虽然同意反诉原告贷款，但不能因此理解为反诉原告可以加重反诉被告负担或损害反诉被告利益，不能因为反诉被告同意反诉原告贷款，就要无限期等待反诉原告审批、贷款。反诉原告没有尽快、积极履行合同，去办理贷款等，合同法约定各方应全面履行各自义务。至于反诉原告所述的因为贷款银行效率低下造成贷款审批迟延，这是第三人履行造成反诉原告违约，反诉原告因此应承担责任。反诉原告说2013年10月22日可以过户，但反诉被告认为此时合同已经解除了，因此对反诉被告已经没有意义了，反诉原告没有权利要求反诉被告接受及履行。
经审理查明：2013年8月27日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将系争房屋以总价530万元出售给被告。合同第四条约定，原、被告双方同意原告于2013年11月15日前腾出系争房屋并通知被告进行验收交接。第六条约定，2013年10月1日前原、被告共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，被告未按合同付款协议约定期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金按被告逾期未付款的日万分之五计算，违约金自合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过七日后被告仍未付款的，除被告应向原告支付七日的违约金外，原告有权单方解除合同，原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，原告可从被告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给被告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，被告应在接到书面通知之日起三日内向原告支付。第十条约定，原告未按合同约定的期限将系争房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给被告，应当向被告支付违约金，违约金按被告已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过七日后原告仍未交付的，除原告应向被告支付七日的违约金外，被告有权单方解除合同，被告单方解除合同的，应当书面通知原告，原告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，原告应在接到书面通知之日起三日内全额退还被告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三付款协议约定，被告应于签订合同一日内支付原告部分房价款60万元，包含已支付的定金30万元；于2013年8月31日前支付原告部分房价款99万元，以上共计159万元为首期房价款；原告同意被告通过银行贷款方式支付第二期房价款367万元；同时约定若被告之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则被告应于本协议第三条所述送件当日将其补足并支付给原告；尾款4万元待银行贷款划入原告收款账户后五日内，原告腾出系争房屋，双方对系争房屋进行查看、清点，确认无误后，原告将系争房屋交付被告同时支付。该付款协议第三条约定，被告第二期房价款的支付方式为：待被告之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后十五日内，原、被告双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由上海中原收执收件收据，待上海市浦东新区房地产交易中心出具以被告为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，被告应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给原告第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。同日，双方签订《补充协议书》，对交易中的税费承担等进行约定，并确认交房时间为11月9日前。2013年9月2日，原告胡大贵出具收款收据，确认收到原告支付的款项包括定金计159万元。2013年9月28日，原告向被告发送催告函，通知被告在收到函件后按照买卖合同第六条的约定，于2013年10月1日之前与原告共同前往浦东新区房地产交易中心办理系争房屋的产权过户转让手续，若贷款不足额度的应在过户时补足，若被告不能按时与原告办理产权过户手续的，将影响原告按时收取相应的房价款，被告将构成违约。2013年9月29日，被告向原告发送催告函，表示因系争房屋租客徐先生不配合故造成银行贷款不能及时审批，要求原告收到催告函后，尽快安排租客徐先生配合银行评估人员对物业进行评估，如原告拒绝安排或协调将导致贷款审批受到影响从而影响到办理过户手续及合同的履行。2013年10月15日，原告向被告发送解除函，明确“自上次发函至今贵方仍未能与我方办理产权过户手续，亦已超过合同约定的‘逾期超过7日’的时限，基于此，我方现按照合同第九条第三款的约定，特向贵方通知解除合同，解除条件同样根据合同约定，在扣除相应的违约赔偿金后返还贵方。”2013年10月16日，被告向原告发送《解除函回复》，表示被告已按合同约定于2013年9月2日着手办理贷款，贷款银行也委托评估机构于9月30日进入系争房屋内进行评估，因银行贷款审批流程原因，导致未能如期签署贷款合同，现已与银行信贷员确认，贷款已经审批通过，10月22日前即可办理过户手续，同时，被告表示“我方为了配合贵方能尽快做完交易尽早赶回意大利，才同意过户时间为2013年10月1日之前。但是没想到因为贷款审批周期过长，才导致无法按约定时间办理过户，并非我方恶意拖延时间。望贵方明白，我方一直在积极履行合同。”2013年10月22日，被告与星展银行（中国）有限公司上海分行签订《房产抵押贷款合同》。2013年10月23日，被告向原告发送《催告函》，催告原告于2013年10月30日17时前与被告至上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户手续等。2013年11月2日，被告再次向原告发送《催告函》，催告原告于2013年11月7日前与被告至上海市浦东新区房地产交易中心申请办理过户手续等。
另查明，2013年10月29日，原告方发送短信给被告：“毛先生、艾小姐：冒昧，我是陈律师，若明天确实能办理过户手续，胡大贵这边给他补偿55，650元，怎么样？收到回复。以上信息前提是明天可以办理过户手续，否则该意思表示无效，不作任何变更意义，仍回到我方之前对合同状态（已解除）的认定。”被告方回复：“明天可以办理过户，不过55，650（元）这个补偿数目我们无法接受。”原告方回复：“好。”被告方再次发送信息：“我们的底线是35，000（元），可以的话我这边就约银行的律师明天办理过户，23号就已经可以过户了。”原告回复：“我估计这个数字没法谈。”
上述事实，由上海市房地产买卖合同、补充协议书、原告发送的催告函、解除函、被告发送的催告函3份、解除函回复、房产抵押贷款合同、双方短信往来等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议书》均系双方当事人真实意思表示，与法不悖，双方均应遵照履行。本诉部分，双方的争议焦点在于双方最迟办理交易过户时间问题。原告认为应遵从合同第六条的约定，最迟在2013年10月1日前办理转让过户手续；被告认为合同附件三付款协议中的约定以及双方往来短信对办理过户时间进行了变更。本院认为，首先，根据原告签订买卖合同的本意以及被告在解除函回复中的陈述“我方为了配合贵方能尽快做完交易尽早赶回意大利，才同意过户时间为2013年10月1日之前。但是没想到因为贷款审批周期过长，才导致无法按约定时间办理过户”，可见双方对于在2013年10月1日前办理转让过户时间是有预期并且是明确的；其次，根据双方的买卖合同，合同第六条亦明确约定了申请办理转让过户的时间为10月1日前，虽然合同附件三付款协议中约定待被告之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后十五日内，原、被告双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），该约定是对于被告通过申请贷款手续支付房款具体流程的约定，且该约定并未涉及具体的截止时间，故其并未变更合同第六条约定，双方仍应遵照第六条约定的时间办理相关过户手续；第三，双方往来短信中原告虽谈到同意过户，但该过户系有前提即被告补偿原告55，650元，但双方对补偿款并未达成一致，故原告的该意思表示亦不能认定为对过户时间约定的变更。故原、被告双方应按照合同第六条约定的时间办理相关过户手续，虽然原告作为房屋出售方办理相关的过户手续系其应尽的合同义务，但过户的办理直接影响到原告对于房款的收取。现原告已尽了催告义务，被告仍未在合同约定的时间内与原告办理相关的过户手续并完成房款的支付，已构成违约，故原告有权根据合同第九条的约定行使合同解除权。被告虽称系原告方租客原因导致银行贷款评估受阻，但在双方合同签订后被告申请办理贷款直至原告于2013年9月28日发函催告被告按约办理过户期间，被告无证据证明其已向原告就上述问题进行交涉，且被告现有的证据亦不足以证明其所述系租客原因导致贷款审批受阻，故对被告该抗辩本院不予采信。被告称即使原告按照合同第九条约定行使解除权，但其在发出解除函时并不具备合同解除权。本院认为，原告按照合同第九条行使解除权，其发出解除函时虽不具备合同解除权，但其在双方约定的延迟履约期届满当日下午才发送解除函，之后合同履行状况并未发生新的变化，且其解除合同的意思明确到达被告时间时原告的合同解除权已经成就，故原告要求确认双方签订的上海市房地产买卖合同于2013年10月16日解除并无不当，本院予以支持。对于原告根据合同约定主张的违约金，本院结合合同的履行情况、被告的主观过错程度等酌情确认为40万元。对于反诉部分，反诉被告已经根据合同行使解除权，故反诉原告再行要求反诉被告进行履行合同办理相关过户手续并承担违约金的请求，本院不予支持、据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）胡大贵、陈永旦与被告（反诉原告）POWOILING（中文名：艾鸰）于2013年8月27日就上海市浦东新区黄杨路XXX号XXX幢XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年10月16日解除；
二、被告（反诉原告）POWOILING（中文名：艾鸰）于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）胡大贵、陈永旦违约金40万元；
三、驳回被告（反诉原告）POWOILING（中文名：艾鸰）全部诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14，340元，减半收取7，170元，由被告（反诉原告）POWOILING（中文名：艾鸰）负担；反诉案件受理费减半收取24，449.50元，由被告（反诉原告）POWOILING（中文名：艾鸰）负担。
如不服本判决，原告（反诉被告）胡大贵、陈永旦可在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）POWOILING（中文名：艾鸰）在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周 婉
二〇一四年二月二十日
书 记 员 魏婷婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。