河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀09民终3491号
上诉人（原审被告）：张洁，女，1977年5月2日出生，汉族，住泊头市。
被上诉人（原审原告）：河北中联房地产开发有限公司泊头分公司，住所地河北省泊头市胜利西路北8号西三单一层。
负责人：吕永胜，该分公司经理。
委托诉讼代理人：田丽萍，河北博海律师事务所律师。
上诉人张洁因与被上诉人河北中联房地产开发有限公司泊头分公司（以下简称中联房地产泊头分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省泊头市人民法院（2017）冀0981民初1700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张洁与被上诉人中联房地产泊头分公司的委托诉讼代理人田丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张洁上诉请求：依法撤销原判。事实和理由：一、案件经过：2008年上诉人与中联房地产泊头分公司签订购房合同。2009年2月28日，中联房地产泊头分公司交付使用商品房，出具了《河北省泊头市商品房使用说明书、商品房质量保证书》（见附件1）、《移交书》（见附件2）。上诉人按合同约定及开发商的要求付清了楼款及其他款项（见附件3），付清了物业等相关费用。签署了物业管理前期服务协议，并领取了钥匙,正式入住。至此,双方买卖交易完成,购房合同履行完毕。2011年8月4日，中联房地产泊头分公司吕永胜在已经交房2年6个月后，以欠楼款不还为由将栖园小区216户业主（包括上诉人）起诉至泊头市人民法院。此案轰动泊头市，引起社会各界关注。泊头市人民法院进行了为期长达2个月、共20余次开庭审理。因在审理过程中，中联房地产泊头分公司暴露出大量售楼过程中的违法行为，审理结果：中联房地产泊头分公司撤诉。2017年6月，中联房地产泊头分公司吕永胜又以同样的理由将上诉人及其他40余名业主诉至泊头市人民法院。2017年11月6日，上诉人收到泊头市人民法院（2017）冀0981民初1700号民事判决书，根据判决，要求上诉人给付被上诉人房屋面积差款3945元及案件受理费50元。二、上诉理由：（一）原判决混淆“约定面积”和“房屋交付使用面积”的概念，判决错误。1、概念：签订买卖合同时，本小区楼房均未盖好，未测绘、未验收，合同中的面积称为“约定面积”。根据《建设工程质量管理条例》和《商品房销售管理办法》，房屋交付面积应该是验收合格后的实际卖出面积。2、法律依据：（1）根据《建设工程质量管理条例》规定：房屋通过竣工验收后方可交付业主入住。（2）根据《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”。“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者不合格按合格验收的擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”（3）根据《河北省住宅工程质量分户验收暂行办法》（冀建法[2008]601号文件）第七条第四款，没有测绘成果不能出具商品房的验收报告，商品房不能交付使用。（4）根据中联房地产泊头分公司出具的《河北省泊头市商品房使用说明书、商品房质量保证书》和《移交书》、住房交付日期是2009年2月28日，上诉人购买的商品房建筑面积94.04平方米（见附件）。（5）根据《栖园小区入伙手续书》，（2009年3月29日）“已付清楼款及其他款项”，出具单位：中联房地产泊头分公司财务部，签章名称：河北中联房地产开发有限公司泊头分公司财务专用章。根据以上证据，1、本套商品房交付使用日期为2009年2月28日，根据法律规定，该房屋应该在此日期已经完成了包括房屋测绘、验收之内的所有法律规定的手续或程序。本套商品房《河北省泊头市商品房使用说明书、商品房质量保证书》上的面积就是房屋交付面积，不是合同约定面积。2、根据《栖园小区入伙手续书》证明，上诉人已经按房屋交付面积付清所有房款。与中联房地产泊头分公司已经互相履行完所有合同约定条款，合同履行完毕。（二）在《房管局测绘大队测绘报告》方面，对我方提供的法律证据一律未予采信，对被上诉人（开发商）提供的非法证据全部予以采信，依据非法证据进行了错误判决。1、中联房地产泊头分公司律师及起诉状称：房产面积唯一来源为开发商提供的《房管局测绘大队测绘报告》,提供的房屋面积均为房管局测绘大队的测绘数据，测绘文件上为房管局测绘大队的公章，在栖园小区业主要求提供房管局测绘大队的营业执照及测绘资质时，对方拿不出房管局测绘大队合法有效的营业执照和合法有效的测绘资质。2、河北省泊头市人民法院（2017）冀0981民初1700号民事判决书对重要证据房管局测绘大队出具的《房管局测绘大队测绘报告》的描述为：“原告（开发商）出示的关于被告房屋面积的测绘报告，系由具有相应资质的泊头市精诚房产测绘有限责任公司所制作，本院对此予以确认”。根据我们了解，房管局测绘大队2009年8月5日已经没有测绘资质，也没有出具测绘报告的能力。测绘报告是测绘技术报告，必须由具有测绘资质的单位出具并盖公章，其他任何单位盖章都是违法的。3、试问：本小区如果由泊头市精诚测绘有限公司测绘，且泊头市精诚测绘有限公司有相关资质，为何该公司不出具报告，却由没有资质的房管局测绘大队出具报告。根据以上证据，泊头市人民法院以非法证据作为判决依据，判决是错误的。（三）关于诉讼时效方面，判决错误。依据：1、诉讼时效的期间及开发商催要款问题：住房交付使用日期：根据河北省中联房地产开发有限公司出具的《河北省泊头市商品房使用说明书、商品房质量保证书》和《移交书》，住房交付使用日期是2009年2月28日（见附件）。起诉日期：2011年8月4日，开发商首次对我们216户业主起诉。依据以上证据，住房交付使用2年5个月以后，开发商才开始起诉。另外，在2009年2月28日至2011年8月4日期间内，开发商从未对上诉人催要该款。根据以上分析，该案已经远远超过诉讼时效，判决错误。2、催要证据方面：在所有开庭审理中，河北省中联房地产开发有限公司均未提供2009年2月28日至2011年8月4日期间内一直催要该款的证据。（四）上诉人提供的建设部88号令是重要证据，且原告认可，可泊头市人民法院在关于面积的判决意见、测绘资格判决意见及诉讼时效的判决意见中均未予采信。导致判决错误。1、根据泊头市人民法院民事判决书，泊头市人民法院“经审理查明，被告提供建设部88号令佐证自己的主张。原告（开发商）对该文件认可，但不认可被告（我方）的证明目的”，说明泊头市人民法院审理查明了建设部第88号《商品房销售管理办法》是商品房销售管理的法律依据，被上诉人应当执行；同时被上诉人也认可该法律依据。2、在泊头市人民法院意见及判决中，对该案极为重要的该法律文件未予采信，不但意见及判决中未予提及，判决结果也未按该法律文件判决，因此，该案属未依法进行判决，造成判决错误。三、诉讼请求：综上所述，我方提出以下诉讼请求：（1）鉴于泊头市人民法院判决书中的判决错误，请求沧州市中级人民法院进行重新审理。（2）鉴于中联房地产泊头分公司所提供的证据表明原测绘报告涉嫌造假，我们对原测绘报告结果提出质疑，要求由中联房地产泊头分公司出资，由栖园小区业主重新聘请具有测绘资质的测绘公司对小区所有房产的建筑面积重新进行测绘。（3）诉讼所有费用由被上诉人承担。
中联房地产泊头分公司答辩称，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，符合法律规定。合同第五条明确写明了面积差的处理方式。现合同第五条约定的房屋产权面积已经产权部门依法登记，其产权面积不仅有测绘报告，还有一审法院依法在产权部门调取的上诉人争议房屋产权登记面积。上诉人应当按照产权登部门的登记面积及合同约定交付面积差的价款。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。
中联房地产泊头分公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告补交房款3945元，并自2011年8月4日起至实际付清之日止按银行同期贷款利率计算给付延期付款违约金；2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2007年9月15日，原、被告签订房屋买卖合同，合同约定被告购买原告开发的位于栖园小区的8号楼3单元501室，合同约定该商品房建筑面积为94.04平方米，单价每平方米1940元，地下室面积为13.98平方米，单价每平米900元。如产权登记面积大于合同约定面积，误差比绝对值在3%以内的（含3%）部分的房价款由买受人承担，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。该房屋于2009年2月28日交付使用。上述事实有原、被告所签购房合同予以证实和原、被告陈述为据。
关于补交房价款3945元的数额依据，原告主张，原告交付于被告的房屋面积大于合同约定的建筑面积，实际面积为96.25平方米，超出2.21平方米，被告应当补交4287.4元。原告交付的地下室面积为13.6平方米，小于约定面积0.38平方米，原告应退给被告342元，被告应实际补交3945.4元。原告提交商品房买卖合同、房产局测绘报告及涉案房屋产权面积登记证明、泊头市房屋产权产籍管理所关于办理栖园小区1-9号楼产权登记证明的说明、(2014)泊民初字第1430号民事判决书、泊头法院对泊头市精诚房产测绘有限责任公司经理刘冬的询问笔录及泊头市精诚房产测绘有限责任公司测绘资质证书为据。
关于诉讼时效问题，原告主张2009年8月5日才得知房屋实测面积，诉讼时效应从2009年8月5日起计算，原告于2011年8月4日在泊头市人民法院起诉，2011年9月15日提出撤诉，泊头市人民法院于2012年4月10日裁定准许撤诉，2014年4月9日在泊头市人民法院立案诉前调解，原告诉求并未超过诉讼时效。原告提交2009年8月5日房产局测绘报告、2012年4月10日泊头市人民法院撤诉裁定书、2014年4月9日泊头市人民法院受理诉前调解案件登记本为据。被告对原告提交的证据除商品房买卖合同无异议外，其余均有异议。被告主张诉讼时效应从交房之日起60日后开始计算，提交建设部颁发的《商品房销售管理办法》第三十四条规定一份，原告对该文件真实性无异议，与本案关联性不予认可。
一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，应为有效。原、被告均应依照合同承担义务，享受权利。原、被告双方在合同中约定了房屋交付面积与合同约定面积不一致时的结算办法，双方应依该约定进行价款结算。原告主张的房屋面积经具有相应资质的泊头市精诚房产测绘有限责任公司测绘，报泊头市住房和城乡规划建设局审核后登记，符合相关法律规定，一审法院予以采信。原告主张被告应补交房屋面积差额款3945元，其计算依据合法有效，一审法院予以支持。被告辩称楼房测绘报告无效，缺乏依据，一审法院不予采信。关于诉讼时效问题，涉案房屋面积测绘报告于2009年8月5日出具后原告才得知，诉讼时效应从2009年8月5日开始计算，原告于2011年8月4日在法院起诉，未超过两年的诉讼时效，后原告撤诉，法院于2012年4月10日出具裁定，准予撤诉，原告于2014年4月9日又向法院提交诉状，法院立案为诉前调解，至2017年5月26日正式立案，时效一直处于中断状态，故原告诉求未超过法定诉讼时效。关于原告要求延期付款违约金问题，因双方在房屋买卖合同中对此没有约定，原告该项请求缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：被告张洁给付原告河北中联房地产开发有限公司泊头分公司房屋面积差价款3945元，限判决生效后三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担。
本院二审期间，上诉人中联泊头分公司提交了（2017）冀09民终7163、7165号两份民事判决书，用以证明就本案争议事项，河北省沧州市中级人民法院已作出生效判决。上诉人质证称：对该两份判决书没有异议，河北省沧州市中级人民法院还作出了与上述民事判决截然相反的判决，该两份民事判决书没有生效证明，无法确认是否已生效，该两份民事判决书不能作为认定本案事实的依据。对一审案卷中由泊头市住建局2017年6月16日出具查询证明，上诉人质证认为：该查询证明中显示的数据是依据测绘大队所载明的数据，因测绘大队没有资质，故此该证据没有合法性；被上诉人质证认为：对该证据没有异议，该数据就是各上诉人房证上所载明的面积。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：上诉人张洁应否给付被上诉人中联房地产泊头分公司房屋面积差价款。首先，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案张洁与中联房地产泊头分公司之间订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。上述合同第五条约定：“……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理。1、双方自行约定：详见合同附件四第一条。”即：。（2）产权登记面积小于合同约定面积的，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。（3）产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。”根据中联房地产泊头分公司一审期间提交的房屋面积测绘报告书，以及2017年6月16日泊头市住房和城乡规划建设局出具的查询证明所载明的张洁房屋产权登记面积，已超出了双方商品房买卖合同所约定的面积：房屋实际面积为96.25平方米，超出约定面积2.21平方米；被上诉人交付的地下室面积为13.6平方米，小于约定面积0.38平方米。张洁应当依照上述合同的相关约定补足房屋面积差价款。本案房屋面积测绘发生在张洁入住栖园小区之后，张洁主张“既然《栖园小区入伙手续书》中已有‘已付清楼款及其它款项’的内容，那么就充分说明双方已将合同中约定的义务履行完毕”，与上述客观事实不符且与日常生活经验法则相悖，本院不予支持。关于上诉人张洁主张本案超过诉讼时效的问题。根据相关法律规定，诉讼时效自权利人知道或应当知道权利被侵害之日起算；诉讼时效因权利人提起诉讼等情形而中断。本案被上诉人在2009年8月5日收到测绘结果报告时才知道上诉人房屋的测绘面积，才知道其权利受到损害，后被上诉人于2011年8月4日提起诉讼，在被上诉人2011年9月15日提出撤诉申请后，一审法院于2012年4月10日裁定准许撤诉，2014年4月9日在一审法院立案诉前调解。本案并未超过诉讼时效。基于上述事实和理由，本院认为，一审法院判令张洁依照合同约定给付中联房地产泊头分公司房屋面积差价款，有事实和法律依据，并无不当。
综上所述，张洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张洁负担。
本判决为终审判决。
审判长 余志刚
审判员 郭亚宁
审判员 毕文娟
二〇一八年六月二十八日
书记员 孙 伟