广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5336号
上诉人（原审被告）：广州圣地房地产开发有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人：林益明，董事长。
委托代理人：刘兴桂、刘华秀，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡骏凯，身份证住址：广州市天河区。
委托代理人：余杰，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人广州圣地房地产开发有限公司（下简称圣地公司）因与被上诉人胡骏凯房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院作出的（2015）穗云法民四初字第518号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年11月21日，双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：胡俊凯向圣地公司购买位于白云区梅岗路#5-13503房的房屋1套该房屋建筑面积73.35平方米，房价款为138万元；圣地公司应当在2009年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付胡某凯使用；由于胡某凯的原因未按约办理该房屋的收楼手续，则按约定收楼日次日起，视为胡某凯已按约收楼，该房屋风险责任转移由胡某凯承担，并从收楼次日起，胡某凯须支付该房屋的物业管理费、水、电费等费用；圣地公司应当在该商品房交付之日起（）个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为胡某凯办妥产权登记，并将以胡某凯为产权人的房地产权证交付胡某凯；在此情况下，胡某凯应当在收到圣地公司书面通知后（）个工作日内向圣地公司提供房地产登记机构要的、需胡某凯提供的证件资料；如圣地公司未履行相关义务造成胡某凯不能按合同约定期限办妥并取得房地产权证的，圣地公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05％的标准向胡某凯支付违约金；胡某凯要求继续履行合同的，合同继续履行，圣地公司应当自逾期之日的次日起至胡某凯实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05％的标准向胡某凯支付违约金……。当日，双方又签订附件七《补充协议》，约定对上述逾期办证条款修改并补充：胡某凯同意圣地公司应当在该商品房交付之日次日起365个工作日内到房地产登记机构为胡某凯办妥产权登记，并将以胡某凯为产权人的房地产权证交付胡某凯；非因圣地公司原因造成逾期办理该商品房项目的房地产初始登记，以及逾期办妥胡某凯房屋的房地产权证，圣地公司不承担违约责任；胡某凯未按照圣地公司发出的通知领取《房地产权证》的，圣地公司不承担任何责任；圣地公司在约定的最后期限以胡某凯为产权人的房地产权证通知胡某凯领证时，不视为圣地公司逾期交付胡某凯；逾期办证违约金标准由每日0.05％调整至每日0.01％等。
上述合同签订后，圣地公司于2010年1月26日向胡某凯出具发票，确认已收到胡某凯支付的全部房价款138万元。2010年7月24日，圣地公司向胡某凯发出交楼通知，胡某凯在收楼通知书上签名。2012年3月12日，圣地公司再次向胡某凯发出收楼通知书，案外人周某在该交楼通知书上写上“周某代12年3月12日”。
2015年3月31日，胡某凯向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、圣地公司支付迟延办理产权证违约金人民币137172元；2、案件诉讼费、公告费由圣地公司承担。
圣地公司在原审中答辩称：一、圣地公司并未违约，无须向胡某凯承担逾期办证的违约金；二、即使法院最终认定圣地公司违约，但胡某凯主张的违约赔偿数额过高不合理，应予以调整降低；三、违约金的截止日期应当计算至交件的时间而非实际取得房产证的时间。
原审过程中，案外人周某确认，圣地公司于2012年3月12日向胡某凯发出的收楼通知书上“周某代12年3月12日”的签名为其代胡某凯所签，周某并陈述因其与胡某凯系亲戚关系，当时胡某凯本人在外地读书，所以其代胡某凯签收该通知书，但胡某凯在之前已经收楼，但具体的收楼时间其不清楚。圣地公司提交涉案房屋的物业管理费发票查询结果显示，涉案房屋于2012年3月15日开始缴交管理费，故主张涉案房屋的交房时间为2012年3月15日。胡某凯则认为，缴交物业管理费的时间不能证明收楼时间，且双方曾约定胡某凯免交两年的物业管理费，为此，胡某凯提交胡某凯与圣地公司签订的《认购书》一份，《认购书》显示双方在涉案房屋认购书中注明“赠送贰年管理费”。胡某凯提交查询日期为2015年5月7日的涉案房屋《房地产登记簿查册表》一份，该查册表显示，产权人为胡某凯，房屋登记地址为白云区京溪梅岗路5号之十三503房，登记日期为2014年1月29日。圣地公司主张其于2014年1月2日向房管部门申办将涉案房屋过户至胡某凯名下的手续，并主张逾期办证的违约金应当计算至2014年1月2日，为此，圣地公司提交查询日期为2015年4月23日的涉案房屋《房地产登记簿查册表》一份，该查册表显示，产权人为圣地公司，登记日期为2014年1月2日。圣地公司提交房产权签收记录一份显示，圣地公司于2014年2月12日将涉案房屋的《房地产权证》（产权人为胡某凯）交付给胡某凯。
胡某凯主张其于2014年7月18日曾向圣地公司主张过逾期办证违约金，为此胡某凯申请证人龚某丙出庭作证。证人龚某丙在庭审中陈述：其是涉案小区业主龚某乙的父亲，2014年7月份其与邻居的几家业主一起到圣地公司处咨询办证的事情，认为圣地公司违反合同规定逾期办证，要求圣地公司赔偿逾期办证违约金。同时去的业主代表即周某向圣地公司提交了《关于广州市圣地摩坊公馆业主要求开发商承担商品买卖合同违约责任的函》。胡某凯提交上述函件的复印件显示，胡某凯等人认为圣地公司于2014年4月左右才先后办理完房产证交付给业主，已超过合同约定365个工作日，因此要求圣地公司按照合同约定支付违约金，并要求圣地公司在30天内来函回复。胡某凯在上述函件上签名。胡某凯另提交录音资料及录音文本一份，胡某凯主张该录音为2015年3月12日胡某凯等人前往圣地公司的集团销售中心要求圣地公司支付逾期办证违约金的录音。对于上述证据，圣地公司表示证人龚某丙为涉案小区业主的父亲，与案件存在直接的利害关系；相关函件无圣地公司的签收记录；录音中人员的身份无法确认，因此对上述证据的三性不予确认。
原审法院认为：胡俊凯与圣地公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。
关于胡某凯的收楼时间。本案中，圣地公司未能提交《物业验收表》及《管理处物业交收表》等证据证明实际交楼的时间。圣地公司主张胡某凯的收楼时间应按照交纳物业费的时间起算，为此圣地公司提交物业管理费发票查询结果，该查询结果显示涉案房屋于2012年3月15日开始缴交管理费，但胡某凯提交的认购书证明双方曾约定涉案房屋“赠送贰年管理费”，由于双方曾有关赠送物业管理费的约定，因此不能以实际缴交物业管理费的时间来确定实际交楼时间。根据圣地公司提交的证据，圣地公司曾于2010年7月24日向胡某凯发出交楼通知书，胡某凯本人签收了该交楼通知书，根据双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定，由于胡某凯的原因未能按约收楼手续，则按约定收楼日次日起，视为胡某凯已按约收楼，因此在双方均未能举证证明实际收楼时间的情况下，依照双方约定认定圣地公司收楼的时间为收到上述交楼通知书的次日即2010年7月25日为收楼时间。经计算，从2010年7月25日次日起365个工作日为2012年1月10日。故圣地公司最迟应于2012年1月10日前为胡某凯办妥产权登记，并将以胡某凯为产权人的房地产权证交付胡某凯。涉案房屋于2014年1月29日才登记至胡某凯名下，圣地公司于2014年2月12日才将涉案房屋的房地产权证交付给胡某凯，已超过双方约定的办证日期，故应当依照补充协议约定0.01%的标准向胡某凯支付逾期办证违约金。
关于计算逾期办证违约金的起算日期。圣地公司提出诉讼时效的抗辩意见，因逾期办证违约金为普通债权，应当适用两年的普通诉讼时效，则每日的违约金为独立的债权，诉讼时效自每个独立债权成立之次日起分别计算两年。胡某凯申请证人龚某丙出庭作证，龚某丙的证言可以证明胡某凯于2014年7月18日向圣地公司主张逾期办证的违约金；胡某凯提交的录音光盘亦可证明胡某凯等人曾于2015年3月12日就逾期办证违约金事宜与圣地公司销售人员进行过协商，双方的谈话中亦可印证胡某凯在此之前曾向圣地公司主张过逾期办证违约金。因此虽然上述证据存在瑕疵，但是上述证据之间能够相互印证，形成完整的证据链，经审查确信胡某凯曾于2014年7月18日向圣地公司主张过逾期办证违约金事实的存在具有高度可能性，因此认定该事实存在，故诉讼时效于2014年7月18日发生中断，逾期办证违约金起算日期可从2014年7月18日往前倒推两年起算，即从2012年7月19日开始计算逾期办证违约金。因此对于圣地公司提出的诉讼时效的抗辩意见予以采纳。对于胡某凯提出的圣地公司在录音中已作出同意支付部分逾期办证违约金的意思表示，故其诉讼时效的抗辩不应得到支持的意见，原审法院认为，录音中体现的是胡某凯与圣地公司双方曾就逾期办证违约金的支付问题进行协商，但双方并未就赔偿事宜达成一致意见，圣地公司在协商过程中提出的赔偿方案并不构成其支付赔偿金的承诺，因此圣地公司的上述行为并不能构成《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定的“同意履行义务”，对胡某凯的上述意见不予采纳。
关于计算逾期办证违约金的截止日期。圣地公司辩称逾期办证违约金计算的截止日期应为2014年1月2日，根据圣地公司提交的查询日期为2015年4月23日的《房地产登记簿查册表》，该时间为涉案房屋登记至圣地公司名下的时间，圣地公司的上述抗辩意见缺乏合同依据，不予支持。由于双方约定，圣地公司应当在该商品房交付之日次日起365个工作日内到房地产登记机构为胡某凯办妥产权登记，并将以胡某凯为产权人的房地产权证交付胡某凯，即圣地公司不仅负有办妥产权登记的义务，并负有将以胡某凯为产权人的房地产权证交付胡某凯的合同义务，圣地公司于2014年2月12日才将涉案房屋的房地产权证交付给胡某凯，故计算逾期办证违约金的截止日期应为2014年2月12日。
综上，圣地公司应当依照补充协议约定0.01%／日的标准，以总房款138万元为本金，向胡某凯支付从2012年7月19日计算至2014年2月12日的逾期办证违约金，数额为79212元（138万元×0.01%×574天）。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，于2015年7月17日作出判决：一、在判决生效之日起五日内，圣地公司向胡骏凯支付逾期办证违约金79212元；二、驳回胡骏凯的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3044元，由胡骏凯负担1264元，由圣地公司负担1780元。
判后，圣地公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对实际收楼时间认定不当。原审法院通过圣地公司于201O年7月24日向胡某凯发出交楼通知书，即认定胡某凯实际收楼的时间为收到上述交楼通知书的次日即2010年7月25日，此认定不当。圣地公司不仅于2010年7月24日向胡某凯发出交楼通知书，于2012年3月12日也向胡某凯发出了明月轩楼盘交楼通知书，同时发送了收楼通知书，结合圣地公司提供的胡某凯交纳物业管理费的凭证，胡某凯实际收楼日期应为2012年3月15日而非2010年7月25日。根据合同约定，应从2012年3月15日次日起365个工作日为2013年9月1日为办证最迟日，而圣地公司于2014年1月29日为胡某凯办妥了房产证，此期间应为合理办证所需时间，即使认定圣地公司逾期办证，逾期日期也应是2013年9月2日起至2014年1月29日共149天。因此，原审法院认定实际交楼日期为2010年7月24日是明显错误的，实际交楼日期应为2012年3月15日；二、原审法院采纳证据偏颇，对逾期办证违约金的起算日期认定不当。胡某凯原审提供的龚某丙证言不能采信，胡某凯称该证言可证明胡某凯于2014年7月18日向圣地公司主张了办证违约金，同时还提交了2015年3月12日录音光盘，但该两份证据不具备真实、合法、中立和关联的要求，不能作为认定事实的依据，而且连原审法院都认为这两份证据存在瑕疵，但原审法院居然“确信胡某凯曾于2014年7月18日向圣地公司主张过逾期办证违约金…”。原审以2014年7月18日龚某丙的证言作为胡某凯主张过违约金的事实，并认定以胡某凯主张之日起倒推两年即2012年7月19日为违约金起算日期，完全没有理据。即使不采纳圣地公司提出的2013年9月2日作为逾期办证违约金的起算日期，按照以往相似案件判例，应从胡某凯向法院提起诉讼之日起倒推两年即2013年4月2日作为起算日期；三、原审法院对逾期办证违约金的截止日期认定不当。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，圣地公司为胡某凯购买的房屋依法登记过户且办妥产权证，即完成产权登记过户义务，至于产权证的交付应不属于办证的范畴，不影响办证义务的终止。原审法院以胡某凯于2014年2月12日签收房产证作为逾期办证违金的截止日期是不合理的。原审即使不采纳圣地公司提出的以递交办证申请日期即2014年1月2日为截止日，也应以圣地公司为胡某凯办妥房产证即房产证上登记时间2014年1月29日为截止日则较为合理。因此，圣地公司应付违约金从2013年4月2日计算至2014年1月29日，金额为41676元。综上，圣地公司上诉请求撤销原审判决，改判驳回胡某凯的诉讼请求，并判令本案诉讼费由胡某凯承担。
被上诉人胡某凯答辩称：不同意圣地公司以倒推的方式来计算诉讼时效。其一，圣地公司同意支付逾期办证赔偿金，即圣地公司同意履行义务，在诉讼过程中再以已过诉讼时效进行抗辩在法律上是不成立的。其二，圣地公司主张以胡某凯起诉时间作为中断诉讼时效的理由也是不成立的。在胡某凯起诉圣地公司之前，胡某凯已经向圣地公司提出承担违约责任的主张，而且双方就该事实也进行了相关的协商处理。其三，按照合同约定，圣地公司需要将房产证交付给胡某凯，支付违约金也是计至交付胡某凯之日止，因此圣地公司支付逾期办证违约金应当计算至房产证交付到胡某凯之日止，而非登记之日止。
经二审查明，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：胡俊凯与圣地公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，原审法院认定该合同合法有效正确。圣地公司未依约履行为胡某凯办妥产权登记并将以胡某凯为产权人的房地产权证交付胡某凯的义务，应当承担相应的违约责任。
关于胡某凯实际收楼时间的认定。因双方均未举证证明胡某凯的实际收楼时间，结合《广州市商品房买卖合同（预售）》中有关办理收楼手续的约定内容及胡俊凯于2010年7月24日在圣地公司发出的交楼通知书上签名的事实，原审判决认定胡某凯收楼时间为胡某凯签收交楼通知书的次日即2010年7月25日为收楼时间，并据此起算圣地公司的办证期限至2012年1月10日截止，并无不当，圣地公司上诉认为应以其于2012年3月12日向胡某凯再次发出收楼通知的时间作为胡某凯实际收楼时间并据此起算办证期限，缺乏充分理据，本院不予采纳。
关于圣地公司支付逾期办证违约金的起算日问题。胡某凯主张其在提起本案诉讼之前曾向圣地公司主张逾期办证违约金，并提供了证人龚某丙证言、录音资料等证据予以证明，前述证据之间能够相互印证，圣地公司虽对其提出异议，但未提出证据予以充分反驳，结合圣地公司的迟延办证行为计至胡某凯实际取得涉案房屋房地产权证之日已持续近三年的事实，本院认为，原审判决对此予以合理采信，并据此认定胡某凯主张逾期办证违约金的诉讼时效于2014年7月18日发生中断，自2012年7月19日开始起算逾期办证违约金，合理合法，圣地公司上诉认为应以胡某凯提起本案诉讼之日往前倒推两年起算圣地公司支付逾期办证违约金缺乏充分理据，本院亦不予采纳。
关于圣地公司支付逾期办证违约金的计算截止日问题。因双方已在《广州市商品房买卖合同（预售）》中明确约定，如圣地公司未履行相关义务造成胡某凯不能按合同约定期限办妥并取得房地产权证的，圣地公司应当向胡某凯支付逾期办证违约金至胡某凯实际取得房地产权证之日止，故原审判决圣地公司支付逾期办证违约金至其将涉案房屋的房地产权证交付给胡某凯之日即2014年2月12日止，并无不当，圣地公司上诉认为逾期办证违约金应计至其向房管部门递交办证申请或房产登记日止，与合同约定不符，本院不予支持。
综上所述，上诉人圣地公司的上诉理由及请求均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1780元，由上诉人广州圣地房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年十一月三十日
书记员 杨思敏