江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0402民初384号原告：常州和平商业管理有限公司，住所地常州市天宁区中吴大道1150号。法定代表人：陈琪，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴正才，江苏常发律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵毅佳，江苏常发律师事务所律师。被告：常州甘葆贝生物科技有限公司，住所地常州市天宁区新丰街20号1611室。法定代表人：韦永明，该公司总经理。被告：韦微。被告：朱勇。上列三被告的委托诉讼代理人：余刚，江苏德音律师事务所律师。原告常州和平商业管理有限公司（以下简称和平商业公司）与常州甘葆贝生物科技有限公司（以下简称甘葆贝公司）、韦微、朱勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序于2017年3月28日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为适用普通程序，依法组成合议庭于2017年6月26日公开开庭进行了审理。原告和平商业公司的委托代理人赵毅佳、被告韦微、朱勇、三被告的委托诉讼代理人余刚（第二次开庭到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和平商业公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认涉案《商铺租赁合同》于2016年5月19日解除；2、判令三被告立即向原告支付租金、商管费以及房屋占有使用费共计58022.32元；3、判令三被告立即向原告支付逾期付款违约金49853.92元；4、判令三被告立即将涉案商铺恢复原状；5、判令三被告承担由于合同解除商铺闲置期间的租金及商管费损失129264元，以上费用合计231740.24元；6、判令三被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2012年6月1日，被告一（原公司名称为“常州博润投资管理有限公司”，后于2014年1月3日变更为甘葆贝公司）与被告二就承租和平国际商业街A7号楼事宜与原告签订了《商铺租赁合同》。被告一、被告二承租涉案房屋用于被告二开办天宁区茶山金将军咖啡会所（被告二为该个体工商户的经营者）。在涉案合同履行过程中，由于三被告提出需要原告减免租金以对其提供扶持，既而被告三与原告于2014年10月31日签订了《补充协议》，被告一、被告二对此均予以认可。依照合同及协议约定，三被告应于2016年4月15日前支付2016年5月15日至2016年7月31日期间的租金50667元、商管费3860元。事实上，三被告并未按照涉案协议约定在2016年4月15日前向原告支付上述期间的租金及商管费。原告多次催要无果，由于三被告逾期付款超过30天，原告便于2016年5月19日向其发函要求解除涉案合同，并要求三被告于收到函件后7日内支付租金、商管费、腾退商铺、将商铺恢复原状。三被告在收到该函件后至今未履行上述义务。2016年8月5日，原告无奈只得在通知三被告且被告相关人员在场的情况下将商铺腾空，并将商铺内物品移出通知三被告领取。后原告与三被告就违约责任承担事宜进行过多次协商，但最终未能达成一致意见。原告在腾空商铺后将其中一间房屋恢复后出租给第三人，但是被告二、被告三等人多次前往阻挠，最终导致原告与第三人的租赁合同解除。由于三被告违约导致合同解除且被告二、被告三阻碍原告将涉案商铺租赁致使涉案商铺闲置，给原告造成极大的经济损失。鉴于三被告拒不履行合同，拒绝承担违约责任，为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。原告前列诉讼请求的费用计算依据为：1、租金、商管费、房租占有使用费：租金2016年5月15日至2016年5月19日5天计50667*5/78=3247.88元；商管费2016年5月15日至2016年5月19日5天计3860*5/78=247.44元；房屋占有使用费2016年5月20日至2016年8月5日78天计（50667+3860）*78/78=54527元，合计58022.32元；2、逾期付款违约金：2016年4月16日至2016年5月19日34天计（50667+3860）*1‰*34=1853.92元；240000*20%=48000元，合计49853.92元；3、商铺闲置期间的租金及商管费损失：2016年8月6日至2017年2月5日计（60000+4632）/3*6=129264元。三被告辩称：1、被告韦微、朱勇主体不适格。涉案《商铺租赁合同》签约双方系原告与甘葆贝公司。被告韦微、朱勇虽然在涉案合同及补充协议上签字，但该行为系韦微、朱勇作为甘葆贝公司的职务行为，三被告不是共同的承租人；2、原告诉请三被告向其支付逾期付款违约金49853.92元过高，请求法院予以调减。涉案合同租赁期限自2012年8月1日至2016年7月31日，被告实际仅结欠原告2016年5月15日至2016年7月31日租金、商管费合计54527元。根据法律规定，违约金主张应以实际损失为基础，本案应以54527元为基础结合合同约定的违约金计算方法计算。原告依据合同以逾期租金为基数按日1‰计算，又以年租金240000元的20%计算要求被告支付违约金，合并计算违约金过高；3、原告已将涉案部分商铺另行出租，未出租的部分涉案商铺原告商管已进场装修，故将涉案商铺恢复原状已无法履行或已无履行的必要。4、涉案合同已于2016年7月31日因租赁期限届满而终止，原告也于2016年8月5日收回了租赁商铺，三被告仅需向原告支付2016年5月16日至2016年8月5日结欠的租金、商管费及占有使用费58022.32元，三被告亦未给原告造成其他损失。对于合同终止后，原告所主张的涉案商铺的租金及商管费损失不属于《商铺租赁合同》内商铺闲置期间的损失范围，被告在订立合同时亦无法预见或无法应当预见到，该损失与三被告无关，故《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的意见》第26条第2款之规定不适用于本案；5、原告收取三被告的履约保证金55000元、装修保证金20000元尚未退还，三被告要求在扣除结欠的租金及商管费后，剩余部分予以返还。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。韦微辩称：1、原告诉称的租金、商管费、房屋占用使用费是无中生有，在2016年5月15日，被告员工到商管去充电，商管值班人员不予充电，导致店铺歇业，员工当天晚上全部被解散；逾期付款违约金、闲置期间的损失也是无中生有；2、被告承租的是7号整幢商铺，约定合同到期原告要退还55000元履约保证金和装修押金20000元，但到现在一分钱都没有退；3、2013年8月1日至2016年5月15日期间，涉案房屋多次出现漏水、下水道堵塞、家具损坏等情况，造成饭店无法正常经营。朱勇辩称：1、被告一主体不适格，该公司没有使用涉案房屋，后来的补充协议是金将军咖啡会所签订的，该会所是朱勇跟韦微合伙开的，与被告一没有关系；2、在2016年4月15日之前（即应缴纳最后一期租金和商管费时），被告与原告当时的主要负责人冯明协商，提出用履约保证金抵扣最后一期租金，租赁到期后就把房屋返还给原告；冯明承诺需请示（原告的情况说明中也提及此事）。冯明本人当时是同意的，但后来原告不同意，双方就此事没能达成一致意见；3、涉案房屋的结构在被告使用的过程中原告自己也来改动过，一楼、二楼的隔墙都是原告自己敲的，恢复原状从现实上讲不可能；4、答辩人没有去阻挠第三人对涉案房屋进行装修，由于其中牵涉到刑事案件，是公安部门的人员跟新承租人说暂时不能动，与被告无关。5、2016年5月15日后，被告没有办法继续租赁，因为整栋房屋的产权有九户人家，原告现在还拖欠他们的返租费，实际产权人因租金问题一直来闹，不让其继续租赁。2016年5月下旬，原告采取锁门、断电的方式导致被告店铺无法营业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月1日，和平商业公司（甲方）与韦微、常州博润投资管理有限公司（乙方）签订《商铺租赁合同》一份。该合同约定：甲方将位于常州市天宁区中吴大道路1150号“和平国际商业街”项目7号楼整幢铺位出租给乙方进行商业经营；租赁期限4年，自2012年8月1日至2016年7月31日；乙方的装修期自2012年6月1日至2012年8月31日；租金第一年年租金为350000年，第四年（2015年8月1日至2016年7月31日）租金为385875元；租金每半年支付一次，第一次应缴纳的租金于签约之时或之前付清，以后每次租金应于每半年租金到期前提前一月付清，先付后租；乙方在签订合同当日向甲方支付履约保证金55000元，在租赁期内，履约保证金可以作为：甲方对乙方延迟支付租金和管理费（包括因延迟支付所应支付的违约金）、租赁区域房屋修复或其他任何款项或费用时的扣款；乙方违反本合同任何条款而应向甲方支付赔偿款或补偿款，甲方有权在履约保证金内扣除相应的金额等；本合同终止之日，乙方将租赁区域交还甲方，经甲方扣除乙方毁损赔偿费（若有），及因解决顾客投诉而支出的费用后（如有），且乙方对甲方已无任何其他债务后，甲方应在合同终止之日起的五个月后六个月内，将履约保证金无息退还给乙方……装修期两个月，乙方对租赁场地进行相关工程施工和装修前，应将设计图及施工方案两套送甲方审核，经甲方认可后方可施工（四条之1）；在租赁期限内，乙方如需改变租赁场地结构、设施、设备（包括在场地内设置固定装置），应经甲方书面同意，乙方自行办理有关手续并自行承担一切费用；未经甲方书面同意进行改造的，乙方应恢复原状，并赔偿因此给甲方所造成的损失（四条之2）；A7内部隔墙拆除及二次消防报验由乙方负责，合同终止之日需按合同附件一恢复商铺原状（四条之4）；乙方应按时交纳租金、商管费及其他所有费用，承担应由乙方负责缴纳的有关税费及其他费用；如前期乙方因经营需要进行了商铺改造，乙方应在本合同终止之日前回复其商铺原状；甲乙任何一方违反本合同导致合同终止的，违约方除赔偿对方直接损失外，还需承担违约金为合同年租金总额的20%（十一条之1）；乙方逾期缴纳租金，每逾期一天承担逾期租金1‰的违约金，累计计算，逾期30天，甲方有权解除本合同，则乙方还需承担合同年租金总额20%的违约金；若因此给甲方造成损失的，乙方还应予以赔偿（十一条之1）……该合同还对其他事项作了约定。博润公司、韦微在乙方处盖章、签字。合同签订后，和平商业公司将涉案租赁场地交付给博润公司、韦微使用。韦微、朱勇利用该租赁场地开设金将军咖啡会所等进行营业。2014年10月31日，和平商业公司与朱勇签订《补充协议》一份，双方在原《商铺租赁合同》、《商业管理合同》的基础上达成如下协议：1、租赁费用及缴费时间，2016年5月15日至2016年7月31日期间的租金50667元，商管费3860元，合计54527元，于2016年4月15日前缴纳；2、履约保证金：由于甲方租金低，扶持乙方正常经营，故乙方未到合同期满之日提前退场，甲方不退还履约保证金55000元（如因甲方违约除外），该履约保证金作为乙方对甲方的补偿；3、违约责任：乙方逾期缴纳租金和商管费、水电等费用，甲方有权停止一切服务，包括停止供电、供水等，并不承担因此停止服务给乙方造成的损失；4、本协议作为原合同的补充，与原合同具有同等法律效力；5、甲乙双方特别约定，乙方租赁区域地下室排污坑管，由乙方自行出资改造重排，甲方在技术人员上全力配合……2016年5月19日，和平商业公司向博润公司、朱勇、韦微发送《函》件一份。该函的主要内容为：依照合同约定，博润公司、朱勇、韦微应于2016年4月15日前向和平商业公司支付2016年5月15日至2016年7月31日期间的租金、商管费54527元，但经多次催促至今未缴纳，该行为构成违约。遂要求上述三方在收到本函后，7日内腾退商铺并将商铺恢复原状，并支付2016年5月15日至腾退之日的租金，和平商业公司将依照合同及补充协议约定主张违约责任；如逾期未腾退，公司将作无主物品清场。《和平国际A7#房装修拆墙方案》中的拆除方案部分载明：A7#房一层、二层所有内墙拆除，其中室内空调板保留，一层电表间四周墙体保留；A7#房一层、二层共计20套强电箱，20套弱电箱需拆除；A7#房一层、二层室内消防箱及支管拆除（共计20套）；A7#房一层、二层室内喷淋管不拆除，室内给排水管不拆除……和平商业公司在该拆除方案上盖章，落款日期为2012年6月13日。和平商业公司为证明其损失，向本院提供其与彭莉签订的《商铺租赁合同》一份和彭月瑶、彭莉签字的《解除合同》一份，《商铺租赁合同》约定的租赁标的为位于常州市天宁区中吴大道路1150号“和平国际商业街”项目7-101/102/103/104/109号商铺；租期5.5年，自2016年10月1日至2022年3月31日止；2016年10月1日至2017年3月31日期间的租金0元，商管费3236元，于2016年9月20日前支付……《解除合同》载明：现有彭月瑶、彭莉承租“和平国际商业街”7-101、102、103、104、109号商铺，现在由于出租人原因无法保证承租方正常使用，现双方协商，把合同撤销，出租人退回彭月瑶、彭莉154549元，承租人保留相关损失的追偿权。（于2016年9月21日承租人进场，9月30日下午前租客阻挠承租人施工。）三被告向和平商业公司缴纳了55000元的履约保证金和20000元装修押金。韦微、朱勇陈述，涉案场地租赁下来以后，两人利用涉案场地开设了一个金将军咖啡会所，场地的实际使用人系韦微和朱勇；因为开办会所需要经营场所，有租赁合同才能领取营业执照，故起初就以博润公司的名义与原告签订合同，韦微、朱勇系博润公司的股东；当时提出以保证金抵扣最后一期租金和商管费，但最终双方未达成一致意见。原告陈述，涉案房屋现在有部分人在使用，有3个房东住进了自己的房屋，该租赁场所也是原告向产权人承租而来的。另查明，常州博润投资管理有限公司后经核准变更为常州甘葆贝生物科技有限公司。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，和平商业公司与博润公司、韦微及朱勇签订的《商铺租赁合同》和《补充协议》合法有效，各方当事人应该秉持诚实，恪守承诺，按照合同约定行使权利、履行义务。关于合同主体。从本案《商铺租赁合同》和《补充协议》上签署的名称（名字）来看，甘葆贝公司和韦微在《商铺租赁合同》上盖章、签字，朱勇在《补充协议》上签字。该补充协议的效力及于《商铺租赁合同》，《商铺租赁合同》是《补充协议》的基础。朱勇、韦微明确表示涉案场地租赁下来后，其使用该场地开设了金将军咖啡会所，他们是租赁场地的实际使用人。因此，根据合同的相对性原则及租赁场地的实际使用情况，涉案租赁合同的承租人应为甘葆贝公司、韦微和朱勇。三被告辩称他们主体不适格的意见，本院不予采纳。关于合同解除。本案中，出租人以承租人未能按约支付最后一期租金要求确认合同已于2016年5月19日解除。但综合整个案件情况看，承租人并非不履行支付租金的义务，而是想通过用保证金抵扣的方式来支付租金。首先，设立履约保证金的目的是为了保证合同的顺利履行。由于本案履约保证金及押金的数额（75000元）超过最后一期（即剩余租赁期限）应付租金及商管费的数额（54527元），从保证金和押金中扣除租金能够保证涉案合同的完全履行，且因该笔租金是最后一期租金，不存在保证金用于抵扣租金后还需再补足的情况。其次，涉案合同约定，在租赁期内，履约保证金可以作为出租人对承租人延迟支付租金和管理费等费用时的扣款；补充协议还约定，承租人未到合同期满之日提前退场，出租人不退还履约保证金。因此，在保证金大于应付租金的情况下，出租人可以而且能够做到从保证金中扣除租金以实现其租赁利益。同时，出租人在诉讼请求中明确要求承租人支付2016年5月15日至2016年8月5日期间的租金、商管费及占有使用费等，这说明承租人并未提前退出租赁场所。出租人也未提供证据证明承租人提前退场的情形。由于本案不存在不予退还保证金的情况，故用保证金及押金抵扣租金具有现实可能性和易操作性。第三，从履约行为看，出租人明确表示，在应缴纳最后一期租金即2016年4月15日前，承租人不存在迟延交付租金等违反合同的行为。据此表明，承租人在绝大部分租赁期间（三年九个半月）均能按约履行合同，仅在最后两个半月的租期内（仅占整个租赁期间的5.2%）未能按约定支付租金，而是想用保证金抵扣租金。因此，从本案的整体租赁期限、剩余租赁期限、整体履约行为、应付租金数额、履约保证金和押金缴纳数额、出租人租赁利益的实现等来看，承租人在按约履行了绝大部分义务的情况下，其以保证金抵扣租金而不再另外用现金来支付租金的方式并不构成根本违约，该行为不必然导致合同的解除，且从保证金中抵扣租金不会损害出租人的其他利益（如有，从法律层面上讲应当是提前退还保证金所造成的利息损失）。出租人以此作为解除合同的理由有违公平原则和利益衡平原则，涉案合同不因此而解除。由于涉案合同并未解除，承租人应按约定支付2016年5月15日至2016年7月31日期间的租金及商管费54527元。租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。按照房屋租赁合同的属性和交易习惯，出租人应给予承租人合理的搬迁期限。承租人在答辩中明确表示愿意承担2016年8月1日至8月5日期间的占有使用费，本院对此予以确认。故自2016年5月15日至2016年8月5日，承租人应支付的租金和占用使用费为58022.32元。该费用直接从履约保证金及装修押金中扣除。由于租金、商管费直接从保证金中予以扣除，出租人在涉案合同中的租金利益全部得以实现。在出租人没有证据证明其还存在其他损失、承租人还有其他违约行为的情况下，其要求承租人承担因逾期支付租金而生违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于恢复原状。我国合同法规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装修的，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成符合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。涉案合同第四条1约定，装修期为2个月；第四条2约定未经出租人书面同意进行改造的，承租人应恢复原状；同时，和平商业公司在《和平国际A7#房装修拆墙方案》上盖章，以上约定说明出租人对涉案房屋的装饰装修、拆除改造等是书面认可并同意的。在出租人同意承租人装饰装饰、改造租赁物的情况下，其要求承租人再恢复原状，显然违背法律的规定和合同约定，本院对此不予支持。关于闲置期间的租金及商管费损失。和平商业公司主张2016年8月6日至2017年2月5日期间的租金及商管费损失129264元。首先，根据法律规定，承租人应赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失的闲置期间，一般是指合同约定的整个租赁期间减去承租人已经履行的租赁期间后剩余的不能履行合同的期间。从涉案合同约定的履行期限来看，本案处理的租赁期限于2016年7月31日届满，而出租人主张的闲置期间超出了涉案合同约定的租赁期限，该期间与涉案合同无关联，其不属于法律上规定的闲置期间。其次，由于和平商业公司陈述的阻挠施工行为亦发生于涉案租赁期限届满后，且该行为所产生的法律纠纷与本案处理的房屋租赁纠纷不属于同一法律关系，如确有证据证明系朱勇等人阻挠新承租人施工、阻碍其行使权利、利用租赁场地，和平商业公司可以另行提起诉讼，以便更好查明事实，解决纠纷，故对和平商业公司的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、2016年5月15日至2016年8月5日期间的租金、商管费及占有使用费58022.32元，常州和平商业管理有限公司直接从履约保证金及装修押金中予以扣除，常州甘葆贝生物科技有限公司、韦微、朱勇不再另行支付。二、驳回常州和平商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4858元，财产保全费1770元，合计6628元，由常州和平商业管理有限公司负担5428元，由常州甘葆贝生物科技有限公司、韦微、朱勇负担1200元（直接扣除）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吴光前代理审判员  凌琎琎人民陪审员  戴建平二〇一七年六月三十日书 记 员  徐 漪