四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德民一终字第925号
上诉人（原审原告）王铖。
委托代理人马松林，四川环峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）蒲茂涛。
委托代理人兰玉明，绵竹市新正法律服务所法律工作者。
上诉人王铖因与被上诉人蒲茂涛房屋租赁合同纠纷一案，不服旌阳区人民法院作出的(2015)旌民初字第3559号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明：原告王铖系旌阳区蒙山街256号翠竹苑电梯公寓AB座1-5号营业用房的业主。原告王铖与高跃占签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告王铖将旌阳区蒙山街256号翠竹苑电梯公寓AB座1-5号营业用房327.43平方米租赁给高跃占作为营业使用，租赁期限自2014年2月1日起至2019年1月31日止。租金价格从2014年2月1日起至2015年1月31日，每平方米租金44元，2015年2月1日起每年按8%逐年递增至租赁期满。同时约定，租赁期内若高跃占在特殊情况下需转租该房屋，在不影响到原告利益的情况下，原告可以同意高跃占转租申请，并由原告与新的承租人签订租赁协议。
2012年6月23日，被告蒲茂涛与成都喳闹鱼头火锅店签订《房屋租赁合同》，合同约定，成都喳闹鱼头火锅店将旌阳区蒙山街256号翠竹苑电梯公寓AB座A-1-6号营业用房130平方米租赁给被告蒲茂涛，租赁期限自2012年7月23日起至2014年1月31日止。租金价格为每平方米55元，三年内价格不变。同时约定，租赁期内若被告蒲茂涛在特殊情况下需转租该房屋，在不影响到出租方利益的情况下，可以同意被告蒲茂涛转租申请，并由出租方与新的承租人签订租赁协议。
2014年4月1日，被告蒲茂涛与畅乐峰签订《房屋租赁合同》，合同约定，畅乐峰将旌阳区蒙山街256号翠竹苑电梯公寓AB座A-1-6号营业用房130平方米租赁给被告蒲茂涛，租赁期限自2014年2月1日起至2015年1月31日止。租金价格为每平方米55元，三年内价格不变。同时约定，租赁期内若被告蒲茂涛在特殊情况下需转租该房屋，在不影响到出租方利益的情况下，可以同意被告蒲茂涛转租申请，并由出租方与新的承租人签订租赁协议。同日，畅乐峰出具收条2张，载明内容为被告蒲茂涛已支付房屋押金30000元及2014年1月31日至2015年1月31日的租金85800元，收条上并加盖四川博盛隆投资有限公司财务专用章。
2014年12月31日，被告蒲茂涛以八马茶叶的名义与四川博盛隆投资有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，四川博盛隆投资有限公司将旌阳区蒙山街256号翠竹苑电梯公寓AB座A-1-6号营业用房130平方米租赁给被告蒲茂涛，租赁期限自2015年2月1日起至2018年1月31日止。租金价格为每平方米55元，三年内价格不变。同时约定，租赁期内若被告蒲茂涛在特殊情况下需转租该房屋，在不影响到出租方利益的情况下，可以同意被告蒲茂涛转租申请，并由出租方与新的承租人签订租赁协议。同日，四川博盛隆投资有限公司出具收条1张，载明内容为被告蒲茂涛已支付2015年2月1日至2016年1月31日的租金85800元，收条上并加盖单位财务专用章。
庭审过程中，本院向原告王铖释明，为查清本案事实需追加高跃占作为本案共同被告参加诉讼，但原告拒绝追加。
以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、收条等证据予以证实。
原判认为：原告王铖选择以租赁合同纠纷作为主张权利的法律基础，并以次承租人蒲茂涛作为被告；但庭审过程中，原告拒绝追加高跃占作为本案共同被告参加诉讼，也未举证证明高跃占与畅乐峰、四川博盛隆投资有限公司之间的关系，无法查明高跃占与畅乐峰、四川博盛隆投资有限公司之间是否存在转租关系及高跃占是否存在导致原告王铖与高跃占之间的《房屋租赁合同》被解除的法定情形，基于合同的相对性原则，出租人与承租人的房屋租赁合同和承租人与次承租人的房屋转租合同，是独立的两个合同，出租人与次承租人并不发生直接关系，且被告蒲茂涛已履行支付房屋租金的义务至2016年1月31日，故对原告的主张，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王铖的诉讼请求。
宣判后，上诉人王铖不服，向本院上诉称：第一，蒲茂涛并非一审中王铖的“次承租人”；第二，一审法院程序违法，本案案由应当是侵权之诉，一审立案庭强迫上诉人以房屋租赁合同纠纷为立案案由；第三，一审适用法律错误，举证责任分配错误，被上诉人占用房屋系基于一份无效的租房合同，但一审以原告不同意追加被告，导致案件事实无法查清为由驳回诉讼请求，系适用法律错误，上诉人与被上诉人之间没有签订租房合同，原判以《合同法》第八条驳回原告的诉讼请求系适用法律错误。综上，上诉人请求二审法院：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.涉案一二审诉讼费用由被上诉人承担。
二审中被上诉人蒲茂涛申请法院向高跃占调查关于租房的事实，包括：是否系四川博盛隆投资有限公司的员工以及他是否向王铖交了房租。本院依职权对高跃占进行调查，高跃占陈述其于2014年7月在博盛隆公司上班约半个月时间，畅乐峰于2014年2、3月份开始在博盛隆公司上班，系博盛隆公司的老板，后其将博盛隆公司转给崔忠涛。八马茶叶的经营者把租金交给崔忠涛，崔忠涛将租金交给房东。
上诉人对高跃占的证词发表意见：对证据的真实性、合法性无异议，但是对于关联性有异议，第一，高跃占陈述崔忠涛与畅乐峰曾是博盛隆公司的负责人，但是没有证据支撑；第二，高跃占的证词有互相矛盾的地方，第一页他说与王铖没有签订租赁，后面又说签订了；第三，从高跃占的陈述中不能看出他是替公司签订的租赁合同；第四，高跃占陈述八马茶叶将租金交给崔忠涛，崔忠涛将租金交给房东，但是这个陈述没有证据证明。
被上诉人对高跃占的证词发表意见：对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，并证明了以下内容：第一，高跃占代表博盛隆与上诉人签订合同；第二，证明被上诉人与畅乐峰签订的合同与高跃占与上诉人签订的合同有关联性，被上诉人是上诉人的次承租人；第三，高跃占没有见过王铖，说明合同是拿给公司的，据此能确认高的身份。
该份证据的真实性、合法性本院予以确认，其关联性将综合评述。
二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于以下几点：
（一）关于蒲茂涛是否是次承租人。上诉人主张高跃占与其签订了租房合同，与畅乐峰无关，畅乐峰与被上诉人签订租房合同系无权处分，蒲茂涛并非次承租人。本院认为，根据高跃占的证词，其并不认识王铖，且王铖系直接将租赁合同交给博盛隆公司，高跃占也从未交过房租，故其与王铖签订租房合同实际系代表博盛隆公司签订的。根据高跃占陈述，畅乐峰也曾是博盛隆公司的员工，王铖与高跃占签订租房合同后，蒲茂涛与畅乐峰签订租房合同，同日，畅乐峰给蒲茂涛出具的收条上加盖了博盛隆公司的财务专用章，且2014年12月31日蒲茂涛与博盛隆公司又签订了一份《房屋租赁合同》，可知实际上畅乐峰是代表博盛隆公司与蒲茂涛签订的租赁合同。故本案中的法律关系是王铖将案涉房屋租给了博盛隆公司，博盛隆公司将房屋转租给了蒲茂涛。
（二）关于该转租合同是否有效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”故转租合同有效的条件系：第一，经出租人同意或者出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议；第二，转租期限不超过承租人剩余期限；第三，出租人与承租人另有约定的除外。本院认为，第一，蒲茂涛于2012年即在王铖所有的房产内经营八马茶叶，且2014年在王铖与高跃占重新签订合同之后，蒲茂涛一直在使用该房屋，上诉人主张高跃占2014年7月便没有再交房租，此后多方寻找高跃占，却主张其对蒲茂涛占用其房屋开茶叶店经营的事情不知情，本院认为该主张不符合常理，对此不予采信。故王铖知道或应当知道承租人转租，但六个月内未提出异议。第二，王铖与高跃占签订的租赁合同期限为2014年2月1日起至2019年1月31日，而畅乐峰与蒲茂涛签订的租赁合同期限为2014年2月1日起至2015年7月31日，博盛隆公司与蒲茂涛签订的租赁合同期限在2015年2月1日至2018年1月31日，在王铖与高跃占签订的租赁合同期限内，故本院认为转租合同有效。
（三）蒲茂涛是否应当向王铖支付费用。上诉人主张蒲茂涛应向其支付2015年1月1日至2015年9月1日的费用。本院认为，蒲茂涛系上诉人王铖的次承租人，根据合同的相对性，王铖应当向承租人主张租赁费用，且蒲茂涛已经在王铖解除与博盛隆公司之间租赁合同之前向博盛隆公司交纳了租金，王铖要求蒲茂涛再交一次租金于法无据，故本院对上诉人该主张不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费615元，二审案件受理费1230元，均由王铖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄晓宇
代理审判员 孔祥明
代理审判员 杨 轩
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 王文婧