北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第00212号
上诉人（原审原告）北京枫�绿洲家具有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇八仙庄村341号。
法定代表人程春鹏，总经理。
委托代理人吴克财，男，1975年3月1日出生。
委托代理人童配斌，男，1988年5月9日出生。
被上诉人（原审被告）北京市昌平区北七家镇人民政府，住所地北京市昌平区北七家镇。
法定代表人齐俊国，镇长。
委托代理人张洁，男，1970年8月14日出生。
委托代理人吕明凤，女，1985年6月12日出生。
被上诉人（原审被告）宁淑霞，女，1963年10月11日出生。
上诉人北京枫林绿洲家具有限公司（以下简称枫林绿洲公司）因确认合同无效纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第12058号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
枫林绿洲公司在原审法院诉称：枫林绿洲公司与宁淑霞于2005年达成不定期租赁合同，约定由枫林绿�公司承租其位于北京市昌平区北七家镇八仙庄村的自建房屋从事家具生产经营活动。北京市昌平区北七家镇人民政府（以下简称北七家镇政府）在未查清真正承租人的情况下，与宁淑霞签订了《顺于路西延（曹八路至京承高速公路）及110KV变电站外电源建设工程拆迁补偿协议》，把本应属于枫林绿洲公司的企业停产停业综合补助费给了宁淑霞，严重侵犯了枫林绿洲公司的合法权益，枫林绿洲公司多次找北七家镇政府和宁淑霞协商，均遭拒绝，故诉至贵院，请求判令：1、确认北七家镇政府和宁淑霞于2011年7月12日签订的《顺于路西延（曹八路至京承高速公路）及110KV变电站外电源建设工程拆迁补偿协议》无效；2、诉讼费由北七家镇政府和宁淑霞负担。
北七家镇政府在原审法院辩称：枫林绿洲公司未明确要求确认合同无效的法律依据，根据相关政策，北七家镇政府在查清被拆迁土地及房屋权利人的情况下实施的拆迁，宁淑霞为被拆迁土地及房屋的权利人，北七家镇政府和宁淑霞签订的拆迁协议合法有效，请求驳回枫林绿洲公司的诉讼请求。
宁淑霞在原审法院辩称：宁淑霞系被拆迁土地及房屋的权利人，宁淑霞与北七家镇政府签订拆迁协议合法有效，请求驳回枫林绿洲公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2005年，枫林绿洲公司负责人吴克财与宁淑霞口头达成约定，宁淑霞将其在北京市昌平区北七家镇八仙庄村自建房屋出租给枫林绿洲公司负责人吴克财使用，双方未签订书面合同，未约定租赁期限，枫林绿洲公司负责人吴克财承租房屋后用于枫林绿洲公司经营使用。合同关系成立后，双方均依约履行了合同义务，宁淑霞将诉争房屋交付枫林绿洲公司使用，枫林绿洲公司按时足额将租金交付宁淑霞。2011年7月20日，枫林绿洲公司�于经营的宁淑霞所有的自建房因顺于路西延占地在拆迁范围内，被拆迁人宁淑霞与拆迁人北七家镇政府签订了《顺于路西延（曹八路-
京承高速公路）及110KV变电站外电源建设工程拆迁补偿协议》（以下简称：《拆迁补偿协议》）。在本案审理过程中，枫林绿洲公司陈述双方合同解除的时间为2011年7月，其向宁淑霞交纳租金至2011年9月，因拆迁宁淑霞退还了其8月、9月两个月的租金。宁淑霞陈述双方于2011年5月口头协商解除合同。关于合同具体的解除时间双方均未出示证据。现枫林绿洲公司认为其作为涉案房屋的承租人，用涉案房屋进行生产经营，北七家镇政府应当与其签订相关拆迁协议，北七家镇政府与宁淑霞签订针对其承租的房屋的拆迁协议应属无效。
原审法院认定以上事实，有《拆迁补偿协议》、（2014）昌民初字第3828号民事判决书及当事人的陈述等证据材料�案佐证。
原审法院判决认定：枫林绿洲公司虽与宁淑霞针对被拆迁房屋在事实上形成了不定期租赁合同关系，但其作为承租人并不必然可以成为涉案房屋的被拆迁人，其基于承租人身份因拆迁事项的损失应依据与出租人之间的约定予以处理。北七家镇政府在充分审查宁淑霞系涉案被拆迁土地及地上物的权利人后与宁淑霞签订《拆迁补偿协议》未违反相关法律的禁止性规定，合法有效。结合上述分析，枫林绿洲公司以北七家镇政府与宁淑霞签订的《拆迁补偿协议》侵犯了其利益为由，认为该合同无效，没有法律依据，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回原告北京枫林绿洲家具有限公司的诉讼请求。
枫林绿洲公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，支持上诉人的原审诉讼请求。2、诉讼费由宁淑霞承担。上诉理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。枫林绿洲公司和宁淑霞存在合法的租赁合同关系。双方达成了不定期租赁合同。宁淑霞也将其房屋23间交付给枫林绿洲公司使用。直至拆迁，枫林绿洲公司始终在租赁房屋内从事家具生产等经营活动。2011年7月宁淑霞突然提起和枫林绿洲公司解除租赁合同，给枫林绿洲公司造成了很大的损失。枫林绿洲公司在原审中提交了相关的证据包括证人证言，但原审法院确认为关于合同解除时间双方均未提交证据，与事实不符。拆迁补偿协议中载明，拆除宁淑霞非住宅房屋从事生产经营活动，并持有工商营业执照房屋39间。枫林绿洲公司对该39间房屋中23间房屋享有占有、使用、收益的权利，该用益物权具有排他性，但是原审法院认定的事实和实际事实相违背。根据拆迁条例的规定，拆迁人应与房屋承租人订立拆迁安置补偿协议。故北七家镇政府应就枫林绿洲公司承租的房屋与枫林绿洲公司签订拆迁安置补偿协议。退一步讲，39间房屋的停产停业补助费中枫林绿洲公司应当享有23间房屋的补偿款。宁淑霞和北七家镇政府签订的拆迁补偿协议，没有经过枫林绿洲公司的授权。宁淑霞取得全部房屋的停产停业补助费用的做法是无权处分行为，侵害了枫林绿洲公司的合法权益。故该补偿协议是无效的。另外，北七家镇政府在明知涉案房屋系枫林绿洲公司承租，但仍与宁淑霞签订拆迁补偿协议，双方恶意串通损害了枫林绿洲公司的合法权益，根据法律规定，该拆迁补偿协议应属无效。
宁淑霞服从原审法院判决，针对枫林绿洲公司的上诉理由答辩称：不同意枫林绿洲公司的上诉请求和理由。拆迁补偿协议有效。停产停业补助费用是针对宁淑霞个人持有的营业执照给付的停产�业补助，并非给付枫林绿洲公司的停产停业补助。
北七家镇政府服从原审法院判决，针对枫林绿洲公司的上诉理由答辩称：同意一审判决。本案的拆迁补偿合同并没有合同法规定的无效情形。依据区政府的相关文件，北七家镇政府履行了相关政府的职责，依据事实签订补偿协议。宁淑霞将房屋出租给上诉人，在法律上租赁行为也是经营行为。房屋是宁淑霞建设的，其才是集体土地上的被拆迁人。原审中，北七家镇政府提交了相关的证据。如果枫林绿洲公司认为宁淑霞对拆迁补偿部分应该有其份额，应该在租赁合同中进行约定。双方的租赁合同是口头协议且已经解除。北七家镇政府在拆迁时无法查证。综上，枫林绿洲公司认为拆迁补偿协议无效没有事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有当事人陈述在案佐证。
本院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被拆迁的39间房屋系宁淑霞承租集体土地后建造的，枫林绿洲公司只是承租其中的部分房屋。因此，宁淑霞处分自己建造的房屋不属于无权处分。枫林绿洲公司与宁淑霞之间是租赁合同关系，租赁合同关系是债权关系，枫林绿洲公司所暂时拥有的使用租赁物的权利也是基于其与宁淑霞的租赁合同取得的，枫林绿洲公司认为宁淑霞无权处分其租赁的房屋的说法缺乏依据，故其要求法院确认宁淑霞与北七家镇政府签订的拆迁补偿协议无效的上诉理由不能成立。
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。首先，本案所称的拆迁利益未涉及国家、集体利益问题，只可能涉及第三人利益即枫林绿洲公司的利益问题。具体本案的拆迁利益也仅指停产停业补助费用。给予停产停业补助是针对在拆迁范围内的企业因拆迁经营活动受到影响，从而给予一定的补偿。宁淑霞、枫林绿洲公司均在拆迁范围内从事经营活动，而本案拆迁的房屋也只有39间，因此，拆迁人已经给予了拆迁范围内企业经营活动受损的全部补偿，至于枫林绿洲公司称其中有其经营活动受损的补偿则应以租赁关系予以处理。北七家镇政府与宁淑霞签订的拆迁补偿协议并不存在恶意串通的情形，且枫林绿洲公司亦未提交北七家镇政府与宁淑霞如何通谋的证据予以佐证。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由北京枫林绿洲家具有限公司负担（已交纳�。
二审案件受理费七十元，由北京枫林绿洲家具有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年一月十五日
书 记 员 刘芳芳