广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3684号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：刘志武，男，1978年10月7日出生，汉族，住广东省增城市。
委托代理人：张杰，广东君之杰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：余泽平，男，1978年3月5日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。
委托代理人：岑青青，均系广东合众拓展律师事务所律师。
委托代理人：洪钢城，均系广东合众拓展律师事务所律师。
原审第三人：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：赖国强。
原审第三人：广东中原地产代理有限公司誉峰园分公司，住所地广州市天河区。
负责人：赖国强。
上诉人刘志武与余泽平，原审第三人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）、广东中原地产代理有限公司誉峰园分公司（以下简称中原誉峰园分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第131号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年6月23日，刘志武向余泽平支付购买广州市天河区金穗路77号之一3502房（简称涉案房屋）的定金300000元。
2013年6月24日，刘志武（乙方、买方）与余泽平（甲方、卖方）签订《存量房买卖合同》（简称《合同》），《合同》约定：房地产地址广州市天河区金穗路77号之一3502房（即涉案房屋）；建筑面积279.9806平方米；该房地产按整套出售并计价，总成交价9900000元；双方约定涂销抵押一次性付款：（1）签订本合同时支付300000元作为定金；（2）本合同签订后5天内支付楼款2000000元（含定金）……（3）部分楼款共计7900000元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付；（第四条第1款）甲乙双方同意该房地产交付使用时间为2013年10月25日；（第九条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付日期的第二日起至实际交付之日止，甲方按每日总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，由于乙方原因，导致未能按期交付的，视为甲方已履行交房义务，一切责任由乙方自行承担；（第十条）乙方未能按本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；本合同首页记载的双方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达（注：余泽平在《合同》首页记载的地址为“广东省汕头市潮南区峡山街道寨外林峡华路225号87户”）；等条款。
2013年7月4日、7月28日，刘志武分别向余泽平支付购买购房款1700000元及500000元。
2013年8月2日，刘志武（乙方、买方）与余泽平（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同补充协议》（简称《补充协议》），约定：双方对《合同》作出以下补充：乙方于2013年8月2日交易过户当天支付给甲方楼款共计9700000元；余下楼款200000元于甲方交楼给乙方使用当天验收楼无损坏电器和以家私清单为准（注：“验收楼无损坏电器和以家私清单为准”为手写内容。本案中余泽平称，虽然《补充协议》有手写内容“验收楼无损坏电器和以家私清单为准”，但实际上双方合同并没有列有家私清单，因此应视为按现状交楼）支付给甲方，（交楼时间以双方签订的合同为准）。
签订《补充协议》同日，刘志武向余泽平支付购房款7200000元。
2013年8月8日，涉案房屋产权登记至刘志武名下。
2013年12月2日，刘志武按余泽平在《合同》记载的地址向余泽平邮寄《催交房屋钥匙的通知》（刘志武对该邮寄行为提供了盖有邮戳的EMS邮寄详情单及交寄邮件收据，但该邮件因余泽平拒收被退件。原审法院在庭审中当庭开拆上述邮件，余泽平确认该邮件内邮寄的函件原件与刘志武提供的证据复印件相一致），通知称：如果余泽平在收到该通知后两天内不将涉案房屋钥匙交付给刘志武，刘志武将向法院起诉。
2013年12月19日，刘志武向第三人中原公司邮寄《通知》（刘志武对该邮寄行为提供了盖有邮戳的EMS邮寄详情单及交寄邮件收据），通知称余泽平至今不肯办理涉案房屋交接手续，也拒不交付涉案房屋钥匙，希望第三人作为居间方出面协调。
2013年12月24日，刘志武委托律师按余泽平在《合同》记载的地址向余泽平邮寄《律师函》（刘志武对该邮寄行为提供了盖有邮戳的EMS邮寄详情单及交寄邮件收据，但该邮件因余泽平拒收被退件。原审法院在庭审中当庭开拆上述邮件，余泽平确认该邮件内邮寄的函件原件与刘志武提供的证据复印件相一致），函称余泽平在刘志武履行义务后，拒不交付涉案房屋，导致刘志武一直不能入住，且还需承担物业管理费用；按照合同约定，余泽平应当向刘志武交付违约金；现要求余泽平在接到该函后两日内向刘志武办理房屋交接手续，以免违约损失进一步扩大，然后向刘志武支付相应违约金，否则刘志武将依法向法院提起诉讼；请余泽平按该函要求办理房屋交接手续和支付相应的违约金及物业管理费；等等。
同日，刘志武亦向第三人中原公司邮寄《律师函》（刘志武对该邮寄行为提供了盖有邮戳的EMS邮寄详情单及交寄邮件收据），函称因余泽平拒不履行交房义务，请第三人积极与余泽平沟通，敦促其交房，等等。
2014年1月3日，刘志武向原审法院提起本案诉讼，请求：1、余泽平按合同约定向我方交付涉案房屋；2、余泽平向我方支付逾期交楼违约金（以990万元为本金，按每日万分之五计算，自2013年10月25日起计至实际交楼之日止）；3、余泽平向我方支付物业管理费（自2013年10月1日起计至余泽平交楼之日止）；4、余泽平承担本案诉讼费用。
本案原审诉讼过程中，2014年4月23日刘志武向余泽平支付涉案房屋购房余款200000元，余泽平将涉案房屋交付刘志武，当日双方签署了《房屋买卖收楼协议》。
本案中刘志武提供通话录音光盘一份（并据此制作成文字笔录），拟证明刘志武提起本案诉讼后，双方在交楼现场交谈时余泽平要求刘志武承诺不追究其法律责任或双方不办理书面交接手续，如刘志武不同意其上述要求，则其继续不交楼，因此最终不交楼的责任在余泽平。上述证据经质证，余泽平表示：我方对该证据的真实性无异议，但刘志武提供的文字记录存在断章取义；当时在交楼现场，我方同意减免3万元购房款，但刘志武还是不同意收楼，在此情况下导致双方矛盾升级。
关于物业管理费，刘志武提供2014年4月23日粤海物业管理有限公司天河分公司出具的发票两张，显示刘志武支付涉案房屋的物业管理费（2013.11-2014.4）6279.6元（刘志武表示，按照上述发票，涉案房屋每月需要支付的物业管理费为1046元），滞纳金（2014.4）5元，电梯用电分摊费（2013.7-2014.2）233.5元，公共照明用电分摊费（2013.7-2014.2）218.4元，水泵用电分摊费（2013.7-2014.2）109元。
余泽平提供以下证据：1、抄表日期为2013年11月25日、2014年1月17日及2014年3月22日的涉案房屋的管道燃气客户备款通知书，显示在上述抄表日期涉案房屋的管道燃气读数均不变。2、涉案房屋照片，显示涉案房屋为空置状态。余泽平称上述证据证明涉案房屋一直空置，其已做好交楼准备，待刘志武支付购房尾款后即可交付涉案房屋。经质证，刘志武对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
余泽平另申请证人邱某出庭作证。邱某作证称：我是余泽平的朋友。一、2013年11月，刘志武与余泽平办理涉案房屋的交接手续，余泽平没有空，要求我代为办理。在涉案房屋现场，刘志武发现涉案房屋有两个地方损坏（主人房大衣柜有一块玻璃有裂痕、主人房的浴缸有损坏），当时刘志武提出8万元的赔偿，将剩余尾款12万元支付给余泽平。我致电给余泽平本人，余泽平也清楚上述两个物品有损坏，同意补偿刘志武1万多元，双方协商不成，没有交接涉案房屋。但当日双方还是到管理处办理了业主变更，如需要支付管理费，管理处应找刘志武主张。二、2014年1月，刘志武及其代理人、余泽平、我、中介经办人一起到现场再次办理交接，双方再次查看了现场，余泽平当场表示同意补偿刘志武3万元，对此刘志武表示同意。同时余泽平也愿意承担交房之前一个多月的物业管理费，然后刘志武将剩余的房款转账给余泽平。当时刘志武要求余泽平出示书面的确认函件，余泽平表示要写的话就要写清楚双方以后互不追究，但刘志武不同意加上这句话。因协商不成，当天双方也没有办理交接。
针对上述证人证言，刘志武表示：确认证人陈述两次办理交接的事实。第一次交房不成功不是因为双方对物品损坏赔偿问题没有谈妥，而是因为余泽平要求先付款再交房；第二次交房不成功是因为余泽平要求刘志武明确写明互不追究责任，否则不交楼。余泽平则表示：第一次交房不成功是因为刘志武对浴缸及玻璃的破碎要求其赔偿8万元，该要求无理，交房不成功的责任在于刘志武；对于第二次交房，余泽平提出补偿3万元及承担此前物业管理费，刘志武也同意，但刘志武不肯明确双方此后互不追究责任，导致交房不成功。
另，在2014年6月16日的庭询笔录中，刘志武及余泽平均确认：双方第一次交房时间为2013年11月，第二次交房时间为2014年1月13日。庭询当日刘志武以双方已于2014年4月23日办理场地交接为由，申请撤回要求余泽平交付涉案房屋的诉讼请求，并将第2项诉讼请求明确为余泽平向刘志武支付逾期交楼违约金（以990万元为本金，按每日万分之五计算，自2013年10月25日起计至2014年4月23日止），第3项诉讼请求明确为余泽平向刘志武支付涉案房屋2013年11月至2014年4月期间的物业管理费6279.6元。当日余泽平亦以刘志武已于2014年4月23日支付剩余购房款20万元为由，申请撤回要求刘志武交付购房余款20万元的反诉请求，将第2项反诉请求明确为刘志武向余泽平支付逾期付款违约金（以购房余款20万元为本金，按每日万分之五计，自2013年10月25日起计至2014年4月23日止）。余泽平另表示，刘志武主张的违约金计付标准过高，刘志武的实际损失只是租金损失，请求法院予以调整。
原审法院认为：《合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，刘志武、余泽平双方均应依约履行。
原审诉讼中刘志武申请撤回其要求余泽平交付房屋的诉请，余泽平申请撤回要求刘志武支付购房尾款20万元的诉请，属当事人自由处分权利，并无不当，原审法院予以准许。
合同签订后，刘志武已依约支付了97.98%（970万元÷990万元×100%）的购房款，余泽平亦协助刘志武办理了涉案房屋的产权过户手续，至此双方履约并无不当。《合同》约定2013年10月25日为交付房屋时间，但该日双方并无办理房屋交接。后双方分别在2013年11月、2014年1月13日两次试图交接房屋，但双方对涉案房屋内两处原有装修损坏的赔偿金额及购房尾款20万元的支付等问题产生争议，未能成功交接房屋，酿成本案纠纷。
关于余泽平交付房屋、刘志武支付购房尾款两项义务的履行先后顺序问题。《补充协议》约定，余下楼款20万元于余泽平交楼给刘志武使用当天验收楼无损坏电器和以家私清单为准支付给余泽平。该约定清楚表明，余泽平交付房屋及刘志武支付剩余购房款均须在同一天，但刘志武支付剩余房款20万元的条件为余泽平交付房屋且经须验收家私电器无损坏、缺失，即验收涉案房屋家私电器无损坏、缺失及余泽平交付房屋在前，刘志武支付剩余购房尾款20万元在后。余泽平辩称刘志武拒不支付购房尾款，故其有权行使同时履行抗辩权，与双方约定不符，原审法院不予采信。
关于2013年11月双方首次交接房屋不成的责任归咎问题。根据双方当事人陈述及证人证言，2013年11月双方首次尝试办理房屋交接时，刘志武查看涉案房屋后提出涉案房屋主人房衣柜玻璃及主人房浴缸有损坏，对此余泽平亦知情并无异议，但双方对相关赔偿金额未能达成一致意见，导致未能交接成功。涉案房屋属二手房，因《合同》及《补充协议》并未约定涉案房屋的交楼标准，《补充协议》约定余下楼款20万元于余泽平交楼给刘志武使用当天验收楼无损坏电器和以家私清单为准支付给余泽平，只是设定了刘志武支付购房尾款的条件，而并非交楼条件。根据诚实信用原则，涉案房屋主人房的大衣柜玻璃及浴缸存在损坏对刘志武收楼后使用涉案房屋并未造成重大影响，如双方对赔偿金额协商不成，刘志武可另循法律途径主张相关损失，但上述情形并不构成刘志武拒绝收楼的充分理由。因此，刘志武要求余泽平自2013年10月25日起按合同约定支付逾期交楼违约金，缺乏理据，原审法院不予支持。根据《补充协议》约定，刘志武支付剩余房款20万元的条件为余泽平交付房屋且经须验收家私电器无损坏、缺失，在涉案房屋内家私及装修事实上存在损坏的情况下，刘志武支付购房尾款的条件尚未成就，因此余泽平要求刘志武支付自2013年10月25日起的逾期付款违约金，亦理据不足，原审法院不予支持。
关于2014年1月13日双方第二次交接房屋不成的责任归咎问题。根据双方当事人陈述及证人证言，2014年1月13日当日双方在涉案房屋现场，余泽平同意赔偿刘志武涉案房屋家私损失3万元及负担一定期间物业管理费等，刘志武予以同意，并同意接收涉案房屋，但余泽平要求刘志武出具书面文件承诺今后双方互不追究责任，余泽平该要求遭到刘志武拒绝，导致双方第二次交接不成。因双方都有权决定是否追究对方的违约责任，在双方对此未能协商一致的情况下，余泽平把刘志武放弃追究责任作为其交房的条件于法无据，余泽平应承担因此延期交房的违约责任。因此，余泽平应向刘志武支付自2014年1月13日起至余泽平实际交付房屋之日2014年4月23日期间的逾期交楼违约金。《合同》约定，余泽平未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向刘志武支付违约金。余泽平称刘志武主张的违约金计付标准过高，刘志武的实际损失是租金损失，请求法院予以调整。我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”本案中刘志武并未对其实际损失进行举证，且按合同约定计算的违约金每日高达4950元（9900000元×0.05%＝4950元），按照上述司法解释刘志武主张的违约金标准确有过高之嫌，基于公平原则，原审法院酌情将违约金计付标准调整为按有资质的评估机构评定的同时期同地段同类型物业的租金标准的130%计付。
关于刘志武要求余泽平支付物业管理费的诉讼请求。如上所述，双方第一次交接涉案房屋时刘志武拒收房屋理据并不充分，且根据查明的事实，双方在当日到物业管理处办理了业主变更手续，刘志武并自愿向物业管理公司支付了2013年11月至2014年4月期间的物业管理费，应视为刘志武自2013年11月起自愿承担涉案房屋的物业管理费。如上所述，在2014年1月13日双方第二次交房时，余泽平把刘志武放弃追究责任作为其交房的条件于法无据，余泽平应承担因此延期交房的违约责任，故2014年1月13日至2014年4月23日期间的物业管理费应由余泽平负担。根据刘志武举证，2013年11月至2014年4月期间的物业管理费合计6279.6元，按此计算每月物业管理费为1046.6元，刘志武主张按1046元／月计算，并无不当。因此，余泽平应向刘志武支付2014年1月13日至2014年4月23日期间的物业管理费3535元［641.1元（1046元／月÷31天×19天）＋2092元（1046元／月×2个月）＋801.9元（1046元／月÷30天×23天）］。对于刘志武超出上述限额的诉讼请求，原审法院不予支持。
第三人中原公司、中原誉峰园分公司经原审法院合法传唤未到庭应诉，原审法院依法作缺席判决。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2014年7月24日作出如下判决：一、自原审判决发生法律效力之日起10日内，余泽平向刘志武支付逾期交付广州市天河区金穗路77号之一3502房的违约金（违约金按有资质的评估机构评定的同时期同地段同类型物业的租金标准的130%计付，从2014年1月13日起计至2014年4月23日止）；二、自原审判决发生法律效力之日起10日内，余泽平向刘志武支付上述房屋自2014年1月13日至2014年4月23日期间的物业管理费3535元；三、驳回刘志武的其他本诉请求；四、驳回余泽平的反诉请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费5950元，由刘志武负担4520元，由余泽平负担1430元；反诉受理费2268元，由余泽平负担。
判后，刘志武不服，上诉至本院称：一、一审法院不顾事实真相，错误认定余泽平逾期交楼的责任自2014年1月13日起算，完全属于认定事实错误。1、余泽平在本诉答辩中的抗辩理由非常清楚明确：交楼未成功的原因是因为刘志武未交付尾款20万元，所以余泽平未交付房屋，属于行使同时履行抗辨权。判决书第三页中间一段“正因为刘志武未交付尾款20万元，所以我方未交付房屋，我方属行使同时履行辩权，并无违约。”由此可见，涉案房屋未交付的原因是由于余泽平行使同时履行辩权导致的。而双方签订的《补充协议》和一审法院认定的事实中均明确表明和认定同时履行抗辩权是不成立的。既然余泽平的抗辩理由不成立，所以涉案房屋未交付的责任完全在余泽平，未交付房屋的时间应自2013年10月26日起算，而不是自2014年1月13日起算。2、从刘志武一审的起诉状、余泽平一审的答辩状表明的观点和庭审查明的事实来看，双方从未认定过第一次交楼未成功是“双方对涉案房屋内两处原有装修损坏的赔偿金额产生争议，未能成功交接房屋。”特别是刘志武多次通过电话并先后于2013年12月2日、12月19日向余泽平和中介公司发出《催交房屋钥匙的通知》和《律师函》，要求余泽平交楼，而余泽平置之不理，多次拒收快递，从刘志武提供的这些证据来看，刘志武一直要求余泽平交楼，从未以任何理由表示过拒收，相反，刘志武多次要求余泽平先按合同约定交楼，然后将余款转给余泽平，至于装修损害赔偿和违约责任双方交完楼后另行解决。由此可见，未能按时交楼的责任完全在余泽平，一审法院认定第一次交楼未成功的责任在于刘志武是完全没有事实依据的错误认定。二、一审法院仅以“刘志武主张的违约金标准确有过高之嫌”，调整双方在平等自愿的情况下，公平约定的逾期交楼和逾期交款的违约金比例是没有任何事实和法律依据的。1、关于合同约定的违约金标准问题。根据双方的合向约定，余泽平逾期交楼的，每日按购房款万分之五的标准向刘志武支付违约金；刘志武逾期交款的，按未付款的万分之五向余泽平支付违约金。该约定是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。而余泽平并无举证证明：按照该标准计算的违约金过分高于刘志武因余泽平逾期交楼造成的实际损失，所以原审将违约金标准进行调整，无任何合同和事实依据。2、在房屋买卖合同中约定逾期交楼或者逾期交款的违约金比例为每日万分之五是行业内的普遍做法，而且这一比例连法律规定的民间借贷利率都未超过。因此一审法院以“违约金标准有过高之嫌”而无视双方在合同的约定，在没有任何事实和法律依据的情况下，将违约金标准调整，是完全错误的。
综上所述，向二审法院请求：1、余泽平向刘志武支付逾期交付广州市天河区金穗路77号之一3502房的违约金891000元（自2013年10月26日起到2014年4月23日止，以9900000为基数，每日按万分之五计算）。2、余泽平向刘志武支付物业管理费人民币：6279.6元。
余泽平答辩称：不同意刘志武的上诉请求，我方认为在交付房屋和支付尾款的义务上，应是对方先履行不是我方先履行，具体理由见我方上诉状。违约金标准过高的问题有事实和法律依据，合同法第114条有关违约责任的有关规定，可以请求调整的。刘志武认为双方约定违约金标准比例一样不存在过高问题，应根据绝对值，不是比例值。
余泽平上诉称：一、原审法院认定事实不清。1、关于交付房屋和支付购房尾款两项相对义务的履行顺序问题，原审法院认为，余泽平交付房屋及刘志武支付剩余购房款均需在同一天，但刘志武支付剩余房款20万元的条件为余泽平交付房屋且须经验收家私电器无损坏、缺失即余泽平交付房屋在前，刘志武支付剩余购房尾款20万元在后。对此，余泽平认为该认定与事实不符。（1）、《存量房买卖合同》第四条第1项约定：“甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2013年10月25日。”根据《房屋买卖合同补充协议》约定：“余下楼款贰拾万元整（￥200000．00元）于甲方交楼给乙方使用当天“验收楼无损坏电器和以家私清单为准”（引号部分为手写添加）支付给甲方。”此补充条款表明，交楼时间和支付购房尾款的时间是同一天。作为不动产交易，通俗来说，房子是跑不掉的，因此没有比登记过户的方式更能维护买方即刘志武的根本权利的。而在合同约定的交楼期届满前，涉案的房屋已于2013年8月8目前过户到刘志武名下，刘志武的不动产利益已得到充分保障，如果要求余泽平先交付房屋刘志武后支付20万元购房尾款，在没有任何担保的情况下，余泽平收取购房尾款的权利毫无保障。基于利益衡平的原则，应该由刘志武先付清购房尾款，余泽平再交付房屋，这样更有助于双方共同实现合同目的。据此，在刘志武没有全额支付购房尾款的情况下，余泽平有权行使抗辩权，拒绝交楼。（2）、原审法院认为“验收楼无损坏电器和以家私清单为准”是刘志武支付购房款尾款的条件。对此，余泽平认为，刘志武在签订《存量房买卖合同》之前去现场看过楼，对涉案房屋状况是了解的，虽然《补充协议》约定“验收楼无损坏电器和以家私清单为准”，但实际上买卖双方并未列电器及家私清单，因此应视为按现状交楼。既然按现状交楼，则支付购房尾款应当是无条件的，即双方应当一手交钥匙一手交购房尾款。故此，余泽平有权主张自约定的交楼及支付购房尾款的时间即2013年10月25日起的逾期付款违约金。2、关于2014年1月13日双方第二次交接房屋不成的责任归咎问题。原审法院认为责任在于余泽平余泽平方。对此，余泽平认为原审法院认定错误。事实上，2014年1月13日当日双方在涉案房屋现场，虽然玻璃主人房的大衣柜玻璃有一道裂痕及浴缸有破损等更换的成本仅仅几千元，但余泽平本着尽快履行合同的原则，提出一揽子解决问题方案，仍愿意减免3万元购房尾款作为涉案房屋主人房的大衣柜玻璃和浴缸存在损坏及一定期间物业管理费的补偿，之后双方办理交接手续并互不追究责任，刘志武予以同意。但双方回到中介方中原地产誉峰园分公司办公室办理书面交接手续时，刘志武违反诚实信用原则，一方面要求余泽平按3万元进行补偿，另一方面却不同意对在涉案房屋达成的口头协议进行书面确认。导致第二次交楼不成功，其责任仍在于刘志武一方。原审法院判令余泽平承担自2014年1月13日起的逾期交楼违约金无任何事实依据和法律依据，该错误判决应予纠正。二、关于物业管理费问题，原审判决存在逻辑错误。原审法院一方面认定“双方在（第一交楼）当日到物业管理处办理了业主变更手续，刘志武并自愿向物业管理公司支付了2013年11月至2014年4月期间的物业管理费，应视为刘志武自2013年11月起自愿承担涉案房屋的物业管理费。”另一方面却判令余泽平向刘志武支付涉案房屋自2014年1月13日至2014年4月23日期间的物业管理费。对此，余泽平认为原审判决存在逻辑错误。第一，如上文所述，两次交楼不成功的责任在于刘志武一方，因此，应由其承担自约定交楼之日起的物业管理费。第二，姑且不论两次交楼不成功的责任归属问题，既然认定刘志武自愿承担缴纳物业管理费的责任，根据禁止反言的原则，刘志武自愿承担责任后，不得反悔。刘志武关于物业管理费的主张应予驳回。据此，原审法院关于物业管理费的判决于法无据，同样应予纠正。
综上所述，向二审法院请求：1、撤销广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第131号民事判决第一项、第二项、第四项；2、依法判决驳回刘志武的诉讼请求；3、依法判令刘志武向余泽平支付逾期付款违约金18000元；4、判令刘志武承担一、二审诉讼费用。
刘志武答辩称：不同意余泽平的上诉请求，双方在买卖合同补充协议里面明确约定余款楼款20万元于余泽平交楼给刘志武使用当天支付，明确说明先交楼后付款。余泽平未将楼交给刘志武时，刘志武是不用支付余款的，这一事实一审法院没有认定。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》意思表示真实，内容合法有效，双方均应依约履行。
本案争议的焦点在于涉案房屋及购房余款的交付责任认定问题。对此，双方当事人对合同相关约定及交付过程的事实均有不同的理解及陈述。首先，关于合同约定，对于交楼时间，《存量房买卖合同》第四条第1款“1、甲乙双方同意该房地产交付使用时间为（2013年10月25日】……”《补充协议》约定“余下楼款贰拾万元于甲方交楼给乙方使用当天（验收楼无损坏电器和以家私清单为准，（交楼时间以双方签订的合同为准）”。可见，合同对于交楼及余款交付均已明确约定为2013年10月25日，并且对于交楼和付款行为并无明确的先决条件约定。双方关于“先交楼后付款”及“未付款无法交楼”的表述均依据不足。其次，关于造成交付不成就的事实原因，原审认定合同双方对于房屋家私的损坏及补偿存在争议是第一次交付不成的主因，与双方当事人及经手人的陈述基本吻合，本院予以确认。上诉人刘志武认为交楼是交付余款的前提，以及认为第一次交付不成与家私争议无关，理据不足，本院不予采纳。对于第二次交付不成问题，上诉人余泽平向原审法院提供相关证言亦确认：双方基本确定赔偿3万元后，上诉人余泽平要求双方互不追究责任，而上诉人刘志武不同意，双方交付不成。对此，原审认为上诉人余泽平以互不追究为条件进行交楼，并无法律及合同依据，故此第二次交付不成由上诉人余泽平承责，该认定并无不当，符合前述合同的约定原意，本院予以维持，上诉人余泽平相关上诉意见本院不予采纳。
至于管理费的承担问题，在上述责任分配的基础上，结合双方当事人已经在物管公司变更业主登记的事实，原审区分第一次交付与第二次交付的责任承担，符合事实。该认定连同违约金的酌情调整，均兼顾了公平原则，本院均予以维持。
综上，审查原审查明事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理据不足，本院均依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8078元，由上诉人刘志武负担5950元，由上诉人余泽平负担2128元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年一月××日
书 记 员 党春婷