北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第04433号
上诉人（原审被告）杨发山，男，1928年9月14日出生。
委托代理人徐浩，北京志霖律师事务所律师。
上诉人（原审被告）杨松年，男，1953年10月27日出生。
被上诉人（原审原告）杨松美，女，1954年11月8日出生。
被上诉人（原审原告）杨颂丽，女，1957年10月20日出生。
被上诉人（原审原告）杨红，女，1964年5月20日出生。
上列三被上诉人之委托代理人王津，男，1957年1月4日出生。
被上诉人（原审原告）杨松娥，女，1959年11月10日出生。
上诉人杨发山、杨松年因确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第10101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年4月，杨松美、杨颂丽、杨松娥、杨红诉至原审法院称：杨发山与张赞兰1947年结婚，婚后生育子女五人，分别是我们四人及杨松年。张赞兰于2003年1月8日死亡。杨发山与张赞兰婚姻关系存续期间，双方共同共有×62号（以下简称×62号）北房3间、南房3间，房产登记在杨发山名下。张赞兰生前未留遗嘱。2010年8月5日，杨发山、杨松年未经我们同意，擅自将杨发山与张赞兰上述房产的所有权转移登记在杨松年的名下，严重侵害了我们的合法权益。为维护我们的合法权益，故诉至法院请求判令：杨发山、杨松年于2010年8月5日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW135463）无效；诉讼费由杨发山、杨松年承担。
杨发山辩称：1928年我出生在×62号。1946年我父亲将诉争房屋过户给我。我和张赞兰于1952年结婚，×62号北房3间系我婚前个人财产，我有权予以处分。该院南房3间系杨松年出资修建，与父母无关。另外，根据最高人民法院关于房屋买卖合同司法解释的规定，当事人以一方不具有处分权要求确认签订的买卖合同无效的，法院不予支持，故不同意杨松美、杨颂丽、杨松娥、杨红的诉讼请求。
杨松年辩称：×62号北房3间系杨发山的祖产，系其与张赞兰婚前的个人财产。该院南房3间是我为结婚改善居住条件，去规划部门办理审批手续，并出资建成的，系我个人财产。不同意杨松美、杨颂丽、杨松娥、杨红的诉讼请求。
原审法院经审理认为：关于诉争房屋是否属于杨发山个人财产的问题，×62号房屋10间在1952年登记在杨发山名下，该房经过文革没收后，发还4间北房，对于北房东数第一间已经法院生效判决认定为杨发山与张赞兰的夫妻共同财产，杨发山、杨松年虽称该房系杨发山婚前取得，但未向法院提供足以推翻原判决认定的相关证据，法院认定其余3间北房亦为杨发山与张赞兰的夫妻共同财产。因南房3间是杨发山、张赞兰婚姻关系存续期间添建取得，故该南房3间亦应认定为二人夫妻共同财产，杨松年虽提供证据用以证明其出资兴建，但无法改变房屋所有权的性质。因诉争房屋被认定为杨发山与张赞兰的夫妻共同财产，在张赞兰去世后，该房应由杨发山与其子女共同共有，在未征得其他共有人同意的情况下，杨发山擅自转让房屋，违反法律规定，属于无权处分行为。根据物权法的相关规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。根据双方的身份关系，杨松年应当知道诉争房屋是否为杨发山个人所有共有人之间是有争议的，且双方约定的房屋价格明显低于市场价格，故诉争房屋虽变更登记在杨松年名下，但不构成善意取得。杨松美、杨颂丽、杨松娥、杨红要求确认杨发山、杨松年之间就×62号北房3间、南房3间所签订的房屋买卖合同无效之诉讼请求，合法有据，法院予以支持。据此，原审法院于2014年12月判决：确认2010年8月5日杨发山与杨松年签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW135463）无效。
判决后，杨发山、杨松年不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回杨松美、杨颂丽、杨松娥、杨红的诉讼请求或发回重审。杨发山、杨松年的主要上诉理由为：原审判决认定事实不清，证据不足；×62号北房4间系杨发山的祖产，应为杨发山的婚前个人财产，杨松美、杨颂丽、杨松娥、杨红未提供充分有效证据证明诉争房屋为杨发山与张赞兰的夫妻共同财产；×62号南房3间系杨松年出资所建，该房屋归杨松年个人所有；（2013）西民初字第15266号民事判决存在诸多问题，不应作为本案的定案依据；×62号的房屋为杨发山的个人财产，其有权处分，且即使认定诉争房屋系杨发山与张赞兰的夫妻共同财产，杨发山与杨松年享有的产权份额也已超过房屋总份额的2／3，故杨发山与杨松年之间的房屋买卖合同应为有效；原审判决适用法律错误。杨松美、杨颂丽、杨松娥、杨红均同意原判。
经审理查明：杨发山与张赞兰系夫妻关系，杨松年、杨松美、杨颂丽、杨松娥、杨红系二人之子女。张赞兰于2003年1月8日去世。
根据房管部门1952年房地产所有证显示：“第四区×五十七、五十八、甲五十八、五十九号及后门（旧门牌，现门牌号为西城区×62号）权利人为杨发山。”该址1950年12月8日的北京市城区房地登记表显示该处房产共10间。文革期间，该处房屋被没收。1988年，政府发还北房四间，建筑面积65.5平方米。1991年7月29日，北京市西城区城市规划管理局出具《建设工程规划许可证》准许杨发山在×62号院新建住房。1997年，经审批该处添建南房三间，产权登记在杨发山名下，建筑面积49.6平方米，该处房产总面积为115.1平方米。
2010年8月5日，杨发山与杨松年签订合同编号为CW135463的《存量房屋买卖合同》，约定杨发山将×62号2幢1层（南房三间，建筑面积49.6平方米）、3幢1层（北房东数第二、三、四间，建筑面积49.01平方米）卖给杨松年，约定成交价格为10万元。当日，杨发山、杨松年办理了房屋产权过户手续。现×62号2幢1层、3幢1层登记在杨松年名下。×62号1幢1层（北房东数第1间，建筑面积16.53平方米）登记在杨发山名下。
另查，2013年，杨松美、杨颂丽、杨松娥、杨红曾将杨发山、杨松年诉至原审法院，提起继承纠纷之诉，要求与杨发山、杨松年共同继承杨发山名下西城区×62号北房东数第一间房屋。该院经审理于2014年2月24日作出（2013）西民初字第15266号民事判决，认定：不动产的所有权确认应以登记为准，杨发山、杨松年所述该房屋为杨发山婚前取得的答辩意见，证据不足，不予采信；×62号北房东数第一间房屋属于杨发山与张赞兰的夫妻共同财产，并据此判决：×62号北房东数第一间中属于张赞兰的所有权份额由杨松美、杨颂丽、杨松娥、杨红与杨发山、杨松年共同所有，杨松美、杨颂丽、杨松娥、杨红与杨松年各占有该房的十二分之一所有权份额，杨发山占有该房十二分之七的所有权份额。判决后，双方均未提起上诉。
原审审理中，杨发山、杨松年均称杨松年实际支付杨发山房屋价款12万元。杨松年还提供证明信、证明等证据，用以证明×62号南房三间系其个人出资建造。杨松美、杨颂丽、杨松娥、杨红对杨发山、杨松年的上述主张均不予认可。另，杨松美、杨颂丽、杨松娥、杨红提交北京顺合兴房地产经纪有限公司于2014年11月26日出具《证明》，用于证明杨发山与杨松年买卖诉争房屋的交易价格明显低于市场价格。该《证明》内容为：2010年度北京市西城区西四地区、×、白塔寺等地区平房市场交易价格每平方米一万五千元左右。
二审审理中，双方确认×62号院系杨发山家的祖业产。
上述事实，有《存量房屋买卖合同》、房屋所有权证、《建设工程规划许可证》、房屋档案材料、证明、民事判决书及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：本案中，杨松美、杨颂丽、杨松娥、杨红主张×62号北房三间、南房三间系杨发山与张赞兰的夫妻共同财产，张赞兰生前并未留下遗嘱，故杨发山与杨松年未经其四人同意，擅自将该房屋产权转移登记至杨松年名下，侵犯了其四人的合法权益，杨发山属于无权处分，并据此要求确认杨发山与杨松年签订的《存量房屋买卖合同》无效，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故杨松美、杨颂丽、杨松娥、杨红的上述主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于杨松美、杨颂丽、杨松娥、杨红所称杨发山与杨松年在明知诉争房屋系杨发山与张赞兰的夫妻共同财产，其四人对诉争房屋具有合法继承权的情况下，私自将房屋过户至杨松年名下，且房屋交易价格明显低于市场价，杨发山与杨松年的上述行为属于恶意串通侵害了其四人的合法权益，故杨发山与杨松年签订的房屋买卖合同亦应属无效一节，本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定是处理本案合同效力的依据，合同双方当事人是否恶意不是确认合同无效的依据，其有可能影响物权追回权的行使，因此对杨松美、杨颂丽、杨松娥、杨红的主张不予支持。
综上所述，杨发山、杨松年的上诉请求，于法有据，本院予以支持。原审法院所作判决处理结果有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2014）西民初字第10101号民事判决；
二、驳回杨松美、杨颂丽、杨松娥、杨红的诉讼请求。
一审案件受理费2300元，由杨松美、杨颂丽、杨松娥、杨红负担（已交纳70元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费2300元，由杨松美、杨颂丽、杨松娥、杨红负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
代理审判员 马兴芳
代理审判员 陈雨菡
二〇一五年五月二十日
书 记 员 刘 曈