石家庄市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民商初字第00954号
原告贡峰，自由职业。
委托代理人韩君涛，河北盛润律师事务所律师。
被告河北城开房地产开发有限公司，住所地石家庄市中华南大街253号。
法定代表人皮子厚，该公司董事长。
委托代理人樊佳会，该公司法务专员。
委托代理人万宇洋，该公司经理。
原告贡峰与被告河北城开房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贡峰及其委托代理人韩君涛，被告河北城开房地产开发有限公司之委托代理人樊佳会、万宇洋到庭参加了诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告贡峰诉称，2013年6月9日，原告与被告签订商品房认购协议，原告购买被告开发的“君廷.上院”5-2204室，面积124.94平方米，原告给被告交纳房款455000元。2014年7月7日，原告向被告申请解除认购协议，被告同意解除，但因被告资金原因无法全额退还被告房款；2015年2月13日，原、被告就房款退还事宜签订借款协议，协议约定被告于2014年11月12日退还原告房款100000元，原告将剩余房款355000元作为借款借给被告，借款期限自2014年7月7日起至2015年4月30日止，并且约定了利息结算方式。借款到期后，原告多次找被告催要借款和利息，被告不予给付。为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判决：1、被告给付原告借款本金355000元；2、被告向原告支付利息，以355000元为基数，自2013年6月9日至2014年7月7日按年利率4%计算利息，自2014年7月7日至2015年4月30日按年利率12%支付利息；3、被告向原告支付100000元的利息，自2013年6月9日至2014年7月7日按年利率4%计算，自2014年7月7日至2014月11月12日按年利息12%计算；4、被告向原告支付违约金，按355000元为基数，按日利率万分之五计算。5、诉讼费用由被告承担。
被告河北城开房地产开发有限公司辩称，1、我公司同意退还原告借款本金，但一次性退还将给被告造成巨大资金压力，故，被告希望可以分期给付。2、原告对于利息的计算方式没有任何依据，由于被告没有取得《商品房预售许可证》，故依据相关法律规定，双方签订的合同和借款协议均属无效合同，原告与被告均存在过错，依《合同法》第58条，我公司只需返还房款，无需支付利息。
经审理查明，
原告贡峰与被告河北城开房地产开发有限公司于2013年6月9日签订《认购协议》，协议第一条第二款约定，乙方（原告贡峰）自愿认购甲方（被告河北城开房地产开发有限公司）开发建设的“君廷.上院项目”5号楼2204室。第二条第一款约定，按建筑面积计算，该套房屋的单价为7323元／㎡，建筑面积约为124.94平方米，总房价金额914936元。第三条第二款约定，签订本协议当日原告向被告支付所购房屋50%首付款，即445000元（三张缴费票）。第四条约定，甲方预计在2015年12月31日前交房。之后原告贡峰向被告河北城开房地产开发有限公司交纳455000元购房款。2014年7月7日，原告贡峰向被告河北城开房地产开发有限公司提出退房申请，要求被告依照协议尽快办理退房手续，2014年11月12日被告向原告返还10万元购房款。2015年2月13日，原告贡峰与被告河北城开房地产开发有限公司签订《借款协议》，约定，甲方（原告贡峰）于2013年6月9日在乙方（被告河北城开房地产开发有限公司）单位开发的“君廷上院”购买房源5-2204，面积124.94平米，交纳房款455000元，经甲、乙双方在平等自愿、友好协商的基础上，达成以下协议：一、乙方于2014年11月12日退还甲方本金100000元，因为乙方资金原因无法全额退还甲方房款，甲方将剩余房款人民币355000元作为借款借给乙方。二、借款期限：从2014年7月7日起至2015年4月30日止。三、利息结算方式：1、借款从甲方交纳购房款日起至甲方申请退房日止，按年利率4%计算利息。2、借款从甲方申请退房日起至2015年4月30日止，借款利率按年12%计息。3、已退还100000元计息方式：2013年6月9日
--2014年7月7日，按年利率4%计算利息。2014年7月7日--
2014年11月12日，按年12%计息。四、借款期限届满，乙方保证返还借款，如不能按期返还，按日利率万分之五向甲方赔偿违约金。
另查明，涉案房屋尚未开工建设，且被告河北城开房地产开发有限公司至今尚未取得商品房预售许可证明。
以上事实，有原、被告陈述，原告提供的《认购协议》、收据、退房申请确认单、《借款协议》等证据所证实，足以认定。
本院认为，原、被告签订的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了原告贡峰50%的购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。上述合同虽系双方当事人的真实意思表示，但由于被告河北城开房地产开发有限公司至今未能取得本案诉争房产的商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该认购协议依法应当认定为无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告河北城开房地产开发有限公司应当依法向原告贡峰返还购房款355000元。除返还购房款外，被告还应向原告支付占用购房款期间的利息。
关于原、被告于2015年2月13日签订的《借款协议》。原、被告之间没有真实的借款意图，原告也没有向被告支付借款，所谓的借款仅仅是被告无法按期向原告退还的购房款，该借款协议仅约定了购房款的还款日期和利息的计算标准，实际上是关于退款利息的补充协议。
原告主张的355000元的利息，自2013年6月9日至2014年7月7日按年利率4%计算，自2014年7月7日至2015年4月30日按年利率12%计算，不违反法律规定，本院予以支持。自2015年5月1日起，至实际付清之日止，本院支持按中国人民银行同期贷款利率计算利息。
原告主张的100000元的利息，自2013年6月9日至2014年7月7日按年利率4%计算，自2014年7月7日至2014月11月12日按年利率12%计算，不违反法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告河北城开房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贡峰退还购房款355000元并支付利息（自2013年6月9日至2014年7月7日按年利率4%计算，自2014年7月7日至2015年4月30日按年利率12%支付，自2015年5月1日起，至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、被告河北城开房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贡峰支付购房款100000元的利息（自2013年6月9日至2014年7月7日按年利率4%计算，自2014年7月7日至2014月11月12日按年利率12%计算）；
三、驳回原告贡峰的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6625元，由被告河北城开房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费6625（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何颖欣
人民陪审员 贾巧玲
人民陪审员 史翠敏
二〇一六年五月二十三日
代书 记员 王 磊