沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浑南民二初字第02703号
原告（反诉被告）深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市浑南新区浑南中路12-1号1门。
负责人张明，系该公司副总经理。
委托代理人刘宇，男，汉族，系该公司法律顾问，住沈阳市铁西区。
委托代理人郭峰聚，男，汉族，系该公司职工，住沈阳市铁西区。
被告（反诉原告）张铁军，男，汉族，无职业，住沈阳市沈河区。
委托代理人张志华，男，汉族，无职业，住沈阳市沈河区。
原告深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称：金地物业沈阳分公司）与被告张铁军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张鹏艳独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘宇、郭峰聚，被告张铁军委托代理人张志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年8月1日，原告通过招、投标的形式取得金地长青湾项目的前期物业服务经营权，并与沈阳金地长青房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，原告按照《前期物业服务合同》的约定为金地长青湾项目的全体业主提供了物业服务。被告张志华购买了沈阳市浑南新区某路x号房屋。截止到2015年9月30日，被告一直拖延未交纳物业费。现原告诉至法院，请求依法判令：1、被告支付拖欠的2012年6月1日至2015年9月30日的物业费计17，378元；2、被告支付拖欠的2012年6月1日至2015年9月30日的车库服务费7，300元；3、被告支付拖欠的2012年6月1日至2015年9月30日的电梯费480元；4、被告支付上述费用的滞纳金3，206元；5、由被告承担本案的诉讼费用.
被告辩称：物业公司侵犯了其合法权益，并且侵权行为一直在持续；该房屋其没有居住，起诉其缴纳物业费没有法律依据；房屋现在损坏，物业公司一直没有解决，一直在侵害其权利，原告应当赔偿其损失；物业公司批准刨地造成其家棚顶两次发大水；物业公司向业主做出了法律上的承诺，其的请求有法律依据，物业公司有批准刨地的审批表，金地物业有权利审批，原告不认可该审批表，其同意对该表进行鉴定；正是因为原告批准刨的地面才造成了其房屋的损害后果，原告物业公司知法犯法，现推脱责任；且物业公司称其没有执法权，但物业公司有权对违章的业主进行处罚；物业公司没有按照法律条规中违章条款执行，证据确凿，并且造成了相应的后果，物业公司躲避，造成其和楼上业主常年不能见面，和楼上业主见面后得知刨地面的为地产公司，物业公司没有履行义务。
反诉原告诉称：被告金地物业管理中心违反法律规定，批准金地长青湾H615-2业主暖气改地热，刨地，造成楼板破裂，地面破裂的严重后果，H614-2天棚跑水，如同下雨，先后发生两次发大水。物业公司到案发现场；经查实，详见违约提示单，后来物业管理中心，没有按照章程处理此案，造成H614-2多年房屋无法入住，损失严重。金地物业管理中心在案发时，已经查实以上事实，没有按照违章的条款处理，不作为，反而推卸责任，并与金地地产联手，无限期逃脱责任。因此，提请法院判令1、置换同小区，同等标准质量合格的住房；2、赔偿多年不能入住的经济损失费200，000元、精神伤害费300，000元；3、由被反诉人承担反诉费。
反诉被告辩称：不同意反诉请求，侵权行为是由楼上业主造成，应由楼上业主进行赔偿；反诉原告提出的原因和所造成的损害结果与事实不服，此次发水是由于楼上自来水管线漏水造成，与刨砸地面、私接地暖导致的漏水不是同一原因，二者之间不构成因果关系；对于反诉原告提出的精神损失赔偿费用，由于本案是合同纠纷，并非人参损害赔偿案件，因此，不涉及到精神损害赔偿问题；该房屋虽然漏水，但是反诉原告应当采取积极的措施来解决问题，对于常年不能入住的损失没有事实依据。
原告（反诉被告）提供如下证据：
证据一、前期物业管理服务合同1份，用以证明原、被告之间存在物业服务关系；
被告质证意见为：对真实性、合法性没有异议，关联性有异议，房屋漏水，但是物业公司从未管理，刨地面造成漏水，是物业公司批准；
证据二、地下车位服务协议1份，用以证明原告为被告的提供地下车位的物业服务；
被告质证意见为：其购买车位后，房屋漏水，一直未居住，所以车位一直没有人使用；
证据三、房屋交付验收表、售楼意见书各1份，用以证明被告已经办理入住；
被告质证意见为：没有异议；
证据四、催费通知单、邮寄底联各1份、照片2份，用以证明原告向被告多次书面催缴物业费并主张权利；
被告质证意见为：原告给被告本人发的邮件，其系代理人，不清楚此事；
证据五、电话通知记录表、片区管家日常巡视记录表各2份，用以证明原告对公共区域和被告提供相应的物业服务；
被告质证意见为：其不清楚，因为一直未在房屋居住；
证据六、质量管理体系认证1份，用以证明原告的物业服务通过IS09901质量体系认证，符合服务标准；
被告质证意见为：对其家房屋的服务没有达到标准，不符合标准；
证据七、打印件1份，用以证明确定不了漏水的原因，证明物业公司一直在进行积极的协调，证明楼上业主也在积极的与被告进行沟通并修复，但是被告不同意修复；
被告质证意见为：其不清楚原告和其楼上业主的谈话。
被告（反诉原告）提供如下证据：
证据一、照片9份，用以证明房屋两次发大水，房屋被淹的惨状，物业领导在现场勘查，房产商也在场，楼上刨地面，楼板损坏，整个楼都发大水，当时找到了物业和房产的领导；
原告质证意见为：真实性没有异议，关联性有异议，楼上漏水是由于自来水管线破裂导致，与刨砸地面，暖气漏水不发生因果关系；
证据二金地长青湾装修申请审批表1份，用以证明物业在审理楼上业主刨砸地面中是其批准；
原告质证意见为：真实性有异议，该份证据系复印件，比较模糊，无法核实真实性；
证据三、违章违约提示单复印件1份，用以证明物业公司知道楼上刨砸地面楼，造成其房屋的损失；
原告质证意见为：对该份证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，原告对楼上的业主行使了管理的责任；
证据四、金地长青湾装修指南1份，用以证明规定不许刨砸地面，系原告自己规定，现同意其楼上的业主刨砸地面，造成其损失；
原告质证意见为：有异议，供暖不在其范围内，且改装地热需要经过供暖部门同意，其只是对业主进行提示；楼板一共有两层，被告业主刨的是第一层楼板，不涉及到房屋的主体安全结构；
证据五、违章处罚单1份，用以证明没有对业主实行处罚；
原告质证意见为：有异议，其物业公司只有上报和发送权，没有执法权，原告不是责任主体；
证据六、录像1份，用以证明楼上业主承认地面是地产公司刨的，并且承认给其家造成很大损失；
原告质证意见为：对该份证据的关联性有异议，该组证据证明刨地面是地产公司所为，与其物业公司无关，楼上业主自述是自来水漏水，与被告所述的供暖管线漏水矛盾，该证据证明物业公司一直在进行积极的协调。
经审理查明，被告张铁军所购房屋位于沈阳市浑南新区某路x1号，面积为197.61平方米，被告同时购买了编号为C0xx和B1xx的2处地下车位。原告与沈阳金地长青房地产开发有限公司签订了前期物业服务管理协议，约定原告为金地长青湾小区提供物业服务，物业费为2.2元／月／平方米、电梯运行服务费为12元／月／人。地下车位服务费为100元／个／月，由被告张铁军在该协议中业主签名处签名。2010年6月16日，被告张铁军签署房屋交付验收表和收楼意见书。被告尚欠2012年6月1至2015年9月30日的物业费17，389元，电梯费为480元，被告尚欠C0xx号车位从2012年6月1日至2015年9月30日车位服务费4，000元，尚欠B1xx号车位从2013年1月1日至2015年9月30日的车位服务费3，300元，合计25，158元。
另查明，被告房屋因其楼上业主装修导致其房屋漏水，一直未在房屋实际居住。原、被告多次协商未果，原告起诉来院。
本院认为，沈阳金地长青房地产开发有限公司签订了前期物业服务管理协议，约定原告为金地长青湾小区提供物业服务，被告亦在上述协议中签字，被告交纳物业服务费，该协议合法有效，双方当事人应按照约定履行自己的义务。被告未能缴纳服业费，不利于整个小区的物业管理服务，也损害了其他依约缴费业主的正当权利。2012年6月，被告已经办理相关入住手续，原告一直为原告提供物业服务，被告应当依约交纳物业费、车位服务费及电梯费，共计25，158元。被告反诉要求原告置换同小区，同等质量合格的房屋的主张，因上述主张和原告物业公司的物业服务没有因果关系，故对被告的上述主张本院不予支持。关于被告主张的原告赔付其多年不能入住的经济损失200，000元，精神伤害费300，000元的主张，因造成被告房屋漏水的原因系被告楼上业主刨地面漏水所致以及其他原因所致，被告应当另案主张权利，与本案系不同法律关系，故对被告的反诉请求本院不予支持。被告抗辩其不缴纳物业费等相关事由，均不能成为不支付物业费的理由，故本院对原告的诉讼请求予以支持。庭审中，被告表示系因房屋漏水等原因未缴纳物业费，考虑到被告并非恶意拖欠物业费，故对原告要求的滞纳金不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，《物业管理条例》第七条、第三十六条一款、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告张铁军于本判决生效后十日内给付原告深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司从2012年6月1日至2015年9月30日的物业费17，378元，电梯费480元；
二、被告张铁军本判决生效后十日内给付原告深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司车位服务费7，300元（编号C0xx：从2012年6月1日至2015年9月30日的车位服务费、编号B1xx：从2013年1月1日至2015年9月30日的车位服务费）；
二、驳回反诉原告张铁军的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费509元、反诉案件受理费8，800元，由被告张铁军承担。
如对不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，就本诉上诉的上诉费为509元，就反诉上诉的上诉费为8，800元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 张鹏艳
二〇一六年一月二十日
书记员 赵 勃
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第三十六条一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。