四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）江阳民初字第657号原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司，住所地：四川省泸州市江阳区。负责人辜正强，董事长。委托代理人杨庆，四川法锐律师事务所律师。委托代理人张泽滦,男,土家族,1978年10月23日生,住四川省成都市金牛区。被告陈虹财，男，汉族，1980年5月14日生，住四川省古蔺县。被告雷雨菁，男，汉族，1986年12月23日生，住四川省泸州市龙马潭区。被告李汶樯，男，汉族，1997年6月24日，住四川省古蔺县。三被告委托代理人罗国彬，男，汉族，1974年1月11日生，住江安县。被告泸州市江阳区鑫光灿烂氧吧歌城，住所地：泸州市江阳区。负责人谭笃芬，女，汉族，1973年4月20日生，住四川省江安县。委托代理人罗国彬，男，汉族，1974年1月11日生，住江安县。原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司（以下简称顶好物业）诉被告陈虹财、雷雨菁、李汶樯物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法追加泸州市江阳区鑫光灿烂氧吧歌城（以下简称氧吧歌城）为被告参加本案诉讼，并由审判员王莉担任审判长，与审判员张颖、代理审判员付敏组成合议庭公开开庭进行了审理。原告顶好物业的负责人辜正强及委托代理人杨庆、张泽滦到庭参加诉讼，被告陈虹财、雷雨菁、李汶樯、泸州市江阳区鑫光灿烂氧吧歌城经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顶好物业诉称，被告陈虹财、雷雨菁、李汶樯将其所有的泸州市（水晶广场大楼）六层1号（建筑面积为1504.52平方米）、七层1号（建筑面积为844.31平方米）出租给被告氧吧歌城经营。原告与泸州水晶广场业主及物业承租人签订了《物业服务合同》，该合同第三条第1款约定业主及物业承租人应当按照每月每平方米1.50元的标准缴纳物业服务费及按建筑面积分摊消防维保费。截止2015年5月30日，被告共欠原告物业服务费93436.46元，公共设施设备维修费11227.42元，电梯年检费7778.75元。原告虽于2014年3月至12月多次向被告发出欠费催缴通知书，并于2014年12月24日发出律师函，但被告至今仍未履行缴费义务，被告的行为已经构成违约，根据《物业服务合同》第三条第2款的约定，被告应承担违约金10921.50元及原告因维权产生的律师代理费6000.00元。为维护原告的合法权益，请求法院判令四被告连带向原告支付：1、物业服务费93436.46元、违约金10921.50元；2、2010年度和2012年度的公共设施设备维修分摊费用11227.42元；3、2011年4月至2014年4月期间的电梯维保费3257.17元及2012年4月至2014年4月电梯维保费及年检费7778.75元；4、原告因维权产生的律师代理费6000.00元，并由被告承担本案诉讼费。被告陈虹财、雷雨菁、李汶樯、泸州市江阳区鑫光灿烂氧吧歌城未作答辩。经审理查明，泸州市（水晶广场大楼）六层1号（建筑面积为1504.52平方米）、七层1号（建筑面积为844.31平方米）系被告陈虹财、雷雨菁、李汶樯所有。2014年12月26日，泸州市江阳区星光灿烂歌城更名泸州市江阳区鑫光灿烂氧吧歌城。原告当庭认可被告陈虹财、雷雨菁、李汶樯与被告泸州市江阳区鑫光灿烂氧吧歌城签订《租赁合同》，约定由承租方按照有关规定交纳卫生清理费、物业管理费等。2010年5月11日，泸州市江阳区星光灿烂歌城以水晶广场大楼6、7楼的实际使用人身份与原告顶好物业签订了《水晶广场物业管理服务合同》，约定服务期限自2010年5月1日至2012年4月30日，公共物业管理服务费标准为每月每平方米0.90元；2012年4月16日，泸州市江阳区星光灿烂歌城以水晶广场大楼6、7、8楼实际使用人身份与原告顶好物业签订《水晶广场物业服务合同》，服务期限为2012年5月1日至2013年11月30日，公共物业管理服务费标准为每月每平方米1.38元；2013年11月28日，泸州市江阳区星光灿烂歌城以水晶广场大楼6、7、8楼实际使用人身份与原告顶好物业签订《水晶广场项目公共物业管理服务合同》，服务期限为2013年12月1日至2014年11月30日，公共物业管理服务费标准为每月每平方米1.5元。上述合同约定：由原告顶好物业对水晶广场面积为27582.606平方米的商业物业提供常规公共物业管理服务，按照其物业的建筑面积乘以物业管理费标准向乙方（原告）交纳当月的物业管理服务费，逾期未交除应按照每日5‰的标准向乙方交纳违约金外，还应承担乙方的维权费用如诉讼费、律师代理费、维权交通费等实际发生的费用。该合同载明，水晶广场大楼6、7楼的建筑面积为2348.647平方米。此外，合同还特别载明：物业管理公共服务费不包括电梯、自动扶梯等的维护保养费、年审年检费及维修费用等。合同的附件三《泸州水晶广场电梯、自动扶梯运行费用分摊规则》中还约定：本大楼物业电梯、自动扶梯的固定费用（含电梯专业维保公司收取的维护保养费、技术监督局收取的年检费）及电梯维修费、改造费，应由电梯、自动扶梯设备的共有权人（或者使用人）共同分摊，其计算公式为：业主（使用人）应承担的固定费用及维修费用=（该业主产权面积÷设备的共有权人产权面积总和）×固定费用及维修费用总和。附件四《泸州水晶广场现代消防系统运行费用分摊规则》中约定：本大楼现代消防系统固定费用（含消防专业维保公司收取的维护保养费）及消防系统运行电费、维修费、改造费，应由本大楼物业的共有权人（或者使用人）共同分摊，其计算公式为：业主（使用人）应承担的固定费用及维修费用=（该业主产权面积÷设备的共有权人产权面积总和）×固定费用及维修费用总和。合同中，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告与泸州上菱电梯工程有限公司沿用双方于2013年4月12日签订的《电梯保养合同》继续对水晶广场电梯进行维保服务。2014年4月7日，原告与泸州市现代消防工程有限公司签订《建筑消防工程维护保养合同书》，约定由泸州市现代消防工程有限公司对泸州顺通水晶广场提供消防维保服务，期限自2014年4月7日起至2015年4月6日止，每年维保费为45000.00元。同年9月12日，原告向泸州市现代消防工程有限公司支付了维保费45000.00元。3月4日，原告支出2014年4月8日至2015年4月7日的电梯维保费用14400.00元。2014年5月5日，原告向泸州市特种设备监督检验所支付了电梯检测费2400.00元。原告还按照合同约定对合同标的物进行了管理。截止2015年5月30日，被告氧吧歌城所经营使用的水晶广场大楼6、7楼1号物业共差欠原告物业服务费93436.46元；2010年度的公共设施设备维修分摊费用3783.00元，2012年度的公共设施设备维修分摊费用7444.42元；2011年4月至2012年4月期间的电梯维保费3257.17、2012年4月至2013年4月期间的电梯维保及年检费费7778.75元。2014年4月11日，原告出具发票，载明星光灿烂歌城向原告支付物业管理费4789.00元。2014年12月20日，原告向水晶广场大楼6、7楼1号业主陈虹财、雷雨菁、李汶樯及实际使用人氧吧歌城送达了《欠费催缴通知书》，原告在通知书中要求被告在2015年1月25日前向原告支付欠交的物业服务等费用，逾期原告将通过法律途径催缴欠费。2014年12月31日，四川法锐律师事务所接受原告的委托向被告寄送了《四川法锐律师事务所律师函》，要求被告于2015年1月25日前缴清欠费及违约金。2015年1月13日，原告就本纠纷委托律师支出律师费6000.00元。上述法律事实，有原告的当庭陈述及向本院提供的《水晶广场项目公共物业管理服务合同》、被告陈虹财、雷雨菁、李汶樯的《房屋登记薄》、代理合同、律师收费标准、《电梯保养合同》、《建筑消防工程维护保养合同书》、《化粪池排污管道系统清掏合同》、原告代收代缴水晶广场水电费的工作记录、原告水晶广场项目员工工资表、《欠费催缴通知书》、《律师函》、寄送《律师函》的邮政快递单及原告支付相关费用的发票、凭证等证据在案证明，本院予以确认。本院认为，原告顶好物业与被告泸州市江阳区星光灿烂歌城签订的《水晶广场项目公共物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，该合同对双方均具有约束力，双方均应当按照诚实信用的原则全面履行合同的义务。合同签订后，原告至今沿用该合同对水晶广场大楼行使物业管理，按约履行了合同义务，被告氧吧歌城作为物业的实际使用人应当按照合同的约定向原告支付相关费用，被告氧吧歌城拖欠未交，已构成违约。原告要求其支付尚欠的物业服务费93436.46元、公共设施设备维修分摊费用11227.42元、电梯维保费及年检费11035.92元符合合同约定及相关法律规定，本院予以支持。因被告违约，原告要求被告支付违约金10921.50元合理合法，本院予以支持。原告主张的律师代理费6000.00元，未超过四川省物价局、四川省司法厅规定的标准，本院予以支持。关于四被告是否对上述债务承担连带责任的问题，本院认为，《水晶广场项目公共物业管理服务合同》系泸州市江阳区星光灿烂歌城即物业实际使用人与原告签订，其权利义务由现在物业实际使用人泸州市江阳区鑫光灿烂氧吧歌城承担。同时，原告认可物业业主与承租人签订的协议约定由承租人承担物业管理方面的费用，之前的物业费用也是由物业实际使用人支付，且原告并未与物业业主签订有关于物业服务相关合同，故《水晶广场项目公共物业管理服务合同》仅对被告氧吧歌城具有约束力，合同期间内产生的物业服务等费用应当由被告氧吧歌城承担。原告要求被告陈虹财、雷雨菁、李汶樯承担合同期间内的物业管理等费用，无事实和法律依据，本院不予支持，原告应承担举证不能的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告泸州市江阳区鑫光灿烂氧吧歌城于本判决生效之日起十日内向原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司支付尚欠的物业服务费93436.46元、公共设施设备维修分摊费11227.42元、电梯维保费及年检费11035.92元，共计115699.80元；二、被告泸州市江阳区鑫光灿烂氧吧歌城于本判决生效之日起十日内向原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司支付延期缴纳物业服务费的违约金10921.50元；三、被告泸州市江阳区鑫光灿烂氧吧歌城于本判决生效之日起十日内向原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司支付原告就本纠纷所产生的律师代理费6000.00元；四、驳回原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2510.00元，由被告泸州市江阳区鑫光灿烂氧吧歌城承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 长  王莉审 判 员  张颖代理审判员  付敏二〇一五年十二月七日书 记 员  何洁