北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第34753号
原告（反诉被告）杜国立，男，1974年8月5日出生。
身份证号：×××。
委托代理人李广彬，北京市佳泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）孙宁波，女，1981年11月2日出生。
身份证号：×××。
原告（反诉被告）杜国立与被告（反诉原告）孙宁波房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘宝平独任审判，公开开庭进行了审理。原告杜国立及其委托代理人李广彬，被告孙宁波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杜国立诉称，2011年12月5日，我与孙宁波签订一份房屋租赁合同，承租了孙宁波位于海淀区西三旗新都环岛×后院350平米的库房及一间20平方米的办公用房，租期一年，从2012年1月1日起至2012年12月31日止，年租金108588元，半年一付，押金5000元，水电、垃圾费等由我另行实际负担。合同到期后，双方虽未签订新的书面租赁合同，但一直延续着事实上的租赁关系，并且2014年的年租金涨到了127366元。2015年6月30日上午，我向孙宁波交付了2015年7月1日至12月31日期间的租金63683元及水电费等，当天下午北京市海淀区人民法院就贴出了强制执行的公告，包括我所租房屋场地内的所有房屋十日内全部腾出。为此，我多次要求孙宁波将收取的2015年下半年的房租退还给我，但孙宁波均无理拒绝。无奈，为维护我的合法权益，故我起诉至法院要求孙宁波：1、向我退还剩余房屋租金63683元及押金5000元；2、向我支付未提前通知解除合同的赔偿金21227.66元；3、承担本案诉讼费。
孙宁波辩称，我不认可杜国立陈述的事实理由，自2015年7月1日后，我没有收到杜国立的任何费�。我出租的房屋也是从他人处承租而来，从2015年5月1日起，我曾多次催要，对方一拖再拖，迟迟未给。直到2015年7月1日，北京市海淀区人民法院贴出的公告，我才得知对方迟迟不给付房租的真正原因，就是不想支付房租及水电费。而我方之前并不知道此公告的相关内容。关于赔偿金，我与杜国立签订的房屋租赁合同第七条明确写明因不可抗力的原因，双方均互不承担责任，合同自行终止，所以不存在对方所说的赔偿金问题。杜国立一直使用着我的房屋，我也未收到对方交付的房屋租金及房屋钥匙，所以杜国立实际占有使用房屋期间的租金及水电费应该由其支付，在其支付上述费用后，我同意退还押金。综上，我不同意杜国立的诉讼请求，同时我提出反诉，要求杜国立：1、向我支付2015年7月1日至2015年8月12日期间的房屋租金21228元及2014年12月24日至2015年8月12日期间的�电费2179元；2、承担本案的反诉费用。
杜国立针对孙宁波的反诉辩称，孙宁波的反诉请求没有任何事实依据，我不同意其全部反诉请求。从房屋租金角度讲，我一直向孙宁波如期交付租金，不仅把2015年7月1日前的租金都交付了，而且在2015年6月30日，将2015年下半年的租金也交付了。现我所承租的房屋已经被法院强制执行拆除，已经不存在，并且我已于2015年7月16日从涉诉房屋中搬出。我也依约交纳了房屋的水电费。综上，孙宁波的反诉请求没有事实依据，请求法院依法驳回其反诉请求。
经审理查明，2011年12月5日，出租方孙宁波（合同甲方）与承租方杜国立（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将位于海淀区西三旗新都环岛×后院的350平方米的房屋（以下简称涉诉房屋）出租给乙方使用，租期为一年，即从2012年1月1日起至2012年12月31日止，房租为108588元，付款方式为半年付；涉诉房屋承租给乙方使用时，租赁期间内使用的水、电暖气费均由乙方支付；乙方须向甲方交纳相关费用及设施押金共5000元，退房时所有费用结清，房屋设施无损坏，甲方退还乙方押金；因不可抗力的原因：如战争、地震及拆迁占地，双方均互不承担责任，合同自行终止。合同期满后，双方未续签合同，杜国立继续使用涉诉房屋并向孙宁波交纳房租。
庭审中，杜国立称其于2015年6月30日向孙宁波以现金方式支付了2015年下半年的房屋租金并向本院提交如下证据：1、2015年7月1日至2015年12月31日的催款单及《水电费明细表》，杜国立在《水电费明细表》中标注“6.30交”；2、杜国立名下交通银行账号为×××的账户明细，显示该账户于2015年6月30日通过ATM取现20000元；3、胡×名下交通银行账号为×××的账户明细，显示该账户于2015年6月30日通过ATM取现20000元；4、杜国立名下中国工商银行账号为×××的账户明细，显示该账户于2015年6月28日分四次通过ATM共计取款20000元；5、杜国立名下中国农业银行账号为×××的账户明细，显示该账户于2015年6月30日分五次取款共计10000元；6、2015年8月10日，杜国立与孙宁波及其丈夫的谈话录音，录音内容显示：“杜国立：六万五加上那个五千，什么时候给呀？孙宁波的丈夫：你那个钱你找老许，我现在因为你那个事，我现在还得从你那里要钱呢！杜国立：我是在你手里租的房，是不是在你手里租的房？我就把钱交给你了。孙宁波的丈夫：现在我跟你说呀，我们昨天还说这事了。杜国立：我就问我是不是把钱交给你了？我打几个电话你不接，我钱交给谁了，我找老许我要得着吗？对不对？孙宁波的丈夫：你不是找老许要，现在老许找我要，你看老许给我写的。……杜国立：你是不是你这么赖，我就问你：你说你欠不欠我这么多钱吧？孙宁波的丈夫：我这么赖？我问你，这个这个你看看，看看。杜国立：法院当初贴完通知那一天写着你收的我的房钱，然后我告诉你：诈骗。孙宁波的丈夫：你愿意告，上面写着，可以上法院起诉，看扣我多少钱？杜国立：扣多少钱跟我有什么关系呀？孙宁波的丈夫：水电费，看你屋里现在住的那些人到现在还在那里住着呢！杜国立：他妈的爱住不住，跟我有什么关系呢？……杜国立：我告诉你，我告诉你，现在你要是这么干！反正你这个也搬不走。孙宁波的丈夫：我搬走干嘛呀？我不搬走，你这点钱我还用怎么着呀？……杜国立：还这么赖，擅自住了。孙宁波的丈夫：我这叫赖？我跟你说呀，你这种事我见多了。杜国立：你这种人我都没见过。孙宁波的丈夫：你不干这种事，这钱我早就退�来了。……警察：12年到15年这三年过去了，这房你一直租着的吗？杜国立：到6月30号的时候我交钱嘛！我把钱交给他了，当天法院的那个强制拆迁的就贴出来了，他也没通知我，我呢赶紧就搬，搬完以后我再来找他要退那个房钱来了，他告诉我这个事那个事，哎呀不给钱，我打电话他也不接，好几天，这都半个半个多月了吧，对吧，半个多月了吧！打电话也不接，找人也找不着，今天我摸到这儿来了吧！摸到这儿来了吧！孙宁波的丈夫：还用你摸呀？……警察：你现在住这点，一开始老婆签的合同，每年是十万，后来涨钱了，甭管涨多少，你就是说从12年到现在一直住着，什么时候拆的迁？杜国立：没有多长时间，7月15号吧。警察：就今年，今、去年的房钱也给他了吗？杜国立：一天都没差呀！警察：一天没差呀！就是说这房子现在拆迁了你就得走了？杜国立：�须得走，因为是法院强制的。警察：你走了找他要什么钱？杜国立：要这个钱，就是我刚给他的，下半年的房钱。警察：就是说上半年的已经清了。杜国立：我预交的。警察：上半年的是不是已经清了？杜国立：上半年的已经清了。警察：是不是你再接着住就再给他钱，是这个意思吗杜国立：对对对。警察：是不是这么回事呀？杜国立：钱已经给完了。孙宁波的丈夫：它现在是这样，听我说呀！房子这个本身就没有到期，我也没有让他走，不是我贴的，那个法院、法院。警察：是拆迁。孙宁波的丈夫：是拆迁，我也没大家都没有地方嘛！他把那个他也没弄完，他把那个房子转租给别人了，租出去了。……孙宁波的丈夫：他现在不退房也不交房。警察：听我说，他甭管住不住，他有合同，钱也交你了，是不是？交没交？孙宁波的丈夫：交多少？因为不是我收的钱，我得问清楚了。警察：问清楚了，听我说呀！这甭管怎么说他下半年的房有手续，你既然租给他，他三房东他甭管怎么着叫谁住，这个你没有权利干涉，是吗？因为你们有租赁合同。孙宁波的丈夫：房东找我呀。警察：他也有交钱的手续，现在你那个大房东第一个房东找你要这个，你跟一房东交涉去，为什么找你要呀？孙宁波的丈夫：现在那个大房东说什么呀！说那个房子没退给我，我也没退给他，他现在一直记在我头上了。警察：他的意思，他交了这个钱下半年的钱，既然要拆迁了他把那个钱要回去。杜国立：他把我交的那个钱给我就行啦。警察：是不是就这么点事？是不是呀？他有多大事呀？坐下来，谁收得那个钱呀？孙宁波的丈夫：他现在是这样，就是我的钱就已经交完了，现在从我手里就把这个钱已经扣了，这个钱不是我收的，我得弄清楚，交了多少？交的�月份的？我都不知道，这都是他说的。警察：你交给谁了？杜国立：交给他媳妇。警察：叫过来！你们由收据没有？交了钱有收据没有，交了钱。杜国立：我去的时候，人家说在上面签个字就行了。警察：你当时就应该把这手续都办齐了。杜国立：麻烦您待会儿让他在上面签个名。警察：我不管你这个。杜国立：要不然我没法弄。警察：你现在让他对正了，认可了就行，明白吗？没有手续交什么钱呀？杜国立：有，这个，这个。警察：有这个手续，回来跟你媳妇。孙宁波的丈夫：这个我不知道，我我，因为我儿子，她没把钱给我，她都自己拿着这些东西。……警察：查一下帐，对一下帐，坐下来协商，我刚才警告他了，额外的、过激的，如果谁引起的谁负责，明白了吧？坐下来协商，他如果认可，把这个帐签好字。孙宁波的丈夫：关键是他现在没交房，钥匙也没�我。警察：这个，我不管你这个，先把帐对好了，如果说不租了，协商一下。孙宁波的丈夫：他还没退呢！一直到现在还没退呢！警察：不管他退不退，他交了房钱呢！你把那个帐弄清楚了。孙宁波的丈夫：关键是他现在不认账他认为他就到……杜国立：我怎么不认账了？我有啥不认账的？我都搬走半个月了！警察：既然有这个合同，跟你们一直延续着呢！他住到几号，他交几号的钱，明白了吗？杜国立：可以，这样可以。警察：明白了吗？我一天店，我交一天钱，对不对？在理吧？我住到今天8月10号，交到8月10号。孙宁波的丈夫：水电费都还没有看。警察：这都是你的后续工作呀！小伙子。……警察：他不欠你钱嘛！你们俩算算帐呗！住到哪天算哪天。孙宁波的丈夫：他现在人没退怎么算呀？警察：退不退跟他没有关系，他住哪天你给刨到哪天。孙宁波的丈夫：他现在还住着呢！警察：你现在就刨。孙宁波的丈夫：关键他现在还不走，明天接着住我怎么刨呀？……警察：你拿这个给人算账，签字认可，到法院起诉去。孙宁波的丈夫：这都没法给他签，这都没腾出来，怎么给他签呀？警察：你先对账呀！孙宁波的丈夫：现在没腾出来，钥匙也没拿过来。警察：跟那有什么关系呀？孙宁波的丈夫：关键房还没拆呢！到现在。警察：拆不拆跟对账有什么关系呀？孙宁波的丈夫：对到哪天的呀？关键是人家不走怎么办呀？……警察：你们俩进去对账去。孙宁波的丈夫：我现在没法跟他对，他没截止，我怎么对呀？我现在一天两天不停。警察：你先看这帐交你媳妇没有？这明白吧？孙宁波的丈夫：他现在是这样，他先把这房腾出来，把钥匙交过来，截止到今天把帐对了也行，但是他现在没有。警察：你听他的，他不是叫你把那房子�出来嘛？……警察：他骂人不对，你这思维逻辑也得捋顺了，你这思想捋顺顺了，你别老拿这说事。孙宁波的丈夫：这个事是因为他引起的五万呢！你那点够吗？杜国立：哎呀。孙宁波的丈夫：我跟你说呀！我这边如果没有是一分钱都不差你的，一天两千块的水电费让我补我还没补呢！……杜国立：我也不跟你说了，说的他妈的我到时候真的那镐头镐你了。我问你，你是不是欠我六万五加五千？孙宁波的丈夫：我不知道，欠钱你钱也没有交我手里。杜国立：这个条是谁给我写的？孙宁波的丈夫：欠你的钱也不是我欠的，是你的房租。杜国立：是，是呀！就是收我的房租和押金了吧！六万五的房租，五千的押金对吧！……”。经质证，孙宁波对上述证据1的真实性认可，但是不认可证明目的，认为该证据只能证明其多次向杜国立催要费用，并且其中的“6.30交”并不是孙宁波所书写；对证据2-5不予质证，认为是对方的取款记录，不清楚真伪；对证据6的真实性及完整性不认可，认为内容有篡改编辑的嫌疑，因为录音光盘无法播放，要求法院核对录音的原件与真实性。庭审中，杜国立当庭播放了上述录音，孙宁波对录音的完整性与真实性仍存有异议。认为录音证据只能证明杜国立到其居住的地方闹事，并且一直占用着涉诉房屋，故杜国立称7月16日搬走的事实是不成立的。孙宁波认可未向杜国立退还押金。本院要求孙宁波提交其向杜国立出具的收据存根，孙宁波未向本院提交。
孙宁波就其反诉请求向本院提交如下证据：1、其与出租方许×签订的《房屋租赁合同》，证明其系从许×处承租的涉诉房屋，其与杜国立系转租关系，许×也并非涉诉房屋的实际所有权人，对强制拆除一事并不知情；2、《水电费明细表》，证明杜国立�交纳的相关费用。经质证，杜国立对证据1的真实性及证明目的均不认可，无法证明孙宁波对拆迁一事不知情；对证据2的真实性不认可，其使用的水电费已经交纳，该证据是孙宁波自行出具的，如果真的存在上述费用，孙宁波应当出具水电表数的证明或者相关单据。庭审中，双方均认可合同已经终止履行，但未就终止履行的时间达成一致。杜国立主张合同终止履行的时间为其搬离涉诉房屋的时间，即2015年7月16日，并向本院提交《收条》一张，内容为：2015年7月14日——16日，给杜国立搬库房，共计收16000元整，经手人：王×，北京×商贸中心。经质证，孙宁波认为该份证据与其无关，不予质证，并且杜国立搬走后并没有将房屋及库房的钥匙交还。孙宁波主张合同终止履行的时间为涉诉房屋被拆除的时间，即2015年8月13日。
另查，杜国立与胡×系夫妻关系。孙宁�系从许×处承租的涉诉房屋。涉诉房屋的产权人为北京西三旗高新建材城经营开发有限公司（以下简称高新建材城公司），高新建材城公司将涉诉房屋出租给北京京沧伟业汽车销售服务有限公司（以下简称京沧伟业公司）。双方因租赁合同引发纠纷诉至本院，本院审理后判决京沧伟业公司于判决生效后三十日内将位于北京市海淀区西三旗建材城环岛南八百米路西，即北京西三旗热力厂院内共计九千一百平方米的场地及房屋腾空交与高新建材城公司。宣判后，京沧伟业公司不服判决，提出上诉，北京市第一中级人民法院于2015年4月21日作出（2015）一中民终字第02166号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。高新建材城公司于2015年6月3日向本院申请强制执行。本院于2015年6月30日作出（2015）海民执字第10368号公告，内容：责令被执行人京沧伟业公司在十日内履行判决义�，逾期仍不履行，本院将依法强制执行。将位于北京市海淀区西三旗建材城环岛南八百米路西，即北京西三旗热力厂院内共计九千一百平方米的场地及房屋腾空交与高新建材城公司。因强制执行引起的一切法律后果及经济损失由被执行人京沧伟业公司及现占有人承担。涉诉房屋系上述强制执行的场地及房屋的一部分。2015年8月13日，京沧伟业公司与高新建材城公司达成《执行和解》，高新建材城公司收到全部房屋，案件执行完毕。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《水电费明细表》、收据、录音、银行账户明细、（2015）海民执字第10368号公告等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，孙宁波与杜国立签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反相关法律、行政法规规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。合同到期后，双方虽未续签合同，但杜国立继续使用涉诉房屋并向孙宁波支付租金等费用，双方之间形成了事实上的租赁关系。根据杜国立提交的银行账户明细及录音证据，本院认定其履行了向孙宁波交纳2015年下半年房租及水电费用，即65272元的义务。庭审中，双方均认可合同已终止履行，对此本院不持异议。双方未就合同终止的时间达成一致，根据（2015）海民执字第10368号公告的内容可以认定自2015年7月10日后，涉诉房屋上的权利应归高新建材城公司所有，其他任何公民及单位均无权占有、使用、处分涉诉房屋，亦无权利用涉诉房屋进行收益。故本院认定合同终止的时间为2015年7月10日。庭审中，杜国立自认合同终止时间为2015年7月16日，本院不持异议。合同终止后，双方理应按照合同约定结清相关费�，现杜国立起诉要求孙宁波退还押金、剩余房租之请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。本案中，双方之间系事实租赁关系，租赁期限为不定期，因此双方当事人均享有随时解除合同的权利。同时，双方合同无法继续履行并非双方任何一方行为所致，因此双方均无需承担违约责任，故杜国立要求孙宁波支付违约金之请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。考虑到，杜国立已经履行了交纳2015年下半年房屋租金的义务，故孙宁波反诉要求杜国立再次交纳租金之请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。孙宁波虽就其主张的水电费向本院提交证据，但并不足以证明其主张成立，故本院就其主张的水电费之请求亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、孙宁波于本判决生效后七日内向向杜国立退还押金人民币五千元、二〇一五年七月十七日至二〇一五年十二月三十一日期间的剩余房屋租金人民币五万八千零二十二元三角；
二、驳回杜国立的其他诉讼请求；
三、驳回孙宁波的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千零二十四元，由杜国立负担三百九十九元，已交纳，由孙宁波负担六百二十五元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费一百九十三元，由孙宁波负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘宝平
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 蔡云飞