湖北省武汉市蔡甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂蔡甸民二初字第00200号
原告夏菊萍。
委托代理人周虹，湖北人言律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司，住所地武汉市蔡甸区蔡甸街成功村六组。
法定代表人叶义环，该公司执行董事。
委托代理人章敏，湖北平渊律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告袁小坤。
委托代理人马小兵，北京盈科（武汉）律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告夏菊萍诉被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司（以下简称成功伟业公司）、袁小坤房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法由审判员余靖独任审判，于2015年6月29日、9月9日公开开庭进行了审理。原告夏菊萍委托代理人周虹，被告成功伟业公司委托代理人章敏，被告袁小坤的委托代理人马小兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告夏菊萍诉讼请求：1、确认被告成功伟业公司与被告袁小坤签订的《武汉市商品房买卖合同》无效；2、确认原告夏菊萍与被告成功伟业公司签订的《房屋拆迁还建合同》有效，被告成功伟业公司配合办理明锦苑1栋1层2号房屋的合同备案手续；3、本案诉讼费用由被告承担。
为了支持其诉讼请求，原告夏菊萍提交了如下证据：
证据一、房屋所有权证、《房屋拆迁还建合同》，证明原告与被告成功伟业公司之间的拆迁安置补偿合同关系，原告已依约履行了合同；
证据二、《门面租赁合同》、证明、身份证复印件、照片、图纸，证明：1、被告成功伟业公司于2014年7月1日将涉诉门面房交付原告，2、2014年7月1日，原告与辛力签订了门面租赁合同，3、涉诉门面明锦苑1栋1层2号房系被告成功伟业公司在原告已拆迁门面房处建设的还建房；
证据三、房产备案信息，证明2015年3月15日，被告成功伟业公司将涉诉房屋出售给被告袁小坤，二被告签订的商品房买卖合同无效。
被告成功伟业公司辩称，被告成功伟业公司向被告袁小坤借款，签订商品房买卖合同的目的实际是以房产作为借款合同的抵押担保，没有办理商品房买卖合同的备案，二被告清偿债务后，就会解除抵押关系；涉诉房屋已作为还建房交付给了原告，原告已经实际占有了房屋并使用，被告成功伟业公司的行为并未影响原告的权利；被告成功伟业公司不应该承担诉讼费。
被告成功伟业公司为了支持其抗辩理由，提交了如下证据：
证据一、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《武汉市商品房预售许可证》，证明涉诉工程合法；
证据二、民事诉状、《借款合同》、《抵押合同》、应诉通知书，证明二被告之间名为买卖关系、实际为借款担保关系，被告袁小坤已以被告成功伟业公司欠偿借款为由向武汉市武昌区人民法院提起诉讼。
被告袁小坤辩称，《房屋拆迁还建合同》约定的还建房屋的面积与《武汉市商品房买卖合同》约定的房屋面积不相符，且原、被告未办理还建手续，原告主张的还建房屋与《武汉市商品房买卖合同》中约定的房屋不具有同一性；二被告存在借款合同关系，被告成功伟业公司将《武汉市商品房买卖合同》约定的房屋作为借款的抵押，这种形式未违反法律、行政法规的强制性规定，且《武汉市商品房买卖合同》在房管部门办理了备案登记，从备案登记确认的情形看涉诉房屋不存在还建或设定抵押的情形，故《武汉市商品房买卖合同》合法有效，请求驳回对被告袁小坤的诉讼请求。
为了支持其抗辩理由，被告袁小坤提交了如下证据：
证据一、《武汉市商品房买卖合同》，证明以合同约定房屋为二被告之间的借款合同关系提供了担保，该合同有效；
证据二、商品房买卖合同备案清册表，证明《武汉市商品房买卖合同》已经网签备案。
原告夏菊萍在举证期内申请证人出庭作证，本院依法通知证人辛力出庭作证，证言内容为：证人辛力2014年7月向原告夏菊萍租赁明锦苑1栋1层2号门面，8月装修后开业至今，房租向原告夏菊萍支付。
经庭审质证，被告成功伟业公司对原告提交的证据一质证后未提出异议，被告袁小坤认为房产证载明的房屋房号与拆迁还建协议中载明的房屋房号不一致，约定的面积与诉争房屋不一致，拆迁还建协议约定还建房屋与争诉房屋不具同一性，且拆迁还建协议约定经公证才生效，故该合同未生效，本院认为原告与被告成功伟业公司均称被拆除房屋只有一间，且被告成功伟业公司作为拆迁方并未提出异议，应认定《房屋拆迁还建合同》中所载拆除房屋房号系笔误，应为位于武汉市蔡甸区蔡正街324#，拆迁还建合同合法有效，具体理由在本院认为部分予以阐述；二被告对原告提交的证据二以及证人证言质证后未提出异议，原告亦未对证人证言提出异议，本院予以采信；证据三与被告袁小坤提交的证据二一致，对该证据认定同袁小坤提交的证据二。
原告夏菊萍、被告袁小坤对被告成功伟业公司提交的证据一质证后未提出异议，本院予以采信；原告、被告袁小坤对被告成功伟业公司提交的证据二的真实性均未提出异议，但原告认为未办理抵押登记，被告袁小坤未取得涉诉房屋抵押权，拆迁还建合同优先于商品房买卖合同；被告袁小坤认为二被告以签订商品房买卖合同的形式对借款约定抵押担保，虽然未办理抵押登记，但商品房买卖合同合法有效；本院对该证据的真实性予以采信，对《武汉市商品房买卖合同》系为办理二被告间借款合同抵押担保而签订的事实予以采信，对二被告之间抵押关系的效力在本院认为部分予以阐述。
对被告袁小坤提交的证据一的认定同被告成功伟业公司提交的证据二；原告、被告成功伟业公司均未对被告袁小坤提交的证据二提出异议，本院对其真实性予以采信，但该证据不能证明涉诉房屋已办理备案手续。
经审理查明，2009年5月10日，原告夏菊萍（甲方）与被告成功伟业公司（乙方）签订《房屋拆迁还建合同》，约定：甲方将其所有的坐落于武汉市蔡甸区蔡正街324号门面交由乙方拆除、开发、还建及补偿；在甲方被拆除的门面房52平方米的基础上另增加30平方米，共还建门面房面积为82平方米，其门面宽度为6米、深度13.7米，高度为4.5米，并无偿安装卷闸门，乙方必须在原地原方向还建门面房，与龙家巷商场之间需留通道时，则还建的门面房向南顺移；在上述门面还建的基础上另无偿还建一套100平方米的住宅；甲方在上述无偿还建的一套住宅的基础上向乙方购买（增加）约30平方米面积，其价格按乙方对外销售的价格下浮20%；如因规划设计门面房深度所限，无法按上述门面面积还建时，其门面每少1平方米则住宅内无偿增加3平方米，以此类推；甲方还建时间为2012年10月18日前，延期不得超过半年；本合同自双方签字后，经蔡甸区公证处公证后生效，直至双方都履行了本合同的各项条款后终止。合同签订后，原告将其所有的房屋交由被告成功伟业公司拆除。
2010年5月13日，被告成功伟业公司以出让方式取得武汉市蔡甸区蔡甸街蔡正街K0112139土地使用权（蔡国用（2010）第2223号，含原告被拆除房屋所占土地），该地块规划建设明锦苑商住楼项目，2011年3月4日取得建设工程施工许可证，2011年8月26日取得武汉市商品房预售许可证（武房开预售（2011）347号），明锦苑项目至今未竣工。
原告夏菊萍占有了明锦苑1栋1层2号门面并出租给案外人辛力，2014年7月1日双方签订《门面租赁合同》，约定租赁期限从2014年7月1日至2017年6月30日，该门面目前已装修营业。被告成功伟业公司未对原告夏菊萍占有门面以及出租给他人营业的行为提出异议。
2015年3月15日，被告成功伟业公司、袁小坤签订《借款合同》，约定被告成功伟业公司因临时周转向被告袁小坤借款100万元，借款期限从2015年3月16日至2015年9月15日。同日，为了担保《借款合同》的履行，二被告签订《抵押合同》，约定：被告成功伟业公司以明锦苑1栋1层1、2、18、19号门面提供抵押担保，抵押担保期间为债权存续期间，被告成功伟业公司应在合同签订之日将抵押物的权利凭证或权属证明文件交付被告袁小坤，并办理抵押登记，被告袁小坤在借款合同约定借款人违约，贷款人宣布债权提前到期……有权处理抵押物，并从处理价款中优先受偿，如借款人没有如期偿还借款……自其借款逾期日起，该抵押物即为被告袁小坤所有，需要时被告成功伟业公司必须无条件配合办理过户手续，借款人违反合同规定或发生合同第七条规定事项之一，被告袁小坤有权随时依法处分抵押物。二被告未就《抵押合同》约定办理房屋抵押登记，但于2015年3月15日签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡113104133）作为借款的担保，合同约定：被告袁小坤购买商品房为明锦苑1幢1层2号房，预测登记面积40.66平方米，总金额359，155元，被告成功伟业公司应当在2015年5月31日前将符合条件的房屋交付给被告袁小坤使用，交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。被告袁小坤未另行支付购房款。《武汉市商品房买卖合同》未在房管部门办理备案。
2015年7月14日，袁小坤以成功伟业公司逾期未偿还借款为由向武汉市武昌区人民法院起诉，要求成功伟业公司偿还借款100万元以及利息。
本院认为，原告夏菊萍与被告成功伟业公司签订的《房屋拆迁还建合同》虽约定公证后生效，但原告已将所有的房屋交由被告成功伟业公司拆除，被告成功伟业公司亦履行了部分还建义务，合同双方均已履行或者部分履行了合同义务，应视为合同双方已协商一致变更了合同生效的条件，《房屋拆迁还建合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋拆迁还建合同》虽未明确约定还建门面房号，但原告夏菊萍实际占有涉诉门面，并出租给案外人，案外人已实际使用门面，被告成功伟业公司均未提出异议，且在答辩中称涉诉门面已作为还建房交付给原告，应视为原告与被告成功伟业公司对《房屋拆迁还建合同》履行方式协商一致，即被告成功伟业公司将明锦苑1栋1层2号门面还建给原告。涉诉门面的面积虽与《房屋拆迁还建合同》约定不一致，但原告与被告成功伟业公司均认可，本院对被告成功伟业公司将明锦苑1栋1层2号门面还建给原告予以支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，商品房预售合同备案是行政部门的管理措施，意在监督房地产预售市场，维护交易安全，法律明确规定报送备案是预售人的义务，且商品房预售合同是否备案对买受人的民事权利具有重大影响，因此被告成功伟业公司应依房产管理部门的要求配合办理备案手续，将明锦苑1栋1层2号门面备案至原告名下。
二被告均认可签订《武汉市商品房买卖合同》的目的是为了履行《抵押合同》、设定抵押权，但《武汉市商品房买卖合同》约定了涉诉房屋的所有权转移，且被告袁小坤并未支付合同对价，故该合同名为买卖实为债务担保，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”和《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该合同无效。商品房预售合同的备案属于行政管理部门的管理措施，若没有相关约定，不是确定合同效力的要件，且《武汉市商品房买卖合同》并未办理备案，故被告袁小坤以合同已备案作为《武汉市商品房买卖合同》合法有效的理由之一，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司与被告袁小坤签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡113104133）无效；
二、确认原告夏菊萍与被告武汉市成功伟业房地产开发建设有限公司于2009年5月10日签订的《房屋拆迁还建合同》合法有效；
三、被告武汉市成功伟业房地产开发建设有限公司于本判决生效之日起三日内配合办理合同备案手续，将明锦苑1栋1层2号门面备案至原告夏菊萍名下。
本案案件受理费人民币15，600元，减半收取人民币7，800元，保全费人民币3，020元，合计人民币10，820元，由被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司、袁小坤负担（原告已垫付，同意执行时与执行款一并向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交案件受理费，款汇至湖北省武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
--
市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 余 靖
二〇一五年十一月四日
书记员 陈湘乾