青海省格尔木市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青2801民初1463号
原告李景林，男，1970年8月12日生，汉族。
委托代理人荣成安，青海盐湖律师事务所律师。
被告孙明秀，女，1951年6月13日生，汉族。
被告梁玉梅，女，1972年9月3日生，汉族。
被告梁智鑫，男，1973年9月26日生，汉族。
被告梁志林，男，1976年5月21日生，汉族。
原告李景林与被告孙明秀、梁玉梅、梁智鑫、梁志林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员吕玮独任审判，公开开庭进行了审理。原告李景林及其委托代理人荣成安到庭参加诉讼，被告孙明秀、梁玉梅、梁智鑫、梁志林经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李景林诉称，原告李景林与被告孙明秀的丈夫、被告梁玉梅、梁智鑫、梁志林的父亲梁森于2003年3月18日签订了一份《售房协议书》，协议约定，梁森将其所有的位于格尔木市地质队西院第六栋楼三单元四楼西边门牌号063xxxx的房屋一套，以34000元价格出售给原告。协议签订后，原告将全部房款支付给梁森，梁森将房屋交付原告，但双方未办理该房屋产权过户手续。2006年梁森因病去世，后原告多次要求梁森的妻子孙明秀及梁森的子女梁玉梅、梁智鑫、梁志林四人协助原告办理房屋产权过户手续，但四人不予协助。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求人民法院依法判令：1、四被告立即协助原告办理格尔木市中山路南段东侧43号第六栋3单元4xx室房屋的过户手续；2、本案诉讼费用由四被告承担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为，四被告协助原告办理位于格尔木市中山路南段东侧43号第6栋3单元4xx室房屋的产权过户手续，即房屋所有权变更登记及国有土地使用权变更登记。
被告孙明秀、梁玉梅、梁智鑫、梁志林向本院递交书面答辩状，共同辩称，原告所述被告不予协助其办理房屋过户手续的情况不属实，被告孙明秀曾先后多次专程从四川省回到格尔木市协助原告李景林办理房屋过户手续，尤其是2012年8月和2015年2月两次专程为此事往返四川省与格尔木市，曾多次提供孙明秀与梁森的婚姻证明、梁森父母死亡证明、放弃遗产继承权等等能帮助原告李景林办理过户手续的各种证明文件。还曾于2014年底、2015年1月与原告李景林电话协商，若过户手续始终无法办理，就以2014年的房价重新买回，李景林电话中也同意。等被告孙明秀带着钱千里迢迢从四川省回到格尔木市，原告李景林却不接电话不见面，孙明秀找到原告的妻子，其妻子称原告喝醉说的胡话，这无疑是拿孙明秀老人的身体、精神、金钱在开玩笑，为此被告孙明秀老人非常气愤。因原告李景林的不合作、不配合导致房屋办不了过户手续，为此被告花费不少交通费，并直接导致孙明秀在办理位于青海省格尔木市昆仑南路12号10栋2单元2xx室房屋房产证时无法享受首套房税务政策，按二套房缴纳税金，比首套房多缴纳1500多元税金。现老人身体状况已经无力再前往格尔木市协助原告办理房产过户手续，且梁森在出售该房屋时四被告无一人知情，售房协议中也只有梁森一人的签字而无他人签名。本案诉讼费由原告承担。同时，原告应负责孙明秀为此事往返四川省与格尔木市的车费6700元，办理各种证明的车船费1000元，办理孙明秀位于青海省格尔木市昆仑南路12号10栋2单元2xx室房屋房产证时按二套房多缴纳的税金1500元，共计9200元。
经审理查明，被告孙明秀与梁森系夫妻关系，二人育有子女梁玉梅、梁智鑫、梁志林。2003年3月18日原告与梁森签订《售房协议书》，约定梁森将其所有的位于格尔木市地质队西院第六栋楼三单元四楼西边房屋一套（门牌号063xxxx），以34000元的价格出售给原告李景林。同日，原告以现金的方式向梁森一次性付清房款34000元，梁森向原告交付房屋并将该房屋的格房权证私产字第00007x**号房屋所有权证及格国用（2002）字第1xxx号国有土地使用证、门牌证交给原告李景林。原告李景林随后将该房屋装修居住使用至今。
另查明，2006年5月7日梁森因病去世，2006年11月29日原告李景林将门牌证自梁森变更至其名下，门牌号变更为中山路57号6楼3单元3xx室。《售房协议书》中出售的位于格尔木市地质队西院第6栋楼3单元4楼西边门牌号063xxxx的房屋同国有土地使用证中记载的坐落位置：格尔木中山路43号063xxxx号与房屋所有权证中记载的房屋坐落位置：市中山路南段东侧43号1幢4层及门牌证中记载用户地址中山路57号6楼3单元3xx室系同一套房屋。
以上事实有《售房协议书》、死亡注销户口证明、房屋所有权证、国有土地使用证、门牌证、当事人在庭审中的有关陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，房屋登记属物权制度范畴，除法律另有规定外，房屋买卖未经登记不发生物权变动效力，而房屋买卖合同是债权关系，是否登记对房屋买卖合同成立与否、有效无效并无影响；过户登记是合同的履行行为，在本质上不影响合同的效力判断。因此，房屋转让合同的有效成立不等于物权已经转移，同时也不能因房屋所有权未履行变更登记手续而否认房屋买卖合同的有效性。本案中，原告李景林与梁森签订《售房协议书》，原告按约付清全部房款34000元，并搬入该房屋居住使用至今，已享有实际占有、使用权。梁森收取房款，并将该房屋所有权证、国有土地使用证、门牌证及房屋交付给原告后，双方房屋买卖合同成立，该房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，故合法、有效。双方虽尚未能办理房屋所有权的变更登记手续和国有土地使用权变更登记手续，属于买卖合同未履行完毕，并不影响原告与梁森双方房屋买卖合同的效力。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”的规定，梁森为房屋所有权证和国有土地使用证中登记的所有人及使用人，理应协助原告办理房屋所有权变更登记和国有土地使用权变更登记，但因梁森2006年5月1日病逝，其配偶孙明秀，子女梁玉梅、梁智鑫、梁志林作为梁森的继承人，继承了《售房协议书》的债权债务，应当按照约定全面履行合同义务，即继续履行合同，办理房屋所有权变更登记手续和国有土地使用权变更登记手续的法定义务。故原告要求被告孙明秀、梁玉梅、梁智鑫、梁志林协助原告办理位于市中山路南段东侧43号1幢4层房屋的国有土地使用权变更登记手续及房屋所有权变更登记手续的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。被告要求原告负责孙明秀为此事往返四川省与格尔木市的车费6700元，办理各种证明的车船费1000元，办理孙明秀老人位于青海省格尔木市昆仑南路12号10栋2单元2xx室房屋在办理房产证时多支付二套房税金1500元，共计9200元的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告孙明秀、梁玉梅、梁智鑫、梁志林于本判决生效之日起五日内协助原告李景林办理位于格尔木市中山路南段东侧43号1幢4层房屋的国有土地使用证的变更登记和房屋所有权证的变更登记。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告李景林承担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。
审判员 吕 玮
二〇一七年一月十三日
书记员 逯海珍