上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初22574号原告：上海迪美广场有限公司，住所地上海市。法定代表人：张国勤，该公司总经理。原告委托诉讼代理人：章煦春、潘金骏，上海瀛泰律师事务所律师。被告：朱慧敏，女，1977年1月9日生，汉族，户籍所在地江苏省。原告上海迪美广场有限公司(下称迪美公司)与被告朱慧敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘金骏、被告朱慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迪美公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的租赁合同于2016年10月31日解除;2、被告于合同解除之日迁出涉案商铺;3、被告支付欠付租金105,108.68元，管理费6,300元，推广费1,400元，电费858.8元，电话费46.2元；4、被告支付因延期支付上述费用的违约金7,949.29元(至实际支付之日止，以每日按万分之五计算)；5、被告支付六个月租金、管理费、推广费的违约金86,898元；6、被告支付个人所得税税金(每月129.6元，2016年2月1日至同年9月30日为1,036.8元，实际主张至被告迁出之日止)；7、被告支付房屋使用费(从合同解除之日起至实际迁出之日止，按44元/平方米/日计算);8、被告支付律师费6,818元。事实和理由：2016年1月20日，原、被告签订租赁合同，约定被告承租本市人民大道221号上海迪美购物中心98号商铺(下称涉案商铺)，实测使用面积为20平方米，租期自2016年2月22日至2017年2月21日，租金13,383元/月，管理费900元/月，推广费200元/月，公用事业费据实支付；被告未依照合同约定支付或缴纳任何一项费用的，应按所欠款项每日的万分之五标准向原告支付违约金。被告在经营商铺期间产生的税金，在原告依据税务部门要求代为垫付后，应由被告根据税务部门开具的单据每月据实向原告支付。合同签署后，被告怠于履行各项付款义务。截至2016年7月26日，被告共欠租金、管理费、推广费合计83,842.68元，电费587.6元、电讯费用29.26元、税金777.6元。原告多次催讨，遭拒，遂起诉。被告朱慧敏辩称，不同意原告诉请。原告未提供良好的经营环境，影响被告正常经营。涉案商铺租金过高，是同商场其余商铺的双倍。原告承诺商场内将有很多品牌进驻，2015年年底装修完毕，但未予兑现，至今尚未完成装修。原告主张的税金、电费、电话费金额被告予以确认，且愿意支付。若原告同意返还押金并免除租金等费用，则被告同意解除合同。若原告同意降低租金，则被告愿意支付。经审理查明，2013年11月14日，原、被告签订上海迪美广场有限公司租赁合同书，约定被告承租涉案商铺，租期自2014年1月1日至同年12月31日，月租金3,575元，管理费2,005元。该合同已履行完毕。2016年1月20日,原、被告签订租赁合同，约定被告承租涉案商铺用作经营女装，租期自2016年2月22日至2017年2月21日，装修免租期自2016年2月22日至2016年3月7日止；租赁保证金42,849元，日租金为22元/平方米，租金13,383元/月，管理费900元/月，推广费200元/月，公用事业费据实支付；租金先付后用，按月支付，每月的第25日或之前支付，被告应于本合同签订后3个工作日内支付从开业日(2016年3月8日)至同年3月31日期间的首期租金、管理费及推广费共计11,427.68元；管理费从交付日起开始计算，推广费从开业日起开始计算，被告应于每月5日或之前支付下月的管理费；被告应于每月25日或之前按照原告通知账单将上月水、电、电讯费用支付原告；被告未依照合同约定支付或缴纳任何一项费用的，应按所欠款项每日的万分之五标准向原告支付违约金;除原告同意被告续租外，被告应在本合同租赁期满的当日或提前终止当日，将已恢复至附件四所列的交付标准或恢复至原告同意接受的状态之商铺归还原告，归还时，双方应依交接清单进行验收并签署表格；从租赁期满的当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或原告进入并收回商铺为止，被告须以合同终止(或解除)日前一日的租金、管理费标准为基础，向原告双倍支付延期返还商铺期间的租金、管理费，并应向原告赔偿因迟延返还该商铺引致的一切损失，并支付从租赁期满之日到实际返还之日期间该商铺的推广费、公用事业费及其他费用；被告逾期不支付租金、管理费、推广费、公用事业费及其他费用之任何一项累计达到一个月或以上的，原告有权单方面解除本合同，提前收回涉案商铺，且被告应支付六个月的租金、推广费、管理费之和的违约金；因本合同引起的争议导致诉讼，诉讼费用及律师费全部由败诉方承担。合同签订后，原告将涉案商铺交付被告占有使用。但被告除支付保证金42,849元外，未支付原告任何费用，包括应于2016年1月25日前支付的2016年3月8日至同年3月31日的首期租金、管理费及推广费11,427.68元、自2016年4月1日至同年10月31日的租金93,681元、自2016年4月1日至同年10月31日的管理费6,300元和推广费1,400元、自2016年3月21日至同年9月20日的电费858.8元、自2016年1月21日至同年9月20日的电话费46.2元。对于至被告迁出之日止的电费和电话费，原告要求另案主张。涉案商铺自2016年2月1日起每月被征收个人所得税129.6元，该款由原告垫付。2016年7月5日，原告向被告邮寄律师函，催讨拖欠租金、管理费、推广费、电费、电话费、税金等费用70,515.47元。被告未支付。因该案诉讼，原告支付律师费6,818元。审理中，原告同意将被告已付保证金42,849元抵销其欠付部分费用。以上事实，由原告提供的租赁合同、律师函及邮寄凭证、应付款结算表、聘请律师合同、发票、付款凭证、税收缴款书，被告提供的租赁合同书，以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告拖欠租金、管理费等费用，构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。被告拖欠上述费用超过一个月，双方约定的解除合同的条件成就，故原告要求确认原告与被告签订的租赁合同于2016年10月31日解除的诉请，本院予以支持。租赁合同解除后，被告按约应于解除当日返还涉案商铺，其未履行，故原告要求被告迁出该商铺、支付租期内拖欠费用及延期支付费用的违约金、律师费的诉请，符合合同约定，本院予以支持。原告同意被告已付保证金用于抵销上述部分欠付费用，不足部分被告应予以补足。对原告主张的合同提前解除的六个月的租金、推广费、管理费之和的违约金，因违约金具有惩罚性，同时应以实际损失为基础，兼顾被告过错、原告预期利益、涉案房屋需再行招租止损等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故本院酌情确定该违约金为43,449元。原告提出的个人所得税的诉请，被告同意支付。原告要求按双倍租金标准计算房屋使用费，合同该条款系违约责任的约定，违约金的调整原则如前所述，不再赘述，本院酌情确定该费用标准为17,397.9元/月。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告上海迪美广场有限公司与被告朱慧敏签订的租赁合同于2016年10月31日解除;二、被告朱慧敏应于本判决生效之日起十日内迁出本市人民大道221号上海迪美购物中心98号商铺，将该商铺返还原告上海迪美广场有限公司；三、被告朱慧敏应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迪美广场有限公司自2016年3月8日至同年3月31日的首期租金、管理费及推广费11,427.68元、自2016年4月1日至同年10月31日的租金93,681元、自2016年4月1日至同年10月31日的管理费6,300元和推广费1,400元、自2016年3月21日至同年9月20日的电费858.8元、自2016年1月21日至同年9月20日的电话费46.2元(被告已付保证金42,849元用以抵销上述部分费用，不足部分应予以补足)；四、被告朱慧敏应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迪美广场有限公司因延期支付本判决第三项费用的违约金(按应付费用的每日万分之五标准分段计至实际支付之日止，首期租金、管理费及推广费11,427.68元自2016年1月26日起算，自2016年4月1日至同年10月31日的每月租金自前一月的26日起算，自2016年4月1日至同年10月31日的每月管理费和推广费自前一月的6日起算，自2016年3月21日至同年9月20日的每月电费自该期电费截止日的次月26日起算，自2016年1月21日至同年10月31日的每月电话费自该期电话费截止日的次月26日起算)；五、被告朱慧敏应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迪美广场有限公司提前解除合同的违约金43,449元；六、被告朱慧敏应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迪美广场有限公司代其支付的个人所得税税金(自2016年2月1日起至被告实际迁出日止，按129.6元/月计算)；七、被告朱慧敏应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迪美广场有限公司房屋使用费(从2016年11月1日起计至实际迁出之日止，按17,397.9元/月计算);八、被告朱慧敏应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迪美广场有限公司律师费6,818元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,626.24元，减半收取计2,313.12元，由原告上海迪美广场有限公司负担464.4元，由被告朱慧敏负担1,848.72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 宁二〇一七年二月十七日书记员 陈佩华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。