浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭淳民初字第471号
原告：余建华。
委托代理人：项长松，浙江千岛湖律师事务所律师。
被告：吴本华。
被告：严小莲。
原告余建华与被告吴本华、严小莲确认合同无效纠纷一案，本院于2015年7月10日受理后，依法组成合议庭，于同年11月24日公开开庭进行了审理。原告余建华及其委托代理人项长松、被告吴本华均到庭参加诉讼，被告严小莲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告余建华与被告严小莲系夫妻关系，二人于2003年1月21日在淳安县安阳乡人民政府登记结婚，系再婚。2007年2月26日，原告余建华与被告严小莲一同前往淳安县千岛湖镇马路村，以严小莲名义与淳安县千岛湖镇马路村村民委员会（以下简称马路村）签订了《青塘坞农居点房屋使用权转让协议书》，购买了马路村青塘坞农居点宿舍楼2号楼二单元203室（现门牌号为××幢二单元203室），当日付清了房屋价款128954元（其中汇款122000元，现金6954元）。2007年3月11日，原告和其父亲余九都一同前往马路村，又以严小莲名义与马路村分别签订了两份《青塘坞农居点房屋使用权转让协议书》，购买了青塘坞农居点宿舍楼2号楼底层7号店铺（现为××幢7号店铺）及青塘坞农居点住宅2号楼底层8号车库（现为青塘坞小区25幢8号车库）的使用权，当日原告付清了房价款合计92960元。购房以后，因原告余建华和被告严小莲夫妻在义乌等地方共同经营饭店生意，而一直将所购的房屋闲置而没有装修入住。购房时，原告余建华与被告严小莲较好，后来两人因家庭矛盾，夫妻感情日渐平淡，关系持续恶化，直至分居。2015年3月17日，原告去看自己所购置的房屋时，才知道被告严小莲瞒着原告擅自于2014年8月22日与吴本华签订了《使用权转让协议书》，将夫妻共同所购置的位于淳安县马路村的青塘坞农居点宿舍楼2号楼二单元203室房屋、农居点宿舍楼2号楼底层7号店铺店铺、农居点住宅2号楼底层8号车库一起以总价56万元转让给了被告吴本华。涉案房屋系原告余建华与被告严小莲的夫妻共同财产，被告严小莲无权私自处分转让，签订的《使用权转让协议书》名为使用权转让实为所有权转让，且该房屋尚未取得房屋所有权证依法不能转让，该转让行为无效。故起诉，请求判决：1、确认被告严小莲与被告吴本华于2014年8月22日签订的《房屋使用权转让协议书》无效；2、二被告承担本案诉讼费。审理中，原告自愿负担案件受理费及公告费。
原告为证明其主张，向本院提交以下证据材料：
1、结婚登记申请书、审查结果各1份（复印件，加盖单位复印章），证明原告与被告严小莲系夫妻关系；
2、青塘坞农居点房屋使用权转让协议书3份、收据3份（均为复印件），证明原告与被告严小莲在夫妻关系存续期间所购买的涉案房屋系夫妻共同财产的事实，且未取得房屋所有权证及不能转让的事实；
3、使用权转让协议1份、汇款凭证2份、证明1份（均为复印件），证明被告严小莲未经原告同意将双方共同所有的涉案房产转让给被告吴本华的事实；
4、吴本华的户籍证明1份（复印件），证明被告吴本华非农业居民，并非马路村村民，无权购买马路村村集体房屋的事实；
5、照片7份（打印件），证明涉案房屋的现状（门牌号为××幢二单元203室），店铺为××幢底层7号，车库为青塘坞小区25幢8号。
被告吴本华答辩称：2014年8月22日，经他人介绍，被告严小莲将涉案三房产的使用权全部转让给被告吴本华使用，吴本华以现金和银行转账方式一次性付清款项。当时严小莲说房屋是她一个人的，且转让协议上受让方也仅严小莲一人，在没他人可证明还有他人共有的情况下双方才达成协议。直到2015年3月，吴本华要对房屋进行装修，原告才说房屋是他和严小莲共有的，造成吴本华至今未能使用此房屋，由此带来经济和精神方面的巨大损失。被告吴本华买此房屋是为了自己经营，原告认为他共同拥有房屋的权利和义务，则应共同承担房屋上的债务。如果说案涉转让协议书无效，则原告也有责任赔偿吴本华的各项损失，包括转让价56万元、介绍费5000元、贷款利息50960元。另外，持续三个月影响被告的生产经营、生活，造成的其他损失无法计算。既然房屋转让协议书无效，被告为受害方，不应承担本案诉讼费用。另外，被告严小莲为义乌人，她可与千岛湖镇马路村签订房屋转让协议，为什么吴本华不能从严小莲处转让房屋。
被告吴本华为证明其主张，向本院提交以下证据材料：
1、转让协议书4份（复印件，提供原件核对），证明被告严小莲将涉案几处房屋转让给被告吴本华使用的事实；
2、收条1份（复印件，提供原件核对），证明二被告签订房屋转让协议由中介提供服务，并且支付了中介费用；
3、收款收据3份、转账凭证2份、贷款记录1份（均为复印件，提供原件核对），证明被告严小莲与马路村签订协议，且支付相关费用，二被告签订协议，且吴本华也支付了相关费用。
被告严小莲未向本院提交证据材料或书面答辩意见。
证据的分析与认定：一、原告提交的证据，被告吴本华无异议。上述证据与本案有关联，其真实性、合法性予以确认；二、被告吴本华提交的证据，原告对证据1、3的真实性无异议，对证据2的真实性无法确认。上述证据与本案有关联，来源、形式合法，真实性予以确认。
根据上述证据的分析认定，结合当事人庭审陈述，本院认定的案件事实，如原告与被告严小莲系夫妻关系，被告严小莲分别与淳安县千岛湖镇马路村村民委员会、被告吴本华签订的案涉不动产使用权转让协议书等事实与原告陈述一致。另查：案涉不动产占地权属为所在村集体土地使用权，二被告均非不动产所在地村民。
本院认为：二被告之间签订的案涉不动产使用权转让协议，实质为不动产所有权转让协议。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。可见，我国宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密关联，只有本集体经济组织成员才可申请使用宅基地。综上，集体所有的土地上房屋出售给集体经济组织成员以外的合同应属无效。本案二被告均非不动产所在村集体经济组织成员，双方签订转让协议所涉标的房屋，涉及宅基地使用权的转让。由于二被告不具备诉争房屋所在村集体经济组织成员资格，故二被告签订的案涉协议违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，当属无效。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
确认被告严小莲与被告吴本华于2014年8月22日签订的使用权转让协议书无效。
案件受理费80元、公告费650元，由原告余建华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于浙江省杭州市中级人民人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交【开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院】。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姜勇军
人民陪审员 徐邦金
人民陪审员 钱立明
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 洪玉芳