淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书（2015）河民初字第2108号原告刘秀梅。委托代理人伍跃华，江苏安淮律师事务所律师。委托代理人吕志明，江苏安淮律师事务所律师。被告张晓明。被告罗美英。共同委托代理人杨海明，江苏昊震翰律师事务所律师。原告刘秀梅与被告张晓明、罗美英确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘秀梅及其委托代理人伍跃华、吕志明，被告张晓明、罗美英及共同委托代理人杨海明到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案�已审理终结。原告刘秀梅诉称：我与亡故的丈夫张小华均为××人。罗美英系张小华的母亲，张晓明系张小华的妹妹，张小华另有一姐姐张小平，她们均系健康人。1975年，××故。罗美英系中淮建职工，清河区三层街58号的房屋（以下简称58号房屋）原系中淮建所有，1987年开始分配给罗美英及张小华、张晓明居住。1991年，张小华与前妻离婚，后于2002年与我再婚，之后我们一直居住在58号房屋。1985年至1994年期间，罗美英三次改嫁，期间断断续续居住在58号房屋。2004年，张晓明结婚，搬出58号房屋，之后房屋居住人是我和张小华及罗美英。2004年6月，中淮建房改，罗美英可以享受争议房屋购买权，但她当时拿不出全款购买房屋。张小华虽是××人，但1981年即在××厂工作，收入比较稳定，又因我们夫妻一直与罗美英共同生活，故我们出资4000元支持母亲�美英买房，罗美英自己筹集了3000元，以罗美英名义购买了58号房屋。母亲罗美英当时表示，两个女儿都是健康人，且已经结婚，家庭条件都比张小华好，58号房屋虽以自己名义购买，但自己只有张小华一个儿子，又是××人，以后这个房子就都是张小华的。2007年，我和张小华又在58号房屋前自建了30平方米左右的房屋，目前没有领取产权证。2009年至2014年初，罗美英搬至张晓明家与其共同生活，期间我与张小华住在争议房屋内。2014年3月，罗美英搬回争议房屋，与我和张小华共同居住，后于当年6月又搬回张晓明处居住。2015年7月，我和张小华突然收到法院送达的诉状和传票，张晓明夫妻以排除妨碍为由要求我和张小华搬离争议房屋，并陈述罗美英于2012年4月已经将争议房屋出售给张晓明夫妻。我认为：涉案房屋上的名字显示为罗美英，但这是基于�美英顶替张小华父亲之名享受到的福利分房。我和张小华及罗美英一直共同生活，58号房屋系我们和罗美英共同投资购买，虽然登记在母亲罗美英名下，但我们与罗美英系58号房屋实际上的共同共有人。2004年6月前，被告张晓明结婚离家，她没有出资购房也没有在此生活，所谓罗美英将房屋卖给张晓明的事情也从未向我们披露过。事实上，罗美英购房房屋时对我们夫妻承诺，房子归我们所有，且我们是该房屋的共同共有人。我和张小华支付大部分购房款，且我们是××人，即便罗美英处置该房屋，我们也享有知情权和优先购买权。我们出于对罗美英的信任，没有要求将自己的名字登记在争议房屋产权下，并不代表我们不具有共有产权人身份，且我们只有争议房屋一处居住地，没有其他房屋和经济来源。综上，为了保护合法权益，现请求判决：1、确认两被告于2012年4月16日签订的房屋买卖合同无效；2、涉案房屋在张小华生前应属张小华和罗美英共同共有，罗美英如出卖该房屋，刘秀梅享有优先购买权；3、诉讼费由两被告承担。被告张晓明辩称：2012年，我和我母亲自愿签订了房屋购买合同，合法有效。我依法缴纳了税费，办理了产权变更手续，不存在合同无效的情形，请求法庭驳回原告诉请。被告罗美英辩称：争议房屋是我单位的房改房，不是以张小华的父亲名义购买的，我于2004年出全资购买，没有表示过将涉案房屋交给张小华。2012年，我和女儿张晓明签订房屋买卖合同，依法缴纳税费，办理了产权变更手续，双方自愿，不存在合同无效的情形，原告张小华没有出资购房，不是房屋的共有人，也不是承租人，没有优先购买权，请求法庭驳回原告诉请。经审理查明：被告罗美英系被告张晓明的母亲�系原告刘秀梅的婆婆。原告刘秀梅的丈夫张小华曾作为原告参加诉讼，因在案件审理中去世，经征询张小华儿子强某的意见，强某表示不参加诉讼并放弃相关权利。张小华与被告张晓明系兄妹关系，××故。原告刘秀梅与张小华均系××人。被告罗美英原系淮安市建筑工程管理局（后名称变更为中淮建）职工，58号房屋系中淮建于1987年分配给被告罗美英的福利房，张小华一直居住在58号房屋内。2004年，中淮建实行房改房政策，被告罗美英以7140元的价格取得58号房屋的产权，并办理了产权证，载明房屋所有权人为罗美英一人，房屋坐落在清河区三层街58号1幢10号、25幢10号。2012年4月16日，被告罗美英、张晓明签订房屋买卖合同，约定被告罗美英将58号房屋以3万元的价格出售给被告张晓明。2012年4月18日，被告张晓明与案外人邵文革取得58号房屋的产权。2015年3月16日，房屋产权共有人变更为张晓明和案外人孙泗洲。庭审中，原告刘秀梅主张被告罗美英于2004年购房时款项不足，其与张小华出资4000元支持罗美英买房，故刘秀梅夫妻与罗美英系58号房屋的共有产权人，但未举证证明其与张小华出资4000元购房的事实，被告罗美英对原告的主张不认可。以上事实，有××人证、居民死亡注销户口证明、淮安市区公有住房买卖契约、淮安市房屋所有权变更登记申请表、产权证、房屋买卖合同、淮安市房屋登记申请书、民事判决书、户口迁移证、谈话笔录及双方当事人陈述为证，经庭审质证，予以认定。由于原、被告各持诉、辩称意见，致调解不成。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。本案中，原告刘秀梅主张58号房屋系其与张小华出资4000元与被告罗美英共同购买，但未举证证明其支付了该款项，且被告罗美英不认可，故本院对原告刘秀梅主张出资4000元购房款的观点不予采信。即使原告刘秀梅与张小华曾出资4000元，但不能排除该款是基于赠与或其他法律关系而支付的费用。同时，根据不动产登记原则，被告罗美英于2004年购买58号房屋时，产权登记载明房屋所有权人为被告罗美英一人，故原告刘秀梅主张其与张小华系涉案房屋的共有权人，进而据此主张两被告之间的房屋买卖合同无效且享有优先购买权，举证不足，本院不予支持。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告刘秀梅的诉讼请求。本案案件受理费550元，由原告刘秀梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时按相关规定预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）审 判 长  许 霞代理审判员  刘平静人民陪审员  王丽华二〇一六年四月十八日书 记 员  钱 晨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。