上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）奉民三（民）初字第2201号
原告（反诉被告）上海沙龙木业有限公司。
法定代表人陈培德，董事长。
委托代理人周梅英，上海公誉律师事务所律师。
委托代理人吴翟，上海公誉律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海舒安防护用品有限公司。
法定代表人王炳，董事长。
委托代理人李鸿，上海市鸿和律师事务所律师。
委托代理人杨碧红，男，在上海舒安防护用品有限公司工作。
第三人朱省三。
原告上海沙龙木业有限公司（以下简称沙龙公司）诉被告上海舒安防护用品有限公司（以下简称舒安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成了合议庭，被告舒安公司于2013年2月4日提出了反诉。本院于2013年2月21日、8月7日两次公开开庭进行了审理。沙龙公司委托代理人周梅英、吴翟，舒安公司委托代理人李鸿、杨碧红到庭参加了诉讼。2013年9月2日本院根据舒安公司申请，依法追加朱省三为第三人参与诉讼，于2013年12月10日公开开庭进行了审理。沙龙公司委托代理人周梅英、吴翟，舒安公司委托代理人李鸿、杨碧红，第三人朱省三到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
沙龙公司诉称，2003年4月16日原、被告签订了《租赁厂房协议书》一份，被告租赁原告名下的坐落于上海市奉贤区奉城镇洪庙社区洪庙村一组房屋一至七幢全部及厂内空地进行经营使用。租赁期2003年5月1日起至2011年12月31日止，租金先付后用，租赁期结束被告半年内搬出，房屋租金照旧支付，逾期收取双倍租金。2011年1月1日双方重新签订《租用房屋（场地）协议书》，约定租金每年为250，000元，租赁期限至2011年12月31日止。2011年12月23日起原告多次发函通知被告按约搬离租赁厂房并支付拖欠房屋占有使用费均未果。故提起诉讼，原告请求：判令被告搬离原告所有的上海市奉贤区奉城镇洪庙社区洪庙村一组房屋一至七幢全部及厂内空地；判令被告支付2012年1月至2012年6月的涉讼厂房的实际使用费用12.5万元及延期付款违约金11，375元（自2012年1月1日起算至被告实际支付之日，按照0.05／每日的标准，暂时计算至2012年6月30日）；判令被告支付涉讼房屋的实际使用费用，期限自2012年7月1日起计算至法院判决生效之日（按1，369.86元／每日的标准）；诉讼费由被告承担。
审理中，原告增加诉请1和诉请2内容为：判令被告增加支付原告付款违约金22，750元；判令被告增加支付涉讼房屋的实际使用费291，667元（暂计算至2013年7月31日）。
舒安公司辩称，不同意原告诉请，双方存在不定期租赁关系，租赁合同已经变更，原告所称厂房空地，被告已建造拥有产权的厂房一栋。双方租赁期限产生变更，租赁合同变为无期限合同，所以不存在要求被告离开场地的情况。解除合同原告应承担房屋添附物的钱款。被告同意支付原告场地费用，被告建造的厂房在租赁场地内使用至今。被告请求法院委托第三方审计建造厂房价值。原、被告之间存在股权纠纷，被告曾是沙龙木业的股东，对搬离厂房一至七幢的诉请亦有异议，因为是配套使用的。
舒安公司反诉称：现沙龙公司的监事即原舒安公司的总经理朱省三在2011年1月1日经办重新签约时，利用掌管舒安公司公章的便利，违背双方公证租赁合同已确定的租金约定及合同禁止对己尽事宜的重新约定的条款，与沙龙公司恶意串通，签订新的协议变更公证合同的租金约定，致使舒安公司在2011年度多支付沙龙公司租金70，000元、沙龙公司监事朱省三还操纵舒安公司股权投资应收账款，致使舒安公司多支付沙龙公司租金170，000元，又擅自使用其掌握的资金投入沙龙公司场地上建造1266平方米房屋（未经批准属违章）以及对租赁房屋的修缮等。其行为实际代表沙龙公司的行为。故提出反诉请求：判令沙龙公司继续履行场地租赁协议直至舒安公司投入沙龙公司场地的费用约1，765，962.10元（以评估价为准）及沙龙公司多收的费用240，000元折算成租金使用完毕止（投入的维修费、厂房造价及市场价租金可通过法院委托评估确认）；反诉费用由沙龙公司承担。
沙龙公司辩称，舒安公司的反诉请求可能已经过了诉讼时效。故不同意舒安公司的诉请；舒安公司提出所谓的170多万元的场地建筑费用是不明确的，不应由沙龙公司承担；舒安公司提出其多收的24万元没有事实依据，要求折算租金亦没有事实依据。故请求驳回舒安公司反诉的诉请。
第三人朱省三述称，根据本人递交法庭有关问题澄清书面意见，概括地表明了个人规定。舒安公司反诉称不是事实。
沙龙公司对其诉称的事实，向本院提供了如下证据：
1、上海市房地产权证一份，旨在证明系争房产是沙龙公司合法所有以及该房屋为7幢的事实；
2、《租赁厂房协议书》以及公证文件一组，旨在证明沙龙公司与舒安公司系租赁关系，协议约定内容、租期及续租等事宜；
3、《租用房屋（场地）协议书》一份，旨在证明双方在原先签订公证协议基础上，对部分条款进行了变更，租金从每年18万元调整为25万元的事实；
4、发票、印花税存根一组，旨在证明舒安公司支付了租金，沙龙公司开具了发票的事实；
5、沙龙公司发出律师函及送达回执一组，旨在证明沙龙公司催告舒安公司租赁即将到期，应当搬离，但舒安公司拒绝搬离厂房的事实；
6、沙龙公司与舒安公司营业执照副本复印件一组，旨在证明双方主体身份适格。
舒安公司针对其辩称和反诉主张向本院提交如下证据材料：
1、《租赁厂房协议书》及公证书、《租用房屋（场地）协议书》一组，旨在证明2011年租金是由沙龙公司监事即原舒安公司的总经理朱省三操办的，证明沙龙公司多收租金7万元应当返还等事实；
2、舒安公司的公司章程一份，旨在证明章程规定总经理个人没有对外决策效力，沙龙公司监事即原舒安公司的总经理朱省三超越了权限，同时还规定，总经理不能在其他公司担任高管；
3、上海柯易手套有限公司《公司变更登记申请表》一份，旨在证明当时舒安公司总经理朱省三，另设上海柯易手套有限公司并担任法定代表人，现将股份转让给沙龙公司董事长陈培德的女儿；
4、股东会决议一份，旨在证明朱省三担任舒安公司总经理期间将《股东会决议》上确认：“其他应收款150万元（其中147万元为厂房用地预付款）”该款项原是购买房屋股权款。当时这笔150万元本来是要购买沙龙木业的房屋，这笔钱没有实际支付，后来朱省三在空地上建造房屋就是用这笔钱建造的；
5、转让协议、借条三份，旨在证明沙龙公司的股权曾经要全部转让给舒安公司，只是朱省三当时拿到钱后，未支付给沙龙公司的事实；。
6、付款凭证一份，旨在证明舒安公司支付2011年租金25万元，沙龙公司实际多收了7万元租金的事实；
7、通知、回复、申请书等证明材料一组，旨在证明沙龙公司要求舒安公司搬离，但舒安公司要求续租，舒安公司继续支付了租赁费。
8、工商登记资料一组，旨在证明沙龙公司曾经的股份由舒安公司所有，后公司股份发生变化，朱省三现担任沙龙公司监事，当时朱省三原为舒安公司总经理；
9、维修明细、支付凭证等一组，旨在证明舒安公司为厂房维修加装的彩钢板，依据约定，这笔费用是由沙龙公司承担。舒安公司建造1266平方米房屋以及维修费用清单，证明舒安公司拥有合法所有权。
10、《建筑工程施工许可证》一份，旨在证明沙龙公司监事即原舒安公司的总经理朱省三操办的建设单位为舒安公司准予施工的许可证。
第三人朱省三针对其述称向本院提交如下证据材料：
1、第三人出具的《对舒安公司反诉状中有关问题的澄清》一份，旨在证明舒安公司违章搭建总价款974，820元，并非其表述的1，224，512元，另外沙龙公司变更股权事实经过等事实；
2、舒安公司租赁沙龙公司厂房及场地违章搭建平面图一份，旨在证明舒安公司占用沙龙公司房屋及场地的事实。
经当庭质证，原、被告及第三人对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对沙龙公司提供的1、2、3、4、5、6六组证据，舒安公司对该组证据的真实性无异议，但对证据3认为是沙龙公司监事即原舒安公司的总经理朱省三操办的，致使舒安公司脱离原公证租赁合同即每年租金18万元约定，变成每年25万元；还约定租赁期内，厂房维修的费用由沙龙公司承担。第三人对沙龙公司提供的证据均无异议；对舒安公司提供的1、2、3、4、5、6、7、8、9、10十组证据，沙龙公司对证据1的真实性无异议，但无法得出舒安公司证明目的，其行使优先购买权无法律依据；对证据2舒安公司章程真实性不予认可；对证据3、4真实性无法确定，认为与本案无关联；对证据5协议书真实性无异议，但对借款、记账凭证有异议，该协议书舒安公司违约，合同要求舒安公司给付250万元实际未支付；对证据6、7、8真实性无异议，但认为与本案无关联，沙龙公司股权转让不影响双方租赁关系结束；对证据9、10真实性不予认可，沙龙公司不清楚舒安公司对租赁房屋修缮和建造违章建筑的目的。舒安公司认为该“建筑工程施工许可证”是在沙龙公司监事即原舒安公司的总经理朱省三任职期间公司财务处找到的，即便是违章建筑亦是第三人朱省三造成的。对第三人朱省三提供的1、2组证据，沙龙公司对该证据真实性无异议；舒安公司对证据1有异议，认为第三人说法不正确，对证据2真实性无异议。本院对双方当事人已认可对方提供真实、有效的证据予以确认。对于舒安公司章程证明力问题，应与本案无关，对舒安公司证据9、10的认定问题，应以双方确认的建筑物及房屋修缮价值为准。
针对舒安公司请求对涉案房屋建筑物以及装修等现值审价评估的申请，本院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司进行司法鉴定，结论是因沙龙公司对鉴定工作不配合，致使该按审价鉴定工作无法进行。2013年12月2日本院召集原、被告、第三人就本案所涉“上海市奉贤区奉城镇洪庙社区洪庙村一组房屋（一至七幢）前期投入各种设施装修成本及厂内空地建筑物等”一致商定现价值为人民币1，300，000元。经当庭质证，原、被告、第三人对建筑物及装修商定现价值为人民币1，300，000元均无异议。本院认为，上述结论对系争租赁房屋装修及建筑物等的现值进行客观评估，本院予以确认。
结合双方当事人的陈述意见以及上述的举证、质证情况，本院确认如下事实：
2003年4月16日，沙龙公司与舒安公司经上海市静安区公证处依法公证确认签订了《租赁厂房协议书》一份，舒安公司租赁沙龙公司名下的坐落于上海市奉贤区奉城镇洪庙社区洪庙村一组房屋一至七幢全部及厂内空地进行经营使用。租赁期2003年5月1日起至2011年12月31日止，期限为9年，租金先付后用，租赁期结束被告半年内搬出，房屋租金照旧支付，逾期收取双倍租金。沙龙公司如继续出租，在同等条件下舒安公司享有优先权。自2011年12月23日起，沙龙公司多次向舒安公司发函通知按约搬离租赁厂房并支付拖欠房屋占有使用费均未果。致涉讼。
审理中，舒安公司提出反诉，沙龙公司监事朱省三操纵舒安公司股权投资应收账款，擅自使用其掌握的资金投入沙龙公司场地上建造1266平方米房屋（未经批准属违章）以及对租赁房屋的修缮等。故请求：判令沙龙公司继续履行场地租赁协议直至舒安公司投入沙龙公司场地的费用约1，765，962.10元，加上沙龙公司多收的费用240，000元折算成租金使用完毕后再归还沙龙公司系争房屋。
另查明，沙龙公司与舒安公司2003年4月16日签订《租赁厂房协议书》还约定：租赁期内沙龙公司产权转让，舒安公司同等条件下享有优先权。2009年8月，沙龙公司与舒安公司签订“协议书”一份，约定沙龙公司将公司（包括所属房产）以5，000，000元的价格转让舒安公司。期间，舒安公司又投资97万余元在沙龙公司空地上建造了一栋建筑面积1266平方米的建筑物。又对该建筑物安装电梯以及装修等，并对其他租赁房屋进行修缮。2010年8月沙龙公司原法定代表人邵国飞将其余10%的股份转让给现任法定代表人陈培德。2010年9月27日原舒安公司总经理即第三人朱省三担任沙龙公司监事一职；2011年1月1日，沙龙公司法定代表人陈培德重新与舒安公司签订《租用房屋（场地）协议书》，约定租金每年为250，000元，租赁面积3313.4平方米，租赁期限至2011年12月31日止。2012年1月起，沙龙公司与舒安公司未续签租赁合同。
还查明，2009年7月起舒安公司在其租赁沙龙公司房屋的场地上建造1266平方米楼房一栋（系违章建筑），舒安公司又对租赁房屋进行了修缮。具体经办人即沙龙公司监事即原舒安公司的总经理朱省三。涉案“上海市奉贤区奉城镇洪庙社区洪庙村一组房屋（一至七幢）前期投入各种设施装修成本及厂内空地建筑物等”的现价值双方协商一致确定为人民币1，300，000元。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案沙龙公司与舒安公司存在租赁关系。2011年1月1日沙龙公司法定代表人陈培德重新与舒安公司签订《租用房屋（场地）协议书》约定租用费每年为250，000元，该协议应为真实有效，本院依法予以确认。现因沙龙公司与舒安公司未续签租赁协议，故沙龙公司要求舒安公司搬离系争房屋，与法不悖，依法应予支持；至于沙龙公司与舒安公司系争的双方2003年4月16日《租赁厂房协议书》约定租赁期结束被告半年内搬出，房屋租金照旧支付，逾期收取双倍租金等问题，因沙龙公司与舒安公司在2011年1月1日所签协议中未表述，视为沙龙公司对原协议修改或变动。首先从沙龙公司其诉讼主张租金是按每年租金250，000元说明其同意按2011年重新签订的合同办理。其次，沙龙公司与舒安公司2003年4月16日《租赁厂房协议书》到2012年1月1日之前失效；再次，沙龙公司与舒安公司在2011年1月1日所签协议又表述为“自从协议签订之日起，由舒安公司按每年初给付沙龙公司，不得拖欠”，从中可以看出双方有商定确立不定期租赁关系的可能。现沙龙公司提出诉请2012年7月1日起按双倍租金计算无事实依据；对于舒安公司拖欠租金按每年250，000元计算以及逾期付款利息损失应按银行同期贷款利率计算为宜，故本院对沙龙公司提出诉请依法应作调整。
对于舒安公司反诉沙龙公司要求继续履行场地租赁协议直至舒安公司投入沙龙公司场地费用（按估价为准）以及沙龙公司预收240，000元租金折算成租金使用完毕止搬离的诉请。首先，舒安公司要求履行搬离义务对租赁期间其添附物及修缮价值来抵扣未来使用房屋租金没有协议的事实根据，本院不予采信；其次，对于舒安公司提出沙龙公司预收240，000元租金，因其未提供证据，本院亦不予采信。至于舒安公司在租赁期间对租赁房屋添附物及修缮费用1，300，000元如何分担的问题。沙龙公司认为舒安公司使用系争房屋期间未经沙龙公司同意进行添附装修等，且建筑物为违章建筑，沙龙公司不应承担相应的补偿费，应由舒安公司拆除。沙龙公司不承担任何费用。舒安公司认为，对于租赁场地添附物的建造基于双方签订沙龙公司转让给舒安公司的事实；第三人当时是舒安公司总经理亦证实该事实，同时又是沙龙公司股权转让的见证人。系争租赁场地添附物财产系舒安公司所有，故舒安公司要求将相应价值财产折价后抵扣后续租金。本院认为，舒安公司要求沙龙公司全额承担装修造价价值无法律依据，故不予采信；对于已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按各自责任分担现值损失。本案纠纷主要争议系该添附物现值损失分担问题。本院认为，造成添附物投入的发生主要是双方签订沙龙公司转让舒安公司引起的，而且舒安公司相关负责人即本案第三人应负担主要责任，然第三人已在2010年9月27日起担任沙龙公司的监事，舒安公司支付沙龙公司的租金均由其操作，沙龙公司对此亦是清楚的。造成添附物损失的产生沙龙公司、第三人均有责任。故本院酌定为添附物的损失即双方商定现价值为基数由沙龙公司承担百分之五十。而舒安公司搬离上述租赁房屋及建筑物后该装修添附物均由沙龙公司利用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海舒安防护用品有限公司于本判决生效之日起一个月内搬离原告（反诉被告）上海沙龙木业有限公司名下的坐落于上海市奉贤区奉城镇洪庙社区洪庙村一组房屋一至七幢全部及厂内空地上添附建筑物（1266平方米）以及厂房内装修添附物、不可搬迁设备（电梯）等交付原告（反诉被告）上海沙龙木业有限公司所有；
二、被告（反诉原告）上海舒安防护用品有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）上海沙龙木业有限公司房屋占有使用费（自2012年1月1日起至被告（反诉原告）实际搬离日止，按每年房屋占有使用费250，000元计算）；
三、被告（反诉原告）上海舒安防护用品有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）上海沙龙木业有限公司逾期付款利息（以每年250，000元为本金，分别自2012年1月1日起至本判决生效之日止；2013年1月1日起至本判决生效之日止；2014年1月1日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
四、原告（反诉被告）上海沙龙木业有限公司于本判决生效之日起一个月内偿付被告（反诉原告）上海舒安防护用品有限公司房屋装修及添附物、设备等损失费人民币650，000元。
五、对原告（反诉被告）和反诉原告（被告）其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3，027元，保全费人民币2，451元、由被告（反诉原告）负担；反诉案件受理费22，847元，由原告（反诉被告）、被告（反诉原告）各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 沈 林
审 判 员 吴耀军
人民陪审员 顾秀英
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 李 楠
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。