广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0402民初2142号
原告：珠海市明城物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲区吉大莲兴街4号。
法定代表人：邹力。
委托代理人：易桂梅，系该公司法务。
委托代理人：聂秀凤，广东莱特律师事务所律师。
被告：邓定锐，住珠海市香洲区，
被告：黄慧，住珠海市香洲区，
两被告共同委托代理人：殷绪焱，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
第三人：珠海市香洲区田德花园小区业主委员会，住所地：珠海市香洲区前山逸仙路268号田德花园。
负责人：黄冠美。
上述原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人聂秀凤、两被告共同委托代理人殷绪焱到庭参加诉讼。第三人珠海市香洲区田德花园小区业主委员会经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告具有合法的二级物业管理资质。被告是珠海市香洲区逸仙路268号田德花园12栋1单元401房业主，建筑面积109.66平米。按照原告与田德花园小区业委会于2012年10月23日签订的物业管理服务合同的约定，原告一直依约对田德花园小区实施规范的物业管理，合同期为五年，为包括被告在内的全体业主提供相应物业管理服务，履行了自己应尽的物管责任。根据双方签订的《物业服务合同》第十条的约定，被告应每月按时以建筑面积每月每平方米1.2元人民币标准支付当月物业管理费，第12条约定若不按时交纳相关费用，自逾期之日起每天按法律规定缴纳滞纳金。被告自2013年9月1日起就不再向原告交纳物业管理费、垃圾处理费、公用电费及分摊费用等，截至2015年11月30日，累计欠物业管理费等本金人民币4609.6元以及欠费滞纳金暂计1791元，共计人民币6400.6元。原告曾多次以多种形式催收，但被告都置之不理。为维护权利，起诉至法院，请求支持原告诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付从2013年9月至2015年11月的物业管理费、垃圾费、公用电费、二次加压费及吸肥分摊费用为人民币4609.6元；2、依法判令被告向原告支付因逾期缴纳物业管理等费用而产生的滞纳金1791元（依据物业服务合同第十二条第1项约定，暂计至2015年11月30日止，以实际付清时止）。以上费用暂计人民币6400.6元。3、依法判令被告承担全部诉讼费、公告费等相关费用。
原告为其诉称提交如下证据：1、原告的营业执照、资质证书；2、房地产权登记表；3、物业服务合同；4、物业管理收费及违约金拖欠明细。
被告辩称：1、原告对被告的诉讼没有相关事实依据和法律依据。依被告提供的证据显示物业服务合同是虚假、不合法、无效的合同，原告在不同的诉讼中提供的该份合同作为证据时，签订的日期不一致，证明了原告为了起诉而故意伪造证据、伪造合同，并且该合同中存在大量违反法律规定和不合理的条款。既然原告诉求的主要证据是不真实的、是伪造的、是非法无效的，其在本案的诉讼同样是不合法的、是没有相关依据的。根据该合同的第19条明确陈述，原告属于开发商委托的前期物业，其继续为小区、在小区进行所谓的管理服务，应当通过招投标和业主大会的选聘，由于原告与小区业委会签订的该份合同，没有经过招投标和业主大会的审议批准的法定程序，该合同是无效的，非法的合同。即使依据原告提供的服务合同，原告也不应起诉被告。根据该合同的第12条第2点约定，业主无正当理由连续3个月不交付物业服务费，甲方（业委会）将欠缴的名单予以公布，并公布催其缴交，乙方（原告）采取上门催缴方式催缴。本条已经约定了业主拒绝缴纳物业服务费的处理方法，对于业主不缴纳物业服务费应当先由业委会协调原告与业主辨明是非，分清责任。原告不应在没有依据合同与业委会沟通协商和书面催缴的形式下直接催缴被告，而是应根据原告拒交相关物业费用是由于第三人（业委会）不作为而故意损坏业主利益的行为。因此原告应当依照本合同的第34条规定首先追究业委会的未能履行相关约定的责任。2、即使原告在所谓的合同期内，为被告所在小区提供了所谓的管理，但原告同时在小区存在大量侵犯业主合法权益的行为，被告作为受害的业主，有权拒绝缴纳相关物业服务费用。原告的侵权行为如下：如依照新的法律规定，小区内露天和路边的停车位依法属全体业主所有，其停车位应当首先属于全体业主所有。但原告依据该合同非法占为己有，原告有利用小区公共空间和位置，有收费、摆摊设点、广告宣传的行为，谋取私利。原告有利用小区公共位置，公共用电用水、设立过滤设备、非法经营谋取私利，在小区煤气并入珠海市天然气管道后，原告私自将空置的煤气房改为物业用房，将原物业房出租经营。原告又将保安住房改为公寓出租房等等不一而足。均为原告侵占被告合法权益的行为。因此，在原告未停止侵权并赔偿损失前，作为权利人有权拒交相关服务费。3、即使依据原告提供的合同的约定，原告在所谓的管理期间，未能依约提供适当满意的服务，作为消费者，被告有权拒绝支付服务费用。小区内垃圾遍地、小广告四处粘贴，公共设施破烂不堪、监控设备流于摆放、业主财物经常丢失等等。小区内脏乱差，而原告视而不见。在包括被告绝大多数业主的要求下，没有改进自己的服务质量，也没有协同所谓的业委会解决相关问题，因此，作为消费者完全有理由有权利少付或不用支付服务费。4、即使依据原告提供的合同等证据，原告也没有权利要求被告支付不合理的费用。合同中对原告应收费用并没有约定有所谓的垃圾费、吸肥分摊费，该部分费用应当早已包含在服务费中，该费用为原告为了一己之私单方面增加的收费项目，所谓的公用电费、二次加压费属于公共设施的正常运营维护费用，依法也已包含在服务费中。并且该费用应当依法由供电部门收取，如果原告需要强行收取该费用，至少应当提供经双方签字同意的计算依据。而不是强行摊派、随意收取。由于原告存在侵犯业主权益的事实，由于原告不能提供适当的物业服务，被告有权少付或不付服务费，更无须支付所谓的利息。综上，原告起诉被告没有事实依据和法律依据。即使原告认为为被告提供了所谓的服务，但鉴于原告存在大量侵占业主权益的行为，鉴于原告没有为被告提供适当、满意的服务，作为消费者，作为权益人，被告有权拒交服务费，并具有要求原告赔偿损失的权利。因此，请人民法院查明事实，秉公判决，驳回原告的不合理诉求。补充：房屋外墙渗水；2013年财物被盗；小区楼梯口监控没有启用。
被告在法定期限内提交证据：照片一组。
第三人珠海市香洲区田德花园小区业主委员会辩称：田德花园业主委员会自收到香洲区人民法院的通知书后,一起研究了田德花园业主林刚等人对业主委员会的起诉事宜。我们就林刚等人提出的诉讼理由的四个问题做一一说明。
第一、“被申请人与原告违反法定程序和相关法律规定签订的《物业服务合同》,申请人提出只在诉讼中才见过,没有公示及业主表决程序。”根据《珠海市物业管理条例》第二十五条,业主委员会是经业主大会选举产生，在物业管理活动中,办理业主大会交办的具体事务的机构。在第(三)款中提到，业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同。因此，田德花园业委会严格按照相关法律规定。在当地政府部门前山街道办分管物业的领导与中山亭居委会领导的指导与监督下进行操作的。操作程序是:一是成立物业选聘监督工作小组,并告知全体业主。二是张贴招聘新物业公司的招标公告，有明城物业公司、梅华物业公司、田德物业公司、江苑物业公司、铭基物业公司共5家公司报名,我们要求这5家公司制作公司情况介绍及收费标准广告牌,让广大业主浏览。然后制作选票让广大业主投票选举物业公司,由前山街道办领导甘远金与丁曙东、中山亭居委会领导祁红英、业委会5名成员及业主代表共14人组成的工作小组在中山亭居委会进行开票,选曾继文为计票员,李军为唱票员，肖福军为监票员。最后以得票最多的明城物业公司被选聘。三是业主委员会2012年10月15日张贴《关于田德花园选聘物业公司投票结果的公告》，公告中告知全体业主所选聘的新物业公司，“公示期限2012年10月15日至2012年10月22日，公示期满无异议，业委会将代表广大业主与获选公司签订合同。”四是业委会代表全体业主与明城物业公司签订物业服务合同。业委会严格按照前山街道办提供的住建部的物业合同的范本,参考周边小区的做法,结合我们小区的实际情况,并根据《珠海市物业管理条例》第五十条,业主委员会应当与业主大会通过招投标或者协议方式确定的物业服务企业签订物业管理服务合同,物业服务企业应当按照物业管理服务合同的约定,提供相应的物业管理服务。签订的合同也在每栋楼都有张贴公示,可能有些地方所张贴的公告被一些小孩撕掉,造成林刚等人没看到。这种现象经常发生,业主委员会张贴的很多公告经常被小孩撕掉。五是把与新物业公司所签订的合同拿到区物业管理部门备案。
第二，“说停车费被申请人非法处理”，这样说法毫无根据。我们也是业主，只不过是业主代表而已，我们都是兼职的，没有专职人员，没有设收取停车费的专人，所有停车费都是物业公司代收，作为物业管理公司管理运作经费及小区公共维护经费。请问珠海市有多少小区的业主委员会设专人收取停车费？请问珠海市政府所定的停车费文件通知有哪一个是发给小区业主委员会的?请问原告交过停车费吗?是否交给业主委员会停车费?既然业主委员会没有收到停车费,也就不存在被申清人非法处理停车费的事实。另外,业委会严格按照前山街道办提供的住建部的物业合同的范本,参考周边小区的做法,结合我们小区的实际情况才定初稿,公示后并经集体多次讨论研究修改才形成最后的合同文本,合同的格式没有任何问题。
第三,“合同签订日期与原告其他案件中提交证据日期存在不一致。”这里特别说明一下，合同一式三份（一份备案），签订日期为2012年10月23日，后因到香洲区物业办备案时须补充相关材料等原因，拖过时间，按照相关规定必须在30天内到区物业办备案,刚好那天是2012年12月3日，为了合同备案，只好将备案那份合同日期上10月改为12月，23日改为03日，三份合同其他内容（所以条款）均未做任何改动。这是因合同备案的需要而做的改动，没有其他目的，而且也是经过业委会与明城物业公司双方认可的。关于这个问题在明城物业公司起诉个别业主欠缴管理费诉讼中，我们已经向香洲区人民法院做了相关的说明。
第四，“原告与被申请人有直接的因果利害关系，案件处理结果与第三人具有利害关系”，我们业主委员会作为广大业主的代表，指定了《田德花园业主公约》，号召广大业主按照《物权法》相关规定按时交纳物业服务费用，作一个文明业主。而作为田德花园的有些业主，居然多年欠交物业管理费，无偿占用广大业主公共资源(垃圾处理费、安保费、路灯、梯灯公用电费,花草维护费,公摊水费等)。我们业委会为小区的和谐稳定努力做好个别业主的思想工作,息事宁人。为此,我们业主委员会也曾经在小区内张贴了《缴交物业管理费倡议书》,不知道有些业主是否看到,号召广大业主为了小区和谐稳定及正常运转,请按时缴交管理费。
第三人珠海市香洲区田德花园小区业主委员会在法定期限内提交证据：1、关于田德花园选聘物业公司投票结果的公告；2、田德花园业主大会选聘物业公司情况；3、缴交物业管理费倡议书；4、物业服务合同（公示讨论稿）。
经审理查明，被告是珠海市香洲区逸仙路268号田德花园12栋1单元401房的业主，建筑面积109.66平米，用途为成套住宅。
原告成立于1998年8月19日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为二级的物业服务企业资质证书。2012年10月23日，原告与田德花园小区业主委员会签订物业管理合同，约定委托原告对田德花园小区进行物业管理，合同期限五年自2012年10月23日起至2017年10月22日止。该合同第四条“物业服务事项”约定，原告负责公共环境卫生、绿化养护、治安防范、交通及停车场管理、消防管理、房屋建筑共用设施、设备（共用照明等）的维护、养护、管理和运行服务；第九条约定，公用水电费等每月按量分摊；第十条约定，由原告向业主（住户）或使用人收取管理服务费，管理服务费收取标准为：住宅多层为0.55元/月/㎡；高层住宅为1.2元/月/㎡；商铺1.65元/月/㎡（建筑面积）；第十一条约定，每次收取管理服务费的时间为每月15日前；第十二条约定，业主（住户）或使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起，每天按照法律相关规定缴纳滞纳金。
原告主张，自2013年9月起至2015年11月止，被告已欠付物业管理服务费3528.9元、电梯电费360元、吸肥分摊130元、二次加压费374.7元、垃圾处理费81元、公用电费135元。
本院认为，原告有物业管理营业执照及资质证书，具有从事物业管理服务的资格，其根据与田德花园小区业委会签订的物业管理合同，对田德花园小区约定范围内的全体业主提供了物业管理服务。被告所有的香洲区逸仙路268号田德花园12栋1单元401房在上述物业管理范围内，该合同对被告具有约束力，被告应当按照合同约定支付物业管理服务费。原告诉请要求被告支付自2013年9月起至2015年11月止的物业管理费3528.9元（/月/㎡1.2元×109.66平方×27个月）、电梯电费360元、二次加压费374.7元，计费标准符合合同约定标准、不违反本地政府部门制定的相应指导价格标准，故本院予以支持。
原告诉请要求被告支付吸肥分摊130元、垃圾处理费81元、公用电费135元，本院认为，原告要求收费没有提供具体的合同依据及证据予以细分证明，证据不足，本院不予支持。
至于原告诉请要求被告支付滞纳金的问题，综合考虑其他系列案件审理查明事实的情况，原告的管理服务确实有不足之处，需要加以整改提供服务质量，故其请求被告支付滞纳金的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告邓定锐、黄慧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市明城物业管理有限公司支付2013年9月至2015年11月的物业管理服务费3528.9元、电梯电费360元、二次加压费374.7元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案受理费25元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 杨永峰年七月十日
书记员 何 惠 敏
张燕