黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第1092号
上诉人（原审原告）于宝庆，男，1975年11月28日出生，汉族，个体业主，现住哈尔滨市南岗区。
委托代理人曹俊，黑龙江佳旭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张玉欣，男，1976年10月18日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南直路泰海小区。
委托代理人张淑玲，黑龙江元辰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李京梅，女，1974年3月2日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南直路泰海小区。
委托代理人张淑玲，黑龙江元辰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张福吉，男，1942年5月5日出生，汉族，住哈尔滨市南直路泰海小区。
委托代理人张淑玲，黑龙江元辰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王国动，男，1976年12月20日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市阿城区。
委托代理人孙春明，黑龙江恒辰律师事务所律师。
上诉人于宝庆因与被上诉人张玉欣、李京梅、张福吉、王国动租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民一民初字第00495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月29日公开开庭进行了审理。上诉人于宝庆及其委托代理人曹俊，被上诉人张玉欣、李京梅、张福吉的委托代理人张淑玲、王国动的委托代理人张春明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：张玉欣与李京梅系夫妻关系，张福吉与张玉欣系父子关系，共同生活。哈尔滨市南岗区淮河路新春小区4东4单元1楼1号住房所有权人是张福吉。王国动租用该房开烧烤店，租期自2013年11月20日至2015年11月20日。张福吉一家另居他处。2014年5月22日，王国动因将烧烤店内设备及物品出兑给于宝庆而将承租的房屋转租给于宝庆，为此于宝庆与张福吉（李京梅代办）于当日签订了租房协议，租期从2013年11月20日至2015年11月20日，每年租金30000元，第二次付租金的时间为2014年10月20日。协议中约定国家占用土地或动迁，于宝庆无条件搬出，张福吉应退还剩余租金，双方均不属于违约。此协议签订时，因张福吉此前已收取了王国动2013年11月20日至2014年11月20日的租金30000元，故于宝庆将其中半年租期的租金15000元交给了王国动。于宝庆的烧烤店于2014年6月开业，未领取营业执照。开业后于宝庆发现承租的房屋所在区域要动迁，原设立在小区院内的动迁指挥部搬至于宝庆租赁房屋所在的南岗区淮河路。为此于宝庆曾找李京梅和张玉欣要求与二人协商租房事宜，追问二人在签协议时为什么不告诉其房屋要动迁的事实，并进行了录音。现张玉欣承认在2014年7月中旬接到动迁指挥部的电话通知，其出租房屋所在区域动迁。于宝庆的烧烤店经营至2014年9月底，现于宝庆未接到搬迁通知，于宝庆仍占用所租房屋。于宝庆认为张玉欣、李京梅、张福吉、王国动合伙隐瞒房屋欲动迁的事实，共同欺骗于宝庆，于宝庆才租赁的房屋。庭审中，经释明于宝庆不申请撤销租赁合同，认为租赁合同有效，要求解除租赁合同。
于宝庆在一审中诉称：王国动原为淮河路火爆烧烤店的经营者，该房屋的产权人为张福吉，由其儿子张玉欣和儿媳李京梅将该房屋租赁给王国动经营使用。2014年5月22日王国动以50000元（含部分房租15000元）将火爆烧烤店出兑给于宝庆，兑店的当时房主李京梅、王国动、于宝庆等几人在场。于宝庆在征得李京梅和其丈夫张玉欣的同意后，将兑店费用支付给王国动，并和房主重新签订了租房协议书，协议书全部由李京梅填写并代为签署，约定了房费和租期等相关事项。协议签订后，于宝庆开始对房屋进行重新装修设计，购买相关经营用品，将店名改为“羊肉铺子”主营烧烤类小吃。2014年6月中旬，于宝庆得知所租的房子早在2013年就被划归为南岗区王家店棚改拆迁范围之内，据悉2014年10月份就要停水、电、暖气。于宝庆听后赶紧联系张玉欣等人问为什么兑店的时候不将此事告知，王国动说：“没事，我兑店当然不会告诉你，再说房主保你能顺利经营”；张玉欣和李京梅说“如果告诉你，上家（王国动）就没法出兑了，再说只要我们不交房给政府，你就能经营。”近日附近楼里大多数居民都已经慢慢搬走，本来不景气的烧烤店随着人群的减少越来越冷清，基本处于半停业状态，已经无法继续经营。于宝庆认为上述被告属于合伙欺骗，使得于宝庆在毫不知情的状态下签订了租房协议，兑下烧烤店。因各方协商不成起诉至法院，请求法院判令解除于宝庆与李京梅、张玉欣、张福吉的房屋租赁合同，张玉欣、李京梅、张福吉返还房租15000元、要求王国动返还于宝庆兑店费35000元；要求张玉欣、李京梅、张福吉、王国动赔偿于宝庆购买开店用品以及装修等损失59997元、停业损失（2014年5月22日至2014年10月22日）50000元；张玉欣、李京梅、张福吉、王国动对于宝庆承担连带赔偿责任；本案的诉讼费用由张玉欣、李京梅、张福吉、王国动承担。
张玉欣、李京梅、张福吉在一审中辩称：同意解除租赁合同，但于宝庆应当支付2014年11月20日以后至解除合同日的房屋租金，每月2500元。不同意返还2014年5月22日至11月22日租金1.5万元。双方签订的租赁合同已经实际履行，于宝庆已经在张福吉房屋内实际经营，于宝庆的权利义务已经履行完毕，张玉欣、李京梅、张福吉没有返还租金的义务；于宝庆要求的各项装修及损失与张玉欣、张京梅、张福吉没有法律上的关系，张玉欣、李京梅、张福吉不应当承担返还义务。于宝庆装修未经于宝庆允许，于宝庆装修是经营的需要，于宝庆并不是受益人。于宝庆所述房屋已经动迁不能经营造成损失与事实情况不符。合同签订至今双方租赁的房屋尚未动迁，且张玉欣、张京梅、张福吉从未与拆迁部门签订任何与拆迁有关的文件，也从未交付房屋，并不影响于宝庆正常的生产经营。于宝庆要求的停业损失50000元属于间接损失，依据法律规定不应当在赔偿范围内，且于宝庆的损失是否发生尚不能确定，因此张玉欣、张京梅、张福吉没有赔偿损失的义务。
王国动在一审中辩称：于宝庆与王国动签订的协议真实有效，不存在欺诈胁迫的情形，王国动无需向其返还承兑款和其他费用；赔偿损失是违约责任的基本形式，王国动没有违约，不需赔偿。损失赔偿不包括间接损失，即使包括间接损失，于宝庆也需要提供证据证明有停业的事实；于宝庆与王国动于2014年5月22日签订的协议，之前于宝庆多次来店铺审查情况，都未曾听说拆迁一事，拆迁公告是14年6月份粘贴出来的，王国动在此之前对拆迁事情并不知情。投资经营本身就是有风险的，王国动无须对于宝庆的风险承担责任。王国动将店铺出兑给于宝庆，出兑的是店内的所有设施，包括桌椅、冰箱、冰柜等。至于出兑后于宝庆的经营状况如何与王国动无关，因此王国动无须向其返还兑店费和其他损失。
原审判决认为：虽然于宝庆主张其是在受欺骗的情形下与李京梅、张福吉签订的租赁合同，但在庭审中却明确表示不行使撤销权，并认为双方签订的合同有效。因此依照《中华人民共和国合同法》的规定，对双方签订的租赁合同的效力予以确认，该合同合法有效，于宝庆已付租金15000元。有效的合同对合同双方具有约束力，于宝庆租赁房屋所在地区确实发生了动迁事实，于宝庆要求解除，张玉欣、张京梅、张福吉同意，合同应予解除。双方均不属于违约。虽然于宝庆至今仍未从租赁房屋中搬出，但其烧烤店的经营却因发生动迁事实于2014年9月末停业，张福吉、李京梅、张玉欣也无在此情况下仍可另行出租收益的证据，故应将2014年10月1日至11月20日的租金4166元退还于宝庆。于宝庆要求张福吉、李京梅、张玉欣赔偿损失无法律依据，不予支持。于宝庆与王国动的承兑纠纷，与本案不是同一法律关系，是两个诉，不属于合并审理的法定情形，应另行诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、准予于宝庆与张福吉、李京梅解除双方于2014年5月22日签订的租房协议书。二、于宝庆于该判决生效后10日内携带个人全部物品从哈尔滨市南岗区新春小区4东4单元1楼1号房内迁出；同时李京梅、张福吉、张玉欣返还于宝庆租金4166元。三、于宝庆的其他请求不予支持。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。于宝庆预交案件受理费3500元，退还于宝庆700元，于宝庆负担2750元，张福吉、李京梅、张玉欣负担50元。
原审原告于宝庆不服一审判决，向本院提起上诉称：1、张玉欣、李京梅一家作为房东在签订租赁合同之时，明知自己的房屋早已经下达动迁通知，却隐瞒这一重要事实，导致于宝庆与其签订了三年的房屋租赁合同兑下烧烤店，并装修、购买物品等。即张玉欣、李京梅在签订合同时具有主观恶意，其应当对于宝庆的相关损失承担赔偿责任。2、本案虽然存在两种法律关系，即租赁合同关系和兑店关系。但是此两种法律关系是基于同一法律事实引起的，两种关系并非独立存在，而是相互依托，互为因果密不可分。合并审理有助于查明案件，也不违反法律规定。3、原审法院对于宝庆提供的多组能够证明案件事实和张玉欣、李京梅、张福吉、王国动存在恶意及过错的证据不予采纳，对相关损失不予审理，导致错误判决。综上，请求法院判令：1、解除于宝庆与李京梅、张玉欣、张福吉的房屋租赁合同，张玉欣、李京梅、张福吉返还房租15000元；2、王国动返还于宝庆兑店费35000元；3、张玉欣、李京梅、张福吉、王国动赔偿于宝庆购买开店用品以及装修等损失59997元；4、张玉欣、李京梅、张福吉、王国动对于宝庆承担连带赔偿责任；本案的诉讼费用由张玉欣、李京梅、张福吉、王国动承担。
张玉欣、李京梅、张福吉在法定期限内未提交书面答辩状，在二审中辩称：原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回于宝庆的上诉请求。
王国动在二审中辩称：从程序法上看，于宝庆与王国动的承兑纠纷同于宝庆与张玉欣一家的房屋租赁纠纷是两个不同的法律关系，是两个诉。不属于合同审理的法定情形。因此一审法院判决正确，于宝庆应当分别起诉。从实体法上看，于宝庆的上诉请求也不符合法律规定，理由是：1、于宝庆与王国动签订的合同真实有效，王国动无需向其返还兑店费，更无需赔偿于宝庆购买的开店用品以及装修损失。2、赔偿损失是违约责任的最基本形式，而王国动并没有违约，因此不应赔偿。3、王国动对动迁一事并不知情，并且于宝庆已经多次审查。4、投资经营本身就是有风险的，王国动无需向于宝庆承担赔偿责任。综上，请求法院驳回于宝庆的诉讼请求。
二审中双方均未举示新的证据。
二审认定的案件事实与一审一致。
本院认为：本案存在两个法律关系，即于宝庆与张福吉、李京梅的房屋租赁合同法律关系以及于宝庆与王国动的承兑法律关系。根据合同相对性原则，于宝庆应当分别向张福吉、李京梅与王国动主张民事权利，故本案中不存在张玉欣与王国动共同侵权而导致其双方承担连带赔偿责任的法律依据。因此对于宝庆提出的该项主张，本院不予支持。
本案是由于于宝庆向王国动求兑其开办的烧烤店，在双方达成出兑协议并完成交易的基础上，由王国动与房主解除租赁合同，于宝庆又与房主签订租房合同并装修经营后，因该小区动迁而导致无法继续经营的局面，于宝庆在一审法院释明后依然坚持在合同有效的前提下，请求人民法院判令解除合同之诉。《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”对当事人解除合同的五种情况予以了规定，而于宝庆所举证证明对方存在主观恶意欺诈，系行使撤销权范畴，与上述解除合同的规定不符。因此，原审判决在于宝庆请求认定租赁合同有效的前提下，提出解除该租赁合同，且张福吉、李京梅，张玉欣也同意解除的情形下，将该租赁合同予以解除并无不当。因在双方订立的房屋租赁合同中第七条明确约定“甲方（房主）中途终止合同要双倍赔偿乙方（于宝庆）余下的租金，乙方中途退租，甲方不退租金（如遇特殊情况，乙方要求退租，必须经甲方同意才能协商解决），国家占用土地或动迁，乙方需无条件搬出，甲方应退换乙方余下租金，双方均不属于违约”，且于宝庆未举示出张福吉、李京梅，张玉欣存在违约的证据，故对于宝庆提出由张福吉、李京梅，张玉欣退还租赁费及赔偿装修款的主张，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由于宝庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘松江
代理审判员 张惟光
代理审判员 王桂玲
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 徐 翀