福建省德化县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0526民初1731号
原告：德化县农村信用合作联社，住所地德化县浔中镇浔东北路中段福万通大厦。
法定代表人：苏德胜，该信用联社理事长。
委托诉讼代理人：陈建兴，该信用联社员工。
被告：苏义春，男，1972年4月2日出生，汉族。
被告：苏玉玩，女，1974年10月15日出生，汉族。
被告：福建省安厦房地产开发有限公司，住所地德化县浔中镇城后。
法定代表人：陈梓耀，该公司经理。
原告德化县农村信用合作联社（以下简称：德化县信用联社）与被告苏义春、苏玉玩、福建省安厦房地产开发有限公司（以下简称：安厦房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德化县信用联社的委托代理人陈建兴、被告苏义春到庭参加诉讼，被告苏玉玩、被告安厦房地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
德化县信用联社向本院提出诉讼请求：1、苏义春、苏玉玩偿还借款本金484146.13元及自2016年2月1日起至还款日止按合同约定计算方式计付的利息、罚息、复息；2、德化县信用联社有权对苏义春、苏玉玩提供的抵押房产变现所得价款优先受偿；3、安厦房地产公司承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由苏义春、苏玉玩、安厦房地产公司承担。事实和理由：德化县信用联社与苏义春于2013年11月15日签订《个人住房按揭借款合同》，约定德化县信用联社向苏义春提供金额为510000元的住房按揭贷款，借款期限2013年11月25日至2033年11月13日，还款方式为按月等额本息还款，借款利率执行年利率7.205%，如遇基准利率调整，自基准利率调整后的次年起执行新的年利率。贷款逾期的，按照合同约定的借款利率执行上浮百分之50计收利息；对于应付未付利息，按逾期贷款罚息利率计收复利。苏义春所购房产坐落于德化县浔中镇城东路宝龙花园2幢13层1301，建筑面积120.85平方米，于2013年11月20日办理预告登记证明，预告登记权利人为德化县信用联社，预告登记义务人为苏义春、郑玉玩。该笔按揭贷款由安厦房地产公司提供阶段性担保，即从按揭借款合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，对借款合同项下的全部债权本金、利息、罚息、复利、违约金，损害赔偿金以及诉讼费等贷款人实现债权的一切费用承担连带保证责任。保证期间为合同债务履行期限届满之日起二年。若发生法律、法规规定和本合同约定的事项，导致贷款人宣布本合同项下债务提前到期的，保证期间自贷款人确定债务之日起二年。德化县信用联社依约于2013年11月25日向苏义春发放贷款510000元，至起诉日，累计归还贷款本金25853.87元，尚欠本金484146.13元。苏义春未按约还款，从2015年4月份起未按时每月偿还贷款利息，并从2016年2月1日起未归还按揭款，苏义春的行为已严重违约，依据《个人住房按揭借款合同》第七条第六款的约定和相关法律法规规定，德化县信用联社依法要求本合同项下债权提前到期，该笔贷款系由苏义春和郑玉玩婚姻关系存续期间共同申请的借款，应为夫妻共同债务，应共同归还借款本息，另外有权就抵押物变现所得价款优先受偿。同时按揭抵押房产的相关房产证书及正式抵押登记仍未办妥，安厦房地产公司作为保证人应承担连带清偿责任。
苏义春辩称，金融借款属实，对德化县信用联社的起诉没有意见。
苏玉玩未作答辩，也没有提供相关证据材料。
安厦房地产公司未作答辩，但提供了一份《宝龙花园房产证、土地证移交清单》。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对德化县信用联社与苏义春双方当事人均无异议的证据：1、德化县信用联社提供的苏义春、郑玉玩身份证、结婚证，安厦房地产公司的企业信用信息查询；2、德化县信用联社提供的《住房按揭借款申请书》；3、德化县信用联社提供的《个人住房按揭借款合同》和《抵押（质押）物品清单》；4、德化县信用联社提供的贷款发放凭证、借款借据；5、德化县信用联社提供的《预告登记表证明》；6、德化县信用联社提供的贷款明细账；7、安厦房地产公司提供的《宝龙花园房产证、土地证移交清单》；8、本院（2016）闽0526执第195号执行裁定书。上述证据，安厦房地产公司和苏玉玩虽未确认其真实性，但也未提供相反证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。
根据双方当事人无争议的证据以及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：
苏义春与郑玉玩于1994年11月8日办理结婚登记。2013年10月25日，苏义春、郑玉玩向德化信用联社提出《住房按揭借款申请书》。2013年11月15日，德化信用联社的下属机构城东分社作为贷款人，苏义春作为抵押人，郑玉玩作为财产共有人，双方签订一份《抵押（质押）物品清单》，该《抵押（质押）物品清单》约定苏义春、郑玉玩提供位于德化县浔中镇城东路宝龙花园2幢13层1301房产建筑面积120.85平方米，权证号码为德房预德化字第201300979号作为农信［城东分社按］借字（2013）第B260号合同附件抵押担保。同日，德化信用联社的下属机构城东分社作为贷款人，苏义春作为借款人，安厦房地产公司作为保证人（售房人），签订一份《个人住房按揭借款合同》，该合同约定：借款金额为510000元；借款期限自2013年11月15日起至2033年11月13日止；借款利率执行年利率7.205%，如遇基利率调整，自基准利率调整后次年起调整；还款方式采用等额本息还款法；借款人如未按合同约定偿还借款，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，至本息清偿之日止，按合同约定的借款执行利率上浮百分之50计收罚息。借款人如未按合同约定使用借款，贷款人有权对违约使用部分从违约之日起，至本息清偿之日止，按合同约定的借款执行利率上浮百分之100计收罚息。对应付未付利息，贷款人有权按逾期贷款罚息利率计收复利；借款人违反本合同约定或借款人连续三期（含三期）未足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下债权提前到期，要求借款人在规定期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）；抵押担保范围包括本合同项下债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现抵押权的一切费用；该笔按揭贷款由安厦房地产公司提供阶段性担保，即从本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，对本合同项下的全部债权本金、利息、罚息、复利、违约金，损害赔偿金以及诉讼费等贷款人实现债权的一切费用承担连带保证责任。保证期间为合同债务履行期限届满之日起二年。若发生法律、法规规定和本合同约定的事项，导致贷款人宣布本合同项下债务提前到期的，保证期间自贷款人确定债务之日起二年等条款。2013年11月20日，苏义春将所购买的住宅房产坐落于德化县浔中镇城东路宝龙花园2幢13层1301向德化县房地产交易所办理《预告登记证明》，预告登记权利人为德化县信用联社城东分社，预告登记义务人为苏义春、郑玉玩。2013年11月25日，德化县信用联社的下属机构城东分社向苏义春发放贷款510000元。借款后，苏义春只偿还借款本金25853.87元，自2015年4月1日起未能按合同约定及时偿还贷款利息，自2016年2月1日起未能按合同约定履行偿还贷款本金及利息。至今，尚欠本金484146.13元及自2016年2月1日起按合同约定的利息。2016年2月22日，本院作出（2016）闽0526执第195号执行裁定书，对苏义春、郑玉玩所有的址在德化县浔中镇城东路宝龙花园2幢13层1301的房产一套（产权证号201547**）进行查封。2016年4月12日，安厦房地产公司向城东分社移交关于苏义春、郑玉玩证号为20154754-1、20154754-2的房权证，证号为（2016）第74960的土地证。
本院认为，德化信用联社的下属机构城东分社与苏义春签订的《个人住房按揭借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律、行政法规效力性的强制规定，合法有效，双方应按合同履行。城东分社不具备独立法人资格，其所产生的民事责任应由其具有法人资格的德化信用联社承担。苏义春自2015年4月1日起至今既未能按合同约定履行向城东分社偿还贷款利息的义务，又未能按合同约定自2016年2月1日起至今履行偿还贷款本金的义务，已构成违约，致使原告不能实现合同目的，对于德化信用联社要求提前收回贷款，符合法律规定，予以支持。故对于德化信用联社要求苏义春偿还尚欠借款本金484146.13元及自2015年4月1日起按合同约定的利息，予以支持。对于德化信用联社主张上述借款系苏义春与郑玉玩婚姻关系存续期间的夫妻共同债务，要求郑玉玩共同偿还。对此，郑玉玩已在《住房按揭借款申请书》和《抵押（质押）物品清单》以借款人配偶的身份、财产共有人身份签名确认，且郑玉玩未能提供相关证据证实该笔借款系苏义春的个人债务，故郑玉玩对苏义春在婚姻关系存续期间以个人名义所负债务应视为夫妻共同债务，由两被告共同偿还。苏义春以其购买的址在德化县浔中镇城东路宝龙花园2幢13层1301房屋作该借款抵押担保，并办理预购商品房抵押权预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条的规定，预告登记的目的是为了将来实现物权，而要实际享有物权，还必须履行不动产登记程序，否则预告登记权利人将不能实际享有物权。本案中，抵押物属于预售商品房，在办理预购商品房抵押权预告登记时，不动产尚未登记至苏义春、苏玉玩名下，抵押登记的条件尚不具备，抵押权尚未设立。在安厦房地产公司将不动产登记办理至苏义春、郑玉玩名下时，并于2016年4月12日向城东分社移交苏义春、郑玉玩的房权证和土地证之前，该房产已被本院查封，无法进行不动产抵押登记。因此，德化信用联社要求对苏义春、苏玉玩所提供的抵押房产变现所得价款优先受偿的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。安厦房地产公司为苏义春、苏玉玩的借款提供阶段性保证，意思表示真实，保证合同有效。德化县信用联社与安厦房地产公司在合同约定：“自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，对本合同项下的全部债权本金、利息、罚息、复利、违约金，损害赔偿金以及诉讼费等贷款人实现债权的一切费用承担连带保证责任。”该合同约定属于附条件的合同约定。本案中，苏义春虽已将按揭的房屋向德化县房地产交易所办理《预告登记证明》，且安厦房地产公司也已为苏义春、苏玉玩所购的房屋办理土地使用权证、房屋所有权证，但尚未办妥抵押登记及履行移交抵押登记文件的义务尚未完成。因此，双方约定的所附条件尚未成就。故德化县信用联社要求安厦房地产公司承担连带保证责任的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。苏玉玩、安厦房地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、苏义春、苏玉玩应在本判决生效后十五日内偿还德化县农村信用合作联社借款本金484146.13元及利息（包括利息、罚息、复息自2016年2月1日起至还款日止按合同约定的计算方式计付）。
二、福建省安厦房地产开发有限公司对以上债务承担连带清偿责任。福建省安厦房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向苏义春、苏玉玩追偿。
三、驳回德化县农村信用合作联社的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8696元，由苏义春、苏玉玩、福建省安厦房地产开发有限公司负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 曾 金 赞
人民陪审员 徐 婉 嬿
人民陪审员 欧阳金枪
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 潘 静 韵
附：
（一）本案相关的法律法规：
1、《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
3、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一第保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
3、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
（二）执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。