广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第748号
原告：林世权，男，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码：×××0015。
委托代理人：黄鸿钦，广东凯邦律师事务所律师。
委托代理人：林永盛，男，汉族，××年××月××日出生，住珠海市香洲区。
被告：林传如，男，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码：×××0034。
委托代理人：徐丽华，广东诚讯达律师事务所律师。
被告：林传飘，男，汉族，住珠海市，公民身份号码：×××0017。
委托代理人：赵广宇，广东中晟律师事务所律师。
委托代理人：黄艳磊，广东中晟律师事务所律师。
原告林世权诉被告林传如、被告林传飘所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林世权的委托代理人黄鸿钦、林永盛，被告林传如及委托代理人徐丽华，被告林传飘及委托代理人黄艳磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林世权诉称：1983年、1984年，原告先后两次将远在广东省连平县老家农村的侄子即被告林传飘和林传如的户口迁入珠海市前山镇XX街XX号原告家里（见证据1），对其无微不至地照顾，视同亲生儿子，后通过熟人将其两人安排到香洲区前山石场做工。
1988年原告向珠海市前山镇前山村民委员会申请建房，后由前山大队的副大队长郑光安排莲塘村原王国新购买的一块农村集体用地（现地址为：珠海市香洲区前山镇XX村XX号）给原告建房（见证据2），此后，原告将王某的购地款人民币1825元支付给王某（见证据3）。购地后，由于原告是前山镇的干部（见证据4），依当时的政策不适宜用原告的姓名购地建房，因此，1988年5月，原告征得两个侄子林传飘和某传如（即被告）同意后，以其姓名向珠海市前山镇城建办申请报建，经前山镇城建办及相关部门批准，办理了报建手续，交纳了报建费用。该房屋建筑基底面积为316.96平方米，建筑面积1167.5平方米，房屋四至为：东至陈某甲屋、南至张呀屋、西至路、北至路。之后，原告于1988年9月27日与阳江县的黄某包工头签订了《建筑工程包工合同》，由黄某包工承建四层半框架结构的涉案房屋。
因原告当时是前山镇干部要上班，建房的事没有时间管理，因此，原告就叫侄子林传如（被告）向前山石场请假回来管理工地（见证据5），同时委托了另一个堂侄林某甲在建房工地现场监工（见证据6）并向其两人每月各支付300元的工资。涉案房屋所有建筑材料款和包工费以及报建、办证费用全部由原告个人出资支付并留有原始单据，涉案房屋于1989年建成。
房屋建成后，原告以被告的姓名，于1989年亲自向珠海市房产管理局办理了房屋产权登记手续并领取了房屋所有权证（证号：粤房字第××号）；1990年取得土地使用权证（珠府国用总字第××号）。由于涉案房屋是由原告出资兴建和办理房屋所有权证，所以，涉案房屋的《产权证》、《土地证》原件23年来一直由原告保管，房屋也是一直由原告管理和出租，租金也是由原告收取和支配，两被告23年来从未提出过异议。
1998年12月7日，两被告亲笔向珠海市国土局出具了《关于请求更正土地使用证房产证的报告》（见证据7），该报告写明了案涉房屋是原告借用两被告的姓名建设的，建房资金是原告出资的，房屋实际权利人是原告，请求珠海市国土局将《土地证》及《房地产权证》中的所有权人变更为原告，但当时原告认为双方没有什么争议，迟早办都行，所以没及时去办理变更手续。
2013年10份，因原告年事已高（现已78岁），避免后代日后纷争，原告要求两被告将涉案房屋权属变更至实际权利人即原告名下，但被告林传飘却提出要求分给其房屋面积300平方米，才同意过户，原告认为其要求无任何根据，没有同意。更有甚者，被告林传如不但不感恩原告对其的帮助和照顾，反而还违背历史事实，出尔反尔，通过律师所发出律师函，认为房产证上登记的权利人是其，要求原告交出产权证和多年收取的租金的50%给其，否则其将涉案房屋停水停电、不准出租，令原告愤怒不已，没有理采其无理要求，原告无奈依法提起诉讼。
综上所述，位于珠海市香洲区前山镇XX村XX号房屋是由原告出资兴建，真正的权利人是原告。事实上，两被告根本没有出资也没有能力出资，原告将其俩人从老家农村迁户来珠海后在前山石场打工，何来资金？其对土地的来源和价格一概不知。无论从买地、到买建房材料、到找人建房等一系列事实，以及两被告向珠海市国土局出具的《关于请求更正土地使用证房产证的报告》，都充分证明了原告才是涉案房屋的事实物权人，两被告仅是涉案房屋登记的权利人而已。原告认为，不动产物权登记产生的公示公信效力，是对社会公众产生的外部效力，即善意第三人有理由相信与该登记的权利人进行交易，法律对善意第三人取得的权利应予以保护，即善意取得制度。但是，不动产物权登记的效力，仅仅是一种推定效力，即推定登记的权利人为该不动产的权利人，在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以推翻这种推定，从而维护事实上的“公正”。正是基于此种法理。《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记薄记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。第33条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”所以，现实中如果遇到房屋的登记和实际的所有人不同的情况时，如果当事人之间有协议的，应当按照协议办理，确认权属的实际所有人。现在原告有证据证明涉案房屋是原告出资兴建和两被告亲笔向珠海市国土局出具的《关于请求更正土地使用证房产证的报告》（可视为被告书面同意更正或视为当事之间的协议）证实，涉案房屋真正的权利人是原告。
为了保护原告作为事实上的权利人的物权，根据上述法律的规定，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院实事求是，依法维护原告的合法权利，作出如原告诉讼请求之判决。
诉讼请求：1、请求依法确认位于珠海市香洲区前山镇XX村XX号房屋（证号：粤房字第××号）及土地（珠府国用总字第××号）的产权归原告所有，并依法判令被告在判决生效之日起十个工作日内协助原告办理上述房屋产权的更名手续；2、请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费。
被告林传如辩称：一、根据《民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”、第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”。证据表明，涉案房产于1989年6月17日取得房屋所有权证，且该房屋所有权证一直由被答辩人保管，而被答辩人提起反诉的时间是2015年2月，明显超过诉讼时效，其诉求依法应当予以驳回。
二、涉案房屋的土地并非被答辩人所购买，该地系林传飘所买。被答辩人紧邻答辩人所有的涉案房屋另建了一栋房屋，该房屋晚于涉案房屋建筑，被答辩人将该房屋的相关资料提供给法院，用作涉案房屋系被答辩人出钱买地建房的证据，显然是张冠李戴！相信人民法院不会受其蒙骗。
三、事实上，自涉案房屋建成至今三十年、领取房屋所有权证二十六年，涉案房产一直登记在答辩人和某传飘名下！如此长的时间之内，被答辩人从未对房屋权属提出过任何异议，也从未要求答辩人协助其向登记机构办理变更登记申请。
根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”，毫无疑义，被答辩人从未对涉案房屋权属提出过异议或曾提出变更登记的主张，其不主张的行为实际上是对涉案房屋属于答辩人和某传飘所有的事实的确认。
综上所述，涉案房屋一直登记在答辩人和某传飘名下，被答辩人从未对房屋权属提出过任何异议，也从未提出变更登记之主张。其诉讼请求已超过诉讼时效，依法应当予以驳回。
被告林传飘辩称：第一，涉案的地块是1985年由林传飘向当时的主人陈某乙购买，王某也是于1985年向陈某乙购买了一块宅基地，这两块地现在的地址就是XXX村XX号。为了区别，他们叫之一和之二。还有一块厨房的面积叫之三，93.74平方米。陈某乙出售的价格是每平方20元，王某和某传飘购买均要向当时的村委会缴纳每平方米5元，王国新与林传飘均不是莲塘村本村的村民，不能直接从莲塘村购买宅基地，只能通过莲塘村的人进行购买。第二，林传飘的地块在1988年10月17日之前已经办理完毕报建及测量手续，原告陈述其88年10月17日从王某手中取得宅基地，与涉案林传飘的地块是两个地块。第三，现状的三座房屋的占地面积总共是700多平方米，可以去现场进行勘测。第四，林传飘的购房资金来源总共有以下几项：林传飘的父亲变卖家产的6万元，林传飘的父亲88年去世之后的交通事故赔偿1.5万元，林传如也有几千元的投入，房屋沙石来源于林传飘。当时的林世权与林传飘的父亲商量，在该土地上投资建房，收回投资之后，将房屋交还林传飘。
原告林世权对其诉称提交的证据如下：1、户口登记表；2、村书记徐某的书面证言；3、王某的购地收据及其收回购地款的收据各一份；4、退休证；5、前山石场廖某的证人证言；6、堂侄林某甲的证人证言；7、关于请求更正土地使用证房产证的报告；8、林传飘关于更名的要求；9、前山村委会的证明；10、珠海市香洲区前山镇莲塘管理处出具的收款收据；11、房屋所有权证及土地证的原件；12、建筑工程包工合同；13、购买建筑材料的收款收据；14、纳税收据；15、照片；16、横水村民委员会证明（2015年6月2日）；17、林某乙身份证复印件及证言；18、徐某身份证复印件。
被告林传如对其辩称提交的证据如下：1、房地产权登记表；2、房产证；3、房屋产权登记审批表；4、商事登记簿；5、律师函及邮寄凭证、签收回执6、尽快搬离腾退房屋通知书及照片；7、照片；8、林某戊证明及身份证；9、起诉状及香洲法院（2015）珠香法民三初字第150号民事裁定书；证明材料（2015年5月29日）及身份证复印件。
被告林传飘对其辩称提交的证据如下：协议书。
经审理查明：原告林世权与被告林传如、被告林传飘是亲叔侄关系，被告林传如、被告林传飘是兄弟关系。原告提交的退休证显示：林世权于1954年12月参加工作，于1997年11月11日从珠海市香洲区前山镇政府退休。原告早年参军后于上世纪六十年代留在珠海工作，八十年代初期被安置在前山镇前山石场工作。被告林传飘于1982年经原告介绍从连某县投亲到珠海市前山石场学机修，后学开车做司机，一直工作至1990年，后又转到前山总公司开车，林传飘来珠海工作初期住在叔叔林世权家里，在原告的帮助下户口亦于1983年从连某老家迁移至珠海挂户在原告户口簿。被告林传如于1984年8月跟随弟弟林传飘从连某县老家来珠海谋生。
根据涉案房产证的记载，位于珠海市前山镇莲塘村（现址为莲塘村XX号，简称涉案房屋）房屋为五层混合结构楼房，基底面积316.69平方米，建筑面积1160.75平方米，1985年新建，房产证登记为林传飘所有，林传如共同共有，共有证号码为0318297，房屋登记领证时间为1989年6月17日。涉案房屋坐落的土地占地面积321平方米，属于非农业建设用地，住宅用途。该土地于1990年11月24日领取土地使用证，登记于被告林传飘、林传如名下。涉案房屋建成后一直由原告出租收益使用。
1994年间，在涉案房屋的东南角位置，上述土地的空地上又增加建造了一层93.47平方米，为混合结构的厨房，该厨房没有办理产权登记，并于2012年由被告林传飘拆除后在该位置自建了一栋8层的楼房出租收益。
1998年12月7日，被告林传如、林传飘向珠海市国土局书写一份《关于请求更正土地使用证房产证的报告》，内容为：“我林传如、林传飘前山镇居民（林世权的亲侄），因为我叔林世权长期出差，没有时间搞建房工作，1985年委托我们俩兄弟在前山镇莲塘村筹建用地413平方米基底面积316.96平方米，建筑面积1167.5平方米。因为我们不懂法律，认为用什么名字领取土地使用证及房产证一样，因此就用了我们的名字领取了土地使用证及房产证。因为资金都是我们的亲叔林世权出的，所以请求国土局将原来林传如、林传飘领取土地使用证及房产证更改为林世权、林永盛的名字为荷”。
被告林传飘于2013年10月12日书面向原告提出如下要求：“位于前山莲塘村X号房屋，原产权登记为我林传飘、林传如名下，现阿某要求过户到他（林世权）名下，林传飘要求阿某林世权分给房屋面积（房产证登记为准）中的300平方米给林传飘，林传飘才同意过户”。
2014年12月9日，被告林传如向涉案房屋的租户张贴一份《尽快搬离腾退房屋通知书》，主要内容是声明涉案房屋是两被告登记所有。由于两被告无暇打理，曾委托叔叔林世权代为保管房地产权证及代为出租该房，要求原告交还房产证及租金，同时通知各租户立即搬离出租屋。
2015年1月，林传如及周某为原告起诉林世权及汪某，诉讼请求为：1、判令终止林世权及汪某对涉案房屋的委托代管权，判令林世权及汪某将房屋的房地产权证正本立即返还给林传如及周某；2、判令林世权及汪某立即清场、腾退涉案房屋给林传如及周某；3、判令林世权及汪某向林传如及周某支付房屋租金1944000元。诉讼案号为（2015）珠香法民三初字第150号，该案于2015年3月以林传如及周某申请撤诉结案。
根据被告林传飘提交的证据显示：1998年12月10日，由林世权签署的《关于房屋所有权转让协议书》，内容为：“经双方协议关于房屋转让事项如下，（1）现将前山镇莲塘村房屋一间即现在厨房建筑面积93.74平方米房屋属林传飘所有，包括土地、房屋所有权。（2）原林世权房屋所有权转给林传飘所有，为防止以后发生矛盾，以签协议为准”。
诉讼期间，原告对上述协议书提出异议，向本院申请司法鉴定，本院依法委托了西南政法大学司法鉴定中心对以下事项进行鉴定：1、《关于房屋所有权转让协议书》中林世权签名、指模及书写内容是否是林世权亲笔书写及捺印；2、对《关于房屋所有权转让协议书》的内容墨迹与协议书上林世权签名及指模的形成时间是否一致；3、《关于房屋所有权转让协议书》内容的墨迹与协议书上林世权签名及指模的形成时间是否在1998年12月10日书写。西南政法大学司法鉴定中心于2015年11月10日出具《司法鉴定意见书》内容如下：“标称时间98年12月10日，签订人为林世权的《关于房屋所有权转让协议书》原件上的签订人后的林世权署名字迹是林世权书写形成；同一部位的押名指印不具备同一认定鉴定条件，不能确定是否为林世权手指纹捺印形成。根据现有条件，不能认定该协议书的内容字迹是否林世权本人书写形成；不能认定该协议书的内容字迹与落款部位的签名字迹与押名指印的形成时间”。经庭审质证，原、被告对上述鉴定意见无异议。
根据原告提交的其他证据显示：前山村委会于1998年12月7日出具一份证明，内容为：“我村于1984年在莲塘留用地安排给林世权、林永盛建房屋共同所有房屋，情况属实，特此证明”。此外，原告还向本院提交了建设涉案房屋的包工合同、预结算单、购买材料款等相关单据。
庭审中，原告向本院申请证人廖某（承包工程个体户）出庭作证，证明其于1983年10月经老乡介绍认识在前山石场工作的林世权，涉案房屋的建造及购买土地都是林世权出资购买的；证人林某甲（是林世权的堂侄）出庭作证证明林世权在建设涉案房屋时，请他看工地，是林世权支付工钱的。
被告林传如向本院申请证人林某戊、林某丙（林传如的胞妹）出庭作证，证明建造涉案房屋及购买土地的资金来源是两被告变卖家产筹集5至6万元及其父亲交通事故的赔偿款15000元支付的。
被告林传飘向本院申请证人陈某乙出庭作证，证明1985年林世权与林传飘来到莲塘村买了一块地建房，林世权说是要帮他侄子买的，通过其介绍，在莲塘村31号位置买了这块地；申请证人林某丁（林传飘的兄长）出庭作证，证明涉案土地是林传飘买的，五兄弟都有份。
本院认为：位于珠海市前山镇莲塘村（现址为莲塘村XX号）房屋为五层混合结构楼房，基底面积316.96平方米，建筑面积1160.75平方米，涉案房屋于1989年6月17日进行了产权登记，登记产权人为林传飘所有、林传如共同共有。涉案房屋坐落的土地占地面积321平方米，属于非农业建设用地，住宅用途。该土地于1990年11月24日领取土地使用证，登记于被告林传飘、林传如名下。涉案房屋建成后一直由原告占在、控制、使用、出租收益。对上述事实，双方当事人均无异议，本院予以认定。涉案房屋虽然登记为1985年新建，其实是1984至1985年购买土地，1988年建造。
《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。
本案中，原、被告双方的争议焦点是涉案房屋及土地使用权的归属问题。本院根据当事人提供的证据及查明的事实对此分析认定如下：1、被告林传如、林传飘于1998年12月7日，向珠海市国土局书写一份《关于请求更正土地使用证房产证的报告》内容显示：“我林传如、林传飘前山镇居民（林世权的亲侄），因为我叔林世权长期出差，没有时间搞建房工作，1985年委托我们俩兄弟在前山镇莲塘村筹建用地413平方米基底面积316.96平方米，建筑面积1167.5平方米。因为我们不懂法律，认为用什么名字领取土地使用证及房产证一样，因此就用了我们的名字领取了土地使用证及房产证。因为资金都是我们的亲叔林世权出的，所以请求国土局将原来林传如、林传飘领取土地使用证及房产证更改为林世权、林永盛的名字为荷”。两被告对该证据的签名的真实性无异议，本院予以认定。上述书证内容是两被告当时的真实意思表示，该报告说明了原、被告的亲属关系，涉案房屋及使用土地的面积，以及借用两被告名义办理登记房屋产权证及土地使用证的原由，两被告在双方发生争议前亦从未否认。故本院认定该报告所反映的事实。2、从被告林传飘提交的林世权于1998年12月10日签署的《关于房屋所有权转让协议书》主张涉案房屋东南角位置一层厨房93.47平方米的房屋已转让归属林传飘的情况看，亦能从另一侧面说明涉案房屋及土地使用权的实际权利归属于原告林世权，不然的话亦无需多此一举。3、被告林传飘于2013年10月12日书面向原告提出如下要求：“位于前山莲塘村XX号房屋，原产权登记为我林传飘、林传如名下，现阿某要求过户到他（林世权）名下，林传飘要求阿某林世权分给房屋面积（房产证登记为准）中的300平方米给林传飘，林传飘才同意过户”。该证据同样说明被告林传飘对同意办理将涉案房屋过户至林世权名下提出的条件，更从不同侧面说明林传飘对涉案房屋及土地使用权虽然名义上登记为产权人，但实质上并未享有任何权利。4、涉案房屋建成后一直由原告林世权占有控制及出租收益，被告林传如为此于2014年12月9日在涉案房屋张贴《尽快搬离腾退房屋通知书》，并于2015年1月提出诉讼的行为来看，更加说明涉案土地使用权及房屋自取得及建成使用至今，两被告未实质享有权利。5、原告林世权一直持有涉案房屋的产权证及土地使用证的原件、建造费用单据及购买土地的原始凭据，证明建设涉案房屋及购买土地的费用均是由原告林世权支付。
综合上述证据及事实，足以证明涉案房屋及土地使用权的实际权利人是原告林世权而并非两被告，两被告在自己的书证面前前后说法不一，出尔反尔，其主张的证明力不足，本院不予采信。两被告为争夺利益罔顾事实、亲情，违背诚实信用的行为，应予谴责。故原告请求确认位于珠海市香洲区前山镇莲塘村XX号房屋（证号：粤房字第××号）及土地（珠府国用总字第××号）的产权归原告所有，被告协助原告办理上述房屋产权的更名手续，事实和证据充分，本院予以支持。
至于被告林传飘在涉案土地的空地上拆除原93.47平方米的厨房，于2012年自建了一栋8层楼房的归属问题。因该楼房未办理报建手续，亦未取得产权登记，被告林传飘在本案亦未提出诉讼请求，故本院在本案不予处理。当事人可通过协商或另循途径解决。
本案中，原告对涉案房屋及土地一直享有占有使用权及行使房产的其他权能，原告在本案的诉讼请求仅涉及该不动产物权的归属确认，并非因法律行为或交易行为而产生的权利争议，故不适用《民法通则》第一百三十五条及第一百三十七条的规定，被告林传如为此提出已超过诉讼时效的意见依据不足，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十九条、第三十三条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决如下：
一、确认位于珠海市香洲区前山镇莲塘村XX号房屋（证号：粤房字第××号）及土地使用权（珠府国用总字第××号）的产权归原告林世权所有；
二、被告林传如、被告林传飘于本判决生效之日起十五日内协助原告林世权办理上述房屋及土地使用权过户登记至林世权名下的手续。
本案受理费人民币30800元由被告林传如、被告林传飘共同负担，鉴定费1000元由原告林世权负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 莫宇兴
人民陪审员 黄建华
人民陪审员 郑秀云
二〇一六年二月十五日
书 记 员 彭彩霞