山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初163号
原告北京银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。
代表人王淑梅，行长。
委托代理人张路，山东齐鲁律师事务所律师。
委托代理人解天斐，山东齐鲁律师事务所律师。
被告周慧英，女，1971年5月26日生，汉族，住济南市
被告郑东福，男，1970年12月17日生，汉族，住济南市
被告山东诚基房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人杭宁，董事长。
原告北京银行股份有限公司济南分行（以下简称北京银行济�分行）与被告周慧英、郑东福、山东诚基房地产开发有限公司（以下简称诚基房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京银行济南分行代表人王淑梅的委托代理人张路到庭参加诉讼。被告周慧英、郑东福、诚基房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告北京银行济南分行诉称，2012年7月9日，原告与被告周慧英签订了《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》（编号37001C120187），被告周慧英向原告借款35万元整，用于购买位于济南市历下区和平路47号诚基中心商品房，并约定诚基房地产公司为保证人,承担阶段性连带责任保证。同日原告与被告郑东福签订《保证合同》，被告郑东福对周慧英上述借款提供连带责任保证。合同签订后，原告按约履行了合同义务�但被告周慧英未按合同约定履行还款义务，被告诚基房地产公司亦未履行连带保证责任，已经持续给原告造成了经济损失，为维护原告的合法权益特诉至法院，请求依法判令：1、被告周慧英赔偿原告截止至2016年5月11日借款本金272770.18元、利息15662.68元(包括罚息、复利)及自2016年5月12日起至判决生效之日止依借款合同约定计算的利息（包括罚息、复利）；2、被告郑东福、诚基房地产公司承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告周慧英、郑东福、诚基房地产公司均未答辩。
经审理本院认定，2012年7月9日，原告北京银行济南分行（贷款人）与被告周慧英（借款人）、诚基房地产公司（保证人）签订《个人购房按揭借款合同》（合同编号：37001C120187）。合同约定，原告向被告周慧英发放房屋贷款，贷款用途为购买坐落于济南市历下区和�路47号诚基中心商品房，贷款金额为35万元，贷款期限为120月，自2012年7月9日起至2022年7月9日止，贷款年利率为放款日同期贷款基准利率上浮25%，贷款期限1年以上的为浮动利率，中国人民银行调整基准利率日之后（不含当年）下一年的1月1日起调整合同利率。逾期利率为合同利率上浮50%，还款方式为等额本息还款方式。借款人未能按期足额偿还任何到期应付贷款利息、本金或/及其他应付款项时，应就欠付的款项按照合同约定的逾期利率向北京银行支付自款项到期日起至借款人实际偿还日止以实际天数计算的复利及逾期利息，同时北京银行还有权行使合同约定的其他权利。当借款人明确表示或以自己的行为表明其将不履行本合同项下的义务即视为借款人违约，贷款人北京银行有权根据现行法律法规及合同约定要求借款人或/及保证人承担支付罚息和逾期利息及�利、支付违约金、支付补偿金以及赔偿损失等其他责任，同时北京银行还有权随时宣布本合同项下全部或部分债务立即到期，要求借款人立即清偿并要求保证人承担担保责任。借款人、保证人的任何义务或责任到期应履行的，北京银行有权随时从该方在北京银行股份有限公司营业机构开立的任何账户中自行直接扣划款项用于清偿。合同特别约定，被告诚基房地产公司承担阶段性连带责任担保，保证期间为本合同订立之日起至诚基房地产公司取得本合同下贷款所购房屋的诚基房地产公司名下之房屋所有权证正本且将其交由担保公司之日，但对于在该日之前已到期的借款人债务、已发生的借款人违约而引起的本合同项下债务，被告诚基房地产公司仍应承担保证责任和相应的违约责任。为担保借款人履行其在本合同下的全部债务，借款人以所购房产设定抵押担保。借款人抵押担保的范围为借款人在本合同项下发生的全部债务，包括但不限于贷款本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、被偿金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于实际支出律师费、拍卖/变卖/评估等费用、调查取证费用、差旅费）及其他应付款项。
同日，原告北京银行济南分行（债权人）与被告郑东福（保证人）签订《保证合同》，约定被告郑东福为被告周慧英借款提供连带责任保证担保。保证方式为连带责任保证，保证期间为依照主合同而确定的债务履行期限届满之日起两年。保证担保范围为债务人在主合同项下的全部债务。即使主合同项下存在其他担保，保证人也仍然对债务人在主合同项下的全部债务承担连带保证责任，保证人在本合同项下承担的保证责任并不因之而减轻、免除。
上述合同签订后，原告依约于2012年7月11日发放贷款。
贷款放款通知书记载：贷款金额35万元，放款日2012年7月11日，到期日2022年7月11日，期限120个月，执行月利率6.8229125‰，还款方式为等额本息还款法。
被告周慧英自2015年1月1日开始出现逾期还款，原告经催收后，被告周慧英仍未主动还款，截止至2016年5月11日，被告周慧英尚欠原告借款本金272770.18元（其中逾期本金23135.6元,未到期本金249634.58元）,利息15662.68元(包括逾期利息14094.36元、罚息945.12元、复利623.2元)未能偿还。
另查明，被告周慧英贷款购买的位于济南市历下区和平路47号商品房尚未办理开发商诚基房地产公司名下的房屋所有权证。
以上事实，有商品房买卖合同、个人购房按揭贷款借款合同、保证合同、放款通知书、借款本金利息明细表、还款明细表及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原告与被告周慧英、诚基地产公司签订的《个人购房按揭借款合同》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告依约向被告周慧英发放了贷款，已经履行了其合同义务，被告周慧英自2015年1月1日起未能按照合同的约定还款，已经构成违约。《个人购房按揭借款合同》中约定：借款人违约情况下，贷款人北京银行有权根据现行法律法规及合同约定要求借款人或/及保证人承担支付罚息和逾期利息及复利、支付违约金、支付补偿金以及赔偿损失等其他责任，同时北京银行还有权随时宣布本合同项下全部或部分债务立即到期，要求借款人立即清偿并要求保证人承担担保责任。原告可以要求被告周慧英偿还逾期本息，并提前偿还未到期本金。被告郑东福与原告北京银行济南分行签订《保证合同》，根据合同约定，应对被告周慧英上述贷款承担连带保证责任。根据《个人购房按揭借款合同》的约定，被告诚基地产公司的担保期间为“本合同订立之日起至开发商取得本合同下贷款所购房屋的开发商名下之房屋所有权证正本且将其交由担保公司之日”，现被告周慧英贷款购买的房屋尚未办理开发商诚基房地产公司名下的房屋所有权证，被告诚基房地产公司依约应承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告周慧英于本判决生效之日起十日内偿还原告北京银行股份有限公司济�分行截止至2016年5月11日借款本金272770.18元、利息15662.68元(包括罚息、复利)及自2016年5月12日起至判决生效之日止依借款合同约定计算的利息（包括罚息、复利）。
二、被告郑东福、山东诚基房地产开发有限公司对上述第一项确定的还款义务承担连带清偿责任。
案件受理费5530元，保全费1929元，由被告周慧英、郑东福、山东诚基房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 赵 勇
人民陪审员 尹翠美
人民陪审�隋保贵
二〇一六年五月十二日
代理书记员 王梦瑶