连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0703民初3002号
原告：南京广厦物业服务有限公司连云港分公司，地址连云港经济技术开发区振兴路旺旺家园商业综合楼。
负责人：房志鹏，该分公司经理。
委托代理人：张丽华，女，该公司法务。
被告：王某某，男，1963年12月30日生，汉族，住。
原告南京广厦物业服务有限公司连云港分公司（以下简称广厦连云港分公司）与被告王某某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张丽华、被告王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广厦连云港分公司诉称，被告系原告所管理的旺旺家园小区3号楼1单元302室（高层）的业主，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》。协议约定被告所购房屋建筑面积为132.89平方米，物业服务费按房屋建筑面积计算；多层的收费标准为0.8元／月/平方米；物业服务费每年缴纳一次，逾期交纳的，按每天万分之五支付违约金，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业管理费，原告经多次催要无果，被告的行为已经严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，现原告诉至法院，请求判令：被告王某某支付物业服务费6378.72元、电梯费1665元、违约金1608.74元，并承担本案的诉讼费。
被告王某某辩称，原告的诉求没有事实依据，原告没有尽到物业服务的义务，小区安全门坏了不维修，房屋漏水反映没有人维修，电梯坏了也没有人维修。2011年年底电梯坏了，过了三个月才修好，我家住在三楼，因为物业公司要求我交电梯费，我没交，物业公司就让电梯在我居住的楼层不停，现在电梯已经被私人承包了，与物业公司没有关系了，从2014年春节原告跟我要过物业费，之前也要过一次，之后没有要过。
原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：
证据一、外部来连物业服务企业登记备案证明1份，证明原告具有物业服务的资质；
证据二、物业费收取备案标准的通知4份，证明原告的收费标准符合规定；
证据三、前期物业管理服务协议及承诺书各1份，证明物业费收费标准及违约金的标准，根据协议第四条第七项规定住宅收费标准以物价部门最终核定为准；
证据四、业主入住登记表、住宅装修审批表、物业分户移交验收表各1份，证明被告的入住时间是2010年7月9日；
证据五、物业费催缴通知照片3张，证明原告向被告催缴物业费的事实；
证据六、物业费上缴公告的照片5张，证明物业费在物价部门备案范围内进行上缴的事实；
证据七、2011年2月至2015年10月31日电梯维保合同4份以及对应发票12张，证明2011年2月至2015年10月31日原告支出的电梯维保费共计336240元，该费用应该由高层业主承担；
证据八、维保费之外的电梯维修费发票7张，证明在证据七约定的维保项目外，原告还支出了电梯维修费用428700元，该费用应由高层业主承担。
被告王某某对上述证据发表如下质证意见：对原告提供的证据都没看过。
结合被告的质证意见，本院对原告所举证据的真实性予以确认。
被告王某某为支持其抗辩主张提供了如下证据：提供照片一组，证明原告没有尽到物业服务的义务。
原告对被告所举证据发表如下质证意见：对照片真实性无异议，但是照片显示的垃圾桶情况也说明业主自身的素质问题，单元门等问题我们也在处理，但是涉及到维修基金问题，程序比较慢。
结合原告的质证意见，本院对被告所举证据的真实性予以确认。
根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告王某某购买了位于连云港经济技术开发区振兴路××家园××楼××单元××室的房屋，房屋建筑面积132.89平方米，原告于2010年7月9日收房。2010年时原告广厦连云港分公司向业主发放了《前期物业管理服务协议》，协议中列明原告为涉案小区提供物业管理服务，对房屋公共部分、公共设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维修、修缮、服务与管理。小高层物业服务费按建筑面积以0.65元/平方米·月计算，业主在入住时交纳一年的公共服务费，以后每年度初交纳物业服务费，物业服务建立收费管理制度，责任落实到人，每六个月向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支情况。如业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从自逾期之日起按每日按每天万分之五交纳违约金。小高层电梯的运行电费按实按户按比例结算分摊，由物业公司向业主或物业使用人代收代付。协议还对双方的权利和义务，物业管理服务内容、服务质量等其他内容进行了约定。原告在合同落款处盖其旺旺家园服务中心公章，被告并未在该协议上签字。原告收房时交纳了一年的物业服务费。自2011年至2016年原告每年均向业主在小区公告栏向全体业主催交本年度物业费，最后一次于2016年4月10日催交。
另查明，原告就物业费收费标准自2011年至2014年每年均向连云港市物价局进行了备案，其中多层的收费标准均为0.8元/平方米·月。
还查明，2011年2月至2015年10月31日原告支出电梯维保费336240元、电梯维修费用428700元。
本院认为，业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务。本案原告向被告发放了《前期物业管理服务协议》，被告虽然没有在协议上签字，但是却按照约定交纳了一年的物业费，也在事实上接受了原告的物业管理服务，故本院认为双方之间成立了物业服务关系。自2010年至今原告为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务并已就到期物业费用向包括被告在内的业主进行了催交，被告也接受了原告提供的物业管理服务，故应当及时向原告交纳物业服务费。关于物业费用的收费标准，本院认为，原告前期方向业主发放的《前期物业管理服务协议》载明的物业费用的收费标准是0.65元/平方米·月，原告依据备案通知认为物管费应当按照0.8元/平方米/月收取，但物业服务收费标准属于物权法第七十六条规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，现原告未提供证据证明物业费按照0.8元的收费标准收取经过了过半数业主同意，故仍应当按照0.65元/平方米·月执行。原告主张的自2011年7月9日至2016年7月8日的物业费应为5182.71元（0.65元/平方米/月*132.89平方米/12月*5年）。由于原告对被告提出的物业管理中存在的问题予以认可，而原告管理中确实存在瑕疵，但不应当成为被告拒不交纳物业费的理由，本院对被告应交纳的物业服务费酌情扣减20%的物业服务费即1036.54元，扣减后被告应交4146.17元。关于原告主张的违约金1608.74元，本院认为，被告五年时间里拒不交纳物业费，构成违约，应当向原告支付违约金，但服务协议约定的违约金及原告主张的违约金均过高，本院酌情支持400元。关于原告主张的电梯费1665元，原告提供了电梯维保费、电梯维修费用的相关证据，但其未明确本案诉求电梯费的具体构成，也未按照《前期物业管理服务协议》的约定向小区业主公示，且其也认可管理中存在不交纳物业费的业主所在楼层不停的情况存在，故原告主张的电梯费待举证后可另行向被告等业主主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项、第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定判决如下：
一、被告王某某于本判决生效之日起十日内支付原告南京广厦物业服务有限公司连云港分公司物业服务费4146.17元及违约金400元。
二、驳回原告南京广厦物业服务有限公司连云港分公司其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告负担。
本判决为终审判决。
审判员 李国栋
二〇一六年十一月十日
书记员 王馨颖
法律条文及小额诉讼须知附录
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（二）《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
（三）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。