山东省枣庄市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市中民初字第877号
原告：王淼。
委托代理人：王爱民。
委托代理人：孙中辉，枣庄高新鑫诺法律服务所法律工作者。
被告：周伟。
第三人：张超。
委托代理人：朱伟。
第三人：朱伟。
原告王淼与被告周伟、第三人张超、朱伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王淼的委托代理人王爱民、孙中辉与被告周伟到庭参加了诉讼，第三人张超、朱伟经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告王淼诉称：2014年12月29日，被告与第三人签订了房屋买卖合同，被告付清房款的同时第三人将该房屋产权交付给被告，但未办理土地证过户；2015年2月15日，被告又与原告签订了房屋买卖合同，合同约定原告将购房款全部付给被告，被告同时办理土地证及该房产权等物品交接清单，被告及第三人并承诺十日内把原土地证更名过户到原告名下，原告按协议约定将全部款项付给了被告，被告在收到全额房款时，却以种种理由为由至今没有办理过户手续。因此，根据法律规定，为维护原告的合法权益，特向市中区人民法院提起诉讼，请求依法裁判，以维护其权益：1、请求确认原告、被告及第三人房屋买卖合同有效，房屋所有权归属原告；2、依法判令被告和第三人协助原告限期办理产权过户手续；3、一切诉讼费用及相关违约费用由被告承担。
被告周伟辩称：原告所诉属实，同意原告的诉讼请求。
第三人张超、朱伟未答辩。
原告为证明其主张的事实提交如下证据：
1、小产权房屋买卖合同一份，原告与被告于2015年2月15日签订的，证明房屋买卖事实存在，房屋坐落在市中区光明路办事处石碑居委会辖区14排1号二层小康楼，土地证号：0107-124**，土地面积是127.68平方米，建筑面积是200平方米，出售价格是40万元。原、被告买卖房屋事实存在，是双方真实意思的表示。
2、汇款单二份，证明2015年2月16日原告通过王爱民的账户分别向被告的账户汇款10万元、30万元，原告履行了交付房款的义务。
3、房屋买卖合同及附件交接清单一份，是本案的第三人与本案的被告签订的合同，证明第三人将房屋卖给了被告周伟，房屋坐落在市中区光明路办事处石碑居委会辖区14排1号二层小康楼，土地证号：0107-124**，土地面积是127.68平方米，建筑面积是200平方米，出售价格是40万元。
4、银行转账回单二份及收款条一份，证明第三人收到被告的购房款40万元事实存在。
5、土地证一份，证明第三人张超实际拥有这套房屋的土地，对住宅享有合法使用权。
6、2015年4月15日街道办事处社区委员会集体改造自来水管道收取改造费用票据一张，证明该房屋已被原告王淼实际占有和使用，村委会也予以认可。
7、原告与被告交接清单一份（该交接清单是附在原告与被告签订的买卖合同后面的），并且由第三人签字，证明买卖房屋原来是第三人拥有的房屋，卖给被告了，被告又卖给原告了，第三人是知情的，也是同意的，上面也有第三人签字。
8、收款收据四张，证明朱伟从村里购买的房屋及土地，朱伟是合法取得的土地和房屋，所以买卖行为是合法有效的。
被告对原告提交证据的质证意见是：证据都属实，对证明目的都认可，无异议。
被告未提交证据。
第三人未提交证据。
原、被告对法庭出示的谈话笔录内容无异议。
经审理查明:张超、朱伟1999年通过购买方式取得位于枣庄市市中区光明路街道石碑社区居委会14排1号小康楼两层房屋一处，该房屋未办理房屋所有权证，该房屋于2002年8月取得国有土地使用权证。国有土地使用权证记载：土地使用者为张超，坐落于光明路街道石碑社区居委会,土地用途为划拨，使用权面积为127.68平方米。
2014年12月29日，出卖人（甲方）张超、朱伟与买受人（乙方）周伟签订《小产权房屋买卖合同》，该合同约定：一、甲方自愿将其位于枣庄市市中区光明路街道石碑社区居委会14排1号小康楼两层房屋（建筑面积约200平方米）以人民币40万元整的价款出售给乙方。（含院落土地面积127.68平方米）。二、甲方给乙方提供甲方最早购买此房的原始合同及土地证原件，以及正在办理房产证期间的原件。三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由甲方负担，乙方一次性将房款交付甲方。四、本合同签订后双方同时到公证部门进行公证，甲方对该房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有、家具、家电及全部设施（见附件：交接清单）等权利一并转让给乙方；在乙方收到甲方交接钥匙及交接清单的同时，乙方将购房款全额支付给甲方。五、本合同签字生效后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利及拥有权，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人另订立买卖、抵押、租赁等一切合同。六、违约责任：…3、甲方出售的房屋不应存在任何瑕疵，如查封、抵押、转让等及存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方双倍的损失及装修费用。4、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的无法使用时，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。等等。2014年12月30日，周伟向张超转账支付20万元购房款；2014年12月31日，周伟向张超转账支付20万元购房款。2014年12月31日，张超、朱伟为周伟出具收款条，确认收到周伟购房款40万元。
2015年2月6日，王淼通过王爱民的账户向周伟转账支付40万元购房款。2015年2月15日，出卖人（甲方）周伟与买受人（乙方）王淼签订《小产权房屋买卖合同》，该合同约定：一、甲方自愿将其位于枣庄市市中区光明路街道石碑社区居委会14排1号小康楼，地号0107-12-441号，土地面积土地面积127.68平方米的房屋（建筑面积约200平方米）以人民币40万元整出售给乙方。二、甲方给乙方提供甲方购买此房的原始合同、汇款证据及土地证原件，以及正在办理房产证期间的原件。三、本合同签定时，甲方保证十日内把土地证及原购房发票过户到乙方名下，甲乙双方对此房权暂不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由甲方负担，乙方一次性将房款交付甲方。四、本合同签订后双方同时到公证部门进行公证，甲方对该房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有、家具、家电及全部设施（见附件：交接清单）等权利一并转让给乙方；在乙方收到甲方交接钥匙及交接清单的同时，乙方将购房款全额支付给甲方。五、本合同签字生效后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利及拥有权，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人另订立买卖、抵押、租赁等一切合同。六、违约责任：…3、甲方出售的房屋不应存在任何瑕疵，如查封、抵押、转让等及存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方双倍的损失及装修费用。4、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的无法使用时，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。等等。在合同附件的交接清单中甲方周伟与乙方王淼及担保人朱伟、张超分别签字，甲方周伟与乙方王淼办理了房屋交接手续。
另查明：2015年4月28日，第三人朱伟到庭陈述意见：我与张超系夫妻关系，1999年购买了村里统一开发建设的房屋。2014年12月份，我与张超共同签字将房屋以40万元卖给周伟了，也收到40万元钱了。我系本案房屋买卖合同一案中张超的委托代理人。我与张超同意协助原告办理国有土地使用证的过户手续，但我不承担费用。原告的诉请是合理的，我与张超予以认可。
再查明：原告王淼与被告周伟、第三人张超、朱伟至今尚未就涉案房地i产交易事项报请当地有批准权的人民政府审批。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因为房屋买卖合同双方是一种债权债务关系，原告依照房屋买卖合同只能取得债权请求权，在原告基于合同所产生的履行合同请求权尚未实现之前，原告对于涉案房屋并不享有物权，故原告诉请确认涉案房屋为其所有没有法律依据，本院驳回原告要求将房屋所有权确认归原告所有的诉讼请求。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”根据上述法律规定，关于原告诉请依法判令被告和第三人协助原告限期办理产权过户手续问题。因划拨土地为无偿划拨取得，故需政府审批前置。因涉案房地产交易事项至今尚未经有批准权的人民政府批准，原告当前要求被告和第三人协助原告限期办理产权过户的前提条件尚不具备，故对原告诉请依法判令被告和第三人协助原告限期办理产权过户手续的主张，本院不予支持。原告可在涉案房地产交易事项办完相关行政审批手续后，另行主张。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准许转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。虽然原告与被告及被告与第三人签订小产权房屋买卖合同时未经过政府部门批准，但依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十条第（五）规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定属于管理性强制性规定，不能作为直接认定涉案房屋买卖合同的法律依据。涉案房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反效力性强制性法律规定，应为有效。原告诉请确认原告、被告及第三人房屋买卖合同有效，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告王淼与被告周伟签订的《小产权房屋买卖合同》及被告周伟与第三人张超、朱伟签订的《小产权房屋买卖合同》有效；
二、驳回原告王淼的其他诉讼请求。
案件受理费100元，财产保全费2520元，合计2620元，由被告周伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 赵言超
人民陪审员 田建设
人民陪审员 王长更
二〇一五年七月六日
书 记 员 李双燕