安徽省黄山市屯溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）屯民一初字第00490号
原告：方志权，男，住安徽省黄山市屯溪区。
原告：方群，女，住安徽省黄山市屯溪区。
二原告共同委托代理人：汪淑芬，安徽一飞律师事务所律师。
二原告共同委托代理人：汪晓华，安徽一飞律师事务所实习律师。
被告：黄山龙恒汇金置业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。
法定代表人：董兵，经理。
委托代理人：汪晓农，安徽道同律师事务所律师。
委托代理人：许海亮，安徽道同律师事务所律师。
原告方志权、方群诉被告黄山龙恒汇金置业有限公司（以下简称龙恒置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理。依法由审判员刘志翔适用简易程序，于2014年3月27日公开开庭进行了审理。原告方志权、方群及委托代理人汪晓华、汪淑芬、被告龙恒置业公司的委托代理人汪晓农、许海亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方志权、方群诉称：2011年2月22日原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告从被告处购买其开发的某某小区某幢某单元201号房屋，总价款502303元，龙恒置业公司应于2012年7月30日前交房。2011年2月22日，原告支付了首付款202303元，2011年3月15日原告向中国建设银行股份有限公司黄山市分行（以下简称市建行）贷款300000元，并签订《住房公积金借款合同》。2011年3月11日原告办理了预购商品房预告登记。后因施工进度原因，龙恒置业公司通知交付时间顺延至2012年8月12日交房。2013年8月15日，因安全、通风、采光等原因，原、被告签订《商品房换购协议书》，该协议书约定龙恒置业公司应于2013年10月30日前办妥所有房屋换购手续，将原告所购买的某某小区某幢某单元201号房屋置换为某某小区某幢某单元801号房屋，置换后房屋面积及总价均不变。由于龙恒置业公司在约定期限内未能履行义务，2013年11月14日，原、被告又签订《商品房换购补充协议书》，双方同意将协议履行的最后期限顺延至2013年12月20日，同时该协议第三条明确龙恒置业公司逾期不能履约的责任及原告有权自行选择合同约定的任一种解决方式。原告考虑交易成本，选择恢复履行某某小区某幢某单元201号房屋《商品房买卖合同》。然而时至今日，龙恒置业公司仍未履行交付手续，为维护合法权益，诉讼至法院，请求：1、依法判决被告龙恒置业公司继续履行合同，向原告交付某某小区某幢某单元201号房屋，并办理房地产权登记手续；2、依法判决龙恒置业公司支付逾期交房违约金3516.12元（暂计算至交付之日止）；3、依法判决龙恒置业公司支付本案原告的律师费24000元；4、诉讼费用由被告承担。
方志权、方群为支持其诉请，向本院提交证据如下：证据一、两原告身份证复印件一份，证明两原告诉讼主体资格；证据二、被告组织机构代码证复印件一份，证明被告诉讼主体资格；证据三、商品房买卖合同复印件一份，证明两原告在被告处购置某某小区某幢某单元201室房屋的事实；证据四、商品房换购协议书及商品房换购补充协议复印件一份，证明两原告与被告协商换房的事实及换房不成的法律责任；证据五、首付款发票及住房公积金借款合同复印件各一份，证明两原告已按合同约定支付全部购房款的事实；证据六、预购商品房预告登记复印件一份，证明两原告已于2011年3月11日办理预购商品房预告登记；证据七、住房公积金还款单复印件一份，证明两原告至今仍在归还贷款的事实；证据八、律师费发票及委托代理合同，证明根据证据四当中的约定，由此所产生的律师费应当由被告承担。
龙恒置业公司在庭审中辩称：我方认为双方应继续履行某某小区某幢某单元801号房屋的商品房买卖合同，因某某小区某幢某单元201号房屋已无履行可能；原告主张的违约金过高；原告诉请律师费由被告承担无依据。
龙恒置业公司为支持其答辩意见，向本院提交证据如下：证据一、企业营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明被告诉讼主体资格；证据二、解除商品房买卖协议，证明原被告双方自愿解除某某小区某幢某单元201号房屋用以换购龙某某小区某幢某单元801号房屋的事实；证据三、商品房换购协议书、个人住房借款合同变更协议，证明原被告双方同意进行换购的事实；证据四、原告本人出具的收条一张，证明原告同意房屋换购后收取被告100000元保证金的事实；证据五、丁望、曹换宝之间的房屋转让协议书、丁望本人出具的收条、曹换宝出具的情况说明，证明丁望要求退房后，被告委托曹换宝协助处理丁望所拥有的某某小区某幢某单元801室的退房问题，待退房问题处理后该房屋实际为被告所有的事实。
龙恒置业公司对方志权、方群提举的证据发表质证意见为：证据一至证据六，六组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；证据七、无关联性；证据八、律师费由被告承担无依据。
方志权、方群对龙恒置业公司提举的证据发表质证意见为：证据一、无异议；证据二、真实性、关联性有异议，没有签订过该合同，本案诉争房屋原告是否有权要求继续履行，应以最后一份合同《商品房换购补充合同》时间为准；证据三、应以《商品房换购补充合同》时间为准，原告选择合同第二条、第三条履行；《住房公积金借款合同变更协议》只是变更协议，最终没有履行，由于被告自身原因，无法继续；证据四、与本案无关联性，换购合同第三条已充抵违约金；证据五、真实性、关联性有异议，丁望与曹换宝在本案中无任何关系。
本院对方志权、方群提举的证据认证如下：证据一至证据六、龙恒置业公司对这六组证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院经审查予以确认；证据七系方志权因购买龙恒置业公司商品房用住房公积金办理银行按揭贷款，至今仍在还款的事实，与本案有关联，本院经审查予以采信；证据八系两原告因本起诉讼支付的律师费发票及与安徽一飞律师事务所签订的委托代理合同，被告龙恒置业公司未对该证据的真实性提出异议，本院对该证据的真实性予以确认；根据原、被告2013年11月14日之间签订的《商品房换购补充协议书》第五条约定，该律师费应由被告龙恒置业公司承担，本院对被告龙恒置业公司的质证意见不予支持。
本院对龙恒置业公司提举的证据认证如下：证据一、方志权、方群对该证据无异议，经审查本院予以确认；证据二、方志权、方群对该证据的真实性有异议，龙恒置业未向本庭提交《关于解除“商品房买卖合同”的协议》的原件，且提交的两份复印件不一致，方志权、方群表示未签订该协议，从该协议书签字笔迹与原被告提交的其他证据材料的笔迹明显不同，本院对该证据的真实性不予确认；证据三、两原告也将《商品房换购协议书》作为证据提交，本院经审查予以确认；2013年5月20日方志权、方群与龙恒置业公司、黄山市住房公积金管理中心及中国建设银行股份有限公司黄山市分行签订的《个人住房借款合同变更协议》，有当事人方志权、方群签字并加盖有关单位的公章，本院对该证据的真实性予以确认；但该协议因相关抵押物未成功变更登记，导致该协议未至今未履行，对方志权、方群的抗辩事由予以认可；证据四系方志权向龙恒置业公司出具的收条，与本案有关联，本院经审查予以采信；根据2013年11月14日签订的《商品房换购补充协议书》第三条第2项约定，原告提出抵扣违约金的抗辩理由成立，本院予以支持；证据五系丁望、曹换宝之间的房屋转让协议书、丁望本人出具的收条、曹换宝出具的情况说明，与本案无关联，经审查本院不予采信。
经审理查明：2011年2月22日，方志权、方群与龙恒置业公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：由方志权、方群购买龙恒置业公司开发的位于黄山市屯溪区某某小区某幢某单元201号商品房（建筑面积103.99平方米，套内建筑面积83.53平方米），按套内建筑面积以每平方米6013.44元的价格出售给方志权、方群，方志权、方群于2011年2月22日前首付购房款202303元，余款300000元于2011年2月29日前以住房公积金按揭贷款支付；龙恒置业公司应于2012年7月30日前将验收合格的商品房交付给方志权、方群，逾期超过30日后，方志权、方群要求继续履行合同的，合同继续履行，自2013年7月31日起至实际交付之日止，龙恒置业公司按日向方志权、方群支付已交付房价款0.01%的违约金；合同经双方签订之日起生效。2011年2月22日，方志权、方群一次性向龙恒置业公司支付了购房款202303元。2011年3月2日，安徽省黄山市恒平公证处对上述商品房买卖合同进行公证。2011年3月11日，黄山市房地产市场产权管理处对该买卖合同进行预告登记，预告登记权利人为方志权、方群；2011年3月15日，方志权与市建行签订借款合同，龙恒置业公司在保证人处盖章。后方志权、方群发现自己所购房屋南侧建有2米多高的过道雨棚，出于安全、采光、通风等考虑，向龙恒置业公司提出换房建议，2013年8月15日，原、被告双方签订《商品房换购协议书》，该协议书约定双方同意将两原告购买的某某小区某幢某单元201号房屋置换至某某小区某幢某单元801号房屋，置换后房屋面积及总价均不变，龙恒置业公司应于2013年10月30日前办妥所有房屋换购手续。由于龙恒置业公司在约定期限内未履行义务，导致换购未成功，原、被告双方又2013年11月14日签订了《商品房换购补充协议书》，该补充协议书约定2013年8月15日双方签订的《商品房换购协议书》继续生效，协议履行期限延至2013年12月20日；龙恒置业公司支付两原告100000元保证金；若龙恒置业公司未能在2013年12月20日前兑现房屋换购的承诺，两原告有权选择不再退房，将100000元保证金全额充抵违约金，恢复履行某某小区某幢某单元201号房屋的《商品房买卖合同》；双方因本协议发生争议诉讼至法院，龙恒置业公司应承担两原告支出的诉讼费、律师费、差旅费等各项实际开支。合同签订后至今，龙恒置业公司未能兑现房屋换购的承诺，2014年2月16日两原告与安徽一飞律师事务所就本案签订委托代理合同，支付律师费24000元。2014年2月24日，两原告诉讼至法院，要求龙恒置业公司继续履行2012年2月22日双方签订的《商品房买卖合同》，交付房屋并办理房地产权登记手续；支付逾期交房违约金、两原告支出的律师费，承担本案诉讼费。
另查明：坐落于屯溪区某某小区某幢某单元201号商品房于2013年2月1日被龙恒置业公司出售给黄健胜，房价总款为458000元，黄健胜已支付总房款并装修完毕后入住。
2014年5月20日、6月23日，经原、被告双方申请，本院给予双方3个月庭外调解时间，现原告拒绝继续调解。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照合同约定履行义务。本案原告方志权、方群与被告龙恒置业公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房换购协议书》、《商品房换购补充协议书》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，故合法有效。双方应当本着诚实信用的原则全面履行上述合同、协议书约定的各自义务。根据《商品房换购补充协议书》的约定，龙恒置业公司未能在2013年12月20日前兑现房屋换购的承诺，双方应继续履行2012年2月22日双方签订的《商品房买卖合同》。由于被告龙恒置业公司已于2013年2月1日将龙恒颐和观邸第7幢2单元201号商品房出售给黄健胜，且商品房已实际交付使用，造成出现商品房“一房多卖”的情形。鉴于黄山市房地产市场产权管理处对原、被告签订的《商品房买卖合同》进行预告登记，预告登记权利人为方志权、方群；根据《物权法》第二十条之规定，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”被告龙恒置业公司未能举证证明将本案诉争房屋出售给黄健胜已征得方志权、方群同意，该出售行为不发生物权变动效力。虽然龙恒置业公司与黄健胜已实际履行了商品房买卖合同，但未办理产权登记，故诉争房屋的产权人应是方志权、方群，龙恒置业公司应继续履行《商品房买卖合同》，向两原告交付本案诉争的房屋，并协助办理房地产权登记手续，故两原告诉请继续履行《商品房买卖合同》、向原告交付龙恒颐和观邸第7幢2单元201号房屋，并协助办理房地产权登记手续的诉讼请求本院予以支持。《商品房换购协议书》明确约定若龙恒置业公司未能在2013年12月20日前兑现房屋换购的承诺，两原告有权选择不再退房，将100000元保证金全额充抵违约金，继续履行《商品房买卖合同》，并由龙恒置业公司承担两原告因诉讼支出的诉讼费、律师费、差旅费等各项实际开支。《商品房买卖合同》约定违约金按每日已交付房价款0.01%计算。由于被告龙恒置业公司违约，违约金计算日期应自2013年12月21日起至实际交付止，故两原告要求被告龙恒置业公司承担原告自2013年12月21日至实际交付之日止的违约金、实际支出的律师费24000元、诉讼费的诉讼请求，本院予以支持。被告龙恒置业公司以约定违约金过高、原告诉请被告承担律师费、诉讼费抗辩理由不能成立，本院不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告黄山龙恒汇金置业有限公司应继续履行《商品房买卖合同》，向原告方志权、方群交付某某小区某幢某单元201号商品房，并协助办理房地产权登记手续；
二、被告黄山龙恒汇金置业有限公司应自2013年12月21日起每日向原告方志权、方群支付违约金50.23元至实际交付房屋止；
三、被告黄山龙恒汇金置业有限公司应于本判决生效之日起15日内一次性支付原告方志权、方群支出的律师费24000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费488元（原告已预交），减半收取244元，由被告黄山龙恒汇金置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审判员 刘志翔
二〇一四年七月二十三日
书记员 朱爱芳
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。