广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第2862号
原告：唐树根，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：梁树权，广东同益律师事务所律师。
委托代理人：唐志茹，住广州市。
被告：梁月嫦，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：唐晓菁，身份证住址广州市越秀区。
原告唐树根诉被告梁月嫦共有财产分割纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐树根及其委托代理人梁树权、唐志茹、被告梁月嫦及其委托代理人唐晓菁均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告原系夫妻关系，于1991年9月20日登记结婚，于2011年8月17日离婚。在原被告婚姻存续期间，所购位于广州市越秀区寺右南一街六巷2号604房产一套，系夫妻共同财产，由原被告各占二分之一所有权。被告为达霸占该房产之目的，曾于2010年将该房产恶意低价出售给案外人梁某家，后原告起诉，以法院判决上述房屋买卖合同无效而告终。自2011年原告与被告离婚至今，被告一直霸占涉案房产，并声称其是该房产的唯一所有人。原告曾主动与被告协商分割涉案房产事宜，但均遭到被告无理拒绝，故原告诉至法院请求判令：依法分割原、被告共有财产广州市越秀区寺右南一街六巷2号604号房产一套。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由为：1、关于“涉案房产”由原被告各占二分之一所有权。首先，根据（2011）穗越某一初字第2627号的判决，原告与被告达成自愿离婚协议，但调解的内容并没有提到有关房产分割事宜，我方也从没有收到（2012）穗越某一初字第615号的相关文书，因此我方怀疑此文书的真伪。其次，关于此房产的来源，涉案房产为本人父母的回迁房，原属于本人与妹妹梁月兰所有，后来因妹妹出嫁迁出户口，我才真正搬进去住，2004年广州东华实业股份有限公司要求我方购置房屋，不然就将房屋收回，原告在夫妻关系存续期间，一直没有稳定收入，由收到东华实业通知开始，一直是我方去筹钱，最后在我方亲戚共同帮助下购置了此房屋，房产证也是写我本人一人的名字，于情于理，原告无资格拥有此房产。2、关于原告所诉的“我方恶意低价出售给案外人梁某家”，本人与梁某家在房屋交易前毫不相识，因女儿唐晓菁上大学每年需接近2万的学费与生活费，再加上购置此房子时向亲戚借债10万。为了还清旧债以及供女儿上学，因此出售房屋，而梁某家购置此房屋时表示能全款付清，因此我才低价出售给他。3、关于本人独霸涉案房产。本人与女儿一直居住在广州市寺右南一街六巷2号604号，这是我方的栖身之地，并无独霸一说。综上，原告所诉无事实依据，证据有重大瑕疵，与待证事实毫无关联，不能证明其主张，请求法院予以驳回。
经审理查明：2012年1月12日，原告曾因离婚后财产纠纷将被告诉至本院，要求判令夫妻共同财产广州市寺右南一街六巷2号604房，由原被告各占二分之一所有权。经审理，本院作出（2012）穗越某一初字第615号民事判决，判令：座落广州市寺右南一街六巷2号604房由原告与被告各占有二分之一所有权。上述判决于2012年4月12日发生法律效力。在上述判决中，查明有以下事实：原、被告于1991年9月20日登记结婚，婚姻关系存续期间，被告于2005年4月向广州东华实业股份有限公司购买广州市寺右南一街六巷2号604房。2011年8月17日原、被告经本院调解协议离婚，但对广州市寺右南一街六巷2号604房没有进行协商处理。
同时，据粤房地权证穗字第××号房地产权证载明：广州市越秀区寺右南一街六巷2号604房的建筑面积为39.44平方米，权属人为原、被告，共有情况为按份共有，各占有二分之一产权份额，房屋所有权取得方式为析产，登记时间为2012年11月13日等。
另查明：原告曾因房屋买卖合同纠纷将被告以及案外人梁某家诉至本院，请求判决确认被告梁月嫦私自变卖与原告共有位于广州市越秀区寺右新马路南一街六巷2号604房给被告梁某家的交易行为无效。经审理，本院于2011年3月15日作出（2010）越某三初字第3097号民事判决，判令：被告梁月嫦转让广州市越秀区寺右新马路南一街六巷2号604房屋给被告梁某家的行为，以及转让双方为此所订买卖合同均无效。
本案诉讼过程中，原告申请对涉讼房屋的房屋价值进行评估。经本院摇珠委托广州中誉房地产及土地评估有限公司对涉案房屋进行评估，报告编号为中誉评字（2015）第0194号，载明：受贵院的委托，我公司对坐落于广州市寺右南一街六巷2号604房，房屋建筑面积为39.44平方米，房屋用途为住宅的房地产，在二〇一四年十二月十一日市场价值进行了评估……最终确定估价对象房地产于二〇一四年十二月十一日的市场价总额为1113391元（评估单价为28230元／㎡）。另，根据该评估公司现场实勘，涉案房屋平面布局为一房一厅一厨一卫。原、被告均表示对评估结果无异议，认可评估价格。根据评估结果，原告表示可以通过拍卖、对拍卖价款进行分割，不考虑将自己的产权份额出售予被告或者购买被告的产权份额。被告则表示坚决不同意拍卖，现唯一认可方式是进行实物分割，即可以将厅和房分给原、被告各一间，厨房和厕所共用。对此原告表示不同意实物分割。除此之外，双方没有其他析产方案。
本院认为：据前述（2012）穗越某一初字第615号生效民事判决以及房产证所载，原、被告就涉案房屋各占有二分之一产权份额，因产权份额已明晰和确定，故被告就此所持异议不能成立，本院不予采信。
对于本案应否进行析产的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定，“在共有人之间无特别约定的情况下，按份共有人可以随时请求分割房产，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割房产”，现未有证据显示双方曾作出特别约定，故原告作为按份共有人之一，主张进行析产，符合上述法律规定，本院予以支持。
至于具体如何析产的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百条之规定，“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”，本案中，被告主张进行实物分割，鉴于涉案房屋面积较小、仅有一房一厅，实物分割会对涉案房屋价值有所减损；而且，原告不同意实物分割的方案，且原、被告业已离婚，双方并不具备共用房屋的基础，故本案不适宜进行实物分割。至于折价分割方式，评估价格出具后，原、被告双方均表态不同意由对方折价购买自己的产权份额，亦无任何一方表态同意购买对方的产权份额，如强令一方将其产权份额折价给对方，难免会激化双方之间的矛盾，不利于纠纷的解决，故本案亦不适宜采用折价分割方式进行。在前述两种方式均不适宜的情形下，仅能考虑本案是否适宜以拍卖、变卖方式进行分割，因原告主张以该方式解决析产问题，可见其对该方式处置房屋的后果有所预知，不存在履行障碍；至于被告方而言，被告抗辩一直居住该房且无搬迁去向，但在（2010）越某三初字第3097号案中被告曾将涉案房屋出售予他人，虽被告表示系为女儿上学筹款而不得已出卖房屋，但该行为却足以表明涉讼房屋并非被告方生活必需房屋，综合考虑后以拍卖、变卖方式进行分割的方式最为适宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条之规定，判决如下：
自本判决发生法律效力之日起三十日内，原告唐树根和被告梁月嫦共同将共有的广州市寺右南一街六巷2号604房予以拍卖或变卖，所得价款由原告唐树根和被告梁月嫦各占有二分之一。
本案诉讼费14083元（其中，受理费8800元，评估费5283元），由原告唐树根负担7041.5元，由被告梁月嫦负担7041.5元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李昇毅
人民陪审员 周跃新
人民陪审员 黎冬梅
二〇一五年五月二十七日
书 记 员 唐嘉仪