辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终2691号上诉人（原审被告、申请执行人）：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人:李建，辽宁铭迅律师事务所律师。委托诉讼代理人:李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：代亚超，女，1989年5月16日出生，汉族，住内蒙古赤峰市。委托诉讼代理人：王晓旭，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：张志勇，男，1963年5月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人:佟韶辉，男，1983年1月27日出生，汉族被上诉人（原审被告、被执行人）：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层。法定代表人：董长安，该公司总经理。委托诉讼代理人:佟韶辉，男，1983年1月27日出生，汉族上诉人曲贵田诉被上诉人代亚超、辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称“联合开发公司”）、张志勇案外人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院(2017)辽0102民初7539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曲贵田上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判继续执行案涉房屋；2.被上诉人承担全部的诉讼费用。事实与理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房要求排除执行的异议，应当满足三个条件：1.在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，被上诉人代亚超并没有与联合开发公司签订合法有效的备案合同，现存的合同也未标明日期，因此不能确定这份合同的真实性。其次，代亚超也没有提供正规的购房发票，现有收款收据不能证实其已实际支付购房款，另对代亚超支付450,000元现金有异议。一审法院认定2012年3月26日被上诉人有两笔大额现金共计200,000元，但实际上这两笔现金与转款给联合公司200,000元是同一笔不能证明被上诉人已经支付总房款50%以上。最后，代亚超没有证明其名下没有其他房屋。代亚超辩称，被上诉人购买争议房屋与联合开发公司签订正式商品房买卖合同，并全额向联合开发公司支付购房款，与2012年4月10日办理入住手续居住至今，该房屋为被上诉人唯一住房，一审中提供了商品房买卖合同，联合开发公司的收款收据，银行转账流水，水电煤气生活缴费等，足以证明被上诉人所述属实，符合第29条规定，一审法院适用法律正确，认定事实清楚，请求维持原判。联合开发公司、张志勇辩称，同意代亚超主张。代亚超向一审法院起诉请求，1.请求法院确认代亚超对位于沈阳市苏家屯区银杏路28-9号4-5-1房产享有所有权；2.请求法院判令联合开发公司立即为代亚超购买的位于沈阳市苏家屯区银杏路28-9号4-5-1房产办理所有权证书；3.请求法院依法判令中止（2017）辽0102执156号裁定书和（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书中对位于沈阳市苏家屯区银杏路28-9号4-5-1房产的强制执行，并解除查封；4.本案诉讼费用由联合开发公司、曲贵田承担。一审法院认定事实:2012年3月25日，代亚超（买受人，乙方）与联合开发公司（出卖人，甲方）签订唯美尚品房屋认购协议书。协议约定，代亚超认购联合开发公司开发建设的唯美尚品9栋4单元5层1号，建筑面积（暂定）130.71平方米，单价为5049.345/平方米，房价款总金额为660,000元。付款方式：一次性付款。签署本认购协议书的同时，乙方须向甲方交付房号认购定金壹万元。乙方在签署《唯美尚品房屋认购协议书》后，应于2012年3月26日前将购房款全款/首付款（首套房不低于总房款的30%，二套房不低于总房款的60%）交付给甲方。等待甲方通知换签《商品房买卖合同》并办理相关手续。后代亚超与联合开发公司签订商品房买卖合同一份。合同约定，代亚超购买联合开发公司开发的位于沈阳市苏家屯区银杏路28-9号4单元5-1房屋，建筑面积为130.71平方米，其中，套内建筑面积112.97平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.74平方米，单价为5049.346/平方米，总金额为660,000元。付款方式及期限为一次性付款，2012年3月26日前付清全部房价款的100%即660,000元，交付日期约定为出卖人应当在2012年4月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件即该商品房所在楼宇经四方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，该合同还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等事项作出约定。诉讼中，代亚超提供了联合开发公司为代亚超出具了收款收据二张及特约商户转款凭条一张、交易明细表一张，证明2012年3月25日，代亚超以现金方式支付联合开发公司购房款10,000元；2012年3月26日，代亚超向该被告支付购房款650,000元，结款方式为现金、刷卡，其中代亚超刷卡支付200,000元，另450,000元，代亚超陈述以现金方式支付，上述银行交易明细表载明2012年3月26日代亚超除通过刷卡转款给联合开发公司200,000元外，当日代亚超还提取大额现金二笔共计200,000元。2012年4月10日，联合开发公司为代亚超下发了商品房准住通知书，代亚超办理上述房屋的入住手续。办理入住后，代亚超对该房屋进行了装修，交纳了物业费及垃圾清运费、电费、水费、采暖费等。另查明，2015年7月8日，曲贵田（反诉被告）以民间借贷纠纷将联合开发公司（反诉原告）、张志勇（反诉原告）诉至一审法院。诉讼中，一审法院于2016年2月22日作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，预查封联合开发公司位于沈阳市苏家屯区银杏路28-1号等共计939套房产，涉案房产在此抵押物清单（明细）内。2016年4月28日，一审法院作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书，判决内容为：“一、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2000万元；二、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、被告张志勇对被告辽宁联合房地产开发有限公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇的反诉请求。”宣判后，联合开发公司不服，向沈阳市中级人民法院提出上诉。2016年9月12日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终7220民事判决书，判决内容为：“一、维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民三初字第01382号民事判决第一项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第二项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对辽宁联合房地产开发有限公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。后该案进入执行程序，本案代亚超提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。2017年5月22日，一审法院作出（2017）辽0102执异99号执行裁定书，驳回案外人代亚超的异议。故代亚超诉至一审法院。再查明，联合开发公司在开发建设涉案唯美尚品开发项目时，将该工程抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行。目前该支行已向沈阳市中级人民法院对公证债权文书申请强制执行。一审法院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：代亚超对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，代亚超的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部或大部分价款、实际占有且无其他住房的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行的房地产开发企业之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有等要件是否具备。（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。本案中，代亚超与联合开发公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、单价及总价款、付款时间及方式、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等事项进行了全面约定，该合同虽未载明订立日期，但不足以否定代亚超与联合开发公司达成合意、订立合同的真实性。（二）关于代亚超已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。本案代亚超提供的特约商户转款凭条、银行交易明细表等，能够证明代亚超以现金方式向联合开发公司支付购房款10,000元，以转账方式支付购房款200,000元，另450,000元，代亚超陈述以现金方式支付给联合开发公司，从代亚超提供的2012年3月26日银行交易明细表可以看出，当日代亚超分二次提取现金共计200,000元，与联合开发公司为其出具的购房款650,000元的收据上载明结算方式为现、卡的交易方式相吻合，代亚超陈述以现金方式支付大额购房款的事实具有高度可能性，一审法院有理由确信代亚超已支付价款超过了合同约定的房屋总价款的百分之五十。（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有以及唯一住房的问题。诉讼中代亚超提交的商品房准住通知（客户联）、入住手续书、供暖收费发票等均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于代亚超实际使用状态中，代亚超对案涉房屋的占有为合法占有，且根据代亚超提供的证据证明其名下现无其他住房。同时，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》确立的应当坚持生存权利优于经营权利的基本裁判规则，区别对待和衡量各种权利的实现顺序，即承包人的建设工程优先权应优先于银行的抵押权受偿。同时银行不能根据《物权法》、《担保法》对已经支付了全部或大部分价款的消费者的房屋主张抵押权。在消费者所购买的商品房有抵押登记的情况下，根据上述规定第二条，承包人的建设工程优先权仍然不能对抗已经支付了全部或大部分价款的消费者的权益。参照上述司法解释规定，本案代亚超作为现有证据证明其支付价款超过合同约定的房屋总价款的百分之五十、且其名下无其他用于居住的房屋的消费者，其权利应依法受到保护。综上，根据现有在案证据，应当认定曲贵田享有的是普通债权，而代亚超基于与被执行人联合开发公司形成真实的房屋买卖合同关系，并实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于被告曲贵田享有的普通债权，故代亚超就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，代亚超要求停止对涉案房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据，一审法院应予以支持。对于代亚超诉请的确认其对案涉房屋享有所有权，并要求联合开发公司为其办理房屋所有权证之主张，现因该房屋不具备确权、办理所有权证的条件，故一审法院暂不予调整。一审法院判决：一、不得执行位于沈阳市苏家屯区银杏路28-9号4-5-1房屋；二、驳回原告代亚超的其他诉讼请求。案件受理费10,400元，由被告曲贵田、被告辽宁联合房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交了银行流水，证明被上诉人购房时从其亲属借款200,000元，也证明被上诉人交购房款除转账外以现金支付部分的现金来源。上诉人发表质证意见称,对该证据真实性没有异议,关联性有异议,戴万津并非本案当事人,柜台取现不能证明款项是交付给联合开发公司的购房款。没有证据显示戴万津与被上诉人有亲属关系。被上诉人购房时间是2012年3月26日，但取款时间从2011年12月12日开始早于合同签订时间，不符合凑钱购房的交易习惯。本院对被上诉人提供的上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中代亚超所提供的证据能够证明其在法院查封之前与联合开发公司签订了《商品房买卖合同》购买了涉案房屋，并合法占有了涉案房屋。关于购房款的支付情况,代亚超提供了其向联合开发公司通过银行转账的凭证及取款凭证,可以认定代亚超已支付了购房款。代亚超未能办理过户登记系因联合开发公司在将房屋出售给代亚超前设置了在建工程抵押，责任不在代亚超，代亚超作为买受人符合该条规定所规定的可排除强制执行的权利，故一审支持代亚超主张并无不当。综上所述，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,400元，由辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇承担。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 韩彩霞审 判 员 姜会军二〇一八年四月九日法官助理 史舒畅书 记 员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。