文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初59号原告：黄嘉，女，1991年3月5日出生，汉族，住；广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：黄俊琳，广东淳锋律师事务所律师。被告：顾保健，男，1978年12月20日，汉族，住址：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：连文刚，广东经天律师事务所律师。第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司新岸线分公司，住所地：广东省深圳市宝安区，组织机构代码：79660583X。负责人：吴军强。原告黄嘉与被告顾保健、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司新岸线分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈平独任审判，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄俊琳、被告的委托诉讼代理人连文刚均到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄嘉诉称，2016年11月22日，经第三人的员工张某介绍，被告以顾本朋的名义与原告签订《二手房买卖合同》，约定卖方为顾本朋，将涉诉的深圳市花乡家园D座8I房产以335万元价格卖给原告，原告在签署合同时向被告支付2万元定金，并约定“该物业处于抵押状态，卖方于签署本合同之日起5日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续”、“……如卖方有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20％的违约金”。因房屋所有人顾本朋未能当场签订《合同》，被告为了让原告及第三人的员工(当时在场的有张某、黄希凤及刘其德)相信其有权代理顾本朋处理该房产，当场表示其与顾本朋系兄弟关系，并出示了盖有中国建设银行公章的《房产证》复印件、涉诉房产水电费从其账户扣款的单据及《承诺书》。《承诺书》承诺其代顾本朋出售涉诉房产，顾本朋本人在五个工作日内到第三人处补签买卖合同，如有违约一切法律责任由被告承担，至此，原告及第三人的员工均相信被告为有权代理。随即，原、被告双方在第三人的员工见证下签订了买卖合同，被告在合同的卖方落款处以顾本朋的代理人的身份签名并按捺手印。同日，原告依约向被告指定账户(户名：顾保健，账号：62×××92)转账2万元定金，被告确认收款后出具《收据》。但自签订合同之日起至今，顾本朋未依被告的承诺到第三人处补签合同，也未依约出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，在第三人员工的多次催促下，被告明确表示不卖该房屋。被告的行为严重违反了诚信原则，已构成根本违约。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、解除原、被告签署的《二手房买卖合同》；二、被告返还原告购房定金2万元并支付违约金67万元，共计69万元；三、被告承担本案全部诉讼费用。被告顾保健答辩称，一、原告未在约定期限支付13万元定金已构成违约，被告依据合同的规定已通知原告解除合同。依据约定原告支付13万元定金的最后期限为2016年10月26日。但定金支付期满，原告并未支付13万元定金，已构成违约，被告已正式通过居间方通知原告解除合同，并将定金2万元退回原告账户。二、由于原告的违约行为，导致顾本朋未能到中介签署合同，责任只能由原告承担。综上，原告违约在先，被告有权解除合同，依法应驳回原告的全部诉讼请求。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司新岸线分公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明：2012年2月7日，深圳市房地产权登记中心向顾本朋颁发了深房地字第××号《房地产证》，顾本朋为位于深圳市宝安区中心区宝安大道西南侧花乡花园D座8I房地产权利人，该房产建筑面积为52.57平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。2016年10月22日，顾保健以顾本朋代理人身份与黄嘉签订了一份《二手房买卖合同》，约定卖方顾本朋以335万元的价格将上述房地产出售给买方黄嘉，买方在签订合同时向卖方支付定金2万元，在签署合同之日起5日内支付剩余定金13万元；买方应于合同签订之日起30日内付清首期款（根据银行贷款数额确定）。合同约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金。合同亦对其他相关交易事项进行了约定。同日，顾保健以承诺人身份出具了一份《承诺书》，载明其代顾本朋出售上述房地产，成交价为335万元，并承诺顾本朋本人5个工作日内到居间方签署买卖合同，如有违约一切由顾保健承担法律责任。合同签订当日，黄嘉向顾保健支付定金2万元。2017年1月9日，顾保健将定金2万元退还给黄嘉。2017年3月8日，被告收到原告的起诉状。原告黄嘉称顾保健口头承诺顾本朋在合同签订后第二天会补签合同，但顾本朋并未在上述承诺期限内补签案涉合同，因此，原告黄嘉不敢将剩余定金支付给被告顾保健。之后，被告顾保健以顾本朋来不了深圳、顾本朋在内蒙出命案了等理由拖延。为证明其上述主张，原告黄嘉申请证人张某出庭作证，证人陈述其系第三人的员工，并为案涉交易提供了具体的居间服务；证人陈述被告顾保健称顾本朋在签订合同后第二天会补签合同，但顾本朋并未前来补签合同，也无法联系上顾保健；之后，顾保健一直称顾本朋没有来深圳、顾本朋出事了，无法补签合同，直到2016年11月4日被告顾保健才告知不出售案涉房产。被告顾保健向本院提交了一份《情况说明》，落款签名为顾本朋，被告顾保健称该份《情况说明》系由顾本朋本人出具。上述《情况说明》载明顾本朋并未委托顾保健与黄嘉签订《二手房买卖合同》；黄嘉未按合同的约定在五日内付清15万元定金，卖方可以解除合同并选择要求买方支付20％违约金，所以顾本朋对顾保健的代理行为没有追认的必要。庭审中，被告顾保健陈述案涉房地产已于2016年11月下旬转让给案外人，转让价格不清楚，并称其与顾本朋系兄弟关系。上述事实，有当事人当庭陈述及当事人提供的不动产权证书、二手房买卖合同、承诺书、收据、微信聊天记录等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条关于无权代理人订立合同的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据被告提交的顾本朋出具的《情况说明》可知被告在签订案涉《二手房买卖合同》时没有代理权，之后亦未取得顾本朋的追认。因此，应由被告承担《二手房买卖合同》的相关责任。上述合同所涉交易标的房地产系市场商品房，不属于禁止在市场流通的标的物，上述合同不存在无效情形，但上述合同所涉标的物所有权人并非被告，因此，案涉合同实际无法继续履行，原告只可要求被告承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的。关于合同解除合同违约责任。根据案涉合同的约定，原告应于2016年10月26日前支付剩余定金；根据被告出具的《承诺书》的约定，被告应确保顾本朋于2016年10月28日前在案涉合同上补签名。但本案证人作为居间人的工作人员，实际参与了案涉交易，其知晓案涉交易事实，其有关案涉交易的陈述较为可信，其陈述被告在签订合同时承诺顾本朋第二天会在合同上补签名，该陈述与原告陈述一致，足以说明被告曾作出上述承诺。但顾本朋并未在第二天补签合同，鉴于被告并未出具其有代理权的相关文件，原告有理由暂停支付剩余定金，且原告暂停支付定金并不当然导致卖方签订案涉合同的目的不能实现。直至2016年11月4日被告向第三人工作人员明确表示不出售案涉房产前，被告均未主张其不出售案涉房产系因为原告未于2016年10月26日前支付剩余定金，而是以各种理由称顾本朋不能补签合同。综上，案涉交易不能履行的原因并非原告未在合同约定期限内支付定金，而系案涉交易卖方故意不履行案涉合同或被告无法获得顾本朋的授权，据此，原告有权解除合同，并有权要求被告支付违约金。被告于2017年3月8日收到含有原告解除合同意思表示的起诉状，案涉合同已于2017年3月8日解除。鉴于案涉交易只履行到支付部分定金阶段，且在合同订立后十余天被告即表示案涉房地产无法出售，案涉交易实际上已无法履行，原告应另行购买房产以减少损失发生。在上述认定基础上，为体现违约金的补偿和惩罚功能，本院将违约金数额酌定为案涉交易合同价335万元的5％即167,500元，以维护市场交易的诚信原则。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告黄嘉与被告顾保健签订的《二手房买卖合同》已于2017年3月8日解除；二、被告顾保健应于本判决生效之日起三日内向原告黄嘉支付违约金167,500元；三、驳回原告黄嘉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,350元、保全费3,970元，由被告负担5,320元、原告负担4,000元，受理费、保全费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 陈 平二〇一七年三月二十八日书记员 蔡嘉佳书记员 王 欢附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。