福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仓民初字第2762号
原告中国工商银行股份有限公司福州仓山支行，住所地福州市仓山区观海路66号。
负责人康建英，行长。
委托代理人薛玢页，国浩律师（福州）事务所律师。
委托代理人陈霖，公司职员。
被告鄢仁球，男，汉族，1983年9月10日出生，住福建省闽清县。
被告黄惠，女，汉族，1984年9月13日出生，住福建省福州市鼓楼区。
被告融信（福州）投资发展有限公司，住所地福州市鼓楼区。
法定代表人苏俊华，总经理。
委托代理人王满生、毛睿，公司员工。
原告中国工商银行股份有限公司福州仓山支行因与被告鄢仁球、黄惠、融信（福州）投资发展有限公司（下称融信投资公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托代理人薛玢页到庭参加诉讼，被告鄢仁球、黄惠经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月22日，原告与被告鄢仁球、黄惠、融信投资公司签订《个人购房借款／担保合同》（编号A：［闽］字营业部仓山支行2013年［01RX3046）号），约定原告向被告鄢仁球提供贷款1，810，000元，贷款期限为20年，实际放款日与到款期限以借款凭证为准，还款方式为按月等额返还本息。同时《合同》还约定：“借款人（即被告鄢仁球未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人（即原告）有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定。”“借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用，并且解除本合同”此外还约定：“由于借款人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。同时，被告鄢仁球、黄惠以其位于鼓山区洪山镇祥屿路西侧澜郡花园B6#楼2702复式单元房产（榕房预YR字第××号）为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的相关费用和被告鄢仁球所有其他应付费用提供抵押担保，并于2013年7月24日办理了抵押登记。上述合同签订后，原告依约于2013年10月28日发放了贷款1，810，000元，借款到期日为2033年10月28日，贷款利率为年利率6.55%。但被告鄢仁球、黄惠违反合同约定，连续三个月以上未按时足额偿还贷款本息，经催收仍不偿还，被告融信投资公司亦未承担连带保证责任，已构成违约。三被告的违约行为已经严重侵害原告合法权利。
原告请求：解除原告与被告鄢仁球、黄惠、融信（福州）投资发展有限公司签订的编号（编号A：［闽］字营业部仓山支行2013年［01RX3046）号《个人购房借款／担保合同》；判令被告鄢仁球、黄惠立即向原告偿还全部借款本金1，718，764.7元（人民币，下同）；判令被告鄢仁球、黄惠支付借款利息、罚息、复息至其还清全部借款本息之日止（暂计至2015年11月27日计8，909.82元）；判令原告有权以被告鄢仁球、黄惠提供的抵押物（鼓山区洪山镇祥屿路西侧澜郡花园B6#楼2702复式单元房产）折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿；判令被告融信（福州）投资发展有限公司对被告鄢仁球、黄惠的上述债务承担连带保证责任；本案全部诉讼费用由三被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：
1、编号A：［闽］字营业部仓山支行2013年［01RX3046）号《个人购房借款／担保合同》、共同还款确认书，证明原告与被告鄢仁球、黄惠、融信投资公司于2013年8月22日签订《个人购房借款／担保合同》，成立借款合同法律关系；合同对被告借款方式、借款利率、罚息、复利、实现债权费用的承担等均作出约定；被告融信（福州）投资发展有限公司承诺对该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和被告所有其他应付费用承担连带保证责任；合同约定对本合同项下发生的纠纷调解不成的，由原告所在地人民法院管辖；被告鄢仁球与被告黄惠系夫妻关系，被告黄惠于2013年7月31日签署共同还款确认书。
2、《商品房买卖合同》（合同编号：20××××077）；《预购商品房预告登记证》（榕房预YR字第××号）；《抵押权预告登记证明》（编号为：榕房预YR字第1318148号），证明被告鄢仁球、黄惠以其所有的鼓山区洪山镇祥屿路西侧澜郡花园B6#楼2702复式单元房产（榕房预YR字第××号）为上述《个人购房借款／担保合同》提供抵押担保，并已于2013年8月23日办理了抵押登记手续。
3、中国工商银行借款凭证，证明原告依约于2013年10月28日向被告发放贷款1，810，000元，借款到期日为2033年10月28日，贷款利率为年利率6.55%；
4、自营历史明细列表，证明暂计至2015年5月28日，被告鄢仁球、黄惠尚欠本金1，748，494.13元，利、罚、复息27，059元。
被告融信投资公司辩称，被告鄢仁球、黄惠由于未按照合同约定偿还银行贷款已经超过六个月，被告融信投资公司已经依据商品房买卖合同的约定，向法院起诉要求解除合同，2015年7月14年福州市鼓楼区人民法院已经判决解除被告鄢仁球、黄惠与被告融信投资公司签订的商品房买卖合同，截至目前，被告融信投资公司已替被告鄢仁球支付银行按揭共计199，449.11元，请求依法判决。
被告融信投资公司向本院提交证据：（2015）××民初字第××号民事判决书、生效证明，证明经福州市鼓楼区人民法院判决，被告融信投资公司与被告鄢仁球、黄惠之间的商品房买卖合同关系已经解除。
被告鄢仁球、黄惠未提交书面答辩意见，亦未向本院提交证据材料。
经法庭质证和审查，因被告鄢仁球、黄惠未到庭参加诉讼，亦未书面提出异议，视为自愿放弃到庭答辩和质证的诉讼权利。原告提交的证据材料具有证据的真实性、合法性，且与本案相关联，故可作为认定本案事实的根据。
根据本案现有证据，本院确认以下事实：2013年6月28日，被告鄢仁球购买被告融信投资公司开发的福州市鼓楼区洪山镇祥屿路西侧澜郡花园B6#楼2702复式单元房产，面积111.14平方米，单价23427.21元，总价2603700元，首付为803700元，贷款1810000元。同年8月22日，被告鄢仁球以借款人和抵押人、被告黄惠以抵押物共有人、被告融信投资公司以保证人身份与原告签订《个人购房借款／担保合同》（编号A：［闽］字营业部仓山支行2013年［01RX3046）号），合同约定原告向被告鄢仁球提供贷款1，810，000元，贷款期限为20年，借款到期日为2033年10月28日，实际放款日与到款期限以借款凭证为准，还款方式为按月等额返还本息。若借款人（即被告鄢仁球）未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人（即原告）有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定。借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用，并且解除本合同，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。被告黄惠于2013年7月31日签署《共同还款确认书》，确认其与被告鄢仁球是夫妻关系，被告鄢仁球向原告借款1，810，000元系双方共同债务，同意与鄢仁球承担共同偿还责任。被告融信投资公司为被告鄢仁球的债务提供保证担保，担保范围为合同项下被告鄢仁球的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，保证形式为连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。同时，被告鄢仁球、黄惠以其位于鼓山区洪山镇祥屿路西侧澜郡花园B6#楼2702复式单元房产（榕房预YR字第××号）为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的相关费用和被告鄢仁球所有其他应付费用提供抵押担保，并于2013年7月24日办理了抵押登记。合同签订后，原告依约于2013年10月28日发放了贷款1，810，000元，至2015年5月28日止被告鄢仁球已拖欠原告借款本金1，748，494.13元，利息27，059元（含利息、罚息和复利）。
另，2015年7月14日，福州市鼓楼区人民法院作出（2015）××民初字第××号民事判决，判决解除融信（福州）投资发展有限公司与鄢仁球签订的《商品房买卖合同》、被告鄢仁球向被告融信投资公司支付本案原告从被告融信投资公司扣划款项92，511元。该判决已发生法律效力。
本院认为，案涉《个人购房借款／担保合同》合法有效，工行福建省分行已将合同项下权利转让给原告福州仓山支行，原告已依法享有讼争合同项下相关权利。《个人购房借款／担保合同》约定讼争贷款用于购买案涉房产，现鄢仁球与融信投资公司所签订的《商品房买卖合同》已经生效（2015）××民初字第××号民事判决予以解除，致使《个人购房借款／担保合同》的合同目的无法实现，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条关于“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，原告诉请解除讼争《个人购房借款／担保合同》，予以支持。
对于《商品房买卖合同》和《个人购房借款／担保合同》解除后各方当事人得权益行使和保护问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条明确规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”原告向被告鄢仁球、黄惠提供的1，810，000元贷款已作为购房款实际支付给被告融信投资公司，故依法应由出卖人被告融信投资公司返还买受人被告鄢仁球、黄惠。原告诉请被告鄢仁球、黄惠偿还尚欠借款本息并由融信投资公司承担连带责任，符合法律规定，本院予以支持。关于被告融信投资公司向被告鄢仁球、黄惠收取的购房款，被告鄢仁球在前案《（2015）××民初字第××号》和本案中均未提出相关主张，考虑到本案实际情况，为避免当事人讼累，被告融信投资公司应将购房款2，603，700元扣除其为被告鄢仁球在前案《（2015）××民初字第××号》和本案承担连带清偿责任代偿的银行贷款本息后的余款退还给被告鄢仁球，上述法律规定与被告融信投资公司和被告鄢仁球之间的《商品房买卖合同》的约定相符，本院于本案中一并作出处理。
原告主张其对被告鄢仁球、黄惠提供的抵押物享有优先受偿权，但该房产所有权始终未转移至被告鄢仁球名下，原告办理的系预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有当抵押权登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。原告依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据，法院不予支持。被告鄢仁球、黄惠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题解释第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司福州仓山支行与被告鄢仁球、黄惠签订的编号：A［闽］字营业部仓山支行2013年［01RX3046）号《个人购房借款／担保合同》；
二、被告鄢仁球、黄惠应于本判决生效之日起十日内共同向原告偿还借款本金1，748，494.13元，并支付利息（计至2015年5月28日止的利息、罚息、复利为27，059元，此后利息、罚息、复利按《个人借款／担保合同》约定计付至款项还清之日止）；被告融信（福州）投资发展有限公司应将其收受被告鄢仁球、黄惠的购房款2，603，700元扣除其为被告鄢仁球、黄惠在（2015）鼓民初字第2201号案件代偿的银行贷款本息、本案承担连带清偿责任代偿的银行贷款本息后的余款退还给被告鄢仁球；
三、被告融信（福州）投资发展有限公司对被告鄢仁球、黄惠在上述第二项确定的债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20，779元、公告费260元，由被告鄢仁球、黄惠负担，被告鄢仁球、黄惠负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院交纳（户名：福州市仓山区人民法院分户会计核算中心，账号：13×××55，开户行：农行福州市仓山支行），逾期本院将依法予以强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 黄建平
人民陪审员 陈 云
人民陪审员 叶树光
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 黄灵庄