浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬余民初字第722号
原告（反诉被告）：姚瑶。
委托代理人：姚国祥。
被告（反诉原告）：宁波大丰建设有限公司。住所地：余姚市低塘街道兴塘路***号*层。
法定代表人：丰华，该公司董事长。
委托代理人：施迎科，浙江阳明律师事务所律师。
委托代理人：钱荣麓，浙江阳明律师事务所律师。
原告姚瑶与被告宁波大丰建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月28日立案受理，依法由审判员朱章程适用简易程序独任审判。被告宁波大丰建设有限公司提起反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。本案于2014年5月6日公开开庭进行了审理。原告姚瑶的委托代理人姚国祥，被告宁波大丰建设有限公司的委托代理人施迎科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚瑶起诉称：2013年1月29日日原、被告之间签订了一份《商品房买卖合同》，备案合同编号：20130100667。双方约定：被告将位于余姚市低塘街道水岸鑫城二期澜郡2-2，1-2的两套一通二店出售给原告。两套房屋的总价为955000元，并依照约定原告支付了485000元首期款项，剩余款项在被告交付房屋时全部付清或办理银行按揭手续，合同还约定房屋结构为钢混结构，并约定被告2013年9月30日前把合格具备正常使用条件的房屋交付原告。然而直至今日被告仍未向原告交付合同约定的房屋。2013年9月30日经原告实地查勘，被告未给原告所购买房屋安装楼梯，原告认为购买一通二楼房没有楼梯，房屋根本无法使用，也就无法实现合同目的。为此2013年12月20日原告向贵院提出第一次起诉。然而2013年12月24日开始，被告没有与原告协商为原告所购房屋安装钢结构楼梯，原告认为钢结构楼梯与钢混结构楼梯存在本质上的区别，使用寿命没有钢混结构楼梯长。并认为被告违反了合同约定。综上所述，原告认为被告不为原告的房屋安装楼梯和安装钢结构楼梯的行为已构成违约，同时也没有向原告交付合同约定的房屋已经侵害原告的合法利益。双方之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告根据房屋买卖合同向被告追索违约金具有法理依据，要求判令：被告即时交付给原告位于余姚市低塘街道水岸鑫城二期澜郡2—2，1—2两套依照合同约定条件的一通二房屋（店面）；被告支付原告自合同约定最后交付期限的第二天起原告已付房价款日万分之六的违约金52962元（485000×0.0006×182=”52”962元暂算自2013年10月1日至2014年3月31日，实际计算至交付之日）；被告承担本案诉讼费用。
被告宁波大丰建设有限公司答辩并反诉称：原告的陈述与事实不符，为此被告提起了反诉。原告不按约定履行支付放款的义务在先，构成违约，因此要求驳回原告的诉讼请求。被告宁波大丰建设有限公司提起反诉，要求判令：反诉被告姚瑶支付购房款470000元及违约金120132元（按日应付款项的万分之六暂算自2013年1月30日至2014年3月31日，实际计算至付款之日），共计人民币590132元；反诉案件诉讼费用由反诉被告姚瑶承担。
反诉被告姚瑶对反诉答辩称：反诉被告与反诉原告于2013年1月29日签订合同，签订的时候说好可能是交房的时候现金付清，所以合同中补充协议第一部分第4条有写明，到2013年8月份的时候反诉被告已经答应全款付清购房款，所以没有按揭的约定。
一、对原告姚瑶提供的证据，经庭审质证，本院作如下认定：
1.商品房买卖合同1份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系及被告没有按照约定安装楼梯的事实。被告宁波大丰建设有限公司没有异议，认为在合同约定条款中明确原告应该在交付房屋前付清全部放款，在补充协议中，原告的付款义务在先。经审查，本院对该证据予以采信；
2.发票1份，拟证明原告支付了预付房款485000元的事实。被告宁波大丰建设有限公司没有异议，本院予以采信；
3.投诉答复1份，拟证明被告确实未安装楼梯，影响对房屋的正常使用，被告违反合同约定的事实。被告宁波大丰建设有限公司对真实性没有异议，认为从答复中可以明确该设计施工图经审核，因此可以认为涉案房屋设计是合格的，不存在违反建设规范强制性规定的行为，因此也不存在原告所述的违约的事实。经审查，本院对该证据予以采信；
4.照片（打印件）4份，拟证明被告未安装楼梯和安装不符合规定楼梯的事实。被告宁波大丰建设有限公司对真实性有异议，认为没有照片原件，从照片中只能说明在出售房屋内部有楼梯，而不是室内没有楼梯。经审查，本院对上述证据予以采信。
二、对反诉原告宁波大丰建设有限公司提供的证据，经庭审质证，本院作如下认定：
1.商品房买卖合同1份，拟证明反诉原、被告之间商品房买卖合同关系存在及约定要由反诉被告先支付全部房款，后才由反诉原告交付房屋，因此约定的履行有先后顺序的事实。反诉被告姚瑶没有异议，本院予以采信；
2.结顶证明、宁波市房屋建筑工程竣工验收备案证明书、余姚市房地产开发住宅小区交付使用条件备案表1组，拟证明诉争商品房达到交付条件，不是反诉原告不交房，而是反诉被告未按照约定支付房款的事实。反诉被告姚瑶对证据没有异议，认为房屋不具备交房条件。本院认为，上述证据真实、合法且与本案相关，故予以采信；
3.报纸1份，拟证明反诉原告曾经公告通知相关业主办理交房手续的事实。反诉被告姚瑶认为没有看到过。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。
综合以上举证、质证、认证情况，结合双方在庭审中的陈述，本院认定如下案件事实：2013年1月29日，原告姚瑶（买受人）与被告宁波大丰建设有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》各一份，双方约定：原告姚瑶购买被告宁波大丰建设有限公司开发的水岸鑫城二期商品房（1-2号、2-2号），商品房房款合计955000元；付款方式及期限，买受人按其他方式按期付款（其他方式，买受人选择商业银行按揭或商业银行按揭与公积金组合贷款的，余款应在本幢房屋主体结顶后15（公积金30）个工作日付清（办理按揭贷款的，以出卖人通知的规定期限内，买受人把银行放贷凭证提交出卖人为准）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金；由于买受人违约，出卖人依约解除合同的，买受人按本合同有关条款应支付的违约金，出卖人有权在退还买受人的房款中直接扣除，合同继续履行时，在商品房交付前，买受人应向出卖人定额付清全部房款、违约金等款项；如遇本合同第九条规定的情形，则出卖人不承担违约责任，因买受人未付清全额房款，出卖人逾期交付，出卖人不承担逾期交付的违约责任；买受人如采用按揭付款方式的，首期房款人民币485000元，应在2013年1月29日前支付给买受人，剩余房款人民币470000元，买受人申请银行按揭或银行按揭与公积金组合贷款，应在签订《买卖合同》时向出卖人指定的银行或公积金管理中心提供所有的真实按揭资料，并签署借款合同，买受人因自身原因未能按期提供签署资料，或提供资料不真实，导致借款合同无法签订的，视为买受人逾期付款，买受人按本《买卖合同》第八条承担逾期付款的违约责任；若买受人在交接前仍有到期应付房款没有付清，出卖人可以据实延期交房的，不承担违约责任并有权按《买卖合同》第八条约定追究买受人的违约责任等。2012年5月3日，被告宁波大丰建设有限公司开发的水岸鑫城二期项目工程1#～10#楼全面结顶。2013年1月15日，被告宁波大丰建设有限公司开发的水岸鑫城二期（1#～10#楼及地下室）工程竣工（2013年8月14日，经余姚市住房和城乡建设局登记备案）。《商品房买卖合同》签订之后，原告姚瑶支付给被告宁波大丰建设有限公司购房款485000元（开票日期2013年2月18日），剩余购房款470000元尚未支付。
本院认为：原告姚瑶与被告宁波大丰建设有限公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。原告姚瑶认为，被告宁波大丰建设有限公司不为原告的房屋安装楼梯和安装钢结构楼梯的行为已构成违约，同时也没有向原告交付合同约定的房屋已经侵害原告的合法利益，要求被告宁波大丰建设有限公司即时交付房屋，并支付原告自合同约定最后交付期限的第二天起原告已付房价款按日万分之六计算的违约金。依照原、被告之间签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》的约定，“买受人按其他方式按期付款，买受人选择商业银行按揭或商业银行按揭与公积金组合贷款的，余款应在本幢房屋主体结顶后15（公积金30）个工作日付清（办理按揭贷款的，以出卖人通知的规定期限内，买受人把银行放贷凭证提交出卖人为准）”、“若买受人在交接前仍有到期应付房款没有付清，出卖人可以据实延期交房的，不承担违约责任并有权按《买卖合同》第八条约定追究买受人的违约责任”、“因买受人未付清全额房款，出卖人逾期交付，出卖人不承担逾期交付的违约责任”、“合同继续履行时，在商品房交付前，买受人应向出卖人定额付清全部房款、违约金等款项”，上述约定的内容整体上明确原告姚瑶应当在房屋交付之前付清购房款，而本案中原告姚瑶仅仅支付了首期购房款485000元，对于剩余购房款470000元至起诉之日仍未支付，因此原告姚瑶要求被告宁波大丰建设有限公司即时交付房屋，并支付违约金的诉请缺乏法律与事实依据，本院难以支持。
关于反诉部分，反诉原告宁波大丰建设有限公司要求反诉被告姚瑶支付购房款470000元，反诉被告姚瑶辩称双方签订合同的时候说好是交房之时现金付清购房款，到2013年8月份的时候反诉被告已经答应全额付清购房款，所以双方之间没有办理按揭的约定，但反诉被告姚瑶并未在2013年8月份全额付清购房款，亦未向本院提供相应的证据以证明双方约定在房屋交付之日反诉被告姚瑶以现金付清购房款，且双方合同中明确买受人以其他方式（买受人选择商业银行按揭或商业银行按揭与公积金组合贷款的）按期付款，故对反诉被告姚瑶的该辩称意见不予采纳，对反诉原告宁波大丰建设有限公司的该项诉请，本院予以支持。反诉原告宁波大丰建设有限公司认为反诉原告多次通知反诉被告办理按揭手续或支付余款未果，反诉被告姚瑶未按照合同约定支付购房款已经构成违约，要求反诉被告姚瑶支付违约金。依照双方《商品房买卖合同补充协议》的约定，“买受人申请银行按揭或银行按揭与公积金组合贷款，应在签订《买卖合同》时向出卖人指定的银行或公积金管理中心提供所有的真实按揭资料，并签署借款合同，买受人因自身原因未能按期提供签署资料，或提供资料不真实，导致借款合同无法签订的，视为买受人逾期付款，买受人按本《买卖合同》第八条承担逾期付款的违约责任”，但反诉被告姚瑶并未根据以上约定履行其提供资料、办理按揭等义务，因此应当承担相应的违约之责。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：
一、驳回原告姚瑶的诉讼请求；
二、反诉被告姚瑶支付反诉原告宁波大丰建设有限公司购房款470000元；
三、反诉被告姚瑶按应付购房款470000元从2013年1月30日起按日万分之六计算向反诉原告宁波大丰建设有限公司支付逾期付款违约金至本判决确定的履行之日止（2013年1月30日至2014年3月31日，违约金120132元）。
以上款项限在本判决发生法律效力后十五日内付清。（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1204元，减半收取602元，由原告姚瑶承担。反诉案件受理费4851元，减半收取2425.50元，由反诉被告姚瑶承担。限于本判决发生法律效力后七日内交纳。（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市财政局非税资金专户，账号：39×××90，汇款时一律注明本案案号）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审判员 朱章程
二〇一四年六月十九日
书记员 洪露洁