浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温平鳌民初字第186号
原告：顾志云。
委托代理人：包崇安。
原告：杨采弟。
委托代理人：彭锡奇。
被告：罗世多。
委托代理人：赵章良。
罗世听：男，1964年12月26日出生，公民身份号码3303261964********，汉族，住平阳县萧江镇直浃河村。
原告顾志云为与被告罗世多、罗世听确认合同无效纠纷一案，于2013年5月6日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2013年6月5日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人包崇安、被告罗世多及其委托代理人赵章良到庭参加诉讼，被告罗世听经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院于2013年7月15日追加杨采弟为本案共同原告参加诉讼。因案情复杂，本案于2013年7月16日转为普通程序审理，并组成合议庭于2013年9月2日再次公开开庭进行审理，原告顾志云及其委托代理人包崇安、原告杨采弟委托代理人彭锡奇、被告罗世多及其委托代理人赵章良到庭参加诉讼，被告罗世听经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经本院审判委员讨论，现已审理终结。
原告顾志云起诉称：坐落于平阳县萧江镇古院路39-3号的房屋属原告所有。原、被告系亲戚关系，2006年5月，原告顾志云因经商缺乏资金向被告罗世多借款529000元，口头约定将平阳县萧江镇古院路39-3号的房屋所有权证抵押给被告罗世多，原告一家人仍然居住在该房屋内。2013年2月，顾志云得知被告于2006年5月伪造顾志云的签名，以该房屋出卖给被告为由，向平阳县住房和城乡规划建设局（以下简称平阳住建局）申请转移登记，该局未经审查，在原告顾志云未到场的情况下，颁发给被告房屋所有权证和房屋共有权证。针对平阳住建局的错误具体行政行为，顾志云于2013年3月14日提起行政诉讼，该局提供落款时间为2006年4月25日的《出卖楼房契据》。该契据中顾志云的签名系伪造的，故无效。2006年间，上述房屋价值一百多万元，原告不可能以550000元的价格出卖。起诉要求确认2006年4月25日的出卖楼房契据无效。
原告杨采弟主张的事实及诉讼请求与原告顾志云一致。
被告罗世多答辩称：两原告提出要求确认房屋买卖无效的理由和事实均不能成立。2006年4月，原告因欠银行贷款及其他债务未能偿还，而考虑出售房屋偿还债务，4月7日，两原告全权委托平阳县萧江镇顺兴房地产中介所吴某办理房屋买卖及过户手续，并办理公证。同年4月26日，原告杨采弟及其女儿顾爱青、儿子顾孟毅，签订《出卖楼房契据》，将平阳县萧江镇古院路39-3号房屋以550000元的价格出卖给两被告。契据签订后，原告同意被告分期付款，两被告于2006年5月16日为原告偿还银行贷款本金及利息303580元，之后陆续支付80000元、10000元、20000元和28500元。同年9月15日双方对购房款进行结算，扣除房屋租金21000元（2006年10月1日至2007年9月30日的租金）后，被告罗世多支付原告86920元，至此，两被告付清全部购房款550000元。结算后即签订补充协议书，明确两原告将古院路39-9号楼房售予两被告、考虑到双方是亲戚关系两被告无偿提供房屋给原告居住、约定回购期、店面租金的收取等。两原告和儿子均在该协议书上签字确认。2008年10月1日，回购期过后，双方又签订协议书，确认房屋已转让给两原告、回购期延长至2010年12月29日、回购条件、到期不回购房屋归两被告所有等。协议书签订后，现已过回购期，两原告称自己是向被告罗世多抵押借款不属实。双方签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，不存在合同无效的情形，原告的诉讼请求无事实和法律依据，要求法院予以驳回。
原告顾志云在本院指定的举证期限内提供并在庭审中出示以下证据：1.原告顾志云身份证，证明原告诉讼主体资格；2.房屋权属登记信息查询证明，证明原告所有的房屋登记情况；3.户籍证明，证明被告诉讼主体资格；4.电量电费通知书、送缴电费通知书、农村信用社单据，证明原告一家人一直居住在该房屋的事实；5.《出卖楼房契据》，证明原告顾志云未在契据上签名、契据约定房款随契付清、契据约定的价格与远远低于当时的市场价格、顾志云不知道契据内容等事实；6.房屋抵押注销报告书，证明2006年5月16日房屋还在银行抵押的事实；7.平阳县人民政府平政发（2007）147号文件，证明2007年10月萧江镇规划区范围内多层住宅平均交易价格调整为2730元／m2，按照均价原告的房屋面积281.18m2，价值约为872000元左右（是不考虑一楼两个店面的价格）等事实；8.2000年平阳县房地产地段基价表，证明肖江镇房地产地段价格（古院路5500／m2），2000年的房屋价值为150万，原告不可能以55万元价格出卖，对出卖楼房契据顾志云不知情等事实。
被告罗世多在本院指定的举证期限内提供并在庭审中出示以下证据：1.公证书，证明2006年4月7日原告顾志云、杨采弟两人在平阳公证处办理委托手续，全权委托吴某办理房屋相关手续的事实；2.无落款时间的《协议书》1份，证明原告承认该房已售予被告，考虑到原告无房居住，2006年9月15日至2008年10月1日，被告将房屋二层以上无偿提供给原告一家人居住，2006年10月1日至2008年10月1日一层租金归被告收取，且购房款已全部付清等事实；3.落款时间为2010年1月9日的《协议书》1份，证明2010年1月9日原告承认该房已转让给两位被告，原回购期已到期，被告再给原告延长回购期至2010年农历12月29日，约定回购利息及费用及到期不回购的后果等事实；4.房屋所有权证、共有权证、土地使用权证，证明本案所涉房屋已登记在两被告名下的事实；5.契税完税证及评估费、公告费发票，证明两被告购房已缴纳交易税收的事实；6.电费缴纳证明，证明被告罗世多是本案房屋的合法用电主体；7.证明及郑金鸽身份证复印件、店面出租协议及蔡灵珠身份证复印件，证明在2007年11月6日起至今，本案房屋的一楼店面由两被告出租给他人使用并收取租金的事实。
除上述证据外，被告罗世多还在本院指定的举证期限内申请证人吴某出庭作证。证人吴某陈述：吴某从事房屋买卖中介；吴某与顾志云的女儿比较熟悉，不认识顾志云；当时听顾志云的女儿讲，银行贷款到期了，外面的厂也需要资金，暂时将房屋卖给被告，但是口头上有说待顾志云赚钱后把房子买回来；当时买卖双方谈好房屋价格后，顾志云说要去新疆，所以原、被告双方找吴某，原告夫妇公证委托给吴某；吴某和原告夫妇一起去办公证，罗世多不在场；不清楚双方买卖的协商过程和房屋买卖的价格，双方已谈好叫吴某代办手续，只知道原告的银行贷款是被告付的；原告没有委托吴某卖房子，只委托办过户手续；《出卖楼房契据》是在被告家签订，经杨采弟及其子女签字，“顾志云”是吴某在办过户时签的；吴某收取卖方中介费2800元；“陈提多”曾某吴某咨询古院路39-3号房屋的价格，但说自己已有三、四间房屋，再买房屋没有用。
经庭审质证，原告杨采弟对原告顾志云出示的证据均无异议。被告罗世多对原告顾志云的证据质证意见如下：对证据1、2、3均无异议；对证据4的关联性有异议，主张不能证明该房屋系原告所有；对证据5的契据，主张原告顾志云已办理公证委托吴某，杨采弟以及儿子、女儿都签字了，契据是有效的；对证据6的房屋抵押注销报告书，即使当时房屋在抵押中，亦不能证明契据无效；对证据7只能证据2007年的住宅均价，本案房屋买卖是在2006年，原、被告之间的房屋交易价格是经过税务部门评定的；对证据8的合法性有异议，主张该证据系房地产部门编制的用于工业用地转化为商业住宅的基准价格，不是交易价格，该证据亦与证据7存在矛盾。两原告对被告出示的证据质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，但是对关联性和合法性有异议，主张吴某作为受托人，应该在契据上签本人的名字，而不能签顾志云的名字，委托书可以说明，在上述房屋没有设立抵押后方可办理买卖过户登记，吴某亦无权代理原告签订房屋买卖合同，既然抵押存在，吴某无权代原告处理该房屋，《出卖楼房契据》无效；委托书的形成顾志云因资金紧张找朋友“陈提多”（谐音）借款，“陈提多”找到吴某，吴某说古院路39-3号房屋价值约60万元，顾志云欲将房屋先过户到“陈提多”名下，等有钱了再赎回来，“陈提多”要求顾志云办公证，但公证办好后未借款，公证委托书与本案无关；证据2的协议书，未经原告顾志云没有签名，也没有落款时间，无法确认其真实性，有理由怀疑，系为应付诉讼而事后形成的；证据3的协议书上的顾志云是顾志云本人签的，但是落款时间并不是顾志云所写，签名的形成是因为顾志云一直在新疆办企业，没有时间回平阳，当时和陈提多处理房子，所以就在空白纸上签了名字放在家里，其他内容系被告添加书写，顾志云不知情；对证据4无异议；对证据5的契税完税证的真实性无异议，主张契税完税证系根据2006年5月19日成立的契约，说明4月25日的契据不是作为交易契据；对证据5的公告费、评估费的真实性无异议，主张被告交纳的房地产评估费的时间是5月19日而房产证办理时间是5月18日，存在矛盾的；对证据6的电费缴费证明上的公章的真实性没有异议，但原告亦提供了电费单据，对于被告主张的用电事实无法确认；对证据7的真实性有异议。原告杨采弟确认《出卖楼房契据》及无落款时间的《协议书》上的“杨采弟”签名均系其本人所签，但不清楚其中内容，亦不清楚其中签名“顾孟毅”“顾爱青”是否顾孟毅、顾爱青本人的签名。被告罗世多对证人证言无异议。两原告对证人陈述的原、被告双方委托证人办理过户、先卖房有钱后再买回来等陈述有异议，对证人关于《出卖楼房契据》未经顾志云本人签名的陈述无异议，主张证人证言可以证明《出卖楼房契据》无效。被告罗世多对证人证言无异议。
本院对原告顾志云出示的认证意见如下：对证据1-3、6均予以采纳。两原告及被告罗世多在庭审中均确认原告一家人一直居住在古院路39-3号房屋，房屋一楼自2007年10月1日开始由罗世多出租给他人并收取租金，原告顾志云出示的证据4和被告罗世多出示的证据6可以说明该房屋有两个电力用户，与双方确认的事实相符，故本院均予以采纳。原告杨采弟确认其在《出卖楼房契据》上签字，该契据是被告办理产权变更登记的依据，本院对证据5的真实性予以确认，对于该证据的关联性，本院另行阐述。证据7系2007年10月29日发布的文件，证据8系2000年间的房地产地段基价表，与本案房屋交易的时间相差甚远，不宜作为确定本案房屋交易价格是否合理的依据，故本院对证据7、8均不予采纳。本院对被告罗世多出示的证据认证意见如下：对证据1予以采纳，公证书可以证明两原告委托的事实及委托权限。原告杨采弟确认其在证据2的协议书上签名，故本院对证据2的真实性予以认定。顾志云辩解其一直在新疆办企业，没有时间回平阳，当时为与陈提多处理房子，就在空白的纸上签了名字放在家里，证据3的协议书的其他内容系被告在仅有顾志云签名的空白纸上添加书写，顾志云不知情。本院认为，顾志云的这一辩解明显不符合日常生活常理，故对证据3的真实性予以认定。关于证据2、3能否证明房屋买卖的事实，本院另行阐述。对证据4、6予以采纳。证据5的契税完税证中载明的“契约（合同）成立日期2006年5月19日”与评估费的开票日期一致，办证完成时间早于契税及评估费发票开具时间，并不影响本案的关键事实，证据5与证据4可以相互印证，本院予以采纳。证据7未经承租人出庭作证予以确认，其真实性不能认定，本院不予采纳。证人证言中陈述的不清楚双方买卖的协商过程和房屋买卖的价格、双方已谈好叫吴某代办手续、只知道原告的银行贷款是被告付的、《出卖楼房契据》中的“顾志云”系证人所签、“陈提多”曾某证人咨询古院路39-3号房屋的价格等内容，与双方的陈述并不矛盾，本院均予以采纳，对于证人证言的其他内容本院均不予采纳。
本院经审理，认定事实如下：坐落于平阳县萧江镇古院路39-3号的一间房屋（建筑面积281.18m2）原登记在原告顾志云名下。原告顾志云、杨采弟系夫妻，顾孟静、顾孟毅、顾爱青系两原告的子女。被告罗世多、罗世听系原告杨采弟的表弟。2006年4月7日，两原告签署一份《委托书》。载明：委托人顾志云和杨采弟系夫妻关系，有属委托人夫妻共有的古院路39-3号的房屋需办理有手续；因委托人工作繁忙，不能亲自前往办理，特全权委托吴某为委托代理人，到银行办理更换交房款存折和贷款结算及领取上述该房的产权证、土地证以及在上述房屋没有设立抵押后办理该房的买卖过户登记等相关手续；受托人所签署上述相关文件、协议等，委托人均予以承认，并愿意承担受托人签字后的相应法律责任；委托权限到上述手续办理完毕为止。当日，该《委托书》经平阳县公证处公证。2006年4月25日，原告杨采弟签署一份《出卖楼房契据》。载明：出卖人顾志云将己有古院路39-3号1间六层混合结构楼房（占地面积48.30m2）出契卖给罗世听、罗世多为业，经三方定时值550000元，其币随契付清；该屋出卖即日起产权归买方所有自作安排，卖方无权干涉。该契据的卖楼房人处有杨采弟本人的签名和吴某书写的“顾志云”。2006年5月16日，古院路39-3号房屋所涉抵押贷款清偿，抵押关系注销。两被告凭该契据分别于2006年5月18、8月15日将上述房屋的房屋所有权证和土地使用权证过户登记于两被告名下。此后，原告杨采弟签署一份无落款时间的《协议书》。载明：今顾志云坐落古院路39-3号六层楼房壹间已售予罗世多、罗世听，因考虑顾方无房居住，经双方协定达成以下几点意见；一、自购房款2006年9月15日付清后至2008年10月1日，此房二层及以上，罗方无偿提供给顾志云一家居住，2008年10月1日以后，顾志云方若有意赎回该楼房，罗方允许赎回，其他细节再行协商，若无意赎回，顾志云方必须无条件搬出此楼房，以后不可再赎；二、2006年10月1日至2008年10月1日一层租金归罗方所有；附付款明细，5月16日银行还贷款加利息303580元、付汇款顾志云800**元、某月某日再付现金10000元、某月某日再付20000元、某月某日付现金28500元、9月15日扣一层层租21000元（2006年10月1日至2007年10月1日壹年屋租）、9月15日付现金86920元，共计付款550000元；顾方款收清后签字。该《协议书》落款处亦有“顾孟毅”的署名。2010年1月9日，顾志云签署一份《协议书》。载明：关于古院路顾志云房屋转让给罗世多、罗世听二位，赎屋时间已到期，鉴于亲眷之情，此屋经双方协商，同意于古历2010年12月29日之前在原有协议转让金额及一切开支费用，利息按千分之十五计算，叁个月计息一次，于古历2010年12月29日之前有权赎回；到期不付，此屋归罗世多、罗世听所有，顾志云方无权干涉，需提前搬出此屋，永不反悔；〈所有按原有协议之上〉。该《协议书》落款处亦有“顾孟毅”和“顾孟静”的署名。
《出卖楼房契据》签订后至今，古院路39-3号房屋的二至六层由原告一家人居住使用。2007年10月1日后，该房屋的一层由两被告出租他人并收取租金。
本院认为，本案的争议焦点为《出卖楼房契据》是否有效。认定合同的效力，首先应认定合同是否成立。本院对契据是否成立、契据约定的价款是否明显低于市场价值及契据的效力评析如下：
一、关于契据是否成立。
2006年4月7日，原告顾志云因欠银行抵押贷款即将到期，自己又需外出赴新疆，原告顾志云、杨采弟夫妇签署委托书委托吴某办理相手续，并经公证。委托书载明：全权委托吴某为委托代理人，到银行办理更换交房款存折和贷款结算及领取产权证、土地证以及在房屋没有设立抵押后办理该房的买卖过户登记等相关手续；受托人所签署上述相关文件、协议等，委托人均予以承认，并愿意承担受托人签字后的相应法律责任；委托权限到上述手续办理完毕为止。两原告主张上述“买卖过户登记手续”仅限于房屋买卖后的办理过户登记手续，不包括签订买卖协议，被告罗世多主张包括签订买卖协议。本院认为，该委托书的委托权限包括签订买卖协议。首先，从委托书的内容分析，到银行办理更换交房款存折和贷款结算及领取产权证、土地证，一般情况下均无需签订协议书，委托书中“受托人所签署上述相关文件、协议等，委托人均予以承认”，因此，该协议应理解为包括买卖房屋协议；其次，若委托权限不包括签订买卖房屋协议，则顾志云应当签订房屋买卖协议后再赴新疆或从新疆亲自回来签订房屋买卖协议，这样在顾志云妻子杨采弟未外出的情况下，明显与顾志云当时办理委托公证的目的不相符。即使上述委托权限不包括签订房屋买卖协议，顾志云事先或事后知道或应当知道本案房屋买卖事实，并在事后予以追认。首先，两原告公证委托吴某办理结算贷款、领取房屋产权证及办理房屋过户登记手续后，杨采弟在《出卖楼房契据》上签字前应当就房屋买卖及过户征得顾志云同意，签字后，应当有告知顾志云还贷款的三十多万元及80000元汇款来源于售房款；其次，顾志云于2010年1月9日签署的《协议书》足以证明，这时顾志云已知道房屋转让情况并予以确认。综上，《出卖楼房契据》于2006年4月25日成立。
二、关于契据约定的价款是否明显低于市场价值。首先，原告顾志云在庭审中陈述，“陈提多”找到吴某，吴某说古院路39-3号房屋价值约60万元，本院认为，吴某系从事房屋中介服务，对当时古院路39-3号房屋的估价，应当比较接近当时房屋的市场价值。其次，在本案房屋过户给两被告过程中，税务部门确定以550000元作为计税金额，实践中，税务部门不会以明显或过分低于房屋市场价值的金额作为计税金额。再次，两原告未能提供可以作估算本案房屋在2006年4月间的市场价值的相关证据，现距本案房屋过户时间已7年多，不能对当时的房屋价值作出较为准确的评估。综上，两原告主张当时房屋价值一百多万，其不可能以550000元的价格转让给两被告，依据不足，本院不予采纳。无相关证据可以证明契据约定的价款550000元，明显低于当时的市场价格。
三、关于契据的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形有：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。现两原告并无证据证明《出卖楼房契据》存在上述五种情形中的任何一种。《出卖楼房契据》签订后，就付款情况、房屋使用、回赎条件及期限等作出明确的两份《协议书》与契据并不矛盾，不影响契据的效力。故该契据合法有效。
综上，两原告主张2006年4月25日的的《出卖楼房契据》无效，于法无据，本院不予支持。被告罗世听经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，按缺席处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告顾志云、杨采弟的诉讼请求。
案件受理费80元，由顾志云、杨采弟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级法院（上诉受理费80元，至迟在上诉期届满后的七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行温州市农行营业部，帐号：319-299901040006651，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 黄孙荣
代理审判员 张小玲
人民陪审员 肖丽君
二〇一三年十一月十四日
书 记 员 张福海