重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初8011号原告：重庆市建顺房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区天城福建大道建安综合楼，统一社会信用代码91500101756216928X。法定代表人：袁安祥，男，1969年7月9日出生，住四川省成都市高新区成汉南路，重庆市建顺房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：陈孟斌，重庆君之合律师事务所专职律师，特别授权。委托诉讼代理人：张宇凌，重庆君之合律师事务所专职律师，一般代理。被告：万久才，男，汉族，1974年4月28日出生，住重庆市万州区高梁镇。委托诉讼代理人：刘厚英（万久才之妻），女，汉族，1975年3月22日出生，住重庆市万州区高梁镇，一般代理。原告重庆市建顺房地产开发有限公司（以下简称建顺公司）与被告万久才商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用简易程序，由审判员程地华独任审判，于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告建顺公司的委托诉讼代理人陈孟斌、被告万久才的委托诉讼代理人刘厚英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建顺公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告尚欠购房款15093元及利息（利息从2015年2月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清时止）；2.判令被告支付原告为其办证时垫付的税费1974.88元；3.本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告自愿放弃要求被告承担尚欠购房款利息的诉讼请求。事实和理由：2009年12月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的“建顺瑞丰园”车库14，建筑面积62.58平方米，每平方米2400元，总价款150192元，明确说明本商品房为非住宅；签订合同时支付8.5万元、交钥匙时支付55192元、办证时支付10000元；房屋建筑面积以有资质的测绘机构实测面积为准；双方还对产权登记及争议处理方式进行了约定。同时补充约定最终结算不论变化有多大，均以实测报告确认的面积为准，单价按预售单价计算，房款多退少补。合同签订后，原告按合同约定将车库交付被告，并于2015年1月8日办理产权登记。房地产权证载明的面积59.37平方米，总价款应为142488元，被告已付127395元，尚欠15093元至今未付。原告在办理车库的产权登记后，多次通知被告领取房产证并付清余欠购房款及缴纳应缴税费，被告一直不领产权证，也未支付余欠购房款及缴纳税费。为维护原告的合法权益，依法起诉，请依法裁决。被告万久才辩称：原、被告双方最初签订的是认购合同，约定被告出售的是门面房而不是车库。如果是车库，不应该安装专用水、电、气等居住设施，且该车库不能进出停放汽车。换合同时万久才是委托其哥哥万久富（音）去代签名，不是万久才本人去签的，原告将产权证办成车库时，被告在外地务工并不知情。认可万久富代签的合同，同意支付尚欠购房款本金，不同意支付利息；同意支付办理产权登记的费用，但要求将产权性质登记为门面，不同意支付转让手续费。对要求将房屋产权性质登记为门面另行主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2008年10月27日，原告建顺公司取得万州区天城东路3237平方米建设用地使用权。2009年3月3日，经重庆市万州区建设委员会规划，由建顺公司开发建设“建顺瑞丰园”工程，共七层，建筑面积9624.67平方米，其中住宅面积8319.48平方米，车库40个面积1305.19平方米，一楼规划为车库及少量辅助用房。2009年7月14日，建顺公司取得“建顺瑞丰园”工程的商品房预售（预租）许可证，预售110套，建筑面积9590.74平方米，用途为车位、住宅。2014年5月12日，建顺公司取得“建顺瑞丰园”的建设工程竣工验收备案登记证。二、2009年1月20日，被告万久才（乙方、认购人）与原告建顺公司（甲方、销售人）签订《商品房认购合同》，主要约定：“甲方在重庆市万州区周家坝天城东路修建“建顺瑞丰园”商品房工程项目，乙方认购该项目第14号门面，建筑面积62.58平方米（实际面积以该房屋竣工后房屋测量部门实测面积为准），单价2400元/㎡，成交金额155192元。2009年11月30日前交房，办证时间大约在2010年6月30日前。付款时间及比例：第一次签约时付款35000元，第二次主体封顶时付50000元，第三次交钥匙时付款55192元，第四次办证时支付10000元。房地产权利的归属及税费负担:房屋交付乙方时，双方应按规定办理房地产权属转移登记，税、费按规定各自承担；房屋结算面积以房屋竣工后房地产测绘部门确认的实际面积为准，房款多退少补。违约责任：若甲方迟延交房，应向乙方支付利息，利息每月按房价款1％累加计算；若乙方迟延支付购房款，应向甲方支付利息及违约金，利息每月按房价款1％累加计算”等内容。合同签订后，被告万久才从2009年1月20日至2010年2月8日分五次共向原告交购房款127395元，原告出具收据，对收款事由前三次注明为“购建顺瑞丰园14号门面款”，后两次注明为“购瑞丰园14号车库款”。二、2009年12月18日，被告万久才（乙方）与原告建顺公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：“乙方购买甲方修建的重庆市万州区周家坝天城东路（建顺瑞丰园）车库14，建筑面积40.52平方米，套内面积36.45平方米，为非住宅，属于车位；总成交金额150192元，单价2400元/平方米（套内建筑面积单价2667.71元/平方米），签合同时付款85000元，交钥匙时付55192元，办证时付款10000元。面积确认及差异处理：在房屋交付时，房屋建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准。若产权登记面积与合同约定面积有差异，按套内建筑面积及单价处理，并按下列方式：1.合同约定套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3％（含3％）以内的，据实结算，多退少补；2.合同约定套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3％，乙方有权退房；若乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3％（含3％）以内部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3％部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3％（含3％）以内部分的房价款及利息（按银行贷款利息计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3％部分的房价款由甲方双倍返还乙方。甲方于2010年6月30日前将进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。办理产权登记的约定：预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构办理预购登记；在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，并提交相关资料，并取得登记受理单。本商品房买卖所产生的规费和税费由双方按规定各自承担”等内容。2009年12月18日，原、被告双方签订《合同补充协议》（附件七），主要约定：“瑞丰园实测面积与预测面积有出入，双方一致同意：最终结算无论变化多大，均以实测报告确认的建筑面积为准，按预售单价计算房款多退少补。瑞丰园车库实测建筑面积：车库14为59.37平方米。”庭审中，被告提出合同及补充协议由被告万久才的哥哥万久富（音）代签，但认可合同及补充协议，原告无异议。2010年1月25日，原、被告双方签署《钥匙签收单》，被告领取14号车库钥匙3把，交接房屋建筑面积59.37平方米。被告将房屋装修后作为商业用房使用。后，原告向被告收取契税4274.68元、大修基金1899.84元、专水款（安装费）2505元、垃圾清运费100元。原告于2009年9月1日支付安装整栋楼给排水费280000元，2011年4月20日代被告向重庆市万州区房地产管理局交物业专项维修基金（大修基金）1900元，2014年6月24日交契税及印花税4345.84元。2009年11月11日，原告建顺公司委托万州区房产测量所进行房屋面积预测，车库14的建筑面积为59.37平方米（套内建筑面积为56.3平方米）。2015年1月15日，原告建顺公司以万久才的各义交纳非住宅房屋所有权登记费550元、其他服务费（转让手续费）1424.88元，均注明付款单位为万久才。2015年1月8日，建顺公司办理万久才停车用房的房地产权证（301房地证2014字第32711号），建筑面积为59.37平方米。双方因房屋的性质发生争议，被告未交清购房尾款15093元（2400元/平方米×59.37平方米－127395元），未领取房地产权证。双方争议的焦点：一、双方2009年1月20日所签订《商品房认购合同》的性质；二、原告所交付的“建顺瑞丰园”车库14号是否符合双方的合同约定；三、房屋价款的支付问题。结合原、被告双方的举证、质证意见及当庭陈述，本院综合评析如下：一、双方2009年1月20日所签订《商品房认购合同》的性质本院认为，2009年1月20日，原、被告双方所签订《商品房认购合同》，对交易房屋坐落的位置、房号、面积、单价、付款方式、交房期限、违约责任等买卖房屋的重要事项均有明确约定，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，出卖人已按合同约定收取了购房人支付的购房款，该合同应当认定为商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”在起诉时，原告已取得该商品房的预售许可证，认购合同有效。二、原告所交付的“建顺瑞丰园”车库14号是否符合双方的合同约定本院认为，2009年12月18日，双方就交易的房屋另行签订《商品房买卖合同》，明确约定“乙方购买甲方修建的重庆市万州区周家坝天城东路（建顺瑞丰园）车库14，为非住宅，属于车位”，是对原商品房认购合同内容的实质性变更，已替代商品房认购合同。本合同是双方当事人的真实意思表示，其协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依法全面履行自己的义务。即使原告在最初交易时未将所交易房屋为车库的情形告知被告，但被告在其后签订商品房买卖合同时已明知是车库的事实，是对交易对象性质变更的认可，原告交付的房屋符合商品房买卖合同的约定，被告抗辩“建顺瑞丰园”的第14号车库应按商业用房办理产权登记的抗辩理由不成立，本院不予采纳。三、购房款的支付问题本院认为，双方在2010年11月20日签订的《合同补充协议》（附件七）是2009年12月18日签订的《商品房买卖合同》的补充协议，属特别约定，已明确约定“瑞丰园实测面积与预测面积有出入，双方同意最终结算无论变化多大，均以实测报告确认的建筑面积为准，按预售单价计算房款多退少补。”此约定明确以建筑面积为准，未再约定以套内建筑面积处理，车库14的实测建筑面积为59.37平方米。交接车库后，其约定价款应为142488元（2400元/平方米×59.37平方米），已付127395元，尚欠15093元的事实成立，被告应按约定支付，对原告的该项诉请求本院予以支持；双方在合同约定办理产权登记的税费按规定各自承担，建顺公司垫付办理产权登记的税费1974.88元已明确注明交款单位为万久才，应由万久才承担，原告的该项诉讼请求符合双方的约定，本院亦予以支持；被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告向被告收取的契税、物业专项维修基金，已交付相关部门，其金额已超出被告实交金额，符合双方关于税费负担的约定及相关法律规定。被告所交专水安装费、专电安装费等，原告属于代收，双方未在本案中提出明确的权利主张，本案不予调整，由双方按合同约定另行依法处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条的规定，判决如下：一、由被告万久才于本判决生效后三十日内支付原告重庆市建顺房地产开发有限公司购房款15093元；二、由被告万久才于本判决生效后三十日内支付原告重庆市建顺房地产开发有限公司垫付办证税费1974.88元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费227元，减半收取113.50元，由被告万久才承担；原告已预交，被告直付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  程地华二〇一七年九月十二日书记员  张 燕