湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终890号
上诉人（原审被告）：宜昌晶品物业管理有限公司，住所地湖北省宜昌开发区发展大道，统一社会信用代码9142050078090355XQ。
法定代表人：梅汉林，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：秦建周，湖北民基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱启萌，湖北民基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁艳，女，1975年2月16日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：翁毅，湖北至成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚源，湖北至成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海驿居酒店管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区新灵路106号8101室。统一社会信用代码91310115787242803D。
法定代表人：孙坚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：肖作武，男，该公司员工。
上诉人宜昌晶品物业管理有限公司（以下简称晶品公司）因与被上诉人梁艳、上海驿居酒店管理有限公司（以下简称驿居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2016）鄂0591民初787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
晶品公司上诉请求：撤销一审判决，判决晶品公司支付梁艳2016年4月1日起至2016年9月2日租金4362.34元（不服金额为1466.15元）；晶品公司应向梁艳支付的违约金标准，以（2016）鄂0591民初794号案件生效判决书确定的标准为准。事实和理由：一、晶品公司与梁艳签订的《房屋租赁协议》约定，晶品公司按季度为周期，在每季度的第一个月开始后20天内向梁艳支付当季度租金；如每逾期一日支付，则晶品公司需按逾期支付租金的0.3‰向梁艳支付违约金。协议同时约定，晶品公司逾期不支付租金超过三个月的，梁艳有权解除合同。按照合同约定，2016年4月1日至2016年6月30日的租金支付时间为2016年4月20日前，即，若晶品公司至2016年7月20日前仍未向梁艳支付2016年度第二季度租金，则梁艳有权解除合同。故2016年6月29日梁艳尚未享有约定的解除权，其于2016年6月29日发出的通知不能作为双方解除合同的依据。2016年9月2日，晶品公司以短信方式通知梁艳等业主解除双方签订的租赁合同，并要求办理房屋回收交接手续，双方合同解除时间应为2016年9月2日。故晶品公司应支付梁艳2016年6月30日至2016年9月2日的租金，而不是双倍于租金金额的场地占用费。二、一审法院综合考虑到本案及“晶品·国际”项目其他同类型案件的情况，认定晶品公司应支付梁艳解除合同当年年度租金的两倍作为违约金。鉴于晶品公司与驿居公司租赁合同纠纷案件相关法律文书尚未生效，且驿居公司为违约责任的最终承担主体，故晶品公司认为本案违约金比例应以（2016）鄂0591民初794号案件生效判决书确定的标准为准。
梁艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。
驿居公司辩称，晶品公司对梁艳承担的违约责任与另案中驿居公司向晶品公司承担的违约责任没有必然的联系，驿居公司在本案中不应承担违约责任。
梁艳向一审法院起诉请求：1.判令晶品公司立即支付截至2016年7月15日拖欠的房屋租金3408.33元，并从2016年7月16日起按双倍租金标准支付房屋使用费至房屋腾退返还之日止；2.判令晶品公司腾退晶品国际2205号房屋，恢复房屋单独的水、电表及门锁，并将走道、电梯间恢复原状；3.判令晶品公司支付违约金23775.97元；4.判令驿居公司在与晶品公司合同约定的责任范围内承担连带责任。
一审法院认定事实：2006年11月15日，梁艳和晶品公司签订《房屋租赁协议》，把自己购买的、当时尚未办理产权证的、位于宜昌市发展大道18号晶品·国际22-05号（2007年11月26日取得产权证，证号为0241580，面积为50.72平方米）房屋出租给晶品公司，由晶品公司选择专业公司从事旅店餐饮业经营及物业管理。该协议约定采取先支付租金后使用的原则，以阶段递增的方式支付租金，其中第6年至第10年期间的租金为11848元/年，并在每季度第一个月开始后20天内支付该季度租金，每逾期一日支付租金，按逾期支付租金的0.3‰支付违约金。租赁期间，梁艳租金收入的税费由晶品公司代扣代缴。在租赁期限内，晶品公司应合理使用并爱护房屋及其附属设施的保养维修。因晶品公司使用致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，晶品公司应负责维修。租赁期满或该协议解除后，晶品公司应在15日内向梁艳返还房屋。返还房屋的状态为：返还时房屋的现状及酒店装修使用后的残值。若晶品公司逾期不支付租金累计超过3个月，梁艳有权书面通知晶品公司解除该协议。违反该协议的一方应向另一方按年租金的双倍支付违约金。租赁期满或该协议解除后，未经梁艳同意逾期返还房屋的，晶品公司应按租赁期满前一年或该协议解除当年租金的2倍向梁艳支付该房屋占用期限的使用费。一方中途擅自退租，按剩余租期租金的50%向对方支付补偿金。
一审法院同时认定：晶品公司与驿居公司亦签订有《房屋租赁合同》，晶品公司将包括本案所涉房屋在内的晶品·国际19层-27层全部房屋、底层大堂整体转租给驿居公司经营酒店。两份合同内容除约定房屋的返还状态前者为返还时房屋的现状；后者为应当符合房屋正常的使用状态外，其他内容大致一样。上述两份合同一直履行顺利，但至2016年年初，驿居公司未按期向晶品公司支付2016年第1季度租金，晶品公司亦因此未按期向梁艳支付2016年第1季度租金。后来，第1季度租金虽然被支付了，但2016年第2季度，驿居公司又未按期支付第2季度租金，晶品公司亦未向梁艳支付第2季度租金。2016年6月29日，梁艳通知晶品公司解除合同，并要求晶品公司腾退房屋、支付租金和违约金。晶品公司于2016年9月2日以短信方式通知包括梁艳在内的所有出租人解除租赁协议，并要求办理房屋回收交接手续。2016年9月14日，驿居公司撤离租赁物晶品·国际现场，并支付给晶品公司2016年4月1日起至该日止期间的租金。2016年9月21日，驿居公司把租赁房屋的钥匙通过快递方式邮寄给了晶品公司。
一审法院认为：一、梁艳与晶品公司之间签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方理应据此履行。晶品公司对梁艳的租金只支付至2016年3月31日，晶品公司拖欠租金累计达三个月有余，按照合同约定梁艳可以解除合同、且梁艳已于2016年6月29日通知晶品公司解除合同，晶品公司也于2016年9月2日回应梁艳解除合同，即双方有解除合同的意思表示，因此一审确认梁艳于2016年6月29日通知晶品公司解除了合同，晶品公司应据合同约定承担相应的法律后果。二、晶品公司应承担2016年4月1日起至2016年6月29日期间的租金11848元/年÷365天/年×90天=2921.42元，代扣税费2921.42元×12.20%=356.41元，即晶品公司应在2016年4月20日前支付梁艳租金2565.01元，并承担逾期的违约金为2565.01元×0.3‰×69天（2016年4月21日-6月29日）=53.10元。三、同时，晶品公司应在收到《解除合同通知书》15日内即2016年7月14日前向梁艳返还房屋，而其于2016年9月2日才以群发短信的方式，要求梁艳前来收房，按合同约定被告应当按照11848元/年这一标准的两倍向梁艳支付2016年7月15日起自2016年9月2日期间的房屋占用费即11848元/年×2÷365天/年×50天=3246.03元。四、因为合同约定返还房屋的状态为：返还时房屋的现状及酒店装修使用后的残值，晶品公司于2016年9月2日以短信方式通知包括梁艳在内的所有出租人解除租赁协议，并要求办理房屋回收交接手续，故晶品公司不应承担2016年9月2日之后的房屋占用费。同时，对梁艳主张恢复房屋单独的水表、电表、门锁，及恢复走道、电梯原状的请求，一审依双方合同约定的返还时系返还房屋的现状及酒店装修使用后的残值，故对梁艳的该项请求也不予支持。五、因晶品公司违约，按照合同约定的违反合同的一方应向另一方按年租金的双倍支付违约金。晶品公司辩称驿居公司违约才导致自己违约，但不影响晶品公司违约这一事实。同时，驿居公司辩称因市场原因，导致其已无法继续经营下去，才被迫选择违约，因梁艳的房屋不是通常的居住房而是经营用房，并且购买的目的就是用于出租受益。据此，两份合同无法继续履行给梁艳造成的损失是可预见的租金损失，且合同还约定一方中途退租，按剩余租期租金的50%向对方支付补偿金，梁艳也考虑晶品公司非擅自退租而不能主张补偿金，且梁艳主张的违约金尚不足以填补剩余租期的租金，显然不宜认定该约定的23696元违约金过高，故对梁艳的这一诉讼请求即支付违约金23696元予以支持。六、梁艳主张驿居公司承担连带责任，因无法律依据及合同约定，不予支持。因为晶品公司和驿居公司签订的《房屋租赁合同》系另一合同关系，虽然驿居公司知道房屋所有权人不是晶品公司，系从晶品公司转租经营，即便晶品公司的违约行为系因驿居公司造成，根据合同相对性原则，也应由晶品公司向梁艳承担违约责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、晶品公司在判决生效之日起十日内向梁艳支付2016年4月1日起至2016年6月29日期间的租金2565.01元及2016年4月21日至6月29日期间迟延履行的利息53.10元、2016年7月15日起自2016年9月2日期间的房屋占用费3246.03元，以及违约金23696元。二、驳回梁艳的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费240元、保全费370元，均由晶品公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，1、晶品公司向梁艳支付2016年第一季度租金的情况为，2016年1月19日支付一个月租金，2016年2月3日支付一个月租金，2016年4月7日支付一个月租金。2、晶品公司上诉所称的（2016）鄂0591民初924号民事判决，系晶品公司向晶品·国际19层-27层全部房屋、底层大堂的承租方，即驿居公司提起的租赁合同之诉。
本院认为，一、关于梁艳是否享有约定解除权的问题。
梁艳与晶品公司在房屋租赁协议中约定，租金支付采取先支付后使用原则，晶品公司按季度为周期，在每季度中的第一个月开始后20天内向梁艳支付当季度租金。晶品公司逾期不支付租金累计超过三个月的，梁艳有权解除合同。根据查明的事实，晶品公司本应在2016年1月20日向梁艳支付该年第一季度的全部租金，但拖延至2016年4月方全部付清；本应在2016年4月20日支付的租金则一直未付。故梁艳于2016年6月29日与其他出租户一起向晶品公司发出解除合同通知时，晶品公司累计逾期支付租金已经超过三个月，解除合同的条件已经具备，梁艳享有约定解除权。
二、关于本案的违约金标准是否应当以另案的违约金标准为准的问题。
《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”根据合同的相对性原理，梁艳与晶品公司之间的权利义务，按照双方之间的合同约定确定，而晶品公司与驿居公司之间的合同约定，对梁艳与晶品公司之间的权利义务不产生影响，驿居公司亦非晶品公司上诉所称的违约责任的最终实际承担主体。晶品公司关于应当按照其与驿居公司诉讼的结果确定本案违约金标准的上诉请求无法律依据，本院不予支持。
综上所述，晶品公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由宜昌晶品物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈继雄
审判员 易正鑫
审判员 王明兵
二〇一七年四月十二日
书记员 张 娟