山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰商终字第193号
上诉人（原审被告）王自军。
委托代理人殷西军，山东岱松律师事务所律师。
委托代理人王友峰，男，汉族。
被上诉人（原审原告）刘富河。
委托代理人朱林平，山东森昌律师事务所律师。
上诉人王自军因租赁合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2013）新商重字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王自军的委托代理人殷西军、被上诉人刘富河的委托代理人朱林平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年3月7日，原被告签订协议书一份，主要内容为：一、甲方（原告）有厂房、车间、生产炉一处，由乙方（被告）租赁使用。二、租期一年，时间从生产炉建成点火时算起。三、租金每年45万元，签协议时乙方预付甲方一个季度款项11.25万元，在第二个季度前一个月付清第二季度款项，以后以此类推。四、在租赁期间，乙方不能将厂房、车间、生产炉等转包、转租、变卖或抵押他人，否则视为违约（生产炉的维修由乙方负责）。五、租赁期间甲方不得随意增加租金，否则也视为违约。六甲方如继续对外租赁，在同等条件下乙方有优先权。七、如遇地方关系等问题，由甲方协商处理。八、如遇国家政策不可抗拒因素，不能生产时，允许乙方清理炉内产品，但乙方要保证甲方生产炉的修复正常。九、租赁期间，生产经营管理权由乙方全部负责，发生的工伤事故也有乙方承担。十、本协议一式两份，自签字后生效，双方认真执行。协议签订后，被告租赁原告场地开始生产经营，但拖欠租金33.75万元至今未付，原告于2011年11月26日诉来本院，提出前述诉讼请求。
重审时，被告提交了泰安市中级人民法院的庭审笔录，其中包括张记军、刘建立、王新华、张学伦、姜自泉的证人证言，欲证实原告的租赁行为违法，曾被新泰市工商局、环保局查处。但因上述证人与被告有利害关系，且该证人证言系孤证，均不能有效地证实其证明目的，更不能证实新泰市工商行政管理局在对王自金作出行政处罚时，对被告王自军一并进行了处罚。对市工商局是否对被告王自军进行查处一事，经查实，行政处罚决定书只有对王自金处罚的这一份，并没有对被告作为行政处罚相对人的处罚决定书，但通过被告提交的中院卷宗材料及双方的陈述，可以认定，王自军、王自金、姜自泉三人共用一个车间，但三个炉子是相对分开的。被告炉子点火的时间是在2011年3月份左右，而王自金是在2011年6月份签订合同后开始炼铅的。对于原被告是否协商解除合同及解除合同的时间，双方说法不一。被告在原审时主张2011年9月份电话通知原告说不干了，重审时则主张2011年7月5日电话通知原告解除合同；原告则主张说被告一直没有通知原告解除合同，至今原告也未接到被告解除合同的通知。对协议书中的第七条，“如遇地方关系，由甲方负责处理”的理解，双方也存在分歧。原告陈述说是指处理与周围村和村民的关系；被告陈述说还包括协调环保、工商等政府相关部门。
另查明，原告出租的厂房、车间现原告自己占有；生产炉系用砖砌成的，现在是否还有，双方说法不一，原告陈述说生产炉的设备被被告拉走，被告则说被原告自行卖掉。
再查明，重审时被告曾提起反诉，后又自动放弃反诉，要求另行起诉。
原审法院认为，本案争议的焦点是：一、原被告签订的协议书是否有效；二、若租赁协议有效，该协议解除的条件是否成就，若解除条件成就，具体解除时间如何计算；三、被告是否应当支付原告租赁费，若支付，具体数额多少。
针对第一个争议焦点，原告提供了2011年3月7日签订的协议书，证实双方在自愿、平等的基础上，协商约定被告租赁原告的厂房、车间、生产炉，租期一年，租金每年45万元，该协议是双方真实意思的表示，内容亦不违背法律法规的禁止性规定，系有效合同。被告提供了2012年3月30日，新泰市工商局对王自金作出的行政处罚决定书并申请证人张记军、刘建立、王新华、张学伦、姜自泉出庭作证，证实原告出租的厂房、车间、生产炉目的是用来炼铅，该炼铅行为未经依法批准，系以合法形式掩盖非法目的的情形，而且证人证实原告曾承诺为被告办理各种生产许可手续，并负责处理地方关系（包括协调环保、工商等政府相关部门），现因原告未能履行协议约定，导致被告的生产经营被市工商局取缔，该协议应为无效。从协议的内容上看，原被告2011年3月7日签定的协议书，系财产租赁协议；从法律性质上看，该协议是对原告的厂房、车间、生产炉使用的租赁协议，并非是经营行为性协议，该协议并不违反法律法规的禁止性规定。从事再生铅冶炼经营，确需办理特种许可后方能进行生产，但被告的经营行为是否经相关部门许可与其租赁行为之间没有必然的关系，并不能影响租赁行为的效力，该租赁协议合法有效。
针对第二个争议焦点，原被告说法不一，原告主张说被告至今未通知原告解除租赁协议；被告则在原审时主张2011年9月份电话通知原告说不干了，而重审时又主张2011年7月5日电话通知的原告解除租赁协议。依据租赁协议第八条的约定，被告在从事炼铅过程中，因未能取得有关部门的炼铅批准许可，导致无法实现合同目的的情况下，合同约定的解除条件成就，该租赁协议应当解除。对于协议约定解除的时间，双方均无有效证据证实解除的具体时间，应当根据租赁协议不能实际履行的时间确定协议解除具体时间。被告王自军与（2013）新商重字第6号的王自金共用一个车间，只是炼铅的炉子相对分开。新泰市工商局于2011年8月17日巡查时发现王自金从事炼铅经营，进而报请领导批准后进行调查处理，并于2012年3月30日作出对该经营行为予以取缔并处罚的决定。对在一个车间炼铅的被告王自军，市工商局不可能置之不理，因此，有理由认为被告王自军也应当是在市工商局对王自金作出取缔处罚后，停止的生产，据此，应当认定原被告约定解除协议的时间为停止生产的时间，即2012年3月30日。
针对第三个争议焦点，虽原被告各执己见，但双方于2011年3月7日签订的租赁协议书，系其真实意思的表示，且不违背法律法规的禁止性规定，合法有效。租赁合同系双务有偿合同，原告依约交付了租赁物，被告应当按约支付租赁费。因在使用租赁物过程中，双方约定的解除合同条件成就，致使租赁协议解除。合同解除后，被告应当对使用期间的租赁费按照协议约定的租赁金额，予以支付。2012年3月30日，租赁协议约定解除时，被告的租赁已满一年，逾期双方未再签订书面租赁协议，应视为不定期租赁。现原告要求被告支付一年租期的剩余租金33.75万元，是对其权利的自主处分，本院依法予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告刘富河与被告王自军之间的租赁协议，被告王自军于本判决生效之日起十日内支付原告刘富河租赁费33.75万元；二、驳回原告刘富河的其他诉讼请求。案件受理费6363元，保全费2208元，由被告负担。
上诉人王自军不服原审判决上诉称，原审判决认定事实错误。1、被上诉人出租的厂房、车间、生产炉，没有规划、审批手续，用途是炼铅，且只能用于炼铅。2、合同目的是非法的。炼铅未经相关部门审批，被上诉人是明知的，是以合法形式掩盖非法目的，协议应无效。3、退一步假如协议有效，因不可抗力致使合同自动解除。2011年8月份被环保部门勒令停产，2011年8月17日，工商部门将王自金的叉车查扣，上诉人自环保部门勒令停产后便一直处于停业状态。上诉人自签订租赁合同以来，非但未盈利，反而交纳了11.25万元的租赁费。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人刘富河答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。一、双方的租赁合同合法有效。二、本案不存在出租目的非法的情形，被上诉人将自己的财产出租，仅是为了收取相应的费用。三、上诉人在合同存续期间从未通知被上诉人要求解除合同，这一主张不成立。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，2012年3月19日，由新泰市工商行政管理局出具案件调查终结报告，报告中当事人为王自金，报告中记载主要内容为：执法人员于2011年8月17日对当事人无照从事再生铅冶炼现场进行了检查，内有冶炼炉三座，经查实，当事人于2011年6月1日起租赁刘富河院子进行炼铅。其他事实与原审查明事实相一致。
本院认为，关于双方当事人签订的租赁协议是否有效的问题，租赁合同系双方当事人真实意思的表示，上诉人租赁被上诉人的厂房、车间、生产炉，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。至于上诉人租赁的目的是为了从事铅冶炼经营，系其使用租赁物的用途，未经相关许可系上诉人自身经营存在违规，不影响租赁协议本身的效力。而且，从事铅冶炼经营应依法取得相关批准文件和营业执照，并不是说从事铅冶炼经营是违法行为。所以，上诉人主张合同无效的理由不能成立，本院不予采纳。
关于合同解除的问题，合同生效后，上诉人因未取得炼铅许可被新泰市工商行政管理局查处，对上诉人的无照炼铅经营行为予以取缔及罚款1万元。上诉人主张该行政处罚行为系不可抗力于法无据，本院不予支持。被上诉人在出租标的物时，对于上诉人租赁厂房、车间、生产炉用于炼铅是明知的，双方在租赁协议中第九条也明确约定“如遇国家政策不可抗拒因素，不能生产时，允许上诉人清理炉内生产品”，表明双方约定了合同解除的条件。在上诉人未能取得有关部门炼铅批准许可的情况下，已不能从事铅冶炼经营，租赁合同签订的目的无法实现，合同约定的解除条件成就，双方的租赁合同应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同应自通知对方时解除。上诉人主张其2011年8月17日被新泰市工商行政管理局查处后于2011年9月份电话通知被上诉人无法继续经营，被上诉人对此不予认可，上诉人未提交证据证实其向被上诉人通知解除合同的时间。故原审法院以工商行政部门作出取缔上诉人无照经营再生铅冶炼行为的行政处罚决定书时间2012年3月30日为合同解除时间，并无不当。双方的租赁合同自2012年3月30日解除。
关于上诉人应支付的租金数额问题，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失等。合同2012年3月30日解除，租赁的标的物应予返还，合同解除之前被上诉人的租金损失应予赔偿，合同解除后合同期内的租金上诉人不应再交纳。因双方合同中约定的起始时间是炉建成点火时起算，但对开始的时间，并没有确切的证据证实，依据新泰市工商行政管理局出具案件调查终结报告中的记载，当事人王自金炼铅的起始时间为2011年6月1日，虽然当事人王自金并非本案的当事人，但依据该报告的记载，同时查处的是三台炼铅炉，是以王自金的名义进行的经营行为，所以开始炼铅的时间应为2011年6月1日，租金已交纳至2011年8月底，被上诉人的租金损失应计算至2012年3月30日。对于合同解除，从证人证言和当事人陈述的合同签订过程来看，被上诉人明知上诉人无照从事铅冶炼行为，仍向其主动出租炼铅场地与设施，其对于合同的解除负有一定的过错，应对自身的租金损失承担一定的责任，自负全部租金损失的30％为宜，上诉人应付租金为26.25万元（45÷12×10×70％），扣除已支付的11.25万元，应支付15万元。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销新泰市人民法院（2013）新商重字第号民事判决。
二、上诉人王自军于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人刘富河租金损失15万元。
三、驳回被上诉人刘富河的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6363元，保全费2208元，共计8571元，由上诉人王自军负担3800元，被上诉人刘富河负担4771元；二审案件受理费6363元，由上诉人王自军负担2828元，被上诉人刘富河负担3535元（被上诉人应负担的二审案件受理费先由上诉人预交，待执行时一并解决）。
本判决为终审判决。
审判长 陈 峰
审判员 张 萍
审判员 付昕明
二〇一四年七月十五日
书记员 宋亚茹