江苏省睢宁县人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）睢执异字第00027号
案外人王桂苏，无业。
委托代理人王恒，睢宁县城关法律服务所法律工作者。
委托代理人仝银太。系王桂苏丈夫。
申请执行人江苏南通三建集团有限公司，住所地江苏省海门市狮山路131号。
法定代表人黄裕辉，该公司总经理。
委托代理人钦成卫，江苏熊运栋律师事务所律师。
委托代理人庄淼，江苏南通三建集团有限公司职工。
被执行人睢宁县房地产开发总公司，住所地睢宁县睢城镇文学南路小福州花园。
法定代表人李玉，该公司总经理。
本院在执行申请执行人江苏南通三建集团有限公司申请执行被执行人睢宁县房地产开发总公司建设施工合同纠纷一案中，案外人王桂苏提出书面执行异议，对本院查封的房产主张所有权。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月9日、10月10日二次公开开庭进行了听证，案外人王桂苏及其委托代理人王恒、仝银太、申请执行人江苏南通三建集团有限公司的委托代理人钦成卫、庄淼到庭参加听证，被执行人睢宁县房地产开发总公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
案外人王桂苏异议称，案外人于2009年3月20日购买了被执行人睢宁县房地产开发总公司建设的坐落在睢宁县睢城镇苑南大厦1楼704号房产一处，双方于2009年3月20日签订了认购协议书，按照协议的约定，案外人已经全额支付了购房款，被执行人也将上述房产交付给案外人，案外人已经装修入住使用至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，对该房产，人民法院不得查封。为此特提出执行异议，申请人民法院解除对涉案房产的查封，停止对上述房产的执行。
为了证明其主张，案外人王桂苏向法庭递交了下列证据材料：
证据一，认购协议书一份。该协议签订的时间为2009年3月20日，是案外人与睢宁县房地产开发总公司签订的，该协议约定了房产的房号、建筑面积及价格。
证据二，收据2张。收据表明案外人王桂苏于2009年3月20日向睢宁县房地产开发总公司缴纳了购房款定金10万元及2010年9月1日缴款212500元。证明案外人在2010年9月1日之前已全额缴付了购房款，同时能够证明购房款是在法院查封之前缴清的。
证据三，2011年1月12日，由案外人王桂苏与睢宁县房地产开发总公司，在睢宁县建设局见证下，达成了一份协议，因楼板厚度没有达标，双方达成协议，由睢宁县房地产开发总公司赔偿案外人王桂苏8万元维修费。该协议，进一步证明了案外人王桂苏购买房屋的真实性。
申请执行人江苏南通三建集团有限公司辩称，案外人的异议请求无事实及法律依据，理由如下：一、案外人王桂苏未与被执行人睢宁县房地产开发总公司签订苑南大厦1楼704号房产的商品房买卖合同，案外人在签订所谓的认购协议书时，该房屋已经出售并进行了网上备案登记。案外人在异议书中所述的已经全额支付购房款与事实不符，案外人是在法院查封该房产一年后才补交大部分购房款的；二、案外人依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定请求解除对涉案房产的查封，但案外人在人民法院查封涉案房产时既没交清房款，也未实际占有该房屋，且存在明显过错，因此案外人的异议请求无法律依据。请求人民法院依法驳回其异议申请。
申请执行人江苏南通三建集团有限公司为证明其主张，向法庭递交了下列证据材料：
证据一，商品房预售合同备案证明一份【证据来源于（2009）睢民一初字第5724号卷宗】。证明在2009年1月7日该涉案房产已被睢宁县房地产开发总公司出售给杨春莹，双方签订了合同且进行了备案登记。
证据二，诉讼保全申请书、财产担保书、民事裁定书、及协助执行通知书各一份【证据来源于（2009）睢民一初字第5724号卷宗】。证明该涉案房产于2009年10月19日已被睢宁县人民法院查封。
证据三，照片4张复印件【证据来源于（2009）睢民一初字第5724号卷宗】。证明涉案房产于2009年10月19日，被睢宁县人民法院查封，法院将裁定及封条张贴在涉案房产门上及该小区大门上，也就是说案外人对法院查封的事实是知晓的。
证据四，执行异议申请书一份，证明案外人王桂苏现居住在睢宁县睢城镇中山南路30号408室，案外人在2014年7月11日前未居住在苑南大厦1楼704房产中。
被执行人睢宁县房地产开发总公司未到庭听证，也未递交书面答辩意见和证据材料。
申请执行人江苏南通三建集团有限公司对案外人递交的证据材料的质证意见为：
对证据一的质证意见：对于认购协议书的真实性存在异议，第一该协议书抬头上出售方为睢宁县房地产开发总公司苑南大厦项目部，而该协议的签字盖章部分为睢宁县房地产开发总公司工程部，且该工程部不具备签订协议书的资格。第二，该协议书是2009年3月20日签订的，协议书第二条约定的苑南大厦1楼704房，当时已被出售给了杨春莹，且双方签订了商品房买卖合同，并进行了房产预售备案登记，从这方面看，该协议应为无效协议。第三，该协议对房屋的基本情况都没有作出详细规定。该协议补充中甲方承诺将现购704房变成706产权证，也就是说他们认购的房产应为706号房。
对证据二的质证意见：第一，开发公司收取购房款，应出具正式发票，而非收据。第二，案外人缴纳的数额都是较大的，应该提供相应的银行转账凭证。
对证据三的质证意见：第一，对形式上的真实性存在异议，该份协议，既无甲方公章，也无该公司法定代表人签名。第二，见证方并不知晓涉案房屋已被法院依法查封。这份协议是在法院查封之后达成的。
案外人王桂苏对申请执行人江苏南通三建集团有限公司递交的证据材料的质证意见为：
对证据一的质证意见：这个只是网上订购备案登记证明，该证据不能证明杨春莹已交付了购房款。
对证据二、三的质证意见：对证据来源及真实性不持异议。但是要补充说明，涉案的房屋后期已经解除查封。
对证据四的质证意见：异议书上的地址是王桂苏的身份证地址，其实际居住地址是苑南大厦1楼704室。
经审查查明，本院在审理江苏南通三建集团有限公司诉睢宁县房地产开发总公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据江苏南通三建集团有限公司的申请，本院于2009年10月19日作出（2009）睢民一初字第5724号民事裁定书，依法预查封睢宁县房地产开发总公司所有的坐落于睢宁县睢城镇文学南路苑南大厦1号楼沿街一二层门面房2400平方米及1号楼401、402、403、503、601、602、701、702、703、704、802、1102、1103、1202、1203的房产十五套。案件进入执行程序后，本院于2011年8月16日作出（2009）睢民一初字第5724-1号民事裁定，对上述房地产再次查封。2013年8月20日，本院作出（2012）睢执保字第353-3号执行裁定书，依法裁定对被执行人睢宁县房地产开发总公司所有的、坐落于睢宁县睢城镇文学南路苑南大厦一号楼401、402、403、601、602、701、702、703、704、1102、1103、1202号共十二套房屋进行查封，并将其中401、402、601、702、704五套房屋交由申请执行人江苏南通三建集团有限公司保管。后本院对包括涉案房产在内的部分房屋进行了评估，在拟对有关房屋进行拍卖时，案外人以其对其中的704号房屋享有所有权为由提出执行异议。
另查明，2009年3月20日，案外人王桂苏与睢宁县房地产开发总公司工程部签订了认购协议书，案外人自愿向该工程部购买位于“苑南大厦”1楼704号房屋，建筑面积为126.02平方米，价格为每平方米2480元，暂定于2009年5月30日将上述房屋交付给案外人王桂苏使用，在签订该协议时，王桂苏缴纳定金10万元。同时约定，王桂苏按照指定的日期与睢宁县房地产开发总公司工程部签署国土局统一印制的《房地产买卖合同》（预售），所有条款均以双方所签合同为准。该认购协议书的补充部分注明：“甲方（睢宁县房地产开发总公司工程部）承诺将乙方（王桂苏）现购704号变为706号产权证，如不兑现赔偿房款总额的50%。朱愚09.3.20”。2009年3月20日，案外人王桂苏向被执行人睢宁县房地产开发总公司缴纳购买房屋定金10万元，睢宁县房地产开发总公司向王桂苏出具了盖有该公司财务专用章的收据。2010年9月1日，案外人王桂苏向被执行人缴纳了购房款21.25万元，该公司为其出具了盖有公司行政章和财务专用章的收据，后案外人王桂苏对涉案房屋进行装修并入住，但双方至今未签订正式买卖合同。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述、案外人、申请执行人递交的上述证据及相关的法律文书证实，事实清楚、证据确实充分，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。本案中，案外人王桂苏尽管签署了内部认购协议书，但至今未签订正式的商品房买卖合同。在本院首次查封涉案房屋前，案外人王桂苏仅缴纳了购房定金10万元，剩余购房款21.25万元缴纳的时间是2010年9月1日，交款时间明显是在本院对涉案房屋查封之后。涉案房屋既未进行网上备案登记，也未办理房屋产权登记，案外人王桂苏不享有对涉案房屋的所有权。至于案外人与被执行人之间围绕涉案房屋的争议，可以通过协商、诉讼等合法途径解决。综上所述，案外人王桂苏的异议请求无事实和法律依据。本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人王桂苏的异议申请。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院另行提起民事诉讼，逾期本裁定将发生法律效力，诉讼期间，不停止执行。
审 判 长 鲁开凌
审 判 员 周柯柯
人民陪审员 徐继华
二〇一四年十月十四日
书 记 员 吴 艳
附相关的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。