江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏12民终14号
上诉人（原审被告、反诉原告）吉必明。
委托代理人（特别授权）王春树、徐红，江苏运泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）周爱国。
原审被告吉兴友。
上诉人吉必明与被上诉人周爱国、原审被告吉兴友排除妨害、买卖合同纠纷一案，泰州医药高新技术产业开发区人民法院于2015年11月10日作出（2015）泰开民初字第00739号民事判决，上诉人吉必明对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审经审理查明：泰州市西湖翠苑302室原房屋所有权及土地使用权登记在吉必明名下。2009年10月10日，周爱国向吉必明出具借条，称：“今借到吉必明房产证、土地证，西湖翠苑302室证件一套。”吉必明、吉银珍与周爱国于2009年12月8日签订泰州市房产买卖协议，双方商定房屋成交总价为50万元。吉必明于2009年12月18日将泰州市西湖翠苑302室房屋所有权及土地使用权过户到周爱国名下。
原审庭审中，周爱国对西湖翠苑302室的过户情况作出如下陈述：“吉必明以各种理由从2009年多次向我借钱，把西湖翠苑302室房屋抵押到我的名下，我当时没有这么多钱给他，就写了一个借房产证的借据给他。”“50万元没有给全，当时只给了10几万元，最少也有11.5万元，还差30几万元。”但其对借款发生的具体情况及经过不能陈述。吉必明当庭陈述至今未将302室房屋交付给周爱国，周爱国对此未持异议。
泰州市西湖翠苑102室原房屋所有权及土地使用权登记在吉必明名下。2010年11月16日，吉必明、吉银珍向周爱国出具收条，称：“今收到周爱国购泰州市西湖翠苑102室首付款计人民币叁拾壹万元。”吉必明、吉银珍与周爱国于2010年12月7日签订泰州市房产买卖协议，双方商定房屋成交总价为61万元。吉必明于2010年12月13日将泰州市西湖翠苑102室房屋所有权及土地使用权过户到周爱国名下。2010年12月15日，周爱国作为借款人，吉必明、吉银珍作为售房人向中国邮政储蓄银行泰州市分行（以下简称邮政银行）申请个人购房借款，2011年1月10日，邮政银行向吉必明60×××62帐号内汇入30万元，当日，吉必明在邮政银行个人贷款放款单上签署“款已到帐”。吉必明在场又对帐户内的资金进行了处理。
2012年8、9月份，吉必明将西湖翠苑102室的钥匙及水电费卡交给周爱国，周爱国进入该房屋并进行装修，后双方为是否是买卖房屋发生纠纷。
原审另查明：2010年12月2日，吉必明向周爱国出具欠条，称：“今借到周爱国人民币壹万壹仟元整”。该欠条上又注明“收捌仟陆佰元整”。
周爱国曾向泰州市海陵区人民法院起诉，后又向原审法院起诉，原审法院于2014年4月9日以本案涉嫌诈骗犯罪，驳回周爱国的起诉；2015年5月19日，泰州市公安局医药高新区分局作出撤销案件决定书，认为吉必明被诈骗案，因没有犯罪事实，决定撤销此案。
原审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。关于西湖翠苑302室房屋，周爱国表示吉必明多次向其借钱，共借了12万左右，先把西湖翠苑302室房屋抵押给其，后又将该房屋所有权及土地使用权的权利人由吉必明变更为周爱国，因为其当时没有这么多房款给吉必明，就出具借房产证手续的借据给吉必明。周爱国所述在法律上类似于让与担保的法律关系，即周爱国为了保证债权实现，将吉必明的房屋过户到其名下即债务人将房屋所有权转让给周爱国达到抵押的目的，吉必明对此又不承认，周爱国所言让与担保的情形无证据证明，原审法院不予采信。吉必明陈述西湖翠苑302室房屋所有权及土地使用权的转让是因为周爱国需向银行抵押贷款而暂时出借给周爱国的，对此吉必明所举证据亦不充分，双方之间的出借关系原审法院亦难以认定。从现有证据可以分析，就该房屋权利登记变动的证据事实是双方之间签订的西湖翠苑302室房屋买卖协议，并无证据证明该协议违反了当事人的真实意思表示，或法律强制性规定，应为合法有效。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，应当按照约定全面履行自己的义务。签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，本案周爱国作为买受方办理了讼争房屋的产权证过户手续，已取得房屋产权，但双方当庭承认讼争房屋未实际交付，因此周爱国作为买受方亦未实际占有讼争房屋，其现在仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应当作出慎重审查。因此必须对双方签订的房屋买卖合同的履行情况进行审查，吉必明作为出卖方同时又是讼争房屋的占有人，其对讼争房屋的占有是否具有合法性、正当性。基于买卖合同的履行，周爱国作为买收人应当承担其因购买房屋已支付了对价的证明责任，庭审中，周爱国不能证明吉必明共向其借了多少款项，其还应向吉必明支付多少房款；同时对买卖房屋的过程又不能作出明确、合理的说明。现有证据不能证明周爱国就西湖翠苑302室房屋向吉必明支付了相应的对价购房款。庭审中，周爱国及吉必明均承认吉必明并未向周爱国交付西湖翠苑302室房屋，该房屋实际仍由吉必明占有使用，即争议房屋并没有实际交付。基于上述理由，吉必明对讼争房屋的占有具有合法性、正当性。根据《合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。本案当事人尽管签订了房屋买卖协议并办理了过户手续，由于周爱国无法证明其已实际支付了对价购房款，其行为已构成根本违约，同时吉必明又一直实际占有争议房屋，致双方的合同目的无法实现，符合合同法定解除的条件，现吉必明反诉要求解除该买卖合同，依法有据，原审法院予以支持。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案西湖翠苑302室房屋买卖协议被依法解除后，双方依据原买卖协议取得的财产各自返还。由于周爱国未能举证证明其支付了购房款，对周爱国陈述的已支付的购房款最少为11.5万元亦无证据证明，吉必明又不认可，因此在本案中吉必明不负有返还购房款的义务，在周爱国提供支付购房款的证据后，其可依法另行处理。但周爱国负有恢复原状的义务，应当将泰州市西湖翠苑302室房屋的房产所有权证、土地使用权证过户到吉必明的名下。周爱国起诉要求吉必明、吉兴友停止对该房屋的侵害，排除妨害保证其对房屋使用，依法无据，原审法院不予支持。吉必明反诉要求解除西湖翠苑302室房屋买卖协议，确认其对该房屋享有所有权反诉请求应当支持。该房屋买卖合同未能及时得到履行，周爱国存在责任，因此周爱国应承担该房屋办理过户产生的相应的过户费用。
关于西湖翠苑102室房屋，双方基于买卖协议，实现了该房屋所有权及土地使用权的权利人由吉必明变更为周爱国。周爱国陈述的以房抵债的事实，吉必明不予认可，原审法院不予确认；吉必明所言的出借关系所举证据不充分，原审法院亦不予确认。就该房屋权利登记变动的证据事实是双方之间签订的西湖翠苑102室房屋买卖协议。周爱国作为买收人提交了吉必明出具的收到31万元购房款的收条和周爱国通过邮政银行办理抵押贷款支付另外的30万元，周爱国所举证据能够证明其基于对价取得该房屋所有权。同时尽管双方对该房屋的钥匙及水电费卡的交付原因有不同的解释，对此吉必明应当负有举证证明责任，其无证据证明，根据谁主张谁举证的原则，原审法院从证据认定的角度确认吉必明的行为是交付争议房屋的法律行为，周爱国也接收了争议房屋，房屋买卖协议双方已得到履行。也就是说周爱国作为买受人支付了对价购房款，吉必明作为出卖方已向买受人履行了权利与实物的双重交付义务，所以周爱国依法取得该房屋所有权，吉必明现占有讼争房屋不具有合法性、正当性。周爱国起诉要求吉必明、吉兴友停止对该房屋的侵害，排除妨害保证周爱国对房屋使用，依法有据，原审法院予以支持。吉必明反诉要求解除该房屋买卖协议，确认其对该房屋享有所有权，周爱国协助办理该房屋过户手续并承担相应的过户费用的反诉请求依法无据，原审法院不予支持。对于周爱国通过邮政银行抵押贷款支付的30万元款项到帐后的去向，双方有不同的认识，由于当事人当时均在场，均具有完全民事行为能力，系当事人之间自行处分自己的民事权益，与本案无关，如有争议，双方可另行依法处理，本案中不予理涉。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。由于周爱国本诉主张的事实、吉必明反驳所依据的事实；吉必明反诉主张的事实，周爱国反驳所依据的事实，均缺乏证据支持。原审法院所能查明的案件证据事实就是双方依据两份房屋买卖合同对争议房屋的所有权进行了变更，法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。周爱国主张要求吉必明、吉兴友赔偿各项损失计人民币30000元，所举证据不充分，原审法院不予确认。吉兴友经本院传票传唤，拒不到庭应诉，视为对其举证、质证权利的放弃。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回周爱国要求吉必明、吉兴友停止对泰州市西湖翠苑302室房屋侵害，排除吉必明、吉兴友对周爱国行使该房屋所有权的妨害的诉讼请求；二、解除周爱国与吉必明签订的泰州市西湖翠苑302室房屋买卖协议，确认吉必明对泰州市西湖翠苑302室享有所有权，周爱国协助办理该房屋的产权（房屋所有权及土地使用权）过户手续，周爱国承担相关过户费用；三、吉必明、吉兴友停止对泰州市西湖翠苑102室的侵害，排除对周爱国行使该房屋所有权的妨害，于判决发生法律效力之日起30日内自行腾空房屋并将房屋交付给周爱国；四、驳回吉必明要求解除泰州市西湖翠苑102室房屋买卖协议，确认泰州市西湖翠苑室产权归其所有的诉讼请求；五、驳回周爱国、吉必明的其他诉讼请求。本诉案件受理费550元，周爱国负担275元，吉必明、吉兴友负担275元（此款周爱国已垫付，吉必明、吉兴友在判决发生法律效力之日起十日内迳交付周爱国）；反诉案件受理费7350元，吉必明、吉兴友负担3675元、周爱国负担3675元（周爱国在判决发生法律效力之日起十日内迳交付原审法院）。
上诉人吉必明不服上述民事判决，向本院提起上诉称：涉案的102室房产与302室房产均签订买卖合同并办理过户，证据证明周爱国均没有支付购房对价，目前两套房均由上诉人占有。区别在于102室房产有吉必明出具的31万元收款收条，但周爱国没有实际支付款项的证据。2010年过户后两年，吉必明将102室房产借给周爱国使用10天，发现其装修时收回，302室房产始终为吉必明占有。102室购房借款30万元汇入吉必明账户后，立即被周爱国取走，周爱国没有实际支付102室购房款。周爱国对于102室购房款实际支付未能提供证据证明，前后陈述相互矛盾。综上，102室与302室房产的买卖关系一样，处理结果也应当一样。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人周爱国答辩称：上诉人如果没有拿到这么多钱，不可能将房子过户。协议有上诉人夫妻双方签字确认，且有第三方中介所在场。且可以调取房管所及银行的录像，上诉人多次陪我去办理房子的相关手续。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告吉兴友未到庭答辩。
二审查明的事实与一审无异，本院予以认定。
本院认为：关于讼争的西湖翠苑102室房屋，吉必明夫妇先是于2010年11月16日向周爱国出具收条，载明“今收到周爱国购泰州市西湖翠苑102室首付款计人民币叁拾壹万元”，后又于2010年12月7日与周爱国签订房产买卖协议，约定该房屋以61万元价格出卖给周爱国，首付款31万元，余30万元购房款以银行按揭方式支付；并于2010年12月13日将该房屋所有权及土地使用权过户到周爱国名下，协助周爱国向中国邮政储蓄银行泰州分行申请个人购房借款，且签收30万元借款，于2012年8、9月份将该房屋钥匙及水电费卡交给周爱国，由周爱国实际占有、使用房屋，上述事实的存在符合房屋买卖关系成立并已经实际履行的法律特征。吉必明作为具有完全民事行为能力的人，应当知道实施上述一系列民事行为的法律后果，其称讼争的西湖翠苑102室房屋系借给周爱国使用，因周爱国予以否认，又无证据证明，不应采信。2010年11月16日的收条明确载明吉必明夫妇收到周爱国购买讼争的西湖翠苑102室房屋首付款31万元，现吉必明辩称未收到该款，但未作出合理说明并提供相关证据予以证明，也不应采信。周爱国向中国邮政储蓄银行泰州分行申请的30万元按揭贷款汇入吉必明的个人银行账户后，说明周爱国按房屋买卖协议约定又支付给吉必明购房款30万元，该款的所有权及使用支配权在进入个人银行账户后即归吉必明享有，即使吉必明将该款又转给周爱国使用，如双方无特别约定，双方形成另一债权债务关系，与本案无关。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费本诉部分550元，反诉部分7350元，合计7900元，经本院院长批准免交。
本判决为终审判决。
审 判 长 周卫平
代理审判员 潘贻杰
代理审判员 顾连凤
二〇一六年五月四日
书 记 员 彭世美