吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉05民初131号原告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司，住所地吉林省长春市。负责人：李洪江，总经理。委托诉讼代理人：张景顺，吉林升圆律师事务所律师。被告（案外人）：邵洁莉，男，1975年4月8日生，汉族，住吉林省通化市。委托诉讼代理人：于治生，通化市法律工作者协会法律工作者。被告（被执行人）：通化市北方房地产开发有限公司，住所地吉林省通化市东昌路2-5号。法定代表人：徐利茂，总经理。委托诉讼代理人：衣焕伟，吉林衡力律师事务所律师。被告（被执行人）：徐利茂，男，1969年1月23日生，汉族，通化市北方房地产开发有限公司总经理，住吉林省通化市。委托诉讼代理人：衣焕伟，吉林衡力律师事务所律师。被告（被执行人）：杨云，女，1967年7月8日生，汉族，住吉林省通化市。委托诉讼代理人：衣焕伟，吉林衡力律师事务所律师。原告中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称信达公司）与被告通化市北方房地产开发有限公司（以下简称北方公司）、徐利茂、杨云、邵洁莉申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信达公司委托诉讼代理人张景顺，被告北方公司、徐利茂、杨云共同委托诉讼代理人衣焕伟，被告邵洁莉委托诉讼代理人于治生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信达公司向本院提出诉讼请求：1、恢复通化市中级人民法院（2016）吉05执17号执行裁定书的执行，准许对邵洁莉购买的通化市锦ＸＸ府小区2-20-2号房屋的执行；2、确认信达公司享有的抵押权优先于邵洁莉受偿；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：信达公司与北方公司、徐茂利、杨云金融借款合同纠纷一案，通化市中级人民法院于2015年6月17日裁定查封了北方公司所有的包括本案争议的上述房屋共计112套，2015年9月2日作出（2015）通中民二初字第17号民事判决，并已发生法律效力。2016年3月1日，信达公司向通化市中级人民法院申请恢复强制执行，通化市中级人民法院作出（2016）吉05执17号执行裁定书，拍卖被执行抵押房屋，并张贴公告。邵洁莉提出执行异议，要求中止对抵押房屋的执行。通化市中级人民法院认为案外人享有的建设工程价款优先权和消费者购买商品房物权期待权优于抵押权，于2016年10月24日作出（2016）吉05执异64号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。邵洁莉虽然签订了《商品房买卖合同》，但未能提供交付购房款和房地产公司收取房款的银行凭证等证据，证明不了其已交付房款，邵洁莉购买房屋并非以居住为目的，有恶意串通逃避法院执行之嫌。邵洁莉的异议申请不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条对抗抵押权情形，对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第一项之规定，应判决准许对本案争议的房屋的执行。邵洁莉辩称，应驳回信达公司的诉讼请求。邵洁莉于2014年3月1日从北方公司处购买锦ＸＸ府2-20-2号房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，并交付了全部购房款，北方公司为邵洁莉开具收据。邵洁莉已经实际接受并占有该房屋，现已入住使用。根据相关法律规定，邵洁莉与北方公司签订的房屋买卖协议有效，信达公司的请求不能成立，请求驳回信达公司的诉讼请求。北方公司辩称，同意通化市中级人民法院（2016）吉05执异64号执行裁定书。该裁定书所依据的事实，涉及北方公司签字盖章部分是北方公司所作出的客观行为，意思表示真实，内容属实。请求驳回信达公司的诉讼请求。北方公司与中国人民建设银行股份有限公司通化分行之间的借款纠纷中，建设银行在借款合同中的违约行为导致此案执行受阻。为使被拆迁人和购房人如期入住，北方公司不得不要求购房人交纳现金，用于必要的费用支付，北方公司与购房人签订的《商品房买卖合同》并不违反法律，符合现实的市场交易规则，是有效的民事行为。应当获得人民法院的支持。故请求驳回信达公司的诉讼请求。徐利茂、杨云与北方公司答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于邵洁莉是否享有足以排除强制执行的权益的问题。邵洁莉提供商品房买卖合同、购房款收据、水电费收据，证明在争议房屋查封前，邵洁莉与北方公司已签订商品房买卖合同，支付了全部购房款，并已实际入住。北方公司、徐利茂、杨云、信达公司未提供证据。北方公司、徐利茂、杨云对邵洁莉提供的证据无异议。信达公司认为，商品房买卖合同未经备案，无法确认其真实性，交付的房款未开具不动产发票，仅有开发公司的收据，且未能提供交付房款的银行凭证和房地产公司的财务凭证，不能证明实际已交付房款。另外，提供的证据之间有矛盾之处，也未能提供所购住房是其唯一住房的有关证据。该证据不足以排除法院的强制执行。本院认为，邵洁莉提供的商品房买卖合同是其与北方公司签订的，北方公司为邵洁莉出具收据，水电费系争议房屋的费用，该证据与本案具有关联性，北方公司、徐利茂、杨云无异议，信达公司虽对证据的真实性有异议，但未提供反驳证据。故对该证据，本院予以采信。经本院审理查明：信达公司与北方公司、徐利茂、杨云金融借款合同纠纷一案，本院作出（2015）通中民二初字第17号民事判决，判令北方公司于判决生效后立即偿还中国建设银行股份有限公司通化分行借款本金5400万元及利息，如北方公司不履行上述偿还义务，中国建设银行股份有限公司通化分行有权就北方公司提供的抵押物折价、拍卖或变卖的价款优先受偿。徐利茂、杨云对北方公司的上述债务承担连带责任。本案诉讼期间，本院作出（2015）通中民二初字第17号民事裁定书及协助执行通知书，于2015年6月17日对北方公司所有的位于通化市锦ＸＸ府112套房屋予以查封，以上房屋均系本案抵押物。2015年9月17日，信达公司与中国建设银行股份有限公司吉林省分行签署了资产转让合同，原债权人将包含其对北方公司的债权及其从权利转让给信达公司，信达公司于2016年3月1日向本院申请强制执行，本院于2016年3月2日立案，在本案执行中，本院作出（2016）吉05执17号执行裁定书，拍卖北方公司以上被本院查封的房屋，同日作出（2016）吉05执17号公告，在锦ＸＸ府相关房屋处予以张贴，邵洁莉等人向本院提出异议，本院作出裁定中止了对本案的执行，信达公司向本院提起申请执行人执行异议之诉。另查明，北方公司与邵洁莉于2014年3月1日签订了商品房买卖合同。该合同约定单伟铭购买锦ＸＸ府2-20-2号房屋，建筑面积157.42平方米，总价款490048元。北方公司为邵洁莉出具收据。现该房屋由邵洁莉占有使用。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。本案的主要争议为邵洁莉对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，法律以保护申请执行人担保物权等优先受偿权为一般原则，以法律、司法解释另有规定为例外。这种例外体现在同一标的上设立的不同种类物权涉及的优先效力的确定时，其他物权优先于抵押权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六的规定，认定建筑工程的承包人优先受偿权优先于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”交付了全部或者大部分房款的消费者的物权期待权的效力大于工程价款优先受偿权的效力，工程价款优先受偿权的效力大于抵押权的效力。所以，效力较强的消费者物权期待权，先于效力较弱的抵押权的实现。结合到本案，邵洁莉在缴纳了全部房款后，作为购买住宅的消费者其物权期待权的实现应优先于信达公司的抵押权。故邵洁莉具有足以排除信达公司实现抵押权的民事权益。综上，信达公司请求准许执行该2-20-2号房屋，确认其享有的抵押权优先于邵洁莉受偿，没有事实及法律依据。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》第一条、第二条《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  王艳刚审判员  范立华审判员  王立武二〇一六年十二月二十八日书记员  赵 航