广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第131号
原告谭向，男，1972年10月8日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人杨雨来，广东法制盛邦律师事务所律师。
被告广州蓝城物业管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人王向红。
委托代理人马必会、徐平，均系广东正大方略律师事务所律师。
原告谭向诉被告广州蓝城物业管理有限公司（下简称蓝城物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭向的委托代理人杨雨来，被告蓝城物业公司的委托代理人马必会、徐平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭向诉称：原告于2004年购得广州市天河区石牌东方三路理想蓝堡花园B1101单元房屋。2004年11月6日，原告与被告签订《物业管理服务协议书（前期）》，原、被告双方成立物业管理合同关系。在合同履行过程中，原告一直居住于该物业并依约缴纳物业管理费。2012年8月8日，原告发现主人房有大量污水从实木地板下面浸出。当时正值晚上八点后的用水高峰期，原告发现问题并立即报告被告的物业管理经理。然而，被告以晚上找不到施工队为由，派了当班水电工与保安看过后，并未做任何处理，被告知道该事故是由于主人房与卫生间间隔墙内的污水管处漏水造成。第二天早上，被告派人将主人房与卫生间间隔墙砸开，并更换弯管。事发之后，原告多次与被告沟通索赔，被告均以种种理由拒赔。原告由于工作原因，没时间修理，主人房一直处于无法居住状态，给原告的生活带了极大的不便与痛苦。原告认为该损坏管道属于公共部分，被告负有维护与管理的义务。因被告管理不善造成原告的损失，被告应为其违约行为承担赔偿原告全部损失的法律责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告退还原告已缴纳的2012年8月至2012年10月的物业管理费795元；2、被告赔偿原告广州市天河区石牌东方三路理想蓝堡花园B1101单元主卧“水浸”损失25000元；3、被告承担本案的诉讼费。
被告蓝城物业公司辩称：一、被告尽职尽责，发现渗水后，采取措施得当。2012年8月8日夜，原告发现其房间墙面潮湿，并通知被告，被告的值班工作人员立即赶得现场，第一时间关闭相关水管的开关，检查房间墙面潮湿的原因，由于原告装修时私自将污水管的检查口封闭，无法检查污水管的情况。鉴于当时无明显的渗水，又因担心夜晚凿开墙壁干扰邻居，经与原告商量同意，被告定于第二天早晨凿开墙壁检查。第二天清晨，被告即指派工程人员到现场，凿开墙壁检查。经检查，发现污水管的弯管处，有直径约5厘米的窟窿。于是，被告立即更换了新的弯管。显然，被告尽职尽责，发现渗水后，采取措施合理正确得当。根据2004年11月2日原告与被告签订的《理想蓝堡国际花园室内装修装饰协议书》第八条第4款约定，原告不得封闭污水管的活动检查口。原告装修私自封闭了检查口，所造成的各项责任，只能由原告自行承担。二、污水管洞穿破损，与被告无关。原告自2004年11月入住，至2012年8月8日夜，长达8年时间里，污水管从未出现堵塞的情况。可见，被告充分履行了对共用设施的维护和管理责任。从检查情况来看，污水管洞穿破损，是突然发生、瞬间造成的，综合分析应属于楼上硬物跌落打破管道。《侵权责任法》第八十七条规定，从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。因此，原告因侵权行为造成的损失，应由侵权行为人承担责任，与被告履行物业管理服务合同无关。三、原告主张的损失，与实际不符。根据被告现场查看，原告所谓的损失范围与事实不符，主张的损失金额过高。综上理由，被告不认可原告的陈述。原告的诉讼请求无事实和法律依据。被告无任何违约和侵权行为，不应承担任何责任。请法院依法审理，驳回原告诉请。
经审理查明：谭向是广州市天河区东方三路21号1101房（下简称案涉房屋）的登记权属人。
2004年11月6日，蓝城物业公司（甲方）与谭向（乙方）签订了《物业管理服务协议书（前期）》，约定由甲方为理想蓝堡国际花园提供前期物业管理服务；物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境维护及清洁、公共秩序的维护、交通秩序与车辆停放、房屋装修（装饰）管理；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正或给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任等。另，服务管理的实施措施包括：对房屋的小修、急修，及时到场处理小修、急修，大、中修做出方案报业主委员会审批后实施；对设备设施维修，及时处理小修项目，大、中修、更新项目做出方案报业主委员会审批后实施等。
2012年8月8日晚上，谭向发现案涉房屋的主人房地板渗水，联系蓝城物业公司。蓝城物业公司派工作人员到案涉房屋进行查看，但未作维修。第二天早上，蓝城物业公司派工作人员将案涉房屋的主人房与卫生间的隔墙砸开，并更换污水管弯管。
谭向认为污水管属于公共部位，蓝城物业公司应进行维护、保修，污水管破裂导致谭向的漏水损失应由蓝城物业公司承担，因此，谭向提起本案诉讼。
诉讼过程中，谭向确认其起诉并非基于发现漏水后蓝城物业公司怠于履行物业管理服务，谭向确认发现漏水后蓝城物业公司已到场处理、且第二天已维修完毕，但谭向认为如果发现漏水当天晚上进行维修处理，其损失会更少。
蓝城物业公司则认为漏水发生在晚上八九点，接到谭向通知后，蓝城物业公司的工作人员立即赶到现场并关闭水管；本来污水管有预留检查口，但该检查口在原告装修时被封闭，导致工作人员没有客观条件进行检查、无法查清漏水的原因；当时其他业主包括谭向也处于即将休息时间，若采取砸墙壁查找漏水原因、进行更换水管，并不适宜；第二天，在谭向的同意下，蓝城物业公司已更换水管；综合整个过程，蓝城物业公司采取措施及时、正确、妥当。
为了证明在接到谭向漏水通知后，其派工作人员进行了及时、正确、妥当的处理，蓝城物业公司申请其公司某出庭作证。潜建新称案涉房屋漏水发生在晚上，当天晚上无法处理漏水问题，只能先把水阀关闭，第二天再由工作人员砸开墙壁，更换新的弯管。对此陈述，谭向确认属实。另，对于谭向所提出的“在洗手间有检查口，该位置应该比较薄，为何在主人房墙壁砸开？”的问题，潜建新回应称“洗手间位置有瓷砖，如果从该位置砸，可能造成修复比较麻烦，从主人房墙壁砸，则修复比较方便。”
为了证明谭向自行封闭了污水管的检查口，蓝城物业公司提供了谭向签名的承诺书予以证明，该承诺书的内容为“该户洗手间检查口已封闭，此处今后如需检修，将该封闭口拆除所造成的损坏由该业主自行修复。”
为证明因主人房地板渗水给其造成的损失，谭向提供了现场照片及装修单据予以证明。蓝城物业公司不确认其真实性。
本院认为：谭向与蓝城物业公司签订了《物业管理服务协议书（前期）》，该合同是双方的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同履行义务。根据该合同约定，蓝城物业公司应向谭向提供符合合同约定的物业管理服务，谭向应向蓝城物业公司支付每月的物业管理费。
根据谭向、蓝城物业公司对漏水维修问题的论述及证人的证言可知，在谭向于2012年8月8日晚上发现案涉房屋出现漏水并通知蓝城物业公司后，蓝城物业公司已及时派遣工作人员到现场查看并关闭水阀，以降低案涉房屋漏水造成的损坏；但由于谭向已自行封闭了存在漏水的污水管的检查口，故若需检查漏水原因及进行维修，必须砸开墙壁进行施工，会影响周边业主的正常休息生活，因此，在已关闭水阀的情况下，当天晚上蓝城物业公司的工作人员没有采取砸开墙壁检查、施工措施，是合理的。第二天，蓝城物业公司亦即派工作人员对案涉房屋的漏水问题进行检查并维修完毕。综合上述整个过程，本院认为蓝城物业公司已为谭向提供了及时、妥当的物业管理服务。另，谭向并没有证据证明污水管破裂是由于蓝城物业公司所造成的、亦没有证据证明是因蓝城物业公司没有履行对公共部位的管理义务而造成的。综上，谭向要求蓝城物业公司退还已缴纳的物业管理费、赔偿因漏水造成的损失的诉讼请求，均没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告谭向的全部诉讼请求。
本案受理费220元，由原告谭向负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
人民陪审员 廖凤如
人民陪审员 卓燕君
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 蒲肖明
陈秋滢
判决书已于20年月日送达