安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终646号
上诉人（原审原告）：卫建华。
上诉人（原审原告）：朱海浪。
上述两位上诉人共同的委托代理人：蒋克江，安徽维晨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：芜湖晋智房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市三山区。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托代理人：谢长军，该公司职员。
委托代理人：李言辉，该公司职员。
上诉人卫建华、朱海浪为与被上诉人芜湖晋智房地产开发有限公司（以下简称晋智公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市三山区人民法院于2015年12月1日作出的（2015）三民一初字第00577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月15日公开开庭进行了审理。上诉人朱海浪及其与上诉人卫建华共同的委托代理人蒋克江，被上诉人晋智公司的委托代理人谢长军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年3月4日，卫建华与晋智公司签订一份《商品房买卖合同》，约定卫建华购买晋智公司开发的三山区碧桂园江心环玉600#楼2-902室，总价款为620552元；付款方式：买受人于2011年3月14日前付房款190552元，余款430000元由买受人在2011年4月17日前办理银行贷款或付款，同时提供银行贷款所需全部资料。2011年3月14日，卫建华（乙方）与晋智公司（甲方）签订《协议书》，约定涉案房屋的总价款的69%（即430000元）由乙方以商业贷款的方式支付给甲方。双方还约定“不管贷款审批机构是否最终批准乙方贷款申请，以及贷款审批机构最终批准乙方的贷款为多少，乙方均同意按贷款审批机构最终结果与甲方签订《商品房买卖合同》及附件、附录，并不再就贷款审批机构贷款审批问题为由提出异议等”。2011年3月31日，卫建华与中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行签订一份《个人购房担保借款合同》，约定由卫建华向金桥支行借款430000元，借款期限自2011年3月31日起至2031年3月30日止；还款方式为等额本息，还款周期为一个月，借款利率为浮动利率。晋智公司作为保证人在该合同上盖章。2015年7月7日，朱海浪向芜湖市住房建设委员会投诉晋智公司，称其买房时晋智公司销售员尤里向其陈述“不是本市户口的一律不准用公积金贷款，只能用商业贷款”系欺诈。2015年7月28日，芜湖市消费者协会向晋智公司发出投诉调解函，要求晋智公司在七日内将处理结果函告该会。2015年7月22日，晋智公司向芜湖市消费者协会发出《情况说明》，称“因我司集团有文件规定，各公司与地区银行合作必须建立在签署法律文书（银企合作协议）之上。当时与我司合作可办理公积金贷款有农业银行芜湖金桥支行、浦发银行芜湖分行；工商银行、建设银行合作洽谈中。销售过程按实际情况对客户输出，针对客户实际情况给予按揭贷款建议指引。我司业主卫建华于2011年3月5日购买江心环玉600#楼2-902室，并表示有缴存三县公积金，希望可以使用。但当时我司并未与可支持县级公积金贷款银行合作，直至后期公积金中心贷款政策放开。跟办销售顾问建议客户可去公积金中心了解具体政策及自身公积金缴存情况，并建议客户在政策未明朗情况下先商业贷款购买房屋。该客户最终于2011年3月14日签署商品房买卖合同，并在农行金桥支行办理商业贷款，2011年4月15日，银行放款”。2015年10月15日，芜湖市住房公积金管理中心公积金信贷科向卫建华、朱海浪出具一份“关于缴存人在碧桂园购房办理公积金贷款相关情况说明”，称“2011年3月份，中心规定，只要符合住房公积金贷款条件，缴存人在购房时与中心合作的贷款银行均可以申请办理。在公积金系统中查询到碧桂园楼盘在2008年10月份就已受理过贷款，碧桂园江心环玉楼盘在2011年1月份也受理过贷款。2011年10月份在芜湖县与繁昌县缴存公积金的职工，也在市中心受理并审批了在碧桂园的购房贷款”。
另查明，卫建华、朱海浪系夫妻关系，涉案房屋三山区碧桂园江心环玉600#楼2-902室房地权证上登记的产权状态为共同共有。尤里曾系晋智公司销售人员。
双方为办理住房公积金贷款一事发生纠纷，卫建华、朱海浪于2015年10月14日诉至原审法院，请求判令晋智公司赔偿其经济损失365994元。
原审法院认为：本案的争议焦点为：一、朱海浪是否为本案适格主体；二、卫建华、朱海浪的诉讼请求是否有法律依据。关于焦点一，在本案审理过程中，晋智公司以《商品房买卖合同》以及《个人购房担保借款合同》的签订人均为卫建华为由，辩称朱海浪不是本案的适格主体。虽然《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》的签订人均为卫建华，但卫建华与朱海浪系夫妻，且涉案房屋房地权证上登记的产权状态为共同共有，最终的权利人是卫建华与朱海浪，作为共有人的朱海浪对该房屋享有相应的权利，故对晋智公司该辩解意见不予采纳，朱海浪是本案的适格原告。关于焦点二，卫建华与晋智公司签订的《商品房买卖合同》、与中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行签订的《个人购房担保借款合同》，均系各方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，卫建华、朱海浪依约向晋智公司交付了购房款，并在约定的期限内办理了银行按揭贷款，晋智公司也依约交付涉案房屋，上述合同已经实际履行。卫建华、朱海浪以晋智公司在销售房屋过程中以“不是本市户口的一律不准用公积金贷款，只能用商业贷款”欺诈消费者为由，要求晋智公司赔偿其损失，卫建华、朱海浪是选择公积金贷款还是商业按揭贷款是其权利，根据合同约定晋智公司主要合同义务是交付涉案房屋，并保证涉案房屋的质量符合合同的约定，卫建华、朱海浪办理何种贷款以及能办理何种类型的贷款是其与银行之间的法律关系，晋智公司作为开发商只具有建议权，没有决定权。即便晋智公司销售人员提出建议采用商业贷款，但购买房屋是一项重要事务，卫建华、朱海浪作为完全民事行为能力人，在购房时理应向公积金管理中心等权威部门咨询相关事宜，对其能否办理公积金贷款承担核实义务，而卫建华、朱海浪陈述其当时并未向公积金管理中心进行咨询，故其应为自身的行为承担相应的责任。综上，卫建华、朱海浪主张晋智公司在房屋销售过程中欺诈消费者，提出晋智公司赔偿其损失的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，依法应不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决：驳回卫建华、朱海浪的诉讼请求。案件受理费减半收取3395元，由卫建华、朱海浪负担。
卫建华、朱海浪不服上述判决，向本院提起上诉称：卫建华、朱海浪在原审提交的证明表明，晋智公司的销售人员向其告知不是本市户口不准公积金贷款的虚假情况，隐瞒不是本市户口也可办理公积金贷款的真实情况，导致卫建华、朱海浪在晋智公司指定的农行金桥支行办理了商业贷款，造成卫建华、朱海浪多支出贷款利息121998元。晋智公司作为经营者在提供商品时实施了欺诈行为，其应按照《消费者权益保护法》的规定增加赔偿卫建华、朱海浪所受到的损失，即赔偿卫建华、朱海浪损失487992元（121998＋121998×3）。综上，请求二审法院撤销原判，并改判支持卫建华、朱海浪的诉讼请求。
晋智公司答辩称：卫建华、朱海浪购房采用何种贷款由其自己决定，晋智公司对此没有决定权，卫建华、朱海浪在决定采用何种贷款前未向有关部门咨询，所造成的后果应由其自己承担。晋智公司作为开发商已按约履行了交付房屋的合同义务，且未实施欺诈行为，对卫建华、朱海浪的损失不应承担任何责任。综上，请求驳回卫建华、朱海浪的上诉请求。
因原判对卫建华、朱海浪在一审提交的由芜湖市住房公积金管理中中心南陵县管理部出具的卫建华的《公积金个人账目》，以其未加盖公章为由未予认定，故卫建华、朱海浪在二审又提交了加盖公章的《公积金个人账目》。本院经审核认为，该证据具有客观性、关联性和合法性，其证明效力应予确认。
本院经审理查明：芜湖市住房公积金管理中中心南陵县管理部出具的卫建华的《公积金个人账目》记载，卫建华于2006年前即缴纳住房公积金，其2011年3月份的缴存额为3018元。
本院查明的其他事实，同原判认定的事实。
本院认为：住房公积金制度是我国住房保障体系的主要内容，是通过建立国家、集体、个人三者共同负担的筹资机制和住房融资的优惠政策渠道，保证职工住房消费的资金积累，提高职工购房支付能力的一项基本制度。住房公积金作为一种强制缴存、定向使用的个人住房储金，它增强了职工解决自住住房的能力，并使职工在购房时享受政策性贷款的利率优惠。芜湖市（包括当时的市辖三县）于2003年即开始实行住房公积金制度，并支持市辖三县职工在市区购房使用住房公积金贷款。本案中，芜湖市住房公积金中心出具的《相关情况说明》也表明，在2011年3月，只要符合住房公积金贷款条件，缴存人在购房时与中心合作的贷款银行均可申请办理；2011年10月，中心受理过在芜湖县、繁昌县缴存公积金的职工在碧桂园购房的贷款。据此可知，卫建华、朱海浪在购买涉案商品房时，如其在芜湖市住房公积金中心申请办理公积金贷款，并不存在技术、政策或法律上的障碍。而晋智公司出具的《情况说明》、其工作人员回复朱海浪的手机短信、三山房管所对朱海浪的书面答复表明，在南陵县缴存住房公积金的卫建华购房时曾希望使用住房公积金贷款，晋智公司却以当时未与相关银行合作或签订协议为由，表示不能办理卫建华的公积金贷款手续。因此，卫建华、朱海浪之所以未能按其意愿办理公积金贷款，系晋智公司的销售人员在销售中的错误建议、指引，与其在购房时不够审慎共同所致。因合同当事人在缔约时相互负有协力、保护、通知及其他依诚信原则和交易习惯所要求的义务，故晋智公司就其错误建议、指引行为，应对卫建华、朱海浪因此遭受的损失承担赔偿责任；因卫建华、朱海浪对其损害的发生也有未尽充分注意义务的过错，故应减轻晋智公司的赔偿责任。根据双方的过错程度，本院酌定晋智公司对卫建华、朱海浪因此遭受的损失承担70%的赔偿责任。本案证据表明仅卫建华一人缴存住房公积金，而当时政策规定此情况下住房公积金贷款最高额为20万元，故卫建华、朱海浪所受到的损失，可以20万元本金、20年期限的商业贷款与住房公积金贷款的同期利息差来确定，该损失的数额应为89600元（200000×20×（6.57%－4.33%））。按此计算，晋智公司应赔偿卫建华、朱海浪经济损失62720元。因晋智公司上述不当行为并不属于工商行政管理机关规定的“欺诈消费者行为”，故其无须增加赔偿卫建华、朱海浪所受到的损失。综上，卫建华、朱海浪提出的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省芜湖市三山区人民法院（2015）三民一初字第00577号民事判决；
二、被上诉人芜湖晋智房地产开发有限公司于本判决生效之日起赔偿上诉人卫建华、朱海浪经济损失62720元；
三、驳回上诉人卫建华、朱海浪其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3395元，由上诉人卫建华、朱海浪负担2000元，被上诉人芜湖晋智房地产开发有限公司负担1395元；二审案件受理费6790元，由上诉人卫建华、朱海浪负担4000元，被上诉人芜湖晋智房地产开发有限公司负担2790元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建华
代理审判员 丁大慧
代理审判员 蒋 磊
二〇一六年五月二十日
书 记 员 李成明
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；