广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2024号
上诉人（原审被告）：马陈勇，男，1972年9月22日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区，现住广东省中山市。
委托诉讼代理人：张秀洪，广东广瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴靖，广东广瀚律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：中山市万科水晶城房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区火炬路1号火炬大厦4楼416号。
法定代表人：胡昊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黎国枢，广东中元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李亚玲，广东中元律师事务所律师。
上诉人马陈勇因与被上诉人中山市万科水晶城房地产有限公司（以下简称万科公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第763号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人马陈勇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回万科公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律错误。马陈勇在万科公司同时购买了2701、2702、2703三套商品房。马陈勇支付购房款均系三套房一起分期支付。虽然万科公司售楼部将马陈勇支付的款项进行了具体划分，但马陈勇并不知情。在合同约定的付款期限届满后一个月内，双方进行过协商，万科公司同意马陈勇可以重新分期付款。因此万科公司在合同约定的付款期限届满后继续接受马陈勇支付的购房款。其中，马陈勇支付的2701、2703房的购房款均未按双方合同约定的期限支付，而是按照双方重新约定的时间进行付款。涉案商品房的余款，合同约定的付款期限为2014年2月28日。2014年3月，双方经协商，马陈勇于2014年4月12日向万科公司支付了285000元购房款，并在2015年4月30日付清购房款548017元。马陈勇已将分期付款的申请书递交万科公司，万科公司亦已接受马陈勇的申请，并于2014年4月12日收取了马陈勇支付的285000元。至2015年4月，马陈勇欲结清购房款余款时，万科公司见楼价上涨，有其他购房者愿意出更高价格购买涉案商品房，遂不让马陈勇继续交纳剩余购房款。因双方当事人已变更合同约定的付款时间，故万科公司不能按照双方合同约定付款时间主张马陈勇违约，并主张解除合同及要求马陈勇承担违约责任。二、万科公司在履行合同过程中存在违约行为。万科公司在2014年4月12日已接受马陈勇支付的购房款285000元，万科公司却于2014年5月8日向马陈勇发出解除双方签订的中山市商品房买卖合同的通知书，不合常理。即使按照双方签订的商品房买卖合同的约定，马陈勇支付最后一期购房款的期限为2014年2月28日，万科公司只有在马陈勇逾期付款超过90日才有权解除合同。故万科公司在2014年5月8日出具解除合同通知时，马陈勇逾期付款未超过约定的时间。虽然，万科公司解释称，因马陈勇应于2013年12月22日支付第一期购房款367008元，但其仅支付357008元，尚欠10000元未付，该欠款已超过90日。但万科公司已在2014年4月12日接受马陈勇向其支付的购房款285000元，该部分款项包括此前拖欠的第一期购房款10000元。因万科公司不当解除合同的行为，影响马陈勇付款的积极性。此外，涉案房屋存在质量问题，且在2015年6月30日前未能交付。三、马陈勇购买的三套商品房的总价为3002516元，其已支付了2454499元。即使2702号房的价格为1190025元，马陈勇亦支付了642008元，仅剩548017元未付，已付购房款已超过合同价款的一半。四、马陈勇购买涉案三套房屋用于自住，双方签订的购房合同为格式合同。现万科公司见房价上涨，故拒绝马陈勇继续付款，意欲解除合同。五、万科公司诉求仅为确认双方于2013年12月22日签订的中山市商品房买卖合同已解除，一审法院不应再判决解除合同。
被上诉人万科公司辩称，一、马陈勇主张万科公司于2014年4月12日收取马陈勇支付的购房款，故万科公司同意其关于变更付款期限及付款金额的说法，不能成立。二、万科公司有权在诉讼中变更诉讼请求。三、马陈勇迟延支付购房款超过90日，万科公司主张解除合同合法有据。四、马陈勇支付购房款后，万科公司均向其出具收款凭证，马陈勇应知晓其支付购房款的情况。同时，万科公司已向马陈勇发出催款通知，其不可能不知晓拖欠购房款的情况。此外，马陈勇主张因万科公司于2014年5月8日向其发出解除合同通知，影响其付款的积极性。但万科公司并未拒绝收取马陈勇支付的款项，也未阻碍马陈勇履行合同。
万科公司向一审法院起诉请求：1.确认双方2013年12月22日签订的《中山市商品房买卖合同》已解除；2.马陈勇协助万科公司到中山市房管部门办理中山市火炬开发区博爱七路92号柏悦湾花园1期5幢2702号房屋的买卖合同注销登记备案手续，注销该房屋的买卖合同登记备案；3.马陈勇支付逾期付款违约金59501.25元。一审诉讼中，万科公司将第1项诉讼请求变更为“解除双方于2013年12月22日签订的《中山市商品房买卖合同》”。
一审法院认定事实：2013年12月22日，万科公司（出卖人）与马陈勇（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买坐落于中山市火炬开发区××花园××房的商品房；建筑面积141.49平方米，总楼价为1190025元，买受人采取分期付款的方式支付楼款：2013年12月22日付款367008元，2014年2月28日付款823017元；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期在90日之内，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之三的违约金；出卖人应当在2015年6月30日前将约定的商品房交付给买受人。合同还约定了其他事项。合同签订前，马陈勇已为上述房地产支付购房款357008元（2013年11月1日付定金20000元，2013年11月2日付定金10000元，2013年12月1日支付楼款327008元）。2014年1月21日，双方签订的《中山市商品房买卖合同》在中山市房地产交易登记管理所进行了登记备案。
2014年3月21日，万科公司通过特快专递向马陈勇发出催告函，称按合同的约定，马陈勇须于2014年2月28日支付剩余的购房款，现书面通知马陈勇在2014年3月25日向万科公司支付剩余的房款833017元，邮寄地址为马陈勇在双方的签订《中山市商品房买卖合同》所写的地址。2014年4月12日，马陈勇向万科公司支付购房款285000元，万科公司出具了收款收据。2014年5月8日，万科公司通过特快专递向马陈勇发出解除合同通知书，称马陈勇应当于2013年12月22日支付首期款357008元，2014年2月28日支付购房余款833017元，因为马陈勇已逾期付款超过90日，根据合同第七条的约定，解除双方于2013年12月22日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议和附件。万科公司提供的快递查询单显示该邮件已于2014年5月9日妥投。
2015年4月15日，万科公司向一审法院提起诉讼，主张前述实体权利。
一审诉讼中，双方当事人要求一审法院法院给予两个月时间给双方进行调解，一审法院予以准许，后双方未达成调解协议。
一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。万科公司在诉讼中要求变更第1项诉讼请求，因该请求与原来的诉求相关联，一审法院予以准许。双方争议的焦点：一、万科公司主张解除合同的条件是否成就；二、若解除合同的条件成就，双方约定的违约金计算标准是否过高的问题。
关于焦点一。万科公司与马陈勇双方签订的《中山市商品房买卖合同》约定支付购房款的时间为：2013年12月22日付款367008元；2014年2月28日付款823017元。合同签订后，马陈勇在2013年12月22日前支付了购房款357008元，没有按约定的期限向万科公司支付剩余的购房款，且在万科公司2014年3月21日向其发出催告函要求支付剩余购房款之后，仅于2014年4月12日支付购房款285000元，马陈勇至今尚欠万科公司购房款548017元。马陈勇的行为已构成了违约，依法应承担违约责任。根据双方所签订的《中山市商品房买卖合同》第七条第一款第二项的规定，马陈勇逾期支付购房款的时间已超过90天，双方解除合同的条件已经成就，万科公司要求解除双方于2013年12月22日签订的《中山市商品房买卖合同》的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。
关于焦点二。根据一审法院的上述认定，马陈勇依法应按合同的约定向万科公司支付违约金。根据双方所签订的《中山市商品房买卖合同》第七条第一款第二项的规定，万科公司解除合同的，马陈勇按累计应付款的5%的标准向万科公司支付违约金。该约定未违反法律法规的强制性规定，马陈勇未举证证明约定的违约金过分高于造成万科公司的损失，一审法院对双方约定的应付款的5%的标准不予调整。因马陈勇至今尚欠万科公司购房款548017元，马陈勇依法应向万科公司支付违约金27400.85元（548017元×5%）。万科公司要求以总购房款的5%的标准计算违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。
另外，双方签订的《中山市商品房买卖合同》已于2014年1月21日在中山市房地产交易登记管理所登记备案，而一审法院已判决解除双方所签订的上述合同，万科公司要求马陈勇协助办理注销中山市火炬开发区××花园××房的买卖合同登记备案手续的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除万科公司与马陈勇于2013年12月22日签订的《中山市商品房买卖合同》；二、马陈勇于一审判决生效之日起三十日内协助万科公司到中山市房地产交易登记管理所办理注销中山市火炬开发区××花园××房的买卖合同（即万科公司与马陈勇于2013年12月22日签订的《中山市商品房买卖合同》）的登记备案手续；三、马陈勇于一审判决生效之日起七日内向万科公司支付违约金27400.85元；四、驳回万科公司违约金方面超出27400.85元金额部分的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1287元（万科公司已预交），由万科公司负担694元，由马陈勇负担593元（马陈勇于一审判决生效之日起七日内径行支付给万科公司）。
二审中，万科公司未向本院提交新的证据。马陈勇围绕上诉请求依法提交了如下证据：1.监督改造保证书及契税发票；2.收据、刷卡小票；3.车位预订通知书；4.微信截图。本院组织当事人进行了质证，万科公司认为马陈勇提交的证据13不属于新证据，不应被法院接受，证据4不符合证据的法定形式，也不能证明万科公司同意马陈勇变更付款条款。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：马陈勇二审提交的微信截图未能显示对话双方的真实身份，万科公司对该证据亦不予确认，故本院对该证据不予采信。对马陈勇二审提交的其他证据，均不属于新证据，亦不足以证明马陈勇的主张，故本院不予采信。万科公司在一审期间提交了涉案商品房的收款收据共4张，交款人均为马陈勇，收款内容均为“中山柏悦湾一期5幢2702号”，其中编号为04000352的收款收据，交款方式为POS（借记卡），收款时间为2013年11月1日，收款内容为“中山柏悦湾一期5幢2702号定金”，金额为20000元；编号为04000356的收款收据，交款方式为结转，收款时间为2013年11月2日，收款内容为“中山万科柏悦湾一期5幢2702号定金”，金额为10000元；编号为0400097的收款收据，交款方式为POS（借记卡），收款时间为2013年12月1日，收款内容为“中山柏悦湾一期5幢2702号楼款”，金额为327008元；编号为04001630的收款收据，交款方式为POS（借记卡），收款时间为2014年4月12日，收款内容为“中山柏悦湾一期5幢2702号楼款”，金额为285000元。万科公司在一审庭审辩论结束后变更其诉讼请求1为请求法院解除涉案合同。一审判决审理查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。马陈勇与万科公司于2013年12月22日签订的中山市商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。双方当事人均应严格按照约定履行各自的合同义务。现马陈勇认为一审法院认定其未按合同约定支付购房款、其行为构成违约不当，万科公司无权解除涉案合同并要求其支付违约金。故本案二审争议焦点为马陈勇是否构成违约。对此，本院作如下分析：
虽然马陈勇主张其系同时向万科公司购买三套商品房，故其向万科公司支付的购房款并未区分所支付购房款具体指向的商品房。但根据万科公司在一审时提交的收款收据载明的内容可知，万科公司在收取马陈勇的购房款后向马陈勇开具的收款收据均载明马陈勇所付购房款具体指向的商品房以及具体收款时间、收款方式。而根据万科公司提交的收款收据可知，马陈勇就涉案商品房共支付购房款642008元（包括定金30000元）。因其双方签订的中山市商品房买卖合同已对马陈勇交付购房款的时间作出了明确具体的约定，即约定马陈勇应在2013年12月22日前支付367008元，余款823017元应在2014年2月28日前付清。而马陈勇实际付款情况为：2013年12月22日前向万科公司支付购房款357008元，万科公司于2014年3月21日向发出催告函后，马陈勇又于2014年4月12日支付购房款285000元，尚欠万科公司购房款548017元未付。马陈勇虽然主张万科公司在其付款时拒绝收款，但根据马陈勇此前支付款项的方式可知，马陈勇既通过到万科公司现场刷卡的方式付款，也通过银行转账的方式支付购房款，因此即使万科公司确实拒绝其通过现场刷卡支付购房款，马陈勇亦可通过向万科公司转账的方式支付购房款。故马陈勇的该说法本院不予采信。同时，虽然马陈勇主张双方当事人已在合同履行过程中对其支付购房款的时间进行了变更，并提供了微信截图、车位预定通知书等证据佐证，但该微信截图内容不能反映对话双方当事人的真实身份，且万科公司对该证据不予确认，而马陈勇提供的车位预定通知书预定的是车位，并非涉案商品房，故马陈勇提供的证据不足以证明其该主张，本院对马陈勇关于双方在履行合同过程中已对付款时间进行变更的说法亦不予采信。马陈勇未按双方约定的时间足额支付购房款，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。万科公司根据双方合同的约定，在马陈勇逾期支付购房款的时间超过90天，双方解除合同的条件已经成就的情况下，主张解除涉案合同，理据充分，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。
此外，万科公司提起本案诉讼时，其诉讼请求第一项为请求确认双方当事人签订的涉案合同已解除，后万科公司在一审辩论结束后变更其诉讼请求第一项为请求法院解除双方签订的涉案合同。万科公司在一审辩论终结后变更其诉讼请求虽有不当，但因其变更前后的诉讼请求均指向解除双方涉案合同这一实质性的内容，且万科公司该诉讼请求的变更，对马陈勇的实体权益并不产生实质性的影响。故马陈勇以此为由请求撤销一审判决，改判驳回万科公司的诉讼请求，理据不足，本院亦不予支持。
综上所述，马陈勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费593元（马陈勇已预交），由上诉人马陈勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一六年十二月二日
书 记 员 易嘉璇