天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民四终字第0326号
上诉人（原审被告）天津市甲经济贸易有限公司，住所地天津市南开区。
法定代表人赵某甲，总经理。
委托代理人阮某甲，该公司职员。
委托代理人刘某甲，天津甲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津市北辰区甲村农工商联合公司，住所地天津市北辰区。
法定代表人马某甲，经理。
委托代理人刘某乙，天津乙律师事务所律师。
上诉人天津市甲经济贸易有限公司因租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2012）辰民初字第2976号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，2011年3月25日，原、被告签订了《租赁场地协议》，约定原告将其韩家墅钢材市场内面积3990平方米的场地租给被告进行钢材交易经营活动；租赁期限自2011年5月1日起至2017年12月31日止，被告于每年5月1日一次性交纳一年租金；被告所需办公用房由原告统一建设，乙方一次性交纳建房款，合同到期后房屋归原告所有；被告如因经营原因需中途退租，需提前三个月通知原告，经原告同意后在被告不欠原告租金的情况下，再向原告交纳三个月租金，原告可与被告终止合同；被告不得在场地内搭建建筑物，如违反规定被政府拆除，原告不承担任何责任；补充条款约定购房款91125元。合同签订后，被告使用该租赁场地，支付了2011年5月1日至2012年5月1日的租金145635元，另外又支付91125元。因被告在租赁场地搭建房屋，原告不同意，双方发生纠纷。同年5月3日被告向原告寄送了《解除经营场地租赁函》，其中内容为：在天津市“调惠上”的大环境下，被告上级单位进入经营性结构组织调整，认定被告不适宜在原告出租的场地上经营，责令被告退出，被告经研究决定，从即日起与原告解除双方2011年3月25日签订的《租赁场地协议》。2012年5月17日，原告向被告复函，内容为原告认为被告还未履行2011年3月25日和4月1日所签订协议第七条的规定，不同意解除场地租赁协议，并要求被告在2012年6月1日前向原告交清欠款。
诉讼中，经询原告表示同意解除租赁合同，要求被告支付2012年5月1日至2012年12月1日租赁期间的租金，因被告中途终止合同，应按合同再向原告支付三个月租金。
另查，原告经营的韩家墅钢材市场所占用的土地规划性质为建设用地。
一审法院认为，原、被告签订的租赁合同内容真实，形式合法，是双方真实意思的表示，讼争场地规划用地性质为建设用地，因此双方所签订的协议具有法律效力。该协议签订后，双方应按照协议规定，认真履行义务，不得随意终止合同。在合同履行中，被告向原告提出书面解除申请，诉讼中原告表示同意解除合同，因此双方于2011年3月25日签订的场地租赁协议依法解除。但被告应支付2012年5月1日到2012年12月1日止的租金84953.75元。同时按双方租赁场地协议约定被告如因经营原因需中途退租，被告需再向原告交纳三个月租金，原告与被告终止合同。因此被告应按约定支付三个月租金36408.75元。关于被告陈述购房款91125元一节，因被告承租原告场地需办公用房，该合同约定被告一次性交建房款，合同到期后房屋归原告所有，被告一次性交纳该款，实质为被告使用该房屋的使用费，双方解除合同后，该办公用房所有权应归原告所有，被告应交纳使用期间该房屋使用费。合同约定使用期限为80个月（2011年5月1日至2017年12月31日止），每月为1139.06元。被告已使用19个月（2011年5月1日至2012年12月1日），该使用期间使用费21642.14元款项不予退还，对于剩余款项69482.86元原告应退还被告。对于原、被告其他请求，因证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条之规定判决：一、原告天津市北辰区甲村农工商联合公司与被告天津市甲经济贸易有限公司于2011年3月25日所签订的租赁场地协议依法解除。二、被告天津市甲经济贸易有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津市北辰区甲村农工商联合公司租金121362.5元（2012年5月1日到2012年12月1日止的租金84953.75元＋三个月租金36408.75元=121362.5元）。三、韩家墅钢材市场中道7号场地内的121.5平方米建筑物归原告所有；原告天津市北辰区甲村农工商联合公司于本判决生效后十日内返还被告天津市甲经济贸易有限公司房屋使用费69482.86元。四、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条（修改后为第二百五十三条）之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息及支付迟延履行金。案件受理费1606元，由被告天津市甲经济贸易有限公司负担。
一审法院判决后，天津市甲经济贸易有限公司上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由：一审判决在查明和认定事实、适用法律等方面均存在严重错误，判决不公正。涉诉土地系农业用地，被上诉人没有取得建设用地使用权证就建立钢材市场属于违法行为，其出租讼争场地的行为应认定为无效法律行为，双方签订的租赁合同为无效合同；一审判决上诉人支付2012年5月以后租金，没有法律依据，不公平；一审判决回避被上诉人出售违章建筑的事实，判决上诉人支付所谓房屋使用费也是不公平的等。天津市北辰区甲村农工商联合公司同意一审判决。
经审理查明，一审法院认定基本事实清楚，本院予以确认。案经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为，双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，且讼争土地现已规划为建设用地，故一审判决确认其具有法律效力并无不当。因双方发生争议后上诉人已撤离讼争场地，并于2012年5月3日向被上诉人寄送了《解除经营场地租赁函》，表明上诉人已不履行租赁合同的主要义务，租赁合同已无继续履行的可能。现被上诉人同意解除租赁合同，该合同依法解除。鉴于上诉人撤离讼争场地后未再使用，依据公平原则，对被上诉人要求上诉人给付2012年5月1日以后租金的诉讼请求，不予支持。但上诉人应依据双方合同约定，向被上诉人支付中途退租需交纳的三个月租金36408.75元。关于购房款，一审判决认定其实质为房屋使用费并无不当，被上诉人应退还2012年5月1日后的房屋使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持天津市北辰区人民法院（2012）辰民初字第2976号民事判决的第一项、第四项及案件受理费负担部分；
二、变更上述民事判决第二项中的“租金121362.5元（2012年5月1日到2012年12月1日止的租金84953.75元＋三个月租金36408.75元=121362.5元）”为“租金36408.75元”；
三、变更上述民事判决第三项中的“房屋使用费69482.86元”为“房屋使用费77456.08元”。
上诉案件受理费2727元，由上诉人负担1127元，被上诉人负担1600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王润生
代理审判员 石 刚
代理审判员 朱菊玲
二〇一三年七月十二日
书 记 员 刘 艳
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国合同法》第五条：
当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
2、《中华人民共和国合同法》第九十七条：
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
3、《中华人民共和国合同法》第九十八条：
合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；