上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初14762号
原告：马洪方，女，1980年12月25日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：叶文龙，上海汇业律师事务所律师。
被告：郝龙根，男，1952年11月30日生，汉族，户籍地上海市宝山区。
被告：郝俊杰，男，2009年7月23日生，汉族，户籍地浙江省。
法定代理人：郝龙根，郝俊杰父亲。
第三人：张来锁，男，1962年9月14日生，汉族，住江苏省兴化市开发区开拓村董家*组***号。
第三人：中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行，住所地上海市浦东新区银城中路XXX号XXX楼。
法定代表人：李宁，行长。
委托诉讼代理人：向德喜，上海才富律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康颖颖，上海才富律师事务所律师。
原告马洪方与被告郝龙根、郝俊杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知张来锁、中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行(以下简称“中行中银大厦支行”)作为第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马洪方及其委托诉讼代理人叶文龙、第三人张来锁、第三人中行中银大厦支行的委托诉讼代理人康颖颖到庭参加诉讼。被告郝龙根、郝俊杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告马洪方向本院提出诉讼请求：1、判令原被告于2016年1月31日签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效；2、判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》；3、判令涤除位于上海市宝山区潘新路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的抵押登记；4、判令将该系争房屋的产权过户至原告名下；5、判令被告向原告支付违约金人民币19,035元(按已付款81万元的日万分之五标准计算，自2016年6月30日起暂计至2016年8月15日，最终计算至产权过户办妥之日止)。事实和理由：2016年1月31日原被告签订《上海市房地产买卖合同》，由原告向两被告购买系房屋，约定购房款为人民币1,039,000元。合同签订后，原告按约付款81万元，尚余款项待过户当日支付，被告亦将房屋交付原告。但被告至今未偿还银行贷款，也未向抵押权人张来锁偿还欠款，系争房屋上抵押登记尚未注销，原告多次联系被告未果，故起诉至本院提出上述诉请。
被告郝龙根、郝俊杰未作答辩。
第三人张来锁述称，被告郝龙根以系争房屋为抵押向张来锁借款40万元，另外还借了5万元，故在偿还45万元的本金及利息后愿意注销抵押。
第三人中行中银大厦支行述称，若合同继续履行需还清银行借款本息和所有费用，若还清则同意涤除银行抵押并撤回保全。
本院经审理认定事实如下：系争房屋登记为两被告共同共有。2016年1月31日，两被告(甲方)与原告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，甲方将系争房屋以人民币1,039,000元的价格出售给乙方，甲方于2016年2月10日交房，双方于2016年6月30日前办理过户手续；甲方未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行；附件三付款协议约定，2015年4月3日乙方支付定金5万元，同年4月11日乙方支付房屋首付款55万元，同年7月21日乙方支付部分房款21万元，2016年6月30日房产交易当日乙方支付房屋尾款229,000元。同日，双方签订《买卖房屋补充协议》，确认甲方收取了81万元购房款，因甲方房产抵押还未撤销，导致乙方不能如期办理产权过户手续，所有的责任都系甲方造成，甲方应在中介方、乙方三方一起至贷款银行办理提前还贷手续，甲方如不去导致程序延后，则作甲方违约处理，应赔偿乙方已付房款总额的百分之三一天的赔偿金给乙方。
另查明，原告已向被告支付房款81万元，被告已将房屋交付原告。
再查明，2011年12月27日，中行中银大厦支行经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为52万元，债务履行期限从2011年12月5日至2016年12月5日。2013年2月7日，第三人张来锁经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为20万元，债务履行期限从2013年2月4日至2013年8月3日；2013年4月3日，张来锁再次经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为20万元，债务履行期限从2013年3月29日至2013年6月28日。
还查明，因两被告未按约偿还系争房屋上的抵押贷款，中行中银大厦支行向上海市浦东新区人民法院起诉要求两被告偿还借款本息【(2016)沪0115民初46328号】，该案经审理后查封系争房屋，并于2016年12月9日判决，判令被告郝龙根应归还中行中银大厦支行借款本金、利息、逾期利息、律师费损失等，并由其负担该案所有诉讼费用。审理中，原告代被告偿还上述款项共计227,755.64元，系争房屋上的该案查封已解除。原告还表示愿意代被告偿还张来锁的借款本金40万元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效。合同约定过户期限为2016年6月30日前，被告应配合办理过户手续，但被告至今未还清贷款及欠款，未注销房屋上所设抵押权，致使无法办理过户，明显构成违约。因系争房屋已在被告向中行中银大厦支行及张来锁借款时设定抵押，只有在该抵押消灭后，房屋才能进行权利过户。根据相关规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案在审理过程中，原告已代被告还清银行借款，并表示愿意代被告向张来锁归还借款40万元，以消灭系争房屋上的抵押权，在此基础上，原告要求继续履行合同的请求，本院予以支持。因张来锁在系争房屋上设定抵押的债权金额为40万元，故张来锁表示应还清本金45万元及利息后方可注销抵押的意见，于法无据，本院不予采纳。合同继续履行，原告应代被告向张来锁归还欠款本金40万元，并将代付款项在应付的购房款中进行抵扣。被告所欠银行借款本息均已结清，中行中银大厦支行应注销在系争房屋上设立的抵押权。张来锁亦应在收到原告代付的40万元后，注销在系争房屋上设立的抵押权。张来锁与被告之间如有其他纠纷，可另行解决。被告应在抵押注销后将房屋产权过户至原告名下。原告已付81万元，本应再付余款229,000元，但根据被告的欠款情况，原告代被告归还欠款的金额为627,755.64元，因此无须再向被告支付购房款，超出部分398,755.64元，被告应返还给原告。被告构成违约，原告主张违约金，符合双方合同约定，本院予以准许，但应自2016年7月1日起算。因约定的违约金标准较高，原告亦同意本院酌情调整，本院综合本案实际情况将违约金调整为按每日200元计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：
一、原告马洪方与被告郝龙根、郝俊杰就上海市宝山区潘新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
二、第三人中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行于本判决生效之日起十日内，办理上述房屋的抵押登记注销手续；
三、原告马洪方于本判决生效之日起十日内，向第三人张来锁清偿被告郝龙根所欠的抵押借款40万元；
四、第三人张来锁于上述借款清偿之日起十日内，办理上述房屋的抵押登记注销手续；
五、被告郝龙根、郝俊杰于上述房屋的抵押登记注销之日起十日内，将该房屋的产权过户至原告马洪方名下；
六、被告郝龙根、郝俊杰于本判决生效之日起十日内，按每日200元的标准向原告马洪方支付自2016年7月1日起至上述房屋实际过户之日止的违约金；
七、被告郝龙根、郝俊杰于上述房屋上的抵押登记注销之日起十日内，向原告马洪方返还代偿款398,755.64元；
八、原告马洪方的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
案件受理费14,151元、财产保全费5,000元、公告费560元，由被告郝龙根、郝俊杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈亮亮
审 判 员 刘 姗
人民陪审员 张玉英
二〇一七年五月十日
书 记 员 陈 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国担保法%26gt;若干问题的解释》
第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
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