江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6277号
上诉人（原审被告）江苏沛泓实业投资有限公司，住所地南京市浦口区江浦街道七里工业区。
法定代表人姚忠利，该公司董事长。
委托代理人徐瑞，江苏宁瑞律师事务所律师。
委托代理人陈纪朝，江苏宁瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市浦口区石头城网络服务中心，住所地南京市浦口区江浦街道七里开发区。
法定代表人朱姗姗，该公司总经理。
委托代理人陈静，江苏维世德律师事务所律师。
上诉人江苏沛泓实业投资有限公司（以下简称沛泓公司）因与被上诉人南京浦口区石头城网络服务中心（以下简称石头城网络中心）拆迁补偿纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦江民初字第1035号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
石头城网络中心原审诉称，2006年3月10日，石头城网络中心与振辉玩具（南京）有限公司（以下简称振辉公司）签订房屋租赁协议，约定石头城网络中心租用振辉公司三号楼三楼仓库1500平方米，每平方米租金16元，租期5年，后租赁面积增加300平方米。2009年振辉公司因破产拍卖由沛泓公司收购，沛泓公司取代振辉公司，石头城网络中心、沛泓公司按原租赁协议继续履行合同。2010年石头城网络中心租赁的房屋连同沛泓公司的其他房屋列入拆迁范围。2011年1月31日，沛泓公司与拆迁人南京市浦口区土地储备中心签订了城市房屋拆迁补偿协议，协议同时约定：“该地块所涉及的承租人由乙方（沛泓公司）负责解除承租协议并补偿承租人损失及腾空房屋，由此产生的一切纠纷和后果由乙方负责承担并解决”。2011年1月28日，沛泓公司为了独占包括石头城网络中心在内的承租人补偿款，向石头城网络中心等承租人发出通知，要求做好搬迁准备并于2011年3月1日之前搬迁完毕，但对补偿事宜只字未提。因补偿事宜未达成协议，石头城网络中心遂拒绝搬迁，并就补偿事宜与其他承租人一起多次向政府有关部门信访、上访。2012年3月初，沛泓公司提出若石头城网络中心承诺在3月25日前搬走，愿意一次性补偿搬迁费等162000元，石头城网络中心未予同意。2012年3月20日，沛泓公司以房屋迁让为由，向法院提起诉讼，要求石头城网络中心搬迁并赔偿损失390000元并承担诉讼费用。石头城网络中心故提起诉讼。请求：1、沛泓公司支付石头城网络中心停产、停业损失补助费、设备拆除、安装和搬运费、附属物补偿费、消防工程、室外楼梯、变压器等共1389726.14元；2、沛泓公司承担案件诉讼费用。
沛泓公司原审辩称，石头城网络中心与沛泓公司的租赁合同期限是到2011年3月9日届满，但自2011年1月起石头城网络中心没有按照约定支付租金，沛泓公司才于2011年1月28日通知石头城网络中心，石头城网络中心自搬迁时一直在正常营业，石头城网络中心没有任何营业损失。沛泓公司获得的补偿款系拆迁部门通过评估部门确定的，沛泓公司没有根据石头城网络中心的经营行为获得补偿，石头城网络中心主张其有营业损失且已被沛泓公司领取的事实不存在，沛泓公司获得的补偿款与石头城网络中心无关。双方约定附属物无偿归沛泓公司所有，因此附属物补偿应归沛泓公司所有，石头城网络中心无权主张。综上，石头城网络中心的诉请没有事实及法律依据，请求驳回石头城网络中心的诉请。
原审中，石头城网络中心提供如下证据：
1、石头城网络中心与振辉公司签订的租赁协议一份、沛泓公司收取石头城网络中心租金的收据三张，证明沛泓公司延续振辉公司与石头城网络中心的租赁关系。
2、（2012）浦江民初字第523号民事判决书，证明沛泓公司承诺认可石头城网络中心与振辉公司签订的协议延续，不存在不定期合同的说法。
3、沛泓公司发出的通知一份，证明沛泓公司向石头城网络中心隐瞒了相关事实。
4、投诉信及回复各一份，证明土地于2010年12月就已经被征收，沛泓公司向石头城网络中心发出的通知隐瞒了该事实。
5、信访局回复一份，证明沛泓公司与拆迁人在2011年1月31日就已经签订拆迁协议，且协议中约定承租人的补偿由沛泓公司补偿。
6、消防大队责令改正书复印件一份，证明石头城网络中心租赁的房屋在拆迁后就不具备使用的性能。
7、拆迁补偿协议一份，证明沛泓公司与拆迁人于2011年1月31日就涉案房屋的拆迁事宜签订了补偿协议，且沛泓公司已经领取了补偿款，协议签订时双方的租赁合同尚未到期；拆迁补偿协议中载明了沛泓公司的营运损失及附属物、装修补偿及搬迁补助等相关费用，其中包含应当向石头城网络中心支付的费用；拆迁补偿协议中的附件四载明了补偿金额包含拆迁红线范围内涉及的所有房地产、附属物及承租人的拆迁补偿由沛泓公司负责承担赔付。
8、房地产评估报告一份，证明涉案房屋于2011年1月4日领取了房屋拆迁许可证，补偿费用的计算时间点是2011年1月4日，该拆迁是合法拆迁；同时评估报告中有相应的属于石头城网络公司的消防工程171000元、楼梯25700元、配电设备及变压器435000元、营运损失702000元。
9、装饰装修登记表，证明其中包含的石头城网络中心的装饰装修款为227055元，上述附属物、装饰装修费用均与石头城网络中心提供的经公证的光盘中的内容相一致。
10、高压供用电合同原件、设备资产划分协议书复印件及发票复印件三份，证明石头城网络中心在租赁场地安装了配电设施，其配电设施的产权归石头城网络中心所有，同时沛泓公司已经在拆迁补偿协议附属物中领取了对应的配电设施补偿费。
11、浦口区人民法院的调查笔录及南京市中级人民法院的调查笔录各一份，证明法官向拆迁部门调查情况的时候，拆迁部门与沛泓公司均串通表示未进行拆迁，从而导致二审判决的做出。
12、江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司出具的说明一份，证明该说明的内容与沛泓公司提供的说明是相互矛盾的，因此不能证明沛泓公司的观点。
石头城网络中心认为，上述证据证实沛泓公司在向石头城网络中心发出通知时隐瞒了相关拆迁事实，沛泓公司与拆迁人签订拆迁补偿协议时，石头城网络中心的租赁协议并未到期，沛泓公司领取了属于石头城网络中心的相关拆迁补偿，应将相关费用支付给石头城网络中心。
沛泓公司对石头城网络中心提供的证据1、2、3的真实性均不持异议；对证据4、5、6认为是复印件，均不予认可；对证据7的真实性无异议，但认为与石头城网络中心无关；对证据8的真实性无异议，但认为石头城网络中心不能据此向沛泓公司主张相关权利；对证据9的真实性无异议，但认为石头城网络中心不能证实装饰装修为其所有，也不能证实补偿应归其所有；对证据10的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据11、12的真实性不持异议，但认为不能证实石头城网络中心的观点。
原审中，沛泓公司提交如下证据：
1、（2012）宁民终字第2129号民事判决书一份，证明石头城网络中心实际占有租赁房屋经营至2012年6月，其所主张的营业损失不存在，因为该判决书已经判令石头城网络中心赔偿占用期间给沛泓公司造成的损失。
2、江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司出具的说明一份、谈话笔录各一份，证明沛泓公司获得的营业损失的组成，该营业损失补偿与石头城网络中心无关，笔录是对该证明的详细阐述。
沛泓公司认为上述证据证实石头城网络中心主张的营业损失不存在，沛泓公司获取的营业损失补偿款与石头城网络中心诉称的补偿款不是一回事。
石头城网络中心对证据1的真实性无异议，但认为是沛泓公司隐瞒了拆迁事实的基础上才导致法院做出的判决，且石头城网络中心没有搬出租赁场地是因为沛泓公司没有按照国家规定支付相应的拆迁补偿，同时石头城网络中心正对该份判决书向检察机关申请抗诉；对证据2的真实性无异议，但对关联性有异议，咨询公司、拆迁公司均与沛泓公司串通，其所做的说明前后矛盾，并不能否认石头城网络中心应享有的营业损失及搬迁的相关损失。
结合法庭调查、双方陈述，原审法院认为，石头城网络中心提供的证据1、2、3，沛泓公司对其真实性均不持异议，原审法院予以确认；石头城网络中心提供的证据4-5，沛泓公司对其真实性均不予认可，原审法院认为，石头城网络中心提供的上述证据均系复印件，且无法证实与本案的关联性，对上述证据不予采纳；石头城网络中心提供的证据6，沛泓公司对其真实性不予认可，原审法院认为，该份证据与本案具有关联性，予以采纳；石头城网络中心提供的证据7-12，沛泓公司对其真实性不持异议，但不认可石头城网络中心的证明目的，原审法院认为，沛泓公司对上述证据的真实性不持异议，对其证明目的不认可，但未能提供相应证据证实，因此，对其辩解意见不予采纳，对上述证据原审法院均予以采纳。沛泓公司提供的证据1、2，石头城网络中心对其真实性无异议，但对关联性表示异议，原审法院认为，石头城网络中心对上述证据的真实性不持异议，对其关联性不认可，但未能提供相应证据证实，因此，对其辩解意见不予采纳，对上述证据原审法院均予以采纳。
通过对涉案证据的认定、庭审调查以及双方当事人陈述，原审法院经审理查明，2006年3月10日，振辉玩具（南京）有限公司（甲方，以下简称振辉公司）与石头城网络中心（乙方）签订协议一份，协议约定：甲方将三号楼三楼仓库1500平方米租赁给乙方作为仓库使用，租赁费为每季度每平方米16元，计72000元；租赁期限为五年，合同期满后，甲方如继续对外出租，在同等条件下乙方给予优先；本协议终止时，租赁场所新增建筑附加物（不可移动部分）乙方不得拆除，无偿移交甲方。后双方将租赁面积变更为1800平方米。其后，在租赁协议履行期间，沛泓公司通过竞买取得振辉公司房屋所有权，振辉公司与石头城网络中心签订的租赁协议在沛泓公司与石头城网络中心之间继续履行。
2011年1月28日，沛泓公司书面通知石头城网络中心：“因江苏沛泓改建项目即将开始，定于2011年3月1日正式拆迁，现特通知你按承包协议约定做好搬迁准备，于2011年3月1日之前搬迁完毕，请予以配合。”
2011年1月31日，浦口区浦飞房屋拆迁有限公司（甲方，以下简称浦飞公司）与沛泓公司（乙方）就沛泓公司所有的浦口区江浦街道浦珠南路26号房屋（含石头城网络中心租赁房屋）签订“浦口区城市房屋拆迁补偿协议”，浦飞公司支付沛泓公司拆迁补偿款共计47976954元，其中装饰装修补偿款2394866元，附属物补偿款3819014元，搬迁补助费246105元，营业损失9114800元，其它拆移费22250元，提前搬家奖励2040000元（产权人加67户承租人共68户）。拆迁协议同时注明被拆迁房屋的情况，被拆迁房屋建筑面积合计为12839.22㎡，其中非住宅为12839.22㎡，其他无证面积为5035.42㎡。拆迁补偿协议签订后，沛泓公司领取了上述拆迁补偿款。
原审法院认为，石头城网络中心、沛泓公司之间的房屋租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议约定履行。对于石头城网络中心要求沛泓公司支付相应拆迁补偿费用的请求，原审法院认为，沛泓公司于2011年1月31日与浦飞公司签订了拆迁补偿协议，而沛泓公司与石头城网络中心的租赁协议约定的合同到期日期应为2011年3月，因此在租赁期限内，由于沛泓公司所有的房屋拆迁，导致石头城网络中心与沛泓公司之间的租赁协议解除，沛泓公司应给予石头城网络中心相应的经济补偿，因此对石头城网络中心的此项诉讼请求予以支持。对沛泓公司提出的“被告获得的补偿款系拆迁部门通过评估部门确定的，被告没有根据石头城网络中心的经营行为获得补偿，原告主张其有营业损失且已被被告领取的事实不存在，被告获得的补偿款与原告无关”的意见，原审法院认为，根据石头城网络中心提供的沛泓公司与浦飞公司签订的拆迁补偿协议，该协议中并未明确载明营业损失9114800元的组成，而沛泓公司也未能提供充分证据证实该营业损失与石头城网络中心无关，因此对沛泓公司的此点辩解意见不予采纳。对石头城网络中心主张停产、停业损失496980元，沛泓公司不予认可，原审法院认为，石头城网络中心与沛泓公司之间的租赁协议并未对拆迁补偿的事项进行约定，因此，沛泓公司应将石头城网络中心承租房屋获得的营业损失补偿款的50%支付给石头城网络中心。石头城网络中心承租沛泓公司的房屋面积为1800㎡，沛泓公司被拆迁房屋建筑面积合计为12839.22㎡，石头城网络中心承租房屋的面积占沛泓公司房屋面积的14%，而沛泓公司获得的营业损失补偿为9114800元，其14%应为1276072元，石头城网络中心主张的营业损失495980元并未超过1276072元的50%，因此对石头城网络中心的此项请求予以支持。对石头城网络中心主张的装饰、装修补偿227055元，沛泓公司不予认可，原审法院认为，双方之间的租赁协议约定：“本协议终止时，租赁场所新增建筑附加物（不可移动部分），乙方不得拆除，无偿移交甲方。”双方之间的租赁协议因拆迁而终止，根据协议约定，租赁场所新增建筑附加物（不可移动部分）应归甲方沛泓公司所有，即石头城网络中心在租赁场所进行的装饰、装修附属物应归沛泓公司所有，因此石头城网络中心无权主张此部分费用，对其此项请求不予支持。对石头城网络中心主张的消防工程补偿170000元、楼梯补偿25671.14元、配电设备及电增容435000元，沛泓公司均不予认可，原审法院认为，石头城网络中心提供的消防大队责令改正书证实其安装、配备了相应的消防设施，因此，沛泓公司应向石头城网络中心支付相应的消防工程补偿，由于石头城网络中心承租的沛泓公司房屋的面积占沛泓公司房屋总面积的14%，因此沛泓公司应将其获得的消防工程补偿款1134000元的14%支付给石头城网络中心，即应支付158760元；对石头城网络中心主张的楼梯补偿25671.14元，原审法院认为，石头城网络中心未能提供证据证实其所建楼梯的成本费用，也未能提供证据证实沛泓公司因此获得了相应的补偿，因此，对其主张的此项费用不予支持；对石头城网络中心主张的配电设备及电增容补偿435000元，原审法院认为，石头城网络中心提供的高压供用电合同、发票等证据证实其安装了配电设备，其提供的房地产估价报告书也证实沛泓公司获得的配电设备及电增容补偿是包含两套配电设备，因此沛泓公司应将获得的此部分补偿款869800元的50%支付给石头城网络中心，即支付434900元。对石头城网络中心主张的电话、宽带、空调拆移费5020元，原审法院认为，石头城网络中心并未能提供证据证实其拆迁电话、宽带及空调的数量，因此对其主张的此部分费用不予支持。对石头城网络中心主张的搬家奖励30000元，沛泓公司不予认可，原审法院认为，沛泓公司与浦飞公司签订的拆迁补偿协议中已注明产权人加67户承租户共68户获得提前搬家奖励2040000元，即每户30000元，沛泓公司已领取了全部拆迁补偿款项，因此其应将此部分费用支付给石头城网络中心，对石头城网络中心的此项请求予以支持。综上所述，沛泓公司应支付石头城网络中心各项拆迁补偿费用共计1119640元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（七）项之规定，原审法院判决：一、沛泓公司于判决生效后十日内给付石头城网络中心拆迁补偿费用1119640元；二、驳回石头城网络中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费17308元，由石头城网络中心负担2431元，沛泓公司负担14877元。
沛泓公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、关于营业损失的补偿。上诉人沛泓公司获得的营业损失补偿款9114800元，评估公司已经明确其组成是对产权人拆迁后租金收益损失的补偿以及对另二家租户违约的补偿，明确排除了被上诉人石头城网络中心的补偿主体和补偿金，原审判决按照面积计算补偿款缺乏事实依据，即使被上诉人石头城网络中心有营业损失，根据客观情况，法院可以酌定。被上诉人石头城网络中心的租赁期限距离拆迁期限仅仅只有40多天，其实际营业损失微乎其微，原审法院酌定的补偿款明显过高。上诉人沛泓公司拆迁范围内的房屋包括有证房屋12839.22平方米、无证房屋5035.42平方米，总面积为17874.64米，即使按照房屋面积推算也应当按照房屋总面积而不是按照有证面积，原审判决计算方式有偏差。2、关于消防工程补偿的问题。上诉人沛泓公司认为，根据合同约定对房屋改造和增加的设施，在合同期满后归产权人所有，即使被上诉人石头城网络中心有消防设施投入也应当归上诉人沛泓公司所有，原审判决按照有证房屋面积计算错误。沛泓公司为整个租赁区域投入消防设备，包括部分消防池、泵等占整个消防工程投入的一半以上，拆迁补偿款也是针对各消防设施进行评估的。3、关于电增容补偿的问题。原审判决上诉人沛泓公司给付被上诉人石头城网络中心配电设备及电增容补偿款434900元显属不当。上诉人沛泓公司的配电房安装了大量配电设备，并进行增容，供12839.22平方的67个商户使用，而被上诉人石头城网络公司仅一个小的变电器，供其一户使用，原审判决按总的补偿费用一半判决给被上诉人石头城网络中心没有依据。4、关于提前搬家奖励。原审认定补偿给被上诉人石头城网络中心搬家奖励费30000元无依据。根据拆迁部门的要求，应在2011年3月31日全部搬走，只有在搬清的情况下，才支付提前搬家奖励。然而，被上诉人石头城网络中心在租赁合同到期后，一直拒不搬出，导致上诉人沛泓公司提起诉讼，要求被上诉人石头城网络中心承担占有使用费并腾空房屋，浦口区土地储备中心在一年零九个月后才将补偿款和相关搬家奖励支付给上诉人沛泓公司。综上，请求：1、撤销（2014）浦民初字第1035号民事判决，依法改判驳回被上诉人石头城网络中心的诉讼请求或发回重审；2、被上诉人石头城网络中心承担上诉费用。
被上诉人石头城网络中心答辩称：1、关于营业损失补偿的问题。双方是租赁合同关系，在租赁期限届满之前房屋遇拆迁，因双方对房屋拆迁补偿事宜未作明确约定，根据南京市以及浦口区相关政策规定，拆迁人与产权人签订拆迁补偿协议，对于房屋出租所造成的承租人损失，由产权人和承租人有协议按协议处理，没有协议双方协调处理。从该规定可以看出承租人的损失是客观存在的，被上诉人石头城网络中心作为涉案房屋的实际承租人，其在涉案房屋内从事网吧经营已经5年之久，如果涉案房屋不拆除，按照协议约定租赁期满，承租人享有优先承租权。承租人经营的网吧在南京工业大学对面，效益可观，石头城网络公司不论是营业损失、还是预期利益损失都是巨大的。根据相关拆迁规定，房屋补偿款的8%计算营业损失和房屋补偿款的5%计算设备搬迁补偿款，按照此计算涉案房屋营业损失在70余万元。2、被上诉人石头城网络中心承租房屋所经营的是网吧，按照消防部门的要求，承租的房屋需要重新改造重新建设消防设施，被上诉人石头城网络中心按照消防部门的要求对租赁房屋内进行了消防设施的建设和改造，其投入远远大于158760元。3、电增容补偿。因网吧经营需要足够的电力，需要增容，被上诉人石头城网络中心购买并安装了一台变压器及电增容的相关设施，拆迁补偿协议中对两台变压器也进行了补偿，原审判决按照补偿款的50%计算并无不当。4、关于搬家奖励费。沛泓公司一直到2012年8月都没有承认涉案房屋在拆迁范围，并与相关部门串通伪造未拆迁的事实，上诉人沛泓公司迟延领取拆迁补偿款与被上诉人石头城网络中心无关。原审判决认定事实清楚，请求：驳回上诉人沛泓公司的上诉请求，维持原判。
双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
本院另查明，2011年1月31日，浦飞公司与沛泓公司签订的《浦口区城市房屋拆迁补偿协议》中的附属物补偿款包括消防工程（12000平方米家具市场的室内消火栓、火灾自动报警系统及水喷淋系统等）补偿款1134000元、配电设备及电增容（2台变压器等）补偿款869800元。
再查明，原审中石头城网络中心提供了一份石头城网络中心消防设施检验报告，证明其购置了自动喷水灭火等消防设备。沛泓公司质证认为，对该份证据的真实性有异议，沛泓公司没有参与石头城网络中心的消防设施改造，消防设施资料沛泓公司都交给了评估机构，不包括该份报告。
二审中，沛泓公司提供了一份南京浦口区浦飞房屋拆迁有限公司提供的情况说明，内容为：“浦口区浦飞房屋拆迁有限公司对江苏沛泓实业投资有限公司位于浦口区江浦街道浦珠南路26号房屋进行拆迁，并委托江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司对拆迁物进行评估，其中装饰装修补偿款2394866元，营业损失9114800元，根据拆迁协议约定补偿给江苏沛泓实业投资有限公司，该房屋租赁关系由承租人与产权人根据房屋租赁合同自行解除”。证明营业损失补偿对象是房屋所有权人，并不是石头城网络中心。石头城网络中心质证认为，对上述证据的真实性无异议，按照相关政策规定，对于拆迁公司而言拆迁补偿款是给产权人，但并不表示该款项石头城网络中心无权主张，石头城网络中心可以根据租赁合同及相关规定主张权利。
关于拆迁补偿款中的营业损失9114800元是如何计算的，本院于2014年1月22日向江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司房地产估价师黄勇作了调查，黄勇陈述，因为是货币化补偿，营业损失分为两部分，一部分是租金损失，另一部分是违约金。租金损失是指拆迁办将房屋拆除以后，如果产权人要恢复到与原来房屋一样的状态，需要一年半的时间，这一年半的损失按照拆迁政策的相关规定是要补偿的。评估就是根据这个原则来计算产权一年半损失的租金收入，评估报告中将这个科目列为营业损失。按照石头城网络中心与沛泓公司签订的合同金额计算，不论租赁期限是否到期，都要补偿给房屋所有权人。违约金共计算了两家公司，家具市场是200万元，广告公司是240000元，一共是2240000元，沛泓公司与石头城网络中心的合同要到期了，也不存在违约的问题。石头城网络中心认为，按照规定，营业损失应按照拆迁补偿款的8%计算，评估公司按照租金损失计算不符合相关规定，按照租金损失计算已经超过了相关规定的8%。石头城网络公司承租房屋的面积是1800平方米，按照合同约定16元／平方米计算，一年半的租金损失为518400元，石头城网络公司主张的营业损失、搬迁补助费496980元也低于该数额。沛泓公司对本院的调查笔录未提出异议，其在本案重审中作为证据提交给原审法院。
关于配电设施及电增容的补偿，沛泓公司认为，石头城网络中心仅有一台小的变压器供其一户使用，沛泓公司的变压器供整个租赁区域使用，配电设备及电增容补偿明细中变压器的型号与其购销合同中购买的变压器型号一致。沛泓公司为此提供了设备建设工程设计合同、购销合同、发票复印件，证明设备费用519800元，安装费用分两次支付，分别为300000元、42400元，总计为862200元。石头城网络中心质证认为，该证据不属新证据，系复印件。且该证据的内容与事实不符，整个家具城只有两台变压器，如果沛泓公司购买的是两台变压器，那就有了三台变压器。石头城网络中心购买变压器的发票等材料都给了沛泓公司，应当由沛泓公司与拆迁部门商谈拆迁补偿事宜。沛泓公司仅提供了购买2台变压器的购销合同，未提供销售发票。
上述事实有当事人陈述、庭审笔录、调查笔录等证据证实。
本院认为，根据上诉人沛泓公司的上诉理由和被上诉人石头城网络中心的答辩意见，本案的争议焦点为：一、沛泓公司是否应当支付石头城网络中心营业损失补偿款、搬迁补助费及数额如何认定；二、沛泓公司是否应当支付石头城网络中心消防工程补偿款及数额如何认定；三、沛泓公司是否应当支付石头城网络中心配电设施及电增容补偿款及数额如何认定；四、沛泓公司是否应当支付石头城网络中心提前搬家奖励费及数额如何认定。
关于争议焦点一、沛泓公司是否应当支付石头城网络中心营业损失补偿款、搬迁补助费及数额如何认定。2011年1月28日沛泓公司书面通知石头城网络中心2011年3月1日正式拆迁，要求石头城网络公司于2011年3月1日搬迁完毕。并于2011年1月31日与浦飞公司签订了拆迁补偿协议，此时，沛泓公司与石头城网络中心之间的租赁关系约定的租赁期限尚未到期，根据相关规定应当给予石头城网络中心相应的拆迁补偿。沛泓公司依据拆迁补偿协议获得的营业损失补偿款为9114800元、搬迁补偿款为246105元，根据江苏金宏业土地房地产评估咨询公司的解释，营业损失9114800元是依据沛泓公司与各承租户签订的租赁合同约定的一年半的租金及沛泓公司应支付给相关承租户的违约金进行计算的。依据租赁协议约定，沛泓公司与石头城网络公司之间的租赁关系应于2011年3月10日到期。2011年1月28日沛泓公司通知石头城网络中心搬迁，距离合同到期仅剩40天左右，考虑到一审中石头城网络中心主张的营业损失495980元中还包括搬迁补助费，涉案房屋的拆迁对沛泓公司、石头城公司均有不同程度损失，沛泓公司已取得的拆迁补偿款中包含了营业损失及搬迁补助费，石头城网络中心作为实际承租人应享有相应的拆迁补偿，在双方对拆迁补偿未作明确约定的情况下，本院酌定沛泓公司给付石头城网络中心营业损失补偿款、搬迁补助费合计120000元。原审法院按照房屋面积计算营业损失，以石头城网络中心主张的营业损失495980元未超过1276072元的50%，支持石头城网络中心的该项全部诉讼请求欠妥，本院予以纠正。
关于争议焦点二、沛泓公司是否应当支付石头城网络中心消防工程补偿款及数额如何认定。首先，从石头城网络中心提供的消防设施检验报告及双方之间的租赁协议的内容看，检验报告的内容包括自动喷水灭火系统。沛泓公司虽对消防设施检验报告的真实性不予认可，但其未能提供有效证据予以反驳。租赁协议亦约定石头城网络中心的责任包括按国家规定要求配备和维修消防设施。其次，从石头城网络中心的经营性质看，网吧作为人员密集场所，具备合格的消防安全设施，是网吧正常开业的前提，石头城网络中心通过了消防验收，可以认定石头城网络中心为经营网吧投入了消防设备。石头城网络中心提供的消防设施检验报告虽不能直接证明其为消防工程实际投入的金额，但鉴于拆迁补偿款系消防设施的代位物，沛泓公司获得的补偿款包含了12000平方米室内消火栓、火灾自动报警系统及水喷淋系统等消防设备费用，石头城网络中心可就其投入的合理部分取得相应补偿款。原审法院认定沛泓公司支付石头城网络中心消防工程补偿款158760元，并无不妥。故沛泓公司的该项上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点三、沛泓公司是否应当支付石头城网络中心配电设施及电增容补偿款及数额如何认定。从石头城网络公司提供的高压供用电合同、票据等，可以证明石头城网络中心为经营网吧投入了用电设备，且在本案审理中，沛泓公司并不否认石头城网络中心安装了一台变压器。沛泓公司作为签订拆迁安置协议的主体，有责任和义务按照相关规定收集和整理实际承租人符合拆迁补偿规定的相关资料并报送拆迁部门进行审核。即使附属物评估汇总表中的变压器不包含石头城网络中心购置的一台变压器，其未获补偿的责任也应当由沛泓公司承担。沛泓公司实际取得了配电设备及电增容补偿费中包含变压器及设计和安装工程费，原审法院认定沛泓公司应将获得的配电设备及电增容补偿款869800元的50%，即434900元支付给石头城网络中心并无不当。
关于争议焦点四、沛泓公司是否应当支付石头城网络中心提前搬家奖励费及数额如何认定。提前搬家奖励费是拆迁人奖励给产权人加67户承租人共68户，每户30000元。虽然石头城网络中心与沛泓公司因拆迁补偿产生纠纷，未能提前搬出涉案房屋，但拆迁部门仍按68户计算了提前搬家奖励费，石头城网络中心的搬家奖励费，已由沛泓公司领取。原审法院认定沛泓公司将30000元支付给石头城网络中心亦无不妥。
综上，上诉人沛泓公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市浦口区人民法院（2014）浦江民初字第1035号民事判决第二项；
二、撤销南京市浦口区人民法院（2014）浦江民初字第1035号民事判决第一项；
三、江苏沛泓实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付南京市浦口区石头城网络中心743600元；
四、驳回沛泓公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17308元，江苏沛泓实业投资有限公司负担9261元，南京市浦口区石头城网络中心负担8047元；二审案件受理费17308元，由江苏沛泓实业投资有限公司负担9261元，南京市浦口区石头城网络中心负担8047元。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一六年三月二十四日
书记员 俞梦霏