北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民再14号原审原告（反诉被告）：顺驰置地（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区百善镇人民政府院内。法定代表人：刁露，董事长。委托代理人:周静，北京市大成律师事务所律师。委托代理人:张璐，北京市大成律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：郭岳，男，1973年1月3日出生，回族，住吉林省长春市南关区。委托代理人：于淑梅，吉林鸣正律师事务所律师。原审原告顺驰置地（北京）房地产开发有限公司（以下简称顺驰置地公司）与原审被告郭岳房屋买卖合同纠纷一案，本院（2013）昌民初字第4063号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2016年4月12日作出（2015）昌民监字第14032号民事裁定，再审本案。再审审理中，郭岳提出反诉，本案决定合并审理。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告（反诉被告）顺驰置地公司的委托代理人周静、原审被告（反诉原告）郭岳的委托代理人于淑梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺驰置地公司称，同意原审判决，不同意郭岳的再审请求。理由：1、郭岳逾期偿还银行贷款，导致顺驰置地公司被银行扣划保证金，顺驰置地公司按照合同约定地址先后发送了三次书面通知，不是郭岳称的没有收到。2、郭岳要求顺驰置地公司退还购房款的金额不准确，应是611867.18元。3、关于108万元的违约金，原审判决生效后，顺驰置地公司将涉案房屋以395万元的价格出售给案外人张晓宁，已经损失145万元，远远超出违约金108万元，故原审确定的违约金108万元符合法律规定。同时明确原审诉讼请求第三项中的代偿款的违约金共计26069.36元。郭岳辩称，本案房屋买卖合同履行过程中，郭岳只有一个违约行为，但顺驰置地公司在合同中订立了多项违约责任，违背了合同法的规定，因此，该部分诉求不应得到支持。同时，合同约定的解除合同违约金108万元明显过高，应当减少。故请求本院撤销（2013）昌民初字第4063号民事判决，并依法改判。2013年3月11日，顺驰置地公司向本院起诉请求：1、解除顺驰置地公司与郭岳签订的《北京市商品房现房买卖合同》；2、郭岳立即与顺驰置地公司一同到政府主管部门办理注销《北京市商品房现房买卖合同》手续；3、郭岳向顺驰置地公司返还代郭岳向贷款银行代偿的截至2013年1月7日的款项162437.8元及自2013年1月12日起按代偿款项每日万分之五计算至合同解除之日止的违约金（算至2013年2月25日为44天，3573元）；4、郭岳支付顺驰置地公司解除合同违约金108万元；5、郭岳支付顺驰置地公司逾期办理注销《北京市商品房现房买卖合同》的违约金，自2013年1月26日起，按总房价款每日万分之五计算至办理完毕注销之日止（暂算至2013年2月25日为30天，81000元）；6、郭岳承担本案的诉讼费用。本院原审认定案件事实：2010年9月20日，顺驰置地公司（出卖人）与郭岳签订了《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号XF248110），双方约定：买受人郭岳购买的房屋现已取得房屋所有权证，证号为：X京房权证昌字第XX**号；该房屋坐落为昌平区X；房屋总价款540万元。合同附件五约定，买受人于2010年10月31日与出卖人缴付除商品房担保贷款额以外的所有房款给出卖人作为首期房款，即人民币216万元整（含定金10万元整）；其余房款人民币324万元由出卖人向中信银行办理商品房担保贷款。买受人不按期偿还银行商品房担保贷款，银行要求出卖人承担担保责任，视为买受人逾期付款，出卖人有权选择以下一种或几种方式处理：A、出卖人有权向买受人追偿其所代偿的本金、利息及罚息。买受人应于出卖人向其发出书面追偿通知之日起三日内将上述款项支付予出卖人，并须自出卖人代买受人偿还之日起至买受人向出卖人偿还完毕之日止，每日按代偿金额的万分之五向出卖人支付违约金，合同继续履行。如买受人在出卖人承担担保责任后30日之内，仍未履行上述义务的，出卖人有权解除合同，并按该款项总额的20%向出卖人支付违约金，余下房款在扣除买受人累计应付银行贷款本金、利息和罚息后退还买受人。B、出卖人有权解除合同，并按该款项总额的20%向出卖人支付违约金，余下房款在扣除买受人累计应付银行贷款本金、利息和罚息后退还买受人。C、由于买受人原因导致银行解除贷款合同的，出卖人有权解除合同，并按该款项总额的20%向出卖人支付违约金，余下房款在扣除买受人累计应付银行贷款本金、利息和罚息后退还买受人。合同附件十约定，鉴于买受人与金融机构、出卖人三方之间签订了按揭借款合同，买受人确认：无论买受人因任何理由逾期偿还金融机构贷款，导致出卖人承担保证责任，代买受人向金融机构偿还欠款本金、利息及罚息的，视为买受人对出卖人构成违约，买受人除按照三方合同约定及法律法规规定承担有关责任外，出卖人有权按如下任何一种或几种方式追究买受人之责任：1、出卖人有权向买受人追偿其所代偿的本金、利息和罚息。买受人应于出卖人向其发出书面追偿通知之日起三日内将上述款项支付予出卖人，并须自出卖人代买受人偿还之日起至买受人实际向出卖人偿还完毕之日止，每日按代偿金额的万分之五向出卖人支付违约金。2、出卖人有权解除商品房买卖合同。出卖人解除合同的，有权向买受人主张全部房价款的20%作为违约金，并有权在应退还给买受人的房款中直接扣除……合同签订后，双方协商一致办理预告登记的，若办理预告登记后，双方解除合同的，买受人应当于合同解除之日起15个工作日内到房屋登记机构办理完毕撤销预告登记手续；否则，买受人应按日向出卖人支付相当于全部房价款的1%作为其延误办理撤销手续的违约金。合同签订后，郭岳出现严重的逾期还贷现象，导致中信银行北京酒仙桥支行扣划顺驰置地公司的保证金162437.8元（截至2013年1月7日）。2013年1月7日，顺驰置地公司委托国浩律师（北京）事务所向郭岳出具律师函，内容为：顺驰置地公司已经多次催促阁下偿还至2013年1月7日的欠款162437.8元，并办理该房屋的产权转移登记手续，但是，阁下至今仍未与顺驰置地公司取得联系，偿还前述欠款并提交办理该房屋的产权转移登记手续所需的证件、文件及相关费用。现顺驰置地公司要求您履行《买卖合同》，在2013年1月11日前与顺驰置地公司取得联系，偿还全部欠款，并提交办理该房屋的产权转移登记手续所需的证件、文件及相关费用。该邮件于2013年1月8日投递并签收。2013年1月21日，顺驰置地公司向郭岳邮寄了《关于解除的通知》，内容为：截至本函件发出之日，您因欠还银行贷款，导致我公司承担保证责任，代您支付了162437.8元。我公司已经多次口头、书面催促您偿还我公司代偿款项，但是您至今仍未与我公司取得联系，偿还前述欠款，致使我公司遭受重大损失。现我公司正式解除与您签署的《买卖合同》，并按约扣除您应支付的违约金。我公司根据《买卖合同》约定，要求您在15个工作日内配合我公司一同到政府主管部门办理《买卖合同》注销手续。该函件发往郭岳位于北京市朝阳区亮马桥路40号世纪演出公司地址的邮件于2013年1月26日投递并签收，发往郭岳位于吉林省长春市南关区西康胡同4-7号地址的邮件于2013年2月3日投递并签收。本院原审认为，依法成立的合同受法律保护；顺驰置地公司与郭岳签订的《北京市商品房现房买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，亦未损害第三人的合法权益，合法有效。当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，该条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，顺驰置地公司按照合同约定履行了其应负的主要义务，郭岳拒绝偿还欠款并未提交办理该房屋的产权转移登记手续所需的证件、文件及相关费用，已经符合合同附件五及附件十中的相关约定，故顺驰置地公司要求解除与郭岳签订的《北京市商品房现房买卖合同》，并要求郭岳与顺驰置地公司一同到政府主管部门办理注销《北京市商品房现房买卖合同》手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因郭岳拒绝履行还款义务，导致银行扣除顺驰置地公司保证金162437.8元（截至2013年1月7日），故顺驰置地公司要求郭岳返还该笔款项的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据双方合同约定，顺驰置地公司向郭岳邮寄律师函，要求郭岳于2013年1月11日前偿还欠款，否则将按每日万分之五的标准收取违约金，郭岳已于2013年1月8日签收该律师函，故顺驰置地公司要求郭岳自2013年1月12日起按代偿款每日万分之五计算至合同解除之日止的违约金，于法有据，本院予以支持。郭岳未按合同约定履行合同义务，致使双方签订的合同解除，其存在明显的过错，应按约定承担相应的违约责任，即按购房款总额的20%向顺驰置地公司支付违约金，故顺驰置地公司诉求郭岳支付解除合同的违约金108万元之诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据双方合同约定，双方解除合同的，应当于合同解除之日起15个工作日内到房屋登记机构办理完毕撤销预告登记手续，郭岳虽然于2013年1月26日签收顺驰置地公司邮寄的解除通知书，但并不能以此推断此时合同已经解除，故顺驰置地公司以此为依据，此时要求郭岳支付逾期办理注销《北京市商品房现房买卖合同》的违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本院原审判决：1、解除顺驰置地公司与郭岳于二〇一〇年九月二十日签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号XF248110）；2、郭岳协助顺驰置地公司到政府主管部门办理注销《北京市商品房现房买卖合同》手续（于本判决生效之日起十日内履行）；3、郭岳于本判决生效后十日内向顺驰置地公司返还其代郭岳向贷款银行偿还的款项十六万二千四百三十七元八角，并每日按代偿款项十六万二千四百三十七元八角的万分之五计算，支付自二〇一三年一月十二日起，至合同解除之日止的违约金；4、郭岳于本判决生效后十日内给付顺驰置地公司解除合同的违约金人民币一百零八万元整；5、驳回顺驰置地公司的其他诉讼请求。郭岳再审中反诉称，郭岳与顺驰置地公司于2010年9月20日签订了商品房买卖合同，郭岳交纳首付款216万元，余款以银行按揭方式偿还。2012年6月，因郭岳出国未及时还款，2013年4月回国后马上汇入还款银行27万元作为偿还本金、利息及罚息，银行也正式开始划扣。但顺驰置地公司在2013年3月即起诉郭岳，郭岳对此全然不知，仍在如期向银行偿还贷款，自2011年5月至2014年9月共向银行偿还贷款929113.74元。直至2015年5月，郭岳发现银行不扣贷款了，才知道顺驰置地公司已单方迳自解除合同并将房屋收回，但一直未向郭岳返还已付房款，经郭岳多次催要，仅在2015年7月10日返还了764540元，余款2324573.74元至今未返还。故请求：1、顺驰置地公司返还郭岳已付款余额2324573.74元及同期银行贷款利息195264.2元（年利率5.3%，共一年半）；2、顺驰置地公司支付764540元逾期付款同期银行贷款利息42814.24元（一年）；以上合计2562652.18元。顺驰置地公司辩称，顺驰置地公司同意向郭岳返还购房款611867.18元，不同意其他的反诉请求。本院再审认定案件事实如下：2010年9月20日，顺驰置地公司（出卖人）与郭岳（买受人）签订了《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号XF248110），双方约定：郭岳购买的房屋现已取得房屋所有权证，证号为：X京房权证昌字第XX**号；该房屋坐落为昌平区X；房屋总价款540万元。合同附件五付款方式及期限约定：买受人于2010年10月31日与出卖人缴付除商品房担保贷款额以外的所有房款给出卖人作为首期房款，即人民币216万元整（含定金10万元整）；其余房款人民币324万元由出卖人向中信银行办理商品房担保贷款。买受人不按期偿还银行商品房担保贷款，银行要求出卖人承担担保责任，视为买受人逾期付款，出卖人有权选择以下一种或几种方式处理：A、出卖人有权向买受人追偿其所代偿的本金、利息及罚息。买受人应于出卖人向其发出书面追偿通知之日起三日内将上述款项支付予出卖人，并须自出卖人代买受人偿还之日起至买受人向出卖人偿还完毕之日止，每日按代偿金额的万分之五向出卖人支付违约金，合同继续履行。如买受人在出卖人承担担保责任后30日之内，仍未履行上述义务的，出卖人有权解除合同，并按该款项总额的20%向出卖人支付违约金，余下房款在扣除买受人累计应付银行贷款本金、利息和罚息后退还买受人。B、出卖人有权解除合同，并按该款项总额的20%向出卖人支付违约金，余下房款在扣除买受人累计应付银行贷款本金、利息和罚息后退还买受人。C、由于买受人原因导致银行解除贷款合同的，出卖人有权解除合同，并按该款项总额的20%向出卖人支付违约金，余下房款在扣除买受人累计应付银行贷款本金、利息和罚息后退还买受人。合同附件十补充协议约定：13.鉴于买受人与金融机构、出卖人三方之间签订了按揭借款合同，买受人确认：无论买受人因任何理由逾期偿还金融机构贷款，导致出卖人承担保证责任，代买受人向金融机构偿还欠款本金、利息及罚息的，视为买受人对出卖人构成违约，买受人除按照三方合同约定及法律法规规定承担有关责任外，出卖人有权按如下任何一种或几种方式追究买受人之责任：（1）出卖人有权向买受人追偿其所代偿的本金、利息和罚息。买受人应于出卖人向其发出书面追偿通知之日起三日内将上述款项支付予出卖人，并须自出卖人代买受人偿还之日起至买受人实际向出卖人偿还完毕之日止，每日按代偿金额的万分之五向出卖人支付违约金。（2）出卖人有权解除商品房买卖合同。出卖人解除合同的，有权向买受人主张全部房价款的20%作为违约金，并有权在应退还给买受人的房款中直接扣除……15.合同签订后，双方协商一致办理预告登记的，若办理预告登记后，双方解除合同的，买受人应当于合同解除之日起15个工作日内到房屋登记机构办理完毕撤销预告登记手续；否则，买受人应按日向出卖人支付相当于全部房价款的1%作为其延误办理撤销手续的违约金……18.买受人应保证合同约定的通讯地址真实、有效、畅通，如合同约定的联系方式变更，买受人应该在变更后十日内书面通知出卖人。否则，因买受人的原因导致出卖人无法履行合同约定的通知义务而产生的违约责任和损失，由买受人自行承担。双方认定，在合同及本补充协议中，有关卖出人向买受人发出书面文件的送达按下列方式处理：以传真方式送达的，发出传真当日为送达日；以特快专递、挂号邮寄等方式送达的，信件发出后第三日为送达日；以人手交递方式送达的，人手交递日为送达日；以公告形式送达的，自公告发出后第五日为送达日。出卖人将上述书面文件送达至在签署合同同时买受人在该合同中预留或事后补留的通讯地址或代收人处即为有效送达。合同签订后，截至2013年1月7日，因郭岳未按期偿还银行贷款，导致中信银行北京酒仙桥支行扣划顺驰置地公司的保证金162437.8元。2013年1月7日，顺驰置地公司委托国浩律师（北京）事务所向郭岳出具律师函，内容为：顺驰置地公司已经多次催促阁下偿还至2013年1月7日的欠款162437.8元，并办理该房屋的产权转移登记手续，但是，阁下至今仍未与顺驰置地公司取得联系，偿还前述欠款并提交办理该房屋的产权转移登记手续所需的证件、文件及相关费用。现顺驰置地公司要求您履行《买卖合同》，在2013年1月11日前与顺驰置地公司取得联系，偿还全部欠款（截至2013年1月7日为162437.8元），并提交办理该房屋的产权转移登记手续所需的证件、文件及相关费用。该邮件于2013年1月8日投递并签收。2013年1月21日，顺驰置地公司向郭岳邮寄了《关于解除的通知》，内容为：截至本函件发出之日，您因欠还银行贷款，导致我公司承担保证责任，代您支付了162437.8元。我公司已经多次口头、书面催促您偿还我公司代偿款项，但是您至今仍未与我公司取得联系，偿还前述欠款，致使我公司遭受重大损失。现我公司正式通知解除与您签署的《买卖合同》，并按约扣除您应支付的违约金。我公司根据《买卖合同》约定，要求您在15个工作日内配合我公司一同到政府主管部门办理《买卖合同》注销手续。该函件发往郭岳位于北京市朝阳区亮马桥路40号世纪演出公司地址的邮件于2013年1月26日投递并签收，发往郭岳位于吉林省长春市南关区西康胡同4-7号地址的邮件于2013年2月3日投递并本人签收。另查一，2014年9月29日，顺驰公司偿还贷款银行297003.46元（其中本金2912949元、利息4054.46元），办理了涉案房屋的解除抵押手续。2014年12月8日，顺驰置地公司与案外人张晓宁签订《北京市商品房现房买卖合同》，将涉案房屋以人民币395万元的价格出售。另查二，经核实确认，为购买涉案房屋，郭岳偿还银行贷款本金共计327051元。另查三，顺驰置地公司代郭岳向贷款银行偿还的款项162437.8元，已于2013年4月8日，在郭岳向贷款银行偿还后由银行直接扣划转账至顺驰置地公司。另查四，2015年7月10日，顺驰置地公司在本院执行阶段返还郭岳764540元。上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》、律师函、通知、国内特快专递邮件详情单、银行查询单及当事人陈述等相关证据在案佐证。本院再审认为，依法成立的合同受法律保护。顺驰置地公司与郭岳签订的《北京市商品房现房买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，亦未损害第三人的合法权益，合法有效。当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，该条件成就时，解除权人可以解除合同。针对顺驰置地公司的各项诉讼请求，本院分析如下：本案中，顺驰置地公司按照合同约定履行了其应负的主要义务，郭岳未能及时偿还欠款并未提交办理该房屋的产权转移登记手续所需的证件、文件及相关费用，已经符合合同附件五及附件十中的相关约定，故顺驰置地公司要求解除与郭岳签订的《北京市商品房现房买卖合同》，并要求郭岳与顺驰置地公司一同到政府主管部门办理注销《北京市商品房现房买卖合同》手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因郭岳未及时履行还款义务，导致银行扣划顺驰置地公司保证金162437.8元（截至2013年1月7日），故顺驰置地公司要求郭岳返还该笔款项的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据双方合同约定，顺驰置地公司向郭岳邮寄律师函，要求郭岳于2013年1月11日前偿还欠款，否则将按每日万分之五的标准收取违约金，郭岳已于2013年1月8日签收该律师函，故顺驰置地公司要求郭岳自2013年1月12日起按代偿款每日万分之五计算至合同解除之日止的违约金共计26069.36元，于法有据，本院予以支持。郭岳未按合同约定履行合同义务，致使双方签订的合同解除，其存在过错，应按约定承担相应的违约责任。但《北京市商品房现房买卖合同》约定合同项下的违约金的数额过高，郭岳对此提出异议。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，综合全案情况，酌定由郭岳承担逾期付款违约金10万元。故对顺驰置地公司该项诉讼请求中的合理部分，予以支持，对于请求过高的部分，不予支持。根据双方合同约定，双方解除合同的，应当于合同解除之日起15个工作日内到房屋登记机构办理完毕撤销预告登记手续，否则郭岳应当支付顺驰置地公司全部房价款1%的违约金，郭岳虽然于2013年1月26日签收顺驰置地公司邮寄的解除通知书，但双方合同约定的违约金可以弥补顺驰置地公司的损失，故顺驰置地公司以此为依据，要求郭岳支付逾期办理注销《北京市商品房现房买卖合同》的违约金的诉讼请求，本院不予支持。针对郭岳的诉讼请求，本院分析如下：本院认为，鉴于顺驰置地公司与郭岳签订的《北京市商品房现房买卖合同》目的无法实现，该合同应予解除，顺驰置地公司应返还郭岳已付购房款并支付相应利息，故对其反诉请求中的合理部分，予以支持；对于请求过高的部分，不予支持。原审诉讼程序违法，且认定事实不清，适用法律错误，应再审予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、维持本院（2013）昌民初字第4063号民事判决第一、二项；二、撤销本院（2013）昌民初字第4063号民事判决第三、四、五项；三、郭岳于本判决生效后十日内向顺驰置地（北京）房地产开发有限公司返还其代郭岳向贷款银行偿还的款项十六万二千四百三十七元八角(已给付)，并支付逾期付款违约金二万六千零六十九元三角六分；四、郭岳于本判决生效后十日内给付顺驰置地（北京）房地产开发有限公司解除合同的违约金十万元；五、顺驰置地（北京）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还郭岳购房款二百四十八万七千零五十一元（已返还七十六万四千五百四十元）；六、顺驰置地（北京）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付郭岳购房款一百七十二万二千五百一十一元的利息（利息按照中国人民银行同期存款利率标准计算，以一百七十二万二千五百一十一元作为计算基数，自二○一五年七月十日起至实际付清之日止）；七、驳回顺驰置地（北京）房地产开发有限公司的其他诉讼请求；八、驳回郭岳的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万五千二百八十二元，由顺驰置地（北京）房地产开发有限公司负担九千六百五十四元（已交纳），由郭岳负担五千六百二十八元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费二万七千三百零一元，由郭岳负担六百零五元（已交纳），由顺驰置地（北京）房地产开发有限公司负担二万六千六百九十六元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费二百六十元，由顺驰置地（北京）房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡爱军人民陪审员     李新立人民陪审员     杨秀文二〇一六年十二月十六日书 记 员  张子妺