辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终8526号
上诉人（一审被告）：陈彤伟，男，汉族，1955年6月24日出生，住址沈阳市浑南区。
委托代理人：邓立娜（陈彤伟妻子），女，汉族，1972年2月10日出生。
上诉人（一审被告）：邓立娜，女，汉族，1972年2月10日出生，住址沈阳市浑南区。
被上诉人（一审原告）：港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市东陵区双园路34号。
负责人：邢程，系该公司经理。
委托代理人：陈山海，辽宁成功金盟律师事务所律师。
上诉人陈彤伟、邓立娜因与被上诉人港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司（以下简称“港中旅物业沈阳分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初2608号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月27日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹（主审）、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
港中旅物业沈阳分公司一审诉称：二被告系中旅国际小镇业主，其所有的位于沈阳市浑南区双园路30-8号B2号楼1-2单元5门，建筑面积为250.45平方米的房屋系该小区内别墅，原告系该小区的物业服务公司，为该小区内包括二被告在内的小区业主提供物业服务。现原告已依前期物业管理服务协议向二被告提供了物业服务，但二被告却未向原告缴纳物业费，原告催要多次未果后诉至法院，请求法院判令二被告向原告支付2013年9月1日至2016年8月31日期间拖欠的物业费31,556.7元，并由二被告承担诉讼费用。
陈彤伟、邓立娜一审辩称：一、二被告曾经缴纳过一年的物业费，之后物业公司承诺免除了二被告一年的物业费，因此二被告2014年8月31日前的物业费均已支付；二、根据沈阳市物业管理条例第38条规定，新建住宅前期物业管理期间的物业费收费标准由市主管部门会同市房产部门核定后确定，并由市价格主管部门依法合发收费许可证，原告应提供收费许可证以证明其具备收费资质，并证明该许可证已通过年审，但原告至今未向业主公开该收费许可证；三、物业费收费标准不合理，周边小区的物业费收费标准远低于本小区，但其提供的物业服务更细致，设施也更完善；四、原告提供的物业服务不符合约定，属于严重违约，应根据合同法相关规定对物业费进行减免。
一审法院查明：二被告所有的位于沈阳市浑南区双园路30-8号B2号楼1-2单元5门，建筑面积为250.45平方米的房屋系中旅国际小镇内别墅，原告依照双方于2012年7月18日签订的《前期物业管理服务协议》的约定对该别墅按照每月每平方米3.5元的标准收取物业费。原告提供物业服务后，二被告没有支付2013年9月1日至2016年8月31日期间的物业费，原告向二被告催要未果后诉至一审法院，要求二被告支付拖欠的物业费。二被告以原告曾承诺免除其一年物业费；原告对二被告提出的房屋质量问题一直未予解决；物业费收取标准过高、原告提供的物业服务未达到前期物业管理服务协议中约定的标准等为由拒交物业费。
一审法院认为：原、被告于2012年7月18日签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，原、被告之间存在物业服务合同关系，原告要求二被告给付拖欠物业费的诉讼请求有法律和事实依据，符合法律规定，一审法院予以支持。关于二被告提出的原告曾承诺免除其一年物业费的抗辩理由，因二被告未提供证据予以证明，故对此抗辩理由，一审法院不予支持。关于二被告提出的房屋质量问题原告一直未予解决的抗辩理由，因解决房屋质量问题并非物业公司的服务范围，故对此抗辩理由，一审法院不予支持。关于二被告提出的物业费收取标准过高的抗辩理由，因二被告已就物业费收费标准与原告达成协议，该协议具有法律效力，二被告应依协议约定的标准支付物业费，故对此抗辩理由，一审法院不予支持。关于二被告提出的原告提供的物业服务未达到前期物业管理服务协议中约定的标准的抗辩理由，其中关于绿化、安保、保洁等问题，二被告欲以提供的证据照片证明原告提供的物业服务未达到前期物业管理服务协议中约定的标准，但在该协议中并未约定相关服务的具体标准，因此该组证据并不具有证明效力；关于院墙、硬化马路等问题，双方在前期物业管理服务协议中并未约定，不属于物业公司服务的范围，故对此抗辩理由，一审法院不予支持。
一审法院判决：被告陈彤伟、邓立娜于本判决生效之日起七日内给付原告港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司2013年9月1日至2016年8月31日期间拖欠的物业费31,556.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费589元，由被告陈彤伟、邓立娜承担。
宣判后，陈彤伟、邓立娜不服，提出上诉，请求：1、撤销一审民事判决，发回重审或改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人房屋性质不是别墅，不能依据别墅标准收取物业费。《前期物业管理服务协议》签订有失公平，被上诉人应按《沈阳物业收费标准》制定合理收费标准。《前期物业管理服务协议》约定标准是建立在园区封闭、马路硬化、安保尽职、保洁到位基础上，在被上诉人物业服务人员无法进场前提下，如何向业主提供高标准物业服务。《前期物业管理服务协议》约定物业收费应从园区完全封闭后开始，园区、大门安防等设施至今无法正常使用，被上诉人存在明显过错，应相应降低收费标准。二、一审法院理解证据证明力错误。上诉人一审提交证据足以证明，被上诉人只知收费，怠于服务和管理。入住前开发商承诺是封闭小区，至今未达到该标准，实际违约。《前期物业管理服务协议》虽未明确约定物业服务标准，但结合现行法律相关规定，通常标准是有现实依据的。上诉人证明周边小区物业服务标准可以参考。双方签订《业主临时公约》中约定“物业管理收费和服务标准由建设单位和物业公司共同确定，报请物价部门审核后生效实施，业主应予执行”，被上诉人至今未提供政府审核的合法收费文件，是乱收费行为。虽然《前期物业管理服务协议》中，被上诉人已就物业收费标准与上诉人达成协议，但该协议违反《沈阳物业收费标准》相关规定，是无效条款，不应得到法院支持。
被上诉人港中旅物业沈阳分公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人履行了物业服务义务，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
上诉人陈彤伟、邓立娜二审提交如下证据：证据1：照片，主张证明园区物业服务不到位，未达到物业服务合同约定标准。证据2：被上诉人上报小区办报送材料申报审批物业服务标准和物业价格，主张证明被上诉人收取物业费标准没有法律依据。证据3：光盘，主张证明被上诉人服务态度恶劣，存在报复行为。被上诉人港中旅物业沈阳分公司对证据1的真实性、合法性和关联性均存在异议，照片不能真实反映园区现状，维权现场主要涉及一房二卖和房屋质量问题，与物业服务无关。对证据2的真实性、合法性和关联性均存在异议，被上诉人不知上诉人如何取得该材料，根据沈阳市物价局规定，别墅不需要进行审批，且3.5元物业收费标准是双方在协议中约定的价格。对证据3，有些证据为之前提供过的证据，无法反映客观事实，即便是有新证据，也无法反映目前事实，与物业服务无关。
本案二审查明的事实与一审法院查明事实一致。
上述事实，有商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、物业管理服务收费协议、业主入住资料物品领取确认单、入住会签单、物业费催交通知单及特快专递、应急工程维修联系单、部分业主签名的港中旅物业服务意见书、照片、中旅蓝爵宣传手册及当事人陈述笔录，在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：在前期物业管理阶段，由建设单位和物业公司签订的物业管理合同，对包括上诉人在内的全体业主具有约束力。涉案园区的建设单位与被上诉人签订的前期物业管理服务协议，上诉人与被上诉人签订的物业管理服务收费协议，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行各自义务。上诉人接受了被上诉人提供的物业服务，应当按照合同约定交纳相应的物业费。
关于上诉人主张物业管理服务收费协议显失公平，不签协议不给钥匙问题。物业管理服务收费协议是对前期物业服务合同及上诉人与被上诉人之间物业服务关系的确认，并不存在免除被上诉人物业服务责任，侵害上诉人合法权益的情形。上诉人亦未提供证据证明被上诉人存在欺诈、胁迫等行为。上诉人的该项主张，无事实和法律依据，本院不予采信。
对于上诉人提出物业收费标准没有合法依据问题。根据上诉人提供的园区照片，并结合前期物业管理服务协议约定，涉案园区有别于一般的普通住宅，按照物价部门规定，此类物业服务收费实行市场调节价格，无需办理收费许可证。上诉人入住签署物业管理服务收费协议中对于物业收费标准有约定，上诉人也按此标准实际向被上诉人支付过物业费。因此，上诉人应当按照该收费标准向被上诉人缴纳物业费。
对于上诉人提出被上诉人提供的物业服务不到位的问题。首先，涉案园区现有物业收费标准是否与被上诉人提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。其次，被上诉人作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。据此，在被上诉人未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行。上诉人提出的此项上诉主张，不能成为其拒绝支付物业费的合法理由。
对于上诉人提出因交付房屋不符合入住条件，被上诉人口头承诺免除一年物业费的主张，被上诉人予以否认。由于上诉人提交的现有证据主要为当事人陈述，故不足以证明双方曾就免除物业费一事达成合意并实际履行。故此，上诉人的该项主张，缺乏证据证明，本院无法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费589元（上诉人陈彤伟、邓立娜预交），由上诉人陈彤伟、邓立娜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年八月三日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；