中华人民共和国
上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第1668号
原告骆小梅。
原告陈芃。
上列两原告的共同委托代理人史继红，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被告BA。
委托代理人林凌，上海嘉创润华律师事务所律师。
第三人黄忠华。
原告骆小梅、陈芃与被告BA房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知黄忠华作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告骆小梅及其委托代理人史继红、原告陈芃及其委托代理人史继红、被告BA的委托代理人林凌、第三人黄忠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告骆小梅、陈芃诉称：被告系本市欧阳路XXX号XX大厦XXXX室房屋（以下简称系争房屋）产权人。2003年被告欲出售该房屋，委托其朋友黄忠华代寻买家。当时，原告骆小梅、陈芃（以下简称原告）准备买房，找到XX大厦小区物业咨询，该小区物业表示小区内有一套房屋要出售并联系了黄忠华。在黄忠华出示了被告护照复印件、系争房屋产权证复印件及2002年被告出具的委托黄忠华出售系争房屋的委托书后，陈芃与黄忠华、鑫辉房产咨询有限公司第三分公司（以下简称鑫辉公司三分公司）工作人员贾某某于2003年6月8日签订一份《委托（居间）协议书》，2003年7月3日原告与黄忠华在贾某某的见证下还签订一份《补充协议》。两份协议约定，被告将系争房屋转让给原告，转让价为人民币（以下为同一币种）72万元，原告于2003年6月7日支付定金5万元，被告于2003年7月5日前将房屋交付原告，原告在收到房屋钥匙同时支付房款7万元，原告在取得被告全部房产资料并办理过户手续后支付房款10万元，待原告收到全部贷款后支付被告50万元。上述协议签订后，原告严格按约履行，分别于2003年6月7日、2003年7月10日向被告指定的房款代收人黄忠华支付购房款5万元及7万元，黄忠华于2003年7月5日将系争房屋钥匙交付原告。黄忠华收款后及时告知了被告，并将被告的电话号码及电子邮箱地址告知了原告。原告通过电子邮件与被告确认了系争房屋买卖事宜，被告也通过电子邮件承诺其将尽快邮寄护照原件等材料以办理系争房屋过户手续。但事实上，被告迟迟未提供办理过户手续所需的相关材料，导致系争房屋至今未能过户。2012年9月至2013年5月期间，被告之子几次派人上门要求原告返还系争房屋。由于原、被告之间已达成系争房屋买卖的意思表示，对买卖标的、价款、付款方式、交房时间等条款都作了明确约定，原告曾在系争房屋内居住，目前系争房屋仍由原告使用，且原告对系争房屋进行了两次装修，系争房屋物业管理费也一直由原告支付。原告并基于对被告的信赖，放弃了购置其他房屋的机会。故原告起诉要求被告继续履行原、被告之间就系争房屋签订的《委托（居间）协议书》及《补充协议》，协助原告办理系争房屋产权过户手续。审理中，原告称同意支付被告剩余购房款60万元并同意按同期银行存款利率支付60万元的利息，系争房屋产权过户产生的所有税、费由原告承担。
被告BA辩称：黄忠华是2002、2003年之前被告在中国的生意伙伴。2002年，被告将系争房屋钥匙交付黄忠华，由黄忠华代为照看房屋，并为办理系争房屋产权证将被告护照复印件交给黄忠华。2003年被告取得房产证后将房产证复印件交给黄忠华。但被告没有委托黄忠华出售或出租系争房屋，也未就系争房屋与原告签署过任何协议。原告所称其支付的购房款12万元，被告没有收到。对于原告及第三人陈述的事实，被告都不认可。不同意原告的诉讼请求。
第三人黄忠华述称：1995年底黄忠华认识被告，当时被告在中国的生意较多，故被告委托黄忠华做中国地区的代理。2000年黄忠华与被告的合作关系基本结束，但仍保持友好关系。被告购买系争房屋是通过黄忠华介绍并协助办理购房手续，被告并将系争房屋钥匙交给黄忠华，委托黄忠华保管房屋。2002年8、9月，被告出具一份委托书给黄忠华和被告另一朋友范某某，委托黄忠华和范某某完成被告购买系争房屋的剩余手续并办理房产证。同时，被告出具一份委托书给XX大厦小区物业以委托小区物业出售系争房屋。该两份委托书均经过领事馆认证并传真给黄忠华。2003年2月25日，被告还出具一份委托书给黄忠华和范某某，委托黄忠华和范某某出售系争房屋给刘建华，售价为9.2万美元，后因付款方式未谈成而未与刘建华继续交易。2003年4月黄忠华协助被告办理取得系争房屋产权证后，被告将房产证复印件交给黄忠华。2003年被告回国后，通过电子邮件和电话委托黄忠华继续出售系争房屋。当时，骆小梅欲购买系争房屋并通过小区物业与黄忠华取得联系，骆小梅报价72万元购买系争房屋，黄忠华通过电子邮件与被告取得联系，被告表示同意以72万元的价格出售系争房屋，并委托黄忠华收取定金。之后，黄忠华委托其在房屋中介工作的朋友贾某某办理系争房屋买卖手续。2003年6月7日，陈芃、黄忠华、贾某某签订一份《委托（居间）协议书》，约定房屋转让价为72万元，原告先付定金5万元。协议签订当日，陈芃支付黄忠华定金5万元，黄忠华将被告所有的联系方式交给原告。2003年6月9日黄忠华通过电子邮件告知被告房款支付方式及售房手续。2003年7月1日被告发电子邮件给骆小梅，表示对系争房屋出售给原告予以确认，被告的委托手续正在办理中。2003年7月3日，黄忠华代被告与原告签订一份《补充协议》，对系争房屋买卖的具体事项作出约定。2003年7月10日骆小梅支付黄忠华购房款7万元，黄忠华收款后当日将系争房屋钥匙交付给骆小梅。黄忠华并通过电子邮件将收款情况及时告知了被告，被告承诺尽快来上海办理系争房屋过户手续，但之后被告一直未来上海，也未出具相关委托公证手续。原告也未再支付购房款，系争房屋一直由原告使用，原告支付的购房款12万元一直由黄忠华保管。2012年被告儿子来中国，黄忠华要求被告儿子转交12万元给被告，被拒绝，当时黄忠华还协助被告儿子补办了系争房屋产权证。如原告的诉讼请求获支持，黄忠华同意将12万元支付给被告。如原告的诉讼请求未获支持，黄忠华同意返还给原告12万元。
经审理查明：原告骆小梅、陈芃系夫妻，被告BA与第三人黄忠华原为生意上的合作伙伴。2002年9月1日，被告出具一份委托书给黄忠华，载明：本人AG，护照证件号为C346875，已购买位于中国上海200081欧阳路XXX号XX大厦的XXXX号公寓房。特此授权黄忠华女士，身份证号为XXXXXXXXXXXXXXX，与范某某先生，身份证号为XXXXXXXXXXXXXXX，代表本人完成本人已购买的上述房产之相关手续并签署相关合同。2003年4月，黄忠华协助被告办理取得系争房屋房地产权证，系争房屋建筑面积为95.79平方米。2002年、2003年期间，被告将系争房屋钥匙、被告护照复印件及系争房屋房地产权证复印件交付给黄忠华。
2003年6月7日黄忠华作为委托人被告（甲方、出售方）的代理人、案外人贾某某代表居间方鑫辉公司三分公司（丙方），2003年6月8日原告陈芃作为委托人（乙方、买受方），三方签订一份《委托（居间）协议书》，约定，1、甲方提供欧阳路XXX号XXXX室物业，建筑面积95.79平方米，房屋具体情况以房产证内容为准；2、该物业属外销房，其转让费为72万元，中介服务费1.2万元，税费12，300元，合计744，300元；3、丙方受甲、乙方委托向乙方推荐该物业，并由乙方在当日内向甲方支付定金5万元，房屋成交后，该定金作为房款抵冲；4、待甲方收到乙方定金5万元后，丙方开始办理委托事宜；5、待丙方收到甲方全部有效材料，市场科受理后当天内，乙方必须支付房款194，300元，取得贷款后乙方即付余款50万元，委托终止；6、甲、乙双方承诺不单方面撤销委托，否则视为违约，若甲方违约则双倍返还定金赔偿乙方，若乙方违约则定金作为违约金赔偿甲方，如遇不可抗力因素，双方免责；7、该物业内设施约定如下：脱排油烟机1台，淋浴器1台，甲乙双方约定为甲方无偿转让给乙方，电话2门，甲乙双方约定为甲方电话使用权无偿转让给乙方；8、甲乙双方约定维修基金乙方补贴甲方2，000元，煤气使用权、有线电视甲方无偿转让；……；13、补充条款：甲方提供的房屋是外销房，在进房地产交易前，甲方必须办理公证，丙方在甲方提供房产资料后负责甲乙双方的房产转移手续；乙方需办理组合贷款，贷款费用由乙方自理；甲方最后交房期为2003年6月30日，交房时水、电、煤、物业、有线费用全部结清。2003年6月7日，陈芃向黄忠华支付购房定金5万元。
2003年7月3日，黄忠华作为被告（出卖方）的代理人（甲方）、原告作为买受方（乙方）签订一份《补充协议》，约定，1、甲方在2003年7月5日之前将欧阳路XXX号XXXX室房屋交于乙方，乙方在接到该房钥匙同时将第二期房款7万元交于甲方；2、甲方拿到被告全部房产资料后，与乙方办理公证手续，甲乙双方到虹口区房地产交易中心办理交易手续后，乙方支付甲方第三期房款10万元，乙方同时支付产权转移所需的所有税费和中介服务费1.2万元；3、待乙方收到全部贷款后支付甲方房款50万元，乙方在进交易中心后20天左右拿到房产证及抵押证；4、乙方拿到甲方欧阳路XXX号XXXX室钥匙前水、电、煤、物业、有线、电话费用由甲方支付，乙方拿到该钥匙后，水、电、煤、物业、有线、电话费用由乙方支付。买卖双方以补充协议为准交接欧阳路XXX号XXXX室房屋事宜。贾某某代表中介方鑫辉公司三分公司在该协议上签字。2003年7月10日，原告向黄忠华支付购房款7万元，黄忠华收款后将系争房屋钥匙交付给原告。
之后，被告未协助原告办理系争房屋过户手续，也未向黄忠华出具委托黄忠华办理系争房屋过户手续的相关委托材料。原告也未再支付购房款，原告向黄忠华支付的12万元购房款至今仍在黄忠华处。
2012年7月，被告补办取得系争房屋房地产权证。2013年7月，被告向本院提起诉讼［案号为（2013）虹民三（民）初字第1498号］，要求骆小梅及上海雷森唐进出口有限公司迁出系争房屋。该案尚未审结。
本案审理中，原告为证明其主张提供部分电子邮件，其中四份电子邮件目前存储于骆小梅的电脑中，其余电子邮件均以打印件形式提供，未存储于电脑中。四份存储在骆小梅电脑中的电子邮件分别为：1、发送日期显示为2007年10月7日，发件人显示为“FadtimaHuang”，收件人显示为“luo@luxunton.com”的转发邮件，该邮件的原始邮件发件人显示为“maint”，收件人显示为“agchuab”，发送日期显示为2007年10月6日，内容为：收件人FadimaHuang女士，你好。你我好久没有联系了，目前迪拜有许多商业活动，请联系（我的手机号码是XXXXXXX-
XXXXXXX）。我们想跟你谈谈公寓房屋的问题，youtodependourrights。谢谢你。该邮件落款处有“AbdulgaffarNourBukhari迪拜日内瓦基金会主席”的署名。
2、发送日期显示为2008年4月21日，发件人显示为“XiaomeiLuo”，收件人显示为“Nour，FadimaHuang”的邮件，内容为：Nour先生：……。自从我们在Fatima女士的办公室谈话以来，已经过去好多时间了。我想对你表示我和我丈夫PennChen的问候。在此同时，我们想请求你支持我们顺利地将房屋产权过户。在过去五年里，我们一直在支付物业管理费，即便我们很少使用这所公寓房屋。我们已经购买了同一座大楼里的另一套房屋用作办公室，另外还有一套用于居住。目前，我们在2003年支付的Luxun大厦10H室公寓房屋的首付一直保持和储存在Fatima女士处。我们提请你注意，请继续我们在2003年商定的合同。没有你们对于这所房屋的原产权证，我们就无法在上海房地产产权处更改产权。那样的话，余款就不可能由我们的银行付出。我希望你了解这个情况，将原产权证寄给你们的信托方Fatima女士或者代理人办事处。在他们的监督和帮助下，我们就能够办理交易手续了。如果你有什么想法，请提前告诉我们。……。
3、发送日期显示为2009年6月2日，发件人显示为“XiaomeiLuo”，收件人显示为“Nour，FadimaHuang”的邮件，内容为：Nour先生：……。很遗憾，你在香港和北京的时候我们不能见面。我曾打电话给你在香港的办公室，但是你的助手说你不在，她说你要到北京去开会。然而，从那时起，我们失去了联系，一直没有机会碰面。我对你有一项请求，请你抽时间处理一下我们有关公寓房屋的合同，时间拖得太长了，它将在你的帮助下完成。我们需要将原产权证寄给你们的信托方或者代理人办事处。在他们的监督和帮助下，我们就能够推进交易，更改产权，同时支付钱款，根据你方的请求，支付现款是没有问题的。如果你有任何想法，请随时给我发电邮。如果你改变主意不想出售房产了，你可以坦白告诉我们。然后我们将有不同的方式处理这项事务。这件事不能再拖下去了，不然的话，对于一件不清楚的交易，无论是出售还是租赁，都是不公平的。
4、发送日期显示为2013年6月3日，发件人显示为“XiaomeiLuo”，收件人显示为“EmadBukhari-
sonofMr.Nour”的邮件，内容为：Emad先生和Nour先生：由于我的宽容已经超过了我的耐心，我请你采取严肃态度和适当步骤，以便完成由于你长期未能寄发包括产权证和经公证的信托函在内的适当文件（而一直没有完成的）产权过户。请你尊重这份合同，尊重中国的合同法，完成这项十年之久的销售合同。自从我们2011年11月在上海Senlinwan大酒店见面，你亲自承认，由于你父亲的过失，忘记将产权证原件以及经公证的信托书寄送给FatimaHuang女士，FatimaHuang女士帮助你于2012年7月在虹口区房地产交易所重新获取了产权证原件。2012年9月，你派遣你目前的代理人姚先生来到10H室，威胁我们出去，其后，你从义乌雇佣了一个讨债人黄先生来到10H室，再次威胁我们出去。2012年12月，当他们两人看到事实上是你未能履行你的那部分义务和职责以尊重合同后，都决定停止这件事。2013年5月，你雇佣了律师林先生来到10H室，直接指控我们是恶意占有，真是笑话。……。我一直在维修这个房产，支付一切费用。现在，我要为了我的权利而反击，这个权利我已经等了整整十年了。……。法庭上见。
关于上述第1份邮件，原告称该邮件的原始邮件系被告于2007年10月6日发送给黄忠华，黄忠华收到后于次日转发给骆小梅。被告称该邮件的原始邮件落款处是被告的名字，但非被告发送。黄忠华称其收到该邮件的原始邮件后转发给了骆小梅。关于上述第2、3份邮件，原告称该两邮件是骆小梅发送给被告并同时发送给黄忠华的。被告称未收到该两邮件。黄忠华称收到该两邮件。关于上述第4份邮件，原告称该邮件系骆小梅发给被告及被告儿子的。被告称未收到该邮件。关于原告以打印件形式提供的电子邮件，被告称对该部分电子邮件的真实性不予认可。
审理中，两原告还申请证人贾某某、唐某到庭作证。证人贾某某称，其与黄忠华认识很多年，是好朋友。2003年6月黄忠华委托其办理系争房屋买卖手续，2003年6月8日的《委托（居间）协议书》及2003年7月3日的《补充协议》是三方协商后签订。骆小梅购买系争房屋之前，黄忠华向贾某某出示过一份委托书，但贾某某看不懂委托书的内容。贾某某也未见过努尔，听黄忠华说努尔会来上海办理相关手续。如其他人委托其出售外国人的房屋，其必须见到所出售房屋的房地产权证及相关手续。证人唐某称，其与黄忠华原系同事关系，2002年与黄忠华建立合作关系，2004年5月之后分开。2002年底努尔来过上海，唐某接待过努尔，听努尔提起要出售XX大厦XXXX室房屋。其也听黄忠华说过努尔要出售该房屋。之后黄忠华为努尔找买家，最后确定了骆小梅，黄忠华收取了骆小梅12万元。庭审中，原告代理人向唐某出示了以打印件形式向法庭提供的电子邮件内容，唐某称其与黄忠华曾共用一个邮箱，这些打印的电子邮件的内容与当时其在邮箱里看到的电子邮件的内容大致一致。被告代理人询问唐某“原告代理人是否按照时间顺序向其出示这些电子邮件”，唐某称记不清。
对于证人贾某某、唐某的证言，被告称两证人与黄忠华的关系非常密切，黄忠华与原告的关系也很好，且黄忠华在本案纠纷中是获益者，故对两证人的客观性有异议。并称，证人唐某对于当庭看到的材料内容记不清，而对于很久之前的材料内容却表示肯定，故对证人唐某的陈述内容不予认可。
上述事实，由《委托（居间）协议书》、《补充协议》、收条2份、电子邮件翻译件及公证书、《上海市房地产权证》、（2013）虹民三（民）初字第1498号起诉状及应诉通知书、2002年9月被告出具的委托书及认证书、证人证言、当某某陈述等证据佐证。
本院认为：本案的关键在于被告是否授权黄忠华出售系争房屋，被告是否同意黄忠华代其以72万元的价格将系争房屋出售给原告。首先，原告诉称在黄忠华出示了被告护照复印件、系争房屋产权证复印件及2002年被告出具的委托黄忠华出售系争房屋的委托书后，原告与黄忠华及鑫辉公司三分公司代表贾某某签订了《委托（居间）协议书》及《补充协议》。对此，被告否认其委托黄忠华出售系争房屋，并否认就系争房屋与原告签署过任何协议。根据本案查明的事实，被告于2002年9月1日出具一份委托书给黄忠华与范某某，明确委托黄忠华与范某某代表被告完成被告已购买的系争房屋相关手续并签署相关合同。从该份委托书的内容，仅能得出被告委托黄忠华与范某某完成购买系争房屋的相关手续，而无法得出被告委托黄忠华与范某某办理出售系争房屋的手续。事实上，当时被告尚未办理取得系争房屋产权证，被告委托黄忠华与范某某办理购买系争房屋的相关手续，与实际情况相符。除该份委托书以外，原告未能提供确实充分的证据证明被告出具过委托黄忠华出售系争房屋的委托书。证人贾某某表示黄忠华向其出示过一份委托书，但不清楚委托书的内容。故对于原告所称黄忠华向其出示过被告委托黄忠华出售系争房屋的委托书的主张，本院不予采信。
其次，原告诉称其通过电子邮件与被告确认过系争房屋买卖事宜，被告也通过电子邮件承诺其将尽快邮寄护照原件等材料以办理系争房屋过户手续。对此，原告提供了部分电子邮件，其中四份电子邮件目前存储于骆小梅的电脑中，其余均以打印件形式提供，未存储于电脑中。对于原告以打印件形式提供的电子邮件的真实性，被告不予认可，根据证人唐某的证言也无法得出该部分电子邮件已实际发送的结论。对于目前存储于骆小梅电脑中的四份电子邮件，被告否认发送或收到，仅根据目前骆小梅电脑中显示的电子邮件信息，也无法确认被告发送或收到该四份电子邮件。关于黄忠华述称其通过电子邮件与被告取得联系，被告表示同意以72万元的价格出售系争房屋，并委托黄忠华收取定金的意见，也无确实充分的证据加以证明，故对原告及黄忠华的上述主张，本院均不予采纳。
再次，如果被告确委托黄忠华出售系争房屋或同意系争房屋以72万元的价格出售给原告，则被告应当向黄忠华或原告催要购房款并提供汇款账户。然原告支付的购房款12万元至今仍在黄忠华处，被告并未收取该款，根据该节事实也无法得出被告委托黄忠华出售系争房屋或同意黄忠华以72万元的价格将系争房屋出售给原告的结论。
综上，根据现有证据，本院无法认定被告授权黄忠华出售系争房屋，也无法认定被告同意黄忠华代其以72万元的价格将系争房屋出售给原告。因此，黄忠华出面与原告签订的《委托（居间）协议书》、《补充协议》对被告不发生法律效力。现原告要求被告继续履行该两份协议，办理系争房屋过户手续，缺乏依据，依法不予支持。关于原告支付的购房款12万元，黄忠华称如原告的诉讼请求未获支持，黄忠华同意将该款返还给原告，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定，判决如下：
一、原告骆小梅、陈芃要求被告努尔继续履行原、被告之间就上海市欧阳路XXX号XX大厦XXXX室房屋签订的《委托（居间）协议书》及《补充协议》，协助原告骆小梅、陈芃办理该房屋产权过户手续的诉讼请求，不予支持；
二、自本判决生效之日起3日内，第三人黄忠华返还原告骆小梅、陈芃购房款12万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费80元，由两原告负担40元，第三人负担40元。
如不服本判决，两原告及第三人可在判决书送达之日起15日内，被告可在判决书送达之日起30日内，向本院递交上诉状，并按对方当某某的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
审 判 员 华 琴
人民陪审员 毛济平
二〇一四年九月四日
书 记 员 芮永祺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
……