内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）内09民终28号上诉人（原审原告）：边立元，男，汉族，1939年11月10日出生，现住内蒙古自治区乌兰察布市。被上诉人（原审被告）：董胜有，男，汉族，1956年7月6日出生，无业，现住内蒙古自治区乌兰察布市。原审被告：丰镇市兴达工贸有限责任公司。负责人：董胜有。原审被告：王树生，男，汉族，现年61岁，现住内蒙古自治区乌兰察布市。上诉人边立元因与被上诉人董胜有、原审被告丰镇市兴达工贸有限责任公司、原审被告王树生房屋买卖合同纠纷一案，前由丰镇市人民法院于2016年7月18日作出（2015）丰民初字第557号民事判决，边立元不服上诉至我院，在我院二审审理期间，上诉人以拟通过行政诉讼解决为由向本院提出撤回上诉申请，本院准予其撤诉。在原审判决发生法律效力后，经丰镇市人民法院审判委员会讨论决定，于2017年7月18日作出（2017）内0981民监1号民事裁定，再审本案，并于2017年10月9日做出（2017）内0981民再1号民事判决，边立元仍不服，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭于2018年1月29日开庭进行了审理。上诉人边立元到庭参加诉讼，被上诉人董胜有、原审被告丰镇市兴达工贸有限责任公司、原审被告王树生经本院传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人边立元上诉请求：1、对丰镇市人民法院（2017）内0981民再1号民事判决予以撤销或改判。2、案件受理费由被上诉人董胜有承担。事实与理由：本案一审法院没有对再审事由进行认真依法审定，再审认定的基本事实不清、证据不足。实际情况是我于2007年5月一次性付款96000元购买董胜有开发的楼房一套，买房后装修、购置材料、配置家具等花销很多，但是董胜有一直推拖没有为我办理产权登记，从2012年诉诸法院至今没有结果，致使上诉人遭受莫大的经济损失和精神损失。一审法院罔顾事实，仅判令合同无效返还购房款和支付利息，对原告要求的装修损失和赔偿不管不顾，请求二审法院查清事实，依法改判。一审法院在本案审判中适用法律错误，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年4月28日法释[2003]7号）第十八条、第十九条、第九条第一款的规定，因卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可，导致合同无效应当承担返还购房款及利息，并承担不超过购房款一倍的赔偿责任，故请求二审法院依法改判支持上诉人的请求。一审法院认定事实：2007年5月26日原审原告边立元以96000元的价格购买了位于丰镇市吉庆苑小区二单元三楼西户的住房一套。该房屋系追加被告董胜有以“丰镇市兴达工贸有限责任公司”的名义进行开发、出售给原审原告边立元，原审原告边立元付清了购房款96000元，该款项由王树生收取交给了被告董胜有，王树生系追加被告董胜有雇佣的工作人员。原审法院向丰镇市工商行政管理局调取了被告丰镇市兴达工贸有限责任公司的注册登记情况，丰镇市工商行政管理局查明该公司未在丰镇市工商行政管理局注册登记。另，本院向丰镇市房地产管理局、丰镇市城市规划管理局调查关于本案涉及的房屋所在小区即丰镇市吉庆苑小区是否具有相关房地产开发、预售等手续，丰镇市房地产管理局及丰镇市城市规划管理局出具证明，该小区未办理过相关房地产开发、预售手续。一审法院审理后认为：本案为房屋买卖合同纠纷，关于本案合同的效力问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定“下列房地产。不得转让：…(六)未依法登记领取权属证书的；…”及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）的规定“有下列情形之一的，合同无效：…(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。追加被告董胜有将没有任何手续未经登记的房屋进行转让，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，因此原审原告边立元与被告董胜有以“丰镇市兴达工贸有限责任公司”的名义于2007年5月26日签订的《商品房预售合同预购合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同双方因无效合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方有过错的应当各自承担相应的责任。本案中追加被告董胜有以未工商登记注册的公司名义将无任何手续的房屋出售于原审原告边立元，对于合同无效造成的损失被告应当承担损失赔偿责任，故原审原告边立元要求被告退还购房款96000元并赔偿损失的请求有理，本院予以支持。关于承担责任的主体，原审法院认为经查证原审被告丰镇市兴达工贸有限责任公司未进行注册登记，即该企业是不存在的，其对外不能承担民事责任，追加被告董胜有作为售房人及收款人应当承担本案的民事责任。关于利息损失，原审法院认为应以中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率计算原告的利息损失。关于装修损失，原告边立元未提供足够的证据证明其实际装修损失情况，因此关于装修损失的申请在本案中不予支持。关于原审原告边立元提出的，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项的内容，以“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证”的理由请求被告承担不超过已购房付款一倍的赔偿责任，原审法院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一款的规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，根据该解释仅适用于房地产开发企业出卖房屋的行为，而本案中实质上不存在房地产开发企业，而是董胜有个人以未注册登记的“丰镇市兴达工贸有限责任公司”的名义开发、出售房屋的，因此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项的内容不适用于本案，关于原告所提出的被告承担不超过已购房款一倍的赔偿责任的请求本院不予支持。综上，追加被告董胜有应该返还原审原告边立元购房款96000元，并以96000元为基数支付原审原告边立元自2007年5月26日按中国人民规定银行规定的同期同类贷款利率计算的利息，详细计算如下（计算至2017年9月30日的部分）序号起始时间终止时间天数利率（%）利息（元）1、2007-05-26---2007-07-20，56天，6.57%，967元2、2007-07-21---2007-08-21，32天，6.84%，575元3、2007-08-22---2007-09-14，24天，7.02%，443元4、2007-09-15---2007-12-20，97天，7.29%，1859元5、2007-12-21---2008-09-15，270天，7.47%，5304元6、2008-09-16---2008-10-8，23天，7.2%，435元7、2008-10-09---2008-10-29，21天，6.93%，382元8、2008-10-30---2008-11-26，28天，6.66%，490元9、2008-11-27---2008-12-22，26天，5.58%,381元10、2008-12-23---2010-10-19，666天，5.31%,9301元11、2010-10-20---2010-12-25，67天，5.56%,979元12、2010-12-26---2011-02-8，45天，5.81%,687元13、2011-02-09---2011-04-5，56天，6.06%,892元14、2011-04-06---2011-07-6，92天，6.31%,1526元15、2011-07-07---2012-06-7，337天，6.56%,5814元16、2012-06-08---2012-07-5，28天，6.31%,464元17、2012-07-06---2014-11-21，869天，6%,13713元18、2014-11-22---2015-02-28，99天，5.6%,1458元19、2015-03-01---2015-05-10，71天，5.35%,999元20、2015-05-11---2015-06-27，48天，5.1%,643元21、2015-06-28---2015-08-25，59天，4.85%,752元22、2015-08-26---2015-10-23，59天，4.6%,713元23、2015-10-24---2017-09-30，708天，4.35%,8100元总计2007-05-26---2017-09-30，3781天，合计56877元。综上所述，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、撤销本院原审（2015）丰民初字第557号民事判决书；二、确认原审原告边立元与追加被告董胜有以“丰镇市兴达工贸有限责任公司”的名义于2007年5月26日签订的《商品房预售预购合同》无效。三、追加被告董胜有于本判决生效之日起十五日内返还原审原告边立元购房款96000元，支付利息56877元（从2007年5月26日至2017年9月30日的部分），并以96000元为基数支付自2017年10月1日起至实际给付之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息；四、原审原告边立元将位于丰镇市吉庆苑小区二单元三楼西户的住房一套返还于追加被告董胜有；五、驳回原审原告边立元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4375元由追加被告董胜有承担。本院二审期间，上诉人边立元没有新的证据向法庭提交。被上诉人董胜有、原审被告丰镇市兴达工贸有限责任公司、原审被告王树生均没有新的证据向法庭提交。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案被上诉人董胜有以未经工商登记注册的公司的名义将没有办理任何手续的房屋出售于上诉人边立元，双方所签的《商品房预售预购合同》违反法律强制性规定，应属无效。故原审法院判令返还无效合同取得的财产即边立元所付购房款并予支付相应利息并无不当。至于上诉人所主张的不超过已付购房款一倍的赔偿款，因涉案房屋系被上诉人董胜有个人以未经注册登记的“丰镇市兴达工贸有限责任公司”的名义进行开发、出售的，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用对象是“房地产开发企业”，故本法第九条第（一）项所规定的“出卖人承担不超过已购房款一倍的赔偿责任”不适用于本案合同当事人，原审法院据此判决对该诉求不予支持并无不妥。至于上诉人的装修损失及家具购置费用，在案证据不够确实充分，上诉人可通过另诉主张，本案不予裁决。原审判决并无明显不当，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。综上所述，边立元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4375元，由上诉人边立元负担。本判决为终审判决。审判长  张文东审判员  郝春雷审判员  刘国婷二〇一八年二月二十二日书记员  谢仕轩