杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭拱民初字第925号
原告：唐洪明。
委托代理人（特别授权代理）：徐建军。
被告：重庆小康实业有限公司。
法定代表人张兴明。
委托代理人（特别授权代理）：田中林。
原告唐洪明为与被告重庆小康实业有限公司（以下简称小康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月23日立案受理，依法适用简易程序于2013年5月23日公开开庭进行了审理。原告唐洪明及其委托代理人徐建军、朱虹莹，被告小康公司委托代理人田中林到庭参加了诉讼。因案情复杂，于2013年7月19日转为普通程序，依法组成合议庭，于2013年9月12日公开开庭进行了审理。原告唐洪明及其委托代理人徐建军、朱虹莹到庭参加了诉讼。被告小康公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告唐洪明诉称，原被告于2011年3月26日签订《房屋和场地租赁合同》，约定将位于杭州市XX路113号的房屋租赁给被告，租赁期限为五年，从2011年4月15日至2016年4月15日止，前三年租金为181498元每年，第四年起每年按8%递增，任何一方提前解除合同应支付年租金50%作为违约金等内容。合同签订后，原告按约向被告交付了涉案房屋和场地，被告对房屋进行了装修，并打通了原告与案外人房屋之间的隔断墙。2012年12月，被告擅自搬离了承租房屋，且未按约定支付2013年的租金。被告以其行为表明提前解除租赁合同的意思表示，违反了《合同法》和《房屋和场地租赁合同》的相关规定，应按约向原告支付违约金。由于被告对承租房屋的结构进行了变动，造成原告后续无法进行正常使用，应将其恢复原状或承担相应恢复费，并赔偿原告在此期间的租赁损失。请求判令：1、解除《房屋和场地租赁合同》。2、被告向原告支付违约金人民币90749元。3、判令被告将承租房屋恢复原状或承担相应恢复费用10万元，并赔偿原告在此期间的租金损失3万元（在2013年6月14日后无法恢复则另计按月租金计算）。4、本案诉讼费用由被告承担。
被告小康公司辩称，1、被告于2011年3月承租了杭州市XX路111、113、115、117号的4间房屋用于汽车经销。合同约定被告有权根据自己需要对房屋进行改造，且在改造之前经原告同意。原告在两年内未对被告的改动提出过异议。2012年12月30日，被告就退租事宜与原告进行协商无果。原告未按期办理交接手续，被告于2013年2月27日将房屋钥匙通过快递方式邮寄给原告。2013年2月28日，原告拒收，钥匙被退回。被告已经付清了2012年4月15日至2013年4月15日期间租金。2、对原告诉请，因被告已经于2012年11月腾空租赁房屋，并于2013年1月28日书面通知原告解除租赁合同，2013年2月28日将钥匙交付给原告，被告履行完毕房屋解除与交接手续，故双方租赁合同已经于2013年2月28日解除。根据《房屋和场地租赁合同》第五条约定，被告租金应当付至2013年2月28日止。被告已付租金而未使用的时间为45天，原告应该退还该部分租金约22687元。被告没有义务恢复原状或赔偿损失。合同4.1.4约定，被告可根据经营需要对房屋进行装修。原告在签订合同时明知被告承租是用于卖车的，必定会对房屋进行改造。原告两年之内对被告的房屋改造没有异议。由于双方合同目的无法再续实现，被告依法不应承担违约金。若判决被告承担违约金，请求调低赔偿金额。被告已经付了部分租金，被告在2012年11月已经腾空房屋，2013年1月28日通知解除合同、2013年2月28日交付房屋钥匙，给予原告另行招租期限。被告退租原因在于第三人即经销商湖北三环公司，系情势变更。
原告唐洪明为证明其主张，向本院提交以下证据材料：
1、房屋和场地租赁合同，证明被告向原告承租房屋。
2、单号为20323625XXXX的顺丰速运快递单、追踪记录、催款通知函，证明原告向被告催讨2013年房租。
3、照片一组复印件，证明涉案房屋的楼梯、墙体、卫生间、消防设施均在被告装修中被拆除。
4、光盘一份，证明原告在2013年2月27日被告尚未搬迁时，与彭家林进行了约谈。
5、商品房买卖合同复印件一份，证明原告房屋原状有上下及两边隔断墙、卫生间、楼梯。
上述证据，被告小康公司对证据1真实性无异议，但认为合同4.1.4约定原告同意被告可根据经营需要进行装修。原告明知被告出租目的，就是根据需要对房屋进行装修。合同第五条，房屋租金按照实际使用期限按照多退少补进行结算。被告的租赁合同已于2013年2月28日解除，故应据实结算。对证据2，真实性无异议，但认为无法核实签收人身份是否为被告公司的人。因为合同已经解除，故不存在2013年4月15日后房租的问题。对证据3，真实性无异议，恰证明被告已经腾空房屋交付原告的事实。对证据5，真实性请求法院认定，认为无法确定房屋平面图上对应涉案房屋是哪一间。
本院认为，原告提交的证据1系唐洪明与小康公司所签订的《房屋和场地租赁合同》，有双方签章，真实、合法有效，对该证据予以确认。证据2的内容明确，且被告对该证据的真实性无异议，本院对真实性予以确认。对证据3，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据4，无法核实，本院不予认定。证据5系原告购买涉案房屋的合同，真实性予以确认，但无法确认其房屋的具体情况。
被告小康公司向本院提交以下证据材料：
1、解除合同及租赁物移交通知书、邮件查单、快件详情单，证明被告于2013年1月28日以经销商退店撤场为由向原告发出书面合同解除通知，通知原告接到通知3日内办理交接手续，原告于2013年2月22日收到该通知。
2、邮寄房屋钥匙的快递信封、钥匙、快递查询单，证明被告于2013年2月27日以快递方式向原告交付租赁房屋钥匙。邮寄地址为被告现在居住地。该快递因2013年2月28日原告拒收而退回被告。被告已经履行了房屋交接手续。
上述证据，原告唐洪明对证据1的解除合同及租赁物移交通知书、邮件查单、快件详情单真实性无异议，但认为无法证明已经解除了合同。通知书不能证明已经完成了房屋交接手续。证据2，真实性无法确认，原告没有收到，被告邮寄地址不正确造成了钥匙没有交接到位。房屋交接不只是钥匙，还有水电费及房屋恢复。
本院认为，被告小康公司提交的证据1原告对真实性无异议，本院予以确认；证据2，能证明被告曾向原告寄送钥匙，本院对该证据的真实性予以确认。
根据以上有效证据及庭审中双方当事人的陈述，本院认定以下事实：
2011年3月26日，唐洪明（作为出租人即甲方）与小康公司（作为承租人即乙方）签订《房屋和场地租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋及场地位于杭州市XX路113号，该房屋属于唐洪明所有，房屋户型为框架结构底楼一层及二层，租赁的房屋面积为217.79平方米。房屋和场地租赁期限为五年，从2011年4月15日起至2016年4月15日止。房屋及场地租金为181498元／年。房屋及场地租金前三年不变，从第四年起，房屋及场地年租金每年按8%递增。房屋及场地租金按年支付…第三次年租金支付时间为：2013年3月15日。经甲、乙双方协商一致，甲方同意乙方可根据经营的需要，对房屋进行装修，其装修费用和日常维护保养等费用全部由乙方负责。在合同期内，除合同约定的解除合同（或终止）条件外，甲、乙双方中任何一方不得提前解除（或终止）租赁合同，否则，违约方应向守约方支付解约性违约金，违约金为年租金的50%。房屋租金以乙方实际使用的期限，双方按多退少补的原则进行据实结算。《房屋和场地租赁合同》还对双方的其他权利义务作了相关的约定。合同签订后，小康公司支付至2013年4月15日的租金。租赁期间，小康公司将房屋的楼梯、墙体、卫生间及消防设施等拆除。
2013年1月30日，小康公司向唐洪明邮寄《解除合同及租赁物移交通知书》，唐洪明于2013年2月2日签收。2013年2月27日，小康公司向唐洪明邮寄涉案房屋钥匙一把，唐洪明拒收。2013年4月8日，唐洪明向小康公司邮寄催款通知函，要求小康公司支付第三年度即2013年4月15日至2014年4月15日的租金。唐洪明遂诉至法院。
另查明，在本案审理过程中，小康公司已将涉案房屋的楼梯、墙体等予以恢复。唐洪明亦对此予以确认，认为涉案房屋基本恢复原状，但仍未完全到位。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。唐洪明与小康公司签订的《房屋和场地租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效。2013年1月30日，小康公司向唐洪明邮寄《解除合同及租赁物移交通知书》，随后将钥匙邮寄给唐洪明，且在唐洪明催告要求支付下一年度租金后，未支付租金，小康公司的行为表明其不履行主要债务，故唐洪明有权解除合同，双方签订的《房屋和场地租赁合同》解除。唐洪明要求小康公司根据《房屋和场地租赁合同》第五条的约定，承担提前解除租赁合同的违约金，有事实及法律依据，本院予以支持。
对于违约金的金额，唐洪明认为应当依据约定确定为年租金的50%计算，小康公司认为该违约金明显过高，解除合同系情势变更，且未给原告造成经济损失，请求法院调整。本院认为，被告未提供相应的证据证明存在情势变更的重大事由，故本院对被告关于适用情势变更原则而解除合同，不承担违约金的抗辩不予采信。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但违约金以补偿性为基本功能。小康公司与唐洪明签订租赁合同后，已经支付了2011年至2013年4月15日租金。唐洪明确认小康公司在2013年8月10日将房屋基本恢复原状，期间房屋损失与双方约定的违约金相当，故本院对唐洪明主张按年租金50%违约金90749元予以支持，对其要求小康公司赔偿在恢复原状期间的租金损失3万元（在2013年6月14日后无法恢复则另按月租金计算）的请求，不予支持。对于唐洪明要求原告继续恢复原状或承担相应恢复原状费用5000元的诉讼请求，本院认为唐洪明未有充足证据证明其房屋原状，故对该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告唐洪明与被告重庆小康实业有限公司于2011年3月26日签订的《房屋和场地租赁合同》解除。
二、被告重庆小康实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐洪明违约金90749元。
三、驳回原告唐洪明的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4610元，由原告唐洪明负担2700元，被告重庆小康实业有限公司负担1910元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：1202024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李燕山
代理审判员 梁 琨
人民陪审员 谢建凤
二〇一三年九月三十日
代书 记员 汪殷华