浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬象民初字第409号
原告：奚际华，男，1960年5月27日出生（公民身份号码3302251960********），汉族，住象山县定塘镇镜架岙村*组**号。
委托代理人：夏立芳，浙江信大律师事务所律师。
被告：周钦。
委托代理人：蒋尝卿。
原告奚际华为与被告周钦房屋租赁合同纠纷一案，于2015年2月6日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，原告于2015年2月13日、5月27日先后申请对被告周钦在中国农业银行宁波象山支行（账号：62×××10）的存款265000元以及对登记在被告周钦配偶朱冬苏名下位于象山县丹西街道笔店弄9号1-6-402室的房屋一套采取保全措施，本院经审查，依法裁定予以准许。审理中，因本案需以本院一审判决的案外人（原告）林茜与本案原告（被告）奚际华夫妇及本案被告（第三人）周钦之间房屋租赁合同纠纷［案号为（2014）甬象民初字第1893号］的二审结果为依据，本院依法裁定本案中止审理。后本案于2015年5月4日恢复审理。本院于2015年5月11日公开开庭审理了本案。原告奚际华的委托代理人夏立芳，被告周钦及其委托代理人蒋尝卿到庭参加诉讼。后案外人林茜对（2014）甬象民初字第1893号案件的二审结果不服，提起再审申请，并获宁波市中级人民法院受理，本院据此裁定本案再次中止审理。2015年8月4日，宁波市中级人民法院作出（2015）浙甬民申字第69号民事裁定书，驳回了案外人林茜的再审申请。本案于2015年9月10日再次恢复审理。审理中，双方申请庭外和解期间25日，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告奚际华起诉称：2014年4月份，原告将从他人处承租来的房屋转租给被告，交由被告装修。同年5月26日，双方签订房屋租赁合同，约定：租期自2014年5月1日至2016年12月31日止，初始年租金为240000元，自2015年起，每年租金上浮10%，于当年1月1日前付清。合同签订后，被告支付了2014年度8个月的租金160000元，但未于2015年1月1日前付清2015年的租金。原告自2015年1月2日起多次向被告催讨，未果。故诉请法院判令：被告支付租金264000元，并支付自起诉日起至实际给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息损失。后原告当庭将上述诉请变更为判令被告：一、支付2014年拖欠的5万元房租及2015年实际租赁期间的房租，并支付以该两笔拖欠房租金额为基数，自起诉日起至实际给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息损失；二、赔偿按合同约定的2016年房租标准294000元计算的一年的房屋租金损失；三、在交付房屋时将房屋恢复原状，如被告未恢复原状的，原告有权扣除5万元押金。
被告周钦当庭口头答辩称：1.原告主体资格不符，被告与原告妻子奚亚莲就案涉房屋租赁事项达成口头协议，并向其缴纳2014年度房租，被告并未与原告签订案涉房屋租赁协议；2.因原告系被告方单位的会计，被告基于对原告的信任，未考察房租行情，就与原告签订了租赁合同，原告提供虚假信息，谎称原租金15万元，违反了诚信原则，该合同租金价格对被告不公平，存在合同欺诈情形；3.被告不存在违约行为，无需支付原告所诉请的所有租金，被告拒付房租的原因在于因原告方与案涉房屋所有人产生纠纷，且案涉房屋所有人带人到被告处吵闹，影响被告营业，被告曾告知原告，让其与房屋所有人协调、妥善处理未果，导致被告无法正常经营，无法按时向原告支付房租；4.因原告与房屋所有人发生纠纷，未作出最终处理，致使被告至今不知道案涉房屋的转租是否有效，且案涉房屋所有人有带人到被告处影响营业的行为，被告曾于2014年口头告知原告解除租赁合同，后又于2015年4月20日以书面通知原告解除该租赁合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
为证明其诉称事实，原告提供如下证据：
1.房屋租赁合同一份，拟证明原、被告存在房屋租赁关系及对租金、付款时间等内容予以约定的事实。
被告质证对真实性有异议，认为该合同中甲方签字是否为奚际华本人所签，被告不能确定，在该合同签订前被告即已向奚亚莲支付2014年度8个月的房租160000元，都可证明被告最初曾与奚际华的妻子奚亚莲达成口头租赁协议，合同当事人应是奚亚莲而非奚际华，被告与原告之间不存在合同关系，原告主体不适格。
2.（2014）甬象民初字第1893号民事判决书一份，拟证明原告的转租行为合法。
被告质证对真实性无异议，认为被告未收到该判决书，不知道其是否生效，且该判决书第六页可以证明，房屋所有人与本案原告对房屋租赁发生纠纷，对被告的经营造成了影响，庭审笔录中也有相应记录。
3.照片一组，拟证明被告交付钥匙时未按约将案涉房屋恢复原貌的事实。
被告质证对真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告未提供证据证明经双方确认的原告将房屋交付被告使用时的房屋状况，难以确定房屋“原貌”，未能达到原告的证明目的。
为证明其辩称事实，被告向本院提供如下证据：
1.收条两份，拟证明被告实际与房屋出租人奚亚莲达成口头租赁协议，且向奚亚莲支付2014年度租金16万元的事实。
原告质证对真实性无异议，认可其妻子奚亚莲代收该两笔16万租金，构成表见代理，但不能因此证明本案房屋出租方是奚亚莲。
2.解除租赁合同通知及快递查询单各一份，拟证明由于原告原因给被告营业造成影响，被告口头告知并以书面形式通知原告解除合同的事实。
原告质证其未收到该份通知，且被告此前亦未口头通知原告解除租赁合同。
双方的上述证据，经质证，本院认证如下：
1.对原告提供的证据1与2，因该租赁合同已经生效的（2014）甬象民初字第1893号民事判决书认定，且能相互印证，本院对其真实性、合法性等予以认定。
2.对原告提供的证据3，因案涉租赁房屋在交付被告使用前由原告方实际使用，双方当时及事后均未能确认交付时的状况，故采被告意见，对该证的真实性、关联性等不予采信。
3.对被告提供的证据1，原告质证对真实性无异议，本院对原告方收到被告交付的2014年度房租16万元的事实予以确认。
4.对被告提供的证据2，原告质证未收到解约通知，本院结合
双方庭审陈述，对其表面真实性予以认定。
综上认证后的定案证据及当事人庭审陈述等情况，本院认定本案的基本事实如下：
原告奚际华与案外人奚亚莲系夫妻。案外人林茜为案涉象山县丹西街道万华康庭1号商铺的产权所有人。2013年11月28日，象山县万象房屋开发有限公司（以下简称万象公司）针对万华康庭各商铺租户出具委托书一份，载明“各租户：位于丹西街道万华康庭各商铺是由业主林茜委托我公司全面管理，我公司由本公司行政部张伟峰同志负责租赁工作，并全权委托负责租金收取及各项管理事务。”2013年12月26日，案外人林茜委托案外人张伟峰与本案原告奚际华签订房屋续租合同一份，约定：林茜将其名下的位于象山县丹西街道万华康庭西南角1号商铺（两层，面积421平方米）出租给奚际华；租赁期限自2013（应当为2014）年1月1日至2016年12月31日，共三年；租金为每年73330元，三年共220000元于合同签订时一次性付清；承租方已向出租方交纳5000元履约保证金（上期延续），此款不计利息，于合同终止款清后，退还承租方；房屋转租需经所有权人同意，否则没收保证金及终止合同；租赁期间，任何一方违反合同的规定，需向对方支付年度租金的10%作为违约金。该份合同落款由案外人张伟峰代替林茜签字并标明“张伟峰（代）”。随后案外人张伟峰代林茜收取了涉案房屋三年租金220000元。2014年9月1日，作为万象公司员工的案外人张伟峰被通知待岗。上述房屋续租合同签订后，出租方将涉案房屋交付本案原告奚际华使用。
2014年2月8日，原告奚际华妻子案外人奚亚莲收取了本案被告周钦租房押金50000元，并向其出具一份收条；同年4月29日，奚亚莲再行收取被告周钦2014年度租金110000元。2014年5月1日，原告奚际华将涉案商铺除西首楼下两间外的3号和6号房屋交付被告周钦使用，并于同年5月26日与被告周钦签订房屋租赁合同一份，约定：将涉案房屋转租给被告周钦，租赁期限自2014年5月1日起至2016年12月31日止；初始年租金为
240000元，以后每年上浮10%，2014年实际租金为160000元，于合同签订当日付清，2015年、2016年租金分别于当年1月1日前付清；被告（承租人）按实际用量于次月的10日前支付水电费；承租人未经原告同意，不得私自将房屋转租他人；对因使用不当损坏房屋及设施的，承租人应负责恢复原状或予以经济赔偿；承租人对房屋进行重新装修，合同终止时，需负责恢复房屋交付时的原状；合同终止时，对原告提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺应照值或酌情赔偿等内容。事后，原告奚际华将涉案房屋转租被告之事告知案外人张伟峰，得到其口头同意。在双方签订上述房屋租赁合同时，原告妻子奚亚莲曾向被告周钦出示过上述房屋续租合同。为配合被告周钦至工商部门备案登记，奚亚莲在房屋租赁合同尾部签上了“同意转租林茜”字样。
另查明，2014年9月底，林茜得知原告奚际华等将涉案房屋转租事情后，于同年10月13日向原告奚际华等邮寄收回租赁房屋告知书，要求原告奚际华腾退房屋并终止合同。原告奚际华于次日收到该告知书后，拒绝了林茜关于腾退房屋并终止合同的要求。2014年11月10日，案外人林茜向本院起诉本案原告奚际华夫妇（该案被告）及本案被告周钦（该案第三人），以本案原告奚际华夫妇擅自转租等为由，诉请判令解除其与奚际华签订的上述“房屋续租合同”、要求奚际华等承担违约金与保证金、以及本案被告周钦从案涉房屋腾退等。2015年1月18日，本院作出（2014）甬象民初字第1893号民事判决书，在认定上述相关事实以及本案双方之间的房屋转租关系已取得案外人林茜的授权代理人万象公司（具体由其员工张伟峰负责经办）同意的基础上，驳回了案外人林茜的全部诉讼请求。案外人林茜不服该判决，上诉至宁波市中级人民法院，2015年3月16日，该院作出（2015）浙甬民二终字第98号民事判决书，驳回了案外人林茜的上诉申请。后案外人林茜不服上述一、二审判决，向宁波市中级人民法院申请再审，2015年8月4日，该院作出（2015）浙甬民申字第69号民事裁定书，驳回了案外人林茜的再审申请。
审理中，被告周钦在搬离案涉租赁房屋后于2015年5月26日将租赁房屋的钥匙交付本院，本院当日即通知原告前来领取，原告于同月29日来本院领取房屋钥匙后至案涉租赁房屋现场，拍摄照片一组，并向本院主张被告破坏了房屋原状、毁坏了相关装修等设施，要求被告赔偿相应损失、缴纳原告已代付的水电费等。
本院认为，本案双方之间的房屋转租关系，已经人民法院的生效法律文书确认为合法有效，虽然在案涉房屋转租关系中原告奚际华妻子奚亚莲经办过收取房租、配合被告办理工商登记等相关事务，但在双方签订的案涉房屋租赁合同中，载明出租方系原告奚际华，被告对奚际华签名的真实性虽提出异议，但未申请司法鉴定或提供其他证据，故对被告关于原告主体不适格、双方之间不存在租赁关系的辩称，本院不予采信。审理中，双方曾争议被告提出解除租赁合同的意思表示有无发生法律效力事项，因原告已基于合同解除而变更诉讼请求，且被告已事实上搬离房屋，故本院对此不再论证。被告抗辩案涉房屋所有人即案外人林茜有对被告经营造成不良影响的行为，故其对租赁合同的解除无过错，综合本案情况及常理分析，被告虽未提供其他证据证明该事实，但案外人林茜通过提起一系列诉讼等方式要求解除与本案原告之间的房屋续租合同并要求本案被告腾退案涉租赁房屋，案外人林茜的相关行为在客观上可能对被告的经营行为造成一定影响，对此，本院在认定被告对案涉合同解除的过错时将予以考虑。本案其他争议焦点如下：一、被告实际拖欠房租的金额；二、被告应否赔偿原告租赁合同实际解除后的预期房租损失及金额大小的确定；三、被告有无损坏租赁房屋及设施、应否将租赁房屋恢复原状，以及应否赔偿相应损失。
关于争点一，原告主张被告2014年支付的两笔款项分别为5万元房屋押金及11万元房租，因而被告尚欠2014年度房租5万元及2015年1月1日至2015年5月26日的房租，被告抗辩称2014年度房租已付清，仅欠2015年度实际租赁期间的房租。从双方签订的房屋租赁合同及查明的事实看，早在2014年2月8日与4月29日，原告奚际华妻子奚亚莲即分别收取被告租房押金5万元及11万元，收取被告16万元款项后奚亚莲于2014年5月1日方将案涉租赁房屋交付被告，后原、被告于2015年5月26日签订房屋租赁合同，该合同载明2014年实际租金为16万元，已于合同签订当日付清；且原告方该主张与其在诉状中明确被告已付清2014年度8个月的房租16万元，但未按时支付2015年度房租的事实矛盾；故原告方在双方签订租赁合同及接收租赁房屋前已提前付清2014年度房租，第一期支付的5万元房租押金具有订约定金的性质，并非房屋损害的押金。至于2015年度实际承租期间的房租，被告亦同意按合同约定支付，本院核定如下：2015年度房租为2014年度24万元的1.1倍即26.4万元，2015年1月1日至2015年5月26日计146天，264000元／年／365天×146天＝105600元。原告主张被告应自起诉日起至实际给付之日止支付相应利息损失，本院予以支持。
关于争点二，原告主张被告应赔偿其按合同约定的2016年房租标准294000元计算的一年的房租损失，本案原告与案外人林茜之间的房屋续租合同期限至2016年底届满，原告与案外人林茜之间因将案涉房屋转租给被告周钦事项双方发生纠纷及诉讼，客观上给被告对案涉转租合同效力的心理预期评判及经营等产生一定不利影响，双方之间合同期限自2014年5月至2016年底，共计33个月，且续租合同协商展期的可能性不大，被告实际承租、使用案涉房屋不足13个月即已搬离，原告的预期利益损失客观存在。原告具体损失可结合剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度等予以酌定，一般以租金的3-6个月为宜。综合上述因素、现场勘查案涉租赁房屋（附近无类似租赁物及租金价格为参照物）周围的商业氛围形成情况等，本院酌情将被告赔偿原告的该部分损失核定为：以2015年度的房租标准即264000元／年÷12个月×5个月＝110000元。
关于争点三，因原告未能提供证据证明其将租赁房屋交付被告时的状况以及移交给被告的相关设施设备的名称、数量、成新度等特征，同时未能提供证据证明租赁房屋及相关设施设备被损坏的事实，被告亦不认可其有损坏房屋与设施的行为。原告虽主张被告在本案合同实际终止、移交房屋钥匙前应与原告清点财物、办理交接手续，因此导致财产被损坏的责任应由被告承担，但未能提供相关证据证明财产被损坏的事实及损失的大小，原告诉请被告恢复房屋原状及赔偿损失，难以确定，故原告的该部分请求，无事实依据，本院难以支持。
本案公开开庭审理后，原告要求被告支付拖欠的2015年6月之前的水电费，但因双方均认可相关水电费支付凭证上记载的水电费系被告与案涉租赁房屋楼下快餐店共同使用而产生，且被告辩称难以确定其与楼下快餐店各自使用的水电费的金额，为此其愿意与原告据实结算，本院采被告该抗辩意见，双方可就拖欠的相关水电费事项另行协商或依法处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告周钦在本判决生效后三十日内支付原告奚际华2015年度房租105600元，并支付利息损失（本金105600元，自2015年2月6日起至实际给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；
二、被告周钦在本判决生效后三十日内赔偿原告奚际华因解除房屋租赁合同的损失110000元；
三、驳回原告奚际华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案本诉案件受理费8044元，减半收取4022元，由原告奚际华承担1755元，被告周钦承担2267元；本案财产保全费1845元，由被告周钦承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭本判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大
厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明一审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：39×××03，开户银行：工商银行象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审判员 王云奖
二〇一五年十月二十七日
书记员 朱黄雅