广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）钦南民初字第310号
原告（反诉被告）钦州巨龙房地产开发有限公司。
法定代表人高兆文，董事长。
委托代理人黄伟俊，广西海湾律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄文芳。
委托代理人张俊超，广西政大律师事务所律师。
原告（反诉被告）钦州巨龙房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）黄文芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗桂武、代理审判员苏德海、人民陪审员刘思伟组成合议庭，并由罗桂武担任审判长并主审本案，书记员李肇艺出庭担任法庭记录。原告（反诉被告）钦州巨龙房地产开发有限公司的委托代理人黄伟俊，被告（反诉原告）黄文芳及其委托代理人张俊超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）钦州巨龙房地产开发有限公司诉称，2008年8月1日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告（反诉被告）将位于钦州港巨龙国际花园3号楼二楼房屋租赁给被告（反诉原告）作为酒楼营业使用，租赁期间从2009年1月1日起至2013年12月30日止，面积大约为2200平方米，每月租金30元／平方米，租金从第三年起每年递增5%，每年支付一次租金；同时约定，拖欠租金一个月以上的，支付违约金300000元。合同签订后，原告（反诉被告）按照约定将房屋交付给被告（反诉原告）使用。后，被告（反诉原告）为了扩大经营，又租赁了原告（反诉被告）楼下的109号商铺，面积大约185平方米，租赁期限为33个月，从2011年4月1日起至2013年12月30日止，租金每月60元／平方米。合同签订后，原告（反诉被告）将该商铺交付给被告（反诉原告）使用。2013年4月6日，被告（反诉原告）发函给原告（反诉被告），单方终止两合同。被告（反诉原告）的行为已经构成严重违约，而且明确表示不履行合同义务。为此，请求人民法院判决被告（反诉原告）一次性支付2013年两房屋全年的租金801493元及违约金300000元给原告（反诉被告）并承担一切诉讼费用。
被告（反诉原告）黄文芳反诉及辩称，被告（反诉原告）黄文芳租赁原告（反诉被告）的房屋使用后，不久二楼便出现漏水、滴水、渗水现象，虽然经过多次维修，也无法修复，以致酒楼二楼的走廊、大厅、多间包厢漏水不断，特别在雨季，几乎ＸＸ一片，根本无法正常经营。漏水、滴水、渗水现象在2012年期间尤为严重。经与原告（反诉被告）就房屋质量问题多次协商无果，在酒店难以继续经营的情况下，被告（反诉原告）于2013年4月6日通知原告（反诉被告）解除双方的租赁关系，将房屋交还原告（反诉被告）。被告（反诉原告）认为，原告（反诉被告）交付给被告（反诉原告）经营使用的房屋存在严重的质量问题，严重影响被告（反诉原告）对房屋的正常使用，被告（反诉原告）签订合同的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条以及双方所订合同的约定，被告（反诉原告）可以解除合同并可要求减免租金。同时，由于原告（反诉被告）交付给被告（反诉原告）经营使用的房屋存在严重的质量问题，严重影响被告（反诉原告）对房屋的正常使用，已经造成了被告（反诉原告）重大经营损失，被告（反诉原告）已经交付至2013年3月底，原告（反诉被告）依法应当返还八个月的租金（2012年度）给被告（反诉原告）比较合理，请求人民法院依法支持被告（反诉原告）的反诉请求，所有诉讼费由原告（反诉被告）负担。
庭审中原告（反诉被告）举证如下：
一、《营业执照》、《组织机构代码证》，证明原告（反诉被告）诉讼主体资格；
二、《租赁合同》两份、《公证书》及《光碟》、《关于终止租赁合同的函》，证明房屋租赁情况及被告（反诉原告）违反合同约定；
三、《身份证》，证明被告（反诉原告）的身份情况。
上述证据经被告（反诉原告）质证，对证据一没有意见；对证据二两份租赁合同没有意见，但证实租赁合同中约定，严重影响正常使用的，可以解除合同；在违约金方面，是补偿性的违约金；其次，《关于终止租赁合同的函》，虽然说是因为业务发展，需要终止租赁合同，但确实是因为房屋质量问题，严重影响正常使用才要求终止合同；关于《光碟》的问题，没有反映房屋的真实情况，并且是天气晴朗的时候去拍摄，不能排除其进行过修复，光碟制作时间比被告制作的时间晚；对证据三《身份证》没有异议。
庭审中被告（反诉原告）举证如下：
一、《租赁合同》两份，证明双方租赁情况及原告（反诉被告）违约；
二、《公证书》三份、《光碟》三张，证明房屋有严重的质量问题不能正常使用；
三、《气象证明》一份，证明2009年至2012年5月至9月租赁期间钦州港的天气情况；
四、《照片》35张，证明房屋存在质量问题，导致不能正常使用；
五、《关于终止租赁合同的函》一份，证明双方已经终止合同；
六、《函》一份，证实终止合同并交还房屋。
上述证据，原告（反诉被告）经质证后，对租赁合同没有意见；公证书只公证了存在漏水的情况，但是没有公证是什么原因造成漏水的，公证光碟是7月3日后制作的，而原告（反诉被告）一直没有收回房屋，4月6月之前被告（反诉原告）已经搬走所有经营用品，4月到7月之间的一段时间，很有可能是被告（反诉原告）疏于管理导致漏水；另外，在其中一份天晴去拍摄的光碟中，明明是天晴，楼顶和墙体是不会有水的，楼顶和墙体没有水，而装修物部分还漏水，有悖常理，因此可以推断可能是内部管道漏水所致，是被告（反诉原告）对房屋进行装修时把水管弄坏了，如果是水管问题，就是可维修的问题，并不导致根本违约；另外，函已经充分表明被告（反诉原告）是因为业务发展，所以希望解除合同，而说明函是6月17日被告（反诉原告）发的，原告（反诉被告）并没有收到。
法庭出示《现场勘验笔录》，征询双方意见：
原告（反诉被告）认为，对天花板和墙体的水痕迹没有异议，但水痕迹造成的原因不一定是渗水所致。
被告（反诉原告）对《现场勘验笔录》没有异议，需要说明一下，天花板上根本没有水管，而蓄水池的天花板是经常漏水，不管天晴还是下雨。
本院对证据的分析评判：
双方当事人所举证据，经质证后没有异议，且来源合法、内容客观真实、与本案有关联，符合证据的全部客观要件，本院予以采信。
经审理查明，2008年8月1日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告（反诉被告）将位于钦州港巨龙国际花园3号楼二楼房屋租赁给被告（反诉原告）作为酒楼营业使用，租赁期间从2009年1月1日起至2013年12月30日止，面积大约为2200平方米，每月租金30元／平方米，租金从第三年起每年递增5%，每年支付一次租金；同时约定，拖欠租金一个月以上的，支付违约金300000元。合同签订后，原告（反诉被告）按照约定将房屋交付给被告（反诉原告）使用。后，被告（反诉原告）为了扩大经营，又租赁了原告（反诉被告）楼下的109号商铺，面积大约185平方米，租赁期限为33个月，从2011年4月1日起至2013年12月30日止，租金每月60元／平方米。合同签订后，原告（反诉被告）将该商铺交付给被告（反诉原告）使用。被告（反诉原告）从2009年中旬（雨季）发现二楼交接缝两边多个包厢、大厅、海鲜池顶漏水渗水严重，无法正常经营使用，被告（反诉原告）每次与原告（反诉被告）沟通后维修，虽然有所缓解，但也不能正常使用，严重影响被告（反诉原告）的正常经营。2013年4月6日，被告（反诉原告）发函给原告（反诉被告），单方要求终止两合同的履行，同时将房屋交给物业公司看管。为此双方产生纠纷。
本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）是具有民事行为能力的民事主体，双方所签订的两份《房屋租赁合同》意思表示真实，合同内容和形式没有违反法律规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。原告（反诉被告）所交付给被告（反诉原告）经营酒店使用的房屋（一、二楼为一体），二楼交接缝两边多个包厢、大厅、海鲜池顶漏水渗水严重，存在严重的质量问题，虽然经过维修处理，也无法解决漏水渗水问题，导致被告（反诉原告）无法正常经营使用，致使被告（反诉原告）无法实现合同目的，原告（反诉被告）已经构成违约。根据原告（反诉被告）与被告（反诉原告）所签订的两份《房屋租赁合同》第八条的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，被告（反诉原告）可以解除合同。为此，被告（反诉原告）于2013年4月6日向原告（反诉被告）提出终止（解除）租赁合同的要求，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；因此，被告（反诉原告）终止履行尚未履行部分的支付租金义务依法有据，本院予以支持。被告（反诉原告）主张造成经营损失，要求退还2012年度八个月的租金的请求，被告（反诉原告）未能提供证据证实，本院不予支持。原告（反诉被告）请求确认被告（反诉原告）单方解除《房屋租赁合同》的行为无效并继续利息合同、支付租金及违约金的请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条以及《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）钦州巨龙房地产开发有限公司与被告（反诉原告）黄文芳所签订的两份《房屋租赁合同》于2013年4月6日解除；
二、驳回原告（反诉被告）钦州巨龙房地产开发有限公司的诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）黄文芳的反诉请求。
本诉案件受理费7357元，财产保全费3870元，合计11227元（本诉原告已经预交）由原告（反诉被告）负担；反诉案件受理费4470元（反诉原告已经预交），由被告（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向广西壮族自治区钦州市中级人民法院上诉。
审 判 长 罗桂武
代理审判员 苏德海
人民陪审员 刘思伟
二〇一三年十二月四日
书 记 员 李肇艺