浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终8225号
上诉人（原审原告）：杭州沈求金属材料有限公司，住所地杭州市拱墅区石祥路329号3幢。
法定代表人：沈桔汀，总经理。
委托代理人：来林娟，浙江浙联律师事务所律师。
委托代理人：周贤慧，浙江浙联律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：姚九斤，男，1971年12月13日出生，汉族，住杭州市余杭区。
被上诉人（原审被告）：杭州市余杭区塘栖镇西河村村民委员会，住所地杭州市余杭区塘栖镇西河村。
法定代表人：张国章，主任。
委托代理人：黄琪、朱舒阳，浙江奇沁律师事务所律师。
上诉人杭州沈求金属材料有限公司（以下简称金属材料公司）因与被上诉人姚九斤、杭州市余杭区塘栖镇西河村村民委员会（以下简称西河村委会）租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院(2016)浙0110民初1827号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年12月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
2014年10月29日，姚九斤出具收条一份给金属材料公司，载明：“今收到杭州市余杭区，塘康路白鹤寺后面，约1500平方租赁物的定金计人民币贰万元整。待租赁合同签订后作为押金使用”。
同日，金属材料公司与姚九斤签订租赁合同一份，约定：姚九斤将其所拥有的杭州市塘康路白鹤寺北房屋及周边土地（即案涉租赁房屋土地）租赁给金属材料公司使用，房屋建筑面积约平方米（注：原文无数据），空地面积约1500平方米；租赁期限从2015年1月1日至2023年12月31日；租金第一年为6万元，包括桁车费2万元，后面每年加3000元；押金2万元，租赁合同生效后十日内支付给被告姚九斤；租金的支付期限与方式为第一年于合同生效后十日内付清，次年开始于每年的1月10日前付清，并载明了姚九斤的收款账号；租赁物的用途为企业生产经营；姚九斤允许金属材料公司对租赁物进行装修、改善和增设他物；合同期满，租赁物的装修、改善和增设他物的，金属材料公司有权处理；姚九斤承诺，在上述租赁期内，如第三人对租赁物主张权利的，由其负责赔偿原告金属材料公司的损失；政府进行依法征收时，根据相关规定获得相应补偿（包含但不限于设备搬迁费等），租金和相关水电等费用按实际租赁期限多退少补；违约责任：姚九斤未将租赁物按约交付金属材料公司使用或租赁期间影响金属材料公司的正常生产经营的，除退还当年租金外，还应向金属材料公司支付当年租金20％的违约金。双方还约定了其他内容。西河村委会在见证方处盖章。
根据租赁物移交清单记载，双方交接的财产包括：水表每年一千五百元整；大棚约100平方米左右；平房二间约60平方米左右；桁车一辆；轨道100米；配电箱二台；空调两台。在大棚一栏后面，还注有“8000.-”和“水泥地5000.-”的内容。
2014年10月30日，金属材料公司法定代表人沈桔汀向姚九斤的收款账号电汇了5.3万元款项，并注明“2015年租金4万，大棚0.8万，水泥地0.5万”。
2015年2月10日，杭州市特种设备检测研究院经对案涉租赁房屋土地现场的门式起重机进行监督检验后，出具检验报告一份，载明：制造单位与施工单位均为新乡市兴邦起重机有限公司；施工单位负责人为苗刘保；使用单位为金属材料公司；检验结论为合格。2015年3月3日，金属材料公司支付起重机检验费用659元。
2015年2月1日，金属材料公司出具杭州沈求金属材料有限公司投资清单一份，内容如下：租金4万元；押金2万元；水泥地250平方米，单价40元/平方米，金额1万元；桁车1台，金额7.5万元；石子铺地面1200平方米，单价15元/平方米，金额1.8万元；大棚和房子300平方米，单价80元/平方米，金额2.4万元；围墙150米，单价60元/米，金额9000元；槽钢框架110平方米，单价200元/平方米，金额2.2万元；人工80工，单价150元/工，金额1.2万元；合计23万元。姚九斤和西河村委会分别在证明人处签字、捺印，盖章。
2015年5月20日，浙江省杭州市禹航公证处根据金属材料公司的申请，对案涉租赁房屋土地的现状进行证据保全，取得照片18张，视频资料一段。
2015年5月21日，案涉租赁房屋因系违法建筑而被拆除。
又认定：
1、案涉租赁土地系姚九斤向西河村7组承租而来的，并经该组户长会议讨论决定。双方签订的西河村7组沈家角塘（北边）出租协议书中约定：租用地点为白鹤寺后侧，沈家角塘（北边）面积为2.088亩；租赁期限为10年，从2011年1月1日至2020年12月31日；租金每亩每年为3000元，计6264元，每×（注：原文字迹模糊）年递增10％；租用期内，不得搞固定建筑，只能搞种植、养殖或场地使用。姚九斤于2010年12月11日交纳租金4838元，于2011年1月18日交纳租金1400元，于2012年1月13日交纳租金6240元，于2015年1月30日交纳租金6240元。
2、2015年2月1日，金属材料公司与姚九斤又签订租赁合同一份，约定：姚九斤将其所拥有的杭州市塘康路边的房屋及周边场地租赁给金属材料公司使用，房屋建筑面积约300平方米，场地面积约1500平方米；租赁期限从2015年2月1日至2024年1月31日；第一年租金为15万元，金属材料公司的投入可计入租金，后面每年加3000元；租金的支付期限与方式，第一年合同生效和桁车验收合格后十日内付清，次年开始每年的2月1日前付清，并载明了姚九斤的收款账号。其余主要内容与双方在2014年签订的租赁合同相同。在租赁合同的空白处，注有“以上条款只为乙方（承租方沈求金属材料有限公司）为拱康路拆迁提供的赔偿依据。不作为甲、乙双方原先的租凭合同（注：应为租赁合同之笔误，下同）（2015年1月1日至2023年12月31日）签的租凭合约。”沈桔汀确认“以上情况属实”，并签字、捺印。
金属材料公司于2016年2月2日向法院提起诉讼，要求：1、姚九斤退还金属材料公司租金4万元，押金2万元；2、姚九斤支付金属材料公司租金与押金的利息4599元（暂计算至2015年12月31日）；3、姚九斤支付金属材料公司购置一台桁车的损失7.5万元；4、姚九斤赔偿金属材料公司改善增设他物损失9.5万元；5、西河村委会对上述四项诉讼请求承担连带责任。庭审中，金属材料公司明确第2项诉讼请求的计算方法为按每日万分之二点一，从租金和押金缴纳当天开始计算，以后要求计算至实际支付日止；第4项诉讼请求包括：增设水泥地，租赁后重新铺设的水泥地5000元和承租时本来就有的水泥地，姚九斤要求支付的5000元，大棚8000元，王年良做的费用总计8.5万元。金属材料公司说明其总的损失是超过23万元的。
原审法院认为：金属材料公司与姚九斤签订的租赁合同因案涉租赁房屋系违法建筑，以及案涉租赁土地未经审批用于非农业建设而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定的“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。因此，金属材料公司应当支付2015年5月21日前的房屋占有使用费，姚九斤应当在扣除房屋占有使用费后，返还收取的租金和押金，对于金属材料公司因此而造成的损失，根据双方当事人的过错进行承担。现金属材料公司要求姚九斤退还租金4万元，该项诉讼请求中的合理部分，即扣除2015年1月1日起至2015年5月20日止共140天的房屋占有使用费15342.47元后，尚余24657.53元部分予以支持；金属材料公司要求被姚九斤退还押金2万元，因姚九斤在案件审理过程中未主张依约应当扣除的费用，故该项诉讼请求理由充分，予以支持；金属材料公司要求姚九斤支付租金与押金的利息，该项诉讼请求于法无据，不予支持；金属材料公司要求姚九斤支付购置一台桁车的损失7.5万元、改善增设他物损失9.5万元，虽然姚九斤收到了8000元大棚和5000元水泥地的钱，但因金属材料公司提交的证据不足以证明相关事实，且其主张不明确，如其所主张的改善增设他物的损失应当为10.5万元，故该两项诉讼请求缺乏相应证据证明，不予支持。金属材料公司可收集证据后，另案主张；金属材料公司要求西河村委会承担连带责任，该项诉讼请求于法无据，不予支持。姚九斤有关不同意退还租金的答辩意见理由不成立，不予采信；姚九斤有关金属材料公司应当自行承担损失的答辩意见与法律规定不符，不予采信；姚九斤有关西河村委会应当承担相应民事责任的答辩意见理由不成立，不予采信。西河村委会有关其并非适格被告的答辩意见理由不成立，不予采信；西河村委会有关其不应承担连带责任的答辩意见理由充分，予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、姚九斤于判决生效后十日内返还杭州沈求金属材料有限公司租金24657.53元、押金20000元，合计44657.53元；二、驳回杭州沈求金属材料有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4819元，由杭州沈求金属材料有限公司负担3902元，姚九斤负担917元。
宣判后，金属材料公司不服，向本院提出上诉称：首先，一审法院认定：“……2015年2月10日杭州市特种设备检测研究院经对……2015年5月21日，案涉租赁房屋因系违法建筑而被拆除”与事实不符，遗漏重要事实。在金属材料公司承租案涉房屋与土地后，并开始对案涉房屋进行装修期间即2015年2月10号以后，金属材料公司有一天到案涉房屋现场发现有一张人民政府张贴的公告，称案涉房屋系违章建筑，不日将予以拆除。为此金属材料公司四处打听，最后通过朋友到互联网上搜索，得知2014年12月26日余杭区塘栖人民政府就下发《塘栖镇违建出租房专项清理整治百日攻坚行动方案》，声明自2014年12月16日至2015年3月20日要将全镇全部违章建筑整改拆除。这也就是金属材料公司一审提交的证据4。上述事实充分说明无论是姚九斤还是西河村委会不仅在明知案涉房屋系建章建筑，案涉土地不能作为工业用地出租给金属材料公司从事经营使的情况下，仍然共同隐瞒事实真象，使金属材料公司在不知情的情况下签订了一份不能使用的房屋与土地的租赁合同，同时还在不知情的情况下对案涉房屋与土地进行的装修并添置设备，使得金属材料公司蒙受巨大经济损失。也正是由于2016年2月10日后，金属材料公司即看到了人民政府的拆除公告，因此至2016年5月21日人民政府将案涉房屋拆除前，金属材料公司没有使用过一天案涉房屋。一审法院无视上述事实的存在，竟还作出：“因此，金属材料公司应当支付2015年5月21日前的房屋占有使用费，对于金属材料公司因此而造成的损失，根据双方当事人的过错进行承担。现金属材料公司要求姚九斤退还租金4万元，该项诉讼请求中的合理部分，即扣除2015年1月1日起至2015年5月20日止共140天的房屋占有使用费15342.47元后，”金属材料公司不服；上述房屋实际占用费，充其量只不过是案涉租赁合同无效给姚九斤造成的损失，而对于合同无效而造成的损失，法律规定应根据双方当事人的过错进行承担。而在本案中，造成案涉合同无效的责任人决不是金属材料公司，相反完全是由于姚九斤和西河村委会造成的。其次，一审法院作出：“最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定的“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”系适用法律不当，最高人民法院的上述解释指的是，虽然房屋承租合同无效，但承租方已实际使用了房屋，而本案中，金属材料公司收到房屋后，从没有使用该房屋，金属材料公司是因为姚九斤和西河村委会的欺骗而被骗入了案涉房屋，对于该房屋不仅没有使用，而且还蒙受了巨大损失，如果由于金属材料公司虽然没有使用案涉房屋，因案涉房屋金属材料公司拿到后一直处在装修中，还没开始使用就已被政府折除。因此如果要计算租金，该租金也是无效合同而引起的实际损失。而该无效合同的形成的过错方系姚九斤和西河村委会而不是金属材料公司。因此，如果要计算案涉房屋与土地的实际占用费用，也应该由无效合同签订的过错方——姚九斤和西河村委会来承担，而绝不应该由受骗上当方的金属材料公司来承担。一审法院对于被姚九斤和西河村委会欺骗而签订了无效合同蒙受巨大经济损失的金属材料公司的损失，要求金属材料公司另案起诉不予处理，而对于欺骗金属材料公司签订无效合同的姚九斤的案涉房屋的实际占用费倒是要求金属材料公司立即支付给姚九斤，一审法院的这一判决与民法通则“诚实信用”的基本原则不符，也是违反了民法通则的“公平原则”，因此一审法院的判决显失公平，金属材料公司不服！第三，一审法院认为：“金属材料公司要求姚九斤支付购置一台桁车的损失7.5万元、改善增设他物损失9.5万元，虽然姚九斤收到了8000元大棚和5000元水泥地的钱，但因金属材料公司提交的证据不足以证明相关事实，且其主张不明确，如其所主张的改善增设他物的损失应当为10.5万元，如该两项诉讼请求缺乏相应证据证明，不予支持。”金属材料公司不服！１、对于姚九斤明确陈述其已收到金属材料公司交纳的8000元大棚和5000元水泥地的钱，此费用完全是因为金属材料公司承租了案涉房屋与土地才会支付给姚九斤的，现案涉房屋被折除，上述费用就是金属材料公司的因承租案涉房屋而蒙受的损失，如果金属材料公司在一审诉请中没有明确请求，一审法院是否应该向金属材料公司释明，然后在本案中予以处理，且不说本案先后开庭五次，一审法院有足够充分的时间与金属材料公司沟通，为何不见一审法院与金属材料公司释明，而到了判决时却又提出：金属材料公司的诉请中没有明确。一审法院对于金属材料公司起诉的案件就是这样走马观花的审理的吗？因此一审法院对此不作处理与法相背，请求予以改判。２、金属材料公司为案涉房屋所作的投入，不仅有庭审中两位证人的证言作证，更有公证书，视频及照片，银行转帐凭据等相关证据相佐证，充分证明了在案涉房屋中，金属材料公司购置了一台桁车，并在案涉房屋空地上建设了小房子，及购置了空地上原有的大棚与平房；同时对于金属材料公司的上述投入就连姚九斤与西河村委会也进行了确认。这不是一审法院一句“但因金属材料公司提交的证据不足以证明相关事实，”就可以让“金属材料公司可收集证据后，另案主张”。且不说本案金属材料公司的证据充足且充分，就拿一审法院对本案如此小的一个案件，先后发传票要求金属材料公司五次到庭，而每次实际开庭时间又总是只有两、三个小时，有的甚至只有一个小时就闭了庭。如此这般，金属材料公司也经不起如此这般折腾，更会大量的浪费国家有限的诉讼资源。”同时本案一审法院于2016年2月2日立案至2016年11月一审法院下达判决共计花时9个多月时间，一审法院先后开庭5次，还要金属材料公司就案涉损失再另案起诉，就是一审法院愿意审，金属材料公司也花不起这个时间与精力。更有甚者，一审法院一边要求金属材料公司就损失部门另案处理，另一边又将金属材料公司要求损失部分的诉讼费全额要求金属材料公司承担，对于这样的判决金属材料公司难服！第四，一审法院认为：“……金属材料公司西河村委会承担连带责任，该项诉讼请求于法无据，不予支持。”金属材料公司不服，在本案中，因姚九斤邀请西河村委会为其合法拥有案涉租赁房屋土地并可出租的见证人。因考虑到西河村委会系当地集体土地的拥有人，系一级基层组织，有西河村委会的见证，金属材料公司才与姚九斤签订的案涉合同，因此才蒙受如此大的损失。金属材料公司根据民法通则基本原则“禁止权利滥用”因此要求西河村委会承担连带责任与法有据。综上，一审法院的一审判决事实不清，适用法律不当，判决不公，请求撤销原判，依法改判支持金属材料公司的一审诉讼请求。
被上诉人西河村委会辩称：第一，西河村委会并非本案适格的被上诉人，因为案涉土地系村民集体所有，并非西河村委会所有。其次，本案系租赁合同纠纷，根据合同相对性，本案双方当事人应为金属材料公司和姚九斤，西河村委会仅为见证人。第二，西河村委会从未有任何上诉状所称的与姚九斤存在共同隐瞒事实真相欺骗金属材料公司签订租赁合同的情形，且金属材料公司并未提出任何证据证明西河村委会存在隐瞒事实真相的证据。第三，西河村委会不应承担连带责任。根据民法通则以及侵权责任法，连带责任的情形，西河村委会并不存在其中任何一种，故仅作为见证人的西河村委会不应承担任何责任。金属材料公司作为经营长达十年之久的公司，应对租赁标的物严格审查，应清楚承租没有产权的房屋的后果，应承担该行为不利后果。西河村委会虽系基层群众性基层组织，但并非国家行政机关，没有权利，也没有义务审查该份租赁合同，仅是以见证人的身份出现。在该房屋被强制拆除后，金属材料公司的诉讼行为以及在一审判决中确定的相关证人制作证据的行为系金属材料公司推卸责任的行为。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人姚九斤并未提交书面答辩。
上诉人金属材料公司和被上诉人姚九斤、西河村委会在二审期间均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，金属材料公司与姚九斤所签订的《租赁合同》因案涉租赁土地未经审批用于非农业建设及案涉租赁房屋系违法建筑而无效。对此，各方均无异议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于金属材料公司要求姚九斤退还租金4万元，押金2万元和利息损失的请求。由于金属材料公司租赁的是房屋及土地，而案涉租赁房屋于2015年5月21日系违法建筑被拆除，故原审法院判决金属材料公司应支付2015年5月21日前的房屋和土地的占有使用费并无不当，在扣除房屋占有使用费后，姚九斤应返还金属材料公司收取的租金24657.53元和押金20000元，原审法院同时对金属材料公司要求姚九斤支付租金与押金的利息，认为依据不足未予支持亦并无不妥。对于金属材料公司要求姚九斤支付其购置桁车的损失7.5万元的请求，由于桁车是金属材料公司从案外人处购得，不属于附合的装饰装修物，且根据金属材料公司提交的证据，该桁车已被杭州市余杭区塘栖镇人民政府作为违章建筑强制拆除，故金属材料公司要求姚九斤支付其购置桁车的损失依据不足，原审法院未予支持并无不当。对于金属材料公司要求姚九斤赔偿改善增设他物损失9.5万元的请求，其中金属材料公司支付的8000元大棚和5000元水泥地的款项，根据金属材料公司提交的《租赁物移交清单》，姚九斤对该清单无异议，而在清单中的大棚一栏后面，注有“8000.-”和“水泥地5000.-”的内容，且金属材料公司也将该款项支付给了姚九斤，姚九斤虽认为该款项是金属材料公司要求通过姚九斤支付给他人的，但姚九斤并未进一步举证证明。现由于《租赁合同》无效，金属材料公司应向姚九斤返还原有的租赁物，姚九斤则也应向金属材料公司返还该款项，原审法院对金属材料公司的该请求未予支持不妥，本院予以纠正。而对于金属材料公司要求姚九斤赔偿改善增设他物的其他损失的请求，由于金属材料公司依据欠缺，原审法院未予支持并无不当。西河村委会作为合同的见证方在合同上盖章，金属材料公司要求西河村委会承担连带责任没有法律依据。原审法院未予支持亦并无不当。综上，金属材料公司的上诉理由除要求姚九斤返还8000元大棚款和5000元水泥地的款项外，其余上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，但实体处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持杭州市余杭区人民法院(2016)浙0110民初1827号民事判决第一项；
二、撤销杭州市余杭区人民法院(2016)浙0110民初1827号民事判决第二项及案件受理费部分；
三、姚九斤于本判决生效后十日内返还杭州沈求金属材料有限公司8000元大棚款和5000元水泥地款，合计13000元；
四、驳回杭州沈求金属材料有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4819元，由杭州沈求金属材料有限公司负担3578元，姚九斤负担1241元。
二审案件受理费3902元，由杭州沈求金属材料有限公司负担3578元，姚九斤负担324元（杭州沈求金属材料有限公司已预交二审案件受理费4819元，应退还1241元，于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；姚九斤于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费324元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一七年二月十六日
书 记 员 项 琳