重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第06003号
上诉人（原审被告）：中国嘉陵工业股份有限公司（集团）。
法定代表人：洪耕，董事长。
委托代理人：徐融曦，重庆潜卫律师事务所律师。
委托代理人：刘文勇，重庆潜卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆银昌房地产开发有限公司。
法定代表人：兰鹰，董事长。
委托代理人：梁爽，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托代理人：何屏莺，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆市沙坪坝区井口建筑安装工程公司。
法定代表人：周荣昌，总经理。
委托代理人：梁爽，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托代理人：何屏莺，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：嘉陵工业有限公司。
诉讼代表人：秦弦，破产清算组组长。
委托代理人：刘亚军。
委托代理人：王争。
上诉人中国嘉陵工业股份有限公司（集团）（以下简称嘉陵股份公司）与被上诉人重庆银昌房地产开发有限公司（以下简称银昌公司）、重庆市沙坪坝区井口建筑安装工程公司（以下简称井口公司）、嘉陵工业有限公司（以下简称嘉陵公司）合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年5月30日作出（2014）沙法民初字第04464号民事判决，嘉陵股份公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年11月3日立案受理后，依法由审判员刘毅担任审判长，代理审判员赵文建主审，与代理审判员刘润荔组成合议庭对本案进行了审理。上诉人嘉陵股份公司的委托代理人徐融曦、刘文勇，被上诉人银昌公司和井口公司的委托代理人梁爽、何屏莺，嘉陵公司的委托代理人刘亚军、王争均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2004年3月24日，井口公司取得渝沙国用（2004）第XXX号国有土地使用证，使用权类型为划拨，使用权面积1790平方米，以及渝沙国用（2004）第XXX号国有土地使用证，使用权类型为划拨，使用权面积1503平方米。后因土地权属变更，两证均被主管部门收回作废。
2004年6月26日，嘉陵公司（甲方）与银昌公司、井口公司（乙方）签订《土地置换协议》，（以下简称“6·26”协议）双方就土地置换相关事宜达成如下协议：甲方同意将乙方所拥有的六洞村土地，【渝沙国用(2004)第XXX】宗地置换到乙方另宗土地，即【渝沙国用(2004)第XXX】号宗地相邻以东的甲方土地范围内（详见附图标示红线）。乙方被置换的土地1790平方米，置换甲方面积为1344平方米。为了不影响乙方土地有效使用，甲方置换给乙方的土地南北宽度不低于40米，加上乙方原有的土地东西长度不低于62米（具体长度以图示红线为准）。土地置换后，甲、乙双方宗地之间的临界门面建设用地（南北向、宽22米，东西向、纵16米）按各占50%划分，中间留沉降缝作界址分界线。双方约定门面设计均为两层。双方同意在土地置换后三十日内，办妥国土局重新确权换证手续。在不影响甲方各项工作的前提下，甲方同意乙方将自己的方案设计报建资料交甲方，由甲方负责整体统一报批；若因乙方原因，出现整体报批困难，则由双方各自分报。联合报建的建筑指标分配：按规划部门下达的容积率*双方的实际土地面积分别计算，若通过乙方努力提高了容积率，其增加的建筑指标首先满足乙方的实际需要。协议落款处为嘉陵公司的印章及代表签字，以及井口公司、银昌公司的印章及代表签字。
签订上述土地置换协议后，嘉陵公司与井口公司就置换的土地进行了重新确权手续，土地置换完成。
2004年9月10日，井口公司（甲方）与银昌公司（乙方）签订“鼎盛·馨居”用地协议，双方约定由甲方提供双碑六洞3293平方米建设用地进行“鼎盛·馨居”项目开发，乙方负责该宗土地开发的费用及资金筹办等。
2005年3月11日，重庆市沙坪坝区人民政府向重庆市人民政府请示，“请市政府收回重庆沙坪坝区井口建筑安装工程公司位于双碑六洞村国有土地使用权，并注销原渝沙【2004】XXX号，渝沙【2004】XXX号国有土地使用证，将上述地块4363平方米有偿出让给重庆银昌房地产开发有限公司，其中1070平方米予以行政划拨作为市政道路用地，其余3293平方米予以出让，作途为商业、住宅，出让年限商业40年，住宅50年。2005年3月28日，重庆市人民政府批复同意上述请示。2005年6月27日，重庆市土地交易中心向银昌公司发送国有土地使用权成交确认书，确认银昌公司以补交土地出让金175万元获得该宗地规划指标调整后的土地使用权受让资格，土地出让面积约3293平方米，土地用途为商住。2005年3月31日，银昌公司与重庆市国土资源和房屋管理局签订重庆市国有土地使用权出让合同，2005年9月21日协议就部分条款进行修改。
2006年7月19日，银昌公司取得100房地证2006字第XXX号权属证书，土地状况内容中，用途为城镇混合住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积3293平方米。
2008年8月1日，嘉陵股份公司（甲方）与银昌公司（乙方）签订《协议书》（以下简称“8·1”协议）：“一、乙方立即恢复‘鼎盛时代大厦’现由工商银行沙坪坝区支行双碑分理处和重庆嘉陵特种装备有限公司（以下简称嘉陵特装公司）科学技术协会使用的安置房屋的供电，供电标准为2007年8月16日前的实际使用标准即80安培，并承诺不再对该两房屋停止供电或限电。二、乙方应当在2009年6月30日前全部负责将涉及的安置房的有关权证根据目前的使用现状分别办理至工商银行沙坪坝支行和嘉陵特装公司科学技术协会的名下，办理权证发生的所有税、费（含甲方、乙方、工行及科协的税、费）由乙方承担。三、甲方同意乙方按照双方于2004年6月26日签订的《土地置换协议》约定，在甲方小区3号楼与乙方“鼎盛时空”之间由南至北修建南北总宽11米进深16米的门面一层。该门面的修建必须配合满足甲方小区相邻部位的功能利用应当具备的合理性与安全性。门面修建后，乙方应大力协助甲方办理“雅仕居”一期4号楼和修建门面的规划验收手续，通过验收后，甲方大力协助乙方将门面权证及时办理至乙方名下。因修建该门面所产生的一切责任及税、费（含过户税、费）由乙方承担。乙方应在履行完本协议第一、二条约定义务后，方能使用门面。四、甲方承诺配合乙方“鼎盛时空”的规划验收。五、乙方承诺为甲方小区项目的验收提供充分的配合，乙方应积极配合甲方“雅仕居”3号楼与乙方“鼎盛时空”之间围墙的修建，并及时完善甲方小区4号楼与乙方“鼎盛时空”之间乙方负责修建但目前仍未完成的堡坎修建。六、乙方再次承诺，此前曾作出为甲方小区无偿提供方便通行的道路以及管线过境的承诺将永久执行。七、乙方在履行完上述所有义务后，甲方承诺不再按重庆市高级法院拆迁补偿安置纠纷案的判决内容向乙方主张任何权利。八、双方承诺：本协议签订后双方均应严格遵守，若有违反，应当向对方支付10万元的违约金，并承担因此给对方造成的损失。落款处甲方为嘉陵股份公司的印章及代表人、经办人签字，乙方为银昌公司的印章及代表人、经办人签字。
2014年6月25日，重庆市沙坪坝区国土资源管理分局地籍资料室的土地登记资料查询结果证明显示，坐落于双碑六洞使用权面积为1790平方米的划拨土地，使用权人为嘉陵工业有限公司，土地来源为“【交换】重庆市沙坪坝区井口建筑安装工程公司”，国土证旧证号渝沙（2004）XXX#。
2008年8月18日，重庆嘉茂物业管理有限公司（以下简称嘉茂公司）在“鼎盛时空商业平面图”加盖印章，并签署“原则同意该平面图”等意见。嘉陵股份公司的年度报告显示，嘉茂公司是嘉陵股份公司的关联公司。
2008年9月26日，银昌公司与井口公司签订《鼎盛·时空商业门面工程施工合同》，工程名称为“鼎盛·时空商业门面工程”，建设规模为“总建筑面积约178平方米（以施工图为准）”，合同工期“自2008年8月25日开工至2008年10月10日竣工”。
2008年8月1日《协议书》第三条所涉门面已由银昌公司于2008年10月份修建完毕，并交由银昌公司使用至今，但该门面无规划验收手续，无权属证书。
“鼎盛·时空”与“雅仕居”的规划验收情况如下：2005年11月18日，银昌公司取得重庆市规划局颁发的“鼎盛·馨居”项目建设用地规划许可证。2006年8月8日，银昌公司取得“鼎盛·时空”（原“鼎盛·馨居”）建设工程规划许可证。2007年12月8日，银昌公司取得“鼎盛·时空”-1层-26层建设项目竣工规划验收合格证，使用性质为居住、商业。2009年1月19日，银昌公司取得“鼎盛·时空”第XXX层建设项目竣工规划验收合格证，使用性质为居住。2006年3月22日，“雅仕居”一、二、三号楼取得重庆市规划局颁发的建设工程规划许可证。建设业主为嘉陵工业有限公司，土地性质为划拨。2006年5月30日，“雅仕居”四号楼取得重庆市规划局颁发的建设工程规划许可证。建设业主为嘉陵工业有限公司，土地性质为划拨。2007年3月23日，“雅仕居”一、二、三号楼取得重庆市规划局建设项目竣工规划验收合格证，建设单位为嘉陵工业有限公司，使用性质为居住。2009年1月15日，“雅仕居”四号楼取得重庆市规划局建设项目竣工规划验收合格证，建设单位为嘉陵特装公司，使用性质为居住。嘉陵特装公司是嘉陵股份公司的全资子公司。
根据银昌公司、井口公司的申请，一审法院于2014年11月21日委托重庆金鹏房地产土地资产评估有限公司对讼争门面所在位置门面的单价进行了司法评估，该公司在假设估价对象具有合法的产权，可以在市场上进行合法转让的情况下，于2014年12月19日作出了司法评估报告书，评估房地产在估价时点（2014年12月2日）的市场单价为25420元/平方米。银昌公司、井口公司随后在庭审中将诉请的赔偿金额调整为4473920元。
一审另查明，重庆市第五中级人民法院于2007年6月8日作出（2006）渝五中民破字第45-19号民事裁定书，裁定终结嘉陵工业有限公司的破产程序。
一审审理中，银昌公司、井口公司自认从2009年7月将讼争门面出租至2015年7月，共收取了租金302640元，被告表示认可上述租金，并表示如果银昌公司、井口公司能向法院提交租赁合同，则不申请对租金进行评估。之后银昌公司、井口公司在一审法院指定期限内提交了租赁合同，银昌公司、井口公司未申请评估。
银昌公司、井口公司还提出了如下主张：2004年6月26日的《土地置换协议》第五条“甲方同意乙方将自己的方案设计报建资料交甲方，由甲方负责整体统一报批”包括讼争的临街门面的办证义务；嘉陵公司之所以与银昌公司、井口公司签订“6·26”协议，是因为银昌公司、井口公司有联合开发的意向，银昌公司有房地产开发资质，井口公司二有土地使用权，所以银昌公司、井口公司的诉讼主体资格均适格；银昌公司认为其已履行了“8·1”协议中的第一、第二条义务，可以通过嘉陵股份公司未向重庆市高级人民法院申请执行判决来反证。
在一审法院询问嘉陵股份公司基于何种原因与银昌公司签订“8·1”协议时，该公司代理人表示不清楚此事；在一审法院问及嘉陵股份公司是否履行“8·1”协议第三条中关于申办“雅仕居”一期4号楼和修建门面的规划手续时，该公司代理人称在一周内书面回复法院，但未予答复。
嘉陵公司称，其与嘉陵股份公司并无法律上的关系，“6·26”协议约定了可以联合报建，但实际上是分开报建的，“6·26”协议第五条是针对整个项目办证，而不是针对门面办证，门面的位置也不明确，“6·26”协议并未约定赔偿或返回门面的内容。
嘉陵股份公司称，因人事变更，不清楚为何要与银昌公司签订2008年8月1日的协议。不能认定嘉陵股份公司继受了嘉陵工业的土地置换权利义务，2008年8月1日的协议已经明确了嘉陵股份公司的权利义务，仅仅是同意银昌公司修建门面和协助银昌公司办理权证的义务，没有约定相关的补充义务。
现银昌公司、井口公司起诉认为，银昌公司、井口公司基于联合开发的协议以及换地协议中的主体地位，在本案中具有共同的权利；“8·1”协议中约定了嘉陵股份公司为银昌公司修建的门面进行规划、办证等协议内容，是“6·26”协议中，因井口公司地块面积大于嘉陵公司地块面积，嘉陵公司对银昌公司、井口公司进行的补偿。嘉陵股份公司未按约为该门面办理规划、权证手续，应赔偿损失4473920元并赔偿违约金10万元。鉴于两被告属于关联单位，嘉陵股份公司是开发“雅仕居”小区的主体，实际取得了置换后的土地，讼争门面修建在嘉陵股份公司的土地范围内，并且嘉陵股份公司具有办证的主体资格，嘉陵股份公司继受了嘉陵公司的土地置换权利义务，应由嘉陵股份公司来履行土地置换协议的补偿义务，故请求判如所请。嘉陵公司、嘉陵股份公司均认为银昌公司、井口公司的请求无事实和法律依据，请求驳回银昌公司、井口公司的诉讼请求。双方争议较大，调解未成。
银昌公司、井口公司在一审中诉称：2004年6月26日，嘉陵公司（甲方）与银昌公司、井口公司（乙方）签订《土地置换协议》，约定将乙方所有【渝沙国用(2004)第XXX】号面积为1790㎡的土地与甲方所有【渝沙国用(2004)第XXX】号面积为1344㎡的土地互相置换，为补偿乙方土地面积差额，双方约定将甲乙双方宗地之间的临街门面建设用地各占50%划分，设计门面后交付乙方。2008年8月1日，银昌公司（乙方）与嘉陵股份公司（甲方）签订《协议书》，在该协议中第三条明确约定嘉陵股份公司同意按照前述《土地置换协议》的约定，在甲方小区3号楼与乙方“鼎盛时空”之间自南至北修建南北总宽11米深16米的门面一层，甲方最终应将门面权证办理至乙方名下。根据双方土地置换图纸、土地红线图纸等材料，银昌公司、井口公司所得门面位于被告项目土地红线范围内。2008年9月，银昌公司根据嘉陵股份公司的指定进行了该门面的施工建设。但自门面投入使用以来，经多次催告被告履行办证义务，被告一直拒不办理。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现两被告拒不履行《土地置换协议》约定的补偿门面办证义务，导致银昌公司、井口公司无法按约取得相应门面房产合法产权，被告的行为系根本违约，应赔偿银昌公司、井口公司全部损失并承担合同违约金。银昌公司、井口公司提供置换的土地全部位于临街位置，置换后土地不再临街；且银昌公司、井口公司原土地面积比被告提供置换土地面积大446㎡，鉴于以上双方置换土地地块及面积的差价，《土地置换协议》双方约定，被告以面积约为176㎡门面对银昌公司、井口公司进行补偿。现截至起诉之日，因被告的违约行为，银昌公司、井口公司仍无法取得门面合法产权，给银昌公司、井口公司造成巨大经济损失。现银昌公司、井口公司提起诉讼，请求：判令两被告立即赔偿银昌公司、井口公司因不能取得位于重庆市沙坪坝区双碑街鼎盛时空的临街门面产权的经济损失人民币4473920元；判令两被告支付银昌公司、井口公司违约金10万元。
嘉陵公司在一审中辩称：银昌公司、井口公司的起诉主体混乱，诉讼请求缺乏事实法律依据，请求法院驳回银昌公司、井口公司起诉。合同纠纷应当有相应的合同和对应的当事人，本案有两被告、两原告、两份合同，导致原告的主体混乱。根据2004年6月26日签订的《土地置换协议》以及银昌公司、井口公司提供的XXX号、XXX号的土地使用权证，银昌公司不是本案的适格原告。本案银昌公司、井口公司的起诉没有分清楚赔偿请求依据是赔给哪一个原告。银昌公司与嘉陵股份公司签订的协议书与嘉陵公司无关，就该协议嘉陵公司不是适格的被告，请求法院驳回银昌公司、井口公司的起诉。
嘉陵股份公司在一审中辩称：根据嘉陵股份公司与银昌公司签订的2008年8月1日协议第三条约定，嘉陵股份公司仅有协助银昌公司办理门面权证义务，并无其他的义务。无任何证据证明嘉陵股份公司没有履行协助银昌公司办理门面权证义务，嘉陵股份公司不存在违约行为。银昌公司要求的赔偿损失金额不合理，应当按照相关单位出具的证明材料计算。因此，银昌公司的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回。嘉陵股份公司与井口公司无任何权利义务关系，井口公司不是本案的适格原告。
就本案的争议焦点，一审法院论证如下：
一、关于原被告的主体资格问题。
2004年6月26日，嘉陵公司（甲方）与银昌公司、井口公司（乙方）签订了“6·26”协议，银昌公司为土地置换协议的主体之一；2008年8月1日，嘉陵股份公司（甲方）与银昌公司（乙方）签订“8·1”协议，“8·1”协议第三条约定：“甲方同意乙方按照双方于2004年6月26日签订的《土地置换协议》约定，在甲方小区3号楼与乙方‘鼎盛时空’之间由南至北修建南北总宽11米进深16米的门面一层。该门面的修建必须配合满足甲方小区相邻部位的功能利用应当具备的合理性与安全性。门面修建后，乙方应大力协助甲方办理‘雅仕居’一期4号楼和修建门面的规划验收手续，通过验收后，甲方大力协助乙方将门面权证及时办理至乙方名下。因修建该门面所产生的一切责任及税、费（含过户税、费）由乙方承担。乙方应在履行完本协议第一、二条约定义务后，方能使用门面……”从“8·1”协议的内容和表述看，嘉陵股份公司承继了嘉陵公司在“6·26”协议中的主体地位，与银昌公司签订“8·1”协议后，成为该协议的义务主体；银昌公司与井口公司进行项目联建后，被置换土地过户至银昌公司名下，银昌公司承继了其在“6·26”协议中的主体地位，与嘉陵股份公司签订“8·1”协议后，成为该协议的权利主体。因此，本案的适格原告为银昌公司，适格被告为嘉陵股份公司。井口公司不是本案适格原告，嘉陵公司不是本案适格被告。
二、关于嘉陵股份公司是否构成违约。
“8·1”协议第三条中约定“甲方同意乙方按照双方于2004年6月26日签订的“6·26”协议约定，在甲方小区3号楼与乙方‘鼎盛时空’之间由南至北修建南北总宽11米进深16米的门面一层。该门面的修建必须配合满足甲方小区相邻部位的功能利用应当具备的合理性与安全性。门面修建后，乙方应大力协助甲方办理‘雅仕居’一期4号楼和修建门面的规划验收手续，通过验收后，甲方大力协助乙方将门面权证及时办理至乙方名下。因修建该门面所产生的一切责任及税、费（含过户税、费）由乙方承担。乙方应在履行完本协议第一、二条约定义务后，方能使用门面……”第八条约定：“双方承诺：本协议签订后双方均应严格遵守，若有违反，应当向对方支付10万元的违约金，并承担因此给对方造成的损失。”从第三条可以看出门面的修建主体、门面的位置、面积等内容，以及修建门面后由银昌公司协助嘉陵股份公司办理“雅仕居”一期4号楼和讼争门面的规划验收手续，通过验收后，嘉陵股份公司须协助银昌公司将产权证办理至银昌公司名下。2008年9月26日，银昌公司与井口公司签订《鼎盛·时空商业门面工程施工合同》，合同工期“自2008年8月25日开工至2008年10月10日竣工”。门面由银昌公司于2008年10月建成后已由银昌公司投入使用，但是没有相关建设工程手续、没有权属登记。“雅仕居”一期4号楼已经完成规划验收，目前的权属登记人为嘉陵股份公司的全资子公司嘉陵特装公司。嘉陵股份公司在协议第三条中的办理规划验收以及协助银昌公司办证的义务未完成，应认定嘉陵股份公司构成违约。如果嘉陵股份公司认为银昌公司也有违约行为，可另行提出主张。“8·1”协议第二条约定的义务并非办理讼争门面规划验收以及协助办理讼争门面权证的前提条件，嘉陵股份公司据此提出的抗辩不能成立。故根据“8·1”协议第八条的约定，银昌公司要求嘉陵股份公司支付10万元违约金的诉讼请求一审法院予以支持。
三、赔偿损失的金额如何确定。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，“雅仕居”一期1、2、3、4号楼均已完成规划验收，讼争门面系非法建筑，继续履行、采取补救措施均无可能，故银昌公司、井口公司可以要求赔偿损失。
银昌公司、井口公司要求按照评估报告确定的门面单价乘以“8·1”协议约定的176平方米来确定损失，即门面的现评估价值4473920元来主张其损失。在赔偿金额的确定问题上一审法院注意到，涉案门面于2008年10月建成后，银昌公司一直出租给他人使用，并收取租金302640元，其已因该涉案门面而获利，应在其赔偿请求中予以扣除，且在“8·1”协议中，双方曾约定因修建该门面所产生的一切责任及税、费（含过户税、费）由银昌公司承担，故参照国土部门的土地出让金标准、房地产管理部门收费办法，以及税务部门的征税标准，在合法建造、办理合法产权登记的情况下必然产生的土地出让金、税、费等，应在银昌公司请求赔偿范围中予以酌情扣除，一审法院根据上述情形将嘉陵股份公司向银昌公司的赔偿金额确定为400万元。
嘉陵公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭，一审法院依法缺席判决。
为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、中国嘉陵工业股份有限公司（集团）于本判决发生法律效力后立即支付重庆银昌房地产开发有限公司违约金10万元。二、中国嘉陵工业股份有限公司（集团）于本判决发生法律效力后立即赔偿重庆银昌房地产开发有限公司400万元。三、驳回重庆银昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回重庆市沙坪坝区井口建筑安装工程公司的全部诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费49460元，司法评估费13800元（银昌公司、井口公司均已预交），均由中国嘉陵工业股份有限公司（集团）负担，于本判决发生法律效力后立即给付重庆银昌房地产开发有限公司。
上诉人嘉陵股份公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2014）沙法民初字第04464号民事判决，改判驳回银昌公司、井口公司的全部诉讼请求；二、由银昌公司、井口公司承担本案一二审全部诉讼费用。主要事实和理由：一、嘉陵股份公司与银昌公司签订的8·1协议属于无效协议。该协议是因为嘉陵股份公司与银昌公司就如何履行（2008）渝高法民终字第29号生效判决事宜所形成的，由于二公司之间存在房屋拆迁纠纷，该生效判决认定银昌公司应支付嘉陵股份公司违约金479.58万元，为执行该判决，二公司签订了该协议，故该协议并非是给予银昌公司的任何补偿。嘉陵股份公司、银昌公司、井口公司均不是讼争门面土地使用权人，嘉陵股份公司也不是“雅仕居”一期1-4号楼的建设单位和土地使用权人，因此嘉陵股份公司与银昌公司都无权对第三人所享有的物权及其附属权利进行约定或处分，所签订的8·1协议无效。二、8·1协议不能证明嘉陵股份公司承继了嘉陵公司在6·26协议的主体地位，称为该协议的义务主体。从6·26协议签订的合同当事人、8·1协议的合同当事人可以看出，二协议是不同主体所签订的，约定的权利义务也完全不同，二份协议分别属于不同法律关系，各自独立存在。而一审法院没有查明讼争门面所在土地的使用权人是谁，但嘉陵股份公司不是该门面所在土地的使用权人，也不是“雅仕居”的建设单位。嘉陵公司、嘉陵股份公司、嘉陵特装公司、嘉茂公司分别属于各自独立的法人，嘉陵股份公司与上述单位不存在任何控股或参股关系，一审法院认定嘉陵特装公司是嘉陵股份公司的全资子公司，从而认定嘉陵股份公司具有为讼争门面办证的义务。未履行生效判决，嘉陵股份公司与银昌公司签订8·1协议，并非承继嘉陵公司在6·26协议中的主体地位及义务。该协议第三条约定不能证明嘉陵股份公司承诺承继嘉陵公司的主体地位和义务。根据6·26协议第三条约定，嘉陵公司、银昌公司、井口公司之间在宗地之间的临街门面建设用地各占50%划分等，但从8·1协议中约定的内容可以看出，修建门面是嘉陵公司与银昌公司及井口公司之间约定的，不存在补偿的问题，嘉陵股份公司对修建门面认可本身属于无效的民事行为，不能因此推定嘉陵股份公司承继了嘉陵公司的主体地位和义务。按照8·1协议约定，嘉陵股份公司并无违约行为，银昌公司则存在违约及违法行为，其并未按照协议约定履行义务。三、即使8·1协议有效，嘉陵股份公司的协助义务并未等同于为讼争门面进行办证义务。嘉陵股份公司对讼争门面所在土地没有使用权及其他权属关系，不是建设单位，不具有为讼争门面办理权证的资格和义务，也没有承诺为银昌公司办理权证。银昌公司作为涉案房屋的建设单位，其才是办理权证的主要义务人，嘉陵股份公司仅仅是协助办理权证，但是，银昌公司由于违法修建房屋导致讼争门面不可能办理权证，嘉陵股份公司的协助义务也不能改变该事实。四、银昌公司违法修建讼争门面导致不能办理权证，其应当对自身行为承担相应的法律后果。五、一审鉴定报告是对违法建筑的评估，不具有法律效力，且没有事实和法律依据。而本案房屋是银昌公司违法修建，为违法建筑，且该土地性质为划拨，土地使用权人也不清楚，估价的假设条件根本不具备前提，报告不具有客观公正性，不应采纳，且讼争门面的建设成本仅仅为23万元。
被上诉人银昌公司和井口公司在二审中辩称：一、嘉陵股份公司与银昌公司签订的协议书合法有效。虽然该协议约定的事项的“其他内容”是如何解决生效法律文书的履行，但并非不能对其他事项进行约定。因嘉陵公司已经由法院裁定终结破产程序，其不可履行土地置换协议的内容，而嘉陵股份公司所承建的“雅仕居”一期4号楼尚未办理规划验收手续，尚有新建门面的报建调整的可能，故双方签订的协议书对新建门面进行了约定，该约定并不违反法律的规定，合法有效。虽然嘉陵股份公司不是“雅仕居”一期4号楼名义上的建设单位和土地使用权人，但该号楼的建设单位是嘉陵特装公司，且嘉陵特装公司也是嘉陵股份公司实际控制人中国南方工业集团公司的全资子公司，嘉陵股份公司在签订协议时是可促使其关联公司履行本协议的，在签订协议后，嘉陵股份公司的关联公司嘉茂公司为银昌公司制定了修建门面的审批事宜，足以证明嘉陵股份公司并非无权处分。二、协议书第三条内容表明，嘉陵股份公司承继了原嘉陵公司的合同义务，负有允许银昌公司修建门面并办证交付的责任。6·26协议签订后，嘉陵公司在置换的土地上修建雅仕居1-4号楼，因嘉陵公司无法履行置换协议约定义务时，嘉陵股份公司在后续建设中兑现嘉陵公司的义务，是双方当事人真实意思。至于该楼盘的具体建设单位，因均涉及关联法人，其均以关联方名义办理建设手续。签订8·1协议时，雅仕居4号楼尚未通过规划验收，嘉陵股份公司可以通过调整规划来履行给银昌公司门面办证的义务。但直至2009年1月15日，其未申请调整规划，导致银昌公司修建的门面称为无规划、无许可的违法建筑，是嘉陵股份公司原因导致无法取得合法房屋的，应当由其承担违约责任。三、关于评估结果的采用。一审的评估仅为假设指定估价时点、特定目的的满足及限制条件下的评估价格，该结论证明银昌公司受到的损失。四、6·26协议实为划拨土地的转让合同，该合同合法有效，土地置换后，嘉陵公司负有按照合同约定补偿土地受让人的义务。协议签订后，按照协议约定，嘉陵公司已经取得了原井口公司座落于双碑六洞的面积为1790平方米的土地使用权，建设了雅仕居3号楼。2005年3月31日，银昌公司按照合同取得了原嘉陵公司的置换土地使用权及原井口公司的土地使用权，并建设了鼎盛时空小区（原名鼎盛馨居），现涉案门面位于雅仕居一期土地范围内。银昌公司认为，6·26协议约定的土地置换，实为双方分别将己方所有的划拨土地使用权转让给对方，但鉴于双方置换土地存在位置和面积差异，才产生了双方将宗地之间临街门面按照50%进行划分，从而达成了嘉陵公司需要补偿的约定。置换协议签订后，政府部门已经同意了双方的土地转让行为，故双方签订的置换协议合法有效，嘉陵公司应进行补偿，应当将土地相邻的临街门面划分50%进行补偿。五、8·1协议第三条约定，是嘉陵股份公司自愿对嘉陵公司向银昌公司承担债务的意思表示，该协议合法有效，嘉陵股份公司应当承担无法履行的违约责任。按照该协议约定的内容，且嘉陵公司进入破产程序，嘉陵股份公司仍与银昌公司签订该协议，表明其承继了嘉陵公司的合同义务。8·1协议签订后，嘉陵股份公司及其关联公司嘉茂公司（为雅仕居3号楼物业管理方）为银昌公司在雅仕居小区范围内确认了修建门面的平面图和位置，银昌公司按照图纸已经完成了该门面的施工，并由银昌公司使用至今。根据合同法对债务承担的规定，嘉陵股份公司应当向银昌公司承担责任。故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。
被上诉人嘉陵公司在二审中辩称：一审认定事实不清，证据不足，请求依法改判，上诉人的上诉事实和理由成立。一审法院认定嘉陵股份公司承继了嘉陵公司的权利义务错误。嘉陵公司与井口公司签订的协议已经履行完毕，未完成的事项由嘉陵特装公司承继，而非嘉陵股份公司。6·26协议约定的是在各自的范围内修建，银昌公司和井口公司违反约定在嘉陵公司范围修建，不符合双方约定，嘉陵股份公司不存在承继嘉陵公司办证的义务。涉案土地是划拨土地，但评估报告载明的出让性质，故评估报告不符合事实。
二审中，嘉陵股份公司为证明自己的主张举示了嘉陵特装公司、嘉陵股份公司、嘉茂公司的基本信息网上打印件，拟证明三公司不存在关联。经庭审质证，银昌公司、井口公司对该证据的真实性无异议，该证据证明了中国南方工业集团公司与中国兵器装备集团公司为同一公司，该公司也是嘉陵股份公司和嘉陵特装公司的母公司，能够证明各公司之间的关系。嘉陵公司对上述证据的真实性和证明目的均无异议。
银昌公司和井口公司为证明自己的主张，二审中举示了2015年嘉陵股份公司的半年度报告，拟证明中国南方工业集团公司是嘉陵股份公司的实际控制人，嘉陵特装公司、中国南方工业集团公司及嘉茂公司之间的关系。经庭审质证，嘉陵股份公司对该证据的真实性无异议，对于中国南方工业集团公司与中国兵器装备集团公司为同一公司无异议，但是对嘉陵股份公司与嘉陵特装公司、嘉茂公司之间关系的证明目的不予认可，并不能证明嘉陵股份公司对嘉陵特装公司、嘉茂公司有实际控制权，不能必然导致由嘉陵股份公司承担责任。嘉陵公司对该证据的真实性无异议，但不认可证明目的。
因各方对嘉陵股份公司和银昌公司及井口公司举示的上述证据的真实性无异议，且上述证据与本案具有关联，本院对上述证据予以采信。
本院经审理查明：一、嘉陵特装公司是中国兵器装备集团公司的独资子公司，嘉陵工业公司为中国兵器装备集团公司的全资子公司，中国南方工业集团公司是嘉陵股份公司的控股股东，中国兵器装备集团公司与中国南方工业集团公司为同一公司，嘉茂公司是嘉陵特装公司的独资子公司，嘉陵股份公司2015年半年度报告上记载，嘉茂公司与嘉陵股份公司存在关联。二、8·1协议上由李伟红代表嘉陵股份公司签字，由郭明江等二人作为嘉陵股份公司的经办人签字。三、8·1协议签订后，银昌公司曾发函要求嘉陵股份公司履行合同义务。
二审中，嘉陵股份公司陈述，嘉陵公司与嘉陵股份公司没有关系，同属一个兵装系统的兄弟单位；嘉陵公司在履行合同过程中因破产由嘉陵特装公司承继6·26协议中的相应权利义务；为了解决高院生效法律文书及员工办证问题，委托嘉茂公司员工李伟红与银昌公司协商，银昌公司提出由于嘉陵公司破产，为解决6·26协议与嘉陵股份公司协商后签订了8·1协议，郭明江也是嘉茂公司的员工；因8·1协议载明的门面修建在他人土地上，是对他人权利的处分，该协议无效。银昌公司和井口公司陈述，嘉陵公司与嘉陵股份公司具有关联，相互之间能够实际控制；不认可嘉陵特装公司承继了嘉陵公司的权利义务，是嘉陵股份公司承继了嘉陵公司的义务，8·1协议签订后，嘉陵股份公司安排嘉茂公司指定房屋修建地点，并由协议上签字的李伟红、郭明江在房屋修建的平面图上签字确认；8·1协议有效，该协议具有补偿性质。嘉陵公司陈述，认可嘉陵股份公司陈述与其之间的关系；嘉陵公司不清楚8·1协议。
其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为：根据查明的事实，8·1协议中明确了嘉陵股份公司按照6·26协议约定，同意银昌公司在6·26约定的嘉陵公司的土地上修建涉案门面，且嘉陵股份公司与嘉陵公司存在关联，结合8·1协议签订后嘉陵股份公司指派与其存在关联的嘉茂公司工作人员确定房屋修建位置等，一审法院认定嘉陵股份公司承继了嘉陵公司在6·26协议中的主体地位具有合理性，应当认定讼争房屋的权利义务主体为银昌公司和嘉陵股份公司。8·1协议签订后，银昌公司按照该协议建设了涉案门面并使用多年，嘉陵公司对此应当知晓，且嘉陵公司或嘉陵股份公司也没有举示证据证明嘉陵公司对此提出过异议或主张过权利，应当认定该协议有效。
对于违约责任的问题。8·1协议约定，嘉陵股份公司是为涉案门面办理规划验收的义务主体，虽然涉案门面所在土地并非属于嘉陵股份公司，但因涉案土地使用权人及项目的建设单位无论是嘉陵公司，还是嘉陵特装公司，均与嘉陵股份公司存在一定关联，嘉陵股份公司在签订该协议时应当预见其能够对涉案房屋办理规划验收手续的，但其并未举示证据证明为涉案房屋办理规划验收，最终导致该房屋至今没有办理权属登记的后果，应当由其承担违约责任。对于损失的问题。因双方签订协议时，对于房屋所在地的位置、交通状况、商业价值具有一定的认知程度，银昌公司是以取得涉案房屋合法权利为合同目的，由于嘉陵股份公司违约，导致银昌公司的合同目的无法实现，必然产生相应的损失，故一审法院以该房屋的市场价值确定银昌公司产生的损失没有不当之处。嘉陵股份公司认为应当以建设成本作为损失的依据是不符合双方合同的约定，也没有事实依据，本院对此不予采纳。
虽然讼争房屋所在土地使用权为划拨用地，但一审法院认定损失金额时已经充分考虑了该情况，并在损失中扣除了土地出让金、税、费等，故嘉陵股份公司的该理由不能成立。
本院的其他认定同一审法院。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，嘉陵股份公司的上诉理由不能成立，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费49460元，由上诉人中国嘉陵工业股份有限公司（集团）负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 毅
代理审判员 赵文建
代理审判员 刘润荔
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 廖婧伊