成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0104民初3729号
原告：四川新中兴房地产发展有限公司。住所地：成都市上东大街***号。
法定代表人：夏晓汛，四川新中兴房地产发展有限公司董事长。
委托诉讼代理人：李宝平，四川泰仁律师事务所律师。
被告：胡某某，女，1948年10月14日出生，汉族，住成都市。
被告：李某某，男，1975年9月4日出生，汉族，住成都市。
委托诉讼代理人：胡某某，女，系李某某之母。
原告四川新中兴房地产发展有限公司（简称新中兴公司）与胡某某、李某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法由审判员徐国书适用简易程序独任审判，于2017年7月3日进行了公开开庭审理。原告新中兴公司的委托诉讼代理人李宝平，被告胡某某以及被告李某某的委托诉讼代理人胡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新中兴公司向本院提出诉讼请求：1、解除新中兴公司与胡某某、李某某于2002年11月8日签订的合同编号为Z291的《成都市商品房买卖（预售）合同》及《商品房买卖(预售)合同补充协议》；2、诉讼费用由胡某某、李某某承担。
事实和理由：原被告于2002年11月8日签订了合同编号为Z291的《成都市商品房买卖（预售）合同》及其《补充协议》。被告购买原告开发的位于锦江区上东大街XXX-
XXX号的楼盘“新中新广场.都市驿站”XX/XX楼XX号电梯公寓。被告支付首付款（总房款320352元的30%）为100352元，原告于当日将房屋交给被告使用至今。原被告就支付剩余房款和违约金的纠纷曾向贵院提起诉讼，贵院及成都市中级人民法院分别作出了（2004）锦江民初字1108号民事判决、（2005）成民终字第755号民事判决、（2006）锦江民初字第1055号民事判决、（2008）成民终字第505号民事判决。后由于被告的再审申请，成都市中级人民法院于2015年11月11日作出（2014）成民再终字第31号和（2014）成民再终字第36号民事裁定书，准许新中兴公司撤回上述两案的起诉。经过十多年的诉讼，一切又回到了起点，双方的纠纷并没有彻底解决。被告占有、使用房屋至今，而本案的原告时至今日仅收取30%的购房款，原告售房的合同目的根本没有实现，双方积怨如此之深，现也不可能存在任何调解方案。为维护原告的合法权益，恳请贵院支持原告的诉讼请求。
被告胡某某、李某某共同辩称，1、原告开发涉案房屋和向被告出售涉案房屋，涉嫌诈骗。2、被告实际是在1999年购买原告的涉案房屋，由于原告不断修改合同和称需要办理按揭贷款，又要求被告于2002年11月8日签订了合同编号为Z291的《成都市商品房买卖（预售）合同》及其《补充协议》，该合同的签订不真实。3、原告虽然将涉案房屋交给了被告，但由于未通过规划验收，又停水停电，被告根本无法使用。在2007年才解决水电问题，被告才开始使用房屋。4、涉案房屋的总房款为320352元，被告已支付了80%，现只有支付票据的复印件。5、被告未向原告支付完房款不是被告的过错，因原告曾起诉要求被告给付剩余房款未得到法院支持。被告合法取得涉案房屋，且原告未将涉案房屋的产权办理至被告名下，致使被告不能申请按揭贷款。根据法律规定，被告可行使先履行抗辩权。综上，原告要求解除2002年11月8日编号为Z291的《成都市商品房买卖（预售）合同》及其《补充协议》，不应得到支持。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2002年11月8日，原告与被告签订编号Z291为《成都市商品房买卖（预售）合同》，约定：被告购买原告出售的位于锦江区上东大街XXX号-
XXX号XX层和XX层XX号住宅，合计建筑面积84.98平方米；原告取得商品房预售许可证，编号为XXXX；该商品房销售价格即总房款为320352元；付款方式及时间双方约定为其他方式付款或被告属贷款(按揭)购房，双方就此项内容另订补充合同；被告如未按上述条款约定付房款属被告违约，原告按下列约定追究被告的违约责任即合同继续履行，被告按应付房款日万分之五向原告支付违约金；原告将该商品房交付被告后，应协助被告在180日内到房屋产权监理机关办理权属登记手续，如因原告过失造成被告不能在规定期限办理权属登记的，被告按下列约定办理即继续履行合同，原告按被告所付房款1%向被告支付违约金；本合同签订后三日内，被告按照《入住手续书》办理交房手续。同日，原告与被告签订《商品房买卖(预售)合同补充协议》，约定：双方在2002年11月8日签订的编号为Z291《成都市商品房买卖（预售）合同》的基础上签订如下补充协议：房屋总价款为320352元，被告已付房款100352元，房款总价的70%余款220000元，20年按揭，被告与原告指定银行另签银行按揭合同书，被告签订本合同后在接到原告通知(或银行通知)后60日内需交清办理按揭所需手续，逾期未交，则视为被告违约，原告有权按照《成都市商品房买卖（预售）合同》约定即未付款情况追究被告的违约责任；本协议与《成都市商品房买卖（预售）合同》具有同等法律效力。2001年8月9日，原告已将锦江区上东大街XXX号-
XXX号XX层和XX层XX号住宅在成都市房屋产权监理处办理了合同的备案登记。
原告曾于2004年向本院起诉被告，要求被告给付涉案房屋的剩余房款220000元和违约金。本院以(2004)锦江民初字第1108号作出民事判决，判决被告以本金220000元按每日万分之五，给付原告从2003年6月15日起至2004年6月9日止的违约金，驳回原告的其他诉讼请求。判决后原告不复，向成都市中级人民法院提出上诉。2005年3月22日成都市中级人民法院作出(2005)成民终字第755号判决，判决驳回上诉，维持原判。2006年6月14日，原告又向本院起诉被告，请求被告给付从2004年6月24日起至被告合同义务履行完毕之日止的违约金78210元。本院于2007年11月20日作出(2006)锦江民初字第1055号民事判决，判决被告给付原告违约金，以220000元为本金，按每日万分之五计算，从2004年6月25日起至上述本金给付之日止。被告不复判决，向成都市中级人民法院提起上诉。2008年3月28日，成都市中级人民法院作出(2008)成民终字第505号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。此后被告向成都市中级人民法院提起前两案的申诉。成都市中级人民法院裁定两案进入再审，在再审中，原告向成都市中级人民法院申请撤回前两案对被告提起的诉讼。2015年11月11日，成都市中级人民法院作出(2014)成民再终字第31号、36号民事载定，准许原告撤回起诉，撤销(2005)成民终字第755号判决和(2004)锦江民初字第1108号民事判决；撤销(2008)成民终字第505号民事判决和(2006)锦江民初字第1055号民事判决。
上述事实，有2002年11月8日原告与被告签订的编号Z291为《成都市商品房买卖（预售）合同》和《商品房买卖(预售)合同补充协议》、商品房买卖合同备案表、（2005）成民终字第755号民事判决书、（2006）锦江民初字第1055号民事判决书、（2008）成民终字第505号民事判决书、（2014）成民再终字第31号民事裁定书、（2014）成民再终字第36号民事裁定书以及当事人陈述一致的事实在案为证。
本院认为，原告提交的2002年11月8日编号为Z291的《成都市商品房买卖（预售）合同》和《商品房买卖(预售)合同补充协议》上加盖了原告公章，两被告也签名，且根据双方确认的被告向原告交纳了部分房屋以及被告已接原告交付涉案房屋的事实，能够确认双方存在房屋买卖关系，并签订了编号为Z291的《成都市商品房买卖（预售）合同》和《商品房买卖(预售)合同补充协议》的事实。合同和协议的签订，是双方当事人的真实意思表示，约定的内容不违反法律法规的禁止性规定，故编号为Z291的《成都市商品房买卖（预售）合同》和《商品房买卖(预售)合同补充协议》合法有效。被告认为原告向其出售涉案房屋，涉嫌诈骗，但未提交相应证据证明，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十五条对合同解除情形进行了规定即合同当事人可协商解除、符合法定解除条件的守约方可以行使解除合同的权利、当事人约定解除的条件出现时可以解除合同。就本案而言，原告与被告未达成解除合同的协议，原被告双方也未约定解除合同的条件，故本案不适用协商解除和约定解除的情形。本案是否具备法定解除的条件，对此分析如下：1、根据编号为Z291的《成都市商品房买卖（预售）合同》和《商品房买卖(预售)合同补充协议》的约定即当原被告一方出现违约情形时，双方约定均不选择解除合同，只应要求对方赔偿违约金。该约定是双方当事的意思自治，是对双方行使合同解除权的限制，表明涉案合同不使用约定解除和法定解除，即在任何违约状态下均不能解除涉案合同。2、因双方对被告方应给付购房余款的支付方式约定为按揭，并约定被告在签订本合同后在接到原告通知(或银行通知)后60日内需交清办理按揭所需手续，逾期未交，则视为被告违约。因原告在本案中未提交其已通知或贷款银行已通知被告提交办理按揭贷款的手续时，原告存在拒绝提交的情形，按揭贷款未办理是否属被告过错，现无证据证明。3、被告已向原告给付的部分房款，且原告已将房屋交给了被告使用数年，双方签订的合同已存续10多年，现解除合同违背合同的稳定性原则，可能造成交易市场的混乱，也可能极大的损害当事人的利益。综上，原告要求解除编号为Z291的《成都市商品房买卖（预售）合同》和《商品房买卖(预售)合同补充协议》的请求，本院不予支持。原被告双方应就剩余房屋的支付进行协商，体现契约精神和公平原则，合理合法保护自己的权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告四川新中兴房地产发展有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费6105元，减半收取3052.5元，由原告四川新中兴房地产发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 徐国书
二〇一七年七月六日
书记员 梁 栋