杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭拱半民初字第524号
原告：浙江同济科技职业学院。
法定代表人：梁国钱。
委托代理人：陈国平，特别授权代理。
被告：杭州人文专修学校。
法定代表人：王元希。
委托代理人：沈文哲、季列夫（实习），特别授权代理。
原告浙江同济科技职业学院（以下简称同济学院）为与被告杭州人文专修学校（以下简称人文学校）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月30日向本院起诉，本院受理后，由代理审判员马婵娟独任审判，后因案情复杂，转成普通程序，分别于2015年9月29日、2016年1月13日公开开庭进行了审理。原告同济学院委托代理人陈国平、被告人文学校委托代理人沈文哲均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告同济学院诉称：2014年7月8日，原、被告签订《浙江同济科技职业学院城北校区整体租赁协议》一份，约定，由原告将自己所有的位于杭州市拱墅区康桥街道康桥村社区郎家桥188号校区出租给被告，由被告支付原告租金，租赁期间为5年，租金按年度支付，其中第一年为140万元，在2014年9月30日之前支付，协议签订之后，原告及时将租赁的房屋交给被告，并且双方办理了水电交接手续。但是被告至今仍拖欠原告70万元租金没有支付。经原告多次书面催告，被告仍未支付拖欠租金。原告无奈，于2015年7月2日向被告发出通告：通知解除租赁协议，并要求被告腾空房屋，办理交接手续，支付拖欠租金。但直至目前，被告仍未腾空房屋，也未支付拖欠租金。故起诉至法院。请求判令：一、确认原、被告之间于2014年7月8日签订的《浙江同济科技职业学院城北小区整体出租协议》已经解除；二、被告腾空租赁房屋，交还原告；三、被告支付原告拖欠租金70万元，滞纳金142816元（2014年10月1日开始暂算至2015年7月22日止，按银行四倍同期贷款利息计算，要求计算至实际履行之日止）；四、被告支付原告因本案支付的律师费35000元；五、本案的诉讼费用由被告承担。
原告同济学院为证明其主张成立，向本院提交了以下证据：
1、租赁协议1份，证明原被告双方的权利和义务；
2、房产证1××份，证明出租房屋是原告所有的事实；
3、水电费交接单1份，证明原告向被告交接水电的情况；
4、律师函1份，证明因被告没有按照协议约定支付租金，原告向被告书面催讨租金的情况；
5、申通快递单和快递签收单各1份，证明律师函已经向被告送达的事实；
6、解除租赁协议通知函1份，证明原告已经通知被告解除租赁协议；
7、通告1份，证明原告要求被告腾房，办理交接手续，支付拖欠租金；
8、委托代理合同和律师费发票各1份，证明原告因被告违约导致诉讼而支付的律师费；
9、大额支票入账通知书4份，证明被告支付金额的情况，其中15万的一笔是押金；
10、进账单、记账凭证和退票通知书各1份，证明被告向原告开具了无法兑现的支票50万元；
1××、申请报告1份，证明被告在2014年12月16日提出申请要求缓交租金，但没有提出供水问题；
12、水费清单1份，证明被告现在学校的用电用水情况；
13、网上电子回单一份，证明原告支付律师费35000元。
被告人文学校辩称，本案的租赁标的物系被告原校址，系60年代建造，基础设施不能使用，尤其是供水管道年久失修，已经不能起到供水的功能，在合同签订前，原告和我方对此问题进行过磋商，希望在承租后对此问题进行解决，金昌路在拆迁，当时原告同意与拆迁指挥部接洽，将供水管道接入校内，在得到承诺之后，我方与原告签订了承租合同，同时在合同中约定，根据合同第5条第3项，校内的基础设施在签订一个月内一并交由乙方管理和使用，同时在5条8项，校内的排水排污和供水，由甲方接入，甲方是原告，合同签订之后，到目前为止已经过去一年多，一直没有解决供水的问题，我们原计划在该校区招生八百到一千人，如果不能解决供水问题，是不能满足办学条件，我们一直多次要求原告解决供水问题，但是原告一直未将自来水管道接入校园。2015年6月8日和7月3日，我方委托民禾律所律师向原告发出律师函，供水问题，没有腾空交付的房屋要解决，还有需要对方重新修建围墙。此外，关于我方支付房租的情况，我们在和原告磋商的时候，14年4月28日，我方支付了29万元，14年5月5日，支付了21万元场地租赁预付款，15年1月19日支付了20万元，还有一笔15万元，以上总计共支付了85万元。那么根据我方以上陈述，对方没有解决供水的问题，导致合同目的不能实现，并且对方履行供水的义务，及支付租金的时间是一致的，我们认为有权行使同时履行抗辩权，拒绝支付租金，直至对方解决供水问题。
被告人文学校为证明其主张成立，向本院提交了以下证据：
1、台州银行付款回单4份，证明被告于2014年4月28日向原告支付29万元，2014年5月5日支付21万元，2014年12月2日支付20万元，2014年12月4日支付15万元，共计支付了85万元；
2、律师函2份，证明2015年6月8日和7月3日，我方委托民禾律所给原告发函，要求解决供水、排水、排污及围墙问题及腾退房屋的事实；
3、现场照片20张，证明老的供水水管已经不能用了，我方通过康桥社区，接入了一个小水管，以维持消防水池，及对方没有将北面围墙重建的事实。
4、入户用水清单一份，证明从2014年7月份起原告就没有按照合同约定提供相应的用水服务，从水管规格直径8厘米而目前使用的水管仅仅只有2厘米左右，无法完全满足整个校区的使用。
原、被告提交的证据经当庭质证，本院认证如下：
对于原告提交的证据，证据1，被告对三性无异议。本院予以确认。证据2，被告对三性无异议，但认为房产的建造时间值得注意，大多是1960年建造的，可见房子已经年久失修，失去相应功能。本院对该证据予以确认。证据3，被告对三性无异议，但认为该交接单是原告租赁物交付时用电的记载。本院对该证据的真实性予以确认。证据4，被告对真实性无异议，但对合法性和关联性有异议，对方催缴租金不合法，没有将供水问题解决，我们享有同时抗辩履行的权利。本院对该证据的真实性予以确认。证据5，被告对三性无异议，但认为只能证明律师函已经收到，不能证明其他问题。本院对该证据的真实性予以确认。证据6，被告对真实性无异议，但对合法性和关联性有异议，理由同证据4。本院对该证据的真实性予以确认。证据7，被告对真实性无异议，理由同证据4和6。本院对该证据的真实性予以确认。证据8，被告对真实性和合法性无异议，但对关联性有异议，认为对方应该提供支付凭证，签了合同和发票，不能代表已经支付了律师费，还应提供进账单。本院对该证据予以确认。证据9，被告对三性无异议，我方支付了85万元。本院对该证据予以确认。证据10，被告对退票通知书和记账凭证真实性合法性无异议，关联性有异议，退票通知书是由于对方没有按照约定履行自己的义务，我方拒绝付款行使抗辩权导致的结果。本院对该证据的真实性予以确认。证据1××，被告对真实性无异议，对于关联性有异议，认为申请报告并没有使得我们同时履行抗辩权消失，约定当然包含了被告对原告的同时履行抗辩权。本院对该证据的真实性予以确认。证据12，被告对真实性无异议，但对关联性有异议，认为该证据恰恰能够证明对方没有履行将供水管道接入校内的约定，结合对方提供的证据3，是校内的记载，对方举得是康桥社区的清单，可见我们不是在用自己的水，是在用康桥社区的水，这个也不是原告帮我们解决的，是我们自己和康桥社区联系解决的，而且管道很小，不能满足我方对水源的使用要求，而且主要目的是为了使消防水池注满，所以我们向康桥社区要求接入水管。本院对该证据的真实性予以确认。证据13，被告对网上电子回单的真实性和合法性无异议，关联性有异议，原告滥用诉权导致的损失由自己承担。本院对证据的真实性予以确认。
对于被告提交的证据，证据1，原告对三性无异议，被告确实向我方支付了70万租金及15万押金。本院对该证据的真实性予以确认。证据2，原告对合法性有异议，被告所陈述的情况不存在，是我方在向其发出了催缴租金之后，才向我方发了律师函，在此之前被告从未向我方提出供水问题。本院对该证据的形式真实性予以确认。证据3，原告对三性均有异议，认为其已经履行了安装水管的义务，水管是由其代为安装的，金昌路在拆迁，但提供的水管没有影响到被告的实际需要，关于围墙，也是因为拆迁需要拆掉，而且围墙只是临时性的，拆迁结束后，围墙还会重新建。本院对照片的真实性予以确认。证据4，原告对证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该份证明并不能证明原告没有履行合同义务，原告并没有影响被告学生的用水。本院对该证据的真实性予以确认。
综合上述有效证据及当事人陈述，本院查明本案事实如下：
2014年7月8日，同济学院（作为甲方）与人文学院（作为乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明，甲方出租给乙方的房屋位于杭州市康桥街道康桥村社区朗家桥188号，土地面积为15704平方米，房屋面积约7688.83平方米。租赁期限自2014年9月30日至2019年9月29日止，租期五年。租金及支付方式：1、经甲乙方约定租金为：2014年9月30日至2015年9月29日，租金为140万元／年，2015年9月30日至2017年9月29日，租金为150万元／年，2017年9月30日至2019年9月29日，租金为160万元／年（以上费用皆不含税，如需纳税，税费由乙方支付），五年租金总额为760万元。支付方式：在签订意向协议后乙方已支付甲方预付款50万元，转为第一年的部分租金，其余租金90万元，乙方在2014年9月30日前支付给甲方，第二、三年租金150万元／年，合计300万元，乙方在2015年9月30日前一次性支付给甲方，第四、五年租金320万元，乙方在2017年9月30日前一次性支付给甲方。乙方超过约定付款期限，经甲方书面催告仍未支付的，甲方有权在一个月内单方面解除本协议，并且不退已经收取的租金和押金且不承担违约条款，乙方还需承担超过付款期限的滞纳金5000元／天。3、押金：经双方正式协议签订生效，2014年9月30日前乙方支付甲方押金15万元，合同终止，资产移交清晰、水电等费用结清后一个月内甲方退还乙方，如有设施损坏或应有乙方承担的费用未结清的，甲方有权在押金中扣除。……未计入房屋总面积的钢结构建筑，在续存期间待甲方扩建工程完工，室内设施搬迁腾空归乙方使用，校区内的排水、排污、供水有甲方负责接入校内围墙1米，校内由乙方自行解决。……10、就本协议产生的一切争议，由双方协商解决；协商不成，由出租房屋所在地法院管辖，由此产生的一切诉讼成本：包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费、公证费等，由违约方承担。
2014年7月8日，原、被告双方就电表、水表度数进行了核对交接。被告向原告支付了下列款项：2014年4月28日支付了29万元，2014年5月5日支付了21万元，2014年12月2日支付了20万元，2014年12月4日支付了15万元，共计85万元。
2014年10月22日，原告持被告于2014年10月18日签发的金额为50万元的支票进行承兑，被杭州联合银行退票，退票理由为余额不足。2014年12月16日，原告向被告提出申请，指出因通益路校区拆迁补偿事宜正在洽谈中，资金尚未到位，因此年前资金比较紧张，特申请要求适当延迟支付余款，并作以下承诺：1、租赁城北校区的约定不变，原告需要被告该校区进行办学；2、第一年租金已支付85万元，余下的70万元将在2015年4月15日前支付；3、第二年租金严格按合同履行。后被告未按该承诺支付款项。
2016年6月15日，原告代理人陈国平受原告委托，向被告发律师函，载明，根据协议约定，被告应在2014年9月30日前支付第一年租金余款90万元，但至今尚欠70万元租金尚未支付，希望被告在2015年6月22日付清所欠租金。如逾期仍拖欠租金不支付的，原告将根据协议约定，解除本租赁协议，届时将不再另行通知。2015年6月18日，被告委托律师向原告发《律师函》，指出被告交付的房屋的排水、排污、供水系统存在严重问题，完全不能使用，还有围墙问题对师生的人身和财产安全造成很大的安全隐患，原告交付的房屋完全不能办学。要求原告接到函件7日负责将校区内的排水、排污、供水接入校内围墙1米，否则将拒付剩余租金。2015年6月30日，原告向被告发《解除租赁协议通知函》，该函载明，被告与原告于2014年7月8日签订了租赁协议，原告也于2014年7月8日将涉租房屋及设施交付给被告，协议约定被告应在2014年9月30日前支付给原告第一年租金余款90万元，被告曾因资金紧张向原告提出要求70万元租金延期至2015年4月15日前支付。后虽经多次催缴，但截至2015年6月15日被告仍未支付拖欠租金，2015年6月15日原告发律师函催缴，但至今未收到被告交付的租金。由于被告未能履行协议约定的义务，原告要求解除双方签订的协议，请被告在2015年7月15日前腾空房屋，办理交接手续，并付清应缴租金和延期支付租金的滞纳金。2015年7月16日，原告再次向被告发《通告》，载明，因被告未能履行协议约定义务，原告已通知被告解除双方签订的协议，要求被告在2015年7月15日前腾空房屋、办理交接手续，付清拖欠租金。为此，原告定于2015年7月22日起行使财产所有者权利，将采取停水、停电等措施，并派员入驻管理。
另查明，案涉房屋交付时，因原有水管存在漏水问题，案涉租赁房屋原有水管被原告申请报停，从社区接入一水管供被告用水。因金昌路拆迁，案涉租赁房屋的部分围墙拆除改为临时围墙。
再查明，2015年7月20日，原告为本案诉讼支付律师代理费35000元。
本院认为，原告与被告签订的《浙江同济科技职业学院城北校区整体租赁协议》系双方真实意思的表示，双方均应切实履行。因被告未按约定支付租金，原告发函要求被告在2015年7月15日前腾空房屋、办理交接手续，付清拖欠租金。被告后提出异议，认为原告未按合同约定供水。本院认为，被告自2014年9月30日开始起租，在原告发函催讨租金前一直未就校区内供水等问题提出任何异议，且2014年12月16日被告向原告承诺余下的70万元租金将在2015年4月15日前支付，应当视为被告愿就房屋现状支付尚欠租金。被告抗辩供水问题影响其办学拒付租金，因其在本案中未能提交证据予以证实，本院对其抗辩理由不予采信。被告未交纳房屋租金，已构成根本性违约，故对原告要求解除合同的诉求，本院予以支持。双方合同解除后，被告无权继续占有使用案涉场所，本院对原告要求被告腾退案涉房屋的请求予以支持。同时，被告尚欠原告租金应当予以支付。对于租金尚欠金额，本院认为，双方均确认被告已支付原告85万元，其中70万元系租金。对于另15万元，原告认为系押金，被告认为系租金，本院结合合同约定及双方往来函件，认为该15万元为押金更为合理。截止2015年9月29日，被告尚欠原告租金70万元。现双方解除合同，且原告主张了相应的违约金，该15万元应当优先冲抵房屋租金，故被告应支付原告租金55万元（截止2015年9月29日）。原告主张自2014年10月1日开始计算滞纳金，本院认为，滞纳金性质实为违约金，被告曾承诺“余下的70万元将在2015年4月15日前支付”，而原告对此并无提出异议，应当视为双方对交付租金日期的重新约定，故违约金的起算时间自2015年4月16日开始。原告主张按中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算违约金，符合双方约定，本院予以支持。原告要求被告承担律师代理费，因双方合同中有此约定，应当予以支持，本院根据诉请金额的合理度酌情调整为30000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告浙江同济科技职业学院与被告杭州人文专修学校于2014年7月8日签订的《浙江同济科技职业学院城北校区整体租赁协议》。
二、被告杭州人文专修学校于本判决生效之日起十日内腾退杭州市拱墅区康桥街道康桥村社区郎家桥188号、土地面积为15704平方米、房屋面积约7688.83平方米的房屋，交还原告浙江同济科技职业学院。
三、被告杭州人文专修学校于本判决生效之日起十日内支付原告浙江同济科技职业学院租金55万元及相应违约金，该违约金以55万元为计算基数自2015年4月16日始至本判决确定的履行日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。
四、被告杭州人文专修学校于本判决生效之日起十日内支付原告浙江同济科技职业学院律师代理费30000元。
五、驳回原告浙江同济科技职业学院的其余诉讼请求。
上述当事人自动履行的，也可直接支付至本院（户名：杭州市拱墅区人民法院，开户银行：杭州银行湖墅支行，账号：75×××39）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12578元，保全费4909元，合计17487元，由原告浙江同济科技职业学院负担2149元，由被告杭州人文专修学校负担15338元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到上诉交费通知书七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 姜新农
代理审判员 马婵娟
人民陪审员 裘韵梅
二〇一六年一月二十八日
代书 记员 李 远