天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）和民二初字第0049号
原告江苏亚伦集团股份有限公司，住所地通州市川港镇西市。
法定代表人刘伯香，董事长。
委托代理人王羽，江苏江花律师事务所律师。
委托代理人沈琦，江苏江花律师事务所律师。
被告杨永元。
委托代理人王钧龙，天津冠�律师事务所律师。
第三人天津东亚毛纺厂集团有限公司，住所地天津经济技术开发区。
法定代表人鸾凤祥，总经理。
委托代理人王民驹，该单位副总经理。
原告江苏亚伦集团股份有限公司与被告杨永元返还原物纠纷一案，本院于2015年1月4日受理后，依法由代理审判员卞志杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。经被告申请，本院依法追加天津东亚毛纺厂集团有限公司为本案第三人参加诉讼，原告的委托代理人王羽、沈琦，被告的委托代理人王钧龙，第三人的委托代理人王民驹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏亚伦集团股份有限公司诉称，根据江苏省南通市中级人民法院（2000）通中经初字第67号民事判决书、天津市第一中级人民法院（2009）一中民一终字第1388号民事判决书、天津市高级人民法院（2010）津高民申字第0320号民事裁定书等生效法律文书确认，位于天津市和平区长沙路×号房屋及土地（以下简称×号院）归原告所有。原告于2005年4月27日取得了×号院的《房屋所有权证》，并于2006年10月16日取得了×号院的《国有土地使用证》。被告与原产权人即第三人天津东亚毛纺厂集团有限公司签订的《天津市公有住房租赁合同》已于2004年3月31日到期。被告非法占用×号院房屋至今，原告曾多次要求被告腾退此房屋归还给原告，但均遭到被告拒绝。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，被告应当将其无权占有的×号院房屋腾退给原告。为维护原告的合法权益，恳请贵院依法支付原告的全部诉讼请求。请求判令：1、被告将其非法占有的天津市和平区长沙路×号房屋（面积约12平米）腾退给原告；2、被告向原告支付2005年4月27日至2014年11月26日共计115个月的占用期间房屋使用费2484元（以每月21.6元计算）；3、本案诉讼费由被告负担。
提交如下证据材料：1、房屋所有权证及土地使用证，用以证明本案被告到目前还仍然使用该产权证上标注的12平米房屋，同时也证明该房屋所有权已经转为本案原告；2、关于天津东亚毛纺厂集团有限公司长沙路89号房产处置情况说明，用以证明2001年7月23日当时把长沙路×号以物抵债给原告时没有发现出租情况，原告不清楚有他人居住的情况；3、房地产评估报告，用以证明诉争房屋是由原告从天津东亚毛纺厂集团有限公司抵债得来，同时证明房屋的产权及所有权完全已归属本案原告。
被告对原告证据材料的质证意见：1、真实性没有异议，但被告认为原告其取得权属证书的基础法律关系是违法取得的，不具有证据的合法性和关联性，房产证书上的房号并不是实际占有的房号，原告没有提交有效证据证实被告占有使用的房屋是否在原告房产证的�围内，该证据不能起到原告所要证明的证明目的；2、真实性无异议，与本案没有关联性，该证据不能证明原告证明目的，是原告主观臆断，而且原告自认后排二楼是宿舍，自认的事实是本案第三人的职工宿舍没有对外出租，第三人也予以确认；3、不能证明原告的证明目的。
第三人对原告证据材料的质证意见：没有异议。
对原告提交的证据材料，经质证及本院审查认为：对证据材料的真实性和合法性予以确认，与本案纠纷有直接法律关系，可作为本案证据。
被告杨永元辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告早在41年前计划经济的1974年6月基于我国传统福利住房分配政策合法有权占有诉争房产。其分配取得诉争公有住房“使用权”、“承租权”是政府对被告作为劳动者实行变相工资分配方式。在住房制度改革前，被告作为取得公有住房使用权的承租人，是因其在�有企业单位工作，其工作达到一定年限，组织根据工龄长短、职务高低、工作业绩大小、家庭人口等诸多因素，确定分配给其家庭一定面积的房产即诉争房屋，并建立职工与单位之间的房屋租赁关系。被告取得的公有住房使用权实际隐含了价值，是被告作为国企职工多年工资中住房消费的补偿，也是被告劳动力价值的组成部分。此外，被告虽为签订公有租赁合同取得公有住房使用权，但其与一般房屋租赁合同而取得额房屋使用权显然具有重大区别：其一，被告享有的公有住房使用权的存续具有永续性，该公房使用权不受期限限制，租期届满后自然续期，房管部门不得终止公房租赁合同。承租人如死亡，其配偶、子女、父母等可申请继续承租该公房。实际上，被告作为承租人对诉争的公有住房已获得永久性的占有和使用权，这与一般的私有房屋租赁是明显不同的。�二，被告享有的公房使用权因其租金只相当于同地段同档次私有住房租金的5%，远远低于市场租金水平，因而具有高度价值性。其三、被告享有的公房租赁权是因计划经济时代作为实物工资的一部分分配给被告，即该公房使用权的取得需要支付对价，该诉争房产如遇拆迁时，按照天津市拆迁政策，该拆迁公有住房补偿的95%应归公房承租人。可见，诉争公有住房虽名义上属于公有，但其绝大部分价值构成，却应归是被告承租人享有。其四，被告享有公有住房使用权只需支付很小的价值即可购得公房所有权，该购房资格只有被告承租人享有，即该公有住房使用权可转化为完全所有权。其五，被告享有的公有住房使用权具有实质上的可处分性，被告承租人可通过置换方式以市场价格将公有住房使用权转让。以上五点说明，被告于41年前即享有的公房使用权具有迥异于一般�有房屋租赁使用权的性质，其所具有的永续性、支配性、可转让性等特性，使该公有住房使用权实际上有用益物权的特征，使其在性质上更接近于物权而非债权，至少应为一种高度物权化的特殊债权。其是一项具有财产价值的财产权。因而，被告早在41年前对诉争房产已形成有权占有。依据《物权法》第三十四条，无权占有不动产或动产的，权利人可请求返还原物，也就是无权占有人负有返还义务，即占有物返还请求权只能针对无权占有人。此外，物上请求权中的所有权返还请求权应以侵害人无权占有为要件。而本案被告对诉争房产应为有权占有，有权占有人可以拒绝他人行使本权，占有是一种既成事实，即使与他人的权利相抵触，也不得受到非法行为的侵害。
与被告有权、无瑕疵的占有诉争房产相对应的是，本案原告取得诉争房产权利凭证的基础法律关系，基�法律行为是违法的有瑕疵的。原告与第三人在被告不知情的前提下自行达成“抵债协议”，侵夺了被告享有的类物权、侵犯被告依法享有的优先购买权。该“抵债协议”依法应当为无效。为维护社会正常秩序，依据《物权法》第七条的规定，原告无权请求被告腾房，对其腾房要求应不予支持。有权占有人与事后取得占有物主体之间的权利义务关系，应当依据占有据以发生的基础法律关系确定。
综上，被告有权持续的占有诉争房屋长达41年，目前与其供养的近亲属均凭及此诉争房屋生存，并且被告年迈多病，妻子病情危重且自身有残疾。为老有所依，请求法院依法驳回原告的违法诉求。
向本院提交如下证据材料：1、天津市公有住房租赁合同及交付租金的收据，用以证明被告合法、有权占有诉争房产并且履行了其作为承租人法律赋予其交付租金的义务；2、居民户口�一本（内有被告、被告爱人刘美容、被告长女杨红，被告长女之女刘香饴的户口），用以证明被告及其家庭成员实际占有居住在诉争房产持续至今；3、户口登记页三页，用以证明被告及其妻子刘美容于1974年6月19日迁入诉争房屋，并在户籍底档上显示移入原因为分房；4、天津市第一中级人民法院的（2009）一中民一终字第1388号民事判决书，用以证明被告在诉争房产实际有效居住，已经判决认定，原告否认不知情并没有依据；5、被告杨永元的爱人刘美容的《残疾证》，用以证明诉争房屋是被告唯一的房产，作为被告爱人现身体状况不适宜腾房。
原告对被告证据材料的质证意见：1、真实性没有异议，但是合同约定的租赁期限到2004年3月31日为止，在此期间以后第三人没有对涉案房屋进行管理并收取租金，因此这份证据材料恰恰证明了被告无权继续使用涉案房屋。对于�份收据，涉及第三人收取租金的问题，第三人陈述不一致，真实性不予不认可；2、真实性没有异议，但不是被告继续占用诉争房屋的依据，与本案没有关联性；3、真实性没有异议；4、真实性没有异议，但是不能证实刘美容的唯一住所是涉案房屋，因为根据现场勘查的情况刘美容并不住在诉争房屋，且与本案没有关联性。
第三人对被告证据材料的质证意见：没有异议。
对被告提交的证据材料，经质证及本院审查认为：对证据材料的1-3的真实性及合法性予以确认，与本案纠纷有直接法律关系，可作为本案证据。证据材料4与本案无关联性，作为本案证据本院不予确认。
第三人天津东亚毛纺厂集团有限公司述称，第三人只是讲明当时分房的情况，当时分房是按照正常的程序，合理、合法的分配给职工，这些职工当时都符合分房条件的，包括被告杨永元也是我单位的职工，当时符合分房条件。关于原告的诉讼请求与第三人没有关联，不发表意见。
提交的证据材料：被告（姓名写为杨永原）名下的《天津市公有住房租赁合同》。
原告对第三人证据材料的质证意见：真实性没有异议，证明了被告无权继续使用涉案房屋。
被告对第三人证据材料的质证意见：没有异议。
对第三人提交的证据材料，经质证及本院审查认为：对证据材料的真实性及合法性予以确认，与本案纠纷有直接法律关系，可作为本案证据。
经审理查明，诉争房屋位于天津市和平区长沙路×号（原89号）余门104，间号为1，使用面积12平方米。原系第三人企业产房屋，第三人于1974年以福利分房的形式将诉争房屋分配给被告，“户口登记页”记载被告于1974年6月19日因分房将户籍迁入诉争房屋，其爱人刘美容户籍也于当日迁入诉争房屋。此外，被告长女杨红及杨红女儿刘香饴的户籍亦在诉争房屋内。被告提交的第三人与被告最后签订的《天津市公有住房租赁合同》的时间为2001年4月1日，合同有效期自2001年4月1日起至2004年3月31日止，月租金为24.6元。被告向第三人交付房屋租金至2008年12月。
原告因与第三人之间产生的债权债务纠纷，经法院执行程序，于2005年4月27日原告取得包括涉案房屋在内的房屋所有权证，还于2006年10月16日取得了国有土地使用证。
本案在审理过程中，经本院与原、被告共同对诉争房屋进行现场勘验并进行拍照，经勘验诉争房屋为一间无异议。诉争房屋房门对面还有小屋一间放置杂物，被告称该小屋原为锅炉房，当时分配给被告诉争房屋时连同该房屋一同分配给被告，分配后不再做锅炉房使用，但该房屋不在《天津市公有住房租赁合同》计租范围内。庭审中经询问第三人表示不清楚，被告也相关无证据证实�第三人分配的房屋，本院无法确认。
上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述及相关证据佐证，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，被告根据第三人福利分房的政策于1974年取得诉争房屋的承租权，该权利是传统福利住房分配政策和计划经济体制下的产物。因此，被告合法占有诉争房屋应当予以尊重。
原告基于以物抵债，通过法院执行程序取得了包括诉争房屋在内的房屋所有权及其所属土地的使用权，应属于对房屋接收时现状的认可，原告不得以所有权变动为由否认原承租人的合法权利。故原告要求被告腾空讼争房屋的诉讼请求，本院不予支持。
被告基于承租权占有房屋，应支付相应的租金或使用费，现原告以公有住房租赁合同中每月租金21.6元主张2005年4月27日至2015年11月26日期间的使用费并无不当，本院予以支持。被告虽已将2005年4月27日至2008年12月31�的房屋租金交付了第三人，但并不能免除将上述期间房屋租金交付原告的义务，其已交付给第三人的房屋租金与第三人另行解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条的规定，判决如下：
一、本判决生效之日起三日内，被告支付原告房屋使用费2484元；
二、驳回原告其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费1662元，减半收取831元，原告负担806元，被告负担25元。（被告负担部分，于本判决生效之日起三日内直接给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 卞志杰
二〇一五年四月三日
书 记 员 刘 义
附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。