襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0606民初4837号原告：马刚，男，1978年9月13日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：ＸＸ、朱琳，湖北巨天律师事务所律师（代理权限：一般代理）。被告：石明会，女，1968年5月30日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市襄城区。第三人：襄阳市安嘉兴业房地产经纪有限公司。住所地：襄阳市樊城区立业路*号。法定代表人：代根住，襄阳市安嘉兴业房地产经纪有限公司总经理。原告马刚与被告石明会、第三人襄阳市安嘉兴业房地产经纪有限公司（以下简称安嘉兴业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马刚的委托诉讼代理人ＸＸ、被告石明会到庭参加诉讼，第三人安嘉兴业公司经本院依法公告传唤，无正�理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马刚向本院提出诉讼请求：１、判令解除马刚与石明会、安嘉兴业公司签订的《房屋买卖（置换）合同》；２、判令石明会支付马刚违约金12.6万元；3、判令安嘉兴业公司返还马刚定金1万元（诉讼中，马刚明确该1万元实际系安嘉兴业公司收取的物业交割金）；4、判令安嘉兴业公司向马刚返还《房屋所有权证》原件及《国有土地使用证》原件；5、本案诉讼费用由石明会负担。事实和理由：2013年1月25日，马刚与石明会、安嘉兴业公司共同签订《房屋买卖（置换）合同》，合同主要约定石明会向马刚购买位于襄阳市××区××艺苑××单元××层右户房屋，合同价款63万元，石明会向原告支付定金3万元，其中1万元由安嘉兴业公司代为保管，剩余60万元应于2013年9月1日向马刚付清。合同签订当日，马刚将房屋的《房屋�有权证》及《国有土地使用证》原件均交付安嘉兴业公司保管。2013年8月27日，三方又达成了补充协议，补充协议约定石明会应于2013年10月10日前分两次将60万元房款付清。因石明会至今仍未向马刚付清房款，故提起本案诉讼。被告石明会辩称：1、不同意与马刚解除《房屋买卖（置换）合同》，愿意继续履行该合同；2、因安嘉兴业公司的原因导致石明会无法办理银行按揭，且石明会又无法一次性付清购房款，故至今未向马刚付清购房款；3、合同未能履行系安嘉兴业公司的原因，且马刚不是房屋所有权人，其签订的房屋买卖合同应为无效，故石明会不应承担违约金；4、若马刚坚持解除合同，应当赔偿石明会相应的经济损失。第三人安嘉兴业公司未作答辩，也未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据及事实，本院予以确认如下：2013年1月25日，马刚作为售房人、石明会作为购房人、安嘉兴业公司作为居间方共同签订《房屋买卖（置换）合同》（以下简称房屋买卖合同），房屋买卖合同主要约定：1、马刚委托安嘉兴业公司将座落在襄阳市××区××艺苑××单元××层右户房屋出售给石明会；2、房屋所有权人为赵雪峰，建筑面积为133.05平方米，成交价格为63万元；3、石明会于2013年1月25日交付购房定金3万元，其中2万元支付给马刚，1万元由马刚及石明会共同委托安嘉兴业公司代为保管（该款安嘉兴业公司可自动将其转为居间服务费）；4、马刚将《房屋所有权证》原件及《国有土地使用证》原件暂存于安嘉兴业公司；5、马刚与石明会于2013年9月1日前去襄阳市房管局办理过户手续，房屋过户所需相关费用均由石明会承担，待马刚配合石明会在房管局审核完资料并过户的同时，石明会支付剩余房款60万元；6、石明会若因各种证明不属实或征信度不够造成贷款未果，或在贷款过程中提出终止贷款行为，则须补齐所差房款，继续履行合同。若石明会违反上述约定，则应按房屋成交价的20%向马刚承担违约责任；7、如因银行政策调整导致石明会无法通过二手房按揭贷款审批手续，造成石明会无力购买该房产的，三方互不追究责任，各自退还所收取的费用及相关证件。房屋买卖合同签订后，石明会向马刚支付了定金3万元，马刚向安嘉兴业公司支付了物业交割金1万元，马刚同时将房屋的《房屋所有权证》（房产证号：襄樊市房权证樊城区字第××号）原件及《国有土地使用证》（土地证号：襄樊市国用2010第320730014-3-2**号）原件交付给安嘉兴业公司。2013年8月27日，马刚委托其妻子陈静与石明会及安嘉兴业公司的工作人员罗峰共同签订了《房屋买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），补充协议将房屋买卖合同中有关付款及过户内容变更为：石明会于2013年9月30日前支付马刚首付款27万元；马刚、石明会于2013年10月10日前共同去房管局办理过户手续，剩余尾款33万元由石明会通过银行贷款支付给马刚，待房款付清后，双方进行房屋交接手续。2013年9月11日，房屋所有权人赵雪峰与马刚签订《委托书》并经湖北省襄阳市正天公证处公证，委托书主要约定：襄阳市××区××艺苑××单元××层右户房屋系赵雪峰单独所有，因赵雪峰工作繁忙，特委托马刚代为出售上述房屋、代为签订房屋买卖合同、代收房款、代打收条、代为办理上述房屋权属变更过户的一切相关手续等。本院认为，马刚接受房屋所有权人赵雪峰的委托，与石明会及安嘉兴业公司签订的房屋买卖合同系三方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效。石明会关于马刚并非房屋所有权人，其签订的房屋买卖合同无效的抗辩理由无法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。马刚作为售房人签订房屋买卖合同的目的是为了获得卖房款，现石明会作为买房人自签订合同至今已逾4年，却仅向马刚支付了定金3万元，至今未成功办理银行按揭，并称其无力付清剩余房款，故石明会的行为导致马刚签订房屋买卖合同的目的不能实现，马刚解除合同的条件成就，有权解除房屋买卖合同。马刚通过民事诉讼要求解除与石明会、安嘉兴业公司签订的房屋买卖合同，该行为是其行使解除权的一�方式，其向法院递交的民事诉状上载明了解除合同的意思表示，本院受理了案件，并于2017年1月17日向石明会、安嘉兴业公司公告送达了起诉状副本，自发出公告之日起经过60日即视为送达，故石明会、安嘉兴业公司应于2017年3月18日接收到马刚传递的解除合同意思表示，该结果与收到解除合同通知并无二致。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。根据该规定，本案所涉房屋买卖合同已于石明会、安嘉兴业公司收到起诉状副本之日即2017年3月18日解除，本院对马刚与石明会、安嘉兴业公司签订的房屋买卖合同已于2017年3月18日解除的法律效力予以确认。房屋买卖合同解除后，补充协议已无履行基础，故应一并解除。房屋买卖合同及补充协议现已解除，尚未履行的，可以终止履行，故马刚可以终止履行交付房屋的义务。马刚不需交付房屋，安嘉兴业公司则无权再保留涉案房屋的《房屋所有权证》原件及《国有土地使用证》原件。房屋不交付，则不会产生物业交割费用，故安嘉兴业公司也无权收取马刚的物业交割金1万元。综上，马刚要求安嘉兴业公司返还《房屋所有权证》原件及《国有土地使用证》原件及要求安嘉兴业公司返还物业交割金1万元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。石明会既未按补充协议约定向马刚支付首付款27万元，也未按房屋买卖合同约定在办理房屋按揭手续未果的情况下补齐所差房款，故石明会存在违约行为，应当支付违约金。马刚要求按照合同约定以房屋成交价63万元的20%支付违约金12.6万元，石明会认为违约金数额过高，要求本院予以调整。本院认为，石明会向马刚支付的3万元定金是对合同能够顺利履行的保证，现合同因石明会的原因无法履行，该定金可以作为违约金赔偿给马刚；其次，虽然合同约定了违约金的计算方式，但因违约金系以损失为依据，而在现今房价持续增长的情况下，石明会的违约行为并未对马刚造成过大损失，3万元已足以弥补。综上，本院酌情将石明会的违约金数额确定为3万元，该3万元可以石明会向马刚支付的3万元定金冲抵，冲抵后马刚不再负有向石明会返还3万元定金的义务。石明会辩称银行按揭办理未果及合同未能履行均系安嘉兴业公司的原因造成，但石明会未对该辩称理由提供相应证据证明，故石明会的该项辩称理由本院不予采信。石明会虽提出若马刚坚持解除合同，应当赔偿其损失的请求，但经本院询问，石明会明确表示不在本案中提起反诉，要求另行起诉，故本院对该请求不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第�条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告马刚与被告石明会、第三人襄阳市安嘉兴业房地产经纪有限公司于2013年1月25日签订的《房屋买卖（置换）合同》及原告马刚与被告石明会、案外人罗峰于2013年8月27日签订的《房屋买卖合同补充协议》均于2017年3月18日解除。二、第三人襄阳市安嘉兴业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告马刚返还襄阳市樊城区春园东路6-1号艺苑名邸5幢2单元7层右户房屋的《房屋所有权证》（房产证号：襄樊市房权证樊城区字第××号）原件及《国有土地使用证》（土地证号：襄樊市国用2010第320730014-3-2**号）原件。三、第三人襄阳市安嘉兴业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告马刚物业交割金10000元。四、驳回原告马刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11460元，由原告马刚负担1490元，被告石明会负担9856元，第三人襄阳市安嘉兴业房地产经纪有限公司负担114元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于襄阳市中级人民法院。审 判 长  石海燕审 判 员  海 飞人民陪审员  马 爽二〇一七年六月二十六日书 记 员  鲁 锐