贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0201民初1902号原告：六盘水安得广厦物业服务有限责任公司，住所地贵州省六盘水市钟山区人民西路威龙小区3栋1503室，统一社会信用代码915202000699163673。法定代表人：米仁宾，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄小艳，系六盘水市中心法律事务所法律工作者，执业证号324061114163。被告：吴建红，男，1969年8月28日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，委托诉讼代理人：周克智，系贵州金鸟律师事务所律师，执业证号15202201410453179。原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司与被告吴建红物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司的诉讼代理人黄小艳，被告吴建红及其诉讼代理人周克智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告物业管理服务费5400元（按0.8元/㎡/月从2012年5月1日计算至2016年6月30日）；2.请求依法判决被告承担违约责任，并支付违约金12393元、代理费2000元，以上合计19793元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：原告安得广厦物业服务有限责任公司成立于2013年5月29日。2013年7月6日，原告与被告六盘水市钟山区黄土坡街道威龙小区业主委员会针对2012年6月25日签订的《物业管理委托合同》重新签订了《物业管理委托合同》。双方在合同第二条中约定委托事项：1.四栋房屋（五层以上，含第五层）及现有共有设备、设施的养护管理和日常维修……；2.负责向业主按时如数收取物业服务费和停车费。在第三条第三款中约定：3.物业服务费用本小区物业服务费用按照业主购买房屋的建筑面积予以收取；从2012年2月1日至乙方服务年限的时段内甲乙双方认可本小区的物业服务费用为：物业服务费暂定为0.8元/㎡，停车费为60元/辆/月……，由于甲方业主原因造成的物业服务费用滞纳，乙方有权停止对甲方业主的相关服务内容，并每日按欠费总额的3%标准收取违约金……；在第四款第六项中约定：甲方业主逾期不交纳物业服务费、车辆场地维护费、水电费者，经催收仍不交纳的，乙方有限向人民法院提起诉讼，甲方业主每日按欠款总额3%支付滞纳金并承担案件受理费及律师代理费等损失。合同签订后，原告便按合同约定向业主提供物业管理服务，但部分业主并未按约定足额缴纳物业管理费。至2016年6月30日，被告共计拖欠原告物业管理服务费5400元，原告于2016年12月12日向被告下发《物业管理服务费支付函》，并于2017年1月1日在小区内张贴催交欠费公告，同时原告还于2017年1月23日向被告送达《六盘水市中心法律事务所函》要求被告补交拖欠物业管理费，但被告至今都未向原告补交。故诉至法院，请求依法判如所请。被告吴建红辩称，一、原告提供的《物业管理委托合同》是无效合同，我方不受该合同的约束。六盘水市钟山区安得广厦物业管理中心与威龙小区业主委员会于2012年6月25日签订的《物业管理委托合同》为无效合同，原告依据该合同与威龙小区业主委员会于2013年7月6日签订的《物业管理委托合同》同样也是无效合同。《物业管理条例》第11条规定：下列事项由业主共同决定---选聘和解聘物业服务企业---；第15条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责---代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。由上可知，只有经过业主大会共同决定，业主委员会才有权决定选聘物业服务企业，业主委员会只是代表业主执行业主大会的决议。本案中，六盘水市钟山区安得广厦物业管理中心与威龙小区业主委员会于2012年6月25日签订的《物业管理委托合同》已经经六盘水市中级人民法院（2014）黔六中民终字第159号生效判决认定为对小区业主不具有法律约束力，且该合同应予2015年7月3日到期。现原告又依据该合同与威龙小区业主委员会于2013年7月6日签订的《物业管理委托合同》同样对小区业主不具有法律约束力。同时，原告在与威龙小区业主委员会签订该份合同时有恶意串通，损害第三人的情形。首先，该合同签订的依据为2012年6月25日签订的《物业管理委托合同》，但该份合同已经被告六盘水市中级人民法院认定违反法律程序，原告与威龙小区业主委员会在明知该份合同违反法律规定的情况下，继续以违反法律规定的方式签订另一份不合法的合同，恶意串通行为明显。其次，2012年6月25日签订的《物业管理委托合同》应于2015年7月3日到期。但是，原告为达到长期独自作为威龙小区的物业服务单位，与威龙小区业主委员会串通以仍是原告物业服务单位注册成公司为由，同样在违反法律规定情况下签订一份所为的物业管理委托合同，将合同期限延长至2018年7月5日。第三，原告的法定代表人为米仁宾，威龙小区业主委员会主任也是米仁宾，不能排除其为谋取自身利益而做损害小区业主的行为。因此，原告所依据的2013年7月6日签订的《物业管理委托合同》为无效合同。二、原告提起诉讼所谓的依据为《物业管理委托合同》的合同为无效合同，根据《合同法》规定合同无效自始无效，原告以无效合同已经起诉我方，法院应当驳回其诉讼请求。三、我方未交纳物业费是行使正当的抗辩权，原告提出的违约金及代理费没有依据。另补充三点：1.本案被告主体不适格，因现被告吴建红已不是威龙小区的业主。2.原告要求起诉的物业服务费，原告主体也不适格，在2012年威龙小区是由程方萍个人进行物业管理，并未有原告的出现，因此原告主张要求自2012年的物业管理费无诉讼主体资格。3.原告方要求的物业费已过诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据：原告出示的营业执照、法定代表人身份证明书，被告吴建红提交的身份证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议证据的分析及认定：对原告提交的业主委员会备案表及关于成立威龙家具广场业主委员会的通知，能证明本案所涉小区成立业主委员会的事实，故予以确认；对原告提交的2012年6月15日《物业管理委托合同》，因合同一方当事人钟山区人民中路安得广厦物业管理中心并非本案当事人，故不予确认；对原告提交的2013年7月6日《物业管理委托合同》，被告有异议，因原告未能提交证据证明该小区业主委员会与原告签订合同系由小区业主共同决定或因业主大会选聘，故该份合同对被告不具有约束力；对原告提交的五张照片，因产生于原告成立日期（2013年5月29日）之前，与本案无关联性，故不予确认；对原告提交的不动产登记证，与被告提交的《房屋买卖协议》相印证，能证明本案所涉房屋所有权人于2016年6月1日变更登记为案外人赵国乾，该房屋系被告吴建红转让给赵国乾的事实，故予以确认；对原告提交的收款收据，体现案外人赵国乾交纳2016年7月至2017年4月物业服务费的事实，与本案原告主张的费用有关，故予以确认；对原告提交的2016年12月12日《物业管理服务费支付函》及2017年1月23日《六盘水市中心法律事务所函》，因本案所涉房屋所有权人已于2016年6月1日变更登记为案外人赵国乾，且赵国乾已交纳2016年7月的物业服务费，且原告未能提交证据证明已送达被告吴建红，故对该两份证据不予确认；对原告提交的《威龙小区催交欠费公示》，系原告制作，体现被告未交物业服务费的时间系自2015年1月1日起算，该证据对原告不利的部分因原告未能提交相反证据推翻，故予以确认；对原告提交的委托代理合同、代理费发票、转款凭证，与本案无关联性，故不予确认；对原告提交的照片十六张，虽未体现时间，但该组证据所体现的内容符合原告经营范围，故予以确认；对原告提交的电梯维修协议、电梯维修费发票、特种设备安全技术性能检验收费发票、六盘水市住建局办公会议纪要复印件，产生于原告提起诉讼前，体现原告维修小区电梯的事实，故予以确认；对原告提交的加盖六盘水市钟山区市场监督管理局向阳分局印章的情况说明、2017年6月28日证明，因钟山区人民中路安得广厦物业管理中心与原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司不属于同一诉讼主体，故不予确认；对原告提交的加盖六盘水市钟山区荷泉社区林源居民委员会及六盘水市住房和城乡建设局物业管理科印章的情况说明，结合原告提交的业主委员会备案表，对钟山区黄办松坪北路社区威龙小区业主委员会经六盘水市住房和城乡建设局备案的事实，本院予以确认，但该业主委员会与原告签订的合同对被告不具有约束力；对被告提交的（2014）黔六中民终字第159号民事判决书，因双方当事人并非本案当事人，且该生效判决认为威龙小区业主委员会与钟山区人民中路安得广厦物业管理中心签订的《物业管理前期委托合同》及《物业管理委托合同》对小区业主不具有约束力，并未涉及前述合同是否无效的内容，故对被告的证明目的不予确认；对被告提交的关于申请召开威龙小区业主大会的报告、威龙小区业主委员会选举筹备工作组成员报名公告、威龙小区1、2、3、4号楼业主大会筹备组征求意见表，与本案无关联性，故不予确认；对被告提交的通知、物管工作联系函、复函、威龙小区供水变频泵大修概况、故障电梯修复时限、照片十五张，结合原告提交的照片十六张、电梯维修协议、电梯维修费发票、特种设备安全技术性能检验收费发票、六盘水市住建局办公会议纪要，体现原告在本案所涉小区提供了相应的物业管理服务，但其服务存在一定瑕疵的事实，故对该事实予以确认；对被告提交的《房屋买卖协议》，虽签订于2016年4月12日，但案外人赵国乾的不动产权属证书颁发日期为2016年6月1日，被告亦未提交证据证明其于何时将房屋交付赵国乾，故对被告欲证明其于2016年4月即不是威龙小区业主的证明目的，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月8日，松坪北路社区居民委员会及黄土坡街道办事处同意钟山区黄办松坪北路社区威龙小区业主委员会的备案申请。2011年9月15日，六盘水市住房和城乡建设局亦同意备案。2013年5月29日，原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司在六盘水市工商行政管理局注册成立。2013年7月6日，原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司与钟山区黄办松坪北路社区威龙小区业主委员会签订《物业管理委托合同》一份。2017年1月1日，原告将威龙小区业主拖欠物业服务费的情况制作为《威龙小区催交欠费公示》，该表格中显示被告吴建红欠费时间为2015年1月1日至2016年12月31日，欠物业费金额为2592元。2016年4月12日，被告吴建红与案外人赵国乾签订《房屋买卖协议》一份，约定将钟山区人民中路1号2栋附34号转让给案外人赵国乾。2016年6月1日，案外人赵国乾取得不动产权属证书。2017年2月25日，案外人赵国乾向原告交纳2016年7月至2017年4月的物业服务费用。因原告在威龙小区提供的物业服务存在一定瑕疵，双方就上述物业服务费发生纠纷，故原告诉至本院。本院认为，《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：……；（四）选聘和解聘物业服务企业；……；”；第十五条规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……；”。据此可知，选聘物业服务企业应由业主大会决定，业主委员会只是执行业主大会的决议，根据业主大会的决定，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，钟山区黄办松坪北路社区威龙小区业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》，并非是执行业主大会的决议。原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司签订合同时的法定代表人程方萍，亦系该小区业主，在明知威龙小区业主委员会无权代表小区业主签订物业服务合同的情况下，仍与该业主委员会签订的2013年7月6日《物业管理委托合同》对小区业主不具有约束力，该小区业主亦未对前述合同进行追认，故前述合同对被告吴建红不具有约束力。但原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司签订合同后为威龙小区提供了相应的物业服务，被告吴建红在2016年6月1日前作为威龙小区业主，在原告提供的服务中亦是受益者，故被告吴建红应据实支付其受益期间的物业服务费。根据原告提供的《威龙小区催交欠费公示》，显示被告欠费起算时间为2015年1月1日，而本案所涉房屋所有权已于2016年6月1日变更登记为赵国乾，故被告吴建红应支付物业服务费的期间为2015年1月1日至2016年5月31日共计17个月，被告吴建红原住房面积为135㎡，按威龙小区事实上执行的0.8元/㎡物业服务费收费标准计算，被告吴建红应支付原告前述期间的物业服务费为1836元（135㎡×0.8元/㎡×17个月）；对原告主张超出该金额的部分，因原告提供的《威龙小区催交欠费公示》系原告制作，该表格显示被告吴建红欠费时间系2015年1月1日起算，原告亦未能提交证据推翻其前述证据所显示的时间，且原告于2013年5月29日注册成立，在2013年5月29日前原告不能依法从事经营活动，程方萍经营的钟山区人民中路安得广厦物业管理中心与原告亦不属同一主体，本案所涉房屋所有权于2016年6月1日即变更为赵国乾，故对原告要求被告吴建红支付2012年5月1日至2014年12月31日及2016年6月1日至2016年6月30日物业服务费的主张，本院不予采信。对原告要求被告支付违约金及代理费的诉讼请求，因原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司与钟山区黄办松坪北路社区威龙小区业主委员会于2013年7月6日签订的《物业管理委托合同》不能约束被告吴建红，且原告亦未举证证明其与被告对违约金及代理费有所约定，原告的服务亦存在一定瑕疵，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。对被告吴建红主张原告要求支付物业服务费的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由，因双方对支付物业服务费的期限并无合同约定，2013年7月6日《物业管理委托合同》亦不能约束被告吴建红，故本案不能确定支付物业服务费的期限，故诉讼时效应从原告提出履行主张之日起算，现原告向本院提起诉讼，尚未超过两年诉讼时效期间，故对被告吴建红前述抗辩理由，本院不予采信。综上，依照《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十五条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，判决如下：一、被告吴建红于本判决生效之日起十日内支付原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司物业服务费1836元（2015年1月1日至2016年5月31日期间）；如被告吴建红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费294元，因适用简易程序减半收取147元，由原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司负担133元，由被告吴建红负担14元（原告已自愿预交，由被告于本判决生效后十日内返还原告14元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。审判员  赵用二〇一七年七月十二日书记员  程琳