河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民四终字第1410号
上诉人（原审原告）周柏新，男。汉族，1955年1月10日生。
委托代理人王宪彬，河南华威律师事务所律师。
上诉人（原审被告）河南申颐置业有限公司。
法定代表人李红建，董事长。
委托代理人杨银喜，河南德晟律师事务所律师
原审被告河南亚星置业集团有限公司。
法定代表人高国安，董事长。
委托代理人李军红，该公司法律顾问。
原审被告河南亚星置业集团有限公司申颐分公司。
法定代表人申亚伟，总经理。
委托代理人杨根喜，河南德晟律师事务所律师。
上诉人周柏新因与上诉人河南亚星置业集团有限公司（以下简称亚星置业）、河南亚星置业集团有限公司申颐分公司（以下简称申颐分公司）、河南申颐置业有限公司（以下简称申颐置业）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省郑州市上街区人民法院（2013）上民初字第814号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。周柏新的委托代理人王宪彬，申颐公司、申颐分公司的委托代理人杨根喜，亚星公司的委托代理人李军红，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年4月6日，以亚星置业为出卖人，以周柏新为买受人签订合同编号为“郑州市0000524”的《商品房预售合同》一份，约定：出卖以出让方式取得位于上街区许昌路西段26号院的土地使用权，出卖人经批准在上述土地上建设商品房，暂定名亚星盛世新城。买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面见本合同附件一，序号以附件一上表示为准）为上街区许昌路西段26号院第10幢4单元301号房，该商品房预测建筑面积额共90.31平方米，按照商品房面积计算该商品房单价为人民币每平方1610元，总金额壹拾肆万伍仟叁佰玖拾玖元整；买受人于2008年4月6日，一次性付清全部价款壹拾肆万伍仟叁佰玖拾玖元整；出卖人应当在2008年8月31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按照以下日期达到使用条件，暖气：房屋交付后，第二个供暖期达到使用条件。出卖人应当在商品交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，双方同意出卖人在此套房屋产权登记资料备案期满之日起180日内为买受人办理房屋所有权属证书。逾期买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的1%向买受人支付违约金。2008年4月4日申颐分公司为周柏新出具“销售不动产统一发票”（编号为00437511）载明：购房款145399元；2011年6月27日申颐分公司为周柏新出具“销售不动产统一发票”（编号为00248447）载明：购房款483元。2008年4月4日申颐分公司为周柏新出具收据5份，分别载明：暖气初装费4967元；有线电视初装费360元；办证费308.02元；阳台封装费3160元；煤制气初装费3500元。2008年11月24日，亚星置业将上述合同约定的房屋交付给周柏新。2010年8月30日，申亚伟作为承诺人，中共郑州市上街区中心路街道工作委员会郑州市上街区中心路街道办事处信访办公室为见证方向“鸿盛新城”业主代表作出“关于申颐公司对部分鸿盛新城业主反映问题的承诺”一份，载明：“1、关于房产证办理问题，只有60户。其余各楼住户房产证承诺半年内将按照购房合同要求为每户购房业主办理好房产证。2、小区供暖问题。承诺‘今年冬季将按照合同规定，确保小区正常供暖问题，否则按市场价标准赔偿违约金。’……”。郑州市房权证上街区字第0440**号房屋所有权证载明：房屋所有权人，周柏新；房屋坐落：上街区许昌路西段26号院10幢单元301号房；登记时间：2011年5月31日；建筑面积（㎡）：90.61；套内面积㎡：80.05；上街区房屋产权审验2011年6月9日。2009年10月10日以亚星公司为甲方，申颐公司为乙方，河南亚星建筑安装工程有限公司为丙方签订的《合同权利义务转让协议书》一份约定：在过去盛世新城建设项目进展工程中，以亚星公司及所属申颐分公司名义与其他第三人发生的民事法律关系的一切后果（如商品房买卖等）。概由申颐公司承担实际民事权利义务，但届时如需亚星公司出具相关手续时，亚星公司应予配合。申颐公司应在本协议生效之日停止使用亚星公司及所属申颐分公司的名义进行新的民事行为。周柏新对上述协议予以认可。
另查明，“亚星盛世新城”即“鸿盛新城”。2012年12月26日开始供暖。申亚伟系亚星公司的法定代表人及申颐分公司的负责人。郑州市的集中供热采暖期为每年的11月15日至次年的3月15日。2010年至2011年的采暖期，“鸿盛新城”为供暖。郑州市统一居民供暖市场价格0.19元／㎡。
原审法院认为，合同应当依法完全履行。2008年4月6日以亚星公司为出卖人，以周柏新为买受人签订合同编号为“郑州市0000524”的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，应当受法律保护。周柏新依约履行交款义务，亚星公司即应忠实履行上述合同之义务。亚星公司于2008年11月24日交付上述合同约定的房屋，直至2011年4月26日方为周柏新办理“房屋所有权证”，已明显违反“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供资料报产权登记机关备案”的约定，即应依照该条承担违约责任，亚星公司辩称“房产证确实是超期办理了，超期原因是政府房管部门的系统升级。”但亚星公司未提供证据予以佐证，故其抗辩理由不予采信，故周柏新要求亚星公司支付逾期办理房屋所有权证书的违约金1453.99元的诉请应予支持（计算方式：145399元ⅹ1%）。申亚伟系申颐公司的法定代表人及申颐分公司的负责人，其于2010年8月30日向“鸿盛新城”的业主代表作出“关于申颐公司对部分鸿盛新城业主反映问题的承诺”，承诺“今年冬季将按照合同规定，确保小区正常供暖，否则按市场价标准赔偿违约金”。按照上述承诺的内容，应当确认申亚伟作出承诺的行为系职务行为。上述承诺系对原合同中供暖事项违约责任的约定，而上述承诺作出后，当年该小区没有供暖，即应依照上述承诺承担赔偿责任，周柏新作为该小区的业主主张上述赔偿金的诉请应予支持，但其计算的金额有误，应以“120天ⅹ0.19元／天ⅹ80.05㎡（套内面积）=1825.14元（精确至小数点后两位，并按四舍五入的原则计算）”为准。申颐公司另辩称“周柏新起诉的2010年的供暖季已经超过诉讼时效”，申颐公司就供暖违约事宜未明确履行时间，故申颐公司的抗辩理由不予采信。根据2009年10月10日以亚星公司为甲方，申颐公司为乙方签订的《合同权利义务转让协议书》约定之内容，“鸿盛新城”的相关权利义务转让给申颐公司，周柏新对上述转让协议书予以认可，故申颐公司应承担上述违约责任及赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、申颐公司于本判决书生效后十日内向周柏新支付未供暖赔偿金1825.14元；二、申颐公司于本判决书生效后十日内向周柏新支付逾期办理房屋所有权证书的违约金1453.99元；三、驳回周柏新其他诉讼请求。诉讼费50元，由申颐公司负担。
上诉人周柏新不服原审法院判决，上诉称，一、原审判决只认定1828.14元未供暖赔偿金错误。按照申亚伟的承诺，应从2010年冬季开始计算，如果不能正常供暖，将赔偿违约金，不是只赔2010年供暖季的违约金。且每平方米0.19元／天的标准，只是有政府补贴指导下的标准，不是“市场价”标准，申颐公司实际代收的标准是每平方米0.25元／天。
上诉人申颐公司上诉及答辩称，一、商品房买卖的实质主体应当是长城铝业公司宏达公司；二、双方在合同中未对达到使用条件作出约定；三、申亚伟的承诺不能作为执行依据；四、申颐公司交房时已具备供暖条件，只是因为价格未协商一致，且周柏新至今未向申颐公司支付暖气使用费，申颐公司不供暖不违反约定；五、当时小区的入住率严重不足，达不到60%的情况下可停止供暖，原审判决支付暖气费，于法无据；六、本案房屋系周柏新通过公安局与长城铝业公司团购房，但合同是与亚星公司签订的；七、申颐公司已向周柏新支付过逾期交房违约金，逾期交房必然引起逾期办证，从周柏新交维修基金到办理房产证，均未超过约定办证时间，周柏新交房屋维修基金延误时间，该责任应由周柏新承担，不应由申颐公司承担违约责任。
原审被告亚星公司答辩称，亚星公司在二审中处于原审被告地位，与诉争双方不存在诉讼权益冲突，认可原审判决第二项。
原审被告申颐分公司答辩意见同申颐公司一致。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，亚星公司与周柏新签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。周柏新对亚星公司与申颐公司签订的《合同权利义务转让协议书》予以认可，《商品房预售合同》的权利和义务应由周柏新与申颐公司享有和承担。申亚伟作为申颐公司的法定代表人向“鸿盛新城”业主代表作出的承诺系其职务行为，申颐公司没有按照该承诺于2010年冬季向该小区正常供暖，应按照其承诺承担违约责任。周柏新上诉称应从2010年冬季起开始赔偿，而非只赔偿2010年供暖季，因与申亚伟的承诺不一致，本院不予支持。周柏新上诉称每平方米0.19元／天的标准，只是有政府补贴指导下的标准，不是“市场价”标准，无事实和法律依据，本院不予支持。申颐公司上诉称申亚伟的承诺不能作为执行依据，小区的入住率严重不足，达不到60%的情况下可停止供暖，无事实和法律依据，本院不予采信。申颐公司上诉称交房时已具备供暖条件，只是因为价格未协商一致，且周柏新至今未向申颐公司支付暖气使用费，申颐公司不供暖不违反约定，因没有提供证据予以证明所交房屋具备供暖条件，本院不予采信。申颐公司上诉称，申颐公司已向周柏新支付过逾期交房违约金，逾期交房必然引起逾期办证，从周柏新交维修基金到办理房产证，均未超过约定办证时间，周柏新交房屋维修基金延误时间，该责任应由周柏新承担，不应由申颐公司承担违约责任。本院认为，办理房屋所有权证的时间为2011年4月26日，距交房时间2008年11月24日长达883天，远远超过“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供资料报产权登记机关备案”的约定，且申颐公司未提交证据证明其将办理权属登记资料上报产权登记机关备案时间。同时，周柏新提交的2011年5月6日的维修基金票据是申颐公司向郑州市上街区房屋维修基金管理中心缴存维修基金的凭据，而非周柏新向申颐公司交纳维修基金的凭据，申颐公司未提交证据予以证明因周柏新交纳维修基金延误了办证时间，故对申颐公司的该项辩解，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，上诉人周柏新负担50元，上诉人河南申颐置业有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 石红振
审 判 员 李长军
代理审判员 邢彦堂
二〇一四年九月十五日
书 记 员 李 健