广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2833号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州凯路仕自行车运动时尚产业股份有限公司（原名广州凯路仕体育科技有限公司）。
法定代表人：邓永豪，总经理。
委托代理人：李琦，广东政邦律师事务所律师。
委托代理人：李晋，广东政邦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市时尚商业管理服务中心。
法定代表人：王洪武，该司经理。
委托代理人：孔德攀，该司职员。
上诉人广州凯路仕自行车运动时尚产业股份有限公司（以下简称凯路仕公司）因与被上诉人广州市时尚商业管理服务中心（以下简称时尚服务中心）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1089号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：凯路仕公司是于2010年4月26日成立的公司，原名称为广州凯路仕体育科技有限公司，后经工商部门核准变更名称为现名。
2013年1月30日，凯路仕公司与广州市时尚商业城有限公司（下简称广州时尚公司）签订《定金协议》（协议首部显示：甲方／出租方为时尚公司，乙方／承租方为凯路仕公司），约定：甲方将位于广州市xx路299号时尚天河商业广场铺位号ZKQ045（以下简称案涉铺位）出租给乙方；房产建筑面积约为202.27平方米（商铺使用率为50%）；经营品种：单车咖啡组合店；租赁合同的期限为36个月，2013年2月1日至2014年1月31日，租金50000元／月（含管理费）；2014年2月1日至2015年1月31日，租金320元／平方米／月；2015年2月1日至2016年1月31日，租金400元／平方米／月；本协议签订时，乙方应缴定金20000元；装修期截止日2013年3月31日等。另，该协议右下角位置手写备注“①该客户为诚意定金客户，经公司审批通过以后自动转为定金，并且于2013年1月30日前签订合同②该客户的装修免租期为60天③实际合同起始时间以具体的签订合同起算”。
2013年2月4日，凯路仕公司和广州时尚公司签订《xx商业广场租赁经营合同》（甲方为广州时尚公司、乙方为凯路仕公司，以下简称《租赁经营合同》），约定：乙方租赁的商铺为甲方物业的负一层ZK街（厅），商铺号码ZKQ045（即案涉铺位）；租赁经营期限为3年，即从2013年2月1日起至2016年1月31日止；该商铺建筑面积约为202.27平方米，从2013年4月1日起至2014年1月31日止的租金为39886元／月，从2014年2月1日起至2015年1月31日止的租金为64726元／月，从2015年2月1日起至2016年1月31日止的租金为80908元／月；本商场租金两个月收取一次，乙方在第7日前到甲方指定地点（无论甲方是否催告）缴纳当期租金、管理费等应付费用，新签商户不满一个月历月期间，按每月30天比例计算当月租金、管理费；甲方对乙方承诺根据本合同向乙方出租的商铺设施、设备等各方面均符合法律、法规及政府的相关规定和要求；乙方应遵守国家法律法规及相关规定，依法诚信经营、依法纳税、遵守本合同及《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的所有规定；乙方在该商铺内开展及经营其业务之前，乙方应从相关政府机构取得所有必要的执照、批准或许可证（如有规定）等一切必需的经营文件；乙方须按本合同规定时间缴纳租金、电费及其它有偿服务费，如缴费期遇周某、周日或法定节假日，乙方应提前至工作日内缴纳相关费用，每拖欠1日按相应欠款总金额的1%缴纳滞纳金；拖欠3日，甲方有权予以停业整顿；拖欠7日，视为乙方违约，从第8日起，甲方收回商铺，履约保证金等费用不予返还，一切损失由乙方自行承担；（10.3）合同期内，非因甲方原因乙方单方面要求解除合同或乙方违约的，履约保证金不予返还；非因乙方违约原因甲方要求解除合同的，应双倍返还履约保证金，不承担乙方经营利润及其他损失；本合同任何一方违反本合同约定的条款，均构成对本合同的违约；乙方同意，有下列情形之一的，甲方可以通知乙方解除本合同，收回该商铺并将原履约保证金作为赔偿金，上述款项不足以抵付甲方损失的，乙方还应当按未履行《租赁经营合同》应缴租金总额的50%赔偿损失：……C.乙方无合理理由拒绝支付租金累计超过一周（7日）的；……E.乙方严重违反《xx商业广场物业管理服务合同》的；《时尚天河商业广场物业管理服务合同》为本合同的补充条款，乙方在此承诺遵守执行，并配合广州时尚天河商业广场选聘的物业管理公司的各项工作，接受因违反《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的各项处罚规定，乙方在此承诺遵守执行；等条款。
2013年2月4日，凯路仕公司还与时尚服务中心签订《xx商业广场物业管理服务合同》（甲方为时尚服务中心、乙方为凯路仕公司，以下简称《物业管理服务合同》），约定：乙方承租的商铺为广州时尚xx商业广场负一层ZK街（厅）第ZKQ045铺（即案涉铺位）；本合同期限与《租赁经营合同》一致，即从2013年4月1日起至2016年1月31日止；乙方承租商铺的物业管理费为50元／月／平方米；物业管理费保证金由乙方签订本合同时将首次的物业管理费及物业管理费保证金一并缴纳给甲方；物业管理费两月收取一次，乙方在第7日前到甲方指定地点（无论甲方是否催告）缴纳；物业管理费保证金的退还按《租赁经营合同》关于履约保证金退还条款执行；甲方是本商场实施物业管理的公司，并已在广州市工商行政管理局依法登记成立，具有从事管理本商场的主体资格；甲方由出租方委任授权并与乙方签订本合同，依有关规定对本商场实施统一管理，行使管理本商场公共设施、商场运营秩序等事务的权利及收取相关费用；乙方在办理装修进场手续后，可根据约定的经营需要，对商铺进行装修；乙方商铺装修前，应将设计图及施工方案报送甲方审核通过后方可施工；乙方不具备设计图纸及施工方案条件的，如甲方条件许可，可代为设计；商铺装修结束后由物管部、设计部和市场部共同验收；验收合格后，商户方可营业；若验收不合格，乙方必须按照甲方要求整改，直至验收合格；乙方应按照国家法律、出租方及甲方制定的各项规章制度和作息时间诚信经营，擅自停业7日以上的，第8日起，甲方有权协助出租方解除《租赁经营合同》，收回商铺，并保留追究乙方违约责任的权利，乙方所缴纳费用（包括但不限于履约保证金、物业管理费保证金、水电费预交款等）不予退还，一切损失由乙方自行承担；等条款。
2013年2月5日，凯路仕公司向时尚服务中心支付了物业管理费10114元。
2013年2月22日，凯路仕公司向时尚服务中心支付了装修保证金10000元。
2013年6月5日，凯路仕公司将案涉铺位交回广州时尚公司。
2014年3月7日，凯路仕公司因与时尚服务中心物业管理服务合同纠纷而提起本案诉讼，请求判令：一、解除凯路仕公司、时尚服务中心签订的《物业管理服务合同》；二、时尚服务中心向凯路仕公司返还装修保证金10000元；三、时尚服务中心向某仕公司返还已预缴2013年4月份的物业管理费10114元；四、本案诉讼费由时尚服务中心承担。
时尚服务中心辩称，同意解除《物业管理服务合同》，但不同意凯路仕公司其他诉讼请求；同时，其提起反诉，请求：一、凯路仕公司支付拖欠时尚服务中心的物业管理费11462元；二、凯路仕公司承担本案全部诉讼费用。
凯路仕公司对时尚服务中心的反诉答辩称：凯路仕公司租赁的并非住宅，而是商铺，租户能够办理营业执照，合法经营，是最低的要求。本案中，商铺并没有达到经营条件，时尚服务中心无法提供相应的文件协助凯路仕公司办理营业执照，时尚服务中心存在根本性违约，使凯路仕公司无法达到合同目的。
凯路仕公司还因与广州时尚公司的租赁合同纠纷向原审法院另案提起诉讼，原审法院已以（2014）穗天法民四初字第512号案件立案审理。
原审法院认为：凯路仕公司承租涉案铺位，并与作为该铺位的物业管理公司的时尚服务中心签订《物业管理服务合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。凯路仕公司接收了案涉铺位后，其接受了时尚服务中心提供的物业管理服务，故其应按照合同约定向某仕公司支付物业管理费，即凯路仕公司应向时尚服务中心支付自2013年4月1日起的物业管理费。而又由于某仕公司于2013年6月5日将案涉铺位交回广州时尚公司，凯路仕公司与时尚服务中心之间的《物业管理服务合同》在该日已实际解除，故凯路仕公司要求解除合同的诉请缺乏事实基础，依法驳回。
根据合同约定，案涉铺位每月的物业管理费为10114元，而据双方当事人确认，凯路仕公司已支付了2013年4月1日至4月30日期间的物业管理费10114元，故其仍欠2013年5月1日至2013年6月4日期间的物业管理费11462元（10114元＋10114元÷30×4），现时尚服务中心要求凯路仕公司支付上述期间的物业管理费的反诉请求有事实及法律依据，予以支持。凯路仕公司要求时尚服务中心返还物业管理费10114元的诉讼请求缺乏依据，不予支持。
凯路仕公司向时尚服务中心交付了装修保证金10000元，在凯路仕公司装修完毕且未对时尚天河商业广场造成损坏的情况下，时尚服务中心应将该款项返还凯路仕公司。时尚服务中心以凯路仕公司未交付物业管理费为由拒绝返还，该抗辩缺乏依据，不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年3月12日作出判决：一、广州市时尚商业管理服务中心自本判决发生法律效力之日起10日内向广州凯路仕自行车运动时尚产业股份有限公司返还装修保证金10000元；二、广州凯路仕自行车运动时尚产业股份有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向广州市时尚商业管理服务中心支付2013年5月1日至2013年6月4日期间的物业管理费11462元；三、驳回广州凯路仕自行车运动时尚产业股份有限公司的其它诉讼请求。本案一审本诉受理费300元，由广州凯路仕自行车运动时尚产业股份有限公司负担160元、广州市时尚商业管理服务中心负担140元；反诉受理费45元，由广州凯路仕自行车运动时尚产业股份有限公司负担。
判决后，凯路仕公司不服，向本院提起上诉称：一、案涉《物业管理服务合同》内容违反法律和行政法规的强制性规定。根据广州市公安消防局于2012年8月22日向原审法院提供的穗公消验（2012）第0222号《关于广州天河体育中心综合改造项目装修工程消防验收合格的意见》，已明确时尚天河商业广场地下一层自编1区的公共走道部分装修后作商场公共走道使用，且要求上述工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等应申请工程消防设计审核、验收。凯路仕公司和广州时尚公司共同确认凯路仕承租的商铺位于公共走道部分，但就公共走道变更商铺的项目，广州时尚公司并无申请消防设计审核、验收，由此造成了凯路仕公司无法办理租赁合同登记备案和工商登记。因《物业管理服务合同》是凯路仕公司与广州时尚公司签订的《租赁经营合同》的补充条款，属于从合同地位，因《租赁经营合同》违反法律和行政法规的强制性规定，因此《物业管理服务合同》亦违反法律和行政法规的强制性规定。二、《物业管理服务合同》的解除不能归责于某仕公司。凯路仕公司与广州时尚公司签署《租赁经营合同》后，积极履行合同，但广州时尚公司一直不配合办理租赁合同备案和提供相关的商铺权属、规划、消防验收等文件，导致凯路仕公司无法进行注册、办证等手续。另外，本案有相关案例，并且生效的相关案例对上述事实进行了认定，法院应当引用相关案例的认定事实，作为本案处理的依据。因广州时尚公司的责任导致了《租赁经营合同》的解除，而作为从合同的《物业管理服务合同》也因主合同的解除而解除，但该解除不能归责于某仕公司。综上，凯路仕公司上诉请求撤销原审判决第二、三项，改判时尚服务中心向其返还已预缴2013年4月份的物业管理费10114元。
时尚服务中心答辩称：1、双方签订的物业合同是双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性的规定，合法有效，双方均应当履行。合同签订后时尚服务中心为凯路仕公司，提供了安保、消防、保洁、水电维修等物业服务，凯路仕公司理应支付物业管理费，同时基于凯路仕公司拖欠物业管理费，依据双方所签订的物业合同，第4章第一条约定，装修保证金不予返还。2、时尚服务中心与商铺出租方为两个不同的法律主体，两者不具有任何关联性。时尚服务中心与凯路仕公司之间的关系为物业服务合同关系，商铺出租方与凯路仕公司之间的关系为租赁合同关系，两者不属于同一法律关系。凯路仕公司与商铺出租方签订的《定金协议》，时尚服务中心事先不知情，事后也不认可。租赁合同对时尚服务中心不具有任何法律约束力，租赁合同与物业合同是两份独立的合同，两者不具有关联性，也不具有互补性。3、凯路仕公司声称其承租的商铺存在违建不属实，本案中时尚服务中心作为物业服务方仅负有向某仕公司提供物业服务的义务，有关涉案商铺的纷争，应当由凯路仕公司与商铺出租方进行解决，与时尚服务中心无关。
经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，凯路仕公司向本院提交商事登记信息和企业注册基本资料，拟证明时尚服务中心不具备物业管理资质，本案的《物业管理服务合同》存在无效情形。时尚服务中心辩称，凯路仕公司提供的该两份资料并不影响凯路仕公司向时尚服务中心支付物业管理费的义务。
本院认为，本案双方当事人之间的《物业管理服务合同》与凯路仕公司、广州时尚公司之间的《租赁经营合同》主体不同、调整法律关系相异，是相互独立的两个合同，《物业管理服务合同》的效力并不因为凯路仕公司主张《租赁经营合同》无效而受影响。而且，双方之间的《物业管理服务合同》已解除，凯路仕公司已实际接受时尚服务中心提供的物业服务，根据公平合理、等价有偿的原则，在凯路仕公司并未对物业管理费标准提出异议的情况下，凯路仕公司应向时尚服务中心支付双方物业管理关系存续期间的物业管理费，原审法院驳回凯路仕公司返还物业管理费的请求，判令其支付欠缴物业管理费，并无不当，本院予以维持。
综上所述，凯路仕公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费205元，由上诉人广州凯路仕自行车运动时尚产业股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年十一月五日
书 记 员 杨仁义