广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初14752号
原告：佛山市南海区豪信物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区黄岐嘉洲花园26幢首层，组织机构代码725957045。
法定代表人：何国光。
委托代理人：黎秀丽，系广东金舵律师事务所律师。
被告：陈惠聪，男，汉族，1967年6月28日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：罗伟群，女，汉族，1975年12月28日出生，住广东省佛山市南海区，系被告的配偶。
上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月８日立案后，依法由审判员叶慕芬适用简易程序于2016年11月2日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人黎秀丽、被告陈惠聪及委托代理人罗伟群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，佛山市南海区西樵江滨花园原由佛山市南海区西樵物业管理公司（以下简称西樵物管公司）提供物业服务，按0.55元/平方米的单价计收物业管理费。该物管公司退出管理后，原告通过竞标为江滨花园提供物业管理服务，西樵物管公司于2008年2月1日将全部应收物管费债权售予原告。2008年1月20日原告与佛山市南海区西樵江滨花园业主委员会（以下简称业委会）签订《江滨花园物业管理服务委托合同》，约定由原告对江滨花园进行物业管理，委托期限3年，自2008年2月1日至2011年1月31日止，每月物业管理费按建筑面积计算：住宅0.78元/平方米、别墅1.00元/平方米、商铺1.00元/平方米、地下已购车位1.00元/平方米、架空层车位0.80元/平方米，逾期交纳物业管理费的按照日千分之三收取滞纳金。合同到期后，业委会解散致原告无法与其续约，该小区至今仍由原告提供事实物业管理与服务。被告为江滨花园×房、江滨花园×号摩托车位的业主，实际接受了原告提供的物业服务，但未能履行缴费义务，截止至2016年8月31日累计拖欠物业管理费8200.34元及滞纳金7815.19元、公共电费分摊426.78元，共计16442.31元，原告多次催收未果。请求判令：1.被告向原告支付2007年1月至2016年8月的物业管理费8200.34元及从2007年1月15日起至实际清偿日止以欠付本金为基数按日千分之三计算的滞纳金（暂计至2016年9月5日为7815.19元，以本金为限）；2.被告向原告支付2008年1月至2016年5月的公共电费分摊426.78元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1.原告接管原物管公司为案涉小区提供服务以来，物业管理费用价格从每月45.7元（单价0.55元/平方米）提高到每月82.29元，且据以计算的房屋面积也从83㎡变为原告主张的89.53㎡，均未征求被告意见。2.原告未能提供合格的物业管理服务，管理极不负责：一是管理不善，小区车辆无序停放存在安全隐患，公共卫生无人清理，被告房屋屋顶漏水问题一直得不到解决，甚至有保安打被告；二是利用小区公共资源牟利，未经业主同意开发绿地、占地划线用做车位并有偿出租给业主，改建公共场地做保安居所等。
原告在诉讼中举证如下：
1.原告营业执照、组织机构代码证、被告人口信息查询表复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。
2.江滨花园物业管理服务委托合同、债权债务确认协议书、佛山市南海区物业服务收费备案表复印件各1份（与原件核对无异），用以证明2008年2月起原告接管佛山市南海区西樵镇物业管理公司的工作，为被告所在小区提供物业管理服务。原告根据上述合同第二十二条第1点约定，按建筑面积计算物管费，且根据物价局备案收费标准收取物管费。
3.江滨花园海怡居业主（用户）登记表、楼宇交接证明书、承诺书复印件各1份（与原件核对无异）、房产查询证明原件2份，用以证明被告是涉案房屋及车位的权利人；房屋于2002年交付使用，且建筑面积和套内面积相同，该小区不存在公摊面积。
被告在诉讼中举证如下：
1.照片21张、剪报1张，用以证明原告管理不善、占用公共资源，存在小区绿化面积缩减、被告住房漏水未维修等问题；小区业主曾因对原告收费标准有异议与原告发生冲突。
2.收据原件1份、发票原件2份，用以证明原告将小区绿地划为停车位使用并收取不当费用；2003年物管费发票显示被告房屋的物管费核算面积为83㎡而非原告主张的89.53㎡；被告曾向原告支付过2006年的管理费并非无故欠费。
经质证，被告对原告提供的证据1、证据2债权债务确认协议书及证据3无异议。对证据2江滨花园物业管理服务委托合同的真实性有异议，不认可业委会代表其与原告签订合同，且原告也没有实际履行相应的合同义务。对证据2佛山市南海区物业服务收费备案表的真实性有异议。原告对被告提供的证据1有异议，认为该剪报为截取内容无法反映刊登内容的全貌，剪报内容均为引用他人陈述的报道性质，无具体事实记载，原告也在报道中客观回应了不存在暴力管理。关于照片，照片无拍摄时间显示，即便有特定时间点也无法推断该小区环境长期没有清洁；涉案小区公共区域的产权属开发商所有，出租车位并未侵犯业主权利，且出租车位规划地点合理，没有造成出行不便；被告提出的房漏，因漏水处不属于共用地方，应与开发商或上楼业主沟通，且房漏问题发生在原告接管小区之前，原告没有为其保修的义务。对证据2真实性无异议。但发票发生于原告接管小区之前，与本案无关联性。收据显示的车位收费是开发商的正当收益，小区公用地方并非业主公摊面积，权属仍归开发商所有。
经本院审查认为，对双方质证无异议的证据材料，本院予以确认。对原告提供的证据材料2中的江滨花园物业管理服务委托合同，虽不是被告签名的合同，但该份合同是业委会作为合同一方签订的，业委会的职责就是代表业主和物业使用人的利益，业委会与原告签订的合同效力与约束力及于每一位业主和物业使用人，故对该合同，本院予以确认。对证据2中的佛山市南海区物业服务收费备案表，已经物价部门盖章备案，真实可靠，本院予以确认。对被告提供的证据材料1，仅是小区特定某一时间点的表现，不能代表小区长期的状况，且剪报并未显示是哪一份报纸，不具备剪报的基本特征，故本院对被告提供该证据材料的关联性不予确认。对被告提供的证据材料2，因房管部门已核定房屋面积是89.53㎡，原告按该面积收取物管费用，合法有据，本院予以确认。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
原告是具备物业管理资质的法人企业。
被告是佛山市南海区西樵江滨花园×房的业主，该房屋建筑面积89.53平方米，同时是江滨花园×号摩托车位的权利人，车位建筑面积4.15平方米。
2008年2月1日，原告与西樵物管公司签订了一份《债权债务确认协议书》，确认西樵物管公司已退出江滨花园的管理，原告在招标中获得了江滨花园物业管理权并已于2008年2月1日接管，同时原告接管西樵物管公司应收管理费债权653796.35元，折价后以253608.15元向西樵物管公司购买该债权。原告承接西樵物管公司固定资产为21441.50元的物品，折价后以12864.90元向西樵物管公司购买该批物品。西樵物管公司应付原告的各类按金为556235元。上述合计，原告应付给西樵物管公司266473.05元，该款与西樵物管公司应付给原告的556235元相抵，西樵物管公司应付给原告289761.95元。该款应在签订物业服务委托合同并将债权债务向全体业主公示后，无异议者三日内支付完毕。佛山市南海区西樵镇公有资产管理委员会作为西樵物管公司的主管部门在该协议书上盖章予以确认。
2008年1月20日，原告与业委会签订了一份《江滨花园物业管理服务委托合同》，委托管理期限为3年，自2008年2月1日起至2011年1月31日止。双方约定原告受业委会的委托对座落于佛山市南海区西樵镇樵高路3号西樵江滨花园小区的商住、别墅小区进行物业管理，原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。业委会代表和维护产权人、使用人的合法权益，审定原告拟定的物业管理制度，协助原告做好物业管理工作和宣传教育、文化活动，对不按规定交纳物业管理服务费的业主和物业使用人，原告可按正常途径运用法律手段进行催交，并负责向业主和物业使用人收取费用，包括物业管理服务费、停车场地使用费、公共水电分摊费和其它法定的收费和有偿服务费。双方约定物业管理服务费的标准为住宅0.78元/平方米/月、别墅1元/平方米/月、商铺1元/平方米/月、地下已购车位1元/平方米/月、架空层车位0.8元/平方米/月，此费用已包括小区生活垃圾的清运、处理费，物业管理服务费统一按建筑面积计算。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从公布通知后7日起每日按应交费的千分之三交纳滞纳金。
原告与业委会约定的上述收费标准，已报佛山市南海区物价局备案。
上述合同签订后，原告依约对江滨花园小区进行了物业管理，合同期满后，业委会已解散，新的业委会未予成立，原告一直为该小区提供物业管理至今。
至庭审结束时，被告尚欠原告2007年1月起至2016年8月止的房屋物业管理费7832.98元（0.55元/平方米×89.53平方米×13个月+0.78元/平方米/月×89.53平方米×103个月）、车位物业管理费385.12元（0.8元/平方米/月×4.15平方米×116个月），合共8218.10元。
本院认为，原告与业委会签订的《江滨花园物业管理服务委托合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，业委会作为江滨花园小区的业主委员会，代表了业主的利益，其签订的上述合同，效力及于所有业主。被告作为江滨花园小区的业主，受上述合同约束，其在接受原告提供物业管理服务的同时，理应按时交纳物业管理费及相关费用。原告主张住宅的物业管理费收费标准，是原告与业委会的约定，且已报物价局备案，也不违反法律规定，本院予以确认。被告拖欠2007年1月起至2016年8月止的房屋及车位物业管理费8218.10元，原告请求以8200.34元计算，本院予以支持。被告应给付予原告。原告请求支付公共电费分摊426.78元的主张，因公共电费分摊属《江滨花园物业管理服务委托合同》中约定由原告负责收取的费用，且原告与西樵物管公司签订的《债权债务确认协议书》显示原告接收了西樵物管公司此前对江滨花园进行物业管理期间的债权，可见公共电费分摊也在接收之列，故原告请求支付2008年1月起至2016年5月止的公共电费分摊，本院予以支持。原告请求按每日千分之三交纳滞纳金，该约定明显过高，本院酌定按日千分之一计算，对原告主张超出部分，不予支持。原告认为物业管理费应在每月5号前支付，滞纳金应从当月15日起计算，但未能提供证据证明，故滞纳金应从次月1日起开始计算，计至2016年9月8日止的滞纳金为6983.51元，原告超出上述金额的滞纳金请求，本院予以驳回。滞纳金的数额以拖欠的物业管理费本金为限。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告陈惠聪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2007年1月至2016年8月的物业服务费8200.34元予原告佛山市南海区豪信物业管理有限公司；
二、被告陈惠聪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付计至2016年9月8日止的滞纳金6983.51元及以8200.34元为本金从2016年9月9日起至实际付清日止按日千分之一计算的滞纳金予原告佛山市南海区豪信物业管理有限公司，滞纳金的数额以拖欠的物业管理费本金8200.34元为限；
三、被告陈惠聪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2008年1月至2016年5月的公共电费分摊426.78元予原告佛山市南海区豪信物业管理有限公司；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取105.53元（原告已预交），由被告负担，并应与上述款项同期迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 叶慕芬
二〇一六年十一月十六日
书记员 林熙宇