云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终1131号
上诉人（原审被告）肖冬顺，昆明市人，住云南省昆明市。公民身份号码：×××。
上诉人（原审被告）徐凤芝，1976年2月15日，昆明市人，系肖冬顺妻子。公民身份号码：×××。
两上诉人共同委托代理人张涛、李雄锋，云南民定律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）刘丽梅，昆明市人，住昆明市。公民身份号码：×××。
委托代理人张颖，云南枢环律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人温德辉，系被上诉人刘丽梅丈夫，住云南省昆明市。公民身份号码：×××。特别授权代理。
上诉人肖冬顺、徐凤芝因与被上诉人刘丽梅确认合同效力纠纷一案，不服云南省昆明市官渡人民法院（2015）官民一初字第1864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理确认如下法律事实：原、被告系朋友关系，两被告系夫妻关系。2006年，被告肖冬顺开办沙矿急需资金，向原告借款450000元。双方约定借期三年，年利率22.5%，并以矣六街道普自社区付家三组123号房屋作为抵押。借款期限届满后，被告肖冬顺未能归还借款。2009年7月30日，原告与被告肖冬顺及肖冬顺父亲肖开华签订了《以房抵款协议书》，约定被告肖冬顺将上述123号土坯房（一楼一底）折抵借款归刘丽梅所有。协议签订后，被告将房屋交付给原告，并将该123号房屋的土地使用证交由原告保管。2010年3月，原告出资25万余元，将原有土坯房拆除后翻建成326.15平米砖混结构的房屋。2013年，123号房屋所处的矣六街道办事处普自社区第三居民小组因位于昆明滇池国际湿地文化旅游项目开发的拆迁范围内。被告肖冬顺于2013年9月15日与拆迁方签订了《昆明滇池国际湿地文化旅游项目拆迁安置补偿协议》，约定拆迁补偿方式以货币补偿与房屋产权置换（回迁安置）相结合的方式，其中房屋产权置换（回迁安置）300平米。以上协议签订后，123号房屋即被拆除，原告遂找到被告肖冬顺、徐凤芝，双方于2013年11月3日签订了《委托协议》及《以房抵款协议书的补充协议》各一份，载明因被告肖冬顺隐瞒原告与拆迁部门签订了拆迁补偿协议，违反了原约定，故愿将其应享受的回迁房230平米归刘丽梅所有，并委托刘丽梅办理房屋的修改手续。2013年11月5日，双方又签订《协议书》，约定由被告作为其所有房屋（包含但不限于123号房屋）的被拆迁人与拆迁方签订拆迁安置补偿协议，双方同意被告所有的房屋选择货币补偿与房屋产权置换（回迁安置）相结合的方式。回迁房由原告选择一大一小户型（实际面积以交房面积为准）两套房屋，所有权登记在原告名下，剩余面积均归被告所有，装修补偿款、过渡费等归被告所有。如被告不履行该协议约定，不配合办理两套房屋产权登记到原告名下或擅自处理该房屋，则应赔偿原告250万元。后被告肖冬顺于2014年10月20日与云南金色之源房地产开发有限公司签订了《矣六街道昆明滇池国际湿地文化旅游项目拆迁安置补偿协议》的回迁房协议，选定了一套位于昆明市官渡区琥珀俊园A3地块9栋2单元17层02号房，建筑面积为148.47平米，并又明确被告可选定的回迁房暂定建筑总面积为300平米。现原告以被告在其不知情的情况下已经接房并领取了面积差价为由诉至本院，主张前述诉请。现原告起诉，请求：1、判决确认原、被告双方于2013年11月5日签订的《协议书》有效。判令被告应按协议履行琥珀俊园A3地块9栋2单元17层02号房屋，并承担过户费用；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院审理认为：《中华人民共和国民法通则》第八十五条规定：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告肖冬顺因向原告借款不能及时归还，于2009年7月以以房抵款协议将位于矣六街道办事处普自社区第三居民小组第123号房屋交付原告占有使用，原告投资对该房屋进行了翻扩建，建成新的房屋，至此，原123号房屋物权已消灭，新1**号房屋的物权已产生。123号房屋遇征地拆迁，被告肖冬顺即以123号宅基地及房屋所有权人的身份于2013年9月与征地拆迁方签订了《拆迁安置补偿协议》，原告知道上述情况，与被告于2013年11月签订了委托协议、以房抵款协议书的补充协议及协议书，对新1**号房屋的回迁安置房的归属作了明确约定。该协议系双方真实意思表示，并不违反法律禁止性规定或损害社会公共利益，是双方对回迁安置利益分配的重新约定，已依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。现被告肖冬顺与回迁安置房开发商签订协议，选定了148.47平米，位于昆明市官渡区琥珀俊园A3地块9栋2单元17层02号房屋一套，该套房屋面积并未超过双方协议约定被告应配合原告办理产权登记的面积，故对原告要求履行协议书的诉请予以支持。针对被告辩称的本案中双方的债务45万已由人民法院判决处理的辩解，因被告提交的证据生效判决书中双方借款时间为2011年6月14日，借款金额为30万元与该45万元债务无论时间及金额上均出入较大，对被告此项主张不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、原告刘丽梅与被告肖冬顺、徐凤芝2013年11月5日签订的《协议书》合法有效；二、由被告肖冬顺、徐凤芝协助原告刘丽梅办理昆明市官渡区琥珀俊园A3地块9栋2单元17层02号房屋的房屋产权登记相关手续，将所有权登记至原告刘丽梅名下；三、驳回原告刘丽梅的其他诉讼请求。”。案件受理费100元，由被告肖冬顺、徐凤芝承担。
一审宣判后，肖冬顺、徐凤芝不服，向本院提出上诉，请求：撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2015)官民一初字第1864号民事判决；依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、本案中，一审法院没有查清本案争议的位于矣六街道办事处普自社区第三居民小组第123号房屋的所有权归属情况，上诉人只是将该房屋的使用权交给被上诉人，但并没有将该房屋所附属的土地使用权转让给被上诉人，一审法院认定被上诉人翻建了该房屋后该房屋的物权由被上诉人所有与事实严重不符。2、《以房抵款协议书》中陈述的上诉人向被上诉人借款45万元人民币并没有实际产生，没有银行流水，也没有收条作为凭证，而且被上诉人也没有向上诉人索要过任何利息，被上诉人没有任何关于45万元借款的证据，但一审法院在没有核实该笔借款的情况下，理所当然的认定该笔借款真实存在，是不符合常理和事实的。二、一审法院适用法律不正确。上诉人与被上诉人签订的《以房抵款协议书》违反了物权法第一百八十六条的规定，双方签订的以房抵款协议因违反了法律的强制性规定是无效协议，无效的合同自始至终都没有法律约束力，一审法院不能因此认定矣六街道办事处普自社区第三居民小组第123号房屋的所有权归被上诉人所有。
被上诉人刘丽梅答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，经询问双方当事人对一审判决认定事实的意见，被上诉人对一审认定事实无异议。上诉人对一审认定其欠被上诉人45万这一事实有异议，认为这不是事实，被上诉人没有任何证据可证明45万元的借款事实存在，对其他事实无异议。对上诉人异议的事实能否成立本院将在判决中予以评述。对经一审审理确认且双方当事人无异议的本案事实本院予以认定。
二审中查明，涉案的矣六街道办事处普自社区第三居民小组第123号房屋系肖开华、李存凤“两人一户”的宅基地，肖开华于2013年10月6日去世，肖开华、李存凤还有一女肖冬兰，肖冬兰系肖开华的法定继承人之一。涉案的《以房抵款协议书》、《协议书》均没有李存凤和肖冬兰的签字同意。
二审中，双方均未提交新的证据。
归纳双方的诉辨主张，本案的争议焦点是：双方当事人于2013年11月5日签订的《协议书》是否有效？
本院认为：本案中，双方当事人2013年11月5日签订的《协议书》，是对矣六街道办事处普自社区第三居民小组第123号房屋拆迁回迁安置房屋的分配处理，被上诉人主张《协议书》的权利来源依据是双方2006年的借款协议和2009年签订的《以房抵款协议书》。但双方2009年签订的《以房抵款协议书》所载用于抵偿欠款的矣六街道办事处普自社区第三居民小组第123号房屋系肖开华、李存凤两人一户的宅基地，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条……宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；第六十二条农村一户只能拥有一处宅基地……；第六十三条农民集体所有的土地使用权不得出让转让……的规定。被上诉人并非矣六街道办事处普自社区第三居民小组集体组织成员，依法其不得拥有或通过以房抵款的方式获得普自社区第三居民小组第123号房屋的产权，双方的《以房抵款协议书》因违反法律的禁止性规定而应为无效，故基于无效的《以房抵款协议书》而签订的《协议书》因失去权利来源依据应为无效，被上诉人要求上诉人按照《协议书》的约定交付涉案房屋并办理过户手续，没有依据，本院不予支持。原审判决认为涉案的123号房屋经被上诉人拆除翻建，旧的物权灭失、新的物权产生，123号房屋拆迁后当事人双方对安置房达成的《协议书》系双方真实意思表示不违反法律规定合法有效有误，本院予以纠正。并且，双方的《以房抵款协议书》并没有123号房屋的权利人李存凤的签字同意，《协议书》也没有权利人李存凤和肖冬兰的签字同意，该协议无权处分李存凤和肖冬兰对矣六街道办事处普自社区第三居民小组第123号房屋所享有的权利。综上，上诉人肖冬顺、徐凤芝的上诉主张有事实和法律依据能够成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八、六十二、六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第1864号民事判决；
二、驳回刘丽梅的一审全部诉讼请求。
一、二审案件受理费共计人民币200元，由被上诉人刘丽梅承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。
审判长 刘昕光
审判员 陆有林
审判员 汪 佳
二〇一六年六月八日
书记员 陈攀宇