山西省交城县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋1122民初541号
原告山西某某房地产开发有限公司，住所地太原市小店区长治路199号华辰大厦1001-1010。
法定代表人李某某，职务总经理。
委托代理人张某某，山西科贝律师事务所律师。
委托代理人贺某某，该公司设计总监。
被告山西某某连锁超市股份有限公司，住所地太原市迎泽区太榆路2号。
法定代表人储某某，职务董事长。
委托代理人张某某，山西晋瑞律师事务所律师。
委托代理人徐某某，公司法务。
原告山西某某房地产开发有限公司与被告山西某某连锁超市股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山西某某房地产开发有限公司诉称，2012年11月26日，原、被告签订了《房屋租赁合同》（简称《合同》），合同中约定：乙方（被告）向甲方（原告）租赁位于交城县龙山大街东方世纪城7#楼1-4层房屋（暂定计租面积21000平方米）用于商业经营用途，租赁期限为20年，租金自起租日（6个月筹备期结束之次日）起按每日0.66元/平方米计算，每三年在上一年基础上递增2%，按年计算，首年租金为人民币5058900元。原告应于2015年3月30日前将符合约定条件的房屋交付被告。双方还对违约责任进行了约定。同日，原被告还签订了《管理费合同》，该约定被告除租金外还应向原告支付管理费，管理费自起租日起按每日每平方米0.44元计算，每三年在上一年基础上递增2%，按年计算，首年管理费为人民币3372600元。双方还约定，一方有违约情形应按房屋租赁合同约定承担违约责任时，双方一致同意将管理费合同约定的管理费与房屋租赁合同约定的租金金额相加，一并计算。
合同签订后，原告在被告支付150万元定金后，根据被告提供的《超市房屋技术条件》进行设计施工，正式启动筹建“某某交城项目”。在“某某交城项目”建设过程中，原、被告双方相互协调、相互配合，多次通过当面洽谈、电话联系、书面工作联系函和实地勘察的方式就“某某交城项目”的交工条件、图纸及功能条件、外墙涂料颜色，给排水系统、电气系统和消防系统等事项进行了友好的协商和沟通。直到2014年底至2015年年初，被告一直就该项目二次结构及设备安装等与原告积极联系，推动该项目的实施。在被告的要求下，原告投入大量人力、物力，耗巨资终于按时保质保量完成了该项目。
项目完成后，原告按照《房屋租赁合同》第8.1条的约定，于2015年3月30日发函通知被告承租房屋已达到交付条件，要求被告于2015年3月31日正式接收该房屋。但被告不但没有按时接收房屋，而且在没有任何预兆的前提下于2015年4月13日向原告发出《告知函》，以全国形势下滑，吕梁经济形势严峻为借口，决定放弃“某某交城项目”。收到《告知函》后，原告派公司代表约见了被告代表，并于2015年4月24日向被告发出《工作联系函》，同时，提出原告的四点意见，并催告被告及时接受承租房屋，履行合同，但没有得到被告的任何回复。原告于2015年5月8日再次向被告寄出《催告函》，督促被告履行合同，但因被告拒收而被退回。此后，原告又多次主动与被告联系，协商解决问题，并作出巨大让步，但被告毫无诚意。原告已严格按照法律规定和合同约定履行了合同，不存在违约行为。被告单方面放弃某某交城县项目，违反法律和合同约定，已构成根本违约。
被告已给原告造成巨大经济损失。因该项目是原告为被告量身定制的专项工程。该项目的设计方案图册（包括总平面图、各层平面图、立体效果图、各专业设计说明书）是根据被告要求或与被告充分协商和征得被告同意后设计的。房屋建筑结构、外立面及停车场、供电系统、空调通风系统、电梯、消防、给排水系统、排油烟系统等均是为被告超市专用设计施工。此外，该项目的所有手续从始至终均是被告名义（东方世纪城某某超市）申请报批（包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建筑节能设计认定书、项目环境影响报告的批复、用水许可证、供暖系统完善报告、供电系统等）。所以，该项目建成后只能用于按被告模式去经营大型超市（包括超市、商业、餐饮为一体的大型商业综合体），难以改做其它商业用途。另外，该项目建筑面积庞大，在交城甚至吕梁难以找到被告如此规模和实力的承租方。
另基于原被告双方“某某项目”的签约和前期履行，以及商业超市的预期进驻，原告对其所开发的“东方世纪城”项目整体规划作了较大调整和牺牲，现由于被告的毁约，致使原告“东方世纪城”项目整体受到严重影响。
由于以上原因，被告一旦放弃某某交城项目，原告既难以将该项目另租他方，也难以改造为其它商业用途，给原告造成了巨大的经济损失和无可挽回的信誉损失。
“合作双赢，共担风险”是原告长期坚持的经营合作理念，原告也多次与被告沟通协商，愿意做出巨大让步，化解风险，共度难关，但被告一意孤行，完全不顾原告的巨大损失，将全部风险强加在原告头上，完全违背诚实信用原则，毫无一个负责人大企业的姿态。
综上所述，原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》和《管理费合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应实际、全面履行。被告的行为严重违反了合同的约定，损害了原告的合法权益。给原告造成了巨大的经济损失和无可挽回的信誉损失。根据《房屋租赁合同》12.3的约定：“如乙方（被告）未按期缴纳租金超过10个工作日后，每逾期一日，按逾期支付金额的万分之五向甲方支付违约金；逾期超过90日仍未支付租金的，甲方（原告）有权单方终止合同，但因甲方未按约提供发票的除外。如甲方终止合同，乙方除应补交相应的租金外，还应向甲方支付与当年租金总额等额的违约金；甲方不选择终止合同，每逾期一日，乙方应按年租金的千分之一向甲方支付违约金”。为了维护原告的合法权益不受侵害，起诉至法院，请求人民法院依法判令被告继续履行《房屋租赁合同》和《管理费合同》；
并判令被告支付原告第一年的房屋租金及管理费人民币8431500元；以及判令被告支付原告逾期支付租金及管理费的违约金人民币1635711元。以维护原告的合法权益，维护法律的权威性和严肃性。
针对上述主张，原告提交了以下证据：
第一组证据、国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设规划许可证，建设工程施工许可证，用水许可证，环评报告批复，承接备案通知书，该组证据证明交城县某某超市完全合法，是为被告量身定制的。
第二组证据、《房屋租赁合同》，《管理费合同》，《超市房屋技术条件》，被告支付的150万元定金收据，交城县某某超市的设计方案，以及2014年3月25日、2014年4月11日、2014年4月24日、2014年5月19日、2014年5月30日、2014年5月31日、2014年7月8日、2014年11月4日、2014年11月20日双方往来的工作信函各一份；吕梁市公安消防支队建设工程消防验收意见书。该组证据证明原被告之间存在合法有效的房屋租赁合同和管理费合同，以及原告开发的交城某某项目是根据被告提供的技术条件为被告量身打造的，且通过双方的联系函还可证明原告已严格履行了合同。
第三组证据、2015年3月30日原被告双方的工作联系函，证明原告严格按照合同约定的时间，按期履行了交付房屋的义务。
第四组证据、2015年4月13日被告给原告发的告知函，证明被告拒绝履行合同已构成根本违约。
第五组证据、2015年4月24日原告发给被告的工作联系函及2015年5月8日的催告函；证明原告就被告违约之后合同的履行做了积极的努力，一直催被告履行合同。
被告山西某某连锁超市股份有限公司辩称，被告不存在不履行合同的事实，双方间一直在履行合同，并没有终止和中断的事由，双方一直在积极磋商履行合同，因此原告诉请的第一项继续履行合同没有事实依据。原告所诉的事实部分与实际的客观事实不符，被告公司并没有正式向原告方下达解除租赁合同的书面通知，并且导致双方现在不能就合同达成一致的原因原告也存在一定过错，根据《房屋租赁合同》第8.1条和8.2条的，原告方应该于2015年3月30日前向被告方提供消防验收合格意见书，显然原告方提供的消防合格意见书已超过合同约定的交付日期，因此原告对房屋的交付存在违约行为。另，原告诉请的管理费、租金以及违约金，根据合同2.2、4.1、5.1、5.2、12.3的约定，原告方没有向被告方提供合法的票据，因此我方不具备合同约定的支付条件及支付义务，综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。针对上述主张，被告未提供任何证据。
经庭审质证，被告对原告提供的第一组证据的真实性没有异议，但根据《房屋租赁合同》的约定，在房屋交付之前原告应当向被告提供与租房屋相应的有效的全部法律文件，包括房屋所有权证书，根据合同10.1条的约定，原告至今也未向被告交付房屋所有权证书。对原告提供的第二组证据的真实性没有异议，其中，消防验收意见书通过的日期是2015年4月20日，网上公示的日期是2015年5月4日，根据《房屋租赁合同》第8.1条和8.2条的约定，原告方应该于2015年3月30日前向被告方提供消防验收合格意见书，显然原告方提供的消防合格意见书已超过合同约定的交付日期，因此原告对房屋的交付存在违约行为；另，关于房屋租赁合同第5.1条约定，房屋的租金是按年支付，并且房屋的租金支付是在被告方收到原告的合法发票以后15个工作日内支付，第5.2条约定如果原告方没有按约定提供发票的，被告方有权顺延向原告方支付租金，且不视为被告方违约；该合同的12.3条约定，由于原告方没有按约定提供发票的，不计算逾期交付租金的违约金。本案原告所提交的全部证据，没有原告方向被告出具的税务部门的合法发票，因此被告不具备支付租金的条件，同时合同第2.2条约定原被告交付房屋后有筹备期，筹备期为6个月，对于筹备期间是不计房租的。对原告提供的第三组证据2015年3月30日的工作联系函只是原告方单方盖章的文件，被告方没有签收，没有确认，真实性不予认可。对第四组证据被告给原告发的《告知函》认可，同时，该函亦明确我方要求原告方提供消防验收合格意见书，也可证明在合同约定的交付日期之前，原告方不具备合同约定的交付条件。对第五组证据工作联系函和催告函的真实性认可，2015年4月24日的工作联系函显然是在合同约定的2015年3月30日之后，同时函件内容也载明了被告方在原告方未能按期交付房屋的情况下放弃某某交城县项目，能够说明原告方没有按合同约定交付房屋。经本院分析认为，原告提供的五组证据客观真实，能与本案的待证事实相关联，可以认定。对被告辩称的根据合同10.1条约定原告应在合同签订前向被告提供房屋所有权证书的辩解理由，不符合客观事实，不予采信；对被告提出的根据《房屋租赁合同》第8.1条和8.2条的约定，原告方应该于2015年3月30日前向被告方提供消防验收合格意见书，而原告是2015年4月20日取得该意见书，显然已超过合同约定的交付日期，因此原告对房屋交付存在违约行为的辩解意见，本院予以采信。但对以此为由主张原告不具备合同约定交付条件的辩解理由不能成立，本院不予采信；对被告主张筹备期间不计房租的辩解意见，本院予以采信；
经审理查明，为筹建“某某交城项目”，原被告双方于2012年11月26日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定由乙方（被告）向甲方（原告）租赁位于交城县龙山大街东方世纪城7#楼1-4层房屋用于商业经营用途，暂定计租面积为21000平方米，租期为20年，并确定了房屋交付的次日开始进入筹备期，筹备期为6个月，租金自起租日（6个月筹备期结束之次日）起按每日0.66元/平方米计算，每三年在上一年基础上递增2%，按年支付，第一年至第三年的租金为人民币5058900元／年。合同中还约定，筹备期结束的次日起15个工作日内，原告应向被告提供房屋所在地税务部门的合法发票，如原告未按约提供发票，被告有权顺延向原告支付当期租金，且不视为被告违约。该合同还约定了原告应于2015年3月30日前将符合约定条件的房屋交付被告。双方还对其它违约责任进行了约定。同日，原被告还签订了《管理费合同》，该合同约定被告除按《房屋租赁合同》约定支付租金外还应向原告支付管理费，管理费自起租日起按每日每平方米0.44元计算，每三年在上一年基础上递增2%，第一年至第三年的管理费为人民币3372600元。该合同还约定了支付方式、时间、原告提供合法发票的合同义务均与《房屋租赁合同》一致。双方还约定，一方有违约情形应按房屋租赁合同约定承担违约责任时，双方一致同意将管理费合同约定的管理费与房屋租赁合同约定的租金金额相加，一并计算。
以上合同签订后，被告于合同签订当日向原告支付了150万元的定金。并向原告提供了一份《超市房屋技术条件》，该文书中规定了原告向被告交付房屋时应具备的物业条件（其中包含：建筑及结构、外立面及停车场、供电、空调通风含采暖、电梯、消防、给排水、排油烟以及电梯口、楼梯口的消防设施等12项技术指标）。同时，原告亦根据被告提供的《超市房屋技术条件》委托具有专业资质的山西华建建筑设计有限公司对东方世纪城某某超市进行了编制设计后，正式启动了该项工程的建设。在建设过程中，原被告双方相互协调、相互配合，多次通过工作联系函等方式就“某某交城项目”的交工条件、图纸及功能条件、外墙涂料颜色，给排水系统、电气系统和消防系统等事项进行了友好的协商和沟通。2015年3月30日东方世纪城某某超市工程完工后，原告向被告发出《工作联系函》，通知被告于2015年3月31日正式接收该工程。被告收到该函后，于2015年4月13日向原告发出了一份《告知函》，函中提到，交付时间为2015年3月30日，截止2015年4月13日，原告仍未按合同约定取得消防验收合格意见书，结合近几年全国经济形势下滑，特别是吕梁经济形势严重恶化，居民消费大幅缩减，决定放弃某某交城项目的经营，同时由原被告双方共同协商处理后续事宜。收到《告知函》后，原告于2015年4月24日、2015年5月8日分别向被告发出一份《工作联系函》、《催告函》，督促被告接收房屋继续履行合同，均无果。故原告诉来法院，要求判令被告继续履行《房屋租赁合同》和《管理费合同》，并判令被告支付其第一年的房屋租金及管理费人民币8431500元﹙租金5058900元＋管理费3372600元﹚；以及判令被告支付原告逾期支付租金及管理费的违约金人民币1635711元。另，2015年4月24日原告向被告送达了2015年4月20日取得的东方世纪城某某超市《建设工程消防验收合格意见书》。
又查，“某某交城项目”正式启动后，原告以东方世纪城某某超市的名义向有关部门申请报批，先后办理了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、项目环境影响报告的批复、用水许可证、预接备案通知书等相关手续，2016年5月27日原告又办理了房屋所有权证。
庭审中，原告称被告在2015年4月13日的《告知函》中明确表明要放弃某某交城项目的经营，其行为已构成违约，要求被告继续履行合同规定的义务。对此，被告认为《告知函》是暂时决定，被告方并没有正式向原告方下达过解除租赁合同的书面通知，而是一直在与原告方积极磋商履行合同。原告要求被告按照合同约定支付其第一年的租金5058900元、管理费3372600元，被告对此不认可，认为原告未在合同约定的2015年3月30日前向被告方提供消防验收合格意见书，且双方约定租金的支付是在被告方收到原告方出具的合法发票以后15个工作日内支付，而原告方没有按约定向被告方提供发票，所以，不具备支付条件。此外，原告还要求根据租赁合同第12.3条的约定，如乙方未按期交纳租金超过10个工作日后，每逾期一日，按逾期支付金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期90日仍未支付租金的，甲方有权单方终止合同。如甲方不选择终止合同，每逾期1日，乙方应按年租金的千分之一向甲方支付违约金。从2015年10月1日起租之日起，10个工作日内未计算违约金，从10个工作日后的2015年10月11日到2015年12月29日按约定的逾期支付金额的万分之五计违约金为337260元，从2015年12月30日-2016年5月31日按照年租金每日千分之一计违约金为1298451元，两项违约金合计为1635711元。对此，被告不认可，认为原告租金及管理费的计算起点有错误，应按原告向被告发出接房的日期计算，加上25个工作日﹙15日＋10日﹚，除此，还应扣除原告违约提供消防合格意见书导致被告不能按期接房的日期，故起租日应从2015年5月8日开始加上25个工作日计算，此外还得扣除6个月的筹备期，这样起止时间是有误，原告诉请的违约金数额也是有误的。另，被告对第一项违约金按万分之五计认可，对第二项违约金按千分之一计不予认可，认为明显过高。对被告的辩解，原告只认同应扣除25个工作日和6个月的筹备期，其它不认可。
本院认为，原、被告间签订的《房屋租赁合同》和《管理费合同》是双方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同为有效合同，应受法律保护，对原被告双方均具有约束力，均应按照合同约定诚信履行。根据合同约定，被告应向原告支付第一年的租金5058900元、管理费3372600元，合计8431500元。原告亦应及时给被告出具正规发票。本案中，原告在超过房屋交付日21天后取得消防验收合格意见书，依据《房屋租赁合同》第12.2条的约定原告应支付被告这21天的违约金，即每逾期一日按首年租金的每日万分之五计为88530.75元。根据《房屋租赁合同》第5.1条的约定，筹备期结束的次日起15个工作日内，原告应向被告提供房屋所在地税务部门的合法发票，而本案中，在房屋交付日（2015年3月30日）后尚处筹备期的2015年4月13日，被告向原告发出的《告知函》中提到决定放弃某某交城项目的经营后，被告已违约，故对被告辩称原告未在15个工作日内向其提供发票，不具备支付租金及管理费条件的辩解理由，不予采信。原告要求被告支付其违约金的主张符合合同约定，本院予以支持，但应扣除25个工作日和6个月的筹备期（即从2015年10月25起至2016年5月31日止），按首年租金、管理费的每日万分之五计较为妥当，故被告应支付原告927465元的违约金[﹙5058900元租金＋3372600元管理费﹚×0.0005×220天]。综上，扣除原告21天的违约金后，被告应支付原告违约金838934.25元（927465元-88530.75元）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原、被告按双方签订的《房屋租赁合同》、《管理费合同》继续履行。
二、由被告山西某某连锁超市股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告首年租金和管理费8431500元、违约金838934.25元。原告山西某某房地产开发有限公司应给被告山西某某连锁超市股份有限公司开具税务部门的发票。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费82203元，由原告负担6576元，被告负担75627元，原告已预交。保全费5000元，由被告山西某某连锁超市股份有限公司负担，原告已预交。被告山西某某连锁超市股份有限公司在履行本判决规定义务时向本院交纳80627元﹙75627元＋5000元﹚。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。
审 判 长 褚鸿斌
审 判 员 高亚萍
人民陪审员 苏吉寿
二〇一六年八月十五日
书 记 员 褚 乐