四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泸民终字第3号
上诉人（原审原告）李发华，女，生于1925年8月28日，汉族，四川省合江县人，农民。
委托代理人周力，泸州市龙马潭区志成法律服务所法律工作者。
上诉人（原审原告）刘龙领，男，生于1947年9月19日，汉族，四川省合江县人，居民。
委托代理人周成先，男，生于1942年6月10日。
上诉人（原审原告）刘龙芳，女，生于1951年9月27日，汉族，四川省合江县人，农民。
委托代理人周成先，男，生于1942年6月10日。
上诉人（原审原告）刘龙辉，女，生于1955年2月17日，汉族，四川省合江县人，居民。
被上诉人（原审被告）刘隆高（又名刘龙高），男，生于1957年12月24日，汉族，四川省合江县人，农民。
被上诉人（原审被告）刘隆超（又名刘龙超），男，生于1954年8月5日，汉族，四川省合江县人，农民。
委托代理人裴蜀懿，合江县精诚法律服务所法律工作者。
委托代理人宋高潮，合江县精诚法律服务所法律工作者。
上诉人李发华、刘龙领、刘龙芳、刘龙辉因与被上诉人刘隆高、刘隆超确认合同无效纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2012）合江民初字第1516号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年4月17日公开开庭进行了审理。上诉人李发华的委托代理人周力，上诉人刘龙芳及刘龙芳与上诉人刘龙领的委托代理人周成先，上诉人刘龙辉，被上诉人刘隆高，被上诉人刘隆超及委托代理人裴蜀懿、宋高潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告李发华系原告刘龙芳、刘龙辉、刘龙领及被告刘隆高之母。1985年，李发华之夫刘荣森因病去世，夫妻双方共有的位于合江县佛荫镇留学堂村七社（小地名窝凼头）的土木结构瓦房5间未进行分割。1986年，李发华到合江县城与其女刘龙辉共同生活至今。1998年，原告李发华联系买主，准备将房屋出售，并找过刘隆超商谈此事。1998年6月2日，由当时的村文书刘昌学代书，村长肖祖友、社长邬义贵在场，被告刘隆高与刘隆超签订协议，以2000元的价格将位于合江县佛荫镇留学堂村七社的房屋、柴山出售（承包）给刘隆超，李发华事后知情并没有提出异议。此后，刘隆高外出，至今未和原告联系，其子由原告刘龙辉及周成先抚养长大。刘隆高外出前，与四原告无矛盾。2000年8月7日，刘隆超取得了所购房屋的集体土地建设用地使用证。2011年11月，李发华向合江县国土局申请撤销该使用证，合江县国土局经审查后认为，刘隆超获得刘隆高转让的房屋属善意行为，而且支付了相应对价，因此不予撤销。原告遂于2012年7月2日向本院起诉，要求确认两被告于1998年6月2日签订的关于刘隆高房产处理的协议无效。
原审法院认为，刘荣森于1985年死亡后，其与原告李发华共有的5间瓦房中属于刘荣森的部份，属于遗产，应由其妻李发华、其子女刘龙辉、刘龙芳、刘龙领、刘隆高继承。由于讼争房屋未分割，应属李发华、刘龙辉、刘龙芳、刘龙领、刘隆高的共同共有财产。由于房屋转让行为发生在1998年6月2日，合同法尚未颁布，因此应当适用当时的法律规定。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条规定：在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。在刘隆超购买讼争房屋时，虽没有证据能证实刘龙辉、刘龙芳、刘龙领知情并同意，但当时李发华想要出售该房屋，并找过刘隆超，而且李发华是该房屋的主要权利人；刘隆超与刘隆高签订协议时，由村干部代书并有其他村干部在场。刘隆超作为农民，以其掌握的法律政策水平，认为由刘隆高签订协议出售该房屋是合乎情理的。李发华自1986年起一直与刘龙辉生活在一起，刘隆高外出前与四原告也没有矛盾，外出后其子也是由刘龙辉抚养成人，因此原告主张二被告恶意串通，证据不足，本院不予支持，本院认定刘隆超购买讼争房屋是出于善意；讼争房屋及承包的柴山地处山顶，通行不便，较为偏僻，以当时的物价水平2000元的价格是合理的。被告刘隆超购买讼争房屋虽未取得其他共有人刘龙辉、刘龙芳、刘龙领的同意，但是是其善意、有偿取得，其合法权益应当得到保护，原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条的规定，判决如下：驳回原告李发华、刘龙领、刘龙芳、刘龙辉的诉讼请求。案件受理费50元，诉讼保全费220元，由原告李发华、刘龙领、刘龙芳、刘龙辉承担。
宣判后，上诉人李发华、刘龙领、刘龙芳、刘龙辉不服，向本院提起上诉，其上诉理由为：1、一审法院认定事实错误，本案合同中涉及的房屋系四上诉人与被上诉人刘隆高共同共有，刘隆高对个人对该房产的处理行为属无权处理行为，其他共同共有人有撤销的权利；2、刘隆超与刘隆高所签的协议系双方恶意串通行为，侵犯了第三人的利益，应认定该协议无效；3、刘隆超取得协议中房屋产权宅基证系采取欺骗手段取得；4、李发华从未与刘隆超达成转让协议。因此，原审判决认定事实不清、判决错误，请求二审法院予以改判。
被上诉人刘隆超答辩称，本案协议所涉房屋属于买卖关系，并非房屋代管纠纷；被上诉人系通过买卖支付对价善意取得房产；被上诉人取得协议所涉房屋宅基产权证并非通过欺骗手段取得，合江县国土资源局《关于李发华申请撤销宅基地使用权证的答复》已经认定该事实；被上诉人购买讼争房屋正是李发华当时的意愿。
被上诉人刘隆高未进行答辩。
二审中，上诉人向本院提供一份计算清单，称按四川省建筑工程计价定额计算出本案所涉房屋造价为14272.63元，据以证明被上诉人刘隆超1998年购买房屋属于明显不合理的低价。被上诉人刘隆超向本院提供录音整理记录一份及证人肖祖友、刘昌学、邬义贵、刘光金等人证言四份，据以证明刘隆超系通过买卖取得房屋。
本院在二审庭审中依法组织双方当事人对上述证据进行了质证。双方当事人均对对方提交的证据表示异议。本院经评议认为，上诉人所提交的房屋造价计算清单，其计算依据未提供其他证据加以证明，本案所涉房屋在1998年的价值应通过专业评估机构评估方能确定，因此，对上诉人提交的该证据及结论本院不予采信；对被上诉人提交的录音记录及证人证言，因被上诉人对上述证据本身的真实性不能加以证明，本院亦不予采信。
二审查明的其它事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，本案上诉人的诉讼请求是请求确认两被上诉人于1998年签订的关于刘隆高房产处理的协议无效，本案系确认合同无效纠纷，因本案协议签订的时间是1998年6月，合同法尚未颁布，应当适用当时的法律规定。因此，本案的争议焦点是二被告之间是否存在房屋买卖关系及刘隆高是否是善意取得房屋。根据1998年6月2日，刘隆高出具的收条“今收到出售给刘龙超房子瓦房伍间，柴山承包款共计币贰仟元正”及同日出具的“关于刘龙高房产的处理”载明“留学堂村七社刘龙高，因本人迁走，家里只有母亲壹人，房子柴山无人照管，现将房子伍间、自留柴山、水果、竹木等，自愿赠送给弟兄刘龙超管理使用及处理，刘龙高不得提出任何其它条件和变动”的内容，能够认定刘隆高将房屋以2000元价格出售给刘隆超，协议中的自留柴山系集体土地，刘龙高无权赠送或买卖，应视为未定期限转包给刘隆超，其有权收回承包权。上述协议由当时的村文书刘昌学代书，村长肖祖友、社长邬义贵在场，刘隆高、刘隆超捺有手印。时隔14年，四原告提起诉讼，其认为二被告恶意串通的主张，不能提供证据加以证明，本院不予支持。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条规定：在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。因此，本院认为刘隆超购买房屋时出于善意，有偿取得，其合法权益应当保护。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李发华、刘龙领、刘龙芳、刘龙辉承担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 勇
审判员 李 野
审判员 王文辉
二〇一三年十月十六日
书记员 张 玲