连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0703民初2811号原告中国人民解放军73201部队，住所地连云港市连云区中山东路125号。法定代表人张勇，部队长。委托代理人李玉龙，江苏明智达律师事务所律师。被告连云港颐知达农业科技发展有限公司，住所地连云港市海州区人民路综合楼B楼底层一号门面。法定代表人苗新兵，总经理。委托代理人王义为，江苏云台山律师事务所律师。原告中国人民解放军73201部队（以下简称解放军73201部队）与被告连云港颐知达农业科技发展有限公司（以下简称连云港颐知达农业公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李玉龙、被告连云港颐知达农业公司法定代表人苗新兵及委托代理人王义为均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告解放军73201部队向本院提出诉讼请求：一、确认被告签订的连云区大板跳盐场面积545亩的《关于盐场�赁协议》终止，并将盐场交还给原告。二、补交逾期不归还盐场的租金111300元及违约金33390元。三、被告转租的非法所得92万交还给原告并支付违约金5万元，诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月3日被告向原告承诺，原告经研究决定将连云区大板跳盐场面积545平方米的盐场租给被告用于渔业养殖经营使用。2015年2月3日双方签订了《关于盐场租赁协议》，协议期满后被告没有按协议和承诺书将盐场交还给原告，2016年2月16日中央军委下发通知，要求军队全面停止开展对外有偿服务，原告要求被告交还涉案的租赁盐场,被告一直不予交还,且原告得知被告将鱼塘转租给他人承包并收取租金92万元。被告连云港颐知达农业公司辩称，1.合同默定期限是6年以上，善意添附应得到保护。被告与原告签订关于盐场租赁协议，因承包的土地没有水、电、路，也没有鱼塘，不具备实现合同渔业养殖的目的，在原告的同意和协助下，答辩人投入了人民币630万元，使之具备了实现合同目的的基本条件。虽然原告明知答辩人的投入在6年内只能收回成本，应签5年以上的长期合同，但因原告的上级机关管理要求合同只能一年一签，无特殊情况续签，所以只签了一年的合同。答辩人有理由信赖合同每年会续签，至少有6年以上的租期。合同到期后，答辩人多次要求续签并续交租金，原告告知答辩人应军委要求部队不得对外有偿服务及经商，要求终止合同，原告终止合同不给补偿不符合中央军委关于妥善解决部队不经商相关事项的指示，也不符合公平的原则，虽然协议第十四条有投资归属的约定，但协议是格式条款，排除对方权利无效。2.答辩人没有违约行为。一年合同到期后，答辩人多次要求续签并续交租金，是原告不签、不收�并不存在答辩人的违约。原告认定答辩人转租不当，答辩人对承租的土地进行了整理，使之具备了实现合同目的的条件，然后采用承包的方式组织渔业养殖并进行管理，不属于转租，且承包费的取得是答辩人对承租的土地进行整理后的结果。国家保护土地承租人因在土地上投入所获得的权利和利益，原告自行将承包费92万元归原告所有不应得到支持。综上，原告终止合同应给合理补偿。答辩人不违约行为请人民法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告解放军73201部队举证如下：证据一、被告的工商档案信息（查询时间2012年7月27日），证明被告是由原连云港市颐知达房产经济有限公司变更而来。证据二、承诺书（2015年2月3日），证明本案的被告及单位负责人苗新兵在对涉案的盐场租赁经营使用时承诺的九条意见，主要表现是如数交清盐场租金，绝不将经营的盐场转租他人使用，否则自愿承担相应的法律责任和经济赔偿。协议期满后，自愿将所有的投资，新建的一切水电附属设施设备完好无损的交予原告，绝不拆毁、运走、转让，并承诺如果实施转让，原告可以立即没收非法所得并承担3到5万元的罚款及违约金等等。证据三、盐场租赁协议（2015年2月3日），证明目的:1.原告将大板跳盐场面积为545平方的盐场租赁给被告渔业养殖经营使用；2.租赁的时间为2015年2月4日至2016年2月4日止，一年一次性支付租金；3.被告不得将经营的盐场转租给他人使用；4.双方的权利义务；5.违约责任，具体表现有被告违反协议将经营的场地私自转让，原告没收其非�所得并处以3至5万元的罚款。逾期不归还场地，除补交租金外每逾期一天违约金为补交租金额*20%*逾期的天数。协议期满之日，被告将房地产完好无损的交给原告等；6.双方在合同里承认附加条款为承诺书一份和必须服从部队的建设以及地方规划的需求等等。证据四、南京军区河防第二团南苏字第临3599A号坐落权属界限图，土地面积为1031385平方米，绘制的时间是2014年1月7日，证明目的本案租赁的盐场在此范围之内。证据五、鱼塘承包合同（2015年5月4日），证明被告将租赁原告的盐场转租给吉文友，再由吉文友分给各实际承包户，被告每年收取租金为92万元。另外需要说明的是虽然转租合同签订的时间为2015年5月4日，但是被告实际转租的时间是2015年2月5日就开始了、证据六、会议签到簿及�议内容（2016年6月17日），证明主要学习军委总部不允许部队有偿服务的通知精神和盐场转租后实际承包人的相关情况，参加会议的人员由于苗新兵、张永胜、王志腾、董淑好、杨善礼、吉文普、吉祥洪、刘冬明、李永峰，其中董淑好、吉文普、吉祥洪、刘冬明、李永峰是被告转租后的实际承包户。证据七、盐场实际调查情况笔录，一共是八户承租户，调查时有一户没有找到，其他七户被调查的承租户是吉文友、陆彩如、刘冬明、董淑好、吉文普、李永峰、卞年华，调查的时间是2016年6月30日，证明目的被告转租盐场后，相关的情况和实际承租户租用鱼塘的相关情况。被告云港颐知达农业公司质证如下：对证据一、被告的工商档案信息（查询时间2012年7月27日），三性无异议。对证据二、承诺书（2015年2月3日），真实性无异议，但是达不到原告的证明目的，同时该份承诺书是应原告要求而做的违背被告本意的承诺。当时签这个承诺书，是法定代表人签完合同第二天交钱的时候，原告叫法定代表人签的，张利新拿给法定代表人签的，法定代表人说这个不能签，他说这个基本上和原合同没有异议，所以当时签这个协议书的时候，交承包款的时候他让法定代表人签的，虽然没有强制要求签，但是违背了法定代表人的本意。对证据三、盐场租赁协议（2015年2月3日），三性无异议，达不到原告的证明目的，只能证明被告可以信赖合同会继续签下去，合同第十五条4，协议期满乙方若需继续经营时，必须提前三个月向甲方提出书面申请，双方协商另签协议。被告的投资是经过原告同意的，在原告的协助下完成的，投�也是为了实现合同渔业养殖的目的，因此，如果不出现不可抗力的，正常情况下合同会续签下去。当时盐场什么都没有，就是荒地，法定代表人去签合同的时候，当时不具备养殖条件，合同所写的水、电、房子一样都没有，都是我建造的，法定代表人租盐场土地用于养殖部队也知道，不通电、水无法养殖。对证据四、南京军区海防第二团南苏字第临3599A号座落权属界限图，土地面积为1031385平方米，绘制的时间是2014年1月7日，三性没有异议。能够证明所承包的土地在这个座落上。对证据五、鱼塘承包合同（2015年5月4日），真实性无异议，但与本案没有关联，达不到原告的证明目的，因为这份鱼塘承包合同是基于被告整理好土地，并且管理用水、用电的前提下，组织承包户实现合同目的的一种生产方式，不是说没有投入，没有管理，直接把租来的荒地转包给他人，原承租人不再参与管理。对证据六、会议签到簿及会议内容（2016年6月17日），真实性认可，达不到原告的证明目的，只能证明因军委政策调整原告不再继续续签合同，同时只能说明原告认为养鱼户是转承包人的认定不当。其中有三个人不是被告的人，有杨善礼、张永胜、王志腾与被告无关，但是当时部队让被告的养殖户去，说你们去开会要有补偿，你们不去，你们就放弃权利，给苗新兵一个人了，所以说当时养殖户就到部队去开会，开会的时候部队拿出一张纸强行让他们签字同意于6月20日撤出，这是一个骗局。对证据七、盐场实际调查情况笔录，一共是八户承租户，调查时有一户没有找到，其他七户被调查的承租户是吉文友、陆彩如、刘冬明、董淑好、吉文普、李永�、卞年华，调查的时间是2016年6月30日，真实性不认可，因为有几份没有被谈话人的签名，即使有签名的，也没有留下签名人的身份证复印件。即使该记录是真实的，内容也不够详细，只能从内容上看承租户认为承包合同的相对人是苗新兵，他们直接向苗新兵交租。本院认为，对于原告所举证据一、二、三、四、五、六具行备证据三性，本院予以确认，在卷佐证，对于证据七属于证人证言，证人未出庭作证，不具备真实性，本院不予确认。被告云港颐知达农业公司举证如下：证据一、原被告之间签订的关于盐场租赁协议，证明按合同第十五条4的约定，无特殊情况可以续签。证据二、鱼塘、路、供水渠道值班房施工合同。证据三、鱼塘改造�工合同。证据四、电气工程施工合同。证据二、三、四综合证明目的在承包土地上共投入630万元资金，施工时间较长，原告方不可能不知情，且在承包土地上进行电气工程的施工也有原告方配合被告方去办理手续，由此可以证明是在原告的同意下投入的，原告是同意每年续租的。原告解放军73201部队质证如下：对证据一、原、被告之间签订的关于盐场租赁协议，真实性认可，但是这份证据不能证明本案被告的证明目的，理由1.该协议的期限是2015年2月4日至2016年2月4日；2.被告提到的合同十五条第4点在合同期满前三个月，本案的被告没有书面申请继续承租该盐场；3.合同第四条明确约定经营期间内房屋、设备、场地、围墙、道路维护维修的费用由乙方负责，水、电、暖煤气等费用由被告承担；4.合同第21条明确约定由两个附加条件，其中就有承诺书，并不是被告所说的陈述。对证据二、三、四综合质证：真实性均不认可。本案的原告没有同意被告进行二、三、四的施工，对此产生的一切费用均应该由被告自行承担。本院认为，被告所举证据一具备证据三性，本院予以确认，在卷佐证，对于证据二、三、四与本案不具备关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月3日被告连云港颐知达农业公司向原告解放军73201部队作出书面承诺书，同日原告解放军73201部队将连云港市连云区大板跳盐场面积545平方米（亩）的盐场租赁给被告连云港颐知达农业公司用于渔业养殖经营使用。原、被告在平等自愿的基础上签订《�于盐场租赁协议》，协议约定：第一条原告自愿将位于江苏省（自治区）连云港市连云区的大板跳盐场面积545平方米（亩），租赁给乙经营使用；用途为渔业养殖；乙方已对甲方所要租赁的盐场做了充分了解，愿意经营该盐场。第二条乙方上缴租金人民币壹拾玖万零捌佰元。期限自2015年2月4日至2016年2月4日止。租金按年结算，由乙方在每协议期的前十日内交付甲方。付款方式：现金或转账汇款。自本协议签订后七日内，乙方向甲方一次性支付该年度租金。第三条乙方逾期交付租金，每逾期一日，则由甲方按年租金金额的千分之五向乙方加收违约金。逾期三十日，视为乙方不履行本协议。甲方有权终止协议，收回经营权，造成的一切损失由乙方承担。第四条经营期间内的房屋、设备、场地、围墙、道路的维护、维修费用，由乙方负责；水、电、暖、煤气等费用另行计算计价，由乙方承担。…第八乙方不得在所经营的盐场进行改造、装修或增扩设备，不得在经营的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物。第九条乙方因使用不当或其他人为原因造成房屋或设备损坏的，应当由乙方负责赔偿并给予修复。第十条乙方不得将经营的盐场转租给他人使用或与他人互换使用。未经甲方同意，乙方不得擅自改变经营用途。第十一条乙方在租赁经营期届满时应当将所经营的盐场交还给甲方。如需继续经营上述盐场，应当在租赁经营期届满前三个月提出，经甲方同意，双方重新签订租赁经营协议…第十四条协议双方的权力、义务。1、甲方有权对经营的房屋、场地的使用情况随时进行监督、检查。2、有下列情形之一的，甲方除采取停水停电等制裁措施外，同时甲方有权立即终止协议，追究乙方违约责任，强行收回房屋、场地，乙方并赔偿�方造成的所有损失。（1）乙方将房屋及场地转租、转让、转借给第三者或私自调换使用或拆改、搭建、改变使用用途的。（2）乙方利用承租房屋及场地进行违法经营或违反军队、地方政府规定进行生产经营或开办经营性娱乐活动；利用甲方的名义或相关的名义进行经营、损害公共利益的。（3）乙方拖欠房屋、场地租金的。（4）乙方经营期满，乙方信用证不归还房屋、场地及设施的。（5）乙方违反甲方房地产管理规定的（包括偷水、偷电）不服从甲方管理的。（6）乙方对租赁经营的场地空关三个月以上。（7）乙方租赁经营期内造成甲方受损失的。合同签订后原告按合同约定交付被告使用，被告自2015年2月5日起将涉案场地按年租金92万元转租给案外人使用，合同期满后原告不同意与被告续签合同并向被告主张返还涉案场地，被告一直未将涉案场地返还给原告，且自2016年2月4日起至今被告未向原告交纳场地使用费。同时查明，涉案545亩鱼塘位于四至范围为东至烧香河西岸（X3838928，Y518409：X3838554，Y517732），西至黄崖村（X3838790，Y516552：X3838707，Y517038），南至228国道（X3838718，Y516527：X3838554，Y517732），北至排淡河南岸（X3838790，Y516552：X3838928，Y518409）1547亩鱼塘范围内。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的《关于盐场租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。原、被告履行合同期满未能续签合同，原、被告之间《关于盐场租赁协议》已�终止，原告要求确认《关于盐场租赁协议》终止，本院予以支持。依协议约定合同终止，被告应将涉案盐场返还给原告，被告占用涉案场地至今未返还涉案盐场，原告主张被告自2016年2月4日起至2016年9月4日止按双方协议约定租金支付占有使用期间使用费111300元（7个月×190800元/12个月）符合法律规定，本院予以支持。原、被告所签订协议于2016年2月4日终止，原告主张被告未交付2016年2月4日以后占用费构成违约已无事实依据，原告主张被告支付违约金33390元，本院不予支持。原、被告约定如被告将经营的场地私自转租则由原告没收其非法所得并处以三万至五万元罚款，该条款系对违约责任的约定，被告在承租期间将涉案场地对外转租，已构成违约，原告请求被告支付其违约金50000元，符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。被告在承租期间将涉案场地转租他人�获得租金92万元，虽构成违约但并未违反法律规定，且原、被告系平等合同主体，原告并无权限没收被告所得，原、被告约定如被告将经营的场地私自转租由原告没收其非法所得于法无据，故原告主张被告将转租费92万元交还给原告本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告中国人民解放军73201部队与被告连云港颐知达农业科技发展有限公司签订《关于盐场租赁协议》终止，被告连云港颐知达农业科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内返还原告中国人民解放军73201部队545亩盐场。二、被告连云港颐知达农业科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国人民解放军73201部队租金111300元。三、被告连云港颐知达农业科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国人民解放军73201部队违约金50000元。四、驳回原告中国人民解放军73201部队其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14832元，由原告中国人民解放军73201部队负担10856元，由被告连云港颐知达农业科技发展有限公司负担3976元（原告已预交，被告与上述款项一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费14832元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：中国农业银行苍梧支行，账号：10×××94。审判员  何宝国二〇一六年十一月二十五日书记员  张成帅法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应�承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。