湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民初字第840号
原告盛云云，女，1984年7月10日出生，土家族。
委托代理人杨皓云，湖南琨霖律师事务所律师。
被告湖南长大投资置业有限公司，住所地长沙市天心区黑石村汪子头组。
法定代表人李和平，董事长。
委托代理人王正刚，湖南同湘律师事务所律师。
委托代理人李国文，湖南同湘律师事务所律师。
原告盛云云诉被告湖南长大投资置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月25日受理后，由审判员张永进担任审判长，与人民陪审员周觉军、陈秋贵组成合议庭，于2014年5月8日公开开庭进行了审理，代理书记员邓文担任记录。原告盛云云的委托代理人杨皓云、被告湖南长大投资置业有限公司的委托代理人李国文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方签订了《长沙市商品房买卖合同》，原告购买被告投资开发的位于长沙市天心区芙蓉南路499号彩虹都家园项目中的1幢1905号商品房一套。根据合同约定，被告应当于2011年1月31日前将商品房交付给原告，并在2012年7月29日前办妥房屋所有权证，逾期办理权证的，被告应按日向原告支付100元的违约金。截至2013年7月5日被告才办理完房屋所有权证。被告应当按照合同约定向原告支付延期办理房屋产权证的违约金共计34100元。为维护合法权益，原告诉至本院，请求：1.判决被告向原告支付延期办理房屋所有权证的违约金34100元；2.被告承担本案的诉讼费、财产保全费等相关诉讼费用。
被告辩称，原告未按约定期限缴纳物业维修资金，不仅影响其个人房屋所有权证的办理，同时影响了其所在整栋房屋其他业主房屋所有权证的办理，按照《长沙市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第8条的约定，由原告承担延期交房及房屋所有权证的责任，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1.《长沙市商品房买卖合同》，证明原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》的事实，合同对房屋价款、房屋交付日期、相关权证办理日期及其违约责任等作了明确约定，其中关于延期办理权证的违约金应当按每日100元向原告违约金；
2.《房屋所有权证》，证明被告为原告办理权证的时间，证明被告迟延为原告办理房屋所有权证，被告依约应当向原告支付违约金；
3.截至到2011年2月24日及2011年3月8日小区现场的部分照片，证明截至合同约定的时间，被告无法提供符合合同约定的商品房，不符合验收及交付标准，由此导致的相关权证逾期的办理，应当由被告承担违约责任。
经庭审质证，被告发表的质证意见为：对证据1无异议，但该证据同时证明了合同约定的交房时间是2011年1月31日，附件四《合同补充协议》第8条约定在交房前原告要交存物业维修资金，否则要承担延期交房及办证的责任，第十九条第3款约定商品房交付使用后才开始起算办证时间；对证据2无异议，也证明了被告完成了房屋所有权证办理的义务；对证据3有异议，无法看出拍摄的时间。
被告为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：
1.《房屋交接确认书》，证明被告按期通知原告收房及原告实际收房时间；
2.《长沙市物业维修资金缴款凭证》，证明各业主实际交存物业维修资金的时间；
3.《长沙市商品住宅维修资金缴款申报单》、《长沙市商品住宅维修基金缴款明细表》，证明被告在2013年4月3日替1-7号栋未缴纳物业维修资金的业主垫交物业维修资金的事实；
4.《工程竣工验收记录》，证明房屋在2011年1月4日就已经达到了合同约定的交房条件。
经庭审质证，原告发表的质证意见为：被告提交的所有证据过了举证期限，不予质证，但为了配合法院调查客观事实，发表以下质证意见，对证据1，被告对于其应当书面通知原告验收房屋的义务进行了免除，体现在确认书中通过格式备注，如原告已于2011年1月31日前收到验房通知，而此处应当由原告填写，不能由被告格式协议进行填写，免除其告知义务，该确认书正好证明了被告交付房屋时，已经远远超过了房屋交付期限；对证据2无异议；对证据3，从该证据看出被告完全有能力将维修资金如期进行代缴，该代缴申报单并不能证明所代缴的业主存在延期缴纳物业维修资金，因此该申报单仅表明被告履行了其代缴的义务；对证据4有异议，该证据不是原件，不符合证据规则，且竣工验收记录并不能证明商品房符合了合同约定的交付条件，工程竣工验收单仅仅是诸多验收文件之一，不能凭此免除被告的竣工验收义务。
本院认为，作为定案证据，应当内容真实，形式、来源合法，并与案件事实相关联。根据参加庭审各方的举证、质证意见，综合各证据间的联系，本院对双方提交的证据认定如下：对原告提交的证据1、2，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；对原告提交的证据3，原告未能证明该照片拍摄的时间，未能实现其证明目的，本院不予采信。对被告提交的证据1-3，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据4和本案诉争没有关联性，不予采信。
根据以上认定的有效证据及庭审调查，本院确认以下案件事实：2010年2月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买彩虹都家园项目中的第1幢N单元19层1905号房（以下简称1905号房），该商品房单价为每平方米4668.08元，总金额421334元，约定出卖人应当在2011年1月31日前将符合约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续……”合同第十七条约定：“在签订本合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金。买受人应当在办理收房手续前交存物业维修资金。买受人未按规定交存维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。”合同第十九条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付100元的违约金。”附件四《合同补充协议》第8条约定：“根据政府对相关物业维修基金的交存规定，买受人应当在办理交房手续前去长沙市维修基金管理中心办理好所购房屋维修基金的交存手续（交存手续的办理可由买受人委托出卖人代收代缴或由买受人自缴），出卖人将根据长沙市维修基金管理中心所开据的《长沙市物业维修资金缴款凭证》办理交房手续。否则，出卖人有权拒绝交房，同时，由买受人承担房屋延期交付、延期办理产权证的责任。”2011年2月14日，原告和长大物业管理有限公司办理了交房手续，并共同签署了房屋交接确认书，其中原告确认“已于2011年1月31日前收到湖南长大投资置业有限公司发出的《交房通知书》”。2011年4月12日，原告于向长沙市物业维修资金管理中心缴纳了物业维修资金。2013年7月5日，被告为原告办妥了1905号房的房屋所有权证。
另查明，原告所购房屋的部分同幢业主未能在合同约定期限内缴纳物业维修资金。为完成该幢商品房的初始登记，被告于2013年4月3日为至该日仍未缴纳物业维修资金的该幢业主向长沙市物业维修资金管理中心垫付了房屋维修资金。
本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示、合法有效，双方当事人应当根据合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、原告是否存在延迟交存物业维修资金的行为；二、被告是否应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。
原告是否存在延迟交存物业维修资金的行为。
关于原告应当交存物业维修资金的时间，原告主张为实际办理交房手续前，而被告主张为依约应当办理交房手续前，即被告应当交房的2011年1月31日。本院认为，因合同明确赋予被告在原告交存物业维修资金前拒绝交房的权利，如采纳原告意见，则会形成只要被告拒绝在原告交存物业维修资金之前交房，原告就不会违约的悖论，故“办理收房手续前”应当理解为合同约定的应当办理收房手续的时间之前。但本院亦不认可被告所主张的2011年1月31日之前，因为《长沙市商品房买卖合同》第十条约定的交付期限是针对出卖人即被告的义务性规定，而根据第十一条，买受人即原告应当在被告的书面通知送达之日起30天内对房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。故原告应当办理收房手续的时间为收到原告书面通知30日内，原告应当在此之前交存物业维修资金。因原告和长大物业管理有限公司已在《房屋交接确认书》中共同确认原告已于2011年1月31日前收到被告发出的交房通知书，故原告应当于2011年3月2日前交存物业维修资金。而本案中，原告至2011年4月12日才向长沙市物业维修资金管理中心交存物业维修资金，已构成违约。
被告是否应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。
根据《长沙市商品房买卖合同》第十九条的约定，被告应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告的房屋所有权证。但《合同补充协议》第8条同时约定：“根据政府对相关物业维修基金的交存规定，买受人应当在办理交房手续前去长沙市维修基金管理中心办理好所购房屋维修基金的交存手续（交存手续的办理可由买受人委托出卖人代收代缴或由买受人自缴），出卖人将根据长沙市维修基金管理中心所开据的《长沙市物业维修资金缴款凭证》办理交房手续。否则，出卖人有权拒绝交房，同时，由买受人承担房屋延期交付、延期办理产权证的责任。”本案中，首先，原告确有延迟交存物业维修资金的行为；其次，除原告外，还有其他业主未按时交存物业维修资金，为了办理整幢商品房的初始登记，被告于2013年4月3日为至该日仍未缴纳物业维修资金的该幢业主向长沙市物业维修资金管理中心垫付了房屋维修资金，并于2013年7月5日为原告办妥1905号房的房屋所有权证，可见被告并未滥用《合同补充协议》第8条的约定恶意延迟履行办理房屋产权证的义务，现被告依据《合同补充协议》第8条的约定主张由原告自行承担延期办理房屋所有权证的责任的答辩意见，本院予以采纳。对于原告请求被告支付延期办理房屋所有权证违约金35300元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《》第八条、第六十条的规定，判决如下：
驳回原告盛云云的诉讼请求。
本案受理费650元，由原告盛云云负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 张永进
人民陪审员 周觉军
人民陪审员 陈秋贵
二〇一四年六月二十日
代理书记员 邓 文
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。