沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民五初字第03283号
原告：沈阳绿城物业服务有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路339号。
法定代表人：杨掌法，该公司董事长。
委托代理人：许晋，该公司法务。
被告：杜鹃，无职业。
委托代理人：王忱，沈阳市沈河区山东庙法律服务所法律工作者。
被告：初颖良。
委托代理人：王忱，沈阳市沈河区山东庙法律服务所法律工作者。
原告沈阳绿城物业服务有限公司与被告杜鹃、初颖良物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员祝仰宝独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈阳绿城物业服务有限公司的委托代理人许晋到庭参加诉讼，被告杜鹃、初颖良的委托代理人王忱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳绿城物业服务有限公司诉称，原告于2013年6月进驻小区，并与沈阳银基置业有限公司于2013年签订《银河丽湾二期前期物业服务合同》，约定原告为被告所居住的小区提供物业服务，被告也实际接受了原告提供的服务。按照合同约定，收取物业服务费的标准为：住宅部分物业服务费2.2元／平／月，仓房部分物业服务费1.1元／平／月，车库部分物业服务费100元／月。如业主延期交费的，每逾期一日按照应交纳物业费总额的千分之二计算滞纳金。《商品房买卖合同》中明确写明：物业管理费等相关费用从交付之日开始计算。被告杜鹃、初颖良于2011年9月22日入住原告提供服务的小区，为银河丽湾小区1#182的业主，该房屋的建筑面积为281.21平方米。原告按照合同约定为被告居住的小区提供了物业服务，可是被告一直拖欠物业服务费，原告多次索要未果，故起诉来院，请求法院判令被告给付2013年10月1日至2014年9月30日期间住宅的物业服务费7424.4元、仓房1B26的物业费122.7元、车库1117B的物业费1100元、滞纳金300元，共计8947.1元，诉讼费由被告承担。
被告杜鹃、初颖良辩称，原告陈述的房屋位置、建筑面积、欠费期间属实，被告自入住丽湾上品起，一贯按要求交付全部费用，造成本案纠纷，事出有因：一、原告应出具沈阳市物价局批准的收费标准收取，无批件的被告不应交纳。二、原告违背物业管理协议，未尽服务义务，给被告造成损失，是被告欠费的主要原因：1、2013年10月，被告暂停在院内的轿车挡风玻璃被砸碎两次，原告只起了告知作用，相对承诺的秩序维护服务内容“每天24小时全天候安全监控及巡逻”、“闭路监控辖区内治安巡视”根本没做到，本应查获作案过程及人员，但经丰乐派出所警官勘查，因监控设施原因不能查证，已造成被告蒙受12000元的经济损失。原告应对闭路监控设施失效承担责任，原告的服务违背第1.1、1.4、1.6、1.11条约定的责任，构成被告未于2014年预交2015年物业费的理由。2、被告选在丽湾上品居住，重要因素是其环境景色，据销售方说明，楼前是河景、绿地，然而经原告的管理、改造，已将一大片绿地改成停车场，原告损害了业主居住环境，损害了被告居住的观感享受，被告有反感。3、原告主张2013年10月1日至2014年9月30日期间户内的物业费7424.4元，依被告见到的前期物业管理协议第四条规定，住宅物业费按年预交，物业服务企业须提前一个月向相关业主发出下年度物业服务费催缴通知，即实行预收约定，2014年9月30日前的物业费约定收费期限为2013年8月31日，依法诉讼时效至2015年8月31日止，因此法律不应保护超诉讼时效的诉讼请求，被告不自愿给付。综上，被告请求人民法院驳回原告怠于行使诉权的诉讼请求，并承担因服务质量违约赔偿被告损失，被告仅同意交付物业费2000元。
经审理查明，2009年10月29日，被告杜鹃、初颖良与沈阳银基置业有限公司签订商品房买卖合同，被告杜鹃、初颖良购买沈阳银基置业有限公司开发的位于沈阳市沈河区沈水路600-1号1-8-2室房屋，建筑面积283.48平方米（实际测绘面积281.21平方米）。2011年9月，被告杜鹃、初颖良办理了入住手续，入住该房屋，由第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司沈阳市分公司提供物业服务。2013年5月，该公司撤离园区。
2013年8月，原告（即原沈阳银基物业有限公司，经沈阳市工商部门核准，2012年4月变更企业名称为沈阳绿城银基物业服务有限公司，2014年4月变更企业名称为原告现名称）中标银河丽湾小区前期物业服务单位，中标物业服务费标准为住宅2.2元／月／平方米，商业1.1元／月／平方米。2013年10月21日，原告与沈阳银基置业有限公司签订《银河丽湾二期前期物业服务合同》，约定由原告为银河丽湾二期提供物业服务，物业服务期限为2013年6月1日至业主委员会成立时止，物业服务费收费标准为住宅2.2元／月／平方米、商业用房1.1元／月／平方米、仓房1.1元／月／平方米、地下车位100元／月／个，地下车库100元／月／个。物业服务费每12个月预交一次，交费时间为每12个月的第一个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费时间内按时交费，业主或物业使用人违反合同约定，逾期支付物业服务费的，原告有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之四支付违约金，对于欠费不交的，原告可向项目所在地人民法院起诉。因被告拖欠沈阳市沈河区沈水路600-1号1-8-2室房屋、1B26仓房、1117B车库的物业费未付，原告起诉来院。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、业主基本情况登记表、商品房销售面积审核分层分户表、中标通知书、银河丽湾二期前期物业服务合同等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告中标银河丽湾二期物业服务单位后，与房屋开发单位沈阳银基置业有限公司签订了《银河丽湾二期前期物业服务合同》，该合同合法有效，被告作为小区业主应受该合同内容约束，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于被告抗辩的原告服务无物价局批件的问题。根据《沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅区物业管理的实施意见》（沈政办发（2012）83号）规定：物业服务收费价格通过招投标竞争机制形成，取消政府核定和收费许可证制度，原告中标银河丽湾二期的物业服务单位，与该小区的开发单位签订前期物业合同，确定收费标准，原告依据该标准向被告主张物业费，符合规定，原告无需取得物价局收费许可，故被告该项抗辩，本院不予采信。
关于被告抗辩的车辆挡风玻璃被砸碎的问题。原告作为物业服务单位，对业主的个人财产并无保管的义务，被告作为机动车所有者，应当遵守园区停车管理规定，按位停放，避免私自停放造成他人出行不便引发纠纷，被告在园区内购买了车库，但是其却将车辆停放在车库外，严重影响他人通行，故其本人存在过错，其车辆被砸应当由直接侵权人负责赔偿。根据物业合同的约定，原告仅负有车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理义务，原告并未承诺园区无死角监控，故被告车辆停放部位无监控并不能证明原告服务存在瑕疵，被告以原告进驻之前的物业公司所作承诺约束原告，缺乏依据，本院不予采信。
关于被告抗辩的原告将绿地改成停车场的问题。根据原告提供的照片显示，停车场位于园区外墙以外，并不属于原告的服务范围，如其认为房屋现状与其购房时出售方承诺不符，属于其与房屋出售方的房屋买卖合同纠纷，并非本案审理范围，故其以此拒交物业费，依据不足。
关于被告抗辩的原告诉求超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，原告于2015年10月向法院起诉，主张2013年10月1日之后的物业费，并未超过法律规定的诉讼时效，被告此项抗辩，本院不予采信。
需要指出的是，物业公司并非福利企业，而是由投资人设立的自负盈亏的盈利企业，物业公司以收取物业费为盈利来源，其作为物业服务提供者，收取物业费后应当根据法律规定及相关合同规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。业主拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的服务会造成影响。小区业主在物业公司提供物业服务后应当按时交纳物业费，如果业主均拒交物业费，物业公司丧失收入来源，其服务质量必然降低，陷入恶性循环，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式。提高园区居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告杜鹃、初颖良于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳绿城物业服务有限公司沈阳市沈河区沈水路600-1号1-8-2室房屋自2013年10月1日至2014年9月30日的物业服务费7424元（281.21平方米×2.2元／月／平方米×12个月）；
二、被告杜鹃、初颖良于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳绿城物业服务有限公司1B26仓房2014年6月2日至2015年8月31日的物业服务费122元（7.42平方米×1.1元／月／平方米×15个月）；
三、被告杜鹃、初颖良于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳绿城物业服务有限公司1117B车库2014年10月1日至2015年8月31日的物业服务费1100元（100元／月×11个月）；
四、驳回原告沈阳绿城物业服务有限公司的其他诉讼请求。
被告杜鹃、初颖良如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费50元，减半收取25元，由被告杜鹃、初颖良承担。
本判决为终审判决。
审判员 祝仰宝
二〇一五年十一月二十日
书记员 祝 丹