广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）防市民一终字第192号
上诉人（一审被告）张芝尚，男，1964年6月28日出生。
委托代理人陈国文，男，1964年12月出生。
被上诉人（一审原告）梁小华，女，1962年12月17日出生。
委托代理人龙章文，广西海港律师事务所律师。
一审被告陈铭林，男，1956年12月10日出生。
委托代理人陈铭金，男，1949年2月3日出生。
上诉人张芝尚因与被上诉人梁小华、一审被告陈铭林确认合同无效纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2013）防民初字第553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月9日立案受理后，依法组成由审判员宋丞致担任审判长、代理审判员张小明、韦建组成的合议庭，于2013年11月8日公开开庭审理了本案。书记员廖兰担任记录。上诉人张芝尚及其委托代理人陈国文，被上诉人梁小华的委托代理人龙章文，一审被告陈铭林的委托代理人陈铭金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，梁小华与陈铭林是夫妻关系。1996年2月1日，陈铭林购买防城港市防城企业房地产开发公司和防城区那梭镇人民政府设计的街区平面中B区2栋13、14号宅基地一幅，面积84.15平方米。1996年，陈铭林在取得《建设工程规划许可证》后，在此宅基地上建成二层楼房。1996年至2000年期间，陈铭林因欠他人债务，该房被防城区人民法院查封。陈铭林遂向张芝尚借款8.8万元偿还债务。2001年3月26日，陈铭林和张芝尚签订了《房屋转让合同》，约定“乙方（陈铭林）欠别人资金无法还借款，经双方协商，甲方（张芝尚）愿意借现金8.8万元给乙方（陈铭林）还款，期限在五年内归还。如不能归还，乙方（陈铭林）愿意将坐落在那梭镇政府大道中段坐北朝南双铺门二层约360平方米，新建房屋一幢，抵押8.8万元整转让给甲方（张芝尚）。注：甲方（张芝尚）从借款之日起5年内，对此房屋享有管理使用权，超过5年此房屋房产权属一切归甲方（张芝尚）所有。如能归还借款，则按银行贷款利息计还甲方（张芝尚）。”陈铭林与张芝尚签订《房屋转让合同》时，并未告知梁小华。事后，陈铭林未将合同中关于房屋转让事项告知梁小华，只告知借款以及约定张芝尚管理使用房屋，并将房屋交给张芝尚管理使用。因陈铭林未能按照约定偿还借款，张芝尚一直使用该房屋。张芝尚于2008年始出租该房屋并对房屋进行了装修。2012年，因张芝尚欲出售房屋，需协助办理手续，梁小华才得知陈铭林将该房屋转让给张芝尚。那梭镇政府大道中段B区2栋13、14号宅基地属划拨土地，尚未取得土地使用证。
一审法院认为，涉案房屋为梁小华与陈铭林在婚后购买的宅基地并建成的房屋，属于夫妻共同财产。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”陈铭林在未经梁小华同意的情况下处分共有财产，属无权处分，梁小华作为共有人未进行追认，因此，陈铭林与张芝尚签订的《房屋转让合同》违反上述的法律规定，应认定合同无效。张芝尚提出，在签订《房屋转让合同》时，虽然梁小华未签字，但对房屋转让一事知情，当时梁小华交付房屋钥匙并腾出房屋属表见代理，《房屋转让合同》没有违反相关法律规定，该合同是合法的抗辩主张，不予采纳。关于梁小华要求张芝尚返还房屋有无法律依据的问题。张芝尚辩称《房屋转让合同》中约定从借款之日起超过5年未还款的，该房屋归张芝尚所有，现该房实际完成了房屋及房款的交接手续，且张芝尚已实际居住使用，其对该房屋拥有合法的权利。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”据此，双方在合同中关于从借款之日起超过5年未还款的，该房屋归张芝尚所有的约定无效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案争议房屋为不动产，我国法律对不动产物权的变动采用登记要件主义。本案的争议房屋虽已实际交付使用，但未办理登记过户手续，因此，故张芝尚不属善意取得房屋，因而该房屋仍属梁小华和陈铭林所有。综上所述，陈铭林与张芝尚签订《房屋转让合同》为无效合同，且张芝尚未善意取得该房屋。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。据此，梁小华请求张芝尚返还房屋于法有据，依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第九十七条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国担保法》第四十条，最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干意见第八十九条，判决：一、被告陈铭林和被告张芝尚于2001年3月26日签订的《房屋转让合同》无效；二、被告张芝尚在本判决生效之日起30日内腾退那梭镇人民政府大道中段B区2栋13、14号房屋，返还给原告梁小华。案件受理费5900元，减半收取2950元，由被告陈铭林、张芝尚共同负担。
张芝尚不服一审判决，上诉称，一、梁小华没有诉讼主体资格。民政部门属于婚姻登记的法定机关，是否存在夫妻关系应由民政部门来证明，不能以公安机关颁发的户口簿来证明夫妻关系是否存在。梁小华与陈铭林不存在夫妻关系，其没有诉讼主体资格，故应驳回梁小华的起诉。二、一审法院适用简易程序属于程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，案情简单、争议不大的案件才能适用简易程序。本案法律关系复杂，跨越时间长，案件主要事实难以查清，当事人争议巨大，依法应当适用普通程序，故一审适用简易程序违法。三、梁小华的起诉超过诉讼时效。梁小华主张签订房屋转让合同时不知情。2006年3月底借款时间届满后，上诉人张芝尚多次找梁小华和陈铭林协商还款和腾退房屋事宜。上诉人张芝尚向梁小华多次出示合同原件，且一字一句读给他们听。自此，梁小华无论如何均已知道房屋转让合同的全部内容。从2006年3月起到2013年5月，梁小华一直没有提出异议，故梁小华的起诉已经超过诉讼时效。四、梁小华的起诉没有事实和法律依据。本案的主要事实是，2001年3月26日，双方签订《房屋转让合同》时梁小华在场，并由其亲自领取借款8.8万元。梁小华领取8.8万元后，亲自将涉案房屋钥匙交给张芝尚。此后，张芝尚投资10余万元对房屋进行装修。在装修过程中，梁小华多次到现场了解装修情况并将其家具堆放在涉案房屋的一个房间。装修结束后，张芝尚一直居住该屋，直到2013年才将房屋出租给他人使用。2006年3月底，借款期限届满后，张芝尚多次找陈铭林和梁小华协商还款事宜。被上诉人梁小华与一审被告陈铭林均表示无钱归还，按照双方的约定，房屋归上诉人所有，至此，双方均确认涉案房屋归上诉人张芝尚所有。梁小华对张芝尚占有、居住并出租该房屋完全是知情的，不存在不知情的情况。综上，一审认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，发回重审或者驳回被上诉人梁小华的诉讼请求。
被上诉人梁小华答辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确。请求二审法院驳回上诉人张芝尚的上诉，维持一审判决。
一审被告陈铭林答辩称，涉诉房屋属于梁小华与陈铭林的夫妻共同财产。上诉人主张梁小华与陈铭林不是夫妻关系，应当提供证据证实，但上诉人张芝尚并没有这方面的证据。一审法院适用简易程序不属于程序违法。2012年国庆节后，梁小华才知道陈铭林将房屋转让给张芝尚，故其起诉没有超过诉讼时效。一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，程序合法，应维持一审判决，驳回张芝尚的上诉请求。
二审过程中，上诉人张芝尚申请证人张某、廖某出庭作证。证人张某证实陈铭林借钱并签订《房屋转让合同》时其本人在场，但被上诉人梁小华不在场。证人廖某证实，陈铭林的房屋被防城区人民法院查封后，其向张芝尚借款8.8万元偿还债务后房屋才解除查封。梁小华对借款一事知情，签订合同后梁小华主动搬走了家俱。被上诉人陈铭林提供了那梭镇民政办出具的《证明》一份，主张证实梁小华与陈铭林于1991年9月7日登记结婚，双方是夫妻关系。
经质证，对于张某、廖某的证人证言，被上诉人梁小华认为张某的证言证实签订《房屋转让合同》时梁小华不在场与事实相符，但张芝尚超出举证期限申请证人出庭作证不合法，不应采信。上诉人张芝尚认为证人张某、廖某的证言是真实的，应予以采信。一审被告陈铭林对证人张某、廖某的证言没有异议。对于梁小华提供的《证明》，上诉人张芝尚认为该《证明》与事实不符，不应采信。一审被告陈铭林认为《证明》与事实相符，应予采信。
对证人张某、廖某的证人证言，虽然上诉人张芝尚超过法定举证期限申请证人出庭作证，但各方当事人均对其真实性、关联性予以认可，故本院予以采信。那梭镇民政办出具的《证明》，属于政府机关出具的证明文件，且与陈铭林户口簿上的记载相一致，故本院予以采信。
本院查明事实与一审查明事实一致。
另查明，陈铭林与张芝尚签订《房屋转让合同》时，梁小华不在场，但其对借款8.8万元并用涉案房屋作抵押一事知情，且借款由梁小华领取。双方签订合同后，张芝尚一直占有、使用、收益涉案房屋。梁小华、张芝尚至今没有偿还借款，也没有支付借款利息。
综合诉辩双方当事人的意见，本案的争议焦点为：一、被上诉人梁小华是否具有诉讼主体资格；二、被上诉人梁小华的起诉是否超过诉讼时效；三、一审适用简易程序审理案件是否属于程序违法；四、被上诉人梁小华要求确认《房屋转让合同》无效有无事实和法律依据；五、被上诉人梁小华要求张芝尚返还房屋有无事实和法律依据。
本院认为：
关于第一个争议焦点。公民、法人或者其他社会组织认为与案件具有法律上的利害关系，可以作为民事诉讼的当事人，具备诉讼主体资格。本案中，梁小华与陈铭林是夫妻关系，对涉案房产的处理具有法律上的利害关系。上诉人张芝尚认为梁小华与陈铭林不是夫妻关系，但没有提供相应证据予以证实。相反，被上诉人梁小华提供了户口簿、防城区那梭镇民政办出具的《证明》，证实梁小华与陈铭林存在夫妻关系，故本院确认梁小华与本案的处理具有法律上的利害关系，其作为原告提起诉讼主体适格。上诉人张芝尚主张被上诉人梁小华不是适格的诉讼主体，但没有提供证据证实。对其此项上诉主张，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算”。本案中，陈铭林与张芝尚签订《房屋转让合同》时没有梁小华的签字，但梁小华承认其对借款一事知情，仅对借款期限届满后，陈铭林擅自将房屋出售给张芝尚用于抵偿债务一事不知情，直到2012年张芝尚准备将房屋出售给他人时才知道陈铭林擅自出售房屋一事。上诉人张芝尚主张在2006年3月借款合同期满后其已将《房屋转让合同》出示给梁小华，梁小华当时已经知情，但张芝尚没有提供证据予以证实。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”上诉人张芝尚在一审时没有提出时效抗辩，在没有提供新证据的情况下，在二审时提出时效抗辩。因此，张芝尚关于梁小华的起诉超过诉讼时效的主张，本院不予支持。本院确认梁小华的起诉没有超过诉讼时效。
关于第三个争议焦点。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，基层人民法院和它的派出法庭审理事实清楚、权利义务关系明确，争议不大的简单的民事案件，适用简易程序。本案是否适用简易程序审理由一审法院依职权决定。本案权利义务关系明确，且在运用简易程序审理过程中对当事人权利给予了充分保护，不存在因适用简易程序而损害当事人权益的情况，一审适用简易程序并无不当。上诉人张芝尚主张一审程序违法没有法律依据。对其此项主张，本院不予支持。
关于第四个争议焦点。被上诉人梁小华要求确认《房屋转让合同》无效有无事实和法律依据。本院认为，张芝尚与陈铭林于在《房屋转让合同》有三项约定：第一，陈铭林向张芝尚借款8.8万元，借款期限最长5年，双方形成了民间借贷法律关系。第二，陈铭林将涉案房屋交给张芝尚，由张芝尚占有、使用、收益讼争房屋，张芝尚享有讼争房屋的他物权。借款期限届满后，陈铭林若能按时归还借款，则张芝尚归还房屋。第三、借款期限届满后，如果陈铭林未归还借款，则讼争房屋归张芝尚所有。关于前两项约定，是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，张芝尚已经按照约定将8.8万元借给陈铭林，陈铭林、梁小华也按照约定将讼争房屋交付给张芝尚占有、使用、收益，故前两向约定为有效的合同条款。关于第三项约定。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。陈铭林与张芝尚在《房屋转让合同》中的第三项约定直接违背了《中华人民共和国担保法》的强制性规定，应为无效的合同条款。但是，双方的前两项约定仍然有效。被上诉人梁小华要求确认《房屋转让合同》无效，本院部分予以支持。上诉人张芝尚主张《房屋转让合同》有效，本院部分予以支持。一审法院未区分《房屋转让合同》的主要条款和从属条款，确认整个合同均为无效合同属于法律适用错误，本院予以纠正。
关于第五个争议焦点，梁小华要求返还房屋有无事实和法律依据的问题。本院认为，如上所述，双方之间的借款合同以及在讼争房屋上设定的他物权均为合法有效的条款。《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款”。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，借款人陈铭林、梁小华具有及时偿还借款的义务，然而两人至今没有偿还借款本金，也没有支付借款利息。其在没有履行己方还款义务的前提下，要求张芝尚返还房屋，没有事实和法律依据。对梁小华要求返还房屋的主张，本院不予支持。张芝尚在其债权未获清偿前，按照合同约定，占有、使用、收益讼争房屋，具有合同上和法律上的依据。一审以陈铭林处分共有财产未经梁小华同意和追认为由，判决张芝尚返还房屋，属于适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，一审认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条，《中华人民共和国合同》第五十二条、第六十七条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更防城港市防城区人民法院（2013）防民初字第553号民事判决第一项为：上诉人张芝尚与被上诉人陈铭林于2013年3月26日签订的《房屋转让合同》中关于“房屋房产权属一切归张芝尚所有”的条款无效，合同其余条款均为有效；
二、驳回梁小华的其他诉讼请求。
一审案件受理费2950元（梁小华已预交），二审案件受理费5900元（张芝尚预交），合计8850元，由上诉人张芝尚负担2950元、被上诉人梁小华负担2950元，一审被告陈铭林负担2950元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋丞致
代理审判员 韦 建
代理审判员 张小明
二〇一三年十二月三十日
书 记 员 廖 兰