湖南省凤凰县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘3123民初750号
原告：杨长喜，男，1960年1月28日出生，汉族，湖南省凤凰县人，农民，住湖南省凤凰县。
被告：田鸿惠，女，1973年12月6日出生，汉族，湖南省凤凰县人，农民，住湖南省凤凰县。
委托代理人：王永和，湖南任重法律服务所法律工作者。
原告杨长喜与被告田鸿惠确认合同无效纠纷一案，本院于2017年10月9日立案受理后，依法由审判员田志刚独任审理，于2017年10月13日公开开庭审理，代理书记员王玉堂担任记录。原告杨长喜、被告田鸿惠及其委托代理人王永和均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨长喜诉称，2014年4月21日，原告杨长喜与被告田鸿惠签订了《房屋买卖合同书》，约定：原告杨长喜将茂才巷42号房屋过户给被告田鸿惠。被告田鸿惠将土桥垅加油站后面的一栋商品房卖给原告房屋三套、车库一间，另加贰拾贰万捌仟玖佰元整人民币（¥228900），田鸿惠先付拾万元整给杨长喜。田鸿惠要求杨长喜签订合同立即搬离，并给杨长喜付房租费（其实并没有给付房租费）。合同签订后，原告协助被告田鸿惠过户土地证和房产证，但被告田鸿惠并没有按照合同约定，交付三套商品房、车库及余款拾贰万捌仟玖佰元整。经打听，被告田鸿惠根本没有车库和房产，被告田鸿惠欺诈行为导致原告无家可归，故原告诉至法院，请求依法判令：1、确认原、被告签订《房屋买卖合同书》无效；2、被告田鸿惠退还凤凰县沱江镇虹桥村茂才巷42号房屋的凤房权证沱江镇字第714000110房屋产权证以及凤集体（2014）字第01002**号集体土地使用证。
原告杨长喜为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：
1、《房屋买卖合同书》1份，拟证明原、被告于2014年4月21日签订了房屋买卖合同书的事实。
2、《凤私房字第9**号凤凰县私有房屋所有权证》1份，拟证明房屋出售前是原告所有。
3、《住房出租合同》、陈敬圈出具的说明各1份，收据2份，拟证明按照合同约定，应由被告田鸿惠支付租金，实际上是原告代被告支付房屋租金13300元。
被告田鸿惠辩称，1、被告与原告签订《房屋买卖合同书》是在原告夫妇完全知情的情况下签订的，被告在2012年办理土桥垅加油站后面占地面积590平方米的建筑手续过程中与原告杨长喜签订的《房屋买卖合同书》；2、被告可以退还原告房产证，但是原告需退还被告125000元的购房款以及办证费用；3、被告同意解除与原告签订的《房屋买卖合同书》。
被告田鸿惠为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据材料：
1、《（2013）凤凰县人民政府集体土地划拨审批单》1份，拟证明被告田鸿惠在土桥垅有宅基地是事实，没有欺骗原告。
2、《湖南省凤凰县城市规划区私人房屋建设工程规划申请表》1份，拟证明被告田鸿惠建房的相关手续已经办妥的事实。
当事人的质证意见和本院对证据的认证：
1、对原告杨长喜提交的证据材料1，经庭审质证，被告对证据的真实性无异议。本院认为，原、被告对该合同的真实性并无异议，故本院对原、被告于2014年4月21日签订《房屋买卖合同书》的事实依法予以确认。
2、对原告杨长喜提交的证据材料2、3，经庭审质证，被告无异议，本院依法予以确认。
3、对被告田鸿惠提交的证据材料1、2，经庭审质证，原告杨长喜无异议，本院依法予以认定。
4、为查明案件事实，本院依法调取了《（2017）湘3123民初700号案庭审笔录》，经庭审质证，原、被告均无异议，本院依法予以认定。
依据本院认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：
1986年12月9日，凤凰县人民政府为原告杨长喜的母亲田三妹所有的位于凤凰县沱江镇茂才巷42号房屋颁发了《凤私房字第9**号凤凰县私有房屋所有权证》，房屋占地56平方米，其他占地46平方米，总使用土地面积102平方米，房屋共有权人为杨牛崽（即原告杨长喜）。2014年4月21日原告杨长喜（甲方）与被告田鸿惠（乙方）签订《房屋买卖合同书》，约定：一、甲方卖出房屋标的位置为凤凰县沱江镇虹桥村茂才巷42号118032栋102，产权证号为凤房权证沱江镇字第7130016**号，集体土地使用证号为凤集用（2013）字第0100265号，面积为138.1平方米。二、售价：1、乙方将其在土桥垅加油站后面所建的一栋房屋的其中三套商品房给甲方，面积为330平方米，（每一套面积为110平方米）。2、乙方另给甲方现金贰拾贰万捌仟玖佰圆整（228900.00元）。3、乙方再给甲方一楼车库一间，售价1、2、3点事项为乙方付给购买甲方的房屋款项。三、乙方给甲方的三套商品房及车库必须于2014年年底交付甲方使用，三套商品房所在房屋的层次由甲乙双方协定，其中水电由乙方安装落户到位，另送三套商品房的地面砖，安装地板砖由甲方负责，在乙方未交房前，甲方搬离现住房屋之日所在外租房的费用由乙方承担，本合同签订之日，乙方一次性付给甲方购房款壹拾万圆整（100000.00元），余款壹拾贰万捌仟玖佰圆整（128900.00元）于2014年5月底前一次性付清。四、以上三条若乙方违约给甲方造成损失的，由乙方承担全部责任及经济赔偿。五、若因房屋四至界线发生矛盾纠纷，由甲方出面解决，给乙方造成经济损失的，由甲方全额承担赔偿责任，新建房屋超出原来的房屋线外，由乙方自行负责。六、乙方首付10万元后，甲方必须将房屋及土地的相关手续证明、证件移交给乙方，并协助乙方办理建房相关手续，办理建房手续一切费用由乙方自理。
在原、被告签订合同之前，于2014年3月26日，被告田鸿惠与案外人陈敬圈签订《住房出租合同》，陈敬圈将其原城郊区宿舍（五楼右一套）住房出租给田鸿惠。被告田鸿惠将从陈敬圈处租赁的房屋给原告杨长喜居住使用。原、被告签订合同后，原告杨长喜按约搬离凤凰县沱江镇茂才巷42号房屋，居住在被告田鸿惠为其租赁的房屋内，并将凤凰县沱江镇虹桥村茂才巷42号房屋的房屋产权证以及集体土地使用证交付给被告田鸿惠，并协助被告将该房屋的产权证变更为：凤房权证沱江镇字第7140001**号，集体土地使用证变更为：凤集体（2014）字第0100268号。被告田鸿惠按约支付了原告杨长喜购房款100000元，但至今未交付合同所约定的三套商品房、车库及余款128900元。现被告田鸿惠因骗贷被羁押。原告杨长喜认为被告的行为属于欺诈，故起诉至本院，请求依法判令：1、确认原、被告所签订的《房屋买卖合同书》无效；2、被告田鸿惠退还凤凰县沱江镇虹桥村茂才巷42号房屋的凤房权证沱江镇字第7140001**号房屋产权证以及凤集体（2014）字第01002**号集体土地使用证。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效合同。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案房屋所建土地虽然经原告申请，凤凰县人民政府已将批准其作为宅基地使用，但该土地的所有权仍属于凤凰县沱江镇虹桥村，被告田鸿惠不属于虹桥村集体组织内部成员，与原告签订《房屋买卖合同书》，原告将房屋转让给被告，该协议名为买房，实为买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，且未取得集体组织同意，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，故该合同属无效合同；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原、被告签订合同后，原告杨长喜按约交付了涉案房屋的房屋产权证及集体土地使用证，故原告诉请被告返还房屋产权证和集体土地使用证于法有据，应予支持；被告田鸿惠辩称要求原告返还125000元的购房款以及办证费用，但在本案中并未提出反诉，故本案在此暂不处理，被告田鸿惠可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条之规定，判决如下：
一、原告杨长喜与被告田鸿惠于2014年4月21日签订的《房屋买卖合同书》无效；
二、被告田鸿惠应于本判决书生效后十日内退还原告杨长喜凤房权证沱江镇字第7140001**号房屋产权证以及凤集体（2014）字第01002**号集体土地使用证。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告田鸿惠承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 员 田志刚
二〇一七年十月十六日
代理书记员 王玉堂
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。