昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西法民初字第4292号
原告何科林，女，1958年12月2日出生。
委托代理人金则辉、姜振海，云南万成律师事务所律师，特别授权代理。
被告王强，男，1979年12月7日出生，汉族。
被告路韵，女，1983年5月6日出生，汉族。
第三人昆明凯弘居房地产经纪有限公司。
法定代表人卢伟。
原告何科林诉被告王强、路韵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月3日公开开庭进行了审理。原告何科林的委托代理人金则辉到庭参加了诉讼，被告王强、路韵经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。庭审当日，原告要求追加第三人昆明凯弘居房地产经纪有限公司为本案第三人参加诉讼，本院于2014年4月1日第二次公开开庭进行审理，原告何科林的委托代理人姜振海，第三人昆明凯弘居房地产经纪有限公司的法定代表人卢伟到庭参加了诉讼，被告王强、路韵经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告何科林诉称：2009年10月，原告通过第三人与被告路韵签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买两被告共同拥有的坐落于昆明市滇池卫城橡尚小区三幢一单元402号房屋一套，建筑面积为88.25平方米，双方约定成交价格为450000元整，该房屋系期房，尚未交付，两被告也是通过银行按揭的方式购买，两被告向原告出示与开发商签订的《商品房购销合同》，签订合同时被告王强也知晓和同意。原告支付被告120000元定金以及房价补偿款20000元，在此期间，经被告路韵要求，原告自2009年11月25日起替被告还房屋贷款至2012年5月，共计还款48000元。2009年11月，开发商通知被告办理交房手续，被告委托原告向开发商代缴19000元的物业配套服务费。但之后被告一直没有依约办理过户，直至2012年6月1日，原告因不能继续帮助被告归还贷款去房管部门查询得知该房屋已经于2012年3月19日卖给案外人王玉亭和胡古，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告路韵、第三人昆明凯弘居房地产经纪有限公司所签订的《房屋买卖合同》由两被告连带赔偿原告：购房定金120000元、房价补偿款20000元、物业配套服务费19000元、原告替被告偿还银行贷款48000元以及购房损失675500元（购房损失包括：房屋差价529133.75元；双倍定金90000元；利息损失57408元；中介费9000元）；二、本案诉讼费、公告费由两被告承担。
被告王强、路韵经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。
第三人昆明凯弘居房地产经纪有限公司答辩称：两被告欲意出售的房屋当时没有取到房产证，要求挂牌到第三人公司进行销售，第三人尽了应尽的义务，审查了房屋购买合同、房屋登记表，明确该房屋属于两被告所有，之后原告想要购买，在第三人的居间下，双方协商的成交价格是450000元，当时签合同以及开具收条都是被告两夫妻一起到场并由路韵出具收条。2009年11月原告打电话到公司，称又付给被告20000元的房屋补偿款，后来第三人看了收条确实是被告路韵本人所签。之后开发商通知去交房屋维修基金配套费大概是19000元左右，是第三人陪同原告去代缴的。
原告何科林为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
一、房屋买卖合同、商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表、原告身份证复印件、被告身份证复印件、收条二份、被告路韵贷款发票及支付购房首付款发票，欲证明：1、2009年10月，原告通过第三人与被告路韵签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买两被告共同拥有的，坐落于滇池卫城橡尚小区x幢x单元xxx号房屋一套，建筑面积为88.25平方米，原、被告约定的成交价格为450000元，上述房屋在购买时是期房，通过银行按揭的方式购买；2、按照合同约定，原告支付120000元定金以及20000元房屋补偿款给被告。
二、原告替被告路韵每月偿还银行购房贷款的还款客户回单，欲证明自2009年11月25日起至2012年5月，原告帮被告支付贷款48000元的事实。
三、物管公司出具的物管费票据一张、以及专用收据三张、委托书一份，欲证明受被告委托，原告帮被告代付物业配套费及相关费用19000元。
四、房屋产权登记摘抄表，欲证明2012年6月1日，原告因为替被告还不了贷款，查询得知被告已经将房屋卖给第三人王玉亭、胡古的事实。
五、新浪二手房网显示的2012年5月24日昆明滇池卫城橡尚小区的正常市场销售房价信息，欲证明2012年5月，涉案房屋的正常销售价格为11095元每平方米，即当时涉案房屋的价值为979133.75元，原、被告签订房屋买卖合同的房价为450000元，即原告失去可期待房价利益为529133.75元的事实。
六、公告费票据2张，欲证明原告支出公告费500元应当由被告承担。
七、中国银行现行银行利率表一份，欲证明中国人民银行现行3-5年期贷款年利率为6.4%，原告自2009年10月份和被告签订房屋买卖合同以来，共计向被告支付207000元，上述费用是为原告垫付，被告应当支付利息57408元。
第三人昆明凯弘居房地产经纪有限公司对原告所举上述证据均认可，并无证据向本院提交。
被告王强、路韵就上述证据未发表质证意见，亦未提交证据。
本院认为，民事诉讼证据是指能够证明民事案件真实情况的依据。民事诉讼证据的特征为真实性、合法性和关联性，三者相互联系，缺一不可。被告王强、路韵经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了举证、质证的诉讼权利。原告所举证据一、四、六，真实合法有效，本院对上述证据予以采信；原告所举证据二、三，系客观事实存在，票据真实有效，本院对上述证据予以采信，但付款金额应当以票面金额计算为准；原告所举证据五，并没有相关部门确认，只是参考数据，不能作为本案计算损失的依据，本院对该证据不予确认；原告所举证据七，本院仅对证据真实性予以确认。
综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：
原告何科林与被告路韵于2009年10月在第三人昆明凯弘居房地产经纪有限公司的居间下，签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告路韵将其所有的位于昆明市滇池卫城橡尚小区三幢一单元四零二号房屋一套（面积88.25平方米）出售给原告，成交价格为450000元，合同明确，原告需向被告路韵支付购房定金120000元，由于出售房屋系期房，待被告路韵取得产权证时原告再付清购房尾款，被告路韵应在取得房产证五日内配合原告办理过户手续，如若在约定时间内未能过户，视为被告路韵违约，其应向原告赔偿双倍定金。补充条款中还明确由于被告出售的房屋尚欠银行贷款，双方协商从2009年11月25日起的贷款由原告帮其偿还，之后在房款中进行抵扣。庭审查明，原告于2009年11月25日按照约定向被告路韵支付购房定金120000元，于2010年9月14日因双方协商约定房价偏低，原告又向被告路韵支付房价补偿款20000元，从2009年11月27日开始到2012年4月1日期间，原告向被告账号为xxxxxxxxxxxxxxxx的招商银行卡中共还款41600元。2009年12月10日接到交房通知后，原告持有被告路韵出具的委托书，在中介公司的陪同下，为被告代缴物管费794.25元、契税及产权证工本费2187.68元、公共维修基金8390.72元、有线电视初装费煤气配套费4650元，合计16022.65元。原告按照约定还向第三人支付了购买涉案房屋所产生的中介费9000元。
另，一、被告路韵与王强系涉案房屋的共同出卖人，该房屋产权在与原告签订合同时登记在两被告名下，两被告于2012年3月19日将涉案房屋出售过户到案外人王玉亭、胡古名下；二、该房屋交房之后并未实际交付原告使用及控制；三、中介公司当庭陈述两被告在与原告签订合同以及收取款项过程中被告王强均在场，其知晓并且同意出售房屋；四、原告支付本案公告费500元。
本院认为：确认合同是否有效，应当从合同双方当事人的行为能力、对标的物的处分权利、合同内容是否违反法律规定以及是否损害公序良俗等方面进行考虑。两被告作为涉案房屋的共同出卖人，虽然涉案房屋买卖合同仅有原告与被告路韵签字，但根据第三人陈述以及庭审查明，在原告与被告路韵签订合同、支付款项的过程中均有被告王强参与，应当视为被告王强知晓并同意向原告出售涉案房屋，故该合同有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原、被告以及第三人于2009年10月签订的《房屋买卖合同》系真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应该按照约定履行各自的权利义务。本案中，原、被告双方在补充条款中明确一旦可以办理房产证，被告需在接到原告通知之日起五日内协助原告办理过户手续，否则视为违约，被告于2012年3月19日将涉案房屋过户到案外人王玉亭、胡古名下，该事实表明，由于被告的违约行为致使涉案房屋买卖合同目的不能实现。第三人当庭明确该房屋买卖合同其虽然签字盖章，但仅处于居间方地位，合同中涉及的居间条款第三人不持异议，并已实际履行，对于解除该合同第三人没有意见。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”故对原告要求解除与被告、第三人签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。原、被告在合同中明确如若被告违约应当返还双倍定金，庭审查明原告按照约定支付120000元定金，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”双方签订的合同中已经明确房屋的总价款为450000元，故对原告要求被告双倍返还购房定金共计210000元的诉讼请求本院予以支持。原告还向被告支付房价补偿款即购房款20000元、为被告偿还购房贷款41600元以及为被告路韵缴纳物管费794.25元、契税及产权证工本费2187.68元、公共维修基金8390.72元、有线电视初装费煤气配套费4650元均应当返还原告。对于原告要求被告支付购房差价529133.75元的诉讼请求，其当庭陈述依据为涉案房屋相同地段房屋单价为11095元，即由于房价上涨损失的预期利益为529133.75元，本院认为，2009年至今昆明房价的确存在一直上升的的走势，因被告原因导致原告未能购房成功确实存在预期利益的损失，故本院酌情支持被告赔偿原告购房损失200000元。至于原告主张被告应支付所交付款项的利息损失，双方在合同中约定违约方应当承担的定金赔偿标准本院已予以支持，该项赔偿应当可以弥补原告利息损失部分，故本院对该项利息赔偿不予支持。至于原告要求被告赔偿已经支付给第三人的中介费9000元，第三人当庭陈述该笔费用已经收取系原告支付，现庭审查明的确由于被告原因造成原告该项损失，对该项诉讼请求本院予以支持，公告费系本案的必要支出费用，应由两被告承担。两被告作为房屋的共同出卖人应该向原告承担共同赔偿责任。被告王强、路韵经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：
一、解除原告何科林与被告王强、路韵以及第三人昆明凯弘居房地产经纪有限公司于2009年10月签订的《房屋买卖合同》。
二、被告王强、路韵于本判决生效之日起十五日内共同向原告何科林返还购房款20000元、双倍返还购房定金共计210000元、赔偿购房差价200000元。
三、被告王强、路韵于本判决生效之日起十五日内共同向原告何科林支付购房贷款41600元、物管费794.25元、契税及产权证工本费2187.68元、公共维修基金8390.72元、有线电视初装费煤气配套费4650元以及中介费9000元。
四、驳回原告何科林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12625元，公告费500元（原告已预交），由被告王强、路韵承担（款项于本判决生效之日起十五日内支付原告）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 石晶晶
人民陪审员 东门丽
人民陪审员 夏书萍
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 黄 芳
高楠