辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民三终字第1021号
上诉人（原审原告）：沈阳黎明物业管理有限公司。
法定代表人：王立国，系该公司总经理。
委托代理人：彭爽，女。
委托代理人：袁力宏，系辽宁汕众律师事务所律师。
被告：赵立民，男，1955年12月7日出生。
委托代理人：杨玉梅，系辽宁越佳律师事务所律师。
上诉人沈阳黎明物业管理有限公司因与被上诉人赵立民企业承包经营合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民三初字第39号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员宋宁担任审判长，与审判员原宏斌（并任主审）、鞠安成共同组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
沈阳黎明物业管理有限公司在原审诉称：赵立民原系沈阳黎明物业管理有限公司俪华精舍小区项目经理，于2014年1月10日与我公司签订了《承包经营合同书》，合同有效期为2014年1月1日至2014年12月31日。因俪华精舍小区项目前期遗留问题太多导致我公司无法继续服务下去，我公司根据相关物业法律法规履行正规程序，于2014年9月1日正式撤出该园区。但被告方接到我公司要撤出的通知后就携带其已收取的相关费用莫名消失，与我方失去联络。超收的有关费用我公司已返还给业主和有关权利人。根据我方与被告方签订的《承包经营合同书》第六章第十八条、第二十三条等相关条款及法律规定，我方有权向被告方追偿上述款项。起诉来院请求判令：1、归还多收取的物业费及车位费66168元；2、归还已收取的办公用品及工具、业主押金7070元；3、归还已收取的房屋租金12000元；4、归还未发放的员工工资款19400元；5、归还所欠2013-2014年采暖费6903元；合计111541元，并主张自2014年9月1日起支付利息；6、一切诉讼费用由被告承担。原告增加诉讼请求为：要求被告给付原告承包管理费16000元，每个月2000元，共计八个月；并要求被告给付原告违约金4000元。
赵立民在原审辩称：本案中的原告诉称赵立民原系原告俪华精舍小区项目经理与事实不符，被告之所以成为俪华精舍小区物业服务人员，是因原告与沈阳大东区俪华精舍小区物业委员会签订了物业服务合同，合同约定服务期限是三年，也就是从2012年1月13日至2015年1月12日止，原告在俪华精舍小区管理一年后由于经营不善，致使原告无法继续经营下去，因而找到了沈阳兴戈物业管理有限公司经理，经协商，原告与兴戈物业管理公司签订了一份《俪华精舍小区物业管理移交协议》，该协议约定双方服务期限一年，自2013年3月25日至2013年12月31日止，前提是沈阳兴戈物业管理有限公司以原告名义对该小区进行物业管理，同时约定了原告将多收取的物业费、电梯费交还沈阳兴戈物业管理有限公司使用，被告作为沈阳兴戈物业有限公司的员工被派往俪华精舍小区作为一名工作人员。被告在接管小区后进行了大量的维修工作，得到了园区业主的肯定，但是在园区的管理期限内原告已经违反了前期约定，没有移交多收取的电梯费等物业费用，但是被告对此合同的约定期限九个月并不知情，直到移交协议到期，原告方也并未移交多收取的物业费用，由于被告对上述合同的约定期限并不知情，因而投入了前期维修基金等费用无法收回，合同到期后原告总经理杨乐群找到被告，经多方协商后与被告签订了承包经营合同书，合同的约定的服务期限是从2014年1月1日至于2014年12月31日止。原告诉称被告莫名消失，与事实严重不符，被告在经营上述小区期间，原告于2014年7月30日擅自贴出公告，称其在2014年9月1日撤出该园区的管理，同时将物业办公室上锁，将我方购置的办公用品锁至屋内，被告无法经营，迫使被告不得不离开园区，而并非如原告陈述与我方失联。被告认为，原告违反诚实信用原则，擅自撕毁合同已经构成根本违约，造成被告无法收取部分业主拖欠的物业费及电梯费等费用。不但造成了财产上的损失，而且给被告在园区内的物业服务管理造成了不良影响，理应承担违约责任和赔偿责任。针对原告第一项诉讼请求，被告认为，原、被告签订的承包经营合同书，明确约定了服务期限为一年，自2014年1月1日至2014年12月31日止，被告所收取的物业费及车位费等费用以此时间段为准，现因原告先行违约，致使被告无法收取拖欠物业费及车位费的部分业主的费用，已经给被告造成了巨大经济损失。而原告自行退费行为，应由其自行承担。被告不负任何责任。关于办公用品及业主押金，原、被告进行交接时，有一个明确的物品交接详细单，现原告诉讼请求，不知道具体指什么，关于业主押金一项，在庭审中原告也陈述其未实际发生，因而其不具备主体资格。相反，被告进行物业管理期间自行置办的办公用品等用品被原告锁在了物业办公室，贵重物品已经丢失，在此，被告保留追溯权。关于房屋租金，该房屋在庭审中原告也自行陈述了该房屋是物业用房，其使用权是业主公共用房。由于前期原告管理的混乱，到期被告接管时投入了大量资金，为了使物业负责工作能够正常运转，被告在征得业主委员会同意后，将物业用房腾出部分房间出租以收取费用，系自主经营权的一部分。而且承包经营合同书也明�约定在承包经营期间，承包人对俪华精舍小区享有独立的经营权。因而原告物权干涉此项，其诉讼请求不应得到支持。关于员工工资款，被告于2014年七月末被迫退出园区管理后，原告自行贴出公告，擅自撕毁合同，迫使被告退出园区管理，已经构成根本违约，其自行雇佣工作人员所需费用与被告没有任何关系。不应得到支持。关于采暖费，被告与原告签订的承包经营合同书在被告服务期间内曾与供暖公司达成口头协议，停止供暖，免交采暖费，也得到了供暖公司的许可，实际中也如此操作，且并不违法。因此采暖费一项与被告没有关系。原告即使缴纳采暖费，也与被告无关。关于管理费，原告是在违反诚实信用原则的基础上对被告追加的诉讼请求，合同中的确有相关规定每月收取2000元管理费，实际被告与原告总经理杨乐群及董事长、副总经理，经反复协商，最后商定免除管理费的收取。被告认为能够友好合作，因此对承包经营合同书具体如何约定，并未太在意，再之缺乏法律意识，因此对违约金以及对被告的各项约定并未太在意，现在原告违反诚实信用原则，相关人员拒不出庭，不但给自己的社会信誉造成了不良影响，而且管理费一项，前期我方已实际支付给了原告两个月共计4000，此项费用远远小于给我方造成的实际损失，即使给付，也应该依法与原告方应赔偿给被告造成的损失相抵销。关于诉讼费，由于本案的发生系由原告先行违约迫使我方退出园区管理，而非我方与原告失联，且我方并不违反合同及相关法律的规定，我方对此案件的产生没有任何过错，因而不应承担任何费用。
原审法院经审理查明：原告沈阳黎明物业管理有限公司于2012年1月13日与俪华精舍小区业主委员会签订《俪华精舍小区物业服务合同》，原告为俪华精舍小区提供物业服务合同，期限为三年，自2012年1月13日至2015年1月12日止。2013年3月25日原告将俪华精舍小区委托沈阳兴戈物业管理有限公司管理，双方签订了《俪华精舍》小区物业管理移交协议，管理期限2013年3月25日至2013年12月31日。被告赵立民作为沈阳兴戈物业管理有限公司员工代表兴戈物业公司与原告签订了俪华精舍小区物业设备及物品交接表。合同到期后，原告与被告签订了《承包经营合同书》，原告将俪华精舍小区经营权发包给被告经营，承包经营期限自2014年1月1日至2014年12月31日止，共12个月。承包经营期间，承包人享有独立经营权，独立核算，自主经营，自负盈亏。承包人承包期内每月向发包人交纳管理费2000元，承包人如不按时上交项目管理费，每日应按照未付应付款的0.2%向发包人支付违约金。合同签订后，被告依据承包经营合同�俪华精舍小区提供物业服务并向原告交纳2014年1月、2月管理费4000元。原告于2014年7月末在俪华精舍小区贴出公告并派管理人员对园区进行管理，被告于2014年7月末撤出俪华精舍小区。另查明，原告沈阳黎明物业管理有限公司于2014年7月末在俪华精舍小区贴出公告，公告内容：尊敬的俪华精舍小区全体业主：沈阳黎明物业管理有限公司从二0一二年一月开始接管俪华精舍小区，小区的物业费定价为每平方米0.65元，但由于该小区前期遗留问题太多，业主因为开发商等非物业原因拒交物业费，而且人员工资标准逐年提升，物业成本每年都大幅增加，导致目前在管理时有很大的费用缺口，所以我公司已无力承担对该小区的物业服务。依据沈政发（2012）83号文《沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅区物业管理的实施意见》的文件精神及第六条“依法解除合同”及沈阳市物业管理条例第三十四条规定（物业服务企业未按照合同约定提前退出的，居民委员会应当对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集清运实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业），我公司决定于2014年9月1日撤出俪华精舍小区，放弃该小区的物业管理工作。我公司已于2014年7月28日向业主委员会、社区街道办事处等相关部门提交了公函。如有新的物业公司接管俪华精舍小区，我公司将与新物业公司做好交接手续。我公司在园区内服务期间业主陈欠的物业费我公司有权继续收缴，多收的物业费我公司予以退还或转交给新接管的物业公司。落款日期2014年8月1日，原告加盖了沈阳黎明物业管理有限公司印章。
原审法院认为：原告与被告签订的《承包经营合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。原、被告双方均应受该承包�同的约束。该份承包经营合同约定承包期限自2014年1月1日至2014年12月31日止。在承包期内，被告于2014年7月末提前撤离俪华精舍小区，本案争议焦点为被告在承包期内撤离俪华精舍小区是否属于违约行为。被告提供了原告于2014年7月末在俪华精舍小区贴出的公告，该份公告主要内容为原告于2014年9月1日撤出俪华精舍小区，因小区的物业费定价为每平方米0.65元，但由于该小区前期遗留问题太多，业主因为开发商等非物业原因拒交物业费，而且人员工资标准逐年提升，物业成本每年都大幅增加，导致目前在管理时有很大的费用缺口，所以我公司已无力承担对该小区的物业服务。从该公告内容可看出，原告撤离俪华精舍小区主要原因是业主因为开发商等非物业原因拒交物业费造成费用缺口，导致无力承担对该小区的物业服务。而原告张贴公告行为是在与被告签订的承包经�合同的承包期内，按照承包合同约定作为承包人的被告享有独立经营权，独立核算，自主经营，自负盈亏，原告在承包期内在园区擅自张贴公告行为干预了被告独立经营权，属于违约行为。被告在承包期内提前撤离园区是原告张贴公告并派管理人员进入园区造成的，故被告提前撤离园区不属于违约行为。因原告与被告签订的《承包经营合同书》中约定被告每月应向原告交纳管理费2000元，被告已向原告交纳了2014年1月、2月管理费4000元，而3月之后未交纳，按照合同约定被告应向原告交纳管理费，从2014年3月至撤离园区之日即2014年7月末，每月2000元，故被告应向原告支付管理费1万元。因被告未按期向原告交纳管理费，应向原告支付违约金，合同约定如不按时支付，每日应按照未付应付款的0.2%支付违约金，原告主张4000元违约金符合合同约定，本院予以支持。至于被�抗辩原告口头承诺不收取管理费，因未提供证据证明，本院不予采信。关于原告主张返还多收取的物业费及车位费66168元。因原告在承包期限内在园区张贴公告的违约行为致使被告提前撤离园区，被告收取物业费而未按承包合同约定期限提供物业服务是原告违约行为造成的，故不应向原告返还多收取的费用，对原告此诉请，本院不予支持；关于原告主张归还已收取的办公用品及工具、业主押金7070元。原告未提供证据证明被告承包经营期间已向被告移交了相关办公用品及工具，且业主押金并未实际发生，故对原告此诉请不予支持；关于原告主张归还已收取的房屋租金12000元的诉请，因原告不是园区内房屋的权利人，故不具有主张房屋租金的主体资格；关于原告主张归还未发放的员工工资款19400元的诉请，因该工资是2014年8月份，被告已于2014年7月末撤离园区，原告于8月份自行管理园区，发生的工资费用应由原告自己承担，故对原告此诉请不予支持；关于原告主张归还所欠2013年-2014年采暖费6903元的诉请，因该费用未实际发生，故对原告此诉请不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告赵立民于本判决书生效后七日内给付原告沈阳黎明物业管理有限公司管理费1万元；二、被告赵立民于本判决书生效后七日内给付原告沈阳黎明物业管理有限公司违约金4000元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费2530元，由原告负担2380元，由被告负担150元。
宣判后，沈阳黎明物业管理有限公司不服原审判决�向本院提起上诉称：根据双方合同的约定，因承包人承揽经营项目行为导致发包人向第三人承担责任的，发包人有权向承包人追偿。故上诉人撤出园区后与被上诉人的承包合同即解除，上诉人要求返回为被上诉人多收取的业主物业费的垫付款，是有法律依据的。请求二审法院判令被上诉人归还多收取的物业费及车位费66，168.00元；归还接收上诉人的办公用品及工具、收取的业主押金7，070.00元；归还已收取的出租物业用房租金12，000.00元；归还未发放的员工工资款19，400.00；归还所欠的2013年至2014年采暖费6，903.00元、并支付利息。请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人赵立民答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
原审法院认定的事实正确，本院予以确认。
本院另查明：上诉人退出物业管理园区后共计向业主退还物业费66168元。
上述事实，有被上诉人提供的承包经营合同书、收款收据、房屋租赁协议、工资明细、情况说明，被上诉人提供的俪华精舍小区物业服务合同》、《俪华精舍》小区物业管理移交协议、俪华精舍小区物业设备及物品交接表、承包经营合同书、公告、证实材料及当事人陈述等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《承包经营合同》解除后，因被上诉人赵立民于2014年7月末已实际撤出物业管理园区，其对多收取的业主物业管理费应予退还业主，但其并没有退还，上诉人作为物业服务管理的发包人，依据双方物业合同的约定有义务向业主退还由被上诉人赵立民多收的物业费及车位费，且上诉人已经实际向业主退还66168元物业费，故被上诉人赵立民应返回上诉人代为退还的物业费66168元，原审法院此项判决错误，应予纠正。上诉人的此项上诉主张，本院应予支持。
关于上诉人提出的归还办公用品、工具及收取的业主押金问题。因上诉人并没有提供证据证明被上诉人已实际接收其移交物品，也没有实际向业主返回被上诉人收取的押金，故对于上诉人的此项上诉主张，本院不予支持。
关于上诉人提出的归还物业用房租金的问题。因物业用房属于全体业主共有，其收益也应属于全体业主，至于是否应返回全体业主，属于另一法律关系。故对于上诉人的此项上诉主张，本院亦不予支持。
关于上诉人提出的员工工资款问题。因上诉人已经于2014年8月实际接管园区，该月物业费已由上诉人在退还物业费时留存，因此，此月的员工工资应由上诉人负担，与被上诉人无关。至于没有缴纳物业费的部分业主承担该月工资费用，应由上诉人自行向�缴费业主主张权利。故对于上诉人的此项上诉主张，本院亦不予支持。
关于上诉人提出的采暖费问题。因供暖公司并没有主张，上诉人也没有实际垫付，故对于上诉人的此项上诉主张，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市大东区人民法院（2015）大东民三初字第39号民事判决第三项；
二、维持沈阳市大东区人民法院（2015）大东民三初字第39号民事判决第一、二项；
三、被上诉人赵立民于本判决书生效后七日内给付上诉人沈阳黎明物业管理有限公司代为返回业主的物业费66168元；
上述款项，如被上诉人赵立民逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回上诉人其他的诉讼请求。
一审案件受理费2530元，由上诉人负担1265元、被上诉人负担1265元；二审案件受理费2530元，由上诉人负担1265元、被上诉人负担1265元。
本判决为终审判决。
审判长 宋 宁
审判员 原宏斌
审判员 鞠安成
二〇一五年九月十六日
书记员 刘俣彤
本案判决所依据的相关法律
中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
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