湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂28民终322号
上诉人（原审被告）：张宗清，男，1961年11月18日出生，土家族，住湖北省利川市。
委托诉讼代理人：冯俊（系张宗清妻侄），男，1983年8月5日出生，住湖北省利川市。
被上诉人（原审被告）：周元龙，男，1961年4月28日出生，汉族，住湖北省利川市。
被上�人（原审原告）：周玉琳（曾用名周玲、周琳），女，1986年11月29日出生，汉族，住湖北省利川市。
委托诉讼代理人：朱荣茂，湖北震邦华广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈科明，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
上诉人张宗清因与被上诉人周元龙、周玉琳确认合同无效纠纷一案，不服湖北省咸丰县人民法院（2016）鄂2826民初1169号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张宗清的委托诉讼代理人冯俊、被上诉人周元龙、被上诉人周玉琳的委托诉讼代理人朱荣茂、陈科明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张宗清上诉请求：撤销原判，发回重审；一、二审诉讼费用由周玉琳、周元龙承担。事实及理由：一、周玉琳不具备本案原告诉讼主体资格。周玉琳没有证�证明其与周玲为同一人，2000年周玉琳不到14岁，不符合宅基地申请条件，即使周玉琳原为该户成员，但现在已单独立户，可单独申请宅基地，不再享有原宅基地权属。二、一审适用法律错误。法律、行政法规并未禁止非本集体经济组织成员购买本村宅基地，也未规定宅基地转让需经村委会同意，宅基地买卖在利川市是普遍问题，案涉土地已经转让十余年，已经建成楼房投入使用。三、一审法院证据采信不当，诉讼费收取不当。
周玉琳辩称，周玉琳具有本案原告主体资格。周元龙和张宗清无权处分周玉琳的宅基地，周玉琳的曾用名是周玲有居委会的证明证实。张宗清称签订协议时周玉琳不满14岁，不符合申请宅基地使用条件，客观上承认了周玉琳与周玲是同一人。一审采信证据得当，审判程序合法。一审中周玉琳提交了利川市国土资源局对案外人冯智华的�行政处罚决定书》，其中对事实部分的描述能充分证实案涉宅基地使用权人为周玉琳，该宅基地使用权买卖行为违反了法律强制性规定。一审认定事实清楚，适用法律正确。周元龙与张宗清签订的房屋地基买卖协议违反了法律强制性规定，属于无效合同，宅基地买卖是我国法律法规所禁止的，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会管理经营，任何单位和个人不得侵占买卖或者以其他形式非法转让土地，案涉房屋地基买卖协议转让的是以周玉琳的名义办理的建设用地批准书的宅基地，系周元龙家庭承包的集体共有土地，其所有权属于榨木村村民集体所有。
周元龙辩称，与周玉琳的答辩意见一致。
周玉琳向一审法院起诉请求：确认张宗清与周元龙签订的《房屋地基买卖协议》无效。
一审法院认定事实：2004年5月8日，周元龙与张宗清签订《房屋地基买卖协议》，约定周元龙将位于榨木村十组南环路以北的宅基地（以周玲的名义办理的建设用地批准书）约160平方米出让给张宗清，总价款为108000元，付款方式为：签订协议时付20000元，基础完工时付总额的90%，主体完工时一次性付清。协议的转让方（甲方）为：周玲、周元龙，协议尾部甲方签字处为周元龙签字。协议签订后，由冯智华分期给周元龙支付了转让款108000元。2007年至2011年，冯永来在本案争议的宅基地上修建了三层楼的住房。一审法院另查明，周玉琳系周元龙之女，2005年8月30日利川市人民政府颁发的199329号土地承包经营权证的承包方代表为周元龙，周玉琳为土地承包经营权共有人。涉案诉争的宅基地在承包经营权证中登记的地块名称为“四方土”。
一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。周元龙与张宗清签订的《房屋地基买卖协议》中，转让的以周玲名义办理的建设用地批准书的宅基地，系周元龙家庭共同承包的集体土地，其所有权属于榨木村村民委员会所有。农村村民住宅用地，须经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准办理相关手续后才能取得。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。宅基地使用权不得单独转让，未经集体组织批准或向集体组织成员以外的人转让的应认定为无效。张宗清不是利川市都亭街道办事处榨木村十组村民，且转让协议未经该村村民委员会批准。因此，周元龙与张宗清签订的《房屋地基买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十二条、第六十三条的规定判决：张宗清与周元龙于2004年5月8日签订的《房屋地基买卖协议》无效。案件受理费200元，减半收取计100元，由张宗清负担50元，周元龙负担50元。
二审期间，周玉琳向本院提交了利川市都亭街道办事处榨木社区居民委员会证明，拟证实周玉琳曾用名为周玲、周琳，周玉琳、周玲和周琳系同一人。张宗清对该证据的真实性无异议，但认为不能证明周玉琳就是与张宗清签订协议上的周玲，应提供公安机关的证明；周元龙对该证据无异议。本院认为，张宗清、周元龙对该证据的真实性无异议，该证据来源合法，客观真实，予以采信。
另，张宗清的委托诉讼代理人庭审时陈述，《房屋地基买卖协议》�周元龙、冯永来均是本人签名，张宗清当时不在场，由冯智华代签；签订协议时村委会人员、周玉琳不在场，但事后村委会同意；冯智华代张宗清签字后不久，张宗清将宅基地转让给冯智华，2008年冯智华转让给冯永来，现宅基地冯永来已建成三层楼房。周元龙认可签订《房屋地基买卖协议》时周玉琳不在场。
经审理查明，签订《房屋地基买卖协议》时张宗清、周玉琳不在场，本人未签字，张宗清由冯智华代签；《房屋地基买卖协议》所涉宅基地张宗清转让给冯智华后，冯智华又转让给冯永来，该宅基地上冯永来现已建成三层楼房。
一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，合同效力是指法律对当事人合意的评价。合同无效是指法律对当事人签订的合同予以否定评价，当事人订立合同时所预期的法律效果不能实现，可能会�此承担返还原物、赔偿损失等法定权利义务。本案双方争议焦点为张宗清与周元龙于2004年5月8日签订的《房屋地基买卖协议》是否有效。
依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。”第六十二条第一款、第三款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”2004年10月21日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）指出“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2007年12月30日国务�办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号），进一步指出“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或者小产权房。”宅基地的所有权属集体，宅基地使用权的使用主体是特定的农村村民，主要用途为建设住宅，具有社会保障性质。宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织特定的成员，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。宅基地使用权人对宅基地仅享有占有、使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住使用，不能将宅基地使用权出卖或转让而获取不法利益。这不仅是法律规定，也是国家的基本政策。本案中，张宗清非榨木村十组村民，不具有该村集体经济组织成员资格，不享有该村宅基地使用权；同时，2004年5月8日签订《房屋地基买卖协议》时，张宗清、周玉琳均不在场，本人也未签字，现该宅基地使用权经多次转让并建造房屋，实际使用人并未依法获得有关部门同意或批准，违反了上述法律的强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”张宗清与周元龙于2004年5月8日签订的《房屋地基买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。一审判决认定案涉《房屋地基买卖协议》无效并无不当。另，关于张宗清上诉提出一审法院诉讼费收取不当问题。经审查，一审法院实际只收取诉讼费100元，因一审�院适用简易程序审理应当减半交纳50元，一审判决对诉讼费决定的表述不当，本院予以纠正。本院决定一审案件受理费由张宗清、周元龙各负担25元。
综上，张宗清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费100元，减半交纳50元，由张宗清、周元龙各负担25元；二审案件受理费100元，由上诉人张宗清负担。
本判决为终审判决。
审判长 郜帮勇
审判员 李志华
审判员 张成军
二〇一七年五月二十三日
书记员 赖宏为