宁夏回族自治区固原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）固民终字第569号
上诉人（原审被告）宁夏福昌投资置业有限责任公司。
住所地：彭阳县滨河路雷河滩。
法定代表人徐永江，该公司总经理。
委托代理人方怀斌，宁夏萧关律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）杨慧珍，女，1969年8月11日出生，汉族，初中文化，宁夏固原市人，农民，住宁夏回族自治区彭阳县。
委托代理人李世良，系杨慧珍丈夫，代理权限为特别授权。
上诉人宁夏福昌投资置业有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区彭阳县人民法院（2015）彭民初字第680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人宁夏福昌投资置业有限责任公司委托代理人方怀斌、被上诉人杨慧珍及其委托代理人李世良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，被告宁夏福昌投资置业有限责任公司组织机构名称原为彭阳县福昌投资有限责任公司。2012年9月26日，原告与县安置办签订房屋产权置换协议，协议约定县安置办为原告提供88.47平方米的产权置换安置房。2013年7月30日，被告与县政府签订协议，约定被告必须认同县政府与拆迁户签订的征收拆迁补偿协议。2014年1月6日，原告与被告签订了商品房买卖合同。合同约定，被告将其面积为107.79平方米的B幢4层408号商品房出售给原告。该商品房单价为每平方米3139元，依照原告与县安置办签订的房屋产权置换协议及被告与县政府签订的协议，扣除由被告为原告提供88.47平方米的置换面积，原告应再向被告支付19.32平方米的价款60645元。被告于2014年6月30日前向原告交付房屋。合同签订当日，原告向被告支付了房款60645元及契税、维修基金等费用9355元，但被告未按照合同约定的期限内交付房屋，并将该房屋出售给第三人。
原审认为，原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务，未能履行合同义务的，应承担相应的违约责任。原告依照合同约定向被告支付了房屋价款，但被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，并将房屋出售给第三人，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得该房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现原告以合同目的不能实现为由请求解除其与被告签订的商品房买卖合同，被告也同意与原告解除该合同，本院予以支持。关于涉案房屋的价款及原告已付房款，涉案房屋中88.47平方米的面积是被告依照其与县政府签订的协议为原告置换的，该面积的房款应视为原告已经向被告支付。合同中虽未约定置换面积的价格，但约定了剩余面积的价格为每平方米3139元，置换面积的价格亦应参照合同约定的价格计算。该涉案房屋的价款应认定为338352.81元，该房屋价款亦应认定为原告已经向被告全额支付。因此，被告应返还原告房款338352.81元及利息，利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款的利率计算。原告要求被告按照同地段同类房屋租金每月600元的标准赔偿房屋租金损失，其应提供证据予以证实，但其未提交相关证据，应承担不利的后果。故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告同时要求被告承担100000元的赔偿责任，结合本地经济发展水平及本案实际情况，被告承担50000元的赔偿责任较为合理。对于被告收取原告的契税、维修基金等费用9355元，原告在已付房款中请求被告返还。因该款并未实际发生又无产生之可能，现原告要求返还，被告应予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：解除原告杨慧珍与被告宁夏福昌投资置业有限责任公司签订的商品房买卖合同；被告宁夏福昌投资置业有限责任公司返还原告杨慧珍房款338352.81元及利息（利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2014年1月6日起付至实际履行之日止）；被告宁夏福昌投资置业有限责任公司返还原告杨慧珍维修基金、契税等费用9355元；被告宁夏福昌投资置业有限责任公司赔偿原告杨慧珍50000元；驳回原告杨慧珍其他的诉讼请求。案件受理费8016元，由被告宁夏福昌投资置业有限责任公司负担。
宣判后，原审被告宁夏福昌投资置业有限责任公司不服该判决，上诉认为：一审事实认定错误，适用法律错误，处理错误，请求撤销原判发回重审。
事实理由：一、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同属无效合同。1、本案的合同不同于一般性的房屋买卖合同，其区别是拆迁安置，不支付现金。被上诉人与彭阳县拆迁办公室签订的协议，不能仅凭这个协议为依据与房屋开发公司直接签订房屋买卖协议，因拆迁办公室是一个多家组成的临时机构，若要拆迁户与房屋开发公司签订房屋买卖合同，拆迁户必须要与彭阳县国土资源局签订置换协议，因在同地段上的拆迁户很多，其他与被上诉人同地段的拆迁户在与彭阳县国土资源局签订置换协议后，有的被指定置换安置在彭阳县的栖风小区、宁馨花园等处，也有的被指定在上诉人开发的小区。2、由于本案被上诉人未与彭阳县国土资源局签订置换协议，上诉人也不能与彭阳县国土资源局进行拆迁户的置换结算。3、加之本案拆迁户为李世良，而与上诉人签订房屋买卖合同的是被上诉人杨慧珍，也造成了上诉人与彭阳县国土资源局不能结算且置换主体不对。4、在签订本案合同时，因双方当事人的疏忽，未在彭阳县国土资源局签订置换协议，双方对造成合同无效，均有过错责任。二、对于彭阳县的拆迁户，原则上不予补偿现金。双方在2014年6月1日签订房屋买卖合同不久，被上诉人杨慧珍向上诉人提出要变更合同，将合同约定的住宅变更为门面商铺，上诉人在此情况下，就将房屋出售给他人。致使上诉人陷入了被上诉人达到套取现金的目的。三、上诉人同意在被上诉人与彭阳县国土资源局签订置换协议后，上诉人给被上诉人安置住宅房屋。四、彭阳县政府确定的安置补偿价款为每平米2954元，而一审判决按照合同价款每平米3139元退款明显与政府的安置补偿价款不一致，每平方米相差185元，双方合同没有约定在解除合同时的房屋价款。五、一审判决认定被告与县政府签订过协议，没有证据证明这一情形存在。
被上诉人杨慧珍答辩认为，安置协议与房屋买卖没有关联性，上诉人所说我要求买门面房这是事实，但是这是上诉人先卖掉我们合同约定的房屋后，我才与上诉人协商的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，请求驳回上诉，维持原判。
二审中上诉人、被上诉人均未向法庭提供新的证据。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人上诉认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同属无效合同。对于该观点本院认为，虽然被上诉人房屋拆迁安置由彭阳县政府成立的房屋征收安置办公室负责，但是上诉人是该拆迁地段房地产开发者，最终安置义务人是上诉人，况且彭阳县政府就拆迁安置与上诉人有合同约定，约定上诉人必须认同县政府与拆迁户签订的征收拆迁补偿协议，住宅拆迁户安置，愿意回迁原地安置的，由上诉人全权负责提供住房安置。被上诉人与政府成立的安置办公室签订了房屋产权置换协议，对安置房屋面积约定明确，上诉人在与被上诉人签订房屋卖卖合同时明确约定“根据彭阳县房屋征收安置办公室2012年9月26日签订的置换协议内容，同意置换88.47㎡，剩余19.32㎡补交款额为60645元。”证明上诉人在签订合同时是按照和政府签订的协议来履行向拆迁户安置房屋的义务。该合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在无效法定情形。至于上诉人上诉提出拆迁户必须要与彭阳县国土资源局签订置换协议，因未签订该协议造成合同无效，也造成上诉人不能与彭阳县国土资源局进行拆迁户的置换结算。上诉人的该说法不能成立，拆迁户要与彭阳县国土资源局签订置换协议没有依据，也并不必然造成合同无效，如何结算，上诉人与政府约定明确，与双方签订的房屋卖卖合同无关联性。上诉人提出拆迁户为李世良，而与上诉人签订房屋买卖合同是被上诉人，置换主体不对，因李世良与杨慧珍是夫妻，所拆迁的房屋及安置的房屋均属夫妻共有，虽然拆迁户为李世良，房屋买卖合同相对人是杨慧珍但并不影响房屋买卖合同的成立。另外，上诉人一审并未主张合同无效。因此上诉人主张双方签订的房屋买卖合同无效的理由不能成立，该合同应属有效合同。
上诉人上诉认为，双方签订合同后，在被上诉人杨慧珍要求将合同约定的住宅变更为门面商铺的情况下上诉人才将房屋出售给他人。该事实均没有证据加以证实，该项上诉理由不能成立。
上诉人上诉认为，双方签订的合同不同于一般性的房屋买卖合同，其区别是拆迁安置，不支付现金，应继续给被上诉人置换房屋。由于双方房屋买卖合同签订后拆迁安置这一法律关系已转换为房屋买卖法律关系，因上诉人违约造成合同目的不能实现，被上诉人又不同意置换房屋，只能按照买卖法律关系处理。
本案关键争议的焦点是合同解除后置换房屋面积的价款如何确定，由于对被上诉人的拆迁安置是房屋置换，双方在签订合同时对解除合同后关于置换房屋面积的价款没有约定。而上诉人所主张的政府确定的安置补偿价款为每平米2954元并非置换房屋面积的价款，而是政府向上诉人回购安置房的价款，不能认定为安置补偿价款。由于被上诉人置换的是房屋，上诉人违约后致使被上诉人无法得到房屋，如同上述，房屋买卖合同签订后拆迁安置这一法律关系已转换为买卖法律关系，对置换的房屋上诉人应按照当时的市场价予以向被上诉人退还，上诉人向被上诉人出售置换房屋外增加的面积价款应为当时的市场价。关于违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的、无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。依据该规定，被上诉人依照合同约定全部履行了合同义务，而上诉人未按合同约定的期限交付房屋，并将房屋出售给第三人，已构成违约，应承担相应的违约责任。原判确定上诉人向被上诉人支付利息、赔偿违约损失50000元并无不当。
综上，原判认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。上诉人的上诉理由不能成立，请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费8016元由上诉人宁夏福昌投资置业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘万德
审判员 马 萍
审判员 米 峰
二〇一五年十二月二日
书记员 杨 静
第1页共6页