十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂十堰中民四终字第00460号
上诉人（原审被告）田园，系汉江丹江口银欣实业有限责任公司职工。
被上诉人（原审原告）汉江丹江口铝业有限责任公司。住所地：湖北省丹江口市肖家沟。组织机构代码：18222297-3。
法定代表人周立新，系该公司经理。
委托代理人郑楚明，男。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，签收法律文书等。
委托代理人朱延峰，湖北延津律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告）汉江丹江口银欣实业有限责任公司。住所地：湖北省丹江口市丹江大道***号。组织机构代码：18222302-8。
法定代表人梅琳，该公司经理。
委托代理人李雪旺，男，汉族，1964年4月3日生。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，签收法律文书等。
委托代理人刘均，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告）戴逢春，个体工商户。
委托代理人刘建军，男，汉族，1989年2月18日生，市民。代理权限：一般代理。
上诉人田园因与被上诉人汉江丹江口铝业有限责任公司（以下简称铝业公司）、汉江丹江口银欣实业有限责任公司（以下简称银欣公司）、戴逢春房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2014）鄂丹江口民初字第00129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月24日受理后，依法组成由审判员王志刚担任审判长、审判员王海主审、审判员徐恩田参加评议的合议庭。经过阅卷和调查，询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，不需要开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。
铝业公司原审诉请：请求人民法院判令终止本公司与银欣公司的房屋租赁合同，责令银欣公司、田园、戴逢春立即搬出房屋，将房屋恢复原状，交给本公司管理、使用。判令银欣公司支付自2013年5月1日起至腾退房屋时止的房屋租金（按现行市场价每月6194元），并承担案件受理费。
一审法院认定：2007年4月30日，铝业公司与银欣公司签订了《铝业公司房屋租赁合同》，约定：银欣公司租赁铝业公司物业公司管理的，位于丹江大道和新联通路的铝业宾馆和连（联）通超市，租金每年10万元，以现金方式提前交铝业公司财务，期限为5年（自2007年5月1日至2012年4月30日止），租赁期间，承租人（银欣公司）负责支付房屋的水费、电费、煤气费等费用，未经出租人（铝业公司）书面同意，承租人将房屋转租给他人时，铝业公司有权解除合同，逾期交付房屋租金及各项费用的，除应如数补交外，还应支付20%的违约金等权利义务。合同签订后，银欣公司将连（联）通超市向公司内部职工租赁，2007年5月9日，银欣公司与田园签订《银欣公司房屋租赁合同》，将银欣公司租赁铝业公司的连（联）通超市（4间半房屋，面积225.25平方米）租赁给田园，租金每年为3万元，租赁期限为1年（从2007年5月1日至2008年4月30日止），租赁期间，承租人（田园）负责支付房屋的水费、电费、煤气费等费用，未经出租人（银欣公司）书面同意，承租人将房屋转租给他人时，银欣公司有权解除合同，逾期交付房屋租金及各项费用的，除应如数补交外，还应支付20%的违约金等权利义务。银欣公司与田园签订的合同到期后，双方多次续签了合同，每次续签期限均为1年，共续签了4次合同，租金和其他合同内容未变。至2012年4月，铝业公司与银欣公司签订的合同到期后，铝业公司未与银欣公司续签书面合同，但同意银欣公司再续租1年，到2013年4月30日交还房屋。2012年4月30日，银欣公司再次和田园续签了为期1年的租赁合同，租赁期限于2013年4月30日到期。田园在租赁期间，于2010年10月18日将联通超市的2间半房屋（面积141.8平方米）租赁给朱松清经营“华莱士”，并签订了为期8年的合同；2012年4月21日田园与戴逢春签订合同，将联通超市的另2间房屋（面积83.45平方米）租赁给戴逢春经营“漂亮宝贝”理发店，签订了为期3年的合同，并一次性收取了戴逢春3年的租金16.5万元。2013年5月，铝业公司与银欣公司的租赁合同已到期，要求银欣公司返还房屋。银欣公司于2013年5月6日通知田园，告知田园与银欣公司已无房屋租赁关系，让田园自行与铝业公司商谈房屋租赁事宜。铝业公司亦在2013年5月7日分别给华莱士、漂亮宝贝经营户发出通知，通知内容：所使用的房屋系铝业公司资产，原租赁户田园与银欣公司签订的租赁合同已于2013年4月30日到期，现已解除租赁关系，房屋已收归铝业物业管理公司管理，如果仍需要租赁该门面，在收到通知的3日内到铝业物业管理公司办理相关手续，如拒不配合，收回房屋，对房屋进行公开招租。2013年5月21日，铝业公司再次向华莱士、漂亮宝贝经营户发出通知，要求房屋使用人到该公司处办理房屋租赁手续。“华莱士”的经营户朱松清，于2013年9月搬离了从田园手中租赁的2间半房屋，将该房屋退还给田园。田园、戴逢春因房屋租金等问题经与铝业公司多次协商未果。铝业公司于2013年11月28日向一审法院起诉，要求判令终止其与银欣公司的租赁合同，田园、戴逢春立即搬出租赁的房屋，将房屋恢复原状，返还给该公司，并支付房屋租金（从2013年5月1日起至房屋腾退时止，按现行市场价每月6194元）。另查明：汉江丹江口铝业有限责任公司物业管理公司是铝业公司的二级单位，不具备诉讼主体资格。银欣公司是汉江集团总公司的全资子公司，具有法人资格，汉江集团总公司委托铝业公司代行管理银欣公司。
根据当事人的诉、辩内容，本案的争议焦点为：1、银欣公司的转租行为、田园的转租行为是否得到了铝业公司的认可，转租行为是否有效；2、房屋的实际占有人是否应当返还房屋；3、铝业公司要求参照市场价支付租金的请求应否支持，由谁承担。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。铝业公司、银欣公司签订的《铝业公司房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，其内容未有违反法律法规的规定，应属合法有效合同。铝业公司、银欣公司均应恪守履行，银欣公司在租赁期内未经铝业公司书面同意，将租赁的房屋转租给田园，该行为违背铝业公司与银欣公司签订的房屋租赁合同中有关转租的约定，铝业公司对此转租行为也不认可，因此，银欣公司与田园之间签订的转租合同对铝业公司无效，该转租合同对铝业公司没有约束力。铝业公司与银欣公司签订的合同已于2012年4月30日到期，到期后银欣公司未与铝业公司续签租赁合同，该房屋租赁合同转化为不定期租赁合同。铝业公司可以随时解除不定期租赁合同，收回租赁的房屋，经铝业公司催收后，银欣公司未依照合同的约定将租赁铝业公司的房屋交还给该公司，导致铝业公司未及时收回房屋，造成房屋收益损失，银欣公司应当承担逾期交还、腾退房屋的民事责任，因银欣公司又将租赁铝业公司的房屋转租给次承租人田园，田园又将其中2间房屋转租给戴逢春，现田园、戴逢春仍占用该房屋，其应与银欣公司共同承担腾退房屋的义务。铝业公司已告知了田园、戴逢春交还房屋的理由，并给予了合理的期限，履行了相应的告知义务，因此，对铝业公司要求银欣公司、田园、戴逢春将承租的房屋腾退的诉讼请求，一审法院予以支持。铝业公司要求银欣公司、田园、戴逢春按市场价6194元每月支付租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，对此请求，一审法院不予支持。但因银欣公司未按时将房屋交还给铝业公司，田园、戴逢春仍在实际占有、使用该租赁物，应承担占用租赁物期间的占用费，占用费标准可参照银欣公司与田园签订的房屋租赁合同中约定的租金标准支付，即每年3万元。田园已交清2013年4月30日以前的租金，应从2013年5月1日由银欣公司向铝业公司支付房屋占用费。田园又将房屋转租给戴逢春，不仅未取得铝业公司、银欣公司的同意，而且转租给戴逢春的期限超过了田园与银欣公司租赁合同的期限，因此，田园的转租行为对铝业公司、银欣公司均不产生效力和约束力，田园的辩解理由无事实和法律依据，其辩解理由不能成立。戴逢春是基于田园与银欣公司签订的租赁合同签订的合同，而该合同已于2013年4月30日到期，田园并无权利将租赁1年期限的房屋转租给戴逢春3年，且转租时亦未取得银欣公司的书面同意，故其抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。戴逢春因腾退房屋造成的损失，可另行向有关责任人主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除汉江丹江口铝业有限责任公司与汉江丹江口银欣实业有限责任公司之间关于联通超市的不定期房屋租赁合同。二、汉江丹江口银欣实业有限责任公司、田园、戴逢春在本判决生效后10日内将位于丹江口市联通路原联通超市的门面房屋（原联通超市，现华莱士，房屋面积141.8平方米，漂亮宝贝理发店，房屋面积83.45平方米）腾退并恢复原状交还给汉江丹江口铝业有限责任公司。三、汉江丹江口银欣实业有限责任公司按每月2500元的标准，自2013年5月1日向汉江丹江口铝业有限责任公司支付房屋占用费至房屋返还之日。四、驳回汉江丹江口铝业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费964元，由汉江丹江口银欣实业有限责任公司负担。
宣判后，田园不服一审判决，向本院上诉称，本人是银欣公司的职工，在承租期间，公司没有给本人发工资，因本人经营亏损，在取得铝业公司和银欣公司同意后，将租赁的房屋再租赁给朱松清2间半经营华莱士，租赁给戴逢春2间经营漂亮宝贝理发店。朱松清在经营期间，由于铝业公司经常去干扰，多次停水、停电，导致朱松清经营的华莱士无法正常营业，为此，本人赔偿给了朱松清25万元。现铝业公司要求解除合同，腾退房屋，必须对本人亏损的40余万元给予合理的补偿。请求二审法院予以改判。
上诉人田园在二审期间未向本院提交新的证据。
被上诉人铝业公司、银欣公司、戴逢春在法定期限内未提交书面答辩意见，在二审期间也未向本院提交新的证据。
经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：银欣公司在履行其与铝业公司签订的租赁合同期内，未经铝业公司书面同意，将租赁的房屋转租给田园，该行为违背双方签订的房屋租赁合同中有关转租的约定，铝业公司对此转租行为也不认可，因此，银欣公司与田园之间签订的转租合同对铝业公司无效，该转租合同对铝业公司没有约束力。铝业公司与银欣公司签订的合同于2012年4月30日到期后，铝业公司未与银欣公司续签租赁合同，双方形成不定期租赁合同合同，铝业公司可以随时解除该不定期租赁合同，收回租赁的房屋。经铝业公司催收后，银欣公司未依照合同的约定将租赁的房屋交还给该公司，导致铝业公司未及时收回房屋，造成房屋收益损失，银欣公司应当承担逾期交还和腾退房屋的民事责任。因银欣公司又将租赁铝业公司的房屋转租给次承租人田园，田园又将房屋转租给朱松清、戴逢春。铝业公司已书面通知了田园、朱松清、戴逢春交还房屋的理由，且给予了合理的腾退期限，现田园、戴逢春仍占用该房屋，其应与银欣公司共同承担腾退房屋的义务。田园上诉称，其在房屋租赁期间的经营损失及向朱松清支付违约的损失应由铝业公司承担，因田园没有就该主张提起反诉，故田园的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费964元，由上诉人田园负担。
本判决为终审判决。
审判长 王志刚
审判员 王 海
审判员 徐恩田
二〇一四年十月十日
书记员 刘亚琼
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定，第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。