上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3429号
上诉人（原审原告）潘维，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人夏永清，北京市中银（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海豪正投资发展有限公司。法定代表人朱斌，经理。委托代理人陆维云，上海市乔文律师事务所律师。上诉人潘维因与被上诉人上海豪正投资发展有限公司（以下简称豪正公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第28100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明，2014年10月27日，作为加盟方，潘维与案外人广州A有限公司XX分公司签订了一份烤翻天烧烤合作协议书，后者授权潘维在上海市浦东新区万祥镇以“烤翻天烧烤”企业标识从事其提供的项目和服务，潘维签约时一次性支付后者人民币（下同）3.80万元投资费用。同时，案外人广州A有限公司XX分公司出具收据，收到潘维给付的3.80万元投资费用。2014年11月4日，豪正公司（甲方）与潘维（乙方）签订了一份《绿地泥城项目房屋租赁合同》，作为授权委托人也是转租人，将坐落于本市浦东新区XX公路XX弄XX号楼XX室（以下简称系争房屋）出租潘维。其中第二条约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为餐饮使用。第三条约定，甲方于2014年11月4日前向乙方交付该房屋，出租期限自2014年11月4日起至2017年11月4日止。第四条约定，基本租金（含物业管理费，具体拆分以甲方规定为准）：2014年11月4日至2015年11月4日，月租金11,465元，日租金2.20元/平方米；2015年11月4日至2016年11月4日，月租金11,986元，日租金2.30元/平方米；2016年11月4日至2017年11月4日，月租金12,507元，日租金2.40元/平方米。第五条约定，免租装修期自2014年11月4日起至2015年1月4日。第六条约定，付费方式：押贰付叁，先支付后使用，按合同规定该商户在每期届满日的10日之前向甲方支付下一期三个月的租金、管理费。第八条约定，乙方确认收到并知悉该房屋平面图及相关技术资料，乙方应按甲方或物业管理公司的规定安排设计装修方案，保证不得破坏公共设施。2014年11月3日，豪正公司出具收条，确认收到潘维支付的2014年11月4日至2015年2月4日的租金和押金共45,860元，其中押金22,930元。双方一致确认，潘维租金支付到2015年3月4日。2014年11月19日，潘维开始办理营业执照，向工商部门预先登记企业名称为“上海B有限公司”。工商部门核准的该企业名称保留到2015年5月，后经潘维申请延期到2015年11月。2014年11月25日，潘维与上海C有限公司XX广场物业服务中心签订《装修管理协议》。2014年12月27日，潘维经营的烤翻天开始试营业。2014年12月31日，上海市临港地区开发建设管理委员会和上海D有限公司向潘维出具上海B有限公司的污水管理单位接管证明。2015年3月31日，上海市浦东新区环境保护和市容卫生管理局向潘维出具了《关于上海B有限公司环境影响登记表的审批意见》。2015年5月29日，潘维委托律师向豪正公司发送律师函，其主要内容为：2014年11月18日，潘维开始办理企业名称预先核准。但因贵公司无法提供办理营业执照的相关材料，故拖延至今，未能办出营业执照，现要求贵公司于收到本律师函之日起7日内提供给潘维上述资料，若你方依旧推诿搪塞，潘维将诉诸法院，要求解除上述租赁协议，并且给潘维造成的损失，由贵公司赔偿。2015年6月24日，潘维向原审法院递交起诉材料。2015年8月5日，豪正公司收到起诉状。原审庭审中，潘维提出对系争房屋的装修造价进行评估申请。原审法院通过上海市高级人民法院委托上海第一测量师事务所有限公司（以下简称第一公司）对涉案房屋进行鉴定。第一公司出具了鉴定意见书。意见书按照《上海市建筑和装饰工程预算定额》（2000）版、《上海市安装工程预算定额》（2000）版及相关的计价规定和配套的费率进行计算本案工程项目的总造价和已完工所涉造价，结论为：（一）房屋装修项目的造价为426,759元（含规费、税金）。其中：1、房屋装修项目的造价为392,742元（不含规费、税金）。2、房屋装修项目的规费为19,546元（争议费用）。3、房屋装修项目的税金为14,471元（争议费用）。（二）可移动的设备总造价（含税金）为79,703元（争议费用）。其中：1、可移动设备的造价为：77,000元（争议费用）。2、可移动设备的税金为：2,703元（争议费用）。对于其中的争议费用，鉴定人意见为：根据法庭庭审质证情况据实调整。对此意见书结论，潘维表示全部认可，并提供一份案外人上海E有限公司出具的购买方为个人的上海增值税普通发票，主张其房屋装修项目的实际税金为13,106.80元。豪正公司认为，税费应以发票为准，规费应以凭证为准，可移动设备不应该计算在内，还应该计算折旧。本院认为，该装修造价不是按照潘维提供的证据材料据实评估，而是按照定额标准计算，税金和规费是其内容之一，不应是否存在发票、凭证而取舍，系争房屋的装修项目的造价认定为426,759元。又查明，系争房屋的权利人是邵某某、王某，房产面积为171.34平方米，房屋类型是店铺。潘维于2015年7月27日诉诸原审法院：1、解除双方之间签订的上海市房屋租赁合同；2、判令豪正公司赔偿潘维暂计936,404元（装修费40万元，加盟费3.80万元，营业损失费15万元，电器10万元，广告投资款5,000元，广告牌4万元，宽带电信费5,000元，音响监控输送带等设备7万元，碗筷餐具、推车、果汁调料库存4万元，中央空调4万元，桌椅、锅、电磁炉3.50万元，环境评估9,000元，装修设计费5,000元）；3、本案诉讼费用由豪正公司承担。原审认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。作为出租方(转租方)，豪正公司将系争房屋出租给承租人潘维的同时，负有向潘维提供相关证明材料办理营业执照的协助义务。合同签订后，潘维一边进行装修、试营业，一边积极办理预先登记企业名称、污水接管、环境影响审批，但由于豪正公司一直无法提供相关证明材料，营业执照无法办理出来，无法实现潘维签订租赁合同、经营餐饮活动的目的。潘维主张解除双方之间签订的《绿地泥城项目房屋租赁合同》的诉讼请求，法院予以支持。潘维于2015年5月29日委托律师向豪正公司发送的律师函仅表示，如果豪正公司不协助办理营业执照，潘维将诉诸法院要求解除上述租赁协议，不具备解除合同的单方意思表示。只有潘维于2015年6月24日向法院递交起诉材料，才是解除合同的单方意思表示。同时，豪正公司于2015年8月5日收到起诉状，故法院认定2015年8月5日是合同解除的日期。在签订合同时明知房屋类型是店铺、潘维租赁用途是餐饮的前提下，豪正公司应当预见自己应当负有向潘维提供相关证明材料办理营业执照的协助义务。同时，潘维明知豪正公司不是产权人、自己租赁用途是餐饮的前提下，负有审慎签约的义务。所以，对于合同解除，豪正公司应负主要责任，承担80%的责任，潘维负有次要责任，承担20%的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，潘维应当向豪正公司返还系争房屋。同时，潘维应当按照双方约定的租金标准支付豪正公司租金和使用费至潘维返还房屋之日止。关于426,759元的装修造价损失，潘维只能请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。对此法院结合折旧和双方过错程度，酌定豪正公司赔偿潘维256,055.40元。关于造价为77,000元的可移动设备以及其他可移动设备，不是形成附合的装饰装修物，应由承租人潘维自行搬走。关于潘维要求豪正公司赔偿的加盟费损失、环评费损失以及其他损失，或因该项损失与豪正公司的违约行为没有因果关系，或因超过豪正公司签订合同时所可能预见的范围，或因没有证据材料充分证明，法院都难以支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，于二〇一六年二月十四日判决：一、解除潘维与上海豪正投资发展有限公司之间签订的《绿地泥城项目房屋租赁合同》；二、潘维于判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区XX公路XX弄XX号楼XX室店铺返还上海豪正投资发展有限公司；三、潘维于判决生效之日起三十日内支付上海豪正投资发展有限公司租金和使用费（支付时间：从2015年3月5日起开始计算至实际返还店铺之日止；支付标准：2014年11月4日至2015年11月4日，月租金11,465元，日租金2.20元/平方米，房产面积171.34平方米；2015年11月4日至2016年11月4日，月租金11,986元，日租金2.30元/平方米，房产面积171.34平方米；2016年11月4日至2017年11月4日，月租金12,507元，日租金2.40元/平方米，房产面积171.34平方米。）；四、上海豪正投资发展有限公司在潘维履行上述第一、二、三项义务后返还潘维押金22,930元；五、上海豪正投资发展有限公司于判决生效之日起三十日内支付潘维装修损失费256,055.40元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9,965元，减半收取4,982.50元，鉴定费18,300元，共计23,282.50元，由潘维承担4,656.50元，由上海豪正投资发展有限公司承担18,626元。判决后，潘维不服，上诉称，原审认定事实错误，未认定上诉人已支付的租金11,465元的事实;豪正公司在其与上位出租人合同中明确承诺标的房屋用作经营茶馆用途,即其再行将标的房屋出租于上诉人时明知无法按本案合同约定提供上诉人办理餐饮证照的材料,豪正公司应承担全部损失赔偿责任。同时，原审认定损失范围错误，上诉人原审主张的“其它损失”部分属上诉人实现合同目的的必然损失，豪正公司签订合同时应当预见，原审未认定错误。故上诉请求撤销原判，发回重审或改判：撤销原审判决第二、三项；撤销原判第五项，改判被上诉人豪正公司支付其装修损失426,759元；改判豪正公司赔偿潘维其它损失172,000元（加盟费3.80万元，广告投资款5,000元，广告牌4万元，宽带电信费5,000元，其它设备7.50万元，环境评估费9,000元）。豪正公司辩称，其原不同意解除合同，但考虑到双方关系才未上诉。豪正公司同意部分补偿是基于上诉人已经在标的房屋进行了装修，可继续出租，上诉人已经经营一段时间，应当承担部分费用。请求二审法院依法维持原判，驳回上诉请求。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查明，本案合同履行期间，潘维另行支付了“2015年2月4日至3月4日”房租11,465元。本院认为，上诉人潘维与被上诉人豪正公司签订的《绿地泥城项目房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。合同履行期间，因豪正公司无法提供相关证明材料，致使潘维无法办理营业证照，无法实现承租目的。原审法院据之解约有据，双方亦无异议，本院予以确认。关于解约责任，根据合同约定条款，豪正公司应知负有向潘维提供相关证明材料办理营业执照等义务，其明知而不为，导致合同目的不能实现形成解约，存有实质性违约。同时，潘维亦明知豪正公司并非标的房屋的产权人，能否提供相关标的房屋材料等并非由其自身决定，上诉人对由此形成的风险应为明知；需要指出的是，办理经营证照系上诉人作为承租人自身事务，豪正公司作为出租人仅为协助义务承担人，故因经营证照未办理导致的本案合同解除，潘维确存次要责任，原审该部裁断，在现有事实条件下，应属合法、有据，本院予以维持。关于已付租金部分，上诉人主张的另行支付的房租11,465元，根据其一、二审举证的收据，该笔租金系记载为2015年2月4日至3月4日房租，但根据双方二审重新确认，经审核，上诉人实际交纳了共计三个月租金（未含押金），加之合同约定的两个月免租期，上诉人实际欠付租金应自2015年4月5日起算。原审于此认定有误，本院应予纠正。另关于其它损失问题，经查系潘维要求豪正公司赔偿的其营业的加盟费、环评费损失、广告牌及其它设备等损失。应该指出，本案系租赁合同项下纠纷为诉讼标的，上诉人营业损失与被上诉人租约协助义务未履行并无直接因果关系。在合同履行范畴，要求出租人合理预见其承租人经营范围内具体损失，在现有社会经济条件下，应该认为超过对谨慎、勤勉的出租人合理义务要求，原审驳回裁判在现有证据条件下，具有相对合理性，本院应予支持。原审法院在查明事实的前提下，判决原则正确，不当部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第28100号民事判决第一、二、四、五项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第28100号民事判决第三项为：潘维应于本判决生效之日起十日内支付上海豪正投资发展有限公司租金、使用费（自从2015年4月5日起计算至实际返还店铺之日止；支付标准为：2015年4月5日至2015年11月4日，按每月11,465元计算；2015年11月5日至2016年11月4日，按每月11,986元计算；2016年11月4日以后按每月12,507元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费用按原判执行；二审案件受理费人民币6,441元，由上诉人潘维负担5,000元，由被上诉人上海豪正投资发展有限公司负担1,441元。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年五月十八日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……