北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民终字第12905号
上诉人（原审原告）倪莉莉，女，1981年7月21日出生。
委托代理人刘国威，北京市国联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）崔文利，男，1960年11月29日出生。
委托代理人杨卫平，男，1969年12月30日出生，北京市海淀区清河街道法律服务所法律工作者。
委托代理人林建玲，女，1981年12月10日出生，北京市海淀区清河街道法律服务所法律工作者。
上诉人倪莉莉因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第21763号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人倪莉莉及其委托代理人刘国威、被上诉人崔文利之委托代理人杨卫平、林建玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
倪莉莉在原审法院起诉称：2012年7月1日，倪莉莉经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）与崔文利签订《北京市存量房屋买卖合同》，以1550000元的价格购置了崔文利位于北京市海淀区1502号房屋（以下简称1502号房屋）。同时，双方在补充协议中还对产权转移及违约责任进行了约定。合同签订后，倪莉莉向崔文利支付了200000元定金及购房款250000元。另外，倪莉莉还向我爱我家公司支付了居间服务费41850元，并向担保公司支付了保障服务费7750元。2013年5月，由于房屋价格上涨，崔文利却以他媳妇不同意卖房为由，于5月15日和7月17日两次明确表示不再继续履行本合同，拒不履行合同。这给倪莉莉打击很大，倪莉莉多次与崔文利协商均无果。由于崔文利的违约行为给倪莉莉造成了极大的经济损失，为维护倪莉莉的合法权益，起诉要求：解除倪莉莉与崔文利于2012年7月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；崔文利双倍返还倪莉莉定金400000元；返还倪莉莉购房款250000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2012年8月2日至给付款项之日止的利息；赔偿倪莉莉居间代理费34100元、保障服务费7750元，共计41850元；赔偿倪莉莉诉争房屋的市场差额损失600000元；本案的诉讼费用由崔文利负担。
崔文利在原审法院答辩称：崔文利与倪莉莉签订合同后，经过了解才知道倪莉莉不具备在京购房资格。签订后同时，中介公司没有尽到审查的义务，因为这套房屋是崔文利与妻子的夫妻共有财产，但崔文利妻子并没有签字认可，合同应当属无效。1502号房屋是拆迁安置的房屋，没有产权证。现崔文利同意解除与倪莉莉签订的存量房买卖合同及补充协议，亦同意返还定金20000元及250000元购房款。但崔文利不同意倪莉莉的其他诉讼请求。
原审法院审理查明：2010年5月31日，崔文利作为被拆迁人与拆迁人北京市土地整理储备中心海淀区分中心签订《北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书》，崔文利购买安置了1502号房屋。2012年7月1日，崔文利（出卖人，甲方）与倪莉莉（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，倪莉莉以1550000元的价格购置1502号房屋。同时，崔文利、倪莉莉与我爱我家公司（丙方）还签订《补充协议》，约定：……若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金；经甲乙双方友好商定，甲乙双方签订合同后乙方支付给甲方房屋定金200000元；2012年7月31日前乙方支付给甲方房款250000元……；在甲方取得标的房屋的所有权证手续后5个工作日内办理该房屋的产权转移手续。
双方签订合同时，1502号房屋尚未实际交付给崔文利，且崔文利亦未取得1502号房屋的所有权。合同签订后，倪莉莉向崔文利支付了定金200000元及购房款250000元。
审理中，倪莉莉就其所述崔文利明确表示不再履行合同，构成违约一节，向法庭提交以下证据：1、手机短信；2、2013年7月7日，谈话录音。经质证，崔文利对上述证据的真实性及证明内容不予认可。另外，倪莉莉就其他损失向法庭提交以下证据：1、倪莉莉与我爱我家公司签订的《居间服务合同》及业务收据，证明其向我爱我家公司支付服务佣金34100元；2、《房屋交易保障服务合同》及业务收据，证明其缴纳服务佣金7750元；3、我爱我家公司房源信息，证明房屋出市场价约为2550000元。经质证，崔文利对上述证据的真实性及证明内容均不予认可。
原审法院认定上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书》及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：本案中，双方在订立《北京市存量房屋买卖合同》时，崔文利虽尚未取得1502号房屋的所有权证，但该合同系双方在自愿的基础上达成，系双方真实意思表示，该合同为有效合同，双方均应按合同内容履行。审理中，双方均同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，法院不持异议。双方合同解除后，崔文利理应将收取的定金及购房款返还倪莉莉。在签订合同时，倪莉莉对于1502号房屋尚未实际交付及未取得房屋所有权的现状实为明知，且房屋买卖事宜，对于公民应属于重大投资意向，作为买受人的倪莉莉亦应对所购房屋具有慎重审查之义务，现双方不再履行合同非仅崔文利违约所致。故倪莉莉要求崔文利双倍返还定金及支付违约金之主张，法院不予支持。考虑到，崔文利确收取倪莉莉定金及购房款，取得了一定的收益，故倪莉莉要求崔文利向其支付利息之请求，法院予以支持，倪莉莉所主张的利息标准亦符合法律规定，法院不持异议。对于倪莉莉要求崔文利赔偿其佣金损失之主张，因其交付的佣金款项非同一合同内容，故法院不予支持。至于倪莉莉要求崔文利支付市场差价损失之主张，无事实及证据佐证，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条之规定，判决：一、本判决生效之日解除倪莉莉与崔文利于二〇一二年七月一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；二、崔文利于本判决生效后七日内退还倪莉莉购房定金及购房款，共计人民币四十五万元；并按中国人民银行同期贷款利率支付自二〇一二年八月二日起至上述款项实际给付之日止的利息；三、驳回倪莉莉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
倪莉莉不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉要求是：1、撤销原审判决，支持倪莉莉一审的全部诉讼请求。2、崔文利承担本案一、二审的全部诉讼费用。上诉理由是：原审法院认定事实不清，崔文利存在违约行为，且倪莉莉确有实际损失；原审法院适用法律错误。
崔文利答辩称：同意原审法院判决，不同意倪莉莉的上诉请求。
经审理查明：2010年5月31日，崔文利作为被拆迁人与拆迁人北京市土地整理储备中心海淀区分中心签订《北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书》，崔文利购买安置了1502号房屋。2012年7月1日，崔文利（出卖人，甲方）与倪莉莉（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，倪莉莉以1550000元的价格购置1502号房屋。同时，崔文利、倪莉莉与我爱我家公司（丙方）还签订《补充协议》，约定：……若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金；经甲乙双方友好商定，甲乙双方签订合同后乙方支付给甲方房屋定金200000元；2012年7月31日前乙方支付给甲方房款250000元……；在甲方收房五个工作日内将房屋交付给乙方进行装修使用；在甲方取得标的房屋的所有权证手续后5个工作日内办理该房屋的产权转移手续。
双方签订合同时，1502号房屋尚未实际交付给崔文利，且崔文利亦未取得1502号房屋的所有权。合同签订后，倪莉莉向崔文利支付了定金200000元及购房款250000元。2012年7月1日，倪莉莉分别向我爱我家公司及北京伟嘉安捷投资担保有限公司支付服务佣金34100元、7750元。合同履行过程中，崔文利明确向倪莉莉表示不再履行合同，理由是其妻子不同意卖房。1502号房屋已于2012年交付崔文利并由崔文利实际居住使用，崔文利未依约向倪莉莉交付1502号房屋。
二审庭审中，倪莉莉表示不再要求双倍返还定金。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书》、《补充协议》、录音资料、收据及双方当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：倪莉莉与崔文利于2012年7月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应严格遵照约定履行各自义务。在上述合同及协议履行过程中，崔文利明确向倪莉莉表示不再继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并未依约将诉争房屋交付倪莉莉，其行为已经构成违约，应当承担相应责任。倪莉莉作为非违约方向原审法院请求解除合同，崔文利亦表示同意。原审法院据此作出解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的处理，符合法律规定，本院予以确认。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”也就是说，合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除后的法律后果表现为两种形式：返还不当得利（恢复原状）和赔偿损失。关于恢复原状一节，本案中的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是房屋买卖合同，属于非继续性合同，即一次性行为合同，该类合同的解除具有溯及力，双方的债权债务关系可溯及到合同成立时消灭。因倪莉莉、崔文利之间的合同已经解除，崔文利收取倪莉莉450000元的依据失去合法性，崔文利应当将倪莉莉已付的450000元及相应孽息返还给倪莉莉。原审法院判决崔文利退还相应款项并支付利息，符合法律规定，本院予以确认。关于赔偿损失一节，因合同解除而产生的损害赔偿，其性质是信赖利益损失。即在一方违约的情况下，非违约方会遭到因相信对方当事人诚信履约，却因对方未诚信履约而受的信赖利益损失。而信赖利益损失包括两方面：一是客观的费用支出损失，包括缔约费用，准备履约所支出的费用等等，这些费用应以实际支出为准。具体到本案中，倪莉莉为订立履行合同所支出的居间代理费及保障服务费均属于客观的费用支出损失，倪莉莉上诉请求崔文利赔偿41850元，依据充分，本院予以支持。原审法院以非同一合同内容为由驳回该项诉讼请求，缺乏法律依据，本院予以纠正。二是机会损失，因信赖对方而致丧失的与第三人另行订立合同机会的损失。倪莉莉因信赖崔文利诚信履约而丧失了与第三人就同等房屋以相同条件另行订立合同的机会，那么现在订立合同与当时订立合同的条件差额就是倪莉莉的机会损失。要确认机会损失，应当首先对诉争房屋从双方当事人订立合同时到合同解除时的价值差额进行鉴定，而鉴定的基础是确认诉争房屋的产权性质。崔文利提出诉争房屋系经济适用住房，但未向法院提交相应证据，本院对该主张不予采信。经本院向海淀区建委咨询，诉争房屋产权性质只有在诉争房屋办理完毕房屋权属证书时方能确定。倪莉莉上诉请求崔文利支付差价600000元，因鉴定基础尚不具备，实际差额无法确认，本院不予支持。倪莉莉可待诉争房屋具备鉴定条件后，另行诉讼主张差价损失。倪莉莉在庭审时，明确表示不再主张双倍返还定金，本院对此不持异议。
综上所述，原审判决处理不当，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第21763号民事判决第一、二项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第21763号民事判决第三项；
三、崔文利于本判决生效后七日内给付倪莉莉实际损失四万一千八百五十元；
四、驳回倪莉莉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费八千二百一十三元，由倪莉莉负担四千三百五十二元（已交纳）；由崔文利负担三千八百六十一元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万六千四百二十七元，由倪莉莉负担八千七百零四元（已交纳）；由崔文利负担七千七百二十三元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
代理审判员 张 磊
代理审判员 赵 蕾
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 舒 妍