四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川19民终599号
上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司通江县支行。
负责人：屈某某，该行行长。
委托诉讼代理人：王晔，四川巴中宏坤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何贵远，男，生于1960年2月11日，汉族，住四川省通江县。
被上诉人（原审原告）：袁明菊，女，生于1965年8月2日，汉族，住四川省通江县，系被上诉人何贵远之妻。
委托诉讼代理人：赵浩舟，四川衡义律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：冯秀兰，女，生于1970年2月24日，汉族，住四川省通江县。
委托诉讼代理人：雷家太，男，生于1964年10月9日，汉族，住四川省通江县。
上诉人中国农业银行股份有限公司通江县支行（以下简称农行通江县支行）因与被上诉人何贵远、袁明菊、冯秀兰案外人执行异议之诉一案，不服四川省通江县人民法院作出的（2017）川1921民初388号民事判决，宣判后，上诉人农行通江县支行不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人农行通江县支行上诉请求：1.撤销通江县人民法院（2017）川1921民初388号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。其事实与理由：一.上诉人对被执行物享有抵押权，这一事实已经通江县人民法院生效裁决所确认。故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，而不是一审法院认为的第二十八条的规定。二.一审判决认定事实错误。原审认定被上诉人在查封前，已按合同约定支付了部分价款，其未办理过户登记手续系袁明成、冯秀兰夫妇怠于履行义务，被上诉人对此无过错。上诉人认为原审的这一认定有误。1.上诉人认为一审原告在房屋买卖合同中未将产权过户到其名下存在重大过失。2.上述交易存在重大嫌疑的情况下，大额交易不能仅只凭收条就认定缴纳事实，还应通过其他相关证据进行佐证。综上所述，一审认定事实错误，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，理应予以纠正，请求二审依法改判。
被上诉人何贵远、袁明菊辩称：一审法院认定事实清楚，自己是购买了袁明成的房子且一直居住，并且买房是出具了凭证的，我们一直在向死者袁明成要求办理手续。一审适用法律正确，请依法维持原判。
被上诉人冯秀兰辩称：自己对房屋卖给何贵远、袁明菊是清楚的，知道签订房屋买卖合同过程，一审法院认定合同有效，自己承认合同有效，袁明菊的那套房子是因为自己欠她的钱，是抵押欠款卖给她的，银行的钱是还了的，后面借的钱我不知道。
何贵远、袁明菊向一审法院提起诉讼请求：依法请求立即停止对位于通江县诺江镇熊家坝街31号房屋801号的强制执行，并解除查封。
一审法院认定事实：第三人冯秀兰与袁明成（已故）系夫妻关系。2009年11月25日，袁明成、冯秀兰夫妇自建的位于通江县诺江镇熊家坝街31号801号房屋取得房屋产权证，产权证号为通房权证诺江镇字第142**号，该产权证登记的房屋所有权人为袁明成，共有人为冯秀兰。2012年6月18日，袁明成将该房屋出卖给原告何贵远、袁明菊，总价款为250000元。合同签订后，何贵远、袁明菊夫妇按约支付了全部房款。随后，袁明成将该房屋交付给何贵远、袁明菊占有、使用至今。何贵远、袁明菊多次要求袁明成办理过户手续，但袁明成一直未履行过户登记义务。2013年1月16日，袁明成与被告农行通江县支行签订《最高额担保个人借款合同》，约定袁明成、冯秀兰自愿以位于通江县诺江镇熊家坝街31号（含通房权证诺江镇字第142**号）私有房产抵押担保，并在通江县房地产管理局办理了他项权登记。抵押期限至2016年1月16日止。合同签订后，农行通江县支行先后向袁明成发放贷款100万元。后因袁明成未履行还款义务，农行通江县支行诉至法院。2016年3月28日，通江县人民院作出（2015）通民初字第2765号民事判决，判令袁明成在判决生效后立即偿还农行通江县支行借款本金100万元，并按约定支付利息，冯秀兰承担连带清偿责任。2016年4月7日，袁明成病故。执行中，冯秀兰未清偿借款。2016年8月，通江县人民院作出（2016）川1921执569号执行裁定书，查封了袁明成借款时抵押的私有房产，并进入拍卖程序。原告何贵远、袁明菊知晓后，向法院提出书面异议，被驳回。原告何贵远、袁明菊遂提起诉讼，请求停止执行，解除查封。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。原告何贵远、袁明菊与袁明成签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，虽至今未办理物权变更登记，但不影响合同的效力，故原告何贵远、袁明菊与袁明成签订的房屋买卖合同合法有效。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记手续的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有的，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，则人民法院不得执行该财产。本案涉案财产，在被抵押、查封前已出卖给本案原告；原告已支付全部价款并实际占有财产；未办理产权过户登记系袁明成及本案第三人冯秀兰怠于履行义务，故原告对此无过错，因此，本案符合最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的三要件，原告何贵远、袁明菊的主张应依法予以支持，被告的抗辩意见依法不予采纳。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：不得执行位于通江县诺江镇熊家坝街31号801号房产（产权证号为通房权证诺江镇字第142**号）。
二审中上诉人中国农业银行股份有限公司通江县支行提交了一份新证据：（2015）通民初字第2765号判决书，证明目的：抵押物优先受偿。
被上诉人何贵远、袁明菊质证认为：是袁明成把我们的房子做了抵押，到执行时我们才知道，我们提出了异议。
二审中，被上诉人何贵远、袁明菊提交了一份新证据：通江县公安局居住登记证明、中国电信网络入户单。
证明目的：何贵远的房子的买卖是合法的，并且在里面居住。
上诉人农行通江县支行质证认为：对于居住证明等证明真实性无异议，只能证明何贵远、袁明菊在使用该房屋这一事实，但不能证明何贵远、袁明菊对该房屋享有权属。
二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，袁明成和被上诉人冯秀兰于2012年6月18日将位于通江县诺江镇熊家坝街31号801号房屋卖给被上诉人何贵远、袁明菊，何贵远、袁明菊按照约定支付了全部购房款，并且入住至今，虽然何贵远、袁明菊未取得房屋产权证，但是购房合同真实合法有效，一审认定的这一事实是清楚的。上诉人农行通江县支行认为本案不属于金钱债权，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条的规定，但本案中袁明成、冯秀兰与农行通江县支行之间是借款合同关系，明显属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条中所规定的金钱债权。而被上诉人何贵远、袁明菊签订的购房合同时支付了部分价款，后来又支付了尾款，在查封前已经全部支付了购房款，并且从签订购房合同后一直居住至今，未办理过户登记是因袁明成、冯秀兰未完全履行房屋买卖合同的义务造成，同时，2013年1月16日上诉人农行通江县支行与袁明成、冯秀兰夫妇在签订借款抵押合同时，并未按规定对抵押物进行实地查看和现场进行权属核实，正是由于袁明成、冯秀兰夫妇违反诚实信用和上诉人农行通江县支行在贷款过程中的未尽到审查职责，导致本案争议的产生，故本案符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个要件，原审法院确认被上诉人何贵远、袁明菊有排除执行的权利是准确的。由于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》是适用于执行过程中的法律文件，并不适用于办理执行异议案件，原审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定处理本案明显不当，应予纠正。综上，虽上诉人农行通江县支行的上诉适用法律错误的理由成立，但一审认定事实清楚，判决结果正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5050元，由上诉人中国农业银行股份有限公司通江县支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄晓东
审 判 员 黎 明
审 判 员 郭 毅
二〇一七年七月三十一日
法官助理 张志民
书 记 员 魏廷桓