江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终8764号
上诉人（原审原告）：新奇特车业服务股份有限公司,住所地上海市嘉定区沪宜公路1188号3幢。
法定代表人：黄德炜，总经理。
委托诉讼代理人：王飞，江苏瀛元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏州建国汽车销售服务有限公司,住所地江苏省苏州市吴中经济开发区东吴南路119号。
法定代表人：吴建国，董事长。
委托诉讼代理人：孙坚，江苏吴中益律师事务所律师。
上诉人新奇特车业服务股份有限公司（以下简称“新奇特公司”）因与被上诉人苏州建国汽车销售服务有限公司（以下简称“建国公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初3931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
新奇特公司上诉请求：请求二审法院依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，诉讼费由建国公司承担。事实和理由：1、根据合同约定，上诉人只需要证明国家政策变动即拆迁及限期搬迁事实的存在，不需要证明其具体的表现形式，沟通和协商是建国公司与拆迁部门之间的事，与上诉人无关。一审法院认定没有其他证据证明涉案房屋被确定征收，否认了政府通知的合法性及效力，本案法院不应对政府通知的效力作出评判，且被上诉人亦未否认搬迁事实的存在，法院应当依照双方的合同约定作出判决。国家政策变动是合同约定的终止条件，合同应于2016年2月1日终止，我方预付的租金、物业费及保证金应当全部退还。
建国公司辩称：基本同意一审判决，合同解除后，承租人应当承担相应责任。
新奇特公司向一审法院起诉请求：要求建国公司退还租金及物业费694575元、滞纳金104186.25元（计算一个月），合计798761.25元；退还保证金200000元；本案诉讼费由建国公司承担。
一审法院认定事实：2010年2月1日，新奇特公司与建国公司签订《租赁合同》一份，主要内容：新奇特公司承租建国公司位于苏州市吴中区东吴南路119号3#房屋（面积为6385平方米）；租期为10年，自2010年6月1日起至2020年5月31日止，2010年4月、5月两个月为免租期；租金分为租金和物业费二部分，先付后用，支付方式为一年二次，每半年支付一半，第一次支付时间为2010年4月1日前，第二次支付时间为2010年10月1日前，以后依次类推，具体为第一年度租金及物业费为1260000元，第二年度租金及物业费为1800000元，第三年度租金及物业费为2340000元，第四年度租金及物业费为1890000元，第五年度租金及物业费为1984500元，第六年度租金及物业费2083725元……；新奇特公司于合同签订之日向建国公司支付保证金200000元，作为新奇特公司履行本合同项下义务和责任的保证，合同期满后一次性无息退回新奇特公司；因国家政策变动（城市规划变动而动迁）造成租赁合同无法继续履行，使双方造成损失的，互不承担责任；因该原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。
合同签订后，建国公司将上述房屋交付给了新奇特公司。新奇特公司也按约向建国公司交付了保证金200000元，并持续支付租金及物业费至第六年度即2016年5月31日。审理中，新奇特公司表示其承租本案房屋后将房屋交给其下属的苏州第三分公司实际使用。
另，苏州市吴中区城南街道办事处（以下简称城南街道办事处）于2013年5月24日向建国公司发出《通知》一份，载明“根据经国务院批准的《苏州市城市轨道交通建设规划2012-2015年》，你户位于东吴南路119号，现为新奇特大楼的房屋属轨道交通4号线红庄车站地块房屋拆迁范围，请你自接到本通知后，配合做好相关工作”。
2015年12月31日，苏州市吴中区城南街道拆迁安置科（以下简称拆迁安置科）向建国公司发出《通知》一份，载明“根据苏州市‘轻轨四号线’规划的要求，贵公司所在地块苏州市吴中区东吴南路119号苏州建国汽车销售服务有限公司综合大楼（现新奇特使用）被列入拆迁范围，请贵公司接到该通知后，给予配合，搬迁期限：2016年1月底”。同日，拆迁安置科向新奇特车业服务股份有限公司苏州第三分公司发出《通知》一份，载明“根据苏州市‘轻轨四号线’规划的要求，贵公司所在地块苏州市吴中区东吴南路119号苏州建国汽车销售服务有限公司综合大楼（现新奇特使用）被列入拆迁范围，请贵公司接到该通知后，配合房东进行清租，搬迁期限：2016年1月底”。
2016年3月24日，新奇特公司向建国公司发出《通知函》一份，主要内容为因拆迁安置科已通知其在2016年1月底搬迁，故其依据租赁合同的相关规定通知建国公司于2010年2月1日终止双方间的租赁合同。建国公司于次日收到了该《通知函》。2016年4月12日，新奇特公司委托律师向建国公司发出了《律师函》一份，主要内容为因政府拆迁和承租房屋不满足约定用途而自2016年2月1日提前终止；收到律师函之日起七日内返还预付租金及物业费、保证金等。建国公司于次日签收了该《律师函》。
2016年4月18日，建国公司委托律师回函给新奇特公司，要求新奇特公司于2016年4月30日前将下半年租金支付给建国公司，否则视为拒绝支付严重违约，建国公司将视情况依约收回房屋；如新奇特公司想解除合同，则在2016年4月30日前就承租房屋移交给建国公司，并承担违约责任。2016年5月3日，建国公司委托律师再次向新奇特公司发律师函，要求新奇特公司最迟在2016年5月15日前将下半年租金支付给建国公司；如到期仍未支付，将视为拒绝支付而严重违约，建国公司将提前收回房屋，并由新奇特公司承担违约金；如新奇特公司想提前解除合同，则在2016年5月15日前将租赁房屋移交给建国公司并就提前解除承担违约责任一事主动与建国公司进行协商。如新奇特公司仍不能就上述事项进行答复，建国公司将收回房屋并将以业主和自用的身份同政府部门进行征收补偿的谈判。
以上事实，有新奇特公司提供的租赁合同、支付凭证、通知、律师函，以及一审法院制作的庭审笔录、询问笔录等证据在卷证明。
关于本案租赁房屋所涉拆迁事宜。建国公司称，除城南街道办事处于2013年5月发过一份通知外，仅有拆迁安置科工作人员及评估人员于2013年到过现场看过一次，但既未出具评估报告，也未就拆迁事宜与其进行过协商。新奇特公司则称，建国公司在2013年5月带着评估公司人员与其进行交涉及评估；新奇特公司与拆迁安置科的工作人员也就其在本案租赁房屋内的装修及设备的价值（涉及后续的补偿问题）进行过商谈。尔后，新奇特公司经营状况就因本案租赁房屋要拆迁而受影响。期间，其曾向建国公司提出协商租金事宜，但建国公司却让新奇特公司找拆迁安置科。
另，新奇特公司还称，其在收到2015年12月31日后于2016年1月4日与建国公司进行了协商，但建国公司称其并没有要新奇特公司搬走；此后，双方持续进行了沟通，但未果。对此，建国公司则称，双方确在2016年1月4日商谈过，商谈的内容也如新奇特公司所述，但在此之后就直接搬走了，再未进行过商谈。
又，新奇特公司表示其是在2016年4月30日搬离完毕并将钥匙交付给了建国公司负责后勤和物业的工作人员。为此，新奇特公司提供了2016年4月30日的搬迁视频及向建国公司工作人员交付钥匙的照片、2016年5月4日建国公司的租赁房屋周围安装围栏的视频。经质证，建国公司对前述证据的真实性无异议，但表示新奇特公司并未在2016年4月30日搬离完毕，直至7月份新奇特公司还发现有东西没有搬完；关于钥匙的交付，其的工作人员在收到新奇特公司交付的钥匙后经请示领导又立即将钥匙还给了建国公司。至于安装围栏，是因为新奇特公司于2016年4月底在租赁房屋内发生盗窃事件，故为了建国公司自身的财产安全安装了部分围栏。为证明直至2016年7月仍留有新奇特公司的物品在租赁房屋内未搬离，建国公司提供了现场照片一组。经质证，新奇特公司对该组照片的真实性无异议，但表示照片显示的物品为垃圾，属于其的物品均已搬离；至于钥匙，建国公司的员工确实又将钥匙还给了其。审理中，原、建国公司一致确认，本案租赁房屋的钥匙最终的移交时间是在2016年6月初。同时，建国公司称其所以在2016年6月初拿回了钥匙，是因为新奇特公司的租金交付至2016年5月31日。
一审法院认为，关于合同是否终止的问题。新奇特公司依据拆迁安置科于2015年12月31日发出的通知及租赁合同中关于因国家政策变动（城市规划变动）造成租赁合同无法继续履行，使双方造成损失的，互不承担责任的约定主张本案租赁合同于2016年2月1日起终止。但建国公司对此不予认可，并表示其并未要求新奇特公司搬离。虽城南街道办事处发通知称根据《苏州市城市轨道交通建设规划2012-2015年》，本案租赁房屋属于拆迁范围，但并无其他证据可证明本案房屋已被确定征收。且根据新奇特公司、建国公司关于拆迁事宜的陈述，双方当事人与拆迁安置科就拆迁事宜仍在沟通、协商当中。因此，新奇特公司上述关于双方间的租赁合同于2016年2月1日终止的主张，依据不足，一审法院不予采纳。
然，因新奇特公司现已搬迁，建国公司也已收回了本案租赁房屋的钥匙，即双方间的租赁合同实际已不再履行，故该合同以解除为妥。至于解除时间，根据新奇特公司在2016年4月30日的搬迁视频建国公司在2016年5月4日安装围栏的视频及向建国公司员工交付钥匙的照片，新奇特公司在2016年4月30日搬迁完毕具有较高的存在可能性，应予认定。后，建国公司虽又将钥匙还给了新奇特公司，并称新奇特公司直至2016年7月仍留有物品在租赁房屋内，但新奇特公司表示遗留的都是垃圾且建国公司的该陈述与其在2016年6月初最终收回钥匙的事实也存在出入，故一审法院对建国公司的该意见难以采信。综上，本案租赁合同的解除时间应为2016年4月30日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施等。因此，在本案租赁合同于2016年4月30日解除后，建国公司应返还新奇特公司已交付的2016年5月的租金173643.75元及保证金200000元。至于新奇特公司要求建国公司滞纳金的主张，则并无依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、建国公司于判决生效之日起十日内返还新奇特公司租金173643.75元及保证金200000元，合计373643.75元。二、驳回新奇特公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6894元，由新奇特公司负担3442元，建国公司负担3452元。
对一审法院查明的事实本院予以认定。
二审中，当事人未提交新证据。
本院认为，新奇特公司与建国公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。该合同明确约定因国家政策变动（城市规划变动）造成租赁合同无法继续履行，使双方造成损失的，互不承担责任，乙方需无条件搬迁。本案中，城南街道办事处是政府派出机关，其发出的通知应视为政府的行为，具有公定力及约束力。城南街道办事处及其下属拆迁安置科向双方当事人发出通知，明确要求涉租房屋需于2016年1月底前清租。涉案租赁合同的租期截止2020年，而上述通知的发送时间为2015年，故根据上述通知的内容以及通知发出时间、租赁期满时间，新奇特公司作为承租人有理由相信涉案房屋已被纳入拆迁范围，据此可认定涉案租赁合同系因国家政策变动原因而无法继续履行。
新奇特公司提供的视频显示其于2016年4月30日搬离完毕，结合双方当事人的陈述，一审法院认定该日期为新奇特公司实际使用涉案房屋的截止日期并无不当。虽新奇特公司于2016年3月24日向建国公司发函称合同于2016年2月1日终止，但其在2016年4月30日前仍处于占有使用该房屋状态，并未实际搬离，故本院认定涉案租赁合同实际于2016年4月30日解除，一审法院对新奇特公司主张涉案合同于2016年2月1日终止的诉请不予支持亦无不当。
涉案合同还约定，因国家政策变动（城市规划变动）造成租赁合同无法继续履行，租金按照承租人实际使用房屋时间计算。故新奇特公司应当向建国公司支付租金及物业费至2016年4月30日。同时，涉案租赁合同解除后，相应的保证金应由建国公司予以返还，新奇特公司所主张的滞纳金并无相应依据，本院不予支持。
综上所述，新奇特车业服务股份有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13788元，由上诉人新奇特车业服务股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 沈维佳
代理审判员 赵 俊
二〇一七年一月十五日
书 记 员 郭 玮