河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终3552号上诉人（原审第三人）：河南弘业房地产代理咨询有限公司，住所地郑州市金水区红旗路南政七街东花园尊邸1幢2单元1层中户。法定代表人:毕文国,该公司总经理。委托诉讼代理人:薛闪闪,河南国银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:马书秀，男，1950年5月28日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人:马春平，河南荟智源策律师事务律师。委托诉讼代理人:任欢欢，河南荟智源策律师事务实习律师。被上诉人（原审原告）:赵宏伟，男，1983年1月25日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：赵金水，男，1956年10月29日出生，汉族，系被上诉人赵宏伟之父，住郑州市金水区。上诉人河南弘业房地产代理咨询有限公司（以下简称弘业公司）因与被上诉人马书秀、赵宏伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初8107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人弘业公司的委托诉讼代理人薛闪闪、被上诉人马书秀的委托诉讼代理人马春平、被上诉人赵宏伟的委托诉讼代理人赵金水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人弘业公司上诉请求：撤销一审判决，判令由被上诉人马书秀承担被上诉人赵宏伟的佣金损失。诉讼费用由被上诉人马书秀承担。事实和理由：1、签订本案房屋买卖合同时被上诉人马书秀明确承诺涉案房屋是在经过其妻子同意的前提下才出售，合同中亦有明确的提示条款，其妻子不同意出售涉案房产并不必然导致合同无效。2、即便被上诉人马书秀是在其妻子不知情的情况下出卖房屋，因房产证上显示的所有权人系马书秀，上诉人及赵宏伟作为善意第三人亦有理由相信其有权处理本案房产。3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。依据该规定，本案买卖合同合法有效，一审认定房屋买卖合同无效，适用法律错误。被上诉人马书秀辩称：1、涉案房屋系无权处分，且未得到共有人追认，涉案房屋买卖合同无效，佣金条款不生效，且上诉人未完成居间服务义务，无权要求佣金。2、即使买卖合同有效，但由于上诉人未尽到居间义务而导致合同无法实际履行，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，上诉人无权要求佣金报酬。一审判决正确，应予维持。被上诉人赵宏伟辩称：看房时被上诉人马书秀与其妻子都在场，其二人均同意卖房。之后，才去中介签订的购房合同。认可上诉人的上诉意见。被上诉人赵宏伟向一审法院起诉请求：判令被告赔偿原告佣金损失18000元；并支付违约金5万元。一审法院认定事实：2016年4月3日，原、被告在第三人的居间下签订房屋买卖合同，约定原告以市直公积金贷款的方式购买被告位于郑州市×××区××院××楼××号房××套，房屋建筑面积为88.92平方米，成交价为113万元。合同约定原告应于合同签订时支付定金、佣金及代办费共计5万元，其中佣金及代办费18000元，余额作为购房定金由第三人弘业公司代被告保管；被告保证该房屋权属真实无异议，且房屋产权的共有人或夫妻相对方同意出售此房屋，并配合办理相关手续，若发生与原告有关的权属纠纷或债务纠纷，由被告负责解决并承担一切后果及违约责任；该房屋处于抵押状态，被告保证在合同签订后的7个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期之前或当日自行筹资还清按揭贷款，被告领取他项权证后及时办理抵押登记注销手续；被告解押注销手续办理完毕后的7个工作日内，双方共同到公积金贷款机构办理相关按揭贷款手续，原告应在网签买卖合同签订当日，将首付款70万元存入存量房交易资金监管账户，剩余房款由放款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管账户；任何一方违约致使合同不能履行，支付违约金5万元；被告违约致使房屋买卖合同不能履行的，应双倍返还原告交付的定金，并赔偿原告佣金损失和其他经济损失。2016年4月3日，第三人出具的收据载明收到原告中介佣金18000元、购房定金2000元。2016年4月4日，第三人出具的收据载明收到原告购房定金30000元。另查明，被告马书秀与崔某于1974年6月28日登记结婚。2010年3月11日，被告马书秀与崔某作为共同借款人与中国工商银行股份有限公司郑州行政区支行签订个人购房借款/担保合同一份，就涉案房屋办理个人购置房屋贷款。庭审时，被告自认房产证显示产权人为其一人，双方确认不再继续履行合同。一审法院认为：婚姻关系存续期间，夫妻一方对夫妻共同所有的财产有平等的处理权，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案房屋为被告夫妻关系存续期间取得，应属于夫妻共同财产，被告未经妻子同意和授权，与原告签订房屋买卖合同，其后亦未取得妻子对该房屋处分权的追认，系擅自处分夫妻共同财产，侵犯了房屋共有人的合法权益，故涉案房屋买卖合同无效。被告应当预见到房屋买卖合同不能履行的可能，仍然与他人签订合同，存在一定过错，造成原告为购房而准备，损害了原告的可期待利益，应承担支付相应违约金的责任。另一方面，房屋买卖过程中，原告与第三人对房屋实际权属状况未作进一步审查，仅以产权证为依据签订合同，未对夫妻另一方是否同意出售房屋进行必要的审查，故在买卖过程中存在一定过错。结合双方过错程度、定金交付数额、合同实际履行情况、当事人可期待利益等综合因素，酌定被告支付原告违约金为已付定金款的50%计16000元。对原告诉请返还佣金损失18000元，因房屋买卖合同自始无效，买卖合同中佣金条款不发生法律效力，且原、被告交易行为未实际完成，故视为第三人未完成居间服务义务，鉴于第三人在交易中确实付出了一定的劳动，根据实际情况，酌定第三人收取劳动报酬2000元，下余16000元应当返还给原告。第三人经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：一、被告马书秀于本判决生效后十日内支付原告赵宏伟赔偿款16000元；二、第三人河南弘业房地产代理咨询有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵宏伟佣金16000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由原告赵宏伟负担950元，被告马书秀负担550元。二审中各方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，2016年4月3日，马书秀作为卖方、赵宏伟作为买方、上诉人作为居间人签订《房屋买卖合同》一份，现马书秀以涉案房产系夫妻共同财产、其妻子不同意出卖该房产为由主张合同无效，根据上述法律规定，马书秀的此项答辩理由不能成立，本院不予采纳。从本案证据看，上述《房屋买卖合同》不存在合同无效的法定情形，该合同合法有效，对各方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条规定的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，马书秀、赵宏伟共同委托上诉人居间双方的之间的房屋买卖行为，现双方已经订立了房屋买卖合同，买卖双方应当按照合同约定向上诉人支付佣金。赵宏伟也已按照合同第四条的约定向上诉人支付18000元的佣金，现因马书秀的违约行为导致合同无法继续履行，根据《房屋买卖合同》第六条的约定及上述法律规定，对赵宏伟已支付的18000元的佣金损失，马书秀应予赔偿。综上，上诉人弘业公司的上诉理由成立，本院予以采纳。原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初8107号民事判决第一项即“被告马书秀于本判决生效后十日内支付原告赵宏伟赔偿款16000元”；二、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初8107号民事判决第二项为“被上诉人马书秀于本判决生效后十日内支付被上诉人赵宏伟佣金损失18000元”；三、驳回被上诉人赵宏伟的其他诉讼请求。一审案件受理费1500元，由被上诉人赵宏伟负担750元，被上诉人马书秀负担750元；二审案件受理费200元，由被上诉人马书秀负担。本判决为终审判决。审判长 袁 斌审判员 钟晓奇审判员 张林利二〇一七年四月十日书记员 杨 光