重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中区法民初字第04249号
原告庹晓彬，男，1975年9月29日出生，汉族，住重庆市合川区。
委托代理人陈怡奇，重庆启林律师事务所律师。
被告重庆市汇谷粮油有限公司，住所地重庆市沙坪坝区杨梨路161-2-6号，组织机构代码68891326-1。
法定代表人彭锦辉，该公司董事长。
委托代理人李寅娜，重庆硕诚律师事务所律师。
委托代理人印全，重庆硕诚律师事务所律师。
原告庹晓彬与被告重庆市汇谷粮油有限公司（以下简称汇谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵文康独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员黄薪馀担任法庭记录。双方当事人的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庹晓彬诉称，2013年4月1日，庹晓彬与汇谷公司签订《金紫门大厦房屋租赁合同》，约定将汇谷公司所有的位于重庆市渝中区解放西路69号金紫门大厦物理三层（名义层2层）和负四层1号车库（名义层负4层、物理层1层）面积4928.29平方米的房屋出租给庹晓彬使用，租赁期限自2013年5月15日起至2018年5月14日止。合同签订后，庹晓彬按照合同约定于2013年4月3日前向汇谷公司支付了保证金30万元，并于2013年5月7日向汇谷公司支付了2013年第一次租金150万元，庹晓彬同时还委托了设计单位对承租房屋进行了装修设计，并为此支付了设计费。2013年5月15日，庹晓彬要求汇谷公司交付租赁物时却发现该房屋被其他人承租使用。对此，庹晓彬多次与汇谷公司协商，但汇谷公司既不履行交付租赁物义务也没有将保证金和租金退还庹晓彬，为维护自身合法利益，庹晓彬现诉至法院请求判令：1.解除庹晓彬与汇谷公司签订的《金紫门大夏房屋租赁合同》；2.汇谷公司返还保证金及租金共计180万元；3.汇谷公司赔偿违约金100万元；4.汇谷公司赔偿装修设计损失8万元。
被告汇谷公司辩称，汇谷公司与庹晓彬签订租赁合同以及收取庹晓彬支付的保证金30万元、租金150万元均属实，汇谷公司虽然违约，但汇谷公司主观上不存在违约过错或过失，汇谷公司于2013年1月17日通过司法拍卖取得涉案房屋所有权，后分别于2013年2月27日、3月25日取得涉案房屋的两份房产证，汇谷公司取得涉案房屋产权时，涉案房屋已被案外人重庆航杭商贸有限公司出租给实际经营户，后汇谷公司通过诉讼并申请法院强制执行，于2014年3月与涉案房屋的实际经营户建立租赁关系，汇谷公司不能交付房屋给庹晓彬是案外人重庆航杭商贸有限公司违法侵占涉案房屋造成的。汇谷同意与庹晓彬解除租赁合同，并同意返还保证金30万元、租金150万元，庹晓彬请求主张违约金和装修损失费用存在重复，二者只能主张一项，且庹晓彬主张的违约金损失过高，汇谷公司认为只能以180万元为基数，以人民银行同期贷款利率四倍计算违约金。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，2013年2月27日，汇谷公司取得位于重庆市渝中区解放西路69号物理层第3层（建筑面积3726.34平方米）房屋的房屋产权证，同年3月25日，汇谷公司取得位于重庆市渝中区解放西路69号负四层1号车库（建筑面积1201.95平方米）的房屋产权证。2013年4月1日，汇谷公司与庹晓彬签订《金紫门大厦房屋租赁合同》，约定将位于重庆市渝中区解放西路69号金紫大厦物理层第三层（名义层负2层）和负四层1号车库（名义层负4层、物理层1层），面积4928.29平方米房屋出租给庹晓彬使用。合同约定：“第一条，租期五年，自2013年5月15日起至2018年5月14日止；第二条，租金标准，1、保证金：乙方在签订本合同之日起三日内必须向甲方缴纳保证金叁拾万圆整（￥300000元）；该款用于乙方租赁到期交房时确保租赁房屋及装修架构的完好无损和水、电、气、物业管理等相关费用的完结。完结后该款退还。2、租金：乙方向甲方第一年缴纳租金360万元（叁佰陆拾万圆整），从第二年起每年乙方向甲方缴纳的租金均以前一年租金为基础递增10%这当年租金。第三条，付款方式，考虑乙方装修期，第一年分两次缴纳：第一次于2013年5月8日前缴纳150万元（壹佰伍拾万圆整）；第二次于2013年11月8日前缴纳210万元（贰佰壹拾万圆整）。以后每年5月8日前向甲方一次性缴纳下一年的租金。甲方指定收款账户，户名：彭正富，账号：60653403323208×××××，开户行：邮政银行重庆分行冉家坝分理处。……第七条，违约金和违约责任，1、若甲方在乙方没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，则甲方须向乙方赔偿违约金1000000元（壹佰万圆整）；并由甲方赔偿乙方因装修产生的损失及误工费。2、若乙方在甲方没有违返本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，则乙方须向甲方赔偿违约金1000000元（壹佰万圆整），同时乙方还应赔偿甲方三个月的租金。3、若甲方不能按时将房屋交付给乙方使用（即2013年5月15日前），则由甲方按每日3万元的标准向乙方支付违约金。……”合同签订后，庹晓彬按照约定向汇谷公司支付保证金30万元以及租金150万元。2013年4月12日，庹晓彬与重庆市合川区维度装饰设计工作室（以下简称维度工作室）签订装饰工程设计合同书，约定由维度工作室对重庆市渝中区解放西路69号金紫门大厦负二层提供工程装饰设计服务，并约定总设计费27万元，合同签订当日，庹晓彬向维度工作室支付工程设计首期款8万元。因汇谷公司未按约定时间即2013年5月15日交付涉案房屋，庹晓彬于2014年5月8日以本案诉求诉至本院。
另查明，在本院受理的汇谷公司申请执行重庆航杭商贸有限公司返还原物纠纷一案中，汇谷公司于2014年3月26日收回位于重庆市渝中区解放西路69号金紫大厦物理层第三层房屋和负四层1号车库。
上述事实，有房屋产权证、《金紫门大厦房屋租赁合同》、保证金收据、银行转账凭证、执行笔录等相关证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，庹晓彬以汇谷公司违约为由起诉来院要求解除合同、退还保证金和租金180万元并赔偿违约金和装修损失，审理过程中，汇谷公司对解除合同、退还保证金和租金180万元均表示同意，庹晓彬与汇谷公司的上述意思表示并不违反相关法律规定，本院对此予以确认。本案的争议焦点是庹晓彬请求赔偿的装修损失以及违约金100万元能否主张的问题，对此，现本院评析如下：
关于装修损失问题，本案中，在庹晓彬与汇谷公司签订的租赁合同第七条明确约定：“1、若甲方在乙方没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，则甲方须向乙方赔偿违约金1000000元（壹佰万圆整）；并由甲方赔偿乙方因装修产生的损失及误工费。”从条款约定看出，在甲方违约的情况下，甲方需赔偿乙方违约金并赔偿相应装修损失，该条款系双方当事人真实意思表示，故本案中，庹晓彬请求汇谷公司赔偿装修损失8万元符合双方合同约定内容，同时，庹晓彬举示的装修设计合同及装修设计费用支付凭证，本院认为，能够证明其已产生相应损失，故本院对庹晓彬关于装修损失8万元的请求予以主张。
关于违约金问题，庹晓彬请求按合同约定赔偿100万元，汇谷公司认为违约金约定过高，同意以180万元为基数按人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综合本案庹晓彬与汇谷公司签订租赁合同的实际情况、汇谷公司未交付涉案房屋给庹晓彬的过错程度以及庹晓彬签订合同的预期利益等因素，本院认为，庹晓彬与汇谷公司在合同中约定的100万元违约金过高，汇谷公司请求予以减少符合规律规定，故本院对庹晓彬请求赔偿违约金的金额依法予以调整。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共国和民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告庹晓彬与被告重庆市汇谷粮油有限公司签订的《金紫门大厦房屋租赁合同》于2014年5月8日解除；
二、被告重庆市汇谷粮油有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告庹晓彬保证金30万元、租金150万元以及装修损失8万元；
三、被告重庆市汇谷粮油有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告庹晓彬自2013年5月15日至2014年5月8日的以180万元为基数并按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的违约金。
四、驳回原告庹晓彬的其他诉讼请求。
如果被告重庆市汇谷粮油有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取14920元，由被告重庆市汇谷粮油有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 赵文康
二〇一四年十月十五日
书 记 员 黄薪馀