云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终999号
上诉人（原审原告、反诉被告）:金福友，男，1957年3月15日生，汉族，住云南省昆明市石林彝族自治县。
委托诉讼代理人：段明星、张林峰，云南星昊律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈跃波，男，1978年8月22日生，汉族，住云南省昆明市石林彝族自治县。
委托诉讼代理人：李照宗，云南辩策益律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人金福友因与被上诉人陈跃波租赁合同纠纷一案，不服云南省石林彝族自治县人民法院（2016）云0126民初1313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
金福友上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审的诉讼请求，驳回陈跃波反诉的全部请求，由陈跃波承担诉讼费。主要上诉事实和理由：一审法院错误认定涉案房屋及场地不具备交付使用的条件，属认定事实错误。陈跃波已经实际接收了租赁物，履行了租赁合同，金福友要求支付2016年度租金的请求，应当得到支持。金福友并无违约行为，而是陈跃波违约。
陈跃波答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
金福友向一审法院起诉请求：1.判令陈跃波及时交清2016年度房租费66000元；2.判令陈跃波承担本案诉讼费。
陈跃波向一审法院反诉请求：1.判令解除双方于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令金福友退还租金66000元；3.判令金福友承担违约金50000元；4.判令金福友承担反诉部分案件受理费。
一审法院经审理确认以下事实：2015年2月1日，陈跃波同金福友签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方（金福友）将位于石林县鹿阜镇沙灰路的房屋、场地（场地约850平方米，大场后砖房两间、东南面石棉瓦房两间、东北方向石棉瓦房四间，共八间）租赁给乙方（陈跃波）使用，租期为贰拾年（即2015年4月1日至2035年3月31日）。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。二、租金、交纳期限和交纳方式：前5年（即2015年4月1日至2020年3月31日）房租每年66000元（大写：陆万陆千元整）；第6至第10年（即2020年4月1日至2025年3月31日）租金上涨20%。每年支付房租79200元……三、特别约定：租赁期间甲方（金福友）生活的水电费由乙方（陈跃波）承担。租赁期间甲方（金福友）名下的车辆（小车）日常保养费用由乙方（陈跃波）承担（事故车除外）。四、违约事项及责任的明确。甲、乙双方未按合同约定履行约定内容，违约一方赔偿另一方伍拾万元。乙方未能按合同期交房租，甲方有权收回房屋……合同签订后，陈跃波按照约定支付了2015年4月1日至2016年3月31日的房租66000元。截止2016年9月9日，涉案8间租赁房屋仍摆放着金福友的炊具、木柜、床铺等家具。涉案租赁场地中仍由金福友栽种有树木及养殖着鸡鸭家畜，场内搭架的彩钢瓦棚尚未拆除，场内仍摆放有一台汽车车身校正仪。
一审法院认为，本案争议的焦点为：1.金福友主张由陈跃波支付涉案租赁房屋及场地2016年度房租66000元的请求应否予以支持；2.金福友与陈跃波于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》应否解除；3.陈跃波主张由金福友退还房屋和场地租金66000元并承担违约金50000元的请求应否予以支持。针对第1个争议焦点，金福友于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》，约定将涉案的房屋及场地出租给陈跃波，租赁期限自2015年4月1日至2035年3月31日，同时对租金的方式作出了书面约定。然而，根据陈跃波在庭审中提交的证据，涉案的租赁房屋及场地在双方签订合同时仍在案外人石林县驰骋汽车修理厂和王继波的承租期内，在此情形下不具备交付使用的条件。同时，根据双方当事人的陈述及自认事实，金福友并未按照双方签订《房屋租赁合同》时的约定清除涉案出租场地内的树木、移走汽车修复仪、拆除简易钢架棚子，直至诉讼过程中，金福友并未将涉案出租房屋腾空，其行为导致单方违约，依法应当承担相应的违约责任，故对金福友主张由陈跃波支付2016年度房屋和场地租金66000元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于金福友与陈跃波于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》应否解除焦点，金福友与陈跃波于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。然而，根据陈跃波提交的一审法院作出的（2015）石民初字第299号民事判决书，时至2015年4月24日，金福友的妻儿就涉案的租赁房屋及场地仍与案外人王继波存在房屋租赁纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二项的规定，由于陈跃波同金福友签订《房屋租赁合同》时，涉案租赁房屋及场地属于权属有争议的租赁物，符合法律规定的租赁合同解除条件。另外，金福友同陈跃波签订《房屋租赁合同》后，虽陈跃波按约支付了2015年4月1日至2016年3月31日的租金66000元，但直至诉讼过程中，金福友未按照双方之间的约定腾出租赁房屋、拆除场地内的彩钢瓦棚、移栽场地内的树木等约定，在不具备交付涉案租赁房屋及场地的前提下，陈跃波租赁涉案房屋及场地用于设立长城汽车销售服务分店的合同目的无法实现，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”现陈跃波主张租赁房屋的合同目的无法实现并提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，一审法院予以支持。关于陈跃波主张由金福友退还房屋和场地租金66000元的反诉请求，自陈跃波按约支付完涉案房屋及场地2015年的租金后，金福友一直未完成交付房屋及场地给陈跃波的义务，双方之间房屋租赁合同关系并未实际履行，房屋租赁合同解除后，金福友应当返还陈跃波涉案房屋及场地2015年度的租金66000元。关于陈跃波主张由金福友承担违约金50000元的反诉请求，虽双方在签订的《房屋租赁合同》中约定“甲、乙双方未按合同约定履行约定内容，违约一方赔偿另一方伍拾万元。”基于双方之间房屋租赁合同并未实际履行，并且陈跃波并未提交充分证据证实金福友未按约定交付房屋及场地给自己造成经济损失的情况。况且，虽陈跃波自2015年就已支付本年度的涉案房屋租金，但直至诉讼中并未证实在此期间已经催促金福友交付涉案房屋及场地，因陈跃波怠于行使自身权益而导致损害结果的发生，故陈跃波对该损害结果的发生存有一定的过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，再考虑合同履行情况、过错程度以及当下经济形势等综合因素，酌情调整确定本案违约金为2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、驳回金福友的诉讼请求；二、解除陈跃波与金福友于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》；三、由金福友于判决生效后十五日内退还陈跃波支付的2015年度的房屋租金66000元；四、由金福友于本判决生效后十五日内赔偿陈跃波违约金2000元；五、驳回陈跃波的其他诉讼请求。本诉部分案件受理费1788.00元，减半收取894.00元，由金福友承担。反诉部分案件受理费1310.00元，减半收取655.00元，由金福友承担。
二审中，金福友提交以下证据：1.百业快报，欲证实陈跃波已经刊登转租信息；2.照片，欲证实租赁物和金福友的住房是连在一起的；3.申请彭某福郑某光宝出庭作证，彭某福清陈述：“2016年6月，金福友找到我，说是租赁修理厂的老板出5000元拆除这些东西，问我愿不愿意拆除，地点是在沙灰路，也就是石林的老蜂窝煤厂，我负责拆除修理厂内的烤漆房等物件。我问过他们有没有协商好，他们答复肯定后我就准备开始拆，但是有人告诉我不用拆了，费用都没有给过我。”郑某光宝陈述：“2016年6月份，陈跃波打电话给我，让我将石林沙灰路修理厂内的东西收一下，给5000元，我拆了两天，又打电话让我不用再做了。”陈跃波经质证认为，证据1的三性不予认可，并非合法的报业机构；证据2的外景二张照片认可，其他不予认可，拍摄时现场已经改变；证据3的证人证言不予认可，没有找过这二个人。本院认为,金福友提交的证据1因无法核实刊登者的信息及报纸的合法性，不予采信；证据2照片与本院二审查勘现场的情况一致，本院予以采信；证据3证人证言因无其他证据予以佐证，且陈跃波不予认可，本院不予采信。
针对一审法院确认的事实，金福友认为，1.种树和养殖家畜都在墙角，并不影响租赁物的使用；2.双方口头约定，汽车校正仪是由陈跃波找人拆除，工时费5000元；3.陈跃波存在违约，其在百业快报上刊登转租信息，于2015年8月1日支付第一年租金。此外，双方当事人对一审法院确认的其余事实均无异议，本院予以确认。针对金福友提出的异议1，与本院现场勘查的情况一致，本院予以确认，异议2因无证据证实，且陈跃波不予认可，本院不予确认；异议3因无法核实刊登者的信息及报纸的合法性，本院不予确认。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：陈跃波是否应当支付金福友第二年度的租金66000元？
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有了约束力。现金福友要求陈跃波支付第二年的租金66000元。陈跃波则认为，金福友并未如期交付租赁物，直至一审时，租赁物都不具备交付的条件,故反诉要求解除租赁合同，退还第一年租金66000元。经本院审查，其一，租赁物现场并无明显影响交付使用的情况存在；其二，陈跃波自2015年2月份签订租赁合同后交纳了第一年的租金，直至金福友2016年8月份起诉要求其交纳第二年租金时，陈跃波才反诉认为出租人未如期交付租赁物，并要求返还第一年的租金，有悖常理。故陈跃波以金福友未交付租赁物违约，要求退还第一年的租金66000元的请求不能成立，一审法院认定有误，本院予以纠正。同理，陈跃波要求金福友赔偿违约金亦不能成立，本院不予支持。因本案一审中，陈跃波于2016年9月27日提出反诉要求解除《房屋租赁合同》，故一审法院判令解除双方之间的《房屋租赁合同》并无不当，本院予以维持。陈跃波要求解除《房屋租赁合同》后，租赁物亦未实际由其占有使用，故陈跃波应支付的第二年度租金应当计算至该天，即2016年4月1日至2016年9月27日共计180天，66000元÷365天×180天=32547.6元。
综上，金福友的上诉请求中有事实和法律依据的部分，本院依法予以支持；一审判决认定事实清楚，但是适用法律和处理部分有误，本院依法予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持云南省石林彝族自治县人民法院（2016）云0126民初1313号民事判决第二项，即“二、解除陈跃波与金福友于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》；”；
二、撤销云南省石林彝族自治县人民法院（2016）云0126民初1313号民事判决第一、三、四、五项，即“一、驳回金福友的诉讼请求；三、由金福友于本判决生效后十五日内退还陈跃波支付的2015年度的房屋租金66000元；四、由金福友于本判决生效后十五日内赔偿陈跃波违约金2000元；五、驳回陈跃波的其他诉讼请求；”；
三、陈跃波于本判决生效后十五日内支付金福友租金32547.6元；
四、驳回金福友的其他诉讼请求；
五、驳回陈跃波的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费894元、反诉案件受理费655元，二审案件受理费1788元，合计3337元，由金福友负担1334元，由陈跃波负担2003元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 雪
审判员 彭 韬
审判员 张 楚
二〇一七年七月十二日
书记员 陈媛媛