广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠斗法五民初字第277号
原告邓亚国，男，汉族，户籍地广东省化州市。
委托代理人黄可明，广东加通律师事务所律师。
被告珠海市德信房地产开发有限公司，住所地广东省珠海市斗门区。
法定代表人李筱平，该公司总经理。
委托代理人樊剑锋，广东显德律师事务所律师。
原告邓亚国诉被告珠海市德信房地产开发有限公司（以下简称德信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月12日立案受理后，依法由审判员黄文涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄可明和被告的委托代理人樊剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓亚国诉称：2012年4月18日，原、被告经协商签订了《珠海市商品房买卖合同》。合同约定：1、被告将位于广东省珠海市斗门区乾务镇珠峰大道北第14栋1001号房出售给原告，房屋交易总价格是332741元，建筑面积89.93平方米，单价3700元∕平方米；2、原告分期付款，于2012年4月18日支付232741元，余款于2013年3月30日前付清；3、被告应当在2012年8月30日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用（备注：第2种：该商品房经分期验收合格）；4、被告逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告结合合同通知达到之日起180天内退还全部已付款……；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后期限的第二天起至交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部的合同款，但被告却迟迟不能按约定交房，直至2013年11月17日通知原告收取涉案房屋。2013年8月15日左右才通知收房。据此原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付迟延交房违约金：55734.12元（332741元×0.05%／天×335天=55734.1175元，日期从2012年8月30日至2013年7月31日止，共计335天）；2、被告支付本案的诉讼费用和其他相关费用。原告当庭变更了第一项诉讼请求：、被告向原告支付迟延交房违约金：73868.5元（332741元×0.05%／天×444天=73868.5元，日期从2012年8月30日至2013年11月17日止，共计444天）。
原告为证明其主张提供了如下证据：
一、珠海市商品房买卖合同，拟证明原告、被告存在买卖合同关系。
二、发票，拟证明原告已支付了全部的合同款。
三、竣工验收备案登记表，拟证明被告是于2013年7月30日办理了本案登记，同时也说明了涉案房屋从2013年7月30日起才具备法律规定的交付条件。
原告当庭提交证据四至六：
四、证明（不包含附件）；
五、《富逸花园入伙手续办理证》；
六、《富逸花园房屋验收表》；
拟共同证明被告是于2013年11月17日将涉案房屋交付给原告使用，双方约定交付时间是2012年8月30日，被告实际交付时间是2013年11月17日，两者相距444天。
被告德信公司辩称：一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，原告没有提出实际交付的相关证据，应当承担举证不能的法律后果。二、涉案房产于2013年11月17日交付给了原告，根据合同法规定，实际交付的行为是从双方的交付时间进行了变更。三、如果要支付延期交房的违约金，被告认为过高，请求法院根据《最高院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》和《最高院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定依法调整，如果原告有损失，也应当是参照当地的租金予以确定。四、根据《民法通则》第137条的规定，原告最晚应当在2014年8月29日前向人民法院提起诉讼，原告没有在此期间内提起诉讼，原告的诉求已过诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告就其答辩向本院提供了如下证据：
一、证明及附件，拟证明涉案房屋已交付给原告。
二、入伙手续办理证，拟证明原告已办理入伙。
三、前期物业管理服务合同及业主公约，拟证明原告已办理入伙。
四、建设工程环境保护信息表，拟证明涉案房屋已通过环评。
五、消防验收意见书【斗公消验（2011）第0027号】，拟证明涉案房屋已通过消防验收。
六、规划验收合格证，拟证明涉案房屋已通过规划验收。
七、防雷装置竣工验收合格证，拟证明涉案房屋已通过防雷验收。
八、人防工程建设证明书，拟证明涉案房屋已通过人防验收。
九、工程竣工验收报告，拟证明涉案房屋已通过综合验收。
经庭审质证，双方当事人对对方的证据发表了质证意见。经审查，本院认为原、被告提交的全部证据与本案事实均有关联，且来源合法，内容真实，本院对上述证据的证明力予以确认，但具体的证明内容以本院确定的为准。
本院根据认定的证据和庭审笔录，查明本案事实如下：
2012年4月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的富逸花园14幢1001房，建筑面积89.93平方米，总价332741元；被告应于2012年8月30日前将具备交付条件的商品房交付原告使用，双方约定的交付条件为“该商品房经分期综合验收合格”。对于违约责任，双方在第九条中约定，如被告未按合同约定期限交付商品房，逾期不超过180天，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；如逾期超过180天，原告同意继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款。涉案房屋2013年7月31日取得《竣工验收备案表》，2013年11月17日被告将涉案房屋交付给了原告。
本院认为，本案争议的焦点为：原告关于逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效；合同约定的逾期交房违约金的标准应否调整。
关于原告逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。由于原告与被告德信公司在买卖合同中约定逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自买卖合同约定第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，及双方约定违约金是以日为单位累计计算违约金，故原告所主张的违约金为继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。由于原告于2014年11月12日提起本案诉讼，而原告就2012年8月30日至2012年11月11日期间的违约金请求权未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，因此本院认为该段期间的违约金请求权已超过诉讼时效，依法不予保护。对于2012年11月12日至2013年11月16日期间的违约金请求权未超过两年的诉讼时效，本院予以支持。
关于合同约定的逾期交房违约金的标准应否调整的问题。《商品房买卖合同》第九条约定逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。德信公司主张上述约定的违约金标准过高，应予调整。本院认为，首先，该约定为双方平等自愿协商一致的意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，应当认定有效。任何一方违反约定的义务，均应依据约定承担违约责任。其次，虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条规定合同约定的违约金过高或过低，当事人可以主张调整，但本案中，被告德信公司主张违约金过高，未提供相应证据证明，且根据上述司法解释第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，参照租金标准计算违约金是在商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形下适用，故本案违约金的计算并不适用“参照租金标准”这一规定，被告的关于调整违约金的答辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。
综上，被告德信公司应按每日万分之五的标准，向原告支付2012年11月12日至2013年11月16日期间的违约金，即61557.09元（332741元／天×0.0005×370天）
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项、第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告珠海市德信房地产开发有限公司于本判决生效之日起七天内向原告邓亚国支付逾期交房违约金61557.09元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1646元，减半收取823元，由原告邓亚国承担137元，被告珠海市德信房地产开发有限公司承担686元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 黄文涛
二〇一四年十二月十八日
书记员 谢 辉