福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0503民初6318号
原告：中国建设银行股份有限公司泉州分行，住所地泉州市丰泽区丰泽街建行大厦，统一社会信用代码913505008561055558。
主要负责人：孙国强，该分行行长。
委托诉讼代理人：洪夏欣，女，该分行工作人员。
委托诉讼代理人：陈小兰，女，该分行工作人员。
被告：苏文清，男，1976年11月29日出生，汉族，住福建省安溪县。
被告：陈秀梅，女，1977年11月3日出生，汉族，住福建省安溪县。
被告：泉州市鲤城房地产公司,住所地福建省泉州市鲤城区后城8号楼103号，统一社会信用代码91350502156180482K。
法定代表人：黄文明，该公司负责人。
委托诉讼代理人：王雪芳，女，该公司工作人员。
原告中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称建行泉州分行）与被告苏文清、陈秀梅、泉州市鲤城房地产公司（以下简称鲤城房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月23日公开开庭进行了审理。原告建行泉州分行的委托诉讼代理人洪夏欣、被告鲤城房地产公司的委托诉讼代理人王雪芳到庭参加诉讼，被告苏文清、陈秀梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
建行泉州分行向本院提出诉讼请求：1、解除建行泉州分行与苏文清、陈秀梅签订的《个人住房借款合同》；2、苏文清、陈秀梅归还借款本金323368.21元及相应利息、罚息、复利(暂计至2016年7月18日为7218.22元，利息、罚息、复利计至实际还款日止)；3、建行泉州分行对苏文清、陈秀梅提供的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、鲤城房地产公司对上述债务承担连带保证责任。诉讼过程中，建行泉州分行变更第二项诉讼请求为：苏文清、陈秀梅归还借款本金321718.96元及相应利息、罚息、复利(截至2016年9月22日为9644.55元，利息、罚息、复利计至实际还款日止)。事实和理由：2014年6月13日，苏文清、陈秀梅因购买房产资金不足向建行泉州分行申请个人住房贷款333000元整，期限20年。建行泉州分行于2014年6月24日审批通过，于2014年6月26日与苏文清、陈秀梅、鲤城房地产公司签订了《个人住房借款合同》并于2014年7月29日办理抵押登记手续。根据合同约定，建行泉州分行于2015年5月4日如约将合同款项划入售房单位鲤城房地产公司账号内，同时鲤城房地产公司为苏文清、陈秀梅的借款本息等有关费用提供连带责任保证。该笔贷款期限自2015-5-4起至2035-5-4止。2014年，中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行与鲤城房地产公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定鲤城房地产公司提供连带责任保证。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论保证人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），建行泉州分行均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。该保证所担保的债权是指贷款人向债务人发放个人住房贷款形成的一系列债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金和建行泉州分行为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。但合同签订至今，苏文清、陈秀梅其主客观原因未按期足额还贷，已连续拖欠5期，截至2016年7月18日，苏文清、陈秀梅尚欠本金323368.21元，利息、罚息、复利合计7218.22元，虽经建行泉州分行多次催告仍未归还。根据建行泉州分行与苏文清、陈秀梅签订的《个人住房借款合同》第十六条及第十七条的约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项已构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，同时有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。同时对借款人提供的抵押担保物享有优先受偿权，鲤城房地产公司应根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定承担连带清偿责任。
苏文清、陈秀梅未作答辩。
鲤城房地产公司辩称，其对建行泉州分行的诉求无异议。
本院经审理所查明的事实与建行泉州分行所述一致。另查明，建行泉州分行与苏文清、陈秀梅签订的《个人住房借款合同》约定借款利率为基准利率上浮10%；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；借款人未按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。本案抵押物房产于2014年7月29日办理预购商品房抵押权预告登记，尚未办理房屋所有权证及抵押登记。上述《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定鲤城房地产公司为苏文清、陈秀梅的本案债务提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至下列两个日期较迟之日止：1、抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日；2、该经济适用房经国家政策允许可上市出售之日。借款后，苏文清、陈秀梅未能依合同约定按时足额还本付息，建行泉州分行起诉后，苏文清、陈秀梅偿还借款本息2230元，截至2016年9月22日，尚欠建行泉州分行借款本金321718.96元，利息、罚息、复利合计9644.55元。建行泉州分行催讨未果，诉至本院。
以上事实，有建行泉州分行提供的《个人住房借款合同》、预购商品房抵押权预告登记证明、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单、贷款账户管理一览表、《商品房销售合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》等证据以及庭审中建行泉州分行、鲤城房地产公司的陈述为证。苏文清、陈秀梅未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。本院对上述事实予以确认。
本院认为，建行泉州分行与苏文清、陈秀梅签订的《个人住房借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，建行泉州分行依约履行了合同义务，向苏文清、陈秀梅发放贷款333000元，但苏文清、陈秀梅未能按时足额偿还借款本息，已构成违约。建行泉州分行据此要求解除上述《个人住房借款合同》并要求苏文清、陈秀梅偿还尚欠的借款本金321718.96元及按合同约定支付相应的利息、罚息、复利，具有事实和法律依据，本院予以支持。鲤城房地产公司自愿为上述借款提供连带保证担保，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效。建行泉州分行在保证期限内向鲤城房地产公司主张权利，合理合法，应予支持。鲤城房地产公司在承担保证责任后，有权向苏文清、陈秀梅追偿。建行泉州分行另主张对苏文清、陈秀梅提供的抵押物享有优先受偿权，但该抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至苏文清、陈秀梅名下，双方办理的系预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，建行泉州分行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。建行泉州分行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。苏文清、陈秀梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司泉州分行与被告苏文清、陈秀梅于2014年6月26日签订的《个人住房借款合同》；
二、被告苏文清、陈秀梅应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司泉州分行偿还借款本金321718.96元，利息、罚息、复利合计9644.55元，并支付自2016年9月23日起至还清款项之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人住房借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；
三、被告泉州市鲤城房地产公司应对被告苏文清、陈秀梅的上述债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向被告苏文清、陈秀梅追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6270元，减半收取计3135元，由被告苏文清、陈秀梅、泉州市鲤城房地产公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 魏鋆妮
二〇一六年十月二十一日
书 记 员 吴为钦
附本案引用的主要法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。