广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤09民终2147号
上诉人（原审被告）：曾旭建，男。
委托诉讼代理人:严晏平，茂名市电白区南海街道办法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：茂名市电白区市场物业管理中心，住所地：广东省茂名市电白区海滨大道19号文化楼五楼。
法定代表人：李文河，该中心主任。
委托诉讼代理人：程勇，广东格正律师事务所律师。
上诉人曾旭建因与被上诉人茂名市电白区市场物业管理中心（以下简称市场管理中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2017）粤0904民初2176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曾旭建上诉请求：1.撤销电白区人民法院(2017)粤0904民初2176号民事判决，依法驳回被上诉人电白区市场物业管理中心诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
事实和理由：一、双方签订的《电白县市场物业租赁协议书》应当继续履行。一审法院在其民事判决书中认定市场管理中心于2017年5月12日送达《解除合同通知书》给曾旭建，告知于2017年6月15日解除双方之间的租赁合同。市场管理中心解除合同已在合理期限之前通知曾旭建，故双方签订的《电白县市场物业租赁协议书》于2017年6月15日解除。一审法院上述认定是违背事实与法律的。事实上，上诉人与被上诉人于2014年2月28日签订的《电白县市场物业租赁协议书》是双方真实意思的表示，合法有效，双方必须共同遵守履行，合同期满后6上诉人继续在原商铺内经营，被上诉人也按时收取租金表示默认，继续履行合同，一直没有任何异议；符合电白区人民政府颁布的《电白区行政事业单位经营性国有资产招租管理办法》第九条“本办法实施前已出租且承租人履行原合同情况良好的，可在原合同到期后与资产管理单位直接签定一次租赁合同，租金水平不得低于评估中介机构的评估值，租赁期限不得超过3年并且不得转租”第十条“为公平有序开展经营性国有资产招租工作，避免恶性竞争，原租赁合同期限到期后，在原租赁的资产可继续向外出租的情况下同时符合以下条件的原承租人可直接续签租赁期限不超过3年的租赁合同：合同期满”之规定。该协议合法有效，应当继续履行原协议书。被上诉人诉讼请求依法无据，应予驳回。二、被上诉人擅自设置障碍物损害上诉人经营商铺必须赔偿上诉人经济损失。一审认定被告应向原告支付合同解除前拖欠的租金28000元（按每月2000元计算，从2017年6月1日起计至被告搬离商铺之日止）原告诉请被告搬离涉案商铺并支付拖欠租金以及占用费，符合法律规定。一审法院上述认定是违背客观事实。上诉人与被上诉人签订的《电白县市场物业租赁协议书》合法有效，继续履行，受国家法律保护，但被上诉人身为国家机关，法制观念淡薄，一意孤行，擅自发《解除合同通知书》给上诉人。单方解除合同，没有经上诉人同意，也没有通过法律途径解决，从2016年4月起，便将商铺用铁皮团困围住堵塞，不准上诉人经营，已造成了上诉人停业经营，经济损失惨重，全体经营人员失业、下岗，而现在却要上诉人缴交2016年4月以来的租金，违背国家法律。被上诉人擅自设置障碍物阻碍上诉人经营商铺，已造成了上诉人经济损失,应予驳回被上诉人之诉讼请求。三、上诉人享有法律规定的优先租赁权。上诉人与被上诉人签订的《电白县市场物业租赁协议书》是双方真实意思的表示，该合同期满后上诉人继续经营该商铺，被上诉人口头同意，并按月收取租金，使合同得以继续履行。2016年3月14日，被上诉人与其电白区市场物业管理中心员工李某萍签订的《那霍旧市场承包合同书》，明显侵犯了上诉人的优先承租权，违背国家法律法规，根据《广东省城镇房屋租赁条例》第二十一条之规定，下列人员在同等条件下，按照如下顺序对出租的房屋有优先承租权：（一）房屋共有人；(二)原承租人。被上诉人的行为明显侵犯了上诉人的合法权益，所以在同等条件下，上诉人享有法律规定的优先租赁权。综上所述，上诉人与被上诉人签订的《电白县市场物业租赁协议书》是真实意思表示，应当继续履行，被上诉人擅自设置障碍物，阻碍上诉人经营商铺，已严重侵犯上诉人的合法权益，且造成了上诉人的经济损失。被上诉人擅自将上诉人合法经营的商铺出租给李某萍，侵犯上诉人依法享有的优先租赁权，请二审法院以事实为依据法律为准绳，依法撤销电白区人民法院（2017）粤0904民初2176号民事判决，依法驳回被上诉人电白区市场物业管理中心之诉讼请求。
市场管理中心辩称：一、一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，结果正确合法。被上诉人与上诉人签订的《电白县市场物业租赁协议书》到期之后，在2016年1月份至3月份，仍然收取了上诉人的租金，但是没有签订书面的租赁合同。根据《合同法》第236条的规定，双方的合同关系转为不定期租赁。根据《合同法》第232条规定，任何一方当事人对不定期租赁有随时解除的权利，应当在合同履行期前通知对方。被上诉人根据法律的规定在2017年5月12日向上诉人发出了书面的《解除合同通知书》，告知上诉人在2017年6月15日解除双方的租赁合同，要求上诉人从2017年6月20日前搬离涉案商铺，我方解除合同是符合法律规定的。一审判决对于上述的认定是有充分的法律依据和事实依据，一审作出的判决是正确合法的。二、上诉人认为双方签订的《电白县市场物业租赁协议书》应当继续履行的理由不成立。被上诉人在2017年6月15日已经解除了双方的租赁合同，既然已解除就不存在继续履行的问题。上诉人提及的《电白区行政事业单位经营性国有资产招租管理办法》第9条、10条，该两条规定都是称国有资产的现成租赁在符合一定的条件下可以继续续签租赁。上诉人与被上诉人在原来的租赁合同到期之后并没有签到新的租赁合同，因此，上诉人以前述的管理办法规定主张租赁合同继续履行的理由无法成立。三、被上诉人从来没有设置过任何的障碍物阻碍上诉人经营，上诉人要求被上诉人赔偿其经济损失的理由不成立。上诉人所提出的主张一方面没有事实依据，另一方面上诉人既没有就此提出反诉，在一审答辩时一审也没有参加庭审没有提出该方面的抗辩。该主张是不成立的。四、上诉人提出其享有法律规定的优先租赁权与本案无关，且该观点也是不成立的。1.本案审理的是房屋租赁合同纠纷，根据我方提出的诉讼请求和确认被上诉人解除行为有效、要求上诉人承租的商铺拖欠的租金和占用费给被上诉人，从审查的范围都是从原来的不定期租赁合同作出处理。上诉人提及的优先租赁权属于另一法律关系与本案无关。假如上诉人认为确实享有优先租赁权应该另外提出。2.根据国家现行的法律规定、司法解释和行政法规和部门规章，都没有规定到租赁合同或者房屋承租对租赁物享有优先承租权。在经济生活的实践中，优先租赁权都是以合同的约定明确，假如合同中没有约定，作为原来的承租人是没有法律依据去主张优先承租权的。因此，上诉人提到的优先承租权是法律规定的主张没有依据。上诉人提及的广东省城镇房屋租赁条例第21条，该条例是属于地方性法规，从第21条规定的内容看，其只是规定房屋优先承租权行使人的次序，没有规定直接赋予原来承租人的优先承租权。从该条文规定看，租赁合同双方的当事人在合同中约定有优先承租权的情况下才能适用第21条的规定。上诉人与该21条条例规定认为享有优先承租权无法成立。退一万步，假如上诉人享有法定的优先承租权，那么优先承租权的行使也要有前提条件。前提条件是出租人在原来租赁合同到期之后要有意愿继续出租原租赁合同。就被上诉人的意愿看，被上诉人是准备对那霍市场进行升级，在原租赁合同到期之后并没有继续将市场的商铺出租的意愿。至于被上诉人与李某萍签订的合同书是升级市场和经营管理的合同，并非对铺位继续出租的合同。上诉人要行使所谓的优先承租权，是没有前提事实基础的。综上，一审判决合法正确，请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。
市场管理中心向一审法院起诉请求：一、判决自2017年6月15日起解除原告市场管理中心与被告曾旭建之间的商铺租赁合同；二、判决被告曾旭建立即从承租的茂名市XX区XX市场X号商铺中搬离；三、判决被告曾旭建支付租金28000元及占用费给原告市场管理中心（占用费按每月2000元计算，自2017年6月1日起计至被告曾旭建从商铺搬离之日止）；四、本案的诉讼费用由被告曾旭建承担。
一审法院认定事实：市场管理中心是在茂名市电白区事业单位登记管理局登记的事业单位，其下属的那霍管理所、羊角管理所等29个管理所均是市场管理中心属下事业单位，没有办理法人登记，不具有独立的法人资格。2014年2月28日，物业管理中心属下的那霍管理所作为甲方，曾旭建作为乙方，双方签订《电白县市场物业租赁协议书》，约定“一、乙方需在市场商铺（摊位）第间（号）经营付食行业，约40平方米，每月租金为人民币贰仟⊕佰⊕拾元整。二、商铺（摊位）的租赁期为20个月，即2014年2月30日至2015年12月30日止……六、乙方在租赁期间必须先交租金后经营，在每月日前到甲方征收室或财务处一次性缴清当月租金。如乙方超过当月日缴交的，按每天加收5%的滞纳金，在当月日前还不交清的，甲方有权收回商铺（摊位）另行安排。租赁协议期满，甲方有权收回该商铺（摊位）实行次年招标……”。合同签订后，曾旭建在市场管理中心管理的位于茂名市电白区XX市场的X号商铺从事副食经营。租赁期届满后，曾旭建继续在上述商铺内经营，市场管理中心没有提出异议并收取曾旭建的租金。2016年4月1日起曾旭建不再缴纳租金。2017年5月12日，市场管理中心向曾旭建送达《解除合同通知书》，告知：“曾旭建（曾金水）：你于2014年2月28日于我单位属下的那霍物业管理中心签订《电白县市场物业租赁协议书》，承租我单位的那霍市场商铺（摊位）进行付食经营，约定的租期为20个月（自2014年2月28日至2015年12月30日止）。合同到期后，你在未继续签订租赁合同的情况下，仍然占用商铺进行经营，但拒不交纳自2016年4月份起至今的租金。现我单位郑重通知你方：我单位决定于2017年6月15日解除双方之间的租赁合同，限你在2016年6月20日前将承租商铺内属于你方的物品搬走。交还承租商铺给我单位。并付清2016午4月1日至2017年5月31日的租金给我单位”。通知发出后，曾旭建未缴纳租金及搬离上述商铺，市场管理中心于2017年6月28日诉至一审法院。
一审法院认为，市场管理中心与曾旭建签订《电白县市场物业租赁协议书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。市场管理中心将其管理的位于茂名市电白区XX市场的X号商铺交付给曾旭建使用，曾旭建应当按合同约定支付每月租金2000元。租赁期届满后，曾旭建继续使用上述商铺，市场管理中心没有异议，原《电白县市场物业租赁协议书》继续有效，租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，本案中，曾旭建拖欠市场管理中心租金构成违约，市场管理中心于2017年5月12日送达《解除合同通知书》给曾旭建，告知于2017年6月15日解除双方之间的租赁合同。市场管理中心解除合同已在合理期限之前通知曾旭建，故双方签订的《电白县市场物业租赁协议书》于2017年6月15日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，曾旭建应向市场管理中心支付合同解除前拖欠的租金28000元（按每月2000元计算，从2016年4月1日计至2017年5月31日，共计14个月）。合同解除后，曾旭建仍占用市场管理中心的商铺拒不搬离，其行为已造成市场管理中心租金的损失，曾旭建应向市场管理中心支付占用期间的占用费（按双方约定的租金每月2000元计算），因此，市场管理中心诉请曾旭建搬离涉案商铺并支付拖欠租金以及占用费，符合法律规定，一审法院予以支持。曾旭建经一审法院合法传唤不到庭参与诉讼，不影响本案的审理。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、确认原告茂名市电白区市场物业管理中心与被告曾旭建签订的《电白县市场物业租赁协议书》于2017年6月15日解除。二、限被告曾旭建在本判决发生法律效力之日起10日内搬离茂名市XX区XX市场X号商铺。三、限被告曾旭建在本判决发生法律效力之日起10日内向原告茂名市电白区市场物业管理中心支付租金28000元及占用费（按每月2000元计算，从2017年6月1日起计至被告搬离商铺之日止）。如果被告曾旭建未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由被告曾旭建负担。
二审期间，曾旭建向本院提交如下证据：一、甲方茂名市电白区市场物业管理中心、乙方李某萍2016年3月14日的《那霍旧市场承包合同书》,拟证明被上诉人侵犯了上诉人的优先租赁权，该合同违反法律无效。二、11张现场照片，拟证明被上诉人设置障碍物侵犯上诉人的合法经营权，被上诉人违约应赔偿上诉人经济损失并兑抵房屋租金。三、茂名市电白区市场物业管理中心那霍管理所盖章的2016年4月19日《2016市场整改原租户报名登记表》，拟证明上诉人继续履行商铺租赁合同。市场管理中心对上述证据的质证意见：一、对《那霍旧市场承包合同书》的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。本案审查的是租赁合同的解除，与上诉人所主张的优先承租权是没有关联性的。上诉人以该合同书提出优先承租权的问题与本案无关。该证据是承包合同并非租赁合同，上诉人以该合同书认为侵犯了其优先承租权的理由是不成立的。上诉人认为该合同书违法是没有法律依据的。二、11张照片与本案无关联性。照片来源不明，反映的内容不是被上诉人所实施的。照片不能证明是被上诉人设置阻止。三、《2016市场整改原租户报名登记表》属于整改时期的登记表，不是原商铺出租竞标的登记表。该证据提及的证明主张不成立。
二审查明：本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、市场管理中心在本案中是否享有合同的解除权。二、市场管理中心在本案中是否侵犯了曾旭建的优先承租权。
一、关于市场管理中心在本案中是否享有合同的解除权。
曾旭建与市场管理中心签订的《电白县市场物业租赁协议书》于2015年12月30日到期后，曾旭建仍然在租赁房屋内经营，市场管理中心没有提出异议并继续收取曾旭建的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，市场管理中心与曾旭建之间构成不定期租赁合同关系，双方均可随时解除合同，而市场管理中心作为出租人解除合同的，负有在合理期限之前通知承租人的义务。本案中，市场管理中心于2017年5月12日向曾旭建发出《解除合同通知书》，并要求曾旭建于2017年6月20日搬离租赁房屋，可以认定市场管理中心已履行在合理期限之前通知了曾旭建的义务。因此市场管理中心提出解除与曾旭建的房屋租赁合同关系，符合法律的规定，本院予以支持。至于曾旭建主张市场管理中心发出的《解除合同通知书》违反了《电白区行政事业单位经营性国有资产招租管理办法》的规定，该通知书无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项对合同法定的无效情形作了规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”而《电白区行政事业单位经营性国有资产招租管理办法》非法律或行政法规，违反《电白区行政事业单位经营性国有资产招租管理办法》的规定并不导致合同的无效，因此对曾旭建该主张，本院不予支持。
二、关于市场管理中心在本案中是否侵犯了曾旭建的优先承租权。
曾旭建认为市场管理中心违反了《广东省城镇房屋租赁条例》的规定，从而侵犯了曾旭建的优先承租权。本院认为，首先，法律并没有赋予本案租赁合同承租人享有优先承租权，曾旭建要求对租赁物享有优先承租权没有法律上的依据。其次，如第一个争议焦点所述，《广东省城镇房屋租赁条例》非法律或行政法规，违反《广东省城镇房屋租赁条例》的规定并不导致合同的无效，因此对曾旭建该主张，本院亦不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人曾旭建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞健军
审 判 员 江剑兵
代理审判员 莫 婵
二〇一七年十二月五日
书 记 员 郑富华
书 记 员 区成秀