北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第19256号
原告（反诉被告）杨国仲，男，1949年6月27日出生。
委托代理人刘长云，北京邦洋律师事务所律师。
被告（反诉原告）王文伟，男，1960年12月11日出生。
委托代理人赵强，北京市凯泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨国仲（以下简称姓名）与被告（反诉原告）王文伟（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。杨国仲及其委托代理人刘长云、王文伟及其委托代理人赵强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨国仲诉称：2008年3月3日，我与被告签订一份《协议书》，约定我承租王文伟位于北京市朝阳区三间房西村×号的三层楼房共计38间，租赁期�自2008年4月1日至2018年4月1日，租金原约定为每年11万元。2011年5月1日，双方签订《补充协议》，租金调整为每年7.2万元，现租金实际交纳至2013年3月31日。自2013年3月31日起，王文伟开始擅自断水断电，致使租赁房屋无法正常使用，并给我造成很大损失。由于王文伟已签订了拆迁补偿协议，因此我主张解除双方签订的《协议书》和《补充协议》，并要求王文伟赔偿我相应损失，现诉请法院判决：1、解除双方于2008年3月3日签订的《协议书》和2011年5月1日签订的《补充协议》；2、王文伟按每月22400元的标准赔偿自2013年4月1日起至合同解除判决生效之日止的租金及经营损失；3、王文伟赔偿我装修及附属设施损失92419.52元，具体包括：搬家补助2600元、电话移机费240元、空调拆装费6000元、有线电视补偿费360元、暖气（锅炉）6200元、电表4029.25元、灯16241.85元、淋浴器331.42元、太�能1500元、防护门1200元、防护窗72元、防护栏3645元、房屋装修50000元，共计92419.52元。
王文伟辩称：杨国仲陈述的房屋租赁合同签订情况属实。我同意解除双方于2008年3月3日签订的《协议书》和2011年5月1日签订的《补充协议》，但不同意赔偿杨国仲主张的租金、经营损失及其他装修及附属设施损失。拆迁协议补偿的13间房屋都是我的房屋，电话电表也是我的，设备设施均由我安装，杨国仲未进行任何装修装饰。
王文伟反诉称：2008年3月3日，我与杨国仲达成了房屋租赁的《协议书》，约定我将位于北京市朝阳区三间房西村×号院的三层楼房（共计38间房屋）出租给杨国仲使用，后于2011年5月1日又签订了《补充协议》。2013年3月11日，因政府统一规划需要，我与北京市朝阳区三间房乡人民政府签订了《三间房乡绿化隔离地区集体土地腾退安置协议书》，协议约定我需在2013年3月13日之前将×号院落及房屋腾空。在签订拆迁协议之前，我多次找杨国仲协商，希望依约解除双方签订的租赁合同，同时杨国仲将租赁房屋腾空并支付拖欠租金、锅炉使用费，但杨国仲置之不理。因杨国仲在2013年3月13日前未腾空涉诉院落及房屋，我需向腾退人支付延期搬家违约金并扣除提前搬家奖，杨国仲的违约行为给我造成较大经济损失。为了维护我的合法权益，现提出反诉要求判决：1、解除双方于2008年3月3日签订的《协议书》和2011年5月1日签订的《补充协议》；2、杨国仲支付房屋租金共计80666.7元（其中2010年1月至5月租金45833.3元，2010年6月至2011年4月租金34833.3元）；3、杨国仲支付2008年4月1日至2013年3月31日的锅炉房使用费3万元；4、杨国仲将位于北京市朝阳区三间房西村×号院落的三层楼房（共计38间房屋）腾空；5、杨国仲赔偿逾期腾退房屋及院落的经济损失2000元；6、杨国仲赔偿逾期腾退房屋而向腾退人支付的违约金（从2013年3月13日至杨国仲实际腾退之日，按照每日100元计算）。
杨国仲针对王文伟的反诉辩称：我同意解除双方签订《协议书》及《补充协议》，但不同意其他反诉请求。我方不存在欠缴租金的问题，且王文伟关于房屋租金的请求已超过诉讼时效。锅炉房属于本案涉案房屋的配套设备，不存在每月500元的使用费。王文伟在明知双方存在争议的情况下签订拆迁协议，属于自行扩大损失，因双方就各项赔偿未达成协议，因此我不同意腾房。王文伟陈述的各项损失并未实际发生，因此不同意王文伟要求赔偿损失的反诉请求。
经审理查明：2008年3月3日，王文伟（协议甲方）与杨国仲（协议乙方）签订一份《协议书》，协议主要内容为：“经甲乙双方协商同意，将此北京市朝阳区三间房西村×号三层楼房共计38�房屋，租乙方经商使用，为此特订立如下合同条款：（一）乙方租房期为十年2008年4月1日至2018年4月1日，若继续租赁双方另订立租赁合同。但乙方有优先权。（二）乙方支付甲方每年壹拾壹万元整人民币按壹年一交，租期内租金不变。（三）租赁期间有线、水、电费由乙方负担，甲方不管。（四）在乙方租赁期内营业执照由乙方自己提供。（五）如乙方经营不善转租他人必须通过甲方另订合同。（六）合同期内乙方要遵守国家法规，服从上级有关安全保卫防火卫生、治安条例等有关部门管理，发生有关问题所造成的一切损失由乙方负担，与甲方无关。（七）合同期内甲方负责房屋主体结构的维修费用由甲方负担。（八）如遇上级部门政府规划或开发商占地需要占用租赁的房屋，不属甲方违约，双方解除合同，退还乙方的剩余租金。拆迁补偿款主体结构的外修归甲方所有，营业损失补偿归乙方所有。（九）房屋的装修必须提出具体方案由甲方同意后实施。（十）本合同一式两份，甲乙双方各执一份。签字后生效。”
2011年5月1日，王文伟（协议甲方）与杨国仲（协议乙方）签订一份《补充协议》，约定：“甲乙双方于2008年4月1日所签订的北京市朝阳区三间房西村×三层楼房共计38间的《租赁协议》，因遇周边拆迁等因素致使乙方经营受到极大影响，经甲方提议并经双方协议，对原协议作如下补充和调整：1、年租金由壹拾壹万元调整为柒万贰仟元人民币支付方式为每月初支付陆仟元整。2、甲方允许乙方在受拆迁影响而无法经营时中途退出或将所承租房屋转让，甲方不追究乙方违约责任。3、在房屋拆迁时，甲方支持并协助乙方在争取获得拆迁补偿所做的一切努力。”
2013年3月11日，王文伟（协议乙方）与北京市朝阳区三间房乡人�政府（协议甲方）就北京市朝阳区三间房西村×号的腾退事宜签订了《三间房乡绿化隔离地区集体土地腾退安置协议书》，协议主要内容包括：乙方需腾退正式房屋壹拾叁间，实际腾退人口数为肆人，分别是户主王文伟、之妻张桂兰、户主王佳、之夫于景顺；所有权补偿为858885.22元、使用权补偿为528000元；其他补偿费共计31800元，包括提前搬家奖2000元、搬家补助费2600元、电话移机费240元、空调拆装费6000元、有线电视补偿费360元、交通补助费400元、乙方持有的营业执照给予1000元的一次性补偿；乙方在2013年3月13日前搬家腾空房屋，并将原住房交甲方拆除，乙方未按上述款规定的期限完成搬家腾空房屋的，按照每天100元支付延期搬家腾空房屋违约金，不再发放相应的提前搬家奖。北京华正房地产土地评估有限公司出具的华正拆估字第×号《三间房乡绿隔腾退房屋补偿价格结果通知单》中的拆迁补偿价格总额为1386885.22元，其中使用权补偿款为528000元、房屋及装修补偿为275893.53元、设备及附属物补偿为582991.69元，设备及附属物中包括暖气、上下管、水池、地漏、电表、灯、沐浴器等项目。
杨国仲主张王文伟自2013年3月31日起断水断电，并提交了手机录制视频以证明其主张，王文伟对此不予认可。杨国仲称其安装了电话，购买了空调、锅炉、灯、热水器、太阳能、门等设备，并安装了防护栏和防护门窗，要求王文伟赔偿相应的房屋装修及附属设施损失，杨国仲提交了相应票据以证明其主张；王文伟对杨国仲提交的上述证据真实性和关联性不认可，并提交了协议书和申请朋友谢新忠出庭以证明房屋在出租时已达到可以使用状态，房屋装修并不是杨国仲做的。杨国仲提交了一份北京市朝阳区三间房西村村委会于2013年8月8日出具的证明，主要内容为：“兹有北京市朝阳区三间房乡三间房西村×号村民王文伟，×号原址住房使用的电表、有线电视及电话（6576****）产权人均属王文伟。”
杨国仲交纳房屋租金至2013年3月。杨国仲要求王文伟按照每月22400元标准赔偿自2013年4月至合同解除之日的经营损失，但未就此提交相应证据。王文伟主张杨国仲拖欠自2010年1月至5月租金和2010年6月至2011年4月租金，杨国仲则主张不存在拖欠租金情况，且上述请求已超过诉讼时效。王文伟要求杨国仲支付2008年4月1日至2013年3月31日的锅炉使用费，杨国仲称锅炉属配套设备，不存在使用费。王文伟称因杨国仲未腾房致使其不能获得提前搬家奖和赔偿逾期腾退房屋违约金，要求杨国仲赔偿上述损失；杨国仲则称上述损失是王文伟自身行为所导致，不同意赔偿。
上述事实，有《协议书》、《补充协议》、《三间房乡绿化隔离地区集�土地腾退安置协议书》、证明、协议书、集体土地建设用地使用证、票据等证据、证人证言、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：合同的双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，并就自己的诉讼主张提交相应证据予以证明。本案中，王文伟与杨国仲于2008年3月3日签订的《协议书》及2011年5月1日签订的《补充协议》系双方的真实意思表示，约定内容不违反法律强制性规定，属合法有效。现原、被告均主张解除双方签订的《协议书》及《补充协议》，因拆迁腾退的客观因素合同亦无法继续履行，故本院依法予以解除。合同解除后，杨国仲应将租赁房屋腾空后返还给王文伟，腾退期间本院予以酌定。杨国仲虽主张王文伟断水断电的行为属违约行为，但其就此提交有效证据予以证明，本院对此不予采信。
双方签订的《协议书》中明确约定拆迁补偿�主体结构的外修归王文伟所有、营业损失补偿归杨国仲所有，现杨国仲未提交有效证据证明补偿协议书相应的补偿款项涉及到其所有的设备设施、房屋装修或营业损失的补偿款项，其据此要求王文伟赔偿装修和附属设施损失的依据不足，本院不予支持。杨国仲未就租金及经营损失赔偿请求提交相应证据，本院亦不予支持。王文伟要求杨国仲支付自2010年1月至2011年4月期间拖欠租金的请求依据不足且超过诉讼时效，本院对此不予支持。双方签订的协议书中未约定锅炉使用费的事宜，故王文伟要求杨国仲支付锅炉使用费的依据不足，本院不予支持。王文伟在未就协议解除和腾退房屋与杨国仲达成一致意见情况下自行签订拆迁腾退协议，因逾期腾退房屋所损失的拆迁利益和损失赔偿因有其自行负担，对其要求杨国仲赔偿损失和违约金的请求事项，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第二百二十五条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）杨国仲与被告（反诉原告）王文伟于二〇〇八年三月三日签订的《协议书》和二〇一一年五月一日签订的《补充协议》；
二、原告（反诉被告）杨国仲于本判决生效后二十日内将位于北京市朝阳区三间房西村×号院落内的三层楼房腾空后返还给被告（反诉原告）王文伟；
三、驳回原告（反诉被告）杨国仲的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）王文伟的其他反诉请求。
本诉案件受理费360元，由原告（反诉被告）杨国仲负担（已交纳180元，余款180元于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1277元，由被告（反诉原告）王文伟负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的�数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 郑瑞涛
代理审判员 侯蓓丽
人民陪审员 张 宪
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 梁 远