北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终2003号
上诉人（原审被告）：邹佳芮，女，1983年10月2日出生，住河北省三河市。
被上诉人（原审原告）：李颜杉，女，1982年6月16日出生，住北京市朝阳区。
上诉人邹佳芮因与被上诉人李颜杉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初37704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邹佳芮，被上诉人李颜杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邹佳芮上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回李颜杉一审诉讼请求；2.诉讼费用由李颜杉承担。事实和理由：一、6月26日，李颜杉将房租由4200元涨到4500元，导致转租未果，合同就已经因为李颜杉单方面违约而解除了，并非邹佳芮单方面解除合同。李颜杉也未有证据证明邹佳芮拖欠房租。二、邹佳芮并非恶意不迁出工商注册地址，6月份邹佳芮和新租客协商将房租和执照都转给新租客，后因李颜杉毁约导致邹佳芮无法注销、迁出。李颜杉可以通过拉异常的方式解决这个问题，不会对其房屋和房主产生任何影响。三、双方在解除合同的时间上没有达成一致，在押金和房租上也有争议，没有一个双方认可的房屋、钥匙交付时间，因此邹佳芮并非拒不退还钥匙。
李颜杉辩称，李颜杉不同意一审判决，但是李颜杉没有上诉。不同意邹佳芮的上诉请求和事实理由。
李颜杉向一审法院起诉请求：1.要求解除李颜杉与邹佳芮签订的《北京市房屋租赁合同》；2.请求判令邹佳芮支付拖欠的房屋租金，自2017年8月20日起按照每月4200元的标准计算至本案开庭之日，即2017年12月6日止，共计19320元；3.请求判令邹佳芮支付开锁费用100元；4.请求判令邹佳芮公司的工商注册地从李颜杉的房屋地址迁出；5.要求邹佳芮赔偿李颜杉误工费1800元；6.要求邹佳芮赔偿李颜杉交通费600元；7.本案诉讼费由邹佳芮承担。
一审法院认定事实：李颜杉系北京市通州区新华西街××号院×号楼××层××××号房屋（以下简称××××号房屋）产权人，该房屋用途为商务办公。2017年1月12日，李颜杉（甲方）与邹佳芮（乙方）签订租赁合同，约定甲方将××××号房屋租赁给乙方作为办公使用，租赁期限自2017年1月12日至2018年11月25日，共计1年10个月；租金为每月4200元，支付方式为押二付三，各期租金支付日期为：2017年2月20日、2017年5月20日、2017年8月20日……除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金，甲方还应退还相应租金。此外，租赁合同第十一条还特别约定：1.注册过程中若确认该房屋无法注册，则2016年11月26日起至此确认时间期间产生的租金的50%部分需由甲方退还乙方且双方互不追究违约责任，合同和平解除，甲方退还乙方剩余部分房租及押金；2.乙方主动放弃优先购买权；3.租金计算截止日期为租户清空室内附属设施及执照注册地址迁出或成功注销为止；4.第二年租金上涨5%。租赁合同还对其他事项进行了约定。租赁合同签订后，李颜杉将××××号房屋交付邹佳芮使用，邹佳芮向李颜杉交纳两个月租金作为押金以及至2017年8月20日的租金。2017年3月，邹佳芮以××××号房屋为住所地注册成立北京小兜科技有限公司（以下简称小兜科技公司）。2017年6月，邹佳芮以没有时间经营为由提出提前解除合同，李颜杉表示同意，但要求邹佳芮寻找租户承租。后因李颜杉要求提高转租租金至每月4500元，转租未果。2017年8月17日，经协商一致，双方同意提前解除合同，并由李颜杉扣除邹佳芮交纳的押金作为违约金。但此后邹佳芮未将××××号房屋腾退，亦未将该房屋钥匙交还李颜杉。2017年8月30日，未经通知李颜杉，邹佳芮将小兜科技公司转让给案外人北京仙仙雨商贸有限公司（以下简称仙仙雨公司），由仙仙雨公司继续使用××××号房屋作为工商注册地址，并办理了工商变更登记。后经多次告知邹佳芮交还房屋钥匙、迁出工商注册地址未果，李颜杉于2017年9月16日自行开启××××号房屋房门，并于当日以每月4800元的价格将该房屋另行出租给他人经营便利店。
庭审中，李颜杉主张因仙仙雨公司使用××××号房屋作为工商注册地址，导致其承租户无法使用该房屋作为工商注册地址，影响其房屋出租收益，根据租赁合同约定，邹佳芮应支付租金至仙仙雨公司注册地址从××××号房屋迁出为止，现其仅主张租金至开庭之日。邹佳芮对李颜杉的主张不予认可，称其将小兜科技公司转让给仙仙雨公司时，该公司表示不使用××××号房屋作为注册地址，其已于2017年11月23日书面告知该公司将注册地址迁出××××号房屋，但该公司未迁出，该公司的行为不为其所掌控，而李颜杉作为房屋所有权人亦可以采取到工商局将××××号房屋列为“异常状态”，这样仙仙雨公司即不能使用该房屋地址作为注册地址。李颜杉则表示虽可以采取将××××号房屋列为“异常状态”的方式禁止仙仙雨公司继续使用该房屋作为注册地址，但该房屋上即会有不良记录，如果有3次不良记录就会影响该房屋的正常出售。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人对自己的主张有责任提供相应的证据予以证明，所提供证据不足以证明自己主张的由负有举证责任的一方当事人承担不利的法律后果。本案中，李颜杉与邹佳芮签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，系属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。本案中，李颜杉与邹佳芮于2017年8月17日协商一致解除租赁合同，应视为租赁合同实际于该日解除。合同解除后，邹佳芮应将房屋交还给李颜杉，并应将小兜科技公司注册地址从××××号房屋迁出。但邹佳芮并未于其交纳的房租截止日期即2017年8月20日交还房屋，且实际占用房屋至2017年9月16日，该段期间的租金应由邹佳芮承担。故李颜杉要求邹佳芮按照合同约定的租金标准支付其自2017年8月20日至2017年9月16日的租金的诉讼请求合理，法院予以支持；对于李颜杉要求邹佳芮支付2017年9月17日至本案开庭之日，即2017年12月6日的租金的诉讼请求，虽双方租赁合同十一条第三款约定租金计算截止日期为租户清空室内附属设施及执照注册地址迁出或成功注销为止，但鉴于李颜杉已于2017年9月17日将××××号房屋另行出租，租金亦高于其与邹佳芮之间的租金标准，邹佳芮未将仙仙雨公司注册地址迁出的行为并未实际给李颜杉造成租金损失，且李颜杉可以采取适当措施禁止仙仙雨公司继续使用该房屋作为注册地址，在此情况下若由邹佳芮继续承担2017年9月17日至2017年12月6日期间的全部房屋租金显失公允；但鉴于邹佳芮在转让小兜科技公司时允许仙仙雨公司使用××××号房屋作为工商注册地址，并办理了工商变更登记，存在明显恶意，并考虑到该工商注册地址未迁出确会对李颜杉正当行使权利造成一定障碍，在综合探寻当事人签订租赁合同第十一条第三款的真实意图的基础上，法院对李颜杉的该项诉讼请求酌情予以支持，即对2017年9月17日至2017年10月16日期间的租金予以支持；对于超过法院核定数额部分，法院不予支持。关于李颜杉要求邹佳芮支付误工费、交通费的诉讼请求，因其未提供证据证明，法院不予支持；关于李颜杉要求邹佳芮支付开锁费用的诉讼请求，于法无据，法院亦不予支持。关于李颜杉要求邹佳芮将公司工商注册地址从××××号房屋迁出的诉讼请求，不属于法院受案范围，法院不予处理。
据此一审法院判决：一、李颜杉与邹佳芮于二〇一七年一月十二日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一七年八月十七日解除；二、邹佳芮向李颜杉支付自二〇一七年八月二十日至二〇一七年十月十六日期间的租金7840元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回李颜杉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审查明的一致。
本院认为：李颜杉与邹佳芮签订之《北京市房屋租赁合同》系双方当事人之间的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规之强制性规定，系有效合同。双方当事人均应按照合同履行各自义务。根据在案证据，邹佳芮在合同有效期内，即2017年8月17日，向李颜杉提出退租。李颜杉与邹佳芮就退租问题进行协商，最终邹佳芮确定退租，李颜杉亦表示同意。据此可以认定邹佳芮与李颜杉于2017年8月17日已经就合同解除达成一致。一审法院据此确定双方合同于2017年8月17日解除并无不当。邹佳芮上诉称双方并未就解除合同日期达成一致之上诉意见缺乏事实依据，本院对其此项上诉意见不予采纳。
邹佳芮与李颜杉即已经协商解除合同，合同解除后邹佳芮无权占有租赁房屋，邹佳芮应在合同解除时即将租赁之房屋交还李颜杉，亦应按照合同约定将其注册于租赁房屋上之公司迁出。邹佳芮上诉称因双方未就房屋交接及钥匙交还时间进行约定，因此其未能将房屋交还李颜杉之上诉意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。邹佳芮称李颜杉已经同意其将房屋转租，其已找到新租客并将其注册之公司转让于新租客且办理了工商变更手续，并非恶意不将其注册公司之工商注册地址自涉案房屋迁出。李颜杉虽认可其于2017年6月同意邹佳芮转租涉案房屋，但否认邹佳芮已经找到新承租人并实际转租。邹佳芮亦认可在其与李颜杉解除合同之前，并无新承租人与李颜杉重新签订租赁合同或转租合同。邹佳芮并未就存在转租合同的事实提供相应证据，其以存在转租合同并转让公司故无需办理工商注册手续迁移之上诉意见，缺乏事实依据，本院对此不予采纳。邹佳芮在双方解除合同后，并未将租赁房屋交还李颜杉，亦未按照双方合同约定将其注册之公司自租赁房屋中迁出。一审法院综合考虑房屋实际占用期间及李颜杉再次将房屋出租之事实，确定邹佳芮向李颜杉支付7840元租金并无不当。
综上所述，邹佳芮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由邹佳芮负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
审 判 员 潘 蓉
代理审判员 赵 纳
二〇一八年一月三十一日
法官 助理 佳 丽
书 记 员 田亚男