浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍诸民初字第2463号
原告（反诉被告）：浙江永凯实业有限公司。
法定代表人：何均江。
委托代理人（特别授权）：周钓锋、戴灿铭。
被告（反诉原告）：浙江盾安机电五交化有限公司。
法定代表人：姚新泉。
委托代理人（特别授权）：章冬云。
委托代理人（特别授权）：陈顺。
原告浙江永凯实业有限公司（以下简称永凯实业公司）与被告浙江盾安机电五交化有限公司（以下简称盾安机电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告盾安机电公司在答辩期内提起反诉。本案依法由审判员张晓华独任审判，于2013年11月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）永凯实业公司的委托代理人周钓锋，被告（反诉原告）盾安机电公司的委托代理人章冬云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告永凯实业公司起诉称：原告与被告于2011年1月12日签订房屋租赁合同一份。合同约定，原告向被告出租座落于诸暨市望云西路51号厂房中的3#厂房、4#厂房、办公楼及附属设备设施和附属场地（包括保安室），租赁期限为2011年3月1日至2021年2月28日，租金前二年为每年150万元，之后每年在上一年的基础上递增6%，第一年租金在2011年1月15日前付清，以后每年租金在当年的3月15日前付清，合同并就违约责任作出了明确约定。其中，迟延支付租金违约金为逾期15天内承担4倍银行贷款利息、逾期1个月承担10万元违约金、如2个月未能支付租金则应承担50万元违约金；任何一方中途解约应承担违约金为200万元，合同约定，如有纠纷由租赁物所在地人民法院管辖，合同并就其他内容达成一致。合同订立后，原告按约履行义务，但被告未按约支付租金，2013年3月1日至2014年2月28日的租金仅支付了53万元，其余106万元未付，虽经原告要求支付，但未果。现起诉要求判令：一、被告支付原告租金106万元（2013年3月1日至2014年2月28日年度），并支付逾期付款违约金50万元；二、本案诉讼费由被告承担。
本诉被告盾安机电公司答辩称：一、原、被告双方签订房屋租赁合同属实，前两年租金共计300万元被告已足额支付；二、2013年1月初，被告口头向原告提出退租事宜，同年1月28日被告书面致函原告明确提出解除涉案房屋租赁合同，且不再支付至2013年3月1日起的租金，后鉴于租赁房屋无法立即腾退，被告又支付了截止2013年6月30日的房屋占有使用费53万元；三、被告实际于2013年7月10日腾空租赁房屋，并于同年8月10日将全部钥匙以特快专递方式退还原告，涉案房屋已无继续履约的可能，被告已向法院就涉案房屋租赁合同提出反诉，故原告以继续履行合同的租金和违约金给付的诉讼请求不应得到支持，请求依法公正判决。
反诉原告盾安机电公司反诉称，2011年1月12日反诉人、被反诉人就位于诸暨市望云西路51号房屋（3#、4#厂房及办公楼等附属场地、设施）租赁事宜签订《房屋租赁合同》一份，双方对租期、租金标准及支付、权利义务及违约责任等均作了明确约定并据以履行。2013年1月28日，反诉人书面致函被反诉人，明确说明因反诉人自身经营战略调整，决定提前解除涉案《房屋租赁合同》，并愿意就协议解除善后事宜与被反诉人进行协商。2013年8月10日，反诉人第二次书面致函被反诉人再次强调解除涉案《房屋租赁合同》，并邮寄退还租赁房屋全部45把钥匙予被反诉人（租赁房屋早于2013年7月10日腾退），同时对善后事宜处置表明了态度。基于上述事实，涉案《房屋租赁合同》已无继续实际履行的可能，应予解除；另一方面，涉案合同约定的中途解约之违约方应承担的违约金数额畸高，理应减少。现反诉要求判令：一、确认解除反诉人、被反诉人签订的《房屋租赁合同》；二、减少涉案合同约定的中途无故解约之违约方应承担的违约金数额；三、反诉诉讼费由被反诉人承担。审理中，反诉原告明确第一项诉讼请求为要求确认反诉人、被反诉人签订的《房屋租赁合同》于2013年8月10日起解除。
反诉被告永凯实业公司答辩称：一、反诉原告要求解除双方之间签订的房屋租赁合同，并且要求对无故解除合同的违约金进行调整，该诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回；二、原、被告之间签订的合同是真实、合法、有效的，双方之间在2013年5月10日签订了一份补充协议，该协议再次明确约定反诉原告应当按照租赁合同规定履行合同义务，反诉原告认为其在2013年8月10日向反诉被告邮寄的通知函是作为解除合同的依据和理由，我们认为是与客观事实不符的，2013年8月10日反诉原告向反诉被告邮寄的通知函并不是解除合同的通知函，而是希望与反诉被告进行协商的一个提议，所以说反诉原告认为双方的合同已经通知解除是没有事实和法律依据的。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。审理中，反诉被告明确，如果合同解除，则要求反诉原告支付中途解除合同的违约金200万元，并赔偿反诉被告经济损失。
经审理查明，2011年1月12日，原告（反诉被告）永凯实业公司与被告（反诉原告）盾安机电公司签订房屋租赁合同一份，其中约定：一、本合同租赁物为座落在诸暨市望云西路51号厂房中的3#厂房、4#厂房、办公楼及附属设备设施和附属场地（包括保安室）出租给盾安机电公司使用；二、租赁期限十年，自2011年3月1日至2021年2月28日止；三、本合同从2011年3月1日到2012年2月29日第一年租期租金为150万元，第二年租期租金为150万元，2013年3月1日开始下一年租期租金均为上一年租期租金基础上递增6%，直至合同期满，第一年租期租金盾安机电公司在本合同签订后，2011年1月15日以前内一次性付清，以后每年租期租金在当年的3月15日前付清，永凯实业公司在收到租金后15天内提供相应的房屋租赁发票；四、双方应共同遵守本合同，不得无故中途解约，任何一方中途解约产生违约都将承担违约金200万元的经济责任；五、永凯实业公司有权按约收取租金，盾安机电公司应按时支付租赁费用，超过15天将承担四倍的同期银行贷款利息（同期一年期基准利率）。超过一个月未能支付租金，将承担违约金10万元（壹拾万元整），如2个月未能支付租金，应承担违约金50万元（伍拾万元整）。双方还对其它事项进行了约定。合同签订后，永凯实业公司向盾安机电公司按约交付了租赁房屋，盾安机电公司按约支付2011年、2012年度的租金。2013年1月28日，盾安机电公司向永凯实业公司发出通知函一份，载明内容为：“…现因我公司经营战略调整，故我公司书面提出解除上述《房屋租赁合同》，自2013年2月28日终止；自2013年3月1日起的房屋租金我公司将不予支付，希望能与贵司就房屋租赁协议解除一事进行友好协商”。同年1月30日，永凯实业公司回函盾安机电公司，称：“贵公司2013年1月28日的通知函收悉。我公司与贵公司于2011年1月12日签订了房屋租赁合同，合同签订后，我公司按约履行了合同义务，双方合作顺利。我公司不能同意贵公司中途要求解除合同的建议，如若解除合同将给我公司造成极大的困难和损失…”。2013年5月10日，双方当事人签订协议一份，内容为永凯实业公司同意盾安机电公司将房屋转租，转租的权利义务不得超越2011年1月12日合同规定，盾安机电公司继续按2011年1月12日合同规定履行义务。2013年8月10日，盾安机电公司再次向永凯实业公司邮寄通知函、诸暨租赁场地钥匙清单，同时将租赁房屋的钥匙合计45只以包裹形式一并邮寄给永凯实业公司。该通知函载明：“…截至2013年7月，我司已经支付此前二年房屋租金300万元、2013年3月1日至6月30日的房屋租金53万元，合计已经支付353万元。因经营调整，我司于2013年1月8日书面通知贵司要求退租，并多次与贵司当面沟通退租事宜，但双方一直未能就退租达成一致意见。现我司再次致函贵司，要求解除上述《房屋租赁合同》，2013年7月1日至8月9日的租金将在双方友好协商一致后支付，自2013年8月10日起的房屋租金我公司将不再支付。其他有关情况说明如下：1、租赁房屋的钥匙合计45只全部邮寄给贵司；2、租赁房屋已于2013年7月10日腾空；3、我司承租房屋后，经贵司同意，在电梯井处安装了两部阿尔法电梯，购置与安装费用合计22万元，对原毛坯房屋进行了精装修，共计装修面积9140平方，发生装修费用212万元，以上投资合计234万元。因该电梯和装修系为租赁房屋使用专门购置，强行拆除将造成其价值的巨大贬损，留置在租赁房屋内能够提升房屋的使用价值，故我司未拆除电梯和装修，愿作价折抵租赁费用。我司本着诚信、真诚的态度，希望能与贵司就房屋租赁协议解除一事进行友好协商…”。永凯实业公司收到通知函、钥匙清单、包裹后，于2013年8月19日回复函一份，确认已收到2013年8月10日的通知函，要求盾安机电公司依约履行合同并保留追究违约责任的权利，不同意就解除房屋租赁合同进行协商。同时，将所附包裹退回。盾安机电公司对永凯实业公司寄回的包裹予以拒收。盾安机电公司于2013年7月10日腾空承租房屋，自2013年8月10日起不再实际使用承租房屋，已将部分装饰装修拆除。2013年10月14日，永凯实业公司起诉要求盾安机电公司支付2013年度租金及逾期付款违约金。盾安机电公司提起反诉，要求确认合同解除，并同意承担中途解约违约金，数额按约定金额调整至50%多一点。永凯实业公司不同意解除合同。
上述事实，由双方当事人庭审中的陈述及本诉原告永凯实业公司提供的房屋租赁合同，反诉原告提供的房屋租赁合同、落款时间为2013年1月28日的通知函、落款时间为2013年8月10日的通知函及附邮凭证，反诉被告提供的落款时间为2013年1月30日的回函、2013年5月10日签订的协议、落款时间为2013年8月19日的回复函、邮件凭证等证据证实，本院予以确认。
本院认为，本案原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案主要争议的焦点是：
一、反诉原告要求确认房屋租赁合同解除是否成立。
房屋租赁合同是为了满足承租人使用房屋的需要，如果承租人确实不再需要使用承租房屋，将导致房屋长期闲置，使承租人在不占有使用房屋的情况下承担租金损失。为了充分发挥物的价值，有效利用资源，减少财产浪费，对于实际上确实无法继续履行的房屋租赁合同，即使不完全符合合同解除条件，也应及时予以解除。本案承租人盾安机电公司两次致函出租人永凯实业公司要求解除合同，并腾空承租房屋，于2013年8月10日将涉案房屋的钥匙用包裹形式邮寄给出租人。即盾安机电公司以明确表示并以行为表明不再履行租赁合同义务，原租赁合同无法履行，盾安机电公司要求解除合同的请求应予支持。双方对永凯实业公司收到通知函的时间不能确定，但永凯实业公司于同年8月19日对此进行回复，表明解除合同的通知已于8月19日前到达永凯实业公司，本院确认涉案房屋租赁合同自2013年8月19日起解除。永凯实业公司辩称，盾安机电公司于2013年8月10日发出的通知函是要求协商解除合同的通知，并不是解除合同的依据。本院认为，该通知函中明确了要求解除合同的意思表示，并载明已腾空租赁房屋，邮寄钥匙，附钥匙清单等内容，并以邮寄钥匙包裹的行为表示腾退房屋。故盾安机电公司要求解除合同的意思表示明确，反诉被告的辩述意见本院不予采信。
二、本诉原告要求支付租金及逾期付款违约金如何确定。
因双方签订的房屋租赁合同于2013年8月19日解除，租金应支付至2013年8月19日止。根据合同约定，2013年度租金在上年度150万元的基础上上浮6%，即159万元。盾安机电公司已支付2013年3月1日至6月30日期间租金53万元，尚应支付租金数额为220833元（159万元÷12个月÷30天×50天），本院予以支持。关于逾期付款违约金。虽然盾安机电公司于2013年1月28日致函永凯实业公司要求解除合同，但因永凯实业公司不同意解除而合同继续履行，且双方于5月10日签订了同意转租、继续履行合同的协议，故盾安机电公司仍负有按约履行租金支付义务，现未足额支付约定租金，构成违约。违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。盾安机电公司本意在于解除合同，在双方磋商退租、转租阶段也支付了四个月租金，主观上并无拖欠租金的故意，给永凯实业公司仅造成未支付部分的利息损失，故双方约定违约金过高，本院予以调整，酌情支持本诉原告逾期付款违约金50000元。本诉被告认为其已提出解除合同，仅应承担承租房屋的占有使用费，不应承担逾期付款违约金责任。本院认为，被告于2013年1月28日要求解除合同的通知并未发生合同解除的效力，故提出的辩述意见缺乏事实依据，本院不予采信。
三、被告（反诉原告）中途解约违约金及原告（反诉被告）的损失如何确定。
合同法规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案承租人盾安机电公司因自身原因导致房屋租赁合同无法继续履行而解除，构成合同违约。其同意承担违约责任，但认为双方约定违约金数额过高，请求调整。本院认为，根据合同法第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。承租人中途退租，主要造成出租人重新确定承租对象期间租赁房屋的空置损失，该期间一般考虑六个月为宜，现双方约定的违约金超过一年租金额，显然过高，反诉原告请求调整违约金，理由正当，本院予以准许。审理中，被告明确同意承担合同约定金额200万元的50%以上的违约金，本院对解约违约金酌定为110万元。
盾安机电公司于2013年8月10日向永凯实业公司邮寄钥匙后，因永凯实业公司并无解除合同的意思，致承租房屋到目前一直处于空置状态，产生相应的租金损失。故盾安机电公司应当赔偿永凯实业公司租赁房屋的闲置租金损失。但从减轻损害规则角度看，在承租人明确表示或者是行为表明不履行合同后，出租人有义务采取适当措施防止损失的扩大，不得怠于取得能够取得的利益。对租赁房屋未能利用的期间本院酌定至2013年12月30日，参照2013年度租金标准计算8月19日至12月30日期间的损失为587417元（159万元÷12个月÷30天×133天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十六条、第九十七条，第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）浙江永凯实业有限公司与被告（反诉原告）浙江盾安机电五交化有限公司签订的关于诸暨市望云西路51号的房屋租赁合同自2013年8月19日起解除；
二、被告（反诉原告）浙江盾安机电五交化有限公司将承租的座落于诸暨市望云西路51号厂房中的3#厂房、4#厂房、办公楼及附属设备设施和附属场地（包括保安室）腾退给原告（反诉被告）浙江永凯实业有限公司（已腾空并交付房屋钥匙45个）；
三、被告（反诉原告）浙江盾安机电五交化有限公司应支付原告（反诉被告）浙江永凯实业有限公司房屋租金220833元，并支付逾期付款违约金50000元，合计270833元，限本判决生效之日起十五日内付清；
四、被告（反诉原告）浙江盾安机电五交化有限公司应支付原告（反诉被告）浙江永凯实业有限公司中途解除合同违约金1100000元，并赔偿损失587417元，合计1687417元，限本判决生效之日起十五日内付清；
五、驳回本诉原告浙江永凯实业有限公司的其余诉讼请求。
本案受理费18840元，依法减半收取9420元，反诉费80元，依法减半收取40元，合计9460元，由原告（反诉被告）浙江永凯实业有限公司承担7760元，被告（反诉原告）浙江盾安机电五交化有限公司承担1700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 张晓华
二〇一三年十一月二十日
书记员 杨 琼