海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民一终字第1166号
上诉人（原审被告）：北京神舟商旅酒店投资管理有限公司。
法定代表人：陈兆根，董事长。
委托代理人：周骥，该公司总经理。
委托代理人：于道哲，海南外经律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：海口椰林听海酒店管理有限公司。
法定代表人：段素媛，董事长。
委托代理人：吴策，该公司经理。
委托代理人：潘垂媛，海南泽田律师事务所律师
上诉人北京神舟商旅酒店投资管理有限公司与被上诉人海口椰林听海酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2013）龙民二初字第579号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员黄玉臣担任审判长，审判员李必雄、代理审判员陈铭参加的合议庭对案件进行审理，上诉人北京神舟商旅酒店投资管理有限公司的委托代理人于道哲，被上诉人海口椰林听海酒店管理有限公司的委托代理人吴策、潘垂媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于海口市龙华区芙蓉路XX号南国印象condo国际公寓X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房等14套房产登记在案外人韩凤伶名下（房产证号：海口市房权证海房字第HK346XXX**号、第HK346XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXX**号）。位于海口市龙华区芙蓉路XX号南国印象condo国际公寓X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房等7套房产登记在案外人贾静名下（房产证号：海口市房权证海房字第HK346XXX**号、第HK346XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK346XXX**号）。位于海口市龙华区芙蓉路XX号南国印象condo国际公寓X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房等3套房产登记在案外人李威名下（房产证号：海口市房权证海房字第HK347XXX**号、第HK346XXXXX号、第HK346XXX**号）。2011年10月28日，贾静、韩凤伶、李威作为甲方，康亚洲作为乙方，双方签订一《委托房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的上述房产委托乙方以乙方名义对外出租经营；委托期限自2011年11月1日至2031年10月31日；房屋租金按委托人与租赁方确定为准；甲方于本合同生效之日起将上述房屋交付给乙方，同时还约定了违约责任等等。上述《委托房屋租赁合同》签订后，贾静、韩凤伶、李威依约将上述房产交付给康亚洲。
位于海口市龙华区芙蓉路XX号南国印象condo国际公寓半地下车库-1层办公室、1层商铺、1层办公用房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房等44套房产登记在案外人李雨柏名下（房产证号分别为：海口市房权证海房字第HK346XXX**号、HK346XXXXX号、HK346XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXX**号）。位于海口市龙华区芙蓉路XX号南国印象condo国际公寓X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房等27套房产登记在案外人康亚洲名下（房产证号分别为：海口市房权证海房字第HK347XXX**号、HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK346XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXX**号）。位于海口市龙华区芙蓉路XX号南国印象condo国际公寓XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房、X幢XXX房等6套房产登记在案外人沈扬名下（房产证号分别为：海口市房权证海房字第HK347XXX**号、第HK346XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXXXX号、第HK347XXX**号）。2011年4月8日，李雨柏、康亚洲、沈扬作为甲方，海口椰林听海酒店管理有限公司作为乙方，双方签订一《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的上述房产以及贾静、韩凤伶、李威等三人委托康亚洲出租的其三人所有的上述房产共计4872平方米的房产出租给海口椰林听海酒店管理有限公司；房屋用途为经商、办公、居住；租赁期限自2011年11月1日至2031年10月31日至；租金为年租金900000元，租金每3年递增5%，如遇到国家有关政策调整，则按新规定调整租金标准；乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金50000元，租金按半年支付一次，由乙方于每年的起租前15日缴纳；甲方应于本合同生效之日起5日内，将上述房屋交付给乙方；同时还约定了违约责任等等。上述《房屋租赁合同》签订后，李雨柏、康亚洲、沈扬三人依约将约定的上述房产交付海口椰林听海酒店管理有限公司使用。
2011年10月25日，海口椰林听海酒店管理有限公司、北京神舟商旅酒店投资管理有限公司签订一《房屋租赁合同》，约定：海口椰林听海酒店管理有限公司将上述房产出租给北京神舟商旅酒店投资管理有限公司做酒店、餐饮、会议、休闲及其他物业配套使用；海口椰林听海酒店管理有限公司为北京神舟商旅酒店投资管理有限公司提供的运营筹备期为工程正式结束后一个月，运营筹备期不计入房屋租赁期且不产生房屋租金；租赁期限自2011年11月1日起至2031年10月30日止；双方在签订本协议时，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司先行向海口椰林听海酒店管理有限公司支付定金50000元，海口椰林听海酒店管理有限公司收到订金后予以书面签收，并出具相关凭证；首期租金1200000元，按照每5年递增3%，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司以汇款形式支付给海口椰林听海酒店管理有限公司；租金按6个月为周期支付，即每年二次，遵照先付后用的原则，第一期租金于免租期截止前15日内缴纳；以后每期租金于该租金到期的前15日内缴纳；海口椰林听海酒店管理有限公司收到租金后3日内应向北京神舟商旅酒店投资管理有限公司提供正式发票；一方如欲提前终止本合同，应提前三个月通知另一方，经双方协商一致同意后，可提前终止合同；北京神舟商旅酒店投资管理有限公司在租赁期满如需续租，应提前三个月通知海口椰林听海酒店管理有限公司，由双方另行协商续租事宜，在同等条件下北京神舟商旅酒店投资管理有限公司享有优先续租权；租赁期满后，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司应在30日内将北京神舟商旅酒店投资管理有限公司经营需要添置的经营物品及设备设施撤离并将房屋交还海口椰林听海酒店管理有限公司；一方有下列情形之一的，另一方有权书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给对方造成损失的，还应赔偿因此给对方造成的损失：海口椰林听海酒店管理有限公司未按时交付房屋，经北京神舟商旅酒店投资管理有限公司催告后15日内仍未交付的；北京神舟商旅酒店投资管理有限公司逾期不支付租金累计超过90日的；自本《房屋租赁合同》签署之日起，原双方签署的《神舟商旅酒店项目合作协议书》自动终止；自正式起租日起两年后对该项目房屋的租金可进行重新调整确认；如双方就价格问题不能达成一致的，海口椰林听海酒店管理有限公司须给予北京神舟商旅酒店投资管理有限公司6个月的准备、结算期，并在此期间结束后的30日内，海口椰林听海酒店管理有限公司有义务退还北京神舟商旅酒店投资管理有限公司的全部装饰装修、物资采购及开办费用等所有投资款项（折旧后）；为此，双方将签署《终止协议》，同时双方继续履行原签署的《神舟商旅酒店项目合作协议书》等等。同日，海口椰林听海酒店管理有限公司、北京神舟商旅酒店投资管理有限公司又签订一《补充协议》，约定：根据双方签订的《房屋租赁合同》，海口《南国印象国际公寓》神舟商旅酒店项目的房屋租赁日期自2011年11月1日开始正式计算租期。
上述《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，海口椰林听海酒店管理有限公司依约将约定的房产交付给北京神舟商旅酒店投资管理有限公司，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司收受后，即对租赁房产进行装修并在装修完后用于经营客房酒店。北京神舟商旅酒店投资管理有限公司依约先后共向海口椰林听海酒店管理有限公司支付2011年11月1日至2013年4月30日期间的租金1800000元。依《房屋租赁合同》的约定，2013年5月1日至2013年10月31日期间的租金600000元，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司应于2013年4月15日前向海口椰林听海酒店管理有限公司支付，但北京神舟商旅酒店投资管理有限公司并未向海口椰林听海酒店管理有限公司支付。2013年5月28日，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司向海口椰林听海酒店管理有限公司发一《发票催缴函》，载明：依据北京神舟商旅酒店投资管理有限公司与海口椰林听海酒店管理有限公司签订的租赁合同，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司按照约定于2011年11月1日至2013年4月30日期间缴纳租金共计1800000元；北京神舟商旅酒店投资管理有限公司于2011年11月25日收到海口椰林听海酒店管理有限公司开具房租发票600000元，尚有1200000元房租发票尚未收到；另外2011年9月30日至2012年9月28日期间北京神舟商旅酒店投资管理有限公司缴纳水电费457093.99元，此笔款项海口椰林听海酒店管理有限公司也尚未开具发票；故要求海口椰林听海酒店管理有限公司开具上述款项的发票。2013年6月8日，海口椰林听海酒店管理有限公司向北京神舟商旅酒店投资管理有限公司发一《业务往来函》，载明：北京神舟商旅酒店投资管理有限公司2013年5月28日致海口椰林听海酒店管理有限公司函收悉；海口椰林听海酒店管理有限公司根据2010年12月28日与北京神舟商旅酒店投资管理有限公司签订的合作协议书支付北京神舟商旅酒店投资管理有限公司100000元开业筹备服务费，根据协议书北京神舟商旅酒店投资管理有限公司应将相关发票开给海口椰林听海酒店管理有限公司，海口椰林听海酒店管理有限公司也数次向北京神舟商旅酒店投资管理有限公司提出，但北京神舟商旅酒店投资管理有限公司至今仍未开具，因此，海口椰林听海酒店管理有限公司恳请北京神舟商旅酒店投资管理有限公司尽快将上述发票开给海口椰林听海酒店管理有限公司，海口椰林听海酒店管理有限公司也将尽快将租金发票开给北京神舟商旅酒店投资管理有限公司，同时，恳请北京神舟商旅酒店投资管理有限公司将已到期租金支付海口椰林听海酒店管理有限公司；关于水电费发票问题，因已有专业物业管理公司负责小区物业，海口椰林听海酒店管理有限公司只是代缴代付，因北京神舟商旅酒店投资管理有限公司前期水电费只支付了60%，现仍欠物业公司十余万元，物业公司要求补齐水电费后开具发票；根据双方《房屋租赁合同》第十一条第11款的特殊约定，现有合同的租金将在2013年10月31日到期并重新调整，海口椰林听海酒店管理有限公司请求北京神舟商旅酒店投资管理有限公司就租赁合同的变更进行协商并在合同到期前签订新的合同等等。2013年7月15日，海口椰林听海酒店管理有限公司向北京神舟商旅酒店投资管理有限公司发一《关于协商房屋租赁合同续签及请付租金函》，载明：海口椰林听海酒店管理有限公司曾于2013年6月8日就北京神舟商旅酒店投资管理有限公司致海口椰林听海酒店管理有限公司的函相关问题予以复函，函中，海口椰林听海酒店管理有限公司请求北京神舟商旅酒店投资管理有限公司就租赁合同到期重新确定事宜向北京神舟商旅酒店投资管理有限公司提出协商，但北京神舟商旅酒店投资管理有限公司至今未予以答复；考虑到双方《房屋租赁合同》第十一条第11款关于合同租金的约定即将在2013年10月31日到期，海口椰林听海酒店管理有限公司再次正式请求与北京神舟商旅酒店投资管理有限公司就租赁合同的变更进行协商并在合同到期前签订新的合同；北京神舟商旅酒店投资管理有限公司2013年4月15日到期应付房屋租金600000元，海口椰林听海酒店管理有限公司在上次致函中恳请北京神舟商旅酒店投资管理有限公司支付，至今仍未支付，海口椰林听海酒店管理有限公司再次恳请北京神舟商旅酒店投资管理有限公司支付海口椰林听海酒店管理有限公司上述租金等等。2013年7月17日，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司向海口椰林听海酒店管理有限公司发一《回复函》，载明：关于100000元开业筹备服务费未开发票的事宜，根据双方最初的合作协议，海口椰林听海酒店管理有限公司向北京神舟商旅酒店投资管理有限公司支付了100000元的开业筹备服务费，后因双方合作关系由委托经营转为承租经营，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司已将100000元及时退还给海口椰林听海酒店管理有限公司，故未考虑发票开具事宜，如海口椰林听海酒店管理有限公司有财务账面处理的需要，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司愿以双方互相开具等额收据或发票的方式全力配合海口椰林听海酒店管理有限公司，以满足双方账面处理的需要；关于水电费用未交齐事宜，由于海口椰林听海酒店管理有限公司一直未出示供电局和自来水公司的正式发票及收费标准，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司按照当地相关部门的报价估算进行缴费，海口椰林听海酒店管理有限公司所提出的40%未缴费用是海口椰林听海酒店管理有限公司或海口椰林听海酒店管理有限公司委托的物业公司代收代缴加价所产生的；关于海口椰林听海酒店管理有限公司提出合同到期重新确定事宜，《房屋租赁合同》第十一条第11款约定自正式起租日起两年后对该房屋的租金可进行重新调整确认，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司希望海口椰林听海酒店管理有限公司能够根据协议原则精神继续就租赁协议的条款与北京神舟商旅酒店投资管理有限公司进行讨论和协商；关于海口椰林听海酒店管理有限公司提出的到期未付房租事宜，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司于2013年5月28日的发票催缴函中已经提到，希望海口椰林听海酒店管理有限公司能够考虑到北京神舟商旅酒店投资管理有限公司的企业特点，协助北京神舟商旅酒店投资管理有限公司尽快补齐发票，以免影响后续的付款程序等等。2013年7月31日，海口椰林听海酒店管理有限公司向北京神舟商旅酒店投资管理有限公司发一《关于解除﹤房屋租赁合同﹥通知函》，载明：海口椰林听海酒店管理有限公司2013年6月8日和2013年7月15日两次致函北京神舟商旅酒店投资管理有限公司，请求北京神舟商旅酒店投资管理有限公司支付海口椰林听海酒店管理有限公司租金，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司至今仍未支付所欠租金；根据北京神舟商旅酒店投资管理有限公司、海口椰林听海酒店管理有限公司双方《房屋租赁合同》第十条第7款关于违约责任的规定，乙方逾期不支付租金累计超过90日的，甲方有权书面通知乙方解除本合同；违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给对方造成损失的，还应赔偿因此给对方造成的全部经济损失；据此，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司已累计超过90日未支付海口椰林听海酒店管理有限公司上述租金，已符合合同约定的解除条件。为此，现根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，海口椰林听海酒店管理有限公司行使合同解除权，自北京神舟商旅酒店投资管理有限公司收到本通知函之日解除双方签订的《房屋租赁合同》，同时，海口椰林听海酒店管理有限公司愿意与北京神舟商旅酒店投资管理有限公司就双方原先签署的合作协议书进行磋商并继续执行。2013年8月8日，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司向海口椰林听海酒店管理有限公司发一《回复函》，载明：海口椰林听海酒店管理有限公司于2013年7月31日发出的“关于解除《房屋租赁合同》通知函”已收悉，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司认为海口椰林听海酒店管理有限公司单方解除双方间《房屋租赁合同》的行为是无效的；根据双方间《房屋租赁合同》第五条租金条款中“甲方收到租金后3日内应向乙方提供正式发票”的约定，海口椰林听海酒店管理有限公司与北京神舟商旅酒店投资管理有限公司支付每期租金后3日内向北京神舟商旅酒店投资管理有限公司提供正式发票是海口椰林听海酒店管理有限公司对北京神舟商旅酒店投资管理有限公司承担的约定义务，而海口椰林听海酒店管理有限公司除延期向北京神舟商旅酒店投资管理有限公司提供了第一期租金发票外，至今已拖欠北京神舟商旅酒店投资管理有限公司两期租金发票一年有余，发票金额1200000元，加上拖欠北京神舟商旅酒店投资管理有限公司的水电费发票，海口椰林听海酒店管理有限公司拖欠北京神舟商旅酒店投资管理有限公司发票总金额已达1600000元，导致北京神舟商旅酒店投资管理有限公司一直无法对所支付费用进行下账处理；由于海口椰林听海酒店管理有限公司严重拖欠发票行为，导致北京神舟商旅酒店投资管理有限公司在2012年年度财务审计过程中被上级主管单位警告批评，并责成北京神舟商旅酒店投资管理有限公司尽快解决拖欠发票问题后才能支出后续租金；为此，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司在多次催促海口椰林听海酒店管理有限公司补齐发票无效的情况下，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司多次发函催促海口椰林听海酒店管理有限公司尽快补齐发票以便北京神舟商旅酒店投资管理有限公司尽快支付租金，但海口椰林听海酒店管理有限公司一直没有答复；北京神舟商旅酒店投资管理有限公司未支付本期租金，是因为海口椰林听海酒店管理有限公司违反《房屋租赁合同》中有关发票提供的约定义务在先，且经北京神舟商旅酒店投资管理有限公司多次催促仍不提供发票的情形之下采取的无奈之举；海口椰林听海酒店管理有限公司罔顾拖欠北京神舟商旅酒店投资管理有限公司发票而擅自单方解除双方间《房屋租赁合同》的行为于法无据，也是北京神舟商旅酒店投资管理有限公司无法接受的行为。但北京神舟商旅酒店投资管理有限公司愿意继续本着友好、诚信、互惠互利之原则与海口椰林听海酒店管理有限公司积极协商解决双方在合作中存在的问题，以便双方间能够继续友好合作等等。此后，因北京神舟商旅酒店投资管理有限公司仍未向海口椰林听海酒店管理有限公司支付拖欠的租金600000元，海口椰林听海酒店管理有限公司便诉诸原审法院。
案件在审理中，海口椰林听海酒店管理有限公司向北京神舟商旅酒店投资管理有限公司发一《终止酒店经营通知函》，载明：海口椰林听海酒店管理有限公司于2013年7月31日向北京神舟商旅酒店投资管理有限公司发送“关于解除房屋租赁合同通知函”，双方的房屋租赁合同已依法实际解除，因北京神舟商旅酒店投资管理有限公司未明确答复如何解决双方存在的问题，且未采取实际行动表明北京神舟商旅酒店投资管理有限公司解决问题的诚意，无奈海口椰林听海酒店管理有限公司只能通过诉讼的方式寻求解决，现海口市龙华区人民法院已立案受理。虽已立案，海口椰林听海酒店管理有限公司依然愿意与北京神舟商旅酒店投资管理有限公司就双方存在的问题通过友好方式协商，妥善解决，但是北京神舟商旅酒店投资管理有限公司承诺海口椰林听海酒店管理有限公司提供酒店投资和经营账目进行审核并协商后又拒绝海口椰林听海酒店管理有限公司合作，海口椰林听海酒店管理有限公司认为这是一种失信行为，也表明北京神舟商旅酒店投资管理有限公司已不愿意协商解决问题；鉴于已解除双方的房屋租赁合同，且北京神舟商旅酒店投资管理有限公司、海口椰林听海酒店管理有限公司双方签署的《租赁合同》关于租金和租期的约定也已近到期，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司已无继续经营酒店的权益，海口椰林听海酒店管理有限公司将在必要时采取措施终止酒店的违约经营以保护海口椰林听海酒店管理有限公司的合法权益，由此造成的一切经济损失和法律责任皆应由北京神舟商旅酒店投资管理有限公司负责等等。
海口椰林听海酒店管理有限公司一审请求原审法院判令：1、确认房屋租赁合同解除通知合法有效，双方《房屋租赁合同》于2013年7月31日解除；2、北京神舟商旅酒店投资管理有限公司支付房租300000元，违约金300000元；3、北京神舟商旅酒店投资管理有限公司立即搬出并返还租赁房屋；4、诉讼费由北京神舟商旅酒店投资管理有限公司负担。
原审法院判决认定：海口椰林听海酒店管理有限公司、北京神舟商旅酒店投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，所约定的内容未违反法律、行政法规强制性规定，故该《房屋租赁合同》及《补充协议》为有效合同，依法应受保护。上述《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，海口椰林听海酒店管理有限公司依约将约定的房产交付给北京神舟商旅酒店投资管理有限公司使用。北京神舟商旅酒店投资管理有限公司已向海口椰林听海酒店管理有限公司支付2011年11月1日至2013年4月30日期间的租金1800000元；依上述《房屋租赁合同》的约定，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司应于2013年4月15日前向海口椰林听海酒店管理有限公司支付2013年5月1日至2013年10月31日期间的租金600000元，但经海口椰林听海酒店管理有限公司多次向北京神舟商旅酒店投资管理有限公司发函要求支付，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司均以海口椰林听海酒店管理有限公司未向北京神舟商旅酒店投资管理有限公司开具之前收取的1200000元的租金发票为由，拒绝支付。上述《房屋租赁合同》虽约定海口椰林听海酒店管理有限公司收到租金后3日内应向北京神舟商旅酒店投资管理有限公司提供正式发票。但在房屋租赁合同中，支付租金是承租方履行合同最基本的主要义务，而开具所收取租金的发票相对而言只是附随义务。北京神舟商旅酒店投资管理有限公司以合同附随义务作为抗辩，拒绝履行其合同主要义务，有失公平。上述《房屋租赁合同》约定，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司逾期不支付租金累计超过90日的，海口椰林听海酒店管理有限公司有权书面通知北京神舟商旅酒店投资管理有限公司解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给对方造成损失的，还应赔偿因此给对方造成的损失。截至2013年7月31日海口椰林听海酒店管理有限公司向北京神舟商旅酒店投资管理有限公司发出《关于解除﹤房屋租赁合同﹥通知函》之日，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司仍未向海口椰林听海酒店管理有限公司支付北京神舟商旅酒店投资管理有限公司应付的租金600000元，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司的行为已构成根本违约，因此，海口椰林听海酒店管理有限公司向北京神舟商旅酒店投资管理有限公司发出上述《关于解除﹤房屋租赁合同﹥通知函》，通知北京神舟商旅酒店投资管理有限公司解除双方签订的上述《房屋租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定。海口椰林听海酒店管理有限公司、北京神舟商旅酒店投资管理有限公司双方签订的《房屋租赁合同》已于2013年7月31日向北京神舟商旅酒店投资管理有限公司送达之日解除。综上，海口椰林听海酒店管理有限公司要求确认房屋租赁合同解除通知合法有效，双方《房屋租赁合同》于2013年7月31日解除的请求合理，应予支持。因北京神舟商旅酒店投资管理有限公司未向海口椰林听海酒店管理有限公司支付租金，故海口椰林听海酒店管理有限公司要求北京神舟商旅酒店投资管理有限公司支付2013年5月1日至2013年7月31日期间的租金300000元的请求及要求北京神舟商旅酒店投资管理有限公司支付违约金300000元的请求合理，应予支持。因《房屋租赁合同》已解除，海口椰林听海酒店管理有限公司要求北京神舟商旅酒店投资管理有限公司搬出及返还租赁房产的请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、海口椰林听海酒店管理有限公司于2013年7月31日向北京神舟商旅酒店投资管理有限公司发出《关于解除﹤房屋租赁合同﹥通知函》合法有效，双方签订的《房屋租赁合同》于2013年7月31日解除；二、限北京神舟商旅酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付拖欠的2013年5月1日至2013年7月31日期间的租金300000元及违约金300000元给海口椰林听海酒店管理有限公司；三、限北京神舟商旅酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起30日内将位于海口市龙华区芙蓉路XX号南国印象condo国际公寓租赁的房产返还给海口椰林听海酒店管理有限公司。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9800元、财产保全费3520元，由北京神舟商旅酒店投资管理有限公司负担。
上诉人北京神舟商旅酒店投资管理有限公司不服判决上诉称：一、一审程序违法。一审程序违法体现在以下两个方面：1、对北京神舟商旅酒店投资管理有限公司提起的反诉以口头告知的方式答复不予受理违法。北京神舟商旅酒店投资管理有限公司认为，一审阶段，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司是基于同一法律关系——房屋租赁合同纠纷而提起的反诉，反诉请求主要有两项，第一、依法确认海口椰林听海酒店管理有限公司于2013年7月31日向北京神舟商旅酒店投资管理有限公司发出的《关于解除租赁合同通知函》无效；第二、依法变更北京神舟商旅酒店投资管理有限公司、海口椰林听海酒店管理有限公司于2011年10月25日签订的《房屋租赁合同》第十一条第11项的特殊约定（以下简称合同第11项），变更为：如果甲、乙双方就价格问题不能达成一致的，由甲、乙双方共同委托评估机构确定租金价格在原基础上年度上调或下浮的比例。北京神舟商旅酒店投资管理有限公司提起的反诉完全符合我国民事诉讼的反诉条件，符合我国《民事诉讼法》第一百零八条规定的起诉条件。反诉是诉的一种，因此应适用我国《民事诉讼法》第一百一十二条的规定，人民法院在收到诉状后七日内通知受理或裁定不予受理，海口椰林听海酒店管理有限公司对裁定不服的，可以提起上诉。本案，一审法院对北京神舟商旅酒店投资管理有限公司提起的反诉以口头告知的方式答复不予受理违法。2、本案的先行判决对北京神舟商旅酒店投资管理有限公司基于同一法律关系以海口椰林听海酒店管理有限公司为被告的另案不公平。北京神舟商旅酒店投资管理有限公司在一审提起反诉被口头告知不予受理后，在本案一审开庭前的2013年12月16日，基于同一法律关系以海口椰林听海酒店管理有限公司为被告另案提起了诉讼，受理案号为（2014）龙民二初字第100号（以下简称第100号案），承办法官与本案为同一法官.北京神舟商旅酒店投资管理有限公司曾询问两案是否合并审理，承办法官口头告知北京神舟商旅酒店投资管理有限公司两案要合并审理，但在北京神舟商旅酒店投资管理有限公司领取本案一审判决书的前几日，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司先收到了一审法院第100案的民事裁定书，裁定第100号案中止诉讼，理由是第100号案需等待本案的审理结果作为依据。北京神舟商旅酒店投资管理有限公司认为，第100号案是否应当与本案合并审理，这种情形的合并审理我国民事诉讼法没有规定，但第100号案的诉求与本案的诉求之间是明显的因果关系，第100号案为“因”，本案为“果”，对第100号案而言，本案的先行下判等于是先审理了“果”，或者说是未审先判，一审法院颠倒了第100号案与本案之间的因果关系，本案的先行下判并裁定中止第100号案的诉讼对北京神舟商旅酒店投资管理有限公司提起的第100号案不公平，二审应依法纠正。
二、一审判决适用法律错误一审判决书第十六页上数第五行原审法院认为部分写到：“上述《房屋租赁合同》虽约定原告收到租金后3日内应向被告提供正式发票。但在房屋租赁合同中，支付租金是承租方履行合同最基本的主要义务，而开具所收取租金的发票相对而言只是附随义务。被告以合同附随义务作为抗辩，拒绝履行其合同主要义务，有失公平。”北京神舟商旅酒店投资管理有限公司认为，关于在诉讼中常有当事人以收款人未开具发票作为迟延付款抗辩理由的情形，最高人民法院民事审判第一庭编写的2005年出版的《民事审判实务问答》就已经有了指导性的审判意见，其中第四页写到：“在诉讼中常有当事人以收款人未开具发票作为迟延付款抗辩理由，如合同有约定，则可以支持其抗辩理由；如合同没有约定，则可告知其向税务部门反映并要求解决。”本案，海口椰林听海酒店管理有限公司累计没有为北京神舟商旅酒店投资管理有限公司开具三个时间段三笔共计120万元的发票，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司在口头多次索要无果的情况下，无奈于2013年5月28日向海口椰林听海酒店管理有限公司发出书面的《发票催缴函》，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司在《发票催缴函》中明确写明：“在2012年底的例行审计中，我司上级单位对以上付款没有发票的事情，责成我司尽快落实后，再支付后续款项。故请贵公司本着友好、诚信、互惠互利之原则将以上各款项发票尽快出具，方便我司对合同的后续履行。”北京神舟商旅酒店投资管理有限公司在2013年7月17日的《回复函》第四条又提到“关于贵司提出的到期未付房租事宜，我司于2013年5月28日的发票催缴函中已经提到，希望贵司能够考虑到我司的企业特点，协助我司尽快补齐发票，以免影响后续的付款程序。”本案，海口椰林听海酒店管理有限公司不履行开具发票的事实在先，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司书面向海口椰林听海酒店管理有限公司发出书面《发票催缴函》的事实又先于海口椰林听海酒店管理有限公司的租金催收函，海口椰林听海酒店管理有限公司明知北京神舟商旅酒店投资管理有限公司的企业性质为“央企”，财务管理制度非常的严格，海口椰林听海酒店管理有限公司不开具发票违反合同约定的行为已给北京神舟商旅酒店投资管理有限公司的工作带来很大的困难，海口椰林听海酒店管理有限公司也很清楚其不开具发票违反合同约定的行为，肯定会影响到后续租金的收付。现如今《房屋租赁合同》履行中出现的问题，责任完全在海口椰林听海酒店管理有限公司一方，是海口椰林听海酒店管理有限公司违约在先且又不顾北京神舟商旅酒店投资管理有限公司多次有理有据的要求。这种情形下合同约定的开具发票如还能被理解成是简单的合同附随义务，那就是对法律和合同约定的歪曲理解，支持违约一方打击守约一方，对守约方的北京神舟商旅酒店投资管理有限公司而言又何谈公平？我国《合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案，《房屋租赁合同》明确约定海口椰林听海酒店管理有限公司收到租金后3日内应向北京神舟商旅酒店投资管理有限公司提供正式发票，约定的履行义务及时间均明确，那么提供发票就是合同约定的义务，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司据此抗辩应得到支持。一审判决认为合同约定的开具发票是附随义务应属适用法律错误，应依法纠正。
综上所述，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司认为，综合本案和第100号案的全过程来看，一审法院无视法律程序，在明显的偏袒海口椰林听海酒店管理有限公司一方。程序上的违法导致了实体审理的不公平，对法律的歪曲理解导致了错误判决的下判。北京神舟商旅酒店投资管理有限公司为求公平正义特上诉请求：1、依法撤销原判，发回海口市龙华区人民法院重审；或改判海口椰林听海酒店管理有限公司于2013年7月31日向北京神舟商旅酒店投资管理有限公司发出的《关于解除房屋租赁合同通知函》无效；并判决驳回海口椰林听海酒店管理有限公司对北京神舟商旅酒店投资管理有限公司承担违约责任的诉讼请求。2、一、二审案件受理费由海口椰林听海酒店管理有限公司负担。
被上诉人海口椰林听海酒店管理有限公司答辩称：一、北京神舟商旅酒店投资管理有限公司称一审法院对北京神舟商旅酒店投资管理有限公司提起的反诉以口头告知方式答复不予受理程序违法不符合事实。事实上一审法院因北京神舟商旅酒店投资管理有限公司反诉理由不符合反诉要求不予受理并同时容许北京神舟商旅酒店投资管理有限公司另行起诉，一审法院依法维护了北京神舟商旅酒店投资管理有限公司的合法权利并未受到任何损害，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司事实是也另案起诉维护了自身权利。因此一审法院不存在程序违法问题。
二、一审法院适用法律完全正确北京神舟商旅酒店投资管理有限公司以未开发票为理由拒付租金，就是以合同附随义务为理由拒绝履行合同主要义务，事实清楚，证据确凿，适用法律完全正确，理应维持原判。海口椰林听海酒店管理有限公司恳请贵院依法裁判。
二审期间，上诉人北京神舟商旅酒店投资管理有限公司提交《中国工商银行网上银行电子回单》2份。证明内容：海口椰林听海酒店管理有限公司在一审开庭后判决没有下达的这段期间在北京神舟商旅酒店投资管理有限公司处借款人民币80万元。证明北京神舟商旅酒店投资管理有限公司一方在资金方面不存在任何的问题，说明并不是北京神舟商旅酒店投资管理有限公司由于资金困难拒付海口椰林听海酒店管理有限公司房屋租金。
被上诉人海口椰林听海酒店管理有限公司对证据的真实性没有异议，其质证认为：该证据与本案没有关联性，与本案无关，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司是基于什么理由拒付租金都不影响北京神舟商旅酒店投资管理有限公司违约的性质。北京神舟商旅酒店投资管理有限公司至今为止还在强占海口椰林听海酒店管理有限公司的房屋经营，每个月都有几十万的租金收入，海口椰林听海酒店管理有限公司就对北京神舟商旅酒店投资管理有限公司采取了断水断电的措施，并与北京神舟商旅酒店投资管理有限公司的老板出面协商，前面在打官司应该怎么处理就按法律规定处理，且该房屋自从一审判决下来之后，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司一直在占用，一直没有支付租金，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司只是借80万元的款项给海口椰林听海酒店管理有限公司，因此北京神舟商旅酒店投资管理有限公司欠海口椰林听海酒店管理有限公司的租金应在从80ＸＸ面扣除。
被上诉人海口椰林听海酒店管理有限公司二审期间提交《民事诉状》、《应诉通知书》、《民事裁定书》，以上三份证据共同证明：北京神舟商旅酒店投资管理有限公司提到的反诉已经另案起诉，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司的权利已经得到了救济，所以一审法院不存在程序违法的问题。
上诉人北京神舟商旅酒店投资管理有限公司对海口椰林听海酒店管理有限公司二审所举证据的真实性、关联性、证明内容均没有异议。
对双方二审所举证据本院认证如下：北京神舟商旅酒店投资管理有限公司二审所举网上银行电子回单摘要处注明为借款，因与本案事实无关联性，本院不予采信。北京神舟商旅酒店投资管理有限公司对海口椰林听海酒店管理有限公司二审所举证据的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以采信。
二审经查理查明：北京神舟商旅酒店投资管理有限公司以海口椰林听海酒店管理有限公司为被告向海口市龙华区人民法院提起诉讼，诉讼请求为：1、依法确认海口椰林听海酒店管理有限公司于2013年7月31日向北京神舟商旅酒店投资管理有限公司发出的《关于解除租赁合同通知函》无效；2、依法变更北京神舟商旅酒店投资管理有限公司、海口椰林听海酒店管理有限公司于2011年10月25日签订的《房屋租赁合同》第十一条第11项的特殊约定，变更为：如果甲、乙双方就价格问题不能达成一致的，由甲、乙双方共同委托评估机构确定租金价格在原基础上年度上调或下浮的比例；3、案件受理费由海口椰林听海酒店管理有限公司承担。海口市龙华区人民法院已经受理该案并已2014年5月22日作出（2014）龙民二初字第100号民事裁定书，裁定该案中止审理。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：一、关于一审程序问题。北京神舟商旅酒店投资管理有限公司在一审审理过程中所提反诉请求已经另案起诉，海口市龙华区人民法院已经受理北京神舟商旅酒店投资管理有限公司的起诉，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司关于一审程序违法，影响案件公正处理的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。
二、关于北京神舟商旅酒店投资管理有限公司是否可以以海口椰林听海酒店管理有限公司未出具发票为由拒付租金问题。在房屋租赁关系中，作为出租人的海口椰林听海酒店管理有限公司的主要义务是向承租人交付符合合同约定的房屋，作为承租人的北京神舟商旅酒店投资管理有限公司的主要义务是向出租人支付租金，向北京神舟商旅酒店投资管理有限公司出具发票是海口椰林听海酒店管理有限公司在履行合同中的附随义务。本案房屋租金为分期支付，《房屋租赁合同》约定海口椰林听海酒店管理有限公司在收到租金后3日内应向北京神舟商旅酒店投资管理有限公司提供正式发票，海口椰林听海酒店管理有限公司虽然在收到租金后未按时向北京神舟商旅酒店投资管理有限公司出具发票，违反合同约定，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司可向税务部门反映予以解决，但并不导致北京神舟商旅酒店投资管理有限公司可以占有、使用涉案房屋而不用支付下一期的租金。双方租赁合同中并未明确约定海口椰林听海酒店管理有限公司收到租金未按时出具发票，则北京神舟商旅酒店投资管理有限公司有权迟延或拒绝支付后续租金。因此，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司关于海口椰林听海酒店管理有限公司不履行开具发票的合同义务在先，其有权拒付后续租金的抗辩理由不成立，与合同的约定不符，本院不予支持。北京神舟商旅酒店投资管理有限公司逾期不支付租金超过90日，海口椰林听海酒店管理有限公司诉请解除合同、返还房屋有合同和法律依据，应予支持。至于拒开发票问题，北京神舟商旅酒店投资管理有限公司可向税务部门反映并要求解决，亦可向人民法院起诉，要求海口椰林听海酒店管理有限公司赔偿因不开具发票而对其造成的损失，以维护其合法权益。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人北京神舟商旅酒店投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄玉臣
审 判 员 李必雄
代理审判员 陈 铭
二〇一五年一月三十日
书 记 员 郑珊珊