上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终8733号
上诉人（原审原告）：上海绿庭生态置业有限公司（原上海四季生态科技有限公司），住所地上海市奉贤区奉浦工业区莘奉公路859号。
法定代表人：顾勇，董事长。
委托诉讼代理人：汪梦妮，该公司职员。
委托诉讼代理人：翁卫国，上海理帅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海悦旭实业有限公司，住上海市奉贤区南桥镇航南公路5000号1幢3-1、3-2。
法定代表人：祝陈达。
被上诉人（原审被告）：上海汉晋实业有限公司，住上海市奉贤区南桥镇航南公路5000号1幢1层2号商铺。
法定代表人：张静。
上诉人上海绿庭生态置业有限公司（原上海四季生态科技有限公司，以下简称绿庭公司）因与被上诉人上海悦旭实业有限公司（以下简称悦旭公司）、上海汉晋实业有限公司（以下简称汉晋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三(民)初字第2215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人绿庭公司上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，支持上诉人原审该等项目之诉讼请求。
事实和理由：原判确定部分租金超过诉讼时效错误，上诉人始终按时催讨租金、能源费等，同时租金应就整体判断时效，本案不存超逾诉讼时效。关于物业费原审法院在上诉人履行物业服务义务条件下大幅降低约定物业费，缺乏基本事实依据，上诉人按约完成物业服务，二审应予纠正。关于违约金，原审不顾被上诉人多重、严重违约，违反合同约定降低违约金应属违法。
被上诉人悦旭公司、汉晋公司未答辩。
上诉人绿庭公司向一审法院起诉请求判令：1、解除绿庭公司与汉晋公司于2011年5月17日签订的《租赁合同》及绿庭公司与悦旭公司、汉晋公司于2011年11月30日签订的《补充协议》；2、悦旭公司立即向绿庭公司归还租赁的位于奉贤区XX公路XX号XX广场XX层XX、XX号商铺房屋；3、悦旭公司向绿庭公司支付租金779,994.72元（暂计算至2015年4月30日）、物业管理费264,442.25元（暂计算至2015年4月30日）、能源费311,114.68元（后撤回），均请求至悦旭公司实际搬离日止；4、悦旭公司偿付绿庭公司租金逾期付款违约金307,159.13元；5、悦旭公司偿付绿庭公司因违约被解除合同的违约金66,947.22元；6、汉晋公司就上述3、4、5项承担连带清偿责任；7、诉讼费由悦旭公司、汉晋公司负担。
一审法院认定事实：绿庭公司系坐落于上海市奉贤区XX公路XX号房屋（建筑面积27,285.43平方米）的产权人。2011年5月17日，绿庭公司（甲方）与汉晋公司（乙方）签订《租赁合同》约定，甲方将坐落于上海市奉贤区XX公路XX号XX广场XX层XX、XX号商铺出租给乙方，建筑面积约为864.19平方米。房屋租赁期限自2011年11月1日起至2021年10月31日止。2011年11月1日起至2012年4月30日止，作为甲方提供乙方的免费装修期。乙方的起租日为2012年5月1日。房屋月租金为：第1年（2012年5月1日起至2012年10月31日止）每月租金21,028.62元，第2年（2012年11月1日起至2013年10月31日止）每月租金21,449.2元，第3年（2013年11月1日起至2014年10月31日止）每月租金21,878.18元，第4年（2014年11月1日起至2015年10月31日止）每月租金22,315.74元，第5年（2015年11月1日起至2016年10月31日止）每月租金22,762.06元，第6年（2016年11月1日起至2017年10月31日止）每月租金23,217.3元…。关于租金支付：先支付租金后使用房屋。乙方应在支付日上月的25日前支付下期租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金的5‰支付违约金。乙方于本合同签订之日，向甲方支付首期（2012年5月1日起至2012年6月30日止）租金21,028.62元。双方还约定，房屋首二年物业管理费为每平方米每月7.5元，第三年起为每平方米每月10.5元。物业管理费随租金一并支付。由乙方与甲方或甲方指定的物业管理公司另行签订物业管理合同。签订合同当日，乙方应在支付首期租金同时，另向甲方支付相当于三个月租金的履约保证金63,085.86元。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、空调、通讯等费用由乙方承担并按时缴付，若由甲方代为垫付的，乙方应当在接到甲方通知后5个工作日内如数交付甲方。乙方逾期支付上述费用的，每逾期一日，则应按为支付费用总额的5‰支付滞纳金。乙方逾期支付租金、物业管理费及其他应向甲方支付的费用达到30天的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
合同签订后，汉晋公司支付了一个月租金和三个月履约保证金，汉晋公司开始使用上述租赁房屋。
2011年11月30日，绿庭公司与汉晋公司、悦旭公司就《租赁合同》签订《补充协议》约定，自本合同生效之日起，汉晋公司在租赁合同项下的全部权利、义务均转让给悦旭公司，悦旭公司继续按绿庭公司与汉晋公司租赁合同的权利和义务，履行汉晋公司的责任，享受汉晋公司的权利。还约定，协议于签署之日起生效，如因悦旭公司的违约或侵权行为造成绿庭公司及第三人人身、财产的损失，汉晋公司、悦旭公司承担连带损失的赔偿责任。
租赁期间，绿庭公司每月向悦旭公司发出付款通知，要求悦旭公司支付当月的租金、物业管理费等。
另查明，2013年11月8日，绿庭公司曾与四季广场承租人之一的上海XX有限公司达成《备忘录》，减免了该承租户的一半租金和物业管理费。
一审审理中，绿庭公司将主张的延期付款的违约金和解除合同的违约金合并为解除合同的违约金，要求悦旭公司、汉晋公司予以承担。
一审法院认为，本案争议焦点一：绿庭公司主张的租金、物业管理费是否部分已过诉讼时效，租金是否可以予以调整。绿庭公司认为对于租金，由于租赁一直在延续期间，故不存在超过诉讼时效的问题。由于承租人租赁的位置不同，租金标准存在差异是合理的。悦旭公司、汉晋公司认为，租金的诉讼时效为一年，物业管理费的时效为二年，租金和物业管理费支付日期分别应自绿庭公司起诉日起前推一年和二年。对于租金标准，高低差额达9倍，且上海XX有限公司在每平方每日0.38元最低标准上还仅收取一半，故租金也应于调整。一审法院认为，根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，物业管理费的时效为二年，绿庭公司没有证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故对于诉讼时效，法院采信悦旭公司、汉晋公司的意见。对于租金的标准，是当事人双方合意的结果。绿庭公司对于上海XX有限公司减半收取租金，对于本案双方之间没有关联性，提出的调整租金标准的抗辩意见，法院不予认可。
争议焦点二：物业管理费的收费是否合理，是否应予调整。绿庭公司认为，物业管理费是双方合意，不应予调整。悦旭公司、汉晋公司认为，根据双方合同约定，物业管理费应当由承租人和物业管理公司另行签订物业服务合同，且绿庭公司没有支付物业管理费的相关依据，绿庭公司无权收取物业管理费。法院认为，双方对于物业管理费用虽有约定，但根据双方合同，应当由承租人直接和物业公司签订合同支付物业管理费。绿庭公司收取的物业管理费应当是一种代收的行为。根据绿庭公司提供的与物业管理公司的物业服务合同，2014年起的物业管理费的收费标准每月每平方在3.17元，而绿庭公司向要悦旭公司、汉晋公司代收的物业管理费达每月每平方10.7元，明显存在不合理。且系争广场的物业管理也存在严重问题。故法院对于物业管理费调整至每月每平方3.17元，即每月物业管理费2,739.48元。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。绿庭公司与汉晋公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。嗣后，汉晋公司经绿庭公司同意将合同项下权利义务一并转移给悦旭公司，于法无悖，悦旭公司作为合同权利义务继受方，理应按合同约定承担相应义务。现悦旭公司未按约支付租金及其他款项，显已违约，绿庭公司要求按合同约定解除合同，于法有据，法院予以支持。合同解除后，悦旭公司应返还租赁物，并支付自2014年5月7日起至搬离日止的租金损失和2013年5月7日起至搬离日止的物业管理费。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。绿庭公司主张的违约金的请求包括逾期付款违约金和解除合同的违约金之和，悦旭公司、汉晋公司认为过高要求予以调整，法院认为绿庭公司主张的违约金，存在过高情形法院依法调整为相当于四个月租金89,262.96元。汉晋公司承诺若悦旭公司违约，造成绿庭公司损失其承担连带损失赔偿责任，故对于绿庭公司要求汉晋公司承担连带责任的请求予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条的规定，于二〇一六年五月三十一日判决：一、解除上海四季生态科技有限公司与上海汉晋实业有限公司于2011年5月17日签订的《租赁合同》及绿庭公司、悦旭公司、汉晋公司三方于2011年11月30日签订的《补充协议》；二、上海悦旭实业有限公司于判决生效之日起十日内归还上海四季生态科技有限公司位于上海市奉贤区XX公路XX号XX广场XX层XX、XX号商铺；三、上海悦旭实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海四季生态科技有限公司自2014年5月7日起至实际搬离日止的租金（租金的计算方式：其中2014年5月7日至2015年10月31日期间租金按每月22,315.74元；2015年11月1日至2016年10月31日期间的租金按每月22,762,06元；2016年11月1日至实际搬离日止按每月23,217.3元计算）；四、上海悦旭实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海四季生态科技有限公司2013年5月7日至实际搬离日止的物业费（按每月2,739.48元计算）；五、上海悦旭实业有限公司于判决生效之日起十日内偿付上海四季生态科技有限公司违约金人民币89,262.96元；六、上海汉晋实业有限公司对上述三、四、五项承担连带责任。一审案件受理费人民币20,366元，由绿庭公司负担10,000元，悦旭公司、汉晋公司负担10,366元。保全费5,000元，由悦旭公司、汉晋公司负担。
二审中，上诉人绿庭公司递交三组证据材料：1劳动合同数份，欲证明其内部设定了岗位并聘专人进行物业管理；2、《购货合同》、《协议书》、《绿化工程养护合同》等，旨在证明上诉人存在较高物业管理成本，物业管理工作范围远超过原审认定的所谓保安和保洁；3、《维修通知单》、《报修记录》、往来公函、申请书，旨在证明其开展了大量物业管理工作。
两被上诉人未质证及答辩。
本院经审查认为，该等材料虽具备形式真实性，从其关联性、证明力上不足以整体上证明上诉人物业服务提供之时间、项目及服务效果，即上诉人主张其提供的物业服务远超原审法院认定物业费项下之价值等等，上诉人相关主张事实本院依法难予支持。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
另查明，2016年11月8日，上海市奉贤区市场监督管理局准予上诉人之原名“上海四季生态科技有限公司”变更为“上海绿庭生态置业有限公司”。
本院认为，上诉人绿庭公司与被上诉人汉晋公司签订并履行《租赁合同》期间，双方及被上诉人悦旭公司签订《补充协议》，汉晋公司经绿庭公司同意将合同项下承租人权利义务转移给悦旭公司，同时由其对承租人债务承担连带责任，该等约定系各方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，各方由之形成的绿庭公司与悦旭公司间房屋租赁合同关系、汉晋公司（承租人）连带保证关系于法无悖，应属合法有效。
租约履行期间，承租人悦旭公司（汉晋公司）欠租违约，原审据之判令解约及由其承担违约责任等应属合法。本案上诉争议焦点为原判租金、物业费及违约金金额之认定是否合法。租金争议涉及诉讼时效之适用，查本案租金、物业费按约由承租人提前按月付款，上诉人所谓租金债权整体计算显然与约定及履行不符；同时，上诉人始终未提供“超过”法定诉讼时效以外租金等债权其即时主张的依据，在现有证据条件下原审未支持出租人超过租金（物业费）诉讼时效部分债权应属合法，本院应予维持。
关于物业管理费标准，上诉人一、二审坚持主张按租约约定标准计算。合同履行期间，绿庭公司系与案外物业管理公司订立了物业服务合同。原审以后者合同标准直接计付物业费。应该认为，债务履行方应负给付举证责任，本案双方约定物业管理费标准为每月每平方米10.7元显属市场较高标准，二审中，绿庭公司坚持除了保安保洁，其还提供公共区域电梯安装、绿化养护、垃圾清理等服务内容，但其未能充分举证服务项目、内容及效果，考虑标的房屋所涉四季休闲广场空旷之经营现状及交易惯例，原审法院将物业管理费比照现有证据调整，相对符合证据事实，本院可予维持。
关于违约金，原判比照约定标准已下调，考虑到本案违约系被上诉人欠租一行为触发之解约及延付租金双重责任承担，违约金系填补损失之约定，在上诉人未提供新的理由及证据条件下，原判比照商业租赁惯例以四个月租金计罚应属（损失）合理范围，本院应予维持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人上海绿庭生态置业有限公司的上诉请求，本院不予支持。另，原审判决第三项第六行涉及金额“22,762,06元”应为“22,762.06元”，本院依法予以更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三(民)初字第2215号民事判决主文第一、二、四、五、六项；
二、变更上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三(民)初字第2215号民事判决主文第三项为：上海悦旭实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海四季生态科技有限公司自2014年5月7日起至实际搬离日止的租金（租金的计算方式：其中2014年5月7日至2015年10月31日期间租金按每月22,315.74元；2015年11月1日至2016年10月31日期间的租金按每月22,762.06元;2016年11月1日至实际搬离日止按每月23,217.3元计算）。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原审判决执行。二审案件受理费人民币11,034元，由上诉人上海绿庭生态置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年十二月十五日
书记员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。