吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉07民终344号
上诉人（原审第三人）：王敏。
委托诉讼代理人沙利金，吉林良佐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘岩。
委托诉讼代理人：郑先明，吉林东镇律师事务所律师。
委托诉讼代理人徐艳丽（系刘岩妻子），住扶余市。
被上诉人（原审被告）：黑龙江省中海房地产开发有限公司松原分公司（简称中�房地产开发公司），住所地宁江区文化街。
法定代表人：于立江，经理。
委托诉讼代理人：张维兰，辽宁怀瑾律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：白某。
委托诉讼代理人：高乐君
被上诉人（原审第三人）：刘长福。
委托诉讼代理人：高乐君。
被上诉人（原审第三人）白云秀。
委托诉讼代理人：高乐君。
上诉人王敏与被上诉人刘岩、中海房地产开发公司、白某、刘长福、白云秀确认合同效力纠纷一案，宁江区人民法院于2016年12月作出（2016）吉0702民初3320号民事判决。刘岩上诉，本院作出（2017）吉07民终452号民事裁定，发回宁江区人民法院重审。宁江区人民法院作出（2017）吉0702民初2595号民事判决，王敏不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王敏及其委托诉讼代理人沙利金、被上诉人刘岩及其委托诉讼代理人郑宪明、徐艳丽、被上诉人中海房地产开发公司委托诉讼代理人张维兰、被上诉人白某、刘长福、白云秀共同委托诉讼代理人高乐军到庭参加诉讼。本案现依法审理终结。
刘岩诉称：2008年3月13日，刘岩与中海地产签订拆迁协议，约定回迁楼房80平一套、60平两套、40平一套，2009年12月30日刘岩办理了回迁手续，2010年9月，刘岩将回迁的40平房屋交给其弟弟刘峰居住。2016年6月7日，刘峰死亡后，刘岩发现自己的房屋登记在刘峰名下。起诉法院要求确认中海地产与刘峰间的买卖协议无效。确认刘岩与中海地产间的拆迁协议有效。
中海房地产开发公司辩称：刘岩诉讼主体错误，中海房地产开发公司已经将4套房屋回迁给刘岩。2015年9月该房屋办理产权证时，按照产权部门的要求，拆迁协议按照一套房屋一份协议的要求，写成四份协议。在通知刘岩时，刘岩告知中海房地产开发公司将四套房屋写成田伟吉、刘峰。至于刘岩将房屋给刘峰还是用刘峰的名办产权证与中海地产无关。2015年9月，中海房地产开发公司就将办证手续交给刘岩，如果刘岩没有将房屋给其弟弟或同意办成刘峰的名，刘岩就应当发现自己没有这套房子的手续，不应在2016年6月刘峰死后提出产权证问题，40平房屋已经交付刘岩，拆迁协议已经履行完毕。中海房地产开发公司没有侵犯刘岩的权利应驳回�告的起诉。
王敏辩称：原告依据的事实及理由不成立，王敏与刘峰通过合法手续取得该房屋的所有权，王敏对房屋享有合法的不动产物权，王敏与刘峰是夫妻关系，2010年9月刘峰与原告对争议房屋就有购买意向，不是原告借的，在2015年9月份，王敏的丈夫刘峰与中海房地产开发公司之间办理了登记手续，不向原告诉称的那样，没有经过原告同意就过户到刘峰名下。在刘峰死之前，刘峰对此事很清楚。我认为原告的诉请没有依据，应当驳回。
白某、白云秀、刘长福诉称：拆迁的时候是给了刘岩，后来为什么给刘峰我不知道。
宁江区人民法院经审理查明：2008年3月，中海房地产开发公司与刘岩签订拆迁协议，刘岩回迁房屋四套，2010年1月27日，刘岩交纳物业费、水�费燃气费、维修基金等费用后，与中海房地产开发公司办理回迁房屋入住手续，中海房地产开发公司将本案争议40平房屋交付刘岩。刘岩将40平房屋交付其弟弟刘峰居住。2015年8月7日，中海房地产开发公司与刘峰签订商品房买卖合同，合同注明为补签合同，原合同签订时间为2009年12月31日。2015年9月9日，中海房地产开发公司开具购房发票，2015年9月16日，刘峰缴纳相关税务手续，税收缴款书注明免税字样。2009年10月22日中海房地产开发公司出具的新房证明，新房产权人处由刘岩变更为刘峰，中海房地产开发公司经办人曲大兴盖印。2015年9月18日，刘峰办理松房权证宁字第XX**号产权证，产权人为刘峰。产权来源注明回迁。2016年6月，刘峰死亡，刘峰的爱人王敏在此房居住至今。原告起诉至法院要求确认中海房地产开发公司与刘峰间的买卖协议无效。确认刘岩与中海房地产�发公司间的拆迁协议有效。
宁江区人民法院认为：刘岩与中海房地产开发公司签订的房屋拆迁协议，是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，协议合法有效，对双方均具有约束力。2010年1月27日，刘岩缴纳水电费、闭路费后与中海房地产开发公司办理了入住手续。中海房地产开发公司将本案争议房屋交付给刘岩。刘岩接收了房屋，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条的规定，刘岩依法享有回迁房屋的优先权，并且该优先权可以对抗第三人。中海房地产开发公司与刘峰签订买卖合同，中海房地产开发公司属于无权处分行为，即使刘峰已经办理了房屋所有权证，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，其物权变动不能对抗被拆迁人的物上请求权。刘峰亦不能善意取得争议房屋的所有权。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、原告刘岩与被告黑龙江省中海房地产开发有限公司松原分公司签订的拆迁协议有效；
二、被告黑龙江省中海房地产开发有限公司松原分公司与刘峰签订的协议对刘岩没有拘束力；三、驳回王敏的诉讼请求。案件受理费1820元由被告黑龙江省中海房地产开发有限公司松原分公司承担。
上诉人王敏上诉称，原审认定事实错误。2008年3月，中海房地产开发公司与拆迁被上诉人刘长福原有房屋，当时以被上诉人刘岩的名义与中海房地产开发公司签订的回迁协议，回迁房屋4套。当时、刘岩同意将4套中的40平方米的房屋卖给上诉人丈夫刘峰。2009年10月22日，刘岩、中海房地产开发公司将新房证明、产权人变更为上诉人丈夫刘峰。2010年9月上诉人与丈夫刘峰居住至今。2015年9月9日上诉人交纳房款，中海房地产开发公司开具购房发货票。2015年9月18日上诉人方办理了房屋产权登记证，产权人刘峰。基于买卖关系，，中海房地产开发公司与刘峰签订的房屋买卖合同有效。原审审理程序违法。本案涉及多个法律关系，不能合并审理，原审合并审理欠妥。综上，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人刘岩辩称，刘岩与刘峰之间不存在房屋买卖关系，中海房地产开发公司将诉讼房屋出售给刘峰侵害了刘岩作为被拆迁人获得安置的权利，该合同违反法律规定属于无效合同。请求维持原审判决。
中海房地产开发公司辩称，被上诉人刘岩起诉中海房地产开发公司没有事实及法律依据。中海房地产开发公司将房屋回迁给了刘岩后，刘岩领其弟弟刘峰要求将房屋改成刘峰名下，是居住还是买卖与中海房地产开发公司无关。因是回迁房，不存在刘峰交款事宜，是凡回迁房最后中海房地产开发公司均与回迁户签订房屋买卖合同。
被上诉人白某、刘长福、白云秀辩称，争议的房屋是借给上诉人居住的。同意维持原审判决。
双方二审均未提供新的证据。经核实，刘长福与白云秀系夫妻关系，其儿子系刘岩。白某系刘峰与前妻杨光所生。刘峰与王敏未有儿女。据刘岩妻子讲徐艳丽将，当时刘峰与王敏之间相差15岁，没有房子居住，居住在宾馆。在父母劝说下，我们暂时借给刘峰与王敏40平方米�住。
刘岩实际的目的是想要回王敏现在居住的40平方米的房屋，该房屋刘岩方称暂时让刘峰居住，而王敏辩称是购买的房屋，这才是本案进行实体处理的法律关系。
本案的争议问题是刘峰与中海房地产开发公司签订的合同是否有效。该合同是否有效，关键就看刘岩领其弟弟刘峰要求中海房地产开发公司将40平方米的房屋改成刘峰名下是否属实。
本院认为，2008年3月13日黑龙江省中海房地产开发有限公司松原分公司与刘岩签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》是双方真实意思表示，并不违反法律规定，是有效合同，原审判决正确，应予以维持。原审原告刘岩原审中请求2015年8月7日刘峰与黑龙江省中海房地产开发有限公司松原分公司签订的《商品房买卖合同》无效，�岩不是合同相对方，无权主张合同效力问题。原审第三人王敏原审法院审理时并无请求事项，原审判决驳回王敏的诉讼请求是错误的，应予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持宁江区人民法院（2017）吉0702民初2595号民事判决第一项、即“原告刘岩与被告黑龙江省中海房地产开发有限公司松原分公司签订的拆迁协议有效”；
二、撤销宁江区人民法院（2017）吉0702民初2595号民事判决第二项、即“被告黑龙江省中海房地产开发有限公司松原分公司与刘峰签订的协议对刘岩没有拘束力”；第三项、即“驳回王敏的诉讼请求”；
三、驳回原审原告刘岩的诉讼请求。
一审案件受理费1820元由被告黑龙江省中海房地产开发有限公司松原分公司承担负担910元、刘岩负担910元。二审案件受理费1820由刘岩负担
本判决为终审判决。
审 判 长 牟凤桐
审 判 员 魏 巍
代理审判员 乔文彬
二〇一八年四月十九日
书 记 员 张 丽