湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂黄石中民二终字第00039号
上诉人（原审被告）王有柏，男，1958年2月15日出生，汉族。
上诉人（原审被告）石教玉，男，1963年9月26日出生，汉族。
上诉人（原审被告）蔡晗烨（系石教玉之妻），1964年3月21日出生，汉族。
上述三上诉人的共同委托代理人余永学，阳新县法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告）冯美仕，男，1951年元月2日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）项瑞春，男，1959年6月6日出生，汉族。
上述两被上诉人的共同委托代理人成家庆，湖北才俊律师事务所律师。
上诉人王有柏、石教玉、蔡晗烨因合同纠纷一案，不服阳新县人民法院（2013）鄂阳新民三初字第00114号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月25日公开开庭审理了本案。上诉人王有柏、石教玉、蔡晗烨的共同委托代理人余永学，被上诉人项瑞春及冯美仕、项瑞春的共同委托代理人成家庆到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原审判决认定：2011年9月，王有柏和石教玉、蔡晗烨夫妇一起欲将他们所有的相邻的两栋私房改建开发。李大毛、柯于松与王有柏、石教玉等协商，将上述两栋旧房交由他们改建开发。李大毛于2011年10月5日向蔡晗烨交付房屋改建“订金”3万元，于2011年10月6日向王有柏交付了房屋改建“订金”3万元。后柯于松、李大毛因故取消了上述房屋的开发。2011年11月，经袁智华介绍，王有柏和石教玉、蔡晗烨夫妇一起将他们所有的相邻的两栋私房交给冯美仕、项瑞春开发改建。同年12月15日，冯美仕、项瑞春与王有柏、石教玉、蔡晗烨签订了改建房屋合同。其主要内容为：一、改建地址：阳新县兴国镇姜家湾煤气站门前；二、改建方式：1、13层至15层电梯房，平面草图由双方共议。2、王有柏、石教玉、蔡晗烨保证冯美仕、项瑞春按照正规设计建筑面积为420平方米，房屋建成后，返还王有柏、石教玉、蔡晗烨两层半（按实际建筑楼层的最大面积返还补偿）。土建周围外的空基面积不做任何补偿，归所有住户共有。3、项瑞春、冯美仕返还的楼层：十层、十一层、十二层半层。底层车库同等价格下王有柏等有优先购买权······7、王有柏、石教玉、蔡晗烨负责四邻关系签字同意，无任何异议，否则造成的后果均由其负责赔偿。8、除开返还的楼层外，其他房屋由冯美仕、项瑞春等自主销售。······十一、签订合同时，冯美仕、项瑞春交纳定金10万元，原交6万元，合计16万元。此款三个月内若项瑞春、冯美仕既未办正规手续，又没有交纳足量的保证金，此协议作废。“订金”16万元不退还，冯美仕、项瑞春无任何理由向王有柏、石教玉、蔡晗烨讨要此款。冯美仕、项瑞春办妥正规规划手续后，王有柏、石教玉、蔡晗烨全额返还合同定金。十二、违约责任：从签约之日起，王有柏、石教玉、蔡晗烨保证无第三方介入，否则按定金和实际费用的双倍予以返还。合同签订后，冯美仕、项瑞春于2011年12月15日分别向王有柏和石教玉、蔡晗烨夫妇交纳了改建房屋定金5万元。征得石教玉、蔡晗烨夫妇同意，冯美仕、项瑞春退还李大毛向王有柏、石教玉、蔡晗烨交纳的房屋改造“订金”6万元，将“定金”收条予以收回，作为其向王有柏、石教玉、蔡晗烨交纳的房屋改造“订金”，并将6万元“订金”作为原订金写进合同。此后，王有柏、石教玉、蔡晗烨认为冯美仕、项瑞春无能力办理建房许可证，故未将协调四邻关系的材料提交给冯美仕、项瑞春。王有柏、石教玉、蔡晗烨在合同期限三个月届满后，另与他人重新鉴定了房屋改建开发合同。从2012年至今，冯美仕、项瑞春要求王有柏、石教玉、蔡晗烨退还定金未果，于2013年3月12日以其不懂建筑，没有从事建筑活动相适应的资质和相对应的技术装备为由诉至法院，请求判令其与王有柏、石教玉、蔡晗烨签订的合同无效，并判令他们返还定金16万元及相应利息23000元，判令王有柏、石教玉、蔡晗烨承担本案的诉讼费用。
原审判决认为：承包建筑工程单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。冯美仕、项瑞春均不具备建筑施工资质条件，却于2012年12月15日与王有柏、石教玉、蔡晗烨签订了房屋改建开发合同，将他们所有的两栋房屋改建为13至15层电梯房，并交纳了16万元的定金。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，双方签订的房屋改建开发合同无效。故冯美仕、项瑞春要求王有柏、石教玉、蔡晗烨返还16万元定金的请求成立。至于利息问题，因双方在合同中并没有约定，且冯美仕、项瑞春明知自己无建筑资质，而与王有柏、石教玉、蔡晗烨签订建筑合同，主观上存在过错，故对冯美仕、项瑞春要求王有柏等给付利息的诉讼请求不予支持。对王有柏、石教玉、蔡晗烨提出其只收到“订金”10万元，另外6万元与冯美仕、项瑞春无关的抗辩理由。经查，冯美仕、项瑞春与王有柏、石教玉、蔡晗烨签订合同时，王有柏、石教玉、蔡晗烨已经同意将柯于松的定金订入合同，加上冯美仕、项瑞春交纳的10万元，合计为16万元。该事实清楚，故王有柏、石教玉、蔡晗烨提出的抗辩理由不能成立。王有柏、石教玉、蔡晗烨提出其与冯美仕、项瑞春签订的是联合开发房屋合同的抗辩理由与事实不符。合伙开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产作为基本内容的协议。从本案双方签订的合同内容来看，王有柏、石教玉、蔡晗烨将其土地交付给冯美仕、项瑞春开发13-15层电梯房，协助四邻关系的处理，从而其得到两层半楼房，但并不承担施工中发生的事故赔偿和连带责任等内容。该合同不属于共享利润、共担风险的合同，应属于建设工程施工合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，判决：一、王有柏、石教玉、蔡晗烨应返还冯美仕、项瑞春定金16万元，该款在判决生效后十日内支付；二、驳回冯美仕、项瑞春的其他诉讼请求。
宣判后，王有柏、石教玉、蔡晗烨不服，共同向本院提起上诉称：一、原审判决认定主要事实错误。其一，原审判决认定其收到了冯美仕、项瑞春16万元的定金错误。其只收到了定金10万元。对于柯于松之前交纳的6万元定金，因柯于松违约，该款不予以返还。原审法院在柯于松、李大毛对6万元款项没有起诉的情况下予以审理，从而认定该款经其同意转为冯美仕、项瑞春交纳的定金一部分，与客观事实不符。其二，原审判决认定其没有协调好四邻关系错误。2012年12月15日，其与冯美仕、项瑞春签订合同之后，积极履行合同义务，办理好四邻关系协调，但冯美仕、项瑞春因没有能力去申办开发有关手续，其违约行为导致合同不能履行。原审判决认定其没有协调好四邻关系与客观事实不符。二、其与冯美仕、项瑞春签订合同明文清楚表明是“开发改建”，此种方式并没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。原审判决认定其与冯美仕、项瑞春签订的合同系建筑施工合同定性错误，适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，认定双方签订的合同无效不当。综上，原审判决认定主要事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判，驳回冯美仕、项瑞春的全部诉讼请求。
冯美仕、项瑞春共同辩称：一、原审判决认定双方签订的合同无效正确。从双方签订合同的内容来看，原审判决认定其为建筑施工并无不当，依照合同法第五十二条第（五）项规定认定无效正确。即使按照将其定性为房地产开发合同，依照《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第一条、《城市房地产管理法》第三十、六十五条以及《城市房地产经营管理条例》第三十四、三十五条之规定，其不具备城市房地产的开发经营资质，依照合同法之规定，双方签订的合同仍然无效。二、原审判决认定本案的基本事实正确。其一，双方签订的合同第11条明确约定16万元定金由签订合同之前的6万元和签订合同时缴纳的10万元共同组成。根据其提交的李大毛6万元定金收条，足以证明李大毛向王有柏、石教玉、蔡晗烨交纳的6万元定金已经转让给其，并得到了王有柏等确认并记载于合同上。故原审判决对此节事实认定正确。其二，王有柏、石教玉、蔡晗烨在原审中提供的证据不足以认定其已经协调好四邻关系。因本案的合同无效，双方是否按合同履行了义务已无实际意义，对本案的处理结果也没有影响。综上，原审判决认定事实并无不当，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定的基本事实属实。
本院认为：本案的争议焦点有二，一是王有柏、石教玉、蔡晗烨与项瑞春、冯美仕2011年12月15日签订的“合同书”性质及其效力；导致诉争合同没有履行的原因是什么？二是王有柏、石教玉、蔡晗烨从项瑞春、冯美仕手中收取款项数额及其性质。
关于第一个争议焦点。从双方签订合同的主要内容来看，王有柏、石教玉、蔡晗烨提供其原先房屋所占用的土地使用权并协调周边四邻关系，待房屋建成后获取固定的收益，而项瑞春、冯美仕提供资金等，联合建设房屋，属于合作开发房地产合同。原审判决将其定性为建设工程施工合同错误，应予以纠正。由于房地产开发牵涉千家万户，涉及到公共利益。因此，法律对房地产开发合同有严格的要求。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律的规定，有效的房地产开发合同，首先要求其主体必须具备房地产开发资质，其次要求开发的土地属于国有土地并原则上要通过出让方式取得。本案中，无论是提供土地的王有柏、石教玉、蔡晗烨，还是提供资金的项瑞春、冯美仕，均不具备房地产开发的资质，主体上不合格。而且，开发的土地并未经过合法的审批。故双方签订的合同因违反法律、法规的禁止性规定从而损害公共利益而无效。既然合同无效，故诉争的合同当然就无法履行。故王有柏、石教玉、蔡晗烨提出双方签订的合同有效的上诉理由不能成立。
关于第二个争议焦点。从王有柏、石教玉、蔡晗烨向项瑞春、冯美仕出具的条据来看，其直接从项瑞春、冯美仕收取了10万元。但是双方对要交纳款项和已经交纳款项数额是明知的，结合双方签订合同第十一条条文的约定及本案房屋的开发过程来看，该条文如此约定存在两种可能，一是项瑞春、冯美仕在签订合同之前确实已经交纳了6万元，另外一种可能就是项瑞春、冯美仕之前参与诉争房屋开发的人交纳了6万元，王有柏、石教玉、蔡晗烨认可此款转来冲抵项瑞春、冯美仕应交的款项。客观事实是项瑞春、冯美仕在签订本案的合同之前并没有交纳6万元，故合同第十一条如此规定只有第二种可能。从原审法院对李大毛的核实笔录来看，证实了其原先交纳的6万元转给项瑞春、冯美仕。故原审判决认定项瑞春、冯美仕共交纳了16万元正确。本院对此节事实应予以维持，王有柏、石教玉、蔡晗烨提出其只收取了10万元的上诉理由不能成立。虽然合同和条据中，时而用“定金”，时而用“订金”，但根据合同第十二条违约责任双倍返还的约定来看，冯美仕、项瑞春交纳的款项应为“定金”。
综上所述，双方签订的合同无效，故对项瑞春、冯美仕交纳的16万元定金，王有柏、石教玉、蔡晗烨应予以返还。由于双方对合同无效均有过错，原审判决没有支持项瑞春、冯美仕要求支付利息的请求正当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3960元，由王有柏、石教玉、蔡晗烨共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘红斌
审 判 员 柴 卓
代理审判员 南又春
二〇一四年五月七日
书 记 员 黄显珠