徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0311民初437号原告：中国人民解放军73061部队后勤部，住所地本市金山东路8号。主要负责人：王业明，该后勤部部长。委托诉讼代理人：张鹤，江苏忠清律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟，江苏忠清律师事务所律师。被告：徐州鼎博建设工程有限公司，住所地本市马市街综合楼-1-405。法定代表人：尹娟，该公司经理。委托诉讼代理人：朱网祥，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘波，该公司副总经理。原告中国人民解放军73061部队后勤部与被告徐州鼎博建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月15日受理后，依法适用普通程序，于2016年4月29日、2016年5月20日公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军73061部队后勤部的委托诉讼代理人张鹤、陈伟，被告徐州鼎博建设工程有限公司的委托诉讼代理人朱网祥、刘波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民解放军73061部队后勤部向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《军队房地产租赁意向协议书》，被告归还涉案不动产；2、被告给付拖欠的租金1164.6万元、违约金169.7074万元（房屋租金、违约金计算至被告实际交付不动产之日）；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2009年7月1日签订《军队房地产租赁意向协议书》，被告租赁原告位于公园一号的军队房地产，租赁期限为：2010年1月1日至2017年12月31日。被告截止到2015年12月31日前应缴纳租金2692.6万元，于2013年12月23日前实际缴付租金1528万元。原、被告约定，缴付租金的时间在租赁期内每年的1月1日前，7月1日前，分二次缴付。另约定如超过缴付租金期限30天，原告有权解除合同，收回租赁房产。被告自2011年1月1日至2015年12月31日前，拖欠租金1164.6万元未能支付。对被告拖欠租金的事实，原告多次催收，并发函催要，被告拒绝缴付租金，拒不归还所租赁的不动产。被告徐州鼎博建设工程有限公司辩称，原告主体不适格，应驳回其起诉，即使其主体适格，原告的请求解除合同并要求被告承担违约责任的诉请也没有事实和法律依据，依法应予全部驳回。第一，从程序上而言，根据《军队空余房地产租赁管理规定》第四条的规定，军队空余房地产应当由军区级单位所属的房地产管理部门对外进行出租。中国解放军73061部队后勤部并无对外出租并签订《租赁合同》的主体资格。本案租赁法律关系的出租人应当是南京军区第五房地产管理分局而不是原告中国解放军73061部队后勤部，原告不具备本案原告资格，依法应当驳回起诉。第二，从实体上而言，本案的特殊性在于租赁物是军队房地产。军队房地产租赁实行严格的项目审批制度，出租的军队空余房地产不仅要符合国家规定的租赁条件，还要达到军队规定的出租条件。原告未按照合同约定和《军队空余房地产租赁管理规定》第十七条的规定为被告办理军队房地产租赁许可证，未办理租赁项目审批手续等严重违反了合同约定。鉴于办理军队房地产租赁许可证是原告的先履行义务，原告违背其先履行义务存在过错，该违约行为使被告无法对租赁物行使使用权、收益权，租金的缴纳也失去存在意义，被告有权行使合同抗辩权拒绝支付租金，无需承担任何违约责任。第三，原告未按照合同约定和《军队空余房地产租赁管理规定》第十七条的规定为被告办理军队房地产租赁许可证，直接导致被告对外转租无法满足承租户办理工商营业执照登记及通过消防设施验收的基本要求，出现了长期招商困难、出租房屋大面积空置及优质商户解约的情况，无法出租，致使被告遭受了巨大的经济损失，累计经济损失达到人民币2686.9921万元，原告应当承担违约赔偿责任。根据合同第七条约定，原告应予赔偿并从租金中直接扣除。因此，被告不仅不需要向原告支付租金，损失和租金相抵消，原告还需要再行支付由此给被告造成的损失人民币1470.3921万元，被告保留就该部分损失提起反诉或另诉的权利。第四，原告也未按照约定提供符合法律规定或相关部门的要求的水电、空调等配套及附属设施，电力设施超负荷运转，无法正常使用，导致被告公司的承租户无法正常营业。也给被告造成了一定经济损失，该损失同样应从租金中扣除。第五，被告为履行协议对租赁场地房屋的加建、改造、装饰、装修进行了大量的投资，退一万步讲，即使因为中央军委部队政策原因导致合同无法继续履行，原告也应当按照合同约定对被告的上述投入按照市场价进行补偿。第六，被告已经交纳的租金数额是人民币1580万元，原告遗漏计算了52万元的租金。第七，本案涉及军地纠纷，不仅涉及作为承租人的被告，更是涉及众多次承租人，涉及近千人的就业，涉及社会稳定问题，尤其是本案的处理结果与各次承租人有法律上的利害关系，法院应依职权追加各次承租人作为第三人加入本案诉讼。原告中国人民解放军73061部队后勤部为证明其主张，向本院提交以下证据：1、2009年9月10日，中国人民解放军南京军区联勤部关于《同意第十二集团军第一招待所坐落空余房地产整体出租事》批复文件一份，证明原告受军区联勤部委托对其管理和使用的房地产有出租权，且作为本案原告主体适格。2、被告于2009年2月27日向原告出具的《竞价承诺书》复印件一份，被告于2009年4月9日向原告出具的《致首长函》一份，证明被告为了取得原告房屋租赁权向原告进行的承诺，承诺在施工过程中出现的问题均由被告自行承担。3、2009年7月1日，原、被告签订的《军队房地产租赁意向书》，证明该协议书明确了原被告双方的权利义务、租金数额及支付方式，同时也证明了双方签订合同的依据是《中华人民共和国合同法》、《房地产管理法及军队房地产管理办法及条例》，如有和上述法律条文、法规相冲突的情况下应当以上述法律法规和规定为准。4、原、被告及案外人王秀荣签订《关于老一招太行楼三方协议》一份，证明因被告不能按期向原告支付租金，由第三人王秀荣代替被告向原告支付租金，并约定在四年内被告如不能交付租金该租赁权转给第三人王秀荣。5、催款函3份，证明在2014年4月3日前被告就开始拖欠原告租金，原告分别在2014年4月3日、2014年12月20日、2015年10月28日分三次以书面形式向被告发催款函，要求被告按照合同约定支付所欠租金，同时告知被告如逾期不支付，原告将不再另行通知，解除合同。6、原、被告复函各一份，证明被告回复函提出的问题并不属于合同约定的条款范围，针对被告提出的问题原告于2015年12月15日对被告问题进行了回复，原告在复函中进一步重申和回复了双方的权利义务。7、原告单方统计制作的租金交纳明细表、原告收取被告支付房租的财务明细一份、被告支付租金的银行转账记录复印件，证明原告起诉的数额有事实依据。8、被告向原告出具的拖欠租金还款承诺书，证明被告自认从2011年至2013年12月拖欠原告租金848.3万元。9、被告于2011年5月17日向原告出具的《证明》一份，证明被告承租原告项目产生的后果均由被告自行承担。10、原告因被告继续拖欠租金，于2016年1月13日向各承租户出具的《通知》，证明原告并没有影响被告的使用和租赁，同时也没有影响其经济收入。11、徐州市人民政府颁发的房屋产权证明复印件一份，证明涉案房屋所有权及土地使用权归本案原告所有，登记名称83226部队，该代号系原告的原部队代号。12、泉山区苏格缪斯酒吧营业执照、组织机构代码证、税务登记证、餐饮服务许可证、公共场所卫生许可证、消防安全检查合格证，徐州市尚文堂文化发展有限公司营业执照，徐州市东大嘉宾健康体检门诊部有限公司营业执照，徐州市半岛商务酒店有限公司营业执照，证明登记地点均为涉案房产所在地，军队房地产租赁许可证的办理与否并不影响被告的经营与获益，不会给被告造成任何损失，被告有损失也是被告自身经营的问题，与原告无关。13、打印照片8张，证明各次承租人目前正在涉案房产处正常经营，不存在被告所谓的电容不适配及无军队房地产租赁许可证会导致被告经营困难的情况。14、泉山区依兰摄影店营业执照，证明涉案房产的转租经营是不存在任何问题的，如果经营不善也是被告和各次承租户自身原因造成的，与原告无关。被告徐州鼎博建设工程有限公司的质证意见为：对证据1真实性认可、关联性不认可，不能证明原告的目的，本案出租人应当是经审批后的南京军区第五房地产管理局，原告主体不适格，同时原告违反本身批复规定属违法行为；对证据2真实性认可，但与本案没有关联性，只能说明被告对涉案的租赁房产进行了改造、新建、装修等投入；对证据3的真实性、关联性认可，但该协议书是原告违反军队规定签署的，从协议内容看被告对涉案租赁房地产进行了大量的投入，协议约定原告应当确保为乙方办理军队房地产租赁许可证；对证据4真实性认可，但原告无权签署该协议，该证据不能证明原告证明的内容，合同中无法看出原告所陈述的四年之后房租租赁权归属王秀荣；对证据5、6的真实性认可，对关联性不认可，被告认为原告未办理租赁许可证和相应审批手续导致被告承租房屋长时间大面积闲置，造成巨额损失，被告有权拒绝支付租金；对证据8真实性认可，该内容载明被告从2010年承租至今前期投入大量资金建设园区，截止到本函出具之日，商铺招商也没有招满，主要原因是原告未办理审批手续和提供租赁许可证，且被告出具承诺书也是原告要求的，出具后也支付了相应租金；对证据9的真实性认可，但与本案无任何关联性，不能证明原告的证明目的；对证据10的真实性认可，证明原告通过张贴通知的方式，严重影响被告的正常经营；对证据11的真实性认可，但原告自证没有法律效力，原告应出具证据证明；对证据12的真实性认可，对关联性不予认可，不能证明原告的证明内容，因原告未能提供军队房地产许可证导致被告经济损失巨大；对证据13的真实性认可，关联性不认可，该组证据不能原告所要说明的电容不适配时被告向次承租人隐瞒所致，提供适配的电容是原告作为出租人的法定义务，因涉案房产系军产，必须要原告许可并实施具体的增容手续，因电力不适配造成的损失应当由原告承担；对证据14的真实性认可，关联性不认可，泉山区依兰摄影租赁时间是2013年3月份，因原告未能提供军队房地产许可证，导致被告无法对外正常出租，被告迫于无奈才将该区域租赁给了张勇用于摄像。被告徐州鼎博建设工程有限公司为证明其主张，向本院提交以下证据：1、《军队空余房地产租赁管理规定》、国家工商行政管理总局《关于加强管理有关问题的通知》、《房屋租赁合同》、《损失计算明细表》、《回复函》，证明原告出租涉案房屋依法需要办理军队房地产租赁许可证，各级工商部门对租赁军队房地产作为住所（经营场所）的承租人办理工商登记时，应当查验《军队房地产租赁许可证》，否则不予办理登记手续。原告未按照合同约定和《军队空余房地产租赁管理规定》规定为被告办理军队房地产租赁许可证，导致被告出现长期招商困难、出租房屋空置及优质商户解约的情况，大面积场地处于空置状态，无法出租，原告的违约行为导致被告遭受了巨大经济损失，累计损失达到人民币2686.9921万元，原告应当承担违约赔偿责任。根据合同第七条约定，原告应予赔偿并从租金中直接扣除。原告不仅不需要向被告支付租金，损失和租金相抵消，被告还需要再行支付被告的损失人民币1522.3921万元。2、东方夏威夷致被告律师函，证明原告未按照约定提供符合法律规定或相关部门的要求的水电、空调等配套及附属设施，电力设施超负荷运转，无法正常使用，导致被告的承租户无法正常营业，给被告造成经济损失，原告应当承担违约责任。3、被告与上海众策房地产经纪有限公司签订的项目前期策划合同及付款凭证（签订时间：2009年8月4日）；被告与深圳博睿空间设计有限公司就太行楼招待所、军史陈列馆、游泳馆、临街商店签订的建设工程设计合同（签订时间：2009年8月14日）及付款凭证；被告与徐州九鼎建设集团签订的原军史馆、太行楼加建改造工程协议书（签订时间：2009年12月25日，约定工期：2009年12月31日-2010年6月15日）及付款凭证；被告与南京旭光建设监理有限公司就军史馆改造工程签订的建设工程委托监理合同（签订时间：2009年12月31日）；被告与徐州市城乡建筑设计研究院有限公司签订的太行楼改造工程设计合同（签订时间：2010年3月12日）；被告与南京奔玖装饰安装工程有限公司签订的室内外装修装饰工程施工合同（签订时间：2010年3月15日，约定工期为2010年3月15日-2010年8月15日）及付款凭证；被告与南京易宝机电设备工程有限公司签订的空调设备采购及工程安装合同（签订时间：2010年4月21日）及付款凭证；被告与江苏新建安装饰有限公司签订的太行楼、军史馆消防工程施工合同（签订时间：2010年3月18日，约定工期为2010年3月18日-2010年8月25日）及付款凭证；被告与徐州市欣宏电梯有限公司签订的电（扶）梯设备买卖合同（签订时间：2010年12月7日）；被告与徐州市千里装饰工程公司就公园一号A、B楼幕墙装饰安装工程签订的幕墙工程施工合同（签订时间：2011年2月21日，50个日历天）；被告与徐州清木建筑（株）中国事务所就公园一号SPA会所1、2层及公园一号庭院平面及景观、绿化工程签订的建筑、装饰、景观工程设计合同（签订时间：2011年2月26日）；被告与江苏农垦建设有限公司签订的公园一号SPA建设工程施工合同（签订时间：2011年3月16日，约定工期为2011年3月18日-2011年6月30日）；被告与福建省五洲建设发展有限公司宿州分公司签订的绿化工程施工协议（签订时间：2011年4月24日）；被告与徐州超越电脑科技有限公司签订的监控合同；被告与董杰清签订的公园一号职工宿舍楼工程承包合同（签订时间：2012年3月9日，约定工期2012年3月11日-2012年5月10日）及付款凭证；被告与徐州安顺建筑拆除有限公司签订的太行楼附楼拆除合同（签订时间：2013年3月27日）；证明被告为履行本租赁合同，先后对租赁房产进行新建、改造、装修，进行了大量的投资，累计投入超出人民币5000万元。4、房屋租金支付凭证（转账支票2张）证明：在租赁期间，原告向被告支付了金额为1580万元的租金，原告遗漏计算了52万元租金。5、2010年8月18日，中国人民解放军第五房产管理局与被告徐州鼎博建设工程有限公司签订的制式一年期合同一份，被告陈述合同签订了但是军队房地产许可证一直没有办下来，因为租赁面积超过1万平方，审批权限在总后勤部。原告中国人民解放军73061部队后勤部的质证意见为：对证据1《军队空余房地产租赁管理规定》的内容真实性无异议，对证据形式、关联性及证明目的有异议，被告提供的该证据不完整没有具体时间，通过原告调查该管理规定是2005年7月25日下发的，具有一定阶段性，该管理规定下发后又出台了相关制度，原告在向上级备案后，有权对外出租并签订合同，被告用2005年出台的租赁办法否认原告主体是不能成立的，原、被告之间的租赁关系是客观存在的，原告主体适格。对国家工商行政管理总局《关于加强管理有关问题的通知》的真实性无异议，但是关联性有异议，该文件的生效时间是2010年10月1日，而原被告之间的租赁关系生效时间为2009年7月1日，该文件对本案的租赁关系没有约束力。虽然原告没有办理租赁许可证，但是并未影响被告的使用和经营，被告抗辩其经营中受到了损失，完全是被告在管理及经营中自己造成的，和原告未办理许可证没有直接关联性。对《房屋租赁合同》的真实性有异议，该组证据资料无法证明被告的举证目的，即使该组证据资料是真的，反而证明了被告已将涉案房屋基本出租完毕，并未因租赁许可证的事情出现招商困难等情况。《损失计算明细表》是被告单方制作的，对该证据资料的真实性有异议，该证据资料无法证明其证明目的。且该证据资料上的承租户名称、闲置时间与《房屋租赁合同》上的承租户名称、租赁期限全部存在矛盾之处。对《回复函》的真实性有异议，其部分内容是不真实的，没有租赁许可证也可以办理工商营业执照，不存在没有租赁许可证就导致招商困难等情况。另外，涉案房屋的水电等配套设施完全符合法律规定和相关部门的要求，电力设施达到双方约定的适配状态，涉案房屋完全具备适租状态，且原告将涉案房屋交付被告后，被告并未提出异议。即使存在电力总容量不足情况，也是因为涉案房屋在出租后，被告自身和根据次承租户的需要对涉案房屋进行大量的改造、扩建等原因导致的，与原告无关，且被告在将涉案房屋出租了六年，收取了租金，获得了利益，涉案房屋不存在不适租情况。被告是在未向原告支付租金，原告要求解除合同的情况下才提出电力问题；对证据2的真实性有异议，且与本案的争议焦点无关联性。该证据资料证明了次承租户对涉案房屋进行了大量的装修和大量的设施，即使存在电容问题也是被告和次承租户的事情，与原告无关，原告已经按照约定交付了涉案房屋，履行了义务；对证据3的真实性有异议，且与本案的争议焦点无关联性。被告对涉案房屋的规划、装修、改造等属于被告的经营问题，与原告无关，被告未经原告同意就对涉案房屋进行新建、拆除，违反了双方的约定，原告保留追究其法律责任的权利。另外，涉案房屋已经出租六年，被告收取租金，属于投资与回报问题，也是被告自身的经营问题，与被告拖欠原告租金没有关系；对证据4中的租金支付凭证需要双方进行对账，原告未收到被告所说的52万。对证据5的真实性不持异议，对合法性有异议。2010年8月18日南京军区第五房地产管理分局与被告签订的《军队房地产租赁合同》在原告和南京军区第五房地产管理分局处没有任何租赁登记记录且原告未给南京军区第五房地产管理分局办理委托授权租赁手续；该合同不是南京军区第五房地产管理分局与被告之间成立租赁关系的真实意思表示；被告持有该合同是不合法的，南京军区第五房地产管理分局也证明是原告为了加快办理《许可证》而签订的该合同；通过银行的转账记录和被告的自认，被告将租金直接交付给原告的；2013年3月20日被告向原告出具的《拖欠租金还款承诺书》及原被告于王秀荣签订的《老一招太行楼三方协议》等都足以证明被告对原告的主体资格是无异议的；被告向法庭举证的2015年11月8日的《回复函》也充分证明被告是认可原告的主体资格的，同时证明原被告自2009年7月1日起，涉案房地产的租赁关系成立，也证明原被告在租赁涉案房地产时并未签订正式的书面合同。经审理查明，中国人民解放军陆军第十二集团军原部队番号为83226，后经南京军区批准改为73061。2009年2月27日，被告徐州鼎博建设工程有限公司向原告中国人民解放军73061部队后勤部作出《徐州市和平路146号房地产租赁项目竞价承诺书》，承诺同意租期8年，合同每年签订一次，起始年租金人民币420万元，按照先缴租金后使用的原则，租金每半年预缴一次，缴纳时间为每年1月10日和7月10日之前，被告在现有基础上进行的固定装修产权归招租方所有，租赁期满后，其使用权无偿移交招租方。2009年7月1日，原告中国人民解放军73061部队后勤部（出租方、甲方）与被告徐州鼎博建设工程有限公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁意向协议书》一份，约定：第一条：项目概况。租赁项目位于江苏省徐州市和平路146号，为军产土地，坐落号为南苏字第4867号，基地面积33.43亩，总建筑面积10884平方米。其中，太行楼5231平方米、军史馆1820平方米、游泳馆1551平方米、更衣室744平方米、门面房957平方米。该项目实行整体出租。第二条：租赁期限。本项目意向租赁期8年，正式合同每年签订一次，8年期满，本意向协议书即行终止。如乙方仍需继续租用，双方按照当时国家、军队相关政策规定另行协商，签订租赁合同。在同等条件下，乙方有优先承租权。第三条，租金及支付方式。意向租期内总租金为人民币3556.74万元。其中，第1至3年年租金为人民币420万元，第4年起，年租金逐年递增3%（第4年432.6万元；第5年445.58万元；第6年458.95万元；第7年472.71万元；第8年486.9万元）。租金交纳方式为先交租金后使用。第一年租金分两次交齐，第一次预交人民币252万元（年租金的60%），第二次预交人民币168万元（年租金的40%），此后每半年预交一次。交纳时间为每年1月1日前和7月1日前。甲方为乙方预留6个月装修期，起算时间为2009年7月1日，装修期内不计租金。意向租期8年的起算时间为2010年1月1日（装修期满之日）。第五条：产权归属与投资。乙方在现有基础上进行装修，所需全部费用由乙方承担，产权归甲方所有，乙方在意向租赁期内无偿使用。装修及内部设施改造总面积10884平方米，总投资3010万元。其中，游泳馆投资800万元、太行楼投资1200万元、军史馆投资650万元、门面房投资360万元。租赁期满后，租赁房地产及附属设施（备）全部无偿收归部队管理使用，乙方不得以任何理由提出任何补偿要求。第七条：甲乙双方的权利义务。（一）甲方的权利及义务。1、督导装修设计和施工方案。2、按意向书规定向乙方收取租金。3、确保租赁前房屋及水电、空调、热力等所有配套及附属设施符合法律法规规定和相关部门要求，无安全隐患并能正常使用，且拥有无争议的对外租赁权，保证乙方自主经营使用，为乙方办理《军队房地产租赁许可证》。如因以上原因，给乙方造成损失，乙方有权要求甲方赔偿，并从租金中直接扣除。租赁房地产交付给乙方后，现有房屋及设施设备的安全和维修由乙方自行负全部责任，乙方在租赁期限内对租赁房地产造成的破坏，由乙方按市场价赔偿给甲方。第八条：违约责任。（一）甲方的违约责任。除乙方原因外，甲方不得单方终止本协议书，如违约，甲方赔偿乙方直接投入损失。（二）乙方的违约责任。1、如乙方不能履行本协议，甲方不予退还乙方履约保证金和已付租金。2、超过双方约定的期限30天内未向甲方交纳租金甲方有权终止合同，并收回房屋及所有附属设施设备。第十一条：合同的生效和合同的补充。本协议书与双方签订的《军队房地产租赁合同》具有同等法律效力，如有相矛盾的，以本协议书为准。本协议书已经甲方上级主管部门批准。此外，协议书中还约定了租赁用途、组织实施、甲乙双方的权利义务、终止条款、免责条款、法律的争议和解决方式等其他事项。协议书落款处有原告中国人民解放军陆军第十二集团军后勤部与本案被告徐州鼎博建设工程有限公司的盖章及法定代表人的印章、签字。2009年8月4日，中国人民解放军南京军区联勤部作出《同意第十二集团军第一招待所坐落空余房地产整体出租事》的批复，同意陆军第十二集团军后勤部（即本案原告中国人民解放军73061部队后勤部）将位于徐州市和平路146号集团军第一招待所南苏字第4867号坐落（基地面积33.43亩、房屋面积10884平方米）整体租赁给徐州鼎博建设工程有限公司，由该公司负责投资3010万元用于承租房屋装修及内部设施改造，租赁用途为商业、办公、酒店等；装修期6个月（起算时间以项目批准时间为准），不计租金；意向租期8年（起算时间为项目装修期满时间），正式合同每年签订一次，第1至3年年租金420万元，第4年起年租金逐年递增3%，总租金3556.74万元；租赁期内（含装修期），如发生房屋倒塌、失火、施工安全事故等造成的损失由承租方自负；因部队军事需要，租赁协议书及合同提起终止，租金按实际承租时间计收，其它互不补偿；租赁期满后，租赁房地产及附属设施（备）全部无偿收归部队管理使用。望按国家和军队有关政策规定，尽快与承租方正式签订军队房地产租赁意向协议书和租赁合同，明确双方责任和义务。同时，要及时与军区徐州房地产管理处办理委托代租手续，落实好《军区作战部队空余房地产委托代租交接纪要》的相关要求，正式合同和租赁意向协议书上报备案。要督促承租方严格履行约定条款，按照国家规范和质量标准进行装修改造，确保工程质量和施工安全；切实加强项目的租后管理和监督检查，确保合法经营、租赁效益和安全。《军队房地产租赁意向协议书》签订后，被告徐州鼎博建设工程有限公司与上海众策房地产经纪有限公司、深圳博睿空间设计有限公司、徐州九鼎建设集团、南京旭光建设监理有限公司、徐州市城乡建筑设计研究院有限公司等多家公司签订建设工程施工合同，对涉案房屋进行维修、新建、装修、改造，被告陈述已累计投入资金达人民币5000万余元。2010年8月18日，南京军区第五房地产管理分局（出租方、甲方）与被告徐州鼎博建设工程有限公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》一份，约定：甲方自愿将坐落在江苏省徐州市泉山区和平路146号（南苏字第4867号坐落）的房屋建筑面积10884平方米，场地面积22288平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁用途为商业、办公、酒店。租赁期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止。房地产合同租金为年租金人民币肆佰贰拾万元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方。付款方式为转账。租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，发生权属纠纷，负责处理；（二）保证出租给乙方使用的房地产，按照《军队空余房地产租赁管理规定》所规定的审批权限，业经军队审批机关批准出租；（三）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》。甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同。此外，合同中还约定了乙方的义务、合同的解除与终止、乙方的违约责任等其他事项。2013年11月13日，原告中国人民解放军73061部队后勤部、被告徐州鼎博建设工程有限公司与王秀荣（徐州市安邦家居有限公司）签订《关于老一招太行楼三方协议》，约定：乙方欠交甲方2012年、2013年租金964.6万元，在11月17日前，乙方向甲方交纳264.6万元的前提下，丙方同时代乙方向甲方交纳600万元，本条款并不构成丙方的任何担保责任。2017年12月31日前，甲方确认乙、丙双方签订的关于太行楼合同和协议，无论甲乙双方是否产生争议，均不影响丙方合同权利。甲方保证丙方享有2018年1月1日后8年的太行楼租用权，合同内容由甲、丙双方商定，不再与乙方有关。2017年12月31日前，甲、乙双方仍履行原协议，租金按每年500万元交纳。若在以后4年内乙方能够及时足额向甲方交纳租金，合同期满后甲方重新招租，确定中标价后乙方有优先承租权。2014年4月3日，原告中国人民解放军73061部队后勤部向被告徐州鼎博建设工程有限公司发出催款函，要求被告交纳拖欠的2013年租金152万元及2014年上半年的租金。2014年12月20日，原告中国人民解放军73061部队后勤部向被告徐州鼎博建设工程有限公司再次发出催款函，要求其交纳拖欠的租金664.6万元。2015年10月28日，原告中国人民解放军73061部队后勤部再次向被告徐州鼎博建设工程有限公司发出催款函，要求其交纳拖欠的租金1164.6万元。2015年11月8日，被告徐州鼎博建设工程有限公司向原告中国人民解放军73061部队后勤部发出《回复函》，要求原告依据《军队房地产租赁意向协议书》将《军队房地产租赁许可证》办好，通过合理增容，使租赁房屋电力达到适配状态并与被告签订正式的《军队房地产租赁合同》。2015年11月12日，原告中国人民解放军73061部队后勤部向被告徐州鼎博建设工程有限公司发出《回复函》，要求被告按照原告2015年10月28日向其寄送的《催款函》执行，被告所述的问题原告在协议签订时已告知被告，被告应自担风险。原告中国人民解放军73061部队后勤部在庭审中陈述，2010年1月1日至2015年12月31日期间，被告徐州鼎博建设工程有限公司共计向原告中国人民解放军73061部队后勤部支付涉案房屋租金1528万元，其中2010年交纳租金420万元，2011年3月31日交纳租金158万元，2013年1月31日交纳租金50万元，2013年4月27日交纳租金100万元，2013年8月2日交纳租金50万元，2013年9月12日交纳租金50万元，2013年12月18日交纳租金600万元，2013年12月19日交纳租金100万元。被告徐州鼎博建设工程有限公司对该数额不持异议。同时被告认为其于2010年7月22日曾以转账支票的形式通过莱商银行转账的方式向南通市大陆建设工程有限公司支付52万元，该款项系被告支付给原告的房屋租金，原告遗漏了该笔租金数额。另查明，坐落于和平路146号的房屋所有权人系中国人民解放军总后勤部83226部队，即本案原告中国人民解放军73061部队后勤部，该房屋总占地面积7595.55m2,总建筑面积9001.24m2。次承租人徐州市尚文堂文化发展有限公司、徐州东大嘉宾健康体检门诊部有限公司、徐州市半岛商务酒店有限公司、泉山区苏格缪斯酒吧、泉山区依兰摄影店等营业执照的住所登记在徐州市泉山区和平路146号，且目前处于在业经营状态。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《军队房地产租赁意向协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，且合同已经实际履行，故对原、被告均具有法律约束力，双方应按照约定行使权利、履行义务。（一）关于被告抗辩原告主体不适格及合同签订程序存在瑕疵问题。涉案房屋登记在原告名下，原告对涉案房屋具有租赁、管理权，且涉案房屋的出租已经中国人民解放军南京军区联勤部同意，原告具有出租人的主体资格。《军队房地产租赁意向协议书》系原、被告双方签订，被告在签订合同时对原告主体资格未提出异议，该意向协议书也已得到实际履行，根据合同相对性，原告作为涉案房屋的实际出租人具有合法的主体资格，被告的抗辩缺乏事实依据，本院不予采信。（二）关于双方签订的租赁合同的效力问题。《军队房地产租赁意向协议书》虽系双方约定为将来订立租赁合同而签订的协议，但双方在意向协议书中对租赁期限、租金及支付方式等作了明确约定，同时在合同的生效和补充条款中有“本协议书与双方签订的《军队房地产租赁合同》具有同等法律效力，如有相矛盾的，以本协议书为准。本协议书已经甲方上级主管部门批准”的约定，双方签订的《军队房地产租赁意向协议书》应依约具有与租赁合同同等的法律效力。被告虽于2010年8月18日与南京军区第五房地产管理分局签订《军队房地产租赁合同》，但该合同租期届满后未续签，而被告与原告所签订的《军队房地产租赁意向协议书》中明确约定了租赁期限为8年，即自2010年1月1日起至2017年12月31日止，双方在诉至本院前也未解除该租赁意向协议书，且在履行期内被告陆续向原告支付了部分房屋租金，故原、被告之间的租赁合同仍处于有效状态。（三）关于原告诉请要求解除双方签订的《军队房地产租赁意向协议书》并由被告归还涉案租赁物的问题。因双方在《军队房地产租赁意向协议书》中明确约定了“乙方超过双方约定的期限30天内未向甲方交纳租金，甲方有权终止合同，并收回房屋及所有附属设施设备”，被告于2011年开始拖欠原告租金，原告多次向被告发出租金催缴函，被告在收到催缴函后并未按约定向原告交纳租金。截止至原告起诉之日，被告已拖欠原告租金超过约定期限，且被告在庭审中对拖欠原告租金亦予以认可，故原告依约要求解除双方签订的《军队房地产租赁意向协议书》并由被告返还涉案租赁物，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。（四）关于原告诉请要求被告支付租金及利息损失的问题。2013年11月13日，原、被告与王秀荣签订《关于老一招太行楼三方协议》一份，原、被告在该协议中约定“2017年12月31日前，甲、乙双方仍履行原协议，租金按每年500万元交纳”，该约定系双方真实意思表示，应认定为双方协商一致对租金所作的变更，被告应依约自2014年1月1日起至2017年12月31日止按每年500万元向原告交纳租金。自2010年1月1日起至2015年12月31日止，被告徐州鼎博建设工程有限公司应向原告中国人民解放军73061部队后勤部支付租金2692.6万元，其中被告已向原告交纳1528万元，尚余1164.6万元未交纳，故原告要求被告向其交纳2011年至2015年12月31日止拖欠的租金1164.6万元并向其支付利息损失，有事实和法律依据，本院予以支持。因被告2013年12月19日后未向原告支付租金，故按照原告的计算期间，截止至2015年12月1日，参照中国人民银行同期同档贷款基准利率，被告应向原告支付的逾期利息损失为69.717万元。对于原告要求被告按照合同约定的年租金500万元计算自2016年1月1日起至被告向原告实际交付涉案房屋之日止的房屋租金（占有使用费）及利息损失（按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。（五）关于被告抗辩因原告未为其办理军队房地产租赁许可证及附属配套设施不适容而拒付租金的问题。双方签订的《军队房地产租赁意向协议书》中虽对原告为被告办理《军队房地产租赁许可证》作了约定，但被告在转租期间次承租人在没有《军队房地产租赁许可证》的情况下已正常办理工商营业执照并正常经营，被告的转租、收益权未因此受到实质性影响；被告作为承租人对涉案租赁物进行装修、改造时应对电力设施设备等配套附属设施有充分了解，对配套附属设施不符合约定的部分应及时要求原告配合整改；被告在承租房屋后直至原告向其发出催缴租金函后才向原告主张办理《军队房地产租赁许可证》及要求电力设施增容，且被告在本案中并未提交证据证明因原告未为其办理《军队房地产租赁许可证》及电力设施设备不符合约定而导致的实际经济损失，故被告据此向原告拒付租金缺乏事实依据，本院对其抗辩不予采信。若被告有充分的证据证实因原告未为其办理《军队房地产租赁许可证》及电力设施设备不符合约定而造成被告实际经济损失后，可依据双方的约定向原告另行主张权利。（六）关于被告主张2010年7月22日曾向原告支付52万元租金的问题。经查，被告徐州鼎博建设工程有限公司于2010年7月22日通过莱商银行转账的方式向南通市大陆建设工程有限公司支付52万元。被告称该笔款项系支付给原告的租金，当时是应原告要求转入南通市大陆建设工程有限公司账户，原告对此不予认可，表示未收到该笔款项，本院认为依据被告现有的证据不能证实被告2010年7月22日向南通市大陆建设工程有限公司支付的52万元已支付给原告，被告可待证据充足后另行主张权利，本院在此不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告中国人民解放军73061部队后勤部与被告徐州鼎博建设工程有限公司于2009年7月1日签订的《军队房地产租赁意向协议书》；二、本判决生效后二个月内，被告徐州鼎博建设工程有限公司从所租赁原告中国人民解放军73061部队后勤部的房屋中搬离并将房屋返还给原告中国人民解放军73061部队后勤部；三、本判决生效后二十日内，被告徐州鼎博建设工程有限公司向原告中国人民解放军73061部队后勤部支付2011年至2015年12月31日止拖欠的租金1164.6万元及逾期利息损失69.717万元；四、本判决生效后二十日内，被告徐州鼎博建设工程有限公司按照《关于老一招太行楼三方协议》中的租金标准，即500万元/年支付原告中国人民解放军73061部队后勤部自2016年1月1日起至实际搬离期间的房屋租金（占有使用费）及逾期利息损失（按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；五、驳回原告中国人民解放军73061部队后勤部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费219637元，财产保全费5000元，合计224637元，由被告徐州鼎博建设工程有限公司负担。（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  沈九安审 判 员  张红梅人民陪审员  李 丽二〇一六年八月十一日书 记 员  苏 颖