北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终10031号
上诉人（原审被告）：赵晖，女，1979年11月2日出生。
上诉人（原审被告）：赵学岩，男，1978年8月17日出生。
被上诉人（原审原告）：广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市顺义区马坡镇顺安路33号院三区1号楼1层。
法定代理人：罗庆，公司负责人。
委托诉讼代理人：田丹，男，1981年3月10日出生。
委托诉讼代理人：孟慧玲，1977年1月5日出生。
上诉人赵晖、上诉人赵学岩因与被上诉人广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司（以下简称宁骏物业北京分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初5899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵晖、赵学岩上诉请求：1.撤销原审判决第一项；2.维持原审判决第二项；3.判令被上诉人从2015年3月3日起征物业费，对于2015年3月3曰至2016年2月29日的物业费用打八折，即按照每平米2元/平方米*月收取，以弥补被上诉人在此期间物业服务不到位的损失。4.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原审判决事实不清。1.有关起算物业费的时间。上诉人实际的收房日的日期为2013年3月3日，起算物业费。在原审判书第三页，宁骏物业北京分公司认可物业费的起算时间应以业主收房起算，为2013年3月3曰。被上诉人对于2013年3月3日至2013年8月15日未向上诉人主张的原因，在原审当日，由被上诉人代理律师向被上诉人询问后，向法庭提供清楚原因，是由于“老带新”，并非如原审判决书所提及的原因不清楚。既然被上诉人认可“老带新”免二年物业费的事情真实存在，原审判法院不应认为与本案无关而不予采信，对双方共认的事实，也不应要求上诉人再提供证据。故此上诉人认为被上诉人有权征收的物业费日期从2015年3月3日至2016年2月29日。2.有关物业费收费标准。原审判决依据为上诉人与北京合景房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，本合同约定物业服务收费价格为2.5元/月*平方米。付费的前提是被上诉人提供了符合要求的物业服务。上诉人已经向原审法庭提供充足证据，被上诉人并未提供符合一般要求标准的物业服务，不仅是上诉人一家提出，而是小区所在的很多业主都提出此问题。在原审中，法庭也认可物业服务不尽人意，但是对于酌情减免的金额不是区区的200元所能弥补由于被上诉人的不尽责而对上诉人所造成的损失。即然上诉人受到的物业服务大大折扣，物业费也相应的折扣，2元/月*平方米是参照了同处顺义的万科四季花城的全额物业费1.8元/月*平方米为依据。上诉人少缴物业费不是目的，而是对于被上诉人不能提供保质的物业服务不得以的手段。旨在督促被上诉人提供应有的合格的物业服务，待到被上诉人提供遵照物业协议载明的合格的物业服务，上诉人将按照合同全额缴纳物业费。
宁骏物业北京分公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。
宁骏物业北京分公司向一审法院起诉请求：1.判令赵晖、赵学岩足额支付所欠宁骏物业北京分公司物业费10524元；2.案件受理费由赵晖、赵学岩负担。
一审法院认定事实：赵晖、赵学岩系北京市顺义区顺安路33号院一区7号楼2单元902室的业主，该房屋物业服务计算面积为138.17平方米。
2009年6月20日，宁骏物业北京分公司与北京合景房地产开发有限公司签订《顺义新城马坡组团8号地东区住宅、商业金融项目前期物业服务合同》，约定包括涉诉小区在内的物业服务由宁骏物业北京分公司提供从该前期物业服务合同生效之日起直至本物业区域业主大会与新选聘的物业企业签订的物业服务合同生效之日自动终止。经查，涉诉小区物业服务自2009年6月20日至今一直由宁骏物业北京分公司提供物业服务。2010年6月6日赵晖、赵学岩于涉诉房屋与北京合景房地产开发有限公司签订北京市商品房预售合同，合同附件七前期物业合同约定在赵晖、赵学岩预付物业费期限届满日的每年的相对日应当缴纳次年度物业服务费,标准为2.5元／建筑平方米·月。2013年3月3日，赵晖、赵学岩办理房屋交接手续实际收房。赵晖、赵学岩自2013年8月15日至2016年2月29日期间的物业费10524元未缴纳。
针对赵晖、赵学岩的答辩意见，宁骏物业北京分公司称：物业费起算时间应以业主交房时间为起算，本案为2013年3月3日，延期交房是业主与北京合景房地产开发有限公司之间买卖合同的约定，从2013年3月3日—2013年8月15日之间的物业费是由北京合景房地产开发有限公司垫付的，原因宁骏物业北京分公司不清楚，宁骏物业北京分公司没有收到任何北京合景房地产开发有限公司关于减免赵晖、赵学岩物业费的材料；从2009年6月20日开始物业服务，小区属于滚动式开发，售卖也是滚动式，宁骏物业北京分公司服务是持续性的，宁骏物业北京分公司发现坏了就及时修理，但不能保证一坏了马上修好；楼顶违建存在两户，宁骏物业北京分公司发现后通知了城管，也有整改通知，但宁骏物业北京分公司没有执行权，只能跟业主沟通，宁骏物业北京分公司也将就这几户的违建进行起诉；每年3-5月宁骏物业北京分公司都将收取支出上传到建委，也在小区公告栏公示5-10个工作日和微信公众号进行公示；会所产权是北京合景房地产开发有限公司，宁骏物业北京分公司无权租赁会所；业主提到的物业服务以外的有偿服务价格过高的问题，因为这钟服务是双方自愿，定价也会有利润，业主也可以另行委托第三方进行服务。
庭审中，赵晖、赵学岩就其物业费可以减免至2017年3月2日未提交相关证据。
一审法院认为：根据宁骏物业北京分公司与北京合景房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同、赵晖、赵学岩与北京合景房地产开发有限公司签订的前期物业服务协议以及实际情况，可以认定宁骏物业北京分公司与赵晖、赵学岩之间存在事实和法律上的物业服务关系。宁骏物业北京分公司在提供相关服务后，有权要求赵晖、赵学岩支付物业服务费用。宁骏物业北京分公司主张的物业费欠缴期限内，赵晖、赵学岩已实际享受了物业服务，应当缴纳物业费。赵晖、赵学岩提出的“老带新”减免物业费优惠以及北京合景房地产开发有限公司因迟延交房承诺的减免物业费均属于赵晖、赵学岩与北京合景房地产开发有限公司之间房屋买卖合同的内容，不在本案处理的法律关系范围内，赵晖、赵学岩以其与北京合景房地产开发有限公司之间关于扣减物业费的协议为由抗辩宁骏物业北京分公司的诉讼请求法院不予采信。赵晖、赵学岩提出宁骏物业北京分公司在物业服务中存在问题，经法院审理，物业服务中确实存在不到位的情况，法院根据实际情况酌情扣减部分物业费。应当指出，宁骏物业北京分公司作为物业服务单位，对于赵晖、赵学岩在接受物业服务中提出的意见和问题应当积极听取并及时地解决，以便更好地为辖区内的小区业主提供服务。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定。判决：1.赵晖、赵学岩于本判决生效之日起7日内给付宁骏物业北京分公司欠缴自2013年8月15日至2016年2月29日期间的物业费合计10314元；2.驳回宁骏物业北京分公司其他诉讼请求。
二审中，赵晖、赵学岩提交案外人周小宝的证人证言一份。本院对周小宝进行了询问，周小宝称其旁听了本案一审庭审，庭审中宁骏物业北京分公司代理律师向北京合景房地产开发有限公司核实过有“老带新”的情况，可以免两年物业费，但具体时间不清楚。宁骏物业北京分公司对证人证言真实性认可。宁骏物业北京分公司提交了北京合景房地产开发有限公司出具的书面证明，载“赵晖、赵学岩自2011年8月20日至2013年8月14日的物业费共计人民币8236.2元，已由我司代为支付给广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司。”宁骏物业北京分公司提交快递邮单一份，证明2011年8月10日向赵晖、赵学岩送达了入住通知书。赵晖、赵学岩对证明和邮单均认可，但称物业费的起算时间应是2013年3月3日收房时，之前的物业费和我们没有关系。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：周小宝之证言并未对开发商减免两年物业费的具体时间说明，对北京合景房地产开发有限公司出具的书面证明，双方均认可，本院予以采信。
本院认为，关于本案的争议焦点一，物业费的计算期间。赵晖、赵学岩主张存在“老带新”减免两年物业费的优惠，因二人实际收房时间为2013年3月3日，故自2013年3月3日至2015年3月2日的物业费应由开发商负担。宁骏物业北京分公司认可存在“老带新”减免物业费的优惠，但根据北京合景房地产开发有限公司出具的书面证明，北京合景房地产开发有限公司代为支付了赵晖、赵学岩自2011年8月20日至2013年8月14日的物业费8236.2元，故赵晖、赵学岩应支付宁骏物业北京分公司拖欠的2013年8月15日至2016年2月29日期间的物业费。本院认为，合同具有相对性，赵晖、赵学岩作为业主与作为前期物业服务提供方的宁骏物业北京分公司存在事实上的物业服务合同关系，赵晖、赵学岩尚未支付2013年8月15日至2016年2月29日期间的物业费，宁骏物业北京分公司要求赵晖、赵学岩支付物业费的请求应予支持。至于开发商代为支付赵晖、赵学岩物业费的起算时间应为2011年8月20日抑或2013年3月3日，系赵晖、赵学岩与开发商之间的争议，赵晖、赵学岩不得以此对抗宁骏物业北京分公司。
关于本案争议焦点二，物业费的计算标准。赵晖、赵学岩主张宁骏物业北京分公司没有提供符合合同约定的物业服务，应当对物业费打八折，宁骏物业北京分公司亦认可物业服务中确实存在不到位的情况，故一审法院根据实际情况酌情扣减部分物业费并无不当。赵晖、赵学岩主张对物业费打八折，无约定和法定依据，本院对此不予支持。
综上所述，赵晖、赵学岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费176元，由赵晖、赵学岩负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
审 判 员 金园园
代理审判员 张海洋
二〇一六年十月十七日
书 记 员 张旭燃
书 记 员 俞 洁