西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）莲民三初字第00687号
原告（反诉被告）湖北卓越集团建设有限公司，住所地湖北省十堰市山西路8A号。
法定代表人刘雁飞，该公司董事长。
委托代理人汪明轩，湖北同联律师事务所律师。
委托代理人王向阳，北京市金台（武汉）律师事务所律师。
被告（反诉原告）陕西新型房地产开发有限公司，住所地陕西省咸阳市旬邑县旬东大道北侧。
法定代表人邢雅浩，该公司总经理。
委托代理人张小晟，男，汉族。
第三人西安雁塔建设集团有限公司，住所地西安市高新区二环南路西段180号财富中心C座18层内。
法定代表人赵国强，该公司总经理。
委托代理人王岩，女，汉族，该公司法律顾问，
原告（反诉被告）湖北卓越集团建设有限公司（以下简称卓越公司）诉被告（反诉原告）陕西新型房地产开发有限公司（以下简称新型公司）、第三人西安雁塔建设集团有限公司（以下简称雁建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卓越公司委托代理人汪明轩、王向阳、被告（反诉原告）新型公司委托代理人张小晟、第三人雁建公司委托代理人王岩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）卓越公司诉称，2010年5月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，卓越公司购买新型公司销售的位于西安市高新区南二环西段银达大厦（财富中心A座）1幢12701号的办公用商品房，合同总价为7993692元。合同签订后，卓越公司分两次共计支付6003692元，因新型公司没有为卓越公司办理房屋所有权登记，卓越公司未将余款结清。新型公司交付房屋后，卓越公司即在2010年投入500万元对该房进行了装修，并在当年入住使用至今。但是新型公司一直未在约定的期限内将卓越公司所购房产进行备案登记，卓越公司所购房屋无法办理权属证书，严重影响了卓越公司的生产经营。为此，卓越公司诉至法院，请求：1、判令被告新型公司立即为原告卓越公司办理房屋权属证书（包括将办理权属登记需由被告新型公司提供的资料报产权登记机关备案等）；2、判令被告新型公司赔偿原告卓越公司违约金及经济损失200万元（违约金及经济损失延续计算至被告新型公司完全履行合同之日）；3、本案诉讼费由被告新型公司承担。
被告（反诉原告）新型公司辩称，新型公司给卓越公司房屋办理产权证报备的材料已经准备好，大证已经办在新型公司名下，卓越公司如果提请办理房产证，可以去房屋管理局，新型公司的手续是齐全的，所以不存在第一项请求。对于卓越公司的诉请第二项，200万元的违约金和经济损失没有具体的计算标准，多少是违约金，多少是经济损失说不清，并且双方之间不存在违约责任，也不存在违约造成卓越公司经济损失，双方关于交房和办证都有明确的约定，卓越公司将房款交清，新型公司给卓越公司告办理房屋产权登记报备的材料，但是卓越公司至今仍拖欠房款未付清，所以卓越公司违约在先。在卓越公司没有交清房款的情况下，新型公司也将房屋实际提供给卓越公司使用，综上，新型公司没有违约，也不承担卓越公司主张的违约损失。现新型公司提出反诉，请求：1、卓越公司支付房款199万元；2、卓越公司支付逾期违约金396081元；3、本案诉讼费由卓越公司承担。
原告（反诉被告）卓越公司就被告（反诉原告）新型公司提出的反诉辩称，新型公司反诉与事实不符，双方2010年5月19日签订的房屋买卖合同对买受人的付款期限没有约定，房屋处于抵押查封的阶段，新型公司也没有协助卓越公司办理银行按揭贷款，所以没有付清全部房款是新型公司的原因造成的。对于卓越公司贷款何时支付给新型公司的时间也没有约定。综上，请求法院驳回新型公司的反诉请求。
第三人雁建公司述称，以前法院在执行过程中将本案诉争的房屋处理给雁建公司，雁建公司与新型公司之间的债权债务结清后，雁建公司将房屋所有权还给了新型公司，同意新型公司将房屋过户给卓越公司。
经审理查明，2010年5月19日，卓越公司与新型公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定，卓越公司购买新型公司销售的位于西安市高新区南二环西段银达大厦（财富中心A座）1幢12701号的办公用商品房，建筑面积1268.84平方米，合同总价为7993692元。该合同约定的付款方式为买受人在本合同签订后于2010年5月31日前支付总房款的50%（即人民币3996846元），剩余房款3996846元一月内办理银行贷款，由出卖人负责协助买受人办理。该合同第八条约定，出卖人应当在2010年6月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日10日内告知买受人的；2、不可抗力包括：自然灾害、战争、瘟疫等；3、买受人未付清房款。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意约定买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》附件四《补充协议》约定，房产证在买受人将银行贷款全部还完后两个月内办理；银行贷款全额到出卖人账户后，出卖人为买受人出具全额发票。
《商品房买卖合同》签订后，卓越公司于2010年7月6日支付新型公司4003692元，2010年9月14日卓越公司通过湖北卓越集团建筑劳务有限公司支付新型公司200万元。由于卓越公司在办理银行按揭贷款过程中发现双方买卖的房屋被法院查封，无法办理抵押登记，故银行按揭贷款未能办理，卓越公司没有向新型公司主张解除《商品房买卖合同》，但所余房款199万元卓越公司也没有支付。新型公司在收到卓越公司房款6003692元后，于2010年8月31日将房屋交付给卓越公司使用。2013年5月16日，西安市中级人民法院作出（2013）西执民字第00272号执行裁定，裁定陕西新型房地产开发有限公司位于西安市高新区南二环西段银达大厦四套房产归雁建公司所有，其中一套房屋即为本案卓越公司与新型公司《商品房买卖合同》所约定的银达大厦1幢12701号建筑面积1268.84平方米办公用商品房。2013年8月13日，雁建公司向卓越公司出具《承诺书》，称西安市中级人民法院（2013）西执民字第00272号及（2010）西执民字第187-5号执行裁定书将新型公司银达大厦1幢12701号房屋裁定归西安雁塔建设集团有限公司所有，鉴于新型公司已经通过其他途径给雁建公司清偿了所欠的工程款，两公司的债权债务已经实际清结。故雁建公司不再对银达大厦1幢12701号房屋主张所有权，并同意新型公司将该房屋过户给卓越公司。
截止本案原告卓越公司起诉之前，位于西安市高新区南二环西段银达大厦（财富中心A座）1幢12701号的办公用商品房的产权登记在新型公司名下，并于2013年5月16日解除法院查封。本案在审理过程中，新型公司于2013年9月17日将其名下位于西安市高新区南二环西段银达大厦（财富中心A座）1幢12701号的办公用商品房（建筑面积1268.84平方米）在西安市房产交易管理中心办理转移登记，转移登记至卓越公司名下。
卓越公司在本案中主张新型公司承担的违约金及经济损失为：1、逾期办证违约金，按房款6003692元每日万分之二计算780天，共计983404.75元；2、逾期交房违约金，按已付房款4003692元每日万分之五计算62天，共计12411.44元；3、查询费850元；4、交通费6194.90元；5、住宿费38868元；6、经营损失958270元。
新型公司在本案中主张卓越公司承担的违约金为：1、2010年6月1日至2010年7月6日以400万元为基数按日万分之二点一计算36天，共计30240元；2、自2010年7月1日至2010年9月14日以200万元为基数，按每日万分之二点一计算85天，共计35700元；3、2010年7月1日至2013年8月21日以199万元为基数，按每日万分之二点一计算1176天，共计491450元，以上合计违约金为557390元，但新型公司称其仅主张396081元。
上述事实，有商品房买卖合同、银行进账单、房屋交验清单、执行裁定书、承诺书、房屋权属转移登记业务受理单、庭审笔录等在卷为证。
本院认为，卓越公司与新型公司自愿签订的《商品房买卖合同》，内容不违反法律规定，系合法有效合同。但新型公司在与卓越公司签订买卖合同时，故意隐瞒合同标的物已经抵押和被法院查封的事实，致使卓越公司不能在银行办理按揭贷款。卓越公司在得知新型公司该房屋抵押及被查封的事实后，没有选择与新型公司解除买卖合同，而是向新型公司支付了部分房款，新型公司也在卓越公司未付清全部房款的情况下向卓越公司交付了房屋。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。《商品房买卖合同》约定，新型公司应当在2010年6月30日前向卓越公司交付房屋，但在卓越公司没有付清全部房款的情况下，新型公司可以延期交房。新型公司在收到卓越公司6003692元后，于2010年8月31日将房屋交付给卓越公司使用至今，因此新型公司并没有向卓越公司逾期交房的事实存在，卓越公司主张新型公司支付逾期交房违约金，没有事实依据。卓越公司主张新型公司履行房产过户的义务，虽然西安市中级人民法院已经将该房屋的所有权裁定归雁建公司所有，但雁建公司在取得所有权后，又将该房屋所有权转归新型公司名下，雁建公司该处分所有权的行为不违反法律规定，属有效民事法律行为。新型公司在本案审理过程中已经履行房屋权属登记转移的义务，故卓越公司的第一项诉讼请求已经实现，本案不再处理。卓越公司主张新型公司承担延期办理房屋过户义务所造成的违约责任，本院认为，双方在商品房买卖合同中约定的办理房产证的期限是卓越公司还清银行按揭贷款后两个月内，由于卓越公司并未办理银行按揭，所以该约定属无效条款，也就意味着双方在合同中并未约定办理房产证的时间。由于卓越公司未将房款全部向新型公司付清，故新型公司并没有逾期办理房屋过户义务的违约行为存在，那么新型公司不承担逾期办理产权证的违约责任。而卓越公司在新型公司履行房屋过户义务以后，应当及时将房款向新型公司予以清结。新型公司主张卓越公司承担逾期支付所余房款的违约金，本院认为，卓越公司没有付清全部房款的原因系因新型公司涉诉其他案件，该房屋被法院依法查封，致使卓越公司不能按照合同约定在银行办理按揭抵押贷款所致，故卓越公司没有及时支付房款的行为系行使不安抗辩权，新型公司主张的逾期付款违约金，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第七十七条、《中华人民共和国物权法》第六条、第三十九条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）湖北卓越集团建设有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）陕西新型房地产开发有限公司房款1990000元；
二、驳回原告（反诉被告）湖北卓越集团建设有限公司其余之诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）陕西新型房地产开发有限公司其余之反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费22900元，由卓越公司承担22800元，新型公司承担100元，反诉费14975元，由卓越公司承担12521元，新型公司承担2454元（案件受理费卓越公司已预交22900元，反诉费新型公司已预交14975元，执行时由卓越公司直接支付新型公司12421元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 秦玉新
审 判 员 王晓萤
代理审判员 闵永军
二〇一三年十一月二十五日
书 记 员 高 瑞
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