苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初726号
原告苏州上美摄影文具有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区长桥街道。
法定代表人梁丽红，该公司总经理。
委托代理人沈卫康，江苏日易律师事务所律师。
被告李雷。
委托诉讼代理人徐冠，江苏辰海律师事务所律师。
被告康洪光。
被告范中信。
第三人董红兵。
第三人刘文华。
第三人葛诗豪。
第三人贾葛干。
第三人葛绍海。
第三人韩朋。
第三人葛先锋。
第三人李重阳。
第三人陆迪武。
委托诉讼代理人孙平。
第三人刘军峰。
委托诉讼代理人陈莉莉。
第三人孙龙。
委托诉讼代理人李桂兰。
第三人王治荣。
委托诉讼代理人江少娟。
上述第三人共同委托诉讼代理人胡婉，江苏圣典（苏州）律师事务所律师。
第三人李娟。
第三人李晓东。
第三人沈良波。
原告苏州上美摄影文具有限公司（以下简称上美公司）诉被告李雷、康洪光、范中信房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理，依法由审判员周宏担任审判长，与人民陪审员徐维芬、秦雪明组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加董红兵、刘文华、葛诗豪、贾葛干、葛绍海、韩朋、葛先锋、李重阳、刘军峰、陆迪武、孙龙、王治荣、李娟、李晓东、沈良波作为本案第三人参加诉讼。原告上美公司的委托代理人沈卫康，被告李雷及其委托诉讼代理人徐冠到庭参加诉讼。被告康洪光、范中信及第三人李娟、李晓东、沈良波经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告上美公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签署的房屋租赁协议，要求被告即刻搬离并交还原告承租房屋；2、判令原告有权没收被告押金8万元，不予退还；3、判令被告共同支付自合同解除之日起至实际归还之日止的房屋实际使用费（按年租金698800元计算，自2016年12月8日起算）及被告占用房屋期间的水电费、物业费等；4、判令三被告支付装修免租期6个月的租金349400元。审理中，原告明确表示在本案中不主张水电费，物业费按每年15000元主张，房屋使用费可以由被告支付至房屋实际被查封之日止，对于第三人占有使用部分，要求第三人搬离并返还房屋。事实与理由：2014年12月3日，其与三被告签订房屋租赁合同，约定被告承租其位于苏州市吴中区××号北面一楼房屋，租赁期限为8年，免租期6个月，期间水电等费用按实际支付，房屋前两年租金每年698800元，租金先付后用，每半年支付一次，每次需提前30日支付。合同还约定，如三被告未能依约支付租金的，逾期超过30日，其有权解除合同、收回房屋并没收押金80000元。合同签订后，其依约履行了出租义务，被告亦实际使用了承租房屋并开办了苏州江南调剂股份有限公司并对外招租营业，而依照合同约定，三被告应在2016年12月8日前支付2016年12月8日至2017年6月7日期间的租金，但截至2016年12月30日，被告未支付任何款项，其行为严重违反了合同约定，损害了其合法利益。
被告李雷辩称，其并非恶意拖欠房租，原告第一次起诉，苏州中院二审判决已经做出，其按照判决金额履行，后面的租金也已按照合同约定支付，不同意原告没收押金和支付免租期租金的诉请。被告康洪光、范中信作为股东不愿意出面，现在所有的事情均由其一人顶着。涉案房屋目前已被查封，其已向法院起诉要求解除合同并由原告赔偿损失。
被告康洪光、范中信未作答辩。
第三人董红兵、刘文华、葛诗豪、贾葛干、葛绍海、韩朋、葛先锋、李重阳、刘军峰、陆迪武、孙龙、王治荣共同述称，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，其系从被告处依法承租涉案房屋，原告对此明知，故其与被告之间签订的租赁合同合法有效，租赁期也没有超过原合同租赁期，原、被告之间的约定不可对抗无过错的第三人。原、被告提供的出租房屋消防设备不合格，如今被依法查封，导致无任何过错的第三人无法正常经营，损失严重，要求在本案中一并处理。
第三人李娟、李晓东、沈良波未陈述意见。
经审理查明：位于苏州市吴中区××幢房屋系原告所有，建筑面积为17202.41平方米，土地使用面积为10056.50平方米，土地用途为工业用地。2014年12月3日，原告作为出租方（甲方）与三被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，原告将涉案房屋北面一楼（约1820平方米）出租给三被告，合同约定：乙方已对上述房屋的现状进行了全面了解，与甲方的陈述完全一致，并表示愿意承租。该房屋租赁期为8年，自2014年12月8日起至2022年12月7日止，免租期自本合同正式生效日起至2015年6月7日止，该期间免收租金，房租按照约定自2015年6月8日起算。甲方以该房屋现状给乙方，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为正当经营使用，在租赁期内，乙方不得擅自将该房屋用于从事任何非法用途，乙方已经对现状了解清楚。第一年全年总租金为698800元，合同签约时乙方一次性支付定金60000元，并于合约签订后30日之内将第一年之半年租金349400元、押金80000元，合计429400元，扣除定金后，即369400元补足给甲方。如乙方未于30日内补足差额，定金不退还，作违约没收，合同自动解除。租金实行先付后用，每半年支付一次的原则，乙方须提前30日支付下半年的租金。第一年免物业管理费，第二年起物业管理费为每年15000元，每年递增1000元。物业管理费每年支付一次，与房租一起支付。乙方承租上述房屋经营所需要的相关证照由乙方自行办理，甲方应给予合理积极协助。乙方若需转租房屋须事前以书面形式征得甲方同意，否则该合同视同无效。租赁期内，因上述房屋产生的意外、治安、消防、税收等一切风险由乙方承担，与甲方无关。乙方如未按本合同约定支付租金的，每逾期一日按应支付租金的8‰/日作为违约金加倍赔偿给甲方。如乙方逾期30日未付租金，视同违约并自动解除合同，甲方有权没收押金。当乙方违反此条，甲方有权随时收回所出租的房屋，不需另行通知乙方，乙方不得转租。
2016年1月6日，原告委托律师向三被告发出《律师函》催讨租金及物业管理费。三被告于2016年1月19日委托律师回函称：因原告承诺涉案房屋为商业用途，被告投入资金对房屋进行了装修，由于土地使用性质问题，被告一直无法办理消防设计备案及营业前消防安全检查等手续，无法正常开业经营。经协商，原告承诺将免租期延长至2016年3月，其已向原告支付了押金80000元及6个月租金349400元。为此，拒绝另行支付租金。此后，原告再次委托律师回函称：对被告的回函内容不予认可，将再向被告催讨租金、管理费并追究违约责任。
2016年4月13日，原告向本院起诉，要求三被告共同支付欠付自2015年12月8日至2016年6月7日期间的房屋租金349400元、物业管理费15000元，并支付违约金（以349400元为基数，按每日千分之八计算，自2015年12月8日起至实际支付租金之日止）。三被告辩称原告出租的房屋属于工业厂房性质，无法办理消防备案及安全检查审批手续，导致其无法用于正常经营，其不应继续支付租金，也未拖欠原告的租金。2016年11月14日，本院作出（2016）苏0506民初2488号民事判决书，认定被告在租赁房屋时已明确知晓涉案房屋的状态并自行承担租期内对涉案房屋用于经营的风险，第二期租金自2016年3月1日起算，违约金酌定调整为自2016年2月1日起按每月2%计算，判决三被告支付原告租金189537.53元及违约金（按每月2%计算自2016年2月1日起至实际清偿之日止）、物业管理费人民币15000元。三被告不服，向苏州市中级人民法院提起上诉。2017年4月24日，苏州市中级人民法院作出（2017）苏05民终1104号民事判决，驳回上诉，维持原判。
另，2016年10月31日，原告又向本院提起诉讼，要求三被告支付自2016年6月8日至2016年12月7日的房屋租金349400元，并支付违约金（以349400元为基数，按每日千分之八计算自2016年6月8日起至实际清偿之日止）。2017年5月24日，三被告通过其租赁本案房屋所经营的公司向原告支付了（2016）苏0506民初2488号民事判决的履行款及2016年6月8日至2016年12月7日的房屋租金。2017年5月29日，本院作出（2016）苏0506民初7597号民事判决书，判决三被告支付原告2016年6月8日至12月7日租金的逾期履行违约金81759.6元，并驳回原告的其他诉讼请求。该判决现已生效。
又，三被告承租涉案房屋后，陆续将房屋分割成大小不等的面积转租给第三人。其中，第三人董红兵承租C3区域，面积82.67平方米；第三人刘文华承租A4、A7、B2区域，总面积176.44平方米；第三人葛诗豪承租A3、A6区域，面积107.93平方米；第三人贾葛干承租A8区域，面积63.05平方米；第三人葛绍海承租A9、A11区域，面积115.08平方米；第三人韩朋承租A10、B3、B4区域，总面积168.8平方米；第三人葛先锋承租A2、A5区域，面积130.4平方米；第三人李重阳承租C1区域，面积54.7平方米；第三人陆迪武承租D2区域，面积25平方米；第三人刘军峰承租A12、A14、A15、C4区域，面积242.09平方米；第三人孙龙承租A1、D1、D3区域，面积173.56平方米；第三人王治荣承租A13区域，面积61.6平方米；第三人李娟承租C2区域，面积55.25平方米；第三人李晓东承租2号区域，面积32.8平方米；第三人沈良波承租B1区域，面积59.38平方米。除李娟、李晓东、沈良波外，上述第三人的租金均缴纳至2017年10月30日。庭审中，被告及除李娟、李晓东、沈良波外的第三人均表示双方目前没有签订书面租赁合同。
再，2009年6月24日，苏州市公安消防支队作出《建设工程消防验收意见书》，同意原告厂房工程复验消防验收合格。三被告承租涉案房屋后，被告李雷作为法定代表人于2014年12月15日注册成立了苏州江南调剂股份有限公司。2015年4月17日，苏州市吴中区人民政府长桥街道办事处向原告发函告知：涉案大楼招商项目中的江南调剂市场项目，无法取得开业必须具备和安全生产的合法批准手续，一旦擅自开业，相关部门必将依法责令停业。2015年4月24日，苏州市公安消防支队吴中区大队（下称吴中消防大队）向江南调剂经营者告知：你办理的工商营业执照经营范围可能涉及集贸市场（属公众聚集场所），依法应先办理消防设计备案、竣工验收备案，营业前消防安全检查等手续，合格后场所方可投入使用。2017年9月5日，吴中消防大队以存在重大火灾隐患，不及时消除可能严重威胁公共消防安全为由，作出临时查封决定书，对原告所有的苏州市吴中区××号厂房进行了整体查封，查封期限自2017年9月5日至2017年10月5日。2017年10月5日，吴中消防大队又作出临时查封决定书，继续对上述厂房予以查封，查封期限自2017年10月5日至2017年11月5日。
本案审理中，三被告共计向原告银行账户支付了1332777.65元，其中包含上述（2016）苏0506民初2488号判决的履行款和2016年6月8日至2016年12月7日的房屋租金。2017年11月6日，三被告亦向本院提起诉讼，要求判令原告退还租金178581元、物业费12000元、押金80000元、赔偿80000元及装修损失1438000元。该案审理中，被告明确要求解除合同，理由是原告之因导致经营场所被消防部门查封，合同目的无法实现，同时明确上述1332777.65元款项性质分别为：2016年3月1日至2016年6月7日租金及违约金246398.8元、2016年6月8日至2016年12月7日租金349400元、2016年12月8日至2017年6月7日租金349400元、2017年6月8日至2017年12月7日租金349400元、2016年6月8日至2017年6月7日物业费15000元、2017年6月8日至2018年6月7日物业费16000元、水电费2062.85元、案件受理费及保全费5116元。原告则认为根据已生效判决，经其核算，被告的租金（房屋使用费）支付至2017年10月22日，没有收到物业费。
以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、房产证、土地证、（2016）苏0506民初2488号民事判决书、（2017）苏05民终1104号民事判决书、（2016）苏0506民初7597号民事判决书，被告李雷提供的收据、租赁情况明细、查封公告、查封现场照片及当事人陈述、（2017）苏0506民初8128号案件庭审笔录等予以证实。
关于转租情况，原告表示其将房屋出租给三被告，知道被告要开市场，并不干涉三被告进行招租，其认可符合法律规定的出租行为，至于转租的具体情况，其不清楚。被告李雷陈述，其是以苏州江南调剂股份有限公司的名义对外进行转租，其中和李娟、李晓东、沈良波三人签订了书面的租赁合同，三人的租赁期限均至2020年10月31日，租金实际未交纳，而是按照销售额提折扣的方式计算租金。为此，其向本院提交房屋租赁意向合同6份、租赁合同复印件2份。经质证，原告表示真实性由法院认定，第三人对真实性无异议，但认为签字签订的租赁意向合同表明双方存在租赁关系，但由于后续租金交纳系被告李雷出具收据，其应与三被告建立了租赁关系。
关于合同解除原因，原告认为被告违反合同约定，未能按期足额支付租金，其有权解除合同，虽然被告及第三人认为其消防不符合规定，但查封房屋系第三人违反消防规定，随意堆放物品所致，系其自身造成，与其无关。被告认为，订立租赁合同时，上美公司向其出示过一份《关于上美地块的情况说明》，其看材料后以为涉案房屋地块已经变更为商业用地才签订合同，后来其办理消防审批手续，但消防部门以工业用地为由不予审批，这次吴中消防大队查封原告整体厂房，主要原因就是涉案房屋土地性质为工业用地，原告出租作为商业用地，导致房屋被查封，应由原告自己承担责任，其已向原告交纳租金，原告也接受，视为原告同意继续履行租赁合同。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方当事人应受其约束，全面履行合同约定的义务。根据查明事实，原告已按约将涉案房屋交付被告使用，被告应依约支付房屋租金及物业费用。被告抗辩涉案房屋土地性质为工业用地而非商业用地致使其无法获得消防验收审批，未交租金之责任在于原告，根据双方签订的房屋租赁合同，且经本院（2016）苏0506民初2488号生效判决认定，被告明确知晓涉案房屋的状态，并自行承担租期内对涉案房屋用于经营的风险。原告交付涉案房屋时租赁物通过了相应消防验收，合同中未约定原告作为出租方应保证被告后续改造经营所需之消防及运营得到行政管理部门的许可，故相关行政管理部门未审批通过其运营前的消防验收，其风险应属被告自行承担的范围，不应归责于原告，被告以此拒绝支付租金，本院不予支持。三被告一直拒绝交纳租金，原告在提起本诉前已先后两次提起租金之诉，本案中被告本应于2016年11月8日前支付后一期半年租金，但被告拖欠不交，根据合同约定，视同违约并自动解除合同，原告有权随时收回出租房屋并没收押金。据此，原告主张解除合同、没收80000元押金并要求三被告搬离并将承租房屋返还给其，本院予以支持。因原告未事先通知被告，故本院以起诉状送达被告之时间即2017年2月15日作为合同解除时间。关于被告主张原告收取了其后续租金视为原告同意继续履行合同的意见，因被告后续之付款行为已违反合同约定，原告接收上述款项不代表其同意继续履行合同，即使合同解除，被告占用房屋期间仍需按照合同约定标准支付使用费，原告即认为上述款项超出已决案件判决内容部分为房屋使用费，且被告在另案中已经向本院主张解除合同，其主张继续履行合同的意见，本院不予采纳。关于涉案房屋被查封一事，被告主张查封原因系原告违规将工业用地出租为商业用地，即便如此，被告在订立合同时就明知土地性质，依合同约定由此导致的经营风险应由被告自行承担，而从查封公告的内容看，查封原因是涉案房屋存在重大火灾隐患，从现有证据看，火灾隐患的产生不能证明当然就是原告的责任，因此涉案房屋被查封仅是本案审理中发生的客观事实，不是本案合同解除的法定原因。合同解除前，被告应支付租金；解除后，依据原告确认，被告应支付房屋占有使用费直至房屋查封之日即2017年9月5日止。根据被告已付款金额，扣除前述两份生效判决之应付金额，按租金标准，经本院核算，被告已实际支付房屋占有使用费至2017年10月30日，故无需再另外支付房屋使用费。因三被告承租的房屋中有部分房屋由第三人承租使用，本案租赁合同已经解除，原告要求上述第三人腾房并交还房屋，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的物业费，因被告已根据生效判决支付了租赁期内第二年的物业费15000元，鉴于合同已经解除，被告不应再向原告支付物业费，故本院对该项诉请不再支持。关于原告主张被告支付装修免租期6个月租金349400元的请求，因双方在合同中未作明确约定，该项主张没有事实与法律依据，而本院已经认定被告支付的押金由原告没收，作为对被告违约的惩罚和原告相关损失之填补，故原告的该项诉讼请求，本院实难支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原、被告于2014年12月3日签订的《房屋租赁合同》于2017年2月15日解除；
二、原告苏州上美摄影文具有限公司不予退还被告李雷、康洪光、范中信租赁合同押金人民币80000元；
三、第三人董红兵、刘文华、葛诗豪、贾葛干、葛绍海、韩朋、葛先锋、李重阳、陆迪武、刘军峰、孙龙、王治荣、李娟、李晓东、沈良波于本判决生效之日起三十日内从苏州市吴中区石湖西路137号1幢北一楼各自租赁区域（董红兵C3区域，82.67平方米；刘文华A4、A7、B2区域，176.44平方米；葛诗豪A3、A6区域，107.93平方米；贾葛干A8区域，63.05平方米；葛绍海A9、A11区域，115.08平方米；韩朋A10、B3、B4区域，168.8平方米；葛先锋A2、A5区域，130.4平方米；李重阳C1区域，54.7平方米；陆迪武D2区域，25平方米；刘军峰A12、A14、A15、C4区域，242.09平方米；孙龙A1、D1、D3区域，173.56平方米；王治荣A13区域，61.6平方米；李娟C2区域，55.25平方米；李晓东2号区域，32.8平方米；沈良波B1区域，59.38平方米）内迁出并将房屋返还给原告苏州上美摄影文具有限公司；
四、被告李雷、康洪光、范中信于本判决生效之日起三十日内从苏州市吴中区石湖西路137号1幢北一楼除上述第三人租赁面积外的房屋内迁出并将房屋返还给原告苏州上美摄影文具有限公司；
五、驳回原告苏州上美摄影文具有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费51920元、财产保全费5000元，合计人民币56920元，由原告苏州上美摄影文具有限公司负担3920元，被告李雷、康洪光、范中信负担53000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 周 宏
人民陪审员 徐维芬
人民陪审员 秦雪明
二〇一八年一月十八日
法官 助理 王爱军
书 记 员 周诗韵