河北省张家口市宣化区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宣区商初字第118号
原告：郝俊峰。
被告：张家口市宣化同鑫房地产开发有限公司。住所地：张家口市宣化区胜利路崇秀街*号。
法定代表人：吴海涛，该公司董事长。
委托代理人：王瑞，河北海龙律师事务所律师。
原告郝俊峰与被告张家口市宣化同鑫房地产开发有限公司（以下简称同鑫房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郝俊峰，被告同鑫房地产公司的委托代理人王瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郝俊峰诉称，原告是张家口市宣化区庙底街48号院拆迁户。2012年2月13日，原告与被告签订了房屋拆迁补偿安置协议书。协议约定，同鑫房地产公司采用原址回迁方式，以200平米两楼之间的底商与我进行产权调换，并约定在2013年2月前交付使用，可时至今日被告仍未交付。经我多次与被告协商后，被告于2014年4月7日通知原告到售楼处看房，结果被告提供的底商位置与双方所签协议完全不符。为此原告诉至法院，请求法院依法判决被告履行合同，交付两楼之间200平米的底商房屋；如被告不能交付，判决被告退还房款157.04万元、赔偿违约金157.04万元；判决被告支付自2013年2月至判决生效之日止因迟延交付房屋造成的租金损失（按年租金78480元计算）；判决被告承担房屋的鉴定费用及本案全部诉讼费用。
原告郝俊峰向本院提交以下证据：
1、原被拆迁房屋所有权证复印件、土地使用证复印件、张家口市宣化区住房保障和房产管理局关于郝俊峰信访问题的情况说明，用以证明当时被拆迁房屋的情况；
2、房屋拆迁补偿安置协议书，用以证明双方对房屋拆迁补偿安置进行了约定，被告未按约定履行，构成违约；
3、资产评估报告书，用以证明被告应赔偿的数额；
4、鉴定费发票，用以证明鉴定的费用。
被告同鑫房地产公司辩称，原告和被告于2012年2月13日签订房屋拆迁补偿安置协议后，我公司向原告交付楼底的底商，原告不要，两楼之间的房屋早就销售出去了。根据双方签订的房屋拆迁补偿安置协议，对置换两楼之间房屋的具体地址约定不明确，原告要求给付314.08万元是不合理的，我公司不同意给付。
被告同鑫房地产公司向本院提交以下证据：
商品房屋预售许可证，用以证明被告出售房屋的资质是合格的，并且确认两楼之间的房屋，被告已经全部出售。
经质证，同鑫房地产公司对郝俊峰提交的原被拆迁房屋所有权证复印件、土地使用证复印件、张家口市宣化区住房保障和房产管理局关于郝俊峰信访问题的情况说明与本案的关联性提出异议；对房屋拆迁补偿安置协议书的真实性无异议，但认为协议对安置房屋的具体情况约定不明确；对资产评估报告书不认可，对鉴定费发票无异议。
郝俊峰对同鑫房地产公司提交的商品房屋预售许可证的真实性、合法性、关联性无异议。
本院认证如下：同鑫房地产公司对原告提交的被拆迁房屋所有权证复印件、土地使用证复印件、张家口市宣化区住房保障和房产管理局关于郝俊峰信访问题的情况说明的真实性、合法性没有异议，因该组证据系被拆迁房屋原始情况的证明，与本案具有关联性，本院予以确认；同鑫房地产公司对房屋拆迁补偿安置协议书和鉴定费无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；同鑫房地产公司对资产评估报告书不认可，该证据系经郝俊峰申请、本院依法定程序委托有鉴定资质的鉴定机构作出的关于该地段两楼之间底商的市场销售及租赁价格的确鉴定结论，故本院该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。郝俊峰对同鑫房地产公司提交的商品房屋预售许可证的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。
本院根据以上认证查明，郝俊峰是张家口市宣化区庙底街48号院拆迁户。2012年2月13日，郝俊峰与同鑫房地产公司签订房屋拆迁补偿安置协议书。协议约定，同鑫房地产公司对郝俊峰位于张家口市宣化区庙底街48号院建筑面积148.1平方米、使用土地面积203.96平方米的平房进行拆迁，采用原址回迁、产权调换的方式，同鑫房地产公司为郝俊峰提供建筑面积200平米的房屋，该房屋于2013年2月前交付使用。并在当事人认为应当订立的其它条款约定：同鑫房地产公司给予郝俊峰200平方米底商一套，此底商产生的一切费用由同鑫房地产公司承担，同鑫房地产公司承诺将底商交付郝俊峰后一年内将该底商产权证、土地使用证办理完毕；同鑫房地产公司收取郝俊峰每平方米100元暖气初装费；同鑫房地产公司给予郝俊峰底商位置位于庙底街街面、两楼之间，此底商和其它底商同等装修，电、水入户不再收取费用；郝俊峰将其所有的房屋所有权证、土地使用证交付同鑫房地产公司。同鑫房地产公司对郝俊峰原平房进行了拆迁，并于2014年4月7日通知郝俊峰到售楼处看房，因同鑫房地产公司提供的底商位置在楼座下面，且面积也与双方所签协议不符，郝俊峰拒绝接受。现郝俊峰诉至本院，请求人民法院依法判决同鑫房地产公司履行房屋拆迁补偿安置协议，交付两楼之间200平米的底商房屋；如同鑫房地产公司不能交付，请求判决解除房屋拆迁补偿安置协议；同鑫房地产公司退还房款157.04万元，支付违约金157.04万元；支付自2013年2月至判决生效之日止因迟延交付房屋造成的租金损失（按年租金78480元计算）；承担房屋的鉴定费用及本案全部诉讼费用。
审理过程中，被告明确表示：两楼之间的底商已经全部卖出，无法交付。经现场勘查，同鑫房地产公司在房屋拆迁补偿安置协议约定的位置未建设200平方米的底商。经郝俊峰申请，本院经张家口市中级人民法院委托张家口兴业资产评估有限公司对庙底街街面、两楼之间的200平方米底商的公允市场价值及出租价值进行评估。2014年11月12日，张家口兴业资产评估有限公司出具资产评估报告书，评估结论为：评估底商的评估价值157.04万元，年出租价值7.848万元。
本院认为，同鑫房地产公司与郝俊峰签订的房屋拆迁补偿安置协议，内容具体，形式合法，是双方真实意思的表示，系有效合同，双方均应严格遵照履行。同鑫房地产公司将郝俊峰的原有房屋拆迁后，未按照房屋拆迁补偿安置协议的约定，在2013年2月之前向郝俊峰交付约定房屋，亦未按照房屋拆迁补偿安置协议的约定向郝俊峰交付两楼之间200平方米的底商，均系违约行为。因同鑫房地产公司已不能实际履行房屋拆迁补偿安置协议，故被拆迁人郝俊峰请求解除房屋拆迁补偿安置协议、要求同鑫房地产公司返还房款及利息，并赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持，因郝俊峰主张损失赔偿额，已超出购房款一倍以上，对超出部分，本院不予支持。同鑫房地产公司辩称已向郝俊峰交付楼座下的底商，由于郝俊峰拒绝接受而导致合同无法履行，因同鑫房地产公司交付的底商的位置在楼座下面，不符合两楼之间的约定，且经现场勘验，楼座下的底商只有100多平方米，因此对其已按房屋拆迁补偿安置协议履行的答辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款、第八条之规定，判决如下：
一、郝俊峰与张家口市宣化同鑫房地产开发有限公司签订的房屋拆迁补偿安置协议于本判决生效之日解除；
二、张家口市宣化同鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付郝俊峰房款157.04万元，并赔偿郝俊峰损失157.04万元；
三、驳回郝俊峰的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理31920元，保全费5000元，司法鉴定费13500元，合计50420元，由张家口市宣化同鑫房地产开发有限公司负担。郝俊峰预交的诉讼费用36920元，本院不予退还，由张家口市宣化同鑫房地产开发有限公司直接给付郝俊峰。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 长 李 飞
代理审判员 张立强
人民陪审员 李爱富
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 岳 娜
判决引用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》
第七条第二款拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。