北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终572号
上诉人（原审被告）：李凤君，女，1963年7月7日出生。
委托诉讼代理人：罗超，北京市剑泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佟彬彬，男，1983年4月19日出生。
委托诉讼代理人：孟德丰，北京市惠诚律师事务所律师。
原审第三人：孔维民，男，1957年11月21日出生。
上诉人李凤君因与被上诉人佟彬彬、原审第三人孔维民房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初3343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
李凤君上诉请求：撤销一审判决第一项，改判李凤君与佟彬彬签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。事实和理由：一、北京市丰台区×××号房屋（以下简称案涉房屋）是李凤君与孔维民夫妻关系存续期间取得的财产，属于夫妻共同财产，李凤君出售案涉房屋并未取得孔维民的同意，属于无权处分，侵害了孔维民的合法权益，合同应属无效。二、居间方在没有通知调查房屋产权人共有人的情况下，采取伪造李凤君声明的文书，属于伪造文书，采取欺诈的行为；佟彬彬不具有北京购房资质，违反北京政策性规定；双方签订合同的付款方�、付款时间极其不公平，属于法律规定的显失公平，所以双方签订的合同应属无效。
佟彬彬辩称，同意一审判决，不同意李凤君的上诉请求。佟彬彬与李凤君签订的合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不存在无效的情形。
孔维民述称，李凤君无权处分孔维民的财产。
佟彬彬向一审法院起诉请求：1．确认佟彬彬与李凤君签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效；2．李凤君协助佟彬彬将北京市丰台区×××号房屋过户登记至佟彬彬名下。
一审法院认定事实：2015年12月4日，案外人尉某作为李凤君（出售方、甲方）的委托代理人持李凤君出具的《授权委托书》与佟彬彬（买受方、乙方）经北京存房房地产经纪有限公司居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定佟彬彬购买李凤君所有的案涉房屋，建筑面积125.06平方米，该房屋存在抵押，抵押金额为2600000元，房屋成交价4670000元，其中定金20万元在签约当天由佟彬彬自行支付给李凤君，在客户（佟彬彬）自家房子卖掉后向李凤君支付首付款104万元，余款以贷款方式支付。上述合同第一页房地产经纪服务事项告知书中有关交易信息的内容：交易房屋(无共有人。第二条关于房屋权属情况约定，李凤君房屋为共有房屋时，无论是否有共有权证均需提供该房屋共有权人的同意出售声明，若李凤君无法提供，将承担因此产生的法律责任。第六条关于该房屋买卖交易的承诺约定为，李凤君已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况。李凤君保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。…因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，李凤君应退还累计已收全部房款，并向佟彬彬承担房屋成交总价20%违约责任及全部赔偿责任。第七条关于房屋的交付约定为，（一）甲方应当在2016年5月1日将该房屋交付给乙方。第九条关于权属转移登记约定为，（一）甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。（三）因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方未取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。合同签订当日，佟彬彬通过银行转账向李凤君支付了定金20万元。此后，佟彬彬又于2016年1月9日通过银行转账向李凤君支付10万元，于2016年3月10日通过银行转账向李凤君支付购房款20万元。
2016年3月2日，李凤君通过中介公司工作人员要求佟彬彬签署补充协议，协议内容为：1、甲乙双方一致协商将房屋调整为479万元出售。比中介方合同高出的12万元。乙方应在过户前给甲方……该协议仅有李凤君的签字和手印。佟彬彬认为结合之前案件庭审中存房公司工作人员的证人证言足以证明李凤君违约提出涨价要求。李凤君认可该补充协议的真实性，系其本人签字，但因佟彬彬没有签字，故该协议是无效的。
佟彬彬表示其在2016年3月中旬申请了购房资格核验，资格核验结果在同年3月30日网上公示，结果为初步核验通过。李凤君自述其在2016年2月20日左右办理的解除抵押手续，而实际解除抵押的时间为同年3月20日。
2016年4月12日，李凤君以佟彬彬为被告提起房屋买卖合同纠纷的民事诉讼，要求撤销双方签订的房屋买卖合同。北京市丰台区人民法院于2016年6月22日作出判决，该判�认为李凤君主张撤销合同的理由均不能成立，故李凤君要求撤销双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的请求，无事实及法律依据，不予支持。故判决驳回李凤君的诉讼请求。该民事判决书已发生法律效力。
关于共有人一节，李凤君与孔维民于1983年7月7日登记结婚。2005年9月4日李凤君与北京名流未来置业有限公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，2008年5月14日李凤君取得案涉房屋的房屋所有权证。2010年4月27日李凤君与孔维民协议离婚，《离婚协议书》上载明“一、双方自愿离婚的意思表示：男方自愿离婚。女方自愿离婚。二、子女抚养：婚生长子孔某1987年2月6日出生，已独立，婚生长女，孔某12010年1月28日出生，归女方抚养，男方不付抚养费。三、夫妻财产分割：一住宅楼，伍拾伍点壹平方米，房屋坐落站前街锦房中医院-4-1房字第0819**号，一门�楼房，壹佰零伍点玖肆平方米，房屋坐落连山区群英街3号楼A，葫房权证连字第XX**号均归男方所有。四、债务承担：无债务。五、其他：无。六、协议经男女双方签字，并经婚姻登记机关登记离婚后生效。”李凤君认为案涉房屋为夫妻共同财产，其与孔维民离婚时口头协议将案涉房屋留给子女，在离婚时未就案涉房屋进行分割。2015年因资金周转问题，打算出售房屋，未与前夫孔维民及子女商量。其虽向尉某提供了《授权委托书》，但尉某作为委托代理人与佟彬彬签署合同时未核实产权人情况，其仅知道佟彬彬支付了定金，不清楚尉某已代其签署房屋买卖合同将案涉房屋出售。佟彬彬提交的2015年12月4日的《未婚声明》及《出售方声明》不是其本人签字，其亦未授权尉某签署上述声明。第三人孔维民称案涉房屋系夫妻共同财产，离婚时未进行分割，李凤君未告知其出售房屋一事。佟彬彬对此不予认可，其认为第一，其于2015年12月4日签订合同当日向李凤君转账支付定金20万元，李凤君知晓尉某作为委托代理人签订合同。签订合同及之前案件庭审中，李凤君均明确表示房屋为其单独所有。李凤君与孔维民的《离婚协议书》载明“债务承担：无债务；其它：无”，该协议表明李凤君与孔维民没有其他需要处分的财产，案涉房屋系李凤君单独所有。
案件审理过程中，一审法院依法释明依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人可以主张解除合同。佟彬彬坚持要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记，不变更诉讼请求。
一审法院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。同时，尉某作为李凤君的委托代理人持李凤君出具的《授权委托书》与佟彬彬经北京存房房地产经纪有限公司居间服务签订房屋买卖合同，佟彬彬于签订合同当日通过银行转账向李凤君支付了定金20万元。李凤君亦未提交相应证据证明尉某、佟彬彬与北京存房房地产经纪有限公司存在恶意串通行为。故对于李凤君认为其不知晓尉某作为其委托代理人与佟彬彬签署合同，尉某、佟彬彬与北京存房房地产经纪有限公司存在恶意串通导致合同无效的答辩意见，缺乏依据，法院不予采纳。李凤君与佟彬彬之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。故佟彬彬要求确认双方合同有效的请求，并无不当，法院应予支持。关于佟彬彬要求李凤君协助办理过户手续�诉讼请求，法院认为，依据现有证据案涉房屋系李凤君与孔维民在婚姻关系存续期间取得的，应属夫妻共同财产，李凤君与孔维民在民政部门备案的《离婚协议书》上未对案涉房屋的归属进行分割，故该房屋仍属李凤君与孔维民共有。佟彬彬未能提交相应证据证明案涉房屋归李凤君单独所有且没有相应证据证明孔维民知晓李凤君出售房屋并以自己的行为同意履行。现孔维民作为共有权人明确表示不同意李凤君出售房屋，故佟彬彬要求李凤君协助办理过户手续的诉讼请求，法院难以支持。佟彬彬可就该合同另行主张其合法权益。
据此，一审法院依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，于2017年11月2日判决：一、佟彬彬与李凤君就买卖北京市丰台区×××号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效。二、驳回佟彬彬的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审法院认定事实无异议，本院予以确认。
本院认为，结合当事人上诉请求及庭审情况，本案的争议焦点为佟彬彬与李凤君签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否有效。李凤君对合同效力提出异议，但其异议意见均不构成合同无效的理由：首先，无权处分并非是买卖合同无效的法定理由，就本案来讲，无权处分只是限制了出卖人李凤君的处分行为，即佟彬彬要求李凤君办理案涉房屋转移登记手续没有得到法院支持，但据此要求合同无效，缺乏法律依据；其次，李凤君以居间方存在欺诈行为来要求确认案涉合同无效，案涉房屋对佟彬彬与李凤君具有拘束力，要去否定该拘束力应基于佟彬彬的行为，以居间方的行为来否定佟彬彬与李凤君的合同效力，缺乏法律依据，同时就欺诈而言，即使佟彬彬存在欺诈行为，也并不当然是合同无效的法定理由；再次，佟彬彬是否具有购房资质仅影响是否可以办理转移登记手续，并不导致合同无效，有关购房资质的规定并不是法律、行政法规的效力性强制性规定；最后，合同有关付款方式、付款时间约定不公平的问题，当事人应按照约定全面履行自己的义务，李凤君主张存在显失公平，但显失公平并非合同无效的理由。综上，在李凤君对合同效力提出异议不能得到支持的前提下，应认定佟彬彬与李凤君签订的《北京市存量房屋买卖合同》是有效的。
综上所述，李凤君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费44160元、保全费5000元，由李凤君负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费44160元，由李凤君负担（已交纳22080元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵文军
审 判 员 蒋春燕
审 判 员 王艳芳
二〇一八年一月二十九日
法官助理 高 磊
书 记 员 杨 竹