湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）楼民四初字第344号
原告(反诉被告)陈秋良，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，住湖南省湘阴县白泥湖乡哑港村*组**号。
委托代理人杨继红，湖南省湘阴县文星法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）李兵龙，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区通海路管理处北港村新建组。
委托代理人钟龙，湖南云盟律师事务所律师。
被告（反诉被告）夏红明，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住湖南省湘阴县白泥湖乡哑港村*组**号，系陈秋良之夫。
原告(反诉被告)陈秋良与被告（反诉原告）李兵龙、被告（反诉被告）夏红明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月10日作出了（2013）楼民速初字第2号民事判决。陈秋良不服该判决，上诉至岳阳市中级人民法院。岳阳市中级人民法院于2014年5月15日作出（2014）岳中民一终字第46号民事裁定，将本案发回重审。本院依法另行组成由审判员许东担任审判长，审判员王立炎、人民陪审员刘志英参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈秋良及委托代理人杨继红、被告(反诉原告)的委托代理人钟龙、被告（反诉被告）夏红明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)陈秋良诉称，陈秋良与夏红明系夫妻关系，长年在岳阳从事务工为生。2005年9月，陈秋良在岳阳市王家河办事处购买了吴长福所有的，原枫树村中门新组山前一栋七层第四层房屋一套，并签订了购房协议。陈秋良购买房屋后，对该房屋进行了装修，并添置了家具和电器产品。2008年2月，由于陈秋良涉嫌犯罪，被依法判处八年有期徒刑，并关押在湖南女子监狱服刑，实际执行五年二个月。在原告服刑期间，夏红明为满足自己吸毒的欲望，明明知道该栋房屋属夫妻在婚姻期间所添置的共同财产，在未经原告同意，且原告不知情的情形下，夏红明于2010年6月3日，擅自将该房屋以低价卖给了李兵龙。而李兵龙也明明知道该栋房屋系陈秋良与夏红明的共同财产，而未经陈秋良同意购买该房屋。其买卖合同无效。直到2012年9月30日，陈秋良刑满释放回家后，才得知夏红明将该房屋处置给了李兵龙，致使陈秋良无家可归。陈秋良为维护自己的合法权益，特诉至人民法院，请求判令确认李兵龙与夏红明签订的房屋买卖合同无效，由李兵龙返还陈秋良所购买的房屋。
被告（反诉原告）李兵龙辩称，1、房屋买卖合同系双方真实的意思表示，而且李兵龙系善意第三人，陈秋良与夏红明系夫妻关系，李兵龙有理由相信出卖房屋系夫妻共同意思表示，而且李兵龙已经合法占有该房屋，符合善意取得。2、如果收回房屋，则房屋的增值部分损失，应当由李兵龙及夏红明共同赔偿。
夏红明未作答辩。
被告（反诉原告）李兵龙反诉称，2010年6月3日，夏红明与李兵龙签订了一份房屋买卖合同。合同约定夏红明将位于王家河办事处原新中门组山边一栋七层房屋的第四层出售给李兵龙，售价为128000元。签订房屋买卖合同后，李兵龙支付了全部购房款，夏红明向李兵龙交付了房屋。李兵龙收到房屋后对房屋进行了装修，并搬至该房屋居住。现陈秋良以其未签字为由，要求确认合同无效。李兵龙认为合同无效，对于房屋增值部分的损失及李兵龙的装修损失应依法由陈秋良与夏红明共同赔偿。为维护李兵龙的合法权益，特提起反诉，请求判令夏红明、陈秋良赔偿李兵龙的损失200000元，返还购房款128000元。
原告(反诉被告)陈秋良反诉辩称，李兵龙已经认可合同无效，只是要求返还购房款。20万元增值部分的反诉请求没有法律依据，该增值对李兵龙并没有造成任何损失，不应进行赔偿。
夏红明反诉辩称，李兵龙的损失没有20万元，赔偿数额过高。
陈秋良为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、购房协议一份，证明2005年10月3日，陈秋良购买了吴长福位于枫树村中门新组山前一栋七层房屋第四层，房屋面积146平方米，价格54500元的事实。
2、释放证明书一份，证明陈秋良自2008年2月18日至2012年9月30日期间，在湖南省女子监狱服刑的事实。
3、房屋买卖合同一份，证明陈秋良在服刑期间，夏红明在陈秋良不知情的情况下，擅自将房屋卖给李兵龙的事实。
4、调查笔录一份，证明夏红明处置该房屋时没有告知陈秋良，夏红明无权擅自处理该财产，房屋买卖合同无效。
5、证明两份，证明陈秋良曾用名叫李秋元，陈秋良与夏红明系合法夫妻。
李兵龙对陈秋良所举证据1的真实性有异议，认为签合同时原告叫陈秋良，2008年服刑期间的名字叫李秋元，该份合同系事后补签。对证据2的真实性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关。对证据3的真实性无异议，但认为陈秋良的哥哥作为娘家人在房屋买卖合同上签字，李兵龙有理由相信是夏红明一家人作出将房屋出让的决定。对证据4的三性均有异议，认为夏红明与陈秋良系夫妻关系，夏红明所作的证言不应作为证据采信。对证据5无异议。
夏红明对陈秋良所举证据均无异议。
本院对陈秋良所举证据认证如下：
证据1因李兵龙对陈秋良与夏红明共同购买诉争房屋的事实并不否认，且有吴长福出具的购房收据进行佐证，对证据1本院予以采信；李兵龙对陈秋良所举证据2、3的真实性无异议，本院对陈秋良所举证据2、3的真实性予以确认；证据4因夏红明系本案当事人之一，其所作的证言，不作为证据予以认定；李兵龙对陈秋良所举证据5无异议，本院对陈秋良所举证据5予以采信。
李兵龙为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、房屋买卖合同及收款收据各一份，证明李兵龙与夏红明签订了房屋买卖合同，夏红明将房屋出售给李兵龙，陈秋良的哥哥作为娘家人在合同上签字确认，李兵龙有理由相信卖房是夏红明、陈秋良一家人共同协商后作出的决定，且李兵龙支付了合理的价款128000元。
2、收款收据一份，证明李兵龙与夏红明签订房屋买卖合同时，是合法拥有该房屋，而且夏红明将吴长福的原始购房凭证交给了李兵龙。
3、证明一份，证明李兵龙购买房屋后，将房屋进行了装修，花费装修费25000元。
4、房屋买卖合同四份、证明一份，证明李兵龙购买本案诉争的房屋时，支付了合理的价款。
5、评估报告一份，证明该房屋加上装修现值364000元。
陈秋良、夏红明对李兵龙所举证据1的真实性无异议，对合法性有异议，认为该份合同系无效合同，夏红明没有权利单独处分。对证据2无异议。对证据3的三性均有异议，认为证据3不能证明李兵龙对房屋进行了装修。对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为增值部分与李兵龙无关。
本院对李兵龙所举证据认证如下：
陈秋良、夏红明对李兵龙所举证据1、4的真实性无异议，本院对李兵龙所举证据1、4的真实性予以确认。陈秋良、夏红明对李兵龙所举证据2无异议，本院对证据2予以采信。证据3系案外人出具的白条据，对证据3本院不予采信，因陈秋良、夏红明对李兵龙进行了装修的事实并不否认，对李兵龙装修的事实本院予以确认。证据5鉴定报告，因鉴定机构未考虑到本案诉争房屋两证全无的情形，对证据5本院不予采信。
夏红明没有向法庭提交证据。
本案在重审过程中，向原鉴定机构湖南佳诚资产评估事务所出具书函一份，要求湖南佳诚资产评估事务所针对本案诉争房屋既无房产证又无国土证的事实，重新作出评估报告。湖南佳诚资产评估事务所于2014年12月12日对原评估报告出具了修正函一份，结论为：评估对象既无房产证，又无国土证，房产总价为29.69万元，房产单价2121元/平方米。
李兵龙对修正函无异议。
陈秋良对修正函中房屋总价29.69万元不持异议，但对关联性有异议，认为即使房屋是此价值，也与李兵龙无关。不管房屋增值多少，应当都属于陈秋良。夏红明认为修正函中房屋总价29.69万元偏高，房屋实际价值不应超过25万元。
因修正函系湖南佳诚资产评估事务所针对本案诉争房屋的现状，重新作出的房屋价值认定，具有客观真实性，对该修正函，本院予以采信。
根据本院采信的证据及庭审中双方当事人的陈述，本院认定以下案件事实：
陈秋良与夏红明系夫妻关系。2005年9月，陈秋良与夏红明以54500元的价格购买了吴长福位于枫树村中门新组山前一栋七层房屋的第四层房屋一套，面积140平方米左右。2008年2月18日，陈秋良因涉嫌犯罪被判处有期徒刑8年，此后在湖南省女子监狱服刑。陈秋良服刑期间，夏红明于2010年6月3日将购买的枫树村中门新组的房屋以126000元的价格卖给李兵龙。夏红明与陈秋良在房屋买卖合同上约定，如夏红明的家人今后不同意夏红明所作决定，李兵龙的一切经济损失由夏红明负责。陈秋良的哥哥李桂先以陈秋良娘家人的身份在合同上签名。合同签订后，李兵龙向夏红明实际支付了购房款128000元，并对房屋进行了简易装修。2012年9月30日，陈秋良刑满释放后，要求李兵龙返还房屋未果，遂酿成纠纷。
另查明，本案诉争的房屋至今未办理房产证与国土证。2013年9月23日，湖南佳诚资产评估事务所对本案诉争房屋的价值进行评估，出具了湘佳诚评所（2013）评报字第173号《房地产评估报告》，评估结果为36.40万元。该评估报告基于假设条件：房屋用途为住宅、土地使用权性质为出让地、土地使用年限为70年。2014年12月12日，湖南佳诚资产评估事务所针对诉争房屋既无房产证，又无国土证的事实，对房屋价值重新作出修正，修正结论为，诉争房屋总价29.69万元。
本院认为，本案诉争房屋为陈秋良与夏红明的共同财产，夏红明在陈秋良服刑期间，将诉争房屋出卖给李兵龙，李兵龙对此事实也是明知。现陈秋良以自己不知情，夏红明擅自将诉争房屋出卖给李兵龙为由，要求确认夏红明与李兵龙于2010年6月3日签订的房屋买卖合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。陈秋良的该项诉求，没有法律依据，本院不予支持。本案中，虽然房屋买卖合同有效，但并不当然产生物权变动的效力，买受人李兵龙可以主张因此产生的损失。李兵龙与夏红明在房屋买卖合同中明确约定，如夏红明的家人今后不同意夏红明所作决定，李兵龙的一切经济损失由夏红明负责。因此，李兵龙的损失应由夏红明承担。陈秋良要求李兵龙返还房屋，李兵龙反诉要求夏红明赔偿损失，应当予以支持。关于李兵龙的损失应当如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中李兵龙因购买房屋而发生的各种缔约成本以及对房屋进行装修所支出的费用，均属于实际损失；诉争房屋的现值为29.69万元，李兵龙的购买价为12.8万元，因返还房屋导致李兵龙无法获得房屋的增值利益，该部分利益作为李兵龙的可得利益损失，也应当由夏红明一并赔偿。但李兵龙在签订合同时，明知陈秋良不在场，夏红明个人对该房屋无处分权，仍从夏红明处购买此房屋，本身具有过错，应当对造成的损失承担一定的责任。综上，本院酌情认定由夏红明承担70%的损失，即118230元[（29.69万元—12.8万元）×70%]，李兵龙自行承担30%的损失，即50670元[（29.69万元—12.8万元）×30%]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、由李兵龙将位于岳阳市岳阳楼区王家河办事处原新中门组山边一栋七层楼的第四层房屋返还给陈秋良、夏红明。
二、由陈秋良、夏红明共同返还李兵龙购房款128000元。
三、由夏红明赔偿李兵龙损失118230元。
以上一、二、三项限在本判决生效后十日内履行。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。
四、驳回陈秋良的其他诉讼请求。
五、驳回李兵龙的其他反诉请求。
本案本诉案件受理费2820元，反诉案件受理费2150元，合计4970元，由陈秋良、夏红明负担4325元，由李兵龙负担645元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 许 东
审 判 员 王立炎
人民陪审员 刘志英
二〇一五年元月十六日
书 记 员 许梦楠