江苏省洪泽县人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏0829民初650号
原告应良富，男，汉族，1951年10月16日生，住浙江省桐庐县。
委托代理人奚勤平，浙ＸＸ茂律师事务所律师。
委托代理人陈一群，浙ＸＸ茂律师事务所律师。
被告洪泽县金丰房地产有限公司，住所地江苏省洪泽县城东八道150号。
诉讼代表人许新桥，该公司破产管理人的负责人。
委托代理人李海娟，江苏光剑律师事务所律师。
委托代理人陈园，江苏光剑律师事务所实习律师。
原告应良富与被告洪泽县金丰房地产有限公司（以下简称金丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院先于2015年8月5日立案受理后，于2015年11月11日作出（2015）泽民初字第01350号民事裁定书。原告应良富不服该裁定上诉于江苏省淮安市中级人民法院，该院于2016年1月19日作出（2015）淮中民终字第02756号民事裁定，撤销（2015）泽民初字第01350号民事裁定，发回本院重审。本院于2016年3月7日立案，由审判员黄丛梅、人民陪审员郁素娟、人民陪审员李大军组成合议庭，适用普通程序于2016年4月11日重新公开开庭审理。原告应良富的委托代理人奚勤平、陈一群，被告金丰公司的委托代理人李海娟、陈园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告应良富诉称：2012年12月20日，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》，合同约定被告将“金都秀水”20幢1207号、1208号房屋出售给原告，房款分别为138130元、399418元。原告于2013年1月16日将总房款537548元银行转账给被告，该两套房屋已备案登记。2011年3月21日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将“金都秀水”第18幢、19幢全部单元房屋卖给原告，总价款为4263.42万元，约定2011年5月30日前预付1500万元，余款交房时一次性付清。后原告合计支付房款1720万元。2012年10月8日，双方签订《补充协议》一份，将原第18、19幢调整为第4、5幢，即原告购买被告“金都秀水”第4、5幢全部单元房屋，被告合计收到原告购房款1720万元，被告交房时，双方按实际面积进行结算，不足部分交房时一次性支付。2013年3月23日，原被告签订《协议》一份，约定原告购买的房产为第4幢，总价为1600万元。为此原被告于2013年5月9日至12月26日签订共计40套房屋的《商品房买卖合同》。2013年11月22日，原被告签订《借款协议》一份，约定被告向原告借款300万元，期限自2013年11月22日至2014年11月21日，月息2%，同时被告用“金都秀水”3号楼5间商铺作为抵押，通过房管部门备案登记，如借款到期满六个月被告不能归还本息，则抵押物归原告所有，当日原告将300万元汇入被告监管账户。2013年12月17日，原被告签订《补充协议》，约定2013年11月22日支付的300万元为购房款，双方已签订《商品房买卖合同》。2014年6月28日，被告申请破产，洪泽法院裁定受理被告破产清算。2015年7月23日，被告向原告发出律师函，要求解除双方签订的47份《商品房买卖合同》，故原告诉至法院，请求一、判决确认原告与被告签订的42份《商品房买卖合同》（住宅）合法有效，并要求继续履行合同；二、判决确认原告与被告签订的5份《商品房买卖合同》（商铺）合法有效，并要求继续履行合同；三、被告承担本案诉讼费用。
被告金丰公司辩称：原被告双方不存在真实的商品房买卖合同关系，而是作为借款的担保，原告主张确认商品房买卖合同有效没有事实和法律依据。
经审理查明：2011年3月21日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将“金都秀水”第18幢、19幢全部单元房屋卖给原告，总价款为4263.42万元，付款方式为2011年5月30日前预付1500万元，余款交房时一次性付清。2011年3月21日、3月23日、3月31日、4月11日、5月4日以银行汇款方式分别支付给被告280万元、120万元、300万元、220万元、200万元，其中2011年5月4日200万元的电汇凭证中附加信息注明为“借款”。2011年3月31日，桐庐富春建工集团有限公司（以下简称富春公司）出具银行承兑汇票两张给连云港宝厦金属材料有限公司，共计600万元。被告金丰公司于2011年3月至同年5月向原告出具六份收据，共计收到原告购房款1720元。2011年12月5日，被告向原告偿还了300万元。2012年10月8日，双方签订《补充协议》一份，将原第18、19幢调整为第4、5幢，即原告购买被告“金都秀水”第4、5幢全部单元房屋，被告已合计收到原告购房款1770万元，被告交房时，双方按实际面积进行结算，不足部分交房时一次性支付。2013年3月23日，原被告签订《协议》一份，约定因原告原定购买的18、19号楼不建，房款改为订购第4号楼，总价为1600万元。2013年5月9日至12月26日原被告签订4号楼共计40套房屋的《商品房买卖合同》，以上合同均登记备案。
2012年7月26日，被告金丰公司（甲方）与案外人桐庐富建房地产开发有限公司（乙方，以下简称富建公司）签订《代理合同》一份，约定甲方委托乙方全权经营管理，代理期间乙方由应良富负责；且合同第十条注明“乙方应良富先生出借给甲方的借款、从资金到账后按月息2.5%计算…”。
2012年12月20日，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》，合同约定被告将“金都秀水”20幢1207号、1208号房屋出售给原告，房款分别为138130元、399418元，被告于2013年1月16日将总房款537548元以邵建平账户转账给富建公司，同时富建公司又将该款转到原告应良富账户，原告应良富又于同日将该款转账给被告金丰公司，2013年1月18日，被告金丰公司就该款出具收据一份，收款事由为“购房款（20#）”。
2013年11月22日，原告与被告金丰公司、郭洪潮、周顺英签订《借款协议》一份，约定被告向原告借款300万元，期限自2013年11月22日至2014年11月21日，月息2%，同时被告用“金都秀水”3号楼1-5号商铺作为抵押，通过房管部门备案登记，如借款到期满六个月被告不能归还本息，则抵押物归原告所有，当日原告将300万元汇入被告监管账户。2013年12月17日，原告（甲方）被告金丰公司、郭洪潮、周顺英（乙方）签订《补充协议》，约定“甲方于2013年11月22日向乙方支付购房款（或借款）叁佰万元，用于乙方开发的位于江苏洪泽县金都秀水小区3号幢商铺（不包括前期已出借给乙方款项）”双方就3号楼1-5号商铺已签订《商品房买卖合同》并登记备案。2013年12月24日，原告作为甲方，被告作为乙方，腾建玉作为丙方，三方签订《再借款协议》，协议约定甲方于2013年12月24日出借给被告195万元作民工工资，借款截止日期为2014年12月23日，月利率2分计算，如乙方为按期归还将用1、2、6、7、8号楼住宅房抵欠款，收到上述借款后，乙方与丙方应为甲方做好欠款1:2原则将抵押的房源办理网签备案手续，被告于当日出具收据一份，收到原告借款195万元。
另查明：2012年11月11日，被告金丰公司在金都秀水售楼处召开全体债权人会议，包括原告在内的共9名债权人参加会议，并形成决议：“一、从今天开始所有以房抵债（假售房）的行为立即终止，任何人不得违反”；第五条第四点“各债款利息付至2012年9月末止，后期利息暂停支付”。原告应良富在决议第二页债权人签字处签字；郭洪潮、周顺英系被告金丰公司股东；2014年7月10日，本院裁定受理被告的破产申请。2015年7月23日，被告向原告发出律师函，要求解除双方签订的47份《商品房买卖合同》。
庭审中，本院向原告释明，是否按照民间借贷关系变更其诉讼请求，原告表示撤回第二项诉讼请求，拒绝变更第一项诉讼请求。
上述事实，有原、被告的当庭陈述、47份《商品房买卖合同》、银行电汇凭证、承兑汇票、《关于金都秀水资金管理实施决议》、《借款协议》《补充协议》《《再借款协议》、本院（2015）泽民初字第01350号开庭笔录及民事裁定书、淮安市中级人民法院（2015）淮中民终字第02756号民事裁定书等证据在卷佐证，本院依法予以确认。
本院认为，被告与富建公司签订的《代理合同》明确表明原告向被告出借款项，原告支付给被告1720万元中有一笔款项的用途也注明是借款，并且原告应良富作为债权人参加了被告组织召开的债权人会议，该会议决议表明了各债权人与被告金丰公司之间存在以房抵债的行为；原告应良富与被告金丰公司签订购买“金都秀水”3号楼1-5号商铺的5份《商品房买卖合同》，是基于双方之间300万元《借款合同》，5套商铺作为该借款合同的担保，原告支付的300万元实为借款，而非购房款；原告主张支付给被告共计40套房屋购房款的汇款凭证中，2011年5月4日200万元的电汇凭证附加信息注明为“借款”，而非购房款。2012年12月20日原告与被告签订两份》商品房买卖合同》，购房款537548元系由被告支付到富建公司账户，然后再由富建公司转到应良富账户，应良富再将该款支付给被告，说明该两套房屋的购房款并非由原告应良富实际支付。结合全案可以看出，原、被告双方实际上是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，并非真实的商品房买卖关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案在审理中已向原告释明本案应当按照民间借贷进行审理，但原告拒绝变更其诉讼请求，故对原告主张双方签订的47份《商品房买卖合同》合同有效，并继续履行的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回原告应良富的起诉。
案件受理费免收。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审 判 长 黄丛梅
人民陪审员 郁素娟
人民陪审员 李大军
二〇一六年五月十八日
书 记 员 刘云艳
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。