广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3306号
上诉人（原审被告）：叶茗，女，1966年4月19日出生，汉族，身份证地址广州市越秀区。
委托代理人：麦佳耀，广东合邦律师事务所律师。
委托代理人：谢晓梅，广东合邦律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：广州市金濠城物业管理有限公司，住所地。
法定代表人：曹天来，职务经理。
委托代理人：陈秋人，广东环球经纬律师事务所律师。
委托代理人：徐锡林，广东环球经纬律师事务所律师助理。
上诉人叶茗因物业服务合同纠纷一案，不服广州市白�区人民法院（2012）穗云法民四初字第1227号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市金濠城物业管理有限公司（下称“金濠城公司”）是具有三级资质等级的物业管理公司。叶茗是位于广州市白云区松柏东街17号1061号铺（下称“涉案商铺”）的产权人，涉案商铺建筑面积为16.63平方米。2005年12月20日，广州市白云区景泰名苑第三届业主委员会（甲方，下称“第三届业主委员会”）与金濠城公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为位于广州市白云区松柏东街17-21号的金濠城包装广场（原景泰名苑名店城，下称“涉案商场”）提供物业管理服务；物业服务内容包括：房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊�道，共用设施设备的日常维修、养护和管理，公共环境卫生等；物业服务费由乙方按20元／平方米／月向业主收取；委托管理期限为3年，从2005年12月20日起至2008年12月19日止；因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决。逾期未解决且严重违约的，乙方有权解除合同；业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以逾期之日起每日按应缴费用百分之三加收违约金等。2007年4月12日，第三届业主委员会（甲方）与金濠城公司（乙方）签订《补充协议》，约定：根据甲、乙双方于2005年12月20日共同签订的物业管理合同，甲乙双方经友好协商并达成以下补充修改协议：原合同的期限为2005年12月20日至2008年12月19日止共三年，现合同期限变更为从2005年12月20日至2015年12月19日止共计10年；原合同其他条款不变；等。2008年1月12日，广州市白云区景泰名苑名店城第四届业主委员会（甲方，下称“第四届业主委员会”）与金濠城公司（乙方）签订《补充协议》，约定：现根据乙方与第三届业主委员会签订的《物业服务合同》补充修改以下条款：将原《物业服务合同》第四条第13项第（1）点，物业管理费由建筑面积20元／平方米调整为40元／平方米；原《物业服务合同》的其他条款维持不变；本补充协议经甲乙双方签订后生效，新的物业管理费标准从2008年2月1日起开始执行。上述合同签订后，金濠城公司一直为涉案商场提供物业服务。
叶茗至今未向金濠城公司支付2010年8月至2012年7月间的物业服务费。
原审法院曾分别于2012年11月21日和2013年3月15日组织涉案商场所在商铺的部分业主到现场勘查，金濠城公司工作人员曹天来在场，在2012年11月21日的勘查中查证：涉案商场共两层，一楼共有三个对外出入口，现只有两个可正�进出，一个位于景泰名苑名店城正门（下称“门道1”），一个位于涉案商场消防控制中心和1122号铺之间（下称“门道2”）。另一个通道位于1003号铺和1005号铺之间（下称“门道3”），该通道上开设有一家士多店，门道3无法出入。涉案商铺位于涉案商场一楼，位于门道3入口及商场内靠里的一条内部通道交汇处，该交汇处设一卷闸门，闸门紧闭。正常状态下从商场内部进入涉案商铺可从与门道3交汇的其他两个内部通道进入，但该两通道均被一名为“千足鞋店”的商铺围敝，故涉案商铺只能通过商场内靠里的内部通道进入。涉案商铺空置，处于无营业状态。在2013年3月15日的勘查中查证：商场内灯光较为昏暗，门道1原可通向商场一楼4个内部通道进入商场，现门道1靠商场内两侧加建了两堵墙，该门道只能通向二楼，原门道3处的士多店被拆除，但该门道内多处摆放杂物�
金濠城公司对原审法院到现场了解的上述情况表示当时商场内只有一个临时、可移动的货架被业主摆到通道上，其当天就将货架搬走，故不存在通道堵塞问题。其从来没有收到业主投诉商场内脏乱差的情况，所以无须采取任何措施。
2010年1月7日，涉案商场一楼的部分业主曾就商铺被千足鞋店（经营者林家勇）围蔽的纠纷在原审法院起诉广州市龙汇企业经营管理有限公司、林家勇、金濠城公司等。原审法院作出（2011）云法民四初字第346号民事判决书查明“2009年4月10日，林家勇与金濠城公司签订《租赁合同》，约定林家勇向金濠城公司承租广州市松柏东街17-21号的金濠城百货广场首层商铺共840平方米的场地，租赁期限从2009年4月30日至2015年8月30日，金濠城公司从2009年4月30日将出租的商场交付林家勇使用等。”上述判决经广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五�字第387号民事判决书，判决维持原判。
涉案商场的部分业主曾于2009年就业主委员会与金濠城公司签订的《物业服务合同》和《补充协议》的效力问题向原审法院提起过诉讼。原审法院作出（2009）云法民四初字第1170号和（2009）云法民四初字第1586号民事判决书。上述判决书认为，“《物业服务合同》订立后，过半数业主履行了上述合同，金濠城公司已提供了相应的物业管理服务，故应视为过半数的业主追认金濠城公司和业主委员会签订的《物业服务合同》的行为，因此，上述《物业服务合同》应属有效。关于《补充协议》的问题，由于金濠城公司未举证证实物业管理费超过市场价格，且过半数的业主亦通过龙汇公司履行了该协议，故金濠城公司请求确认上述《补充协议》无效的诉讼请求无事实依据”。（2009）云法民四初字第1586号案经二审判决维持了原判。
以上�实，有物业服务合同、补充协议、资质证书、房地产产权情况表、生效法律文书、现场勘验笔录、照片以及双方当事人陈述等证据证实。
2012年9月3日，金濠城公司以其已依约提供了物业管理服务，叶茗理应支付物业管理费为由，向原审法院起诉，请求判令：叶茗向金濠城公司支付广州市白云区广园中路松柏东街17号1061铺2010年8月至2012年7月的物业管理费15964.8元及滞纳金1796.04元（以每月管理费为基数，从2010年8月5日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准暂计至2012年7月31日）。一审诉讼费由叶茗承担。
叶茗原审辩称：不同意金濠城公司的诉讼请求。第一，金濠城公司没有按照物业服务合同约定履行义务，提供物业服务，勾结他人围敝涉案商场通道，现场环境脏乱差，故我方不需要向其缴纳物业管理费；第二，既然我方无需向金濠城公司支付物业管理费，且我方不缴纳物业管理费是金濠城公司违约在先，故我方不应该向金濠城公司支付滞纳金；第三，金濠城公司主张的40元物业管理费也没有经过业委会的同意。综上，金濠城公司的诉讼请求没有事实与法律的依据，请求法院驳回。
原审法院认为：涉案商场的第三届业主委员会、第四届业主委员会与金濠城公司签订的《物业服务合同》和《补充协议》经生效法律文书判定合法有效，故对小区的全体业主均有约束力。故金濠城公司要求叶茗支付2010年8月至2012年7月的物业管理费合理合法，予以支持。但根据查明，金濠城公司所管理的公共区域中，商场出入口门道1被堵塞、门道3被增设的士多店所阻塞、商场内公共通道多处摆放杂物，作为物业管理方的金濠城公司却对上述情况表示否认并表示无需采取任何措施，足见其对基本的商场状况管理不当，上述公共通道作为涉案商铺与外围进出的基本通道，在被堵塞的情况下无疑对叶茗的商铺使用构成影响。另外，对商场内部通道被“千足鞋店”阻塞的状况，虽然金濠城公司不是行为的实施者，但作为商场物业管理方的金濠城公司同时又是“千足鞋店”的出租方，金濠城公司完全有物业管理上的义务去协助叶茗消除“千足鞋店”对商场通道和涉案商铺经营的影响，但金濠城公司却放任此状况，故金濠城公司向叶茗提供物业管理未完全履行合同义务。叶茗抗辩不同意交纳物业管理费的理由部分成立，则金濠城公司所主张的物业管理费标准应予调整。从公平原则考虑，原审法院将物业管理费的标准调整为按每月约定的40元／平方米物业管理费下调50%，以20元／平方米计算，根据涉案商铺16.63平方米计算，叶茗所应支付涉案商铺2010年8月至2012年7月的物业服务费为7982.4元。关于金濠城公司主张叶茗支付滞纳金的问题，由于叶茗抗辩金濠城公司未按合同约定履行物业管理职责的理由部分成立，叶茗至今未向金濠城公司支付2010年8月至2012年7月的物业管理费亦不能仅归责于叶茗，故对于金濠城公司主张的滞纳金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准有失公平，应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从每月5日起计至实际支付之日止计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2013年10月16日作出如下判决：一、在本判决生效之日起十日内，叶茗向金濠城公司支付2010年8月至2012年7月的物业服务费7982.4元及滞纳金（以每月欠缴物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从每月5日起计至实际支付之日止，以每月应缴款为限）；二、驳回金濠城公司的其他诉讼请求。一审受理费244元，由金濠城公司负担144元，叶茗负担100元。
判后，上诉人叶茗不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决事实不清、适用法律错误，金濠城公司根本未履行《物业服务合同》义务，未提供物业服务，其勾结广东龙宫休闲服务有限公司、广州市龙汇企业经营管理有限公司、曹平昌等人堵塞商场通道，侵害叶茗的权益，其已构成根本违约，叶茗无需向其支付物业管理费。因此，叶茗请求法院判令：一、撤销原审判决；二、驳回金濠城公司的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由金濠城公司承担。
被上诉人金濠城公司答辩称：不同意叶茗的上诉请求，叶茗的上诉请求没有事实依据，我方已经依约履行义务，叶茗应向我方支付物业管理费。原审判决关于判决叶茗缴纳服务费的判决是正确的，但将服务费从40元减低至20元没有事实依据，我方对此不服，但由于我方没有缴纳上诉费，故另循途径解决。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题是：叶茗是否有权抗辩拒交案涉物业的全部物业管理费。金濠城公司是具有三级资质等级的物业管理公司，依据与第三届业主委员会和第四届业主委员会签订的《物业服务合同》和《补充协议》对金濠城商场进行物业管理，其要求叶茗支付物业管理费合法合理，原审认定正确，本院予以支持。但鉴于金濠城公司在管理上没有尽到合理的管理义务，履行合同不完全，致使金濠城商场的管理存在混乱，理应为此承担相应责任，原审法院依据公平原则将物业管理费的标准适当予以调整，并无不妥，本院予以维持。现叶茗上诉认为因金濠城公司根本未履行物业服务合同义务，勾结个别公司和人�堵塞商场通道，故其无需向金濠城公司支付物业管理费。对此，因物业管理服务是一个由多项物业服务项目及内容所组成的综合性服务，因此，在叶茗未能提供证据证明金濠城公司不履行全部物业服务项目的情况下，其抗辩主张拒交案涉物业的全部物业管理费，缺乏事实依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人叶茗的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人叶茗承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
二〇一四年十月十六日
书 记 员 张辉