河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫02民终2966号
上诉人（一审被告）任培旺，男，1963年2月6日生，汉族，住河南省兰考县。
上诉人（一审被告）陈玉梅，女，1965年3月20日生，汉族，住址同上。系任培旺之妻子。
任培旺、陈玉梅共同委托代理人孟凡新，兰考县阳光法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。
被上诉人（一审原告）单俊玲，女，1964年11月24日生，汉族，住河南省兰考县。
委托代理人贾旭升，河南亚飞律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（一审被告）庞二民，男，1960年12月26日生，汉族，住河南省兰考县。
上诉人任培旺、陈玉梅因与被上诉人单俊玲、庞二民所有权确认纠纷一案，不服河南省兰考县人民法院（2016）豫0225民初3399号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开进行了审理。现已审理终结。
任培旺、陈玉梅上诉请求，依法撤销一审判决，发回重审或改判。事实与理由：本案房屋系任培旺父亲于2003年9月8日从单位分得的房屋，由任培旺、陈玉梅居住，后在任培旺住院治疗期间，庞二民想租用该房，未经任培旺、陈玉梅同意，庞二民将房门撬开，后庞二民说将该房租给单俊玲，何时卖给其一概不知。2003年11月18日陈玉梅给庞二民出具收到条5000元，该款是因父亲购买单位房屋时，陈玉梅二姐陈玉青家中困难，向庞二民借的5000元，替父亲垫付了工龄款，陈玉青又出8000元，将父亲房屋集资款交上，经商量，该房归陈玉青，由于陈玉青一直未归还，于2003年11月20日，庞二民找到陈玉梅，让签个协议，当时陈玉梅没有看协议内容，只知道待铁路部门补贴后把庞二民的5000元替陈玉青还上，当时陈玉梅与庞二民签订的协议的真实意思，不是将该套房屋卖给庞二民。其父母均健在，未出具委托书，陈玉梅没有代理权，与庞二民签订的协议是无效的，故一审认定事实错误，证据不足。本案非民事审理受案范围，一审将登记在其夫妻任冠生父亲的房产判归单俊玲所有，无依据。其与庞二民签订的协议并非房屋转让协议，陈玉梅无权转让，庞二民的妻子更无权转让。应认定陈玉梅无权转让，其与庞二民签订的协议无效，认定单俊玲、庞二民之间协议有效，保护购房人的返还权。
庞二民经通知未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。
单俊玲辩称，本案房屋系庞二民以任冠生名义集资购买，任培旺、陈玉梅收到庞二民购房工龄款，并出具收到条，且签订转让协议，庞二民有出租、出售、转让等一切权利，任冠生及家人不得干涉，庞二民先予支付任培旺、任冠生名下购房所用工龄款5000元，任培旺负责给庞二民无偿办齐房产证等一切房产变更手续，陈玉梅、庞二民、任培旺签字及手印。之后经王国凤介绍庞二民之妻高银娣以28000元的价格将该房卖给单俊玲，庞二民、高银娣向单俊玲交付了房屋及相关手续、收据复印件，单俊玲购买后居住至今，任培旺、陈玉梅称对本案房屋相关情况一概不知，严重违背常理。任培旺、陈玉梅称其签订协议时无代理权，但有任冠生单位人员见证，说明陈玉梅、任培旺为有权签订协议。本案为民事纠纷，法院受理本案符合法律规定，高银娣与单俊玲签订的房屋转让协议合法有效。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
单俊玲向一审法院起诉：请求依法确认位于兰考县××东70户住宅楼1单元7号的房屋归其所有，诉讼费用其不应承担。
一审法院认定事实，任培旺父亲任冠生系铁路系统退休职工。铁路系统集资建房时，庞二民以任冠生的名义购买兰考县车站东家属楼（俗称“70户住宅楼”）1单元7号房屋一套，于2001年5月11日以任冠生名义向郑州铁路分局郑州建筑段缴纳个人集资款13634元、单位集资款10560元，于2001年5月23日向郑州铁路分局郑州建筑段开封领工区缴纳住房协议保证金200元。后庞二民于2003年4月8日向郑州铁路分局房屋修建中心开封领工区补交购房款6109元，郑州铁路分局房屋修建中心开封领工区向其出具加盖公章的收据并加盖“此房已售”章。经王国凤介绍，庞二民及其妻子高银娣（已死亡）以28000元的价格将该房出售给单俊玲，高银娣与单俊玲签订售房协议书。协议约定：卖方负责给买方交齐目前现有一切手续及收据复印件（个人集资款、单位集资款收据原件在郑州铁路分局郑州建筑段保存）；卖方不负责以后房产证等手续换发时的一切费用。单俊玲依约定于2003年3月31日支付购房款6000元，于2003年4月16日支付22000元，庞二民、高银娣向单俊玲交齐房屋相关手续及收据复印件。后单俊玲在该房屋中居住至今。
2003年11月18日，陈玉梅收到庞二民给付的该房屋购房工龄款5000元，并出具收到条，且约定待上级单位补助后退给庞二民。
为防止因该房屋发生纠纷，2003年11月20日，庞二民与任培旺、陈玉梅签订协议，庞二民、陈玉梅均在协议上签字并捺指印，陈玉梅代其丈夫任培旺签字。协议约定：住房所有权归出资者所有，出资者对房屋有出租、出售转让等一切权利，任冠生及其家人不得干涉；庞二民先予支给任培旺5000元[任冠生名下购房所用的工龄（令）款]，任培旺负责给庞二民无偿办齐房产证及一切房产变更的手续。
另查明，该房屋于2003年9月8日登记在任冠生名下，房屋位置为城区车站路广场东家属楼5幢7号，房产证号为房权证兰房字第××号。
一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依法成立的合同，受法律保护。当事人均应当依照约定全面履行义务。本案中虽然诉争房屋登记在任冠生名下，但庞二民与任培旺、陈玉梅协商，借用任冠生的名义购买铁路系统集资房屋，约定房屋所有权归出资者庞二民所有，该协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，予以确认。任培旺应依约定为庞二民办理房产证及房屋所有权变更手续。庞二民及其妻子高银娣与单俊玲的售房协议书虽卖方仅有高银娣签字，但庞二民表示认可，应视为夫妻双方的共同处分行为，亦予以确认。虽然协议中仅约定庞二民夫妇“不负责以后房产证等手续换发时的一切费用”，但庞二民夫妇应配合单俊玲办理房屋所有权变更登记是协议的应有之意。故对单俊玲请求确认诉争房屋所有权归单俊玲所有的诉请，予以支持。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”庭审中任培旺、陈玉梅以该房屋登记的所有权人系任冠生，任培旺、陈玉梅无处分权且协议上任培旺的名字系陈玉梅代签为由，主张该协议无效，对此不予支持。
任培旺、陈玉梅辩称购房款是他们支付且一直是他们居住，仅是借庞二民5000元工龄款，该房屋系庞二民撬门强占后卖给单俊玲的意见，因任培旺、陈玉梅未提供有效证据证明房门曾被庞二民撬开，亦不能对缴纳购房款及相关费用的收据在单俊玲手中作出合理解释，且与庭审查明的事实相矛盾，故对该辩解意见，不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，一审法院判决：位于兰考县城区车站路广场东家属楼××号的房屋（房权证兰房字第××号）所有权归单俊玲所有。一审案件受理费100元，由任培旺、陈玉梅承担。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的基本事实一致。
本院认为，本案房屋购买时为任冠生单位集资房，房款由庞二民交纳，庞二民以任冠生名义购得该房，任培旺、陈玉梅与庞二民签订本案房屋归庞二民所有之协议时，陈玉梅收取庞二民购房工龄款5000元，任培旺、陈玉梅虽不是房屋名义上的产权人，但其系任冠生之子及儿媳，任冠生已年老，这种特殊的家庭亲属关系，视为任冠生对本案房屋权属归属协议之认可，且任冠生于2010年1月29日去世。签订协议时任培旺、陈玉梅为完全民事行为能力人，有见证人在场见证，足见协议签订不违反任培旺、陈玉梅真实意思表示。任培旺、陈玉梅未提交庞二民签订协议为恶意行为的证据；协议内容不存在无效、可变更、可撤销之法定情形。根据《中华人民共和国合同法》有关条款规定、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，任培旺、陈玉梅与庞二民签订的本案房屋权属归属协议依法成立并生效，房屋虽登记在任培旺父亲任冠生名下，庞二民未办理物权登记，但不影响合同效力。根据《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第三条第一款规定，任培旺、陈玉梅以签订协议时对房屋没有所有权、处分权为由主张合同无效的上诉，不予支持。庞二民之妻高银娣通过中间人王国风，与单俊玲签订的本案房屋转让协议，一审诉讼中庞二民认可协议内容，并无异议；单俊玲提交的售房协议书、高银娣出具的收款条，相互印证，能证实庞二民已将本案房屋出卖给单俊玲，已交付多年，协议内容并不违法，故庞二民与单俊玲之间的房屋买卖协议依法成立并生效，本案房屋应归单俊玲所有。本案纠纷系民事诉讼受案范围，一审法院受理，并予审理符合法律规定。任培旺、陈玉梅的上诉请求不能成立，本院不予支持，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由任培旺、陈玉梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 谷长东
审判员 杨雯蒨
审判员 胡朝勇
二〇一六年十二月二十六日
书记员 荀文彬