杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初8503号原告：杭州尼加拉置业有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道美莱国际中心2幢501室、502室。法定代表人：王文霞，董事长。委托代理人：黄琦，浙江振业律师事务所律师。委托代理人：卢红梅，浙江振业律师事务所律师。被告：杭州余杭区南苑街道乐享卡拉OK厅，住所地杭州市余杭区南苑街道迎宾路570号101室B-205。经营者：王涛，男，1971年3月8日出生，汉族，住江苏省常州市新北区。委托代理人：刘国华，浙江可道律师事务所律师。原告杭州尼加拉置业有限公司诉被告杭州余杭区南苑街道乐享卡拉OK厅（经营者王涛）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法由审判员俞丽丽适用简易程序独任审判，于2017年7月31日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄琦、被告的委托代理人刘国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尼加拉公司起诉称，2014年10月18日，原、被告双方签署《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的“美莱国际中心商业B区二楼”出租给被告用于开办“铜锣湾KTV”所需，合同约定使用面积为2380平方米，前两年的年租金为1300000元，租金起算日为2016年4月1日，之前为装修免租期。合同第六条第1款约定之后的租金每半年支付一次，且需提前三个月支付。合同第十九条约定拖欠一期租金达三个月的，原告可以解除合同，并要求被告赔偿违约金。2015年年底左右，被告装修完成开始营业。按照合同约定被告应当在2017年1月1日前支付下一期租金，但被告未付。同时原告发现被告实际占用的房屋面积远远超过合同约定的面积，原告委托测绘部门实际测量，发现被告实际占用面积达3778平方米，远超合同约定的2380平方米，就此两个问题原告多次向被告催讨及沟通，但被告置之不理。为此，原告诉至法院，诉讼请求：一、要求判令解除原、被告双方于2014年10月18日签署的《房屋租赁合同》；二、要求判令被告立即腾退所租赁房屋；三、要求判令被告支付租金325000元（暂自2017年4月1日起计算至2017年6月30日止，此后至实际腾退之日的租金按合同标准另计）；四、要求判令被告支付多占用房屋面积（1398平方米）的实际占用费954135元（暂自2016年4月1日起计算至2017年6月30日，此后至实际腾退之日的占用费按此标准另计）；五、要求判令被告支付违约金500000元；六、本案诉讼费用由被告承担。原告尼加拉公司为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：1.《余房权证南字第××号》一份，证明原告系产权人（业主）的事实；2.《房屋租赁合同》一份，证明原、被告双方的合同关系与权利义务的事实；3.《面积测绘图纸》、测绘单位杭州科宇测绘技术有限公司的《企业信用信息公示报告》各一份，证明被告实际使用面积为3778平方米的事实。被告乐享卡拉OK厅答辩称，原告陈述的事实有多处与事实不符，原、被告签订的合同约定的面积并非原告描述的2380平方米，案涉房屋的租赁面积是以图纸为准的，被告在经营过程中所使用的面积都是在图纸范围之内的。根据图纸可以看出，案涉租赁房屋中间有挑空部分，在合同中第三页第四项注明，挑空部分原告不再另行收取租金，并且可以供被告使用。原告所说的拖欠3个月房租，是因为原告有其他案子已进入执行阶段，导致杭州市中级人民法院（以下简称杭州中院）通知被告停止支付房租，被告不存在违约、故意拖欠的行为。关于原告所说的3778平方米的面积，只是原告单方面的描述，原告从未向被告催讨过租金，反而是被告一直发函给原告要求支付租金，原告却置之不理。综上，被告认为合同合法有效，不应解除。对原告的第四项诉请，根据合同的表述，案涉房屋采用按图纸打包租赁的方式，当时原、被告签订合同时，对于租赁面积没有完全确定，所以用了“约”这个字，现原告通过找第三方进行测量，试图以面积改变租赁总价，已经违背了双方当时的真实意思表示。综上，被告没有违约，所以对于第五项诉请也应当驳回。被告乐享卡拉OK厅为支持其辩称主张，提供并陈述了下列证据材料：1.《房屋租赁合同》一份、补充协议两份、图纸一份，证明原、被告关于房屋租赁约定及补充约定的事实；2.收据一份，证明被告已按约定支付第一年租金的事实。3.《民事判决书》一份，证明原告涉及金融借款合同案件被判决的事实；4.《民事裁定书》一份，证明原告涉及金融借款合同案件在执行过程中被法院裁定查封、扣押的事实；5.告知笔录一份，证明原告涉及金融借款合同案件在执行过程中，法院已告知被告停止向原告支付房租的事实；6.《物业费催缴函》一份，证明被告在缴纳完包含物业费的房租期间被物业管理公司催缴物业管理费的事实；7.《函及邮寄回执单》，证明被告对物业催缴函回复物业公司的事实；8.《函及邮寄回执单》，证明被告对物业催缴函回复原告的事实；9.《0388号律师函及邮寄回执》，证明因原告出现借款案件执行、债权质押、拖欠物业管理费等情况，被告委托律师于2016年12月27日发函告知原告导致被告不能直接向原告支付租金不属于被告违约的事实；10.《0389号律师函及邮寄回执》，证明被告委托律师于2016年12月27日发函给原告的债权人，积极处理合同履行过程中出现的问题的事实；11.《前期租金票据及后期租金支付确认函》，证明被告一直积极主动联系原告交纳租金的事实。12.执行裁定书、协助执行通知书、中国工商银行电子银行回单各一份，共同证明被告已向法院缴纳租金1000000元的事实。原告尼加拉公司提供的证据，被告乐享卡拉OK厅质证后认为，证据1，三性均无异议。证据2，真实性无异议，但是被告认为原告提供的该份证据不完整，原告没有提交附件二租赁房屋平面图。证据3，三性均有异议。经审查，本院对证据1、2的真实性予以认定，并据证据内容作为认定本案相关事实的依据。证据3，认为应结合庭审情况作综合认定。被告乐享卡拉OK厅提供的证据，原告尼加拉公司质证后认为，证据1中的房屋租赁合同及补充约定的真实性无异议，对于合同约定使用面积约2380平方米，也无异议，但是根据原告测绘的实际面积为3778平方米，双方在合同中约定的2380平方米与实际测绘出来的面积之间已超出合理的误差范围，合同约定显失公平，合同中提到的以图纸为准的是楼层区块并非面积。根据合同的相关约定，被告已经逾期缴纳房租，因为被告的逾期所以原告主张解除合同。对于图纸的真实性有异议，因为图纸上盖的章不清楚，原告无法确认是原告方盖的章，即使图纸的真实性没有问题，原告也认为图纸所标明的是楼层和区块。证据2，真实性无异议，但与本案无关。证据3,三性无异议。证据4，真实性无异议，但是杭州中院的该份裁定非执行裁定，而是保全裁定。证据5，三性均有异议，即使真的是杭州中院做的笔录，也认为杭州中院的程序不合法，如果中院通知被告停止向原告支付租金，应该有正式法律文书，被告称由于是杭州中院通知才未交房租，但是原告认为被告可以采取交给原告或者交给法院指定账号或者公证提存的方式来履行交纳租金的义务，被告的这份证据不足以作为被告逾期支付租金的理由。证据6、7，三性均有异议。证据8，三性均有异议，原告从未收到过该份函件。证据9，三性均有异议，原告从未收到过该份律师函。证据10，三性均有异议，与原告无关。证据11，三性均有异议，原告从未收到过该份函件。证据12，真实性无异议，对于被告方支付的金额是否是1000000元，原告无法核实，但原告认为原告已经向法院提出与被告解除合同，关于被告交纳1000000元的租金是被告与杭州中院之间的行为，与原告无关。经审查，本院对上述证据的真实性予以认定，并据证据内容作为认定本案相关事实的依据。根据当事人的陈述，以及有效证据，本院查明本案事实如下：2014年10月18日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）的经营者王涛签订《房屋租赁合同》一份，双方约定甲方出租给乙方的房屋位于杭州市美莱国际中心商业B区二楼，实际使用面积约2380平方米，具体楼层、区块，以图纸为准。合同的租赁期限为10年，即2015年1月1日至2026年3月31日，其中2015年1月1日至2016年3月31日为免租期。租金按年计租，年租金为人民币1300000元，此价格含物业管理费用。年租金标准前2年不变，从第3年开始每两年递增5%。乙方同意，本合同签订后十五日内，一次性缴纳人民币1300000元作为合同押金，待甲方完成上述的改造工程后，此定金自动转为2016年4月1日至2017年3月31日期间的年度租金。以后租金每半年支付一次，且每次须提前三个月支付下期应付租金，先付后用，即乙方须于2017年1月1日前支付2017年度首期租金650000元，2017年7月1日前须支付2017年度第二期租金650000元，以下依次类推。关于违约责任，原、被告约定，租赁期间，乙方拖欠一期租金（即半年租金）达三个月，甲方有权终止合同，收回该房屋，且乙方须向甲方支付违约金人民币500000元。合同签订后，被告按约向原告支付了第一年即2016年4月1日至2017年3月31日期间的租金。根据《房屋租赁合同》的约定，被告支付第二年首期租金的时间为2017年1月1日前。2016年11月29日，被告向原告发送《前期支付租金的票据及后期租金支付确认的函》，要求原告在被告交付下期租金前一个月时间内，将原告收缴租金账号、开户行等相关信息函告被告，避免租金缴纳的相关纠纷。2016年12月5日，杭州中院立案受理了招商银行股份有限公司杭州余杭支行（以下简称招行余杭支行）诉本案原告、郑廷玉金融借款合同纠纷一案（案号（2016）浙01民初1357号）。因招行余杭支行提出财产保全申请，2016年12月12日，杭州中院作出民事裁定书一份，裁定冻结本案原告、郑廷玉银行存款人民币108673464.26元或查封、扣押其他相应价值财产。2016年12月15日，杭州中院告知本案被告，法院作出的上述民事裁定书已生效，因财产保全需要，要求本案被告停止向本案原告支付租金，或将租金打入监管账户。2017年3月31日，杭州中院作出（2016）浙01民初1357号判决书，作出由本案原告向招行余杭支行于判决生效之日起十日内向招行余杭支行返还借款本金101956282.1元等判决事项。2017年5月11日，杭州中院作出案号为（2017）浙01执446号执行裁定书一份，依据已发生法律效力的杭州中院（2016）浙01民初1357号判决书，裁定查封、冻结、扣押、扣留、划拨、提取被执行人即本案原告、郑廷玉款项人民币1093744034.48元及债务利息或相应价值的其他财产。2017年7月19日，杭州中院向被告的经营者王涛发送协助执行通知书一份，通知王涛关于招行余杭支行诉本案原告、郑廷玉金融借款合同纠纷一案，法院作出的上述执行裁定书已发生法律效力，因执行需要，提取王涛就承租本案原告所有的位于杭州市余杭区房屋应支付的租金1000000元，于2017年7月25日前付至杭州中院账户。2017年7月19日，王涛将1000000元租金支付至上述账户。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。本案争议的焦点是解除合同的条件是否成就及被告是否多占用了案涉房屋的面积。关于解除合同的条件是否成就，原告诉称根据合同约定，被告应在2017年1月1日前支付第二年首期租金，但被告直至原告起诉时即2017年6月1日仍未支付，拖欠租金已超三个月，解除合同的条件已成就。被告辩称被告不存在拖欠租金的故意，被告一直在积极与原告联系交纳租金事宜，被告不付租金是因为在即将要交纳第二年首期租金时，杭州中院通知被告停止向原告支付租金，在收到杭州中院的协助执行通知书后，已将1000000元租金支付至杭州中院的账号。被告的上述辩称，有向原告寄送的《前期租金票据及后期租金支付确认函》、杭州中院的告知笔录、向杭州中院缴款的中国工商银行电子银行回单为凭，本院予以采信。原告以被告未按约交纳租金为由，主张解除合同、被告腾退案涉房屋并支付违约金，依据不足，本院不予支持。关于被告是否多占用了案涉房屋的面积，原告诉称案涉房屋的实际面积为3778平方米，远超合同约定的2380平方米，要求被告支付多占用房屋面积（1398平方米）的实际占用费。被告辩称原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中载明，案涉房屋实际使用面积约2380平方米，具体楼层、区块，以图纸为准。双方在对案涉房屋租赁面积描述时用了“约”字，且双方约定具体区块以图纸为准，现被告经营的KTV并未超出图纸标注的区块范围。结合原告在收取被告第一年租金时并未对第一年租金的金额提出异议的事实，对被告的辩称，本院予以采信。原告的诉请，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杭州尼加拉置业有限公司全部诉讼请求。案件受理费20812元，减半收取10406元，由原告杭州尼加拉置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  俞丽丽二〇一七年八月八无书记员  陈秋夏?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-11-?