广州铁路运输第一法院行 政 判 决 书（2016）粤7101行初2574号原告：汤桂花，女，汉族，住湖南省邵东县。原告：刘忠辉，男，汉族，住址同上。两原告共同委托代理人：李群华，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号。法定代表人：彭高峰，职务：主任。委托代理人：洪森，该委工作人员。第三人：廖东信，男，汉族，住深圳市罗湖区。原告汤桂花、刘忠辉诉被告广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）、第三人廖东信房产登记及行政赔偿一案，本院于2016年10月17日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月7日公开开庭审理了本案。原告汤桂花、刘忠辉及其委托代理人李群华，被告市国规委的委托代理人洪森到庭参加诉讼，第三人廖东信经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汤桂花、刘忠辉诉称：2011年10月30日，原告与第三人廖东信签订《商铺买卖合同》，合同约定原告购买第三人廖东信位于广州市海珠区翠城南街××号、××号、××号175商铺。2012年6月7日，被告为上述商铺办理了房产证（证号：2012登记字13×××32），该证上记载建筑面积为4.4763平方米，套内建筑面积2.208平方米。原告认为，被告颁发该证没有事实依据。一、该商铺四周没有围闭设施和门窗，只是在仓库的地板砖上随意划几条红线，没有实体间隔，在物理形态上不构成独立、封闭的空间，不符合房屋的基本特征；二、套内建筑面积仅1.48平方米，比证上记载的建筑面积少0.73平方米，误差高达40%；三、被告未对登记的目的性进行审查，商铺是作经营使用，而现有的1.48平方米仅能容下两个人并排站立，无法经营，无独立使用价值。综上，被告颁发上述房产证无事实依据，请求法院判决：1、依法撤销《2012登记字13×××32号》房产登记证；2、被告赔偿原告合理损失诉讼费、律师费、差旅费2万元；3、本案诉讼费由被告负担。被告市国规委辩称：一、本案不符合起诉条件，请求法院驳回起诉。本案属于“行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的”情形。据原告与第三人于2011年10月30日签订的《商铺买卖合同》显示：该商铺属现房，建筑面积共4.44平方米，套内面积为2.23平方米，由合作人广州万城商业经营管理有限公司申办该商铺的交易过户手续。因此，原告购买涉案商铺时已知悉涉案商铺的现状，亦知悉其涉案商铺的产权过户手续需以第三人办妥分割登记为前提，而我委按照实测面积向第三人核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》的行为，不但没有侵犯原告的合法权益，对其合法权益明显亦不产生实际的不利影响，反而是符合其合同目的的。故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（一)项、第（八）项的规定，请求法院驳回其起诉。本案原告不是适格的诉讼主体。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定，有权对行政行为提起行政诉讼的适格原告须是与该行政行为有利害关系的公民、法人或其他组织。这种利害关系应当是行政行为作出之时已经或者必将形成的关系，且该具体行政行为对公民、法人和其他组织的权利义务已经或将会产生实际影响。本案中，据《商铺买卖合同》及2012登记字13×××32号不动产登记查册表所示，我委核发涉案房地产权证的行政行为是向第三人作出的，而原告至今未办理涉案商铺的转移登记，原告与第三人之间仅是债权关系，该行政行为没有对原告权益造成不利影响，因此应认为原告与该行政行为间不具有行政法意义上的利害关系。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（一）项的规定，请求法院依法驳回其起诉。二、我委核发粤房地权证穗字第××号房地产权证的行为，事实清楚，依据充分，适用法律法规正确，请求法院依法维持。位于海珠区南泰路、翠城南街、宝岗大道地段首层，产权人为廖东信，以2011登记142×××2142×××9、142×××2142×××1、142×××3、142×××4、14×××75号办理登记。2012年5月29日，第三人廖东信向我委申请办理上述房屋的合并、分割登记，并提交有房地产登记申请书、申请分割报告、身份证明、房地产权证、建设工程消防设计备案材料、建设工程竣工验收消防备案材料、房屋面积测量成果报告书、房地产分户图等资料。我委就其中的海珠区翠城南街××号××号××号175房（涉案商铺）以2012登记13×××32号立案受理。经审核，根据《广州市城镇房地产登记办法》第三十二条、第三十三条之规定，我委于2012年6月7日核准登记，向廖东信核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。根据相关规定，涉案商铺的登记符合房屋登记关于基本单元的要求。《房屋登记办法》第十条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间……非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”根据住建部《房地产登记技术规程》2.1.3的规定，固定界限是指由固定的围护物或明确的界址点闭合形成的界线。根据上述规定，只要特定空间的位置、面积都具体、明确、特定，可以通过测绘对权属界限进行准确反映，就满足房屋登记关于基本单元的要求，并不要求必须以实体墙作为间隔。现实生活中此类商铺可通过明确界址点等方式划分出相对独立的面积和空间，从而实现其经营使用功能。因此，本案第三人申请分割的项目符合房产测量规范分割测绘要求，界址清晰，且具备独立使用功能，我委依法依规予以登记。另外，因本案第三人对位于海珠区南泰路、翠城南街、宝岗大道地段首层、二层、三层申请合并、分割登记引起的行政诉讼，已有大量相关行政判决书对我委核准登记行为的事实予以确认，且有大量同类案件判决认定此类商铺无需以实体间隔作为必要条件。三、本案被诉的行政行为不具有违法性，不符合行政赔偿的构成要件。根据《行政诉讼法》第六条规定，人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。又根据《国家赔偿法》第四条的规定，行政赔偿以行政行为违法为前提。如前所述，被诉的行政行为不存在违法之处，不属于行政赔偿的范围。原告向第三人购买涉案商铺并支付购房款的行为属于市场投资行为，由此引发的合同纠纷理应循民事诉讼途径解决。综上，我委就涉案商铺向第三人廖东信作出的登记发证行为事实清楚，依据充分，适用法律法规正确，原告诉讼理由并不成立；鉴于原告并不符合起诉条件，请求法院依法裁定驳回原告的起诉。第三人廖信东没有提交书面答辩意见和证据材料。经审理查明:2011年9月8日，原广州市国土资源和房屋管理局向第三人廖东信核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，确认廖东信是广州市海珠区翠城南街××号××号××号、南泰路359号377号××房的权属人，该房为钢筋混凝土结构，建筑面积2511.28平房米，套内建筑面积2205.41平方米，附记：城市规划房屋用途为：商业（超市）。2012年5月29日，廖东信向广州市房地产交易登记中心递交《广州市房地产登记申请书》，申请办理广州市海珠区翠城南街××号××号××号的分割登记，并提交身份证明、房地产登记申请书、申请分割报告、分割面积明细表、房地产权证、建设工程消防设计备案材料、建设工程竣工验收消防备案材料、房屋面积测量成果报告书、房地产分户图等资料。广州市房地产交易登记中心于同日对廖东信的申请以2012登记013×××32号立案受理。广州市房地产交易登记中心经审核上述申请资料，于2012年6月7日向廖东信核发了房地产权证号为12××67号的《房地产权证》。据《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2012登记字13×××32号）载明：廖东信是广州市海珠区翠城南街××号××号××号175房权属人，使用性质非居住用房，房屋所有权取得方式为分割、合并，建筑面积4.4763平方米，套内建筑面积2.208平方米。原告不服上述登记行为，诉至本院。另查明，2011年10月30日，廖东信（出卖人）与汤桂花、刘忠辉（买受人）、广州市万城商业经营有限公司（合作人）签订《商铺买卖合同》，约定买受人向出卖人购买广州市海珠南泰路351号××房、353号××房、355号××房、357号××房、361号××房、363号××房、365号××房、367号××房、369号××房、371号××房、373号××房、375号××房、379号××房、381号××房、海珠区宝岗大道948号××房、950号××房、958号××房、960号962号××房、9××号××房、970号××房、956号××房、海珠区翠城南街××号××号××号南泰路359号377号××房、××房、301房（万城越和国际小商品城）1层75号商铺；该商铺（合同约定）建筑面积4.44平方米，其中套内建筑面积2.21平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.23平方米（见附件二）。该买卖合同还就付款方式及期限、违约责任等作了约定，并附附图。原告未就涉案商铺办理转移登记，该商铺产权人仍为廖东信。又查明，广州市房地产测绘所于2011年9月26日出具的测字：110××房101《房屋面积测量成果报告书》载明：对南泰路#351#381[单]，翠城南街#64#68#72，宝岗大道948#950#956#958#960#962#968#970，首、二、三层整栋实测后得出坐落于广州市海珠区翠城南街××号××号××号175房的套内建筑面积2.2080平方米；共有分摊面积2.2683平方米；建筑面积4.4763平方米；并附房地产分户图。以上事实，有身份证信息、房地产登记申请书、申请分割报告、粤房地权证穗字第××号《房地产权证》、《商铺买卖合同》、2012登记013×××32号受理回执、分割面积明细表、建设工程消防设计备案材料、建设工程竣工验收消防备案材料、房地产分户图、《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2012登记字13×××32号）、《房屋面积测量成果报告书》以及原、被告当庭陈述等证据予以证实。本院认为：关于原告是否具有起诉资格的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，原告购买涉案商铺的行为发生在被告向第三人核发涉案房地产权证之前，故原告与被告核发涉案房地产权证的行政行为之间具有法律上的利害关系，原告具有起诉资格。关于被告核发涉案房产证的行为是否合法的问题。《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”《广州市城镇房地产登记办法》第三十二条规定：“经登记的房地产有下列情形之一的，由权利人申请变更登记：（一）房地产权利人更改姓名或者名称的；（二）房地产用途发生变化的；（三）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；（四）土地、房屋面积增加或者减少的；（五）房地产分割、合并的；（六）房屋结构发生改变的；（七）其他应当办理房地产变更登记的情形。”第三十三条第一、二、三款规定：“申请房地产变更登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明发生变更事实的文件。申请房地产变更登记，除本办法第三十二条第（一）、（二）项规定的情形外，申请人还应当提供房地产测量成果报告。房地产行政主管部门应当自受理申请之日起三十日内完成审核，核准登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给房地产权证书。”《房屋登记办法》第十条“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。……非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”本案中，第三人廖东信申请对广州市海珠区翠城南街××号××号××号进行分割登记时，按上述规定提交了合法有效的文件材料，且提交的对房屋分割后每个商铺的测量成果报告书，证实涉案商铺界址清晰、面积明确，符合上述登记的条件，被告经审查后，向廖东信核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》符合上述法律规定。原告主张争议的涉案商铺是不具备房屋特征，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于原告提供的广东质安建设工程技术有限公司于2016年12月23日制作的《越和商城1层75号商铺面积测量成果报告书》，该报告书的测量内容仅为涉案商铺的套内建筑面积，不涉及到公摊面积等内容，因此，原告以该报告书为据要求撤销涉案房产证，理由不充分，本院不予支持。原告主张被告赔偿原告合理损失诉讼费、律师费、差旅费2万元，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条和《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条的规定，判决如下：驳回原告汤桂花、刘忠辉的诉讼请求。案件受理费50元，由原告汤桂花、刘忠辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  郭 嘉人民陪审员  卫瑞湘人民陪审员  周小燕二〇一七年一月十六日法官 助理  谭玉庭书 记 员  王惠玲