上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1622号
原告（反诉被告）王晓冬。
委托代理人黄建兵，上海市银星律师事务所律师。
被告（反诉原告）李小娟。
委托代理人赵敏，上海城开律师事务所律师。
委托代理人翁争令，上海城开律师事务所律师。
原告（反诉被告）王晓冬与被告（反诉原告）李小娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年9月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王晓冬的委托代理人黄建兵、被告（反诉原告）李小娟的委托代理人赵敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王晓冬诉称，2011年4月26日，其经他人介绍向李小娟租用上海市闵行区商铺，并签订房屋租赁合同。合同约定：租期为三年，自2011年5月1日起至2014年5月30日止；房屋租金每月31，666元（人民币，下同），年租金总额380，000元；租金支付方式：第一次付六押二，押金为60，000元，第二次房屋租金提前20天支付。合同签订后，其向李小娟支付押金60，000元和半年租金190，000元（租期自2011年5月1日至2011年10月31日）。2011年10月11日，其通过转帐支付190，000元（租期自2011年11月1日至2012年4月30日）；2012年4月10日其向李小娟支付160，000元（租期自2012年5月1日至2012年9月30日）。由于其对服装市场缺乏了解，房屋租金太高，承租后经营一直亏损，故双方协商降低租金，李小娟未同意，称要么继续做下去，要么归还房屋。2012年8月15日，征得李小娟同意后其关店、缴清了水电费和税费、撤除了营业用POS机。2012年8月20日，在李小娟的要求下将商铺4把钥匙及水电费清单邮寄给李小娟。2012年9月20日，李小娟的房东邓秀芳向其出具收条，说明已经收到其交付的POS机收条和防盗装置收条。之后，其向李小娟追讨押金及多付的租金，但李小娟拖延。故起诉要求李小娟归还租房押金60，000元；要求李小娟退还预付租金43，887元（2012年8月21日至9月30日），并支付自2012年8月21日起至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算的利息。
原告（反诉被告）王晓冬向本院提供了以下书面证据，证明其诉请成立。
1、房屋租赁合同1份，证明双方的租赁合同关系，约定了权利义务；
2、2011年4月26日押金条1份，证明李小娟收到王晓冬支付的房屋押金60，000元；
3、个人业务凭证1组，证明王晓冬已经支付租金；
4、快递凭证及邮件收据各1份，证明2012年8月20日王晓冬将房屋钥匙交付李小娟；
5、发票及收条1组，证明王晓冬应李小娟要求将房屋内的水电费等结清；
6、产权信息1份，证明涉案房屋的产权人非被告，而是案外人季美华，李小娟没有权利出租房屋。
被告（反诉原告）李小娟辩称，不同意原告诉请。关于租金，原告于2012年9月20日完成交接，故租金应计算至2012年9月30日。根据合同约定，原告提前退租及逾期交租系违约，原告主张的押金60，000元不予退还。被告反诉要求原告支付逾期支付的滞纳金90，000元（自2012年4月10日起计算30天，每天按30，000元的百分之十计算）；要求支付违约金60，000元，即原告已经支付的60，000元不予返还。
被告（反诉原告）王晓冬未向本院提供书面证据。
上述证据经庭审质证，被告（反诉原告）李小娟对原告（反诉被告）王晓冬提供的证据的质证意见：证据1无异议，但不能证明王晓冬提前退租不需承担违约责任；证据2无异议；证据3无异议，反证王晓冬最后一次付款存在违约，少付了30，000元；证据4无异议，但没有签收情况，原告存在提前退租的行为；证据5中2012年9月20日邓秀芬的签字、日期及POS机收条已收、防盗装置收条已收的内容无异议，对其他证据均有异议，该组证据亦能反证王晓冬至2012年9月20日完成交接；证据6无异议，但不能否认李小娟出租的权利。本院对原告（反诉被告）提供的证据的认证意见：证据1至证据4、证据6真实、合法、与本案有关联，本院予以确认；证据5中2012年9月20日邓秀芬的签字、日期及POS机收条已收、防盗装置收条已收的内容李小娟无异议，本院予以确认；其他证据并非原件，李小娟不予认可，王晓冬亦未提供其他证据加以印证，故本院不予采信。
经审理查明：2011年5月1日，原告（反诉被告）王晓冬与被告（反诉原告）李小娟签订了房屋租赁合同，合同约定：李小娟将位于上海市闵行区房屋出租给王晓冬，租期三年，自2011年5月1日起至2014年5月30日止；月租金31，666元，年租金合计380，000元；租金支付方式：合同签字生效之日起交付租金，第一次付款为付六压二，以后房租租金应提前20天给李小娟；合同签字生效后，王晓冬向李小娟交纳押金60，000元，合同终止无违约一次性退还；王晓冬有下列行为之一的，李小娟有权终止合同，收回该房屋，并向李小娟支付违约金60，000元。……（5）未经李小娟同意，王晓冬擅自退租，保证金不退抵违约金。
2011年4月26日，王晓冬支付房屋押金60，000元及2011年5月1日至2011年10月31日期间的房租190，000元，李小娟出具押金条及收条予以确认。2011年10月11日，王晓冬支付2011年11月1日至2012年4月30日期间的房租190，000元。2012年4月10日，王晓冬支付房租160，000元。
2012年8月20日，王晓冬将涉案房屋的钥匙4个、空调遥控器、水电费单、电话单以特快专递的方式邮寄给李小娟。
2012年9月20日，案外人邓某某签收了王晓冬提交的POS机收条、防盗装置收条。
另查明，上海市闵行区房屋系李小娟自案外人邓某某处承租而来。
本院认为：李小娟向他人承租房屋后，取得涉案房屋的租赁使用权，王晓冬与李小娟签订房屋租赁合同，王晓冬依房屋租赁合同取得房屋的租赁使用权，上述行为均系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。王晓冬租赁取得房屋使用权后，应当按照合同约定行使自己的权利、履行自己的义务，但其在租赁期间内提前解除合同，违反了双方的约定，应承担相应的责任。王晓冬称退租得到了李小娟的同意，但始终未能提供李小娟同意的证据，故对该诉讼主张本院不予采信，根据双方合同的约定，若王晓冬未经李小娟同意提前退租，应承担违约责任，即押金不退抵违约金，故已经交纳的押金60，000元李小娟不予退还并抵扣违约金的抗辩成立，王晓冬要求退还押金60，000元的诉讼请求本院不予支持。2012年8月20日王晓冬将房屋钥匙等寄交李小娟，2012年9月20日，王晓冬与案外人邓某某交接完毕，故本院认定2012年9月20日双方解除房屋租赁合同并交接完毕，房屋租金应计算至2012年9月20日止，李小娟应退还2012年9月21日至2012年9月30日期间的租金，李小娟怠于支付，应支付相应的利息。李小娟认为邓某某签收POS机收条、防盗装置收条时李小娟并不知情，对此，本院认为，涉案房屋系李小娟自邓某某处承租而来后另行出租给王晓冬，租赁使用权属李小娟享有，按照常理，若非得到李小娟的同意，邓某某不太可能会私作主张接受与涉案房屋有关的物品交接，再结合王晓冬已于2012年8月20日将房屋钥匙等物品邮寄给李小娟的事实，亦可推定李小娟委托邓某某接收王晓冬的相关物品。至于李小娟反诉要求王晓冬支付未付房租30，000元所产生的滞纳金，本院认为，双方实际已于2012年9月20日交接完成，王晓冬未支付的房租并未实际产生，故被告主张该部分房租的滞纳金并无基础，也不合理，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李小娟于本判决生效之日起十日内，返还原告（反诉被告）王晓冬房屋租金12，225元；
二、被告（反诉原告）李小娟于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）王晓冬以12，225元为本金，自2012年9月21日起至判决生效之日止，按同期银行贷款基准利率计算的利息；
三、原告（反诉被告）王晓冬应支付被告（反诉原告）李小娟违约金60，000元，该款以房屋押金60，000元予以冲充，无需实际支付；
四、驳回原告（反诉被告）王晓冬其余诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）李小娟其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半计收1，188.87元，由原告（反诉被告）王晓冬负担1，048.97元，被告（反诉原告李小娟）负担139.90元；反诉案件受理费减半计收1，650元，由原告（反诉被告）王晓冬负担660元，被告（反诉原告李小娟）负担990元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 沈慧芬
二〇一三年十二月六日
书记员 钱 洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。