苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初1576号
原告戈弋，男，1989年10月11日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。
委托代理人黄玉婷，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。
被告徐加宝，男，1959年4月15日出生，汉族，住上海市虹口区。
被告李萍，女，1962年8月8日出生，汉族，住上海市虹口区。
上述俩被告共同委托代理人时瑞芳、龚玲，上海科尚律师事务所律师。
本院于2016年3月10日受理了原告戈弋与被告徐加宝、李萍房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员陈柏安适用简易程序公开开庭进行了审理，后本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告戈弋及其委托代理人黄玉婷、被告徐加宝、李萍及其共同委托代理人时瑞芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告戈弋诉称，原、被告于2016年1月1日签订了房屋买卖合同，被告将其所有的位于苏州市吴中经济开发区郭巷街道湖滨花园15幢201室房屋（该房屋以下简称湖滨花园15幢201室）出售给原告，价格2500000元，合同约定违约金为房屋价格的10%。合同签订后，原告按约向被告支付了定金100000元，但被告并未按约定时间办理网签手续，使得合同无法继续履行。现请求判令如下：1、解除原、被告双方于2016年1月1日签订的房屋买卖合同；2、俩被告返还原告已支付的定金100000元，并赔偿原告实际损失暂计人民币250000元（最终以评估鉴定结果为准）；3、俩被告承担原告已支付的中介费15000元及律师费20000元，并承担本案的诉讼费和保全费。
被告徐加宝、李萍共同辩称，对于原告的第一项诉请被告同意，对于原告的第二项和第三项诉请被告不同意，因为是原告违约在先，同时中介费和律师费不属于约定的由被告赔偿的范围。在双方的买卖合同第八条第三项约定乙方于2016年1月15日前应当支付甲方即被告人民币25万元用于还贷，交易结束后甲方领取房款当日返还乙方人民币25万元，实际上原告并没有支付该25万元，另外双方的买卖合同约定的价格是250万元，而双方在同日签订的房屋买卖合同补充协议约定网签价格为240万元，这里面有做低房价偷逃税款的行为，所以按照240万元的网签价并履行合同，被告不同意。另外，被告方认为该房屋买卖合同缺失必备的款项支付、交易过户、实际交付等合同主要条款，仅为一份网签合同前期的预约合同，不应考虑实际损失，所以不涉及对涉案房屋合同解除日及现在市价的评估，原告方应当就其主张的2016年1月15日前被告违约进行举证，截止本次庭审原告方仍未能提供任何证据证明2016年1月份被告违约的事实，根据合同约定原告方应于2016年1月15日前支付25万元人民币款项给被告方用于涉案房屋抵押解除，并于2016年1月15日签订网签合同版本，款项支付为原告方的单方义务，合同签订为原被告双方的义务，故根据合同约定，原告方违约情形确实明确，系原告违约在先。
经审理查明，原、被告在中介公司介绍于2016年1月1日签订了房屋买卖合同一份，被告（甲方）将其所有的位于苏州市吴中经济开发区郭巷街道湖滨花园15幢201室房屋（该房屋以下简称湖滨花园15幢201室）出售给原告（乙方），价格2500000元，乙方支付中介公司居间服务费12500元。乙方采用商业贷款方式付款，甲乙双方应于2016年1月15日前签订房屋的网签合同以及办理资金托管手续，在银行贷款下放后三个工作日内办理产权过户手续并缴纳税费，甲方于2016年5月3日前将房屋交付给乙方，乙方于2016年1月15日前支付甲方250000元还于还贷，待交易结束后甲方领取房款当日返还给乙方人民币250000元。合同还约定了违约金为房屋价格的10%，实际损失超过违约总额的，责任方据实赔偿，守约方有权向违约方要求赔偿已支付的居间服务费，产生的诉讼费、律师费由违约方承担。在该合同落款处签署的甲方联系电话为138××××5711，乙方联系电话为152××××6833。合同签订后，原告按约于2016年1月1日向被告支付了定金100000元，并向中介公司支付了居间服务费12500元和保障服务费5000元。
2016年3月7日，原告委托律师向被告发出律师函，该律师函主要内容为：被告未按约履行合同，经原告多次催促一直以各种理由拒不履行合同，被告的行为已构成违约，现通知被告解除双方签订的房屋买卖合同，并要求被告赔偿原告的实际损失。被告于2016年3月10日收到该律师函。
另查，原告委托律师代理本案诉讼，支付了律师费20000元。
关于合同未能按约履行的原因，原、被告双方作如下陈述：
原告陈述：被告没有按照合同约定在2016年1月15日前办理网签手续，实际上原告在2016年1月8日即通知被告我方已准备好25万元的垫资款，同其沟通相应的网签日期，但被告称因临近新年，事务繁忙，希望能够将网签时间推迟到年后处理，原告表示不予认可，认为该行为违反双方约定，后双方多次针对网签时间进行沟通协商，但被告一直未来苏州办理相应手续，2016年2月23日，中介方电话通知原告，称被告决定不继续履行合同，同意退还定金。
被告陈述：房屋买卖合同中对于由原告先行支付25万元用于还贷，由还贷以后再由俩被告解除抵押，注销他项权证，是有先后顺序的，所以原告未能支付25万元款项已经违约在先，在2016年1月8日未接到原告任何电话与信息。另，房屋买卖合同正式版本的签订需要原被告双方到场签订，而事实为2016年1月15日原告并未如期到场签约，原告该份证据也不能证明系被告违约，拒绝签订网签，被告仅不同意做低房价的行为。
在审理过程中，原告为证明其主张，还提供了以下证据：
1、手机通话记录一份。该通知记录载明2016年1月8日上午10时分许，与138××××5711手机号码进行了通话，通话时长为1分13秒。2、被告使用138××××5711的手机号码于2016年2月28日发给原告的短信打印件一份。该内容为：小戈，最后较忙，实在走不开，上次通知和你说了，把你的银行卡号发给我，先把10万现金打给你，余下的事，我来苏州解决。3、2016年2月25日原告与被告徐加宝的通知录音一份，摘录如下：戈弋：原来说1月15日来办手续的，前二天听中介说你不太愿意卖这个房子，我现在就想确认一下你到底还卖不卖了？徐加宝：是这样的，我们到上海吧，本来把这个房子卖掉了到上海来买一套房，但现在上海这个房价涨得太厉害了，就买不上了，那么我们苏州的房子就算了，不卖了自己住。我上次跟小刘也说了，把对方的账号给我，我把10万元钱打过去，那么我来跟他谈一谈，他的损失呢，我们来弥补一下，是这个意思。戈弋：对啊，那个违约金的话到时候怎么协商呢？这个事情？徐加宝：我们可以谈一谈啊，我们三方来协商一下，好不好，因为我这边呢确实蛮忙的，实在很忙，我跟小刘也说了，我说忙得不可开交，等我空闲下来，我说过来跟你谈一谈，你方便的话，你听我说啊，你方便的话可以把账号给我，我把10万块钱打给你，我们再具体碰头的时候，我闲下了跟你谈一谈……。
原告认为，上述证据可以证明2016年2月25日被告徐加宝在电话中明确向原告表示拒绝履行双方签订的房屋买卖合同，同时表明不予出售房屋的原因在于房屋价格上涨，同时在2016年2月28日被告徐加宝主动短信联系原告，要求退还定金10万元，同时表示剩余的事情希望双方能够另行协商，而非其在第一次庭审中陈述的没收我方缴纳的购房定金，由此可以证明被告当庭陈述的答辩意见与事实不符，本案合同解除的原因在于被告拒绝按约履行相关房屋买卖手续，被告应承担原告的相应损失。
俩被告经质证后认为，证据形成的时间为2016年2月25日和2016年2月28日，该两份证据早在原告起诉之前就已经存在，而传票发出的时间为2016年3月21日，举证期限届满时间为2016年4月8日，第一次庭审结束时间为2016年5月13日，早在第一次庭审结束前，原告均未提交上述两份证据，上述两份证据的提交时间已过举证期限，被告不予认可，另合同约定双方签约时间为2016年1月15日，合同约定1月15日前原告方应支付被告方人民币25万元，该25万元款项支付为被告方的单方义务，被告违约在先，且原告在被告已经以实际行为未支付款项、未按合同约定签订网签版本明确违约的情况下，2016年2月25日被告有权解除合同，并选择是否另行出售房屋，该两份证据均不能证明买卖合同未能继续履行，责任方在被告。
在庭审中，原告明确了其诉讼请求第2项中要求俩被告赔偿其实际损失应为房屋差价损失，金额为人民币900000元。本庭当庭确认对于房屋差价应当启动司法评估鉴定程序，要求原告预缴评估费用，被告予以配合司法评估鉴定程序。原告在庭审中明确表示愿意垫付评估费用，但被告在庭审中明确表示拒绝启动评估鉴定程序。本庭明确向被告释明拒绝鉴定评估的后果后，其当庭仍表示拒绝评估。但为了保障原、被告双方的利益，在审理中本院依法委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对本案所涉房屋进行了价值评估，价值时点为2016年3月10日，评估的市场总价为3606900元，原告为此垫付了评估费用23850元。后本院组织原、被告双方对该评估报告发表意见，原告对该报告无异议，但俩被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭对该评估报告发表意见，在本判决作出时亦未提供书面意见。
以上事实由原告提供的房屋买卖合同、配偶同意出售的声明、定金收据、委托代理合同、律师费发票、中介费发票、律师函、通知录音及文字整理材料、手机通话记录、评估报告及本案庭笔录予以证实。
对本案的争议焦点，本院作如下认定:
一、关于原、被告双方签订的房屋买卖合同的性质问题。
原告认为是房屋买卖合同，被告认为缺失款项支付、交易过户、实际交付等合同的主要条款，因此该合同属于前期的预约合同。
本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同有明确的买受人和出卖人，标的物为湖滨花园15幢201室，价格为人民币2500000元，并且约定了定金支付的金额和时间、办理网签合同的时间、资金托管的时间，还明确约定了银行贷款下放后三个工作日内办理产权过户手续以及在2016年5月3日前甲方将房屋交付给乙方。合同对标的物、价款、过户交易时间、房屋交付时间的约定明确清楚，完全符合房屋买卖合同的形式以及实质全部要件，尽管该合同并未明确约定房款的交付结清时间，但该内容不属于合同生效的必要条件，当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，由人民法院按照合同有关条款或交易习惯确定，况且房屋买卖必须按房屋交易主管部门规定的房屋交易流程进行，房屋交易流程对于房款的交付有着严格的时间规定，当事人即使约定了相应的交付时间，亦不得违背该交易流程所确定的款项交付时间，因此被告辩称缺乏合同的主要条款属于预约合同性质之辩解缺乏事实依据，本院实难采信。
二、关于原、被告双方是谁违约的问题。
原告认为，其在2016年1月8日即准备好了相应的资金，但被告在该日提出推迟办理网签，但原告未予同意，其在被告明确表示推迟网签的情况下很难再将250000元支付给被告，后经原告催促后被告仍未按约履行，其在3月8日提出解除合同，因此属于被告违约，原告为此提供了录音、通话记录、手机短信等相关证据予以佐证；被告认为原告未按约支付250000元，属于原告违约在先，但被告对此并未提供任何证据佐证，被告还认为原告提供的录音证据超出举证期限，不应当采信。
本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同约定在2015年1月15日前原、被告双方办理房屋网签、资金托管等手续，原告在该日前支付被告250000元，网签、资金托管手续是房屋交易手续的重要的起始环节，但该日前俩被告并未按约从上海来苏州办理合同约定的网签、资金托管手续，因合同约定的原告的付款时间与网签、资金托管手续是相同的日期，因此在俩被告并未按约前来苏州办理该手续时，原告有权行使同时履行抗辩权，被告以此为由认为原告违约在先并不符合法律规定。
另，尽管原告提供的录音证据、通话记录、短信尽管超出了举证期限，但上述证据对于证明是原告违约在还是被告违约具有非常重要的意义，因此属于民事诉讼法及其司法解释规定的与案件的审理具有重大关系的证据，因此应当作为证据受理，在庭审中本庭已当庭作出了明确的决定，被告的辩解无法律依据，本院不予采信。根据原告提供的通话记录可以证明2016年1月8日原告与被告进行了手机通话，但被告在庭审中陈述该日原、被告之间未有任何通话和短信，被告在庭审中明显进行不实陈述，违背了民事诉讼法的诚实信用原则。原告提供的录音证据中，被告明确表示不愿意卖了，显然可以证明事实上是被告违约，被告且在2016年2月28日向原告发送短信要求退还原告已支付的定金100000元，其余事情以后协商。如真如被告所言系因原告违约在先，未按合同约定在2016年1月15日前向其支付250000元，按常理其2016年2月25日的通话录音中会提出是因原告违约，而不是请求先退还原告支付的定金100000元之后再有空时协商赔偿原告违约金之事宜，且在2016年2月28日通过手机短信又提出先退还定金再谈其他问题，因此被告的辩解明显不符合常理，与事实不符。
综上，被告辩称原告未在2016年1月15日支付该款项系违约在先之辩解既无事实根据，亦不符法律规定，本院不予采信，根据原、被告各方的陈述以及证据，足以认定是被告在合同签订后，拒绝履行其合同义务，导致原告于2016年3月8日向其发出律师函解除合同。
三、关于原告请求解除合同的问题。
原告于2016年3月8日向被告发出律师函，该律师函上原告明确表示要求解除与被告签订的合同，因被告属于违约方，并按约定履行其合同义务，原告作为守约方有权解除合同并要求违约方赔偿损失，解除合同的时间应为被告收到解除通知日即收到律师函之日，合同解除日应为2016年3月10日。原告请求本院判令解除双方签订的房屋买卖合同，但在该时原告已行使解除权解除了本案合同，合同已于2016年3月10日解除，无须再判决解除双方买卖合同，其解除的效力本院在此予以确认。
四、关于原告的具体损失问题。
1、原告要求返还定金100000元。因被告违约，原告解除合同，其作为守约方其有权要求被告返还定金100000元，该诉讼请求，本院予以支持。
2、关于原告主张的房屋差价损失问题。众所周知，在原、被告订立房屋买卖合同后，房屋价格快速增长，因被告违约，造成了原告在本案房屋买卖合同解除时后无法同等价格购买类似的房屋，造成了原告之损失，因此原告要求被告赔偿该房屋买卖合同签订时与合同解除时之间的价格差价符合法律规定，本院予以支持。关于差价的金额问题，原告主张900000元，经司法评估鉴定程序确定，该房屋差价为1106900元，本院基于兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及原告基于本起交易的预期利益、损失情况等因素综合考量，本院酌情确定被告应赔偿原告的房屋差价损失为800000元。
3、关于原告主张的律师费问题。原告提供了相应的证据证明其主张本案权利支出了律师费20000元，该支出确系因被告违约所造成的，且双方签订的买卖合同约定了律师费由违约方负担，因此原告主张该20000元，本院予以支持。
4、关于居间服务费的问题。合同约定乙方须向甲方支付居间服务费12500元，原告提供了相应的证据佐证该费用的支出，正是因为被告的违约造成原告支出了居间服务费却未达成购买房屋之合同目的。因此该损失属于原告的实际损失，被告应予赔偿原告居间服务费12500元，至于原告还主张5000元的给付中介公司的服务保障费，该费用无合同依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告戈弋与被告徐加宝、李萍于2016年1月1日签订的《房屋买卖合同》于2016年3月10日解除。
二、被告徐加宝、李萍于本判决生效之日起十日内返还原告戈弋定金100000元，并赔偿原告戈弋房屋差价损失800000元、居间服务费12500元、律师费20000元。以上合计人民币932500元。
三、驳回原告戈弋其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币41480元，财产保全费5000元，评估费23850，合计人民币,42000元，由被告徐加宝、李萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 陈柏安
人民陪审员 胡宝仙
人民陪审员 吴 用
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 张凤娟