浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙绍民终字第1032号
上诉人（原审被告）汪建华。
委托代理人（特别授权）倪晓钢。
上诉人（原审被告）谢新卫。
委托代理人（特别授权）陶高溶。
被上诉人（原审原告）姚国良。
委托代理人（特别授权）柳立中。
上诉人汪建华、谢新卫因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2014××绍越民初字第1784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月11日立案受理，并依法组成合议庭于2014年8月20日进行庭询、11月25日公开开庭审理了本案，上诉人汪建华及其委托代理人倪晓钢，上诉人谢新卫的委托代理人陶高溶，被上诉人姚国良的委托代理人柳立中到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经本院院长批准，依法延长审限二个月，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年2月23日，被告汪建华向原告姚国良出具收条一份，载明“今收到姚国良购买依波园4号别墅款（暂收款××伍佰万元整，余款待房产公司开具发票或收据为准，再支付”；2009年3月25日，被告汪建华向原告出具收条一份，载明“今收到姚国良购买依波园4号别墅款3303964元，大写：叁佰叁拾万叁仟玖佰陆拾肆元整”。2009年3月4日，被告谢新卫向绍兴北辰置业有限公司以7059164元的价格购买了座落绍兴市镜湖新区绍兴天下花园依波园4幢101室、102室的房屋。2013年3月25日，被告谢新卫收到原告购房汇款共计3407000元。2013年4月12日，被告谢新卫将座落绍兴市镜湖新区绍兴天下花园依波园4幢101室、102室的房屋分别以3282776元和3776388元的价格出卖给原告。讼争房屋现已实际交付原告并过户至原告名下。
以上事实，有原告提供的证据被告汪建华分别于2009年2月23日、3月25日出具房款收条、农业银行绍兴越中支行银行卡取款凭条（沈新华和曹德发出具的情况说明、及相应身份证××、二张销售不动产统一发票（代开××，原告申请法院向绍兴市镜湖新区房地产管理所调取的绍兴北辰置业有限公司与谢新卫2009年3月4日签订的《商品房买卖合同》及姚国良与谢新卫2013年4月12日签订的《房地产买卖契约》，被告汪建华提供的证据四张销售不动产统一发票（自开××、绍兴北辰置业有限公司与谢新卫2010年8月28日签订的《商品房买卖合同补充协议》、绍兴北辰置业有限公司与谢新卫2010年8月28日签订的《商品房买卖合同补充协议》，及当事人在诉讼中的陈述佐证。
原审法院认为，本案的争议焦点为原告与被告汪建华是否就讼争房屋达成房屋买卖协议。被告谢新卫于2009年3月4日以共7059164元的价格向绍兴北辰置业有限公司购买了预售的座落绍兴市镜湖新区绍兴天下花园依波园4幢101室、102室的房屋，并办理了抵押贷款，而被告汪建华于2009年2月23日向原告出具收条一份，载明“今收到姚国良购买依波园4号别墅款（暂收款××伍佰万元整，余款待房产公司开具发票或收据为准，再支付”，此时被告谢新卫也并非讼争房屋的实际所有人，且根据原告、被告谢新卫的陈述，双方在2013年初过户前互不相识，也没有接触，而原告与被告汪建华系朋友关系，故原告相信被告汪建华的陈述即讼争房屋系汪建华所有，并向汪建华支付了第一笔购房款500万元，余款待房产公司开具发票或收据为准再支付，该余款也应认定为原告向被告汪建华购买讼争房屋的房产公司开票价格减去500万元的费用即2059164元；2009年3月25日，被告汪建华又向原告收取讼争房屋购房款3303964元，被告谢新卫此时作为讼争房屋的所有人，仅让被告汪建华介绍购房者，并未授权汪建华代收购房款，而原告与被告谢新卫在2013年初过户前互不相识，也没有接触，故被告汪建华并没有实际将原告作为购房者介绍给被告谢新卫；另被告谢新卫在2009年3月4日购买讼争房屋时让被告汪建华代为其支付了首付款1494422元，后汪建华又为谢新卫偿付了讼争房屋的抵押贷款，而谢新卫在2009年3月25日前并未授权汪建华代售讼争房屋及代收购房款，其对汪建华收取原告购房款共8303964元的事实并不知情，对汪建华帮助其支付讼争房屋首付款及偿付抵押贷款的款项来源也并不清楚，且原告对汪建华帮助谢新卫支付讼争房屋首付款及偿付抵押贷款的事实亦不知情，故被告汪建华辩称其只是原告与谢新卫房屋买卖关系的代理人，双方对汪建华的代理行为均予以认可与事实不符，不予采信；再根据被告汪建华2009年2月23日出具的收条中载明的内容，原告与被告汪建华之间已就讼争房屋达成房屋买卖协议，价格以房产公司开具的发票为准，即7059164元。2013年初讼争房屋需要过户时，被告谢新卫才与原告见面接触，谢新卫告知原告购房款尚未结清，待结清后予以过户，原告在发现讼争房屋产权并非汪建华所有后，即按照被告谢新卫的要求将购房款3407000元汇入谢新卫帐户，并与谢新卫另行签订了房地产买卖契约，以共7059164元的价格从实际所有人谢新卫处购买了讼争房屋，且在房地产管理部门进行了登记备案。
民事活动应当遵循诚实信用的原则，原告与被告汪建华之间的房屋买卖协议、原告与被告谢新卫之间的房地产买卖契约，均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，应认定为合法有效，双方当事人应按约全面履行各自的义务。被告汪建华明知其非讼争房屋所有人，也未得到实际所有人即被告谢新卫关于房屋买卖、收取购房款的授权，却仍将讼争房屋出卖给原告，并收取原告购房款8303964元，已违背了诚实信用的基本原则，且事后被告谢新卫也没有对被告汪建华进行房屋买卖的行为进行追认，而是与原告另行签订房屋买卖契约，被告汪建华从原告处取得的购房款8303964元，帮助谢新卫支付讼争房屋的首付款及抵押贷款，但对剩余款项的结算，两被告又未能举证加以证明。原告主张扣除3407000元后，其支付给被告汪建华的8303964元中支付给谢新卫的剩余购房款3652164元予以认可，剩余购房款4651800元被告汪建华应予返还，原告与被告汪建华之间的房屋买卖协议合法有效，但因汪建华非讼争房屋的所有人，其也没有按照协议约定实际交付讼争房屋给原告，故原告的这一诉请于法有据，予以支持。另两被告辩称谢新卫从房产公司购买讼争房屋时的价格为7059164元，不可能再以该价格转卖给原告，这与常理不符，事实是原告与被告谢新卫达成的购房款即为11710964元，由于原告与被告谢新卫之间的房地产买卖契约，经过房地产管理部门登记备案，两被告又未能举证证明双方之间关于讼争房屋的购买价格为11710964元，故两被告的这一辩称不予采信。关于原告主张要求被告赔偿多余购房款4651800元的利息损失，因原告未提供证据证明上述款项应予返还的时间或原告要求被告予以返还的时间，调整为按中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计算至判决确定履行之日止，对原告主张合理部分，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告汪建华应于判决生效之日起三十日内返还原告购房款人民币4651800元，并支付该款自2014年4月9日起至判决确定履行之日止的利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算××；二、驳回原告姚国良的其他诉讼请求。本案案件受理费44014元，财产保全费5000元，共计49014元，由被告汪建华负担，于判决生效之日起三十日内向该院缴清。
汪建华不服原判，提起上诉称，一审法院认定姚国良与汪建华之间的房屋买卖协议、姚国良与谢新卫之间的房地产买卖契约合法有效错误，同时，一审判决支持汪建华返还姚国良多付购房款4651800元没有事实与法律依据。因汪建华仅系姚国良与谢新卫之间的房屋买卖的介绍人，涉案房屋最终由所有人谢新卫过户给姚国良；汪建华向姚国良代收取的购房款8303964元如数交付谢新卫、姚国良直接支付谢新卫3407000元（汇入谢新卫银行帐户××，合计11710964元，该款系买卖双方约定的姚国良应当支付的购房款，且自2013年4月12日涉案房屋过户给姚国良后在长达一年时间中买卖双方无争议。据此，上诉人汪建华请求二审法院依法予以改判，驳回被上诉人姚国良的诉讼请求。
谢新卫不服原判，提起上诉称，谢新卫与姚国良关于涉案房屋买卖价为11710964元，并不是一审法院认定7059164元；一审法院认定汪建华未经谢新卫授权收取姚国良8303964元前期购房款并非事实。理由：1、涉案房屋系谢新卫通过房地产公司内部认购资格购得，该房屋合同价为8303964元，经优惠实际支付房地产公司房价7059164元，谢新卫是不可能通过介绍人汪建华以原价且低于合同价出让给相互不熟悉的姚国良，以优惠价签合同过户系姚国良为节省过户成本的要求，并非合同双方真实意思，姚国良实际房屋买卖价11710964元亦印证了该事实；2、谢新卫认可汪建华向姚国良代收前期购房款的行为，但并未授权出具按姚国良理解的“余款待房产公司开具发票或收据为准，再支付”的收条，而且此后汪建华基本按谢新卫要求缴纳涉案房屋首付按揭款项及实际房屋买卖价11710964元。由此，上诉人谢新卫请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人姚国良的诉讼请求。
被上诉人姚国良答辩称，汪建华、谢新卫所作上诉，其上诉理由均不能成立。（一××汪建华上诉认为其只是涉案房屋买卖的介绍人、并非买卖合同当事人，及11710964元系买卖双方约定购房款，与事实不符，理由：1、汪建华是房屋出卖人，其收房款并出具收条的行为具备出卖人的特征，且汪建华2009年2月23日出具收条时涉案房屋还登记在房产公司名下，房产公司尚未与任何人达成买卖合同，一审法院认定汪建华与姚国良之间存在房屋买卖关系正确；2、姚国良与谢新卫2013年4月12日签订的《房地产买卖契约》，一审法院认定谢新卫与姚国良之间房屋买卖关系有效，符合法律规定。买卖双方确定涉案房屋按房产公司开具销售发票的房价7059164元价格出卖给姚国良，已实际交付并过户至姚国良名下，这符合汪建华于2009年2月23日出具收条载明的“今收到姚国良购买依波园4号别墅款（暂收款××伍佰万元整，余款待房产公司开具发票或收据为准，再支付”意思表示，汪建华称11710964元系买卖双方约定购房款无证据证实。（二××谢新卫称涉案房屋买卖价为11710964元及一审法院认定未经谢新卫授权之说，缺乏依据，理由：1、谢新卫称其通过房地产公司内部认购资格购得，涉案房屋合同价为8303964元、优惠价7059164元。谢新卫未能举证证实其有资格能得到比合同价优惠100余万元及过户时其与姚国良约定房价为11710964元，也不能提供证据佐证其与姚国良就涉案房屋买卖存在400余万元差价是合理的；2、汪建华与姚国良系好朋友，姚国良在与谢新卫过户房屋前是不认识谢新卫，姚国良此前一直认为是汪建华自己有房出卖给姚国良，不存在谢新卫授权不授权的问题，且汪建华未能提供将收到姚国良8303964元如数交给谢新卫的依据。据此，一审判决认定事实清楚，判决正确，要求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
二审中，当事人各方均未提供符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二项规定的新证据。
本院对原审法院审理查明的事实予以确认。本院根据双方在一审中提供的证据及一、二审诉讼中的陈述另认定如下事实：1、姚国良分两次给汪建华8303964元购房款均系根据汪建华指示及提供的银行帐户汇款支付；以谢新卫名义支付给绍兴北辰置业有限公司的购房款的最终来源于姚国良（包括2013年3月25日姚国良按照汪建华的要求将款项3407000元汇入谢新卫帐户还贷之款××；2、2009年3月4日，绍兴北辰置业有限公司与谢新卫签订《商品房买卖合同》，涉案房屋的合同价为8303964元，并以优惠价房价7059164元出卖给谢新卫；姚国良与谢新卫2013年4月12日签订《房地产买卖契约》，2013年4月24日以姚国良为付款方、谢新卫为收款方，开具金额分别为3282776元、3776388元销售不动产统一发票（盖有绍兴市地方税务局第二税务分局代开发票专用章××两张（注解：绍兴天下花园依波园4幢101室、102室房产交易××。
本院认为，（一××根据合同自由原则，当事人有决定合同内容的自由。合同的内容表现为合同条款，如标的、价款、履行期限等。民事法律行为应当具备的实质要件是行为人具有相应行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益。本案中，从汪建华于2009年2月23日出具给姚国良收条记载“今收到姚国良购买依波园4号别墅款（暂收款××伍佰万元整，余款待房产公司开具发票或收据为准，再支付”内容看，买卖合同的当事人双方为姚国良与汪建华、买卖的标的物明确是依波园4号别墅，标的物价格是待房产公司开具发票或收据为准，500万元只是暂收购房款，在2009年2月23日该房屋产权属于房产公司，姚国良有理由相信汪建华能交付该房屋，符合房屋买卖关系设立的相关实质性要件；谢新卫与姚国良签订《房地产买卖契约》，将座落于绍兴市镜湖新区绍兴天下花园依波园4幢101室、102室的房屋以房产公司开具的销售价7059164元价格出卖给姚国良，并过户至姚国良名下，这一行为系汪建华与姚国良最初设立房屋买卖关系的延续及涉案房屋的过户需要。（二××本案中诉讼双方争议要点在于涉案房屋买卖价款的确定，是以姚国良主张的以房产公司的发票价7059164元，还是按汪建华、谢新卫所称的约定价为11710964元。汪建华、谢新卫主张买卖房屋时约定房价11710964元，且姚国良实际已支付，这似乎符合情理，但因姚国良对此予以否认，并认为当初汪建华出具的收条中明确房价以房产公司开具发票或收据为准。由于汪建华、谢新卫未能举证证实双方约定的房价为11710964元，虽然姚国良实际支付了该款项，但不能就此证明该款即是所谓的约定房价。同时，姚国良主张其与汪建华约定的房价就是销售价7059164元，双方既未明确约定，亦无充分证据佐证，即使房价按汪建华出具的收条中明确“余款待房产公司开具发票或收据为准、再支付”，亦应当有开具在汪建华为买受人名下的售房发票或收据为证，而非谢新卫名下，故对各方所持涉案房屋的价款本院均不予采信。从姚国良分别于2009年2月23日、3月25日支付给汪建华5000000元、3303964元购房款、而房产公司与谢新卫于2009年3月4日实际签订的《商品房买卖合同》价格确定为8303964元的情况分析，姚国良应当知道、并同意支付涉案房屋合同价款8303964元。由此，本院确认涉案房屋买卖价格应当是合同价8303964元，系协议双方真实意思表示，故原审法院以2009年2月23日收条约定内容认定涉案房屋的价格为7059164元、并据此作出判决不当，本院予以纠正。（三××2013年3月25日姚国良按照汪建华的要求将3407000元汇入谢新卫帐户的问题。姚国良在诉讼中称替谢新卫还贷目的为避免其已接收并装饰涉案房屋、恐该房产权不能落实其名下的风险，违心支付还贷款；汪建华、谢新卫称当时双方口头约定姚国良同意还贷作为支付购房总款11710964元。购房款与还贷之款不能等同，还贷之款作为支付部分购房款双方应当明确约定，且汪建华、谢新卫不能提供约定房价为11710964元文字依据及赚取房屋差价3407000元合理性凭据，依法应承担举证不能的法律后果，再则汪建华不能提供证据佐证其向姚国良收取的购房款8303964元已如数交付谢新卫，而谢新卫已履行了向房产公司支付购房款、并将涉案房屋过户于姚国良义务的情形下，汪建华应当返还给姚国良多收的购房款3407000元。
综上，上诉人汪建华、谢新卫的上诉理由部分成立，本院对其中合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二××项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院（2014××绍越民初字第1784号民事判决；
二、上诉人汪建华应于本判决生效之日起七日内返还被上诉人姚国良购房款人民币3407000元，并支付该款自2014年4月9日起至判决确定履行之日止的利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算××；
三、驳回被上诉人姚国良的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费44014元，财产保全费5000元，合计49014元，由上诉人汪建华负担37218元，被上诉人姚国良负担11796元；二审案件受理费44014元，由上诉人汪建华负担32218元，被上诉人姚国良负担11796元。上述款项于本判决生效之日起七日内向一、二审法院缴清。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁林阳
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 夏 鸿
二〇一四年十二月一日
书 记 员 陆琪瑜