上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第1831号
原告XXX（上海）酒店管理有限公司。
法定代表人陈某某。
委托代理人李某，上海某律师事务所律师。
被告上海XX助老服务中心。
法定代表人吴某某。
委托代理人汪某，上海市XX律师事务所律师。
委托代理人沈某某，上海市XX律师事务所律师。
原告XXX（上海）酒店管理有限公司诉被告上海XX助老服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李某、被告委托代理人汪某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XXX（上海）酒店管理有限公司诉称：原、被告于2012年12月4日签订《房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告房屋。但被告至今未向原告支付任何租金及相关费用。原告于2013年4月初发函催促被告，要求其履行支付租金等义务，之后原告又委托律师于2013年4月两次发送律师函告知被告，若再不支付租金，即要求解除双方之间的租赁合同关系。然而，在原告发出上述几封函件之后，被告仍不予理睬。被告不履行租赁合同的主要义务导致原告受到极大的经济损失。故请求法院判令：1、依法解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、被告赔偿原告违约金40万元。
被告上海XX助老服务中心辩称：合同签订后，被告要求原告交付房屋，原告表示让被告先去找装潢公司，届时其会将房屋交付给被告。当时，原告方还表示同意被告待装修完毕后再支付租金及相关费用。2013年3月底，被告选定了装潢公司，但原告称其在房屋内有自己的项目且马上要开张了，故要求被告保证在2013年5月18日前完工，并交纳保证金10万元，但被告表示不予同意，后原告表示不愿交房。之后，被告收到了原告的函件，被告又联系原告，但原告方不接电话。再之后，原告表示要求解除合同，鉴于房屋没有交付，被告也不想扩大损失，遂同意解除合同。被告并未违约，原告所称解除合同的理由不能成立。另外，本案所涉的租赁房屋的土地用途为商品住宅，合同应属无效。故不同意支付原告违约金。如果法院判决被告承担违约金，则认为违约金过高，应当予以调整。
经审理查明：原告作为甲方、被告作为乙方于2012年12月4日签订《房屋租赁合同》，约定原告将本市松江区XXXXX南路XXX弄XXX号会所三楼880平方米出租给被告；租赁期限自2012年12月1日至2022年8月31日，其中2012年12月1日至2013年5月31日为免租期；租金、物业管理费、相关费用的起算日为2013年6月1日；租金为1元／平方米／天，第二年起每年租金在上一年租金基础上递增率5%，第六年起每年租金在上一年租金基础上渐次递增率8%；第一年租金为321，200元。合同第三条约定：“租金按先付费后使用的原则；每三个月支付一次；合同签订日即支付第一次租金（三个月租金80，300元）。押金为人民币叁万元，随第一次支付租金时一并支付，须待本租赁合同到期时，另行全额退还。”第九条约定：“甲、乙双方，任何一方若要提前终止本合同，须向对方提交书面通知，并向对方赔偿解除本合同的违约金人民币肆拾万元。”合同对其他事宜进行了约定。合同签订后，被告未向原告支付任何费用，而原告亦未向被告交付房屋。
2013年4月11日，原告向被告发出律师函，要求被告在2013年4月17日前支付租金80，300元及滞纳利息、相关的物业管理费用、押金，并表示如果被告逾期仍不履行上述付款义务，将于2013年4月18日起解除《房屋租赁合同》，被告赔偿解除合同的违约金40万元，等等。
2013年4月19日，原告向被告发出律师函，表示《房屋租赁合同》自2013年4月18日起解除，被告应赔偿解除合同的违约金40万元，等等。
另查明：本市松江区XXXXX南路XXX弄XXX号房屋登记的产权人为案外人上海XX房地产（集团）有限责任公司，该房屋所涉土地用途为商品住宅。2012年8月8日，原告与案外人签订了《房屋租赁合同》约定案外人上海XX房地产（集团）有限责任公司将松江区XXXXX南路XXX号会所出租给原告，租赁期限为2012年9月1日至2022年8月31日，其中2012年9月1日至2013年2月28日为装修免租期。2013年1月8日，案外人上海XX房地产（集团）有限责任公司出具《转租同意书》，言明“XXX（上海）酒店管理有限公司：上海市松江区XXXXX南路XXX弄XXX号会所已进入租赁合同履行阶段，现同意您对外进行合理转租，转租业态应符合XX颐景园小区周边商业配套，转租商家应由您负责管理。备注：该同意书不适用于超市、便利店、商务酒店业态。”
以上事实，由房屋租赁合同、律师函、上海市房地产权证、转租同意书等证据证实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：一、原、被告之间的《房屋租赁合同》是否无效；二、如果该合同有效，被告是否存在违约行为以及原告是否有权解除合同；三、如果被告应当承担违约金，则原告主张的违约金是否过高，是否应当予以调整。
关于争议焦点一：本院认为，虽然本案所涉租赁房屋所涉的土地用途为商品住宅，但原、被告《房屋租赁合同》约定被告承租涉案的租赁房屋并未违反法律、行政法规有关效力性强制性规定。故原、被告之间的《房屋租赁合同》应属有效，双方均应恪守履行各自合同义务。
关于争议焦点二：本院认为，根据合同约定，被告应当先向原告履行支付首期租金以及押金的义务，而原告交付房屋的义务在此之后。现被告未按约支付首期租金及押金，已属违约，原告有权拒绝交付房屋。在原告向被告发出律师函要求被告交付首期租金及押金后，被告仍未履行其付款义务，故原告有权要求解除合同。原告已于本案诉讼之前向被告通知于2013年4月18日解除合同，故本院确认双方《房屋租赁合同》于该日解除。
关于争议焦点三：本院认为，导致《房屋租赁合同》责任在于被告，故其应当承担相应的违约金。因被告认为原告主张的违约金过高，要求予以调整，本院考虑本案双方实际履行情况，酌情确定被告应承担的违约金为40，150元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告XXX（上海）酒店管理有限公司、被告上海XX助老服务中心签订的《房屋租赁合同》已解除；
二、被告上海XX助老服务中心于本判决生效之日起十日内支付原告XXX（上海）酒店管理有限公司违约金40，150元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7，300元，由被告上海XX助老服务中心负担（于本判决生效后七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金 贤
审 判 员 张 利
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一四年一月二十日
书 记 员 沈 婷
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。