广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇端法民四初字第301号
原告：肇庆市领恒物业服务有限公司，住所地肇庆市端州区。
法定代表人：潘伟金。
委托代理人：黄汉东、朱秀媚，分别律师、实习律师。
被告：邓佐松，男，汉族，住珠海市香洲区。
委托代理人：李新萍、林浩，分别律师、实习律师。
原告肇庆市领恒物业服务有限公司诉被告邓佐松物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄汉东、朱秀媚，被告的委托代理人李新萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年3月8日，被告向肇庆东庆建设有限公司、肇庆市七星发展公司购买了肇庆市七星岩旅游度假区北干道阳明山庄华景别墅。双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定由出卖人委托肇庆阳明物业服务有限公司提供前期物业管理服务，物业收费为2元／月／平方米（建筑面积）。肇庆阳明物业服务有限公司给予被告优惠，在收楼之日起自2008年12月的物业服务费按半价1元／月／平方米收取，自2009年1月开始按2元／月／平方米收取。2011年8月25日，原告与肇庆阳明物业服务有限公司、肇庆东庆建设有限公司、肇庆市七星发展公司阳明山庄项目部签订《肇庆阳明山庄小区物业管理公司交接协议》约定，肇庆阳明物业服务有限公司2011年8月31日24时退出管理工作，2011年9月1日0时起正式由原告正式接管肇庆阳明山庄别墅区的物业管理工作；肇庆阳明山庄业主欠交的2011年9月份前（肇庆阳明物业服务有限公司管理肇庆阳明山庄期间）所产生的物业服务费用，均由原告承接并负责进行催收。为了给肇庆阳明山庄提供更舒适更优质的管理服务，2013年12月，经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面表决，通过了肇庆阳明山庄提升物业服务费用按3元／m2／月标准执行的决议。原告在2014年8月31日发出《公告》，告知全体业主自2014年9月1日起，肇庆阳明山庄小区全体业主按3元／m2／月标准执行新的物业服务费标准。另，经法院确认，被告收楼时间为2008年5月26日。自被告收楼之日次月即应当缴纳物业服务费，然而被告在2008年8月开始拖欠物业服务费。从2008年7月至2015年3月止，被告共拖欠物业服务费63780.27元、自来水费302.99元、山水费224.8元、自来水增压费164元。鉴于被告的上述违约行为，依约应支付逾期缴纳物业服务费与自来水费的违约金给原告，该违约金从2008年起计算至2015年3月10日止，应为71165.95元。自被告逾期缴纳物业服务费之日，原告通过短信、邮寄等方式催收被告及时缴纳拖欠的物业服务费，在2015年2月6日更是委托律师发出律师函催收，然而被告仍置之不理。为此请求法院判令：1、被告立即支付2008年7月-2015年3月期间的物业管理费63780.27元给原告；2、被告立即支付自来水费302.99元、山水费224.8元、自来水增压费164元给原告；3、被告支付逾期缴纳物业管理费与自来水费的违约金71165.95元（暂计至2015年3月10日，自2015年3月11日起至付清日止仍以未付物业管理费与自来水费的日千分之一计算）给原告；4、本案诉讼费用由两被告承担。
被告辩称：一、案涉房屋没有办理正式交接手续，原告的起诉没有事实和法律依据，案涉房屋在本诉讼之前，被告与开发商经过多次诉讼，其中有涉及到房屋是否办理正式交接手续的争议，之前的判决对涉案房屋虽然作出了判决，但是之前的判决只能说明涉案房屋符合交楼条件，但本案原告并没有实际交付被告，原告的物业管理费没有事实和服务依据；二、原告不具有收取本案物业管理的资格，原告提交的相关证据，该证据无法证实领恒物业公司的管理经过全体物业的授权，而且物业管理费从2元提到3元没有合同约定；三、即使原告具有收取物业费的资格，我方认为从目前证据来看，原告的主张其中有一部份超出主张权利的诉讼时效，从原告提交的邮寄单来看是在2013年，即使原告有向被告主张过权利，我方认为被告即使要交物业费，起算时间也应该是2011年12月29日开始计算，相应违约金也是一样道理；四、现有证据不能完全证明原告向被告具有完成催缴物业费的行为，从原告的快递单来看，并没有被告的签收，也并没有相关的物流记录，原告目前的证据无法证明有向被告催收物业费的行为，我方认为原告从起诉之日起向前两年的费用并没有依据；五、原告主张的违约金，没有事实和合同依据，从开发商的物业公司提供的相关资料并不能显示被告与之前开发商有约定违约金，原告向被告主张违约金并没有合法的依据；六、关于原告主张的自来水、山水费、自来水增压费，我方并没有看到相关部门的缴费通知，也并没有证据证明被告实际水电的使用情况，目前证据并不能证明原告的主张。综上，我方认为原告的主张缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。
经审理查明：2007年3月18日，被告邓佐松向肇庆东庆建设有限公司、肇庆市七星发展公司购买了肇庆市端州区七星岩旅游度假区北干道阳明山庄华景别墅，双方签订了《商品房买卖合同》，其中《商品房买卖合同》第三条约定“出卖人委托肇庆阳明物业服务有限公司提供前期物业管理服务。前期物业管理期间的物业服务费价格为2元／月／平方米（建筑面积）”；附件四合同补充协议约定“买卖双方约定出卖人将收房通知书、办理产权证及其他与购买该商品房相关的资料寄达买受人的通信地址：深圳市福田区莲花路彩田村邓佐松（收）……”。同日，被告邓佐松还签订了《承诺书》，同意肇庆东庆建设有限公司和肇庆市七星发展公司阳明山庄项目部（发展商）制定的《肇庆阳明山庄业主临时公约》；同意发展商委托肇庆阳明山庄物业服务有限公司按临时公约的各项约定管理本物业和提供相关的服务。肇庆阳明物业服务有限公司分别与阳明山庄其他业主签订《肇庆阳明山庄前期物业管理服务协议》，但被告因故没有签订前期物业管理服务协议。
2011年8月25日，肇庆阳明物业服务有限公司因经营亏损与原告、肇庆东庆建设有限公司、肇庆市七星发展公司阳明山庄项目部签订《肇庆阳明山庄小区物业管理公司交接协议》，约定肇庆阳明物业服务有限公司于2011年8月31日24时退出阳明山庄小区的物业管理，自2011年9月1日0时起由原告进驻管理，并向业主收费；业主欠交的2011年9月之前的物业服务费用由原告承接并负责催收。2013年12月，原告就提高物业服务收费标准向阳明山庄全体业主发出《肇庆阳明山庄关于提升物业服务费用全体业主投票表》征求业主意见。2014年8月31日，原告在阳明山庄小区发出《公告》，主要内容为：关于物业服务费按3元／㎡／月标准执行全体业主投票表的公示，现有同意票66票（建筑面积38026.5589㎡），已经达到《物权法》、《物业管理条例》的“双过半”的规定，我公司从2014年9月1日起对肇庆阳明山庄小区全体业主按3元／㎡／月标准执行新的物业服务标准。
2008年7月，被告邓佐松因购买上述肇庆市七星旅游度假区北干道阳明山庄华景别墅与肇庆东庆建设有限公司、肇庆市七星发展公司产生商品房销售合同纠纷并诉至本院，要求肇庆东庆建设有限公司和肇庆市七星发展公司赔偿其逾期交楼的违约金和支付面积差价款。本院以（2008）端民商初字第819号民事判决（该判决已生效）确认肇庆东庆建设有限公司和肇庆市七星发展公司向被告邓佐松交楼的时间为2008年5月26日，判决肇庆东庆建设有限公司、肇庆市七星发展公司向邓佐松支付逾期交楼违约金；肇庆东庆建设有限公司、肇庆市七星发展公司为邓佐松在肇庆市七星旅游度假区北干道阳明山庄华景别墅内的卫生间安装管道燃汽燃点一个；驳回邓佐松的其他诉讼请求。由于被告邓佐松认为肇庆东庆建设有限公司、肇庆市七星发展公司尚未交付肇庆市七星旅游度假区北干道阳明山庄华景别墅，所以没有缴交物业管理费用，原告为此分别于2013年12月28日、2014年1月15日、2014年8月1日、2014年8月31日通过全球邮政特快专递寄送收款通知书至被告位于深圳市福田区莲花路彩田村的通信地址。但被告至今仍未支付，原告催收无果遂于2015年5月11日向本院提起诉讼。
诉讼中，原告为其诉讼请求2所主张自来水费、山水费提供了其与肇庆市水务集团有限公司签订的供水合同、授权委托书、原告的抄表表格及肇庆市水务集团有限公司出具的相关北领群星居组团东侧居民水费发票，但被告则认为此证据只能证明北领群星居组团东侧居民用水情况，不能证实被告的用水情况，故对原告主张的自来水费、山水费不予确认。
又查明：被告邓佐松向肇庆东庆建设有限公司、肇庆市七星发展公司购买的位于肇庆市端州区七星岩旅游度假区北干道阳明山庄华景别墅，经肇庆市房屋测绘所测绘建筑面积为391.2915平方米。肇庆阳明山庄小区至原告起诉时尚未成立业主委员会。
另查明，原告于2014年7月24日取得物业服务企业叁级资质。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。被告邓佐松案涉房屋所在的肇庆阳明山庄小区系由肇庆东庆建设有限公司、肇庆市七星发展公司开发，根据肇庆东庆建设有限公司、肇庆市七星发展公司与被告签订的《商品房买卖合同》和被告出具的《承诺书》，肇庆东庆建设有限公司和肇庆市七星发展公司选聘肇庆阳明物业服务有限公司为该小区提供前期物业服务，并确定物业服务费以建筑面积每平方米每月2元的标准计收，被告亦同意开发商委托肇庆阳明物业服务有限公司为该小区提供物业服务。之后，肇庆阳明物业服务有限公司由于经营不善在2011年8月25日与原告签订《肇庆阳明山庄小区物业管理公司交接协议》，由原告从2011年9月1日起接管阳明山庄小区的物业管理服务，以及由原告承接并负责催收业主欠交的2011年9月之前的物业服务费用。原告自2011年9月1日起进驻阳明山庄小区，为包括被告在内的业主提供了物业管理服务。因此，原告及肇庆阳明物业服务有限公司虽然与被告没有签订物业服务合同，但以其实际行为履行了物业管理的主要义务，双方形成了事实上的物业服务关系，根据公平合理原则和权利、义务相一致原则，被告应向原告及肇庆阳明物业服务有限公司支付物业服务费。至于被告认为肇庆东庆建设有限公司、肇庆市七星发展公司至今尚未交楼无需支付物业管理费的抗辩意见，根据本院已生效的（2008）端民商初字第819号民事判决，确认了肇庆东庆建设有限公司和肇庆市七星发展公司向被告邓佐松交楼的时间为2008年5月26日，故对被告该意见，本院不予采纳。
关于原告要求被告支付2008年7月至2015年3月期间的物业管理费的诉讼请求。1、2008年7月至2011年8月期间的物业管理费。由于2008年7月至2011年8月期间是肇庆阳明物业服务有限公司为阳明山庄小区提供了物业管理服务，被告应向肇庆阳明物业服务有限公司支付该期间的物业服务费。虽然《肇庆阳明山庄小区物业管理公司交接协议》约定，阳明山庄小区业主欠交的2011年9月之前的物业服务费用由原告承接并催收，但原告并非主张该部分欠款的适格主体，故对该部分请求，本院不予支持。此期限间被告所欠的物业服务费用应由肇庆阳明物业服务有限公司主张。2、2011年9月至2015年3月期间的物业管理费。原告自2011年9月1日进驻阳明山庄小区，为包括被告在内的阳明山庄小区业主提供了物业管理服务，被告理应向原告支付物业管理的相应费用。对于收费的标准，可参照开发商与被告签订的《商品房买卖合同》所约定的物业服务费价格，按建筑面积2元／月／平方米的标准收取，因此被告应向原告支付2011年9月至2015年3月期间的物业服务费33651.07元（391.2915平方米×2元／月／平方米×43个月）。原告主张从2014年9月1日起将物业服务费收费标准从原来的2元／月／平方米提高至3元／月／平方米，但仅以调查问卷的方式主张提价行为已经得大多数业主同意，并未经过业主大会进行表决，且原告发出及收回调查问卷也未经法定的形式或第三方进行核定，其真实性无法确认，故原告自行将物业服务费收费标准从原来的2元／月／平方米提高至3元／月／平方米对全体小区业主不产生约束力，原告要求被告按3元／月／平方米的标准支付2014年9月至2015年3月期间的物业服务费，理据不足，本院不予采纳。综上，原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求其合理部分，本院予以支持。
关于原告请求被告支付自来水费302.99元、山水费224.8元的诉讼请求，由于原告所提供的证据未能证明被告实际使用的自来水费、山水费情况，以致其主张被告支付自来水费302.99元、山水费224.8元理据不足，且被告对原告该主张也不予确认，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。
关于原告请求被告支付逾期缴纳物业管理费与自来水费的违约金的诉讼请求，因原、被告之间并无书面合同约定迟延交费可收取滞纳金，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，《物业管理条例》第四十二条，《广东省物业管理条例》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告邓佐松应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市领恒物业服务有限公司支付其所欠的2011年9月至2015年3月期间的物业服务费人民币33651.07元。
二、驳回原告肇庆市领恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费人民币3073元（原告已预交），由原告负担2305元，被告负担768元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 伍世强
审 判 员 黄卓贤
人民陪审员 郑凤鸣
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 卢诗瀚
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