上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终5916号
上诉人(原审被告)江清玉，女，1978年9月21日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审原告)上海仁恒物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人周轶群，董事长。委托代理人瞿伟廷。上诉人江清玉因物业服务合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第4355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，江清玉系上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)及388弄43号地下1层150号车位(以下简称“系争车位”)的所有权人，房屋建筑面积为164.59平方米。2010年8月15日，上海仁恒杨浦房地产有限公司(甲方)与上海仁恒物业管理有限公司(以下简称“仁恒物业公司”，乙方)签订《前期物业服务合同》及《怡庭会所前期委托管理协议》。《前期物业服务合同》约定：双方就仁恒怡庭的前期物业管理服务事宜订立本合同；物业座落于杨浦区新江湾国晓路XXX号(政和路XXX弄XXX-
XXX号)；乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，多层每月每平方米人民币(以下币种均为人民币)5.80元；新建商品住宅的买受人应从甲方或者其委托的物业公司书面通知办理入住手续之日的次月起支付物业管理服务费，办理入住手续的当月及以前由甲方支付物业管理服务费；物业服务费用按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；车位所有权人应按车库车位每个每月120元的标准向乙方交纳车位管理费，车位管理费按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定另见《前期会所委托管理协议》；乙方的权利义务包括可受甲方委托制定《临时管理规约》，并与业主签署《临时管理规约》，设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派具有岗位资格的人员履行本合同，根据法律法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益，根据有关法律法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题，结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告；物业公司按照本合同及临时规约规定，对本住宅区进行全面综合的管理服务，并实施对本规约各项规定的具体履行。合同另行约定了其他权利义务。《怡庭会所前期委托管理协议》中约定甲方将其开发的怡庭小区会所委托乙方进行前期管理；在会所投入使用前，甲方应按照会所的服务功能定位，先行购买并安装有关设备和设施，并达到正常使用状态；会所营运费自完全交付使用之次月起按每月每平方米2.20元的标准由全体业主按每户拥有建筑面积支付，会所营运费按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；乙方应保持中心会所外立面清洁干净，无明显瑕疵。保持设备正常运行，达到设备所应具有的功能。按照国家、上海市及有关行业的相关规定，对房屋及设备设施进行定期维修保养。保持环境卫生，定期安排专人进行清扫等内容。《仁恒怡庭临时公约及会所会则》约定：物业管理服务费由物业公司按每月每建筑平方米8元的标准向业主收取，地下机动车库车位按每月每车位120元向车位使用人收取车位管理费，业主在办理房屋交接手续时一次性向物业公司预缴三个月的物业管理服务费和车位管理费，以后物业服务费、车位管理费每三个月缴付一次，业主应于该期开始之日或之前一次性付清，逾期交纳的每逾期一日，物业公司可以按应缴费用的每日千分之三向业主加收滞纳金；该公约另行约定了物业公司和业主的其他权利、义务。2011年12月20日，江清玉在该临时公约及附件《确认函》上署名，同意遵守该临时公约。2013年10月16日、2014年6月23日、2014年11月18日，仁恒物业公司分别向江清玉寄送《催款通知书》，要求江清玉支付所欠的物业服务费及车位管理费。2015年9月28日，仁恒物业公司诉至原审法院，要求江清玉向仁恒物业公司支付2012年7月至2015年9月期间的物业服务费人民币51,351.3元(本案币种均为人民币)、车位管理费4,680元，并向仁恒物业公司支付物业管理费滞纳金51,351.3元，自2012年10月1日起按每日千分之三的标准分段计算，算至2015年9月30日，共计84,362.28元，因滞纳金超过物业管理费本金，故按照51,351.3元计算。原审审理中，江清玉提供案外人上海仁恒杨浦房地产有限公司2012年8月12日向系争小区业主发出的《致歉信》，《致歉信》称仁恒怡庭商品房在交房之后部分房屋分别出现例如外墙、窗、屋顶、平台严重渗漏水，墙角不垂直、地下室结露、墙纸发霉、大理石严重泛碱等相关问题，对此公司高度重视。对于由此给相关业主造成的困扰与不便，表示最真诚的歉意，并保证在二、三个月之内全面排查解决上述问题。江清玉并提供2013年1月15日，因房屋质量问题纠纷，上海市杨浦区消费者权益保护委员会组织业主代表与上海仁恒杨浦房地产有限公司代表组织调解的《调解笔录》。该《调解笔录》内容显示对于业主方反映的小区质量问题，上海仁恒杨浦房地产有限公司代表称该公司认可上海工程建设质量管理协会委托上海市房屋建筑设计院房屋质量监测站出具的监测报告，对于维修的业主会进行相应合理的补偿，物业管理费自2013年3月开始收取等内容。江清玉以此证明仁恒物业公司与上海仁恒杨浦房地产有限公司虽然登记为两家公司，但权利义务存在混同，开发商承诺物业费从2013年3月开始收取，该承诺对仁恒物业公司有约束力。原审法院认为，《前期物业服务合同》、《怡庭会所前期委托管理协议》及《仁恒怡庭临时公约及会所会则》系缔约双方真实意思表示，合法有效，其效力及于小区内包括江清玉在内的每个业主。江清玉辩称上述合同内容存在物业管理费约定过高、仁恒物业公司未按照该标准提供物业服务，但该物业收费标准经过合法程序进行备案，并经签约双方同意，江清玉在接收房屋时对此明知且认可，故江清玉该辩称意见法院不予采信，该合同合法有效。江清玉另辩称仁恒物业公司方承诺物业费从2013年3月开始收取，物业公司与开发商上海仁恒杨浦房地产有限公司系混同单位。但仁恒物业公司与房屋开发企业均是独立公司，开发企业的承诺对仁恒物业公司没有约束力，故江清玉该辩称意见法院亦不予采信。关于江清玉辩称系争房屋存在漏水等严重房屋质量问题，然而房屋质量问题系业主与开发企业之间的纠纷，仁恒物业公司仅是物业管理单位，江清玉也未能提供充分证据证明仁恒物业公司未对小区进行尽职管理，小区会所亦在正常开放使用，故江清玉上述辩称意见，法院亦不予采信。关于车位管理费，江清玉辩称车位停车受到障碍，其他业主的车辆一直非正常停在自己的车位前面，自己的车只能停在通道上，然江清玉车辆确实停在小区内，应支付相应的车位管理费，至于能否停入专用的车位应与物业公司及其他业主共同协商解决。综上，仁恒物业公司提供了物业服务，业主按时交纳物业服务费是应尽义务，无正当理由不支付，既是违约行为，也不利于物业服务的改善。对于仁恒物业公司要求江清玉支付滞纳金的诉请，因江清玉并非恶意拖欠物业管理费，故对仁恒物业公司滞纳金的主张，法院不予支持。原审法院审理后作出判决：一、江清玉应于判决生效之日起十日内支付上海仁恒物业管理有限公司上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室2012年7月至2015年9月物业服务费人民币51,351.3元；二、江清玉应于判决生效之日起十日内支付上海仁恒物业管理有限公司上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号地下X层XXX号车位2012年7月至2015年9月车位管理费人民币4,680元；三、对上海仁恒物业管理有限公司其余诉讼请求，不予支持。江清玉不服原审法院判决，向本院提起上诉称：江清玉购房时，开发商曾承诺小区电梯一梯一户，电梯凭刷卡才能运行，即外人不能使用电梯。然江清玉入住两、三个月后电梯该功能就损坏，直至三年半后才恢复该功能，期间任何人都可搭乘电梯，破坏了业主的私密性，违背了当初开发商对业主的承诺。所以江清玉不同意支付电梯运行费2,567.57元。另外，由于仁恒物业公司的管理缺位，致使在江清玉购买的车位前总停着其他业主的车辆，致使江清玉的车辆无法正常驶入停车位，故仁恒物业公司无权收取车位管理费4,680元。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人仁恒物业公司辩称：电梯一直运行，亦有证据证明江清玉使用电梯，故江清玉应当支付电梯运行费。由于某些小区业主包括江清玉乱停车辆，致使江清玉的车位前有时会有其他业主的停车，但江清玉还是能够将其车辆驶入停车位，只不过难度有点增加。经仁恒物业公司加强管理，上述情况已得到解决。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：仁恒物业公司依据《前期物业服务合同》向仁恒怡庭小区提供了物业管理服务，江清玉作为小区业主应当支付物业服务费。小区的电梯始终在运行，江清玉作为居住在7楼的小区业主，应当支付电梯运行费。至于车位管理费，江清玉上诉称其停车位的使用一直受到障碍，但江清玉的车辆确实停在了小区内，且现无证据证明江清玉所述情况系仁恒物业公司管理缺位所致，故江清玉仍应当支付车位管理费。综上，江清玉的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人江清玉负担。本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 陈 俊
代理审判员 俞 璐
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 徐 晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……