上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1364号
原告（反诉被告）上海聚贤才企业发展有限公司。
法定代表人朱开伟。
被告（反诉原告）朱惠萍。
被告（反诉原告）周瑛。
第三人上海宝原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成。
委托代理人陈华英。
委托代理人张士文。
原告（反诉被告）上海聚贤才企业发展有限公司（以下简称聚贤才公司）与被告（反诉原告）朱惠萍、周瑛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加上海宝原物业顾问有限公司（以下简称宝原公司）作为第三人参加诉讼，由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）聚贤才公司的法定代表人朱开伟，被告（反诉原告）朱惠萍、周瑛，第三人宝原公司的委托代理人张士文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）聚贤才公司诉称，2014年4月30日，原、被告在第三人居间下就上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋）签订《房地产买卖居间协议》与《房地产买卖合同》，主要约定，朱惠萍、周瑛以160万元的价格将系争房屋出售给聚贤才公司，若朱惠萍、周瑛违约不出售房屋，则应向聚贤才公司双倍返还定金。朱惠萍、周瑛当日收取定金5万元。2014年7月9日，聚贤才公司与第三人均向朱惠萍、周瑛邮寄催告函，催告朱惠萍、周瑛接收首付款，然朱惠萍、周瑛至今不肯合作，致交易未成，故起诉要求判令原、被告之间的《房地产买卖合同》关系解除并要求朱惠萍、周瑛双倍返还定金10万元。
被告（反诉原告）朱惠萍、周瑛辩称并反诉，双方合同签订后，朱惠萍、周瑛以短信息、电话多次催告，并于2014年6月3日、6月26日以书面方式催告聚贤才公司支付首付款，然聚贤才公司在明知朱惠萍、周瑛账户的情况下，以银行贷款未落实等理由推脱支付首付款，也没有任何的实际行动履行合同。2014年7月3日，聚贤才公司以电话方式明确告知，由于无法落实房屋银行贷款，还不起企业商业贷款，无法履行合同。由于聚贤才公司经催告后在合理期限内仍不履行支付首付款、签订示范合同等义务，致合同无法继续履行，同意解除双方的合同。同时鉴于聚贤才公司的行为已构成严重违约，故反诉请求朱惠萍、周瑛已收取的定金5万元，不予返还。
原告（反诉被告）聚贤才公司针对反诉辩称，双方在第三人居间下签订买卖合同后，第三人未向聚贤才公司提供经过盖章的合同。由于聚贤才公司没有合同，故要求朱惠萍、周瑛再签订合同，然朱惠萍、周瑛不愿意。聚贤才公司在没有合同保障的情况下，没有将首付款支付给朱惠萍、周瑛，不构成违约。故不同意朱惠萍、周瑛的反诉请求。
第三人宝原公司针对本诉、反诉均述称，聚贤才公司一开始就知道上家的账户，仍没有实际支付首付款，还想跳过第三人另行签订合同来抵扣掉部分房款，交易不成主要系聚贤才公司违约所致。
经审理查明，朱惠萍、周瑛为系争房屋权利人。2014年4月30日，朱惠萍、周瑛（甲方，出卖方）与聚贤才公司（乙方，买受方）、宝原公司（丙方、居间方）签订《房地产买卖居间协议》，主要约定，乙方向甲方购买系争房屋，总房价款为160万元，意向金为5万元。该协议第八条约定，丙方告知：根据国家政府住房限售规定等政策，乙方应如实提供家庭成员及名下住房等情况，否则将承担包括“不予办理房地产登记”在内的一切法律后果。该条款后空白处手写如下内容：“丙方自己诚认乙方以公司名义购房不受上海政策限购，如有限购出现交易不成功由丙方负全责，乙方不负任何责任。”该协议第十一条约定，本协议及《房地产买卖合同》空白处填写文字与铅印文字具有同等法律效力，若填写文字与铅印文字相冲突，以填写文字为准。若填写文字或修改文字增加丙方义务或责任的，则需经丙方加盖公章方可生效。
同日，朱惠萍、周瑛（甲方，出卖方）与聚贤才公司（乙方，买受方）签订《房地产买卖合同》，主要约定，甲方向乙方出售系争房屋，总房价款160万元，为办理交易过户之需，双方同意于签订本合同后日内前往第三人处签订示范合同；首付款48万元应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后／日支付；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后七日内申请办理贷款等手续，第二期房款112万元通过贷款进行支付。该合同补充约定部分，手写约定如下内容：“乙方以公司形式购买该房，贷款事宜由丙方全权代理。若贷款不成功，责任由丙方负责，乙方不负责任何违约责任。丙方必须负责乙方之前所付的定金、首付、居间费等所有费用全部退还乙方，丙方并支付总房价款1%的违约金。”丙方（系指宝原公司）的经纪人高志伟在该合同上盖经纪人章。
上述协议、合同签订当日，聚贤才公司向朱惠萍、周瑛支付定金5万元，第三人因增加、修改处未盖章未向原、被告提供协议、合同原件。2014年6月3日，朱惠萍、周瑛发出《催告函》，催告聚贤才公司在2014年6月6日18时前将首付款支付给朱惠萍、周瑛，否则将追究违约责任等。6月26日，朱惠萍、周瑛再次发出《催告函》，催告聚贤才公司在2014年7月3日18时前支付首付款并同时签订示范合同，否则将解除合同及另行出售房屋等。7月3日，聚贤才公司发出《催告函》，告知朱惠萍、周瑛不同意解除及不予返还定金，既然要解除合同，请朱惠萍、周瑛在2014年7月8日13：00之前将定金5万元归还。7月7日，朱惠萍、周瑛发出《通知》，主要内容为，因聚贤才公司在两次催告后，在宽限期内仍未支付首付款及签订示范合同，故通知解除合同并不予返还定金，系争房屋在7月3日18时届满日起另行出售。7月9日，聚贤才公司发出《通知》，告知朱惠萍、周瑛其拒绝聚贤才公司支付首付款，也未在聚贤才公司催告的7月8日前将定金返还，故通知追究违约责任。同日，高志伟签经纪人章向朱惠萍、周瑛发出《通知函》，通知朱惠萍、周瑛，聚贤才公司已将首付款准备就绪，朱惠萍、周瑛未签收，故通知在接到通知后7日内至第三人处签收该笔款项。嗣后，聚贤才公司以朱惠萍、周瑛未收取首付款构成违约等为由诉至本院。
以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》、《催告函》、《通知函》、《通知》、收款收据、房地产权证及当事人陈述等证据为证，可以认定。
审理中，为证明其他交易情况，聚贤才公司提供2014年6月26日的视频及7月5日、7月30日的通话录音，以证明聚贤才公司积极配合购买系争房屋，但是朱惠萍、周瑛拒绝开门谈判，且要求改变付款方式为一次性付款，最后将系争房屋另行挂牌出售。经质证，朱惠萍、周瑛认为，上述视频、录音资料恰证明聚贤才公司未付首付是因为贷款未落实。7月3日后的沟通中，聚贤才公司连需要办理的贷款类型都说不清楚，还一再强调甩开中介与朱惠萍、周瑛签订合同。第三人认为，从上述证据看，聚贤才一再要求朱惠萍、周瑛退还定金且称要付首付款，但未提及何时支付首付款，可说明聚贤才公司违约。
为证明己方主张，朱惠萍、周瑛提供如下证据：1、2014年6月18日、6月20日的短信记录，证明聚贤才公司一直未付首付款，不接电话，也拒绝与朱惠萍、周瑛沟通支付首付款的事情；2、2014年5月-7月的通话录音，证明朱惠萍、周瑛催促聚贤才公司支付首付款，聚贤才公司提出双方私下另行签订合同付好首付提早过户，还提出由于聚贤才公司以单位名义贷款要按年还本息，要求先付大部分钱款给朱惠萍、周瑛，提早过户，再向朱惠萍、周瑛借款，给朱惠萍、周瑛利息。朱惠萍、周瑛则表示要通过中介办理相关手续或建议聚贤才公司办理消费性贷款等。另证明聚贤才公司一直以贷款未落实为由拒绝支付首付款等。经质证，聚贤才公司认为，证据1的短信为虚构，其未收到；证据2可以看出聚贤才公司愿意支付首付款，因为第三人未将合同给聚贤才公司，所以聚贤才公司要重新签订合同予以保障；且从录音内容可以看出，第三人与朱惠萍、周瑛串通好合同约定的首付款时间为7天，以黑掉聚贤才公司已支付的定金。第三人对朱惠萍、周瑛提供的上述证据真实性无异议。
另，审理中，原、被告及第三人均确认，在签订《房地产买卖合同》时，朱惠萍、周瑛知道该合同补充约定处手写的内容。各方对假设贷款不成功后买卖双方交易如何处理未作出说明或约定。原、被告均陈述，签订合同时，第三人称贷款肯定能够成功。关于首付款支付时间约定的情况，朱惠萍、周瑛与第三人均表示签订合同时曾口头约定首付款在签订合同后7日内支付，当时因为疏忽，未将该时间写上。聚贤才公司则表示，首付款支付时间未作约定，其发现第三人未写明后，就跟朱惠萍、周瑛讲只要第三人将盖好章的合同原件给聚贤才公司，聚贤才公司马上就支付首付款。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应予恪守。从《房地产买卖合同》合同条款看，双方在签订《房地产买卖合同》时未对示范合同签订时间及首付款支付时间作出书面约定，各方亦无确切证据证明对上述事项另有约定，可认定未作约定，在未作约定情况下，双方理应积极协商确定履行期限以便合同继续履行。从双方的通话录音等证据看，聚贤才公司多次以第三人贷款不成或不符合要求为由要求朱惠萍、周瑛配合办理其所要求的贷款。然从《房地产买卖合同》补充约定部分条款内容看，该条款有关贷款不成责任承担的约定仅对聚贤才公司与第三人具有约束力，如由于第三人原因致贷款不成，仍应由聚贤才公司向朱惠萍、周瑛承担责任。故聚贤才公司不能以贷款不成作为其不继续履行合同之抗辩理由。同时，聚贤才公司另以未取得合同原件（经过第三人盖章）作为不继续履行合同之抗辩，鉴于原、被告双方已对房屋交易条件基本达成一致而聚贤才公司亦知悉合同条款，合同原件是否取得及是否经过第三人盖章确认并不对双方履约造成实质障碍，聚贤才公司以此作为抗辩理由，与诚信履行原则相悖，本院不予采信。故在本案中，合同继续履行并不存在障碍，有关示范合同签订、首付款支付履行期限在双方不能另行协商一致的情况下，亦可依法随时履行（给予必要的准备时间），在此情况下，朱惠萍、周瑛多次在合理期间内催告聚贤才公司支付首付款等以便合同继续履行，然聚贤才公司仍不予以配合，其行为已构成根本违约，朱惠萍、周瑛反诉请求定金不予返还，于法有据，可予支持。朱惠萍、周瑛据此发函解除合同并嗣后不予接收首付款，并无不当，聚贤才公司诉请双倍返还定金，缺乏依据，本院不予支持。同时，鉴于双方均同意解除合同关系，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（四）项、第九十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）上海聚贤才企业发展有限公司与被告（反诉原告）朱惠萍、周瑛就上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》；
二、被告（反诉原告）朱惠萍、周瑛已收取的定金5万元，不予退还；
三、原告（反诉被告）上海聚贤才企业发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取1，150元及反诉案件受理费减半收取525元，均由原告（反诉被告）上海聚贤才企业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 叶印洲
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 袁凯凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
……
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
二、《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。