辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第1189号
上诉人（原审被告）大连广连房地产开发有限公司，住所地大连市金州区拥政街道永安大街999号1-4层。
法定代表人杨广生，该公司经理。
委托代理人李云霄，辽宁晟大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张德伸，男。
委托代理人汪丽清，辽宁竞业律师事务所律师。
委托代理人吕晓磊，辽宁竞业律师事务所律师。
上诉人大连广连房地产开发有限公司（以下简称“广连公司”）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2013）开民初字第297号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审原告诉称，2004年8月2日，大连金石滩国家旅游度假区动迁管理办公室将原告所有的位于金石滩庙上村的商业网点（土地面积为1419平方米，房屋建筑面积分别为608平方米和258平方米）以一次性征购补偿易地自建的方式进行了拆迁安置。2007年8月，大连经济技术开发区规划建设局将原告及其他两户的商业网点动迁易地自建选址在金石小区空地内，三户商业网点的用地面积共计4304平方米，2009年又将原告商业网点动迁易地自建选址另定改在金石滩东部拓展区A-01-01地块上。2009年9月，被告拟对该地块进行整体开发建设，因原告在上述地块内有回迁用地权利，故被告主动找到原告协商，准备以支付对价的方式取得原告在上述地块内的回迁用地权益。2010年1月，原、被告约定：被告支付给原告补偿款1732000元并向原告无偿提供一层200平方米左右的商业网点，原告将金石滩东部拓展区A-01-01地块内的回迁用地权益独家转让给被告。2010年1月8日，原、被告签订了协议书，1月10日，被告向原告出具了承诺书，确认了上述内容。上述协议签订后，原告已按约履行了义务，被告也实际取得土地，并进行了房地产开发建设。但被告却违反约定，迟迟不向原告交付约定的200平方米左右商业网点，现被告明确其开发的楼盘中并无200平方米的商业网点，故要求被告按照房地产估价报告书中确定的商业网点价值赔偿原告损失2396200元，并由被告承担案件受理费。
原审被告辩称，首先，承诺书的性质实际为被告向原告的单方赠与，被告已经撤销了承诺书中的赠与。其次，被告是在迫不得已的情况下出具的承诺书，在被告与原告、柳景岱、金秋明等三人经过充分协商并签订了协议书后，被告就已将补偿款给付了金石滩街道动迁管理办公室，由金石滩街道动迁管理办公室转交于原告等三人，按照协议书约定，需要原告、柳景岱和金秋明等三人向开发区管委会等相关部门出具相关文件“证明已独家将金石滩东部拓展区A-01-01地块内解决的三人回迁用地的权益，由乙方摘牌后负责解决三人的回迁用地问题”，柳景岱和金秋明都顺利地履行了协议书约定的义务，在相关文件上签了字，而原告却拒绝签字，逼迫被告出具承诺书承诺无偿提供商业网点后再签字。在此情况下，被告为了让原告出具协议书中约定的相关文件，被迫向原告出具承诺书。第三，在承诺书中，被告承诺的“无偿提供”标的物位置不清晰，“无偿提供”的权利类型不清楚，“无偿提供”多长时间也没有确定，因此，承诺书的承诺不明确，无法履行。第四，原告在A-01-01地块没有动迁利益，被告不是动迁补偿主体，没有义务对原告补偿。尽管被告与原告、柳景岱和金秋明等三人签订了“动迁补偿”性质的协议书，但是，原告没有证据证明原告等三人在A-01-01地块中享有所称的“回迁用地权益”。第五，原告请求权的诉讼时效已经届满。自被告于2010年1月10日出具承诺书之日起，原告就享有了要求被告给付的请求权，至原告起诉时已将近3年，已超过2年的诉讼时效。综上，法院应驳回原告的诉讼请求。
大连经济技术开发区人民法院经审理查明，2010年1月8日，原告及案外人柳景岱、金秋明为甲方，被告为乙方签订协议书一份，约定，甲方三人原位于金石滩度假区庙上村的商业网点总占地面积为4304平方米，总建筑面积为3678平方米（其中张德伸占地面积1419平方米，建筑面积866平方米；柳景岱占地面积1478平方米，建筑面积1558平方米、金秋明占地面积1407平方米，建筑面积1254平方米），三人有权对政府为上述用地在金石滩东部拓展区A-01-01地块的全部回迁用地具有全权处理的权利；甲方一致同意政府提出的金石滩东部拓展区A-01-01地块摘牌出让，由摘牌人解决甲方三人回迁用地的方案；甲方一致同意将政府在金石滩东部拓展区A-01-01地块内解决三人回迁用地的权益独家转让给乙方，不与第三者签订任何权益转让协议；对甲方三人转让乙方的用地权益，乙方按照原用地上的建筑面积每平方米补偿三人2000元，给予三人补偿款分别为张德伸1732000元、柳景岱3116000元、金秋明2508000元，给予三人补偿总金额为7356000元，除上述补偿款外，甲方三人没有任何权利向乙方和政府要求任何补偿；甲方三人取得补偿款后，应向开发区管委会出具相关文件，证明已独家将金石滩东部拓展区A-01-01地块内解决的三人回迁用地的权益，由乙方摘牌后负责解决三人的回迁用地问题，甲方有责任协助乙方办理金石滩东部拓展区A-01-01地块土地摘牌和摘牌后的土地手续。2010年1月10日，被告向原告出具承诺书一份，载明：“鉴于大连广连房地产开发有限公司在金石滩东部拓展区A-01-01地块摘牌成功后，在此地块搞商住开发。经大连广连房地产开发有限公司与张德伸协商，无偿提供张德伸一层商业网点200平方米左右（按总体规划实际情况）。房屋完工后，由大连广连房地产有限公司提供销售发票。特此承诺，证明人，董春峰，同意以上方案，2010年1月10日，杨广生”。在该承诺书中加盖有被告公司公章，庭审中，被告明确董春峰为被告公司员工，签名为其本人所签，杨广生为被告公司法定代表人，签名为其本人所签。2010年1月13日，案外人金石滩街道动迁管理办公室为甲方，原告为乙方，签订补偿协议书一份，载明：“受大连广连房地产开发有限公司委托，依据大连广连房地产开发有限公司与张德伸、柳景岱、金秋明签订的土地补偿协议书，甲方对三户动迁户土地进行补偿。补偿资金来源大连广连房地产开发有限公司。在补偿过程中和补偿后出现任何责任，甲方一律不承担，由大连广连房地产开发有限公司同张德伸、柳景岱、金秋明双方自己解决。乙方补偿资金为1732000元。”2010年6月7日，被告与案外人大连市国土资源和房屋管理局签订国有建设用地使用权出让合同，被告出让取得大连经济技术开发区金石滩东部拓展区A-01-01项目用地，该地块宗地编号为05J15013，面积为15054平方米，土地用途为商业服务业（住宿餐饮）用地，出让价款为1900万元。
诉讼中，被告明确其开发的商业网点尚未完工，也没有开发200平方米的商业网点，其所开发的商业网点最大为100平方米。因被告公司未开发200平方米的商业网点，原告申请对金石滩东部拓展区A-01-01地块内200平方米的商业网点按照同区位同类型的市场价进行评估，原审法院依法提请大连市中级人民法院司法技术处进行遴选，由辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司对原告的申请进行评估，该公司因估价对象不明确，缺少估价要素，无法开展评估工作，无法出具评估报告而退鉴。后原告申请以被告开发的位于金石滩之江路21-1、21-2商业网点（面积分别为100.33平方米，98.61平方米，合计为198.94平方米）为评估对象进行评估，原审法院依法提请大连市中级人民法院司法技术处进行遴选，由辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司对原告的申请进行评估，2013年12月9日，辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司出具房地产估价报告书确定估价对象在估价时点的市场价值为人民币2396200元，单价为12045元／平方米。被告对该房地产估价报告书有异议，申请评估人员出庭接受质询，辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司委派估价师杨容地、岳英会、魏晓君到庭接受质询，质询中，估价师坚持其估价结论。
大连经济技术开发区人民法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。本案中，被告为顺利对案涉金石滩东部拓展区A-01-01地块进行摘牌，与对案涉地块享有回迁用地权利的原告达成协议，并向原告出具承诺书，该承诺书加盖被告公司印章并由被告法定代表人签字，该承诺书并非被告所述的无偿赠与，应视为原告及案外人柳景岱、金秋明与被告在2010年1月8日达成协议后，原、被告之间的另一份补充协议，属于对前一份协议的延伸及补充，原告对协议及承诺书中所载明的权利已经支付对价，该对价既包括原告在原商业网点用地中的建筑面积866平方米，也包括原告在原商业网点用地中的占地面积1419平方米，故对被告主张该承诺书为无偿赠与，被告可以撤销的抗辩意见，原审法院不予采纳。对于被告主张该承诺书是被告在迫不得已的情况下作出的抗辩意见，原告不予认可，对该抗辩意见被告应承担举证责任，被告2010年1月份出具该承诺书后，既未到相关部门举报，也未到法院提起诉讼行使撤销权，仅在原告2013年本案起诉后抗辩主张该承诺书应为可撤销的无偿赠与，被告的该抗辩不足以证明其出具该承诺是在迫不得已的情况下作出，被告对此应承担举证不能的法律责任。签订该承诺书时，被告尚未开始施工，对承诺书中的200平方米商业网点位置尚无法确定，故在承诺书中载明“按总体规划实际情况”，该记载说明书写承诺书时的真实情况，故对被告提出的承诺书中标的物位置不明确，无法履行的抗辩意见，原审法院不予采纳。因被告开发的商业网点尚未完工，承诺书中载明提供商业网点按总体规划实际情况定，房屋完工后提供销售发票，原告的诉讼时效应自被告商业网点完工时或知晓权利受到侵害时起算，故对被告提出的原告已过诉讼时效的抗辩主张，不予采信。承诺书中载明“房屋完工后，由大连广连房地产有限公司提供销售发票”，该项内容中的“销售发票”说明被告向原告所做的承诺书中提到的“无偿提供”是指向原告提供200平方米商业网点的所有权，在被告明确其所建商业网点中并未开发200平方米的商业网点的情形下，原告要求被告按照金石滩东部拓展区A-01-01地块内200平方米的商业网点同区位同类型的市场价予以赔偿的诉讼请求，符合本案事实及法律规定，原审法院予以保护，经司法鉴定该地块内被告开发的之江路21-1、21-2商业网点的市场价单价为12045元／平方米，原告以评估对象的总面积198.94平方米的价值主张被告赔偿，不超过原、被告承诺书中约定的200平方米，系原告行使自由处分权，应予照准，故对原告要求被告赔偿2396200元的诉讼请求，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：于判决生效之日起十日内，被告大连广连房地产开发有限公司给付原告张德伸商业网点赔偿款2396200元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25970元，保全费5000元，鉴定费27000元，合计57970元，由被告大连广连房地产开发有限公司承担。
宣判后，原审被告广连公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回张德伸的原审诉讼请求。其主要上诉理由是：1.原审法院错误地将“承诺书”认定为是“对前一份协议的延伸及补充”，实质上是将“承诺书”这样的单务赠与合同混淆为双务合同，是事实认定错误。2.原审法院将张德伸“在原商业网点用地中的建筑面积866平方米”认定为对价，是事实认定错误。3.原审法院对张德伸在“承诺书”签订后的“补偿协议书”中再次认可的“补偿金额为1732000元”的事实，视而不见，违背事实将“承诺书”中的“200平方米左右的商业网点”和1732000元都认定是广连公司应给付张德伸的补偿。4.原审法院对广连公司不是案涉地块的动迁补偿主体这一事实没有认定，张德伸无权直接向广连公司主张回迁权利。5.原审法院将不具备可履行性的“承诺书”强制具体化，违法干涉民事活动当事人的意思表示，违背了合同自由原则。特别是将“承诺书”的标的物由商业网点变为货币，令人不可思议。6.原审法院对张德伸自认的事实没有认定，违反法律规定，原审认定的事实，与张德伸的自认相矛盾。7.本案没有任何证据证明之江路21号户号为21-1、21-2两户房子与“承诺书”中的“200平方米左右的商业网点”是同区位、同类型。原审法院两次鉴定委托同一鉴定机构，程序违法。且鉴定机构的鉴定过程违法，鉴定结论不能作为定案依据。8.原审法院漏判广连公司的诉讼请求，程序违法。9.张德伸没有损失，原审法院判决广连公司对张德伸进行赔偿没有事实依据。
原审原告张德伸表示服从原审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案双方争议的焦点是如何看待《承诺书》。上诉人主张《承诺书》是该公司对张德伸的单方赠与，现该公司撤回赠与，故不应给予张德伸补偿一节，首先，从《承诺书》的形式要件分析，《承诺书》经过上诉人广连公司法定代表人签字并加盖了该公司印章，应是广连公司的真实意思表示。其次，从《承诺书》内容看，已载明“经大连广连房地产开发有限公司与张德伸协商”可见，案涉的《承诺书》是双方在充分洽谈的基础上形成，如果是赠与合同，无需双方协商。既然双方在协商洽谈的情况下形成了《承诺书》，且该《承诺书》已载明由广连公司提供给张德伸一层200平方米左右的商业网点，说明广连公司在已取得原张德伸享有的金石滩东部拓展区A-01-01地块回迁用地权益的基础上愿意除1732000元补偿款外再给付张德伸公建房屋，其目的是为了顺利摘牌对案涉地块进行开发建设，故对广连公司此项主张不予支持。
关于上诉人广连公司提出张德伸没有支付对价一节，从查明的事实可见，金石滩东部拓展区A-01-01地块的全部回迁权益属于张德伸和另两名案外人，上诉人广连公司是基于为摘牌取得该地块并进行开发建设而与张德伸等三人签订的协议，后又向张德伸出具了《承诺书》，张德伸已支付的对价即是其与另两名案外人对金石滩东部拓展区A-01-01地块享有的回迁用地权益，故上诉人广连公司此项主张亦不能得到支持。
关于上诉人广连公司提出张德伸在“补偿协议书”中已认可其应得到的补偿金额为1732000元，不包括200平方米左右的商业网点一节，“补偿协议书”只是金石滩街道动迁管理办公室受广连公司委托且依据广连公司与张德伸等三人签订的土地补偿协议书对张德伸等三人进行的补偿，款项来源于广连公司，至于其他事项包括双方是否存在其他纠纷或是否需另行补偿等，没有任何约定，故根据上述“补偿协议书”无法支持广连公司此项主张，对广连公司该项请求同样不予支持。
关于上诉人广连公司提出其不是案涉地块的动迁补偿主体，张德伸不应向其主张补偿权利一节，广连公司是为了顺利摘牌对案涉地块进行开发建设，才与张德伸协商签订的《协议书》及《承诺书》，无论其是否是案涉地块的动迁补偿主体，其都应该根据与张德伸签订合同约定的内容履行，不能得到了土地却不履行相应的支付对价的义务，故对广连公司此项主张不予支持。
关于上诉人广连公司提出《承诺书》不具有可履行性一节，从《承诺书》内容显示，广连公司承诺提供给张德伸的是“一层商业网点200平方米左右，按总体规划实际情况房屋完工后，由广连公司提供销售发票。”从上述内容可见，广连公司承诺提供的房屋位置、面积等是具体的，是可行的，只是由于广连公司现表示其开发的楼盘中没有200平方米左右的符合《承诺书》约定的商业网点，张德伸才申请按照同区域、同类型房屋进行鉴定，故广连公司此项主张不能得到支持。
关于上诉人广连公司提出原审法院认定的事实与张德伸自认的事实相矛盾一节，从原审法院查明的事实可见，原审查明的是2010年1月8日，张德伸及案外人与广连公司签订了协议书，1月10日广连公司向张德伸出具一份承诺书，此节事实与张德伸的自述并无矛盾之处，故对广连公司此项主张不予支持。
关于上诉人广连公司提出鉴定所依据的两处房屋不能证明是与《承诺书》中所述的200平方米左右的商业网点同区位、同类型一节，从《承诺书》内容分析，广连公司系在金石滩东部拓展区A-01-01地块进行商住开发，欲提供给张德伸的商业网点亦是其中一层200平方米左右的房屋，现鉴定所依据的之江路21号21-1、21-2两栋房屋，亦是位于金石滩东部拓展区A-01-01地块由广连公司建设的商业网点，故上诉人此项主张不能得到支持。
关于上诉人广连公司提出原审两次鉴定委托同一个鉴定机构程序违法一节，原审鉴定机构辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司是由大连市中级人民法院通过摇号的方式确定的鉴定机构，在第一次鉴定过程中，由于估价对象不明确，缺少估价要素，该次鉴定被退回。此后，原审法院只是要求当事人补充提交了鉴定所依据的材料，并不属于两次鉴定，故广连公司此项主张不能成立。
关于上诉人广连公司提出原审漏判其诉讼请求，程序违法一节，虽然广连公司在原审曾提出过反诉，但并未缴纳反诉费，原审未予审理并无不妥，故广连公司该项主张不能成立。
关于上诉人广连公司提出张德伸没有损失，不应对其进行赔偿一节，张德伸在本次诉讼中只是根据双方签订的《协议书》及广连公司出具的《承诺书》请求广连公司履行《承诺书》中其承诺应给付张德伸的商业网点，由于广连公司开发的案涉地块上没有其承诺的200平方米左右的商业网点，张德伸才变更诉讼请求要求根据同区位、同类型房屋评估出的价值给予其补偿，并不是张德伸的其他损失，此请求是广连公司应履行的义务，故对广连公司此项主张亦不予支持。
综上，广连公司的上诉无事实和法律依据，不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费57970元，由上诉人大连广连房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 侯学枝
代理审判员 刘冬艳
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 王 亮