呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民一终字第00001号
上诉人（原审被告）崔生荣，男，1959年3月16日出生，汉族，施福药堂业主，住呼和浩特市玉泉区。
委托代理人曾晓梅，合星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴晓娟，女，1970年7月11日出生，满族，住呼和浩特市赛罕区，无固定职业。
委托代理人程永明，内蒙古若辉律师事务所律师。
上诉人崔生荣因与被上诉人吴晓娟房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2014）玉民二初字第00463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日立案受理后，依法组成由审判员吴铁刚担任审判长，审判员杨福金、审判员杨蔚堃参加的合议庭，并于2015年3月10日公开开庭进行了审理。�诉人崔生荣及其委托代理人曾晓梅、被上诉人吴晓娟及其委托代理人程永明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年1月1日，吴晓娟、崔生荣签订《房屋租赁协议》，吴晓娟将位于鄂尔多斯北路孔家营南化纤厂西的门脸房出租给崔生荣使用，年租金6500元。该协议一直履行至2010年底，年租金增加至8000元。2011年1月1日，崔生荣与孔富宽就该争议房屋签订了《租房协议》，租期两年，年租金8000元，并向孔富宽交纳了租金。位于鄂尔多斯北路孔家营南化纤厂西的争议房屋的个人建房用地申请表是以建房户主云飞的名义于1994年审批，现呼和浩特市国土资源局赛罕分局存有档案。吴晓娟也持有一份该房屋建房户主为吴晓娟的个人建房用地申请表，两份个人建房用地申请表的审批内容时间相同，仅是建房户主不同。
原审法院认为，崔生荣按照双方签订的《租房协议》，从2006年至2010年履行合同，向吴晓娟交付租金。2011年至2012年，崔生荣也一直承租使用该房屋，但却擅自与第三人签订合同支付租金，有悖常理。现该第三人也不是争议房屋的用地申请人，因此，崔生荣应继续履行合同，向吴晓娟交纳2011年至2012年的租金。吴晓娟主张的每年1万元租金的依据不足，应按照2010年租金标准即每年8000元计算租金。吴晓娟主张的租金利息及违约金的理由不能成立，不予支持。对于崔生荣提出的“已过诉讼时效”的辩解理由与事实不符，不予采信。经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告崔生荣于本判决生效后十日内给�原告吴晓娟租赁费人民币16000元；二、驳回原告吴晓娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费560元，由吴晓娟承担360元、崔生荣承担200元。
宣判后，崔生荣不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一项；2、依法改判驳回吴晓娟的诉讼请求或发回重审；3、一审和二审的案件受理费由吴晓娟承担，并提出以下理由：1、一审判决认定事实不清。一审判决根据崔生荣曾向吴晓娟支付过租金这一事实就认定吴晓娟还有权利继续向崔生荣收取租金，这一认定是错误的。吴晓娟主体不适格，不是本案争议房屋的所有权人，也不是合法的出租人，无权出租本案争议房屋，无权收取租金，不应当作为本案原告主张权利。吴晓娟证明其是合法的房屋所有权人的主要证据就是所谓的个人建房用地申请表，该表是一个复印件，一审法院到赛罕区土地局和回民区土地局调查，都没有查到建房户主为吴晓娟的该申请表的档案资料，只查到本案争议房屋的建房户主为云飞，而不是吴晓娟。因此，该申请表是虚假的；2、崔生荣与吴晓娟仅于2006年1月签订过一份书面租赁合同，租期为一年，支付时间为上打租金，即2006年1月支付租金。而从2007年至2012年，崔生荣从来没与吴晓娟签订过书面合同。开始租赁时，吴晓娟没有给崔生荣看过任何的证明其是合法出租人的手续。2010年下半年，本案争议房屋真正的合法出租人孔富宽找到崔生荣，要求崔生荣向其支付租金，并出示了建房用地申请表。故崔生荣与孔富宽签订了租赁协议。后崔生荣于2012年8月搬离了本案争议的房屋，不再租赁该房屋；3、本案争议的出�房屋是1994年4月10日孔富宽委托云国胜给儿子孔繁慧申请的农村居民个人住房，因审批时云国胜没有记清楚孔繁慧的名字，当时又联系不上孔富宽，云国胜就用自己儿子的名字云飞代替孔繁慧的名字，办理了以云飞为建房户主的个人建房用地申请表，但当时孔繁慧是未成年人，因此房屋的实际所有人是孔富宽，对此，云国胜、村委会和盖房的董连贵都写了证明，本案争议的房屋都是孔富宽出钱盖的，因此本案争议房屋的所有人、合法出租人是孔富宽，而不是吴晓娟，崔生荣不应向吴晓娟支付房租；4、吴晓娟之所以能收取2006年至2010年底的房租，是因为孔富宽当时让吴晓娟在本案争议的房屋中居住，并授权同意吴晓娟收取房租，而从2010年下半年开始，孔富宽收回了本案争议的房屋，不再允许吴晓娟在此房中居住，并不允许其继续收取房租，故吴晓娟无权继续收取房租�5、本案已超过诉讼时效，应驳回吴晓娟的诉讼请求。崔生荣已于2012年8月结束了对本案争议房屋的租赁，即使吴晓娟想索要2011年和2012年的房租，也应在2014年1月之前主张权利，而吴晓娟2014年4月才索要所谓的房租，显然已超过诉讼时效；6、一审判决适用法律错误。一审判决适用合同法第212条和第217条等于承认了吴晓娟是合法的出租人，有权收取租金，而事实上吴晓娟不是合法的出租人，无权收取租金。
被上诉人吴晓娟辩称，其举证的呼市赛罕分局核准的档案查询表是真实的，依据此表证明吴晓娟对房屋具有合法使用权，崔生荣违约不支付租金是存在的，应承担违约责任。吴晓娟持有的申请表是经赛罕分局核准的，法院调查时分局出具的证明只能证明现在没有查到，具体原因是赛罕分局保管的责任，不能否认吴晓娟持有的真实性、合法性。一审时吴晓娟�交的租赁合同、相关票据、工商档案等证据，能够证明崔生荣认定吴晓娟是该租赁房屋的所有人，合同是真实有效的。崔生荣的证据是间接证据，没有有效的证据能证明房屋或土地归崔生荣所有，申请表没有指向崔生荣，与崔生荣没有关系。村委会的证明是会计私自加盖的，法院调查孔富宽等工作笔录的真实性、合法性存在异议，证人证言不能实际反映当时的情况，没有证明力，吴晓娟的证据证明力要高于崔生荣的证据。本案法律关系是租赁合同，通过吴晓娟与崔生荣举证，吴晓娟具有与崔生荣订立争议租赁合同的权利，合同是有效的，崔生荣于2011年、2012年占用吴晓娟房屋，欠付吴晓娟房租是客观事实。孔富宽与崔生荣订立的合同是无效的。崔生荣与吴晓娟在2006年之后没有签订书面合同，根据合同法规定，没有书面合同的，属于无固定期限的租赁合同，吴晓娟提起诉讼没有超过诉讼时效，吴晓娟曾在崔生荣离开该房屋时向崔生荣主张权利，存在中断诉讼时效的情形。崔生荣与房屋没有关系，房屋是吴晓娟买的框架，然后盖的房，吴晓娟有买房协议，如果房屋是云飞的，云飞从来没有说过，云飞与吴晓娟是邻居，云飞不是孔家营的居民如何申请宅基地，是吴晓娟买的，房屋的使用权是我的。崔生荣恶意与无房屋使用权的他人签订合同，占用吴晓娟的房屋，逃避房租的事实是存在的，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回崔生荣的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。
二审中，双方当事人除复举一审证据外，另向本院提交了新证据，本院结合双方当事人的举证、质证意见，对新证据认证如下：
1、上诉人崔生荣向本院提交了其打印的吴晓娟的常住人口基本信息，欲证明：吴晓娟是城市户口，不能审批农村宅基地和购买农村房屋。被上诉人吴晓娟的质证意见为：对于其是城市户口这一事实予以认可，但对于该证据与本案的关联性不予认可。本院对该证据的真实性、合法性予以确认。
2、上诉人崔生荣向本院递交《证人出庭作证申请书》一份，申请证人云飞、云国胜、董连忠、孔富宽出庭作证，本院予以准许。证人云国胜、孔富宽于庭审当日出庭作证，并接受了双方当事人的质询。证人云国胜、孔富宽的证明内容为：本案争议房屋的所有权人应为孔富宽。被上诉人吴晓娟对该组证人证言的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，本案案由系房屋租赁合同纠纷，而吴晓娟与证人孔富宽之间对于房屋所有权的争议并非本案的审理内容，故本院对该组证人证言的证明力不予确认。
3、被上诉人吴晓娟向本院提交其在一审后从回民区国土局调取的《地籍调查表》一份，欲证明：经回民区国土局于2008年进行的调查显示，该土地和房屋属于吴晓娟所有和使用，且云国胜、云美霞作为指界人对此进行了确认。上诉人崔生荣对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为调查表上没有加盖公章，且云国胜的签字是虚假的。本院就该《地籍调查表》中记载的“云国胜”签字的真实性问题，当庭向出庭作证的证人云国胜本人进行询问，证人云国胜表示签字是虚假的，不是其本人签的。鉴于该证据存在形式上的瑕疵，且吴晓娟并未说明理由，亦无其他证据予以佐证，故本院对该份证据的证明力不予确认。
本院认为，根据本院查明的事实，上诉人崔生荣自2006年1月1日与被上诉人吴晓娟签订租期为一年期的《租房合同�后，一直承租本案争议房屋至2012年底，并向吴晓娟交清了2006年至2010年的房屋租赁费，对此事实，双方当事人均无异议。本案二审中的争议焦点为崔生荣是否应向吴晓娟交纳2011年、2012年的房屋租赁费的问题。
结合双方当事人的诉辩意见，导致崔生荣并未继续向吴晓娟交纳房屋租赁费的直接原因系房屋租赁期间出现案外第三人就房屋所有权向崔生荣提出了异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当�合理期限之前通知承租人。”本院认为，在《租房合同》约定的一年租赁期满后，崔生荣继续租用该房屋，吴晓娟予以认可并收取房屋租赁费，应视为双方以实际行动表达了继续履行房屋租赁合同的真实意思，在双方当事人并未就房屋租赁期限达成新的意思表示的情况下，租房合同已转变为不定期租赁，双方当事人有权随时解除房屋租赁关系。崔生荣在承租房屋出现所有权争议后，尽到了基本的通知和核实义务，其在此基础上以实际行动解除了与吴晓娟的房屋租赁关系并停止继续交纳房屋租赁费的作法并无不妥，亦符合日常经验法则的判断标准。在此情况下，若吴晓娟要求崔生荣继续向其交纳2011年、2012年度的房屋租赁费，则应向本院证明其系该房屋无争议的所有权人或合法占有人。本案中，吴晓娟向本院提交了以其为申请人的《个人建房用地申请表》和《购房协议》，欲证明其在购买房屋后重新办理了《个人建房用地申请表》，应是该房屋的合法所有权人。经本院审查，其中，《个人建房用地申请表》经原审法院向呼和浩特市国土资源局赛罕分局核实后，结论为“查无此档案”，故在吴晓娟无法就该证据来源作出合理解释的情况下，本院对该证据的证明力不予认定；《购房协议》的买方并非吴晓娟，吴晓娟亦未向本院提交该《购房协议》的履行证据，本院对该证据的证明力不予确认。综上，吴晓娟向本院提交的证据不足以证明其系租赁房屋的所有权人或合法占有人，且本案虽系因诉争房屋的所有权出现争议产生的房屋租赁合同纠纷，但房屋所有权的权属确认并非本案的审理内容，吴晓娟应在房屋权属确认后再另行主张权利，故吴晓娟要求崔生荣支付房屋租赁费的诉讼请求并无事实和法律依据，本院不予支持，原审判决认�事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十八条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2014）玉民二初字第00463号民事判决；
二、驳回被上诉人吴晓娟的诉讼请求。
一审案件受理费560元、二审案件受理费560元，合计1120元，由被上诉人吴晓娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴铁刚
审判员 杨福金
审判员 杨蔚堃
二〇一五年三月十九日
书记员 唐 谣