衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）衢柯执异初字第2号
原告：江西广大房地产开发有限公司衢州分公司。
诉讼代表人：钱型亥。
委托代理人：宣南春。
被告：祝卸生。
被告：何雨香。
两被告委托代理人：丰富强。
被告：陈洪清。
原告江西广大房开衢州公司与被告祝卸生、何雨香、陈洪清案外人执行异议之诉一案，原告于2013年10月29日向本院提起诉讼，本院于2013年11月11日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议�，于2014年1月8日公开开庭进行了审理。原告江西广大房开衢州公司的委托代理人宣南春、被告祝卸生、何雨香的委托代理人丰富强到庭参加诉讼，被告陈洪清经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江西广大房开衢州公司起诉称，2009年，原告在开发“左岸公馆”小区时，因资金紧张，以按揭贷款的方式筹资进行开发。当年的10月16日，原告与被告祝卸生、何雨香（二被告系夫妻）办理了《商品房买卖合同》，房价款为129万元，首付款39万元，按揭贷款90万元。首付款39万元系原告支付，90万元按揭贷款由原告每月还贷。双方约定，如果有人购买该房屋，双方就办理退房手续。双方假按揭贷款的行为不是双方的真实意思表示，是一种以合法形式掩盖非法目的的行为，是无效的民事行为。被告祝卸生、陈洪清之间的民间借贷纠纷，双�在诉讼中达成协议，衢州市柯城区人民法院作出的（2013）衢柯花商初字第108号民事调解书确认。被告陈洪清向法院申请执行后，衢州市柯城区人民法院以衢柯执民字第1012号民事裁定对原告所拥有的坐落于衢州市柯城区曙光路3号“左岸公馆小区”第26幢3号排屋（名义上为被告祝卸生、何雨香所有）进行了查封。原告提出执行异议，被裁定驳回，故依法提起诉讼，要求：1、判令确认原告与被告祝卸生、何雨香于2009年10月16日签订的《商品房买卖合同》无效；2、要求解除对坐落于衢州市柯城区曙光路3号“左岸公馆小区”第26幢3号排屋的执行查封，停止执行拍卖；3、诉讼费用由被告负担。
被告祝卸生、何雨香答辩称，原告是分公司，不具有独立的法人资格，其无权提起诉讼。原告要求确认其与两被告于2009年10月16日签订的《商品房买卖合同》无效不属于案外人执行异�之诉的审理范围。两被告与原告签订的房产买卖合同合法有效，两被告是房产的合法登记人，法院对房产执行合法。原告要求停止执行的诉请不能成立，应当予以驳回。
被告陈洪清未予答辩。
原告提供的证据为：
1、（2013）衢柯执异字第21号执行裁定书，证明原告提出执行异议被裁定驳回，原告有权依法提起执行异议之诉。
2、原告与被告祝卸生、何雨香于2009年10月16日签订的商品房买卖合同（复印件），证明当时原告与两被告以按揭贷款的形式确定房屋买卖关系，其实是假按揭，就是为了贷款，房屋价格129万元，首付39万元，需要贷款90万元。
3、2009年10月22日的的现金缴款单2份（缴款人为祝卸生，缴款金额分别为11万元、28万元），证明缴款单的原件在原告处，该39万元首付款是原告支付。
4、21张银行存款回单（其中2010年4月30日的是复印件），证明按揭贷款90万元由原告按月还款，原告与被告祝卸生、何雨香签订的商品房买卖合同是为了假按揭贷款。
5、2013年10月14日法院对祝卸生所作的执行笔录，证明祝卸生没有支付过房款。
6、房产证（房权证柯城区字第××号），证明本案涉案房屋登记在原告的名下。
被告祝卸生、何雨香提供的证据为：
1、商品房买卖合同（即原告提供的证据2）、个人购房担保借款合同、房产档案证明复印件各1份，证明两被告与原告签订了房屋买卖合同，办理了银行按揭贷款手续，并到房产管理部门办理了预告登记。
2、出售沙石料的收款收据，证明被告祝卸生向左岸公馆小区的工地上供应沙石料，该收据载明的货款为524674元。
3、到庭证人朱某的证言，证明左岸公馆小区的工地上的沙石料是被告祝卸生供应；原告资金困难，要被告祝卸生买房，用沙石料款进行抵扣；而现在工程款和材料款都没有结算，证明了房款系用材料款抵扣的支付情况。
原告及被告祝卸生、何雨香提供的证据，被告陈洪清未到庭质证，经庭审举证、质证，本院认证如下：
原告提供的证据1、2，被告祝卸生、何雨香对其真实性无异议，认为不能证明原告所要证明的对象。本院对证据的真实性予以确认。证据3、4、5、6，被告祝卸生、何雨香认为缴款单原件在原告处，证明不了是原告支付的购房首付款，且其中11万元的缴款单上的缴款人是“朱卸生”，而不是被告祝卸生；证据4不能证明是为两被告支付的房屋按揭贷款，是其他事项的支付款；证据5与本案无关联，且来源有疑问；房屋登记在原告名下是过户给两被告的必经程序。本院对上述证据的真实性予以确认。
被告祝卸生、何雨香提供的证据1，原告对真实性无异议，认为是假按揭贷款，房产的所有人是原告，预告登记不能证明�产的所有人是被告祝卸生、何雨香，双方是以合法的形式掩盖非法的目的。本院对证据的真实性予确认。证据2，原告对其真实性、合法性有异议，认为原告作为工程的发包方，已全部履行了支付工程款的义务，上述证据证明不了要证明的对象。本院认为，该证据与本案没有关联性，本院不予确认。证据3，原告认为证人朱某并不知道工程款、房屋款是怎样支付的，其与祝卸生之间的沙石料款与本案无关联。本院认为，证人陈述是被告祝卸生向工地供应沙石料、到原告公司买房的协商情况，其并不清楚房款的价格及支付情况，证人的证言与本案没有关联性，本院不予确认。
根据上述证据材料及当事人在庭审中的陈述，本院确认的事实如下：2009年10月16日，原告与被告祝卸生、何雨香签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：被告祝卸生、何雨香购买原告开发的“左岸公馆小区”第26幢3号（26﹟-3）房屋（预售商品房），价款129万元，其中首付款39万元，余款90万元通过银行按揭贷款的方式支付等内容。2009年11月26日，被告祝卸生、何雨香与中国农业银行衢州南区支行签订了个人购房担保借款合同，借款90万元直接划入原告的账户，原告作为保证人在借款合同上加盖了公司和公司负责人钱某的印章。上述预售商品房在衢州市柯城区房地产管理处办理了预购商品房预告登记，预告登记证明号为2009285920092860，预告登记权利人是被告祝卸生、何雨香，义务人是原告。2011年8月3日，原告办理了房屋所有权证书（衢房权证柯城区字第××号），将上述房屋登记在原告的名下。本院在执行被告陈洪清申请执行被告祝卸生民间借贷纠纷一案的过程中，于2013年7月29日依法作出（2013）衢柯执字第1012号执行裁定，查封了坐落于衢州市左岸公馆小区第26幢26-3号房屋，后于2013年9月23日作出上述房屋的拍卖裁定。原告认为上述房屋属其所有，向本院提出书面异议，要求解除对房屋的查封。本院于2013年10月13日作出（2013）衢柯执异字第21号执行裁定书，认为涉案房屋虽然登记在原告的名下，但原告和被告祝卸生等人向登记机构申请预告登记时，确认房屋属于被告祝卸生等人，经预告登记后，被告祝卸生等人即取得预告登记请求权的物权效力，依法裁定驳回原告的异议。原告不服，提起本诉，诉请如前。
本院认为，原告是依法设立并领取营业执照的分支机构，作为房屋登记的所有权人，有权对房屋的执行提出书面异议，进而提起执行异议之诉。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为了保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预�登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权的效力。被告祝卸生、何雨香通过预告登记，依法取得本案所涉房屋的预告登记请求权，该请求权具有排他的物权效力。原告是房屋预告登记义务人，负有交付房屋的义务，其对房屋享有的权利已不足以阻止房屋的转让、交付，进而阻却对房屋的执行。原告要求解除对房屋的查封，停止执行拍卖，本院不予支持。由于商品房买卖合同效力的问题，不属案外人执行异议之诉的审理范围。故本院对原告提出要求确认其与被告祝卸生、何雨香签订的商品房买卖合同无效的请求，不予处理。依照《中华人民共和国国物权法》第九条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：
驳回原告江西广大房地产开发有限公司衢州分公司的诉讼请求。
案件受理费16410元，由原告江�广大房地产开发有限公司衢州分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 牛雪仁
审 判 员 周华山
代理审判员 陆幸福
二〇一四年二月十日
书 记 员 沈发玲