北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第12071号
上诉人（原审被告）北京太和保兴房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇新建村北侧。
法定代表人王传斌，董事长。
委托代理人阮琛之，男，1984年6月9日出生，北京太和保兴房地产开发有限公司职员。
委托代理人耿燕，女，1988年9月30日出生，北京太和保兴房地产开发有限公司职员。
被上诉人（原审原告）何素娟，女，1980年11月17日出生。
上诉人北京太和保兴房地产开发有限公司（以下简称太和保兴公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第08085号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年4月，何素娟起诉至原审法院称：2009年8月1日，我与太和保兴公司签署了《商品房预售合同》（合同编号：Y849201），双方约定由我购买太和保兴公司开发的位于北京市通州区×号房屋（以下简称×号房屋），合同套内面积为74.06平方米，合同金额为811550元。合同第二十一条产权登记约定：出卖人在2011年9月27日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买房人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。直到2013年1月28日，太和保兴公司将×号房屋交付给我，但该公司未能按照合同约定提供所购房屋所在楼栋的权属证明。据查证，太和保兴公司直至2014年2月28日才通知我办理房屋所有权证，且一直未对延期违约赔偿事宜给出任何解释及答复。现我诉至法院要求：1.太和保兴公司支付我延期办理北京市通州区×号楼楼宇权属证书的违约金人民币71410元（自2011年9月28日至2014年2月28日，共计880日）；2.本案诉讼费用由太和保兴公司承担。
太和保兴公司辩称：一、不同意何素娟的诉讼请求，逾期交房是由于高压线原因造成的，与我公司无关，逾期交房势必造成逾期办理所在楼宇产权证；二、即使法庭认为我公司应承担逾期办证的违约责任，我公司认为何素娟主张违约金过高，请求法院予以降低。逾期交房势必造成逾期办证，我公司已经给付何素娟逾期交房违约金，何素娟再次主张逾期办理房屋所在楼宇产权证书属于重复主张；逾期办理房屋所在楼宇产权证书并未给何素娟造成任何损失，何素娟反而因房屋升值获利。基于上述情节，恳请法院适当减轻我公司逾期办理楼宇产权证的违约责任。
原审法院经审理查明：2009年8月1日，何素娟作为买受人与太和保兴公司作为出卖人签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y849201），双方约定由何素娟购买太和保兴公司开发的位于北京市通州区×号房屋（以下简称×号房屋），合同套内建筑面积为74.06平方米，合同价款为811550元。合同第十一条约定出卖人应当在2010年9月27日前向买受人交付该商品房。合同第十三条明确逾期交房责任，未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十一条第（一）项关于初始登记约定：“出卖人应当在2011年9月27日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。”在合同履行过程中，×号房屋所在小区由于北苑110千伏线路迁改工程停工，直至2013年1月28日，太和保兴公司才通知何素娟可办理×号房屋的入住手续，后何素娟办理了该房屋入住手续。经实测×号房屋实测套内建筑面积为73.66平方米，太和保兴公司返还何素娟购房款项4383元，何素娟最终实际交纳购房款总额为807167元（含面积补差款）。2013年7月8日，太和保兴公司取得了×号房屋所在楼宇的权属证书，权属证号为X京房权证通字第××号。
另查，太和保兴公司为何素娟垫付了2013年2月1日至2014年1月31日的物业管理费2967.22元及2013年2月1日至2013年3月15日供暖费941.38元。何素娟于2013年5月16日将太和保兴公司诉至法院，要求太和保兴公司支付其自2010年9月28日至2013年1月28日止的逾期交房违约金69306.37元及利息。经法院主持调解，双方达成调解协议，由太和保兴公司赔偿何素娟逾期交房违约金41584元，且太和保兴公司免除其为何素娟垫付的物业管理费及供暖费，并承诺再负担何素娟2014年一年的物业管理费。
原审法院审理认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，何素娟与太和保兴公司所签订的《商品房预售合同》系双方真实意思的表示，且符合有关法律规定，合法有效。太和保兴公司作为房屋出卖人应按照合同约定于2011年9月27日前取得×号房屋所在楼宇的权属证明，但该公司于2013年7月8日才实际取得该楼宇的权属证书，逾期取得楼宇权属证书达650日，故太和保兴公司应当承担逾期办理楼宇权属证书的违约责任。根据本案查明的事实，太和保兴公司由于北苑110千伏线路迁改工程导致其工程施工进度延后，并导致×号房屋逾期至2013年1月28日才交付，该期限已经延后于楼宇权属证书的约定取得日期，至此该房屋所在楼宇权属证书已经不可能如期取得，必然产生逾期取得楼宇权属证书的违约行为。本案逾期交房和逾期取得楼宇权属证书实际上均系由于太和保兴公司工程施工延后这一行为造成的，且自2011年9月28日至2013年1月28日期间内，上述两项违约责任同时存在。法院认为，如果要求出卖方基于同一行为在同一时间段内承担两种违约责任，则加重了出卖方的违约责任；同时考虑保护守约的买受人权益，对于重复期间的违约金，买受人应有权任选两种违约责任之一进行赔偿，买受人坚持同时主张两项违约金的，法院应择一高标准予以支持，但合同明确约定应当同时支持的除外。经查，本案双方当事人约定的逾期交房与逾期办证违约金的计算标准一致，且买受人何素娟已经与出卖人太和保兴公司就自2010年9月28日至2013年1月28日止的逾期交房违约金赔付问题协商一致并履行完毕，故法院仅支持自2013年1月29日至2013年7月8日共计161日的逾期取得权属证书违约金，该违约金数额为12995元，对何素娟主张逾期取得权属证书违约金与逾期交房期间重复的部分，法院不予支持。
据此，原审法院于2014年7月判决：一、北京太和保兴房地产开发有限公司给付何素娟逾期取得楼宇权属证书违约金人民币一万二千九百九十五元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回何素娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，太和保兴公司不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判驳回何素娟的诉讼请求。太和保兴公司上诉理由为：第一，逾期交房是由于高压线原因造成的，与上诉人无关，逾期交房势必造成逾期办理所在楼宇产权证，该公司已给付了何素娟逾期交房违约金，何素娟再次主张逾期办理房屋所在楼宇产权证属于重复主张；第二，逾期办理房屋所在楼宇产权证并未给何素娟造成任何损失，何素娟反而因房屋升值获利等。何素娟同意原审判决。
本院经审理查明：2010年9月1日太和保兴公司向何素娟发出的《关于8哩岛推迟交房的致歉信》写明，由于高压线线路迁改对该项目施工造成影响，导致该公司无法如期交房；该公司将尽全力解决此事，并将严格按照合同的条款承担相应的赔付责任；该公司就迟延交付给何素娟带来的不便表示歉意等。
本院查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。
以上事实有双方当事人陈述、《商品房预售合同》、购房发票、物业费及供暖费应缴费明细单、房屋面积补差费用明细表、《关于8哩岛推迟交房的致歉信》、楼宇权属证书、北京市通州区电力管理办公室会议纪要，2013通民初字第8445号民事调解书、调解笔录、案款票据等证据在案佐证。
本院认为：何素娟与太和保兴公司所签订的《商品房预售合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效成立。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。所以何素娟与太和保兴公司应按照有效成立的合同享有权利、履行义务。此时，本案争议的焦点在于：第一，太和保兴公司是否应承担逾期取得楼宇权属证书的违约责任；第二，在太和保兴公司同时存在未依合同约定逾期交房和逾期取得楼宇权属证书的的违约行为时，何素娟亦同时主张两项违约金时，太和保兴公司应如何承担违约责任。
对于第一个争议焦点，首先，依据合同约定太和保兴公司应于2011年9月27日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，现太和保兴公司于2013年7月8日取得楼宇权属证书，明显迟于合同约定的截止期限，构成违约。其次，太和保兴公司认为导致其逾期交房及逾期取得楼宇权属证书系由于高压线线路迁改原因所致，逾期的后果与其无关。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。所以本案中，即使太和保兴公司确实高压线线路迁改原因造成其上述逾期违约行为，其依据上述规定亦应向何素娟承担违约责任。
对于第二个争议焦点，首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。依据合同约定，在太和保兴公司逾期交房和逾期取得楼宇权属证书时，如果何素娟要求继续履行合同的，太和保兴公司均应依据违约期间按日计算向何素娟支付全部已付房价款万分之一的违约金。单独考虑每项违约金的约定，本院认为均不构成违约金约定过高的情形。但在两项违约期间存在重合的情形出现时，本院结合何素娟的实际损失和逾期利益和造成太和保兴公司违约的原因可能确与高压线线路迁改有关，以及违约情形出现时太和保兴公司确实采取了积极的沟通和补救行为，如通过《关于8哩岛推迟交房的致歉信》的方式将迟延施工的原因和后续责任的问题与何素娟进行了告知；且太和保兴公司在2013年1月18日交房后，于2013年7月8日便取得楼宇权属证书，该间隔期间不足6个月，远低于合同关于交房和取得楼宇权属证书约定的履行期间1年；并在何素娟主张逾期交房违约金时积极促成调解和主动履行等情形综合考量，根据公平原则和诚实信用原则认为判令太和保兴公司同时承担两项违约行为重合期间的违约金，属于违约金约定过高情形，本院予以调整。
其次，对于调整的具体规则。造成太和保兴公司的逾期交房和逾期取得楼宇权属证书两个违约行为在本质上均系太和保兴公司工程迟延施工同一原因所致，且在逾期交房后势必导致逾期取得楼宇权属证书。考虑上述导致两个违约行为的原因同一性以及两个违约行为在履行流程上的先后顺序性，以及尊重何素娟的权利，本院认为对于重合期间的违约金，何素娟有权选择两个违约责任标准中约定较高的标准择一主张。
本案中，合同关于逾期交房与逾期取得楼宇权属证书的违约金标准约定一致，何素娟已与太和保兴公司就自2010年9月28日至2013年1月28日止的逾期交房违约金事宜达成一致并履行完毕，所以原审法院仅支持自2013年1月29日至2013年7月8日共计161日的逾期取得权属证书违约金12995元并无不妥。综上，太和保兴公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1586元，由何素娟负担1461元（已交纳），由北京太和保兴房地产开发有限公司负担125元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费125元，由北京太和保兴房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 宫 淼
代理审判员 郑吉喆
二〇一四年十月二十日
书 记 员 吴可加