浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞商初字第1120号
原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行，住所地瑞安市安阳街道万松东路587号。
负责人王益盛，行长。
委托代理人（特别授权）蔡剑，系职员。
委托代理人（特别授权）陈力，系职员。
被告蔡小开。
被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司，住所地瑞安市滨江大道2188号。
法定代表人姜忠。
委托代理人（特权授权）陈继峰、蔡一帆，浙江玉海律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行（以下简称农业银行）为与被告蔡小开、浙江天瑞房地产开发股份有限公司（以下简称天瑞公司）金融借款合同纠纷一案向本院起诉，本院于2015年3月11日立案受理后，依法适用简易程序由审判员吴晓初于2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈力、被告天瑞公司的委托代理人蔡一帆到庭参加诉讼；被告蔡小开经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告农业银行起诉称：2010年1月20日，被告蔡小开向原告申请个人购房贷款628万元，经协商，双方于2010年4月28日签订合同编号为33119201000035579号《个人住房最高额抵押担保借款合同》，借款期限30年。同时合同约定：1、借款利率执行浮动利率，依据中国人民银行公布的人民币贷款同期限档次的基准利率上下浮20%，实行等额本息还款法，借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；2、借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金自逾期之日起直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之五十计收罚息；3、合同有效期内，借款人未按时、足额偿还借款本息，至少一期借款逾期超过90天的，贷款人有权暂停或终止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使抵押权、要求保证人履行保证责任、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；4、借款的担保方式为抵押担保＋阶段性保证担保，由被告蔡小开以位于瑞安市塘下镇尚城小区第8幢1单元2601A室的房产提供抵押担保，抵押物评估价值人民币897.556万元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准；抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、因违约而产生的律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的费用；同时被告天瑞公司自合同签订之日起，至借款人取得约定的房产权利证书，办妥正式的最高额抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。
2010年5月25日，原告依该合同向被告蔡小开发放了贷款628万元，并执行年利率4.752%，还款方式实行等额本息还款。自2014年10月起，被告蔡小开一直未予按时归还贷款本息。暂算至2015年3月4日，被告蔡小开尚欠款本金5859557.20元、正常利息124737.75元，罚息与复利2479.65元，合计5986774.60元，原告经过多次催讨无果。原告已邮寄通知被告蔡小开贷款提前到期。故原告请求判令：1、被告蔡小开立即偿还欠款本金5859557.2元、正常利息124737.75，罚息与复利2479.65元，合计5986774.60元（算至2015年3月4日止），自2015年3月4日起逾期利息及复利以5986774.60元为基数按逾期利率8.85%计收至债务清偿之日止；2、合同编号为33119201000035579号的《个人住房最高额抵押担保借款合同》设定的抵押合法有效，原告对该合同项下的抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款有优先受偿权；3、被告天瑞公司对上述款项承担连带还款责任；4、上述被告承担本案全部诉讼费用。
庭审中，原告补充陈述：被告蔡小开正常还款至2014年9月25日那期止。2015年3月30日，被告天瑞公司代被告蔡小开支付三笔款项，分别为支付本金9051.78元、正常利息25586.73元、罚息297.68元、复利841.47元，支付本金9091.30元、正常利息25547.21元、罚息237.45元、复利667.24元，支付本金9131元、正常利息25507.51元、罚息178.68元、复利499.14元，合计106637.19元。
原告当庭明确第一项诉请中提前到期日为庭审当日。
原告农业银行在本院指定的举证期限内提供了以下证据：
证据一，原告营业执照、组织机构代码证、金融许可证复印件及负责人身份证明书各一份，以证明原告的诉讼主体资格；
证据二，被告蔡小开的身份证明、被告天瑞公司的营业执照、组织机构代码证复印件各一份，以证明被告的诉讼主体资格；
证据三，《个人购房贷款申请表》、编号为33119201000035579号《个人住房最高额抵押担保借款合同》、借款凭证、还款明细单、业务系统单各一份，证明被告蔡小开向原告借款、被告天瑞公司提供担保及被告蔡小开拖欠本息的事实；
证据四，预购商品房预告登记证、预购商品房抵押权预告登记证各一份，证明被告蔡小开最高额连带抵押担保的事实；
证据五，提前收回借款通知函、邮寄回执各一份，以证明原告向被告蔡小开宣告借款提前到期的事实。
原告当庭提交证据六，邮寄回执一份，证明原告已向被告蔡小开催办抵押登记手续。
被告天瑞公司答辩称：第一，被告天瑞公司不应承担担保责任；第二，被告天瑞公司已代垫106637.19元；第三，逾期利息的复利不应计算。
被告天瑞公司当庭提供证据七，房产证一份，以证明涉案房屋已办理登记于被告天瑞公司名下的产权证。
被告蔡小开未作答辩，在本院指定的举证期限内也未提供任何证据。
经庭审质证，证据一、二、四来源合法、内容真实，与本案具有关联性；被告天瑞公司无异议；被告蔡小开未到庭应诉，又未能提供证据，视为其放弃举证，应承担举证不能的法律后果；故本院对上述证据依法予以采信，并作为认定本案事实的依据。对于证据三，被告天瑞公司对真实性没有异议，但表示《借款合同》约定被告天瑞公司承担阶段性保证，房屋预告登记已具备准物权效力，故被告天瑞公司不应承担担保责任；被告蔡小开未到庭应诉；本院认为，该证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，故应对该证据依法予以采信，并作为认定本案事实的依据。
对于证据五，被告天瑞公司对真实性、合法性无异议，但表示因法庭已确定庭审当日为借款合同提前到期日，故对该证据的关联性有异议；被告蔡小开未到庭应诉；本院认为，因通知函及邮寄回执均没有借款人的签名或盖章，故不能证明本案借款人已经收到提前宣告合同到期的通知，故本院对该证据不予采信。对于证据六，被告天瑞公司对真实性无异议，但表示对该证据的证明内容无法确认；被告蔡小开未到庭应诉；本院认为，仅凭该证据无法证实原告拟主张的事实，故本院对该证据不予采信。对于证据七，原告对真实性、合法性无异议，但表示对关联性有异议，因为该证据不能证明涉案房屋已登记在被告蔡小开名下；被告蔡小开未到庭应诉；本院认为，该证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，故应对该证据依法予以采信，并作为认定本案事实的依据。
经审理本院认定的事实和原告农业银行的诉称及补充陈述（除宣告合同提前到期的情况外）一致。另查明：1、《个人住房最高额抵押担保借款合同》约定：借款期限内产生的应付而未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率按月计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率按月计算复利；逾期借款的应付而未付利息，按逾期借款利率按月计算复利；2、2013年度、2014年度执行的年利率为5.24%，逾期年利率为7.86%；2015年度执行的年利率为4.92%，逾期年利率为7.38%；3、2010年5月4日，被告蔡小开与原告办理了关于瑞安市塘下镇尚城小区第8幢1单元2601A室房屋的预购商品房抵押权预告登记；2013年1月23日，被告天瑞公司办理了关于该房屋的产权登记手续（房屋所有权人为被告天瑞公司）。
本院认为，原告农业银行与被告蔡小开、天瑞公司签订的《个人住房最高额抵押担保借款合同》依法成立，基本条款完整、明确，行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益，属于有效合同。被告蔡小开应按照约定支付借款本息，其未按期支付借款本息，应承担相应的违约责任。原告据此可以宣布合同提前到期，提前收回已发放的借款，但由于宣布合同提前到期的通知未送达给被告蔡小开本人，因此本院将宣布合同提前到期的时间确定为法庭辩论终结的2015年4月16日；截至当日，被告蔡小开除应向原告返还借款本金5832283.12元外，还应向原告支付拖欠的正常利息71929.53元、罚息302.81元、复利754.41元。本案中，虽然被告蔡小开与原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，而原告在法庭辩论终结之日前对抵押物仍无法进行正式的抵押登记，且无法登记非基于原告的原因导致，故原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。被告天瑞公司已完成涉案房屋的产权登记手续，故应免除其保证责任；其已代被告蔡小开偿还的106637.19元可向被告蔡小开追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告蔡小开于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行借款本金5832283.12元、正常利息71929.53元、罚息302.81元、复利754.41元，以及2015年4月17日之后的罚息（以欠款总额5904212.65元为基数自2015年4月17日起按《个人住房最高额抵押担保借款合同》约定的罚息利率（最高不超过年利率8.85%）计算至实际履行之日止）；
二、被告蔡小开不履行本判决第一项义务，原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行有权对被告蔡小开所有的现登记于被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司名下的坐落于瑞安市塘下镇尚城小区第8幢1单元2601A室的房产（产权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号）的折价、拍卖或变卖该房屋所得的价款享有优先受偿权；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费53137元，减半收取26568.5元，由被告蔡小开负担（限于本判决生效之日起三日内缴纳）。原告于本判决生效后十五日内向本院退回其已预交的受理费。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费53137元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）；款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户（开户行：农行温州市分行，账号：19×××13）；逾期按自动撤回上诉处理）。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
审判员 吴晓初
二〇一五年五月十八日
书记员 周敏捷