黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆民一民终字第801号
上诉人（�审被告）李亚芳，女，1974年5月9日出生，汉族。
委托代理人毕国锋，黑龙江峰衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张佳，男，1968年11月3日出生，汉族。
委托代理人闫和军，黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师。
上诉人李亚芳因与被上诉人张佳租赁合同纠纷一案，不服大庆市萨尔图区人民法院（2015）萨民初字第197号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审经查，被告李亚芳租用原告张佳所有的位于大庆市萨尔图区会战西街祥阁大厦农贸市场摊位经营海鲜。2015年4月24日，原告张佳与被告李亚芳签订柜台（摊位）租赁协议。柜台（摊位）租赁协议约定：租赁期限：自2015年1月1日起至2019年12月31日止，共计5年；租金及支付方式：每平方米年租金3000元，共计10平方米，2015年租金共计30000元，必须一次性支付；下一年租金需提前一个月支付；由于原告张佳的海鲜市场是招商企业，故被告李亚芳不得中途单方终止协议，如果被告李亚芳中途单方终止协议，原告张佳有权要求被告李亚芳继续履行协议，在此情况下，被告李亚芳必须一次性支付剩余租赁期限的全部租金，（双方约定，剩余租赁期限全部租金的计算标准为：被告李亚芳所支付给原告张佳2015年的租金乘以剩余租赁期限，该计算标准系双方自愿达成），并承担剩余租赁期限全部租金的20%的违约金及原告张佳为主张权利的全部费用（包括但不限于律师费、交通费等）；2015年4月1日前签订的柜台（摊位）租赁协议终止，以此协议为准。位于大庆市萨尔图区会战西街祥阁大厦农贸市场商用房屋产权证上登记的产权人为原告张佳，原告张佳与曹凤莉为夫妻关系，2001年12月19日，设立大庆市站前海鲜批发市场，住所地为大庆市萨尔图区会战西街祥阁大厦农贸市场，投资人登记为曹凤莉，实际经营人为原告张佳。2011年6月22日，经大庆市祥阁开发有限公司委托，黑龙江天创消防设施检测有限公司对大庆市萨尔图区中桥路祥阁大厦地下一层的消防设施进行了建筑自动消防设施竣工技术检测，并出具了检测报告，评定为合格。2015年2月11日，大庆市公安局会战分局对祥阁大厦地下一层的大庆市站前海鲜批发市场了消防安全检查，检查发现，该场所营业区一处墙壁消火栓卡口处损坏，并给予原告张佳罚款300元的处罚。经检查，该场所依法通过消防验收，该场所消防安全管理、建筑防火、安全疏散、其他设施器材均符合消防安全要求。柜台（摊位）租赁协议签订后，被告李亚芳未提供其支付2015年租金的证据材料，但一直在租赁摊位经营。被告李亚芳于2015年5月撤出摊位，单方终止协议履行。现原告张佳诉至法院，要求判决被告李亚芳立即支付租金150000元、违约金24000元并赔偿原告张佳支付的律师费94600元等经济损失，合计183460元。
原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点主要为：一、原告张佳主体问题。该房屋所有人为原告张佳，对外出租摊位及签订租赁协议均为原告张佳，租赁协议的相对人为原告张佳和被告李亚芳，故本案中原告张佳可就租赁行为相关权利主张权利，具备主体资格。二、原告张佳与被告李亚芳签订的租赁协议效力问题。被告李亚芳主张租赁协议无效的理由主要有三点：第一，原告张佳隐瞒了出租的房屋消防设备不合格，没有达到使用的标准，违背了消防法规定的强制性规定，应当认定双方签订的协议无效；第二，在该份租赁协议中，原告张佳交付给被告李亚芳的�位达不到合同约定的面积；第三，原告张佳与被告李亚芳签订的合同，原告张佳多次变更，如果不按照原告张佳的要求签订协议，原告张佳禁止被告李亚芳继续经营，所以，原告张佳的行为存在胁迫和乘人之危等因素。本院认为，大庆市站前海鲜批发市场自2001年开始经营至今，依法通过消防验收，被告于海泉也在此经营多年，对大庆市站前海鲜批发市场的情况熟知，双方在签订协议时，也未将租赁消防状况特别约定为协议生效的要件。按照法律规定，租赁房屋未经消防验收合格也不是租赁合同生效的必要条件。对被告李亚芳提出在该份租赁协议中，原告张佳交付给被告李亚芳的摊位达不到合同约定的面积，原告张佳与被告李亚芳签订的合同，原告张佳多次变更，如果不按照原告张佳的要求签订协议，原告张佳禁止被告李亚芳继续经营，原告张佳的行为存在胁迫和�人之危等主张，因被告李亚芳未提供相应证据证实，故本院不予采信。综上，原告张佳与被告李亚芳签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不具备合同无效的情形，双方签订的租赁合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。现被告李亚芳单方撤出摊位，终止协议，应当按照协议的约定承担违约责任。按照原告张佳与被告李亚芳签订柜台（摊位）租赁协议第七条第2项：由于原告张佳的海鲜市场是招商企业，故被告李亚芳不得中途单方终止协议，如果被告李亚芳中途单方终止协议，甲方有权要求被告李亚芳继续履行协议，在此情况下，被告李亚芳必须一次性支付剩余租赁期限的全部租金（双方约定，剩余租赁期限全部租金的计算标准为：被告李亚芳所支付给原告张佳2015年租金乘以剩余租赁期限，该计算标准系双�自愿达成），并承担剩余租赁期限全部租金的20%的违约金及原告张佳为主张权利的全部费用（包括但不限于律师费、交通费等）的约定。被告李亚芳应当按照合同约定，支付全部租金，并按照全部租金的20%支付违约金及律师代理费。综上，对原告张佳要求被告李亚芳立即支付租金150000元，违约金24000元的诉讼请求，本院予以支持。因原告张佳未提供正规的律师代理费发票，故原告张佳要求被告姜先宏支付律师代理费9460元的诉讼请求，本院不予支持。判决：一、被告李亚芳于本判决生效后立即给付原告张佳租金150000元、违约金24000元。二、驳回原告张佳的其他诉讼请求。案件受理费3969元，由原告张佳负担189元，被告李亚芳负担3780元。
原审被告李亚芳上诉称，一、一审判决程序违法，上诉人在本案开庭前，依法向萨区法院提起诉讼，要求撤销双方签�的《租赁协议》，并提出中止审理的请求，但一审法院口头告知会将两案合并审理，但开庭后十余天，一审法院就做出判决，由于上诉人后起诉的案件涉及合同效力问题，会对一审判决产生直接影响，因此，依据民诉法的规定，本案应中止审理。二、一审判决认定事实不清，被上诉人要求上诉人支付租金150000元并赔偿经济损失24000元，但一审中，被上诉人并未举证证明其损失数额，鉴于被上诉人实际无经济损失，故被上诉人要求赔偿的损失数额明显过高，不应支持。即使上诉人单方终止合同，被上诉人仍享有摊位重新出租的权利，上诉人终止租赁不代表被上诉人的摊位不具有经济价值，更不代表其五年内都不产生租金。三、一审判决适用法律错误。上诉人一审时申请法院调取了2015年2月份的消防检查记录，没有调查2015年5月份的检查记录，而5月份的检查记录中，被�诉人有近二十项不合格记录，而这些不合格之处，被上诉人至今未能整改。被上诉人出租的场所原为地下停车场，后经被上诉人改造，变更用途为海鲜批发市场。但在整个改造和变更过程中，被上诉人从未向消防部门进行报备。一审判决仅以最高法院批复的部分内容认定合同效力，适用法律明显存在错误。四、被上诉人拟定的合同存在霸王条款，显失公平。请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人答辩称，双方签订的合同合法有效，上诉人在租赁期限内单方解除合同，到他处经营，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。一、一审不存在中止审理的情形。上诉人在一审中从未提出中止审理的请求，本案也不存在法定中止事由；二、上诉人已构成违约，应按约定承担违约责任；三、上诉人以房屋消防不合格为由认定合同效力没有任何事实与法律依据。双方合同并未将“房屋消防需经验收合格”作为合同生效要件，所以上诉人主张合同无效没有法律依据，没有任何一部法律规定房屋消防不合格会导致租赁合同无效；四、双方之间租赁合同各项条款均是在自愿、平等、协商的基础上达成的，不存在任何胁迫、乘人之危的情形，且上诉人在此处经营多年，从未提出异议。因此，请求二审驳回上诉，维持原判。
在二审中，上诉人举示如下证据：
一、消防安全检查申请受理凭证；二、建设工程消防验收意见书；三、公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证，欲证明：一、证据中显示的庆连海鲜批发市场与被上诉人站前海鲜批发市场依法均属于公众聚集场所；二、作为公众聚集场所被上诉人经营的站前海鲜批发市场在投入使用和营业前应依法申请消防安全检查和验收，如未依法取得营业前消防安全检查合格证，即属于违反法律强制性规定的行为，依法应确定为无效或撤销因此产生的民事行为，同时该组证据也证实被上诉人主张的工程竣工时的消防验收与我方主张的开业前验收并非同一事实。被上诉人质证称，对该组证据的真实性有异议，因为是复印件，但是如果庭后上诉人能够将原件交于法庭核对，核对无异后则无异议。不考虑其真实性，仅就合法性关联性发表质证意见。被上诉人认为该组证据不能证明上诉人要证明的问题，理由是该组证据中涉及到的庆连海鲜市场消防验收是否合格与本案无关。它不能直接推出被上诉人的海鲜市场的消防设施就是不合格的；第二、被上诉人在一审中已提供充分证据证明消防是合格的，并且符合开业条件；第三，被上诉人经营的海鲜市场，是否符合开业条件应属于工商管理范畴，�本案涉及的民事法律关系无关；第四，消防是否合格不是认定租赁合同是否有效的法律依据，这一点在被上诉人的状中已有明确阐述；第五，上诉人与被上诉人的租赁合同已实际履行十年之久，不存在任何影响合同履行的障碍，包括消防设施。即使消防存在部分问题，那也没有影响到双方的实际履行，所以消防设施是否合格不能成为合同无效或解除合同的理由；第六，消防设施是否合格，应属于行政法调整的范围，它的引起的后果应该是行政法律后果。与本案审理的民事纠纷并无任何关联。上诉人等九人在被上诉人处已经营十年之久，对经营场所的现状已十分清楚，从未提出异议，也从未影响到上诉人的正常收益，并且在今年2015年4月24日仍然与被上诉人签订了五年的租赁合同。说明双方均不存在影响合同继续履行的事由，所以该组证据与本案无关。
本�认为，由于上述证据是案外人于2015年开业前办理的相关手续，与本案不具有关联性，故本院对该组证据不予认定。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，一、双方当事人签订的《柜台（摊位）租赁协议》的效力问题。该协议是双方当事人自愿签订，是双方当事人的真实意思表示，现上诉人主张由于被上诉人消防验收不合格，主张合同无效，因被上诉人所有的海鲜批发市场在竣工时已经过了消防验收，其只是在公安机关消防检查时有个别事项不合格，被上诉人未整改，但这并未违反法律的强制性规定，亦不能构成上诉人主张合同无效的事由，因此，上诉人主张合同无效，本院不予支持。
关于被上诉人主张的违约金的计算。根据双方合同的约定：“如果乙方（上诉人）中途单方终止协议，甲方（被上诉人）有权�求乙方继续履行本协议，在此情况下，乙方必须一次性支付给甲方剩余租赁期限的全部租金（双方约定，剩余租赁期限全部租金的计算标准为：乙方所支付给甲方2015年的租金乘以剩余租赁期限，该计算标准系双方自愿达成），并承担剩余租赁期限全部租金的20%违约金，以及甲方向乙方主张权利的全部费用（包括但不限于律师费、交通费）”，该约定中关于“乙方必须一次性支付给甲方剩余租赁期限的全部租金”和“承担剩余租赁期限全部租金的20%违约金”均是双方对于上诉人单方撤出这一违约行为的计算条款，其性质均为一方违约应承担的责任，应认定为违约金。双方合同中约定的违约金过高，应当予以调整，因此本院根据被上诉人的实际损失和双方当事人的约定，认为双方关于由上诉人“承担剩余租赁期限全部租金的20%违约金”的约定既能弥补被上�人的实际损失，同时也能够维护市场正常的竞争秩序，因此，原审判决对于违约金的计算数额过高，应予纠正。上诉人应当给付被上诉人的违约金数额为剩余租赁期限全部租金的20%违约金，即27500元。由于上诉人2015年租金没有交纳，并于2015年5月撤出，因此，应当给付被上诉人2015年1月至5月的租金即12500元。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
维持大庆市萨尔图区人民法院（2015）萨民初字第197号民事判决第二项；
变更大庆市萨尔图区人民法院（2015）萨民初字第197号民事判决第一项被告李亚芳于本判决生效后给付原告张佳租金及违约金40000元。
一、二审案件受理费共计7749元�由上诉人承担1162元，由被上诉人承担6587元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东辉
审 判 员 于志友
代理审判员 王 丹
二〇一五年十二月七日
书 记 员 田 蕾