云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）昆民一终字第163号 上诉人（原审原告、反诉被告）李佳雨，男，汉族，1984年12月31日出生，住址（身份证）云南省昆明市西山区二环西路实力五星彩园******。 委托代理人李戚扬，云南恒鑫律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人蔡智，云南恒鑫律师事务所律师，一般授权代理。 被上诉人（原审被告、反诉原告）昆明多乐惠企业管理有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区北京路与联盟路交叉口卓越俊园****办公室。 法定代表人李洪英，总经理。 委托代理人张利祥，云南浩达律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人李佳雨因与被上诉人昆明多乐惠企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李佳雨的委托代理人李戚扬与蔡智及被上诉人昆明多乐惠企业管理有限公司的委托代理人张利祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理确认以下案件事实：位于昆明市联盟路SOHO俊园地下**至地上**属沈长虹、王国辉、郭尚跃、李冠元所有。2011年1月28日，上述房屋所有权人（甲方）与云南多乐惠商贸有限责任公司（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将上述房屋租给乙方用作商业经营，租期自2011年2月1日至2026年1月31日。2012年3月18日，云南多乐惠商贸有限责任公司（甲方）与昆明多乐惠企业管理有限公司（乙方）签订《委托管理协议书》，约定由乙方对昆明市联盟路SOHO俊园地下一层至地上三层进行物业及租赁事宜管理，期限自2012年3月31日至2017年3月31日。2013年1月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《铺面租赁合同》，约定甲方将位于昆明市盘龙区北京路与联盟路交叉口卓越俊园12幢云南多乐惠民族文化广场内三层3F-07、08、09区（148平方米）的铺面出租给原告经营“湾仔1号干锅”；合同期限为5年，从2013年1月1日起至2017年12月31日；租金为人民币11100元/月（以下款项均为人民币），租金全年共计133200元，合同保证金11100元，物业管理费8元/平方米/月，物管费全年共计14208元；自甲方交付该房屋之日起，乙方享有2个月的装修免租期；甲方应确保市场内，水、电畅通，主要设备运行正常，环境清洁，竭力为乙方做好服务工作；甲方对本市场铺面的经营商品有分片区定位的规定和要求，对铺面的风格有统一装修规定和要求。合同订立后，原告向被告支付一年租金133200元、物管费14208元及保证金11100元，并对商铺进行了装修。2013年12月27日，昆明市公安局消防支队盘龙区消防大队出具责令立即改正通知书，认定2013年12月9日对昆明多乐惠企业管理有限公司检查时，发现三楼的油烟管道连接到消防砸道送风管道上，将油烟排放到SOHO俊园12幢4层以上的电梯间前室，要求昆明多乐惠企业管理有限公司采取措施。2013年12月29日，昆明市公安局消防支队盘龙区消防大队出具行政处罚决定书，认定昆明多乐惠企业管理有限公司位于昆明市盘龙区北京路与联盟路交叉口卓越俊园12幢挪用消防设施、器材，故处予罚款5000元。原告于2013年10月31日向被告送达《关于解除〈铺面租赁合同〉的通知书》，表示租赁商铺不具备经营餐饮条件故通知被告解除《铺面租赁合同》，被告于2013年11月3日收到该通知。原告认为所租住商铺无油烟管道设施，不具备经营餐饮条件，被告构成违约，故原、被告双方所签订租赁合同已于2013年11月3日解除，诉至法院请求：一、判令被告返还原告房屋租金44400元、物管费2368元、保证金11000元；二、判令被告赔偿原告损失295833.33元；三、由被告承担本案诉讼费。被告在举证期限内提起反诉，提出《铺面租赁合同》未解除，原告未按合同约定支付租金，构成违约，故提起反诉请求：一、判令原告向被告支付商铺租金、管理费124764元（暂计算至2014年6月8日）；二、判令原告向被告承担违约金24952.8元；三、由原告承担本案全部诉讼费。另外，在一审庭审过程中原、被告均认可2013年11月3日后原告仍在占用上述商铺；被告承认其于2014年7月23日对该商铺进行拆除腾空，一审法院对该事实予以确认。另外，昆明诚跃司法鉴定所出具的（2014）诚鉴字第012号《司法鉴定意见书》表明，本案所涉商铺装修价值为112568元，可移动设备价值为15791元。一审法院对昆明诚跃司法鉴定所出具的（2014）诚鉴字第012号《司法鉴定意见书》予以确认。 一审法院认为，本案中，双方当事人存在如下争议：一、原、被告双方签订的《铺面租赁合同》是否已解除以及是否应当解除？二、被告是否存在违约行为？三、被告是否应当退还原告保证金、租金及物管费并赔偿原告装修及设备的损失？四、被告的反诉请求是否应得到支持？对于第一个争议焦点，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条，原告与被告签订的《铺面租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。合同约定，由原告用所租赁商铺进行餐饮使用，被告有义务保证场内水、电畅通，主要设备运行正常，而根据相关行政部门出具责令立即改正通知书及行政处罚决定书认定，涉案商铺将油烟管道连接到消防正压送风管道上，即商铺的排烟及消防设施未达到要求，故被告所提供用于经营餐饮的的商铺未达到约定的设备条件，不能进行餐饮油烟正常排放，其行为构成违约，应负相应的违约责任。被告于2013年11月3日收到原告据此提出的《关于解除〈铺面租赁合同〉的通知书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原、被告双方所签订的《铺面租赁合同》已自被告收到通知之日起解除。关于原告要求被告退还押金11100元的诉请，一审法院认为，原、被告约定该款项为合同保证金，现被告构成违约故应对该款予以退还，对原告的该项诉请本院予以支持。对原告提出被告赔偿损失295833.33元的诉请，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，本案合同履行期未届满，被告有违约行为，现合同已解除，被告应赔偿原告的装修投入损失，对于具体的赔偿金额，根据鉴定意见书，云南多乐惠民族文化广场三层17号商铺装修价值为112568元，可移动设备价值为15791元。一审法院认为，设备系可移动部分，可由原告自行拆除处理，故不宜作为原告的装修损失，综上，对原告主张被告赔偿损失的诉请，一审法院支持112568元。针对原告主张被告退还合同解除后的剩余租金及物管费的诉请及被告反诉主张原告支付房租及管理费的诉请，一审法院认为，原告按合同约定向被告交纳了一年的房租及管理费，且双方合同约定原告有两个月的装修免租期，综上即自2013年1月1日起至2014年2月28日止的租金已缴纳。本案中原、被告双方所签订的《铺面租赁合同》已于2013年11月3日解除，但庭审过程中原、被告均认可2013年11月3日后原告仍在占用上述商铺，故原告应支付被告商铺的占用费及物管费。对于计算标准，一审法院参照双方签订的《铺面租赁合同》中对租金的约定11100元/月，物管费8元/月/平方米计算。对于计算的起止时间，被告承认其于2014年7月23日对该商铺进行拆除腾空，一审法院对该事实予以确认，故对于占用费的计算起止时间为2013年11月3日至2014年7月23日，但由于原告已交纳房租及物管费至2014年2月28日，故本院从2014年3月1日开始计算至2014年7月23日，故原告还应支付被告占用费及管理费58830元。综上，原告主张被告退还租金及物管费的诉请，一审法院不予支持，被告主张原告支付占用费及物管费的诉请，一审法院予以支持58830元。对于被告主张原告支付违约金的诉请，一审法院认为，双方所签订合同因被告存在违约行为（而）原告提出解除，原告并无违约行为，故被告主张原告支付违约金的诉请无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：“一、被告昆明多乐惠企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李佳雨支付保证金11100元，装修损失112568元；二、原告李佳雨于本判决生效之日起十日内向被告昆明多乐惠企业管理有限公司支付占用费及物业费58830元；三、驳回原告李佳雨的其他诉讼请求；四、驳回被告昆明多乐惠企业管理有限公司的其他反诉请求。案件受理费人民币6604元，鉴定费6000元，由被告昆明多乐惠企业管理有限公司承担。反诉案件受理费1647元，由原告李佳雨承担。” 宣判后，一审原告（反诉被告）李佳雨不服，向本院提起上诉。请求：一、撤销原审判决第二项、第四项，改判驳回被上诉人全部反诉请求；二、被上诉人承担一审反诉部分和二审案件受理费。主要事实和理由为：一、上诉人未腾还房屋的原因是租赁合同解除后被上诉人拒不认可合同解除，要求上诉人继续履行，也拒不与上诉人联系善后事宜，并非上诉人故意占用。本案是因被上诉人违约，上诉人行使单方解除权而解除合同。被上诉人收到解除合同通知后，要求上诉人继续履行合同，支付租金，拒绝协商善后事宜。诉争房屋占用期间主要是在原审法院诉讼及鉴定程序中，属于查明事实，确定损失期间。合同解除后，上诉人已经停止营业，并未使用场地，也未接受物业服务。装修和相关设施未拆除是因为被上诉人不同意赔偿，上诉人提起鉴定申请。如合同解除后即拆除装修及设施并腾房，则无法鉴定。二、合同解除后占用场地根本原因是被上诉人单方违约，相应损失应由被上诉人全部承担。三、原审判决超出被上诉人反诉请求，违反不告不理原则，程序上存在错误。被上诉人反诉第一项诉请是要求上诉人支付商铺“租金、管理费”这是建立在房屋租赁合同有效并继续履行的情况下才能得到支持的。被上诉人庭审时主张的也是继续履行租赁合同。但是一审判决已经认定合同于2013年11月3日解除。故被上诉人的反诉请求已无依据。在被上诉人未变更反诉请求为支付占用费的情况下，原审判决上诉人支付“占用费、物管费”属于经济损失而非合同借款，已经超出了反诉请求范围。四、上诉人因被上诉人违约遭受的经济损失远大于本诉主张的退还房租、赔偿装修，尚有大量的间接损失因证据所限无法主张。例如投资资金成本、预期经营收益、遣散员工费用等。 被上诉人昆明多乐惠企业管理有限公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律得当。请求驳回上诉，维持原判。上诉人提起诉讼后，我还要求对方尽快搬走。但是对方仍然继续占用我方场地。上诉人上诉理由不成立。我方按照合同履行了义务，对方并未按照合同支付租金。对方才是真正违反合同约定。 上诉人及被上诉人在二审审理中均未提交新证据。 上诉人及被上诉人对一审判决认定案件事实无异议，本院予以确认。另外，2014年7月15日，上诉人曾经向原审法院提出书面《补充鉴定申请书》。 归纳双方当事人诉辩主张，本案的争议焦点为：合同解除后至被上诉人收回租赁铺面期间实际占用费应当由谁承担？ 本院认为：《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，被上诉人于2013年11月3日收到上诉人发出的解除合同通知书，双方所签订铺面租赁合同自上诉人发出的解除合同通知书到达被上诉人之日解除。但是，双方对于租赁合同解除后租赁标的物铺面场地如何移交、装修如何解决等相关事宜并未及时妥善协商处理。导致合同解除后一段期间内，租赁合同标的物铺面场地未能从承租人（上诉人）处移交至出租人（被上诉人）处而产生铺面实际占用损失。对此，作为租赁合同双方的上诉人及被上诉人均应承担相应责任。被上诉人作为违约一方，对上述问题的产生应当承担主要责任，即承担该期间铺面占用损失（包括占用费及管理费）的60%；上诉人则应当承担次要责任，即承担该期间铺面占用损失（包括占用费及管理费）的40%。该期间（2013年11月4日至2014年7月23日）铺面占用费（参照双方合同约定租金标准）为95830元，铺面管理费（比照合同约定管理标准）为10222元，合计为106052元。故该期间铺面占用损失（包括占用费及管理费）为106052元。按照上述各自责任承担比例，则被上诉人承担63631元（106052元×60%=63631元），上诉人承担42421元（106052元×40%=42421元）。则上诉人本应当支付被上诉人该期间（2013年11月4日至2014年7月23日）占用损失42421元。但是，上诉人已经交付一年（12个月）的租金。双方租赁合同约定，自甲方（被上诉人）交付房屋之日起，乙方（上诉人）享有2个月的装修免租期。则上诉人已经交付租金之租期应当为14个月，即上诉人已经交付租金之租期应当从2013年1月1日至2014年2月28日止。在上述期间内，从合同解除至后（即合同解除至次日2013年11月4日）至2014年2月28日，上诉人已经交付了租金44400元（实际为4个月差4天，为便于计算按整数4个月计算）。在上述期间内，从合同解除至后（即合同解除至次日2013年11月4日）至2013年12月31日（因管理费没有2个月的免除期，故上诉人交付管理费的期间为2013年1月1日至同年12月31日），上诉人已经交付了管理费2289元。故上述上诉人应当向被上诉人支付的铺面占用损失42421元与上诉人实际已经支付的租金及管理费46689元（44400元+2289元=46689元），两项折抵后，该期间（2013年11月4日至2014年7月23日）上诉人已经实际交付被上诉人租金超过应当向被上诉人支付占用费的款项数额为4268元（46689元元-42421元=4268元）。因此，上诉人上诉所提合同解除后其不应当承担铺面占用相关费用的部分上诉请求，及要求被上诉人返还所交剩余租金4268元的上诉请求，有事实及法律依据，本院予以支持。上诉人所提其余上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 因上诉人未对原审判决其余部分提出上诉，被上诉人也未对原审判决提出上诉。故本院对原审判决内容其余部分予以维持。 综上所述，上诉人的部分上诉请求有事实及法律依据，本院予以支持。原审判决认定主要事实清楚，部分适用法律正确，本院予以维持；但是部分认定事实不清，适用法律不正确，本院依法予以改判。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）、（三）项之规定，判决如下: 一、维持昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第50号民事判决第一、三、四项，即“一、被告昆明多乐惠企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李佳雨支付保证金11100元，装修损失112568元；三、驳回原告李佳雨的其他诉讼请求；四、驳回被告昆明多乐惠企业管理有限公司的其他反诉请求。”； 二、撤销昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第50号民事判决第二项，即“二、原告李佳雨于本判决生效之日起十日内向被告昆明多乐惠企业管理有限公司支付占用费及物业费58830元；”； 三、被上诉人昆明多乐惠企业管理有限公司于本判决生效后十日内退还上诉人李佳雨剩余租金人民币4268元； 三、驳回上诉人李佳雨的其他上诉请求； 四、驳回被上诉人昆明多乐惠企业管理有限公司的一审其他反诉请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费人民币6604元，由被上诉人昆明多乐惠企业管理有限公司负担；一审反诉案件受理费人民币1647元及二审案件受理费人民币1647元，合计人民币3294元，由上诉人李佳雨负担1317元，由被上诉人昆明多乐惠企业管理有限公司负担1977元。一审鉴定费人民币6000元，由被上诉人昆明多乐惠企业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请执行的期间为二年。 审判长  代晓明 审判员  刘昕光 审判员  蔡 芸 二〇一五年四月二十六日 书记员  吴 帅