安徽省青阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第00936号
原告：胡丹丹，女，住安徽省池州市青阳县。
委托代理人：杨长根，青阳县蓉城法律服务所法律工作者。
被告：青阳县鼎辉物业管理有限公司，住所地安徽省池州市青阳县。
法定代表人：高坤，该公司董事长。
委托代理人：戴晋玲，安徽戴晋玲律师事务所律师。
原告胡丹丹与被告青阳县鼎辉物业管理有限公司（简称物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员蒋桂荣独任审判，于2014年12月8日公开开庭进行了审理。原告胡丹丹的委托代理人杨长根、被告物业公司的委托代理人戴晋玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡丹丹诉称：2013年12月13日，我与物业公司订立了一份《商铺租赁合同》，合同约定：物业公司将青阳某某广场贰层XX号商铺（简称XX号商铺）租赁给我，租赁期限自2014年5月1日起至2016年12月30日止，第一年租金为36110元，物业管理费每月按1.5元／平方米交纳。合同同时还就其他条款进行了约定。合同订立后，我依约支付了租金及其他费用，但物业公司未依约交付租赁房屋。由于物业公司出租房屋未经消防等各项验收，且租赁房屋外立面正在施工，为此，我等租赁户向政府相关部门反映，经青阳县某某委员会（简称县某某委）等相关部门协调，物业公司退还了我2014年5月1日至2014年7月31日期间的租金，并承诺租赁房屋一定会在2014年8月1日前完工，并通过验收。然而2014年8月1日，物业公司仍未将租赁房屋施工完毕，也未通过消防等各项验收，违反了国家强制性规定，导致2014年8月1日至2014年9月30日间商铺租赁合同无效。为此，特诉至法院，要求确认我与物业公司所立租赁合同中2014年8月1日至2014年9月30日间商铺租赁合同无效，并判令物业公司返还租赁费6018元。
胡丹丹为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
一、《商铺租赁合同》一份，证明：1、胡丹丹与物业公司之间存在房屋租赁合同的事实；2、双方对租赁合同期限、租金等相关事实进行约定的情况。
二、税务发票三份，证明：胡丹丹依约缴纳了房屋租金36110元的事实。
三、公证书一份，证明：1、2014年8月19日，青阳某某广场仍在施工建设；2、2014年9月底，青阳某某广场外立面才施工完毕。
四、工资表一张，证明：胡丹丹工资损失5000元。
物业公司在庭审中辩称：青阳某某广场工程项目由青阳县某某房地产开发有限公司（简称某某公司）开发建设，某某公司依法办理了该工程项目的各项审批手续，取得相关规划、施工许可证。胡丹丹承租的XX号商铺系合法建造的房屋，并且我公司已合法取得该商铺租赁经营权。因此，我公司与胡丹丹签订的《商铺租赁合同》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。胡丹丹主张合同无效的理由在起诉前已经不存在，XX号商铺所在的青阳某某广场一至四层裙楼工程质量及消防已经验收合格，不存在胡丹丹诉称的未经验收及未施工完毕的情形，且法律规定无效合同自始没有法律约束力，所以本案也不存在租赁期限内中间两个月租赁合同无效的情形。况且，胡丹丹在向我公司申请退还装修期间租金时已向我公司作出不再要求返还任何费用、承担任何形式违约金、赔偿直接或其他一切间接的经济损失等承诺，并且胡丹丹承租的XX号商铺已投入使用，进行经营活动，不存在返还租金的情形，更不存在赔偿损失问题。综上，我公司与胡丹丹签订的《商铺租赁合同》合法有效，胡丹丹无权要求返还租赁费和赔偿损失，请求法院驳回胡丹丹的诉讼请求。
物业公司为支持其辩解，向本院提供了如下证据：
一、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书各一份，证明物业公司的身份情况。
二、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商铺经营管理合同》、《青阳某某广场商铺买卖模式确认书》各一份，证明：1、青阳某某广场工程项目开发建设，已依法办理各项审批手续，取得相关主管部门批准、许可，XX号商铺所在的建筑物系合法房屋的事实。2、物业公司已依法取得XX号商铺租赁经营权的事实。3、以XX号商铺为租赁物而签订的《商铺租赁合同》不违反法律、行政法规强制性规定、合法有效的事实。
三、《青阳县某某广场一至四层裙楼工程竣工预验收会议纪要》、市消防支队池公消验字（XXXX）第XXXX号《建设工程消防验收意见书》各一份，证明：1、2014年4月25日，青阳某某广场一至四层裙楼工程竣工，经相关单位现场验收，工程符合质量标准、规范及设计要求，安全和主要使用功能也符合要求，工程质量合格。2、2014年10月8日，青阳某某广场一至四层裙楼工程经市消防支队进行消防验收，消防方面具备使用条件，消防验收合格的事实。
四、2014年5月13日《申请书》、2014年5月12日《承租户接电申请》、《运营管理手册》、《装修手册》各一份，证明：1、胡丹丹向物业公司申请三个月装修期限免租金，同时向物业公司承诺不再要求物业公司返还其他任何费用、承担任何形式违约金、赔偿直接或其他一切间接的经济损失，物业公司已按胡丹丹申请退还其3个月的租金9027元，上述承诺是胡丹丹真实意思表示，不违反法律或社会公共利益，是合法行为，显然对胡丹丹具有法律约束力，不存在物业公司再返还租金的事实。2、2014年5月12日，胡丹丹提出申请要求安装电表通电，以满足租赁商铺装修经营需要，即自2014年5月13日起，物业公司已将房屋实际交付给胡丹丹使用的事实。
经当庭举证、质证，物业公司对胡丹丹提供的证据提出如下质证意见：对证据一的真实性无异议，该份合同系双方的真实意思表示。对证据二无异议。对证据三的关联性及证明对象有异议，公证的日期是2014年8月份，而胡丹丹在7月份已经装修结束，物业公司不应该返还租金。对证据四的关联性及证明对象有异议，该份证据恰恰证明胡丹丹已经进行了营业活动。
对物业公司提供的证据，胡丹丹提出如下质证意见：对证据一无异议。对证据二的真实性、关联性无异议，但对其证明目的有异议。所有的高层建筑均需进行消防和竣工验收后才能使用，在2014年9月底前，物业公司未完成该两项验收。对证据三的真实性、关联性无异议，但对其证明目的有异议。青阳某某广场至今尚未进行竣工验收，而未进行竣工验收的工程是不能投入使用的。物业公司交付给胡丹丹的房屋直至2014年10月8日才经消防验收，表明物业公司在2014年8、9月份间出租房屋违反了消防法的规定，属于违法出租。对证据四的真实性及关联性无异议，但对其证明目的有异议。该份《申请书》是格式合同，且该份申请没有对2014年8月份以后的损失进行约定。另该份申请出台的背景是在县某某委的协调下物业公司才退还三个月房租，并且物业公司当时承诺在2014年8月1日前完成所有的施工并办好所有验收的前提下，胡丹丹才签署的。故该份申请书不存在胡丹丹对2014年8月1日以后的损失不要求赔偿的事项。
经当庭举证、质证，对胡丹丹提供的证据认证如下：对证据一、二的真实性，因物业公司无异议，本院经审查予以确认。对证据三，因物业公司对其真实性并未提出异议，且是公证机关依法作出，对其真实性予以确认。对证据四，因该份工资表系胡丹丹自己领取工资的工资表，不能证明其为聘请员工存在工资损失这一事实，对其证明目的不予确认。
对物业公司提供的证据一、二、三、四的真实性，因胡丹丹均无异议，本院经审查予以确认。
根据双方当事人陈述一致内容及举、质证情况，结合本院的认证意见，经审理查明：青阳某某广场工程项目由某某公司开发建设，某某公司依法办理了该工程项目建设的相关审批手续，领取了《国有土地使用证》，并取得该工程项目建设的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。2013年4月21日，杨某甲、柯某某、杨某乙作为乙方在一份《青阳某某广场商铺买卖模式确认书》上签字，确认乙方现订购甲方（出卖人）某某公司开发的XX号商铺，乙方自愿选择与甲方、丙方（经营人）物业公司约定按下列模式买卖、使用该商铺，即乙方同意在签订《青阳某某广场认购书》时，与丙方签署《商铺经营管理合同》，明确将订购的商铺交由丙方经营，由丙方利用商铺开展经营（可以自行经营，也可以对外招商、代为出租等方式经营）。当日，杨某甲、柯某某、杨某乙作为甲方、物业公司作为乙方，双方签订了一份《商铺经营管理合同》，物业公司取得XX号商铺经营权。2013年12月13日，物业公司作为出租人（甲方）、胡丹丹作为承租人（乙方），双方签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方XX号商铺用于经营某某内衣坊。承租期自2014年5月1日起至2016年12月30日止。租金和租金交纳期限：1、第一年2014年5月1日起至2015年4月30日止，租金为人民币36110元（含税）。2、第二年2015年5月1日起至2016年4月30日止，租金为人民币36110元。租金按12个月为一个支付期，先支付后使用。合同同时还就其他各项费用的缴纳、违约责任、装修事项等进行了约定。合同签订后，胡丹丹于2013年12月13日向物业公司缴纳了第一年租金36110元。2014年4月25日，某某公司作为建设单位，组织设计、监理、勘察、施工等单位共同参加，青阳县某某站派员参加，并成立验收专家组，对青阳某某广场一至四层裙楼工程进行预验收，与会验收组人员一致认为土建及安装工程已基本按设计图纸完工，同意进行竣工前质量等级合格，待主楼竣工后组织竣工验收，并形成青阳某某广场一至四层裙楼工程竣工预验收会议纪要。2014年5月12日，胡丹丹向物业公司递交了一份《承租户接电申请》，申请安装电表通电。当日，物业公司将XX号商铺交付给胡丹丹，胡丹丹即开始对XX号商铺进行装修，并于2014年7月底装修结束。2014年5月13日，胡丹丹向物业公司递交了一份书面《申请书》，申请书上载明“本人为青阳某某广场某某号铺位承租人胡丹丹，电话号码XXXXX****XX。本人因装修需要特申请贵公司自2014年5月1日移交房屋之日起至2014年7月31日止为免租金装修期限，请贵公司将该期限先交纳的相应房租在本人办理完商铺装修手续后退还本人。本人申请退还装修期间免租金同时郑重承诺：1、不再要求贵公司返还其他任何费用；2、不再要求贵公司承担任何形式违约金；3、不再要求贵公司赔偿直接或其他一切间接的经济损失。”当日，胡丹丹与物业公司又分别签订了一份《运营管理手册》、《装修手册》。2014年5月13日，物业公司通过银行将9027元房租退还给胡丹丹。2014年10月8日，市消防支队对青阳某某广场裙房及地下室建设工程进行消防验收，验收合格，并于2014年10月9日作出池公消验字（XXXX）第XXXX号《建设工程消防验收意见书》。2014年8月19日，案外人胡某某作为申请人，以其与物业公司签订十份《商铺租赁合同》，租赁青阳某某广场肆层401-410号共计十间商铺，拟从事“某某咖啡”个体经营，申请人认为其租赁商铺的整幢楼房至今仍未完工、未经验收，不符合房屋交付条件，向安徽省青阳县公证处（简称县公证处）申请公证保全证据。2014年8月23日，县公证处作出（XXXX）皖青公证字第XXX号《公证书》，证明截至2014年8月19日青阳某某广场两幢商业主楼存在外墙呈水泥灰色，脚手架尚未完全拆除等情形。2014年11月12日，胡丹丹以物业公司在2014年8月1日仍未将租赁房屋施工完毕，也未通过消防等各项验收，违反了国家强制性规定，导致其与物业公司签订的租赁合同中2014年8月1日起至2014年9月30日间商铺租赁合同无效为由，诉至法院，要求：一、确认其与物业公司所立青阳某某广场商铺租赁中2014年8月1日至2014年9月30日间商铺租赁合同无效；二、请求判令物业公司返还租赁费6018元；三、本案诉讼费用由物业公司承担。在2014年12月8日的庭审中，胡丹丹当庭申请撤回其第一项诉讼请求，并增加一项诉讼请求，要求物业公司赔偿其2014年8、9月份支付工人工资损失5000元。但胡丹丹在本院指定的期限内就其增加的诉讼请求未缴纳案件受理费。
本院认为：XX号商铺所在的青阳某某广场工程项目由某某公司开发建设，某某公司依法办理了该工程项目建设的相关审批手续，领取了规划许可证。物业公司依法取得XX号商铺租赁经营权。青阳某某广场一至四层裙楼工程2014年4月25日经竣工预验收合格，2014年10月8日经市消防支队消防验收合格。对上述事实，因双方均无异议，应予确认。本案争议焦点为：
一、租赁合同效力问题。
胡丹丹认为根据建筑法、合同法等相关法律规定的建设工程经验收合格后，方可交付使用和2004年3月4日最高人民法院公布的（2003）民一他字第11号《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（简称《函复》）中规定的出租《中华人民共和国消防法》规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效的规定，物业公司交付给其的XX号商铺至今未经竣工验收及该房屋于2014年10月8日才经消防验收，则其与物业公司签订的《商铺租赁合同》中2014年8月1日至2014年9月30日间商铺租赁合同，因违反了国家强制性规定应为无效。
本院认为，虽然2004年3月4日最高人民法院公布的《函复》中关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，作出：“第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。”的函复。但是2009年9月1日施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称《解释》）对上述函复的观点进行了变更。《解释》第八条规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：…（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”即租赁合同标的物不符合法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，作为解除租赁合同的法定情形之一，而非认定合同无效的情形。同时，《函复》已于2013年2月18日被最高人民法院《关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》第63项废止。废止理由为：与《解释》规定相冲突。另《解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”则根据该条规定，租赁房屋的合法性审查应当以是否取得规划许可为核心要件，虽然建筑法等法律规定，竣工验收确实是工程交付使用的前提，但从调整对象和立法目的的角度分析，该规定是关于工程质量验收程序的管理性规定，并不是针对建筑物本身的合法性问题。本案，虽然青阳某某广场两幢商业主楼经县公证处公证截至2014年8月19日存在外墙呈水泥灰色，脚手架尚未完全拆除等情形，但某某公司承建的建设工程取得了规划许可证，物业公司依法取得XX号商铺租赁经营权，则物业公司与胡丹丹签订的《商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效。
二、对胡丹丹主张要求赔偿工资损失5000元的主张，因胡丹丹在本院指定的期限内未按规定缴纳案件受理费，则对其此项主张，本院不予审理。
三、胡丹丹主张返还2014年8月1日至2014年9月30日期间租赁费的主张应否支持？
本案，胡丹丹在物业公司交付给其的XX号商铺所在的青阳某某广场两幢商业主楼经县公证处公证截至2014年8月19日存在外墙呈水泥灰色，脚手架尚未完全拆除等情形及2014年10月8日青阳某某广场裙房及地下室方经市消防支队消防验收合格，根据《解释》第八条及《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定，胡丹丹作为承租人享有合同解除权，但在本案中，胡丹丹并未行使解除权。虽然本案XX号商铺在竣工验收及消防验收前处于不适宜租赁使用的状态，合同法也规定出租人在租赁期间内对租赁物承担持续性的瑕疵担保义务，但XX号商铺后在2014年10月8日经消防验收合格，且胡丹丹也未提供2014年8月1日至9月30日其所承租的XX号商铺因未施工完毕、未经消防等验收致其无法使用的证据，另在其与物业公司签订的《商铺租赁合同》也没有就这种行为约定具体的违约责任。同时，即使XX号商铺因未施工完毕、未经消防等验收致胡丹丹2014年8月、9月间无法使用该租赁房屋给其造成损失，因胡丹丹在申请物业公司退还装修期间免租金同时已书面承诺不再要求物业公司返还其他任何费用、承担任何形式违约金、赔偿直接或其他一切间接的经济损失，胡丹丹虽辩称其出具《申请书》是在物业公司承诺租赁房屋一定会在2014年8月1日前完工，并通过验收的情况下才出具的，但胡丹丹并未提供相应证据证实其辩解，则胡丹丹在其《申请书》中所作的承诺应系其真实意思表示，且不违反相关法律规定，对其应具有约束力。胡丹丹现要求物业公司返还其2014年8月1日至2014年9月30日期间租赁费的主张，无证据证实，同时，即使胡丹丹存在损失，也因其已书面承诺免除物业公司赔偿责任，其主张亦不应支持。
综上，物业公司出租给胡丹丹的XX号商铺所在的房屋建设工程取得了规划许可证，系合法建筑，胡丹丹与物业公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。物业公司2014年5月12日将XX号商铺交付于胡丹丹，胡丹丹接收XX号商铺后即着手进行装修，已对XX号商铺进行了实际利用，并书面承诺免除物业公司赔偿责任，胡丹丹要求物业公司返还其2014年8月1日至2014年9月30日期间租赁费的主张，无证据证实，同时也与其承诺相违背，不予支持。对其要求赔偿工资损失5000元的主张，因其在本院指定的期限内未按规定缴纳案件受理费，对其此项主张，本院不予审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告胡丹丹的诉讼请求。
案件受理费130元，减半收取65元，由胡丹丹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。
审判员 蒋桂荣
二〇一五年一月二十日
书记员 孙记平
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。