北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第04249号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈海红，女，1970年6月28日出生。
委托代理人王士夫，男，1969年10月20日出生。
委托代理人谢玉帅，北京市浩伟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）徐静，女，1980年6月20日出生。
委托代理人滑肇珩，男，1981年10月19日出生。
上诉人陈海红因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第13686号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了�理。本案现已审理终结。
2013年7月，徐静诉至原审法院称：我于2012年7月9日承租陈海红名下位于北京市×××203室房屋，双方签订《租房合同》，合同期一年，2013年7月8日到期。我于2013年7月4日前已从上述房屋搬出。7月4日我按陈海红要求退还该房屋钥匙两把，并由陈海红丈夫签收。在该房屋租赁合同未注明我需履行提前通知陈海红退房的情况下，陈海红以我未提前通知退房为由，拒绝按合同约定退还保证金。我为维护自身利益，诉至法院，要求陈海红退还保证金14000元及利息。
陈海红辩称并反诉称：徐静所述与事实不符，不退她保证金是由于她不合理使用房屋造成损坏且拒不维修。徐静退房时未交接，有电卡、中水卡、房屋钥匙两把未退还，我现已补办，损失应由徐静承担，并且由于徐静未退还电卡、中水卡、房屋钥匙导致我迟租房屋12天。因徐静的行为已经给�造成了很大损失，现提出反诉，要求徐静赔偿：1、房屋损失20325元；2、租金损失2500元；3、误工费1500元。
徐静就反诉辩称：陈海红所述与事实不符，钥匙已于7月19日给了陈海红，水电卡是由于没带，后有短信联系对方。不同意陈海红反诉请求，装修公司有无资质有质疑，费用过高，装修面积有出入，地板也不需要打蜡等。故不同意赔偿物品损失，租金损失不同意赔偿，属于正常再租所需时间，误工费不同意赔付。
原审法院经审理查明：2012年陈海红（甲方）与徐静（乙方）签订《租房合同》，约定陈海红将位于北京市×××203室的房屋出租给徐静，租赁期为一年，自2012年7月9日至2013年7月8日，月租金为14000元，保证金14000元。合同约定，七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配�设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。九、房屋内的物品清单：如果物品为人为损坏乙方要赔偿甲方的损失。同日，徐静的代表林群签署《物品清单》，载明：......部分墙体、墙纸原有公司有破坏，一层大厅墙面、一层小房间墙面、二层会议墙面有破坏......上述文件签订后，徐静依合同向陈海红支付了保证金14000元及全部房屋租金。2013年7月4日，陈海红的丈夫王士夫从徐静手中收回房屋钥匙两把。双方因房屋损坏、保证金退还问题发生纠纷，徐静未退还陈海红另外2把钥匙、电梯卡、中水卡、电卡。2013年7月18日，陈海红补办电梯卡、中水卡、电卡花费200元。徐静主张其在将房屋腾退后，曾多次联系陈海红要求退还房屋钥匙、水电卡，返还保证金，但陈海红均未解决，并就此提交短信记录和电话录音。陈海红认可短信记录和电话录音的真实性，但认为对方存在损坏房屋�情况，对方未修复也未赔偿，双方对此未达成一致。陈海红就其主张的房屋修复费用、房租损失及误工费提供：1、照片一组，证明房屋损坏状况；2、录像光盘一张，证明房屋损坏状况；3、陈海红的丈夫王士夫与安信地板的通话记录，证明房屋地板价格；4、北京市阳光装饰有限公司出具的修复项目明细，证明维修房屋的费用；5、2013年7月17日，陈海红与董艳天的房屋租赁合同，证明其房租损失；6、陈海红与董艳天的交接单，证明董艳天接受房屋时房屋地板、墙面、楼梯等部位存在损坏。7、陈海红丈夫王士夫的工资证明，证明维修房屋时将造成的误工损失。徐静认可其在搬离房屋时房屋确存在一定损坏，但从上述证据无法确认房屋的损坏情况，更无法确认维修费用，另外，房租损失与其无关。庭审中，陈海红称其未对房屋进行实际修缮。
原审法院认为：徐静与陈�红签署的《租房合同》为双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。双方当事人应本着公平、平等、诚实信用的原则，积极履行合同。徐静作为房屋承租人理应对其所承租的房屋进必要的维护义务，对其使用房屋时造成的房屋损害理应及时进行修复或赔偿。双方合同届满时徐静未对其造成的房屋损坏进行修复，理应承担相应的责任。因此陈海红有权暂扣徐静保证金，并从中扣除相应损失。陈海红反诉要求赔偿房租损失2500元，从其主张的期间看，该期间明显属于陈海红另寻租户的必要时间损耗，并非因徐静造成的损失，故该项反诉请求，无事实及法律依据，法院不予支持。陈海红反诉要求赔偿房屋修复费用及误工损失，鉴于涉案房屋并未实际进行维修，即该损失并未实际形成，且陈海红主张的数额较大，法院难以凭借现有证据进行确定，故�部分反诉请求，法院暂不予支持，陈海红可进行必要的证据保全并待该损失实际发生后另行主张。保证金14000元，按双方约定本不应在修复房屋前进行返还，但陈海红在未修复房屋的情况下，已将房屋另行出租，如待陈海红修复房屋结算费用后再行返还，对徐静则有失公平，故该保证金应在扣除已给陈海红造成损失后进行返还。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于2014年1月判决如下：一、陈海红于判决书生效之日起十日内返还徐静保证金一万三千八百元；二、驳回徐静的其他诉讼请求；三、驳回陈海红的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，陈海红不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其原审全部反诉请求。陈海红的主要上诉理由为：原判认定事实不清，不应以我未实际修复为由驳回我要求徐静支付将该房屋恢复原状所需费用的诉讼请求；原判关于我已将该房屋另行出租再继续扣留保证金对徐静显失公平的理由，亦属错误；原判将房屋另行出租的时间认定为另寻租户的合理时间依据不足。徐静同意原判。
本院经审理查明：双方当事人对原判查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审审理中，经本院询问，陈海红明确其诉讼请求中所主张的房屋损失20325元，系房屋修复费用。
上述事实，有《租房合同》、《物品清单》、收条、照片、录音记录、修复项目明细、房屋租赁合同、交接单、收入证明及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，徐静系房屋租赁合同的承租人，其在使用房屋时应尽到必要的维护义务，如造成房屋损坏，应及时进行修复或予以赔偿。但根据本案现有证据显示，双方约定的租期届满后，徐静仍未对其造成的房屋损坏进行修复。在此情况下，陈海红作为出租人有权暂扣保证金，徐静要求陈海红支付保证金利息的诉讼请求，缺乏法律依据，不应予以支持。但须指出的是，在徐静造成的房屋损坏未实际修复的情况下，陈海红已另行将房屋出租，原审法院考虑上述实际情况，基于公平考量，在扣除补办电梯卡、中水卡、电卡的损失后，判令陈海红将其余保证金予以返还，处理并无不当，本院予以确认。关于陈海红反诉主张的房屋修复费用及误工费一节，根据陈海红自认的事实，上述二项损失均未实际发生，其直接要求徐静予以赔偿，缺乏事实依据。原审法院对陈海红的该项反诉请求暂不予以支持，处理并无不当，本院予以确认�至于陈海红要求支付租金损失的反诉请求，其主张的期间应属出租人另行寻找新承租人，并在此基础上协商、订立新的租赁合同的必要时间，在此期间内并不存在可得利益损失。原审法院对陈海红的该项反诉请求不予支持，处理正确，本院予以确认。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈海红的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费75元，由徐静负担（已交纳）；反诉案件受理费204元，由陈海红负担（已交纳）。二审案件受理费349元，由陈海红负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 刘苑薇
代理审判员 刘慧慧
二〇一四年六月十六日
书 记 员 王 雪