福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榕民终字第4293号
上诉人（原审原告）郑峰，男，汉族，1965年4月2日出生，住福州市鼓楼区。
委托代理人陈常青、林汉儒，福建海山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福建省轻安工程建设有限公司，住所地福州市华林路。
法定代表人吴杰，总经理。
委托代理人张良寅、庄亦谐，福建至理律师事务所律师。
上诉人郑峰因与被上诉人福建省轻安工程建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第180号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审认定：2007年8月13日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，被告将坐落于福州市鼓楼区华林路211号轻安大厦第三层房产出租给原告使用。合同约定：房屋租赁期五年，自2007年11月13日起至2012年11月12日止；租赁期满，被告有权收回全部出租房屋，原告应如期交还，原告如有续租要求，则必须在租赁期满前二个月向被告提出书面意向，在同等条件下，原告有优先承租权，并经被告同意后，重新签订租赁合同；原告从2007年11月13日起至2009年11月12日止，每月应向被告缴纳租金16000元，从2009年11月13日起至2012年11月12日止，每月应向被告缴纳租金25000元；原告在合同签订之日一次性预交合同履约金20000元，另20000元须在合同签订后四个月内付清，否则按原告违约处理；原告应在签约时，向被告预交一次性水、电周转金6000元，待租赁合同终止后，水、电费结清后退还；原告在租用期间，不得擅自改变本合同规定的租赁经营用途，不得私自拆改写字楼和设备，如确属必需进行改建装修、增扩设备等所有水、电管线应向被告报备施工方案，双方签字备案，征得被告同意后方可动工，完工后需双方签字认可否则由此造成的损害由原告负责赔偿，原告改建的装修及增扩的设备，在租赁合同终止时全部无偿归被告所有，原告不得搬离或损坏；租赁期满，原告应如期交还房屋，如逾期不归还，则每逾期一天应向被告支付日租金的二倍违约金；被告违约单方终止合同，将支付原告40000元合同履约金及装修费用，并退还合同履约金，合同终止。2012年8月16日，被告给原告发出书面《通知》载明：你（原告）租用我公司（被告）位于福州市华林路211号轻安大厦第三层房产将于今年11月12日租赁期满，望你如期将该房产交还我司，我司已全权委托省产权交易中心对该处房产进行公开竟价招租，你若有意续租，必须还清欠租并参加省产权交易中心组织的公开竞标招租，并符合招租方案要求，以法人资格参加。原告于2012年9月12日到福建省产权交易中心登记，但未交竞价保证金。2012年9月17日，福建省产权交易中心给被告发《关于福州市华林路轻安大厦第三层招租信息征集结果的反馈函》载明：受贵单位（被告）委托拟公开招租福州市华林路211号轻安大厦第三层，本中心于2012年8月22日通过福建省产权交易信息网披露该项目的招租信息并在有关媒体刊登招租公告，同时在标的现场粘贴了公告。公告期间，共接受了三家意向方的咨询并安排了看现场，然而至报名截止时间2012年9月12日17：00，无一家意向方报名参与竞租，造成该项目流标。请贵单位根据省政府国资委《关于规范企业资产租赁和承包管理的意见》等相关法律、法规履行内部决策和审批程序，就是否采取调整租赁条件等措施予以告知，以便做好后续的服务工作。福建省产权交易信息网招租信息显示：租赁标的：福州市华林路211号轻安大厦第三层，建筑面积约949.28㎡（另加188.67㎡免费使用权），租赁期限五年，年租金挂牌价为人民币683400元（即每月租金60元／㎡），从第三年起，年租金在上年基础上递增5％；承租人应具备的基本条件：1.资信良好，具有独立法人资格，且能提供有效的工商营业执照（与出租方有租赁关系但有欠租的不能参加竞价）；2.原承租方在同等条件下享有优先承租权，但必须参与竞价承租；3.标的竞价保证金为人民币200000元。2012年10月31日，被告作为甲方与作为乙方的福州博荣投资发展有限公司签订一份《轻安大厦房屋租赁合同》，甲方将坐落于福州市鼓楼区华林路211号轻安大厦第三层房产出租给乙方使用。合同约定：房屋租赁期五年，自2012年11月13日起至2017年11月12日止；租金，第一个租赁年度、第二个租赁年度租金为170870元／季；第三个租赁年度按上年度租金的5％递增，即租金为179413元／季；第四个租赁年度按上年度租金的5％递增，即租金为188383元／季；第五个租赁年度按上年度租金的5％递增，即租金为197802元／季。2012年10月26日，福州博荣投资发展有限公司向被告交纳合同履约保证金170870元。2012年11月6日，原告给被告的《申请报告》载明：本人（原告）现租赁于贵大厦三楼的夜总会场所租期将届满，因本人对三楼夜总会的投资巨大，故需要再续租五年，望批复。2012年11月12日，被告给原告的《函》载明：根据2007年8月13日你（原告）与我司（被告）签订的《房屋租赁合同》，你租用的轻安大厦第三层房产于11月12日租赁期满，望你将该处房产交还给我司，若未能按时交还，我司将按《房屋租赁合同》第四条第七款加收违约金。原告在该《函》件签字：我（原告）已委托律师接手该案件，我还主张保留我的第一权利。2012年11月13日，原告委托律师通过特快专递的形式向被告发《律师函》，主张原告在同等条件下享有优先承租权；在租赁纠纷未予妥善解决之前，场内的物品和设施不得搬离和擅自拆除。2012年11月21日，被告委托律师通过特快专递的形式向被告发《律师函》，要求原告在收到律师函之日起三日内腾空租赁房产，并与被告办理租赁房产的交接手续。否则，被告将尽快腾空租赁房产，按遗弃物处置原告留置在租赁场所内的物品，同时通过法律途径追究原告的相关法律责任。原告在诉讼过程中，向本院申请财产保全，要求查封本案诉争房产。因原告未在指定期限内提供财产担保，故应视为原告放弃该申请。随后，被告向本院申请先予执行，要求原告立即搬离诉争房产，并将诉争房产返还给被告，被告并提供自有的房产作为担保。2013年5月28日，本院作出（2013）鼓民初字第180号民事裁定书，裁定原告应立即搬离福州市鼓楼区华林路211号轻安大厦第三层房屋，并腾空交给被告。现该裁定已执行完毕。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》并未违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同的约定，原告如有续租要求应在租赁期届满前二个月向被告提出书面意向，因原告未能提供有效证据证明其在租赁合同约定的期限内，以书面形式向被告提出续租意向，应视为原告放弃续租权，被告将诉争屋出租给福州博荣投资发展有限公司并无不妥。故原告诉请被告将位于福州市鼓楼区华林路211号轻安大厦第三层的房产继续出租给原告使用，本院不予支持。原告诉请被告退还原告合同履约金40000元及一次性水、电周转金6000元，因租赁期届满后租赁房屋已出租他人，被告应退还原告合同履约金40000元。因原告未能举证证明水、电周转金6000元由被告收取，庭审中，被告否认有向原告收取水、电周转金6000元，故原告诉请被告退还原告水、电周转金6000元，本院不予支持。原告诉请被告赔偿原告停业损失5000元，从2012年11月13日暂计至2012年12月12日止，被告赔偿原告租赁物保管费2600元，从2012年11月13日暂计至2012年12月12日止，根据租赁合同约定，租赁期于2012年11月12日届满原告应如期交还房屋，故原告的该诉请与法无据，本院不予支持。反诉原告诉请反诉被告立即搬离位于华林路211号轻安大厦第三层房产，并将该房产返还给反诉原告，因上述房屋已于2013年7月24日交还反诉原告，本院予以确认。反诉原告诉请反诉被告向反诉原告支付自2012年11月13日起至实际返还租赁房产之日止期间的场地占用费及逾期腾房违约金（场地占用费按每日1898.5元的标准计算，暂计至2013年1月25日场地占用费共计为138590元；逾期腾房违约金每日按日租金的二倍标准计算，暂计至2013年1月25日违约金共计为121666元），根据租赁合同约定：租赁期满反诉被告应如期交还房屋，如逾期不归还，则每逾期一天应向反诉原告支付日租金的二倍违约金。故反诉原告的该诉请应调整为421664.98元（计算方式：从2012年11月13日起至2013年7月23日止共计253天，25000元÷30天×253天×2倍）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告郑峰应立即搬离福州市鼓楼区华林路211号轻安大厦第三层房屋，并腾空交给被告福建省轻安工程建设有限公司（已先于执行）；二、被告福建省轻安工程建设有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郑峰合同履约金40000元；三、反诉被告郑峰应支付给反诉原告福建省轻安工程建设有限公司逾期腾房违约金421664.98元，扣除应退还反诉被告郑峰合同履约金40000元，反诉被告郑峰还应支付违约金381664.98元，该款反诉被告郑峰于本判决生效之日起十日内支付给反诉原告福建省轻安工程建设有限公司；四、驳回原告郑峰其他诉讼请求；五、驳回反诉原告福建省轻安工程建设有限公司其他诉讼请求。如反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉费1240元、本案反诉费5206元，均由原告负担。
一审宣判后，原告郑峰不服，向本院提出上诉。
上诉人郑峰上诉称：一、原审法院认定上诉人放弃优先承租权显著错误。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同书》约定，上诉人有优先承租权，上诉人在距租赁期满两个月前曾多次口头或书面向被上诉人提出续租要求。二、原审法院以上诉人没有缴纳竟价保证金片面认定上诉人没有续租的意图，完全无视被上诉人首先违背《房屋租赁合同》的约定，单方设置法人资格条件限制剥夺了上诉人的优先承租权，其认定明显错误。三、原审法院判令上诉人向被上诉人支付自2012年11月13日起至2013年7月23日期间的逾期腾房违约金421664.98元人民币，明显违背客观事实，存在错误。四、被上诉人2012年10月31日与福州博荣投资发展有限公司应涉案房产签订《轻安大厦房屋租赁合同》的行为不仅对上诉人构成违约，同时违反了省国资委《规范企业资产租赁和承包管理的意见》，应认定无效。请求1、撤销福州市鼓楼区法院（2013）鼓民初字第180号民事判决，并依法改判判。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人福建省轻安工程建设有限公司答辩称：一、在本案中，郑峰不享有对案涉租凭房产的优先承租权。上诉人郑峰于2012年9月12前未曾以书面形式向轻安公司提出行使优先承租权的意向，轻安公司亦从未作出任何同意之表示，因此，郑峰并不享有对案涉租赁房产的优先承租权，更无从谈及轻安公司侵犯郑峰之优先承租权。二、郑峰没有法律及合同依据占有租赁物，理应返还并承担相应责任。三、郑峰要求轻安公司支付停业损失、租赁物保管费、水电周转金及履约保证金之诉缺乏任何事实和法律依据。一审判决具备充分的事实依据和法律依据，请求二审予以维持原判。
经审理，根据一审诉讼过程中的举证及原审法院的认证，二审诉讼过程中的质证，本院确认一审认定的事实清楚。
本院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》未违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思的表示，合法有效，当事人应依约履行。根据合同的约定，上诉人郑峰如有续租要求应在租赁期届满前二个月向被上诉人轻安公司书面提出，本案上诉人郑峰提供的证据不能证明其在租赁合同约定的期限内，以书面形式向被告提出续租意向，应视为其放弃续租权，故上诉主张享有优先承租权的理由不能成立，被上诉人轻安公司于2012年8月16日给上诉人发出书面《通知》，告知已全权委托省产权交易中心对该处房产进行公开竟价招租，以法人资格参加，上诉人郑峰于2012年9月12日到福建省产权交易中心登记，但未交竞价保证金，对于公开竟价招租，设置的条件对竟租者是相同的，要求竟租人具备法人资格，并不违反法律规定，上诉提出上诉人轻安公司单方设置法人资格条件限制剥夺了上诉人的优先承租权的理由不足。上诉理由，本院不予采纳，原审认定的事实清楚，依法应予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案原审案件受理费按照原审判决执行，二审案件受理费人民币6446元，由上诉人郑峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢秋华
审判员 张 俊
审判员 郑乐影
二〇一四年二月二十六日
书记员 林 婧
附本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、或者查清事实后改判；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。