广东省雷州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛雷法民一初字第406号
原告冯勇冯某，男，1979年4月26日出生，汉族，住广东省雷州市。
委托代理人：林县连某某，广东粤正律师事务所律师。
被告黄玉娇黄某某，女，1978年12月1日出生，汉族，住广东省雷州市。
委托代理人：徐振翀，男，雷州市司法局干部。
被告符国符某，男，1960年8月10日出生，汉族，原住广东省雷州市。现住雷州市。
被告陈少兰某某，女，1960年9月5日出生，汉族，原住广东省雷州市。现住雷州市。
原告冯勇冯某诉被告黄玉娇黄某某、符国、陈少兰某某申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年12月4日立案受理，依法组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告冯勇冯某委托代理人林县连，被告黄玉娇黄某某委托代理人徐振翀到庭参加诉讼。被告符国、陈少兰某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯勇冯某诉称，原告冯勇冯某与被告符国、陈少兰某某民间借贷纠纷，雷州市人民法院于2014年1月20日作出（2013）湛雷法民一初字第250号民事判决书，确定被告符国、陈少兰某某于判决书生效之日起十日内共同偿还原告借款本金2000000元及利息。在该案审理前，雷州市人民法院于2013年3月12日根据原告的申请，作出（2013）湛雷法立保字第6号《民事裁定书》，对被告陈少兰某某名下的位于雷州市雷城泰安巷39号房地产进行诉前财产保全查封候审。上述判决生效后，被告符国、陈少兰某某未履行生效判决所确定的义务，原告遂向雷州市人民法院申请强制执行。雷州市人民法院于2015年8月24日作出（2014）湛雷法执字第278-2号《执行裁定书》，再次查封陈少兰某某名下的位于雷州市雷城泰安巷39号的房地产。2015年9月3日，被告黄玉娇黄某某向雷州市人民法院提出执行异议，请求对陈少兰某某名下的位于雷州市雷城泰安巷39号房地产中止执行。原告认为，位于雷州市雷城泰安巷39号房地产属于被告符国、陈少兰某某所有，属于可供执行的财产。被告黄玉娇黄某某与被告符国、陈少兰某某于2013年3月1日转让上述房地产的行为是无效的，不符合中止执行的法定情形。
一、被告黄玉娇黄某某与被告符国、陈少兰某某于2013年3月1日的房地产交易行为违反了法律强制性规定，依法属于无效。被告黄玉娇黄某某据此提出的执行异议不应成立，依法应当对查封的房地产继续执行。被告黄玉娇黄某某与被告符国、陈少兰某某于2013年3月1日转让涉案房地产的行为不予认可，因为被告黄玉娇黄某某提交的银行流水并没有显示汇款对象的名字，不能确定该680000元汇至何人账户，且被告黄玉娇黄某某在执行异议阶段的诸多证据内容之间显示的交易金额矛盾重重，所以原告对涉案房地产交易行为不予认可。即使被告黄玉娇黄某某与被告符国、陈少兰某某对涉案房地产的交易行为是事实，该交易行为以及双方签订的《转让书》亦为无效。因为双方达成协议的时间为2013年3月1日，此时，涉案房地产正处于被查封期间。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第二款的规定，上述房地产转让行为违反了法律的强制性规定，应当属于无效。
二、即使被告黄玉娇黄某某与被告符国、陈少兰某某对涉案房地产的交易已经完成，被告黄玉娇黄某某还没有实际占用该房地产，也不符合中止执行的情形，依法应继续执行。被告黄玉娇黄某某提出执行异议时，并没有提供相关的缴纳水费、电费或者物业管理费等能够证明其已经实际占用该房地产的证据，因此，被告黄玉娇黄某某提出的执行异议不符合中止执行的情形，依法应继续执行涉案房地产。
三、涉案房地产未能办理过户登记手续，被告黄玉娇黄某某负有过错责任。如果按照被告黄玉娇黄某某所述，其在与被告符国、陈少兰某某交易房地产的时候将500000元房款汇入被告符国、陈少兰某某的债权人账户里，那么就可以推断被告黄玉娇黄某某对涉案房地产尚处于法院查封期间的事实是明知的。但是被告黄玉娇黄某某仍然与被告符国、陈少兰某某进行交易，那么被告黄玉娇黄某某就应当知道该房地产在法院查封期间是不能办理过户登记手续的。因此，被告黄玉娇黄某某对房地产不能过户负有重大过错责任。
原告冯勇冯某对其主张在法定举证期限内向本院举证如下：1、《身份证》，证明原告诉讼主体地位。2、（2013）湛雷法立保字第6号《民事裁定书》，证明2013年3月12日雷州市法院对被告陈少兰某某名下的涉案房地产进行诉前保全查封。3、（2013）湛雷法民一初字第250号《民事判决书》，证明雷州市法院于2014年1月20日对原告与被告符国、陈少兰某某之间的民间借贷纠纷作出民事判决书，判决被告符国、陈少兰某某限期支付原告借款本金200万元及利息。4、（2013）湛雷法民二初字第114号之二《民事裁定书》，证明本案涉案房地产于2013年1月25日至2013年3月5日之间处于雷州市法院的查封期间。5、转让书、银行交易明细，证明被告符国、陈少兰某某与被告黄玉娇黄某某将法院查封期间的房地产进行交易转让，依法该转让协议是无效的。6、（2014）湛雷法执字第278-2号《民事裁定书》，证明本案涉案房地产从2013年3月12日至今一直处于法院查封的状态。7、（2015）湛雷法执异字第34号《执行裁定书》，证明雷州市人民法院中止执行错误，原告依法提起许可执行之诉。
被告黄玉娇黄某某辩称，原告的诉讼理由缺乏证据和法律依据，依法应予驳回。
一、被告黄玉娇黄某某与被告符国、陈少兰某某于2013年3月1日的房地产交易行为违反了法律强制性规定，该主张缺乏事实依据。被告黄玉娇黄某某与被告符国、陈少兰某某房地产交易过程不仅在2013年3月1日签订《转让（协议）书》，后2013年3月5日，法院裁定解封涉案房地产，当天，双方还到雷州市房地产交易所签订《房地产买卖合同》、《诚信承诺书》、《房地产买卖协议书》。被告黄玉娇黄某某给买方付清购房款，已申请房产部门办理产权过户手续，缴纳交易税费等。因此，被告黄玉娇黄某某与被告符国、陈少兰某某自愿达成的买卖合同，未违反法律规定，合法有效。
二、涉案房产未能办理过户登记手续，被告黄玉娇黄某某没有过错责任。谢兆燕诉符国、陈少兰某某民间借贷纠纷一案审理过程中，被告符国、陈少兰某某欲出卖涉案房产，用所得购房款偿还谢兆燕债务。后经多方协商，被告黄玉娇黄某某与被告符国、陈少兰某某达成协议，将涉案房产作价680000元转让给被告黄玉娇黄某某，被告黄玉娇黄某某按照约定，根据被告符国、陈少兰某某的指示，将500000元交付给谢兆燕，将180000元交付给陈学明，用于被告符国、陈少兰某某偿还所欠债务。2013年3月5日，雷州市人民法院依谢兆燕申请裁定解封涉案房产。而后，被告黄玉娇黄某某与被告符国、陈少兰某某双方到雷州市房产交易所办理相关手续，在2013年3月12日前已经办理了房屋产权交易、审查、丈量、登记、估价、核税等手续，并已经实际入住该房屋。涉案房产未能办理过户登记手续的原因是2013年3月12日，原告冯勇冯某申请查封了涉案房屋，故被告黄玉娇黄某某对此没有过错责任。
三、被告黄玉娇黄某某自与被告符国、陈少兰某某签订房地产买卖协议、房地产买卖合同、交付房地产全部价款、申请房产部门办理过户登记等手续后，2013年3月10日已经实际入住该房屋，并开始缴纳水、电费。以上事实有房屋承租人祝小平、邻居肖壮南、宋之毫、陈敬明、陈少桂、方仕仁、收取卫生费的蔡妃清、帮助被告黄玉娇黄某某打扫房屋卫生、购买家具和参与房屋入伙人黄英、林文荣、邓妹二等人的证实。另外，符国所在单位的同事陈海鹏、蔡景尚、林吉、关祥等人可以证实符国于2013年3月初已将全部家具从涉案房屋搬出。至于水、电费过户问题，因为原水、电用户均使用符国的名字，符国为了逃避债务行踪难寻，被告黄玉娇黄某某直到2015年12月29日才找到符国，一同办理了过户手续。被告黄玉娇黄某某实际入住涉案房屋的事实，有证人证言以及缴纳水、电费单据为证，足以证实。
综上所述，被告黄玉娇黄某某买卖涉案房屋合法、合理，在房屋查封前已经实际入住，且未能办理过户登记手续非被告黄玉娇黄某某的过错。因此，雷州市人民法院作出的（2015）湛雷法执异字第34号《执行裁定书》裁定中止执行涉案房屋正确，请求驳回原告冯勇冯某的诉讼请求。
被告黄玉娇黄某某对其抗辩在法定举证期限内向本院举证如下：1、《和解协议书》，证明2013年3月1日谢兆燕诉符国债务案，以双方协商达成和解协议，符国将该房屋出卖后所得款偿还谢兆燕借款，谢兆燕同意撤诉并将申请法院解封粤房证第Ｃ6××57号房屋。2、《转让书》、汇款清单、中介人的《证明》、《收款确认书》、谢兆燕和陈学明《证明》，证明2013年3月1日将陈少兰某某收到黄玉娇黄某某买房款68万元后，已将粤房证号第Ｃ6××57号房屋转让给黄玉娇黄某某，该房产交易开始。3、（2013）湛雷法民二初字第114号之一，证明2013年3月5日法院裁定“准许原告谢兆燕撤回起诉”。4、（2013）湛雷法民二初字第114号之二，证明2013年3月5日法院裁定“解除对被告陈少兰某某坐落于雷城泰安巷39号房屋的查封。”5、《房地产所有权转移登记》、《房地产权证》，证明2013年3月5日卖方陈少兰某某已将法院《解封书》、《房地产权证》和买方黄玉娇黄某某一起到房地产交易中心登记交易关系申请产权转移。6、《广东省房地产买卖合同》，证明2013年3月5日陈少兰某某、黄玉娇黄某某在房产交易中心指导下签订《房地产买卖合同》。7、《诚信承诺书》；8、《房地产买卖协议》，证明2013年3月5日陈少兰某某、黄玉娇黄某某买卖双方在房地产交易所的指导监督下签订《诚信承诺书》和《协议书》，由交易所进一步确认双方的买卖合同有效。9、房地产管理局房地产登记证业务《询问笔录》，证明2013年3月5日房地产交易服务中心对买卖双方进行询问调查，已确认其买卖的真实性。10、陈少兰某某、黄玉娇黄某某买卖双方身份证复印件，证明卖方陈少兰某某、买方黄玉娇黄某某是我国合法的公民身份。11、房产交易服务中心《证明》，证明房地产交易中心进一步证实陈少兰某某、黄玉娇黄某某买卖双方合法交易过程及办理的相关手续都是在解封后的2013年3月5日办理。12、《房地产申请登记领证凭据》，证明房地产交易服务中心于2013年3月5日已同意黄玉娇黄某某、陈少兰某某产权证书的转移申请，准许黄玉娇黄某某领证，该房产交易成功。13、房产交易所给地税局函，证明房产交易所于2013年3月5日对陈少兰某某、黄玉娇黄某某交易进行丈量、核查、经审核交易合法，通告税局依法予以纳税。14、地方税局给买方黄玉娇黄某某《回执单》，证明该回执证实黄玉娇黄某某2013年3月7日已按税局的要求提供购买陈少兰某某房屋的有关材料。15、地方税局《证明》材料，证明雷州市地方税务局收到买方黄玉娇黄某某和交易中心所提供的房产交易的完备资料后，于2013年3月6日对陈少兰某某、黄玉娇黄某某的房产交易已通过存量房税交易价格系统审核，确认纳税房价为571828元，并通知陈少兰某某、。黄玉娇黄某某前来缴纳房地产交易税。16、《房产资料档案证明》，证明2015年6月2日，雷州市房产档案馆提供的证明证实（2013）湛雷法立保字第6号裁定对该房产的查封时间是2013年3月12日，到2015年3月13日年满2年已自动解封。证明当时此产权无查封、无抵押、无其他限制。17、中华人民共和国《税收缴款书》，证明《税收缴款书》证实买卖双方已于2015年6月4日（解封期间）缴清该房产交易应缴的所有税费43706元。18、清洁工、租宅人、黄玉娇黄某某邻居、符国单位同事、黄玉娇黄某某义工等《证明》，证明于2013年3月10日以前符国、陈少兰某某已搬出，黄玉娇黄某某已搬进该房屋居住两年零九个月。19、交水、电、卫生费单据，用水、用电过户《证明》，证明该房屋水、电、卫生费都是由黄玉娇黄某某缴交，现已过户。20、（2013）湛雷法立保字第6号，证明2013年3月12日法院裁定：对涉案房屋进行查封候审。21、（2014）湛雷法执字第278-2号，证明法院对涉案房产的重新查封时间是2015年8月24日，完税时间是解封后79天，查封前2个多月的2015年6月4日。22、《执行异议书》、（2015）湛雷法执异字第34号，证明2015年11月9日法院裁定中止涉案房产的执行。23、《民事起诉状》，证明原告请求许可执行涉案房产。24、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，证明中止执行正确。
被告符国、陈少兰某某缺席，但向本院提交了书面答辩状辩称，原告冯勇冯某的诉求没有事实根据和法律依据，被告符国、陈少兰某某同意被告黄玉娇黄某某的答辩意见。请求驳回原告冯勇冯某的诉讼请求，维持雷州市人民法院于2015年11月9日作出的（2015）湛雷法执异字第34号《执行裁定书》。
被告符国、陈少兰某某未向本院提交证据。
经审理查明，2013年3月12日，本院根据冯勇冯某的诉前财产保全申请，作出（2013）湛雷法立保字第6号民事裁定：一、对符国、陈少兰某某所有的位于雷州市雷城泰安巷39号房地产（登记在陈少兰某某名下）进行查封候审。二、查封陈少兰某某位于雷州市上坡长宁南路假日商住楼301房（粤房地权证2009字第××号）进行查封候审。原告冯勇冯某与被告符国、陈少兰某某民间借贷纠纷一案，本院于2014年1月20日作出（2013）湛雷法民一初字第250号民事判决，限被告符国、陈少兰某某在该判决发生法律效力之日起十日内共同偿还原告冯勇冯某借款本金2000000元及利息（利息从2012年4月11日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率给付）。该判决发生法律效力后，被告符国、陈少兰某某未在规定期限内履行判决所确定的义务，原告冯勇冯某向本院提出强制执行申请。本院立案执行后，于2015年8月24日作出（2014）湛雷法执字第278-2号执行裁定，查封被执行人符国、陈少兰某某所有的坐落在雷州市雷城泰安巷039号房地产（登记在陈少兰某某名下，粤房证号Ｃ6××57号）。2015年9月3日，黄玉娇黄某某以该房地产属于其所有为由，向本院提出执行异议。本院经审查后，于2015年11月9日作出（2015）湛雷法执异字第34号执行裁定，中止对陈少兰某某名下位于雷州市雷城泰安巷39号房地产（房地产权证证号：粤房地证字第Ｃ6××57号）的执行。
另查明，谢兆燕诉符国、陈少兰某某民间借贷纠纷一案审理过程中，谢兆燕提出诉讼保全申请，本院于2013年1月25日作出（2013）湛雷法民二初字第114号民事裁定，对陈少兰某某坐落于雷州市雷城泰安巷39号房屋（房产证号：Ｃ6××57）查封候审。同年3月1日，谢兆燕与符国签订《和解协议书》，谢兆燕同意符国自行将雷城泰安巷39号房屋出卖后所得价款偿还其借款，并自收到还款后向雷州市人民法院申请解除对该房屋的查封。同日，黄玉娇黄某某与符国、陈少兰某某订立房屋转让书，约定将登记在陈少兰某某名下的位于雷州市泰安巷39号房屋作价680000元转让给黄玉娇黄某某，黄玉娇黄某某一次性付清购房款。黄玉娇黄某某于当日按照符国、陈少兰某某的指示，通过中国邮政储蓄银行雷州市支行将购房款500000元和180000元分别汇至谢兆燕账户（账号：62×××29）和陈学明账户（账号：60×××50）。同年3月5日，本院根据谢兆燕的申请，分别作出（2013）湛雷法民二初字第114号之一、之二民事裁定，准许谢兆燕撤回起诉，解除对陈少兰某某坐落在雷州市雷城泰安巷39号房屋的查封。同日，陈少兰某某与黄玉娇黄某某到雷州市房产交易服务中心办理房地产交易手续，双方签订了《房地产买卖合同》和《诚信承诺书》。同日，雷州市房产交易服务中心对陈少兰某某、黄玉娇黄某某作了询问笔录，给黄玉娇黄某某开具了《雷州市房地产申请登记领证凭据》，并给雷州市地方税务局出具了减免土地增值税、营业税的材料。同年3月6日，雷州市地方税务局给陈少兰某某、黄玉娇黄某某开具了《存量房交易计税价格核定通知书》。同年3月12日，雷州市地方税务局向雷州市国土资源局、雷州市房产管理局开具了《单位、个人销售不动产、转让土地使用权应扣缴税款证明书》和《受让不动产或土地使用权应缴契税、耕地占用税证明书》。经原告冯勇冯某提出诉前保全申请，本院于2013年3月12日作出（2013）湛雷法立保字第6号民事裁定，对上述房地产查封候审，该房地产的转让登记手续暂停办理。2015年6月2日，黄玉娇黄某某到雷州市房产局档案馆查询上述房地产有关情况，查询结果为解封。同年6月4日，黄玉娇黄某某以陈少兰某某名义向雷州市地方税务局缴纳了上述房地产有关税款共计43706.2元。因本院于2015年8月24日作出（2014）湛雷法执字第278-2号执行裁定，对该房地产予以查封，故雷州市房产管理局暂停给黄玉娇黄某某办理该房地产产权过户登记手续。
被告黄玉娇黄某某与被告符国、陈少兰某某签订房屋转让书后，于2013年3月10日已经开始入住涉案房地产，并以符国名义缴纳电费、水费。2015年12月29日、2016年1月6日被告黄玉娇黄某某分别办理了用水客户过户手续、用电客户过户手续。
以上事实有原、被告提交并经庭审质证的证据及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告冯勇冯某作为（2014）湛雷法执字第278号案申请执行人，因不服本院作出的（2015）湛雷法执异字第34号执行裁定，请求强制执行被申请执行人陈少兰某某名下位于雷州市雷城泰安巷39号房地产，故本案应属申请执行人执行异议之诉。符国、陈少兰某某在答辩中反对原告的主张，故符国、陈少兰某某作为本案被告符合法律规定。本案的焦点为：被告黄玉娇黄某某是否对申请执行标的（陈少兰某某名下位于雷州市雷城泰安巷39号房地产）享有足以排除强制执行的民事权益。
本案实质上是在案件执行过程中，案外人黄玉娇黄某某以其是执行标的的权益人为由，提出执行异议，经法院裁定中止执行后，申请执行人不服该裁定提出本诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，被告黄玉娇黄某某须就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对此，被告黄玉娇黄某某向本院提交了其与被告符国、陈少兰某某签订的《转让书》、汇款凭证、证人证言，足以证实被告黄玉娇黄某某与被告符国、陈少兰某某于2013年3月1日订立了买卖房屋协议且履行了给付全部价款的义务，该协议为诺成性合同，自双方达成合意时成立。原告冯勇冯某主张三被告订立合同之时，标的物尚处于雷州市人民法院查封期间，违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第二款“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”强制性规定，应属无效合同。强制性规定又分管理性规范和效力性规范，管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规定，旨在管理和处罚违反规定的行为。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第二款的规定，并未明确否定合同的效力，且被告黄玉娇黄某某与被告符国、陈少兰某某签订的合同并未损害国家、集体和第三人的权益，故应属管理性规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立的有关变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或当事人另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”，故被告黄玉娇黄某某与被告符国、陈少兰某某订立的房屋转让合同已成立并生效。原告主张合同无效于法无据，不应支持。被告黄玉娇黄某某自签订房屋转让协议后，于2013年3月10日入住涉案房屋，客观上实际占有并使用该房屋。被告黄玉娇黄某某在办理物权过户登记手续过程中，因本院于2015年8月24日对标的物进行了查封，客观上无法继续办理过户手续，故被告黄玉娇黄某某对房屋未能办理过户登记没有过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，因此，雷州市人民法院裁定中止对陈少兰某某名下位于雷州市雷城泰安巷39号房地产的执行正确。被告黄玉娇黄某某对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告请求继续执行无理，应予驳回。被告符国、陈少兰某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百一十三条第二款的规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告冯勇冯某的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告冯勇冯某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审判长 陈永南
审判员 何 波
审判员 曾海平
二〇一六年三月十八日
书记员 冯家超