广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠博法民一初字第416号
原告叶淑和，男，汉族，住汕头市潮阳区。居民身份证：×××6918。
委托代理人邓可缘，广东跨越律师事务所律师。
被告惠州市银泰达实业有限公司。地址：博罗县罗阳镇东区曙光路**号江山。
法定代表人杨成业，总经理。
委托代理人林立红、曾文涛，系被告员工。
原告叶淑和诉被告惠州市银泰达实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法由审判员范永峰独任审判，于2015年8月3日公开开庭进行了审理。原告叶淑和及其委托代理人、被告惠州市银泰达实业有限公司委托代理人曾文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年1月6日签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告位于罗阳镇九村村面积为255.5㎡的住宅一套，价款为1287579元，被告在商品房施工验收合格之日起24个月内为买受人办理房产证。合同签订后，原告依约付清了全部购房款（见书证），但至今被告未办理购房合同备案登记，也未为原告办理房产证，尤其是被告在与原告签订商品房买卖合同后又擅自将该房抵押给他人，构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，为此，原告根据法律规定提起诉讼。请求：1、判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告返还购房款1287579元及其利息65988元（按同期银行贷款利率6.15%，暂从2014.9.01计至2015.6.30）和维修基金25832元，并赔偿原告一倍的购房款1287579元；以上合计2666978元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、被答辩人合同解除权因解除权除斥期间的经过而消灭，其无权请求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。被答辩人的解除权行使期限届满，解除权已消灭。
1、被答辩人的约定的解除已经消灭。
2014年1月6日答辩人与被答辩人签订的商品房买卖合同，《合同补充协议书（--）》第五条约定：买受人解除权行使期限为1个月。解除权发生之日，通常为权利人知道或应当知道之日。而被答辩人在签订《商品房买卖合同》之时就已经知道或应该知道诉争房屋已抵押的事实，即合同解除权发生之日为2014年1月6日，根据合同约定，被答辩人的解除权行驶期限为1个月，即最后期限为2014年2月6日。然而，至被答辩人起诉之日2015年6月22臼，其行使解除权的期限已经过。
2、被答辩人法定的解除也已消灭。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“……对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案房屋在2012年3月19曰就已抵押，合同解除权发生之日为2014年1月6日，根据法律规定，解除权期限为1年，即最后期限为2015年1月6日，至被答辩人起诉之时，解除权早已因期限的经过而消灭。所以，至被答辩人起诉之日，其解除权因除斥期间的经过已消灭，被答辩人无权要求解除合同，其解除购房合同的诉讼请求不应得到支持。
二、退一步讲，即便被答辩人解除权未消灭，其解除《商品房买卖合同》的诉讼请求也无约定或法定依据。
1、被答辩人认为答辩人未在合同约定的办证期间内为其办理房产证，这是错误的。
虽然《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人在商品房竣工验收合格之日起24个月内为买受人办理房产证”，但是该约定是答辩人的工作人员的笔误造成的，被答辩人不应根据该因笔误造成的约定而认为答辩人未在约定时间内未其办理房产证，从而要求解除合同。
本案房屋在2011年7月22日已竣工验收，而被答辩人在2014年1月6日才向答辩人买房，即此时该房屋为现房，而不是预售。然而，合同因笔误写成“出卖人在商品房竣工验收合格之日起24个月内为买受人办理房产证”，即要求答辩人应于2013年7月22日前为被答辩人办理房产证，而此时被答辩人还没购买房屋，如何让答辩人为其办理房产证呢这是很明显的笔误。答辩人作为房地产开发商，商品房买卖合同是固定版本，预售商品房买卖合同与现售商品房买卖合同都是固定版本，只是个别条款不一样，其中关于办理房产证的条款就是不一样的：预售房的合同约定为“出卖人在商品房竣工验收合格之日起24个月内为买受人办理房产证”，而现售的合同约定为“出卖人在交付之日起24个月内为买受人办理房产证”。本案房屋为现房销售，因此，该条款正确的应该是“出卖人在交付之日（2014年9月1目）起24个月内为买受人办理房产证”即被答辩人应最迟于2016年9月1日办理房产证。
每个人都有可能出现错误的时候，被答辩人不应因为答辩人工作人员的笔误而提出无理要求。纠正错误后，答辩人的办理房产证的期限尚未届满，被答辩人无权因此而要求解除合同。
2、被答辩人要求解除合同、退回房款并赔偿一倍已付房款的诉讼请求是没有法律依据的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同司法解释”）第9条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……”
本案房屋在2012年3月19日就己抵押，即在被答辩人购买签订商品房买卖合同之前就已抵押。
根据上述司法解释的规定，只有在因所售房屋抵押而导致被答辩人与答辩人签订的商品房买卖合同被认定无效或者被撤销、解除的情况下，被答辩人才有权请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求答辩人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。而本案中，被答辩人与答辩人签订的商品房买卖合同至今合法有效存续，未被认定无效或者被撤销、解除，因此，被答辩人无权请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求答辩人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。而且，合同履行期限尚未届满，双方均在积极履行。
三、如《商品房买卖合同》被解除的，须由被答辩人本人亲自于博罗县房产管理局办理退款手续，答辩人无法办理相应的退款手续；该房款可由被答辩人办理退费，即不存在损失事实，不应由答辩人赔偿该笔款项，况且答辩人无占用上述款项，答辩人无须支付相应利息。
综上，被答辩人的合同解除权因除斥期间的经过而消灭，无权要求解除合同，也就无权要求退房款和赔偿损失等；退一步将，即便被答辩人解除权未消灭，其解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求也是没有法律依据。因此请法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。
经审理查明，2014年1月6日，原、被告经协商签订了一份《商品房买卖合同》，主要约定原告购买被告位于罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪至倒角山地段江--
江山美苑C5A栋3-1701号房屋，建筑面积为255.5㎡，价款为1287579元，一次性付款，被告在商品房施工验收合格之日起24个月内为买受人办理房产证，逾期按银行同期活期存款利息支付给原告等条款。双方并签订了一份《合同补充协议书（一）》，主要约定买受人解除权行使期限为1个月等条款。合同签订后，原告于2014年9月1日支付1287579元给被告，被告出具的发票给原告收执。另原告支付被告维修基金及登记费25832元。
另查，经本院向博罗县房产管理局查询，2015年8月18日前该房没有查封记录，至今没有办理房产证，没有买卖登记备案。该房作为在建工程业务抵押给中国长城资产管理公司广州办事处，抵押登记时间为2014年3月5日。被告提供2012年3月19日该房就抵押给中国长城资产管理公司广州办事处的《抵押担保合同》，该《抵押担保合同》经广州市南方公证处公证，抵押价值为1328600元。该房于2011年7月22日日己竣工验收。
本院认为，原、被告于2014年1月6日签订的位于罗阳镇九村村房屋《商品房买卖合同》没有违反法律禁止性规定，是双方真实意见表示，依法应认定合法有效。被告作为房地产开发商，其明知自己卖给原告的房产己抵押给他人，仍将房屋出卖而不言明，己存在不诚信。现该房于2014年3月5日己办理抵押登记给他人手续，在不解除抵押权的情况下，原告己不可能合法取得该房的产权，被告行为显然严重违约。原告现请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，本院予以采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……”。依此规定，原告现请求被告返还己付购房款1287579元及利息、维修基金25832元，本院予以支持。对于原告请求被告赔偿一倍的购房款1287579元，综合本案情况，参照定金不能超过总款20%及违约方应双倍返还定金的规定，本院酌情支持257516元（1287579元X20%）。被告辩称的理由均法律依据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》九十四条（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：
一、解除原告叶淑和与被告惠州市银泰达实业有限公司于2014年1月6日签订的购买位于罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪至角山地段江--
江山美苑C5A栋3-1701号房屋《商品房买卖合同》。
二、被告惠州市银泰达实业有限公司于本判决发生法律效力后10日内返还购房款1287579元及利息、维修基金25832元（利息以1287579元为基数，从2014年9月1日至本判决确定还款日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。
三、被告惠州市银泰达实业有限公司于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告257516元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14068元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 范永峰
二〇一五年八月二十四日
书记员 苏 景