福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榕民终字第3773号
上诉人（原审被告）张伟强，男，1957年5月24日出生，汉族。
上诉人（原审被告）张则基，男，1957年3月1日出生，汉族。
两上诉人共同委托代理人蔡来宽、林灵香，福建名仕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国平安人寿保险股份有限公司福建分公司。
法定负责人邹智勇，总经理。
委托代理人ＸＸ英，公司员工。
委托代理人林赓，福建三通律师事务所律师。
上诉人张则基、张伟强因与被上诉人中国平安人寿保险股份有限公司福建分公司（以下简称平安人寿保险福建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2013）台民初字第515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2008年，被告张则基、张伟强（甲方）经福州市台江区房地产开发公司同意转租后，与原告平安人寿保险福建公司（乙方）订立一份《中国平安保险股份有限公司房屋租赁合同书》，合同约定：甲方将坐落于福州市台江区同德路万候园3号楼二楼房屋出租给乙方使用；建筑面积共计1490平方米，使用面积1266.5平方米；乙方租用出租房屋的期限为5年，从2008年8月15日起至2013年8月14日止（甲方于租期起始之日前免费提供2个月装修期）；乙方可将出租房屋作办公用途；出租房屋的单位租金按建筑面积每平方米每月人民币33.9元（含物业费每平方米3.4元），但免租期内的物业管理费由乙方承担（共3912元），月租金总额50511元整，头三年每年年租金606132元，第四、五年的租赁费分别比上年递增8%，即第四年年租金为649759元、第五年年租金为696876元；乙方应于每半年首月15日前向甲方交付当期半年租金，首次支付为合同生效日的第1个月15日前；甲方应当向乙方开具税务局印制正式发票（物业费部分为物业发票），并免费提供一个地下车位约120平方米；本合同签订时，乙方应向甲方支付3个月租金金额的租赁保证金，即136335元，并向乙方开具收据，乙方如果拖欠租金，应当按照实际所欠金额的日万分之三向甲方偿付违约金；甲乙各方不履行本合同所定的义务造成对方损失的，应向对方予以赔偿，租赁期间，甲乙双方都不得借故解除合同，如乙方确需退房的，应提前三个月通知甲方，并以租赁保证金赔偿给甲方所造成的损失；等等。该合同签订后，双方开始履行。被告于2008年7月8日收取了原告的租赁保证金136335元。2011年9月14日，原告向被告支付了2011年8月15日至2012年2月14日间的租金294483.6元及物业服务费30396元。对于上述租金部分，被告向原告出具了加盖有“鼓楼区地方税务局代征单位开具发票专用章福州市鼓楼区华大街道办事处”印章的税务发票；对于物业服务费部分，被告向原告提供了加盖有“福州长寿园物业管理有限公司发票专用章”的福建省福州市服务业统一发票。2011年9月28日，被告致函原告，对原告提出提前解除合同的请求作如下通知：“兹因贵司原因，要求提前退租位于福州市台江区同德路万候园3#楼二楼房屋，现我方正在积极招商中，为了信守合同，诚信经营，我方特对贵司承诺的退租时间再进行确认，以免造成不必要的麻烦和损失。贵司确认在2011年12月15日前迁离交还所租赁的房屋，如因贵司原因造成延误所引发的相关经济损失由贵公司承担。望贵司予以理解和支持。”原告于2011年9月29日签收该函。2011年12月16日，原被告双方办理移交手续，原告将租赁房屋退还给被告。此后，原告要求被告退还2011年12月15日至2012年2月14日间多支付的费用，但双方未能达成一致，从而引起纠纷。原告认为，其向被告支付了2011年8月15日至2012年2月14日间的租金294483.6元（49080.6元／月×6个月）、物业服务费30396元（5066元／月×6个月），以上款项合计324879.6元，扣除应当支付给被告的2011年8月15日至2011年12月14日间的房租196322.4元（49080.6元／月×4个月）、物业服务费20264元（5066元／月×4个月）、迟延30天（自2011年8月15日起至2011年9月14日止）支付2011年8月15日至2012年2月14日间租金的违约金2923.8元（324879.6元×0.0003／日×30天）、停车费3000元、水电费3300元，合计225810.2元，被告还应当退还款项99069.4元（324879.6元-225810.2元）。为此，原告于2013年1月23日向原审法院提起诉讼，要求被告连带向原告返还多支付的租金合计人民币99069.4元，并按照中国人民银行公布的同期逾期贷款利率支付利息（利息自2011年12月16日起暂计算至2013年1月15日止，为10560.83元）。诉讼中，原告于2013年6月18日向原审法院递交《变更诉讼请求申请书》，申请撤回该项诉讼请求金额中所包含的要求被告返还物业服务费10132元的部分，将该项诉讼请求变更为“请求依法判令两被告连带向原告返还多支付的租金合计人民币88937.4元，并按照中国人民银行公布的同期逾期贷款利率向原告支付自2011年12月16日暂计算至2013年1月15日的利息9394元。”对此，被告认为原告迟延支付2011年8月15日至2012年2月14日间租金45天，应支付逾期付款违约金4385.7元，并提出原告的诉讼请求金额中应扣除因原告的原因给被告造成的租金损失31200元、租金发票税费损失20613.6元。另，被告为证明因原告迟延交还租赁场所，导致其无法按时向新东方学校交付租赁场所而遭受租金损失31200元，提供了一份出租方（甲方）为张则基、张秀梅，承租方（乙方）为新东方学校的2011年12月6日的《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将福州市台江区苍霞街道同德路10号义帮洲二期万候园C3地块3号楼二楼房产出租给乙方使用；建筑面积约1490平方米；租赁期限为5年，从2012年1月15日起至2017年1月14日止；租金月付（为起租前5天内）不含税点，其中，2012年1月15日至2014年1月14日租金每月78000元；甲方应于2011年12月15日将出租房屋交付乙方使用，甲方如迟于上述时间交付出租房屋，乙方可将合同有效期延长，补足合同期；租赁期间乙方经营所需证照由乙方自办，所产生的水电费、物业费及所有税费由乙方负责；等等。此外，被告还提供了一份《交接单》，以证明其与新东方公司于2011年12月27日才办理交接手续，将租赁场所移交给新东方学校。
原审庭审中，原被告双方确认原告平安人寿保险福建公司已将租赁保证金136335元作为其提前解除租赁合同的赔偿金，赔偿给被告张则基、张伟强。
原审法院认为，本案《中国平安保险股份有限公司房屋租赁合同书》系原被告双方的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。在上述租赁合同履行过程中，原被告双方经协商同意提前解除合同，原告平安人寿保险福建公司已依约将其支付的租赁保证金136335元作为其提前解除租赁合同的赔偿金，赔偿给被告张则基、张伟强，承担了合同约定的提前解除合同的责任，被告亦应当将原告多支付的租金退还给原告。本案中原告向被告支付了2011年8月15日至2012年2月14日间的租金294483.6元，并于2011年12月16日将租赁房屋退还给被告，因此，被告应当将原告多支付的2011年12月17日至2012年2月14日间租金94994.85元（49080.6元／月÷31天×29天＋49080.6元）退还给原告。因原告同意扣除其迟延支付2011年8月15日至2012年2月14日间的租赁费用的违约金2923.8元、停车费3000元、水电费3300元，合计9223.8元，故被告应当向原告退还租金85771.05元。原告要求被告支付该笔应退还款项的利息，符合法律规定，本院予以支持，但利息应从2011年12月17日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，计算至本案中原告主张的2013年1月15日止。原审诉讼中，被告张则基、张伟强提出原告平安人寿保险福建公司迟延支付2011年8月15日至2012年2月14日间租赁费用324879.6元的违约金应为4385.7元，以及原告的诉讼请求金额中应扣除因原告的原因给被告造成的租金损失31200元、租金发票税费损失20613.6元。对此，原审法院认为，一、根据本案《中国平安保险股份有限公司房屋租赁合同书》的约定，原告应于2011年8月15日前支付2011年8月15日至2012年2月14日间半年的租赁费用，原告迟延至2011年9月14日支付，共计逾期30天，因此，被告提出原告逾期付款45天应支付违约金4385.7元没有事实依据，原审法院不予采纳；二、根据被告提供的2011年12月6日《房屋租赁合同》的约定，案外人新东方学校对本案讼争屋的租赁期限是从2012年1月15日起计算的，租金也是从2012年1月15日开始计算的，因此，被告提出因原告迟延至2011年12月16日11时退还讼争房屋，导致新东方学校推迟12天至当月27日方才正式接收讼争房屋，使其遭受租金损失计31200元，事实依据不足，原审法院不予采信；三、诉讼中，被告没有提供直接的证据证明其为开具租金发票而按发票金额的21%向税务机关交纳税费，其所作原告应承担税费损失20613.6元并从诉讼请求金额中扣除的答辩，事实依据不足，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决：一、被告张则基、张伟强应于判决生效之日起十日内将租金人民币85771.05元退还给原告中国平安人寿保险股份有限公司福建分公司，并向原告支付该笔租金的利息（利息从2011年12月17日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，计算至2013年1月15日止）。二、驳回原告中国平安人寿保险股份有限公司福建分公司的其他诉讼请求。
一审宣判后，原审被告张则基、张伟强不服，向本院提起上诉。
上诉人张则基、张伟强上诉称：一、原审法院判决未扣除因被上诉人逾期退房给上诉人造成的12天租金损失31200元明显错误。二、上诉人为被上诉人多开具的租金发票中必然包含法定税费，一审法院以没有证据证明税费损失为由不予扣除，判决理由明显不成立。三、原审法院判决支持退还租金的利息并自2011年12月17起计算，并没有事实和法律依据。请求二审法院依法撤销一审判决，并改判为上诉人退还被上诉人款项27900元。
被上诉人中国平安人寿保险股份有限公司福建分公司答辩称：一、关于12天租金损失31200元，事实上根本不存在。二、关于法定税费由被上诉人承担，也显然缺乏依据。三、一审判决上诉人应当支付利息，符合法律规定，依法应予支持。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定事实属实。
本院认为，在双方当事人签订的租赁合同履行过程中，双方经协商同意提前解除合同。上诉人主张被上诉人迟延交付讼争房屋，导致案外人福州市鼓楼区新东方培训学校延迟12天即2011年12月27日进场，导致上诉人租金损失，要求被上诉人支付该12天的租金损失31200元。上诉人与案外人福州市鼓楼区新东方培训学校签订的租赁合同约定，上诉人应于2011年12月15日将出租房屋交付福州市鼓楼区新东方培训学校使用，如上诉人迟于该时间交付出租房屋，福州市鼓楼区新东方培训学校可将合同有效期延长，补足合同期。因此，若上诉人迟延交付房屋给福州市鼓楼区新东方培训学校，其合同有效期将延长，由此上诉人必然产生一定的租金损失，原审法院认定上诉人与福州市鼓楼区新东方培训学校签订的合同从2012年1月15日起算进而认为上诉人没有租金损失不当，应予纠正。根据被上诉人原审中提供的交接单证实，被上诉人于2011年12月16日与张伟强进行了交接，将全套钥匙交给业主，但仍欠水电划表单、原平安保险工商执照变更件、原租赁保证金发票尚未交还，故被上诉人于该日并未完全将讼争房屋交付给上诉人，被上诉人应承担延迟交付的责任。本院认为，上诉人于2011年12月27日将讼争房屋移交给案外人福州市鼓楼区新东方培训学校，故可以认定2011年12月27日之前，被上诉人已经将讼争房屋完全移交给上诉人，鉴于被上诉人不能举证何时将讼争房屋完全交付给上诉人，根据本案的实际情况，以上诉人将房屋交付给福州市鼓楼区新东方培训学校的前一日即2011年12月26日作为被上诉人完全将讼争房屋移交给上诉人的时间为宜，被上诉人应支付上诉人租金至2011年12月26日。由于被上诉人已经提前支付房屋租金至2012年2月14日，上诉人应在被上诉人完全交付后，返还被上诉人多支付的2011年12月27日至2012年2月14日的租金79162.26元（49080.6元／月÷31天×19天＋49080.6元），原审中被上诉人同意支付2011年8月15日至2012年2月14日间的租赁费用的违约金2923.8元、停车费3000元、水电费3300元等费用合计9223.8元，扣除上述费用后，上诉人应返还被上诉人租金69938.46元，但上诉人在被上诉人移交讼争房屋后，并未及时履行退还租金的义务，故被上诉人要求其支付该笔应退还款项的利息符合法律规定，应予支持，但该租金的利息应按中国人民银行公布的同期同类贷款利息的标准，自2011年12月27日计至本判决确定的还款之日止。
关于上诉人主张其为被上诉人多开具的租金发票中包含法定税费，上诉人存在税费损失的主张，本院认为，双方租赁关系已经解除，不应产生2011年12月27日至2012年2月14日的租金，上诉人亦不应出具此期间的租金发票，上诉人可自行向税务部门要求解决。
综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销福州市台江区人民法院（2013）台民初字第515号民事判决；
二、上诉人张则基、张伟强应于判决生效之日起十日内将租金人民币69938.46元退还给被上诉人中国平安人寿保险股份有限公司福建分公司，并向被上诉人中国平安人寿保险股份有限公司福建分公司支付该笔租金的利息（利息从2011年12月27日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，计算至本判决确定的还款之日止）；
三、驳回被上诉人中国平安人寿保险股份有限公司福建分公司的原审其他诉讼请求；
四、驳回上诉人张则基、张伟强的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2258元，由上诉人张则基、张伟强负担1776元，由被上诉人中国平安人寿保险股份有限公司福建分公司负担482元；二审案件受理费2258元，由上诉人张则基、张伟强负担1776元，由被上诉人中国平安人寿保险股份有限公司福建分公司负担482元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 青
代理审判员 黄 锋
代理审判员 吴筱洲
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 马 青