中华人民共和国
广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初340号
原告：奚铁峰，男，1956年8月28日出生，汉族，现住广州市。
原告：丁琼珊，女，1963年3月16日出生，汉族，住址同上。
两原告共同委托代理人：张国辉，男，1962年2月15日出生，汉族，住广州市越秀区。
被告：许艳华，女，基本情况不详。
被告：李震宇，男，1967年6月17日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：李伟忠，广东四瑞律师事务所律师。
第三人：李小琼，女，1927年12月5日出生，现住美国。
委托代理人：张国辉，基本情况同上。
原告奚铁峰、丁琼珊诉被告许艳华、李震宇、李小琼房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告及第三人李小琼的共同委托代理人张国辉，被告李震宇的委托代理人李伟忠均到庭参加诉讼。被告许艳华经本院公告传唤，期满无到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
两原告共同向本院提出诉讼请求：被告协助其办理广州市××之三**房登记过户至其名下的手续。事实与理由：1993年8月11日，原告与被告李震宇签订《房屋买卖合同》，约定原告以783750元整购买坐落于广州市××五楼东北座（自编号，现××之三**房）。1993年7月30日，原告丁琼珊交款100000元作为购房订金，1993年8月11日再支付644560元，合计支付了744562元给坚伩公司（实际建房人为叶成坚）。房屋建成后，原告入住至今，曾与合建前的房屋所有人李小琼、被告许艳华（叶成坚之妻）等进行多次诉讼，对于原告购买的房屋单位无争议。由于叶成坚已去世，其继承人许艳华下落不明，致使原告购买的房产的合法权益无法落实确认。为保障原告的合法权益，特提起本案诉讼。
被告许艳华无答辩
被告李震宇答辩称：李震宇只是代表叶成坚、坚伩公司与原告签订了房屋买卖合同，李震宇只是一个代理人的身份，故本案将李震宇列为被告是主体不适格。我方不同意原告的诉讼请求。
第三人李小琼述称：对本案原告的诉讼请求无意见。
经审理查明：原本市东山区××号两层房屋（建筑面积139.2㎡）、6号一层房屋（建筑面积171.305㎡）是第三人李小琼于1992年4月继承其母李曾一所得的房产（两间房屋现编门牌号为××。该屋经房管部门鉴定为危房，第三人李小琼曾于1991年9月11日委托姬常春等人处理该两间房屋搬迁、拆迁、报建、设计、施工等事宜。
1992年1月12日第三人李小琼委托薛晓红为上述房屋的全权处理者，包括搬迁、拆迁、三通一平、重建计划、建筑及赠送和买卖及其他的有关一切事宜。薛晓红接受委托后，于1992年3月1日与被告许艳华之夫叶成坚（已被处决）签订了《购房协议》内容为：原××号、6号房屋（业权继承人李小琼，原业权人李曾一）拟建5层住宅；业权继承人委托薛晓红女士现将第四层、第五层半层暂定600㎡（报建后，按实建筑面积算）出售给叶成坚先生，以每平方米2700元作价计算等。
1992年4月24日李震宇、姬常春以第三人李小琼代理人的身份（甲方）与叶成坚（乙方）签订了《私私合建协议书》，约定因××号、6号房屋破旧、急需拆建，双方就拆建事宜达成协议：一、乙方负责报建手续和完成拆建和承建并负责报建、拆建、承建的一切有关费用，甲方协助乙方做好上述工作；二、乙方的报建、拆建、承建工作必须严格按照规划部门的要求进行规划和施工；三、建筑物完成后，甲、乙双方根据规划部门批准的实际面积以各占百分之五十为原则，如果规划部门批准的面积超过产权面积，并必须保证甲方的房产面积不少于850㎡；如果规划部门批准只按原状维修，不增加产权面积所有房屋产权归甲方所有；四、产权登记工作由双方共同负责，共同配合；五、为了保证整个报建、拆建、承建工作的顺利进行和显示公平，甲方的产权证（正本）交由乙方保管；六、双方必须严格遵守本协议的有关条款，甲方违约，抵押房产给乙方；乙方违约除无权收回投资，还应将产权证无条件交回给甲方。该协议经薛晓红认可及广东省公证处公证。
随后，上述房屋以业权人李小琼的名义向有关部门申请报建（根据原东山区规划局的报建材料反映，申报人为李小琼，施工单位为清远市清郊区第三建筑工程公司，申请表上只盖有李小琼的私章，没有代理人出现），东山区规划土地管理处、广州市城市规划局东山区规划分局于1992年7月23日、12月12日、1993年3月9日发出《建筑工程规划许可证》，批准李曾一等人私私合建五层楼房，并发给建筑工程规划许可证，叶成坚便组织了施工，将上述原有房屋进行拆建。
1992年12月薛晓红以业权人代理人即第三人李小琼的名义与叶成坚、王宏等19人签订共12份《私资合资建房协议书》，其中约定××五层D套间110㎡由被告李震宇合建等。该协议于1993年2月3日经东山区房管局办理了私资合建房屋的鉴证手续。
1993年3月4日第三人李小琼的代理人薛晓红与叶成坚签订一份《合作协议》，内容为：原东山区××两栋住宅，现拟建5层。薛晓红受业权继承人委托，把其中第四层、第五层半层转让给叶成坚，以每平方米2700元作价，具体建筑面积按报批为准，被转让人叶成坚负责建筑承建，付款方式以600㎡暂计，以每平方米2700元作价，首期50％，余款封顶一次结清。同年8月12日薛晓红（甲方）与叶成坚（乙方）签订《合作协议书》约定：甲方负责提供广州市梅花村土地和广平路房产的一切证明文件，为兴建和重建楼宇，乙方负责收回土地和重建资金，协助甲方收回以上房屋及土地使用权。双方同意建成后利益分成各占50％；本协议未尽事宜，双方另签补充协议。
1993年12月4日，第三人李小琼的代理人薛晓红与叶成坚签订《转让私私合建协议书合同》。在该协议中，原业权人李小琼，业权总代理人薛晓红，承让人为叶成坚，徐炳培等10人，约定坐落广州市××（原××）房屋，系李曾一的遗产。1992年4月28日，李小琼向广东省公证处申办继承权证明书，继承前述全部遗产，1993年2月经东山区房管局（93）合建鉴字第二号鉴证和1993穗城规（东）建字第0060号报建批准而生效；现薛晓红同意将其中第五层A座（西南向）97.5㎡、C座（西北向）97.5㎡及第二层全层390㎡以港币每平方米5000元转让给承让人，并同意承让人去房管局办理加名合建鉴证手续，具体建筑面积以房管局鉴证为准等。合同签约人为业主代理人薛晓红，承让人代表叶成坚。其后，叶成坚便以广州天河坚信物业发展有限公司(以下称坚信物业)的名义在报纸上刊登广告，对外出售××房屋。
1993年7月30日，坚信物业出具手写《收据》，写明：兹收到丁琼珊小姐送来购买××五楼东北向房屋一套之订金100000元正。
1993年8月11日，原告（买方、甲方）与被告李震宇（卖方、乙方）签订《合同书》，约定：按广州市规划局批准的规划图所示，为广州市××第五层东北向建筑面积110平方米，住宅单元外的楼梯、走道、天井为公用，由乙方负责承建；本合同以人民币为计价货币，上述物业合计783750元，该款交付办法为第一期已付定金100000元，第二期在1993年8月15日付644562元，第三期在交锁匙付39188元；上述所规定每届付款期限，甲方应按合同规定时间内如期将款项交与乙方指定的收款人或帐户，到期未付款视为违约，超期五天以内，则按20%年利率计息罚款，五天以上，甲方交付之各期金额即丧失，本合同也同时取消作废，房屋归乙方所有，乙方有权将该房屋收回另行处理；乙方应在1994年1月31日前保证该房屋竣工验收并交付甲方；甲方负责房屋交易税，其它收费由乙方负责；甲方关于产权登记事项，甲方或乙方指定的代理人全权统筹申报登记，甲方在指定日期内配合办理各项有关手续；本合同中手写或印刷之文字具同等效力，双方签署生效，并经公证处公证，或经律师楼见证等。同日，广东丽柯付合作律师事务所对该合同签订进行见证并加盖公章。
同日，坚信物业再以手写《收据》的方式收取原告奚铁峰支付的购买前述房屋的二期房款644562元。
1994年7月29日，第三人李小琼的代理人薛晓红写给叶成坚一张收据，写明：业主代理人薛晓红，委托坚信物业发展有限公司叶成坚卖出的合建房屋款（按每平方米5000元港币，暂定为780㎡计）共390万元已全部收到（即五楼A座97.5㎡、C座97.5㎡、三楼D、E座195㎡、二楼A座195㎡，B座195㎡共780㎡）。余下的首层全层、四层全层及五楼的B、D座全归合建人叶成坚所有，该收据为薛晓红签名及盖第三人李小琼私章。约同年10月××房屋竣工。
1996年起，第三人李小琼以要求确认房屋产权全部归其所有及确认其他私下买卖合同一律无效为诉讼请求与叶成坚等人的房屋确权纠纷案在广州市中级人民法院审理。该案于2002年4月26日由广州市中级人民法院以（1999）穗中法房重字第2号民事判决书，其中查明认定××房屋五楼D套间的原合建人李震宇的出资状况为无，购房人奚铁峰、丁琼珊，出资744562元，收款人坚信物业。并认定按《私私合建协议》约定，叶成坚出资并负责建房，建成后一半产权归李小琼，另一半产权归叶成坚方案予以认可后，叶成坚纠集了李震宇等18个假合建人，制定了李小琼与该18个假合建人签订的合建协议，办理了合建手续，显然叶成坚与李小琼上述合建行为是为了实现合建目的，双方的行为并没有违反国家禁止性规定，是有效的。叶成坚基于合建协议将取得的房屋一并以坚信物业公司的名义予以出售，虽然购房人是向坚信物业购买，但实际的售房人仍为叶成坚，而且叶成坚用购房人的购房款兴建本案争议的房屋，购房人作为善意第三人，对所购买的房屋实际进行了投资，根据谁投资、谁收益的公平原则，购房人的合法权益应得到保护，对其购买的房屋取得房屋产权的目的应得到国家的司法救济，购房人应取得所购房屋的产权等。故判决一、广州市大道理11号房屋三层A、B、C套间归李小琼所有；二、驳回李小琼其他诉讼请求。
另查明，广州天河坚信物业发展有限公司（又称广州天河坚信房地产代理有限公司，广州天河坚信物业信息有限公司）于1993年3月25日经核准登记成立，经营期限至1996年12月31日。法定代表人登记为叶丽卿，投资者为叶丽卿出资60万元，叶丽卿出资5万元。该公司已办理歇业。
1993年8月20日，朱立芳（买方、甲方）与胡光成（卖方、乙方）签订了《合同书》，其中约定：按广州市规划局批准的规划图所示，为广州市××第五层东南向B座（自编号），建筑面积109㎡（包括公用面积摊分），住宅单元外的楼梯、走道、天井为公用，由乙方负责承建；上述物业合计人民币790250元正；等。
2009年10月29日，李小琼写下《赠与合同》，其中记载：其是坐落于中国广东省广州市××[详见中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民事判决书（1999）穗中法房重字第2号]房屋的产权人，现自愿将上述房屋全部无偿赠给张国辉，上述房屋由张国辉接受赠与后，应承担上述房屋的权利和义务。
2013年3月4日、2016年6月25日，广州供电局有限公司出具了户名为奚铁锋的电费发票，其中记载的地址为××（3）502房。
2013年3月4日，广州市越秀区东山街达道北社区居委会出具《证明》，记载：奚铁锋、丁琼珊现居住地址××之三5楼D房实为××之三502房。
案外人黄佑卿曾向本院提起诉讼，诉请：1.确认广州市××之三502房（面积为107.2901平方米，房屋价值为86.4万）为原告所有；2.确认广州市××之三地下室（面积为376.2平方米）的共有权人，占有比例为5.47％。本院于2015年8月24日作出（2014）穗越法民三初字第633号民事判决书，认定：黄佑卿未能提供充分证据证明其要求确认的享有所有的广州市××之三502房与其购买的广州市××第五层东南向B座房屋指向同一房屋为由，判决驳回其诉讼请求。2016年3日7日，广州市中级人民法院以（2015）穗中法民五终字第5728号民事判决书，驳回了黄佑卿的上诉，维持原审判决。
再查明：2010年3月11日，广州市房地产测绘所就达道路11-3号房屋作出编号为测字11022989401《房屋面积测量报告书》,载明：房屋座落原来为××号6号，现在为达道路11-3号，建基376.2896平方米，总建筑面积2339.1528平方米，其中2-5层间隔为四个套间，第五层04号房位于大楼东北方位，建筑面积为98.6451平方米等。
2014年9月1日广州市国土资源和房屋管理局复函本院称：“一、无××之三502房及××地下室的产权登记情况、抵押和查封信息；××之三改建前的旧门牌为××，产权人为李小琼；1993年经规划部门同意在××地段建设1栋5层住宅楼工程，于1994年底竣工；2010年李小琼代理人及张国辉隐瞒××已拆除重建的事实，以交易的方式向我局申请转移登记，我局以张国辉名义核发的房地产证，登记字号为2010交登1000735、1000736号。2013年8月2日，你院以（2013）穗越法行初字第168、169号《行政判决书》撤销我局向第三人张国辉核发的粤房地权证穗字第××、01××92号《房地产权证》。2013年12月25日，广州市中院以（2013）穗越法中行终字第865、689号《行政判决书》驳回上诉，维持原判。三、上址改建房屋已经规划部门验收合格，目前尚未办理变更登记。因房屋涉及多人合建，建议你院对××之三502房及××地下室的产权归属予以确定……四、由于上址新建房屋尚未办理变更登记，××之三502房是否为××第五层东南向B座的问题，我局无法核查。”
庭审中，原告称经其考虑，在本案中不需要被告李震宇承担责任，仅诉请被告许艳华承担相应的法律责任。
本院认为：已生效的（1999）穗中法房重字第2号民事判决书中已经认定涉案大楼的真实合建人为李小琼及叶成坚，并且查明原告是购房人。原告实际是向叶成坚购买了广州市××第五层东北向D座房屋，双方之间存在买卖合同关系。至于原告购买的第五层东北向D座房屋，通过从广州市房地产测绘所出具的《房屋面积测量报告书》中所附图示与原告与被告李震宇签订的《合同书》中附图标注的房屋位置比对，现达道路11之三**房位于大楼五层的东北向，且东北向房屋仅有此一间。结合前述已生效的（2015）穗中法民五终字第5728号民事判决书关于案外人黄佑卿诉请的11之三502房的确权案的认定及原广州市国土资源和房屋管理局《关于（2014）穗越法民三初字第633号的复函》的内容，原告所购房屋对应的房号应为11之三**房。由于涉案房屋所在的大楼在建成后没有重新办理产权登记，故两被告及第三人有义务协助原告办理涉案房屋的产权过户登记手续。至于原告诉讼过程上放弃要求被告李震宇承担法律责任的意见，属其处分自己的民事权利，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：
被告许艳华、第三人李小琼应自本判决发生法律效力之日起30日内，协助原告奚铁峰、丁琼珊办理广州市达道路**之三**房的不动产权属登记手续。
本案受理费14700元，由被告许艳华负担。
如不服本判决，原告奚铁峰、丁琼珊、被告许艳华、李震宇可在本判决书送达之日起15日内，第三人李小琼可在本判决书送达之日起30日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杜轶群
人民陪审员 周跃新
人民陪审员 陈遂莞
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 梁启志