湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0891民初180号原告：湛江经济技术开发区民安街道中和村民委员会文丹上村民小组。住所地：广东省湛江经济技术开发区。负责人：尤日超，该村民小组组长。原告：湛江经济技术开发区民安街道中和村民委员会文丹下村民小组。住所地：广东省湛江经济技术开发区。负责人：尤福兴，该村民小组组长。原告：湛江市东海岛试验区民安镇中和村委会龙轩村民小组。住所地：广东省湛江市。负责人：尤兆宜，该村民小组组长。原告：湛江经济技术开发区民安街道中和村民委员会合和村民小组。住所地：广东省湛江经济技术开发区。负责人：尤成争，该村民小组组长。原告：湛江市东海岛试验区民安镇中和才坡村民小组。住所地：广东省湛江市。负责人：尤艳才，该村民小组组长。上述五原告的共同委托代理人：肖苏，广东海东律师事务所律师。原告：湛江经济技术开发区民安街道中和村民委员会。住所地：广东省湛江经济技术开发区。负责人：尤非凡，该村民委员会主任。被告：尤文太，男，汉族，住广东省湛江市。委托代理人：杨康德，广东承诺律师事务所律师。原告湛江经济技术开发区民安街道中和村民委员会文丹上村民小组（下称文丹上村民小组）、湛江经济技术开发区民安街道中和村民委员会文丹下村民小组（下称文丹下村民小组）、湛江市东海岛试验区民安镇中和村委会龙轩村民小组（下称龙轩村民小组）、湛江经济技术开发区民安街道中和村民委员会合和村民小组（下称合和村民小组）、湛江市东海岛试验区民安镇中和才坡村民小组（下称才坡村民小组）诉被告尤文太及第三人尤伟东、尤兆琼、尤成颂确认合同无效纠纷一案，本院于2016年2月3日受理后，依法适用普通程序审理，由审判员梁宇妍担任审判长，与代理审判员秦舒颖、人民陪审员林贵祥组成合议庭，书记员叶芬担任本案记录。在审理过程中，因发现尤伟东、尤兆琼、尤成颂不符合第三人的诉讼主体条件，本院书面通知其三人退出诉讼。此外，根据本案事实，本院依法追加湛江经济技术开发区民安街道中和村民委员会（下称中和村委会）为原告参加诉讼。本案于2016年6月16日公开开庭进行了审理，原告文丹上村民小组、文丹下村民小组、龙轩村民小组、合和村民小组、才坡村民小组的共同委托代理人肖苏、被告尤文太的委托代理人杨康德到庭参加诉讼，原告中和村委会经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告文丹上村民小组、文丹下村民小组、龙轩村民小组、合和村民小组、才坡村民小组诉称：湛江经济技术开发区民安街道中和村民委员会办公大楼（原文丹村委会办公大楼）位于湛江经济技术开发区民安街道文丹村民委员会，系各原告世代拥有，但不知为何被被告占为己有。被告用砖头将村委会办公楼及周边土地围起来，侵占了属于各原告共有的财产，即《合同书》所称的转让物（原文丹村委会办公房屋、建筑物及土地）及周边土地。原告的村民对被告的做法十分不满，并提出质问，但被告叫村民到民安镇了解情况。原告的村民遂于2015年4月8日到湛江经济技术开发区司法局民安司法所了解情况，该司法所出示了一份《合同书》，该合同系由尤伟东、尤兆琼、尤成颂、尤进、尤桂森（甲方）与被告（乙方）签订，甲方以1万元的价格将原文丹村委会的办公房屋、建筑物及土地卖给了乙方。原告认为该合同是无效的，理由如下：1.文丹村委会的办公房屋、其他建筑物及土地是属于各原告共同所有，而不是属于尤伟东、尤兆琼、尤成颂、尤进、尤桂森所有，各原告没有在《合同书》甲方处盖章认可；2.在甲方处签名的尤进、尤桂森实际不存在；3.在乙方处签名的尤文汰也实际不存在；4.被告以1万元的价格买得价值几百万元的文丹村委会办公房屋、其他建筑物及土地，显失公平，存在着诈骗的嫌疑；5.农村集体所有的办公大楼及土地不能非法买卖。综上，被告不能依据无效的《合同书》取得各原告的村委会办公房屋、其他建筑物及土地。被告把不属于自己签名的《合同书》作为取得权利的依据，将原告的财产和周边土地围起来占为己有，是非法的。为此，原告特提起诉讼，请求判令：1.被告与尤伟东、尤兆琼、尤成颂于2008年6月19日签订的《合同书》无效；2.被告立即将侵占原告的村委会办公楼、建筑物、土地及用围墙围起的周边耕地（面积约为60米×50米=3000平方米）返还给原告；3.本案的诉讼费用由被告承担。原告为其诉讼主张提供的证据有：1.原告的组织机构代码证、被告的信息资料，证明本案原、被告主体适格；2.《合同书》，证明尤伟东、尤兆琼、尤成颂、尤进、尤桂森与被告签订的合同是无效的；3.村民小组会议记录，证明合同无效，村民代表一致同意通过法律途经维权；4.照片，证明涉案房屋的现状；5.中和村才坡经济合作社农村集体土地确权公示图、表单（含土地面积及位置）、关于农村集体土地总登记审核结果公告，证明（1）涉案土地位于才坡村场及耕地处，在编号为1XX4的土地范围内，总面积为12.3140公顷，经过公告并核准登记；（2）除涉案房屋所占的土地，周围均为才坡村经济集体所有的耕地，依法不能买卖，涉案买卖合同违反了法律禁止性规定，为无效合同。原告中和村委会不到庭，提供书面陈述意见称：1.原文丹村委会办公楼是由原文丹村委会承建，土地来源是文丹大队兔场，后规划作办公楼使用。2.2008年为了偿还债务而将闲置办公楼及土地转给村民尤文太。3.原文丹村委办公楼当时为了偿还债务而转让，而为了公开、公平和公正，召集属于文丹上、下村、龙轩村、合和村、才坡村村民小组村民参加并盖章确认，整个转让程序与湛江经济技术开发区司法局民安司法所《关于原文丹村委会办公楼及土地转让程序的情况说明》相符。请法院确认合同的合法性。被告辩称：被告与各原告于2008年6月19日签订的《合同书》合法有效。1.该《合同书》是由各原告与被告签订，并非如原告所称是由尤伟东、尤兆琼、尤成颂与被告签订。该《合同书》明确写明甲方为各原告，落款也有原告的负责人签名及盖章确认，故签订合同的甲方是各原告，不是个人。2.该《合同书》是经各原告多次会议（2008年4月20日、5月26日）研究讨论决定，并和被告协商一致后，在自愿、公开、公平的原则下签订的。尤伟东、尤兆琼、尤成颂是原告当时的负责人、代表，其在合同签名并非个人行为。3.被告是中和村委会、才坡村民小组的集体成员，为了解决中和村委会的债务问题而愿意以抵债和补偿的方式受偿中和村委会闲置的办公楼、其他建筑物和空地等财产，并无违反法律规定。4.根据《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十条及《中华人民共和国物权法》第十五条、第147条之规定，原告与被告签订的《合同书》合法有效。被告为支持其抗辩意见提供的证据有：1.身份证及《证明》，证明被告诉讼主体资格；2.收据，证明被告已履行付款义务，对价受偿标的物；3.《关于原文丹村委会办公楼及土地转让程序的情况说明》，证明涉案房屋、其他建筑物及土地经合法程序公开平等购买；4.会议记录，证明原、被告签订的合同是经过双方多次研究讨论协商而成；5.原告中和村委会于2016年9月28日出具的《证明》，证明涉案合同转让的土地包括被告用围墙围起的土地。经审理查明：原文丹村委会由文丹上、文丹下、龙轩、合和、才坡五个自然村组成，2005年，原文丹村委会与苏迈村委会合并为原告中和村委会（原名湛江市东海岛经济开发试验区民安镇中和村民委员会），造成原文丹村委会办公楼闲置。2008年4月20日及5月26日，原告文丹上村民小组、文丹下村民小组、龙轩村民小组、合和村民小组、才坡村民小组时任村民小组长、原告中和村委会时任村委会主任、被告尤文太（才坡村村民）等人两次召开会议，讨论以原文丹村委会办公楼抵偿债务事宜。根据会议记录的记载，原文丹村委会办公楼是由被告尤文太带资包工包料承建，各村因欠被告部分工程款无力偿还，故决定以办公楼作价5万元抵偿被告的债务，被告表示同意。在两次会议记录中，被告尤文太的名字分别记录为“尤文派”、“尤文汰”。2008年6月19日，原告文丹上村民小组、文丹下村民小组、龙轩村民小组、合和村民小组、才坡村民小组、中和村委会作为甲方，“尤文派”作为乙方，双方签订了一份《合同书》，约定：由于甲方在2003年建筑文丹村委办公楼时，资金不足，经协商，由乙方带资承建，至今尚欠乙方工程款及利息人民币1万元整，无能力偿还。文丹、苏迈村委会合并后，该办公楼已闲置多年。现经甲、乙双方充分协商，甲方同意将该房屋及土地所有权属永久性转让给乙方，作为抵偿乙方工程款债务，多还少补，特签订合同书如下：一、转让物：原文丹村委会办公房屋、建筑物及土地；二、转让价：人民币5万元整；三、付款方式：扣除欠乙方的工程款及利息，余款5天内一次性付清给甲方；四、转让房屋及土地交付期限：转让款付清后3天内甲方必须将转让物及持有的房屋、土地及手续全部交付给乙方；五、甲方须保证该房屋及土地权属清楚转让给乙方；六、本合同书从双方签字盖章之日起生效，一式柒份，甲方陆份，乙方壹份，民安镇司法所执壹份。原告文丹上村民小组、文丹下村民小组、龙轩村民小组、合和村民小组、才坡村民小组在该合同书上加盖骑缝章，时任村民小组长在甲方落款处签名，原告中和村委会在村民小组长签名下方盖章，并加注“同意五村长意见”字样。乙方签名为“尤文汰”。上述合同签订后，原告文丹上村民小组等将办公房屋等交付给被告尤文太使用，被告尤文太支付了全部转让款。原告中和村委会于2008年6月25日出具的收据载明：“今收到尤文派交来文丹村委会购买办公楼款伍万元，抵扣其工程款壹万元，实收肆万元整（40000.00元）”。另查明：根据被告尤文太的陈述，其受让合同标的物后，在原有的一层办公房屋上加建一层，拆除了破旧的平房、厕所（其认为是合同所指的“建筑物”），并在办公房屋前面建起围墙。原告文丹上村民小组、文丹下村民小组、龙轩村民小组、合和村民小组、才坡村民小组对被告尤文太在原办公房屋上加建一层以及在合同签订后围起围墙的事实予以认可，并将其诉讼被告返还的标的物明确为：办公楼是指现有两层房屋的第一层；建筑物即指办公房屋，不包括其他建筑物；土地是指办公房屋所占的土地；耕地是指被告用围墙围起的周边耕地。上述原告认为其所主张返还的耕地不属于涉案《合同书》转让的标的物，被告占用该耕地属于侵权。被告则认为其用围墙围起的土地是涉案《合同书》转让的土地，并提供原告中和村委会出具的《证明》为证，但该《证明》没有经办人或负责人签名，且其内容不能直接证明围墙内的土地全部属于涉案合同的标的物。在查明：原告才坡村民小组主张其为涉案土地的所有权人，并向本院提交了湛江市国土资源局于2012年12月11日作出的《关于农村集体土地总登记审核结果公告》及附表等证据予以证明。上述公告载明，若对公布的土地权利有异议，须于2012年12月31日前到湛江市国土资源局经济技术开发区分局申请办理复查手续，逾期没有提出异议的，即认为公布的土地权利有效，将准予登记注册。附表载明，宗地号为4408XXXXXXXXXXX0132的土地所有者为中和村才坡经济合作社。以上事实，有原告与被告提交的证据以及当事人的陈述等，予以证明。本院认为：本案属于确认合同无效纠纷与返还原物纠纷。根据原告的诉讼主张以及被告的答辩意见，本案主要争议以下问题：关于涉案合同的签订主体问题。原告文丹上村民小组、文丹下村民小组、龙轩村民小组、合和村民小组、才坡村民小组（下称原告村民小组）认为，涉案《合同书》的甲方应为在落款处签名的尤伟东、尤兆琼、尤进、尤桂森、尤成颂五人，不是原告，乙方应为在落款处签名但实际不存在的“尤文汰”，不是被告尤文太。经查，涉案《合同书》的甲方处印有六原告的名称，且合同第六条载明本合同书“一式柒份，甲方陆份”，说明甲方的主体有六个，而不是原告村民小组所称的五个。而且，六原告均在合同上加盖了公章，且合同目的是对村集体财产进行处理，故应认定合同甲方为六原告，而不是尤伟东等自然人，尤伟东等人是作为负责人在合同上签名，行使的是职务行为。虽然原告村民小组盖的是骑缝章，但法律并没有对公章应盖在何处作出规定，盖骑缝章同样起到确认合同签署的作用。根据原告中和村委会出具的证明，被告尤文太曾用名尤文派、尤文汰；在讨论以物抵债的两次会议记录中，先后将债权人记录为尤文派、尤文汰。以上证据可以证明，被告尤文太即尤文派、尤文汰，使用曾用名符合当地农村习惯，且被告亦对此予以承认。故此，应认定合同乙方为被告尤文太。综上所述，原告村民小组的上述意见，没有事实依据，本院依法不予采纳。关于合同效力问题。一、关于签订涉案《合同书》是否须经村民会议讨论决定问题。该合同书于2008年6月19日签订，应适用《中华人民共和国物权法》及修订前的《中华人民共和国村民委员会组织法》（下称1998年《村民委员会组织法》）。《中华人民共和国物权法》第五十九条第二款规定了五种应当依照法定程序经本集体成员决定的事项，1998年《村民委员会组织法》第十九条规定了八种必须提请村民会议讨论决定的事项，均不包括本案处分村集体财产的情形。本案中，涉案合同标的物在被处分前属原文丹村委会所有，原文丹村委会与苏迈村委会合并为原告中和村委会后，原文丹村委会财产的权利义务承受人通过村长会议的方式协商，决定以原文丹村委会的财产抵偿其债务，并签订了合同，加盖了村委会及村民小组的公章。以这种方式转让村集体财产不违法当时法律法规的禁止性规定，应予允许。二、关于涉案合同转让土地所有权的约定是否有效问题。涉案合同载明：“经甲乙双方充分协商，甲方同意将该房屋及土地所有权属永久性转让给乙方。”《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”上述关于转让土地所有权的约定违反了法律的强制性规定，应属无效，但该约定无效不影响合同其他约定的效力。三、关于涉案合同转让办公房屋所有权的约定是否有效问题。该约定是合同双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。关于合同是否显失公平问题。根据合同约定，转让款为5万元，其中1万元用于抵消债务，其余4万元由受让方支付给转让方。根据被告提供的证据，其已向原告支付上述款项。原告村民小组未能提供证据证明5万元的转让款属于明显不合理低价，故对其上述主张，本院不予采纳。而且，显失公平的民事行为属于可撤销的民事行为，并非无效民事行为，而原告村民小组并未在本案主张行使撤销权。关于原告村民小组要求被告返还村委会办公房屋（建筑物）、土地及用围墙围起的周边耕地的诉讼请求是否应予支持问题。一、关于办公房屋。如前所述，合同关于转让办公房屋的约定合法有效，故原告村民小组要求被告返还办公房屋的诉讼请求，本院不予支持；二、关于土地。原告村民小组称其要求返还的土地是指办公房屋所占的土地，根据“房地一体”的原则，被告享有办公房屋所占土地的使用权，故无须返还。三、关于围墙内的土地。原告村民小组主张被告用围墙围起的土地是被告侵占的耕地，但被告予以否认，认为围墙内的土地是涉案合同所转让的土地。涉案合同没有对此进行明确，现有证据包括也不足以证明围墙内的土地是否全部属于合同转让的标的物。现原告村民小组基于侵权主张被告返还该处土地，属于返还原物纠纷，原告须提供证据证明其是涉案土地的所有权人。原告村民小组未能提供涉案土地登记证，其提供的《关于农村集体土地总登记审核结果公告》载明，对土地权利无异议的，将准予登记，但该公告自发出之日至今已三年多，相关土地仍未予登记，原告也未能举证证明未予登记的原因。而且，原告村民小组提交的证据证明土地系拟登记在中和村才坡经济合作社名下，其须以该名义提起诉讼。因此，原告村民小组诉请返还围墙内的土地主体不适格，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，应驳回起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十六条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项以及《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条、第二百零八条第三款之规定，判决如下：一、确认原告湛江经济技术开发区民安街道中和村民委员会文丹上村民小组、湛江经济技术开发区民安街道中和村民委员会文丹下村民小组、湛江市东海岛试验区民安镇中和村委会龙轩村民小组、湛江经济技术开发区民安街道中和村民委员会合和村民小组、湛江市东海岛试验区民安镇中和才坡村民小组、湛江经济技术开发区民安街道中和村民委员会与被告尤文太于2008年6月19日签订的《合同书》中关于转让土地所有权的约定无效；二、驳回原告湛江经济技术开发区民安街道中和村民委员会文丹上村民小组、湛江经济技术开发区民安街道中和村民委员会文丹下村民小组、湛江市东海岛试验区民安镇中和村委会龙轩村民小组、湛江经济技术开发区民安街道中和村民委员会合和村民小组、湛江市东海岛试验区民安镇中和才坡村民小组要求被告尤文太返还围墙内耕地的起诉；三、驳回原告湛江经济技术开发区民安街道中和村民委员会文丹上村民小组、湛江经济技术开发区民安街道中和村民委员会文丹下村民小组、湛江市东海岛试验区民安镇中和村委会龙轩村民小组、湛江经济技术开发区民安街道中和村民委员会合和村民小组、湛江市东海岛试验区民安镇中和才坡村民小组的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由原告湛江经济技术开发区民安街道中和村民委员会文丹上村民小组、湛江经济技术开发区民安街道中和村民委员会文丹下村民小组、湛江市东海岛试验区民安镇中和村委会龙轩村民小组、湛江经济技术开发区民安街道中和村民委员会合和村民小组、湛江市东海岛试验区民安镇中和才坡村民小组负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本一式十份，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  梁宇妍代理审判员  秦舒颖人民陪审员  林贵祥二〇一六年九月三十日书 记 员  叶 芬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。第二百零八条第三款立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。