安徽省肥东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肥东民一初字第01945号
原告：安徽肥东汇景新城小区业主委员会，住所地肥东县店埠镇公园路汇景新城2期物业办公楼，组织机构代码33679388-4。
法定代表人：何长先，主任。
委托代理人：薛典法，男，1955年7月7日出生，汉族。
委托代理人：李丰升，安徽李丰升律师事务所律师。
被告：合肥汇通房地产开发有限公司，住所地肥东县店埠镇公园路汇景新城小区会所，组织机构代码75489371-4。
法定代表人：尹浙军，总经理。
委托代理人：裘建超，男。
委托代理人：胡静，女。
原告安徽肥东汇景新城小区业主委员会（以下简称汇景新城业主委员会）与被告合肥汇通房地产开发有限公司（以下简称汇通房地产公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人何长先及其委托代理人薛典法、李丰升到庭参加诉讼。被告委托代理人胡静、裘建超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：肥东县店埠镇汇景新城小区系被告开发建设。自2007年4月小区竣工验收后，被告将开发的房屋陆续交付业主入住。小区建筑面积22万平方米，共有1920套住房。根据小区规划建设要求，小区建设的幼儿园建筑面积2442平方米，中心会所建筑面积2713.9平方米，物业管理及配套用房1410平方米系小区公建配套房，产权属于全体业主，应由原告代表全体业主行使管理权。可是被告自开发至今，一直将上述小区的公建配套房非法占有，严重侵犯了全体业主的权益。2015年2月6日，汇景新城小区业主选举成立了汇景新城小区业主委员会。业主委员会成立后，原告多次敦促被告移交物业档案资料和公建配套房，被告总以种种理由塘塞为保护业主的合法权益，特起诉，请求：1、判令被告停止侵害，立即将非法侵占的汇景新城小区公建配套房幼儿园（建筑面积2442平方米），中心会所（建筑面积2713.9平方米），物业管理及配套用房（1410平方米）移交原告。2、判令被告向原告移交汇景新城小区全部物业档案资料3、本案的诉讼费用和其他费用由被告承担。补充：还要求移交自行车库（2677.9平方米）和汽车停车库648个（其中地下车库停车位是229个）管理权和使用权。
被告答辩：第一，我们的商品房买卖合同在肥东县工商局进行已备案，在房产局也进行过备案，其中有一条，不计入分摊的房屋建筑产权归出卖人所有，如出卖人自营自用的会所、售楼部、幼儿园、学习、管理用房、机动与非机动车库、人防地下室等房屋建筑。原告主张被告应将此部分产权移交被告，无任何法律依据或合同依据。第二、该小区的全部售出商品房均依法完成商品房备案，合同内容经有关部门核准、合法、有效。第三、案涉的商品房买卖合同均已备案，合同合法有效。第四、肥东汇景新城小区幼儿园所有权及经营权归被告所有。第五、根据房产局备案的物业用房的面积是1410平方米，目前我们已经提供给物业的用房已经接近此面积。第六、对于物业档案，确实是移交给物业的，我们已经移交了一部分。对于自行车用房，我们没有进行买卖，对于车库，我们在房产局已经备案了，是可以买卖，有的已经办证了，我们已经委托物业公司出租了，管理权我已经移交给物业了。自行车库对于他们提出的物业用房的面积和车库的个数，都不是很准。
原告举证：证据一、公告、备案表、组织机构代码、工商登记信息，证明原、被告主体适格。证据二、小区总规划设计平面图，证明汇景新城小区公建配套房的情况，其产权属于全体业主，既不属于原告也不属于被告。证据三、两份通知及回执、相关往来信息，证明原告多次敦促被告移交物业档案资料和公建配套房。证据四、被告在物价局的备案表，证明向业主销售的房屋公摊包括自行车库和机动车库。证据五、三份商品房买卖合同，证明三期商品房买卖合同，其中一期的业主刘龙成的买卖合同，二期徐在芬等，被告销售的三期买卖合同都用格式合同的方式把属于规划部门规定的群体业主所有的公共用房和公共配套设施以橡皮章的形式约定归被告所有，违反合同法第39条和40条的规定，而且在签订合同的时候是没有此内容的，后来由于办证，把业主的房产证收去以后，擅自添加的。证据六、三位证人的证明，证明目的同证据五。
被告质证：对证据一，三性无异议。对证据二，真实性无异议，对证明目的有异议，产权是属于我方的，而且我们已经办证了，预售证都有。对证据三，我们已经把物业用房移交给原告了，档案资料也在逐步移交。对证据四，真实性没有异议，因为每栋楼的结构不一样，总体的平面规划，进行了五次大的修改，到三期以后，我们的规划里面还没有地下停下库。根据国家政策的调整，我们的规划图也一直再调整，因为我当庭才看到证据四，所以我没有办法回答。证据五、合同是真的，但证明目的有异议，橡皮章不是伪造的，因为我们在规划局和房产局都有备案。证据六、三性都有异议，我们在规划局和房产局都有备案。
被告举证：证据一、合同编号为2009126850005HG20110003（备案单号：1107500247）及合同编号为2011011850005HG20110001（备案单号：1109500028）的商品房买卖合同，共两份，证明被告与原告各业主签订商品房买卖合同约定，不计入分摊的房屋建筑产权归出卖人所有，如出卖人自营自用的会所、售楼部、幼儿园、学习、管理用房、机动与非机动车库、人防地下室等房屋建筑。原告主张被告应将此部分产权移交被告，无任何法律依据或合同依据。证据二、编号为“合东格式备案2011-1-010A”及编号为“合东格式备案2011-1-1-010B”的备案合同范本，共两份，证明该小区的全部售出商品房均依法完成商品房备案，合同内容经有关部门核准、合法、有效。证据三、编号为1107500247的肥东县商品房网上认购备案确认单，证明案涉的商品房买卖合同均已备案，合同合法有效。证据四、合作办学协议复印件2份，证明肥东汇景新城小区幼儿园所有权及经营权归被告所有。证据五、房地产测绘报告，证明已经移交给物业的用房已经达到1410平方米。补充证据一、商品房预售许可证、证明车位、地下车库是有预售证，可以正常买卖的。补充证据二、关于汇景新城项目房产测绘问题的说明，证明幼儿园和会所没有分摊到户，不在公摊面积里面。
原告质证：对证据一，对备案确认单没有异议，对合同真实性有异议。对被告的证明目的有异议。备案单仅仅是对买卖面积和性质等进行明确，但对合同的权利义务没有约定。对合同的真实性的异议表现在与原告提供的三份商品房买卖合同明显不同。对于合同中的空白部分，被告提供的是签字打印的，但给原告的都是橡皮章盖的，被告加盖的内容是加重原告的责任，没有业主签字，也没有向业主说明，其不符合合同约定和法律规定。对证据二，格式合同没有备案，合同内容违反法律规定。对证据三质证意见同证据二。对证据四，因被告未提供原件，请法庭核实。同时达不到被告的证明目的，恰恰证明被告没有产权，这份协议是违反法律规定的，因为规划局将幼儿园定为公共设施，属于全体业主所有，被告方应当拿出幼儿园的房产证，否则应当属于全体业主所有，合同约定50年，明显是变相的买卖，故其不具有合法性。对证据五，三性都有异议，其来源是受被告委托单方面作出的，测绘报告上的说明是不作为产权登记用，其公共设施面积应当以规划部门所界定的数字为准。对补充证据一，真实性无异议，不具有合法性，从我方从物价局调取的证据看，车库是纳入公摊的。不是有预售许可证，就推定有地下车库的所有权。对补充证据二，真实性无异议，不具有合法性，关联性。仅是被告方委托他人做的，有没有纳入公摊，应当由开发商提供证据。
经举、质证查明：肥东县店埠镇汇景新城小区系被告开发建设。2007年4月小区竣工验收合格，业主陆续入住。小区建筑面积22万平方米，共有1920套住房。汇景新城小区规划图中的小区公建配套表载明：幼儿园建筑面积2442平方米，中心会所建筑面积2713.9平方米，物业管理及配套用房1410平方米，自行车库（2677.9平方米）和汽车停车库648个。
另查，被告汇通房地产公司持有商品房预售许可证（东房预售证第2009136号）一份，该证载明：项目名称：汇景新城地下车库。建筑面积：8205.55平方米。套数：245。
本院认为：原告汇景新城业主委员会行使业主对共有和共同管理的重大事项权利提起本案诉讼，因此，本案为建筑物区分所有权纠纷。对于原告要求被告停止侵害，将汇景新城小区公建配套房物业管理及配套用房（1410平方米）移交给原告的诉请，根据《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。该条例第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。且在本案中，汇景新城小区规划图中的小区公建配套表也载明物业管理用房为公建配套房。对原告该项诉请，本院予以支持。对于原告要求被告将汇景新城小区公建配套房中心会所（建筑面积2713.9平方米）移交给原告的诉请，因汇景新城小区规划图中的小区公建配套表载明中心会所为公建配套房，且被告证明中心会所的造价没有纳入所销售的房价成本中的证据不足。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的其他公共场所，公用设施和物业服务用房，属于业主共有。对原告该诉请，本院予以支持。原告要求移交物业档案资料符合相关规定，本院予以支持。对原告关于要求被告移交幼儿园、自行车库和汽车停车库的诉请，证据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《物业管理条例》第三十条、第三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告合肥汇通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于肥东县店埠镇汇景新城小区公建配套房中心会所（建筑面积2713.9平方米），物业管理及配套用房（1410平方米）移交给原告安徽肥东汇景新城小区业主委员会。
二、被告合肥汇通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告安徽肥东汇景新城小区业主委员会移交肥东县店埠镇汇景新城小区全部物业档案资料。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费160元，由被告合肥汇通房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 钟成胜
审 判 员 尹中权
人民陪审员 宋 虎
二〇一六年三月十四日
书 记 员 汪 云