江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆千民初字第0652号
原告李仲耀。
委托代理人沈琴，上海金茂凯德律师事务所律师。
被告昆山建兴置业有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇周淀公路北侧，组织机构代码76651776-7。
法定代表人张宏，该公司总经理。
委托代理人刘晓炯，江苏颐华律师事务所律师。
原告李仲耀与被告昆山建兴置业有限公司（以下简称建兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月23日立案受理后，依法由审判员苏军伟适用简易程序独任审判，于2013年8月14日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序由审判员苏军伟与人民陪审员俞绮、朱炜组成合议庭于2014年6月25日公开开庭进行了审理。原告李仲耀及其委托代理人沈琴、被告建兴公司的委托代理人刘晓炯两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李仲耀诉称：原、被告于2009年12月签订了《商品房购销合同》1份，根据该合同约定，由原告与前妻石静芳购买被告开发的位于昆山市淀山湖镇XX路XXXX号XXX湾水庄XXX号联排别墅，合同约定该别墅建筑面积为278.55平方米，别墅独用草坪面积不少于430平方米，因草坪面积远远大于别墅的其他房屋，原告以高于小区其他房屋均价每平方米2500元的价格购得系争房屋。2009年12月5日，原、被告签订了《补充协议》1份，该协议第十一条约定被告出售的系争房屋的私家庭院均以绿篱为分界线，原告不得擅自挪动绿篱或自行装修绿篱以外的公共庭院部分。由此可见，被告出售的系争房屋是一栋房屋及庭院均独立的别墅。2013年3月5日，原告办理了系争房屋的房产证和土地使用权证，发现系争房屋的土地使用权面积共计为474.20平方米，与被告签约时承诺的面积少了近200平方米。据此，原告即向被告提出异议，并于2013年6月18日发函给被告，要求被告提供合理、合法的解释，并偿付原告因此而发生的损失。对此，被告敷衍原告，让原告自行向昆山市土地管理部门反映。原告经与土地管理机关及房产管理部门咨询，了解到联排别墅绿地面积系联排别墅业主共用面积，按测绘的规定，与原告相连的该小区178、179号业主共同享有别墅绿地。现被告将系争房屋的绿地人为的扩大，但该扩大行为是得不到土地管理部门认可的。被告在销售房屋时有意隐瞒该事实，让不明真相更不懂法律的原告产生误解，以高出同小区房屋均价每平方米2500元的价格购买了系争房屋。鉴于以上事实，原告认为，被告作为专业的房地产开发商，对我国房地产开发的相关法律、法规及政策相当了解，但被告为了利益，有意隐瞒房地产的相关规定，以合同附件形式许诺原告拥有430平方米的独有草坪，使原告产生误解后以高于其他房屋均价每平方米2500元的价格购买房屋，而原告拥有的土地使用权面积与其他业主一样，故原告特诉至法院，请求：1、判令被告支付原告赔偿款696375元；2、判令本案诉讼费由被告承担。
被告建兴公司辩称：原、被告双方就购买XXX湾XXX号房屋签订的《商品房购销合同》是双方真实意思表示，且双方也按照约定履行了各自的合同义务。被告按照规定向原告交付了相关的房屋及附属设施，被告没有违反合同约定，更不存在欺诈或误导原告的情形。《商品房购销合同》明确规定房屋的计价依据是房屋的建筑面积，而不是土地使用权，小区的房屋实行一房一价，具体根据套型位置等不同，其单价也不尽相同，与房屋坐落的土地使用权面积大小并没有直接的因果关系。房屋的土地使用权是由测绘单位根据国家法律规定并依据房屋的实测面积以及宗地面积划分确定的，关于房屋土地使用权的面积，被告从没有也不可能在预售合同中进行承诺或约定。在房屋交付时即2011年5月7日，原告与被告已就土地使用权分割问题达成了一致，双方签署了土地分割协议。一方面，表明原告在办理房屋交付手续时已经知晓并认可了土地的分割面积，另一方面，退一步来讲如果暂且不论被告是否存在违约的行为，原告的诉讼时效也超过了两年。因此，原告的诉请既无事实基础，也无法律依据。请求法院驳回原告的诉请。
经审理查明：2009年12月5日，原告李仲耀、案外人石静芳（乙方、买方）与被告（甲方、出卖方）签订了《昆山市商品房购销合同》1份，合同编号为20XXXXX68，该合同约定，被告将位于昆山市淀山湖镇的XXX湾水庄第XXX-
XXX幢中的第XXX号别墅（该房屋为底层建筑，共计两层）出售给原告及石静芳，住宅建筑面积为278.55平方米，该房屋所坐落地块为XXX湾水庄35#，房屋按建筑面积计算该商品房价款，单价为每平方米20500元，房屋总价款为5710275元。被告应当在2011年8月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用。原告的房屋仅作住宅使用，原告使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。该合同附件一为房屋平面图（载明房屋的坐落位置）；另有附件为35#5单元标配后院平面图，图片说明为：水平台不少于23平方米；草坪面积不少于430平方米等。同日原、被告双方签订了《补充协议》1份，就上述合同进行了补充约定，其中第十一条约定：被告对原告所购房屋的私家庭院部分均以绿篱为分界线，原告不得擅自挪动绿篱或自行装修绿篱以外的公共庭院部分，绿篱以外的公共景观由被告按照园区整体规划统一进行绿化及地面的铺装，并由被告进行日常的养护；被告对原告所购房屋的私家庭院部分均有统一的装修标准。如原告对室外花园需自行装修，则必须在被告交房后，原告办完所有收房手续，并在物业公司办理相应的备案手续后方可进场装修。
另查明：原告李仲耀于2013年2月26日取得坐落于昆山市淀山湖镇XXX湾水庄XXX号别墅的房产证（建筑面积为275.22平方米），房产属本案原告单独所有；原告于2013年3月5日取得该套别墅的土地使用权证，该证载明使用权面积为474.20平方米，其中独用面积为0平方米，分摊面积为474.2平方米。另经组织双方当事人查看别墅现场，被告所承诺的草坪系以围墙、绿篱等物理隔离方式独立于该别墅相连的其他别墅，有独立的进出门，原告所购房屋系联排别墅，原告确认被告交付的草坪面积不少于430平方米，但认为其所取得国有土地使用权证上的面积应为XXX号别墅的底层建筑面积117.876平方米（该面积与房屋分层分户图一致，双方均认可）＋底层房屋外的水平台23平方米＋草坪面积430平方米，合计为570.876平方米，而非474.2平方米，故被告存在隐瞒事实欺诈原告导致原告高于相邻别墅单价每平方米2500元的价格购买别墅。原告于2013年6月18日向被告发函对土地管理部门对土地使用权面积的测绘无异议，但认为被告存在虚假宣传以超大别墅草坪为元素抬高房屋价格，自行圈定得不到房产测绘部门认可的私家庭院误导原告购买，要求退还多收的房款，被告以其行为符合合同约定予以回函。原告诉讼请求的标的696375元系房屋建筑面积278.55平方米乘以2500元／平方米所得。
再查明：与原告所购买的坐落于昆山市淀山湖镇XXX湾水庄XXX号别墅处于同一宗地的两套别墅是XXX号别墅、XXX号别墅。其中XXX号别墅的建筑面积为212.12平方米、签约时间为2009年9月28日、单价为16971.5250元／平方米、草坪面积不少于100平方米、补充协议内容条款格式同XXX号别墅；其中XXX号别墅的建筑面积为264.51平方米、签约时间为2009年10月22日、单价为17000元／平方米、草坪面积不少于135平方米、补充协议内容条款格式同XXX号别墅。原告在与被告签署《昆山商品房购销合同》时该别墅与相邻的XXX号、XXX号别墅的土建工程已经基本完成。
上述事实由原告提供的《昆山市商品房购销合同》及附件房屋平面图、标配后院平面图1份、《补充协议》1份、土地使用权证复印件1份、函告1份、复函1份、房屋所有权复印件1份，被告提供的房屋移交单1份、昆山市商品房竣工移交单1份、XXX湾交付物品清单1份、XXX湾钥匙交接明细单1份、购房确认书1份、房款及代收代缴结算明细单1份，分割登记证及变更登记申请书（XXX湾XXX、XXX、XXX号房屋）3份、XXX湾XXX号房屋销售合同及补充协议、标配后院平面图1份、XXX湾XXX号房屋销售合同、补充协议及标配后院平面图1份、房产分层分户图1份、昆山天地测绘有限公司出具的关于XXX湾XX#低层住宅XXX室面积计算说明1份，本院依照原告申请调取的XXX湾水庄XXX号、XXX号的商品购销合同各1份、XXX-
XXX幢三幢联排别墅的共有建筑面积分摊协议书1份、房屋建筑面积测量报告（竣工）1份、计算明细表2份、房屋建筑面积成果表1份、房屋分层分户图3份及附图1份，本院对双方当事人于2014年4月30日所作的询问笔录及原、被告在庭审中的陈述予以证实。
本院认为：本案的争议焦点为：1、原告的起诉是否超过诉讼时效。
原告主张权利的主要理由是认为其受到被告隐瞒事实导致其取得土地使用权的面积少于被告的承诺，因原告于2013年3月5日取得该套别墅的土地使用权证，原告认为才得知其权利受到侵害，而原告于2013年7月23日向本院提起诉讼，故原告的起诉未超过法定的诉讼时效。
2、被告在履行与原告签订的《昆山市商品房购销合同》及《补充协议》过程中是否存在违约行为。
原告与被告于2009年12月5日签订了《昆山市商品房购销合同》，该合同明确载明原告购买的XXX-
XXX号别墅中的XXX号别墅，对于别墅的价格也进行明确约定，且该合同有附图标注了原告所购别墅在整个小区的位置，该附图可以看出其与XXX号别墅及XXX号别墅相连，且原告在签署合同时已知XXX-
XXX号别墅的土建工程已经施工完毕，可以推定原告对于其所购买的昆山市淀山湖镇XXX湾水庄XXX号别墅系联排别墅知情。《昆山市商品房购销合同》的另一附件标配后院平面图1份中的说明“草坪面积不少于430平方米”并未明确被告承诺原告根据该图纸将草坪面积作为土地使用权面积办证。至于《补充协议》中的第十一条，所称“甲方对乙方所购房屋的私家庭院部分均以绿篱为分界线，乙方不得擅自挪动绿篱或自行装修绿篱以外的公共庭院部分，绿篱以外的公共景观由甲方按照园区整体规划统一进行绿化及地面的铺装”，该条款在与原告所购别墅联排的XXX号别墅及XXX号别墅的《补充协议》中第十一条一致，可见被告在出售别墅时对于每套别墅的草坪使用进行了权利限制，而联排别墅的土地分割也非按照绿地面积与房屋底层的建筑面积等进行分割，而是根据房屋建筑面积占联排别墅所属宗地面积的比例进行确认后为分摊面积，事实上原告所使用的草坪也以绿篱或围墙为界，独立于其他别墅。另房屋的价格受到房屋市场行情、区位位置、附属设施等多种因素的影响，原告所单独使用的草坪面积远远高于与其联排的XXX号别墅及XXX号别墅，且原告亦确认被告交付的草坪面积不少于430平方米，故被告在履行与原告签订的《昆山市商品房购销合同》及《补充协议》过程中并未违约，也不存在因被告隐瞒事实导致原告以高的价格购买了本案诉争的别墅。
综上，原告的诉讼请求缺乏法律依据和合同依据，本院对于原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条之规定，判决如下：
驳回原告李仲耀的所有诉讼请求。
案件受理费10764元，由原告李仲耀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。）
审 判 长 苏军伟
人民陪审员 俞 绮
人民陪审员 朱 炜
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 胡晓华
附判决引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。