福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲤民初字第561号
原告黄文彬，男，汉族，1965年10月25日出生，住福建省泉州市鲤城区。
原告黄文辉，男，汉族，1969年4月26日出生，住福建省泉州市鲤城区。
上述二原告的委托代理人李燕瑜、邓仕杰，福建安凯律师事务所律师、实习律师。
被告厦门市君德服饰贸易有限公司，住所地福建省厦门市思明区。
法定代表人施文烟，总经理。
委托代理人孙滔，系被告厦门市君德服饰贸易有限公司职员。
原告黄文彬、黄文辉与被告厦门市君德服饰贸易有限公司房屋租赁纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄文彬、黄文辉的委托代理人李燕瑜，被告厦门市君德服饰贸易有限公司的委托代理人孙滔，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月底，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁址在鲤城区南侧C座110、112、210、212号四间店面。合同第三条约定，租赁期限自2012年6月21日至2015年6月20日，2012年6月1日至20日为装修免租期；第四条约定，房屋月租金95000元。第五条约定，第一年租金一次性支付，第二、三年第半年一次性支付租金，每期租金应提前五日支付；第十二条第二款第四项约定，被告拖欠租金累计达一个月，原告可终止合同并收回房屋，并没收保证金，造成原告损失，由被告负责赔偿；第十三条约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；第十四条约定，租赁期间双方任何一方违反合同规定，须承担相应的违约责任，违约方须按年租金的30%向对方交纳违约金。合同签订后，被告支付保证金285000元，原告依约交付了房屋。根据合同第五条约定，被告应于2013年12月15日前支付原告第二年下半年的租金，但被告一直拖欠未付，已构成违约。2014年1月22日，原告突然收到被告寄来的钥匙，才得知被告已腾空房屋，终止履行合同。被告在租赁期限内单方终止履行合同已经构成违约，应按约定向原告承担违约责任。为免纷争，原告多次发信、函要求被告前来处理，但被告置之不理，造成原告店铺至今不能出租他人。请求判令：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告2013年12月21日至2014年1月22日的租金95000元；3、被告支付的保证金285000元不予返还；4、被告支付给原告违约金342000元（即95000元／月乘以12个月乘以30%）；5、被告向原告移交租赁房屋的水、电费缴交凭证，并由被告自行结清2014年1月26日前的水、电费用；6、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称，1、讼争的房子是在2013年12月20日前已经移交给原告，不存在支付2013年12月21日到2014年1月22日一个月的租金；2、合同上约定的违约责任过高，要求法院按照合同法的规定调低违约责任。没收保证金的约定应当属于违约责任，应当将违约金及保证金合计一同来调低违约数额；3、水电费问题，我们是交到了2013年的12月17日，相关凭证可以交付他们，如果确实存在水电费漏交的情况，可以补交水电费。
在本院审理过程中，原告为支持自己的主张提供以下证据：
1、身份证复印件2份，证明二原告的主体资格；2、私营公司基本信息及组织机构代码证复印件3份，证明被告的主体资格；3、《房屋租赁合同》复印件1份，证明被告向原告租赁店面的起点及相关权利义务的约定；4、房屋权属证书复印件四份，证明原告出租房屋的权属情况；5、水电费缴费的提醒函，证明被告在搬出前没有结清相应的水电费。
被告质证认为，对上述证据的三性均无异议，但是对于证据3，签订合同的时候，原告提出的条件比较强硬，条款比较苛刻。
被告为支持自己的主张提供以下证据：
1、顺丰快递单、顺丰快递查询单各1份；2、EMS快递单、EMS快递查询单各1份；3、证人宋某某的证言，证据1-3共同证明：（1）被告在2013年12月20日已经将店铺交还给原告；（2）被告于2013年12月18日已经搬出店铺，店铺使用时间到2013年12月18日截至；（3）原告存在一定过错；（4）原告将被告第一次邮寄给原告的钥匙由原告退回后，被告第二次再将钥匙寄给原告；4、水电缴费自动扣费存折（招商银行结算存折，账号）1份，证明被告已缴纳水电费至2013年12月17日。
原告质证认为，对证据1的真实性有异议，查询单不是原件，没有证明力，另外原告并没有收到这些快递；对证据2无异议，其有收到钥匙；对证据3认为：（1）证人是被告的前职员，与被告有利害关系，其证人证言不属实；（2）证人陈述他是签署合同的，但又不清楚合同的条款，自相矛盾，证人所说和房东打电话的情况，只是单方的陈述，并没有相关的证据；（3）本案合同的解除是必须通过书面协议，无论双方怎么协商，只要没有达成书面的协议，合同就应该继续履行。4、关于水电费存折，三性无异议，但原告缴纳的款项是一个月前发生的，尚有一个月没有缴纳。
对于当事人提供的证据，本院分析认定如下：
对于原告提供的证据，被告均没有异议，本院予以采纳。
对于被告提供的证据，原告对证据2、4没有异议，对该2组证据予以采纳，该2组证据可以证明原告收到钥匙的时间及被告缴纳的水电款项的时间、金额。对证据1，由于原告否认收到该份快递，而被告又未能提供原告签收该份快递的回单，该组证据不足以证明原告收到被告寄送的锁匙，原告的该质证意见予以采纳。对证据4，原告黄文彬只确认证人曾与其通过电话谈及降低租金问题，其表示未同意，但双方并未谈及搬离和解除合同问题，由于被告未能提供更充分的证据证明证人（其原职工）所陈述的事实，仅凭证人单方陈述不足以证明被告的证明目的。
经庭审举证、质证、认证并结合当事人的陈述，本院对本案主要事实作如下认定：
址在泉州市鲤城区南侧C#107、108、207、208号房屋的所有权人为原告黄文彬、黄文辉。2012年5月底，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，被告向原告租赁址在鲤城区南侧C#107、108、207、208号（新门牌C座110、112、210、212号）四间店面；租赁期限自2012年6月21日至2015年6月20日止，2012年6月1日至20日为装修免租期；房屋租金为每月95000元；被告应于合同签订生效之七日内向原告支付保证金285000元，保证金于租期届满后五日内无息返还；第一年租金一次性支付，第二、三年第半年一次性支付租金，每期租金应提前五日支付；被告有拖欠租金累计达一个月等情形的，原告可终止合同并收回房屋，并没收保证金，造成原告损失，由被告负责赔偿；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，须承担相应的违约责任，有规定的按相关条款规定执行，没有相关规定的，违约方须按年租金的30%向对方交纳违约金。合同签订后，被告支付向原告支付了保证金285000元，原告依约向被告交付了房屋。合同履行中，被告向原告交付租金至2013年12月20日。2014年1月22日，原告收到被告通过EMS快递寄送的有关讼争房屋的钥匙，但在此之前被告已自行腾空并搬离讼争的房屋。被告尚持有原告方的关于讼争房屋的水、电缴费自动扣费存折（招商银行结算存折，账号）1份，被告最后已缴交相关水、电费的时间为2013年12月17日。原告认为被告在租赁期限内单方终止履行合同已经构成违约，遂于2014年2月14日向本院提起诉讼。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性或禁止性规定，应确认为合法有效。合同双方均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，关于讼争的店面，原、被告在合同中约定了提前终止合同的条款，即租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。由于被告未能按合同约定的方式向原告提出提前终止合同的书面通知，又未提供证据证明原告同意其提前终止合同，在此情形之下，被告单方终止合同、拒付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因被告自2013年12月21日起应未支付租金，至2014年2月14日已超过1个月，原告据此行使单方终止合同的权利，请求解除其与被告之间签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定，予以支持。至于合同的解除之日，因原、被告双方于开庭时当庭均同意解除讼争的合同，故本院开庭之日即2014年3月24日作为合同解除日。但在双方合同依法解除之前，关于讼争房屋的合同权利义务仍由被告承受，被告于2014年1月22日将讼争房屋的钥匙寄送给原告的行为并未改变该情形，故原告要求被告支付2013年12月21日至2014年1月22日期间的租金95000元的请求，合理合法，应予支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。由于被告未按合同约定履行付款义务，构成违约，应承担相应的违约责任，原告要求被告支付相应违约金的请求，依据充分，但原告主张的违约金既包括按年租金的30%计算的342000元，又包括没收保证金285000元，过分高于造成的损失，应予以相应调低，综合衡量本案合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，对本案违约金可只按年租金的30%一项计算，故对原告关于违约金部分的诉讼请求，予以部分支持。被告关于违约金过高应予调低的主张，符合法律规定，予以采纳。鉴于前述的理由，本案讼争的合同解除后，则原告就缺乏继续持有被告缴交给原告的保证金285000元的合同依据，被告缴交的保证金可抵扣相应的租金、违约金。原告要求被告向其移交讼争房屋的水、电费缴交凭证（即招商银行结算存折，账号），被告亦同意缴交给原告，对原告的该项请求，予以支持。至于原告要求被告结清2014年1月26日前的水、电费，由于原告并未请求明确的数额，而被告表示如确实属其缴交的愿意缴交，双方可自行协商，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告黄文彬、黄文辉与被告厦门市君德服饰贸易有限公司关于址在鲤城区南侧C#107、108、207、208号（新门牌C座110、112、210、212号）房屋的《房屋租赁合同》，并确认该合同于2014年3月24日解除；
二、被告厦门市君德服饰贸易有限公司应给原告黄文彬、黄文辉租金人民币95000元，并支付违约金人民币342000元，扣除被告厦门市君德服饰贸易有限公司已支付的保证金285000元，余款人民币152000元，应于本判决生效之日起十日内支付给原告黄文彬、黄文辉；
三、被告厦门市君德服饰贸易有限公司应于本判决生效之日起将鲤城区南侧C#107、108、207、208号（新门牌C座110、112、210、212号）房屋的水、电费缴交凭证（招商银行结算存折，账号）交付给原告黄文彬、黄文辉；
四、驳回原告黄文彬、黄文辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币11020元，减半收取为5510元，由被告厦门市君德服饰贸易有限公司负担3927.5元，由原告黄文彬、黄文辉负担1582.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 张文俊
二〇一四年五月十三日
书记员 林嘉锟
判决书引用的主要法律条文及执行申请提示
一、判决书引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……
（二）合同解除；
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。