苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初2976号
原告徐艳,女,1981年7月31日生，汉族，住北京市海淀区。
委托代理人吴泓斌、范政，江苏智择律师事务所律师。
被告张雷,男,1985年1月5日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
委托代理人钱峰，江苏石湖律师事务所律师。
原告徐艳诉被告张雷房屋买卖合同一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴泓斌、范政、被告委托代理人钱峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐艳诉称，2016年9月24日，其与被告签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定由其以280万元的价格购买被告位于苏州市吴中区郭巷街道尹山湖景花园20幢1101室房屋。后，其于合同签订当日交付定金5万元并于2016年9月26日追加订金5万元。另，双方还口头约定交易最终由其父母与被告完成，但被告于此后却不愿与其父母办理购房手续。2016年10月4日，当地出台新的购房政策致其�被告无法就进一步交易达成一致。据此，其要求解除双方签订的《房屋买卖（居间）合同》；被告返还其购房订金10万元。
被告张雷辩称，是原告自己不履行合同而导致的合同最终未能履行，故其虽同意解除合同，但不同意返还定金。
经审理查明，2016年9月24日，原、被告在苏州万城易家房地产经纪有限公司的居间下签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定原告以280万元的价格购买被告位于苏州市吴中区郭巷街道××花园××室房屋；付款约定为原告于2016年9月21日交付定金5万元，于2016年9月26日追加订金5万元，总订金10万元；如需避税，双方另行协商付款方式。
同日，原告向居间方交付3万元，后由居间方转交给了被告。2016年9月26日，原告又向被告转账7万元。
2016年10月31日，被告出具收条一份，记载“今收到徐太志、栾桂花夫妇购买苏州吴中经济开发区郭巷街道尹山湖景花园20幢1101室房屋定金壹拾万元整（￥100000.00元）。以此为凭。收款人：张雷，日期：2016.9.24”。原、被告一致确认该收条是在房管部门办理购房资格审核时出具，落款日期是倒签的。
另查明，苏州市政府于2016年8月11日发布了《市政府印发关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》，其中明确：非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。2016年10月3日，苏州市政府又发布了《市政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》，其中明确：非本市户籍居民交通申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区（××区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明；暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；本意见自2016年10月4日起实施，政策实行时间，购买新建商品住房、二手住房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准，10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外。审理中，原告还补充提交了昆山市房产交易管理中心的《告知书》复印件一份，主要内容为：对于10月4日0时之前已签订认购协议且已支付部分房款的存量房买卖，按原政策执行；对于已付部分房款的认定，除买卖双方直接银行转账外，通过经纪机构、支付宝、微信等方式支付的，只要买方到卖方支付的凭证链事实清楚，经买卖双方（包括经纪机构）至市房产交易�理中心交易窗口确认，予以认可。
又查明，原告名下于2016年1月9日登记有位于北京市昌平区中兴路17号院2号楼5层3单元501室且截至2017年5月该房屋的银行贷款尚未还清。
审理中，原、被告一致确认本案房屋原登记在被告及其妻子名下；并一致同意本案合同于2016年10月31日解除；同时，被告还表示该房屋已于2017年1月被另行出售。
以上事实，有原告提供房屋买卖（居间）合同、收条、苏府[2016]119号、150号通知、北京市国土资源局昌平分局的查询结果及银行个人贷款对账单、聊天记录、告知书，被告提供的录音及文字摘录以及本院制作的庭审笔录等证据在卷证明。
审理中，原告称，其名下已有一套房屋，且因是在2016年8月26日才与丈夫在苏州开公司而无社保缴纳记录，故其实际并不具备购房资格；因此，本案房屋买卖合同虽是由其与被告签订的，但实际买房人是其父母徐太志、栾桂花（户籍所在地为山东省蓬莱市北沟镇徐家集村134号，原告称其父母现与其居住在北京且名下无商品房）；而被告对此在签约之时就是知道的。被告则表示一开始就是原告来看房子，看好房子确定要买房子并交了定金，故其在与原告签订合同时并不知道本案合同要由原告的父母实际履行；其在2016年10月知道后因自己的公司急需资金周转而同意由原告以其父母的名义购买。
另，本案房屋买卖的中介工作人员董峰出具情况说明一份，主要内容为：原告在2016年9月24日下午1点由其带看了本案房屋并确定购买；同日，买卖双方签订了房屋买卖（居间）合同并确定由原告支付被告定金10万元；当时，原告口头声明是要以其父母的名义购房该�屋的，待其父母到苏州后要重新签订房屋买卖（居间）合同及办理相关过户手续；原告于2016年10月23日带父母到苏州与被告及其妻子商谈过户事宜；商谈中，原告因该房屋产证未满2年而提出想合理避税，但未能与被告达成一致；后，原告决定正常办理过户手续，但因被告出差而约定于2016年10月31日下午前往房管部门办理过户手续；2016年10月31日下午，各方重新补签了房屋买卖居间合同并由被告向原告父母出具了10万元定金收条；后，原告提出要先与被告签署额外的补充协议再办理过户手续，但被告不同意先签署该补充协议，故双方最终因未能达成一致而没有办理过户手续。原、被告对此均无异议，其中被告表示其是在2016年9月听中介讲本案合同的实际履行主体是原告父母的。
又，原告称，因定金的支付凭证与重新签订的买卖合同及收条并不能形成证据链，故该房屋的买卖交易最终仍未能进行。被告则称，2016年10月，原告提出待本案房屋产证满2年后（当时还差几个月）再办理过户手续以省下10万元的税费，但要等几个月后才办理过户手续就会推迟其取得房款的时间；因其经营的公司急需资金周转而提出要原告承担相应的利息损失，但因双方提出的利息金额差距太大而在一开始未达成一致；后，双方达成了一致，并于2016年10月31日下午至房管部门办理过户手续（包括资格审核、网签及资金托管等）；在原告及其父母、其与妻子以及中介工作人员到房管部门后，原告提出先由双方另行签订补充协议，其因尚有部分条款其不能接受而表示可以先办过户手续，再补签补充协议；双方因就此未能达成一致而未最终办理资格审核等过户手续。对此，原告表示其对被告陈述的具体过程无异议，但表示被告回避了其在该�程中提出的要求即要求5万元定金算在购房款之外由被告继续保管，并要求明确如本案房屋的交易最终无法进行，各自应承担的违约金金额均要提高到房屋总价的20%；而该要求在其父母的购房资格本身就存在重大疑问的情况下，其是无法接受的；同时，其提出的如果购房资格不能通过审核，那也是购房政策导致的，不能认为是其的责任，但被告不同意；其也因此认为被告最后肯定是要追究责任的。
本院认为，根据居间方工作人员董峰出具的情况说明及原、被告关于本案房屋买卖（居间）合同的签订情况的陈述，可认定被告在与原告签订本案房屋买卖（居间）合同时或此后不久就已知悉并认可本案房屋买卖（居间）合同由原告的父母与被告实际履行。而根据当时的房地产政策，原告的父母虽系非本地户籍人员，但如名下无商品房，仍是具�购房资格的。然，根据2016年10月4日出台的房地产政策，非本地户籍家庭申请购买第1套住房须提交相应期间的个人所得税或社保证明。因此，按该政策，原告父母自2016年10月4日不再具有购房资格。而根据原告提供的告知书复印件的记载，如要适用原政策，须在10月4日前已签订认购协议并已支付部分房款，且支付凭证链要清楚。因此，虽原告父母与被告于2016年10月31日重新签订了房屋买卖合同，但因合同与定金支付凭证不一致而仍不能进行交易。因此，原告要求解除其与被告之间的房屋买卖（居间）合同，合法有据，应予支持。至于解除的时间，双方一致确认为2016年10月31日，本院亦予确认。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等等。原告在与被告签订本案房屋买卖（居间）�同后向被告交付了10万元。虽合同中将该款的同时记载为订金与定金，但根据被告向原告父母出具的收条及居间方工作人员董峰出具的情况说明，可认定该10万元应属定金。然，因本案房屋买卖（居间）合同最终未能履行主要是因为当地房地产政策的变动，即原、被告对本案房屋买卖居间合同的无法实际履行均无过错，故原告要求被告返还已交付的定金10万元，合法有据，应予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告徐艳与被告张雷签订的《房屋买卖居间合同》于2016年10月31日解除。
二、被告张雷于本判决生效之日起十日内返还原告购房定金人民币10万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,�当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币14600元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 员 江 伟
二〇一七年七月十八日
法官助理 王 亭
书 记 员 计皓旻