广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1753号
上诉人（原审被告、反诉原告）：石晓娟。
委托代理人：桑温，广东德城律师事务所律师。
委托代理人：李福全，广东德城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市缤纷流行前线商贸有限公司。
法定代表人：陈荣义，总经理。
委托代理人：高玉慧。
委托代理人：杜剑虹，广东普罗米修律师事务所律师。
上诉人石晓娟因与被上诉人深圳市缤纷流行前线商贸有限公司（以下简称缤纷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深宝法龙民初字第206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年9月17日，缤纷公司与石晓娟签订《商业楼物业租赁合同》，约定：缤纷公司将坐落于龙华新区和平东路地铁四号线清湖站旁的缤纷流行前线商业城XX号商铺出租给石晓娟使用，建筑面积17平方米，租期自2012年10月1日至2016年9月30日，第一年每月租金1105元，第二年1275元，第三年1445元，第四年1615元；石晓娟需交押金2210元和装修折旧入场费13000元（该笔费用用来支付商铺装修折旧费，一次性收取，不予退还）。
2012年9月23日，缤纷公司与石晓娟签订《流行前线物业管理服务协议》，约定：由缤纷公司为石晓娟承租的上述商铺提供物业服务，石晓娟按建筑面积每月每平方米3.8元支付管理费，物业服务期限为2012年10月1日至2013年9月30日。
合同签订后，缤纷公司将上述房产交付石晓娟使用。石晓娟向缤纷公司支付了装修折旧入场费13000元、押金2210元、2012年10月至2012年12月期间3个月租金2210元、2013年3月租金1105元、2013年5月租金1105元，3个月管理费193.8元并对涉案房屋进行装修后营业。原审庭审中缤纷公司、石晓娟均表示不申请对涉案房屋装修现值进行评估鉴定。原审庭审中石晓娟称从2013年3月停止经营，2013年5月开始在承租商铺内挂了法律服务咨询招牌，摆放了办公桌，没有将涉案房屋返还给缤纷公司。
缤纷公司诉至原审法院，请求判令：1、石晓娟支付缤纷公司尚欠的租金10625元；2、石晓娟支付缤纷公司物业管理费845元；3、本案的诉讼费用由石晓娟承担。
石晓娟亦反诉至原审法院，请求判令：一、石晓娟与缤纷公司所签订的《商业楼物业租赁合同》无效，缤纷公司返还石晓娟入场费13000元，押金2210元，租金4420元，物管费193.8元，赔偿装修费5000元，共计24823.8元；二、本案本诉与反诉的诉讼费全部由缤纷公司承担。
原审法院认为，缤纷公司、石晓娟均未提供涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案缤纷公司与石晓娟签订的《商业楼物业租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，石晓娟应将涉案房屋返还给缤纷公司，缤纷公司应将装修折旧入场费13000元、租赁押金2210元返还给石晓娟。石晓娟实际占有使用了涉案房产，应向缤纷公司支付实际占有使用期间的占有使用费及管理费。占有使用费参照合同约定的租金标准计算，即2013年4月1日至2013年9月30日期间每月为1105元，2013年10月1日至2014年9月30日期间每月为1275元，2014年10月1日至2015年9月30日期间每月为1445元，2015年10月1日以后每月为1615元。2013年4月占有使用费为1105元，之后从2013年6月1日起计算至判决确定的石晓娟返还涉案房屋之日止。管理费按照每月64.6元（3.8元×17平方米）计算，2012年10月1日至2013年9月30日管理费共计为775.2元（64.6元×12个月），石晓娟已支付193.8元，则石晓娟还应支付管理费581.4元。对于装修损失，原审法院认为，根据相关法律规定，合同无效的应按双方各自的过错分担装修现值损失。由于缤纷公司、石晓娟均明确表示不申请对装修进行评估，故原审法院酌情按200元／平方米估算装修价值为3400元（200元×17平方米）。对于合同无效，缤纷公司、石晓娟双方均有过错，石晓娟对合同无效承担50%责任，故缤纷公司应赔偿石晓娟装修损失1700元。石晓娟要求返还租金及管理费的诉讼请求没有法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、缤纷公司与石晓娟签订的《商业楼物业租赁合同》为无效合同；二、缤纷公司于判决生效之日起三日内向石晓娟返还装修折旧入场费13000元、押金2210元；三、缤纷公司于判决生效之日起三日内向石晓娟赔偿装修损失1700元；�、石晓娟于判决生效之日起三日内将涉案房屋返还给缤纷公司；五、石晓娟于判决生效之日起三日内向缤纷公司支付2013年4月份占有使用费1105元及2013年6月1日之后的占有使用费（占有使用费计算标准为：2013年6月1日至2013年9月30日期间每月为1105元，2013年10月1日至2014年9月30日期间每月为1275元，2014年10月1日至2015年9月30日期间每月为1445元，2015年10月1日以后每月为1，615元，占有使用费计算至判决确定的石晓娟返还涉案房屋之日止）；六、石晓娟于判决生效之日起三日内向缤纷公司支付管理费581.4元；七、驳回缤纷公司其他诉讼请求；八、驳回石晓娟其他反诉请求。本诉受理费人民币43元，由石晓娟负担，本诉受理费缤纷公司已预交。反诉受理费人民币211元，由缤纷公司负担150元，由石晓娟负担61元，反诉受理费石晓娟已预交。
上诉人石晓娟不服原审判决，向原审法院�起上诉，请求判令：一、撤销（2014）深宝法龙民初字第206号判决之第四、第五、第六、第八项；二、改判第三项为“深圳市缤纷流行前线商贸有限公司于本判决生效之日起三日内向石晓娟赔偿装修损失人民币5000元”；三、改判第七项为“驳回深圳市缤纷流行前线商贸有限公司全部诉讼请求”：四、维持（2014）深宝法龙民初字第206号判决之第一、第二项；五、缤纷公司向石晓娟返还租金4420元、物管费193.8元；六、本案一审、二审诉讼费由缤纷公司承担。事实与理由：一、一审判决的第五项可能超出缤纷公司的诉讼遭求，违背不告不理的原则，也不具有确定性。占有使用费按照双方约定的租金计算，严重错误，没有任何合理性，因为双方约定的租金严重高于政府部门发布的“2013年度、2014年度龙华新区房屋租赁指导租金”。双方签订的租赁合同无效全部过错在缤纷公�，石晓娟没有任何过错。按照一审判决第五项计算出来的“占有使用费”可能超出缤纷公司的诉讼请求所诉请的租金10625元，违背了不告不理的原则，因为缤纷公司的诉讼请求只要求石晓娟支付2014年1月份之前（含2014年1月份）的租金。占有使用费无法确定，也就是说这项判决是不明确的，即该判决不具有确定性。谁来确定石晓娟返还房屋的具体时间？如果是缤纷公司不接受房屋呢？实际上，缤纷公司早已经将所涉的商铺上锁控制，即石晓娟早已经将商铺交还缤纷公司了。当然缤纷公司要求石晓娟支付2014年1月份之前的租金也不合理，因为石晓娟早就无法正常营业，而且所签订合同无效之过错方是缤纷公司，石晓娟没有任何过错。另外，根据2013年度、2014年度龙华新区房屋租赁指导租合，得知龙华新区和平路两旁的商业楼二楼以上的指导租金为每平方米的月租金20元�那么本案所涉的房屋的月租金至多为340元（17平方米＊20元／平方米），而且占有使用费应该低于租金。所以一审判决按照合同约定的、畸高的租金来计算占有使用费是极为不合理的。一审判决占有使用费按照合同约定租金计算也是不合理的，因为租金是含有利润的，既然合同无效，就不应当按市场价收取租金。最后，石晓娟与缤纷公司所签订的租赁合同无效，全部过错在于缤纷公司深圳市缤纷流行前线商贸有限公司故意隐瞒该出租房没有取得建设工程规划许可证之事实。所以缤纷公司无权收取租金，已收租金应当退还石晓娟。缤纷公司还非法扣押着石晓娟的财物，石晓娟将另案起诉要求缤纷公司赔偿损失。二、缤纷公司根本没有对本案的物业进行任何管理，所以不应该收取任何物业管理费。另外，管理费也有包含了利润，既然合同无效，缤纷公司就不该获取利润。三、石晓娟装修至少花费人民币伍仟元，导致合同无效是缤纷公司故意隐瞒事实，石晓娟没有过错，所以缤纷公司应当赔偿石晓娟全部装修损失。
被上诉人缤纷公司答辩认为，石晓娟的上诉请求不符合法律规定，一审法院判决依据的事实和理由符合事实和法律，请求二审法院驳回石晓娟的上诉请求。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
另查，缤纷公司向原审法院起诉请求石晓娟支付的租金10625元系按合同约定的租金标准计至2014年1月的租金数额。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）石晓娟是否应当向缤纷公司支付实际占有使用涉案房屋期间的占有使用费及管理费，如需支付，占有使用费如何计算；（二）原审判决确定的装修损失划分比例是否妥当。
关于争议焦点一，�院认为，涉案房屋为没有取得建设工程规划许可证而建设的房屋，至今仍未取得合法产权登记，原审判决认定涉案租赁合同无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院予以确认。依据该司法解释第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。同理，当事人亦可请求参照合同约定的标准支付房屋占有期间的物业管理费。因此，原审判决参照合同约定的租金标准计算石晓娟实际占有使用涉案房屋期间的占有使用费和管理费，适用法律正确，石晓娟关于返还占有使用费、占有使用费计算标准及管理费所提出的上诉意见没有法律依据，本院不予采纳。但缤纷公司向原审法院起诉请求石晓娟支付的租金10625元系按合同约定的租金标�计至2014年1月的租金数额，原审判决石晓娟支付2014年2月以后的占有使用费，超出了缤纷公司的诉讼请求，适用法律不当，应予纠正。石晓娟关于该问题所提上诉理由成立，本院予以采纳。经核实，石晓娟拖欠缤纷公司2013年4月、6月1日至2014年1月31日期间的占有使用费为人民币10625元。
关于争议焦点二，本院认为，缤纷公司将非经合法建设的房屋对外出租，而石晓娟在承租涉案房屋时亦未核实房屋的产权状况，双方对于无效合同的产生均有过错，故原审判决关于双方各自承担50%的合同无效责任的认定并无不当，本院亦予确认，石晓娟关于应由缤纷公司承担全部装修损失的上诉主张缺乏法律和事实依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人石晓娟的上诉理由部分成立，本院对其理由成立部分予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人�共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百条第（十一）项之规定，判决如下：
维持深圳市龙岗区人民法院（2014）深宝法龙民初字第206号民事判决第一、二、三、四、六、七、八项；
变更深圳市龙岗区人民法院（2014）深宝法龙民初字第206号民事判决第五项为：石晓娟于判决生效之日起三日内向缤纷公司支付2013年4月、6月1日至2014年1月31日期间的占有使用费人民币10625元。
一审本诉受理费人民币43元，由石晓娟负担，反诉受理费人民币211元，由缤纷公司负担150元，由石晓娟负担61元；二审案件受理费438元，由缤纷公司负担150元，由石晓娟负担288元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
审 判 员 杨潮声
代理审判员 唐 毅
二〇一四年九月一日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十�：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。