陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民一初字第00027号
原告延安市宝塔区治平小额贷款有限公司。住所地：延安市宝塔区双拥大道治平集团。
法定代表人ＸＸ，该公司董事长。
委托代理人张延新，陕西嘉岭律师事务所律师。
委托代理人薛强，男，汉族，1988年5月27日出生，该公司信贷部经理，现住延安市宝塔区欧锦园治平集团728室。
被告陕西诚合房地产开发集团有限公司。住所地：延安市宝塔区南桥诚合大厦。
法定代表人惠树翔，该公司总经理。
委托代理人陈增亮，陕西北望律师事务所律师。
原告延安市宝塔区治平小额贷款有限公司与被告陕西诚合房地产开发集团有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告延安市宝塔区治平小额贷款有限公司的委托代理人张延新、薛强与被告陕西诚合房地产开发集团有限公司的委托代理人陈增亮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告延安市宝塔区治平小额贷款有限公司诉称：2013年10月22日，被告向原告申请借款500万元，借款利息每月按24‰的标准计算，被告应于2014年10月22日将借款本息全部给原告清偿，借款的担保方式为房产抵押担保，被告以自有的诚合大厦五层1200平方米作为该笔借款的抵押担保物，同时合同规定该借款期限届满被告未能及时归还原告借款本息的视为被告违约，根据借款合同第十条规定，原告为实现债权所产生的费用包括法院诉讼费、执行费、律师服务费等一切相关费用均由被告承担。被告到期后没有履行本息还款义务，导致原告债权至今无法实现，故现请求人民法院依法判决：一、请求人民法院依法判决被告偿还原告借款本金500万元，一并支付逾期还款之日（2014年6月21日）起至实际交付之日止的月息24‰的利息及违约金（月息24‰×30%）；二、原告对被告的抵押物宝塔区南市办事处七里铺大街凉水井77号院A栋五层一号享有优先受偿权；三、本案所产生的诉讼费、执行费、律师服务费等一切相关费用均由被告承担。
原告为证明其主张事实的成立，向本院提交了以下证据：
第一组证据：借款申请书、借款合同。证明目的：被告申请借款500万元，原告同意出借，双方签订了书面借款合同，合同约定借款期限为一年（2013年10月22日—2014年10月22日，年利率为28.8%。
第二组证据：房屋预告登记证明、借款凭条。证明目的：原告履行了资金出借义务，同时持有了被告房产的抵押预告登记凭证，享有该预抵押房产的优先受偿权。
第三组证据：委托代理协议、律师费收据。证明目的：原告为了实现债权开支律师费5万元，依据双方合同约定及我国《合同法》司法解释（一）之第26条的规定，应当由被告人承担。
被告陕西诚合房地产开发集团有限公司辩称：原告对被告的抵押物享有优先受偿权的诉求不应并案审理，原告主张要求被告支付本金500万、利息及违约金的诉求属于民事诉讼程序审理的重点，而要求实现担保物权的请求则属于民事特别程序审查的重点。其次，原告的部分诉求不明确，且陈述的事实不全面。对于利息的计算标准，双方签订的《借款展期协议》约定展期利率按24‰确定，该利率为月利率还是年利率尚不明确。对于抵押事实，原告并未向法庭提交《抵押担保合同》，抵押是否成立及是否存在合法的抵押权尚不明确。最后，原告部分诉求缺乏合同依据和法律依据。对于原告请求按照月息2.4%（年利率28.8%）支付逾期利息的主张，不符合现行法律及司法解释的规定。对于逾期利息及违约责任的主张，不符合现行司法解释的规定。对于原告主张律师费等费用，该笔费用并不属于必要合理开支的范围，退一步讲即使需要支付，根据《借款展期协议》第三条第2项之约定，需向第三方支付的费用由各方协商确定承担，未协商或协商不成的由各方依据法律规定或按照公平原则承担，而不应由答辩人全额承担。
被告为证明其主张事实的成立，向本院提交了以下证据：
第一组证据：借款合同、借款展期协议。证明目的：展期合同约定的借期内利率条款约定不明确，借款合同约定的利率明显过高，对于超出法律规定的部分，被告有权拒付。合同约定的部分条款与现行法律及司法解释相违背，对被告不具有约束效力。
第二组证据：费用报销单、银行转账凭证。证明目的：被告截止2014年5月底共向原告支付借款利息达232.4万元，对于借期内的利息，被告承担数额2012年10月22日至2014年10月22日两年不应超过240万元，超出的部分被告不予支付。
经庭审质证，被告陕西诚合房地产开发集团有限公司对原告提供的第一组、第二组、第三组证据的真实性均无异议，对证明目的均有异议，认为双方的借款关系发生在2012年10月22日，截止2014年10月22日期限为两年。房屋预告登记证明不等于抵押权设立证明，原告以该证明为由主张优先受偿没有依据。协议与本案争议的法律关系不同，与本案无关，律师费非必要合理费用，不应由被告承担。
原告延安市宝塔区治平小额贷款有限公司对被告提供的第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为展期协议并没有生效已经废止了，我们又重新签订了借款合同。对于利息合同中明确约定按照年利率28.8%来计算，这个约定是当事人真实意思表示。担保条款是合法有效的，担保人和借款人是同一人，借款人用自有房屋进行抵押担保。对于第二组证据的真实性不发表意见，对232.4万元的数额我们认可，对证明目的有异议，我们主张是2013年10月22日至2014年10月22日的利息，我们是按月结息，被告按月支付利息支付到2014年6月20日，对此双方均无争议，我们不存在超出法律规定利息。
根据质证情况，本院对当事人提供的证据认定如下：对于原告提供的第一组、第二组、第三组证据，对其真实性被告均无异议，对于被告提供的第一组证据、第二组证据，对其真实性原告均无异议，本院对上述证据的真实性依法予以采信。
经审理查明，原告给被告借款500万元，借款期限自2012年10月22日始至2013年10月22日止，借款到期后被告未如期偿还，原告又与被告重新签订了借款合同，合同约定原告给被告借款500万元，借款期限自2013年10月22日始至2014年10月22日止，年利率为28.8%。合同同时约定，借款的担保方式为抵押担保，被告以自有的南桥诚合大厦五层1200平米作为抵押物。借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之三十计收罚息，直至本息清偿为止。与本合同有关的公证费、保险费、抵押登记费、评估费、鉴定费、运输费、保管费、律师费以及其他贷款人实现债权的费用均由借款人承担。第一次合同签订后原告即将500万元贷款支付给被告，借款到期后被告并没有按借款合同约定清偿原告全部的借款本息。另查明，被告在借款合同到期后，归还了2012年10月22日至2014年6月20日的贷款利息232.4万元。
本院认为：依法成立的合同应忠实履行，否则，应承担违约责任。本案中，原告与被告之间签订的借款合同合法有效，被告对借款事实亦予以认可，故其应按照合同约定承担偿还借款本金并支付利息的民事责任。同时根据法律规定，民间借款的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍，超出此限度的，超出部分的利息不予保护。而本案中对利息的约定过高，故对超出中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍的利息依法不予保护。此外，庭审中双方均认可已经归还的232.4万元属于2012年10月22日至2014年6月20日期间的贷款利息，对已归还的该部分利息属于自然之债，法院不再予以审查，而对于其后的利息被告应该按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍予以偿还。原告主张被告应承担违约责任，本院认为被告未按约定还本付息的行为已构成违约，但因利息已经超过中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍，故违约金本院依法不予支持。原告又主张对被告的抵押物享有优先受偿权，对此被告辩称原告的请求属于民事特别程序，不应并案审理，而且该抵押权不成立。根据我国现行法律规定，关于担保物权的实现方式可通过诉讼及非讼方式实现，故本案可并案审理。法律规定，债务人以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，原告仅办理了房屋预告登记证明，由于被告对抵押房屋尚未取得产权证并完成现实物权的登记，原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对被告抵押房屋的处分，但并非对被告抵押房屋已经享有现实的抵押权，故本案抵押权尚未成立，原告主张对抵押物享有优先受偿权的诉求没有法律依据，本院依法不予支持。对于原告主张的律师代理费被告主张不应当由其承担，经本院审查，虽然双方合同中约定了律师代理费由借款人承担，但原告没有提供正式发票证明该费用确实已经支付给了委托代理人，该笔费用确实已经发生，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷纠纷案件的若干意见》第六条之规定，判决如下：
一、被告陕西诚合房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告延安市宝塔区治平小额贷款有限公司拖欠借款本金500万元，并支付从2014年6月21日至实际支付之日的利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算）；
二、驳回原告延安市宝塔区治平小额贷款有限公司的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费27437元，由原告延安市宝塔区治平小额贷款有限公司承担7437元，由被告陕西诚合房地产开发集团有限公司承担20000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审 判 长 冯晓彬
代理审判员 侯丽媛
人民陪审员 常浩前
二〇一五年十一月五日
书 记 员 刘 溪