江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盱民初字第0322号
原告王勤军，工人。
委托代理人李云志。
被告盱眙金诚房地产开发有限公司，住所地盱眙县盱城镇工业园区洪武大道东侧。
法定代表人唐宁，该公司董事长。
委托代理人韦刚、李明军，江苏衡胜律师事务所律师。
原告王勤军与被告盱眙金诚房地产开发有限公司（以下简称金诚开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员陈正龙适用简易程序于2014年2月28日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李云志、被告金诚开发公司委托代理人李明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王勤军诉称，2009年9月28日原被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告方开发的新城花苑19幢4单元607室住宅用房。合同签订后原告方如约交付了购房款199800元，而被告却未按照合同的约定履行交付房屋及办理产权登记的义务，原告多次与被告方协商要求及时办理产权登记手续并按合同约定按时向原告交付已付房款万分之一的违约金，被告单位不予办理。要求判令被告给付逾期办理产权登记违约金21338元（违约金计算至2013年12月28日）并负担本案的诉讼费用。
被告金诚开发公司辩称，原被告双方签订商品房买卖合同是事实，但合同签订后被告依约交付了房屋，原告领取了房屋钥匙并装修入住，被告公司已于2013年上半年将所有办理房屋产权证书的相关资料报送有关部门，由于房产管理部门办理房屋产权证书的窗口较少、人员较少，所以至今未能发放产权证书，被告已经履行了所有的交付办理产权证书的资料，自身没有过错，原告主张违约金问题没有法律依据。原被告双方在合同中约定的仅仅是备案登记时间，而不是办理房屋产权证书时间，办理房屋产权证书并没有明确约定的时间，原告以办证的备案时间作为办理房屋产权证书的时间没有任何依据。合同约定逾期办理房屋产权证书超过一年的，被告应向原告退房，该约定是原被告真实意思表示，根据约定大于法定的原则，原告只享有退房的权利而不享有主张逾期办理房屋产权证违约金的权利。原告在领取房屋钥匙并装修入住时与被告签订了协议，约定领取钥匙就视为房屋已经按期交付，并且同意放弃主张逾期办证及逾期交房所谓的违约责任，因此原告不再享有主张逾期办证违约金的权利。原被告约定逾期办证违约金是按日计算，这种违约金约定每日均为独立的债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效，即使存在逾期办证问题，但在其主张逾期办证违约金二年之前的超过了诉讼时效，不应予以支持。原被告对于按日计算违约金约定数额明显较高，因为逾期办证对于原告并未造成任何损失，该约定明显显失公平，假如认定存在逾期办证的问题，对过高的违约金应予以调整。不承认原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年9月28日原被告签订商品房买卖合同一份，约定买受人购买被告金诚开发公司开发的新城花苑19幢4单元607号住宅用房，该商品房建筑面积为86.73平方米，套内建筑面积为77.14平方米，按套内建筑面积计算该商品房单价为2590.10元，总金额199800元，于2009年9月28日交纳首付款40800元，余款159000元于2009年9月28日办理按揭手续。出卖人应当在2010年10月28日前交付房屋，并在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报交产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金，合同继续履行，期限届满后超过一年按原价退房。合同签订后，原告于2009年9月28日付房款40800元，同年9月30日以按揭贷款方式付房款159000元。2010年10月31日由被告金诚开发公司制作了协议书打印件，原被告及新城市广场物业服务中心就房屋交接及物业管理工作进行了约定，其中第七条注明协议签订并由买受人领取钥匙后，视为按期交付房屋，出卖人按照正常程序报送相关资料办理房屋相关证件，买受人不得以任何形式和理由主张逾期交房及办证的违约责任。嗣后原告方于当年10月28日受领房屋。
本案审理期间，原告王勤军陈述认为诉前未曾就逾期办证违约金与被告公司交涉协商，对被告方制作的协议书内容质证认为协议系篡改或伪造的，相关页码没有当事人签字确认，不是当事人真实意思表示，并且该格式条款中限制和免除一方当事人权利的内容，当属无效。被告金诚开发公司未提供证据证明已经或正在申办房产权属证书的事实。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、销售不动产发票、协议书等证据，经庭审质证，予以确认。
本院认为，原被告签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当依照约定全面履行自己的义务。出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。原合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，理解为由出卖人办理产权登记手续符合商品房买卖合同的签约目的和交易习惯。因合同是否履行发生争议的由负有履行义务的一方当事人承担举证责任，被告金诚开发公司不能举证证明其开发出售的涉案房屋已经办理总登记或分户登记的产权备案手续，即使因第三方房管部门怠于产权登记办理，被告金诚开发公司也应首先向其相对人原告承担责任，故应认定属于合同约定的因出卖人的责任致使买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的情形，被告金诚开发公司构成了逾期办证的违约行为。原被告商品房买卖合同约定如因出卖人的责任逾期办证期限届满后超过一年，按原价退房。逾期办证一年内出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金，结合本地区房价上涨的市场行情，更大程度的违约而按原价退房的约定，一定意义上是赋予买受人的解除权，如按被告方据此不能主张违约赔偿的意思表示，则该条款系限制或免除一方权利的内容，当属无效，因而原告以逾期办证而主张违约金的诉请有法律依据，也符合涉案合同的目的解释，依法应予支持。
关于补充协议、诉讼时效及违约金的调整。原被告及某物业公司签订协议书约定，按照正常程序报送相关资料办理房屋相关证件，买受人同意不主张逾期交房及办证的违约责任。该条款文意的前提是出卖人应按正常程序报送办理，然被告金诚开发公司并未依约正常报批办理产权登记手续，而商品房产权证书的取得，主要取决于开发商对物业的建设成果是否及何时取得综合项目验收和审核。尚未办理产权总登记则买受人业主分户产权证书的取得显属不可能，故该抗辩理由依法不能成立。原被告当事人在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，从开发商被告金诚开发公司违约行为发生之日起，买受人原告就应当知道其权利受到侵害，其要求开发商支付违约金的请求权随即发生，应单独适用诉讼时效。原告自认起诉事先未曾协商违约金事宜，本案审理期间又未陈述并举证证明存在时效中断、中止或延长事由，因而对其主张的截止2013年12月28日两年前的违约金不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素予以衡量。原被告签订的商品房买卖合同真实、有效、合法，对于违约责任的约定符合当事人签约的预期，也未超过法定幅度，并且被告金诚开发公司逾期办证时间较长，违约程度较大，其关于调低违约金的辩解理由不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款、第七十六条之规定，判决如下：
一、被告盱眙金诚房地产开发有限公司给付原告王勤军逾期办证违约金14585.4元。
二、驳回原告王勤军其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费334元，减半收取167元，由原告王勤军负担67元，被告盱眙金诚房地产开发有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。（收款单位名称：淮安市财政局；开户行：江苏省淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
审判员 陈正龙
二〇一四年四月十八日
书记员 卓 蕾
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》、
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。
第七十六条人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；（三）原始证据的证明力一般大于传来证据；（四）直接证据的证明力一般大于间接证据；（五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。