广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂05民初217号
原告（执行案外人）：刘景义，男，1971年10月2日出生，汉族，住北海市海城区。
委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师
被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地北海市海城区北部湾西路27号。
负责人：钟军辉，行长。
委托诉讼代理人：王启雨，广西海鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘振华，广西海鑫律师事务所律师。
第三人（被执行人）：广西鸿源先科股份有限公司，住所地北海市北海大道西鸿源生态新城B栋102、201室。
法定代表人：黄耀锋，董事长。
原告刘景义诉被告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）、第三人广西鸿源先科股份有限公司（以下简称鸿源先科公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年8月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘景义的委托诉讼代理人赵成民、被告工行云南路支行的委托诉讼代理人王启雨到庭参加诉讼，第三人鸿源先科公司经本院依法传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
刘景义向本院提出诉讼请求：一、立即停止对刘景义购买的位于北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A幢1803号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、确认刘景义与鸿源先科公司于2010年4月12日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：HYA1803）合法有效，并确认位于北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A幢1803号房屋归刘景义所有；三、鸿源先科公司协助和配合刘景义办理北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A幢1803号房屋的产权过户登记；四、本案案件受理费用由被告承担。
事实和理由：2010年4月13日，刘景义与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：HYA1803），约定刘景义购买鸿源先科公司开发位于北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A幢1803号房屋，刘景义之后依约交付全部房款347130元，其中交付鸿源先科公司317130元，以黄永信名义转交给北海润隆居房地产有限公司（以下简称润隆居公司）30000元，并实际占有、使用了涉案房屋。其于2010年4月12日交付给润隆居公司的30000元依据其提供相关证据予以证实应当认定为是鸿源先科公司收取“鸿源生态新城”A幢1803号房屋购房款。因此鸿源先科公司应当依据合同约定在2010年5月12日前向北海市房地产交易中心申请备案登记，并办理涉案房屋权属过户登记手续。刘景义在履行《商品房买卖合同》过程及诉讼、执行程序中均没有过错。然而，北海市中级人民法院（以下简称北海中院）在工行云南路支行与鸿源先科公司金融借款合同纠纷一案中，于2009年8月3日查封了上述房屋，后于2011年11月3日、2014年1月28日、2015年2月3日及2016年2月1日进行续封。刘景义为此于2017年7月14日向北海中院提起执行异议申请，该院作出（2017）桂05执异168号执行裁定书，裁定驳回刘景义的异议请求。刘景义认为，刘景义于签约后已支付全部购房款并实际占有房屋至今，未能办理房屋备案和产权过户登记手续的原因在于鸿源先科公司，根据《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条之规定，涉案商品房买卖合同合法有效，刘景义在合同履行过程中并无过错，北海中院不得查封、扣押和冻结涉案房屋。
被告工行云南路支行辩称：1.北海中院所作的执行裁定书裁定驳回刘景义的异议请求正确，应当予以维持。2.刘景义提供的《商品房买卖合同》是伪造的，刘景义与鸿源先科公司之间不存在买卖合同关系，即使合同真实，合同签订的时间在法院查封涉案房屋之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议与复议案件规定）第二十九条第一项的规定，不能排除涉案房屋的执行。3.工行云南路支行对涉案房屋享有的抵押权在北海市房地产交易中心登记在先，刘景义购买涉案房屋在后，即刘景义明知涉案房屋在北海市房地产交易中心有抵押登记记录，仍要购买涉案房屋，具有过错，鸿源先科公司未经工行云南路支行的同意将房屋出卖给刘景义，所签订的《商品房买卖合同》是无效的。刘景义可以向鸿源先科公司主张相应的违约责任，而不是提起执行异议之诉。4.不动产发票是鸿源先科公司伪造的，不足以证明刘景义实际向鸿源先科公司支付了全部购房款，不符合上述情形，不足以排除涉案房屋的执行。涉案房屋不是刘景义的唯一住房，不符合《执行异议与复议案件规定》第二十九条第二项情形，不能排除涉案房屋的执行。6.刘景义没有实际占有、使用涉案房屋。7.工行云南路支行对涉案房屋享有抵押权，属于物权；刘景义对涉案房屋只享有债权，不享有所有权，刘景义无权排除涉案房屋的执行。7.本案应当适用《执行异议与复议案件规定》，而不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中关于查封、扣押、冻结财产的规定》或《建设工程价款优先受偿权的批复》。
第三人鸿源先科公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
刘景义围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.（2017）桂05执异168号执行裁定书及送达回证，证明刘景义提出执行异议之诉的依据、刘景义的房屋在法院执行裁定查封的范围；2.鸿源先科公司等主体证据，证明鸿源先科公司的主体资格；3.关于“鸿源生态新城”购房人缴纳契税征收滞纳金问题的批复，证明刘景义（案外人）提出执行异议之诉的依据；刘景义的房屋在法院执行裁定查封的范围；因查封、执行涉案房屋《商品房买卖合同》无法继续履行合同而中止的事实；4.房屋登记信息档案查询证明，证明涉案房屋已经被北海中院查封、续封的事实；刘景义提出执行异议之诉的依据；5.《商品房买卖合同》（销售合同编号HYA1803），证明刘景义提出执行异议之诉的依据；6.收款收据，证明刘景义交付房款347130元的事实；7.房地产代理销售合同，证明刘景义向润隆居公司交付购房款的依据，鸿源先科公司与大山公司、润隆居公司公开的合作关系；8.鸿源生态新城移交清单和9.证明材料，均证明刘景义向润隆居公司交付购房款的依据，鸿源先科公司与大山公司、润隆居之间的合作以及债权债务关系；10.证明，证明刘景义已经实际占有、使用涉案房屋的事实；11.证明材料，证明刘景义交给鸿源先科公司全部房款证据依据。
被告工行云南路支行没有证据向本院提交。
鸿源先科公司未向本院提交证据。
经开庭审理质证，工行云南路支行对刘景义提交的证据质证如下：对证据1、2、3、4的三性没有异议，对证据5的三性有异议，该份合同是伪造的，不能证明刘景义与鸿源先科公司存在商品房买卖合同关系。证据6对2010年4月12日《收款收据》的关联性有异议，该收据载明收到黄永信交来润和花园A栋1803号定金款，并不是收到刘景义交来鸿源先科新城A栋1803号定金款，不能证明刘景义交付定金款的事实。对2010年9月14日《收款收据》的三性有异议，该份收款收据是伪造的，1.刘景义一次性现金支付31万多购房款不符合一般人的交易习惯，一般人为了交易安全都会选择刷卡或者转账；2.刘景义没有提供该笔购房款来源的证据。对证据7的关联性有异议，只能证明润隆居公司委托大山公司代理销售润和花园A栋、C栋房屋，润隆居公司没有授权大山公司收取定金款，与鸿源先科公司无关。对证据8的真实性有异议，鸿源生态新城A、C栋转款明细单，没有附明细单及转款小票复印件，真实性不予认可。对证据10的三性有异议，1.该证据不足以证明北海银联物业有限公司是鸿源生态新城的物业公司，不能证明刘景义何时入住；2.其他案件的入住证明是北海鸿源生态新城物业管理处出具，具体谁管理鸿源生态新城无法确定。对证据11的关联性有异议，本案刘景义是否向鸿源先科公司支付购房款对本案有着重大的厉害关系，该份证明材料不足证明大山公司和润隆居公司已经实际收取刘景义的购房款，刘景义应提供相应的汇款凭证或资金来源予以证明，又或者鸿源先科公司、大山公司、润隆居公司提供的会计账本予以核实。
鸿源先科公司未到庭参加诉讼，依法视为放弃质证的诉讼权利。
对刘景义提供的证据经审查质证，本院认为该证据具有真实性、合法性，与本案亦具有一定的关联性，故本院作为定案的参考依据。
综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：。2010年3月3日,北海市建设委员会核发北建房预字第2010021号《北海市商品房预售许可证》，预售项目及栋号为鸿源生态新城A幢。2010年4月12日，刘景义与第三人鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》，约定刘景义购买鸿源先科开发的鸿源生态新城A幢18层03号房，房屋面积为82.65平方米，总价款347130元。2010年9月14日鸿源先科公司出具《收款收据》，载明收到刘景义鸿源生态新城A幢1803号房款317130元。2017年7月23日，北海银联物业服务有限公司出具《入住证明》，载明该公司负责物业管理服务辖区位于北海市的鸿源生态新城，其中A幢1803号房业主（刘景义）于2014年9月27日租赁给北海市银海区聚晖百货商行使用至今。
另查明，鸿源先科公司于2004年6月18日、6月28日、2005年12月12日先后向工行云南路支行贷款2000万元、2300万元、4700万元，鸿源先科公司以其坐落于北海市北海大道南、云南路西鸿源生态新城内[土地使用权证号分别为：北国用（2003）第602645号、北国用（2004）800158号、北国用（2004）第800159号]的土地及地上建筑物为上述债权提供抵押担保，并于2005年12月13日办理了抵押登记。后因鸿源先科公司逾期未能清偿借款，工行云南路支行向本院提起诉讼。诉讼中，经工行云南路支行的申请，本院于2009年7月23日作出（2009）北民二初字第70号民事裁定，查封鸿源先科公司坐落于北海大道南、云南路西，已经办理抵押给工行云南路支行的42871.9平方米国有土地使用权以及该地上建筑面积为12809.9平方米的房产。该财产保全的二年查封期限届满后，因未续封，查封效力消灭。后经工行云南路支行再次申请，本院又于2011年11月1日作出（2009）北民二初字第70-4号民事裁定，查封了鸿源生态新城42871.9平方米土地使用权及地上建筑面积为56422.43平方米的房屋（含本案A栋1803号房）。本院于2012年1月18日作出（2009）北民二初字第70号民事判决，判决：一、鸿源先科公司应偿还工行云南路支行借款本金5136.72万元及利息；二、工行云南路支行在上述款项范围内对北房地交押字（2005）第13060号《北海市房地产抵押登记证明书》项下的抵押房地产享有优先受偿权。鸿源先科公司不服一审判决诉至广西壮族自治区高级人民法院，该院经审理作出驳回上诉,维持原判的判决。又因鸿源先科公司未履行上述生效法律文书确定的义务，工行云南路支行向北海中院申请强制执行。本院以（2013）北法执字第8号案予以执行，并于2013、2014、2015年续封了鸿源先科公司名下“鸿源生态新城”土地使用权及地上相关建筑物，查封标的中均包含A栋地下一层至地上21层在建工程。在该案执行过程中，刘景义以法院查封的涉案房屋系其合法购买为由，提出执行异议，本院经审查后，认为因案外人刘景义对登记在鸿源先科公司名下的不动产提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定驳回其异议请求。刘景义为此提起本案诉讼。
再查明，刘景义名下在北海市不动产登记中心的房屋登记信息为：位于北海市北部湾西路以北、昆明路以西青青小城6幢3单元502号，面积59.7平方米，共同共有人凌春。
本院归纳本案的争议焦点为：刘景义对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否停止对涉案房屋的执行。
本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。即只要买受人对被执行的商品房符合法定保护的条件，法律就赋予其对该商品房的物权期待权以排除执行的效力。本案中，刘景义与鸿源先科公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，虽然双方签订该合同时，“鸿源生态新城”项目的土地及在建工程处于被抵押的状态，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，不动产物权变动的债权行为与物权行为相互区分，而本案双方达成《商品房买卖合同》仅系一种债权行为，并不发生物权变动的结果，于此情形下，是否经抵押权人同意并不影响合同的有效性。且涉案“鸿源生态新城”项目于双方签订涉案《商品房买卖合同》前已取得了商品房预售许可证，表明鸿源先科公司已经可以向社会公开销售该房屋，对于购房者来说，其基于信赖开发商已经取得预售许可证的事实，有理由相信其所购房屋上是不存在任何权利瑕疵的，其亦无能力控制开发商是否已清偿银行的债权。基于上述分析并结合由刘景义提供的《商品房买卖合同》、收款收据等证据，足以认定本案商品房买卖合同关系成立且合法有效，刘景义已付清超过50%的房款。工行云南路支行对上述合同、收款收据的真实性提出质疑，但未提供证据推翻上述证据的真实性，对其主张本院不予采信。2009年7月23日，本院根据工行云南路支行的申请，对涉案“鸿源生态新城”项目的土地及在建工程进行查封，查封期限为两年。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”规定，本案的《商品房买卖合同》虽合法有效，但不能对抗已经在讼争财产上办理了查封手续的工行云南路支行。根据在卷证据显示，上述财产的查封期限为两年，即到2011年7月22日后查封效力消灭，后经工行云南路支行再次申请，北海中院于2011年11月1日查封了鸿源先科公司名下包括涉案房屋在内的财产。由此可知，讼争财产在2011年7月23日至2011年10月31日期间并不存在查封情形，而本案的商品房买卖关系持续有效，即使2011年11月1日再次发生查封的事实，合同也是在该查封之前已经签订，并不属于上述法律规定的在查封的财产上设定权利负担的情形。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上，优先于担保债权，建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。故此，刘景义对涉案商品房享有的物权期待权足以排除工行云南路支行对涉案商品房的强制执行。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，本案不得执行涉案房屋。此外，刘景义要求鸿源先科公司为其办理房屋过户，因该诉求系基于刘景义与鸿源先科公司的商品房买卖合同关系，与本案非同一法律关系，亦不属于本案审理范围，刘景义应另寻法律途径予以解决，本院不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、不得执行位于北海市北海大道南、云南路西鸿源生态新城A幢18层03号商品房。
二、驳回原告刘景义的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。
本院（2017）桂05执异168号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
审 判 长 陈邦和
审 判 员 魏玉芳
审 判 员 叶 萍
二〇一七年十二月三十日
法官助理 庞晓湖
书 记 员 曾 荣