杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭拱民初字第1854号
原告：杭州欧特普人力资源有限公司。
法定代表人：傅志愿。
委托代理人：杨君辉。
被告：张力。
原告杭州欧特普人力资源有限公司（以下简称欧特普公司）为与被告张力关于房屋租赁合同纠纷一案，于2014年10月16日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员周蓓独任审判，于2014年11月18日公开开庭进行了审理。原告欧特普公司的委托代理人杨君辉到庭参加诉讼。被告张力经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告欧特普公司诉称：2013年12月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》、《厨房用品移交确认书》各一份，约定由原告向被告提供杭州登云路501号一楼6间房屋、厨房间及相关附属设施，面积总计约600平方米，用于餐饮经营。租赁期限自2012年8月15日起至2018年7月30日止，年租金为55万元，自第二年起每年递增5%，按照先付后用原则，租金每半年支付一次，提前一个月支付；被告于每月3日前向原告付清上月的冷热水、电、天然气（煤气）等所有费用，若双方对上述项目的使用量有争议的，以杭州广田大酒店有限公司出具的证明为准。另外，双方还对违约责任、管辖法院、赔偿损失及厨房设备使用等问题作了详细约定。上述合同签订后，原告即依约履行，向被告交付了上述租赁房屋及相应厨房设备。被告在承租使用上述房屋后，未按合同约定履行支付租金的义务，为此，原告发函要求被告依约继续履行合同义务，但被告却拒不履行。无奈，原告为减少损失，只能通知被告解除合同，要求支付租金、水电费、违约金等相关费用并腾退房屋。时至今日，房屋虽已腾退，但被告仍拖欠原告租金、水电气等费用。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，现原告诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付自2014年8月15日起至2014年10月14日止的房屋租金计人民币106116元（按年租金636694元计算）；3、判令被告向原告支付水电气等费用2382.90元；4、判令被告向原告支付违约金计106116元；5、本案诉讼费用由被告承担。本案审理中，原告第二、第四项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付自2014年8月15日起至2014年10月14日止的房屋租金计人民币101062.50元及违约金101062.50元。
被告欧特普公司为支持其诉请向本院提交以下证据材料：
1、登云路501号一楼租赁合同。
2、厨房用品移交确认书。
证据1-2，共同证明原告与被告之间的相关权利义务关系的事实。
3、工商变更登记情况。
4、广田大酒店部分场所租赁合同。
5、情况说明。
6、房屋所有权证。
证据3-6，共同证明原告从杭州广田大酒店有限公司承租讼争房屋的事实。
7、邮件详情单。
8、催款函。
9、关于解除租赁合同的函。
证据7-9，共同证明原告向被告发送催款函要求支付租金，被告不予理会后，原告再次向被告发函要求解除合同的事实。
10、通知函。
11、2014年7月1日-31日杭州欧特普人力资源有限公司水电费费用明细清单。
12、收款收据。
证据10-12，共同证明原告为被告垫付水电费2382.90元。
13、店面租赁合同。
14、承诺书。
15、照片。
16、杭州太华餐饮管理有限公司工商登记信息。
证据13-16，共同证明被告承租案涉房屋经营五指峰土菜馆（江西大厨），并将部分房屋以杭州太华餐饮管理有限公司的名义转租给还士监的事实。
被告张力未应诉答辩，也未提交证据材料，视为放弃举证及质证的权利。
对原告提交的证据经本院审查，符合证据的真实性、合法性及关联性要求，本院对其证明力予以确认。
根据上述有效证据及庭审中原告的陈述，本院认定以下事实：
坐落于杭州市登云路501号1-6层房屋（建筑面积5349.57平方米）产权人系杭州市西湖区劳动和社会保障局，出租给杭州广田大酒店有限公司使用。杭州广田大酒店有限公司经产权人杭州市西湖区劳动和社会保障局同意，将其承租的杭州市登云路501号一楼7间房屋、二楼餐厅和厨房间及相关设施（面积约1320平方米），转租给欧特普公司（原杭州全捷电子有限公司），租赁期限自2009年3月29日起至2015年3月31日。2013年12月6日欧特普公司与张力签订房屋租赁协议一份，约定欧特普公司将其承租的一楼6间房屋、厨房间及相关附属设施（面积约600平方米）转租给张力用于经营餐饮，租赁期限从2012年8月15日至2018年7月30日，租金每半年支付一次，提前1个月支付，先付后用。第一年年租金为55万元，自第二年开始年租金逐年递增5%。张力于每月3日前向欧特普公司付清上月的水、电、天然气（煤气）等费用，若双方对上述项目的使用量有争议的，以杭州广田大酒店有限公司出具的证明为准。合同中还约定，若承租人逾期20天未交纳租金及其他应付款或擅自将房屋转租给第三方使用，出租人有权单方终止合同，收回房屋，且承租人应支付相当于当年二个月租金的违约金。同日，双方签订厨房用品移交确认书，欧特普公司将相关厨房设备连同房屋一并交付给张力使用。张力将房屋用于经营五指峰土菜馆。但在合同履行中张力未按照约定在2014年7月15日前支付2014年8月15日至2015年2月14日期间的房屋租金。遂欧特普公司于2014年7月15日致函张力，催告其支付租金、水电气等相关费用，但张力仍未履行其合同义务。五指峰土菜馆从2014年7、8月开始基本处于停业状态。2014年8月26日欧特普公司再次发函张力，通知其解除合同并要求其腾退房屋，支付拖欠的租金、水电费、违约金等相关费用，该函件于次日由张力本人签收，但其仍不予理会。在催讨过程中，欧特普公司发现2014年6月10日张力擅自以杭州太华餐饮管理有限公司的名义将讼争房屋部分转租给第三人还士监。2014年10月15日欧特普公司已经收回讼争房屋。此外，张力还拖欠2014年7月的水电费2382.90元。
本院认为，欧特普公司作为承租人将房屋转租给张力虽经出租人杭州广田大酒店有限公司同意，但双方签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限超过欧特普公司与杭州广田大酒店有限公司约定的租赁期限，故转租期限超过欧特普公司剩余租赁期限部分的约定无效，双方在合同中的其他约定条款合法有效，对双方均具有拘束力。依据合同约定张力应每半年支付租金、按月支付水电费且不得擅自转租，但张力未能按约履行自己的付款义务，并违反合同约定未经欧特普公司同意擅自将房屋转租，其行为已经符合约定的合同解除条件。鉴于欧特普公司已向张力送达解除合同通知书，并经张力本人签收，本院认为欧特普公司与张力之间的房屋租赁合同自张力签收解除通知书之日即已解除，本院对于合同解除的效力予以确认。张力拖欠2014年8月15日至8月26日期间的租金属实，在8月27日合同解除后张力仍然占用房屋，其应当按照租金标准支付使用费。双方约定2014年8月15日起的年租金为606375元，故欧特普公司诉请张力支付租金101062.50元本院予以支持。欧特普公司向张力主张相当于当年二个月租金的违约金具有合同依据，本院予以支持。按照约定租赁期间发生的水电费用应当由张力负担，欧特普公司为张力垫付水电费2382.90元依据充分，对其该项诉请，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、张力支付杭州欧特普人力资源有限公司2014年8月15日至2014年10月14日期间的房屋租金101062.50元；
二、张力支付杭州欧特普人力资源有限公司2014年7月1日至2014年7月31日期间的水电费2382.90元；
三、张力支付杭州欧特普人力资源有限公司违约金101062.50元；
上述款项共计204507.90元本判决生效后十日内一次性履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4520元，减半收取2260元，由张力负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4520元（开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。
审 判 员 周蓓
二〇一四年十二月十二日
代书记员 江晶