辽宁省丹东市振安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）振安民三初字第00296号
原告中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行，住所地丹东市振安区曙光路71号。
负责人回岩松，该行行长。
委托代理人王伟，辽宁博阳律师事务所律师。
被告黄双喜，男，1981年8月16日出生，满族，职业不详，住东港市前阳镇前阳村**组******号，身份证号2106231981********。
被告辽宁曙光房地产开发有限公司，住所地丹东市振安区曙光路50号。
法定代表人王海宁，该公司经理。
委托代理人刘野，辽宁泽宇律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行（以下简称“农行鸭绿江支行”）诉被告黄双喜、辽宁曙光房地产开发有限公司（以下简称“曙光公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月31日公开开庭进行了审理。原告农行鸭绿江支行的委托代理人王伟，被告曙光公司的委托代理人刘野到庭参加了诉讼。被告黄双喜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告农行鸭绿江支行诉称：2013年11月14日，被告黄双喜与被告曙光公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告黄双喜向被告曙光公司购买位于丹东市振兴区浪头产业园区新成丽都小区33-41号楼2单元1804室的房屋（建筑面积128.45平方米），每平方米4630元，总价款594724元。付款方式为2013年11月14日交纳首付款184724元，余款410000元办理银行按揭贷款。合同签订当日，被告黄双喜向被告曙光公司交纳了房屋首付款184724元。2014年2月26日，原告与被告黄双喜、曙光公司签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告黄双喜向原告贷款410000元，用于购买上述房屋，借款期限360个月，还款方式为等额本息按月还款，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放的借款，提前行使担保权。被告黄双喜用上述房屋为涉案贷款作抵押担保，并在房产部门办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记。被告曙光公司作为保证人为该笔贷款提供连带责任保证。贷款合同签订后，原告按约将410000元贷款交付给了被告曙光公司，但被告黄双喜未按约足额向原告偿还借款，被告曙光公司亦未承担连带保证责任。故诉请判令被告黄双喜偿还原告借款本金408144.59元及自2014年7月26日起至实际清偿之日，按照《个人购房担保借款合同》的约定支付逾期利息、罚息和复利；判令原告对被告黄双喜购买的坐落于丹东市振兴区浪头产业园区新成丽都小区33-41号楼2单元1804室的房屋（建筑面积128.45平方米）在上述债务范围内享有优先受偿权；判令被告曙光公司对上述债务承担连带保证责任。
被告曙光公司辩称：对担保贷款的事实没有异议。但被告曙光公司应与另两名担保人姜波、王昊伟对涉案贷款承担共同连带保证责任，原告撤回对另外两名担保人的起诉，加重了被告曙光公司的还款责任。原告对被告黄双喜的资信审查不严，存在过错。事实上被告黄双喜未经营过商店，月收入也未达到1万元，贷款时其已与妻子离婚，并把全部财产都给了妻子。原告对另两名担保人的资信审查也存在问题，两名担保人实际上均没有代偿能力。被告曙光公司正是在原告对被告黄双喜及另两名担保人资信审查不存在问题的情况下，才提供的连带责任担保。鉴于上述情况，应依法驳回原告要求被告曙光公司承担利息、罚息、复利部分的请求，同时原告也应承担资信审查错误的相应责任。
被告黄双喜未答辩。
经审理查明：被告黄双喜于2013年11月14日，通过银行按揭的方式购买了被告曙光公司开发的位于丹东市振兴区浪头产业园区新成丽都小区33-41号2单元1804室的房屋（建筑面积128.45平方米），房屋总价款594724元。被告黄双喜在签订《商品房买卖合同》当日向被告曙光公司交付了房屋首付款184724元，余款410000元办理银行按揭贷款。2014年2月26日，原告与被告黄双喜、曙光公司签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告黄双喜向银行贷款410000元，借款利率按照借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计算。借款期限360个月（自2014年2月26日起至2044年2月25日止），还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日的对应日。合同还约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按合同约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布借款合同项下的借款提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、有权提前行使担保权。被告黄双喜用其购买的上述房屋为涉案贷款提供担保，担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利等贷款人实现债权的一切费用。被告曙光公司自愿为被告黄双喜在贷款合同下所产生的全部债务（包括借款本金、利息、罚息及复利等贷款人实现债权的一切费用）向原告提供阶段性连带责任保证，保证期间自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续止。合同签订后，原告于2014年2月26日按约发放了贷款。2014年3月10日，原告与被告黄双喜在房产部门为涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。但被告黄双喜在偿还几个月的贷款本息后，于2014年7月26日开始逾期还贷。截止目前，被告黄双喜欠付原告借款本金408144.59元及自2014年7月26日起因逾期还贷产生的逾期利息、罚息和复利未还。
另查明，涉案房屋未办理房屋产权登记和房屋抵押权登记。
本院所确认的上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、《收款收据》、《个人购房担保借款合同》、《中国农业银行集中作业平台贷款放款回执》、丹东市房预字第042593号《预购商品房抵押权预告登记书》、《借款人黄双喜不良贷款所欠本金、逾期利息、罚息、复利明细表》在卷为凭，经开庭质证和本院审查，予以确认。
本院认为，原告与被告黄双喜、曙光公司签订的《个人购房担保借款合同》系当事人各方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。当事人各方应当按照上述合同的约定全面履行各自义务。原告如约发放贷款后，享有收回贷款本息的权利，被告黄双喜违反合同约定未按期偿还借款，构成违约，理应承担逾期还贷的违约责任。根据双方合同约定，借款人未按合同约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布借款合同项下的借款提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、有权提前行使担保权，故原告要求被告黄双喜偿还尚欠的贷款本息、罚息及复利，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张对涉案房屋享有优先受偿权，根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”、第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”的规定，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的只是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对房屋享有现实抵押权，故原告主张对涉案房屋享有抵押权，要求优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。关于被告曙光公司应否对涉案贷款承担保证责任一节，被告曙光公司作为保证人为涉案贷款提供的是阶段性连带保证，所谓阶段性连带保证，其本意就是让被告曙光公司为被告黄双喜在该阶段内（自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续止）向原告履行还款义务提供保证。即一旦房屋抵押权设定成功，该阶段性保证的任务完成。现涉案房屋并未办理产权登记和抵押权登记，根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即被告曙光公司提供阶段性连带保证的期限届满条件未成就，故被告曙光公司理应按照贷款合同的约定在涉案房屋未办理抵押权登记之前对上述债务承担连带保证责任。被告曙光公司虽辩解原告撤回对另外两名担保人的起诉，加重了曙光公司的担保责任，但被告曙光公司提供的是连带共同保证，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第二十条第一款：“连带共同保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任”的规定，原告撤回对另两位担保人的起诉，并未加重被告曙光公司的担保责任，故本院对被告曙光公司的这一辩解，不予支持。关于曙光公司辩解原告在审查被告黄双喜及另两名担保人资信时存在瑕疵，有过错一节，因被告曙光公司未能提供充分的证据证明原告的资信审查存在瑕疵，且未能提供证据证明原告资信审查存在瑕疵，即可免除被告曙光公司担保义务，故本院对被告曙光公司这一辩解，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告黄双喜于本判决生效之日起10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行借款本金408144.59元及自2014年7月26日起至判决确定的履行期间届满之日止，按照《个人购房担保借款合同》约定支付的逾期利息、罚息和复利；
二、被告辽宁曙光房地产开发有限公司在丹东市振兴区浪头产业园区新成丽都小区33-41号楼2单元1804室的房屋未办理抵押权登记之前对上述款项承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行的其他诉讼请求。
如两名被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8173元，由被告黄双喜承担，被告辽宁曙光房地产开发有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
审 判 长 曹刘东
人民陪审员 孔舒悦
人民陪审员 张家明
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 汤慧敏