江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安高民初字第00908号
原告（反诉被告）张荣春。
委托代理人李进玲，江苏紫石律师事务所律师。
被告（反诉原告）南通迅达橡塑制造有限公司，住所地海安县海安镇三塘工业园铭豪路33号。
法定代表人王晓红，董事长。
委托代理人张健，江苏海晨律师事务所律师。
委托代理人梅周桥，南通迅达橡塑制造有限公司办公室主任。
原告（反诉被告）张荣春诉被告（反诉原告）南通迅达橡塑制造有限公司（以下简称迅达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理后，以法院专邮方式通知迅达公司应诉，迅达公司于2015年9月9日收悉，后本院依法三次公开开庭进行了审理。第一次由审判员刘春华独任审判，原告（反诉被告）张荣春及其委托代理人杨晓飞、唐永军（后均被撤销代理资格），被告（反诉原告）迅达公司的委托代理人张健、梅周桥到庭参加诉讼。第二次、第三次组成合议庭，原告（反诉被告）张荣春及其委托代理人李进玲，被告（反诉原告）迅达公司的委托代理人张健、梅周桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张荣春诉称：2014年3月18日，原、被告达成房屋租赁协议，约定原告向被告租用270平方米厂房用于存放瓷砖。2014年8月8日，原、被告又另行达成房屋租赁协议一份，约定原告租用被告上述厂房的附属用房78.4平方米。两份租赁协议约定的租赁期限均为一年。到期后，双方约定原告继续承租上述两房屋，两房屋年租金上调至17570元。2015年4月15日，原告向被告给付房租15000元，约定余款2570元于2015年7月份给付。后因两房屋涉及拆迁，致使租赁协议无法继续履行，原告与被告协商合同解除及相关补偿事宜未果。2015年9月6日原告起诉时要求判令解除原、被告间的房屋租赁协议，判令被告退还原告房租7675元（只同意从2015年3月计算5个月房租，其余已交付的房租要求退还）、租房押金1000元，支付瓷砖搬迁费12870元（429吨，每吨30元）、瓷砖运输费8580元（429吨，每吨20元）、货物搬迁破损费3278元（按库存瓷砖总价值的5‰计算），合计为33403元。后原告张荣春于2015年12月30日变更诉讼请求为：判令解除原、被告间的房屋租赁协议，判令被告退还原告房租7320.85元（同意房租计算至起诉之日止，多余的由被告退还）、租房押金1000元，支付瓷砖装卸费12870元（429吨，每吨30元），支付所租房屋的搬迁费24388元（根据两处承租房屋的面积，按70元／平方米计算），合计45578.85元。
被告（反诉原告）迅达公司答辩并反诉称：2014年3月18日及同年8月8日，原、被告分别签订租赁协议各一份是事实，租赁期限一年届满后，双方口头约定再续租一年，未签订书面租赁协议，双方约定第二年两处房屋的租金总额为17570元，承租人张荣春于2015年4月15日缴纳15000元，余款约定于同年7月10日前付清，但张荣春一直未付，构成违约。迅达公司认为，虽然案涉房屋涉及拆迁，但目前尚未到非拆不可的程度，且张荣春一直在正常使用承租房屋，故迅达公司不同意解除租赁合同。诉讼过程中，迅达公司于2015年11月30日书面答辩，请求判令解除租赁协议。针对本诉，迅达公司认为房租应计算至张荣春实际搬离之日止，张荣春未提供已缴纳租房押金凭据，无权要求退还，因拆迁所涉的瓷砖装卸费同意按30元／吨支付，但拆迁评估报告载明的瓷砖只有330吨，原告张荣春主张429吨没有事实依据，拆迁所涉房屋搬迁费按照拆迁政策是补偿给房屋所有权人而非房屋承租人，张荣春无权主张。关于反诉，迅达公司认为，租赁协议约定承租期间水电费按实计算，但张荣春一直未给付。迅达公司在案涉厂区所设门卫，在迅达公司人员、设备实际搬离后主要为张荣春工作，故张荣春应支付相应报酬。张荣春承租厂房期间，运输车辆曾将迅达公司门垛撞坏，破碎物砸破了花盆，张荣春应据实赔偿。请求法院判令原告（反诉被告）张荣春给付水费177.33元、电费2212.65元、门卫工资7980元（上述3项均以2014年3月至2015年11月期间迅达公司相应项目支付总额的三分之一主张），并赔偿财物损失300元，合计10669.98元。
原告（反诉被告）张荣春针对被告（反诉原告）迅达公司的反诉答辩称：张荣春租赁迅达公司厂房系作为瓷砖仓库的，除非夜里装卸耗用非常少量的照明用电，其余根本不存在电耗，除非搬运后洗手，根本不存在水耗，迅达公司主张水电费所提供的证据根本不具有证明力。门卫工资与承租人无关。财物损坏无事实依据。请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：原告张荣春在海安奥华国际装饰城从事瓷砖销售，需租房用作瓷砖仓库。迅达公司于2014年时在海安县海安镇三塘工业园区铭豪路33号厂区内有厂房可用于出租。2014年3月18日，张荣春与迅达公司签订租房协议一份，约定：张荣春为了瓷砖仓储，向迅达公司租用南厂房一幢（270平方米左右），时间暂定1年，如不拆迁，第二年租金不变，继续租用，年租金12500元。租金支付方式为，租用房屋需先付半年房租6300元，同意预交租房押金1000元，下半年租金在上半年租期到期20天前再付给迅达公司。水电费以实际使用计算，货物进场需双方核定水电表度数。大型车辆进出注意安全（包括房屋设施），如有损坏由张荣春负责。如遇拆迁，张荣春无条件顺从，如有瓷砖搬迁费补偿给张荣春。租期从本月20号开始。出租人迅达公司系由其办公室主任梅周桥代签。承租人张荣春在落款处签名，并注明联系电话、经营瓷砖所在商铺及居民身份证号码。上述协议签订后，张荣春按约缴纳了上半年房租6300元及租房押金1000元，2014年11月17日再按约缴纳下半年房租6200元，迅达公司财务科工作人员收款后向张荣春出具收条载明，收到张荣春房租截止2015年3月20日前6200元。
2014年8月8日，原、被告再签租房协议一份。协议载明，经双方协商，将南厂朝西北侧两间厂房及南车间北侧中间两间铁皮棚租给张荣春放置瓷砖，折合面积78.4平方米，时间从2014年8月10日至2015年3月18日止（与前排厂房终止期相同），计租金3030元，先交费后入租。迅达公司仍由梅周桥代签。当日，张荣春向迅达公司缴纳房租3030元，迅达公司总经理张立（系法定代表人王晓红丈夫）收款后在该租房协议背面书写了收条。
张荣春分上述两次租用迅达公司房屋后即按约定用途将部分瓷砖存放在上述房屋及铁皮棚内。迅达公司没有单独为张荣春设立用水、用电的分户表。迅达公司该厂区四周均建有房屋，朝北开门出入，门外即为东西向道路，可供车辆出入，厂区门口设有门卫室，并一直有专人守卫。
两份租房协议约定的租赁期限届满后，原、被告未再续签书面租房协议，张荣春也一直占有使用着上述房屋及铁皮棚。2015年4月15日，张荣春向迅达公司缴纳房租15000元，梅周桥作为代办人收款后向张荣春出具收据一份载明，今收到张荣春老板交来2015年租厂房房租15000元（已交王晓红点票机清点后关入保险柜），余欠2570元本年7月份补全。
2015年5、6月份，迅达公司包括案涉房屋在内的当地房屋均纳入政府房屋征收范围，迅达公司经办人梅周桥口头告知张荣春，并按相关部门要求通知张荣春不要再向案涉房屋、铁皮棚内存货，只能向外运出货物。原、被告多次磋商相应款项的退还及支付补偿款事项，均因数额多少不能达成一致意见。2015年9月初，张荣春向本院提起诉讼，本院审查后于2015年9月6日立案受理。
本案审理过程中，经原告张荣春申请，本院于2015年12月17日前往案涉房屋所在地拆迁事项负责机构、评估机构调取了迅达公司房屋征收补偿安置协议及房屋征收专项评估分户报告单（附房屋现状平面示意图），经双方当事人质证，原、被告对上述材料的真实性没有异议。同时，原告张荣春认为：1.案涉承租房屋相关的搬迁费70元／平方米应由承租人获偿，2.评估分户报告单中所载瓷砖重量短少，只登记了330吨，而实际应为429吨。而被告迅达公司认为，房屋搬迁费的获偿者只能是房屋所有权人即迅达公司，不可能是承租人即张荣春，评估分户报告单具有证明效力，瓷砖装卸补偿费只能按报告单确定的数量计算。关于迅达公司的房屋征收补偿安置协议，截止2015年12月17日本院前往调查时，仅由迅达公司的拆迁事项代理人张立在协议上签名，协议的内容除格式条款外也仅是确定了补偿总额为1568000元，其余事项均未填写。
以上事实，有张荣春提供的租房协议两份、收条三份、案涉房屋纳入征收范围的相关照片、本院调取的迅达公司房屋征收补偿安置协议、房屋征收专项评估分户（迅达公司）报告单（含房屋现状平面示意图）及双方当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。
原告张荣春为了进一步证明需搬迁的瓷砖重量为429吨，还提供了以下证据：
1.两页纸共38项瓷砖库存明细表，每项均注明箱数、每箱重量。张荣春同时解释称，该明细表是在拆迁工作人员、评估人员及张荣春同时在场的情况下，逐一核实登记的。
2.2015年7月13日，梅周桥帮张荣春联系瓷砖清点人员时的电话录音，证明瓷砖重量的清点工作并非张荣春个人所为，是拆迁工作人员、评估人员共同在场时一并清点的。
3.2015年7月14日下午，在迅达公司案涉房屋门口张荣春与拆迁工作组人员孙锦文、迅达公司人员老沈、三塘村（当地）工作人员陈忠义在场商谈瓷砖重量及装卸价格的谈话录音。
4.2015年9月12日下午，张荣春在三塘村办公室找拆迁工作人员要求就瓷砖重量出具凭据时的交谈录音，证明拆迁工作人员当场表态瓷砖重量就是按429吨计算的，相应的装卸补偿已计入迅达公司拆迁补偿合同中，无需另行出具手续。
5.2015年12月25日，案涉房屋拆迁评估机构出具的说明，证明瓷砖补偿款30元／吨仅是瓷砖的装卸费，系迅达公司5号房（南车间）、7号房（东车间）及5号房门口（铁皮棚）内堆放的瓷砖装卸费用，是按海安县人民政府海政办（2011）第196号文件规定的标准补偿的。
6.2015年12月18日，海安金三角服务业发展有限公司出具的说明，载明搬迁前张荣春租房中瓷砖总库存429吨，申报时少记了99吨，将99吨装卸费2970元错记在迅达公司名下，该部分补偿款应当归张荣春所有。海安金三角服务业发展有限公司并未加盖印章，而由海安县海安宁海片拆迁指挥部加盖了印章。原告张荣春主张，该说明形成后由当时的拆迁工作人员孙锦文签名确认属实。该说明下方有“情况属实。2016年1月4日，孙”等字样。
对上述证据，被告迅达公司质证认为，库存明细表中的内容被告迅达公司不清楚，不能以此确定瓷砖的重量。海安金三角服务业发展有限公司无权出具说明，瓷砖重量应按评估分户报告单确定。录音证据内容不清，不能达到原告张荣春的证明目的。评估机构出具的证明只能证明30元／吨的性质，不能证明瓷砖的重量。总之，上述证据不能证明原告张荣春在案涉承租房屋中需搬迁的瓷砖重量为429吨，瓷砖重量仍应按评估分户报告单确定的330吨计算。
针对反诉，反诉原告迅达公司提供了如下证据：
1.2014年3月至2015年11月两次交纳水费的发票各一份，每吨3.5元，总额为532元。
2.2014年3月至2015年11月，21个月，每月缴纳一次的电费发票计21份，总额为6637.95元。
3.2013年7月2日，迅达公司与梅周春（门卫）签订的协议及2014年1月至2015年11月迅达公司向梅周春发放工资的工资表（每半年一张）。
迅达公司上述证据均为复印件，其当庭解释称，因相关凭证已订入财务凭证，未能带至法庭。关于财物损失，迅达公司未提供证据加以证明，仅当庭称手机中保存有相关照片。
反诉被告张荣春对反诉原告迅达公司提供的上述复印件证据表示不予质证。
本院认为：原、被告签订的两份租房协议系双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，合同成立且具有法律效力，双方当事人均应按约全面履行义务。
原、被告在第一份合同（按时间先后顺序）中约定，如遇拆迁，承租人无条件顺从，如有瓷砖搬迁费补偿给承租人，该约定亦不违反法律规定，而且明显看出是双方当事人在拆迁是否实际发生及如果发生时补偿事项不确定的情况下协商一致的结果，虽然用语不很规范，但根据通常理解并不产生歧义，应当理解为遇到案涉房屋纳入拆迁时，出租人有权单方解除合同，承租人不得以诸如租期尚未届满等为由要求继续履行合同，至于拆迁补偿的范围、标准如何确定应按相关政策规定执行，但如果在此情况下，因承租人需要将存放在案涉房屋内的瓷砖搬移到其他地方，且因此会获得相应补偿的话，该部分补偿款的归属方为承租人。虽然原、被告签订的第二份合同无此明确约定，甚至在合同约定的租赁期限届满后双方未再签订书面合同，但根据本案实际，结合双方当事人的意思表示，亦宜按此规则处理双方纠纷。
原、被告在租房协议约定租期届满后，未再订立租赁合同，但承租人张荣春继续使用承租房屋，出租人迅达公司继续收取租金，且双方口头对新的租赁期限内的租金标准适当提高协商达成一致意见，此时双方依法形成不定期的租赁合同关系，且随时可以解除。承租人张荣春在迅达公司经办人梅周桥告知案涉房屋列入拆迁范围内，虽然也曾就合同解除、补偿事项与迅达公司协商，但双方一直未达成一致意见，此时双方合同关系仍然存在，并未解除，但张荣春向本院提起诉讼，明确要求解除合同，本院将诉状副本向被告迅达公司依法送达（2015年9月9日）后，原、被告之间租赁合同关系依法即予解除。
2014年3月20日至2015年3月19日的租金12500元、押金1000元，虽然原告张荣春未能提供全部书面证据，但根据双方当事人的当庭陈述，结合被告迅达公司在收到下半年租金时出具的收条内容，本院认定被告迅达公司均已收悉。
原、被告租赁合同关系解除后，迅达公司收取的租房押金及多收的房租应予退还。但承租人张荣春在起诉后，并未立即腾空将租赁房屋返还给出租人迅达公司，而是一直占有使用至2015年12月31日，在此期间的占有使用费用依法应当给付出租人迅达公司，房租标准可参照合同解除前的标准执行。2015年3月20日至2016年3月19日期间，原、被告口头约定并体现在被告迅达公司出具的房租收条中的租金标准为17570元／年，以此标准计算，从2015年3月20日起至2015年12月31日，承租人张荣春实际应付房租及占用费为13815.32元（287天，48.137元／天）。因张荣春实际向迅达公司缴纳房租15000元，扣除上述应缴房租及占用费，多余1184.68元迅达公司应退还给张荣春。迅达公司所收租房押金1000元也应予以退还。
关于拆迁补偿款，原告张荣春作为承租人，变更后的诉讼请求对此有两个分项，一是要求迅达公司支付瓷砖装卸费12870元（429吨，每吨30元），二是要求迅达公司支付张荣春承租房屋相应面积所应得的搬迁费24388元（根据协议，两处承租房屋面积共为348.4平方米，按70元／平方米计算）。以下分论之。
关于瓷砖装卸费。原、被告双方对该项补偿属承租人张荣春应得款项，因拆迁补偿安置协议系由被拆迁人迅达公司签订，该款项应由迅达公司返还给张荣春双方并无争议。同时，原、被告对该项补偿按瓷砖重量，以30元／吨计算也无争议。原、被告之间的争议在于瓷砖重量是多少。被告迅达公司坚持按拆迁评估分户报告单确定为330吨，而原告张荣春主张应为429吨，根据本案查明的上述事实，尤其是原告张荣春作为证据提供的最初清点库存量明细表，虽然被告迅达公司不认可该明细表，但结合原告提供的录音证据及相关陈述，本院认为该证据具有证明效力，但原告有几笔乘积错误（单项箱数与每箱重量之积计算错误），导致累计结果虚增20多吨，本院综合认定被告迅达公司按400吨，返还该项补偿款12000元给原告张荣春。原告张荣春主张429吨、被告迅达公司主张330吨，均与事实不符，本院均不予完全采信。
关于原告张荣春要求迅达公司支付承租房屋相应面积所应得的搬迁费。《国务院国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。海安县人民政府海政发（2011）77号《海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》关于补偿安置部分规定，征收生产用房，按合法建筑面积每平方米给予70元搬迁补偿（第二十九条第四款）。由此可见，瓷砖搬迁费与房屋拆迁补偿过程中的搬迁费并非同一概念。原告张荣春以瓷砖因拆迁需要从承租房屋中搬出为由，主张获取该部分补偿，缺乏法律依据，本院不予支持。其实瓷砖搬迁费与瓷砖装卸费在本案中应为同一概念才更为准确。
关于反诉。反诉原告迅达公司要求反诉被告张荣春支付承租期间的水电费，貌似有约可依，但双方在协议中约定水电费以（承租人）实际使用计算，而反诉原告对张荣春实际使用的数量未能提供证据加以证明，事实上是因迅达公司自身原因无法取得该方面证据，该举证不能的责任依法应由对此应承担举证责任的迅达公司自行承担，故其要求张荣春支付水电费的反诉请求本院不予支持。同理，反诉原告迅达公司要求反诉被告张荣春赔偿财物损失，亦因未提供充分有效的证据证明损害客观存在、损失数额，故本院亦不予支持。关于反诉原告迅达公司要求反诉被告张荣春支付门卫人员工资，虽然提供了一定的证据，但对张荣春应负担该项费用并未能提供证据加以证明，客观上也有违常理，迅达公司自聘门卫要求承租人负担费用，既无约定，也无法律规定可循，该项反诉请求本院不予支持。
参审人民陪审员意见与本院意见相同。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、原、被告双方的租赁合同关系于2015年9月9日解除。
二、被告（反诉原告）南通迅达橡塑制造有限公司退还原告（反诉被告）张荣春租房押金1000元、房租1184.68元。
三、被告（反诉原告）南通迅达橡塑制造有限公司给付原告（反诉被告）张荣春瓷砖搬迁补偿款12000元（400吨，30元／吨）。
上述二、三两项均于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。
如被告（反诉原告）南通迅达橡塑制造有限公司张荣春未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告（反诉被告）张荣春的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）南通迅达橡塑制造有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费1020元，由原告（反诉被告）张荣春负担703元，被告（反诉原告）南通迅达橡塑制造有限公司负担317元（南通迅达橡塑制造有限公司负担部分已由张荣春代垫，南通迅达橡塑制造有限公司在履行上述判决义务时一并给付张荣春）。反诉案件受理费减半收取33元，由被告（反诉原告）南通迅达橡塑制造有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1053元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
审 判 长 刘春华
人民陪审员 钱德凤
人民陪审员 朱长余
二〇一六年二月三日
见习书记员 曹智梅
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条（第一款）当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。