重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第00700号
上诉人（原审被告）何平，个体工商户，住重庆市合川区。
委托代理人杨智，重庆智权律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘琪秀，居民，住重庆市合川区。
被上诉人（原审原告）张礼，银行职员，住重庆市合川区。
委托代理人蒋甲洪，重庆合州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李杰，无业，住重庆市合川区。
被上诉人（原审被告）卿亚丽，现在重庆市女子监狱服刑。
上诉人何平、刘琪秀与被上诉人张礼、李杰、卿亚丽申请执行人执行异议之诉纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2012年11月30日作出（2011）合法民异初字第00001号民事判决。何平、刘琪秀对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年3月14日对本案进行了审理。上诉人何平及其代理人杨智、上诉人刘琪秀，被上诉人张礼及其代理人蒋甲洪到庭参加了本案审理，被上诉人李杰、卿亚丽未到庭参加本案审理。本案现已审理终结。
张礼诉称，合川区人民法院在执行我申请执行被执行人李杰、卿亚丽民间借贷纠纷一案中，案外人何平对被执行人的财产系自己购买为由，向合川区人民法院提出执行异议，该院以（2011）合法执异字第12号执行裁定，认为被告李杰、卿亚丽在向陈炳容借款时自愿将其所有的房产作抵押，后又与何平、刘琪秀签订《购房合同》致使在执行该房产时发生争议，中止了对位于重庆市合川区久长路151号附22号2楼1号建筑面积581.73平方米商业用房的执行。张礼认为，何平、刘琪秀与卿亚丽虽然签订了《购房合同》，但该房屋至今并没有办理房屋买卖登记、房屋过户手续，何平、刘琪秀并没有取得该房屋的物权，何平、刘琪秀只享有买卖合同的债权，故何平、刘琪秀的执行异议是错误的，特提起诉讼，请求法院依法判决许可对李杰、卿亚丽位于重庆市合川区久长路151号附22号2楼1号建筑面积581.73平方米商业用房的执行。
何平、刘琪秀辩称，我们与卿亚丽已于2009年11月26日签订了《购房合同》，合同约定卿亚丽以100万元的价格将位于重庆市合川区久长路151号附22号2楼1号建筑面积581.73平方米的商业用房出售给我们，因其他原因未办理产权过户。2009年12月15日张礼起诉李杰、卿亚丽民间借贷纠纷时提出财产保全，法院将该房屋查封，2011年6月29日重庆市合川区人民法院以（2010）合法民初字第1133号民事判决书，判决何平、刘琪秀与卿亚丽签订的《购房合同》为有效合同。故请求法院判决解除对该房的查封和处置。
李杰、卿亚丽辩称，李杰不清楚卿亚丽与何平、刘琪秀签订《购房合同》，李杰不可能将位于重庆市合川区久长路151号附22号2楼1号房屋卖给何平和刘琪秀，李杰不知道此情况，我也没收此购房款，卿亚丽收了何平100万元属实，但这100万系借款，在这之前该房屋产权证、土地使用权证已抵押并置放在其他债权人处，并且此房我们购买时都不只100万元，故房屋买卖不合法。
一审审理查明，张礼与李杰、卿亚丽系朋友关系，李杰、卿亚丽系夫妻关系。李杰、卿亚丽因经营美容会所的需要，向张礼借款240万元，借款到期后李杰、卿亚丽于2009年4月偿还给张礼65万元，余款175万元经张礼催收未偿还，张礼于2009年12月15日向本院申请了财产保全，并起诉卿亚丽和李杰立即偿还借款175万元及利息，2010年2月5日重庆市合川区人民法院作出（2009）合法民初字第4099号民事判决书，判决被告李杰、卿亚丽在判决生效后3日内偿还原告张礼借款175万元及利息。该判决生效后，卿亚丽和李杰未按判决自觉履行还款义务。张礼申请本院强制执行。何平、刘琪秀以执行标的“重庆市合川区久长路151号附22号2楼1号房屋”系卿亚丽通过与其签订《购房合同》出售给其所有，只是因其他原因未办理产权过户为由，提出书面异议，重庆市合川区人民法院经审查认为，李杰、卿亚丽在向其他债权人借款时自愿将其所有的房产作抵押，后又与何平、刘琪秀签订《购房合同》致使法院在执行该房产时发生争议，故应由相关当事人通过诉讼程序解决争端。重庆市合川区人民法院于2011年11月30日裁定中止了对重庆市合川区久长路151号附22号2楼1号房屋的执行。后张礼提起诉讼，请求许可对重庆市合川区久长路151号附22号2楼1号房屋的执行。
另查明，2010年1月，何平、刘琪秀以卿亚丽为被告，向本院起诉，要求确认自己与卿亚丽签订的《购房合同》合法有效，并由卿亚丽协助其将讼争房屋的产权过户至自己的名下。本院以（2010）合法民初字第1133号民事判决书判决原告何平于2009年11月26日与被告卿亚丽签订的《购房合同》有效，驳回原告何平、刘琪秀要求被告卿亚丽协助原告何平、刘琪秀办理位于重庆市合川区久长路151号附22号2楼1号房屋的房地产权证的诉讼请求，该判决现已生效。
再查明，座落于重庆市合川区久长路151号附22号2楼1号房屋，产权证号【204】房地证2009字第13433号，建筑面积581.73平方米的非住宅系卿亚丽以180万元购买，由于卿亚丽没有房屋装修款，经人介绍认识了何平、刘琪秀，并以100万元的价格将该房屋出售给何平、刘琪秀，双方签订了《购房合同》，何平、刘琪秀将100万元付给了卿亚丽，但卿亚丽并未将房屋交由何平、刘琪秀占有、使用，该房屋仍由被告卿亚丽掌控。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十条之规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。本案查封的房屋因登记在被告卿亚丽名下，根据物权法定和公示原则，被告卿亚丽对该房屋享有所有权。何平虽与被告卿亚丽签订了该房屋《买卖合同》，但因未办理房屋产权过户手续，也未办理预告登记，故不发生物权变动的效力，并且该房也一直未交付何平、刘琪秀，故该房仍系被告卿亚丽所有，何平、刘琪秀对该房屋仅享有债权请求权。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。买受人何平，一是在购房时未认真审查该房屋的相关手续，在与卿亚丽签订合同之前，该房屋的房屋产权证及土地使用权证已被卿亚丽抵押给其他债权人，何平对如此重要的信息资料却未尽到谨慎义务；二是签订合同后未办理预告登记；三是在支付房款后直到本院查封前买受人未实际占有该房屋且未办理产权过户登记。因此，该房屋即使买受人支付了全部房款，但因其有过错，不属于本条规定不得查封的财产，因此不能对抗人民法院的强制执行。故张礼请求许可对卿亚丽所有的座落于重庆市合川区久长路151号附22号2楼1号房屋，产权证号【204】房地证2009字第13433号，建筑面积581.73平方米的非住宅的执行，其理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第二十一条、第二十四条、以及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：许可对被告卿亚丽所有的座落于重庆市合川区久长路151号附22号2楼1号非住宅房屋（产权证号【204】房地证2009字第13433号，建筑面积581.73平方米）的执行。本案受理费80元（原告已预交），由被告何平、刘琪秀负担；被告何平、刘琪秀在判决生效后5日内迳付原告。
宣判后，原审被告何平、刘琪秀不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1、撤销原判，并依法改判驳回被上诉人张礼的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要上诉理由如下：原判认定事实错误，致使适用法律错误，导致判决结果错误，侵害上诉人的合法权益。1、上诉人与卿亚丽签订的《购房合同》系双方当事人真实意思表示，且全部购房款已付清，是合法有效的，依法予以保护。2、一审法院认定事实错误。双方合同签订后，卿亚丽已经将房屋的钥匙交付给上诉人，并且将房屋交付给上诉人占有使用。3、一审法院认定上诉人在购买过程中具有过错与事实不符，一审法院认定的理由不能成立。卿亚丽在出售房屋时没有告知上诉人该房屋已抵押给他人，系卿亚丽故意隐瞒事实，存在欺诈行为。该房屋并未办理抵押登记。
被上诉人张礼答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由：讼争房屋登记人为卿亚丽。根据《物权法》的规定，该房屋权利人为卿亚丽，上诉人与卿亚丽签订的购房合同是合同之债，不是物权。法院查封该房屋时，系卿亚丽在使用。且卿亚丽也认可所收上诉人的100万元系借款。
被上诉人李杰、卿亚丽既未出庭参加本案审理，也未提交书面答辩意见。
二审审理查明：李杰、卿亚丽因经营美容会所的需要，向张礼借款240万元，借款到期后李杰、卿亚丽于2009年4月偿还给张礼65万元，余款175万元经张礼催收未偿还，张礼于2009年12月15日向重庆市合川区人民法院申请了财产保全，重庆市合川区人民法院当日即作出（2009）合法民初字第4099号民事裁定书，裁定将被告卿亚丽所有的位于重庆市合川区久长路151号附22号2楼1号商业用屋（产权证号200913433，面积581.73平方米）和重庆市合川区久长路步行街125号临江楼D栋2-10商行用房（房产证号20××29，面积34.23平方米）予以查封，交被告卿亚丽保管、使用。同时张礼提起诉讼要求卿亚丽和李杰立即偿还借款175万元及利息，2010年2月5日重庆市合川区人民法院作出（2009）合法民初字第4099号民事判决书，判决被告李杰、卿亚丽在判决生效后3日内偿还原告张礼借款175万元及利息。该判决生效后，卿亚丽和李杰未按判决自觉履行还款义务。张礼即申请法院强制执行。何平、刘琪秀以执行标的“重庆市合川区久长路151号附22号2楼1号房屋”系卿亚丽通过与其签订《购房合同》出售给其所有，只是因其他原因未办理产权过户为由，提出书面异议，重庆市合川区人民法院作出（2011）合法执异字第21号执行裁定书，裁定中止对重庆市合川区久长路151号附22号2楼1号房屋的执行。后张礼提起本案诉讼，请求许可对重庆市合川区久长路151号附22号2楼1号房屋的执行。
另查明，2010年3月3日，何平、刘琪秀以卿亚丽为被告向法院提起诉讼，要求确认自己与卿亚丽签订的《购房合同》合法有效，并由卿亚丽协助其将讼争房屋的产权过户至自己的名下。重庆市合川区人民法院于2011年6月29日作出（2010）合法民初字第1133号民事判决书，判决：1、原告何平于2009年11月26日与被告卿亚丽签订的《购房合同》有效；2、驳回原告何平、刘琪秀要求被告卿亚丽协助原告何平、刘琪秀办理位于重庆市合川区久长路151号附22号2楼1号房屋的房地产权证的诉讼请求。该判决已于2011年7月30日生效。
再查明，卿亚丽因涉嫌集资诈骗罪、信用卡诈骗罪、买卖国家机关证件罪于2010年3月25日被重庆市合川区公安分局刑拘。重庆市合川区人民法院于2011年6月23日作出（2011）合法刑初字第291号刑事判决书，判决：1、被告人卿亚丽犯集资诈骗罪，判处有期徒刑13年6个月。剥夺政治权利2年，并处罚金人民币40万元，犯买卖国家机关证件罪，剥夺政治权利1年。数罪并罚，决定执行有期徒刑13年6个月，剥夺政治权利3年，并处罚金人民币40万元。并责令退赔受害人的经济损失。本院于2011年10月24日作出（2011）渝一中法刑终字第00319号刑事判决书，改判卿亚丽刑期为12年，剥夺政治权利3年，并处罚金人民币40万元。
二审查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点：对最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的理解与适用。
关于对最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的理解与适用。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”。
本案中，买受人何平在与出卖人卿亚丽签订《购房合同》后，即未办理房屋买卖的预告登记，且买受人何平在支付房款后直到法院查封该房屋前也未实际占有该房屋。买受人何平购房后对其未及时办理过户登记手续存在过错。因此，本案诉争房屋不属于人民法院不得查封的财产。现何平对诉讼房屋不享有物权，仅享有合同之债的债权请求权。张礼请求许可对卿亚丽所有的座落于重庆市合川区久长路151号附22号2楼1号房屋，产权证号【204】房地证2009字第13433号，建筑面积581.73平方米的非住宅执行的理由成立，本院予以支持。
综上，上诉人何平、刘琪秀的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及处理恰当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人何平、刘琪秀负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔繁树
审判员 申和平
审判员 晏 芳
二〇一三年四月十五日
书记员 韩 微