广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第447号
原告：尹海燕，男，1974年9月5日出生，住广东省中山市。
委托代理人：毛国华，黄钰榕，广东德疆律师事务所律师。
被告：黄灿，男，1984年8月6日出生，汉族，户籍所在地浙江省乐清市，现于广东省中山市。
被告：中山市时尚京都物业管理有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：邓向阳，经理。
被告：郑立锋，男，1964年1月22日出生，汉族，户籍所在地广东省广州市越秀区，现于广东省中山市看守所服刑。
原告尹海燕诉被告黄灿、中山市时尚京都物业管理有限公司（以下简称时尚京都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月22日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。诉讼中，因本案需以中山市中级人民法院受理的（2014）中中法刑二初字第19号案件审理结果为依据，本院于2014年10月9日作出（2014）中一法民一初字447-1号民事裁定，裁定本案中止诉讼。后于2015年6月10日恢复审理，并依原告申请依法追加郑立锋为本案共同被告，另行组成合议庭于2015年8月17日公开开庭进行审理。原告尹海燕委托代理人毛国华、黄钰榕，被告黄灿、郑立锋到庭参加诉讼，被告时尚京都公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尹海燕诉称：2012年8月31日，原告与被告黄灿的委托代理人时尚京都公司签订了商铺买卖合同，合同约定原告购买被告所有的中山市西区富华道383号柏景台2层265卡商铺，同时，原告还与被告签订商铺租赁合同，约定由被告向原告承租该商铺。签约当日，原告已全额向被告支付购房款及代收税费。另查，因被告将该商铺用作抵押借款，故该房产实际上已无法办理过户手续。综上，被告逾期办理商铺过户手续，又擅自将涉案商铺办理抵押贷款，导致商铺买卖合同及商铺租赁合同履行不能，应向原告返还购房款、代收税费，并向原告支付违约金，赔偿原告将要承担的损失。为维护合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.两被告向原告返还购房款227417元；2.两被告向原告返还代收税费8409元；3.两被告向原告支付商铺买卖合同违约金11370.85元；4.两被告向原告赔偿提前解除商铺租赁合同的违约金10000元。诉讼中，原告以登记在黄灿名下的涉案商铺由郑立锋实际出资，与本案存在直接利害关系为由，申请追加郑立锋本案共同被告，并明确被告郑立锋与被告黄灿、时尚京都公司连带承担上述责任。辩论终结前，原告撤回要求三被告向原告赔偿提前解除商铺租赁合同的违约金10000元的诉讼请求，并增加三被告共同支付利息（以已付款总额235826元为本金，自原告付款之日起，按同期银行贷款利率计至清偿之日）的诉讼请求。
原告为支持其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.商铺买卖合同、授权委托书；2.收据；3.商铺租赁合同；4.退款申请书；5.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表：
被告黄灿辩称：房产虽登记在黄灿名下，但房产实际持有人是其舅舅郑立锋，所有商铺都是郑立锋出资购买的，当时郑立锋的工作重心都在广州，不方便过来中山，所以登记在黄灿名下是为了方便在中山办理房产过户登记手续等，黄灿对合同签订的整个细节都不知道，无法退还房款和支付违约金。
被告黄灿未提交证据。
被告郑立锋辩称：1.被告郑立锋承认全部购房款最后是由郑立锋收取的，黄灿、时尚京都公司没有自留，这一点在刑事判决书已经认定了；2.商铺买卖合同是销售公司林锦河和邓向阳负责，时尚京都公司是林锦河成立的销售公司，邓向阳是郑立锋的员工，也仅挂名时尚京都公司作为法人代表。合同的签订是林锦河负责操办的，但林锦河私自把原已与郑立锋约定好的部分条款改了，例如郑立锋与林锦河约定办证期限为180个工作日，林锦河负责时为了提高销售提成私自修改为150个工作日，郑立锋对此不知情，这一点郑立锋已在刑事案件审理中已经发表了意见，但是法院没有采纳该意见；3.黄灿的答辩是事实，他也是不知情的。房产的实际控制人是郑立锋，如黄灿所说登记在黄灿名下是为了方便，也为了少交税，而且因为自己名下有太多物业了，身份证不够用，所以登记在黄灿的名下，这与时尚京都公司也没有关系。抵押权人说的利息约定为2分、3分是假话，是公安部门逼他们说的；4.因为全部购房款是自己收取的，原告要求被告返还购房款及支付违约金、利息，被告同意返还购房款及所有的代收税费。关于利息和违约金，如果不支付违约金，被告同意按银行同期利率的两倍支付利息给原告。如果要支付违约金和利息，被告愿意支付合理的违约金及一倍利息，不合理的违约金不应当支付，刑事判决已经判令没收郑立锋的全部财产，而且判自己无期徒刑，被告个人没有能力赔偿原告。被告会尽量配合包括原告在内的购房者帮他们拿回钱。
被告郑立锋未提交证据。
被告时尚京都公司未应诉答辩，亦未提交证据材料。
经审理查明：2012年8月31日，黄灿作为出卖人，时尚京都公司作为黄灿的代理人与尹海燕作为买受人签订商铺买卖合同，合同约定买受人购买出卖人代产权拥有人出售的中山市西区富华道383号柏景台2层265卡商铺，该商铺总价为227417元。合同第四条约定付款方式为：买受人于2012年8月31日前一次性支付全部房价款。合同第六条约定出卖人应于2012年9月1日前交付合同约定的商铺。合同第十一条约定：在商铺交付后的150个工作日内，由出卖人负责向中山市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人必须在出卖人或出卖人的委托人通知的时间内配合出卖人到国土部门签署过户文件、缴纳相关税费并提供办理过户手续所需的一切材料。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日60天内退还全部已付房价款，并按房价款5%的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。该合同还约定本合同项下的商铺正在办理产权分割手续，对此买受人已经十分明确，本合同项下因分割具体商铺产权而涉及的大产权证包括：1层1卡、2层1卡等，买受人已知晓并认可出卖人的委托人是受上述物业的产权人之委托来处分本合同项下的商铺的。合同还约定了其他内容，由尹海燕与时尚京都公司签名盖章。
同日，尹海燕与时尚京都公司签订了［时尚京都服饰城］商铺租赁合同，约定尹海燕将上述商铺出租给时尚京都公司，租期为三年，即从2012年9月1日至2015年8月30日。
2012年8月31日，尹海燕向时尚京都公司一次性支付全部房款227417元及代收款（税费）8409元。后黄灿未按约为尹海燕办理产权过户手续，尹海燕遂于2013年7月5日向时尚京都公司申请解除合同，双方协商解除合同。因黄灿、时尚京都公司至今未将房款返还尹海燕，尹海燕遂于2013年10月28日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：2012年4月16日，黄灿（委托人）在中山市公证处签名授权时尚京都公司（受托人）以受托人自己的名义销售、使用、出租黄灿名下的中山市西区富华道383号柏景台1层1卡、2层1卡、5层以及地下负2层或该房地产分割后的房地产，有效期为两年，自签名之日起生效。涉案商铺属于黄灿名下的中山市西区富华道383号柏景台2层1卡的其中一个卡位，尚未办理产权分割手续，至今仍登记在黄灿名下。该卡位于2012年8月23日办理抵押登记在案外人黄冠强名下，现已被查封。
又查：2014年6月9日，中山市中级人民法院受理被告人郑立锋、叶亦秋、黄灿涉嫌合同诈骗一案，并于2015年1月12日作出（2014）中中法刑二初字第19号（以下简称19号）刑事判决，判决被告人郑立锋犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，没收个人全部财产；被告人叶亦秋犯合同诈骗罪，判处有期徒刑八年，并处罚金人民币三十万元；被告人黄灿犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年，并处罚金人民币十万元。2015年4月7日，广东省高级人民法院作出（2015）粤高法刑二终字第80号刑事裁定，裁定驳回上诉，维持原判。
已生效的19号刑事判决查明：“2011年下半年，被告人郑立锋以其实际控制的广州银罗湾投资有限公司及被告人黄灿的名义，通过拍卖、转让等方式，取得中山市西区富华道383号柏景台负二层至六层的产权，其中一层1卡、二层1卡登记为被告人黄灿所有，一层2卡、二层2卡、三层1-5卡（全层）登记为银罗湾公司所有。”
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告黄灿签订的商铺买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，当事人应遵守履行。被告黄灿未按约履行办证义务，逾期时间达到解除合同的条件，故原告有权解除合同并要求被告黄灿承担违约责任。双方于2013年7月5日协议解除合同，故本院确认原被告签订的商铺买卖合同已于该日解除。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告有权请求被告黄灿返还购房款227417元、代收款（税费）8409元。合同法第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。商铺买卖合同约定被告以上违约情形下应按房价款5%向原告支付违约金，该违约金数额明显低于给原告造成的资金占用利息损失，故原告有权请求增加违约金的数额，原告主张被告黄灿按银行同期同类贷款利率支付利息损失的诉讼请求应予支持，利息的起算日自付款次日2012年9月1日起计。既然本院支持的利息损失源于对违约金的调整，因而对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，不再予以支持。
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案商铺登记在被告黄灿名下，被告黄灿是涉案商铺的所有权人，原告有权基于登记的公信力与黄灿发生交易。且黄灿是合同的相对方，根据合同的相对性原则，被告黄灿应承担合同责任，其以自己未出资为由抗辩不承担违约责任的理据不足，本院不予采纳。
关于被告时尚京都公司是否承担责任的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”及《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，原告签订合同时明知时尚京都公司系代理黄灿处理涉案房产，故相关违约责任应由被告黄灿承担，原告要求被告时尚京都公司承担责任的理据不足，本院不予支持。被告时尚京都公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证、辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。
关于被告郑立锋是否承担民事责任的问题。庭审中，被告郑立锋自认是涉案房产的实际控制人，被告黄灿收取的涉案房款最终都由郑立锋收取。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条规定：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。……自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认”，被告郑立锋的上述自认与生效的19号刑事判决查明的郑立锋为涉案房产实际购买人和控制人的事实相符，故本院对该事实予以确认。被告郑立锋据此同意原告要求其返还购房款及代收款（税费）的诉讼请求，属于其自愿加入债务，故本院对原告的该诉讼请求，予以支持。郑立锋同意按银行同期同类贷款利率支付利息及合理的违约金，关于利息及违约金是否合理，在前述黄灿民事责任承担中已有论述，在此不再赘述。被告郑立锋同意按银行同期同类贷款利率的双倍支付利息给原告，但因郑立锋涉及多宗民事债务，且经刑事判决没收全部财产，被告郑立锋的自认及对诉讼请求的承认不得损害国家、集体或者第三人的利益，因此，对于郑立锋应承担的赔偿责任，应限于上述被告黄灿承担的范围内。
综上，原告尹海燕诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，判决如下：
一、被告黄灿、郑立锋于判决生效之日起七日内连带向原告尹海燕返还购房款227417元、代收款项8409元，合计235826元并赔偿利息损失（以235826元为本金，自2012年9月1日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计至清偿之日止）；
二、驳回原告尹海燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5158元（原告已预交），由被告黄灿、郑立锋共同负担（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 钟劲松
审 判 员 杨海芳
人民陪审员 邓杏妹
二〇一五年九月九日
书 记 员 叶玉娟
冼日飞
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