广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5321民初654号原告：新兴县泰安物业管理服务有限公司。地址：新兴县。法定代表人：龚兆洪，总经理。委托诉讼代理人：何雅婵，广东翔浩律师事务所律师。被告：黎卫尧，男，1974年7月3日出生，汉族，居民，住新兴县。委托诉讼代理人：张国星，广东修善律师事务所律师。原告新兴县泰安物业管理服务有限公司与被告黎卫尧物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新兴县泰安物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人何雅婵、被告黎卫尧及其委托诉讼代理人张国星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新兴县泰安物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2012年1月至付清日止的物业服务费给原告，暂计至2016年3月31日为3060元；2、判令被告以每季度所欠物业管理费为本金，从欠费之季度的次月1日起按日万分之十计算直至还清日止的违约金给原告，暂计至2016年3月31日为2420.82元；3、判令被告支付原告因实现本案债权而支出的律师费1000元给原告；4、本案诉讼费用由被告黎卫尧负担。庭审中，原告明确物业服务费计至2016年12月31日止，变更为请求3600元。事实和理由：原告新兴县泰安物业管理服务有限公司是具有物业管理资质的企业。2012年1月1日，新兴县新城镇祥利花园小区业主委员会通过招标方式聘请原告为其小区提供物业管理服务。双方签订《物业服务委托合同》，约定服务期限为五年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止，原告提供的服务受益人为新兴县新城镇祥利花园小区（以下简称祥利花园小区）的全体业主和物业使用人，祥利花园小区的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。物业服务费分类计收，其中多层住宅中的1-7楼0.6元／月/平方米，高层住宅3-4楼0.7元／月/平方米；5-7楼0.8元／月/平方米：8-13楼0.9元／月/平方米；地下车库杂物房及车房按0.6元／月/平方米；楼梯照明电费每月1.5元／户；公共照明电费每月2元／户；地下车库每月5元／个；商铺每月60元／卡位（业主转让或者出租物业时，由受让人或者承租人负责，原业主负连带责任）。物业服务费按季度计收，每季度首月的10日-30日为物业服务费计收的时间，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日应交管理费的万分之十交纳违约金。因诉讼实现物业服务费的律师费用由业主或物业使用人负担。被告黎卫尧是祥利花园小区业主，其物业为祥利花园文华路商铺23号，被告从2012年1月份起欠交物业服务费，每套的物业服务费为60元／月，至2016年12月，被告共欠费60个月，共欠费3600元。为支持其诉讼请求，原告向法庭提交证据：1、营业执照、资质证书，拟证明原告的主体资格。2、“关于祥利花园小区业主委员会备案的请示”的答复，拟证明新兴县祥利花园物业小区业主委员会经新兴县房产管理局备案登记成立，新兴县祥利花园小区业主委员会能够代表业主与原告签订合同。3、《物业服务委托合同》，拟证明新兴县祥利花园小区业主委员会与原告签订物业服务委托合同，委托原告提供物业服务，并约定相关事宜。4、照片，拟证明原告按合同约定提供了物业服务。5、委托代理合同、授权委托书、律师费收费标准，拟证明原告因实现本案债权而需要支出律师费1000元。6、《祥利花园前期物业管理服务协议》，拟证明临街商铺也属于物业管理服务范围。7、房地产权档案详细资料，拟证明被告黎卫尧是新城镇文化路23号祥利花园临街商铺的业主。被告黎卫尧辩称，1、原告从未向被告的临街商铺提供过任何物业管理服务。被告购买祥利花园的临街商铺至今已经10多年，商铺内的水费和垃圾费每个月都是直接缴交给新兴县供水管理处的，在新兴县供水管理处的《水费单》上，已经明确记载着每个月的环卫清洁费用，每月为15元／卡；电费是直接交给新兴县供电局的。从被告向新兴县祥利房地产开发有限公司购买到商铺至今，被告从来没有缴交过任何的物业管理费，包括小区开发商新兴县祥利房地产也从来没有要求临街商铺的业主交任何的物业管理费，因为被告的商铺属于临街商铺以及大街商铺门面性质，卫生是由新兴县城市管理局的环卫部门负责，原告从来没有为临街商铺搞过卫生。对于临街商铺的安保工作都是由新兴县新城镇治安大队来负责的，原告从未向临街的商铺提供过保安服务，被告也从来没有看到过任何原告的保安人员来负责临街商铺安保工作。2、原告主张的物业管理费、违约金、律师费是没有法律根据的，也没有任何的合同依据，被告在购买商铺时只跟新兴县祥利物业管理有限公司签订过《祥利花园前期物业管理服务协议》，而新兴县祥利物业管理有限公司从来没有向被告收取过物业管理费，在整个新兴县的住宅小区如恒晖豪庭小区、筠洲花园小区、翔顺花园小区的临街商铺全部都是不收取任何物业管理费的，物业公司也不曾为临街商铺提供任何物业管理服务。另外，临街商铺与祥利花园小区是分开的，被告从来没有进入过祥利花园小区。故被告与祥利花园小区没有任何关联。综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求。为支持其主张，被告向法庭提交证据：1、水费单，拟证明被告的商铺每月缴交环卫搞卫生费用。2、照片，拟证明被告的商铺属于临街商铺，每日都有公共清洁阿姨搞卫生。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告举证的证据，被告表示对证据1、7没有异议；对证据2、3、4、5、6真实性没有异议，但合法性和关联性有异议，认为与其方无关。对被告举证的证据，原告对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据无公章，不能证实其真实性，该证据的缴费时间也不能证明被告一直向供水公司缴费，且不能作为被告不缴纳物业管理费的依据；对证据2的真实性无异议，但认为无论被告是小区住宅业主还是商铺业主，均应履行支付物业管理费的义务。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院采证如下：证据的关联性是指证据与案件争议的事实是否有关联，并不是当事人所认为的与其方无关，原告举证的证据2、3、4、5、6是针对本案讼争的标的载体祥利花园小区临街商铺商铺的物业服务的，与本案争议事实具有关联性；而被告对上述证据的来源合法性虽也有异议，但没有提出具体异议意见，也没有举证上述证据的来源不合法的证据，因而被告对上述证据合法性和关联性的异议不成立，本院采纳上述证据作为本案认定事实的证据。原告认为被告举证的证据1、2不能作为证实被告可以不缴纳物业管理费的依据，异议成立，本院予以采纳。根据确认和采纳的证据，本院认定事实如下：被告黎卫尧于2006年购买了位于新兴县新城镇文华路23号祥利花园小区临街商铺。购买商铺后，被告与新兴县祥利物业管理有限公司签订《新兴县祥利花园前期物业管理服务协议》。之后，新兴县祥利花园小区业主委员会经小区业主投票选举成立，并于2010年7月8日在新兴县房产管理局进行了备案登记。2012年1月1日，新兴县祥利花园小区业主委员会作为甲方，与原告新兴县泰安物业管理服务有限公司作为乙方，双方签订了《物业服务委托合同》，合同总则部分约定：甲方将祥利花园小区委托给乙方实行物业服务，委托服务期限为5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止；住宅、商铺收费面积92614.23平方米，服务受益人为物业的全体业主和物业使用人，物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应责任。合同第二章委托管理事项约定：一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。二、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括：共用照明、高压水泵、楼内消防设施设备、电梯、智能化系统。三、小区共用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场。四、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。五、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。六、公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运。七、交通与车辆停放秩序的管理。八、维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤。九、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案。十、组织开展社区文化娱乐活动。十一、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。十二、其他委托事项。合同第五章物业服务和维修费用部分对物业服务收费约定为：物业服务费分类计收，其中多层住宅中的1-7楼0.6元/月/平方米，高层住宅3-4楼0.7元/月/平方米；5-7楼0.8元/月/平方米；8-13楼0.9元/月/平方米；地下车库杂物房按0.6元/月/平方米；楼梯照明电费每月1.5元/户；公共照明电费每月2元/户；地下车库每月5元/个；商铺每月60元/卡位（业主转让或者出租物业时，由受让人或者承租人负责，原业主负连带责任）。物业服务费按季度计收，每季度首月的10号－30号为物业服务费计收的时间，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日应交管理费的万分之十交纳违约金。因诉讼实现物业服务管理费的律师费用由业主或物业使用人负担。此外，合同还约定了双方的权利义务及其他内容。原告依约对小区开展物业服务，但被告以其权属的涉案商铺不属于物业管理范围，原告没有提供物业服务为由，一直没有交纳过任何物业服务费。原告经追收未果，遂于2017年5月2日向法院提起诉讼，提出前述诉求。庭审中，原告并未举证其实际支出了律师费1000元。本院认为，原告与新兴县祥利花园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》是合同双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，新兴县祥利花园小区业主委员会与原告签订的《物业服务委托合同》对新兴县祥利花园小区全体业主具有约束力，全体业主均应依约履行。原告举证的证据已证明其已经按合同约定履行相关的物业服务，本案争议焦点是涉案商铺是否属于原告的物业服务范围。针对争议焦点，本院评判：1、原、被告双方均确认涉案商铺为新兴县新城镇文化路23号祥利花园小区临街商铺，与该幢的其他临街商铺、非临街住宅构成一个不可分割的统一整体，而不是独立的，屋顶、外墙面、承重结构、供水、供电、排污管网等是共有、共用的；新兴县祥利花园小区属于原告的物业服务范围，根据《物业服务委托合同》第二章委托管理事项的约定，新兴县祥利花园小区的屋顶、外墙面、承重结构、供水、供电、排污管网等纳入委托管理事项范围，涉案商铺自然也避免不了纳入原告的物业服务范围。2、被告在购买祥利花园永兴街108号商铺时曾与开发商祥利房地产开发有限公司签订过《祥利花园前期物业管理服务协议》，据此也证实了被告是新兴县祥利花园小区的业主之一，因此，新兴县祥利花园小区业主委员会与原告签订的《物业服务委托合同》对被告也具有约束力。3、涉案商铺属于临街商铺，小区物业服务与社会公共服务有交叉，但接受社会公共服务中的保洁、安保服务并不能完全排除基于物业属性而必须要的小区公共部分的物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，业主拒绝交纳物业费需要“正当理由”。该“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费是基于正当的、合理的理由才能构成。显然，被告认为原告没有为其提供过物业管理服务，及认为双方也不曾签订过任何物业服务协议，要求法庭驳回原告的请求的抗辩理由，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，涉案商铺属于新兴县祥利花园小区范围，其物业服务并不仅限于保洁和安保服务，原告为涉案商铺提供了相应的物业服务，被告作为涉案商铺的业主，应依照《物业服务委托合同》约定的每月60元/卡位的标准依时向原告缴交物业服务费。根据庭审查明事实，原告提供物业服务的期限是从2012年1月1日起至2016年12月31日止，但被告从未交纳过物业费。综上，2012年1月至2016年12月止，被告黎卫尧共计拖欠原告物业管理费3600元（60元/月×60个月），事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。对于请求违约金的问题，该请求实为逾期付款违约金，现原告要求以每季度所欠物业费为基数，从所欠费季度的次月1日起每日按万分之十（折算成月利率3%）为业费0费计算逾期付款违约金，该计付标准明显过高，本院不予采纳，但可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。对于律师服务费，虽然《物业服务委托合同》约定因诉讼实现物业服务费的律师费由业主负担，但原告尚未向其诉讼代理人实际支付律师服务费1000元，故对该项请求，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、三款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于修改的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黎卫尧应于本判决发生法律效力之日起五日内清偿物业管理费3600元及逾期付款违约金[以每季度所欠物业管理费（60元/月×3个月=180元）为本金，分别从其欠费季度的次月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至付清款项日止]给原告新兴县泰安物业管理服务有限公司。二、驳回原告新兴县泰安物业管理服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告黎卫尧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 员 刘春春二〇一七年七月十九日法官助理 陈芝芝书 记 员 李锦琦