江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）锡滨民初字第0950号原告杭亚敏。委托代理人庄鸣，江苏正太和律师事务所。被告无锡银城房地产开发有限公司，住所地无锡市梁溪路118号。法定代表人朱力，该公司董事长。委托代理人司莉莉，该公司工作人员。委托代理人董长珍，江苏法舟律师事务所律师。原告杭亚敏与被告无锡银城房地产开发有限公司（以下简称银城房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杭亚敏的委托代理人庄鸣、被告银城房地产公司的委托代理人司莉莉、董长珍到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告杭亚敏诉称：20××3年××××月××3日，其与银城房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由其购买银城房地产公司开发的位于无锡市梁溪路800-5-9商品房。后其按约履行了付款义务，但银城房地产公司未按合同约定在20××3年××2月30日将房屋交付，也未按照合同书面通知其办理商品房交付手续。20××4年4月××5日其致函“解除合同通知书”给银城房地产公司，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还购房款及房屋维修基金，银城房地产公司于同月××7日复函拒绝。为此，现要求判令解除双方于20××3年××××月××3日签订的《商品房买卖合同》，由银城房地产公司退还其已付的购房款人民币（下同）××××79059元、房屋维修基金7536.60元，计××××86595.60元，并偿付上述购房款自交款次日起至判决确定给付之日止按银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失，本案诉讼费用由银城房地产公司承担。被告银城房地产公司辩称：××、其公司出售给杭亚敏的商品房系现房，该房在20××0年2月9日已通过竣工验收，其公司在合同约定的交房时间20××3年××2月30日的时间节点已具备交房条件，不存在逾期交房的问题。在合同约定的交房期间，其公司曾多次电话通知杭亚敏交房，办理交房手续。20××4年4月××4日，杭亚敏向其公司发出书面解除合同通知书，其公司于同年4月××7日复函拒绝解除合同。2、杭亚敏在履行付款时存在部分购房款逾期付款的情形，根据合同约定，杭亚敏应当承担逾期付款违约金。在杭亚敏付清违约金前，其公司享有先履行抗辩权，不应向杭亚敏发出书面的交房通知书并办理交房手续，故其公司与杭亚敏之间的商品房买卖合同尚未解除，对双方当事人均具有法律约束力。为此，要求驳回杭亚敏的诉讼请求。经审理查明：20××3年××××月××3日，银城房地产公司（出卖人）与杭亚敏（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，载明：“第一条项目建设依据”：出卖人以出让方式取得位于鸿桥路与大池路交叉口西南角、编号为4-007-082-084、4-007-082-085的地块的土地使用权。该地块土地面积××77054.7平方米，规划用途为居住、商业用地。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，坐落：梁溪路800-。建设工程规划许可证号为锡规建许（2006）第0××52号、（2007）第0088号，施工许可证号为锡滨建施许（2006）第××07、××××9号。“第二条商品房销售依据”：买受人购买的商品房为现房。“第三条买受人所购商品房的基本情况”：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第5-9门牌××层/号房。该商品房的用途为商业，属钢筋混凝土结构，层高为5.8米，建筑层数为地上2层，地下×层。该商品房合同约定建筑面积共83.74平方米。“第四条计价方式与价款”：出卖人与买受人约定按下述第××种方式计算该商品房价款：××、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米××4080.0元，总金额壹佰壹拾柒万玖仟零伍拾玖元整。“第六条付款方式及期限”：买受人在本合同签定时支付人民币肆拾贰万玖仟零伍拾玖元整，其中含定金伍万元整，余款柒拾伍万元整于20××3年××2月28日前付清。“第七条买受人逾期付款的违约责任”：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第××种方式处理：××、按逾期时间，分别处理（不作累加）（××）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买卖人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。“第八条交付期限”：出卖人应当在20××3年××2月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……“第九条出卖人逾期交房的违约责任”：除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第××种方式处理：××、按逾期时间，分别处理（不作累加）（××）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。“第十一条交接”：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。等等。除合同外，双方还另行签订了补充协议。杭亚敏在20××3年××0月30日支付银城房地产公司50000元，同年××××月××3日合同签订当日，杭亚敏支付购房款379059元，同年××2月30日支付购房款750000元、房屋维修基金7536.60元，合计××××86595.60元。后银城房地产公司未于20××3年××2月30日前向杭亚敏交接涉案房屋，也未书面通知杭亚敏办理房屋交付手续。20××4年4月××5日，杭亚敏致函“解除合同通知书”给银城房地产公司，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还购房款及房屋维修基金，银城房地产公司于同月22日书面复函，表明不同意与杭亚敏解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求杭亚敏前往山语银城物业服务中心办理房屋的交付手续。因双方就解除合同事宜未能达成一致意见，杭亚敏遂起诉来院，诉请如前。审理中，银城房地产公司称在合同约定的交房期间，其公司曾多次电话通知杭亚敏办理交房手续，杭亚敏表示不予认可，银城房地产公司未提供证据证明其主张。上述事实，有《商品房买卖合同》、中国建设银行POS签购单、购房发票、房屋维修基金收据、解除合同通知书、回复函、建设工程规划许可证、竣工综合验收备案通知、房屋登记证明、商品房销售许可证、土地使用权分割登记证、企业工商登记资料查询表、身份证明材料等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，杭亚敏与银城房地产公司在合同中约定，杭亚敏应在20××3年××2月28日前付清全部购房款，银城房地产公司应在20××3年××2月30日前向杭亚敏交房。又约定，商品房达到交付使用条件后，银城房地产公司应当书面通知杭亚敏办理交付手续。银城房地产公司如未按合同约定的期限将该商品房交付杭亚敏使用，逾期超过60日后，杭亚敏有权解除合同。实际履行过程中，杭亚敏已于20××3年××2月30日前付清全部购房款及房屋维修基金合计××××86595.60元，但银城房地产公司未能在20××3年××2月30日前向杭亚敏交付房屋，此前及此后也未书面通知杭亚敏办理交付手续。直至20××4年4月××5日，杭亚敏书面通知银城房地产公司，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还购房款及房屋维修基金，虽然银城房地产公司于同月22日书面复函，表明不同意与杭亚敏解除合同，并要求杭亚敏办理房屋的交付手续，但杭亚敏仍坚决要求解除合同，故解除合同的条件已经成就。为此，杭亚敏要求解除其与银城房地产公司签订的房屋买卖合同，返还购房款及房屋维修基金并支付自交款次日起至判决确定给付之日止的相应利息损失的诉请，本院予以支持。针对银城房地产公司在庭审中提出的辩解意见，本院认为，虽然银城房地产公司出售给杭亚敏的商品房系现房，在合同约定的交房时间已具备交房条件，但银城房地产公司既未实际向杭亚敏交房，也怠于履行交房通知义务，导致逾期交房超过60日，后杭亚敏书面通知银城房地产公司要求解除合同，即使银城房地产公司复函拒绝解除合同，但是按照合同约定，杭亚敏有权行使合同解除权。审理中，银城房地产公司称曾多次电话通知杭亚敏办理交房手续，但未提供证据证明，杭亚敏亦不予认可，故银城房地产公司提出的该主张不能成立。另银城房地产公司称因杭亚敏在履行付款时存在部分购房款逾期付款的情形，在杭亚敏付清违约金前，其公司享有先履行抗辩权，不应向杭亚敏发出书面的交房通知书并办理交房手续，其公司与杭亚敏之间的商品房买卖合同尚未解除，对双方当事人均具有法律约束力，对于银城房地产公司提出的该主张，经审查与有关法律规定不符，故其主张亦不成立。综上，对银城房地产公司提出的辩解意见，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告杭亚敏与被告无锡银城房地产开发有限公司于2013年11月13日签订的《商品房买卖合同》。二、被告无锡银城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即返还原告杭亚敏购房款1179059元、房屋维修基金7536.60元，计1186595.60元，并偿付该款自交款次日起（即其中50000元自2013年10月31日起；379059元自2013年11月14日起；757536.60元自2013年12月31日起）至本判决确定给付之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失。如被告无锡银城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15479元，由被告无锡银城房地产开发有限公司承担（该款已由原告杭亚敏垫付，由被告无锡银城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即支付给原告杭亚敏）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  张志龙人民陪审员  崔晓平人民陪审员  肖锦秀二〇一四年十月二十七日书 记 员  钱晓伟本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。