河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫04民终1349号
上诉人（原审被告）：孙佳星，女，汉族，住河南省叶县。
被上诉人（原审原告）：王亚伟，男，汉族，住河南省平顶山市。
上诉人孙佳星因与被上诉人王亚伟房屋租赁合同纠纷一案，不服平顶山市新华区人民法院（2017）豫0402民初6297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙佳星上诉请求：改判孙佳星向王亚伟支付房租2400元（不服一审判决的数额为3900元）。事实和理由：孙佳星与王亚伟的房屋租赁合同于2017年5月即已经解除,孙佳星提前2个月即已经告知了王亚伟，并于2017年7月经王亚伟许可，将房屋钥匙交付邻居，该钥匙王亚伟已经合法取得。故孙佳星即使支付租金，也只能将租金支付至2017年7月31日，即支付两个月的租金2800元。同时，孙佳星在王亚伟处存有押金400元，孙佳星应支付的合理租金为2400元，而一审判决判令孙佳星支付房屋租金6300元，既多算了租赁期间，对于孙佳星的400元押金也未予扣除，加重了孙佳星的负担。
王亚伟辩称，孙佳星的上诉理由不成立。截止目前，孙佳星也没有将涉案房屋钥匙交付给王亚伟，该房屋孙佳星还继续占用着，没有交付给王亚伟。双方之间存在长期房屋租赁关系，2017年2月份续签的合同，约定租赁期限是从2017年1月1日至2018年12月31日，月租金1400元，每月5日前交清。孙佳星交至2017年5月份，6月份及之后没有交租金。大概2017年5月份孙佳星给王亚伟打过电话，当时王亚伟在国外，因电话信号不好，王亚伟给孙佳星说回国后再联系。2017年7月初王亚伟从国外回来后与孙佳星电话联系，双方在电话中协商将房租降至1200元，但是孙佳星还是一直没有支付房租。2017年7月份王亚伟去涉案房屋处，通过玻璃橱窗发现孙佳星还在经营，8月份去发现店里放了好些衣服，但这两次王亚伟都没有见到孙佳星。后来王亚伟给孙佳星打电话催要租金，孙佳星不接电话，王亚伟给孙佳星发信息催要租金，孙佳星回复“好”，但还是没有支付租金。无奈之下，王亚伟于2017年10月提起本案诉讼。
王亚伟向一审法院起诉请求：1．确认王亚伟与孙佳星签订的凯撒广场F区1034号门面房《房屋租赁协议》于2017年10月16日终止；2．判令孙佳星向王亚伟支付拖欠的租金及逾期付款违约金，租金从2017年6月1日计算至2017年10月30日为7000元，逾期付款违约金暂计算至2017年10月16日为5712元（每天按当月租金的3%计算），并应计算至实际付款之日；3．案件受理费由孙佳星承担。
一审法院认定事实：孙佳星从2014年开始租赁王亚伟所有的位于平顶山市××购物中心××区××号门面房用于经营活动，双方的《房屋租赁协议》每年续签一次。2017年2月10日，双方再次签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2017年1月1日至2018年12月31日，月租金1400元，每月5日前付清，每逾期一天，加收当月房租的3%作为滞纳金，逾期10天，王亚伟有权收回房屋且不退还保证金。合同签订以后，孙佳星按合同约定向王亚伟支付房租至2017年5月份，之后不再支付房租。现王亚伟要求解除双方的《房屋租赁协议》，并要求孙佳星支付至起诉之日即2017年10月16日的房租及违约金，故引起诉讼。
一审另查明，庭审中，孙佳星称已经于2017年5月份电话告知王亚伟，要求解除双方之间的协议，并于2017年7月份将房屋钥匙交给邻居让其转交给王亚伟。王亚伟对此不予认可。
一审法院认为，有效的合同应当认真予以履行。孙佳星与王亚伟签订《房屋租赁协议》以后，按合同约定支付房租至2017年5月，从2017年6月1日开始拖欠房租，根据合同约定，王亚伟有权解除《房屋租赁协议》。双方的租赁协议已经实际解除，故对王亚伟要求确认双方《房屋租赁协议》于起诉之日即2017年10月16日终止的请求予以支持。对王亚伟要求孙佳星支付2017年6月1日至2017年10月30日之间租金7000元的请求，因王亚伟已经主张双方合同已于2017年10月16日终止，租金也应计算至合同终止之日，共计四个半月，应为6300元。对王亚伟要求孙佳星每日按月租金3%支付违约金5712元的请求，双方《房屋租赁协议》中对拖欠房租，每拖欠一日按当月房租的3%支付滞纳金的约定应系违约金的约定，该约定过高，酌定按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，从孙佳星违约之日即从2017年6月1日开始计算至租金清偿之日。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认王亚伟与孙佳星之间的《房屋租赁协议》于2017年10月16日终止；二、孙佳星自本判决生效之日起十日内支付王亚伟房租6300元，并自2017年6月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付违约金，违约金付至房租清偿之日；三、驳回王亚伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费118元，由孙佳星负担50元，王亚伟负担68元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。二审经审理查明，一审判决认定基本事实无误。另查明，1．二审审理中，孙佳星主张涉案房屋钥匙经其邻居手，已于2017年10月被王亚伟委托的人取走。王亚伟不予认可，称至二审审理时，孙佳星仍未将钥匙及涉案房屋交付给王亚伟。2．二审审理中，王亚伟认可孙佳星交给其有400元押金，但认为孙佳星违约了，该押金不应该退给孙佳星，也不应该抵房租。3．双方当事人签订的《房屋租赁协议》未有以押金（风险抵押金）抵房租的约定，一审时孙佳星亦未提出以该押金抵房租的抗辩。
本院认为，当事人二审的争议焦点是涉案房屋租赁协议的解除时间及孙佳星欠付王亚伟房屋租金的时间、数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。涉案房屋租赁协议约定的租赁期限是2017年1月1日至2018年12月31日，每月租金1400元，孙佳星已支付租金至2017年5月份，双方当事人对此均无异议，应予认定。2017年6月起，孙佳星不再支付租金，根据涉案房屋租赁协议的有关约定，王亚伟有权解除合同。孙佳星未提供充分证据证明其已于2017年7月或10月将涉案房屋交付王亚伟，王亚伟亦不予认可，一审法院认定该房屋租赁协议已经解除，根据王亚伟的有关诉讼请求，确认该房屋租赁协议于2017年10月16日终止，判令孙佳星支付王亚伟自2017年6月1日至2017年10月16日期间的房租6300元，该认定及处理并无不当。孙佳星主张其已于2017年5月份通过与王亚伟电话协商解除涉案房屋租赁协议，并已于2017年7月经王亚伟许可，将房屋钥匙交付邻居，该钥匙王亚伟已经合法取得，其仅应支付2017年6月、7月两个月租金2800元。但孙佳星对其该主张并未提供充分证据予以证明，王亚伟不予认可，孙佳星该上诉理由证据不足，不能成立。关于孙佳星上诉主张以其在王亚伟处的400元押金抵房租的问题，二审审理中，王亚伟认可孙佳星交给其有400元押金，但认为孙佳星违约了，该押金不应该退给孙佳星，也不应该抵房租。经查，涉案房屋租赁协议中未有以押金（风险抵押金）抵房租的约定，一审时孙佳星亦未提出以该押金抵房租的抗辩或反诉，故孙佳星该主张本院不予支持，双方就该押金问题的争议可另行解决。
综上所述，孙佳星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，处理亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由孙佳星负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈国锋
审判员 朱 晓
审判员 谢小丽
二〇一八年五月二十五日
书记员 王奚晨
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。