河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宛龙金初字第82号
原告交通银行股份有限公司南阳分行，住所地南阳市中州路25号。
负责人吴岩，任行长职务。
委托代理人杨现志，王海超，河南新律律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告尹寿刚，男，汉族，1981年2月6日生，住河南省南阳市卧龙区。
被告雷小英，女，汉族，1983年7月8日生，住河南省南阳市卧龙区。
被告南阳市众益食业有限责任公司，住所地南阳市溧河乡王堂村。
法定代表人苗豫，任总经理职务。
委托代理人乔艳，河南雷雨律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司南阳分行（以下简称交行南阳分行）与被告尹寿刚、雷小英、南阳市众益食业有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨现志、王海超，被告南阳市众益食业有限责任公司委托代理人乔艳到庭参加诉讼。被告尹寿刚、雷小英经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交行南阳分行诉称，2011年9月8日，被告尹寿刚、雷小英、南阳市众益食业有限责任公司与原告交通银行南阳分行签订了个人房产抵押贷款合同（合同编号：2011412101001100811）。合同约定：被告尹寿刚向原告交通银行南阳分行贷款264000元用于购买住房一套，贷款期限20年，从2011年10月26日起至2031年10月26日止，年利率7.755%，逾期贷款的罚息利息为本合同约定利率上浮50%。还款方法为等额本息还款法，以月为一期还款，共计240个月，首期自放款日即2011年10月26日起计算。被告尹寿刚应按时足额履行还款义务，如违约，原告有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息计收利息，并对应付未付利率计收复利，且应当承担原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。如发生争议，应向原告所在地有管辖权的法院起诉。被告尹寿刚、雷小英以房屋为该贷款提供抵押担保，并于2011年9月26日办理了预购商品房贷款抵押备案证明。被告南阳众益食品有限责任公司为上述债务提供连带责任担保。因被告违反合同约定，原告交通银行根据借款合同约定，向被告下发了贷款全部提前到期通知书，要求被告归还剩余贷款本息，但被告仍未归还。现请求：1、依法判令三被告向原告归还贷款本金239485.09元；2、依法判令三被告向原告支付利息及利息复利按月利率5.6375‰从2015年6月27日起计算至本金付清之日止；依法判令三被告按每期应付本息的月利率8.45625‰向原告支付罚息及罚息复利自每期逾期之日起计算至本金、利息及利息复利付清之日止；3、依法判令三被告对上述债务互负连带清偿责任；4、依法判令原告对抵押房屋享有优先受偿权；5、本案律师代理费由三被告承担；6、本案诉讼费用、保全费、公告费及实现债权的其他费用由三被告承担。
被告尹寿刚、雷小英未到庭未答辩。
被告南阳市众益食业有限责任公司辩称，1、借款及担保属实。但本案原告债权既有债务人提供的物的担保，又有我公司提供的保证。按照担保法的规定，我公司只能对物的保证之外的债权承担保证责任。2、交行代扣了57057.12元保证金，日期是2014年3月30日到2015年12月30日，这部分债权应当由原告先向被告主张，不应当先行扣划我公司保证金。3、请求原告对罚息予以减免
经审理查明，2011年9月8日，被告尹寿刚、雷小英、被告南阳市众益食业有限责任公司与原告交通银行南阳分行签订了个人房产抵押贷款合同（合同编号：2011412101001100811）。合同约定：被告尹寿刚向原告交通银行南阳分行贷款264000元用于购买坐落于卧龙区文化路与建设路交叉口盛世龙源小区8号楼1单元7层703的住房一套，贷款期限20年，从2011年10月26日起至2031年10月26日止。其中第五条保证5.1丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证。5.3保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。5.5甲方取得第二十二条约定的房屋权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明的正本后，丙方保证责任解除。但在乙方取得上述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。6.3抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、违约金、复利及乙方实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。第十三条贷款的提前到期13.1出现下列任一情形的，视为本合同的提前到期事件；（3）甲方违反本合同的其他约定。13.2（5）乙方有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。第二十二条房屋及抵押登记22.1甲方所购房屋为住宅。22.3甲方应自可办理抵押权登记之日起30天内及时办理抵押权登记手续。第二十四条利率24.1本合同项下贷款利率为年利率7.755%。24.2还款以月为一期。24.4逾期贷款的罚息利息为本合同约定利率上浮50%。第二十六条还款方法为按月等额本息还款法，共计240个。合同签订后，原告交通银行南阳分行依约向被告尹寿刚、雷小英支付了贷款264000元。被告尹寿刚、雷小英于2011年9月26日办理了预购商品房贷款抵押备案证明。被告南阳市众益食业有限责任公司为上述债务提供连带责任担保。被告尹寿刚、雷小英先后向原告偿还本息合计92482.14元，尚欠本金239485.09元，自2011年12月20日开始，逾期未归还贷款，原告2015年8月28日公告通知被告尹寿刚、雷小英贷款全部提前到期。
另查明：2015年9月3日，原告交行南阳分行与河南新律律师事务所签订委托代理合同一份，合同第五条约定，律师代理费按照现金收回金额的5%计算。
以上事实，有双方当事人的陈述，原告提交的个人房产抵押贷款合同、预购商品房贷款抵押备案证明、交通银行南阳分行个人贷款借款凭证及贷款划转凭证、还本付息计划表、贷款提前到期通知书、公告、交行南阳分行与河南新律律师事务所签订的委托代理合同、庭审笔录等予以证实。上述证据已经双方质证，记录在卷。
本院认为，原告交行南阳分行与被告尹寿刚、雷小英、南阳市众益食业有限责任公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《个人房产抵押贷款合同》系各方当事人真实意思表示，为合法、有效合同，原、被告均应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约履行了放贷义务，被告应依约履行借款期内的按时付息义务、借款期满后的偿还本金义务，不按约定付息还本属违约行为，应承担违约责任。现被告尹寿刚、雷小英逾期未偿还本息，构成违约，应当承担违约责任。原告交行南阳分行要求被告尹寿刚、雷小英偿还借款本金239485.09元，并按照合同约定支付利息及律师费、对抵押物享有优先受偿权的请求符合法律规定，本院予以支持。但原告与河南新律律师事务所签订的委托代理合同中约定按5%标准收费，超过了河南省司法厅颁布的律师收费标准，对争议标的在50万以内的收费不应超过2.5%，即5987元，对超过部分本院不予支持。被告南阳市众益食业有限责任公司要求对物的担保之外的债权承担保证责任，其理由成立，本院予以支持，担保法规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应按照约定实现债权，没有约定的或约定不明的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。被告南阳市众益食业有限责任公司应对抵押物价值范围外的债务承担连带清偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，由被告尹寿刚、雷小英向原告交行南阳分行偿还借款本金239485.09元；并自2015年6月27日起按双方签订的《个人房产抵押贷款合同》约定的利率计付利息至款清之日止；
二、本判决生效后十日内，由被告尹寿刚、雷小英向原告交行南阳分行支付律师代理费5987元；
三、原告交行南阳分行对尹寿刚、雷小英所有的抵押房屋享有优先受偿权；
四、被告南阳市众益食业有限责任公司对上述抵押房屋变现后不足部分承担连带清偿责任；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4895元，由被告尹寿刚、雷小英负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长 李靖玥
审判员 殷玉伟
陪审员 刘 锐
二〇一六年二月十六日
书记员 王宛闽