辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）沈中民二终字第1967号
上诉人（原审原告）：谢文蕙，女，1957年3月23日出生，汉族，系辽宁省城乡建设发展总公司退休人员，户籍住址沈阳市沈河区。
委托代理人：王井泉，系辽宁弘立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李冬，男，1958年9月14日出生，汉族，无业。
委托代理人：亢飞，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审被告）：李松，男，1963年4月16日出生，汉族，无业，户籍住址沈阳市沈河区。
委托代理人：亢飞，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审第三人）：辽宁盛大房地产开发有限公司，住所地：沈阳市和平区北市二街25号。
法定代表人：刘生，系该公司经理。
委托代理人：金宝良，男，1975年2月9日出生，汉族，系该公司工作人员。
上诉人谢文蕙因与被上诉人李冬、李松、辽宁盛大房地产开发有限公司（以下简称盛大公司）物权保护纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2013）沈和民二初字第217号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2014年8月21日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，代理审判员孙卓、王虹参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理，本案现已审理终结。
谢文蕙一审起诉称：2000年3月以前原告曾任第三人盛大公司法定代表人，在任职期间曾于2000年初将第三人盛大公司开发的诉争房屋抵顶给德利公司用于偿还所欠工程款。此后，原告将第三人盛大公司委托给沈晓黎经营管理，沈晓黎于2000年3月至2006年10月担任公司法定代表人。2004年末，听说德利公司要处理一批包括诉争房屋在内的顶帐房，原告考虑到当年将诉争房屋抵顶给德利公司时，第三人盛大公司损失很大，便找到德利公司准备以个人名义将诉争房屋收购，德利公司表示同意。原告与德利公司达成收购合意，后原告于2004年12月至2005年4月先后分四次交齐了全部购房款，德利公司亦将诉争房屋手续交付给原告，原告于2005年1月办理了房屋所有权登记，依法取得了诉争房屋的所有权。后原告发现诉争房屋被李松、李东强行占有，便多次找到二被告要求腾房，均被无理拒绝。后原告得知二被告与沈晓黎恶意串通，制造虚假交易，伪造公文，虚构房产局备案合同及交纳部分购房款等事实，企图以合法形式掩盖占有诉争房屋的非法目的，损害原告及第三人盛大公司的合法权益，原告起诉要求判令二被告立即腾退房屋，赔偿相应经济损失；全部诉讼费用由二被告承担。在本案中止期间，原告增加诉讼请求，要求确认二被告与第三人盛大公司签订的房屋买卖协议无效，诉争房屋归原告所有。
李东、李松一审答辩称：二被告对诉争房屋的占有和使用是合法的，请求法院驳回原告的诉讼请求。一、原告所述不属实，原告诉请二被告腾房并赔偿损失，是以原告有房产证为由，并不像当庭所述。2003年7月23日，被告李松和第三人盛大公司签订协议，约定被告李松向第三人盛大公司购买诉争房屋。2003年8月18日二被告各与第三人盛大公司签订商品房买卖合同，签订合同同时交纳了部分购房款，被告李松交纳943，631元，被告李东交纳1，215，499元。签订合同并交纳房款后，第三人盛大公司对合同做了备案，同时二被告进入诉争房屋一直占有使用，2010年末之前没有任何单位或个人向二被告主张诉争房屋的任何权利。到2010年末二被告准备办理房屋产权手续时，在相关部门提示下才发现诉争房屋被原告办理了房产证。二被告遂向一审法院提起行政诉讼，要求确认办证行为违法，要求撤销办证行为，经过一审、二审发回重审，一审法院于2013年作出（2013）和行初重字第1号行政判决书，判决撤销办证机关对原告办理的房产证，原告不服上诉，该案在二审审理中。二被告对诉争房屋是合法的占有使用人，请求法院驳回原告的诉讼请求，或者基于行政案件还在审理中，建议本案中止审理。二、原告增加诉讼请求基于的法律关系与原告诉请腾房是矛盾的，请求法院不予审理，二被告对增加诉讼请求不予应诉。
盛大公司一审答辩称：一、二被告不能依据没有生效的行政判决来确认本案事实。虽然行政诉讼作出一审判决，但并未生效，二被告依此推断事实不能成立。二、二被告提出增加诉讼请求法院不予受理，其不予应诉的主张不成立，视为其对诉讼权利的放弃。增加诉讼请求涉及对权利取得实体内容的判定，中止诉讼的理由消失，继续审理有理有据，在行政诉讼二审中，第三人明确提出为减少诉累在民事诉讼中查清案件事实，二被告的理由不成立。三、诉争房屋应归原告所有，原告与第三人之间不存在商品房买卖关系，第三人在交付房屋过程中已履行了交付及配合原告办理产权登记的义务，第三人不存在过错，不应同二被告一起承担法律责任。第三人因拖欠案外人德利公司工程款，将诉争房屋于2000年抵顶给德利公司，双方签订了《房屋抵顶协议》及补充协议。后第三人将诉争房屋手续交付给德利公司，德利公司为第三人开具《收款收据》，第三人与德利公司的抵顶行为是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。德利公司将诉争房屋转卖给原告，属于德利公司正当行使权利的行为，德利公司与原告之间的房屋买卖关系成立，不存在违法行为，应当受到法律保护。根据合同相对性原则，第三人与原告之间不存在商品房买卖关系，第三人仅负有应原告要求协助办理房屋登记手续的义务，房屋交付义务对于第三人来说已不存在，第三人与德利公司签订抵顶协议后，已将诉争房屋交付给德利公司。第三人完全履行了协助原告办理房屋产权登记的义务，原告也依法于2005年取得《房屋所有权证》，故诉争房屋所有权应归原告所有，第三人不存在过错，不应同二被告一起承担法律责任。四、二被告所述不属实。二被告与第三人之间不存在真实合法的商品房买卖，其实质是二被告与沈晓黎恶意串通，以合法形式掩盖非法目的。二被告与沈晓黎存在紧密的利益关系，具有恶意串通的前提条件。沈晓黎担任第三人公司法定代表人期间，于2002年在第三人不知情的情况下，与被告李冬共同经营沈阳东隆房地产开发有限公司，沈晓黎由该公司股东之一沈阳助邦公司委派担任董事长兼总经理，李冬担任副董事长，沈阳助邦公司的实际控制人是被告李冬，李冬还是第三人公司负责房屋销售的副总经理。二被告与沈晓黎有恶意串通的合意，并实施了恶意串通，以合法形式掩盖非法目的的行为。双方通过签订《协议书》和《商品房买卖合同》的形式，企图制造商品房买卖的假象以掩盖沈晓黎授意二被告非法占有诉争房屋的事实。二被告始终主张其占有房屋合法性，但从未向法院出示其合法占有房屋的相关证据。双方签订《协议书》和《商品房买卖合同》内容即无付款期限、付款方式的约定，也无任何违约责任的约定，显失公平，明显对第三人不利。二被告没有任何房屋交付手续非法占有房屋，既不办理房屋贷款，也不向第三人交付房款，沈晓黎也不代表第三人向二被告要求缴款，双方均不向对方主张履行合同义务，时间长达十余年。在此期间，沈晓黎默认二被告长期使用房屋获益，可以认定存在恶意串通。双方共同伪造文件，虚构合同备案，二被告向法院提起行政诉讼，企图进行虚假诉讼，欺骗法院认定备案有效。公安机关证实第三人处没有任何与二被告存在此宗交易的记录，二被告企图利用沈晓黎令出纳张春竺为二被告开具的《收款收据》，掩盖其合谋侵吞诉争房屋的真实交易内幕。在上述行为表现中，或有沈晓黎的签字或有二被告的签字或有第三人公司的公章，足以证明主观上具有恶意串通的合意；五、从二被告与第三人签订的《协议》及两份《商品房买卖合同》不成立、不生效。协议约定房屋不存在。两份商品房买卖合同载明房屋，实际审批的面积、户型及轴线与合同载明不一致。沈晓黎代表第三人对诉争房屋的处分行为即使能代表第三人，第三人也属于无权处分。诉争房屋于2000年已抵顶给德利公司并已实际交付，房屋处分权已转移至德利公司，德利公司一直空置。六、即使二被告持有的合同生效，诉争房屋也应归原告所有。原告已取得房屋所有权证，且在与德利公司的交易中不存在串通，也不知道该房屋已转让给地二被告，不存在恶意取得。诉争房屋于2000年就已交付给德利公司，而未向二被告交付，二被告完全是强行撞入，非法霸占。第三人与德利公司的《抵顶协议》在先，即使二被告合同有备案，其也是在抵顶之后。原告已于2005年交付了全部购房款，而二被告却至今没有完全交付。抵顶德利公司支付的是工程款，故抵顶协议的效力理应优于二被告的合同。
一审法院经审理查明：本案诉争房屋位于沈阳市和平区盘锦路17号1-2层，建筑面积756.02平方米，其中1层建筑面积330.901平方米，2层建筑面积386.413平方米。房屋权属证书附录记载的范围为3-7轴、A-B轴；1-9轴、B-C轴；1-10轴、C-D轴；1-2轴、D-C轴网点。
2000年1月25日，第三人与案外人沈阳市德利房屋开发公司（以下简称德利公司）签订以房抵欠款协议书，2000年3月1日，第三人与案外人德利公司签订一份补充协议，约定因上一份协议书无法履行，将包括诉争房屋在内的房屋抵顶给案外人。但双方并未办理产权变更手续。2003年8月18日，二被告与第三人分别签订房屋买卖合同。被告李松购买位于沈阳市和平区盘锦路17号1层1-10轴、A-D轴的房屋，建筑面积379.59平方米，单价为每平方米6100元，总金额2，315，499元。被告李东购买位于沈阳市和平区盘锦路17号甲2层1-10轴、A-G轴的房屋，建筑面积308.792平方米，单价为每平方米6，100元，总金额1，883，631元。2003年9月27日，第三人为被告李松出具收款收据，购房款为943，631元，第三人为被告李东出具收款收据，购房款为1，215，499元，剩余房款因贷款问题为支付。后诉争房屋交由二被告后实际占有使用至今。
案外人德利公司于2005年4月15日为原告开具一张收款收据，收款事由为购房款及还欠款，数额为69，168，400元。后原告从案外人德利公司出取得仅有第三人公司公章及日期商品房买卖合同，并自行填写了其他内容。原告在此期间至诉争房屋处进行查看，发现有人居住，但未见到二被告。后原告至沈阳市房产局办理了诉争房屋的更名过户手续，取得诉争房屋的房屋权属证书。
一审法院经审理认为：一、原告主张被告与第三人法定代表人恶意串通，签订的房屋买卖协议无效，但并未提供相关证据证明该事实。第三人与二被告签订的房屋买卖合同内均有第三人的公司印章，二被告亦持有第三人为其开具的收款收据，故对原告要求确认二被告与第三人签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求本院不予支持；二、不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，应以不动产登记簿为准。因此不动产登记簿虽不具有绝对的证据力，但是具有推定的证据力，即在异议方未提出反证推翻不动产登记簿错误的前提下，应推定不动产登记簿记载的权利人为实际的不动产权利人。因此法院无需对原告享有的诉争房屋所有权进行确权，原告的诉讼请求不符合民事诉讼法的审理范围。至于该诉争房屋产权登记是否错误，被告李松已经以沈阳市房产局为被告提起行政诉讼，第三人为原告谢文蕙，故应由行政案件对此进行审理，故对原告要求确认诉争房屋产权归原告所有的诉讼请求本院不予支持；三、二被告对诉争房屋的占有基于二被告与第三人签订的商品房买卖合同，而二被告签订商品房买卖合同的时间及商品房买卖合同在房产局的备案时间均早于原告签订商品房买卖合同并取得房屋产权证书，同时，二被告亦缴纳大部分购房款，并一直占有使用诉争房屋至今。而原告在诉争房屋存在其他商品房买卖合同备案登记，同时知道该处房产有人居住的情况下，仍购买诉争房屋并办理了房屋产权登记，未尽到善意购买人的谨慎审查义务，故对原告要求二被告腾退诉争房屋的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：驳回原告谢文蕙的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告谢文蕙负担。
宣判后，上诉人谢文蕙不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审民事判决书，改判支持上诉人一审诉讼请求；全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。
被上诉人李松、李东二审共同答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
被上诉人盛大公司二审答辩称：同意上诉人的上诉意见，并坚持一审答辩意见。
本院认为：一审判决认定基本事实不清，遗漏了应当参加诉讼的当事人，应当发回重审，具体如下：
一、李东、李松是否实际购得诉争房屋，一审法院应当进行全面审查，并在查清事实基础上作出认定。
二、谢文蕙、盛大公司均主张在谢文蕙担任盛大公司法定代表人期间，盛大公司于2000年将诉争房屋以房抵债给案外人德利公司，此后德利公司于2004年至2005年又将诉争房屋出售给谢文蕙，并由谢文蕙与盛大公司直接签订商品房买卖合同办理权属登记数手续。为了全面查清本案事实，保护当事人的合法权益，本案应当追加案外人德利公司参加诉讼。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2013）沈和民二初字第217号民事判决书；
二、发回沈阳市和平区人民法院重审。
审 判 长 赵明静
代理审判员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 张 莹
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。