浙江省台州市路桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台路民初字第838号
原告卢道根。
被告程岩清。
被告陈菊英。
被告台州市路桥区岩清塑料制品厂，住所地台州市路桥区路桥丁岙村。
负责人程岩清。
原告卢道根与被告程岩清、陈菊英为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理后，依法适用简易程序于同年4月9日进行了第一次公开开庭审理，原告卢道根、被告程岩清到庭参加诉讼，被告陈菊英经本院传票传唤拒不到庭；于2016年2月1日进行了第二次公开开庭审理，原告卢道根、被告程岩清、陈菊英到庭参加诉讼；后本院依原告申请依法追加台州市路桥区岩清塑料制品厂为共同被告，于2016年4月5日进行了第三次公开开庭审理，原告卢道根、被告台州市路桥区岩清塑料制品厂负责人即被告程岩清到庭参加诉讼，被告陈菊英经本院传票传唤拒不到庭；后依法组成合议庭于2016年5月4日进行了第四次公开开庭审理，原告卢道根、被告台州市路桥区岩清塑料制品厂负责人即被告程岩清、被告陈菊英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢道根诉称，2004年4月28日，原告与被告程岩清、陈菊英签订了房屋买卖协议，约定被告程岩清将其所有的岩清塑料制品厂经营部所有的坐落在路桥区路桥街道丁岙村路院路边三层楼房两间（坐西朝东北面两间，每间宽四米长十五米，西边二楼墙外直出4.5米及一至四层楼梯作公用通道）出卖于原告，价格为人民币900000元，从2004年5月1日起交付。经双方协商，在该房屋三层加盖一层，工程款由原告自负，今后被告无权干涉。如任一方违反协议，罚款人民币800000元予另一方。后原告按期支付了房款，被告交付了房屋。原告接收房屋后对房屋进行了加层并装修，一直居住至今。后原告多次要求被告办理过户手续，被告一直予以推脱。2013年9月9日，浙江台州路桥农村合作银行以金融借款合同纠纷为由起诉了被告程岩清及案外人夏云正、罗仙春，并申请诉讼保全，法院作出（2013）台路商初字第1760号民事裁定书，查封了被告程岩清创办的岩清塑料制品厂经营部所有的坐落在台州市路桥区丁岙村路院路房屋的产权及土地使用权。2013年12月12日，法院作出（2013）台路商初字第1760号民事判决书，判令案外人夏云正偿还浙江台州路桥农村合作银行借款本金1000000元、诉讼保全费5000元，被告程岩清及案外人罗仙春负连带赔偿责任。后因未履行偿还义务，浙江台州路桥农村合作银行于2014年3月18日向法院申请执行，要求处置台州市路桥区丁岙村路院路房屋，原告提出执行异议，后被驳回，原告向被告购买的本案讼争房屋将被拍卖。被告将讼争房屋出售于原告，却拒不办理房屋过户手续，导致原告无法取得产权，现该房屋将被拍卖，合同无法履行，请求判令解除原告与两被告签订的房屋买卖协议；两被告返还原告购房款900000元；两被告支付违约金180000元、加层及装修费用700000元、土地升值差价800000元。审理中，原告变更诉讼请求，要求确认原告与被告程岩清、陈菊英、台州市路桥区岩清塑料制品厂签订的房屋买卖协议无效；被告程岩清、陈菊英、台州市路桥区岩清塑料制品厂返还原告购房款900000元、加层及装修费用283436元等合计人民币1183436元，并保留要求三被告赔偿900000元购房款利息损失的诉讼请求。
被告程岩清辩称，原、被告签订的房屋买卖协议已生效且履行，因房屋无法过户被告程岩清已退还原告600000元，剩余300000元为房屋使用费，故原房屋买卖协议已作废，被告程岩清并未违约，请求驳回原告的诉讼请求；原告一直在出租房屋，要求原告返还十多年的租金收益；浙江财信工程咨询有限公司出具的报告书缺乏依据，明显过高，装修经过十多年已无价值，加层部分系原告私自修建，为违章建筑，该费用应由原告自负。
被告陈菊英辩称，同被告程岩清的意见。
被告台州市路桥区岩清塑料制品厂辩称，原告已起诉被告程岩清个人，不同意追加其为被告。
经审理本院查明，本案讼争房屋坐落于台州市路桥区路桥街道丁岙村路院路，房屋所有权人系台州市路桥区岩清塑料制品厂经营部，设计用途为非住宅，土地使用权属登记为台州市路桥区岩清塑料制品厂经营部，土地用途为工业，使用权类型为划拨。2004年4月28日，原告卢道根与台州市路桥区岩清塑料制品厂经营部、被告程岩清、陈菊英签订房屋买卖协议，约定将台州市路桥区岩清塑料制品厂经营部所有的坐落于台州市路桥区路桥街道丁岙村路院路边三层楼房两间（坐西朝东北面两间，每间宽四米长十五米，西边二楼墙外直出4.5米及一至四层楼梯作公用通道）出卖于原告，约定自2004年5月1日起此房屋及地基永久性归原告所有（二层、三层交付时间为2005年2月底）；经双方协商该房屋价格为人民币900000元，未经原告同意签字，被告程岩清不得将该房产作抵押贷款；经双方同意协商，在该房屋三层顶上再加一层，工程款由原告自负，被告程岩清无权干涉。2004年9月10日，台州市路桥区岩清塑料制品厂经营部、被告程岩清出具收条，载明房屋款900000元已收清。原告接收房屋后在该两间三层楼房上加建了一层，并对二、三、四层房屋进行了装修并使用至今。审理中，因原告申请，本院依法委托浙江财信工程咨询有限公司对涉案两间四层楼房的装修及加建的四层楼造价进行鉴定，鉴定结论为二层装饰直接费为46480元、综合费用、规费、农民工工伤保险费共计6691元、税金1865元，合计55036元；三层装饰直接费为46480元、综合费用、规费、农民工工伤保险费共计6691元、税金1865元，合计55036元；四层装饰直接费为43322元、综合费用、规费、农民工工伤保险费共计4678元、税金1684元，合计49684元；四层加层土建直接费为60964元、综合费用、规费、农民工工伤保险费共计7810元、税金2412元，合计71186元；楼梯装饰直接费为12966元、综合费用、规费、农民工工伤保险费共计2061元、税金527元，合计15554元；电气直接费为21475元、综合费用、规费、农民工工伤保险费共计2895元、税金855元，合计25225元；给排水直接费为10403元、综合费用、规费、农民工工伤保险费共计915元、税金397元，合计11715元；故直接费共计242090元、综合费用、规费、农民工工伤保险费共计31741元、税金共计9605元，合计283436元。为此，原告支出鉴定费8000元。另本院向浙江财信工程咨询有限公司发函咨询涉案两间四层楼房的装饰装修残值，该司复函认为如按工业厂房房屋折旧年限最低20年计算，装修剩余价值为100887.18元；如按工业厂房房屋折旧年限最高50年计算，装修剩余价值为145045.70元。
另查明，被告台州市路桥区岩清塑料制品厂系个人独资企业，台州市路桥区岩清塑料制品厂经营部系其分支机构。
上述事实，有原告提交的房屋买卖协议、收条、房屋所有权证、土地使用权证，浙江财信工程咨询有限公司出具的浙财信鉴字（2016）009号司法鉴定意见书、复函、鉴定费发票及原、被告的陈述等所证实。
本院认为，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第十四条、第三十一条的规定，分支机构的民事责任由设立该分支机构的个人独资企业承担。个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。原告卢道根虽与台州市路桥区岩清塑料制品厂经营部签订房屋买卖协议，但台州市路桥区岩清塑料制品厂经营部系被告台州市路桥区岩清塑料制品厂的分支机构，被告台州市路桥区岩清塑料制品厂系个人独资企业，故本案原、被告之间因本案讼争房屋产生的纠纷应先以被告台州市路桥区岩清塑料制品厂的财产予以清偿，不足以清偿的再以投资人被告程岩清的财产予以清偿。对于原告要求被告陈菊英承担赔偿责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。鉴于原、被告签订的房屋买卖协议包括房屋及土地使用权，而该房屋设计用途为非住宅，土地用途为工业，使用权类型为划拨，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。被告台州市路桥区岩清塑料制品厂所属讼争土地未经有批准权的人民政府批准转让划拨土地使用权，应认定原、被告间订立的房屋买卖协议无效。合同无效后，自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告应向被告台州市路桥区岩清塑料制品厂返还讼争房屋，被告台州市路桥区岩清塑料制品厂应向原告卢道根返还购房款900000元。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。被告台州市路桥区岩清塑料制品厂明知讼争土地未经人民政府批准，仍向他人转让划拨土地使用权，存在过错；原告将非住宅房屋用于住宅所用，实际上改变了土地、房屋用途，亦存在过错。原告要求被告赔偿其购买房屋后对房屋进行加层及装修的费用，本院认为，鉴于原、被告签订房屋买卖协议时，约定原告可在该三层楼房加建一层，而该加建部分未办理合法建设手续，故加建部分的费用应由双方按照各自过错酌情各半予以分担。鉴于原告并未举证证明加建工程的承包人系公司，并已支付综合费用、规费、农民工工伤保险费、税金等，故对于该部分损失不予支持，本院按照浙江财信工程咨询有限公司出具的司法鉴定意见书中四层加层土建直接费为60964元确定原告加层建筑的损失，由被告台州市路桥区岩清塑料制品厂根据过错责任酌情赔偿原告30482元，其余损失由原告自负。对于原告主张的装修损失，被告抗辩认为该装修已逾十年，已无价值。本院认为，房屋的装饰装修虽可在一定程度上使房屋增值，但原告装修房屋距今已近十年，应按装修的剩余价值确定损失为宜。鉴于原、被告经本院释明均未对装修的剩余价值提出鉴定申请，本院认为应结合原告装修时间、装修成本、被告台州市路桥区岩清塑料制品厂取得土地使用权的时间、工业土地使用权出让年限、浙江财信工程咨询有限公司出具的复函及原、被告过错程度等因素综合确定。对于原告装修的成本，被告程岩清抗辩其中楼梯装饰费用其支付了一半，但未提交证据予以证明，本院不予采信，故本院根据浙江财信工程咨询有限公司出具的司法鉴定意见书确定原告装修成本为181126元。对于装修的剩余价值，因涉案土地系工业划拨土地，土地使用权证上并未确定使用年限，本院结合原、被告的庭审陈述，确定按50年的使用年限计算装修剩余价值，确定为145045.70元。故对于原告主张的装修损失，按照原、被告的各自过错，本院酌情确定由被告台州市路桥区岩清塑料制品厂赔偿原告72522.85元，其余损失由原告自负。被告程岩清、陈菊英辩称，已返还原告购房款600000元，剩余300000元为房屋使用费，故原房屋买卖协议已作废，另原告购买房屋后将房屋用于出租，租金收益应予以返还，本院认为，被告程岩清、陈菊英未提交证据证明其已返还购房款600000元，对其辩称本院不予采信。合同无效后损害赔偿的范围主要为因信赖合同有效而支付的各种订约和履行费用，不应当包括合同在有效的情况下获得的期待利益的损失，租金收益系被告基于合同有效情形下的期待利益，并非信赖利益，故对于被告程岩清、陈菊英要求返还租金的辩称本院不予支持。综上，被告台州市路桥区岩清塑料制品厂、程岩清应返还原告购房款900000元、房屋加层损失30482元、房屋装修损失72522.85元等合计人民币1003004.85元。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告卢道根与被告台州市路桥区岩清塑料制品厂于2004年4月28日签订的房屋买卖协议无效。
二、被告台州市路桥区岩清塑料制品厂于判决发生法律效力之日起三十日内返还并赔偿原告卢道根人民币1003004.85元，被告台州市路桥区岩清塑料制品厂的财产不足以清偿的，由被告程岩清予以清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、原告卢道根于判决发生法律效力之日起三十日内腾退坐落于台州市路桥区路桥街道丁岙村路院路的两间房屋予被告台州市路桥区岩清塑料制品厂。
四、驳回原告卢道根的其他诉讼请求。
案件受理费人民币15450元，由原告卢道根负担7725元、被告台州市路桥区岩清塑料制品厂、程岩清负担7725元；鉴定费人民币8000元（系原告卢道根预付），由原告卢道根负担4000元，被告台州市路桥区岩清塑料制品厂、程岩清负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院，并同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费［款汇：台州市财政局；开户银行：台州市农行；帐号：19－900001040000225089001）。预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院，在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蒋 来
审 判 员 朱 丹
人民陪审员 陈学友
二〇一六年五月十七日
代书 记员 金雪萍