广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东二法民二初字第226号
原告（反诉被告，下称原告）：东莞市千方电子科技有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：陈建中，董事长。
被告（反诉原告，下称被告）：方德芹，男，汉族，1972年9月2日出生，住广东省深圳市。
被告（反诉原告，下称被告）：东莞市巨德线路板有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：叶红丽，董事长。
两被告共同的委托代理人：曾一鸣，广东金智律师事务所律师。
两被告共同的委托代理人：行伟，广东金智律师事务所律师。
原告东莞市千方电子科技有限公司（下简称千方公司）诉被告方德芹、东莞市巨德线路板有限公司（下简称巨德公司）企业承包经营合同纠纷一案，于2013年3月7日向本院提起诉讼，本院于2013年3月11日立案受理。被告方德芹、巨德公司提起反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。本案原由审判员林雄东适用简易程序，于2013年4月24日、2013年5月20日、2013年5月29日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为由审判员林雄东担任审判长，与人民陪审员叶玉勤、人民陪审员方燕萍组成合议庭，于2013年10月29日公开开庭进行了审理。被告巨德公司的法定代表人即被告方德芹到庭参加了2013年4月24日的庭审。两被告共同的委托代理人行伟到庭参加了2013年5月20日、2013年5月29日、2013年10月29日的庭审。原告的法定代表人陈建中，两被告共同的委托代理人曾一鸣到庭参加了上述全部庭审。本案现已审理终结。
原告千方公司起诉称：千方公司与方德芹签订了《承包经营协议》，约定千方公司将厂房、宿舍出租给方德芹承包经营使用。方德芹自行装修，按月支付承包经营费、管理费等费用，水电费按实际使用缴费。但方德芹自2012年5月后未支付经营费、水电费等费用，至2013年2月26日共欠原告1095821.19元。根据《承包经营协议》中的约定，千方公司可收回厂房、宿舍。协议签订后，方德芹在所租厂房地址上注册成立了巨德公司。方德芹是巨德公司的实际经营者，担任总经理职务，方德芹的妻子叶红丽为法定代表人，方德芹的妹妹方某某为股东。千方公司认为，方德芹未依约支付承包经营费、水电费，已严重违反了约定。更为严重的是，方德芹、巨德公司未进行废气处理就违规开工生产，致使千方公司被环保部门责令停产整改。千方公司与方德芹、巨德公司协商，但方德芹、巨德公司拒绝整改，更经常到千方公司闹事。由此，千方公司要求解除合同。方德芹以巨德公司的名义生产经营，故应由方德芹支付费用，而巨德公司承担连带清偿责任。综上，原告千方公司请求法院判令：1.解除原告千方公司与被告方德芹签订的《承包经营协议》；2.被告方德芹、巨德公司支付原告千方公司的承包经营费749673.6元、水电费346147.59元，并自起诉之日起按银行同期存款利率计算利息；3.被告方德芹与巨德公司承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由被告方德芹、巨德公司承担。
被告方德芹答辩称：一、根据《承包经营协议》中的约定，案涉合同虽然名为《承包经营协议》，但实为附条件的厂房出租合同，该合同中包含租赁协议、商品买卖、废料回收等内容。二、根据《承包经营协议》中的约定，千方公司负有依约提供租赁物，及保证方德芹不因环保等问题停止经营的义务。合同中还反映，千方公司知晓并同意方德芹进行线路板电镀生产，否则方德芹无需支付高出市场价三倍的租金给千方公司。三、千方公司未能履行合同义务，因环保问题导致厂区内所有企业停业整顿，依法应承担赔偿责任。四、千方公司依约应当在2011年11月16日使方德芹具备生产条件，但实际上方德芹装修好厂房后直至2012年2月8日才能生产，致使工人及机器设备等闲置数月，造成了巨大的经济损失。同时，方德芹多次要求千方公司提供相关的环保文件，但千方公司以种种理由推托，故方德芹享有先履行抗辩权，有权拒绝向千方公司支付费用。五、方德芹向千方公司支付了押金140000元，千方公司的法定代表人陈建中于2011年8月11日、2011年8月31日分别向方德芹借款128140元、300000元，故方德芹共有568140元在千方公司，该款应予退回。六、千方公司起诉解除合同的依据是方德芹拖欠款项，但实际上是千方公司因排污问题被查处停产才以此为由提出解除合同的。
被告巨德公司答辩称：一、根据《承包经营协议》中的约定，案涉《承包经营协议》名为承包合同，实质为厂房租赁合同。二、千方公司严重违反合同先履行义务，巨德公司享有先履行抗辩权，可拒绝向千方公司支付费用。1.千方公司未依约使租赁物于2011年11月16日达到使用条件，造成巨德公司巨额损失，但千方公司拒绝赔偿。2.千方公司拒绝向巨德公司提供相关的环保许可文件。故在双方解决赔偿问题及千方公司提供环保许可文件前，巨德公司享有先履行抗辩权。三、千方公司在签约及履约过程中存在严重过错，应当赔偿给巨德公司造成的巨额损失。1.千方公司未及时使案涉房屋达到使用条件，并因千方公司的原因导致工业区于2013年1月14日被查处停产，造成了巨德公司的损失。2.千方公司未取得《排污许可证》，就将案涉房屋违法出租给巨德公司，且未能依约提供达标的排污处理服务。千方公司在出租房屋时，向承租人承诺具有电镀生产的资质及排污处理能力，以高出市场价三倍的租金出租房屋，但千方公司实际不具备相关的资质及能力，千方公司存在严重的欺诈行为。3.巨德公司不存在未进行废气处理就违规生产，及擅自安装电镀设备违法生产的问题。《承包经营协议》中约定，由千方公司进行排污处理。千方公司在出租案涉房屋时承诺可以进行电镀生产，实际上该工业区的企业大部分均是从事电镀生产的。千方公司负责办理巨德公司的营业执照，其对巨德公司的生产经营范围是明知的。千方公司规定巨德公司必须向其购买用于电镀的原材料，千方公司不可能不知道巨德公司从事电镀生产。四、千方公司给巨德公司造成的损失，包括：延期开工期间的工人工资损失40956元，停产期间的工人工资损失168404元，工厂搬迁损失20400元，厂房土建装修损失516215元，及无尘空调拆迁、重装、调试等费用33050元。五、因千方公司未能提供承诺的排污处理，故租金应按同地段普通厂区的租金标准进行相应的调整。千方公司出租给巨德公司的厂房、宿舍的实际面积分别为2130平方米、750平方米，但千方公司却分别按2250平方米、920平方米计算租金，在租赁面积上也存在严重的欺诈行为。六、方德芹向千方公司支付了押金140000元，千方公司的法定代表人陈建中于2011年8月11日、2011年8月31日分别向方德芹借款128140元、300000元，故巨德公司共有568140元在千方公司。七、千方公司起诉解除合同的依据是巨德公司拖欠款项，但实际上是千方公司因排污问题被查处停产才以此为由提出解除合同的。综上，巨德公司无需向千方公司支付任何费用，千方公司反而应当赔偿巨德公司全部的损失。
被告方德芹、巨德公司反诉称：基于巨德公司答辩意见，请法院判令：1.原告千方公司赔偿被告巨德公司、方德芹损失，包括：厂房土建装修损失516215元，2011年11月16日至2012年2月1日延误开工期间的工人工资损失40956元，2013年1月14日至2013年2月28日停产期间的工人工资损失168404元，厂房搬迁费损失20400元，无尘空调拆迁、运输及安装调试费33050元，合计779025元。2.本案的全部诉讼费用由原告千方公司承担。
原告千方公司答辩称：一、涉案《承包经营协议》除约定厂房租赁方案外，还约定由千方公司投资建设及安装设备等给方德芹、巨德公司使用。涉案厂房是因承包经营需要而使用的场地，故涉案《承包经营协议》不能认定为厂房租赁合同，而应认定为承包经营合同。二、涉案《承包经营协议》中约定由方德芹、巨德公司安装废气处理装置，千方公司早已建好污水处理系统，千方公司没有出示排污许可证不构成违约，故千方公司并未违反先合同义务，方德芹、巨德公司无权主张先履行抗辩权，方德芹、巨德公司拒绝交租构成违约。环保部门检查时指出巨德公司的废水排放不达标，该问题是方德芹、巨德公司超越环评报告允许的工艺流程范围及从事电镀生产引起的，方德芹、巨德公司对此负有不可推卸的责任。三、1.2011年11月16日至2012年2月8日期间，千方公司提供的厂房完全符合生产条件，但方德芹、巨德公司称年关将近难以招聘员工故暂停经营，千方公司体谅方德芹、巨德公司已免除该段期间的承包经营费用。故方德芹、巨德公司在该段期间的损失与千方公司无关。2.巨德公司于2013年1月14日被查处停产，是因为其一直未安装废气处理装置导致废气直排，废水污染物超标则是因为方德芹、巨德公司超出协议约定的范围经营及违规进行电镀作业，故停产的全部损失包括工人工资、搬迁费、装修费、无尘空调的拆装费均应由方德芹、巨德公司自行承担。四、千方公司收取的租金除了厂房租赁费用外，还包括千方公司投资一百多万元安装消防设备供巨德公司免费使用、免费为巨德公司安装电源电缆到厂房内、提供材料、提供工艺、介绍客户、使用排污设备等的对价费用，故约定的价格是双方的真实意思表示，不构成欺诈。五、方德芹、巨德公司屡次违约最终导致合同无法履行，应承担相应的违约责任，押金不应予以退还。综上，原告千方公司请求驳回被告方德芹、巨德公司的全部反诉请求。
本院查明：一、2011年8月8日，千方公司与方德芹签订了《承包经营协议》一份，约定：1.双方合作承包经营，千方公司如接到订单给方德芹承包经营生产。2.千方公司预先办有营业执照、国税登记、地税登记，经营范围为五金电子线路板制品。环评报告工艺流程包括裁料、印刷丝印、蚀刻、冲洗、喷锡、沉铜、配套五金电子作业等，及有排污池设施等建设。方德芹不准超越千方公司现时环评报告内的工艺流程范围，违者自负。方德芹在投产前负责自费安装好废气处理设备才可生产。3.千方公司提供B栋厂房一楼一半面积2250平方米、B栋宿舍三楼一层面积920平方米给方德芹承包经营使用，厂房按34元／平方米计算，宿舍按14元／平方米计算，厂房、宿舍每月的承包经营费合计为89380元。免费装修期为3个月，自2011年11月16日起开始计算承包经营费。千方公司自收取方德芹承包经营费用起，必须保证方德芹用水、用电和环保设施排放生产，否则一切损失由千方公司负责。4.方德芹于签订协议书时即付178760元给千方公司作为押金，如违约押金不退还归千方公司所有。5.方德芹需要招工或向外采购货物设备材料等，不能以千方公司的名义办理，且方德芹所有的债权债务、税务、规费等费用均与千方公司无关。6.社区收取的管理费包括企业管理费每月5000元（如方德芹不办理营业执照则免该项费用）、工人管理费每人每月10元、卫生管理费每月500元，另方德芹需向千方公司每月支付保安费1500元。7.方德芹请千方公司代为治理污水达标排放，方德芹应支付8元／方的工业污水治理费给千方公司。8.千方公司提供给方德芹每月用电315KVA，按每月7245元计算电费。工厂用电0.95元／度，水费3.6元／方。如果政府的水电公司加价，千方公司也相应加价。9.一方未履行协议义务视为违约，应赔偿另一方一切的实际损失。此外，《承包经营协议》还约定了其他内容。同日，千方公司与方德芹又签订了《补充协议》一份，其中包括承包区域的交付时间约定，即以整个厂区能正常投产之日开始计租。庭审中，原、被告对涉案《承包经营协议》的性质及效力有争议，千方公司认为属企业承包经营合同且合同有效。方德芹、巨德公司则认为是租赁合同且合同无效。
二、1.2012年5月15日，东莞市环境保护局（下简称东莞市环保局）对千方公司检查后制作了《现场执法检查笔录》，载明的内容包括：千方公司的生产工序、设备、配套的废水处理设施等均未通过环保部门审批和验收，蚀刻工序产生的废气未配套废气处理设施未经处理直接排放。2.2012年7月25日，东莞市环保局向千方公司出具了《责令改正违法行为决定书》，要求千方公司自收到该决定书之日起立即停止生产，停止使用所有的生产设备。3.2012年11月30日，东莞市环保局向千方公司发出了《催告书》，其上载明该局于2012年8月15日向千方公司送达了《责令改正违法行为决定书》，因千方逾期不申请复议及起诉又不履行行政命令决定，故限千方公司在10日内改正环境违法行为，逾期不改正的将申请法院强制执行。4.2013年1月14日，千方公司厂区内的所有企业均因环保问题停产。5.2013年1月21，广东省东莞市第一人民法院作出《行政执行裁定书》，裁定准予强制执行前述《责令改正违法行为决定书》。6.千方公司提交了《监测报告》，该证据显示东莞市环境保护监测站对千方公司内各生产车间的生产废水进行监测后于2013年1月16日出具了《监测报告》，其中在巨德公司的铜锡电镀槽进行了取样，监测结果列明了总铬、镍、锌、铅、镉、铜、砷、汞、总氰、pH、六价铬、锡的含量，但没有列明上述物质合理的数值。方德芹、巨德公司认为监测的对象是千方公司，与方德芹、巨德公司无关。7.2013年1月25日，东莞市环保局出具了《关于东莞市千方电子科技有限公司建设项目投入试生产意见的函》，其中载明包括以下问题：千方公司未经同意擅自增设电镀、电解等生产工序及海绵铜生产线，生产工艺发生重大变化；千方公司厂房内的10家企业领取了营业执照但并未办理环保审批手续；废水、废气、危险废物的处理不符合规范等。故该局不再受理千方公司提出的项目试生产申请，千方公司应整改并向该局进行排污申报登记、领取排污许可证方可投入试生产。8.2013年1月25日，广东省东莞市第一人民法院向千方公司发出《执行命令》，要求千方公司立即停止生产，停止使用所有生产设备。9.2013年2月25日，千方公司发出《通知》，称巨德公司等三家公司的不配合导致通过环保部门检查验收的时间被拖延，已构成违约，故千方公司向巨德公司等三家公司提出终止承包合同，并在2013年2月25日下午14时停止供应水电，该三家公司的所有员工必须撤离。10.2013年3月8日，千方公司出具《放行条》，确定巨德公司的搬离时间暂定为2013年3月9日至同年的5月9日。巨德公司在该《放行条》上加注，同意千方公司首先提出终止协议，配合搬离所有财产。
三、千方公司于2011年8月6日向方德芹收取了押金140000元，于2011年8月31日向方德芹借款300000元。方德芹、巨德公司提交的《招商银行转账记录》显示，方德芹、巨德公司于2011年8月11日向千方公司的法定代表人陈建中支付了押金128140元，千方公司对此予以确认。
四、1.原、被告确认的证据《环境影响报告书》中载明，案涉厂房的占地面积为4500平方米，案涉宿舍的占地面积为750平方米。千方公司认为，750平方米是使用面积，而920平方米则是投影面积。
2.千方公司免收方德芹、巨德公司2011年11月16日至2012年1月31日期间的承包经营费用。千方公司提交的其自行制作的《欠款清单》显示，千方公司诉请的承包经营费包含承包经营费、管理费及税款。其中，2012年2月至3月的每月费用为91380元（经营费89380元＋管理费2000元），合计182760元（91380元×2）；2012年4月至7月的每月费用为96380元（经营费89380元＋管理费7000元），合计385520元（96380元×4）；2012年8月费用为97565.6元（经营费89380元＋管理费7000元＋补税款1185.6元）；2012年9月至2013年1月的每月费用为76765.6元（经营费89380元＋管理费7000元＋补税款1185.6元-20800元），合计383828元（76765.6×5）。上述承包经营费合计1049673.6元（182760元＋385520元＋97565.6元＋383828元）。
千方公司称，20800元是案外人“某某公司”要求巨德公司交纳的代开税票的费用，而1185.6元则是补房产税的税款。因2013年1月份未开税票及补税款，故2013年1月份的实际欠款是96380元。方德芹、巨德公司称，上述两笔税费应由千方公司承担。方德芹、巨德公司提交的《对账单》、《地税发票》显示，巨德公司于2012年9月5日汇付了20800元，而收款方东莞市汇通实业投资有限公司于2012年9月7日向巨德公司开具了“2012年8月份租金”的发票。千方公司主张巨德公司汇付的该20800元是其借给方德芹、巨德公司的，而从2012年9月起方德芹、巨德公司自己支付了该笔费用。千方公司还称方德芹、巨德公司未补税款，并提交了东莞市汇通实业投资有限公司于2012年9月1日、2012年10月1日、2012年12月1日、2013年1月1日向千方公司收取税款的《收款收据》，收费金额分别为7039.5元、7039.5元、8225.1元、9410.7元，《收款收据》中有千方公司“代垫税费”的字样。方德芹、巨德公司对此不予确认，认为该《收款收据》是向千方公司开具的，无法反映出是千方公司代方德芹、巨德公司代垫的费用。
3.千方公司主张方德芹、巨德公司尚欠2012年2月至2013年1月期间的水电费346147.59元未付，并提交了其自行制作的《欠款清单》及2012年2月到2012年12月（2012年9月除外）期间巨德公司的《水电费单》。该《水电费单》未经方德芹、巨德公司签名或盖章确认，方德芹、巨德公司对其真实性不予认可，并称在本案诉讼前没有见过该《水电费单》。方德芹、巨德公司于庭审中陈述，其使用的是新的水电表，方德芹、巨德公司没有支付过水电费，但双方没有对水电费进行结算，巨德公司搬厂后不清楚有没有人使用过水电。千方公司称其是代收水电费，但千方公司未举证证明其已代方德芹、巨德公司垫付了水电费。
五、1.方德芹、巨德公司提交了2011年11月至2012年1月，及2013年1月、2月的《工资表》，拟证明其主张的工人工资损失。其中，2013年2月份的《工资表》没有员工签收，其他《工资表》有员工签名。2013年1月份的工资为95028.3元。2.方德芹、巨德公司提交了《工程合同书》、《装修工程明细表》、《收款收据》，拟证明其主张的厂房土建装修工程损失516215元。3.方德芹、巨德公司提交了《购销合同》、《收款收据》，拟证明其主张的无尘空调拆装费用33050元。4.方德芹、巨德公司提交了《收款收据》，拟证明其主张的搬厂费用20400元。千方公司对上述证据均不予确认。
另查明，巨德公司是于2012年3月15日成立的。
以上事实，有原告千方公司提交的《承包经营协议》、《补充协议》、《现场执法检查笔录》、《责令改正违法行为决定书》《催告书》、《行政执行裁定书》、《监测报告》、执行命令、《欠款清单》、《收款收据》、《水电费单》，被告方德芹、巨德公司提交的《关于东莞市千方电子科技有限公司建设项目投入试生产意见的函》、《通知》、《放行条》、《收据》、《招商银行转账记录》、《环境影响报告书》、《对账单》、《地税发票》、《工资表》、《工程合同书》、《装修工程明细表》、《购销合同》、《收款收据》，及当事人的陈述等附卷为证。
本院认为：本案争议的主要问题及其处理如下：
一、涉案《承包经营协议》的性质问题
对于涉案《承包经营协议》的性质，千方公司主张是企业承包经营合同，方德芹、巨德公司则主张是租赁合同。本院认为，判断合同的性质应该考虑合同内容所反映的当事人真实意思表示。涉案《承包经营协议》除约定方德芹使用千方公司的厂房、宿舍外，还约定千方公司如接到订单交给方德芹生产，方德芹可使用千方公司环评报告内的生产工艺流程进行生产，及可使用千方公司建设安装的环保设施，这与单纯租赁使用厂房、宿舍明显不同，承包经营的特征明显，故本案应认定为承包经营合同纠纷。
二、涉案《承包经营协议》的效力问题
根据《中华人民共和国环境保护法》第十三条，及国务院《建设项目环境保护管理条例》第六条、第十条第一款的规定，法律、行政法规对建设污染环境的项目进行严格的规范，建设单位应选择取得相应资格证书的从事环境影响评价工作的单位编制环境影响报告书，经项目主管部门预审并依照规定的程序报环境保护行政主管部门批准后，建设项目方可开工建设。《中华人民共和国行政许可法》第二条规定：“本法所称行政许可，是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。”据此，环境保护行政主管部门批准建设单位建设污染环境的项目是一种行政许可。《中华人民共和国行政许可法》第九条规定：“依法取得的行政许可，除法律、法规规定依照法定条件和程序可以转让的外，不得转让。”因现行的法律、法规并未规定环评行政许可可以转让，故该环评行政许可仅及于建设单位本身，环评行政许可的对象具有特定性，这便于相关行政主管部门跟踪、监测建设项目对环境的影响。
本案中，案涉建设项目的建设单位是千方公司，故环评行政许可的对象是千方公司，可在环评行政许可范围内进行生产经营亦仅是千方公司。涉案《承包经营协议》中约定千方公司与方德芹合作承包经营，但同时又约定方德芹在对外交易中不得使用千方公司的名义，上述约定使未取得环评行政许可的方德芹、巨德公司得以使用千方公司的环评行政许可进行生产经营，规避了行政主管部门对建设项目的跟踪、监测，为以合法形式掩盖非法的目的。而从环保部门的检查结果、责令千方公司停产整改及不再受理千方公司提出的项目试生产申请等事实来看，千方公司与方德芹、巨德公司的行为已对环境造成了不良影响，损害了社会公共利益。综上，涉案《承包经营协议》属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（四）项规定的情形，故应认定为无效。
千方公司允许未取得环评行政许可的方德芹、巨德公司使用其环评行政许可进行生产经营，方德芹、巨德公司明知自身未取得环评行政许可而使用他人的环评行政许可进行污染环境项目的生产经营，双方对造成合同无效具有同等的过错。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。故涉案《承包经营协议》不存在解除的问题，对千方公司诉请解除涉案《承包经营协议》，本院不予支持。
三、对原告千方公司诉请的处理问题
涉案《承包经营协议》虽然是由方德芹个人与千方公司签订，但巨德公司与方德芹共同实际承受了该合同的权利义务，故方德芹与巨德公司亦应共同承担合同无效的后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，对原告千方公司的诉请作如下处理：
首先，方德芹、巨德公司实际使用了千方公司提供的厂房、宿舍，故应参照涉案《承包经营协议》约定的标准折价补偿相应的使用费给千方公司。《环境影响报告书》中载明，案涉厂房的占地面积为4500平方米，故其一半面积为2250平方米。方德芹、巨德公司主张案涉厂房的实际面积为2130平方米，依据不足，本院不予采纳。《环境影响报告书》中载明，案涉宿舍的占地面积为750平方米。千方公司未举证证明案涉宿舍的投影面积为920平方米，且未举证证明双方约定按投影面积计算宿舍的面积，应承担举证不能的不利后果，故应按750平方米计算宿舍的面积。方德芹、巨德公司租用案涉厂房、宿舍的目的是使用他人的环评行政许可进行污染环境项目的生产经营，故其明知案涉厂房、宿舍的使用费标准不同于同地段普通厂房、宿舍的租金，故其主张按普通租金调整涉案《承包经营协议》中约定的厂房、宿舍的使用费标准，本院不予采纳。综上，根据涉案《承包经营协议》中约定的厂房按34元／平方米、宿舍按14元／平方米的计算标准，案涉厂房、宿舍每月的使用费合计87000元（2250×34＋750×14）。2012年2月至2013年1月14日（停产之日）期间的使用费合计996290.32元（87000×11＋87000×14／31）。
其次，涉案《承包经营协议》中约定，企业管理费每月5000元（如方德芹不办理营业执照则免该项费用）、卫生管理费每月500元、保安费每月1500元。巨德公司于2012年3月15日成立。参照约定，千方公司于2012年2月至3月期间可每月收取管理费2000元（卫生管理费每月500元＋保安费每月1500元），合计4000元（2000×2），于2012年4月至2012年12月期间可每月收取管理费7000元（卫生管理费每月500元＋保安费每月1500元＋企业管理费每月5000元），合计63000元（7000×9），2013年1月份的管理费应按实际经营日期收取为3161.29元（7000×14／31）。上述管理费合计70161.29元（4000＋63000＋3161.29）。
再次，千方公司主张方德芹、巨德公司每月应补房产税的税款1185.6元，但千方公司未举证证明方德芹、巨德公司有缴付该项税费的义务。千方公司提交的东莞市汇通实业投资有限公司开具的《收款收据》，亦未显示其为方德芹、巨德公司垫付了税款，故对千方公司的该项主张，本院不予支持。
又次，巨德公司于2012年9月5日汇付给东莞市汇通实业投资有限公司20800元，千方公司主张该款是其借给巨德公司的，但未举证证明，故本院不予采纳。千方公司于其自行制作的《欠款清单》确认自2012年9月份起应每月扣减20800元，东莞市汇通实业投资有限公司于2012年9月7日向巨德公司开具的发票显示是“2012年8月份租金”，故该月亦应扣减20800元。由此，2012年8月至2012年12月应扣减104000元（20800×5），2013年1月应按实际经营日期扣减9393.55元（20800×14／31）。综上，合计应扣减113393.55元。
最后，千方公司未能举证证明其已代方德芹、巨德公司垫付了水电费，故对其诉请水电费，本院不予支持。
综上，方德芹、巨德公司应支付给千方公司承包经营费用953058.06元（996290.32元＋70161.29元-113393.55元）。千方公司对收取方德芹、巨德公司押金268140元（140000＋128140）并无异议，因涉案《承包经营协议》无效，故千方公司基于无效合同收取的押金应退还给方德芹、巨德公司。千方公司还确认向方德芹借款300000元，该款亦应向方德芹偿还。方德芹主张千方公司收取的押金、借款应予退回，为免当事人诉累，故押金、借款应与方德芹、巨德公司尚欠千方公司承包经营费相抵扣。由此，方德芹、巨德公司尚应支付给千方公司承包经营费用384918.06元（953058.06-268140-300000）。至于利息问题，因合同无效且千方公司对造成合同无效具有过错，故对千方公司诉请利息，本院不予支持。
四、对被告方德芹、巨德公司的诉请的处理问题
首先，方德芹、巨德公司未能举证证明2011年11月至2012年1月期间案涉厂房、宿舍未达到使用条件，故对其主张该段期间的工人工资损失，本院不予支持。方德芹、巨德公司提交的2013年2月份的《工资表》没有员工签名，不能证明其已发放了工人工资，故对方德芹、巨德公司主张该月的工人工资损失，本院不予支持。2013年1月份的《工资表》有员工签名，且停产必然会带来员工的工人工资损失，故本院予以采信。方德芹、巨德公司于2013年1月14日前正常经营，该段期间的工资支出不属于其损失，故方德芹、巨德公司于2013年1月份的工人工资损失为52112.29元（95028.3×（31-14）／31］。因双方对合同的无效具有同等的过错，故千方公司应当赔偿方德芹、巨德公司一半的损失为26056.15元（52112.29÷2）。
其次，案涉《承包经营协议》中约定方德芹的免费装修期为3个月，故方德芹必然会对案涉租赁物进行装修。停产致使方德芹、巨德公司不能继续使用原有的装修，给方德芹、巨德公司造成了损失。方德芹、巨德公司提交的《工程合同书》、《装修工程明细表》、《收款收据》显示案涉装修工程的损失为516215元，千方公司未能举证予以反驳，故本院予以置信。因双方对合同的无效具有同等的过错，故千方公司应当赔偿方德芹、巨德公司一半的损失为258107.5元（516215÷2）。
最后，停产致使方德芹、巨德公司搬离了案涉租赁厂房，故拆装无尘空调的费用亦应列为方德芹、巨德公司的损失。千方公司未能举证对方德芹、巨德公司提交的《购销合同》、《收款收据》予以反驳，故本院对无尘空调拆装费用为33050元予以置信。因双方对合同的无效具有同等的过错，故千方公司应当赔偿方德芹、巨德公司一半的损失为16525元（33050÷2）。同理，本院对方德芹、巨德公司的搬厂费用损失为20400元予以置信，千方公司应赔偿一半损失为10200元（20400÷2）。
综上，千方公司应当赔偿给方德芹、巨德公司的损失合计310888.65元（26056.15＋258107.5＋16525＋10200）。
综上所述，依据前述援引法律条文及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告方德芹、东莞市巨德线路板有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市千方电子科技有限公司承包经营费用384918.06元；
二、限原告东莞市千方电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿被告方德芹、东莞市巨德线路板有限公司工人工资损失26056.15元、装修费用损失258107.5元、拆装无尘空调损失16525元、搬厂费用损失10200元，合计310888.65元；
三、驳回原告东莞市千方电子科技有限公司其他的诉讼请求。
四、驳回被告方德芹、东莞市巨德线路板有限公司其他的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取本诉受理费14662元，由原告千方公司承担9512元，由被告方德芹、巨德公司承担5150元。收取反诉受理费5795元，由原告千方公司承担2313元，由被告方德芹、巨德公司承担3482元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 林雄东
人民陪审员 方燕萍
人民陪审员 叶玉勤
二〇一三年十一月十九日
书 记 员 任泽豪
叶春发