安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终5862号
上诉人（原审被告）：马陈吴，女，1963年7月5日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：张有顺（系马陈吴之夫），住合肥市庐阳区。
被上诉人（原审原告）：朱琦，男，1970年4月29日出生，汉族，住安徽省合肥市。
委托诉讼代理人：包旻，北京大成（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈海贵，北京大成（合肥）律师事务所律师。
上诉人马陈吴因与被上诉人朱琦房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马陈吴上诉请求：请求撤销一审判决第二项，依法驳回朱琦一审第二项诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由朱琦承担。
事实和理由：一、双方签订的合同不能履行，并非是双方对房屋性质及是否系学区房约定不明造成的，而是朱琦单方过错、单方违约所致。朱琦在签订合同之前已通过查阅涉案房屋房产权证书、实地查看房屋等方式充分了解房屋状况，且马陈吴也充分告知了涉案房屋产权性质等情况，不存在任何欺诈、隐瞒的情况，故朱琦是在全面了解并掌握涉案房屋的性质下签订的合同。合同签订时，朱琦并未提及要求涉案房屋具备可以办理户籍且是学区房的特性，马陈吴对此也未给予任何书面或口头上的承诺。马陈吴在签订合同后依约履行了合同义务，腾空房屋并拟交付房屋，但是朱琦在交付了49200元定金后，再无任何支付购房款的表示及行为，经马陈吴几次催促均未果。但是双方已通过合同明确约定了办理过户的时间，是在朱琦支付马陈吴45万元首付款用以清偿涉案房屋的银行按揭贷款并注销他项抵押权后，且也约定了朱琦支付45万的时间是2016年10月30日。既然双方对合同内容达成一致并已签订合同，双方就应当严格遵守合同约定。本案中致使合同不能继续履行的根本原因是朱琦未按合同约定支付购房款的违约行为，而非案涉房屋的性质所致。同时，由于朱琦支付购房款的义务在先，马陈吴协助办理产权过户手续的义务在后，马陈吴也是在合理行使先履行抗辩权。综上，合同不能履行是由于朱琦单方不愿继续履行合同及支付购房款，是朱琦的单方违约行为所致。同时根据合同法及担保法规定，朱琦作为给付定金的一方不履行约定的债务无权要求返还定金。二、如双方对房屋性质及是否系学区房约定不明，属签订合同的重大误解，朱琦应行使合同撤销权，其要求解除合同明显不当。双方签订合同是双方的真实意思表示，不存在任何的欺诈、隐瞒或者是致使合同无效的其他情形。如果是双方对于涉案房屋性质产生了重大误解，根据法律规定，朱琦行使的也是合同撤销权，而非解除合同。三、一审法院认为双方对合同的签订均不存在过错，双方均不需要承担违约责任，从而要求马陈吴退还定金明显错误。致使合同不能继续履行的原因是朱琦的违约行为所致，朱琦应当承担违约责任。四、因朱琦构成违约，一审中马陈吴同意解除合同是对自己权利的处置，但无义务退还朱琦定金。
朱琦辩称，一、双方合同不能继续履行根本违约在于马陈吴，因为马陈吴不能按照补充协议的要求提供空户证明，也未及时提供物业结清证明，该两项证明均在合同补充协议第九条明确约定。二、至于首付款是否按时支付问题，双方在补充协议第二条中仅对付款方式约定了商业贷款，对于朱琦是否应当用首付款来偿还马陈吴的银行按揭并没有选择，虽然该条款中仅有此一个选项，但是其本身就包含两个意思，一是用首付款来支付按揭，另一是由卖方自行来归还按揭，因此项没有选择，应当认定为由马陈吴自行偿还银行按揭贷款。在合同约定的时间内，马陈吴并没有将该房屋的抵押权解除，也使得该房屋始终不具备过户条件。综上所述，无论从双方协议约定的内容来看，还是从该合同能否达到买方朱琦的合同目的来看，均是马陈吴违约。
朱琦向一审法院起诉请求：1、解除双方之间签订的《存量房买卖合同》及补充协议；2、马陈吴双倍返还购房定金98400元；3、马陈吴承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的涉案房屋产权归属、《存量房买卖合同》及补充协议签订的时间及内容、朱琦支付定金49200元等事实予以确认。
一审法院认为，朱琦与马陈吴签订的《存量房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。本案纠纷发生的原因主要是对涉案房屋性质及是否系学区房约定不明，双方签订的《存量房买卖合同》及补充协议中虽无学区房的内容，马陈吴也未提交证据证明其有向朱琦要求继续履行合同且已腾空房屋的行为。考虑到合同最终不能履行是双方对房屋性质及是否系学区房约定不明造成的，双方对合同的签订均不存在过错，因此双方均不需要承担违约责任，马陈吴应当退还朱琦购房定金49200元。朱琦要求解除存量房买卖合同及补充协议，马陈吴同意解除合同及补充协议，该院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、解除朱琦与马陈吴签订的存量房买卖合同及补充协议；二、马陈吴于判决生效之日起十日内退还朱琦定金49200元；三、驳回朱琦的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取计1170元，朱琦负担585元，马陈吴负担585元。
对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另二审期间，朱琦提供2016年10月28日双方的录音光盘一份，证明马陈吴存在违约行为，并且马陈吴当时同意朱琦收回定金5万元解除合同，并约定了归还日期。马陈吴质证意见为对该录音的真实性有异议，双方虽然通过电话，但该录音并不是2016年10月28日的通话并且不完整。当时朱琦讲房子他不买了，他帮马陈吴再卖给别人可以卖掉200万元，在这种情况下，马陈吴当时答应退还5万元定金。马陈吴提供了2017年11月2日安庆路派出所出具的证明，旨在证明案涉房屋内无户口。朱琦的质证意见为对该证据的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，该证据只能证明涉案房屋没有户口，并不能证明该房屋能够迁入户口，甚至可能说明该房屋自始至终不能够办理户口。为核实相关案涉房屋是否能够办理入户及学区情况，本院依职权向合肥市公安局庐阳分局及合肥市庐阳区教育体育局核实相关情况，合肥市公安局庐阳分局出具的情况说明显示“住宅性质”的房屋可办理户口迁入，合肥市庐阳区教育体育局出具的说明显示案涉房屋学区小学系淮河路第三小学、中学系45中。另查明案涉房屋房产证设计用途显示为成套住宅。
本院认为，从本案现已查明的事实来看，案涉房屋房产证设计用途显示为成套住宅，从合肥市公安局庐阳分局出具的相关情况说明来看，案涉房屋可以办理户口迁入手续，朱琦认为案涉房屋不能办理户籍登记马陈吴存在欺诈，依据不足，不予采信。双方合同中对于学区并无明确约定，但从合肥市公安局庐阳分局提供的说明来看，案涉房屋也系淮河路第三小学及45中学区，朱琦认为马陈吴在相关网站发布的信息存在欺诈，显与现已查明的事实不符。另朱琦认为马陈吴存在将案涉房屋出租给他人未按约定向房产部门申请转移登记手续，但朱琦并未提供切实有效的证据证明马陈吴存在未腾空房屋及马陈吴不配合朱琦共同向房产部门申请登记的情形，且朱琦在支付定金后也未按合同约定将首付款支付资金托管账户。综合本案现有证据，朱琦认为马陈吴存在欺诈其不能实现合同目的，依据不足，不予采信。在无相关证据证明马陈吴存在违约的情况下，朱琦在要求解除合同的同时主张马陈吴退还定金的请求，于法无据，不予支持。
综上所述，马陈吴的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初569号民事判决第一项，即“解除朱琦与马陈吴签订的存量房买卖合同及补充协议”；
二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初569号民事判决第二项、第三项，即“马陈吴于判决生效之日起十日内退还朱琦定金49200元”、“驳回朱琦的其他诉讼请求”；
三、驳回朱琦的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费减半收取1170元，由朱琦负担。二审案件受理费2340元，由朱琦负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年一月二十九日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。