广东省汕尾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汕尾中法民一终字第65号
上诉人（原审原告、反诉被告）罗宜秀，男，汉族，1959年2月20日生，汕尾市城区人，住汕尾市区。
委托代理人郭玉贤，广东善言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）袁克丹，男，汉族，1964年10月29日生，汕尾市城区人，住汕尾市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）叶心怀，男，汉族，1961年9月17日生，汕尾市城区人，住汕尾市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）林国层，男，汉族，1960年5月12日生，汕尾市城区人，住汕尾市。
上述三被上诉人的委托代理人陈清君，广东真鹰律师事务所律师。
上诉人罗宜秀因与被上诉人袁克丹、叶心怀、林国层房屋买卖合同纠纷一案，不服汕尾市城区人民法院（2013）汕城法民一初字第170号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人罗宜秀的委托代理人郭玉贤，被上诉人袁克丹、叶心怀、林国层的委托代理人陈清君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，袁克丹、叶心怀、林国层分别诉汕尾市城区房地产开发总公司商品房买卖合同纠纷两案，生效后，罗宜秀不服，以案外人身份向汕尾市中级人民法院申请再审。汕尾市中级人民法院再审后将上述两案发回本院重审。汕尾市城区人民法院在重审上述两案时将罗宜秀追加为案件第三人。在两案重新审理期间，袁克丹、叶心怀、林国层分别以“可以通过其他途径解决”和“私下协商和解”为由，提出撤诉申请，汕尾市城区人民法院遂分别作出民事裁定，准许袁克丹、叶心怀、林国层撤回起诉。罗宜秀与袁克丹、叶心怀、林国层经协商于2012年1月16日签订了《和解协议书》，双方在和解协议书中约定：一、罗宜秀同意坐落于汕尾大道南段1号房屋（门市）产权归袁克丹、叶心怀所有；坐落于汕尾大道南段2号房屋（门市）产权归林国层所有。二、袁克丹、叶心怀、林国层应补贴原告1600000元（不包税收），于签订本协议起，罗宜秀应向法院申请解除财产保全并将上述房屋移交还被告。于中级人民法院向房管局解除财产保全通知书之日袁克丹、叶心怀、林国层付罗宜秀300000元。余下款项于中级人民法院向房管局解除财产保全通知书后袁克丹、叶心怀、林国层于90日内一次性付清给罗宜秀。三、上述房屋于本协议签订之前的一切事务与袁克丹、叶心怀、林国层无关，罗宜秀应将一切事务理清。四、未尽事宜，另行补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。协议签订后，罗宜秀向汕尾市中级人民法院申请解除上述房屋的财产保全。汕尾市中级人民法院于2012年2月7日对该房屋解除查封。罗宜秀并将上述房屋移交给袁克丹、叶心怀、林国层管理、使用。袁克丹、叶心怀、林国层向罗宜秀支付了补贴款300000元，后袁克丹、叶心怀、林国层在汕尾市房管局办理了该房屋的产权过户手续：汕尾大道南段1号房屋的产权归袁克丹、叶心怀所有，汕尾大道南段2号房屋的产权归林国层所有。在约定的90日期限届满后，即2012年5月7日起至现，袁克丹、叶心怀、林国层尚欠罗宜秀的补贴款1300000元未付还。经罗宜秀多次追讨，袁克丹、叶心怀、林国层遂以罗宜秀没有全部履行协议约定的义务而不予付还。罗宜秀以自己已依协议的约定履行了全部义务，袁克丹、叶心怀、林国层却不履行还款义务，其行为已违约为由，于2013年5月16日向法院起诉并请求判令袁克丹、叶心怀、林国层按《和解协议书》的约定从速付还罗宜秀1300000元及从2012年5月7日起至现银行同类贷款利率的利息，本案诉讼费用由袁克丹、叶心怀、林国层承担。2013年6月27日袁克丹、叶心怀、林国层反诉并请求判令罗宜秀违反《和解协议书》第三条的约定构成违约，并赔偿袁克丹、叶心怀、林国层60000元经济损失，罗宜秀承担本诉及反诉的全部诉讼费用。2013年9月26日在庭审上罗宜秀增加诉讼请求，请求判令袁克丹、叶心怀、林国层负连带清偿责任。案经调解，双方当事人未能达成调解协议。
原审认为，罗宜秀与袁克丹、叶心怀、林国层所签订的《和解协议书》，对罗宜秀与袁克丹、叶心怀、林国层双方的权利、义务作了约定，双方应依照约定予以履行。罗宜秀已依照《和解协议书》的约定履行了申请该房屋解除查封、交付房屋给袁克丹、叶心怀、林国层管理使用并将房屋过户到其名下的义务，袁克丹、叶心怀、林国层亦向罗宜秀支付了补贴款300000元，履行了部分义务，该房屋的产权人分别变更为袁克丹、叶心怀和林国层。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，罗宜秀已履行了申请房屋解除查封、交付房屋及过户的义务，袁克丹、叶心怀、林国层在接收了该房屋及将该房屋产权过户登记后，没有依据协议的约定期限付清尚欠补贴款的义务，应承担继续履行还款的民事责任，偿还罗宜秀补贴款1300000元。罗宜秀要求袁克丹、叶心怀、林国层支付从2012年5月7日起至现银行同类贷款利率的利息，虽然袁克丹、叶心怀、林国层没依约履行补贴款的还款义务，但依据《和解协议书》，双方没有约定逾期付款的违约责任，且依据《和解协议书》第三条“上述房屋于本协议签订之前的一切事务与乙方无关，甲方应将一切事务理清”的约定，罗宜秀应处理完毕与上述房屋的一切事务，故罗宜秀要求支付利息，不予支持。袁克丹、叶心怀、林国层对上述偿还的款项承担连带清偿责任。袁克丹、叶心怀、林国层反诉提出罗宜秀违反《和解协议书》第三条的约定构成违约，应赔偿袁克丹、叶心怀、林国层经济损失60000元，罗宜秀辩称本人已履行了协议约定的义务，并未违约，但袁克丹、叶心怀、林国层提供的证据不能足以证明其反诉意见及请求的成立，故袁克丹、叶心怀、林国层要求赔偿的理由依据不足，不予支持。关于《和解协议书》第三条的约定“上述房屋于本协议签订之前的一切事务与乙方无关，甲方应将一切事务理清”，罗宜秀提出“甲方应将一切事务理清”是指罗宜秀将该房屋过户到袁克丹、叶心怀、林国层的名下并交付使用，罗宜秀已履行了合同的义务；而袁克丹、叶心怀、林国层认为争议的房产因罗宜秀与合伙人罗宜金、黄盛林存在经济上的纠纷，导致罗宜秀无法将该房产无争议的交付袁克丹、叶心怀、林国层使用，罗宜秀不仅要将房产过户到袁克丹、叶心怀、林国层名下，而且要理妥罗宜秀与合伙人之间纠纷的一切事宜。依据查明的事实，罗宜秀虽已履行了申请该房屋解除查封、交付袁克丹、叶心怀、林国层管理使用及过户的义务，但袁克丹、叶心怀、林国层在使用该房屋的过程中依照《和解协议书》第三条的约定，罗宜秀所履行的义务中还存在欠缺之处，应由罗宜秀予以履行。因此，袁克丹、叶心怀、林国层付还罗宜秀尚欠补贴款1300000元的期限可适当给予延长，由袁克丹、叶心怀、林国层在判决生效之日起二十四个月内分四期付还：第一期在判决生效之日起六个月内付还325000元，第二期在第七至十二个月内付还325000元，第三期在第十三至十八个月内付还325000元，第四期在第十九至二十四个月内付还325000元。至于袁克丹、叶心怀、林国层提出罗宜秀与罗宜金、黄盛林存在合伙纠纷，是另一民事法律关系纠纷，相关的当事人可依法另行主张权利；至于袁克丹、叶心怀、林国层在交接了上述房屋后管业使用的过程中遭受他人侵扰，侵害其合法权益的，可依法另行主张权利。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条、第八十七条的规定，判决如下：一、袁克丹、叶心怀、林国层应于本判决生效之日起二十四个月内分四期付还罗宜秀的补贴款人民币1300000元，即第一期在判决生效之日起六个月内付还325000元，第二期在第七至十二个月内付还325000元，第三期在第十三至十八个月内付还325000元，第四期在第十九至二十四个月内付还325000元。二、袁克丹、叶心怀、林国层对上述判决款项承担连带清偿责任。三、驳回罗宜秀的其他诉讼请求。四、驳回袁克丹、叶心怀、林国层的反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17202元、保全费5000元、反诉费650元，共人民币22852元，由罗宜秀承担2852元，袁克丹、叶心怀、林国层承担20000元。
上诉人罗宜秀不服原审判决，上诉称：一、一审判决事实认定前后矛盾、混淆事实真相。1、混淆了两个不同的法律关系。罗宜金、黄盛林与上诉人只是以前经营饮食店时的合伙人，不是本案房产补贴款上诉人的合伙人及共同所有人，三被上诉人反诉的合伙问题与本案是两个不同的法律关系。且黄盛林与上诉人分别先后退伙，其债权债务也已协调处理完毕。二、以不存在的事实混淆视听。三被上诉人提交的证据显示，其中一间门市门口往外5米处的人行道上，有一层薄薄的沙子，不存在用砂囤积房屋门口影响出租造成损失的事实。一审法院根据这一证据认定上诉人履行义务存在欠缺，缺乏事实依据。且一审判决亦明确认定三被上诉人提供的证据不足以证明其反诉意见及请求的成立。二、一审法院不支持上诉人利息诉求以及判令三被上诉人分期付款，缺乏法律依据，损害了上诉人的合法权益。1、不支持上诉人利息诉求的做法违法。合同双方没有约定违约责任的，应适用相关法律的违约责任规定予以追究处理，除非权利人自愿放弃追究对方违约责任的，违约方才可免责。一审法院不支持上诉人利息诉求违反了《民法通则》第111条、《物权法》第116条第二款，以及（1999）最高院对广东省高级人民法院《关于逾期贷款如何计算利息问题的请示》的批复等司法解释的规定。2、两年还款期限超出审理范围，违反了不告不理原则。《民事诉讼法》第13条第2款规定，当事人有权处分自己的民事权利和诉讼权利。民事诉讼中，法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超出当事人诉讼主张的部分不得主动审理。而本案一审法院却自主将该补贴款分两年四期返还，超出了审理范围，违反了不告不理原则。综上所述，一审判决认定事实前后矛盾，适用法律不当，侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院撤销原审判决第一项、第三项，改判被上诉人于接到法院判决书之日起15日内还清上诉人补贴款人民币1300000元，并按中国人民银行同类同期贷款利率计付自2012年5月7日至执行完毕之日止1300000元的利息；本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人答辩称：一、1、一审法院并无混淆两个不同的法律关系，一审法院已告知当事人可依法另行主张权利。2、一审中被上诉人与上诉人均提供照片，证明了有用砂囤积房屋门口的事实，照片来源于市政摄像头，该事实应予以确认。3、该案是房产买卖合同纠纷，双方当事人应受合同约束，履行各方的义务。上诉人没有履行合同义务，处理好与黄盛林的纠纷，导致黄盛林不断滋扰被上诉人对涉案房屋的经营使用，故被上诉人迟迟不敢支付补贴款，所以一审法院认为“上诉人履行义务有欠缺”是正确的。二、一审法院判决分期付款及不支持上诉人利息诉求，是根据被上诉人并无过错的理由做出的判决。合同虽有约定还款的期限，但因上诉人不履行合同义务，所以一审法院判决是根据合同法的精神做出的，但一审判决仍有欠缺，请求二审法院予以纠正。
本院查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
另查，被上诉人申请证人黄某某、徐某某出庭作证，以证明上诉人罗宜秀与证人之间的合伙关系未理清，导致被上诉人不能正常经营涉案房屋。上诉人质证认为两证人的证言相互矛盾，应不予采信。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是被上诉人是否应当承担违约责任支付逾期付款的利息及涉案购房款的支付方式问题。
罗宜秀与袁克丹、叶心怀、林国层签订的和解协议书约定“二、袁克丹、叶心怀、林国层应补贴原告1600000元（不包税收），于签订本协议起，罗宜秀应向法院申请解除财产保全并将上述房屋移交还被告。于中级人民法院向房管局解除财产保全通知书之日袁克丹、叶心怀、林国层付罗宜秀300000元。余下款项于中级人民法院向房管局解除财产保全通知书后袁克丹、叶心怀、林国层于90日内一次性付清给罗宜秀。三、上述房屋于本协议签订之前的一切事务与袁克丹、叶心怀、林国层无关，罗宜秀应将一切事务理清”。被上诉人认为上诉人未理清其合伙内部事务，违反和解协议第三项约定，其有理由拒付剩余房款。本案涉及的法律关系是房屋产权转让，而上诉人与证人黄某某等之间只存在合伙关系，不存在对涉案房屋的产权争议，即合伙关系的处理与本案房屋产权转让不属同一法律关系，不存在必然关联，且本案涉及的房产已于协议签订后过户到被上诉人名下，并由被上诉人占有使用，故被上诉人的上述抗辩主张理据不足，本院不予采纳。上诉人与被上诉人在和解协议第二项明确约定了房屋价款及双方应当履行的付款条件、付款期限，上诉人已按双方约定履行，付款条件已成就，被上诉人支付部分款项后于约定期限届满时未履行支付余款的义务属违约行为，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，上诉人请求被上诉人一次性支付剩余房款并按中国人民银行同期同类贷款利率计付逾期付款期间利息的主张，理据充分，应予支持。因被上诉人需一次性支付的剩余房款数额较大，应当给予被上诉人合理时间筹集，故酌定被上诉人于2014年9月30日前一次性付还上诉人罗宜秀人民币1300000元。被上诉人本应支付2012年5月7日起至2014年9月30日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息约为191880元（1300000元×6.15%／365天×876天），但鉴于上诉人与其合伙人之间的矛盾确实对被上诉人正常经营涉案房屋造成一定影响，可酌情减少被上诉人应支付的逾期付款利息数额。本院酌定被上诉人应支付的逾期付款利息为115128元（191880元×60%）。
综上所述，上诉人的上诉请求，理据充分，应予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律及实体处理方面，除被上诉人承担逾期付款违约责任及还款方式上，本院根据案件事实及法律规定予以调整外，其他处理并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持汕尾市城区人民法院（2013）汕城法民一初字第170号民事判决第二项、第四项及一审案件受理费负担部分。
二、撤销汕尾市城区人民法院（2013）汕城法民一初字第170号民事判决第三项。
三、变更汕尾市城区人民法院（2013）汕城法民一初字第170号民事判决第一项为“被上诉人袁克丹、叶心怀、林国层应于2014年9月30日前一次性付还上诉人罗宜秀人民币1300000元及自2012年5月7日起至2014年9月30日止逾期付款利息115128元。
本案二审案件受理费人民币3673元，由被上诉人袁克丹、叶心怀、林国层负担。
本判决为终审判决。
审判长 莫秀春
审判员 彭晓春
审判员 叶剑亚
二〇一四年八月二十日
书记员 詹维敏