浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3727号
上诉人（原审被告）：许昌基。
委托代理人：王旭伟。
被上诉人（原审原告）：杭州市钱江新城建设指挥部。
法定代表人：郑翰献。
委托代理人：邱坤、高敏娟。
上诉人许昌基因与被上诉人杭州市钱江新城建设指挥部（以下简称钱江新城指挥部）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2013）杭江民初字第1426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。
原审法院查明，2007年5月21日，钱江新城指挥部作为甲方与乙方许昌基签订《钱江苑商铺租赁合同》一份，约定：甲方将钱江六苑6幢底商5至6号，建筑面积暂定为325.1平方米的房屋租赁给乙方作商业用房。租赁期限6年，即2007年7月6日至2013年7月5日止。甲方按合同规定时间，将出租的房屋交乙方使用。房屋第一至第三年合计租金为747567.45元整，即（2007年7月6日至2010年7月5日期间租金标准为：2.1元／天.平方米）；第四年至第六年递增15%合计租金为859702.57元整，即：（2010年7月6日至2013年7月5日期间租金标准为：2.415元／天.平方米）。租金一年一付，乙方于本合同签订之日向甲方一次性支付第一年租金，其后年度租金均采用预付方式，即乙方应于一年租赁期满之前的15天内向甲方一次性支付下一年度的租金。甲、乙双方约定，本合同签订时，乙方应向甲方交付商铺租赁合同保证金，保证金为二个月租金，即人民币40962.6元整。乙方违反本合同第四条、第五条的约定，未在合同约定的期限内向甲方预付租金或支付保证金的，逾期未超过90天的，自迟延支付之日起，每逾期支付一天，应向甲方支付相当于逾期未付款万分之五的违约金，合同继续履行；如乙方逾期支付租金或保证金超过90天的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付相当于（未付租金）10%的违约金，以及赔偿由此给甲方造成的直接经济损失。等等。上述协议签订后，许昌基向钱江新城指挥部缴纳了租赁保证金40962.6元，案涉房屋实际交付给被告使用，许昌基用案涉房屋地址注册了杭州市江干区新力足浴店，法定代表人为许昌基。许昌基支付了2007年7月6日至2012年7月5日的租金1320702.52元，之后未再向原告支付过租金或者其他任何款项。现钱江新城指挥部、许昌基的租赁合同已经到期，许昌基已经于2013年7月5日搬离案涉房屋，现该案涉房屋已经由钱江新城指挥部出租给案外人经营。
另查明，2013年6月，杭州市钱江新城建设开发有限公司（以下简称钱江新城开发公司）即案涉房屋现实际所有权人曾作为原告向法院起诉许昌基，要求其支付拖欠的租金及逾期支付租金的违约金。后查明，钱江新城开发公司并非系与许昌基签订租赁合同的相对方，故其于2013年9月4日向法院撤回起诉。2013年9月11日，钱江新城指挥部作为与许昌基签订租赁合同的相对方作为原告向法院起诉要求许昌基支付租金286567.50元及逾期支付租金的违约金61180.56元。
原审法院认为，依法成立的合同，对于双方当事人均具法律约束力，双方当事人均应按照合同之约定履行其义务，并享受其权利，任何一方当事人不履行其义务的，应承担相应的违约责任。本案双方租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。许昌基仅支付了2012年7月5日之前的租金，还应支付2012年7月6日至2013年7月5日的租金286567.50元，许昌基辩称该时间段的租金应由案外人汤海轮支付，该院认为，许昌基作为案涉房屋的承租方，在租赁关系存续期间理应向出租方即本案钱江新城指挥部支付租金，且许昌基也未提供证据证明其的转租行为经过钱江新城指挥部的同意，故法院对许昌基该节辩称不予采信。许昌基还辩称钱江新城指挥部要求支付的租金已经超过诉讼时效，该院认为，诉讼时效因提起诉讼而中断。本案中，钱江新城开发公司作为案涉房屋的现所有权人曾于2013年6月向法院起诉要求许昌基支付租金及逾期支付租金的违约金，因此，本案的诉讼时效因钱江新城开发公司的起诉而于2013年6月中断，故本案并未超过诉讼时效，法院对许昌基的该节辩称不予采信。对钱江新城指挥部主张许昌基支付2012年7月6日至2013年7月5日的租金286567.5元的诉讼请求予以支持。许昌基支付了租赁合同保证金40962.6元，从以上该院确认许昌基应支付的租金中折抵，折抵之后许昌基还应支付钱江新城指挥部租金245604.9元。同时，许昌基未按时支付租金，构成违约，钱江新城指挥部有权向许昌基主张违约金，钱江新城指挥部主张以逾期未付租金286567.5元为基数，按日万分之五自2012年7月6日起计算至2013年9月6日。该院认为，按上述标准计算许昌基应承担的违约金明显高于钱江新城指挥部的实际损失，故许昌基请求降低违约金，符合法律规定，予以支持。根据双方签订的租赁合同，如许昌基逾期支付租金超过90天的，许昌基应向原告支付相当于（未付租金）10%的违约金，该院认为，按租赁合同中约定的违约金计算方式，更符合双方的真实意思表示，经计算，许昌基应支付钱江新城指挥部违约金286567.5＊10%≈28657元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、许昌基支付杭州市钱江新城建设指挥部租金人民币245604.90元，于判决生效后十日内付清；二、许昌基支付杭州市钱江新城建设指挥部迟延支付租金的违约金人民币28657元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回杭州市钱江新城建设指挥部的其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币3258元，由杭州市钱江新城建设指挥部负担人民币244元，许昌基负担人民币3014元。许昌基应负担的案件受理费应于本判决生效后三日内交纳至法院。
宣判后，许昌基不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决关于本案诉讼时效中断的认定上，自相矛盾，明显故意偏袒被上诉人一方。原审判决中对于案外人钱江新城开发公司于2013年6月提起诉讼后又撤回起诉的行为表述为：另查明，2013年6月，杭州市钱江新城建设开发有限公司即涉案房屋现实际所有权人曾作为原告向本院起诉被告许昌基，要求支付拖欠的租金及逾期支付租金的违约金。后查明，杭州市钱江新城建设开发有限公司并非系与许昌基签订租赁合同的相对方，故其于2013年9月4日向本院撤回起诉。确认“钱江新城开发公司”并无向法院提起该诉的主体资格，却认为“钱江新城开发公司”的起诉行为造成了“钱江新城建设指挥部”诉上诉人的该案件诉讼时效中断，相当于原审法院一方面认为“钱江新城开发公司”诉上诉人主体不适格，另一方面又认为其起诉行为代表了钱江新城建设指挥部行使了诉权，这是明显自相矛盾的认定。二、“钱江新城开发公司”提起诉讼的行为导致“钱江新城建设指挥部”诉上诉人的诉讼案件诉讼时效中断的认定无法律依据。1、2013年6月“钱江新城开发公司”对上诉人提起的诉讼，系其独立意志和行为，非经钱江新城建设指挥部授权，不能代表钱江新城建设指挥部。法律设立诉讼时效制度的立法本意是督促权利人积极行使诉权。法律没有规定未经授权的第三方可以代替权利人行使诉权，更未规定未经授权的第三方起诉的行为可以替代权利人产生诉讼时效中断的法律后果。综上，原审判决认定事实错误，枉法裁判，严重侵犯了上诉人的合法权益。请二审法院认真查明事实，依法撤销杭州市江干区人民法院（2013）杭江民初字第1426号民事判决，驳回被上诉人（一审原告）对上诉人的全部诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人钱江新城指挥部答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，许昌基关于本案诉讼时效未中断的观点错误，原审判决认为本案时效中断符合法律规定。我国《民法通则》第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求而中断。本案之前钱江新城开发公司对许昌基提起的诉讼，案号（2013）杭江民初字第867号，系案涉租赁房屋现所有权人受钱江新城指挥部委托提起的催租诉讼，在该撤回起诉案件中，杭州市财政局杭财资（2011）873号文件《关于同意杭州市钱江新城建设管理委员会对钱江新城建设开发有限公司增资的批复》明确同意钱江新城指挥部以包括案涉租赁房屋在内的资产对应估价增加对钱江新城建设开发有限公司的投资，并要求双方“做好对原房产出租合同的修改、调整工作”，之后钱江新城指挥部作为原出租人与作为现产权人的钱江新城开发公司陆续与增资涉及到的房屋承租人签订了《钱江苑商铺转让协议》，约定将包括案涉租赁房屋在内的租赁合同整体转让给新产权人钱江新城开发公司，由钱江新城开发公司行使收取租赁房屋租金的权利，尽管因为许昌基转租房屋后钱江新城指挥部与其失去联系导致该转让协议没有签订完成，但钱江新城指挥部授权案涉房屋现实际产权人钱江新城开发公司收取租金的事实存在，钱江新城开发公司向许昌基提起的支付租金诉请，等同于钱江新城指挥部提起诉讼，等同于当事人（出租人）一方提出要求，因此依法能够引起本案诉讼时效中断。综上，许昌基的上诉请求不符合法律规定、违背事实，请求二审法院尽快驳回其上诉，维持原判。
在本院指定的举证期限内，双方当事人均未提交新的证据。
双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人许昌基上诉称钱江新城指挥部要求支付的租金已经超过诉讼时效的问题。本案中，杭州市财政局杭财资（2011）873号文件《关于同意杭州市钱江新城建设管理委员会对钱江新城建设开发有限公司增资的批复》明确同意钱江新城指挥部以包括案涉租赁房屋在内的资产对应估价增加对钱江新城开发公司的投资，钱江新城开发公司作为案涉房屋的现所有权人曾于2013年6月向法院起诉要求许昌基支付租金及逾期支付租金的违约金，因此，本案的诉讼时效因钱江新城开发公司的起诉而于2013年6月中断，故本案并未超过诉讼时效，诉讼时效因提起诉讼而中断。上诉人许昌基的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3258元，由上诉人许昌基负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 磊
审判员 金瑞芳
审判员 张一文
二〇一四年四月八日
书记员 曹姝隽