天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民一终字第835号
上诉人（原审原告）王玉云，女，1971年出生，汉族，住天津市河西区。
委托代理人王广业（王玉云之父），1939年出生，汉族，住天津市河北区。
上诉人（原审被告）天津顺驰北岸置地有限公司，住所地天津市河东区。
法定代表人谭少鸿，总经理。
委托代理人刘春江，该公司职员。
上诉人王玉云、天津顺驰北岸置地有限公司因商品房销售合同纠纷一案，均不服天津市河北区人民法院（2013）北民再字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王玉云的委托代理人王广业，上诉人天津顺驰北岸置地有限公司的委托代理人刘春江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审人民法院经再审审理查明，2003年11月22日，王玉云与天津顺驰发展有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，购买该公司开发建设的河北区北岸华庭XXXX号（现房号为XXXX号）房屋一套（期房）。2006年3月17日，王玉云与天津顺驰发展有限公司和天津顺驰北岸置地有限公司签订了“商品房买卖合同变更确认通知书”，同意上述房屋的出卖人由天津顺驰发展有限公司变更为天津顺驰北岸置地有限公司，亦同意该商品房买卖合同项下的出卖人的权利义务全部由天津顺驰北岸置地有限公司承担。在王玉云购买的XXXX号房屋中，其中一间居室内存在两根圆形通便、通风PVC管道和一个从地面至屋顶，长64厘米、宽32.3厘米，作为该楼16层以下卫生间使用的通风道（外形为长方体墙垛）。上述通风、通便管道在双方签订的《天津市商品房买卖合同》所附商品房平面图中没有标明。
2005年王玉云曾起诉要求天津顺驰发展有限公司拆除讼争房屋卧室内全部管道，原审法院（2005）北民初字第4515号民事判决书判令：一、被告自判决生效后30日内，将原告购买的河北区胜利路与新开路交口北岸华庭5-2-1902商品房卧室内的两根通便、通风PVC管道移出。原告卧室内通风道，如原告不用将其圆孔堵死。二、原告的其他诉讼请求予以驳回。王玉云不服提起上诉，天津市第一中级人民法院（2005）一中民一终字第1250号判决认为，讼争房屋的现状已违反了合同的约定，原审人民法院判决天津顺驰发展有限公司将王玉云卧室内的两根通便、通风PVC管道移出，所作判决正确。因王玉云未能提供长方形通风道能够移出室外的证据，其上诉请求不能支持。况且，王玉云可以根据法律规定，请求天津顺驰发展有限公司以其他方式承担违约责任，以维护自己的民事权利。遂判决：驳回上诉，维持原判。王玉云不服二审判决，于2007年向天津市第一中级人民法院申请再审，天津市第一中级人民法院以（2007）一中民监字第721号通知书驳回了王玉云的再审申请。王玉云又向天津市高级人民法院申请再审。天津市高级人民法院（2009）津高民申字第0441号民事裁定书认为，交房前讼争房屋的现状因违反了合同的约定，原审人民法院依法判决天津顺驰北岸置地有限公司将王玉云卧室内的两根通便、通风PVC管道移出，并已执行完毕。关于王玉云坚持要求天津顺驰北岸置地有限公司将其卧室内从地面至屋顶长方形垂直的通风道移出室外，基于该通风道的建筑结构状况移出或拆除将给整个建筑的使用带来影响的事实，且王玉云又未能提供上述长方形通风道能够移出室外的证据，一、二审人民法院所作判决并无不当。王玉云可以根据法律规定和合同约定，另行向天津顺驰北岸置地有限公司主张权利。遂裁定：驳回王玉云的再审申请。王玉云根据天津市第一中级人民法院判决及天津市高级人民法院裁定的内容，于2011年起诉天津顺驰北岸置地有限公司要求赔偿房屋贬值损失18万元，该案即为被提起再审的原审案件。
另查明，经原审人民法院实地勘察，讼争房卧室内现已不存在裸露在外的两根PVC通风、通便管道，原告陈述是被告在法院作出（2005）北民初字第4515号民事判决后，自行将两根PVC管移入长方体通风道内。被告表示因相隔时间太长，现已不确知PVC管的具体改造方案。被告对原告陈述的上述事实不置可否，也不要求对长方体通风道进行破拆勘验。再审中，原告申请就讼争房屋因卧室内存在楼下卫生间通风管道所导致的房屋贬值数额进行评估鉴定，经原审人民法院联系房屋评估鉴定机构，回复为：该评估项目超出了公司的执业范围，无法出具评估报告。
原审人民法院再审认为，被告售予原告的房屋在卧室中出现楼下其他住户卫生间通风管道，该房屋结构与商品房买卖合同所附平面图不符，已经构成违约。关于被告所提其公司系按照设计图纸施工，设计图纸中已经标明了卧室中存在管道，且国家对商品房买卖合同附图中是否必须标注管道图标没有强制性要求的抗辩意见，原审法院认为，据以确定原、被告双方权利义务关系的依据只能是商品房买卖合同及其附件，房屋设计图纸系被告施工依据，不能以此对抗合同约定。基于生活常识，在卧室中出现楼下住户卫生间通风管道属于违反日常生活经验的反常事实，该情况如不经明示或特别提示，正常人根本难以预料。本案合同附图中没有标明通风管道，被告在售房时也未就此进行特别提示，故原告不可能将卧室存在楼下住户卫生间通风管道的情况纳入缔约考虑的因素，卧室中存在楼下住户卫生间通风管道的情况也不可能被评价为合同内容。因此，无论国家对商品房买卖合同附图是否必须标注管道有无强制性要求，在本案的具体情境下，本着诚实信用原则，都应认为，双方合同约定的房屋卧室中不应存在通风管道。另外，被告的该违约事实已经天津市第一中级人民法院（2005）一中民一终字第1250号民事判决书、天津市高级人民法院（2009）津高民申字第0441号民事裁定书确认，故被告主张不存在违约的抗辩意见，不予采纳。因上级法院生效判决、裁定已经确认原告卧室内通风管道不能拆除，即该违约状态不能消除，故被告应就其违约行为给原告造成的损害承担赔偿责任。就本案具体情况而言，讼争房屋卧室本是供人休息的场所，却出现楼下住户卫生间通风管道，不仅影响了房屋原有的使用功能，而且在视觉感官及心理感受上均会产生不良反应。因此，原告提出的因被告违约行为导致讼争房屋价值贬损一节，予以采信。目前我市房屋造价评估机构尚无法就讼争房屋因卧室存在通风管道导致的房屋贬值损失（如不存在通风管道时该房屋的价值与目前该房屋的实际价值的差即为房屋贬值损失）进行评估鉴定，对于原告损失，只能依据日常生活经验，根据公平原则酌情予以估定。关于违约损害赔偿计算的标准时点，原告作为守约方有选择权，原告在庭审中表示以目前的房地产市场价格作为评估房屋贬值损失的依据，对该主张予以认可。综合考虑讼争房屋的实际情况及目前我市房地产市场的价格情况，酌定原告的损失数额为人民币4万元。关于被告所提原告诉讼请求已经超过诉讼时效期间的抗辩意见。经查，原告自2005年发现讼争房屋卧室存在管道后，即持续以诉讼（起诉、上诉、申请再审）的方式要求被告拆除管道。直至2009年6月29日天津市高级人民法院作出（2009）津高民申字第0441号民事裁定书，告知原告可另行主张损害赔偿，原告遂于2011年2月24日提起原审诉讼。因此，本案作为损害赔偿诉讼，诉讼时效期间应自天津市高级人民法院作出（2009）津高民申字第0441号民事裁定书的2009年6月29日起算，该时点距离原告提起原审诉讼的2011年2月24日并未超过两年，故被告该项抗辩意见不予采纳。
原审人民法院经审判委员会讨论决定判决：一、撤销（2011）北民初字第1292号民事判决；二、本判决生效后五日内，天津顺驰北岸置地有限公司给付王玉云违约损害赔偿金人民币4万元；三、驳回王玉云其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由天津顺驰北岸置地有限公司承担。
判决后，上诉人王玉云不服原审判决，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决，改判天津顺驰北岸置地有限公司赔偿王玉云18万元，案件受理费由天津顺驰北岸置地有限公司承担。上诉理由为：天津顺驰北岸置地有限公司在订立商品房买卖合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，未标明主卧室有厕所通便、排风的三根管道，致使王玉云购买了存在严重缺陷的房屋，蒙受了损失，应适用《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定。该房屋存在严重缺陷，天津顺驰北岸置地有限公司应按8.5折出售，结合目前新房价格计算，王玉云损失有30余万元，故请求18万元的赔偿，应予支持。上诉人天津顺驰北岸置地有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决，改判驳回王玉云在原审的诉讼请求。上诉理由为：法律没有强制性规定要求开发企业在商品房买卖合同的附图中标注相应管道，合同也没有约定，讼争管道的存在不影响王玉云的实际使用也不存在违约，原审法院没有确定天津顺驰北岸置地有限公司作为合同方是存在合同违约还是强制性违约即判决天津顺驰北岸置地有限公司承担所谓的赔偿款4万元没有任何依据。（2009）津高民申字第0441号民事裁定书说得很清楚，天津顺驰北岸置地有限公司已经将王玉云卧室两根管道移出，原审法院认为天津顺驰北岸置地有限公司作为开发企业违背了生活基本知识经验的判断没有依据。长方形通风道给王玉云造成的损失只是不能全部使用房屋面积，计算损失也应按购房时的单价乘以长方形通风道的占用面积。
本院经审理查明，原审人民法院判决认定事实无误，上述事实，有当事人陈述、相关书证及原审人民法院现场勘察笔录、照片等证据证明属实，本院予以确认。另经本院审理查明，王玉云购买讼争房屋的总价款为362035元，建筑面积为89.05平方米。
案经本院调解，双方当事人未能达成一致意见。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。生效法律文书已认定天津顺驰北岸置地有限公司对王玉云卧室内曾有两根通便、通风PVC管道、长方形通风道的事实构成了违约。本案经原审法院现场勘察，王玉云卧室内现已不存在裸露在外的两根PVC通风、通便管道，但长方形通风道仍未移出或拆除，天津顺驰北岸置地有限公司对王玉云应承担违约责任。因长方形通风道基于建筑结构状况移出或拆除将给整个建筑的使用带来影响，故天津顺驰北岸置地有限公司对王玉云应承担赔偿损失的违约责任。关于王玉云损失数额的确定，因无法进行评估鉴定，原审法院依据日常生活经验，根据公平原则予以酌定并无不妥。结合王玉云购买讼争房屋时的价格及房屋的实际状况等综合因素，确定王玉云的损失数额为4万元并无不当，本院予以确认。综上，二上诉人的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审人民法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费3900元，由上诉人王玉云负担3100元，上诉人天津顺驰北岸置地有限公司负担800元。
本判决为终审判决。
审判长 王鸿云
审判员 陈鸿儒
审判员 王宗新
二０一三年九月十日
书记员 刘振铭
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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