广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗越法民三初字第827号原告：刘静雯，身份证住址广州市海珠区。委托代理人：钟羽鹏，广东凯通律师事务所律师。委托代理人：陆志强，广东凯通律师事务所律师。被告：黄秋霞，身份证住址广西壮族自治区。被告：广州市星视广告有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：黄秋霞。被告：汪贤龙（兼被告黄秋霞、广州市星视广告有限公司共同委托代理人），男，身份证住址江西省上饶市鄱阳县。原告刘静雯诉被告汪贤龙、黄秋霞、广州市星视广告有限公司（以下简称星视公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟羽鹏、陆志强，被告汪贤龙（同时也作为被告黄秋霞、被告星视公司共同委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是广州市越秀区环市东路339号A附楼16A室（包括16A之一及16A之二）的所有权人，被告黄秋霞向原告承租了16A之一，并为此与原告在2013年9月9日签订了《广州市房屋租赁合同》，2013年11月20日签订了《补充协议书》。双方约定的租赁期限为2013年9月6日起至2016年9月5日止。按照租赁合同与补充协议的约定，被告黄秋霞应当在每月的5日前将当月租金及管理费一并向原告缴清。被告汪贤龙与被告黄秋霞为夫妻关系，黄秋霞是星视公司的法定代表人。黄秋霞和汪贤龙二人一直共同经营星视公司。在承租涉案的物业后，黄秋霞、汪贤龙将该物业交由星视公司使用。三名被告均为该物业的实际使用人和租用方。三名被告从2013年9月起就已经存在着逾期缴费，拖欠租金和管理费、电费等违约情形。为此，原告多次向被告发出书面通知及催告，要求其尽快缴纳所欠费用，但被告一直避而不见。被告汪贤龙作为代理人及义务人，多次作出书面保证和承诺，但是均未实际履行任何付费的义务。鉴于被告长期欠费、隐匿不见并构成严重违约，为了减少损失，原告不得不在2014年2月26日收回该物业，并向物业管理公司垫付了电费和物业管理费。截至2014年3月31日，三被告拖欠原告租金合计18000元及相应的违约金58380元，违约金以租金金额为基数，暂计算至2014年3月31日，2014年1月租金逾期共计85天，2月租金逾期共计54天。每天按所欠金额的3%计算该违约金。三被告拖欠自2013年9月至12月以及2014年2月的管理费共计29800元，管理费滞纳金5880.74元。三被告拖欠自2013年9月至12月以及2014年1月、2月的电费1340.84元。根据租赁合同的约定，原告还有权按照合同保证金及合同存续期内租金的50%的标准向被告追索合同解除的违约金56000元。此外，原告在收回物业的过程中，为搬迁被告遗留物品产生了搬迁费用2400元。该搬迁费是由于被告恶意违约导致原告遭受的经济损失，应当由三被告共同承担。综上，三被告拖欠原告的费用合计171801.58元，三被告应当对原告的诉讼请求承担连带责任。为维护自身合法权益，原告特起诉至人民法院，请求人民法院：1.判决三被告向原告支付2014年1月、2月的租金18000元及其违约金58380元（该违约金以所欠租金为计算的基数，每天按所欠金额的3%计算该违约金）；2.判决三被告向原告支付2013年9月至12月及2014年2月的物业管理费29800元及其滞纳金5880.74元；3.判决三被告向原告支付电费1340.84元；4.判决三被告向原告支付解除租赁合同的违约金56000元（该违约金以合同保证金及合同存续期内租金的50%为计算标准）；5.判决三被告向原告支付搬迁费用2400元；6.判决三被告承担本案的所有诉讼费用。三被告辩称：原告的第一项诉讼请求没有依据，双方签订的合同中并没有约定违约金，就算有约定，该违约金的标准过高，应当以银行同期贷款利率为准。原告的第二项诉讼请求中，被告已经交纳过了2013年9月份的管理费，应当予以相应扣除，其滞纳金标准也应当按照银行同期贷款利率计算。原告第三项诉讼请求要求支付电费，被告承认没有支付电费，但电费的具体数额需要核实。原告的第四项诉请被告不同意，因为原告的第一项诉请已经要求支付违约金了，此项诉请属于重复，不应予以支持。原告没有经被告同意就搬走被告的物品并把被告公司锁掉，导致被告方遭受了损失。最后，不同意三被告承担连带责任，因为场地的实际使用人是星视公司，与黄秋霞、汪贤龙没有直接关联性。经审理查明：坐落于广州市越秀区环市东路339号A附楼16A房，建筑面积290.3平方米，属于原告刘静雯单独所有，通过购买获得所有权，规划用途为办公，2014年1月20日登记。据原告述称，该16A房包含了之一、之二两处物业。2013年9月9日原告与被告黄秋霞签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定：“第一条、合同当事人：出租人（甲方）：刘静雯，承租人（乙方）黄秋霞。第二条、甲方同意将坐落在越秀区环市东路339号A附楼16A之一房号的房地产出租给乙方作为办公用途，建筑面积200平方米。第三条、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2013年9月6日至2014年9月5日，月租金额为14000元；2014年9月6日至2015年9月5日，月租金额为15400元；2015年9月6日至2016年9月5日，月租金额为16940元。租金按月结算，由乙方在每月的5日前将当月租金以转账或者现金付款方式缴付给甲方。第四条、乙方向甲方交纳28000元保证金，甲方应在租赁期满或者解除合同之日将保证金无息退回乙方……第六条、甲方的权利和义务：1.依照合同约定将房屋及设备交付给乙方使用。未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的3%向乙方支付违约金……第七条、乙方的权利和义务：1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须当按当月租金额的3%向甲方支付违约金……第八条、其他约定：1.在租赁期限内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求按合同保证金（人民币28000元）及合同存续期内租金的50%作违约金。2.在租赁期内乙方所产生的一切费用应由乙方负责缴付如：管理费（免租期内不免管理费）、水电费、通讯费等。3.在租赁期内，需由甲方缴付每月的租赁税费……5.甲方交付钥匙给乙方当天，乙方需当天交付相当于两个月租金的合同保证金……9.如甲乙双方提前终止、解除合同，需要提前三个月通知另一方”等。该合同于签订当日到相关部门登记备案。2013年11月20日，原告与被告黄秋霞签订《补充协议书》，对前述合同条款进行补充修改，其中约定对前述合同的第八条第2点作如下修改：“第八条第2点：在租赁期内乙方所产生的一切费用应由乙方缴付如：管理费（免租期内不免除管理费）、水电费、通讯费等。其中管理费按月结算，由乙方在每月的10日（如遇国家法定节假日顺延）将当月管理费人民币8650.94元以转账付款方式联同租金一起缴付给甲方。双方约定甲方收款账户为：刘静雯……。其余各项费用乙方必须按时交纳到相应部门。”2013年11月20日，被告黄秋霞向原告出具保证书，保证其将于2013年11月21日下午5点半前交齐2013年9月、10月、11月承租的涉案物业的管理费。被告黄秋霞作为立据人向原告作出承诺书，汪贤龙为经手办理人，该承诺书记明：“兹有黄秋霞租用环市东路339号广东国际大厦A附楼16A单元，因欠租金及三个月的管理费，承诺于2014年12月31日下午五点前必须全部交清所有欠款，否则视为自动解除双方签订的租赁合约”等。该承诺书还声明：“经手办理人与立据人是夫妻关系，确保有权力办理本承诺书所开列的事项，并承担由此带来的后果”，并附有汪贤龙、黄秋霞的身份证和结婚证等复印件。该承诺书落款日期为2014年12月30日。原告称该承诺书中的2014年12月30日实际为2013年12月30日。被告认可该承诺书的真实性，并承认汪贤龙的签名为其本人所签。2014年1月2日，原告向被告黄秋霞作出《催告》称：“兹有刘静雯，是为环市东路339号A附楼16A室业权人，于2013年9月6日与贵方签订上址租赁合同，并我方按约履行合约规定之义务，但于2013年12月起，贵方一直未按合同规定时间、金额缴交，经我方多次约谈、催告，贵方置若罔闻。现经派员到上址地点查看，该处已空置，处无人看管状态，大门张贴贵方承诺文件一份，声称自动解除合约，室内物件作废物处理……我方发出严正催告如下：第一、按合同规定以及视贵方张贴于大门上的承诺书所言之情况，你方的行为已实质性严重违约……我方要求贵方在接到本催告三天内派员到我方指定地点办理移交场地手续及善后问题……第三……我方提请贵方必须于收到本通知三天内，到我方指定地点……办理清缴合同规定的一切费用”等。同日原告通过邮寄方式向被告寄送该《催告》。2013年1月4日原告再次向被告黄秋霞出具《催告》并邮寄送出。2014年1月7日，被告汪贤龙向原告作出保证，称“兹有黄秋霞租用环市东路339号广东国际大厦A附楼16A单元，因欠12月租金的滞纳金1889元及四个月的管理费，现本人郑重承诺于2014年1月15日必须全部交清所有欠款，否则视为自动解除双方签订的租赁合约”。2014年2月21日，原告通过特快专递向被告黄秋霞户籍地址发出了《关于收回场地及敦促缴纳欠费的通知函》，该通知函称：“贵方自2013年12月起，就存在逾期缴费，拖欠租金、管理费、电费等违约情形……根据租赁合同及补充协议的有关约定，我方有权立即解除租赁合同，收回该物业……我方现向贵方做出正式通知如下：1.我方将在2014年2月26日收回该物业，贵方应提前搬迁处置自有物品；2.贵方遗弃留置在该物业内的各类物品，我方将移至其他地点暂放或另行处置，因此产生的费用全部由贵方承担；3.贵方须在2014年2月26日前向我方缴清前述所欠费用、办结有关手续，并认领、处置贵方遗弃留置的物品；4.贵方须在2014年2月21日起的15个工作日内将注册在该物业的公司法人变更地址并迁出”等。根据投递查询结果，该邮件寄出后由于收件人不在未签收。据原告与中航物业管理有限公司2014年3月10日签订的《物业服务合同》对物业服务费用的约定，该物业管理区域物业服务收费选择包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，附楼写字楼29.8元／月／平方米，原告方每月应交物业管理费为29.8元／月／平方米×290.3平方米=8650.94元。另查明：原告与被告黄秋霞2013年9月9日签订《广州市房屋租赁合同》，原告将坐落在越秀区环市东路339号A附楼16A之二房号的房地产出租给被告黄秋霞作办公用途，建筑面积90.3平方米。涉及该物业的租赁合同纠纷原告已另案起诉，立案号为（2014）穗越法民三初字第864号，在该案中，原告刘静雯对三被告的诉讼请求中没有包括该附楼16A之二的电费和搬迁费。黄秋霞与汪贤龙系夫妻关系，在庭审中汪贤龙承认其系星视公司的股东，但没有在该公司担任任何职务；汪贤龙还承认原告提交的承诺书等证据中汪贤龙的签名是其本人所签。被告承认涉案物业即广州市越秀区环市东路339号A附楼16A之一房号的房地产是星视公司的办公场所。原、被告双方一致确认被告拖欠2014年1月、2月的租金，其中2014年1月的租金被告交纳了10000元，剩余4000元，拖欠租金共计18000元。原告向本院提交了中航物业管理有限公司广州分公司开具收取管理费的发票联、广东国际大厦实业有限公司作为收款方开具代收电费的发票联、广州市大众搬屋运输有限公司第二分公司开具的搬迁费发票联、广州市贝隆时企业管理有限公司的注册资料、确认书、原告的结婚证，原告提交以上证据证明广州市贝隆时企业管理有限公司就越秀区环市东路339号A附楼之一、之二分别代原告向中航物业管理有限公司广州分公司支付了2013年9月至2013年12月管理费34603.76元、2014年2月管理费8650.94元（合计43254.7元），代原告向广东国际大厦实业有限公司支付了2013年8月至2013年11月及2014年1月的代收电费1340.64元，代原告向广州市大众搬屋运输有限公司第二分公司支付了搬迁费2400元。被告对物业管理费发票联的真实性没有异议，但认为其已经交纳了2013年9月的管理费，原告则称被告交纳的是2014年1月的管理费。被告对有关代收电费的发票联的真实性、合法性和关联性没有异议，但又表示其并不清楚代收电费的具体数额。被告对搬迁费发票联的真实性没有异议，但否认其关联性。原告向法庭陈述称其于2014年2月26日收回涉案物业，被告认可原告是2014年2月收回涉案物业，但不确定具体日期。广州市大众搬屋运输有限公司第二分公司关于搬迁费开具发票日期为2014年3月22日。庭审中，原告向法庭陈述称，涉案物业曾经更换过产权证，在原、被告签订前述《房屋租赁合同》之前，原告已经取得涉案物业的所有权和使用权。被告对原告提交涉案物业的产权证及登记簿查册表没有异议，对涉案租赁合同没有发表意见。本院认为：原告与被告黄秋霞就广州市越秀区环市东路339号A附楼16A之一的房地产签订的《广州市房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，虽然在签订合同的之时原告尚未取得房产证，但该合同并没有违反法律、行政法规的强制性规定，被告对合同也无异议，该合同应属合法有效。被告黄秋霞承认其拖欠涉案物业2014年1月、2月的租金共计18000元，本院依法予以认定。至于租金违约金的计算标准问题，原告提出每天按照所欠租金金额的3%的标准计算，该计算标准明显畸高，本院依法予以调整为以每期应付未付租金金额为基数，从每期租金逾期之日起按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至实际付清之日止。根据前述查明事实，尽管原告与被告黄秋霞对已经交纳1个月管理费的具体时间主张不一，但双方均确认被告黄秋霞拖欠了5个月的物业管理费未支付。根据原告与被告黄秋霞签订的前述《房屋租赁合同》第八条第2点及双方签订的《补充协议》，并参照原告与中航物业管理有限公司签订《物业服务合同》中对物业服务费用的约定，涉案物业建筑面积为200平方米。原告要求被告支付2013年9月至2013年12月及2014年2月期间的物业管理费29800元于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付物业管理费滞纳金5880.74元，但没有提供相应标准和依据。该滞纳金实质为被告拖欠物业管理费的逾期违约金，本院依法将其调整为以被告每期应付未付的物业管理费为基数，从每期物业管理费逾期之日起按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至付清之日止。原告要求被告支付代收的电费，并提供了前述证据，尽管原告该项诉请中的电费包括了涉案A附楼16A之一、之二两部分，但由于原告就涉案A附楼16A之二房屋租赁合同纠纷提起的另案诉讼中并没有要求被告支付其电费，从平衡当事人之间利益的角度出发，且被告承认其没有缴纳电费，对相关票据的三性也无异议，因此原告要求被告支付代收电费1340.64元的诉请于法有据，本院予以支持。前述《房屋租赁合同》第八条约定，在租赁期内任何一方没有法定或者约定理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求其按合同保证金（12642元）及合同存续期内租金的50%作为违约金。被告虽然存在拖欠租金等相关费用的事实，但其多次承诺尽快支付相关费用，并没有任何单方解除合同的意思表示。况且，原告已经要求被告就拖欠的租金、物业管理费支付相应滞纳金，被告已就其拖欠费用的行为承担了相应法律责任。原告的该项诉请没有事实依据和法律依据，本院不予支持；被告提出驳回原告该项诉请的抗辩主张，于法有据，本院予以支持。根据前述查明事实，原告在被告黄秋霞作出的承诺期满仍未支付租金等费用后，又多次发函催告。被告黄秋霞拖欠租金超过15日以上仍然没有履行支付义务，原告遂于2014年2月21日通过特快专递邮寄方式向被告黄秋霞发出《关于收回场地及敦促缴纳欠费的通知函》，由于收件人原因未能签收，原告已经尽到相应通知义务，原告有权依据双方签订的前述《房屋租赁合同》第六条第4点约定解除合同并收回场地。原告提交的相应票据等材料证明产生了相关搬迁费用，被告也确认其在涉案物业内物品已经被搬离清空，并认可搬迁费发票的真实性，因此，被告认为原告未经其同意搬空涉案场地因而不应由其承担搬迁费的抗辩主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。尽管原告的该项诉请包括了涉案的A附楼16A之二的搬迁费，但原告就A附楼16A之二另案提起的诉讼中，并没有要求被告支付搬迁费。从平衡当事人之间权利义务的角度考虑，原告要求被告黄秋霞支付搬迁费用2400元的诉请并无不当，本院予以支持。前述租赁合同对双方当事人均有约束力，黄秋霞作为合同的当事人，其当然应向原告承担上述相应法律责任。黄秋霞系星视公司的法定代表人，其明确承认涉案物业是星视公司的办公场地，星视公司是涉案物业的实际使用人，是租赁合同的实际相对人。原告将星视公司列为本案被告并要求其承担连带责任，于法有据，本院予以支持。汪贤龙与黄秋霞系夫妻关系，汪贤龙在庭审中也承认其作为黄秋霞的经办代理人就涉案物业纠纷与原告进行过交涉，黄秋霞与原告没有特别约定黄秋霞所负债务为其个人债务，汪贤龙也未提供任何证据证明其与黄秋霞属于《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定的情形，因此黄秋霞对原告所负债务应视为其夫妻共同债务，汪贤龙与黄秋霞应当对原告承担连带责任。汪贤龙认为场地的实际使用人是星视公司，与黄秋霞、汪贤龙没有直接关联性的抗辩理由于法无据，本院不予支持。原告将星视公司、汪贤龙列为本案共同被告，并要求黄秋霞、汪贤龙、星视公司在本案中对其承担连带责任的主张于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，判决如下：一、被告黄秋霞、汪贤龙、广州市星视广告有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告刘静雯支付广州市越秀区环市东路339号A附楼16A之一2014年1月、2月的租金18000元及其违约金（以每期应付未付租金金额为基数，从每期租金逾期之日起按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至付清之日止）；二、被告黄秋霞、汪贤龙、广州市星视广告有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告刘静雯支付广州市越秀区环市东路339号A附楼16A之一自2013年9月至2013年12月、2014年2月的物业管理费29800元及其违约金（以每期应付未付物业管理费为基数，从每期管理费逾期之日起按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至付清之日止）；三、被告黄秋霞、汪贤龙、广州市星视广告有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告刘静雯支付广州市越秀区环市东路339号A附楼16A之一的代收电费1384.84元及搬迁费2400元；四、驳回原告刘静雯其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3736元，由原告刘静雯负担2480元，被告黄秋霞、汪贤龙、广州市星视广告有限公司共同负担1256元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梅林勇人民陪审员  周跃新人民陪审员  蔡伟新二〇一四年十一月二十七日书 记 员  郭丽群