天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第5563号
原告（反诉被告）：天津市西青区辛口镇下辛口村民委员会，住所地天津市西青区辛口镇下辛口村。
法定代表人：孟繁强，村主任。
委托代理人：石俊峰，天津张盈律师事务所律师。
委托代理人：熊伟娜，天津张盈律师事务所律师。
被告（反诉原告）：天津市陈林洗染公司，住所地天津市和平区西安道43号-78。
法定代表人：王志军，总经理。
委托代理人：宋恺，天津众磊律师事务所律师。
委托代理人：张春虎，天津众磊律师事务所律师。
原告（反诉被告）天津市西青区辛口镇下辛口村民委员会（以下简称下辛口村委会）与被告（反诉原告）天津市陈林洗染公司（以下简称陈林洗染公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月10日受理后，依法由审判员石美平适用简易程序，于2014年12月3日、2015年5月28日、2015年7月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）下辛口村委会的委托代理人石俊峰、熊伟娜，被告（反诉原告）陈林洗染公司的委托代理人宋恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告下辛口村委会诉称：原、被告双方于2006年4月19日签订了《房屋产权转让协议》，原告将坐落于天津市西青区辛口镇下辛口村建筑面积1196.24平方米的房屋转让给被告，并于2007年5月14日签订了土地有偿使用协议，租期五十年，自2007年5月14日至2057年5月14日。被告支付了前三十年的租金600000元，三十年期满后价格另议。协议第六条约定：本协议再续期间，甲方不能无故收回土地使用权，如遇国家重大规划或社会公共利益需要，需要提前收回使用权的，房屋拆迁补偿及安置费用归乙方所有。2013年11月18日，天津市人民政府办公厅下发了（津政办发（2013）99号文件，西青区辛口镇被批准建设“辛口现代物流园”，被告所占用的土地位于该物流园范围之内。2014年10月23日，天津市西青区人民政府下发（西青政函（2014）194号）批复，同意西青规划分局制定的西青区辛口镇物流园11P-07-01单元控制性详细规划方案。原、被告双方签订的土地有偿使用协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。由于被告使用的土地被确定为辛口现代物流园的规划范围内，故为了天津市“两区两园”现代服务业集聚区建设的需要，需收回上述土地使用权，原告依约有权解除上述合同。故原告诉至法院，请求依法判令：1.解除原、被告签订的土地有偿使用《协议》，被告立即返还坐落于天津市西青区下辛口村北共计3095.86平方米的土地使用权；2.诉讼费由被告承担。
被告陈林洗染公司辩称：第一、被告作为土地使用权人及土地上建筑物的所有权人，至今未收到任何土地被规划用地的书面通知，且原告从未与被告就拆迁或返还土地的事情进行过协商，也无任何拆迁公告或者相关文件；第二、原告要求返还的土地上有建筑物，虽然在不同机构进行的登记公示，但二者不可分开，若被告无土地使用权，地上物便无存立的基础，根据地随房走的原则，地上物没有拆除，故不具备返还土地的条件；第三、根据协议第六条约定，现原告尚未确定拆迁事宜，也未给被告任何补偿，被告已全额支付原告租金600000元，现原告要求返还土地，剩余的租金如何处理。被告认为原告的诉请没有事实及法律依据，不具备返还土地的条件，且被告现为国家机关公示的土地使用权人，是合法使用，故不应该返还土地，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）陈林洗染公司反诉称：原、被告于2007年5月14日签订协议并约定：反诉被告将本村3095.86平方米集体土地使用权租赁给反诉原告用于工业用地，合同期限为50年，第一阶段自2007年5月14日至2037年5月14日，租金为600000元。第二阶段自2037年5月14日至2057年5月14日，具体租金另议。反诉原告于协议签订后陆续将第一阶段租金600000元支付给反诉被告（年租金20000元）。反诉被告于2014年11月6日以天津市西青区规划局征收土地为由，将反诉原告诉至贵院要求解除土地使用权租赁合同，但就补偿事宜只字未提，故提出反诉，反诉请求为：1.判令反诉被告返还已支付租金440000元；2.判令反诉被告支付反诉原告涉案房屋及土地补偿费4500000元；3.反诉费用由反诉被告承担。后被告变更反诉请求：请求法院判令反诉被告向反诉原告提供（或置换）同等地段、同等土地面积及厂房继续履行土地使用权出让合同。
原告（反诉被告）下辛口村委会辩称：同意反诉原告要求返还剩余租金的请求；同意支付反诉原告要求地上物的补偿，但对补偿数额有异议，不同意反诉原告要求对土地的补偿，土地的所有权人是村委会，反诉原告只是土地使用权的租赁，且协议第六条也有明确约定，房屋拆迁补偿、安置费用归反诉原告，并没有提及土地的补偿；对于反诉原告变更后的请求在程序上缺乏法律依据。原、被告之间不存在土地使用权出让合同，无从谈及继续履行的问题。
经审理查明：2006年4月19日，被告与案外人天津市名邦装饰材料制造厂签订坐落于天津市西青区辛口镇下辛口村北《房屋产权转让协议》，建筑面积1196.24平方米，砖混结构，土地3095.86平方米，土地性质为集体土地，地类为工业用地，房屋转让价格为1400000元。被告于2006年4月19日交纳购房订金280000元，2006年5月17日交纳购房款100000元，2006年5月26日分别交纳购房款800000元、220000元，共计交纳购房款1400000元。
2006年5月25日，被告取得涉诉房屋的房屋所有权证，登记的房屋建筑面积为1278.34平方米，产别为其他房产。2006年4月30日，被告取得涉诉土地的集体土地使用证，原告系土地所有权人，被告系土地使用权人，地号为06-16-11-2，图号为J-50-31-48，用途为工业，终止日期2026年4月28日，使用权面积3095.86㎡。
2007年5月14日，原、被告之间签订《协议》，约定：一、坐落于辛口镇下辛口村北厂房一处，占地3095.86平方米，性质为集体所有，甲方（原告）认可乙方（被告）购买该房屋的产权及租用土地使用权，承认其合法性。二、甲方自愿将上述该土地租给乙方使用，租期为五十年。时间分别为：前三十年从2007年5月14日至2037年5月14日止。后二十年从2037年5月14日至2057年5月14日止。三、付款方式：乙方向甲方交清前三十年共六十万元租金，分三次付清，签订协议日付二十万元，07年12月30日前付二十万元，08年6月1日前付二十万元，三十年期满后价格另议。四、甲方同意乙方在该土地上开办日用化工厂并将协助乙方办理相关手续。五、在租期内乙方有权将房屋所有权及土地使用权转让，提前需通知甲方，在上述租期受让方可以继续承本协议内乙方权利及义务。六、本协议在续期间，甲方不能无故收回土地使用权，如遇国家重点规划或社会公众利益需要，需要提前收回使用权的，房屋拆迁补偿、安置费用归乙方所有。协议签订后，被告按期支付了30年的土地使用费600000元。现涉诉房屋内未进行生产经营。
原告提供了天津市人民政府办公厅2013年11月18日下发的津政办发（2013）99号文件，即《天津市人民政府办公厅转发市发展改革委市商务委市规划局市国土房管局拟定的天津市“两区两园”现代服务业集聚区建设发展方案的通知》及天津市西青区人民政府于2014年10月23日，下发西青政函（2014）194号文件，即《天津市西青区人民政府关于同意西青区辛口镇物流园11P-07-01单元控制性详细规划的批复》，以证“辛口现代物流园”的建设已经过天津市人民政府及西青区人民政府的同意，被告所占用的土地位于该物流园范围之内，为了公共利益的需要，现确需提前收回土地使用权，被告应按约定返还土地使用权。被告的质证意见：天津市人民政府的文件是拟定，没有作为最终确定的方案实施，从文件发布至今已一年多没有实施，可见只是拟定的规划方案，没有达到原、被告双方合同约定的条件；从西青区人民政府的批复中无法看出被告使用的土地在批复范围之内，原告没有按照天津市城市房屋拆迁管理规定，提供相关文件，故无法确定该地是否属于遇国家重点规划或社会公共利益需要，现原告要求收回土地使用权，不符合法律规定。
被告于2015年6月2日向本院提交了对涉诉集体土地剩余42年使用权及地上物进行评估的申请，因被告变更诉讼请求，于2015年6月24日撤回评估申请。
在庭审中，被告表示要求原告提供同等地段、同等土地面积及厂房继续履行合同的法律依据系根据国有土地征收补偿条例，被征收人有权选择货币补偿或置换土地，原告不同意被告的该项请求。
上述事实，有当事人陈述、书证等证据证明属实。
本院认为：原告与被告之间签订的集体土地使用权租赁《协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定为合法有效，原、被告双方应按照合同约定全面履行各自义务。但依照法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。根据天津市人民政府办公厅的文件及天津市西青区人民政府的批复，涉诉房屋所占用的土地及院落正处于天津市“两区两园”现代服务业集聚区-
辛口现代物流园的建设范围之内，即原、被告之间签订的《协议》第六条约定“遇国家重点规划或社会公众利益需要，需要提前收回使用权”的情形已经出现。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。现双方约定的解除合同的条件已成就，故原告要求解除与被告签订的土地有偿使用《协议》的请求，本院应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，即合同解除后，被告对诉争土地不再享有合法的占有、使用的权利，即被告应将占有、使用的诉争土地返还给原告，故原告要求被告返还坐落于天津市西青区下辛口村北3095.86平方米土地的请求，本院应予支持，因诉争土地上存在被告的房屋，故应给予被告合理的拆除、清理时间，根据房屋的实际情况，应给予被告20天的时间为宜。
按照《协议》约定“房屋拆迁补偿、安置费用归被告所有”，原告同意给予被告合理补偿，但被告提出补偿及返还租金的反诉请求后，又变更诉讼请求，故被告的补偿及返还租金请求，不宜在本案中一并解决，被告可另行主张权利。
被告主张其反诉请求的法律依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该条例第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”。被告虽持有诉争房屋的所有权证，但改变不了诉争房屋所占用的土地系集体土地的性质，本案所涉土地不在该《条例》的适用范围之内，即使参照执行，该条例也没有关于土地置换的相关规定，故被告要求原告提供（或置换）同等地段、同等土地面积及厂房继续履行合同的请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）天津市西青区辛口镇下辛口村民委员会与被告（反诉原告）天津市陈林洗染公司于2007年5月14日签订的土地租赁《协议》；
二、被告（反诉原告）天津市陈林洗染公司于本判决发生法律效力之日起二十日内将坐落于天津市西青区辛口镇下辛口村北土地上的房屋及其他地上物自行拆除、清理完毕后，将3095.86平方米的土地交还原告（反诉被告）天津市西青区辛口镇下辛口村民委员会；
三、驳回被告（反诉原告）天津市陈林洗染公司的全部诉讼请求。
本诉受理费40元，由被告（反诉原告）天津市陈林洗染公司负担（于本判决生效后三日内交付本院），反诉受理费40元，由被告（反诉原告）天津市陈林洗染公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 石美平
二〇一五年七月十七日
书记员 崔丽艳