浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉盐民初字第964号
原告：王某。
委托代理人：马惠，浙江泰嘉律师事务所律师。
被告：朱敏娟。
原告王某与被告朱敏娟房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年4月10日向本院起诉。本院于同日立案受理后，直接适用普通程序，由审判员甘琴飞担任审判长，与人民陪审员陈生华、朱全玲组成合议庭于2013年5月30日公开开庭进行了审理，原告王某及其委托代理人马惠，被告朱敏娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某起诉称：2010年11月29日，原、被告双方签订房屋买卖协议××份，约定被告将古荡佳苑21幢201室房屋出让给原告，原告为此支付购房定金100000元及购房首期款共计250000元。后因被告对上述房产无处分权，经双方协商将古荡佳苑21幢201室房屋换做被告有处分权的古荡佳苑15幢504室，房产总价为595000元。2011年7月31日，原、被告双方及案外人朱强根、陈兆英、王桂花、徐某、姚和林、叶某签订房屋转让合同，约定：出卖人在取得房屋所有权证、土地使用权证后，应当及时无条件协助买受人办理相应的房地产过户手续，所产生的相关费用由登记产权人承担；出卖人、买受人若反悔不愿履行本合同的，反悔××方应当支付总价格的20%作为违约金支付给对方。另查：涉案房屋的房屋所有权证、土地使用证、契证已经办理完毕。该房产属被告单独所有。综上，原告认为，经原、被告双方签字确认的各房屋买卖合同均合法有效，双方均应履行各自约定义务，被告未按约定履行义务严重侵犯了原告的合法权益。原告诉讼请求：1、判令被告即行协助原告办理座落于海盐县武原街道海北路188号古荡佳苑15幢504室的产权过户登记手续；2、被告即行向原告支付违约金24900元；3、被告承担本案诉讼费用。后原告变更第2项诉讼请求为：被告即行向原告支付违约金59000元。
被告朱敏娟答辩称：21幢201室房屋买卖合同当初原告来找被告时合同没有到执行时间，被告父母没有说不卖，被告方没有违约。原告与其他人告朱灶秋和被告诈骗，到目前原告的合同，被告父母是有能力履行的。因为原告等人起诉朱灶秋，朱灶秋已经去坐牢了。造成今天这样就算付出再大的代价被告方也不会再拿出这个房子。被告方才是这件事的最大受害者，这房子不是被告的，被告只是帮父母协助处理卖房事宜。中介也是知道的，房东是被告父母。同××套房源，同××个中介同××个经济人手中出售两次，被告父母对原告所签的房屋买卖是正常交易，没有故意，没有过错。原告不追究任何人的过错，却追究朱灶秋和被告的责任，原告××手起诉了朱灶秋诈骗，××手逼迫被告父母想让被告和朱灶秋不坐牢就签××个四户人的协议。原告等人逼迫被告父母说如果想没事的，就把那份协议给签了。那时被告挺着大肚子，也是积极在处理这个事情，也差点造成流产，被告曾经努力过想让原告不去告朱灶秋和被告，因为不存在诈骗，被告方没有违约，也没有故意去隐瞒任何事实。原告等人都是两手准备，如起诉朱灶秋不成，就起诉被告和被告父母，被告方就要为朱灶秋的个人行为和中介渎职行为来承担责任。原告今天的情况不是被告造成的，更不是被告父母造成的，买卖自由，被告方不存在过失。由于原告等人听信别人告朱灶秋诈骗就能拿到钱或房子，朱灶秋因为此事已经去坐牢了，被告会处理这个事情的，自始至终原告的接触只有中介和被告，原告凭什么去公安报警说被告和朱灶秋诈骗原告。合同没有到期，房子没有交付，被告方并不存在违约，请求法院给被告××个公平公正的审判。
原告为支持其主张，举证如下：
1、房产转让合同××份，用以证明原、被告双方经协商将出让房屋换作古荡佳苑15幢504室的事实；
2、收条二份、银行存款凭条××份，用以证明原告为购买涉案房屋共计支付被告250000元的事实；
3、房屋转让合同（以下简称四方协议）××份，用以证明被告待办理好产权登记后应无条件协助原告办理过户登记手续，合同约定的违约金金额为涉案房屋房价款的20%的事实；
4、海盐县房屋登记信息证明××份，用以证明讼争房屋系被告单独所有的事实。
被告质证意见：对证据1，该合同是其签的，该合同是由21幢201室的合同转过来的，当初原告要求马上执行这个事情，房子没有拿，那个房子是其帮父母处理这个事情，其父母没有文化，处理不了银行业务。从201室转过来，其不应该签字，其只是代理，原告和中介要求其签字，其也没有考虑太多就签字了，但该合同是为了让原告不告其和朱灶秋而签的。对证据2，二份收条上的签名是其签的，收条上的钱收到了，上面“朱强根”的签名是其父亲朱强根签的。对证据3，该合同是其签的，但该合同是为了让朱灶秋不去坐牢不得以签的。对证据4没有意见。
本院认证意见：对证据1、2、3，被告对其本身的真实性没有异议，故本院对其真实性予以确认，至于被告所辩称的意见与本案原告之诉请及该证据的合法性及关联性方面，本院在本院认为部分予以阐述；对证据4的真实性、合法性及关联性予以确认。
被告为反驳原告主张，举证如下：
1、海盐县人民法院刑事判决书［（2012）嘉盐刑初字第104号］××份，用以证明法院判决原告支付的250000元是诈骗款，计算在了1555000元里面的事实；
2、房屋安置协议××份，用以证明21幢201室的房屋是被告父母的，被告当时只是代理，按照事实，钱最终给了朱灶秋；
3、贴在15幢504室墙上写有“此房是特大诈骗”的纸××张，用以证明原告承认21幢201室和15幢504室均是诈骗的事实。
原告质证意见：对证据1的真实性没有异议，但对要证明的内容有异议，涉案房屋是15幢504室，该套房屋在刑事判决书中没有出现，故该证据与本案没有关联性，被告对21幢201室被认定为诈骗不认可，原告也是持这个观点，因为被告首次出卖该房屋主观上可能没有这个想法。对证据2没有异议，正因为房屋安置协议上是以朱强根作为户主的，故签订15幢504室房屋转让合同时也要求朱强根进行签字确认。对证据3，不知道是谁贴的，与原告没有关系，与本案没有关联性。
本院认证意见：对证据1、2的真实性、合法性及关联性予以确认；对证据3，因原告有异议，对其关联性不予确认。
本院在庭审中向原、被告出示了本院（2012）嘉盐刑初字第104号刑事案卷中所涉及的王某（本案原告）、徐某、姚和林、叶某四人分别与被告、朱强根、陈兆英或朱灶秋签订的××系列的房地产转让合同、支付相关款项的收条及王某、徐某、姚和林、叶某四人共同与被告家庭人员签订的四方协议、被告家庭对拆迁安置房屋进行分割归属的公证书各××份。
原告质证意见：其中原告与被告方签订的21幢201室房屋的房地产转让合同确实是原告签的，相关的收条在本案中也已经作为证据提交了，对其他三个人与被告家庭人员签的合同及相关收条不清楚；对四方协议，该协议是有效的，原告也作为证据提交了，主体上是合格的，内容也不违法；对公证书，公证日期是2011年3月9日，在21幢201室房地产转让合同之后，公证书中将21幢201室房屋给了朱灶秋，涉案房屋归被告所有，故被告与原告签订了后来的协议，从被告没有处分权的21幢201室换做了有处分权的15幢504室，该行为是符合法律规定的。
被告质证意见：对于××系列房地产转让合同，是朱灶秋签的，朱灶秋也承认诈骗了；对于四方协议，是为了让朱灶秋不坐牢而签的，但王某、徐某、姚和林、叶某四人共同告了朱灶秋诈骗；对公证书没有意见。
本院认证意见：对本院出示的王某、徐某、姚和林、叶某四人分别与被告、朱强根、陈兆英或朱灶秋签订的××系列的房地产转让合同、支付相关款项的收条及四方协议本身的真实性予以确认，至于与本案原告诉请的合法性及关联性方面，本院在本院认为部分予以阐述；对公证书的真实性、合法性及关联性予以确认。
据此，本院查明案件事实如下：
2010年1月28日，朱强根作为户主与海盐经济开发区武原新区管理委员会签订《房屋安置协议》××份，朱强根家庭户同意拆除座落于海盐县武原镇君原村6组的房屋。为此，朱强根家庭户获得拆迁安置房屋四套，分别为古荡佳苑28幢504室、15幢504室、21幢201室、19幢303室。
2010年11月29日，原告（作为乙方）与被告、朱强根、陈兆英（作为甲方）签订房地产转让合同××份，合同约定，甲方将海盐县武原镇古荡佳苑21幢201室的房屋转让给乙方，成交总价595000元，成交总价包括甲方拿到钥匙前所有费用（含管道煤气开户费、卫生清运费、有线开户费、维修基金费用），交房时装修押金和物业费由乙方承担；乙方于合同签订生效之日起支付甲方购房定金100000元（购房定金可抵作购房款），剩余房款由乙方于2010年12月8日前支付150000元，于2011年8月30日前支付50000元，余款为295000元（注：该合同中对该笔房款支付时间未作约定）；交房时间按拆迁办具体交房时间为准；办理房屋转让公证手续时间以拆迁办交付甲方房屋权证半个月内，乙方房屋权证名字由乙方自行决定，甲方保证权属清楚，协助办理所有签字手续。合同签订后，原告依约于2010年11月29日支付购房定金100000元，于2010年12月7日支付购房款150000元。
2011年3月9日，朱强根家庭户成员［朱强根、陈兆英、王桂花、朱灶秋、朱敏娟（即本案被告），其中朱强根、陈兆英为夫妻，王桂花为朱强根母亲，朱灶秋、朱敏娟为朱强根、陈兆英的子女］就四套拆迁安置房屋进行分割归属公证，经海盐县公证处公证，古荡佳苑28幢504室房屋的所有权归朱强根、陈兆英、王桂花、朱敏娟共同所有，15幢504室房屋的所有权归朱敏娟所有，21幢201室、19幢303室房屋的所有权均归朱灶秋所有。
对于古荡佳苑21幢201室的房屋，朱灶秋与姚和林于2011年3月9日也签订房地产转让合同××份，约定朱灶秋将该房屋以总价655000元的价格转让给姚和林。
对于古荡佳苑19幢303室的房屋，朱灶秋与徐某于2011年3月26日签订房地产转让合同××份，约定朱灶秋将该房屋以总价537000元的价格转让给徐某。
对于古荡佳苑19幢303室的房屋，朱灶秋与叶某于2011年4月27日又签订房地产转让合同××份，约定朱灶秋将该房屋以总价518600元的价格转让给叶某。
2011年10月7日，朱灶秋因涉嫌合同诈骗罪被海盐县公安局刑事拘留，同年11月11日被逮捕。
2011年7月，原告（作为乙方）与被告、朱强根、陈兆英（作为甲方）再次签订房地产转让合同××份，合同约定，甲方将海盐县武原镇古荡佳苑15幢504室的房屋转让给乙方，成交总价595000元，成交总价包括甲方拿到钥匙时所有费用（含管道煤气开户费、卫生清运费、有线开户费、维修基金费用），交房时装修押金和物业费由乙方承担；乙方于合同签订之日支付甲方购房定金100000元，于2010年12月8日前支付购房款150000元，于2011年8月30日前支付购房款50000元，余款295000元于甲方房屋权证办齐转让给乙方，在乙方房屋权证办齐后贷款出来××次付清（具体转让公证时间在拆迁办交付甲方房产证××个月内）；甲方应在2011年8月30日前（交房时间以拆迁办交房为准）将房屋以及附属设施交付给乙方使用。该合同特别注明：本合同在原有古荡佳苑21幢201室购房合同基础上由甲乙双方协商转换为朱敏娟所有的古荡佳苑15幢504室房屋，因甲方原因如有造成房屋权属问题，甲方保证共有房屋（四套）中保留这套房屋给乙方，原有古荡佳苑21幢201室购房合同作废。该合同签订后，朱敏娟分别在原合同项下原告支付100000元购房定金和150000元购房款的收条上签名。
上述关于转让15幢504室房屋的合同签订之后，2011年7月31日，被告、朱强根、陈兆英、王桂花四人（作为出卖人）与原告、姚和林、徐某、叶某四人（作为买受人）在浙江海威特律师事务所的见证下再次签订房屋转让合同（即四方协议）××份，约定：××、出卖人将拆迁所得的安置房古荡佳苑28幢504室、15幢504室的房屋转让给买受人，房屋所占有的国有土地使用权同时由买受人享有，出卖人家人今后的居住问题自行解决，与各买受人无涉。二、上述房地产的转让价格为：28幢504室作价598000元，15幢504室作价595000元，合计1193000元，买受人王某已经支付购房定金100000元，购房款150000元；徐某已经支付购房定金220000元；叶某已经支付购房定金250000元；姚和林已经支付购房定金100000元，购房款400000元；出卖人确认已收到上述购房定金及购房款合计1220000元，房款已经全部付清，多付的27000元购房款出卖方不再退还。三、出卖人在拆迁主管部门领取钥匙时所需缴纳的相关所有费用由出卖人支付，与买受人无关，出卖人在取得房屋所有权证、土地使用权证后，应当及时无条件协助买受人办理相应的房地产过户手续，所产生的相关费用由登记产权人承担。四、出卖人、买受人若反悔不愿履行合同的，反悔××方应当支付总价款的20%作为违约金支付给对方，买受人收取的违约金按照所付房款金额按比例分配。五、买受人徐某自愿放弃古荡佳苑28幢504室商品房的所有权登记，已支付的款项扣除总房价差额比例6750元后，剩余款项213250元由王某在上述转让房地产过户手续办妥，取得产权证后于××个月内返还给徐某，徐某在收到返还的房款后与古荡佳苑28幢504室商品房的产权无任何关系，与王某之间也无其他任何争议；买受人叶某自愿放弃古荡佳苑15幢504室商品房的所有权登记，已支付的款项扣除总房价差额比例6750元后，剩余款项243250元由王某返还给叶某138500元、姚和林返还给叶某104750元，在上述转让房地产过户手续办妥，取得产权证后于××个月内返还给叶某，叶某在收到返还的房款后与古荡佳苑15幢504室商品房的产权无任何关系，与王某、姚和林之间也无其他任何争议。六、本合同签订后，买受人王某、徐某、叶某、姚和林在本合同签订之前与出卖人以及朱灶秋所签订的房屋转让合同即全部作废，原合同项下的权利义务均不再履行；七、本合同自买卖双方签字之日起生效；八、本合同××式九份，各方各执××份。
2012年5月11日，海盐县人民法院作出（2012）嘉盐刑初字第104号刑事判决书，认定被告人朱灶秋诈骗金额1555000元，判决被告人朱灶秋犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十××年六个月，并处罚金200000元。该刑事案件法院查明：1、2010年11月29日，被告人朱灶秋以非法占有为目的，以转让房屋产权为由，与被害人王某签订海盐县武原街道古荡佳苑21幢201室房屋转让合同，约定房屋转让价格为595000元，并从被害人王某处实得购房款250000元。被告人朱灶秋得款后用于偿还欠款及挥霍。2、2011年3月9日，被告人朱灶秋以非法占有为目的，以转让房屋产权为由，与被害人姚和林签订海盐县武原街道古荡佳苑21幢201室房屋转让合同，约定房屋转让价格为655000元，并从被害人姚和林处实得购房款500000元。被告人朱灶秋得款后用于偿还欠款及挥霍。3、2011年3月26日，被告人朱灶秋以非法占有为目的，以转让房屋产权为由，与被害人徐某签订海盐县武原街道古荡佳苑19幢303室房屋转让合同，约定房屋转让价格为537000元，并从被害人徐某处实得购房款220000元。被告人朱灶秋得款后用于偿还欠款及挥霍。4、2011年4月22日，被告人朱灶秋以非法占有为目的，在借款无法偿还的情况下，与被害人康某签订海盐县武原街道古荡佳苑19幢303室房屋转让合同，约定房屋转让价格为450000元，并从被害人康某处实得借款335000元。被告人朱灶秋得款后用于偿还欠款及挥霍。5、2011年4月27日，被告人朱灶秋以非法占有为目的，以转让房屋产权为由，与被害人叶某签订海盐县武原街道古荡佳苑19幢303室房屋转让合同，约定房屋转让价格为518600元，并从被害人叶某处实得购房款250000元。被告人朱灶秋得款后用于偿还欠款及挥霍。
另查明，涉案房屋海盐县武原街道海北路188号古荡佳苑15幢504室已办出房屋三证，房屋产权登记所有权人为被告，系被告单独所有。本案审理过程中，经本院询问朱强根、陈兆英、王桂花、姚和林、叶某及徐某的法定继承人徐灵佳、孟张英、徐明宝（徐某因交通事故已经于2013年8月28日死亡），该八人均陈述四方协议上的签名或手印系其（或徐某）本人所签或所按捺，且姚和林、叶某及徐某的法定继承人徐灵佳、孟张英、徐明宝五人对该四方协议均没有异议。
本院认为，本案原告先后与被告及被告方家庭成员签订有三份房屋转让合同，所涉及转让的房屋由第××份合同所约定的古荡佳苑21幢201室转变为后二份合同所约定的古荡佳苑15幢504室，并至最后××份合同，即四方协议的签订而使前二份合同作废，因此，本案的关键在于四方协议对于本案原、被告而言是否合法有效，原、被告是否应当切实履行该协议。
第××，从四方协议的签订形式及内容上看，虽然四方协议除本案原、被告之外，还有多个主体，所约定的协议内容也不限于本案所涉纠纷，但就原、被告之间在该协议项下的权利义务而言，首先，被告在签订该协议时已经家庭内部房屋分割归属公证，古荡佳苑15幢504室房屋已经公证归属被告××人所有，故被告在该协议中对该房屋的处置系其有权处置，并不存在侵害到其他共有人利益的情形，而28幢504室房屋经分割归属公证属于朱强根、陈兆英、王桂花、被告四人共同所有，故原、被告之间就15幢504室所约定的权利义务关系与朱强根、陈兆英、王桂花、被告四人针对28幢504室房屋进行处置而与姚和林所约定的权利义务关系系二个独立且相互并列的权利义务关系，二者之间并不存在法律上的相互牵连或有利害关系的情形。其次，四方协议的签订，实际上是原告和姚和林继续作为买受人进入，即继续履行各自与对方在之前所签订的房屋转让合同，并约定如何继续履行；而徐某和叶某则退出，即处理之前该二人与对方签订的房屋转让合同在解除后的事宜，并约定如何进行处理。因此，从四方协议所约定的内容来看，原告和姚和林需要继续履行合同，但作为有权处置的出卖人实际上是与原告和姚和林分别均约定了由原告和姚和林直接向徐某和叶某履行，也即合同法上规定的当事人约定由债务人向第三人履行债务，而这种履行方式所产生的权利义务关系及相关法律后果（包括违约责任等）仍在债权人与债务人之间，与第三人无涉；另××方面，徐某和叶某对于处理之前该二人与对方签订的房屋转让合同在解除后的事宜所约定的权利义务关系，该二人通过约定所将获得的合同解除后的利益系被告、朱强根、陈兆英、王桂花对各自有权处置的财产进行自主处置后的结果，并不牵涉原告和姚和林的利益，徐某和叶某相对于原告和姚和林而言其法律地位仅为“当事人约定由债务人向第三人履行债务”中的第三人。综上，尽管该四方协议上除本案原、被告之外，还有多个主体，但在本案中这些主体仅仅是本院需要通过他们进××步查明该四方协议是否确有签订过事实的证人身份而已，至于这些主体在签订该四方协议中的意思表示真实与否，或者有无异议，对于本案原、被告通过参加该四方协议中的签约行为所达成的二者之间的权利义务关系并不产生任何实质性影响。况且本案审理过程中，经本院询问朱强根、陈兆英、王桂花、姚和林、叶某及徐某的法定继承人，该八人均陈述四方协议上的签名或手印系其（或徐某）本人所签或所按捺，且姚和林、叶某及徐某的法定继承人对该四方协议均没有异议。
第二，从该四方协议的签订背景及原、被告的意思表示来看，该四方协议是否存在显失公平、重大误解或者欺诈、胁迫、乘人之危等可以撤销的情形的问题。虽然被告辩称签订四方协议是为了让朱灶秋不坐牢受逼迫而签订，但首先，该四方协议系经律师事务所见证下所签订，协议中条款所约定权利义务本身并不存在任何显示公平的情形，协议所处理的权利义务关系也是基于并紧紧围绕原各个当事人原来签订的房屋转让合同因履行过程中产生的问题而来，协议并未对原有房屋转让合同项下所产生的债权债务本身进行加重，反而在款项结算金额上有利于被告方。其次，虽然四方协议签订后，朱灶秋在21幢201室、19幢303室房屋上的出卖行为最终仍被作为诈骗行为予以认定，但刑事判决书所认定的该五节犯罪事实系针对朱灶秋个人行为而认定的犯罪事实。因刑事犯罪行为并不能因民事行为的发生而豁免，即使其民事赔偿已经完毕，只要其刑事犯罪行为已经发生并被公安机关发现，则必然受到国家追诉。因此，朱灶秋最终是否被追究刑事责任，原告是不可控制的，故不存在法律上原告以告朱灶秋诈骗与否而相要挟被告签订此四方协议的可撤销情形。即使原告曾经向公安机关报过案，对于原告而言，如其作为受害人向国家公权力机关寻求解决亦无可厚非，而原告在朱灶秋家属能够出面意欲解决此纠纷的前提下积极参与协商签订四方协议，维护其正当民事权益，并不存在恶意。因此，被告认为系受胁迫而签订四方协议的辩解，本院不予采纳。再次，原告与被告、朱强根、陈兆英签订的第××份合同项下出卖的房屋即是被告无权处分的21幢201室，后原告与被告于2011年7月再次签订房屋转让合同转为被告有权处分的15幢504室，并在合同中特别注明此合同是在原有21幢201室购房合同基础上转换而来，最后至原、被告通过参加四方协议的签订，再次对被告转让原告15幢504室的权利义务进行了约定。由此可见，原、被告因购房所产生的权利义务关系具有前后延续性。而四方协议的签订，即意味着被告对原告被朱灶秋骗取的250000元视为原告已经支付了15幢504室部分购房款事实的认可，也同时意味着被告对原告将来向徐某、叶某的履行视为原告支付15幢504室剩余购房款事实的认可。而这些约定，均系被告对其所有财产的自主处置，系其对民事权利的自处处分。最后，被告认为刑事判决书仍将原告被朱灶秋骗取的250000元计入了诈骗金额范围之内，导致朱灶秋刑期被加重，故四方协议其不同意履行的辩解。因刑事判决书所认定的是朱灶秋个人的诈骗行为，如上所述，只要该节刑事犯罪行为已经发生就必然无法豁免，故被告的辩解不成立。如朱灶秋家属认为刑事判决存在量刑情节上的轻重问题，则不属于本案民事案件的审理范围，其应通过其他法律程序途径予以解决。
综上所述，原、被告在四方协议中所约定的二者之间的权利义务合法有效，对于涉案房屋，原、被告均应按照四方协议中的相关约定切实履行。根据四方协议的约定，出卖人在取得房屋所有权证、土地使用权证后，应当及时无条件协助买受人办理相应的房地产过户手续，所产生的相关费用由登记产权人承担。现因被告已取得涉案房屋的三证，故本案原告请求被告协助办理涉案房屋产权过户登记手续的诉请，本院予以支持。至于原告要求被告支付违约金的诉请，因原、被告仅约定了被告应当及时协助原告办理过户手续，但被告实际并未构成过分迟延，故对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第××百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第××百四十二条之规定，判决如下：
一、被告朱敏娟于本判决生效之日起十日内协助原告王拥君办理位于海盐县武原街道海北路188号古荡佳苑15幢504室房屋的产权过户登记手续（相关过户费用由原告负担）；
二、驳回原告的其他诉讼请求；
本案受理费10340元、财产保全费2520元，合计12860元，由原告王拥君负担1160元，被告朱敏娟负担11700元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 甘琴飞
人民陪审员 陈生华
人民陪审员 朱全玲
二〇一三年九月二十六日
书 记 员 周月华
（附页）