连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）港民初字第1342号
原告（反诉被告）许峰，无固定职业。
原告（反诉被告）何学莉，无固定职业。
两原告共同委托代理人戴徽，江苏华德律师事务所律师。
两原告共同委托代理人张随来。
被告（反诉原告）连云港宏业房地产开发有限公司，住所地：连云港市连云区中山西路189号。
法定代表人张庆虎，董事长。
委托代理人张成柱、马海峰。
原告（反诉被告）许峰、何学莉诉被告（反诉原告）连云港宏业房地产开发有限公司（以下简称“宏业公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。在诉讼中，被告宏业公司提起反诉请求，本院依法合并审理。原告许峰、何学莉共同委托代理人戴徽、张随来，被告宏业公司委托代理人张成柱、马海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许峰、何学莉诉称，2011年9月6日，两原告共同购买被告开发的宏业观天厦第一幢1单元101-5室、第一幢1单元101-6室两套商品房（位于连云港市连云区中山西路189号，编号为LTC2006-92#地块），共计人民币735万元。根据商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2011年12月31日前交付买受人。但是，被告至今没有按约交付。根据商品房买卖合同第九条约定，被告应当承担逾期交房的违约责任，向两原告支付违约金，从应交付房屋之日起计算至实际交付之日止。
被告宏业公司辩称，原告的诉求没有事实和法律依据，被告不但不应当向原告支付原告主张的所谓的违约金，相反，原告违约在先，应按照合同约定，向被告履行未付的购房款项及违约金。根据原、被告双方于2011年9月6日签订的合同第六条约定，原告应于2011年9月6日前支付购房款368万元，但是至今原告仍没有按照合同完成其履行付款义务。截止今日，原告还欠首付款人民币195000元，因此原告明显违约在先。根据合同约定，原告主张逾期交房违约责任的前提是原告需按照合同约定，完全履行付款义务。而本案中，原告曲解了合同的真实本意，违约在先，其主张的请求是没有法律依据的。被告之所以没有向原告进行房屋交付，是有充分理由的，是有相应的法律依据的。根据双方签订的购房合同约定，买受人房款未缴清，出卖人可以予以延期交付房屋，这是合法的抗辩权的行使。原告主张的违约金数额明显过高，被告不存在违约行为，综上请求依法驳回原告的诉求。
反诉原告宏业公司诉称，两反诉被告（系夫妻关系）与反诉原告于2011年9月6签订了商品房买卖合同，共同购买反诉原告开发的宏业观天厦第一幢1单元101-5室、第一幢101-6室两套商品房，共计人民币735万元。根据合同第六条约定，反诉被告应当按照合同约定于2011年9月6日前支付购房款人民币368万元，但至今反诉被告仍未付清款项，构成违约。根据合同第七条约定，反诉被告应当承担逾期付款的违约责任，支付反诉原告拖欠的购房款195000元及违约金39975元。
反诉被告许峰、何学莉辩称，两反诉被告已于合同约定的期限支付完了368万元购房款的首付款，不存在反诉原告所述的尚欠首付款195000元，因此我方并未违约，反诉原告的反诉没有事实依据，请求法庭依法驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2011年9月6日，许峰、何学莉与宏业公司签订两份商品房买卖合同，两份合同约定，由许峰、何学莉购买宏业公司开发的宏业观天厦第1幢1单元101-5室、101-6室。其中，关于101-5室的合同约定，买受人于2011年9月6日前支付房款人民币1630000元，余下房款人民币1620000元于2011年9月20日前办理银行按揭贷款。101-6室的合同约定，买受人于2011年9月6日前支付房款人民币2050000元，余下房款人民币2050000元于2011年9月20日前办理银行按揭贷款。两份合同均约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。出卖人应当在2011年12月31日，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备符合本合同约定并验收合格的商品房交付买受人使用。但若因买受人房款未缴清，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人逾期交房的，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。双方合同签订后，许峰、何学莉于2011年9月6日转账支付90万元，刷卡支付200万元。宏业公司于同日向许峰、何学莉出具90万元收据，该收据注明，收款事由：5、6号商铺定金，收款方式注明转账。出具85万元收据，收款事由5号商铺，收款方式刷卡。出具115万元收据，收款方式刷卡，收款事由6号商铺。许峰、何学莉已按照合同约定于2011年9月20日前办理了涉案的两套商铺的银行按揭贷款，该银行贷款也已经由银行支付给宏业公司。
2011年9月6日，许峰向张某（时任宏业公司销售经理）出具借条一张，内容为，今从张某处借款人民币78万元。本人承诺将此借款于2011年12月31日前分四期偿还，具体还款日期为2011年9月30日、2011年10月31日、2011年11月30日、2011年12月31日，每期还款金额为195000元，四期还款总计为78万元，逾期还款则按每天千分之一计利息。后经张某指示，许峰于2011年9月29日、2011年11月30日、2011年12月31日分三次向宏业公司账户汇款，每次汇款195000元。张某分别于2011年9月29日、2011年11月30日、2011年12月31日向许峰出具195000元的收条。
本案的争议焦点为：许峰、何学莉是否于2011年9月6日前按照合同约定向宏业公司支付首付款368万元。
许峰、何学莉认为其已经于当日向宏业公司支付首付款368万元，因为根据庭审已经查明的三张收据外，宏业公司于2011年9月6日另向许峰、何学莉出具78万元的收据一张，该收据显示收款方式为现金。收款事由为5号商铺。许峰、何学莉称，该78万元是两人当时借宏业公司工作人员张某的，当时和张某约定由张某将78万元先行支付给宏业公司，许峰、何学莉出具借条给张某，当时是和宏业公司协商一致的。两人出具借条后，张某便带着两人在宏业公司财务部门领取了78万元的现金收条。但张某有无将钱支付给宏业公司并不清楚。至今为止，两人都在还张某的钱，并有张某出具给两人的收条。
宏业公司则称，对于另外三张转账、刷卡共计290万元的收据及付款予以确认。但对于78万元现金收据，宏业公司称，该收据确为公司向许峰、何学莉出具。但公司并没有收到该78万元现金。当时是因为两人说在2011年9月6日前拿不出那么多钱，还欠公司78万元，要求分四次还款，但是公司是不同意两人这么做的，要求两人必须按照合同约定履行。后来两人就陆续还了3笔，每笔195000元，至今还有一笔195000元没有支付。因两人需要向银行办理按揭贷款，但是银行要求首付款付清后才能办理按揭，所以我们就向两人出具了这个收据方便原告办理银行按揭，但是实际上我们并没有收到该笔78万元现金。张某也并没有向我公司支付78万元现金。
宏业公司申请证人张某出庭作证，张某称当时其任宏业公司销售经理，对许峰、何学莉向法庭出具的78万元借条（复印件）及三张195000元的收据的真实性予以确认。称许峰之所以向其出具这张借条，是因为当时许峰购房款不够，但是办理按揭贷款必须付清首付款，故在售楼处签订购房合同时，由许峰向其出具78万元借条，由其带着许峰从宏业公司财务部门领取了78万元现金收据。这件事情公司当时是知情的，许峰打条子的当天，其就将该借条交给公司了。后许峰每次还款，都由其向许峰出具收条。其本人并未向许峰出借78万元现金，也并未代许峰向公司交纳78万元购房款。
本院认为，根据双方的举证质证及证人张某的证言可以确认，许峰、何学莉，宏业公司，张某三方商定了由张某代许峰支付剩余的78万元购房款，宏业公司向许峰、何学莉出具收据以确认双方之间无欠款关系，许峰、何学莉向张某清偿78万元借款的事宜。理由如下：第一，宏业公司向许峰、何学莉出具了78万元的现金收据，若是宏业公司认为其与许峰、何学莉尚有78万元购房款尚未结清，在其所称的并未另行订立相关的还款协议的前提下，其不应当向许峰、何学莉出具78万元的现金收据，该种行为加重己方商业风险的行为有违常理。第二，许峰向张某出具了78万元的借条，后在张某指示下向宏业公司账户上汇款，并由张某确认汇款后向许峰出具收据，该一系列行为应视为是由张某负责向宏业公司支付78万元购房款，许峰向张某支付78万元购房款的事实。虽然许峰的三次还款都是打到宏业公司账户上，但是许峰的打款行为是受张某指示，张某在打款后也向许峰出具收据，故许峰的上述汇款行为不应视为向宏业公司还款，而应视为是向张某还款。第三，证人张某称许峰之所以是向其出具借条，而非宏业公司，是因为担心办理按揭贷款的银行会发现宏业公司违规操作，但许峰是出具借条，许峰本人并不持有该借条，故除非公司自身主动向按揭银行透露该信息，许峰本人是无证据向银行举报的。而借条在张某处恰恰更不利于证人张某所称的公司对该事实的管控。第四、许峰出具给张某的借条以及张某出具给许峰的三份收条上只字未提是购房款，从该借条的内容来看，纯粹是个人之间的一种借贷关系，而宏业公司在许峰向张某出具该份借条后向许峰出具78万元的收据，更符合是对许峰与张某之间关于由张某向宏业公司支付78万元，许峰向张某还款78万元这一约定的确认。第五、宏业公司在庭审中称，许峰与何学莉曾向公司表示在2011年9月6日前拿不出那么多钱，还欠公司78万元，要求分四次还款，但是公司是不同意两人这么做的，要求两人必须按照合同约定履行。本院认为，宏业公司在不同意许峰、何学莉推迟付款的情况下，在许峰向张某出具了78万元的借条后，即向许峰、何学莉出具了78万元购房款的收据，更符合由张某向公司支付78万元购房款，宏业公司与许峰、何学莉购房款结算完毕，许峰、何学莉向张某还款的事实。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。在本案中，许峰、何学莉与宏业公司签订了关于5、6号两套商铺的购房合同，许峰、何学莉按照合同的约定于2011年9月6日付款290万元。而根据许峰、何学莉通过与张某、宏业公司协商由张某支付公司78万元，公司向许峰、何学莉出具78万元收据以结清双方之间购房款，并由许峰向张某还款等事宜，可以确认，许峰、何学莉在2011年9月6日前未直接支付给宏业公司的78万元购房款已通过债务转移给张某的形式付清了该笔购房款，故许峰、何学莉在2011年9月6日时已经付清了378万元首付款，许峰、何学莉已经按照合同约定支付了购房款，宏业公司应当承担向许峰、何学莉承担延期交房的违约责任。根据双方合同约定，宏业公司应于2011年12月31日前交付涉案的商铺，故宏业公司应于2012年1月1日起计算逾期交房违约金，根据合同约定，宏业公司承担每日已交房款即735万元（总房款）的万分之二即1470元／日向许峰、何学莉承担违约责任。本院在本次诉讼中计算违约金的期间为2012年1月1日起计算至2013年11月24日694天，共宏业公司应向许峰、何学莉支付违约金694天＊1470元／天，为1020180元。对于宏业公司抗辩的违约金过高的问题，本院认为，根据双方合同的约定，宏业公司逾期交房，应向对方承担每日已交房款万分之二的违约金。而涉案的两套商铺共房款为735万元，按此计算，逾期一年的违约金为536550元，而涉案的两套商铺总面积为403.51平方米，该商铺地处连云区墟沟街道中山路核心地带，故本院认为，相对于业主一年租金而言，该逾期违约金并不过高。对于宏业公司反诉许峰、何学莉承担逾期付款违约责任的问题，根据本院查明的事实，该笔购房款的还款义务人为张某，而非许峰、何学莉，故宏业公司的该项反诉请求不成立，应予驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告连云港宏业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告许峰、何学莉逾期交房违约金1020180元（从2012年1月1日起计算至2013年11月24日694天）。
二、驳回反诉原告连云港宏业房地产开发有限公司对反诉被告许峰、何学莉的反诉请求。
本诉案件受理费13982元，反诉案件受理费2415元，保全费4380元，由被告连云港宏业房地产开发有限公司承担（反诉案件受理费2415元，已由被告连云港宏业房地产开发有限公司交纳。因原告已预交本诉受理费13982元，保全费4380元，被告连云港宏业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将上述款项给付原告）。
如被告未在上述规定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费16397元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，帐号：44×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 刘红娟
代理审判员 孙红岭
人民陪审员 孙道银
二〇一三年十一月二十四日
书 记 员 李 涛
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条：原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未或批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。