宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民终字第39号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）高小龙，男，1992年6月7日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人高佳龙，男，1989年2月4日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人马玉虎，宁夏金世永业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）王星义，男，1961年1月17日出生，回族，无业，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人林勇，宁夏梦源律师事务所律师。
原审原告（原审反诉被告）高小龙与原审被告（原审反诉原告）王星义房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2013）兴民初字第3429号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月13日公开开庭审理了本案。上诉人高小龙的委托代理人高佳龙、马玉虎与被上诉人王星义及其委托代理人林勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原、被告于2011年7月18日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定原告承租被告位于银川市兴庆区东胜小区4#楼东-1#营业房，期限四年，自2011年7月18日起至2015年7月18日止；年租金分别为73000元、75000元、80000元、90000元；租金一年一次性付清，从第二年开始原告应当在前一年度的最后二个月之前交清下一年的租金；如未按约定时间交付租金，迟交一天，每日应向被告赔偿500元，如拖欠租金一周，被告有权终止合同，由此造成的损失由原告承担。合同签订后，被告将房屋交付原告使用，前两个租赁年度双方尚能按约履行。按合同约定，原告应于2013年5月18日之前向被告交付2013年7月18日至2014年7月17日之间的租金80000元，但原告未能按时交纳。2013年6月17日，被告向原告送达了《终止合同通知》一份，要求原告于2013年7月17日前从承租房搬出。2013年6月24日，被告委托王永强与原告协商解除租赁合同，双方未能达成一致。2013年7月12日，原告委托高佳龙给被告发短信要求被告收取房租，被告以原告违约为由拒绝；原告与银川市国立公证处公证人员一同到被告家，要求向被告交纳房租80000元，被告予以拒绝，原告将80000元向银川市国立公证处提存。现原告诉至法院，请求判令：一、2013年6月下旬被告向原告送达的《终止合同通知》无效；二、继续履行双方于2011年7月18日签订的《房屋租赁合同》；三、提存公证费1100元由被告承担；四、诉讼费由被告承担。被告向法院提起反诉，请求判令：一、解除原、被告签订的房屋租赁合同并由原告向被告返还承租房屋；二、原告向被告支付自2013年7月18日起至实际返还房屋之日止的租赁费；三、诉讼费由原告承担。
原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定第二年开始原告应当在前一年度的最后二个月之前交清下一年的租金，即原告应当在2013年5月18日前向被告交付2013年7月18日至2014年1月17日的租金80000元。关于逾期支付租金问题，双方约定：如未按约定时间交付租金，迟交一天，每日应向被告赔偿500元，如拖欠租金一周，被告有权终止合同，由此造成的损失由原告承担，故原告如在2013年5月25日前向被告交付上述租金，则被告无权解除合同；但原告向公证机关提存租金的日期是2013年7月12日，已超过双方约定的期限，故被告可以根据双方约定的条件解除合同。合同解除后原告应向被告返还承租房，并可按双方约定的租金标准（年租金80000元，折合每天219.18元）向原告支付实际返还之日期间的房屋占用费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、驳回原告高小龙的诉讼请求；二、解除原告高小龙与被告王星义于2011年7月18日签订的《房屋租赁合同》；三、原告高小龙于本判决生效之日起十日内向被告王星义返还银川市兴庆区东胜小区4#楼东-1#营业房，并按每日219.18元的标准向被告王星义支付自2013年7月18日起至实际返还房屋之日止的占用费。案件受理费300元，由原告高小龙负担；反诉案件受理费75元，由原告高小龙负担。
一审宣判后，原告高小龙不服，上诉称，一审判决在上诉人没能按期交纳租金的原因上存在认定事实错误。被上诉人在合同履行期的前两个年度都是上门收取的租金，第三个年度上诉人无论如何联系被上诉人，被上诉人均不收取。被上诉人故意不按时收取租金，就是为了造成上诉人不按时交纳房租的假象，意图解除合同并达到提高租金的目的。在这种情况下，上诉人无奈于2013年5月21日找到被上诉人的住所，给被上诉人交纳租金，被上诉人拒绝开门，上诉人在被上诉人家门上张贴了一张通知。上诉人还多次发短信和打电话联系被上诉人要求交纳租金，这些事实证明上诉人并不存在违约的行为。一审认定被上诉人委托案外人王永强的时间错误。被上诉人委托王永强的时间是2013年5月15日，也就是租金未到期被上诉人就委托了王永强，委托的目的是提高租金，因未达到目的，被上诉人才不收取租金。综合上述事实，是被上诉人故意不收取租金，存在违约行为，故请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的反诉请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人王星义答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
上诉人认为一审查明事实部分遗漏了上诉人未能按时交纳房租的原因；对一审查明的“2013年6月24日，被告委托王永强与原告协商解除租赁合同，双方未能达成一致”有异议，认为委托的时间应当是2013年5月15日。
二审审理中，上诉人提交了王永强的证人证言，王永强称：“2013年5月我朋友介绍我和被上诉人认识，第一次见面被上诉人说他出租的房屋承租户不按时交纳房租还威胁他，希望我帮忙解决，我当时答应了。一个月后，我要求被上诉人给我出具委托书，我拿着委托书找到了上诉人。上诉人告诉我是被上诉人不来收取房租。我回去找被上诉人协商，被上诉人要求收回房屋，于是我们采取了涨房租的方式，被上诉人要求涨到15万元，上诉人同意支付10万元，经过我多次协调，上诉人和被上诉人都没有达成一致。被上诉人告诉我要收回房屋的原因是房屋有可能要拆迁。”证明目的：证明上诉人没有按时交纳房租的原因是被上诉人故意不收房租。被上诉人质证称，对证人证言的真实性、合法性、关联性均不予认可，证人曾受被上诉人委托收取房租，因为委托费用的问题与被上诉人发生了矛盾，所以证人的证言不能采信。
上诉人对一审查明的其他事实予以认可，被上诉人对一审查明的事实予以认可，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，对一审认定的事实，予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人之间形成房屋租赁合同关系，上诉人应当按照合同约定的期限支付被上诉人房屋租金。上诉人在一审提交的上门交纳租金和提存租金的公证书形成的时间均已超过了合同约定的交付租金的时间，上诉人在二审提交的证人证言证实，证人是在2013年6月24日正式受被上诉人委托向上诉人催收租金，此时也已超过合同约定的交纳租金的时间，故上诉人的证据不足以证明上诉人按期向被上诉人交纳租金，被上诉人有权依据合同约定解除房屋租赁合同。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万淑君
代理审判员 曾琳巧
代理审判员 赵来珍
二〇一四年三月七日
书 记 员 郝小梅
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。