湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终2080号上诉人（原审被告、反诉原告）：郴州飞翔物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区白露塘镇林邑路郴州市富士投资有限公司办公楼1楼。法定代表人：段贤飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周文新，湖南郴华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小玉，湖南郴华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郴州市富盛房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区白露塘镇香山坪村1组。法定代表人：马智荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗晓伟，湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱丹，湖南星河律师事务所律师。上诉人郴州飞翔物业服务有限公司（以下简称飞翔公司）因与被上诉人郴州市富盛房地产开发有限公司（以下简称富盛公司）合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2017）湘1003民初1084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人飞翔公司的法定代表人段贤飞及委托诉讼代理人周文新、刘小玉，被上诉人富盛公司的委托诉讼代理人罗晓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。飞翔公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持飞翔公司的一审反诉请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由富盛公司负担。事实和理由：一、飞翔公司、富盛公司于2014年12月27日签订的《前期物业服务合同》未依法履行招投标程序，双方亦未实际履行，且已被双方参加的“千里湖山前期物业服务项目”招投标等事实行为实际废止，一审判决认定该合同合法有效错误。二、一审判决认定富盛公司未要求飞翔公司提供2016年12月26日之后的“千里湖山”售楼营销中心物业服务和2017年6月1日以后的“千里湖山”小区物业服务而无需支付相应物业服务费错误，理由是：第一，飞翔公司、富盛公司签订的“千里湖山”售楼营销中心物业服务合同虽于2016年12月26日到期，但富盛公司同意飞翔公司继续提供物业服务，且于2017年3月21日向飞翔公司支付了2017年1-2月的物业服务费；虽然富盛公司曾于2017年5月8日首次发函给飞翔公司要求办理物业服务交接工作，但双方在郴州市房产局的协调下均同意继续履约，富盛公司的财务总监欧阳孝兰于2017年6月28日签收了飞翔公司为要求富盛公司支付“千里湖山”售楼营销中心3-4月物业服务费而预先开具的6张增值税发票。第二，2017年5月23日，双方在郴州市房产局的协调下，达成了按招投标和中标文件签约履约的一致意见。2017年6月1日，双方交接了千里湖山小区部分物业用房及物业服务事项，飞翔公司派驻了17名员工进场提供物业服务，双方商定了先期暂时物业服务费标准。上述事实均有飞翔公司提供的证据予以佐证，足以证实飞翔公司经富盛公司同意，已实际为“千里湖山”售楼营销中心和小区提供物业服务至今，富盛公司应支付拖欠的“千里湖山”售楼营销中心和小区的物业服务费。三、一审判决错误认定本案双方不因招投标程序成立“千里湖山”物业服务合同关系，甚至违法认定富盛公司对飞翔公司中标项目仍享有自愿协商签约的权利。第一，根据《中华人民共和国招投标法》及《合同法》等相关法律规定，富盛公司于2015年3月委托招标代理机构就“千里湖山”前期物业服务进行的公开招标行为属于要约邀请，而飞翔公司基于富盛公司的招标文件发出的投标文件则为要约，富盛公司通过招标代理机构向飞翔公司发出的中标通知书为承诺，自2015年4月14日《中标通知书》到达富盛公司之日起，飞翔公司、富盛公司就已形成“千里湖山”物业服务合同关系。第二，“千里湖山”前期物业服务招投标及中标文件已详尽确定地表达了前期物业服务的地点、类型等前期物业服务合同应具有的所有实质性内容，并附有书面物业服务合同版本，实质上已具备书面合同形式。第三，2017年5月23日，飞翔公司、富盛公司双方均在郴州市房产局的协调下确认并实际履行了物业服务合同。可见，“千里湖山”前期物业服务合同已实际成立。四、双方对涉案物业服务合同是否废止、是否已事实续约、是否经招投标及事实履约行为成立新的物业服务合同关系等几乎所有涉案事实、责任、诉讼标的的认定均存在重大争议，飞翔公司亦向富盛公司提出了吞并其全部本诉请求的反诉请求，本案依法不得适用简易程序审理，一审法院适用简易程序审理本案程序违法。富盛公司辩称：一、富盛公司、飞翔公司于2014年12月27日签订的《千里湖山前期物业服务合同》系有效合同，且已到期终止。终止后，双方未按照招投标文件签订新的前期物业服务合同，即没有成立新的前期物业服务合同关系。二、本案事实清楚，且飞翔公司并未对一审法院适用简易程序提出异议，一审审理程序合法。三、富盛公司与飞翔公司之间的物业服务合同已经终止，富盛公司无义务向飞翔公司支付物业服务费。富盛公司向一审法院起诉请求：1、确认富盛公司与飞翔公司之间的《前期物业服务合同》已终止；2、判令飞翔公司归还“千里湖山”一期项目物业服务场所；3、本案案件受理费由飞翔公司负担。飞翔公司向一审法院反诉请求：1、驳回富盛公司的本诉请求；2、确认飞翔公司与富盛公司之间已经依法招投标成立为期三年（从2017年6月1日至2020年5月31日）的“千里湖山”前期物业服务合同关系；3、判令富盛公司依照2015年4月“千里湖山”项目招投标及中标文件之内容与飞翔公司签订书面“千里湖山”前期物业服务合同；4、判令富盛公司给付飞翔公司“千里湖山”售楼营销中心物业服务费125,500元和“千里湖山”一期物业服务费190,000元，合计315,500元（暂计算至2017年7月31日，此后物业服务费另算）；5、本案本诉及反诉的全部诉讼费用由富盛公司负担。一审法院认定事实：2014年12月27日,富盛公司与飞翔公司签订了《前期物业服务合同》和《补充协议书》，约定由飞翔公司对“千里湖山”小区进行前期物业管理，合同期限为两年，富盛公司在售楼营销中心为飞翔公司提供了办公场所。2015年3月，富盛公司委托湖南材信招标代理有限公司对“千里湖山”的前期物业服务进行了公开招标，飞翔公司参加了投标，经评标被确定为“千里湖山”物业服务项目中标单位，并于2015年4月14日收到了中标通知书，但双方未按招投标要求另行签订合同。2016年12月26日合同到期后，富盛公司认为在合同履行期间，飞翔公司未能按照合同约定提供合格的物业管理服务，双方遂未续签合同。飞翔公司认为经招投标程序后，双方已形成事实上的为期三年的“千里湖山”前期物业服务合同关系，故飞翔公司未搬离富盛公司在售楼营销中心为飞翔公司提供的办公场所。2017年5月8日，富盛公司向飞翔公司发出《关于解除合同关系的告知函》，要求飞翔公司在收到告知函后即日与富盛公司交接相关工作并搬离富盛公司提供的物业服务场所，但飞翔公司仍未搬离富盛公司提供的物业场所，富盛公司遂提起诉讼，要求判如所请。一审法院认为，本案系合同纠纷。本案争议的焦点为：1、富盛公司与飞翔公司签订的《前期物业服务合同》和《补充协议书》是否已终止；2、富盛公司的诉请是否应予支持；3、飞翔公司的反诉请求是否应予支持。关于焦点一。富盛公司与飞翔公司签订的《前期物业服务合同》和《补充协议书》，是双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方已按合同和协议履行完毕，双方对合同期限内的履行情况并无异议，现合同期限已满，故富盛公司与飞翔公司签订的《前期物业服务合同》和《补充协议书》已失效。关于焦点二。富盛公司与飞翔公司签订的《前期物业服务合同》和《补充协议书》已失效，双方未续签合同，富盛公司要求飞翔公司搬离富盛公司提供的物业服务场所，予以支持。关于焦点三。2015年4月14日，飞翔公司被确定为“千里湖山”物业服务项目中标单位，但双方未按招投标要求正式签订《前期物业服务合同》，合同当事人依法享有自愿订立合同的权利，签订《前期物业服务合同》是合同双方自愿协商，不能强制签订，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，故飞翔公司中标并不代表双方前期物业服务合同关系已成立。富盛公司与飞翔公司之间前期物业服务合同关系已经失效，飞翔公司主张物业服务费，应按照物业服务合同提供相应的物业服务，富盛公司与飞翔公司之间并未签订物业服务合同，富盛公司并未要求飞翔公司向其提供前期物业服务，飞翔公司主张物业服务费的反诉请求应不予支持，故对飞翔公司的反诉请求均予以驳回。综上所述，富盛公司与飞翔公司签订的《前期物业服务合同》和《补充协议书》已失效。富盛公司要求飞翔公司搬离富盛公司提供的物业服务场所，予以支持，对飞翔公司的反诉请求均予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第十条、第四十六条，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、确认原告（反诉被告）郴州市富盛房地产开发有限公司与被告（反诉原告）郴州飞翔物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》和《售楼营销中心物业服务的补充协议》已失效；二、限被告（反诉原告）郴州飞翔物业服务有限公司在本判决生效后十日内搬离原告（反诉被告）郴州市富盛房地产开发有限公司提供的物业服务场所；三、驳回被告（反诉原告）郴州飞翔物业服务有限公司的反诉请求。本案受理费80元，减半收取40元，反诉费3016.25元，减半收取1508.13元，合计1548.13元，由被告（反诉原告）郴州飞翔物业服务有限公司承担。”本院二审期间，飞翔公司围绕上诉请求依法提交了1份证据并申请证人倪某出庭作证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对飞翔公司提交的证据，本院认证认为：飞翔公司提交的《千里湖山赠送物业管理费登记函》，与本案无关联，本院不予采信；证人倪某系飞翔公司前职工，与飞翔公司具有利害关系，其证言无其他证据予以佐证，且与本案无关联，本院不予采信。本院二审查明：一、2014年12月27日，富盛公司作为甲方与乙方飞翔公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：“第一条本合同所涉及的物业基本情况物业名称：千里湖山物业类型：商住…物业构成与见附件一。…第二十三条双方协商一致，可解除本合同，并在15日内办理交接手续。第二十四条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。第二十五条补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。…第三十条本合同为期2年，自2014年12月27日至2016年12月26日止。本合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。第三十一条本合同期限届满前三月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后三月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。第三十二条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会未成立的，移交给甲方。”同日，富盛公司与飞翔公司签订《补充协议书》，将双方在《前期物业服务合同》约定的飞翔公司提供物业秩序服务的范围进行扩展，扩展范围为“营销中心正常秩序、形象展示及前广场停车秩序服务指引”，双方约定物业服务费为每月25,100元。上述两份合同签订后，《前期物业服务合同》并未实际履行，富盛公司未将“千里湖山”小区的物业服务业务交给飞翔公司，飞翔公司也未给该小区提供物业服务。飞翔公司实际只向“千里湖山”售楼营销中心提供了物业服务。《补充协议书》未约定履行期限，但双方均认可与《前期物业服务合同》履行期限相同。《前期物业服务合同》及《补充协议书》约定的合同期限届满后，富盛公司、飞翔公司未就延长合同期限达成协议。但飞翔公司实际继续为“千里湖山”售楼营销中心提供物业服务，富盛公司向飞翔公司支付了2017年2月以前的“千里湖山”售楼营销中心物业服务费。2015年3月，富盛公司委托湖南材信招标代理有限公司对“千里湖山”的前期物业服务进行公开招标，飞翔公司参加公开招标，于2015年4月14日收到中标通知书后，双方未签订合同，并为此发生纠纷。二、双方均认可，售楼营销中心无物业办公用房，飞翔公司只是派出物业人员到营销中心提供物业服务。富盛公司在二审中明确，其在一审的第二项诉请是要求飞翔公司的物业人员退出“千里湖山”售楼营销中心的物业服务。三、因飞翔公司在一审中提出的确认飞翔公司与富盛公司之间依法招投标成立为期三年（从2017年6月1日至2020年5月31日）的“千里湖山”前期物业服务合同关系、判令富盛公司依照2015年4月“千里湖山”项目招投标及中标文件之内容与飞翔公司签订书面“千里湖山”前期物业服务合同、判令富盛公司给付飞翔公司“千里湖山”售楼营销中心物业服务费125,500和“千里湖山”一期物业服务费190,000元合计315,500元（暂计算至2017年7月31日，此后物业服务费另算）的反诉违反《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条的规定，本院于2018年1月19日作出（2017）湘10民终2080号民事裁定，驳回了飞翔公司的该项反诉。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、一审审理程序是否违法；2、飞翔公司、富盛公司签订的《前期物业服务合同》是否已经终止；3、飞翔公司是否应退出“千里湖山”售楼营销中心的物业服务。关于争议焦点一。本案系飞翔公司与富盛公司之间发生的合同纠纷。根据双方当事人提交的证据，能够确认本案的基本事实和权利义务关系，本案不属于《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条不适用简易程序审理的案件的范围，且飞翔公司并未就本案适用简易程序提出异议，故一审法院适用简易程序审理本案并无不当。飞翔公司主张一审法院审理程序违法，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十一条第一款第七项规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：…（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”首先，飞翔公司、富盛公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。自该合同期限届满之日（2016年12月26日）至富盛公司起诉时（2017年7月24日）已近七月，双方未达成延长合同期限的协议，且双方均未实际履行该合同，故根据该合同约定及双方实际履行的情况，应认定该合同已终止。富盛公司请求确认其与飞翔公司之间的《前期物业服务合同》已终止，于法有据，本院予以支持。一审判决确认富盛公司与飞翔公司签订的《前期物业服务合同》已失效与富盛公司的诉请不符，本院予以纠正。关于争议焦点三。飞翔公司、富盛公司签订的《补充协议书》虽与《前期物业服务合同》存在一定的关联，但该两份合同属于各自独立的合同，具有同等效力。双方确认该合同亦于2016年12月26日到期，双方亦未在合同期限届满后达成延长合同期限的协议，但飞翔公司实际继续为富盛公司提供物业服务，富盛公司亦支付物业服务费至2017年2月。2017年5月8日富盛公司向飞翔公司发出了《解除合同关系的告知函》。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；……（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据上述法律规定，故本院对富盛公司主张双方合同关系已解除，请求判令飞翔公司退出“千里湖山”售楼营销中心的物业服务的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第七项、第九十四条第一款第五项、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省郴州市苏仙区人民法院（2017）湘1003民初1084号民事判决第一项、第二项；二、上诉人郴州飞翔物业服务有限公司与被上诉人郴州市富盛房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》已终止；三、限上诉人郴州飞翔物业服务有限公司在本判决生效后十日内退出在“千里湖山”售楼营销中心的物业服务。一审案件受理费80元，减半收取40元，由上诉人郴州飞翔物业服务有限公司负担；二审案件受理费80元，由上诉人郴州飞翔物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 彭艳飞审 判 员 欧旭敏审 判 员 雷 闻二〇一八年一月十九日法官助理 孙宝乐书 记 员 黄晓宇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十一条【合同消灭的原因】有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。