内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内04民初101号
原告（执行案外人）任某，男，57岁，蒙古族，个体户，住赤峰市。
委托诉讼代理人李福元，内蒙古松洲律师事务所律师。
被告（申请执行人）王某1，男，1965年1月23日出生，汉族，无职业，住赤峰市。
第三人（被执行人）赤峰宝石房地产开发有限公司，住所地赤峰市松山区桥西大街中段路南。
法定代表人王某2，总经理。
委托诉讼代理人程铭杰，该公司职员。
原告任某与被告王某1、第三人赤峰宝石房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，我院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告任某及其委托诉讼代理人李福元，第三人赤峰宝石房地产开�有限公司（以下简称宝石公司）的委托诉讼代理人程铭杰到庭参加诉讼，被告王某1经合法传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年9月19日原告任某借用天津祥顺科技发展有限公司的资质与宝石公司签订火花路农贸市场商务综合楼消防工程（详见合同书），合同签订后原告任某作为承包人按照合同约定进行施工，因为合同约定用涉案楼房抵顶工程款6633990元，在2014年11月10日原告任某与宝石公司签订了商品房认购合同，宝石公司将涉案11套楼房及摊位按照施工合同的约定价款销售给原告任某用以抵顶工程款，同时被告宝石公司给原告任某出具了交款收据（详见认购合同书）。
原告任某与宝石公司签订的虽然是楼房认购合同，但是该认购合同具备《商品房销售管理办法》第16条的规定，即该协议具备商品房买卖合同的主要内容，同时宝�公司也向原告任某出具了交款收据，依据《最高人民法院关于受理商品房买卖合同纠纷适用法律若干解释》第5条之规定，该协议应当依法认定为商品房买卖合同，原告任某为涉案楼房的购买人即所有人，如果不是宝石公司实际控制人王振华出事，涉案楼房早已交付，其现在未办理登记过错不在原告，但未办理登记并不影响原告任某是涉案房屋的购买人即权利人。另外原告任某作为消防工程的承包人依据《合同法》第286条及《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定原告任某对其承建的火花路农贸市场商务综合楼消防工程的安装工程款具有优先受偿权，原告任某的优先权由于抵押权及其他债权，即原告任某工程款优先于被告王某1的债权。现贵院要依法拍卖涉案楼房，侵犯了原告任某作为购买人对涉案楼房的物权期待权及工程款优先权。贵院的查封、拍�行为明显与《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条及《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定相违背，贵院应当保护原告任某对涉案楼房的物权期待权，原告任某对被告王某1申请执行涉案楼房享有足以排除强制执行的权益。终止对赤峰市火花路农贸市场商厅014号、商厅033号、商厅034号、摊位063号、摊位062号、摊位065号、步梯楼624号、高层704号、高层1301号、高层1002号、高层507号的执行，依法解除查封。
被告王某1未作书面答辩。
第三人宝石公司对原告任某的诉讼请求无异议。
原告为证明自己的主张，提供如下证据：
一、消防承包工程合同，证明任某为火花路农贸市场商务楼承建消防工程；
二、十一份商品房认购合同以及十一份购房收据。证明�议房屋已经由宝石公司以工程款抵顶给任某。天津祥顺科技发展有限公司出具的声明一份，证实任某为实际出资人及施工人，工程的权利义务由任某承担。
第三人宝石公司对上述证据无异议。
被告王某1未提出答辩意见亦未提供证据。
对于原告任某提交的证据，被告王某1放弃质证的权利，宝石公司无异议，本院对其证据效力予以确认。
根据原告提供的证据及双方质证意见，本院确认如下事实：
2014年9月19日，宝石公司与天津祥顺科技发展有限公司赤峰分公司签订火花路农贸市场商务综合楼消防工程承包合同，合同约定将农贸市场的消火栓系统、火灾自动报警系统等与消防工程有关的一切工作承包给天津祥顺科技发展有限公司赤峰分公司，任某为实际出资人及施工人，工程的权利义务均由任某承担。
任某在2014年11月20日其与宝石公司签订11份《商品房认购合同》，任某购买宝石公司开发的火花路农贸市场商务综合楼商厅014号，单价27000元每平米，宝石公司出具727100元收据一枚；商厅033号，单价27000元每平米，宝石公司出具847800元收据一枚；商厅034号，单价27000元每平米，宝石公司出具847800元收据一枚；摊位063号，单价21000元每平米，宝石公司出具的338730元收据一枚；摊位062号，单价21000元每平米，宝石公司出具430080元收据一枚；摊位065号，单价21000元每平米，宝石公司出具338730元收据一枚；步梯楼房624号，单价5000元每平米，宝石公司出具395000元收据一枚；高层楼房704号，单价5700元每平米，宝石公司出具635436元收据一枚；高层楼房1301号，单价6650元每平米，宝石公司出具972496元收据一枚；高层楼房1002号，单价6100元每平米，宝石公司出具的578768元收据一枚；高层楼房507号，单价5500元每平米，宝石公司出具521840元收据一枚；共计6633780元，上述收据加盖宝石公司印章。
王某1与宝石公司合作开发房地产合同纠纷一案，2015年3月11日，因王某1申请诉前保全，本院作出（2015）赤立保字第2号民事裁定，查封登记在被申请人宝石公司名下的房产。2015年3月12日，本院出具查封财产清单，将宝石公司所有的正在开发的红山区火花路农贸市场综合楼项目予以查封。
另查明，红山区火花路农贸市场综合楼尚未办理预售房许可证，亦未办理交工手续。
本院认为，本案争议焦点为对于争议房屋原告任某的权利如何确定，能否排除强制执行。原告任某与第三人宝石公司签订了11份商品房认购合同，并以欠付工程款抵顶房款，宝石公司为任某出具了相应的购房收据，双方签订的商品房认购合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，并支付了相应对价，为有效合同。因火花路农贸市场未办理预售房许可证，且至今未办理交工手续，故争议房屋未进行物权登记，依据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但未办理产权过户登记手续的，人民法院可以扣押查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，本案中任某已经付清全款，虽未办理产权过户手续，但不能认定其存在过错，任某对争议房屋享有买受人对不动产的物权期待权。
被告王某1未出庭视为对原告任某提供的证据放弃抗辩权。
综上，任某与宝石房地产公司11份购房合同均在我院对争议房屋查封的时间之前签订，争议房屋属于任某购买的符合法定保护条件的未过户不动产，对于原告任某的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条一款（一）项之规定，判决如下：
对于本案争议房屋赤峰市红山区火花路农贸市场商厅014号、商厅033号、商厅034号、摊位063号、摊位062号、摊位065号、步梯楼624号、高层704号、高层1301号、高层1002号、高层507号房屋不得执行。
案件受理费100元，由被告承担，邮寄费100元，由原告承担20元，被告及第三人各承担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉�内蒙古自治区高级人民法院。
本院（2016）内04执异198号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 董燕洪
审 判 员 牟玉莲
代理审判员 张蕴琪
二〇一七年二月二十日
法官 助理 斯 璐
书 记 员 杨灏博