文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0826民初2208号原告：中国工商银行股份有限公司涟水支行，住所地涟水县涟城镇常青路中央城23号楼。负责人：汪竹松，该支行行长。委托诉讼代理人：韩伟、季铭军，该支行员工。被告：刘国柱，男，1990年3月12日出生，汉族，住涟水县。被告：周丹丹，女，1988年3月27日出生，汉族，住涟水县。被告：涟水澳泰房地产开发有限公司，住所地涟水县涟城镇东门村。法定代表人：宋前亮,该公司董事长。委托诉讼代理人：张兵，江苏捍华律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司涟水支行（以下至判决主文前简称工商银行）诉被告刘国柱、周丹丹、涟水澳泰房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称澳泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩伟、季铭军与被告刘国柱、周丹丹到庭参加诉讼，被告澳泰公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行向本院提出诉讼请求：1、被告刘国柱、周丹丹立即归还借款本息211373.31元，其中本金为202279.99元，截至2018年3月16日的利息9093.32元，之后利息按照借款合同约定计算；2、原告对被告刘国柱、周丹丹抵押房屋以拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；3、被告澳泰公司对上述款项承担连带还款责任；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告刘国柱、周丹丹于2012年7月5日与被告澳泰公司签订房屋买卖合同，购买澳泰公司开发的首府国际花园5幢106室，但因资金短缺向原告申请住房贷款260000元，贷款期限15年，双方签订了借款合同和房屋抵押合同。被告澳泰公司为该笔借款提供连带保证担保。原告于2012年8月21日发放了该笔贷款，还款方式为按月偿还贷款本息。被告刘国柱、周丹丹自2017年5月起至今，没有偿还原告贷款本息，严重违反了双方合同的约定。被告刘国柱、周丹丹辩称，原告起诉属实，对所欠原告贷款本息数额无异议，已经准备还钱。被告澳泰公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2012年8月6日，原告与被告刘国柱、周丹丹、澳泰公司签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告刘国柱、周丹丹向原告借款260000元，用于购买涟水县首府国际花园5幢106室，借款期限自2012年8月21日起至2027年8月20日止，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，并自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始执行新的利率。还款方式：按月等额本息还款，借款人自发放贷款后第二个月开始还款，约定还款日为每月的11日。贷款人发放方式：借款人授权贷款人将贷款一次性划入下列账户：户名：澳泰公司；账号：11×××78；开户行：涟水工行。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定的利率基础上加收50%确定。被告刘国柱、周丹丹以其购买的上述房屋为上述借款作抵押，并于2012年8月15日办理了商品房预告登记证明。同时由被告澳泰公司提供阶段性连带责任担保，正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任，保证范围是合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。同日，被告周丹丹向原告出具共同还款承诺书，承诺自愿与被告刘国柱共同承担还款义务，负责共同按时偿还贷款本息，直至贷款本息全部结清为止。合同签订后，原告于2012年8月21日向被告刘国柱、周丹丹指定的账户发放贷款260000元。被告刘国柱、周丹丹自2017年5月起未能按合同约定时间归还贷款本息，截至2018年3月16日，尚欠借款本金为202279.99元，利息9093.32元，本息合计211373.31元。以上事实，有原告提供的《个人购房借款/担保合同》、借款借据、《房地产抵押合同》、共同还款承诺书、《商品房买卖合同》、涟水县商品房预告登记证明及庭审笔录等载卷予以证明，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告按合同约定履行了发放贷款的义务，被告刘国柱、周丹丹未按合同约定按期还款，原告有权提前收回尚未到期的贷款本息。保证人在保证期间内对债务人的到期债务承担连带还款责任。故原告要求借款人刘国柱、周丹丹偿还贷款本息，要求保证人澳泰公司承担连带还款责任的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求对涉案房地产以拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权问题，涉案房地产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，债权登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。因此，原告作为涉案房地产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋享有现实抵押权。故原告请求对涉案房地产以拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权，本院不予支持。被告澳泰公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃庭审答辩、举证、质证等抗辩权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘国柱、周丹丹在本判决生效后十日内归还原告中国工商银行股份有限公司涟水支行贷款本金202279.99元及利息（截止到2018年3月16日的利息为9093.32元；2018年3月17日起至实际付清之日止的利息，按合同约定计算）。二、被告涟水澳泰房地产开发有限公司对上述款项承担连带还款责任。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司涟水支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4480元减半收取2240元，由被告刘国柱、周丹丹、涟水澳泰房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。审判员 张 健二〇一八年四月二十五日书记员 黄金鹏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。