云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终5508号
上诉人（原审原告）：谷献民，男，1972年12月27日出生，纳西族，住云南省昆明市五华区。
上诉人（原审原告）：邱乾萍，女，1973年5月2日出生，汉族，现住云南省昆明市五华区。
两上诉人共同委托的诉讼代理人：文华兵，广东中安律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：周昱含，女，1981年5月9日出生，汉族，住云南省楚雄彝族自治州元谋县。
委托诉讼代理人：王影，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人谷献民、邱乾萍因与被上诉人周昱含房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初2054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
谷献民、邱乾萍上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由为：一审判决以上诉人的实际损失支持上诉人的诉讼请求，将实际损失限定在“逾期支付租金而实际造成的利息损失”，将违约金和租金相互抵扣是错误的。租赁合同约定的承担违约责任的方式为支付50000元违约金，上诉人的损失还包括了房屋空置期的损失和重新招租的成本等。
周昱含辩称，即便答辩人未及时支付租金，上诉人也应通过正当的法律途径向答辩人主张权利，但上诉人锁闭房屋的行为不属于合法行使权利，锁闭房屋期间的租金和物管费答辩人不应支付。一审判决确认的违约金足以弥补上诉人的损失。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
谷献民、邱乾萍向一审法院起诉请求：1、被告立即向两原告支付拖欠租金53813元；2、被告立即向两原告支付迟交租金的滞纳金8072元；3、被告立即向两原告支付物管费3584元；4、两原告有权不退还被告已支付的租赁保证金50000元；5、被告向两原告支付逾期利息（利息以65469元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年3月1日起计算至判决书确定的付款之日止，暂计至起诉之日为10元）；6、被告承担本案一切诉讼费用及其他费用。诉讼中，原告将第三项诉讼请求变更为：被告立即向两原告支付物管费2478元。
一审法院认定事实：2015年6月18日原告邱乾萍与被告及案外人昆明尊园房地产经纪有限公司签订《租赁合同暨居间合同》约定：被告承租原告邱乾萍所有的位于昆明市北辰财富中心商住楼A幢1单元2302号房屋作为办公使用；房屋建筑面积为262.29平方米；租赁期间自2015年6月18日起至2020年6月18日止，房屋于签约当日交付被告使用；租金每月22294元，租金以银行转账方式支付给原告邱乾萍；租金以六个月为一期予以支付，第一期租金于2015年6月19日前支付，之后每期租金提前一个月支付；保证金为50000元于2015年8月18日前支付；租赁期间物管费、水电费等费用由被告承担；如任何一方违约致使合同终止，则违约方向守约方支付违约金50000元，合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订当日，原告邱乾萍向被告交付了租赁房屋，被告向原告邱乾萍转账支付了50000元。2015年6月19日、8月24日被告分别向原告邱乾萍转账支付了83768元及50000元。后被告未按约定的时间向原告邱乾萍支付第二期的房屋租金，双方因此产生纠纷，被告遂于2016年2月28日搬离租赁房屋，但原、被告双方就租赁期间的租金及费用等未能达成一致意见，故二原告诉至一审法院有以上诉求。另查明：1.租赁房屋的所有权登记于原告谷献民名下；2.二原告系夫妻关系；3.二原告因被告迟延交付租金曾将租赁房屋锁闭；4.租赁房屋钥匙在被告搬离租赁房屋后已交还二原告；5.2015年12月18日至2016年2月28日期间的物管费被告未予支付。
一审法院认为，本案争议焦点：1.双方是否已就租赁合同的解除及相关问题达成一致意见；2.二原告主张的滞纳金、逾期利息、违约金是否应当支付、是否过高。针对第一个争议焦点，被告及原告提交的短信记录仅能证实双方就被告搬离租赁房屋，双方租赁合同解除达成一致意见。被告虽在协商解除合同的同时向原告提出了解除合同后租金等各项费用结算的处理意见，但二原告对被告提出的处理意见并未明确表示同意，故一审法院认为双方仅就解除房屋租赁合同达成一致意见，对合同解除后的各项费用结算及违约责任承担并未达成一致意见。针对第二个争议焦点，按照合同约定被告应于2015年11月17日前向二原告支付2015年12月18日起至2016年6月18日止的房屋租金，但被告至今尚未向二原告支付上述期间的租金，且双方因此已解除合同。被告的逾期交租行为已构成违约，应承担相应的违约责任，但二原告主张的违约金50000元、滞纳金8072元及按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期利息（自2016年3月1日起至判决书确定的付款之日止）均为因被告违约而产生的违约金，且上述违约金已远远超过二原告因被告逾期支付租金而实际造成的利息损失，故一审法院以二原告的实际损失支持二原告的上述诉讼请求，即被告应向二原告支付欠付租金自2015年11月18日起至判决书确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。综上所述，对二原告要求被告支付自2015年12月18日起至2016年2月28日止的租金53813元的诉讼请求，一审法院认为，二原告于2016年1月对被告租用的房屋进行了锁闭行为，致使被告未实际占有和使用租赁房屋，故二原告锁闭期间的租金因被告未实际使用租赁房屋而不应予以支付。对于锁闭的期间，被告主张自2016年1月13日起至2016年2月28日止，且有证人证言为证，二原告自认分别于2016年1月底锁闭一周左右，于2016年2月左右锁闭至2月28日。二原告自认未锁闭的期间因二原告未举证予以证实，对此应承担举证不能的法律后果，且即使在2016年1月13日至2016年2月28日期间存在二原告未锁闭租赁房屋的期间，但上述期间内被告实际亦无法正常使用租赁房屋，以实现其合同目的，故一审法院确认二原告自2016年1月13日起至2016年2月28日止锁闭了本案涉及的租赁房屋，致使被告无法正常使用租赁房屋，以实现其合同目的，该期间的租金被告不应向二原告支付。扣除上述期间的租金，被告应向二原告支付的租金金额为19321元（月租金22294元÷30天×26天）。对二原告要求被告支付物管费2478元的诉讼请求，一审法院认为，物管费系双方合同约定应由被告予以支付的费用，其支付期间应与租赁期间一致，即被告应支付2015年12月18日起至2016年1月12日止的物管费，共计877.5元（12320元/年÷365天×26天）。对二原告要求被告支付违约金50000元、滞纳金8072元及自2016年3月1日起至判决书确定的付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期利息(以65469元为基数)的诉讼请求，一审法院依法支持欠付租金19321元自2015年11月18日起至判决书确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，具体理由已在针对争议焦点的论述中予以了详细阐述，此处不再赘述。上述被告应向二原告支付的各项费用应扣除被告已交付的保证金50000元，扣除后，被告无须再向二原告支付款项，故一审法院对原告的全部诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告谷献民、邱乾萍的全部诉讼请求。案件受理费1437元由原告谷献民、邱乾萍共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审经审理查明的案件事实与一审一致且双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、被上诉人应当支付的租金及物管费数额是多少？二、被上诉人应如何承担违约责任？三、被上诉人已经交纳的保证金是否应当抵扣上述费用？
针对第一个争议焦点，首先，本案中确实存在上诉人在租赁期间锁闭房屋的情形，在租赁合同法律关系中，出租人的基本义务是提供适租的租赁物，上诉人的该行为造成被上诉人无法使用房屋，故上诉人锁闭房屋期间的租金及物管费，被上诉人不应支付。上诉人主张其锁闭房屋是因为被上诉人不支付租金的违约行为所致且被上诉人在房屋内留置物品仍实际使用房屋，故锁闭房屋期间的租金被上诉人应当支付，本院认为，即使被上诉人存在逾期支付租金的行为，上诉人仍应通过合法途径向被上诉人主张权利，其擅自锁闭房屋不属于法律规定的合法行使权利的情形，上诉人的该主张不成立，本院不予支持。其次，被上诉人作为承租人负有举证责任证实其不能使用房屋的期间，被上诉人虽提交了证人证言欲证实上诉人在2016年1月13日至2016年2月28日期间锁闭房屋，但证人与被上诉人有利害关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条关于“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据……（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言……”之规定，在被上诉人未能提交其它确凿、有效的证据予以佐证的情况下，本院对该证据不予采信，被上诉人的该主张不成立，本院不予支持。本案中，上诉人自认其在2016年1月底至2016年2月28日期间存在锁闭房屋的行为，本院根据上诉人的自认，确认其锁闭房屋的时间为2016年1月25日至2016年2月28日，被上诉人应向上诉人支付2015年12月18日至2016年1月25日期间的租金28982.20元（22294元/月÷30天×39天），物管费1316.38元（12320元/年÷365天×39天），上述费用共计30298.58元。一审判决采信证据不当导致对租金及物管费计算有误，本院予以纠正。
针对第二个争议焦点，被上诉人未按时支付租金构成违约，应当承担相应违约责任，《租赁合同暨居间合同》约定的违约责任为：如逾期支付租金，每逾期一日按未付租金的1%支付滞纳金；如任何一方未按合同约定履行导致中途终止合同，则违约方应承担违约金50000元。被上诉人认为合同约定的违约金过高请求人民法院予以降低，一审法院在综合考虑合同履行情况、被上诉人的违约情形及上诉人应获得预期利益的基础上，根据公平及诚实信用原则，将违约金调整为以欠付租金及物管费为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准自2015年11月18日起至判决书确定的履行期限届满之日止计算的利息，并无不当，本院予以确认。
针对第三个争议焦点，《租赁合同暨居间合同》第六条约定上诉人应于租赁关系终结且在被上诉人将房屋及其附属物品完好向上诉人交割清楚、并付清所有被上诉人应付费用后2日内将保证金全额无息归还被上诉人，即合同并未约定保证金可以抵扣租金，现上诉人在本案中明确表示不同意将保证金进行抵扣，故本院对保证金不予抵扣，一审判决对此处理有误，本院予以纠正。
综上，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初2054号民事判决；
二、周昱含于本判决生效之日起十日内支付谷献民、邱乾萍租金及物管费30298.58元，并支付该款自2015年11月18日起至本判决确定的履行期限届满之日止按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息；
三、驳回谷献民、邱乾萍的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1437元，由谷献民、邱乾萍承担862元，由周昱含承担575元；二审案件受理费1437元，由谷献民、邱乾萍承担862元，由周昱含承担575元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审判长 朱 欢
审判员 杨 艳
审判员 牟又红
二〇一七年二月二十三日
书记员 吴自红