江苏省泰州市海陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰海民初字第2299号
原告梅兰化工集团有限公司，住所地泰州市海陵区江州南路2号。
法定代表人周虎宏，董事长。
委托代理人殷泰萍，江苏公清律师事务所律师。
被告泰州市斯太尔运输有限公司，住所地泰州市海阳路185号。
法定代表人陈新华，董事长。
委托代理人耿世帅，江苏律友律师事务所律师。
委托代理人黄波，江苏律友律师事务所律师。
原告梅兰化工集团有限公司（下称梅兰公司）与被告泰州市斯太尔运输有限公司（下称斯太尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李三山适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梅兰化工集团有限公司之委托代理人殷泰萍，被告泰州市斯太尔运输有限公司之委托代理人耿世帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梅兰公司诉称，被告与泰州市宇宙焊接材料有限公司（下称宇宙公司）于2005年12月14日签订房屋租赁协议一份，约定宇宙公司将本市海阳路82号东侧办公楼楼下一层及三层16间房间及南北院落租赁给被告使用，租赁期限从2005年12月至国家政策拆迁或宇宙公司需要拆迁或土地出让时止。2009年宇宙公司与原告曾诉讼要求解除宇宙公司与被告间的租赁合同，后撤诉。2011年11月被告未经许可，擅自装潢，并非法占用办公楼二层房间，原告涉讼，法院已作出判决。根据宇宙公司与被告间租赁协议第5条约定，租赁至国家政策拆迁或甲方需要拆迁或出让土地时，协议自行终止条款。现原告已取得该房屋所有权、土地使用权，租赁协议约定的终止条件已经出现，要求被告交还房屋及院落遭其拒绝。故诉请人民法院判令终止租赁合同关系，被告立即交还原告租赁房屋及院落、恢复原状，同时给付从2009年元月至今租金（暂定5万元）。
被告斯太尔公司辩称，原告所诉无法律与事实依据，被告与宇宙公司签订的租赁协议的自行终止条件自始没有成就，且宇宙公司已将租赁合同转让给原告继续履行，被告有权要求原告按原租赁协议继续履行。另原告与宇宙公司之间的资产转让侵犯了被告的优先购买权。被告方也未存在拒付租金，而是宇宙公司及原告拒收租金，且擅自断水断电，给被告造成巨大损失，原告应予赔偿。
经审理查明，2005年12月14日宇宙公司与被告签订租赁协议一份，约定宇宙公司将位于泰州市海阳路82号东侧办公楼楼下一层及三层16间房屋（含南北院）租赁给被告使用，租赁期从2005年12月至国家政策拆迁或宇宙公司需要拆迁或出让土地时止。到时协议自行终止，房屋租金10000元／年，在每年11月底支付。同日，被告与宇宙公司二车间签订一份供水供电协议，由宇宙公司供应水、电给被告斯太尔公司使用。后被告斯太尔公司支付了至2008年度的租金及水电费。2009年1月19日，原告梅兰公司与宇宙公司签订资产出售协议书，约定宇宙公司将泰州市海阳路82号的国有土地使用权及该土地上的房屋所有权及部分供电供水设备等出售给原告梅兰公司，双方办理了土地使用权及房屋所有权的变更登记手续。2009年2月18日被告斯太尔公司通过邮政银行汇款方式向宇宙公司交纳租金人民币10000元，后因宇宙公司无人收取，租金被退回。2009年12月，原告与宇宙公司曾共同起诉被告斯太尔公司，要求解除宇宙公司与被告斯太尔公司之间的租赁合同，被告斯太尔公司提出反诉，要求确认原告梅兰公司与宇宙公司签订的资产出售协议无效，后原、被告均撤回诉讼。2010年4月12日，宇宙公司向被告发出债权转让通知函，告知被告有关到期租赁的返还、应缴纳的租金（包括出售前应缴纳的租金）等事项，由梅兰公司收取相关费用，并行使相关权利。2011年9月15日被告斯太尔公司向宇宙公司发函，认为宇宙公司擅自停止水电供应，给其造成巨大损失，要求宇宙公司收到函之日起五日内恢复水电供应。2011年11月，被告斯太尔公司对东侧办公楼一至三楼房屋进行装潢，并将东侧围墙拆除，原告发现后进行阻止未果。2012年5月23日原告涉讼，要求被告交还占用房屋，本院于2012年11月24日作出（2012）泰海民初字第1830号民事判决书，判令被告交还占用房屋，被告不服提起上诉，2013年6月7日泰州市中级人民法院作出（2013）泰中民终字第0433号民事判决，维持原判。2014年9月3日原告梅兰公司再次涉讼，要求终止租赁合同，收回租赁房屋。
另查明，宇宙公司系原泰州电焊条厂与海陵焊接材料厂改制后的企业，该公司于2002年以出让方式取得涉案土地使用权，未缴纳土地出让金。宇宙公司与原告于2010年2月9日签订国有土地使用权转让给原告，原告于2010年3月3日向泰州市国土资源局缴付土地出让金4298001元，办理了泰州国用（2010）第2989号国有土地使用权证。
审理过程中，原告放弃要求被告恢复原状的诉讼请求。
上述事实有原告提供租赁协议、房屋所有权证、土地使用权证、债权转让通知、庭审笔录、民事判决书、国土资源局资料等、被告提供民事诉状及民事判决书及双方陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点在于原告是否有权终止被告与宇宙公司签订的租赁协议。2005年12月，被告与宇宙公司签订的租赁协议真实有效，依法应予保护。2009年间原告与宇宙公司签订资产出售协议，原告出资购买了宇宙公司的房屋及土地使用权，并办理了相关权属转移登记手续，成为租赁房屋的所有权人，原告取得了宇宙公司的作为出租人的权利义务。由于2005年12月合同对租赁期限约定“至国家政策拆迁或宇宙公司需要拆迁或土地出让时止”，系附条件的约定，现租赁房屋未拆迁，故租赁期限至拆迁时止的条件不成就。对于原告提出土地出让作为租赁合同终止的条件成就一节，宇宙公司系国有企业改制时取得涉案国有土地使用权，经政府部门同意，将国有土地使用权由划拨性质变更为出让性质，依规定须缴纳土地出让金，但宇宙公司当时未缴纳土地出让金，其权利存在瑕疵。2010年宇宙公司出售资产给原告时，经政府部门同意，由原告补缴了土地出让金，使其取得出让土地使用权，故宇宙公司与被告约定土地出让条件成就，原告有权主张终止租赁合同并收回租赁房屋，关于原告主张的2009年后至今租金，符合双方的合同约定，应予支持。可依据双方合同约定至合同终止时按实际租赁使用时间进行确定。关于原告要求恢复原状，诉讼中其放弃该请求，系其处分诉讼权利行为，与法无悖，予以准许。关于被告斯太尔公司辩称其享有优先购买权及损失赔偿，与本案不属同一法律关系，其可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（七）项、第二百一十二条、第二百二十五条之规定，判决如下：
一、终止2005年12月14日被告泰州市斯太尔运输有限公司与泰州市宇宙焊接材料有限公司签订的房屋租赁协议；
二、被告泰州市斯太尔运输有限公司在本判决生效之日起十日内将租赁使用的坐落于本市海阳路82号内东侧办公楼楼下一层及三层16间房屋及南北院交原告梅兰化工集团有限公司收回，同时给付原告梅兰化工集团有限公司房屋租金（该租金从2009年1月1日起至本判决确定的让房之日止按年租金1万元标准计算）。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如债务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1050元，减半收取人民币525元，由原告梅兰化工集团有限公司负担25元，被告泰州市斯太尔运输有限公司负担500元（原告梅兰化工集团有限公司已预交，被告泰州市斯太尔运输有限公司于本判决生效之日起十日内迳交原告梅兰化工集团有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币1050元［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：泰州市农业银行城中支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001）。
审判员 李三山
二〇一四年十二月二日
书记员 窦秀梅