陕西省宝鸡市金台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民初字第01776号
原告任小剑，男，汉族，1972年4月22日出生，宝鸡市中级人民法院干部，住宝鸡市渭滨区经二路101号付2号。委托代理人党东峰，陕西国文律师事务所律师。
被告常建国，男，汉族，1976年6月20日出生，解放军68002部队干部，住西安市雁塔区共建路11号。
被告张忠益，男，汉族，1967年2月21日出生，宝鸡市公交公司职�，住宝鸡市金台区兰宝小区7号楼。
原告任小剑与被告常建国、张忠益经济适用房转让合同纠纷一案，本院于2014年8月8日立案受理后，依法由本院审判员黄蕊霞独任审理，本案原告及其委托代理人、二被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告任小剑诉称，2006年原告在兰州军区所辖部队服役，兰州军区以划拨形式获得兰宝小区用地，并委托地方公司以代建形式建设经济适用房，用于解决符合条件的军人住房问题。原告符合条件并获得购房资格，购买了7号楼4单元0501室。被告常建国系原告妻弟，为原告垫资并获得居住权。2013年8月20日，原告之妻常快乐所在单位解放军第三医院发出干部住房情况认定通知书，已购买军队适用房的家庭应当腾退军队公寓用房，根据兰州军区联勤部违规住房清理纠治工作领导小组的认定意见，要求原告夫妻退出解放军第三医院的�寓住房，允许保留兰宝小区住房。此时原告才得知被告常建国在没有征得原告同意的情况下，将该房屋转卖给另一被告张忠益，目前张忠益已经在此居住。原告诉讼请求：1、确认被告常建国与张忠益关于宝鸡市兰宝小区7号楼4单元0501房屋买卖合同无效。2、两被告承担诉讼费用。
被告常建国辩称，当时他就想在宝鸡买房，原告说没有钱，不想买兰宝小区的房子，于是被告就全额出资购买了7号楼4单元0501室，并缴纳了全部费用。之后房子一直在被告的掌握之下，物业等费用都是被告缴纳。2010年被告与张忠益达成买卖协议，将该房屋出卖给张忠益。原告诉称的被告是垫资行为完全没有事实依据，请求驳回原告请求。
被告张忠益辩称，房子是从常建国处买的，他已经全额支付了购房款，他也根本不认识原告。当时他见到购房合同、发现合同上的房主不是常建国时，曾�出异议，常建国的妻子解释说房子是他们买的，他们和原告是亲戚。原告诉称说常建国属于垫资买房，实际上是借款性质更是无稽之谈，借款为什么没有借据？事实是，常建国将自己出资购买的房屋卖给了他，常建国说这是他们家庭内部会议决定的。2013年，为了办理房产证的事情被告与常建国的妻子到原告工作的单位找过原告，为何原告当时没有提出异议？原告起诉被告分明是看到房屋增值，利益熏心，以该房是军队的经济适用房、常建国无权处置为由请求确认二被告之间的买卖协议无效是错误的，也没有事实依据，这是他们的家务事，和我无关。
经审理查明，原告任小剑与被告常建国系亲戚关系。2006年兰州军区筹建兰宝小区，以解决符合条件的军人的住房困难。原告任小剑当时系兰州军区现役军人，取得了购房资格，但其并未自己购买，而是将购房资格转让�妻弟常建国即本案被告。2006年9月21日，任小剑与兰宝小区的出卖代理人宝鸡市旺大房地产开发有限公司签订兰宝小区经济适用房买卖合同（合同号为LB-2006-0001），购买兰宝小区7号楼4单元5层1号现编号为0501号房屋，常建国按合同约定分次缴纳了全部房款。2008年6月10日中国人民解放军兰州军区西安安居工程建设指挥部出具了收到房款144864元、公共维修基金2897元、天然气入网费、楼宇对讲费、有线电视安装费2897元的收据，收据上的付款人为任小剑，交款人为李婷（常建国妻子）。房屋交付后，常建国一直占用房屋，之后的物业管理费亦是常建国缴纳。
2010年1月18日，被告常建国与张忠益签订房屋买卖协议，将上述房屋出卖给张忠益。协议约定，房屋总价款为27.1万元。张忠益先付定金1.8万元，2010年3月1日前付款25万元，剩余3千元待办理房产证更名后给付。协议签订后，张忠益支付了26.8万元房款，常建国将LB-2006-0001购房合同交给张忠益，张忠益对合同上记载的买受人是任小剑而非常建国曾提出异议，经常建国妻子解释后，其接受了合同，双方交接了房屋，张忠益将房屋装修后入住至今。
2013年8月20日，解放军第三医院向任小剑妻子常快乐发出干部住房情况认定通知单，认定其居住的解放军第三医院的公寓房应当腾退，于2013年9月5日前予以腾退；允许保留宝鸡市兰宝小区7#-4-0501经济适用房，即兰宝小区7号楼4单元5层1号。原告夫妇按照通知腾退了该房屋，致本案纠纷发生。
另查，兰宝小区建设用地系划拨取得，兰州军区相关部门委托宝鸡市旺大房地产开发有限公司做出卖代理人，代理销售该小区经济适用房，在兰宝小区经济适用房买卖合同第二条“经济适用房销售依据”中载明，军队人员凭军区主管机关出具的“兰宝小区经济适用房住房准购证”进行购房。
上述事实有下列证据可以证实：
1、原告提交的“兰宝小区经济适用房买卖合同”复印件，编号LB-2006-0001，可以证实兰宝小区7号楼4单元5层1号的买受人是原告任小剑。
2、原、被告告提交的收款收据复印件，证实被告常建国缴纳了房屋的相关费用。
3、被告提交的2010年1月18日二被告签订的房屋买卖协议及收据，证实被告常建国将兰宝小区7号楼4单元5层1号以27.1万元的价格卖给了张忠益，张忠益已付房款26.8万元。
4、原告提交的解放军第三医院干部住房情况认定通知单，证实原告因名下有两套部队用房，被清退一套住房。
5、当事人陈述证实原告任小剑将兰宝小区7号楼4单元5层1号的购买资格无偿转让给被告常建国。
上述证据经庭审质证认证，来源合法、内容真实、证据之间可以相互印证，足以确认属实。
本院认为，本案的争议焦点�两被告之间的买卖协议是否有效，但由于该房屋历经两次易主，第一次易主是任小剑将房屋认购资格转让给常建国，那么，首先就应当确认他们之间的转让是否有效。
第一、根据总后勤部《军队经济适用住房建设管理办法》规定，经济适用房出售给符合条件的军人。LB-2006-0001号合同也载明“军队人员凭军区主管机关出具的兰宝小区经济适用房住房准购证进行购房”、兰宝小区土地系划拨而来、该小区房屋性质为经济适用房，本案原、被告双方都见过此合同，对于于上述内容是明知的。在此情况下，任小剑将仅适用于本人的认购经济适用房资格转让给常建国，该转让行为至今不能得到产权单位兰州军区相关部门的追任和许可，他们的转让使得符合条件的其他人丧失了享有经济适用房的资格，损害了社会公共利益，其转让应属无效。
第二、《中华人民共和国城市房�产管理法》第三十七条规定，未依法登记取得领取权属证书的房地产不得转让。第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局颁布的《经济适用住房管理办法》第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；满5年购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关价款，具体缴纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府缴纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。根据上述相关规定，以划拨方式取得的土地，转让房地产时，首先应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批，在满足居住够5年、政府不回购的情况下，缴清相关税费后方可取得完全产权。因此，任小剑与常建国之间的转让违法了上述相关法律禁止性的规定，双方的转让必然无效。
2010年常建国在未征得产权单位及部分产权人任小剑同意的情况下，将以任小剑名义购买的房屋转卖给张忠益，其行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的“无处分权的人处分他人财产”之规定，同时也不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》、《经济适用住房管理办法》、《军队经济适用住房建设管理办法》的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”，二被告之间订立的买卖合同亦应属于无效。
原告诉称，常建国买房属于垫资行为，与自己的当庭陈述矛盾，又无其他证据相印证，不能采信，双方不存在垫资情形，亦不存在借贷关系。被告张忠益辩解姓名等信息被原告写错，其可以不应诉。对此本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉时应当有明确的被告。“明确的被告”包括被告的基本身份状况，该身份状况应当是指足以将被告与其他案外人区别开来、可以满足法律规定的送达条件的身份信息，更重要的是被告要与原告存在原告所诉请的法律关系。这仅仅是原告起诉时的基本要求，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十七条第二款作出规定，“开庭审理时，由审判长核对当事人身份……”，因此原告完全有可能在开庭审理、核对当事人身份之前对被告准确的身份信息不掌握，只要双方法律关系属实，�、被告的具体身份信息须经法院审理查明确认，故张忠益积极应诉是其遵纪守法的体现，但不能作为原告起诉不当的理由。张忠益还认为，他和任小剑没有关系，这件事是任小剑和常建国之间的家务事。本案涉案房屋产权单位认可的购房人为任小剑，实际占有房屋的人为张忠益，现由于任小剑与常建国之间的转让不能得到产权单位的认可，导致任小剑丧失了享有公寓住房的资格，任小剑对保留在他名下的经济适用房主张权利，必然涉及到实际占有房屋的张忠益。这不是任小剑与常建国两人可以解决的问题，张忠益作为买卖合同一方，是必须参加诉讼的当事人。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，判决如下：
被告常建国与张忠益之间�立的关于宝鸡市兰宝小区7号楼4单元0501房屋买卖合同无效。
案件受理费100元实际收取51元，由原告承担17元，被告常建国、张忠益各承担17元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审判员 黄蕊霞
二〇一四年十二月九日
书记员 李 伟