湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）望民初字第01559号
原告李卫。
委托代理人张异，湖南明竹律师事务所律师。
被告湖南金麓房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市望城区金坪社区观音岩水库旁。
法定代表人严家荣，董事长。
委托代理人董川川，系该公司法务经理。
委托代理人王开宇，系该公司法务专员。
原告李卫诉被告湖南金麓房地产开发有限公司（以下简称金麓公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法先由审判员刘恒辉适用简易程序，于2014年10月15日公开开庭进行了审理，原告李卫及其委托代理人张异，被告金麓公司的委托代理人董川川、王开宇到庭参加了诉讼。后因案情复杂，转为普通程序，依法组成由审判员刘恒辉担任审判长，与代理审判员殷兵兵、人民陪审员胡利平参加的合议庭，于2015年5月6日公开开庭进行了审理，原告李卫及其委托代理人张异，被告金麓公司的委托代理人董川川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李卫诉称，2013年3月，原告购买被告开发的坐落于黄金乡金沙村观音岩金地三千府Y-1166栋1层102号房屋，双方就房屋的计价方式及价款、付款方式及期限、交付时间及条件、逾期交房责任、房屋质量等内容进行了约定，原、被告签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号为：20130008102）。合同第八条交付时间及条件约定：出卖人（本案被告）应当在2014年5月15日前向买受人（本案原告）交付商品房；第十一条逾期交房责任1、（2）约定：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。被告到2014年6月17日才通知原告收房，在收房查验时暴露出很多问题：1、地下室天井没有自然排水完全靠人为电泵抽水，存在很严重的安全隐患；2、负一楼北面、南面墙体渗水，东面主排污管边渗水；3、负一楼墙面不平，负一楼、餐厅、南次卧、客厅多处阴阳角不直（西南角墙面垂直相差5厘米）；4、一楼主卧东南角二楼露台排水口处有水渍痕迹；5、主卫、次卫横梁与墙体接缝处未收口、不平直；6、厨房南面墙体不垂直；7、负一楼横梁上有钢筋返锈点；8、二楼、负一楼墙面多处开裂、空鼓。北次卧窗户周围未打胶，北面书房门槛破损，客厅南向玻璃门开启刮擦，负一楼玻璃门毛条脱落；9、供电、供水、供气均没有接通入户，没有达到收房条件；10、在2013年3月底相关部门综合验收时被告抬高架空层离地距离1.2米，以架空层通过验收，事实是地下室无报建手续。被告弄虚作假欺骗政府来获得利益。1、请求判令解除原、被告签订的合同编号为20130008102的长沙市望城区商品房买卖合同；2、请求判令被告退还原告购房款、物业专项维修资金、契税、产权登记费等计1296363.40元，并支付原告银行按揭利息、违约金、误工费计107889.80元；两项合计共1434253.20元；3、请求判令被告支付本案全部诉讼费用。在审理过程中，原告请求将银行按揭利息、违约金、误工费增加至211778元。
被告金麓公司辩称，1、被告所售房屋质量经政府主管部门验收合格，符合法律规定及合同约定的交房条件；2、被告在所售房屋达到交付使用条件后，履行了向原告交付房屋的义务，原告拒不接受房屋应当自行承担法律后果；3、原告提出的退房理由与事实不符，且本案所涉房屋在交付过程中的整改问题并不满足合同解除的构成要件；4、原告提出洋房区对面土地的存在规划变更问题，该规划变更经政府部门核准并及时进行公示，程序合规合法。5、原告增加诉讼请求违反法律规定，法庭辩论已经结束，原告不得增加诉讼请求；法庭变更适用程序，没有在举证期限内及法庭辩论终结前，而在第一次庭审法庭辩论终结后，侵害了被告的合法权益。综上，被告已符合交房条件，故请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告李卫为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：
1、原告的身份证复印件、被告的工商登记资料及组织机构代码证，拟证明原、被告主体资格。被告对该证据无异议，本院予以认定。
2、《长沙市商品房买卖合同》及附件，拟证明原告在被告处购买了11栋102号房屋，原告已履行合同，但被告有违约行为。被告对该证据的真实性无异议，但对证明内容及证明目的有异议，提出无法证明被告违约的事实。本院经审查认为，该合同及附件的签订，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，本院予以认定。
3、购房发票、契税及物业管理费收据，拟证明原告已向被告交付所有购房款、契税等费用1296363.40元。被告对该证据无异议，本院予以认定。
4、入伙提醒函，拟证明被告虽然在2014年5月6日提醒了原告，但并未实际交房的事实。被告对该证据真实性无异议，提出能够证明被告根据原告支付房款情况善意提醒原告延迟交房的事实。本院经审查认为，该函系被告向原告发送，能证明被告未及时交房及原告尚欠部分房款的事实。
5、交付通知书，拟证明被告未按时交付房屋。被告对该证据无异议，但提出该证据不能证明被告有延期交付的行为。本院经审查认为，该证据能证实被告延期交房的事实，本院予以认定。
6、设计变更单，拟证明被告所售房屋有质量问题。被告对该证据有异议，提出该证据不能证明房屋存在质量问题，恰能证明原告提出要求后，被告在政府的指导下对房屋的地下排水问题进行了整改。本院经审查认为，该证据能证实被告所售房屋改变了设计，不能直接证明有质量问题。
7、房屋查验记录表一份、维修记录表二份，拟证明诉争房屋存在开裂等现象。被告对房屋查验记录表的真实性无异议，但提出维修记录表不能证明房屋存在质量问题，只是存在需要整改、完善的地方。本院经审查认为，该证据能证明诉争房屋存在开裂等现象，故予以认定。
8、银行流水，拟证明2014年5月6日贷款已经发放。被告对该证据的真实性无异议，但提出款项到达被告账户的时间为5月10日。本院经审查认为，该证据能证明2014年5月6日贷款发放的事实，故予以认定。
9、照片两组，其中一组照片证明被告出售房屋的样板模型中地下室有卫生间，不存在还需要做防水的问题；另外一组照片证明被告出售房屋存在地基下沉、墙壁开裂的质量问题。被告对该证据有异议，提出该照片无法证明拍摄地点、时间，也无法证明房屋存在质量问题，房屋质量问题需要权威部门进行鉴定。本院经审查认为，该些照片结合证据7能证明诉争房屋存在墙壁开裂现象，不能直接证明原告所述的其他质量问题。
被告金麓公司为支持其抗辩理由，向本院提交下列证据：
1、《建设工程竣工验收表》（备案号：2014111），拟证明被告开发的金地三千府二期二标11#栋于2014年3月24日经湖南省建设厅验收合格并颁发竣工验收备案证，房屋主体结构、水、电、气等均经验收合格，不存在任何质量问题。原告对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，该证据不能证明房屋具备正常居住的条件，只是对主体验收，并不能说明内部情况。本院经审查认为，该证据证明本案涉诉房屋已经验收合格并备案，且无主体结构等重大问题，但不能证明无任何质量问题。
2、《入伙提醒函》、《房屋交付通知书》、《房屋交付指引》、《业主身份确认单》、顺丰快递单及签收回执，拟证明被告已于合同约定的交房日期前通过书面形式明确告知原告房屋交付的具体时间及办理收房的流程及手续等，被告依据合同约定履行了书面通知义务且房屋符合交房条件。原告质证认为该证据恰好证明被告已经延期交房的事实，且该顺丰快递无法证实原告已经收到，及收到的是否为入伙提醒函等材料。本院经审查认为，该证据结合双方签订的房屋买卖合同可以证实被告延期交房、存在违约行为的事实。
3、长沙市望城区建设工程质量安全管理办公室《关于金地三千府二期洋房质量问题投诉的回复》，拟证明经望城区建设工程质量安全管理办公室现场核查及检测，本案所涉房屋不存在不符合工程建设强制性标准及合同约定的质量缺陷，业主反映的问题仅是一些质量瑕疵，通过保修维护完全可以解决实际问题。原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，提出该证据恰好证明原告购买的房屋存在地下室渗水、排水不畅的问题，无法达到正常装修入住的条件，需要整改。本院经审查认为，该证据证明房屋存在一些质量瑕疵，但并非重大质量问题。
4、《商品房买卖合同》、长沙市望城区城乡规划局《关于金地三千府（金麓观音岩）住宅小区规划整改方案的批复》及附录1《关于金地三千府住宅小区整改方案的公示》，拟证明对于原告提出的北部洋房变更为高层住宅的规划变更已经相关部门核准公示，程序合法合规。原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，提出该批复是被告采取不正当手段得到的，已严重影响其证据效力。本院经审查认为，该证据证明更改规划履行了报批程序，原告认为被告采取了不正当手段，未提供反驳证据，对该证据予以认定。
5、《小区供气通知书》、《新建住宅供电设施组织建设合同》及付款发票、现场照片，拟证明涉案房屋的水、电、气均经过相关部门检测验收合格，已经能够通水、通电、通气，符合交房条件。原告对该证据有异议，提出电表箱目前还是空的，所以被告称水、电、气已经到位，不是事实，且现场照片无法证实是在原告的房屋内拍摄，该发票只能证明开票时间，并不能证明银行放款时间，银行放款是在5月6日。本院经审查认为，该证据可证明被告未在2014年5月15日前交房，存在逾期交房的事实。
根据上述有效证据及原、被告的当庭陈述，本院查明如下事实：2013年3月，原告（买受人）李卫与被告（出卖人）金麓公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号为：20130008102）。合同第二条约定，买受人购买出卖人开发的坐落于黄金乡金沙村观音岩金地三千府Y-1166栋1层102号房屋，该房屋建筑面积166.73平方米，其中套内建筑面积146.14平方米，规划用途为住宅。该房还包括地下架空层，被告以地下室名义赠送原告。合同第五条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7357.16元，总房款1226660元。该单位较二层每平米单价要高出2000元左右。合同第六条约定，买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款376660元，剩余房款850000元向银行申请贷款，出卖人应协助办理。合同第八条约定，出卖人应当在2014年5月15日前向买受人交付该商品房，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。合同第九条约定，2014年5月15日前水、电、气达到接通条件，电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户，原、被告明确约定通水通电为交房的必要条件。合同第十条约定，该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，买受人应当在收到书面通知后3日内，办理该商品房的交接手续。合同第十一条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同第十五条约定，双方签订合同后，涉及该商品房规划用途内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。经规划部门批准的规划变更导致该商品房建筑结构、房型、朝向变更影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。合同第十七条约定，出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房。合同第二十一条约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。同时双方签订了《补充协议》，该协议第八条约定，买受人认为房屋质量不合格，应向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，经出卖人确认后，买受人有权退房，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人的直接损失。合同签订后，原告李卫向被告金麓公司支付首期房款376660元，按揭房款850000元，共计1226660元，及交付物业维修基金20007元、各种手续费630元。2014年6月17日，被告向原告邮寄房屋交付通知书，原告于6月20日收到房屋交付通知书，在收房查验时发现以下质量问题：1、地下室天井没有自然排水完全靠人为电泵抽水；2、负一楼北面、南面墙体渗水，东面主排污管边渗水；3、负一楼墙面不平，阴阳角不直（西南角墙面垂直相差5厘米）；4、一楼主卧东南角二楼露台排水口处有水渍痕迹；5、主卫、次卫横梁与墙体接缝处未收口、不平直；6、厨房南面墙体不垂直；7、负一楼横梁上有钢筋返锈点；8、餐厅入户电箱上方墙体不平，阴角不直；南次卧南面墙体不平，阴角不直；客厅东北角阴角不直。9、电表没有安装。原告发现房屋存在以上质量问题后拒绝收房，并与其他业主共同向长沙市望城区建设工程质量安全管理办公室投诉，该办接到投诉后派工作人员前往现场核查，发现业主投诉的电表未安装、部分构件几何尺寸控制不好、地下室梯级相邻踏步高度不一致、空调排水、地下室地面渗漏积水、地下室雨水排水系统设置等问题基本属实。该办工作人员与业主代表、建设单位及物业公司一起召开了会议，研究处理方案。该办认为：1、15#栋103房地下室渗漏积水问题，责成建设单位必须组织设计单位、施工单位在七日内拿出稳妥可行的整改方案，并认真落实整改，切实解决渗漏问题。2、未安装电表等供电问题，要求建设单位及时与电力部门协调沟通，尽早解决。3、地下室雨水排水系统的设计符合《住宅设计规范》强制性标准要求。集水井施工符合给排水施工图SS-03设计要求。4、不符合工程建设强制性标准及合同约定的质量缺陷，建设单位应立即到现场核实情况，履行保修责任，及时予以保修。5、其他质量项目投诉，建设单位及物业公司应尽可能满足业主合理诉求，合情合理进行沟通解释，妥善解决，确保业主安居乐业。被告对房屋存在的质量问题逐一进行了整改，在整改完毕后，未再向原告发放交房通知，直至原告向本院起诉时，还存在墙体少量渗漏、电表未安装等质量问题，原告仍拒绝收房，双方为此发生纠纷。审理中，经合议庭现场勘验，原告与被告合同约定所购房屋系西式洋房，一楼分两层，地下室部分系开发商以架空层报建验收，合同约定由被告赠送，原告诉称的房屋质量问题集中在地下室部分。关于用电问题，被告辩称开发商在交房日即启动临时供电，并支付了临时供电的费用。原告为维护自身合法权益，特诉至本院，请求判令：1、解除原、被告签订的合同编号为20130008102的长沙市望城区商品房买卖合同；2、被告退还原告购房款、物业专项维修资金、契税、产权登记费等计1296363.40元，并支付原告银行按揭利息、违约金、误工费计211778元；两项合计共1508141.40元；3、请求判令被告支付本案全部诉讼费用。
另查明，本案涉诉房屋于2014年3月24日通过竣工验收，原告并未就房屋质量问题申请司法鉴定。2013年4月7日，被告向长沙市望城区城乡规划局申请修改金地三千府（金麓观音岩）住宅小区规划，该局于2013年10月9日下达望规批（2013）123号批复，同意被告的规划修改方案。
本院认为，原告李卫与被告金麓公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同具有法律效力，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在合同签订后，依约向被告履行了支付全部购房款的义务，被告金麓公司未在约定的2014年5月15日前向原告交付房屋，本案涉诉房屋存在一定程度的质量问题，且主要集中在地下室部分。该地下室部分明确由被告赠送，原告有理由相信地下室部分能与地上部分连成一体，以增强整套房屋的功能，因此被告应承担相应的违约责任。虽然被告交付的房屋存在一些质量问题，但已经竣工验收合格，原告未提供证据证明该房屋有主体结构质量不合格、房屋质量存在严重问题影响房屋正常居住，导致合同目的不能实现的情形，该些质量问题可以通过维修、整改解决，尚未达到双方合同约定及相关法律、司法解释规定的合同解除条件，故原告要求解除双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，并要求被告退还购房款、物业专项维修资金、契税、产权登记费等计1296363.40元的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。双方签订的合同约定，被告应当在2014年5月15日前交房，因被告销售的房屋存在质量问题，被告在长沙市望城区建设工程质量安全管理办公室的督促下对本案涉诉房屋进行过维修，但在进行了整改后未再次向原告发放交房通知。按照合同约定及根据房屋存在一定程度质量问题的实际情况，本院认为被告实际交房时间无法确定且在60日之内没有交房，应按合同约定向原告支付全部购房款万分之三的违约金较为适宜，支付的期限从2014年5月15日起至本案起诉之日即2014年09月04日止，依此计算违约金为41583.774元（1226660元×0.03％×113天）。原告请求赔偿损失的金额为211778元，故本院对原告的该项诉讼请求予以部分支持。至于原告要求被告按银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，因已要求被告支付违约金，再判决被告承担利息属于过重加大被告负担及超出原告诉请范围，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告要求被告支付误工费，因原告未提供误工的任何证据，本院不予支持。另在案件审理期间内，人民法院认为案情复杂，可依据案件实际情况裁定由简易程序转为普通程序；在一审辩论终结前，原告增加、变更诉讼请求符合法律规定，故被告提出法院变更审理程序侵害其合法权益及原告增加诉讼请求违反法律规定的答辩理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决如下：
一、被告湖南金麓房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告李卫违约金41583.774元；
二、驳回原告李卫的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18373元，财产保全费5000元，共计23373元，由原告李卫负担22729元，由被告湖南金麓房地产开发有限公司负担644元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘恒辉
代理审判员 殷兵兵
人民陪审员 胡利平
二〇一五年六月四日
代理书记员 熊 佳
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。