杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第1749号
原告何飞燕。
委托代理人吴壮。
被告施卫琴。
委托代理人洪鹏、郑赟。
原告何飞燕诉被告施卫琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年10月10日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判，于2009年11月10日公开开庭进行了审理。原告何飞燕的委托代理人吴壮，被告施卫琴的委托代理人洪鹏、郑赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何飞燕诉称：原告与被告于2008年6月2日签订《房屋租赁合同》，约定被告将其位于杭州市下城区长兴公寓7－5－702室租赁给原告使用，租赁期限自2008年6月5日至2009年6月4日，合同第七条约定：被告收取原告租房保证金2000元，待租赁期满结清费用后，被告全额退还保证金；第十八条约定：在租赁期内，被告无正当理由，提前收回该房屋的，被告应按月租金的一倍向原告支付违约金。合同签订后，原告如约向被告支付押金2000元及前三个月的租金，被告确认并签收。原告使用该租赁房屋至2008年9月时，被告在无正当理由且未与原告合理协商的情况下，擅自采用更换门锁的方式收回该房屋，致使原告在租赁期限内无法继续使用该承租房屋。原告认为，被告无正当理由且未与原告协商即擅自收回该房屋，已构成根本违约，应返还押金并按合同约定承担违约责任。故起诉至法院，1.请求判令被告退还原告租房押金2000元；2.请求判令被告向原告支付违约金4000元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告施卫琴辩称：原告陈述的事实理由不存在，是原告主动解除合同，中途搬出该房屋，原告应当向被告支付违约金。终止的原因是原告在租赁期间使用不当，造成楼下房屋的损失，且原告置之不理。原告租赁3个月后，9月11日搬离了房屋，真正解除合同的原因是原告不愿意承担造成的损失。另案笔录中也有认可，多住了6天后就搬走了。原告没有证据证明被告将锁更换过的事实。被告在开庭笔录中没有提到“单方解除合同”，是原告的误解。根据合同18条规定，中途退租了，应当赔偿1倍的房租，并承担水电费，物业费，有线电视费。租金的一倍应当是2000元，不是4000元。
原告何飞燕为证明自己诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据材料：
1.房屋租赁合同1份，欲证明原被告签订的房屋租赁合同对房屋情况、租金及押金交付、违约条款作了相应的约定；
2.收条（2008年6月5日）1份，欲证明被告收到原告房屋租金6000元，原告履行了交付租金的义务；
3.收条（2008年6月2日）1份，欲证明被告收到原告的押金2000元，原告履行合同约定的义务；
4.笔录1份，欲证明另案中被告承认提前解除合同；
5.民事判决书1份，欲证明被告在另案中主张的请求及证据没有效力，被判决驳回请求。
被告施卫琴为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据材料：
1.房屋租赁合同1份，欲证明原被告之间存在房屋租赁合同关系，及合同约定的双方权利义务；
2.会议记录1份，
3.房屋受损照片9张，
证据2、3欲共同证明原告在承租房屋期间因管理不当导致出租房长兴公寓7-5-702室及楼下602室的房屋积水、漏水的事实；
4.赔偿收条1份，欲证明被告因原告的不当管理行为向长兴公寓7-5-702室业主支付了10000元的赔偿金；
5.住宅装修说明1份，欲证明长兴公寓7-5-702室业主因房屋漏水进行了修缮的相关情况；
6.物业费、水费及有线电视服务费收据各1份，欲证明在原告承租期间，出租房的物业费、水费以及有线电视费都是一直由被告承担。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
（一）原告何飞燕提交的证据：被告对证据1无异议，但认为不能证明是被告提前解除合同。对证据2无异议，证明租赁期间，原告交了三个月的房租，后续没有交。对证据3无异议，还包括了物业费，水电费，管理费。对证据4，是原告使用造成了房屋漏水，原告也认可了这个事实，造成了原告对于房屋损害不愿赔偿也不愿意交水电费，当然提前解除了合同。对证据5无异议。本院认为，被告对证据1－3、5无异议，故予以确认；证据4系原被告另案纠纷的庭审笔录，被告对其真实性亦无异议，故予以确认。
（二）被告施卫琴提交的证据：原告对证据1无异议。对证据2-5，三性均有异议，证明效力在另案中已经处理过，不能证明是原告单方解除合同。对证据6，原告9月份已经不在此房屋，10、12月份水费和物业费，原告都已经不居住了，7月的有线电视费用发票，只能证明被告在7月份缴纳了这笔钱，不能证明具体缴纳的是哪一部分钱。本院认为，原告对证据1无异议，故予以确认；证据2－5系欲证明何飞燕在租赁房屋期间造成的财产损害及赔偿，因施卫琴已就财产损害另行起诉，本案中不再重复处理，该4份证据与本案缺乏关联，不予确认。证据6系证明租赁房屋的相应物业管理费、水费、有线数字电视费，对何飞燕租赁期间产生的相关费用，应予确认，对何飞燕租赁期间外的部分，与本案缺乏关联，不予确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：2008年6月2日，原告何飞燕与被告施卫琴签订《房屋租赁合同》一份，约定施卫琴将杭州市下城区长兴公寓7幢5单元702室房屋租赁给何飞燕使用，租赁期限自2008年6月5日至2009年6月4日，每月租金2000元，支付方式为押一付三，每季房租提前15天付款。施卫琴收取何飞燕租房保证金2000元，待租赁期满，何飞燕结清水电等费用，施卫琴全额退还保证金。在租赁期内，施卫琴无正当理由，提前收回该房屋的，施卫琴应按月租金的一倍向何飞燕支付违约金。何飞燕未经施卫琴同意中途退租，应按月租金的一倍向施卫琴支付违约金。合同签订后，何飞燕如约向施卫琴支付押金2000元及前三个月的租金6000元。何飞燕亦使用该租赁房屋至2008年9月。租赁房屋每月的物业管理费为29.61元，每月的数字电视费为21元，2008年10月6日开具的租赁房屋的水费为74.4元。
另查明：2009年8月6日，施卫琴以何飞燕在租赁房屋期间使用不当、造成租赁房屋及楼下房屋损害为由，起诉至本院，要求判令何飞燕支付其垫付的赔偿金和赔偿财产损失，本院于11月2日判决驳回施卫琴的诉讼请求。
本院认为：原告何飞燕与被告施卫琴签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。在合同约定的租赁期间届满前，双方提前终止了合同的履行。原告称被告强行更换门锁，导致合同不能履行，系被告违约，但未能提供有效证据证明，故不予采信，对原告要求被告支付违约金的请求不予支持。合同终止后，原告支付给被告的2000元押金，应当退还原告。合同约定，退还押金时应结清相应的费用，故被告要求从该2000元押金中扣除相应的物业管理费、有线电视费和水费的意见予以采纳。原告使用租赁房屋三个月，物业管理费计88.83元，数字电视费计63元，2008年10月6日开具水费发票载明的水费计74.4元，而原告仅使用该租赁房屋至九月份，结合水费通常每二个月计算一次的情况，本院酌情确定由原告承担上述水费的一半即37.2元。扣除上述物业管理等费用后，被告尚需退还原告押金1810.97元。被告称原告使用租赁房屋的时间超过三个月，超过部分的租金应予扣除，但未能提供相应证据证明，故不予采信。被告称原告中途搬离该房屋，系原告违约，应向被告支付违约金，但被告并未对此提起反诉，故在本案中不予处理，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告施卫琴于本判决生效之日起十日内退还原告何飞燕押金1810.97元；
二、驳回原告何飞燕的其他诉讼请求。
案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由原告何飞燕负担12元，被告施卫琴负担8元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
代理审判员 周菁晖
二〇〇九年十一月十六日
书 记 员 汪国庆