福建省泰宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0429民初483号
原告：黄祖清，男，1979年6月出生，住泰宁县杉城镇。
委托诉讼代理人：梁志强，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐鹏，北京市京师律师事务所律师。
被告：三明坤泰房地产开发有限公司，住所地泰宁县杉城镇水南西街17号。
法定代表人：陈静，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：林乐漂，福建九信律师事务所律师。
原告黄祖清与被告三明坤泰房地产开发有限公司（以下简称坤泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月26日公开开庭进行了审理。原告黄祖清的委托诉讼代理人梁志强、徐鹏、被告坤泰公司的委托诉讼代理人林乐漂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄祖清向本院提出诉讼请求：判令坤泰公司向黄祖清支付2014年10月15日起至实际交房之日止的迟延交房违约金（2014年10月15日至2016年6月15日期间暂要求20万元，之后仍按每月每平方米300元计算至实际交房之日止）。庭审中将诉讼请求变更为：判令坤泰公司支付2014年10月15日至2016年6月15日期间的迟延交房违约金20万元，之后按已付购房款按银行同期贷款利率的1.5倍计算至实际交房之日止。事实和理由：2013年4月27日，黄祖清与坤泰公司签署了《商品房买卖合同》，购买坤泰公司开发的泰宁水南西街15号丹霞名府6号楼903号房屋，建筑面积119.505平方米。2015年2月16日，坤泰公司出具《承诺书》，承诺未在约定期限（2014年10月15日）交房，按每月每平方米20元标准补偿购房方；如在2015年4月30日前仍未能交房逾期第一个月按每平方米300元补偿购房方，逾期第二个月按每平方米600元补偿，此后按月每平方米递增300元补偿。坤泰公司至今仍未完成交易房屋的竣工备案手续，也未能向黄祖清提供符合条件的房屋，故黄祖清诉至法院。
坤泰公司辩称：1.黄祖清自认本案是商品房预售合同纠纷，坤泰公司认为若是预售合同纠纷只能要求签订合同，而无权要求违约金和违约责任；2.黄祖清未按时足额支付房款和约定的代收款项，违约在先，无权向坤泰公司主张违约责任；3.黄祖清要求提前入住，其提前入住的要求影响了坤泰公司的交房，原因和过错在黄祖清，无权要求坤泰公司支付违约金；4.由于台风、大雨等天气原因及停水、停电及行政原因等不可抗力因素导致坤泰公司无法如期交房，所以黄祖清无权要求坤泰公司承担违约责任支付违约金。综上，由于天气等不可抗力等原因，黄祖清无权要求坤泰公司承担违约责任。即使法院认定坤泰公司应承担违约责任，坤泰公司要求调整违约金，违约金按已付购房款总额按照银行同期同类贷款利率计算。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（黄祖清身份证复印件一份、商品房买卖合同一份、销售不动产统一发票一份、个人购房借款合同复印件一份、商品房购售合同备案一览表一份），本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.黄祖清提供的由坤泰公司出具的承诺书一份，黄祖清主张该承诺书系在政府机关的协调下，双方对《商品房买卖合同》做的补充协议，是双方的自愿行为，合法有效。坤泰公司对该承诺书的真实性无异议，但提出承诺书是坤泰公司在购房户违法发动群体性事件的过程中被迫签订，是无效的。本院认为，该承诺书系坤泰公司所出具，具有真实性，坤泰公司主张系被胁迫签订但未提供证据证实，且坤泰公司亦未在法定的除斥期内主张无效，故该份承诺书具有关联性、合法性，可予确认。2.黄祖清提供的由泰宁县住房和城乡规划建设局出具的关于信息公开申请的回函一份，黄祖清主张该份证据可以证明坤泰公司与其交易的房屋至今未满足交房条件，坤泰公司未能提供符合条件的房屋。坤泰公司对该份证据的真实性无异议，提出由于黄祖清提前入住导致了房产分布图及给水、排水等相关区域的工程无法完成，过错在黄祖清。本院认为，该份回函系泰宁县住房和城乡规划建设局出具，具有真实性、合法性、关联性，可予采信。坤泰公司主张由于黄祖清提前入住导致了房产分布图及给水、排水等相关区域的工程无法完成，但未提供证据证实，不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年4月27日，黄祖清与坤泰公司签署一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：一、黄祖清向坤泰公司购买位于泰宁水南西街15号丹霞名府第6幢8层903号商品房，该商品房为预售商品房，建筑面积共119.505平方米（其中：套内建筑面积95.585平方米，共有分摊建筑面积23.92平方米），价款按建筑面积计算，单价为每平方米6967.64元，总价款832668元；付款方式：买受人于本合同签订时向出卖人支付10万元作为购房定金，定金折抵首付款，买受人于2013年4月27日付清首付款322668元，余款51万元办理按揭贷款。办理房屋所有权证、土地使用权证及抵押登记相关税费由买受人承担，交房时由出卖人代收办理完毕后按票据据实结算。二、坤泰公司应当在2014年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘探、设计、施工、监理等竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。三、逾期交房的按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。双方还对合同其他事项进行了约定。黄祖清支付了购房首付款322668元，坤泰公司于2013年4月30日出具了销售不动产发票一份，余款51万元办理了按揭付款。合同约定的交房日届期后，坤泰公司未能如期交房。2015年2月16日，坤泰公司出具承诺书一份，书面承诺：“承诺人同意丹霞名府6#、7#商品房按《商品房买卖合同》约定期限（2014年10月15日）交房。如逾期未能交房，按政府过渡安置费标准的二倍即每月每平方米20元补偿购房方。如在2015年4月30日仍未能交房，承诺人同意逾期第一个月按每平方米300元补偿购房方；逾期第二个月按每平方米600元补偿，此后按月每平方米递增300元补偿。”现黄祖清以坤泰公司至今仍完成交易房屋的竣工备案手续，也未能向其提供符合条件的房屋为由诉至法院，要求判令坤泰公司支付2014年10月15日起至实际交房之日止的迟延交房违约金。
另查明，坤泰公司开发的泰宁水南西街15号丹霞名府6幢8层903号商品房预售已备案登记在黄祖清名下。该6号楼已竣工，建设单位已组织相关部门完成全部单位工程预验收，预验收提出的质量问题均整改完成并送达质安站备案，已组织竣工验收，出具了工程质量监督报告，但未经消防验收。坤泰公司未能提供该商品房的竣工验收备案表。黄祖清在起诉前已实际占有案涉商品房。黄祖清与坤泰公司在庭审中均要求继续履行买卖合同。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。黄祖清与坤泰公司就预售商品房签署的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且坤泰公司预售商品房时已取得预售许可证，合法有效。坤泰公司提出黄祖清仅能要求坤泰公司签订买卖合同的主张，因双方在合同中就当事人名称、商品房基本情况、购买房屋的位置、面积、价格、房屋交付条件、违约责任等均进行了约定，具备了商品房买卖合同的实质要件，为此，其主张不予支持。《商品房买卖合同》约定了交房时间为2014年11月15日并约定出卖人逾期交房的违约责任，后因坤泰公司未按约交房，坤泰公司于2015年2月16日作出书面承诺对购房户进行赔偿，该承诺内容应视为坤泰公司同意对逾期交房违约金进行重新约定，该书面承诺针对的是丹霞名府6号、7号楼商品房的购房户，黄祖清作为购房户之一并接受坤泰公司的承诺，故应当认为黄祖清与坤泰公司双方对逾期交房的违约责任进行了重新约定，该约定具有法律效力。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用。”商品房交付时应当符合交付使用条件，未经过验收备案并取得《商品房竣工验收备案表》以及未经消防验收合格是不符合法律规定的交付使用条件。坤泰公司开发的涉案商品房至今尚未取得《商品房竣工验收备案表》，且未经消防验收合格，黄祖清虽然在约定交付期满后实际占有案涉商品房，但坤泰公司交付不具备商品房交付条件的房屋，无法构成商品房的有效交付，仍应承担逾期交房违约责任。黄祖清在合同约定的交房日期前已全额支付购房款，坤泰公司却未按约定交房，坤泰公司应按约定承担逾期交房的违约责任支付逾期交房违约金。若黄祖清未按合同约定时间缴纳购房款，坤泰公司可依照合同约定主张逾期付款违约金，但不能以此为由不支付逾期交房违约金。合同约定在交房时黄祖清向坤泰公司交纳相关代收款项，因坤泰公司尚未有效交房，坤泰公司可在实际交房时向黄祖清收取，但不能以此为由拒绝交房，亦不能以此拒绝支付逾期交房违约金。坤泰公司提出由于台风、大雨等天气原因及停水、停电及行政原因等不可抗力因素无法如期交房，但坤泰公司未能提供证据予以证实，故其提出的该辩解不予采纳。坤泰公司要求对违约金进行调整，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。双方签订的《商品房买卖合同》没有约定计算损失的方法，黄祖清的损失可以其向银行按揭贷款应支付的利息损失来判断违约金数额是否过分高于损失。根据2014年三年期贷款基准年利率6%来计算，坤泰公司在2015年2月16日承诺的逾期交房违约金明显过分高，该违约金黄祖清在起诉时也认为过高并将此期间的违约金自愿调整至20万元，之后按已付购房款按银行同期贷款利率的1.5倍计算至实际交房之日止。根据公平原则，双方重新约定的逾期交房违约金过分高，应予以调整。逾期交房违约金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算予以调整，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%进行结算，故本案逾期交房违约金按已付购房款总额自合同约定的逾期交房之日即2014年11月16日起按年利率7.8%计算。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：
一、三明坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向黄祖清支付逾期交房违约金（该违约金以832668元为基数自2014年11月16日起按年利率7.8%计付至实际交房之日止）。
若三明坤泰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回黄祖清的其他诉讼请求。
案件受理费4300元，减半收取计2150元，由黄祖清负担754元，三明坤泰房地产开发有限公司负担1396元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 江 红
二〇一六年十一月十七日
书记员 戴晓军
附：
一、判决书所引用的主要法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”