江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锡民终字第0954号
上诉人（原审被告、反诉原告）艾力特（宜兴）特钢有限公司，住所地宜兴市环科园南岳村。
法定代表人沈庆华，该公司董事长。
委托代理人黄亚芳、任亮，江苏义权律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）无锡双鹰体育器材有限公司，住所地宜兴环科园新城花园综合楼101室。
法定代表人孙晓明，该公司董事长。
委托代理人陆国君，江苏衡立律师事务所律师。
上诉人艾力特（宜兴）特钢有限公司（以下简称艾力特公司）因与被上诉人无锡双鹰体育器材有限公司（以下简称双鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2012）宜民初字第3441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：
艾力特公司将位于宜兴环科园的厂房租给双鹰公司使用，双方于2009年7月15日签订了《租赁合同》，约定：一、租赁范围：标准厂房2000㎡、行车1台、办公室3间60㎡、宿舍2间40㎡、卫生间、配电供水设施；二、租赁期限：三-五年（如有特殊情况双方提前友好协商），自2009年8月18日至2014年8月18日；三、租金：15.58万元／年……六、违约责任：任何一方违约，违约方必须承担半年租金的违约金……2012年7月5日，艾力特公司发通知给双鹰公司，要求双鹰公司于2012年8月18日前搬离租赁场所，并将租赁的厂房、设备及其他租赁物完好的移交其公司，理由是根据双方的合同预定，租赁期3年至2012年8月17日则届满，因其公司对所租赁厂房另有作用，故不再出租给双鹰公司。2012年7月9日，双鹰公司回复艾力特公司，表示根据双方的合同，租赁期限为5年，其公司已经将2012年8月17日-2013年8月18日的租金备好，希望继续履行合同。2012年7月11日，艾力特公司针对双鹰公司的回复，又发通知给双鹰公司，再次强调双方签订的租赁期限为3-5年，但现在3年期限已满，其公司对租赁物另有他用，不再续租，要求双鹰公司仍然在2012年8月18日前自行清场。
双鹰公司（乙方）于2012年8月22日与宜兴市泽利制冷设备有限公司（甲方）签订了《租房协议》，约定乙方承租甲方位于宜城街道荆溪北路8号的房屋1200㎡及行车一台，租期2年，租金13.6万元／年。双鹰公司于2012年9月6日搬离艾力特公司厂房，花费搬迁费用3万元。目前，艾力特公司厂房内所有双鹰公司的东西已经搬清，厂房处于空置状态。
2012年11月14日，双鹰公司诉至原审法院称：其公司因生产经营需要，租赁了艾力特公司的厂房设备。双方签订了《租赁合同》，约定租赁期为5年。但艾力特公司在合同期限未满时，就向其公司发出了终止租赁关系的通知。其公司不同意终止合同，要求艾力特公司继续履行合同，为此事，双方多次协商未果，艾力特公司就采取将租赁厂房上锁、断电等手段，迫使其公司搬迁至别处。由于艾力特公司单方面的违约，导致其公司巨大损失。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求：1、判令艾力特公司支付违约金77900元（根据合同约定的半年租金）、提前搬迁损失30000元、重新租赁厂房损失164220元（现租厂房113.3元／平方米－原来74.2元／平方米＝39.1元／平方米×2100平方米×2年），共计人民币272120元。2、本案诉讼费由艾力特公司负担。
艾力特公司辩称：双鹰公司与其公司的《租赁合同》明确约定为3年-5年，2009年8月18日-2014年8月18日只是对合同期间的一个补充说明，即3年-5年是在这个期间内，但并不是说租赁期限为5年。2012年8月17日是合同3年期满，根据双方约定，其公司已经尽到了通知义务，因此，并没有违约。相反，双鹰公司在合同期满后却没有与其公司办理清点交接手续，至今非法占用租赁场所，导致其公司无法正常使用。综上，要求法院驳回双鹰公司的诉讼请求。
艾力特公司反诉称：根据其公司与双鹰公司签订的《租赁合同》，租期约定为3年，租金15.58万元／年。2012年8月17日，3年租期届满，其公司因出租的厂房另作他用，决定不再续租，故双方的租赁合同解除。于是在2012年7月5日书面通知双鹰公司，要求双鹰公司在2012年8月18日前自行清场，交还租赁物。而双鹰公司却不予理睬，至今没有交还租赁物，导致其公司无法使用。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求：1、判令双鹰公司返还租赁物，办理交接手续。2、判令双鹰公司支付非法占用租赁物期间的租金44392元，后变更为要求租金自2012年8月18日算至办理交接手续之日。3、本案诉讼费用由双鹰公司负担。
双鹰公司辩称：双方的租赁合同确实已于其公司搬迁之日，即2012年9月6日解除。租赁物其公司在搬迁时就已经交付，不存在返还问题。其公司不需要再支付租赁费，因为其公司并没有违反双方的合同约定，2012年8月18日前没有搬迁是因为合同仍在履行期内。退一步讲，即使艾力特公司没有违反租赁合同的约定，合同到期后，也应给予其公司合理的搬迁时间，其公司实际搬出时间为2012年9月6日，属合理期限。综上，要求驳回艾力特公司的反诉请求。
审理中，双鹰公司、艾力特公司一致认可双方租赁合同已经解除，但解除的时间和理由不一致。双鹰公司认为是其公司搬离那日即2012年9月6日解除的，且是因为艾力特公司的违约行为导致合同无法继续履行而解除的；艾力特公司认为是3年租期满那日即2012年8月18日解除的，且是因为合同到期自然解除的。
以上事实，有双鹰公司提供的租赁合同、通知、租房协议、收条，法院调查笔录以及庭审笔录等证据在卷佐证。
原审法院认为：
艾力特公司要求双鹰公司搬离租赁场地，双鹰公司确已实际搬迁，故双方签订的租赁合同已实际解除。但合同的解除到底是因为租赁期限届满还是由于艾力特公司有违约行为导致的系本案的争议焦点。要解决该争议焦点，就必须对艾力特公司、双鹰公司约定的租赁期限到底是3年还是5年进行确认。根据双方签订的《租赁合同》第二条内容再结合双方互发的通知内容来看，应当认定租赁期限为5年。理由：1、双方先写了“三-五年”这个不明确的期间，又在下方以很明确的时间“自2009年8月18日至2014年8月18日”作为补充内容，显然应当以后补充的内容为准。2、双方约定“如有特殊情况双方提前友好协商”，在艾力特公司发给双鹰公司的两份通知中，完全没有商量的意思表示，在双鹰公司表示租金备好的情况下，艾力特公司仍然以其公司对租赁厂房“另有作用”为由拒绝双鹰公司，不符合当初双方签订合同的本意。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方当事人不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，租赁期限未满，艾力特公司单方面要求双鹰公司搬离，导致双方的合同提前解除，其公司的行为已经构成违约，应当对双鹰公司进行赔偿。当事人可以将实际损失与违约金进行对比，择一要求赔偿。本案中，对双鹰公司主张的实际损失1、提前搬迁费用30000元，不予认可，因为无论何时即使是合同到期后搬离，该笔费用仍为必须支出费用，不能算作损失。2、重新租赁厂房损失164220元无法确定，因为重新租赁的场地和原来的厂房不在同一地段，又面积、设施等不同，不具有对比的基础。故对双鹰公司的实际损失因证据不足而无法认定，不予支持。因而支持双方约定的违约金77900元。
因双鹰公司已于2012年9月6日搬离艾力特公司厂房，且所有物品搬清，现厂房空置，处于艾力特公司掌控之下，故双方无须再进行交接。并且双鹰公司不存在违约占用艾力特厂房的行为，故无须再支付租金。艾力特公司的反诉请求缺乏事实依据，予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，该院判决：一、艾力特公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付双鹰公司违约金77900元。二、驳回双鹰公司的其他诉讼请求。三、驳回艾力特公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5382元，由双鹰公司负担3841元，艾力特公司负担1541元。反诉案件受理费455元，由艾力特公司负担。
艾力特公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误。双方合同中的“自2009年8月18日至2014年8月18日”是对合同期间的一个补充说明，并不是说合同期限约定为五年。其在合同期满前（2012年7月5日）已经发函通知不再续租，没有违反合同的约定。原审法院认定双鹰公司将物品搬清，厂房空置，无须再进行交接是错误的。请求二审法院撤销原审判决第一项、第三项，改判支持其反诉请求。一、二审诉讼费用由双鹰公司承担。
被上诉人双鹰公司辩称：租赁的厂房一直在艾力特公司掌控下，双鹰公司没有任何工人住在里面，并且厂房门卫也是艾力特公司聘请的。本案中由于艾力特公司的违约行为导致纠纷，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回艾力特公司的上诉请求，维持原判。
二审查明的事实与一审相同，本院予以确认。
本院认为：
关于合同履行期限问题。双方合同约定：“租赁期限：三-五年（如有特殊情况双方提前友好协商），自2009年8月18日至2014年8月18日”。虽然“三-五年”是一个不确定的期限，但“自2009年8月18日至2014年8月18日”是一个明确的期限，合同约定的履行期限既有不确定期限，又有确定期限的，应以确定期限作为合同的履行期限。原审判决综合本案情况作出“自2009年8月18日至2014年8月18日”是补充内容，应以补充内容为准的认定并无不当。
关于厂房交接问题。原审法院曾对厂房进行现场勘验：双鹰公司所有物品已搬清，厂房空置，处于艾力特公司控制之下，已无必要进行厂房交接，故原审判决认定双方无须再行交接与事实相符，本院予以确认。
综上，艾力特公司的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2745元，由上诉人艾力特公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 华
审 判 员 王一川
代理审判员 刘晓伟
二〇一三年十月八日
书 记 员 窦 玥