上海市第二中级人�法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1938号
上诉人（原审原告）李根宝。
上诉人（原审原告）陈梅林。
上述两上诉人共同委托代理人王常栋，上海欧瑞腾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱美芳。
委托代理人王京普，上海市鸿生律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）宋佩玮。
上诉人李根宝、陈梅林因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，朱美芳原是位于上海市重庆北路XXX号系争公房承租人，独用租赁部位为二层后楼，面积为8.1平方米。2004年3月16日，李根宝、陈梅林与朱美芳签订《上海市公有住房承租权转让合同》（以下简称《转让合同》）约定：（1）朱美芳将系争公房承租权以人民币（以下币种均为人民币）100，000元转让给李根宝、陈梅林；（2）本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效。同日，双方还另行签订《合同补充协议》一份，约定（1）李根宝、陈梅林于签约后支付房款100，000元作为借款处理，朱美芳出具借条，待系争房屋租赁户名变更手续办妥之后，朱美芳取回上述借条，系争公房交割完毕；（2）朱美芳收到房款后，应将租赁凭证变更后交李根宝、陈梅林保管，且将该公房交付对方作为临时使用；（3）如因政策限制无法交易，朱美芳应按借条约定日期归还李根宝、陈梅林100，000元，李根宝等收款后亦将租赁凭证及房屋归还对方，双方所签转让合同亦中止。2004年3月26日，李根宝、陈梅林交付朱美芳80，000元，朱美芳收款后出具《借条》，称借陈梅林100，000元。同日，朱美芳将公房租赁凭证及系争公房钥匙交付陈梅林，李根宝等人收讫后实际居住使用了该房屋。期间，系争公房未能获得房地产交易管理机构审核同意和出具《准予公有住房差价交换通知书》。
2013年10月27日，朱美芳与宋佩玮签订《上海市公有住房承租权转让合同》（以下简称《承租权转让合同》）一份，以450，000元将系争公房承租权转让予宋佩玮。同年12月9日，宋佩玮全额支付转让款。当月23日，该份《承租权转让合同》经审核取得《准予差价换房通知书》。2014年1月17日，系争公房租赁户名变更登记为宋佩玮。
现李根宝、陈梅林以朱美芳始终回避办理系争房屋承租人变更手续，且朱美芳与宋佩玮之间系恶意转让为由涉讼，要求确认李根宝、陈梅林与朱美芳所签《转让合同》合同有效，同时要求确认朱美芳与宋佩玮所签《承租权转让合同》无效。
原审法院经审理�认为，李根宝、陈梅林与朱美芳所签《转让合同》虽系双方据各自真实意思表示所签，但鉴于该合同涉及公有住房承租权转让事宜，而该项转让行为须经相关部门审核批准后方可允许办理，故对该合同之生效具有严格限制。现鉴于（1）《转让合同》签订之后，所涉《准予差价换房通知书》未获审核出具，故该《转让合同》依法并未生效；（2）《合同补充协议》中明确李根宝、陈梅林所付款项首先作为借款处理，待转让事宜经房管部门审核批准后，该借款转为房款。鉴此，在所涉转让事宜未获房管部门审核批准之前，所涉《转让合同》并未实际生效，李根宝、陈梅林与朱美芳之间亦仅系借款关系，故对李根宝、陈梅林要求确认《转让合同》合法有效之诉请依法予以驳回。对于朱美芳与宋佩玮所签《承租权转让合同》，鉴于该转让行为已经房管部门审核批准，宋佩玮�已实际支付对价，加之李根宝、陈梅林目前并无确凿证据证明朱美芳与宋佩玮之间存在恶意串通行为，且该行为已经损害李根宝等人利益，鉴此，对李根宝、陈梅林要求确认朱美芳与宋佩玮所签《承租权转让合同》系无效合同之诉请亦依法予以驳回。
原审法院据此作出判决：一、李根宝、陈梅林与朱美芳于2004年3月16日所签《上海市公有住房承租权转让合同》并未生效；二、驳回李根宝、陈梅林要求确认朱美芳与宋佩玮于2013年10月27日所签《上海市公有住房承租权转让合同》无效的诉讼请求。
原审判决后，上诉人李根宝、陈梅林不服，向本院提起上诉称：朱美芳与上诉人签署《转让合同》，并拿到相应的房款后，就连同介绍人一同失踪，上诉人根本无法单方面办理系争公房的过户手续和获得相关房地产管理部门出具的核准通知书等。双方在补充协议中明确表示，�诉人支付的10万元系房款，只有在房屋交易中遇到政策性限制。且经努力无法交割的，才将上述款项作为借款处理。因朱美芳为还债而卖房，其主动从有关房地产交易中心购买合同，并经韩家振介绍认识了上诉人，双方签署了系争公房承租权的转让合同，故双方当事人之间是房屋买卖关系，并非借款关系。朱美芳、宋佩玮是经案外人石明生操办，凭借伪造的承租权转让合同，非法获取了房管部门的审核批准，上述转让合同及准予差价换房通知书上的电话均是石明生，有关房管部门也未尽合理审慎职责。而且朱美芳提前迁出户口，宋佩玮也只是通过银行向石明生汇款。但原审判决对上述行政行为和房款的支付等均予认可，明显错误。石明生在抢房，以及有关居委会、警署调解中，均称是其本人从朱美芳处购买的系争公房承租权，其向警署当场递交宋佩玮的委托书时明确，是以宋佩玮的名义购买的该房承租权，并谎称其与宋系亲戚。但宋佩玮从未实地察看过系争公房，其在原审法院审理中，却多次陈述，石明生是中介，共计支付其45万元房款和3万元中介费，但系争公房仅8平方米左右，宋佩玮出巨款购置承租权不合理。因此，朱美芳、宋佩玮通过石明生进行虚假交易，并恐吓、威胁、骚扰上诉人，侵害了上诉人的人身合法权益。朱美芳为急需还债，与上诉人签订了《转让合同》，上诉人先支付了8万元购房款，余款2万元过户时支付。朱美芳将其身份证、户口簿复印件，以及系争公房租赁凭证交给上诉人，上诉人经装修并添置生活用品后入住至今，并代缴了十年的租金。现因房地产市场价格上涨，藏匿多年的朱美芳出现，并通过石明生等人骚扰上诉人，而宋佩玮违法与朱美芳办理了承租权转让，是为了动迁得利，朱美芳一房二卖涉�合同诈骗，并有前科。上诉人认为《转让合同》的有关材料都是真实、合法的。因朱美芳故意阻止条件成就、拒绝办理相关手续导致无法过户，上述双方转让合同依法应认定为有效且生效，应继续履行。朱美芳与宋佩玮之间的转让合同，系虚假的，有关签名并非宋佩玮所签，而且存在作伪证，以合法形式掩盖非法目的，违反房屋买卖交易和侵犯了上诉人的利益，依法应属无效。根据我国相关法律、最高人民法院的司法解释和上海市高级人民法院的相关意见和解答，以及被上诉人一方在与上诉人交涉和原审法院审理中的相关行为和表现，应认定两被上诉人之间的《承租权转让合同》是两方恶意串通，损害了国家、集体和上诉人的利益，是虚假的、无效的，上诉人对此主张撤销，应得到法律支持。原审法院审理中，上诉人要求调取双方在有关警署处理纠纷时的录像，�及石明生证明其与宋佩玮是亲戚的委托书，进一步证明有关恶意串通行为，而且上诉人要求进行测谎鉴定，但均未获原审法院准许。原审法院也未对两被上诉人之间的房款支付凭证等进行审查。故原审法院审理本案严重违反了法定程序。据此，上诉人认为原审判决认定事实错误、适用法律不当，且程序严重违法，系枉法裁判，违背法律规定、侵犯了守法者的权益，于法、于情、于理均不符，请求本院依法撤销，向有关警署进行调查和进行测谎鉴定后，依法改判支持上诉人的原审诉请。
被上诉人朱美芳辩称：其与宋佩玮之间的系争公房承租权转让合同通过中介公司签署，双方已按照合同的约定履行。朱美芳与上诉人签署的转让承租权的合同没有生效，且明确在有关部门未审核准许之前，双方之间系借款关系，而且双方曾在介绍人韩家振的陪同下前往过房地产交易中�，该中心当时答复面积少于10平方米的不能过户。故当时约定，房屋承租权交易作废，有关款项作借款处理，朱美芳将该房屋的租赁凭证交给上诉人作为借款担保，并将钥匙交给对方使用房屋，并约定在朱美芳还款后，上诉人返还房屋。有关居委会协调时，双方因有关还款的金额，以及是否分期归还等问题，协商不成。目前有关政策调整，两被上诉人进行了公房承租权的转让，完全合法。上诉人与朱美芳签署合同和补充协议后，朱美芳在归还案外人朱根英欠款2万元时，还曾要求陈梅林在字据上作担保签字，且朱美芳的手机号码至今仍在使用，上诉人不可能找不到朱美芳，也从未依法提起诉讼、主张权利。上诉人取得系争公房钥匙后，就将其出租、收取租金，一年租金收入约有1万余元，10多年来，该租金收入就已经超过10万元。2007年、2010年及2013年，朱美芳多次在朋友陪同下与李根宝协商退房问题，均遭拒，嗣后才要求居委会进行调解，有关居委会出具了《情况说明》。由于朱美芳儿子申请经济适用房缺少资金，故与李根宝协商不成后，通过中介公司将系争公房承租权转让给了宋佩玮，所得款项支付经济适用房的房款。十余年来，上诉人从未要求朱美芳办理上述公房的过户手续，如果朱美芳收取其钱款却恶意不过户，存在诈骗行为的，上诉人理应报警处理。虽然现在的房地产市场价格上涨，但是这是无法预见的情况。不能因为房价上涨，上诉人就可以强行履行没有生效，且早已解除的合同。上诉人称两被上诉人恶意串通，也毫无任何事实依据。据此，朱美芳认为原审判决正确，请求本院依法维持。
被上诉人宋佩玮述称：其转让系争公房承租权时，实地察看过该房屋，但从未见到过上诉人，说明其并非实际居住使用该房屋。�被上诉人之间是真实的房屋承租权转让关系，并已切实履行。至于宋佩玮出具给中介石明生的委托书，是由于石明生收取了相关费用，其理应承担相应的责任。据此，宋佩玮认为原审判决正确，请求本院依法维持。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对合同的效力可以约定附条件。上诉人李根宝、陈梅林与被上诉人朱美芳就系争公房所签订《转让合同》，是双方当事人之间的真实意思表示，在各方签署后成立。但是，由于国家有关法律、行政法规规定公有住房的承租权转让，应当办理批准、登记等手续，才生效。而上述《转让合同》并未获得相关房地产管理部门的《准予差价换房通知书》等批准、登记手续，且双方当事人在《合同补充协议》中也约定了《转让合同》生效的条件。因此，《转让合同》虽然经上诉人与朱美芳签�而成立，但原审法院认为在未获得房管部门审核批准之前，该《转让合同》并未实际生效，于法有据，本院予以认同。故上诉人仅凭《转让合同》的成立，主张确认该合同已合法有效，本院难以支持。《转让合同》签署至今，上诉人无足够证据证明，其就有关承租权核准过户问题，曾积极依法主张过权利，也无足够的证据证明，无法办理上述承租权的过户转让，系因朱美芳故意阻止条件成就、拒绝办理相关手续所导致。此外，上诉人认为两被上诉人及案外人恶意串通、作伪证，侵害了上诉人的合法权益，以及朱美芳存在合同诈骗等主张，亦因证据不足，本院难以采信。上诉人在本院审理中提供的相关材料、要求调取相关录音资料，以及进行测谎鉴定的申请等，均因不符合有关民事诉讼证据规则的规定，且被上诉人一方亦不同意进行质证和进行测谎鉴定，故上诉人提供的上述材料和申请，本院难以采纳和准许。鉴于上诉人的诉请系确认之诉，并未提出有关借款问题的主张，故其与朱美芳之间的借款纠纷，与本案系不同的法律关系，本案不予处理。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，300元，由上诉人李根宝、陈梅林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
审 判 员 吴 俊
代理审判员 陈 俊
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以�决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……