湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民一终字第189号
上诉人（原审被告）胡海容，女，1975年10月7日出生，汉族，农民。
委托代理人李月初，湖南凌风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）桃源县芦花潭乡中学。
法定代表人姜杰成，该校校长。
委托代理人孙桂秋，湖南凌风律师事务所律师。
委托代理人肖兴江，湖南凌风律师事务所律师。
上诉人胡海容因与被上诉人桃源县芦花潭乡中学（以下简称芦花潭中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省桃源县人民法院（2014）桃民初字第449号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人胡海容及其委托代理人李月初、被上诉人芦花潭中学法定代表人姜杰成及其委托代理人孙桂秋、肖兴江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2005年8月，胡海容欲举办幼儿园，拟租用芦花潭中学小学部的八间教室作为办学场所，双方于2005年8月22日签订了书面《租赁合同》，该合同对租赁合同目的、租赁物范围、租赁期限、租金的标准及支付方式、租赁物用途、租赁物的维修及改造等事项均进行了明确约定，但没有约定解除合同的条件。胡海容预交部分租金后自2006年上学期开始在租赁物内进行幼儿园教学工作。2009年下半年，教育行政主管部门进行教育设施安全隐患排查过程中，桃源县教育局委托湖南蓝都工程设计咨询有限公司，对包括讼争租赁物在内的芦花潭中学校舍进行了建筑安全及抗震鉴定，同年10月10日，湖南蓝都工程设计咨询有限公司出具第1299号《中小学校舍建筑安全及抗震鉴定报告》，认定“本建筑安全等级为D级。”处理建议“本建筑在正常使用条件下不能满足使用要求，建筑安全存在隐患，明显无抗震鉴定、加固意义，建议拆除重建。”后胡海容依然在讼争租赁物中举办幼儿园至2014年1月。2013年9月，胡海容拟申办县级示范幼儿园，教育行政部门认为其租用场所不符合要求而未批准，胡海容要求芦花潭中学为其另行提供场所，故芦花潭中学认为其没有约定义务、也没有法定义务为其另行提供场所，只能依法解除合同，遂于2014年4月9日向胡海容邮寄发出书面《解除合同通知书》，为此，双方发生纠纷，经当地组织调解无果而芦花潭中学诉至法院，请求确认其解除与胡海容签订的租赁合同行为合法有效。
另查明，本案立案受理后，芦花潭中学于2014年4月16日委托常德市博联司法鉴定所对讼争租赁物的安全性及抗震性进行了鉴定，鉴定意见为：建议本工程立即停止使用。
原审法院认为，本案争议焦点：芦花潭中学书面通知胡海容解除租赁合同行为的效力。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，芦花潭中学、胡海容签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，该合同有效成立。该合同对租赁合同目的、租赁物范围、租赁期限（18年）等均进行了明确约定，但对解除合同的条件没有约定。现因讼争的租赁物已成D级危房，应立即停止使用，如继续使用将会严重威胁师生的生命财产安全，这种事由是双方当事人在订立合同时均无法预见的，抗震加固已无意义，只能拆除，从而导致合同目的不能实现，鉴于此情形，芦花潭中学依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（一）项之规定，主张解除租赁合同并及时通知胡海容，符合法律规定。换言之，因芦花潭中学、胡海容之间的信息处于不对称地位，假如芦花潭中学明知讼争租赁物已成为D级危房不能使用了而不通知胡海容，导致发生安全事故，其责任显而易见，相对于胡海容而言也是不公平的，因此，对于胡海容提出的关于租赁物构成D级危房不能作为解除合同的理由的抗辩观点，无事实和法律依据，本院不予采纳；对于胡海容提出的芦花潭中学不享有单方合同解除权的抗辩观点，一方面，因出现了讼争的租赁物已成D级危房不能使用的重大事由，该事由是双方当事人在订立合同时均无法预见的，即属于不可归责于双方当事人的原因，若继续履行即不能实现合同目的，也会使双方遭受危及人身和财产安全的重大损失，因此，从保护各自利益出发，双方当事人均可行使合同解除权，从而使损失降到最低，这也符合立法宗旨和本意；另一方面，解读法定解除合同条件的法律规定，只有当一方当事人出现了预期违约、实际违约、根本违约等情形时，法律才赋予合同相对方单方合同解除权、或者要求对方承担违约责任或者是要求继续履行合同的选择救济权。综上，胡海容提出的芦花潭中学不享有单方合同解除权的抗辩观点理由不能成立，本院不予采纳。故芦花潭中学解除与胡海容签订的租赁合同的行为合法有效，对其诉讼请求本院予以支持。遂判决如下：确认桃源县芦花潭乡中学于2014年4月9日解除与胡海容于2008年8月22日签订的租赁合同的行为合法有效。案件受理费80元，减半交纳40元，由胡海容负担。
宣判后，胡海容不服上诉称：原审判决认定事实不清、适用法律错误、导致判决错误。所持理由：1、认定蓝都公司作出的鉴定报告有效、作为教育设施存在安全隐患唯一依据的理由不能成立；2、认定租赁房屋成为D级危房是因不可抗力所致是错误的、是工程质量差所致，不是不可抗力所致。3、认定双方当事人均可行使合同解除权错误，根据相关法律规定芦花潭中学应负责对楼房的检修，保证胡海容能正常使用。4、单方解除租赁合同无效。请求撤销原审判决，改判芦花潭中学向其发出的解除合同通知不具有法律效力；由芦花潭中学承担一、二审诉讼费用。
芦花潭中学答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。所持理由：1、芦花潭中学通知胡海容解除双方所签订的房屋租赁合同行为合法有效。2、两份鉴定报告应依法作为本案的定案依据。3、胡海容上诉称双方合作办园与本案事实不符，也不属于本案的审理范围。请求二审法院驳回上诉，依法维持原审判决。
二审期间，胡海容、芦花潭中学均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，争议焦点是：芦花潭中学发出的《解除合同通知书》是否合法有效。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。双方在履行房屋租赁合同4年之后，因桃源县教育行政主管部门进行教育设施安全隐患排查过程中，委托湖南蓝都工程设计咨询公司作出第1299号《中小学校舍建筑安全及抗震鉴定报告》，认定芦花潭乡中学幼儿园教学楼为：“本建筑安全等级为D级。”处理建议“本建筑在正常使用条件下不能满足使用要求，建筑安全存在隐患，明显无抗震鉴定、加固意义，建议拆除重建。”根据该公司作出的报告意见，芦花潭中学于2014年4月9日向胡海容送达了《解除房屋租赁合同通知书》，但胡海容仍然在租赁的D级危房内教学，芦花潭中学原审时对租赁物又委托常德市博联司法鉴定所的安全性、抗震性进行了鉴定，该所作出（2014）常博鉴定第030号《桃源县芦花潭中学幼儿园教学楼工程质量检测鉴定报告书》，鉴定意见是：“本工程安全性评定为DUS级”，“该工程不能满足抗震设防要求，抗震加固无价值，建议拆除”；处理意见是“建议本工程应立即停止使用”。依据上述两份鉴定报告本案有法律规定的其他情形，芦花潭中学出租的房屋因具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情形，当事人可以解除合同。芦花潭中学出租的房屋存在重大安全事故隐患，芦花潭中学为了避免重大事故的发生和保护师生的生命安全，通知解除双方所签订定的房屋租赁合同符合法律规定，可以请求人民法院确认解除合同行为的效力。故原审法院确认芦花潭中学通知胡海容解除双方签订的租赁合同行为合法有效并无不当。本院予以支持。至于租赁合同解除之后，对因解除合同而造成的损失赔偿问题，当事人可另行处理。二审过程中胡海容对本案所涉房屋申请重新鉴定，因原审时胡海容对两份鉴定报告进行质证后，未提出重新鉴定，应视为原审时放弃了重新鉴定，其申请本院不予支持。
综上，原审判决确认芦花潭中学通知解除租赁合同行为合法有效并无不当。上诉人胡海容称芦花潭中学向其发出的解除合同通知不具有法律效力的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由胡海容负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 浚
审 判 员 贺德全
审 判 员 张 利
二〇一四年九月二日
代理书记员 蒋 密
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；