沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第01545号
原告卢艳丽，女，汉族。
被告沈阳五洲商业广场发展有限公司。
法定代表人罗海，系该公司执行董事。
委托代理人何群，女，汉族，系该公司法律顾问。
委托代理人林宇，女，汉族。
原告卢艳丽与被告沈阳五洲商业广场发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月6日立案受理，依法由审判员程惠华独任审判，于2014年6月27日公开开庭进行了审理。原告卢艳丽、被告沈阳五洲商业广场发展有限公司委托代理人何群、林宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告卢艳丽诉称，2006年9月15日，原、被告双方签订商铺租赁协议，约定将原告所有位于沈阳市和平区太原北街65号二层X号、套内建筑面积19.14平方米商铺出租给被告，租赁期限自2006年10月15日至2011年10月14日。租金按商铺面积计算，从2006年10月15日至2008年10月14日，每季度租金13，092元；2008年10月15日至2011年10月14日，每季度租金14，929元。每三个月一个计算周期。本结算周期届满后10个公历日支付本期租金。现被告已拖欠租金139，364元。原告多次催要，被告以各种借口不支付，原告无奈，互相诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判令被告履行商铺租赁协议，支付拖欠租金139，364元（2006年10月15日至2011年10月14日）；2、支付逾期利息，按逾期天数参照中国人民银行同期贷款利率支付；3、请求法院判令诉讼费用由被告承担。
被告沈阳五洲商业广场发展有限公司辩称：一、原、被告双方签订的租赁协议于2011年10月14日租赁期限届满后，租赁合同即终止，因此原告主张租赁期限届满后的租金没有事实和法律依据，请法庭予以驳回。二、原告就本案争讼商铺同时起诉解除合同之诉，原告对同一商铺，既主张租金收益又主张退铺款等同于对同一物权获得双重收益，两个主张相互矛盾，只能择一行使，请法庭采纳答辩人的意见，驳回原告的诉讼请求。三、根据双方的租赁合同第七条三款约定：“买方采取按揭方式购铺，在租赁期间，若按揭贷款申请被银行拒绝，则出卖人有权停止支付租金，”已付租金有权要求买方返还。本案中，原告以银行按揭付款方式购买商铺，剩余的房款至今一直拖欠，属于本合同约定的情形。我公司停止支付租金合理合法，不存在违约情形。
经审理查明，2006年9月15日，原、被告签订商铺租赁协议一份，约定被告承租原告所有的位于沈阳市和平区太原北街65号五洲商业广场二层X号，套内建筑面积19.14平方米商铺，合同第二条租赁期限约定，自2006年10月15日至2011年10月14日止。第三条租赁租金约定，自2006年10月15日至2008年10月14日止，按照该商铺套内建筑面积计算，每月每平方米人民币228元，合计每季度租金人民币13，092元；自2008年10月15日至2011年10月14日止，按照该商铺套内建筑面积计算，每月每平方米人民币260元，合计每季度租金人民币14，929元。第四条租赁租金支付方式约定，自租赁起算日起，按每三个月为一个结算周期，在本结算周期届满后10个工作日内支付本期租金，依此类推。第七条第3项约定，如果原告已采取按揭方式购铺，在租赁期间，若原告按揭贷款申请被银行拒绝，且双方对剩余商铺价款未能达成支付协议，则被告有权停止支付租金，已付租金有权要求甲方返还。协议签订后，原告按照约定将商铺交付被告使用，但被告未按协议约定按季度向原告支付2006年10月15日至2011年10月14日的租金139，364元，原告诉讼至法院。另查，原告购买商铺的房款为746，460元，原告已缴纳涉诉房屋部分房款366，460元，剩余380，000元因开发商即被告原因无法贷款而至今未交纳。被告于2005年11月30日将商铺交付原告。
上述事实，有原告向法庭提供的商铺租赁协议、商品房买卖合同、发票、收楼通知及原、被告当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的商铺租赁协议，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，均应恪守履行。原告从开发商即被告处购买涉诉房屋并支付买卖合同约定的首付款后，被告向原告交付了房屋，同时被告依据与原告之间另行签订的租赁合同取得了涉诉房屋的承租权，故原告对涉诉房屋享有取得租金收益的权利。虽依据租赁合同约定，若原告按揭贷款申请被银行拒绝，且双方对剩余商铺价款未能达成支付协议，则被告有权停止支付租金。但原告无法办理贷款均系被告丧失商业信誉造成，且因被告原因涉诉房屋至今无法经营、无法办理产权证书，故原告作为先履行义务一方，有权行使不安抗辩权，中止支付剩余房款，故原告未支付全部房款的事实，不足以作为被告拒绝支付租金的理由，对原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。对于租金数额的确定，应依据民事行为的等价有偿、诚实信用原则，结合原告购买涉诉房屋用于获取租金收益的目的，按照原告所交付的房款数额与总房款数额的比例确定原告应取得的租金收益为宜，即2006年10月15日至2008年10月14日止的每季度租金为6，427元（已付房款366，460元÷总房款746，460元×季度租金13，092元），租金总额为51，416元（6，427元×8个季度）；2008年10月15日至2011年10月14日止的每季度租金为7，329元（已付房款366，460元÷总房款746，460元×季度租金14，929元），租金总额为87，948元（7，329元×12个季度）。关于被告提出因双方解除商品房买卖合同，不应再同时支付租金的抗辩理由，原告购买涉诉商铺的目的在于获得收益，而租金是原告获得收益的方式，故在合同解除前的租金被告应予支付，本院对被告的抗辩意见不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（三）项、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告沈阳五洲商业广场发展有限公司给付原告卢艳丽从2006年10月15日至2008年10月14日租金51，416元（税前）；
二、本判决生效后十日内，被告沈阳五洲商业广场发展有限公司给付原告卢艳丽从2008年10月15日至2011年10月14日租金87，948元（税前）；
三、本判决生效后十日内，被告沈阳五洲商业广场发展有限公司支付原告卢艳丽逾期给付2006年10月15日至2008年10月14日的租金人民币51，416元的利息（计算标准：以季度租金6，427元为基数，按季分段计算，起始日分别为2007年1月25日、2007年4月25日、2007年7月25日、2007年10月25日、2008年1月25日、2008年4月25日、2008年7月25日、2008年10月27日，均至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准执行）。
四、本判决生效后十日内，被告沈阳五洲商业广场发展有限公司支付原告卢艳丽逾期给付2008年10月15日至2011年10月14日的租金人民币87，948元的利息（计算标准：以季度租金7，329元为基数，按季分段计算，起始日分别为2009年1月26日、2009年4月27日、2009年7月27日、2009年10月26日、2010年1月25日、2010年4月26日、2010年7月26日、2010年10月25日、2011年1月25日、2011年4月25日、2011年7月25日、2011年10月25日，均至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准执行）；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
五、驳回原、被告其他诉讼请求。
案件受理费3，087元（原告已预交），减半收取1，544元，由被告沈阳五洲商业广场发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 程惠华
二〇一四年七月二十一日
书记员 凌白羽
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。