广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉中民一终字第465号
上诉人（一审原告）：吴某。
委托代理人：谭直，广西渊顺律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：李某。
委托代理人：张富才，广西桂金剑律师事务所律师。
上诉人吴某因房屋买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第2432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月22日依法受理后，依法组成由审判员卢涛担任审判长，审判员邱汉荣、代理审判员陈贤参加的合议庭，于2015年10月22日公开开庭审理了本案。书记员陈持担任法庭记录。上诉人吴某的委托代理人谭直，被上诉人李某的委托代理人张富才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年7月31日，吴某与李某签订《二手房屋买卖合同》，合同约定：李某将其所有的位于玉林市中港路133号银丰世纪城＊栋＊房（房屋所有权证号为：玉房字××号）出售给吴某，总价款为225400元，付款方式：合同签订，乙方（吴某方）即刻支付三万元定金；办理过户手续，乙方领到房屋所有权证，再付清余款。合同还约定了违约责任：乙方未按合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房总价10%违约金。合同签订后，吴某没有按合同约定的付款方式向李某支付定金和购房余款。2014年7月23日吴某向玉林市至正房地产测绘有限公司申请办理该房屋的分户图，2014年8月13日吴某向税务机关缴纳了个人房屋买卖契税、销售不动产营业税、房产转让个人所得税等税费共19707.34元。另查明，李某于2014年5月26日书写了一份《借条》给吴某收执，《借条》内容为：“今借到吴某人民币肆拾伍万元（￥450000元），此笔借款以李某名下财产：玉林银丰.江南新城一期＊栋＊房作为还款，即李某负责过户一切费用，并协助把该房过户到吴某名下，直至吴某取得房产证为止。”对该笔借款双方存在争议，李某辩称吴某没有支付该笔借款给其，吴某则诉称已将该笔借款支付给李某。
2014年9月4日，吴某向一审法院提起诉讼，请求法院判令：确认吴某与李某于2014年7月31日签订的《二手房屋买卖合同》有效，李某于判决生效后五日内协助吴某办理玉林市中港路133号银丰世纪城＊栋＊房的过户手续。本案的诉讼费由李某承担。
一审法院认为：吴某、李某于2014年7月31日签订《二手房屋买卖合同》，该合同是双方平等协商后，自愿签订的，是双方的真实意思表示，合同的形式、内容符合法律规定，不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，因此该合同合法有效。吴某主张李某于2014年5月26日向其借款450000元，李某承诺以其名下财产玉林市中港路133号银丰世纪城＊栋＊房作为还款，实际上双方已达成以借款中的部分款项抵作房屋转让款的约定。该院认为，在该借贷法律关系中，李某只是承诺以房屋作为还款，双方未产生房屋买卖关系；而在双方签订的《二手房屋买卖合同》中，双方就房屋买卖约定了吴某支付购房款的时间、方式，李某交付房屋及办理房屋过户登记手续时间、方式等，但没有约定以李某向吴某的借款抵作吴某的购房款。因此该《二手房屋买卖合同》与原、李某之间的借贷关系没有关联性。因此对吴某已付清房屋总价款225400元给李某的主张，不予采纳。本案的《二手房屋买卖合同》虽然合法有效，但合同签订后吴某没有按照合同的约定履行支付定金三万元及余下购房款的义务，其逾期付款已构成违约，应承担违约责任，李某也因此不必履行协助吴某办理讼争房屋过户手续的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，判决：一、吴某与李某于2014年7月31日签订的《二手房屋买卖合同》有效；二、驳回吴某要求李某在判决生效后五日内协助办理位于玉林市中港路133号银丰世纪城＊栋＊房过户手续的诉讼请求。案件受理费100元，减半收到50元，由吴某负担。
上诉人吴某不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人于2014年7月31日签订《二手房买卖合同》是为了办理被上诉人位于玉林市中港路133号银丰世纪城12栋1403号房过户到上诉人名下。在签订合同之前及当时，上诉人已明确通知被上诉人，以被上诉人于2014年5月26日向上诉人所借的450000元抵销房款225400元，被上诉人同意后才与上诉人签订上述合同，上诉人才办理测绘、交纳税费等。一审判决认定上诉人没有按合同约定的方式向被上诉人支付定金和购房款是错误的，上诉人已用被上诉人所欠的借款中225400元抵销了应付给被上诉人的全部房款225400元；二、一审判决适用法律错误。1、根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，上诉人与被上诉人所负的到期债务均属于金钱债务，上诉人有权以被上诉人所欠的借款抵消应付给被上诉人的房款。上诉人在与被上诉人签订《二手房买卖合同》之前及当时，通知了以被上诉人所借款450000元中的224500元抵销应付给被上诉人房款224500元，现上诉人对此再次向被上诉人通知，因此，上诉人已付清房屋总价款225400元。2、从被上诉人所立借条的内容与双方签订的《二手房买卖合同》，以及上诉人办理测绘、缴纳相关税费的事实看，上诉人与被上诉人实际上已达成用房款抵销全部借款的一致意见，法院应按照上诉人与被上诉人抵消债务的意思表示执行；三、被上诉人辩称上诉人没有支付450000元借款给其没有事实依据。1、上诉人提供有被上诉人立下的《借条》为凭，在没有收到借款的情况下，其不会立下借条交上诉人收执。2、在双方签订《二手房买卖合同》之时，房屋所有权证已由上诉人质押，并且该房屋已交付给上诉人使用，由上诉人进行出租，租金也归上诉人支配，足以印证被上诉人收到借款450000元。综上，一审法院认为双方签订的《二手房买卖合同》与双方之间的借贷关系没有关联性，不采纳上诉人已付清房屋总价款225400元给被上诉人的主张是错误的。被上诉人应当履行协助办理讼争房屋的过户登记义务，上诉人同意以借条载明的45万元借款全部用于抵销应付讼争房屋的总价款。请求：一、撤销玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第2432号民事判决第二项；二、判决被上诉人李某在判决生效后五日内协助上诉人办理位于玉林市中港路133号银丰世纪城12栋1403号房过户手续。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人李某答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持一审判决。
二审期间，上诉人提交证据如下：1、房屋租赁合同，欲证明上诉人于2014年6月24日将本案的房屋出租给广西斯道拉恩索林业有限公司使用，由上诉人收租金。2、银丰世纪城物业服务中心物业收费凭据，欲证明本案房屋的2013年、2014年物业费由上诉人交付。3、发票，欲证明本案房屋的水费、小车泊车位费、测绘配图费由上诉人支付。4、销售不动产统一发票，欲证明上诉人已将本案房屋的款项支付给被上诉人，并开具了发票。5、契税纳税申报表，欲证明2014年8月11日双方共同到税务部门办理了过户契税的申报。被上诉人没有提供新的证据。
经组织质证，被上诉人对上诉人提供的证据1认为其对该房屋已经出租不知情，房屋的所有权是被上诉人的，上诉人没有权利对被上诉人的房子进行租赁；对证据2、3其认为根据合同约定，过户等相关费用是由上诉人支付的，对于上诉人所缴纳的费用，其不清楚；对证据4的真实性没有异议，但认为发票只是上诉人在办理过户手续时缴纳的一部分费用，并不能证明上诉人已经把房款支付给被上诉人；对证据5的真实性没有异议。
本院认为：上诉人提供的证据1可以证明吴某于2014年6月将本案诉争房屋出租给他人的事实，证据2可以证明吴某以李某的名义缴纳了本案诉争房屋2013年、2014年的物业费，证据3可以证明吴某以李某的名义缴纳了本案诉争房屋的水费，证据4可以证明税务局为吴某出具了本案诉争房屋的销售发票，证据5可以证明吴某与李某到税务部门办理了本案诉争房屋买卖契税纳税的申报。因此，上诉人提供的上述证据均与本案事实具有关联性，可作为认定本案案件事实的依据。
经本院审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：2014年6月24日，吴某已将本案诉争房屋出租给他人经营使用并收取租金，期间，吴某以李某的名义缴纳了该房屋的物业费、水电费等相关费用。同年7月31日李某将本案诉争房屋的房产证交给吴某。同年8月11日，吴某与李某共同到税务部门办理了本案诉争房屋买卖契税纳税的申报。2014年8月13日，税务局为吴某出具了本案诉争房屋的销售发票，该申报表注明承受方吴某，转让方李某，转让房屋为玉林市中港路133号银丰世纪城＊栋＊房，成交总金额225400元等内容。
本院认为：上诉人吴某和被上诉人李某就本案诉争房屋的买卖签订了两份性质不同的合同，一是李某于2014年5月26日向吴某出具的借条，明确约定以讼争房屋作为还款，之后双方于2014年7月31日签订的《二手房屋买卖合同》，就房屋买卖价款、过户等内容作出约定，共同内容均是约定将本案诉争房屋出售给吴某。李某辩称实际未收到借款，但未提供相应证据证实。并且李某向吴某出具借条后，已将房屋交由吴某实际控制使用至今。结合双方签订《二手房买卖合同》当天李某将房产证交付给了吴某以及在签订《二手房买卖合同》后李某协助吴某办理契税纳税申报等事实综合分析，李某实质已收到借条记载的借款金额，双方实质已约定用借款债权抵消购房款并且已经实际履行。吴某已履行了交付购房款的义务，李某依约应履行协助办理将玉林市中港路133号银丰世纪城＊栋＊房过户的手续。一审法院认定《二手房买卖合同》合法有效正确，本院予以维持，但认定上述借条和《二手房买卖合同》没有关联性，吴某没有履行支付定金及余款的义务构成违约以及李某不必履行协助办理诉争房屋过户手续的义务不当，本院予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第2432号民事判决第一项；
二、撤销玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第2432号民事判决第二项；
三、被上诉人李某在本判决生效后十日内，协助上诉人吴某将位于玉林市中港路133号银丰世纪城＊栋＊房过户至吴某名下。
本案一审案件受理费50元，由被上诉人李某负担；二审案件受理费100元，由被上诉人李某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢 涛
审 判 员 邱汉荣
代理审判员 陈 贤
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 陈 持