广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终6831号
上诉人（原审被告）：佛山市高明中港建材集团有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道文华路635号，统一社会信用代码91440608723831131N。
法定代表人：谭惠忠，总经理。
委托诉讼代理人:欧丽莹，广东利衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人:陆仲飞，广东利衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：严向民，男，1964年1月6日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
委托诉讼代理人:严靖君，女，1987年12月16日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，系严向民的女儿。
委托诉讼代理人:罗志峰，男，1985年2月7日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市高明区，系严向民的女婿。
上诉人佛山市高明中港建材集团有限公司（以下简称中港公司）因与被上诉人严向民商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初1420号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月13日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
中港公司上诉请求：1.撤销一审判决，将案件发回重审或依法改判；2.一、二审案件受理费由严向民负担。事实与理由：一审判决在证据材料的审核、案件事实的查明以及法律适用的理解上均存在错误。（一）在证据审核认定上，一审判决拆分严向民提交的证据，错误认定《广东国安物业管理处收楼须知》的证明效力。严向民提交的第4组证据包括了加盖中港公司公章的《收楼通知书》、《广东国安物业管理处收楼须知》，《收楼通知书》注明“阁下收到本通知后，敬请仔细阅读相关内容及附后的《收楼须知》等资料，以便收楼顺利进行”，表明《广东国安物业管理处收楼须知》是《收楼通知书》的附件。一审庭审时，中港公司质证时对第4组证据的真实性没有异议，对第3组证据《佛山市高明网络发言人平台截图》的真实性、合法性、关联性不认可。一审判决将《广东国安物业管理处收楼须知》拆分，与严向民提交的《佛山市高明网络发言人平台截图》合并为第3组证据，将中港公司的质证意见变成“对证据3的三性不予认可”，导致“证据3的《广东国安物业管理处收楼须知》未加盖公章无法证实证据的来源及真实性，法院不予采信”，该认定明显错误。
（二）一审判决对案件事实的查明存在错误。《广东国安物业管理处收楼须知》第4条明确告知“物业的保修事项详见发展商交楼时提供的《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》的相关规定。如有因施工质量导致的房屋工程遗留问题，将由发展商负责为您免费修理”，严向民并没有按照《收楼通知书》及《广东国安物业管理处收楼须知》告知的时间在2015年12月15日至12月31日到中港公司办理收楼手续，没有对涉案商品房是否存在质量问题进行检查，一审判决认定“严向民认为涉案商品房存在问题且不能出示竣工验收文件故拒绝收楼”与事实不符。
（三）一审判决遗漏了关键性的重要事项。涉案商品房所在的中港广场二期4号楼根本不存在任何规划问题，只是因为中港广场二期的其他商业服务用房等的夹层因物业管理用途而面积稍有增加，规划部门要求中港公司进行整改并且公示修改方案，才导致了包括4号楼在内的整个中港广场二期项目未能取得工程综合竣工验收合格备案表。
（四）一审判决对中港公司与严向民签订的《商品房买卖合同》约定的“竣工验收合格”，在法律的理解上作出扩大解释，显失公平。《商品房买卖合同》是广东省建设厅、广东省工商行政管理局制作的标准版本，合同条款及补充协议经佛山市高明区房产登记主管部门审核通过后，中港公司才能与买受人签订合同，因此该合同的约定符合法律规定。中港公司与严向民共同选择该合同第八条第4种交付条件，即涉案商品房经竣工验收合格且严向民付清购房款。涉案商品房在2016年5月20日通过了住建部门的验收，涉案商品房所在的中港广场二期项目未能通过分期综合竣工验收合格，不应视为涉案商品房验收不合格。一审判决认为“涉案商品房在建设工程验收主管部门竣工验收备案之日即符合交付条件”，明显扩大了合同约定及法律规定的竣工验收合格范围。
严向民辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，中港公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。（一）一审法院对证据的认定准确，已查明案件事实。《广东国安物业管理处收楼须知》以广东国安物业经营服务有限公司名义落款，却没有盖章，中港公司无权以物业公司的名义进行通知，因此一审法院对该证据不予采信是正确的。即使对该证据的认定有瑕疵，也不影响案件事实的认定。
（二）中港广场4号楼未经规划核实。一审法院调取的《关于高明区中港广场4座竣工验收情况的说明》表明中港广场4座未通过规划验收。2016年8月3日，佛山市高明区发展规划和统计局发布的批前公示《关于佛山市高明中港广场3至5号楼及A、B、D、E商业服务用房规划条件核实批前公示的通告》证明在该批前公示发布前，涉案中港广场4座仍未通过规划条件核实。
（三）中港广场依据《城市房地产开发经营管理条例》有关规定进行开发经营，该条例对“竣工验收合格”有明确定义。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发企业项目竣工后，提出竣工验收申请，政府主管部门组织规划、消防、人防等部门进行验收，因此，竣工验收合格必然包括规划、消防、人防等部门的验收合格。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款规定，规划验收是竣工验收合格的必要条件。在本案中，中港公司至今未能出示规划条件核实的证明，因此涉案商品房根本不应当组织竣工验收，更不可能竣工验收合格。
严向民向一审法院起诉请求：1.中港公司继续履行合同约定的交房义务；2.中港公司因逾期交房而向严向民支付违约金（诉讼中，严向民明确违约金的计付标准为：按照已交付房价款万分之三按日计算违约金，即每日支付违约金306.85元，从2016年1月1日起计至实际交付房屋之日止）；3.诉讼费由中港公司承担。
一审法院认定事实：2014年7月22日，严向民与中港公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定严向民以1022855元的价格购买中港公司开发建设的高明区荷城街道沧江路423号4座9层1梯902号房。《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经竣工验收合格及买受人付清购房款或办理银行贷款相关手续并以放款为准及有关费用。……”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1.……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3[该比率不应小于第（1）项中的比率]的违约金。……”合同签订后严向民向中港公司支付了购房款，中港公司于2014年7月26日、2014年8月30日向严向民出具了房款金额为622855元及400000元的发票。2015年9月6日，佛山市公安消防支队高明区大队评定中港广场即荷城街道沧江路423号3、4号楼消防验收合格。2015年11月25日，中港公司向严向民发出《收楼通知》，通知严向民于2015年12月15日至12月31日办理收楼手续，但严向民认为涉案商品房存在问题且不能出示竣工验收文件故拒绝收楼。
另查明，2016年5月10日中港公司向高明区工程建设项目竣工联合验收工作领导小组办公室提交联合验收资料，而至一审辩论终结时，高明区荷城街道沧江路423号4座已通过了住建部门、气象部门和环保部门的验收，但仍处于规划、市政整改阶段，未通过规划和市政的项目验收。
一审法院认为，中港公司作为具有房产开发经营资格的公司,其与严向民签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,没有违反有关法律的强制性规定,该合同合法有效,应受法律保护，双方应依约定全面履行义务。本案的争议焦点为：涉案商品房是否已符合交付条件。
关于涉案商品房是否已符合交付条件的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”一审法院认为，商品房的交付既要满足合同约定的条件也要满足法定交付条件，中港公司交付的商品房应符合法定交楼标准。中港公司在对商品房项目组织竣工验收前必须通过规划验收核实，若建设工程不符合规划条件，则房屋不具备交楼条件。本案涉案商品房项目仍处于规划整改阶段，规划条件未通过规划部门的核实，不符合法定的竣工验收合格标准。中港公司认为涉案房屋已验收合格且符合交付条件的意见，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因此，严向民请求中港公司继续履行合同约定的交房义务，一审法院予以支持。严向民请求中港公司自2016年1月1日起至实际交房之日止每日支付房价款1022855元的万分之三的违约金，一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《广东省商品房买卖合同》第九条，严向民请求依306.85元日（1022855元×0.0003）计付违约金于法有据。严向民诉请违约金计至“实际交付房屋之日”，一审法院认为，“实际交付房屋之日”并不明确，不利于执行。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”由此可见，建设工程验收主管部门进行竣工验收备案是工程竣工验收的最后一个环节，涉案商品房在建设工程验收主管部门竣工验收备案之日即符合交付条件，严向民应依约收楼。故一审法院确认中港公司应自2016年1月1日起至工程竣工验收备案之日止以房价1022855元为本金按每日万分之三的标准向严向民支付违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，判决：一、中港公司继续履行《广东省商品房买卖合同》（合同编号：14070289）中约定的向严向民交付佛山市高明区荷城街道沧江路423号4座1梯902房的义务；二、中港公司应于佛山市高明区荷城街道沧江路423号4座竣工验收备案之日起十日内向严向民支付违约金（违约金以1022855元为本金，按每日万分之三，自2016年1月1日起计至工程竣工验收备案之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费804元，减半收取402元，由中港公司负担。
二审中，中港公司向本院提交了以下证据：1.关于高明中港广场二号商业楼、商业服务用房A、商业服务用房B、五号住宅楼建筑方案修改公示的通告一份、照片两张，拟证明因为部分商业服务用房建筑方案需要修改，导致中港公司在2016年9月21日才拿到竣工验收备案表，但是上述商业服务用房建筑方案的修改并不影响严向民所购买的住宅楼的收楼和使用；2.竣工验收备案表，拟证明中港广场二期实际竣工验收日期为2016年5月20日，只是因为部分商业服务用房建筑方案的修改才于2016年9月21日进行竣工验收备案。本院组织了当事人进行证据交换和质证，严向民发表了质证意见。严向民没有提交新证据。对上述证据，本院认定如下：严向民对中港公司提交的证据的真实性均无异议，本院对中港公司提交的证据的真实性予以确认。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2015年11月25日，中港公司向严向民发出《收楼通知》，通知严向民于2015年12月15日至12月31日办理收楼手续，但严向民未收楼。中港公司在此之后未再通知严向民收楼。
2016年5月20日，中港公司组织施工单位、监理单位、设计单位等对中港广场二期项目工程进行验收，验收结果为工程质量合格。同日，佛山市高明区工程建设项目竣工联合验收工作领导小组办公室对该项目进行了验收，住建部门、气象部门和环保部门同意此项目通过验收，规划部门、市政部门对此项目发出整改通知。2016年8月3日，佛山市高明区发展规划和统计局发出通告，认为中港广场二期项目符合规划竣工验收的要求，拟同意通过规划条件核实，并将该拟批准的核实意见、总平面图、公示通告进行公示。2016年9月21日，中港广场二期项目竣工验收备案，备案表上载明竣工验收日期为2016年5月20日。
严向民于2016年10月初办理了涉案商品房的收楼手续。
本院认为，针对中港公司的上诉请求和严向民的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：中港公司是否应向严向民支付逾期交房违约金以及违约金的数额是多少。
根据中港公司与严向民签订的《广东省商品房买卖合同》约定，涉案商品房的交付条件是商品房竣工验收合格且房款及相关费用已付清。严向民已按合同约定支付了房款及相关费用。虽然中港公司于2015年11月25日发出《收楼通知》，通知严向民于2015年12月15日至12月31日办理收楼手续，但2015年12月15日至12月31日期间涉案商品房所在的中港广场二期项目尚未竣工验收，不符合合同约定的交付条件，中港公司所称中港广场二期项目水电工程、消防工程于通知严向民收楼前已验收合格不能视中港广场二期项目或涉案商品房已竣工验收合格，因此严向民有权拒绝办理收楼手续。因中港公司未按合同约定的交楼标准向严向民交付涉案商品房，其行为构成违约，按合同约定应向严向民支付已付房款1022855元按日万分之三计算的违约金。涉案商品房竣工验收合格后符合交付条件，但是中港公司未再通知严向民收楼，故中港公司应向严向民支付自2016年1月1日起至工程竣工验收备案之日（即2016年9月21日）止以1022855元为本金按日万分之三计算的违约金。中港公司上诉主张其应向严向民支付自2016年1月1日起至工程竣工验收合格之日止的违约金，理由不成立，本院不予支持。
中港公司上诉主张一审法院对《广东国安物业管理处收楼须知》的审核认定错误。经审查，一审法院于2016年7月8日制作的开庭笔录记载“严向民提交证据3.《广东国安物业管理处收楼须知》、《佛山市高明网络发言人平台截图》，中港公司质证时明确表示对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可”，严向民、中港公司的委托诉讼代理人均在该笔录上签名确认。故中港公司上诉主张一审判决将《广东国安物业管理处收楼须知》拆分后错误认定该证据的证明效力、导致案件事实查明也存在错误，均与事实不符，本院不予支持。
综上所述，中港公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费804元，由上诉人佛山市高明中港建材集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 黎嘉鸿