上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2708号
上诉人（原审被告）张华明，男，1958年1月6日出生，汉族，住上海市嘉定区。
委托代理人黄军林，上海市大众律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ立，上海市大众律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）嘉定区华亭镇联三村民委员会，住所地上海市嘉定区。
法定代表人杨冬梅，村主任。
委托代理人吴斌，上海志道律师事务所律师。
委托代理人刘畅，上海志道律师事务所律师。
上诉人张华明因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第788号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年3月24日，嘉定区华亭镇联三村民委员会（以下简称“联三村委会”）与张华明签订《土地租赁协议书》，约定联三村委会将位于联三八队以北、联三七队以西，北由联华村、西为北新村交界，租赁土地面积约80亩（以实际丈量为准）出租给张华明发展种养业，租赁期限从2003年4月1日起至2013年12月31日止，租金第一年每亩人民币（以下币种均为人民币）450元，第二、第三年每亩500元，第四年起逐年递增3%，先付后用，分两次支付，每年4月1日、10月1日前各付50%，合同期满后张华明在同等条件下可优先获得租赁权，如张华明不再继续租用，需做好还耕工作，租赁土地上的财产均由张华明自行处理。上述协议书第五条约定，张华明在租赁土地范围内以特种养殖名贵苗木、中草药为主，以及产后加工，建设仓库、住房、车间等必须按工业项目方法办理有关手续，费用由张华明负担。
上述协议签订后，2005年6月，联三村委会因有关部门建造农民住宅小区所需，收回了张华明承租的约4亩土地，造成张华明原种植于该部分土地上的桉树以及种植于其他租赁土地上的部分葡萄树被毁。为此，联三村委会承诺给予张华明一定的赔偿。2006年1月，张华明因其原利用租赁的土地经营林蛙、栽培苗木未获成功，向联三村委会提交了一份“关于生态养殖的实施报告”，表示欲在租赁土地上实施生态养殖，需建造猪舍用以养猪等。联三村委会在收到上述报告后未表异议，张华明因此着手建造猪舍。但因张华明建造猪舍未办理相关批准手续，在建造途中被有关部门责令停止建造，已建造部分在之后亦被拆除。因联三村委会原承诺对张华明的赔偿一直未能兑现，且张华明认为其建造的猪舍是由联三村委会会同有关部门一同拆除，因此张华明在截止2005年12月累计向支付联三村委会租金110，700元后，不再支付租金，并在联三村委会向其催讨租金时以双方互欠的款项应进行结算为由加以拒绝。2007年7月5日，联三村委会起诉张华明要求解除租赁协议、支付土地租金。原审法院以（2007）嘉民三（民）初字第52号案件立案受理。在该案诉讼中，双方确认联三村委会实际交付张华明的土地面积为84亩，包括被收回的4亩土地在内。2007年12月28日，原审法院以张华明未支付租金有一定缘由、其违约程度相对较轻为由判决不予解除合同，张华明支付联三村委会拖欠2007年9月30日前的租金和电费。判决后，联三村委会不服判决提起上诉，上海市第二中级人民法院于2008年3月24日作出判决维持了原审判决。2009年12月29日，联三村委会与张华明签订《补充协议》，明确因2005年宅基地置换，80亩土地租赁权属有所变动，现属于联三村委会的土地经实际丈量为24亩，该24亩从2007年10月1日起至2009年12月31日期间的土地租金，加上上述判决确定的租金和电费共计8万余元用以一次性补偿张华明在宅基地置换中的葡萄树等搬迁和围墙拆除；属于联三村委会的24亩土地，租赁期限自2010年7月1日起至2020年12月31日止，租金每年每亩1，100元，租金先付后用，在当年的9月30日前付清，若不能及时支付，则联三村委会有权解除合同，并由张华明按每亩租金2%承担赔偿责任，并负责恢复土地原状等。
上述协议签订后，张华明仅支付了第一年的大部分土地租金，之后一直未再付款。由于张华明在租赁土地上铺设水泥地坪，搭建约9幢建筑物和2幢构筑物，用于养殖热带鱼和澳洲龙虾。2012年9月，上海市规划和国土资源管理局出具《责令停止土地违法行为通知书》，认定张华明在联三村集体土地7482.44平方米上建造棚舍和水泥场地，违反土地管理法，要求张华明停止搭建。2013年3月，该局出具行政处罚决定书，要求张华明拆除搭建，恢复土地原状。同年4月，国土资源部上海资源环境监督检测中心对该地块进行农用地破坏程度检测，认为该土地种植条件已遭到严重破坏。2013年8月，上海市规划和国土资源管理局向张华明发出催告履行义务通知书。此后，张华明缴纳了罚款，但未拆除搭建。2014年12月16日，联三村委会向张华明送达催告函，要求其支付拖欠的2014年下半年租金15，600元和2015年租金31，200元。由于张华明未支付，2015年1月6日，联三村委会又向张华明发出告知书，解除与张华明间租赁协议，并要求其清场。该函已于2015年1月14日送达张华明。但张华明却未清场搬离。故联三村委会起诉要求：一、确认联三村委会与张华明于2009年12月29日签订的《补充协议》于2015年1月14日解除；二、张华明在判决生效后15日内将其承租的华亭镇联三村24亩土地恢复原状后返还联三村委会，如未恢复，则需支付还耕费用480，000元；三、张华明支付联三村委会截止至2015年1月13日的土地租金16，711.23元；四、张华明按照每日85.48元的标准支付自2015年1月14日起至其实际搬离之日止的土地使用费；五、张华明按照银行同期贷款利率支付联三村委会上述16，711.23元租金自2014年10月1日起至本判决生效之日止的逾期利息。
原审中张华明辩称，租赁协议签订经过及土地变化情况如联三村委会所述。张华明租赁80亩土地原先用于养猪，后因不符合地区发展需要被政府要求拆除，造成张华明损失258万元左右，当时约定将给予张华明补偿，但至今未能兑现，因此张华明才从2006年后开始一直未支付租金。而且原合同约定，到期后张华明有优先租赁权。上述土地一部分划归联三村委会，另一部分24亩左右到期后，联三村委会已经与张华明续签租赁合同至2020年。对于联三村委会现在主张的租金数额及标准没有异议，但从2012年起，张华明都是在9月底卖完葡萄后支付租金，对此联三村委会也是同意的，张华明今年也愿意在9月底卖完葡萄后支付租金。关于违反土地性质使用，这是我经营养殖业所必须的，并非违章，如果纯种植，将导致亏损。综上，请求法院驳回联三村委会诉请，租金将在9月底支付。
原审法院认为，联三村委会与张华明间土地租赁协议明确约定租赁目的为从事种植业和养殖业等农业用途，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。该协议因土地使用权属变更，其中24亩土地使用权依然属于联三村委会，故联三村委会在原协议基础上与张华明就该24亩土地签订补充协议，重新约定租期、租金的支付等，其余内容同原协议，该补充协议同样合法有效。由于协议第五条明确约定，张华明如建设仓库、住房、车间等必须按工业项目方法办理有关手续，现张华明在租赁土地上铺设水泥地坪，搭建建筑物和构筑物达到7482.44平方米（约11亩多），但均未办理相关的用地手续，被土地执法部门责令整改后至今仍未拆除，并在庭审中坚持认为其搭建不属于违章，张华明上述行为违反了国家法律规定，对租赁土地造成了损害，其行为构成根本违约；且按照双方补充协议约定，租金先付后用在当年9月30日前付清，张华明抗辩称其延迟付租系联三村委会同意，但并未就此举证，故其应承担迟延支付租金的违约责任。综上，联三村委会基于以上两点，解除与张华明间土地租赁协议，符合法律规定，法院予以确认。故联三村委会与张华明间租赁协议自联三村委会解除通知送达张华明即2015年1月14日起解除。合同解除后，因合同取得的财产，应当予以返还，返还时应符合正常使用后的状态。现联三村委会要求张华明恢复原状，由于联三村委会未能明确交付时的土地原状，故法院仅能确认由张华明拆除其搭建物后返还。至于还耕费用，由于联三村委会未能举证证明其主张的每亩20，000元的依据，故法院对此不予支持。此外，张华明返还土地时，还应当结清欠付租金，并按照租金标准偿付其自解除后至实际返还之日的使用费损失。现张华明对联三村委会主张的租金数额及标准没有异议，与法不悖，法院予以确认。故对联三村委会要求张华明支付欠付租金及使用费的诉请，法院予以支持。对于利息损失，由于张华明未能在约定期限支付租金，造成联三村委会利息损失，联三村委会该项请求具有法律依据，法院对此予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条第一款之规定，判决如下：一、确认联三村委会与张华明间关于24亩土地的租赁协议及《补充协议》自2015年1月14日解除；二、张华明应于判决生效之日起十五日内拆除24亩土地上的搭建物，并将该24亩土地返还联三村委会；三、张华明应于判决生效之日起十日内给付联三村委会截止至2015年1月13日的土地租金16，711.23元；四、张华明应于判决生效之日起十日内按照每日85.48元的标准偿付联三村委会自2015年1月14日起至其实际搬离之日止的土地使用费；五、张华明应于判决生效之日起十日内以16，711.23元为基数、按照中国人民银行同期贷款利率偿付联三村委会自2014年10月1日起至判决生效之日止的逾期利息损失；六、驳回联三村委会的其他诉讼请求。
原审判决后，上诉人张华明不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，上诉人未支付租金是因被上诉人未全面履行赔偿义务。2005年、2006年被上诉人因建设农民新村需要拆除上诉人建于租赁土地上的围墙250米，损坏桉树2，500棵、葡萄树1，200棵，占用葡萄地4亩，合计损失973，500元；2006年上半年因建设农民新村需要，拆除上诉人道路50米，应赔偿损失4，000元；2006年1月上诉人经被上诉人同意建造猪舍实施生态养殖，5月份，被上诉人又要求拆除猪舍并承诺给予补偿，通过“上海东洲房地产估价有限公司”评估，被拆除猪舍价值320，000元，至今未赔偿上诉人；2006年2月份，在被上诉人承诺赔偿的情况下，上诉人配合被上诉人执行“上海市土地局监察大队”的指示，造成损失175，000元；2007年、2008年被上诉人两次无故对上诉人承租地断水、断电（2007年断水断电达五个月；2008年再次断电15天），两次共导致90亩葡萄减产，损失共计1，100，000元；上述损失共计2，572，500元，2009年12月29日在双方签订的《补充协议》（第二条）中仅对葡萄树、桉树搬迁、围墙拆除作一次性补偿，而对其他赔偿推脱至今。上诉人将另行起诉被上诉人支付赔偿款。二、原判决适用法律错误。本案双方法律关系为土地租赁合同关系，出租人的义务是交付土地给承租人，然后收取租金，承租人的义务是合理使用土地并支付租金。双方自2003年3月24日签订土地租赁协议书后至2009年12月29日，虽然被上诉人多次违约，但上诉人已按要求足额支付租金。2009年12月29日双方签订补充协议后，上诉人由于被上诉人未履行赔偿义务，在支付第一年租金后，中止支付租金。但是，在原审庭审中，上诉人已经同意按照之前的惯例在2015年9月底结清租金。上述事实表明，被上诉人作为出租人收取租金的目的已经实现，原审判决以对租赁土地造成了损害为由，认定上诉人行为构成根本违约属于适用法律错误。三、上诉人已租用土地十年，先后投入3，000多万元建设种植基础设备、保温保湿大棚等，拥有员工32名，从充分利用土地价值角度出发，双方也应继续履行租赁合同，提高土地使用效率，而不应当直接判决“解除”。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人请求二审法院撤销原判第一、二、四、五项判决内容，依法改判。
被上诉人联三村委会辩称：签订合同补充协议后，上诉人只支付了第一年的租金，第二年开始延付租金，被上诉人对此发函催告，最后一次发函在2014年12月，合理期届满后发告知书，都是上诉人签收的，上诉人一审庭审中自述确认24亩土地中有违法搭建，不止挖鱼塘等，还有办公室、仓库、临时用房等非法建筑物，2012年规土局发放停止违法通知书，2013年3月份进行了行政处罚，罚款也已缴纳，但是没有拆除。综上，被上诉人认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审中，联三村委会提供2015年11月6日的《交接书》证明土地已经实际返还，村里也认可接收了。该交接书上有上诉人女儿张莲凤、女婿孙辉的签名。联三村委会还提供一份2015年10月16日的《承诺书》，张华明的女儿、女婿、女朋友曹瑛承诺处理涉案土地上的事情产生的法律后果由三人承担。
对以上证据，上诉人表示对真实性无法认可，承诺书，交接书都没有授权，与本案没有关系。张莲凤和孙辉是张华明的女儿和女婿没有异议，但交接书和承诺书上是否他们签名不清楚，在什么情况下签的，为什么要签也不清楚。
二审审理中，上诉人表示：租赁协议书第5条约定不能变更土地性质，耕地不能用作工业，该条款应属无效。第5条本身就是无效的，不可能做到，当初签订就是为了养殖，上诉人不懂，虽然知道是耕地，但是不知道不能养猪。原审判决后，上诉人已经支付24亩土地租金至2015年6月30日。一审判决后发生新情况，村委会2015年9月30日出通知，10月份以拆违名义，土地、建筑、植被、鱼池已全被拆除，夷为平地，24亩地在租给张华明之前租给他人用作混凝土，土地已不作为耕地使用。
被上诉人不同意上诉人所称的合同条款无效的观点，认为被上诉人并未不允许上诉人养殖，只是必须经过批准。张华明于2015年9月14日确向被上诉人支付了31，200元租金和使用费，被上诉人向张华明出具收据，载明：按嘉定区人民法院民事判决书张华明愿意上交2014年7月1日至2015年6月30日的租金。原审判决后被上诉人发现葡萄和孔雀等都不是上诉人的，是上诉人转包的。土地是承包人自己腾退的，被上诉人没有进行拆违。上诉人的女儿，女婿已经把土地返还给被上诉人了。
二审审理中，上诉人表示：上诉人张华明因涉案土地涉及非法占用农用地，上海市嘉定区规划和土地管理局认为张华明有非法占用农用地的情况，违反相关法律规定，对该情况进行立案调查，调查终结后建议移送嘉定区公安局，追究刑事责任，2015年9月23日，嘉定公安分局以涉嫌非法占用农用地罪将张华明进行刑事拘留，2015年10月29日执行逮捕，现张华明羁押在嘉定看守所。上诉人认为张华明被逮捕也是因为在涉案地块上挖鱼塘、铺设道路等行为，而该行为是否违法，是否构成犯罪，未最终定性，故向法院申请中止审理。
本院认为，本案是土地租赁合同纠纷案件，张华明是否构成非法占用农用地罪并不影响本案的审理，故上诉人要求中止审理，本院不予准许。本案双方当事人原就租赁合同解除和租金支付也有诉讼，之后，双方就争议的宅基地置换中葡萄树等搬迁、围墙拆除事宜的补偿达成一致并签订了《补充协议》，现上诉人违反原租赁协议书及补充协议的约定，未办理相关手续违法搭建，亦未按约支付租金，构成根本违约。原审法院在联三村委会送达解除通知后支持联三村委会要求解除协议，返还土地，支付租金的诉讼请求予以支持并无不当，本院予以维持。张华明上诉认为仍需对其进行多项赔偿，但部分赔偿内容已在补充协议中处理，其他赔偿尚无充分证据证明需由联三村委会对其进行赔偿，故上诉人以此对抗支付租金的义务并无依据。原审判决后，上诉人自愿履行部分判决内容并无不妥，所履行的金额可在执行中予以扣除。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费224元，由上诉人张华明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
审 判 员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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