湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终2533号
上诉人（原审被告）：易春阳，女，1969年3月10日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区，现住武汉市新洲区。
委托诉讼代理人：陶双文，系易春阳之夫，1966年2月9日出生，汉族，住武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：江海波，盈科（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：管辉，男，1983年4月14日出生,汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。
委托诉讼代理人：陶志松，湖北华平律师事务所律师。
上诉人易春阳因与被上诉人管辉房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2016）鄂0117民初1418号判决向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭于2017年6月20日公开开庭进行了审理，上诉人易春阳的委托诉讼代理人陶双文、江海波，被上诉人管辉的委托诉讼代理人陶志松到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人易春阳上诉请求：1、依法撤销湖北省武汉市新洲区人民法院（2016）鄂0117民初1418号民事判决，对管辉第一项诉讼请求驳回起诉，第二项诉讼请求予以驳回；2、一、二审案件诉讼费由管辉承担。事实和理由：1、被上诉人管辉第一项诉讼请求不属于民事诉讼受案范围，人民法院应当驳回起诉。被上诉人管辉要求对本案土地使用证之外的土地确权应由新洲区人民政府受理，被上诉人管辉关于土地分割请求也应当由相关行政机关受理；没有证据支持被上诉人管辉确认分割线的请求，一审法院对分割土地诉求按照民事案件受理违反法定程序。2、被上诉人管辉请求确认“厨房院墙以北的土地使用权”属于上诉人易春阳，被上诉人管辉应当协助而不是阻拦上诉人易春阳向相关行政机关提出审批和登记申请，不应当向人民法院提出民事诉讼。目前，上诉人易春阳依据本案合同享有受让宗地的约定权利。3、一审法院认定本案地基属于被上诉人管辉与双方签订合同的内容不一致，事实认定错误。被上诉人管辉在一审期间没有提交证据证实该地基属于自己，也未提交任何证据证明拥有本案建筑物地基的合法性。被上诉人管辉和一审法院没有证据确认分界线以南土地使用权归被上诉人，确认分界线以北的土地使用权归上诉人。4、本案合同第十三条补充协议附件第7条没有分割本案宗地的共同意思表示，该条款无效；5、根据房地一体处分原则，本案房地产转让，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，一审法院在双方对转让房屋所有权无争议的情况下，错误地将本案住宅建设用地使用权和房屋所有权割裂开来，认定部分宗地未转让给上诉人，破坏了房地一体转让的自然属性和法律属性。
被上诉人管辉答辩称：1、被上诉人一审的诉讼请求是确认厨房院墙以北的土地使用权归管辉，以南归上诉人易春阳，也就是土地使用权按合同的约定进行分割。虽然被上诉人购买的是300左右平方米的土地，但因为除去周围通道等原因，最终核定184.8平方米的土地使用权归管辉所有，管辉并没有要求对大于其土地使用权的面积的土地确权，故本案不存在应当由新洲区人民政府受理的事实和理由。2、双方就买卖的土地面积存在争议，该争议属于民事争议，通过相关行政机关无法解决，故应先通过法院裁判，然后相关行政机关根据裁判协助登记。本案《武汉市存量房屋买卖合同》补充协议附件7约定虽然不够直接，但也清楚地表明被上诉人当时卖房的时候合同约定只是将部分土地使用权出让给上诉人。中介张少元调查笔录证实，被上诉人对于厨房南面的空屋基并未出卖，而是出卖的整个土地证184.5平方米的土地使用权中的一部分，并非全部，既然甲方房主的哥（管辉的爸爸）一旦要做房屋，肯定要使用土地，如果土地使用权全部卖给易春阳，房主的哥房屋如何能还成原样？3、上诉人认为土地分割请求应当由相关行政机关受理，适用《中华人民共和国物权法》第一百四十条系上诉人适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第一百四十条：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”而被上诉人并未改变土地用途，本案也与改变土地用途无关。4、关于“房地一体”的适用原则的问题，被上诉人转让的是房屋和房屋下面的厨房院墙脚以北的土地，这正是“房地一体”的体现。双方对于房屋及房屋下厨房院墙以北土地的转让没有争议，而纠纷在于超过房屋下面对应厨房院墙脚以南的土地是否一并转让，未转让的部分土地上不涉及房屋，单独对土地分割并不违反房地一体主义。请求二审驳回上诉，维持原判。
2016年6月，管辉诉至一审法院，请求：1、确认与易春阳所签订的《武汉市存量房买卖合同》项下的宅基地以院墙脚北边线为分界线（即宗地图J1J2线段），分界线以南管辉出卖给易春阳房屋所对应的宅基地余下未出卖部分的土地使用权（宗地图为J1J2J3J4J5）归管辉，分界线以北的土地使用权归易春阳；2、判令易春阳返还新国用（96）字第××号国有土地使用证原件；3、本案诉讼费由易春阳承担。
一审法院经审理查明：2004年8月5日，通过凤凰台房屋中介所的居间媒介服务，管辉姑妈管秋桂代其与易春阳签订了《武汉市存量房屋买卖合同》一份，该合同约定：管辉（甲方）将坐落于武汉市新洲区城南村三组的砖混结构二间二层房屋[房屋所有权证号：武房权证新房私字第××号，该房屋建筑面积为116.07平方米，占地面积为81.06平方米，土地使用权证号：新国用（96）字第××号]出售给易春阳（乙方），房屋买卖成交价格为人民币6万元整，以及约定了房屋交付、购房款交付、违约等条款。另外，合同最后部分第十三条补充协议附件由凤凰台房屋中介所张少元执笔手写载明：“7、甲方房屋前面的院墙脚属于甲方房主哥的屋脚。如甲方房主的哥一旦要做房屋时，就要拆去院墙及厨房南面的墙，等房屋做成后负责一切还成原样”。合同签订后，易春阳将房款通过凤凰台房屋中介所交给管辉姑妈管秋桂，管秋桂将买卖的房屋及房屋所有权证、土地使用权证一并交付给易春阳。易春阳随即向房屋管理部门于2004年12月申请房屋所有权变更登记（原房屋所有权证号：武房权证新房私字第××号，变更为：武房权证新转字第××号）。因双方对涉案房屋的土地使用面积有争议，故涉案房屋的土地使用权一直未进行变更登记。此后，管辉家人多次找易春阳要求分割合同约定的出售房屋南面的院墙及厨房南面墙脚及靠南面的土地使用面积，易春阳不同意，后又通过土地管理部门的工作人员协调未果。
2011年4月5日，管辉姑妈管秋桂代其又与新洲区邾城街居民王光建签订了《武汉市存量房买卖合同》，该合同约定：将管辉位于新洲区邾城街城南村三组地基（系涉案房屋南面的院墙脚及厨房南面墙脚靠南面的土地使用面积）以12万元价款转让给王光建。合同签订当天，王光建一次性向管秋桂交付了12万元土地转让金，但土地使用权未进行变更登记。2015年5月，易春阳拆除房屋靠南面的院墙，向南扩建，在管辉转让给王光建的地基上重新修建了院墙，王光建因多次找邾城街道及有关部门与易春阳协调无果，于2015年9月6日诉至法院，要求解除与管辉签订的《武汉市存量房买卖合同》，并退还转让款。后经法院调解，王光建与管辉达成调解协议，解除了房屋买卖合同。随后，管辉家人又找易春阳协商未果。
一审法院另查明，管辉交付给易春阳的武房权证新房私字第××号房屋所有权证（后变更为：武房权证新转字第××号），载明：该房屋建筑面积为116.07平方米，占地面积为81.06平方米；管辉交付给易春阳的新国用（96）字第××号国有土地使用证载明：用地面积为184.80平方米。政府部门就涉案房屋重新发放门牌号码为：××。
一审法院认为，管辉与易春阳签订的《武汉市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。本案双方已基本按合同约定实际履行相互交付的义务。双方因土地使用权面积而发生争议，致使土地使用权没有办理变更登记手续。双方争议的焦点：一、诉讼主体是否错误。本案中，管辉姑妈代管辉出售房屋签订的房屋买卖合同，虽然管辉本人未在合同上签名，但得到管辉追认，且双方对房屋买卖没有争议，只是在土地使用面积上发生争议，易春阳辩称的诉讼主体错误问题应不成立。二、出卖房屋的土地使用权面积是否全部转让。本案双方签订的房屋买卖合同中第一条中，没有注明出卖房屋的土地使用面积，说明双方当时对土地使用面积没有确定，无法注明。且该合同第十三条补充协议附件第7条明确载明：“甲方房屋前面的院墙脚属于甲方房主哥的屋脚。如甲方房主的哥一旦要做房屋时，就要拆去院墙及厨房南面的墙，等房屋做成后负责一切还成原样”，因补充协议第7条是根据管辉姑妈管秋桂口述，由凤凰台房屋中介所张少元执笔手写，当时，张少元误以为管秋桂是管辉的母亲，因此，张少元书写的甲方是指管秋桂，甲方房主哥是指管秋桂的哥管炳林，张少元以为一家人没有区别，不能完全区分民事法律上权利义务关系。从房屋坐落方位来看，房屋前面属于南方，出售房屋的南面院墙脚及厨房南面墙脚仍属于管辉，对应的南面院墙脚及厨房南面墙脚靠南边的土地使用权面积没有转让给易春阳，因此，本案争议的房屋南面院墙脚及厨房南面墙脚及靠南边的土地使用权仍归管辉，出卖房屋的土地使用权面积没有全部转让，只是房屋的占地面积及南边小院子（未改变前）的土地面积转让。三、管辉向易春阳交付土地使用面积时是否存在交付错误。管辉将房屋和南边小院子（未改变前）及房屋所有权证交付给易春阳，即应认定为交付完成，故不存在交付错误。综上，管辉要求确认涉案房屋的土地使用面积分界线为涉案房屋原南面院墙脚（未改变前）和厨房南面墙脚北边线，分界线以南的土地使用权归管辉，以北的土地使用权归易春阳的诉讼请求，予以支持。新国用（96）字第××号国有土地使用证原件在易春阳手中持有，在双方未到土地管理部门分割前，谁持有都合理，因此，管辉要求易春阳返还国有土地使用证的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认管辉与易春阳签订的《武汉市存量房买卖合同》项下房屋（即坐落于武汉市新洲区邾城街邾城新区××，原房屋所有权证号：武房权证新房私字第××号，变更为：武房权证新转字第××号）的土地使用面积分界线为：该房屋原南面院墙脚（未改变前）和厨房南面墙脚北边线，分界线以南的土地使用权归管辉，以北的土地使用权归易春阳。二、驳回管辉的其他诉讼请求。案件受理费500元，由管辉与易春阳各负担250元。
本院审理期间，上诉人易春阳提交下列证据：证据一、一组照片，拟证明被上诉人2004年8月交付房屋土地之后，上诉人立即装修房屋，修建北边院子的东面院墙。证据二、2015年上诉人修建南边院墙，与同排房屋院墙齐平，用地结构符合本案宗地图结构的要求。证据三、管辉与王光建房屋买卖合同，合同中记载管辉向王光建转让119.5平方米土地，管辉有向王光建出具建设工程规划许可证的义务，但管辉至今没有涉案地基的建设工程规划许可证。证据四、管辉与王光建房屋买卖合同纠纷的调解笔录及调解书，一审法院在管辉与王光建房屋买卖合同案中，既没有审查交易涉案地基的合法性，也未审查交易涉案地基所占119.5平方米土地的合法性。证据五、诉争相关土地面积示意图，2004年管辉实际交付给易春阳土地面积171平方米，包括管辉享有土地使用权的面积约116.4平方米和管辉不享有土地使用权部分北面院子占地面积约54.6平方米。证据六、诉争土地测绘图草稿，该图表示系新洲测绘地理信息研究院工作用的草稿（加盖有“用于工作地图”），不具有法律效力。管辉提交的证据五是篡改的复印件，不是原件。证据七、证人周某、陈某证言，证明管辉房屋厨房以南地基修建的时间是1994年。被上诉人管辉质证后认为，证据一系上诉人单方制作，证明内容与本案无关，相反证明上诉人侵占被上诉人依法出卖的土地之外的北面院子的事实。证据二，本案的起源和焦点就是土地是否分割和分割线的位置问题，诉争房屋院子现状与别的房屋的平齐线与本案出卖的土地分割线本身就不是同一条线，不能用别的房屋的平齐线来证明就是本案出卖的土地的分割线。证据三，管辉与案外人王光建所签订的买卖合同与上诉人无关，该买卖合同内容四至为“北抵易春阳”，证明了管辉将分割线院墙脚北边线以南的土地出卖给王光建，相反印证了院墙脚北边线以南的土地并未出卖给易春阳的事实。证据四，对调解笔录与调解书的真实性认可，系管辉与案外人之间的纠纷，与本案缺乏关联性。证据五，系易春阳单方制作，真实性和合法性不予认可。证据六，复印件上并未加盖测绘研究院的公章，对真实性不认可。上诉人律师为了方便查看图纸才将原图复印缩小三分之一，并非伪造。证据七，证人身份不能确认，对证言真实性不予认可。
针对上诉人易春阳二审提供的证据，本院认为，证据一是易春阳房屋北面院子的照片，该部分面积并不在本案土地使用权证范围之内；证据二系易春阳2015年拆除房屋厨房靠南面院墙，向南扩建院子与同排房屋院墙齐平后的现状，无法证明易春阳与管辉于2004年签订买卖合同时就照片现状中的分割线已达成一致；证据三、证据四系管辉与案外人王光建因案涉土地（厨房院墙靠南面土地）买卖纠纷经一审法院调解制作的笔录及调解书，真实性本院予以确认，因管辉与案外人王光建的纠纷与易春阳无关，该证明目的本院不予采信。证据五系易春阳单方制作，本院对真实性不予确认。证据六系复印件且并未加盖测绘研究院的公章，本院对真实性不予确认。证据七系证人证言，因证人身份不能确认且证言与本案事实缺乏关联，证明目的本院不予采信。
本院经审理查明，2004年8月5日，管辉姑妈管秋桂通过凤凰台房屋中介所的居间服务，代管辉与易春阳签订了一份《武汉市存量房屋买卖合同》，该合同中仅明确了出卖房屋的坐落地址、建筑面积以及交易价格等，合同第一条中并未注明出卖房屋的土地使用面积。一审判决认定双方签订的合同中约定出卖房屋占地面积81.06平方米有误。除此之外，一审法院查明的其他事实属实。
本院另查明，1996年8月，管辉取得案涉土地国有土地使用证（新国用（96）字第××号），土地性质为国有，土地权属来源于征用，总占地面积184.8平方米，建筑占地面积78.04平方米，非建筑面积106.76平方米。双方确认管辉2004年向易春阳交付房屋时，房屋前面即南面有厨房和院墙，院墙外南面是空地。2015年，易春阳拆除房屋靠南面的院墙，向南扩建形成新的院墙，易春阳新建院子的占地面积包括在184.8平方米范围内。
本院认为，本案应围绕上诉人易春阳的上诉理由及请求进行审理。关于管辉的第一项诉讼请求是否属于民事案件受理范围，是否应当裁定驳回起诉的问题。本案中，管辉系案涉土地合法的使用权人，管辉并未对本案土地使用证之外的土地主张确权，双方对房屋买卖及厨房院墙脚以北的土地转让并无纠纷，本案争议的焦点在于房屋南面的院墙脚（未改变前）及厨房南面墙脚及靠南边的土地使用权是否转让，该争议系平等主体之间的民事权利义务纠纷，属于民事案件受理范围，因此，上诉人易春阳该项上诉请求本院不予支持。
关于案涉土地使用权（面积184.8平方米）是否全部转让的问题。双方签订存量房买卖合同中的第一条仅明确了出卖房屋的坐落地址、建筑面积以及交易价格等等，并未明确注明出卖房屋的土地使用面积，但出售房屋2004年交付时，房屋前面确有院墙，从该合同第十三条补充协议附件第7条载明内容来看：“甲方房屋前面的院墙脚属于甲方房主哥的屋脚。如甲方房主的哥一旦要做房屋时，就要拆去院墙及厨房南面的墙，等房屋做成后负责一切还成原样”，因补充协议第7条是根据管辉姑妈管秋桂口述，由凤凰台房屋中介所张少元执笔手写。一审张少元到庭陈述，其误以为管秋桂是管辉的母亲，故书写的甲方是指管秋桂，甲方房主哥是指管秋桂的哥管炳林。即便中介张少元书写合同条款时对房主理解表述有误，但根据房屋当时的坐落方位再结合补充协议第7条所约定的内容，房主出卖的并非整个土地证184.8平方米的土地使用权的意思表示清楚明确，管辉转让的只是房屋的占地面积及南边小院子（未改变前）的土地面积，而对房屋南面院墙脚及厨房南面墙脚及靠南边的土地使用权并未转让。一审据此确定案涉土地分界线于法有据，上诉人易春阳认为补充协议第7条无效，一审判决违反“房地一体”原则的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人易春阳负担。
本判决为终审判决。
审判长 熊 青
审判员 安林锋
审判员 骆朝辉
二〇一七年六月三十日
书记员 舒 渲