广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤17民终626号
上诉人（原审被告）：阳江市中天科达房地产有限公司。住所地：广东省阳江市江城区东风三路***号新乐苑*幢04商铺*楼。
法定代表人：陈积强，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈文儒，广东德良（阳江）律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)：曾传泳，男，1959年5月5日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
被上诉人（原审原告）：洪雪珍，女，1963年11月1日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
上诉人阳江市中天科达房地产有限公司（以下简称中天科达公司）因与被上诉人曾传泳、洪雪珍商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2016年12月23日作出的（2016）粤1702民初4406号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院认为：曾传泳、洪雪珍与中天科达公司所签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方当事人应按照合同约定来切实履行合同义务。
本案的争议焦点是中天科达公司是否存在逾期交房违约行�的问题。本案中，双方合同约定，出卖人应当在2014年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，中天科达公司作为出卖人，应在上述约定日期前履行完毕交付商品房义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由于涉案商品房所在工程至今仍未经验收合格，建设行政主管部门仍未核发竣工验收合格证书给中天科达公司，涉案商品房现并不具备法律规定的交付条件。“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”是法律对交付商品房的强制性规定，中天科达公司应将涉案商品房报建设主管部门验�，并取得验收合格的义务，即涉案商品房未经建筑工程竣工验收合格，中天科达公司就未完成《商品房买卖合同》中约定的向曾传泳、洪雪珍交付房屋的义务。诉讼中，中天科达公司提交地基与基础分部工程验收记录、主体结构分部分验收记录、《情况说明》等一系列证据，拟证明涉案房屋的质量和安全是合格的，具备本案合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件，且由于业主的拆掉间墙行为才造成验收未能通过，其不应承担违约责任，理据不足，应不予采纳。
综上，中天科达公司存在逾期交房的违约行为。曾传泳、洪雪珍已按合同约定向中天科达公司履行了支付购房款的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，中天科达公司亦应按合同约定履行交房的义务。故曾传泳、洪雪珍请求中天科达公司继续履行合同约定的交房义务，应予以支持。根据双方合同约定，中天科达公司逾期交房超过90天（从2014年7月1日计至2016年11月21日），曾传泳、洪雪珍要求继续履行的，合同继续履行，中天科达公司每日应按曾传泳、洪雪珍已付房价款455860元的日利率万分之一点五的标准支付违约金给曾传泳、洪雪珍，自双方约定的最后交付期限届满之日起的第二天（即2014年7月1日）计至中天科达公司将涉案商品房经建筑主管部门确认建筑工程竣工验收合格之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，作出判决：限中天科达公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约�（按本金455860元、日利率万分之一点五计算，从2014年7月1日起计至中天科达公司将涉案商品房经建筑主管部门确认建筑工程竣工验收合格之日止）给曾传泳、洪雪珍。一审案件受理费787元，由中天科达公司负担。
中天科达公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回曾传泳、洪雪珍的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定涉案商品房不具备交付使用条件，从而认定中天科达公司未完成向曾传泳、洪雪珍交付商品房的义务，属认定事实错误。首先，双方签订的《商品房买卖合同》中约定商品房的交房条件为“经验收合格”，该约定是指经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格。涉案商品房已经相关单位对工程地基与基础、主体结构工程、民用建筑节能等验收合格；同时，涉案商品房所在的乙小区内的居住配套设施均已完善并开通使用，满足日常居住条件。涉案房屋已完全具备合同约定的交付条件。其次，涉案商品房已交付给曾传泳、洪雪珍，曾传泳、洪雪珍已实际占有并正常使用该房屋，没有遭到实际利益的损失。况且在涉案商品房交接时，曾传泳、洪雪珍若认为该商品房尚未具备交付条件，其有权拒绝或要求进行补充约定，但曾传泳、洪雪珍仍然于2014年9月11日接收涉案商品房，应视为其同意变更约定的交付条件和交付期限，因此，曾传泳、洪雪珍不应主张逾期交房违约金，其现又以涉案商品房不具备交付条件为由，要求中天科达公司承担逾期交房的违约责任，有违公平和诚信原则。
曾传泳、洪雪珍辩称：一、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，交付使用的房屋应当经过竣工验收合格，这是法律�强制性规定，不依当事人的意愿而改变。按照《建设工程质量管理条例》第四十九条以及住建部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条、第十一条的规定，备案是竣工验收的最后一个环节，主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督，因此，取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。广东省建设厅粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》第八条第一款亦明确“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。因此，中天科达公司与曾传泳、洪雪珍签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件应理解为商品房已在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表。中天科达公司主张预售房经建设、设计、施工、监理、勘察等单位验收合格即符合交付条件，不符合法律规定。中天科达公司亦没有按照合同约定在2014年6月30日将商品房交付给曾传泳、洪雪珍使用，且涉案商品房至今未办理工程竣工验收备案手续，中天科达公司已构成违约，应承担违约责任。
二审中，双方当事人没有提供新证据。
本院经审理查明，中天科达公司是经批准经营房地产开发的企业法人，位于阳江市江城区甲路m号的乙小区是中天科达公司开发的商品房楼盘。2013年9月，曾传泳、洪雪珍与中天科达公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20××××××40），约定：曾传泳、洪雪珍向中天科达公司购买阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b单元c房，建筑面积98.54平方米，套内面积82.39平方米；购房价格按套内面积计算，单价为5532.95元/平方米，总房价款共455860元；付款方式：签订合同时支付首期房款136860元，余款319000元由银行提供按揭；第八条约定房屋交付期限：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按�向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金；第十一条约定房屋交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买卖人有权拒绝，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；等等。签订合同后，曾传泳、洪雪珍已支付了全部购房款455860元给中天科达公司。然而，涉案商品房所属大楼工程至今仍未经验收合格，建设行政主管部门仍未核发竣工验收合格证书给中天科达公司，涉讼商品房权属也未登记至曾传泳、洪雪珍名下。曾传泳、洪雪珍认为，中天科达公司至今仍未完成交房及办理房地产权属登记义务，已构成违约，遂向一审法院提起诉讼，请求：中天科达公司向曾传泳、洪雪珍支付自2014年7月1日起至2016年11月1日止的逾期交房违约金58395.92元（455860元×每日万分之壹点伍×854天=58395.92元），2016年11月2日起继续按每日万分之壹点伍的标准向曾传泳、洪雪珍支付逾期交房违约金，直计至中天科达公司履行房屋交付义务时止。
原审诉讼中，中天科达公司提交地基与基础分部工程验收记录、主体结构分部分验收记录、建设项目竣工环境保护验收调查表首页及调查结论与建议、建设工程消防验收意见书、防雷装置验收意见书、阳江市民用建筑节能验收备案登记表、关于乙按建成现状验收的申请书，拟证明涉案商品房工程地基与基础、主体结构已经建设、勘查、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，且环境保护、消防、防雷、民用建筑节能等项目亦经过相关部门验收合格，涉案房屋的质量和安全是合格的，具备本案合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。同时曾传泳、洪雪珍对涉案商品房所在楼盘按建成现状进行规划验收签名确认，说明曾传泳、洪雪珍对涉案商品房的交付条件也是认可的；提交情况说明、图片、《关于江城区乙商住小区项目竣工验收情况调查的复函》，拟证明是业主拆掉间墙行为才造成验收未能通过，其不应承担违约责任；提供乙收楼流程、房屋验收交接表、阳江市住宅质量保证书及住宅使用说明书、收款收据及收费通知单，拟证明涉案房屋已于2014年9月11日由双方进行交接手续，曾传泳、洪雪珍已实际占有该房屋。曾传泳、洪雪珍对中天科达公司提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为部工程验收记录没有经过建设主管部门备案，系中天科达公司自行所作的验收，并不是整体验收合格，曾传泳、洪雪珍签名的交接表只是曾传泳、洪雪珍为了装修房屋所签名的，不是曾传泳、洪雪珍认同中天科达公司所交付的房屋已达到验收合格的条件。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，中天科达公司与曾传泳、洪雪珍签订《商品房买卖合同》，将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给曾传泳、洪雪珍。该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。合同签订后，曾传泳、洪雪珍已支付了全部购房款给中天科达公司。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是中天科达公司应否支付逾期交房违约金给曾传泳、洪雪珍。从中天科达公司提供的《房屋验收交接表》等证据来看，中天科达公司在2014年9月11日将涉案的商品房交付给曾传泳、洪雪珍，曾传泳、洪雪珍亦对涉案商品房进行装修使用。曾传泳、洪雪珍�张涉案商品房未经验收合格，不具备交付条件，即使商品房已交付给曾传泳、洪雪珍，中天科达公司仍应承担逾期交房违约责任；中天科达公司则认为曾传泳、洪雪珍已接收涉案商品房，其请求中天科达公司支付逾期交房违约金缺乏依据。曾传泳、洪雪珍与中天科达公司签订的商品房买卖合同对商品房的交接明确约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不能出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，涉案商品房至今未办理竣工验收备案手续，不符合法定的交付条件，按照合同上述约定，曾传泳、洪雪珍在2014年9月11日接收涉案商品房时应清楚该房不符合法定和合同约定的交付条件,但曾传泳、洪雪珍仍然同意收房，已构成事实交付，即使该交付不能完全产生符合法律规定的交付效果，亦不能否定曾传泳、洪雪珍已接收涉案商品房并装修入住的事实，只是不能据此免除开发商完善商品房交付条件的义务。本案中天科达公司已提供了证据证明涉案商品房工程地基与基础、主体结构经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，且环境保护、消防、防雷、民用建筑节能等项目经过相关部门验收合格，涉案商品房已具备居住使用的条件。因此，曾传泳、洪雪珍在已接收涉案商品房并装修入住的情况下又以涉案商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，本院不予支持。但按照双方《商品房买卖合同》的约定，中天科达公司应在2014年6月30日前交付涉案商品房给曾传泳、洪雪珍，而中天科达公司直至2014年9月11日才交付涉案商品房给曾传泳、洪雪珍，中天科达公司未能提供证据证明双方对交房时间的变更达成合意，应认定中天科达公司逾期交房，中天科达公司应承担逾期交房的违约责任。从合同约定的2014年6月30日次日起至曾传泳、洪雪珍接收涉案商品房2014年9月11日，中天科达公司共逾期交房的时间为73天，按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，中天科达公司应按日向曾传泳、洪雪珍支付已交付房价款万分之一的违约金即3327.78元（455860元×0.0001×73天）。一审认定中天科达公司应支付逾期交房违约金至涉案商品房经建设主管部门确认建筑工程竣工验收合格之日止不当，本院予以纠正。
综上所述，中天科达公司上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百�十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销阳江市江城区人民法院（2016）粤1702民初4406号民事判决；
二、限阳江市中天科达房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金3327.78元给曾传泳、洪雪珍；
三、驳回曾传泳、洪雪珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费787元，由曾传泳、洪雪珍负担749元，阳江市中天科达房地产有限公司负担38元；二审案件受理费1264元，由曾传泳、洪雪珍负担1191元，阳江市�天科达房地产有限公司负担73元。
本判决为终审判决。
审判长 林 广
审判员 何桂霞
审判员 莫怡华
二〇一七年十一月十二日
书记员 詹礼迪