北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第08565号
原告（反诉被告）刘惠斌，男，1969年10月21日出生。
委托代理人熊韶华，北京市博儒律师事务所律师。
委托代理人姜桂芝，女，1944年6月25日出生。
被告（反诉原告）金桂红，女，1977年2月8日出生。
委托代理人杨婧，北京公元�景泓律师事务所律师。
第三人北京中原房地产经纪有限公司，住所地本市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。
法定代表人赖国强，董事长。
委托代理人付强，男，1983年5月15日出生，北京中原房地产经纪有限公司法务专员。
委托代理人付裕，男，1987年2月15日出生，北京中原房地产经纪有限公司法务专员。
第三人赵莹，女，1978年10月5日出生，职业不详。
原告（反诉被告）刘惠斌诉被告（反诉原告）金桂红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理。本案依法适用普通程序，由审判员全玉海担任审判长，与代理审判员杨莹、人民陪审员袭菊英组成合议庭，追加北京中原房地产经纪有限公司、赵莹为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告刘惠斌的委托代理人熊韶华、姜桂芝，被告金桂红及其委托代理人杨婧，第三人北京中原房地产经纪有限公司的委托�理人付裕、付强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘惠斌诉称：2014年3月31日，原、被告签订了合同编号为ZH2013A0003646的《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》约定，原告以成交价人民币340万元向被告出售位于北京市东城区×××二区×号楼×××号房屋（以下简称涉诉房屋），2014年5月10日前，被告应支付原告涉诉房屋首付款人民币140万元，如被告逾期付款超过10日，原告有权解除合同，被告应自解除合同通知之日起10日内按照房屋成交价的20%向原告支付违约金。但合同签订后，被告仅向原告支付了定金及部分首付款共计人民币50万元。2014年6月20日，在被告迟迟未如期付款的情况下，原告函告被告，与被告解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》，并请求被告依约向原告支付违约金。但直至原告起诉之日，经原告多次催要，被告仍未向原告支付违约金。故原告诉至法院，请求判令1、解除原告与被告签订的编号为ZH2013A0003646的《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》；2、被告向原告支付违约金人民币68万元；3、被告承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）金桂红辩称：同意解除原、被告签订的编号为ZH2013A0003646的《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》，不同意原告要求支付68万元违约金的诉讼请求。被告不存在违约行为，不应该承担违约责任。被告积极履行合同约定的付款义务，于2014年4月4日向原告支付了10万元定金及40万元首付款。原告不提供其银行账号，也不提供委托其母亲的合法有效的授权委托书，导致被告无法履行合同，无法按合同约定支付剩余房款。被告未直接向原告支付�房款，而是由案外人姜燃垫付了50万元定金及首付款，再由被告向姜燃还款，被告不知悉原告的个人银行账号。被告多次向原告及原告的母亲姜桂芝询问原告的银行账户，但原告拒绝告知，故被告无法按合同约定日期支付剩余房款。原告的母亲姜桂芝多次表示不想出售诉争房屋，但因原告无法及时退还50万元购房款，被告与原告及其母亲协商将购房款作为借款，但双方未能达成一致意见，多次磋商拖延了被告的付款时间。原告长期出差在外，原告授权委托其母亲代理办理房屋过户手续并收取房款，但原告未能提供正规合法的授权委托书，导致被告无法向原告支付剩余房款，无法继续履行合同。被告与原告就合同履行进行多次磋商，原告的母亲表示放弃违约金68万元的权利，继续履行合同，该表示是对房屋买卖合同的变更，原告无权追究被告违约责任。原告恶意拖延时间，妄图通过诉讼手段非法占有被告的50万元房款，应对双方签订的房屋买卖合同无法继续履行承担全部责任。现被告提起反诉，请求判令1、刘惠斌向金桂红返还已支付的购房款人民币50万元；2、刘惠斌以50万元购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，向金桂红支付自2014年4月4日至实际给付之日的损失；3、北京中原房地产经纪有限公司对返还购房款承担连带责任；4、刘惠斌承担反诉费。
针对被告金桂红的反诉，原告刘惠斌辩称：被告的反诉请求是对本诉的抗辩，不构成反诉，被告要求原告返还购房款没有合同及法律依据，故原告刘惠斌不同意被告金桂红的反诉请求。原告刘惠斌长期居住在郑州，被告看房前没有电话告知原告，也没有经过原告的同意，当时原告没有委托北京中原房地产经纪有限公司卖房，是与麦田公司签订的独家协议。被告的爱人王威当时说可以先支付50万元作为定金和部分首付款，但前提是先签订合同，原告的母亲姜桂芝接受了王威的建议。但后来王威没有按其承诺支付刘惠斌50万元房款，而是将10万元定金交予北京中原房地产经纪有限公司代管，40万元没有给，理由是银行下班无法筹到款项。然后是由孙宏杰介绍其朋友姜燃垫付的50万元。5月11日，金桂红来原告家让姜桂芝配合金桂红跟北京中原房地产经纪有限公司解约，双方可私下交易。金桂红表示如果姜桂芝配合与北京中原房地产经纪有限公司解约，金桂红已付的50万元房款可以作为借款，什么时候有钱原告再还，但要签个借款协议，并对借款协议做公证。后来，金桂红到处告诉别人原告不卖房了，并电话催问什么时候解约，什么时候公证50万元借款等，姜桂芝每次都明确告诉金桂红原告不能接受金桂红的方案，要求按签订的合同履行。至5�底，金桂红仍未支付100万元，询问北京中原房地产经纪有限公司，发现人走楼空，并让原告继续等待房款。6月3日，原告去王威家，王威要求原告签订借款合同，拿房本做抵押，一年半期利息比银行高。6月4日左右，一位自称孟祥勇的人给姜桂芝打电话，说是中原公司幸福家园店的经理，告知涉诉合同由他和一位姓蔚的经理负责，并要求原告寄一份委托书。6月13日，孟祥勇及一位姓蔚的经理来原告家要求姜桂芝签一份补充协议。6月15日，孟祥勇打电话给姜桂芝，说金桂红在补充协议上不签字，理由是原告的委托书没有按手印，没有公证。
第三人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原经纪公司）述称：同意解除原、被告签订的编号为ZH2013A0003646的《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》，被告金桂红不存在违约情形。经与签约工作人员核实，被告金桂红提供的证词与事实相符。针对被告金桂红的反诉，第三人不同意被告金桂红的反诉请求，不同意承担连带责任。被告金桂红的反诉请求与本案不是同一法律关系，本案是原、被告之间的买卖合同关系，不是与居间方的居间合同关系。
第三人赵莹未到庭应诉，向本院提交书面意见称：赵莹没有签署刘惠斌与金桂红于2014年3月31日签署的《北京市存量房屋买卖合同》。赵莹与刘惠斌于2012年6月7日经河南省郑州市中原区人民法院调解离婚，位于北京市东城区东花市南里二区3号楼1003号房屋归刘惠斌所有，刘惠斌支付赵莹房屋差价款人民币1100000元。刘惠斌已于2014年3月31日支付赵莹1200000元，其中利息100000元。2014年4月2日，北京市东城区×××二区×号楼×××号房屋所有权变更登记为刘惠斌一人所有。赵莹认为解除刘惠斌与金桂红签订的编号为ZH2013A0003646的《北京市存量房�买卖合同》及《自行划转补充协议》与其无关。
经审理查明：原告刘惠斌与第三人赵莹原系夫妻关系，两人于2008年7月28日结婚。2012年6月7日，河南省郑州市中原区人民法院作出（2012）中民一初字第1162号民事调解书，刘惠斌与第三人赵莹自愿达成协议，赵莹与刘惠斌自愿离婚；位于北京市东城区×××二区×号楼×××号的房产一套归刘惠斌所有，刘惠斌支付赵莹房屋价值差价款1100000元，支付方式为：刘惠斌于2012年9月7日前一次性支付赵莹20万元，余款90万元于2013年9月7日前支付完毕，刘惠斌全部支付上述款项后，赵莹应于10日内协助刘惠斌将位于北京市东城区×××二区×号楼×××号的房产过户至刘惠斌一人名下；赵莹与刘惠斌双方无其他争议。2014年3月31日，刘惠斌支付赵莹1200000元，其中利息100000元，赵莹自愿放弃北京市东城区×××二区×号楼住房一套，房屋所有权归刘惠斌个人所有。2014年4月2日，涉诉房屋所有权转移登记至刘惠斌一人名下。
2014年3月31日，原告刘惠斌（出卖人）与被告金桂红（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，出卖人：刘惠斌；共有权人：赵莹；买受人：金桂红。出卖人所售房屋坐落为东城区×××二区×号楼×层×××号。该房屋所在楼层为10层，建筑面积76.41平方米。该房屋所有权证证号为×京房权证东字第×××号。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币3400000元整。买受人在签订本合同的同时支付定金人民币100000元整。该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件。买受人向出卖人支付定金金额为人民币100000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或债权债务纠纷的�由出卖人承担相应责任。买受人未按照附件约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在10日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照房屋成交价的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。涉及此次房屋交易中产生的全部税费买受人承担，因一方不按本合同约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费�，由买受人缴纳。同日，刘惠斌（甲方，出卖人）与金桂红（乙方，买受人）签订《自行划转补充协议》。该协议约定，适用条件：出卖人无贷款，买受人不需贷款。所依据的《房屋买卖合同》编号为ZH2013A0003646，所交易的房屋坐落地址为北京市东城区东×××二区×号楼×层×××，上述房屋成交总价3400000元。经甲、乙双方协商一致，所有款项以自行划转的方式进行，所需支付款项包括以下第1、2、3项：1、定金总额：人民币100000元，甲、乙双方已通过居间人转付定金100000元，其余定金由甲、乙双方自行交接，全部定金的最终处理方式为乙方支付首付款时直接转为首付款的一部分；2、首付款（不含定金）：乙方应于2014年5月10日前，支付给甲方首付款人民币1400000元；3、尾款（不含定金）：乙方应于2014年6月15日前，应支付给甲方尾款人民币1900000元；4、关于付款方式的补充约定：2014年4月4日支付甲方首付款不含定金拾万元整，需支付甲方肆拾万元整，剩余壹佰万首付款于2014年5月10日之前支付甲方。依据本补充协议，乙方应当支付给甲方的任何款项若需通过转帐等方式支付时，须支付至甲方指定的以下帐户，但原、被告双方未对户名、开户银行、帐号进行约定。
2014年4月4日，原告刘惠斌与被告金桂红签订《钱款交付书》，约定交易房屋北京市东城区×××二区×号楼×层×××号，交易类型买卖，交割款项定金，交付金额100000元，金桂红于2014年3月31日将100000元定金交付给刘惠斌，双方对户名、开户银行、帐号未进行约定。同日，双方签订《钱款交付书》，约定交易房屋北京市东城区×××二区×号楼×层×××号，交易类型买卖，交割款项首付款，交付金额400000元，金桂红于2014年4月4日将400000元定金交付给刘惠斌，双方对户名、开户银行、帐号未进行约定。原告刘惠斌认可收到金桂红支付涉诉房屋的定金及首付款共计500000元。
关于涉诉房屋房款的支付方式，原告刘惠斌认为双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》没有约定付款的方式是现金支付还是转账支付，涉诉合同写明被告支付涉诉房屋房款，但没有约定房款的具体支付方式，房款的支付应先联系中原经纪公司的张强，是通过中原经纪公司支付购房款。被告金桂红认为双方签订的诉争合同中没有约定房款的具体支付方式，也没有约定刘惠斌的账户。刘惠斌提供的授权委托书上没有刘惠斌的手印，且刘惠斌没有亲自到场提交，房款支付为大额交易，按常理应该是通过银行转账方式支付。第三人中原经纪公司认为房款是通过原告刘惠斌与被告金桂红自行交接的，不是通过中原经纪公司转付的。房款是重大事项，一般按银行�账支付，但刘惠斌没有填写转账账户，中原经纪公司没法强制刘惠斌填写账号，但提示过原、被告通过银行转账的方式支付。
关于原告是否向被告提供付款账户的问题，原告刘惠斌提供《钱款交付书》，该钱款交付书中有原告的户名、账号、开户行等信息，证明被告称不知道原告的银行账号是没有根据的。被告金桂红认为，该证据原件没有任何公章及签字，真实性无法确认，不认可原告的证明目的。原告未向被告出示该证据，被告仍不知原告账号，无法向原告支付剩余房款。被告金桂红提供录音光盘及文字整理、微信相片，证明被告金桂红曾主动找过原告刘惠斌索要原告刘惠斌的账号并要求付款。原告刘惠斌不认可该录音证据的真实性、关联性及合法性，认可录音中为姜桂芝本人的声音，但认为该两份证据是在被告违约后发生的，不能证明原告刘惠斌未向金桂红�供账号信息，金桂红没有向刘惠斌索要账号，而是要求将房款50万元转为借款，且金桂红索要账号的主体应为刘惠斌而非姜桂芝。
关于原告主张违约金的数额问题，原告刘惠斌认为双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第七条第二款第一项中约定，买受人未按照附件约定的时间付款的，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照房屋成交价的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。被告金桂红未按涉诉合同约定支付购房款，已构成严重违约，故要求被告金桂红向原告刘惠斌按房屋成交价340万元的百分之二十支付违约金68万元。被告金桂红认为未支付房款的原因是没有原告刘惠斌的账号，故不认可原告要求支付违约金的诉讼请求，同时认为原告主张的违约金标准过高。
关于合�解除后被告已付购房款的返还问题，原告表示同意返还被告已付购房款50万元，但需要考虑返还房款的时间。
关于被告主张的损失，被告称损失系被告已付房款的利息损失，原告不同意被告主张利息损失的诉讼请求，并认为被告违约，应承担违约责任。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》，《自行划转补充协议》，《钱款交付书》，收据，（2012）中民一字第1162号民事调解书及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告刘惠斌与被告金桂红签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。根据本院已查明的事实，原、被告双方签订《北京市存量�屋买卖合同》及《自行划转补充协议》后，因双方签订的涉诉合同中未对付款方式进行明确约定，导致合同未能继续履行，双方也未订立补充协议对付款方式进一步约定。现原告刘惠斌要求解除与被告金桂红签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》，金桂红表示同意解除，本院对此予以准许。关于原告主张违约金一节，因双方就买卖合同履行产生纠纷的原因为被告未能按期支付购房款，虽被告迟延付款确属事实，但原告未能提供翔实、有效的证据证明已经告知被告付款账号等信息，亦未有证据证明购房款的支付是通过第三人中原经纪公司进行，被告亦未能提供翔实、有效的证据证明已经向原告索要付款账号等信息，双方在合同履行过程中，均未对合同中约定不明之处进行补充协商，也未能就购房款给付方式等履行中的重要问题达成一致意见，推进合同履行，原、被告双方对合同履行产生纠纷均存在一定责任。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，没有事实及合同依据，本院不予支持。在合同解除后，原告应将已收取的购房款共计50万元返还给被告。故被告要求原告返还购房款50万元的反诉请求，本院予以支持。在双方合同解除前，被告负有按合同约定向原告支付购房款的义务，故被告要求原告支付利息损失的反诉请求，没有事实及合同依据，本院不予支持。关于被告反诉要求第三人中原经纪公司承担连带责任的诉讼请求，没有合同及法律依据，故对于被告该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）刘惠斌与被告（反诉原告）金桂红之间签订的编号为ZH2013A0003646的《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划�补充协议》于本判决生效之日解除；
二、原告（反诉被告）刘惠斌于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）金桂红购房款共计人民币五十万元；
三、驳回原告（反诉被告）刘惠斌的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）金桂红的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10600元，由原告（反诉被告）刘惠斌负担5300元（已交纳），被告（反诉原告）金桂红负担5300元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费4400元，由原告（反诉被告）刘惠斌负担2200元（于本判决生效后七日内交纳），被告（反诉原告）金桂红负担2200元（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 全玉海
代理审判员 杨 莹
人民陪审员 袭菊英
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 王 威