天津市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）津高民提字第0005号
抗诉机关：天津市人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：徐立志。
委托代理人：张振刚（徐立志之妻），无职业。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：天津万科兴业发展有限公司，住所地：天津市北辰区新宜白大道。
法定代表人：丁长峰，董事长。
委托代理人：李多，该公司职员。
委托代理人：李晶晶，天津长丰律师事务所律师。
徐立志因与天津万科兴业发展有限公司（简称万科公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服天津市第二中级人民法院（2013）二中民四终字第747号民事判决，向检察机关申诉。天津市人民检察院于2014年10�23日作出津检民监（2014）34号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年12月10日作出（2014）津高民抗字第0024号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。天津市人民检察院指派检察员王子健、丁晓华出庭。申诉人徐立志及其委托代理人张振刚，被申诉人万科公司委托代理人李多、李晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年4月25日，一审原告徐立志起诉至天津市东丽区人民法院称，2008年11月9日，原告与被告万科公司签订了《天津市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买由被告开发的坐落于天津市东丽区东丽湖万科城月映苑12-02号房屋一套。合同约定2009年1月20日交付房屋，后经双方协商将交房时间变更为原告支付全额购房款的次日即2009年10月1日。2009年6月原告发现该房屋存在严重的质量问题和缺陷，主要包括户内屋�、露台、卫生间多处漏水，新风洞口往屋内反水，卫生间排水管斜穿楼板接口处斜埋在楼板内等问题。原告认为房屋未达到交付标准，并要求被告解决全部问题。2009年9月30日原告付清全部房款之后，发现反映的问题未得到解决，遂未办理房屋交接手续。之后原告多次要求被告修复房屋，但时至今日，该房屋除漏水问题略有改善外，其他质量问题均没有解决。故原告诉至法院，请求：1、判令被告对诉争房屋按合同约定和国家房屋质量相关标准立即交付，并以书面形式通知原告该房屋可以交付，并承担合同违约责任。2、判令被告依合同约定按同期银行贷款利率向原告支付从2009年10月1日至2013年3月31日已付房款1742500元的利息386312元，并判令被告支付从2013年4月1日至实际交房日的已付款利息。3、判令被告依合同约定向原告支付从2009年10月1日至2013年3月31日按房屋总价款日万分之三计算的违约金668074元，并判令被告支付从2013年4月1日至实际交房日按房屋总价款日万分之三计算的违约金。4、本案诉讼费用由被告承担。万科公司辩称：原被告双方于2009年10月1日进行了房屋交接，原告以质量问题拒绝收房。而事实上涉诉房屋不存在严重质量问题，原告主张的质量问题仅仅是瑕疵问题，被告已经予以维修，原告没有正当理由拒绝收房。被告未逾期交房，故不同意赔偿原告利息损失和违约金损失，且合同中约定违约金计算方式为日万分之零点三，原告计算方式有误。请求驳回原告诉讼请求。
天津市东丽区人民法院一审查明，2008年11月9日，原告徐立志与被告万科公司签订了《天津市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的坐落于天津市东丽区东丽湖万科城月映苑12-02号房屋一套。建筑面积185.17平方米，总价款1742500元�合同约定被告应于2009年1月20日交付房屋。原告支付首付款742500元后，因申请的贷款银行放款延缓，经双方协商将交房时间变更为原告支付完毕全额购房款的次日。贷款银行于2009年9月30日将剩余房款向被告支付完毕，2009年10月1日应为双方交接房屋之日。原告认为该房屋存在质量问题未达到交付标准，要求被告进行维修。期间，被告对该房屋进行了维修，但因原告对被告的维修结果不满意至今未办理房屋交付手续。一审审理中，经过被告的再次维修，房屋的漏水问题已得到解决，原告对此予以认可。卫生间排水管道的接口尚未发现使用问题，原告暂不对该项问题主张权利。一审庭审中原告主张被告必须以书面的形式告知其收房时间，否则万科公司应承担逾期交房的违约责任。另查明，被告万科公司于2008年10月15日取得了天津市新建商品房准许交付使用证，具备了房屋�付条件。
天津市东丽区人民法院一审认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同行使权利并履行义务。本案的争议焦点为原告主张的被告未向其送达书面的入住通知书及房屋存在质量问题，是否构成原告拒绝收房的正当事由，进而主张逾期交房的违约损失。一审认为，被告即使未向原告送达书面入住通知书，但因贷款银行延迟放贷问题双方已对交房时间重新进行过协商和确认。原告对此情节知情了解，诉状及庭审中亦予以认可。故遵循诚实信用和公平原则，原告不应以此为由拒绝收房，放任损失的扩大。再者，原告已经在涉诉房屋内摆放了若干物品，已实际占有了该房屋，再以此强调必须由被告向其发送书面入住通知后再收房，其理由显然过分牵强。此外，原告所述房屋存在的瑕疵问题客观存在，但不构成严重的质量问题，只要被告及时修复或采取补救措施并不影响买受人的正常生活使用。原告不应因该房屋瑕疵问题而拒绝接收房屋，应当先行办理入住，再解决修复及赔偿问题。被告已于约定的交房日期之前取得了新建商品房准许交付使用证，具备了交房条件，并告知了原告办理收房的时间，故原告主张逾期交房违约金及利息损失无事实依据及法律依据，不予支持。鉴于被告交付的房屋存在漏水情况，被告在进行维修期间必然会影响原告的使用，为了彰显公平，结合本案的实际情况，酌定被告支付原告经济损失30000元。天津市东丽区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十三条之规定，做出（2013）丽民初字第2467号民事判决：一、被告天津万科兴业发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告徐立志经济损失30000元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告徐立志的其他诉讼请求。案件受理费14290元，由原告徐立志负担10000元，被告天津万科兴业发展有限公司负担4290元。
徐立志不服一审判决，向天津市第二中级人民法院提起上诉称，万科公司没有按照合同约定向徐立志发送书面入住通知。万科公司没有交付涉诉房屋，房屋钥匙一直由物业控制，房屋内放置的是装修材料，不是生活用品，是在合同约定的交房日期之前，我方想装修提前放入的装修材料。由于房屋存在非常严重的质量缺陷，万科公司为规避风险，不愿意出具书面入住通知书，承诺将质量缺陷修复后再办理入住手续，并不存在因房屋质量问题而拒�接收房屋的事实。请求：撤销原判，由万科公司向徐立志发送书面入住通知书，提供商品房准许交付使用证，万科公司承担违约金453119元。万科公司答辩称，涉诉房屋已完成交付，万科公司不构成逾期交房。
万科公司不服一审判决，向天津市第二中级人民法院提起上诉称，徐立志在诉讼中未以质量问题为由要求万科公司赔偿损失，未提出该诉讼请求，原审判决万科公司赔偿3万元经济损失无事实依据和法律依据。要求改判驳回徐立志全部诉讼请求。徐立志不同意万科公司的上诉请求，坚持己方的上诉请求。
天津市第二中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
天津市第二中级人民法院二审认为，双方虽在《天津市商品房买卖合同》中约定由万科公司书面送达入住通知，但由于银行迟延向徐立志发放贷款，双方对交房时间重�进行约定，徐立志仍坚持万科公司书面送达入住通知再接收房屋，并请求万科公司承担因此造成的逾期交房违约责任，有违公平原则，原审驳回徐立志的该项诉讼请求，并无不妥，应予维持。徐立志上诉请求万科公司交付商品房准许使用证，该项请求未在一审提出，不属于二审的审理范围，且徐立志对万科公司已经取得天津市新建商品房准许交付使用证的事实未提异议，故徐立志的该项请求，不予支持。诉争房存在质量问题，长时间未能修复，虽然有双方存在分歧不能充分协商的因素，但万科公司应首先承担维修义务，以确保诉争房能够正常使用。原审考虑维修房屋必然影响徐立志的正常使用，酌情判令万科公司支付3万元的经济损失，平衡了双方利益，体现了公平原则。万科公司主张不承担该项损失，理由不足，不予支持。天津市第二中级人民法院依照《中华人�共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出（2013）二中民四终字第747号民事判决：驳回上诉，维持原判。
天津市人民检察院抗诉认为，终审判决认定案件的事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。（一）终审判决认定万科公司不构成逾期交房属于缺乏证据证明，适用法律确有错误。本案证据可以证明万科公司交付的房屋存在漏水等质量问题，导致徐立志无法正常使用该房屋。徐立志有权拒绝办理房屋入住手续，并要求万科公司维修。因此，由于房屋质量问题，双方在约定交房日并没有完成房屋交付，万科公司应当承担迟延交付房屋的违约责任。（二）终审判决认定万科公司无需书面送达入住通知属于适用法律确有错误。双方对合同履行时间条款的变更不影响书面通知交房条款的效力，徐立志有权要求万科公司按照合同约定的方式，书面通知其办理房屋交接，该行为没有违反公平原则。万科公司应当承担没有按照合同约定履行通知义务的违约责任，并赔偿徐立志相应损失。（三）终审判决酌情判令万科公司支付3万元的经济损失属于适用法律确有错误。因房屋质量问题导致双方在预定交房日没有完成房屋交接，万科公司应当按照合同约定承担逾期交房责任。双方签订的合同明确约定了违约责任的标准，酌情判令万科公司赔偿3万元损失，违背双方合同约定，属于适用法律确有错误。
本案再审过程中申诉人徐立志称，万科公司未向其发放书面交房通知书，且房屋存在质量问题，万科公司未向其交付房屋应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。请求：1、判令万科公司按照合同约定修复并交付房屋，发出书面交房通知书。2、判令万科公司按照合同约定承担逾期交房的违约责任。3、判令诉讼费用由万科公司承担。被申诉人万科公司辩称，万科公司虽欠缺书面通知业主收房的形式要件，但已经实际履行了房屋交付义务，且房屋没有严重质量问题，万科公司不构成逾期交付房屋，原审认定案件的基本事实有相关证据证明。但是徐立志没有以质量问题要求万科公司赔偿损失，亦没有证据证明损失的数额，原审酌情判令万科公司支付3万元经济损失无事实和法律依据。
本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。
本院再审认为，双方虽在合同中约定由万科公司向徐立志书面送达入住通知，但由于银行迟延向徐立志发放贷款，双方协商变更交房时间为贷款发放完毕的次日即2009年10月1日，双方亦于该日在涉案房屋处进行了验房等房屋交接事宜。徐立志仍坚称万科公司未通知其收房，要求万科公司书面送达入住通知的主张，依据不�，本院不予支持。万科公司已取得了新建商品房准许交付使用证，涉案房屋主体结构质量合格，符合交房条件。虽然涉案房屋存在漏水等瑕疵，但瑕疵修复后可以正常使用，且徐立志已将部分个人物品放置在涉案房屋内。徐立志要求万科公司承担逾期交房违约责任的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审法院在认定万科公司应承担维修义务的基础上，考虑了维修房屋必然影响徐立志正常使用的因素，酌情判令万科公司向徐立志支付3万元经济损失，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
维持天津市第二中级人民法院（2013）二中民四终字第747号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 琳
代理审判员 李 喆
代�审判员尉立新
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 杨洪宇