江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南商初字第1687号
原告中国建设银行股份有限公司无锡分行，（组织机构代码：83589288-7）。
负责人张伟煜，该行行长。
委托代理人张文、杨鹏飞，均系江苏创凯律师事务所律师。
被告刘华东，男，1977年11月8日生，汉族。
被告吴周美，女，1979年2月2日生，汉族。
被告江苏龙之杰钢铁交易中心有限公司，（组织机构代码：67200431-1）。
法定代表人郑长地，该公司执行董事。
委托代理人李洋巍，上海乐言律师事务所律师。
被告无锡市住房置业担保有限公司。
法定代表人张中云，该公司董事长。
委托代理人曹松，该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称建行无锡分行）与被告刘华东、吴周美、江苏龙之杰钢铁交易中心有限公司（以下简称龙之杰公司）、无锡市住房置业担保有限公司（以下简称住房置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行无锡分行的委托代理人杨鹏飞，被告龙之杰公司的委托代理人李洋巍、被告住房置业公司的委托代理人曹松到庭参加诉讼，被告刘华东、吴周美经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行无锡分行诉称：2011年10月12日，建行无锡分行与刘华东、吴周美签订个人住房（商业住房）借款合同，约定由刘华东、吴周美向建行无锡分行借款人民币140万元，并约定了还款方式和借款期限等内容；刘华东、吴周美将其所购房产为本借款提供抵押预告登记担保。2011年7月5日，建行无锡分行与龙之杰公司签订最高额保证合同，为本借款提供连带责任保证。2011年1月25日，建行无锡分行与住房置业公司签订最高额保证合同，并于2011年10月17日发出个人商业借款担保通知书，为本借款提供连带责任保证。2011年10月17日，建行无锡分行依约向刘华东、吴周美发放了借款。在还款期间，刘华东、吴周美未按约还款，至2013年4月30日共欠本息计1250425.58元。要求：1、刘华东、吴周美归还借款本金1224999.96元，利息25425.62元（计算至2013年4月30日，之后至本息全部清偿之日止按借款合同约定的贷款利率上浮50%计算）。2、刘华东、吴周美支付建行无锡分行律师费34609元。3、建行无锡分行对房产享有优先受偿权。4、龙之杰公司对上述还款承担连带保证责任。5、住房置业公司对上述还款承担连带保证责任。6、本案诉讼费由刘华东、吴周美、龙之杰公司、住房置业公司承担。
被告刘华东、吴周美未作答辩，亦未提供证据。
被告龙之杰公司辩称：对担保事实无异议，但其公司现无力承担保证责任，如法院判令其承担保证责任，则其在承担责任后对刘华东、吴周美享有追偿权。
被告住房置业公司辩称：对担保事实无异议，其公司在承担保证责任后有权向刘华东、吴周美追偿。
经审理查明：2011年1月25日，住房置业公司与建行无锡分行签订最高额保证合同，约定：住房置业公司愿意为其出具个人住房借款担保通知书中确定的自2002年9月19日至2015年12月31日期间与建行无锡分行发生借贷关系的个人类贷款业务债务人提供最高额保证，承担担保责任的最高额为人民币50亿元；保证范围包括但不限于借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、建行无锡分行为实现债权和担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、律师费等），担保范围不得超出主合同中债务人承担责任的范围；保证方式为连带保证责任；如果主合同项下债务到期或者建行无锡分行根据主合同约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，住房置业公司应在保证范围内立即承担保证责任；无论建行无锡分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保何时成立、是否有效，建行无锡分行均有权直接要求住房置业公司在其保证范围内承担连带保证责任。
2011年7月5日，龙之杰公司与建行无锡分行签订最高额保证合同，约定：龙之杰公司愿意为因购置其依法销售的房产而在2011年7月4日至2016年7月4日间与建行无锡分行发生借贷关系的债务人提供最高额保证，承担担保责任的最高额为人民币2.5亿元；被担保的债权包括借款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、建行无锡分行为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、律师费等）；保证方式为连带保证责任；如果主合同项下债务到期或者建行无锡分行根据主合同约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，龙之杰公司应在保证范围内立即承担连带责任保证责任；无论建行无锡分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保何时成立、是否有效，建行无锡分行均有权直接要求龙之杰公司在其保证范围内承担连带保证责任，龙之杰公司不提出任何异议。
2011年10月12日，建行无锡分行与刘华东、吴周美签订个人住房（商业用房）借款合同（编号：2011-7430），约定：刘华东、吴周美向建行无锡分行借款140万元，用于购买房产，借款期限为120个月，自2011年10月12日至2021年10月12日；利率为浮动利率，即在基准利率水平上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；约定还款日为借款实际发放日在借款期限内每月对应日；还款方式为委托扣款；还款方法为按月等额本金还款法；担保方式为抵押和最高额保证，抵押房产即刘华东、吴周美上述所购房产；刘华东、吴周美不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约，建行无锡分行有权宣布贷款立即到期，要求刘华东、吴周美立即清偿借款本息及相关费用，解除合同；建行无锡分行为实现债权而实际发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等）均由刘华东、吴周美承担。2011年11月14日，刘华东、吴周美办理了房产的房屋预告登记证明。2011年10月17日，住房置业公司向建行无锡分行发出担保通知书，同意为刘华东、吴周美的借款承担连带责任保证。同日，建行无锡分行依约划付了借款。
在还款期间，刘华东、吴周美未能按约还款，自2013年2月起还款逾期，计算至2013年4月30日尚欠本金1224999.96元，利息、罚息计25425.62元。龙之杰公司、住房置业公司亦未履行保证义务。建行无锡分行遂诉讼来院。
另查明，刘华东、吴周美系夫妻关系。
又查明：2013年5月3日，建行无锡分行与江苏创凯律师事务所签订委托代理协议，约定：建行无锡分行因与刘华东、吴周美等金融借款合同纠纷一案，聘请江苏创凯律师事务所代理，并向江苏创凯律师事务所支付代理费34609元。
上述事实，由个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、房屋预告登记证明、最高额保证合同、担保通知书、贷款对账单、委托代理协议、律师费发票等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：建行无锡分行与刘华东、吴周美签订的个人住房（商业用房）借款合同，及建行无锡分行与龙之杰公司、住房置业公司签订的最高额保证合同均合法有效；刘华东、吴周美未能按约归还借款本息，建行无锡分行要求刘华东、吴周美提前偿还借款并支付律师费、承担诉讼费的主张，符合合同约定，予以支持；合同双方未就抵押房产办理抵押登记手续，建行无锡分行亦未取得房屋他项权证，建行无锡分行主张以抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持；龙之杰公司、住房置业公司提供担保，但未履行担保义务，均应依约承担相应的民事责任；龙之杰公司、住房置业公司提出在承担保证责任后有权追偿的抗辩，符合法律规定，予以采纳。据此，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、刘华东、吴周美于本判决生效后3日内归还中国建设银行股份有限公司无锡分行借款本金人民币1224999.96元及相应利息（计算至2013年4月30日为25425.62元，自2013年5月1日起至给付之日止，按合同约定的贷款利率上浮50%计算），息随本清。
二、刘华东、吴周美于本判决生效后3日内支付中国建设银行股份有限公司无锡分行律师代理费人民币34609元。
三、江苏龙之杰钢铁交易中心有限公司对刘华东、吴周美的上述第一、二项还款承担连带责任。江苏龙之杰钢铁交易中心有限公司承担保证责任后，有权向刘华东、吴周美追偿。
四、无锡市住房置业担保有限公司对刘华东、吴周美的上述第一、二项还款承担连带责任。无锡市住房置业担保有限公司承担保证责任后，有权向刘华东、吴周美追偿。
五、驳回中国建设银行股份有限公司无锡分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币16370元，财产保全费5000元，合计21370元（已由建行无锡分行预交），由刘华东、吴周美、龙之杰公司、住房置业公司共同负担（建行无锡分行预交案件受理费由刘华东、吴周美、龙之杰公司、住房置业公司向其直接支付，本院不再退还，由刘华东、吴周美、龙之杰公司、住房置业公司在本判决生效之日起3日内向建行无锡分行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：1103020129200024805）。
审 判 长 冯卫红
审 判 员 夏 燕
人民陪审员 徐 健
二〇一三年十一月二十二日
书 记 员 吴志平
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。