海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民三终字第32号
上诉人（原审原告）：张瑞伟，男，1964年10月14日出生，汉族。
委托代理人：谭友敏，海南大华园律师事务所律师。
委托代理人：李知敏，海南大华园律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海口鸿才物业管理有限公司。
法定代表人：叶江海，该公司总经理。
委托代理人：张玲，上海申阳律师事务所律师。
委托代理人：李明君，海南嘉勋律师事务所律师。
上诉人张瑞伟因与被上诉人海口鸿才物业管理有限公司（以下简称鸿才公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2013）秀民二初字第196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员梁琼担任审判长，审判员符玉梅、代理审判员杜蕾参加的合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人张瑞伟的委托代理人谭友敏，被上诉人鸿才公司的委托代理人张玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年6月13日，张瑞伟与鸿才公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定张瑞伟购买鸿才公司位于海口市海榆中线阳光巴洛克广场第1#楼第十三层1305房，房屋建筑面积为120.5㎡，总价为545431元。鸿才公司应在2010年5月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付张瑞伟使用，除遇不可抗力、规划变更或设计变更导致交房延期、施工中出现下雨、停电等非出卖方的原因导致交房延期的情况外，鸿才公司逾期交房超过90日，则鸿才公司应自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按日向张瑞伟支付已交付房价款万分之一点五的违约金。鸿才公司应在张瑞伟交完全额房款及相关费用之日起一年半内为张瑞伟办妥房产证，如鸿才公司不能按时办理，每逾期一天，出卖人须向买受人支付总房款万分之一点五的违约金。合同签订后，张瑞伟已依约将首付款165431元支付给鸿才公司，并以按揭贷款的形式将剩余房款380000元支付给鸿才公司。
2008年9月4日，鸿才公司取得海口市建设工程规划临时许可证，项目容积率为1.07。2009年6月4日，海口市秀英区政府办公室向海口市规划局发出《关于帮助解决“秀英阳光巴洛克广场”项目三期报建及二期规划变更问题的请示》，载明鉴于阳光巴洛克广场项目东侧新增征地2350㎡需要增加安置用房，大润发大型综合超市的进驻需要扩大建筑规模，以及安置原玻璃厂下岗职工、退休职工的需要，该项目原一、二期报建指标存在容积率和密度与现有条件不相适应的情况，现申请在项目原规划报建批复的指标基础上调整容积率、建筑密度及新征用地的三期报建。2010年2月6日，海口市规划局在海南日报及海口晚报上均刊登了《秀英阳光巴洛克广场项目调整规划批前公示启事》，拟对秀英阳光巴洛克项目按旧城改造项目标准调整规划指标进行审批前公示。2010年9月3日，海口市规划局向海口市国土环境资源局发出《关于海口鸿才物业管理有限公司建设用地增加容积率的函》，同意将秀英阳光巴洛克广场项目的容积率由2.5调整至3.34。2013年3月18日，海口市规划局向鸿才公司颁发了《建设工程规划许可证》，将秀英阳光巴洛克广场项目的容积率由原来的1.07正式调整为3.38。
原审法院判决认为：张瑞伟、鸿才公司签订的合同约定了鸿才公司应于2010年5月30日前将商品房交付给张瑞伟使用，并在张瑞伟缴纳完全额房款及相关费用之日起一年半内为张瑞伟办妥房产证，如鸿才公司未在约定的时间内交房或办妥房产证，则鸿才公司应承担按每逾期一日，按已交房款万分之一点五分别支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。根据本案查明的事实，秀英阳光巴洛克广场项目因政府规划变更的原因，在2009年6月4日至2013年3月17日期间内，无法取得海口市规划局颁发的《海口市建设工程规划许可证》，这些客观原因造成鸿才公司无法在约定的商品房交付时间内将本案讼争房屋交付给张瑞伟使用。2013年3月18日后，因阻碍鸿才公司向张瑞伟交付房屋的客观原因已经消除，鸿才公司应及时向张瑞伟交付房屋。但至张瑞伟起诉时，鸿才公司仍尚未向张瑞伟交付房屋，鸿才公司的行为已构成违约，应向张瑞伟支付自2013年3月19日起至张瑞伟起诉之日止（即2013年7月28日止）的逾期交房违约金，违约金应按合同约定计算，每日按已缴纳房款的万分之一点五计算。基于上述原因，且张瑞伟也没有缴纳完相关税费，鸿才公司无法在合同约定期限内为张瑞伟办妥房产证。故张瑞伟主张鸿才公司承担逾期办证违约金责任的事实和法律依据不足，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决：一、鸿才公司于判决生效之日起七日内向张瑞伟支付逾期交房违约金10799.53元。二、驳回张瑞伟的其他诉讼请求。案件诉讼费3180元，减半收取1590元，由张瑞伟承担1470元，由鸿才公司承担120元。
上诉人张瑞伟不服原审判决，向本院上诉称：一、原判认定事实不清，主要证据不足。1.原审法院认定违约时间为自2013年3月19日至张瑞伟起诉之日错误。根据原审认定的双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十一条之约定，鸿才公司应于2010年5月30日前将验收合格的房屋交付给张瑞伟使用，故根据合同约定，鸿才公司在交房时就必须验收合格，然而直至原审开庭阶段，鸿才公司仍未交付验收合格的房屋。即若严格依合同之约定，违约期间应当从2010年5月30日起计算至庭审结束后实际交付验收合格的房屋之日止。实际上张瑞伟在原审中均已放弃部分合法权利，自愿将违约期间缩短到鸿才公司支付完违约金之日止，已是对鸿才公司违约期间计算的让步，但原审法院对此事实并未给予认定。2.原审法院认定鸿才公司由于特殊原因延迟交房错误。根据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定：如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、不可抗力；3、规划变更或设计变更而至交房延期。根据我国法律规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力既包括基于自然原因而发生的自然现象，如洪水、海啸、地震、台风等，也包括基于社会原因而发生的社会现象，如战争、罢工、骚乱等。鸿才公司辩称由于政府规划变更而延误交房，进而引起合同违约，均不在上述列举的范围内。其次，根据双方合同约定，即便遇到特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。换句话说，本案中鸿才公司应当举证证明与张瑞伟已友好协商，而张瑞伟不同意解除合同或者变更合同，否则，鸿才公司没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的鸿才公司承担不利后果。3.原审法院认定张瑞伟未缴纳完相关税费导致鸿才公司无法在合同约定期限为其办妥房产证错误。首先，根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：鸿才公司承诺在张瑞伟交完全额房款及相关费用之日起一年半内为张瑞伟办妥房产证，如鸿才公司不能按时办理，每逾期一天，鸿才公司须向张瑞伟缴付总房款万分之1.5的违约金，原审法院应当对上述条款给予认定，故原审法院不予认定逾期办理房屋产权证错误。其次，纵观整个原审过程，鸿才公司并未将张瑞伟未缴纳完相关税费作为其抗辩理由，故原判单方面判决因张瑞伟未缴纳完相关税费导致鸿才公司无法在合同约定期限为其办妥房产证，鸿才公司不承担违约责任，违反双方当事人的意思自治原则，属于认定事实不清，判决错误。
二、原判认定鸿才公司逾期交付房屋属于不可抗力错误，因此原判适用法律亦不当。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第117条的规定判决认定鸿才公司逾期交付房屋属于不可抗力，属认定事实不清，适用法律错误。
综上，请求：1.撤销原判，改判支持张瑞伟的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费均由鸿才公司承担。
被上诉人鸿才公司答辩称：一、原判认定事实清楚，证据确实、充分。1.鸿才公司与张瑞伟签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应在2010年5月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。由于张瑞伟购买的阳光巴洛克广场项目是由海口市秀英区人民政府组织实施的旧城改造项目，该项目前身是原海口市玻璃厂，后由于玻璃厂破产2006年被海口市政府列为旧城改造项目之一。2006年底，鸿才公司投资开发该项目，并于2007年12月26日取得海口市规划局颁发的海市规证建（2007）AE-0187号《海口市建设工程规划许可证》。后由于规划变更，该项目东侧新增征地（2313.62平方米）指标纳入项目统一核算，增加了安置房，用于安置原玻璃厂职工；大润发大型综合超市的进驻（经海南省商务厅批准）需扩大建设规模，导致原报建指标容积率和密度不相适应的情况发生，鉴于此，鸿才公司向海口市规划局申请调整该项目的容积率，并报市政府批准。海口市规划局于2010年2月6日分别在《海口晚报》和《海南日报》上发布《秀英阳光巴洛克广场项目调整规划批前公示启事》，公示期满，变更规划方案经海口市规划局审核通过，海口市规划局于2013年3月18日为鸿才公司颁发建字第460100201300029号《海口市建设工程规划许可证》，将该项目的容积率调整为3.38。也正是由于海口市政府将该项目的规划进行调整，致使鸿才公司直到2013年3月18日才取得海口市规划局颁发的该项目变更后的《海口市建设工程规划许可证》，进而导致鸿才公司未能按期交付房屋，因此，根据双方签订的合同的约定及相关法律规定，鸿才公司不构成违约。2.鸿才公司与张瑞伟签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应在买受人交完全额房款及相关费用之日起一年半内为买受人办妥房产证。从该合同上述条款可知，鸿才公司为张瑞伟办理房产证的前提是张瑞伟交完全额购房款及相关费用，而在张瑞伟尚未交完上述费用的情况下鸿才公司未能为其办理房产证则不属于违约行为，也不应承担违约责任。
二、原判根据庭审查明的事实，适用《中华人民共和国合同法》相关条文判决该案，并无不妥。原审法院在查明双方签订的《商品房买卖合同》中关于鸿才公司的免责条款，查清鸿才公司逾期交房的原因是由于阳光巴洛克广场项目规划变更等政府行为的客观原因造成及张瑞伟未交清费用的相关事实后，适用《中华人民共和国合同法》相关条款判决该案，为适用法律正确，应予以维持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，张瑞伟的上诉请求缺乏事实和法律依据，请予以驳回。
二审期间，上诉人张瑞伟与被上诉人鸿才公司均无新证据提交。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人张瑞伟与被上诉人鸿才公司签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、规划变更或设计变更而至交房延期……。根据上诉人在原审中的诉请，上诉人与被上诉人之间并未发生协商同意解除合同或变更合同的情形，而被上诉人鸿才公司开发的阳光巴洛克广场项目的确发生规划变更的情形，并于2013年3月18日才取得海口市规划局颁发的《建设工程规划许可证》。因此，原审法院根据双方签订的《商品房买卖合同》的上述约定，认定被上诉人交房时间延期至2013年3月18日，被上诉人应从2013年3月19日起向上诉人支付逾期交房违约金正确，本院予以维持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，由于被上诉人尚未向上诉人交付上诉人购买的房产，也未发生上诉人交完全额购房款及相关费用的情形，被上诉人支付逾期办证违约金的条件尚未成就，被上诉人目前无需向上诉人支付逾期办证违约金。
综上，上诉人张瑞伟上诉主张由于没有合同依据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2963元，由上诉人张瑞伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 琼
审 判 员 符玉梅
代理审判员 杜 蕾
二〇一四年三月十三日
书 记 员 何 军