西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第01434号
上诉人（原审原告）西安特润工贸有限责任公司，住所地西安市未央区朱宏路48号后三楼二楼。
法定代表人唐莉，该公司总经理。
委托代理人李华，陕西邦维律师事务所律师。
委托代理人焦丹娟，陕西邦维律师事务所律师。
上诉人（原审被告）谢礼金，西安市未央区蜀汉酒店业主。
委托代理人朱宏才，陕西维谨律师事务所律师。
上诉人西安特润工贸有限责任公司（以下简称特润公司）、上诉人谢礼金因房屋租赁合同纠纷一案，均不服西安市未央区人民法院（2014）未民初字第00215号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人特润公司的委托代理人李华、焦丹娟，上诉人谢礼金及其委托代理人朱宏才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
特润公司于2013年12月3日向原审法院起诉称，2006年4月3日，其与叶顶平签订《房屋租赁合同》，将位于西安市朱宏路北段39号的汉都大酒店及院落和部分配套设施、设备等租给叶顶平及其合伙人谢礼金经营酒店使用。2008年3月，叶顶平将酒店转给谢礼金经营。2012年5月，因政府拆迁，谢礼金停止经营。自2011年11月15日起，谢礼金开始拖欠租金及水电费，其多次催收未果，故诉至法院。请求：判令谢礼金支付房屋占有使用费486250元、水电费33945元及利息50209.65元，合计570404.65元。
谢礼金辩称，自2008年3月酒店合伙人将酒店转给其经营管理，其要求与特润公司重新签订租赁合同，但特润公司表示不用签，就按照原合同内容执行。其接手经营后，对酒店客房进行了投资改造。2010年12月，范南村村委会张贴告示，告知拆迁工作将启动，其多次向特润公司询问酒店是否拆迁，特润公司均答复不会拆迁。2011年2月，其与特润公司签订了补充协议。2011年8月，酒店南边地界已经拆除所剩无几，其与特润公司协商房租交纳问题，该公司表示“就交三个月的吧”。2011年9月下旬，拆迁公司开始在酒店门口倒砖头、沙子等，想砌墙阻隔，使酒店经营工作无法进行。自此，其被特润公司架上了上访之路。2011年11月，拆迁工作组在酒店多处张贴紧急通告，其询问特润公司房租怎么交，特润公司称不用交了，配合其上访。之后拆迁公司及村民多次阻碍酒店经营，到2012年5月中旬酒店水电全部被切断，5月下旬员工被迫离店、商户搬离。特润公司所诉的水电费其只欠2012年4月至5月中旬共计一个半月，但这其中也有拆迁公司人员在用水、电。之后双方多次就拆迁赔偿问题进行协商，最终协商赔偿金额为70万元。综上，特润公司诉求不能成立。
原审法院经审理查明，2006年4月3日，特润公司与叶顶平签订《房屋租赁合同》，将位于西安市北郊朱宏路北段39号的“汉都大酒店及院落和部分配套设施”出租给叶顶平。租赁期限10年，自2006年5月15日至2016年5月15日，租赁费每年105万元，第一年一次交清全年租金，第二年开始上半年交52.5万元，下半年交52.5万元。2007年5月25日，特润公司与叶顶平签订《补充协议》，因故将租赁费调整至每年95万元。2008年3月，叶顶平将酒店转让给谢礼金经营管理，特润公司、谢礼金未重新签订租赁合同，参照上述合同内容履行，酒店更名为蜀汉酒店。2009年9月30日，特润公司、谢礼金签订《房屋租赁合同》，约定谢礼金从特润公司处租赁位于“蜀汉酒店”一楼南侧房间1间，期限自2009年10月1日至2012年9月30日，租金每年1.8万元，一次交付一年租金。该间房屋的租赁费用交纳至2011年9月30日。2011年2月22日，特润公司、谢礼金签订《补充协议》，内容为：“贵公司于2006年4月3日与叶顶平签订的合同，叶顶平于2008年3月8日已转给谢礼金，因原签的合同没有注明关于拆迁未使用时间段的租金退还问题，现补充关于拆迁房租已交未使用时间的资金问题，从拆迁之日起未使用的租金甲方在1周时间内如数退还给乙方谢礼金”。2011年11月1日，大兴新区未央宫拆迁办公室和范南村拆迁指挥部向酒店发出紧急通知，通知酒店在2011年12月1日前完成搬迁工作。之后，特润公司、谢礼金多次就拆迁问题进行协商并向相关部门反映。谢礼金就承租的酒店用房部分交纳租赁费用至2011年11月14日，水电费交纳至2012年3月31日，2012年4月产生水费4549.4元、电费18555.48元、2012年5月产生水费2193元、电费8647.08元未予交纳。酒店于2012年5月中旬完全停止经营。另查，涉案酒店用地的土地所有者为未央宫乡范南村委会，土地使用者为西安市金印纸行，土地用途为商业，该楼未办理相关规划、临建手续。经法庭释明，特润公司变更原诉请，主张谢礼金支付酒店用房2011年11月15日至2012年5月15日的房屋占有使用费47.5万元（95万元除以12个月乘以6个月），酒店一楼南侧房间2011年10月1日至2012年5月15日的占有使用费11250元（l.8万元除以12个月乘以7.5个月），2012年4-5月水电费33945元。关于逾期付款利息，特润公司以上述金额共计570404.65元为基数，自2012年5月16日至立案之日，按照年息6.15计算为50209.65元。
原审法院经审理认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同属无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案特润公司将未取得规划手续的房屋出租给谢礼金，双方就此签订的租赁合同及补充协议依法应属无效。谢礼金实际使用了涉案房屋，应当参照双方合同中约定的“租金”标准，支付占有使用期间的费用。现特润公司、谢礼金对已交纳占有使用费的截至时间、占有使用费的计算标准、酒店实际搬迁时间、以及欠付水电费的金额均无异议。谢礼金称特润公司同意自2011年11月15日之后不再交纳租金，但不能提交相关证据，特润公司对此亦不予认可，法院不予采信。但从双方提供的证据、当事人陈述以及考虑拆迁过程中的实际情况，在此间确实对酒店的经营造成影响，依据公平原则，酌情由谢礼金向特润公司支付酒店及酒店一楼南侧房间的占有使用费243125元。关于2012年4、5月的水电费用，因该期间酒店实际由谢礼金管理经营，故产生的水电费用33945元，也应当由谢礼金负担。关于特润公司主张利息一节，因合同无效，双方均有过错，故对该请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、被告谢礼金于本判决生效后十日内支付原告西安特润工贸有限责任公司房屋占有使用费243125元，水电费33945元。二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12655元（原告已预交），由原告负担7737元，由被告负担4918元，被告负担部分于上述付款时一并支付原告。
宣判后，特润公司、谢礼金均不服该判决，向本院提起上诉。
特润公司上诉称，1、涉案租赁房屋面临拆迁，客观上可能会对谢礼金的经营产生一些影响，但该影响与其公司无关。拆迁影响经营并不是由其公司造成的。谢礼金并未向法庭提交证据证明其所陈述的受到骚扰、影响酒店及烟酒店正常经营以及前述“影响”是由其公司造成，即使这些影响存在，也是因政府拆迁导致，并非其公司造成。一审判决谢礼金仅向其公司支付50％的房屋占有使用费没有依据且显失公平。2、双方签订的租赁合同虽属无效，但谢礼金在政府拆迁以前一直实际占有使用涉案的租赁房屋，谢礼金并未因合同无效而遭受任何损失。其公司主张的利息是谢礼金应当按约支付而迟延支付的房屋占有使用费和水电费的利息，该主张符合法律规定，应当予以支持。请求：撤销原判第一项、第二项，改判谢礼金支付其公司房屋占有使用费486250元及利息50209.65元；本案一、二审诉讼费均由谢礼金承担。
谢礼金辩称，1、政府拆迁导致合同不能履行并不是合同约定的不可抗力情形，特润公司以此主张不承担任何责任，理由不能成立。同时双方在2011年2月22日补充协议中约定从拆迁之日起未使用时间的租金应退还，未央区政府通知要求在2011年12月1日完成搬迁工作，因此从2011年12月1日起就不应再计算租金。2、一审认定合同无效是错误的，即使被认定为无效也是由于特润公司没有按照国家政策办理相关报建和规划建设手续造成的。
谢礼金上诉称，l、一审判决对特润公司是否具有本案原告诉讼主体资格未作严格审查。本案双方所争议的房屋实际来源是否合法，特润公司如何取得该房屋的出租权不清楚。特润公司与当初投资兴建的土地使用者西安市金印纸行和土地所有者未央宫乡范南村委会的关系未作审查。2、一审法院未对涉案房屋2010年12月启动拆迁工作，市政府拆迁办2011年9月开始骚扰其经营的酒店，采取倒砖头、砂子等手段使酒店无法正常经营及当时酒店是否能实际经营等情况未进行审查。3、一审法院对特润公司提出的从2011年11月15日之后其不交租金只交水电费，并且该公司在此期间不主张此权利等事实的原因不予审查。一审中其曾多次提出过特润公司的诉请已过2年诉讼时效，可一审法院在判决中未作审查认定。3、双方争议的租赁合同不应当被认定为无效合同。请求：撤销一审判决，发回重审。
针对谢礼金的上诉，特润公司辩称，1、涉案酒店用地系西安市金印纸行从土地所有者未央宫乡范南村村委会处租赁的，1997年元月，西安市金印纸行自行筹资建盖了涉案的租赁房屋，特润公司与西安市金印纸行原均系法定代表人唐莉的企业，2000年以后，涉案酒店房屋交由特润公司经营，因此其对涉案房屋享有出租权，是一审适格的原告。2、谢礼金未举证证明其主张的“市政府拆迁办骚扰酒店，导致酒店无法正常经营”，应承担举证不能的责任。3、其在谢礼金拖欠租金及水电费后一直催要，其诉讼请求未超过法定诉讼时效。4、一审对双方租赁合同效力的认定正确。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案特润公司将未取得规划手续的房屋出租给谢礼金，违反法律、行政法规强制性规定，故双方签订的租赁合同及补充协议依法无效。因谢礼金实际使用了涉案房屋，应当参照双方合同中约定的“租金”标准，支付占有使用期间的费用。一审审理中特润公司、谢礼金对已交纳占有使用费的截至时间、占有使用费的计算标准、酒店实际搬迁时间、以及欠付水电费的金额均无异议。原审法院考虑拆迁过程中的实际情况，依据公平原则，判决由谢礼金酌情向特润公司支付酒店及酒店一楼南侧房间的占有使用费243125元并无不当。关于特润公司上诉主张利息一节，因合同无效，双方均有过错，故对该上诉请求，本院依法不予支持。至于谢礼金上诉称特润公司同意自2011年11月15日之后不再交纳租金及认为市政府拆迁办骚扰酒店导致酒店无法正常经营，证据不足，故其上诉请求法院不予支持。经审查，特润公司的诉请并未超过诉讼时效，原审程序合法。据此，谢礼金的上诉请求，理由不能成立。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费特润公司预交12655元由特润公司负担，谢礼金预交12655元由谢礼金负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 平
代理审判员 朱筱滢
代理审判员 秦燕燕
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 张小赛