上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第3031号
上诉人（原审被告）上海志鑫汽配有限公司，住所地上海市。
法定代表人邓志鑫。
委托代理人周雷。
被上诉人（原审原告）上海北方商城，住所地上海市。
法定代表人应元鸣。
委托代理人朱耀文，上海市鹤铭律师事务所律师。
原审被告周本荣，男，1951年10月15日出生，汉族，住上海市青浦区。
委托代理人周雷，男，1980年6月10日出生，汉族，住上海市青浦区。
委托代理人邓志鑫，女，1954年9月19日出生，汉族，住上海市青浦区。
上诉人上海志鑫汽配有限公司（以下简称“志鑫公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第1125号民事判决，向本院提起了上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。志鑫公司的法定代表人邓志鑫，委托代理人周雷，上海北方商城的委托代理人朱耀文，原审被告周本荣的委托代理人周雷、邓志鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院经审理查明，上海市景泰路XXX-
XXX号房屋产权人为上海北方商城。上海北方商城与志鑫公司曾存在租赁关系，志鑫公司曾向上海北方商城支付治安押金人民币（以下币种均为人民币）1，000元。上海北方商城（出租方、甲方）与周本荣（承租方、乙方）于2011年6月2日就上述房屋签订《上海北方商城房屋（场地）租赁合同》，约定乙方向甲方承租上述房屋，租期为2011年7月1日至2012年6月30日。出租面积43.5平方米，租期内租金共计27，405元。租期届满或中途解除，乙方应无条件按时搬出全部物件；如租赁房屋（场地）因不可抗力或者政府批准规划需要或甲方改建需要发生动迁，乙方接到甲方书面通知之日起7日，本合同自然终止，乙方支付的未到期租金由甲方全额退还，乙方不得追究甲方责任，甲方对乙方不作安置，也不作任何经济补偿或赔偿。乙方应在7天内无条件停业并搬迁，逾期不搬迁的，乙方应按双倍的租金支付使用费外，造成甲方损失的，还应赔偿甲方因此所受的一切损失等。上海北方商城、志鑫公司对系争房屋实际承租人为志鑫公司均表示不持异议。上述合同签订后，双方均按约履行。
2011年12月7日，上海北方商城区域发生一起死亡三人火灾事故。2012年上海市安全生产委员会发出沪安委办（2012）13号文，将该地块列入2012年市级督办治理的重大事故隐患项目，要求在年内对北方商城（北方停车场）进行整顿，杜绝安全隐患。上海北方商城于火灾事故发生后，采取了自2011年12月10日起对出入停车场内的车辆施行限制通行及关闭停车场的措施。
2011年12月11日，上海北方商城向志鑫公司发出《退房通知书》，要求志鑫公司于10日内办理退房手续。2011年12月12日，上海北方商城向志鑫公司发送《北方商城安全检查整改通知单》，要求拆除阁楼，夜间不能住宿。自此至租期届满，志鑫公司未再向上海北方商城支付任何费用，且未与上海北方商城办理系争房屋交接手续。故上海北方商城诉至原审法院，请求判决：1、志鑫公司从租赁场地即上海市景泰路XXX-
XXX号迁出；2、志鑫公司向上海北方商城支付场地使用费，自2012年7月1日起至志鑫公司实际迁出日止，按每年27，405元计算；3、志鑫公司结清房屋使用期间产生的相关费用。上海北方商城另表示对水、电费不再主张。
原审法院经审理后认为，上海北方商城、志鑫公司均确认合同的相对方应为上海北方商城与志鑫公司，周本荣系职务行为，法院对此予以认可。合同的建立源于双方当事人的合意，在租赁合同期满后，双方对是否再行签订租赁合同均享有自主选择的权利。在双方未续约的情况下，志鑫公司继续使用系争场地已无合同依据，上海北方商城据此主张志鑫公司迁出系争场地的诉讼请求，于法有据，法院予以采纳。同时，因系争场地于租期届满后继续由志鑫公司使用，故上海北方商城主张志鑫公司于租赁合同届满后支付场地使用费，法院予以采纳。根据查明的事实，上海北方商城在停车场部分区域发生火灾后，即要求志鑫公司办理退房手续，此时，租赁合同尚在履行期间，上海北方商城的该行为客观上造成了合同履行的不确定性，可能对志鑫公司经营产生一定影响。故对志鑫公司自2011年12月11日起即上海北方商城发函要求志鑫公司办理退房手续之日起的房屋租金以及租期届满之日起至志鑫公司实际归还系争场地之日止的场地使用费可予减少。法院酌情认定志鑫公司应按合同约定租金标准的50%向上海北方商城支付上述费用，以此补偿因合同履行的不确定给志鑫公司造成的影响。志鑫公司提出因上海北方商城的不当行为造成其损失，但未在举证期限内行使诉讼权利，且亦未提供证据证明其实际损失，法院对此不予采纳。租赁关系终止后，上海北方商城应将收取的押金退还志鑫公司，为免当事人讼累，法院对此一并予以处理。
原审法院据此判决如下：一、上海志鑫汽配有限公司应于判决生效之日起十日内携其物品迁出上海市景泰路XXX-
XXX号房屋；二、上海志鑫汽配有限公司应于判决生效之日起十日内向上海北方商城支付房屋使用费（自2012年7月1日起至上海志鑫汽配有限公司实际迁出之日止，按每年13，702.5元标准支付）；三、上海北方商城应于判决生效之日起十日内退还上海志鑫汽配有限公司支付的租金（自2011年12月10日起至2012年6月30日止，按每年13，702.5元计算）；四、上海北方商城应于判决生效之日起十日内退还上海志鑫汽配有限公司支付的治安押金1，000元。
原审法院判决后，志鑫公司不服提出上诉称，租赁合同履行期间，因被上诉人玩忽职守、管理不善，最终酿成重大火灾事故。上诉人收到退房通知书后，即与被上诉人协商要求清退房屋赔偿损失，但被上诉人无理拒绝。被上诉人通知上诉人进行整顿并承诺重新开业，但之后却采用停水、停电等手段，严重影响上诉人的正常经营，造成损失，故不同意被上诉人的诉讼请求。上诉人在原审时已提交证据证明已支付了水、电费给被上诉人。被上诉人在整顿期间无法履行合同又不愿赔偿上诉人损失，造成事实上的合同关系暂时停止，且被上诉人直到起诉之前也未向上诉人索要房租。原审法院判决书对上诉人提出的8项理由的回避请求只字未提，严重违背司法公正，要求本院撤销原判，驳回被上诉人的所有诉讼请求。
被上诉人上海北方商城辩称，因为发生火灾，且内部有文件系争房屋所在地区要改造，所有企业要逐步关闭，因此租赁关系也要逐步解除。上诉人不同意解除合同，被上诉人就没有任何行为。要求本院维持原判。
原审被告周本荣述称，其不是适格的被告，同意上诉人的上诉请求。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被上诉人在发生火灾之后，向上诉人发出《退房通知书》。但又向上诉人发送了《北方商城安全检查整改通知单》，要求上诉人拆除阁楼等进行整顿，故双方并未按《退房通知书》解除合同。上诉人亦未将房屋交还被上诉人，双方继续履行《上海北方商城房屋（场地）租赁合同》。现合同期限届满，被上诉人有权要求上诉人迁出系争房屋。由于被上诉人采取了对出入停车场内的车辆施行限制通行及关闭停车场的措施。客观上影响了上诉人的正常经营，原审法院据此酌定的上诉人应支付的租金及房屋使用费，尚属合理。上诉人提出的回避申请，原审法院已依法作出处理。上诉人的上诉请求及理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，912元，由上诉人上海志鑫汽配有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理常飞
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一六年一月十九日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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