河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民三终字第152号
上诉人（原审被告）河南天达实业发展有限公司。
法定代表人刘柱，该公司总经理。
委托代理人曹峰，男，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）朱志杰，男，1976年12月6日出生，汉族。
委托代理人徐会展，河南鼎荣律师事务所律师。
委托代理人申云欢，河南鼎荣律师事务所实习律师。
上诉人河南天达实业发展有限公司（以下简称天达公司）与被上诉人朱志杰合同纠纷一案，上诉人天达公司不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2014）管民二初字第214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天达公司的委托代理人曹峰，被上诉人朱志杰的委托代理人徐会展到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年12月11日，朱志杰（乙方）与天达公司（甲方）签订《光彩市场营业房及商铺使用权转让合同》一份，主要约定：甲方将自己所属的光彩市场负一层北区2排1号营业房或商铺使用权转让给乙方从事服装、服饰、美容、美甲等经营使用，该营业房或商铺实用面积约13.79㎡；营业房或商铺使用权转让期限5年7个月，自2008年1月15日起至2013年8月14日止（含装修期）；商铺使用权转让费用共计191000元；乙方接受甲方或甲方指定的代理公司的物业管理，合同签订时，乙方向甲方交付水电和公共设施安全保证金0.5万元，合同期满时，乙方如有应予承担违约责任的行为，或者有拖欠甲方水、电、物业以及造成市场设施损坏应予赔偿等行为的，甲方在扣除有关费用后，余额退还给乙方；合同有效期内，乙方向甲方交纳物业管理费100元／营业房、铺／月（按年度一次性交给甲方）；甲方负责对营业房和商铺建筑结构、水、电、空调、电梯及其它附属设施的检查和维修，营业房和商铺的内部装修及设施的检查和维修由乙方负责；违约方按照合同总额的1％承担违约责任，或赔偿因违约给对方造成的经济损失。2011年1月19日，朱志杰（乙方）与天达公司（甲方）签订《托管协议书》一份，主要约定：乙方将位于光彩市场负一层北区2排1号商铺委托给甲方管理，乙方积极配合甲方做好托管交接工作；托管时间自2011年3月1日至2013年2月28日，在此期间乙方未经甲方同意，不能参与商铺的经营与管理；商铺在托管期间，乙方将不需要交纳任何管理费用，托管期间公司所收租金等费用，用于市场的宣传和改造，此费用由公司统一支配；两年托管期内，任何商户不得私自转让商铺，一经发现转让行为，该商户不再享受市场任何优惠条件。同日，朱志杰（乙方）与天达公司（甲方）又签订《补充协议书》一份，约定：公司研究决定要求乙方必须自行经营在甲方购买的商铺，两年市场培育期内（2011年3月1日至2013年2月28日），不允许私自转让、转租；两年市场培育期内（2011年3月1日至2013年2月28日），乙方必须遵守甲方的市场管理制度，正常开门营业，营业时间为10：00—20：00，一个月内累计关门时间不得超过7天；公司于2011年2月28日前完成对市场结构的改造工程，为营业商户提供一个良好的营业环境；对于自主经营的商户，市场给予原合同期限顺延至2018年3月31日的优惠政策。
另查明，天达公司将涉案商铺交付给朱志杰之后，所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，天达公司承诺商场开业时间是2008年4月20日，但商场重新招商即2011年11月份部分商户与河南汇基置业有限公司签订经营合同后，于2011年12月24日正式开业。但商户称商场仍然断水、断电，封堵步梯、电梯，不具备开业经营条件，同时向多家媒体及所在街道办事处反映情况。
还查明，2012年10月13日，天达公司与案外人合肥市三福百货有限责任公司签订《场地租赁合同》一份，约定：天达公司将包括朱志杰受让在内的负一楼面积970平方米出租给案外人合肥市三福百货有限责任公司用作经营服装百货业；租赁期为自2012年11月10日至2017年12月24日止。
在诉讼过程中，朱志杰提交2006年9月23日的《收据》一张，载明：今收到李爱君、朱志杰负一层北区2-1号人民币伍仟元整，系付会员费。在收据上，还注明“转入房款中。”朱志杰还提交2006年10月31日的《收据》一张，载明：交款单位：朱志杰（李爱君会员）负一层北区2-1号；人民币壹拾捌万陆仟元整；凭此票换发票、合同。朱志杰再提交2007年4月1日的《收据》一张，载明：今收到朱志杰-1F北区2-1金额5000元；附注：水电押金。上述三张《收据》均加盖有“河南天达实业发展有限公司财务专用章。”朱志杰称其与李爱君系熟人，李爱君将涉案商铺的认购资格转让给朱志杰，朱志杰将会员费5000元交给李爱君，会员费是意向金，可以转入房款，李爱君转让商铺时天达公司是认可的，并出具有收据，且天达公司的财务人员在收据上添加“朱志杰”的名字，并注明“转入房款中。”朱志杰要求的租金191000元包含2006年9月23日《收据》中的会员费5000元及2006年10月31日《收据》中转让费186000元。天达公司对朱志杰提交的上述三张《收据》的真实性均无异议，但对朱志杰的证明目的有异议，天达公司称其与朱志杰签订的《光彩市场营业房及商铺使用权转让合同》是2008年12月11日，但朱志杰提交的《收据》是2006年的，不能证明《收据》上载明的数额为合同约定的转让费。天达公司还称其不清楚会员费是何费用，2006年9月23日的《收据》上“转入房款中”系朱志杰自行添加，会员费不是转让费，不能转入房款。
上述事实，有当事人提供的证据及庭审笔录在案佐证。
原审法院认为，朱志杰、天达公司签订的《光彩市场营业房及商铺使用权转让合同》是双方真实意思表示，合法有效，原审法院应予认定，双方均应依据合同履行权利和义务。朱志杰2006年9月23日所交会员费5000元，天达公司出具的收据上已注明“转入房款中，”天达公司虽对此不予认可，但其未说明收取会员费的用途及依据，结合朱志杰提交的《收据》中载明的商铺位置与合同中商铺位置一致，2006年9月23日《收据》及2006年10月31日《收据》中的款项总额与合同所约定的商铺使用权转让费的数额一致，原审法院认定会员费5000元已经转入朱志杰所交转让费，故对朱志杰共向天达公司交纳转让费191000元的事实原审法院予以确认。朱志杰依据合同履行了支付商铺使用权转让费191000元及水电押金5000元的合同义务，虽然天达公司履行了交付商铺的义务，但是所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，没有为朱志杰等商户提供良好的经营环境，也不能保证朱志杰等商户的正常经营秩序，导致商场迟迟不能开业，合同无法继续履行，且天达公司在2012年10月13日又将包括朱志杰受让在内的负一楼整体出租给案外人合肥市三福百货有限责任公司，导致朱志杰所签订合同目的根本不能实现，所以朱志杰要求解除《光彩市场营业房及商铺使用权转让合同》、《补充协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于法定解除的规定，所以原审法院应予解除。但朱志杰、天达公司双方签订的《托管协议书》于2013年2月28日到期，合同因履行期限届满而自然终止，故朱志杰要求解除《托管协议书》已无必要，该项诉讼请求，原审法院不予支持。由于朱志杰已向天达公司支付了2008年1月15日起至2013年8月14日止期间的商铺使用权转让费，天达公司在正式开业即2011年12月24日之前商场未能达到经营条件，所以从商铺使用权转让的起始日即2008年1月15日至商场正式开业日即2011年12月24日期间，天达公司具有完全过错责任，应全额返还此期间的使用权转让费133985元（191000元÷67个月×47个月）。在商场正式开业之后，由于天达公司有对商场进行培育、完善商场经营环境、广告宣传等诸多方面的责任，同时由于朱志杰等商户负有充分考察商场经营环境及配合天达公司对商场经营进行培育的义务，朱志杰等商户与天达公司对商场开业后合同未实际履行均存在过错责任，综合考虑双方的过错程度，原审法院认定天达公司的过错程度大于商户的过错程度，原审法院酌定天达公司承担60%的责任，应向朱志杰返还从商场正式开业日即2011年12月24日至商铺使用权转让的终止日即2013年8月14日期间的使用权转让费的60%即34209元（191000元÷67个月×20个月×60%）。综合以上意见，天达公司共计返还朱志杰商铺使用权转让费168194元。同时，朱志杰支付的水电押金5000元是合同履行过程中的水电保证，由于合同未实际履行，所以押金应全额返还。虽然合同约定了违约金，但综合本案商户的实际损失、预期利益及履行合同的情况、过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，朱志杰要求天达公司支付违约金和租金利息损失的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：一、解除朱志杰与河南天达实业发展有限公司于2008年12月11日签订的《光彩市场营业房及商铺使用权转让合同》和2011年1月19日签订的《补充协议书》。二、河南天达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还朱志杰使用权转让费168194元。三、河南天达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还朱志杰押金5000元。四、驳回朱志杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4886元，由朱志杰负担1245元，河南天达实业发展有限公司负担3641元。
宣判后，天达公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实和适用法律严重错误，应予纠正。理由如下，一、在房屋租赁合同关系中，交付符合租用目的，能够安全使用的商铺本身，是出租人的主要义务，在此之外，要求出租人承担更多义务，必须基于合同的约定或法律的规定。本案中，天达公司与朱志杰双方成立租赁关系，根据合同约定，天达公司已经尽到交付合格的出租商铺，提供水电等适租义务，但一审判决超越租赁关系，在当事人的约定之外，认定被出租商铺所在市场“未达到经营条件，未真正开业”，在没有证据的情况下，认定市场“不断装修改造”持续至“重新招标”，继而根据“过错责任”判定天达公司构成“根本违约”承担几乎全部责任。一审判决如此认定，没有事实依据。天达公司提供的证据能够推翻上述认定，请求二审法院予以纠正。1、涉案光彩市场在2007年就已经开业并正常经营至今，市场因经营活动与外界发生了不计其数的社会关系，根本不存在经营条件不符合约定，迟迟不能开业的情况。商铺交付朱志杰后如期开业是基本事实不可否定，一审认定直到2011年12月24日商场“重新招商”才开业违背客观事实。2、天达公司出租给朱志杰的商铺，自始符合正常的租赁经营使用要求。天达公司根据合同约定仅负有适租义务，且已经按约履行了交付合格商铺、提供水电、空调、电梯等设施，配合国家消防、治安、工商、税收等行政管理，尽到了出租义务。二、一审判决错误认定天达公司有若干具体“违约”情形，并无事实依据和有效证据佐证，相关证据几乎均为复印件、打印件，其真实性及关联性根本经不起推敲；判决认定天达公司“对市场负有进行培育、完善经营环境、广告宣传等更多方面的责任”，是对天达公司的不公。朱志杰已经实际占用商铺经营数年，一审判决全部维护了承租人的利益，让天达公司承担几乎全部责任，缺乏法律依据，显属错误。经营活动中收益与风险并存是亘古不变的真理，根据合同和法律，天达公司并不负担、也无能力保证租户承租即盈利。故提出上诉，请求二审法院：一、依法撤销郑州市管城回族区人民法院（2014）管民二初字第214号民事判决第一、二、三项，改判驳回朱志杰的诉讼请求，维持第四项；二、朱志杰承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人朱志杰答辩称：一、天达公司未按合同约定向朱志杰交付符合经营条件的商铺，违反合同约定，朱志杰有权解除合同并要求退还相关费用。1、天达公司向朱志杰等商户转让使用权的光彩市场商铺，位于天达光彩市场楼内，并非独立的房屋，而是天达公司用石膏板等做成的楼内小隔断，其出入通道和营业时间及水电、经营类别、宣传推广等经营活动都受天达公司统一规划、管理，并不能独立自主的开展经营活动，因此双方实为商场货柜租赁合同关系。对于这种商铺，应以整个商场可以正常营业为交付条件，具体来说，包括：消防验收合格，房屋验收合格，水电、照明、空调等设施安装到位，电梯、楼梯等全部安装到位，楼内隔断装修等施工完成。2、天达公司《商户入住指南》中载明交铺时应有电扶梯20台、垂直观光电梯5台，而天达公司提交的证据显示，截止2007年6月底，商场内仅安装了9部电扶梯，其后长期未再加装电梯，直接影响到商场的正常经营；市场的供电设备是在2010年2月底才安装调试合格，在此之前，市场内的商铺根本无法经营使用。3、根据双方提供的证据，天达光彩市场一期竣工后，二期仍在施工中，对一期的正常营业产生了严重影响。4、天达公司提交的证据显示，天达光彩市场直至2009年4月才经消防验收，消防验收意见书认定验收部分基本合格，并提出部分整改措施。多家媒体报道显示，在2009年之后，天达光彩市场消防严重不达标，且长期不整改，在2009年3月和2010年12月被政府部门多次集中整治。5、自2009年底起，因前期装修、设计有问题，天达公司开始不断地对市场进行装修、改造。自2010年9月天达公司强行完成商铺托管后，为配合光彩SHOW的招商，天达公司又进行了多次集中建设、装修、改造。在2011年12月24日正式开业前未能达到经营条件。6、《营业房及商铺使用权转让合同》约定的转让期限和后来签订的《托管协议书》和《补充协议书》的时间和期限，说明天达公司也认可前期交付商铺不合格和商铺实际已由天达公司托管。二、在2011年12月24日后不经营商铺的原因是：朱志杰履行了托管协议书，商铺自2010年起由天达公司强行托管并转租给第三方致使朱志杰不能经营使用，托管到期后天达公司仍拒不交还商铺，责任完全在天达公司，故应全额退还合同款。三、朱志杰提交的部分证据虽为复印件，但可与其他证据相互印证，应予采信。《营业房及商铺使用权转让合同》、《托管协议书》等合同均由天达公司提供，并供五六百名商户重复使用，属于格式合同，如果出现歧义时，应作对天达公司不利的解释。综上，天达公司未按约定交付合格商铺，也未实施有效的管理，没有为商户提供良好的经营环境，也不能保证正常经营秩序，导致商场迟迟不能开业，合同无法履行，已构成根本性违约，朱志杰有权要求解除合同退还合同款。请求维持一审判决。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：天达公司上诉的主要理由是，其已交付符合租用目的并能安全使用的商铺，没有违约行为，不应承担商铺使用权转让费及押金的退还责任。故本案争议的焦点为：天达公司是否存在违约行为，朱志杰可否要求解除《营业房及商铺使用权转让合同》及《托管协议书》、《补充协议书》，以及天达公司应否承担退还商铺使用权转让费及押金责任。
关于涉案合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。本案中，天达公司与朱志杰自愿签订《营业房及商铺使用权转让合同》及《托管协议书》、《补充协议书》，由此产生的商铺使用权转让关系合法有效，应受法律保护。依据商业习惯，天达公司作为商铺使用权的转让方，其收取的转让费中，除包括商铺使用所产生的租金外，还包括因商铺所处地段、经营、客源、渠道、宣传等所带来的可期待利润等，而这也正是商铺受让方愿意支付对价的基础所在。因此，在朱志杰已经依约支付商铺使用权转让费和押金后，天达公司负有向朱志杰交付符合租用目的、并能安全使用的商铺义务。从本案实际履行情况看，天达公司虽然交付了商铺，但是所在商场不断进行装修改造，且未进行消防验收，没有为朱志杰等商户提供良好的经营环境，导致商场迟迟不能开业，合同无法履行，对此天达公司负有直接责任。朱志杰据此要求解除合同关系，符合法律规定，本院予以支持。天达公司提供的证据不足以证明涉案商场已按约定开业并正常经营，其上诉称已完成提供适租商铺义务的主张，本院不予采纳。
关于商铺使用权转让费及押金的退还问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案经查，朱志杰已经支付了2008年1月15日至2013年8月14日期间的商铺使用权转让费，但涉案商场在2011年12月24日才正式开业，在此日期之前因商场未达到经营条件致合同未能实际履行，朱志杰并无过错，故原审判决认定由天达公司全额返还自2008年1月15日即商铺使用权转让的起始日至商场正式开业日期间的使用权转让费133985元，并无不当，应予以确认。但商场正式开业之后，因朱志杰及天达公司均负有培育和完善商场经营环境的义务，导致合同无法继续履行，双方均有过错，原审判决酌定由天达公司承担60%的责任，符合本案实际及双方的过错程度，天达公司应按此比例向朱志杰返还从商场正式开业日至商铺使用权到期日即2013年8月14日期间的使用权转让费168194元。至于5000元水电押金，由于未出现合同约定的扣款事由，朱志杰要求天达公司退还该笔费用，理由正当，应予支持。
综上所述，天达公司关于撤销原审判决，改判驳回朱志杰诉请的上诉请求，证据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3641元，由上诉人河南天达实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 黎
审判员 王胜利
审判员 李剑锋
二〇一五年四月三日
书记员 候李爽