天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终1085号上诉人（原审被告、反诉原告）:冯树元，男，1954年3月21日出生，汉族，天津市宁河区换新渔需水产经营部员工，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：张宝俊，住天津市宁河区，天津市宁河区换新渔需水产经营部推荐。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津泰耀房地产有限公司，住所地天津市宁河区商业道南段西侧幸福广场A-404号。法定代表人：罗明光，董事长。委托诉讼代理人：王清华，男，该公司员工。委托诉讼代理人：庞加彬，男，该公司员工。上诉人冯树元因与被上诉人天津泰耀房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2016）津0117民初1745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。冯树元上诉请求：1、维持原审判决第三项，撤销原审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、将电箱问题在本案中一并审理，判令被上诉人将电箱移走并赔偿损失；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人没有按时交纳剩余购房款是基于电箱等原因，一审法院判决上诉人承担违约责任是错误的；2、上诉人在购房时，涉诉房屋窗前和楼房模型中都没有电箱，违反合同约定，该电箱位置距离上诉人房屋墙体的距离违反法律规定，将给上诉人全家的生命财产造成危害，应当移走。被上诉人天津泰耀房地产有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。天津泰耀房地产有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原被告签订的《天津市商品房买卖合同》；2、被告赔偿原告违约金82500元；3、被告将擅自拆改部分恢复原状；4、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第1项为被告继续履行与原告签订的《天津市商品房买卖合同》且补交剩余房款410000元。冯树元向一审法院提起反诉请求：1、赔偿因反诉被告违法用突袭的方式在夜间私自拆除小院院墙而造成的损失6000元、将房屋淹泡而给反诉原告造成的直接损失800元、反诉原告半年多来因变电箱位置、私自拆除院墙、淹泡房屋等问题，找反诉被告交涉而造成的误工费2000元、交通费1000元，共计9800元；2、反诉诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2014年7月24日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》，天津泰耀房地产有限公司为合同甲方，冯树元为合同乙方。合同约定：“商品房坐落于宁河县××北新区时代滨江10号楼-2-101；商品房价款为825000元；贷款付款的，乙方应于2014年7月31日前，一次性存入商品房首付款255000元，于2014年9月1日一次性存入商品房首付款160000，其余价款办理贷款。合同第六条：乙方未按上述约定日期付款……。附件六：补充合同自本合同备案之日起40日内买受人应将公积金或按揭贷款手续办理完毕，并且银行将公积金或按揭贷款的金额支付或转账到出卖人账户内，如因买受人原因导致银行公积金及按揭贷款无法审批通过，买受人应在银行告知后7个工作日内将剩余款项以现金形式一次性支付给甲方，如违反此条款（包括公积金或按揭贷款金额无法按期到达出卖人账户），买受人应支付给甲方总房款10%的违约金，并放弃本合同中规定的所有权益，同时甲方有权将该物业另行出售，无需知会买受人。”本合同于2014年7月30日在宁河县房地产管理局登记备案，依据该补充合同约定，被告至迟应在2014年9月17日（2014年7月30日后40日再加7个工作日）前付清剩余房款，但被告至今未付。被告按合同约定付清首付款415000元，房屋尚未交付。庭审中，原被告均认可小院院墙是区综合执法队拆除的。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。附件六补充合同是商品房买卖合同的组成部分，是对商品房买卖合同相关条款的补充，是双方达成的新的合意，补充合同已经双方确认，故对双方均具有拘束力。被告逾期交付房款，系违约，应承担交付剩余房款及支付违约金的违约责任。被告在辩论阶段提出附件六补充合同按合同总价款计算违约金显失公平，约定过高，应按商品房买卖合同第六条履行，因双方对此条达成了新的合意，并经双方确认，故其抗辩理由不成立，违约金是否过高，一审法院认为应以实际损失为依据，结合合同的履行情况、当事人的过错程度确定，一审法院酌定调整违约金以剩余房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付。原告提出的第2项诉讼请求，与本案不是同一法律关系，本案不予处理。被告有条件地履行交付房款义务的抗辩意见，理据不足，不予支持。关于反诉请求，因拆除院墙的行为，双方均认可是具体行政行为，故反诉原告要求反诉被告承担赔偿责任，于法无据，不予支持。房屋被淹泡的损失，因房屋被淹泡时，房屋尚未交付，故被告没有请求赔偿损失的事实依据，基于前述，反诉被告请求相应的误工费、交通费的损失，亦不予支持。综上所述，原告要求被告给付剩余房款410000元及自2014年9月18日始至实际给付之日止，以此款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持；其他诉讼请求，依据不足，不予支持；反诉原告的全部反诉请求，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：“一、冯树元于本判决生效后十日内给付天津泰耀房地产有限公司剩余房款410000元，并支付违约金，违约金自2014年9月18日始至剩余房款实际给付之日止，以剩余房款410000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付。二、驳回天津泰耀房地产有限公司的其他诉讼请求；三、驳回冯树元的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8687元，由冯树元负担6600元、天津泰耀房地产有限公司负担2087元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，由冯树元负担。”二审中，上诉人围绕上诉请求向本院提交照片六张，证明小区电箱现状；提交书写说明一份，证明上诉人已向对方说明电箱的设计不合法以及电箱的危害性。提交民事裁定书一份；证明涉及电箱的案件在另案中起诉。经质证，被上诉人对上述证据的真实性均予认可。本院经审查认为，被上诉人对上诉人提交的证据不持异议，本院对其真实性予以确认。被上诉人向本院提交涉诉房屋所在小区规划图复印件一份，证明上诉人主张的电箱位置系根据规划设计所置，并不违反合同约定。经质证，上诉人对该证据不予认可,主张被上诉人未按设计图纸放置电箱。本院经审查认为被上诉人提供的证据具有客观真实性，本院予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。合同签订后，上诉人依约支付首付款后，发现其购买房屋前约1.2米处设置变电箱，并向被上诉人就该问题进行反映,在双方协商未果的情形下，上诉人未按照合同约定的时间支付剩余购房款。对此，本院认为，被上诉人虽提供了涉诉小区的规划设计图纸，能够证明涉诉变电箱的位置系依照设计图纸设置，但鉴于本案涉诉变电箱与上诉人购买房屋位置的特殊性，上诉人有权在购买该房屋时知晓变电箱位置情况，且双方合同中对于变电箱位置的约定属于格式条款，应由开发商向业主予以说明，而被上诉人未履行说明告知义务，故上诉人据此未及时交付购房款，不属于违约情形，不应承担违约责任。现双方均同意继续履行合同，上诉人应交付剩余购房款410000元。对于上诉人要求被上诉人将电箱移走并赔偿损失的问题，与本案非同一法律关系，不予审理。综上，冯树元的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持天津市宁河区人民法院（2016）津0117民初1745号民事判决第三项；二、撤销天津市宁河区人民法院（2016）津0117民初1745号民事判决第二项；三、变更天津市宁河区人民法院（2016）津0117民初1745号民事判决第一项：冯树元于本判决生效后十日内给付天津泰耀房地产有限公司剩余房款410000元；四、驳回被上诉人天津泰耀房地产有限公司其他诉讼请求；五、驳回上诉人冯树元其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费8687元，由冯树元负担6000元、天津泰耀房地产有限公司负担2687元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，由冯树元负担。二审案件受理费80元，由冯树元负担60元，天津泰耀房地产有限公司负担20元。本判决为终审判决。审 判 长  李国敏代理审判员  孟 夏代理审判员  苏美玉二〇一七年五月二日书 记 员  穆 艺