江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太城民初字第00272号
原告太仓顺龙房地产开发有限公司。
法定代表人沈秀龙。
委托代理人张璟，江苏孙剑良律师事务所律师。
被告傅龙珍。
委托代理人吴雪瑞，江苏周瑞昌律师事务所律师。
原告太仓顺龙房地产开发有限公司与被告傅龙珍商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法适用简易程序于2015年6月9日公开开庭进行了审理。因案件争议较大，本案依法转为普通程序并依法组成合议庭于2015年9月10日公开开庭进行了审理。原告太仓顺龙房地产开发有限公司的法定代表人沈秀龙及委托代理人张璟、被告傅龙珍及其委托代理人吴雪瑞（仅参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告太仓顺龙房地产开发有限公司诉称：2013年5月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告以120万的价格购买原告开发的位于太仓市双凤镇建新路东侧，名为顺龙·景秀江南小区别墅一幢，建筑面积186.72平方米。合同还约定被告的付款方式是一次性付款，付款时间为签订合同当天付清房款。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告也实际装修入住该房屋，但被告仅支付了30万元购房款，剩余90万元的购房款至今未能支付，现原告向法院起诉，要求判令被告向原告支付拖欠购房款人民币90万元，并支付违约金（以90万元为基数，按每日万分之三的标准，从2013年5月21日起计算至实际付清房款之日止）。
被告傅龙珍辩称：本案争议房屋所涉房款总计120万元，被告已实际支付110万元，余额10万元被告与项目开发方负责人之一的龚惠明约定待房产证办理完毕后支付，现因房产证尚未办理，不具备支付条件，故被告不存在未支付和拖欠房款的行为，不应支付延期付款违约金，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2013年5月20日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人向出卖人购买位于太仓市双凤镇建新路东侧，名为顺龙·景秀江南商品房，该商品房合同约定建筑面积共186.72平方米；该商品房的总价款为人民币120万元，付款方式为一次性付清，签订合同当天付清房款；关于买受人逾期付款的违约责任，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金……
关于款项支付，被告傅龙珍称，其已支付房款110万元，分别于2013年3月19日在pos机上刷卡10万元，刷入太仓汇丰针织服装有限公司账户，于2013年3月29日，刷卡转账30万元至龚惠明个人账户，于2013年4月16日转账20万元至龚莉芳个人账户，龚惠明于2013年4月16日向被告出具收到购房款60万元的收条一张；后被告又于2013年4月26日分别刷卡转账13万元和7万元至龚惠明个人账户，龚惠明于2013年4月30日向其出具收到20万元的收条一份；签订购房合同后，被告于2013年5月21日又转账30万元至龚莉芳个人账户，龚惠明又向被告出具收到购房款30万元的收条一份。被告傅龙珍还称：2013年3月被告看房时，“景秀江南”售楼处只有龚莉芳和龚惠明两个人，一楼是售楼处，二楼是龚惠明的办公室。当时，双凤街上的人都知道龚惠明是这个楼盘的合伙人、老板，他对外也是以“景秀江南”项目总经理、负责人自称。第一笔10万元预付款是龚惠明带被告在pos机上刷的，后来龚惠明就将涉案房屋的钥匙交给被告，叫被告可以先装修起来，并于2013年4月17日向被告交付景秀江南业主入住手册，由被告在承诺书中签字，承诺书主要内容为“本人为景秀江南的买受人……同意遵守本临时公约，同意承担违反本临时公约的相应责任……”。后来几次付款都是按龚惠明指定的方式支付的，他也给被告出具了收条。2013年5月20日，龚惠明将有原告盖章的购房合同给被告签字，被告签字后支付了尾款30万元。2013年9月，被告装修完毕入住了涉案房屋，并按期缴纳安保费，至今两年多，原告才来主张被告逾期支付房款不合常理。原告太仓顺龙房地产开发有限公司称，原告从未委托龚惠明销售并收取房款，涉案房屋的销售原告聘请了专门的销售公司，被告与原告签订购房合同后，应将房款直接支付至原告的账户，现原告确认被告通过龚莉芳向原告支付房款30万元，其余款项原告没有收到。而龚莉芳仅系景秀江南项目部的临时管理人，负责账目管理，也没有收取房款的职权。
另查明：1、2009年9月9日原告太仓顺龙房地产开发有限公司（甲方）与案外人太仓汇丰针织服装有限公司（乙方，其法定代表人为龚惠明）签订《联合开发房地产协议》一份，主要约定：双方协商联合开发房地产项目，甲方以建设工程流动资金投资为主，全部周转资金总额为1500万，包括土地摘牌应付资金，乙方以土地及地上部分资产总额为1500万；收益分配，甲乙双方在利润总额中各应回收投资额后，剩余收益甲方得55%，乙方得45%，规划二期用房单独结算，另行签订协议。该协议由甲、乙双方盖章，并由原告的法定代表人沈秀龙与太仓汇丰针织服装有限公司的法定代表人龚惠明代表签字。2、2014年9月26日太仓市双凤镇人民政府（甲方）、太仓汇丰针织服装有限公司（乙方）与原告太仓顺龙房地产开发有限公司（丙方）签订《协议书》一份，约定：由于乙方将甲方支付的1416万元收购款又投资到丙方，与丙方进行联合开发房地产，该款又回到了丙方，故在实际操作中，丙方无需将1416万元支付至甲方，甲方也无需将1416万元支付至乙方，乙方也无需将1416万元支付至丙方，因此三方无汇款记录，但三方一致认可三方均已履行了付款的全部义务。该协议由甲、乙、丙三方盖章，并由太仓汇丰针织服装有限公司的法定代表人龚惠明与原告的法定代表人沈秀龙代表签字。
被告傅龙珍为证明龚惠明有权代表公司收取房款，还举证：1、（2014）嘉善姚商初字第139号民事判决书中查明关于浙江雄宇混凝土构件有限公司与太仓顺龙房地产开发有限公司签订的《加工定作合同》中，太仓顺龙房地产开发有限公司的委托代理人为龚惠明；2、明熙建筑工程有限公司景秀江南二期的项目经理丁增安于太仓公安局双凤派出所的询问笔录中称：“景秀江南的开发商是法人代表沈秀龙和龚惠明……”
本院在2015年5月21日对龚惠明所做的调查笔录中，龚惠明陈述：“……太仓汇丰针织服装有限公司与顺龙房产合作开发了双凤景秀江南小区，汇丰针织是我的公司，由于汇丰针织没有房产开发的权限，所以挂靠在顺龙公司下进行开发，我用地上物评估价1500万元入股，顺龙房产也入股1500万元，两方还签订了联合开发房地产协议。双凤景秀江南的项目是独立结算的，因为顺龙房产在浏河也有项目，那边的项目我不参与，我只在双凤这边的项目中结算。本来银行那边的财务印鉴是要双方共同盖章的，既要有顺龙公司的公章，也要有我个人的私章，后来顺龙公司提出这样不方便，要求我把私章撤掉，我同意撤掉后，资金就变成顺龙公司一方操作了……傅龙珍是我一个朋友介绍过来买房子的，我就收下了傅龙珍的购房款，其中80万元没有转到顺龙公司的账户上。现在该80万元房款我放在了这个项目的财务往来里，等顺龙公司和我结算对账后再把这80万元一并处理。”
关于在龚惠明处的80万元房款问题，原告太仓顺龙房地产开发有限公司的法定代表人沈秀龙曾于2015年1月26日向太仓市公安局经侦大队报警反映，沈秀龙在公安局的询问笔录中称：“我今天来反映龚惠明拿了公司的购房款80万元没有交给公司。具体情况是太仓市顺龙房地产开发有限公司和龚惠明等人一起出资开发双凤景秀江南的房地产项目，最近查账时发现一个叫傅龙珍的人购买房产后，账面显示只交了30万元房款，总房价应为120万元。后来我找到傅龙珍，傅龙珍说她已支付房款110万元，仅10万元没有支付，并出示收条，收条都是龚惠明签收的。这110万元其中的30万元是通过景秀江南项目部的财务龚莉芳交给公司的，其余80万元龚惠明没有交给公司……景秀江南一期的项目就我和龚惠明两个人投资的，当时龚惠明在项目上的作用就是协调工作，因为他是双凤本地人，有些地方上的事物都由他出面，有时我不在时，他就代表这个项目接待一下客户，但关于这个项目上的人事、财务、建设等都是我做主的。”2015年2月13日，太仓市公安局又向龚惠明制作了询问笔录，龚惠明称：“我以太仓汇丰针织服装有限公司的土地及地上物入股和太仓顺龙房地产开发有限公司合伙开发双凤景秀江南的房地产项目，顺龙公司任命我为项目部的总经理，负责项目的管理，任命沈秀龙为项目部的董事长，负责房产相关手续的办理。景秀江南房产是在2009年12月28日开盘对外销售的，当时是聘请销售公司对外销售的，沈秀龙提供顺龙公司的两个账户给销售公司，指定销售公司以这两个账户收房款。但在实际销售过程中也有客户直接刷pos机将房款打到汇丰公司的账户上，也有客户直接转账到我的银行卡上，也有客户直接转账到龚莉芳的银行卡上，还有客户直接给我现金……2013年有一个客户傅龙珍到销售处来买房，是我接待她的，她先交了10万元订金，是刷pos机直接到汇丰公司的账户上，后来她陆续将房款转到我和龚莉芳的账户上，傅龙珍交了110万元后跟顺龙公司签订了购房合同，我让龚莉芳将转到她卡上的50万元转了30万元到顺龙公司账上，将20万元转到我的账户上，加上傅龙珍转给我和汇丰公司的60万元，共计80万元没有交给顺龙公司，这80万元被我用来支付小额贷款公司和银行的利息……这个房产项目我也投资50%，沈秀龙收了购房款都转移掉了，所以我就自己收了购房款也不交到顺龙公司。”
以上事实，有原告太仓顺龙房地产开发有限公司提供的商品房买卖合同、催缴房款通知、证明、照片，被告傅龙珍提供的收条、刷卡转账凭证、安保费收据、景秀江南业主手册、联合开发房地产协议（复印件）、2014年9月26日协议书（复印件）、询问笔录（丁增安、沈秀龙、龚惠明）等以及当事人陈述等予以佐证。
本院认为，本案主要的争议焦点是龚惠明收取被告傅龙珍款项的行为是否可以代表原告太仓顺龙房地产开发有限公司，是否是履行职务行为。本院结合相关证据作如下认定：从与被告傅龙珍关系的角度看，1、龚惠明是双方订立《商品房买卖合同》和《业主入住手册》文本的提供者；2、龚惠明是原告与被告订立购房合同后以原告名义交付房屋钥匙的交付人；3、龚惠明是被告部分房款的收取人。从与原告太仓顺龙房地产开发有限公司的角度看，1、龚惠明是“景秀江南”项目的利益相对方；2、龚惠明以“景秀江南”项目工作人员对外开展业务，原告方在较长的时间段内并未提出异议；3、龚惠明将收取的被告部分房款交付了原告，也可推定原告知道曾与被告发生了买卖房屋的事实。综合上述因素，本院认为，2013年5月，原、被告订立的房屋买卖合同合法有效，应当得以切实履行。原告作为一家专业房地产开发企业，特别是对合作开发项目的双方的权利义务、职责范围应予以明确，同时对相关工作人员的职权予以规范和监督，对其所销售的房屋和资金回笼情况应及时掌握。现被告订立购房合同、交付房屋价款、收取房屋钥匙等一系列行为，均由龚惠明个人操作完成，但从一般社会公众的认知和理解来看，其当时的行为完全是代表原告太仓顺龙房地产开发有限公司的利益，随之其行为应视为职务行为。龚惠明是否及时将款项入账是合作开发项目双方的内部事务，本案中不予理涉。如原告认为龚惠明的行为损害了合作开发另一方的利益，可通过结算的方式解决，与被告无关。目前被告傅龙珍已向原告支付房款共计110万元，尚欠10万元没有支付。被告傅龙珍辩称该10万元系龚惠明与其约定于办理房产证后再行支付，但被告未提供相应的证据予以证明，故本院不予采信。根据原、被告双方合同约定，被告应于签订合同当天付清房款，现其拖欠10万元房款不付，责任在被告，故被告应按照合同约定向原告支付自2013年5月21日起至房款实际付清之日止，按所欠房款每日万分之三标准计算的逾期付款违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告傅龙珍于本判决生效后10日内向原告太仓顺龙房地产开发有限公司支付购房款100000元，并支付逾期付款违约金（以10万元为基数，按每日万分之三的标准，自2013年5月21日起算至实际付清之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13896元，由原告太仓顺龙房地产开发有限公司负担12246元，被告傅龙珍负担1650元。该款原告已预交，本院不再退回，被告承担部分由被告在支付上述款项时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 王 勇
代理审判员 朱旖雯
人民陪审员 胡其德
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 张晓晴