广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第2377号
原告刘萍，女，汉族，1988年9月18日出生，住址湖南省汉寿县。
委托代理人樊琼，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人杨春，男，汉族，1988年2月5日出生，住址广东省东莞市，系原告配偶。
被告王卫，男，汉族，1975年9月23日出生，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人司贤利，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
委托代理人许俊领，北京市隆安（深圳）律师事务所实习律师。
被告深圳市华拓房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市福田区华府馨居裙楼B15，组织机构代码67481063-2。
法定代表人曾雄。
委托代理人黄晓丽，女，汉族，1982年5月28日出生，住址江西省抚州市南丰县，系该公司员工。
原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月17日受理后，由审判员颜浩民适用简易程序独任审判，于2016年1月11日公开开庭进行了审理，原告委托代理人樊琼、杨春，被告王卫委托代理人司贤利、许俊领，被告深圳市华拓房地产经纪有限公司（以下简称华拓公司）委托代理人黄晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告与原告于2015年9月8日签订房屋买卖合同，买卖位于福田区上梅林华茂苑6栋8层04单元，建筑面积79.83平方米，成交价2750000元，定金金额165000元整。被告该物业在合同签订时已经抵押给招商银行上梅林支行。根据合同第四条第3款约定，卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，需在签署本合同之日起四十日（含当日）内（2015年10月18日前）自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产原件交予替双方托管交房保证金的第三方处。被告直到2015年11月16日仍未按照合同约定完成赎楼，因此构成此合同违约的事实。根据合同第十五条之约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还卖方已支付的定金550000元整。
原告于合同签订后按照约定支付了定金165000元，同时按照合同约定的时间及银行完成了首期款资金监管，监管金额为660000元整。被告违约的事实造成了原告825000元资金长期被占用，造成损失。综上，原告诉至法院，请求法院判令：1、二被告共同返还已支付的首付款16.5万元及利息（按照年贷款利率24%计算至实际支付之日止）；2、被告王卫向原告支付违约金55万元；3、被告支付原告已被银行监管的资金66万元的利息（按照年贷款利率24%计算至解除监管之日止），并配合原告办理解除监管手续；4、被告承担本案诉讼费用。
被告王卫辩称：一、本案业主王卫一直积极办理相关过户手续，不存在违约行为。
1、房地产买卖合同签订于2015年9月8日，第四条约定该房地产产权处于”抵押状态”，原告同意王卫委托担保公司赎楼的，但由于担保公司原因导致赎楼时间延迟。
2、王卫没有签约后25日公证委托书给中介及其指定的担保公司，是由于中介无法提供可以办理该项业务的担保公司。后来王卫经多方寻找，不惜高息甚至对方中途变卦加价，按每月六分高息额外另付7万元赎楼手续费，才拿到177多万元的银行赎楼款。终于10月22日公证委托给深圳市立德担保有限公司办理赎楼，11月25日即赎出房地产证，12月8日法院解封。
3、原告杨萍明知王卫一直积极办理赎楼和解封等过户前准备工作，明知该房屋过户前走的流程繁琐40天期限不可能办完，明知王卫为此每天承受高额利息5千元并因杨萍查封又被担保公司处罚5万元，明知王卫为此目前已损失利息和手续费、罚金等已超过20万元，而却刻意起诉并查封王卫房产，索要高额违约金，显然存在乘人之危、恶意诉讼、滥用诉权之嫌，有失诚信！
4、按照约定原告须协助王卫办理赎楼手续配合签署一切相关文件，而王卫赎楼完成后，原告以赎楼超期为由单方解约，更谈不上协助王卫办理相关手续！
5、王卫没有收到原告诉状所称的“多次催告”书面文书，原告仅仅以赎楼超期且超期存在正当事由和合理解释情况下，妄然单方解除合同，索要高额违约金，显然有失常理！
6、王卫没有通知过欠款银行停止赎楼，故不存在双方约定的“根本违约”情形！
7、王卫尽管延迟一些时间，但还是通过担保公司获得了赎楼贷款，故不存在自行赎楼、注销抵押登记情形！
8、合同约定须在签约后40日内自行赎楼、注销抵押登记，并经房地产证交给中介机构的前提条件是：业主无法从担保公司获得赎楼贷款，而非只要签约40天届满必须自行赎楼等。何况双方并没有对此情形约定视为”根本违约”的情形。
9、尽管合同第十三条约定，有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜，王卫应在签署《深圳市二手房买卖合同》前清理完毕，但鉴于双方尚未签署上述二手房买卖合同，且目前已清理完毕，故不存在违约情形。
鉴于此，原告据此要求王卫按房价总款20%支付高额的违约金于法无据，应视为滥诉行为予以驳回！
二、刘萍无权要求王卫支付房款20%的违约金。综上，王卫不存在重大违约情形，何况在原告起诉前后已完成赎楼手续，完全符合过户手续，而原告仍坚持解约并索赔高额违约金。显然法院是不会纵容其滥用诉权，恶意诉讼行为！况且，双方在合同第二十条明确注明：“前述各条约定与本条不一致的，以下条为准”，其中约定“④签订该物业…如卖方违约需按合同定金双倍赔偿给买方。”显然，合同第十五条约定原告可要求王卫支付房价总款20%违约金的约定己被该补充条款替代，原告第二项诉讼请求于法无据，应予以驳回。
三、刘萍无权要求业主王卫返还首付款16.5万元以及利息。刘萍提供的2015年9月8日王卫签字的定金收据金额为16.5万元，但合同并没有约定该定金转为购房首付款。故无权要求返还首付款，更谈不上利息。
四、刘萍无权要求业主王卫支付银行监管资金66万元的利息，解封无需王卫配合。刘萍提供的2015年9月15日房屋交易资金托管业务开户通知7协议书表明，上述托管款项仍在刘萍个人银行账户内，故无权谈起要求王卫支付利息。该协议书还约定，如托管期三个月（9月15日至12月14日）届满且双方交易资金划转条件未成就即应退还资金，故无需王卫配合。
五、刘萍已构成违约，王卫已依法解除双方签署的《房地产买卖合同》，并没收刘萍定金。合同第三条约定，刘萍应当在银行出具贷款承诺书后三个工作日内按银行承诺贷款金额补足首付房款，在首付房款交付后三日内办理完毕全部银行按揭申请手续，王卫给予无条件配合。但至今刘萍没有办理银行按揭申请手续！合同还约定，在王卫赎出房地产证原件并注销抵押登记后三日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户递件手续。王卫已于2015年11月25日将房地产证原件赎出，并于2015年12月8日办理完毕注销抵押登记和解封手续，11月25日即通知中介机构要求刘萍签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户递件手续，而没想到刘萍爱人杨春回复却是拒绝办理过户，显然刘萍已构成违约！按合同第二十条约定，“前述各条约定与本条不一致的，以下条为准”，其中约定“④签定该物业…如买方违约卖方有权没收定金人民币16.5万元，……”故王卫有权没收定金，刘萍无权要求退还定金！鉴于刘萍上述违约行为远远超过七日，按合同第十四条约定王卫向刘萍郑重告知：目前双方签订的房地产买卖合同已经正式解除！
六、刘萍通过申请财产保全将涉诉物业查封，导致王卫赎楼费用逐日增加又无法变卖，王卫保留另行起诉追偿的权利。为了履行上述房地产买卖合同，王卫通过深圳市立德担保有限公司办理短期赎楼贷款177.4万元，本以为刘萍会在赎楼后立即办理过户手续，王卫即可用房款还给担保公司。没料到刘萍却落井下石挑起诉讼并查封该物业，刻意拖延时间，导致王卫持续担负巨额高息！损失天天扩大！为此，王卫保留依法另行追诉要求刘萍赔偿由此造成的各项损失的权利！
七、本案案件受理费等一切诉讼费用由原告全部承担。
综上，原告诉求不具备合法有效依据，所述事实与实际不符，请法庭查明事实，驳回原告诉请。
被告华拓公司辩称，原告与被告王卫的房屋买卖合同真实有效，请法院依法判决。
经审理查明，2015年9月8日，原告与被告王卫签订《房地产买卖合同》，约定原告向被告王卫购买深圳市福田区华茂苑6栋8层04单位，成交价为275万元，原告在签署合同时向被告王卫支付定金16.5万元，原告应在签署本合同之日起25日内付清首期房款（以建设银行贷款为准）；买卖双方需于银行出具贷款承诺书之日（若被告王卫需办理赎楼手续的，则在被告王卫赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；该房地产现状处于抵押状态，被告王卫需在签署合同之日起25日内出具《公证委托书》给替双方托管交房保证金的第三方及（或）该第三方指定担保公司，同时原告需协助被告王卫办理赎楼手续，配合签署一切相关文件，被告王卫不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本违约；被告王卫撤销该公证委托又不在撤销之日起7日内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约；被告王卫虽有担保公司担保赎楼，仍不能获得赎楼贷款的，需在签署本合同之日起40日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予替双方托管交房保证金的第三方处。合同第十五条约定，如被告王卫未按本合同约定的期限内履行义务，原告有权要求被告王卫以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同；如被告王卫逾期履行义务超过7日，原告可解除合同，并选择要求被告王卫支付转让成交价20%的违约金承担违约责任，或双倍返还原告已支付的定金。第二十条备注前述各条约定与本条不一致的，以下条为准；备注第四款约定，签订该物业，如买方违约卖方有权没收定金16.5万元，如卖方违约需按合同定金双倍赔偿给买方。签订合同后，原告于当日向被告王卫支付定金16.5万元，被告王卫向原告开具了收款收据。2015年9月15日，原告、被告王卫及中国建设银行深圳莲花北支行签订了《房屋交易资金托管开户通知/协议书》，约定原告向被告王卫支付的购房资金66万元，委托中国建设银行深圳莲花北支行进行托管；托管期间为3个月，自该协议签署日开始计算。同日，原告支付了66万元。2015年9月21日，中国建设银行深圳分行向原告和被告王卫做出了《二手楼购房贷款承诺书》，同意向原告发放贷款1925000元。
另查，被告王卫名下的华茂苑6栋804房于2013年8月24日抵押给了招商银行深圳分行，因被告王卫负有其他债务，该房产于2015年2月12日被本院（2015）深福法民二初字第2024号一案查封，于2015年12月2日被本案轮候查封，（2015）深福法民二初字第2024号案于2015年12月8日解封涉案房产后，当日该房产又被本案正式查封。被告王卫未向本院提交涉案房屋已被注销抵押的证据。2015年11月17日，原告向本院提起诉讼，本院于2015年12月7日将原告的起诉状送达给了被告王卫。
本院认为，原告与被告王卫签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效。被告王卫截至收到原告的起诉状之日，均没有注销涉案房屋的抵押登记，其逾期履行赎楼义务，已超过40天。原告主张被告构成根本违约，符合事实，本院予以确认。从原告的诉求来看，原告主张解除合同，被告退还购房款及利息和支付违约金，因被告逾期履行义务超过7天，双方的合同已在被告王卫收到原告起诉状之日2015年12月7日解除。合同第十五条约定被告逾期履行义务超过7天的，原告可解除合同，并选择被告王卫支付转让成交价20%的违约金，或者双倍返还定金，但合同第二十条备注条款约定，备注条款约定与上述条款约定不符的，以备注条款为准，而备注条款第四款已约定如被告王卫违约，应按合同定金双倍赔偿，因此双方在备注条款已经选择约定被告王卫违约的，双倍返还定金。故原告主张按合同第十五条约定，要求被告王卫支付违约金55万元，与双方约定不符，本院不予支持。被告王卫应双倍返还定金33万元给原告。由于该33万元已足以弥补原告支付的首期款16.5万元以及监管款66万元的利息损失，故原告主张被告王卫应支付利息，本院不予支持。由于双方的房地产买卖合同已解除，原告和被告王卫与中国建设银行深圳莲花北支行签订的《房屋交易资金托管开户通知/协议书》已没有必要履行，被告王卫应协助原告解除66万元的资金监管。被告华拓公司为居间方，而且收取原告定金的是被告王卫，原告要求被告华拓公司与被告王卫共同返还首期款16.5万元，没有依据，本院不予支持。被告王卫的辩称部分本院予以采纳，其余部分予以驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，当庭判决如下：
一、被告王卫应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘萍双倍返还定金33万元；
二、被告王卫应于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告刘萍解除已支付给中国建设银行深圳莲花北支行的66万元资金的监管；
三、驳回原告刘萍其它诉讼请求。
如被告未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11309元、保全费4120元（均已由原告预交），按规定收取9774.5元，原告负担4650元，被告王卫5124.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 颜 浩 民
二〇一六年一月四日
书记员 刘智枫（代）
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