山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）枣民四商终字第103号
上诉人（原审被告）：山东济发物业管理有限公司。住所地：济南市市中区纬二路**号*号楼****层。
法定代表人：赵新，该公司总经理。
委托代理人：刘凯，该公司工作人员。
委托代理人：周永涛，山东李晓明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：枣庄德仁房地产开发有限公司。住所地：枣庄市市中区建设中路**号。
法定代表人：金钟，该公司董事长。
委托代理人：王显玉、蒋平，山东金尊律师事务所律师。
上诉人山东济发物业管理有限公司（以下简称济发公司）因与被上诉人枣庄德仁房地产开发有限公司（以下简称德仁公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2013）市中商初字第520号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：济南济发物业有限责任公司于2014年4月2日更名为山东济发物业管理有限公司。2011年9月22日，德仁公司与济发公司就济发公司对德仁俊园小区提供物业管理服务事宜签订了前期物业服务合同。合同签订后，济发公司派驻米春明到德仁俊园小区管理该小区物业。2012年3月29日，“济南济发物业有限责任公司枣庄分公司”授权张磊（甲方）与中国联合网络通信有限公司枣庄市分公司（乙方，以下简称联通公司）签订通信基站站址租赁合同，由乙方承租德仁俊园小区内场地设立50根站柱建设通信基站，租赁期限为10年，租赁费共计50000元，一次性付清。2012年5月25日，联通公司通过转账方式将租金50000元支付到张磊账户。2012年6月1日，“济南济发物业有限责任公司枣庄分公司”授权米春明（甲方）与联通公司（乙方）签订通信基站站址租赁合同，由乙方承租德仁俊园小区内场地建立信号覆盖，在原有的50个点基础上增加22个发射点，增加19个设备箱，租赁期限为20年，租赁费共计45000元，一次性付清。2012年6月15日联通公司通过转账方式将租金45000元支付到米春明账户。2012年9月28日，德仁公司（甲方）与济发公司（乙方）就之前签订的前期物业服务合同终止及交接事宜达成协议，并签订了交接协议。交接协议主要约定：第一条、乙方依据合同约定代甲方收取的合同期前的物业费及未约定代收水费但事实已代甲方收取，因乙方无法提供收费台账，经协商包括甲方承诺给乙方的合同期内各项费用，双方已结算并一致确认，乙方需向甲方支付人民币16万元，该款应于2012年9月28日付清；第三条、合同期内收取的尚未退还的装修押金及其它押金，乙方于2012午10月30日前根据业主提供的有效凭据退还业主；第四条、超合同期预收的物业服务费，由乙方于2012年10月15日前转交给甲方，并提交真实交费明细，所收物业费交甲方（已收取人民币5000元转给新物业）；第六条、乙方当事人与中国联通签订3G覆盖合同及出租房屋协议、超合同期对外广告协议，由乙方于2012年10月I5日前向公安机关报案，甲方配合，追缴款项归甲方；第七条、双方签订的前期物业服务合同于2012年9月28日解除，于2012年9月27日进行交接，自双方交接人在交接单上签字之时，乙方即撤出本小区物业管理服务，不再承担因履行物业服务合同所产生的任何责任和义务；第八条、自本协议签订之日起，双方再无其他任何债权债务纠纷等等。交接协议签订后，济发公司向德仁公司支付了协议第一条约定的16万元，济发公司与新物业公司就相关物品、人员等进行了交接。2013年5月14日，德仁公司以济发公司未完全履行交接协议约定义务为由诉至法院。
原审法院认为，德仁公司与济发公司签订了前期物业服
务合同，后经双方协商自愿解除了该合同。对于合同解除双方并无异议，该院予以确认。本案的争议焦点为德仁公司是否有权要求济发公司给付其所主张的各项费用。因为该费用系市容环境卫生管理部分收取的，并且原告所提交的证据也明确了是枣庄市市中区市容环境卫生管理局要求德仁俊园物业交纳拖欠的2012年度1-9月份垃圾处理费，所以即使存在拖欠垃圾处理费的情况，也应该由市容环境卫生管理部门去主张。因此原告要求被告给付垃圾处理费的主张无事实及法律依据，该院不予支持。关于原告主张的电话费358元及电费2325.65元，因为原告基于该主张所提交的证明、电话费发票、电费发票均不能证实该费用系被告所欠交，原告该主张未能提供充分的证据，该院不予支持。关于原告主张的被告收取的第三方装修押金、占地费、预收水电费、租房订金、房租、场地使用费等共计40500元，因为原告所提供的证据无法充分证明被告收取了上述费用，并且即使被告收取了上述费用，该费用也应该由第三方向被告主张，在交接协议中对此也进行了约定，所以原告要求被告支付该费用的主张不符合法律规定，该院不予支持。关于原告主张的损失7146元，仅提供了枣庄鼎舜物业管理有限公司出具的证明，无法证实因被告的行为而造成后续接手管理小区物业的公司无法收取物业费，并且即使存在无法收取物业费的情形，原告也无权依据上述证据要求被告赔偿该损失，因此原告要求被告支付损失的主张于法无据，该院不予支持。关于原告要求被告返还被告工作人员向联通公司收取的租金95000元的主张。被告在对德仁俊园小区提供物业管理服务期间，其工作人员（包括派驻的工作人员招聘的人员）与第三方基于管理德仁俊园小区物业过程中签订的合同、作出的行为，应系履行职务行为，应由被告享有权利、承担义务。张磊、米春明在管理德仁俊园小区物业过程中以“济发公司枣庄分公司”名义与联通公司签订的3G覆盖合同及租赁协议，应视为被告的行为，应由被告承担相应的法律责任。至于米春明是否私刻了“济发公司枣庄分公司”公章以及他的行为是否构成犯罪，不能影响被告基于其工作人员的行为给原告或第三方造成损失所应承担的民事责任。被告辩称交接协议中已约定该款项追缴后归原告，但截至本案审结前，被告未能提供证据证明对于米春明的行为已由公安机关立案侦查，亦未能提供证据证明米春明是否构成犯罪、其占有款项是否应由公安机关予以追缴，因此原告基于被告工作人员收取上述款项的事实而要求被告予以返还，有事实及法律依据。至于米春明应为其行为所应承担的法律责任，应由被告依据实际情况及法律规定另行处理。因此，原告要求被告返还收取联通公司的租金95000元的主张，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、被告山东济发物业管理有限公司给付原告枣庄德仁房地产开发有限公司人民币95000元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告枣庄德仁房地产开发有限公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3777元，财产保全费1389元，合计5166元，由原告枣庄德仁房地产开发有限公司负担2021元，由被告山东济发物业管理有限公司负担3145元。
上诉人济发公司不服原判上诉称：一、上诉人与被上诉人在《交接协议》中对上诉人提供物业服务期间的事宜进行了全面总结，并就解决方案通过协议确定下来。协议的第七条、第八条已经对上诉人履行物业服务合同可能或已经产生的法律后果进行了概括性约定，被上诉人也放弃了相关权利。上诉人按照《交接协议》进行了交接，履行了报案义务，退还了押金，移交了相关材料，被上诉人再依据该协议起诉，缺乏法律依据。即使被上诉人已经垫付了交接协议中的金钱给付内容，则属于被上诉人的债权范畴，且被上诉人在交接协议中已经放弃，再向上诉人主张权利，没有依据；二、一审第一次庭审中，被上诉人的代理人已经明确认可了被上诉人带领上诉人的工作人员向枣庄市公安局市中分局报案，故上诉人对此无需再行举证；三、上诉人与被上诉人办理交接的原因是米春明私刻上诉人的印章，采取莫须有的名义四处签订合同，对此被上诉人是明知的，否则就不会再交接协议中约定了报案的内容，故原审判决书第七页认定的部分事实错误；四、原审判决书第九页关于垃圾处理费部分的认定内容超出了当事人的意思自治，违背了司法的公平公正原则；五、通信基站的使用场地使用权归属于德仁俊园小区全体业主共有，作为开发商的被上诉人无权对此主张权利。米春明私刻印章的事实是上诉人与被上诉人共知的，否则不会共同到公安机关报案。上诉人并无证据证明张磊系米春明或上诉人所雇佣，原审法院认定张磊以私刻印章对外订立合同收取费用的行为让上诉人承担责任并无依据。交接协议第六条确定的上诉人的义务是履行报案的行为，如果公安机关立案侦查，则追缴款项归被上诉人所有，否则不存在追缴款项归被上诉人所有。但本条侵犯了全体业主的利益，该约定是无效的。综上原审认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实后改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人德仁公司答辩称：一、上诉人认为被上诉人已放弃相关法律权利无事实及法律依据。双方在《交接协议》中明确规定了交接的事项和程序，但上诉人并未提交证据证明上诉人已经交接完毕；二、一审第一次庭审中上诉人的代理人王显玉律师并未认可“被上诉人带领上诉人的工作人员共同去公安机关报案，更不可能带领上诉人的工作人员去公安机关报案。上诉人应当对主张报案的事实提供证据；三、上诉人与被上诉人交接的原因是米春明卷款跑路，上诉人不能再为小区很好地提供物业服务，但不能得出“米春明私刻了上诉人的印章，被上诉人是明知”的结论；四、通信基站的使用场地的使用权属于德仁小区全体业主（也包括被上诉人）共有，作为开发商的被上诉人与上诉人签订前期物业服务合同，有权利依法维护全体业主的权利，且上诉人与被上诉人订立交接协议的行为也认可了应当与被上诉人交接，而非全体业主，租金的归属并不影响被上诉人关于租金交接的主张。上诉人枣庄分公司授权张磊签订合同，法律后果应当由上诉人承担，且交接协议中上诉人也予以认可。上诉人收取物业费就应当提供物业服务，收取的其他费用没有法律和合同依据。交接协议第六条约定由上诉人报案，追缴款项归被上诉人，这是附条件的条款，但上诉人不当阻却条件的成就。追缴的款项交接给被上诉人后再转交新物业公司或充当物业费等其他费用，并不侵犯全体业主的利益。综上，上诉人的上诉请求和理由不当，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否应当向被上诉人返还9.5万元租金。
根据《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利···”，第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”之规定，德仁俊园小区的建筑物及房顶、道路、绿地及其他公用场所等均属于小区业主所有，且业主对其享有占有、使用、收益和处分的权利。
上诉人作为小区物业的服务和管理者，对涉案道路、绿地及设施并无处分的权利。米春明和张磊作为上诉人委派于德仁俊园小区进行物业管理和服务的工作人员，在履行职务期间，与联通公司订立的租赁合同产生的法律后果应当由上诉人承担。因租赁小区产生的租赁费收益9.5万元依法应当由小区的所有人即业主享有。上诉人未经德仁俊园小区业主的授权即将涉案租赁费在交接协议中约定归被上诉人所有，属于无权处分行为。在未经业主追认该交接协议的情形下，被上诉人要求上诉人返还该租赁费，没有法律依据，本院依法不予支持。
综上，上诉人的上诉请求成立，本院依法予以支持。原审认定事实清楚，适用法律错误，本院予以改判。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、七十三条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2013）市中商初字第520号民事判决；
驳回被上诉人枣庄德仁房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费3777元、诉讼保全费1389元，二审案件受理费3777元，均由被上诉人枣庄德仁房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 莹
审 判 员 孔 潇
代理审判员 单 伟
二〇一五年四月十七日
书 记 员 高文娜