广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第821号
上诉人（原审原告）深圳市恒信奥特投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区。
法定代表人袁军，该公司董事长。
委托代理人杨彩云，女，汉族，住所地河南省西平县，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）刘全碧，女，汉族，住所地广东省深圳市福田区。
委托代理人何再顺，广东普罗米修律师事务所律师。
上诉人深圳市恒信奥特投资发展有限公司（以下简称恒信奥特公司）因与被上诉人刘全碧房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第979号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、2013年3月1日，恒信奥特公司、刘全碧签订房屋租赁合同1份，约定：恒信奥特公司将位于深圳市罗湖区x2015a、2015b号商铺出租给刘全碧作为商业用途使用，建筑面积70平方米；交铺日期为2012年11月30日，租期自2013年3月20日起至2014年12月19日止；月租金总额为人民币17500（以下均为人民币）元；刘全碧在收取房屋时缴纳2个月租金数额的租赁保证金即35000元。2013年3月20日，恒信奥特公司、刘全碧签订房屋租赁补充合同1份，约定：合同期限从2012年12月20日到2014年12月19日，起租日从2012年12月20日起算；刘全碧应自签订合同的3个工作日内支付首月租金，此后每月5日前支付月租金；恒信奥特公司给予刘全碧的租金优惠为免租15天，即12250元该优惠将在本合同租赁期第2年的最后1个月的租金中减免；刘全碧负责支付该商铺的智慧商城系统服务费，自起租日起计收，收费标准为每月100元／平方米，月总额为7000元，由恒信奥特公司代智慧商城系统服务运营公司收取，并对该公司承担代收缴付的法律责任，发票由该公司向刘全碧开具；刘全碧自签订合同的3个工作日连同首月租金一起交纳首月智慧商城系统服务费。恒信奥特公司提交的补充合同中无第3、4页。2013年8月8日，恒信奥特公司、刘全碧签订房屋租赁补充合同之变更协议1份，约定：租金从2013年7月1日起至2015年3月27日止，月租金由17500元变更为10500元；智慧商城系统服务费月总额7000元不变；物业管理费，刘全碧应于当月5日前向某奥特公司委托的物业管理公司缴纳，月物业管理费总额为2800元；刘全碧向某奥特公司一次性交纳相当2个月租金、智慧商城系统服务费合计数额的保证金49000元。二、上述合同签订后，刘全碧按约向某奥特公司支付了租赁保证金49000元，并按约支付2013年7、8、9月租金各5250元和智慧商城系统服务费各3500元；此外，刘全碧还支付2013年4-9月的管理费、空调费、水费、电费等，另外刘全碧还于2013年10月31日预交电费200.2元。
庭审中刘全碧称：其于2013年3月28日进场、并于2013年11月8日被恒信奥特公司强迫撤场，至今恒信奥特公司未退还租赁保证金；刘全碧已经交清了2013年4、7-9月的租金，2013年5、6月恒信奥特公司口头承诺给予免租和免交智慧系统服务费，但刘全碧没有提供口头承诺免租的证据；2013年10、11月租金刘全碧没有支付，2013年4月刘全碧按照17500元标准交付租金，2013年7-9月按补充协议的租金标准10050元的5折交付了5250元。三、恒信奥特公司提交的证据《上海浦东发展银行网上银行电子回单》中载明恒信奥特公司已向深圳市鸿基物业管理有限公司新风花园管理处支付了水电费。ucity商城外墙装有led大屏，商城内配有无线wifi设备和多台广告机、并提供“恒信移动电子商务平台”供商户使用。以上事实，有房屋租赁合同、网上银行电子回单、收款收据，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。
恒信奥特公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、刘全碧支付2个月租金数额的补偿金人民币21000元；2、刘全碧支付2013年4月28日至2013年11月8日租金人民币50050元；3、刘全碧支付2013年4月28日至2013年11月8日智慧商城系统服务费人民币23566.7元；4、刘全碧支付2013年4月28日至2013年11月8日物业管理费人民币3546.7元；5、刘全碧支付2013年10月1日至2013年11月8日电费人民币1170元；6、刘全碧承担诉讼费。
原审法院认为，恒信奥特公司、刘全碧签订的房屋租赁合同、补充合同以及变更协议，均合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。双方确认刘全碧于2013年11月8日撤场，原审法院对此予以认定。据此，刘全碧应继续承担商铺租金及智慧服务费至2013年11月8日。根据案情，刘全碧实际早已撤场，恒信奥特公司没有提供证据证明其因此遭受了实际损失，故恒信奥特公司要求刘全碧支付2个月租金数额的补偿金，有违公平合理原则，原审法院不予支持。刘全碧虽然未能提供恒信奥特公司承诺2013年5、6月免租方面的证据，但根据案情推断，恒信奥特公司一直没有追索该期间的费用，故原审法院推断刘全碧关于免租和免交智慧商城系统服务费的陈述属实。据此，刘全碧应向某奥特公司交纳的租金，因刘全碧已交清2013年7-9月租金，故应从2013年10月1日起计至2013年11月8日为13300元（10500／月×1个月＋10500元／月÷30天×8天）。刘全碧应向某奥特公司支付的智慧商城系统服务费，应从2013年10月1日计至2013年11月8日为8866.67元（7000元／月×1个月＋7000元／月÷30天×8天）。恒信奥特公司第2、3项诉请的合理部分，原审法院予以支持；超出部分，原审法院不予支持。刘全碧按约负有向物业管理公司交纳物业管理费的义务，恒信奥特公司提供的银行电子回单等证据能够证明恒信奥特公司作为业主已按约履行了代缴义务，恒信奥特公司有权向刘全碧进行追偿，经计算，刘全碧应向某奥特公司支付的2013年10月1日至2013年11月8期间的物业管理费为3546.7元（2800元＋2800元／月÷30天×8天），恒信奥特公司该项主张，原审法院予以支持。关于恒信奥特公司主张的电费，因恒信奥特公司未能提出具体证据证明，原审法院不予支持。关于刘全碧交纳的租赁保证金，双方可另寻途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、刘全碧应于本判决书生效之日起十日内向某奥特公司支付2013年10月1日至2013年11月8日期间的租金人民币13300元。二、刘全碧应于本判决书生效之日起十日内向某奥特公司支付2013年10月1日计算至2013年11月8日期间的智慧商城系统服务费人民币8866.67元。三、刘全碧应于本判决书生效之日起十日内向某奥特公司支付2013年10月1日至2013年11月8期间的物业管理费人民币3546.7元。四、驳回恒信奥特公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币2284元，由恒信奥特公司负担人民币1704元、刘全碧负担人民币580元。
上诉人恒信奥特公司不服原审判决向本院提起上诉，请求：1、刘全碧向某奥特公司支付2013年4月28日至2013年6月30日期间的租金36750元；2、刘全碧向某奥特公司支付2013年4月28日至2013年6月30日期间的智慧商城系统服务费14700元；上述费用共计51450元；3、改判由刘全碧承担一、二审全部诉讼费用。
上诉事实和理由：一、原审对于重要事实的认定没有任何依据。双方合同合法有效，原审在刘全碧未能提供有关恒信奥特公司承诺2013年5、6月免租方面的证据的情形下，却认定“恒信奥特公司一直没有追索该期间的费用，推断刘全碧关于免租和免交智慧商城系统服务费的陈述属实”，违反了谁主张、谁举证的基本证据规则，该认定错误。二、刘全碧在原审庭审中所述的恒信奥特公司承诺免租的言论没有任何证据支持，经不起推敲。1、即便是有人给予恒信奥特公司口头免收租金承诺，该人是谁？居何种职务？有无公司授权？这些细节都应该是原审应当审查却没有审查的问题。2、涉案商铺建筑面积是70平方米，每月的租金及智慧商城系统服务费高达24500元，涉案商铺的运营管理公司是优一城商业管理有限公司，作为恒信奥特公司授权的商业地产运营管理公司，在日常对租户的管理中，尤其是涉及到租金的减免或给予折扣优惠，一定要通过优一城公司的层层审批且要取得恒信奥特公司同意。3、如没有恒信奥特公司的同意或授权，任何人都没有权限给予免收租金的承诺，任何人所作出的口头承诺也不具有法律意义。三、即便是恒信奥特公司未及时催缴2013年5月份、6月份的租金和智慧商城系统服务费，并不等同恒信奥特公司放弃收取租金及智慧商城系统服务费的权利，更何况恒信奥特公司从未放弃该权利。四、原审遗漏了恒信奥特公司2013年4月28日至2013年4月30日期间的租金1750元及2013年4月28日至2013年4月30日期间的智慧商城系统服务费700元的诉讼请求，未作出认定。
被上诉人刘全碧当庭答辩称，恒信奥特公司的上诉请求不能成立。刘全碧与恒信奥特公司曾经有口头约定免除2013年5、6月份的月租，即使刘全碧不能提供证据证明，但是根据法律规定，租金的诉讼时效为一年，而恒信奥特公司的上诉时间是2014年7月开始，已经超过了诉讼时效，所以恒信奥特公司的上诉请求应予以驳回。
原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院经审理查明，恒信奥特公司于2014年6月16日向原审法院提起本案诉讼。
本院认为，根据双方上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为刘全碧是否应向某奥特公司支付2013年4月28日至2013年6月30日期间的租金及智慧商城系统服务费。刘全碧主张恒信奥特公司曾与其口头约定2013年5、6月份免租，但就该主张刘全碧未提供任何相应证据证明，恒信奥特公司亦不予确认，故本院对刘全碧该主张不予采纳。根据双方租赁合同约定，刘全碧需支付上述期间的租金及智慧商城系统服务费，但刘全碧于本案原审中对恒信奥特公司的诉讼请求提出了诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，现并无证据显示在恒信奥特公司提起本案诉讼前，其向刘全碧主张过2013年4月28日至2013年6月30日期间的租金等费用，故本院对恒信奥特公司起诉前一年即2013年6月16日至6月30日期间的费用予以支持。经核算，刘全碧应向某奥特公司支付租金8750元（17500×15／30），智慧商城系统服务费3500元（7000×15／30），恒信奥特公司诉请中超过部分，本院不予支持。
综上所述，恒信奥特公司的上诉理由部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实不清，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第979号民事判决第一、二、三项；
二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第979号民事判决第四项；
三、刘全碧应于本判决生效之日起十日内向深圳市恒信奥特投资发展有限公司支付2013年6月16日至2013年6月30日期间的租金8750元；
四、刘全碧应于本判决生效之日起十日内向深圳市恒信奥特投资发展有限公司支付2013年6月16日至2013年6月30日期间的智慧商城系统服务费3500元；
五、驳回深圳市恒信奥特投资发展有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计3370.25元，由深圳市恒信奥特投资发展有限公司负担2585.25元，由刘全碧负担785元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年五月十三日
书 记 员 陈晓莹（兼）