广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1001号
上诉人（原审被告）：郑晓滨，男，汉族，1995年4月5日出生。
委托代理人：彭红亮，广东德重律师事务所律师。
委托代理人：葛电宏，广东鹏星律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：叶惠贤，女，汉族，1965年5月24日出生。
委托代理人：欧阳柏年，广东深长城律师事务所律师。
委托代理人：潘小强，广东深长城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行。
负责人：江浩立，行长。
委托代理人：张国瑞，广东天浩律师事务所律师。
委托代理人：周翼娜，广东天浩律师事务所实习律师。
原审被告：洪清亮，男，汉族，1971年9月1日出生。
原审被告：深圳市石语文房四宝有限公司。
法定代表人：郭燕纯。
原审第三人：深圳市富信康实业有限公司。
法定代表人：曾隆庭。
上诉人郑晓滨、叶惠贤因与被上诉人中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行（以下简称农行罗湖支行）、原审被告洪清亮、深圳市石语文房四宝有限公司（以下简称文房四宝公司）、原审第三人深圳市富信康实业有限公司（以下简称富信康公司）房屋租赁纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第699号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：一、1989年3月2日，宝安县友谊公司（甲方）与中国农业银行深圳市人民北路支行（乙方）签订《租用楼宇合同书》，约定：甲方出租位于深圳市东门北路宝安县友谊公司大厦底层楼宇（建筑面积为214.285平方米）给乙方使用。租期48年，从1989年3月1日起至2037年2月28日止。租用期限的租金按每平方米4150元计算，48年的总租金为人民币889282元，由乙方一次性付给甲方。甲乙双方应共同遵守国家有关法律，乙方应按合同规定一次性支付租金，合同以公证机关签字之日起生效，有效期48年。二、宝安县友谊公司与中国农业银行深圳市人民北路支行在之后签订的《关于租用楼宇的补充协议》中进一步明确涉案房产的位置为东门北路10号宝安友谊大厦主楼底层（5）－（7）轴之间面积为214.285平方米。三、宝安县友谊公司于1990年4月17日变更名称为深圳宝安县友谊总公司；1993年2月25日，又变更名称为深圳市宝安区友谊总公司；2000年1月1日变更名称为深圳市富信康实业有限公司。四、中国农业银行深圳人民北路支行于2009年5月18日变更名称为中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行。五、涉案房产原为非商品房，2003年11月25日，原审第三人补交了地价款后涉案房产转为商品房。六、2003年深圳市规划与国土资源局测绘的宗地附图（宗地号为：H218－30）红线图内显示建筑物为宝安友谊大厦。2004年1月5日，深圳市经济特区建筑物命名批复书将前述宗地号上的建筑物命名为虹楼。涉案商铺为虹楼104单元的一部分。七、2003年12月30日，原审第三人将虹楼104单元（建筑面积为454.32平方米）转让给贾颖。2006年1月24日，贾颖又将虹楼104单元转让给洪清亮。2010年2月5日，洪清亮将涉案房产转让给郑晓滨、叶惠贤。八、2007年7月24日，农行罗湖支行将涉案房产中农行罗湖支行所拥有的承租人的权益、义务、责任全部转移给案外人陈婵朝，2011年7月16日，深圳仲裁委员会裁定上述转移无效。九、2010年3月7日，文房四宝公司出具证明一份，证明从2009年10月开始，文房四宝公司开始向洪清亮交租。十、涉案房产在2009年10月至2011年9月，涉案房产由文房四宝公司使用，2009年10月至2010年3月，涉案房产的租金由洪清亮收取。2011年10月后，郑晓滨、叶惠贤将涉案房产另行出租给案外人使用。从2010年4月起，郑晓滨、叶惠贤开始收取涉案房产的租金。十一、2011年9月30日，郑晓滨、叶惠贤将虹楼104单元出租给案外人，《房屋租赁合同》经深圳市罗湖区房屋租赁管理局翠竹所备案，其中租金为每平方米130元。十二、根据深圳市房屋租赁管理办公室发布的通告，涉案房产的政府指导租金在2009年为每平方米人民币110元，2010－2012年为每平方人民币120元。
农行罗湖支行一审诉讼请求为：1、郑晓滨、叶惠贤继续履行农行罗湖支行与深圳市富信康实业有限公司于1989年3月2日签订的《租用楼宇合同书》；2、洪清亮、文房四宝公司连带向农行罗湖支行支付上述《租用楼宇合同书》所约定的租赁房产的房屋占用使用费（2009年10月至2010年3月期间）人民币147857元及其利息（利息自本金产生之日起计算至两被告清偿全部款项之日止，暂计至2012年5月5日为人民币19931元）；3、郑晓滨、叶惠贤、洪清亮、文房四宝公司连带向农行罗湖支行支付上述房产的房屋占用使用费及其利息（房屋占用使用费自2010年4月起计算至农行罗湖支行恢复行使上述房产租赁权之日止，2010年4月至2011年9月按政府指导租金计算，此后按上述房产的实际租金计算，暂计至2012年5月5日的占有使用费为人民币685711元；其利息自前述款项产生之日起计算至被告实际清偿之日止，暂计至2012年5月5日为人民币39369元）；4、被告承担本案全部诉讼费。以上1-3项的诉讼请求金额合计人民币892868元。
原审法院认为，宝安县友谊公司与中国农业银行深圳市人民北路支行签订的《租用楼宇合同书》订立于1989年3月2日，约定涉案商铺的租期为48年。当时施行的《深圳经济特区商品房管理规定》（1984年1月）第二十八条规定：“房屋租赁期限，不得超过房屋的土地使用期限。”而广东省人大常委会于1988年颁行的《经济特区土地管理条例》（1988年1月）第十六条规定，出让国有土地使用权的期限最长为五十年。可见，《租用楼宇合同书》约定之租赁期并未超过当时规定的租赁物业土地使用权的期限。根据《中华人民共和国适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条之规定，合同法实施以前成立的合同，除该解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，……。原审法院认为，《租用楼宇合同书》内容不违反法律、行政法规的强制性规定。
《租用楼宇合同书》第四条第三款约定，合同以公证机关签字之日起生效。虽然《租用楼宇合同书》未按约定进行公证，但在订立合同后，合同双方均按照合同约定履行了其合同项下的义务并行使了相应的权利。双方对合同向对方的履行均不持异议。原审法院认为，合同双方均以默示或实际履行的方式变更了原合同规定的生效要件。
对于划拨的土地上的建筑物能否出租的问题，原审法院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。因此，在出租人将租金所含土地收益上缴国家的情况下，土地使用权人并未发生变化，而且，由于上缴了土地收益。国家的利益也未受到损害，因此，答辩人辩称宝安县友谊公司与中国农业银行深圳市人民北路支行签订《租用楼宇合同书》时土地为划拨，因而《租用楼宇合同书》为无效合同的理由不成立。
综上，宝安县友谊公司与中国农业银行深圳市人民北路支行签订《租用楼宇合同书》为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法、有效。2007年7月24日，农行罗湖支行将涉案房产中农行罗湖支行所拥有的承租人的权益、义务、责任全部转移给案外人陈婵朝，2011年7月16日，深圳仲裁委员会裁定上述转移无效。因此，《租用楼宇合同书》中承租人的权利仍然由农行罗湖支行享有。涉案房产在2003年12月30日转让给贾颖。2006年1月24日，贾颖又将涉案房产转让给洪清亮。2010年2月5日，洪清亮将涉案房产转让给郑晓滨、叶惠贤。根据“买卖不破租赁”的原则，洪清亮、郑晓滨、叶惠贤应继续履行宝安县友谊公司与农行罗湖支行签订的《租用楼宇合同书》。《租用楼宇合同书》中约定的租期为从1989年3月1日起至2037年2月28日，且农行罗湖支行的租金已经全部交清。因此，在2009年10月至2010年3月期间，洪清亮对涉案房产无占有、使用、收益的权利。洪清亮应按政府指导租金标准将2009年10月至2010年3月期间的涉案房屋的占有使用费支付给农行罗湖支行，具体金额为110元／平方米×3个月×214.285平方米＋120元／平方米×3个月×214.285平方米＝147856.65元，并按中国人民银行规定的金融机构同期一年贷款利率向农行罗湖支行支付从2009年11月至本判决确定的付款日的利息。文房四宝公司已经应原业主洪清亮的要求将涉案房产的租金支付给洪清亮，文房四宝公司主观上并无不支付涉案房产使用费的故意，因此，原审法院对于农行罗湖支行要求文房四宝公司连带支付涉案房产2009年10月至2010年3月期间使用费的诉讼请求不予支持。农行罗湖支行曾将涉案房产的使用权转让给案外人，深圳市仲裁委员会在2011年8月裁决该转让无效。因此，农行罗湖支行对涉案房产主张使用费的诉讼时效应从2011年8月起算，故，农行罗湖支行要求郑晓滨、叶惠贤支付涉案房产的使用费并未超过诉讼时效。在2010年4月至2037年2月28日，郑晓滨、叶惠贤对涉案房产亦无占有、使用、收益的权利。被告郑晓滨、叶惠贤应在2010年4月至2011年9月按政府指导租金标准支付涉案房屋的占有使用费支付给农行罗湖支行，具体金额为120元／平方米×17个月×214.285平方米＝437141.4元；郑晓滨、叶惠贤应在2011年10月至2012年5月5日按涉案房产的实际租金支付使用费给农行罗湖支行，具体金额为为130元／平方米×8.16个月×214.285平方米＝227313.53元，并按中国人民银行规定的金融机构同期一年贷款利率向农行罗湖支行支付从2010年5月至本判决确定的付款日的利息。农行罗湖支行要求洪清亮及文房四宝公司承担连带责任无法律依据，原审法院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四第一款、第六十条、第七十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条，《中华人民共和国适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条之规定，判决：一、郑晓滨、叶惠贤应继续履行中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行与宝安县友谊公司于1989年3月2日签订的《租用楼宇合同书》。二、洪清亮应于本判决生效之日起十日内向农行罗湖支行支付2009年10月至2010年3月期间的使用费共计人民币147856.65元，并按中国人民银行规定的金融机构同期一年贷款利率向农行罗湖支行支付上述款项从2009年11月至本判决确定的付款日的利息。三、郑晓滨、叶惠贤应于本判决生效之日起十日内向农行罗湖支行支付从2010年4月至2012年5月5日期间的使用费共计人民币664454.93元，并按中国人民银行规定的金融机构同期一年贷款利率向农行罗湖支行支付上述款项从2010年5月至本判决确定的付款日的利息。四、驳回中国农业银行股份有限公司的其它诉讼请求。案件受理费人民币12729元，由农行罗湖支行负担人民币1148元，由洪清亮负担人民币2108元，由郑晓滨、叶惠贤负担人民币9473元。公告费人民币1000元，由洪清亮负担。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决宣告后，原审被告郑晓滨、叶惠贤不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销一审判决第一项、第三项；2、由农行罗湖支行承担本案的全部诉讼费用。
事实与理由：一、被上诉人与原审第三人富信康公司1989年3月2日签订的《租用楼宇合同书》为无效合同，不受法律保护。涉案房屋的用地在2003年之前为划拨用地，依法不能买卖。被上诉人与富信康公司所签的合同名为租赁、实为买卖，因此《租用楼宇合同书》为无效合同。涉案房屋所占土地，在1997年之前其土地性质不明，按证据显示富信康公司没有使用权。直到1997年，富信康公司才取得土地的划拨使用权，2003年才转为商业用地。因此，在被上诉人与富信康公司签订《租用楼宇合同书》之时即1989年3月2日，富信康公司没有该土地的使用权。从被上诉人与富信康签订《租用楼宇合同书》的内容可以看出其特征为：（1）涉案房屋的用地当时不能转让，所以只能签订“租赁合同”来曲线救国；（2）双方所签租赁合同的期限长达48年；（3）“租金”一次性付清。这些基本符合房产买卖的要件。最重要的是，被上诉人在之前的深圳仲裁委员会（2011）深仲裁字第468号一案中明确承认：《租用楼宇合同书》……签订双方合意为涉案商铺以租代售。友谊公司（即富信康公司）将包括房屋租赁权在内的涉案商铺所有权利转让给被上诉人（见仲裁裁决书第7页）。基于上述被上诉人自认的事实，应当认定《租用楼宇合同书》名为租赁、实为买卖，而涉案商铺的土地当时依法不能买卖，因此，《租用楼宇合同书》应为无效合同。二、一审判决认定租赁合同有效，其适用法律存在明显错误。上诉人认为，一审判决关于《租用楼宇合同书》有效的意见，完全是故意混淆法律概念，法律适用完全错误，引用法律错误。其所用的法律应为《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》，但却陈述为：《中华人民共和国适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》；结合解释一第四条的规定，认定合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。但一审判决将特区法规和广东省地方法规作为“法律”来认定，明显是偷换概念、贻笑大方。即使其所引用的特区法规和广东省法规，也不适用于本案，属于混淆概念：（1）《深圳经济特区商品房管理规定》针对的“商品房”，而涉案商铺于2003年才转为商品房，不能于本案适用；（2）广东省人大常委会于1988年颁行的《经济特区土地管理条例》针对的是出让土地，而涉案商铺当时并非出让土地，不属于条例的调整范围。该条例第九条规定：市政府有偿出让国有土地使用权可采取下列方式：（一）协议；（二）招标；（三）公开拍卖。由此可见，该条例规定的出让与划拨明显是两个不同的法律概念。实际上，从《城市房地产管理法》的章节也可以看出“出让”和“划拨”是两个完全不同的法律概念，其第二章第一节为：土地使用权出让，第二节为：土地使用权划拨。一审判决对这两个基本的概念都没有弄清楚。三、一审认定合同生效要件已予变更没有法律依据。上诉人认为，一审这一观点没有任何法律依据。相关《合同法》第四十五条明确规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”就本案而言，生效条件未成就，即使租赁合同有效，也未生效。4、一审对划拨土地上的建筑物可以出租的认定是错误的。首先，《城市房地产管理法》颁布于1994年，不适用于本案。其次，即使按一审的观点，也不能证明富信康公司已经将租金中所含土地收益上缴国家。因此，依法也不能出租。5、一审对涉案房产的面积认定存在错误。从被上诉人提交的证据可以看出，其所出租给文房四宝公司的房屋为虹楼104之三（面积为60平方米）、之四（面积为58平方米），共计118平方米，虽然属于涉案商铺的一部分，但远远少于被上诉人与富信康公司签订的租赁合同所约定的面积214．285平方米，但被上诉人现在按合同约定的214．285平方米来计算租金，显然错误。退一步而言，即使被上诉人与富信康公司所签订的租赁合同有效，被上诉人要求继续履行租赁合同和支付租金的请求也不应得到支持。根据合同法的规定，租赁合同期限不得超过20年，超出部分不受法律保护。被上诉人与富信康公司所签的租赁合同自1989年3月1日起，至2009年2月28日即已满20年，此后的租赁期限不受保护。同时，根据《深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见》（2011年6月9日）第28条之规定：“租赁合同在《合同法》实施前签订，从《合同法》实施之日起十年内的租赁期有效，超过二十年期限的部分无效。”因此，即使按此规定，一审判决的认定也是错误的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。现在涉案房屋已由文房四宝公司合法占有、也已经办理登记备案手续，被上诉人与富信康公司所签订的租赁合同仅仅是成立在先，依照上述规定，不能对抗已经合法占有租赁房屋和办理登记备案手续的实际租赁人即文房四宝公司，因此，其要求继续履行租赁合同和支付租金或房屋占用费的请求不应得到支持。被上诉人要求支付租金的请求已过诉讼时效。被上诉人在起诉状中已明确承认自2009年10月起即无法收到房租，但其一直没有主张权利，因此其请求已过一年的诉讼时效期。要特别指出的是，被上诉人虽然将“租金”改为“房屋占有使用费”，但并不能改变其租金的性质。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。由此可以看出。房屋占有使用费的前提是“合同无效”，如被上诉人主张继续履行合同，则其前提为合同有效。那么房屋占有使用费的请求就不应得到支持。被上诉人要求继续履行租赁合同的请求已过诉讼时效。同上，被上诉人在起诉状中已明确承认自2009年10月起即无法收到房租，也就是说其所主张的租赁权2009年10月就已受到侵害，但其一直没有主张权利，因此其请求已过二年的诉讼时效期。要提请注意的是，法律规定的诉讼时效中断是要求权利人对义务人主张权利或提起诉讼，而对义务人以外的原审第三人主张，不能发生时效中断的法律效果。就本案而言，被上诉人和案外人陈婵朝之间属于另外一个法律关系，其与案外人进行租赁权转让以及法律纠纷。不能产生时效中断的法律效果。如按此推理，则权利人可任意找一个案外人主张已经向其主张权利、来达到规避诉讼时效的目的。因此，一审认定以仲裁裁决构成时效中断，与法理不符。7、一审不考虑涉案房屋重新修建、补交地价等重要事实，要求继续履行合同，违背了情势变更原则，对上诉人严重不公平。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定；合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。就本案而言，在被上诉人与富信康公司签订租赁合同后，涉案土地上的房屋经重新修建建成为高层建筑，同时，富信康公司补交土地出让价款使得涉案商铺变为商品房，涉案商铺的价值得以几倍提高。在此过程中，被上诉人没有支付任何额外的费用或租金，反而是单纯享受利益，这对于房产所有人是相当不公平的。从数额就可以看出，现在按被上诉人主张的租金数额，其收取的两年租金就高达人民币100万元，已经超过了当时48年的总租金之和。从上诉人而言，被上诉人在上一任业主洪清亮自行收取租金后即未露面，其在购买房屋时并不知道涉案商铺还有如此之长的租赁期，且上诉人是善意第三人取得涉案房产，与被上诉人之间没有任何租赁关系，被上诉人因租赁合同无效的责任与上诉人无关。如按一审判决处理，则上诉人花巨资购买的商铺将没有任何收益，这对上诉人来说是绝对不公平的，由此也可见一审判决的荒谬和不合理性。综上所述，上诉人认为一审判决存在严重的错误，请求支持上诉请求。
郑晓滨补充上诉理由称：1、被上诉人擅自将房屋转租，未取得产权人同意，出租人有权解除合同，从本案证据可以体现被上诉人将房屋转租给陈婵朝，并且同时转租给深圳市石语文房四宝有限公司，上述转租行为均未取得出租人的同意，根据《合同法》第224条第2款之规定，出租人有权解除合同，而且在事实上出租人在发现被上诉人擅自转租之后已经于2009年10月开始自行向实际承租人收取租金，该一事实行为应认定为出租人已实际解除与被上诉人之间的租赁合同。2、一审对于深圳市石语文房四宝有限公司承租的面积认定有误，同时，一审判决对于租金的计算按指导租金金额计算，并未扣除租金中的税费。我们认为这个合同是以租赁为名，实际是买卖，而且买卖因为是划拨地所以合同是无效的。
叶惠贤变更上诉理由为：一、一审判决适用法律错误，本案不属于房屋租赁合同纠纷，而属于房屋买卖合同纠纷。二、《租用楼宇合同书》签订时违反了法律、法规的强制性规定，且被上诉人与原审第三人在签订合同时违反了法律、法规的强制性规定，且被上诉人与原审第三人在签订合同时为了达到“买卖”的合同目的，以合法形式掩盖非法目的，损害了国家利益，合同应当认定为无效，根据相关法律规定，无效的合同自始无效，因合同无效产生的法律后果应当由合同当事人自行承担。三、根据国土部门查询的产权资料可以得知，上诉人属于涉案商铺的所有权人，对涉案商铺拥有占有、使用、收益、处分的完整权利。
被上诉人农行罗湖支行答辩称，1、被上诉人认为涉案1989年3月2日签订的《楼宇租赁合同书》是合法有效的合同，关于租赁期限的约定要受到法律的保护。2、上诉状所称的关于面积的问题，我们认为租赁面积依据为被上诉人与原业主签订的《楼宇租赁合同书》中约定的面积，不存在错误。3、所涉及的房产已经租赁给他人的事实不影响被上诉人主张的继续履行《楼宇租赁合同书》。4、被上诉人要求上诉人支付租金的请求也没有超过诉讼时效，因为到2011年8月深圳仲裁裁决书生效才知道自己的权利受到侵犯，所以没有超过诉讼时效。5、上诉人认为适用情势变更原则，被上诉人认为不适用这个原则，这个原则是履行合同显失公平时才可以适用，而本案不存在显失公平。上诉人在明知租赁物业存在48年租赁期限的情况下每平方米1.5万元低价购房是不符合当时的市场价格的，不存在善意取得的问题。6、针对叶惠贤的上诉状变更问题答辩如下：我们认为上诉人认为本案属于房屋买卖合同纠纷，关于合同涉案性质是房屋租赁合同纠纷已经得到仲裁裁决及一审判决的认定，这个是法律适用的问题，没有任何可争议的地方，我们认为是房屋租赁合同纠纷。7、关于上诉人提到的我们擅自转租房屋的问题，这个房屋我们第一次出租给文房四宝公司是在2005年，而上诉人陈述的解除合同是在2009年，这其间已经隔了四年的时间，我们认为上诉人已经默认了这个事实，对于上诉人陈述的承租面积有误的问题我们在答辩状中有详细的陈述。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案《租用楼宇合同书》的合同名称系租用合同，其内容中并无转移房屋权属等房屋买卖合同主要条款，上诉人主张《租用楼宇合同书》系买卖合同的理由不能成立，原审法院认定《租用楼宇合同书》系租赁合同并确定本案案由为房屋租赁纠纷并无不当。本案二审争议的焦点是：1、涉案《租用楼宇合同书》的性质、效力如何？2、继续履行《租用楼宇合同书》的期限如何？3、应当如何计算涉案房屋使用费、税费及诉讼时效问题。
对于原审第三人与农行罗湖支行1989年3月2日签订的《租用楼宇合同书》的性质与效力问题。本院认为，该协议书除对租赁期限的约定之外，其他内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效的租赁合同。租赁期限问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第一条规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。第二条规定，合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章（《合同的履行》）的有关规定。涉案租赁合同虽然签订于《中华人民共和国合同法》实施之前，但租赁期限截至2037年2月28日止，合同履行期跨越了新旧法律，因此，在本案中，应当适用《中华人民共和国合同法》有关二十年租赁期限的规定。对于二十年期限的起算时间，本院认为，在《中华人民共和国合同法》实施前，法律和行政法规对租赁期限并没有对此做出强制性规定，双方对租赁期限的约定并不违反当时法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效。《中华人民共和国合同法》实施后，应当按照该法的规定来处理涉案合同租赁期限问题，涉案合同二十年租赁期限应自《中华人民共和国合同法》实施之日即1999年10月1日起计算，即2019年9月30日之前的部分应认定为有效，2019年10月1日之后的部分应认定为无效。
农行罗湖支行与原审第三人签订《租用楼宇合同书》后，将涉案房屋转租给文房四宝公司时，上诉人尚未取得涉案房屋的产权，在本案中并无证据证明涉案房屋产权人对农行罗湖支行将涉案房屋转租予文房四宝公司的行为及时提出异议，上诉人主张其有权解除涉案《租用楼宇合同书》的依据亦不足，本院不予采纳。涉案合同约定以公证机关签字之日起生效，虽然该合同并无相关公证机关的签字，但农行罗湖支行与原审第三人实际履行了该《租用楼宇合同书》，原审法院认定系合同双方以默示或实际履行的方式变更了原合同规定的生效要件并无不当。
对于继续履行《租用楼宇合同书》的期限如何的问题，本院认为，由于涉案《租用楼宇合同书》约定的租赁期限应计至2019年9月30日、2019年10月1日之后的租赁期限约定应认定为无效，因此，上诉人继续履行《租用楼宇合同书》的期限亦应截止至2019年9月30日即可。
对于应当如何计算涉案房屋使用费、税费及诉讼时效的问题，本院认为，涉案《租用楼宇合同书》明确约定了涉案房屋的面积为214.285平方米，上诉人在本案中主张涉案房屋面积不足214.285平方米的依据不足，本院不予采纳。原审法院按照深圳市政府房屋指导租金的标准判令上诉人支付房屋使用费并无不当，上诉人主张一审判令支付房屋使用费但未扣除税费，本院认为，税费问题，与本案并非同一法律关系，相关当事人可另寻法律途径解决。诉讼时效问题。由于农行罗湖支行曾将涉案房产的使用权转让给案外人陈婵朝，而深圳市仲裁委员会在2011年8月才裁决该转让无效。因此，原审法院认为农行罗湖支行对涉案房产主张使用费的诉讼时效应从2011年8月起算是正确的。上诉人主张农行罗湖支行要求支付涉案房产的使用费已经超过诉讼时效的理由不能成立。上诉人的调查取证申请系二审提交，且不能影响本案的处理结果，该申请本院不予准许。
综上所述，原审法院认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第699号民事判决第二、三项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第699号民事判决第一、四项；
三、中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行与宝安县友谊公司于1989年3月2日签订的《租用楼宇合同书》的租赁期截止至2019年9月30日为有效，超过该租赁期的约定无效，郑晓滨、叶惠贤应继续履行上述《租用楼宇合同书》；
四、驳回中国农业银行股份有限公司罗湖支行的其它诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币12729元，由中国农业银行股份有限公司罗湖支行负担人民币7084元，由洪清亮负担人民币2108元，由郑晓滨、叶惠贤负担人民币3537元。公告费人民币1000元，由洪清亮负担。二审案件受理费由中国农业银行股份有限公司罗湖支行负担4457元，郑晓滨、叶惠贤负担2225元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许保疆
审 判 员 柯云宗
审 判 员 陈明亮
二〇一三年十月三十一日
书记员（兼） 王丹妮
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给原审第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，原审第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》
第一条合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。
第二条合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。