江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终8617号
上诉人（原审被告、反诉原告）：夏玲，女，汉族，1977年9月30日生，住南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：邵亮，江苏致邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐荔（系夏玲丈夫），住南京市鼓楼区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京美蕾电子有限公司，住所地江苏省南京市六合区横梁街道滕营南路5号。
法定代表人：金光男，该公司董事长。
委托诉讼代理人：许辉，江苏钟山明镜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘现丽，江苏钟山明镜律师事务所实习律师。
上诉人夏玲因与被上诉人南京美蕾电子有限公司（以下简称美蕾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初2606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
夏玲上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判夏玲不承担本案违约金；三、改判美蕾公司支付夏玲维修费及电费74225元；四、改判美蕾公司支付夏玲迟延交付违约金285390元（截止2016年5月31日）；五、一、二审诉讼费用由美蕾公司承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。1、夏玲在2015年12月并未取得该房屋钥匙。2015年12月夏玲进入房屋是经中介同意取得了密码锁的密码后由阳台进入，并不是持有钥匙进入。夏玲在一审中提交的录音证据也证明美蕾公司确认2015年12月钥匙并没有交给夏玲。2、一审法院认为美蕾公司没有迟延交房是错误的。夏玲2015年12月进入涉案房屋放置物品，不能成为交房的证据，也不符合房屋买卖合同所约定的交付标准。该行为只能认定为夏玲借用美蕾公司的房屋放置部分物品，和房屋是否交付无任何关系。3、一审法院认为夏玲行使抗辩权的范围与美蕾公司不当履行的情况不相适应是错误的。涉案房屋总价630万元，夏玲迟延付款的50万仅仅占总房价的7.9%，而因为漏水导致房屋不能正常交付从而导致整个房屋的不能使用，因此本案中承担更多违约责任的应是美蕾公司，而非夏玲。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院认定对房屋漏水进行修缮不是美蕾公司的合同义务是错误的。房屋买卖合同为双方合同，在双方合同中约定由第三方履行维修义务，第三方并不会因此变成合同主体，其在合同中的地位仅仅为第三方。第三人不履行的维修义务，应由合同的甲方（即美蕾公司）承担。同时，双方签订的合同中明确约定，美蕾公司交付房屋的附属设施或者装饰装修不符合约定的，按不符合部分的市场价格承担赔偿责任。一审法院认定对房屋漏水进行修缮不是美蕾公司的合同义务是错误的。2、本案适用合同法第107条是错误的。由于美蕾公司也是违约方，因此即便认定夏玲有违约行为也应适用合同法的相关规定认定双方各自承担责任。三、夏玲由于美蕾公司不履行合同义务，反复沟通要求解决问题，而且在美蕾公司不能履行合同义务的前提下，依然于2016年4月20日支付了80万元房款。而美蕾公司在维修的问题上一直言词敷衍、消极处理、拒不作为，在2016年4月22日即提起了本案诉讼，由此可见美蕾公司更具有违约的故意。综上，请求二审法院支持夏玲的上诉请求。
美蕾公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
美蕾公司向一审法院起诉请求：1、夏玲支付房款50万元；2、夏玲支付合同违约金63万元；3、夏玲负担诉讼费用。
夏玲向一审法院反诉请求：1、美蕾公司支付夏玲迟延交付违约金285390元（截止2016年5月31日）；2、美蕾公司支付夏玲维修费72430元；3、美蕾公司支付夏玲电费1795元；4、美蕾公司承担反诉的诉讼费。
一审法院认定事实：2015年11月5日，甲方美蕾公司与乙方夏玲及丙方即中介方南京博特房地产投资顾问有限公司（以下简称博特公司）签订房地产买卖中介合同（以下简称中介合同），约定夏玲购买美蕾公司所有的位于南京市栖霞区杉湖东路18号栖园81栋106室房屋（以下简称涉案房屋），房屋售价630万元；中介合同第三条第3款约定甲方应按南京市存量房买卖合同中约定的交付日期，腾空房屋，并完好保留所应交付给乙方的附属设施及原装修；中介合同第四条第1款约定乙方应按照南京市存量房买卖合同中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款；中介合同第九条约定违约金按标的额的10%计63万元；中介合同补充协议约定：甲乙双方在签约时，乙方支付甲方定金10万元；甲乙双方约定于2015年12月31日前办理产权送件手续，乙方于产权送件当日支付甲方首付款230万元；双方约定于交件成功当日办理房屋交接手续，乙方于房屋交付当日支付给甲方剩余房款10万元；乙方于2016年4月20日前支付160万元予甲方；此房价含现状装修、装饰及部分家具家电，详见家具家电清单；此房价含杉湖东路18号栖园A区地下车库负一层307号车位22万元。中介合同附件房屋内部设施、设备验收交接清单中包含中央空调及锅炉。
同日，甲方美蕾公司与乙方夏玲签订南京市存量房买卖合同（以下简称买卖合同），经纪机构为博特公司，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋转让价款为608万元，其中含定金10万元，尾款10万元；买卖合同第四条乙方的付款方式和付款期限按下列约定：1、乙方于2015年11月5日支付定金10万元予甲方；2.乙方于2015年12月31日前办理送件手续并于交付成功当日支付208万元予甲方；3、乙方于2015年12月31日前（办理交件成功当日）支付10万元予甲方；4、乙方于2016年4月20日前支付120万元予甲方；5、乙方于银行申请个人住房抵押贷款260万元在2016年4月20日前支付予甲方；乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三支付违约金；买卖合同第五条约定，甲乙双方约定于甲方收齐首付款即送件成功当日时正式交付该房屋；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之三支付违约金；买卖合同第十六条甲乙双方约定补充条款如下：1、含现状精装、装饰及屋内部分家具家电，详见家具家电清单附表；2、所含设施能正常生活使用，房屋无质量、安全问题；3、房屋一楼西南房间飘窗外墙及屋内楼梯上行左侧墙面疑仍漏水情况由丙方修缮并确保房屋交付使用后六个月内不出现此类情况（注明：此处盖有博特公司的合同专用章）。
2015年11月5日，夏玲向美蕾公司支付了涉案房屋的购房定金10万元。2015年12月28日，夏玲向美蕾公司支付了涉案房屋的首付款208万元。2016年4月19日，夏玲向美蕾公司支付了涉案房屋的贷款260万元。2016年4月20日，夏玲向美蕾公司支付了涉案房屋的购房款80万元。2015年12月25日，美蕾公司支付了至2015年11月的水电气费。2015年12月，夏玲已取得涉案房屋的钥匙并搬入了部分生活用品。2015年12月28日交件成功，2016年1月4日过户。2015年3月、4月夏玲对涉案房屋的空调和锅炉进行了维修。
以上事实，有原告举证的中介合同等证据，被告举证的买卖合同、收条、收款回单等证据，以及一审法院开庭笔录在卷佐证，一审法院予以确认。
一审法院认为，美蕾公司与夏玲签订的关于涉案房屋的中介合同及买卖合同，系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按约履行。关于原告美蕾公司主张被告支付剩余房款50万元的请求。被告夏玲提出涉案房屋存在漏水，以及房屋内的部分设施设备不能正常使用需要修理，因此被告没有交付50万元房款是履行抗辩权。首先被告在签约前已明知房屋存在漏水，并在买卖合同中原被告就房屋漏水由博特公司修缮达成了一致意见，因此对房屋漏水进行修缮已不是原告的合同义务；其次被告以房屋内部分设备设施不能正常使用拒付50万元的房款，被告行使抗辩权的范围与原告不当履行的情况不相适应，故被告的抗辩理由不成立，一审法院不予支持。原告的上述请求，合法有据，一审法院予以支持。关于原告主张被告支付合同违约金63万元的请求。买卖合同约定买方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之3支付违约金。故被告应支付违约金为：1、从2015年12月29日起，以10万元为基数，按每日万分之三计算至实际给付时止；2、从2016年4月21日起，以40万元为基数，按每日万分之三计算至实际给付时止。关于反诉原告夏玲主张反诉被告美蕾公司支付延迟交房违约金的诉请。买卖合同约定于美蕾公司收齐首付款即送件成功当日时正式交付该房屋，因反诉原告认为涉案房屋存在质量问题，双方至今没有办理正式交接手续，但反诉原告于2015年12月已进入房屋并放置物品，故反诉被告并没有迟延交房。反诉原告的此请求，于法无据，一审法院不予支持。关于反诉原告主张反诉被告支付维修费72430元及维修产生的电费1795元的请求。因房价款中包含了部分设施、设备，该部分设施、设备中包含了反诉原告维修的中央空调及锅炉，因此反诉被告应支付中央空调及锅炉的维修费，一审法院酌定维修费为23350元。其他的维修费及电费，证据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、被告夏玲于判决生效之日起十日内支付原告南京美蕾电子有限公司房款50万元及违约金（1、从2015年12月29日起，以10万元为基数，按每日万分之三计算至实际给付时止；2、从2016年4月21日起，以40万元为基数，按每日万分之三计算至实际给付时止）；二、反诉被告南京美蕾电子有限公司于判决生效之日起十日内支付反诉原告夏玲维修费23350元；三、驳回原告南京美蕾电子有限公司及反诉原告夏玲的其他诉讼请求。本诉案件受理费14970元，减半收取7485元，由原告南京美蕾电子有限公司负担4040元，被告夏玲负担3445元。反诉案件受理费3347元（已减半收取），由反诉原告夏玲负担3127元，由反诉被告负担220元。
本院二审期间，被上诉人向本院提交录音一份，证明2015年12月25日上诉人已经安排工人到涉案房屋内进行了施工。上诉人认为该录音不完整，且在录音中上诉人并没有认可在2015年12月25日交接和接受房屋的事实；被上诉人在二审中已确认2015年12月25日上诉人并没有到场，被上诉人提交的该录音明显与事实不符。
关于房屋交接过程，上诉人陈述如下：双方曾协商一致约定2015年12月25日去房产局交件并交房，但因缴税问题双方产生争议未能交件，也未进行房屋交接。后来双方重新约定2015年12月28日交件，当天双方确实办理了送件手续，也到了涉案房屋，但上诉人发现漏水情况没有修，此外空调及锅炉、地暖不能正常适用，相关设施（门锁、门、窗套、水栓）不能正常使用，故上诉人要求被上诉人及中介作出处理，达到合同约定的交付标准才能接收。涉案房屋30余把钥匙、小区门禁卡、车库地锁均未交接。2015年12月25日前上诉人经过被上诉人同意在涉案房屋内放置了床上物品，并进行了LED灯具的更换。被上诉人陈述如下；双方约定了2015年12月25日进行交接，但上诉人2015年12月25日因为房屋渗水拒绝接受房屋，但并未提及空调和锅炉等其他问题。因此2015年12月25日未能办理交接手续。2015年12月28日上诉人同意收房，故双方去办理了送件手续，后来也到涉案房屋进行交接，但上诉人再次以房屋漏水为由拒绝收房。2015年12月25日上诉人家有工人在现场，上诉人不仅摆放了床上物品，还进入厨房进行维修，并更换了灯具。双方均确认2016年4月20日，双方办理了房屋钥匙、小区门禁卡、车库地锁以及水电气卡的交接手续。
上诉人二审确认涉案房屋漏水问题已于2016年5月23日修复，博特公司支付了维修费用5000元，其余维修费用7000元由其垫付。其于2016年6月进入涉案房屋居住。被上诉人称对房屋修复的具体的时间点并不清楚，博特公司支付了维修款5000元。
另查明，2016年8月12日，上诉人通过宁波银行网上银行向被上诉人账户汇入473303元，并附言“栖园81幢106室购房”。被上诉人对上诉人该付款事实予以认可。
对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人夏玲与被上诉人美蕾公司签订的《房地产买卖中介合同》以及《南京市存量房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行合同。现上诉人已实际入住涉案房屋，上诉人应当向被上诉人支付剩余房款50万元。因夏玲已于2016年8月12日支付房款473303元，其尚需支付26697元。
针对被上诉人主张上诉人支付的延期付款违约金。根据双方签订的《南京市存量房买卖合同》，上诉人2015年12月31日未按期支付10万元，2016年4月20日未按期支付40万元，共计迟延支付50万元。上诉人抗辩因被上诉人交付的房屋质量不符合约定，故上诉人迟延付款系合法行使抗辩权，并非违约。本院认为，《南京市存量房买卖合同》补充条款约定“所含设施能正常生活使用，房屋无质量、安全问题；房屋一楼西南房间飘窗外墙及屋内楼梯上行左侧墙面疑仍漏水情况由丙方修缮并确保房屋交付使用后六个月内不出现此类情况”，根据该补充条款，被上诉人应确保交付上诉人的房屋所含设施能正常生活使用，房屋无质量、安全问题；但对于房屋存在的漏水问题，特别约定由案外人博特公司进行维修，博特公司也加盖公章表示愿意承担修缮义务，因此，涉案房屋漏水的维修义务主体应为案外人博特公司，被上诉人不再负担涉案房屋的维修义务。但考虑到上诉人系对补充约定条款是否免除了被上诉人维修义务与被上诉人产生不同的理解，故而行使抗辩权，并非故意不履行合同约定的付款义务；被上诉人2016年4月22日即向法院提起本案诉讼，上诉人亦提出反诉请求，主张被上诉人支付延期交房违约金和维修费用，且上诉人在一审判决后支付了房款473303元，综合以上情况，本院对被上诉人要求上诉人支付延期付款违约金的诉讼请求，不予支持。
对于上诉人主张被上诉人支付的延期交房违约金。本院认为，双方在《南京市存量房买卖合同》中约定于交件之日交付房屋，虽然被上诉人直至2016年4月20日才将涉案房屋的全部钥匙、门禁卡以及车库地锁等交付给上诉人，但2015年12月被上诉人已经同意向上诉人交房，系上诉人以房屋存在瑕疵问题拒绝收房，且上诉人2015年12月即已进入涉案房屋摆放物品，并已进行了灯具更换等行为，此后至2016年4月20日，上诉人陆续进行了空调、锅炉、太阳能、窗套、门锁、水栓、防水等维修事项，故上诉人自2015年12月开始即已实际对房屋进行了使用，上诉人主张被上诉人支付延期交房违约金，本院不予支持。
关于上诉人主张被上诉人支付的房屋维修费用。本院认为，根据双方2015年11月5日签订的《房屋内部设施、设备验收交接清单》，上诉人自行维修的中央空调和锅炉包含在该交接清单之内，对该部分维修费用23350元，一审法院予以支持，并无不当。但上诉人主张的太阳能、防盗门、筒灯、变压器、防水等维修费用以及电费，因双方约定房价款含现状装饰、装修，且上述设施、设备并未包含在双方交接清单中，上诉人主张被上诉人支付相应费用，无法律依据，本院不予支持。上诉人主张被上诉人支付其垫付的7000元漏水维修费用，因被上诉人并非补充条款约定的维修主体，上诉人该主张，本院不予支持。
综上所述，因二审出现新证据，一审判决认定事实部分错误。上诉人夏玲的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初2606号民事判决第二、三项；
二、变更南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初2606号民事判决第一项为:夏玲于本判决生效之日起十日内支付南京美蕾电子有限公司房款26697元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14970元，减半收取7485元，由南京美蕾电子有限公司负担4173元，夏玲负担3312元；反诉案件受理费3347元，由夏玲负担3127元，南京美蕾电子有限公司负担220元。二审案件受理费6694元，由夏玲负担6254元，南京美蕾电子有限公司负担440元。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一六年十二月二十九日
书记员 朱亚芳