上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）闵民一（民）初字第17047号
原告林云芳。
原告顾桂林。
上列两原告共同委托代理人赵洁，上海智岳信文律师事务所律师。
上列两原告共同委托代理人贾献伟，上海罡晟律师事务所律师。
被告胡建林。
委托代理人陈海平，上海市新华律师事务所律师。
第三人张翠华。
第三人于玲莉。
上列两第三人共同委托代理人季思闻，上海小城律师事务所律师。
原告林云芳、原告顾桂林与被告胡建林委托合同纠纷一案，本院于2012年11月26日立案受理，依法适用简易程序由代理审判员何刚独任审理。诉讼中，经被告申请，本院依法追加张翠华、于玲莉为本案第三人。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2013年7月5日、2013年8月20日、2013年11月15日公开开庭进行了审理。原告林云芳及其与原告顾桂林的共同委托代理人赵洁、贾献伟、被告胡建林的委托代理人陈海平、第三人张翠华、于玲莉的共同委托代理人季思闻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林云芳、顾桂林共同诉称：两原告系夫妻关系；2011年4月29日，两原告共同委托被告出售位于本市徐汇区老沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），委托事项包括代为签订房地产买卖合同、代为收取房款等；被告于2012年3月将系争房屋出售给他人，售房款为105万元（人民币，下同），该款项由被告领取。两原告认为，被告将委托事项处理完毕后，应将取得的售房款交还原告，然现被告拒绝交付，侵犯原告合法权益，故两原告诉至法院，要求判令：1、被告返还两原告售房款105万元；2、被告支付两原告以105万元为本金计自2012年6月21日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
被告胡建林辩称：被告与两原告之间存在委托合同关系，被告出售系争房屋得房款102万元，房屋买受人尚有余款3万元未支付；林云芳与两第三人存在债权债务关系，系争房屋上原登记有张翠华的抵押权60万元、于玲莉的抵押权35万元；林云芳向两第三人借款时，案外人马欣伟、被告分别是张翠华、于玲莉的代理人；后因林云芳未归还任何借款，被告依据两原告的委托授权，在办理房屋抵押注销登记并出售系争房屋后，将取得的售房款分别替原告向张翠华返还借款本金60万元及利息45，000元、向于玲莉返还借款本金35万元；被告在支付房屋买卖税款及中介费后，剩余售房款尚余2千余元。因此，不同意两原告的诉讼请求。
第三人张翠华、于玲莉共同述称：林云芳曾分别向张翠华、于玲莉借款60万元、35万元，并将系争房屋抵押给两第三人，但此后从未归还借款；被告与第三人于玲莉系夫妻关系，与张翠华是朋友关系，两原告之所以委托被告出售房屋，就是为处理林云芳与两第三人之间已到期的债权债务；被告为两原告出售系争房屋所得价款应先清偿原告所负债务，两第三人亦是基于对被告的信任，才同意由被告办理系争房屋抵押注销登记及售房事宜；张翠华收到被告交付的借款本金60万元及利息45，000元，于玲莉收到被告交付的借款本金35万元，被告与两第三人的债权债务现已结清。综上，不同意两原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年4月29日，原告林云芳、顾桂林在上海市杨浦公证处出具《委托书》一份，记载：“……委托人顾桂林和林云芳系夫妻，委托人共同共有坐落在上海市徐汇区老沪闵路XXX弄XXX号XXX室房地产。现委托人委托胡建林为代理人，以委托人的名义办理如下事项：一、代为提前归还关于上述房屋贷款、办理注销抵押登记事宜；二、代为办理退保事宜；三、代为转让上述房屋并签订房地产买卖合同并办理相关公证事宜；四、代为办理上述房地产的转移登记、过户事宜；五、代为收取上述房地产转让的的全部价款；六、代为交纳与办理上述事项有关的税费等正当费用；七、代为领取房地产登记证明；八、代为设置、变更、挂失及补办产证及产证密码；九、代为交房及办理物业维修基金、水、电、煤、电话、有线电视等相关更名事宜。代理人在办理上述事宜过程中所签署的法律文件本人均予认可，并享受或承担由此产生的一切权利义务。受托人无转委托权。委托期限自二○一一年六月二十七日至二○一二年六月二十六日止。……”诉讼中，原告称该《委托书》系由公证处提供的格式文本，系争房屋仅有两第三人的抵押权，从未设定银行贷款等其他抵押。
2012年3月23日，被告胡建林代林云芳（甲方）与案外人朱某某（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将位于本市老沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给乙方，房屋建筑面积55.58平方米；转让价款为105万元；双方于2012年5月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；双方另就付款期限、交房期限、违约责任等事项作了约定。2012年3月24日，张翠华、于玲莉分别向上海市徐汇区房地产登记处申请办理对系争房屋的抵押权注销。2012年5月18日，胡建林向税务机关缴纳普通住房转让收入个人所得税10，500元；同日，胡建林向徐汇区财政局支付房地产交易手续费139元。胡建林还向中介机构支付售房佣金费10，500元。
另查明，2012年3月20日，胡建林收到房款5万元。2012年3月23日，胡建林收到房款27万元；次日，胡建林分别向张翠华转账20万元、向于玲莉转账12万元。2012年6月5日，胡建林收到房款70万元；同日，胡建林分别向张翠华转账40万元、向于玲莉转账23万元，胡建林另交付张翠华现金45，000元。
还查明，2010年12月31日，林云芳向张翠华出具《借条》，记载：“今借到张翠华女士人民币陆拾万元正（￥600000.00）于2011年2月28日前归还。”同日，林云芳、顾桂林与张翠华签订《房地产借款抵押合同》，约定抵押系争房屋用于担保借款本金（60万元）、利息（自2010年12月31日起至2011年2月28日止按月利率1.70%计）及违约金（自逾期还款之日起按日千分之五计）等。同日，张翠华向林云芳转账40万元；2011年1月4日，张翠华又向林云芳转账20万元。
2011年4月27日，林云芳向于玲莉出具《借条》，记载：“……借款金额：人民币贰拾万元整……本人承诺将于2011年6月26日之前归还，借款日期为2个月，……”同日，林云芳、顾桂林与于玲莉签订《房地产借款抵押合同》，约定抵押系争房屋用于担保借款本金35万元、利息（自2011年4月27日起至2011年6月26日止按月利率1.95%计）及违约金（自逾期还款之日起按日0.2%计）等。同日，于玲莉向林云芳转账20万元。2011年4月29日，林云芳又向于玲莉出具《借条》一份，记载：“……借款金额：人民币壹拾伍万元整……本人承诺将于2011年6月26日之前归还，借款日期为2个月，……”同日，于玲莉向林云芳转账15万元。
诉讼中，林云芳为证明其向张翠华、于玲莉借款后曾陆续归还了部分借款，申请证人陆某某、李某出庭作证。
证人陆某某陈述：其与林云芳系亲戚关系；林云芳曾多次向其借钱用于归还房屋抵押的债务，其通过银行转账将钱打给胡建林，其中最后一笔转账100，000元发生于2011年11月；林云芳通过其转账还款合计有几十万元，但具体还款时间及金额记不清了；林云芳曾返还其借款10万元左右。证人李某陈述：其与林云芳系相识多年的朋友；2012年3月16日，林云芳向其借款20，000元，并要求其直接将钱转账给胡建林；其虽不清楚林云芳与胡建林的关系，但当日还是将20，000元转账给了胡建林；林云芳至今未归还该笔借款。
诉讼中，林云芳就其曾委托陆某某、袁卫国、李某等人代为向张翠华、于玲莉还款一节，向法院申请调查取证。经查，2011年4月29日，林云芳向马欣伟转账70，000元；2011年6月20日，陆某某向马欣伟转账10，000元；同月22日，陆某某向于玲莉转账19，800元；同月25日，陆某某又向于玲莉转账5，000元；2011年7月15日，陆某某再次向于玲莉转账15，000元；同月20日，陆某某向马欣伟转账5，000元；2011年11月15日，陆某某向胡建林转账100，000元；2011年11月27日，袁卫国向胡建林转账40，000元；2012年1月20日，袁卫国向胡建林转账20，000元；2012年3月2日，陆某某向胡建林转账8，000元；2012年3月16日，李某向胡建林转账20，000元。
2013年11月15日庭审中，原告表示本案中不要求处理其与两第三人之间的债权债务关系，对于被告在履行委托事项过程对其造成的损失保留诉权。
以上事实，由原告提供的公证书、委托书、上海市房地产买卖合同、房屋状况及产权人信息、证人证言、个人业务凭证、转账凭条、银行交易明细清单、被告提供的上海市徐汇区房地产登记收件收据、借条与收条、转账凭条、房地产借款抵押合同及公证书、个人业务凭证、房款转账的银行明细清单、签购单、销售不动产统一发票记帐联、税收通用缴款书、非税收入一般缴款书（收据）、佣金确认书、马欣伟出具的说明、张翠华出具的收条、（佣金）收款收据、本院依法调取的银行交易明细清单、胡建林谈话笔录等证据及当事人庭审陈述所证实，并均经庭审质证。
本院认为，原告林云芳、顾桂林出具《委托书》，委托被告胡建林办理出售位于本市老沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋，双方就有关事项进行约定，委托代理事务不违背法律或者行政法规的禁止性规定，意思表示真实，该委托合同合法有效。双方当事人均应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的，按照约定全面履行各自的义务。关于本案各方争议的两原告是否授权被告用售房款清偿债务的问题，本院认为，系争房屋上设定了抵押，被告要出售系争房屋，先要将该房屋上设定的抵押注销登记，而注销抵押登记则要征得抵押权人的同意，并由抵押人清偿所负债务；再根据《委托书》约定，两原告授权被告提前归还房屋贷款并办理注销抵押登记事宜，因系争房屋上除两第三人的抵押外，未设定其他抵押，故上述授权事项即应指向该两笔债务。因此，被告胡建林出售系争房屋并向两第三人清偿债务的行为在两原告授予的代理权限内，产生的法律后果应由两原告承担；两原告辩称《委托书》第一条所载“房屋贷款”系指银行贷款之意见，缺乏事实依据，本院不予采信。现被告胡建林客观上已完成委托事项，其所得售房款1，020，000元，在偿还原告所负债务及扣除由两原告承担的售房税款、手续费及佣金后，剩余钱款应予返还，故本院对两原告诉请中的合理部分予以支持。本案中，鉴于原告明确表示不要求处理其与两第三人之间的债权债务关系，对于被告在处理委托事项过程中对其造成的损失亦保留诉权，故本院对上述法律关系不作处理，原告可另择法律途径解决。
关于原告主张的售房款利息，本院认为，原、被告未对违约利息进行约定，且考虑因双方对委托授权范围存在争议，而被告并非无故恶意拒不返还原告售房款，故原告的该项诉请，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零四条之规定，判决如下：
一、被告胡建林于本判决生效之日起十日内返还原告林云芳、原告顾桂林售房款3，861元；
二、驳回原告林云芳、原告顾桂林的其余诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费14，250元，由原告林云芳、顾桂林共同负担14，000元，被告胡建林负担250元（于本判决生效之日起十日内向原告林云芳、顾桂林直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄秉璋
代理审判员 何 刚
人民陪审员 沈静兴
二〇一三年十一月二十五日
书 记 员 徐杰云
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。……
第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。
第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。