湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鄂硚口民三初字第00212号
原告宋正才，男，1937年6月13日出生。
委托代理人熊凯、胡汉平，湖北创智律师事务所律师。（特别授权）
被告武汉市硚房集团有限�任公司，住所地：武汉市硚口区沿河大道436号丽水康城办公楼。
法定代表人陈玉琳，系该公司董事长。
委托代理人岳剑红、吴怡，系该公司职员。（一般授权）
第三人刘洪庆，男，1958年11月11日出生。
委托代理人秋巧云，女，1948年8月10日出生。（特别授权）
委托代理人田凤华，湖北迪尔律师事务所律师。（一般授权）
原告宋正才与被告武汉市硚房集团有限责任公司（以下简称硚房集团）房屋租赁纠纷一案本院受理后，于2012年7月17日依法追加刘洪庆为本案的第三人参与诉讼。本院于2012年7月31日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2012年9月13日本案依法由简易程序转为普通程序，组成由代理审判员余敏担任审判长，人民陪审员张彪、徐绍成参加的合议庭。2012年10月17日原告宋正才申请对《直管公房承租权有偿退租审批表》中原告的手印进行指纹鉴定，同月30日第三人刘洪庆作为有独立请求权的第三人申请要求确认对武汉市硚口区汉中路71-73号公房享有承租权，并于当日提出鉴定申请，要求对《直管公房承租权有偿退租审批表》中申请人宋正才所书写的文字进行笔迹鉴定。经由法院委托，湖北三真司法鉴定中心对上述材料进行鉴定，后因鉴定要求超出该机构技术条件和鉴定能力为由不予受理于2013年3月1日将鉴定材料退回本院。根据第三人刘洪庆的申请，本院于2013年3月19日委托湖北中真司法鉴定所对《直管公房承租权有偿退租审批表》中申请人宋正才所书写的文字进行笔迹鉴定，湖北中真司法鉴定所对上述材料进行了鉴定，作出鄂中司鉴（2013）文鉴字第017号《文书司法鉴定意见书》。2013年5月10日本院依法适用普通程序公开开庭审理此案，同年5月18日经本院批准，本案延长审理期限六个月。原告宋正才的委托代理人熊凯�胡汉平、被告硚房集团的委托代理人岳剑红、吴怡、第三人刘洪庆及其委托代理人邱巧云、田凤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋正才诉称，原告向被告承租位于武汉市硚口区汉中路67-69号公有住房。2003年初原告发现住房证遗失，于2003年9月至2004年6月间在长江日报上登报挂失该住房证，挂失期满后，原告到被告处要求补办住房证，被告拒绝为原告办理。现起诉要求确认原告与被告的租赁关系成立，并由被告为原告补发住房证，承担本案诉讼费用。审理过程中，原告变更诉讼请求，仅要求确认原告与被告的租赁关系成立，同时要求驳回第三人的诉讼请求。
原告宋正才为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
证据一、常住人口登记卡一份。证明原告户口登记卡上现只有原告一人，原告系唯一承租权人。
证据二、武汉市民用住宅租金发票（56张）。证明2004年10月至2009年6月期间诉争房屋的租金一直是由原告缴纳。
证据三、证明书一份。证明因房屋拆迁，被告停止收取2009年6月以后的房屋租金。
被告硚房集团辩称，武汉市硚口区汉中路67-69号的房屋系我公司管理的国有公房，原告系诉争房屋原承租权人。2004年原告向我公司要求补办住房证时，第三人向我方提供了该67-69号房屋的住房证，并且原告与第三人于1995办理了房屋承租权退租审批手续，故原告与被告的租赁关系已经解除。第三人与原告办理了直管公房承租权有偿分配审批手续，但因第三人未缴纳过户费用，诉争房屋承租权人仍登记在原告名下，故要求驳回原告的诉讼请求，对第三人的请求依法判决。
被告硚房集团支持其辩称理由，向本院提交如下证据：
证据一、使用权证一份。证明诉争房屋系硚口区政府委托我公司管理的国有公房。
证据二、住房�约一份。证明我公司曾与原告建立了诉争房屋的租赁关系。
证据三、房管员薛德保证明及硚房集团情况说明各一份。证明原告和第三人均未缴纳诉争房屋从2004年至2009年期间的租金，此期间的房屋租金系由房管员薛德保垫付，租金发票不是由开票人薛德保向原告提交的。
第三人刘洪庆陈述，原告之子ＸＸ平向第三人借款将诉争房屋的住房证质押在第三人处，1995年ＸＸ平与第三人达成公房承租权转让协议，以12000元的价格将诉争房屋的承租权转让给第三人，原告知晓此事并与第三人一起到被告处办理了房屋承租权转让审批手续，后因第三人的经济能力有限，未缴纳过户费用，故诉争房屋仍登记在原告名下，但第三人一直占有使用该房屋，形成了事实上的租赁关系，故要求驳回原告的全部诉讼请求，并确认第三人享有该房屋承租权。
第三人刘洪庆为支持其陈述意见�向本院提交如下证据：
证据一、武汉市公有住房租约一份。证明诉争房屋住房证并未遗失，原告之子将其质押给第三人。
证据二、公房转让契约、收条、借条各一份。证明原告之子委托黄贵新与第三人签订公房承租权转让协议，以12000元的价格将诉争房屋的承租权转让给第三人，第三人根据协议约定向原告支付了全部购房款。
证据三、房屋过户手续申请书两份、直管公房承租权有偿分配审批表一份、直管公房承租权有偿退租审批表一份、武汉市硚口区市政排水设施维修队证明一份。证明原告与第三人一起去办理了诉争房屋承租权转让审批手续，且已获得被告审批同意。
证据四、武汉市民用住宅租金发票七份。证明第三人向被告缴纳了诉争房屋从1996年至2004年8月期间的租金。
证据五、户口簿、失业证、无婚姻登记证明各一份。证明第三人无生活来源，无住房�
证据六、证人黄某某、刘某某、余某某的证言，证明原告之子ＸＸ平向第三人借款将诉争房屋的住房证质押在第三人处，1995年ＸＸ平委托黄贵新与第三人达成公房承租权转让协议，以12000元的价格将诉争房屋的承租权转让给第三人，第三人分三次将12000元支付给ＸＸ平后，原告与第三人一起到被告处办理了房屋承租权转让审批手续，因第三人的经济能力有限，未缴纳过户费用，故诉争房屋仍登记在原告名下，但从1995年底第三人一直占有使用该房屋至今，并缴纳房屋租金至2004年8月。
证据七、文书司法鉴定意见书一份。证明《直管公房承租权有偿退租审批表》上的内容系原告亲笔书写，原告知晓房屋承租权转让事宜，并与第三人一起共同办理了诉争房屋承租权转让审批手续。
经庭审质证，被告及第三人对原告提交的三组证据的真实性均无异议，但均认为证据二中�争房屋2004年10月至2009年6月期间的房屋租金原告并未缴纳。原告对被告提交的证据一、证据二的真实性均无异议，对证据三的真实性有异议，认为原告缴纳了诉争房屋的租金才可能取得被告出具的租金发票。第三人对被告提交的三组证据的真实性均无异议，但认为证据二只能说明诉争房屋的承租权仍登记在原告名下，实际上是第三人是诉争房屋的承租权人。原告对第三人提交的证据一、证据四、证据五及证据七的真实性均无异议，但认为证据四的租金发票上的户名是原告，不能证明租金系第三人缴纳，证据五与本案无关，证据七只能证明原告填写过审批表，但不能证明原告与第三人一起去办理过诉争房屋承租权转让手续；对第三人提交的证据二、证据三及证据六的真实性均有异议，原告从未与第三人达成诉争房屋承租权转让协议，也未收取第三人的购房款，更没有去办理房屋承租权转让审批手续。被告对第三人提交的证据一、证据三、证据四、证据五及证据七的真实性均无异议，但认为证据三中第三人只是到被告处办理了承租权转让的审批手续，并未向被告缴纳过户费用，完成过户登记手续，证据五与本案无关；对第三人提交的证据二及证据六因系第三人与原告之间的事情，且与被告无关，被告无法判定其真实性。
经本院审核，对原告提交的证据一、证据二、证据三，被告提交的证据一、证据二及第三人提交的证据一、证据四、证据五与证据七的真实性均予以认可。对被告提交的证据三的真实性因系本院调查所得，该真实性本院予以认可，对其证明的内容因与原告提交的证据二相矛盾，本院予以参考。对第三人提交的证据三因与第三人提交的证据七相对应，且经过了司法鉴定，对该证据的真实性本院予以认可。第三人提交的证据二及证据六所证明的是第三人与原告之子达成的承租权过户转让意思表示，原告对此事知情，且与第三人办理了承租权转让审批手续，此两组证据所述事实能够相互印证，本院予以认可。
经审理查明：武汉市硚口区汉中路67-69号（计租面积为17.96平方米）的房屋系被告硚房集团管理的国有公房，原告与被告建立了租赁关系之后该房屋一直由原告之子ＸＸ平居住使用。1995年8月30日原告与第三人刘洪庆一起到被告处办理了房屋承租权转让审批手续，并填写了《直管公房承租权有偿退租审批表》和《直管公房承租权有偿分配审批表》，被告经审核后同意原告退租，第三人承租，并签名盖章。2012年10月17日原告宋正才申请对《直管公房承租权有偿退租审批表》中原告的手印进行指纹鉴定，同月30日第三人刘洪庆作为有独立请求权的第三人申请要求确认对武汉市硚口�汉中路71-73号公房享有承租权，并于当日提出鉴定申请，要求对《直管公房承租权有偿退租审批表》中申请人宋正才所书写的文字进行笔迹鉴定。经由法院委托，湖北三真司法鉴定中心对上述材料进行鉴定，后因鉴定要求超出该机构技术条件和鉴定能力为由不予受理于2013年3月1日将鉴定材料退回本院。根据第三人刘洪庆的申请，本院于2013年3月19日委托湖北中真司法鉴定所对《直管公房承租权有偿退租审批表》中申请人宋正才所书写的文字进行笔迹鉴定，湖北中真司法鉴定所对上述材料进行了鉴定，作出鄂中司鉴（2013）文鉴字第017号《文书司法鉴定意见书》，鉴定结论为：《直管公房承租权有偿退租审批表》中申请承租人栏内“宋正才”字迹、工作单位栏内“硚口区排水队”字迹、居民身份证号栏内字迹、房屋座落栏内字迹、部位及数额栏内字迹、申请退租原因栏�“因本人另有住房一处汉正街386号”字迹均系宋正才本人亲笔所写。因第三人办理完审批手续后未缴纳过户费用，诉争房屋承租权人仍登记为原告。此后诉争房屋的租金原告及第三人都曾向被告缴纳。现原告诉至本院，要求确认原告与被告的租赁关系成立，并由被告为原告补发住房证，承担本案诉讼费用。审理过程中，原告变更诉讼请求，仅要求确认原告与被告的租赁关系成立，同时要求驳回第三人的诉讼请求。被告认为原告与第三人于1995年8月办理了房屋承租权退租审批手续，故原告与被告的租赁关系已经解除，要求驳回原告的诉讼请求。第三人认为与原告办理了直管公房承租权有偿分配审批手续，现愿意缴纳过户费用，要求确认享有诉争房屋承租权。
另查明，诉争房屋已经拆迁，由于原告与第三人对诉争房屋的承租权存在争议，被告未向拆迁公司确认诉争房�的真正承租权人，诉争房屋的拆迁利益及利益享有者均未确定。
本案的争议焦点为：诉争房屋承租权转让交易是否存在及诉争房屋在被拆迁之前由谁居住使用？
关于本案诉争房屋承租权转让交易行为是否存在的问题，本院认为，根据第三人的陈述及提交的证据二公房转让契约、收条和借条，可以反映出1994年原告之子ＸＸ平（已死亡）向第三人借款将诉争房屋的住房证质押在第三人处，同年3月案外人黄贵新受ＸＸ平委托与第三人达成公房转让契约，约定以12000元的价格将诉争房屋的承租权转让给第三人的交易行为。原告与第三人并非亲属关系，而原告与第三人于1995年8月到被告处办理了诉争房屋承租权有偿转让审批手续，该审批手续的办理基于原告与第三人之间就诉争房屋承租权达成了有偿转让的协议，且该交易行为已经履行完毕后原告才会同意与第三人去被告�办理承租权转让审批手续，而该转让审批表经过鉴定后确系原告亲笔书写的事实也可以印证第三人所述的事实，故认定原告与第三人之间存在诉争房屋承租权转让交易的事实较为符合常理。
关于诉争房屋从1995年8月起至被拆迁之前由谁居住使用的问题，本院认为：原告向本院提交了2004年至2009年的租金的发票以证实其对诉争房屋居住使用情况，虽然该租金发票是真实的，但被告提交的证据三房管员薛德保证明及情况说明证实，该租金系由被告的房管员垫付，原告并未实际缴纳房屋租金。而第三人提供的证据六即证人刘国安、余腊春的证言均证实，自1995年8月原告与第三人办理了诉争房屋承租权转让审批手续后，第三人即搬进诉争房屋内居住，因1998年洪灾致使诉争房屋无法居住，第三人即搬离了该房屋，但此后一直由第三人将该房屋出租给他人使用，且第三人也曾向被告缴纳过房屋租金及水电费用。第三人提供的证人证言及本院依法调查的情况能够相互印证，而原告除了租金发票外并无其他证据能够证明原告在申请退租后一直居住或使用诉争房屋。从第三人提交的证据与原告提供的证据相比较，更具合理性，认定第三人从1995年8月起居住使用诉争房屋较为合理。
综上所述，本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告之子与第三人就本案诉争房屋的承租权的有偿转让达成协议，第三人向原告之子支付了转让款后，原告与第三人于1995年8月到被告处办理了诉争房屋承租权有偿转让审批手续。原告填写的《直管公房承租权有偿退租审批表》和第三人填写的《直管公房承租权有偿分配审批表》均系双方当事人真实意思表示，内�不违反法律、行政法规的禁止性规定，该申请合法有效。1995年8月原告到被告处申请退租，该申请获得被告审批认可时，原告与被告的房屋租赁关系即告终止。同时第三人申请承租诉争房屋，该申请也获得了被告的审批同意，且此后一直由第三人对诉争房屋进行管理使用，故第三人成为诉争房屋新的承租权人。至于第三人未办理缴费更名登记手续的情况，属于办理行政备案登记行为，该行为的未完成并不影响其对诉争房屋享有承租权的合法权益。因此，第三人要求确认其享有诉争房屋承租权于法有据，本院予以支持；原告要求确认其享有诉争房屋承租权无事实和法律依据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款之规定，判决如下：
一、位于武汉市硚口区汉中路67-69号（计租面积为17.96平方米）的房屋承租权由第三人刘洪庆享有。
二、驳回原告宋正才的全部诉讼请求。
案件受理费4360元，由原告宋正才负担（此款中2180元已由第三人垫负，原告于本判决生效后十日内向第三人支付上述款项）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。收款单位名称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 余 敏
人民陪审员 张 彪
人民陪审员 徐绍成
二〇一三年十一月五日
书 记 员 王 鹏