广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第21号
上诉人（一审被告）陈爱国。
上诉人（一审被告）南宁市圣地亚哥网吧。
投资人陈爱国。
上述两上诉人共同委托代理人高英豪。
上述两上诉人共同委托代理人周畅。
被上诉人（一审原告）广西畅旺房地产开发有限公司。
法定代表人陈炳强。
委托代理人马乃海。
上诉人南宁市圣地亚哥网吧（以下简称圣地亚哥网吧）、陈爱国因与被上诉人广西畅旺房地产开发有限公司（以下简称畅旺公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2012）兴民一初字第399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年12月3日受理后，依法组成合议庭，并于2012年12月26日组织当事人到庭就本案争议事项进行调查、辩论和调解。上诉人圣地亚哥网吧、陈爱国的共同委托代理人高英豪、周畅，被上诉人畅旺公司的委托代理人马乃海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：圣地亚哥网吧系个人独资企业，投资人为陈爱国。2008年12月24日，陈爱国与畅旺公司签订《租赁合同》，由陈爱国承租畅旺公司位于南宁市民主路6-8号都市华庭第三层面积约2700平方米的商铺，用途为经营网吧、台球、电玩（营业执照允许经营范围内）。租赁期限为五年，自2009年1月1日至2014年3月15日。免租期73天，自2009年1月1日至2009年3月14日，承租人在免租期内仍需交纳物业管理费、水电费及其它实际发生的杂费。合同第三条“租金、押金等相关费用及付款方式”约定：第一年至第二年租金（不含物业管理费），每年为100万元，每季度为25万元，第三年开始，每年在上年租金的基础上递增5%。商铺实行先交租后使用原则，按季支付，首期三个月租金应在签订租赁合同之日交付15万元，余款10万元在商铺交付前结清，其余各期租金于每季开始之前的五天内交清。在合同签订之日，承租人缴纳三个月的租金共计125000元作为押金。合同第四条第四款约定，承租期满，如承租人不能及时搬迁，租金为原租金的150%。合同第五条第一款“出租人应履行的责任义务”中第三项约定，“保持该商铺处于良好状态，保持该商铺内部公共设施正常运行，出租人有责任进行检查和检修。由于出租人力不能及的情况而使该商铺公共区域及承租人所租商铺内公用装置、设施（承租人自行增设的设施设备除外）不能正常运行�，出租人需尽力修缮。本租约的规定及承租人交付租金和其他费用的义务不因此受任何影响。”第二款第九项规定，“承租人不得在本商业物业门厅、楼梯、消防通道及其他公用区域堆放杂物、家具、垃圾，不得堵塞上述地段及消防疏散通道，未经出租人或其委托的物业管理公司同意，承租人不得占用公共区域进行任何活动。”合同第九条“违约及索赔”中约定，承租人未按照合同及时支付租金、押金等各项费用，属承租人违约，每迟交5天，出租人加收应收租金或相关费用总额的10%作为滞纳金；如承租人累计拖欠租金达2个月以上的，出租人有权解除合同，不退还押金，并追究承租人违约责任；如因出租人出租商铺的权利不完整致使承租人无法或难以于该商铺营业，虽出租人未终止合同，但应视为违约，承租人可以终止合同，出租方应退回押金并支付承租人相当于三个月租金的违约金和赔偿承租人装修投入折旧后的损失。《租赁合同》还对其他事项进行了约定。合同签订后，陈爱国向有关国家行政主管部门申请领取了圣地亚哥网吧的《网络文化经营许可证》、《个人独资企业营业执照》，经营场所通过了消防验收并具备了开业条件后，依法经营并按合同约定交纳租金。都市华庭第三层楼整层分A区和B区，共有7个安全楼梯出口，A区又分为A-1号商场和A-2号商场两个部分，由圣地亚哥网吧和畅旺公司共同使用，A区有3号、4号和5号三个安全楼梯出口，其中3号楼梯不能通往楼下，4号楼梯位于A-1号商场，5号楼梯位于A-2号商场。B区有1号、2号、6号三个安全楼梯出口。连接A区和B区的消防通道中间还有一个通往楼下的7号安全楼梯出口。在圣地亚哥网吧未退出部分租赁场地前，其使用B区全部面积和A区大部分面积经营网吧、电玩等，A区的�部分面积由畅旺公司作为办公场所。在畅旺公司的办公室未搬走前，圣地亚哥网吧租赁的都市华庭第三层楼整层的消防疏散通道和安全出口皆畅通无阻。2010年4月2日，畅旺公司与陈爱国签订了一份《协议书》，约定：因畅旺公司的发展需要，需圣地亚哥网吧退出D-
A至13-17区域，共计126.72平方米，于2010年4月6日交出协定区域给畅旺公司自行处理。2010年7月15日，畅旺公司与陈爱国又签订一份《补充协议》，约定：圣地亚哥网吧退租B区商铺（建筑面积为1154.94平方米），并于2010年7月15日办理退租移交手续，B区租金结算到2010年7月15日，补充协议达成后，圣地亚哥网吧必须按时交付都市华庭三楼A区商铺租金（建筑面积为1227.91平方米），双方同意将原租赁合同的押金25万元调整为125000元。之后上述两份协议依约履行，圣地亚哥网吧退租B区，退租B区后租金调整为每季度113679.91元。现B区由他人经营南宁市华裕宾馆，而畅旺公司将A区与B区消防卷闸门拉下，将A区与B区隔开，但该消防卷闸门可随时打开。圣地亚哥网吧退租A区A-2号商场部分面积后，仅使用A-1号商场。畅旺公司在圣地亚哥网吧退租A-2号商场的分界线上起了一堵墙，将A区原有的两个安全楼梯出口分隔开，导致圣地亚哥网吧不能使用5号安全楼梯出口。2009年12月，畅旺公司将都市华庭A区3A-2号商场（建筑面积578.27平方米）出卖给广西壮族自治区南宁市烟草专卖局，现由广西壮族自治区南宁市烟草局下属单位兴宁烟草局作为办公室使用。广西壮族自治区南宁市烟草专卖局于2010年7月28日取得前述商场的产权证。2011年8月15日、8月18日，公安部门对圣地亚哥网吧的经营场所进行消防安全检查，因圣地亚哥网吧的经营场所上网人员没有实名登记及消防通道阻塞，未能通过消防安全检查验收，�责令停业整改。2011年9月16日，圣地亚哥网吧委托广西创想律师事务所发《律师函》给畅旺公司，要求恢复消防通道，但畅旺公司拒收。2011年10月17日、10月24日，南宁市兴宁区文化新闻出版体育局两次到圣地亚哥网吧的经营场所进行消防安全检查时，提出营业期间只有一个安全出口，需立即整改打开。
一审法院另查明，因圣地亚哥网吧未按照合同约定交纳2011年9月15日至2011年12月14日期间的租金119366元及未结清2010年9月15日至2010年12月14日租金3682元，畅旺公司在2011年9月15日、2011年10月10日向圣地亚哥网吧发出催缴租金的通知，但圣地亚哥网吧至今仍未向畅旺公司交纳租金。2011年11月16日，畅旺公司通过特快专递的形式向圣地亚哥网吧发出《解除合同通知书》，要求其在接到通知书后3天内将商铺交还畅旺公司，并办理相关解除合同的手续，但圣地亚哥网吧拒收该通知书�畅旺公司在当日将《解除合同通知书》张贴于圣地亚哥网吧门口。2011年9月，畅旺公司将都市华庭第3层A区A-1号商场出售给广西壮族自治区南宁市烟草专卖局，2012年1月9日，广西壮族自治区南宁市烟草专卖局取得前述商场的所有权证。2012年2月24日，圣地亚哥网吧将其在A-1号商场的400台电脑搬走，同年3月12日，圣地亚哥网吧将其在A-1号商场的电脑桌椅等剩余物品作价处理给他人，3月16日，A-1号商场全部清空。
一审法院还查明：圣地亚哥网吧因营业期间疏散通道、安全出口不畅通、锁闭，不符合公安机关、文化体育管理部门的规定被责令整改，圣地亚哥网吧发函给畅旺公司要求开通消防通道未果后，以畅旺公司提供的场地不符合经营用途为由自2011年9月拒付租金，经畅旺公司催缴后仍不交纳，双方因此产生纠纷。2011年11月17日，圣地亚哥网吧将畅旺公司、广西壮族自治区南宁市兴宁区烟草专卖局、南宁市华裕宾馆经营者李龙亮诉至法院，请求按消防设计图恢复都市华庭第3层的消防通道。法院经审理，作出（2012）兴民一初字第27号判决，认定双方的《租赁合同》及《补充协议》在2011年11月16日已经解除，圣地亚哥网吧要求畅旺公司按消防设计图恢复都市华庭第3层楼的消防通道没有依据，不予支持，遂判决驳回圣地亚哥网吧的诉讼请求。圣地亚哥网吧不服，上诉至南宁市中级人民法院，二审中，南宁市中级人民法院组织各方当事人到涉案现场勘察，从B区南宁市华裕宾馆沿左侧3#有柱走廊（消防卷闸门已打开）可以直达A-1号商场，4号、7号楼梯可直达地面，3号楼梯属于住宅楼梯与A-1号商场不相通，B区通往A区之间的右侧3#走廊的消防卷闸门拉下锁闭，该处靠近A-1号商场的部分场地以前被陈爱义用作喝茶地点。南宁市中级人民法院经审理，作出（2012）南市民一终字第1181号判决：驳回上诉，维持原判。
一审法院经审理认为：陈爱国与畅旺公司签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，是行使其自身权利的表现，内容合法，为有效的合同，双方应恪守约定，履行各自义务。圣地亚哥网吧基于前述《租赁合同》及《补充协议》取得本案租赁物的使用经营权，畅旺公司作为出租人应当按照合同约定履行在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，自2011年8月起圣地亚哥网吧因消防疏散通道不符合规定被责令整改或停业整顿，经与畅旺公司协商解决未果，应认定畅旺公司提供租赁物存在瑕疵，构成违约，但圣地亚哥网吧并没有因此停止营业，从畅旺公司提交的都市华庭物业管理公司出具的圣地亚哥网吧物业费、电费、水费等通知单可以看出，圣地亚哥网吧一直都在持续使用并经�租赁场地，可见畅旺公司未能保证租赁物持续符合合同约定的用途并未导致圣地亚哥网吧不能使用租赁物，也未对其经营行为产生实质性的影响，畅旺公司虽有违约行为，但不构成根本违约，不能成为圣地亚哥网吧拒不支付租金的理由，也不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的行使不安抗辩权、可以中止履行的情形，因此圣地亚哥网吧主张其行使不安抗辩权自2011年9月开始不再向畅旺公司交纳租金没有依据，构成违约，畅旺公司请求其按照合同约定交纳租金，予以支持。圣地亚哥网吧已经交纳租金至2011年9月14日，2011年度每季度租金为119363.91元（113679.91×（1＋5%）］，其拖欠的2011年9月15日至2011年11月14日的租金计算为79575.94元（119363.91元÷3个月×2个月），加上2010年9月15日至2010年12月14日未结清的租金3682元，共计拖欠租金83257.94元。因圣地亚哥网吧的违约行为，其应当按照《租赁合同》第九条第四款约定，每逾期交纳租金5天，支付租金的10%作为滞纳金，至租赁合同解除时圣地亚哥网吧逾期60天，滞纳金计算为99909.53元（83257.94元×10%×60天÷5天），现畅旺公司仅主张前述滞纳金的20%即19981.91元，予以支持。根据（2012）南市民一终字第1182号民事判决确认，双方的《租赁合同》及《补充协议》在2011年11月16日已经解除，圣地亚哥网吧应当按照合同约定及《解除合同通知书》规定的时间在合同解除后三天内即2011年11月19日前搬走，圣地亚哥网吧直至2012年3月16日才搬离租赁场地，故畅旺公司请求这期间的房屋使用费理由充分，按照《租赁合同》第四条第四款的约定，逾期搬迁的，租金为原租金的150%，则2011年11月20日至2011年12月31日的房屋占用费为83554.74元（119363.91元÷3个月÷30天×42天×150%），2012年1月1日至2012年3月16日的房屋占�费为156665.13元（119363.91元÷3个月÷30天×150%×105%×75天），上述房屋占用费共计240219.87元。至于圣地亚哥网吧抗辩畅旺公司提供的租赁物不符合约定用途导致其无法正常经营，其可以根据双方《租赁合同》的约定行使追究出租人违约责任的权利，但其在本案未能提出反诉，故本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、圣地亚哥网吧支付给畅旺公司拖欠的租金83257.94元；二、圣地亚哥网吧支付给畅旺公司拖欠租金的滞纳金19981.91元；三、圣地亚哥网吧支付给畅旺公司逾期腾空房屋占用费用240219.87元；四、陈爱国对圣地亚哥网吧的上述款项承担连带赔偿责任。
上诉人圣地亚哥网吧、陈爱国上诉称：一、一审判决上诉人向畅旺公司支付租金及滞纳金错误。《租赁合同》明确约�被上诉人应当保证其提供的租赁场地符合上诉人正常经营网吧所必须的条件，保证内部公共设施（包括消防设施）正常运行，被上诉人及其他买受人、承租人也应当遵守本合同的约定。2009年2月3日，圣地亚哥网吧通过消防安全检查，获准开业。但后来，被上诉人将涉案租赁场地分割出卖给南宁市兴宁区烟草专卖局和李龙亮后，上诉人正常经营所必须的其他消防通道被封锁，仅留有一个安全出口。后因消防检查不合格，上诉人于2011年8月15日被南宁市公安局兴宁分局勒令停业。为解决消防通道不足的问题，上诉人曾与被上诉人进行过多次协商，还于2010年8月18日向被上诉人交纳开通消防通道的押金5000元，但被上诉人一直未协商烟草局和华裕宾馆开通其他消防通道，已构成违约。为此，上诉人又于2011年9月15日发律师函给被上诉人要求开通公共消防通道及恢复楼梯出口原�，否则拒付租金，但被上诉人故意拒收该函。2011年10月17日，南宁市兴宁区文化新闻出版体育局认为圣地亚哥网吧“有一个通道堵住，需立即整改”，消防安全检查不合格。2011年10月24日，南宁市兴宁区文化新闻出版体育局对上诉人作出《责令整改通知书》。2011年11月15日，上诉人又被南宁市兴宁区公安消防大队罚款10000元。由此可见，被上诉人未依约保证消防设施正常运行，致使上诉人圣地亚哥网吧被相关部门勒令停业整改，上诉人签订合同的目的已无法实现，被上诉人已构成根本违约，上诉人有权拒付租金，而非故意拖欠租金。二、一审法院判令上诉人支付逾期腾空房屋占用费显示公平。首先，合同约定的“承租人不能及时搬迁，租金为原租金的150％”，前提是“承租期满”，但本案是被上诉人违约解除合同，故不能按上述约定计算逾期腾空房屋占用费。其次，被上诉人曾多次阻止上诉人腾空房屋，双方为此还发生冲突。2012年2月23日，上诉人在报警后，才于同年2月24日将全部电脑搬走，又于同年3月10日报警后，最后才将剩余物品搬走，故腾空房屋期间顶多也只能计至2012年2月24日。再次，因《租赁合同》中没有对因单方违约解除合同后，承租方该在何时腾空房屋进行约定。同时，在本案中，被上诉人不仅构成根本违约，还单方解除合同，故其租金损失应由其自己承担，与上诉人无关。另外，涉案租赁场地在双方解除合同之后，未必能以原租金租出，甚至还有可能被闲置，故一审法院却据此要求上诉人按照“租赁期满”不腾房的条件，以150％租金为标准计算逾期腾空房屋占用费明显不当。综上，请求二审法院依法撤销一审判决。
被上诉人畅旺公司答辩称：一、上诉人主张被上诉人未能依约正常开通网吧经营所必须的消防通道，导致其不能正常营业的上诉理由不成立。在被上诉人与上诉人、广西壮族自治区南宁市兴宁区烟草专卖局、李龙亮排除妨碍纠纷一案中，法院已查明被上诉人出租给上诉人的场地，不仅可以通过4#和7#楼梯直达地面，还可通过左侧3#有柱走廊从南宁市华裕宾馆到达地面，完全符合有2个安全通道的消防要求。二、被上诉人解除租赁合同的原因是上诉人拒交租金，并且上诉人在所谓的“被勒令停业整顿期间”仍正常营业，只是后来由于上诉人拒交电费，被物业公司断电后才停业，故一审判决上诉人支付租金和滞纳金正确。三、南宁市兴宁区法院和南宁市中级人民法院的生效判决已确认双方签订的《租赁合同》及补充协议已于2011年11月16日解除，但上诉人却拒不腾空房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，上诉人应按合同约定的标准支付逾期腾空房屋占用费，故一审判决上诉人支付逾期腾房占用使用费240219.87元亦正确无误。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
当事人的争议焦点是：1、涉案《租赁合同》履行过程中，系哪一方当事人存在违约行为？2、一审判决上诉人向被上诉人畅旺公司支付逾期腾房占用费240219.87元、拖欠的租金83257.94元及滞纳金19981.91元是否正确？
除依据在一审法院已提交的证据陈述诉辩主张外，二审期间，上诉人为证明消防通道一直处于被堵死的状态，向本院提交了海南珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司都市华庭物业服务中心（以下简称珠江物业都市华庭物业服务中心）于2011年11月21日出具的《关于要求圣地亚哥电玩城限时整改的函》，内容为“圣地亚哥电玩城：贵�自2010年9月使用面积变动后，一直未与我服务中心签订物业服务协议及消防安全责任书，对一切装修、安装设备等工作均未经许可便擅自动工，且有擅自封堵消防设施的行为，并拒绝接受我服务中心要求贵方及时进行整改的要求，且贵方自2010年11月起至今计十三个月未缴物业费等各项费用（清单后附），欠费计为人民币肆万玖仟伍佰肆拾贰元五角整（￥49542.50元），给我服务中心的各项日常管理工作带来很大影响，因此，我服务中心特向贵方函告，限本月23日前到我服务中心缴清欠费，并与我服务中心签订物业服务协议及消防安全责任书，对已存在的擅自封堵消防设施及未经许可在公共区域安装自用设施等违规行为立即进行整改，否则我服务中心将采取停止一切服务等各项措施。”被上诉人畅旺公司对上述证据无异议，并认为该份证据恰好能证明上诉人未经许可占�公共设施，擅自封堵消防设施的事实。因该份函件的内容与本案待证事实之间具有关联性，且双方当事人均无异议，本院予以采信。依据上诉人提交的上述函件，可以看出上诉人在承租期间不仅拖欠物业费，还存在擅自封堵消防设施及未经许可在公共区域安装自用设施等消防违规行为。
被上诉人对一审查明的事实无异议，上诉人对一审查明的“…而畅旺公司将A区与B区消防卷闸门拉下，将A区与B区隔开，但该消防卷闸门可随时打开”提出异议，其认为该消防卷闸门并不是可以随时打开，仅在相关部门派人检查时才会有人去打开。因本院在审理圣地亚哥网吧与畅旺公司、兴宁区烟草局、李龙亮排除妨碍纠纷一案［即（2012）南市民一终字第1181号案］中，曾经对涉案场地进行实地勘察，已认定B区通往A区的右侧3#走廊内的消防卷闸门被拉下锁闭，故一审查明的上述事实有误，本院予以纠正。
本院另查明，圣地亚哥网吧于2009年获准开业时，南宁市兴宁区公安消防大队兴宁公消检字（2009）第9号《消防安全检查意见书》曾明确告知其“该场所如有改建、扩建、重新装修、用途变更等，必须向公安消防机构申报批准。”2011年8月15日，南宁市公安局园湖派出所在对圣地亚哥网吧进行检查中，因发现圣地亚哥网吧未对上网人员进行实名登记及消防通道阻塞而责令其立即停止营业。2011年10月17日，南宁市兴宁区文化新闻出版体育局对圣地亚哥网吧检查后，在《兴宁区文化市场日常巡查与消防安全检查记录（网吧）》中载明“疏散通道和安全出口畅通”，但认为“有一个通道堵住，需立即整改，应急灯部分失灵。”同年10月24日，南宁市兴宁区文化新闻出版体育局对圣地亚哥网吧作出（南兴）文改字（2011）第1024号责令整改通知书，认为“营业�间锁闭其中一个安全出口的行为…现限你（单位）于2011年10月24日之前，做出如下整改：①你网吧营业期间锁闭其中一个安全出口后，造成经营场所只有一个安全出口，应立即打开；②从即日起责令你网吧停业整顿，直至锁闭的安全出口打开为止。”2011年11月15日，南宁市兴宁公安消防大队作出兴宁公（消）行决字（2011）第18号公安行政处罚决定书，以圣地亚哥网吧消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，圈占、遮挡消火栓为由，处以罚款壹万元整。二审期间，上诉人承认其自2010年11月起便开始拖欠物业费，但未拖欠水电费，但从珠江物业都市华庭物业服务中心出具的《圣地亚哥电玩城费用通知单》中可以看出，其不仅拖欠物业费，还曾拖欠2011年11月5日至2011年12月5日电费11352.3元及2011年9月18日至2011年10月18日水费178.06元。2012年2月23日及2012年3月10日，畅旺公司及珠江物业都市华庭物业服务中心曾与上诉人就搬迁事宜发生冲突，但在公安机关介入后，畅旺公司及珠江物业都市华庭物业服务中心并未继续阻止其搬迁。二审期间，本院组织当事人就圣地亚哥网吧应付及实付租金事宜进行核对，现上诉人与被上诉人一直认可截至2011年9月14日，圣地亚哥网吧共付租金1852423.36元（上述租金中含畅旺公司于2010年4月2日因圣地亚哥网吧退租D-
A至13-17区域而在涉案《补充协议》中同意支付给圣地亚哥网吧的150000元赔偿款，该赔偿款双方约定用作冲抵租金），应付租金1812050.21元，圣地亚哥网吧多付畅旺公司租金40373.15元，而2011年圣地亚哥网吧每季度应付租金为119352.85元，2012年圣地亚哥网吧每季度应付租金为125320.49元（119352.85元×（1＋5%）］。另外，上诉人畅旺公司在二审期间明确表示仅要求上诉人以原租金为标准计付逾期腾房占用费。
本院认为：依据《都市华庭三层商铺平面示意图》及已查明的事实可以得知，陈爱国承租的A-1号场地不仅设计有4号、7号楼梯直达地面，还通过3#走廊和3#有柱走廊与B区南宁市华裕宾馆相连，而B区南宁市华裕宾馆则有1号、2号、6号安全楼梯出口。本案中，上诉人在依约退出部分承租场地后，未依法履行相关报批手续便动工装修，且在装修过程中存在擅自封堵消防设施及未经许可在公共区域安装自用设施的行为，虽畅旺公司曾擅自将置于上述两条走廊内的消防卷闸门拉下，但上诉人在当时并未提出异议，甚至将3#走廊改造成自己喝茶的地点，并在其中随意布置办公桌椅、茶几茶具等设施，故双方当事人均对圣地亚哥网吧未通过消防安全检查负有责任。而从珠江物业都市华庭物业服务中心出具的《圣地亚哥电玩城费用通知单》中可以看出，圣地亚哥网吧在被有关部门责令停止营业以及处以罚款后，其用水及用电量并未减少，由此可知其仍在营业，故上诉人主张畅旺公司根本违约，其有权拒付租金的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院认定畅旺公司虽存在违约行为，但未构成根本违约，圣地亚哥网吧也未因此实际停止营业，其经营行为并未受到实质性影响，进而判令圣地亚哥网吧依约支付租金及滞纳金并无不当，本院予以维持。因双方的《租赁合同》及《补充协议》已于2011年11月16日解除，圣地亚哥网吧应在《解除合同通知书》规定的期限内（即2011年11月19日之前）前腾空并交付场地，但其直至2012年3月16日才搬离租赁场地，现畅旺公司依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”及《租赁合同》第四条第四款之约定，要求上诉人以原租金为标准计付逾期腾房占有使用费，于法有据，一审判决予以支持并无不当，本院亦予以维持。由于上诉人在承租涉案场地期间除了拖欠畅旺公司租金外，还曾无故长期欠缴物业及水电费，上诉人现以畅旺公司及珠江物业都市华庭物业服务中心曾阻碍其搬迁为由，主张其不应支付逾期腾房占有使用费的理由不充分，本院不予支持。
关于涉案租金及滞纳金、逾期腾房占有使用费应如何计付的问题。因圣地亚哥网吧自2011年9月14日起，便未再向畅旺公司交纳租金，而在此之前，圣地亚哥网吧曾向畅旺公司多付租金40373.15元，另因双方的《租赁合同》及《补充协议》已于2011年11月16日解除，故至租赁合同解除时圣地亚哥网吧逾期支付租金62天，圣地亚哥网吧欠交租金41847.7元（119352.85元／90天×62天-40373.15元）。涉案《租赁合同》第九条第四款明确约定“每逾期交纳租金5天，支付租金的10%作为滞纳金”，畅旺公司现仅主张其中的20%，本院予以支持，故圣地亚哥网吧因拖欠租金产生的滞纳金为10378.23元［（41847.7元×10%×62天÷5天）×20%］。圣地亚哥网吧本应在合同解除后三天内即2011年11月19日前腾空并向畅旺公司交付租赁场地，但其直至2012年3月16日才搬迁完毕，故圣地亚哥网吧应支付2011年11月20日至2011年12月31日的逾期腾房占有使用费为55698元（119352.85元／90天×42天），2012年1月1日至2012年3月16日的逾期腾房占有使用费为104433.74元（125320.49元／90天×75天），上述逾期腾房占有使用费共计160131.74元。一审法院计算上诉人拖欠的租金及滞纳金的金额有误，本院予以纠正。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南宁市兴宁区人民法院（2012）兴民一初字第399号民事判决第四项；
二、变更南宁市兴宁区人民法院（2012）兴民一初字第399号民事判决第一项为：上诉人南宁市圣地亚哥网吧向被上诉人广西畅旺房地产开发有限公司支付租金41847.7元；
三、变更南宁市兴宁区人民法院（2012）兴民一初字第399号民事判决第二项为：上诉人南宁市圣地亚哥网吧向被上诉人广西畅旺房地产开发有限公司支付因拖欠租金产生的滞纳金10378.23元；
四、变更南宁市兴宁区人民法院（2012）兴民一初字第399号民事判决第三项为：上诉人南宁市圣地亚哥网吧向被上诉人广西畅旺房地产开发有限公司支付逾期腾房占有使用费160131.74元。
�审案件受理费6328元（上诉人陈爱国和南宁市圣地亚哥网吧已预交），由上诉人陈爱国和南宁市圣地亚哥网吧负担3923.36元，被上诉人广西畅旺房地产开发有限公司负担2404.64元。一审案件受理费3164元，由上诉人陈爱国和南宁市圣地亚哥网吧负担1961.68元，被上诉人广西畅旺房地产开发有限公司负担1202.32元。
上述给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决规定期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或者与一审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 涛
审 判 员 邓 杰
代理审判员 吴 宁
二〇一三年六月三日
书 记 员 林�
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期�届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国个人独资企业法》
第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。