上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第539号
原告陈洁。
委托代理人怀洛平，上海市润和律师事务所律师。
被告嘉定区华亭镇唐行村唐行六组。
负责人金伯兴。
委托代理人毛晓东，上海问学律师事务所律师。
第三人冯国成。
委托代理人毛晓东，上海问学律师事务所律师。
原告陈洁诉被告嘉定区华亭镇唐行村唐行六组土地租赁合同合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2014年7月15日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加了第三人冯国成。原告及其委托代理人怀洛平、被告及第三人之委托代理人毛晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年6月21日，原、被告签订一份土地租赁协议，约定被告将其原仓库场前面的三亩土地出租给原告，每年租金12000元，租期自2008年7月1日起至2028年7月1日止，原告可以在该场地上搭建仓库并在场地周围砌筑围墙，费用由原告自理。为了签订该份协议，原告共支付了青苗费8800元、介绍费30000元，并支付了租金32000元。由于该场地无法作为仓库使用，原告又花费了54600元用于平整土地和砌筑围墙。以上原告共计花费125400元。2011年3月1日，原告将上述场地与房屋转租给第三人冯国成。由于冯国成未按时交纳租金，原告诉至法院，法庭追加了被告为该案的第三人。在该案件审理中，尽管法庭没有支持原告，但明确原告应向出租人村委会主张损失。原告认为，被告明知土地是农用地，不能搭建仓库砌筑围墙，却仍与原告签订租赁协议，被告存在过错；且其明知原告将土地出租给冯国成，由于冯国成欠租因此原告告诉被告，等打官司向冯国成追讨租金后即支付给被告，被告对此默认，却在此后瞒着原告将土地出租给冯国成，造成了原告的经济损失。故原告起诉要求被告赔偿原告损失125400元。
被告辩称，由于原告不支付租金，因此被告才将土地转租给第三人。至于原告所谓的损失，其中：一、青苗费是因开始租赁时土地上有村民的蔬菜等，原告为使用土地支付给村民的费用，该费用是原告拔除农作物的赔偿，不应当由被告承担；二、介绍费是否存在无法确认，如果确实存在原告应当向收款人主张退还；三、土地租金是原告使用土地的对价，虽然双方合同无效，但原告仍使用了土地，应当支付该项使用费；四、平整场地费用真实性无法确认，是没有收款人签名的白条，而且也不存在土地平整的事实；五、搭建房屋和砌筑围墙的事实确实存在，但金额无法确认，铁门也不是原告安装的。综上，原告所谓损失没有任何依据，请求法院予以驳回。
第三人陈述，其进场时，未见土地有平整，还是泥地，仅两间平房，和约五、六十米围墙。第三人进场后浇铸了水泥地，对房屋进行了装修，安装了铁门。
经审理查明，涉案3亩土地系被告唐行六队的农用地。2008年6月21日，原、被告签订一份《租赁协议》，约定被告将唐行六队原仓库场前面的共三亩土地租给原告，原告可以在场地上搭建仓库并在场地周围砌筑围墙，费用由原告自理；租赁期限从2008年7月1日起至2028年7月1日，租金第一年为每亩4000元，每年12000元，分两次支付，先付后用。该协议签订后，原告在上述土地上搭建了两间平房，并砌筑了围墙。2008年6月、2009年8月、2010年7月原告分别支付被告土地租金12000元、10000元、10000元。2011年3月1日，原告与第三人签订一份《土地租赁合同》，约定原告将上述土地出租给第三人，每年每亩17000元，年租金51000元，租赁期限从2011年4月1日起至2017年3月31日止。该合同签订后，第三人向原告支付了租金25000元和押金5000元，并出具一份欠条称，欠地租26000元于7月1日付清。第三人租赁土地后主要从事产品包装业务。后由于第三人拒绝支付剩余租金，原告遂于2013年4月底向本院提交诉状要求解除合同并要求第三人搬离。本院以（2013）嘉民三（民）初字第813号案件立案受理。该案审理中，本院追加被告参加诉讼。被告陈述，原告长时间不使用涉案土地，故被告已于2011年7月1日起与冯国成签订租赁合同，租金每年12000元，双方自此皆按约履行。鉴于被告将其土地另租他人，因此本院认为原告无权要求第三人搬迁，只能向被告主张损失。遂判决驳回了原告要求第三人搬离的诉请。该判决生效后，原告来院诉讼要求被告赔偿损失。
审理中，原、被告对于双方间《租赁协议》无效均无异议，原告认为被告明知土地性质仍对外出租且承诺可以搭建房屋，故其应承担主要责任，除已付土地租金损失外还应当赔偿原告以下损失：一、青苗费8800元，并提供收条为证，其中由被告负责人金伯兴签名的8400元收条被告无异议，另由案外人“沈华”、“徐惠明”签收的400元收条被告不予确认其真实性；二、介绍费30000元，原告提供案外人“陆卫东”的收款收条为证，被告对该收条真实性不予认可；三、平整土地、搭建房屋、砌筑围墙损失54600元，对此原告提供案外人“董秦林”书写的“收到工地围墙、房屋工程款27000元”的收条原件一份及“董秦林”签名的建造房屋、围墙的协议复印件一份，以及案外人“周刘海”书写的收到道路修理费2000元和回土费3000元的收条两份，另有原告自己手写费两份清单，一份是平地、清场、铺路费用清单21100元，另一份是自来水管铁门1500元，被告对原告该组证据的真实性均不予认可，并认为原告赔偿了青苗费应知晓土地性质，被告也存在过错。由于双方意见不一，致调解不成。
以上事实，有《土地租赁合同》、《租赁协议》、（2013）嘉民三（民）初字第813号民事判决书及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告间《租赁协议》的标的物为农业用地，但双方协议约定被告租赁后可搭建仓库、砌筑围墙，违反了国家关于土地管理的强制性法律规定，故上述合同应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由于被告已经收回租赁土地另租给第三人，故本院不再处理土地返还事宜。因为租赁土地被收回，原告搭建的附着于土地之上的房屋及围墙，无法再利用，因此造成原告损失：其中搭建费27000元，有收条等为证，原告也确认该搭建事实，该搭建费金额也较为客观，故本院对此予以确认；至于土地平整费用，被告虽对土地平整的事实不予确认，但由于其未与原告结算即收回土地另租，第三人租赁后又浇铸了水泥地，被告应当承担证据灭失之责，故对原告提供的回土费、修理费共计5000元收条本院予以确认；对于原告自己书写的清单，不能作为证据使用，故本院对此不予认可。对于上述搭建物和平整场地损失32000元，被告在协议中同意原告搭建，且在其另行出租后交付第三人使用，故应当由被告全额赔偿。对于原告主张的青苗费损失，由于该损失系原告为使用土地拔除农作物的行为造成，并非合同无效的直接损失，故本院对原告该项请求不予支持。对于租金损失，虽然原、被告间租赁协议被确认无效，但从签订合同后至被告与第三人建立租赁关系前，原告一直占用涉案土地，收取第三人土地租金，故其并不存在此项损失，本院对此亦不予支持。至于介绍费损失，首先被告对该项费用是否存在不确认，且由于原、被告间租赁协议被确认无效，故即便该项费用真实存在，原告也可向介绍人主张返还。因此，原告主张的介绍费损失目前尚不明确，故本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十四条之规定，判决如下：
一、被告嘉定区华亭镇唐行村唐行六组应于本判决生效之日起十日内偿付原告陈洁平整、搭建损失32000元；
二、驳回原告陈洁要求被告嘉定区华亭镇唐行村唐行六组偿付青苗费损失、租金损失和介绍费损失的诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2808元，减半收取1404元，由原告陈洁负担1046元，被告嘉定区华亭镇唐行村唐行六组负担358元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 庄羽凤
二〇一四年七月二十五日
书记员 顾 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。