广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）汕中法民二终字第98号
上诉人（原审原告、反诉被告）张元斌。
委托代理人彭童峰，广东明捷律师事务所律师。
委托代理人纪旭龙，广东明捷律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）陈佩玲。
委托代理人陈嘉豪，广东东沙律师事务所律师。
上诉人张元斌因租赁合同纠纷一案，不服汕头市潮南区人民法院（2013）汕南法民一初字第84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月29日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月17日公开开庭进行了审理。上诉人张元斌及其委托代理人彭童峰、纪旭龙，被上诉人陈佩玲及其委托代理人陈嘉豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，张元斌与陈佩玲于2009年1月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定：陈佩玲将址于峡山街道上东浦健民路14号楼房一幢（共四层）及楼下活动场所共740㎡，包括整个范围内的设施租给张元斌使用；租期为七年，自2009年1月1日至2015年12月30日，租期内陈佩玲不能单方解除合同，否则赔偿张元斌一切损失，若张元斌单方解除合同，陈佩玲不退当年租金；租金每年80000元，于每年1月1日一次性交纳。张元斌承租后，于当年在该楼房中开办了潮南区峡山外来工子弟学校上东浦教学点。2009至2012年，张元斌和陈佩玲双方均按租赁合同约定履行。2013年1月3日，因张元斌未按约定时间将2013年的租金交付给陈佩玲，陈佩玲将该教学点校门上锁，要求张元斌按约支付当年租金，当日张元斌将已交付给陈佩玲丈夫的租金要回并付给陈佩玲，双方同意在张元斌应付还陈佩玲2013年的租金80000元中抵除陈佩玲2012年全年应付的电费3600元，陈佩玲实收金额76400元。陈佩玲收款后于当日打开校门锁。2013年1月12日，陈佩玲向110报警，称其因用电问题与张元斌发生纠纷，公安部门派员到现场后告知双方可通过法律途径解决。2013年1月14日，在叶汉武调解下，张元斌口头答应在几年来已收取陈佩玲的电费15000元中退7500元还陈佩玲，但至今没有履行。2013年2月17日，陈佩玲又将教学点大门上锁，该教学点员工因此报警，公安部门派员到现场处理后，双方均认为系经济纠纷，要求自行调解。2013年2月21日，张元斌员工将其教学用具等搬走，对教学点内物品清点后列清单连同电费卡、水费卡交与陈佩玲后离开。2013年3月21日，张元斌向法院起诉，请求解除与陈佩玲签订的房屋租赁合同，要求陈佩玲返还存放在该教学点的教学及生活用具，并返还2013年度租金80000元及赔偿损失50000元。2013年4月14日，陈佩玲提出反诉，请求驳回张元斌的诉讼请求，并判令张元斌赔偿因单方解除合同造成其二年租金损失160000元，恢复其二楼二间儿童卧室原状或赔偿修复费用56000元，并返还其被搬走的租赁设备。诉讼中，原审法院依张元斌的申请到峡山街道上东浦外来工子弟学校二楼教室进行现场勘验，勘验情况和结果为：二楼靠南畔和靠北畔各一间房，现状均为教室，里面有讲台、学生桌椅，屋顶各装有吊扇两支，墙体四周离地面约一米处均有小洞，墙体无贴瓷砖，其余与其他教室无异。另外，二楼办公室有部分校服及教学课本等，数量无法确定。张元斌与陈佩玲对勘验情况和结果均无异议。
原审法院审理后认为，张元斌与陈佩玲于2009年1月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人自愿签订，意思表示真实，合同内容合法，为有效合同，双方均应按合同约定履行。现张元斌起诉主张因陈佩玲无理取闹，扰乱学校正常教学工作秩序，学校被迫停办，陈佩玲的行为已构成根本违约，致使其无法实现合同目的，请求判令解除双方签订的房屋租赁合同。张元斌据以证明其上述主张的证据是陈佩玲二次对出租楼房上锁的事实，对此，法院认为，陈佩玲第一次锁门是因张元斌没有依约于2013年1月1日交付租金而引发纠纷，后双方协商解决，该事实证明双方愿意继续履行合同。第二次锁门是在张元斌答应退还电费7500元后没有退还的情况下发生，且短时间内陈佩玲已自行开锁。张元斌主张陈佩玲于2013年1月13日还有另一次锁门长达30多小时，因缺乏证据，法院不予采信。陈佩玲的行为虽过激，但并未导致张元斌无法正常使用承租房屋及扰乱其正常教学秩序。张元斌据此主张因陈佩玲的违约行为造成其合同目的无法实现，理由不成立，其以法定解除权人主张解除合同，依据不足，法院不予支持。由于张元斌系单方请求解除合同，按照双方所签订租赁合同第二条的约定：若乙方（张元斌）单方面解除本合同，甲方不退当年的租金。张元斌要求判令陈佩玲返还2013年租金及赔偿损失的请求无法给予支持。对陈佩玲反诉请求张元斌赔偿合同未履行二年的可预见利益租金160000元的问题，法院认为，因双方签订的合同已约定了张元斌单方解除合同应承担的责任，且合同解除后，陈佩玲可对出租楼房重新处置获取收益，在陈佩玲没有充分证据证明其2014年和2015年必然有损失的情况下，对陈佩玲的该项反诉请求不予支持。陈佩玲提出张元斌在租赁期间拆除其二楼二间卧室，请求恢复原状或赔偿修复费用，因没有证据证明其主张的事实，法院不予支持。关于张元斌请求判令陈佩玲返还教学及生活用具和陈佩玲请求判令张元斌返还搬走的租赁设备的问题，因双方均没有提交证据支持其主张的事实，法院对双方上述主张均不予采纳。鉴于双方均无意继续履行合同，对双方所签订的《房屋租赁合同》予以解除，并终止履行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除张元斌与陈佩玲于2009年1月1日订立的《房屋租赁合同》。二、驳回张元斌的其他诉讼请求。三、驳回陈佩玲的反诉请求。一审案件受理费2900元，由张元斌负担。反诉费4540元，由陈佩玲负担。
张元斌不服原审判决，向本院提起上诉称，原审第二项判决违背客观事实及法律依据，请求二审法院依法改判陈佩玲返还张元斌2013年度租金8万元。陈佩玲在2013年的1、2月份多次锁门、驱赶学生、老师，张贴书面公告诋毁张元斌的行为虽然系在未开学时间发生，但当时正值新学期学生报名时间，陈佩玲大吵大闹的行为给前来学校咨询报名的学生及家长造成极其恶劣的影响。试问在这种情形下学生家长还敢报名将子女送往该校读书吗？陈佩玲的行为严重影响学校的声誉，导致张元斌新学期的招生工作无法正常开展，张元斌的合同目的无法实现，陈佩玲的行为已经构成根本违约。根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”陈佩玲的违约行为，已造成张元斌不能实现租赁合同的目的，为此，张元斌依法可以解除合同。因陈佩玲以上种种的违约行为，在2013年的2月份，张元斌向陈佩玲提出解除合同，并将电费卡、水费卡、大门钥匙交还给陈佩玲，并实际搬离，带走部分自有物品（陈佩玲一审书面答辩状第二页倒数第11行至倒数第9行已予以承认）。解除合同虽然没有得到陈佩玲的书面确认，但陈佩玲对张元斌要求解除合同是明知的，并通过其接收电费卡、水费卡，更换大门锁头（开庭予以承认）的实际行动予以认可。根据《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”双方的租赁合同已得到双方认可并实际解除。租赁合同解除的原因是因为陈佩玲的违约行为，因此，陈佩玲无权收取2013年度的租金，已收取的80000元依法应予以退还。综上所述，原审判决认定部分事实与适用法律错误，恳请二审法院查明事实真相，依法给予纠正。此外，原审没有支持张元斌要求陈佩玲返还物品及赔偿经济损失的请求也是错误的。陈佩玲的违约行为确确实实造成张元斌巨大的经济损失，其理应予以赔偿。但基于举证确实困难，对此，张元斌不再坚持主张。请二审法院：一、维持原审判决第一项；二、撤销原审判决第二项，改判陈佩玲返还张元斌2013年度租金80000元；三、一、二审诉讼费用由陈佩玲承担。
陈佩玲答辩称，一、张元斌认为陈佩玲在履行房屋租赁合同中存在根本违约是没有任何依据的。2009年1月1日，陈佩玲与张元斌签订为期7年的房屋租赁合同后，陈佩玲按合同约定于签约的当天，将址于峡山街道上东浦健民路14号五层楼房中的一至四楼和楼下活动场所共740平方米及整个范围教学设备交付给张元斌使用。在2013年1月份，因张元斌没有按时支付租金、在未经陈佩玲同意下擅自改变将二楼二间儿童卧室床铺全部拆除改为教室，和采取偷接陈佩玲五楼独立电表的方式偷用陈佩玲用电，令陈佩玲蒙受巨额经济损失等违约情况，导致双方发生摩擦，后经陈佩玲交涉未果情况下，在2013年2月18日10时多左右陈佩玲才将大门上锁，但在当天下午派出所介入后大门也随之打开。从上述事实可见，陈佩玲已全面履行该租赁合同义务，在该合同履行中不存在因陈佩玲严重违约，令张元斌无法实现合同目的任何事由，张元斌认为陈佩玲在履行房屋租赁合同中存在根本违约是毫无事实和法律依据的。二、张元斌是因自身原因而擅自要与陈佩玲解除合同的。从潮南区峡山街道上东浦居民委员会出具证明材料可见，在今年2月初，有关部门曾经因检查发现张元斌利用租赁房屋所办小学的消防设施存在安全隐患，而要求其整改，张元斌考虑整改费用巨大，影响办学收益，而找借口要与陈佩玲解除合同，并非因陈佩玲存在违约而提出解约的。三、张元斌在没有法定可单方解除合同的情况下，擅自单方提前解除合同，应承担合同约定的违约责任。在双方签订的《房屋租赁合同》的第2条中明确约定：若张元斌单方面解除本合同，陈佩玲不退还当年租金的违约责任，因此，既然张元斌执意擅自解除合同，故根据双方约定，张元斌是无权要求陈佩玲返还已收取的当年租金80000元的。综上，张元斌提出的上诉事实和理由没有事实和法律依据，无法推翻原审判决，因此，陈佩玲请求二审法院驳回张元斌的上诉，维持原判。
本院审理查明，原审查明的事实与本案证据一致，本院予以确认。
本院认为，张元斌与陈佩玲于2009年1月1日签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容合法，原审确认合同有效正确。本案争议的焦点是造成租赁合同无法继续履行的责任归责问题。张元斌向陈佩玲租用房屋用于办学，双方签订租赁合同后均按租赁合同的约定履行，至2013年1月3日，陈佩玲在不清楚张元斌已将当年租金80000元交由其丈夫收取的情况下则认为张元斌没有依约交付租金而将校门上锁。对此，双方均有过错。张元斌是与陈佩玲签订租赁合同，严格来说租金应交给陈佩玲，张元斌没有将租金交给陈佩玲而是交给陈佩玲的丈夫存有过错。而陈佩玲在不清楚张元斌已将当年租金80000元交由其丈夫收取的情况下则以张元斌没有依约交付租金为由将校门上锁，其行为过激，也存有过错。2013年1月12日，双方又因缴纳电费问题发生纠纷，同月14日，经调解张元斌口头答应退还陈佩玲电费7500元，同月17日，陈佩玲又以张元斌没有退还电费为由再次将校门上锁，对此，双方也均有过错。张元斌既然答应退还陈佩玲电费而没有及时履行确有不妥，而陈佩玲明知张元斌租用房屋是用于办学，在学校招生期间，又再次将校门上锁，其行为过激，影响学校招生，确有过错。综上，造成租赁合同无法继续履行，双方均有过错，应分别承担各自的过错责任。张元斌要求陈佩玲返还2013年度租金80000元的上诉请求，可在40000元的范围内予以支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律和处理部分不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持汕头市潮南区人民法院（2013）汕南法民一初字第84号民事判决第一、三项；
二、撤销汕头市潮南区人民法院（2013）汕南法民一初字第84号民事判决第二项及诉讼费负担至判决。
三、被上诉人陈佩玲退还上诉人张元斌2013年度租金40000元。
一审案件受理费2900元，由上诉人张元斌负担2000元，被上诉人陈佩玲负担900元。反诉费4540元，由被上诉人陈佩玲负担。二审案件受理费1800元，由上诉人张元斌负担900元，被上诉人陈佩玲负担900元。
本判决为终审判决。
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审判长 刘静文
审判员 曾丽君
审判员 郑达坚
二〇一四年二月十二日
书记员 林佳俊