河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0503民初1123号原告：陈向京，女，1969年9月25日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：李朋杰，河南奥博律师事务所律师。被告：河南有线电视网络集团有限公司安阳分公司，住所地安阳市高新技术开发区井冈东路北段西侧。负责人：耿文杰，职务：总经理。委托诉讼代理人：王继伟，男，1991年10月15日出生，汉族，住郑州市金水区，系该公司员工。委托诉讼代理人：王满行，河南千业律师事务所律师。原告陈向京与被告河南有线电视网络集团有限公司安阳分公司（以下简称河南有线电视安阳分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈向京及其委托诉讼代理人李朋杰、被告河南有线电视安阳分公司的委托诉讼代理人王继伟、王满行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈向京向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告2015年4月2日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.判令被告依法履行原被告2015年4月2日签订的《房屋租赁合同》所约定支付房租的义务，即：履行支付拖欠的2017年12月5日至2018年4月4日四个月房租91080元及按合同约定支付2018年4月5日至2019年4月4日一年的房租295112元和29511元的违约金，共计415703元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月2日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告所有的位于河南省××××与人民大道交叉口西北角的房屋（一层，共七间，220平方米）以年租金253000元（每两年上涨8%）租赁给被告，租赁合同期限六年，即从2015年4月5日至2021年4月4日。《房屋租赁合同》签订并生效后，原告已全面履行了合同约定的义务，被告对此认可未提出任何异议。2018年1月份，原告收到被告《关于房屋租赁合同解除的函》，被告表示合同已经无法继续履行要求提前解除《房屋租赁合同》。原告收到被告解除函后，于2018年3月18日以书面公函形式向被告表示《房屋租赁合同》不存在合同已经无法继续履行的情况且合同履行期未满，不同意提前解除《房屋租赁合同》，并要求被告支付拖欠的2017年12月5日至2018年4月4日四个月房租91080元及按合同约定支付2018年4月5日至2019年4月4日一年的房租295112元和29511元的违约金。现原、被告协商未果，被告至今拒不履行合同义务。被告河南有线电视安阳分公司辩称，2017年3月27日，东风西社区《通知》和人民大道西段北侧棚户区改造指挥部《关于对人民大道西段（平原路-彰德路）北侧进行棚户区改造的通告》确定被告东风路营业厅所用房屋在拆迁范围内，表明被告承租房屋近期将拆迁，根据通告要求，凡签订租赁协议的要求尽快解除协议，提前安排好经营、居住、生活等事宜。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，涉案房屋确定在拆迁范围内，因不可抗力致使合同目的不能实现的，被告可以解除合同。被告作为承租人，花费数十万元对涉案房屋进行装修，租赁涉案房屋承担市区有线电视收费重任且必须确保经营上的连续性，但涉案房屋在拆迁范围内，周边房屋也已开始大规模拆迁，致使双方合同目的已经无法实现，租赁合同无法继续履行。被告无奈于2017年10月20日通知原告解除房屋租赁合同，并于2017年12月5日前搬离涉案房屋，将钥匙邮寄给原告。被告与原告签订的房屋租赁合同已于2017年10月20日解除，当天被告公司综合部经理打电话告知原告，被告不再租赁涉案房屋，该事实有通话录音、原告予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，被告于2017年10月20日通知原告解除合同，合同自到达原告时解除，但原告直到2018年3月27日才向法院起诉请求继续履行房屋租赁合同，已经超过了三个月的期限，法院不应支持。被告依据法律规定解除合同并不违约，且于2017年12月5日前搬离涉案房屋，后期并未占有使用涉案房屋，不应再支付任何房租和违约金。根据合同法第六十八条规定，涉案房屋早于2017年3月27日被通知拆迁，原告无证据证明涉案房屋不会拆迁，被告于2017年10月20日通知原告解除合同是行使不安抗辩权，不应承担任何违约责任，且现涉案房屋周围已开始围挡拆迁，能够证明拆迁通知的真实性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.被告河南有线电视安阳分公司提交的东风西社区2017年3月27日通知及安阳市北关区人民大道西侧北段棚户区改造指挥部2017年3月27日通告，原告未提供充分证据予以反驳，且该上述通知、通告与本案拆迁事实相符，本院予以采信；2.被告河南有线电视安阳分公司提交的顺丰快递单，原告陈向京不予认可，快递单上也未有收件人签字，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月2日，原告陈向京（甲方）与被告河南有线电视安阳分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于安阳市北关区灯塔路街道办事处东风路96号1号楼1层的7间房屋建筑面积220平方米租赁给乙方商用，租赁合同期限自2015年4月5日起至2021年4月4日止，房屋租金为253000元/年，以后每两年上涨8%，乙方须于合同期间的每年3月5日前一次性付清当年全年租金。其中合同第5.2条约定，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，应向甲方支付相当于应付未付租金的万分之三的逾期违约金，超过15个工作日，甲方有权解除合同并要求乙方支付相当于年租金10%的违约金。合同第7条约定，在合同履行期间，由于地震、台风、水灾、火灾、战争或其它不能预见并且对其发生和后果不能防止和避免的不可抗力事故，致使该房屋毁损，直接影响合同的履行或者不能按约定的条件履行时，遇有上述不可抗力事故的一方，应立即将事故情况通知对方。按照事故对履行合同影响的程度，由双方协商决定是否解除合同，或者部分免除履行合同的责任，或者延期履行合同。合同履行过程中，因人民大道拆迁工程影响，房租由一次性付清当年租金变为按季度交纳，再变为按月交纳。被告河南有线电视安阳分公司向原告陈向京支付房租至2017年12月4日之后未再继续支付，并已于2017年12月5日从案涉房屋搬出。安阳市北关区人民政府2017年3月10日印发的《人民大道西段（平原路-彰德路）北侧棚户区改造征收工程货币化安置方案》显示，征收范围为人民大道西段（平原路-彰德路）北侧30米范围内。东风西社区2017年3月27日下发的通知显示，本院南楼近期将拆除，希望南楼居民相互转告，拆迁事宜正在培训当中，请南楼租户尽快联系房主。安阳市北关区人民大道西侧北段棚户区改造指挥部（以下简称棚户区改造指挥部）2017年3月27日下发的关于对人民大道西段（平原路-彰德路）北侧进行棚户区改造的通告显示，拟对人民大道西段（平原路-彰德路）北侧道路现状向北约30米（十字路口向北约60米）范围内房屋实施征收。棚户区改造指挥部2017年8月2日下发的通知显示，人民大道西段北侧沿线各单位已经开始搬迁，请临街各商铺于2017年8月15日前搬迁完毕。2017年10月20日，被告河南有线电视安阳分公司电话告知原告陈向京，被告因政府拆迁改造不再租赁案涉房屋。后原、被告双方就案涉房屋是否拆迁进行了电话沟通，被告提交的2017年10月31日通话录音显示，原告表示案涉房屋拆迁的可能性不大，被告提交的2017年12月21日通话录音显示，棚户区改造指挥部未明确答复案涉房屋要拆迁，原告明确表示案涉房屋不拆迁。2017年11月10日，原告陈向京向被告河南有线电视安阳分公司发出公函，主要载明为避免单方提前终止或解除合同产生不良后果，原告要求被告继续履行合同或者在双方合意并补偿原告损失的前提下终止或提前解除合同等内容。2018年1月9日，被告河南有线电视安阳分公司向原告陈向京发出关于房屋租赁合同解除的函，主要载明被告根据有关通知、通告以及棚户区改造指挥部答复确认案涉房屋在拆迁范围，被告于2017年10月20日电话通知原告不再租用案涉房屋，并于2017年12月5日将房屋钥匙快递给原告，双方签订的房屋租赁合同已无法继续履行，并经2017年10月20日通知解除等内容。2018年3月14日，原告陈向京收到上述解除函后，再次向被告河南有线电视安阳分公司发出公函，主要载明案涉房屋不在拆迁范围，原告不认可被告单方解除合同行为，要求被告继续履行合同或者在双方合意并补偿原告损失的前提下终止或提前解除合同等内容。至于案涉房屋因各种原因最终也没有纳入人民大道扩宽改造的拆迁范围。上述事实，有原告陈向京提交的《房屋租赁合同》、安阳市房权证北关区字第××号房屋所有权证、安阳市北关区人民政府北政文〔2017〕33号文件、棚户区改造指挥部2017年8月2日通知、被告2018年1月9日关于房屋租赁合同解除的函、原告2018年3月14日公函，被告河南有线电视安阳分公司提交的东风西社区2017年3月27日通知、棚户区改造指挥部2017年3月27日通告、通话录音及通话清单、原告2017年11月10日公函，以及当事人的陈述等证据，予以证实。本院认为，原告陈向京与被告河南有线电视安阳分公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。关于案涉房屋租赁合同解除的问题。合同解除包括法定解除和约定解除两种情形。被告河南有线电视安阳分公司辩称其因政府拆迁的不可抗力于2017年10月20日通知原告解除合同，原告也未依法对解除合同的效力提出异议，案涉合同已于2017年10月20日解除。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告未提供充分证据证明案涉房屋一定拆迁，且案涉房屋并未拆迁，被告关于不可抗力的理由不能成立；案涉合同第7条并未约定当事人一方可以直接解除合同的条件，原、被告双方也未对解除合同协商达成一致；法律虽然有对解除合同效力提出异议的规定，但适用该规定必须符合合同法第九十三条和第九十四条规定的条件，而本案被告2017年10月20日单方通知原告解除合同均不符合有关法律规定，该通知不发生解除合同的法律效力。故对被告辩称的案涉合同已于2017年10月20日解除的答辩意见，本院不予支持。原告2017年11月10日向被告发函要求继续履行合同或者终止或提前解除合同，被告2018年1月9日向原告发函明确表示不再继续履行合同，原告未及时提出异议直到2018年3月14日才回函要求继续履行合同或者终止或提前解除合同，故本院认定案涉合同于2018年1月9日解除。关于合同解除后责任承担的问题，被告单方解除案涉合同不符合法定合同解除的条件，其不但应支付实际占用期间即2017年12月5日至2018年1月9日的房租约26950元，而且应承担逾期支付房租的违约责任。根据案涉合同第5.2条约定，被告河南有线电视安阳分公司应支付原告陈向京年租金10%的违约金27324元。关于被告河南有线电视安阳分公司行使不安抗辩权解除合同，不应承担任何违约责任的抗辩，理由不当，本院不予支持。综上所述，原告陈向京要求确认原被告2015年4月2日签订的《房屋租赁合同》合法有效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告陈向京要求被告河南有线电视安阳分公司支付其房租和违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告陈向京与被告河南有线电视网络集团有限公司安阳分公司2015年4月2日签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、被告河南有线电视网络集团有限公司安阳分公司于本判决生效后十日内支付原告陈向京房租26950元及违约金27324元，共计54274元；三、驳回原告陈向京的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7536元，减半收取3768元，由原告陈向京负担3276元，被告河南有线电视网络集团有限公司安阳分公司负担492元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  李春旺二〇一八年五月三十日书记员  王瑜尘