上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第576号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2014）嘉民三（民）初字第576号
原告上海甲。
法定代表人邵甲。
委托代理人邵乙。
委托代理人俞建平，上海市安臻律师事务所律师。
被告上海乙。
法定代表人邹某某。
被告邹某某。
委托代理人沈孝鸣，上海市傅玄杰律师事务所律师。
委托代理人杨峥勇，上海市傅玄杰律师事务所实习律师。
原告上海甲（下称“好源某某”）诉被告上海乙（下称“君芝某某”）、邹某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员史建颖独任审判，并分别于2014年7月8日、2014年7月17日、2014年8月20日公开开庭审理。原告好源某某之委托代理人邵乙、俞建平、被告邹某某之委托代理人沈孝鸣、杨峥勇到庭参加诉讼，被告君芝某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告好源某某诉称，2010年8月27日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将上海市嘉乙三层的综合用房（下称“系争房屋”）租赁给被告君芝某某用于经营酒店事宜，建筑面积5500平方米，租赁期限十年，租金每3个月支付一次，前两年租金为320万，第三年、第四年为340万。2013年12月27日，原、被告签订终止合同备忘录，约定双方同意原房屋租赁合同解除，被告承诺水电费等全部付清，如以后发现有与乙方相关的费用与债务（包括但不限于甲方的房租）则由两被告负责承担并解决。由于事实上被告君芝某某的租金并没有付清，故原告多次找两被告讨要租金遭拒。经计算截至2014年2月14日，被告应付租金XXXXXXXX.20元，实付租金XXXXXXX.50元，欠付租金XXXXXXX.70元。原告认为两被告的行为严重侵害了被告的合法权益，故诉至法院要求判令：1、两被告支付原告拖欠的租金XXXXXXX.70元；2、两被告支付原告滞纳金估算105000元。
被告君芝某某未到庭答辩。
被告邹某某辩称，不同意原告的诉讼请求。一、被告邹某某诉讼主体不适格，本案系两个法人之间的房屋租赁纠纷，邹某某作为自然人仅是代表公司签约，不应作为本案被告。二、被告君芝某某已全额支付租金，不存在欠付租金事实。原告迟延办理消防执照3个多月，应顺延免租期，原告主张的欠付4个月多月的租金，其中3个月多月应为免租期，剩余租金已用押金抵扣。三、双方于2013年12月27日签订的终止合同备忘录中已经写明被告君芝某某已经支付完毕全部的水电费等相关费用，该“相关费用”包括房租，说明被告租金已结清。
经审理查明，2010年8月27日，原告好源某某与被告君芝某某签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋租赁给被告君芝某某经营酒店使用，房屋建筑面积约5500平米；租赁期限十年，自2010年10月18日起算；第一年、第二年租金320万元，第三年、第四年租金340万元；被告逾期不支付租金累计超过15天的，原告有权单方面解除合同并停止供水、供电，并不承担任何损失，另每逾期一天按月租金的1%为滞纳金付给原告；由于房屋存在缺陷，导致被告无法办理工商营业执照、影响正常开业的，除顺延免租期外，原告还应承担延期营业的经济赔偿。同日，双方签订《补充协议》一份，约定原告保证被告承租的房屋可以办理工商执照；酒店的消防工程的喷淋、烟感部分及酒店的消防验收合格许可证，由原告负责，费用由原告承担。消防工程的其余部分由被告君芝某某负责，费用由其承担。如因喷淋、烟感部分的原因导致消防验收不合格，未能使被告在2010年10月18日开业的，免租期顺延，损失由原告负责。合同签订后，被告君芝某某于2010年10月11日开业，并自2010年12月开始支付原告租金。2011年1月4日，系争房屋店内装修进行竣工验收消防备案。此后，案外人上海君芝莱物业管理有限公司（下称“君芝莱物业公司”）取得在系争房屋内经营大型饭店、烟酒零售等业务的工商营业执照、税务登记证、卫生许可证。经查，君芝莱物业公司法定代表人亦为被告邹某某。关于租金支付情况，原告与被告邹某某一致确认：截至开庭日被告君芝某某共支付原告租金金额为XXXXXXX.50元，以及保证金266666元。经查，2013年7月25日，君芝莱物业公司出具原告的一张金额为266666.67元的支票中，注明用途为“5月房租”；2013年8月23日，被告君芝某某支付原告租金266666.67元，账单摘要注明“六月房租”。因被告拖欠租金，原告曾于2013年8月、2013年10月两次寄送书面催告函，要求被告付清租金。被告收到后，支付了部分租金。
2013年12月27日，被告邹某某代表被告君芝某某与原告签订《终止合同备忘录》，约定双方于2010年8月27日签订的关于系争房屋的租赁合同，由被告君芝某某提出，经双方协商同意于2014年2月14日解除。被告君芝某某承诺在2014年2月14日前的水、电、电话费等相关费用已全部付清，2014年2月14日前君芝某某的所有债权债务与原告无关，如万一以后发现有与原告相关的费用和债务（包括但不限于原告的房租），则由被告君芝某某和被告邹某某负责承担并解决。上述备忘录签订后，被告君芝某某于2014年2月14日实际搬离系争房屋，并将房屋交付原告。原告认为两被告尚欠租金未支付，向被告书面催告付款未果，遂提起诉讼。
另查，1、系争房屋的产权人为上海丙，2010年8月1日，上海丙出具《委托书》一份，全权委托原告在2010年8月1日至2020年7月31日间，对嘉定区沪宜公路XXX号房屋对外租赁、招商、收取租金及申请工商、税务、卫生、环保等一切手续。2、庭审中，关于保证金266666元，被告邹某某要求在本案中一并处理抵扣租金，剩余部分返还。原告称押金已抵扣消防款，但未提供证据，且邹某某对此不予认可。
以上事实有上海市房地产登记簿、《房地产权证》复印件、《委托书》、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《终止合同备忘录》、租金支付凭证、银行帐户明细账、《紧急告知函》及挂号信回单、（2011）闵民二（商）初字第1131号、（2012）沪一中民四（商）终字第1073号民事判决书等书证以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。
本院认为，原、被告间签署的《房屋租赁合同》以及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，双方均应依约履行，现原告依约交付房屋、协助两被告办理工商、税务、卫生、消防等相关行政许可、备案手续，被告君芝某某理应按约支付租金。现双方已协议解除合同并实际交还房屋，针对原告主张两被告支付欠付租金的诉请，被告邹某某辩称因原告迟延办理消防验收合格手续导致被告君芝某某未能如期开业，故双方协议延长免租期约3个月，而剩余欠付租金已用押金抵扣，故不存在欠付租金，对此，本院认为，按照双方约定，若因原告方的原因致消防验收迟延，未能使被告在2010年10月18日开业的，免租期顺延。现君芝莱嘉定店已于2010年10月11日开业，且被告邹某某并未举证证明双方已就延长免租期达成协议，其所称的2013年10月11日系试营业的说法并无证据支持，且原告对此均不予认可，故对此抗辩意见本院不予采信。另，邹某某辩称其作为自然人仅是代表公司签约，不应作为本案被告，以及《终止合同备忘录》中“相关费用”已包括租金的意见，因备忘录明确约定对以后发现的与被告君芝某某相关的债务（包括但不限于欠原告的租金）则有两被告负责承担并解决。根据该备忘录，应当认定邹某某系债务加入，故对该抗辩意见亦予驳回。原告起诉要求两被告支付租金及相应的滞纳金，并无不当。原告主张滞纳金105000元，结合合同约定，应属合理范围，依法可予支持。被告君芝某某已付保证金266666元，原告主张已抵扣消防款，缺乏事实依据，应予退还。被告君芝某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告上海乙、被告邹某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海甲拖欠的租金XXXXXXX.70元；
二、被告上海乙、被告邹某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海甲滞纳金105000元；
三、原告上海甲应于本判决生效之日起十日内返还被告上海乙保证金266666元。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费17472元，减半收取8736元，保全费5000元，合计诉讼费13736元，由两被告负担（被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 史建颖
二〇一四年九月十九日
书 记 员 杨晓燕
代理审判员 史建颖
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 杨晓燕
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。