辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01410号
上诉人（原审被告）：大连智能试验机厂，住所地大连市西岗区北岗街**号。
法定代表人：于志勇，该厂厂长。
委托代理人：刘斌，辽宁翊鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连市西岗房地产经营有限公司，住所地大连市西岗区民权街107号。
法定代表人：迟守明，该公司总经理。
委托代理人：刘淬娟，辽宁志方联合律师事务所律师。
委托代理人：徐晓晶。
原审原告大连市西岗房地产经营有限公司（原审判决对原审原告的名称记载有误，本院二审中直接予以纠正，以下并按“西岗房地产经营公司”予以简称）与原审被告大连智能试验机厂房屋租赁合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院作出（2014）西民初字第1734号民事判决，大连智能试验机厂不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原告西岗房地产经营公司一审诉称：被告大连智能试验机厂承租的大连市西岗区丰满街13号某政府直管公房一处，房屋用途办公。被告改变此房用途进行经营活动，从2014年3月至2014年6月期间欠缴协议租金6604元及滞纳金1981.20元，合计8585.20元未付。原告委托人于2014年5月19日向被告发律师函一份，要求被告履行义务，并通过特快专递转达被告，被告至今置之不理，被告的行为妨碍了公有房屋的正常管理活动。案涉房屋是由大连市国有房产管理中心委托原告管理的。故诉至法院，请求被告偿付原告协议租金6604元及滞纳金1981.20元，合计8585.20元。
被告大连智能试验机厂一审辩称：不同意原告的诉讼请求。我单位的房屋本身就是生产经营用房，没有改变用途，我现在干的也是生产经营活动。1、房产证使用性质写的是工业交通，证明房屋是生产经营用房，不是事业单位办公用房。根据大政发1995年32号文件第24条、第33条规定，我单位的房屋属于生产经营用房，不是事业单位办公用房，不存在改变用途的问题。生产经营用房承担职工就业等社会责任，国家不给拨款，不给缴保险，一切费用都由经营者承担。国家不支持对经营管理用房实施收取高额租金。
一审法院审理查明：被告大连智能试验机厂承租的大连市西岗区丰满街某政府直管公房一处，建筑面积211.35平方米。2013年5月30日原告与被告签订了公有非住宅房屋租赁合同书，合同约定案涉房屋的使用性质为工业交通（仓储），合同期限自2013年5月30日至2015年5月30日，被告不得私自转卖（变相转卖）、转租、转借、转让、改变用途和闲置不用，违者原告有权按房产管理规定处理，直至终止合同，收回房屋。2014年5月15日被告将案涉房屋用于经营“西岗区悦榕美容会馆”。2014年5月19日原告向被告发出律师函一份，要求被告缴纳因改变房屋用途欠交的相关租金，并通过特快专递送达被告。被告欠缴原告自2014年5月15日至2014年6月30日期间协议租金2477.86元［（10元／平方米×211.35平方米-
被告原缴纳的指令性租金461.59元）×1.5个月］未付。
2012年8月8日原告因被告将案涉房屋转租他人经营诊所，曾起诉被告至一审法院，请求被告立即停止转租及改变房屋用途，赔偿原告经济损失195，420.95元，并按中国人民银行同期贷款利率支付原告利息损失。一审法院于2012年10月29日作出（2012）西民初字第2072号民事判决书，判决被告停止改变房屋用途行为，被告赔偿原告经营租金损失（自2005年2月起至停止改变房屋用途行为或办理相关手续时止按每月租金1651.91元计算）并支付利息损失。被告不服该判决，提出上诉，2013年3月19日经大连市中级人民法院调解，被告停止改变房屋用途的行为，被告交纳案涉房屋自2005年2月至停止改变房屋用途日止的租金55，000元。
《大连市城市公有房屋管理规定》（大连市人民政府文件大政发（1995）32号）第十五条“出租人应当按照约定向承租人提供公有房屋。公有房屋承租人应当按月缴纳租金，不得拖欠。拖欠租金的，每逾期一日出租人可加收月租金1%的滞纳金。”第十七条“未经产权人同意，承租人不得将承租的公有房屋转借、转让、转租、交换、改变用途。”第二十三条“承租人有下列情形之一的，出租人有权终止租赁合同，收回公有房屋，并可索赔损失：（一）擅自转租、转借、转让、交换和改变用途的…”。《关于租用使用公房改变用途经营管理暂行规定》第二条“凡租用使用公房变从事经营性活动的均按本规定执行。第三条“一类区：15元／平方米二类区：10元／平方米…”案涉房屋每月经营租金1651.91元。
一审法院认为：大连市国有房产管理中心委托原告对被告承租的案涉房屋经租管理，原告与被告又签订房屋租赁合同，因此原告与被告之间存在租赁关系。被告承租的房屋系公有非住宅用房，房屋用途为工业交通，现被告未经原告许可，改变房屋用途用于经营美容店。原告作为出租人对其经租管理房屋改变用途予以调整租金并不违反法律、行政法规的强制性规定，故对原告请求被告偿付协议租金及滞纳金符合法律规定，被告应偿付原告协议租金。因被告自2014年5月15日开始经营，故被告应支付原告2014年5月15日至2014年6月30日协议租金2477.86元（1651.91元／月×1.5个月）。关于原告请求滞纳金1981.20元一节，被告应自2014年5月15日起至2014年6月30日止按中国人民银行同期贷款利率支付原告利息损失。
综上所述，大连市西岗区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，作出如下判决：被告大连智能试验机厂于判决生效之日起十日内偿付原告大连市西岗区房地产经营有限公司协议租金2476.50元及损失（自2014年5月15日起至2014年6月30日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。案件受理费50元（原告已预交），由被告大连智能试验机厂负担。
大连智能试验机厂的上诉理由及请求是：一、被上诉人一审诉讼主体不适格。上诉人与案涉房屋产权单位大连市国有房产管理中心于2013年5月30日签订《公有非住宅房屋租赁合同》领取了房屋使用权房证，并按照国家规定缴纳房租，房租交给大连市国土资源和房屋局。2014年5月15日上诉人办理了工商营业执照在此房屋经营美容店。从开业至今上诉人没有接到产权单位要求增加房租的通知及对开办美容店提出的异议，也从未与产权单位签署过“协议租金”合同。被上诉人属物业管理单位，不是《房屋租赁合同》的合同主体，无权索求增加房租。二、被上诉人诉讼事实错误。《房屋租赁合同》中房屋使用性质是工业交通仓储，可以看出此房屋使用用途属于生产经营用房，上诉人承租此房已20多年，一直在从事生产经营活动，经营工业和经营美容业都是生产经营项目，都没有改变房屋属于生产经营用房的性质。被上诉人起诉案涉房屋由“办公”改为“经营”没有事实依据。三、一审判决缴纳“协议租金”错误。一审法院在已查明案涉房屋的使用性质是生产经营用房的情况下，还认定房屋改变用途错误。在已查明案涉房屋没有签订“协议租金”合同的情况下，判令缴纳“协议租金”是错误的、没有法律依据的。一审法院引用案涉房屋（2013）大民二终字第389号民事调解书作为本次判决的依据没有法律依据。民事调解书不是“协议租金”合同，不能作为“协议租金”的收费依据。一审法院在判决书中引用的《关于租用使用公房改变用途经营管理暂行规定》是1989年大连市房产局367号文件。此文件早已废止，不能作为收费依据。四、一审判决的法律依据已经废止，且我方并未改变房屋经营性用房的使用性质。故请求：依法撤销原审判决，予以改判。
西岗房地产经营公司二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。上诉人所称文件废止并无依据，按照改制文件的规定，目前西岗房地产经营公司就是案涉房屋的房管部门，对此上诉人是明知并认可的。
本院经审理查明：本院对原审认定的以下两节事实不能予以认定：“被告欠缴原告自2014年5月15日至2014年6月30日期间协议租金2477.86元［（10元／平方米×211.35平方米-
被告原缴纳的指令性租金461.59元）×1.5个月］未付”；“《大连市城市公有房屋管理规定》（大连市人民政府文件大政发（1995）32号）第十五条‘出租人应当按照约定向承租人提供公有房屋。公有房屋承租人应当按月缴纳租金，不得拖欠。拖欠租金的，每逾期一日出租人可加收月租金1%的滞纳金。’第十七条‘未经产权人同意，承租人不得将承租的公有房屋转借、转让、转租、交换、改变用途。’第二十三条‘承租人有下列情形之一的，出租人有权终止租赁合同，收回公有房屋，并可索赔损失：（一）擅自转租、转借、转让、交换和改变用途的…’。《关于租用使用公房改变用途经营管理暂行规定》第二条‘凡租用使用公房变从事经营性活动的均按本规定执行。’第三条‘一类区：15元／平方米二类区：10元／平方米…’案涉房屋每月经营租金1651.91元”。除以上事实外，原审认定的其他事实属实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，大连智能试验机厂与西岗房地产经营公司于2013年5月30日签订《房屋租赁合同》，约定了租赁期间的权利义务，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务，承租人即应按照约定的方式和期限支付租金。现西岗房地产经营公司对大连智能试验机厂已经支付了租赁合同中约定的租金并无异议，但以其变更了房屋用途为由，要求大连智能试验机厂支付“协议租金”。本院认为，公有住房在出租人和承租人订立租赁合同后，即确立了双方在合同范围内平等民事主体之间的法律关系，双方权利义务应受合同约束。但从本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》内容来看，对于如承租人改变房屋约定的用途租金是否发生变化及变化的方式或标准，合同中并未作出约定。西岗房地产经营公司主张，应按《关于租用使用公房改变用途经营管理暂行规定》的规定向大连智能试验机厂收取租金，对此，本院认为，首先，该规定系一般行政规范性文件，并不能直接规制租赁合同当事人的民事权利义务，且其中第二条、第三条并未明确该规定的适用范围及租金的具体适用标准，其中“二类地区：10元／平方米”亦未明确是按月、季度或是年度收取，缺乏直接计算的依据；其次，在大连市人民政府现行有效规章目录中，并没有列明西岗房地产经营公司据以作为主张“协议租金”的相关文件，且西岗房地产经营公司亦未提供充分证据证明其提交的相关文件的现行效力。综上，本院认为，西岗房地产经营公司主张大连智能试验机厂支付“协议租金”，证据不足，一审法院对其诉请予以支持不当，本院依法予以纠正，对西岗房地产经营公司诉讼请求依法应予驳回。对大连智能试验机厂的上诉理由合理部分，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市西岗区人民法院（2014）西民初字第1734号民事判决；
二、驳回大连市西岗房地产经营有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费50元（大连市西岗房地产经营有限公司预交），二审案件受理费50元（大连智能试验机厂预交），合计100元，由大连市西岗房地产经营有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 石玉宏
代理审判员 季 烨
二〇一五年二月二日
书 记 员 耿 艳