湖南省湘潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭民二初字第338号
原告上海农村商业银行股份有限公司湘潭县支行。
负责人刘胜，该行行长。
委托代理人王承志，湖南潭州律师事务所律师。
委托代理人段懿，湖南潭州律师事务所律师。
被告戴旺，男。
被告建鑫地产开发有限公司。
法定代表人施朱平。
委托代理人朱峰，男。
原告上海农村商业银行股份有限公司湘潭县支行（以下简称上海农商行）诉被告戴旺、建鑫地产开发有限公司（以下简称建鑫公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理后，根据原告的申请依法对被告戴旺的财产采取了保全措施。本院依法由审判员周武担任审判长，与人民陪审员马金连、李胜会组成合议庭，代理书记员刘源担任记录，于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王承志、段懿、被告建鑫公司的委托代理人朱峰到庭参加了诉讼，被告戴旺因下落不明经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海农商行诉称，原告与被告戴旺、建鑫公司签订《个人房屋抵押借款合同》，约定由原告向戴旺发放贷款261000元，用于购买位于湘潭市岳塘区某某街道某某大道XX号某某国际社区X号楼X单元XXXXXXX室的房产，借款期限为20年，从2012年4月25日起至2032年4月25日止，同时约定戴旺以其购买的房产用作上述贷款的抵押担保，建鑫公司为借款提供连带责任保证担保。合同签订后，原告全面履行了合同义务，向被告戴旺发放贷款261000元，但被告戴旺仅归还部分借款，剩余借款未按约定归还。原告请求法院判令：1、被告戴旺偿还原告借款241420.21元及逾期利息和逾期贷款罚息；2、原告对被告戴旺的抵押担保房产享有优先受偿权；3、被告戴旺承担原告因实现债权的支出费用，包括本案的全部诉讼费用、律师费用、通知费用、催告费用、评估费用等；4、被告建鑫公司对上述债务承担连带清偿责任。
被告戴旺未进行答辩。
被告建鑫公司辩称，被告戴旺已将其购买的房产作为抵押物为借款进行担保，被告建鑫公司作为保证人只对该抵押房产以外的债务承担保证责任。
原告上海农商行为支持其诉讼主张，向本院举证如下：
1、原告上海农商行营业执照、组织机构代码证、被告戴旺身份信息、被告建鑫公司工商登记信息、组织机构代码证，拟证明原、被告的诉讼主体资格适格；
2、《个人房屋抵押借款合同》、《划款委托书》，拟证明原告向戴旺提供261000元贷款，2012年3月16日，被告戴旺向原告申请代其向建鑫公司支付购房款261000元的事实；
3、《商品房买卖合同》、《个人房屋抵押借款合同》、《扣押清单》及《预告登记证》，拟证明原告与戴旺抵押合同关系成立并生效，对其抵押财产享有优先受偿权，建鑫公司在戴旺违约的情况下应承担连带担保责任；
4、《上海农村商业银行个人贷款借款凭证》及戴旺还本息的付款记录，拟证明原告已履行了合同义务，戴旺违反合同约定，应当向原告偿还未归还的贷款；
5、《委托合同》及收据一张，拟证明原告为向被告戴旺、建鑫公司主张权利，支付了律师费的事实。
被告戴旺经本院送达传票传唤，未到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证的权利。
被告建鑫公司对原告所举证据发表如下质证意见：
1、对原告所举证据1没有异议；2、对原告所举证据2、3的真实性、关联性无异议，但其中的《个人房屋抵押借款合同》系原告提供的格式合同，合同中很多条款存在权利义务不对等，对于该部分条款应认定为无效；3、对原告所举证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，被告建鑫公司无法核实被告戴旺的还款情况；4、对原告所举证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，仅凭《委托合同》和收据无法证明律师费已实际支付，该请求不应得到支持。
被告戴旺、建鑫公司均未向本院提交证据。
根据原、被告的举证、质证，对原告所举证据认证如下：
原告所举证据1-3，来源合法，内容客观真实，被告建鑫公司对其真实性没有异议，本院依法予以认定；原告所举证据4，系原告电脑系统打印的戴旺未还款情况，应是真实客观的，本院依法予以认定；原告所举证据5，因该费用不属于原告为实现债权的必要支出，本院不予认定。
本院根据认定的证据，确认本案事实如下：
被告戴旺因购买位于湘潭市岳塘区某某街道某某大道XX号某某国际社区X号楼X单元XXXXXXX室的房产缺乏资金，于2012年3月16日与原告及建鑫公司签订《个人房屋抵押借款合同》，约定戴旺向原告贷款261000元，借款期限以借款凭证为准，首期借款年利率为7.05%，还款方式为：按月还款，借款人自借款实际发放之日起，以每一个月为一期，分期偿还本息，还款期数为240期，最后一期利随本清；约定的违约责任为：借款人累计三个月拖欠应还借款本金或利息的，甲方（即本案原告）有权立即取消全部或部分借款，宣布合同或借款提前到期，提前收回借款本金和相应利息，并行使抵押权或按照约定要求丙方（即本案第二被告建鑫公司）承担连带保证责任。根据合同约定，戴旺以其购买的房产为上述贷款提供抵押担保，办理了潭房预湘潭市字第YD2012004142号房屋预告登记证；被告建鑫公司为戴旺的上述贷款提供担保，并在《个人房屋抵押借款合同》保证人一栏加盖公章。2012年5月8日，原告向被告戴旺发放了贷款261000元，戴旺在借款凭证上签名，约定借款期限自2012年4月25日起至2032年4月25日止。借款后，戴旺偿还了52期，共计偿还借款本金19579.79元，尚欠本金241420.21元。至2015年4月8日止，戴旺再未按期还款。原告为维护自身合法权益，遂诉至本院。
本院认为：1、原告与被告戴旺签订的《个人房屋抵押借款合同》是双方真实意思表示，双方之间的借款合同合法有效，原告已按照合同约定向被告发放了贷款，被告未按约定的期限足额偿还所欠原告的借款本息，原告要求按合同提前收回该贷款本金和利息的诉讼理由成立，本院予以支持；2、借款人以其购买的位于湘潭市岳塘区某某街道某某大道XX号某某国际社区X号楼X单元XXXXXXX室的房产为该笔借款进行了抵押担保，并进行了预告登记，预告登记权利人为原告，故原告有权按照法律规定在拍卖、变卖该抵押担保财产的所得价款中优先受偿；3、被告建鑫公司为戴旺的上述贷款进行了担保，鉴于本案中既有借款人以物进行担保，同时又有保证人建鑫公司提供保证担保，虽然双方签订的《个人房屋抵押借款合同》中约定保证人不得以贷款人未先就其他担保实现债权为由拒绝承担担保责任，但根据《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，同一债权在既有保证又有物的担保的情形下，保证人对物的担保以外的债权额承担保证责任，故建鑫公司的抗辩理由成立，本院予以支持；4、原告要求被告支付律师费用，因该项费用非原告为解决该借贷纠纷的必要支出，本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零六条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、由被告戴旺在本判决生效后十日内偿还原告上海农村商业银行股份有限公司湘潭县支行贷款241420.21元及利息（利息按年利率7.05%从2015年4月8日起计算至清偿之日止）；
二、如被告戴旺未按上述期限履行清偿义务，原告上海农村商业银行股份有限公司湘潭县支行对被告戴旺名下的位于湘潭市岳塘区某某街道某某大道XX号某某国际社区X号楼X单元XXXXXXX室的抵押房产在拍卖、变卖后的所得价款中享有优先受偿权；
三、被告建鑫地产开发有限公司对被告戴旺的房产抵押物以外的债权额承担连带清偿责任；
四、驳回原告上海农村商业银行股份有限公司湘潭县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4922元，财产保全费1896元，公告费610元，合计7428元，由被告戴旺、被告建鑫地产开发有限公司共同负担负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 周 武
人民陪审员 李胜会
人民陪审员 马金连
二〇一五年十二月十七日
代理书记员 刘 源
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。