广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终2924号
上诉人（原审被告）：李某，身份证住址广东省广州市xx区。
被上诉人（原审原告）：广州市xx区第三房屋管理所（原名称广州市xx区第三土地房屋管理所），住所地广东省广州市xx区。
法定代表人：梁青，该所所长。
委托代理人：劳绮玲、郑海涛，该所职员。
原审第三人：余某，身份证住址广州市xx区。
委托代理人：李某，与委托人系夫妻关系，亦为本案上诉人。
上诉人李某因与被上诉人广州市xx区第三房屋管理所（以下简称第某房管所）、原审第三人余某房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市xx区人民法院（2015）穗越法民三初字第2099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市xx区建设横马路9号之一（旧建设二马路东一街前排101-113）房屋，面积146.76平方米，产别公产，于1999年10月25日由广州市国土局房管局接管，现由第某房管所管理。其中的108房由李某承租，并由其妻即余某用作经营广州市xx区建生日杂店（个体工商户）使用。李某和余某的户籍亦登记在上述房屋。
2013年8月20日，第某房管所（为出租人、甲方）与李某（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，其中内容为：甲方同意将坐落在xx区建设横马路9号之一108部位的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积27.76平方米；租赁期限为2013年7月1日至2015年6月30日，月租金额为2540.10元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地，资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为送达，送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收，经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。
合同签订后，李某按2540.10元／月标准向第某房管所支付租金。合同期满后，李某继续按上述标准向第某房管所支付2015年7月、8月的租金，第某房管所收取了租金并出具了2015年7月、8月的租金发票给李某。
2015年6月19日，第某房管所向李某发出《通知》，内容为：双方签订的《广州市直管房租赁合同》将于2015年6月30日期满，自2015年7月1日起，双方属不定期租赁关系，我所有权随时解除与你的不定期租赁；我方将市国土房管局最新公布的房屋租金参考价或经第三方评估的租金价格，对上址房屋进行公开招租，请你积极参与竞标；如你方未能中标或不参与投标的，你我双方的不定期租赁关系自我所书面通知解除不定期租赁关系之日起正式解除；请你于正式解除租赁关系之日起30日内，结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空交回我所等。李某已收到该通知。
2015年8月3日，第某房管所向李某发出《关于终止租赁关系暨收回房屋的通知》，内容为：双方签订的《广州市直管房租赁合同》已于2015年6月30日到期，到期后，双方未签订书面的租赁合同，但仍由你继续租赁使用，属于不定期租赁；现我所决定与你终止租赁关系，自本通知送达之日起，双方的租赁关系解除；请你收到本通知后10日内，将上址房屋腾空、交回钥匙，结清相关费用，并补交2015年7月1日至2015年7月31日的房屋租金差额（2040.30元／月），共2040.30元；从2015年8月1日起至你实际腾空交回房屋之日止，我所还将按《2014年广州市房屋租金参考价》（4580.40元／月）向你收取房屋占用费等。李某于同日收到该通知。
2015年8月21日，广州市国土资源和房屋管理局xx区分局就李某等人的信访作出《信访事项告知函》，内容为：查阅档案显示，建设横马路9号之一是我局于1964年由广州市住宅公司移交接管的房屋，接管时为住宅用房，1999年，对房屋进行了拆平重建改为前铺后居，2000年因前铺后居消防安全问题，将房屋改为商业用途使用至今；经现场核查，108房有厨厕，该房屋的厨房、厕所的生活污水都是直接排放到沙井，易堵塞，不具备居住条件；由于该房屋不具备居住条件，我局将房屋作为商业用途进行公开招租；已拥有自有产权房屋的，可自行解决；承租人夫妻双方均无自有产权的，我局将利用其他空置房源进行安置等。
第某房管所于2015年9月7日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、确认第某房管所、李某的租赁关系已于2015年8月3日解除；二、李某和余某将广州市xx区建设横马路9号之一108房腾空交还给第某房管所；三、李某补交2015年7月1日起至2015年8月31日止的房屋租金差额4080.60元（差额为2040.30元／月）；四、李某向第某房管所支付从2015年9月1日起计至实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费（按照2014年广州市房屋租金参考价即4580.40元／月的标准计算）。
李某辩称：不同意交还涉讼房屋。房屋原为李某所在单位调配给李某居住使用的，是福利分房。1999年拆除重建后，房屋格局为前面商铺，后面住宅。2000年，涉讼房屋格局变更为全部商铺。变更为全部商铺后由余某作为商铺使用。若第某房管所要求收回房屋，是剥夺了对李某的福利，涉讼房屋有厨房、厕所，格局根本就是居住用途的。第某房管所、李某有签订租赁合同，合同期限到2015年6月30日止。合同期满后，李某按照原来租赁合同约定的租金标准继续交租至2015年8月。2015年9月李某去交租，第某房管所就不肯收了。2015年8月3日第某房管所发出通知要求李某补交租金差额。李某收到，但李某不同意支付租金差额，也不同意按照新的租金标准4580.40元／月计租。该标准不是第某房管所、李某协商一致的。
余某述称：同意李某意见。2000年开始涉讼房屋确实由余某作为商铺使用，用作经营日杂百货，营业执照的持有人是余某。
原审法院认为：第某房管所、李某之间的租赁合同约定的租期于2015年6月30日届满，双方没有续签合同，李某继续使用承租房屋并缴纳租金给第某房管所，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，双方均可随时解除合同。第某房管所已于2015年8月3日向李某发出《关于终止租赁关系暨收回房屋的通知》，主张解除租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达李某时即2015年8月3日解除。故第某房管所要求确认双方之间的租赁合同关系于该日解除，符合法律规定，原审法院予以支持。基于租赁合同关系解除，第某房管所要求收回房屋，合法合理，原审法院亦予以支持。李某、余某户及同住人员应尽快将承租的房屋腾空交回第某房管所。租赁合同解除后至房屋交回第某房管所之前，李某仍使用了涉讼房屋，依民法之公平、等价有偿原则，则应参照同期房管部门公布的同地段同类商铺广州市房屋租金参考价标准计付房屋使用费给第某房管所。至于2015年7月1日至2015年8月31日期间的租金或房屋使用费，李某已按原合同租金标准2540.10元／月向第某房管所交纳，第某房管所亦予收取并出具了发票给李某。据此，可视为双方就此达成一致并已实际履行完毕。现第某房管所又主张应按广州市房屋租金参考价计算并补交其中差额，有违诚信，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，原审法院判决：一、确认原告广州市xx区第三房屋管理所与被告李某之间关于广州市xx区建设横马路9号之一108房的租赁合同关系于2015年8月3日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告李某、第三人余某户及同住人员将广州市xx区建设横马路9号之一108房腾空交还原告广州市xx区第三房屋管理所。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李某向原告广州市xx区第三房屋管理所支付2015年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的上述房屋使用费（以建筑面积27.76平方米，按同期房管部门公布的同地段同类商铺广州市房屋租金参考价标准计）；自本判决发生法律效力之次日起至腾空交还上述房屋之日止的房屋使用费，由被告李某按上述标准逐月计付给原告广州市xx区第三房屋管理所。四、驳回原告广州市xx区第三房屋管理所的其他诉讼请求。本案受理费50元，由原告广州市xx区第三房屋管理所负担20元，被告李某负担30元。
判后，上诉人李某不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋是单位分给我们夫妻的福利房，作为居住用途使用，与广州市国土资源和房屋管理局越秀分局的《信访事项告知函》的内容有差异。上述《信访事项告知函》称我方所居住的涉案房屋厨房、厕所的生活用水污水排放到沙井的下水道，不具备居住条件，与事实不符。房屋屋后有化粪池，生活用的污水一直是流向化粪池的。另根据2015年6月24日对于涉案房屋的查册可知，房屋定性使用性质为住宅，完全具备居住条件，可以恢复为住宅供我方居住。即使第某房管所要求我方腾空并交还房屋，也需为我方安排空置房进行安置。我方要求按照广州市规定的每人需要的平方面积以上的住房，即两人有独立的厨房、厕所、厅、房，旧东山区范围内低层三楼以下，电梯房除外。如有以上要求的住房可以商量，但要先安排住房再腾空交还涉案房屋。如果一定要搬的话，也要求第某房管所给予合理的房屋进行安置。故请求本院：1、李某要求住回原处或按照新的租金标准每月4580.40元续租，保持原商铺继续经营；2、撤销原审判决第二项。
第某房管所答辩称：我方不同意李某继续使用涉案房屋。关于安置的问题需要回去请示。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：涉案房屋系第某房管所管理下的直管公房，根据其与李某之间的租赁合同约定，双方之间的租赁合同于2015年6月30日届满，之后双方没有续签合约，但李某没有交还房屋，第某房管所亦收取租金至2015年8月，故双方已经形成不定期租赁关系。不定期租赁关系中，作为出租方的第某房管所有权随时解除合同。第某房管所已于2015年8月3日向李某发出了解除合同的通知，故原审法院认定双方的租赁合同于该日解除并无不当。
李某上诉主张涉案房屋属于居住用房，应恢复给其居住使用，但租赁合同已注明涉案房屋为商业用途，事实上也正是由李某之妻余某用于经营商铺，且房屋性质也不是阻碍合同解除的事由，故李某的上述理由不能成立，本院不予支持。
李某上诉主张涉案房屋属于其福利分房，但未举证予以证明，且根据房地产登记簿查册显示属于公产，故李某的主张不能成立，本院不予支持。
基于李某与第某房管所的租赁关系解除，李某继续使用房屋失去法律依据，原审法院判令李某及同住人员腾空交还房屋及向第某房管所支付使用费，本院予以维持。至于李某上诉主张的另行安置问题，不属本案审理范围。
综上，李某的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李某负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年六月六日
书记员 李宪琼
黄妙丽