黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）齐商四终字第99号
上诉人（原审被告）董树新，住黑龙江省讷河市。
委托代理人常顺，内蒙古达瓦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）讷河市东盛陪练代驾服务有限公司，住所地黑龙江省讷河市讷河镇东南街。
法定代表人张宝胜，该公司董事长。
委托代理人张宝勤，黑龙江宝勤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）讷河市农业技术推广中心，住所地黑龙江省讷河市城南新区。
法定代表人王凤君，该中心主任。
委托代理人于金昌。
委托代理人冯勇，内蒙古讷谟尔律师事务所律师。
上诉人董树新、讷河市东盛陪练代驾服务有限公司（以下简称东盛公司）因与被上诉人讷河市农业技术推广中心（以下简称农业推广中心）确认合同无效纠纷一案，不服黑龙江省讷河市人民法院（2014）讷商初字第282号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人董树新及其委托代理人常顺、上诉人东盛公司法定代表人张宝胜及委托代理人张宝勤、被上诉人农业推广中心委托代理人于金昌、冯勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，讷河市蚕蜂技术指导站（以下简称蚕蜂指导站）成立于1962年，为事业单位，资产为国有。2003年7月22日，讷河市事业单位改革工作领导小组对《讷河市农业委员会所属事业单位“九定”方案》作出批复，批复农业推广中心与蚕蜂指导站、农机化推广站、农广校合并为农业推广中心，内设8站1股，有农业技术推广站、蚕蜂指导站等。蚕蜂指导站事业单位法人证书于2004年4月5日注销，而后公章在原市政府后院销毁。2012年6月11日，蚕蜂指导站站长刘凤山未经农业推广中心同意与董树新签订房屋租赁协议，加盖蚕蜂指导站公章，将蚕蜂指导站2500多平方米场地、西厢房330平方米房地产租赁给董树新，以作开办工厂之用。合同约定：“租期20年，年租金15，000.00元，预交租金100，000.00元。”2013年3月9日，双方又签订房屋租赁补充协议，加盖蚕蜂指导站公章。其内容增加了出租房屋面积，现有办公室东侧两间约40平方米及大门西侧临街厢房两间（现食堂和小仓库）约50平方米，但租金没有增加。租赁合同签订后，董树新没有进行经济活动。2013年7月2日，董树新与东盛公司签订租赁合同，产权单位处盖有蚕蜂指导站公章，将租赁蚕蜂指导站的房地产转租给东盛公司，租期5年，年租金10，000.00元。转租合同签订后东盛公司进行投资，建设练车场地。现农业推广中心要求确认2012年6月11日、2013年3月9日，蚕蜂指导站与董树新签订的房屋租赁合同无效；确认2013年7月2日，董树新与东盛公司签订的租赁合同无效；由董树新与东盛公司返还租赁房屋和土地。
原审法院认为，蚕蜂指导站作为农业推广中心一个职能部门，不具备法人资格，不属于其他经济组织。站长刘凤山出租蚕蜂指导站房地产时未经农业推广中心同意，当农业推广中心所属权益受到侵害时有权主张权利，其诉讼主体资格适格。农业推广中心是在合同履行期间主张权利，不存在超过诉讼时效问题。故董树新、东盛公司提出农业推广中心起诉主体不适格、超过诉讼时效期间、蚕蜂指导站属于其他经济组织的主张不能成立，原审法院不予支持。农业推广中心为事业单位，其资产属国有，土地为划拨取得，刘凤山将蚕蜂指导站房地产出租违反法律强制性规定，蚕蜂指导站作为使用者不符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的“土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人”的条件，其不具备出租房地产主体资格，且其改变土地使用权，转让地上建筑物没有向土地所在地县级以上人民政府土地行政部门提出变更登记，变更使用权不发生法律效力。因蚕蜂指导站与董树新签订的房屋租赁合同及董树新与东盛公司签订的租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定而无效，故对于农业推广中心的诉讼请求，原审法院予以支持。董树新、东盛公司要求合同有效的主张不能成立，原审法院不予支持。依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，判决：一、蚕蜂指导站与董树新于2012年6月11日、2013年3月9日签订的房屋租赁合同无效；董树新与东盛公司于2013年7月2日签订的租赁合同无效；二、董树新、东盛公司于原审判决生效之日起7日内将租赁蚕蜂指导站西厢房330平方米房屋、办公室东侧两间约40平方米、大门西侧临街厢房两间（原食堂和小仓库）约50平方米和2500平方米场地返还给农业推广中心。案件受理费100.00元，由董树新、东盛公司负担。
董树新不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。原审认定蚕蜂指导站不具有出租房地产主体资格，合同违反法律、行政法规的规定而无效，该认定错误。（一）蚕蜂指导站虽不具有法人资格，但属于法律规定的其他组织，具有签订出租合同的主体资格，蚕蜂指导站与董树新签订的租赁合同符合法律规定，应为合法有效；（二）蚕蜂指导站具有房屋管理部门颁发的房屋所有权证书，独立拥有完整的物权，有权对外出租房屋及附属土地；二、原审判决适用法律错误。本案双方签订的是房屋租赁合同，属于用益物权纠纷，应优先适用《中华人民共和国物权法》的规定，原审法院适用《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》，属于适用法律错误。
东盛公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。原审认定蚕蜂指导站不具有出租房地产主体资格，合同违反法律、行政法规的规定而无效，该认定错误。（一）蚕蜂指导站是依法成立的事业单位，具有独立的经营场所，对出租的房屋具有合法的所有权，土地具有合法使用权，有权对其所有房屋及土地对外出租，蚕蜂指导站与董树新及董树新与东盛公司签订的合同，应为合法有效；（二）蚕蜂指导站具有独立的组织机构、从业人员、财务管理人员，有独立的公章，对房屋和土地具有合法的所有权和使用权，可以依法行使用益物权，双方签订的合同合法有效，东盛公司有理由相信蚕蜂指导站有权签订合同，形成表现代理，东盛公司作为善意第三人，其利益应得到维护。如果租赁合同被认定无效，农业推广中心应赔偿东盛公司因履行合同而造成的损失。
农业推广中心答辩称：一、蚕蜂指导站不具备法人资格，不属于法律意义上的其他经济组织，仅是农业推广中心的一个内设部门，不具备签订合同的主体资格，不能对外签订任何合同；二、刘凤山以蚕蜂指导站的名义与董树新签订的房屋租赁合同以及董树新与东盛公司签订的租赁合同应被认定无效。（一）违反法律、行政法规强制性规定应属无效；（二）恶意串通，损害国家利益。本案争议的房地产属于国家划拨给事业单位用于公益事业，具有公益性质，蚕蜂指导站与董树新及董树新与东盛公司签订的两个合同，其内容损害了国家利益，应属无效合同；（三）本案两个房屋租赁合同的目的是改变房地产用途，董树新准备建立加工厂，东盛公司投资建设场地准备进行驾车训练，董树新、东盛公司将国家划拨的土地改变用途未经相关部门批准，其行为应属无效。
本院经审理查明，蚕蜂指导站与董树新签订租赁合同后，董树新已给付蚕蜂指导站租金270，000.00元，农业推广中心对此无异议。董树新与东盛公司签订租赁合同后，东盛公司交付董树新一年租金10，000.00元。原审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，蚕蜂指导站在2003年讷河市事业单位改革过程中，被并入农业推广中心，成为农业推广中心的一个内设部门，其事业单位法人主体资格被注销，已不具备民事权利能力和民事行为能力，不具有民事主体资格。蚕蜂指导站未经农业推广中心授权，亦未经讷河市人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，以蚕蜂指导站的名义将国家划拨的土地使用权和地上建筑物所有权对外出租，违反了国家法律、行政法规的强制性规定，属无效的民事法律行为，蚕蜂指导站与董树新签订的租赁合同及董树新与东盛公司签订的租赁合同均属无效合同，不具有法律效力。董树新及东盛公司应向农业推广中心返还所租赁的场地及房屋，农业推广中心应返还董树新已给付的租金及利息。因自2012年6月11日蚕蜂指导站与董树新签订合同至2014年6月23日蚕蜂指导站原审起诉时，本案诉争场地及房屋由董树新实际占有和使用，董树新应支付相应的使用对价。农业推广中心返还董树新的租金中应扣除2012年6月11日至2014年6月23日两年的租金30，000.00元，即农业推广中心应返还董树新租金240，000.00元及利息。因2013年7月2日董树新与东盛公司签订合同时至2014年6月23日蚕蜂指导站原审起诉时，东盛公司亦占有和使用了本案诉争场地和房屋，东盛公司亦应支付相应的使用对价。故东盛公司支付董树新的租金10，000.00元，董树新无需返还。对于因蚕蜂指导站无权将土地及房屋出租给董树新，董树新及东盛公司的损失，董树新及东盛公司可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持黑龙江省讷河市人民法院（2014）讷商初字第282号民事判决第一项、第二项；
二、讷河市农业技术推广中心于本判决生效之日起五日内，返还董树新房屋场地租金本金240，000.00元及利息（从2014年6月23日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
一、二审案件受理费300.00元，由上诉人董树新负担150.00元，讷河市东盛陪练代驾服务有限公司负担150.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李磊
代理审判员 王超
代理审判员 董铭
二〇一五年二月二日
书 记 员 于剑