浙江省浦江县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0726民初4850号原告：于崇渊。委托诉讼代理人：陈文兵，浙江天震律师事务所律师。被告：朱铃铃。委托诉讼代理人：张晋芳，浙江天复律师事务所律师。第三人：方明朗。原告于崇渊与被告朱铃铃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案。在诉讼过程中，本院据被告朱铃铃的申请，通知方明朗作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于崇渊及其委托诉讼代理人、被告朱铃铃及其委托诉讼代理人、第三人方明朗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于崇渊向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即付清租金58000元人民币（2016年3月11日至2017年3月10日）；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年原告将浦江县人民东路50-6号店面一间（有意思隔壁），出租给被告朱铃铃三年（即从2014年3月11日-2017年3月10日），双方约定每年租金58000元人民币。后被告仅支付了第一年的租金。第二年的租金（2015年3月11日至2016年3月10日），原告曾于2016年5月份向法院起诉要求被告支付，法院在2016年6月14日作出（2016）浙0726民初3357号民事判决书，支持了原告的诉请，金华市中级人民法院也维持原判。现第三年租金的交付期限已到，被告仍然无故拒付。被告朱铃铃辩称，2013年10月27日原、被告签订房屋租赁合同，租期为3年，即从2014年3月11日-2017年3月10日，租金为58000元。因被告家中有矛盾，因此第三人方明朗与原告重新签订协议。虽然原、被告签订房屋租赁合同但是并未实际使用，该房屋租金不应由被告承担。2013年12月18日原告将人民东路50-6号出租给方明朗使用，方明朗为实际承租人，承租该房屋以开设“老婆大人”副食品店，租赁期限为2013年12月28日至2016年10月27日止，原告配合办理营业执照。故在被告承租期限开始前，方明朗便以“老婆大人”副食品店实际经营者身份承租案涉房屋，故至始至终原告从未将人民东路50-6号店面交予被告，本案房屋实际在使用的是第三人，第三人承租房屋到期后，由原告收回了房屋。综上，请求驳回原告的诉请。第三人方明朗述称，本人至上次起诉之前没有见过原、被告之间签订的合同，没有履行原、被告之间的出租协议。本人承租的半间是原告自己出租的，承租期限是从2014年至2017年，但对价格是谈好的，差价是58000元，因转租来的一楼的后半间是房东拿去用了。转租给第三人使用的应有50个平方，后来给房东用了以后，实际只有34个平方左右，厕所是房东自己用的。2016年10月27日原告将两个房子的钥匙收回去了并重新装修。第三人与原告到2016年10月27日结束房屋租赁。被告要求第三人承担租金无理，原告和被告之间以前的房屋出租协议跟第三人没有关系。请求依法驳回被告的请求事项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的2013年10月27日原、被告签订的租房协议一份（复印件），以证明原、被告的租赁关系，每年的租金是58000元。被告质证认为对该证据的真实性没有异议，但对关联性和证明目的有异议，认为该合同并未实际履行，原告未将涉案房屋交付被告使用，在2013年12月18日便将房屋交付第三人使用。第三人质证认为开庭之前都没有见过该份协议，不清楚原、被告之间的协议，协议的内容与第三人无关，第三人与原告有另外的协议达成。本院认为因对该证据的真实性，被告并无异议；但对租赁的房屋是否真正交付，原、被告双方存在争议，本院对该证据的真实性予以认定。2.原告提交的国有土地使用证（复印件）一份，以证明原告的主体及原告是房东的事实。本院据被告及第三人的意见，对该证据的真实性、合法性予以认定。3.原告提交（2016）浙0726民初3357号民事判决书一份、（2016）浙0726民初3357号民事裁定书一份、（2016）浙07民终3755号民事判决书一份、（2017）浙民申150号民事裁定书一份。以证明原、被告存在房屋租赁关系的事实，被告应在2017年3月11日支付58000元租金。被告质证认为对（2016）浙0726民初3357号民事判决书的真实性没有异议，但认为不能作为本案的依据。第三人质证认为（2016）浙0726民初3357号民事判决书中对房屋的房间认定有偏差；第三人已经把租金给原告了。不存在转租，但后有把店面承包给于某经营的情况。本院据该四份法律文书的来源、形式，对其真实性予以认定。4.被告提交（2014）金浦民初字第492号民事调解书一份，以证明被告因夫妻感情破裂起诉离婚的经过。本院认为该证据内容与本案缺乏关联性。5.被告提交企业住所、个人工商户经营场所证明（复印件）各一份，以证明工商备案登记材料显示：2013年12月18日原告将人民东路50-6号出租给方明朗使用，方明朗为实际承租人，承租该房屋以开设“老婆大人”副食品店，租赁期限为2013年12月28日至2016年10月27日止，原告配合办理营业执照。故在被告承租期限开始前，方明朗便以“老婆大人”副食品店实际经营者身份承租案涉房屋，故至始至终原告从未将人民东路50-6号店面交予被告。原告质证认为对该证据的真实性、合法性没有异议。对关联性和证明目的有异议，经营场所是48个平方，与本案没有关联性。不能达到其证明目的。第三人质证对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以认定。6.被告提交食品流通许可证（复印件）一份，以证明方明朗以“老婆大人”经营者身份于2013年12月20日取得了浦江县工商行政管理局颁发的食品流通许可证。原告配合办理相关手续。原告认为对该证据的真实性和合法性无法核实，对证明目的有异议。第三人质证认为无异议。本院对该证据的真实性予以认定。7.被告提交（2014）金浦民初字第677号民事判决书及房租押金收条一份，以证明方明朗向原告租赁了两间房子，开设了“老婆大人”副食品店，并由原告配合办理了相关营业执照；原告与方明朗存在法律上的租赁关系。本院经出示该证据并对当事人进行了询问，本院对该证据的真实性予以认定。8.被告提交原“老婆大人”经营店面照片及店内平面图纸三份，证明原“老婆大人”实际经营店面为两间（店面A设有通道门，店面B系窗户没有门），左边系富康推拿中心，右边系YUKI店面。原告质证认为对真实性和关联性没有异议，平面图纸认为是由被告自己注明的，方明朗不是实际的承租人。第三人质证无异议。本院对该证据显示内容的真实性予以认定。9.被告提交“老婆大人”副食品店腾退后照片五张，以证明在方明朗合同租期2016年10月27日到期后，“老婆大人”店面搬至隔壁52号（原店面系YUKI与贴身一族）店面，腾退了50-6号房屋。原告收回房屋，将原“老婆大人”两间店面（50-6号）及富康推拿中心一间店面，共三间店面打通，重新装门招租。原告质证认为对真实性没有异议，但认为证明不了被告的证明目的。第三人质证认为无异议。本院对该证据显示内容的真实性予以认定。10.被告提交2016年11月报案现场视频资料两段（刻录为光盘）及报案现场被告与原告对话文字内容各一份，以证明因方明朗与原告的房屋租赁期限在2016年10月27日到期，到期后，“老婆大人”副食品店腾退了两间店面，并搬至50-6号隔壁店面（即52号店面）经营，而原告在方明朗到期后，依据方明朗的合同收回了房屋，并进行重新改造，将三间房屋打通（即原“老婆大人”两间店面及原富康推拿中心的一间店面），对外出租。同时原告自认与被告签订协议的房屋包括在原“老婆大人”经营店面内。原告质证认为对真实性没有异议，对关联性及合法性有异议，被告是不断的在套取原告的谈话。证明不了诉争的房子是由方明朗承租的。第三人质证认为无异议。本院对该证据显示内容的真实性予以认定。11.被告申请证人于某出庭作证以证明：方明朗以实际承租人身份将案涉房屋2016年4月至2016年10月27日的承租权转让给于某，双方有签订相应合同；于某经营的“老婆大人”副食品店在方明朗承租期限届满（即2016年10月27日）后搬至隔壁店面人民东路52号，房东收回案涉房屋，拆除装修并对外招租。本院认为该证明主张因第三人在庭审中诉称其“把店面承包给于某”经营，故第三人与“于某”就店面经营发生的关系，应以第三人的陈述内容为依据，本院认为该申请证人出庭作证的意见，与本案缺乏关联性，故不予采纳。12.第三人提交（2014）金浦民初字第677号法院庭审记录一份，以证明代号B的一间是由原告直接租赁给第三人的。代号A房间第三人是用了前面的部分，后面的是由房东(原告)自己用的。原告质证认为这张收条是原告写给被告的，房子是租给被告的，没有租给第三人。代号A房屋是60个平方，B房屋原来是租给手机店的，后来被告与手机店谈好的，后面几个月是租给被告的，后面的几个月房租给手机店的。被告质证认为原是打算租来用的，但是实际并没有用。被告没有付过房租给手机店。连店面钥匙都没有拿到。本院认为该庭审记录中的意见，系原告对其与第三人之间存在房屋租赁法律关系的自认，本院予以认定。本院出示的证据有：13.本院作出的已发生法律效力的（2015）金浦民初字第729号民事判决书。原、被告及第三人质证无异议。综上，本院认定事实如下：原、被告及第三人在庭审中确认，案涉的人民东路50-6号房屋有三间店面，该三间店面房屋的所有人为原告于崇渊。为便于对上诉三间店面房屋的区分，原、被告及第三人在庭审中均认可自北向南的顺序以房屋A、房屋B、房屋C进行标示。2013年10月27日，原告于崇渊与被告朱铃铃签订了一份房屋租赁合同，合同约定：原告将坐落于浦江县人民东路50-6号营业房店面一间（房屋B）租赁给被告经营零食包装食品；租赁期限为三年，从2014年3月11日至2017年3月10日止；租赁费用及支付为：乙方向甲方缴纳租金为人民币58000元整，于2014年2月10日交清。…本合同订立之日，乙方交押金10000元给甲方，合同期满，如乙方没有违约，甲方将押金归还乙方等。合同签订后，被告朱铃铃向原告于崇渊支付了押金10000元。2013年10月27日，第三人方明朗向俞智泷（原浦江县有意思餐厅经营者）转租原告于崇渊所有的浦江县人民东路50-6号一间店面（房屋A）一楼（该房屋的一楼与二楼及以上部分分开使用），租赁期限从2013年10月28日至2016年10月27日止。该房屋2014年7月14日前的租金由俞智泷付清；2014年7月14日后至2015年10月27日的租金由方明朗付清已在本院作出的（2015）金浦民初字第729号判决书中确定。同日，原告于崇渊与第三人方明朗达成口头协议，双方约定原告于崇渊将涉案店面一间（房屋B）一楼的部分面积以补差价的方式租赁给第三人方明朗经营使用。租赁期限至2016年10月27日止。第三人方明朗在原告于崇渊的协助下，以上述两间店面（房屋A、房屋B）一楼为经营地点，于2013年12月18日办理了相关个体工商户经营场所证明及食品流通许可证。第三人方明朗便以“老婆大人”副食品店实际经营者身份承租涉案房屋。第三人方明朗承租的店面（房屋A、B），于2016年10月27日后腾退了房屋。第三人方明朗将店面钥匙交还给了原告于崇渊。于崇渊从方明朗处收回房屋，将人民东路50-6号房屋A、B、C三间店面打通，对外招租。被告朱铃铃与第三人方明朗在诉讼中否认就经营上述店面（房屋B）具有委托、转租、合伙等法律关系。以上事实，有原告的国有土地使用证（复印件）；原被告签订的租房协议；原告于崇渊在本院审理（2014）金浦民初字第677号民事案件诉讼过程中的陈述；被告朱铃铃的陈述及第三人方明朗的陈述；原被告的对话内容；具有法律效力的本院（2014）金浦民初字第677号民事判决书、（2015）金浦民初字第729号民事判决书；第三人方明朗的个体工商户经营场所证明等证据证明。本院予以认定。本院认为：原、被告之间签订的租房协议，未违反法律规定，应属合法有效。但对于原、被告在签订租房协议后，原告是否向被告交付了出租的房屋，被告是否实际履行了租房协议，原被告之间存在争议。本院认为，本案争议焦点为：1.原、被告签订租房协议后，被告是否实际承租了原告的房屋。2.第三人与原告之间发生的房屋租赁关系与原、被告之间的租房协议的关联性。关于争议焦点1，本院认为，原告于崇渊作为房屋出租人、提供房屋者，有义务证明其已将“租房协议”中指向的房屋交付给了被告朱铃铃。但在庭审中，原告于崇渊未能提交相应的证据证明交付给了被告朱铃铃。原告于崇渊亦未能证明被告朱铃铃与第三人方明朗就涉案店面一间（房屋B）的承租经营存在法律上的关系。由此，本院认为原告于崇渊应自负举证不能的不利法律后果，本院认定被告朱铃铃在支付给原告于崇渊“押金10000元”后未实际承租涉案店面一间（房屋B）。关于争议焦点2，本院认为，据庭审查明，第三人方明朗经向原告于崇渊表示后于2013年10月27日至2016年10月27日期间实际承租了涉案店面（房屋B）系事实，原告于崇渊对此是明知的，且原告于崇渊亦曾为第三人方明朗承租房屋开展经营活动提供了协助。在原告于崇渊未能证明其已将涉案店面（房屋B）交付给被告朱铃铃承租，而被告朱铃铃与第三人方明朗均否认二人之间就涉案店面（房屋B）的承租经营具有法律关系的情形下，本院认定原告于崇渊与被告朱铃铃事实上已终止其签订的“租房协议”，第三人方明朗与原告于崇渊之间就涉案店面（房屋B）之间直接的租赁关系独立于被告朱铃铃所发生，二者不具有关联性。对于原告于崇渊的诉讼请求，因经法庭释明后，原告于崇渊仍坚持不予以变更，原告于崇渊坚持要求被告朱铃铃支付房屋租金58000元并负担诉讼费，故本院认为原告于崇渊的诉请缺乏事实和法律依据，不能成立，应予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院》第五条第二款之规定，判决如下：驳回原告于崇渊的诉讼请求。案件受理费1250元，由原告于崇渊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费1250元。款汇至金华市中级人民法院诉讼费预收户，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入账号：196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。审 判 长  楼竟伟代理审判员  龚少微人民陪审员  朱君欢二〇一七年九月二十六日代书 记员  吴艳君