安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖06民终335号
上诉人（原审被告及反诉原告）：吕鹏，男，1977年10月2日出生，汉族，刘桥二矿保卫科职工，住安徽省濉溪县。
委托代理人：吴风雷，男，1976年5月2日出生，汉族，住安徽省濉溪县。
被上诉人（原审原告及反诉被告）：淮北市相山区神州火焰鱼饭店，住所地安徽省淮北市。
经营者：周梅，女，1982年1月3日出生，汉族，个体工商户，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：李加爱，男，汉族，1978年8月4日出生,住安徽省淮北市相山区。
被上诉人（原审第三人）：淮北市华松房地产有限公司，住所地安徽省淮北市。
法定代表人：朱松涛，该公司董事长。
委托代理人：杨德文，安徽淮信律师事务所律师。
上诉人吕鹏因与被上诉人淮北市相山区神州火焰鱼饭店（简称火焰鱼饭店）、淮北市华松房地产有限公司（简称华松房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院2016年3月2日作出的（2015）相民二初字第00801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月19日立案受理后依法组成合议庭，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。上诉人吕鹏的委托代理人吴风雷，被上诉人火焰鱼饭店的委托代理人李加爱，被上诉人华松房地产公司的委托代理人杨德文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
火焰鱼饭店一审诉称：2014年4月2日，李加爱与吕鹏签订饭店承包协议，双方约定经营期限为2014年4月7日至2018年2月7日，承包费用自2014年4月7日至2015年2月7日期间每年24万元，2015年2月8日至2018年2月7日每年26万元。承包费每半年支付一次，需提前30天支付下半年承包费用。协议另约定吕鹏迟延交付承包费20日属于违约行为，李加爱有权收回该饭店并将收取8万元押金作为违约金不予退还，吕鹏需将拖欠的承包费补齐，给李加爱造成的损失还应当赔偿。协议签订后，李加爱即将饭店交给吕鹏经营使用，并移交了经营场所的设施、设备及用具。但吕鹏经营至2014年10月6日即拖延支付承包费。2015年7月1日吕鹏竟公然对外贴示转让饭店。吕鹏的违约行为给火焰鱼饭店造成重大经济损失，火焰鱼饭店有权依约解除双方饭店的承包协议，吕鹏应返还其承包的淮北市翠峰路华松时代北区西门北侧1-2层饭店；支付承包费21万元（计算至2015年8月7日，其中2014年10月7日至2015年2月7日期间的承包费8万元，2015年2月8日至2015年8月7日期间承包费13万元），以后应按每年26万元支付承包费至返还饭店之日止；承担押金不予返还的违约责任；承担火焰鱼饭店损失4万元；本案诉讼费由吕鹏承担。
吕鹏一审答辩并反诉称：1、李加爱并没有使用火焰鱼饭店的名称跟吕鹏签订合同。吕鹏是从宋涛、吴发刚处转租的该房屋，在转让后，宋涛通知了李加爱。李加爱和吕鹏重新签订了合同。合同约定的承包日期从2014年4月7日至2018年2月7日。李加爱只是收房租，并不具有该饭店的经营权利。2、火焰鱼饭店要求吕鹏支付房租没有事实与法律依据，根据《城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第十五条的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分无效。2014年9月1日，华松房地产公司在吕鹏经营的饭店门上张贴了通知，通知承租人租赁合同于2014年8月31日到期，要求三日内腾空反诉人使用的房屋，至此，吕鹏的饭店无法经营。2014年11月22日，华松房地产公司又张贴了通知，并将吕鹏经营的饭店上锁，吕鹏自此终止了饭店的经营。3、因火焰鱼饭店违约行为，导致吕鹏无法继续经营饭店，给吕鹏造成了巨大损失，火焰鱼饭店应当依法赔偿。合同无法继续履行是火焰鱼饭店导致，请求依法判决驳回火焰鱼饭店的诉请；火焰鱼饭店返还吕鹏缴纳押金8万元并赔偿损失506470元；本案诉讼费、反诉费由火焰鱼饭店承担。
火焰鱼饭店一审庭审中辩称：不存在华松房地产公司在饭店门口张贴停业通知导致吕鹏无法经营的事实。饭店用房是周梅2009年从华松房地产公司租赁的，吕鹏从2014年承包饭店后，交了半年的承包费用，之后再也没有支付承包费用。反诉部分与本案没有关联性。
华松房地产公司一审述称：1、涉案的房屋是华松房地产公司于2009年9月1日出租给周梅使用，合同期限截止至2014年10月30日。2、截至2014年7月30日，周梅拖欠租金47131元。其后的房租周梅未缴纳，其有4万元保证金在华松房地产公司。合同到期后，华松房地产公司与周梅也没有续签合同。华松房地产公司将保留对周梅提起诉讼的权利。
一审法院审理查明：李加爱与周梅系夫妻关系。2009年9月1日，周梅与华松房地产公司签订了租赁合同，约定周梅承租华松房地产公司位于华松时代北区18#102、105、201房屋，用途为餐饮，租期为5年，自2009年9月1日起至2014年8月30日止。合同另约定2009年9月1日至2009年10月30日为免费装修期，给付租金期限为2009年11月1日至2014年10月30日。2009年11月27日，周梅以淮北市相山区耿杰美食牛骨头馆为字号办理了个体工商户登记。2014年4月2日，李加爱（甲方）与吕鹏（乙方）签订饭店承包协议，约定甲方提供给乙方淮北市翠峰路华松时代北区西门北侧1-2层餐厅(18#的102、201室)，餐厅附有经营所需设施、设备、用具，由乙方依法开展饮食服务经营。经营期限为2014年4月7日至2018年2月7日，承包费用自2014年4月7日至2015年2月7日期间年租金为24万元，2015年2月8日至2018年2月7日承包费为年租金26万元。承包费每半年支付一次，乙方应提前30天向甲方支付下半年承包费用。乙方需向甲方支付8万元作为物品及场地押金，合同结束后甲方一次性退还乙方。乙方增加的可移动设备设施归属权属于乙方，增加的装饰、门窗、招牌等不动产归甲方所有。因不可抗拒的因素（拆迁、甲方和华松房地产公司不能正常续签合同、大合同不能履行、自然灾害等）引起本合同不能正常履行的，不视为违约，甲方应将乙方已预交的押金退还给乙方。合同期内如果乙方干扰甲方和华松房地产公司签订合同，视为乙方违约，甲方有权收回该饭店并没收保证金。协议另约定乙方迟延交付承包费的，逾期10日不缴纳承包费用甲方每天按照每月承包费的10‰收取滞纳金；逾期20日不缴纳承包费用，甲方有权收回该饭店并将8万元押金转为违约金不予退还乙方。合同终止后，合同双方仍应承担原合同所规定之双方应履行而未履行完毕的义务与责任。协议签订后，李加爱即将饭店交给吕鹏经营使用，并移交了经营场所的设施、设备及用具（包括空调柜机四台、挂机九台、四开门冰柜一台、小冰柜两台、操作台三个）。2015年1月27日，周梅将其注册登记的饭店字号由淮北市相山区耿杰美食牛骨头馆变更为火焰鱼饭店。2014年9月1日，华松房地产公司在吕鹏经营的饭店门上张贴了通知，通知承租人租赁合同于2014年8月31日到期，要求周梅三日内腾空租赁的华松时代北区18#102、105、201房屋。2014年11月22日，华松房地产公司再次张贴了腾房通知。之后，华松房地产公司对吕鹏经营的饭店房门上锁，吕鹏终止了饭店的经营。2015年12月1日，吕鹏在华松房地产公司的同意下，将102室的物品全部搬至201室。涉案房屋已由华松房地产公司实际控制，其中的102室华松房地产公司已交付该房屋的购买人李明。
一审法院认为：李加爱和吕鹏签订饭店承包协议书，李加爱将周梅从华松房地产公司租赁的房屋和其在经营饭店期间的设备、设施等提供给吕鹏使用，并按期收取租金。双方形成了房屋租赁合同法律关系。双方签订的合同名称虽然是饭店承包协议书，但双方在合同中均是对租赁关系权利义务的约定，且吕鹏在接手饭店时，李加爱并未将饭店的营业执照等相关证件提交给吕鹏，吕鹏亦未用营业执照登记的字号经营，而是另取字号火焰鱼饭店进行经营。一个合同到底是什么性质不是取决于它的名称叫什么，而是取决于实际的权利义务约定，即合同的实质内容决定了它的性质。该合同虽然名为承包合同，但内容上都是租赁关系的权利义务的约定，该合同则实质上为租赁合同。火焰鱼饭店诉称双方系承包合同关系，本院不予采信。李加爱将周梅从华松房地产公司租赁的房屋转租给吕鹏，转租期限超过了其与华松房地产公司租赁合同的剩余租赁期限，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，在周梅与华松房地产公司关于转租期限无其他约定的情况下，超过部分的约定无效。因李加爱和吕鹏双方签订的饭店承包协议书对于2014年10月30日以后的约定无效，故双方签订的协议现已无需解除。虽然周梅与华松房地产公司之间的租赁合同中约定租赁期限自2009年9月1日起至2014年8月30日止，但双方在该合同中另约定2009年9月1日至2009年10月30日为免费装修期，给付租金期限为2009年11月1日至2014年10月30日。对此，华松房地产公司及周梅均予以认可。故该合同租赁期限应至2014年10月30日止。吕鹏已给付租金至2014年10月6日，其还应给付火焰鱼饭店从2014年10月7日至2014年10月30日的租金1.6万元。火焰鱼饭店要求吕鹏承担违约责任，并赔偿其损失4万元，此项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。周梅和华松房地产公司的租赁合同期间届满后，周梅对涉案房屋已无占有、使用、收益的权利，且华松房地产公司已实际控制淮北市翠峰路华松时代北区西门北侧1-2层吕鹏经营的饭店。火焰鱼饭店要求吕鹏返还该涉案房屋的诉请，除李加爱随饭店一起交付吕鹏经营饭店的物品，吕鹏应予返还外，其余部分本院不予支持。吕鹏与李加爱双方在饭店承包协议书中约定，因周梅和华松房地产公司不能正常续签合同等不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行的，不视为违约，周梅应将吕鹏已预交的押金退还给吕鹏。因周梅和华松房地产公司因故未再续签合同，吕鹏与周梅签订的协议无法继续履行，故吕鹏诉请判令火焰鱼饭店返还吕鹏缴纳押金8万元，予以支持。因双方在饭店承包协议书中约定，吕鹏增加的可移动设备设施归属权属于吕鹏，增加的装饰、门窗、招牌等不动产归火焰鱼饭店所有。虽然双方在合同中对于2014年10月30日以后的约定无效，合同部分无效的，不影响其他部分的效力。吕鹏对于对方如不能与华松房地产公司续签合同会导致双方的合同无法履行应为明知，对于合同部分无效的后果，其亦存在过错。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。吕鹏要求火焰鱼饭店赔偿其损失506470元，无事实和法律依据，不予支持。华松房地产公司与周梅等人之间的纠纷，因涉及其他法律关系，可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：1、被告(反诉原告)吕鹏于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）淮北市相山区神州火焰鱼饭店租金1.6万元；2、原告（反诉被告）淮北市相山区神州火焰鱼饭店于本判决生效之日起十五日内返还被告(反诉原告)吕鹏押金8万元；3、上述第一、二项判决相互冲抵后，原告（反诉被告）淮北市相山区神州火焰鱼饭店于本判决生效之日起十五日内给付被告(反诉原告)吕鹏6.4万元；4、被告(反诉原告)吕鹏于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）淮北市相山区神州火焰鱼饭店空调柜机四台、挂机九台、四开门冰柜一台、小冰柜两台、操作台三个。5、驳回原告（反诉被告）淮北市相山区神州火焰鱼饭店的其他诉讼请求。6、驳回被告(反诉原告)吕鹏的其他诉讼请求。
一审宣判后，吕鹏不服，提起上诉称：1、一审部分认定事实错误。上诉人系从宋涛、吴发刚处转租的饭店，被上诉人只是二房东，上诉人的饭店不是直接从被上诉人处转租。2014年11月底，饭店已经被华松房地产公司实际控制，在此之后，上诉人饭店已经停止经营，饭店内所有物品都没有来得及搬出，如及时搬出，就不存在上诉人要通过华松房地产公司的同意才将饭店物品转移二楼。上诉人与被上诉人签订的承包协议部分无效，协议第五条第八项中因不可抗力的因素引起的本合同不能正常履行，不视为违约，该项中的不可抗力因素并非协议所列几项，该项中和华松不能正常签订合同不能作为不可抗力因素，该约定是无效约定，被上诉人构成了违约。2、一审法院超诉讼请求判决，无法律依据。在被上诉人一审的诉讼请求中并没有要求上诉人返还物品（空调柜机四台、挂机九台、四开门冰柜一台、小冰柜两台、操作台三个），一审判决上诉人返还上述物品超出诉讼请求。3、上诉人的一审诉求应当得到支持。被上诉人与上诉人约定的不可抗力因素条款属无效约定，所以被上诉人构成违约，被上诉人在整个合同签订过程中隐瞒了事实真相，欺诈了上诉人，上诉人在合同签订后进行了装修及厨房改造等共计花费了80余万元，在短短几个月就被迫停止了经营，无不与被上诉人有直接关系，所以被上诉人要承担违约责任。第三人直接将涉案房屋收回控制，给上诉人带来了直接损失，依法也应承担相应的法律责任。
被上诉人火焰鱼饭店二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。1、涉案的承包协议是上诉人与火焰鱼饭店的实际经营人李家爱所签，上诉人称其从他人处转租的涉案房屋与事实不符，涉案的饭店在2015年12月1日之前一直在上诉人名下使用，涉及的承包协议约定的不可抗拒因素就是指火焰鱼饭店不能和华松房地产公司正常续签租赁合同，该事项已经在合同中明确且经双方签字确认。2、涉案的承包协议书中明确写明火焰鱼饭店提供给上诉人经营的场所设备齐全，移交给上诉人的物品清单也经过了上诉人签字认定，一审判决将上述移交物品返还，并未超出火焰鱼饭店的一审诉求。3、上诉人明知火焰鱼饭店与华松房地产公司签订租房合同到2014年10月30日截止，且能否续签存在不确定性仍签订涉案承包协议，本身存在过错，之后更想直接与华松房地产公司签订租赁合同，阻挠火焰鱼饭店与华松房地产公司续签租赁合同，拒绝按期支付饭店承包费，其主张的装修改造花费80万元无事实依据，无证据证明。综上，火焰鱼饭店不构成违约，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人华松房地产公司二审答辩称：上诉人与火焰鱼饭店之间的纠纷与我公司没有关系，上诉状所述我公司将涉案房屋收回对上诉人造成经济损失与客观不符，我公司才是本案最终受害人。我公司依法保留另行起诉上诉人及周梅拖欠房租的权利。
二审中，上诉人吕鹏、被上诉人火焰鱼饭店、华松房地产公司均坚持一审的举证、质证意见。本院认证意见与一审一致。
二审中各方当事人均无新证据提交。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为：本案的争议焦点1、关于一审是否存在部分事实认定错误及火焰鱼饭店与华松房地产公司应否对吕鹏承担违约责任的问题。吕鹏上诉认为涉案房屋并非从火焰鱼饭店处承租，且其与火焰鱼饭店签订的承包协议第五条第八项系无效约定，火焰鱼饭店在签订承包协议时隐瞒事实真相的欺诈行为与华松房地产公司直接收回涉案房屋的行为给吕鹏带来直接的损失，应当承担违约责任。经查，吕鹏取得涉案房屋的占有、使用权的依据是其与李加爱（火焰鱼饭店经营者李梅之夫）签订的饭店承包协议书，该协议书明确约定涉案房屋由李家爱提供给吕鹏开展饮食服务经营，吕鹏上诉所称涉案房屋并非从火焰鱼饭店直接承租无相关证据证实并与上述事实不符，本院不予采信。上述承包协议第五条第八项载明“因不可抗拒因素（拆迁、甲方和华松不能正常续签合同大合同不能正常履行、自然灾害等）引起本合同不能正常履行的，不视为违约，甲方应将乙方已预交的压金退还给乙方.”其中“和华松不能正常续签合同”字样系手写添加，吕鹏二审中认可该手写添加内容是在签订协议时所添加，因此吕鹏在签订协议时对上述内容是明知的，该条款既不违反法律规定亦不违背当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。吕鹏要求火焰鱼饭店赔偿其经济损失无事实和法律依据，本院不予支持。华松房地产公司不是吕鹏租赁合同的相对人，与吕鹏不存在租赁合同关系，同时华松房地产公司亦不是吕鹏一审反诉的被反诉人，故吕鹏无权在二审中要求华松房地产公司赔偿其经济损失，对吕鹏的以上上诉请求，本院不予支持。
本案争议焦点2、关于一审判决是否超出诉讼请求的问题。吕鹏上诉认为火焰鱼饭店的诉讼请求中并没有要求上诉人返还物品（空调柜机四台、挂机九台、四开门冰柜一台、小冰柜两台、操作台三个），因此一审判决吕鹏返还以上物品超出了诉讼请求。经查，请求吕鹏归还其承包的涉案房屋是火焰鱼饭店一审诉求之一，吕鹏在承租涉案房屋时，上述物品作为饭店经营场所的附随部分随饭店的承租而一并交付吕鹏，吕鹏与火焰鱼饭店租赁关系终止后，火焰鱼饭店要求吕鹏归还上述物品的意思自然包含在请求吕鹏归还涉案房屋的诉讼请求之中，因此一审法院的判决并未超出火焰鱼饭店的诉讼请求，本院予以确认，对吕鹏的上述上诉请求，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件诉讼费用负担按一审判决执行。二审案件受理费5050元，由上诉人吕鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闵松龄
代理审判员 王 晖
代理审判员 侯 丽
二〇一六年七月七日
书 记 员 孙莉珠
附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。