上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第1479号
原告（反诉被告）杨俊俊。
委托代理人许海霞，（远闻）上海律师事务所律师。
委托代理人喻军，（远闻）上海律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海新谊房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区重固镇北青公路6878号102室。
法定代表人张向东，执行董事。
委托代理人庄敏。
委托代理人杜产明，上海东方环发律师事务所律师。
被告（反诉原告）张向东。
委托代理人孙云。
委托代理人杜产明，上海东方环发律师事务所律师。
原告杨俊俊与被告上海新谊房地产开发有限公司、被告张向东房屋买卖合同纠纷一案，于2013年4月26日向本院起诉。本院受理后，被告上海新谊房地产开发有限公司、被告张向东于2014年9月2日向本院提起反诉。本案适用普通程序并依法组成合议庭，分别于2014年1月23日、4月24日、9月3日公开开庭进行了审理。原告杨俊俊的委托代理人许海霞、喻军，被告上海新谊房地产开发有限公司的委托代理人庄敏，被告张向东的委托代理人孙云以及两被告共同的委托代理人杜产明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2002年10月，原告与上海凯苑置业有限公司（以下简称凯苑置业）签订了一份《上海市商品房预售合同》，约定凯苑置业以270万元的价格将上海市某路某弄某号房屋卖给原告。合同订立后，原告支付了相应的房款，凯苑置业也交付了房屋，原告并于2004年初取得了系争房屋的产证。但2009年12月上海市徐汇区人民法院以（2009）徐行初字第49号行政判决书确认系争房屋的规划性质具有物业管理用房部分属性，并判决撤销了上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局向原告核发系争房屋产权证的具体行政行为；其后2010年3月上海市第一中级人民法院以（2010）沪一中行终字第58号行政判决书维持了一审判决。生效法律文书使原告无法继续持有自己已出资购买的系争房屋，使系争合同回复到了签订时的状态且不能继续履行下去，究其原因系凯苑置业隐瞒系争房屋的规划用途骗取了预售许可证，故凯苑置业应承担相应的过错责任；现原告起诉要求解除合同，鉴于凯苑置业现已注销，故原告要求两被告作为凯苑置业的股东共同返还原告购房款270万元，并赔偿原告房屋价值损失1，450万元和房屋租金损失7，592，999元。
两被告辩称，系争房屋买卖合同已于2004年履行完毕，如果该合同是有效的，现在就不需要再行解除；相反生效法律文书已经确认，系争房屋是物业用房，是不能进行交易的，故系争房屋买卖合同是无效合同；原告的丈夫是凯悦公寓小区的施工者，对系争房屋从立项到交易的过程是完全清楚的，在这种情况下要求被告对合同无效负全责是没有依据的，因此原告要求赔偿房屋价值损失，两被告不予同意；同时由于系争房屋是物业用房，依法不能进行交易，也就没有评估公司所评估的市场价，原告也因此不能用该评估价作为损失索赔的依据；无效合同自始无效，原告在使用系争房屋期间所取得的租金收入应属于不当得利，相反应该是被告的损失。综上，被告反诉要求确认原、被告之间的《上海市商品房预售合同》无效，原告应将租金2，102，912元返还两被告。
针对两被告的反诉，原告称，两被告在明知系争房屋是不能销售的情况下，将房屋出售给原告，故应由两被告承担违约责任；被告要求确认系争合同无效没有依据，相关司法解释早已明确，无处分权的房屋并不影响合同的效力，故要求驳回两被告的反诉请求。
经审理查明，2002年10月23日，原告与凯苑置业签订了《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向凯苑置业购买上海市某路某弄某公寓某号房屋，政府批准的规划用途为办公房；该房屋建筑面积为345.73平方米，单价为每平方米7，809.57元，总价为270万元。合同订立后，双方均按约履行，原告支付了全部房款，凯苑置业交付了系争房屋，原告并于2004年初取得系争房屋的房地产权证［沪房地徐字（2004）第000779号］，其上记载：权利人为杨俊俊，建筑面积为345.73平方米，房屋类型为办公楼。
另经查，2009年7月案外人戴某某、高某某、戴某不服上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局向本案原告核发系争房屋房地产权证的具体行政行为，向本院提起行政诉讼。本院以（2009）徐行初字第49号行政判决书确认在凯悦公寓小区的建设工程规划总平面图纸上标明系争房屋为物业管理用房，但在系争房屋的建设工程规划许可证上工程名称标明为办公楼；该行政判决书并认定根据系争房屋所在的凯悦公寓小区规划总平面图及其他相关材料综合反映，系争房屋的规划性质具有物业管理用房部分属性，故判决撤销上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局于2004年1月6日作出的向原告核发沪房地徐字（2004）第000779号《上海市房地产权证》的具体行政行为。其后，上海市第一中级人民法院以（2010）沪一中行终字第58号行政判决书维持了一审判决。2013年3月15日，上海市高级人民法院以（2011）沪高行监字第126号通知书，驳回了本案原告的再审申请。
又经查，2013年7月19日，本院作出了（2012）徐民四（民）重字第4号民事判决书，该判决书确认：2001年12月3日，上海市徐汇区城市规划管理局向凯苑置业核发“沪徐规建（2001）0125号”《中华人民共和国建设工程规划许可证》，该证附件2《建筑工程位置地形图》显示系争房屋标注为“办公楼二层”（手写字迹），附件3《建筑工程总平面图》显示系争房屋标注为“物业管理2层”（打印字迹）；2002年11月1日，上海市徐汇区房屋土地管理局向凯苑置业核发“徐汇（2002）预字第064号”《上海市商品房预售许可证》，该证显示系争房屋类型为办公，预售建筑面积为345.73平方米，计划预售单价为6，500元；2002年11月15日，加盖“上海市徐汇区建设和管理委员会竣工验收备案专用章”的《建设工程竣工验收备案表》显示系争房屋的工程名称为“凯悦公寓办公楼”、建筑面积为“295平方米”、工程用途为“物业办公”。该民事判决书认定系争房屋属于凯悦公寓全体业主的物业管理用房，并判决本案原、被告应办理将系争房屋的性质在房地产登记部门的房地产登记簿上登记为物业管理用房的登记。上海市第一中级人民法院于2013年11月13日以（2013）沪一中民二（民）终字第2426号民事判决书维持了一审判决。
还经查，凯苑置业于2000年1月20日成立，2007年1月15日注销工商登记，工商档案中的《注销清算报告》显示：股东会确认清算报告，股东承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东（即本案两被告）愿意承担责任。
审理中，经原告申请，本院依法委托上海科东房地产土地估价有限公司对房屋价值进行评估，结论系争房屋目前的市场价值为1，450万元。另根据原告申请，本院依法委托上海国衡房地产估价有限公司对房屋租金进行评估，结论为系争房屋2004年12月至2008年6月的日租金为3.1元／天.平方米，2008年7月至2009年12月的日租金为3.21元／天.平方米，2010年1月至2013年11月的日租金为3.89元／天.平方米。
另，2012年6月17日起，系争房屋由案外人上海市徐汇区凯悦公寓业主委员会实际控制并使用。
以上事实，有《上海市商品房预售合同》、（2009）徐行初字第49号行政判决书，（2010）沪一中行终字第58号行政判决书、（2011）沪高行监字第126号通知书、（2012）徐民四（民）重字第4号民事判决书、（2013）沪一中民二（民）终字第2426号民事判决书、估价报告、工商档案资料及当事人的陈述等证据为证。
本院认为，原告与凯苑置业就上海市某路某弄某号房屋所签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且交易的标的合法，故该买卖合同系有效合同。
从表面上看，系争合同签订后原告支付了购房款，凯苑置业交付了房屋，原告也取得了系争房屋的房地产权证，系争合同已履行完毕。但实际上凯苑置业是在明知系争房屋的规划用途的情况下申请了该房预售许可证后将其出售给原告，凯苑置业的行为导致2009年起在一系列诉讼后，相关主管部门向原告核发系争房屋房地产权证的行政行为被撤销，原、被告也被判决要求办理将系争房屋的性质在房地产登记部门的房地产登记簿上登记为物业管理用房的登记，系争房屋也由案外人上海市徐汇区凯悦公寓业主委员会实际使用，故系争合同已回复到了签约时的状态：凯苑置业收取了原告的购房款，但无法交付系争房屋，故系争合同实际并未履行完毕；考虑系争合同已无法继续履行，现原告要求解除合同，并无不当，可予准许；凯苑置业在明知系争房屋的规划用途的情况下擅自将其作为商品房申报并进行销售，造成了目前系争合同无法继续履行的法律后果，对此凯苑置业应承担相应的过错责任；现凯苑置业已注销，则应由两被告共同承担相应的民事责任；原告主张返还购房款270万元，并无不当，可予准许；同样由于凯苑置业的过错使原告丧失了继续持有系争房屋的可能，从而使原告丧失了房屋增值的利益，该利益则应由两被告予以赔偿，现原告按照目前系争房屋的市场价值（评估价）主张权利，并无不当，可予准许；至于原告主张的房屋租金损失，因该损失并非因系争合同所造成的直接损失，故原告的该项诉讼请求本院难以支持。
两被告反诉主张系争合同属无效合同，没有法律依据，本院不予采信；原告的丈夫虽是凯悦公寓小区的施工者，但作为施工者与是否明知系争房屋是物业用房之间并不存在法律上的因果关系，故两被告以此认为原告也存在过错，没有依据，本院不予采信；至于两被告反诉要求原告返还租金收入，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条和《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除原告杨俊俊与上海凯苑置业有限公司于2002年10月23日所签订的《上海市商品房预售合同》；
二、被告上海新谊房地产开发有限公司、被告张向东应于本判决生效后十日内返还原告杨俊俊购房款2，700，000元；
三、被告上海新谊房地产开发有限公司、被告张向东应于本判决生效后十日内赔偿原告杨俊俊损失11，800，000元。
四、原告杨俊俊其余的诉讼请求不予支持；
五、驳回被告上海新谊房地产开发有限公司、被告张向东反诉要求宣告原告杨俊俊与上海凯苑置业有限公司所签订的《上海市商品房预售合同》及要求原告杨俊俊返还租金收入2，102，912元的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费165，765元，由原告杨俊俊负担56，965元，被告上海新谊房地产开发有限公司、被告张向东负担108，800元；反诉受理费22，611元，由被告上海新谊房地产开发有限公司、被告张向东自行负担；估价费32，800元，由原告负担2，000元，被告上海新谊房地产开发有限公司、被告张向东负担30，800元。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 曹 庆
审 判 员 卞奎人
人民陪审员 朱梅珍
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 赵玲婕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。