陕西省神木市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0881民初9515号
原告：高晓龙，男，1988年4月生，汉族，陕西省人。
委托代理人：杜治平，陕西神东律师事务所律师。
被告：贾茂瑛，男，1951年3月生，汉族，陕西省人。
委托代理人：乔磊，陕西秦北律师事务所律师。
第三人：贺登高，男，1964年10月生，汉族，陕西省人。
原告高晓龙诉被告贾茂瑛、第三人贺登高案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高晓龙及其委托代理人杜治平、被告贾茂瑛委托代理人乔磊到庭参加了诉讼，被告贾茂瑛、第三人贺登高经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高晓龙诉称，原告于2014年6月10日与中国人民银行神木支行职工第三人之妻高丽萍签订了《房屋买卖合同》，以28万元购买了房屋产权登记在第三人名下的神木镇迎宾路北人行住宅楼2号楼1单元103室房屋一套，在全额支付了转让款项后，原告即对此房屋进行了装修并入住至今。2017年8月初，原告收到神木市人民法院（2017）陕0821执异266号执行裁定书，被告申请对神木镇迎宾路北人行住宅楼2号楼1单元103室进行了查封。原告于是向神木市人民法院提出案外人执行异议，但神木市人民法院作出（2017）陕0881执异117号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告认为，自己与高丽萍所签订的《房屋买卖合同》合法有效，已经全额支付转让款项，并实际占有使用。因中国人民银行神木支行房改政策的原因，暂时未能办理完整的房屋过户登记手续，过错不在原告一方。为维护原告合法权益，原告现提起诉讼，请求：1、依法判决停止对（2017）陕0881执异117号执行裁定的执行；2、依法判决神木镇迎宾路北人行住宅楼2号楼1单元103室归原告所有。
原告高晓龙向本院提交了以下证据：
第一组：（2016）陕0821民初4788号民事调解书、（2017）陕0821执266号执行裁定书、（2017）陕0881执异177号执行裁定书、送达回证各一份。证明对象为：第三人为孟斌向被告借款作担保，经调解无法偿还，进入执行程序后，查封了第三人名下的神木镇迎宾路北人行住宅楼2号楼1单元103室房屋一套，原告依法向人民法院提出了案外人执行异议申请。证明目的和作用为：原告提出的案外人执行异议之诉，符合法律规定。
第二组：《房屋买卖合同》、《关于高晓龙、高丽萍〈房屋买卖合同〉的说明》、高治安户口本复印件各一份。证明对象为：2014年6月10日，原告与第三人妻子高丽萍，就神木镇迎宾路北人行住宅楼2号楼1单元103室房屋转让一事，签订的《房屋买卖合同》，内容合法，并得到另一产权人中国人民银行神木支行的认可，并已全额付款。证明目的和作用为：原告与高丽萍就神木镇迎宾路北人行住宅楼2号楼1单元103室房屋转让事宜，签订的《房屋买卖合同》，不违反法律的强制性规定，合法有效。
第三组：陕西信合转账凭证、天然气安装凭证各一份、2014年至2017年物业费用单据六支。证明对象为：原告从2014年购得神木镇迎宾路北人行住宅楼2号楼1单元103室房屋后，就依照《房屋买卖合同》约定，行使房屋所有人的各项权利与义务；证明目的和作用为：原告向高丽萍全额支付购房款项，并按时交纳涉案房屋的各项费用，依照法律规定，已经实际控制了涉案房屋，是法律意义上的神木镇迎宾路北人行住宅楼2号楼1单元103室房屋的所有人。
第四组：国有土地使用证复印件一份。为证明涉案房屋土地用途为用于人行办公及家属住宅，使用人为神木支行，涉案房屋属于房改房，按照国务院【1994】43号文件，房改房5年后，房屋所有人可以上市交易，故涉案房屋不是无权出售房。
被告贾茂瑛辩称，第一，在人民法院查封之前原告与房屋所有权人贺登高并未签订合法有效的书面买卖合同。（一）因涉案房屋登记所有权人为贺登高，但原告并未与贺登高签订合法有效的书面买卖合同。本案中，因被执行人为贺登高，故原告理应当与贺登高签订房屋买卖合同，但原告却是与贺登高之妻高丽萍签订《房屋买卖合同》，显然不符合法律的规定；（二）原告与贺登高妻子签订的《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。1、原告与贺登高妻子签订的《房屋买卖合同》在转让房屋的同时会使得集体土地使用权进行流转，此行为违背了我国相关法律规定，故应为无效合同；2、原告与贺登高妻子签订的《房屋买卖合同》在转让房屋的同时亦涉嫌转移国有资产，侵害了中国人民银行及国家的利益，故亦应为无效合同；第二、本案涉案房屋未办理过户登记确系因原告自身原因，不属于最高院办理执行异议和复议案件若干问题第二十八条规定的可以排除执行的情形；第三、原告提交的证据不足以证明其在人民法院查封之前已经入住涉案房屋。综上，请求人民法院驳回原告的请求，以维护法律的尊严。
被告贾茂瑛未向本院提交证据。
第三人贺登高未答辩亦未向本院提交证据。
经庭审质证，被告贾茂瑛对原告高晓龙提交的证据发表了如下质证意见：
被告对原告提交的第一组证据的真实性及证明目的均无异议；对第二组证据中的房屋买卖合同，因未提交原件，故对其真实性以人民法院核实为准；对《关于高晓龙、高丽萍〈房屋买卖合同〉的说明》、高治安户口本的真实性无异议，对证明目的有异议，认为涉案房屋属于国有资产，人行无权处分，房屋买卖合同因侵犯国家利益而无效，且房屋未过户系原告自身的过错；对第三组证据中除六支物业费收据存根真实性存有异议外，对其余证据的真实性无异议。对证明目的有异议，认为天然气公司的收据仅能反映2017年10月12日有人在高晓龙的账户下缴纳146.4元的天然气费，神木法院在2017年1月就查封了涉案房屋，故不能证明原告在房屋查封前占有房屋的事实；对于六支物业费收据存根的真实性及证明目的均有异议，认为无经办人的签字，且六支收据字体及盖章的倾斜程度均出奇的一致，如果是2014年至2017年三年间不断形成的，那么不同人的签字盖章必然不同，故被告怀疑该六支收据是同一时间形成。另收据存根中2014年12月的编号为8055335、2016年1月份的编号为6061525，不符合常理；对第四组证据真实性无异议，对证明目的有异议，理由同房屋买卖合同质证意见。
本院对当事人提交的证据作如下认定：
原告提交的第一组证据，因被告无异议，第三人亦未以任何方式提出异议，且该组证据均系生效法律文书，故本院依法予以认定；原告提交的第二组证据，被告虽对证明目的存有异议，但对于证据中的《关于高晓龙、高丽萍〈房屋买卖合同〉的说明》、高治安户口本的真实性均无异议，对《房屋买卖合同》的真实性以人民法院核实为准，经本院核实该证据与原件无异议，故本院对于上述证据的真实性予以认定；对原告提交的第三组证据，因被告对该组证据中的陕西信合转账凭证和天然气安装凭证真实性无异议，故本院对其真实性依法予以认定；对于该组证据中的六支物业费收据存根，被告虽对该六支收据的真实性及证明目的均存有异议，认为该六支收据无经办人的签字，且收据字体及盖章的倾斜程度均出奇的一致，故其怀疑该六支收据是同一时间形成的，但被告却未能提交相关证据予以反证，以支持质证理由，故本院其该六支收据的真实性依法予以认定；原告提交的第四组证据，因被告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以认定。
根据当事人的陈述，举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2014年6月10日，原告高晓龙与第三人贺登高之妻高丽萍（即本案涉案房屋产权登记所有权人）就位于神木县神木镇迎宾路北人行住宅楼2号楼1单元103号房屋买卖事宜达成《房屋买卖合同》。该合同中约定高丽萍自愿将上述房屋出卖给原告，并将与所出卖该房产相关的土地使用权同时转让给原告，其双方商定上述房屋买卖价格为人民币28万元。高丽萍在该合同中还特别申明该房产土地权证为中国人民银行神木县支行集体土地证。合同签订前一天，原告即通过其姐高会向高丽萍转账汇款29万元。
另查，2016年7月1日，本院立案受理了被告贾茂瑛诉孟斌、王榆琪及第三人贺登高民间借贷纠纷一案，经本院审理后，于2016年8月26日作出（2016）陕0821民初4788号民事调解书。上述双方当事人在该调解书中约定由被告孟斌偿还贾茂瑛借款40万元。该款于2016年9月15日前偿还1万元，于2016年9月30日前偿还2万元。剩余的37万元，从2016年10月起至2020年7月止，于每月月底前偿还8000元，于2020年8月30日前偿还2000元。上述款项如有一期不按时偿还则全部案款进入执行程序。被告王榆琪、贺登高承担连带偿还责任。后因孟斌、王榆琪及第三人贺登高未能按上述调解书中所确定的内容履行其相关义务，故被告贾茂瑛于2017年1月16日向本院提出执行申请，在该案执行过程中，本院于2017年1月25日依法对第三人贺登高与高丽萍共有的神木县神木镇迎宾路北人行住宅楼2号楼1单元103号房屋（产权证号为：091438**）予以了查封，并于同年3月10日对该涉案房屋进行了评估。同年8月15日，原告高晓龙做为案外人就被告贾茂瑛申请执行第三人贺登高、孟斌、王榆琪民间借贷纠纷一案中，本院作出的（2017）陕0821执266号执行裁定提出书面异议，经本院依法审查后，本院于2017年10月31日作出了（2017）陕0881执异117号执行裁定书，驳回了原告高晓龙的执行异议。为此，原告高晓龙于裁定书送达之日起15日内，向本院提起了案外人执行异议之诉。
再查，本案涉案房屋即神木县神木镇迎宾路北人行住宅楼2号楼1单元103号房屋所有权登记人为高丽萍，该房屋为共同共有，共有人为第三人贺登高。该房屋土地使用者为中国人民银行神木县支行。
续查，中国人民银行神木县支行于2017年11月15日出具了《关于高晓龙、高丽萍〈房屋买卖合同〉的说明》。该说明称2014年6月10日，其单位职工高丽萍将位于神木县神木镇迎宾路北人行住宅楼2号楼1单元103号房屋转让于原告，并签订了《房屋买卖合同》。因上述房屋其单位拥有30%的土地使用权份额，故高丽萍于同年年底向其单位汇报了此事。另经其单位研究，对于高晓龙与高丽萍之间签订的《房屋买卖合同》的法律效力给予追认，其单位现正在对神木镇迎宾路北人行住宅楼包括2号楼等资产处置，准备将上述房产的完整权属办理至相关职工名下，因程序原因，相关的更名、过户手续正在办理过程中。
本院认为，本案争议的焦点为，原告是否享有对本案涉案房屋足以排除人民法院强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。本案中，根据原、被告提交的证据及本院（2017）陕0881执异117号执行裁定书中查明的事实可证实，原告高晓龙与本案涉案房屋所有权登记人高丽萍签订的房屋转让合同的时间发生在本院作出查封裁定之前，原告亦于本院查封之前已合法占有了该涉案房屋并至今，其双方间对涉案房屋的交易价格的约定亦合理，且原告已按约支付了全部的购房款项，因此可以排除恶意转让财产的可能，且房屋产权过户登记手续未能及时办理的原因亦不能归责于原告。庭审中，被告贾茂瑛虽提出，在人民法院查封本案涉案房屋之前，原告与第三人贺登高并未签订合法有效的书面买卖合同，而是与贺登高妻子高丽萍签订的买卖合同，显然不符合法律的规定。另因本案涉案房屋土地使用权人为中国人民银行神木县支行，因此原告与高丽萍之间的转让行为涉嫌转移国有资产，损害中国人民银行以及国家的利益，故该合同应为无效合同。但根据庭审中，原告提交的中国人民银行神木县支行出具的《关于高晓龙、高丽萍〈房屋买卖合同〉的说明》和国有土地使用证可以查明，中国人民银行神木县支行对于原告高晓龙与高丽萍之间签订的《房屋买卖合同》已予以了追认，且本案涉案土地使用权人虽登记为中国人民银行神木县支行，但土地的用途却为银行办公及家属住宅，中国人民银行神木县支行亦仅占有该土地使用权份额的30%，其支行现亦准备将上述房产的完整权属办理至相关职工名下，但因程序原因，相关的更名、过户手续正在办理过程中。另根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影合同效力”的规定。因本案中，原告高晓龙与贺登高妻子高丽萍签订的涉案房屋转让协议，系其双方的真实意思表示，且第三人贺登高至今未以任何方式，就原告与高丽萍之间的房屋转让行为提出异议或主张其应有的权利。另现本案涉案房屋虽未办理相应产权过户登记手续，但并不影响原告与高丽萍之间房屋转让合同的效力，故其之间的转让协议合法有效。另因被告贾茂瑛与第三人贺登高之间的借贷关系属普通债权债务关系，而本案中所诉争的房屋亦不属于生效法律文书所指定交付的特定物，故本案原告高晓龙对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应判决不得执行该房产。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：
一、不得执行神木市神木镇迎宾路北人行住宅楼2号楼1单元103室房屋。
二、依法确认神木市神木镇迎宾路北人行住宅楼2号楼1单元103室房屋为原告高晓龙所有。
案件受理费6550元，由第三人贺登高负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 麻建栋
代理审判员 张艳平
代理审判员 刘 娟
二〇一八年四月二十三日
书 记 员 高 雄