湖南省宁远县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁法民二初字第111号
原告郑成辉。
委托代理人唐天勇，湖南宁远县舜峰法律服务所法律工作者。
被告湖南省宁远县兴达建筑有限责任公司。
被告唐国雄。
被告边菊香。
原告郑成辉诉被告湖南省宁远县兴达建筑有限责任公司（以下简称兴达建筑公司）、唐国雄、边菊香确认合同无效纠纷一案，于2015年4月27日向本院起诉。本院受理后，依法适用普通程序，由审判员欧明辉担任审判长，与代理审判员欧阳玲、人民陪审员黄旺清组成合议庭，代理书记员何嘉莹担任庭审记录，于2015年10月8日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告郑成辉及代理人唐天勇，被告兴达建筑公司法定代表人黄松平到庭参加诉讼，被告唐国雄、边菊香经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑成辉诉称：2012年1月14日，原、被告签订一份《柏家坪市场商品房买卖合同》，约定原告向被告购买门市商品房，建筑面积为60平方米，为柏家坪市场二层商铺B6号。该商品房单价为每平方米3968元，总金额为人民币23.8万元整。约定2012年6月30日为交房日期。原告先后分四次付款17.8万元给被告，后得知被告无权出售该商品房，遂停止付款。因该商品房未办理土地使用权证及建筑工程规划许可证，同时也未办理商品房预售许可证，被告出售房屋的行为违反法律法规的强制性规定，根本无权出售该房屋。因此，原、被告双方签订的合同属无效合同，应按无效合同来处理，同时被告违约交房，直至今日仍未交房，给原告造成巨大的经济损失及精神压力。原、被告多次协商解除合同，但协商无果。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法宣告《柏家坪市场商品房买卖合同》无效，被告返还原告17.8万元购房款及违约金，诉讼费用由被告承担。
原告郑成辉为支持其诉请，向法院提供如下证据：
1、购房合同，拟证明买卖合同上有建筑公司公章；
2、产权登记申请表，拟证明争议房屋产权为唐国雄、边菊香，且他们没有许可证，没有权利出卖房屋；
3、开庭笔录，拟证明建筑公司认可唐国雄、边菊香挂靠建筑公司；
4、收款收据，拟证明印章为建筑公司项目部的印章。
被告兴达建筑公司辩称：此案与我公司无关。一、我公司主要是承建房屋工程，没有资格开发房地产更没有资格销售房屋。二、我公司不是业主方，也不是开发商。三、我公司与唐国雄签订的内部承包合同中的第五条、第六条等条款都明确了义务和责任。四、我公司与开发商唐国雄签订的合同期是2011年20月23日至2013年10月23日，现在已是2015年。五、我公司没有一个工作人员参与入股分红，原告与唐国雄签订的合同和收款收据上也没有我公司任何工作人员的签名，原告也没有转账到我公司账户。六、原告称签订的购房合同无效、出售房屋违反法律法规，也与我公司无关。
被告兴达建筑公司为支持其答辩理由，向法院提供如下证据：
合同一份，拟证实唐国雄与公司只是挂靠关系，公司只是建筑商，没有资格卖房。
被告唐国雄、边菊香未向法院提交证据。
本院通过庭审质证并依法进行审查核实后，本院认证如下：
对原告提供的1号证据，被告兴达建筑公司对其真实性无异议，但认为该合同没有公司法定代表人签字，本院审查认为该合同系双方真实意思的表示，且有双方签名，对其真实性本院予以采信；对原告提供的2号证据，被告兴达建筑公司认为与公司无关，本院审查认为该份证据系房产局档案，真实合法，本院予以采信；对原告提供的3号证据，被告兴达建筑公司无异议，本院予以采信；对原告提供的4号证据，被告兴达建筑公司对公章的真实性无异议，但认为没有法律效力，本院审查认为该收据上盖有公章且有被告唐国雄的签名，本院对其真实性予以采信。
对被告提供的证据，原告认为该合同系内部协议，对外不产生法律效力，且内部协议违反了强制性规定，本院审查认为该份合同系被告兴达建筑公司与被告唐国雄签订的，签订后被告唐国雄才对柏家坪市场进行改造建设，与本案事实相符合，本院对其真实性予以采信。
根据以上采信的证据，并结合当事人的陈述，本院对事实认定如下：
2011年10月23日，被告唐国雄为进行柏家坪市场改造建设项目与被告兴达建筑公司签订挂靠协议。随后，被告唐国雄在柏家坪镇对楼房预售进行广告宣传。原告看到宣传广告后，于2012年1月14日，与被告唐国雄签订一份柏家坪市场商品房买卖合同，合同上有被告唐国雄的签名和被告兴达建筑公司柏家坪市场项目部的印章。双方约定原告向被告购买的门市商品房，建筑面积为60平方米，为柏家坪市场二层商铺B6号，该商品房单价为每平方米3968元，总金额为人民币23.8万元整。并约定2012年6月30日为交房日期。签订合同后原告先后分四次付款17.8万元给被告唐国雄，被告唐国雄向原告出具收据，收据上有被告唐国雄的签名和被告兴达建筑公司柏家坪市场项目部的印章。后原告得知被告唐国雄无权出售该商品房遂停止继续付款。原告认为双方签订的合同无效，且被告违约交房，与被告唐国雄协商退房，但协商无果，遂于2015年4月27日向本院提起诉讼。另查明，被告承建的柏家坪市场商品房，事先没有办理任何报审手续，至今也没有取得商品房预售许可证，原告在合同签订及履行过程中，没有审查过被告的相关手续。
本院认为，合法有效的合同应受法律保护。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条规定：“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同”。本案中的《房屋买卖合同》对双方当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本状况、总价款等实质性条款均作了明确的约定，因此，该协议书具备了商品房买卖合同的主要内容。并且被告唐国雄已按约定收取了购房款。《解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，被告唐国雄和被告兴达建筑公司在起诉前未取得商品房预售许可证明。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上，原、被告双方订立的协议书具备了商品房买卖合同的主要内容，且出卖人收取了购房款，符合《解释》第五条的规定，应认定为商品房买卖合同。在原告起诉时并未获取商品房预售许可证，因此应认定协议书为无效合同，无效合同自始无效，被告未获取商品房预售许可证而售房存在过错，原告购房时在购房时未审查原告是否有商品房预售许可证及原告非法建房的事实，原告也有过错，故双方都有过错，依法各自承担相应的责任。合同无效后，被告唐国雄应当返还原告购房款。对于被告兴达建筑公司是否应当承担返还购房款的问题，由于原、被告签订的购房合同中既有被告兴达建筑公司的印章，同时有被告唐国雄的签名，故应当认定为原告与被告唐国雄、被告兴达建筑公司共同签订的购房合同，且被告兴达建筑公司将资质出借给被告唐国雄，违反了《中华人民共和国建筑法》第二十六条第二款关于“禁止建筑工程企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程”的规定，被告兴达建筑公司主观上存在过错，应当与被告唐国雄共同返还原告购房款。对于被告边菊香是否需要承担返还购房款的问题，因本案中所涉及的合同、收据等内容均没有与被告边菊香的签名，原告也未提供其他证据证明被告边菊香与本案有利害关系，故应当驳回对被告边菊香的起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第二十六条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、由被告唐国雄、被告湖南省宁远县兴达建筑有限责任公司在十日内连带返还原告郑成辉购房款178000元。
二、驳回原告郑成辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理3860元，由被告唐国雄、被告湖南省宁远县兴达建筑有限责任公司各承担1930元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年，自法律文书确定的履行期间最后一日起计算，逾期不申请执行
的，视为放弃权利。
审 判 员 欧明辉
代理审判员 欧阳玲
人民陪审员 黄旺清
二〇一五年十一月五日
代理书记员 何嘉莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国建筑法》
第二十六条?承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。
禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。