济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历城民初字第4153号
原告程荣，男，生于1970年5月27日，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市历城区。
委托代理人韩秀斌，山东浩尚律师事务所律师。
被告赵新亮，男，生于1979年9月1日，汉族，住济南市。
第三人安立祥，男，生于1974年6月6日，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市历城区。
原告程荣诉被告赵新亮、第三人安立祥案外人执行异议之诉一案，本院于2014年12月16日立案受理，依法组成合议庭于2015年4月2日公开开庭进行了审理，原告程荣及其委托代理人韩秀斌、被告赵新亮到庭参加了诉讼。第三人安立祥经本院合法传唤，未到庭。审理中原被告申请庭外和解未果。本案现已审理终结。
原告程荣诉称，2012年8月22日原告与第三人签订房屋买卖合同，约定原告购买位于济南市历城区南全福二区。济南市历城区人民法院在受理被告赵新亮执行安立祥、李慧案件中查封了该房产。原告作为该房产的实际所有者对房产的查封执行事宜提出异议，2014年11月24日历城区法院作出（2012）历城执字第936-2号执行裁定书，认为“由于案外人程荣主张的购买争议房屋的事实发生在本院对争议房屋的查封期间，故即使买卖争议的事实属实，也违反法律规定而无效，不能对抗本院的查封。案外人的异议不能成立。”原告认为该执行裁定书错误，理由如下：原告已经购买该房产并支付购房款，并对该房屋进行装修入住至今，该房产的实际所有者是原告程荣。虽然该房屋的房产证上登记的仍是安立祥的名字，但该房屋的实际所有人是原告程荣，。上述房屋买卖行为符合法律规定，且发生在被告与安立祥民间借贷纠纷案件之前，根据合同法和物权法的相关规定，未办理物权登记，不影响合同效力的规定。原告购买该房产后长期占有使用该房屋并只有这一套房屋，是原告及家属生活所必需居住的房屋，法院不应执行原告的该处房产。故请求法院停止对该房屋的执行，解除查封并确定该房产属于原告所有。
被告赵新亮辩称，原告要求解除查封于法无据，应予驳回。被告与安立祥之间民间借贷纠纷经历城区法院审理，于2011年12月6日作出（2011）历城民商初字第1907号民事判决书，因安立祥拒不履行该判决，被告申请历城区法院执行，2012年7月5日法院轮候查封了安立祥位于济南市历城区南全福二区的房产（房产证号：济房权证历城字第x**号）。此前历城区法院在审理原告娄本云、张兆千诉被告安立祥、李慧房屋租赁合同纠纷一案中已经查封了该房屋，查封期限自2010年12月2日至2012年12月1日。原告诉称于2012年8月22日与安立祥签订房屋买卖合同，说明是在安立祥名下房屋在查封期间签订的买卖合同，该行为违反法律规定，依法不得对抗申请执行人。原告程荣在该房产查封期间，违法与被执行人安立祥签订买卖合同，至今未取得该房产的所有权。因此应当驳回原告确认所有权的诉讼请求。
第三人安立祥缺席，未述称。
经审理本院认定，位于济南市历城区南全福南二区的房产（房产证号：济房权证历城字第******号）登记的所有权人是安立祥。2012年7月17日程荣为购该房支付给李慧（安立祥之妻）订金壹拾万元，李慧出具收条一份，内容为：“今收到程荣购买时代新城16号楼1单元202房屋之订金壹拾万元整”。2012年8月2日卖方安立祥（甲方）与买方程荣（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定甲方自愿将位于历城区南全福南二区的房产（房产证号：济房权证历城字第******号）出售给乙方。乙方对该房屋已充分了解并实地看房，自愿购买该房屋。甲乙双方协商后的上述房屋实际成交价格为人民币大写壹佰零伍万元。该房屋产权过户所需费用由买方承担，该房屋价格包含现有的附属设施有地下室一套。乙方应在2012年8月31日前将剩余买卖房款人民币玖拾伍万元整交付给甲方，同时甲乙双方共同申请办理过户手续。双方还约定了其他相关事宜。合同签订后，程荣分别于2012年8月8日、8月30日、9月25日支付购房款600000元、250000元、20000元，安立祥之妻李慧为程荣出具了收条三张。程荣接受该房屋并进行装修后于2012年9月入住至今。该房屋的所有权证由原告程荣持有。
另查明，本院在审理娄本云、张兆千诉安立祥、李慧、安鑫磊房屋租赁合同纠纷一案中，于2010年12月2日作出（2010）历城民商初字第2285-1号民事裁定书，裁定如下：查封被告安立祥、李慧的银行存款52万元或相应价值的其他财产。并于同日向济南市住房保障和房产管理局送达了（2010）历城民商初字第2285-1号协助执行通知书，查封了被告安立祥名下位于济南市历城区南全福南二区的房产一套（房产证号：济房权证历城字第******号），查封期限为两年（自2010年12月2日至2012年12月1日）。同年12月16日本院向安立祥、李慧送达了（2010）历城民商初字第2285-1号民事裁定书。2012年8月1日申请执行人娄本云、张兆千与被执行人安立祥、李慧达成执行和解协议，约定申请执行人娄本云、张兆千同意被执行人李慧支付12万元给申请执行人，申请执行人视为（2012）历城执字第571号执行案件执行完毕，不足部分申请执行人娄本云、张兆千自愿放弃。被执行人李慧已于2012年8月1日将12万元交至本院。
本院在审理原告赵新亮诉被告安立祥民间借贷纠纷一案中，于2011年12月6日作出（2011）历城民商初字第1907号民事判决书，判决内容为：一、被告安立祥归还原告赵新亮借款本金15万元。二、被告安立祥以所欠原告借款15万元为基数，自2010年11月12日起，按同期银行贷款利率的4倍计算，向原告支付逾期还款利息至本判决规定的履行期限届满之日止。2012年7月5日本院在执行申请执行人赵新亮与被执行人安立祥民间借贷纠纷一案中轮候查封了安立祥的上述房产。本院在审理（2013）历城民初字第542号原告孙久涛诉被告安立祥、李慧民间借贷纠纷一案中，于2013年4月16日轮候查封了安立祥的上述房产。
原告程荣主张其已经购买涉案房产并支付了购房款后入住至今，已经实际取得涉案房屋的所有权，请求法院解除查封，并确认原告对该房屋的所有权。对此原告程荣提交了与安立祥签订的房屋买卖合同一份、李慧为其出具的收条四张、南全福居委会出具的居住证明一份。被告赵新亮对上述证据的真实性无异议，但认为原告在涉案房屋被查封之后购买的该房屋。原告程荣主张其在购房过程中已经尽到了审查义务，并无过错，属于善意购买；执行法官在执行赵新亮与安立祥案件时并未给安立祥送达执行裁定书。并述称其于2012年5、6月份在房产中介看到涉案房屋，经与安立祥之妻李慧联系，李慧告知原告该房屋已经被查封；原告在房管局进行核实后得知当时只有娄本云案件查封了该房屋，遂原告支付李慧10万元订金后让李慧与娄本云达成了执行和解协议，后双方签订房屋买卖合同并支付了购房款87万元。对此原告程荣提交执行和解协议一份。被告赵新亮对该执行和解协议无异议，认为与本案无关。
本院认为，原告程荣与第三人安立祥签订的房屋买卖合同，系双方真实意思的表示，系有效合同，原告程荣基于该合同享有要求第三人安立祥履行合同义务，交付房屋并办理房屋产权过户登记的权利，此权利系合同义务，属于债权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。程荣与安立祥的房屋买卖合同发生在本案争议的保全措施之后，程荣也并非是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的第三人的情形。其以已经支付价款并实际占有，并非个人过错未过户的抗辩理由不能适用。房屋的所有权变更以转移登记为准，在房屋未变更登记的情况下，安立祥仍是争议房屋的所有权人。本院根据已经发生法律效力的法律文书对安立祥名下的房产进行查封于法有据，其参与李慧与娄本云的执行案件并促成该案和解，解除该案查封与本案无关。本院在程荣申请执行案件中查封房产并无向原告告知的义务。程荣认为此查封裁定未告知被执行人，此情节并非是本案的实体争议范畴，并非是执行异议案件审查的范围，程荣以此主张阻却执行不能成立。综上，原告程荣购买房屋的债权行为不能对抗本院的查封行为。据此，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告程荣的诉讼请求。
案件受理费14350元，由原告程荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 徐 肃
人民陪审员 张茂芳
人民陪审员 刘亚楠
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 周 佳