广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第1963号
原告：刘功云，男，1973年7月20日出生，汉族，住湖南省耒阳市。
委托代理人：邹显栋、于荣，均系北京大成（广州）律师事务所律师。
被告：李儒杰，男，1972年1月28日出生，汉族，住南宁市青秀区。
原告刘功云诉被告李儒杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘功云的委托代理人于荣到庭参加了诉讼。被告李儒杰庭前提交了答辩状及证据，但经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘功云诉称：原告与被告于2013年8月18日签订《铺位租赁合同》，合同约定：被告将广州市天河路568号“连邦电脑城”外01铺位租给原告独立经营；合同期限从2013年9月1日起至2016年8月31日止；原告于合同签订之日向被告预交保证金40800元；合同期内，因被告违约导致原告不能继续经营，原告有权要求被告支付与合同保证金等额的违约金。合同签订后，原告如约向被告了40800元保证金，并一直如约履行合同义务。2015年3月24日，因被告违约，业主冯健毅向广州市天河区人民法院提起诉讼，要求确认其与被告签订的《商铺租赁合同》已解除，并要求被告立即将商铺交还给业主。2015年7月24日天河区人民法院通知原告作为第三人参加业主与被告之间的诉讼。2015年9月18日，天河区人民法院作出（2015）穗天法民四初字第606号民事判决书，判决确认业主与被告之间的《商铺租赁合同》已于2015年3月14日解除，被告承担相应违约责任，并将商铺交回给业主，原告必须配合将铺位腾空交还给业主。根据上述判决书的内容，原告与被告的《铺位租赁合同》于2015年9月28日终止，原告与业主已重新订立租赁合同。2015年11月2日，原告向被告发出通知，要求将原告行使不安抗辩权期间的房屋占有使用费（租金）与被告需返还的保证金中的相当于房屋占有使用费（租金）部分的保证金相互抵销，被告须返还抵销后剩余的部分保证金，并支付相当于保证金的违约金及赔偿原告其他经济损失。但被告在收到原告上述通知后至今未向原告返还及赔偿任何款项。因此，原告为维护自身合法权益，现诉至法院请求判决：1、确认原、被告签订的《铺位租赁合同》于2015年9月28日解除；2、确认原告需向被告支付的房屋占有使用费（租金）17129.03元与被告需返还原告的40800元保证金中的17129.03元部分已抵销；3、被告立即向原告返还抵销后剩余部分保证金23670.97元；4、被告向原告支付违约金40800元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告李儒杰提交书面答辩状辩称：（一）被告对原告民事起诉状中关于“原告与被告于……至2016年8月31日止，原告于合同签订之日向被告预交保证金40800元”的表述无异议。（二）原告称其一直如约履行合同义务，被告对此不予认可。1、合同签订后，原告多次逾期缴纳租金且2014年8月、9月、10月、12月、2015年1月、3月、5月、6月、7月均逾期10天及以上时间缴纳租金，付款时间详见《租户应交违约金及欠缴租金计算表-
刘功云》，由于开给原告的2014年6月至2015年7月的《收款收据》均为每月1日统一开具，但原告并非按《收款收据》所写时间（每月1日）交款，而是按《租户应交违约金及欠缴租金计算表-
刘功云》中所列时间交款，所以不能以《收款收据》时间作为实际交款时间，具体交款时间的认定如下：应以被告提供的《中国农业银行卡交易明细清单》中与相应交款月份《收款收据》中相同金额的交款日期作为实际交款日期。2、根据以上付款时间可以看出，原告在2015年3月24日业主冯健毅起诉被告之前就已经存在且持续存在违约行为，并非原告所说的一直如约履行合同义务。（三）被告对原告关于“双方的租赁合同于2015年9月28日终止，原告与业主重新签订租赁合同”的表述不予认可。原告并没有提交跟业主冯健毅签订的租赁合同，无法认定是否跟业主重新签订了合同，但至今，原告依然在使用涉案商铺，由于之后业主将房屋另行出租，被告无法确定时间，租金暂计算到2015年10月31日，之后另计或者根据业主与原告签订的合同计算租金。（四）原告主张将行使不安抗辩权期间的房屋占有费（租金）与保证金相抵并要求被告返还剩余保证金并赔偿其他经济损失的诉讼请求不符合合同约定。1、原、被告签订《铺位租赁合同》，约定被告将位于广州市天河路568号“连邦电脑城”商铺租赁给原告，并约定：（第三条）租赁期限从2013年9月1日起至2016年8月31日止，租金标准为2013年9月1日起至2014年8月31日为13600元/月，2014年9月1日起至2015年8月31日租金为14280元/月，2015年9月1日至2016年8月31日租金为14993元/月；管理费为300元/月，原告须在每月5日前将当月租金，管理费、上月水电费等按时交付给被告；（第十条）原告如不按时缴纳租金及管理费、水电费、每逾期1天，按月租金的2%支付违约金给被告，违约金在次月缴纳租金时一起缴纳（或者在保证金中扣除），被告多次催缴但原告还不按时缴纳，被告有权利采取停电或关门措施，所产生的损失由原告承担，保证金不予退还，本合同期内原告未征得被告同意单方解除合同的，原告除按一个月租金标准向被告支付违约金外，被告收取原告的保证金亦作为违约金不再退回，原告延迟10天不缴纳费用或累计拖欠一个月费用的，经催交仍不交纳的，被告有权解除合同，原告应无条件交还所租铺位。2、根据以上条款及原告的实际付款日期可以确定，自2014年7月起原告已多次违约，在多次通知无果的情况下，被告于2015年8月16日发函通知原告解除双方签订的《商铺租赁合同》，并没收保证金，同时要求原告在2015年8月20日前将商铺交还业主，并付清所欠租金及滞纳金等，由于原告接函后依然没有按发函履行，被告于2015年10月22日再次发函要求原告交还商铺。由此可见，在租赁商铺期间，被告对原告的违约行为已多次要求原告承担违约责任，从每个月发给原告的租金缴纳《通知》可以看出，被告每次都告知原告要按时交款，逾期将按租赁合同约定执行，但不管被告是口头说还是书面通知，原告都一直违约又不肯搬走，被告才要求原告继续支付租金及占用费用，可见被告一直没有放弃追究原告违约的权利。根据《铺位租赁合同》约定，原告应承担违约责任，支付违约金，返回商铺等，被告则可没收保证金且有权单方解除合同。据此，原告提出将租金抵扣保证金且退回多余保证金，并支付相当于保证金的违约金的诉讼请求不符合《铺位租赁合同》约定，应予以驳回。3、由于原告的违约行为在先，不符合不安抗辩权的前提，且原告一直没有支付租金、物业管理费、水电费、违约金等费用，故被告于2015年10月22日再次发函要求原告支付上述费用，但原告拒收。根据法院判决，被告违反了与业主冯健毅的租赁合同，应承担违约责任，同样的，原告违反了与被告签订的《铺位租赁合同》，也应该承担违约责任，包括支付滞纳金（违约金）没收保证金等，欠缴的费用也应该按合同约定缴纳。原告提供的2014年4月30日的《通知》载明被告同意2014年9月份应升租5%的不升租，在原租金上给予优惠的，双方商量确定。由于被告只同意已交租金（占用费）部分按开具给原告的收据的标准收取，而没有缴纳的占用费按合同约定租金标准缴纳，没有优惠，故原告未交租金（占用费）部分应按合同租金标准确定支付。即原告应按《租户应交违约金及欠缴租金计算表-
刘功云》中计算的数据支付欠缴的租金44266元、管理费900元、电费535元、分摊电费461元、违约金32573.8元共78735.8元给被告，且保证金40800元不予返还。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费用应由原告承担。
经审理查明：2013年8月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《铺位租赁合同》，约定：甲方同意将广州市天河路568号“连邦电脑城”外01（以下简称案涉商铺）租给乙方独立经营；租赁期限自2013年9月1日起至2016年8月31日止；2013年9月1日至2014年8月31日期间每月租金为13600元，2014年9月1日至2015年8月31日期间每月租金为14280元，2015年9月1日至2016年8月31日期间每月租金为14993元；每月管理费为300元；电费根据乙方电表按月收取，空调费和照明电费由所有租户公摊；乙方须在每月5日前将当月租金、管理费、上月水电费等按时交付给甲方；乙方须在签订本合同之日向甲方预交40800元作为保证金，本合同期满，甲方扣除乙方应缴纳的各种费用且乙方必须将其以本租赁场地之名义申办的一切证照确认已办理了变更、迁移或注销，偿还各项欠款后，于30日内无息退还余额给乙方，乙方对此无异议；合同期内，保证金不抵扣租金；乙方应在本合同租赁期满前或提前解除之日交还租赁场地和设备给甲方；租赁期间乙方拟提前解除本合同，应提前三个月向甲方提出申请，经甲方同意后才能生效，如乙方未按上述规定而单方解除合同，甲方可将乙方交纳的保证金全额作为损害赔偿而不退给乙方；乙方不按时缴纳租金及管理费、水电费，每逾期一天，按月租金的2%支付违约金给甲方，违约金在次月缴纳租金时一起缴纳（或者在保证金扣除）；甲方多次催缴乙方还不按时缴纳，甲方有权利采取停电或关门的措施，所产生的损失由乙方承担，保证金不予退还；本合同期内，乙方未征得甲方同意单方解除合同的，乙方除须按一个月租金标准向甲方支付违约金外，甲方收取乙方之保证金亦作为违约金不再退回；本合同期内，如因甲方违约导致乙方不能继续经营，乙方有权要求甲方支付与合同保证金等额的违约金；乙方延迟10天不缴纳费用或累计拖欠一个月费用的，经催交仍不交纳的，甲方有权解除合同，乙方应无条件交还所租铺位；等内容。
2013年9月6日，原告向被告缴纳案涉商铺的押金（即保证金）40800元。
2015年8月16日，被告向原告寄发《解除<商铺租赁合同>通知函》，函称：原告多次拖欠及逾期缴纳租金，暂计算至2015年8月20日，原告共拖欠租金48092.19元及滞纳金55489.53元；现被告通知自2015年8月20日起解除与原告签订的《商铺租赁合同》并没收保证金；请原告需立即付清所欠租金及滞纳金103581.72；并于2015年8月20日起将商铺内一切清理完毕，交还业主。原告确认收到上述《解除<商铺租赁合同>通知函》。本案中，被告提交其在2014年6月至2015年7月期间开具的《收款收据》（开具日期均为每月1日）及案外人李红菊名下账户的《中国农业银行银行卡交易明细清单》（复印件）拟证明原告承租案涉商铺期间未依约按时缴纳租金的事实。原告对被告在2014年6月至2015年7月期间开具的《收款收据》予以确认，认为该些《收款收据》恰好可以证明其按时缴纳租金的事实；另以《中国农业银行银行卡交易明细清单》属于案外人账户为由对此不予确认。
2015年8月26日，原告向被告寄发《关于<解除商铺租赁合同通知函>的复函》（邮件单号为：1078777817007），函称：被告于2015年8月16日发出的《解除<商铺租赁合同>通知函》已收悉；原告认为双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，原告一直按照合同约定履行义务，每月均有如期缴纳房租，不存在违约情形；2015年7月24日，广州市天河区人民法院追加原告作为冯健毅诉被告、广东连邦软件有限公司租赁合同纠纷案件的第三人；鉴于被告与冯健毅的租赁合同有可能被法院判令解除而影响原告的承租权，原告按照合同法有关规定行使不安抗辩权，将依法追究被告解除合同的违约责任，同时要求被告承担因违约而造成原告的损失；因原告依法行使不安抗辩权而未付租金符合法律规定，故被告无权解除合同并要求原告承担违约责任。原告提交了妥投记录证明上述《关于解除商铺租赁合同通知函的复函》已于2015年8月28日妥投。
2015年10月22日，被告向原告作出《<关于返还租赁房屋的函>的回函》，函称：原告自2014年8月起每个月都未按时交纳租金，被告多次催缴未果；2015年2月，由于原告逾期交纳租金超过合同约定期限，被告已委托管理处人员口头通知原告按合同相关违约条款执行，但原告一直不肯搬走，且之后仍继续不履行合同义务；被告无奈于2015年8月16日书面发函要求原告支付欠付的租金及滞纳金并没收保证金，解除合同；截止2015年10月16日，原告欠付租金、商铺占用费73318元、违约金197901元、物业管理费750元、8-10月商铺水电费489元、公摊水电费377元，以上费用272835元请原告于2015年10月28日前缴纳，并在相关费用结清后与被告核实办理案涉商铺交接手续；等内容。被告提交单号为EY592528523CN的快递单（复印件）和《退改批条》拟证明上述《<关于返还租赁房屋的函>的回函》因原告拒收被退回。原告对此不予确认，主张未收到上述《<关于返还租赁房屋的函>的回函》。
2015年11月2日，原告向被告寄发《债务抵销通知书》（邮件单号：1062056113917），主要内容为：原告已根据（2015）穗天法民四初字第606号民事判决的内容于2015年9月28日搬离案涉商铺；按照原、被告签订的《铺位租赁合同》约定，合同终止后，被告应返还原告保证金40800元，并且因被告原因导致原告无法继续承租案涉商铺，被告依约还应赔偿相当于保证金金额的违约金40800元及其他经济损失；原告同意按2015年7月份租金标准9000元支付被告2015年8月1日至2015年9月28日期间的房屋占有使用费17129.03元；现原告通知被告，将原告需向被告支付的17129.03元与被告需向原告返还的40800元保证金中的17129.03元部分进行抵销后，被告仍需向原告返还剩余保证金23670.97元；请被告收到本函之日起三日内返还原告剩余保证金23670.97元并支付违约金40800元；原告保留向被告追究因被告原因导致原告无法继续经营而造成的其他经济损失的权利。根据原告提交的由中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司于2015年11月4日出具的《妥投证明》显示，上述《债务抵销通知书》已于2015年11月3日妥投。
现原告以被告违约为由主张《商铺租赁合同》于2015年9月28日解除，并表示同意按2015年7月份的月租金标准9000元向被告支付案涉商铺自2015年8月1日起至2015年9月28日止的占有使用费，为此还提交了以下证据证明2015年7月份的月租金标准：1、被告于2014年4月30日发出的《通知》（复印件），其中通知事项一为“本应于2014年9月份升租5%，决定不升租，在原租金上给予优惠支持，双方商量后确定”；2、连邦电脑城管理处于2015年3月1日发出的《通知》，列明案涉商铺2015年3月份应缴租金为9000元；3、被告分别于2015年3月1日、4月1日、5月1日、6月1日、7月1日开具的《收款收据》（共5份），载明2015年3月至7月期间每月向原告收取案涉商铺的租金均为9000元。
另查明，冯健毅系位于广州市天河区天河路560号之六房地产的权属人，其于2015年3月24日将本案被告和案外人广东连邦软件有限公司列为共同被告向本院提起（2015）穗天法民四初字第606号案诉讼，要求确认双方就广州市天河区天河路568号首层商铺签订的《商铺租赁合同》已解除等，之后本院追加本案原告作为该案第三人参加诉讼。2015年9月18日，本院作出（2015）穗天法民四初字第606号民事判决，以被告逾期支付租金为由判令确认冯健毅与被告和广东连邦软件有限公司签订的《商铺租赁合同》于2015年3月14日解除等。上述判决已经发生法律效力。该判决查明，被告向冯健毅承租广州市天河区天河路568号首层商铺后将商铺分租给包括原告在内的若干次承租人，其中原告承租的铺位为外01铺。
本案中，原告提交冯健毅于2016年12月7日出具的《确认书》证明其已于2015年8月15日搬离案涉商铺。《确认书》的内容为：“连邦电脑城小租户方汉涛已于2015年8月27日搬离搬离连邦电脑城铺位，李翊玮已于2015年8月15日搬离连邦电脑城铺位，刘功云（即原告）已于2015年9月28日搬离连邦电脑城铺位。”
本院认为：原、被告签订的《铺位租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。
根据《商铺租赁合同》约定，案涉商铺的租赁期限自2013年9月1日起至2016年8月31日止。现查明，案涉商铺的业主冯健毅于2015年3月24日提起（2015）穗天法民四初字第606号案诉讼，要求确认其与被告就广州市天河区天河路568号首层商铺签订的《商铺租赁合同》解除等。本院已于2015年9月18日作出（2015）穗天法民四初字第606号民事判决，以被告逾期支付租金为由判令确认冯健毅与被告和广东连邦软件有限公司签订的《商铺租赁合同》于2015年3月14日解除等。上述判决发生法律效力后，冯健毅还出具了《确认书》确认原告已于2015年9月28日搬离案涉商铺。综上可知，在案涉商铺租赁期限尚未届满期间，因被告与案涉商铺业主冯健毅存在纠纷，导致案涉商铺被冯健毅提前收回，致使原告无法继续使用案涉商铺，被告作为案涉商铺的出租人，已构成违约。因此，原告现以被告违约为由要求确认《铺位租赁合同》解除，并无不妥，本院予以支持。另，虽然被告以原告拖欠租金为由于2015年8月16日向原告发出《解除<商铺租赁合同>通知函》通知原告自2015年8月20日起解除双方签订的《铺位租赁合同》并没收保证金，但由于被告提交的《中国农业银行银行卡交易明细清单》属于案外人账户，无法证明与本案有关，而被告在2014年6月至2015年7月期间开具的《收款收据》均显示其于每月1日收到原告缴纳的租金及其他费用，且原告在得知冯健毅欲与被告解除合同的情况下出于不安抗辩未予缴纳2015年7月份之后的租金亦符合常理，因此被告主张《铺位租赁合同》因原告违约已于2015年8月20日解除，没有事实和法律依据，本院对此不予支持。
至于解除合同的时间。原告提交冯健毅出具的《确认书》证明其已于2015年9月28日搬离案涉商铺，被告对此未提交证据予以反驳，故本院对该《确认书》予以采纳，并据此确认原、被告签订的《铺位租赁合同》于2015年9月28日解除。
关于保证金抵销租金及剩余保证金的问题。现有证据显示，原告向被告缴纳的最后一笔租金为2015年7月份，由于本院已确认《铺位租赁合同》的解除时间为2015年9月28日，且原告表示同意向被告缴纳2015年8月1日至2015年9月28日期间的租金，本院予以支持。另，原告主张按照每月9000元的标准计算未缴纳的租金，但现有证据未能证明被告同意按照每月9000元的标准向原告收取2015年8月1日至2015年9月28日期间的租金，故依据《铺位租赁合同》约定，本院确认原告应按照2015年8月1日至2015年8月31日期间月租金为14280元、2015年9月1日至2015年9月28日期间月租金为1499元的标准向被告支付上述期间的租金28273.47元（14280元+14993元/月÷30天×28天）。现因被告违约导致合同解除，故原告要求被告返还保证金并无不妥，本院予以支持。据此，本院确认被告应向原告返还的保证金40800元与原告应向被告支付2015年8月1日至2015年9月28日期间的租金28273.47元予以部分抵销，抵销之后被告还需向原告返还剩余保证金12526.53元。
关于违约金的问题。本院已认定《铺位租赁合同》解除的过错责任在于被告，故原告要求被告支付相当于保证金金额的违约金40800元，符合合同约定，本院予以支持。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、确认原告刘功云与被告李儒杰签订的《铺位租赁合同》于2015年9月28日解除；
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告李儒杰向原告刘功云返还剩余保证金12526.53元；
三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告李儒杰向原告刘功云支付违约金40800元；
四、驳回原告刘功云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5270元，由原告刘功云负担78元，被告李儒杰负担5192元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈宇帆
人民陪审员 罗幸荣
人民陪审员 张莉萍
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 黄燕婷
廖嘉欣
本判决书于2016年 月 日送达