河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民三终字第00271号
上诉人（原审被告）：南阳豪盛房地产开发有限公司。住所地：南阳市人民路鸿德花园。组织机构代码：61530400-0。
法定代表人：陈继平，任该公司董事长。
委托代理人：林雪阳，该公司法务。
委托代理人：谢涛，河南震世律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王祥贤。
委托代理人：张瑞，河南大统律师事务所律师。
上诉人南阳豪盛房地产开发有限公司（以下简称南阳豪盛房地产公司）与被上诉王祥贤房屋买卖合同纠纷一案，王祥贤于2014年5月26日向河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：判令南阳豪盛房地产公司履行合同，给王祥贤办理房产证过户手续并支付违约金。原审法院于2014年12月25日作出（2014）宛龙梅民初字第170号民事判决。南阳豪盛房地产公司不服，向本院提起上诉，本院于2015年2月11日受理后，依法组成合议庭，并于2015年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人南阳豪盛房地产公司的委托代理人林雪阳、谢涛，被上诉人王祥贤的委托代理人张瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年9月5日，王祥贤、南阳豪盛房地产公司双方签订了房屋买卖合同。双方经协商，王祥贤购买南阳豪盛房地产公司位于南阳市鸿德街1号办公楼第六层，面积约为338.19平方米，总价款为259万元。付款方式为分期付款，即签订协议时由王祥贤支付房款100万元，剩余房款159万元于2012年10月15日前付清。合同签订后，王祥贤于2012年9月6日支付房款100万元，于2012年10月25日支付房款159万元。房屋买卖合同第四条约定：“甲方（本案南阳豪盛房地产公司）负责办理产权证分割事项，相关税费由乙方（本案王祥贤）负责，房款全部交清后6个月内办理完毕。”房屋买卖合同第十二条为手写添加上的，约定：“办理产权证每迟办理一天，甲方按该房屋的总价款的万分之二支付给乙方违约金。”南阳豪盛房地产公司至今未给王祥贤办理产权证过户手续。以上事实，由王祥贤、南阳豪盛房地产公司陈述、双方房屋买卖合同、收款收据等予以证实，并经法庭举证、质证，记录在卷。
原审法院认为：关于王祥贤要求南阳豪盛房地产公司履行合同、为王祥贤办理房产证过户手续的请求，王祥贤、南阳豪盛房地产公司双方签订房屋买卖合同合法有效，双方应按照合同约定履行合同，王祥贤已按合同约定履行了支付全部购房款的义务，南阳豪盛房地产公司也应按照合同约定为王祥贤办理房产证过户手续，故王祥贤该请求原审法院予以支持。关于王祥贤要求南阳豪盛房地产公司支付违约金的请求，双方所签订的房屋买卖合同第四条明确约定，南阳豪盛房地产公司应于全部购房款交清后6个月内将该房屋的产权证过户手续办理完毕，王祥贤于2012年10月25日交纳全部购房款，即南阳豪盛房地产公司应于2013年4月24日之前将房产证过户手续办理完毕，实际上南阳豪盛房地产公司至今未办理房产证过户手续。关于南阳豪盛房地产公司的违约责任，房屋买卖合同第十二条约定：“办理产权证每迟办理一天，甲方按该房屋的总价款的万分之二支付给乙方违约金。”但合同第十二条是手写添加上去的，王祥贤称该十二条为南阳豪盛房地产公司公司销售总监王曦所写，原审法院在对王曦的询问中，王曦称合同签订时间将近两年他记不大清楚了，后王祥贤申请对双方于2012年9月5日所签房屋买卖合同中手写添加的第十二条是否为南阳豪盛房地产公司公司销售总监王曦所写进行笔迹鉴定，南阳豪盛房地产公司经原审法院送达限期配合鉴定通知而未督促其工作人员到原审法院司法技术科配合鉴定，致使鉴定不能进行。原审法院认为，王祥贤主张南阳豪盛房地产公司应承担违约责任，其应对合同约定南阳豪盛房地产公司承担违约责任事实承担举证责任，而王祥贤在其提供的违约条款是否南阳豪盛房地产公司单位工作人员所写真伪不明的情况下，申请笔迹鉴定，在王祥贤申请鉴定情况下，南阳豪盛房地产公司应督促其工作人员到原审法院司法技术科配合鉴定，但南阳豪盛房地产公司在经原审法院送达限期配合鉴定通知后未到原审法院司法技术科配合鉴定活动。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。本案由于南阳豪盛房地产公司不配合鉴定致使鉴定活动无法进行，应由南阳豪盛房地产公司承担对其不利的后果，可以推断王祥贤关于合同第十二条违约条款为南阳豪盛房地产公司工作人员所写的主张成立，南阳豪盛房地产公司工作人员是职务行为，其所写的违约条款应对南阳豪盛房地产公司有效。按照合同约定，南阳豪盛房地产公司应从2013年4月25日起按王祥贤所购买房屋的总价款支付王祥贤万分之二的违约金，即每天违约金为2590000元×0.2‰＝518元／天。在庭审中南阳豪盛房地产公司称不能及时办理过户是因为争议房屋被法院查封，属于不可抗力，原审法院认为查封房屋发生在王祥贤起诉之后，且该因素不属于不可抗力范围，故该抗辩理由原审法院不予采信。同时，南阳豪盛房地产公司称不能办理过户是因为王祥贤没有交纳契税、拒不提供相关过户手续，但其并未提交相关证据予以证实，故对该抗辩理由原审法院也不予采信。综上，南阳豪盛房地产公司应按照合同约定向王祥贤支付迟办房屋过户的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，判决：一、被告南阳豪盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告王祥贤办理产权证过户手续。二、被告南阳豪盛房地产开发有限公司自2013年4月25日起至产权证过户手续办理完毕之日至按合同约定每天518元向原告王祥贤支付违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费100元、保全费5000元，由被告南阳豪盛房地产开发有限公司负担。
南阳豪盛房地产公司上诉称：一、双方所签订的《房屋买卖合同》是一式两份，内容应当完全相同，均为电脑打印文本，但王祥贤所持有的合同手写增加了第十二条违约条款，南阳豪盛房地产公司持有的合同中没有该手写条款。在此情况下，应当由王祥贤举证该条款系南阳豪盛房地产公司授权添加并同意的条款，但王祥贤没有完成举证责任。虽然原审法院向南阳豪盛房地产公司通知配合鉴定，但这并非南阳豪盛房地产公司应当履行的义务，南阳豪盛房地产公司不知道手写条款系谁所写，即便知道，南阳豪盛房地产公司也无强制力能够让书写者配合鉴定。王祥贤称为王曦所写，原审法院应当通知王曦配合，但原审法院未通知王曦，却要求南阳豪盛房地产公司担责显属违法。二、即使该手写条款系王曦所写，也不应当由南阳豪盛房地产公司承担违约责任。首先，南阳豪盛房地产公司持有的合同中没有手写条款，说明该条款不是南阳豪盛房地产公司同意的条款，是王曦与王祥贤恶意串通损害南阳豪盛房地产公司利益，该条款应当认定为无效。其次，根据《房屋登记办法》第三十三条、《契税暂行条例》第九条、第十一条之规定，房屋买卖房产证的办理需要买受人提交相关手续并依法缴纳契税，但王祥贤至今没有缴纳契税，也没有向南阳豪盛房地产公司提交南阳市房管中心认可的办证所需的手续，南阳豪盛房地产公司无法办证。缴纳契税是王祥贤应当主动履行的法定义务，无需任何单位和个人通知，原审判决以南阳豪盛房地产公司未提供证据予以证实为由不予采信错误。综上，原审判决南阳豪盛房地产公司承担违约责任错误，应当依法改判南阳豪盛房地产公司不承担责任。
王祥贤辩称：一、南阳豪盛房地产公司违约事实存在，王祥贤已经全部履行合同义务，不存在过错。2012年9月5日，双方签订了房屋买卖合同。合同签订后，王祥贤按照合同约定交纳了房款，并占有该房屋，但南阳豪盛房地产公司至今未全部履行合同，未办理产权过户手续。二、南阳豪盛房地产公司应当承担违约责任。双方签订的房屋买卖合同为有效合同，由于南阳豪盛房地产公司的违约行为，导致王祥贤房产无法及时过户，给王祥贤造成了巨大的经济损失，根据《合同法》第六条、第六十条、第一百零七条规定，南阳豪盛房地产公司应当承担违约责任。三、《房地产登记管理办法》规定，办理房屋买卖过户手续，买卖双方应持有房产权原件、双方证件，在双方在场的情况下进行房屋评估等相应手续后才能过户，契税是在房屋评估后按照房屋评估价格按比例缴纳的，南阳豪盛房地产公司没有通知王祥贤去办理过户手续及房屋价格评估，王祥贤无法缴纳契税。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。
依据双方当事人的诉辩情况，并征询双方当事人的意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、王祥贤持有的房屋买卖合同中手写的第十二条条款对双方当事人是否具有法律效力；2、原审判决南阳豪盛房地产公司在30日内为王祥贤办理房产证过户手续是否正确；3、原审判决南阳豪盛房地产公司支付王祥贤违约金是否正确。
二审中双方当事人未提供新证据。
本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：本案中的房屋买卖合同系王曦代表南阳豪盛房地产公司与王祥贤签订，并加盖南阳豪盛房地产公司印章，王曦对该事实也予以认可，王曦作为南阳豪盛房地产公司的总监，且南阳豪盛房地产公司对签订房屋买卖协议的行为予以认可，故应当认定王曦在有授权的情况下代表南阳豪盛房地产公司与王祥贤签订房屋买卖合同，其与王祥贤签订的房屋买卖合同应当对南阳豪盛房地产公司产生约束力。关于手写条款问题，王祥贤称系王曦所写，且申请对该笔迹进行鉴定，由于王曦系南阳豪盛房地产公司员工，原审法院通知南阳豪盛房地产公司配合鉴定，但南阳豪盛房地产公司未在规定的时间内配合鉴定，导致鉴定无法进行，应当视为其对权利的放弃，且原审法院对王曦调查核实时，王曦也未明确声明该条款不是自己书写，仅表示因时间长了，自己记不清了，故原审判决认定手写条款系王曦书写并无不当。王曦手写添加的条款系合同内容的一部分，王曦作为南阳豪盛房地产公司的代理人，其书写的条款对南阳豪盛房地产公司具有约束力。合同发生效力后，双方当事人应当全面履行合同义务。合同约定南阳豪盛房地产公司应于全部购房款交清后6个月内将该房屋的产权证过户手续办理完毕，但南阳豪盛房地产公司并未在约定的时间内办理房屋产权过户手续，其行为构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任。关于其称系王祥贤未提供身份证明及缴纳契税等导致无法办证的问题，根据办证程序和惯例，该义务应当在南阳豪盛房地产公司办证过程中需要时通知王祥贤，但南阳豪盛房地产公司并未提供证据证明其通知了王祥贤而王祥贤拒绝履行，故其该上诉理由不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由南阳豪盛房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 牛晓春
审判员 姜付强
审判员 孙建章
二〇一五年四月二十七日
书记员 杨松峰