广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1284号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州恒宏建筑工程有限公司，住所地广东省广州市番禺区。
法定代表人：江峰，该公司总经理。
委托代理人：龙暄，广东环球经纬律师事务所律师。
委托代理人：张炜，广东环球经纬律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：谭x青，住广东省广州市番禺区。
委托代理人徐颖斯，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人黄春秀，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人广州恒宏建筑工程有限公司（以下简称恒宏公司）、谭x青因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第141号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于广州市番禺区钟村街汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路4区5座3层19号、20号、21号三房屋为谭x青名下物业。
2012年5月18日，恒宏公司、谭x青签订《租赁合同》一份，由恒宏公司承租上述房屋。双方在合同约定了租赁合同的基本条款。其中租赁期限的约定为：自2011年4月11日至2013年10月10日；租金的约定为2011年4月11日至2011年10月10日为5981元，2011年10月11日至2012年10月10日为8000元，2012年11月11日至2013年10月10日为9500元。租赁保证金的约定为：保证金16000元，在解除合同时退回。
合同签订后，恒宏公司交付租赁保证金16000元给谭x青，谭x青亦将房屋交付给恒宏公司使用。
2012年9月份，因租金加收问题双方意见分歧，恒宏公司向谭x青提出提前解除合同。2012年9月23日，恒宏公司的员工曾某与谭x青就房屋搬迁问题通过手机短信息沟通，内容如下：1、“请问你们是不是要搬”（发信人谭x青）；2、“请问你是”（发信人曾某）；3、“谭小姐”（发信人谭x青）；4、“哦，有什么好建议”（发信人曾某）；5、“我只是要确认一下，早做安排。”（发信人谭x青）；6、“是的”（发信人曾某）；7、“那下周要安排搬了”（发信人谭x青）。
2012年9月29日，由租赁物所在物业管理公司向某公司出具《物品放行条》一份，该《物品放行条》在“业主签名”、“客户服务中心经手人”两栏均有签名。
2012年10月11日，广东中奥物业管理有限公司向某公司出具《证明》一份，内容如下：“恒宏公司已于2012年10月10日从南国奥园北奥一路4区5座3层的17号、18号、19号、20号、21号房产中搬出完毕。特此证明”。
搬迁过程中，恒宏公司、谭x青之间并没有办理房屋交付手续。其后谭x青发现恒宏公司迁离租赁房屋，并认为恒宏公司破坏房屋的各种设施，遂报警要求处理。但公安机关至今未有处理结果。
2012年12月30日，恒宏公司以谭x青拒绝退还租赁保证金为由向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、谭x青返还租赁保证金16000元及支付律师费5000元，公证费3000元；2、谭x青加付拒绝返还租赁保证金等费用的利息（自2012年10月10日至全部款项返还时止，按银行同期贷款利率6.4%计算）。原审诉讼中，恒宏公司变更第1项诉讼请求中的公证费的标的金额为1000元，谭x青对恒宏公司该部分变更后的诉请答辩意见也为不同意该部分诉讼请求。
谭x青反诉请求法院判令：1、没收恒宏公司的租赁保证金16000元；2、恒宏公司支付尚欠的水电费、物业管理费等费用共计12330元；3、恒宏公司赔偿谭x青房屋损失共计111303.1元及直接租金损失96000元；4、恒宏公司向本人支付律师费1000元；5、恒宏公司立即注销使用广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥园北奥一路4区5座3层19-21号所办理的租赁登记和工商注册登记。
原审另查明，经现场勘察和双方确认的现场照片25张可见，与本案标的相邻的谭x青名下18号商铺及案外人谭某名下的17号商铺均由恒宏公司承租，并由恒宏公司将上述房屋连通一体进行使用，上述房屋的不同部位均有不同程度的损坏；其他房屋的租赁关系也因存有纷争，案件已由原审法院受理，案号分别为：（2013）穗番法石民初字第142号、（2013）穗番法石民初字第143号。在上述案件审理过程中，谭x青于2013年6月30日与广州市番禺区大石浩鼎装饰材料经营部签订维修合同，约定由该经营部对上述17-21号商铺进行装潢施工，装修施工的内容为：水电改造工程、墙体改造、窗套门套的制作、地砖瓷砖铺贴、吊顶安装、顶面墙面涂料、厨具洁具灯具安装、储藏室家具打造、清洁工程、搬运工程等其他装修工程中应含的所有工程；总价款约为185000元，总结算以工程完毕后结算单为准。根据谭x青提供的《办公室工程结算表》记载，施工项目为24项，工程结算款为182113.86元。根据谭x青提供的收据2份载明，谭x青向该经营部支付了工程款合共182113.8元。上述三案谭x青、谭某均主张修复费用按照各自案件房屋建筑面积进行分摊。经审查，上述17号房屋的建筑面积为70.9平方米、18号房屋的建筑面积为70.94平方米，19-21号房屋的建筑面积为222.95平方米，合共364.79平方米。
原审诉讼中，恒宏公司向原审法院提供的证据有：1、租赁合同（5份）；2、保证金收据；3、物品放行条及证明；4、公证书一份；5、公证费发票；6、律师费发票；7、通话记录；8、快递单；9、快递查询；10、报警回执，并以此支持其诉讼请求的成立。谭x青对恒宏公司提供的第1项证据予以确认，但双方租赁合同有两个版本，现时提交的是履行的版本，还有另一版本，内容简单，以作交付税收使用；对第2项证据予以确认；对第3项证据不予确认；对第4项证据的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认；对第5项证据的真实性、合法性予以确认，但其主张的金额与发票的金额不符；对第6项证据的真实性提出异议，恒宏公司可以自行诉讼，没有必要雇请律师代为诉讼；对第7项证据的关联性不予确认，因双方的短信内容只有三条，不能证明双方应解除合同协商一致；对第8、9项证据不予确认；对第10项证据的真实性予以确认，但为双方发生冲突后报警的。
原审诉讼中，谭x青向原审法院提供的证据有：1、房产证5份；2、租赁合同；3、报警回执；4、租赁物业现状照片；5、解除、终止房屋租赁合同申请表；6、南国奥林匹克花园缴费通知单；7、大陆居民往来台湾通行证；8、律师费发票；9、涉案商铺修复、维修合同、结算表、收据，并以此支持其抗辩主张的成立。恒宏公司对谭x青提供的第3、7项证据予以确认，对第1、2、4、5、6、8、9项证据不予确认。
上述事实另有庭审笔录为证。
原审法院认为，恒宏公司、谭x青所签订的租赁合同，是双方真实意思表示，内容没有违反法律规定，合同为有效合同，对合同各方均具有法律的拘束力。有关恒宏公司提前解除合同有否取得谭x青同意的问题。根据手机短信息的内容，谭x青发出信息询问恒宏公司是否要搬离涉诉房屋，恒宏公司员工确认谭x青身份后，向谭x青明确确认了要搬离涉诉房屋，故该行为可以证明两个事实：其一，恒宏公司之前曾向谭x青提出过提前解除合同的意思表示；其二，双方当时并未就提前解除合同达成一致意见。虽双方对之前提前解除合同的要约、承诺等内容的具体情况陈述不一，但短信息对话至此，可以说明恒宏公司要求提前解除合同本身的意思表示是明确清晰的，谭x青对恒宏公司该要求进行了确认，故可以认定恒宏公司该要约已经到达谭x青。根据《中华人民共和国合同法》第十六条的规定，要约达到受要约人时生效。第二十条规定，有下列情形之一的，要约失效：（一）拒绝要约的通知达到要约人；（二）要约人依法撤销要约；（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺；（四）受要约人对要约的内容作出实质性变更。恒宏公司的要约到达谭x青后，谭x青作出“那下周要安排搬了”的回复。该回复的内容至少说明如下内容：其一，谭x青对要约未作出拒绝；其二，谭x青未对要约的内容作出实质性变更。综上分析，谭x青上述回复内容能否认定为承诺，是提前解除合同责任认定的关键。根据《中华人民共和国合同法》第二十一条的规定，承诺是受要约人同意要约的意思表示。第二十二条规定，承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。谭x青对要约的回复内容，未对恒宏公司的要约作出拒绝，相反是对恒宏公司搬离涉诉房屋的时间提出要求，并且作为业主方在随后恒宏公司物品放行中予以配合，由此可见，谭x青的回复及行为可以推定其是同意恒宏公司提前搬离出租房屋的要约。因对话双方采取短息信对话的方式，恒宏公司收到该回复内容为承诺达到和生效的时间。根据《中华人民共和国合同法》第二十一条“承诺生效时合同成立”之规定，恒宏公司收到该回复内容后，双方提前解除合同的合意成立，故合同的解除应当认定为当事人协商一致解除。因合同当事人协商一致解除，故谭x青应当返还恒宏公司保证金16000元。谭x青在合同解除后未能及时返还保证金，应当支付逾期利息给恒宏公司。谭x青主张没收该保证金缺乏依据，对此原审法院不予支持。
有关涉诉房屋损坏责任的承担问题。恒宏公司作为承租方，在合同解除后，应当按照约定将租赁物交还给谭x青。从恒宏公司提供的向谭x青寄送文件的邮件及交寄的情况而看，该邮件的交寄及快递查询单均没有邮寄部门的签章，故该两份证据并不能证明恒宏公司所主张的通过邮件通知谭x青接收场地、但谭x青拒收邮件的事实；恒宏公司提供的报警回执，也不能证明恒宏公司主张的谭x青现场拒绝接收场地。恒宏公司作为交还房屋一方，未能提供充分证据证实其已将房屋完好交还谭x青，交付前的损毁风险应由恒宏公司承担，故对房屋的损坏应当承担责任。谭x青在双方未取得一致处理方案前，单方面进行修复，且修复所需的费用未经具备相关资质的评估机构进行评估，雇请的修复人资质不明，谭x青的行为明显不妥，故对其主张的整体修复费用182113.86元原审法院不予采纳。因房屋已被谭x青自行修复，无法进行评估，根据现场照片和现有证据，原审法院酌定修复费用为15万元。因本案房屋与其他案件的涉案房屋为连通使用，在修复时是整体修复，故各案出租人均主张按照房屋建筑面积分摊修复费用。因谭x青等人的上述计算修复费用的主张为其真实意思表示，且该计算主张并未加重恒宏公司的负担，故对该计算标准原审法院予以准许。经核算，恒宏公司应支付谭x青的修复费用为91676.03元（150000元÷364.79平方米×222.95平方米）。
有关双方的其他诉请。关于双方提出要求对方支付的律师费诉请，因双方签订的《广州市番禺区房屋租赁合同》对该费用的承担并未作出约定，双方主张该费用缺乏依据，对此，原审法院不予支持。恒宏公司主张的公证费3000元，因该费用为其提供证据所花费用，要求谭x青该费用缺乏合同依据，对此原审法院不予支持。谭x青要求恒宏公司向其支付所欠的水电费、物业管理费等，因该费用的权利人为物业管理部门，双方合同中未明确约定该费用由恒宏公司、谭x青之间直接交收，且未有证据证实合同实际履行中已形成该交易习惯，现谭x青未能提供证据该费用其已实际支付，故对谭x青该项请求不予支持。关于谭x青要求恒宏公司取消使用租赁商铺作为注册登记的租赁登记和工商登记的问题，因上述登记取消属相关行政行机关的职权范围，谭x青该请求应由其向主管行政部门提出处理，原审法院不宜对该事项进行处理，故谭x青该项诉讼请求，原审法院不予支持。有关谭x青主张的直接租金损失，谭x青提出该项请求的理据为恒宏公司使用涉诉房屋作为公司成立登记住所，并不配合办理租赁物业的注销登记备案，导致房屋无法另行出租。因上述义务属于附随义务，该附随义务的未履行与房屋无法出租不具有法律上的因果关系，谭x青据此提出的诉请，缺乏法律依据，对此原审法院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民合同法》第八条、第二十五条、第二十六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规．定》第二条、第七十六条的规定，原审法院于2014年8月20日作出如下判决：一、谭x青在本判决发生法律效力之日起三日内返还广州恒宏建筑工程有限公司交纳的租赁保证金16000元，并从2012年10月10日起至款项返还时止、按银行同期贷款利率计付利息给广州恒宏建筑工程有限公司；二、广州恒宏建筑工程有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内支付房屋修复费用91676.03元给谭x青；三、驳回广州恒宏建筑工程有限公司的其余诉讼请求；四、驳回谭x青的其余诉讼请求。一审本诉受理费406元，由广州恒宏建筑工程有限公司负担50元、谭x青负担406元；反诉受理费2072元，由广州恒宏建筑工程有限公司负担2022元、谭x青负担50元。
判后，恒宏公司、谭x青均不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人恒宏公司上诉称：一、原审对案件事实尚未查清，错误的认定恒宏公司未履行交还场地义务。在现今快递行业迅猛发展的时代，快递公司上门揽收快件已成为通用的快递方式，而上门揽收快件的单据是没有快递公司印章，也是众所周知的事实。一审过程中，恒宏公司向法庭提交了快递单以及快递查询结果，已经充分证明了恒宏公司通知谭x青退场的事情，也证明了谭x青拒绝签收快递的事实。但一审法院却对该事实视而不顾作出错误判决。二、房屋实际掌控在谭x青手中，一审法院认定恒宏公司负有保证租赁物不受损坏义务没有依据。恒宏公司于2012年10月10日已经退出了场地，自此无论双方有无办理场地交接手续，事实上场地已经由谭x青掌控。同时，恒宏公司是在2012年12月31日提请本案诉讼，2013年3月11日谭x青提请反诉，换言之从2012年10月10日至2013年3月11日，时隔近半年后谭x青才提出诉讼请求。在此半年的期限内场地处于谭x青绝对控制之下，试问恒宏公司如何承担保证租赁物不受损坏责任而且，在谭x青拒绝接收场地的情形下，恒宏公司也不可能承担保证租赁物不受损坏的责任。一审法院以恒宏公司没有保证租赁物不受损坏为由，认定恒宏公司要对租赁物的损坏承担责任，实际上是将恒宏公司的保证责任期限定为半年，但依据何在至于报警，实际上是因谭x青认为恒宏公司无故解除租赁合同，遂与恒宏公司员工发生争论并抢走恒宏公司员工的身份证拒不返还，恒宏公司员工无奈之下才选择报警。但一审法院罔顾事实经过，作出了错误的认定。三、谭x青名为维修，实为重新装修。租赁物经过了上一手租户的承租和使用，必然会有正常损耗，而且装修的风格也是租户个人的喜好而定。但租户退租后，出租人重新放租时，为了吸引新租户，通常会对租赁物进行翻新。通过一审法院认定的谭x青的装修施工内容，可以看出，水电改造、墙体改造、窗套门套的制作以及储藏家具的打造，这些明显就是对旧租赁物的翻新和重新打造，并不是对所谓的“损坏”部分的维修。故此，谭x青的翻新只是一种作为出租方的必然行为，并不是因为所谓的“损坏”而专门进行的维修行为。一审法院将必然的行为当作具有针对性的偶然行为，其认定必然是错误的。综上所述，恒宏公司上诉请求：撤销原审判决第二项，并改判为驳回谭x青关于房屋修复费用的诉请。
针对恒宏公司的上诉主张，谭x青答辩称：关于装修费用的问题，房屋经过一审法院现场勘察，确认房屋破坏的情况是明显的，是人为故意造成的。恒宏公司搬出涉案物业的时候应当移交装修现场的设施或者恢复原状。由于某公司交付给谭x青的时候已经被人为破坏，因此恒宏公司应当承担修复的费用。对于某公司该项上诉所涉问题，恳求二审法院予以维持。
同时，上诉人谭x青上诉称：一、原审法院将备案合同《广州市房屋租赁合同》认定为双方真实履行的合同，事实认定错误。《商铺租赁合同》是双方真实履行的合同，应以该合同文本为准。二、原审法院认定部分事实错误，谭x青与恒宏公司员工的短信往来行为并非涉诉合同主体之间的要约和承诺行为，不能认定两者协商一致解除合同。（一）短信双方主体与涉诉租赁合同主体不一致，该员工并非与谭x青协商解租事宜的适格主体。从短信内容可知该员工之前并未与谭x青联系协商过提前解租事宜。且租赁行为为公司行为，该员工不具有代表公司处理解租事宜的资格。原审判决认定短信内容可证明两个事实“其一，恒宏公司之前曾向谭x青提出过提前解除合同的意思表示；其二，双方当时并未就提前解除合同达成一致意见。”反而说明了恒宏公司并未就解租事宜与谭x青达成一致。（二）谭x青向某公司员工了解情况的短信内容并无处置自己权利的意思表示。原审法院查明事实认定“在合同期内，任何一方如需要提前解除合同，必须征得另一方同意，如果恒宏公司提前退租，谭x青有权没收全部按金”。由此可知，任何一方都可能提出提前解除合同，而另一方也有权拒绝提前解除合同。当恒宏公司要提前退租时，谭x青在现实中是不可能强留其继续承租的。但无论是经业主同意的退租还是未经业主同意的退租，针对提前退租的行为，业主有权没收按金。谭x青向某公司员工发短信确认“请问你们是不是要搬”，其目的仅在于了解恒宏公司搬出的时间。谭x青并未做出任何声明或承诺表示“你们可以在不没收按金的情况下搬走”。且从恒宏公司搬离租赁场所时违约破坏租赁物的事实可以判断出双方并没有就解除合同达成一致。因此，谭x青并未与恒宏公司达成提前解除合同并无需没收按金的协商一致，谭x青有权没收租赁保证金。三、恒宏公司应当赔偿谭x青租金损失96000元。第一，恒宏公司搬离涉案房屋时破坏屋内设施，致使房屋无法另行出租。双方租赁合同约定，在合同终止、租赁关系解除时“乙方装修归甲方所有，并不得随意破坏（可移动设施除外）”。恒宏公司在合同解除时，应当依照约定交还房屋。现恒宏公司搬离时恶意破坏房屋，致使房屋无法正常使用，除应赔偿谭x青维修费用外，应当赔偿因房屋无法另行出租而对谭x青造成的损失。第二，租赁合同解除后，恒宏公司未配合办理相关注销登记，对房屋租赁造成障碍。恒宏公司一直拒绝配合谭x青办理房屋租赁注销登记备案，造成备案登记状态与实际不一致，对谭x青另行出租房屋造成障碍。并且，租赁合同解除后，恒宏公司已经不再使用该房屋作为办公场所，但至今未办理工商变更登记，仍然使用谭x青名下房屋作为工商登记地址。恒宏公司作为合同一方当事人，在租赁合同解除后，依据诚实信用原则，有义务协助谭x青办理善后事宜。《合同法》第九十二条规定“合同权利义务终止后，当事人应当遵守诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”恒宏公司除应协助谭x青注销相关登记外，还应赔偿由此对谭x青造成的损失。基于以上事实，恒宏公司应当赔偿谭x青租金损失96000元。四、恒宏公司应当缴纳所欠物业费、水电费等费用共计12330元。恒宏公司违反合同约定拖欠物业、水电等费用12330元。双方租赁合同明确约定“乙方须每月按时缴交自用水电费，电话费，物业管理费，经营税费等”，故谭x青作为合同另一方有权要求恒宏公司履行合同义务，缴纳所欠物业费、水电费等相关费用。五、恒宏公司应向谭x青支付律师费1000元。依据双方租赁合同约定，双方发生纠纷，违约方应承担守约方为此支付的费用包括律师费、诉讼费和替代措施等。本案纠纷是由于某公司违约解除合同引起，恒宏公司是违约方，其应向谭x青恒宏公司支付律师费。综上所述，谭x青上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判谭x青没收租赁保证金16000元；2、撤销原审判决第四项，改判恒宏公司赔偿谭x青租金损失96000元，物业费、水电管理费等12330元，共计人民币109330元。
针对谭x青的上诉主张，恒宏公司答辩称：一、涉案租赁合同经过双方当事人协商一致的前提下提前解除合同。依照合同的约定，谭x青应当退还保证金给恒宏公司。二、谭x青没有任何证据证明恒宏公司对场地进行了破坏以及场地现状是由恒宏公司所造成的，但一审法院枉顾这个事实，作出错误判决。而且，恒宏公司在撤场前也已经通过电话或快递的方式通知对方接受场地，但是对方置之不理并拒绝签收撤场通知书，恒宏公司没有任何过错。综上，恒宏公司请求二审法院依法驳回谭x青的上诉请求，支持恒宏公司的上诉请求。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
另外，谭x青二审明确其诉请的租金损失是按照双方租金标准按一年租期进行计算的。
本院认为，原审法院对于某公司、谭x青之间租赁合同的效力及双方权利义务的认定合法有据，不作赘述。针对恒宏公司、谭x青的上诉主张，本院认定如下：
一、针对谭x青上诉主张双方实际履行的合同文本问题，因谭x青原审所提供的《商铺租赁合同》，恒宏公司对其真实性关联性均不予认可，且签订主体并非恒宏公司，因此，谭x青主张双方实际履行的合同是此《商铺租赁合同》而非《广州市番禺区房屋租赁合同》与事实不符，本院不予采纳。
二、关于恒宏公司提前解除合同有否取得谭x青同意的问题。根据手机短信息的内容，谭x青发出信息询问恒宏公司是否要搬离涉诉房屋，恒宏公司员工确认谭x青身份后，向谭x青明确确认了要搬离涉诉房屋，谭x青对恒宏公司该要求进行了确认。原审综合具体案情认定双方之间的租赁合同经双方协商一致解除，谭x青应当返还恒宏公司保证金16000元及逾期利息并无不妥。谭x青上诉主张没收该保证金，依据不足，本院不予支持。
三、关于房屋损坏责任的承担问题。恒宏公司作为承租方，在合同解除后，应当按照约定将租赁物交还给谭x青。恒宏公司并没有提供充分证据证明谭x青拒绝接收场地以及其已将房屋完好无损地交还给谭x青。因此，原审酌情认定恒宏公司应支付谭x青涉诉房屋修复费用91676.03元，并无不妥。
四、关于谭x青要求恒宏公司向其支付所欠水电费、物业管理费等，因谭x青与恒宏公司之间并不具有水电费、物业管理费的直接支付关系，且谭x青亦未能提供证据该费用其已实际代为支付，故谭x青的该项请求不予支持。
五、关于谭x青诉请恒宏公司支付律师费的问题，因如前文所言，双方租赁合同对此并未作出约定，谭x青该项诉请缺乏合同依据，本院不予支持。
六、关于谭x青要求恒宏公司取消使用租赁商铺作为注册登记的租赁登记和工商登记的问题，因该项诉请应由其向主管行政部门提出处理，原审法院认定合法有据。至于谭x青以此为由向某公司主张直接租金损失的问题，因恒宏公司使用涉诉房屋作为公司成立登记住所，与谭x青主张的涉诉房屋无法另行出租不具有法律上的直接因果关系。谭x青据此提出的诉请，缺乏充分依据，本院亦不予支持。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人恒宏公司、谭x青的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2478元，由上诉人广州恒宏建筑工程有限公司负担406元、上诉人谭x青负担2072元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年六月十六日
书 记 员 璩方慧