江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终1737号
上诉人（原审被告）:许清。
委托诉讼代理人：孙建，江苏田湾（东海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱杰。
委托诉讼代理人：孙爱强，江苏恒旭律师事务所律师。
原审第三人：国营东海县安峰山林场，住所地连云港市东海县安峰镇。
法定代表人：吴孟建，系该林场场长。
上诉人许清因与被上诉人朱杰、原审第三人国营东海县安峰山林场（以下简称安峰山林场）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2016）连东房商初字第00073号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人许清上诉请求：二审法院依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由朱杰承担。事实与理由：第一，安峰山林场与朱杰、许清和朱杰之间签订合同约定的租赁物都是土地使用权，不涉及地上建筑物。每年的租金2.66万元包括的是土地租赁费，以及无偿使用空调、加工机、太阳能，对地上建筑物的租赁没有任何约定；第二，即使转租合同租赁物包含了所谓的地上违建房屋，因合同对此无明确约定，故对于地上违建房屋属于不定期租赁。2013年5月以后，上诉人许清就不再使用空调等物，也即并未实际使用地上建筑物，原审判决上诉人承担2014年的租金没有事实和法律依据。第三，安峰山林场终止与朱杰之间的合同符合法律规定，根据双方合同的约定，朱杰拖欠租赁费一个月，安峰山林场即可终止合同。朱杰到韩国工作没有通知许清和安峰山林场，拖欠安峰山林场租金达三年之久，安峰山林场于2014年1月10日发出终止合同通知书，履行了终止合同的通知义务，双方之间合同已经终止。第四，原审判决违反合同相对性原则，在总额中扣除朱杰应当交付给安峰山林场的2800元后，由上诉人予以支付余款明显不当。
被上诉人朱杰答辩称：许清和朱杰签订的协议书中虽然仅提及空调、加工机、太阳能，对房屋等固定资产没有提及，但不能据此认为许清没有承租涉案房屋等固定资产，因为25亩土地上的大部分面积被房屋等固定资产占据，如果承租的仅是土地，是不可能存在25亩空闲土地的，且空调等设备是为涉案房屋室内制冷或制热使用的，许清不可能只是用空调而不使用涉案房屋。上诉人关于其承租的标的仅包括25亩土地不包括房屋等固定资产的上诉理由与事实不符，也与常理相悖。上诉人实际使用了上述资产，无论朱杰与安峰山林场的土地租赁关系是否已经解除，均应继续向朱杰支付租金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
朱杰向一审法院起诉请求：判令许清给付租金26600元及利息（自2014年10月1日起按照银行同期贷款利率计算），并承担诉讼费。事实与理由：2011年9月23日，许清与朱杰双方签订《协议书》，朱杰将自己承租的安峰山林场25亩土地及购买和自建的养殖场、牧野山荘酒店（具体包括院墙、平房、楼房、鸡舍、水泥路、鱼塘、空调、加工机、太阳能）等固定资产出租给许清经营使用，租赁期限自2011年10月1日至2026年9月30日，租金为每年2.66万元，于每年的9月30日前一次性交清。其中，许清需预交前二年租金合计为5万元。上述协议签订并履行后，许清仅支付了前三年租金，2014年度的租金2.66万元经催要至今未付，请求法院判如所请。
许清一审答辩称：一、朱杰所述与客观事实不符，根据《协议书》第1、9条的约定，许清仅承租25亩土地，并没有约定将其他设施租赁给许清，租金2.66万元包括土地租赁费用及无偿使用空调四个及加工机、太阳能；二、朱杰未经安峰山林场同意对外转租的行为无效；三、根据2006年11月1日朱杰与安峰山林场签订的《协议书》的约定，协议约定承包费拖欠一个月，出租方即安峰山林场即可终止合同，朱杰拖欠租金达两年之久，为此安峰山林场于2014年1月10日发出终止合同通知书，终止原协议，并于2014年3月21日与许清重新签订《租用林地合同书》，将该25亩土地租赁给许清使用，许清于2014年3月25日足额缴纳了租金；四、朱杰所增建的房屋等建筑物没有得到安峰山林场、规划许可和土地部门的批准，属于非法建筑。许清不可能继续承包，有权利终止对非法建筑物的承包，新的土地承包已经签订，许清无义务履行向朱杰交纳承包费。请求法院驳回朱杰的诉讼请求。
安峰山林场一审述称：朱杰未经我场同意对外转租的行为无效。根据2006年11月1日《协议书》约定承包费拖欠一个月，我场即可终止合同，朱杰拖欠租金达两年之久，我场多次联系朱杰未果，于2014年1月10日发出终止合同通知书，终止原协议，并于2014年3月21日与许清重新签订《租用林地合同书》，将该25亩土地租赁给许清使用。朱杰所增建的房屋等建筑物没有得到我场的许可，也没有规划许可和土地部门的批准，属于非法建筑，其毁林、占用林地非法开挖鱼塘，我方保留控告权利。
原审法院经审理查明：2006年10月23日，朱杰与案外人许正德（许清哥哥）签订转让协议书一份，书明经安峰山林场同意，由许正德将其在林场投资兴建的该地块上投资建设的安峰山松子鸡养殖场转让给朱杰，转让价款为12万元，转让的养殖场范围包括：四周院墙、大门、办公室及养殖机械、设备等一切附属设施。并将协议交安峰山林场留存。2006年11月1日，朱杰（乙方）与安峰山林场（甲方）签订《协议书》一份，约定安峰山林场以25亩土地及水电等配套设施投资，由乙方朱杰经营山地鸡的引进、繁育、销售。必须添置鸡舍，甲方可提供部分房料，其它一切费用由朱杰承担。乙方自主经营，独立核算，独立承担一切风险及经济、法律责任。合同期限自2006年11月1日至2031年11月1日，2007-2017年每年上交承包费2100元，2018-2031年每年上交承包费2800元，每年1月30日前现金给付，超过一个月，甲方有权中止合同，并追究乙方责任等事项。自2012年之后的租金朱杰没有交纳。
2008年3月21日，朱杰在该处建房十间用于饭店经营，二层楼三间，铺设水泥地，添置了空调4台，太阳能一台，各种餐具、厨具扩建，开挖鱼塘一处，朱杰在对新建的房屋装修后曾经开设牧野山莊酒店。2009年7月29日，朱杰将该酒店租赁给案外人蔡应奎开饭店使用。
2011年9月23日，朱杰与许清签订《协议书》一份，朱杰将承租的位于安峰烈士陵园南墙该处土地25亩（四至范围院墙内）出租给许清使用，还约定朱杰提供空调4个及加工机、太阳能给许清使用，租赁期限15年，自2011年10月1日至2026年9月30日，租金先预交2年5万元，其余为每年2.66万元，于每年9月30日前一次性交清。因许清未向朱杰交纳2014年度租金2.66万元，双方争执不下，引发诉讼，许清以上述理由抗辩。
2014年1月10日，安峰山林场将终止合同通知书张贴于该场地。朱杰表示不知情。
2014年3月1日，许清与第三人安峰山林场签订租用林地合同书，安峰山林场将34亩土地租赁给许清租用（包括与朱杰签订合同的25亩在内），许清于2014年3月25日交纳林地承包费6800元。
原审法院认为，从朱杰、许清签订的协议内容看，该协议其内容虽不详尽，但从其中包含空调、太阳能等内容可以判定，空调、太阳能并非是独立置于大自然的环境之中进行使用，而是悬挂室内外进行使用，可见合同中的租赁物显然包括朱杰增加的部分财产，故许清应该依约给付的租金不仅指的是土地租金还应包括其他资产。故对许清相关辩解不予采信。对许正德与朱杰签订的协议，其中包括许正德建设部分财产出售给朱杰。第三人安峰山林场未持异议，并且在此之后又和朱杰签订承包合同，而朱杰添附房屋等财产后和许清双方签订的协议其实可以分为土地租赁和财产租赁两个部分，二者又系有机整体，该地面资产又不可独立存在于地块之外，故其中土地部分转让未得发包人安峰山林场同意，该部分无效，而朱杰享有物权的其他资产，对其有获得租赁收益的权利。许清所称朱杰与第三人之间的合同已经解除，以及朱杰的建筑未取得许可，属于违建等问题，本院认为，因未取得建房、规划许可，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，朱杰与许清签订的协议中涉及地面资产的租赁亦属无效，但许清应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，为免讼累，原审法院酌裁。按照朱杰与许正德签订的转让协议书，可以看出朱杰接手时就有一定地面资产，对此第三人当属明知。按照朱杰与安峰山林场订立的协议，其租赁场地用途是山地鸡养殖，可以添置鸡舍，朱杰自2006年起承包，在其中施工增建建筑，安峰山林场亦不可能不知情。因未约定是否可以转租，故属于合同可填补事项，安峰山林场和许清签订的租赁协议也不影响其向朱杰交纳房屋占有使用费。在三者矛盾未完全解决之前可以从总额中扣除朱杰应交安峰山林场的2800元后由许清予以支付。本案将安峰山林场列为第三人目的为查明案件事实。安峰山林场与朱杰之间的合同是否中止不影响朱杰、许清之间的合同的有效与否，其与朱杰、许清之间的权利义务关系可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，原审法院判决如下：许清于判决生效后十日内向朱杰支付2014年度房屋占有使用费23800元。案件受理费465元，由朱杰负担65元，许清负担400元（已由朱杰预交，许清给付上述款项时一并给付朱杰）。
原审第三人安峰山林场未答辩。
二审审理期间，各方当事人未提交新证据。经本院审查，原审法院查明事实属实，本院依法予以确认。
二审庭审中，许清陈述朱杰在韩国工作，其及安峰山林场均无法联系到朱杰，安峰山林场遂在涉案办公楼上和门口贴出终止合同通知书，解除了和朱杰之间的合同。朱杰对此说法不予认可，认为自己没有在韩国居留，只是往来韩国与中国做货物代理生意，许清和安峰山林场均没有通知朱杰要求交付租金，并重申其未见过安峰山林场张贴的终止合同通知书。
本院认为，朱杰和许清之间签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方对合同约定的标的是否包含房屋等不动产有争议，仅从双方合同文本来看，双方约定“……甲方（朱杰）将土地出租给乙方（许清）使用……甲方出租给乙方土地位于安峰烈士陵园南墙，面积为25亩，四至范围：院墙内……”,可知双方租赁合同的标的主要是25亩土地；同时双方还约定“甲方提供给乙方空调4个、加工机、太阳能使用”，因空调、太阳能等动产均依附于双方争议的房屋等不动产而使用，且该不动产建设在25亩土地之上，故许清在使用涉案土地过程中必然要使用到涉案土地上的建筑物等不动产以及其认可的曾使用的空调、太阳能等动产，本院对上诉人称双方协议的标的物不包括房屋等不动产的上诉理由不予采纳。上诉人上诉还称安峰山林场与朱杰之间的合同已经解除，本院认为，在符合解除合同条件的前提下，解除合同的通知到达对方当事人才产生解除合同的效力。本案中，虽然朱杰自2012年起就未向安峰山林场缴纳租金，安峰山林场按照合同的约定拥有解除合同的权利，并且在涉案房屋上张贴了终止合同通知书，但如安峰山林场在一审陈述及许清在二审中陈述所言，双方在此期间均无法联系到朱杰，故朱杰无法了解到该通知书的内容。朱杰无法了解安峰山林场的终止合同通知书应视为未送达，不产生解除合同的效力。在一审法院2015年10月19日的庭审中，安峰山林场和朱杰均到庭应诉，安峰山林场当庭出示了终止合同通知书，表达了解除租赁协议的意思，朱杰已经知晓该意思表示，视为安峰山林场终止合同的意思表示已经通知并到达。朱杰在二审中虽不认可合同已经解除，但从其知道安峰山林场的解除通知书之日起距今已远超3个月时间，其未请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，应视为其与安峰山林场之间的租赁协议已经解除。朱杰主张的2014年度的租金是2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金，在此期间，安峰山林场与朱杰之间的合同尚未解除，朱杰与许清之间的协议书亦有效，朱杰主张2014年的租金应予支持，本院对上诉人称安峰山林场与朱杰之间的合同已经解除、其不应缴纳2014年租金的上诉理由不予采纳。如前所述，朱杰主张2014年的租金应得到支持，双方虽对合同约定的标的范围有异议，但对于年租金数额2.66万元并无异议，故合同约定的标的是否包含房屋等不动产不影响应当缴纳的租金的数额。原审法院在年租金基础上扣除2800元后部分支持了朱杰的诉求虽有所不当，但朱杰对此没有上诉，从平衡双方当事人利益的角度考虑，二审酌定对此不予调整。
综上，上诉人许清的上诉请求部分能够成立，但不影响一审判决结果。本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费465元（许清已预交），由上诉人许清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万子榕
代理审判员 程 艳
二〇一六年十二月五日
书 记 员 武 圣
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。