山东省潍坊市奎文区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奎民一初字第536号
原告王江南，潍坊柴油机厂退休职工。
原告雷丽萍，潍坊柴油机厂退休职工。
二原告共同委托代理人王永光，潍城鑫源法律服务所法律工作者。
二原告共同委托代理人毕文红，潍城鑫源法律服务所法律工作者。
被告曹国华，潍坊柴油机厂职工。
被告韩在霞，潍坊柴油机厂职工。
二被告共同委托代理人王津明，山东王杨律师事务所律师。
原告王江南、雷丽萍与被告曹国华、韩在霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告王江南、雷丽萍共同委托代理人王永光、毕文红，被告曹国华及其二被告曹国华、韩在霞共同委托代理人王津明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王江南、雷丽萍诉称，原告王江南原系潍坊柴油机厂职工，享受该厂的福利房改分房待遇，自1998年冬到深圳工作至今。2003年2月26日，在原告王江南不知情的情况下，原告雷丽萍与二被告私自签订了房屋买卖协议书，将原告王江南当时仅有72%产权位于潍坊市奎文区民生东街3路2号楼4单元601室的房改房单方出售给二被告，侵害了原告王江南的合法权利。房屋属于不可分割物，签订协议书时，原告雷丽萍对涉案房屋并没有全部的产权，即无权处分该房屋，且未经原告王江南的签字和同意，二被告是明知的，因此原告雷丽萍与二被告签订的房屋买卖协议书应为无效协议，自始至终没有法律约束力。2007年3月1日，原告王江南与潍坊柴油机厂签订了房地产买卖契约，并于同年4月24日办理了房屋所有权证，房屋所有权人为王江南，至此原告王江南取得了对涉案房屋的全部产权及处分权。在此之前，原告雷丽萍与二被告对涉案房屋的买卖处分，显然是违法和无效的。双方依据无效协议取得的财产应依法相互返还。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法确认原告雷丽萍与被告曹国华、韩在霞签订的房屋买卖协议无效，二被告返还位于潍坊市奎文区民生东街3路2号楼4单元601室的房屋，并由二被告承担诉讼费用。
被告曹国华、韩在霞辩称，原告诉求无任何法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告曹国华、韩在霞提起反诉称，2003年2月26日二被告与二原告签订买卖房屋协议书，约定由二被告购买位于潍坊市奎文区民生东街3路2号楼4单元601室房屋一套，房款总价为6万元，协议签订后二被告按协议约定履行了协议义务，二原告也于协议签订当日将房屋交付给二被告，二被告居住至今，但二原告未按约定协助二被告办理房屋过户手续。请求法院确认二原告与二被告签订的买卖房屋协议书�效，判令位于潍坊市奎文区民生东街3路2号楼4单元601室房屋归二被告所有，判令二原告履行买卖房屋协议书并协助二被告办理房屋过户手续，并由二原告承担反诉费用。
针对二被告的反诉，二原告辩称，1、该案所涉及的协议违反法律法规关于共同共有房屋处分权的决定，应为无效协议；2、二被告不具备善意取得的条件，非善意取得人，据此该协议也应当无效；3、二被告要求办理过户手续的诉讼请求与本诉无关，应当依法驳回该项诉讼请求。
经审理查明，1993年12月26日潍坊市房地产管理局颁发潍房城改字第01××01号房产证，载明坐落于潍坊市奎文区民生东街潍柴宿舍三路2号楼4-601室房产部分产权所有权人为原告王江南，该房属于优惠购房，标准价为12925.84元，优惠价为7022.12元。2003年2月26日，原告王江南、雷丽萍与被告曹国华、韩在霞签订买卖�屋协议书，约定原告王江南、雷丽萍将坐落于潍坊市奎文区民生东街潍柴宿舍三路2号楼4-601室房产出售给被告曹国华、韩在霞，总价为60000元。同时约定因房产是部分产权，不能办理过房手续，二被告先付给二原告40000元，二原告负责此房的部分产权变为全部产权的所有手续和费用。二被告在接到二原告办理完全部产权手续并过户至二被告时，再交付20000元。二原告称上述协议中原告王江南签字及手印均不是其本人的，是原告雷丽萍替原告王江南签字并按手印，该协议因原告王江南不知情而无效。且签订该协议时二原告仅有涉案房产部分产权，二原告没有处分权故该协议是无效协议。二被告称当时原告雷丽萍签字后说拿回去让原告王江南签字，二被告不清楚协议上原告王江南签字是谁所签。二原告婚姻关系存续期间，二被告有理由相信是二原告的共同行为，该房产应归二被告所有。2003年2月25日，二被告按协议约定向被告雷丽萍交付房款40000元，旧物折价900元，共计40900元。余款20000元未支付。
2007年3月1日，原告王江南与潍坊柴油机厂签订房地产买卖契约，约定潍坊柴油机厂将坐落于潍坊市奎文区民生东街潍柴宿舍三路2号楼4-601室、面积为75.21平方米的房产出售给原告王江南，房地产成交价格为26921元。2007年4月24日，潍坊市房产管理局颁发潍房权证市属字第××号房屋产权证书，载明坐落于潍坊市奎文区民生东街潍柴宿舍三路2号楼4-601室房产的所有权人为原告王江南，同时载明该房产售房单位为潍坊柴油机厂，原按标准价购房，现按市场价购买28%产权。
另查，二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。二被告于2003年2月26日入住涉案房屋至今。
以上事实，有原告提供的结婚申请书、房地产买卖契约、房产证、房屋买卖协议，被告提供的收到条、潍房城改字第01××01号房屋产权证复印件及当事人的陈述在案为证。
本院认为，涉案房屋在原告王江南名下，二原告对涉案房产归二原告所有均未提出异议，故应认定涉案房产为二原告共同所有。虽原告王江南否认2003年2月26日买卖房屋协议书上其签字及手印真实性，但因二原告系夫妻关系，结合二被告自2003年2月26日起便在涉案房屋中居住至今已超过十年的事实，原告王江南称对涉案房屋出售给被告曹国华、韩在霞不知情不符合常理。原告王江南、雷丽萍系夫妻关系，二原告与二被告签订买卖房屋协议书时系二原告夫妻关系存续期间，且二原告未举证证明二被告对原告王江南未签字的事实知情，故虽房屋买卖协议书上原告王江南签字及手印不是其本人出具，但二被告有理由相信出售涉案房屋的行为系二原告夫妻双方共同意思表示，且二被告在涉案房屋居住十年以上，原告王江南从未提出过异议，应认定原告王江南对双方房屋买卖合同认可。因此，2003年2月26日买卖房屋协议书系原告王江南、雷丽萍与被告曹国华、韩在霞签订，原告王江南以其不知情称买卖房屋协议书无效的主张依法不能成立。2003年2月26日双方签订买卖房屋协议书时二原告确实对涉案房产不具有全部产权，但买卖房屋协议书中对部分产权事项有明确约定，当时原告王江南也取得了涉案房产部分产权的房产证，证明二原告与二被告对原告只有涉案房屋72%产权的事实知情。综上，二原告与二被告于2003年2月26日签订的买卖房屋协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，故合法有效，双方均应按约履行。
二原告在没有取得涉案房屋全部产权时，其转让给二被告的系涉案房屋的使用权，二被告按合同约定向原告交付房款40000元后，于2003年2月26日入住涉案房屋，二原告与二被告均履行了合同义务。2007年3月1日，原告王江南与潍坊柴油机厂签订房地产买卖契约，原告王江南也于2007年4月24日取得了涉案房产的所有权，按合同约定，二原告应协助二被告办理涉案房产的过户手续，二原告未履行该项合同约定，故二原告应承担协助二被告办理涉案房屋过户手续的民事责任。同时二被告也应按合同约定向二原告支付剩余房款20000元。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释》第十七条第（二）项之规定，判决如下：
一、原告王江南、雷丽萍与被告曹国华、韩在霞于2003年2月26日签订的买卖房屋协议书合法有效；
二、原告王江南、雷丽萍协助被告曹国华、韩在霞将坐落于潍坊市奎文区民生东街3路2号楼4单元601室房屋过户手续于本判决生效之日起三十日内办理完毕；同时被告曹国华、韩在霞向原告王江南、雷丽萍交付房款20000元；
二、驳回原告王江南、雷丽萍的诉讼请求；
四、驳回被告曹国华、韩在霞的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5800元，由原告王江南、雷丽萍负担；反诉案件受理费2900元，由原告王江南、雷丽萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数�出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 吴 萍
审 判 员 陈要香
人民陪审员 高丽华
二〇一五年四月三日
书 记 员 张建萍