山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）并民终字第1359号
上诉人（原审原告）王兵，男，汉族，住太原市迎泽区。
被上诉人（原审被告）山西合纵房地产开发有限公司，住所地太原市小店区建设南路699号。法定代表人胡黎晴，执行董事兼总经理。
委托代理人刘芸，女，汉族。
委托代理人赵斌，男，汉族。
关于上诉人王兵与被上诉人山西合纵房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，太原市迎泽区人民法院下达（2015）迎民初字第276号民事判决后，王兵不服，上诉于本院。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人王兵与被上诉人山西合纵房地产开发有限公司（以下简称合纵房地产公司）的代理人刘芸、赵斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，2011年10月15原、被告签订【紫苑】商品房认购协议，该协议对商品房的建设现状、房屋具备销售条件时在房屋管理部门备案的《商品房买卖合同》、认购房屋的具体房号、价格、房屋交付时间、付款方式、双倍返还的条件、退房的处理等均做了约定。2011年10月15日双方又签订《补充协议》，对竣工日期、房屋面积误差的处理等进行了补充约定，认购协议签订后，原告分别于2011年10月9日交纳200000元、2013年9月20日交纳125996元、2013年11月30日交纳93989元，三次共计交纳419985元的全部购房款。被告未按承诺的时间将原告认购的住宅工程竣工，且时至今日亦未能取得该商品房的预售许可证。
原审法院认定，原、被告签订的《商品房认购协议》及补充协议，该商品房至今未能办理商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定为无效协议，原告要求被告返还房款419985元的诉讼请求，本院予以支持。被告在订立商品房认购协议时并不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，也没有存在所售房屋已经折抵和出卖给第三方的事实，原告要求被告承担不超过支付购房款一倍的赔偿责任不符合法律规定，本院不予支持。但是被告实际使用了原告的购房款，应当从用款之日起按银行同期贷款利息向原告支付利息损失。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第八条、第九条、第二十五条第二款的规定，判决如下：一、被告山西合纵房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还原告王兵交付的购房款四十一万九千九百八十五元；二、被告山西合纵房地产开发有限公司按人民银行同期贷款利率向原告王兵支付利息损失（即2011年10月9日起按本金二十万元计息、2013年9月20日起按本金三十二万五千九百九十六元计息、2013年11月30日起按本金四十一万九千九百八十五元计息至判决确定给付之日止）；三、驳回原告王兵的其他诉讼请求。
上诉人王兵上诉称，被上诉人合纵房地产公司2011年太原市长风街东延地块号为CG-0941土地上开发商品房楼盘项目，当时暂命为紫苑后更名为得一剑桥城。一、合同即使无效，也是全部由被上诉人造成的，而不是我方造成的。二、对方在未达到销售条件的情况下，继续销售，而没有采取中止等补救措施，导致我方损失进一步扩大。三、对方在未达到销售条件情况下，不应当继续收取后续的第二、三期房款的依据。四、对方所建房屋大于其公示的2.62容积率，至今未向我方通报实际情况，也是重大实质性违约行为。五、还存在法庭应当而未予考虑的下述重要情节，对本案关系重大，即虽然事实上合同包括的相当多的实质性部分已经履行，如对方把房子盖起来并封了顶，我方把房款交完了，但只要对方继续故意不履行合同第二条的承诺，房子就永远不可能发生所有权的合法转移，我方作为购房者就永远不可能依法获得房屋。六、依照我国现行法律，以本案事实为依据，则无论合同是否有效，对方都不能够免责，都必须承担向我方的违约、赔偿等责任。部分相关事实及法律详细规定有民法通则第115条、合同法第58条。七、根据民法通则4、5、6、7、134条及本案相关事实，可以说明对方确有不合法律规定的行为且造成我方损失。八、即使合同被判决不生效情况下，也应向我方赔偿的法律规定，合同法第122、125条。九、应让对方承担损害赔偿责任的部分法律依据，合同法第42、53、56、97、107、112、113、114条。十、根据合同法25、36、37条，最高人民法院司法解释第5条。十一、合同应当被认定为有效的法律依据，合同法第41、45条。十二、最高法院的司法解释里支持我方诉讼请求的条款3、5、6、16条。十三、从宪法的层面，对方的行为应当受到追究，我方的权利应当受到保护。诉讼请求：1、被上诉人向上诉人返还419985元；2、被上诉人向上诉人承担违约责任、赔偿损失；3、被上诉人承担诉讼、审计、评估、鉴定、执行、资料、通讯、交通、误工及不可预知等一切相关费用。我方就所有的全部损失概括为只要求一倍的损失。
被上诉人合纵房地产公司辩称，对上诉人新增的诉讼请求不予答辩，针对上诉人原审的诉讼请求，答辩如下：一审认定合同无效及返还房款事实清楚，法律适用准确。针对上诉人要求利息，我们双方合同中并无约定利息损失的赔偿，一审法院判决有误。
原判查明的事实存在。双方当事人均没有提交新的证据。
本院认为，关于本案双方当事人签订的《商品房认购协议》及补充协议，由于该房至今未能办理商品房预售许可证，原判依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定认定无效于法有据，本案上诉人二审争议的焦点问题是对上诉人的违约赔偿问题。由于上诉人在签约时明知被上诉人所售楼盘不具备法定的销售手续，因此本案的违约赔偿处理不能依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十条的规定处理。由于当事人签订的《商品房认购协议》及补充协议中没有约定违约金及赔偿金的计算办法或标准，但参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。上诉人王兵并没有就其损失向本院举证证明，故对其赔偿可按上述规定处理。上诉人的第一项上诉请求已被原判支持，故应予维持，上诉人上诉提出的被上诉人开发房产的容积率问题，因上诉人已经选择退房，故该上诉理由与本案的处理无关。综上，原判认定事实清楚，但对利息赔偿的标准有误，应予纠正。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条、第九条、第十条、第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十三条第（三）项的规定，判决如下：
一、维持太原市迎泽区人民法院（2015）迎民初字第276号民事判决第一项“一、被告山西合纵房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还原告王兵交付的购房款四十一万九千九百八十五元；”、第三项“三、驳回原告王兵的其他诉讼请求。”；
二、变更太原市迎泽区人民法院（2015）迎民初字第276号民事判决第二项“二、被告山西合纵房地产开发有限公司按人民银行同期贷款利率向原告王兵支付利息损失（即2011年10月9日起按本金二十万元计息、2013年9月20日起按本金三十二万五千九百九十六元计息、2013年11月30日起按本金四十一万九千九百八十五元计息至判决确定给付之日止）；”为“二、被告山西合纵房地产开发有限公司按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告王兵支付利息损失（即2011年10月9日起按本金二十万元计息、2013年9月20日起按本金三十二万五千九百九十六元计息、2013年11月30日起按本金四十一万九千九百八十五元计息至本判决生效之日止）”。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼费6686元、上诉费6686元由上诉人王兵承担三分之一即4457元、被上诉人承担三分之二即8915元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 涛
审判员 孙广金
审判员 郝文晋
二〇一五年八月十二日
书记员 米 鑫