湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终4279号上诉人（原审被告）：武汉泰和化工有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖祁家山路64号（6）。统一社会信用代码91420112271855035M。法定代表人：王金和，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄春安，湖北东吴弘泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉尚利鼐服饰有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区径河街陈家岭158号（10）。工商注册号420112000190317。法定代表人：曹林军，该公司董事长。委托诉讼代理人：成和彬，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡蕊，北京市京师（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉泰和化工有限公司（以下简称泰和公司）因与被上诉人武汉尚利鼐服饰有限公司（以下简称尚利鼐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2016）鄂0112民初1562号判决向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人泰和公司上诉请求：撤销一审判决，改判泰和公司不承担违约责任，一、二审诉讼费由尚利鼐公司负担。事实和理由：一、一审判决认定泰和公司交付的房屋不具备合同约定的条件属于认定事实错误，泰和公司已经履行了交付通知义务，且交付房屋符合合同约定，不应当承担违约责任。二、泰和公司所交房屋符合双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条约定的交付条件。三、退一步说，即使泰和公司存在延期交房行为，但因尚利鼐公司未按约及时支付购房款，泰和公司具有合同约定的延期交房的免责事由，不应当承担违约责任。四、日万分之三的违约责任对泰和公司明显过高且有失公平原则，应当予以调整。被上诉人尚利鼐公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2016年4月，尚利鼐公司诉至一审法院，请求判令：1、泰和公司支付逾期交房违约金（按已付房款的日万分之三，自2015年10月1日计算至实际交付之日）；2、泰和公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月22日，泰和公司（甲方）与尚利鼐公司的法定代表人曹林军（乙方）签订两份《泰和厂房认购协议》，一份主要约定：一、乙方定购房屋坐落于东西湖区径河街陈家岭158号3号厂房B区5层；2号综合研发楼4层。二、乙方所定购厂房房款总金额2,048,494元，综合研发楼房款总金额3,173,890元，按预测总建筑面积计算总房款5,222,384元。三、乙方同意于本协议签订当日向甲方支付购房定金（总房款的20%）1,044,478元，房屋封顶后5个工作日内，乙方支付购房款（至总房款的50%）2,611,192元，所有款项在双方签订《商品房买卖合同》时自动转为购房款。四、商品房买卖合同的签署。1、一次性付款：乙方接到甲方通知的5个工作日内签订《商品房买卖合同》，同时按合同约定条件一次性付清购房全款。2、银行按揭付款：乙方接到甲方通知的5个工作日内签订《商品房买卖合同》，按合同约定缴清相关款项，同时甲方提交银行全部按揭贷款所需资料，并于20个工作日内办理完毕银行所需贷款手续。五、其他约定。1、本协议签署生效之日至甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》最后期限内，甲方不得将乙方定购的厂房销售给第三方，否则甲方将双倍返还乙方定金，本协议同时终止。2、在签署《商品房买卖合同》前，若政府规定或不可抗力致使乙方定购的厂房不能出售，甲方有权撤销本协议，届时甲方将已收定金和房款退还乙方，本协议同时终止。3、若乙方未按本协议约定支付购房款及签订《商品房买卖合同》，甲方有权将乙方定购的厂房另行销售第三方，乙方所交定金不予返还，本协议同时终止。4、若乙方在前述《商品房买卖合同》前要求调换定购厂房的，在可能调换的前提下，经甲方书面同意，乙方按调换后厂房的最新销售价向甲方补齐房款后方能调换。5、双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动终止。本协议一式贰份，双方各执一份，经双方签字盖章且乙方支付全部定金后即产生法律效力。另一份主要约定：一、乙方定购房屋坐落于东西湖区径河街陈家岭158号3号厂房A区5层。二、乙方所定购厂房按预测总建筑面积计算总房款2,048,494元。三、乙方同意于本协议签订当日向甲方支付购房定金（总房款的20%）409,699元，房屋封顶后5个工作日内，乙方支付购房款（至总房款的50%）1,024,247元……两份协议其他内容相同。协议签订后，泰和公司与曹林军另口头约定先付部分定金，定金余款另筹。双方还口头约定认购协议中约定的3号厂房5层两套厂房，由尚利鼐公司作为买受人签订《武汉市商品房买卖合同》，曹林军代为付款。当日，曹林军向泰和公司支付100,000元（3号厂房B区5层），并于2013年6月10日支付600,000元（3号厂房A、B区5层、综合楼2#4层）。期间，泰和公司通知了尚利鼐公司及曹林军补交定金及购房款。曹林军分别于2014年12月9日支付2,410,000元（3号厂房5层1-2号、综合楼2#4层），2014年12月12日支付996,167元（3号厂房5层1-2号、综合楼2#4层1~25号房），2015年3月24日以尚利鼐公司名义支付两笔16,962元（3-5-1、3-5-2），合计付款4,140,091元，其中涉及本案购房款为2,067,848元，泰和公司开具了财务收据。2014年6月27日，泰和公司将涉案泰和工业园土地整体抵押给中国工商银行股份有限公司武汉东西湖支行，抵押登记期限至2017年6月27日，2015年5月28日注销抵押登记。2014年11月28日，泰和公司取得涉案泰和工业园项目《武汉市商品房预售许可证》，经核准预售范围为：1#?4#厂房以及综合研发楼2#楼。2015年5月11日，尚利鼐公司与泰和公司就认购协议中约定的两套厂房签订两份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东140081275、东140081276），其中一份主要约定：第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人所购商品房为本合同第一条规定项目中的第3号厂房5层1号房……第五条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定……总金额2,033,924元……第六条、买受人付款形式及付款时间。双方约定买受人按下列第2种形式付款……2、贷款付款……乙方应一次性存入首付款1,033,924元，其余价款办理贷款……第九条、交付期限及条件。出卖人应当在2015年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，满足使用功能；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续，该商品房《建设工程竣工验收报告》；5、供电：出卖人提供装修临时用电，买受人根据用电量向出卖人提出正式用电量申请，由出卖人统一申报，费用由买受人承担；6、给水：交付时正式供水。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人……第十一条、出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）……（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2、如遇下列情况，出卖人可以据实予以延期：（1）遭遇不可抗力；（2）出现因买受人的原因造成的延期事由，诸如未按期支付房款，或买受人商品房提出了设计变更或特殊要求；（3）买受人的房款在本合同约定交房期限前未全额到账；（4）因政府原因导致的规划审批、配套设施、安装等延误，以及验收时间滞后等。第十二条、交接。商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……合同还约定了双方其他权利义务。另一份《武汉市商品房买卖合同》主要约定尚利鼐公司所购商品房为第3号厂房5层2号房，总金额2,033,924元，首付款1,033,924元，其余价款办理贷款，其他约定内容与前述合同一致。2015年8月28日，尚利鼐公司与华夏银行股份有限公司武汉东西湖支行签订两份《小企业房产按揭贷款抵押借款合同》，约定以前述合同约定的两套厂房为抵押，各借款1,000,000元，借款支付至泰和公司账户。此前曹林军已代付两份《武汉市商品房买卖合同》的购房款合计2,067,848元。至此，尚利鼐公司已向泰和公司付清两套厂房价款合计4,067,848元。泰和公司于2015年9月30日，向尚利鼐公司邮寄了《交房通知书》，称厂房已达到合同交付使用条件，通知尚利鼐公司收房。泰和公司还称尚利鼐公司已于2015年9月30日收房，尚利鼐公司予以否认，泰和公司未能提供收房交接手续。尚利鼐公司后于2016年2月1日经泰和公司口头通知接收房屋并进行了装修。至本案诉讼中，泰和公司未能提供符合《武汉市商品房买卖合同》第九条约定交付条件的证明文件。一审法院认为：双方签订的两份《武汉市商品房买卖合同》合法有效，应依约履行。尚利鼐公司已付清购房款，泰和公司应依约交付房屋，其交付义务包括按期于2015年9月30日前交付，以及按合同第九条约定的条件交付两个方面。尚利鼐公司经被告通知接收并装修了房屋，但泰和公司不能举证证明已按合同约定时间及约定条件履行交付义务，且至今不能提供符合合同第九条约定交付条件的证明文件。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”泰和公司未按合同约定时间及条件全面履行交付义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。故根据合同约定，泰和公司应按尚利鼐公司已付款4,067,848元为基数，按日万分之三的标准，支付自2015年10月1日至其取得符合合同第九条约定条件的证明文件之日止的违约金。尚利鼐公司主张泰和公司承担逾期交房违约责任，有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：泰和公司向尚利鼐公司支付违约金（以4,067,848元为基数，按日万分之三的标准，自2015年10月1日计算至泰和公司取得符合本案《武汉市商品房买卖合同》第九条约定的证明文件之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,518元，由泰和公司负担。二审中，泰和公司提交了《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《建筑工程竣工验收报告》、《电气工程施工合同》、《东西湖自来水公司供用水合同》、《消防专用水表管理协议》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》各一份，拟证明泰和公司交付的房屋符合《武汉市商品房买卖合同》第九条约定的交房条件。经质证，尚利鼐公司认为该证据不是新证据，对《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》真实性无异议，对其他证据的真实性有异议，对证明目的有异议。本院认为，对泰和公司提交的上述证据的真实性，本院予以认定，但《建筑工程竣工验收报告》系泰和公司单方制作，泰和公司亦未提交涉案工程的竣工验收备案证，而《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》可证明建设工程符合规划条件，为建设单位组织竣工验收的前提条件，泰和公司提交的证据不能证明泰和公司已完成单体工程质量验收，故对泰和公司的证明目的，本院不予认定。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，泰和公司与尚利鼐公司签订的两份《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。尚利鼐公司已履行了付清购房款的义务，但泰和公司虽通知尚利鼐公司收房，但其提交的证据不足以证明其通知交付的房屋符合法定及约定的交房条件，泰和公司已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。泰和公司称尚利鼐公司未按约及时支付购房款及未付清物业费，泰和公司具有免责事由。本院认为，尚利鼐公司在合同约定的交房时间之前已付清了购房款，且支付物业费应以涉案房屋符合交付条件为前提，故对泰和公司所称的免责事由，本院不予采纳。一审法院根据合同约定，判令泰和公司按日万分之三的标准支付违约金，泰和公司虽称违约金过高，但未提交证据证明其主张，故本院对泰和公司要求调整违约金的上诉意见，不予采纳。综上，泰和公司的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2518元，由武汉泰和化工有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  安林锋审判员  李斌成二〇一七年九月二十二日书记员  舒 渲