北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第300号
原告刘昊斌，男，1977年7月16日出生。
委托代理人关礼，男，1982年6月19日出生。
被告罗海霞，女，1968年12月7出生。
委托代理人刘宏力，大沧海律师事务所北京分所律师。
委托代理人仇丽娟，大沧海律师事务所北京分所律师。
原告刘昊斌与被告罗海霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员沈霞担任审判长，人民陪审员田宝贵、王淑芝参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘昊斌及其委托代理人关礼，被告罗海霞及其委托代理人仇丽娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告刘昊斌起诉称：2013年6月18日，原、被告签订了房屋租赁合同。由刘昊斌承租罗海霞使用的位于北京台湾街某区100平方米的房屋，作为某咖啡馆的经营场所。该房屋系罗海霞承租某公司（以下简称某公司）作为经营餐饮使用。合同签订后，刘昊斌依约向被告支付了首期租金及保证金共计88236元。为了使咖啡厅正常开业，刘昊斌请工人装修房屋，并购置咖啡设备及家具，雇佣员工，投入了大量的时间和精力。2013年7月底房屋装修结束，某咖啡馆开始试营业。但从2013年9月15日开始，刘昊斌所租用的房屋突然停电，致使咖啡馆无法开展经营活动。经了解才得知罗海霞因长期拖欠房租，某公司不再给罗海霞供电，所以导致刘昊斌使用的房屋也无电可用，无法开展经营活动。停电发生后，原告多次找到被告及某公司，商议供电事宜，但罗海霞表态其不再经营，无法解决供电问题，某公司也不同意供电。2013年9月19日，刘昊斌以书面及短信的方式告知罗海霞，要求其在2013年9月23日之前解决供电问题。时至2013年9月23日，被告仍未能解决供电问题。停电状态一直在持续之中，刘昊斌租赁的房屋无法使用，租赁合同目的无法实现。2013年9月24日，刘昊斌再次通知罗海霞，解除双方的房屋租赁合同。刘昊斌认为，罗海霞在签订合同之初隐瞒其与某公司之间的重大争议，直接导致租赁的合同无法继续履行，合同目的无法实现，罗海霞的上述行为给刘昊斌造成大量的经济损失，故诉至法院。诉讼请求：1、判令罗海霞退还保证金59312.4元，物业费、卫生费13200元；2.判令罗海霞退还2013年9月28日以后未使用期间的房租36100元；3.判令罗海霞赔偿装修损失39878元；4.诉讼费用由被告承担。
被告罗海霞答辩称：停电的原因不在罗海霞。是某公司恶意行为。停电发生后，罗海霞没有表态不再经营，也没有表态无法解决供电问题。罗海霞不存在违约行为，不认可原告起诉书中所述停电发生后的这些事实。罗海霞认为双方合同并未解除，赔偿没有依据。原告不应以第三方过错行为认为被告违约；其次，双方合同中没有被告违约行为需向原告承担责任的条款，罗海霞不应承担违约责任；再次，原告诉求中的装修费中的一些项目是其经营所必须使用的费用，与罗海霞无关。刘昊斌存在拖欠租金的严重违约行为。罗海霞不同意刘昊斌的诉讼请求。
经审理查明：2010年5月12日，罗海霞与某公司（以下简称某公司）签订房屋租赁合同。某公司将北京市石景山区台湾街某区（其中：地下一层445.41平米，地上一层204.73平米）出租给罗海霞。
2013年6月18日，刘昊斌（乙方）与罗海霞（甲方）签订了《房屋租赁合同》，其中载明：“乙方向甲方承租之房屋为北京台湾街之某区。乙方所租房屋之面积为100平米（地上一层100平米），该面积为本合同所述租金、保证金、物业管理费等在收取时的计算依据。乙方租赁房屋仅限于乙方经营餐饮。乙方承租上述房屋起租日期为2013年6月18日，终于日期为2018年6月18日，共计5年，含免租期45天。乙方在上述租期内所租房间的平均租金为每日每平米605元，月租金合计为19770.8元。乙方须于2013年6月19日前向甲方交付（免租期届满后）首期租金，五万九千三百一十二元四角（乙方有权从中扣减前期付一万元订金及45天租期房租）。租金按季交付，乙方须提前30日向甲方足额交付。在本合同租赁年限内，前三年（即自2013年6月18日至2016年6月17日）租金保持不变。乙方须在签署本合同的同时一次性向甲方支付保证金，按3个月计算，数额为五万九千三百一十二元四角。乙方交纳保证金为本合同生效条款。甲方向乙方提供物业管理费服务，乙方应向甲方支付物业管理费，物业费是每平米每月10元，卫生费是每月每平米1元”。
合同签订当天，刘昊斌通过银行给罗海霞转账70062.4元作为保证金和租金。2013年6月9日，刘昊斌已给付罗海霞1万元作为定金。根据双方约定，1万元定金在合同签订后应转化为房租。
2013年8月7日，刘昊斌让李静代其向罗海霞支付物业费、卫生费13200元及租金6800元。罗海霞向刘昊斌写下收据，其中载明：“2013年8月7日，收到2013、6、18—9、18租金59613.5元和2013、6、18—2014、6、18的物业费13200元”。
2013年8月20日及9月1日，刘昊斌又以“李某”的名义分两次通过银行给罗海霞共转账4万元。至此，刘昊斌共向罗海霞交纳保证金59312.4元，物业费、卫生费13200元，租金67550元。
合同签订后，刘昊斌雇佣工人对租赁房屋进行了装修。2013年7月底，刘昊斌经营的“某咖啡馆”开始营业。2013年9月15日，某咖啡馆因停电无法经营。刘昊斌欲直接向某公司购电，但被某公司拒绝。
此后，刘昊斌通过电话、短信、邮件等方式多次要求罗海霞解决停电问题，但罗海霞始终无法恢复供电。2013年9月19日，刘昊斌在寄送给罗海霞的《关于供电一事的预告函》中载明：“我所承租的您台湾街的房子，已于2013年9月15日被停电，经与物业交涉，物业以只对您为由，拒绝向我们供电。这种情形，客观上已使我们无法再继续使用该房。这种状况已经持续了四天。而且您目前多次表态，不再继续经营。您与物业公司的态度，已经使我们无法看到保障我们继续使用权的任何希望。有鉴于此，我们希望您在9月23日之前为我们解决供电问题。如至9月23日仍未解决，我们只有通知您解除租赁合同。”
2013年9月24日，刘昊斌向罗海霞寄送《解除租赁合同通知书》，其中载明“不能供电，导致我所租赁的房屋无法使用，我的咖啡厅无法营业，已经使我与您之间所签订的租赁合同目的不能实现。有鉴于此，依据《合同法》第九十四条的规定，特正式通知您：从即日起，我与您之间的房屋租赁合同正式解除。房屋中的物品，我将于近日清理完毕。希望三天内您来店接收一下房屋”。同日，刘昊斌以短信的方式告知罗海霞：“即日起解除合同。请您三天内前来店收房，逾期我方将不再负责”。2013年9月29日，罗海霞签收了刘昊斌邮寄的《解除租赁合同通知书》，但未与刘昊斌联系，也未与刘昊斌办理房屋交接手续。
另查明，因罗海霞与某公司就双方的房屋租赁合同有纠纷，罗海霞于2013年9月10日最后一次向某公司购电600度。
再查明，某公司已于2014年6月将刘昊斌租赁的房屋收回。
经本院释明，刘昊斌不申请鉴定机构对租赁房屋装修残值进行评估。
上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《关于供电一事的预告函》、《解除租赁合同通知书》、谈话笔录、证人证言等证据材料在案佐证。
本院认为：刘昊斌与罗海霞于2013年6月18日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应当遵循诚实守信原则，全面履行自己的义务。合同约定刘昊斌租赁的房屋将用于经营餐饮。依据本案查明的事实，刘昊斌经营的“咖啡馆”在开业不久，因罗海霞无法供电于2013年9月15日停业。至今罗海霞也无法解决出租房屋的停电问题，且某公司已将该出租房收回。故罗海霞未能按照合同的约定向刘昊斌提供能用于经营餐饮的出租房屋，致使刘昊斌租赁目的无法实现。经催告，刘昊斌于2013年9月24日向罗海霞寄送《解除租赁合同通知书》的行为，符合《中华人民共和国合同法》的九十六的规定。原、被告之间的合同于《解除租赁合同通知书》到达罗海霞时（即2013年9月29日）解除。同时，根据《解除租赁合同通知书》的内容，罗海霞应当在签收该通知书之日起三日内与刘昊斌办理房屋交接手续。故罗海霞应当退还刘昊斌2013年10月3日后未使用的租金26690.4元。
关于刘昊斌主张罗海霞应退还其保证金59312.4元，物业费及卫生费13200元的诉讼请求，经查，刘昊斌已向罗海霞交纳保证金59312.4元，物业费及卫生费13200元，而合同约定租赁房屋每月物业费为1000元，卫生费100元。因罗海霞的违约行为致使刘昊斌的咖啡馆不能正常营业，故罗海霞应当退还刘昊斌保证金59312.4元及2013年10月3日以后的物业费、卫生费9114元。
关于刘昊斌主张罗海霞应赔偿其装修损失46555.5元的诉讼请求，经查，刘昊斌为经营咖啡馆对租赁房屋进行了装修，因罗海霞的违约行为致使合同目的不能实现，经本院释明，刘昊斌申请法院对租赁房屋装修残值损失进行酌定，本院在充分咨询鉴定机构后，以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，对租赁房屋装修残值损失依法予以酌情确定。罗海霞应赔偿刘昊斌装修损失8000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、罗海霞于本判决生效后七日内返还刘昊斌2013年10月3日后未使用的房屋租金二万六千六百九十元四角；
二、罗海霞于本判决生效后七日内返还刘昊斌保证金五万九千三百一十二元四角及2013年10月3日以后的物业费、卫生费九千一百一十四元；
三、罗海霞于本判决生效后七日内赔偿刘昊斌装修损失八千元；
四、驳回刘昊斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七千三百元，由刘昊斌负担四千三百二十二元（已交纳三千六百五十元，余款于本判决生效后七日内交纳），由罗海霞负担二千九百七十八元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 沈 霞
人民陪审员 田宝贵
人民陪审员 王淑芝
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 解文娟