甘肃省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民一终字第155号
上诉人（原审原告、反诉被告）兰州文鑫房地产开发有限公司，住所地兰州市南滨河东路516号。
法定代表人杨栋，该公司董事长。
委托代理人何小辉，甘肃城域律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）未来四方集团拍卖有限公司，住所地兰州市城关区张掖路143号。
法定代表人瞿金叶，该公司董事长。
委托代理人白树军，该公司员工。
上诉人兰州文鑫房地产开发有限公司（以下简称文鑫公司）与上诉人未来四方集团拍卖有限公司（以下简称四方公司）房屋租赁合同纠纷一案，文鑫公司、四方公司均不服兰州市中级人民法院（2014）兰民一初字第143号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人文鑫公司的委托代理人何小辉，上诉人四方公司的委托代理人白树军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
经一审审理查明，原告文鑫公司（甲方）与被告四方公司（乙方）于2012年8月3日签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于兰州市城关区南滨河东路516号房产，建筑面积3117.42平方米，房屋用途为办公，租赁期限为120个月（2012年8月6日起至2022年8月5日止），租期每三年为一段，每段租金以上段年租金为基础上幅10％计收。租金：双方商定该租赁房屋租金190万元／年，每月租金小计为158334元。在原告占用三楼期间，四方公司每月支付租金为134966元。合同签订时，四方公司向文鑫公司支付300000元的履约保证金。关于违约责任：被告四方公司逾期交付租金，除应补交租金外，还应向原告文鑫公司交纳租金总额每天1％的违约金。合同签订后，双方开始履行各自的义务。2013年12月24日，2014年1月7日，原告方因被告拖欠房租等事宜，向被告方《通知》及《律师函》，要求被告支付拖欠的房屋租金，但被告并未支付。2014年3月11日，原告向被告发《解除房屋租赁合同通知书》，该通知书的主要内容“因被告累计拖欠原告自2013年12月10日至2014年3月10日的房屋租金409396.87元，经多次催告后，被告仍拒不履行支付租金的义务，故要求解除与被告的《房屋租赁合同》并限期搬离租赁房屋，由于被告未经原告同意装修施工造成房屋主体结构改动及室内设施损坏的情形，要求恢复原状”。3月13日，被告四方公司就原告所提上述情形，向原告回函进行了说明。此后，原、被告方就涉案房屋的租金等事宜书函往来进行协商解决。原告因被告不支付拖欠的租金，遂提起诉讼。
另查明，经双方确认，截止2013年12月10日，被告向原告支付房屋租金1589592元。（每月134966元租金）
再查明，文鑫公司于2014年12月12日出具《情况说明》，就涉案房屋的实际面积为3117.42平方米与《房屋所有权证》记载的面积为2262．33平方米之间存在一定差距的问题做出说明。
一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案诉争的焦点问题是1、《租赁合同》是可撤销还是可解除合同；2、原告诉请的租金及违约金有无事实依据；3、被告反诉的经济损失有无事实依据。
关于《租赁合同》是可撤销合同还是可解除合同。依法成立的合同，当事人双方应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原告与被告签订《租赁合同》后，原告依约定积极履行自己的义务，即向被告提供租赁房屋，但被告却未按约定及时支付租金，导致租赁合同无法继续正常履行，应承担相应的民事责任。关于《租赁合同》是可撤销合同还是可解除合同的问题，根据查明的事实，原告文鑫公司商务楼产权证的登记信息显示该房屋产权证登记的建筑面积为2262.33平方米，双方签订的合同中约定的租赁面积为3117.42平方米。虽然登记的面积与租赁合同上约定的面积不相符，但被告四方公司认可其租赁使用的房屋面积为3117.42平方米，且实际使用。故该行为不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的“因重大误解或显失公平”订立的合同。综上，被告该抗辩理由不能成立，不予支持。由于双方已无继续履行合同的意向，且被告也已实际搬离涉案房屋，故依法解除双方签订的《租赁合同》。据此，原告诉请解除《租赁合同》请求有事实和法律依据，予以支持。
关于原告诉请的各项费用的问题，房屋租赁费：截止2013年12月10日，被告向原告支付房屋租金1589592元。之后，双方因租金事宜产生纠纷，被告再未向原告支付租金。原告遂于2014年4月向法院提起诉讼，被告从此时起从租赁的房屋内陆续搬离，但双方之间并未办理房屋交接手续。在审理期间，双方商定了被告最终搬离房屋的时间为2014年10月31日，但被告认为系原告的原因导致其没有及时搬离。经核查后认为，对于租赁合同不能全面如期履行，双方均负有责任。根据本案的实际情况，欠付房屋的租赁期限及支付的租金应酌定为2013年12月10日至2014年5月10日，故被告应向原告支付拖欠的租金为2013年12月10日至2014年5月10日，即每月134966元×5个月=674830元。综上，被告向原告支付拖欠的房屋租金为674830元-300000元（履约保证金）=374830元。关于原告主张的违约金问题，因造成合同解除与拖欠房屋租金，原告也有过错，故原告主张的拖欠房租的违约金，不予支持。关于原告主张被告支付未经其同意擅自装修致使房屋主体结构及室内设施损坏造成的恢复原状费用2086083.15元的请求，本案中，双方因租金问题发生纠纷后，没有本着妥善处理解决矛盾的原则进行处理，而是互不退让，导致矛盾不断加深。原告主张其为恢复原状产生各种费用2086083.15元，但对该主张因系其单方提供的证据，且被告方持异议，加之其无其他确凿的证据予以佐证，故对该主张，不予支持。
关于被告反诉的各项损失的问题。l、门前道路修建施工费25万元，经核查，四方公司为了提升其租赁原告房屋周边的景观环境，于2013年4月22日与城关区滨河东路绿化所签订了《协议》，由四方公司出资对周边园路改造、水系改造、苗木调整和古树整形修剪加固，四方公司出资25万元。对此，有修建单位城关区滨河东路园林绿化管理所收取25万元的财务票据为证。因四方公司已从租赁的房屋内搬离，且租赁使用的期限并不长，现实际的受益人为原告文鑫公司。故对此部分的费用，根据本案的实际情况，由文鑫公司承担20万元，四方公司承担5万元较为合理。综上，对被告该部分损失的诉请，予以部分支持。2、关于摩托车被盗的费用问题，因摩托车被盗不是本案民事案件解决范围，被告就此可向公安机关报案处理。3、笔记本电脑受损费，电脑受损因何原因造成的，被告提交的证据不足以证明其主张，故不予支持。4、室内设计费、装饰装修工程费，被告承租后，根据其公司的经营性质和特点，对租赁的房屋重新进行设计装修产生的费用与原告方无关联，其提供的证据原告不予认可，且被告亦无其他相关确凿的证据予以佐证，故不予支持。5、字画受损费，被告所提字画受损的原因及因果关系的证据不充足，故不予支持。6、室内音响购买费及布线、设备安装、监控费，被告虽提交了购买音响设备的票据，因实际使用人系被告，且被告陈述已拆走，故该部分费用应由被告自行承担。7、雇佣保安支出费用，保安系被告雇佣的人员，支出费用应由被告自行承担。8、印制宣传册费用，该部分费用与原告无关，故不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条二款、第一百零九条之规定，判决：一、解除原告兰州文鑫房地产开发有限公司与被告未来四方集团拍卖有限公司签订的《房屋租赁合同》。二、被告未来四方集团拍卖有限公司于本判决生效后十日内支付原告兰州文鑫房地产开发有限公司拖欠的租金374830元。三、反诉被告兰州文鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告未来四方集团拍卖有限公司道路修建施工费20万元。四、驳回原告兰州文鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告未来四方集团拍卖有限公司的其他诉讼请求。上述二、三项相互折抵后，被告未来四方集团拍卖有限公司于本判决生效后十日内支付原告兰州文鑫房地产开发有限公司拖欠的租金174830元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23426元，由原告兰州文鑫房地产开发有限公司承担16504元，被告未来四方集团拍卖有限公司承担6922元。反诉案件受理费48500元，由反诉原告未来四方集团拍卖有限公司承担44200元，反诉被告兰州文鑫房地产开发有限公司承担4300元。
一审宣判后，文鑫公司、四方公司均不服，向本院提出上诉。文鑫公司上诉请求：l、撤销兰州市中级人民法院（2014）兰民一初字第143号民事判决书第二项，改判四方公司按134966元／月标准支付文鑫公司2013年12月10日至2014年10月31日房屋租金；2、撤销兰州市中级人民法院（2014）兰民一初字第143号民事判决第四项，改判四方公司支付文鑫公司房屋恢复原状费用2086083.15元；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审（酌定）判决四方公司仅支付文鑫公司房屋租金374830元，存在事实认定不清。1、四方公司在2013年12月10日前拖欠房屋租金30000元。2012年12月10日至2013年12月9日，四方公司应付房租1619592元（134966元×12月），实付1589592元，欠付30000元（见原审询问笔录）。2、原审判决将欠付房租期限酌定为2013年12月l0日至2014年5月10日缺乏事实与法律依据。在本案审理期间，为防止双方损失继续扩大，经双方协商法院限定最终搬离房屋时间为2014年10月3l日（见原审告知笔录，但四方公司亦没有在限定最终时间前搬离）。四方公司应按照其在原审告知笔录中的约定按134966元／月标准支付兰州文鑫房地产开发有限公司2013年12月10日至2014年10月31日房屋租金1430639.6元。3、原审判决在四方公司应付房屋租赁中直接扣减履约保证金300000元违反民事诉讼不告不理的原则。二、四方公司在《房屋租赁合同》履行中存在严重违约，原审判决驳回文鑫公司违约金诉请存在明显错误。四方公司在《房屋租赁合同》履行中存在违约情形为故意拖欠房屋租金、未经事先书面同意，擅自装修改造致使房屋主体结构、设施严重损坏及不按照约定交纳水电暖物业费用等，按照《房屋租赁合同》第六条第3项的约定，文鑫公司有权单方解除合同并主张违约责任。原审判决驳回违约金诉请违反合同约定，存在明显错误。三、人民法院应依法判决四方公司承担房屋恢复费用2086083.15元或酌情判决部分支持，原审判决驳回诉请严重损害文鑫公司合法权益。庭审查明，四方公司未经出租方事先书面同意擅自装修改造，给房屋主体结构及设施造成严重破坏是不争的事实。按照《房屋租赁合同》约定及合同法律规定应恢复原状；在四方公司不能恢复的情况下，按照《房屋租赁合同》第五条的约定，结合第三方机构依法公正出具《工程造价文件》，文鑫公司恢复原状必要费用2086083.15元应由未来四方集团拍卖有限公司承担，至少应酌情判决部分承担，原审判决驳回该项诉讼请求对上诉人显失公平。综上，原审判决事实认定不清，没有判决违约方承担违约责任及承担恢复费用显失公平，请二审法院依法改判支持上诉请求。
四方公司答辩称：1、租金3万元的问题，一审时文鑫公司没有提出，二审提出没有依据；租金数字是无异议，交纳到2013年12月10日，交纳物业费时多交了，租金支付清楚了。2、租金支付完毕，上诉人强制四方公司搬出，四方公司没有再使用房屋，不应承担2013年12月10日以后的租金。3、损失在一审时四方公司已经主张。4、装修前四方公司都向文鑫公司送达了报告，双方的往来函件显示文鑫公司是知道四方公司装修的事实。5、对方主张的恢复原状装修的损失不能成立，不是四方公司违约造成，文鑫公司单方委托做成的造价，四方公司不予认可。装修双方都在进行，主张损害由四方公司单方造成，不能成立。
上诉人四方公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销兰州市中级人民法院（2014）兰民一初字第143号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审案件受理费等全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决认定“原告与被告签订《租赁合同》后，原告依约积极履行自己的义务，即向被告提供租赁房屋，但被告却未按约定及时支付租金，导致租赁合同无法继续正常履行，应承担相应的民事责任。”纯属认定事实不清。上诉人与被上诉人签订《租赁合同》后，上诉人依约积极履行自己的义务，不但按期足额支付租金而且超额预付相关租金。租赁合同无法继续正常履行是因为被上诉人不向上诉人整体出租（交付）房产的违约行为导致，而且上诉人多次主动要求被上诉人收取租金。因此根本不存在一审法院认定的合同无法正常履行是由于上诉人未按约及时支付租金所致。2、一审法院认定“虽然登记的面积与租赁合同上约定的面积不相符，但是被告四方公司认可其租赁使用的房屋面积为3117.42平方米，且实际使用。顾该行为不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的因重大误解或显失公平订立的合同”，属认定事实不清。上诉人从未认可所租赁房产的真实面积为3117.42平方米，也从未因为“因重大误解或显失公平订立的合同”的理由主张撤销租赁合同，而是根据因被上诉人“明显的欺诈事实和欺诈行为”请求撤销合同。3、一审判决认定“本院经核查后认为，对于租赁合同不能全面如期履行，双方均有责任。根据本案的实际情况，欠付房屋的租赁期限及支付的租金应酌定为2013年12月10日至2014年5月10日，故被告……”属认定事实不清。一方面，租赁合同不能全面如期履行完全是由被上诉人导致，与上诉人没有任何关系。另一方面，被上诉人在2014年3月多次做出停电、停水、堵门等行为，导致上诉人无法办公；且上诉人于2014年3月就已经搬离了租赁房屋，未继续使用租赁房产进行办公。一审判决不根据客观事实，而随意酌定租赁期限且计算租金，属认定事实不清。4、一审判决未支持上诉人的各项损失，属认定事实不清。一审判决由上诉人承担租赁房产门前道路修建施工费用25万元中的其中5万元属认定事实不清。上诉人对租赁房产门前道路进行扩建时，被上诉人知悉同意，且上诉人办理了合法的修建手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，该修建施工费用应由出租人文鑫公司承担。一审判决由上诉人承担5万元，没有法律根据。摩托车被盗问题。上诉人已向公安机关报案，但并不影响上诉人主张民事赔偿，一审判决认定摩托车被盗不属于民事案件解决范围，属认定事实不清。设计费问题。租赁合同签订后，上诉人开始委托设计公司进行设计，因文鑫公司明确表示租赁房产第三层不再按照原来合同约定出租给四方公司，导致四方公司无法整体租赁办公楼，进而导致四方公司整体设计方案无法实施，使上诉人遭受设计费用损失。因此设计费损失与被上诉人文鑫公司有直接的关联。装修费问题，上诉人四方公司投入了大量资金对房屋进行总体设计装修，被强制驱赶出租赁房产后，导致四方公司的巨额装修投入无法挽回。一审判决认定四方公司的损失与文鑫公司无关联，属认定事实不清。字画受损问题，四方公司受托拍卖的字画因文鑫公司租赁房产质量问题漏水导致字画损失，其须承担赔偿责任。而且字画受损具有证据证明，一审判决认定字画受损的证据不足，属认定事实不清。室内音响购买费及布线、设备安装、监控费问题，前述设备安装及布线后上诉人被迫搬离出租房产，设备被拆走后已无法正常使用，而且布线无法拆走，因此该部分费用不应由四方公司承担。综上所述，上诉人的各项损失具有事实根据，各项损失完全由文鑫公司造成，应由其赔偿。二、一审判决适用法律错误。文鑫公司故意隐瞒房屋实际面积，获取不当利益的行为，明显属于法律规定的欺诈行为，一审判决不支持四方公司依法要求撤销双方合同的诉讼请求，属适用法律错误。1、根据双方签订的《房屋租赁合同》对租赁房屋建筑面积的约定：“该租赁房产的建筑面积为3117.42平方米”，但是在本案诉讼的过程中，被上诉人委托律师参与诉讼调查取证时，于2014年4月，在兰州市房地产交易中心查询时得知，根据文鑫房地产公司房屋产权证登记的信息表明，文鑫商务楼负一层产权登记面积为：754.19平方米，一层产权登记面积为：761.69平方米，二层产权登记面积为：193.75平方米，三层产权登记面积为：252.70平方米，共计建筑面积为2262.33平方米，两者之间相差竟然达到855.09平方米，我方实际支付租金的除第三层外的面积相差也达到了646.97平方米之多，被上诉人在签订合同的过程中明显隐瞒了其房屋的实际面积，故意扩大房屋面积将房屋租赁给四方公司，以此获得非法利益，具有明显的欺诈行为和欺诈事实，因此上诉人依法要求撤销合同具有事实依据。2、根据《合同法》第五十四条及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第六十八条、《合同法》第五十五条的规定，上诉人依法在法定的除斥期间内要求撤销合同具有法律依据。3、一审法院在判决中载明：“……虽然登记的面积与租赁合同上约定的面积不相符，但是被告四方公司认可其租赁使用的房屋面积为3117.42平方米，且实际使用。故该行为不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的因重大误解或显失公平订立的合同”，以此不支持上诉人要求撤销合同的诉请，属适用法律错误。在上诉人的起诉状，代理人的代理词，庭审过程，庭审笔录来看，上诉人从未认可过所租赁的面积，也从没有说过是因为“因重大误解或显示公平订立的合同”要求撤销，而是一直强调是因为对方明显的欺诈事实和欺诈行为请求撤销合同，一审法院不支持上诉人撤销合同的诉请完全无事实依据和法律依据。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。
文鑫公司答辩称：1、四方公司拖欠房屋租金是事实，在租赁合同中违约是事实。2、租赁合同签订时房屋面积上不存在欺诈行为，不属于可撤销合同，对房屋面积是认可的。3、四方公司未经文鑫公司同意擅自装修改建，严重违反合同约定，其反诉损失按照合同约定应当自行承担。
二审中文鑫公司提交装修施工合同六份、付款凭证发票一套、照片8张、内资公司变更通知书一份、情况说明一份，证明文鑫公司在商务楼恢复原状过程中，产生恢复费用206万元的事实。
四方公司质证认为：从合同看，真实性无异议，其他复印件的真实性无异议，但对关联性有异议。发包人不是文鑫公司，恢复原状费用与四方公司无关。文鑫公司违约在先，将四方公司强行赶走，是文鑫公司自行装修，并租给第三人，与四方公司无关，且四方公司在租赁期间对房屋的装修是经过文鑫公司同意的。
二审中四方公司提交改造装修的付款凭证一套，证明四方公司装修投入损失；照片一组，证明文鑫公司百般阻挠，在租赁期间预期违约的事实，导致本案合同不履行。
文鑫公司质证认为：1、一套证据不属于新证据；2、部分在一审已经质证；3、四方公司的损失，属未经文鑫公司同意擅自装修，应自行承担。
经二审审理查明，一审所查明事实基本清楚，本院予以确认。
二审争议焦点：1、涉案合同是解除还是撤销？2、四方公司是否拖欠房租，数额是多少？3、双方主张的违约责任是否成立？
关于涉案合同是解除还是撤销的问题。
上诉人四方公司认为文鑫公司存在明显的欺诈事实和欺诈行为，请求撤销合同。双方合同中载明“该租赁房产的建筑面积为3117．42平方米”，房屋产权证登记的信息表明，文鑫商务楼负一层产权登记面积为：754.19平方米，一层产权登记面积为：761.69平方米，二层产权登记面积为：193.75平方米，三层产权登记面积为：252.70平方米，共计建筑面积为2262.33平方米。两者之间相差855.09平方米，除第三层外的面积相差646.97平方米。经查，文鑫公司商务楼存在面积增建情形，增建面积未包含在产权证的证载面积内。双方《房屋租赁合同》第三条：“租金及其他费用，1、甲、乙双方商定该租赁房屋租金190万元∕年，每月租金小计为158334元。……4、在甲方占用三楼期间，乙方每月支付租金小计为134966元，乙方应在每月开始前7日内或之前支付月租金，不得拖欠。”文鑫公司是以整栋楼出租，租金未提及是按照面积计算得出的租金数额，仅是在《房屋租赁合同》第一条约定：“租赁房产基本情况，4、甲方临时占用办公楼三层，三层面积为460.82平方米，在甲方占用期，房租按整体平均价格50.80元∕㎡计算所占租金，计每月租金23368元，从总租金中扣除。”该平均价格是为了计算文鑫公司占用的办公楼三楼在占用期间应从租金总额中如何扣减租金的问题。双方签订《房屋租赁合同》确定的租金是整栋楼的租金，整栋商务楼实际面积包含证载面积和增建部分的面积，并非仅针对证载面积的租金，故四方公司其现有证据不能证实其公司是在违背真实意思的情况下签订的合同，其主张文鑫公司存在欺诈行为，合同应撤销的理由不能成立。根据目前涉案租赁房屋的现状，四方公司已在一审法院主持下完全搬离了文鑫商务楼，该楼现已租赁于他人使用，故文鑫公司与四方公司签订的《房屋租赁合同》已无继续履行的可能，一审法院依法解除双方签订的《租赁合同》适当，上诉人四方公司的该项请求及理由不能成立，本院不予支持。
关于四方公司是否拖欠房租，数额是多少的问题。
双方《租赁合同》第一条4约定：“甲方（文鑫公司）临时占用办公楼三层（须在2014年8月1日之前交付，否则应向乙方支付该房产租金的1%∕日），三层面积为460.82平方米，在甲方占用期房租按整体平均价格50.80元∕㎡计算所占租金，计每月租金23368元，从总租金中扣除。”第三条4约定：“在甲方占用三楼期间，乙方每月支付租金小计为134966元。乙方应在每月开始前7日内或之前支付月租金，不得拖欠。”经查，四方公司房屋租金支付至2013年12月10日，已支付租金数额为1589592元，此后未支付租金。四方公司的理由是文鑫公司2013年7月开始对办公楼三楼进行装修，不再向四方公司出租，故四方公司认为无法对办公楼整体进行使用，对租金需根据现状进行调整，过错在文鑫公司，所以对之后的租金未能支付。对于四方公司而言，双方矛盾产生后，即便文鑫公司存在违约行为，但四方公司对除办公楼三楼外的部分仍实际占有使用，其作为占有使用者理应承担该部分使用期间的租金。至于房屋面积与房产证面积不符，超付租金的问题，因文鑫办公楼存在加建部分，该部分不享有产权，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，即使对于增建部分归于无效，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”四方公司应按照合同约定支付租金。关于租金应计算至何时的问题，一审以自由裁量权，综合考虑认定到2014年5月10日。而双方对租金应计算到何时的时间点产生争议。根据兰州市中级人民法院（2014）兰民三终字第717号生效判决，文鑫物业公司在该案中主张物业费计算至2014年4月15日，生效判决认为截止4月15日之前接受了物业服务，故对此之前的物业费予以支持。本案庭审中，四方公司称大门被锁无法进入，人员撤离，财产因门被锁无法进入搬离，所以在一审法院的主持下，双方协商最终将剩余财产搬离。对于大门被锁文鑫公司也予以认可，但认为是物业公司维权行为。根据以上事实以及生效判决，以2014年4月15日作为计算租金的截止时间较为妥当，自2013年12月10日至2014年4月15日共计四个月零五天，每月租金为134966元，四个月为539864元，五天为22494.33元（134966÷30天×5天），此期间租金为562358.33元。
关于四方公司支付的300000元履约保证金应否从应支付的租金中扣减的问题。双方《房屋租赁合同》第三条2约定：“本合同签订时，乙方应当向甲方支付300000元的履约保证金，本合同到期终止或解除后，乙方应当结清租赁期内所应交纳的租金、水、电、暖、物业费用，甲方验收合格，收回房屋及钥匙后退还该履约保证金（不计利息），如未结清任何费用，甲方可以从该履约保证金中直接予以扣除。”对于履约金的返还，约定的是未结清租金、水、电、暖、物业费用的任何费用的，可以直接扣除，水、电、暖、物业费用收取主体是兰州文鑫物业管理有限公司，与文鑫公司不是同一法律主体；30万履约保证金的目的就是在四方公司欠付租金的情形下，保障文鑫公司可以用履约保证金折抵四方公司所欠付的租金，现四方公司欠付租金明确，用履约保证金折抵租金符合合同要求，并未违反《民诉法》不告不理的原则，一审进行抵扣并无不当。综上，折抵后四方公司还需向文鑫公司支付拖欠的租金数额为262358.33元。
关于双方主张的违约责任是否成立的问题。
四方公司在2013年12月10日后未再支付租金存在违约，四方公司未支付租金的理由是文鑫公司在2013年7月对应当在2014年交付的办公楼三楼进行装修，文鑫公司不再将办公楼3楼交付使用，四方公司就不能达到全楼租赁的目的，所以与文鑫公司协商，未能支付此后租金。文鑫公司称业主有权进行装修，是为了提升租赁物的使用价值。文鑫公司在将办公楼租赁于四方公司前已经存在基础装修，四方公司对租赁物根据需要整体装修，文鑫公司的辩解理由有违常理，其行为存在预期违约的情形。双方对最终合同目的无法实现均存在过错。关于违约金的问题，《合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，文鑫公司与四方公司在履约过程中均有过错，应当各自承担相应责任，文鑫公司主张四方公司应向其承担违约金的主张及理由不能成立。
关于文鑫公司主张房屋恢复原状费用2086083.15元的问题。双方《房屋租赁合同》第五条2约定：“乙方（四方公司）在施工过程中如果改动房屋的主体结构或者室内设施损坏的应当无条件予以修复，并赔偿因此可能对甲方（文鑫公司）所造成的一切损失。”根据该约定，四方公司承担损失的理由必须是在施工过程中改动房屋的主体结构或者室内设施损坏，从文鑫公司提供的现有证据看，其不能证实四方公司是对房屋主体结构进行了改动，对哪些室内设施进行了损坏，且其二审中提交的修复合同及付款凭据，主体名称并不是文鑫公司，更不能证实该花费与其有何关联，以及该花费与修复被破坏的哪些室内设施具有关联性，文鑫公司可待有证据支持的情形下对此部分另行主张。故文鑫公司该项上诉请求及理由不能成立，不予支持。
关于四方公司主张文鑫公司应赔偿其装修损失、室内设计费的问题。双方《房屋租赁合同》第五条1约定：“乙方（四方公司）如需要对租赁房屋进行装修改造应事先征得甲方（文鑫公司）书面同意后方可施工，因此发生的一切费用由乙方承担”，该约定表明四方公司若进行装修改造需要事先征得文鑫公司书面同意，此为进行装修改造的前提，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。”故，四方公司的该项上诉请求及理由不能成立。同理，室内音响购买费及布线、设备安装、监控费，一审以实际使用人为四方公司，应自行承担判处适当；雇佣保安的费用系四方公司聘请，理应由其自行支付，一审对此问题判处适当。摩托车被盗的损失，涉及刑事，不属于民事案件管辖范围，且四方公司与文鑫公司之间对财产保管没有合同关系，一审判决就此问题可向公安机关报案处理，判处适当。对于字画损失，四方公司称字画存放在地下室，一楼没有使用，四方公司正在装修，只是装修部分所对的地下室不是存放藏品的地点。因文鑫公司使用部分在办公楼3楼，且四方公司现有证据无法证实文鑫公司商务楼存在质量问题，亦无证据证实字画受损与文鑫公司之间有何因果关系，故对此部分，现有证据不足以证实其主张，一审不予支持适当；同理，现有证据也无法证实笔记本电脑受损因何原因造成，一审对该损失不予支持适当，上述损失可待有证据支持的情形下另行主张。印制宣传册的费用，四方公司称宣传册均是以文鑫公司办公楼为地址的，现在搬离，宣传册已经失去价值，故印制费用应当由文鑫公司承担。文鑫公司与四方公司在履约过程中均有违约行为，最终致使合同目的无法实现，合同解除是双方原因共同造成，宣传册属于合同解除后，四方公司的损失，《合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，故对此部分损失应当由其自行承担，一审对此损失不予支持适当。关于门前道路修建施工费25万元应如何承担的问题，因文鑫公司是商务楼的所有权人，门前道路的改造整修的实际受益人是文鑫公司，改造费用应当由文鑫公司作为实际受益人进行承担，一审依据自由裁量权，判决由四方公司承当5万元缺乏依据，应予以纠正。
综上，一审除租金计算时间结点、道路修建施工费判处不当，予以纠正外，上诉人未来四方公司的其他上诉请求及理由均不能成立；上诉人文鑫公司的现有证据不能证实其主张，上诉请求及理由均不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持兰州市中级人民法院（2014）兰民一初字第143号民事判决第一、四、五项及案件受理费部分；
二、变更兰州市中级人民法院（2014）兰民一初字第143号民事判决第二项为：未来四方集团拍卖有限公司向兰州文鑫房地产开发有限公司支付拖欠的租金262358.33元；
三、变更兰州市中级人民法院（2014）兰民一初字第143号民事判决第三项为：兰州文鑫房地产开发有限公司向未来四方集团拍卖有限公司支付道路修建施工费250000元；
上述二、三项款项相抵后，未来四方集团拍卖有限公司于本判决生效之日起五日内向兰州文鑫房地产开发有限公司支付12358.33元，如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费86649元，由上诉人兰州文鑫房地产开发有限公司负担30649元，上诉人未来四方集团拍卖有限公司负担56000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢银纯
代理审判员 芦 晨
代理审判员 周红霞
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 赵学平