广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法张民一初字第246号
原告：中山市皇爵商业城有限公司，住所地中山市火炬开发区颐景苑聚豪庭1栋首层13号商铺，组织机构代码74626847-6。
法定代表人：马文爱，系公司董事。
委托代理人：苏枝婵、李林华，均系公司员工。
被告：冯志诚，男，1969年10月30日出生，汉族，住广东省中山市东区。
原告中山市皇爵商业城有限公司（以下简称皇爵公司）诉被告冯志诚物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月8日受理后，依法由审判员王珊适用简易程序，于2015年4月2日公开开庭进行了审理。原告皇爵公司的委托代理人苏枝婵、李林华，被告冯志诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告皇爵公司诉称：2007年7月28日，原、被告签订了物业管理委托合同，约定由原告负责对被告购买的中山市火炬开发区颐景苑五期R6幢二层C52卡提供物业管理服务，但被告自2009年1月1日起至2014年11月30日拖欠原告物业管理费17095元。原告催讨无果，遂请求法院判令：1.被告向原告支付物业管理费17095元（滞纳金按每日2‰计算，从2009年1月1日起计算至2014年11月30日，其后持续计算至全部款项清偿之日止）；2。被告承担本案诉讼费用。
原告皇爵公司对上述诉讼主张及事实理由提供证据如下：1.物业管理费欠费清单、费用催缴通知单、邮件底单；2.物业管理委托合同1份；3.关于统一调整物业服务费的通知和邮件底单。
被告冯志诚答辩称：被告确认未缴交2009年1月1日起至2014年11月30日的物业管理费，但未收到原告的催缴通知单，是直到本次诉讼才看到的；被告对原告所列物业管理费欠费清单中第一、二栏计算标准、金额无异议，但对自2014年8月起调整的3.2元/平方的物业管理费收费标准有异议，认为原告提高收费标准不合理不合法，应按原标准计算物业管理费。被告认为，原告没有按照物业管理合同的约定履行管理和监管义务，故被告无须缴纳物业管理费。理由如下：1.原告作为本商业城的开发商，开发初期，承诺多种经营前景，并重点向被告推销C52号铺位，说其靠近商场二楼的入口通道，人流汇集，道路畅通，有极大升值的潜力，被告最终相信并与原告集团公司签订房屋买卖合同。但自购买该铺后，原告一直无法兑现其推销时的承诺，造成商业城长期烂尾空置，并且一直无法按合同规定时间办理房产证，造成大批小商铺业主多次集结其公司声讨，原告自知理亏，从来不敢提出收取管理费一事。然而，原告在2013年爱茵堡青少年宫开始营业后，自以为业主们无法再向其追责，于2014年中，向所有业主发出追讨从2007年至今差不多10年的物业管理费，引起业主们的强烈不满并一致加以抵制。原告一直无法用实际行动运营该商城（长期空置和没有保安等管理人员在场中管理），却希望仅凭卖铺初期与众业主签订的物管合同收取物管费，不应得到法院的支持。2.原告于2010年在其自有部分招商引入的华润万家超市，在其进场装修之前，在没有向本商城业主们公示或商量，在违反消防条例和本商城竣工验收原貌的情况下，擅自封闭商城的东西两大通道，违反了《物业管理条例》中的第二十七条和第六十六条关于不得“擅自占用物业公用部分”的相关规定，也令被告的铺位顿成死角，被告多次向原告提出交涉，原告却含糊推责，在被告多次催促下，才敷衍说以后有机会会开通。被告希望法院判令原告监督和实施还原通道原貌，保护本人商铺的合法利益不受侵害。3.由于原告招商工作严重滞后，受到众多业主的强烈的质疑。该公司又于2011年招入实力欠佳的138电子数码科技有限公司（后改为爱茵堡青少年宫）。该公司低价租用部分业主的商铺，包装后再高价转租，由于该公司所提出承租条件过低，被告与其未能谈成合作，该公司当即扬言：如不出租给其公司，被告的商铺即不可能再出租出去。从那时起至今，该公司一直粗暴阻止被告出租商铺。被告于2013年6月1日与租客黄紫兰签订了《租赁合同》，在已收押金的情况下，该公司上门恐吓勒索该租户，导致该租户无法装修迁入，被迫与被告终止合同。爱茵堡青少年宫进场后，也是在没有公示和征得业主们同意的情况下，擅自改变占用一楼和二楼的公用部分，将一楼门口大堂公共部分全部改为其招生办公地，张贴广告声称整个商铺归其经营，把二楼公共通道完全封闭改成其教室“贝贝儿童之家”出租，并锁上消防门造成安全隐患，还按其自行规定的时间（8：00-21：00）定时上锁一楼大门，致使业主们都不能正常出入商铺，严重影响被告出租以及使用商铺。被告就这些问题多次向原告反映，但是一直都没有结果，被告希望原告跟进和监督该公司，停止骚扰被告的租赁，将非法占用的公用部分（含一、二楼）全部退还原貌，开通所有消防通道。4.原告对其招商进驻的两公司缺乏引导和监管，初期没有按建筑物竣工验收资料来引导其装修，后期在业主的多次反馈下仍然一直搪塞推责未加制止。综上所述，原告未尽物业公司之责，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告冯志诚对其辩称向本院提供证据如下：1.照片17张；2.业主公共契约。
经审理查明：2007年7月28日，皇爵公司和冯志诚签订中山市皇爵商业城物业管理委托合同，约定：冯志诚将名下位于中山市火炬开发区颐景苑五期R6幢C52号的商铺委托皇爵公司实行物业经营管理，委托管理事项包括：房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理，公用环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，管理与本物业相关的工程图纸、使用人档案与竣工验收资料，皇爵商业城内经营者经营行为的规范与统一；物业管理费暂按建筑面积每月每平方米1.8元向业主收取，管理服务费标准的调整，按物价局最终审批的收费标准进行调整，空置商铺的管理服务费，由物业公司按相同标准向业主收取；业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应缴管理费的3%缴纳滞纳金；对业主和物业使用人违反经营管理公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止及罚款处理等措施。同日，皇爵公司和冯志诚签订皇爵商业城业主公共契约，约定业主依法享有合理使用房屋本体共用设施和商业城内公用设施和场所的权利；业主不得占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用部位、设施及公共场所（地）。冯志诚以皇爵公司招商工作严重滞后，未尽管理之责为由拒付物业管理费；还以皇爵公司在2009年引进华润万家生活超市，在2011年引进138电子数码科技发展有限公司（后转为爱茵堡青少年宫）时，未履行监督之责，致使两公司违规装修，使其购买的商铺成死角位，不便出租，无法产生收益为由拒付物业管理费；再以爱茵堡青少年宫擅自占用公共通道，造成其商铺出入不便，其向皇爵公司多次反映无果，皇爵公司未尽管理之责为由拒付物业管理费。皇爵公司则以冯志诚拖欠2009年1月至2014年11月的物业管理费为由诉至本院，主张上述实体权利。
另查明：冯志诚购买的商铺备案登记面积为128.39平方米，房产证登记面积为126.98平方米，物业管理费自2009年1月至2014年4月期间按备案登记面积计收，每月231元；自2014年5月起按房产证登记面积计收，每月229元。2014年7月5日，皇爵公司向业主发出关于统一调整物业服务费的通知，称因成本增加，将于2014年8月起调整为按每月3.2元每平方米计收物业费。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点有二：一、物业服务费的上调是否合理有据；二、冯志诚的抗辩理由是否正当，其应否向皇爵公司缴纳物业管理费和滞纳金。
关于焦点一。《物业管理条例》第四十一条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。皇爵公司和冯志诚已经在合同中明确约定物业费的收费标准，现皇爵公司仅以成本增加、物价上涨为由，在未报物价局进行审批的情况下擅自提高物业费的收费标准，其做法于法无据，本院不予支持。冯志诚的抗辩合法有据，本院予以采信，物业费的标准仍然应当按每月每平方米1.8元计收。
关于焦点二。本案中，皇爵公司提供的物业服务确实存在瑕疵。其一，皇爵公司本负有监督业主装修的责任和义务，对华润超市和爱茵堡青少年宫是否按照规划进行装修应当清楚了解，在冯志诚提出质疑后，皇爵公司应当正面予以回应而非简单地说该两家公司已经通过消防验收，业主如有问题应自行向该两家公司主张权利，此种推搪不负责任的态度不利于业主和物业公司之间构建良好的关系，加剧了双方的矛盾。其二，冯志诚主张新入场的华润超市和爱茵堡青少年宫改变规划，存在消防隐患，影响其铺位经营，要求皇爵公司依据合同约定提供工程图纸和竣工验收资料，皇爵公司简单生硬地回应图纸已提交相关部门，但未将具体行政部门告知冯志诚，也未就其为何没有按照合同约定管理相关资料向冯志诚作出合理解释，其行为欠妥，亦违反了合同约定。其三，从冯志诚提供的图片来看，爱茵堡青少年宫的经营确实占用了业主的公用通道，在冯志诚提出异议后，考虑到商铺和一般住宅的区别，从发展繁荣商圈的角度出发，皇爵公司负有积极沟通、协调冯志诚和爱茵堡青少年宫之间矛盾的义务，但皇爵公司未提供相关证据证明其已履行了相关义务，其不作为的行为，确已影响冯志诚正常使用商铺。但是，皇爵公司服务中存在的种种问题不足以构成冯志诚完全不缴纳物业管理费的正当理由。冯志诚身为业主，应当意识到，业主最主要的合同义务是交纳物业服务费，其未交纳物业服务费，相当于在享受“免费物业服务”，这对其他已交费业主来说，是极不公平的。皇爵公司身为物业公司，提供的是一种概括性服务，虽然其在合同履行中存在不作为、服务瑕疵等问题，但毕竟提供了该商业城的日常绿化、保洁、梯灯管理、设备养护、公共秩序管理等服务，在此情况下，身为业主的冯志诚无论有否使用商铺，均负有缴纳物业管理费的义务。综上，根据皇爵公司提供的物业服务质量和服务态度，本院认定冯志诚无须向皇爵公司缴纳滞纳金，并酌情减免20%的物业管理费。
综上所述，冯志诚应向皇爵公司缴纳物业管理费13110元[（231元/月×64个月+229元/月×7个月）×0.8]。至于冯志诚主张的要求皇爵公司赔偿其多年的租金损失，督促爱茵堡青少年宫和华润超市恢复原貌、开通消防通道等，因其明确不提出反诉请求，本案不作审查。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告冯志诚于本判决生效之日起七日内向原告中山市皇爵商业城有限公司支付2009年1月1日起至2014年11月30日的物业服务费13110元；
二、驳回原告中山市皇爵商业城有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1090元，减半收取545元，由原告中山市皇爵商业城有限公司负担407元，被告冯志诚负担138元（原告已付545元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 王 珊
二〇一五年五月七日
书记员 詹绮婷