北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第05736号
上诉人（原审原告、反诉被告）周麦克，男，1980年3月1日出生。
委托代理人张繻心，北京永勤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张莹，女，1989年6月16日出生。
委托代理人滕飞龙（张莹之夫），1988年12月30日出生。
上诉人周麦克因与被上诉人张莹房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第47095号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年11月，周麦克起诉至原审法院称：2014年8月9日，我与张莹签署了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，我将北京市朝阳区×房屋出售给张莹。签署上述协议后，张莹一直拒绝跟我签署协议附件，借此扣留属于我的家具家电、装饰装修等固定资产，并恶意拖延交易时间，迟迟不将产权证交给贷款银行收押，并延迟办理银行贷款开户，张莹延迟付款的行为已经构成违约，故现诉至法院要求张莹赔偿违约金640000元。
张莹辩称并反诉称：双方签订的买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，对双方均有法律效力。签订合同后，我向周麦克支付了定金及首付款，并按照房屋交易保障合同的约定在十五个工作日期限内于2014年11月25日将房屋所有权证送至贷款银行委托的律师事务所进行抵押登记，此后我积极配合汇丰银行的放款工作，我的付款义务已经完全履行，不存在违约行为，不同意支付违约金。现反诉要求周麦克：1.将房屋交付给我，并支付自2014年11月2日至其实际交付房屋之日的违约金；2.给付我租金39000元、结清供暖费2063.76元，并支付未结清费用的违约金20000元。
针对反诉，周麦克辩称：房屋现在在出租状态，我并不占有该房屋，无法交付，我没有责任交付房屋也不需要承担违约金。而且我已经结清所有费用。故不同意张莹的反诉请求。
原审法院经审理查明：2014年8月9日，周麦克（出售方）与张莹（买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定：出售方所售房屋坐落为北京市朝阳区×号房屋（以下简称×号房屋），房屋租赁情况为出售方已将房屋出租。成交价格为3200000元。买受方交付出售方首付款1400000元，双方同意在产权过户当日共同办理房屋交验手续。如出售方逾期未办理房屋交验手续、结清上述费用，应支付买受方20000元违约金。
合同签订后，张莹向周麦克支付200000元定金及1400000元首付款。2014年11月2日，周麦克与张莹网签了存量房买卖合同，并办理了房屋过户手续。2014年11月25日，张莹将房屋所有权证书交至贷款银行指定的律师事务所，2014年12月15日，贷款银行发放了1600000元的住房按揭贷款，周麦克称其12月18日实际收到上述房款。
庭审中，周麦克认为2014年11月2日双方办理完房屋过户手续后，张莹于11月25日才将房屋所有权证书交至贷款银行，存在逾期付款问题，张莹则提交了其作为乙方与周麦克（甲方）及×公司（丙方）签订的《房屋交易保障服务合同》，该合同第三条第五款约定：乙方申请商业贷款的，应在房屋产权证核发之日起十五个工作日内办理房屋抵押登记。张莹称其在十五个工作日内将产权证交至贷款银行指定的律师事务所，并不违反合同约定。
另查，周麦克曾与案外人刘×签有《北京市房屋租赁合同》，将×号房屋出租给刘×，租赁期限为2014年4月8日至2015年4月7日，租金为每月7500元，押金为7500元。庭审中，双方确认×号房屋现由刘×居住使用，且刘×已将2014年10月8日至2015年4月7日的房屋租金45000元交付周麦克。
再另查，2014年12月19日，周麦克交纳了采暖费（13-14季）2063.76元。
原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。周麦克认为张莹存在延迟付款及中断交易的违约行为，需提供证据予以证明，现根据法院查明的情况，双方于2014年11月2日办理完房屋过户手续后，张莹于11月25日将房屋所有权证书交至贷款银行指定的律师事务所，并不属于逾期履行合同、中断交易的违约行为，周麦克据此主张违约金，缺乏事实与法律依据，法院难以支持。关于张莹的反诉请求，因涉案房屋现由案外人居住使用，尚不具备交付条件，故对张莹要求周麦克交付房屋并支付违约金的请求，法院不予支持；关于其要求周麦克将租户给付的租金移交的问题，考虑到2014年12月18日周麦克已经收到全部房款，法院判令其将12月18日此后的租金交付张莹，对张莹其他诉讼请求，法院不予支持。
据此，原审法院于2015年2月判决：一、周麦克于判决生效后十日给付张莹租金二万七千五百元。二、驳回周麦克的诉讼请求。三、驳回张莹其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，周麦克不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一、二项，改判张莹向我支付合同违约金32万元人民币；诉讼费由张莹承担。其上诉的事实与理由为：双方没有签署过任何关于房租的文件；我方积极准备签署合同附件相关事宜，是张莹自己拒绝签署相关文件，应认定为其主动放弃相关权利义务；自产权过户之日起张莹一直非法占有我房屋内的家具家电和装饰装修。张莹同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、北京市国有土地房屋所有权转移登记申请表、发票、二手房定金交付确认函、二手房首付交付款确认函、房屋交易保障服务合同、收据、房屋所有权证书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：周麦克与张莹签订的合同系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，双方于2014年11月2日办理了房屋过户手续，后张莹于11月25日将房屋所有权证书交至贷款银行指定的律师事务所，其交证日期在扣除法定假日及APEC假期后并未超出合同约定的履行期限，故张莹之行为不能认定为违约，周麦克要求其支付违约金，依据不足，本院对周麦克此项上诉意见不予采纳。
有关周麦克以双方对其出租房屋收益没有约定为由不同意向张莹支付租金。本院认为，张莹于2014年11月2日取得涉案房屋产权，周麦克也已于2014年12月18日取得全部房款，双方交易行为至此已基本完成。自该日期起，张莹作为产权人对×号房屋完全享有占有、使用、收益、处分的权利，在双方没有就租金进行特别约定的情况下，因房屋产生的孳息即房租应归属张莹所有。原审法院综合案件情况，判决周麦克将2014年12月18日后的租金交付张莹，并无不当，周麦克上诉不同意支付租金，缺乏法律依据，本院不予支持。
二审诉讼中，周麦克主张张莹自2014年11月2日起非法占有其家具、家电，经审查，上述情况的出现源于周麦克将家具、家电作为房屋附属设施出租给案外人。因房屋过户时租赁合同仍在履行过程中，且双方在原审中的诉求与此事实并无关联性，故该上诉理由亦不能成立。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5100元，由周麦克负担（已交纳），反诉案件受理费1265元，由张莹负担953元（已交纳），由周麦克负担312元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费6513元，由周麦克负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 李春香
代理审判员 孙承松
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 杜超男