福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第8005号
原告厦门传人实业有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路81号三江大厦十二层E室，组织机构代码：61226388-0。
法定代表人张华芳，总经理。
委托代理人张东平、朱瑜雯，福建天衡联合律师事务所律师。
被告厦门传人置业有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路81号三江大厦十二层C单元之一，组织机构代码：70543472-2。
法定代表人施建华，负责人。
被告陈传和，男，1955年6月15日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人王章华、陈有限，福建联合信实律师事务所律师。
原告厦门传人实业有限公司（以下称传人实业公司）与被告厦门传人置业有限公司（以下称传人置业公司）、陈传和确认合同无效纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理后，依法由审判员林晞吟适用简易程序于2014年6月24日、2014年8月13日公开开庭进行审理。2014年8月25日转为普通程序，由审判员林晞吟担任审判长，与代理审判员刘亚乐、人民陪审员陈禄兴组成合议庭，于2014年10月9日公开开庭进行审理。原告委托代理人张东平、朱瑜雯，被告陈传和及其委托代理人陈有限到庭参加诉讼。被告传人置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告传人实业公司诉称，1994年6月2日和12日，原告作为美园度假娱乐城A1、A2项目的立项申请单位分别获得思明区计划统计局作出的同意开发建设的《关于建设美园度假娱乐城A1、A2立项批复》、《关于建设美园渡假娱乐城A1项目的立项批复》、《关于建设美园渡假娱乐城A2项目的立项批复》，批复同意建设美园渡假娱乐城项目，用于从事文化、休闲、渡假和娱乐行业。2000年3月27日，原告获得该项目《建设工程规划许可证》。2000年8月18日，原告获得项目的《建设工程施工许可证》。然而，2001年6月25日，传人置业公司竟然与陈传和签订《房屋使用权转让合同书》，擅自将原告开发的坐落于厦门市思明区黄厝塔头美园度假娱乐城的A3-1栋房屋及其附属设施的房屋使用权转让给陈传和。两被告签订的《房屋使用权转让合同书》不仅严重侵害了原告的合法权益，还违反了法律强制性规定。首先，建设案涉房屋的土地至今仍属集体所有，且讼争土地用地许可证亦明确备注：“土地不得买卖或者以其他方式非法转让”；其次，讼争房屋的批准用途是文化、休闲、度假和娱乐经营性项目，未经批准不得改变用途。
综上所述，两被告签订《房屋使用权转让合同书》的行为严重侵害了集体土地所有权和原告作为开发经营者的权益，违反了法律的强制性规定，应认定为无效。故申请法院判令：1、被告陈传和与被告传人置业公司签订的《房屋使用权转让合同书》无效；2、本案诉讼费用由被告陈传和与被告传人置业公司承担。
被告陈传和辩称，讼争合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应当依法认定为合法有效的合同，并应依法驳回原告的诉讼请求。
一、讼争合同并未涉及土地所有权，是否改变土地用途也不影响讼争合同效力。二、讼争房屋的转让作为历史遗留问题已经其所在地的土地行政主管部门同意并经人民政府批准，且已经列入政府确权范围，讼争合同因此仍然具有法律效力。三、传人置业公司系讼争房屋的开发建设者，依法有权签订讼争合同并转让讼争房屋。四、原告早已明知并同意、认可由传人置业公司签订讼争合同并转让讼争房屋的事实。讼争房屋的权属作为历史遗留问题，已经过其所在地土地行政主管部门的处理并已经政府批准列入政府确权范围。如原告与传人置业公司能全面诚信履行义务，依法缴纳罚款并依法告知答辩人有关情况由答辩人补交土地出让金，讼争房屋的权属也早已办理至答辩人名下。但是，原告与传人置业公司不仅未及时缴纳罚款并故意隐瞒前述情况且一直拒绝办理交房手续，致使讼争房屋至今未通水通电且所在庭院大门紧闭，答辩人根本无法入住使用。原告与传人置业公司在讼争合同签订之后以及之后的履行过程中均被以施建华为首的同一家族所实际控制，原告与传人置业公司共同合谋并持续侵害答辩人合法权益的特征极其明显。综上，讼争合同合法有效，并不存在任何导致其无效的情形。恳请法院查明事实，依法准确认定讼争合同的效力，并依法对严重违背诚实信用原则的行为予以制裁。
被告传人置业公司未作答辩。
经审理查明，黄厝村委会综合楼和黄厝村饲料加工综合项目用地，系乡村企事业用地，黄厝村委会于1992年9月15日及1995年1月9日办理该综合楼的编号为0-08号及382号的乡村企事业用地许可证。1994年，厦门市思明区计划统计局以思计投（1994）106号文及107号文作出关于建设美园渡假娱乐城A1、A2项目的立项批复，根据思计投（1994）92号批准，厦门天乐物业管理有限公司因资金缺乏将厦门市土地局乡村企事业用地许可证第382号地块及第0-08号地块的开发权转让给传人实业公司，经研究同意思明区农村工作办公室、黄厝村委会、传人实业公司在办妥市规划局、土地局、环保局等有关部门的审批手续后，合作建设美园渡假娱乐城A1、A2，用于从事文化、休闲、渡假和娱乐等行业，建设资金由合作方自筹解决。1999年3月26日，厦门市思明区黄厝村民委员会与厦门市思明区人民政府滨海街道办事处签订一份《全权委托书》，黄厝村委会将厦门市乡村企事业用地许可证0-08号和382号委托滨海街道办事处（神龙经济发展总公司）全权开发经营（包括对外招商引资）。该两地块的征地赔偿费，在1999年6月份之前由滨海街道赔偿给黄厝村委会。除以前已付给黄厝村委会的利润外，1999年内街道再拨给黄厝村委会该地块的利益补偿500000元，黄厝村委会不再从该两地块得到其他利润，原神龙经济发展公司与村委会就该地块签订的合同同时终止。今后发生的一切债权债务与村委会无关。该两地块开发项目产生的税收归入黄厝村委会的经济指标考核范围。2000年2月，厦门市思明区神龙经济发展总公司（甲方）与传人实业公司签订一份《合作开发“美园海滨旅游娱乐城”项目合同书》，约定由甲方提供合作项目的建设用地13895平方米（以政府部门核定红线为准），负责提供项目用地红线图，乙方负责提供项目开发所需的全部资金。为便于合作项目的开发建设，成立项目公司，公司以乙方为主成立，甲方指派一名董事参与，公司全权由乙方负责本合作项目的开发和经营，协调项目与政府各主管部门及建委、土地、规划等部门的关系。厦门市思明区黄厝村民委员会在该合同书甲方处盖章。2000年3月27日，原告与思明区黄厝村民委员会取得上述项目的《建设工程规划许可证》，2000年8月18日取得上述项目的《建设工程施工许可证》。该项目建成后，未经竣工验收。
传人置业公司于2000年3月23日成立，注册资金500万元，其中传人实业公司投资25万元，并派人协助传人置业公司的管理。
2001年6月25日，被告陈传和与被告传人置业公司签订一份《房屋使用权转让合同书》，约定：传人置业公司将美园度假娱乐城A3-1别墅一栋及附属储物间、屋顶阳台、花园、车位的使用权转让予陈传和，成交金额620000元，交房时间2002年1月1日，房屋（别墅）土地使用权及房屋使用权年限均70年（从房屋所属项目土地的立项申报审批时间即1999年12月8日至2069年12月8日）；陈传和在签订合同后，如需易主更换使用人，传人置业公司无偿提供方便，但因此发生的费用由陈传和负责。2001年6月7日、2011年6月26日、2011年7月3日，陈传和分三次支付给传人置业59万元。
2002年11月10日，厦门市思明区神龙经济发展总公司与传人实业公司签订一份《合作开发“美园海滨旅游娱乐城”项目补充协议书》，约定：有关原合同第七条“合作方式和利润分配”所约定的条款：现甲方已准备将原来所占有的25%股份全部转让给乙方，而乙方将按甲方原持有股份所应有的权益（即696万元的出资比例）用现金的形式返还给甲方，此后甲方将不再参与该项目的利润分配，也不再承担此项目的经营风险。原合同书第十条“项目公司”所约定的条款：现由于甲方要将所持有的股份全部转让给乙方，所以双方将不再成立项目公司，由乙方全权负责该项目的建设和经营。
2005年2月5日，传人实业与厦门大学签订一份《项目变更协议书》，双方就厦门黄厝塔头008号及382号地块及地上建筑物（美园渡假娱乐城）整体项目变更事宜进行洽商，在市政府的支持同意下，双方达成如下协议：本项目位于厦门黄厝塔头，总用地面积13895平方米，由35栋连体别墅组成，现工程已基本完工。该项目属于集体用地，由乙方投资开发，在思明区政府批准后兴建，后经厦门国土资源与房产管理局2003（298）号文件及市政府办公厅批复后，列入政府确权范围。乙方拥有100%项目权益。乙方同意该项目变更为甲方所有，作为甲方引进高层次人才公寓。在政府批准同意后，将该项目名称直接变更到甲方名下，甲方同意受让乙方100%的权益。甲方应向乙方支付权益金。乙方在政府批准同意后，配合甲方办理新项目的有关文件，配合甲方做好后续工程建设过程中的有关事宜。牵涉到政府的罚款、土地出让金、税收等全部费用及与该项目有关的债权债务均由乙方负责。甲方同意该项目作为非商品房的居住房，并按《厦门市国有土地使用权出让收费若干规定》（厦府（2000）综085号）第六条之规定向市政府争取有关配套费的优惠政策。2005年6月27日，厦门大学给厦门市国土资源与房产管理局发函称，根据《厦门市人民政府办公厅关于厦门大学引进高层次人才公寓问题的批复》（厦府办（2005））13号第三条之规定，该校在取得该项目产权后，必须专项用于引进高层次人才公寓，不可向社会发售。鉴于此种情形，该校决定该项目作为学校非商品房的居住房，恳请厦门市国土与资源与房产管理局同意该校按照《厦门市国有土地使用权出让收费若干规定》第六条之规定缴纳相关费用，以顺利推进该项目。2005年7月14日，厦门市国土资源与房产管理局答复厦门大学称，对于原传人置业公司美园项目处理、转让过程中涉及的罚款、土地出让金和相关税费，由该校和开发商按规定缴交，不得减免。2011年5月13日，厦门大学与传人实业公司签订一份《协议书》，约定：传人实业公司同意按照《补充协议书》第六条第3款的违约责任条款支付以下款项：返还厦门大学已支付的全部转让权益金4983.7万元；补偿厦门大学的转让权益金利息损失1315.1980万元；向厦门大学支付违约金2000万元。厦门大学同意在本协议履行期间不进行任何可能实质性改变该项目权利状态的处置行为；厦门大学承诺在传人实业公司支付完前述所有款项后5天内将项目按现状正式移交传人实业公司，并将传人实业公司曾移交给厦门大学的项目和与项目有关的全部文件资料返还给传人实业公司；双方确认，在厦门大学将项目及有关资料移交给传人实业公司后，《补充协议书》（包括双方2005年2月签订的《项目变更协议书》）正式解除，该项目的所有权利义务概由传人实业公司享有、承担，所有遗留问题均由传人实业公司负责处理。
陈传和另提供一份落款时间为2002年5月10日、由传人置业公司与案外人吴达新签订、担保人为传人实业公司及厦门传人音响有限公司的《“海丽山庄”入伙协议》，载明：乙方入伙“海丽山庄”B型别墅一栋，编号为B3-2，该别墅还包括附属储物间、层顶露台及花园，实际建筑面积及占地面积以甲方产权证登记数为准，在本协议有效期内，乙方对前述别墅享有独占排他的使用权、收益权、转让及赠与权。入伙协议有效期自本协议正式签字生效之日起至2064年6月1日止。本项用地为农村集体经济组织用地，甲方应积极向政府申请变更为商品房用地。
陈传和提供传人实业有限公司的工商登记信息、传人置业有限公司的工商登记信息等证据，拟证明原告与传人置业有限公司具有紧密联系，原告对传人置业有限公司转让房屋使用权的行为是知情且同意的；提供《厦门市国家税务局办公室、厦门市地方税务局致厦门市规划管理局的函》等证据，拟证明讼争房屋所在地系历史遗留问题，在开发商接受处理并缴纳罚款后可以办理产权，且被告传人置业公司系讼争房屋的原开发商；提供报纸广告若干份，拟证明原告与被告传人置业公司多年来连续对讼争房屋以“海丽山庄”的名义进行推广。对于前述证据，原告均认为与本案无关，不能证明被告陈传和拟证明的事实。
以上事实，有原告提交的《全权委托书》、厦门市土地管理局《乡村企事业用地许可证》两份、厦门市思明区计划统计局《关于建设美园度假娱乐城A2项目的立项批复》、《建设工程施工许可证》、《合作开发“美园海滨旅游娱乐城”项目合同书》、《合作开发“美园海滨旅游娱乐城项目补充协议书”》、《房屋使用权转让合同书》，被告提交的原告的工商登记信息、传人置业公司的工商登记信息、施建华、吴巧玲、吴峰的自然人身份信息、房屋使用权转让合同书、收款收据、合作开发“美园海滨旅游娱乐城”项目合作书、厦门市国家税务局办公室、厦门市地方税务局办公室致厦门市规划管理局的函、关于思明区乡村企事业用地改变用途补办用地手续的处理意见、厦门市人民政府办公厅复函、项目变更协议书、厦门大学致厦门市国土资源与房产管理局的函、厦门市国土资源与房产管理局的复函、厦门日报及当事人庭审陈述为证。
被告传人置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其放弃本案中的抗辩权利。
本院认为，根据我国《土地管理法》的相关规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案讼争的黄厝村委会综合楼和黄厝村饲料加工综合项目用地，系乡村企事业用地，该讼争地块开发商并未补办该地块的其他用地手续或补交相关费用，该地块的用地性质仍属于乡村企事业用地。被告陈传和与传人置业公司签订的《房屋使用权转让合同书》虽约定转让的是房屋使用权，但双方在合同中约定，在签订合同后，如需易主更换使用人，传人置业公司无偿提供方便，并约定房屋（别墅）土地使用权及房屋使用权年限均为70年。陈传和和传人置业公司签订《房屋使用权转让合同书》的实质，并非转让讼争房的使用权，而是所有权。被告陈传和提供的被告传人置业公司与案外人吴达新签订的《“海丽山庄”入伙协议》约定：在本协议有效期内，乙方对前述别墅享有独占排他的使用权、收益权、转让及赠与权，更进一步证明两被告转让的是房屋的所有权。讼争房产至今仍未通过验收。两被告转让房产的行为，违反法律禁止性规定，应认定有无效。原告诉求，应予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告陈传和与被告厦门传人置业有限公司签订的《房屋使用权转让合同书》无效。
本案案件受理费10000元，由被告陈传和、厦门传人置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 林晞吟
代理审判员 刘亚乐
人民陪审员 陈禄兴
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 辛 鹏
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国土地管理法》
第四条国家实行土地用途管制制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。