赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0105民初2659号
原告王希进，男，1969年6月19日出生，汉族，无固定职业，现住呼和浩特市新城区。
委托代理人包春丽，内蒙古蒙银律师事务所律师。
委托代理人苏德，内蒙古蒙银律师事务所律师。
被告内蒙古时代中天房地产有限公司。组织机构代码79362644-0。住所地呼和浩特市赛罕区东影南路嘉逸大酒店三层。
法定代表人韩喜荣，经理。
委托代理人张金来，内蒙古启安律师事务所律师。
原告王希进与被告内蒙古时代中天房地产有限公司(以下简称时代中天公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日受理后，依法由审判员范虹适用简易程序，于2016年5月26日、2016年7月6日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告王希进的委托代理人包春丽、苏德，被告时代中天公司的委托代理人张金来到庭参加诉讼。第二次开庭时原告王希进的委托代理人苏德，被告时代中天公司的委托代理人张金来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王希进诉称，2012年10月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同》1。合同约定，被告将位于呼和浩特市赛罕区新华东街时代中天商业房屋售予原告，该商品房建筑面积共计为30.13平方米，商品房总价共计1412673元。合同签订后，原告依约向被告交付了全部购房款，但被告未予开具发票。合同约定被告应当在商品房交付使用后540日内，为原告办理产权登记，取得商品房房地产权属证书，如原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。然上述期限届满后，被告既不为原告开具发票，也迟迟不予办理土地使用权变更及房屋所有权登记手续，致使原告至今未取得上述商品房的土地使用权证及房屋权属证书。被告的行为已构成违约，故原告诉至法院，请求依法判令：一、被告立即为原告办理位于呼和浩特市赛罕区新华东街时代中天商业房屋的土地使用权变更和房屋所有权登记手续（办理房屋所有权证）；二、被告按照原告已付购房款总额开具发票；三、被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金14126.73元（按已付房价款的1%计算）；四、被告向呼和浩特市房地产产权市场管理处（房地产管理部门）申请就双方签订的《商品房买卖合同》登记备案。
被告时代中天公司辩称，一、被告与原告签订《商品房买卖合同》后，依约向原告交付了合同约定的房屋，被告已经履行了合同的主要义务。办理房屋权属证书是被告的附随义务，被告已经向呼和浩特市住房保障和房屋管理局（以下简称房管局）提交了申请，完成了合同约定的义务。房管局答复，因所涉房屋无法界定四至，不能办理房屋权属证书。因此，能否办理房屋权属证书取决于房屋主管部门，不取决于被告的意愿表示，不应当将责任全部归咎于被告。二、双方在签订《商品房买卖合同》时，对房屋的事实均知情，即被告负责承建、销售房屋，原告购买房屋后委托内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司（以下简称摩尔城公司）整体经营。在被告将房屋交付原告后，原告随即将房屋租赁给摩尔城公司，摩尔城公司对房屋进行整体装修、改造后从事商业活动。因此，被告、原告和摩尔城公司三方对无法办理房屋权属证书均有责任，应共同承担责任。
原告王希进为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
一、《商品房买卖合同》，拟证明：1、原告与被告签订《商品房买卖合同》明确了房屋面积、坐落、价款；2、合同第15条关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用540日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料、报产权登记机关备案，如因出卖人的原因不能在规定期间内取得房地产权属证书的，双方同意按第二项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%支付违约金，向买受人支付违约金。被告在上述期间未能为原告登记备案办理房屋权属证书，被告存在违约除应继续履行合同为原告办理房地产权属证书外，还应按约定支付违约金；3、合同约定房屋交付时间为2012年12月31日。被告对其真实性认可，但对证明的问题不予认可。
二、收据，拟证明原告已向被告足额付清全部购房款，原告不存在违约行为。被告对交款事实予以认可，对违约责任不认可。
三、《维多利•摩尔城委托经营合同书》、宣传材料，拟证明：1、被告与原告签订《商品房买卖合同》前以海报、网络、媒体宣传等手段宣传该商城由维多利集团运营及统一管理，并在出售商品房以前，就已经选择摩尔城公司作为该楼盘的运营商。2、原告在签订《商品房买卖合同》的同时是按被告的要求与摩尔城公司签订《维多利•摩尔城委托经营合同书》，被告关于原告在购买商品房后将房屋出租给维多利，维多利装修改变结构是无法办理产权证的抗辩理由不能成立。被告对其真实性认可，但对证明的问题不予认可。
被告时代中天公司未向本院提交证据。
经原告申请，本院依法向呼和浩特市产权市场管理处档案馆调取《房屋权属登记信息查询结果证明》，原告认为该证据可以证明本案所涉房屋已被北京市高级人民法院查封，四层存在在建工程抵押，查封和抵押情况的出现都是由被告造成的，被告侵害原告的合法权益，其应承担全部责任。被告对该证据真实性予以认可。
经审理查明，2012年10月17日,被告时代中天公司(出卖人)与原告王希进（买受人）签订了两份《商品房买卖合同》。合同第一条、第三条、第四条约定，买受人购买呼和浩特市赛罕区新华东街南侧时代中天房屋，建筑面积共30.13平方米，商品房总金额1412673元。合同第二条约定，预售商品房批准机关为呼和浩特市房地产管理处，许可证号为呼房预销售证第20120057号。合同第六条约定，买受人于2012年10月17日一次性付清总房款1412673元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请登记备案。合同签订后,原告向被告全额支付购房款，被告向原告出具相应收据。
另查明，被告已取得本案所涉房屋的商品房预售许可。2013年1月1日，本案所涉房屋交付使用，被告对此予以认可。
又查明，时代中天在呼和浩特市产权市场管理处档案馆登记为时代中天广场商住楼，本案所涉房屋已被北京市高级人民法院司法查封。
还查明，2016年6月20日，原告向本院提出增加诉讼请求的申请，要求被告依照双方签订的合同第二十四条为原告向呼和浩特市房地产产权市场管理处办理登记备案。经询问，被告放弃答辩期。
本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告已经取得商品房预售许可，故该合同合法有效，双方权利义务关系明确，应受法律保护。原告已按合同约定履行了支付房屋价款的义务，是本案所涉房屋的实际所有权人，被告应按照合同约定在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但鉴于本案所涉房屋存在限制登记的情形，故原告要求被告为其办理房地产权属证书的诉讼请求在客观上暂时无法实现，原告可以在障碍消除后与被告协商办理或另行主张权利。
对于原告主张被告支付逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求，本院认为，房屋交付之日为2013年1月1日，至原告起诉之日止已超过约定的540日。被告未在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，且本案所涉房屋存在限制登记系被告造成，故被告构成违约，应按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，按照已付购房款1412673元的1%向原告支付违约金。原告主张被告支付违约金14126.73元，不违反合同的约定，本院予以支持。对于被告辩称因房屋装修导致没有四至，无法办理房屋权属证书，该责任应由被告、原告和摩尔城公司三方承担的抗辩理由，无相应证据支持，故本院不予支持。
对于原告主张被告按照已付购房款总额开具发票的诉讼请求，本院认为，未按照规定开具发票属于违反发票管理法规的行为。因此，开具发票属于行政法律关系的调整范围，而不是民事法律关系的调整范围，原告可向税务部门反映并要求其解决。
对于原告主张被告依照双方签订的合同第二十四条为原告向呼和浩特市房地产产权市场管理处办理登记备案的诉讼请求，本院认为，合同生效之日为2012年10月17日,，至原告起诉之日已超过约定的30日，故被告构成违约，应按照《商品房买卖合同》第二十四条的约定，向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请登记备案。对于被告辩称本案所涉房屋不具合同登记备案条件的抗辩理由，无相应证据支持，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告内蒙古时代中天房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王希进支付逾期办理房屋权属证书的违约金14126.73元。
二、被告内蒙古时代中天房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内就原被告签订的《商品房买卖合同》向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请登记备案。
三、驳回原告王希进的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取77元（原告已预交），由被告内蒙古时代中天房地产有限公司负担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员 范虹
二〇一六年七月二十五日
书记员 梁雨