广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终314号
上诉人（原审原告）林凯珊。
委托代理人崔芸庆、张爱玲，广东今久律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）惠州怡海房地产开发有限公司。
法定代表人庄胜东，董事长。
上诉人林凯珊因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2015）惠东法民一初字第660号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
上诉人林凯珊原审诉称：2012年6月15日，原告在被告提供的《广东省商品房买卖合同》及《陶然假日小区置业增值计划承诺书》上签名，根据前述合同的约定，原告以人民币310万元的价格购买被告开发的位于惠东县XX镇XX广汕路边XX小区XX号房产，而被告应当在2013年6月30日前交付商品房给原告；2012年12月31日，被告在前述合同及补充协议上加盖印鉴；2013年1月24日，前述合同在惠东县房产交易所办理房屋预售登记备案；期间，原告依约定付清所购房产涉及的楼款及契税、维修基金、预告登记费、律师费、代办证费用，但被告未能依合同约定期限交付所涉房产给原告。2014年9月19日，原告委托律师致函被告，要求被告尽快交楼，但直至原告起诉之日，被告仍未能交付涉案房产给被告。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：一、被告继续履行原、被告双方所签订的编号为00XX46的《广东省商品房买卖合同》所约定的交房义务；二、确认座落于惠东县XX镇XX托广汕路边XX小区XX号房产属于原告所有，并判令被告协助原告办理前述房产及对应土地使用权的产权过户登记手续；三、判令被告向原告支付逾期交房的违约金人民币594270元［违约金以人民币3100000元为本金，按每日万分之三的比例计算，从2013年7月1日暂计至2015年3月31日（合计为639天）并顺延至被告交房之日止］；四、本案诉讼费由被告承担。
被上诉人怡海房地产公司原审未到庭应诉，未作答辩。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：被告怡海房地产公司经原审送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票，未到庭参加诉讼，综合原告林凯珊起诉的事实与理由及原审对原告提供的证据的采纳可明确如下事实：被告怡海房地产公司于2006年12月19日成立，经营范围：在惠东××××324700.3平方米的土地开发并建设经营房地产及对建成的物业进行租赁、销售、物业管理。被告于2011年11月11日取得商品房预售许可证（编号：惠东房预许字第20110XX号）。2012年6月15日，原告林凯珊向被告怡海房地产公司认购位于惠东县XX镇XX托地段第XXX号房，并签订《广东省商品房买卖合同》（NO：0029246），约定总房价为人民币3100000元。被告怡海房地产公司于2012年12月31日，在该合同盖章。合同内容：“……第六条付款方式及期限买受人于2012年6月15日前支付首期房款计人民币1550000元，剩余房款计人民币1550000元须于2012年8月19日前向出卖人支付。……第八条交付期限出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经建设、监理、施工、勘查、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过180日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款五分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已支付房价款的0.1%向买受人支付违约金……”。该份合同于2013年1月24日在惠东县房产局登记备案。2012年5月18日，原告支付购房款40700元。2012年5月25日，原告通过转账的方式支付购房款269300元。2012年6月13日，原告通过转账方式支付购房款420000元。2012年6月28日，原告通过转账方式支付购房款820000元。2012年8月18日，原告支付购房款310000元。2012年8月22日，原告通过汇款的方式支付购房款103893元。同日，原告支付综合费103893元（律师费1000元、预告登记费80元、预告登记表费10元、合同备案费80元、维修基金共5723元、预交办房产证费1000元、代理代办费3000元、契税93000元）。2012年9月10日，原告支付购房款1240000元。原告支付3203893元购房款完毕后，因被告至今未能按约交房，原告于2015年3月31日向原审提起诉讼，提出上述诉讼请求。另查，原告林凯珊（甲方）与被告怡海房地产公司（乙方）于2012年6月15日签订《XX小区置业增值计划承诺书》。2014年9月19日，原告向被告邮寄一份《履行合同通知书》给被告，被告于2014年9月22日收到。原告称被告因资金链断裂，导致其开发的房产被多个法院查封，所以未能按约交房。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原告林凯珊向被告怡海房地产公司认购位于惠东县XX镇XXX托地段第XX号房，并签订《广东省商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，予以确认。商品房买卖合同签订后，原告按照约定向被告支付购房款3203893元和综合费103893元（律师费1000元、预告登记费80元、预告登记表费10元、合同备案费80元、维修基金共5723元、预交办房产证费1000元、代理代办费3000元、契税93000元），被告至今未能按约交房的行为已构成违约，致使原、被告签订的商品房买卖合同无法履行，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，被告应向原告支付的违约金应自2013年6月30日起计至交付房屋之日止以3100000元为本金按日万分之三的标准累积计算，且不超过310000元的30%即930000元为宜。原告诉请位于XX县XX镇XX托广汕路边XX小区XX号房产归原告所有，交付原告，被告协助原告办理前述房产的产权过户登记手续，原审予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告惠州怡海房地产开发有限公司继续履行原告林凯珊与被告惠州怡海房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》（编号：NO0029246），将位于惠东县XX镇XX广汕路边XX区XX号房产交付原告林凯珊，并协助原告办理前述房产的产权过户登记手续。二、被告惠州怡海房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告林凯珊支付违约金（违约金以3100000元为基数，从2013年6月30日起计至交付房屋之日止按日万分之三的标准计付，但不超过3100000元的30%即930000元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36354元（原告林凯珊已预交），由被告惠州怡海房地产开发有限公司负担。
当事人二审的意见
宣判后，上诉人林凯珊不服，向本院提起上诉称：上诉人因被上诉人逾期交房于2015年3月31日向惠东县人民法院提起诉讼，要求被上诉人履行交房义务并协助上诉人办理涉案房产的产权过户登记手续，另要求被上诉人承担逾期交房的违约金。一审法院支持了上诉人要求被上诉人交房、协助办理产权过户登记手续及支付违约金的请求，但在违约金的赔付标准上，一审法院认为不超过房价3100000元的30%即930000元为宜。上诉人对一审判定违约金部分不服。理由如下：1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，被上诉人未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩，视为上诉人放弃抗辩且对上诉人依据双方合同约定所主张的违约金标准没有异议，一审法院在被上诉人未对违约金记赔标准提出异议的情况下，主动限制违约金的最高赔偿限额，有违司法解释的规定。2、涉案房产尚不具备交楼条件且被上诉人现仍处于停业等待重组状态，何时能完工交楼尚不确定，甚至存在无法完工交楼的可能性，可见，被上诉人逾期交楼所造成的损失尚处于不确定且每天都在增加的状态，在损失尚不确定的情况下，无法判断“双方约定的违约金过分高于所造成的实际损失”，一审的此判项没有事实依据。综上，请求二审法院：1、变更一审判决第二项，判令被上诉人于本判决生效之日起5日内向上诉人支付违约金（违约金标准为：以人民币3100000元为基数，从2013年6月30日计至交付房屋之日止按日万分之三的标准计付）。2、诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人惠州怡海房地产开发有限公司经本院合法送达，没有到庭参与诉讼，不影响本案审理。
本院查明的事实
本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点为：逾期交房违约金是否不能超过购房款3100000元的30%。
根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，上诉人的损失最高额仅为投入购买涉案房屋的资金。结合本案的实际情况，由于涉案楼盘已经烂尾处于无人接管状态，如按照合同约定的违约金计算方法，必然会超过上诉人支付的购房款。在此情形下，开发企业负担过重而不愿完善涉案房屋所在的楼盘，最终受到更大损失的是购房者。因此，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，适当控制违约金上限的处理本案，符合利益平衡的原则，利于双方当事人解决本案纠纷。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费26200元，由上诉人林凯珊负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾求凡
审判员 邹 戈
审判员 卫书平
二〇一六年三月三十日
书记员 李 华
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。