广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤民终2632号
上诉人（原审）：肇庆市衡建投资有限公司。住所地：广东省肇庆市。
法定代表人：陈建乐，公司董事。
委托诉讼代理人：王汉明，公司员工。
委托诉讼代理人：王璐，公司员工。
被上诉人（原审被告）：陈千里，男，汉族，住广东省四会市。
被上诉人（原审被告）：梁娟霞，女，汉族，住广东省四会市城中区。
被上诉人（原审被告）：彭飞，男，汉族，住广东省四会市。
原审第三人：广东省四会市建设服务公司。住所地：广东省四会市。
法定代表人：高荣波，经理。
原审第三人：广东省四会市镀锌铁线厂。住所地：广东省四会市新江镇。
负责人：谢生，厂长。
上诉人肇庆市衡建投资有限公司（以下简称衡建公司）因与被上诉人陈千里、梁娟霞、彭飞、原审第三人广东省四会市建设服务公司（以下简称服务公司）、广东省四会市镀锌铁线厂（以下简称铁线厂）执行异议之诉一案，不服广东省肇庆市中级人民法院（2017）粤12民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
衡建公司上诉请求：：1、确认彭某芬于1993年9月10日与服务公司签订的关于四会市东城区×××大楼3号楼301房交易无效；2、确认服务公司于1996年1月3日与陈千里签订的关于四会市东城区×××大楼3号楼301房的《订房合同》无效；3、确认彭某芬于2006年6月23日与陈千里签订的关于四会市东城区×××大楼3号楼301房的《房屋转让协议》无效；4、撤销一审判决及肇庆市中级人民法院（2016）粤12执异33号执行裁定，继续执行四会市东城区×××大楼3号楼301房房屋，以偿还服务公司、铁线厂的债务；5、本案诉讼费用由陈千里、梁娟霞、彭飞负担。
衡建公司上诉主张的事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。一、彭某芬与服务公司的房屋交易无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条关于商品房买卖合同效力的规定，涉案房屋未取得商品房预售许可证，彭某芬与服务公司的房屋交易应属无效。同时，彭某芬和服务公司交易房屋时，涉案房屋的土地仍属于国有土地划拨土地，结合服务公司的企业性质，该房屋买卖还违反了《商品房预售管理办法》、《公司法》、《集体企业国有资产产权界定暂行办法》、《企业国有产权转让管理暂行办法》等行政法规、法律的强制性规定。一审法院以“法不溯及既往”认定合同效力违反立法本意。二、涉案房屋仍是服务公司的财产。1994年服务公司向四会市房屋管理机关提交的《商品房产权权属申请表》没有涉案房屋的销售备案，所以涉案房屋仍是服务公司的财产。三、彭某芬和服务公司的《收款收据》不是商品房销售发票，彭某芬不能证明向服务公司缴交了涉案房屋的合同价款。涉案房屋为国有土地划拨土地形成的企业资产，不能转移产权，彭某芬不享有物权。四、彭某芬和与陈千里2006年6月23日签订的《房屋转让协议》是无效合同。彭某芬和服务公司的房屋交易无效，且未取得涉案房屋的权利证书，彭某芬对涉案房屋没有财产权和处分权。该《购房合同》违反《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发[2005]26号）第七条的禁止性规定。五、服务公司与陈千里1996年1月3日签订的《定房合同》是无效合同、虚假合同。六、陈千里受让案涉案房产，不能对抗或排除人民法院强制执行。彭某芬和陈千里的《购房合同》为不合理低价，明显是非正常交易。陈千里受让涉案房产时应当已经了解涉案房屋的产权证书情况，对涉案房屋购买后一直未办理权属证书，明显存在过错。一审法院仅凭建设局函复文件进行认定，未审查陈千里没有办证的自身原因及责任，应予纠正。七、一审法院对合同效力的诉求不予审查，对实体权利的基础关系未审查，违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。
衡建公司一审提出诉讼请求：1、确认彭某芬于1993年9月10日与服务公司签订的关于四会市东城区×××大楼3号楼301房交易无效；2、确认服务公司于1996年1月3日与陈千里签订的关于四会市东城区×××大楼3号楼301房的《订房合同》无效；3、确认彭某芬于2006年6月23日与陈千里签订的关于四会市东城区×××大楼3号楼301房的《房屋转让协议》无效；4、撤销肇庆市中级人民法院（2016）粤12执异33号执行裁定，继续执行四会市东城区×××大楼3号楼301房房屋，以偿还被执行人服务公司、铁线厂的债务；5、本案诉讼费用由陈千里、梁娟霞、彭飞负担。
一审法院认定事实：中国建设银行四会市支行（以下简称四会建行）因与服务公司、铁线厂借款合同两案，肇庆市中级人民法院于2003年11月19日分别作出（2003）肇中法民商初字第157号、158号民事判决：服务公司、铁线厂自该判决发生法律效力之日起十五日内分别将尚欠的借款本金312.64万元、300万元清偿给四会建行。后四会建行作为申请执行人向肇庆市中级人民法院申请执行上述债权。从2004年起至2014年期间，上述债权被依次转让给信达公司、东方公司、KAMCOGLOBALINVESTMENTⅡLIMITED、周某慧、信必达公司、衡建公司，肇庆市中级人民法院于2014年2月18日分别作出（2004）肇中法执字第103号恢1-1号、104号恢1-1号执行裁定：变更衡建公司为该两案的申请执行人，四会建行的权利义务由衡建公司继受。后肇庆市中级人民法院根据衡建公司的申请作出了（2015）肇中法执恢字第28-1、29-1号执行裁定，查封了被执行人服务公司名下包括3号楼301房的多套房屋、商铺、车房。案外人陈千里对肇庆市中级人民法院查封其居住的3号楼301房提出执行异议，肇庆市中级人民法院审查后作出（2016）粤12执异33号执行裁定，裁定中止对服务公司名下包括3号楼301房的执行，衡建公司不服裁定引起本案诉讼。另查明，1993年9月10日，服务公司向彭某芬出具一份买卖××花园3号楼301房的《收款收据》，载明：“××花园3301房款，面积约102.42㎡，金额82903.78元”。2006年6月23日，彭某芬与陈千里签订一份《房屋转让协议合同》，约定彭某芬将坐落于××花园即四会大道中46座52号3301房转卖给陈千里，购房时陈千里一次性付清房款82903.78元给彭某芬。陈千里支付房款后取得房屋居住使用、占用至今。另查明，陈千里与服务公司于1996年1月3日签订一份《定房合同》，约定陈千里向服务公司订购××花园3301房，实收总房款64880元正。彭某芬于2016年8月22日死亡，其尚存的第一顺序法定继承人为：配偶梁娟霞、儿子彭飞。为查明本案事实，一审法院于2016年12月13日向四会市住房和城乡建设局发函了解涉案情况。该局于2017年1月3日函复证实：该局于1989年开办成立服务公司，企业经济性质为集体所有制，法定代表人为高荣波，服务公司从2000年开始因经济困境，逐步走入关停，涉诉债务达一千万元。从2004年开始没有办理工商年检和注销手续。1995年7月服务公司与高荣贤（高荣波弟弟、四会市第三建筑工程公司三O二施工队负责人）签订××花园楼房施工合同，因服务公司无提交工程款结算依据，故对工程决算金额不清楚。××花园楼房目前有39户至今未办理土地证、房产证，该39户业主不能办证的主要原因是购房初期，服务公司没有为购房者办理房屋完税等办证前期手续，加上当年商品房销售和合同备案等政策还不完善，导致形成历史遗留难办证的问题。
一审法院认为,本案为执行异议之诉。衡建公司作为（2015）肇中法执恢字第28-1、29-1号执行一案的申请执行人，因不服肇庆市中级人民法院（2016）粤12执异22号执行裁定而提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定。本案争议的焦点是案外人陈千里就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，在具备以下四个条件时，不动产买受人未办理过户登记手续的，也享有排除强制执行的权利：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，根据上述构成条件具体分析如下：第一、关于购房合同的效力问题。服务公司与陈千里签订《定房合同》是1996年1月3日，彭某芬与陈千里签订《购房合同》是在2006年6月23日，肇庆市中级人民法院查封涉诉房屋在2015年11月25日。《定房合同》和《房屋转让协议合同》均是双方当事人自愿签订，意思表示真实，不违反当时法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。衡建公司认为服务公司与彭某芬交易涉案房屋时，服务公司尚未取得商品房预售许可证明，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，应认定为无效。但服务公司与彭某芬、陈千里的交易分别在1993年和1996年，该司法解释于2003年施行，根据法不溯及既往的原则，衡建公司主张因服务公司未取得商品房预售许可证致涉案房屋交易无效的理据不足，不予采纳。彭某芬与陈千里在本院查封房屋前签订《房屋转让协议合同》，衡建公司在彭某芬与服务公司就涉案房屋交易近二十年后才提出异议，衡建公司亦未能提供证据证实服务公司与彭某芬存在恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，损害其合法权益的事实。因此，服务公司与彭某芬就涉案房屋的交易是当事人意思表示一致的结果，意思表示真实，无违反法律的禁止性规定，故合法有效。衡建公司认为服务公司与彭某芬就涉案房屋交易无效致《房屋转让协议合同》亦无效的依据不成立，不予采纳。第二、关于合同是否实际履行及合法占有的问题。根据陈千里提交的房屋水电费交费卡等证据材料，能够证明所涉房屋已由陈千里实际占有并使用。第三、关于房屋转让款是否已实际支付的问题。陈千里提交交付房屋款项收据证实其主张，彭某芬的继承人梁娟霞、彭飞也确认陈千里交付房屋款项的事实，故一审法院对房屋转让款已实际支付的事实予以确认。第四、关于房屋转让未依法办理过户登记手续，受让人有无过错的问题。四会市住房和城乡建设局函复证实：××花园楼房目前有39户至今未办理土地证、房产证，业主不能办证的主要原因是购房初期，服务公司没有为购房者办理房屋完税等办证前期手续，加上当年商品房销售和合同备案等政策不完善，导致形成历史遗留难办证的问题。故陈千里对涉案房屋未能办理过户登记手续没有过错。综上所述，陈千里对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院不得对涉案房屋采取查封、扣押、冻结等执行措施。衡建公司要求继续执行涉案房屋理据不充分，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决驳回衡建公司的诉讼请求。
本院经审查，一审法院查明的案件事实依据充分，本院予以确认。二审期间当事人没有提交新的证据。
本院认为,本案是申请执行人执行异议之诉，争议焦点是陈千里是否对涉案3号楼301房享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉案房产虽然没有小确权登记，但属于服务公司开发建设，对此各方当事人均无异议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》于2003年施行，彭某芬与服务公司交易涉案房屋是在1993年，没有违反当时生效的法律和行政法规的强制性规定，衡建公司主张彭某芬与服务公司的房屋买卖无效依据不足，本院不予支持。房屋转让后，彭某芬又通过与陈千里签订《房屋转让协议合同》的方式将涉案房屋转让给陈千里。该合同的签订在涉案房屋被查封之前，衡建公司亦未提交证据证明合同签订时存在恶意串通损害他人利益的情形。《房屋转让协议合同》系双方真实意思表示，内容也并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。而陈千里提供的房屋水电费缴费卡等证据显示，涉案房产在法院查封之前已经被陈千里实际占有并使用至今。陈千里也已按照合同约定支付全部价款。从四会市住房和城乡建设局的函复可以看出，涉案房产未办理过户手续的原因是服务公司没有为购房者办理房屋完税等前期手续，据此可以认定未办理过户并非买受人原因所致。综上，陈千里通过买卖合同占有涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，衡建公司的上诉请求依据不足，一审法院认定不得执行涉案房产，并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；衡建公司的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人肇庆市衡建投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 费汉定
审判员 陈可舒
审判员 王 庆
二〇一七年十二月八日
书记员 黎云香