上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第332号
原告陈爱民。
委托代理人陈真卿。
被告路小阳，
原告陈爱民与被告路小阳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2014年5月14日公开开庭进行了审理。原告陈爱民及其委托代理人陈真卿、被告路小阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年2月，原、被告签订房屋租赁合同，原告将某某村289号房屋中的两间出租给被告，双方约定每月租金为800元，租赁时间从2009年2月11日起至2014年2月11日。租赁期间被告先后支付租金9600元和5000元。后续原告多次向被告催讨，未果。被告至今共拖欠原告房租33400元。租赁期间的水电费用被告也分文未支付。现双方租赁合同期限已经届满，故原告起诉要求：一、被告搬离租赁房屋；二、被告支付拖欠房租33400元；三、被告支付拖欠的水电费5000元。
被告辩称，在本案合同签订之前，原、被告间另有一份租赁合同。被告在履行前一份租赁合同期间，对租赁房屋进行了装饰装修。后双方发生纠纷，原告诉至法院，法院虽然判决不支持装修部分的补偿，但是同意被告拆除装饰装修物。判决之后，原告向被告表示，不要拆除装修，愿意折价补偿。因此，被告将装修遗留且未搬走空调等物品。原告之后将房屋出租他人，凭借被告的装修物品谋取利益。原告仅将房屋中的两间继续租赁给被告，被告第一年支付了全年租金9600元。之后被告一再要求原告结清之前装修物品折价款，但原告不予理睬，因此双方一直未就租金等进行结算。此外，原告出具承诺同意配合被告向次承租人收取租金，但其却违反约定发出通知要求次承租人不要向被告缴纳租金，造成被告损失。综上，在原告与被告结清装修物品费用，赔偿被告次承租人租金损失的前提下，被告愿意搬离租赁房屋，支付租金，并支付水电费用。原告主张的水电费用过高，被告租赁房屋后从相邻企业借电，直至2014年4月才开始使用原告供电，因此远没有如此巨额电费。对于水费，被告确实从未支付过，原告向其他租户收取每人每月5元的水费，被告家有两人，愿意按此标准支付水费。
经审理查明，2007年10月1日，原、被告签订了“房屋租赁合同”，约定被告租赁原告坐落嘉定区江桥镇某某村289号两幢楼房，租期为2007年10月1日至2008年9月30日，年租金为4.8万元。合同届满后被告不愿搬离，原告遂起诉。本院以（2008）嘉民三（民）初字第1279号案件立案受理，并于2008年11月作出判决，判令被告搬离并支付房屋使用费。在该案审理中，被告提出要求原告给予装修补偿10万元，对此本院未予支持。上述判决生效后，由于被告不履行判决，原告申请执行。2009年2月11日，原、被告达成协议如下：1、被告将承租房屋全部返还原告，原告对于被告在所有承租房屋内的装修及其他添附物品、设施不予任何赔偿及补偿；2、原告同意被告租用原承租房屋中的两间，租金每月800元，另行签订新合同；3、双方对于每月4000元的房屋使用费给付协商解决，被告同意辅助原告解决相关房屋的交接。同日，双方签订一份房屋租赁合同，约定被告向原告租赁嘉定区江桥镇某某村289号房屋中的两间，租金每月800元，支付方式为每年付款，合同并附注：合同期限届满之时，对被告装修不赔偿、不补偿。同日，被告给付原告两间房屋一年的租金9600元。2013年2月5日，被告给付原告5000元。
审理中，原、被告一致确认本案所涉两间房屋一间为原告宅基证内房屋，另一间房屋没有办理规划审批手续。被告还陈述，其在有证房屋边上有搭建的卫生间等，系在前一份合同履行过程中搭建，无证房屋内基本未作改动。
上述事实，有房屋租赁合同、（2008）嘉民三（民）初字第1279号民事判决书、2009年2月11日的协议、付款凭证以及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的“房屋租赁合同”中，由于部分租赁物系未经审批建造的，违反了有关规定，故导致涉及该部分租赁物的合同无效，因此双方签订的“房屋租赁合同”部分有效、部分无效。根据无效合同的处理原则，原告要求涉及该部分租赁物返还，于法有据，应予支持。至于涉及合同有效的另一部分租赁物，由于租期届满后，作为出租方的原告明确表示不再续租，故原告要求被告返还租赁物，合法有据，应予准许。同时，按照相关法律规定，租赁合同无效，但是出租人要求比照该合同约定的租金标准支付房屋使用费，应予支持。故对原告按照双方合同约定标准要求被告支付拖欠的租金及使用费33400元的诉讼请求予以支持。对于水电费部分，其中电费原告未提供证据证明，且被告不予确认，故本院对此不予支持；水费部分，原告同样缺乏证据，故本院按照被告自述的每人每月5元的标准予以确认。至于被告主张的装潢损失补偿问题，在另案中法院已经判明，在执行中双方也已明确原告不给与被告任何补偿；至于向次承租人收取租金问题，按照2009年2月11日的协议房屋返还后也是由被告配合原告向次承租人收取租金；且上述两个问题与本案租赁合同均无涉；故被告以此作为抗辩理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告路小阳应于本判决生效之日起十日内搬离租赁的嘉定区江桥镇某某村289号房屋；
二、被告路小阳应于本判决生效之日起十日内支付原告陈爱民2010年2月11日至2014年2月11日期间欠付的租金及房屋使用费33400元；
三、被告路小阳应于本判决生效之日起十日内支付原告陈爱民2009年2月11日至2014年2月11日期间的水费600元；
四、驳回原告陈爱民的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费760元，减半收取380元，由原告陈爱民负担44元，被告路小阳负担336元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 庄羽凤
二〇一四年六月九日
书记员 顾 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。