湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡中法民一终字第417号
上诉人（原审被告）唐绍纲，男。
被上诉人（原审原告）罗艾华，女。
委托代理人周显伍，湖南明正律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）罗晓东，男。
上诉人唐绍纲因与被上诉人罗艾华、罗晓东房屋租赁纠纷一案，不服湖南省常宁市人民法院（2015）常民一初字第273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，于同月27日公开开庭进行了审理。上诉人唐绍纲、被上诉人罗艾华的委托代理人周显伍到庭参加诉讼。被上诉人罗晓东经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明，罗艾华在常宁市解放北路113号有城镇私房一栋。唐绍纲为经营家电业务，要求租赁罗艾华房屋的三间门面及三楼的两套房间，双方于2007年3月5日签订《房屋租赁合同》（三楼两套房屋系口头约定，租金每年为5000元），双方约定租赁期限为两年。2009年3月15日，双方续签《房屋租赁合同》，约定租赁期为三年（自2009年4月8日至2012年4月7日止），前两年租金为18万元／年，第三年为19万元，门面租金从签订合同时起每季度首支付一次。同年4月8日，罗艾华之夫向唐绍纲出具收条：“收到唐绍纲房租押金2万元”。该合同到期后，双方未再续签合同，但唐绍纲继续按约定向罗艾华交付租金。
2015年3月16日，罗艾华与罗晓东签订房屋租赁合同，该合同约定：罗艾华将上述房屋于同年4月15日交付罗晓东使用；罗晓东不得从事餐饮和其他违法活动或非法经营，如违约则处违约金1万元。从2015年4月8日起，唐绍纲没有向罗艾华交纳房屋租金。同月10日，罗艾华书面通知唐绍纲在三日内腾出租赁的房屋，唐绍纲在同月12日收到该通知。同月14日，罗艾华提起诉讼，请求判决：1、解除其与唐绍纲之间的房屋租赁关系；2、唐绍纲返还租赁房屋；3、唐绍纲按666元／天的标准支付从2015年4月8日至交还租赁物时止的房屋租金。罗晓东亦申请作为第三人参加诉讼，请求判决罗艾华、唐绍纲赔偿违约金3万元、日纯收入4456.7元／日、存货租金20元／日、货物运输费4700元。
另查明，2015年5月11日，唐绍纲将租赁房屋归还给罗艾华。
原判认为：罗艾华、唐绍纲签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。唐绍纲应足额交纳房租，罗艾华应保证唐绍纲对房屋的正常使用。双方在房屋租赁合同到期后，未再签订新的租赁合同，形成无固定期限的房屋租赁合同关系。唐绍纲在租赁合同到期后，在其商铺电子屏幕中显示“因门面合同到期搬迁至海啸电器群英店，全场所有商品清仓大甩卖”，应认定唐绍纲已自愿放弃该房屋的租赁权，租赁关系实际已经解除。罗艾华在得知唐绍纲不愿再继续租赁该房产后，以书面通知的形式要求唐绍纲腾房，唐绍纲以罗艾华不愿意退回房屋押金为由拒不腾房是造成该纠纷的唯一原因，唐绍纲应承担本案的全部责任。唐绍纲应赔偿罗艾华的房屋租金损失为：666元／天×7天＝4662元（2015年4月9日至2015年4月15日，按不定期租赁合同标准）；887元／天×26天＝23062元（2015年4月16日至2015年5月11日，按唐绍纲与罗艾华签订的《房屋租赁合同》确定的标准）。因唐绍纲拒不腾房导致罗艾华与罗晓东之间所签订的《房屋租赁合同》不能履行，对罗晓东造成了损失，根据罗艾华与唐绍纲签订的《房屋租赁合同》关于违约责任的约定，按照公平原则，罗艾华因延迟交房应赔偿罗晓东的违约损失1万元，该违约金应由唐绍纲承担，上述损失合计37724元。同时，罗艾华应返还唐绍纲房租押金2万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条第一款第（四）项、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、确认原告罗艾华与被告唐绍纲于2009年3月15日签订的《房屋租赁合同》于2015年4月15日已解除；二、被告唐绍纲于本判决生效后十日内赔偿原告罗艾华房屋租金损失27724元；三、被告唐绍纲于本判决生效后十日内赔偿第三人罗晓东损失10000元；四、原告罗艾华于本判决生效后十日内返还被告房租押金20000元；以上二、三、四项相抵，被告唐绍纲于本判决生效后十日内赔偿原告罗艾华的损失17724。五、驳回第三人罗晓东的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费740元，由被告唐绍纲负担。
宣判后，原审被告唐绍纲不服，向本院提起上诉称：唐绍纲交付罗艾华的押金是4万元，2007年3月31日由罗艾华之夫出具的收条是押金，而不是房租；原审认定唐绍纲腾房的合理期限仅3天是错误的；原审判决唐绍纲赔偿罗晓东1万元是错误的，唐绍纲在不合理的期限内无法腾房，不能据此认定罗绍纲应当对罗晓东承担责任。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人罗艾华答辩称：唐绍纲主张向罗艾华支付4万元押金没有任何依据，唐绍纲只提供了2万元的押金收条；罗艾华已给予唐绍纲合理的腾房时间，唐绍纲未能在此时间内交付房屋已构成违约，造成罗艾华不能向罗晓东交付房屋，该损失应当由唐绍纲承担。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人罗艾华未答辩。
在本院指定的举证期限内，唐绍纲提供了录音光盘并附文字说明，拟证明罗艾华于2007年交纳了2万元押金。
经庭审质证，罗艾华对该证据提出异议，认为该录音不属于原始载体，不具有真实性，说话的人很多，录音无法听清，该证据不能达到其证明目的。
本院经审查认为，该录音中，罗艾华夫妇始终要求唐绍纲提供押金等相关收据，其夫妇并没有承认2007年已收取唐绍纲2万元押金的事实，故本院对该证据不予采信。
经审理查明，原判认定基本事实清楚，证据充分，本院予以确认。
另查明，涉案租赁房屋建筑面积221.35平方米。
本院认为，本案争议焦点为以下三个方面的问题：
一、关于唐绍纲搬迁的合理期限及房屋使用费标准问题。唐绍纲与罗艾华之间的《房屋租赁合同》到期后，双方未重新签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，双方形成不定期租赁合同关系，罗艾华可随时通知唐绍纲解除合同。唐绍纲于2015年4月12日收到解除房屋租赁关系通知书，双方的租赁关系此时已解除，且唐绍纲已将门面交付罗艾华，故再判决解除合同已无必要。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“……当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，罗艾华应当给予唐绍纲合理的期限以处理货物、寻找新址及搬迁，该合理期限应当综合考虑唐绍纲的经营性质、场地大小等因素。故唐绍纲于同年5月11日腾空房屋并交付给罗艾华，没有超过合理的期限。在此期间，唐绍纲应按原合同约定的标准向罗艾华支付房屋使用费，即21978元（666元／天×33天）。原审按887元／天计算房屋使用费没有法律依据且超出了罗艾华的诉讼请求，应予以纠正。
二、关于罗晓东的损失赔偿主体问题。罗艾华与罗晓东约定的交房时间是同年4月15日，罗艾华逾期交房已构成违约，并对罗晓东造成了损失。由于该交房时间在唐绍纲合理使用房屋的期限内，故延期交房的责任与唐绍纲无关。同时，罗晓东与唐绍纲之间不存在合同关系，罗晓东诉请唐绍纲承担因罗艾华延期交房所造成的损失也没有法律依据，该损失应当由罗艾华承担。原审确认罗晓东的损失为1万元，罗晓东未提起上诉，本院予以确认。唐绍纲提出其不应对罗晓东承担责任的理由于法有据，本院予以采纳。
三、唐绍纲向罗艾华交纳的押金数额问题。唐绍纲虽然主张其交纳的押金是4万元，但其提供的4万元收据中有2万元（2007年3月31日）载明是“租金”，唐绍纲提供的其他证据亦不能对此进行佐证，故不能认定该2万元是其交纳的押金。唐绍纲提出已交纳押金4万元的主张证据不足，本院不予支持。
综上，原判认定基本事实清楚，但适用法律不当，处理欠妥，依法应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十三条第一款第二项、第一百七十四条之规定，判决如下：
一、维持湖南省常宁市人民法院（2015）常民一初字第273号民事判决第四项、第五项；
二、撤销湖南省常宁市人民法院（2015）常民一初字第273号民事判决第一项、第二项、第三项；
三、上诉人唐绍纲于本判决生效之日起十日内支付被上诉人罗艾华房屋使用费21978；
以上一、三项相抵，上诉人唐绍纲还应支付被上诉人罗艾华1978元。
四、被上诉人罗艾华于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人罗晓东10000元；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回被上诉人罗艾华的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费740元，二审案件受理费740元，合计1480元，由上诉人唐绍纲负担740元，被上诉人罗艾华负担740元。
本判决为终审判决。
审判长 龙 巍
审判员 刘丽娅
审判员 周隽斓
二〇一五年九月二十二日
书记员 唐宇翔
校对责任人：龙巍打印责任人：唐宇翔《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。