广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第537号
上诉人（原审原告）：中山市金手指房地产开发公司，住所地广东省中山市坦洲镇。
法定代表人：叶广福，该公司经理。
委托代理人：陈琦，广东正日律师事务所律师。
委托代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李锦祥，男，1968年5月14日出生，香港特别行政区居民，住香港。
被上诉人（原审被告）�容汉文，男，1968年11月29日出生，香港特别行政区居民，住香港。
被上诉人（原审被告）：朱家樑，男，1968年12月12日出生，香港特别行政区居民，住香港。
上诉人中山市金手指房地产开发公司（以下简称金手指公司）因与被上诉人李锦祥、容汉文、朱家樑商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法坦民一初字第239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：1994年2月25日，金手指公司与李锦祥、容汉文、朱家樑签订一份房地产预售契约，约定：一、乙方（李锦祥、容汉文、朱家樑）自愿购买甲方（金手指公司）开发的位于中山市坦洲镇金手指大商都金湾阁首层商场23号的商品房。二、合同总价款118100元，分七期支付：契约签订前，乙方已向甲方交付临时订金港币5000元；首期订金港币6810元（扣除临时订金）须于签订认购书后五天内，即1994年2月25日前付清，并同时签订上述契约；乙方签署契约后三个月内交付楼价10%，即港币11810元；签署契约后六个月内交付楼价10%，即港币11810元；签署契约后九个月内交付楼价10%，即港币11810元；签署契约后十二个月内交付楼价10%，即港币11810元；余款楼价50%，即港币59050元，于该物业出入伙通知书后十四天内付清。三、甲方于1996年6月30日将上述房产交付给乙方。四、若甲方中途悔约，应在悔约十日内双倍返还定金给乙方；乙方中途悔约，不得向甲方请求返还定金。甲方不能按期将房屋交付给乙方使用，每逾期一天，按总购房款千分之一由甲方向乙方支付滞纳金，乙方不按契约规定逾期支付购房款，每延期一天，按应付购房款的千分之一，由乙方向甲方支付滞纳金；如乙方逾期十五天仍未付清应缴纳购房款及滞纳金，甲方有权单方解除契约，将房产另行出售。上述契约签订后，办理了商品房销售合同登记备案，并经中山市公证处公证。李锦祥、容汉文、朱家樑共向金手指公司支付购房款港币59050元。金手指公司于2010年7月22日向中山市住房和城乡建设局（以下简称中山市住建局）提交关于协调解决金手指问题楼盘整体盘活的请示（附金手指商都烂尾工程项目总体解决方案），请示内容：金手指商都项目因历史原因自1993年动工，1995年停工至今一直烂尾，目前金手指公司已资不抵债，仍有大量涉外预售房无法完成建设交付使用，拟对香港购房客户进行商谈退款解决方案，请求允许以购房协议书和退款凭证为依据，实行一次性办理取消契约预售登记备案手续。中山市住建局签章加注意见：“总体解决方案可行，同意金手指公司的申请。”金手指公司于2011年10月31日及同年11月1日在香港登报公告，通知涉案楼盘的业主与其联系协商合同事宜，但李锦祥、容汉文、朱家樑一直无法联系。金手指公司遂于2012年3月15日以合同无法继续履行为由诉至原审法院，请求判令解除双方签订的房地产预售契约，终止合同备案，并由李锦祥、容汉文、朱家樑承担本案诉讼费。
另查明：金手指公司于1993年8月27日取得中山市坦洲镇金斗湾“金手指商都”的预售商品房许可证。原审法院依职权向中山市住建局、中山市建设工程质量监督站及中山市坦洲镇住建局调查涉案楼盘“金手指商都”的竣工验收情况。中山市住建局函复：金手指商都未向其办理有关施工报建和验收备案事宜。中山市建设工程质量监督站函复：金手指商都金湖阁7A1栋（1座）、金湖阁7A3栋（3座）已办理土建工程竣工验收（附上述工程竣工验收备案表，该表未加盖建设管理部门备案章）。原审法�向中山市坦洲镇住建局调取金手指商都10#、11#、12#、14#楼（对照工程总平面布置图，该四处建筑工程属于“金手指商都金湾阁”）、首层商铺装修的竣工验收证明书，显示该四栋单体建筑工程的土建及水电经竣工验收合格、首层商铺装修（具体工程项目不明）经竣工验收合格。涉案的其他金手指商都商品房未见相关竣工验收资料。此外，原审法院至中山市坦洲镇十四村金手指商都楼盘现场拍照勘察，对照工程总平面布置图：金湖阁1座（7A1）、金湖阁3座（7A3）、金湾阁10-14座已建成，部分商品房已入住；金海阁1座只建成2层主体，未封顶，现时烂尾；金海阁2座只建成6层主体，未封顶，现时烂尾；其他规划建设商品房现场未见建筑物。
原审法院认为：李锦祥、容汉文、朱家樑与金手指公司签订的房地产预售契约是双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，李锦祥、容汉文、朱家樑按合同约定分期支付了部分购房款，但金手指公司未能按合同约定将商品房交付使用，金手指公司的行为构成违约。李锦祥、容汉文、朱家樑作为守约方，享有向金手指公司主张继续履行合同、采取补救措施或赔偿损失等权利，且无证据显示交付涉案商品房的义务存在不能履行的情形，故金手指公司请求解除房地产预售契约之诉请，不符合法律规定的行使合同解除权的情形，亦有损李锦祥、容汉文、朱家樑的合法权益，不予支持。李锦祥、容汉文、朱家樑经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩及证据，视为其放弃对金手指公司诉请的抗辩，不影响本案依查明事实作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条�第一百三十条之规定，缺席判决：驳回金手指公司的诉讼请求。案件受理费982元，由金手指公司负担。
上诉人金手指公司不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院认定事实不清，本案商品房明显已经无法交付，合同目的明显已经无法实现，应判令解除合同。1.涉案的金手指大商都楼盘从1995年开始烂尾至今，目前众多社会流浪人员盘踞其中，卫生及治安状况令人堪忧。根据中山市政府关于积极解决历史遗留问题、积极清理烂尾楼盘、维护社会稳定、化解社会矛盾、美化城市环境的精神，金手指公司从2010年初开始积极处理金手指大商都问题楼盘的历史遗留问题，并已友好协商解决了70多户小业主的购房纠纷，但因李锦祥、容汉文、朱家樑至今无法联络，导致合同至今无法解除。2.原审法院调查查明的事实证实，金手指大商都已经全面烂尾，大部分楼宇甚至尚未动�。李锦祥、容汉文、朱家樑所购买的涉案房屋尚未兴建已经烂尾，金手指公司根本无力兴建且无法交付该房屋，更无法办理竣工验收出具产权证书，双方签订合同的目的已经无法实现。3.原审判决认为无证据显示交付涉案商品房的义务存在不能履行的情形，属于认定事实错误。根据上述分析，涉案房屋已经烂尾，根本无法交付，明显属于交付义务无法履行，合同目的无法实现，依法应判令解除房地产预售契约。二、原审判决适用法律不当，且不利于解决历史遗留问题，不利于维持市场经济秩序的合理运作，不利于化解纠纷缓和社会矛盾。1.双方签订的房地产预售契约的合同目的已经无法实现，根据合同法第九十四条之规定，在合同目的无法实现的情况下，当事人请求解除合同，依法应予支持。原审判决判令不予解除，属适用法律不当。2.金手指公司提起本案诉讼的�的在于盘活金手指烂尾楼盘，维护社会稳定，化解社会矛盾，美化城市环境。金手指公司已通过报纸公告、主动联系等方式与已经联系上的业主签订了终止协议，解除了合同退回了已收定金、楼款，并郑重向政府、法院承诺将主动退还业主已付的楼款。原审判决没有考虑金手指公司的诉讼本意，判令不予解除合同，从而导致无法解决历史遗留问题。请求撤销原审判决，改判解除本案房地产预售契约，终止合同备案，并由李锦祥、容汉文、朱家樑承担本案一、二审受理费。
被上诉人李锦祥、容汉文、朱家樑二审期间未作答辩。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。金手指公司与李锦祥、容汉文、朱家樑签订的房地产预售契约是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。该合同签订后，李锦祥、容汉文、朱家樑已依约向金手指公司支付了部分购房款，但金手指公司未能按合同约定将涉案商品房交付使用，金手指公司未履行其合同义务已构成违约。虽然金手指公司现以涉案房屋已烂尾、合同目的已无法实现为由请求解除双方签订的房地产预售契约，但其提供的证据并不足以证明本案房地产预售契约的合同目的无法实现，且金手指公司作为违约方，其在本案中请求解除合同并不符合法律规定的可以行使合同解除权的情形，也有损守约方李锦祥、容汉文、朱家樑的合法权益，违背诚实信用原则及公平原则。因此，金手指公司主张解除本案房地产预售契约、终止合同备案的请求，缺乏依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人金手指公司的上诉理由不成立�本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费982元，由上诉人中山市金手指房地产开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 曾 玲
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年四月十七日
书 记 员 林 俊