天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2015）和民二初字第0998号原告天津亚惠快餐有限公司（反诉被告，以下直称原告），住所天津市和平区南京路津汇广场裙楼5层05-07。法定代表人程辉，董事长。委托代理人戴丽娟，该公司副总经理。委托代理人吴常青，天津天麓律师事务所律师。被告天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司（反诉原告，以下直称被告），住所天津市和平区南京路189号。负责人房泽慧，该分公司副总经理。委托代理人李建强，天津建嘉律师事务所律师。委托代理人范以桃，天津建嘉律师事务所律师。原告天津亚惠快餐有限公司（以下简称原告亚惠公司）与被告天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司（以下简称澳中一分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月2日受理后，依法由代理审判员殷红方适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人戴丽娟、吴常青，被告委托代理人李建强、范以桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亚惠公司诉称，2012年原、被告签订《天津津汇广场商场租赁协议》，约定原告租赁被告天津市和平区南京路5层05-07商铺用于经营美食快餐，租期自2012年9月28日至2020年9月27日止。合同签订后，原告按时交纳租金及物业费，2015年4月30日，被告突然宣布对津汇商场1-4层闭店进行改造和调整，随后关闭了相应的设施。原告承租房屋进行经营，就是为了依靠商场1-4层的经营人气，以津汇商场1-4层的经营人员和顾客为主要客户群经营快餐业务。由于被告的闭店及关闭手扶梯，仅保留直梯的行为，直接影响原告的经营氛围及客流量，造成合同履行艰难和营业损失。经多次协商未果。故诉至法院，当庭明确诉讼请求如下：1.确认双方租赁合同继续履行，但变更租金标准，由协议附件1第7、8条的约定变更为统一按照原告营业额的8%提取租金和物业管理费，期限自2015年5月8日至津汇商场1-4层恢复经营时止；2.赔偿原告自2015年5月8日至2015年10月31日期间经济损失502852元；3.本案诉讼费由被告承担。为支持其主张，向本院提交如下证据材料：1.租赁协议，证明租赁关系及权利义务的约定。2.2015年4月27日撤场函，证明津汇广场1-4层的津乐汇百货将于2015年5月10日闭店撤场。3.仲量联行（经营管理公司）2015年4月30日发给原告的函，证明津汇商场南京路及营口道两个主要入口关闭，5层以下电动扶梯停止运行，仅保留垂直电梯。4.经营管理公司仲量联行2015年5月8日给原告的函，证明实际闭店时间为2015年5月8日。5.仲量联行2015年6月1日给原告的函,证明原告向被告提出要求调整租金。6.2015年5月4日、6月30日、8月12日原告发给被告函件，证明在得知闭店消息后及时与被告进行沟通，要求调整租金、继续履行合同。6.2015年5月至11月的营业额及损失汇总报表，证明原告的营业额和亏损情况。7.原告与其他商场的租赁合同，证明租金提取的方式和比例。被告对原告证据1-5、7的真实性无异议，本院予以确认。对证据6真实性主张系单方制作，不予认可，对于该证据应当结合案情综合认定。被告澳中一分公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告系涉案房屋所有权人，津汇商场1-4层原出租给案外人上海金瑶公司使用，2015年5月8日因案外人提前解约故关闭津汇商场1-4层。关闭1-4层并非被告主观意愿，现即使对外出租，也需要时日。在无人使用的情况下，开启津汇商场1-4层的扶梯等设施可能带来安全隐患，故不能恢复。2.津汇商场1-4层是否经营以及原告租赁的房屋周围商业环境均属于商业风险，原告应当知晓，不属于被告方履约的内容，不能认定被告违约，也不同意变更合同条款。3.原告经营损失是否存在以及与被告有无因果关系不能确定，被告不存在违约行为，不同意承担其损失。为支持其主张，向本院提交如下证据材料：1.终止协议、场地检查表、闭店申请公告，证明撤场系案外人自身原因，与被告无关。2.津乐汇撤场通知及信件签收表、闭店后商场安排的通知及签收、津乐汇闭店通知。证明被告尽到通知义务，并在撤场后进行了相应安排。3.广告宣传照片，证明撤场后被告采用多种方式进行宣传，告知地下一层及五层正常营业，并提供了路线指南。原告对被告证据1、2无异议，本院予以确认，对于证据3被告真实性不予认可，经核实系现场广告照片，本院予以确认。针对本诉，被告认为原告违反合同约定，擅自停缴租金，已经严重违反合同约定，故向本院提出反诉，要求：1.确认双方租赁合同已经解除；2.判令原告支付被告2015年5月1日至2015年11月30日期间租金1805006.07元（257858.01*7），滞纳金218405.74元，及自2015年12月1日至实际腾房之日止的房屋使用费（按月租金标准257858.01元计算）；3.判令原告将天津市和平区南京路189号津汇广场5层05-07位置房屋（详见双方租赁合同附件二出租物业场地示意图）腾空交原告收回。4.本案诉讼费及律师费（本诉41300元，反诉56201.53元）由原告负担。同时被告收取原告保证金852328.69元，要求折抵所欠租金。为支持其反诉主张，向本院提交如下证据材料：1.2015年10月20日、11月5日律师函及催款通知书，证明原告拖欠被告租金，被告多次进行催缴。2.律师费发票，证明律师费数额。原告对反诉证据律师函及律师费发票无异议，本院予以确认。对于催款通知书主张未予收到，不予认可。针对被告反诉，原告亚惠公司辩称，同意以原告营业额的8%的标准支付被告主张的2015年5月1日至2015年11月30的租金，对于律师费确实有合同约定，但需要法院根据胜诉和败诉情况进行处理。如果败诉同意承担律师费。不同意被告解除租赁合同和腾房的反诉请求，1.对欠付租金事实无异议，但系暂缓支付，因津汇商场1-4层的关闭发生重大情况变化，原告有权行使不安抗辩权。2.原告就租金调整事宜多次与被告租金协商，并非恶意拖欠。3.自始至终原告不存在欠付租金等违约行为，津汇商场1-4层关闭后，原告短时间暂缓支付租金，并不构成违约。4.协商过程中，被告一直让原告等待确定经营模式。对于反诉请求的租金，我方同意支付，但应按照原告本诉中请求的标准支付。原告反诉证据与本诉一致，不再重复提交。经审理查明，涉案房屋位于天津市和平区南京路189号津汇广场5层05-07位置，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告租赁涉案房屋，期限自2012年9日28日至2020年9月27日，2014年9月28日至2016年9月27日期间租金为每月257858.07元。合同第3.3条约定，于每个日历月的第一天不作任何扣减地支付该月租金，合同第3.14条约定，如果原告在应付款项到期后连续7个工作日内未向被告支付（无论是否正式催款），则自应付款项到期之日起，每延迟一日，原告应按欠款总额的千分之一向被告支付违约金，此外，还应赔偿取得租金及其它一切费用而采取的法律程序、诉讼或其它手段所花费的全部成本及其它费用（包括法律程序的费用以及律师费用）。合同第19.1条规定，被告有权随时书面立即终止本协议：19.1.1如果原告在本协议项下的任何款项的应付款日期后，连续7天仍未向被告支付的（无论是否经正式催款）。后原告如约缴纳被告履约保证金852328.69元，被告当庭表示要求以该保证金抵扣原告所欠租金。涉案房屋所在广场的1-4层原由被告出租给案外人金瑶公司经营津乐汇百货，租期至2020年。后因津乐汇百货撤店，2015年5月8日被告将津汇广场1-4层关闭。因经营环境发生变化，原告分别于2015年6月、8月等就租金调整和营业额变化进行协商未果。自2015年5月1日至今，原告未缴纳被告租金。另根据双方提交的原告2014、2015两年全年分月的销售数据分析表，与2014年同期相比，2015年1-4月没有明显变化，2015年5月开始明显下降，5月至12月平均下降幅度在40%左右。因本案诉讼，被告产生律师费97501.53元。上述事实，有当事人的当庭陈述及相关证据佐证，另有本院现场勘查记录。经当庭质证，本院予以确认。本院认为，本案系商场商铺租赁合同，经营环境的变化会对商铺的租赁产生相应的影响，且构成租赁合同的履行基础。从2014、2015同期销售数据相比，可以看出津汇广场1-4层的停业对原告的正常经营造成了一定的影响。对于作为承租人的原告而言，如约支付租金是其主要义务，在被告未变更同意租金的情况下应当如约履行其义务，2015年6月30日原告虽然向被告提出租金调整，但被告不予认可，并要求原告限期给付租金，而原告亦将继续履行租赁合同作为其诉讼请求之一，即原告认可该租赁合同具备履行的基础，在此情况下原告更应当缴纳相应的租金，否则应承担相应的责任。现原告作为承租人未及时缴纳租金违反了合同主要义务，且拖欠租金达到合同约定解除条件，被告要求解除并无不当，本院予以支持，原告要求继续履行的请求不能成立，本院不予支持。另考虑原告拒交租金系其于被告提供的经营环境的变化。被告对解除之后的后果应承担相应的责任。对于原告应缴纳租金及使用费标准问题，从公平原则角度，结合对于解除的双方责任，本院酌定按原租金标准80%予以处理。原告应支付2015年5月1日至2015年5月7日期间租金58226元（257858.01/31*7），自2015年5月8日至2015年5月31日期间租金159705.6元（257858.01/31*24*0.8）。自2015年6月1日至2015年11月30日期间租金1237718元（257858.01*6*0.8）。上述租金共计1455649.6元，与保证金852328.69元相抵后，原告还应再付被告2015年5至11月租金603320.91元。对于被告主张的滞纳金，因经营环境的改变在先，被告应承担相应的责任，被告的该项主张本院不予支持。合同已经解除原告再使用涉案房屋已无法律依据，原告应当将涉案房屋腾空交被告收回，被告要求原告腾房的诉讼请求，本院予以支持。对于实际房屋产生的费用，被告按原租金标准主张并无不当，参考变更后的租金标准，以每月206286.41元（257858.01*0.8）为宜。对于原告主张要求被告赔偿经营损失的请求，本案系租赁合同纠纷，被告如提供的房屋不符合合同约定，承担的是租金减免责任，被告对原告经营状况不承担责任。对于租金，本院已经酌减，对于被告主张的滞纳金本院未予以支持，原告向被告主张经营损失无法律依据，本院不予支持。对于被告主张的律师费，结合合同约定及本案情况，以双方平均分担为宜。原告应支付被告律师费86261.22元（56201.53*0.8+41300）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、确认双方租赁合同已经解除；二、本判决生效之日起十日内原告给付被告2015年5至11月租金603320.91元；三、本判决生效之日起三十日内原告将天津市和平区南京路189号津汇广场5层05-07位置腾空交被告收回（详见双方租赁合同附件二出租物业场地示意图）；四、本判决第三项执行完毕当日，原告以每月206286.41元为标准，给付被告2015年12月1日至实际腾房之日的房屋使用费；五、本判决生效之日起十日内原告给付被告律师费86261.22元；六、驳回原告全部诉讼请求；七、驳回被告其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费23200元，减半收取11600元，全部由原告负担；反诉受理费11883元，被告负担2376.6元，原告负担9506.4（原告负担部分于本判决生效后十日内直接被告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  殷红方二〇一六年三月三日书 记 员  金 钊本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。