上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第43号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海子威酒店管理有限公司。
法定代表人谢金丰。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海宏星旅馆。
法定代表人翁永文。
两上诉人共同委托代理人李家，上海市棣陆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）中国人民解放军第四七二四工厂。
法定代表人徐曙。
委托代理人梁蔚飞，上海市申房律师事务所律师。
委托代理人沈巧怡，上海市申房律师事务所律师。
上诉人上海子威酒店管理有限公司（以下简称子威酒店）、上海宏星旅馆（以下简称宏星旅馆）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第505号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1995年3月，中国人民解放军第四七二四工厂（以下简称4724厂）取得《建设工程规划许可证》，建设项目包括住宅及商场（包含系争的上海市场中路XXX号甲房屋在内），建设规模18772平方米。
2005年9月20日，4724厂（甲方）与上海子威餐饮服务管理有限公司（乙方，2008年8月，上海子威餐饮服务管理有限公司现更名为子威酒店。）签订《军队房地产租赁合同》，约定乙方承租系争房屋（建筑面积1150平方米），用途为旅馆。租期自2005年12月20日至2015年12月19日。租金按季结算，乙方在每期前二十日内交付甲方。如乙方转租或与他人互换使用，须征得甲方同意。转租双方必须另行签订租赁合同。
同日，双方又签订《附加协议》，约定租赁期限为10年，租金分别为：2005年12月20日至2006年12月19日为人民币（以下币种均为人民币）38万元，2006年12月20日至2007年12月19日为39万元，2007年12月20日至2010年12月19日每年为40万元，从2010年12月20日至2015年12月19日租赁期间，在上一年基础上按2.5%递增。合同期内，如甲方因军事需要用该房，乙方应将房屋交还给甲方，善后事宜双方协商解决。上述两份协议甲方委托代理人均为袁正美。
2005年10月8日，上海航鹰物业管理中心（甲方）与谢金丰（乙方，即子威酒店的法定代表人）签订《军队房地产租赁合同》，约定乙方承租上海市场中路XXX号底楼（建筑面积为150平方米），用于食品、南北土特产、五金、百货。租期自2005年12月20日至2015年12月19日。年租金为6万元，按年结算。甲方委托代理人为袁正美。4724厂认为，袁正美系物业公司工作人员，其未经4724厂同意无权签约，当时签约可能是为协助子威酒店办证，4724厂对此既不知情，也未收到租金。子威酒店、宏星旅馆表示，6万元由物业公司收取，无收据，旅馆停业后未再支付。
2005年12月20日，翁永文（即宏星旅馆的法定代表人）取得《军队房地产租赁许可证》，房产地址即为系争房屋，建筑面积1150平方米，发证机关为中国人民解放军海军房地产管理局。
2011年7月29日，上海航鹰物业管理中心向子威酒店发出停业通知，称由于其擅自转让第三方，责令宏星旅馆于8月30日前停止营业。
2011年8月6日，上海航鹰物业管理中心又向子威酒店发出停水电通知，决定自2011年8月9日起对系争房屋进行无期限的停水电处置。自2011年8月起，宏星旅馆停止营业。
2011年9月13日，上海航鹰物业管理中心要求子威酒店将七月份以前的房租缴清，之后的房租待厂里做出决定后另行通知。
2012年1月6日，中国人民解放军海军装备部出具证明，内容为系争房屋（共四层）因军事需要，列为装备保障人才队伍建设专用设施。
4724厂以子威酒店未征得其同意，擅自将一楼转租，且4724厂因军事需要使用房屋向子威酒店提出解除合同遭到拒绝为由，请求法院判令：1、解除4724厂与子威酒店就系争房屋签订的《军队房地产租赁合同》及《附加协议》，并要求子威酒店、宏星旅馆返还上址房屋；2、子威酒店支付一楼房屋使用费（按1万元／月计算，自2011年8月1日起算至实际迁出之日止，二楼以上房屋不再主张使用费）。子威酒店、宏星旅馆提出反诉，要求4724厂赔偿装修残值及设施、设备及经营等损失192.8万元。
原审法院审理中，子威酒店、宏星旅馆还提供：1、旅客登记簿、记账本；2、缴税凭证（2011年7、8月，宏星旅馆每月纳税500元，计税金额为1万元）；3、照片；子威酒店另申请证人罗永梁、丁华英、马索么乃、张秀清到庭作证，以证明2005年开始一楼房屋陆续对外出租，挂牌经营餐饮、杂货等。
子威酒店、宏星旅馆申请对系争房屋装修残值及设施、设备进行评估，上海众华资产评估有限公司接受委托，并出具评估报告，评估价值为322，060元。对此，4724厂无异议。子威酒店、宏星旅馆则认为，报告中遗漏供水系统、化粪池、供电系统。评估公司针对子威酒店、宏星旅馆的异议做出书面答复如下：1、关于上海市公安旅客登记系统，现场勘查并未发现有“上海市公安旅客登记系统”实物，申请评估方也并未提出相关要求。2、关于安全监控系统，现场勘查并未发现有“安全监控系统”实物，申请评估方也并未提出相关要求。3、关于供应每个客房的冷水热水系统，评估对象中装修项目序号23的管道工程已包括“供应每个客房的冷水热水系统”。4、关于整栋旅馆的排污系统，评估对象中装修项目序号23的管道工程已包括“整栋旅馆的排污系统”。5、关于前台以及每个客房的电话系统，评估对象中装修项目序号22的布线工程已包括“前台以及每个客房的电话系统”。子威酒店、宏星旅馆表示，对评估师的答复无异议，不申请评估师到庭。监控系统和公安登记系统的发票已遗失，但两样设施均是经营旅馆所必需，旅馆原有安装，在评估前已自行拆除，故评估人员未在现场看见。后子威酒店、宏星旅馆又提出报告中遗漏一楼装修部分，经评估公司现场勘察后出具说明，本次增加评估范围市场价值为27，540元。对此，双方当事人均表示无异议。子威酒店、宏星旅馆表示，反诉诉请中评估价值有误，应为322，060元，现要求增加赔偿装修残值27，540元，4724厂表示不同意赔偿。
4724厂与子威酒店、宏星旅馆均同意一楼租金由法院酌定，不再申请评估。关于经营损失，双方当事人亦表示不申请审计，同意由法院酌定。4724厂表示，关于次承租人一节不要求在本案中一并处理。宏星旅馆表示撤回反诉，4724厂赔偿给子威酒店后，子威酒店、宏星旅馆再自行结算。
原审法院认为，根据4724厂与子威酒店签订的《附加协议》，合同期内如4724厂因军事需要使用系争房屋，子威酒店应将房屋交还给4724厂。目前4724厂确因军事需要，提出解除合同，要求提前收回房屋，子威酒店也同意解除合同。双方当事人就解除合同达成一致意见，并无不妥，可予准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。
关于4724厂是否需要赔偿子威酒店的损失。法院认为，4724厂因自身原因要求解除合同，子威酒店虽同意解除合同，但仍有权要求4724厂赔偿损失。且《附加协议》中约定因军事需要解除合同后的善后事宜由双方协商解决，而并非4724厂认为的无须赔偿。至于4724厂以子威酒店擅自转租为由拒绝赔偿，子威酒店于2005年承租系争房屋后即陆续将一楼部分房屋转租，次承租人长期在此挂牌经营餐饮、杂货等，4724厂应当知道一楼房屋存在转租，但未就此提出异议。翁永文（宏星旅馆）于2005年取得《军队房地产租赁许可证》，这也说明4724厂对于宏星旅馆在此经营是知晓并且同意的。现4724厂再以子威酒店擅自转租为由主张解约，进而拒绝承担任何赔偿责任无法律依据。关于一楼房屋租金，子威酒店主张按谢金丰与上海航鹰物业管理中心签订的租赁合同中的租金标准支付，因上海航鹰物业管理中心无权签订租赁合同，4724厂也未予追认，故子威酒店之主张难以成立。现双方当事人均表示同意一楼租金由法院酌定，法院将综合4724厂与子威酒店所签署的租赁合同及一楼房屋使用情况酌情确定。
关于子威酒店损失的认定，根据评估报告，系争房屋装修残值及设备评估价值为349，600元（包括一楼），该部分应由4724厂赔偿给子威酒店。针对子威酒店认为报告中所遗漏的项目，评估公司已做出书面答复，所谓遗漏项目有的已包含在报告中，有的现场勘查并未发现，子威酒店对于评估公司的答复亦无异议。关于子威酒店的经营损失，子威酒店提供的证据不足以证明其存在130万元的经营损失，法院将参考宏星旅馆的纳税情况及本案的实际情况酌情确定。子威酒店主张的其他费用30万元，因无法提供相关证据，法院难以采纳。宏星旅馆撤回反诉，并无不妥，可予准许。
原审法院据此判决：一、解除中国人民解放军第四七二四工厂与上海子威酒店管理有限公司于2005年9月20日就上海市场中路XXX号甲房屋签订的《军队房地产租赁合同》及《附加协议》；二、上海子威酒店管理有限公司、上海宏星旅馆应于判决生效之日起十日内迁出上址房屋，将上址房屋返还给中国人民解放军第四七二四工厂；三、上海子威酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内给付中国人民解放军第四七二四工厂一楼房屋租金（自2011年8月1日起算至实际迁出之日止，按9，000元／月计算）；四、中国人民解放军第四七二四工厂应于判决生效之日起十日内赔偿上海子威酒店管理有限公司60万元。
原审法院判决后，子威酒店、宏星旅馆不服提出上诉称，上诉人出于对法院的信任，同意一楼的租金和经营损失由原审法院酌定。但原审法院的判决违背了客观、公平、公正的原则，忽视已实际履行了6年的合同约定，采用了房屋实际使用情况；且在明知上诉人经营的旅馆采用定额包干税，仍作为酌定经营损失的依据，故请求本院撤销原审法院第三、四项判决，判令被上诉人赔偿上诉人经济损失192.8万元。
被上诉人4724厂辩称，不同意对上诉人进行任何赔偿。合同约定，上诉人若需转租需征得被上诉人书面同意。否则，被上诉人可以解除合同。由于上诉人转租违反合同约定，被上诉人提出解除合同，不需要承担任何责任。上诉人主张可得利益损失的前提是被上诉人违约，且上诉人有证据证明其有损失。因被上诉人军事需要提前解除合同，不存在任何违约事项，上诉人亦不能提供证据证明其损失，故被上诉人无需承担上诉人的损失。请求本院维持原判。
经审理查明，原审法院判决查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现被上诉人因军事需要提出解除合同，符合合同约定，而上诉人也同意解除合同，故原审判决确认《军队房地产租赁合同》及《附加协议》予以解除符合法律规定。被上诉人在出租房屋之后，应当知道上诉人转租，但在合理期间内未提出异议，故其以上诉人转租违约为由而行使解除权，不承担上诉人的任何损失的主张本院不予采纳。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被上诉人虽依约享有合同解除权，但对合同解除后的善后事宜，双方应协商解决。子威酒店提起反诉，要求被上诉人赔偿提前解除合同的损失也应提供相应的证据。上诉人现无法提供有力证据证明其主张，原审法院综合4724厂与子威酒店所签署的租赁合同及一楼房屋使用情况，酌情确定了合同解除后被上诉人占有一楼房屋期间的使用费；同时参考系争房屋装修残值及设备的评估结论，宏星旅馆经营期间的纳税情况，酌情确定子威酒店的经营损失无明显不当。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11，256元，由上诉人上海子威酒店管理有限公司、上海宏星旅馆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一四年二月十八日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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