贵州省遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汇民初字第1336号
原告遵义市桑提亚纳物业服务有限公司。组织机构代码证号：69273100-6。
地址：遵义市汇川区高九路市政府一小区C8栋1层。
法定代表人刘佳，该公司总经理。
委托代理人吴正彦，贵州贵达律师事务所律师。
被告陈远莉，女，汉族，住贵州省桐梓县。
委托代理人张启勇，贵州宇辉律师事务所律师。
委托代理人周兴娜，贵州宇辉律师事务所实习律师。
原告遵义市桑提亚纳物业服务有限公司诉被告陈远莉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月14日立案受理后，依法由审判员任晓珊适用简易程序于2014年7月10日公开开庭进行了审理。原告遵义市桑提亚纳物业服务有限公司的委托代理人吴正彦、被告陈远莉的委托代理人张启勇、周兴娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告遵义市桑提亚纳物业服务有限公司诉称：2010年6月7日，原、被告签订《桑提亚纳物业服务协议》，约定被告委托原告对被告房屋（建筑面积167.32平方米）提供物业服务，服务费按每月每平方米1.40元计算，交房时预收半年物业服务费，以后按每�度缴纳一次，被告应在首月的1-10号履行交纳义务，逾期，则自逾期之日起每日按应缴纳费用的3%加收违约金。协议签订后，被告缴纳物业服务费至2012年2月28日，后经原告多次催收，被告拒不缴纳拖欠的物业服务费6，324.70元，按照合同约定违约金为74，989.81元，原告主张降低至按照每日万分之七计算。故诉至人民法院，请求判决被告立即向原告支付自2012年3月1日至2014年4月10日止的物业服务费6，324.70元并支付逾期付款违约金（截止2014年4月10日为1，749.76元并从2014年4月11日起按日万分之七计算至付清之日止），本案诉讼费用由被告承担。
被告陈远莉辩称：房屋的物业服务费交纳人应当是房屋的所有权人，而该房屋没有办理房屋所有权证，被告不应承担交纳物业服务费用的义务。被告不是房屋所有权人，针对该房屋与原告签订的协议应为无效，且协议中约定的违约金超过了法律的规定，该条款应为无效或应予以调整。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年6月21日，原、被告签订《桑提亚纳物业服务协议》，约定原告为被告位于遵义市汇川区苏州路88号3栋2单元4楼2号房屋（建筑面积167.32平方米）进行物业服务，物业服务费为每月每平方米1.40元，并约定交房时预收半年的物业服务费，以后按每季度交纳一次，在首月的1-10日履行交纳义务。协议第二十七条约定，业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费的百分之三加收违约金。庭审中，原告认可被告按照该收费标准交纳了半年的物业服务费。后被告未交纳物业服务费，原告遂诉至人民法院。
另查明，2011年10月1日，被告陈远莉与案外人遵义震元房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，并于2012年6月13日签收相关手续后确认接房�
上述事实有原、被告陈述、《桑提亚纳物业服务协议》、《商品房买卖合同》、接收清单等书证在卷佐证，足以认定。
本院认为：原、被告签订的《桑提亚纳物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原告为被告提供了物业服务，被告应当按照约定履行支付物业服务费的义务。被告未按约定支付物业服务费用，原告诉至人民法院请求判令被告支付其拖欠的物业服务费的诉请，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务�业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本院予以支持，但原、被告签订上述协议时间为2011年6月21日，而被告实际接房时间为2012年6月13日，故物业服务协议的收费起算时间应为2012年6月13日，至2014年6月12日物业服务费应为5，621.95元。庭审中，原告认可被告已经交纳了半年的物业服务费1，405.49元，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对已方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”之规定，本院予以确认，故被告尚欠2012年12月13日至2014年6月12日期间的物业服务费为4，216.46元。原告主张被告按照日万分之七的标准支付逾期付款违约金，双方当事人在合�中约定的违约金计算标准为3%／日，原告主动调整为日万分之七，但被告仍认为违约金过高，应认定为无效或者予以调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，违约金虽具有补偿和惩罚双重性质，但仍以赔偿对方的损失为主要功能，被告迟延支付物业服务费用虽属违约，但该违约行为不能造成原告1，749.76元的损失，根据原告的实际损失，兼顾合同履行情况，�院酌情判令被告按照合同签订时中国人民银行同期短期贷款基准利率（6.10%／年）支付违约金，被告交纳物业服务费至2012年12月12日，故违约时间应自2013年1月10日开始计算。经计算，自2013年1月10日至2014年4月10日期间违约金应为160.43元，并应自2014年4月11日起以未付物业服务费（即2012年12月13日至2014年6月12日期间的物业服务费4，216.46元）为本金，按照6.10%／年的标准计算至物业服务费付清为止。被告陈远莉辩称因房屋未办理房屋产权登记，故原、被告之间的协议应为无效，但原、被告签订的协议系双方真实意思表示，并无符合《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益�（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”中规定的合同无效的情形，故被告的该项辩解，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决如下：
一、被告陈远莉于本判决生效之日起五日内支付原告遵义市桑提亚纳物业服务有限公司从2012年12月13日起至2014年6月12日期间的物业服务费4，216.46元及违约金160.43元，并自2014年4月11日起以4，216.46元为本金，按照6.10%／年的标准计算违约金至上述物业服务费本金付清之日止；
二、驳回原告遵义市桑提亚纳物业服务有限公司其他诉讼请求。
案件受理费25.00元（已依法减半收取），由被告陈远莉承担。
如未按本判决书确定的期间履行金钱给付义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，还应在上诉期满后七日内向遵义市中级人民法院预交案件受理费，上诉于遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审判员 任晓珊
二〇一四年七月十五日
书记员 穆 利