江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2001号
上诉人（原审被告）张慧，女，1986年12月11日生，汉族。
委托代理人陈栋，江苏华庭律师事务所律师。
委托代理人王莹莹，江苏华庭律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）杨春叶，女，1975年4月5日生，汉族。
委托代理人鞠建荣，北京盈科（南京）律师事务所律师。
上诉人张慧因与被上诉人杨春叶买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第2447号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人张慧及其委托代理人陈栋、王莹莹，被上诉人杨春叶及其委托代理人鞠建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人杨春叶一审诉称，2011年5月4日，双方签订《南京市房屋租赁合同》一份，约定杨春叶将坐落于本市莫愁湖东路2-1号的房屋出租给张慧使用，期限自2011年5月4日至2016年6月30日，房屋租金为每年382600元，且自2013年起每两年递增5%。合同签订后，杨春叶按约将房屋交付给张慧使用，但张慧自2013年5月1日起至今没有支付租金。2013年7月13日，双方在中介公司的居间介绍下签订了《房地产买卖中介合同》，约定，杨春叶将上述房屋出卖给张慧，房屋净得价为1060万元，张慧支付杨春叶定金50万元和租金15万元，杨春叶于2013年8月5日前将房屋原隔墙恢复，如果因房屋公用面积与邻居发生纠纷，由张慧自行解决，与杨春叶无关；同时，双方还约定，一方无正当理由不履行合同的，违约方按约定违约金100万元给付守约方等。2013年11月30日，双方就买卖上述房屋签订《关于〈房地产买卖中间合同〉的补充协议》（以下简称《补充协议》），约定因杨春叶出卖的上述房屋与隔壁邻居存在相邻权纠纷，同意将售房款调整为1000万元，本协议签订一周后，张慧支付首付款100万元，杨春叶收到首付款后将二楼隔墙砌好，并请房产测绘部门上门测绘，测绘配图成功后，双方办理产权过户变更登记手续，张慧再向杨春叶支付剩余款项；双方同时约定，本协议签订后收到全部房款之前不再向张慧主张租金，如房屋买卖事宜未能最终履行，张慧须按原租金标准支付租金。因张慧未能按照上述合同的约定支付购房定金和首付款，构成了根本违约。杨春叶为此于2014年2月起诉解除和张慧之间的租赁合同关系，但张慧以双方签订有买卖合同为由予以抗辩，杨春叶撤诉。但杨春叶撤诉后，张慧依然没有履行合同义务。为此，请求：1、解除双方签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》和《南京市房屋租赁合同》，张慧将占用的房屋交还杨春叶；2、张慧支付从2013年5月1日至张慧归还房屋之日拖欠的房租；3、张慧支付违约金100万元；4、张慧承担本案全部诉讼费用和律师费。
上诉人张慧一审辩称，杨春叶的诉讼请求没有事实和法律依据。双方在履行租赁合同过程中达成了买卖协议，根据买卖协议的约定，张慧无需向杨春叶支付房屋租金。因为本案所涉的标的存在相邻权纠纷，导致双方一直就房屋的买卖价格及交付方式进行协商，且协商中已经实际变更了买卖协议的相关内容。因双方协商未果，导致双方未能实际履行买卖合同。张慧认为租赁关系中，张慧作为支付房租的债务人，因买卖合同未能实际履行，本案租赁合同应当继续履行。故本案在解除买卖合同之后，租赁合同的法律关系继续在双方之间存在。关于违约金的问题，根据买卖合同的约定，违约方需向守约方支付违约金，本案的买卖双方均存在违约，因一直协商无果，故本案不存在违约金的问题，且违约金的数额远远超过了实际损失，本案杨春叶并未存在任何的实际损失。另外，在买卖合同履行过程中，张慧不支付租金是双方的约定。
原审法院经审理查明，2011年5月4日，双方当事人签订《南京市房屋租赁合同》，约定杨春叶将其位于本市建邺区莫愁湖东路2-1号建筑面积为337.15平方米的商业用房出租给张慧使用，租赁期限自2011年5月1日至2016年6月30日，租金为每年382600元，每半年支付（提前一个月支付），至2013年起，每两年按房租的5%递增，租赁期间产生的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费由张慧支付；在租赁期限内，张慧擅自将房屋转租、转让、转借他人以及拖欠租金一个月以上的，杨春叶有权解除合同；张慧每逾期10天按租金的5%承担违约责任；租赁期届满，张慧逾期交付房屋，每逾期一天，张慧向杨春叶支付原月租金20%的违约金。
2013年7月31日，双方当事人在南京旺居房地产销售有限公司的居间介绍下签订了《房地产买卖中介合同》，约定杨春叶将上述房屋以10600000元的净得款出卖给张慧，2013年8月5日杨春叶将涉案房屋隔墙恢复，所产生的费用由张慧支付，张慧支付杨春叶定金50万元，同时支付租金15万元；2013年8月15日前杨春叶自行解押，解押后，张慧支付杨春叶购房首付款480万元，双方同时办理房屋产权过户手续；二期购房款530万元，张慧以贷款的形式支付给杨春叶；杨春叶收到张慧全部房款的当日将房屋交付，因房屋权属转移登记过程中产生的所有费用由张慧承担；如果房屋因公用面积部分与邻居产生纠纷，由张慧自行解决；如果原隔墙无法恢复，本合同自然终止，双方互不负违约责任。同时约定，杨春叶、张慧无正当理由不履行合同的，违约方向守约方支付违约金100万元。
2013年11月10日，双方当事人就买卖上述房屋签订了《补充协议》，约定因杨春叶上述房屋和邻居存在相邻权纠纷，其同意将总售房款调整为净得款1000万元，张慧承诺上述相邻权纠纷在房产过户至张慧名下后由张慧自行解决，无需杨春叶再作任何补偿。本协议签订一周后，由张慧向杨春叶支付首付款100万元用于杨春叶提前偿还银行贷款；杨春叶收到首付款后，负责安排工人将二楼隔墙砌好，并尽快请房产部门上门测绘，测绘配图成功后，由杨春叶通知张慧办理房屋产权过户登记手续，在办理过户手续的同时，张慧再向杨春叶支付二期款400万元；尾款500万元由张慧通过贷款支付。同时约定，由于杨春叶上述房屋在拟出售给张慧前已经租赁给张慧使用，双方无需进行房屋交接，也无需进行水电等费用交割；杨春叶表示，双方对租赁期限内房屋租金已经结算完毕，签订原合同及补充协议之前所产生的租金予以放弃，本协议签订后收到全部售房款之前也不向张慧主张租金；如双方就该房屋买卖事宜未最终履行，张慧需按原租金标准向杨春叶支付租金。本协议签字后生效。
双方当事人就买卖上述涉案房屋所签订的协议生效后，张慧未按约定给付杨春叶定金50万元和房屋首付款100万元。杨春叶为此诉讼解除双方之间签订的协议并要求张慧给付房屋租金和承担违约责任。
另查明，张慧自2013年5月1日起没有给付杨春叶房屋使用费。双方确认，按租赁合同的约定，且自2013年起，张慧应当给付的房屋使用费为每年401730元。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案中，双方当事人就涉案房屋先后签订了性质不同的租赁协议和买卖协议，其中，双方在履行租赁协议的过程中，通过签订买卖协议的方式替代了原租赁协议的履行，亦即双方通过买卖协议的方式实际终止了原租赁协议的履行。但在双方履行生效的买卖协议过程中，张慧未能按约定先履行给付杨春叶定金和首付款的义务，属于合同违约，杨春叶通过提起诉讼解除双方之间的买卖协议，本院予以支持。
因双方签订买卖协议前，张慧已经通过租赁协议取得了对涉案房屋的使用，为此，在解除双方的买卖协议后，张慧应当按照原租赁协议约定的租金数额和实际使用涉案房屋的期限给付杨春叶房屋使用费，亦即张慧应当自2013年5月1日起按照每年401730元的租金标准给付房屋使用费。
关于杨春叶主张的违约金数额的问题，虽然双方在买卖协议中对违约方承担的违约金数额进行了约定，但张慧认为协议约定的违约金远远超过了实际损失，为此，在杨春叶未能提供证据证实的情况下，根据张慧的过错程度、经济能力，同时考虑到双方在原租赁合同中约定的租金数额以及杨春叶实际向张慧主张了房屋使用费的情况，本院酌情认定张慧给付的违约金以其应付的房屋使用费数额为基数参照中国人民银行同期贷款利率予以计算。关于杨春叶主张的律师费问题，因其没有就此出示相应的证据予以证实，本院不予支持。
综上，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除杨春叶和张慧之间签订的《房地产买卖中介合同》及《关于﹤房地产买卖中介合同﹥的补充协议》和《南京市房屋租赁合同》。二、张慧于判决生效之日起三十日内将位于本市莫愁湖东路2-1号的房屋交还给杨春叶。三、张慧给付杨春叶自2013年5月1日起至实际搬离上述房屋之日止按每年401730元的标准计算的房屋使用费及违约金（自2013年5月1日起至搬离房屋时止以实际产生的房屋使用费为基数按照中国人民银行同期贷款利率予以计算）。四、驳回杨春叶要求张慧承担律师费的诉讼请求。
本案诉讼费13989元由张慧负担。
上诉人张慧上诉称，1、一审法院适用法律错误，认定上诉人需在买卖合同解除后返还涉案房屋没有法律依据。双方通过买卖协议的方式只是暂时中断了原租赁关系，如买卖合同未能最终履行，双方仍应履行租赁合同。2、一审法院要求上诉人赔偿违约金没有事实和法律依据，补偿协议未涉及一楼隔墙问题，根据买卖合同仍应由被上诉人负责解决。由于被上诉人的邻居要求恢复一楼隔墙，甚至多次干扰上诉人正常使用房屋，导致上诉人不能付款致买卖合同解除，责任应在被上诉人，其应承担违约责任。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或依法改判。
被上诉人杨春叶辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
对于原审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本案的焦点问题在于，在当事人双方签订了《房地产买卖中介合同》及《关于﹤房地产买卖中介合同﹥的补充协议》后，原《南京市房屋租赁合同》的法律状态应如何认定。
本院认为，双方当事人于2011年5月4日签订的《南京市房屋租赁合同》约定的租赁期限为自2011年5月1日至2016年6月30日。但在租赁期限尚未届满前，双方当事人又于2013年7月31日签订了《房地产买卖中介合同》，并于2013年11月10日签订了《关于﹤房地产买卖中介合同﹥的补充协议》。在《房地产买卖中介合同》及《关于﹤房地产买卖中介合同﹥的补充协议》中，均未对《南京市房屋租赁合同》是否终止履行作出明确约定。但《关于﹤房地产买卖中介合同﹥的补充协议》第三条约定：“甲方（被上诉人杨春叶）表示，双方对租赁期限内的房屋租金已经结算完毕，签订原合同（《房地产买卖中介合同》）及本补充协议之前所产生的租金甲方予以放弃……”从该条约定可以看出，双方当事人对双方租赁合同的期限、租金等主要事项已经作出了安排，亦即《南京市房屋租赁合同》在签订《房地产买卖中介合同》即已终止履行。上诉人张慧认为《房地产买卖中介合同》的签订只是起到了中断双方房屋租赁关系的效果，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
双方当事人于2013年7月31日签订的《房地产买卖中介合同》约定：“2013年8月5日前甲方（被上诉人杨春叶）授权委托建筑工人将房屋原隔墙恢复，所产生的任何费用由乙方（上诉人张慧）支付”，“如果房屋因公用面积部分与邻居产生纠纷，由乙方自行解决，与甲方无关”，“若房屋原隔墙无法恢复，本合同自然终止，甲乙双方互不违约。”于2013年11月10日签订的《关于﹤房地产买卖中介合同﹥的补充协议》约定：甲方（被上诉人杨春叶）出售的涉案房屋“与隔壁邻居存在相邻权纠纷，甲方同意将总售房款调整为净得价人民币壹仟万元，乙方（上诉人张慧）承诺上述相邻权纠纷在房产过户至乙方名下后由乙方自行解决，无需甲方再作任何补偿”，“甲方在收到首付款后，负责安排工人将二楼隔墙砌好……”从两份协议约定的内容看，被上诉人杨春叶原来应承担的义务是将房屋原隔墙恢复，如不能恢复，则合同自然终止；而补充协议则约定被上诉人杨春叶只负责将二楼隔墙砌好，上诉人张慧同意自行解决相邻权纠纷，并为此降低了房屋价款60万元。两次约定中，双方当事人的权利、义务基本平衡，但补充协议的约定，对双方当事人的相关权利、义务关系作出了重大调整，应当认为补充协议的约定是对《房地产买卖中介合同》相关约定的修改。上诉人张慧未能按照补充协议的约定付款，构成违约，应当按照约定承担相应的违约责任。故上诉人张慧认为一楼隔墙问题根据买卖合同仍应由被上诉人负责解决的上诉理由，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13989元，由上诉人张慧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王劲松
审 判 员 殷源源
代理审判员 张卓慧
二〇一五年五月十八日
书 记 员 孙雪松