河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0105民初22547号
原告郭云，住郑州市金水区。
委托代理人赵可坤，北京大成（郑州）律师事务所律师。
被告王小骡，住郑州市金水区。
委托代理人王永坤、张艳琴，河南程功律师事务所律师。
原告郭云诉被告王小骡确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭云，被告及其委托代理人王永坤、张艳琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告作为常砦村委会枣庄民组的村民，分得了常砦村委会枣庄新村60号楼一层134平方米的村民福利房。1999年3月9日原告将该房屋以11万元的价格转让给被告王小骡。涉案房屋属于常砦村委会枣庄民的福利房，且土地使用权是集体土地，依法不能在村集体组织成员之外流转，被告王小骡非枣庄村民，法律禁止其购买建造在村集体建造在枣庄集体土地上的村民福利房，双方签订的房屋买卖合同内容违反了《土地管理法》等法律、法规的强制性规定，损害了村民和村集体的利益，应属无效协议。原告多次要求解除与被告王小骡的房屋买卖合同，但被告均予以拒绝。现依法起诉讼要求：1、判令原、被告双方签订的房屋买卖合同无效；2、判令诉讼费由被告承担。
原告举证如下：
房屋买卖《协议书》，郭云、王小骡身份证复印件；
《枣庄新村承建楼房几项原则规定》、承包合同复印件；
枣庄村民许金民证人证言。
郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初16465号判决书。
被告辩称：
一、房屋买卖合同合法、有效
被告与原告签订房屋转让协议合法有效，无法定无效情形。具体理由如下：
（一）合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定
1．按照法不溯及既往的原则，协议书不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。
《协议书》签订之日为1999年3月9日，按照法不溯及既往原则规定。涉案合同不适用2007年10月1日施行的《物权法》而应适用《土地管理法》（1998年修正），该法第六十二条第四款之规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”，显然，法律并未禁止农村村民出租、出售宅基地上所建住宅，也未对出售行为设置任何限制。统览我国法律，我国对农村房屋买卖至今未进行专门立法，法律、行政法规对农村房屋买卖行为亦未作禁止性规定。故农村房屋买卖合同并不存在法定的无效事由，被告与原告签的房屋买卖合同依法有效成立。
2．《土地管理法》第63条不属于法律、行政法规的效力性强制性规定，依法不适用于本案。
所谓效力性规范，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。《土地管理法》第六十三条显然不属于效力性强制性规定。首先，该条未明确规定违反的后果是合同无效或者合同不成立；其次，涉案合同已经履行完毕，且该合同的签订及履行未损害国家、集体、第三人利益及社会公共利益；最后，涉案合同不违反该条的立法目的，该条的立法目的是为保护耕地，限制农村集体土地用于非农业建设，而涉案房屋的出售没有改变土地的性质，仍属于农村建设用地。所以，《土地管理法》第六十三条不属于效力性强制性规定，不能作为认定合同无效的法律依据。
（二）双方签订的合同于1999年已经履行完毕即就房款、房产交割完毕。
从尊重历史照顾现实以及保护交易安全角度出发，涉案合同应为有效。此外，被告对房屋长期、稳定地占有、使用状态也是应当受到保护的重要价值利益。在房屋售出近二十年后，原告在房屋面临拆迁补偿的情况下，又以转让农村房屋违反法律规定为由，要求确认买卖合同无效，其行为亦与民法倡导的诚实信用原则相悖。
（三）《协议书》约定的由被告享有房子福利依法有效。
被告与原告约定的有关涉案房屋的居住权和该房屋上的收益权如拆迁中要求给予补偿安置费用的权利，是双方真实意思表示，该部分内容不违反法律、行政法规的强制性规定。
（四）涉案合同已经过政府及村集体认可。
协议已履行18年有余，被告取得房屋实际使用权利并进行了合理居住的修缮、改变，事实具备房屋合法权利人外观。同时，郑州市金水区枣庄新城城中村改造项目指挥部已经针对涉案房屋与被告王小骡签订了《金水常砦村委会枣庄民组城中村改造项目搬迁补偿安置协议书》，确认了涉案房屋的拆迁补偿受益人为被告王小骡，同时也说明郑州市金水区枣庄新城城中村改造项目指挥部也认可王小骡的购买涉案房屋的行为。目前该房屋已被拆迁。
（五）涉案房屋的转让未影响土地使用权的现状，合同的签订和履行不侵犯国家、集体利益。
涉案房屋属村集体集资建房，并未涉及农村宅基地使用权，涉案房屋不是“一户一处”而是还有众多其他居民，涉案房屋的转让没有对集体建设用地造成任何影响及改变。
二、涉案《协议书》为房屋买卖合同,不涉及土地使用权转让。
1999年3月9日，被告与原告就枣庄新村的民房达成转让协议，名为《协议书》，价款为拾壹（110000）万元整。双方就房屋产权、以后枣庄房子福利、房屋价格进行了约定，购房款符合当时郑州市购房价格。
双方在对房屋买卖进行约定的同时，未就涉案房屋所在的农村宅基地权属进行约定。被告取得的只是涉案房屋的居住权和附着与该房屋上的收益权，如拆迁中要求给予补偿安置费用的权利等。
三、判定此类房屋买卖合同效力，应综合考量保护交易、促进社会稳定，不违背诚实信用原则。
诚实信用原则被誉为民事活动中尤其是商事交易中的“帝王规则”，其中很重要的一个要求就是“当事人在市场活动中应讲信用，恪守诺言，诚实不欺”。从保护交易、促进社会稳定角度来看，合同双方当事人在意思自治的情形下，依自己真实意思表示订立合同，就应按照合同约定履行合同义务，是对社会基本秩序的遵守。本案原告在履行房屋交付义务近二十年之间，并未提出任何异议。相反，在涉案房屋经过多年以来的市场价值提高，房屋征迁之际提起民事诉讼，完全是受利益驱动，完全违反合同法诚实信用原则。
（二）社会效果
涉案合同已经经过郑州市金水区枣庄城中村改造项目指挥部的认可，所在村集体也是认可此类房屋买卖及被告对涉案房屋的收益权。此类房屋买卖合同在枣庄不是孤例，据了解，有七十几处之多。望贵院在处理相关问题时，考虑社会因素。如果认定合同无效，无疑助长了这种违背诚实信用契约原则的不正之风，届时将会引起连锁反应，极大阻碍社会主义市场经济的正常、有序运转，破坏交易秩序的安全和稳定，浪费司法资源，引发社会不稳定，纷纷争诉。
被告举证如下：
《协议书》、空房验收单；
收款收据。
本院经审理查明：
1、郑州市金水区祭城镇常砦村委会枣庄民组决定为承建枣庄新村，采用六个村民为一组投资10万元，不足部分村委补助的方式承建三层楼房，案涉房屋即是原告郭云通过上述方式所分得的福利房。
2、1999年3月9日，原告郭云与被告王小骡签订《协议书》一份，约定今有郭云将北枣庄新村的民房要转让给王小骡，协商如下：房价11万元，面积大约120平方米；产权交于王小骡；如以后枣庄对房子再有福利，由王小骡享受；如有村民与王小骡的产权有纠纷，由郭云出面协商；产权由王小骡支配。
3、2017年6月21日，金水区枣庄城中村改造项目指挥部（甲方）与被告王小骡（乙方）签订《搬迁补偿安置协议书》一份，载明被告房屋位于常砦村委会枣庄民组枣庄新村60号一楼东西户，在项目改造范围内，依据《常砦村委会枣庄民组城中村改造决议》，被告应安置房屋1套，建筑面积为134平方米等。2017年6月21日，被告王小骡将案涉房屋腾空后交于金水区常砦村委会枣庄城中村改造项目指挥部。
4、2017年10月18日，原告以《协议书》无效为由诉至本院，要求确认原告与被告王小骡签订的《协议书》无效。
5、庭审中被告称案涉房屋在《协议书》签订后于1999年3月9日交付给被告。
本院认为：本案争议的焦点为原、被告双方签订的《协议书》是否有效。原告认为该协议违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”应属无效协议。本院经审理认为该协议实质上并未涉及到农村集体土地所有权、使用权流转的问题。原告作为枣庄民组村民，凭借其特殊身份在枣庄新村承建的过程中仅投资部分建房款即可享受村民组分配的承建在村集体土地上的福利房的权益，原、被告双方签订的《协议书》中约定的房屋正是上述权益的体现。双方约定将房屋出卖给被告，被告也仅是享有对案涉房屋占有、使用的权利，不能单纯的以“地随房走”而理解为案涉房屋所占据的集体土地的所有权、使用权即归被告所有。实质上案涉房屋所占据的土地的所有权、使用权始终是归村集体所有的，且是用在村集体成员承建房屋，为村民谋求住房等其他权益上。原告作为枣庄民组村民且投资建房当然享有上述权益，但在市场经济条件下，为了促进物尽其用，在不违反法律、法规，不违背公序良俗、社会利益的前提下，任何权益都可用于交易。原、被告双方达成一致意思表示，将上述占有、使用房屋的权益以合理价格出让给被告的行为并不违反法律、法规，不违背社会公益，且被告购得房屋后亦未将房屋所占据的集体土地用作它途而对集体经济组织的利益造成任何损害，双方的行为理应受到法律的尊重与保护。故本院认为原、被告双方签订的《协议书》合法、有效，对原告要求判令其与被告签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、六十条判决如下：
驳回原告郭云的诉讼请求。
案件受理费2500元，由原告郭云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 刘延峰
人民陪审员 郭清江
人民陪审员 赵桂英
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 侯梦丽