辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第516号
上诉人（原审被告）：张永春，男，1956年5月13日出生，汉族，原沈阳煤矿电子设备厂工人，住址沈阳市和平区。
委托代理人：唐敬杰，辽宁申扬律师事务所律师。
委托代理人：邹欣，辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭乃卫，男，1952年12月12日出生，汉族，农民，住址沈阳市东陵区。
委托代理人：张向宇，辽宁联胜律师事务所律师。
上诉人张永春与被上诉人郭乃卫确认合同无效纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初重字00018号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月2日受理后，依法由审判员李妍担任审判长，与代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏组成合议庭，于2015年2月12日公开开庭审理了本案。上诉人张永春及其委托代理人唐敬杰、邹欣，被上诉人郭乃卫的委托代理人张向宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郭乃卫一审诉称，1997年10月，郭乃卫通过朋友介绍将位于沈阳市东陵区浑河站乡后竞赛村，建筑面积96平方米，占地面积333平方米的农村宅基地以人民币3.8万元的价格转让给张永春，因张永春是城市居民，双方买卖农村宅基地的行为已经违反了法律规定，故起诉至法院请求法院依法确认郭乃卫、张永春之间农村房产宅基地转让协议无效；诉讼费由张永春承担。
张永春一审辩称，1.郭乃卫所述认为双方所签订的房屋转让协议违反法律规定，郭乃卫的依据是1999年1月开始实施的土地管理法其中第62条、63条的规定，除此之外，并没有其他依据。双方之间签订私房交易契约的时间及转让过程，双方签订契约书的时间是1997年10月12日，并且双方都已按照契约书的约定履行了各自的义务，张永春如约交付了全部房款，郭乃卫将自己所有权的房屋及使用权的宅基地同时交付给了张永春。1997年10月30日张永春又按照政府部门的有关规定缴纳了足额的契税及相关费用。在1998年6月21日，当地政府部门为被告发放了房屋的产权证、契证、集体土地建设用地使用证等。至此，张永春成为该房屋的所有权人及宅基地的使用人。整个转让过程是否合法有效要看是否违反当时的法律规定。1999年之前的法律对农村宅基地及房屋的转让不但没有限制性的规定，而且还允许城镇居民通过申请、审批的方式取得农村宅基地的使用权。可以肯定的说，张永春所取得的房屋所有权，宅基地的使用权等并不违反当时的法律规定，是依法所得。而且经过依法登记的土地所有权和使用权受到法律保护。又因为我国的法律并没有溯及力，所以本案不适用1999年实施的土地管理法规定。而应适用1999年之前国家的有关土地管理办法的法律规定。比如1984年最高院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见，规定买卖双方自愿并立有契约，买方已交付了房款并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善，应认定为买卖关系有效，及其他法律规定都没有规定购买农村房屋必须是农村村民。1999年以前所有的法律规定都没有限制在农村购房及宅基地使用权必须是农村村民。由此看来，被告购买郭乃卫的房屋所有权及宅基地的使用权是依法所得，并不违反当时的法律规定。2.如果郭乃卫认为双方所签契约属于违反当时的法律规定，应在法定的期限内行使撤销合同的权利，同时也可以在法定的期限内提起行政诉讼，要求行政部门撤销张永春的权属证书。
原审法院审理查明，1997年10月12日，郭乃卫与张永春签订私房交易契约书一份，张永春将位于沈阳市东陵区（和平区）浑河站乡后竞赛村115号宅基地及房屋（房证093号，面积92平方米，）出售给张永春。该交易契约书存根底部有（卖方）郭乃卫和（买方）张永春签字，代笔人为刘佩奇，中证人为李锡久，同时盖有沈阳市东陵区浑河站朝鲜族乡后竞赛村民委员会的印鉴。协议签订后，张永春支付了全部房款并搬入涉诉宅基地及房屋居住至今。同时，张永春亦缴纳了契税，取得了涉诉宅基地及房屋的房屋契证、集体土地建设用地使用证、房屋所有权证。
原审法院认为，农村房屋所有权转让，房屋占有范围内集体所有的宅基地随之转让。按照国家法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地具有国家给予农民的福利性质，是农民的安身立命之本，属于农民生存权益的重要组成部分，只有该农村村民小组等集体经济组织成员才能享有。郭乃卫将农村集体所有的土地及建在农村集体所有土地上的房屋转让给不属于本集体经济组织的具有城镇户口的张永春，双方的买卖协议违反了国家法律的强制性规定，应当认定无效。对郭乃卫请求确认其与被告之间的交易契约无效的诉讼请求予以支持。依据相关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但因诉争房屋（宅基地）现已经列入拆迁范围，拆迁补偿安置协议尚未签订，郭乃卫及第三人可得的拆迁款项尚不能确定，同时张永春在诉争房产已经居住将近十七年且该住房为张永春＋788的唯一住房，张永春又对房屋进行了修缮和添附，本着尊重历史，照顾现实的原则，对房屋的现状不宜处理，故对于双返问题，本院不予处理，待拆迁补偿安置协议签订后另行解决。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第二款之规定，原审法院判决如下：“确认原告郭乃卫与被告张永春于1997年10月12日签订的私房交易契约书无效。”案件受理费100元（郭乃卫已预交），保全费2，520元，由张永春承担。
宣判后，上诉人张永春不服原判决，向本院提起诉讼。上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：原审法院在本案事实清楚、证据充分的情况需下，却主观臆断法律事实，错误适用法律，其判决严重违反我国法律的公平、公正原则，极大地侵害了上诉人的合法权益，二审法院应当纠正原审错误，依法改判。一、上诉人在原审时已经提供了充分的证据，足以证明上诉人与被上诉人之间的房屋转让协议已经履行完毕，上诉人在如约交付了全部房款，并缴纳了足够的契税及相关费用后，政府相关职能部门为上诉人办理了涉案房屋的产权证、契证以及涉案宅基地的集体土地建设用地使用证等。至此，上诉人已经成为该房屋的合法所有权人及宅基地的合法使用人，理应受到物权法的保护。二、原审法院仅凭被上诉人单方陈述，就置客观事实于不顾，认定协议无效，系错误的。双方是在1997年10月12日签订的私房交易契约书，直至1998年6月21日合法取得了相关权属证书，在此之前我国法律从未有禁止农村宅基地及房产转让的规定，相反允许城镇居民通过申请、审批的方式取得农村宅基地的使用权。即便此后出现了禁止性规定，由于不具有溯及力法院不应判合同无效。三、上诉人自1997年签订协议，入住涉案房屋，而被上诉人事隔17年之后才主张协议无效，已远远超出了法律保护的期限。四、原审判决双方协议无效，但对于双方对协议无效是否存在过错没有确认。
被上诉人郭乃卫答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。
上述事实，有双方当事人陈述笔录，私房交易契约书、房屋所有权证、房屋契证、集体土地建设用地使用证、收据等证据在卷为凭，经开庭质证及本院审查，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为上诉人张永春与被上诉人郭乃卫签订的《私房交易契约书》的效力问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。本案诉争房屋买卖行为发生在1997年，应适用当时的法律规定认定房屋买卖合同效力问题按照当时的1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”之规定，当时有关土地管理的法律规范对于城镇非农业户口居民使用集体土地新建住宅并未禁止。根据“举重以明轻”原则，当时的法律规范对于城镇非农业户口居民买卖宅基地上的房屋行为亦未明令禁止。从本案合同履行来看，买卖双方的协议取得了房屋所在集体经济组织的确认，出卖人交付了房屋，买受人支付了价款，且买受人办理了《集体土地建设用地使用证》、《房屋所有权证》、《契证》，并且一直居住至今，表明上诉人张永春购买农村住宅取得了相关部门的批准，双方形成的买卖合同关系合法有效，应予保护。现被上诉人郭乃卫在双方买卖行为实践后十余年，且争议房屋所在地块面临拆迁补偿的背景下起诉主张与上诉人张永春之间农村房产宅基地转让协议无效，没有法律依据，亦有违民事活动的诚信原则，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条、《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正）第四十一条之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初重字00018号民事判决；
二、驳回郭乃卫的诉讼请求。
一审案件受理费100元，保全费2520元，二审案件受理费100元，均由郭乃卫承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年四月九日
书 记 员 刘冰青
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正）第四十一条城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。