江苏省高邮市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邮民初字第0302号
原告扬州市秦邮建筑安装工程有限公司，住所地在高邮市府前街龙祥商业中心C号楼。
法定代表人王介，董事长。
委托代理人陈顺海，江苏金飞达律师事务所律师。
委托代理人张月，江苏金飞达律师事务所律师助理。
被告江苏邦宇置业有限公司，住所地在高邮市文游北路209号。
法定代表人王亚，总经理。
委托代理人高兵，该公司职员。
原告江苏秦邮建筑安装工程有限公司诉被告江苏邦宇置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江苏秦邮建筑安装工程有限公司的委托代理人陈顺海、张月、被告江苏邦宇置业有限公司的委托代理人高兵到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2011年8月31日签订《江苏邦宇置业有限公司尚品华庭住宅小区工程承包协议书》一份，于2012年2月3日达成《关于洽谈尚品华庭项目工程造价事宜会座谈录》一份。约定：由原告承建被告开发的尚品华庭住宅小区1#、2#、3#楼（约21000平方米）土建工程。承包方式为包工包料。工程造价以《建筑工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）及配套《附录》、《江苏省建筑装饰工程估价表》（2004年版）、《江苏省安装工程计价表》、《江苏省建设工程费用定额》（2009年版），参考相关计费标准文件及扬州市工程造价材料信息高邮市指导价（2011年开工前月）为依据编制预算的基础上，下浮8%作为施工合同造价。施工过程中如有变更，在工程验收合格后一月内完成调增、减结算。双方同时就工程款付款方式进行了约定。合同签订后，原告安排相关人员及机械进场施工，并于2014年11月底前施工结束并交付。因被告未按规定付款，故原告向法院提起诉讼，要求依法判决被告立即给付原告承建的尚品华庭住宅小区1#、2#、3#楼土建工程的工程款计758.8860万元。审理中，原告将诉讼请求变更为要求依法判决被告立即给付原告承建的尚品华庭住宅小区1#楼土建工程的工程款计797.77万元以及工程管理费23万元；原告对被告所欠尚品华庭住宅小区1#楼的工程款在拍卖、变卖所得款项中享有优先受偿权；被告承担本案诉讼费及保全费。
为证明自己的诉讼主张，原告向本院提交了下列证据：
1、原、被告双方于2011年8月31日签订的《江苏邦宇置业有限公司尚品华庭住宅小区工程承包协议书》；
2、《关于洽谈尚品华庭项目工程造价事宜会谈纪要》（2012年2月3日）；
以上证据证明原告承建被告开发的尚品华庭住宅小区1#、2#、3#楼土建工程的事实。
3、尚品华庭住宅小区1#、2#、3#楼单位工程竣工验收证明书各一份,证明尚品华庭住宅小区1#、2#、3#楼全部竣工并验收合格；
4、原、被告双方于2015年9月1日签订的尚品华庭住宅小区工程款结算协议书一份，证明双方目前就1#楼下欠工程款具体数额以及整个1#、2#、3#楼工程款总额，土建部分总额为2041万元。
被告辩称，对尚品华庭住宅小区1#楼土建工程的工程款计797.77万元以及工程管理费23万元没有异议；对原告要求对尚品华庭住宅小区1#楼的工程款在拍卖、变卖所得款项中享有优先受偿权也没有异议。
被告未向本院提交任何证据。
关于原告提供的证据，经被告质证，被告均予以认可。
经审理查明，原、被告双方于2011年8月31日签订《江苏邦宇置业有限公司尚品华庭住宅小区工程承包协议书》一份，约定由被告将尚品华庭小区建筑面积约贰万平方米土建、水电安装工程发包给原告进行施工，具体的承建幢号为1#、2#、3#楼、物管用房；承包方式为包工包料；付款方式为工程竣工验收后、工程竣工决算完成后15个工作日内支付至工程决算总价的95%，余款作为工程保修金，工程竣工验收合格二年后支付保修金的70%，竣工验收合格后五年付清全部工程款。原、被告双方未对工程款总额明确约定。合同签订后，原告安排相关人员及机械开始施工，后竣工验收并交付。单位工程竣工验收证明书中分别载明：“尚品华庭1#楼建设面积10557平方米；工程造价1266万元；开工日期2012年10月24日；竣工日期2014年11月13日；验收日期2014年11月13日。”“尚品华庭2#楼建设面积4749平方米；开工日期2011年10月18日；竣工日期2012年4月18日；验收日期2014年3月18日。”“尚品华庭3#楼建设面积5350平方米；开工日期2011年10月18日；竣工日期2012年4月18日；验收日期2014年3月18日。”2015年9月1日，原、被告双方签订尚品华庭住宅小区工程款结算协议书一份，双方经结算，均认可“1#、2#、3#楼土建工程以及1#楼水电安装工程的工程款总计2171万元，被告已付1243.23万元，尚欠1#楼土建工程款797.77万元及1#楼水电安装工程的工程款130元未付。”该协议书同时载有工程管理费45万元。经查明，被告给付原告的1243.23万元工程款为2#、3#楼的全部工程款以及1#楼的部分工程款，被告所欠797.77万元工程款仅为1#楼土建工程款。
另查明，原告系尚品华庭住宅小区1#、2#、3#楼土建工程第一承包施工人。被告所欠797.77万元仅为工程价款，不包含被告因其他原因形成的对原告的未付款。原告主张的尚品华庭住宅小区1#楼的工程款优先受偿权的范围仅为原告因承包工程而实际支付的费用，不包含被告违约给原告造成的损失、逾期付款的利息、停返工损失、材料设备闲置损失、预期可得利益以及约定违约金等。尚品华庭住宅小区1#楼竣工日期为2014年11月13日，原告于2015年1月19日向本院主张就尚品华庭住宅小区1#楼的工程款在拍卖、变卖所得款项中享有优先受偿权，并未超过六个月。
审理中，被告向本院出具说明一份，同意现在立即向原告支付尚品华庭住宅小区工程款共计1455.3万元（包括全部5%的工程保修金）以及工程管理费。经查明，被告所欠1455.3万元工程款系1#楼土建工程款797.77万元、1#楼水电安装工程款130万元、4#楼及地下车库土建工程款527.6万元构成。
本院认为，原、被告双方于2011年8月31日签订的《江苏邦宇置业有限公司尚品华庭住宅小区工程承包协议书》合法有效，原告承建被告开发的尚品华庭住宅小区1#、2#、3#楼土建工程，该工程经竣工验收合格，且经原、被告双方结算，被告认可尚欠原告1#楼土建工程款797.77万元，对于原告要求被告支付工程价款的主张，应予支持。原告按约为被告履行了相关义务，被告应依合同给付工程款，被告未全额给付工程款，其行为损害了原告的利益，应承担合同给付责任。尽管被告向本院出具说明一份，同意现在立即向原告支付尚品华庭住宅小区工程款共计1455.3万元（包括全部5%的工程保修金）以及工程管理费，但本案中被告所欠1#楼土建工程款797.77万元中5%的工程保修金涉及到其他业主的权益，不能由原、被告双方协议提前给付，双方应按《江苏邦宇置业有限公司尚品华庭住宅小区工程承包协议书》中约定的付款方式给付工程款。另外，原、被告双方于2015年9月1日签订的尚品华庭住宅小区工程款结算协议书中载有工程管理费45万元，且被告对原告主张的工程管理费23万元予以认可，并同意给付。因此，对于原告主张的工程管理费23万元，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。本案中，第一，主体方面：原告系尚品华庭住宅小区1#、2#、3#楼土建工程第一承包施工人。第二，客体方面：原告仅对其承包的尚品华庭住宅小区1#楼土建工程、被告未支付的1#楼工程款行使优先受偿权，不包含被告因其他原因形成的对原告的未付款。第三，受偿范围：原告主张1#楼工程价款优先受偿权的范围仅为原告因承包工程而实际支出的费用，不包含被告违约给原告造成的损失、逾期付款的利息、停返工损失、材料设备闲置损失、预期可得利益以及约定违约金等。第四，行使期限：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。原告向本院主张对被告所欠尚品华庭住宅小区1#楼的工程款在拍卖、变卖所得款项中享有优先受偿权从竣工之日起未超过6个月。另外，如前所述，原告对被告所欠尚品华庭住宅小区1#楼的工程款797.77万元中的5%的工程保修金应按《江苏邦宇置业有限公司尚品华庭住宅小区工程承包协议书》中约定的付款方式给付工程款。综上，本院认为，原告对被告所欠尚品华庭住宅小区1#楼的工程款695.72万元就1#楼折价或者拍卖的价款优先受偿。
为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百八十六条之规定，判决如下：
一、被告江苏邦宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江苏秦邮建筑安装工程有限公司支付尚品华庭住宅小区1#楼土建工程的工程款计695.72万元以及工程管理费23万元，合计人民币718.72元。
二、确认原告江苏秦邮建筑安装工程有限公司对被告江苏邦宇置业有限公司尚欠其承建的尚品华庭住宅小区1#楼土建工程的工程款计695.72万元就座落于高邮市文游北路尚品华庭住宅小区1#楼折价或者拍卖的价款优先受偿。
如赔偿义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费64920元，保全费5000元，合计69920元，由原告负担4300元，由被告负担65620元（此款原告已预交，被告江苏邦宇置业有限公司负担的部分应于本判决生效后十日内，将此款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 朱远军
人民陪审员 李 红
人民陪审员 孙桂兰
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 黄 政
附相关法律条款：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
2、《中华人民共和国民法通则》第八十四条：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
3、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
4、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
5、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条：……建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。