广西壮族自治区兴业县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民二初字第321号
原告兴业县XX联社，住所地：兴业县××××路北侧。
法定代表人李X生，理事长。
委托代理人邓X，女，1980年5月出生，汉族，兴业县XX联社法律合规部经理，住该社。
被告谭X晓，男，1982年1月26日出生，汉族，广西兴业县人，住兴业县××镇。
被告谭X桂，男，1953年5月24日出生，汉族，广西兴业县人，住兴业县××镇。
委托代理人谭X禧，男，1980年4月8日出生，汉族，广西兴业县人，住兴业县××镇。
被告罗X球，男，1953年6月13日出生，汉族，广西兴业县人，住兴业县××镇。
原告兴业县XX联社诉被告谭X晓、谭X桂、罗X球借款合同纠纷一案，本院于2013年7月8日立案受理后，依法由代理审判员王世妮适用简易程序审理，于2013年8月19日公开开庭进行了审理。书记员梁艳担任法庭记录。原告兴业县XX联社的委托代理人邓博、被告谭X桂及其委托代理人谭X禧均到庭参加诉讼。被告谭X晓、罗X球经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年6月10日，被告谭X晓向兴业县XX联社的下属机构石南信用社申请借款250万元，用于销售钢材资金。被告谭X桂自愿用其所有的位于兴业县玉贵公路北侧的房地产【土地使用权证号：兴国用（2003）第0100133号，使用权面积593.23㎡；房产证号：兴业县房权证兴房字第00002253、000022**号，建筑面积936.63㎡、380.16㎡，价值约4183600元】享有优先受偿权；3、本案的诉讼费用由三被告全部承担。
原告为其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、企业法人营业执照；2、金融许可证；3、法人代表证明材料；证据1至3证明原告资格。4、借款申请书；5、借款人身份证；6、个体工商户营业执照、税务登记证；7、贷款呈批表；8、广西农村信用社借款申请书；9、最高额担保个人借款合同（合同编号：GJ35127420110001）；10、个人借款合同（合同编号：GJ25127420110012）；11、广西农村信用社（合作银行）借款借据（NO1244421）；12、支付委托书；13、借贷资金提款申请审批表；14、转账业务凭证；证据4至14证明被告资格及借款事实。15、抵押人身份证、户口本；16、最高额抵押合同（合同编号：FD35127420110004号）；17、借款抵（质）押承诺书；18、土地使用证【兴国用（2003）字第0100133号】；19、房产证（兴业县房权证兴房字第00002253、000022**号）；20、他项权证【兴业县房他证（2011）字第XF0146号】；证据15至20证明抵押合法有效。21、归还本金和利息清单；22、到期贷款催收通知书；证据21、22证明履行义务情况及诉讼时效。
被告谭X桂辩称，其向原告借款是事实，有部分土地虽然在抵押房产的范围内，但不属于抵押土地范围，原告在实现债权时应当将该部分的土地补偿款给其。
被告谭X桂为其辩解在举证期限内未向本院提供任何证据。
被告谭X晓、罗X球未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交证据进行质证的权利。本案被告谭X晓、谭X桂经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。
经开庭质证，被告对原告提供的证据无异议，本院对无异议的证据作为定案的依据。
综合全案证据，本院确认以下事实：被告谭X晓以购销钢材尚缺资金250万元为由，于2011年6月10日，向兴业县XX联社石南信用社递交了《借款申请书》一份，申请借款人民币250万元，借款期限3年，被告谭X桂自愿用位于兴业县玉贵路北侧的房屋【土地使用权证号：兴国用（2003）第0100133号，使用权面积593.23㎡；房产证号：兴业县房权证兴房字第00002253、000022**号，建筑面积分别为936.63㎡、380.16㎡，价值约4183600元】作为借款的抵押担保。同年6月27日，兴业县XX联社石南信用社与被告谭X晓、谭X桂签订《最高额担保个人借款合同》（合同编号：GJ35127420110001）及《最高额抵押合同》（合同编号：FD35127420110004）各一份，合同约定：被告谭X桂为谭X晓提供的最高贷款额度为200万元，期限自2011年6月27日至2014年6月26日止，贷款利率按照年利率6.4%，上浮40%执行，按月结息，如借款人不按期归还贷款本金，从逾期之日起按原利率加收50%的利息；在此期间和最高贷款额度内，借款人可循环使用贷款额度。被告谭X桂自愿以本人有权处分的财产房屋【兴国用（2003）第0100133号，使用权面积593.23㎡；房产证号：兴业县房权证兴房字第00002253、000022**号，建筑面积分别为936.63㎡、380.16㎡，价值约4183600元】，作为抵押物，为其提供担保；贷款到期，其未能清偿债务，贷款人有权依法处置抵押物，从所得价款中优先受偿，处置抵押物价款不足以清偿贷款本息及实现抵押权所需费用时，贷款人有权继续追索。同日，双方到土地管理部门办理了抵押登记手续【证号为：兴业县房他证（2011）字第XF0146号】。同年6月29日，原告和被告谭X晓签订了首次贷款的《个人借款合同》（合同编号：GJ25127420110012），合同约定：借款本金200万元，期限自2011年6月28日至2012年6月27日止，共计1年，贷款利率按照年基准利率6.31%，上浮40%执行，即执行年利率8.834%，按月结息，到期本息还清，同年6月28日，兴业县XX联社石南信用社依约向被告谭X晓发放了人民币200万元的贷款，并将该款项存入谭X晓在兴业县XX联社石南信用社开户账号为512711010103294257的账户中，被告谭X晓收到贷款后，不间期向贷款人偿还部分借款利息，而在借款期满后却未能按照合同约定履行偿还全部本息义务，截至2013年6月13日，被告谭X晓向原告偿还利息143044.26元，尚欠本金200万元及利息353598.15元。
另查明，被告谭X晓与谭X桂系父子关系；被告谭X桂与罗X球系夫妻关系。
本院认为，原、被告所签订的《最高额担保个人借款合同》、《最高额抵押合同》和《个人借款合同》，形式完备，内容合法、真实，是各方当事人的真实意思表示，对合同的效力应予以确认。原告方依约向被告谭X晓发放贷款后，被告谭X晓在借款期限届满后未依约还清本息，属违约行为，故原告要求其归还借款本金及支付利息的请求是合理合法的。被告谭X桂自愿用属其所有的房地产作为借款的抵押担保，根据抵押担保借款合同约定“贷款到期，借款人未能清偿债务，贷款人有权依法处置抵押物，从所得价款中优先受偿，处置抵押物价款不足以清偿贷款本息及实现抵押权所需费用时，贷款人有权继续追索”、“本合同项下的抵押担保范围包括：主合同项下的债权本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、贷款人垫付的有关费用及贷款人实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）”，故对原告请求依法享有抵押物的优先受偿权应予以支持。被告谭X桂辩称，有部分土地虽然在抵押房产的范围内，但不属于抵押土地范围，原告对该土地补偿款没有优先受偿权，本院认为，该部分土地是属于抵押房产的附着物，无法区分，因此被告谭X桂的辩称没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，被告谭X晓依法应当偿还欠原告的借款本息，原告依法享有对被告谭X桂抵押房屋的优先受偿权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条和《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条之规定，判决如下：
一、被告谭X晓应归还原告兴业县XX联社借款本金200万元；
二、被告谭X晓应支付借款利息给原告兴业县XX联社（利息计算方法：截止2013年6月13日止利息为353598.15元，自2013年6月14起至本案债务履行完毕之日止以被告谭X晓所欠本金200万元为基数按照年利率6.31%，上浮40﹪计付，如遇国家贷款利率调整，则按新利率执行）；
三、原告兴业县XX联社对被告谭X桂提供的抵押物即座落于兴业县玉贵路北侧的房屋【土地使用权证号：兴国用（2003）第0100133号，使用权面积593.23㎡；房产证号：兴业县房权证兴房字第00002253、000022**号，建筑面积分别为936.63㎡、380.16㎡，价值约4183600元】有优先受偿权（优先受偿范围以上述第一、二项义务为准）。
本案受理费25628元，减半收取，由被告谭X晓、谭X桂、罗X球承担。
上述债务，义务人于本判决生效之日起十日内履行完毕，如逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费25628元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院诉讼费专户，帐号：20-405201012000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王世妮
二〇一三年九月四日
书 记 员 梁 艳