北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第09952号
原告周秀珍，女，1913年1月15日出生。
法定代理人刘德生（周秀珍之子），1953年6月30日出生。
刘德生的委托代理人刘红（周秀珍之女），1961年11月6日出生。
刘德生的委托代理人李方（周秀珍之婿），1964年6月27日出生。
被告刘保生，男，1957年12月8日出生。
被告樊瑞，男，1979年10月22日出生。
委托代理人丁玉明（樊瑞之母），1949年4月2日出生。
委托代理人周祥海，北京市博昌律师事务所律师。
原告周秀珍诉被告樊瑞确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩进红独任审判，公开开庭进行了审理。原告周秀珍的法定代理人刘德生、刘德生的委托代理人刘红、李方、被告刘保生及被告樊瑞及其委托代理人丁玉明、周祥海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系原北京市xxx公有房屋的承租人，上世纪90年代开始，原告因受丈夫去世刺激，出现精神疾病，90年代末原告就搬出了上述房屋，轮流在子女家住，原告搬走之后，该房屋由被告刘保生使用和管理，原告也偶尔去住。至2003年原告已经不能辨别是非，生活无法自理。2004年11月2日，被告刘保生自行以原告名义和被告樊瑞签订《房屋使用权有偿转让协议书》，原告不认识字亦不会写字，原告从没有跟被告签过合同，《房屋使用权有权转让协议书》上的签字不是周秀珍签的，原告没收到过房款。后原告的监护人直到2014年7月才知悉上述协议内容。原告认为：公民合法的民事权益受法律保护，两被告的行为严重侵害了原告对相关房屋的使用权，故诉至法院，请求依法确认两被告于2004年11月2日签订的关于北京市xxx房屋的《房屋使用权有偿转让协议书》无效；二、本案诉讼费由被告承担。
被告刘保生辩称，我母亲（周秀珍）跟我在xxx号居住，经济条件不好，我卖房子的时候母亲已经痴呆了，在没有告知母亲的情况下，我就通过中介把房子卖了，中介过来看了房子，最终商量价格为12万元，我当时外边有债，债主找我要钱，我就自己找中介把房子卖了，我是把房子卖给了中介，我和中介签了合同，中介把钱给我了，我不认识被告樊瑞，我跟樊瑞之间没有签过合同，是中介直接收的我的房子。过了一个月中介给我打电话，说要去房管所那里办过户，我和中介去的，在过户的时候没有签协议，这个中介叫什么我现在忘了，我拿了户口本，中介让我怎么办我就怎么办，当时被告樊瑞不在，我不认识樊瑞。本案中的《房屋使用权有偿转让协议书》不是我签的字，我认为这个协议书是不存在的。涉案房屋是我自作主张卖的，我告诉母亲说把房子租出去了，一个月租几百块钱租金。我同意原告的诉讼请求。
被告樊瑞辩称，我在2004年10月26日，与原告周秀珍、北京x**房地产经纪有限公司，三方签订了北京市房地产经纪合同，中介的法人王xx代原告周秀珍签了字，樊瑞的母亲代樊瑞签字，该合同约定交易的房屋是本案中的房屋，居间合同上约定的房款是145000元，其中有7000元中介费，签订这份房地产经纪合同时，樊瑞给了王xx7000元中介费，被告签这份居间合同时没见过周秀珍，中介的法人王xx拿着周秀珍的房本，带我们去房子里看了，涉案房屋是空着的。2004年11月2日，我汇给了王xx136000元，打款之后，王xx在经纪合同中备注全款已付清，之后我们和王xx去了房管所，当时刘保生也在场，周秀珍不在场，房管所拿出了按着周秀珍手印和周秀珍签名的《房屋使用权有偿转让协议书》，让我们在上面签字。当时这个房子同一户籍的是人周秀珍、刘保生、及刘保生的女儿刘晶，当场樊瑞和刘保生都按了手印，刘保生在家庭成员的栏目签了字，甲方的位置显示的是周秀珍，通过这份协议我们有理由相信周秀珍知道卖房子的事情。在房屋买卖的过程中，始终没有见到过周秀珍本人。2004年11月2日签订《房屋使用权有偿转让协议书》之前，原告和樊瑞已经履行了支付转让费的义务，当天就办理了过户手续、开具了准住证，至此我与房管所之间形成了新的承租关系，我基于这个公房租赁关系一直使用房屋至今。我认为《房屋使用权有偿转让协议书》是有效的，从签订至今已经10年有余，已经经过时效。原告现无证据证明2004年签订协议书时，原告为限制行为能力人或无行为能力人，其有能力签订协议，不需要法定代理人追认，原告在2004年也无法定代理人。原告两次签约的行为，两份协议的内容是相符的，证明协议书的内容是原告本人真实的意思表示。这个房屋使用权有偿转让协议书，在签订时不违反法律和行政法规的强制性规定，双方是自愿交易，是有效的协议。原告的实际行为已经实际履行了这份协议书，原告在签约转让协议书前，已经将房屋腾空，已经为履行合同做准备，原告收取了转让款，后来又搬出了48号院，这可以证明原告的签约与履约行为都是真实的。即使原告主张被告刘保生没有代理权，我认为刘保生的行为构成表见代理，樊瑞作为善意的相对人有理由相信刘保生有代理权，所以该协议书有效。
经审理查明，原告周秀珍原为北京市xxx号的承租人，周秀珍同户籍人口为：刘保生、刘晶（刘保生之女）。
2004年，刘保生委托案外人北京x**房地产经纪有限公司（以下简称xxx经纪公司，该公司已于2010年9月3日被注销）出让上述房屋的公房使用权，之后刘保生将涉案房屋的公房承租合同和钥匙交给xxx经纪公司的法定代表人王xx，xxx经纪公司支付刘保生房款127000元。
2004年10月26日，王xx代周秀珍（甲方）、被告樊瑞的母亲丁玉明代樊瑞（乙方）签订《北京市房地产经纪合同》，约定：第一条，甲方出售、乙方购买的房屋是位于北京市xxx号的房屋，该房屋建筑面积14.3㎡，为1间平房，房屋所有权证书号为xxx，房屋使用权号xxx；第二条，1、本合同项下该房屋的转让、出售房屋总价款为人民币拾肆万伍仟元整；2、在签订本合同之时，乙方应向甲方（或中介方）支付贰仟元，作为购房定金（并将工商银行×××折子押于甲方）；3、甲方出售的房屋办理房产过户手续时发生的税费和手续费由甲方承担；4、待该房屋的过户手续办理完毕（产权证以乙方拿到完税证明为准），乙方应当日将购房余款计人民币拾肆万叁仟元交付予甲方（或中介方）；第三条，签订本合同之时，由甲方向中介方支付人民币计柒仟元作为中介服务费；第四条……；2、甲方在签订合同当日，向中介方提供该房屋的相关手续及证明（房产证或房屋租赁合同、身份证件、户口簿、结婚证、房产共有人同意出售该房屋的书面证明、房屋上市登记表等），并积极协助中介方为乙方办理过户手续。
该合同签订后，樊瑞向xxx经纪公司支付定金2000元及中介费7000元。
2004年11月2日，xxx经纪公司通知樊瑞、刘保生到房管部门办理过户手续，樊瑞于当日通过丁玉明账户向xxx经纪公司支付房款136000元，同日，房管部门为樊瑞办理了涉案房屋的承租手续，xxx经纪公司向樊瑞交付了涉案房屋，樊瑞此后一直在该房屋居住至今。
现原告周秀珍诉至本院，请求法院确认确认刘保生与樊瑞于2004年11月2日签订的关于北京市xxx房屋的《房屋使用权有偿转让协议书》无效。被告樊瑞以其答辩理由不同意原告的诉讼请求，被告刘保生同意原告的诉讼请求。
庭审中，周秀珍主张其对刘保生出售涉案房屋的事情不知情，其从未签订过《房屋使用权有偿转让协议书》，也从未见到过该协议书的原件，樊瑞、刘保生均表示没有该证据的原件。
本案审理中，本院前往北京市西城区房屋土地经营中心什刹海房管所查询到了《房屋使用权有偿转让协议书》（以下简称协议书）的原件并进行了复印，同时查询到了授权委托书一份，其中《房屋使用权有偿转让协议书》主要约定：一、甲方在xxx号，承租公有住房1间，使用面积14.3平方米，经与全家协商一致同意有偿转让该房屋的使用权，现有户籍人口3人，即是（本人、子刘保生、孙女刘xx）；二、乙方支付甲方房屋使用权补偿费13.8万元（壹拾叁万捌仟元）整，应交税款由甲方自行支付与乙方无关；三、乙方购买使用权房屋，甲方在签订协议三日内搬家，并将正式房屋及全部自建房腾空一并交予乙方，将在此院内的户口一并迁出；四、甲方搬家迁出户口在房屋腾空三日内，乙方支付甲方使用权补偿费13.8万元（壹拾叁万捌仟元）整，同时甲方将原住房租赁合同交予乙方，共同到房屋管理部门办理变更承租人的相关手续，办理手续的费用由乙方交纳；五、甲方搬家之前2004年11月2日之前房租及水电费用结清；六、本协议一式四份，双方签字盖章后生效。甲方：周秀珍（签名、手印），身份证号：×××，甲方家庭成员：刘保生（签名、手印），乙方：樊瑞（签名、手印），身份证号：×××，2004年11月2日。
上述授权委托书的内容如下：“我是xxx号，使用面积14.3，承租户周秀珍，因本人年龄较大，不能亲自去房管所办理房屋买卖手续，特委托我儿子刘保生全权办理该房屋一切手续。委托人：周秀珍（签名、指印）受托人：刘保生（签名、指印）2004年10、27”。
周秀珍的法定代理人对协议书、授权委托书的真实性均不认可，其主张刘保生未经周秀珍同意私自转让涉案房屋使用权并且转让房屋时周秀珍行为能力受限，对此其向本院提交如下证据：一、2014年西民特字第21778号民事判决书，证明周秀珍自1990年就完全丧失行为能力；二、证明两份，证明周秀珍完全丧失行为能力，周秀珍家庭成员一致协商由刘德生作为监护人；三、《精神疾病司法鉴定意见书》，证明周秀珍从1990年开始没有行为能力。
刘保生对周秀珍证据表示无异议，其本人无证据提交。刘保生对本院调取的协议书不认可，其主张过户当日其确实在房管所签过字，但没看签的是什么字，其未在协议书上签过字，授权委托书其签字时，没有周秀珍的签字，涉案房屋是其本人委托中介公司出售的，在办理过户之前，其从未见过樊瑞及其代理人。
被告樊瑞不认可周秀珍提交的证据的证明目的，樊瑞认为该证据不能认定原告从1990年就无行为能力，该鉴定意见没有写明周秀珍从1990年开始丧失行为能力，只是在引用资料综合描述了周秀珍的状况，但是并没有最终鉴定周秀珍从1990年开始丧失行为能力。樊瑞对本院调取的协议书、授权委托书的真实性认可，樊瑞认为根据协议书签订的情况及合同履行情况可知周秀珍对转让房屋使用权知情，且在其2004年11月5日搬入涉案房屋时曾在院中见过周秀珍，但房屋买卖过程中确实没有见过周秀珍，但在签协议书时，刘保生在场。樊瑞主张周秀珍对转让房屋使用权知情，其已经与房管所签订了新的公房承租合同，并支付了公房使用权转让的全部对价，并支付了中介费7000元。即使周秀珍不知情，其见过授权委托书及公房租赁合同，其是善意相对人，有理由相信刘保生具有代理权，构成表见代理，对此，樊瑞提交以下证据：一、《北京市房地产经纪合同》，证明原告与被告樊瑞及北京x**经纪公司签订了房屋的转让协议，结合后面签订的房屋使用权转让协议，可以证明出卖房屋是周秀珍的真实意思表示；证据二、公房租赁合同，证明樊瑞承租涉案房屋，形成了新的房屋租赁合同；证据三、准住证，证明樊瑞从2004年11月2日开始使用承租的公房至今；证据四、三份银行转款记录，证明2004年11月2日樊瑞购买房屋使用权的价款已经支付。
周秀珍认可樊瑞上述证据二、三真实性，但认为房管所在作变更时，被告蒙骗了原告；不认可证据一，称其没有签过；不认可证据四，称其不知道这件事。
刘保生经质证，称其没有签过北京市房地产经纪合同，手续是其让中介一手操办的；认可樊瑞的公房租赁合同，不清楚樊瑞的准住证；认可收到了中介支付的127000元，房款是中介公司向其支付的，并用于自己使用，并未交给周秀珍，房本和房屋钥匙其也是交给了中介公司，过户当天，其按照中介公司的要求带着户口薄、身份证去了房管所，刘保生表示其不认识樊瑞。
上述事实，有双方当事人陈述、户口簿、派出所证明、2014年西民特字第21778号民事判决书、证明、《精神疾病司法鉴定意见书》、《房屋使用权有偿转让协议书》、《北京市房地产经纪合同》、《北京市公有住宅租赁合同》、准住证、银行转款记录等证据材料在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，被告刘保生承认其委托xxx经纪公司出卖涉案房屋，2004年11月2日xxx经纪公司的王xx带其去房管所办理过户手续时，其曾在房管所签过字，但具体签署的内容其没有注意，但刘保生否认在《房屋使用权有偿转让协议书》上签字；被告樊瑞称其通过xxx经纪公司购买涉案房屋，xxx经纪公司通知其2004年11月2日到房管部门办理过户手续，其在《房屋使用权有偿转让协议书》签字时，已有周秀珍的签名及指印，刘保生当时在场；周秀珍不认可《房屋使用权有偿转让协议书》的真实性，但周秀珍在起诉书中陈述“2004年11月2日，被告刘保生自行以原告名义和被告樊瑞签订《房屋使用权有偿转让协议书》，后原告的监护人直到2014年7月才知悉上述协议内容”，综合分析以上当事人的陈述，本院认为，刘保生虽否认于2004年11月2日在《房屋使用权有偿转让协议书》中签字，但认可其在房管部门办理过户手续时签过字，因刘保生未对该协议书上的签名提交反驳证据亦未对其认可签过字的文件提交相关证据加以证明，综合周秀珍陈述该协议为刘保生所签及樊瑞关于在房管部门办理过户手续时刘保生在场的陈述，根据民事证据印证规则与优势盖然性规则，应认定2004年11月2日，刘保生与樊瑞均在《房屋使用权有偿转让协议书》上签字。
周秀珍主张刘保生擅自转让涉案房屋，未经其同意，其未在《房屋使用权有偿转让协议书》中签字，其并未出具授权委托书，刘保生的擅自处分行为应为无效。
对此，《中华人民共和国合同法》第49条规定“代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，表见代理制度在被代理人与相对人之间做出利益权衡，其目的在于保护交易安全。在本案中，刘保生委托顺城行经纪公司以周秀珍的名义出售涉案房屋，樊瑞则通过xxx经纪公司购买涉案房屋，樊瑞作为普通市民，对房产交易没有特殊的经验与知识，其寻求房地产中介公司为其提供专业服务，其在进入重大交易时并未莽撞行事；考虑涉案房屋交易当时的市场环境，房主与买房人互不认识的情况确实存在，不能用当前房地产中介交易中完善、透明的标准来衡量10年前的交易，即便在当前，也存在着房主委托代理人出售房屋，买房人与房主互不相认的情形；在交易过程中，樊瑞见到过委托人周秀珍的授权委托书，根据表见代理制度的理论，即便这份授权委托书是不真实的，也可以构成刘保生或刘保生委托的xxx经纪公司具备代理权的外观，除此之外，樊瑞还见到了周秀珍的公有住宅租赁合同，樊瑞在过户之前曾前去涉案房屋看房，该房屋当时为空置状态，过户当天刘保生带着户口薄办理手续，樊瑞签字时，《房屋使用权有偿转让协议书》已有周秀珍的签名及手印，即使该签名和手印不是周秀珍本人所为，樊瑞作为善意相对人已尽到了合理的注意与审慎义务，综合上述事实，本院认为樊瑞对刘保生或刘保生委托的xxx经纪公司具有代理权这一认识在主观上属于善意且没有过失，其有理由相信刘保生具有代理权，符合表见代理的构成要件。若周秀珍的法定代理人认为周秀珍权益受损，可依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十三条的规定，向相应责任人主张权利。周秀珍的法定代理人与刘保生均主张，周秀珍在出让房屋使用权时已经丧失行为能力，但未能提供第三方认定周秀珍在2004年丧失行为能力的有效证据，对周秀珍的法定代理人及刘保生上述意见，本院不予采纳。综上所述，对原告要求确认刘保生与樊瑞签订的《房屋使用权有偿转让协议书》无效的请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告周秀珍的诉讼请求。
案件受理费一千五百三十元，由原告周秀珍负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩进红
二〇一五年六月二十五日
书记员 王志伟