江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民终字第01019号
上诉人（原审被告）靖江市水利局，住所地靖江市阳光大道1号。
法定代表人刘放，局长。
委托代理人鞠新铭、顾明松（特别授权），江苏百川通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）泰州市河海水利勘测设计有限公司，住所地靖江市开发区水利局四至五楼。
法定代表人吴龙成，董事长。
委托代理人朱炳初（特别授权），江苏苏泰律师事务所律师。
上诉人靖江市水利局（以下简称水利局）因与被上诉人泰州市河海水利勘测设计有限公司（以下简称设计公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2013）泰靖民初字第1763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年4月20日，设计公司与水利局签订《房屋产权转让协议》1份，约定水利局将其所有的办公大楼第四、第五层房屋，包括楼梯、过道、储藏室及卫生间等部位（面积约853㎡）转让给设计公司，转让价为评估价1015131元，水利局负责提供原房产建设手续，原房产办理产权证所需费用由水利局承担，转让部分的过户费用双方各承担一半；设计公司可对转让后的房产进行装修，但不得破坏原结构；房产过户手续完成后十五日内一次性结清全部价款。2004年5月1日，设计公司与水利局签订了1307号、1308号《房屋租赁合同》，1307号租赁合同在1308号租赁合同的基础上增加了手写的条款违约责任（出租人如提前终止合同，应事先征得承租人同意，否则应补偿承租人由此引起的损失）和其他约定（出租人须在租房期内将该出租房产权按承租人改制时有权部门的评估价转让给承租人，不得无故拖延，否则要求承担由此引起的房价上涨的损失），租赁期限也由原来的“至2009年”修改为“至2019年”，其他内容相同。后设计公司一直占有使用讼争房屋。其间，设计公司对该房屋内墙和顶棚进行了粉刷、楼梯对面做了铝合金隔断，部分办公室内用三夹板做了隔断，铺设了木地板、防静电地板，室外平台铺设了彩钢瓦架空隔热层等，并建造了辅助用房、改造了围墙等。
另查明：水利局办公大楼至今未办理房屋产权登记手续。所占土地系国有土地，办理了划拨手续，未办理国有土地使用权登记手续。审理中，设计公司于2014年6月6日迁出了讼争房屋并将房屋返还给了水利局。
再查明：2013年6月3日，水利局向原审法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼（（2013）泰靖民初字第1217号案件，下称1217号案件）），要求解除与设计公司签订的1307号租赁合同，判令设计公司迁出房屋并支付房租5.4万元。诉讼中水利局出具说明认为1307号租赁合同签订后发现该合同违反有关事实和法律，不能履行，故作废。双方另行签订了1308号租赁合同。以1308号租赁合同作为诉讼依据。2012年4月27日，靖江市人民政府就水利局地块召开了协调会，形成了备忘录。备忘录载明设计公司与水利局于2004年订立了房屋转让协议，由水利局负责处理遗留问题，并与设计公司商谈，适当补贴搬迁费用，原则上不超过30万元。
原审审理中，设计公司申请对本案讼争房屋现市场值及装修、添附进行评估。原审法院依法委托江苏国衡土地房地产资产评估有限公司（以下简称国衡评估公司）评估。该公司于2014年5月4日作出苏国衡（2014）靖估字第007号房地产估价报告，其鉴于估价对象未领取《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，因此采用成本法进行评估，评估意见为：房产（毛坯）总价值为779017元、装修及附属物价值为117314元。设计公司对该估价报告提出异议，认为讼争房屋虽未领取《房屋所有权证》、《国土使用权证》，但该讼争房屋所占土地为划拨土地，不应采用成本法评估。原审法院根据设计公司申请，委托该评估公司对房屋的市场价值重新进行了评估。2014年6月18日，该公司重新作出了苏国衡（2014）靖估字第007号房地产估价报告，其在实地勘察的基础上，考虑到估计目的，结合委估房地产属于办公用房的特点后，采用收益法和市场法进行评估，评估意见为：房地产（毛坯）总价值2866046元、装修及附属物总价值为1117314元。设计公司共支付评估费20000元。
经质证，设计公司对第二次评估意见无异议。水利局对第一次评估意见无异议，对第二次评估意见认为，讼争房屋未取得国有土地使用权证和房屋所有权证，故不能进行房地产评估，该评估报告未以建筑物实际占地进行分摊，而是将整个地块进行分摊，且土地测绘未有专业人员进行，土地面积分摊未兼顾水利局辅助用房的占地等，该报告仅考虑办公用房的占地进行平均分摊显失公平。
原审法院认证认为，原审法院根据设计公司申请委托评估的目的是了解讼争房屋的市场现值，而评估机构第一次评估时以讼争房屋未领取《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》为由采用了成本法进行评估，仅评估了讼争房屋的成本价。而重新评估时采用了收益法和市场法进行评估，该评估意见与评估目的相符，予以采纳。水利局虽对该评估意见提出异议，然未提供反驳证据予以反驳，应不予采信。重新评估作出的评估意见可以作为本案的定案依据。
原审法院认为：我国法律规定，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时，应当报有批准权的人民政府批准。本案讼争房屋系水利局办公用房，土地系划拨性质，水利局与设计公司签订《房屋产权转让协议》时未经有权部门批准，应属无效。水利局主张双方另行签订了租赁合同而终止了该转让协议的履行，然综合水利局提起1217号案件时提供的1307号租赁合同、协调会备忘录及租赁合同签订后从未收取过设计公司租金等事实，应认定双方并未终止履行《房屋产权转让协议》，对水利局该辩称应不予采信。
我国法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原审审理中，设计公司与水利局已达成一致意见，返还了水利局房屋，应予以照准。至于合同无效造成的损失，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。水利局作为房屋转让方在签订转让国有划拨土地上的房屋时并未取得相关政府部门的批准、设计公司作为受让方在受让国有划拨土地上的房屋时亦未履行谨慎、合理的审查和注意义务，且双方近10年来一直未对该《房屋转让协议》作出处理，致该转让协议持续无效状态10多年，对合同无效的后果双方均有过错，且水利局的过错大于设计公司的过错。
合同无效造成的损失系基于缔约过失责任，主要是信赖利益损失，包括缔约费用、履约费用等直接损失，也包括由于信赖合同有效而丧失的与第三人订立有效合同的机会由此造成的本可获得的财产利益损失即合理的间接损失，该信赖利益损失以不超过履行利益为限。设计公司主张的房屋装修、添附损失、搬迁费用均系直接损失，应计入设计公司的损失范围。设计公司主张30万元的搬迁费用，但其未提供证据证明其已支出了该费用且该费用合理必要，仅提供了政府的协调会备忘录，而备忘录仅是政府部门的协调意见，对双方并无拘束力。设计公司主张30万元搬迁费，本院不予支持。现水利局认可10000元的搬迁费，应予照准。关于合理的间接损失，原审法院参照房屋差价、综合考虑讼争房屋的性质、受让方实际未付款等情况，以信赖利益不超过履行利益为原则酌情确定。据此，原审法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：泰州市河海水利勘测设计有限公司损失，由靖江市水利局承担75万元，于判决生效后十日内给付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24940元、评估费20000元，合计44940元，由泰州市河海水利勘测设计有限公司负担18000元、靖江市水利局负担26940元（泰州市河海水利勘测设计有限公司已交纳，靖江市水利局在履行判决义务时一并给付泰州市河海水利勘测设计有限公司）。
上诉人水利局不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定上诉人与被上诉人未终止履行《房屋产权转让协议》与事实相悖，双方当事人于2004年4月20日签订《房屋产权转让协议》后，由于违法不能办理过户手续，双方遂于同年5月签订了《房屋租赁合同》，双方一致变更为租赁关系，且被上诉人从未向上诉人主张房屋过户，也未缴纳购房款，足以说明被上诉人认可《房屋产权转让协议》终止履行，双方一致认可变更为租赁关系，一审法院对此认定错误；2、一审法院认定重新评估意见的效力，且作为判决依据错误，国衡评估公司在一审法院的委托和授意下，先后出具了同一文号、结论不同的两份评估报告，既非重新评估，亦非补充评估，程序违法；且第二份评估报告所作的结论明显缺乏依据，上诉人在一审中提出要求评估人员到庭接受质询，一审法院未予准许，直接认定第二份评估结论判决错误；3、一审法院适用法律不当，一审法院判决案涉《房屋产权转让协议》无效的法律依据错误；且一审法院判决上诉人承担的合同无效的损失赔偿责任无事实和法律依据，本案中的合同无效自始至终未给被上诉人造成损失，且本案中的合同无效只存在缔约过失责任，赔偿范围只应赔偿直接损失，不包括履行利益的损失，一审法院依据不具备效力的第二份评估意见直接确定上诉人赔偿75万元错误。综上，一审判决认定事实错误、适用法律不当，判决结果无事实和法律依据，请求二审撤销原判并依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人设计公司答辩称：1、上诉人所述双方一致认可终止履行《房屋产权转让协议》、变更为租赁关系与事实不符，上述协议签订后，上诉人没有告知被上诉人不能办理过户，因被上诉人改制办理营业执照需要，双方才签订了后来的《房屋租赁合同》，但被上诉人从未缴纳租金、上诉人亦未向被上诉人收取过租金，《房屋产权转让协议》签订后，被上诉人一直占有使用讼争房屋，应视为已经在履行该协议，被上诉人没有支付购房款是因为协议约定在房屋过户后15日内一次性付清，故不能证明上述协议已经终止履行；2、一审法院依据评估报告认定事实，符合法律规定，评估机构系一审法院依据法定程序确定的，初次报告是因为评估机构认为涉案房屋没有用地、建设等批准手续、采用成本法进行评估得出的，在被上诉人向一审法院提交了相关批文后，评估机构重新作出了评估，上诉人虽对重新作出的评估报告提出异议，但其在一审中并没有要求评估人员出庭，且在法官释明后也没有提出重新评估，因此一审法院将该评估报告作为认定事实和法律的依据符合法律的规定；3、一审判决认定案涉合同无效依据正确，因合同无效，上诉人自然要赔偿被上诉人的信赖利益损失，合同无效导致不能过户，则此期间的房屋市场价格上涨，必然给被上诉人造成购买房屋的价款损失，一审法院参照评估报告判决上诉人给予被上诉人适当的补偿是合理的，且本案合同无效的主要责任在于上诉人，上诉人应当赔偿被上诉人的大部分损失，按照评估报告该损失应当超过100万元，一审只判决赔偿75万元已经明显照顾上诉人，被上诉人对此虽有意见，但为避免讼累，尊重一审判决，没有提出上诉。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，请求二审依法驳回上诉、维持原判。
二审期间，上诉人水利局针对原审法院委托国衡评估公司作出的房地产评估报告提出以下几点问题：1、两份评估报告，既不是重新评估、又不是补充评估，该两份报告究竟哪一份具有法律效力？2、第一份评估报告与第二份评估报告的差异在什么地方，因何原因产生？3、请评估人员对评估报告第三条第（四）项作出解释？4、评估人员将土地列入评估范围的依据是什么？5、评估报告的估价方法，采用收益法时，对该区域同类办公用房的相关收益为哪些？采用市场法时，对该区域成交案例为哪些？6、土地评估的价格依据是什么？7、评估报告中对土地的分摊依据是什么？
为此，本院于2014年11月27日致函国衡评估公司，该公司于同年11月28日作出如下回复意见：1、第一次出具评估报告时，委托方未提供原靖江市水利局办公楼土地的相关资料，根据提供的资料我公司仅能对该办公楼建筑物重置价格进行评估；第二次出具评估报告时，委托方补充提供了靖江市土地管理局文件（靖土管（1994）地字224号）及建设用地规划许可证（靖建地审（1993）19号）等相关文件，确定估价对象用途为办公，根据后来提供的补充资料我公司对原靖江市水利局办公房产（含土地价值）的市场价值进行评估。2、评估报告中第三条第（四）项，是评估中需要设定的评估前提。3、根据委托方补充提供的土地征用及建设用地规划许可等相关文件，将土地列入评估范围，报告中已作说明，如有不符，估价结果应进行相应调整。4、收益法测算依据：采用区域内办公房地产的租金进行比准测算，采用的案例有上海城、天成国际、恒天等；市场法测算依据：采用区域内办公房地产的市场价值进行比准测算，采用的案例有上海城、天成国际等。5、估价对象对应的土地位于靖江市人民中路121号，用途为办公用地，地处靖江市基准地价范围以内，本次评估采用基准地价对估价对象对应土地进行评估，并扣除相应的土地出让金。6、根据委托方提供的建设用地规划许可证，原靖江市水利局办公楼土地总面积合计6312平方米。我公司评估人员实际测量原靖江市水利局办公楼总面积为2951.036平方米，本次评估的原靖江市水利局办公楼四、五层建筑面积为853.25平方米，我公司根据建筑物建筑面积分摊对应的土地面积，并在评估报告中注明如土地面积与实际不符，估价结果应做相应调整。
上诉人水利局针对国衡评估公司的回复函质证认为：1、原审法院只出具了一份委托书，作出的评估报告却有两份，程序不合法；2、双方当事人之间的房屋产权转让协议中已经明确转让价格101万中是不包含土地的，只转让房产，因此第二份评估报告将土地列入评估范围没有依据；3、评估机构根本没有列出具体的参照案例，回复意见中列出的部分案例与本案无可比性；4、评估报告土地分摊依据也不明确，测算比例时，2951平方米的办公楼面积中未包含其他辅助用房、配电房等的面积。被上诉人设计公司质证认为：1、对回复函没有异议，评估机构在第一次评估前并不知道房屋有土地规划和审批手续，后通过调查了解并补充提供上述手续后，评估机构重新作出的评估结论是正确合理的；2、双方当事人在房产转让协议中并未明确只转让房产，不转让土地，评估结论101万元只是双方协商参照的价格，且根据房随地走、地随房走的交易惯例，转让房地产应当包含土地的价格；3、评估机构列出的参考案例也是合理的，上海城与恒天广场都是办公用房，房屋转让交易也很频繁，将它们作为参照案例是可取的；4、评估机构计算的土地分摊比例也是合理的。
二审期间双方当事人均未提交任何新证据，二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院依法予以确认。
本案二审期间的争议焦点为：一、案涉《房屋产权转让协议》的效力以及双方当事人之间法律关系的认定；二、被上诉人设计公司所主张的无效合同损失赔偿范围的确定；三、一审法院委托国衡评估公司作出的房地产评估报告效力的确认。
关于争议焦点一，上诉人水利局上诉认为其与被上诉人已经一致认可终止履行《房屋产权转让协议》、双方的法律关系已变更为租赁关系，对此，本院认为，在合同纠纷案件中，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人需对引起合同关系变动的事实承担举证责任，上诉人虽提供了1307和1308号《房屋租赁合同》以证明其与被上诉人已协商一致变更房屋买卖合同关系为房屋租赁合同关系，但两份租赁合同的签订时间均为2004年5月8日，而两份租赁合同在第六条“违约责任”与第八条“其他约定事项”两处的约定内容并不一致、存在冲突，无法确认双方当事人的真实意思表示。同时结合靖江市政府《关于转让原市水利局地块的备忘录》中第二项所明确的事项以及上述两份租赁合同签订后上诉人从未按照合同约定收取过租金等事实可以判断，双方事实上并未协商一致变更原房屋买卖关系为租赁关系，故上诉人仅以此租赁合同不能充分证明其上诉主张，对其该项上诉理由，本院不予采纳。因案涉房屋所涉土地系划拨性质，上诉人水利局在与被上诉人签订案涉房产转让协议时并未报经有批准权的人民政府审批，故该房屋转让协议违反了我国相关法律法规的效力性强制性规定，应为无效，一审法院据此认定案涉房屋产权转让协议的效力并无不当。
关于争议焦点二，本院认为，根据我国《合同法》的相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，因合同被确认无效后产生的损失赔偿责任一般应以“补偿损失和尽可能地恢复原状”为原则，损失赔偿范围一般是指由于缔约过失行为所造成的一方信赖利益的损失，此种信赖利益的损失既包括一方当事人因信赖合同有效，在订立和履行合同中支出的用于缔约和准备履约产生的费用等直接损失，也包括一方当事人因信赖合同有效而丧失与第三人另行订立合同的机会所产生的合理的间接损失。本案中，因双方当事人对合同无效均存在过错，且上诉人存在主要过错，故一审法院参照房屋差价、确定将被上诉人因信赖案涉房屋转让协议有效而产生的合理的间接损失纳入损失赔偿的范围并无不当，该损失亦未超出被上诉人基于合同有效而能获得的可期待利益的范围，上诉人认为一审法院认定本案合同无效的损失赔偿范围为合同履行利益的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点三，本院认为，人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，人民法院可以确认其证明力。本案中，原审法院经被上诉人设计公司申请，依法委托具备相应资质的评估机构国衡评估公司对案涉房屋的现市场价值、装修及增添物的价格等进行评估，以确定被上诉人设计公司因房屋买卖合同无效而造成的损失。因案涉房屋尚未领取《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，国衡评估公司第一次评估时仅采用成本法评估了案涉房屋的建筑材料成本价，该份评估结论与原审法院委托评估的内容与目的均不相符；在被上诉人补充提供了靖江市土地管理局文件（靖土管（1994）地字224号）以及案涉房屋的建设用地规划许可证等相关手续后，国衡评估公司采用收益法和市场法相结合的评估方法，对案涉房地产的市场价值进行了重新评估，并作出了第二份评估报告，第二份评估报告的内容与目的均与原审法院的委托评估相一致，上诉人水利局虽对第二份评估报告提出异议，但国衡评估公司在本院致函后就上诉人所提出的两份评估报告的程序问题、土地列入评估范围的依据、收益法和市场法的测算依据、土地分摊的依据等诸多问题均一一作了合理的解释与回复，上诉人并未提供足以反驳的相反证据和理由以推翻上述评估报告，故第二份评估报告依据充分、结论合理、程序正确，原审法院以该份评估报告的结论作为确定被上诉人损失的参考依据并无不当，上诉人认为第二份评估报告程序违法、缺乏依据，应以第一份评估报告为定案依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院参照第二份评估报告结论，综合考虑案涉房屋的性质、被上诉人尚未实际给付购房款等具体案情，从衡平双方当事人利益的角度，酌情确定上诉人应当赔偿被上诉人损失75万元亦无不妥，应予维持。
综上，上诉人水利局所持诸项上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24940元，由上诉人靖江市水利局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 杰
代理审判员 王小莉
代理审判员 刘艳生
二〇一四年十二月十日
书 记 员 邵 峰