湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第04496号
上诉人（原审原告）彭歆筠。
委托代理人刘畅，湖南天地人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖南天马房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区麓山南路308号。
法定代表人杨德辉，总经理。
被上诉人（原审被告）长沙天亚房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区王公塘附一号（金蕾苑A栋201房）。
法定代表人冯新力，总经理。
两被上诉人共同委托代理人喻朋，系公司法务人员。
上诉人彭歆筠与被上诉人湖南天马房地产开发有限公司（以下简称天马公司）、长沙天亚房地产开发有限公司（以下简称天亚公司）商品房预售合同纠纷一案，湖南省长沙市岳麓区人民法院于2015年4月30日作出（2014）岳民初字第04789号民事判决。彭歆筠不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年8月22日，彭歆筠与天马公司、天亚公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD090043401）及其附件。彭歆筠购买了天马公司、天亚公司开发的位于岳麓区潇湘中路298号曙光泊岸锦园第2幢1单元401号房屋。双方在合同中约定房屋总价款为1500000元，交房时间为2010年11月30日前。合同第十八条约定：出卖人在交付商品房后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人解除合同，出卖人在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付房价款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，彭歆筠向天马公司、天亚公司支付了全部购房款。2010年11月30日，天马公司、天亚公司将上述房屋交付给彭歆筠。现因天马公司、天亚公司未按合同约定时间为彭歆筠办理好房屋产权证书，2014年8月4日彭歆筠诉至原审法院，请求判令：一、天马公司、天亚公司立即为彭歆筠办妥、交付曙光泊岸锦园2幢1单元401号房屋的房屋所有权证；二、天马公司、天亚公司向彭歆筠支付逾期办证违约金94050元（从2012年8月30日暂计算至2014年5月19日），2014年5月20日至实际办妥之日的违约金，请求按照每日150元的标准继续计算。
另查明，2014年8月18日，湖南天地人律师事务所向湘江新区管理委员会国土规划部提交了关于调查了解曙光泊岸有关情况的资料，湘江新区管理委员会国土规划部于2014年8月22日答复：“经查证，‘曙光泊岸9、10栋’未在我部办理规划报建手续，无法定位到具体地块位置。”2014年8月28日，湖南天地人律师事务所刘畅律师向长沙市城乡规划局提交了获取曙光泊岸有关信息的申请，长沙市城乡规划局于2014年9月9日提供信息包括：“在对曙光泊岸项目1-10#栋进行竣工测量时，测量数据显示建筑总高度超过原审批高度0.72米至2.45米之间（未超层）。”
另查明，长沙市房屋产权管理局已于2014年11月27日受理本案涉案房屋的房屋产权证登记手续，并于2015年1月5日将涉案房屋登记在彭歆筠名下。
原审法院认为，本案的争议焦点为以下两个方面：
一、关于天马公司、天亚公司是否违约的问题。
彭歆筠与天马公司、天亚公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效；双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。天马公司、天亚公司主张未及时办理房屋产权证，系因南湖路隧道施工所导致，属于不可抗力，原审法院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中现有证据无法证实因长沙市南湖路隧道的施工对天马公司、天亚公司为彭歆筠办理房屋产权证书造成了影响，故天马公司、天亚公司主张因不可抗力而完全免除其违约责任的抗辩理由，依据不足，原审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。天马公司、天亚公司未在合同约定的时间内将涉案房屋向相关职能部门申请办理彭歆筠所购房屋的初始登记及房屋所有权证，存在违约行为，应当承担违约责任。在本案审理过程中，天马公司、天亚公司已为彭歆筠办理好房屋所有权证，故对彭歆筠要求天马公司、天亚公司立即为彭歆筠办理房屋所有权证的主张，原审法院已无需再进行处理。
二、关于违约时间及违约金的计算问题。
1、关于计算违约金期间如何确定的问题。2010年11月30日，天马公司、天亚公司向彭歆筠交付了所购房屋，根据双方合同约定，出卖人在交付商品房后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证。据此，彭歆筠主张逾期办证的违约金从2012年8月30日起算，原审法院予以确认。2014年11月27日，天马公司、天亚公司完成了彭歆筠所购房屋所在栋的初始登记，并于2015年1月5日将涉案房屋登记在彭歆筠名下。因天马公司、天亚公司在初始登记后90个工作日办妥了房屋所有权证，故违约时间计算至2014年11月27日截止。天马公司、天亚公司主张彭歆筠的诉讼请求超过了诉讼时效，本案彭歆筠请求天马公司、天亚公司承担逾期办证所产生的违约金属于债权的范畴，受两年诉讼时效的限制，但自彭歆筠向法院提起诉讼之日往前两年之内的违约金主张并没有超过诉讼时效，应予支持。
2、关于双方约定的违约金计算标准是否过高的问题。天马公司、天亚公司主张彭歆筠请求支付违约金的计算标准过高，请求予以减少。对此，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，彭歆筠并没有提供任何证据证实因天马公司、天亚公司的逾期申请办理房屋所有权证的行为所造成的损失情况，现彭歆筠要求天马公司、天亚公司按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，可以认为其诉请过分高于彭歆筠因此而造成的损失，原审法院予以酌减。综上，原审法院综合考虑彭歆筠因天马公司、天亚公司的违约行为可能产生的损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定天马公司、天亚公司给付彭歆筠违约金52000元。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告湖南天马房地产开发有限公司、长沙天亚房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告彭歆筠支付违约金52000元；二、驳回原告彭歆筠的其他诉讼请求。本案案件受理费2151元，由被告湖南天马房地产开发有限公司、长沙天亚房地产开发有限公司负担。
上诉人彭歆筠不服判决，上诉称：原判决适用法律不当，违约金不应当进行调整。原审要求上诉人对逾期办证的损失进行举证属于分配举证责任不当。本案中，上诉人属于全款购房，因为被上诉人逾期办证，导致上诉人无法在房价较高时出售房屋，也无法以房屋抵押贷款，受到的损失远高于上诉人诉请的金额，原审法院对违约金进行调整属于适用法律不当。综上，请求撤销原判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金128550元（从2012年8月30日计算至2015年1月5日），并由被上诉人承担上诉费用。
被上诉人天马公司、天亚公司答辩称：上诉人在原审中未提交任何证据证明因被上诉人的违约行为给其造成损失，其提出的房屋转售以及抵押贷款的损失只是一种预期损失，损失金额及具体范围无法确定，原审对违约金的认定基本合理。综上，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。根据合同约定，被上诉人应当在涉案房屋交付后365个工作日内完成初始登记，初始登记后90个工作日内办妥房屋所有权证，并在取得房屋所有权证后180日个工作日内办好土地使用权证。被上诉人于2010年11月30日将涉案房屋交付给上诉人，但其直至2014年11月27日才完成初始登记，构成违约，应当承担相应违约责任。对于上诉人提出的原审调整违约金不当的主张，本院认为，原审法院根据公平原则和诚实信用原则，酌定被上诉人向上诉人支付违约金52000元并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1714元，由上诉人彭歆筠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年八月六日
书 记 员 陈娇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。