上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2276号
上诉人（原审原告）上海康健建筑发展有限公司。
法定代表人＊＊＊，总经理。
委托代理人辛剑飞，上海市华通律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海市环境卫生汽车运输二场。
法定代表人＊＊＊，党委书记。
委托代理人邹红黎，上海市中茂律师事务所律师。
委托代理人沈壬戌，上海市中茂律师事务所律师。
上诉人上海康健建筑发展有限公司（以下简称康健公司）、上海市环境卫生汽车运输二场（以下简称汽车运输二场）因租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）重字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月27日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭进行了审理。上诉人康健公司的法定代表人＊＊＊及委托代理人辛剑飞，上诉人汽车运输二场的委托代理人邹红黎到庭参加诉讼。后本案因审理需要，经本院院长批准，依法延长审限6个月。本案现已审理终结。
原审查明，2003年8月28日，康健公司（乙方）、汽车运输二场（甲方）签订《关于上海市环境卫生汽车运输二场与上海康健建筑发展有限公司联合开发建造办公大楼协议书》（以下简称造楼协议），双方一致决定在＊＊＊号甲方所属运输场地内联合建造办公大楼。协议约定，甲乙双方协商成立项目（联建办公大楼）小组，共同筹建，由甲方为项目申请人，乙方配合甲方办理一切行政机关手续。按甲方出土地，乙方承担建楼发生的一切费用，大楼建成后，甲乙双方原则上各得50%产权，考虑到乙方出资、办证及管理方便，甲方得本大楼上半部5、6、7、8楼层，乙方得本大楼下半部1、2、3、4楼层。
同日，康健公司（乙方）、汽车运输二场（甲方）双方在造楼协议的基础上，又签订《合作将旧厂房及空余场地开发为商铺的协议书》（以下简称商铺协议），就甲乙双方合作将旧厂房及空余场地开发作为商铺、商场、集市（商业用房）等商业行为达成一致协议。协议约定：甲方将徐汇区＊＊＊号内旧厂房及空余房屋场地（以汽车运输二场的市区勘察图上标出红线为准）与乙方合作开发为商业用房。乙方负责甲方这些旧房及场地装修一切费用。按甲方出旧厂房及空余场地，乙方承担投资装潢装修费用原则，待商业用房装潢装修好后，甲乙双方原则将商业用房的使用进行一定的分配，甲方委托乙方将分配到的商业用房（中介、招商）外借出租，乙方要保证甲方分配到的商业用房外借出租后，有一定的固定年收入。乙方保证甲方分配到的商业用房外借出租一年的租金为60万元（不足部分由乙方补贴，超出部分归乙方）。另外甲乙双方联合开发建造办公大楼的一块空地，在施工执照未批准下来时，甲方也同意乙方临时用作商业开发，该空地乙方要保证甲方年租金收入为20万元，施工执照下来之日，该空地即刻中止商业开发，乙方无条件拆除该空地上搭建的商铺。考虑到乙方执行本协议时，甲方原旧厂房、仓库内存有物需要搬迁、搭市政天桥及乙方的筹建、土建、装修、办证需要一定的时间，且乙方开发时投资数额较大，故甲方同意签订本协议的合作时间从2004年3月28日起至2024年2月27日止。
合同订立后，汽车运输二场将协议约定的大部分场地交付给康健公司，后由康健公司单独出资完成了市场的建设、招租以及后续的管理工作，但部分厂房和场地，虽经康健公司一直催促，但汽车运输二场至今未履行交付义务，未交付的厂房和场地包括市区勘察图（即附图）中的1、2、3、4块位置（上述场地及房屋汽车运输二场确认均空置）；同时，未有证据显示市场建成后，双方对场内商铺进行过分配。
2004年3月18日，康健公司、汽车运输二场又签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定汽车运输二场将＊＊＊号1、8、9三幢厂房及空余场地、红线阴影部位（在《合作将旧厂房及空余场地开发为商铺的协议书》中约定的开发商铺范围内）出租给康健公司，租赁期间为2004年3月28日起至2024年2月27日止。合同补充条款约定，该合同中的条款与造楼协议、商铺协议两份协议中的条款若有不一致的，以造楼协议、商铺协议所列条款为准。康健公司持该份合同去交易中心进行了备案。交易中心就合同中约定的1、8、9幢有证房屋出具了相应的登记证明，记载的内容为房屋出租，出租人为汽车运输二场，承租人为康健公司，租赁期限为2004年3月28日起至2024年2月27日止。
2004年3月19日，康健公司、汽车运输二场又签订《补充协议》一份，约定合作时间调整为2004年6月28日起至2024年6月27日止，汽车运输二场承诺2004年7月31日之前腾空出厂房、场地；在整个租赁期限内，凡康健公司要求汽车运输二场出具房产证等有关的证明，汽车运输二场必须及时提供。并重申，双方在2004年3月18日签订的《上海市房屋租赁合同》中的条款与造楼协议、商铺协议两份协议中的条款若有不一致的，以造楼协议、商铺协议所列条款为准。
2013年，康健公司向原审法院提起本案诉讼，要求汽车运输二场按照合同约定将＊＊＊号其所属的南侧1-4号场地交付康健公司使用。原审法院于2013年12月13日作出一审判决，支持了康健公司的诉讼请求。汽车运输二场不服，上诉至本院。本院于2014年2月12日作出二审裁定，以一审在审理本案时基本事实认定不清，可能影响案件的正确判决为由，将本案发回原审法院重审。原审法院于2014年5月16日公开开庭对本案进行了重审。
原审另查明，上海市＊＊＊号土地的土地使用户名为汽车运输二场，用途为市政。双方均不具备房地产开发经营资质。合同订立后，康健公司一直按照每年80万元向汽车运输二场支付租赁费，汽车运输二场向康健公司开具相应的租赁费发票。
原审法院重审后认为，康健公司、汽车运输二场所签造楼协议约定双方联合建造办公大楼，双方在此份协议中系合作开发房地产关系，双方均不具备房地产开发经营资质，且在起诉前也没有合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业，故双方所签造楼协议应当认定无效。
康健公司、汽车运输二场所签商铺协议约定了康健公司负责旧房及场地装修一切费用，而汽车运输二场无论盈亏都享有固定的年收入，该约定符合租赁合同的基本特征。商铺协议在实际履行过程中，汽车运输二场将场地、房屋交付给康健公司后，市场的建设、招租、成立子公司管理商铺等均由康健公司出资独立完成，汽车运输二场从未参与实际经营活动，双方也未按照合同约定对场内商铺进行过分配。经营不管是否盈亏汽车运输二场均可从康健公司处收取固定收益（租金），即便是出现亏损情况康健公司仍须足额支付固定收益，汽车运输二场在收取固定收益后，也向康健公司开具了相应的租赁费发票。同时从双方签订的补充协议以及《上海市房屋租赁合同》中出现的租赁事实，也可印证双方均认可系租赁合同关系。故商铺协议名义上是双方合作开发商铺，实质应为租赁合同。
汽车运输二场辩称，即便双方之间系租赁合同关系，同样违反了未经批准不准改变土地用途的法律规定，应属无效。法院认为，双方建立的是租赁合同关系，并不能改变土地的规划用途，至于康健公司在租赁了系争场地、房屋后开设市场的经营行为，即便是存在缺少规划部门审批的瑕疵，也只是违反相关的行政许可制度，可由规划部门予以处罚，但并不影响双方之间所签订的租赁合同的效力，因此汽车运输二场以此认为租赁合同无效，依据不足，法院不予采信。
汽车运输二场辩称，康健公司起诉已经超过诉讼时效。法院认为，康健公司的诉讼请求是请求继续履行合同，向康健公司交付合同约定的场地，双方的租赁合同尚在履行期限内，康健公司主张汽车运输二场交付场地并不涉及诉讼时效的问题。故汽车运输二场关于康健公司起诉超过诉讼时效的辩解，法院不予采信。
双方合同履行至今，康健公司一直按约全额支付租金，但汽车运输二场却未按合同的约定交付全部租赁场地及房屋，汽车运输二场的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。康健公司要求汽车运输二场交付系争合同中约定的汽车运输二场应交付而未交付的场地及房屋，并无不当，应予准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条的规定，原审法院于2014年7月17日作出判决：被告上海市环境卫生汽车运输二场应于判决生效后三十日内将上海市＊＊＊号内的1、2、3、4号场地及房屋（详见附图）交付原告上海康健建筑发展有限公司使用。案件受理费40元，由被告上海市环境卫生汽车运输二场负担。
原审判决后，康健公司及汽车运输二场均不服，上诉至本院。
上诉人康健公司诉称，原审认定造楼协议无效，超出本案审理范围；造楼协议不违反法律法规的规定，应属合法有效。即便双方存在开发资质问题，也属于履行合同才存在的问题，故在造楼协议至今尚未履行的情况下，原审不应在本案中对该协议的效力予以认定。因此，康健公司要求撤销原审判决中关于造楼协议无效的认定的相关内容，认定造楼协议有效，本案的一、二审诉讼费由汽车运输二场承担。
上诉人汽车运输二场诉称，原审认定双方的商铺协议有效错误。双方就＊＊＊号场地签署过多份协议，即商铺协议、《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》，签署上述三份协议的目的是对涉案地块进行商业开发，而该地块的土地规划用途为市政，土地性质为划拨，故汽车运输二场认为该三份协议均违反了《土地管理法》和《城乡规划法》的强制性规定，应属无效；退一步说，即便商铺协议等协议有效，康健公司的诉请也超过诉讼时效。因此，汽车运输二场要求撤销原审判决，改判驳回康健公司的原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由康健公司承担。
汽车运输二场对于康健公司的上诉请求不予同意，认为造楼协议发展成商铺协议，是一系列的协议，故属于本案审理范围，原审认定该协议无效无误。
康健公司对于汽车运输二场的上诉请求也不予同意，认为原审判决主文部分无误。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，康健公司与汽车运输二场经协商就＊＊＊号旧厂房及空余场地开发作为商铺等事宜达成一致，签订了商铺协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应为合法有效，对当事人具有约束力。汽车运输二场虽上诉称该协议违反了《土地管理法》和《城乡规划法》的强制性规定，但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条亦规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。由此可见，现有法律并未明确禁止将划拨所得土地以营利为目的进行出租，若房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，仅应当将租金中所含土地收益部分上缴国家，并不因此导致租赁合同的无效。本案中，汽车运输二场作为民事活动中的企业，以营利为目的，在商铺协议中与康健公司约定对于汽车运输二场划拨所得的土地上的旧厂房及空余场地进行商业开发，确实改变了土地的规划用途，但违反的是相关法律、法规的管理性的强制性规定，并不发生协议无效的法律后果。根据商铺协议以及此后与此相关的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》的内容，结合实际履行的情况，原审认定商铺协议名义上是康健公司、汽车运输二场合作开发商铺，实际上属于租赁合同范畴，当属无误，本院予以确认。
由于康健公司的本案诉请是要求汽车运输二场按照合同约定将＊＊＊号其所属的南侧1-4号场地交付康健公司使用，且康健公司提出诉请时双方的租赁合同仍在履行期限内，故原审认定康健公司的诉请并不涉及诉讼时效的问题，亦属无误。汽车运输二场上诉称即便商铺协议等协议有效，康健公司的诉请也超过诉讼时效的意见，缺乏充分的法律依据，本院难以采纳。
康健公司、汽车运输二场之间的商铺协议履行至今，康健公司一直按约全额支付租金，但汽车运输二场却未按合同的约定交付全部租赁场地及房屋，现康健公司依据商铺协议要求汽车运输二场交付剩余的租赁标的物，具有相应的合同依据，原审据此对康健公司的诉请予以支持，并无不当。
关于康健公司上诉称原审认定造楼协议无效，超出本案审理范围的问题，本院认为，根据查明的事实，2003年8月28日，康健公司、汽车运输二场就＊＊＊号汽车运输二场所属的场地签署过两份协议：造楼协议和商铺协议，商铺协议中就有部分场地涉及双方在造楼协议中拟联合开发建办公大楼的一块空地，在施工执照未批准下来时，在商铺协议中则约定临时用作商业开发，每年租金为20万元。故虽然本案双方的纠纷属于商铺协议涉及的租赁合同纠纷，但原审从全面查明本案的事实出发，对属于合资合作开发房地产范畴的造楼协议的内容及履行情况一并也予以查明，并无不当之处。由于康健公司及汽车运输二场均不具备房地产开发的资质，且在起诉前也没有合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业，因此，造楼协议应当认定无效。原审对于造楼协议效力的认定并未超出本案审理范围，康健公司的上诉理由不成立。
综上，上诉人康健公司及汽车运输二场的上诉请求，均缺乏充分的依据，本院均不予支持。原审判决无误，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币40元，由上诉人上海康健建筑发展有限公司及上诉人上海市环境卫生汽车运输二场各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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