北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第11682号
上诉人（原审原告）林宏明，男，1968年11月6日出生。
委托代理人鲍倩，女，1975年10月30日出生，财讯传媒集团媒体发行部总监。
上诉人（原审被告）天津雷竣投资控股有限公司，住所地天津市开发区第二大街35号银座大厦703室。
法定代表人刘杰坤，总经理。
委托代理人梁永富，北京市寅嘉律师事务所律师。
上诉人林宏明与上诉人天津雷竣投资控股有限公司（以下简称雷竣公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服（2012）朝民初字第32487号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2012年9月，林宏明起诉至原审法院称：2008年6月25日，我与雷竣公司中介人麦×就位于北京市朝阳区东三环中路×号北京财富中心写字楼×座×层×A、×B室两套房屋，签订了一份《房屋买卖（定金）合同》，同年7月4日就×A房屋签订了一份《房屋买卖合同》，同年7月10日，我同意将雷竣公司支付我×A室房屋60%购房款的时间从原定的7月10日变更为7月15日。后，雷竣公司未按时支付我60%的购房款，致使上述合同无法继续履行，给我造成严重经济损失。雷竣公司却于2009年6月向朝阳法院提起诉讼，要求解除上述《房屋买卖合同》，由我返还其已经支付的20万元定金和30%的购房款。我认为上述房屋买卖合同系因雷竣公司的违约行为而无法继续履行，责任在雷竣公司，故我表示在雷竣公司赔偿损失的情况下可以解除上述房屋买卖合同。后经法院审理，于2010年6月12日作出（2009）朝民初字第23197号民事判决书，解除了上述房屋买卖合同，我退还雷竣公司30%的购房款，已经收取的20万元定金不予返还。同时，该判决书认为我未就相应房屋损失提起反诉，故在该案中不便处理，日后我可以另行主张。雷竣公司不服上述判决，提出上诉。2010年9月19日，北京市第二中级人民法院作出（2010）二中民终字第16744号民事判决书，驳回上诉，维持原判。对于×A房屋损失赔偿问题，我至今未能与雷竣公司达成一致意见。因此诉至法院，要求雷竣公司向我公开道歉，赔偿经济损失1784522.85元。
雷竣公司辩称：林宏明要求我公司公开赔礼道歉的诉讼请求没有法律依据。根据《民法通则》有关规定及司法实践，赔礼道歉方式适用于侵犯民事主体人身权利的情况。而本案中林宏明和我公司之间是房屋买卖合同关系，不能适用赔礼道歉的方式。其次，林宏明要求我方赔偿经济损失的诉讼请求理由不成立。根据我国合同法的有关规定及立法精神，合同违约金（含定金）具有处罚性和补偿性的双重性质，即该违约金（含定金）既是对违约方违约行为的惩罚，也是对守约方受到经济损失的补偿。本案中涉及的房屋买卖合同纠纷，已经由贵院作出的（2009）朝民初字第23197号民事判决书及北京市第二中级人民法院作出的（2010）二中民终字第16744号民事判决书判决不向林宏明退还购房定金20万元人民币。为此我方以失去20万元人民币定金的代价承担了解除合同的责任。因此其诉讼请求没有法律依据，望法院予以驳回。
原审法院经审理查明：2008年6月25日，林宏明与雷竣公司及麦×（中介人）签订《房屋买卖（定金）合同》，约定，雷竣公司向林宏明购买位于北京市朝阳区东三环中路×号北京财富中心写字楼×座×楼×B室（以下简称×B号房产）及×楼×A室（以下简称×A号房产）两套房屋；两套房屋的购房定金为40万元，在办理房屋权属变更时抵作购房款，×A、×B房各20万元；×A房的成交总价为8554446元，该总价为林宏明所得房款之差额部分，真实卖价由开发商直接与雷竣公司签订，销售价为每平方米24635.16元；×B房的总成交价为22078560元；林宏明确认雷竣公司“所购买上述房产，每平方米价均为人民币（大写）伍万陆仟元整”。合同签订当日，雷竣公司支付了定金40万元。
2008年7月4日，林宏明（甲方）、雷竣公司（乙方）及中介人麦×（丙方）就×A号房产签订《房屋买卖合同》。约定，本合同涉及的房屋位于北京市朝阳区东三环北路×号北京财富中心写字楼×座×楼×A室，建筑面积271.40平方米，产权证在办理中，权属性质办公，产权人林宏明；甲、乙、丙三方商定，本合同订立时，乙方已交付甲方购房定金20万元，在办理该房权属变更时该定金抵作购房款；甲、乙双方订立以每平方米单价为人民币伍万陆仟元整买卖，其中乙方付给北京香江兴利房地产开发有限公司（下称香江公司）签订的购房合同按每平方米单价人民币贰万陆仟元整，以香江公司与乙方签订商品房临时买卖合约时的面积为准，其差额价按第三条2方式支付。合同第三条2约定，乙方同意支付甲方814.2万元整作为甲方出售该房产的差价款，该笔款项根据交易的流程分三次支付。2008年7月4日乙方支付甲方首付款30%（244.26万元整）；第二笔于2008年7月10日由乙方支付甲方60%（488.52万元整），在甲方收到此笔款项时甲方应配合乙方到原香江公司办理购房手续，并于当日将此房交于乙方使用和即日起该房产的物业管理费及其他所产生的一切费用等由乙方承担；乙方剩余10%款项并扣除定金后61.42万元整在乙方与香江公司签订商品房临时买卖合约为准后于当日付给甲方。另外甲方应预留肆万元在物业处，作为物业交接保证金，待物业交接完毕后归还给甲方。甲方义务约定：当甲方收到乙方30%首付款后应立即向香江公司提出书面通知，乙方直接与香江公司磋谈并签订商品房临时买卖合约；合同就违约责任约定，因甲方拒绝出售该房、自行出售该房、委托他人出售该房，均视为甲方违约，甲方应双倍返还乙方交付的定金。如因乙方原因不按约定的时间、地点办理该房产购买手续或乙方的行为表示拒绝购买该房屋均视为乙方违约，甲方所收取的购房定金不予返还。双方在补充条款中约定：甲方出售此房应净收差价捌佰壹拾肆万贰仟元整，其他一切购房税项及购房所产生之费用由乙方承担。乙方付款时间按传真的银行汇款单据的时间为准。由于乙方不能按合同上的时间向甲方付款及不遵守合同的相关规定，不是甲方单方面造成该房屋无法交易，则不视为甲方违约。2008年7月10日，三方再次书面约定，将诉争房屋的付款时间，由原来的2008年7月10日付款，延迟至2008年7月15日，付款的变化不算双方违约。2008年7月16日，林宏明给雷竣公司出具收据一张，认可收到雷竣公司交纳的所购诉争房屋的款项244.26万元整。
后雷竣公司诉至法院，认为林宏明没有积极地协调、促成雷竣公司与香江公司签订购房合同，故无法继续履行该房屋买卖合同。要求解除原雷竣公司于2008年7月4日签订的关于诉争房屋《房屋买卖合同》，林宏明返还雷竣公司购房款2642600元。法院经审理确认，林宏明与雷竣公司及中介人麦×签订的《房屋买卖合同》中房屋买卖部分内容系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。雷竣公司在签订合同时对诉争房屋现状是明知的，且合同中也体现了成交总价为林宏明所得房款之差额部分，能否办理房屋所有权登记是合同能否履行的问题，与合同效力无直接关系，故雷竣公司以林宏明未取得房屋产权证而主张林宏明不具备售房主体资格，进而主张双方买卖关系无效，没有法律依据。2008年7月15日雷竣公司应向林宏明支付第二笔60%款项，林宏明在收到此笔款项时应配合雷竣公司到香江公司办理购房手续，由此可见林宏明配合雷竣公司到香江公司办理购房手续的前提是雷竣公司向林宏明支付60%款项。但雷竣公司未按照合同约定履行付款义务，导致合同无法继续履行，雷竣公司应承担违约责任。雷竣公司主张林宏明应依据合同在收到30%首付款后立即向香江公司提出书面通知，雷竣公司直接与香江公司磋谈并签订商品房临时买卖合约。依据查明的事实麦×自认其为香江公司的业务员，且系其将雷竣公司介绍给林宏明，故林宏明向香江公司提出书面通知与否并不必然影响双方买卖合同的履行，且雷竣公司庭审中亦未举证证明香江公司明确表示不与雷竣公司磋商商品房临时买卖合约，故雷竣公司主张林宏明违约不能成立。鉴于双方均有解除房屋买卖关系的意思表示，故法院准许双方解除诉争房屋买卖关系。依据合同约定，雷竣公司未按约定时间付款，故林宏明收取的购房定金20万元不予返还。林宏明收取的房款2442600元应返还雷竣公司。据此，2010年10月12日，法院作出（2009）朝民初字第23197号民事判决书，解除了林宏明与雷竣公司就3501A号房屋的买卖关系，林宏明返还雷竣公司购房款2442600元，林宏明已经收取的20万元购房定金不予返还。雷竣公司不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院于2010年9月19日作出（2010）二中民终字第16744号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
林宏明主张，由于在双方解除×A号房产买卖合同的诉讼中，林宏明并未提起反诉，因此就解除合同的损失，该案并未处理。林宏明认为解除合同的损失包括未能获得的房屋差价款814.2万元，因诉讼财产保全受到的损失以及其作为守约方在履行合同过程中，空置房屋导致的租金损失。现林宏明按照房屋租金损失的标准主张上述损失。林宏明提交香江公司与林宏明于2007年5月28日签订的《协议书》，其中关于×A号房产作出如下约定：1、自本协议签署后180日内（以下简称“销售期”），甲方（即香江公司）将北京财富中心一期写字楼×A号房产按照36500元每平方米（建筑面积）的单价向第三人销售，如甲方实际售出×A号房产（甲方将于签署买卖合同后通知乙方成交事宜），则甲方将于第三人全部购买房款支付至甲方账户之日起5日内，将下列利润差额支付至乙方（林宏明）。……4、本协议签署后，甲方将寻求承租人租赁×A房产，如租赁成交后，×A号房产的租金收益由甲方收取。如在销售期内，甲方将×A《商品房现房买卖合同》签署并于第三人或乙方支付40%房价款后，将实际收取的×A号房产租金在扣除×A号房产物业管理费、租赁中介代理费及甲方销售员佣金后的剩余部分全额支付乙方”。就此，林宏明主张，若×A号房产的房屋买卖合同未因雷竣公司的违约行为而解除，则其可以获得预期的租金收益。对损失计算的标准，林宏明提交2007年5月28日香江公司与朱江签订的《北京财富中心一期写字楼租赁合同》，约定朱×承租×A号房产，合同期限自2007年6月12日至2009年6月11日止，每日每建筑平方米租金为8.25元，每月租金为68104.43元，并享有30天的免租期。林宏明主张，后朱×因欠交租金离开×A号房产，但香江公司曾向林宏明以邮件形式发送《2007年5月28日﹤协议书﹥之补充协议》确认×A号房产的租金收益，其内容为：“甲方：北京香江兴利房地产开发有限公司乙方：林宏明甲、乙双方于2007年5月28日共同签署了关于北京财富中心一期写字楼×座×A、×B房产的协议书（下称“原协议”），现甲、乙双方经友好协商达成如下补充协议：将原协议第二条删除，并替换为以下内容：‘甲乙双方同意由天津雷竣科技发展有限公司按照×A号房产单价人民币26000元／平方米（建筑面积）、总价人民币7056400元的价格，于本补充协议签署之日起15日内向甲方一次性付清购买×A号房产的全部房款，此后由甲方与该公司签署该房产的《北京市商品房现房买卖合同》。甲方按此价格与天津雷竣科技发展有限公司签约，无须乙方支付任何费用，亦无须就×A号房产的销售向乙方支付利润差额。甲方曾于2007年5月27日将3501A号房产对外出租，后遇租户欠款退租。现甲方同意在与天津雷竣科技发展有限公司签署该房产的《北京市商品房现房买卖合同》后15日内，将×A号房产上述租期内实际收取的房产租金扣除物业管理费、租赁中介代理费及相关税费后将余款（共计人民币328258.16元）不计利息支付给乙方。’”天津雷竣公司认可证据真实性，但认为三方并没有签署房屋买卖合同，因此不能证明林宏明存在损失。
另，林宏明陈述，其本次诉讼中主张的各项损失，系按照×A号房产曾经签订租赁合同的价格即每日每平方米8.25元计算，计算期限自2008年7月15日至二审判决作出之日2010年9月19日。
另查，由于×A号房产在销售期内未销售给第三人，就香江公司与林宏明2007年5月28日签订的《协议书》就×A号房屋的买卖合同，香江公司曾起诉林宏明，要求解除香江公司与林宏明签订的《协议书》中×A的部分，朝阳法院于2012年6月6日作出（2012）朝民初字第11881号民事判决书，解除北京香江兴利房地产开发有限公司与林宏明于2007年5月28日签署的《协议书》中关于×A号房产的合同约定。林宏明不服该判决，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2012年9月20日作出（2012）二中民终字第10634号民事判决书，撤销了朝阳法院（2012）朝民初字第11881号民事判决书，发回北京市朝阳区人民法院重审。林宏明提起反诉，要求继续履行《协议书》，香江公司支付租金328258.16元，北京市朝阳区人民法院作出（2012）朝民初字第33635号民事判决，解除了香江公司与林宏明2007年5月28日签署的《协议书》中关于北京财富中心一期写字楼×A号房产的合同约定，驳回了林宏明的反诉请求，林宏明可另行主张违约责任。林宏明不服一审判决，提起上诉，北京市第二中级人民法院作出2013年二中民终字第11893号民事判决，驳回上诉，维持原判。
原审法院经审理认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现林宏明与雷竣公司就×A号房产的买卖合同纠纷，已经经生效判决认定，雷竣公司未按照合同约定履行付款义务，导致合同无法继续履行，雷竣公司应承担违约责任，而林宏明不承担违约责任。因违约方导致合同履行不符合约定的，林宏明所遭受的损失应得到赔偿。
林宏明与香江公司已经约定，在销售期内，香江公司将×A号房产《商品房现房买卖合同》签署并于第三人或林宏明支付40%房价款后，将实际收取的×A号房产租金在扣除×A房产物业管理费、租赁中介代理费及甲方销售员佣金后的剩余部分全额支付给林宏明。同时，《2007年5月28日﹤协议书﹥之补充协议》也确定了香江公司与雷竣公司签订《北京市商品房现房买卖合同》15日内，香江公司将×A房产上述租期内实际收取的房产租金扣除物业管理费、租赁中介代理费及相关税费后将余款支付给林宏明。可见，若雷竣公司按时支付款项，与香江公司签订《商品房现房买卖合同》，则林宏明可以获得×A号房产的租金收益328258.16元。可见，×A号房产的租金收益，属于双方合同履行后林宏明可得的利益。2013年二中民终字第11893号民事判决已经终审确认香江公司无需向林宏明支付上述租金，系因依据香江公司与林宏明的合同约定的支付租金的条件未具备。但是，该条件未能具备的原因，系因雷竣公司的违约行为造成的，故，雷竣公司应该赔偿林宏明上述租金金额作为可得利益损失。可得利益损失，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，在雷竣公司拒绝支付剩余款项后，双方已经进入争议阶段，后雷竣公司通过诉讼表示不再继续履行《房屋买卖合同》，在发生争议后，当事人可采取措施防止损失的扩大，故法院认为因雷竣公司违反合同造成的损失，应以香江公司确认的一旦雷竣公司按时付款则支付给林宏明的租金利益为限。生效判决已经以定金20万元不予返还的形式赔偿了林宏明部分损失，故本案对于剩余的可得利益损失予以支持。关于林宏明要求雷竣公司赔礼道歉的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、天津雷竣投资控股有限公司于判决生效之日起七日内赔偿林宏明可得利益损失十二万八千二百五十八元一角六分；二、驳回林宏明的其他诉讼请求。
判决后，林宏明、雷竣公司均不服原审判决，上诉至本院。林宏明称：原审法院判决对我的损失认定不够全面、定金不足以弥补我方所受损失，判决显失公正；请求二审法院改判支持其全部诉讼请求。雷竣公司称：原审判决认定事实错误，严重损害了我方利益，请求二审法院撤销原判，改判驳回林宏明的全部诉讼请求。
本院经审理查明的事实与原审法院无异，本院在此予以确认。
上述事实，有民事判决书、房屋买卖（定金）合同、房屋买卖合同、协议书、电子邮件、租赁合同及当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点是雷竣公司应予赔偿林宏明的款项数额。根据庭审查明的事实和相关证据可以看出，林宏明与雷竣公司之间关于涉案房屋的买卖合同已经解除，生效判决已经确定，导致双方合同解除的主要原因是由于雷竣公司未按照合同约定履行付款义务，导致合同无法继续履行；林宏明有权要求雷竣公司赔偿相应的租金损失。关键问题是租金的起算点问题。本案中根据合同约定，一旦雷竣公司按时付款，香江公司则应支付给林宏明相应的租金收益。但是，雷竣公司在约定的付款日却并未按时付款，导致双方争议发生。此时，林宏明应该预见雷竣公司的这种拒绝付款行为，必然会导致香江公司拒绝支付其相应的租金收益。此时，林宏明应该及时采取相应措施防止其损失扩大。基于此，原审法院认为林宏明的损失应以香江公司确认的一旦雷竣公司按时付款则支付给林宏明的租金利益为限，这个审判思路是符合合同法基本原则和本案客观实际的。原审法院据此酌予确定的损失数额，正确适当，本院予以维持。
综上，林宏明、雷竣公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持；原审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费20860元，由林宏明负担19358元（已交纳25元，余款19333元于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；由天津雷竣投资控股有限公司负担1502元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）。二审案件受理费22571元，由林宏明负担19706元（已交纳），由天津雷竣投资控股有限公司负担2865元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
代理审判员 王 黎
代理审判员 杨 夏
二〇一四年十月十九日
书 记 员 王海宁