江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第4019号
上诉人（原审原告）南京市金陵大公馆住宅小区业主委员会，住所地南京市南瑞路79号金陵大公馆小区。
负责人武华清，该业主委员会主任。
委托代理人张国民、赵俊华，江苏苏德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏五岳置业投资发展有限公司，组织机构代码75051021-0，住所地南京市黑龙江路33号101室，
法定代表人顾晨，该公司董事长。
委托代理人封顶、孙磊，江苏志仁律师事务所律师。
上诉人南京市金陵大公馆住宅小区业主委员会与被上诉人江苏五岳置业投资发展有限公司物权纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第857号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2013年11月26日公开开庭审理本案。上诉人南京市金陵大公馆住宅小区业主委员会（以下简称金陵大公馆业委会）的委托代理人张国民、赵俊华与被上诉人江苏五岳置业投资发展有限公司（以下简称五岳投资）的委托代理人封顶、孙磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金陵大公馆业委会原审诉称，南京市金陵大公馆小区为五岳投资开发，南京市规划局2003年11月审定该小区总平面图，根据该平面图相关技术指标显示，该小区用地面积60990平方米，总建筑面积179120平方米，社区服务中心1200平方米。根据2011年2月28日五岳投资提供的《金陵大公馆小区物业管理区域基本情况》第二条，小区实际建筑面积为20万平方米；地下建筑面积为40840平方米，包括物业用房面积817.48平方米。五岳投资于2007年3月14日办理了该部分物业管理用房的《物业管理用房预告登记证明》，但该部分物业管理用房位于7号楼负一层101、11号楼负一层101。金陵大公馆业委会多次主张五岳投资交付的该部分物业用房不符合相关规定，并要求依法另行交付相应面积的物业管理用房，五岳投资拒绝，称已经按照标准提供物业管理用房，并已办理齐全相关的批文证件，至金陵大公馆业委会起诉之日止，五岳投资也没有提供符合规定的物业管理用房。金陵大公馆业委会认为五岳投资提供的物业管理用房不符合相关规定：1、物业管理用房位置不符合相关规定。江苏省建设厅《关于物业管理服务用房有关问题的处理意见》第二条第二款明确规定“不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋计入物业管理服务用房的面积”，并且南京市房管局《关于南京市物业管理服务用房产权登记、交接验收等有关问题的处理意见》第一条第五款也作了同样的规定；2、五岳投资提供855.45平方米的物业管理用房与该小区总平面图显示社区服务中心面积为1200平方米不符，五岳投资应当按照1200平方米的面积交付物业管理用房。金陵大公馆业委会庭前核实五岳投资于2003年11月18日设计的总平面图中社区服务中心用房的面积为2628平方米，五岳投资迟迟未按照该标准向金陵大公馆业委会交付，故诉至原审法院，请求判令五岳投资依法交付2628平方米的社区服务用房并承担本案的诉讼费用。
五岳投资原审辩称，1、五岳投资已经依法交付物业管理用房，至于社区服务用房，金陵大公馆业委会的诉讼请求没有事实和法律依据。五岳投资认为金陵大公馆业委会主张的标的物根本不存在，所谓2628平方米的社区服务用房是金陵大公馆业委会的误解。金陵大公馆业委会所依据的是2003年11月18日的总平面图，这个总平面图虽然存在，但是只是五岳投资在建设过程中的过程性文件。即可以理解为是一部分草稿，事实上也没有得到规划部门的核准，因此总平面图不能作为金陵大公馆业委会主张权利的依据；2、如果前述标的物存在，金陵大公馆业委会也无权主张社区服务用房的所有权及使用权。根据现有的法律法规及建筑设计规范，没有对社区服务用房的明确定义。南京市人民政府于2012年12月25日下发的《市政府关于印发南京市社区办公服务用房建设和管理实施细则的通知》中第二条规定：本细则所称社区用房是指开展党建、民主自治和服务管理的用房。社区用房的产权属于县政府，县政府可委托街道办事处、镇政府接收、管理，交付社区无偿使用。五岳投资认为金陵大公馆业委会无权主张社区服务用房的所有权及使用权。综上，请求人民法院驳回金陵大公馆业委会的诉讼请求。
原审法院经审理查明，南京市金陵大公馆小区系五岳投资开发。2003年11月18日，五岳投资向南京市规划局报送该小区的总平面图。金陵大公馆业委会称该平面图中包括2628平方米的社区服务中心用房；五岳投资认可该平面图中包括2628平方米的社区用房，但认为总平面图是不断调整的，且不能作为最后规划验收的依据，最后验收的依据是加盖规划核准章的图纸。南京市规划局于2004年作出建筑（04）字第53号核准图样，其中1号楼30层核准有物业中心用房；3号楼5层核准有健身房；6号楼1层核准有活动中心；7号楼、11号楼半地下室核准有物业管理办公室。
2007年3月14日，南京市房屋产权监督处出具《南京市商品房建设项目物业管理用房预告登记证明》，对五岳投资申请的五岳颐园即南京市金陵大公馆小区的物业管理用房进行预告登记，该预告登记包括7幢、11幢的半地下室各408.74平方米；7幢103室18.99平方米；11幢103室18.98平方米。该预告登记证明的注意事项包括：1、本证明仅作为建设单位移交物业管理用房以及物业管理企业或业主委员会办理物业管理服务用房备案手续时，上述房屋具备权属登记条件的证明；2、建设单位持本证明移交给物业管理企业或业主委员会，即视为建设单位已同意业主委员会有权凭本证明，代表业主委员会单方申请上述房屋的所有权登记；3、上述房屋办理物业管理服务用房备案后，业主委员会应持本证明和其他材料，代表全体业主及时按有关规定申请房屋所有权登记。
2009年12月3日，五岳投资向南京市房产局产权市场处申请将1号楼30层3001、3002、3003、3004室的物管用房调整为办公，并申请办理初始登记。后五岳投资将该四间房屋出售给傅某，并于2012年11月15日完成产权变更登记，现该四间房屋登记在傅某名下，房屋用途为办公。2009年11月26日，五岳投资将3号楼五层501室、502室、503室房屋登记在自己名下。2010年3月16日，五岳投资将6号楼1单元101室房屋出售给张某并完成所有权变更登记，现该房屋登记在张某名下。五岳投资在庭审中称上述房屋用途已作调整，且办理了相应的权属登记，该部分房屋不应作为社区服务用房。金陵大公馆业委会称五岳投资未能提交规划部门核准的规划变更材料，五岳投资擅自变更用途和处分房屋的行为是不合法的。
2011年2月28日，五岳投资出具的《金陵大公馆小区物业管理区域基本情况》中包括：小区占地面积60969.4平方米，总建筑面积约200000平方米……，物业用房855.45平方米；10号楼一层架空层约250平方米，我公司将其装修便于物业服务接待和业主开展各项娱乐活动。五岳投资将上述物业用房855.45平方米已移交给为该小区提供物业服务的南京世豪物业管理有限公司，此外，五岳投资将10号楼架空层面积约300平方米的房屋移交给物业公司，作为业主活动室及物业客服接待中心。五岳投资认为其已按照法律规定的标准即不低于小区建筑面积的千分之三交付了物业管理用房。金陵大公馆业委会认为五岳投资交付的817.48平方米半地下室及300平方米左右的架空层均不符合物业用房的标准，五岳投资应另行交付符合标准的物业用房。
原审法院另查明，南京市规划局于2006年8月3日对南京市金陵大公馆小区第4-11号楼、13-16号楼、19号楼及南区地下车库进行了规划验收；于2007年4月9日对12号楼进行了规划验收；于2007年10月11日对2号楼进行了规划验收；于2008年10月24日对3号楼进行了规划验收；于2009年4月10日对1号楼、北区地下室进行了规划验收。
因双方调解意见差异较大，致使本案调解未果。
以上事实，有业委会备案表、审核图、金陵大公馆小区物业管理区域基本情况、物业管理用房预告登记证明、规划合格证书、房产证及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，金陵大公馆业委会提出五岳投资于2003年11月18日向南京市规划局报送的总平面图包括2628平方米的社区服务中心，但五岳投资施工建设的依据是南京市规划局审核的核准图，而非五岳投资报送的原始总平面图。依据金陵大公馆业委会提交的南京市规划局审核的四份核准图，其中1号楼30层核准有物业中心用房；3号楼5层核准有健身房；6号楼1层核准有活动中心；7号楼、11号楼半地下室核准有物业管理办公室。现金陵大公馆业委会未能举证证明南京市规划局对其主张的2628平方米社区服务中心进行了核准，故应承担举证不能的法律后果。另，五岳投资已将1号楼30层的物业中心用房申请变更为办公用房，且已出售他人；6号楼1层的活动中心亦出售他人；3号楼5层的健身房虽未出售他人，但登记在五岳投资名下，由此可见，上述房屋在规划核准中并非作为全体业主共有的具有特定用途的房屋，否则五岳投资无法完成产权变更登记手续。故金陵大公馆业委会代表全体业主要求五岳投资交付该部分房屋作为社区服务用房，依据不足，不予支持。
关于7号楼、11号楼的半地下室是否可以作为物业用房的问题，原审法院认为，该两处半地下室作为物业管理办公室是经过南京市规划局核准后建设的，且于2006年8月3日经过南京市规划局的规划验收，工程符合规划许可的要求。南京市房屋产权监督处亦对7号楼、11号楼的半地下室各408.74平方米；7幢103室18.99平方米；11幢103室18.98平方米出具《南京市商品房建设项目物业管理用房预告登记证明》，证明上述房屋具备权属登记条件。故五岳投资将7号楼、11号楼的半地下室作为物业用房交付给金陵大公馆业委会并无不当。五岳投资交付可享有产权的物业用房总面积为855.45平方米，已超过小区总建筑面积的千分之四，符合法定标准。金陵大公馆业委会主张五岳投资另行交付物业用房的诉讼请求，依据不足，不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国物权法》第七十三条以及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：驳回南京市金陵大公馆业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费80元，由南京市金陵大公馆住宅小区业主委员会承担。
金陵大公馆业委会不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审法院将2628平方米社区服务中心用房的举证责任分配给上诉人，违反了举证责任规则，显失公平。上诉人已经提供了记载2628平方米社区服务中心等经济指标的总平面图，被上诉人也认可该图的真实性，如果被上诉人认为该图非最终核准的图纸，应由被上诉人承担举证责任。另，上诉人亦提交了部分核准图，其中1号楼30层核准有物业中心用房，3号楼5层核准有健身房，6号楼1层核准有活动中心，7号楼、11号楼半地下室核准有物业管理办公室。2、原审判决认为被上诉人已将1号楼30层的物业中心用房申请变更为办公用房，且已出售他人；6号楼1层的活动中心亦出售他人；3号楼5层健身房虽未出售他人，但登记在被上诉人名下，由此可见，上述房屋在规划核准中并非作为全体业主共有的具有特定用途的房屋，否则被上诉人无法完成产权变更登记手续。原审法院这一推定系错误推定。3、被上诉人应当另行交付部分物业服务用房。根据相关规定，不得将地下室及室内层高不足2.2米的房屋作为物业管理服务用房交付，而被上诉人所交付的物业服务用房部分系地下室，南京市规划局的核准规划行为和南京市房屋产权监督处出具的《物业管理用房预告登记证明》的行为违反了相关规定。7号楼、11号楼半地下室属于人防工程，亦不能作为物业用房使用。综上，请求二审法院改判支持上诉人原审诉请，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人五岳投资答辩称，上诉人无权主张被上诉人交付2628平方米的社区服务中心，因为业主委员会代表业主行使权利必须召开业主大会，经过业主的授权。本案中，业主委员会并没有提供相关授权的证据。而且社区服务中心只有区县人民政府或社区才有权主张，作为小区业主委员会无权主张。物业用房不在上诉人诉请范围之内，不应在二审中解决。综上，被上诉人认为原审判决应予维持。
上诉人金陵大公馆业委会认为原审判决书第4页倒数第10行“将1号楼30层3001、3002、3003、3004室的物管用房调整为办公”涉及到的相关证据原审中未显示，除此之外，上诉人对原审法院查明的其他事实没有异议，被上诉人对原审法院查明的事实没有异议。对于原审法院查明的双方均无异议的事实，本院依法予以确认。
二审中，上诉人金陵大公馆业委会明确要求被上诉人交付物业管理办公室855平方米、物业中心100平方米、健身房100平方米、活动中心130平方米，总计1185平方米。上诉人金陵大公馆业委会同时提交了涉案小区过半数业主授权业主委员会提起本次诉讼的业主签名的材料，以此证明其有权提起本次诉讼。被上诉人五岳投资对上诉人提交的材料不予认可，认为上诉人提交的相关材料系上诉人在二审期间补的，关于提起本次诉讼以及本次诉讼涉及的诉请并没有形成业主大会决议。
本院二审查明的其他事实与一审认定基本一致。
本院认为，本案争议焦点有二：一是上诉人金陵大公馆业委会是否是本案适格原告；二是上诉人金陵大公馆业委会是否有权要求被上诉人五岳投资交付物业管理办公室855平方米、物业中心100平方米、健身房100平方米、活动中心130平方米，总计1185平方米房屋。关于第一个争议焦点，因上诉人金陵大公馆业委会二审提交了涉案小区专有部分占建筑面积总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的签名材料，故被上诉人五岳投资有关上诉人未召开业主大会，未取得业主授权不能提起本次诉讼的主张，本院依法不予采信。关于第二个争议焦点，虽然规划核准图显示1号楼30层核准有物业中心用房，3号楼5层核准有健身房，6号楼1层核准有活动中心，7号楼、11号楼半地下室核准有物业管理办公室，但未明确记载面积，且后又经相关行政部门审核变更用途，并经过规划验收，办理了初始产权登记，被上诉人为初始登记权利人，故上诉人金陵大公馆业委会仅根据规划核准图要求被上诉人五岳投资交付330平方米物业中心、健身房和活动中心的主张，依据不足，原审判决未予支持并无不当。因南京市规划局对7号楼、11号楼的半地下室作为物业管理办公室已进行规划验收，且南京市房屋产权监督处亦对7号楼、11号楼的半地下室各408.74平方米，7幢103室18.99平方米，11幢103室18.98平方米出具了《南京市商品房建设项目物业管理用房预告登记证明》，故由此可认定被上诉人已经交付了符合规划要求和标准的物业用房，故上诉人金陵大公馆业委会要求被上诉人另行交付部分物业用房的主张，依据不足，本院不予支持。综上，上诉人金陵大公馆业委会的上诉事由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，理应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费80元，由上诉人南京市金陵大公馆住宅小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹小戈
代理审判员 吴 勇
代理审判员 涂 甫
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 崔 鸣