湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）州民一终字第731号
上诉人（原审原告）汤立铭，男，1979年3月22日出生，汉族。
委托代理人杨廷鑫，湖南金垣律师事务所律师。
上诉人（原审被告）向本芝，女，1977年11月16日出生，土家族。
委托代理人张明保，吉首市东升法律服务所法律工作者。
上诉人汤立铭因与上诉人向本芝租赁合同纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2015）吉民初字第604号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人汤立铭及其委托代理人杨廷鑫、上诉人向本芝及其委托代理人张明保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，一、原、被告签订门面转让协议的事实。1、2015年3月28日，甲方全勇、王英梅与乙方胡红艳签订门面租赁合同，甲方将位于吉首市文艺路117、118号门面租赁给乙方。租期从2015年3月28日至2018年3月27日止。该两间门面房产证所有权人为全勇。2、2014年，胡红艳与向本芝签订门面出租合同，胡红艳将位于吉首市文艺路118号门面租给被告向本芝，租期一年，从2014年3月28日起至2015年3月27日止，租金88000元，交5000押金，租赁期间，乙方可将门面转让给第三方，如需续签租赁合同，需提前三个月与甲方协商，经甲方同意后，重新签订合同。（附：续签合同必须保证乙方成功，如有违规，甲方应向乙方返还转让费。3、2015年1月9日，胡红艳与向本芝签订门面租赁合同，约定租赁期从2015年3月28日至2018年3月27日。4、2014年9月28日，原、被告签订门面转让协议，约定转让门面位于吉首市文艺路118号。租金结算与支付条款约定，甲方（本案被告）剩余租期为6个月，租金为44000元，由乙方（本案原告）支付给甲方。续签约定，甲方必须保证出租方或房东与乙方续签三年合同，即2015年3月28日至2018年3月27日，租金以现有租金捌万捌仟元每年为标准，上涨幅度不超过10％，（以两年为一个上涨周期）。如果租金上涨幅度超过10％，超过部分由甲方支付，且保证乙方在续签协议中有转让权。门面协让费的支付，经协商，乙方支付甲方转让费145000元，协议生效后，乙方先支付甲方转让费45000元，乙方按本协议约定续签门面后再支付给甲方剩余转让费10万元，如果因乙方主观原因不能续签该门面，甲方可以不退转让费。如果甲方不能满足本协议的约定，导致乙方不能续签该门面，则甲方退回45000元的转让费。二、原、被告履行协议即合同的事实。原、被告签订门面转让协议后，被告向本芝将承租门面交付给了原告汤立铭，原告按协议支付了被告44000元租金、45000元转让费后便开始对门面进行装修，由于原告是湖北唐十八食品科技开发有限公司非常食客的加盟商，该公司收取了原告29800元加盟费、2000元管理费、3000元加盟保证金共计34800元。原告提供的装修票据显示总金额为38826元。三、原、被告协商续签合同及发生争议的事实。2015年1月6日，被告通知原告续签合同，在场的有胡红艳、原告、被告，原告称胡红艳虽同意续签合同，但没有保证转让门面的权利，双方未续签成功。第二天下午，原、被告继续协商续签合同一事，因未达成一致，没续签成合同，被告用门面的钥匙将门面关了并拿走了该钥匙。对拿走钥匙是否经过原告同意，原、被告双方存在争议，原告称是未经过其同意，被告便拿钥匙关门至门面转租出去，被告称是原告的妻子给后就走了，被告怕店内的东西丢失才将门面关了。第二天，原告向原审法院起诉被告，要求撤销门面转让协议，返还原告转让费、及剩余租金64447.5元，赔偿装修损失共计38826元。2015年4月5日，双方对店面货物进行清点，制作清单，写明：双方打开门面后，发现水果、部分食品报损，因双方无法估计，则比较关门前和今天照片，请求法院评估，并将能搬走的冰箱、货物、货架，收款机等全部搬走。后来，原告撤诉后，又于2015年5月11日向该院提起诉讼。
原判认为，本案系租赁合同纠纷，被告是否违约及如何赔偿损失系本案争议的焦点。一、被告是否构成违约。被告向本芝是因所有权人全勇将门面租给胡红艳，胡红艳再将门面转租给本人而取得该门面的承租权。被告再将该门面转让给原告时，在转让协议中，已约定被告保证出租方或房东与原告续签三年合同，且保证在续签协议中有转让权，这是双方协商一致的结果，也是原告规避经营风险的表现，双方均应按协议履行。在门面转让协议中，没有约定续签合同的时间，故被告于2015年1月7日找原告时，只能是协商的方式，在协商没有达成一致的情况下，因剩余租赁时间于2015年3月28日才到期，不能采取强行关店门的方式。对于被告称是原告妻子送钥匙给被告的说法，被告应提供证据进行证明，在提供不出证据的情况下，只能推定认为系被告强行拿走店门钥匙并关门面，该行为导致了原告不能续签门面，违反了合同约定，构成了违约，应依法承担赔偿损失的违约责任。二、如何赔偿承担损失。本案涉及转让费、租金、装修损失问题。对损失的赔偿应以弥补为原则。原告加盟所花费用所造成的损失不应包含在签合同时的预见范围内，关于该项诉请不应支持。装修及货物损失均应进行评估，由于原告未申请评估，对该项诉请不应支持。由于原、被告在签订协议时只约定返还转让费，故可视为因违约而返还的转让费45000元为租金及其他损失的弥补。综上，由于被告违约，应当返还转让费45000元。对原告其他诉讼请求，不应支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告向本芝返还原告汤立铭转让费人民币45000元，限在本判决生效后5日内支付。二、驳回原告汤立铭其他诉讼请求。案件受理费3564元，减半收取1782元，由被告向本芝承担。
上诉人汤立铭不服一审判决，上诉称：一审将45000元的转让费视为违约而返还的租金及损失不当。1、上诉人按约定支付了45000元的转让费，目的是要续签合同，否则上诉人不可能为了只有6个月租期的门面另外支付转让费，所以在合同中约定“如果因为甲方原因导致不能续签协议，甲方应退还乙方45000元转让费”，该费用与租金和其他损失没有任何关系。2、上诉人支付了6个月的租金44000元，就应当经营满6个月。一审认定向本芝强行关门，向本芝就应当返还没有经营期间的租金，赔偿不能继续经营及食品腐烂的相关损失。汤立铭的损失在一审时已经请求评估，没有评估的责任不在上诉人汤立铭。一审判决曲解当事人本意，上诉人支付的转让费与支付租金、其他损失不是一回事。综上，上诉人对一审判决认定的事实没有异议，对一审认定本案损失部分不服，请求二审法院予以改判。
上诉人向本芝答辩称：一、不应该退还上诉人汤立铭转让费及房租；二、上诉人汤立铭还欠我转让费，不续签合同是汤立铭的原因造成的，不存在退汤立铭的钱。
上诉人向本芝不服一审判决，上诉称：一、原判认定事实错误。汤立铭认为我强行关闭门面，应当提供证据证明关门的事实，不能推定该事实。汤立铭没有续签合同与关闭店门没有必然联系，事实上是汤立铭经营不善，多次与胡红艳联系不想租门面了。二、原判由向本芝退还汤立铭45000元转让费适用法律不当。我已经提交胡红艳同意转让门面的证据，不存在违约，不存在退还汤立铭转让费，请求二审依法改判驳回上诉人汤立铭的诉讼请求。
上诉人汤立铭答辩称，一、原判认定向本芝违约事实没有错误；二、原审判决向本芝只返还汤立铭45000元转让费，没有支持汤立铭关于返还租金和赔偿损失的请求，属于适用法律不当。汤立铭对该部分内容已经提出上诉，因此，上诉人向本芝的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求，支持上诉人汤立铭的上诉请求。
二审期间，上诉人向本芝向本院申请证人胡红艳出庭作证，拟证明胡红艳同意与上诉人汤立铭续签期限为三年的门面租赁合同，并且口头同意汤立铭有转让的权利，但是不能写在合同里面。
上诉人向本芝质证认为：胡红艳讲的是事实，可以作本案判决依据。
上诉人汤立铭质证认为：证言是事实，但是我没有见到房东本人，并且样本合同中不能书面保证我有转让权，不能达到证明目的。
本院认为，该份证人证言客观真实，能够证明汤立铭可与胡红艳续签合同，同时也证明房东及胡红艳只能口头同意汤立铭可以转让门面的事实，本院对该份证据予以采信。
二审期间，上诉人汤立铭未向本院提交新证据。
二审查明，胡红艳同意与上诉人汤立铭续签合同，口头同意上诉人汤立铭有转让的权利，但是在合同条款中不能明确该内容。
另查明，上诉人向本芝于2015年9月9日收到诉讼费（缴费）通知书，通知书上写明应当在签收通知书后7日内交纳诉讼费，逾期将依法按自动撤诉处理。上诉人向本芝于2015年10月8日缴费。
本院经审理查明的其他案件事实与原审认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议焦点是一审判决上诉人向本芝退还转让费45000元作为对上诉人汤立铭租金及损失的弥补是否妥当？本案上诉人向本芝与汤立铭签订的《门面转让协议》第4条约定，向本芝保证出租方或房东与汤立铭续签三年合同，且保证在续签协议中有转让权。二审查明，胡红艳作为出租房方同意续签三年合同，但是不能书面同意汤立铭的转让权，只能口头同意。《门面转让协议》签订后，上诉人汤立铭已经实际经营管理该门面，并且胡红艳同意续签三年门面租赁合同。因此，向本芝不能保证上诉人汤立铭在续签合同中有转让权，存在违约，但不属根本性违约。《门面转让协议》第五条约定，如果向本芝导致汤立铭不能续签门面租赁合同，应当退还汤立铭转让费45000元，该协议对不能保证汤立铭在续签合同中有转让权所要承担的违约责任约定不明确。因此，法院可以根据当事人的损失确定违约责任。上诉人汤立铭的加盟费、装修费不应包含在签订合同时所能预见的范围，上述两项损失，本院不予支持。双方续签合同产生争议，导致店面关闭，由此产生店面闲置的租金损失及店内物品腐烂的损失，应由上诉人向本芝承担。由于双方当事人在清点物品以后，并未进行鉴定，上诉人对物品损坏的具体金额没有举证，原审法院酌情判决退还45000元转让费以弥补上诉人汤立铭的租金损失及物品损失并无不当，本院予以确认。
由于诉讼费（缴费）通知书已告知向本芝在签收后7日内缴费，其并没有在该期限内缴费，按自动撤回上诉处理。本院对上诉人向本芝的上诉请求和理由不予审理，缴纳的诉讼费3564元，退回上诉人向本芝。
综上所述，上诉人汤立铭的上诉理由不能成立，对其提出的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3564元，由上诉人汤立铭承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 向美蓉
审 判 员 张安成
代理审判员 田竺青
二〇一五年十二月二十一日
代理书记员 龚利春
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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