广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法张民一初字第735号
原告：梁婷，女，1983年8月4日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：李娥娇，广东洋三律师事务所律师。
被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地中山市。
法定代表人：温少松，该公司董事长。
原告梁婷诉被告广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月2日立案受理。依法由审判员周逵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李娥娇到庭参加诉讼。被告永怡公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁婷诉称：2010年3月25日，原、被告签订《中山市商品房买卖合同》，由原告购买被告位于中山市火炬开发区＊＊路＊＊园东铂世纪（东苑）＊＊幢＊＊房的房屋。合同签订后，原告已按约定支付了购房总款329808元（其中首付款为139808元，按揭贷款为190000元）。按照合同约定，被告应在2010年5月31日前将符合法律规定及双方约定的涉案商品房交付给原告使用，并在交付原告使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但其至今未履行上述交房义务及办理产权过户手续义务。被告该行为已严重侵犯原告的合法权益，致使原告不能在预期时间内对涉案房屋行使使用、收益和处分等权利。按照合同约定，被告应分别按已付房款的2%、1%向原告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，但上述违约金明显过低，不足以弥补原告损失，且该约定违约金与该合同中原告逾期付款的违约金责任严重不对等（例如合同约定原告逾期90天付款的违约金为：自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金）。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条的规定，原告要求被告按中山市住房和城乡建设局制定的《中山市房屋租金参考价》标准支付逾期交房违约金、按原告已付房款总额329808元为基数，参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2013年6月1日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日止支付逾期办证违约金。为此，请求判令：1.被告按1673.65元／月的标准向原告支付逾期交房违约金，从2010年8月31日起计至被告交房之日止，暂计至2014年6月30日为76987.9元；2.被告向原告支付逾期办理证违约金（计算方法：以已付购房款总额329808元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2013年6月1日起暂计至2014年6月30日，为32960.2元）。
原告梁婷向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同1份；2.中山市商品房销售登记备案表1份；3.收款收据3张和中国工商银行还款凭证1份。
被告永怡公司辩称：原告主张逾期办证违约金不符交易合同的约定，其该项诉求缺乏事实依据，不应得到支持。合同约定是“在商品房交付使用后730个工作日内”，没有“在约定的交付期限届满之日起730个工作日内”这样的约定。而怎样定义商品房交付使用，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条有明文规定，对房屋转移占有，才是房屋的交付使用。本案应系迟延交房之争。在得启动730个工作日而又逾期办证的场合，依约为“按已付房价款的1%支付违约金”，原告单方改变约定，须理由充分并为此举证。逾期办证毕竟不同于迟延交房。
被告永怡公司未向本院提交证据。
经审理查明：2010年3月25日，永怡公司（出卖人）与梁婷（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买坐落于中山市火炬开发区＊＊路＊＊园东铂世纪（东苑）＊＊幢＊＊房的商品房；建筑面积98.45平方米，总楼价为329808元，买受人采取银行按揭方式支付楼款：其中2010年3月25日付现金139808元，余款190000元以商业贷款方式支付；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期在90日之内，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之贰的违约金。上述约定中，买受人逾期付款超过90日，除买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，出卖人已收买受人的定金不予退还，本合同的商品房由出卖人收回另行处理；出卖人应当在2010年5月31日前将约定的商品房交付给买受人，交付条件为该商品房经单体竣工验收合格；出卖人逾期交楼的，分别处理：逾期不超过90天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人无须向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90天（含90天），买受人同意不能行使解除合同的权利，但由第91天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，违约金的总额不超过总楼价的2%，合同继续履行；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。
合同签订后，梁婷已按合同的约定向永怡公司支付了全部的购房款。2010年4月7日，双方签订的《中山市商品房买卖合同》在中山市房地产交易登记管理所进行了登记备案。永怡公司至今未将上述商品房交付给梁婷。梁婷购买的上述商品房的房屋产权证书至今尚未办妥。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与梁婷形成商品房买卖合同关系，双方应按法律法规和合同约定履行各自的义务。
对梁婷主张的逾期交房违约金的问题。根据合同的约定，永怡公司应在2010年5月31日前向梁婷交楼。永怡公司至今未将上述商品房交付给梁婷，已构成违约，依法应承担违约责任。根据合同的约定，永怡公司应于逾期交楼的第91天（即2010年8月31日）起向梁婷支付违约金，标准为已交房价款每日万分之二即65.96元／日，但总违约金不超过总楼价的2%即6596.16元（329808元×2%）。考虑到永怡公司时过三年多，至今仍未向梁婷交楼的事实，本院认为双方约定的“总违约金不超过总楼价的2%”的标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，由于梁婷实际主张按中山市房屋租金参考价中永怡聚豪园的参考租金16元／平方米／月计算的标准，低于双方约定的标准（65.96元／日），本院认为该标准并无不妥，永怡公司应从2010年8月31日起按1575.2元／月（16元／平方米／月×98.45平方米×1个月）的标准向梁婷支付逾期交房的违约金。根据合同对等原则，永怡公司向梁婷支付逾期交房的违约金宜计至实际交房之日止，暂计至2014年6月30日止，为72459.2元。对该日之后的逾期交房的违约金，梁婷可另行起诉。
对梁婷主张的逾期办证违约金的问题。根据合同的约定，永怡公司应在2009年12月31日前向梁婷交楼，并在商品房交付使用后730个工作日内即在2012年12月4日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案。现永怡公司没有提交证据证实其在上述期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其已构成违约，依法应承担违约责任。对逾期办理房产证的违约金，双方约定为按已付房价款的1%计算。永怡公司应在2013年4月4日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，但时过一年多，永怡公司仍不能确定办理房产证的时间，本院认为双方约定的违约金过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致梁婷的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定和合同对等原则，结合本案的实际情况，本院认为宜参照金融机构同期同类贷款利率的标准来确定梁婷的实际损失数额。梁婷要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，本院不予支持。对逾期办证的违约金起算时间问题，梁婷要求从2013年6月1日开始计算不违反法律法规的规定，本院予以准许。逾期办证的违约金暂计至2014年6月30日止。对该日之后的逾期办证的违约金，梁婷可另行起诉。
永怡公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告广东永怡集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告梁婷支付逾期办证的违约金72459.2元；
二、被告广东永怡集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告梁婷支付逾期办证的违约金（计算方法：以329808元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准从2013年6月1日起计至2014年6月30日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2498元，减半收取1249元（原告已预交），由原告梁婷负担182元，由被告广东永怡集团股份有限公司负担1067元（被告于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 周 逵
二〇一四年九月二十八日
书记员 何浚欢
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