广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初5126号原告：佛山市谦和物业管理有限公司，住所广东省佛山市禅城区玫瑰西路7-11号2楼211房。统一社会信用代码：91440604789447060H。法定代表人：范佛光。委托诉讼代理人：李丙华，男，汉族，1980年6月19日出生，住河南省许昌县。系原告公司物业经理。被告：颜剑，女，汉族，1979年3月28日出生，住湖南省南县。原告佛山市谦和物业管理有限公司诉被告颜剑物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案受理后，因无法直接向被告送达诉讼材料，需要公告送达，本案依法转换普通程序，并于2016年11月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李丙华到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2015年3月至2016年3月期间住宅管理费1842.23元及公共电费228.9元；二、被告自2015年3月11日起按日千分之一的标准支付逾期缴纳上述第一项费用的违约金至实际清偿之日止（暂计算2015年3月11日至2016年3月31日为496.61元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年12月22日，被告购买了禅城区文华北路56号文华尚领五座602房，原告按照《前期物业服务协议》及相关法律法规的规定一直对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，但被告未能按上述协议的约定缴纳相关的费用。被告自2015年3月1日至2016年3月31日共拖欠住宅管理费1842.23元、违约金496.61元，公共电费228.9元，累计拖欠费用共2567.74元。虽经原告多次催缴，但被告均置之不理。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《房屋交接确认书》、《前期物业管理服务协议》、《佛山市禅城区房地产信息查询登记结果》以及广东省电网有限责任公司佛山供电局开具的发票等证据。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对证据质证及举证的权利。原告提供的证据，经当庭核对原件，�实有效，能客观地反映与本案相关的事实，本院予以采信，并作为认定本案事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年12月22日，案外人佛山市东耀房地产开发有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定被告向佛山市东耀房地产开发有限公司购买佛山市禅城区文华北路56号五座602房。原告是具有叁级物业管理资质的物业管理公司。2010年12月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：甲方为乙方提供物业管理服务，收费标准高层住宅每平方米1.8元/月（不含水、电分摊）；物业服务费按月交纳，乙方应在每月10日前履行交纳义务，如乙方未能按时足额交纳物业服务费用及其他相关费用的，应从逾期之日起每日按应缴纳费用金额1‰的标准向�方支付违约金等。被告于2012年5月8日在《房屋交接确认书》上签字，确认收到东建文华尚领花园五座602房。佛山市禅城区不动产档案馆出具的《佛山市禅城区房地产登记信息查询结果》显示，涉案房产建筑面积为78.73平方米，权利人为颜剑。庭审中，原告陈述：涉案小区的公摊电费主要来源于路灯、水泵、消防泵、稳压泵、电梯电费、电梯灯等，其中路灯、水泵、消防泵、稳压泵等产生的电费由小区全体业主按户分摊，电梯电费、电梯灯等产生的电费由该栋业主按户分摊。2015年3月至2016年3月，原告已向供电部门缴纳涉案小区公共设施用电费用，供电部门出具了相应的发票，原告据此以户为单位，按被告拖欠的时间段要求被告分摊公共电费（详见附表）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前�物业管理服务协议》属于前期物业服务合同，该合同内容系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告诉请的住宅管理费问题。根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》的约定，原告已为涉案小区提供相应的物业管理服务，被告作为涉案小区的业主，负有依约按时支付物业服务费的义务。诉讼中，原告主张被告拖欠2015年3月至2016年3月的物业服务费，并提交了相关的证据，因被告未到庭抗辩，亦未提交证据予以反驳，本院予以确认。依据《前期物业管理服务协议》约定的物业管理服务费标准及涉案房屋建筑面积，被告需向原告支付上述期间的物业管理服务费共计1842.28元（1.80元/平方米/月×78.73平方米×13个月），原告诉请被告支付物业管理服�费1842.23元，系原告对其诉讼权利的处分，本院予以支持。关于原告诉请的公共电费问题。虽然《前期物业管理服务协议》没有约定公共电费的缴纳问题，但是作为居民小区，因为公共区域照明、公用电梯、泵水设备、消防设施等公共设施用电必不可少，必定产生相关费用，为维护小区业主正常的生活秩序，原告已经向供电部门缴纳了相关电费，并提供了发票予以证明，故其有权向全体小区业主收取已经垫付的公共电费。原告在庭审中陈述的公摊费用计算方法，符合惯例，合情合理，本院予以支持，被告应向原告支付公共电费228.9元。对于原告诉请的逾期缴费违约金问题。如前所述，被告未依协议约定按时缴纳住宅物业管理服务费，违反协议约定，已构成违约，应当支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，因被告未对协议约定的违约金计付标准提出异议，本院对此不作调整，原告诉请每日按应交纳物业费的1‰标准要求被告支付违约金，有事实和协议依据，本院予以支持。但原告诉讼请求中违约金计算的基数包括被告所欠公共电费，因公共电费的缴纳问题在合同中并没有约定，原告也没有就此与被告达成补充协议，对于缴纳公共电费的具体情况被告并不知情，原告主张相关违约金缺乏理据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：被告颜剑于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市谦和物业管理�限公司支付佛山市禅城区文华北路56号五座602房2015年3月至2016年3月的物业管理费1842.23元及违约金（违约金计算方式：以每月141.71元为本金，从2014年8月11日起按每日1‰的标准分段计算至实际清偿之日止）；被告颜剑于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市谦和物业管理有限公司支付佛山市禅城区文华北路56号五座602房2015年3月至2016年3月公共电费228.9元；驳回原告佛山市谦和物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费50元，由被告颜剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人�提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  简丽芳人民陪审员  陈桂好人民陪审员  李健莹二〇一六年十一月八日书 记 员  吴春辉附表：颜剑公摊电费欠缴明细欠缴月份欠缴费用（元）欠缴月份欠缴费用（元）2015年4月34.602015年6月41.182015年8月31.122015年10月39.492015年12月40.392016年3月42.12合计228.9附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。