江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴江民初字第0798号
原告傅俐吉。
委托代理人李纯，江苏久顺律师事务所律师。
委托代理人李慧卉，江苏久顺律师事务所律师。
被告吴江市思博教育咨询有限公司，住所地苏州市吴江经济开发区仲英大道789号304商铺。
法定代表人凌梅芳，总经理。
原告傅俐吉诉被告吴江市思博教育咨询有限公司（以下简称为思博公司）房屋租赁合同纠纷一案中，本院于2015年4月8日立案受理。依法由审判员康琳适用简易程序公开开庭进行了审理。由于案情复杂，本案于2015年7月6日转为普通程序后由审判员康琳、人民陪审员丁松林、人民陪审员张芹芳组成合议庭，适用普通程序于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告傅俐吉的委托代理人李慧卉，被告思博公司的法定代表人凌梅芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告傅俐吉诉称：2013年4月17日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，合同约定了房屋租赁期限、房屋租金、双方权利义务等内容。合同签订后，被告仅支付了2013年6月20日至2013年12月20日的半年租金42500元。2013年12月21日至今的房租分文未付。在原告多次向被告交涉及未果后，原告分别于2015年1月26日、2015年2月3日向被告发出律师函，要求支付拖欠房租，解除双方的房屋租赁合同，迁出租赁房屋，但被告仍置之不理。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令解除原被告双方于2013年4月17日签订的房屋租赁合同，被告立即迁让租赁房屋；判令被告按合同约定支付原告至实际迁出之日止的房屋租金，并按银行同期贷款利率1.3倍支付从违约之日起至判决给付之日止的未按期支付房屋租金违约金（其中42500元从2013年12月21日起计算、85000元从2014年6月20日起计算）；本案诉讼费用由被告负担。
被告思博公司辩称：被告之所以没有履行合同、交付租金是因为：1、租赁时原告交付的房屋是毛坯房，经被告思博公司装修后产生了价值1万元的损失。是由于房屋结构不合理造成通风口漏水导致的，而原告不配合被告去与开发商协商赔偿。2、原告在房屋交付被告之前还欠付1900元物业费，这些物业费都是由被告代原告支付的。另外被告与原告事先约定好广告牌安装罚款、消防管道安装费用由原、被告各自承担一半。可是至今原告并没有和被告结清这些钱。2、原告让被告交房租，都是在电话中联系，被告要求原告到现场，原告均以各种理由推托，一直未解决这些问题。被告承租原告的房屋将2年，但其一直未提供房产证给被告，影响了被告公司正常的注册程序。要求原告提供房产证。
经审理查明：2013年4月17日，傅俐吉作为出租方（甲方）与思博公司作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同，约定：一、甲方将位于苏州市吴江区人民路南侧83幢107室房屋出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房屋有充分了解，愿意承租该房屋。二、甲乙双方约定上述房屋年租金85000元，租赁期限自2013年4月21日起至2018年6月20日止，租期62个月。甲方同意给乙方2个月免租期（2013年4月21日-2013年6月20日）作为房屋装修期，租金以现金或转账形式支付，结算按下列方式进行：1、先交钱后租房，租金按半年支付。2、租金3年以后递增。具体租金：2013年6月20日-2014年6月20日，月租金为7083元，年租年850000元（实应为85000元）；2014年6月20日-2015年6月20日，月租金为7083元，年租年85000元；2015年6月20日-2016年6月20日，月租金为7083元，年租年85000元；2016年6月20日-2017年6月20日，月租金为7791元，年租年93500元；2017年6月20日-2018年6月20日，月租金为8570元，年租年102850元；3、付租方法：（1）乙方于2013年4月21日，一次性付给甲方半年租金42500元，该费用为2013年6月20日-2013年12月20日的租金，于每期到期前五天内支付下期租金（逾期按每天200元计算滞纳金）。（2）乙方于2013年4月21日，一次性付给甲方房屋押金5000元。该费用作为乙方对房屋的租赁押金，如乙方要退租在结清所有费用包括房租的情况下甲方应无条件无息全额退还乙方5000元押金。合同中同时约定：如无不可抗因素，甲方不得提前收回房屋；未经乙方书面同意，乙方有权拒绝解除租赁合同。在合同期内，甲方要单方面收回房子，乙方有权要求甲方赔偿乙方房屋装修费、市场推广费和经营损失费合计一年房租的2倍作为违约赔偿。一方违反国家法律、法规的，另一方有权终止合同，违反方独自承担法律责任。
合同签订后，思博公司支付傅俐吉20**年6月20日至2013年12月20日的租金42500元及押金5000元，并代傅俐吉交纳了物业费1900元。
另查明：2009年6月26日，傅俐吉与案外人吴江市恒达城建开发有限公司就苏州市吴江区人民路南侧83幢107室房屋签订商品房买卖合同。
再查明：2015年1月26日，傅俐吉向思博公司邮寄律师函，邮寄地址为苏州市吴江区人民路南侧83幢107室，载明：因思博公司仅支付了半年度房租，要求收到函后起三日内履行合同义务支付拖欠的房租。2015年1月27日，该函被签收，显示签收人：他人收同事。
2015年2月4日，傅俐吉又以上述地址向思博公司邮寄律师函，载明：因思博公司未履行合同义务支付拖欠房租，现通知思博公司收到本函之日解除双方的《房屋租赁合同》，请于收到函之日起三日内将相关物品迁出租赁房屋，并支付至迁出之日止未支付的房租。2015年2月5日，该函被签收，显示签收人：他人收同事。
庭审中，傅俐吉表示对思博公司代交的1900元物业费，同意从思博公司应付租金中抵扣。
以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《商品房买卖合同》、律师函、ems邮政特快专递单、特快专递查询单，被告提供的收条、照片，以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原、被告双方的房屋租赁合同合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告思博公司仅支付了截止至2013年12月20日的租金，对剩余租金至今未付，本院认定被告拒绝履行主要义务，致使原告的合同目的不能实现，故原告有权要求解除双方之间的租赁合同。原告于2015年2月4日向被告租赁原告房屋地址邮寄律师函，通知被告解除租赁合同，邮寄回执显示该律师函于2015年2月5日被同事签收，可以视为该解除通知已经送达被告。故双方的租赁合同已于2015年2月5日起解除。租赁合同解除后，被告应当返还承租的涉案房屋，故本院对原告要求被告搬离租赁房屋的诉讼请求，予以支持，考虑到被告现仍实际经营中，酌情给予被告一个月的搬迁时间。被告思博公司在承租涉案房屋期限内，理应支付房租，在租赁合同解除后理应支付占有使用费，占有使用费可参照租金标准计算，故被告应支付原告从2013年12月21日起至2015年2月5日止按每年85000元计算的租金88726元及从2015年2月6日起至实际腾让之日止的占有使用费。关于原告主张的逾期付款违约金，因合同中约定逾期按每天200元计算滞纳金，现原告自愿调整为要求被告支付按银行同期贷款利率1.3倍支付违约金，在合理范围，本院予以支持。关于违约金计算期限，因合同约定租金按半年支付，于每期到期前五天内支付下期租金，故2013年12月21日至2014年6月20日之间的42500元应付租金违约金应从2013年12月21日起计算；2014年6月21日至2014年12月20日之间的42500元应付租金违约金从2014年6月21日起计算；剩余2014年12月21日至2015年2月5日之间的3726元应付租金违约金从2014年12月21日起计算。对于原告已代被告交纳的1900元物业费，可从被告应付租金中抵扣。关于押金5000元，应待被告实际搬离之日，另行向原告主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、原告傅俐吉与被告吴江市思博教育咨询有限公司房屋租赁关系于2015年2月5日解除。
二、被告吴江市思博教育咨询有限公司应于本判决生效后三十日内将位于苏州市吴江区人民路南侧83幢107室房屋的租赁房屋返还原告傅俐吉。
三、被告吴江市思博教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告傅俐吉租金88726元，扣除1900元，尚余86826元，并支付占有使用费（以85000元／年为标准，从2015年2月6日起计算至实际腾让之日止）及违约金（其中42500元从2013年12月21日起、42500元从2014年6月21日起、3726元从2014年12月21日起，均按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日止。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5520元，由被告吴江市思博教育咨询有限公司负担，被告负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793），原告已预交的诉讼费用，本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；帐户：苏州市中级人民法院；帐号10×××99）。并将已交上诉费的凭证提交本院。
审 判 长 康 琳
人民陪审员 丁松林
人民陪审员 张芹芳
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 文 静