湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）潭中民一终字第330号上诉人（原审原告）周建美。委托代理人何国宏。上诉人（原审被告）湘潭电化裕丰房地产开发有限公司。法定代表人周红旗，董事长。委托代理人沈晖。上诉人周建美因与上诉人湘潭电化裕丰房地产开发有限公司（以下简称电化裕丰公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2012）岳民商初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人周建美的委托代理人何国宏，上诉人电化裕丰公司的委托代理人沈晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2009年5月26日，原、被告签订《裕丰·新城国际商铺租赁合同》四份，约定由原告承租被告名下位于裕丰·新城国际小区A-105#地面一、二楼及其附一楼、A-106#地面一、二楼及其附一楼的商铺四间；租金分别为：A-105#地面一、二楼6252元／月，A-105#附一楼1659元／月，A-106#地面一、二楼6675元／月，A-106#附一楼1399元／月，合计15985元／月；租赁期限自2009年6月18日起至2014年6月17日止，共计60个月。合同第九条第1项约定，甲方（即被告）应保证所出租的商铺及配套设施在交付乙方（即原告）使用时完好并能够正常使用。合同第十条第9项约定，租赁期满或者提前解除合同时，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备设施和室内外装饰装修，乙方（即原告）一律不得拆除和损毁且无条件地归甲方（即被告）所有，被告不予赔偿。合同第十四条约定，单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔偿相当于三个月租金总额的违约金；违约方给守约方造成额外经济损失的，要在10天内一次给予赔偿。合同签订后，被告依约将四间商铺交付给原告使用，原告对房屋进行装修，并用于开设湘潭市亿豪酒店。租赁期间，由于房屋墙体发生漏水、渗水问题，导致装修受到损坏，原告因而对受到损坏的部分进行重复装修；房屋下水道堵塞，排水不畅通，原告因而自行购买设施进行抽水排污。原告为维护自身权益，遂诉讼至法院。审理过程中，经委托鉴定机构进行鉴定，确定原告承租房屋开设的湘潭市亿豪酒店：1、二楼保时捷包厢、奔驰包厢、法拉利包厢及包厢卫生间、附一楼通二楼楼梯间墙面漏水原因为房屋外墙防水工程不合格而造成外墙渗漏，该部分重新装修的价值鉴定为4233元；2、二楼传菜间、劳斯莱斯包厢及包厢卫生间顶面漏水原因为上层（三楼）住宅在装饰装修过程中二次防水工程不合格而造成下层渗漏，该部分重新装修的价值鉴定为2018元；3、附一楼公共过道顶面漏水原因为顶面PVC排水管道渗漏所致，该部分重新装修的价值鉴定为392元；4、二楼公共过道顶面、一楼休息厅电视背景墙面漏水原因为公共电梯间井道渗漏所致，该部分重新装修的价值鉴定为1451元；5、附一楼顶面、墙面为地下层结构不通风且环境潮湿而导致霉变现象，该部分整改通风后重新装修的价值鉴定为5320元；6、装修现行价值鉴定为386223元；7、下水道堵塞的原因为：地下排水不科学，靠水泵抽水（流泥井防水措施不力，造成循环抽水）。另查明，被告交付给原告的房屋已经于2007年5月15日竣工验收，并报湘潭市建设工程竣工验收备案办公室备案。原审判决认为，原、被告之间的四份《裕丰·新城国际商铺租赁合同》均系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应当受到法律的保护。被告交付给原告的房屋虽经竣工验收，但存在导致原告不能按照合同约定的目的使用该房屋的质量问题，是引起本案纠纷的直接原因，应当承担本案的全部责任。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，由于被告存在违约行为，原告行使合同解除权合理合法，故对原告要求解除与被告签订的四份《裕丰·新城国际商铺租赁合同》，并赔偿违约金的诉讼请求，法院予以支持。根据《裕丰·新城国际商铺租赁合同》的约定，被告应当赔偿给原告相当于三个月租金的违约金，金额为47955元（15985元／月×3个月）。《裕丰·新城国际商铺租赁合同》还约定，被告的违约行为给原告造成其他损失的，亦应予以赔偿，故对原告要求被告赔偿其下水道堵塞直接损失33717元、重复装修损失和装修价值损失的诉讼请求，法院亦予以支持。对于重复装修的损失，由于鉴定结论第2、3项均系三楼住户的装修行为导致，与房屋质量无关，故被告只需就鉴定结论第1、4、5项中的重复装修损失进行赔偿，金额为11004元（4233元＋1451元＋5320元）。对于装修价值损失，虽然原、被告双方在《裕丰·新城国际商铺租赁合同》第九条中做出了“来装去丢”的约定，但考虑到《裕丰·新城国际商铺租赁合同》至2014年6月17日履行期限方届满，且被告对合同的解除存在一定过错，此项约定有失公允，故结合鉴定结论评定的装修现行价值，法院酌情认定被告应当赔偿给原告的装修价值损失金额为193111.5元（386223元×50%）。对于被告关于原告存在不规范的装修行为的答辩意见，没有证据证实，法院不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，遂判决：一、解除原告周建美与被告湘潭电化裕丰房地产开发有限公司于2009年5月26日签订的四份《裕丰·新城国际商铺租赁合同》；二、被告湘潭电化裕丰房地产开发有限公司于本判决书生效之日起10日内一次性赔偿原告周建美违约金47955元、下水道堵塞直接损失33717元、重复装修损失11004元、装修价值损失193111.5元，合计285787.5元；三、驳回原告周建美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9050元，由原告周建美负担3460元，由被告湘潭电化裕丰房地产开发有限公司负担5590元。原审宣判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。上诉人周建美上诉认为：原审依据双方合同的第十条第9项之规定，判决电化裕丰公司赔偿周建美50%的装修损失属于认定事实不清，适用法律错误，该条是合同期限届满后对装修部分的约定，并非对方违约情形下的约定，现因对方违约导致合同解除，对方应对装修全额赔偿。请求撤销一审判决，判令电化裕丰公司赔偿周建美装修损失386233元，其余赔偿款项请维持一审判决，并由电化裕丰公司负担全部诉讼费。上诉人电化裕丰公司上诉认为：原审认定电化裕丰公司的房屋存在质量问题是错误的，上诉人交付的房屋系由国家一级企业设计、施工，并经国家有关部门于2007年5月15日验收合格。双方于2009年5月签订租赁合同，同年7月27日周建美对房屋进行装修，周建美未提出房屋有渗水漏水问题，足见交付使用时房屋质量符合约定，房屋出现问题完全是周建美装修造成。原审对证据的认定也极不严谨。如证据3中的瑞和物业公司2012年才进场，不了解2009年5月房屋交付时的情况；证据4下水道堵塞清单系周建美单方提交的证据，不能做为依据。请求撤销一审判决第二项并由周建美承担一、二审全部诉讼费。针对周建美的上诉，电化裕丰公司的答辩与上诉意见相同。针对电化裕丰公司的上诉，周建美答辩认为：电化裕丰公司应当向周建美提供质量符合约定的房屋并保证周建美可以正常使用；房屋质量问题经鉴定与周建美装修无关；周建美的损失原审已有证据证实；故电化裕丰公司的上诉理由均不成立。双方当事人未向本院提交新证据。本院经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点问题如下：一、上诉人电化裕丰公司是否应当对上诉人周建美的损失承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合合同约定的用途。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据湖南省房协司法鉴定中心（湘房协司鉴字（2012）第19号司法鉴定报告，并结合湖南锦程司法鉴定中心司法鉴定意见书，涉案房屋存在的质量问题及原因如下：1、二楼保时捷包厢、奔驰包厢、法拉利包厢及包厢卫生间、附一楼通二楼楼梯间墙面漏水原因为房屋外墙防水工程不合格而造成外墙渗漏，该部分重新装修的价值鉴定为4233元；2、二楼传菜间、劳斯莱斯包厢及包厢卫生间顶面漏水原因为上层（三楼）住宅在装饰装修过程中二次防水工程不合格而造成下层渗漏，该部分重新装修的价值鉴定为2018元；3、附一楼公共过道顶面漏水原因为顶面PVC排水管道渗漏所致，该部分重新装修的价值鉴定为392元；4、二楼公共过道顶面、一楼休息厅电视背景墙面漏水原因为公共电梯间井道渗漏所致，该部分重新装修的价值鉴定为1451元；5、附一楼顶面、墙面为地下层结构不通风且环境潮湿而导致霉变现象，该部分整改通风后重新装修的价值鉴定为5320元；6、装修现行价值鉴定为386223元；7、下水道堵塞的原因为：地下排水不科学，靠水泵抽水（流泥井防水措施不力，造成循环抽水）。其中1、4、5、7项与出租人电化裕丰公司的房屋质量有关，原审判决电化裕丰公司承担相应责任正确，本院予以维持。电化裕丰公司称房屋已经验收合格、交付时不存在质量问题、房屋后来出现质量问题是周建美装修造成、电化裕丰公司不应承担赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、原审对上诉人周建美所受损失的数额认定是否正确。上诉人电化裕丰公司提出原审认定下水道堵塞损失不合法，但该损失有物业公司的证明、鉴定机构的鉴定意见书与周建美提交的照片、票据相印证，足以认定。故上诉人电化裕丰公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于装修价值损失，双方当事人在《裕丰·新城国际商铺租赁合同》第九条中做出了“来装去丢”的约定，原审考虑到《裕丰·新城国际商铺租赁合同》至2014年6月17日履行期限方届满，且电化裕丰公司对合同的解除存在一定过错，结合鉴定结论评定的装修现存价值，酌情认定电化裕丰公司应当赔偿给周建美的装修价值损失金额为193111.5元（386223元×50%）妥当。周建美称应按装修现存价值全额赔偿的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9749元，由上诉人周建美负担4162元，上诉人湘潭电化裕丰房地产开发有限公司负担5587元。本判决为终审判决。审 判 长  韩小平审 判 员  唐 逊代理审判员  曾波毅二〇一三年九月二十七日代理书记员  刘雨琴附：本案适用的法律条文第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……