上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初24514号原告姚潞菲，男，1965年2月25日生，汉族，现住四川省成都市。被告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海分行营业部，住所地上海市。负责人蔡建英。委托代理人张玮栋，上海申骏律师事务所律师。委托代理人朱�钧，上海申骏律师事务所律师。被告谭洁，女，1983年8月19日生，汉族，户籍所在地重庆市。原告姚潞菲与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海分行营业部、谭洁案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚潞菲、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海分行营业部的委托代理人朱裕钧到庭参加诉讼。被告谭洁经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告姚潞菲诉称，原告系四川省成都市发财租房屋租赁有限公司的业务经理，根据上述公司的委托，原告以个人名义与被告谭洁于2013年11月22日签订房屋租赁合同，被告谭洁将其所有的本市毛家园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给原告使用。年租金人民币500,000元，租赁期自2013年11月22日至2016年5月21日。为此，原告将系争房屋转租他人，并收取租金。2016年4月原告将系争房屋再次转租给龙麒控股有限公司后，同年5月3日与被告谭洁签订房屋租赁协议，继续向被告谭洁租赁系争房屋，租赁期自2016年5月22日至2019年5月21日，月租金人民币38,000元。原告于签约当日一次性支付了被告谭洁系争房屋3年房租共计人民币600,000元。由于法院将对系争房屋进行拍卖，原告曾提出书面执行异议，法院裁定驳回原告的异议。鉴于法院拍卖系争房屋的行为，侵害了原告作为系争房屋承租人的合法权益，现要求确认原告对系争房屋享有自2016年5月22日起至2019年5月21日止的租赁权。原告姚潞菲为证明其上述主张向本院提供上海房屋租赁合同、指定划款书、租金收条、中国工商银行网上银行电子回单、委托书、证明、房屋租赁合同、中国农业银行网上银行业务回单、上海市房地产权证、发票、(2016)沪0101执异65号执行裁定书等证据材料。被告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海分行营业部辩称，被告谭洁为系争房屋的权利人。由于被告谭洁未能履行调解协议，被告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海分行营业部依法向法院提出执行申请。在执行过程中，法院已经办理了相关手续，将对系争房屋予以拍卖。原告虽然主张与被告谭洁之间存在房屋租赁关系，但原告提供的银行凭证无法证明该钱款即为原告向被告谭洁支付的系争房屋租金，系争房屋也没有办理房屋租赁登记手续，故原告与被告谭洁之间显然不存在真实的房屋租赁关系。另系争房屋于2013年4月9日办理了抵押登记手续，而原告与被告所签订的房屋租赁合同的时间均在2013年11月22日之后，该租赁关系不能对抗已经登记的抵押权，故表示不同意原告的诉讼请求。被告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海分行营业部未能向本院提交证据材料。被告谭洁未到庭应诉，也没有向本院提交证据材料。在本院庭审质证过程中，被告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海分行营业部对于原告提供的证据材料的真实性均不予确认。原告表示以其个人名义支付被告谭洁的系争房屋租金实际上是由四川省成都市发财租房屋租赁有限公司支付的。原告与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海分行营业部对于本院当庭出示的杨征的询问笔录的真实性表示没有异议。经审理查明，被告谭洁为系争房屋的权利人。2013年3月27日，两被告签订了编号XXXXXXXQXXXXXXXXXX号的《个人购房借款及担保合同》，2013年4月9日，双方于上海市黄浦区房地产登记处办理了抵押登记证明。被告中国邮政储蓄银行股�有限公司上海分行营业部按约向被告谭洁发放贷款后，被告谭洁自2015年7月起连续3个月未能按约偿付本息，被告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海分行营业部遂向本院提起诉讼。在本院审理过程中，两被告自愿达成协议，本院于2016年3月出具(2015)黄浦民五(商)初字第10888号民事调解书，1谭洁应于2016年4月22日前归还中国邮政储蓄银行股份有限公司上海分行营业部借款本金人民币17,570,397.40元，偿付暂计至2015年9月29日止利息人民币221,209.60元，逾期利息人民币2,251.42元，及偿付自2015年9月30日起至贷款本息实际清偿之日止的逾期利息(以人民币17,791,607元为计算基数，按《个人购房借款及担保合同》约定的贷款执行利率上浮30％计息)；2、案件受理费人民币128,563.20元，适用调解程序，减半收取，计人民币64,281.60元，财产保全费人民币5,000元，公告费人民币560元，三项合计人民币69,841.60元，由谭洁负担(该款谭洁应于2016年4月22日前直接给付中国邮政储蓄银行股份有限公司上海分行营业部)；3、若谭洁届时未按期履行上述调解协议主文第一、二项所确定还款、给付义务，中国邮政储蓄银行股份有限公司上海分行营业部有权就谭洁未履行的全部款项一并向法院申请执行，并可与谭洁协议，以其抵押的位于上海市黄浦区毛家园路XXX弄XXX号XXX室的房产折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿，该抵押物折价或者拍卖、变卖后的价款超过债权数额的部分归谭洁所有，不足部分由谭洁继续清偿。由于被告谭洁未能按照上述调解协议履行义务，被告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海分行营业部向本院申请强制执行。在本院执行过程中，本院于2015年6月15日查封了系争房屋，将对系争房屋予以拍卖变现。原告则向本院提出书面异议，认为原告为系争房屋�合法承租人，要求保障其租赁权。本院于2016年9月1日以(2016)沪0101执异65号执行裁定书裁定，驳回姚潞菲的异议请求。又查明，根据原告提供的证据材料，原告与被告谭洁于2013年11月22日签订《上海房屋租赁合同》，被告谭洁将系争房屋出租给原告使用，租赁期自2013年11月22日起至2016年5月21日止，每年租金人民币200,000元。同日胡钟秀通过银行汇款支付李林人民币510,000元，被告谭洁出具了租金收条，并出具委托书，委托原告出租系争房屋，签订房产租赁合同，收取或支付因租赁所发生的所有款项。2014年1月14日原告与熊涛签订房屋租赁合同，将系争房屋出租给熊涛使用，租赁期2年。2016年5月3日原告与被告谭洁再次就系争房屋租赁事宜签订上海房屋租赁合同，租赁期自2016年5月22日起至2019年5月21日止，年租金人民币200,000元。同日原告从其账户转账人民币600,000元至王强账户，被告谭洁出具了租金收条，但原告所提供的中国农业银行网上银行电子回单转账用途栏为空白。2016年4月14日原告与龙麒控股有限公司签订房屋租赁合同，将系争房屋出租给龙麒控股有限公司使用，租赁期自2016年4月18日起至2017年4月17日止，年租金为人民币228,000元。以上事实，由原告提供的上海房屋租赁合同、指定划款书、租金收条、中国工商银行网上银行电子回单、委托书、证明、房屋租赁合同、中国农业银行网上银行业务回单、(2016)沪0101执异65号执行裁定书等证据材料、(2015)黄浦民五(商)初字第10888号民事调解书及本院的法庭审理笔录予以证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任�当事人承担不利后果。原告称其系四川省成都市发财租房屋租赁有限公司的业务经理，根据上述公司的委托与被告谭洁签订上海房屋租赁合同，但未能提供任何证据予以证明，本院不予采信。原告在本院审理过程中表示其与被告谭洁就系争房屋存在房屋租赁关系并将系争房屋转租给他人，但原告是在2016年5月3日与被告谭洁就系争房屋租赁事宜签订上海房屋租赁合同，而与龙麒控股有限公司签订房屋租赁合同的时间是在2016年4月14日，不仅签约时间早于原告与被告谭洁签订的上海房屋租赁合同，而且是在没有取得系争房屋相应的租赁权的情况下将租赁期限定为自2016年4月18日起至2017年4月17日止，显然违反通常的交易习惯。2016年5月3日原告从其账户转账人民币600,000元至王强账户，被告谭洁虽然出具了租金收条，但原告所提供的中国农业银行网上银行电子回单转账用途栏�无房屋租金的记载，且原告称受四川省成都市发财租房屋租赁有限公司委托与被告谭洁建立房屋租赁关系，但一次性支付数额较大的房屋租金，而无相应的单据、发票及财务记录予以佐证，上述款项无法确认为原告向被告谭洁支付的系争房屋的租金。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。系争房屋抵押权的设立时间先于原告所主张的房屋租赁合同的生效时间，而原告与被告谭洁于2016年5月3日就系争房屋租赁事宜签订的上海房屋租赁合同，是在法院于2015年6月15日查封系争房之后，在系争房屋被查封后取得的租赁权不能对抗法院的执行行为。鉴于原告就系争房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：驳回原告姚潞菲的诉讼请求。案件受理费人民币9,800元，公告费人民币560元，共计人民币10,360元由原告姚潞菲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 嵘审 判 员  唐建国人民陪审员  张丽萌二〇一七年四月十一日书 记 员  汤志华附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、�最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法�可以在判决中一并作出裁判。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。五、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。