福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）仓民初字第951号 原告福州市榕桥物业管理有限公司，住所地福州市晋安区福马路五里亭70号四层。 法定代表人陈景涛，主任。 委托代理人张国新、吴朝霞，该处员工。 被告林建全，男，1955年10月27日出生，汉族，住福州市仓山区，现住福州市仓山区。 原告福州市榕桥物业管理有限公司与被告林建全物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴朝霞到庭参加诉讼，被告林建全经公告传唤，期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告榕桥物业公司诉称，原告系福州市仓山区锦绣闽江的物业服务单位，被告系该小区5＃楼401单元业主，其居住建筑面积为108.57㎡，于2004年3月17日办理了入住手续。原告与锦绣闽江的开发商福州市城乡建设发展总公司签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定坐落于福州市仓山区由原告进行物业管理，委托管理期限至本物业业主大会选聘新的物业管理企业，签订《物业服务合同》时终止。原告按照约定为锦绣闽江小区提供物业服务。根据协议及福州市物价局确定物业费收费标准为多层住宅每月每平方米0.4元。在上述物业协议履行过程中，原告本着诚实信用的原则，多年来为该小区提供了较为完善质价相符的物业服务，并得到了大多数业主的认可，而被告在入住小区后，自2007年1月起至2014年4月19日期间一直拒绝向原告缴纳物业费，欠缴物业管理费4324.1元、公摊171.4元、违约金7969.22元。虽经原告多次催缴，被告仍未按《前期物业管理服务协议》的约定履行缴纳物业费以及相关费用的义务。现原告请求判令：一、被告支付从2007年1月起算至2014年4月19日止的物业管理服务费4324.1元；二、被告按应缴物业管理服务费的日万分之六标准，支付物业管理服务费违约金（物业管理服务费从2007年1月1日起算至2014年4月19日止）7969.22元；三、被告支付从2009年9月起算至2014年3月30日止的公共水电费分摊171.4元；合计以上三项12483.41元；四、由被告承担本案的所有诉讼费用。 被告未向本院提交证据及书面答辩意见。 本案在审理过程中，原告提交如下证据：证据1、《物业管理委托合同》，证明原告与开发商签订的前期物业管理服务协议，并就相关事宜进行了约定；证据2、《前期物业管理服务协议》，证明原告与业主签订的物业管理服务协议，并就相关事宜进行了约定；证据3、福州市物价局批文，证明住宅物业费为每月每平方米（建筑面积）0.4元；证据4、安置房排房单、住户居住登记表，证明被告住在锦绣闽江5#401单元；证据5、住户身份证复印件，证明被告的身份信息；证据6、业主欠费明细表（内含物业服务费滞纳金），证明被告自2006年1月开始没交物业费；证据7、缴费发票及收据，证明被告仅部分缴纳了应缴纳的物业费等，其中物业费仅缴至2005年12月止；证据8、催款通知，证明原告多次以多种方式向被告催缴拖欠的物业费;证据9、2013年8月电费公摊及计算方法，证明原告应缴的公摊电费。 本院认为，被告未到庭亦未提交书面质证意见，视为放弃抗辩权利。 对原告提交的上述证据，本院依法分析、认证如下：原告提交的证据1-5、7、8来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。原告提交的证据6、9系原告单方制作，未经被告质证。 根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实： 2003年8月20日，福州市榕桥物业管理处（2014年11月27日变更名称为福州市榕桥物业管理有限公司，即本案原告）与福州市城乡建设发展总公司签订《物业管理委托合同》，约定福州市榕桥物业管理处对锦绣闽江小区提供前期物业管理服务，委托管理期限自2003年8月20日起至成立业主委员会并签订物业管理委托合同生效时止。被告林建全入住福州市仓山区锦绣闽江5＃楼401单元并与原告签订《前期物业管理服务协议》，双方约定，原告为被告提供物业管理服务，被告于每月10日前缴纳物业管理费用，若被告未按协议约定的标准及时间缴纳物业费用，原告有权要求被告补齐并从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三缴纳滞纳金。之后,原告根据福州市物价局榕价房［2004］4号文件的通知及与业主的约定，按物业费每月每平方米0.4元的标准为小区提供物业服务费至2014年4月19日止。被告亦按每月43.4元标准缴交物业费至2006年12月止。 本院认为，原、被告间的物业服务合同关系依法成立、真实有效，原告向被告提供物业管理服务，被告应负有及时缴纳物业管理服务费的合同义务。被告从2007年1月起至2014年4月19日止未缴纳物业费，被告应向原告缴纳物业费为（每月每平方米0.4元×108.57平方米×87个月＋每月每平方米0.4元×108.57平方米/30天×19天）＝3805.74元。被告未按照约定缴纳物业管理费，已经构成违约，在《前期物业管理服务协议》的第七条第四款约定违约金为日千分之三，原告诉请按应缴物业费的日万分之六的标准计算违约金，不违反法律、法规，本院予以支持。原告将被告当月的违约金计入下月欠费总额，再行计算违约金的计算方式有误，本院予以更正。原、被告在《前期物业管理服务协议》中约定的物业费缴纳时间为每月10日前，故本案被告最迟应自2007年1月11日起支付违约金，原告诉请违约金以2007年1月1日为起算日期有误，本院予以更正。原告诉请被告支付公摊水电费，但未提供收取公摊水电费的依据，故原告主张被告支付公摊水电费的诉讼请求，本院不予支持。被告林建全经公告传唤，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告林建全于本判决生效之日起十日内向原告福州市榕桥物业管理有限公司支付物业服务费3805.74元及违约金（违约金按日万分之六的标准，从2007年1月11日起，按每月应缴纳的物业服务费，分别计算至2014年4月19日止）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费112元，由原告福州市榕桥物业管理有限公司负担18元，由被告林建全负担94元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据），由被告林建全负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈曜辉 代理审判员  陈家挺 代理审判员  吴灵婧 二〇一五年十一月十八日 书 记 员  郑妹萍 附一：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。