上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第575号
原告曹宁。
原告高黎峻。
原告高双成。
法定代理人曹宁。
法定代理人高黎峻。
以上三原告共同委托代理人李硕，上海申浩律师事务所律师。
被告罗立峰。
被告龚龙宝。
以上两被告共同委托代理人李冰，上海市君志律师事务所律师。
原告曹宁、高黎峻、高双成诉被告罗立峰、龚龙宝房屋买卖合同纠纷一案，于2014年2月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽敏独任审判，于2014年3月17日公开开庭进行了审理。原告曹宁、高黎峻及其委托代理人李硕，被告罗立峰、龚龙宝的委托代理人李冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹宁、高黎峻、高双成诉称，原、被告于2012年5月19日签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告向被告购买上海市长宁区泉口路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价款为人民币2，650，000元，嗣后原告分三次向被告支付购房款共计2，350，000元。根据合同约定双方应于2012年10月31日前办理过户手续，原告在办理完过户手续后再申请公积金贷款支付尾款300，000元。被告根据约定向原告交付了上述房屋，但被告迟迟不肯与原告办理房屋过户手续，原告多次向被告提出，被告均借故推脱，被告的行为已构成违约，故原告要求：1、两被告继续履行房屋买卖合同，配合三原告办理过户手续；2、判令两被告支付剩余违约金123，000元（总房价款扣除尾款即本金2，350，000元，按每天万分之五以一年计算，截至诉讼之日）。
被告罗立峰、龚龙宝辩称，原告没有根据房屋买卖合同约定的付款期限按时支付购房款，也存在违约，导致过户手续拖延。原告主张的违约金过高，被告已按时将房屋交付给原告居住，原告没有太大的损失，请求法院调整违约金数额。被告目前无法配合原告办理涉讼房屋的过户手续，要求解除合同，在本案中不提出反诉，但保留另行诉讼或者追究原告违约责任的权利。
经审理查明，原告曹宁、高黎峻系夫妻关系，系原告高双成的父母。被告罗立峰、龚龙宝系母子关系。
2012年5月19日，原告（乙方）与被告（甲方）经案外人上海宇邦房地产经纪有限公司居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买上海市长宁区泉口路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积100.09平方米，转让价款共计为2，650，000元；甲方于2012年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，甲方将房屋钥匙交付给乙方视为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2012年10月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按合同第十条追究甲方的违约责任；合同第九条约定，乙方未按约定期限付款应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，自应付款期限次日起算至实际付款之日止，逾期超过五日后乙方仍未付款，除乙方应向甲方支付五日的违约金外，甲方有权单方解除合同，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；合同第十条约定，甲方未按约定期限将房产（包括房地产交接、房地产权利转移及房屋内户口迁出）给乙方，应向乙方支付违约金，按乙方已付款日万分之五计算，在合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付五日违约金外，乙方有权单方面解除合同，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。
上述房地产买卖合同附件五注明涉讼房屋有抵押，约定进交易中心过户前注销。同时补充条款（一）约定甲方应于2012年6月30日前向相关银行和交易中心申请办理还款，抵押登记注销手续；乙方承担本次交易中按国家规定缴纳的甲乙双方的交易税费。合同附件三付款协议约定，乙方于2012年5月27日前支付甲方800，000元作为房屋首付款，于2012年6月30日前支付甲方550，000元，于2012年10月31日前支付甲方1，000，000元，乙方通过向银行贷款方式申请300，000元，由银行在收到房屋他项权利证后直接放款至甲方帐户；若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方。
2012年5月28日，原告以银行转账方式分别向被告罗立峰汇入480，000元、320，000元，当日由被告罗立峰出具收条。2012年7月，原、被告就涉讼房屋办理交房手续，原告对涉讼房屋重新装修后入住至今。期间，原告通过网上银行转账向被告罗立峰支付500，000元，由被告罗立峰出具收条，但未签署日期。2012年12月6日，原告以银行转账方式向被告罗立峰汇入1，050，000元，由被告罗立峰出具收条，但未签署日期。2013年3月18日，原告支付涉讼房屋税款79，500元。
另查明，2012年3月，涉讼房屋抵押给中国银行股份有限公司上海市虹口支行，贷款1，350，000元，债权发生期间：2012年3月8日至2018年3月8日。
嗣后，因被告就涉讼房屋向银行办理的抵押贷款未能向相关银行和交易中心申请办理还款，办理抵押登记注销手续，导致原、被告未能办理涉讼房屋产权交易过户手续。故原告诉讼来院，要求被告履行合同，协助办理涉讼房屋过户手续并支付相应违约金。被告则认为违约金约定过高，请求法院调整。被告表示目前清偿贷款有困难，除原告应付的尾款外，被告再积极想办法筹措一些资金，但尚有400，000元的缺口，无法偿还贷款，基于目前涉讼房屋房价上涨，希望原告将购房款再上涨200，000元至300，000元。而原告不同意增加购房款。由于原、被告双方各执己见，致本案调解不成。
庭审中，本院提示原告要求继续履行房屋买卖合同可能面临的相应风险，原告仍表示坚持合同继续履行的诉讼请求，并表示自愿在本案中支付剩余房款300，000元。
上述事实，有《上海市房地产买卖合同》、房款自行交接收条、转账凭证、税收通用缴款书、上海市房地产权证、房屋状况及产权人信息、房地产抵押状况信息等证据以及双方当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误。被告提供贷款已还款明细清单一份，证明涉讼房屋尚有贷款本金余额921，326.32元未偿还，原告认为该清单只能说明被告罗立峰有贷款，但房屋地址、贷款数额未明确，对该份证据证明内容不予认可。本院认为，被告未能就涉讼房屋的贷款及已还贷金额提供贷款合同及相关的还款凭证作进一步说明，且到期日与房地产抵押状况内债权发生期间截止期不符，故对该份证据不予采信。
本院认为，原、被告签署的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据上述房屋买卖合同的约定，被告收到原告支付的前二期购房款合计1，350，000元时，应于2012年6月30日前还清涉讼房屋的所有抵押贷款，并在收到原告第三笔购房款1，000，000元时，应于2012年10月31日前完成涉讼房屋转让过户手续。原、被告在实际履行中，办理涉讼房屋入住交接手续略有延期，原告支付的第二期购房款亦相应延期并少付50，000元，直至2012年12月6日，原告向被告支付第三期购房款1，050，000元。自此，被告在收到原告支付的第三期购房款后，既没有向银行偿还涉讼房屋的贷款、消除涉讼房屋上的抵押权，也没有将涉讼房屋过户至原告名下。被告的行为已经构成违约，应承担继续履行、赔偿损失的民事责任。现原告依合同约定向被告主张继续履行合同并协助办理涉讼房屋产权过户及承担违约责任并无不妥，故本院对原告的诉请予以支持。庭审中，本院亦已提示原告可能面临诉讼风险，原告仍表示希望合同继续履行，并表示愿意在涉讼房屋过户当日，支付被告剩余房款300，000元，因此有关合同履行尾款的支付，本院一并处理。至于被告要求法院适当调整违约金，鉴于原告已经向被告履行了近九成的付款义务，原告亦仅主张诉讼之日前一年的违约金，即自2013年2月27日起至2014年2月26日止，且房屋买卖合同中对违约金的约定并不畸高，故本院对于被告的请求不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告曹宁、高黎峻、高双成与被告罗立峰、龚龙宝之间就上海市长宁区泉口路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
二、被告罗立峰、龚龙宝应于涤除上海市长宁区泉口路XXX弄XXX号XXX室房屋上的所有抵押之日起十日内协助原告曹宁、高黎峻、高双成办理上海市长宁区泉口路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告曹宁、高黎峻、高双成名下的过户手续；
三、原告曹宁、高黎峻、高双成应于上海市长宁区泉口路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告曹宁、高黎峻、高双成名下之当日支付被告罗立峰、龚龙宝购房款人民币300，000元；
四、被告罗立峰、龚龙宝应于本判决生效之日起十日内向原告曹宁、高黎峻、高双成支付逾期过户违约金（自2013年2月27日起至2014年2月26日止，以人民币2，350，000元为本金，按日万分之五计算）。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
财产保全费人民币2，020元，由被告罗立峰、龚龙宝负担。
案件受理费人民币2，760元，因适用简易程序，减半收取计人民币1，380元，由被告罗立峰、龚龙宝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 郑丽敏
二〇一四年三月二十五日
书记员 陶艾敏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。