杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭拱民初字第282号
原告杭州市拱墅区浅水湾城市花园业主委员会。
负责人黄瑞成。
委托代理人应大土。
被告裴彦清。
委托代理人张罗鸿。
原告杭州市拱墅区浅水湾城市花园业主委员会（以下简称浅水湾业委会）诉被告裴彦清房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年1月23日诉至本院。本院依法受理此案，由审判员周建利独任审理，于2014年2月19日、3月31日两次公开开庭进行了审理。原告浅水湾业委会的委托代理人应大土、被告裴彦清及其委托代理人张罗鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告浅水湾业委会诉称：被告于2011年6月1日至2014年1月租用和实际使用了产权属原告所有的拱墅区浅水湾城市花园35幢102的房屋，建筑面积96.70平方米，并在该房一直经营倾国倾城美聚美发的生意。由于该房是浅水湾城市花园全体业主的公益配套用房，在2011年6月1日上一届业委会所聘请和委托的杭州公用物业管理有限责任公司浅水湾城市花园物业服务中心与被告签订了租赁期限从2011年6月1日至2012年5月31日租期一年的《房屋租赁协议》，年租金为52218元，由于前一届业委会所聘物业公司与本届业主委员会换届交接工作的原因，在2012年6月1日至2012年12月31日应签而未续签租赁合同合计7个月，被告需付租金30460元。被告在2012年10月26日向原告交纳租金24706元，2012年度被告尚欠原告租金5754元。2012年5月14日被告又向原告交纳租金16368元，减去2012年应交租金，实际被告在2013年度向原告所交房租只有10614元。依照原、被告2013年双方签订房屋租赁合同第四条一款、二款的约定，2013年度被告应向原告交付租金74120元，尚欠租金63506元，加上2014年1月份的租金合计为69991元。原告多次向被告催讨租金，但均无果，故起诉至法院，要求判令1、原、被告立即终止拱墅区浅水湾城市花园35幢102室建筑面积96.70平方米的房屋租赁合同，被告腾空该房并返还原告。2、被告支付房屋租金69991元，违约金1905元，合计71896元。
原告为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据材料：
1、管理用房缴交确认单，欲证明涉案房屋所有权是原告的；
2、房屋租赁协议二份，欲证明被告租赁原告房屋及欠费的事实；
3、证明，欲证明公用物业公司未收租金3个月。
被告裴彦清辩称：原告主体不适格。涉案房屋第一份合同是2009年和公用物业公司签订的，合同一直到2012年9月。第二份合同是2012年10月25日签订的，时间是2013年1月1日至2015年12月31日，是和业委会签订的，年租金是74120元。因为原告不能提供发票，所以原告主动提出给我们5%的优惠。原告承诺我们三月一付，合同要求首次租金在签约后三日内支付，我们已经分两次支付了，第一次支付了24706元，第二次支付了16368.8元。我们不认识黄瑞成，签合同的情况他也不了解。这段期间房屋是我们一直在用，前期的租金是交给公用物业公司的。原告和我们的合同是显失公平的。2009年我们接房子还是毛坯，装修的20万元都是我们出的，后来合同约定如果我们不租用房子要原样还房，原告不支付装修的费用，该条是显失公平的。另外我们店的总面积较大，大部分面积是库房，同等地段库房的价格应该低于铺面的价格，库房是0.8元每平方，而不是现在的2.1元每平方。我的店铺都是按照门面房的价格，是不公平的。另外合同存在欺诈，原告没有提供承诺办证的资料，房屋的租金也和原告曾经承诺的不一样。2009年我就开始经营投入很大，前一届业委会承诺面积大的店铺应该给予优惠，所以给我们2.1元的门面价，并承诺提供办证资料。同时第一届业委会还承诺给我们免去三个月的租金，因此我们才配合他们签订了合同。但是合同签订后业委会未履行承诺，因此我们没有支付后期租金。2013年8月1日业委会解散，现在的原告说他们接管是没有证据证明的。据我们了解同地段比我们面积小的房子价格更低，因此我们认为不公平，请求驳回原告全部诉请，我不同意解除合同。
被告为证明其主张的事实，向法院提交的如下证据材料：
1、业主委员会通知一份、租金标准决定，欲证明2013年1月1日合同是2012年10月25日签订的以及续签日期的截止时间；
2、汇款凭证一份，欲证明按照合同交纳的是2013年1月到3月的租金和押金；
3、催缴房屋租赁费用函，欲证明催缴的费用是未交的2013年部分，之前未交的7个月原告没有催缴；
4、2012年6月1日租赁协议，欲证明2012年6月1日之后签订协议，协议内容和原告是一样的；
5、告知书一份，欲证明原告2013年上一届业委会处于解散状态，2013年8月正式公告解散；
6、通知，欲证明第二届业委会成立时间。
原、被告提交的证据，经当庭质证，本院认证如下：
对原告提交的证据1，被告无异议，本院予以确认。对原告提交的证据2，被告对与业委会签订的协议无异议，但对与杭州公用物业管理有限责任公司（以下简称公用物业公司）签订的协议有异议，认为系复印件，无法确认是否与原件一致。本院认为租赁协议系合同双方各执一份，被告认可曾与公用物业公司签订过协议，其亦应该持有合同原件，现仅以该份合同系复印件无法核实为由表示异议，本院不予采信，对该两份合同的证明力本院予以认定。对原告提交的证据3，被告有异议。本院认为该证据系复印件，本院不予认定。但在审理过程中被告自认该证明所载期间未支付租金，本院对这一事实予以确认。
对被告提交的证据1、2、3、6，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对被告提交的证据4，原告无异议，本院予以确认。对证据5，原告对真实性有异议，本院认为该证据无原件予以核实，真实性无法判断，故对该证据不予认定。
根据上述有效证据及原、被告的陈述，本院查明事实如下：
2011年6月1日被告裴彦清与杭州市拱墅区浅水湾小区物业服务单位公用物业公司浅水湾城市花园物业服务中心签订《房屋租赁协议》，约定被告租赁坐落在该小区35幢102（东）面积为96.7平方米的房屋一间，租期自2011年6月1日至2012年5月31日。年租金为52218元，租金每半年一付。被告按期支付了租金。该合同期限届满后，双方续签协议，约定租期至小区业委会成立之日止，其他条件不变。2012年9月，公用物业公司从浅水湾小区撤场。2013年1月1日原、被告签订了《浅水湾门面房租赁合同》，约定由被告继续承租原房屋，租赁期限自2013年1月1日至2015年12月31日，第一年租金为74120元，第二年租金为77826元，第三年租金为81717元。租金每半年支付一次，首次租金要求在合同签订之日起三日内支付。2013年10月28日，浅水湾小区第二届业委会成立。期间，被告分别于2012年10月26日支付租金24706元，2013年5月14日支付租金16368元。
本院认为，案涉房屋浅水湾城市花园小区35幢102（东），系该小区管理用房，属于该小区全体业主共有，原告作为全体业主的代表，有权对共有部分用房行使管理权，其向被告主张租金主体适格。2012年9月在公用物业公司撤场的情况下，原告向被告收取该合同期间的租金并无不当。2013年9月公用物业公司撤场至2012年12月31日，原、被告双方未签订合同，但被告事实上继续使用原租赁房屋，原租赁合同继续有效，此期间被告亦应按原合同支付租金。2012年6月至2012年12月期间被告未支付租金共计为30460.5元。2013年1月1日，双方另行签订合同，双方意思表示真实，合同依法有效，原、被告均应按合同履行各自义务，根据合同约定的租金计算方式，被告自2013年1月至2014年1月应付租金为80605元。上述合计被告共计应付租金为111065元。被告于2012年10月26日支付租金24706元，于2013年5月14日支付租金16368元，合计41074元。综上被告共计欠付租金69991元。被告主张租期为2013年至2015年的合同系于2012年10月26日签订，无证据证明，本院不予采信。被告主张其于2012年10月26日及2013年5月14日支付的租金系2013年1月之后的租金，但未能提供证据。被告分别于2012年10月26日、2013年5月14日两次各支付3个月的租金支付方式及金额与2013年合同约定不一致，且依据常理其前期租金未付清的情况下，应视为优先支付前期租金，故对被告此抗辩本院不予采信。被告据此主张2012年6月至2012年12月租金已过诉讼时效，本院不予支持。被告辩称上届业委会曾承诺免除其三个月的租金，也没有依据，本院不予采信。综上，故被告应支付自2012年6月至2014年1月共计尚欠租金69991元。被告未按约定期限支付租金，其按合同约定应承担违约金，原告主张的违约金数额合理，本院予以支持。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告确存在拖欠租金的事实，但原告直至2013年12月16日才向被告催讨未付租金，而后于2014年1月提起诉讼，尽管被告未能按催讨限定的时间支付租金，但原告催讨后至起诉之间期间较短，没有超过一般概念关于合理期限的理解，故其要求解除合同，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告裴彦清应支付原告杭州市拱墅区浅水湾城市花园业主委员会租金合计69991元，支付违约金1905元，合计71896元，限于本判决生效之日起十日内支付。
二、驳回原告杭州市拱墅区浅水湾城市花园业主委员会其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1598元，减半收取799元，保全费120元，合计919元，由被告裴彦清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1598元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工行湖滨分理处，帐号为1202024409008802968）。
审 判 员 周建利
二〇一四年四月十一日
代书记员 陈 林