江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2010号
上诉人（原审原告）张正珠，女，1966年2月14日生，汉族，无业。
上诉人（原审原告）叶道鑫，男，1991年11月9日生，汉族，无业。
上诉人（原审原告）叶发喜，男，1935年3月2日生，汉族，无业。
以上三上诉人共同委托代理人邱建军，江苏金恩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）叶家银，男，1965年5月28日生，汉族，无业。
被上诉人（原审被告）韩祥华，女，1970年11月6日出生，汉族，无业。
委托代理人肖红，王瑶斓，江苏巨楷律师事务所律师。
上诉人张正珠、叶道鑫、叶发喜因与被上诉人叶家银、韩祥华确认合同无效纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2013）栖民初字第705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月6日立案受理，并依法组成合议庭，于2014年5月22日公开开庭审理了本案。上诉人张正珠以及上诉人张正珠、叶道鑫、叶发喜共同的委托代理人邱建军，被上诉人叶家银、被上诉人韩祥华及其委托代理人肖红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张正珠、叶道鑫、叶发喜原审诉称，位于南京市栖霞区尧华街道乌龙村北一组33号的房屋是家庭共有的房屋，于2001年被列入拆迁范围，2002年7月27日叶家银作为家庭代表和南京市栖霞区尧化街道办事处拆迁安置办公室签订了房屋拆迁补偿安置协议，安置人口为张正珠、叶道鑫、叶发喜和叶家银，给予的145平方米安置房屋系张正珠、叶道鑫、叶发喜和叶家银共有。协议签订后，拆迁人只给了85平方米的安置房，剩余60平方米一直未给。2013年4月27日叶家银收到应诉通知书和韩祥华的起诉状后，张正珠、叶道鑫、叶发喜才得知韩祥华、叶家银于2002年7月23日签订了购房协议。张正珠、叶道鑫、叶发喜认为叶家银签订的购房协议并未征得其同意，也未收到93000元购房款。叶家银在事先未得到张正珠、叶道鑫、叶发喜授权的情况下擅自同韩祥华签订房屋买卖的协议应属无效。本案所涉房屋从2007年至今一直未取得产权证，叶家银与韩祥华买卖未取得产权的房屋违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）第三十八条的规定，应属无效。另外，本案中的拆迁安置房低于市场价格，是有一定的福利和公益性质，具有一定的政策性，叶家银与韩祥华恶意串通的行为已经损害国家集体的利益，也损害了社会公共利益，所以叶家银与韩祥华签订的购房协议为无效协议。综上，张正珠、叶道鑫、叶发喜请求判令确认叶家银与韩祥华签订的购房协议无效，由叶家银与韩祥华承担本案的诉讼费用。
叶家银原审辩称，涉案房屋不是韩祥华向其购买的，是韩祥华与南京市栖霞区尧化街道办事处签订购买的。
韩祥华原审辩称，张正珠、叶道鑫、叶发喜请求法院确认叶家银与韩祥华签订的购房协议无效没有事实根据和法律依据。首先，当时的拆迁政策对当地被拆迁人是每人安置面积19平方米，19平方米的购房价格是450元／平方米，超过10平方米之内的按照1140元／平方米计算，超过10平方米之外的按照市场价格1450元／平方米计算，张正珠、叶道鑫、叶发喜和叶家银的安置人口是4人，故4人的安置面积在85平方米之内。当时叶家银欲购买85平方米的安置房，因遇到韩祥华，两人经过协商，叶家银同意以自己的名义多申购一套房屋，转让给韩祥华，并且经过计算转让价格是93000元。为此，在2002年7月23日叶家银与韩祥华签订了购房协议，并且同年7月28日在拆迁办也签订了拆迁协议，协议载明本案所涉房屋登记在韩祥华名下。在后来的公开拿房过程中，叶家银与韩祥华及张正珠等人都到了拿房现场。该房是2002年取得，韩祥华拿到该房屋后，对该房屋也进行了装修并实际居住，并且双方都在一个小区内居住，张正珠和叶家银居住在金尧花园15幢4单元202室，叶发喜夫妻居住在金尧花园16幢3单元502室，韩祥华一直住在金尧花园17幢1单元301室。张正珠、叶道鑫、叶发喜对韩祥华取得本案所涉房屋并实际居住是一直知晓的，与张正珠、叶道鑫、叶发喜在诉状中所称的事实不符。其次，韩祥华并不存在与叶家银故意串通的行为，当时叶家银将本案所涉房屋转让给韩祥华，不但他们两人知道，拆迁办工作人员也都知晓。同时，叶家银与韩祥华的行为也没有损害国家集体利益和社会公共利益，韩祥华所购买的房屋并没有占用张正珠、叶道鑫、叶发喜被安置的每人19平方米的面积，韩祥华取得该房并不会导致张正珠、叶道鑫、叶发喜少分房，故张正珠、叶道鑫、叶发喜主张叶家银与韩祥华恶意串通侵犯国家利益和社会利益没有事实根据和法律依据。最后，张正珠、叶道鑫、叶发喜主张的叶家银与韩祥华买卖涉案房屋违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）第三十八条的规定，应属购房无效，是曲解了法律规定，叶家银有无办理房产证与合同的效力没有因果关系，因为叶家银名下的本案所涉房屋已经具备办理产权过户条件，只是因为叶家银没有去办理手续，涉案房屋才登记在叶家银名下。综上，请求法院依法驳回张正珠、叶道鑫、叶发喜的诉讼请求。
原审法院经审理查明，叶家银属拆迁安置户，其为产权人的原坐落于南京市栖霞区尧化街道乌龙村北一组33号的房屋于2001年被列入拆迁范围，拆迁时，该户家庭人口为张正珠、叶道鑫、叶发喜和叶家银共4人。2002年7月23日，叶家银与韩祥华签订了购房协议，约定韩祥华以叶家银的名义购置位于南京市栖霞区尧化街道金尧花园17幢1单元301室住房1套，面积为60平方米，购房款93000元由韩祥华支付，该房产权、居住权属于韩祥华，与叶家银无关。2002年7月27日，叶家银与南京市栖霞区尧化街道办事处拆迁安置办公室（以下简称拆迁办）签订了房屋拆迁补偿安置协议，该协议载明原房产权人为叶家银，建筑面积为84.94平方米，安置房地点为金尧花园15幢2单元402室（大套），产权人为叶家银，安置人口为叶家银等，建筑面积145平方米。在该协议的右上角注明“韩祥华：金尧花园17幢1单元301室（小）”。叶家银向拆迁办支付了预付房款127976元（含韩祥华支付的93000元购房款），用于购置拆迁办安置给叶家银的大套房屋1套和韩祥华以叶家银名义购买的、坐落于南京市栖霞区尧化街道金尧花园17幢1单元301室约60平方米的小套房屋1套。后叶家银向韩祥华交付了金尧花园17幢1单元301室房屋，韩祥华居住至今。
当时的拆迁政策是：对原住房人均面积在28平方米以下的，按人均面积19平方米安置。政策内，每平方米安置房价格为450元，超出部分每个产权户享有10个平方米、每平方米1140元的优惠价格，再超出部分按照每平方米1450元价格出售安置房。只要是拆迁户，购买房屋的面积并不限制。
原审法院认为，张正珠、叶道鑫、叶发喜、叶家银与韩祥华提交的证据及原审法院调查收集的证据证明了被拆迁的房屋，即原坐落于南京市栖霞区尧化街道乌龙村北一组33号的房屋产权人为叶家银，拆迁安置房系产权调换补偿安置。按当时的拆迁政策，对原住房人均面积在28平方米以下的，按人均面积19平方米安置。叶家银被拆迁的房屋面积为84.94平方米，安置人口为张正珠、叶道鑫、叶发喜及叶家银共计4人。拆迁补偿安置协议载明安置房产权人为叶家银，安置房建筑面积145平方米计两套房屋，其中有1大套，另1小套约60平方米用括号注明为韩祥华。故拆迁补偿安置协议载明的1大套安置房（建筑面积应当为约85平方米左右）的产权人为叶家银，另1小套安置房，结合叶家银和韩祥华的购房协议，是韩祥华出资，以叶家银名义申购的。因此，叶家银与韩祥华签订的购房协议，约定买卖的房屋系由韩祥华出资，以叶家银名义申购的拆迁安置房，并没有侵害张正珠、叶道鑫、叶发喜的合法权益。涉案房屋早已由叶家银交付给韩祥华，并由韩祥华一直居住，至今已逾10年。张正珠、叶道鑫、叶发喜作为叶家银的近亲属，且与韩祥华居住同一小区，对此情况应当知晓，但一直未提出异议，从常理及生活经验判断，张正珠、叶道鑫、叶发喜对叶家银处分房屋的行为应当知情。依照当时的拆迁政策，只要是拆迁户，购买房屋的面积并不限制。韩祥华以叶家银的名义购买涉案房屋，并已按拆迁政策的规定支付了相应的购房款93000元，且在拆迁补偿安置协议中，拆迁办确认认可，叶家银名下原房屋被拆迁后，已获得相应面积的安置房。因此，叶家银与韩祥华签订的购房协议，以及韩祥华以叶家银名义申购安置房，并没有侵害国家、集体及张正珠、叶道鑫、叶发喜的利益。《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）第三十八条的规定系管理性规范，不属于《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定合同效力的法律依据。因此，张正珠、叶道鑫、叶发喜要求确认叶家银与韩祥华之间签订的购房协议无效的理由不能成立。
综上所述，韩祥华与叶家银于2002年7月23日签订的购房协议系双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，且没有侵害国家、集体和张正珠、叶道鑫、叶发喜的利益，应认定合法有效。张正珠、叶道鑫、叶发喜主张确认韩祥华与叶家银之间签订的购房协议无效的请求，缺乏事实与法律依据，故原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：驳回张正珠、叶道鑫、叶发喜的诉讼请求。一审案件受理费5350元，由张正珠、叶道鑫、叶发喜承担。
张正珠、叶道鑫、叶发喜不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定上诉人所交的127976元中的93000元系韩祥华所交，仅有被上诉人陈述，没有其他证据证实。二、原审关于叶家银向被上诉人交付案涉房屋不是事实。实际上案涉房屋是尧化街道办交付给被上诉人的。三、叶家银与韩祥华签订的购房协议应认定为无效。1、本案所涉房屋在拆迁时分配给三上诉人及叶家银，叶家银擅自处分共有财产的行为无效。2、被拆迁房屋是集体土地上的房屋，给与的拆迁安置房是对农村集体组织中原享有宅基地使用权的村民，价格远低于市场价格，分配安置房有严格限制。韩祥华冒用叶家银名义以不正当的手段取得安置房，必然造成公共资源损失，损害国家、集体及社会公共利益。所以原审法院认定韩祥华与叶家银签订的房屋买卖协议不损害国家和集体利益是错误的。3、拆迁时由于本案所涉房屋未办理产权登记手续，韩祥华与叶家银签订的房屋买卖协议违反了法律强制性规定应为无效。4、案涉土地为划拨土地，必须经过有批准权的部门批准才可转让，案涉购房协议未经有关部门批准，故该协议无效。综上，请求二审法院依法撤销原判，发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人叶家银辩称，其同意上诉人的意见。
被上诉人韩祥华辩称，一审法院对案件所做的判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
二审中，上诉人张正珠、叶道鑫、叶发喜提交《宁栖国用2010第08826号土地使用权证》一份，证明案涉房屋的土地性质系国有划拨土地。被上诉人叶家银对该证据无异议。被上诉人韩祥华对该证据的真实性没有异议，但是对证明内容存有异议，称案涉房屋系拆迁安置房，其转让不需要相关部门批准。
本院另查明，二审中，叶家银确认案涉房屋购房款中93000元系由韩祥华凭拆迁办出具的交款凭证直接支付到拆迁办指定的账户中。
二审的争议焦点为：案涉购房协议是否应认定为无效？
本院认为，上诉人张正珠、叶道鑫、叶发喜主张案涉房屋的购房款93000元非被上诉人韩祥华支付，但叶家银已明确认可此款是韩祥华所付，同时上诉人亦无相反证据证明该款非韩祥华支付，故对于上诉人的该上诉意见，本院不予采纳。案涉购房协议明确约定韩祥华以叶家银的名义购买案涉房屋，购房款93000元由韩祥华支付，该房屋产权、居住权属于韩祥华，与叶家银无关。从上述约定来看，该购房协议实质上是叶家银将自己申购拆迁安置房的部分权利转让给韩祥华。因依据当时的拆迁政策，叶家银享有申购多套房屋的权利，且在拆迁安置协议中拆迁办对此亦予以认可不持异议，故该购房协议既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反当时的拆迁政策，亦不存在侵害国家、集体及第三人利益的情况，故张正珠、叶道鑫、叶发喜以叶家银与韩祥华恶意串通签订购房协议，侵害国家、集体及第三人合法权益为由，请求确认协议无效的上诉理由不能成立。案涉协议虽名为购房协议，但协议签订时，案涉的房屋尚未安置分配归上诉人家庭共有，叶家银转让的仅是拆迁安置房的申购权利，故上诉人以叶家银未经其他共有人同意处分共有房屋以及该协议违反房屋买卖相关法律规定为由，要求确认购房协议无效，依据不足，本院不予支持综上，张正珠、叶道鑫、叶发喜的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费5350元，由上诉人张正珠、叶道鑫、叶发喜负担。
本判决为终审判决。
审判长 郝莉坤
审判员 沈萍儿
审判员 夏海南
二〇一四年六月十七日
书记员 孙雪松