广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法民一初字第1445号
原告：中山市爱玛丽物业管理有限公司，住所地中山市东区龙井，组织机构代码××。
法定代表人：冉芳，该公司总经理。
委托代理人：龚伟、吴炳胜，广东共阳律师事务所律师。
被告：ＸＸ昌，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××5355。
被告：黄美婷，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××5322。
原告中山市爱玛丽物业管理有限公司（以下简称爱玛丽公司）诉被告ＸＸ昌、黄美婷物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月6日受理后，依法适用简易程序，于同年11月25日公开开庭进行了审理。原告爱玛丽公司委托代理人吴炳胜，被告ＸＸ昌、黄美婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告爱玛丽公司诉称：爱玛丽公司为ＸＸ昌、黄美婷所在中山市东升镇丽苑花园（以下简称丽苑花园）选聘的物业管理企业。爱玛丽公司自2010年1月1日实际进驻该小区开展物业服务起至2012年7月31日止，物业管理费的计费方式为：住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取，梯灯费每月每户5元收取，ＸＸ昌、黄美婷应于每月15日前缴纳物管费（含梯灯费）；自2012年8月1日起至2014年7月31日止，物业管理费的计费方式为：住宅按建筑面积每月每平方米0.7元收取，梯灯费每月每户5元收取，ＸＸ昌、黄美婷应于每月10日前缴纳物管费（含梯灯费）。爱玛丽公司依约定履行了物业管理义务，ＸＸ昌、黄美婷作为该小区B4-1幢204房及A21号车房（面积为88.99平方米）的业主，至爱玛丽公司2014年8月31日退场之日止，其尚欠物管费（含梯灯费）共2286.27元。ＸＸ昌、黄美婷未及时支付物业管理费的行为属违约行为，严重损害了爱玛丽公司的利益。为此，爱玛丽公司诉至法院，请求判令：一、被告ＸＸ昌、黄美婷向原告爱玛丽公司支付自2010年1月至12月及2012年1月至7月拖欠的物管费940.41元（计算方式：0.5元／月／㎡×88.99平方米×19个月＋5元／月／户×19个月）及逾期付款违约金（以940.41元为本金，按日千分之三计算，自起诉之日起计至付清之日止）；二、被告ＸＸ昌、黄美婷向原告爱玛丽公司支付自2013年1月至2014年8月拖欠的物管费1345.86元（计算方式：0.7元／月／㎡×88.99平方米×20个月＋5元／月／户×20个月）及逾期付款违约金（以1345.86元为本金，按日千分之三计算，自起诉之日起计至付清之日止）；三、被告ＸＸ昌、黄美婷支付原告爱玛丽公司为维权支出的国土档案查询费30元；四、被告ＸＸ昌、黄美婷承担本案全部诉讼费用。
原告爱玛丽公司对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表、房地产无查封证明表、房地产无抵押证明表；2.备案申请书、业主委员会备案表；3.证明；4.物业服务协议；5.物业服务合同；6.电费缴费发票；7.退场通告、照片；8.中山市土地房产产权档案馆出具的发票。
被告ＸＸ昌、黄美婷辩称：确认没有支付2013年1月至2014年8月的物业管理费（含梯灯费），其余的物业管理费已经支付给爱玛丽公司，但因时间久远，其没有保存好全部单据；交纳了2014年1月至12月的停车费1320元，鉴于爱玛丽公司于2014年9月1日已经离场，其多交纳4个月的停车费约440元，应该要扣减其欠的物业管理费。
被告ＸＸ昌、黄美婷对其辩解的事实在举证期限内提供的证据有：收款收据2张。
经庭审质证，被告ＸＸ昌、黄美婷对原告爱玛丽公司提供的证据的真实性均予以确认，但认为其中的证据4、5是不合法的，已经法院确认为无效合同；原告爱玛丽公司对被告ＸＸ昌、黄美婷提供的证据的真实性确认，但认为2份收款收据与本案无关，不同意用多余部分的停车费抵扣第二项诉求中的物管费。
庭前丽苑花园部分业主口头向本院反映，其就丽苑业委会与爱玛丽公司签订的物业服务协议向本院提起确认合同无效的诉讼，本院调取该诉讼的民事判决书，分别为（2013）中二法民一初字第877号民事判决书、（2014）中中法民一终字第109号民事判决书，并在庭审过程中向原告爱玛丽公司与被告ＸＸ昌、黄美婷出示。原告爱玛丽公司表示该协议虽被确认无效，但其实际为丽苑花园提供物业管理服务，应参照该协议约定的标准收取物业管理费。被告ＸＸ昌、黄美婷则表示确认爱玛丽公司有提供物业管理服务，但其已经支付2013年之前的物业管理费。
经审理查明：爱玛丽公司系为丽苑花园提供物业管理服务的企业；ＸＸ昌、黄美婷系该花园丽苑新村B4-1幢204房及A21号车房（面积为88.99平方米，土地证和房产证的发证时间均为2006年12月15日）业主；中山市东升镇丽苑花园业主委员会（以下简称为丽苑业委会）于2010年1月11日成立。同年7月26日，丽苑业委会作为甲方与爱玛丽公司作为乙方签订了物业服务协议，约定爱玛丽公司作为物业服务企业对丽苑花园提供物业管理服务，服务范围主要包括房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施建设的日常维修、养护和管理；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理；公共区域的绿化养护与管理；公共环境卫生管理；维护公共秩序等等。物业管理费用具体标准为多层住宅0.5元／月／平方米；物业管理费于每月15号之前交付，若甲方、业主或物业使用人违反本协议或业主公约的约定，未能按时足额交纳物业管理费用的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用百分之三加收违约金。服务管理期限自2010年8月1日起至2012年7月31日止（2年）等等。协议还约定其他条款。2012年8月1日，丽苑业委会与爱玛丽公司再次签订物业服务合同，约定爱玛丽公司为丽苑花园业主大会选聘为物业管理的企业和具体的物业服务事项、物业管理费用、违约责任等内容，其中多层住宅的物业管理费为0.7元／月／平方米；服务期限自2012年8月1日起至2014年7月31日止；每月于10号前交物业管理费，逾期交费的双方同意从逾期之日起每天按应缴物业管理费的千分之三交纳违约金等。爱玛丽公司主张根据上述约定，ＸＸ昌、黄美婷拖欠其2010年1月至12月、2012年1月至7月以及2013年1月1日至2014年8月31日期间的物业管理费为由诉至本院，主张前述实体权利。
另查明：丽苑花园业主林严、刘云才、李海洋、谭弟刚、赖日周、李秀华、曾文强、郭晓华、甘敏凯、李荣光、罗敬峰、谈友平、孙连国、孔祥湖、詹春香、林宁、杨中华、卢发全、ＸＸ昌、黄美婷、陈海良、梁桂娟、罗文峰、翟玉敬、王加红、ＸＸ昌、杨桂基、江金河、陈秋苑、郑广留、王花丽、李群英、王东、李宏兰、陈运媚、陈驹、林德婵、孙延峰、陈璇娟、莫延灵、廖福明、曾文生、陈莹珊（以下简称林严等42人）就丽苑业委会与爱玛丽公司签订的物业服务协议向本院提起确认合同无效的诉讼。本院于2013年10月8日作出（2013）中二法民一初字第877号民事判决，驳回林严等42人的全部诉讼请求。林严等42人不服，向中山市中级人民法院提起上诉。中山市中级人民法院于2014年5月7日作出（2014）中中法民一终字第109号民事判决，1.撤销本院（2013）中二法民一初字第877号民事判决；2.确认丽苑业委会与爱玛丽公司签订的物业服务协议无效；3.驳回林严等42人的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。
再查明：爱玛丽公司提供的电费发票显示其缴纳梯灯的电费；其提供的中山市土地房产产权档案馆出具的发票显示其为调取ＸＸ昌、黄美婷的土地房产产权档案资料证明，花费30元。ＸＸ昌、黄美婷提供的2份收款收据显示其已支付2012年8月至12月物业费及梯灯费以及2014年1月至12月的停车费1320元（110元／月）。
庭审过程中：爱玛丽公司主张其于2010年1月1日正式进驻丽苑花园并于当日提供物业管理服务，于2014年9月1日主动退出丽苑花园，不再提供物业管理服务，并提供退场通告及照片拟证实其主张。其中，证明载明：兹证明从2010年1月1日开始，将爱玛丽公司选聘为丽苑花园的物业管理企业，从2010年1月1日起至2012年7月31日止，物业管理费的收取方式为……”。ＸＸ昌、黄美婷表示不清楚爱玛丽公司何时进驻丽苑花园并于当日提供物业管理服务，但确认该公司于2014年9月1日离场。
本院认为：丽苑业委会与爱玛丽公司签订的物业服务协议虽被确认无效，但爱玛丽公司自2010年1月1日进驻丽苑花园至2014年9月1日离场，其确实依据该协议向丽苑花园的业主提供物业管理服务，且提供服务的收费标准较为合理。作为该花园的业主ＸＸ昌、黄美婷在享用了爱玛丽公司的物业管理服务后，应根据合同的对等性，按原约定的标准支付报酬。关于ＸＸ昌、黄美婷尚欠的费用，ＸＸ昌、黄美婷确认其未支付2013年1月至2014年8月的物业管理费与梯灯费，主张已经支付2013年之前的费用，并提供2012年11月12日的收款收据予以证明，爱玛丽公司对该收据予以确认，该收据显示ＸＸ昌、黄美婷已支付2012年8月至12月的费用，根据生活常理，ＸＸ昌、黄美婷支付了2012年8月至12月的费用，说明其亦支付了2012年8月以前的费用，否则，爱玛丽公司在收取该费用时就已经优先扣减其之前尚欠的费用。因爱玛丽公司所主张的部分费用距今时间长，故本院对ＸＸ昌、黄美婷因时间长没有保存好收据的辩解予以采信，对爱玛丽公司要求ＸＸ昌、黄美婷支付2010年1月至12月及2012年1月至7月的物业管理费与梯灯费的主张不予支持，对其要求ＸＸ昌、黄美婷支付2013年1月至同年8月的物业管理费与梯灯费的主张予以支持。至于ＸＸ昌、黄美婷主张多支付的停车费440元扣减尚欠的物业管理费，爱玛丽公司不同意，且该停车费与本案没有关联，本院不作处理，ＸＸ昌、黄美婷可另案主张。关于爱玛丽公司诉求的逾期付款违约金，爱玛丽公司主张从起诉之日起至实际清偿之日止按约定的日千分之三计算，但其与丽苑业委会签订的物业服务协议被确认无效，其主张按约定的标准计算违约金没有依据，本院不予支持。关于爱玛丽公司诉求的为调查房地产情况而支付的查询费30元，因证明涉案房地产情况属于爱玛丽公司的举证责任，由此产生的费用应由爱玛丽公司承担，故爱玛丽公司诉求ＸＸ昌、黄美婷承担该费用，理据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《物业管理条例》第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告ＸＸ昌、黄美婷应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告中山市爱玛丽物业管理有限公司支付2013年1月1日至2014年8月31日期间的物业服务费（含梯灯费）1345.86元（0.7元／月／㎡×88.99平方米×20个月＋5元／月／户×20个月）；
二、驳回原告中山市爱玛丽物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告ＸＸ昌、黄美婷负担（该款已由原告中山市爱玛丽物业管理有限公司预交，被告ＸＸ昌、黄美婷自判决生效之日起三日内向本院缴交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 梁 乐
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 王丽梅
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