重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2015）九法民初字第01409号原告钟金兰，女，汉族，1964年6月16日生，住重庆市九龙坡区。原告赵春博，男，汉族，1990年3月29日生，住重庆市九龙坡区。委托代理人刘洪，重庆智策律师事务所律师，执业证号15001200310767350，特别授权代理。委托代理人刘海燕，重庆学苑律师事务所律师，执业证号15001201011645906，特别授权代理。被告南方东银置地有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园c40综合大楼5楼，组织机构代码78422194-3。法定代表人方勇，经理。委托代理人邓勇，重庆志平律师事务所律师。第三人重庆建设工业（集团）有限责任公司，住所地巴南区花溪工业园区建设大道1号，组织机构代码78420283-0。法定代表人周莉，董事长。委托代理人徐丽华，女，汉族，1978年2月26日生，住重庆市九龙坡区。第三人重庆建设机械有限责任公司，住重庆市巴南区花溪工业园区建设大道1号，组织机构代码75622972-9。法定代表人余国华，董事长。委托代理人熊晓霞，重庆中西律师事务所律师。原告钟金兰、赵春博诉被告南方东银置地有限公司、第三人重庆建设工业（集团）有限责任公司、第三人重庆建设机械有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员彭芸独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘洪、刘海燕，被告委托代理人邓勇，第三人重庆建设工业（集团）有限责任公司委托代理人徐丽华，第三人重庆建设机械有限责任公司委托代理人熊晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟金兰、赵春博诉称，被告、第三人于2009年12月15日与赵时杰（已故，原告钟金兰丈夫、原告赵春博父亲）签订拆迁安置协议，约定被告向原告提供拆迁安置房一套，并约定在安置房交付后90天内被告为原告杰办理房地产权属登记，否则被告应按照房屋总价的日万分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告按约支付了房款。原告接房后，被告迟延为原告办证，构成违约，应当承担违约责任。现原告起诉来院，请求判决：一、被告向原告支付逾期办理权属登记的违约金12834.08元；二、本案诉讼费由被告承担。被告南方东银置地有限公司辩称，一、协议约定属实，产权登记实际办毕时间比合同约定迟延属实，但迟延的原因并非被告过错所致，而是因为政府的政策原因导致，被告应当免责；二、在讼争项目上原告享受了政策优惠，办证迟延亦未对其带来实际损失，被告为此反而支出了较高成本，双方约定的违约金标准过高，请求依法调低；三、原告部分请求超过诉讼时效。综上，请求驳回原告诉讼请求。两第三人共同辩称，同意被告意见，请求法院依法判决。经审理查明，2009年12月15日，赵时杰与被告及第三人签订拆迁安置协议，约定被告向赵时杰提供的拆迁安置房位于九龙坡区祥xx，总房款180466元，并约定在安置房交付后90天内被告为赵时杰办理房地产权属登记，否则被告应按照房屋总价的日万分之五向赵时杰支付违约金，但赵时杰个人原因导致的迟延除外。合同签订后，赵时杰按约支付了房款。2010年12月23日，赵时杰死亡。2010年12月30日，包括原告在内的赵时杰的继承人向重庆市大渡口区公证处就赵时杰的遗产申请办理继承权公证。大渡口区公证处出具（2011）渝渡证字第20003号《继承权公证书》，确定被继承人赵时杰的遗产之一，即安置于九龙坡区xx号房屋一套中属于被继承人的产权份额应由其儿子赵春博一人继承。另查明，原告钟金兰与赵时杰于1989年4月18日登记结婚，本案讼争房屋系夫妻共同财产。2012年9月21日原告接房。2013年12月11日，九龙坡土地房屋权属登记中心受理了讼争房屋的产权转移登记申请，并出具业务受理通知书。审理中，原告认可没有缴纳契税；原告首次主张权利的时间为2015年1月12日；被告举示了违约金计算清单，并注明在2013年1月12日至2013年12月10日期间若按日万分之二计算违约金为12834.08元，但认为办证迟延非被告责任，不应支付违约金。为此，被告举示了一系列政府文件、批文或申请等资料，拟证明其办证迟延是由于政府原因造成的，因而被告应当免责。原告对按照日万分之二计算的违约金金额无异议，但认为应按照日万分之五计算，而且被告举示的系列证据与本案无关，政府原因并非约定或法定的免责事由。以上事实，有原、被告提交并经庭审质证、认证的拆迁安置协议、业务受理通知书、产权证、继承权公证书、结婚证以及当事人的陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，赵时杰、被告和第三人签订的拆迁安置协议的文本是由被告向赵时杰提供的，该协议是各方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应为有效，各方当事人应当依照协议全面行使权利，履行义务。本案原告赵春博作为赵时杰的法定继承人，依据《继承权公证书》继承了赵时杰在本案讼争房屋中的产权份额，原告钟金兰作为赵时杰的妻子，为讼争房屋的共同所有权人，故原告钟金兰、赵春博依法取得了赵时杰与被告、第三人签订的拆迁安置协议中的全部权利义务。被告作为具有房地产开发经验的开发商，理应谨慎地注意到，协议明确约定由被告为原告办理房地产权属登记，逾期办理将承担违约责任，该条款的约定既让原告有充分合理的理由相信被告有义务和能力为其办证，也敦促被告排除办证的障碍、创造办证的条件及时全面地履行办证义务。三方签订的拆迁安置协议建立的法律关系为房屋拆迁安置补偿法律关系，并非商品房买卖法律关系，不适用商品房买卖司法解释中关于非因卖方原因导致办证迟延时卖方可以免责的规定。因此，对于被告提出的因政府原因导致被告办证迟延从而被告可以免责的抗辩意见，本院不予采信。综上，被告办证迟延属实，应当依照约定在房屋交付后90日满的次日起，即2012年12月20日，至实际办理权属登记之日止，即2013年12月11日，向原告承担违约责任。但是，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，该期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。三方协议明确约定了办证的时间起点和迟延办证的违约责任，原告自2012年12月20日起即应当知道权利受到侵害，而原告首次主张权利的时间为2015年1月12日，现被告提出了诉讼时效的抗辩，故本院对原告2013年1月12日以前的诉讼请求不予支持，对2013年1月12日至2013年12月11日期间的违约金请求予以主张。关于被告请求对违约金标准予以调低的意见。本院认为，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院予以适当减少。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则作出裁决。本案中，因原告不能举示证据证明因迟延办理权属登记造成的实际损失，而就讼争房屋而言原告在客观上免缴了契税等费用，结合被告的过错程度，综合全案情况，本院酌情对违约金标准调整为日万分之二。据此，被告应当向原告承担的逾期办理权属登记的违约金为12834.08元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五、一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南方东银置地有限公司于本判决生效之日起十日内向原告钟金兰、赵春博支付逾期办理权属登记的违约金12834.08元；二、驳回原告钟金兰、赵春博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告南方东银置地有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决书生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决书规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员  彭芸二〇一五年八月十一日书记员  杨扬