浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙10民终1323号
上诉人（原审原告、反诉被告）：台州市露雅电器有限公司，住所地：台州市路桥区路桥大道192号。
法定代表人：洪素芳，该公司董事长。
委托代理人：徐琼喜，浙江中程律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏再。
委托代理人：周巍，浙江多联律师事务所律师。
上诉人台州市露雅电器有限公司（以下简称露雅公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2015）台椒民初字第2751号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定，2012年12月27日，露雅公司与苏再签订租赁协议书，约定露雅公司将位于椒江洪家镇小板桥（原来小板桥小学）面积为房屋1620平方米、空地面积879平方米租赁给苏再作为办公仓库用途；租赁期限自2012年12月27日起至2023年9月10日止，年租金合计247100元；双方签订协议起，苏再即支付100000元作为定金，装修时间为半年。苏再签订协议后支付了定金100000元。2013年10月5日，苏再向露雅公司支付第一年房租247100元，2014年9月24日，苏再向露雅公司支付第二年房租247100元，此后，苏再未支付过房租。2015年11月3日，因租赁的房屋一直无法通水、通电，苏再向露雅公司发送解除合同通知函，要求解除租赁协议。露雅公司遗留在租赁房屋内的物品约占140平方米面积。2016年4月7日，苏再将租赁房屋及土地返还给露雅公司。
原审法院审理认为，原、被告均起诉要求双方签订的租赁协议书无效，而原告作为出租人，未能出具租赁物的权属证明及建筑物经过建设批准的证明，故该院确认原、被告于2012年12月27日签订的租赁协议书无效。因该租赁协议书无效，定金条款也无效，原告收取的被告100000元定金应返还给被告。被告已搬离租赁物并将租赁物返还给原告，故对原告要求被告搬离租赁物的请求，该院不予支持。虽然双方签订的租赁协议书无效，但被告已实际占有使用租赁物，应支付合理的占有使用费。虽然租赁物的空地能用于停放车辆，建筑物也可以作为仓库存放物品，但建筑物一直未通水、通电，无法实现双方签订租赁协议书时约定的办公用途，而且租赁协议书涉及的建筑物面积明显大于空地面积，原告认为被告租赁空地及建筑物仅用于停车不合常理，建筑物无法通水、通电确实对租赁物整体的使用价值造成一定影响，综合考虑建筑物中尚堆积有原告物品的事实，该院酌情确认占有使用费按双方约定租金标准的80%计算，即每年的占有使用费为197680元（247100元×80%）。原告认为占有使用费应从2012年12月27日起算，但双方曾约定了半年的装修时间，原告在起诉时主张的起算租金的时间也为2013年6月26日，虽然租赁协议书无效，但双方仍应参照租赁协议书约定的期限计算占有使用费，因此，双方的占有使用费起算时间应为2013年6月26日。被告自2013年6月26日至2016年4月7日共需支付占有使用费550209元（197680元×33.4个月/12个月），被告已向原告支付了494200元，尚需支付56009元。被告要求原告支付占用费及赔偿损失等请求，该院在计算被告的占有使用费时已进行扣减，故不再另行计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条的规定，判决如下：一、原告台州市露雅电器有限公司与被告苏再于2012年12月27日签订的租赁协议书无效；二、被告苏再支付给原告台州市露雅电器有限公司占有使用费56009元；三．原告台州市露雅电器有限公司返还给被告苏再定金100000元；以上二、三项折抵后，由原告台州市露雅电器有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付给被告苏再43991元；四、驳回原告台州市露雅电器有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告苏再的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5006元（原告已预缴），由原告台州市露雅电器有限公司负担3871元，由被告苏再负担1135元；反诉案件受理费3809元（减半收取，被告已预缴），由原告台州市露雅电器有限公司负担860元，由被告苏再负担2949元。
宣判后，露雅公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院以涉案房屋未通水通电和堆放少量物品为由减少上诉人房屋实际使用费20%于法无据，不仅如此，一审法院还要求上诉人返还被上诉人已付的前两年的20%的房租更是有失公正。上诉人房屋未通水通电是租房时已经存在的事实，正因为如此，上诉人才以远低于市场的价格将涉案房屋租给被上诉人。被上诉人在第一年、第二年也已经按合同约定的价格支付了房租，一审法院却要求上诉人返还被上诉人已付的前两年的房租的20%有失公允。另外上诉人堆放的物品其实并不影响被上诉人的使用，从前两年支付的房租即可看出，否则被上诉人早就扣除该部分房租了，被上诉人仍按约定支付房租证明被上诉人是许可上诉人堆放的。退一步讲即使要扣除这部分的房租，按每平方8.24元计算，应扣除房租为每月1153元（具体计算方式为247100元年租金/2499平方/12个月=8.24元每月每平方*140平方=1153元），一共39.4个月，总共是45428元。二、一审判决给被上诉人6个月的装修免租期是不合理的。一审以合同约定6个月装修期为由，判给被上诉人6个月的装修免租期，而在法庭调查过程中被上诉人承认没有进行任何的装修，现场的照片也没有显示，因此被上诉人不应当享受6个月的装修免租期。一审既然已经判决合同无效，则不应按合同条款给与装修免租期，而应看有无进行实际装修，实际没有装修就不应该给装修期，否则是对上诉人权利的损害。上诉人在2015年12月9日对起诉状做了调整，按合同无效起诉，请求实际占用费时间从2012年12月27日起算，一审法院却不采纳该起算时间并不合理。上诉人认为被上诉人实际占用涉案房屋的时间是2012年12月27日起算，不应给与6个月的装修免租期。三、在法院主持下，被上诉人于2016年4月7日将涉案房屋的钥匙交还给上诉人，实际搬离的时间还要晚。既然在法院主持下被上诉人将涉案房屋归还上诉人，法院却在判决书中称“被告已搬离租赁物，并将租赁物返还给原告，故对原告要求撤离租赁物的请求，本院不予支持”，明显逻辑不通，自相矛盾。另，本案事实清楚，法律关系简单明确，双方当事人都认可合同无效，一审却要开庭三次，审理时间长达七个月，令人无法理解。综上，一审判决不公，请求二审法院撤销原判第二项内容，依法改判。
苏再答辩称：一、关于占有使用费问题。被上诉人在接受租赁房屋时的确知道该房屋未通水电，但当时被上诉人已要求上诉人作为出租人日后应配合被上诉人办理相关通水通电消防等手续，这是上诉人依法依约应承担的义务。但在后来办理相关手续时被上诉人被告知因上诉人原因无法办理通水通电。上诉人所说的租金本来就比较低是基于以下原因：一是这个租金是双方友好协商的成果，二是因上诉人出租时没有办理通水通电手续，三是上诉人知道大量租赁物是违章建筑，其相关权利不受法律保护。至于要返还实际占有使用费的20%也是合理的。租赁合同法律关系中作为出租方应当根据合同约定向承租方交付符合合同约定的租赁物，交付已腾空的、干净的、无碍承租方正常使用的租赁物应该是合同的附随义务。本案中，上诉人首先自认交付租赁物前已经堆放了其所有的大量物品，还根据被上诉人依约交付两年的房租推定被上诉人默认其堆放行为是荒谬的，实际上被上诉人曾多次要求上诉人搬离其堆放的物品，但其后来只搬离了少部分物品。二、关于免租期问题。六个月的免租期是双方明确约定的，哪怕合同无效也应该尊重双方实际的意思表示，而且被上诉人无法进行有效装修的责任完全在于上诉人，被上诉人同意一审法院对这个问题的观点。三、一审开庭多次是因为本案不是普通的租赁纠纷，所涉租赁物并非一般的住宅以及商铺，而是厂房、工业用地且没有权属证书、存在大量违章建筑、存在历史纠纷问题，具有复杂性，且从案件有关事实和法律来看，法官可以根据案情需要组织双方多次开庭，这是尊重事实和依法办案的体现。另外，被上诉人认为一审也并没有偏向被上诉人，被上诉人在一审提出的很多诉求也没有得到一审法院的支持。综上，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点系：一、占有使用费的标准应如何计算。本案双方当事人签订的房屋租赁协议无效，但被上诉人已实际使用该房屋，应返还一定的房屋占有使用费。因合同无效系自始无效，原房租条款亦为无效，一审法院综合考虑涉案房屋的通水通电情况、上诉人尚有物品堆积的情况，酌情确定占有使用费参照原房租80%的标准计算在合理范围，本院予以确认。二、占用使用费起算是否应扣除装修免租期。本案中被上诉人虽未实际进行装修，但是否进行装修应为被上诉人的权利。而且，装修免租期内租金如何支付应视为合同约定的租金标准的一部分，在合同无效的情况下，一审法院参照适用并无明显不当。另，在一审审理过程中，被上诉人已将租赁房屋及土地返还给上诉人，在此情况下，一审法院对上诉人要求被上诉人搬离租赁物的诉请不予支持并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4535元，由上诉人台州市露雅电器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 汤坚强
代理审判员 杨晓晓
二〇一六年九月十八日
代书 记员 严 凌