重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第01223号
上诉人（原审原告）张友福，男，1970年5月3日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
上诉人（原审原告）黄昌珍（张友福之妻），女，1971年5月14日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
被上诉人（原审被告）重庆市晓红实业集团有限公司，住所地重庆市涪陵区兴华西路33号，组织机构代码76265980-5。
法定代表人韩乐勇，董事长。
委托代理人洪林，重庆佳士律师事务所律师。
上诉人张友福、黄昌珍因与被上诉人重庆市晓红实业集团有限公司（以下简称晓红实业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2014）涪法民初字第04235号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员余云中担任审判长，与代理审判员陈洁、蔡伟组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年8月4日，张友福、黄昌珍与晓红实业公司签订《重庆市商品房买卖合同》和补充协议约定，张友福、黄昌珍购买晓红实业公司开发的位于重庆市涪陵区某小区房屋，房屋套内面积为65.03平方米，套内建筑面积单价为2984.22元／平方米；如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积与套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补；交房时间为2010年10月1日前；房屋实际交付使用后90日内，由双方向土地房屋登记机构提出办理房屋产权登记申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；若因晓红实业公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，自商品房交付使用后第91日起计算，每逾期一日，由晓红实业公司向张友福、黄昌珍按已付房价款的万分之一支付违约金直至取得土地房屋登记机构出具的登记受理单为止；若张友福、黄昌珍无法按期取得该商品房房地产权证登记受理单是张友福、黄昌珍自身或政府部门的原因造成的，则晓红实业公司不承担任何责任。合同签订后，晓红实业公司于2010年10月1日交付了房屋。同月12日，晓红实业公司向重庆市涪陵区房地产登记主管部门提出办理诉争房屋房地产权分户手续的申请。重庆市涪陵区房地产登记主管部门于当月收到申请后，于2011年10月14日出具办理诉争房屋房地产权证的登记受理单。2014年7月31日，张友福、黄昌珍以晓红实业公司逾期办证应承担违约金为由而诉至一审法院，请求判决晓红实业公司支付其逾期办证违约金5567.80元，并由晓红实业公司承担本案诉讼费用。
晓红实业公司在一审中辩称：1、我公司已在合同约定期限内申请办理产权登记，因登记主管部门的原因，迟至2011年10月14日才出具登记受理单。登记主管部门逾期出具受理单，属不可抗力，我公司依法应免责。若张友福、黄昌珍的诉讼请求成立，因合同约定的违约金过高，请求依法予以调整。2、张友福、黄昌珍于2014年7月31日才向法院起诉，已超过诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。
一审法院认为，张友福、黄昌珍与晓红实业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议无法定无效事由，属有效合同，对当事人均有约束力，双方均应依照《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的约定行使权利并履行义务。根据合同约定，只有归责于晓红实业公司的原因，导致未能在2010年10月1日交付房屋后的90日取得房地产权登记主管部门的登记受理单，晓红实业公司才需承担相应的违约责任。根据民事诉讼证明规则，张友福、黄昌珍需对该事实承担举证责任，否则将承担举证不能的法律后果。诉讼中，张友福、黄昌珍未举证证明房地产登记主管部门在2011年10月14日才出具登记受理单系晓红实业公司的原因所致。因张友福、黄昌珍举证不能，对其主张晓红实业公司承担逾期取得登记受理单的违约金的请求不予支持。根据我国法律规定，普通诉讼时效期间为2年，从当事人知道或应当知道权利被侵害之日起计算。本案中，双方当事人能随时查询房地产登记情况，张友福、黄昌珍主张违约金的诉讼时效不能超过2013年10月14日。而张友福、黄昌珍于2014年7月31日起诉主张晓红实业公司支付违约金，且未能举证证明在2013年10月14日前向晓红实业公司主张过权利，即使晓红实业公司的违约事实成立，亦因其主张已超过诉讼时效，张友福、黄昌珍丧失了请求人民法院依诉讼程序强制晓红实业公司支付违约金的权利，故对其主张不予支持。对晓红实业公司主张双方约定的违约金过高，请求依法予以调整的主张，因按已付房款每日万分之一标准计付违约金适当，故晓红实业公司的该理由不能成立，对其不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回张友福、黄昌珍的诉讼请求。并决定一审案件受理费50元，减半收取25元，由张友福、黄昌珍负担。
张友福、黄昌珍不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由为：1、我们系通过按揭贷款购买的预售商品房，不知道房地产权证办理下来的时间，也不知道晓红实业公司存在逾期办理受理单的违约行为，因此本案并未超过诉讼时效。2、根据合同约定，我们委托晓红实业公司办理房屋产权登记，晓红实业公司于2012年3月才缴纳大修基金等资料，导致取得本案诉争房屋的登记受理单逾期，应承担违约责任应承担违约责任。
晓红实业公司在二审中答辩称：1、根据双方签订的合同约定，我公司提交办理产权登记申请的最后时间为2010年12月30日，张友福、黄昌珍于2014年7月31日才起诉要求我公司承担违约责任已超过诉讼时效。2、我公司按照合同的约定按时向房管部门提交了办理产权登记的全部资料，履行了合同约定的义务。当时申请办理产权登记受理单不需要缴纳大修基金，未按时取得登记受理单不是我公司的原因所致，不应由我公司承担责任。请求驳回张友福、黄昌珍的上诉请求，维持原判。
本院二审查明：一审中，晓红实业公司向一审法院提交了该公司于2010年12月12日向涪陵区房管局提交的办理某小区3号楼房地产权分户登记的《申请》，该《申请》上载有重庆市涪陵区土地房屋登记中心关于“某小区3号楼于2010年12月向我局登记中心提交办理分户登记的申请和全部资料”的批注和印章；以及涪陵区土地房屋登记中心工作人员张某某出具的《证明》和罗某某的《调查笔录》，二人证实晓红实业公司于2010年12月向其提交了办理东城丽苑3号楼的全部所需资料。上述证据拟证明晓红实业公司按合同约定及时提交了办证资料，不存在违约行为。张友福、黄昌珍质证认为，上述证据不能证明晓红实业公司不存在违约行为。一审法院认为上述证据真实、合法、与本案具有关联性，对其予以采用。
二审中，本院依职权就本案相关事实向涪陵区房管局产权登记科调查取证，该科工作人员熊某某证实：晓红实业公司于2010年12月12日向涪陵区房管局提交的办理某小区3号楼房地产权分户登记的《申请》及罗某某、张某某在本案的证言属实；2011年3月11日之前申请办理产权登记受理单不需要缴纳大修基金。张友福、黄昌珍质证认为，对该证据的真实性无异议，但该证据只能证明晓红实业公司逾期办证的事实，其已构成违约。晓红实业公司对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院经审核后认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，故对其证明力予以确认。
结合一、二审中的证据，本院查明：2010年12月，晓红实业公司向重庆市涪陵区房地产登记部门提出办理诉争房屋房地产权分户手续的申请并提交了全部所需资料。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据该合同的约定，晓红实业公司应于房屋实际交付使用后90日内向土地房屋登记机构提出办理房屋产权登记申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。同时约定若因晓红实业公司的责任，未能按期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，晓红实业公司应承担违约责任；若未按期取得登记受理单是张友福、黄昌珍自身或政府部门的原因造成的，则晓红实业公司不承担责任。本案诉争房屋的实际交付时间为2010年10月1日，晓红实业公司应于2010年12月31日前向土地房屋登记机构提出办理房屋产权登记申请并取得登记受理单。晓红实业公司于2010年12月向土地房屋登记机构提出办理诉争房屋产权登记申请并提交了全部所需资料，履行了合同约定的义务。其虽未在约定的时间内取得本案诉争房屋的登记受理单，但逾期取得登记受理单非晓红实业公司的原因所致，根据双方所签合同中“若未按期取得登记受理单是张友福、黄昌珍自身或政府部门的原因造成的，则晓红实业公司不承担责任”的约定，晓红实业公司在本案中不构成违约，不应承担支付逾期办证违约金的责任。综上所述，张友福、黄昌珍的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，依法应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张友福、黄昌珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
代理审判员 陈 洁
代理审判员 蔡 伟
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 邓明凤