北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第07197号
原告于×（反诉被告）。
委托代理人许×（于×）之妻。
被告李×（反诉原告）。
原告（反诉被告）于×与被告（反诉原告）李×房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于×之委托代理人许×与被告李×均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于×诉称，我与李×在2012年2月25日至2014年2月24日建立了房屋租赁关系，房屋位于北京市海淀区增光路1号楼2单元1005号，并签有北京市房屋租赁合同。合同条款规定承租方不得擅自将房屋转租给第三人，否则出租方有权单方解除房屋租赁合同，收回房屋，并不退还保证金。出于对李×的信任，我自从把上述房屋出租给她后，从没有到房屋内查看过。但在2014年1月2日，我在查看房屋时发现，李×在未告知我的情况下，用自己的名字在网上发布招租信息，于2013年9月6日把房屋转租给了张×。我认为李×违反了房屋租赁合同的规定，就打电话质问李×。可李×拒不承认错误，自认为没有违反合同规定，未给我造成任何损失。于是我在2014年1月3日以短信的方式通知李×解除房屋租赁合同，并约于1月5日办理交接手续。2014年1月5日在办理上述房屋交接时，李×要求我退还租赁保证金，否则就不把房屋交还给我，且态度蛮横。无奈我于2014年1月6日又以短信通知李×，从2014年1月4日将按每天1000元收取房屋占用费，李×若不同意就立即退还房屋，如果其不立即退还房屋，就说明其认可按每天1000元的价格使用房屋。但李×对此置之不理，继续霸占房屋。故诉至法院，要求：1、从2014年1月3日解除双方签订的房屋租赁合同，按照合同规定不退还李×租赁保证金5600元；2、李红依据每天1000元的标准支付我自2014年1月4日起至2014年2月24日止的房屋使用费50000元；3、李×赔偿我大门磁卡一张，或者赔偿我磁卡的损失50元；4、李×利用转租诉争房屋收取了押金2800元，要求其退还我或者张佳宝；5、诉讼费由李×承担。
被告李×辩称，我在承租诉争房屋期间没有给于×带来任何损失，没有转租房屋，双方已在租赁期限届满后对诉争房屋进行正常交接，于×应退还我房屋押金5600元。大门磁卡是我去物业公司领取的，每张50元，我确实丢失了一张磁卡，现我同意赔偿于×50元，不同意于×的其他诉讼请求。双方的房屋租赁合同于2014年2月24日终止，于×应返还我租赁保证金5600元。故我提出反诉，要求于×返还我租赁保证金5600元，并承担本案反诉费用。
于×针对李×的反诉辩称，李×存在违约行为，5600元应予以扣除，故不同意李×的反诉请求。
经审理查明，2012年2月13日，于×（出租方，甲方）与李×（承租方，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市海淀区增光路1号楼2单元1005号房屋（以下简称1005号房屋）；房屋租赁期自2012年2月25日至2014年2月24日，共计2年；租金标准5600元／月，租金共计134400元，该房屋租金2年不变。合同第七条约定：“（一）甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为：5600元（大写：伍仟陆佰整元）；（二）租赁期满，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。”第十一条约定：“除甲乙双方另有约定以外，乙方在租赁期内不可把该房屋转租给他人。”第十三条第四款约定：“（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋不退租赁保证金，若乙方拒不服从，甲方有权更换此房门锁：……5、擅自将该房屋转租给第三人的……”第十四条第四款约定：“乙方有本合同第十三条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。”同日，李×给付于×租房定金1000元。2012年2月22日，于×将1005号房屋交付李×使用，李×于当日支付租房押金4600元及三个月的房租费16800元，同时把2012年2月13日交的定金1000元转为了押金，于×亦于当日向李×出具收到押金5600元的收条。审理中，于×提出李×自2013年9月6日将1005号房屋转租给张×，并提交甲乙双方为李×与张×的房屋转租协议复印件及及张×的证明，证明张×已将2013年9月6日至2014年2月24日的房租及押金交付李×。李×对上述证据均不予认可，表示其不认识张×。于×还提交其与李×的短信记录及其妻许×与张×的短信记录，证明其于2014年1月3日通知李×解除租赁合同，并通知李×其将自2014年1月4日起以每日1000元的标准收取李×房屋占用费，且李×仅退还张×2800元押金，余款2800元未退还。李×对其与于×之间的短信记录予以认可，表示许×与张×之间的短信记录与其无关。李×提出其与于×系在合同期满后正常交接，并提交交接清单及其邮寄给于×的收房通知，于×对上述证据均予以认可，表示双方已在2012年2月24日交接完毕，李×的房屋租金亦依约支付完毕。
审理中，本院向海淀区甘家口派出所调取了2014年1月5日的民警现场出警录像，录像显示：李×表示其2013年9月用不上所租房屋，就同样以5600元的价格将房屋给其一个朋友使用，因其有权在2014年2月24日前使用房屋，但于×之妻要换锁，故双方产生纠纷。于×、李×对录像的真实性予以认可。李×表示其丢失诉争房屋的门禁卡一张，同意赔偿于×50元。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、房屋附属设施设备清单、商品房买卖合同、收据、房屋转租协议、张×证明、短信记录、收房通知、录像等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。于×与李×签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照协议的约定全面、及时履行义务。李×依约向于×支付租金至租赁期届满，双方亦于租期届满后进行了房屋交接，故双方的房屋租赁合同已经终止。于×要求从2014年1月3日解除双方的合同，并要求李×支付2014年1月4日至2014年2月24日的房屋使用费5万元，但李×实际占用房屋至租期届满，其亦足额支付了房屋租金，且于×要求李×加付房屋使用费的主张亦未得到李×的认可，其主张的每日1000元的标准亦没有相应证据予以佐证，故于×的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。于×要求李×赔偿其大门磁卡损失50元，李×表示同意，本院不持异议。于×要求李×退还其或张×押金2800元，李×对此予以否认，张×非本案当事人，且该押金系针对李×与张×之间的租赁合同关系，亦与本案不属于同一法律关系，故于×要求李×退还该押金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据本院调取的出警录像，可以认定李×确将1005号房屋转租第三人，即使其转租的价格未高于其租赁该房屋的价格，但李×擅自转租房屋的行为确已违反了合同的约定，侵害了于×的合法权益，其应当承担相应的违约责任，即李×应给付于×违约金5600元。依据合同约定，李×所交纳的房屋租赁保证金5600元应作为李×向于×承担的违约赔偿，故李×要求于×返还其租赁保证金的反诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。于×主张不退还李×租赁保证金的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、李×于本判决生效后七日内赔偿于×大门磁卡损失五十元；
二、于×无需向李×退还租赁保证金五千六百元；
三、驳回于×的其他诉讼请求；
四、驳回李×的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七十元（原告已预交），由李×负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费二十五元，由李×负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 晶
代理审判员 邹月晖
人民陪审员 岳 维
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 刘晓晖