呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民再字第00011号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）钟建平，男，1974年7月1日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。
委托代理人郎曙霞，内蒙古河洋律师事务所律师。
委托代理人张海军，内蒙古法易律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）闫雪，女，1991年1月11日出生，汉族，学生，现住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。
委托代理人闫忠民，男，1963年11月10日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。系闫雪父亲。
委托代理人赵军，内蒙古英南律师事务所律师。
再审申请人钟建平与被申请人闫雪房屋租赁合同纠纷一案，闫雪于2013年6月25日向呼和浩特市赛罕区人民法院提起诉讼，呼和浩特市赛罕区人民法院于2013年11月5日作出（2013）赛民初字第2107号民事判决。宣判后，闫雪不服，提起上诉。本院于2014年6月9日作出（2014）呼民一终字第00007号民事判决，该判决已发生法律效力。宣判后，钟建平不服，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，内蒙古自治区高级人民法院于2014年9月15日作出（2014）内民申字第885号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人钟建平的委托代理人郎曙霞、张海军，被申请人闫雪的委托代理人闫忠民、赵军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
呼和浩特市赛罕区人民法院（2013）赛民初字第2107号民事判决认定的事实及处理结果：一审原告闫雪诉称，2006年12月19日，原告一家因去外地发展的需要，将原本由自己经营的，所有权在女儿闫雪（合同签订时年仅15岁）名下，坐落于呼和浩特市赛罕区内蒙古展览馆东路29号，建筑面积为4280．09平方米，扩建部分为400平米的房屋租给被告。租赁期限为l5年，自2006年12月19日至2022年4月18日止，租金为第一年80万元整，自2008年1月18日起，租金调整为90万元整，2017年4月18日调整为93万元整。2013年5月，原告到租赁房屋查看时发现被告无视与原告签订的《租赁合同》第2-2条、6-1条、6-2条、6-5条的约定条款，擅自将所租赁的房屋改变原有装修结构及用途，不仅在房顶上拆了原有的新风、排烟两套系统设备加盖了7个房间的违章建筑，还把房产原有的能容纳200人的会议室全部拆除，改建成了十四个客房和一个公用卫生间，同时，签约后交付房产及设备时原告附带的设备中，有超过百万设备没有了。现为维护原告权益，特诉请法院，请求依合同第十条的规定和原被告双方所签订的《租赁合同》第9-2条的约定，判决1、解除原被告签订的《租赁合同》；2、依法判令被告承担45万元违约金并由被告方承担诉讼费。一审被告钟建平辩称，原、被告合同合法有效，原告请求解除合同的理由不成立。我方没有擅自改建装修，只是将会议室用隔板改造成客房，合同到期后即可拆除。合同中约定被告可以自行根据需要装修，房屋租赁的用途是经营宾馆，我方经营的是宾馆。设备的问题双方合同没有约定。原告武丽芳作为原告主体不适格。原告起诉合同解除的条件不成立，应当驳回原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2006年12月19日，原告（出租方、甲方）闫雪与被告钟建平（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定被告租赁原告房屋。合同载明：出租房屋坐落，呼和浩特市赛罕区内蒙古展览馆东路29号2、3号，建筑面积4280.09平方米，扩建部分约400平方米，面积内原告自用的，位于2号楼3层南侧的三间办公室不在租赁范围内；租赁用途，被告向原告承诺租赁该房屋作为被告办公及营业使用，被告保证遵守国家及地方的有关法律、法规合法经营，被告保证在租赁期内未征得原告书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变房屋的结构、装修和使用用途；交付日期和租赁期限，房屋租赁期限自2006年12月19日起至2022年4月18日止，共计15年（其中四个月为装修期）；租金、支付方式和期限，双方约定，该房屋由被告代扣代缴原告应缴纳的各项税款后，第一年税后租金为80万元，自2008年1月18日起，双方同意租金调整为税后90万元，自2017年4月18日起，租金调整为税后每年93万元；押金和其他费用，签约时被告一并向原告支付房屋装修押金50万元，装修押金因被告承租后要求将原告原有完好的装修拆除，按自己经营项目重装，因此押金是为保证装修顺利实施所设；若被告承租后未进行装修改造，则押金作为原告让给装修时间和租金优惠的补偿归原告所有；房屋使用要求和维修责任条款约定，被告租赁期间不得破坏房屋主体结构和擅自改变原有装修及用途，需事先拟定装修方案经原告书面同意后，按规定向有关部门审批的，被告需报有关部门批准后在符合相关管理部门的规定和要求下，方可进行，费用被告自理不抵充租金。合同第九条双方约定了解除本合同的条件，其中第9-2款双方约定，经双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，向另一方按月租金的6倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（三）被告未征得原告同意改变房屋装修或用途的……；合同第十条是双方关于违约责任的约定，其中10-2约定，租赁期间，非本合同规定的情况原告擅自解除本合同，提前收回该房屋的，原告应向被告支付6个月的租金作为违约金；10-3条约定被告未征得原告书面同意或者超出原告书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，原告可以要求被告恢复房屋原状；合同还约定了租金支付期限、押金的退回、使用房屋所发生的水、电、煤气、通讯等的交纳、房屋及其附属设施的维修、房屋返还等事项（详见租赁合同）。合同签订后，原告向被告交付约定房屋，即合同约定的建筑面积4280.09平方米（除原告自己留用办公室）、扩建部分约400平方米，被告将租赁房屋作为宾馆进行经营。2009年，被告单方对2号楼会议室（扩建部分）进行改造，隔开改造成客房14间、公共卫生间一个和通往2号楼楼顶的楼梯间及楼梯，改造材料为外墙为100mm厚夹心保温板，内墙为120mm厚轻钢龙骨纸面石膏板内夹岩棉，原主体结构未改变。对3号楼楼顶排风机的临建房进行了加高、加宽及屋顶改造。又查明，本案租赁房屋产权人为闫雪，于2004年取得赛罕区展东路29号2、3号房屋产权证书，建筑面积共计4280.09平方米。原告闫雪签订合同时未成年，武丽芳为闫雪母亲，代闫雪同被告钟建平签订合同，原、被告对此均予以认可。
一审法院认为，原告闫雪与被告钟建平于2006年12月19日签订的《租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应严格履行合同的约定。被告钟建平在租赁期间按期交纳租赁费，履行了合同约定的义务。原告称被告未经原告同意，改变房屋装修，违反约定，请求解除双方签订的租赁合同，被告对合同约定扩建部分约400平方米（临建房屋）进行装修改建成14间客房一个公用卫生间以及3号楼楼顶临建房屋装修扩建，改变了房屋的装修，但被告对此装修改建未改变原有房屋的主体结构，未构成根本违约，原告请求解除合同及支付违约金，本院不予支持。但被告对2号、3号楼楼顶原有临建房屋在未征得原告同意的情况下进行装修改建，构成违约，原告可以要求被告恢复原状。本案经本院审委会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：驳回原告闫雪的诉讼请求。案件受理费8150元（原告已预交），由原告负担。宣判后，闫雪不服，向本院提出上诉。
本院（2014）呼民一终字第00007号民事判决认定的事实及处理结果：闫雪提起上诉称，1、依法撤销原审判决；2、依法判令解除闫雪和钟建平签订的《租赁合同》，钟建平支付闫雪违约金45万元；3、依法判令本案的诉讼费用由钟建平承担。其理由：1、闫雪和钟建平双方在租赁合同中明确约定了解除合同的条件，原审判决也认定了合同合法有效，钟建平在未征得闫雪同意的情况下，对所承租的房屋进行装修改建及扩建，按照双方合同约定，钟建平的行为构成违约。合同约定的解除条件已经成就，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，作为本案享有解除权的闫雪，单方完全可以提出解除合同并获得支持。2、钟建平在履行合同中，不仅违约同时严重违反国家的规划、建筑等法规。不经审批取得许可，任意在租赁物上加高加层扩建房屋，损害了闫雪的财产权益，给闫雪带来安全隐患和因违法被惩处等不确定风险。3、钟建平的所作所为违背了市场经济诚信守约的原则，原审判决客观上则起到了袒护违法违约的社会效果。综上所述，原审判决抛开双方当事人明确且合法有效的约定和合同法的规定，以及钟建平违法改扩建的事实。另立解除合同的衡量标准武断判决，不仅缺乏法律依据，结果纵容袒护钟建平的违法失信行为，是存在严重错误的。为了维护闫雪的合法权益，请求二审法院依法改判，支持闫雪的请求。钟建平答辩称：1、闫雪与钟建平签约后，钟建平即向闫雪支付了房屋装修押金50万元，闫雪已同意钟建平按照自己的经营项目重新装修，钟建平不存在违约行为，不具备法定和约定解除条件，闫雪请求解除合同及要求钟建平承担违约责任的诉讼请求不成立；2、钟建平只是根据经营需要将房屋的原会议室进行了改造，并没有影响房屋主体结构，也没有给闫雪的房屋带来安全隐患，钟建平不存在任何违背诚信守约的行为。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新证据，经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院二审认为，本案的争议焦点是，1、钟建平在履行合同中，是否违反合同约定、是否构成解除的条件；2、钟建平是否应当支付闫雪违约金45万元。针对第一个争议焦点认为，闫雪与钟建平于2006年12月19日签订租赁合同后，钟建平未经闫雪书面同意，于2009年将承租房屋的原会议室改造成了14间客房、一个公共卫生间、楼梯间及楼梯，并对3号楼楼顶排风机的临建房进行了改造。按照《租赁合同》第二条第2-2项约定，即“乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变房屋的结构、装修和使用用途”。第六条第6-1项约定，即“乙方租赁期间不得破坏房屋主体结构和擅自改变原有装修及用途。需事先拟定装修方案经甲方的书面同意后，按规定向有关部门审批的，乙方需报有关部门批准后在符合相关管理部门的规定和要求下，方可进行”。第六条6-4项约定，即“乙方另需增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，乙方需报有关部门批准后，方可进行”的约定。钟建平的改造行为属改变原有装修及用途的行为，按以上合同约定的内容，钟建平应拟定书面装修方案征得闫雪同意，且以上所有行为均应征得闫雪同意。钟建平的改造行为未拟定书面装修方案征得闫雪同意，其改变承租房屋结构的行为亦未经闫雪书面同意，钟建平的行为构成违约。根据双方合同第九条第9-2项对于解除内容的约定，钟建平未经闫雪同意改变房屋装修及用途，钟建平的违约行为符合双方约定的解除条件，闫雪有权提出解除合同。至于钟建平提出双方明确约定了存在四个月装修期限，闫雪对装修知情，改造没有影响房屋主体结构，应当驳回闫雪诉讼请求的问题。钟建平提供的证据不能证明其将改建楼房楼顶改为客房的情况书面已告知并得到闫雪同意，双方约定解除合同的内容，不仅包括造成房屋主体结构损坏的情况，也包括未征得出租方同意改变房屋装修或用途的情况，故对钟建平的答辩理由本院不予采信。闫雪要求解除合同的理由成立，对闫雪的该部分上诉请求，本院予以支持。针对第二个争议焦点，双方合同第九条第9-2项约定，即“违反合同的一方，向另一方按月租金的6倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分”。该约定条款中的违约金应为因一方违约给另一方造成损失的赔偿性质，且该条款中“按月租金”的约定不明，闫雪也未提供证据证明钟建平改变房屋装修或用途给其造成的实际损失，闫雪要求钟建平支付其违约金的请求，因无事实依据，故不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。闫雪的上诉理由成立，其上诉请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2013）赛民初字第2107号民事判决；二、解除闫雪（武丽芳签名）与钟建平签订的《租赁合同》；三、驳回闫雪的其他诉讼请求。一、二审案件受理费16300元，由上诉人闫雪负担16100元；被上诉人钟建平负担200元。钟建平不服，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，内蒙古自治区高级人民法院指令本院再审本案。
再审申请人再审请求，申请撤销呼和浩特市中级人民法院作出的（2014）呼民一终字第00007号民事判决书中的第一项和第二项，维持呼和浩特市赛罕区人民法院作出的（2013）赛民初字第2107号民事判决书。事实与理由：一、案件事实。2006年12月19日，申请人与被申请人签订了《租赁合同》，约定申请人租赁被申请人位于呼和浩特市赛罕区内蒙古展览馆东路29号2、3号房屋，建筑面积为4280.09平方米，扩建部分约400平方米；该房屋作为申请人办公及营业使用；租赁期限为15年，自2006年12月19日起至2022年4月18日止；签约时申请人向被申请人支付了房屋装修押金50万元，由申请人将被申请人原有的装修拆除，按申请人经营项目重装。合同第九条对解除合同进行了明确约定，即有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，包括被申请人未按时交付该房屋，经申请人催告后15日内仍未交付的；在租赁期间房屋发生权属纠纷而导致合同无法继续履行的；申请人未征得被申请人同意改变房屋装修或用途的；因申请人原因造成房屋主体结构损坏的；申请人擅自转租房屋、转让房屋承租权和申请人逾期不支付租金累计超过15日的。签订协议后，申请人与被申请人之间办理了交接手续，申请人按照约定对房屋进行了装修，向被申请人支付了租金。2013年3月，被申请人以老人年已古稀，需要回呼和浩特市发展为由，提出需要使用该租赁房屋，向呼和浩特市赛罕区人民法院提起了民事诉讼，要求解除租赁合同，并愿意承担违约责任。后被申请人向呼和浩特市赛罕区人民法院申请了撤诉。2013年6月，被申请人再次向呼和浩特市赛罕区人民法院提起了民事诉讼。2013年11月5日，呼和浩特市赛罕区人民法院作出了（2013）赛民初字第2107号民事判决书。被申请人不服该判决，向呼和浩特市中级人民法院提起上诉。2014年6月9日，呼和浩特市中级人民法院作出（2014）呼民一终字第00007号民事判决书。二、终审法院认为，根据双方合同第九条第9-2项对于解除内容的约定，钟建平未经闫雪同意改变房屋装修及用途，钟建平的违约行为符合双方约定的解除条件，闫雪有权提出解除合同，从而判决解除租赁合同，该判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以撤销。1、根据申请人与被申请人之间签订的租赁合同，被申请人与申请人约定了由申请人将被申请人原有的装修拆除，按申请人经营项目重装，且申请人向被申请人支付了50万元装修押金。因此申请人与被申请人之间已经约定了申请人有权根据经营项目重装房屋，被申请人对申请人的装修是予以同意，并向申请人收取了50万元装修押金，终审法院认定申请人未经被申请人同意改变房屋装修的主张不能成立。2、申请人与被申请人在租赁合同的第9-2项约定了解除合同的条件，其中第三条件为申请人未征得被申请人同意改变房屋装修或用途，第四条件为因申请人原因造成房屋主体结构损坏的。本案中，终审法院认定具备该两个解除合同约定条件的主张不能成立。首先，申请人与被申请人在租赁合同中已经明确约定了申请人根据经营项目重新装修，且申请人自租赁该房屋以来，一直使用该房屋从事宾馆经营，不存在未征得被申请人同意改变房屋装修或用途。其次，申请人与被申请人租赁合同中约定的租赁房屋建筑面积为4280.09平方米，扩建部分约400平方米，因此该第三条件和第四条件是针对租赁房屋整体而约定的，不是针对租赁房屋的某一部分，即改变房屋装修或用途及造成房屋主体结构损坏是指整体租赁房屋的装修或用途及整体租赁房屋的主体结构，不能仅仅依据租赁房屋的一小部分即该400平方米的扩建部分而认定。本案中，终审法院只是依据楼房楼顶这一小部分而认定整体租赁房屋的装修或用途及主体结构损坏的主张明显违背了租赁合同约定。第三，被申请人出租该申请人房屋的建筑面积为4280.09平方米，而该扩建部分400平方米没有经过批准手续，是由被申请人在出租前所建造的，因此申请人与被申请人之间的租赁房屋应当是该建筑面积为4280.09平方米的房屋，终审法院依据该400平方米的扩建部分而认定具备解除该租赁合同约定条件的主张不能成立。第四，申请人租赁房屋的经营项目是宾馆。因为经营需要，为了扩建部分上下方便，申请人根据经营而将爬梯改成了楼梯，原先的会议室改成住宿房屋，因此该变化只是发生在扩建部分，没有影响房屋的整体结构。且楼顶改为客房均是采用轻钢龙骨结构，地面加高，没有对房屋造成任何破坏，在租赁期满后完全可以恢复原状。且申请人与被申请人在租赁合同中约定了申请人根据经营需要对房屋进行装修，因此不存在未征得同意改变房屋装修或用途的情况。第五，从法理角度分析，合同应当倾向于有效和继续履行。本案中，扩建部分的变化没有改变整体房屋的主体结构及用途，因此该租赁合同应当继续履行，终审法院判决违背了法理原则，应当予以撤销。三、2013年3月，被申请人向呼和浩特市赛罕区人民法院提起了民事诉讼，要求解除租赁合同。在该次民事诉讼中，被申请人承认其要求解除合同的行为属于违约，且被申请人愿意承担违约责任，并没有主张申请人的行为构成违约，因此被申请人在撤诉后于2013年6月再次起诉，提出申请人违约而要求解除合同的主张前后矛盾，终审法院判决认定事实不清，应当予以撤销。综上所述，申请人与被申请人签订租赁合同后，按照约定对房屋进行了装修，不存在擅自改变整体房屋装修或用途及改变房屋主体结构的情况，不具备租赁合同中解除合同的约定条件。呼和浩特市中级人民法院作出的（2014）呼民一终字第00007号民事判决书认定事实不清，适用法律错误，应当予以撤销。特向贵院提起再审申请，恳请贵院查清事实，依法撤销呼和浩特市中级人民法院作出的（2014）呼民一终字第00007号民事判决书，维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2013）赛民初字第2107号民事判决书，维护申请人的合法权益。
被申请人答辩称，合同约定非常明确，允许申请人装修，但是必须征得我方书面同意，而且也约定了非常细节的约定，装修押金我们也收到了，但是必须征得同意。本次合同签订后，历经两次大的装修，没有一次经过我方书面同意。2号楼房子的内外墙都改了，3号楼上又在楼顶上加盖了一层，还加盖了锅炉房。最初我没发现在租赁的楼房顶上加盖，因为从楼下根本看不到，是让三面的广告牌挡住了，最后还是承租方的员工跟我说，说是楼顶上加盖了一层房屋和锅炉房。其实最初的坡屋顶是作为存放物品的库房类使用的，2007年就把坡屋顶全部拆除了，后来改成会议室，2009年申请人又委托设计方在原楼房结构上加盖一层，这个是非常大的一个违章建筑，同时在三号楼楼顶又严重违反国家法律搭建了一个大的锅炉房，这个锅炉对楼顶的影响很大，工作的时候震动很大，我们也咨询过很多专业人员说这种建筑严重违法，对此申请人的行为已经严重违约并违反国家的法律规定，已经构成合同解除的基本条件。
本院再审查明的事实与一、二审查明的事实基本一致。
本院再审认为，本案的争议焦点是钟建平的装修行为是否违反合同约定，是否成就解除合同的条件。
针对上述争议焦点，根据一、二审及再审庭审查明的事实，闫雪与钟建平于2006年12月19日签订租赁合同后，钟建平未经闫雪书面同意，于2007年、2009年分两次将承租的房屋进行装修改造，将2号楼楼顶改造成了14间客房、一个公共卫生间，将3号楼爬梯改造成了楼梯间及楼梯，并对3号楼楼顶排风机的临建房进行了加高、加宽改造。根据双方当事人签订的《租赁合同》第二条第2-2项约定，即“乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变房屋的结构、装修和使用用途”；第六条第6-1项约定，即“乙方租赁期间不得破坏房屋主体结构和擅自改变原有装修及用途。需事先拟定装修方案经甲方的书面同意后，按规定向有关部门审批的，乙方需报有关部门批准后在符合相关管理部门的规定和要求下，方可进行。费用由乙方自理不抵充租金”；第六条6-4项约定，即“乙方另需增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，乙方需报有关部门批准后，方可进行。费用乙方自理不抵充租金”的约定。本案中，钟建平的装修行为属改变原有装修及用途的行为，根据合同约定，装修前应拟定装修方案，并需征得闫雪书面同意。但钟建平的装修行为既未拟定装修方案，亦未征得闫雪书面同意，其行为构成违约。根据双方合同第九条第9-2项（三）对于解除合同内容的约定，即“乙方未征得甲方同意改变房屋装修或用途的”，一方可书面通知另一方解除本合同。钟建平的装修改造行为符合双方约定的解除条件，闫雪有权提出解除合同。对于钟建平提出其装修行为不存在擅自改变整体房屋装修或用途及改变房屋主体结构的情况，不具备租赁合同中约定的解除条件的再审理由，因其提供的证据不能证明其主张成立，本院不予支持。
综上，本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，再审申请人钟建平的再审申请理由不能成立。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十七条之规定，判决如下：
维持本院（2014）呼民一终字第00007号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵瑞辰
审 判 员 杨利民
代理审判员 姜 怡
二〇一五年五月十八日
书 记 员 宋晓瑾
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定在认定事实、适用法律、阐述理由方面虽有瑕疵，但裁判结果正确的，人民法院应在再审判决、裁定中纠正上述瑕疵后予以维持。