江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张金民初字第0061号
原告严生虎。
委托代理人王中华，江苏联合-合力律师事务所律师。
委托代理人田洁炜，江苏联合-合力律师事务所律师。
被告费晓娟。
委托代理人吴俊福，男，1945年9月25日生，汉族。
第三人汤同波。
原告严生虎诉被告费晓娟、第三人汤同波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理后，依法由审判员袁斌适用简易程序，于2014年3月31日公开开庭进行了审理，原告严生虎及其委托代理人田洁炜、被告费晓娟及其委托代理人吴俊福到庭参加诉讼。审理中原告严生虎申请追加汤同波作为本案第三人参加诉讼，本院依法准许。2013年4月1日本案依法转普通程序组成合议庭，于2014年5月9日公开开庭进行审理，原告严生虎及其委托代理人田洁炜、被告费晓娟及其委托代理人吴俊福到庭参加诉讼，庭审中第三人汤同波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告严生虎诉称：2013年10月22日原告与汤同波签订《房屋买卖合同》一份，约定：原告将位于金港镇新塍村北片第一组202号二上二下楼房及平房两间以160000元的价格卖给汤同波。汤同波扣除了原告欠其的借款，将其余房款支付给了原告，但原告未将房屋交付汤同波。2013年10月30日前后，汤同波与被告约定，将向原告购买的尚未交付的上述房屋再转让给被告，转让价为180000元。2013年11月2日被告要求原告签订房屋买卖合同，原告基于已将房屋出卖给汤同波及汤同波与被告达成转卖的事实，遂与被告签订了《房屋买卖合同》。合同签订后原告收取了被告配合办证费用5000元。后因原告认为价格不合理，一直未向被告交付房屋。因原被告属不同的集体经济组织，所以双方买卖农村个人住房的协议违反了国家有关的法律和政策，故原被告所签订的房屋买卖合同无效。本案原告并未收到被告的购房款，因此原告并不需要返还被告购房款。现原告起诉要求确认2013年11月2日原被告签订的《房屋买卖合同》无效；本案诉讼费用由被告承担。
被告费晓娟辩称：当时是严生虎坚持要卖房子，现在他又说买卖房屋无效。现原告不愿卖房子可以，但是应该把被告的损失赔出来，不能房子也不给、钱也不赔。现在汤同波也在，收条也在，因严生虎将部分房款偿还了其欠汤同波的借款，所以没有拿到足够的钱。现在原告如果不将房屋卖给费晓娟，就应该把收取得房款还给费晓娟。2013年11月15日，原告通过案外人做被告工作，愿意给被告185000元再加5000元损失共计190000元了结，被告当时没有同意。现被告要求法院依法判决。
第三人汤同波陈述，严生虎先将房子以160000元价格卖给我，扣除了严生虎以前向我借款72000元，我又为严生虎归还了他的其他债务，付清了160000元。后来严生虎又从我这里以180000元将房子买了回去，钱退给了我。严生虎给了我几万元，严生虎安排被告又转账给了我几万元，总共给了我180000元。我就把欠条凭证都给了严生虎，严生虎将房屋卖给了被告。
经审理查明：2013年10月22日严生虎与汤同波签订《房屋买卖合同》一份，约定：严生虎将位于金港镇新塍村北片第一组202号二上二下楼房及平房两间（房产证号为：张建房字第××号，土地使用证号为：张集用（99）字第69×××4号，楼房建筑面积143.28平方米，另外东首平房面积约39.09平方米，侧厢平房面积约19.355平方米，土地使用权面积94.38平方米）以160000元的价格卖给汤同波。汤同波扣除了严生虎欠其的借款，将其余房款支付给了严生虎，但严生虎未将房屋交付汤同波。2013年11月2日严生虎与费晓娟签订了《房屋买卖合同》。严生虎将自己所有的上述房产以180000元的价格卖给费晓娟，双方还约定房款于本协议成立时一次性现金支付。甲方（严生虎）将该房产权证和集体土地使用证交给乙方（费晓娟），乙方将上述款项交与甲方。此后该房屋产权及土地使用权归属乙方。该房以后若遇拆迁，拆迁补偿费及安置房均归乙方享有，甲方需无偿积极配合乙方办理相关手续，并不因该房产价值提高及附作物、土地等补偿而反悔。本合同系甲乙双方当事人真实意思表示，互不反悔，否则由违约方承担因违约给对方造成损失的全部责任。同日严生虎向费晓娟出具了“今收到费晓娟支付购房款人民币总计壹拾捌万元整，另外收伍仟元用于以后办理房产相关手续。经手人（收款人严生虎）（加盖手印）2013年11月2日”的收条一份，在收条的下方还注有“于2013年11月15日交付房产手续，水电费以交付日为准，以前的由甲方严生虎承担严生虎”。但上述房屋至今未交付，引起纠纷。2014年1月6日，严生虎起诉来院。
本案争议的主要问题是案涉房屋买卖是否合法有效？原告有无收到被告的购房款？
原告认为：1、就本案买卖合同而言，按照法律规定，购买农村村民房屋的，应当符合申请建房用地条件，所购房屋必须是与购房人在同一集体经济组织内的他人房屋且农村个人住房买卖必须经有关部门批准并办理相关的法律手续，原被告买卖的房屋为农村房屋，因原被告属不同的集体经济组织，所以双方买卖农村个人住房的协议违反了国家有关的法律和政策，故原被告所签订的房屋买卖合同无效；2、本案原告并未收到被告的购房款180000元，只拿到办理产权证的5000元。因此原告并不需要返还被告购房款；申请追加第三人汤同波参加诉讼就是为了确认原告并没有拿到费晓娟的180000元。原告还称汤同波经常叫我去赌钱，我是在汤同波开的赌场里欠了钱之后，汤同波要我还钱，我还不出来，汤同波就提出问我买房子，我同意拿房子抵押给他的，与他签了房屋买卖合同，以160000元卖给他，这个160000元是双方商定的房款价格，签订协议以后汤同波给了我55000元现金，76000元抵了欠汤同波的借款，还有29000元是借款76000元按照两毛利息计算了几个月的利息扣掉的。双方约定好一个月以后交付房屋，当时房产证、土地证都给了汤同波。汤同波提出一个月之内还他160000元可以将房子赎回来。汤同波没有写收条。他没有问我拿房子，他让我暂时先住。2013年10月底汤同波又将房子卖给了被告费晓娟。汤同波买我房子主要是想出售，汤同波和被告签过房屋买卖合同，我去拿办理房屋产权的5000元的时候看到的。当时为了拿5000元办理过户的钱，我又和费晓娟签订买卖合同。5000元过户钱是被告费晓娟的代理人吴俊福通过案外人孙明德转交给我的。我和吴俊福说过要把房子赎回来，我也和案外人孙明德说过以190000元把房子赎回来。我和费晓娟签协议的时候，汤同波也不在场。签协议、拿费晓娟5000元是在案外人孙明德家里。72000元的借条我现在还保存着。
被告认为，2013年11月2日严生虎与费晓娟签订了《房屋买卖合同》是真实的，支付的款项也是真实的，并要求原告交付房屋或者退还购房款。被告认为，其是通过吴俊福介绍，才知道严生虎有房子卖。至于吴俊福怎么知道严生虎有房子卖的其不了解。关于房屋的价格是吴俊福和严生虎谈的。其不认识汤同波，吴俊福是否认识汤同波其不知道。关于其与严生虎房屋买卖其没有与汤同波谈过。其中80000元是从港区建设银行取出来的，30000元是我的哥哥费云岸借给我的，另外50000元是我从娘家借的高利贷。180000元都是现金，一万一打。我放在建设银行给我的纸袋字里，这个袋子是长方形的，大概有20cm宽，30cm长。钱是我拿的，在孙明德家里给的。11月2日签了合同之后就付钱给严生虎，付钱的时候我将装钱的袋子给吴俊福。吴俊福再转交给严生虎。具体的过程我想不起来了。严生虎打开钱袋子，但是没有把钱拿出来，看了一下。后来我就把房产证土地证拿走了，骑着电瓶车走了，剩下的吴俊福在处理。
第三人汤同波认为，严生虎原先以160000元卖给汤同波，扣除严生虎欠其的借款，借了好多次，总共打了72000元的借条，其另外帮严生虎归还了他欠的债务，具体多少债务记不清楚了，总共是160000元。后来严生虎又以180000元向其汤同波买了回去，严生虎和我说，费晓娟是他女朋友，要做老婆的，他要买回去。当时我和严生虎、费晓娟和吴俊福一起去了孙明德家里，严生虎和费晓娟签了买房子的协议，之后严生虎给了我几万块钱，费晓娟又转账给了我几万块钱，总共给了我18万，后来我就把本来打的欠条凭证都给严生虎了。汤同波也收到了严生虎的180000元购房款。汤同波认为原被告之间的房屋买卖合同是真实的，原告要么将房子交付被告，要么将180000元购房款退还给被告。
2014年6月12日本院对案涉房屋买卖在场人之一的孙明德调查，孙明德证实了原被告买卖房屋的事实及双方交付了180000元购房款、5000元房屋过户费、房产证等情况。
2014年6月16日金港镇新塍村村民委员会出具证明，证实金港镇新塍村北片2组村民严生虎（身份证号码××）与张建房字第××号村镇房屋所有权证上的“严胜虎”是同一人。
以上事实由村镇房屋所有权证、集体土地使用证、严生虎与汤同波签订房屋买卖合同、严生虎与费晓娟签订的房屋买卖合同及收取房款的收据、调查笔录、庭审笔录等佐证。
本院认为：《中华人民共和国物权法》规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理费的相关规定；《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；《江苏省土地管理条例》规定，农村村民新建、翻建住宅使用集体经济组织农民集体所有的土地的，应由村民提出申请并由村民会议或村集体全体成员讨论同意，乡（镇）人民政府审核报县人民政府批准；购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地的条件。因房屋的特性，农村村民住宅与其宅基地不可分离。农村村民对其住宅的出卖必然导致房屋所涉及的宅基地使用权的转让。而宅基地使用权的转让必须取得当地政府主管部门及宅基地所在村的审批及同意。本案中案涉买卖房屋属产权登记在严生虎名下宅基地使用权人也为严生虎的农村房屋，原、被告签订的《房屋买卖合同》虽系双方真实意思表示，但按法律规定，被告作为购买农村村民房屋的人应当符合申请建房用地条件，所购房屋必须是与购房人（即被告）在同一集体经济组织内的他人房屋。且农村个人住房买卖须经有关部门批准并办理相关的法律手续。现因被告与原告属不同的集体经济组织，原被告买卖农村个人住房的合同违反国家有关法律和政策，故原、被告签订的《房屋买卖合同》无效。现原告请求确认2013年11月2日原被告签订的《房屋买卖合同》无效，于法有据，本院予以支持。因该《房屋买卖合同》是原被告双方签订的，故造成该《房屋买卖合同》无效原被告均有过错。依照我国合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中关于原告有无收取被告购房款180000元原被告虽有争议，但从原告出具给被告的收条来看，原告收到被告购房款180000元是清楚明确的。原告虽口头否认收到180000元，但也无法解释和抵消其向被告出具的收款收条。另外原告也认可收到被告通过他人转交的收条中5000元房屋过户钱。且原告也认可“（在原房屋买卖价160000元的基础上）加两万元”的事实及其曾在被告代理人（吴俊福）家里说“房子不卖给费晓娟了，要赎回去”的事实。而被告及被告代理人也当庭陈述了详细的付款情节。第三人也证实了原被告买卖房屋的事实，结合本院对在场人孙明德的调查，综上本院可以认定原告已收取了被告180000元购房款。庭审中原被告对原告已收取被告5000元产权过户费用并无争议。综上本院依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《江苏省土地管理条例》第三十五条第二款及其他有关法律的规定，判决如下：
一、2013年11月2日原告严生虎与被告费晓娟签订的《房屋买卖合同》无效。
二、原告严生虎应将因此收取被告费晓娟的购房款人民币180000元、办理房产相关手续费用5000元返还给被告费晓娟；被告费晓娟应将因此收取原告严生虎的相关产权证返还给原告严生虎。限于本判决生效后10日内履行（如采用转帐方式支付，请汇入张家港市人民法院，开户行：交通银行张家港支行，帐号38×××60）。
三、驳回原告严生虎其它诉讼请求。
案件受理费3900元，由原告严生虎、被告费晓娟各负担1950元，被告负担的部分原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时直接给付原告。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州分行园区支行，帐号：55×××99。
审 判 长 袁 斌
人民陪审员 孙海航
人民陪审员 刘进法
二〇一四年六月十八日
书 记 员 徐 丹