湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘08民终156号
上诉人（原审被告）文芳，女，1976年8月17日出生，土家族，初中文化，居民。
委托代理人黄群，湖南风云律师事务所律师。
上诉人（原审被告）文友亮，男，1952年5月28日出生，汉族，初中文化，居民。
委托代理人黄群，湖南风云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邹婵，女，1965年12月24日出生，土家族，居民。
委托代理人熊群力，湖南天门律师事务所律师。
委托代理人覃文秀，女，1952年2月17日出生，土家族，居民，由张家界市永定区尹家溪镇西尹村村委会推荐。
上诉人文芳、文友亮与被上诉人邹婵排除妨害纠纷一案，前由湖南省张家界市永定区人民法院于二○一五年五月十八日作出（2011）张定民一初字第1257号民事判决。宣判后，文芳不服，向本院提起上诉。本院于二○一五年八月十七日作出（2015）张中民一终字第148号民事裁定，将本案发回湖南省张家界市永定区人民法院重审。湖南省张家界市永定区人民法院依法追加文友亮为当事人后，于二Ｏ一六年一月二十九日作出（2011）张定民一初重字1257号民事判决。宣判后，文芳、文友亮不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月26日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月20日公开开庭审理了本案。上诉人文芳、文友亮及其共同委托代理人黄群，被上诉人邹婵及其委托代理人熊群力、覃文秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：1994年3月1日，原告邹婵与案外人宋桂福（宋贵福）签订了一份《合资建造房屋协议书》，协议内容为：宋桂福有旧房一栋，位于永定办事处南正居委会北正路文庙巷，现经过与邹婵协商，达成关于拆除旧屋，两人合资建造房屋的如下协议：1、拆除旧屋后，由邹婵出资人民币叁万元在原地上建造房屋，宋桂福将旧屋所拆全部材料用于建造新房上，在邹婵出资叁万元及旧材料用完后，确不能完成两人商定的建房任务，超过的资金由宋、邹各出一半。2、在宋桂福原建筑面积为柒拾叁点贰陆平方米的土地上按一分为二划分归属，原则：南部为宋桂福所有，即从南向东延伸至7.2米处（即楼梯南墙中线）止，从东向西延伸至6.67米处止，在上述面积上建混合结构房屋二层平顶，作为宋桂福原房屋的补偿，北部为邹婵所有，即从楼梯南墙中线开始向北延伸至6.03米处（与王莉屋接），向西延伸至伍元新与张宏英屋界止，在上述面积上建楼三层平顶混合结构房屋，作为邹婵投资建造补偿所有，并按上述原则划分土地使用权及房屋所有权（见下页附图）；3、一楼至二楼的楼梯间的地面宋桂福和邹婵各人一半。二楼至三楼的楼梯间全部面积属邹婵所有。在该《合资建造房屋协议书》后面，绘制了宋桂福与邹婵房屋的方位、四至界限、房屋所占土地面积平面图。此后，邹婵与宋桂福按协议修建了房屋一栋，邹婵取得了合资修建的文庙巷房屋楼梯以北的三层房屋的所有权。1994年4月11日，邹婵办理了大定房证字第017468号房屋所有权证，所有权证记载：所有权人邹婵，房屋坐落永定办事处南正居委会北正路，间数2，建筑结构砖木，层数壹，建筑面积叁拾叁点贰平方米。在该证上的“使用国有土地摘要”一栏上，登记的土地使用面积为33.2平方米，土地使用证号为92字第1910041号。1994年5月，邹婵办理了北正路文庙巷房屋的水户，同年10月，办理了北正路文庙巷26号的电上户。1997年邹婵外出务工。1998年文芳购买了宋桂福与邹婵合资建造的位于南正居委会文庙巷属宋桂福所有的房屋（即楼梯南头部分），1998年11月4日，文芳与龙成签订一份《出售房屋及土地协议书》，协议内容为：甲方龙成将房屋及土地自愿出售给文芳，地址文庙巷26号，房屋价格为肆万元。房屋的所有手续全部出售，以前的房屋及土地手续由龙成挂失作废，今后如有房屋手续出现，不作为法律依据，龙成亲自考虑过的决不反悔。协议签订后，文芳实际占有使用了文庙巷26号、原宋桂福房屋楼梯以北的属邹婵所有的三层房屋。1999年邹婵打工回来发现房屋被文芳占有后，双方发生纠纷。1999年10月，文芳以原告身份向法院起诉了龙成和邹婵，要求龙成处理原告与第三人（邹婵）的房产纠纷，责令第三人邹婵停止对原告的侵权行为，2002年11月，文芳提出撤诉，原审法院以（2001）张定民初字第615号民事裁定书裁定准予文芳撤回起诉。2002年，文芳在原三层房屋基础上修建了第四层房屋。1998年10月、11月，文芳与宋桂福分别签订了一份《房屋土地转让协议》和《地产交易协议》，将宋桂福的定国用（92）字第1910041号国有土地使用权过户到文芳名下。2009年9月18日，该土地使用权过户到文有亮名下。
2011年8月3日，邹婵向原审法院提起诉讼，要求文芳腾让属邹婵所有的位于南正居委会北正路的一至三层房屋。原审法院于2015年5月18日作出了（2011）张定民一初字第1257号民事判决，判决文芳立即腾让位于崇文办事处南正居委会北正路文庙巷属邹婵所有的一至三层房屋。文芳不服判决，向湖南省张家界市中级人民法院提起上诉，湖南省张家界市中级人民法院认为，邹婵所有的房屋所有权证号为大定房证字第017468号房屋，所占用的土地使用权已登记在文友亮名下。文友亮与本案的处理有法律上的利害关系，属于必须参加本案诉讼的当事人。原判决遗漏当事人，依法应当发回重审。于2015年8月17日作出（2015）张中民一终字第148号民事裁定，裁定撤销原审法院（2011）张定民一初字第1257号民事判决，将本案发回重审。
另查明，宋桂福拆除前的房屋位于南正居委会北正路文庙巷，原房屋所有权证为大定房证字第003455号（已注销），建筑结构砖木，间数4，建筑面积73.26平方米，宋桂福原国有土地使用证为定国用（92）字第1910041号，用地面积为90.05平方米。文芳现居住使用的崇文办事处南正居委会文庙巷18号与原永定办事处南正居委会文庙巷26号系同一地方。
2011年11月16日，邹婵以宋桂福、文芳为被告向原审法院提起诉讼，要求确认宋桂福、文芳分别于1998年10月和1998年11月10日签订的房屋土地产权转让协议和地产交易协议无效，2002年10月12日，原审法院以（2012）张定法民二初字第34号民事判决书判决驳回邹婵的诉讼请求。宣判后，邹婵不服，向张家界市中级人民法院提出上诉，张家界市中级人民法院审理认为，宋桂福作为合法的房屋所有权人及国有土地使用权人，有权将其房屋及土地使用权转让给他人，根据邹婵与宋桂福在《合资建造房屋协议书》中的约定，定国用（92）字第1910041号国有土地使用证项下部分土地使用权应由邹婵享有。故以（2012）张中民一终字第157号民事判决书判决驳回上诉、维持原判。
还查明，1998年10月、11月，文芳与宋桂福分别签订了一份《房屋土地转让协议》和《地产交易协议》，将宋桂福的定国用（92）字第1910041号国有土地使用权过户到文芳名下。2009年9月18日，该土地使用权过户到文有亮名下。
本案在审理过程中，经原审法院主持调解，双方当事人未能达成一致协议。
原判认为：邹婵与宋桂福于1994年3月1日签订了《合资建造房屋协议书》后，双方已按协议约定在原宋桂福宅基地的基础上重新修建了一栋砖混结构房屋，按照协议约定，邹婵已合法取得位于原南正居委会北正路文庙巷26号现文庙巷18号房屋的物权，且邹婵于1994年4月11日取得了房屋所有权证。1998年11月4日，龙成给文芳变卖邹婵所有的文庙巷26号房屋时，并没有证据证实已得到邹婵的授权，事后也未得到邹婵的追认，文芳从龙成手中购房的行为不符合善意取得的情形。依照相关法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故原告邹婵要求文芳腾让其占有使用的位于南正居委会北正路文庙巷的一至三层房屋，符合法律规定，予以支持。文芳提出争议房屋系合法取得辩称观点，因本案所涉房屋权属清楚，无论从房屋的修建，还是房屋的产权手续，均为邹婵所有，故文芳的上述辩称观点，既与事实不符，也不符合法律规定，不予采纳。文芳与宋桂福签订协议将邹婵享有的定国用（92）字第1910041号国有土地使用证项下部分土地使用权转登记到文芳名下，文芳又转移登记到文有亮名下，并不影响邹婵对该土地使用权的占用使用。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（二）项，《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十五条、第三十九条之规定，判决：被告文芳立即腾让位于张家界市永定区崇文办事处南正居委会北正路文庙巷属原告邹婵所有的一至三层房屋。案件受理费1000元，由被告文芳负担。
宣判后，文芳、文友亮不服，向本院提起上诉称：1、原判决遗漏当事人。上诉人文芳与龙成签订《出售房屋及土地协议书》，邹婵从未向文芳主张权利，龙成作为合同当事人之一，应当为本案当事人。2、上诉人文友亮已经取得了诉争房屋的国有土地使用权，原判决损害了文友亮的合法权益。3、龙成将房屋卖给文芳的行为属于表见代理，文芳取得涉案房屋符合善意取得。4、上诉人购买诉争房屋后进行了重新装修，原判决腾让房屋显示公平。5、双方当事人之间土地使用权和房屋所有权权属不明确，原判决应当中止审理但没有终止，程序错误。故请求二审人民法院依法撤销原判决，改判驳回被上诉人邹婵的诉讼请求。
被上诉人邹婵辩称：1、龙成并非本案当事人，原判决不存在遗漏当事人情形。2、本案并未损害文友亮的合法权益。3、龙成与文芳签订《出售房屋及土地协议书》时，没有出示任何有关卖方的委托手续，文芳对房产实行登记制度也是明知的，文芳没有理由相信龙成有代理权。4、邹婵的物权是合法的，应当受到法律保护，原判决不存在显示公平，也不需要中止审理。故请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人文芳、文友亮没有提交新的证据。被上诉人邹婵向本院提交一组证据，即诉争房屋原始钥匙的照片一张，拟证明原始钥匙一直由邹婵保管，当时邹婵与龙成没有任何委托关系。
经庭审质证，上诉人文芳、文友亮认为该照片不属于二审新证据，且无法证实就是诉争房屋的原始钥匙。本院经审查认为，邹婵提交的钥匙照片，不能证明该钥匙即为诉争房屋的原始钥匙，不能确定该证据与本案具有关联性，依法不予采纳。
二审经审理查明：1998年11月4日，文芳与龙成签订一份《出售房屋及土地协议书》，龙成系邹婵的儿子。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。被上诉人邹婵通过建造行为，取得了诉争房屋的所有权，并办理了房屋产权证，可依法对该房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。文芳与邹婵的儿子龙成签订《出售房屋及土地协议书》时，明知诉争房屋已办理产权登记，且龙成没有提供取得邹婵授权处理房屋买卖事宜的材料及诉争房屋产权证，不能认定文芳为有理由相信龙成有代理权，文芳、文友亮主张龙成出卖房屋构成表见代理的上诉理由不能成立，不予支持。文芳、文友亮占有诉争房屋并无合法根据，邹婵基于对诉争房屋享有所有权提出排除文芳、文友亮对诉争房屋的妨害，龙成并非必须参加本案诉讼的当事人，文芳、文友亮主张原判遗漏当事人的上诉理由不能成立，不予支持。土地使用权与房屋产权是相互独立的物权，各有其独立价值，取得土地使用权不是取得房屋所有权的前提条件，邹婵已经办理了涉诉房屋的产权登记，取得房屋产权证，故文芳、文友亮主张诉争房屋土地使用权不明确，本案应中止审理的上诉理由不能成立。本案中，文芳、文友亮占有涉诉房屋并无合法根据，其二人是否装修房屋及房屋是否增值并非抗辩腾让房屋的理由，且二人未提起反诉，也未提交其使房屋增值的证据，原判决并无不当，文芳、文友亮主张原判显示公平的上诉理由不能成立，不予支持。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人文芳、文友亮各负担500元。
本判决为终审判决。
(本页无正文)
审 判 长 郭 辉
代理审判员 向 源
代理审判员 全建明
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 王向化
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。