湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00221号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郭迪奎，男，1965年10月2日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江海龙，男，1979年2月2日出生，汉族。
委托代理人：杜平，湖北垦博律师事务所律师。
上诉人郭迪奎因房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民商初字第00550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年6月，江海龙向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除《租赁合同》；2、郭迪奎退还房屋租赁保证金11万元；3、郭迪奎赔偿经济损失3万元（系营业损失、装修残值损失）；4、郭迪奎支付违约金2万元（按房屋租赁保证金11万元的20%计算，去掉零头）；5、郭迪奎承担诉讼费。郭迪奎提起反诉，请求判令：1、确认郭迪奎于2013年4月11日解除《租赁合同》合法；2、江海龙立即腾退商铺，如不腾退，后期占用商铺租金按每月28，800元结算（从2014年7月28日开始）；3、江海龙补交从2011年4月1日至今所欠租金（对账后确定具体金额）；4、江海龙赔偿解除合同后强占商铺至今的违约金48，000元（2013年4月11日至2014年8月10日，3，000元×16月）；5、诉讼费由江海龙负担。
一审法院经审理查明，坐落于武汉市武昌区南湖花园城五环广场1层49室、51室的房屋的权属于2012年3月23日登记至郭迪奎名下，房屋所有权证号分别为武房权证市字第20120053**号、第20120053**号，证载建筑面积分别为54.65平方米、34.66平方米，设计用途为商业服务。
江海龙与郭迪奎均称，上述房屋原承租人系刘卫军，刘卫军利用该处房屋开办武汉市武昌区逸泉足浴馆。武汉工商经济户口底卡记载，该馆成立日期2011年7月12日，系个体工商户性质，负责人为刘卫军。庭审中郭迪奎出具的保证书载明：因经营不善，将商铺转让给江海龙。刘卫军。2011年10月12日。庭审中江海龙出具的转让合同载明：本人刘卫军将逸泉养生馆转让给江海龙，店里设施除了电脑、麻将桌带走外，其余的不带任何东西。
2011年10月12日，郭迪奎（甲方）与江海龙（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于武汉市武昌区南湖花园城五环广场1层49-51号商铺出租给乙方使用，租期自2011年4月1日起至2016年3月30日止，年租金18万元，按年结算，以转账形式在每期开始的前15日前缴付；乙方在合同签订时向甲方缴纳11万元作为房屋租赁保证金，租赁终止之日缴清一切费用后，甲方无息退回保证金；乙方按期缴纳房屋租金，未经甲方同意，不得转租、转让、分租，不得与他人合作使用房屋或联营；解除合约后，乙方应于次日迁出；任何一方违反合同，守约方有权提前解除合同，违约方以等额于保证金的数额进行赔偿；租赁期内，乙方逾期支付租金，每逾期1日按月租金的百分之二支付违约金，逾期15日甲方有权单方终止合同并收回房屋，并没收保证金；甲方逾期交付房屋，每逾期1日按月租金的百分之二支付违约金，逾期15日视为甲方擅自解除合同，甲方退还所有已收款项并支付等额于保证金的数额的违约金；解除合同后，乙方逾期不交还房屋的，除限期搬出、补交租金外，甲方还有权按月租金百分之二十收取违约金；租赁期满，乙方不得破坏装修，应以现状交还，一切嵌装在墙体内的装修均不得拆除，同时甲方不予补偿，除此以外，可移动的财产均可带走；甲方已将商铺装修成能经营足疗店，内附11台空调；甲方给予乙方的装修期为20天（折合人民币为1万元），乙方在合同期内退租须补交此款。合同签订当日，江海龙向郭迪奎交纳了房屋租赁保证金11万元及该房屋2012年4月份以前的租金9万元。当日，郭迪奎向江海龙出具了房屋租赁保证金收条和租金收条，其中租金收条载明：今收到武昌五环广场49-51号商铺2012年4月份以前的租金玖万元。承租人江海龙。郭迪奎字。江海龙接手该商铺后，对其进行了装修，利用该处房屋经营足疗店，自己未另行申办营业执照。
在合同履行过程中，江海龙未严格按照合同约定以转账形式于每期开始的前15日前缴付租金，以现金或银行存款形式交纳租金，后来改为月付。2012年3月19日，郭迪奎向江海龙出具收条，载明：今收到五环广场商铺租金壹拾万元。郭迪奎字。2012年3月19日，江海龙通过工商银行向郭迪奎的银行卡＊18660存入51，000元。2012年5月31日，郭迪奎向江海龙出具收条，载明：今收到五环广场商铺租金肆万元。郭迪奎字。
郭迪奎认为江海龙拖欠租金，遂于2013年4月5日通过邮政快递向江海龙发出通知，通知载明：你已违反《租赁合同》（拖欠租金），如果想继续租用商铺，请于2013年4月10日前将所欠租金及合同约定的滞纳金存入交通银行＊17745401账户上，否则，我将于2013年4月11日单方解除合同。
2014年2月，郭迪奎提出涨租金，双方为租金标准发生争议。郭迪奎于2014年3月一次、2014年6月两次，将小汽车停放在该商铺大门处。
2014年3月5日，郭迪奎通过手机向江海龙发出短信，载明：《租赁合同》于2013年4月11日解除，今正式通知你来洽谈新租赁合同，五日内不洽谈视为放弃优先承租权，在本月31日前腾空移交商铺。
2014年3月9日，在足疗店工作的曹燕红（公民身份号码420321198310206921）通过手机向郭迪奎发出短信，载明：你也知道我花了十四万接店，去年装修买东西又花了两三万，只做了一年多时间，但凡亏得少点我都不会麻烦你这么久，对不起！
2014年3月20日，郭迪奎通过手机向江海龙发出短信，载明：原合同于2013年4月11日已终止，新合同你们又租不起，今通知你在本月31日前腾空交还商铺和收回你们转账给我的15，000元，并于下月5日前清算保证金、滞纳金、水电费等，逾期后果自负。
2014年3月27日，郭迪奎向江海龙发出催交通知，载明：你从2013年3月31日起已违反了我们于2011年10月12日签订的《租赁合同》，本人于2013年4月5日发通知给你，但你不按通知上要求改正和补救你的违约，故而，我们的租赁合同已于2013年4月11日终止。请你于2014年3月31日前腾空和交还商铺（结清水、电和物业管理费），并于2014年4月10日前结清合同保证金、滞纳金，同时我退还你于2014年3月12日付款15，000元，逾期视为你自愿放弃。江海龙于2014年3月31日签收该通知。
郭迪奎与江海龙协商找人接手门面，为此，江海龙于2014年3月31日通过交通银行向郭迪奎的银行卡＊177＊＊＊＊1存入8，000元。郭迪奎认为该款性质为解除合同后的差额租金，江海龙认为系付给郭迪奎的劳务费。庭审中，郭迪奎与江海龙均无充分证据证明其各自主张的款项性质。
2014年4月30日，江海龙通过交通银行向郭迪奎的银行卡＊177＊＊＊＊1存入三笔款项，分别为1万元、4，600元、400元，共计15，000元。2014年5月29日，江海龙通过交通银行向郭迪奎的银行卡＊177＊＊＊＊1存入四笔款项，分别为1万元、4，700元、200元、100元，共计15，000元。庭审中，江海龙与郭迪奎均认为2014年5月29日所存入的15，000元的性质系交纳2014年6月12日-2014年7月12日的租金，此后再未交纳租金。
2014年6月11日，江海龙通过手机向郭迪奎发出短信，载明：为了让你彻底放心，你认为关门转我们搬离也行，大约要我们等多久转出去，哪怕少给点损失我们都行，我们可以等，毕竟王婕是个女孩子也不容易，我们作为大哥多体谅她一下。
庭审中，江海龙表示不对商铺装修残值进行鉴定；实际支付的租金需要对账核定，但双方均未在指定期限内向一审法院提交对账结果，亦未提交对账的凭证。
一审法院经审理认为，江海龙与郭迪奎于2011年10月12日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，是否违约、是否拖欠租金、合同是否解除、是否应该赔偿经济损失、违约金等系本案争议的焦点。
一、江海龙认为，郭迪奎自2014年3月起无理要求涨租，多次到商铺闹事，甚至3次用小汽车堵住商铺门口，导致自己巨大经济损失。郭迪奎认为，江海龙拖欠租金，变更租金支付方式，转租房屋，自己有权解除合同并按照合同约定向江海龙主张违约金及赔偿金。
1、合同中约定“年租金18万元，按年结算，以转账形式在每期开始的前15日前缴付”。江海龙未严格按照合同约定的形式支付租金，实际以现金或银行存款形式交租，最后以月付代替年付。郭迪奎接受租金，未提出异议。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第66条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”的规定，可以认为双方变更了租金的支付方式，江海龙月付租金的形式并未构成违约。
2、郭迪奎认为江海龙将房屋转租给案外人“王婕”，即曹燕红。江海龙予以否认；曹燕红认为自己曾经帮江海龙打理过店面生意，但没有接转门面、参与投资装修，门面租赁与自己无关。因郭迪奎的证据不足以证明自己的主张，对郭迪奎的此项主张不予采信。
3、拖欠租金问题。实际支付的租金可以通过双方对账核定，但双方均未在指定期限内向一审法院提交对账结果，亦未向一审法院提交对账的凭证。在现有的证据基础上，结合双方的陈述，依据证据规则进行判断。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。江海龙作为承租人，负有支付租金的义务，因此，是否足额支付租金，应由江海龙承担举证责任，但是，本案系持续履行性质的合同，不能机械适用该规定，应结合合同履行的特点和履行情况综合进行判断。分析郭迪奎2013年4月5日通过邮政快递向江海龙发出的通知，反映郭迪奎在此时是认为江海龙差欠租金的，此后，将近一年时间，没有证据证明郭迪奎为欠租一事进行过交涉。至2014年2月，双方发生争议，争议的焦点系租金标准而并非拖欠租金。2014年3月20日，郭迪奎通过手机向江海龙发出短信，2014年3月27日，郭迪奎向江海龙发出催交通知，上述短信和通知的重点为限期腾空和交还商铺（结清水、电和物业管理费），结清合同保证金、滞纳金，退还2014年3月12日的付款15，000元，并无房租差欠的交涉内容，且以生活经验判断，如果差欠租金事实成立，不可能主动退回已交纳的租金。江海龙于2014年3月31日通过交通银行向郭迪奎的银行卡存入8，000元，虽然双方对此款的性质存在不同的表述，但郭迪奎在索要款项的态度上显然是积极的，在小数额的资金上积极索要，在大金额的租金拖欠时却不提及，与生活经验不符。江海龙于2014年4月30日、5月29日分别向郭迪奎的交通银行账户存款各15，000元，支付了两个月的租金，最后一笔系交纳2014年6月12日-2014年7月12日的租金。对于实际收取的租金，郭迪奎并非没有核查的基础，在反诉租金时，主张的金额先后为562，000元、472，000元、270，000元、13万元，其多次变更、增加诉讼请求，说明郭迪奎提出的主张并非经过严密思考，比较随意、任性。上述事实可以说明，双方在2014年2月以来发生的纠纷系要求涨租金所致，而并非拖欠租金所致。一审法院合理推定，江海龙不差欠2014年7月12日之前的租金。
4、郭迪奎要求涨租、闹事、堵门问题。江海龙变更租金的支付形式，虽未认定构成违约，但确实导致郭迪奎的合法利益一定程度的让与和减损。双方在合同的履行过程中，存在不信任的因素，郭迪奎采取了不理智、不和谐的方式处理争议，其行为确实不当，但尚不构成根本违约。
二、合同是否解除问题。合同解除条件有两种，一种是约定条件解除，一种是法定条件解除，行使合同解除权应满足法定条件或约定条件。郭迪奎不具备合同约定事由或法律规定事由，其无权行使合同解除权，亦未正确行使合同解除权。郭迪奎持续领受租金，其于2014年3月至6月发出的短信及通知，表明双方就解除合同进行过协商，但并未达成合意，因此郭迪奎关于合同已经于2013年4月11日解除的主张不能成立。现江海龙起诉至法院要求解除合同，郭迪奎反诉要求确认解除合同合法，可以视为双方就解除合同达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定“当事人协商一致，可以解除合同。”，一审法院确认合同终止履行。合同解除后，江海龙应将商铺交还给郭迪奎，不得破坏装修和原有结构，郭迪奎应向江海龙退还租房保证金11万元。
三、赔偿经济损失、违约金问题。江海龙要求郭迪奎赔偿经济损失3万元（系营业损失、装修残值损失），但其未能举证营业损失存在，亦未申请对装修残值进行鉴定，同时，一审法院未认定郭迪奎构成违约，因此江海龙要求郭迪奎赔偿经济损失、支付违约金的请求缺乏事实和法律依据，不予支持。同理，一审法院未认定江海龙构成违约，故对郭迪奎要求赔偿经济损失、支付违约金的请求不予支持。
四、租金问题。已确认双方就解除合同达成一致意见，因此无需再支付装修期内租金1万元。郭迪奎在反诉中并未主张2014年7月12日后发生的租金及房屋使用费损失。但江海龙在答辩时表示愿意支付2014年8月至判决生效之日的房屋租金，为避免当事人诉累，一审法院照准。郭迪奎主张按照每月28，800元支付占用费，没有事实依据，不予支持。一审法院确认江海龙按照每月15，000元的标准向郭迪奎支付租金及房屋使用费损失。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条、第九十六条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认江海龙与郭迪奎于2011年10月12日签订的《租赁合同》于2014年7月30日终止履行；二、江海龙应于本判决生效之日起十五日内腾退出坐落于武汉市武昌区南湖花园城五环广场1层49室、51室的房屋，将该房屋返还给郭迪奎；三、江海龙应于本判决生效之日起十五日内向郭迪奎支付房屋租金和房屋占用使用费（按照每月15，000元的标准，自2014年7月13日起计付至实际返还房屋止）；四、郭迪奎应于本判决生效之日起十五日内向江海龙退还房屋租赁保证金11万元；五、驳回江海龙的其他诉讼请求；六、驳回郭迪奎的其他诉讼请求。本诉案件受理费3，500元，减半收取1，750元，由江海龙负担；反诉案件受理费3，320元，由郭迪奎负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，郭迪奎不服，向本院提起上诉称：本案事实是因江海龙违约（拖欠租金、私自转让和变更付租方式）而引起纠纷，一审判决对此均未认定显然错误。一、涉案合同是从何时开始实际履行是判断江海龙是否差欠第一年租金的关键事实，但一审判决对此却予以回避。涉案合同明确约定起租期是2011年4月1日，至2012年3月30日，江海龙只支付租金90，000元，第一年度差欠90，000元租金。江海龙提交的第二年度支付租金的凭证表明差欠租金40，000元。二、江海龙及案外人曹燕红通过手机发送的短信内容，能够清楚表明江海龙将涉案门面私下转让给曹燕红，违反合同约定的不得转租、转让、分租，已构成违约，但一审判定江海龙不违约，也不赔偿出租人，明显错误。三、郭迪奎不同意江海龙将按年支付租金180，000元私自更改为按月付租金15，000元，并于2014年3月27日书面通知江海龙退还月租金15，000元，一审违反证据规则认为郭迪奎“默示”而认定江海龙不违约是错误的。四、一审判令江海龙从2014年7月13日起支付实际占用费属于失误。根据合同约定的起租期，2014年5月29日，江海龙最后一次支付15，000元应为2014年6月份的租金。请求二审法院判令：一、改判一审判决第三项为江海龙从2014年7月1日起支付实际占用费至实际返还房屋时止；二、撤销一审判决第四、六项；三、支持郭迪奎的反诉请求（江海龙向郭迪奎补交租金140，000元，赔偿郭迪奎违约金116，000元）；四、本案的全部诉讼费用由江海龙承担。
被上诉人江海龙答辩请求维持一审判决。
在二审诉讼过程中，双方当事人均认可郭迪奎于2011年10月12日出具的租金收条是郭迪奎就涉案房屋第一次向江海龙收取租金90，000元。
经审理查明，一审认定的事实属实。
本院认为，江海龙与郭迪奎于2011年10月12日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。虽然双方约定的租赁期为2011年4月1日起至2016年3月30日，但从郭迪奎向江海龙收取90，000元租金并出具收条记载的内容来看，双方实际履行该租赁合同的起始日应为2011年10月12日，且租金的支付方式，包括其后多次租金的支付均不是按合同的约定按年结算，可以认定双方均认可变更了租金的支付方式。关于郭迪奎上诉提出江海龙差欠租金的问题，郭迪奎于2014年3月27日向江海龙发函要求退还2014年3月12日交纳的租金15，000元，若差欠租金事实成立，郭迪奎向江海龙发上述函，显然不符合常理。自2013年4月5日郭迪奎通过邮政快递的方式向江海龙发出通知要求江海龙补交拖欠的租金后的近一年的时间里，现无证据表明郭迪奎为差欠租金事宜与江海龙进行过交涉，且双方在一审法院指定的时间内未提交对账凭证，故一审法院合理推定江海龙不差欠2014年7月12日前的租金是正确的，江海龙在合同履行过程中不存在违约行为。现双方对解除合同均无异议，一审判决合同解除后的房屋占用费从2014年7月13日开始计算并无不当。关于郭迪奎上诉提出江海龙私自转让涉案门面，构成违约，应承担违约责任的上诉理由，现郭迪奎无充足的证据证明江海龙私自转让涉案门面的事实存在，故郭迪奎的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6，820元，由郭迪奎负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 陈继红
二〇一五年四月十四日
书记员 肖 华