浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙台民终字第829号
上诉人（原审被告、反诉原告）：冯仙明。
委托代理人：余雄杰，浙江时间律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：台州市黄岩区国有资产经营有限公司，住所地：台州市黄岩区劳动南路289号。
法定代表人：屈道华，董事长。
委托代理人：戴坚，浙江中英律师事务所律师。
上诉人冯仙明因房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市黄岩区人民法院（2013）台黄民初字第1687号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年12月2日公开开庭进行了审理。上诉人冯仙明及其委托代理人余雄杰、被上诉人台州市黄岩区国有资产经营有限公司（以下简称黄岩国资公司）的委托代理人戴坚等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：2010年9月8日，台州市永宁拍卖有限公司受黄岩区国有资产管理中心（现为黄岩国资公司）委托公示涉案营业房公开招租投标公告，对其所有并由黄岩区粮食局代管的黄岩区青年东路120号大楼营业房和后幢房屋整体公开招租投标。公告载明：一、招租房屋建筑面积，起投底价及保证金：1、大楼营业房八间（五层楼，系钢混结构），计建筑面积1459.99平方米。2、后幢房屋七间（三层楼，系混合结构），计建筑面积623.99平方米。总建筑面积2083.98平方米（以实际看样为准）。起投底价138万元／年，投标保证金20万元。二、租赁期限三年。第二年起租金每年递增5%。租赁起讫具体日期以协议书上为准……。被告冯仙明参加招租并支付保证金20万元。同年9月17日，被告以年租金180万元招租得到上述房屋租赁权。同年10月8日，黄岩区国有资产管理中心（甲方）与被告冯仙明（乙方）签订了《房屋租赁合同》黄国租b2010-7号，该合同约定：一、因乙方用于经营的需要，甲方将位于青年东路120号的8（间数）等，计建筑面积2083.98（平方米）的房屋出租给承租方使用。出租房屋的质量状况为现状。二、租赁期限为叁年，自2010年10月18日至2013年10月17日止。三、房屋租金：第一年为180万元，第二年为189万元，第三年为198.45万元，总计567.45万元。乙方一次性付给甲方履约保证金20万元，期满后归还，不计利息。租金的交纳方式及期限：先付后用，每年启用的第一天必须付清全年租费，以此类推。租金计算方法：每年递增5%。水电费、物业费、卫生费等由乙方负担。四、房屋装潢应事先取得甲方的同意，但不得改变房屋主体结构和承重结构。按规定需报经有关部门审批的，按照其规定。装潢费用由乙方负担。租赁期届满后，对于装潢部分的处理不得拆除赠与甲方所有。五、租赁期间房屋的修缮：在租赁期间房屋的修理费用由乙方自负。六、甲方保证在交接房屋时该房屋交接前没有产权纠纷，保证在交接时已清除该房原由甲方设定的抵押权。如交接后发生有关该房屋交接前存在的债务纠纷，由甲方承担全部责任。七、乙方有下列违约情形之一的，甲方有权单方终止合同，强行收回房屋，由此造成的一切损失由乙方自行承担，也可向人民法院起诉：1、乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、乙方利用承租房屋进行非法活动的，损害公共利益的；3、乙方未按合同约定用途使用房屋的；4、乙方未按合同约定交纳租金达一个月的。八、租赁房屋因期满而终止时，乙方逾期不搬迁的，甲方有权单方面强行将乙方的物品搬迁出屋，由此造成的一切损失由乙方自负。甲方也可以向人民法院起诉，由乙方承担诉讼费、律师代理费及房屋至实际交付之日止的租金损失。合同期满后，进行公开招租，如甲方仍继续出租房屋，在同等条件下，乙方享有优先权。九、甲方若在租赁期间将该房屋所有权转移给第三方，甲方应提前三个月通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权利。乙方未获得所有权的，租赁合同对新的房屋所有人继续有效。租赁期满后，由乙方自行与新房产权人商定。十、甲方若在租赁期间将房屋的所有权设定抵押的，应当书面告知乙方，原租赁合同继续有效。十一、违约责任：1、甲方未按合同的约定向乙方交付房屋的，应向乙方支付违约金（每日）1000元，乙方并可以要求解除合同；2、乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，应支付违约金每日1000元；3、乙方应善意使用房屋，在租赁期内做好安全、消防工作。如因乙方的原因而造成房屋损毁及他人人身和财产损失的，由乙方承担一切赔偿责任。十二、免责条件：房屋如因不可抗力原因毁损，造成乙方损失，双方互不承担责任。十三、解决纠纷的方式：双方可以协商解决。也可以向租赁物所在地人民法院提起诉讼。十四、约定事项：如遇政府规划拆迁，乙方必须无条件服从，按时出屋，费用乙方自负，甲方不负责赔偿，租金按实际天数结算。十五、租赁期内租费收取、房屋等管理工作，由甲方的授权委托代为管理人负责。出租方黄岩区国有资产管理中心和代为管理人单位黄岩区粮食局在合同上盖章，承租方冯仙明在合同上签名捺印。因此次招标前，除临街店面外上述房屋均由被告承租，故合同签订后，被告继续使用原承租房屋，同时原告将临街店面交被告使用；被告支付了第一年房租180万元，第二年房租189万元；但第三年房租被告仅支付1011350元（2012年10月9日支付468175元和443175元，同年10月11日支付50000元，同年10月12日支付50000元），尚有973150元未支付（20万元履约保证金未扣除）。原告于2013年10月11日诉至该院。
另认定：被告冯仙明从1999年3月起至2010年8月31日（本次招租前）分三期合同连续租用涉讼房屋（临街七间店面房除外）。在租用的两幢房屋之间的场地上未经审批搭建了钢架棚。涉讼的后幢房屋外东北角相邻约有100平方米（东西长12.5米，南北宽8米）场地（包括平房），原系案外人陈连元所有。1979年4月，黄岩区粮食局与陈连元签订调房协议，陈连元所有位于粮食局大楼后幢房屋外东北角相邻约有100平方米场地调归粮食局管理使用。因粮食局下属单位四季春粮油食品店生产需要在该场地搭建锅炉房（平房），后该单位改制停产，锅炉房空闲倒塌。被告承租涉讼房屋后，约在2007年9月经原告同意，被告将该场地平房与承租的房屋连成一体使用，但未经有关部门审批。后因黄岩区粮食局与陈连元所调房屋的所有权无法转换，需要将上述场地退还给陈连元，经原、被告协商于2010年12月10日被告同意将该场地（包括平房）腾空后退还给陈连元。退还时被告要求原告适当减少房租，后因原告未明确答复（被告主张原告当时承诺减少半年租金，但原告予以否认），被告一直向相关部门反映、信访。原告起诉后，被告提出反诉。2013年11月4日，被告申请对因退还陈连元场地给其造成的损失进行评估，同年11月14日该院启动评估程序。同年11月22日，该院办理评估事项的部门经审查后发出通知载明：涉讼房屋涉及评估的部位已被重新装修，又无相关设计施工图纸等，因评估所需的材料不足无法进行损失评估。
还认定：涉讼房屋原产权人为台州市黄岩区粮食局，2010年6月3日产权人变更为黄岩国资公司。被告承租后将临街店面西边四间出租给陈仁建，约定除西边第一间楼梯间外其他3间长度为20米，因西边第2、3间后面为依梦浴室大厅达不到20米，导致合同纠纷，后双方协商解除了合同。被告已于2014年7月10日将租赁房屋中的临街7间店面房交还给原告。
原审法院认为：原、被告于2010年10月8日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，其内容并不违反国家法律、行政法规的强制性或禁止性规定，应为有效，各方均应按约履行。被告未支付第三年的房租费973150元，事实清楚。因原告出租的房屋不仅包括有房产证的房屋（建筑面积2083.98平方米），也应包括房屋范围内的场地。招租时陈连元所有的场地确属原告管理使用，且在前期出租时该场地归承租人使用，本期招租时也注明以“实际看样”为准，应当认定陈连元所有的场地属于招租范围。后原告要求被告将该场地归还给陈连元，被告也自行腾出该场地归还给陈连元，并继续支付以后的租金，应当认定双方经协商同意变更租赁合同的标的物。被告称原告承诺减少半年租金，因原告否认无从证实。但在当时被告因承租场地减少提出减少租金属情理之中，也不违背法律规定。由于对被告减少租金的要求未解决，被告一直信访，并以此为抗辩理由未支付最后一年的部分租金，该未付租金行为不应认定为违约。原告要求被告支付违约金的请求，该院不予支持。根据本案实际，从诚实信用和公平原则出发，该院酌情确定被告因出租场地减少而相应减少应付租金27.45万元，即二年递增的租金。故被告还应当支付给原告房租费698650元。鉴于房屋租期在该院审理期间届满（即2013年10月17日届满），双方的租赁合同的权利、义务即终止，原告要求解除房屋租赁合同已无必要。但租赁合同终止后，承租人应当将租赁物归还给出租人，故原告要求被告立即腾出承租房屋归还给原告的请求符合法律规定，该院予以支持。房屋租赁合同终止后，被告未将承租房屋归还给原告，并继续占有承租房屋，其占用费由被告支付到腾房归还给原告之日止。鉴于审理中为减少损失被告已于2014年7月10日将临街7间店面房交还给原告，故从2013年10月18日至2014年7月10日止的占用费按每年180万元计算为（266天×1800000元÷365天）1311780.82元；从2014年7月11日起至实际归还之日止的占用费，以该部分租赁物以前的租赁合同以及当前的转租合同为参照，酌情按每年258000元计算为妥。原告合理的诉讼请求该院予以支持。对于被告的反诉请求，鉴于退还陈连元的场地系双方协商同意变更合同租赁物的结果，不应认定为原告违约，但该块场地的退还，客观上对被告使用房屋、场地的规划布局造成影响，造成装修等损失确有存在，鉴于由此造成的损失因客观原因无法进行评估鉴定，该院综合全案，酌情确定由原告给予被告60万元的经济补偿。依照《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第七十七条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、台州市黄岩区国有资产经营有限公司与冯仙明的房屋租赁关系终止；冯仙明将坐落台州市黄岩区青年路120号的承租房屋（除临街自东至西七间店面已移交外）腾空并交还给台州市黄岩区国有资产经营有限公司。二、冯仙明支付台州市黄岩区国有资产经营有限公司2013年10月17日前的房租费人民币698650元和2013年10月18日至2014年7月10日的房屋占用费1311780.82元；并支付自2014年7月11日起至实际交房之日止按年租金258000元计算的房屋占用费。三、台州市黄岩区国有资产经营有限公司补偿给冯仙明人民币600000元；并归还履约保证金200000元，合计人民币800000元。四、驳回台州市黄岩区国有资产经营有限公司、冯仙明其他的诉讼请求。上述一、二、三项于判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币22482元，反诉案件受理费12733元，合计人民币35215元，由台州市黄岩区国有资产经营有限公司负担12482元，冯仙明负担22733元。
宣判后，冯仙明不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人黄岩国资公司诉讼主体不适格。2010年10月8日上诉人作为承租方与出租方黄岩区国有资产管理中心、台州市黄岩区粮食局签订了合同。被上诉人出示的《关于同意设立区国有资产管理局的批复》载明，撤销台州市黄岩区国有资产管理中心，人员和职责整体划入台州市黄岩区国有资产管理局。被上诉人与上诉人没有合同关系，本案具有主体资格的是台州市黄岩区国有资产管理局。一审应当以被上诉人主体不符驳回其起诉。二、本案属行政合同纠纷，一审将此定性为租赁合同并以民事案件立案审理是错误的。本案的租赁合同是以实现行政管理为目的的合同，不同于平等主体之间订立的以设定民事权利义务关系为目的的民事合同，一审定性错误。三、被上诉人构成重大违约，直接致上诉人经济损失2320692元。1、本案违约事实清楚。双方签订的租赁合同第六条约定，如有产权纠纷被上诉人应负全部责任，上诉人反诉赔偿损失有据。一审已经认定被上诉人与案外人陈连元存在产权纠纷，对上诉人化巨资装修部位约120平方予以拆除，产权纠纷部位拆除导致影响房屋整体使用，被上诉人构成根本违约。2、一审认为同意拆除房屋和支付租金是合同变更错误。当时拆除120平方米房屋和支付租金是无可奈何，因如上诉人不答应，被上诉人将终止合同，会造成更大损失，不存在双方协商一致同意变更合同的事实。3、一审以诚实信用和公平原则酌定经济补偿错误。本案合同责任是严格责任，违约责任的赔偿标准应按实际损失和可得利益损失赔偿进行确定，一审酌定经济补偿600000元也是不公平的。四、被上诉人的重大违约致使上诉人无法实现承租目的造成损失、上诉人钢架800平方依房屋租赁合同第四条期满后装潢部分未处理等，上诉人在合同到期一年前多次要求被上诉人处理，与被上诉人一直在协商。到期后被上诉人也致函电力、自来水公司进行停水停电并拆除水表、电表，并对房屋进行维修，说明被上诉人事实上已接管房屋。协商期间绝不能等同于擅自占用，故一审认定上诉人擅自占用应支付被上诉人房屋占用费1311780.82元的判决错误。五、上诉人有权不支付租金。因被上诉人存在收取上诉人租金十几年达千万元而不开具发票、产权纠纷影响营业房整体使用造成巨大损失、出租房屋面积与招租广告所称严重缩水等行为，上诉人有权拒绝支付租金。综上，请求二审撤销原判，依法改判。
黄岩国资公司答辩称：一、涉讼房产系被上诉人名下房产，不是黄岩区国资局的房产，黄岩区国资局是代被上诉人签订合同，所以被上诉人作为原告主体适格。二、上诉人主张本案属行政合同的上诉理由不能成立。本案被上诉人不是行政单位，黄岩区国资局虽是行政单位，但只是代被上诉人签合同。行政合同的一个本质特征是行使行政监督权，本案房屋租赁合同的内容是民事行为，没有行政监督权的内容。三、关于违约及损失的问题。被上诉人不存在违约情况，租赁合同的房屋租赁范围和面积写得很清楚，上诉人使用陈连元的房屋，被上诉人明确告知其该房屋产权不属被上诉人所有，也从未就此向上诉人收取费用。上诉人所谓的232万元损失，仅是上诉人单方陈述，缺乏证据支持，一审时曾想就此进行评估，但评估单位明确告知无法进行损失评估，故损失数额不能确定。上诉人自行拆除，自愿腾出场地归还给陈连元，虽然没有书面协议，但该事实客观存在。一审判决补偿上诉人60万元，被上诉人也是不同意的。四、原判决“支付自2014年7月11日起至实际交房之日止按年租金258000元计算的房屋占用费”，被上诉人认为太低了，应按488219.18元计算。五、上诉人在房屋租赁合同终止后，没有把承租房屋归还给被上诉人，被上诉人也没有事实上进行接管，所以上诉人应该支付房屋占用费，并且应当支付至交回房屋之日止。上诉人认为协商期间不属于占用的理由，明显不能成立。六、上诉人主张的有权不予支付租金的三种情况不存在，即便存在，也没有法律规定在这三种下可以不支付租金。综上，被上诉人认为一审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。
本院认为，黄岩区国有资产管理中心与上诉人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。涉案房屋原产权人为台州市黄岩区粮食局，后登记至被上诉人名下事实清楚。在签订房屋租赁合同时虽以黄岩区国有资产管理中心（后变更为黄岩区国有资产管理局）为出租方，但鉴于涉案房屋已登记至被上诉人名下，其作为产权人以原告身份主张相应的权利并无不当。另外，上诉人在本案一审过程中亦对被上诉人提出了反诉，这表明其对被上诉人以原告身份提起诉讼并无异议，故上诉人认为被上诉人并非本案适格主体的上诉理由不能成立。对于本案房屋租赁合同性质问题，虽然签订合同时出租方为黄岩区国资局，但是该租赁合同的内容只涉及到出租人与承租人私法上的权利与义务，合同主体双方地位平等且不存在着行政管理与被管理关系，故涉案租赁合同性质应当为民事合同而非行政合同，上诉人认为本案应属行政诉讼受案范围的理由缺乏法律依据，本院不予采信。对于案外人陈连元所有的场地是否属于被上诉人方出租范围的问题，一审已作了认定并认为该场地（包括平房）是应当属于被上诉人方的出租范围。上诉人在2010年12月10日根据被上诉人方的要求，将陈连元所有的场地及平房退还给陈连元并继续支付后续租金，一审将此认定为双方协商同意变更租赁合同的标的并无不当。由于变更之后导致出租场地减少，一审根据诚信与公平原则相应减少上诉人应付的租金也属合理。同样，由于陈连元场地的退还，造成上诉人一定的损失也是不争的事实，但鉴于客观原因对相关损失无法进行评估鉴定，一审综合全案酌情确定由被上诉人方补偿给上诉人60万元的损失并无不当。上诉人要求被上诉人赔偿其经济损失232万余元缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。由于租赁期间届满之后，上诉人仍然占用相关房屋，一审按照相应的租金标准计算房屋占用费符合法律的规定。至于上诉人在二审期间提出发票开具的问题，由于上诉人在一审期间并未就此提出反诉，本院二审不予审查。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35215元，由上诉人冯仙明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭晓明
审 判 员 汤坚强
代理审判员 张淑娅
二〇一四年十二月十日
代书 记员 赵灵仙