北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第31577号
原告付亚怡，女。
委托代理人赵延方。
原告王平辽，男。
委托代理人赵延方。
被告陈宏，男。
被告段瑗，女。
委托代理人张严之。
原告付亚怡、王平辽与被告陈宏、段瑗（以下均简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。付亚怡、王平辽共同的委托代理人赵延方，陈宏，段瑗的委托代理人张严之，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
付亚怡、王平辽诉称：2013年1月28日，我们的女儿王xx向崔×借款，崔×要求我们作为共同借款人，如果王xx不能还款，则由我们承担连带还款责任。同时，崔×还要求我们以现居住的北京市朝阳区双井东院xx号楼xx门203号房屋做抵押担保，并到公证处做公证。我们同意为王xx借款担保，于是王xx及我们和崔×签订了借款合同，王xx借款130万元，借款期限自2013年1月28日至2013年3月27日。我们按照崔×的要求在相关文件上签字并做了公证，但始终未拿到公证书。2013年5月，在我们不知情的情况下，陈宏将上述房屋过户至其同伙段瑗名下，并要求我们腾房。上述房屋市场价在260万元左右，而王xx及我们向崔×借款只有130万元且已经偿还了12万元。我们为王xx担保借款，是以房屋作为抵押担保，本意并非卖房。崔×及陈宏、段瑗未经我们同意并且不支付合理价款就擅自将房屋过户至段瑗名下，明显是恶意串通，妄图侵占我们的合法财产，其行为无异于抢劫。陈宏与段瑗恶意串通，损害了我们的合法权益，其所签存量房屋买卖合同应属无效。现段瑗已将房屋转售他人，无法实际返还房屋，故其应当赔偿损失。陈宏不正确履行代理职责，反而与段瑗恶意串通，以低于市场价85万余元的价格将房屋过户给段瑗，故其亦应赔偿损失。现我们起诉，要求确认陈宏代理付亚怡与段瑗于2013年5月21日签订的存量房屋买卖合同（编号C759239）无效，并要求陈宏、段瑗赔偿损失856200元。
陈宏辩称：付亚怡、王平辽起诉要求确认我与段瑗所签存量房屋买卖合同无效，没有事实和法律依据。2013年1月28日，付亚怡、王平辽及其女儿王xx共同向案外人崔×借款130万元，付亚怡以其名下北京市朝阳区双井东院xx号楼xx门203号房屋就该笔借款向崔×设定抵押。由于崔×对付亚怡、王平辽及王xx的偿还能力有怀疑，为顺利拿到借款，付亚怡、王平辽委托我在借款不能偿还的时候代为出售房屋，并将出售所得偿还崔×。当天，双方在北京市中信公证处就委托售房事宜办理了公证。2013年2月22日，付亚怡、王平辽及王xx再次向崔×借款20万元。截至本案发生，付亚怡、王平辽及王xx共计欠崔×150万元。上述两笔借款到期后，付亚怡、王平辽及王xx没有按照约定向崔×偿还。崔×为了快速收回出借本金而找到我，要求按照借款之前的约定处置房屋。后来，我经朋友刘抗洪介绍认识了段瑗，按照市场价150万元出售了房屋。我与段瑗在此前根本不认识，在售房过程中形成合同关系，根本不存在付亚怡、王平辽所称的恶意串通。我严格按照授权委托书的指示，代为确定房屋价格并出售房屋，良好地进行了受托事务，没有任何损害付亚怡、王平辽利益的行为，也没有收取任何报酬，受托行为是无偿行为，我不应当赔偿损失。我代为出售房屋时，税务机构的核税价格为120余万元，而我将房屋以150万元的价格卖给段瑗，完全高于政府指导价，不但没有损害付亚怡、王平辽的利益，相反是充分地良好地履行了受托义务。综上，付亚怡、王平辽为获得借款自愿将房屋委托我出售，借款到期不能偿还后又诉请房屋买卖合同无效并要求我赔偿损失，其意思表示前后矛盾，为了借到钱不惜使出浑身解数让他人同意，借钱之后又拖欠不还，现在又将无偿帮助其出售房屋的我告上法庭要求高额索赔，其行为不但违反了公序良俗，更让我寒心。我作为一个守信的、善良的公民，恳请法院在查明事实后驳回付亚怡、王平辽的诉请。
段瑗辩称：我与付亚怡、王平辽的受托人陈宏签订房屋买卖合同，并未侵害他人利益。我与陈宏在买卖房屋前并不相识，双方是因为房屋买卖而结识的，不存在付亚怡、王平辽在起诉书中所称的同伙一说。2013年5月中旬，我的朋友说陈宏有房屋要出售，因为我对小区周边环境和地段都比较了解，觉得当时陈宏开出的价格也比较适合，就与陈宏通过讨价还价最终达成购房意向。陈宏要求房款以现金方式支付，由于当时我手中现金不足，故经与陈宏协商确定分两次支付房款。2013年5月15日，陈宏以及我的受托人经中介公司办理了网上签约手续。2013年5月21日前后，双方又在房管部门办理了过户登记手续。2013年5月22日，我将房款150万元全部支付给陈宏。整个购房期间我都是善意的，不存在与陈宏恶意串通的情节，现在交易已经结束，房屋也已经过户，我不应当承担向付亚怡、王平辽返还房屋的责任；且现在该房屋已经再次转卖他人，房屋和钱款都已经交付，实际上已经无法返还了。作为买受人，我对陈宏的售房手续进行了严格的审查，已经做到了一个购房人应当具备的合理谨慎义务，陈宏处置受托房屋有合法手续，我依法购房也不存在过错，双方均不应对付亚怡、王平辽的反悔行为承担责任。房屋原产权人为付亚怡，因此我在签订房屋买卖合同前对陈宏的委托手续进行了严格的审查，陈宏也向我出具了公证书和委托书，因为信任上述文书的真实性，我才与陈宏签订房屋买卖合同并按约定支付房款。截至我收到付亚怡、王平辽的起诉书之日，上述公证书和委托书仍然合法有效，因此我完全有理由相信出售房屋是付亚怡、王平辽的真实意思表示。付亚怡、王平辽先前委托陈宏出售房屋，在委托书上签字并且办理了公证，现又以不知道委托为由要求确认房屋买卖合同无效，其关于不知情的陈述不符合常理。房屋价款符合当时的政府指导价，且符合房屋当时的客观状况。据我事后了解，付亚怡、王平辽和王xx因拖欠他人借款，故委托陈宏出售房屋以偿还借款；由于陈宏当时要求支付全款，而我认为房屋价格合理且符合购买条件，故双方最终协商确定以150万元的政府指导价成交，该交易是合法、公平、公正的，是建立在双方平等自愿、等价有偿基础上的。陈宏有付亚怡、王平辽的授权，我与陈宏协商确定的价格并未超出或低于付亚怡、王平辽指定的价格；且150万元是全款价格，按照当时的市场情况该房屋不可能在短期内以市场价成交；如果没有一定的利润空间，我不会以150万元价格购买该房屋；此价格虽然略低于市场价但却符合房屋状况，且是基于付亚怡、王平辽不得低于市场指导价的授权确定的，因此双方完全可以按照此价格签约。综上所述，我作为合法的受让人，在购买房屋期间不存在任何过错，房款已经支付、房屋已经过户，且目前该房屋也已经另售他人，因此请求法院驳回付亚怡、王平辽的诉讼请求。
经审理查明：王平辽与付亚怡系夫妻关系。北京市朝阳区双井东院xx号楼xx门203房屋（以下简称203房屋）原登记在付亚怡名下。
2013年1月28日，案外人崔×作为出借人（甲方），案外人王xx作为借款人（乙方），付亚怡、王平辽作为共同借款人，各方签订借款合同，约定乙方向甲方借款130万元，借款期限自2013年1月28日至2013年3月27日；王xx、付亚怡、王平辽自愿对上述借款承担连带还款责任。同日，付亚怡、王平辽为陈宏出具委托书，声明自愿委托陈宏办理203房屋的有关事宜：1、办理银行提前还款手续及领取他项权证、房产证等文件；2、办理解押登记手续，代签相关法律文件、领取解押后的房产证等文件；3、签订房屋买卖合同；4、办理网上签约；5、办理产权过户登记手续；6、代缴相关税费；7、代收房价款；代为确定上述房产的出售价格，但出售价格不应低于房屋所在地区域政府公布的房屋指导价格；8、协助买方办理购房贷款手续；9、办理水、电、燃气、有线电视、物业等交割手续；10、其他与上述房产出售有关的一切事宜。该委托书经北京市中信公证处（2013）京中信内民证字02562号公证书公证。
2013年2月22日，崔×作为出借人（甲方），王xx作为借款人（乙方），双方签订借款合同，约定乙方向甲方借款20万元，借款期限自2013年2月22日至2013年3月21日。同日，王xx出具收条，确认从崔×处收到借款20万元。同日，付亚怡、王平辽分别出具承诺书，承诺如王xx未能按照借款合同约定期限向崔×偿还借款，其自愿承担王xx在借款合同中的全部还款义务，崔×可直接要求其替代王xx偿还全部借款。
2013年5月21日，陈宏代理付亚怡作为出卖人，案外人耿秋婷代理段瑗作为买受人，双方签订网签版本存量房屋买卖合同（合同编号：C759239），约定出卖人向买受人出售203房屋，成交价格150万元。该合同还注明打印日期为2013年5月15日。
2013年5月13日，陈宏出具收条，称收到段瑗现金50万元；2013年5月22日，陈宏出具收条，称收到段瑗现金100万元。经询，段瑗称其家中有现金，故上述150万元并无相应提款记录。陈宏称其已将上述150万元交付给崔×，并提交了崔×分别于2013年5月13日和2013年5月22日出具的金额为50万元和100万元的收条为证。
经询，陈宏称其与崔×系朋友，崔×要求付亚怡、王平辽委托其出售203房屋，其又经朋友刘抗洪（音）介绍而认识买受人段瑗。段瑗则称其至本案诉讼开始后才从刘抗洪处得知崔×其人，亦在本案诉讼开始后才知悉崔×与王xx之间的借款关系。
陈宏、段瑗均称段瑗在购买203房屋前曾实地查看该房屋，陈宏还称崔×曾委托房屋中介出售该房屋，房屋中介带领段瑗进行了看房活动。崔×到庭作证期间，经本院询问，其称未曾参与203房屋的出售过程，也不曾委托房屋中介出售该房屋。
2013年6月4日，段瑗、案外人张恒茂为陈建霞出具委托书，声明自愿委托陈建霞办理203房屋的有关事宜：1、办理银行提前还款手续及领取他项权证、房产证等文件；2、办理解押登记手续，代签相关法律文件、领取解押后的房产证等文件；3、签订房屋买卖合同；4、办理网上签约；5、办理产权过户登记手续；6、代缴相关税费；7、代收房价款；代为确定上述房产的出售价格，但出售价格不应低于房屋所在地区域政府公布的房屋指导价格；8、协助买方办理购房贷款手续；9、办理水、电、燃气、有线电视、物业等交割手续；10、其他与上述房产出售有关的一切事宜。该委托书经北京市中信公证处（2013）京中信内民证字14837号公证书公证。
2013年7月9日，陈建霞代理段瑗作为出卖人，谭庚作为买受人，双方签订网签版本存量房屋买卖合同（合同编号：C768958），约定出卖人向买受人出售203房屋，成交价格150万元。经询，段瑗称其向谭庚出售203房屋的实际成交价格为165万元，谭庚先支付了10万元定金，后又转账支付了155万元购房款至陈建霞的账户中。段瑗提交了陈建霞在中国工商银行卡号为×××的账户历史明细清单，清单显示此账户于2013年7月9日有卡存进项155万元；经本院向中国工商银行查询，前述155万元确由谭庚名下账户转入，但此后陈建霞上述账户连续发生6笔总金额为165万元的大额出项，其中5万元于2013年7月9日转给赫荣车，另150万元分别于2013年7月9日和2013年7月10日分4笔转给崔×，余者10万元于2013年7月10日转给刘峰。经本院询问，段瑗称售房所得款项由陈建霞代为进行理财。
付亚怡、王平辽称其在203房屋中居住至2013年6月底，此后谭庚找了10余人到此房屋强行拆除防盗门，报警后警方要求当事人自行解决，故其无奈搬走。段瑗称其购买203房屋后未曾实际控制该房屋，其此后将该房屋出售给谭庚，并让谭庚自行接收房屋；本院向段瑗询问，谭庚应自何人处接受203房屋，段瑗称其不清楚。
经付亚怡、王平辽申请，本院委托北京首佳房地产评估有限公司对203房屋于2013年5月15日的市场价格进行鉴定，鉴定结果为235.62万元。经询，付亚怡、王平辽称其主张的损失856200元即是房屋出售价格与市场价格之间的差额。
上述事实，有各方陈述、（2013）京中信内民证字02562号公证书、存量房屋买卖合同、收条等在案佐证。
本院认为：付亚怡、王平辽为陈宏出具委托书，委托陈宏办理出售203房屋有关事宜，委托权限包括“代为确定上述房产的出售价格，但出售价格不应低于房屋所在地区域政府公布的房屋指导价格”。陈宏作为受托人，应当秉承全面维护委托人利益的原则处理委托事务，且应将处理委托事务取得的财产转交委托人。然而，陈宏在实际处理委托事务的过程中，仅考虑并非其委托人的崔×的债权实现，而以过分低于市场价格的150万元出售203房屋，严重损害其委托人付亚怡、王平辽的利益；另，陈宏亦未将出售203房屋所得款项交予其委托人付亚怡、王平辽。因此，本院认定陈宏在出售203房屋过程中存在故意损害委托人付亚怡、王平辽利益的行为。
依据陈宏与段瑗的陈述，二人系在交易203房屋的过程中结识的；段瑗还陈述其至本案诉讼开始后才得知崔×其人，以及崔×与王xx之间的借款关系。然而，段瑗与陈宏之间的所谓150万元款项往来，无任何银行提款、转款或者存款记录予以佐证；而在段瑗与谭庚之间关于203房屋的交易中，谭庚向陈建霞付款后却刚好有150万元转至崔×账户中；陈建霞向崔×转账的事实，亦可否定段瑗关于在本案诉讼前不认识崔×的陈述。关于段瑗在购房前实地查看203房屋的过程，陈宏的自述与其证人崔×的证言相互矛盾。另，段瑗在购买203房屋后未曾实际控制即将该房屋转售给谭庚，并让谭庚自行接收房屋，该情形亦违反正常交易习惯。
综合以上种种，本院认定本案实际情况如下：陈宏在接受付亚怡、王平辽委托后，与段瑗恶意串通，就203房屋通谋虚假签订所谓存量房屋买卖合同（合同编号：C759239），并将203房屋转移登记至段瑗名下；段瑗在此过程中并未进行真实交易行为，既未真实支付交易价款，亦未取得对203房屋的实际占有；此后，段瑗又经陈建霞代理，将涉案房屋转移登记至谭庚名下，并以所得款项抵偿王xx对崔×所负债务。因此，本院认为陈宏代理付亚怡与段瑗签订的存量房屋买卖合同（合同编号：C759239），系陈宏与段瑗的通谋虚假意思表示，且双方存在恶意串通损害付亚怡、王平辽利益的行为，该合同应属无效；现涉案房屋已登记至谭庚名下，付亚怡、王平辽有权要求陈宏、段瑗就该损害事实予以赔偿；经鉴定，203房屋市场价格为235.62万元，扣除抵偿债务部分的150万元，差额损失应由陈宏、段瑗对付亚怡、王平辽予以赔偿。
依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条第一款、《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款之规定，判决如下：
一、确认被告陈宏代理原告付亚怡与被告段瑗就北京市朝阳区双井东院xx号楼xx门203房屋签订的存量房屋买卖合同（合同编号：C759239）无效。
二、被告陈宏、段瑗于本判决生效之日起十日内向原告付亚怡、王平辽赔偿损失八十五万六千二百元。
如果被告陈宏、段瑗未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万二千三百六十二元，由被告陈宏、段瑗负担（原告付亚怡、王平辽已预交，被告陈宏、段瑗于本判决生效之日起七日内给付原告付亚怡、王平辽）。
鉴定费六千七百一十二元，由被告陈宏、段瑗负担（原告付亚怡、王平辽已预交，被告陈宏、段瑗于本判决生效之日起七日内给付原告付亚怡、王平辽）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 喆
人民陪审员 王振民
人民陪审员 李京华
二〇一四年十月九日
书 记 员 乔 露