福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第1672号
上诉人（原审被告）金中大（厦门）纺织有限公司。
法定代表人洪美美，总经理。
委托代理人郑明辉、郑子腾，福建兴世通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）厦门胜耀玻璃制品有限公司。
法定代表人杨世平，总经理。
委托代理人吴冬梅、林志峰，福建宏信律师事务所律师。
上诉人金中大（厦门）纺织有限公司（以下简称金中大公司）因与被上诉人厦门胜耀玻璃制品有限公司（以下简称胜耀公司）租赁合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2014）海民初字第2743号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年4月12日，顺昌法院作出（2008）顺执行字第45-1号《执行裁定书》，裁定查封金中大公司位于厦门市海沧区新阳工业区阳光路666号（06-4）工业土地使用权及在建工程A、B、C三座厂房。
2011年5月1日，胜耀公司与金中大公司签订一份《厂房租赁合同》，约定：金中大公司将坐落于厦门市海沧区新阳工业区阳光路666号综合楼的案涉厂房出租给胜耀公司使用；面积为2650平方米，租期从2011年5月5日起至2021年5月4日止为十年；水电押金为200000元，每年租金322000元，应在每年4月5日前付清当年租金等内容。合同签订后，双方依约履行，胜耀公司向金中大公司支付了水电押金200000元、2011年5月4日至2012年5月4日的租金322000元及2012年5月4日至2013年5月5日的租金322000元。
2013年4月6日，兆裕公司向胜耀公司发出一份《通知函》，通知：兆裕公司于2012年10月12日通过拍卖会竞得阳光路666号工业用地使用权及在建建筑物所有权，原业主金中大公司在房产已设立抵押且在法院查封期间，在未经抵押权人同意且未经执行法院准许的情况下，擅自就该房产与胜耀公司签订了租赁合同；自2012年10月12日至今的半年时间里，经兆裕公司多次催告，胜耀公司既未与兆裕公司签订租赁合同或向兆裕公司缴纳租赁费用及相应场地押金，又未明确搬离时间，仍继续占用场地；为此，兆裕公司提出过渡性解决方案，胜耀公司应以押金形式向兆裕公司缴纳自2013年1月13日起的房屋租赁费用等内容。2013年9月5日，胜耀公司与兆裕公司签订一份《租赁合同》，约定兆裕公司将案涉厂房出租给胜耀公司，租赁期限自2013年1月13日起至2016年1月12日止为三年。
另查明，2013年5月21日，金中大公司法定代表人洪美美出具一份《声明》，声明：金中大公司在与胜耀公司签订租赁合同时，洪美美没有告诉胜耀公司厂房被法院查封一事。
胜耀公司诉至法院，请求判令：一、确认胜耀公司、金中大公司于2011年5月1日签订的《厂房租赁合同》无效；二、金中大公司返还胜耀公司310239元，其中水电押金200000元、租金99748元（按租金328000元／年计算，自2013年1月13日起至5月4日止，共计111天，即328000元／365天×111天）及利息10491元（以299748元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日起计至实际还款之日止，现暂计至2014年3月29日）；三、本案诉讼费用由金中大公司负担。
原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。存在以下争议焦点：一、关于胜耀公司与金中大公司于2011年5月1日签订的《厂房租赁合同》的效力问题。租赁标的物即案涉厂房原属金中大公司所有，但在出租前于2010年4月12日已被顺昌法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条规定：“……由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用……”，但金中大公司未能举证证明顺昌法院指定金中大公司保管案涉厂房，并允许金中大公司继续使用或出租案涉厂房。另外，金中大公司陈述其将被查封厂房出租后将租赁合同通过快递邮寄给了顺昌法院，但金中大公司未能提交相应的快递邮寄凭证佐证。因此，金中大公司应对此承担举证不能的不利后果，结合顺昌法院后续将被查封厂房进行拍卖的行为，不能推断出顺昌法院之前允许金中大公司将被查封厂房出租。而且，金中大公司将案涉厂房出租给胜耀公司之前，未向胜耀公司明确告知案涉厂房已被人民法院查封的事实。综上，《厂房租赁合同》签订时案涉厂房已处于人民法院查封的状态，金中大公司未经人民法院同意擅自将被查封厂房出租的行为违反了法律的强制性规定，《厂房租赁合同》应为无效合同。
二、金中大公司应向胜耀公司返还的款项。《厂房租赁合同》无效，无效合同不能发生当事人预期的法律效果，故因合同所取得的财产应予返还。金中大公司向胜耀公司收取的水电押金200000元，应予返还。案涉厂房被人民法院查封后进行拍卖，由兆裕公司于2012年10月12日经过拍卖取得案涉厂房的所有权，后胜耀公司与兆裕公司另行签订了租赁合同，约定租赁期限自2013年1月13日开始。胜耀公司之前已经向金中大公司预缴了2011年5月4日至2013年5月5日的租金，现胜耀公司要求金中大公司返还自2013年1月13日起至5月4日期间共111天的租金，该主张合法有据，法院予以支持，此期间的租金共计97923.3元（322000元÷365天×111天）。另外，胜耀公司关于利息的主张，缺乏法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、厦门胜耀玻璃制品有限公司与金中大（厦门）纺织有限公司于2011年5月1日签订的《厂房租赁合同》无效。二、金中大（厦门）纺织有限公司应于判决生效之日起十日内向厦门胜耀玻璃制品有限公司返还水电押金200000元、租金97923.3元，合计297923.3元。三、驳回厦门胜耀玻璃制品有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，金中大公司不服判决，向本院提起上诉。
上诉人金中大公司上诉称，一、原审认定上诉人未经法院同意擅自将被查封的案涉厂房出租，属于事实认定错误。首先，原审法院认为“金中大公司未能举证证明顺昌法院指定金中大公司保管案涉厂房”、“金中大公司陈述其将被查封厂房出租后将租赁合同通过快递邮寄给了顺昌法院，但金中大公司未能提交相应的快递邮寄凭证佐证”应承担举证不能的不利后果系错误的。事实上，远在南平的顺昌法院因对案涉厂房鞭长莫及，才不得不指定上诉人代管。同时，为了尽快偿债，上诉人在得到顺昌法院的许可之后，才将案涉厂房出租并将租赁合同寄给顺昌法院报备。仅从上诉人举证的《协助执行通知书》即可推知：1、通知上能准确无误的载明承租公司的全称。2、通知中表述“按你公司与金中大公司签订的租赁合同中约定的租金数额及支付租金的时间交纳”，表明顺昌法院对承租户通过与上诉人签约租赁涉案厂房是知情同意的。3、通知发出的时间与该承租公司签订合同的时间高度吻合。4、从通知的落款时间可以推断顺昌公司最迟在2011年9月就得知金中公司将查封的厂房出租，却未依法采取任何反制措施。相反，顺昌法院还积极介入以提取租金收益。其次，原审法院还认为“结合顺昌法院后续将被查封厂房进行拍卖的行为，不能推断出顺昌法院之前允许金中大公司将被查封厂房出租”的推断存在逻辑上的错误。据前分析，如果说顺昌法院没有明示允许或者默许上诉人的出租行为，那么很难合理解释顺昌法院为何在明知承租户存在巨大承租风险的情况下，并未通知承租户放弃承租，也未依法制止上诉人的出租行为或者采取重新指定其他保管人等反制措施，而是积极介入到租赁关系中提取房租收益？仅从这点看，我们说顺昌法院从未指定或者默许上诉人保管案涉厂房有悖常理。至于顺昌法院在允许出租的情形下，仍然将出租中的涉案厂房拍卖是基于“买卖不破租赁”的原则，拍卖这一物权行为并不碍于被上诉人的债权行为。从客观上来看，截至目前被上诉人仍旧使用案涉厂房，并未因拍卖而对被上诉人使用厂房产生他碍。综上，顺昌法院的指定行为及收悉合同的事实是可以予以确信的。假使顺昌法院没有明示指定，但是从顺昌法院的种种行为活动无不表明其默认了上诉人作为涉案厂房代管人的身份和资格。二、原审认定双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同是错误的。首先，原审法院认定讼争合同的签订时间系2011年5月1日属于事实认定错误。原审判决认可缴纳水电保证金的事实并支持返还全额水电保证金的诉求，然而被上诉人仅举证“水电保证金的收款收据”却显示落款时间为2010年4月5日。众所周知，商用房屋出租时，业主有预收水电费保证金的交易习惯。从常理推断，若争议双方仅签订过一份租赁合同，水电保证金却在签订《厂房租赁合同》前一年缴纳不符合常理。因此，讼争合同的签订时间、实际履行的时间起点应认定为2010年4月5日。原审认定“案涉厂房在出租前于2010年4月12日已被顺昌法院查封”应纠正为“案涉厂房在出租后才被顺昌法院查封”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。……”、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”、《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，双方对案涉厂房签订的《厂房租赁合同》合法有效。其次，争议合同的双方意思表示真实，内容合法，应认定为有效合同。原审以上诉人未经法院同意擅自将被查封厂房出租的行为违反了法律的强制性规定而判令合同无效，毫无法律依据。原审法院并未明确指出“擅自将被查封厂房出租的行为”违反了哪一条具体的强制性规定。据上诉人了解，建设部1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，“司法机关和行政机关裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋不得出租”。但《城市房屋租赁管理办法》也不属于我国法律、行政法规范畴，其仅属于部门规章，不符合我国《合同法》第52条第（5）项“违反法律、行政法规的强制性规定”，因此，应认定双方的租赁合同合法有效。事实上，被法院查封的不动产是可以出租使用的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条第二款规定，“由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用”由此可见，被查封的房产并非禁止流通物，其仍然可以有条件的使用（使用权能当然包含了出租）。因此，原审认定“擅自将查封的厂房出租的行为违反法律的强制性规定”是错误的。最后，原审法院并未查明“在案涉厂房流拍之后，顺昌法院是否对2012年9月5日公告稿进行过公示”，因此其查封效力不得对抗善意的被上诉人。争议双方签约时，被上诉人对于厂房已经被人民法院查封的事实不知情，并且没有任何证据（如2012年9月5日公告稿公告的报纸）表明顺昌法院查封该涉案房屋进行过公示。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款规定，“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”既然人民法院的查封效力不得对抗作为善意第三人的被上诉人，那么《厂房租赁合同》的合法性即不受查封效力的影响。因此，“擅自将查封的厂房出租的行为界定为违反法律的强制性规定”的观点就不能成立。三、原审判决上诉人退还租金和保证金是错误的。首先，被上诉人未对“杨玄根”与被上诉人之间是否存在关联性尽到举证责任，也没有提供该笔水电保证金实际交付的证据（如转账凭证）。原审法院未充分审查，仅凭借一张与本案毫无关联且实际缴纳情况不明的收据便径直认定被上诉人缴纳了水电保证金，系缺乏事实依据的。其次，原审法院以2013年1月13日作为上诉人退还租金的起算时间点无事实和法律依据。根据我国《物权法》第9条规定，不动产的设立、变更，非经登记不发生物权变动的效力。被上诉人从未举证证明案外人福建兆裕生态旅游开发有限公司已经办理了涉案土地及厂房的产权证。如签订《厂房租赁合同》时（2013年9月5日）未取得产权证，则该合同自取得产权证之前所约定的付租内容应认定为无效条款。再者，原审判决主文第一项与第二项互相矛盾。如按第一项判令合同无效，则依据我国《合同法》第56条规定，无效合同自始不发生法律效力，包括合同中约定的租金付款方式也应为无效。上诉人的租金损失依法应按照评估价计算，然而依合同法第58条规定，按双方过错程度承担相应的责任，而判决却按照合同有效的方式处理。因此，两项判决主文明显存在矛盾。最后，在争议合同有效的前提下，被上诉人又未提请解除合同的诉讼请求，原审判令上诉人退还租金和保证金无法律依据。
被上诉人胜耀公司答辩称，第一，现有的证据可以证实，上诉人出租厂房并没有经过顺昌法院的明示或者默示同意。2012年9月5日，顺昌法院的《公告》证实金中大厦门纺织品有限公司在未征得抵押权人同意且未经执行法院准许的情况下，擅自将诉争厂房进行出租，严重地妨碍了法院对该执行标的物的处理，极大地影响了申请执行人受偿权的实现，属于严重规避执行的行为，依法应予严厉惩处。金中大的法定代表人洪美美也因为涉嫌拒不执行判决、裁定罪被厦门市公安局海沧分局立案侦查。如果顺昌法院同意将涉案厂房出租或者指定上诉人为保管人，就不可能发布《协助执行通知书》给相关的租户，要求租户将所有的租金直接支付到顺昌法院指定的银行账户。显然，顺昌法院并未准许上诉人出租该厂房。第二，原审法院认定双方签订的《厂房租赁合同》无效是正确的。2010年4月12日，顺昌法院作出裁定查封金中大的涉案的厂房，而金中大与胜耀公司签订的《厂房租赁合同》时间是2011年5月1日。2012年10月30日，金中大的法人洪美美写给顺昌法院的《申请书》中明确其因涉嫌拒不执行判决裁定罪被厦门市公安局海沧分局依法逮捕，并承认金中大的厂房已经全部被拍卖的事实。2013年5月21日，洪美美又出具《声明》，声明金中大公司在与胜耀公司签订租赁合同时，洪美美并没有明确告知胜耀公司厂房被法院查封的事实。由此可见，本案属于先查封后出租厂房的事实。法院依法对当事人的财产采取查封的保全措施，即限制了当事人对这些财产的支配、处分权。如果房屋被查封后，除非法院同意，任何人都不得使用，包括不得出租。顺昌法院的《公告》明确金中大公司擅自处分被查封的厂房，并没有得到顺昌法院的许可。上诉状中也印证胜耀公司对厂房被查封的事实不知情，属于善意第三人。上诉人引用《执行规定》第12条第2款来论证原审法院认定“擅自将查封的产房出租的行为违反法律的强制性规定”是错误的，被上诉人认为，该款的适用条件是被执行人为法院指定的财产保管人，但本案中上诉人并非案涉财产的保管人，不能适用被查封的不动产可以继续使用的规定。而是违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第100条之规定，人民法院在财产保全中采取查封扣押财产措施时，应当妥善保管被查封、扣押的财产。当事人、负责保管的有关单位或者个人及人民法院都不得使用该项财产。因此，该租赁合同应当认定为无效。第三，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。杨玄根是胜耀公司的前任法定代表人和股东，水电费的缴纳时间，应该是存在笔误。根据上诉人提交的证据，其中关于厂房装修的《协议书》明确诉争厂房的施工时间为2010年3月20日至5月5日，胜耀公司的成立时间是2010年9月25日。显而易见，2010年4月5日金中大公司肯定不可能出租厂房给胜耀公司。顺昌法院2013年1月25日的《通知》证实案外人兆裕公司于2012年10月12日通过法院拍卖方式竞得涉案土地的使用权及在建建筑物的所有权。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第29条第2款规定，拍卖、变卖作为一种强制性的变价措施，实际上是国家公权力介入到了民事交易活动中，不能适用不动产物权变动的一般原则。执行程序中拍卖、变卖的不动产所有权自人民法院制作的所有权转移裁定送达权力受让人时转移。上诉人以案外人兆裕公司未办理登记手续而否认其取得相关土地使用权及产房的所有权是不能成立的。因此，租赁合同签订时涉案的厂房已处于被法院查封状态，金中大公司未经法院同意擅自出租的行为违法法律的强制规定，合同无效，上诉人收取的水电保证金和2013年1月13日至5月5日的租金已无法律依据，应当予以返还综上，原审法院的判决正确，事实清楚，证据确实充分。依法应予维持。
经审理查明，对原审判决查明的事实，除上诉人认为年租金应当是合同约定的318000元而非322000元及被上诉人并无证据证明交纳水电押金外，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，对于讼争租赁物被顺昌法院查封的事实，双方当事人均无异议。双方争议在于《厂房租赁合同》效力任何认定问题。虽然本案讼争厂房因经济纠纷被法院查封，但法院查封目的系禁止讼争厂房的转让和过户，并未限制被查封人对讼争房产价值无重大影响的继续使用，这从顺昌法院对相关承租人发出的《协助执行通知书》也能得到印证，故金中大公司关于《厂房租赁合同》有效的上诉主张理由成立，本院予以采信。虽然《厂房租赁合同》为有效合同，但基于讼争厂房于租赁期间被依法拍卖，最后为兆裕公司竞买所得的情形，而该《厂房租赁合同》不具有对抗兆裕公司适用“买卖不破租赁”的效力，因兆裕公司与被上诉人已签订新的租赁合同，本案讼争租赁合同已丧失履行基础，故被上诉人要求上诉人退还水电押金及多收取的租金于法有据，原审法院予以支持是正确的。关于上诉人是否收取讼争租赁物年租金及水电押金问题，被上诉人原审提供的相关收据均有上诉人法定代表人签名或盖有上诉人公章，上诉人对上述签名或公章真实性均无异议，况且若被上诉人从未缴纳押金及租金，上诉人却让其无偿使用讼争租赁物近两年显然也有悖常理，故上诉人依法应当返还被上诉人押金及相应租金，其关于原审判决上诉人退还租金和保证错误的上诉主张本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持厦门市海沧区人民法院（2014）海民初字第2743号民事判决第二项；
二、撤销厦门市海沧区人民法院（2014）海民初字第2743号民事判决第一、三项；
三、驳回厦门胜耀玻璃制品有限公司原审的其他诉讼请求；
四、驳回金中大（厦门）纺织有限公司的其他上诉请求
本案二审案件受理费5769元，由金中大公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 洪德琨
审 判 员 李向阳
代理审判员 章 毅
二〇一五年六月十六日
书 记 员 朱燕萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。