江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第2020号
上诉人（原审被告）徐泽生。
委托代理人史俊，江苏顺邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱群元，男，汉族，1966年4月16日生，居民身份证号码：3204231966********，溧阳市人，住溧阳市溧城镇清溪路*单元***室。
委托代理人王俊，江苏常明律师事务所律师。
委托代理人谭杰，江苏常明律师事务所律师。
上诉人徐泽生与被上诉人朱群元房屋租赁合同纠纷一案，因徐泽生不服溧阳市人民法院（2015）溧民初字第699号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案以后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
朱群元诉称，2014年6月17日，朱群元在征求徐泽生意见后，整体续租了溧阳市西后街52号约280平方米的房屋，租赁期限为5年，自2014年7月6日至2019年7月5日，年租金25万元。同年7月5日，朱群元在征得出租人同意下与徐泽生签订了一份房屋租赁合同，将自己承租的房屋中190平方米的房屋转租给徐泽生，租赁期限亦为自2014年7月6日至2019年7月5日，年租金12万元。合同约定徐泽生于每年6月1日前一次性交付当年租金，若迟延支付，每拖延一个星期罚款2000元。合同签订后，徐泽生按约支付了2014年度的租金，但2015年度租金却至今未付，故朱群元诉至法院，请求判令徐泽生继续履行合同，向朱群元支付2015年度租金12万元及逾期支付租金的罚款2000元（计算至2015年6月8日）。
徐泽生辩称，朱群元的诉讼请求无事实及法律依据，应当驳回。
原审经审理查明，2014年6月17日，朱群元与案外人王洪生签订了一份房屋租赁合同，约定将溧阳市西后街52号房屋（约280㎡）出租给朱群元使用，租赁期限为五年，自2014年7月6日至2019年7月6日。合同约定的租金支付方式为：每年租金25万元，前三年合计75万元；2017年7月6日至2019年7月6日，租金在25万元基数上每年增加1万元，即后两年租金合计52万元；每年的房租在当年6月6日前付清25万元，前三年先付后用一次性付清。
2014年7月5日，双方当事人双方签订一份房屋租赁合同，约定由朱群元将溧阳市西后街52号房屋中的约190㎡的房屋出租给徐泽生使用，租赁期限为五年，自2014年7月6日至2017年7月5日。合同约定的租金支付方式为：2014年7月6日至2017年7月5日租金为每年12万元；2017年7月6日至2019年7月5日每年增加租金5000元；“每年租金在当年6月1日前付清，拖迟一个星期罚款2000元，同时无条件中止合同，收回房屋”。
合同签订后，徐泽生于2014年7月8日向朱群元支付了2014年7月6日至2015年7月5日的房屋租金118000元，但2015年7月6日至2016年7月5日的租金徐泽生至今未付。
另查明，2015年6月1日前，徐泽生单方面口头向朱群元提出不再租赁本案讼争房屋。
因双方为合同是否应继续履行等事宜产生争议，引起本案诉讼。
原审审理中，徐泽生提出：一、双方约定的租金标准是每年118000元，与合同中约定的不同，事实上徐泽生向朱群元支付的2014年7月6日至2015年7月5日租金即为118000元；二、双方当事人之间是转租关系，朱群元支付给房主的年租金是25万元，但转租给徐泽生及其他人的年租金合计为28万元，自己还有四分之一的自由经营面积，属于转包渔利；三、双方当事人之间的租赁合同已于2015年6月1日终止，徐泽生在2015年6月1日前已当面向朱群元提出不再租赁讼争房屋（徐泽生认为房租过高），并未按合同约定在6月1日前支付下一年度房租，根据合同约定，只要徐泽生不支付租金，合同无条件终止，故对未到期的租金不予支付，亦不应支付2000元罚款。
对此，朱群元表示：一、双方在合同中约定的租金是每年12万元，后徐泽生再三请求，才在实际收取第一年租金时少收了2000元，但并不意味着双方对租金作出修改；二、朱群元在将房屋转租给徐泽生时，徐泽生是明知的，徐泽生所称房屋过高也不能归咎于朱群元，而是由于房主提高了房租故朱群元才提高房租，双方当事人所签合同是双方真实意思，徐泽生应继续履行合同；三、合同中约定的在租金未按期支付的情况下，“拖迟一个星期罚款2000元，同时无条件中止合同，收回房屋”是对徐泽生的约束，是朱群元的单方权利，而不是徐泽生所述的只要其拖延支付租金合同就终止。
对本案讼争房屋的现状，双方均认可处于空置状态，但徐泽生表示自己已于2015年6月5日将房屋钥匙交给了朱群元，朱群元对此予以否认。
原审审理中，法庭向徐泽生询问是否愿意继续租赁本案讼争房屋，徐泽生当庭表示不同意；后朱群元表示同意解除合同、收回房屋，但要求徐泽生赔偿一年的房屋租金12万元。
原审法院认为，双方当事人于2014年7月5日签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。徐泽生作为承租人，应履行按照合同约定的时间、方式向朱群元支付房屋租金的义务。按照双方合同约定，徐泽生本应于2015年6月1日前向朱群元支付2015年7月6日至2016年7月5日的房屋租金，但徐泽生却拒绝支付并称不再租赁讼争房屋，构成违约，朱群元依法可以要求解除合同并要求徐泽生承担相应的违约责任。
徐泽生称合同中规定的“拖迟一个星期罚款贰仟元，同时无条件中止合同，收回房屋”是赋予了徐泽生随时终止合同的权利，此系对合同条款理解错误；尽管该条款的文字表述不尽恰当，但从合同为双方当事人双方设定的权利义务内容来看，此条款是对徐泽生延迟支付房屋租金所生后果的规定，是对徐泽生违约行为一种限制，不应理解为只要徐泽生延迟支付租金即可使合同无条件终止。
对于徐泽生应支付租金的具体数额，法院认可双方在合同中约定的12万元。徐泽生称双方实际约定的租金为118000元／年，并未提供双方有此约定的直接证据，仅提供了2014年度交付租金后朱群元出具的收条，但该收条只能证明徐泽生向朱群元交付了118000元租金，并不能证明双方之间对租金的约定即为118000元／年。
对于违约责任的承担方式，考虑到双方当事人之间签署的房屋租赁合同期限为五年，徐泽生仅租赁一年即违约拒租，给朱群元造成了较大的可预期经济损失，法院酌定徐泽生自双方租赁合同解除之日起向朱群元赔偿六个月的房屋租金，合同解除之前徐泽生仍应按约支付房屋租金。
为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，作出如下判决：1、解除朱群元与徐泽生于2014年7月5日签订的房屋租赁合同。2、徐泽生自本判决生效之日起十日内向朱群元支付溧阳市西后街52号房屋（约190㎡）租金2万元（2015年7月至2015年9月期间租金），并向朱群元赔偿六个月的房屋租金6万元。3、朱群元自本判决生效之日起十日内接收原由徐泽生租赁的溧阳市西后街52号房屋（约190㎡）。4、驳回朱群元的其他诉讼请求。
上诉人徐泽生不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决对租赁合同的终止理解是错误的。上诉人与被上诉人的租赁合同约定，上诉人只要未按合同约定付款，即合同中止（终止），无条件收回。这是双方的真实意思表示，也是合同对上诉人不按约履行合同的约束。因为上诉人不交租金，合同即终止，上诉人即没有继续承租的权利，上诉人的合同目的即不能实现，上诉人的巨额投资便会造成损失。法律并不能也不会限制当事人的这种约定，事实上这种约定也是普遍存在。一审法院认为，仅是文字表述不尽恰当是错误的。文字明白无误写着不付租金即合同终止，不存在不恰当。这不是理解的问题，是双方当时的约定。2、赔偿六个月租金及支付2015年7月至9月的租金是错误的。根据租赁合同的约定，上诉人不支付租金的后果有二，一是拖迟一个星期罚款2000元，二是无条件中止合同，收回房屋。根据法律规定，合同对违约有约定的处理办法从约定，所以一审判决赔偿六个月租金及多支付2015年9月前2个月租金是错误的。即使一审法院认定上诉人系违约应当承担赔偿损失的违约责任，也不应要求上诉人多支付9个月的租金。上诉人在5月份即告知被上诉人不再承租，并于2015年6月1日搬迁并退还钥匙。赔偿损失的基点应当为2015年6月，一审判决从2015年10月起不知是何理由，上诉人已支付的租金期限到2015年7月份，已多交一个月的租金，再支付8-9月份租金加六个月租金的赔偿显然不合理，也没有法律依据。另外，被上诉人9月份已经开始使用诉争租赁房屋。综上，一审判决错误地理解合同条款，把明白无误的意思表示从有利于被上诉人的解读；一审判决实际上要求上诉人支付了9个月未承租期间的租金是错误的，请求改判。
被上诉人朱群元未作书面答辩，庭审中口头答辩称：1、一审判决对租赁合同的终止理解是正确的，依据《合同法》第125条规定，当事人就合同条款发生争议时，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则来确定该条款所包含的当事人的真实意思表示，依据租赁合同的交易习惯结合双方签订的租赁合同的其他条款，对于承租人逾期交纳租金能够行使终止合同、收回房屋权利为出租人一方，而非承租人，双方在合同约定的该条款正是被上诉人对上诉人延迟支付租金的限制，而非上诉人所理解的，上诉人的上诉理由断章取义将合同中的只言片语当作当事人的真实意思表示是不成立的。2、关于一审判决上诉人向被上诉人支付租金并赔偿6个月的房屋租金，我们认为是正确的，2015年7月至9月之间双方签订的房屋租赁合同尚未解除，讼争房屋仍处于上诉人占有状态，双方在合同中约定的权利义务仍然有效，上诉人应当承担该期间的租金，同时由于上诉人严重延迟支付租金已经构成根本违约，依法应当向被上诉人承担违约责任，一审判决上诉人赔偿被上诉人6个月的租金不仅包含了上诉人应赔偿被上诉人的损失，也属于对上诉人严重违约行为的惩罚，因此一审判决合情合理合法。请求维持原判。
鉴于双方当事人对原审法院查明事实均未提出异议，本院对原审法院经审理所查明的事实依法予以确认。
二审中，双方当事人一致陈述：被上诉人实际于2015年9月底将诉争房屋用于开设面店进行经营。
本院认为，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。就上诉人所主张的根据合同约定，其不付租金即为解除合同是否能够成立的问题。本案中，双方当事人所签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，不违反国家法律法规的规定，双方当事人均应按照其约定全面履行自身的权利义务。就合同中所约定的“三、租金缴纳方式：……每年的租金必须在当年的6月1日前一次性付清，拖迟一个星期罚款贰仟元，同时无条件中止合同，收回房屋”应当如何理解的问题。首先，从合同结构来看，该约定包含在合同第三条“租金缴纳方式”之中；从文意上看，该约定是对逾期缴纳租金发生法律后果所进行的约定，而非对合同解除条件的约定。此外，上诉人所主张的理解方式意味着该条款赋予违约的承租人一方解除合同的权利，该主张与前述约定的文义、合同结构以及常理均不相符，对该主张，原审法院未予采信正确。就原审判决上诉人承担2015年7月至9月期间租金并赔偿六个月房屋租金是否正确的问题。本案中，被上诉人起诉要求上诉人支付租金即继续履行合同，后因上诉人表示不同意继续履行合同，被上诉人改而主张解除租赁合同；鉴于租赁合同的解除为上诉人未按约定支付租金的根本违约行为所引起，原审法院据此判决其在合同解除前继续支付租金并承担相应的违约责任，并无不当。鉴于双方当事人所签订的房屋租赁合同的租期到2019年7月5日，且双方未就承租人逾期支付租金导致合同解除情况下的违约责任作出明确约定，原审法院综合本案实际情况，将上诉人所应当承担的赔偿责任定为六个月租金，并无不当。上诉人在一、二审中均未能举证证明该赔偿数额过分高于被上诉人的实际损失，对赔偿责任的数额，本院予以维持。综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2740元，由上诉人徐泽生承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 顾 佳
代理审判员 周韵琪
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 蒋 洁