广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4698号
上诉人（原审被告）：褚法。
上诉人（原审第三人）：褚强。
上述两上诉人共同委托代理人：褚丽丽。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二土地房屋管理所，住所地广州市越秀区光塔路***号***号*楼。
法定代表人：钟东宁，职务：所长。
委托代理人：龚健，该所职员。
委托代理人：卓国明，该所职员。
上诉人褚法、褚强因与被上诉人广州市越秀区第二土地房屋管理所租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区长堤路迎珠街18号房产属于经租房。2006年10月8日，广州市越秀区第二土地房屋管理所（以下简称越秀第二房管所）作为出租人（甲方）与承租人褚法（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，并于同年11月23日登记备案。合同约定：“甲方同意将坐落在越秀区长提路迎珠街18号102房号的房地产出租给乙方作为住宅用途使用，使用面积28.82平方米。租赁期限为2006年8月1日至2008年6月30日，月租金额为91元。租金按月计算，由乙方在每月的第20日前按现金付款方式缴付租金给甲方。租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同”等。越秀第二房管所、褚法双方于2006年9月26日另就该合同内容签订了《补充协议》。该房屋租赁合同到期后，双方未续订合同，但褚法一直承租使用房屋并按照该租赁合同约定的租金标准按月缴付租金直至2014年6月份。
2014年5月16日，越秀第二房管所在涉案房屋向褚法张贴了《关于收回房屋的通知》，称：“经查，你已拥有自有产权住房，不符合《广东省公有房产管理条例》的规定及违反双方签订租赁合同的有关规定。现我所决定自通知送达之日起与你终止租赁关系，收回上址房屋。请你于2014年5月23日前，将上址房屋交回我所，并办理退租手续，否则我所将通过法律途径收回房屋，并自通知送达之日起，按2013年广州市房屋租金参考价的标准，收取房屋使用费。”
另查明：据广州市国土资源和房屋管理局于2014年5月26日出具的《房地产登记簿查册表》记载，广州市越秀区仁济路仁济下横街14号房，建筑面积209.035平方米，产权人梁丽芳、褚法各占二分之一产权，属居住用房，2004年通过购买获得，2011年7月18日办理产权过户登记。
据广州市国土资源和房屋管理局2014年5月27日出具的《房地产登记簿查册表》记载，涉案房产位于中区长堤路迎珠街18号。
越秀第二房管所于2014年7月14日向原审法院提起本案诉讼，请求法院：1.判决解除越秀第二房管所与褚法的租赁关系，判决褚法户及同住人员迁往广州市越秀区仁济路仁济下横街14号房屋，将广州市越秀区长堤大马路迎珠街18号102房屋腾空交还给越秀第二房管所；2.判决褚法支付从2014年7月1日起至实际收回房屋止的房屋使用费（按照每月28元／平方米的标准计算）；3.褚法承担案件的诉讼费用。褚法在原审辩称：本案涉案的房屋属于经租房租赁合同纠纷，经租房租赁合同与一般房屋的租赁合同不同，它是以家庭为单位出租的，应房管部门的要求由承租家庭中的一员代表家庭成员与房管部门签订租赁合同。所以，虽然租赁合同中签名的只是一人，但实际上承租人包括了签名者的其他家庭成员在内。本案的租赁情况就是如此。涉案的房屋首先由褚法的父母亲代表家庭承租，褚法的父母过世后，由褚法代表褚强及两个妹妹承租，实际的承租人包括了褚强在内。褚强作为实际的承租人，是褚法的同住人员之一，他身患疾病，失业在家，生活非常困难，没有能力自行解决住房问题，需要得到社会的帮助，也完全符合租赁使用经租房的标准，越秀第二房管所没有理由让其搬出涉案的经租房。越秀第二房管所与褚法签订的《广州市房屋租赁合同》虽然已经到期，但是到期后褚强以褚法名义继续交租，越秀第二房管所也继续收取租金，双方形成了事实上的租赁合同关系。经租房具有社会福利性质，不能在此情况下以合同到期为由任意解除，只能在承租人及其同住人员不满足继续租住经租房的条件时才能解除。显然，本案并不符合解除合同的条件。综上，褚法希望人民法院考虑到经租房的特殊性，考虑到作为经租房的实际承租人、褚法的同住人员的褚强的特殊生活情况，让褚强继续租赁使用涉案的经租房，驳回越秀第二房管所的诉讼请求。
褚强在原审述称：褚强自小随着母亲、兄弟姐妹一直都租住在涉案房屋至今，母亲去世及两个姐姐出嫁后就只剩下褚强和褚法共同租住涉案房屋。后来褚法结婚后由于地方过窄，无奈之下借钱购房解决了他们一家的住房困难。但是由于叔嫂矛盾，褚法买房与褚强无关。自从他们买房后，褚法就搬出了涉案房屋，房屋实际上一直由褚强租住，并由褚强缴纳租金。直到2014年7月褚强去缴纳租金时，越秀第二房管所不肯收租。褚法在租赁合同上签字，只是他作为同租人员的一个代表。褚强生活困难，完全符合承租使用经租房的条件，政府应当体恤民情，给褚强一个生活空间。否则，褚强只能露宿街头，乞讨为生了。希望政府让褚强继续租住涉案房屋。如果按照相关政策，应当由褚强重新申请经租房，政府应当提前告知褚强，指导褚强去办理，而不应当现在突然要求褚强搬出唯一住所，这样只能让褚强露宿在外。褚强请求继续按照原来租金标准承租使用涉案房屋，在涉案房屋的租赁合同上写上褚强的名字。
原审诉讼中，越秀第二房管所、褚法及褚强一致确认涉案房产位于中区长堤路迎珠街18号，与本案越秀区第二房管所、褚法签订的《广州市房屋租赁合同》中记载的出租房屋地址“越秀区长堤路迎珠街18号”及越秀第二房管所诉状中所述的“越秀区长堤大马路迎珠街18号”系同一地址。褚法及褚强承认涉案房屋现由褚强居住使用。
褚法和褚强陈述称，褚法和褚强均无固定职业，由于身体原因目前无法工作，褚法家庭及褚强基本没有收入来源。越秀第二房管所对褚法家庭及褚强的收入情况表示不清楚。
原审法院认为：公房租赁具有特殊性，分配使用的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。越秀第二房管所与褚法就广州市越秀区长堤路迎珠街18号102房签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。该租赁合同期限至2008年6月30日届满后，双方未再续签订合同，但仍由褚法按原合同约定的租金标准继续使用，越秀第二房管所与褚法之间形成不定期租赁合同关系。现褚法已经另有住房，越秀第二房管所起诉要求解除与褚法之间的房屋租赁关系，请求将涉案房屋交还越秀第二房管所，合法合理，予以支持。此外，合同解除前，褚法应按原合同约定的租金标准向越秀第二房管所支付租金。至于合同解除后至房屋交还前的房屋使用费，虽然越秀第二房管所主张按照28元／平方米的标准支付从2014年7月1日起至实际收回涉案房屋止的房屋使用费，但越秀第二房管所没有提供该计算标准的法律依据，故从判决发生法律效力之次日起至褚法实际交还房屋之日止，涉案房屋的房屋使用费应以房管部门发布的同期同地段同类广州市房屋租金参考价标准计算为宜。根据《中华人民共和国民法通则》第81条“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系”的规定，合同具有相对性，本案涉诉的《广州市房屋租赁合同》系越秀第二房管所与褚法之间的租赁合同关系，与褚强无关。褚强如果生活困难，依法应当另行向有关部门申请租赁公租房，褚法及褚强以褚强生活困难等为由要求褚强继续承租使用涉案房屋于法无据，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十六条的规定，于2014年10月14日作出如下判决：一、越秀第二房管所与褚法就广州市越秀区长堤路迎珠街18号102房的租赁关系自判决发生法律效力之日起解除；二、自判决发生法律效力之日起十日内，褚法、褚强及其他同住人员将广州市越秀区长堤路迎珠街18号102房腾空交还给越秀第二房管所；三、自判决发生法律效力之日起十日内，褚法一次性向越秀第二房管所支付从2014年7月1日起至判决生效之日止的租金（按照91元／月的标准计算）；自判决发生法律效力之次日起至实际交回房屋之日止的房屋使用费由褚法逐月支付予越秀第二房管所（按房管部门发布的同期同地段同类广州市房屋租金参考价标准计算）；四、驳回越秀第二房管所其他诉讼请求。案件受理费50元，由褚法负担。
判后，上诉人褚法、褚强不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋之前是由褚法、褚强的父母承租，在褚法、褚强的父母去世后，褚法作为家里的大哥，就代理了全家兄弟姐妹承租涉案房屋，褚法结婚之后，由于涉案房屋不足以供全家人居住，所以，诸法就向案外人借钱购买旧房屋并搬出涉案房屋，涉案房屋的房租、水电费等所有费用都是由褚法、褚强一起支付的，故褚强应是涉案房屋的承租人，现否定了褚强承租涉案房屋的权利不合理。褚强没有结婚，又是残疾人，涉案房屋是在一楼，这样更方便褚强自理生活，为解决褚强居住问题，应该考虑这些情况，请求越秀第二房管所让褚强继续居住涉案房屋。另外，也可以通过转名的方式将原由褚法签订的合同变到由褚强来承租并解决本案纠纷。为此上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回越秀第二房管所的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由越秀第二房管所承担。
被上诉人越秀第二房管所答辩称：1.褚法已有自有房屋，故越秀第二房管所要求与褚法解除租赁合同关系；2.褚强的居住问题应另寻途径解决，其与本案是两个不同的法律关系；3.关于褚法、褚强刚才提及的转名问题，根据政策规定，转名必须符合同户口两年、直系亲属的条件。因此，越秀第二房管所同意一审判决，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。
上诉人褚法、褚强与被上诉人越秀第二房管所对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：本案争议的焦点是越秀第二房管所要求解除与褚法的租赁关系的主张能否成立。涉案房屋为经租房，由越秀第二房管所依法出租给褚法，双方并签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，在上述合同租赁期限届满后，双方未再续签合同，但褚法仍按合同约定向越秀第二房管所支付租金，并继续使用涉案房屋，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，双方之间形成了不定期租赁关系。而根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。现褚法已另有住房，且越秀第二房管所也于2014年5月16日在涉案房屋张贴《关于收回房屋的通知》要求终止与褚法的租赁关系，故褚法应依约将涉案房屋交还给越秀第二房管所。因此，原审法院判决解除越秀第二房管所与褚法之间就涉案房屋的租赁关系正确，本院予以维持。因褚强不是上述合同的签约相对方，根据合同相对性原则，越秀第二房管所解除与褚法之间的租赁关系与褚强无关，其上诉要求撤销原审判决解除租赁合同关系判项缺乏事实和法律依据。因此，在越秀第二房管所与褚法的租赁关系解除后，褚法及其同住人员应腾空搬离涉案房屋并协助将房屋交还给越秀第二房管所，褚法与褚强上诉以褚强自身身体、生活情况等为由抗辩要求继续居住涉案房屋缺乏理据，本院不予支持。至于褚强是否符合申请租赁公租房条件以及能否通过转变承租主体等解决其继续居住涉案房屋问题，属另一法律关系，应通过其他合法途径解决，本案不予调处。
综上所述，上诉人褚法、褚强的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人褚法、褚强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 肖和念
陆洁雯