上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初15685号
原告：莫琦，男，1972年12月30日出生，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：胡丽妹，上海明伦律师事务所律师。
被告：林杰，男，1961年1月15日出生，户籍地上海市闸北区，现住上海市闸北区。
委托诉讼代理人：陈卫东，上海市海一律师事务所律师。
被告：林某某，男，1992年7月20日出生，户籍地上海市闸北区，现住上海市闸北区。
委托诉讼代理人：陈卫东，上海市海一律师事务所律师。
被告：徐美剑，女，1964年5月19日出生，户籍地上海市闸北区，现住上海市闸北区。
委托诉讼代理人：柏新祥，上海市大华律师事务所律师。
原告莫琦与被告林杰�林某某、徐美剑房屋买卖合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法适用简易程序，分别于2016年9月12日、2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告莫琦的委托诉讼代理人胡丽妹，被告林杰、林某某共同的委托诉讼代理人陈卫东，被告徐美剑的委托诉讼代理人柏新祥(第二次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莫琦向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1、解除原告莫琦与被告林杰、林某某于2013年1月5日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)；2、三被告共同返还原告已付的购房款68万元(人民币，币种下同)；3、三被告共同向原告支付违约金136,000元，并支付以已付68万元购房款为本金按同期银行贷款利率四倍即月利息2.35%的标准计算的利息；4、三被告共同赔偿原告因房价上涨产生的损失109万元(预估，以实际评估价值为准)；5、三被告共同赔偿原告房屋装修款74,925元(预估，以实际评估价值为准)；6、三被告共同支付原告已付的购房税费30,000元、中介费13,000元；7、三被告共同支付原告律师费20,000元。
事实和理由：被告林杰与被告徐美剑原系夫妻关系，被告林某某系林杰、徐美剑之子。2012年4月12日，原告莫琦(作为买方)与被告林杰(作为卖方)签订《房屋待转让协议》，就买卖林杰、林某某名下的本市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)进行约定。卖方承诺其在签订本协议时已与房屋共用人(包括配偶等)协商一致。2013年1月5日，原告与林杰、林某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定两被告将系争房屋以75万元价款出售原告，并约定买卖双方于2014年3月31日前共同到房地产交易中心办理转让过户手续。如卖方逾期不配合办理过户手续的，除承担违约责任外，还需赔偿乙方已付房款同�贷款利息四倍的利息(月利2.35%)。原告支付68万元房款后，多次要求被告依约配合办理过户手续。但三被告表示如原告不同意涨价，他们就违约，设法推翻合同。2014年4月1日，林杰与徐美剑协议离婚。同年4月22日晚，被告还欺骗原告说人在外地，待回上海后再商谈办理过户手续事宜。同年4月23日，三被告恶意串通，在法院进行调解，骗取了法院的民事调解书，将系争房屋以及原告所进行的装修装潢均协议处分给徐美剑，还对系争房屋办理了司法查封。因林杰、林某某拒绝履行过户义务，且已经将系争房屋通过民事调解书另行处分和查封，故原告与林杰、林某某的买卖合同无法继续履行，合同目的难以实现。现原告请求解除合同，并要求违约方依约承担违约责任。根据相关规定，违约方应当赔偿因违约给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益的损失。应比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失。原告取得并入住系争房屋后还进行了装修，支出了装饰装修费用，为履行合同缴纳了税费、中介费，为诉讼支付了律师费，上述均属于买卖合同解除产生的损失及合理支出。此外，合同签订、履行及违约的事实均发生在徐美剑与林杰婚姻关系存续期间，对因该买卖合同产生的债务应作为两人的共同债务，且三被告的恶意违约行为已构成共同侵权，应共同承担相应的法律责任。原告为维护自身合法权利，诉至法院要求判如所请。
被告林杰、林某某共同辩称，系争房屋系三被告于2009年至2010年期间通过拆迁所得，属三被告共同共有。虽登记在林杰、林某某名下，但林杰与徐美剑离婚时未予析产。因林杰、林某某将系争房屋售予原告之后，徐美剑提出异议，三人通过协商方式在法院主持下达成调解协议，同意将系争房屋过户至徐美剑一人名下。对原告提出解除合同的诉请不持异议，并同意退还已经收取的购房款，但不同意原告其他关于承担违约责任和赔偿损失的请求。
被告徐美剑辩称，不同意原告的诉讼请求。徐美剑并非房屋买卖合同的当事人，根据合同相对性的原则，不应当由其承担相应的合同责任。虽然买卖合同的缔结和履行是在徐美剑和林杰婚姻关系存续期间，但该合同之债不同于民间借贷等用于婚内共同生活的夫妻共同债务，原告要求徐美剑共同承担责任没有法律依据。另，徐美剑与林杰、林某某之间是物权纠纷，而原告与林杰、林某某之间则是债权关系，根据物权优先于债权的原则，三被告之间就物权直接进行处分并无不当。此外，录音资料中徐美剑称能够代表林杰、林某某与原告谈判，是其以林杰、林某某的代理人身份而非�自己的名义进行的。
当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年4月12日，被告林杰(作为甲方、卖出方)与原告莫琦(作为乙方、买入方)签订《房屋待转让协议》一份，约定：甲乙双方在自愿平等、友好协商下，就乙方向甲方购买系争房屋事宜达成协议：房屋建筑面积76.68平方米，房屋转让总价款为75万元；甲方需在双方办理过户手续中提供动拆迁原件，如不能提供的则做违约处理。第三条：因该房屋为动迁房，暂无法办理产权证过户手续，按现产权证记载需于2013年12月31日以后过户。甲乙双方均对此情况有充分的了解，并约定于产权证解锁后共同到闵行区房地产交易中心办理交易过户手续。四、甲方承诺其在签订本协议时已与房屋共有人(包括配偶)协商一致，若因共有人原因导致甲乙双方无法签订《房地产买卖合同》的，则属甲方违约。第五条、付款方式：1.乙方于2012年4月12日支付定金5万元；2.甲乙双方约定于2012年4月21日签订《上海市房地产买卖合同》，乙方于当日支付房款60万元给甲方，产权证和密码由乙方保管;3.甲乙双方约定于2012年5月13日为双方房屋交接日，当日甲方将所有交房设施、材料交接给乙方，乙方当日支付房款3万元；4.甲乙双方约定于2014年1月30日之前共同到房地产交易中心办理交易过户，当日乙方将余额7万元一次性无息支付给甲方。第六条、违约责任：1、若由于甲方的原因不能按上述日期履行本协议的，甲方应向乙方支付违约金，违约金为房款总价的20%即人民币15万元，并需支付乙方所付房款的同期银行贷款利息的四倍(月利率2.35%)及房屋装修款。
2013年1月5日，被告林杰、林某某(作为卖售人、甲方)与原告莫琦(作为买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定：由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产坐落：江文路XXX弄XXX号XXX室(即系争房屋)，房屋建筑面积76.68平方米。第二条约定：甲乙双方协商一致，同意系争房屋转让价款75万元。第六条约定：甲乙双方确认，在2014年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲方双方同意按下列方式处理：每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款20%的�约金，合同继续履行。第十一条：经甲乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充条款(一)：甲方需在上述办理过户手续中提供有效动迁协议原件，如不能提供的则作违约处理。甲方如不能按上述日期到场办理过户手续的，除承担违约责任外，还需赔偿乙方已付房款同期贷款利息的四倍(月利2.35%)。附件三(付款协议)：乙方于2012年4月12日支付定金5万元；于2012年4月21日签订买卖合同当日支付房款60万元；于交房当日支付房款3万元；于交易过户当日支付7万元。
上述两份合同签订后，原告莫琦依约支付购房款68万元。2012年4月21日，系争房屋交付原告，原告取得系争房屋后，进行了装修并居住使用至今。被告林杰、林某某未在合同�定的2014年3月31日前配合原告办理系争房屋产权过户手续，原告要求被告林杰、林某某配合办理过户手续未果。
另查明：林杰与徐美剑于1991年4月24日登记结婚，于1992年7月20日生育儿子林某某。2006年8月23日，林杰与徐美剑协议离婚。2011年5月4日，林杰与徐美剑办理结婚(复婚)登记。2014年4月1日，林杰与徐美剑再次协议离婚。
2014年4月2日，徐美剑以共有物分割案由起诉林杰、林某某，要求分割系争房屋。徐美剑诉称，2011年林杰父亲所承租的本市曲阜路XXX号房屋动迁，安置人口为林杰、林某某和徐美剑三人，安置了系争房屋和江文路XXX弄XXX号XXX室两套房屋，但系争房屋登记至林杰、林某某名下，因当时其与林杰系夫妻，故系争房屋中林杰的份额属于夫妻共有，双方离婚后应予析产。经调解，本院于2014年4月23日作出(2014)闵民一(民)初字第6321号《民事�解书》，确认调解协议如下：一、本市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋产权(包括室内装修)归徐美剑所有；二、徐美剑于2014年5月5日之前给付林杰10万元，给付林某某20万元。该案诉讼过程中，经徐美剑申请财产保全，本院对系争房屋进行了司法查封。上述民事调解书现已生效。
原告莫琦认为上述生效民事调解书所确认的协议内容直接处分了已经交付原告实际装修使用的系争房屋，客观上导致了其与林杰、林某某所签订的房屋买卖合同约定的办理产权过户手续履行不能，故向本院提起第三人撤销之诉，请求撤销上述(2014)闵民一(民)初字第6321号《民事调解书》。本院经审查后认为，林杰、林某某违反合同约定阻碍莫琦合同目的的实现，属于恶意毁约的行为，但莫琦受到损害的合同权益，仍可通过其他司法途径进行救济，故认为莫琦的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定的“损害第三人的民事权益”这一结果条件，于2014年9月19日作出(2014)闵受初字第25号《民事裁定书》，裁定不予受理莫琦的起诉。莫琦不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉，上海市第一中级人民法院于2014年10月21日作出(2014)沪一中受终字第129号《民事裁定书》，终审裁定驳回上诉，维持原裁定。
诉讼中，因双方对系争房屋差价损失不能达成一致，原告申请对系争房屋的房地产市场价值进行司法评估，本院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对系争房屋在2016年9月12日的市场价值进行评估。2017年2月27日，上海百盛房地产估价有限责任公司出具了评估报告，估价结果为：263万。同年3月30日，上海百盛房地产估价有限责任公司出具补充说明，确认上述评估价值263万元已包含室内装饰装修价值。
以上事实�有当事人提供的《房屋待转让协议》《上海市房地产买卖合同》、录音资料、民事调解书及调解笔录、民事裁定书两份、收据及转账凭条一组、缴税凭证、律师费发票、中介费收据、评估报告及补充说明、上海市房地产登记簿信息、民政局婚姻登记资料一组等证据材料及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，原告莫琦先与被告林杰就系争房屋签订了《房屋待转让协议》，后被告林杰、林某某又与莫琦签订了《上海市房地产买卖合同》对前述《房屋待转让协议》予以确认，该《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，当属合法有效，买卖双方应遵循诚实信用原则，按约全面履行各自义务。根据约定，林杰、林某某应在2014年3月31日前配合原告共同办理系争房屋的产权过户手续，经原告催促，林杰、林某某拒不履行上述合同义务，却于4月23日与被告徐美剑达成调解协议，将系争房屋产权及室内装修进行处分归徐美剑一人所有。被告林杰、林某某的行为已构成单方根本性违约，给买卖合同的继续履行造成实质性障碍，原告作为守约方有权主张解除合同。故对于原告要求确认合同解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。当事人行使解除权的，合同自通知到达对方时解除。就本案而言，原告寻求继续履行合同未果，无奈提出解约请求，本院以原告明确提出解除合同的诉请并由对方获悉之日即2016年9月12日确定为合同解除日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告已付的购房款68万元，卖售人应予退还。关于损失赔偿，违约方应当赔偿因违约行为给守约方�成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。因卖售人违约导致合同解除时的房屋价值与合同签订时的房屋价格之间的差价，以及原告对系争房屋进行装饰装修所支出的费用，均属于买受人遭受的经济损失，卖售人应予赔偿。经估价，系争房屋(包括装饰装修)于合同解除时其价值为263万元，本院结合估价结果，确定房屋差价损失及装修损失合计188万元。本院注意到，买卖双方协商未成涉讼，历时较长，但并非原告莫琦的过错所致，在双方达成履约合意或法院依法判决之前，买卖合同能否继续履行尚处于不确定的状态。被告主张应以合同实际不能履行的2014年作为估价时点，并无法律及逻辑依据，本院不予采纳。被告认为原告未及时采取止损措施而造成损失不当扩大的意见，无事实根据，亦不予采纳。被告称合同中约定的违约责任已充分考虑并足以弥补违约造成对方的经济损失，但本案中因合同无法继续履行给原告造成的损失已经远高于约定的违约责任，故对被告的该项意见，本院亦不予采信。
对于原告主张的中介费损失，系履行房屋买卖合同的正常支出，亦属原告获得房屋差价损失的必要成本，故本院在支持房屋差价损失主张的同时，对此项不予支持。对于原告主张的律师费，并无相关合同约定，且亦非必然发生的费用，难以支持。买卖合同解除后，原告已缴纳的税费可向有关部门主张返还，不能返还的可再向卖售人主张赔偿，故原告现要求赔偿税费损失的诉请，依据不足，亦不予支持。
如前所述，本案中因合同无法继续履行给原告造成的损失已经远高于约定的违约金(包括较高额的利息约定在内)，现原告已选择主张赔偿损失，本院亦予支持。根据违约金“填平损失”的功能定位，在能够补偿原告相应�失的情况下，对于原告要求被告再行支付违约金以及已付房款利息的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告徐美剑是否应当承担连带责任的问题。本院认为：房屋买卖合同虽系丈夫林杰参与所签，但签订网签合同、收取大部分购房款、买方入住装修、卖方逾期不配合过户等客观事实均发生于徐美剑与林杰的婚姻关系存续期间，徐美剑对上述事实理应知晓。在应予办理过户的次日，徐美剑与丈夫林杰离婚，隔日再起诉分割系争房屋，后与前夫林杰、儿子林某某就系争房屋及装修的权利归属达成调解协议，以明显低价协议受让系争房屋，阻碍原告合同权利的实现，明显有违诚实信用原则。徐美剑无疑是此中的受益者。徐美剑与林杰、林某某的上述行为已构成对原告合法债权的共同侵害。有损害则有救济，尽管我国合同法未明文规定第三人侵害债权制度，但如本案之情形，实践中侵害债权之行为客观存在，对此司法应有给予救济之必要。《民法通则》第一百零六条规定，公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。债权作为一种可期待的财产权利，理应属于“财产”范畴，对恶意侵害债权的，侵害行为人应承担相应责任。对第三人与债务人共同侵害债权的，应共同向债权人承担连带赔偿责任。就本案的情况来看，原告通过其他途径寻求救济亦未果，合同难以继续履行，现原告要求徐美剑与林杰、林某某对其所受损害承担连带赔偿责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告莫琦与被告林杰、林某某于2013年1月5日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2016年9月12日解除；
二、被告林杰、林某某于本判决生效之日起十日内退还原告莫琦购房款68万元；
三、被告林杰、林某某于本判决生效之日起十日内支付原告莫琦房屋差价损失、装饰装修损失合计188万元；
四、被告徐美剑就上述第二、三项确定的义务承担连带清偿责任；
五、驳回原告莫琦的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13,109.78元，评估费8,100元，由被告林杰、林某某、徐美剑共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘新慧
二〇一七年四月二十八日
书记员 吴国超
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……