山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）潍民终字第2375号
上诉人（原审被告）尹成才，男，1957年4月17日出生，汉族。
委托代理人杨志明，山东高厚佳律师事务所律师。
委托代理人李学江，寿光羊口法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）张会玲，女，1964年1月23日出生，汉族。
委托代理人王欣，山东联邦律师事务所律师。
上诉人尹成才因与被上诉人张会玲房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2013）寿羊民初字第2312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，2011年11月4日，张会玲和尹成才双方签订楼房买卖合同一份。约定由张会玲购买尹成才将建的沿街楼一处（位于胜利大街东首路北，六和宏发食品有限公司西邻），面积257.04平方米，总计价款658022.4元。该合同签订以后，张会玲分别于2011年11月7日、2012年1月18日分三次支付购房款529011.2元。
另查明，张会玲购买的该沿街楼所辖范围内的土地性质为国有划拨土地，使用权人为寿光市海成水产有限公司。
以上事实，有张会玲提交的楼房买卖合同、中国农业银行转账回单三份、工商服务业统一收款收据两份，尹成才提供的寿国用（1998）字第0453号国有土地使用证复印件一份及当事人陈述等予以认定。
原审法院认为，张会玲和尹成才之间签订的楼房买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，张会玲要求尹成才返还购房款529011.2元，符合法律规定，予以支持。尹成才依据该合同取得的财产应予返还，其拒不返还的行为不当，应负清偿责任。尹成才辩称张会玲购买的楼房及建设该楼房的土地均属寿光市海成水产有限公司所有，尹成才系该公司的委托代理人，张会玲所诉主体不适格，因双方签订的楼房买卖合同及尹成才出具的收款收据均系尹成才个人的签字，并没有加盖公司的印章，应视为是尹成才的个人行为，而不是委托代理行为，且尹成才也没有提供证据证实其在与张会玲签订楼房买卖合同时已告知张会玲该楼房所占范围内的土地使用权人为寿光市海成水产有限公司，故对尹成才的该抗辩理由，不予采信，张会玲依据双方签订的楼房买卖合同起诉作为合同相对人的尹成才，符合法律规定。尹成才辩称与张会玲签订的该楼房买卖合同符合合同法及物权法的规定，不存在合同无效的情形，因尹成才依据双方签订的楼房买卖合同将其沿街楼转让给张会玲后，依据物权法的相关规定，该楼房所占范围内的土地使用权随之转移，而依据《房地产管理法》及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，国有划拨土地未经有批准权的人民政府批准，订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，故尹成才与张会玲之间签订的楼房买卖合同是无效合同，对尹成才的该抗辩意见，亦不予采信。尹成才提出反诉请求，要求张会玲继续履行合同，并支付剩余购房款129011.2元，但未缴纳反诉费用，故不作审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：尹成才返还张会玲购房款529011.2元，于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9090元，保全费3170元，由尹成才负担。
上诉人尹成才不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审中上诉人提交了寿光市海成水产有限公司的委托书，证实双方之间系委托代理关系，上诉人是受该公司委托，权利与义务均由该公司承担，应由该公司作为被告参加诉讼。故原审认定上诉人为被告是错误的。二、原审中上诉人提交了政府部门的证明，证实所建房屋符合规划要求，可以进行买卖，房屋建设完毕交付后可根据合同约定办理相关证件，故上诉人建设及买卖房屋的行为是合法的。三、上诉人与被上诉人之间系房屋买卖关系，并非土地使用权纠纷，应适用房屋买卖相关的法律，不应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，故原审适用该解释认定合同无效是错误的。另外，根据双方合同约定，被上诉人交清剩余房款后，上诉人交付房屋，所有权发生转移后办理相关房产证、土地证，手续费用由被上诉人承担，而被上诉人首先违约，未按合同约定交清房款，不具备办理相关所有权证件的条件。综上，原审认定主体、事实确有错误，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人张会玲辩称：一、本案中，房屋买卖合同为上诉人签订，收款收据为上诉人出具，均未加盖寿光市海成水产有限公司的公章，上诉人也未出具寿光市海成水产公司的任何相关委托手续，故本案合同主体为上诉人与被上诉人，上诉人为原审适格被告。二、上诉人出售涉案房屋的行为是违法的。首先，根据双方签订的合同第八条“房产证、土地证甲方协调办理”之约定，上诉人出让的不仅仅是作为地上附着物的房屋，还出让了该房屋所在地块的土地使用权，并且两者是密不可分的。其次，上诉人对本合同所涉土地没有合法使用权，更无权转让。本合同所涉及土地性质为国有划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条规定，该土地使用权应由县级以上人民政府依法批准，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订出让合同。本案中上诉人并未按有关规定取得该国有土地的使用权，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，应当认定合同无效。最后，涉案房屋应为不得转让的房地产。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案中，上诉人转让给被上诉人的房产并未办理任何相关审批手续，根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条第六项、第四十条之规定，该房产不得转让的房产。三、原审认定本案合同无效是正确的。在签订房屋买卖合同时，上诉人隐瞒了该房屋及土地的真实情况。被上诉人在交足购房款准备办理该房屋相关产权证时发现该房屋无法办理相关产权证，才知被上诉人所欺骗，上诉人的行为损害了国家利益，违反了法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项、第五项之规定，本合同为无效合同。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审查明，二审诉讼过程中，尹成才提供国有建设用地（480平方米）使用权网上交易成交确认书一份、契税完税凭证一份、印花税完税凭证一份、土地出让款收款收据二份及电汇凭证一份，证明尹成才已通过法律程序缴纳涉案土地出让金，由国有划拨土地使用权转为国有出让土地使用权。张会玲质证后对证据的真实性无异议，但认为上述证据载明的土地使用权人是寿光市海成水产有限公司，与本案无关。二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，双方当事人对上诉人与被上诉人签订楼房买卖合同及上诉人收取被上诉人购房款的事实无异议，本院予以确认。在上诉人与被上诉人签订合同、履行合同过程中，未出现寿光市海成水产有限公司，上诉人未提交有效证据证实被上诉人知道或者已告知被上诉人其系寿光市海成水产有限公司的委托代理人，故原审认定本案楼房买卖合同的权利义务主体系上诉人与被上诉人符合法律规定，从而被上诉人根据合同相对性将上诉人作为本案被告提起诉讼并无不当，上诉人关于其被告主体错误的上诉理由不能成立，本院不予采信。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”因涉案土地的使用权人系寿光市海成水产有限公司，且在被上诉人起诉前涉案土地使用权的取得方式系国有划拨，原审认定双方的楼房买卖合同无效具备事实和法律依据，且上诉人亦未向被上诉人交付房屋，从而上诉人应返还被上诉人购房款，上诉人关于买卖房屋行为有效、被上诉人违约的上诉理由均不能成立，本院不予支持。双方当事人对原审认定的其他事实无异议，本院直接予以认定。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9090元，由上诉人尹成才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 祝建海
审 判 员 栾桂秀
代理审判员 柏道勇
二〇一四年一月二十二日
书 记 员 王新艳