广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第2131号
原告（反诉被告）：舒华湘，女，汉族，户籍所在地江西省赣州市上犹县，公民身份号码×××1524。
委托代理人：戴小平，广东友邦方达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：珠海市双辉房地产投资咨询有限公司，住所地珠海市。
法定代表人：余莫春。
委托代理人：韩力均，广东仁基律师事务所律师。
被告：梁城辉，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码×××9078。
原告舒华湘诉被告珠海市双辉房地产投资咨询有限公司（以下简称“双辉公司”）居间合同纠纷一案，本院受理后，被告双辉公司在法定期间内提起反诉，经审查，被告双辉公司的反诉请求符合法律规定，本院依法将本诉与反诉合并审理。根据原告舒华湘申请和案情需要，本院依法追加梁城辉作为被告参加诉讼，由审判员王敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告舒华湘的委托代理人戴小平，被告双辉公司的委托代理人韩力均和被告梁城辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告舒华湘诉称：2015年9月27日，原告舒华湘看到被告代业主放盘珠海市香洲区南泉路×××号×××栋×××房，舒华湘有意购买，但被告要求签订《购买物业独家代理委托书》并交纳洽谈金一万元后才可看房，并表示不满意可以退回洽谈金。为此舒华湘与被告签订了《购买物业独家代理委托书》并交纳一万元的洽谈金。舒湘华在看房时发现房屋天花存在开裂并有渗水现象，为此当场表示不买，但被告当时接待的工作人员不愿意退款，只表示可以另行介绍合适的房屋选购，在舒华湘明确拒绝的情况下，被告仍不退回洽谈金一万元。原告认为，被告的上述情形存在欺诈的嫌疑，在舒华湘明确表示房屋存在质量问题，不符合购买条件放弃购买的情况下，仍拒不退回洽谈金，明显违背委托人的意愿。且贵公司的委托书存在忽视委托人知情权的重大缺陷，有强迫交易的嫌疑。同时原告还在被告举证时发现被告梁城辉在2015年9月27日并不是房屋的产权人，也无权出售房屋及收取定金。
为维护自身的合法权益，原告起诉：一、请求依法判令两被告返还原告一万元的洽谈金及起诉之日起的逾期利息；二、本案的诉讼费用由被告承担。
被告双辉公司辩称：原告在与被告双辉签订独家代理委托书后，被告双辉公司为其推荐了香洲区南泉路×××号×××栋×××房，且也取得业主同意，代收的1万元也已转交给业主梁城辉。其诉讼请求没有事实依据。一、被告双辉公司已经按照《购买物业独家代理委托书》约定将1万元洽谈金作为原告的购房定金转交给了该房产业主。2015年9月27日，双方正式签订了《购买物业独家代理委托书》，按照第三条“乙方（或乙方指定人员）就甲方的委托购买价钱与卖方（业主方）成功商定后，可按约定转交洽谈金给卖方，甲方应在三个工作日内补足定金伍万元”，在取得业主同意后，被告双辉公司直接将1万元作为原告的购房定金，所以原告告错人了。二、原告在购买涉案房产的时候是非常清楚房屋的产权和房屋的质量情况的，房产还没有过户到被告梁城辉的名下原告是知情的，其未提出任何异议。原告在购买该房产过程中，存在违约，1万元定金当然应当由业主没收。望法院明察，并依法驳回原告的诉讼请求。
被告梁城辉辩称：被告双辉公司说的是事实，被告双辉公司将1万元的定金给了我，我也收取了定金。对于定金，我没有办法退给原告，在等待原告购买过程中，其他的买主给了更高的价格，我都没有卖，因为原告中途不买房屋造成了我的损失。
被告双辉公司反诉称：2015年9月27日，原告与被告双辉公司签订《购买物业独家代理委托书》，原告同意购买被告双辉公司推荐的位于香洲区南泉路58号21栋3D房。被告双辉公司带领原告实地查看了该房产，并努力业主协商，业主最终同意了与原告交易该房产，但原告后又无故反悔，导致交易未能完成。原告违背诚实信用原则的行为给被告双辉公司造成了经济损失，望人民法院依法保护被告双辉公司合法权益，捍卫法律尊严。
为维护自身合法权益，被告双辉公司提出反诉请求：一、判决原告支付被告双辉公司从事居间活动支出的必要费用5千元；二、判令被告承担本案诉讼费。
原告舒华湘对被告双辉公司的反诉请求辩称：一、被告反诉的事实我方认为不成立，因为根据双方的委托协议，只有在原告方同意购买涉案房屋以后才会涉及到居间费用的问题，本案中由于原告在看完房屋后发现房屋的卧室楼顶有较大的裂缝，决定放弃购买，所以居间未完成，所以被告主张居间费用没有事实依据。同时从被告提供的证据来看，其所谓的业主梁城辉在原告2015年9月27日看房时并非该房屋的业主，梁城辉在2015年11月23日才向吕萍、张剑锋购买了涉案房屋，因此从时间上看被告主张与梁城辉达成所谓的卖房协议，并将1万元定金交付给梁城辉属于虚构事实。二、我方认为被告双辉公司在向原告推荐涉案房屋的时候，明知涉案房屋不在被告梁城辉的名下仍然推荐原告购买，这一行为违反了其作为地产中介基本的职业操守，也违反了我国法律对于未取得房屋所有权证的房屋是不能进行销售的相关规定，在本案中，被告梁城辉在没有取得合法的产权变更之前也无权对外销售涉案房屋，更加无权收取定金，因此被告双辉公司的反诉不能得到支持，同时被告双辉公司也没有在履行居间义务时尽到向原告详细说明房屋现状的责任，且其也没有让原告与被告梁城辉见面洽谈，从始至终原告从来没有见过被告梁城辉，被告梁城辉刚才所陈述的也完全是虚假陈述，其根本没有见过原告怎么会知道原告与被告双辉公司之间陈述真实，因此从上述行为可以看到被告双辉公司与被告梁城辉共同串通企图侵占原告交付给被告双辉公司的洽谈金，所以请法庭根据上述的事实依法驳回被告的反诉请求。
被告梁城辉对被告双辉公司的反诉请求辩称：被告双辉公司给了我1万元，说是原告要买我的房屋，我也已经告知被告双辉公司房子做了公证，被告双辉公司也将这个情况跟原告说明。
原告舒华湘为其本诉诉称和反诉辩称向本院提交如下证据：1、购买物业独家代理委托书；2、收据（No1505830）；3、商事登记查询。
被告双辉公司为其本诉辩称和反诉诉称向本院提交如下证据：1、购买物业独家代理委托书；2、居间服务确认书；3、不动产登记表；4、收据；5、2015年9月21日被告梁城辉出具的《出售物业独家代理委托书》、2015年9月20日吕萍出具的《出售物业独家代理委托书》。
经审理查明：2015年9月26日，原告向被告双辉公司支付购买珠海市香洲区南泉路×××号×××栋×××房洽谈金1万元。2015年9月27日，以原告为委托方（甲方）、以被告双辉公司为受托方（乙方）签订一份《购买物业独家代理委托书》，约定原告独家委托被告双辉公司购买位于珠海市香洲区南泉路×××号×××栋×××房之物业，建筑面积为70.23平方米；原告委托被告双辉公司（或被告双辉公司）代为签署上述物业的《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，签署合同登记价为（人民币）75万元各付税；被告双辉公司（或被告双辉公司指定人员）就原告的委托购买价钱与卖方（业主方）成功商定后，可按约定转交洽谈金给卖方，原告应在三个工作日内补足定金伍万元；原告委托被告双辉公司（或被告双辉公司指定人员）到国土局等相关部门提交所需材料，交纳上述物业转让之税费。同日，原告和被告双辉公司还签署一份《居间服务确认书》。
签署上述《购买物业独家代理委托书》和《居间服务确认书》当天，被告双辉公司带领原告察看涉案房产。原告陈述，看房后发现客房中楼顶靠近墙边的位置有一条裂缝，考虑到可能漏水及安全问题，就放弃购买，并要求被告双辉公司退回1万元洽谈金，当时被告双辉公司员工说晚点再帮原告找一间房子，满意后再买，过后一个月，原告找被告双辉公司了解情况，被告双辉公司表示没有合适的，但拒绝退款给原告。被告双辉公司陈述，原告看完涉案房产后非常满意，直到2015年10月份原告才提出不愿意购买涉案房产。
两被告确认被告梁城辉于2015年9月27日收取被告双辉公司定金1万元。被告梁城辉认可涉案房产有裂缝，装修没有那么好。
另查明：被告梁城辉于2015年向吕萍、张剑锋购买涉案房，2015年11月23日申请办理不动产权证，2015年12月3日领取不动产权证，权证号码为01××46，原证号码为0100326557。被告梁城辉陈述曾通过被告双辉公司买过三套房产，包括涉案房产，目前已将涉案房产出售给案外人。
被告双辉公司举证两份《出售物业独家代理委托书》，内容均为委托被告双辉公司（或被告双辉公司指定人员）代为签署涉案房产的《珠海市房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖），签署合同登记价为人民币75万元各付。其中一份委托方署名“吕萍”，落款日期为2015年9月20日，注明涉案房产的房地产证号为30××19；另一份委托方为被告梁城辉，落款日期为2015年9月21日，注明涉案房产的房地产证号为01××46。原告对上述两份证据不予认可。
本院认为：原告和被告双辉公司的《购买物业独家代理委托书》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告双辉公司作为原告的受托人应当按照原告的指示处理委托事务。《购买物业独家代理委托书》约定，“原告委托被告双辉公司（或被告双辉公司）代为签署上述物业的《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，签署合同登记价为（人民币）75万元各付税；被告双辉公司（或被告双辉公司指定人员）就原告的委托购买价钱与卖方（业主方）成功商定后，可按约定转交洽谈金给卖方”。虽然两被告确认被告双辉公司将1万元洽谈金作为定金转交被告梁城辉，但是被告双辉公司向被告梁城辉转交洽谈金并不符合委托书约定。理由是：其一，被告双辉公司未证明转交洽谈金当时已与卖方（业主方）成功商定涉案房产的购买价为75万元各付税；其二，被告梁城辉收取洽谈金（定金）时并非涉案房产业主，两被告亦未证明被告梁城辉收取定金时有权出售涉案房产；其三，被告双辉公司转交洽谈金后未及时向原告报告居间事项。由此可见，被告双辉公司向被告梁城辉转付原告洽谈金（定金）的行为存在瑕疵，原告和被告梁城辉之间未形成房屋买卖合同，被告梁城辉无权收取或没收定金1万元，应退回给原告。被告双辉公司为原告办理受托事务存在过错，对被告梁城辉向原告返还1万元的债务承担连带责任。
关于被告双辉公司的反诉请求，虽然被告双辉公司曾带原告察看过涉案房产，但是被告双辉公司向被告梁城辉转交洽谈金不符合约定，存在过错，造成原告不必要的困扰和损失，故驳回被告双辉公司的反诉请求。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十九条、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：
一、被告梁城辉自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）舒华湘返还人民币10000元；
二、被告（原告）珠海市双辉房地产投资咨询有限公司对被告梁城辉向原告履行上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回被告（反诉原告）珠海市双辉房地产投资咨询有限公司的反诉请求。
如果付有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币25元，被告梁城辉和被告（反诉原告）珠海市双辉房地产投资咨询有限公司共同负担；本案反诉受理费人民币25元，由被告（反诉原告）珠海市双辉房地产投资咨询有限公司负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 王敏
二〇一六年三月十六日
书记员 胡锦
朱梦春