广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第117号
上诉人（原审被告）：刘洪波，男，1977年8月1日出生，汉族，住广东省兴宁市，现住广东省中山市，公民身份号码。
被上诉人（原审原告）：中山市逸港物业管理有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码。
法定代表人：梁汉锋，该公司总经理。
委托代理人：李锐，男，1980年7月16日出生，壮族，住广东省中山市，公民身份号码，该公司经理。
上诉人刘洪波因与被上诉人中山市逸港物业管理有限公司（以下简称逸港公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法张民一初字第628号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2005年4月15日，刘洪波与中山市逸港城房地产开发有限公司（以下简称逸港城房地产公司）签订商品房买卖合同一份，主要约定：刘洪波向逸港城房地产公司购买中山市火炬开发区逸仙路15号逸港花园3幢B层101房，该房产建筑面积为95.23平方米；刘洪波在签订本买卖合同时，应与逸港城房地产公司或其委托的物业管理公司签订前期物业管理服务协议即临时业主公约，该商品房交付刘洪波使用后，业主委员会成立前，刘洪波同意由逸港城房地产公司选聘物业管理公司实行物业管理。2006年10月1日，逸港城房地产公司与逸港公司签订前期物业服务合同一份，主要约定：逸港城房地产公司将逸港花园小区的物业服务委托逸港公司管理；逸港公司负责房屋居住共用部位的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅，服务质量为外墙完好、外观整洁、完好率达98%、零修及时率合格率100%……；住宅物业管理费每月每平方0.6元；物业管理费的交纳时间为每月1-5日，逾期交纳每天按应交物业管理费的百分之一支付滞纳金。刘洪波在该小区另外还租一个小车车位和一个摩托车车位，小车每月停车管理费为150元、摩托车为30元。刘洪波从2012年1月起未交纳小车停车管理费，从2012年4月起未交纳物业管理费、摩托车停车管理费，其称未交纳的原因是其居住的房屋前小花园围墙墙体开裂倾斜严重，逸港公司一直未处理好，且消防、绿化、门禁、管理、排水管淤塞等达不到物业管理的标准。逸港公司称刘洪波居住的房屋前小花园围墙墙体开裂倾斜是事实，但未处理好的原因是该墙体属小区共用部分，维修费用须小区三分之二业主同意才能动用。双方发生争议后，逸港公司诉至原审法院，请求判令：1．刘洪波支付2012年4月至2013年12月物业管理费5433.3元及违约金（从逾期之日起按每日百分之一算至清还之日止）；2．刘洪波承担本案诉讼费用。
原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。《中华人民共和国》第规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《》第规定，建设单位依法与物业服务企业签订的服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，逸港公司与逸港城房地产公司签订前期物业服务合同，约定由逸港公司负责涉案小区的前期物业管理。刘洪波作为该小区业主，该服务合同对其具有约束力。因此，刘洪波拒不交纳物业服务费用，已侵害了逸港公司的合法权益，应承担相应的民事责任，故刘洪波应支付逸港公司2012年1月至2013年12月的小车停车管理费3600元（150元／月×24个月）、2012年4月至2013年12月的摩托车停车管理费630元（30元／月×21个月）。但和谐、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。刘洪波房屋前小花园围墙属公共部位，当墙体出现开裂时，逸港公司应按前期物业服务合同约定的标准及时维修，但逸港公司一直未履行其义务，对刘洪波的出入安全构成影响，刘洪波交纳的物业管理费应依法减收，经综合考虑，刘洪波应支付逸港公司2012年4月至2013年12月的物业管理费721.75元（0.6元／平方米·月×95.47元／平方米×21个月×60%）。虽然前期物业服务合同明确约定了逾期缴纳物业管理费的违约责任，但逸港公司没有切实履行物业服务合同中的约定，且该合同没有明确约定物业管理费中应如何减收及停车管理费交付时间的条款，故刘洪波不应支付逸港公司逾期交纳物业管理费、停车管理费的违约金。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第，《》第、第三条的规定，判决：一、刘洪波于判决生效之日起七日内支付逸港公司2012年4月至2013年12月的物业管理费721.75元、摩托车停车管理费630元，2012年1月至2013年12月的小车停车管理费3600元，以上合计4951.75元；二、驳回逸港公司其他的诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（逸港公司已预付），由逸港公司负担11元，刘洪波负担14元，刘洪波负担部分于判决生效之日起七日内向原审法院交纳。
上诉人刘洪波不服原审判决，向本院提起上诉称：刘洪波2005年入住逸港花园的房屋。屋前围墙在2009年损坏，逸港公司于2010年进行返修（合同约定保修期为五年），由逸港城房地产公司与逸港公司验收，并以书面形式确认。2011年围墙又在原处损坏。刘洪波与逸港公司交涉时，逸港公司以保修期已过、墙体不属公共部位为由拒绝修复。一审判决前，逸港公司才认同该墙属公共部分。逸港公司负责围墙的返修和验收，应对围墙损坏负责。刘洪波多次交涉未果才停止交纳管理费。物业管理合同约定逸港城房地产公司将逸港花园小区的物业服务委托逸港公司管理；逸港公司负责房屋居住共用部位的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅，服务质量为外墙完好、外观整洁、完好率达98%、零修及时率合格率100%；如房屋质量出问题时，由逸港城房地产公司委托逸港公司返修，由逸港城房地产公司支付全部返修费用，返修后由双方共同验收，并以书面形式确认。根据上述约定，逸港公司已完全达不到合同要求，可视为其单方终止合同。已终止的合同无需交纳管理费。刘洪波及该小区住户的权益应得到保护。一审认定事实不清，适用法律错误，偏袒逸港公司，刘洪波上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审；二、逸港公司负担围墙修复费用，刘洪波所欠物业管理费、车位费按50%支付给逸港公司；三、一二审诉讼费用全部由逸港公司承担。
被上诉人逸港公司辩称：逸港公司是物业管理公司，主要责任是对小区进行日常管理、维护。小区围墙的维修当由开发商负责，逸港公司只是配合。逸港公司不同意刘洪波的上诉意见。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。逸港公司为刘洪波的物业提供了物业服务，刘洪波理应按约定向逸港公司支付相应的费用。由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，会造成物业服务企业运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，最终损害其他正常交纳物业服务费的业主利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的安全、卫生等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。刘洪波房屋前小花园公共围墙墙体开裂倾斜，逸港公司应按前期物业服务合同约定的标准及时维修，但逸港公司未履行好维修义务，原审法院考虑到此对刘洪波的出入安全构成影响等因素，减收40%的物业管理费适当，本院予以维持，刘洪波上诉请求按50%减收物业管理费及停车费理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘洪波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
代理审判员 张群立
代理审判员 赖晓筠
二〇一五年三月十日
书 记 员 孙翠红