浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第1873号
上诉人（原审原告）马国昶。
委托代理人（特别授权代理）李国刚，绍兴市天平法律服务所法律服务工作者。
上诉人（原审被告）绍兴中设置业有限公司，住所地绍兴市越城区鉴湖镇人民政府东首附属楼一楼办公房。
法定代表人胡菊香，执行董事。
委托代理人（特别授权代理）徐明刚、沈沛敏，浙江越光律师事务所律师。
上诉人马国昶、绍兴中设置业有限公司（以下简称中设公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第2493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月3日公开开庭进行了审理，上诉人马国昶的委托代理人李国刚、上诉人中设公司的委托代理人徐明刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年1月27日，原告马国昶与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定两原告向被告购买由被告开发的彩虹名家小区10幢000202号的商品房一套（建筑面积为141.87平方），房屋总价款为人民币1138724元整，该合同第九条约定被告应在2014年12月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出上的认可文件或准许使用的文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任，具体为：除合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，若逾期不超过120日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；若逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。同时协议对付款方式及期限、交接事项、产权登记及其他相关事项也作了具体约定。后原告全额支付了购房款。被告曾在讼争商品房出售的广告宣传中表示成交即享价值6万元惊喜豪礼。原告认为被告至今都未能交付符合交房条件（主要理由为房屋目前仍为临时用电）的商品房，而且对其所做承诺的赠送也未实现。被告的行为明显违约，理应承担相应的违约责任，遂成讼。
原审法院认为：原、被告之间订立的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且该合同内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，原、被告双方均应诚信履行。对于原告要求被告立即兑现广告承诺赠送的价值人民币4万元的空调和2万元的露台，或折价人民币6万元的诉请。该院认为，虽然被告在广告宣传中曾表示成交即享价值6万元惊喜豪礼，但该广告只能视为一种要约邀请，是否达成合意仍应根据双方签订的商品房销售合同为依据，原告上述诉请未有明确合同约定，故不予支持。合同约定被告应当在2014年12月30日前将用电、用水等具备正常使用条件的商品房交付给原告使用。截至目前，被告未提供证据证明房屋已经接入正规居民生活用电设施，根据前述合同约定，水、电、气设施是商品房交付使用的必备条件，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，若逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。据此，被告已对原告构成违约，故对于原告要求被告支付从2015年1月1日起计算至判决确定被告履行之日止按照已交房款日万分之一计算的违约金的诉请应予支持。若在判决确定履行之日前被告已满足合同约定房屋交付条件，则以满足合同约定交付条件之日为违约金计算的截止日期。对被告关于未能如期交房是因为政府原因和周边道路建设施工影响及电讯有线电视架空线、自来水管等因素导致，不是被告主客观原因所致故并不构成违约的抗辩意见，因未提供充分依据予以证明，故不构成被告未按期向原告交付该商品房的法定事由和约定事由，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告绍兴中设置业有限公司应自判决书生效之日起三十日内支付原告马国昶违约金（自2015年1月1日起至判决确定履行之日止，以原告已交房款人民币1138724元为基数，按日万分之一标准计算）；若在判决确定履行之日前被告已满足合同约定房屋交付条件，则以满足合同约定交付条件之日为违约金计算的截止日期；二、驳回原告马国昶的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取838元，由原告马国昶负担650元，被告绍兴中设置业有限公司负担188元，于判决生效之日起三十日内向法院缴纳。
上诉人马国昶不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定中设公司于2013年1月10日在绍兴晚报上刊登购买彩虹名家商品房即赠送人民币6万元的惊喜豪礼（其中价值4万元的中央空调、2万元的露台）的广告系要约邀请，并非要约，从而驳回了马国昶要求中设公司履行承诺的诉求是错误的。中设公司在刊登广告时已明确表明赠送6万元，而且在双方签订购销合同时也明确表示赠送。综上，请求二审法院撤销原判，在查清事实基础上依法支持马国昶的一审诉讼请求；本案全部诉讼费用由中设公司承担。
中设公司答辩称：马国昶的上诉理由不成立，中设公司没有按约交付房屋，是因为政府等其他原因造成，不是中设公司自身原因造成的，中设公司不构成违约，不需要承担相应的违约责任，请求二审法院驳回马国昶的上诉。
上诉人中设公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：根据双方当事人签订的浙江省商品房买卖合同第九条但书第3项约定，县（市）级、县（市）以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施，或市政配套的批准与施工延误的，项目竣工验收有关部门验收滞后的，导致本项目不具备竣工交付条件，而导致开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期。本案中，商品房未能在原约定日期交付不是中设公司主观和客观原因所致，而是因为政府原因和周边道路建设影响电信、有线电视架空线、地下自来水管重新敷设、解放路电线杆改造等多重因素导致。中设公司提交的相关政府文件已经充分证明了上述事实。综上，原审判决认定中设公司抗辩不构成其未按期向马国昶交付商品房的法定事由和约定事由，明显与事实不符，原审判决中设公司向马国昶支付违约金明显属适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回马国昶的全部原审诉讼请求；一、二审诉讼费用由马国昶承担。
马国昶答辩称：一审判决认定违约金事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回中设公司的上诉。露台和空调的问题由法院依法判决。
上诉人中设公司在二审中向本院提交以下证据：
1、绍兴供电公司平水供电所出具的证明一份，证明涉案房屋已于2015年2月底接入永久性电源。上诉人马国昶质证认为，该证据不属于二审中的新证据，且上诉人在一、二审庭审中一直自认其使用的是临时用电，并声明2015年9月才安装电表，故该证据存在造假嫌疑，且该证明载明永久性通电工程于2014年12月底完成全部施工并验收合格，但未提供验收合格的相关文件。高压用电安装完成应有竣工检验单及用电准确时间表，竣工检验单一式二联，上诉人理应掌握一份，但其至今未能提供，因此该证据不能作为本案定案依据。本院认证认为，该证据未能明确载明涉案商品房已接入正规居民生活用电设施，对证明目的不予认定。
2、绍兴市越城区人民政府办公室关于要求调整B-11号地块土地复核时间的函一份，证明中设公司延期交房是政府原因和周边道路建设影响等，并不是中设公司主观原因，中设公司不构成违约。上诉人马国昶质证认为，该证据不能实现上诉人的证明目的。本院认证认为，该证据系复印件，且该证据内容中所列原因并不符合涉案商品房买卖合同第九条但书第3项约定的可延期交房的条件，对证明目的不予认定。
上诉人马国昶在二审中未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院围绕上诉请求和理由审查认为，关于中设公司是否应向马国昶赠送价值4万元的空调和2万元的露台，或者折价支付6万元的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和承诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，虽然中设公司在广告宣传中表示成交即享价值6万元惊喜豪礼（价值4万元的中央空调和2万元的露台），但是该允诺并未明确空调的型号、露台的面积等可将标的物特定化的内容，内容并不具体确定，故原审法院将该销售广告认定为要约邀请，并无不当，因双方当事人在涉案商品房买卖合同中未就前述允诺达成合意，故马国昶要求中设公司赠送4万元的空调、2万元的露台或者折价支付6万元的诉讼请求，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。关于中设公司是否应向马国昶支付逾期交房违约金的问题，因中设公司未提交充分有效证据证明其在2014年12月30日前将符合涉案商品房买卖合同第九条第3款约定的条件即用水、用电等具备商品房正常使用基本条件的涉案商品房交付马国昶，故原审法院判令中设公司按照合同约定向马国昶承担相应的逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。上诉人中设公司辩称永久性用电不是商品房验收必须通过的项目，临时用电能保障业主正常用电就符合交房条件，本院认为，根据我国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”，据此可知，临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其安全性、稳定性、用电期限与居民生活正式用电存在差异，不能用作居民的正常生活用电，故对中设公司关于临时用电正常即符合交房条件的辩称本院不予采信。综上，上诉人马国昶、中设公司提出的上诉理由均不足，本院依法均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1678元，由上诉人马国昶承担1341元，上诉人绍兴中设置业有限公司负担337元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
代理审判员 李丹丹
代理审判员 丁敏佳
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 刘莎莎