安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滁民一终字第00756号
上诉人（原审被告）：凤阳县嘉欣房地产开发有限公司，住所地安徽省凤阳县，组织机构代码56753570-0。
法定代表人：邹有强，该公司总经理。
委托代理人：刘兵，男，1981年8月17日出生，汉族，该公司职工，户籍�安徽省全椒县十字镇十字居委会刘坝组6号，经常居住地江苏省南京市溧水区。
被上诉人（原审原告）：金祥，男，1958年3月10日出生，汉族，凤阳县烟草专卖局退休职工，住安徽省凤阳县府。
委托代理人：卓亚东，安徽凤明律师事务所律师。
上诉人凤阳县嘉欣房地产开发有限公司（以下简称嘉欣公司）为与被上诉人金祥商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省凤阳县人民法院于2015年3月17日作出的（2015）凤民一初字第00166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月2日公开开庭审理了本案。上诉人嘉欣公司的委托代理人刘兵，被上诉人金祥的委托代理人卓亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年7月31日，金祥（买受人）与嘉欣公司（出卖人）签订一份《商品房预售合同》，该合同约定：金祥购买嘉欣公司开发的位于凤阳�府城镇欣城花园2幢一单元401室，建筑面积为102.98平方米，其中套内面积为88.67平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为14.31平方米，单价为每平方米4176元，总金额430044元；付款方式及期限：买受人可以首期支付全部房价款的40%，其余价款可以向住房公积金管理机构委托的商业银行借款支付；交付时间和条件：出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。逾期在30日之内，自合同第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30天内退还全部已付款。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该商品房达到合同第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足合同第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足合同第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照合同第十二条处理。合同签订后，金祥于2012年8月9日支付首付款180044元给嘉欣公司，余款250000元从中国工商银行股份有限公司凤阳支行按揭贷款支付给嘉欣公司。该期工程于2012年9月5日由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等有关单位�工程进行竣工验收。2012年12月28日，公安消防部门、规划部门同意验收，2013年城建档案管理机构验收合格，2013年2月11日环保部门同意验收。房屋验收合格后，嘉欣公司始终未书面通知金祥办理房屋交接，后于2014年10月31日给金祥发放通知一份，其内容为：金祥您购买的欣城花园2#楼一单元401室交付已近两年时间，很多业主装修好入住多时。虽经多次电话通知，你户至今未来办理交付手续。今再通知，从即日起至2014年11月16日如再不拿房，我公司将视为早已实际交付，相关费用承担及产权证办理事宜都由你自己负责。因逾期交房违约金双方协商未果，房屋至今仍未交付。
原审法院认为：金祥与嘉欣公司签订商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，双方的合同关系依法成立有效。合同签订后，金祥依约支付了全部购房款430044元�双方签订的合同约定，该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足合同约定的证明文件。由于嘉欣公司未能在合同约定的期限内书面通知金祥办理交付手续，显然已构成违约，嘉欣公司应当承担违约责任。根据双方合同约定，嘉欣公司应当自本合同约定交付期限2012年12月31日的次日起按日向金祥支付全部已付款万分之五的违约金，但嘉欣公司于2014年10月31日通知金祥于2014年11月16日领取房屋，违约金计算的截止日应是2014年11月15日，嘉欣公司逾期交房的天数应为684天。金祥主张嘉欣公司支付至2014年11月9日止逾期708天的违约金152235.60元，计算有误，依照合同约定期限至其主张的截止至2014年11月9日期限为678天，其违约金应为145784.90元（430044元×5／10000×678天），超出部分不予支持。对嘉欣公司抗辩双方约定违约金过高的意见，因该份商品房预售合同是格式条款合同，其内容均由嘉欣公司填写，且不违背法律规定，对其抗辩意见，不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，原审判决：一、被告凤阳县嘉欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金祥违约金145784.90元；二、驳回原告金祥其他诉讼请求。案件受理费3345元，减半收取1672.50元，由原告金祥负担66.90元，被告凤阳县嘉欣房地产开发有限公司负担1605.60元。
嘉欣公司上诉称：1、其公司已于2012年9月5日组织了相关单位对涉案房屋进行竣工验收，并于2013年1月17日通过凤阳县工程质量监督站综合验收。在庭审中可以看出，其公司早已通知金祥交房，而金祥一直不愿办�交房手续，理由是听说小区供电、网线有问题，且需支付物业费，而实际供电、网线已经验收，其他业主已使用两年多，故其公司又于2014年10月31日书面通知金祥收房，但金祥仍未领取，可见系金祥故意拖延收房；2、双方合同中约定的违约金过高，依照相关规定，违约金不应超过实际损失的30%，请求依法予以调整。而一审未予调整，有违法律规定。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回金祥在原审时的诉讼请求，上诉费用由金祥承担。
金祥在庭审中辩称：1、嘉欣公司没有证据证实其在合同约定交房期间内交付房屋，也没有证据证明在取得综合验收证明文件后通知金祥交付房屋。嘉欣公司自合同约定交房之日开始，至通知领房共计684天，依照双方当事人签订的商品房预售合同第十二条的约定，应承担违约责任，依法赔偿逾期交房违约金，以维护合同严肃性；2、违�金的给付标准并不过高。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
在二审中，嘉欣公司提供一份从网上下载的租房信息，证明合同中约定的逾期交房违约金过高，作为造成损失的一个参考依据。金祥质证认为，该证据与本案没有关联性，且非同一小区，故不具有可比性。本院认为，该证据金祥并不认可，且嘉欣公司也未能提供其他证据佐证该证据的真实性，故本院对该证据不予采信。
当事人所举的其他证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、本案逾期交房的期限如何认定；2、双方合同中约定的违约金标准是否过高，是否应当予以调整。
一、关于本案逾期交房的期�如何认定的问题
本案中，金祥与嘉欣公司之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，应属有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，一方当事人不履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，嘉欣公司应于2012年12月31日前向金祥交付涉案房屋，嘉欣公司认为其公司已通知金祥领房，而系金祥故意拒绝收房。但对根据双方签订的《商品房买卖合同》中第十三条的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用证明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延�交房责任由出卖人承担。而根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，交房条件为该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件。而根据相关规定，房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专业管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已验收合格。具体到本案而言，嘉欣公司提供的涉案房屋经各专业管理部门最后出具认可性意见的时间为2013年2月11日，此时间才能认定涉案房屋经验收合格，故合同约定的交房期限涉案房屋尚未验收合格，并不具备交付条件，嘉欣公司存在逾期交房的情形。另外，嘉欣公司至本案二审时均未能提供证据证明其公司于2014年10月31日向金祥寄送书面交房通知书之前曾向金祥发出了书面交房通知书，金祥也不认可嘉欣公司曾通知其收房，故嘉欣公司对此应承担举证不能的法律后果。依据上述规定及双方合同约定，嘉欣公司存在逾期交房的违约行为，应承担相应的违约责任。因此，一审计算逾期交房期限按嘉欣公司的书面通知时间即2014年11月9日正确，本院依法予以维持。嘉欣公司称系金祥故意拖延收房的上诉理由，未能提供证据证明，对此上诉理由不予采纳。
二、关于双方合同中约定的违约金计算标准是否过高、是否应予调整的问题
根据双方所签订《商品房买卖合同》第十二条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期交房超过30日买受人要求继续履行的，合同继续履行，并自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万�之五的违约金。由于嘉欣公司并未按期向金祥交付涉案房屋，金祥可据此约定向嘉欣公司主张延期交房的违约金。由于金祥所购房屋系住宅用途，其主要目的是对房屋行使占有、使用之权利，嘉欣公司作为出卖人延迟交付房屋，对金祥造成的权利妨碍是导致其对所购房屋的使用权利无法正常行使，而按照合同约定嘉欣公司逾期交房每月则须支付违约金为6450元（430044元×0.0005×30天），由于金祥在诉讼中未提交遭受损失的相关证据，且约定违约金的性质是以补偿性质为主、以惩罚性质为辅，嘉欣公司承担的延迟交房违约责任考虑到涉案房屋所在地房屋租赁市场的行情及银行利率的标准，应当认定双方原合同约定的违约金数额明显过高，依据相关法律规定，对违约金约定标准过高可依法予以调整。根据公平原则和诚实信用原则，综合上述因素，本院酌定嘉欣公司承担延�交房违约金按每日万分之三计算。根据双方合同约定的交房时间至2014年11月9日，嘉欣公司应支付给金祥违约金87470.95元（430044元×0.0003×678天）。故嘉欣公司在上诉中以合同约定违约金过高要求法院进行调整的辩解符合法律规定，本院予以采纳。金祥称双方合同所约定的违约金不高的辩解理由不予采纳。一审对此判处不当，本院依法予以纠正。
综上，嘉欣公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求中合理部分，本院依法予以支持，对超出部分依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省凤阳县人民法院（2015）凤民一初字第00166号民事判决第二项，即：二、驳回原告金祥的其他诉讼请求。
二、撤销安徽省凤阳县人民法院（2015）凤民一初字第00166号民事判决第一项，即：一、被告凤阳县嘉欣房�产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金祥违约金145784.90元；
三、上诉人凤阳县嘉欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人金祥支付延迟交房违约金87470.95元。
如上诉人凤阳县嘉欣房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1672.50元，由金祥负担672.50元，由凤阳县嘉欣房地产开发有限公司负担1000元；二审案件受理费3216元，由上诉人凤阳县嘉欣房地产开发有限公司负担2000元，由被上诉人金祥负担1216元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
代理审判员 张 倩
代理审判员 王 敏
二〇一五年六月三十日
书记 员代 元 婷
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国�事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。