广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1847号
上诉人（原审被告）：陈雪姣，女，汉族，住所地：深圳市宝安区。
委托代理人：郭东，四川川北律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李平，男，汉族，住所地：深圳市南山区。
委托代理人：陈韦安，广东华篆律师事务所律师。
原审第三人：深圳市碧海房地产经纪有限公司，住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：刘密，该公司分行经理。
上诉人陈雪姣因与被上诉人李平及原审第三人深圳市碧海房地产经纪有限公司（以下简称碧海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第388号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：（一）2013年7月25日，李平（卖方）与陈雪姣（买方）签订《房产买卖合同》（no.6665188），约定李平将位于深圳市宝安区a花园6栋1单元30a的房产（房产证号：50××75）转让予陈雪姣，转让价为1642800元；购房定金为5万元，陈雪姣在签订合同当日支付2万元，签订合同后3日内，陈雪姣补交定金3万元，李平同意从定金中或首期款中预留5000元作为交房保证金，此款托管在第三方；陈雪姣须于2013年之前支付首期款，以银行贷款为准。
合同第十二条约定：任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如陈雪姣支付定金后违约，李平有权解除合同没收定金或要求陈雪姣支付房产转让价百分之二十的违约金；如李平收取定金后违约，陈雪姣有权解除合同并要求李平双倍返还定金或要求李平支付房产转让价百分之二十的违约金。
合同第十五条备注：李平同意公证后当日交房给陈雪姣使用，租约由陈雪姣负责解除和赔偿，陈雪姣负责支付每月2600元给李平，到赎出李平房产证当日为止；双方在签署本合约后上述物业未来升值或贬值部分收益亏损归陈雪姣所有，李平不得以任何形式违约；为保证该交易能顺利进行，李平在收取定金3日内到公证处做全权委托公证给中介合作的担保公司用于办理赎楼过户手续；李平同意陈雪姣可以写朋友的名字或转让第三方；李平的一手契税由陈雪姣承担，陈雪姣需在李平办理出房产证45日内办理银行按揭手续；交房后李平不限制陈雪姣自行装修；此补充协议与上述条款有冲突的地方以此补充协议为准。
（二）2013年7月26日，李平在深圳市公证处办理公证委托手续，委托深圳市b担保有限公司及杨某甲、李某甲、杨某乙、臧某为其代理人，深圳市b担保有限公司及杨林、李东浩、杨真真均有权代李平全权办理出售涉案房产的一切相关事宜，以及签署涉案房产的房款资金监管协议或首期款资金监管协议。
2013年10月28日，李平就涉案房产办理了房产证，李平确认购房契税11573.59元系由陈雪姣支付。
（三）2013年12月24日，陈雪姣委托郭东律师向李平发函，称陈雪姣已遵照双方购房合同于2013年12月13日办理银行监管手续，而李平经多次通知至今未配合签名，致相关银行手续不完整，银行不予审批相关贷款文件实现贷款事宜。希望李平接函后10日内完成相关签名业务，否则，由此导致的后果应由李平承担赔偿责任。
李平提交一份律师函以主张其于2014年1月4日向陈雪姣发出律师函称：其已于2013年10月28日办理好房产证，但陈雪姣未按约于2013年12月13日之前办理完毕银行按揭手续，也未通知李平及其代理人协助办理相关手续；李平向工商银行前海支行了解，截至2013年12月31日陈雪姣仅向监管银行存入5万元，远远达不到政策的规定和银行的要求，无法办理相关的贷款审批手续；催促陈雪姣于收函之日起3个工作日内足额支付购房首期款。
陈雪姣提交一份《二手楼交易资金监管协议》，注明陈雪姣的工行账户（62×××98）为买方指定账户，该协议仅有陈雪姣本人签名。陈雪姣提交了上述工商银行账户的查询明细结果，以证实其于2013年12月13日向该账户存入5万元。
（四）原审另查：1、李平收到了陈雪姣支付的定金5万元，其中5000元作为交房保证金托管于涉案房产交易的中介方即碧海公司处；2、涉案房产已交付陈雪姣使用；3、李平确认收到2013年8月至2014年1月的涉案房产的房屋占有使用费，每月2600元。
李平在原审的诉讼请求为：1、解除李平、陈雪姣双方签订的《房产买卖合同》；2、陈雪姣交还涉案房屋给李平；3、陈雪姣支付房屋使用费7800元（从2014年2月份起计，暂计至同年4月份止，实际使用费请求至陈雪姣交还涉案房屋之日止）；4、陈雪姣支付违约金328560元；5、陈雪姣承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：李平与陈雪姣签订的《房产买卖合同》（no.6665188）系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的权利义务。
本案中，李平于签订合同后办理了全权委托公证，将涉案房产交付陈雪姣使用，并于2013年10月28日办理出房产证，陈雪姣则应按约在4××日内即2013年12月13日之前办理银行按揭手续。陈雪姣辩称双方共同提出申请是其办理资金监管的前提条件，其已于2013年12月13日之前通知李平去办理资金监管手续，但现有证据显示，陈雪姣最早于2013年12月24日通过律师函的形式告知李平其已于2013年12月13日办理了资金监管，且其所提交的“资金监管协议”仅有陈雪姣一人签名，未有其他证据证明其已事先通知了李平、碧海公司或是李平公证委托的代理人于2013年12月13日办理资金监管事宜。陈雪姣对其关于李平不配合办理资金监管手续并构成根本违约的主张缺乏事实与法律的依据，原审法院不予采信。
涉案合同中关于陈雪姣支付首付款的时间仅约定为2013年，而未约定具体的月份和日期。按照常理推断，陈雪姣至迟应该在2013年12月31日支付首付款。现陈雪姣仅能证明其于该日期前向银行账户存入了5万元，而按照双方约定的房产转让价格计算，该金额显然不符合我国现行住房信贷政策关于首付款比例的规定。
据此，原审法院认定导致上述合同不能继续履行的原因在于陈雪姣未在约定时间内办理银行按揭手续、支付购房首期款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，李平据此主张解除合同并要求陈雪姣支付违约金符合合同约定。合同自解除合同的通知即本案起诉状副本送达陈雪姣之日起解除，原审法院确认双方签订的《房地产买卖合同》于2014年3月11日解除。李平同时要求陈雪姣支付转让成交价百分之二十的违约金，综合考虑本案案情，合同约定的违约金数额明显高于因违约所产生的损失数额，原审法院酌情调低违约金为164280元。
李平已于签订合同后将涉案房产交付陈雪姣使用，合同解除后，陈雪姣应将涉案房产交还李平，同时应按照合同约定的租金标准2600元／月向李平支付房屋占有使用费。陈雪姣辩称李平已向案外人收取了租金，其无须再向李平支付房屋使用费，但未能提供确凿的证据予以支持，应承担举证不能的不利后果。李平确认已收取了2013年8月至2014年1月的费用，陈雪姣尚需支付2014年2月至4月的房屋占有使用费共计7800元，此后的房屋占有使用费应按2600元／月的标准计至实际返还房屋之日（至迟不得超过原审判决指定返还之日）。
合同解除之后，担保定金已无保留的必要，李平应将收取的定金5万元返还给陈雪姣，其中，托管在碧海公司处的5000元应由碧海公司直接返还给陈雪姣。
陈雪姣于其代理词中提出要求李平支付违约金40万元，但未就此提起反诉，原审法院对此不予处理，陈雪姣可另循法律途径解决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认李平与陈雪姣签订的《房产买卖合同》（no.6665188）于2014年3月11日解除；二、陈雪姣于原审判决生效之日起三日内向李平返还涉案房屋；三、陈雪姣于原审判决生效之日起三日内向李平支付违约金164280元；四、陈雪姣于原审判决生效之日起三日内向李平支付2014年2月至4月的房屋占有使用费7800元，此后的房屋占有使用费按2600元／月计算，计至实际返还涉案房屋之日（至迟不得超过原审判决指定返还之日）；五、驳回李平的其他诉讼请求。案件受理费3173元，由李平负担1000元，由陈雪姣负担2173元。
陈雪姣不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）原审认定事实不清：1、2013年12月13日，陈雪姣已经向银行申请办理按揭手续，对此李平并不否认，且陈雪姣有当日银行资金监管协议和银行存款佐证，即陈雪姣无违约行为。2、关于购房首期款，合同约定2013年以银行贷款为准，即真实意思表示是，银行是否准予贷款及准予贷款多少均需要等待银行确定，这是陈雪姣和李平均知但不可左右或者明确的。3、申请银行按揭款必须先由陈雪姣和李平共同作出申请行为，并交呈相关银行卡及签署资金监管协议。而陈雪姣作出申请后，李平接到陈雪姣通知一直不履行前述程序，陈雪姣单方无法申请银行按揭贷款。并且李平无证据证明其接到陈雪姣通知后曾去办理过银行按揭手续及签订资金监管协议。4、李平在本案中没有损失，现房产已经升值20至30万元。租金也是由租客每月直接向李平支付。综上，李平以自己的行为表明其不履行合同，违约的是李平。
（二）原审程序不当。法官居中是诉讼原则之一，原审法院却依职权反复追加与诉讼请求和审判结果没有什么利害关系的碧海公司参加庭审活动。
据此，陈雪姣请求本院判令：撤销原审判决或者改判。
李平答辩称：（一）李平从未认可陈雪姣有办理资金监管的事实，相反李平通过信息或者碧海公司业务员反复提醒陈雪姣必须足额存入符合购买商品房贷款政策的首期款。首期款存入按揭银行后才能办理银行按揭贷款手续，但是陈雪姣一直置之不理，拒不按照政策规定和合同的约定存入至少相当于交易价30%的资金到按揭银行，导致资金监管协议无法签订，按揭银行也拒绝办理贷款手续。
（二）根据一审查明的事实，陈雪姣于2013年12月13日只是在其个人帐户中存入了5万元，但不到一个小时又转出，可见陈雪姣并没有足额支付首期款办理资金监管，也没有履行合同义务，陈雪姣把不能办理按揭贷款的责任推卸给李平或者银行，不符合逻辑。
（三）李平已办理委托公证，委托担保公司和碧海公司的业务员代为完成涉案房产交易事务中的一切法律行为。根据碧海公司业务员的陈述，陈雪姣自始自终没有通知碧海公司的业务员到银行办理按揭贷款手续，李平提交了相关的录音证据，一审时碧海公司法定代表人也当庭陈述没有接到陈雪姣关于到银行办理按揭的通知。
（四）按照合同原来的格式文本，陈雪姣应当全额支付了购房款给李平之后，李平才将涉案房产交付给陈雪姣，由于陈雪姣一再请求，所以才将格式文本修改为备注条款中的约定，即办理公证当天李平将房屋提前交付给陈雪姣使用，作为对价，陈雪姣应当每个月支付李平房屋使用费2600元直至涉案房产的房产证赎出之日。因此，陈雪姣与李平之间为房屋转让合同关系，不存在陈雪姣所称另有租赁关系。
（五）碧海公司被追加为本案第三人符合法律规定，因为到现场看房，签订转让合同，办理全权委托公证，履行相关义务的通知、催促，特别是在陈雪姣逾期未办理资金监管的情况下，都是在碧海公司的业务员主持下进行，陈雪姣反对追加碧海公司为第三人是因为碧海公司业务员作了真实陈述。
碧海公司二审未到庭陈述意见。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。另查，根据陈雪姣提供的中国工商银行个人网上银行“明细查询”页面打印件显示，陈雪姣在向其银行账户存入5万元监管资金当日，又将该5万元以“消费”方式支出。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于陈雪姣在涉案合同履行过程中是否构成违约。陈雪姣上诉称系李平拒不配合签署资金监管协议而导致其无法申请银行贷款，本院对此认为，首先，申请贷款是陈雪姣作为买受人的主要义务之一，李平作为出卖人虽对此负有协助义务，但陈雪姣并不能举证证明其在合同约定的办理贷款申请期限内曾通知李平共同前往贷款银行办理首期款资金监管及贷款申请，其关于李平拒绝签署资金监管协议的主张缺乏证据证实。其次，陈雪娇虽在申请贷款期限届满当日单方签署资金监管协议，并存入5万元首期款，但该首期款数额明显不符合当前住房贷款政策对首期款支付比例的要求，且陈雪姣在当日又将该5万元从监管账户支出，亦属未全面履行其支付首期款的合同义务。据此，原审判决关于陈雪姣构成根本违约的认定符合民事诉讼证据规则，本院予以确认。原审法院根据本案事实对违约金数额作出的调整，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，实体处理基本公平妥当。陈雪姣虽上诉称涉案房屋现已升值20万至30万元，但并未举证予以证明，故本院对此不予采信。
陈雪姣上诉亦称涉案房屋的承租人直接向李平支付租金，但对此未能举证予以证明，在李平已将涉案房屋交付陈雪姣使用的情况下，原审法院在确认合同解除后判令陈雪姣向李平支付相应房屋占有使用费，符合《中华人民共和国民法通则》第九十二条及《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定。碧海公司系涉案房屋交易的居间方，且已托管陈雪姣支付的5000元定金，其作为第三人参加本案诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，陈雪姣据此关于原审程序违法的上诉主张缺乏法律依据，本院亦不予支持。至于李平已收取的5万元定金及陈雪姣已支付的11573.59元购房契税款，因陈雪姣未在本案中提出反诉，当事人可另循法律途径提出主张。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3741.6元，由陈雪姣承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
审 判 员 杨潮声
代理 审 判员 唐 毅
二〇一四年十月十四日
书记员（兼） 李 欢