湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民一终字第27号
上诉人（原审被告）曾广清。
委托代理人邹卫忠，湖南正赢律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审原告）陶九红。
原审原告陶九红与原审被告曾广清房屋买卖合同纠纷一案，原审法院于2013年11月11日作出了（2013）永冷民初字第316号民事判决。被告曾广清不服，提起上诉，本院以程序违法为由将本案发回重审。发回重审后，原审法院重新组成合议庭，作出（2014）永冷民重字第19号民事判决。宣判后，曾广清不服，于2014年11月10日提起上诉，原审法院于2015年1月21日报送案卷及上诉材料。本院�同日受理后，依法组成由审判员刘明跃担任审判长，审判员郑霓、吕伟文参加的合议庭，于2015年1月21日在本院第一审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员甄园园担任记录。上诉人曾广清的委托代理人邹卫忠、被上诉人曾卫民到庭参与诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2003年9月18日，谢亚军（甲方）与被告曾广清（乙方）签订了《房地产买卖合同书》，合同主要内容：一、乙方将位于永州市冷水滩区梅湾路30号北栋五楼的XXX室预售给甲方；二、该房屋的建筑面积为127﹒61平方米；三、按570元／平方米的价格出售，房屋总价款为72700元。签约付定金为购房款的10%约7000元，签约后7天内付房款的70%约51160元，交付楼宅经甲方验收接收大门钥匙前付房款的15%约10900元，留5%待乙方交付房产证的同时付清购房全部欠款；四、房产转移过户缴纳的权证转移税费由甲、乙方各负50%；五、此房屋的买主登记名义由甲方自行指定，如乙方办理产权转移登记需要甲方出面协办、补换证照、印鉴时，甲方均应负责照办；六、乙方应在2003年9月30日前将上述房地产移交给甲方。此外，合同还约定了其他事项。合同签订后，谢亚军从2003年9月18日至2004年2月28日分六次共向被告曾广清支付了购房款69000元。被告曾广清也按约定的时间将该房屋交付给了原告陶九红和谢亚军使用。2007年5月15日，被告曾广清在所售房屋楼梯过道张贴告示称：“我的房产总证已办出，急需房产证用者，请再速备尾款在5月22日前将产权人的照片，身份证或户口本复印件交我处办理产权手续，六月份本人将外出谋生。”由于告示中附加了速备尾款之事，原告陶九红及谢亚军认为与合同的约定不符而提出异议。谢亚军、陶九红原系夫妻。2013年4月3日，双方在永州市冷水滩区民政�登记离婚。在离婚协议书中，双方约定2003年9月18日其共同向被告曾广清购买的房屋归属于原告陶九红。被告曾广清交付给陶九红、谢亚军的房屋座落于冷水滩区河东梅湾路，合同约定的房屋所对应永州市房产局所登记的房号为丘权号XXX第五层502室，建筑面积为118.13平方米。建设工程规划许可证取得时间为2006年10月20日，建设工程规划审批单审批时间为2006年12月31日。2005年6月7日进行土地登记，土地使用权证号为永（冷）国用（2005）第XXX号，使用权类型为划拨，用途为商业。该房总产权证发证日期为2007年2月7日，所有权证号为永政房冷字第XXX号。2013年被告曾广清将已交付给原告陶九红和谢亚军的房屋抵押给了银行办理个人抵押贷款。因被告曾广清至今没有为原告陶九红办理出该套房屋的房屋所有权证，遂酿成本案纠纷。
原审法院认为，谢亚军与被告曾广清签订的《房地产买卖合同书》系双方真实意思的表示，根据1990年5月我国颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和1995年7月颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，国家允许对以划拨方式取得土地使用权的土地上所附着的房屋进行转让，该合同内容未违反法律、法规的强制性规定，是依法成立并有效的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。谢亚军、陶九红在离婚协议中约定2003年9月18日其共同向被告曾广清购买的该套房屋归属于原告陶九红，系双方对自身民事权利进行的处分，符合法律规定，故原告陶九红应继受谢亚军与被告曾广清签订的《房地产买卖合同书》中的权利与义务，原告陶九红为本案的适格主体。该合同签订后，原告陶九红及谢亚军已向被告曾广清交纳了约定的购房款，被告曾广�也已将房屋交付给原告陶九红及谢亚军使用。同时根据双方合同约定，为原告陶九红办理房屋产权登记系被告曾广清的义务。被告曾广清于2007年5月15日张贴告示的行为系其单方面所作出，未与原告陶九红及谢亚军进行协商，该告示不能产生合同权利义务变更的法律后果，原、被告仍应按2003年7月10日签订的《房地产买卖合同书》履行义务。被告曾广清辩称2007年后由于政策改变，需要补交土地出让金，已发生情势变更，无法为原告陶九红办理房屋产权证。所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。本案中双方从签订房屋买卖合同至今，原告陶九红及谢亚军依约履行了合同义务，导致一直未予办证的责任在被告曾广清，被告曾广清在合同履行中存在过错，本案不适用情势变更原则，故对被告曾广清该辩称意见，本院不予采纳。对原告陶九红要求被告曾广清办理房屋产权登记的诉讼请求，本院依法依约应予支持。本案系合同纠纷，被告曾广清将原告陶九红已取得使用权的房产用于个人借贷抵押是一种侵权行为，但该侵权行为系另一种法律关系，不属本案调整范围，本案中本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告曾广清在本判决生效之日起三十日内为原告陶九红办理合同约定的位于永州市冷水滩区梅湾路30号北栋五楼XXX室（丘权号为XXX第五层502室）的房屋所有权证。
宣判后，原审被告曾广清不服，以“涉案双方所签《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，依法属无效合同”为由向本院提起上诉，请求二�法院撤销一审判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人答辩称，该案合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是上诉人拿房产总证到银行贷款，导致办证不能，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人、被上诉人在二审期间均未提交新的证据。
本院开庭查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：本案争议焦点为涉案《房地产买卖合同书》是否合法有效。上诉人提出双方所签的合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定应认定为无效合同，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国�有关规定缴纳土地使用权出让金”，说明划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后可以转让。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规“强制性规定”的合同，当属无效合同。“强制性规定”是指效力性强制性规定。因此，合同内容违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效。但仅违反管理性强制性规定的，则应当根据具体情况认定其效力。本案中，涉案房屋土地使用权为划拨取得，上诉人转让房屋不改变土地使用性质，并不涉及国家利益和公共利益，且上诉人为该房屋办理房屋建设工程（私人）规划审批单，取得了规划建设许可证，还办理了土地使用证及房屋总产权�，被上诉人也已实际使用多年，上诉人完全可以通过采取缴纳土地出让金或土地收益的方式取得原划拨土地的使用权，并为被上诉人办理涉案房屋产权证。况且上诉人为办理贷款将房屋产权总证抵押给银行也是导致未能办理涉案房屋产权证的原因之一。因此，涉案《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，是依法成立并有效的合同。故上诉人提出的涉案《房屋买卖合同》应属无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人曾广清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 明 跃
审 判 员 郑 霓
审 判 员 吕 伟 文
二〇一五年一月二十九日
代理书记员 �园园
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。