江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏13民终1093号上诉人（原审原告）吴宝虎。委托代理人赵同双，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托代理人郑旭云，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）江苏百泰源置业顾问有限公司，住所地江苏省泗洪县青阳镇洪泽湖路首义中央公馆售楼部，组织机构代码××。法定代表人陈兵，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）江苏首义置业有限公司，住所地江苏省宿迁市泗洪县青阳镇东侧水岸城邦C9幢。法定代表人洪涛，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）苏果超市（宿迁）有限公司，住所地江苏省宿迁市西湖路西楚现代商城。法定代表人马嘉樑，该公司执行董事。上诉人吴宝虎因与被上诉人江苏百泰源置业顾问有限公司（以下简称百泰源公司）、江苏首义置业有限公司（以下简称首义公司）、苏果超市（宿迁）有限公司【以下简称苏果（宿迁）公司】委托合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2015）洪商初字第00951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月29日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年6月13日公开开庭进行了审理。上诉人吴宝虎及其委托代理人赵同双、郑旭云，被上诉人首义公司法定代表人洪涛到庭参加诉讼。被上诉人百泰源公司、苏果（宿迁）公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。吴宝虎一审诉称：2010年7月28日，吴宝虎与百泰源公司签订《商铺委托租赁协议书》一份，约定吴宝虎将其从首义公司购买的位于泗洪县青阳路东侧的水岸城邦商业街区C1栋2089号面积为65.05㎡的商铺，委托百泰源公司对外出租经营，委托期限为15年，即从2010年7月28日起至2025年7月27日止，租金为46186元/年，2010年、2011年租金在签订协议时一次性支付，2012年7月28日至2013年7月27日年度租金于2012年8月7日支付，此后于每年的8月7日支付下一租赁年度的租金。根据约定，百泰源公司应当于2015年8月7日支付2015年7月28日至2016年7月27日的租金，吴宝虎催要未果，遂诉至法院，请求判令：1、解除吴宝虎与百泰源公司签订的《商铺委托租赁协议书》；2、百泰源公司支付房屋租金46186元及违约金457元（暂计算至2015年9月10日），此后租金、违约金计算至实际交房之日止；3、百泰源公司承担本案诉讼费用。吴宝虎为支持其诉讼主张，一审中提供以下证据：1、《商铺委托租赁协议书》1份。证明吴宝虎与百泰源公司之间存在合法有效的租赁合同关系，双方当事人应当按照合同的约定履行各自义务。2、《以房抵租金协议》1份。证明首义公司承诺以其开发的房产冲抵未付租金，并承诺在2015年6月份办理网络备案手续并签订商品房买卖合同。但首义公司至今未履行上述《以房抵租金协议》，进而证明百泰源公司存在违约行为，本案符合解除合同条件。百泰源公司一审答辩称：1、吴宝虎诉请要求解除合同，同时又要求支付合同解除后租金，其主张相互矛盾。2、本案属于委托租赁合同，并非完全意义上的房屋租赁合同，百泰源公司接受吴宝虎的委托将其购买的由首义公司开发的水岸城邦小区商铺对外整体出租，双方对委托期限及委托权限均进行了明确约定，吴宝虎陈述自合同签订之日已陆续收到大部分租金，该委托事项已按照双方约定履行完毕，不存在解除合同的法律要件和事实要件。3、本案吴宝虎所委托租赁房屋的租赁期限为15年，是长期委托并经营行为，在经营中出现短期内未支付租金情形，不构成根本违约。本案中，双方已经履行超过或接近三分之一的合同义务，结合目前的大市场环境，百泰源公司出现暂时的支付租金困难，双方应本着互谅互解的原则友好协商解决。4、请求法庭对违约金计算标准予以调整，降低到日万分之一。首义公司一审述称：与百泰源公司意见一致，首义公司同意与吴宝虎进行调解，并愿意对租金履行提供相应的保证。同时，吴宝虎确实存在堵门、拉横幅、静坐等影响承租方经营的行为。吴宝虎的行为在信访部门有登记，县委、县政府对此也给予高度的重视，并安排主要领导进行沟通和协商，以化解双方存在的纠纷和矛盾，首义公司对此愿意提供帮助，并以最大的能力协助解决。苏果（宿迁）公司书面述称：1、苏果（宿迁）公司和首义公司于2008年签订了《房屋租赁合同》一份，约定由首义公司将水岸城邦C1栋共计191个商铺整体出租给苏果（宿迁）公司，租期15年。后苏果（宿迁）公司得知首义公司将上述191个商铺分别出售给包括吴宝虎在内的相关人员。根据买卖不破租赁原则，苏果（宿迁）公司与首义公司签订的房屋租赁合同依然有效，苏果（宿迁）公司有权继续承租相关商铺直至合同期限届满；2、吴宝虎与百泰源公司签订《商铺委托租赁协议书》并非房屋租赁合同。首先，该委托租赁协议书约定的商铺已经实际出租给苏果（宿迁）公司使用，商铺的产权人依法不能另行出租。其次，根据该委托租赁协议书约定的内容看，该委托租赁协议书实质是产权人将该商铺交由百泰源公司，委托百泰源公司进行出租，因此包括吴宝虎在内的产权人与百泰源公司的关系为委托代理关系而非租赁关系；3、吴宝虎及C1栋商铺其他产权人曾三次对苏果（宿迁）公司的门店采取堵门等形式，阻挠苏果（宿迁）公司的正常经营活动，客观上对苏果（宿迁）公司造成了损失，该情形法院应予以参考。苏果（宿迁）公司为支持其陈述，原审提供以下证据：3、《房屋租赁合同书》（复印件）1份。苏果超市淮安有限公司【以下简称苏果（淮安）公司】与首义公司于2008年签订。证明苏果（宿迁）公司为涉案房屋的承租人。4、《补充协议》1份。苏果（宿迁）公司与百泰源公司的法定代表人陈兵及首义公司于2010年5月签订。证明鉴于涉案系列商铺已经分割销售，《房屋租赁合同书》的出租人由首义公司变更为由全体小业主委托的陈兵，其作为全体小业主的总受托人行使出租人的权利及义务，苏果（宿迁）公司向陈兵履行义务的事实。百泰源公司及首义公司对吴宝虎所举证据的质证意见：对证据1无异议，但对证明目的有异议：1、吴宝虎对其已收取2015年之前租金的事实予以认可，百泰源公司已经支付到期的大部分租金。2、该协议名称表述十分清楚，为商铺委托租赁，委托人为吴宝虎，受托人为百泰源公司，委托事项是将吴宝虎所有的已出租给现使用人的位于水岸城邦小区C1栋商铺进行对外招租，故该合同应为委托合同。3、结合吴宝虎陈述、百泰源公司及首义公司答辩，到本案诉争时，百泰源公司已完成委托租赁义务，吴宝虎也收取了相应的租金，证明百泰源公司已按约履行完毕合同义务。4、吴宝虎未能按合同约定履行义务，存在违约行为。5、吴宝虎依据合同第三条第四款约定，要求百泰源公司给付商铺租金，该条款作为受托人完成委托租赁义务的兜底条款，即受托人在将商铺出租时，不论基于何种原因委托收益达到该条款约定之数，即完成了委托行为，该条款不应理解为受托人承担向委托人支付租金的约定。该条款无限加大了受托人的法律责任，受托人接受该委托事项时属于无偿服务，未收取委托人分文。故吴宝虎要求受托人给付租金的诉求没有法律依据。6、请求法庭对违约金计算标准予以调整，降低到日万分之一。7、根据该协议第三条第3款以及第四条第3款约定，吴宝虎不得以任何理由单方解除本协议。对证据2的真实性无异议，从形式上看，该协议加盖了首义公司的印章并由马长国签字，反映双方于2015年4月份达成了以物抵租金的合议，恰恰证明了首义公司愿意解决和调解纠纷的愿望。吴宝虎对苏果（宿迁）公司提供证据的质证意见：证据3、4系复印件，不予认可。百泰源公司及首义公司对苏果（宿迁）公司提供证据的质证意见：对证据3、4的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议，该证据同时证明涉案商铺在2008年11月14日以及在吴宝虎委托出租之前已处在营业中，吴宝虎对此明知或应知。原审法院认证意见：对证据1，百泰源公司无异议，该证据能够证明吴宝虎、百泰源公司就商铺委托租赁事宜的约定情况，对其证明效力依法予以认定。证据2，系吴宝虎与第三人首义公司订立，与本案无关联性。证据3，虽系复印件，但首义公司作为合同相对方，对其真实性并无异议，故对该证据的真实性依法予以认定，能够证明首义公司与苏果（淮安）公司就商铺租赁事宜的约定情况。证据4，该补充协议系由首义公司、苏果（宿迁）公司及百泰源公司法定代表人陈兵（以代位出租方名义）于2010年12月28日签订，百泰源公司及首义公司对其真实性均不持异议，能够证明三方就包括涉案商铺在内的商铺租赁事宜的约定情况。原审法院经审理查明：泗洪县水岸城邦商业区C1幢商铺由首义公司开发。2008年11月14日，首义公司与苏果（淮安）公司签订《商铺租赁协议》，约定将上述商铺出租给苏果（淮安）公司使用，租赁期限15年，即自2010年1月1日起至2024年12月31日止。此后，首义公司将上述商铺中的2089号商铺出售给吴宝虎。2010年7月28日，吴宝虎与百泰源公司签订《商铺委托租赁协议书》，约定吴宝虎将其所有的商铺委托百泰源公司对外租赁。该协议书2.2条约定委托权限为特别授权，具体包括：对外进行招租或招商，确定对外租赁方式和形式，确定房屋租赁价格，对外签订租赁合同，收取出租物租金，修改变更或解除租赁合同；3.1条约定委托期限从2010年7月28日起至2025年7月27日止，共计15年；3.2条约定百泰源公司按年租金46186元作为吴宝虎的收益，超出该租金的收益作为百泰源公司代理佣金收入，相关水、电、商铺管理费等费用由承租方自行承担；3.3条约定委托租赁期间，百泰源公司将按照统一的业态规划及严格的品牌审核流程，依本协议约定内容，对该商铺自主进行招租，由百泰源公司全权代理吴宝虎与承租方签订商铺租赁合同，租赁期间由百泰源公司与承租方在商铺租赁合同中明确；3.4条约定在委托期限内，百泰源公司无论租出该商铺与否，都将给予吴宝虎每年46186元的租金作为其收益，此部分费用在委托期内逐年由百泰源公司向吴宝虎支付，第一年租金于2010年7月28日开始计算，2010年及2011年年度租金在双方签订协议时由百泰源公司一次性支付，2012年7月28日至2013年7月27日年度租金于2012年8月7日以现金形式支付吴宝虎，此后每年的8月7日作为下一租赁年度租金支付日，直至协议约定的委托期限到期为止；4.1条约定百泰源公司应按协议及时支付吴宝虎下一年度租金，超过协议约定付款日期10天，自应付款的第二天起至实际全额支付应付款之日止，百泰源公司按应付款的日万分之三向吴宝虎支付违约金。2010年12月28日，百泰源公司法定代表人陈兵与首义公司、苏果（宿迁）公司签订《补充协议》，约定起租日调整为2010年12月3日，首义公司在其与苏果（淮安）公司签订商铺租赁协议中约定的权利义务均由陈兵继受。在上述委托租赁合同履行过程中，百泰源公司未按约支付2015年7月28日起至2016年7月27日期间及此后的租金收益。双方协商未果，因而成讼。原审法院归纳本案的争议焦点为：1、涉案《商铺委托租赁协议书》的性质为委托合同还是租赁合同；2、涉案《商铺委托租赁协议书》是否具备解除条件；3、百泰源公司欠付吴宝虎的租金数额，以及违约金应当如何计算。关于第一个争议焦点，原审法院认为：涉案的《商铺委托租赁协议书》性质应为委托合同，其理由如下：一、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，吴宝虎、百泰源公司订立合同的目的是为了将商铺租赁给第三人使用，合同中已明确表明百泰源公司并非商铺的承租人。另外，从合同内容看，双方系就委托事务进行约定，合同中关于百泰源公司按时向吴宝虎支付租金的约定，其实质是对吴宝虎、百泰源公司收益方式的约定，并不能仅根据合同中存在租金的表述而认定双方成立租赁合同关系。二、委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。从本案吴宝虎、百泰源公司之间的合同内容看，吴宝虎作为委托人，百泰源公司作为受托人，双方就委托内容、权限、期限、各自的收益方式、权利义务及违约责任等委托事务作出了详尽的约定，双方的意思表示明确，符合委托合同的构成要件。综上，吴宝虎、百泰源公司签订的《商铺委托租赁协议书》应属于委托合同。关于第二个争议焦点，原审法院认为：涉案《商铺委托租赁协议书》具备解除条件，其理由如下：委托合同中，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，本案中，合同约定百泰源公司应当于每年的8月7日向吴宝虎支付下一租赁年度的租金收益，百泰源公司未按约履行该义务，致使吴宝虎无法实现合同约定的获取租金收益的目的，吴宝虎据此要求解除《商铺委托租赁协议书》，不违反法律规定，应予以支持。因吴宝虎作为委托人可随时解除合同，故确认吴宝虎、百泰源公司之间的《商铺委托租赁协议书》已于吴宝虎起诉之日即2015年11月24日解除。关于第三个争议焦点，原审法院认为：对于合同解除前，百泰源公司应向吴宝虎支付的租金收益，百泰源公司负有继续履行的给付义务，即百泰源公司应按《商铺委托租赁协议书》约定向吴宝虎支付2015年11月24日之前的应付租金收益。经计算，2015年7月28日至2015年11月24日期间的租金收益为15057.9元（46186元÷365天×119天）。关于吴宝虎提出的要求百泰源公司继续支付至交房之日的租金的诉讼请求。原审法院认为，首先，本案解除的是吴宝虎、百泰源公司之间的《商铺委托租赁协议书》，而百泰源公司在签订上述《商铺委托租赁协议书》后，由其法定代表人陈兵以代位出租方的名义，与首义公司、苏果（宿迁）公司签订《补充协议》，就包括本案商铺在内的191个商铺的租赁事宜作出约定，并继受首义公司在与苏果（淮安）公司签订的租赁合同中所约定的权利、义务，百泰源公司对此并无异议，并认可陈兵系代表百泰源公司履行职务的行为。故据此可以认定，陈兵签订上述补充协议的行为，系百泰源公司在委托租赁协议书所约定的职权范围内履行委托事务。根据合同法第四百零二条的规定，百泰源公司作为受托人以自己的名义，在委托人即吴宝虎授权的范围内与苏果（宿迁）公司订立合同，且向苏果（宿迁）公司披露了与吴宝虎的委托关系，故该补充协议直接约束吴宝虎与苏果（宿迁）公司。该补充协议系各方当事人真实的意思表示，并不违反法律规定，应认定有效。且苏果（宿迁）公司在协议的履行过程中，并不存在违约行为，故本案委托合同的解除，并不当然的导致上述《补充协议》的解除，即并不当然导致与苏果（宿迁）公司之间权利义务的终止。因此，本案并未出现苏果（宿迁）公司应迁出涉案房屋的情形。其次，因吴宝虎、百泰源公司之间的委托合同已于2015年11月24日解除，百泰源公司支付吴宝虎租金收益义务即告终止。故吴宝虎要求百泰源公司继续支付至交房之日的租金，无事实及法律依据，依法不予支持。关于违约金，吴宝虎、百泰源公司的约定不违反法律规定，因百泰源公司违反了合同约定，故吴宝虎主张的违约金可以欠付租金收益数额按合同约定标准即日万分之三从违约次日起计算至实际给付之日止。对百泰源公司抗辩主张违约金调整为中国人民银行同期贷款利率的请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零二条、第四百一十条之规定，判决：一、确认吴宝虎、百泰源公司2010年7月28日签订的《商铺委托租赁协议书》于2015年11月24日解除；二、百泰源公司支付吴宝虎租金收益15057.9元及违约金（按日利率万分之三，以15057.9元为基数，从2015年8月8日计算至实际给付之日止），于本判决生效后10日内履行完毕。三、驳回吴宝虎的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费966元，减半收取483元，由百泰源公司负担。吴宝虎不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定基本事实不清。1、原审法院未对涉案《房屋租赁合同书》这一关键证据的生效要件进行审查，直接认定相关事实并作为判决依据，从而导致判决错误。2、原审法院对苏果（宿迁）公司提供的《补充协议》采取割裂取舍，只把《补充协议》本身作为证据使用，对于《补充协议》组成部分的陈兵的个人公民身份证复印件、商铺委托租赁授权书以及授权委托人名单均未作出认定，尤其在包括吴宝虎在内的小业主对授权委托人名单中业主签名的真实性提出异议的情况下，未对该证据的真实性进行核实，属于认定事实不清。3、原审法院认定陈兵是以百泰源公司法定代表人身份签署该份《补充协议》是错误的。4、原审法院将《商铺委托租赁协议书》作为单纯的委托合同处理是错误的，该案整体上属于售后包租，承租人为百泰源公司和首义公司，是由两公司定期定额向业主支付租金。涉案《商铺委托租赁协议书》应当认定为房屋租赁合同，百泰源公司无法定任意解除权，百泰源公司应当支付到期租金、违约金，以及赔偿因违约造成业主的租金损失。5、从形式上看，《房屋租赁合同书》签订的主体是首义公司和苏果（淮安）公司，即使该《房屋租赁合同》真实且生效，约束的主体应该是首义公司和苏果（淮安）公司。6、首义公司、百泰源公司及陈兵存在人格混同的情形，均应当对百泰源公司的债务承担连带责任。二、原审判决严重违反法定程序。1、百泰源公司原审代理人洪涛与百泰源公司之间不存在合法的劳动关系，原审法律文书由洪涛签收，并由洪涛代为出庭参加诉讼，构成无效送达和无权代理，原审所有审理程序不产生法律效力；2、原审法院遗漏当事人，因苏果（淮安）公司与本案存在关联，首义公司与百泰源公司存在人格混同，且《补充协议》以陈兵名义签署，应当追加苏果（淮安）公司与陈兵参加诉讼；3、吴宝虎原审起诉时要求解除的是租赁合同，原审法院认定的是委托合同，根据最高人民法院的相关规定，原审法院应该释明要求吴宝虎变更诉讼请求，但原审法院未进行释明，直接以委托合同作出判决程序违法。三、原审法院适用法律错误。吴宝虎是出租人，假设存在合法的租赁关系，首义公司或百泰源公司是承租人，苏果（宿迁）公司或苏果（淮安）公司是次承租人。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”的规定，原审法院以苏果（宿迁）公司不存在违约行为判决解除《商铺委托租赁协议书》，苏果（宿迁）公司无需返还房屋错误。综上，请求二审撤销原审判决，发回原审法院重审。被上诉人首义公司答辩称：一、根据吴宝虎的陈述和相关证据，可以证实苏果（宿迁）公司承租本案争议的商铺在先，商铺出售给吴宝虎在后，并不是吴宝虎所陈述的首义公司是承租人，苏果（宿迁）公司是次承租人。根据买卖不破租赁的原则，结合涉案各业主收取租金的事实，吴宝虎知道或应当知道该房屋的使用和承租状况。二、吴宝虎陈述授权委托人名单上签名系伪造是不成立的，委托合同中受托人为特别授权，可以代为出租、转租和解除合同，即使没有所谓的业主签名，作为受托人代理委托合同项下的事务并没有超出授权，也没有损害业主的权利。三、吴宝虎反复强调合同生效是附条件的，但其隐瞒了重要事实，即各业主已经取得了出租商铺的合法产权，吴宝虎提出的导致合同无效的规划许可的时间节点已属无稽之谈。四、吴宝虎主张首义公司与百泰源公司人格混同纯属推测或假设，两公司系各自独立的商事主体，百泰源公司和首义公司在本案中都尽到了自己的义务，首义公司代百泰源公司支付相关的费用是为了化解社会矛盾，不能据此认定双方人格混同。五、百泰源公司对于洪涛代为收取相关法律文书及对法院的审理程序均未提出异议，百泰源公司对洪涛在诉讼中的诉讼代理行为是认可的，不存在无效送达等问题，当事人都未提出异议，吴宝虎更无权利提出。六、关于陈兵身份问题，原审已经查明，其系百泰源公司的法定代表人，行使的是职务行为，且没有超出业主的授权的范围，更没有损害业主的权利，业主知道后也没有提出异议。七、涉案合同已履行全部租期的三分之一，只是因为形势发生变化，迟延支付了极少部分租金，不构成合同的根本性违约。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人百泰源公司、苏果（宿迁）公司未作答辩。上诉人吴宝虎为证明其上诉主张，二审提供以下证据：1、陈东签订的《商铺委托租赁协议书》2份。一份协议合同尾部乙方处加盖首义公司合同专用章，一份协议合同尾部乙方处加盖百泰源公司印章，证明首义公司和百泰源公司人格混同，同时也证明涉案《商铺委托租赁协议书》有委托加租赁的性质，属于复合法律关系，委托的是招商加管理，出租的是房屋使用权，收取的是房屋租金。2、首义公司与百泰源公司的《工商登记资料》28份。证明股东陈兵自2009年5月1日起到2014年8月14日前一直是首义公司的股东和百泰源公司的股东及法定代表人，陈兵实际是上述两公司的实际控制人之一的事实。3、加盖首义公司印章的《C1内铺租金发放表》1份。证明首义公司指令苏果（宿迁）公司向涉案业主支付购房款4%左右的租金，本应由百泰源公司支付的租金却由首义公司支付，首义公司与百泰源公司财产混同。4、《以房抵租金协议》1份。证明首义公司认可百泰源公司欠付业主租金的债务是其公司的债务，首义公司与百泰源公司财产混同。5、苏果（宿迁）公司泗洪分公司支付租金的《进账单》及陈兵开具的《发票》各1份。结合证据3，证明陈兵的个人财产与公司财产混同，陈兵应当对百泰源的债务承担连带责任。6、苏果（淮安）公司、苏果（宿迁）公司的《工商登记资料》2份。证明苏果（淮安）公司、苏果（宿迁）公司是相互独立的主体，股东情况不同。首义公司对吴宝虎二审提供的证据的质证意见：对所有证据的真实性无异议，但均不能实现吴宝虎的证明目的。陈兵代开发票和收取款项的行为，系陈兵作为百泰源公司法定代表人职务代表行为，不是陈兵的个人行为。首义公司二审未提供新证据。百泰源公司、苏果（宿迁）公司二审未提供新证据，亦未对吴宝虎二审提供的证据发表质证意见。本院认证意见：首义公司对吴宝虎二审提供的证据真实性无异议，证据1、3、4加盖了首义公司印章，且首义公司对此并无异议，证据2、5、6来源于相关有权机关和社会中介机构，形式合法，且首义公司对此并无异议。故本院对上述证据的真实性依法予以确认。关于原审法院查明的事实，除上诉人吴宝虎对首义公司与苏果（淮安）公司签订的《房屋租赁合同书》所附《商铺委托租赁授权书》的客观性及首义公司、陈兵及苏果（宿迁）公司签订的《补充协议》中陈兵行为的性质有异议外，各方当事人对原审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。关于双方当事人存在异议事实的认定，本院将在下文中予以阐述。经各方当事人确认，本案二审的争议焦点为：1、涉案《授权委托人名单》中上诉人吴宝虎的签名是否为其本人所签，吴宝虎是否委托百泰源公司或首义公司对外出租其所购买的房屋；2、首义公司与苏果（淮安）公司签订的《房屋租赁合同书》是否已经发生法律效力；3、本案是否应当追加苏果（淮安）公司和陈兵参加诉讼；4、百泰源公司与首义公司之间是否构成人格混同，本案是否应审理首义公司就涉案的《商铺委托租赁协议书》项下合同义务承担民事责任的问题；5、上诉人吴宝虎与百泰源公司及首义公司之间是否是原审法院认定的委托合同关系；6、涉案《商铺委托租赁协议书》解除后，百泰源公司是否应对上诉人吴宝虎主张的房屋使用费承担相应的民事责任；7、原审法院审理程序是否违反相关法律规定。对于第1、2、3、4个争议焦点，本院认为：上诉人吴宝虎原审起诉主张解除其与百泰源公司签订的《商铺委托租赁协议书》，该协议书独立存在且依法产生法律效力，原审法院亦围绕该协议书进行审查。至于《补充协议》组成部分的授权委托人名单上吴宝虎的签名是否为其本人所签，以及首义公司与苏果（淮安）公司签订的《房屋租赁合同书》是否已经发生法律效力问题，均不在上诉人吴宝虎原审诉请的范围，且与本案的诉讼主张没有关联性，本院依法不予审查。同理，苏果（淮安）公司和陈兵并非《商铺委托租赁协议书》的合同当事人，不享有合同权利和承担合同义务，与本案没有直接关联，不追加苏果（淮安）公司和陈兵参加诉讼并不影响本案商铺委托租赁合同关系的处理。关于百泰源公司与首义公司之间是否构成人格混同，是否应将首义公司就涉案的《商铺委托租赁协议书》项下合同义务承担民事责任纳入本案一并审理问题。原审中，原审法院依法追加首义公司参加诉讼，但吴宝虎并未对首义公司提出诉讼主张，现吴宝虎在二审诉讼中认为百泰源公司与首义公司之间构成人格混同，遂追加诉讼请求要求首义公司对百泰源公司的债务承担连带责任，该请求属于原审原告增加独立的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，不属于二审审理范围。如上诉人吴宝虎认为首义公司存在售后包租或与陈兵、百泰源公司存在人格混同，应当对房屋占用期间的损失承担连带责任，则上诉人吴宝虎可另行主张权利。对于第5个争议焦点，本院认为：涉案的《商铺委托租赁协议书》应为委托合同。首先，从涉案《商铺委托租赁协议书》约定的内容来看，是由房屋的所有人即委托方吴宝虎委托百泰源公司出租涉案商铺，并明确约定了双方的权利义务；其次，百泰源公司事实上并未租赁上诉人吴宝虎所有的商铺，而是将涉案商铺出租给原审第三人苏果（宿迁）公司；第三，即便涉案《商铺委托租赁协议书》中存在相关“租金”字样的约定，但从该协议整体理解，该条款约定的“租金”的性质并非上诉人吴宝虎理解的百泰源公司租赁其商铺而支付的租金，而是百泰源公司作为委托合同的受托方为了其某种利益同意支付给委托方的利润标准，涉案《商铺委托租赁协议书》第3.2条对此有明确委托事项的约定，该约定并不违反法律法规的强制性规定，且实践中大量存在该种类型的合同，如委托理财等合同，该类合同并不因为作为受托方的理财投资公司收取委托方的资金而认定为借款合同，故百泰源公司并非是上诉人吴宝虎理解的承租人，苏果（宿迁）公司亦非次承租人；最后，上诉人吴宝虎从百泰源公司处领取其商铺租金并不代表百泰源公司就是商铺承租人，同理，百泰源公司所交付给吴宝虎的资金来源亦与吴宝虎无关，系百泰源公司履行涉案《商铺委托租赁协议书》的合同行为。因百泰源公司在履行合同过程中存在违约，上诉人吴宝虎诉讼要求解除其与百泰源公司签订的《商铺委托租赁协议书》，符合法律规定，依法产生法律效力，百泰源公司应承担合同解除前未履行的合同义务，并依约承担违约责任。但上诉人吴宝虎原审主张的是违约解除权，原审法院在认定违约致使吴宝虎无法实现合同目的，支持解除合同请求的情况下，又认定为任意解除权不当，应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项，本院依法予以纠正。对于第6个争议焦点，本院认为：关于《商铺委托租赁协议书》解除后的涉案商铺相关费用如何处理问题。从涉案合同的约定来看，在合同履行期间内，吴宝虎应依约获得租金，其中部分租金由苏果（宿迁）公司实际支付，剩余部分由百泰源公司补足。吴宝虎与百泰源公司签订的《商铺委托租赁协议书》解除后，不影响吴宝虎与苏果（宿迁）公司之间关于案涉商铺的租赁关系，苏果（宿迁）公司使用涉案商铺，其应履行合同约定的商铺租金。因吴宝虎与百泰源公司签订的《商铺委托租赁协议书》已解除，故苏果（宿迁）公司应当直接向上诉人吴宝虎支付合同约定的商铺租金。对于苏果（宿迁）公司支付租金数额与《商铺委托租赁协议书》中约定的租金标准的差额部分，属于合同解除后的损失，因吴宝虎在原审中未主张该部分损失，上诉人吴宝虎可另行向百泰源公司主张。对于第7个争议焦点，本院认为：洪涛向原审法院递交了百泰源公司出具的授权委托书，原审法院未按照相关规定进行审查存在程序瑕疵。百泰源公司作为诉讼当事人，有权处分其诉讼权利，其对于洪涛签收原审法院送达的相关法律文书和对其出庭诉讼予以认可，并不损害其他当事人，特别是对方当事人的权益。故原审法院该程序瑕疵并不构成程序违法，不应因该程序瑕疵将本案发回重审。综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，依法应予维持。上诉人吴宝虎的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条、第三百二十八条、第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费966元，由上诉人吴宝虎负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵振亚代理审判员  张 熠代理审判员  刘路路二〇一六年六月二十八日书 记 员  张晓青附录法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。第21页/共23页