上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第1771号
原告张春东。
原告吕玉颖。
原告张起婕。
原告共同委托代理人白青昕，上海市申房律师事务所律师。
原告共同委托代理人杨晔，上海市申房律师事务所律师。
被告上海沪欣房地产发展有限公司。
法定代表人林建岳。
委托代理人魏国俊，北京市中伦律师事务所上海分所律师。
委托代理人夏英，北京市中伦律师事务所上海分所律师。
原告张春东、吕玉颖、张起婕与被告上海沪欣房地产发展有限公司（以下简称为沪欣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李垚曜独任审判，于2013年8月8日进行了证据交换。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年1月14日公开开庭进行了审理。原告张春东及其委托代理人白青昕（暨原告吕玉颖、张起婕的委托代理人）及被告沪欣公司的委托代理人魏国俊、夏英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张春东、吕玉颖、张起婕诉称，原、被告于2011年1月4日签订《上海市商品房预售合同》（以下简称为《预售合同》），约定由原告向被告购买上海市闸北区普善路177弄“五月花生活广场”7号3层301室房屋（以下简称为系争房屋），并对面积、总价、违约责任等内容进行了约定。后原告依约履行了付款义务，待原告收房时发现被告交付的系争房屋的房型与合同附件二房屋建筑设计及平面图中载明的房型不符。原告认为，被告擅自变更房屋建筑设计的行为已构成违约，原告为维护自己的合法权益特诉至法院，要求法院判令：1、被告向三原告支付违约金508000元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告沪欣公司辩称，被告向原告实际交付的系争房屋确与合同附件二中所显示的房型略有差异，该差异主要是取消了原设计中进户门右侧的约1.26平方米的储藏室。此属对房屋设计上的细微修改，只需设计单位同意即可而无需报规划部门审批，且该调整发生于原、被告签订《预售合同》前，故不构成《预售合同》中约定的被告擅自变更房屋建筑设计的违约情形。《预售合同》附件二的附图系房地产交易中心依据规划审照图打印获得，而因系争房屋所涉设计微调无需规划部门审批，房地产交易中心也就无从获得新的规划审照图，导致最终合同附图存在微小误差，对此被告并无过错，且该细微误差并未影响系争房屋的质量与使用功能，虽导致系争房屋实测面积的减少，但尚在法律规定及合同约定的合理限度内，被告也愿意退还原告相应的房款，原告主张的违约金计算标准无合同及法律依据，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年9月24日，被告就“五月花生活广场”工程取得建筑工程施工分期许可。2010年11月15日被告就上述工程项目取得预售许可证。
2011年1月4日，三原告（乙方）、被告（甲方）就系争房屋签订《预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂测房屋建筑面积为139.65平方米，其中套内建筑面积115.09平方米、公用分摊建筑面积24.56平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为36377元，总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为XXXXXXX元。合同第八条约定：“签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起60天内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。”第十九条约定：“乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起90天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10％，在退还房价款时一并支付给乙方。”合同第二十九条约定：“本合同的补充条款、附件及补充协议为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。”合同补充条款第五条约定：“正文第八条第一款内容不适用，修改为：5.1本合同签署后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的，应先报规划管理部门的审核批准，甲方在获得批准之日起10日内将变更事项书面通知乙方……”等内容。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。
2012年1月12日，原告向被告发函称2012年1月1日经原告验房后当场就《预售合同》附件二中房屋建筑设计及平面图与实际交付房型不符、房屋地暖质量、阳台漏水等问题提出异议，现今在尚未得到被告答复的情况下收到了被告的收楼催告书，故特函复被告望能及时提交解决方案。同年4月13日，原告再次向被告发函，要求被告就《预售合同》附件二中房屋建筑设计及平面图与实际交付房型不符、房屋实测建筑面积、延期交房入住等问题尽快答复。
2012年4月15日，原告张春东在注明对房屋结构改变、实测面积、延期交房等问题有异议的情况下，在《入住确认单》上签名，之后实际入住系争房屋。后因原、被告就上述问题协商未果，遂致讼。
又查明，《预售合同》附件二所载“房屋建筑设计及平面图”中显示，系争房屋入户门右侧墙体有一处凹陷式设计（邻室对应部位为凸出状墙体，系争房屋对应部位为凹陷状空间），可作储藏空间利用，而系争房屋实际交房时取消了储藏室设计，上述凹陷部位被拉平，原部位归属邻室所有。被告未就此设计变更向规划部门报批。
2011年12月9日，被告就“五月花生活广场”工程项目取得《上海市建设工程竣工规划验收合格证》。
2012年6月6日，经上海市闸北区房地产测绘所测绘系争房屋的实测建筑面积为136.1平方米，其中独用面积113.45平方米、共用面积22.65平方米。同年6月30日，被告取得了系争房屋大产证。目前三原告尚未领取因面积误差应退的房款，亦未办理小产证。
审理中，被告提供了：1、2010年6月2日由系争房屋设计单位上海市建工设计研究院有限公司出具的设计修改单，注明应业主意见3幢7号楼中包括系争房屋在内的相同户型的原储藏室取消，并在设计图中进行了相应修改、调整；2、2013年8月上海市建工设计研究院有限公司出具《关于五月花7号楼设计修改之说明》，称在项目施工过程中基于被告公司的要求，对原施工图纸作相应设计修改，取消了7号楼01单元及04单元储藏室，将两单元相应储藏室位置的面积补给02单元及03单元，并出具修改后的施工图纸供施工单位建设施工使用。按照房地产建筑行业的规定及实务操作规程，上述施工过程中所出现的设计修改属于一般性设计修改，程度轻微，是在建筑施工过程中很常见的现象，该等轻微修改由设计单位同意并出具相应修改通知单／附图即可，无须再次向规划部门报批，该等轻微修改对房屋质量或使用功能并无影响；3、系争房屋楼书，楼书中注明了系争房屋房型图（无储藏室设计）。被告表示上述证据材料共同证明，取消储藏室属于设计上的细微调整，早于原、被告合同签订前，无需经规划部门审批，且被告于印制的楼书中明确标注了取消储藏室后的房屋设计平面图，对此项变更原告应明知。原告则表示对上述证据的真实性均无法确认，原告从未收到上述系争房屋的楼书，只收到过被告提供的电子版设计图，且其上显示的系争房屋是带有储藏室的。
审理中原告表示，因《预售合同》中未就被告擅自变更附件二所示房屋建筑设计及平面图的违约责任进行约定，故原告参考合同第十九条约定，以总房价的10%计算违约金。
以上事实，由上海市商品房预售合同、函、照片、规划图、竣工图、设计修改通知单及附图、楼书、设计修改说明、竣工规划验收合格证、房屋土地权属调查报告书、建筑工程施工许可证、上海市商品房预售许可证、上海市房地产权证等以及双方当事人的陈述证明。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告就系争房屋签订的《预售合同》系双方真实的意思表示，内容于法不悖，合法有效，对双方当事人均具有法律效力。根据《预售合同》的约定，合同签署后，被告不得擅自变更合同附件二附图中记载的房屋建筑设计，确需变更的，应报规划管理部门审核批准，并需征得原告的同意。根据已查明的事实，系争房屋建筑设计确实存在变更，被告称该变更仅属设计微调无需经房地产规划管理部门审批，但未就此提供充足的证据，故本院难以采信。至于被告以系争房屋上述设计变更的实际发生时间早于涉案合同签订时间作为被告未违约的抗辩理由，本院认为，作为购房者的原告与作为开发商的被告，在对房屋建筑设计是否发生过变更以及何时发生变更等信息的掌握上显然处于非对等的地位，《预售合同》中约定被告不得未经原告允许而擅自变更房屋建筑设计，其本意及重点在于保护购房者对所购房屋建筑设计之认知与预期，以防止开发商利用上述优势地位侵害购房者的权益。合同附件二中所附房屋建筑设计平面图即可视为原告在购房时对系争房屋建筑设计的认知与预期，故在被告交付的房屋与合同附件二附图显示的房屋建筑设计不符，且未取得原告谅解的情况下，被告的行为即构成违约，而不论相关设计变更的实际发生时间，除非原告在签订合同时对系争房屋的建筑设计已经变更，而合同附件二所载仅系错误附图的事实系明知且认可。但就被告目前举证而言，本院尚难认定上述事实，故被告应承担相应的违约责任。《预售合同》中约定被告应负总房价10%的违约赔偿责任仅适用于原告单方行使合同解除权时，而本案原告在不要求解除合同的情况下，仍以此标准主张违约金，显属不当。至于被告应支付违约金的具体金额本院将结合本案的实际情况酌情确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告上海沪欣房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张春东、吕玉颖、张起婕支付违约金30000元。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8880元（原告张春东、吕玉颖、张起婕已预缴），由原告张春东、吕玉颖、张起婕负担8330元，被告上海沪欣房地产发展有限公司负担550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱一心
代理审判员 李垚曜
人民陪审员 金 艳
二〇一四年二月十一日
书 记 员 方 芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。