上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第428号
上诉人（原审被告）潘美娣，＊生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人钱昌杰，上海市大公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梁长春，＊生，汉族，户籍地＊＊＊。
委托代理人蒋斌，上海东申律师事务所律师。
委托代理人钟楠，上海东申律师事务所律师。
原审被告顾鸳凤
原审第三人牛熔，＊生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人王进盛，上海国策律师事务所律师。
上诉人潘美娣因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，系争的＊＊＊＊房屋原属案外人xxx所有。2012年1月30日xxx将系争房屋过户登记至梁长春名下。
2012年2月14日，梁长春向顾鸳凤出具《委托书》一份，委托顾鸳凤代为办理上海市闵行区xxxxxx房屋事宜，包括：1、代为办理上述房地产的抵押登记手续，签订抵押合同，办理相关公证书手续；2、代为办理上述房地产的提前还款或转按揭手续，领取银行相关材料，办理注销抵押登记手续，签署相关文件、合同；3、代为向保险公司办理退保事宜及领取退保费；4、代为办理上述房地产的看管、出租等相关事宜；5、代为办理上述房地产的领取、挂失、更改、补办、原始资料调阅及房产证的密码领取、挂失、更改、补办；6、代为签订上述房地产的买卖合同及撤销买卖合同、领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款及其他相关手续；7、代为办理向有关房地产交易管理、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记等手续；8、代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款；9、代为办理上述房地产的水电、煤气、有线电视、电话等产权过户手续；10、代为办理上述房地产的交付事宜及物业维修基金户名变更手续，结算物业管理费。委托期限自2012年5月13日起至2013年5月12日止。当日，梁长春在委托书上签名捺印，上海市金山公证处于同年3月14日出具公证书。
2012年9月21日，顾鸳凤代梁长春（卖售人、签约甲方）与潘美娣（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将位于上海市闵行区xxxxxx房屋出售给乙方，房屋建筑面积为47.30平方米，转让价格为人民币（下同）600，000元。甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后乙方支付房款18，000元，在办理好产权转移手续后当日乙方支付房款32，000元，该两笔款项合计50，000元经甲方签收并同意作为尾款暂由中介方保管，待甲、乙双方办理好产权转移手续且乙方取得收件收据后当日乙方支付房款550，000元，此款项以现金方式支付，在办理产权转移手续前甲方需见证；待甲方将房内所有的家电、家具设施搬至产权人梁长春户口所在地且办理好房屋交接并签订好房屋交接书后当日，甲方从中介方取回尾款50，000元。甲方承诺该房地产无查封，违章限制等权益限制或他人主张权利等情况。本合同约定的房价款中包含维修基金、基础固定装修、煤气及有线进装费，双方同意于房屋交接当日办理上述事宜之户名变更手续（若需）。甲乙双方再次确认本合同所列之装潢，厨卫设施已包含在合同价内，甲方不得拆除，损坏并应随房附赠乙方。待甲方产证办出后三天内甲、乙双方办理房屋交接手续，房屋交接包括钥匙交接，水、电、煤气、电讯等使用费用的结算及户名之更改，甲方需要在交房前将房内所有的家电家具搬至产权人梁长春户口所在地。甲、乙双方或法定受托方均确认，本交易过程中所产生的各种税费，均由甲乙双方根据国家及本市有关法律、法规各自承担，若遇国家政策或税费调整，甲乙双方应依据调整后的税费执行，由此所产生的损益均由甲乙双方承担和享有，不得损害任何一方、第三人利益等。合同还对其他内容进行了约定。潘美娣之女xx代其在该买卖合同上签字。同日，顾鸳凤与潘美娣签订《补充协议》一份，约定房屋实际成交价格为680，000元，签约当日乙方支付定金及首付款18，000元，进交易中心办理过户手续当日支付房款582，000元，差额部分80，000元作为房屋的装修补贴费用于过户当日支付，交易产生的税费由双方各自承担本方部分。
买卖合同签订当日，顾鸳凤向潘美娣出具定金收条，表示收到购买系争房屋的定金18，000元。2012年10月10日，顾鸳凤、潘美娣共同至上海市闵行区房地产交易中心办理系争房屋的过户手续。当日，顾鸳凤向潘美娣出具收条表示收到房款662，000元，房款已清。此后系争房屋的产权过户登记至潘美娣名下。
2012年11月19日，牛熔经上海市xx房地产投资顾问有限公司（以下简称xx公司）居间介绍，与潘美娣之女xx签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：牛熔购买系争房屋，转让价款为910，000元，首期房款270，000元，第二期房款635，000元，尾款5，000元；出售方签订该协议7日内，牛熔补足定金50，000元，双方签订该协议后3日内签订买卖合同，出售方不支付中介费。次日，因潘美娣未能到中介签订买卖合同，潘美娣之女xx与牛熔签订《房地产买卖合同补充协议》，约定因潘美娣因故未能于2012年11月20日就房屋买卖合同签字认可，现卖方到场签约权利人xx确保潘美娣于2012年11月21日前就上述房屋的买卖合同签字认可，合同内容不得进行修改，如需对合同内容进行修改须经相对方签字认可，xx与潘美娣为母女关系故代替其母到场对合同进行核实确认并表示认可，如合同未能在规定期限内完成签字生效系卖方原因，则xx应按照买卖合同第十条承担违约责任，居间方已告知买方上述事宜，买方自愿于潘美娣不到场情况下将首付款支付给到场确认人xx。xx与牛熔签订该协议后，将买卖合同等交由潘美娣本人签字确认。同日，潘美娣（卖售人、签约甲方）与牛熔（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价格600，000元。甲、乙双方确认，在2012年12月25日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。待甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后当日内，乙方应直接支付给甲方部分首期房价款170，000元，本合同签订前乙方已支付定金10，000元亦转为首期房价款，以上各项共同构成全额首期房价款180，000元。待甲、乙双方签订本合同且公证处出具本合同之公证书（若有）后于2012年12月25日之前，双方亲自或委托xx公司赴上海市闵行区房地产交易中心申请办理产权过户手续、取得收件收据当日内，乙方应自行支付给甲方第二期房价款415，000元；待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证，且甲方收到第二期房价款后七日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方。甲、乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出，并签署《房地产交接书》确认无误后，由乙方自行向甲方支付房价尾款5，000元等。潘美娣与牛熔还签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，约定牛熔于签订买卖合同当日向潘美娣支付装修补贴90，000元，于过户当日支付剩余装修补贴220，000元。
2012年11月20日，牛熔向xx分别支付房款170，000元、90，000元，加上之前支付定金10，000元共计支付首付款270，000元。潘美娣出具收据确认收到装修补偿款90，000元及房款180，000元。2012年12月18日，牛熔通过银行转账方式向xx支付房款635，000元，并向xx支付现金4，000元，xx出具收条予以确认，同时潘美娣签署收条确认收到该两笔款项。此后潘美娣与牛熔至上海市闵行区房地产交易中心办理了系争房屋的过户手续，并将系争房屋交付牛熔。系争房屋产权于2012年12月28日登记于牛熔名下。
原审另查明，梁长春于2011年9月19日因涉嫌贩卖毒品罪被上海市公安局虹口分局拘传，次日被取保候审，因涉嫌贩卖毒品罪于2012年7月19日被上海市公安局杨浦分局拘传，次日被刑事拘留，同年7月31日被逮捕，羁押于上海市杨浦区看守所。上海市杨浦区人民检察院指控梁长春贩卖毒品罪于2012年11月12日向上海市杨浦区人民法院提起公诉，经上海市第二中级人民法院指定审判，上海市杨浦区人民法院于2012年11月22日作出（2012）杨刑初字第984号刑事判决，以梁长春贩卖毒品罪判处有期徒刑一年六个月，罚金3，000元，连同之前犯罪尚未执行完毕的剥夺政治权利三年四个月十九日，罚金5，500元，决定执行有期徒刑一年六个月，剥夺政治权利三年四个月十九日，罚金8，500元。梁长春不服该判决提起上诉，上海市第二中级人民法院于2013年4月25日作出（2013）沪二中刑终字第26号刑事裁定，将案件发回上海市杨浦区人民法院重新审判。上海市杨浦区人民法院另行组成合议庭公开开庭审理，于2013年7月25日作出（2013）杨刑重字第7号刑事判决，以梁长春贩卖毒品罪判处有期徒刑一年六个月，罚金3，000元，连同之前犯罪尚未执行完毕的剥夺政治权利一年二个月八日，罚金5，500元，决定执行有期徒刑一年六个月，剥夺政治权利一年二个月八日，罚金8，500元，同时扣押在案的毒品及毒资予以没收。该判决生效后，梁长春于上海市杨浦区看守所服刑，并于2014年1月16日刑满释放，剥夺政治权利期限自2014年1月16日至2015年3月23日。
原审审理中，梁长春以顾鸳凤、潘美娣以明显低价转让系争房屋严重损害其合法权益为由，要求撤销顾鸳凤作为其代理人与潘美娣签订的系争房屋买卖合同，并判令：1、顾鸳凤、潘美娣互负连带责任向梁长春支付系争房屋房款900，000元；2、顾鸳凤、潘美娣互负连带责任折价赔偿梁长春系争房屋内的设施、用品损失100，000元。
潘美娣辩称，不同意梁长春的诉讼请求。1、根据合同法的规定，具有撤销权的当事人应当在知道或者应当知道之日起一年内行使撤销权，梁长春应当知道本次买卖，其已丧失撤销权；2、680，000元的价格系由梁长春提出，当时梁长春表示不允许还价，梁长春是因为急于用钱所以降价，故不存在显失公平的情形；3、系争房屋已经通过交易中心的审核并过户成功，故交易价格并未显失公平；4、梁长春与潘美娣之间的房屋买卖合法有效，应当按约履行，潘美娣没有任何侵权或者过失；5、对梁长春提出的物品损失其在购买系争房屋时并未看到，故不应承担赔偿责任。
顾鸳凤辩称，不同意梁长春的诉请。1、不存在梁长春所述的显失公平情形，梁长春买进系争房屋时价格为690，000元，与出售给潘美娣的时间仅差几个月，交易价格680，000元在合理范围内，房地产交易中心对交易房价进行了审核，如果价格过低不能过户，故该价格系当时的市场价格；2、合同不应撤销故梁长春的诉请不能成立；3、梁长春所述顾鸳凤诱骗其签订没有标价的委托书并非事实，该公证委托书是在公证处通过正规手续办理的；4、顾鸳凤愿意扣除代为支付的税费及中介费，将剩余部分房款交付梁长春。
牛熔述称，其收到诉状之前并不知道梁长春与顾鸳凤、潘美娣之间的关系，其系通过居间介绍，支付合同对价并经过交易中心合法登记取得系争房屋产权，即使法院认为顾鸳凤、潘美娣之间的合同存在效力瑕疵，其已经善意取得系争房屋，梁长春的诉请与其无关。同时，其在购买系争房屋时并未看到房屋内有可移动的家具、家电，收房时也没有发现梁长春所述的家具、家电。
原审认为，就系争房屋产权于2012年1月30日至2012年12月28日之间历经三次变更，2012年1月xxx以690，580元价格转让给梁长春，2012年10月以顾鸳凤代理梁长春按680，000元的价格转让给潘美娣，2012年12月潘美娣以910，000元的价格转让给牛熔。现本案的争议焦点为顾鸳凤代理梁长春与潘美娣签订的买卖合同的效力问题。梁长春认为顾鸳凤以680，000元价格出售明显过低，该买卖合同显失公平，顾鸳凤及潘美娣则认为其二人之前并不认识，该次买卖系签约方的真实意思表示。对于该买卖合同，原审认为，首先，关于该买卖合同签订的过程，潘美娣认为其在网上看到中介推出的该房源，通过中介购买了系争房屋，顾鸳凤也认为其通过中介出售房屋并支付了相应的中介费，但原审法院注意到该买卖合同及顾鸳凤提交的佣金确认书上，中介方上海xx房地产经纪事务所住所地位于本市xxxxxx，该地址和系争房屋相距甚远，顾鸳凤、潘美娣通过该中介方进行交易存在不合理之处。其次，关于该买卖合同及补充协议的内容，买卖合同中对于交房时间、过户时间，违约责任等均为空白，对于房款的支付方式在同日签订的买卖合同及补充协议存大幅度的变更，就类似房屋买卖的较大标的的交易而言过于简单，存在不合理之处。再次，关于房款的支付，顾鸳凤、潘美娣表示由xx取现662，000元，将现金支付给顾鸳凤，对于662，000元如此大金额的款项支付，其二人选择风险更高的现金付款方式，且顾鸳凤无法向原审法院说明此后该662，000元的走向，该房款支付情况不符合常理。最后，相对于顾鸳凤与潘美娣的交易过程而言，牛熔通过中介方购买系争房屋签订的居间协议、佣金确认书和买卖合同的形式及内容都较为完整，且过程也更符合市场惯例，潘美娣在取得系争房屋产权一个月左右后即将系争房屋以超出买入价230，000元的价格再次出售，即使房价上涨，短时间内上涨幅度超过30%实属不合理，难以认定潘美娣购买系争房屋系出于善意。综上，顾鸳凤作为梁长春的代理人以不合理的价格及方式出售系争房屋，潘美娣在明知房屋价格的情况下以不合理的方式购入系争房屋，二人存在恶意串通，导致梁长春的利益受损，其二人签订的买卖合同及补充协议应属无效。按照合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现系争房屋由牛熔再次购入，潘美娣于出售时已被登记为系争房屋的产权人，按社会一般交易惯例应该认为牛熔已尽谨慎、合理地审查义务，又根据现有证据未见牛熔在整个购房签约、履行过程中存在恶意。同时，牛熔在购房过程中已支付了房屋对价，系争房屋已登记过户至其名下，根据法律规定，牛熔已善意取得系争房屋之所有权。又因顾鸳凤和潘美娣串通，损害梁长春的利益，故应由顾鸳凤和潘美娣负连带责任，对梁长春主张由顾鸳凤、潘美娣支付其补偿款的诉请，予以支持。至于补偿款的金额，潘美娣在取得系争房屋产权一个月后即将系争房屋以910，000元的价格出售给牛熔，该价格为当时市场价格，故对梁长春主张顾鸳凤、潘美娣支付其补偿款900，000元的诉请，予以支持。关于梁长春认为顾鸳凤、潘美娣应赔偿其在系争房屋内的家具家电损失，原审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现梁长春并未能就房屋内曾有的家具家电提供证据予以证明，故对梁长春该诉请，难以支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条第三款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一四年十二月十九日作出判决：一、确认顾鸳凤与潘美娣就上海市闵行区xxxxxx房屋于2012年9月21日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》无效；二、顾鸳凤与潘美娣于判决生效之日起十日内向梁长春支付900，000元；三、驳回梁长春的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12，800元，由顾鸳凤、潘美娣负担。
判决后，潘美娣不服，上诉于本院，诉称：潘美娣与顾鸳凤就系争房屋买卖不存在恶意串通的情形。1、潘美娣女儿xx在空闲时经常利用房屋交易赚取差价，故xx因经常注意房屋交易信息，才会通过网络得知顾鸳凤要出售系争房屋且价格比较便宜，xx才会决定购买该房屋。xx精通房屋交易的全过程，如果潘美娣和顾鸳凤恶意串通，其完全可以要求顾鸳凤在系争房屋附近寻找中介公司进行交易。潘美娣和顾鸳凤在顾鸳凤选定的房产中介进行交易恰恰说明双方没有任何事前沟通和恶意串通。2、梁长春在审理过程中始终回避其委托顾鸳凤处理系争房屋的原因。据潘美娣了解，梁长春系因向顾鸳凤亲属借款故将系争房屋委托顾鸳凤进行处理。顾鸳凤是在梁长春失去音讯且不再支付借款利息的情况下才根据梁长春的委托将系争房屋出售变现。3、潘美娣系应顾鸳凤要求以现金方式全额支付系争房屋房款。如果潘美娣与顾鸳凤系恶意串通，双方完全可以采用银行汇款或转账等便利方式，故采用现金交易的方式并不能说明二人之间存在恶意串通，此反而能证明在梁长春与顾鸳凤亲属存在债权债务关系、梁长春没有及时还款且下落不明的情况下，顾鸳凤因急于实现债权而低价出售系争房屋的事实。4、如果潘美娣与顾鸳凤存在恶意串通，则双方没有必要签订《补充协议》。5、潘美娣在以680，000元购得系争房屋两个月后以高出购入价200，000余元将系争房屋出售，这其中既包含了房屋市场价格上涨的因素，更重要的因素是由于潘美娣女儿xx因经常依靠房屋买卖赚取差价而懂得如何使自己利益最大化。6、原审共四次庭审，前三次庭审诉讼各方均围绕系争房屋的买卖是否显失公平阐述各自观点，梁长春的诉请也是要求撤销潘美娣与顾鸳凤的买卖合同，审理中也从未提及合同无效问题，所以诉讼各方均没有就合同是否有效的问题进行举证。在第四次庭审中，审判人员突然提到潘美娣与顾鸳凤之间买卖合同可能无效的问题，庭审结束后，潘美娣为证明其与顾鸳凤之间不存在恶意串通的可能性，曾向原审法院申请进行测谎司法鉴定，但未获原审法院许可。综上所述，原审判决认为潘美娣与顾鸳凤关于系争房屋交易中的种种不合理行为恰恰可以证明双方之间不可能存在恶意串通。原审判决仅靠法官的主观推理即认定潘美娣与顾鸳凤之间系恶意串通，缺乏依据。故请求二审法院依法撤销原判，改判驳回梁长春的原审全部诉请。
被上诉人梁长春辩称：系争房屋转让发生在梁长春服刑期间，梁长春对此均不知情。不同意潘美娣的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
原审第三人牛熔述称：不同意潘美娣的上诉请求，要求维持原审判决对其系善意取得系争房屋的相关认定。
原审被告顾鸳凤未作答辩。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
二审审理期间，对潘美娣与顾鸳凤就系争房屋买卖是否签订过居间协议、潘美娣是否支付过佣金的问题，潘美娣表示签订过居间协议，其也支付过佣金，但无法提供相应证据。
本院认为，本案的争议焦点为潘美娣与顾鸳凤就系争房屋买卖是否存在恶意串通的情形？对此，虽然潘美娣上诉理由中阐述了其与顾鸳凤之间不可能存在恶意串通情形的种种理由，但与原审法院认定的理由，包括双方交易的中介方、双方签订的买卖合同及补充协议内容、双方交易的方式、交易价格的诸多不合理之处相比，潘美娣的上诉理由显属依据不足而难以推翻原审法院的认定。此外，二审中潘美娣明确表示无法提供系争房屋交易的居间协议及其支付过佣金的相应依据，此又是系争房屋交易另一有违常理之处。由此，原审法院根据在案证据并结合常理，认定潘美娣、顾鸳凤就系争房屋交易存在恶意串通、损害梁长春利益的情形，并判令潘美娣、顾鸳凤共同承担支付梁长春补偿款的责任，并无不当。潘美娣的上诉请求，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币12，800元，由上诉人潘美娣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一五年三月四日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……