上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3431号
上诉人（原审原告、反诉被告）杨连文。
被上诉人（原审被告、反诉原告）万功存。
上诉人杨连文因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第2323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审查明，2013年3月16日，杨连文与万功存签订《门面房租房协议书》一份，约定：万功存将座落于上海市某某区某某路某某号靠近路北边最西边的一间房屋出租给杨连文作为店铺经营眼镜，不得随意改变用途，更不能利用所租房屋从事非法活动，并保证租期内正常使用各类房屋设施；租赁面积大约44平方米；租赁期限自2013年3月25日起至2014年5月1日止；合同到期，以后续租但没有转让权，付款方式付六押一；年租金人民币（以下币种相同）100，000元；合同到期后，双方是否愿意续租，必须提前3个月通知对方；合同期间如有违约，赔偿对方的相应损失。2014年6月5日，上海市某某药品监督管理局某某分局向杨连文作出某食药监（某）罚处字［＊＊＊＊］第＊＊＊＊＊＊＊号行政处罚决定书，因杨连文在未取得《医疗器械经营企业许可证》的情况下，在系争房屋标示“上海某某眼镜”的店内销售的行为，违反《医疗器械监督管理条例》第二十四条第二款的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条的规定，责令杨连文立即改正违法行为；依据《医疗器械监督管理条例》第三十八条的规定，决定对杨连文作出如下行政处罚：1、没收剩余第二、三类医疗器械产品26瓶；2、没收违法所得人民币1，065元；3、罚款人民币10，000元。同日，上海市某某药品监督管理局某某分局出具《没收物品凭证》及《没收物品清单》，确认没收杨连文隐形眼睛护理液共计价值810元。杨连文共计向万功存支付房屋租金90，000元。2014年4月24日，杨连文向万功存发送《续租声明书》一份，载明：双方租赁合同于2014年5月1日到期，按照协议书约定，合同续租一年，租金不变，房租请到店铺收取。2014年7月11日，上海某某某某有限公司向万功存发出《通知》一份，载明：“万功存向其租赁的某某路＊＊号房屋一楼140平方米房屋用于经营水果店，于2014年4月30日到期，万功存至今未明确是否续租，故根据租赁合同约定，其与万功存的租赁关系已于2014年4月30日终止，其将该房屋交还业主上海某某置业有限公司。请万功存向上海某某置业有限公司支付2014年5月1日起至搬离前的房屋使用费及水电费，并于2014年7月17日前搬离。2014年7月17日开始其与上海某某置业有限公司都将不再向万功存占用的房屋供应水电等能源。”2014年7月26日，系争房屋被停水停电，杨连文自行接电后继续占用房屋，至2014年10月20日搬离系争房屋。
原审另查明，万功存与上海某某某某有限公司于2012年4月22日签订《房屋租赁协议书》一份，约定由上海某某某某有限公司将位于上海市某某区某某路某某号房屋租赁给万功存使用，建筑面积140平方米；租期自2012年5月1日起至2014年4月30日止。
杨连文向原审法院提起诉讼称，杨连文、万功存于2013年3月16日签订租赁合同，约定由杨连文租赁万功存位于某某区某某路＊＊号店面经营眼镜，租赁期限自2013年3月25日至2014年5月1日，每年租金为100，000元，并约定合同到期续租，可以承租五年，需协助杨连文办理营业执照。万功存的租赁合同在到期之前曾向上家表示有续租意向，但未明确表示是否续租。该店面于2014年7月26日被停水停电，致使杨连文无法正常营业。杨连文多次要求万功存协助办理店面营业执照，万功存均以各种理由推托，致使杨连文的眼镜店受到行政处罚12，000元，并被没收部分产品和违法所得。另外，杨连文在承租店面经营眼镜时投入大量装修费用，由于万功存的过错导致杨连文无法续租该店面，致使杨连文受到上述损失。据此，请求法院判令：万功存赔偿杨连文损失300，000元。庭审中，杨连文变更诉讼请求为：1、万功存赔偿装修损失177，000元；2、万功存赔偿罚款损失12，000元、没收违法所得损失1，065元、没收物品损失860元；3、万功存返还押金8，333.33元；4、万功存赔偿现有存货损失56，606元；5、万功存赔偿没收物品（隐形眼睛、护理液）利润损失810元。并增加事实与理由为：万功存没有履行协助杨连文办理营业执照和税务登记的义务，构成违约；万功存没有做到续租5年的承诺，亦构成违约。由于无法办理营业执照导致杨连文所有的存货无法销售，包含镜框、镜架等所有存货，故要求万功存赔偿存货损失。
万功存辩称，双方的租赁合同于2014年5月1日到期，到期后杨连文一直拖欠万功存的房租；杨连文的损失是自己不遵守法律法规导致的，与万功存无关，应该由杨连文自己承担；除了招牌不可移动外，其余的装修都是可以移动到其他地方继续使用的；万功存仅负责出租房屋，不负责帮忙办理营业执照的。杨连文的存货等损失都是经营风险，与万功存租赁给杨连文房屋无关，故不同意承担损失赔偿。不同意返还押金，因为杨连文没有支付过押金。
审理中万功存提起反诉称，万功存与杨连文签订的租赁合同已经于2014年5月1日到期，在租赁期间，杨连文没有按照约定足额支付租金。自2014年5月1日后杨连文占用万功存租赁的房屋，导致万功存向房屋所有者承担租金费用，考虑到双方是老乡关系，万功存并没有强令杨连文腾空房屋。根据合同法规定，固定期限租赁合同到期后，继续承租的，视为不定期租赁合同，双方均有权解除合同，租金按照原租赁合同据实计算。据此，请求法院判令：1、杨连文向万功存支付2013年3月25日至2014年5月1日期间拖欠的租金19，977元；2、支付2014年5月2日至搬离日的租金，按照100，000元一年标准计算。3、解除双方的租赁合同关系；4、杨连文搬离系争房屋。
杨连文反诉辩称，第一，本案合同约定租期为2013年3月25日至2014年5月1日，年租金为100，000元，但并没有约定这多出来一个月的租金计算方法，这一个月是万功存给杨连文的店铺装修免租期，也是小型店铺租赁的一个商业惯例，故合同租期中多出来的一个月为免租期是合同本来就带有的一个隐含条款。第二，关于租赁期满后租金的问题，本案争议的转租合同，在万功存没有转租权的情况下，是以万功存拥有对租赁店铺的占有权、使用权的基础之上成立的合同，但是在万功存的租赁期间2014年4月30日已满的情况下，万功存已经丧失了对标的店铺的占有权以及使用权，故杨连文不应向万功存支付店铺占有权和使用权的对价。转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。第三、店铺的实际所有人，已经向杨连文主张了占有费用，杨连文已经与其对争议期间的房屋占有费用达成口头协议。杨连文、万功存的合同到期后，双方不存在合同关系，因此2014年5月1日以后的合同是无效合同，不认可双方存在不定期租赁合同关系，杨连文是基于大房东的同意继续占用房屋。第四，现因2014年4月30日租赁期限到期，万功存无转租权租赁的行为，直接导致杨连文租赁店铺停水停电问题，造成租赁物瑕疵，并且是严重瑕疵，停水停电造成杨连文店铺无法经营，实际的合同目的不能达到，故杨连文不同意支付租金。
审理中，根据杨连文的申请，法院依法传证人徐某某、张某某出庭作证。证人徐某某述称，杨连文、万功存签订合同的时候其不在场，其与万功存是在杨连文店面开张的时候其去吃饭时认识的。对于租赁合同内容其不知道，其问过杨连文，杨连文说是100，000元一年，租赁期限不知道。杨连文租赁系争房屋用于开眼镜店，开张那天其问到店面装修那么好，成本那么大，可以做几年？当时的房东，就是那个卖水果的说可以续租5年。房东叫什么名字其不知道。证人张某某述称，其与杨连文的老婆是同学。杨连文、万功存签订合同的时候其在场，是在一个复印店里签订合同的，那个复印店在奉贤国顺路，具体地址不记得了。合同约定租金100，000元一年，租赁期限不记得了，大概是一年。签订合同时，其与杨连文、万功存就租赁的事情交流过，当时万功存说可以续租5年，但其不清楚为何当时杨连文没有提出要求把租赁合同的期限变更为5年。
杨连文对上述证人证言均无异议，认为可以证明他们都亲口听到万功存说合同可以续租五年，至于为何没有写租期五年，可能是万功存怕大房东涨租金。万功存对证人证言真实性不认可，认为证人徐某某的证言说可以租5年，但当时租赁合同已经签订了，应当以签订的租赁合同为准；证人张某某与杨连文老婆是同学，陈述肯定偏向杨连文，至于证人说可以续租5年，是需要万功存同意的，但这个情况没有发生。法院经质证认为上述证人与杨连文存在利害关系，且万功存对上述证人证言均不予认可，故对上述证人证言均不予认定。
原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，杨连文与万功存签订的《门面房租房协议书》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效。杨连文作为承租人应当按约支付租金，现杨连文向万功存支付租金90，000元，尚欠万功存合同期限内的租金19，977元未付。对于杨连文辩称已付租金100，000元的意见，因杨连文对此未能举证证明，且万功存不予认可，故法院不予采信。对于杨连文辩称合同隐性条款中约定了2013年3月25日至2013年5月1日为装修免租期的意见，法院认为，万功存对此不予认可，杨连文亦未能举证证明双方曾有此约定，且租赁期限并非整年并不违反常理，故法院对杨连文该意见不予采信。故对万功存要求杨连文支付2013年3月25日至2014年5月1日期间拖欠的租金19，977元的诉讼请求，法院依法予以支持。双方在租赁合同约定的租期届满后，未能达成续租合意，故双方签订的《门面房租房协议书》于2014年5月1日终止。对于杨连文述称双方曾约定租赁期限可延长五年的意见，因万功存未予认可，而杨连文未能举证证明双方曾有此约定，故法院对杨连文该意见不予采信。对于万功存述称在合同到期后，双方继续履行原合同，故双方成立不定期租赁合同关系的意见，因杨连文对此不予认可，坚持认为合同到期后双方无合同关系，故法院对万功存该意见亦不予采信。故法院对万功存要求解除双方租赁合同关系的反诉诉请不予支持。对于杨连文认为万功存未能按约续租五年，且未按约配合办理营业执照导致的装修损失、罚款损失、没收违法所得损失、没收物品损失、存货损失、没收物品的利润损失的诉讼请求，法院认为，双方合同已到期终止，杨连文要求赔偿装修损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持；杨连文未能举证证明双方曾约定万功存需配合其办理营业执照，故杨连文要求赔偿罚款损失、没收违法所得损失、没收物品损失、存货损失、没收物品利润损失的诉讼请求，于法无据，法院亦不予支持。合同终止后，杨连文作为承租人应当将租赁房屋返还给万功存，但杨连文在合同终止后继续占用房屋至2014年10月20日，应当支付相应的占有使用费，鉴于经双方确认，2014年7月26日，系争房屋被停水停电，后杨连文虽自行接电后继续占用房屋，但停水停电行为仍严重影响了杨连文对系争房屋的使用，故法院酌定，自2014年7月26日起杨连文按照原租金的百分之二十支付占有使用期间的占有使用费。故对万功存要求杨连文支付自2014年5月2日起至2014年10月20日止的房屋占有使用费28，276元的诉讼请求，法院依法予以支持。鉴于杨连文在本案审理期间已搬离系争房屋，故万功存要求杨连文搬离系争房屋的诉讼请求，已无事实依据，法院不予支持。对于杨连文要求万功存返还押金8，333.33元的诉讼请求，因杨连文未能举证证明已付押金8，333.33元，故法院不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条第一款、第二百二十八条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于二○一四年十月二十四日作出判决：一、杨连文于判决生效之日起十日内支付万功存自2013年3月25日至2014年5月1日期间的拖欠租金人民币19，977元。二、杨连文于判决生效之日起十日内支付万功存自2014年5月2日起至2014年10月20日的房屋占有使用费人民币28，276元。三、对杨连文的诉讼请求不予支持。四、对万功存的其余反诉诉讼请求不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5，800元，减半收取900元，由杨连文负担。反诉案件受理费人民币150元，由杨连文负担。
判决后，杨连文不服，上诉于本院称，1、原审法院未查明事实。合同约定2013年3月25日起至2014年5月1日，原审所写的“2014年5月1日止”多了“止”；合同约定出租人必须在合同到期的三个月前通知是否续租，但被上诉人实际没有通知上诉人；上诉人支付房屋租金10万元，原审认定9万元偏听偏信被上诉人的陈述，上诉人因为将已付租金收据弄丢了，所以没办法举证，但根据被上诉人出具的最后一张收据记载上诉人支付1万元且没写欠条，就可以推断上诉人付清了全部租金；双方口头约定被上诉人给上诉人2013年3月25日至5月1日装修期间免租金，故对该段时间的租金应予扣除；上诉人支付了押金，只是上诉人将押金收据也弄丢了，但合同中明确约定上诉人“付六押一”，如果上诉人没有支付押金，被上诉人不会将房屋交给上诉人使用，由于被上诉人将房屋交给上诉人使用，说明上诉人支付过押金，因此要求被上诉人返还押金。二、原审法院适用法律错误。1、被上诉人未经房屋权利人同意擅自将房屋出租给上诉人，违反被上诉人与房屋权利人之间的租赁合同的约定，且导致上诉人无法办出营业执照，还被房屋权利人停水停电，造成上诉人损失，应由被上诉人承担赔偿责任。2、被上诉人没有在三个月前通知上诉人是否续租，应视为被上诉人默认同意，双方的合同应继续履行，故被上诉人应对合同提前解除造成上诉人的损失承担责任。3、上诉人在一审中提交了赔偿30万元损失的证据清单，具体如下：（1）装修费177，000元打七折123，900元；（2）隐形眼镜护理液罚款12，000元；（3）没有办理营业执照要减少租金，按照8，333.33元三个月24，999.99元；（4）返还一个月租金的押金8，333.33元；（5）2014年5月2日之后不能经营的损失，以上诉人每天2，770元的营业额，按照纯利润70%为1，939元／天，按照实际损失天数计算均要求认定。原审法院既没有对上诉人申请装修费评估予以准许，又没有认定上述证据，对证人证言等也未予采纳，判决不当。4、被上诉人并非房屋权利人，即便上诉人应支付房屋占用费，上诉人也应支付给房屋权利人，不应支付给被上诉人。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判，支持上诉人原审全部诉讼请求，驳回被上诉人原审全部反诉请求。
被上诉人万功存则未作答辩。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人杨连文与被上诉人万功存签订的《门面房租房协议书》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律约定，合同应属有效。根据合同约定，上诉人应支付给被上诉人2013年3月25日至2014年5月1日期间的租金，现上诉人支付给被上诉人租金总计9万元，故上诉人尚需支付被上诉人租金19，977元。上诉人认为其付清被上诉人房租，并陈述了其未能提供1万元房租收据的原因及证人证言等证明其中1个多月为装修免租期，因未得到被上诉人认可，而证人证言尚不具有证明效力，且仅为上诉人的单方表述，故本院不予采信。上诉人认为其向被上诉人支付过押金，仅以合同中的“付六押一”作为其支付的依据，并没有提交被上诉人出具的押金收据；被上诉人对此陈述为因双方系老乡而未实际收取，据此，对上诉人主张其已付押金，依据不足，本院不予采信。
关于上诉人认为被上诉人没有在合同到期前三个月通知上诉人续租，视为双方继续履行原合同一节，本院认为，双方在合同中并无此方面内容的约定；虽然上诉人申请证人到庭作证证明被上诉人同意续租5年，因被上诉人予以否认，且双方也未落实续签5年合同，故上诉人认为双方仍在履行原租赁合同，主张被上诉人解除合同构成违约等上诉意见，本院不予采信。基于双方未续签租赁合同，故上诉人的租期截止到2014年5月1日，双方之间的租赁合同关系终止。上诉人实际使用至2014年10月20日，则应承担2014年5月2日至10月20日期间占用房屋的使用费，对房屋使用费可以参照合同约定的租金数额认定。
关于上诉人称被上诉人没有配合办理营业执照造成上诉人被罚款、没收物品等损失一节，本院认为，上诉人在签订该份租赁合同时对房屋权利人非上诉人的事实已作了解，对营业执照的办理需房屋权利人同意及协助也是明知的，由于上诉人过于轻信被上诉人的口头承诺，未就上述内容及违约等后果在合同中约定，故上诉人以未能办出营业执照而遭受相关部门处罚损失、财物及经营等方面的损失为由要求被上诉人予以赔偿，依据不足，本院难以采信。另外，双方在合同中对合同到期后上诉人的装修损失等处理也未作约定，至于双方曾达成续租5年的约定法院也无法认定，故上诉人要求被上诉人承担装修损失的上诉意见，本院亦不予采信。
关于上诉人称其不应将2014年5月2日之后的房屋使用费支付给被上诉人一节，本院认为，由于上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系，双方之间发生直接的支付关系，上诉人与产权人之间并无直接的合同关系及支付关系，且产权人也非本案当事人，上诉人也未提交实际支付给产权人租金等证据，故上诉人仍应将房屋使用费支付给被上诉人，然后可由被上诉人与产权人进行结算。据此，对上诉人的该项上诉意见，本院不予采信。
综上所述，上诉人杨连文的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，976元，由上诉人杨连文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年一月二十日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；