四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民终字第726号
上诉人（原审被告）�川忠心房地产投资有限公司。
法定代表人金建国，公司董事长。
委托代理人赖新，四川华晨律师事务所宜宾分所律师。
被上诉人（原审原告）刘宝刚，男。
被上诉人（原审原告）王永怀，女。
上诉人四川忠心房地产投资有限公司（以下简称：四川忠心公司）因与被上诉人刘宝刚商品房销售合同纠纷一案，不服宜宾市翠屏区人民法院作出的（2014）翠屏民初字第48号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，四川忠心公司系四川省工商行政管理局2004年核准成立的以房地产开发、房屋租赁、项目投资为主业的企业法人，同年，四川忠心公司以出让方式取得四川省宜宾市翠屏区沿江路223号编号为A2-1-06地块的土地使用权，随后四川忠心公司取得在该地块上开发“金江大厦”商住楼的许可权。
2006年4月22日，刘宝刚、王永怀与四川忠心公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定“买受人购买的商品房为‘金江大厦’B幢22层07号房，该商品房建筑面积184.23㎡（其中套内建筑面积149.23㎡，公摊建筑面积35㎡）”，合同第四条约定“出卖人与买卖人约定按下述第2种方式计算该商品房价款，即按套内建筑面积计算，该商品房单价为2901.43元，总金额432980元。2006年4月22日，王永怀与四川忠心公司签订《商品房买卖合同补充协议》一份，协议第六条约定“出卖人统一为买受人代办《房屋所有权证》及《国有土地使用证》；出卖人应当在商品房交付使用后360日内办理房屋产权、国有土地使用权总登记手续，出卖人在收到房屋产权、国有土地使用权总登记手续后的10个工作日内，以公告或书面通知的方式告知买受人提交办理房屋产权、土地使用权分户资料，资料齐全后360日内代买受人�理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》”。其后，刘宝刚、王永怀按合同约定付清了全部购房款。四川忠心公司于2008年9月26日向刘宝刚、王永怀登报交付本案商住房。
2013年4月12日，四川忠心公司刘宝刚、王永怀经自行协商，签定了调解协议：一、四川忠心公司在签订本协议之日起的七个月内办理好刘宝刚、王永怀所购商品房的《房屋产权证》和《国有土地使用权证》并将双证交付刘宝刚、王永怀。二、四川忠心公司向刘宝刚、王永怀支付迟延办理两证的违约金，违约金从2011年11月1日起算，按照中国人民银行公布的贷款利率6.15%／年计算，基数为《商品房买卖合同》上约定的并已实际交付的购房款总金额即：432980元，该违约金计算至四川忠心公司实际交付房产证和国有土地使用权证之日。四川忠心公司支付全部违约金的时间为刘宝刚、王永怀取得两证后十日�。三、若四川忠心公司未能在签订本协议之日起的七个月内将《房屋产权证》和《国有土地使用权证》交付刘宝刚、王永怀或未在刘宝刚、王永怀得到两证后10天内支付全部违约金，四川忠心公司应按本协议第二条有关违约金计算方式继续计算支付至刘宝刚、王永怀取得两证和违约金，另外再补偿刘宝刚、王永怀30000元。四、四川忠心公司代刘宝刚、王永怀缴纳的税费在刘宝刚、王永怀领取两证前结清，金额以税务部门出具的正式发票为准，多退少补。双方彼此放弃因面积差异产生的房款补偿请求。五、本协议生效后，原《商品房买卖合同》中约定的违约责任变更为按本协议约定方式计算。刘宝刚、王永怀自愿放弃向四川忠心公司主张其余合同权利。但四川忠心公司至今没有为刘宝刚、王永怀办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，也没有支付约定的违约金�
刘宝刚、王永怀以四川忠心公司名承诺交房后一年内办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，交房至今仍未办理两证。签订《调解协议》，四川忠心公司承诺7个月内办理好所购商品房的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，但至今仍未办理为由提起诉讼，请求法院判决：1、四川忠心公司立即为刘宝刚办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，并按调解协议支付违约金53996.54元（2011年11月1日至2013年11月22日），（最终违约金以拿到两证为止）及补偿金30000元；2、本案诉讼费由四川忠心公司承担。
四川忠心公司辩称：一、答辩人虽有违约，但刘宝刚未在违约之日起两年内主张权利，刘宝刚提出的办证及违约金支付请求已过诉讼时效，法院应当驳回其的请求。二、逾期办证违约金的计算基数有误，违约责任明显过高，刘宝刚以按揭贷款的方式购房，若刘宝刚未按期支付月供，答辩人将承担补供责任，刘宝刚提出的违约金应以“首付款＋已付月供款”作为基数，按银行同期贷款利率计算，此外，受市场房价不断攀升的影响，刘宝刚的房屋已经增值，没有损失可言。三、房屋面积差产生的争议应当按照合同约定处理。四、维修基金及税费应比照权属证书确定的面积计算，多退少补。五、部分业主未及时向答辩人提交分户资料，导致该部分业主不能按期取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，答辩人不应承担责任。
上述事实，有双方当事人在法庭上的陈述及《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、调解协议、身份证、营业执照等证据予以证实。
原判认为，四川忠心公司与刘宝刚、王永怀签订的《调解协议》，符合法律规定，应予维护。四川忠心公司应按约定为刘宝刚、王永怀办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》并支付违约金。四川忠心公司关于本案已过诉讼时效的辩解，不予采信。四川忠心公司关于“违约责任明显过高”的辩解，与客观事实不符，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、四川忠心房地产投资有限公司于本判决生效之日起10日内为刘宝刚、王永怀办理宜宾市翠屏区沿江路223号“金江大厦”B幢22层07号商住房的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，并将双证交付刘宝刚、王永怀。二、四川忠心房地产投资有限公司于本判决生效之日起20日内向刘宝刚、王永怀支付违约金，违约金从2011年11月1日起算，按中国人民银行公布的贷款利率6.15%／年计算，基数为《商品房买卖合同》上约定的并已实际交付的购房款总金额即：432980元，计算至四川忠心房地产投资有限公司实际交付房产证和国有土地使用权证之日。三、四川忠心房地产投资有限公司于本判决生效之日起10日内向支付刘宝刚、王永怀补偿金30000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费2100元，由被告四川忠心房地产投资有限公司负担。案件受理费原告已预交，被告直付原告，于本判决生效之日起90日内付清。
宣判后，四川忠心公司提起上诉的主要内容是：一审判决上诉人向被上诉人额外支付30000元的违约金明显适用法律错误。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决第三项。
被上诉�辩称：双方在房屋买卖合同中约定了买卖方式，没有办两证，没有支付延期的违约金。此后，双方达成调解协议，是双方真实意思表示，而且不违反法律，应该受到法律保护，逾期办证违约金的方式，办证时间，如果再违约另行补偿三万元，上诉方的上诉理由不成立。
二审审理查明事实与一审认定事实基本一致，对一审认定事实和证据予以确认。
本院审理认为，四川忠心公司与刘宝刚签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《调解协议（全款）》未违反法律规定，合法有效。由于四川忠心公司的原因造成逾期至今未办理房产证，必然使刘宝刚不能在预期的时间对房屋充分行使占有、使用、收益和处分的权利，刘宝刚的利益受损是不争的事实，四川忠心公司应依约支付刘宝刚的违约金。双方当事人在合同中约定，如果四川忠心公司继续违约，�补偿刘宝刚损失30000元，该30000元是四川忠心公司自愿给付刘宝刚的补偿金，不是赔偿款项，不属违约金性质。而双方约定的违约并未超出中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍。四川忠心公司认为约定的违约金过高，一审判决上诉人额外支付30000元错误，既没有事实依据，也没有法律依据。
综上所述，上诉人四川忠心公司的上诉理由不成立，对其请求不予支持。原判决并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人四川忠心公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 永
审判员 越太强
审判员 张问桃
二〇一四年九月二十二日
书记员 聂华竟