安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第01164号
上诉人（原审被告）：合肥合富商业运营管理有限公司，住所地合肥市政务区总商会大厦商业201，组织机构代码67264568－8。
法定代表人：王前进，总经理。
委托代理人：姚进，安徽金亚太律师事务所律师。
委托代理人：方芳。
被上诉人（原审原告）：马桃敏。
委托代理人：高菲，安徽昊华律师事务所律师。
上诉人合肥合富商业运营管理有限公司（以下简称合富公司）与被上诉人马桃敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第03413号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人合富公司的委托代理人姚进、方芳，被上诉人马桃敏的委托代理人高菲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明：2012年6月1日，双方签订期限为五年的委托经营合同，期限为2009年6月1日至2014年5月31日。前三年的经营收益直接从购房款中扣除。因马桃敏未按约支付第四年度的经营收益，2013年9月16日，马桃敏（出租方、甲方）与合富公司（承租方、乙方）经协商补签租赁合同一份，合同约定：甲方同意将其座落于合肥市政务区总商会大厦商业裙楼的第三层336号商铺（以下简称该物业）租赁给乙方统一经营使用，建筑面积为29.09平方米。房屋定价为299278元。租赁期限从2012年6月1日起至2014年5月31日止，共计2年。自本合同签订之日起，甲方应将物业全权交由乙方经营使用，且不参与、不干涉商场经营管理等。自2012年6月1日起，第一年按照�屋定价的5%支付租金，每月收益1247元；第二年按照房屋定价的6%支付租金，每月收益1496元；每季的10号前支付。上述租金均为税后，甲方不再承担税金。合同期满前三个月内，乙方须通知甲方协商讨论续约事宜，同等条件下，乙方拥有优先承租权。如未达到续约统一意见，合同期满后三十日内，乙方负责将铺位恢复到《商品房买卖合同》中约定的交付标准，如甲方愿意接受乙方的装修，双方另行协商。如因乙方经营管理行为导致第三方受到损失或伤害，由乙方承担所有责任，与甲方无关。合同同时约定乙方如超过三日未支付租金的，除补交欠租外，每逾期一日按月租金的百分之十向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同。
合同签订后，马桃敏将合同约定的商铺交付合富公司使用。合富公司未按约支付租金，应于2012年6月10日支付的租�3741元，于2013年12月10日支付；应于2012年9月10日支付的租金3741元，于2013年12月31日支付；应于2012年12月10日支付的租金3741元，于2014年1月29日支付；应于2013年3月10日支付的租金3741元，于2014年2月28日支付；2013年6月10日、2013年9月10日、2013年12月10日、2014年3月10日各应付租金4488元；合计17952元合富公司未予支付。马桃敏遂诉至法院，请求判令：1、合富公司立即支付拖欠的商铺租金17952元（自2013年6月1日计算至2014年5月31日止）及违约金9874.8（见附表）；2、合富公司赔偿损失5984元（按房屋定价的6%标准，暂自2014年6月1日计算至2014年9月30日，后期损失计算至实际支付之日止）；3、合富公司承担本案诉讼费用。一审审理中，马桃敏明确第二项诉讼请求中后期损失计算至实际支付之日止为房屋返还之日或双方签订续租合同之日止。
另查明：现合肥市政务区总商会�厦裙楼第三层商铺的租金标准为33元／平方米／月。
马桃敏明确违约金9874.8元的计算方法为：自2012年6月13日起至2014年3月13日按每期欠付租金的30%计算。
依据合同约定的租金及支付时间，按中国人民银行同期贷款年利率6%的四倍，以合富公司每期欠付租金为基数，分段计算，2012年6月13日至2014年10月28日（起诉之日），违约金应为8687.94元。
原判认为：双方签订的商铺租赁合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均具有法律约束力。合同签订后，马桃敏已经依约将商铺交付合富公司使用，合富公司理应依约支付合同约定的租金。2012年6月13日后，合富公司未按约定支付租金显属违约，应承担违约责任。马桃敏诉请合富公司支付租金17952元，符合合同约定，予以支持。对于马桃敏主张的违约金问题，该院认为，�方合同约定：合富公司如超过三日未支付租金的，除补交租金外，每逾期一日按月租金的百分之十向马桃敏支付违约金，逾期超过30日的，马桃敏有权解除合同。该约定的违约金过高，应予以核减，马桃敏未提供证据证明损失的具体数额，该院确定合富公司应按银行同期贷款利率的四倍（即月息2%）支付逾期付款违约金，依据该标准，合富公司应支付马桃敏自2012年6月13日至2014年10月28日（起诉之日）的逾期付款违约金8687.94元。马桃敏要求合富公司支付违约金9874.8元超出8687.94元的部分，不予支持。2014年5月31日双方签订的租赁合同期满后，双方就续租问题未达成一致意见，马桃敏亦未提出收回商铺，现马桃敏要求按合同约定第二年的房屋租金标准1496元／月赔偿其损失于法无据，现鉴于合肥市政务区总商会大厦裙楼第三层商铺其余业主的租金收益为每月每平方米33�，合富公司应按此标准即每月租金959.97元赔偿马桃敏2014年6月1日至2014年9月30日的损失3839.88元，马桃敏要求合富公司赔偿至2014年9月30日的损失5984元超过3839.88元的部分，不予支持；2014年10月1日至2014年11月25日开庭之日合富公司应按每月959.97元赔偿马桃敏损失1759.72元；合计合富公司应赔偿马桃敏损失5599.6元。对于马桃敏要求合富公司赔偿2014年11月26日后的损失，因未明确具体的截止期限，不作处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、合肥合富商业运营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付马桃敏租金17952元；二、合肥合富商业运营管理�限公司于判决生效之日起十日内支付马桃敏违约金8687.94元；三、合肥合富商业运营管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿马桃敏损失5599.6元；四、驳回马桃敏的其他诉讼请求。案件受理费645元，减半收取322.5元，由合肥合富商业运营管理有限公司负担303元，马桃敏负担19.5元。
合富公司上诉称：1、一审判决认定事实不全面，本公司将从马桃敏的商铺统一租赁给酒店使用，租期10年，租金每平方米33元，免租期5个月，因为有绝大多数业主代表的授权而事实上双方形成了委托租赁合同关系，而一审法院仅认定租金标准，没有认定免租期错误，这明显有失公平。2、一审法院适用法律错误，一审判决认定违约金的标准为银行同期贷款利率的四倍仍然过高，且没有法律依据，《合同法》第一百一十四条及司法解释第29条对此均由明确规定，双方之间的权利义务关系仅为金钱履行的义务，实际损失仅有同期银行贷款利息的损失，违约金应为同期银行贷款利率的1.3倍，即2823.58元。综上，请求撤销一审判决第二项，改判本公司支付马桃敏违约金2823.58元；撤销一审判决第三项，改判本公司赔偿马桃敏损失799.98元。
马桃敏辩称：1、一审法院认定事实清楚、全面、正确，并不存在认定事实不全面的情形。双方之间的房屋租赁合同期限自2012年6月1日至2014年5月31日，共2年。因合同期满双方未就新的租赁合同达成一致意见，所以双方之间自2014年6月1日起就已经不存在租赁关系。而且，本人从未委托任何人与合富公司达成任何形式的租赁关系。因此合富公司主张双方形成事实上的委托租赁合同实属虚构事实，是其单方想当然的意愿。根据合同的相对性原则，本人未与合富公司签订租赁合同，其不可以其与他人签订的合同来约束本人。2、一审法院适用法律正确，合富公司诉称一审法院适用法律错误，理由不能成立。合富公司在租赁合同期内，违反合同约定，长期拖欠租金，经多次催要未果；租赁期满双方未签订新的租赁合同，合富公司也未能按照合同约定及时将商铺返还。合富公司的种种违约行为已经严重损害到本人的合法权益，造成较大经济损失。一审法院认定违约金按照银行同期贷款利率四倍计算，并未超过法律规定30%的上限，是一审法院在查明事实、兼顾公平的基础上，依法作出的公正判决，既严惩了合富公司的违约行为，又维护了本人的合法权益，适当补偿本人的损失。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
本院认为：合富公司与马桃敏签订的《委托经营合同》合法有效，双方均应按约履行。合富公司在�份合同的履行过程中，确实存在迟延支付租金的违约行为，马桃敏根据上述合同约定的违约条款向其主张违约责任，依法应予支持。合富公司上诉主张违约金计算标准过高的问题，由于一审法院已经根据本案的实际情况及合富公司要求减少租金的意见，酌情减少了违约金的计算标准，目前该计算标准并不明显过高，对此本院依法予以维持。由于合富公司与马桃敏未曾就所谓的5个月免租期进行任何形式的约定，现合富公司以其与案外人签订的租赁合同中存在5个月免租期而主张马桃敏少计算5个月的房屋租金损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费67元，由合富公司负担。
本判决为终审判决。
�判长张勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一五年四月十七日
书 记 员 胡梦云
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法�重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。