安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民一初字第00133号
原告：黄金怀，男，1977年10月10日出生，汉族，建筑商，住XXX，身份证号码XXX。
委托代理人：张剑，安徽陈有志律师事务所律师。
原告：洪承银，女，1974年6月19日出生，汉族，无业，住XXX，身份证号码XXX。
委托代理人：张剑，安徽陈有志律师事务所律师。
被告：许全银，女，1962年12月23日出生，汉族，个体户，户籍所在地XXX，经常居住地XXX，身份证号码XXX。
原告黄金怀、洪承银诉被告许全银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月12日立案受理。依法由审判员史芸适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄金怀、洪承银的共同委托代理人张剑，被告许全银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄金怀、洪承银共同诉称：2011年11月22日原告黄金怀与被告许全银签订租房合同，约定黄金怀将其位于合肥市滨湖新区紫云路与天山路交口滨湖假日花园万国农贸1-105室出租给被告作为商业门面使用，租期三年（自2011年12月1日起至2014年11月30日止），月租金4300元。租赁期间，在被告知情并同意下，原告黄金怀将该房出卖给原告洪承银。随后二原告与被告签订租期变更协议，约定房屋租期至2013年10月15日止，到期被告无条件将该房退给原告黄金怀，由黄金怀将该房交付洪承银。2013年10月15日后，被告无正当理由拒不退房，二原告多次与其协商，但被告提出无理要求，至今仍违法占有该房屋。同时二原告向物业查询，被告也未按约定按时交纳水电费、物业管理费，累计拖欠已近3000元。被告的违约及侵权行为，给二原告造成重大损失，为此二原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》、《物权法》、《侵权责任法》等相关规定，起诉要求被告支付原告黄金怀违约金157150.00元（2013年10月22日至2013年12月12日）；被告交还租赁房并支付原告洪承银逾期租金8600（2013年11月、12月，每月4300元）；被告交付拖欠的水电费、物业管理费2888元（截止到2013年12月底）；赔偿原告洪承银因被告侵权行为造成的损失15600.00元，（该款是由于被告未按约定时间退房，原告洪承银赔偿第三人刘波2013年10月20日至2013年12月12日违约金）；被告承担案件受理费。
被告许全银在庭审中辩称：一、无条件转让协议，明显不符合被告的经营行为，签订协议时存在欺骗行为，因此转让协议无效，理由是：1、签订协议前原告黄金怀口头答应支付被告违约金及相关搬迁费用，在此情况下被告才与黄金怀签订了提前终止合同的协议。2、依据相关法律规定，出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。而黄金怀违反法律规定出卖房屋，被告有权请求法院宣告房屋买卖无效。
二、租赁合同约定的赔偿数额巨大，应按法定的违约方式赔偿实际损失，即一、两个月的房租。被告确实存在逾期未支付房租的过失，原因是原告洪承银未出示过产权证明。黄金怀多次干扰被告经营，造成被告损失，因此应从被告应付房租内扣除此损失。
三、洪承银与刘波签订的租房合同日期是2013年10月18日，转租协议约定被告于2013年10月15日搬离，洪承银此时将房屋出租已经可以预料有违约的风险；洪承银在将房屋出租刘波时未先告知被告享有优先承租权；被告与黄金怀约定房租每月4300元，而洪承银与刘波约定每月房租6000元，被告有权要求洪承银将合同期内多余收益给付被告。因此，洪承银支付给刘波的费用是其单方过失，被告不承担赔偿责任。
四、被告曾在店面丢失一辆摩托车，与物业公司协商后一直未能达成一致意见；并且物业公司自2013年10月17日对涉案房屋断电，严重影响被告正常经营，被告为此无奈拖欠物业费。而黄金怀支付物业费时未与被告商量，现要求黄金怀协助被告与物业处理摩托车丢失一事。
经审理查明：2011年11月22日，原告黄金怀与被告许全银签订了《租房合同》，双方约定：一、黄金怀将自己所有的坐落于合肥市滨湖新区万国农贸1-105室94.29平方米门面房出租给许全银用于经营；二、租赁期限三年，自2011年12月1日起至2014年11月30日止；三、租金每月4300元，六个月支付一次，每半年提前30天支付下期租金。押金2000元，解除合同无异议后押金退还；四、租赁期内，因租赁房屋产生的水、电、卫生、物业管理费、债务由许全银负担，许全银自行负责缴纳；五、许全银应在合同期满后七日内返还房屋，逾期返还，按每日每平方米100元支付房屋使用费；六、双方协商一致，均可书面变更或解除合同；七、租赁期间，合同被解除导致许全银损失的，黄金怀应按月租金二倍支付违约金。同时双方还约定了其他权利、义务。
合同签订后，黄金怀将涉案房屋交付许全银，许全银则入驻经营。2012年12月黄金怀经与洪承银签订了《存量房买卖合同》，约定黄金怀将涉案房屋卖与洪承银。2013年6月4日，洪承银取得了涉案房屋的所有权。同年6月6日黄金怀、洪承银及许全银共同签订了一份协议，约定涉案房屋已售与洪承银，房屋租期至2013年10月15日止到期，到期许全银无条件退房，退房时押金退回承租人，并且无水、电、物业等费用。
2013年10月18日，洪承银丈夫李扬与刘波签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期自2013年10月20日至2016年10月20日，月租金6000元，合同生效之日刘波向李扬支付押金6000元。李扬未按时交房，须向刘波支付月租金5%作为违约金。
2013年10月15日，许全银未将涉案房屋返还给黄金怀，也未交付给洪承银。2013年12月10日，李扬与刘波解除租赁合同，洪承银支付刘波违约金15600元。
许全银与黄金怀签订《租房合同》后，许全银支付了部分租金及水、电、物业管理费等。2013年7月22日，许全银向洪承银支付了2013年8月至10月三个月租金12900元，之后未再支付租金，也未交纳2013年6月至11月水电费893元、6月至12月物业费1981元。
以上事实，有原告提供的房产证、《租房合同》、《存量房买卖合同》、《房屋租赁合同》、李扬与洪承银的结婚证、刘波出具的收条、二原告与被告共同签订的转让协议及原、被告陈述证实。
本院认为：黄金怀与许全银签订的《租房合同》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对签约双方产生法律约束力，双方均应按合同约定全面、诚实地履行各自的义务。
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。据此规定，在租赁期间，涉案房屋的所有权人于2013年6月4日由黄金怀变更为洪承银，此后即应由新所有权人洪承银法定承受黄金怀与许全银签订的《租房合同》，即《租房合同》的享有权利、履行义务的主体由黄金怀与许全银变为洪承银与许全银。因此许全银应向洪承银支付相应的租金。2013年6月6日，洪承银、黄金怀、许全银三人签订协议时，协议中已明确黄金怀将涉案房屋售与洪承银，并且许全银于2013年7月22日向洪承银支付了2013年8月至10月的租金，说明许全银知悉涉案房屋产权人由黄金怀变动为洪承银。许全银辩驳三方协议是受骗所签，无证据证明，对此辩驳意见本院不予采信。
依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。黄金怀、洪承银、许全银三人于2013年6月6日经协商达成一致意见，确定《租房合同》于2013年10月15日提前解除，因此《租房合同》于2013年10月15日解除，许全银应按约定于2013年10月22日向洪承银返还涉案房屋，而许全银至今未返还，构成违约，应支付继续占用涉案房屋的费用每月4300元，同时应按约定或法律的规定承担违约责任。《租房合同》约定，许全银应在合同期满后七日内返还房屋，逾期返还，按每日每平方米100元支付房屋使用费，此约定是双方对于违约责任的约定，约定的房屋使用费显然过高，超出了洪承银的实际损失，许全银要求予以变更，符合法律规定。因2013年10月18日洪承银丈夫李扬将涉案房屋出租给刘波，约定房屋租金为每月6000元，许全银未能按约定交付涉案房屋导致洪承银不能向刘波交付房屋，从而无法获得刘波的租金，因此洪承银因许全银逾期不交房导致的损失应是与刘波约定的租金与许全银约定的租金之间的差价每月1700元。
《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2013年10月18日，洪承银丈夫李扬与刘波签订《房屋租赁合同》时，洪承银已知悉许全银未按约定于2013年10月15日返还涉案房屋，由此将导致自己有可能不能顺利行使所有权人的权利，而其仍然与刘波签订《房屋租赁合同》，约定2013年10月20日向刘波交付房屋，最终因未能按期交房而支付刘波违约金15600元，此损失发生的原因是因洪承银在违约事实发生后未能采取适当措施防止损失广大所致，故其要求赔偿损失15600元不符合法律规定，本院不予支持。
依据《租房合同》的约定，许全银租房期间产生的水、电、卫生、物业管理费均由其自行缴纳，而涉案房屋2013年6月至11月水电费893元、6月至12月物业费1981元，其至今未缴纳，因此其应支付水电费893元、物业费1981元。
许全银辩驳其对涉案房屋享有优先购买权，黄金怀多次干扰其经营，导致经营损失产生，均与本案无关，其可另案诉讼。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款、第二款，第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告许全银于本判决生效之日起五日内将合肥市滨湖新区万国农贸1-105室94.29平方米门面房返还给原告洪承银；
二、被告许全银给付原告洪承银2013年11月至12月占用房屋的使用费8600元，于本判决生效之日起五日内付清；
三、被告许全银赔偿原告洪承银相应的违约损失（计算方法：自2013年11月起至许全银返还房屋之日止，按每月1700元计算），于本判决生效之日起五日内付清；
四、被告许全银支付原告洪承银水、电费893元、物业费1981元，合计2874元，于本判决生效之日起五日内付清；
五、驳回原告黄金怀的诉讼请求；
六、驳回原告洪承银的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3985元减半收取1992.5元，原告黄金怀负担1636.5元，原告洪承银负担206元，被告许全银负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 史芸
二〇一四年元月二十四日
书记员 丁宝
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。