上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第4178号
原告严丽明。
被告李旻来。
被告李金荣。
原告严丽明诉被告李旻来、李金荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月23日受理，本案依法适用简易程序，于2014年3月12日公开开庭进行了审理。原告严丽明、被告李旻来、李金荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告严丽明诉称，2013年3月12日，原、被告签订《居间合同》，约定原告向被告购买位于上海市浦东新区成山路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），房屋总价款为人民币106万元（以下币种相同）。次日，原告支付定金10万元。双方约定于2013年5月13日签订《上海市房地产买卖合同》并办理产权过户手续，但被告未履约，被告曾三次出具书面承诺书，表示在延期的期限内办出小产证并签订合同，否则将收取的10万元定金退还给原告并承担违约金20万元，但被告至今仍未办出小产证。原告已将自住房屋出卖，丧失了多次购房机会，造成原告房屋差价损失以及搬家费等损失。现向法院起诉要求：一、判令解除原、被告于2013年3月12日签订的《居间合同》；二、判令两被告返还定金10万元；三、判令两被告支付违约金20万元；四、诉讼费由两被告负担。
被告李旻来辩称，原告是与被告李金荣形成居间合同关系，李旻来作为李金荣的代理人签订《居间合同》以及《补偿协议》，故李旻来不同意承担法律责任。请求驳回原告全部诉讼请求。
被告李金荣辩称，原告居住在系争房屋中已一年多。系争房屋的承租人是李金荣的母亲李某某，李某某于2003年3月12日死亡，因需要李某某的继承人签字同意后才能出资将系争房屋的公房性质变更为产权房。在出售系争房屋之前，李金荣曾与所有继承人协商，一次性支付20万元给其余继承人，由他们自行分配，商量后，李金荣委托李旻来签订《居间合同》出售系争房屋。因原告未按约支付房款20万元，李金荣无经济能力支付给其余继承人款项，致使系争房屋的小产证至今未办出。双方约定的违约金过高，被告经济困难，无支付能力，要求法院予以调整。请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2013年3月12日，李旻来作为李金荣的代理人与原告签订《居间合同》，约定原告向被告购买位于上海市浦东新区成山路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋，房屋总价款为106万元；2013年3月15日前原告支付意向金10万元，被告签署《居间合同》并签收该意向金，该意向金转为定金；2013年5月13日前原告支付房款25万元，该款项与上述定金共同构成首期房价款35万元；2013年7月30日前过户当日，原告支付房款71万元。2013年3月13日，原告通过上海浦东发展银行转账给李金荣10万元。李旻来于当日出具《房款自行交接收条》言明，原告为系争房屋支付定金10万元。2013年5月30日，李旻来（甲方）与原告（乙方）签订《补偿协议》，约定由于甲方房产证至今未办出来，甲、乙双方所签房屋居间合同（编号XXXXXXX）至今未能履行。鉴于双方都诚心交易，特再次商定如下：1、房屋居间合同办理首付款、订立买卖合同、审税时间定于6月30日前；2、乙方只承担百分之一的个税，百分之一的契税，如果多出来的其他税由甲方承担；3、由于乙方居住房屋已卖，甲方同意房屋提交于乙方（5月30日交，房水电煤都要结清）；4、此协议与居间合同同样具有法律效力。2013年6月2日，被告将系争房屋交付给原告，原告装修入住至今。2013年7月17日，李金荣（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定由于甲方房产证一直未办出来，甲、乙双方所签房屋居间合同（编号XXXXXXX）至今未能履行。鉴于双方都诚心交易，特再次商定如下：1、房屋居间合同于2013年10月16日前办理首付款、签订买卖合同并审税；2、乙方只承担百分之一的个税，百分之一的契税，如果多出来的其他税由甲方承担；3、由于乙方居住房屋已卖，甲方同意将房屋于2013年6月3日交给乙方，房屋内水电煤都已结清；4、如甲方在2013年10月16日前，还未办理出产权证，甲方愿退还定金壹拾万元整，另赔偿乙方违约金壹拾伍万元整，待甲方产权证出来后，甲方通知乙方或中介方，如乙方接到通知，五日内未来办理房屋买卖手续，甲方扣除定金壹拾万元整，另支付甲方违约金壹拾伍万元整。2013年10月19日，李旻来（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定经双方友好协商，编号XXXXXXX合同，于2013年11月25日前办理首付款，签订买卖合同并审税。如甲方在2013年11月25日前，还未办理出产证，甲方愿退还定金壹拾万元整，另赔偿乙方违约金贰拾万元整。待甲方产权证出来后，甲方通知乙方或中介方，如乙方接到通知，五日内未来办理房屋买卖手续，甲方扣除定金壹拾万元整，另支付甲方违约金壹拾伍万元整。被告至今未办理出系争房屋的小产证，原、被告未签订《上海市房地产买卖合同》。
以上事实，由经庭审质证的居间合同、房款自行交接收条、补偿协议、补充协议、委托书等以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《居间合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。李旻来作为李金荣的代理人签订《居间合同》，李金荣对李旻来于2013年5月30日以及同年10月19日签订的《补充协议》均予以追认，被代理人李金荣对代理人李旻来的代理行为，承担民事责任，故原告要求被告李旻来承担相应民事责任，本院难以支持。李金荣抗辩，因原告未按约支付首期房款20万元，致使其无经济能力支付给其余继承人款项，使得系争房屋的小产证至今未办出，故违约方是原告。本院认为，虽然原、被告在《居间合同》中约定原告于2013年5月13日前支付首期房价款25万元，但之后原、被告通过三次签订《补充协议》的形式，将支付首期房款的时间变更延期至2013年11月25日，故对被告的抗辩，本院难以采信。因被告至今未办理出系争房屋的小产证，致使原、被告未能签订成《上海市房地产买卖合同》并办理产权过户手续，被告迟延履行其主要义务，经催告后，在合理期限内仍未履行，且被告的违约行为致使原告不能实现合同目的，故对原告要求解除与被告签订的《居间合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，被告理应将收取的10万元定金返还给原告。因被告违约致使双方合同解除，被告理应按约承担相应违约责任，现被告抗辩违约金过高，要求法院予以调整，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告支付给原告违约金15万元。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告严丽明与被告李金荣于2013年3月12日签订的《居间合同》；
二、被告李金荣在本判决生效之日起十日内返还给原告严丽明定金人民币100，000元；
三、被告李金荣在本判决生效之日起十日内支付给原告严丽明违约金人民币150，000元；
四、驳回原告严丽明的其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6，550元，减半收取计人民币3，275元，由被告李旻来、李金荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨怡霖
二〇一四年五月十二日
书记员 陈莹瑶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。