北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初14136号
原告：苗青，女，1987年01月03日出生。
原告：刘建楠，男，1985年12月08日出生。
诉讼委托代理人：王红伟，北京安科律师事务所律师。
被告：胡树山，男，1976年1月15日出生，现住北京市海淀区。
第三人：张舒凡，男，1987年10月31日出生，现住北京市西城区。
第三人：北京链家房地产经�有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人：左晖，董事长。
诉讼委托代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，公司法律顾问，现住单位宿舍。
原告苗青、刘建楠与被告胡树山、第三人张舒凡、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苗青、刘建楠及二原告委托代理人王红伟，被告胡树山，第三人张舒凡及第三人链家公司委托代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苗青、刘建楠向本院提出诉讼请求：1、判令被告胡树山继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被告胡树山及第三人张舒凡协助原告办理北京市昌平区科星西路×号过户至原告名下的手续，原告向被�支付房屋价款尾款117万元；2、被告胡树山和第三人张舒凡共同向原告支付违约金，每日按照房屋总价款264万元的万分之五自2017年8月6日计算至实际过户之日止；3、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2015年5月6日，原告与被告代理人张舒凡通过第三人居间签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告位于北京市昌平区回龙观镇F05住宅（北区）及公共服务设施楼×室，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价合计264万元整，原告于2015年5月6日支付定金人民币5万元，被告应当于2016年10月31日前向原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，承诺2016年9月30日前取得房屋所有权证，在做完代领房本公证后的当天自行办理物业交割手续。原告应于做完代领房本公证后的当天将第一笔首付款141万元支付给被告�上述合同签订后，原告依约履行了付款义务，向被告一共支付了146万元房屋价款，做完代领房本公证后办理了物业交割，原告装修后入住至今。被告取得房屋所有权证后，其代理人张舒凡于2017年8月6日以要求原告增加房屋价款等为由，拒绝按照合同约定继续履行义务，严重违反了合同约定，原告为维护合法权益特诉至法院，望判如所请。
被告胡树山辩称:原告所主张的诉讼请求无事实依据和法律依据。首先，原被告于2015年5月6日签订《北京市存量房屋买卖合同》时，涉案房屋的权属证书尚未取得，不符合法定的房屋转让条件，有违城市房地产管理法第38条的强制性规定。原被告之间的合同及补充协议违反城市管理法的相关规定。其次，被告积极履行自身义务，丝毫无不继续履行合同的意愿。原被告签订合同后，被告代理人张舒凡即与开发商联系沟通咨询房产证下达时间，得知预期时间是在2015年10月-11月，张舒凡及时告知了中介和原告。2016年张舒凡多次往返开发商房本代理公司及电话咨询中介，但开发商下发房产证时间不明，在这种情况下（此时该房产已有200多万的涨幅）张舒凡仍怕耽误房本下达后的过户程序，主动提前偿还掉该房屋所背负的银行债务70余万元，自身承担了资金成本的损失并丧失购买通州房产的机会。在2017年8月拿到房本后的当周即与原告约定时间见面，商谈过户推进事宜。第三，8月初双方见面沟通后，被告提出希望原告补偿占压被告房款2年半的利息或2年半的房屋使用成本的要约后，原告曾多次答应并发出新要约，先是愿意支付3万利息补偿后再通过中介传达愿意支付15万元的利息，误导被告，致使被告认为双方仍在相互沟通以形成新的协议条款达成一致，拖延了正常的房屋办理过户时间，被告并�有不继续履行双方协议之实际行动和意愿。现原告以诉讼方式试图撤回前述承诺，并主张被告未依约履行原合同，与本案事实情况及法律规定不符。第四，被告在未完全明白应缴纳税费的情况下与原告签订了阴阳合同，将房屋成交价格约定为168万元，房屋室内家具、家电、装修等作价96万元整。而实际上该房屋刚刚交房，属于毛坯房状态无任何装修及家电设施。事后才得知该条款的签署风险极大,同时损害国家税收利益，该条款应属无效，需原被告及中介三方重新计算，签订协议后继续履行。第五、被告未曾要求原告增加房屋价款，被告主张的是原告补偿2年5个月的资金占压利息或房屋实际使用成本。被告仅是在实际损失上对原告提出的合理补偿要求，而原告在做出了答应补偿的要约条件后误导被告以为双方还在继续沟通商谈，自始至终被告并无不履行合同的实际行�和态度。第六，被告在2015年底提前偿还大部分贷款后已与银行协商不再另设抵押以便简化手续及时过户给原告，该争议房屋未做过任何抵押登记，被告未能在2016年10月2日前偿还掉剩余8万余元贷款，原告一直默许从未提出异议。第七，原告所提交的录音证据中有极强的诱导成分，第三人中介在与被告的代理人沟通中，原告一直在旁边录音取证，中介迫于压力不得已均站在原告角度阐述，刺激被告的代理人，让代理人陈述出较多的试探性话语，且被告及被告代理人从未对该争议房产做过任何抵押、转卖或任何有损原告房产所属权益的行为。因此原告所主张的保全费用和诉讼费用也不应由被告承担。综上，被告并未有实际违约行为发生，如法院经审理认为被告存在违约，违约金数额过高，请求法院依法调整。房屋买卖合同签订事宜及履行过程被告已经委托第三人张舒�代为办理，张舒凡在本案中所做的所有陈述意见及与原告之间的往来信息沟通均予以认可。
第三人张舒凡述称：本案涉案房屋系第三人张舒凡借用被告胡树山名义所购买，首付款及贷款均由张舒凡出资。张舒凡取得胡树山的委托后，代胡树山办理关于本案涉案房屋的买卖合同签订以及履行。贷款70余万中，由张舒凡通过胡树山账户一次性偿还了69万，因手头资金情况剩余8万，于2017年6月之后偿还完毕，8月领取了房屋所有权证，之后第一时间和原告沟通要求其提供2年租金。合同履行过程中，胡树山与张舒凡均无实际违约行为，仅是要求原告支付2年的租金，并没有增加房款的要求，沟通中原告多次提出给予回馈，但没有协商一致，这属于新的要约。张舒凡亦同意继续配合履行合同，但不同意赔偿违约金及承担诉讼、保全费用。如果继续履行合同，要求原告支付2年的房屋使用租金共17万，从2015年5月6日其计算2年。其他意见同胡树山答辩意见一致。
第三人链家公司述称，同意继续配合原被告履行合同。原告提出的胡树山、张舒凡存在违约行为和我公司没有关系。房本下来后，原告向胡树山、张舒凡主张继续履行合同办理过户，胡树山、张舒凡提出要一定的补偿，双方就此发生争议，没有继续办理后续过户手续。胡树山办理完房本通知我公司的时间大概是在今年8月初。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院查明事实如下：刘建楠、苗青系夫妻关系。2015年5月6日，胡树山委托张舒凡与刘建楠、苗青签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同及补充协议约定，胡树山将其名下位于北京�昌平区回龙观镇F05住宅项目（北区）×及公共服务设施楼×号房屋出售给刘建楠、苗青，房屋建筑面积91.24平方米，房屋总价款为264万元；该房屋已于2013年1月4日办理抵押登记，出卖人应于2016年10月1日前办理抵押注销手续。关于付款方式及具体履行流程，合同及补充协议约定，买受人于2015年5月6日向出卖人支付定金5万元，由买受人直接支付给出卖人；买受人于做完代领房本公证后的当天将第一笔首付款111万元（不包含前期支付全部定金）以非建委资金监管的方式支付给出卖人；甲乙双方应于出具评估报告后5个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为1170000元。关于房屋交付，合同第六条约定出卖人收到买受人首付款后2个工作日将该房屋交付给买受人，补充�议第二条第8款约定双方应当在做完代领房本公证后的当天自行办理物业交割手续，物业保证金1万元在办理物业交割当日由买受人自行支付给出卖人。关于权属转移登记，合同第九条约定，双方同意自本合同签订之日起500日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；补充协议第二条第7款约定，双方同意在银行批贷后的5个工作日共同办理房屋所有权转移登记手续。关于违约责任，补充协议第四条约定双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；出卖方若有拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的根本违约情形，出卖方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向买受方支付违约金。关于房屋状况及成交价格，补充协议第一条�定：出卖方暂时尚未取得该房屋的房屋所有权证书的事实情况，链家公司已据实告知买受方，且买受方已知晓该事实；双方已明确知晓交易风险，且自愿达成本交易。若房屋登记机构颁发的房屋所有权证书所记载的房屋地址、面积（无论增加或减少）等信息与三方已签署的合同中记载不一致的，三方一致同意放弃异议的权利，并按照三方分别或共同签署的合同继续履行，不因此追究他方的任何责任。补充协议在第五条尾部有手写字体的其他约定：房本下发时间以开发商实际下房本为准，下发房本10个工作日内双方配合办理面签过户等手续。上述合同及补充协议还约定了其他内容，合同及补充协议上胡树山签字均由张舒凡代为签署。签订合同当日，刘建楠一方向胡树山支付了定金5万元。
2015年5月15日，胡树山与刘建楠办理委托公证，胡树山委托刘建楠代为办理涉案房屋的房屋所有权证及一切相关手续，代为领取房屋所有权证及相关事宜。当日刘建楠向胡树山支付首付款142万。此后，胡树山将房屋交付刘建楠、苗青，刘建楠、苗青对房屋进行装修后入住该房屋至今。
2015年9月28日，张舒凡代胡树山一次性偿还涉案房屋银行贷款59万元。
2017年6月14日，张舒凡代胡树山偿还涉案房屋全部剩余的银行贷款78832.76元。
2017年8月1日，胡树山领取本案涉案房屋的不动产权证书。该证书上记载涉案房屋的准确坐落地址为北京市昌平区科星西路×号。
因胡树山、张舒凡提出希望刘建楠、苗青支付在房本未下达的两年半时间中占压未支付尾款117万元的利息损失以及一直无偿使用房屋的房租补偿，双方发生争议，经多次协商未达成一致意见。2017年8月6日，张舒凡在与链家公司中介人员彭盼的电话沟通中，明确了要求刘建楠、苗青支付上述补偿，同时也曾表示过可将房屋出售给第三方的假设；8月7日，张舒凡再次与链家公司中介人员彭盼进行沟通，提出补偿金额为50万元，同时也表示如刘建楠一方起诉，考虑对房屋设定抵押。刘建楠、苗青遂于2017年8月9日向本院提交起诉状，并申请对房屋采取保全措施。本院于2017年8月11日作出（2017）京0114民初14136号民事裁定书，查封本案涉案房屋。刘建楠、苗青预缴了保全费用5000元。
另查，涉案房屋并未办理抵押登记。胡树山认可涉案房屋系张舒凡借用胡树山名义购买，房屋首付款及贷款偿还均由张舒凡出资，张舒凡在涉案房屋出售给刘建楠、苗青的合同签订、履行及后续纠纷发生过程中所作的陈述及行为，胡树山均予以认可。
再查，刘建楠、苗青于2017年7月31日通过购房资格核验，具备在北京购房资格。刘�楠、苗青同意以现金全款方式支付剩余购房款117万元。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、业务受理单、购房核验查询结果、录音、微信记录、还款凭证、不动产权证书、房屋所有权证领取证明及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点为：胡树山、张舒凡要求刘建楠、苗青支付未付房款占压利息和房屋使用租金补偿是否存在合同依据或法律依据以及胡树山、张舒凡提出上述补偿要求是否属于违反合同约定的行为。本案中，胡树山与刘建楠、苗青签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方当事人应当切实按照合同约定履行相应义务。首先，签订合同时，胡树山与刘建楠、苗青均对涉案房屋尚未取得不动�权证书及胡树山何时能够取得无法预知的情况知悉且同意，胡树山、刘建楠、苗青作为能够理性思考并具备生活常识的成年人，应对买卖此类情况房屋的交易风险和可能产生的利益损失加以预见并予以承受。其次，胡树山向刘建楠、苗青交付房屋并办理物业交割系按照合同约定的时间及条件履行，但胡树山取得不动产权证书的时间发生迟延，超出合同签订时的预期，由此导致刘建楠、苗青的贷款面签至今未能办理，但该迟延情形的发生并不可归责于刘建楠、苗青，故胡树山由此要求刘建楠、苗青补偿占压未付购房款的利息损失以及使用房屋两年半的租金既无合同约定，也无法律依据，本院难以采信。第三，胡树山、张舒凡虽坚称并无实际违约之行为，但二人提出要求补偿的意思表示实为变相增加房价，且张舒凡在协商过程中提出将涉案房屋出售第三方或进行抵押的假设，足以使刘建楠、苗青对胡树山、张舒凡能否继续配合履行合同义务产生疑虑，因此，胡树山、张舒凡的上述言行，实为违反合同约定，刘建楠、苗青要求胡树山继续履行合同并承担违约责任，依据充分，本院予以支持。第四，胡树山、张舒凡称关于补偿问题，双方达成了新的“要约”欠缺事实依据，本院不予采信。关于违约金的具体数额，双方的房屋买卖合同及补充协议虽对违约责任进行了约定，但违约金的数额约定过高，胡树山一方亦请求调整，本院结合双方签订合同时房屋的特殊情况、胡树山的违约情形、刘建楠一方的实际损失等因素综合考量，胡树山应当赔偿刘建楠一方的违约金数额，本院酌定为6万元。最后，张舒凡取得胡树山的授权委托与刘建楠、苗青签订房屋买卖合同及补充协议，且胡树山认可张舒凡在房屋买卖合同签订、履行以及后续纠纷发生过程中所做的陈述及行为，故由此产生的法律后果，应由胡树山承担；至于胡树山与张舒凡之间是否存在“借名买房”关系，不是本案审理的重点，不影响胡树山作为合同一方当事人所应承担的法律责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告刘建楠、苗青于本判决生效之日起七日内向被告胡树山支付剩余购房款117万元；
二、被告胡树山继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被告胡树山于接收原告刘建楠、苗青支付的剩余购房款117万元当日将北京市昌平区科星西路×号过户至原告刘建楠、苗青名下；
三、被告胡树山于本判决生效之日起七日内向原告刘建楠、苗青支付违约金6万元；
四、驳回原告刘建楠、苗青的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27920元，由原告刘建楠、苗青负担9300元，已交纳；剩余案件受理费18620元，由被告胡树山负担，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由原告刘建楠、苗青负担2000元，已交纳；剩余保全费3000元，由被告胡树山负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 郭 悦
人民陪审员 赵晨红
人民陪审员 张淑珍
二〇一七年十二月二日
书 记 员 岳亭亭