福建省南靖县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）靖民初字第1721号
原告（反诉被告）吴江兴，男，1971年5月17日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。
原告（反诉被告）吴敏鸿，女，1971年3月15日出生，汉族，居民，住福建省南靖县，系原告吴江兴妻子。
以上二原告的委托代理人陈龙民，福建仁胜律师事务所律师。
以上二原告的委托代理人张颖，福建仁胜律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）游华东，男，1951年8月11日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。
被告（反诉原告）吴秀芬，女，1955年9月8日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。
委托代理人游华东，男，1951年8月11日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。
本院于2014年6月23日立案受理了原告（反诉被告）吴江兴、吴敏鸿与被告（反诉原告）游华东、吴秀芬房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员吴雪云适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）吴江兴、吴敏鸿的委托代理人陈龙民、张颖到庭参加诉讼，被告（反诉原告）游华东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴江兴、吴敏鸿诉称，原、被告双方经协商，被告游华东、吴秀芬将位于南靖县镇路号第三层房地产（面积118.22平方米）以单价每平方米1400元，一层店面后面一间柴火房（面积8.75平方米）以单价每平方米1000元出售给原告吴江兴、吴敏鸿，二项共计购房款人民币174258元。双方于2007年9月1日签订《房地产转让协议书》，并于2009年5月18日到南靖县房地产交易管理所签订《房地产买卖契约》。至2011年7月17日，二原告分五次将上述全部购房款支付给二被告，但二被告仅于2009年6月4日将位于南靖县镇路号第三层房屋所有权证办理过户到二原告名下，却拒绝履约办理房地产土地使用权证的过户手续，也拒绝履约将第一层店面后面的一间柴火房（面积8.75平方米）交给二原告使用及办理土地使用权证的过户手续。根据双方签署的《房地产转让协议书》约定：“乙方必须付清所有购房款后甲方才将房屋全部交付乙方装修使用”，及“甲方不能按期向乙方交付房地产，应向乙方支付已付金额2%的月息给乙方”，因此二被告应支付给二原告因未交付柴火房从2011年7月17日起至今的违约利息。原告吴江兴、吴敏鸿请求：1、判令被告游华东、吴秀芬将位于南靖县山城镇嘉盛路139-141号第三层房屋（房权证山城字第号；丘地号5-469-2-2）土地使用权证过户到二原告名下；2、判令被告游华东、吴秀芬将位于南靖县镇路号第一层店面后面一间柴火房（面积8.75平方米）交付原告吴江兴、吴敏鸿使用，并将该柴火房房产权证过户到原告名下；3、请求判令被告游华东、吴秀芬支付未按期交付柴火房的利息，利息按月利率2%计算至被告交付柴火房给原告使用之日止（暂计算至2014年5月17日止，8750元2%34个月＝5950元）。
被告游华东、吴秀芬辩称，1、被告游华东、吴秀芬并非不配合办理土地使用权证过户手续，而是二原告先行违反协议的约定，并拒绝向被告游华东、吴秀芬支付拖欠的房款利息和违约金。双方签订的《房地产转让协议书》第三条约定：“第一次在本协议签订之日，乙方先付甲方人民币72000元……甲方将房产证移交给乙方并约定时间共同到南靖县房地产交易所签订正式买卖合同；第二次在双方签订正式买卖合同后一个月内乙方付清所欠余额”。但二原告并没有按照约定的时间向被告支付房款，而是在协议签订第二天才向被告游华东、吴秀芬支付10000元，拖至2008年8月22日才付清约定的第一次付款额72000元。2009年5月18日，双方正式到房地产交易所签订《房地产买卖契约》，按协议应在一个月内付清余额，但二原告拖至2011年7月17日才付款87000元，拖延长达二年多。《房地产转让协议书》第四条约定：“乙方必须付清所有购房款后甲方才将房屋全部交付给乙方装修使用”。但二原告在未付清所有购房款前擅自进行部分装修，也违反协议约定。原告吴江兴、吴敏鸿无视双方签订的协议，公然违反协议约定的内容，严重侵害二被告的合法权益，被告游华东、吴秀芬要求二原告按照协议约定支付房款利息及违约金，均遭到二原告的拒绝，在此情况下，被告游华东、吴秀芬才不得不暂停办理土地使用权过户手续。2、《房地产转让协议书》中约定的柴火房因系违章建筑，不能办理产权登记，按照法律规定不允许买卖，故该柴火房的买卖约定因违反法律的规定而无效。另外，二原告也从未向被告游华东、吴秀芬支付过柴火房价款，因此，被告游华东、吴秀芬无义务将柴火房交付给二原告使用。综上，二原告违约在先，拒绝履行应尽义务，其诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回二原告的全部诉讼请求。
反诉原告游华东、吴秀芬诉称，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定：“未依法登记领取权属证书的”房产不得转让，第三十九条规定：“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。该柴火房虽是独立建筑，但违反城市规划，属违章建筑，至今仍无法办理房屋所有权证，在未取得房权证之前不得转让。根据《合同法》第五十二条第（五）款“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，双方签订的《房地产转让协议书》中关于柴火房的转让条款应予撤销。2009年5月18日，反诉原、被告双方到房产交易所办理房产过户手续时工作人员就明确告知，柴火房属违章建筑，不能办理过户手续，这点反诉被告应该是清楚的。反诉被告也未向反诉原告支付柴火房的价款，也未明确说明支付的全部房款中哪一部分是柴火房的价款，反诉原告在收取反诉被告第二次房款时，在收款收据上明确写明是“第三层购房款”，对此反诉被告也未提出异议。《房地产转让协议书》第七条约定：“甲、乙双方应共同遵守本协议。若乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金；甲方中途违约，除退还定金处，还要另付相当于定金数额的违约金给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房款，应支付所欠金额2%的月息给甲方；甲方不能按期向乙方交付房地产，应向乙方支付乙方已付金额2%的月息给乙方”。反诉被告二次交付房款均未按约履行，应按协议约定支付第三层套房延期付款利息48392.67元；在未付清所有购房款前擅自进行部分装修使用，应支违约金10000元。反诉被告第一次付款10000元写明是“订金”，此处“订金”应是“定金”的笔误，具备定金性质。因此，反诉原告游华东、吴秀芬请求法院判令：1、反诉原、被告签订《房地产转让协议书》中关于柴火房的转让条款无效；2、判令反诉被告吴江兴、吴敏鸿支付拖欠的房款利息48392.67元；3、判令反诉被告吴江兴、吴敏鸿支付违约金10000元；4、判令反诉被告吴江兴、吴敏鸿承担本案所有受理费。2014年7月20日，反诉原告游华东、吴秀芬变更诉讼请求，1、反诉原、被告签订《房地产转让协议书》中关于柴火房的转让条款无效；2、判令反诉被告吴江兴、吴敏鸿支付拖欠的房款及利息92155.87元；3、判令反诉被告吴江兴、吴敏鸿支付违约金10000元；4、判令反诉被告吴江兴、承担本案所有受理费。
反诉被告吴江兴、吴敏鸿辩称双方签订的《房地产转让协议书》条款合法有效，反诉被告也已支付相应的过户手续，反诉原告应将房屋交付反诉被告并协助办理相应的对价。反诉原告请求反诉被告支付拖欠的房款和利息、支付违约金10000元缺乏事实和法律依据。即使如反诉原告所主张的反诉被告有违约情况，需要支付利息及违约金，反诉原告的诉讼请求也超过诉讼时效。请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，原告（反诉被告）吴江兴与吴敏鸿系夫妻，被告（反诉原告）游华东与吴秀芬系夫妻。2007年9月1日，被告游华东、吴秀芬（甲方）与原告吴江兴、吴敏鸿（乙方）签订《房地产转让协议书》，甲方将座落在镇路号第三层的房地产转让给乙方，经双方协商，达成以下协议：“一、概况。该层套房含梯道及公摊部分共118.22m2，另加一间柴火房在一层店面后部，面积8.75m2（目前不能办理房产证，只能办理土地证）。房屋所有权证号：房产证山城字第号；国有土地使用证号：靖国用（2003）第号（未分割）。二、房屋转让价款：套房每平方米人民币1400元，1400元118.22=165508元；柴火房每平方米1000元，1000元8.75=8750元。合计165508元＋8750元=174258元。三、付款方式：分二次付款。第一次在本协议签订之日，乙方先付给甲方人民币72000元，大写柒万贰仟元整，甲方将房产证移交给乙方并约定时间共同到南靖县房地产交易所签订正式买卖合同；第二次在双方签订正式买卖合同后一个月内乙方付清所欠余额。如遇特殊情况可适当延期付款，但最长不得超过15天。每次甲方收款后应出具收款收据给乙方保存。四、交房时间：乙方必须付清所有购房款后甲方才将房屋全部交付给乙方装修使用。五、甲、乙双方承诺：1、在本协议正式签订之日后约定时间共同到南靖县房地产交易所签订正式买卖合同。房产证办理后再共同到土地交易所办理土地产权过户手续。2、该房屋的有关产权转移变更手续均由乙方负责办理，办理中所发生的一切费用均由乙方负责。甲方应积极协助乙方办理，并提供必需的相关证件”。……七、违约责任：甲、乙双方应共同遵守本协议。若乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金；甲方中途违约，除退还定金外，还要另付相当于定金数额的违约金给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房款，应支付所欠金额2%的月息给甲方；甲方不能按期向乙方交付房地产，应向乙方支付乙方已付金额2%的月息给乙方。……二00七年九月一日”。协议书签订之后，原告吴江兴、吴敏鸿并未按约定期限付款，而是于2007年9月2日向被告游华东付款10000元，于2007年11月25日付款20000元，2008年8月22日付款42000元。2009年6月8日、2011年7月17日分别向被告游华东付款10000元、20000元、42000元、15000元、87000元，合计174000元。每次付款游华东均出据《收据》或《收条》交由二原告收执。其中2007年9月2日的收据载明：“今收到吴江兴交来购嘉盛路139号第三层套房订金10000元（大写壹万元整）。收款人：游华东。2007.9.2”。2009年5月18日，吴江兴、吴敏鸿与游华东、吴秀芬到南靖县房地产交易管理所签订《房地产买卖契约》。2009年6月4日，镇路号第三层房屋过户到吴江兴名下，产权证登记吴敏鸿为共有人（房权证山城字第号），但至今讼争房屋土地使用权未过户在原告吴江兴、吴敏鸿名下，一层店面后面的柴火房也未交付吴江兴、吴敏鸿使用。
2015年7月22日，原告吴江兴、吴敏鸿向本院提交申请，同意放弃对被告游华东、吴秀芬支付未按期交付柴火房的利息5950元诉讼请求。
上述事实，有原告吴江兴、吴敏鸿提供的《房地产转让协议书》、《房地产买卖契约》、《收据》、《收条》、山城字第号产权证及原、被告的当庭陈述等为证。上述证据，经庭审举证质证，均能相互印证，本院予以确认。
本案主要争议焦点：原告（反诉被告）吴江兴、吴敏鸿与被告（反诉原告）游华东、吴秀芬在履行合同过程中是否存在违约行为？
原告吴江兴、吴敏鸿认为，根据原、被告双方签署的《房地产转让协议书》协议条款约定：“乙方必须付清所有购房款后甲方才将房屋全部交付乙方装修使用”，及“甲方不能按期向乙方交付房地产，应向乙方支付已付金额2%的月息给乙方”，二原告已支付全部购房款174258元，但二被告仅将位于南靖县镇路号第三层房屋所有权过户到二原告名下，却拒绝履约办理土地使用权证的过户手续，也拒绝将柴火房交付给原告使用并办理土地使用权证的过户手续。因此二被告存在违约行为，应支付给原告因未交付柴火房从2011年7月17日起交付使用时的违约利息；针对反诉原告游华东、吴秀芬请求二反诉被告应按协议约定支付延期付款利息92155.87元；在未付清所有购房款前擅自进行部分装修使用，应支违约金10000元等诉请，反诉被告吴江兴、吴敏鸿认为反诉原告游华东、吴秀芬的请求缺乏事实和法律依据，即使反诉被告有违约情况，需要支付利息及违约金，反诉原告的诉讼请求也超过诉讼时效。
被告游华东、吴秀芬认为，原、被告双方签订的《房地产转让协议书》第三条约定：“第一次在本协议签订之日，乙方先付甲方人民币72000元……甲方将房产证移交给乙方并约定时间共同到南靖县房地产交易所签订正式买卖合同；第二次在双方签订正式买卖合同后一个月内乙方付清所欠余额”。第一次在协议签订之日，反诉被告应支付72000元，但反诉被告却分别于2007年9月2日支付10000元，2007年11月25日支付20000元，2008年8月22日支付42000元。根据《房地产转让协议书》第七条约定，“乙方不能按期向甲方付清购房款，应支付所欠金额2%的月息给甲方”。在2008年8月22日前，反诉被告应支付反诉原告利息10948元。2009年5月18日，反诉原、被告到房管所签订正式合同，依据《房地产转让协议书》约定：“双方签订正式买卖合同后一个月内乙方付清所欠余额。如遇特殊情况可适当延期付款，但最长不得超过15天”。反诉被告于2009年6月8日支付反诉原告15000元，这15000元应先扣除利息10948元，余4016元方可视为房款。此时反诉被告仅支付反诉原告房款76016元，尚欠房款102698元。从2009年6月19日至2011年7月17日应支付给反诉原告的利息为51280.53元，加上未付房款102698元，计153978.53元。2011年7月17日反诉被告支付反诉原告87000元，扣除利息51280.53元，余35719.47元才视为房款，反诉被告尚欠房款66978.53元，直至2014年6月30日计利息为47510.10元，综上，反诉被告拖欠反诉原告的房款及利息共计92155.87元。《房地产转让协议书》第四条约定：“乙方必须付清所有购房款后甲方才将房屋全部交付给乙方装修使用”。但二反诉被告在未付清所有购房款前擅自进行部分装修，也违反协议约定，应支付违约金10000元。二原告的行为严重侵害二被告的合法权益，被告游华东、吴秀芬要求二原告按照协议约定支付房款利息及违约金，均遭到二原告的拒绝，在此情况下，被告游华东、吴秀芬才不得不暂停办理土地使用权过户手续。另外，《房地产转让协议书》中约定的柴火房因系违章建筑，不能办理产权登记，按照法律规定不允许买卖，故该柴火房的买卖约定因违反法律的规定而无效。另外，二原告也从未向被告游华东、吴秀芬支付过柴火房价款，因此，被告游华东、吴秀芬无义务将柴火房交付给二原告使用。
本院认为，鉴于本案原、被告双方签订的《房地产转让协议书》均系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律、行政法规效力性强制性规定，该协议书系有效合同，依法对本案原、被告具有法律约束力，原、被告均应依据该协议书的约定享有权利并履行义务，被告游华东、吴秀芬自愿将座落于南靖县镇路号第三层的房产出售给原告吴江兴、吴敏鸿，根据《房地产转让协议书》约定二被告就负有协助办理相关过户手续的义务，现被告游华东、吴秀芬未协助原告吴江兴、吴敏鸿办理土地使用权证的过户手续，存在违约。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，该规定系管理性规范，并不影响合同效力的强制性规定，本案讼争的柴火房虽系无法过户，但不影响合同效力，被告游华东、吴秀芬应按诚实信用原则将柴火房交付给二原告。反诉被告吴江兴、吴敏鸿未按合同约定支付购房款，亦存在违约。
综上所述，本院认为，原告吴江兴、吴敏鸿与被告游华东、吴秀芬签订的《房地产转让协议》系双方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。双方当事人应遵守诚实信用原则，按照合同约定，履行各自的义务。被告游华东、吴秀芬未按约定协助原告吴江兴、吴敏鸿办理国有土地使用权证及交付柴火房，违反诚实信用原则。原告吴江兴、吴敏鸿请求被告游华东、吴秀芬协助办理国有土地使用权证及交付柴火房，于法有据，予以支持。原告吴江兴、吴敏鸿同意放弃请求被告游华东、吴秀芬支付未按期交付柴火房的利息5950元的诉讼请求，这系原告对自身权利的处分，本院予以确认。反诉被告吴江兴、吴敏鸿在履行《房地产转让协议书》时逾期交付房款，亦存在违约，反诉原告游华东、吴秀芬请求支付利息，因反诉被告吴江兴、吴敏鸿抗辩反诉原告的该项请求超过两年诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，反诉原告与反诉被告约定最后一笔款项在双方签订《房地产买卖契约》后一个月内付清所欠余额，诉讼时效应自2009年6月19日起算，至今已超过二年的诉讼时效；又反诉原告游华东、吴秀芬未向法庭提交有关诉讼时效中断的相关证据，且反诉原告游华东、吴秀芬提交五张《收据》或《收条》上，均明确载明收取款项为购房款，表明反诉原告游华东、吴秀芬之前也认可反诉被告吴江兴、吴敏鸿的付款方式，故反诉原告游华东、吴秀芬请求反诉被告吴江兴、吴敏鸿支付利息的诉求不予支持。反诉原告游华东、吴秀芬主张2007年9月2日《收据》上“订金”具有定金的性质，请求反诉被告吴江兴、吴敏鸿支付违约金10000元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”，反诉原告游华东、吴秀芬的该项请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告游华东、吴秀芬应于本判决生效后三十日内协助原告吴江兴、吴敏鸿办理南靖县镇路号第三层房屋（房权证山城字第号，丘地号5－－2－2）的土地使用权证的过户手续。
二、被告游华东、吴秀芬应于本判决生效后三十日内交付柴火房（面积8.75平方米）一间交付给原告吴江肖、吴敏鸿。
三、驳回反诉原告游华东、吴秀芬的诉讼请求。
本案本诉受理费50元，由被告游华东、吴秀芬负担；反诉受理费1272元，由反诉原告游华东、吴秀芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 吴雪云
二〇一五年十一月七日
书记员 王雪华
【附相关法律规定】
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。