北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第04551号
上诉人（原审原告、反诉被告）宋永波，男，1971年3月2日出生。
委托代理人贾志恒，北京至普律师事务所律师。
委托代理人李圣，北京至普律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）李媛，女，1984年2月15日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）王乾，男，1984年1月18日出生。
李媛、王乾之委托代理人孙玲，北京振荣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人郭东方，女，1980年11月28日出生。
上诉人宋永波、李媛、王乾因与被上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第29644号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，宋永波起诉至原审法院称：2014年3月19日，经我爱我家公司居间介绍，我与李媛、王乾签订《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、两份《补充协议》以及《居间服务合同》等。买卖合同约定，我购买李媛名下位于北京市朝阳区酒仙桥南十里居36号楼×号房屋，总价款为370万元，签订合同时支付定金2万元。补充协议约定李媛更名当天我追加定金28万元，网签完成后我支付第一笔首付款70万元。3月26日，三方又签订《补充协议》，约定出售人由李媛变更为王乾，王乾承担和履行合同的所有权利义务。至2014年4月11日，我向李媛、王乾支付房款100万元，向我爱我家公司支付居间代理费74000元和产权贷款代办费7400元。签约前我告知李媛、王乾及我爱我家公司，我名下有两套住房，不具备购房资格。我爱我家公司承诺在4个月内以270万元的价格出售我名下一套住房，并在4个月内履行完我与李媛的合同。在此情况下，我才签署了涉案的一系列合同。但是我爱我家公司并未履行承诺，我看在4个月内无法完成出售房屋和买下涉案房屋，遂于2014年5月约李媛在我爱我家公司门店协商，要求解除合同、返还我房款。但李媛对我的提议置之不理。李媛、王乾及我爱我家公司明知我不具备购房资格，仍称有办法可以帮助我进行网签并过户，极力劝说，造成我重大经济损失。现涉案的房屋买卖合同实际无法履行，为维护合法权益，我提起本诉，要求：1.解除我与李媛、王乾、我爱我家公司于2014年3月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、两份《补充协议》、《居间服务合同》，以及三方于2014年3月26日签订的《补充协议》；2.李媛、王乾返还房款100万元以及利息56000元；3.我爱我家公司返还居间服务费81400元。
李媛、王乾在原审法院辩称并反诉称：2014年3月19日，签订房屋买卖合同当日，宋永波签署了《购房承诺书》，承诺遵守国家和本市住房限购相关政策规定，如因其未遵守承诺违反住房限购政策规定，导致购房合同无效或解除、所购住房不能网上签约、过户等情形的，宋永波愿意承担由此造成的一切法律责任，对他人造成损害的，宋永波愿意承担相应赔偿责任。宋永波支付给李媛定金2万元。3月26日，房屋更名至王乾名下，第二日宋永波支付给王乾定金28万元。随后，宋永波以转账方式支付给王乾首付款70万元。至7月20日支付尾款270万元的期限届满时，宋永波仍未支付尾款。后我方向我爱我家公司工作人员了解，得知宋永波家庭有两套住房，2013年宋永波曾在我爱我家公司挂牌出售其中一套房产，欲用售房所得支付本案房款，但因房价下跌，宋永波不愿以较低价格出售其名下房产，致使其无购房资格和经济实力履行本案的房屋买卖合同。2014年8月28日，李媛向宋永波发出解除合同通知，经查询，该通知书已被签收。
李媛急于出售房屋变现用钱。由于房价下滑，现房屋价格比3月签约时下跌55万元，挂牌315万元仍罕有人问津。又因为宋永波采取保全措施，有意向的购房人也无法购买房屋。我们因宋永波违约造成的经济损失包括270万元房款自2014年7月20日至再次出售房屋期间的投资收益或利息、再次售房价格与370万元的差价等。补充协议约定，如一方违约，则守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金。据此计算违约金金额为74万元。宋永波未按合同约定支付剩余房款，构成根本违约，且其违背了《购房承诺书》中的承诺。对于宋永波提出的诉请，我们同意在扣除违约金后返还剩余房款，不同意支付利息。因此我们提出反诉，要求：1.确认李媛、王乾与宋永波之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2014年8月28日解除；2.宋永波支付李媛、王乾违约金74万元。
宋永波在原审法院对反诉辩称：我同意确认房屋买卖合同已经解除，但李媛、王乾应当将房款返还给我。李媛、王乾诉请的违约金，没有事实和法律依据，我不同意。诉讼费不应当由我承担。
我爱我家公司在原审法院辩称：签约前，我司明确告知买卖双方，宋永波家庭有两套住房。当时协商的方案是宋永波在4个月内卖掉其中一套住房。李媛王乾同意只要在4个月内宋永波就出售其名下住房签订房屋买卖合同即可，该合同无须履行完。宋永波作为完全民事行为能力人，其应当知晓购房需要具备购房资格，并应了解4个月内出售其名下住房是市场行为，价格取决于市场而非中介，其不应推卸责任。
我司同意解除房屋买卖合同，不同意解除居间合同，本案为房屋买卖合同纠纷，不应在本案中解除居间合同，且我司已完成居间义务，买卖合同不能履行的责任不在我方，不同意退还居间服务费。我司同意退还委托代办贷款及过户的服务费7400元。违约责任的承担应当在最后确认违约方后再确定。
原审法院经审理查明：位于北京市朝阳区酒仙桥南十里居36号楼×号房屋（下称涉案房屋）原登记在李媛名下，2014年3月26日更名至王乾名下。李媛与王乾原为夫妻关系，2012年1月4日结婚，2014年3月27日离婚。当事人均陈述涉案房屋为李媛婚前财产，为减少税费，李媛将房屋过户至王乾名下，由王乾协助李媛卖房。
2014年3月19日，经我爱我家公司居间介绍，李媛与宋永波签订编号为M13090085的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（下称《买卖合同》）及《补充协议》，约定李媛将涉案房屋出售给宋永波，成交价格为370万元。《买卖合同》记载宋永波的通讯地址为北京市朝阳区南十里居8号楼1门603号。《买卖合同》第七条“违约责任”约定，逾期付款超过10日的，出售方有权解除合同，出售方应当以书面通知的方式告知买受方，至书面通知到达买受方之日起解除合同。《补充协议》约定，签约时宋永波支付定金2万元，李媛将涉案房屋更名后，宋永波追加定金28万元，在李媛更名后10工作日内、网签完成后，宋永波支付首付款70万元，2014年7月20日前宋永波支付剩余房款270万元；若李媛宋永波有一方违约，则守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金。
当日，宋永波签署了《购房承诺书》、《家庭成员情况申报表》及《购房人家庭唯一住房承诺表》。《购房承诺书》内容包括：“一、本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》…《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》…等国家和本市相关文件中关于住房限购政策的规定。本人承诺遵守国家和本市住房限购相关政策规定…四、本人如未遵守本承诺，违反住房限购政策规定，导致购房合同无效或解除，所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，以及网上签约信息被注销、房屋登记被撤销等情形的，本人愿意承担由此造成的一起法律责任。对他人造成损害的，本人愿意承担相应的赔偿责任”。
同日，宋永波、李媛与我爱我爱家公司还签订了《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》，约定宋永波支付我爱我家公司居间服务费74000元和保障服务费7400元。
3月26日，宋永波与王乾、李媛、我爱我家公司签订第二份《补充协议》，约定在网签前出售人由李媛变更为王乾，王乾完全承担并无条件履行李媛在《买卖合同》、《保障合同》、《居间服务合同》及《补充协议》中约定的所有责任和义务，同时李媛已收取的房款无条件变更为王乾收取的房款。
签约后，宋永波于3月19日给付李媛定金2万元，3月27日给付王乾定金28万元，4月13日给付王乾首付款70万元。宋永波还向我爱我家公司支付居间服务费74000元和交易保障服务费7400元。
后宋永波与李媛、王乾的交易未能完成。宋永波称，我爱我家公司明知其无购房资质仍称有办法帮助其进行网签并过户，极力劝服其签订合同，导致合同无法履行。李媛、王乾及我爱我家公司均称，签约前已告知宋永波北京市限购政策，宋永波承诺在4个月内出售其名下住房，从而具备购房资格，后房价下跌，宋永波不愿意降低价格出售其名下住房，故本案的房屋买卖合同未能履行下去。
我爱我家公司门店店长郑仲迪出庭作证称：1.签订本案《买卖合同》前，宋永波知道其家庭名下有两套房，不符合限购政策，其必须卖掉一套房屋，经纪人与宋永波、李媛协商过，李媛同意给4个月的合同履行期限，宋永波在4个月内卖掉其名下的房屋，我爱我家公司并未向宋永波承诺在4个月内连买带卖全部完成，也没有承诺以270万的价格卖掉宋永波名下的房屋；2.5月下旬，房价下跌，宋永波预期不能以270万元的价格卖掉自己的房子，遂与李媛在我爱我家公司的门店协商，宋永波提出两个方案，或者不限定合同履行期限，或者解除《买卖合同》，定金和首付款全部退还，李媛均不同意，李媛表示可以在370万价格的基础上降低5到10万元，双方未能达成一致意见；3.6月底7月初，宋永波向我爱我家公司表示不再出售其名下房屋，当时市场价格与宋永波的报价差距较大；4.因交易双方涉及钱款交易，郑仲迪以其亲戚郑伯奎名义草拟了一个网签，以避免业主或其他中介公司再买卖涉案房屋，在宋永波卖掉名下一套房屋具备购房条件后，我爱我家公司可自行操作撤销草拟网签。宋永波称其并未主动将其名下房屋在我爱我家公司挂牌出售，我爱我家公司承诺在4个月内以270万元的价格出售宋永波名下房产，李媛并未向其提出降价5到10万元的方案。李媛、王乾及我爱我家公司认可证人郑仲迪所述。
宋永波提交其与李媛、我爱我家公司曾庆吉的电话录音，证明其于5月18日及时提出解除《买卖合同》，但李媛置之不理。李媛认可真实性，但认为其在协商不成的情况下及时提起诉讼，没有推诿。2014年8月28日，李媛、王乾以EMS快递的方式向宋永波名下位于北京市朝阳区驼房营西里10号楼1601号房屋的地址发出《解除合同通知书》，以宋永波逾期付款为由提出解除合同。快递查询结果显示，该通知书于8月29日由家人代收。宋永波否认其本人曾收到这份快递。
李媛、王乾提交网上查询的涉案房屋所在小区房屋出售网页，证明涉案房屋现价格远低于签约时的价格，其因宋永波违约损失巨大。宋永波对此证据不予认可。我爱我家公司认为网上价格会低于实际售价。
原审法院认为，本案的《买卖合同》、《装修款补充协议》及两份《补充协议》、《居间服务合同》是当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情况，合法有效。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，宋永波家庭有两套房产，其未出售一套其名下房产，现其不具备购房资格，且李媛、王乾亦发出了解除合同的通知，法院准予解除本案的《买卖合同》、《装修款补充协议》及两份《补充协议》。李媛、王乾诉请确认本案的买卖合同及补充协议于2014年8月28日解除，但《解除合同通知书》的收件人地址并非合同记载的宋永波的通讯地址，投递信息显示并非宋永波本人签收，而宋永波亦否认其本人曾收到过该通知书，因此法院对李媛、王乾要求确认合同于2014年8月28日解除的请求不予支持。关于《居间服务合同》，我爱我家公司已经履行完毕居间义务，且不存在违约行为，宋永波诉请解除《居间服务合同》，缺乏依据，法院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案的争议焦点是，宋永波是否构成违约。根据当事人陈述及现有证据可以确定，在促成交易前，我爱我家公司告知交易双方北京市限购政策，宋永波欲在4个月内出售其名下一套房屋，以具备购房资格和经济实力购买李媛的房屋，宋永波与李媛签约后房价下跌，宋永波提出解除合同，并于5月中下旬与李媛协商，双方未能达成一致意见，后宋永波未再支付剩余房款。作为完全民事行为能力人，在签约时，宋永波应当对其名下房屋能否在4个月内卖出、能以何种价位卖出有所预期。房价的涨跌是市场行为，不能成为不履行合同的理由。而宋永波在合同履行期限内不再出售其名下房屋、无理提出解除合同且未按约定支付房款，已构成违约。但合同约定的违约金过高，考虑宋永波提出解除合同的时间、李媛怠于与宋永波协商以及李媛、王乾的损失等因素，法院酌情支持违约金30万元。李媛、王乾应当退还宋永波购房款。宋永波违约的情况下，其诉请李媛、王乾支付利息，缺乏依据，法院不予支持。
关于居间服务费，我爱我家公司促成宋永波与李媛、王乾签订房屋买卖合同，已完成居间义务，合同不能继续履行的过错不在我爱我家公司，我爱我家公司有权依照相关规定收取相应居间服务费。宋永波虽主张我爱我家公司承诺4个月内为其完成全部买卖交易，但其未提供证据证明，我爱我家公司予以否认，法院对宋永波的主张不予采纳。宋永波诉请退还居间服务费，缺乏依据，法院不予支持。我爱我家公司同意退还保障服务费7400元，法院不持异议。
据此，原审法院于2014年12月作出判决：一、解除宋永波与李媛签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《装修款补充协议》；二、解除宋永波与李媛及我爱我家公司于二○一四年三月十九日签订的《补充协议》；三、解除宋永波与李媛、王乾及我爱我家公司二○一四年三月二十六日签订的《补充协议》；四、李媛、王乾于判决生效后七日内返还宋永波房款一百万元；五、宋永波于判决生效后七日内给付李媛、王乾违约金三十万元；六、我爱我家公司于判决生效后七日内返还宋永波保障服务费七千四百元；七、驳回宋永波的其他诉讼请求；八、驳回李媛、王乾的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，宋永波与李媛、王乾均不服原审法院判决，上诉至本院。宋永波以原审判决采信我家我家公司工作人员的虚假陈述、未查明该公司存在欺诈行为以及曾向宋永波承诺4个月以内以270万元价格出售其名下房产的事实，错误判决由宋永波承担中介费以及30万元违约金损失有失公平等为由，请求撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求或将案件发回重审；李媛、王乾以原审法院自行酌定违约金金额30万元缺乏事实及合同依据，且不符合法律规定为由，请求撤销原审判决第五条，依法改判由宋永波支付李媛、王乾违约金74万元。
本院审理中，宋永波提出如果法院认定其违约，其申请酌减违约金数额。本院查明的其他事实与原审法院查明事实无异。
上述事实，有当事人当庭陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《装修款补充协议》、两份《补充协议》、《居间服务合同》、定金收据、居间服务费收据、《二手房首付款交付确认函》、《二手房定金确认函》、《房屋交易保障服务合同》、结婚证、京房权证朝私08字第449**号房产证、X京房权证朝字第12769**号房产证、通话记录、X京房权证朝字第6024**号房产证、《购房承诺书》、X京房产证朝字第13466**号房产证、离婚证、《解除合同通知书》、EMS快递详情单、投递记录、《家庭成员情况申报表》、《购房人家庭唯一住房承诺表》及上述证据在案佐证。
本院认为：本案中，各方当事人均同意解除宋永波与李媛签订的《买卖合同》及其《补充协议》、《装修款补充协议》、宋永波与李媛、我爱我家公司签订的《补充协议》以及宋永波、李媛、王乾与我爱我家公司签订的《补充协议》，本院不持异议。
本案中，宋永波家庭在本市拥有两套房产，依据现有证据，在促成交易前我爱我家公司向宋永波告知了北京市房屋限购政策，即宋永波明知不出售其家庭的一套住房，即无法正常履行与李媛（后房屋出卖人的合同权利义务由王乾承受）所签订的房屋买卖合同。因而，宋永波欲在4个月内出售其名下一套房屋以具备购房资格和经济能力购买李媛（王乾）的房屋。在此情形下，宋永波作为完全行为能力人应当对其名下房屋能否在上述期间内售出以及以何种价格售出具有合理的预期，充分考虑到可能出现的房地产市场价格波动风险，以及上述市场风险对于其售房价格可能造成的影响进而对其履行与李媛之间房屋买卖合同可能造成的影响，并承担由此引发的交易风险。本案中，双方签订房屋买卖合同后，因房价下跌宋永波未能以预期价格出售其名下房产，其即未再出售名下房产以取得购买涉案房屋资格继续履行双方买卖合同，而是提出解除买卖合同且未按约定支付房屋余款，其行为已经构成违约，并导致了合同的解除，其应当就此向李媛、王乾承担违约责任。关于违约金数额，《补充协议》约定为合同金额的20%，原审判决综合考虑宋永波提出解除合同的时间、双方就解除事宜协商的经过以及李媛、王乾的损失等因素，认定上述约定违约金数额过高，并参酌前述具体情况确定宋永波支付违约金数额为30万元并无不妥，且本院审理中宋永波亦就违约金标准过高一节提出相应诉请，本院对此予以维持，对于宋永波及李媛、王乾分别针对违约金所提之上诉请求，本院均不予支持。
另，房屋买卖合同解除后李媛、王乾应将所收取房款100万元返还宋永波，但合同解除系宋永波违约行为所致，其要求李媛、王乾支付房款利息的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。
我爱我家公司促成宋永波与李媛、王乾签订房屋买卖合同，完成了居间义务，宋永波要求解除《居间服务合同》缺乏法律依据，本院不予支持，我爱我家公司有权依据上述合同的约定收取相应居间服务费用。宋永波上诉称我爱我家公司曾承诺于4个月内以270万元价格出售其名下住房，并欺骗其在《购房承诺书》、《家庭成员情况申请表》等文件上签字，但未就此提供证据佐证，本院不予采信，并对其据此所提出的要求我爱我家公司退还中介费的上诉请求不予支持。现我爱我家公司同意退还保障服务费，各方对此亦均未提出异议，本院亦予以确认。
综上，宋永波与李媛、王乾上诉主张均缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。原审认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由宋永波负担1500元（已交纳），由李媛、王乾负担3500元（于本判决生效后7日内交纳）。
一审案件受理费15037元（宋永波已预交7485元），由宋永波负担1718元（已交纳），由李媛、王乾负担13221元（于本判决生效后7日内交纳），由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担98元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉费5600元，由李媛、王乾负担3330元（已交纳），由宋永波负担2270元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费26237元，由宋永波负担15037元（已交纳），由李媛、王乾负担11200元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
代理审判员 李 春 香
代理审判员 程 磊
二〇一五年四月二十日
书 记 员 王永基书记员王艳