西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初5381号
原告：招商银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市高新区高新二路1号招商银行大厦。
负责人：任莉，该分行行长。
委托代理人：辛洁，陕西瑞森律师事务所律师。
被告：康宝庆，男，汉族，1956年12月18日出生，住西安市长安区。
被告：宋导怀，女，汉族，1956年10月13日出生，住西安市长安区。
原告招商银行股份有限公司西安分行与被告康宝庆、宋导怀金融借款合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告招商银行股份有限公司西安分行委托代理人辛洁到庭参加了诉讼，被告康宝庆、宋导怀经本院依法传唤未到庭，本院遂依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原告招商银行股份有限公司西安分行诉称，2012年11月28日，原告与被告签订《个人购房借款及担保合同》（以下简称《借款合同》）并约定：由原告向被告康宝庆发放贷款90万元，用于被告购买位于西安市××区××街办××坡村西侧万科城第15幢3单元30802号房产，借款期限为120个月，自2012年11月28日至2022年11月28日，在此期间被告应按合同约定以等额还款法归还贷款本息。为确保《借款合同》的履行，原告与被告康宝庆、宋导怀于同日签订《西安市房地产抵押合同》（以下简称《抵押合同》），约定被告以《抵押合同》中列明的上述房产设定抵押担保其履行债务。上述协议签订后，原告依约向被告康宝庆发放贷款90万元。但自2015年8月开始，被告持续出现逾期还款或者不予还款的情形，原告多次索要未果，为收回贷款，保护原告的利益和银行信贷资金不受损失，故诉至法院，请求判令：1、宣告贷款立即到期，被告康宝庆偿还原告本金人民币726078.71元、利息21609.74元、罚息1053.29元、复息597.85元，合计749339.59元及至2016年2月15日后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复息及实现债权的全部费用；2、被告宋导怀对上述债务承担连带清偿责任；3、原告对被告康宝庆、宋导怀所有的位于西安市××区××街办××坡村西侧万科城第15幢3单元30802号抵押房产所得价款享有优先受偿权；4、二被告承担本案的诉讼费用。
被告康宝庆、宋导怀经本院合法传唤未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2012年11月28日，原告招商银行股份有限公司西安分行与被告康宝庆、宋导怀签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定：原告向被告康宝庆提供贷款90万元，用于购买位于西安市××区××街办××坡村西侧万科城第15幢3单元30802号房产；贷款期限为120个月，自2012年11月28日至2022年11月28日，具体贷款期限以借款借据为准；贷款年利率为6.55%，按固定日调整，即从每年的1月1日起开始执行国家公布的最新基准利率标准，1月1日前后分段按日计息；借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；还款方式为等额还款；若借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，并采取提前收回已发放的贷款本息并要求支付费用，有权依法处分抵押物等一种或多种措施；此外该合同还约定了抵押条款；该合同借款人落款处有被告康宝庆的签名及签章，抵押人落款处有被告康宝庆、宋导怀的签名及签章。同日，原告（乙方、抵押权人）与被告康宝庆、宋导怀（甲方、抵押人）签订《长安区房地产抵押合同》，约定：二被告自愿以其贷款所购房产向原告提供抵押担保；担保债权的范围包括贷款本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，利息及违约金按主合同的约定计算；债务履行期满，乙方未受清偿，乙方有权处分抵押的房地产；该合同甲方落款处有被告康宝庆、宋导怀的签名及签章。2013年11月26日，原告就上述房产办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明，但该房产尚未办理房屋他项权利证书。
2012年12月21日，原告向被告康宝庆发放贷款90万元，贷款期限自2012年12月21日至2022年12月21日，贷款执行年利率6.55%，扣款日为每月15日。根据原告提供的逾期账单显示，自2015年8月15日起，被告康宝庆未按合同约定按时足额偿还贷款，截止2016年2月15日，被告尚拖欠原告贷款本金726078.71元、利息21609.74元、罚息1053.29元、复息597.85元，合计749339.59元。另查明，被告康宝庆、宋导怀在上述借款发生时系夫妻关系。庭审中，原告称其诉讼请求中实现债权的全部费用指的是公告费260元，其余没有实际发生不再要求。
上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产抵押合同》、借款借据、预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明、婚姻证明、客户逾期清单及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告招商银行股份有限公司西安分行与被告康宝庆、宋导怀签订的《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产抵押合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应全面诚信的履行各自的合同义务。合同签订后，原告依约履行了向被告康宝庆发放贷款的义务，被告康宝庆理应按照合同约定向原告按期还款，但其未能如约还款，该行为已构成违约，故原告诉请中要求宣告贷款立即到期并要求被告康宝庆偿还借款本息，有事实和法律依据，本院予以支持。被告康宝庆、宋导怀在借款发生时系夫妻关系，根据法律规定，应属夫妻共同债务，故原告诉请中要求被告宋导怀承担共同还款责任，于法有据，本院予以支持。关于原告能否对涉案房屋行使抵押权的问题，虽然涉案房屋上设定了预购商品房抵押权预告登记，但该抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，即预购商品房抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”不动产抵押不登记不发生物权效力，原告就抵押房屋仅办理了预抵押登记并未办理正式抵押登记，故抵押权并未设立，原告要求对仅办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告康宝庆、宋导怀应当于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司西安分行偿还贷款本金726078.71元、利息21609.74元、罚息1053.29元、复息597.85元，合计749339.59元（截至2016年2月15日），并按合同约定支付自2016年2月16日起至贷款清偿之日止的利息、罚息及复息。
如被告康宝庆、宋导怀未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告其余诉讼请求。
本案案件受理费11293元、公告费260元，由被告康宝庆、宋导怀共同承担，因原告已预交，故二被告在给付上述款项时将其应负担数额一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 孟元元
人民陪审员 张志兴
人民陪审员 韦玉梅
二〇一七年七月十九日
书 记 员 薛 丹
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