河北省衡水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衡民二终字第389号
上诉人（原审第三人）：夏林杰。
被上诉人（原审原告）：李圣杰。
委托代理人：李杰，河北合明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杜志峰。
上诉人夏林杰因与被上诉人李圣杰、杜志峰房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2014）衡桃民二初字第97号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月22日公开开庭审理了本案。上诉人夏林杰、被上诉人李圣杰的委托代理人李杰、被上诉人杜志峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李圣杰起诉称：2013年6月20日，我委托衡水市泰华物业服务有限公司与杜志峰签订房屋租赁合同一份，将人民西路1723号仁和医药公司楼下门店租赁给杜志峰使用，租期一年。2014年3月，因不可抗力的事由，我委托衡水市泰华物业服务有限公司与杜志峰解除租赁关系，并于2014年3月12日退还剩余租金及租房押金。而至今，杜志峰仍以第三人夏林杰不搬出该门店为由迟迟未将门店归还我方。我无奈诉至法院，要求判令杜志峰及第三人夏林杰将门店内的物品搬出并将门店交还我方，杜志峰及第三人夏林杰连带赔付因侵权给我方造成的经济损失每月2500元。
被告杜志峰答辩称：李圣杰所诉属实，按有关法律规定办理。
第三人夏林杰答辩称：本案与我没有关系，我是从杜志峰处租赁的房屋，与李圣杰没有租赁合同关系。
原审法院查明：2013年6月20日，李圣杰委托衡水市泰华物业服务有限公司与杜志峰签订房屋租赁合同一份，将人民西路1723号仁和医药公司楼下门店租赁给杜志峰使用，租期自2013年6月20日至2014年6月20日，每月租金1200元；双方均不得无故终止合同，承租方不得转租，因国家政策变化、政府指令或其他不可抗力致使不能履行合同时，双方都可以终止合同。双方就其他事宜亦进行了约定。合同签订后，李圣杰将房屋交予杜志峰使用，杜志峰按合同约定缴纳租房押金800元及租金。2014年3月，李圣杰委托衡水市泰华物业服务有限公司与杜志峰解除租赁关系，并于2014年3月12日退还剩余租金400元及租房押金800元。另查明，2013年12月19日，杜志峰与第三人夏林杰签订房屋租赁协议，杜志峰将租赁李圣杰的房屋转租给第三人夏林杰，约定租金每月2500元，每三个月缴纳一次，如遇拆迁、搬迁第三人夏林杰无条件退出。双方就其他事宜亦进行了约定。该合同未约定租赁期限。合同签订后，杜志峰将房屋交第三人夏林杰使用，第三人夏林杰向杜志峰缴纳了三个月的房租。
原审法院认为：李圣杰、杜志峰所订房屋租赁合同对租赁期限、租金等条款进行了约定，内容合法，系有效合同。合同签订后，李圣杰将房屋交予杜志峰使用，杜志峰按约定交纳租金。双方在履行合同过程中，杜志峰私自将房屋转租给第三人夏林杰使用，违反了房屋不得转租的约定，致使双方解除合同后李圣杰无法收回房屋，造成李圣杰的损失理应由杜志峰赔偿，李圣杰要求自2014年3月10日至退还房屋之日止按每月2500元计算损失，合理合法，应予支持。现李圣杰与杜志峰已解除房屋租赁合同，杜志峰与第三人夏林杰之间的房屋租赁合同已失去了继续履行的基础，且李圣杰要求杜志峰及第三人夏林杰退还房屋，杜志峰与第三人夏林杰之间的房屋租赁合同应予解除。合同解除后，第三人夏林杰应将房屋交予李圣杰，第三人夏林杰与杜志峰之间如存有争议或纠纷，应另行解决。遂依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第一项第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除被告杜志峰与第三人夏林杰签订的房屋租赁合同。第三人夏林杰于本判决生效后十日内从被告杜志峰处租赁原告所有的位于衡水市桃城区人民西路1723号的房屋交予原告李圣杰；二、被告杜志峰自2014年3月10日始至第三人夏林杰交与原告房屋之日止，按每月2500元赔偿原告李圣杰房屋租赁损失。
上诉人夏林杰上诉称：李圣杰的诉讼主体资格不适格，按李圣杰所述，是泰华物业服务有限公司与杜志峰达成的口头房屋租赁协议，因此李圣杰没有诉权。我与杜志峰签有租赁合同，使用房屋过程中也没有人提出过异议，杜志峰使用案涉房屋多年，我一直认为案涉房屋系杜志峰的房产，并不知道李圣杰的存在，我与杜志峰间的租赁合同尚未到期，该租赁合同是合法有效的。原审判决认定合同无效并判决解除合同是错误的。现案涉房屋欲出售，对方应在出售前的合理期限内通知我方，我方享有优先购买权，我要求购买该房屋。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或者驳回李圣杰的诉讼请求。
被上诉人李圣杰答辩称：上诉人夏林杰的上诉请求没有事实和法律依据，李圣杰是房屋的产权人具有诉讼的主体资格，杜志峰与夏林杰签订的租赁合同没有经过我方的同意，所签订的合同依法应当解除，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回夏林杰的上诉请求。
被上诉人杜志峰答辩称：要求维持原审判决。
根据当事人的诉辩意见，征得双方当事人的同意，确定本案的争议焦点是：1、杜志峰与夏林杰签订的房屋租赁合同应否解除；2、案涉房屋是否出售及夏林杰是否享有优先购买权。
围绕本案争议焦点，被上诉人杜志峰提交的证据如下：
证据1、杜志峰与夏林杰签订于2013年12月19日的房屋租赁协议一份，用以证明协议明确约定了如遇拆迁、搬迁，夏林杰应无条件退出。
围绕本案争议焦点，被上诉人李圣杰提交的证据如下：
证据2、李圣杰的房产证书；
证据3、李圣杰委托衡水泰华物业服务有限公司将自己的房屋出租事宜的委托书；
证据4、李圣杰委托的衡水泰华物业服务有限公司与杜志峰签字的租赁合同一份；
证据5、杜志峰出具的退房租收据一份；
证据6、杜志峰出具退租房押金收据一份；
证据7、衡水市人民政府房屋征收办公室关于收回仁和医药区域土地使用权的函一份。
上述证据用以证明李圣杰为案涉房屋的业主，衡水泰华物业服务有限公司与杜志峰签订租赁合同系受李圣杰委托，现该合同已经解除，且案涉房屋所在地块已列入拆迁范围，故杜志峰与夏林杰所签租赁协议亦应解除。
围绕本案争议焦点，上诉人夏林杰提交证据如下：
证据8、杜志峰与夏林杰签订于2013年12月19日的房屋租赁协议一份，用以证明协议的另一方主体是杜志峰而非李圣杰，且协议履行期限未满，不应解除。
上诉人夏林杰对被上诉人李圣杰、杜志峰提供证据的质证意见是：对证据1的真实性无异议，是双方签订的；证据2、3、4、5、6与我方无关；对证据7无异议。
被上诉人李圣杰对上诉人夏林杰、被上诉人杜志峰提供证据的质证意见是：证据1、证据8杜志峰与夏林杰签订的协议是无效协议，该协议违反了合同法第224条的规定，同时李圣杰与杜志峰在租赁协议中有也明确约定房屋不得转租，承租人私自转租的行为属于无权处分行为，所以杜志峰与夏林杰签订的协议是无效的。
被上诉人杜志峰对被上诉人李圣杰、上诉人夏林杰提供证据的质证意见是：对证据2、3、4、5、6均无异议，对证据8无异议。
本院对上述证据的认证意见是：各方当事人对证据1、证据8的真实性均无异议，本院予以确认；证据2-6所证明事实发生在二被上诉人之间，二被上诉人对该组证据均无异议，故本院对该组证据予以确认；证据7系政府文件，且上诉人对该证据无异议，本院予以确认。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：关于被上诉人李圣杰的诉讼主体资格问题，本案有效证据显示，案涉房屋属于李圣杰所有，衡水泰华物业服务有限公司与杜志峰签订租赁合同系受李圣杰委托，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，李圣杰是本案适格的诉讼主体，有权就本案所涉纠纷提起诉讼。
关于杜志峰与夏林杰所签房屋租赁协议应否解除问题，现李圣杰与杜志峰已解除房屋租赁合同，杜志峰与夏林杰之间的房屋租赁合同已失去了继续履行的基础，且案涉房屋所在地块已列入本市2014年城市棚户区改造范围，本案起诉前，杜志峰已将拆迁事宜告知了夏林杰，故解除租赁关系的要求符合双方在房屋租赁协议第五条“如遇拆迁、搬迁无条件退出”的约定，杜志峰与夏林杰所签房屋租赁协议应予解除。夏林杰与杜志峰之间如存有争议或纠纷，应另行解决。
关于夏林杰是否享有优先购买权问题，鉴于案涉房屋已列入本市2014年城市棚户区改造范围，且房屋所有权人李圣杰并无在拆迁前出售案涉房屋的意向，故夏林杰主张优先购买权无事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人夏林杰的上诉请求与法不合，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元由上诉人夏林杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 王新强
审判员 高彦明
审判员 王江丰
二〇一四年九月二十六日
书记员 刘婷婷