浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬象民初字第2083号
原告：柯金莲。
委托代理人：郑新安。
委托代理人：鲍灵巧。
被告：象山县农村信用合作联社。
法定代表人：谢语诚。
委托代理人：沈国峰。
委托代理人：陈光平。
原告柯金莲为与被告象山县农村信用合作联社房屋买卖合同纠纷一案，于2014年12月3日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员李光适用简易程序，于2015年1月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑新安及被告的委托代理人沈国峰、陈光平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柯金莲起诉称：2001年，原象山县石浦农村信用合作社（以下简称石浦信用社）将位于石浦镇新塘岸路73号五爱分社旧房改建为综合楼，该综合楼除去营业办公用房和职工集体宿舍，其他楼层多余房屋用于出售。同年9月15日，石浦信用社将综合楼301室房屋出售给原告。2004年1月，石浦信用社将该房屋所有权证变更登记至原告名下，但土地证未能分割登记至原告名下。经原告了解，石浦信用社出售的房屋土地为划拨所得，土地证过户需石浦信用社缴纳土地使用权出让金、评估费、税金等。但石浦信用社一直未予缴纳，致使无法将涉案房屋的土地使用权证变更登记至原告名下。2005年，石浦信用社股份制改造后变更为象山县农村信用合作联社即被告，相关的权利义务由被告享有和承担。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条和《中华人民共和国物权法》第九条、第一百四十七条的规定，原告应当遵循诚实信用原则，继续履行合同义务，根据合同的性质、目的和交易习惯协助办理土地使用权过户手续。据此，原告请求法院判令：被告继续履行合同义务并协助原告柯金莲将位于象山县石浦镇新塘岸路73号的综合楼301室房屋的土地使用权证变更登记至原告名下。审理中，原告将诉讼请求明确为：被告向相关主管部门申请并缴纳评估费用，确定需缴纳的土地出让金后向国土资源部门补交涉案房屋的土地出让金，并缴纳相关契税及过户费用后，将涉案房屋土地使用权证过户至原告名下。
原告为支持其诉称事实向本院举证、被告质证及本院认证意见如下：
1.《房屋转让协议书》（复印件）一份，拟证明被告将涉案房屋出售给原告，协议对涉案房屋土地使用权出让金缴纳问题未作约定的事实，原告认为被告负有缴纳土地出让金等继续履行合同的义务。经质证，被告认为该证据系复印件，其真实性由法院核实，协议约定的房屋转让价格仅系国有划拨土地而非国有出让土地上的房屋转让价格，约定的“水电户头及房屋转让税与甲方无关，由乙方（即原告）自负”应当理解为土地由国有划拨变为国有出让的契税由原告负担。该证据经与原件核对，本院对其真实性予以认定，并认为除有特别约定外，通常对房屋转让价格理解包含土地使用权的转让价格更符合地随房走的原则、本地交易惯例及正常人的认知范畴，至于对协议书中约定的“水电户头及房屋转让税与甲方无关，由乙方（即原告）自负”的理解问题，鉴于案涉房屋所占用的系国有划拨土地，现行法律法规对其转让具有限制性规定，而协议书中对此并无涉及，故应视为双方无约定，本院对该证据予以认定，对被告的质证意见不予采信。
2.房屋所有权证一份，拟证明涉案房屋归原告所有的事实。经质证，被告对该证据无异议，但认为原告取得房屋所有权证为2003年至2004年年间，原告至少应自2004年底起主张办理土地使用权变更手续，本次起诉已过诉讼时效。本院对该证据予以认定。
3.涉案房屋土地使用权证一份，拟证明涉案房屋土地为国有划拨，至今仍登记在被告名下的事实。经质证，被告对该证据无异议，但认为《房屋转让协议书》并未涉及土地用途变更应缴纳的费用，而该土地用途为金融保险用地，若需要变更为商住综合用地，则相关土地出让金等费用应由原告承担。本院对该证据予以认定。
4.象山县国土资源局石浦分局出具的《关于土地使用权变更登记的情况说明》一份，拟证明涉案房屋所占用的土地在原土地使用权人缴纳土地出让金后可以办理土地使用权变更登记的事实。经质证，被告认为象山县国土资源局石浦分局没有收取涉案房屋土地出让金的权限，出具该情况说明不具合法性，但原、被告之间的土地出让金等费用的承担应随双方约定。本院认为，作为象山县国土资源局的下属部门，石浦分局出具上述说明具备权限，其说明内容也符合现行法律规定，本院对该证据予以认定。
5.《关于陈旭初等八户住户要求办理土地使用权证的信访情况说明》、《关于要求象山县农村信用合作联社辖内房地产权属更名减免税的请示》、《象山县联社有房地产双证的固定资产》（详单）、中国银行业监督管理委员会宁波监管局象山办事处的《关于同意象山县农村信用合作联社开业的批复》、象山县人民政府《关于象山县农村信用合作联社房地产权证补办及更名协调会议纪要》、《象山县计划委员会小型投资项目审批文件》、《房屋转让证明》各一份（除情况说明系原件外，其他均系复印件），拟证明涉案房屋因土地使用权未过户至原告名下，原告自2007年3月开始多次向相关部门信访要求处理，诉讼时效未超过法律规定的事实。经质证，被告对信访情况说明真实性无异议，但认为石浦镇信访部门不可能如此清楚知晓原告是自2007年3月开始反映上述情况，上面没有相关接访人员的签名及时间，也未附当时的信访登记记录；对请示真实性无异议，但与本案事实无关；对其他证据真实性无异议。本院对该组证据真实性予以认定，至于本案诉讼时效是否已超过法律规定期限将在下文予以论述。
被告象山县农村信用合作联社答辩称：一、房屋买卖合同权利义务仅涉及原、被告，但原告明确后的诉讼请求涉及第三人行政机关，不符合法律规定；二、原告已于2003年至2004年取得房产证，自此时起已经知道需要变更土地使用权证，但至今才起诉已超过诉讼时效；三、房屋转让协议中所涉税费已包括原告请求的土地出让金等费用，即使协议没有约定，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，应由房地产受让方（即原告）缴纳土地使用权出让金，在原告缴纳土地出让金后，被告愿意协助办理土地使用权变更登记手续，此外，原告没有及时提出变更土地使用权证导致税费增多，自身存在一定过错；四、原告要求对土地性质及用途进行变更不属于法院审理范围，属于行政机关审批权限，原告购买的涉案房屋土地证没有分割，其权利仍然存在。
被告象山县农村信用合作联社未提供任何证据。
综上认证后采信的定案证据，并结合原、被告诉辩及庭审陈述，本院认定本案基本事实如下：
2001年，原象山县农村信用合作社联合社下辖石浦信用社将位于石浦镇新塘岸路73号的五爱分社旧房改建为综合楼。同年5月20日，石浦信用社与原告签订房屋转让协议书一份，约定将上述综合楼的301室房屋（面积130.14平方米）以81000元价格出售给原告，付款办法一次付清，水电户头及房屋转让税由原告自负，信用社提供做证手续等。原告按约付清上述款项并入住。2004年，涉案房屋所有权证变更登记至原告名下，但土地使用权变更手续未予办理。根据登记情况显示，该地块的土地用途为金融保险用地，使用权类型为国有划拨。2005年，原象山县农村信用合作社联合社依法改制后更名为象山县农村信用合作联社即被告，相关的权利义务由被告继受。涉案综合楼的土地使用权也直接更名至被告名下。原告自2007年3月开始多次向象山县石浦镇信访办反映，要求将涉案房屋土地使用权证过户至其名下，因土地出让金补缴存在争议，至今协商未果。2014年12月25日，象山县国土资源局石浦分局出具一份情况说明，其中载明涉案房屋土地使用权为划拨性质，在由原土地使用权人缴纳土地出让金后可办理国有出让土地使用权变更登记。
本院认为，依照法律规定，建筑物涉转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分，本案中，原、被告房屋买卖关系事实清楚，被告将涉案房屋转让原告，则其土地使用权应一并转让。鉴于涉案房屋占用范围内的土地使用权系属国有划拨性质，且涉案转让协议书并未具体列明房屋占用的土地系国有划拨土地及相关手续、费用的承担和办理问题，故对此应依照法律规定予以确定。依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定，未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。故此，被告作为国有划拨土地使用权人，依法应在转让涉案房屋时办理土地使用权出让手续及缴纳土地使用权出让金。被告以《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定抗辩应由原告缴纳出让金后再予协助过户，系对法律规定的理解不当，结合上述条例、办法对划拨土地使用权限制转让、出租、抵押的规定，此处“受让方”应理解为以划拨方式取得土地使用权的原土地使用权人。被告作为原国有划拨土地使用权人，对国家有关规定应系明知，在其实际转让涉案综合楼的房屋多年后仍未依法办理土地使用权出让手续及缴纳土地使用权出让金，直至原告起诉时仍并不具备涉案房屋的土地使用权过户条件，故本案依法不能起算诉讼时效，本院对被告关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。综上，原告诉请被告将涉案房屋的土地使用权证过户至原告名下，理由正当，本院予以支持，依据上述法律法规的规定，该诉请成立应包含被告依法履行办理土地使用权出让手续及依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金之义务，故本院对原告诉请的其他部分不作表述。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条的规定，判决如下：
被告象山县农村信用合作联社于本判决生效后30日内将位于象山县石浦镇新塘岸路73号综合楼301室房屋的土地使用权变更登记至原告柯金莲名下。
本案受理费80元，减半收取40元，由被告象山县农村信用合作联社承担，按本院规定予以免交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：57×××01，开户银行：招商银行宁波象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
代理审判员 李 光
二〇一五年一月二十九日
代书 记员 毕妍妍