呼和浩特市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内01民终2736号
上诉人（原审原告）：（原审原告、反诉被告）：张娜，女，1992年8月15日出生，满族，公司职员，住呼和浩特市玉泉区祥和苑小区1号楼1单元205号。
委托诉讼代理人：孙虎，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张文娟，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张晓伟，安邦财产保险股份有限公司内蒙古分公司员工，住呼和浩特市。
上诉人张娜因与被上诉人张晓伟房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张娜的委托诉讼代理人孙虎、被上诉人张晓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张娜上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判。诉讼费用由张晓伟负担。事实和理由：一审法院认定事实错误。根据一审提交的证据《房屋租赁合同》，约定张娜分期支付租金，第三期租金张娜已经按约定支付，第三期租赁期限为2016年9月14日至2016年12月14日。张娜也与张晓伟达成一致，并得到张晓伟认可，2016年9月15日开始，据实结算租金。因此，张娜并没有违反合同约定，不应该承担违约责任。一审法院适用法律错误。一审判决张娜违约金过高。根据合同法及相关司法解释的规定，当事人约定的违约金过高的，应根据公平原则予以衡量，并作出裁判。一审法院审理时，并未依法降低该违约金数额。
张晓伟辩称，第一，张娜所称没有违反合同约定不符合事实及合同约定。一审判决已对张娜拖欠张晓伟房租以及张娜构成违约予以确定，张娜在未经张晓伟同意的情况下无故搬离涉案房屋并拖欠房屋租金的行为违反了合同的约定。第二，张娜与张晓伟签订的房屋租赁合同为双方真实意思表达，并不违反法律行政法规的规定，双方签订合同合法有效。因张娜的违约行为导致双方签订的合同无法继续履行，根据合同法及双方签订的房屋租赁合同约定的违约金合法有效，所以一审法院作出判决时认定事实清楚，适用法律正确。张娜的上诉请求无事实和法律依据，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
张娜向一审法院起诉请求：1判令张晓伟返还张娜租房押金2000元。2诉讼费用由张晓伟承担。张晓伟向一审法院提起反诉请求：1、请求张娜支付张晓伟拖欠房租11天，共计550元。2、请求张娜支付张晓伟违约金5400元。3、请求张娜支付张晓伟水费192元、电费35元、燃气费67.34元，共294.34元。4、请求张娜赔偿张晓伟财物损失共计4500元，其中床2500元，厨房大理石板500元，冰箱1500元。5、诉讼费用由张娜承担。
一审法院认定事实：1、张娜、张晓伟于2016年3月15日签订《房屋出租合同》，约定：张娜租赁张晓伟位于呼和浩特市××街号，面积约70平方米的房屋。租赁期12月，从2016年3月15日开始至2017年3月14日止。月租金1500元，押金2000元。合同对租金支付方式约定为：按季预付。张娜须于2016年12月1日交纳2016年12月14日至2017年3月14日3个月房屋租金4500元。双方在合同中就违约责任做了如下约定：租赁期间，乙方拖欠房租累计10天以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金。2、合同签订后，张晓伟向张娜交付了房屋。张娜共向张晓伟缴纳租金13500元、押金2000元。3、2016年12月24日，张娜搬离涉案租赁房屋，张晓伟将房屋另行出租。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，张娜、张晓伟签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1、张娜的诉讼请求有无事实及法律依据；2、张晓伟的反诉请求有无事实及法律依据。针对第一个争议焦点，合同签订后，张娜依约缴纳押金及三个季度租金，张晓伟向张娜交付房屋。2016年12月24日，张娜、张晓伟协商退房，张娜搬离涉案房屋，张晓伟将房屋另行出租，张晓伟应当向张娜退还押金。对于张晓伟辩称因房屋财产损坏缘故未退还押金，一审法院认为张晓伟对于财产损坏的事实无证据予以证明，故对张晓伟的该辩解不予采纳。故对于张娜主张退还押金2000元的诉讼请求依法予以支持。针对第二个争议焦点，张晓伟要求支付剩余租金及违约金的诉讼请求，张娜租住张晓伟房屋理应按照合同约定支付租金，故对于张晓伟主张的2016年12月14日至2016年12月24日的租金550元予以支持。因张娜未能按照合同约定如期支付租金，故应当按照合同约定承担相应的违约责任，故对于张晓伟主张的5400元违约金予以支持。对于张晓伟主张的财产损失及水、电、燃气费的诉请，一审法院认为张晓伟提供的证据（财产照片，水表电表照片）因不显示时间亦不能证明是张娜损坏的财产以及费用是由张娜产生的事实，应承担举证不能的不利后果。故此，对于张晓伟的该反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告（反诉原告）张晓伟于本判决生效后十日内一次性返还原告（反诉被告）张娜押金2000元；二、原告（反诉被告）张娜于本判决生效后十日内一次性向被告（反诉原告）张晓伟支付房屋租金550元及违约金5400元；三、驳回被告（反诉原告）张晓伟的其他反诉请求。案件受理费已减半收取20元，由被告（反诉原告）张晓伟承担20元，反诉费30元，由（被告）反诉原告张晓伟承担13.4元，由原告（反诉被告）张娜承担16.6元。
本院二审期间，证人张敏出庭作证，证明张娜是12月23日搬离租赁房屋，租金拖欠日期为9天，不足10天，不构成违约。张晓伟对张敏的证言不认可。对张娜和张晓伟二审争议的事实，本院认定如下：张娜与张晓伟于2016年3月15日签订房屋租赁合同，约定：张娜租赁张晓伟位于呼和浩特市××区号，面积约70平方米的房屋。租赁期12个月，从2016年3月15日开始至2017年3月14日止。月租金1500元，押金2000元。合同对租金支付方式约定为：按季预付。双方在合同中就违约责任做了如下约定：租赁期间，乙方拖欠房租累计10天以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金。合同签订后，张晓伟向张娜交付了房屋。张娜共向张晓伟缴纳租金13500元、押金2000元。张晓伟反诉主张张娜是2017年12月24日搬离涉案租赁房屋的，但张晓伟没去现场，双方未交接。证人张敏证明张娜是2017年12月23日搬离涉案房屋的。本院认定张娜交付房屋租金至2017年12月14日，于2017年12月23日搬离涉案租赁房屋，拖欠房租9天。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，张娜、张晓伟签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，张晓伟交付房屋，张娜支付租金至2017年12月14日。张娜于2017年12月23日搬离涉案租赁房屋，拖欠房租9天。而双方约定的违约责任为拖欠房租累计10天以上的支付30%的违约金。故对张晓伟一审反诉主张的剩余9天的租金予以支持，30%的违约金不予支持。
综上所述，张娜的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初205号民事判决第一、三项，即：被告（反诉原告）张晓伟于判决生效后十日内一次性返还原告（反诉被告）张娜押金2000元；驳回被告（反诉原告）张晓伟的其他反诉请求。；
二、变更呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初205号民事判决第二项为”原告（反诉被告）张娜于本判决生效后十日内一次性向被告（反诉原告）张晓伟支付房屋租金450元”。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费20元，由张晓伟负担20元；反诉费30元，由张娜负担2元，张晓伟负担28元。二审案件受理费50元（张娜已预交），由张娜负担2元，张晓伟负担48元。
本判决为终审判决。
审判长刘敬波
审判员于晓华
审判员韩慧媛
二〇一七年九月一日
书记员王嘉兴