福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽0102执异112号
异议人（案外人）：杨真，男，汉族，1973年3月1日出生，住福州市台江区，
委托代理人：蒋进、郑石，福建臻永律师事务所律师。
申请执行人：陈遵桐，男，汉族，1959年11月23日出生，住所地福州市鼓楼区，
委托代理人：黄德陆、严进，福建远东大成律师事务所律师。
被执行人：余延勇，男，汉族，1975年11月11日出生，住所地福建省古田县，
被执行人：陈顺银，女，汉族，1974年5月9日出生，住福建省古田县，
被执行人：福建博大食品有限公司，住所地福州市仓山区盖山镇叶夏路192号4号楼。
法定代表人：余延勇。
被执行人：余玉华，女，汉族，1979年9月13日出生，住福建省古田县，
本院执行申请执行人陈遵桐与被执行人余延勇、陈顺银、福建博大食品有限公司、余玉华民间借贷纠纷一案执行过程中，本院拟拍卖被执行人余玉华名下座落于晋安区王庄街道福新中路75号店面（房产证号：榕房权证Ｒ字第××号）房产（以下简称涉案房产），案外人杨真对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。
案外人杨真的执行异议请求：请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的店面。
事实与理由如下：一、法院（2015）鼓执字第3171号之二执行裁定书中即将拍卖店面的承租人为案外人杨真。
根据《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。2015年5月15日，经人介绍，案外人与余延勇协商一致，并经产权人余玉华同意，双方订立了《店面转租协议》1份，合同约定原承租人余延勇同意将座落于晋安区王庄街道福新中路75号永同昌花园店面（房产证号：榕房权证Ｒ字第××号）和座落于晋安区王庄街道××＃、××＃楼××店面（房产证号：榕房权证Ｒ字第××号）转租给案外人使用，租赁期限为240个月，从2015年5月21日起算。合同签订后，案外人于2015年5月20日将租金人民币三百五十万元转入原承租人余延勇账户，原承租人余延勇亦依约将店面交由案外人使用至今。
因此，案外人与原承租人余延勇签订的《店面转租协议》系双方的真实意思表示，未违反国家法律法规强制性规定，合同依法成立并生效，对双方产生约束力，店面的实际使用人为案外人，案外人已经早已实际占有、使用、管理该店面，案外人享有的该店面的相关权利依法也应受到保护。
二、案外人的租赁权应依法受到保护
根据《合同法》第229条和《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第119条规定，在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。案外人作为店面的承租人，提出要求继续租赁的要求是合法的，案外人的利益应该受到法律的保护。
1、案外人与原承租人余延勇签订的《店面转租协议》是合法有效的。《店面转租协议》系双方的真实意思表示，未违反国家法律法规强制性规定，合同依法成立并生效。且合同签订后双方均按照协议约定履行各自义务，从2015年5月21日至今，案外人一直实际占有、使用、管理该店面。因此，案外人的租赁权应受到法律保护。
2、《店面转租协议》的签订时间和履行时间远远早于法院作出的（2015）鼓民初字第2382号生效判决书。《店面转租协议》签订于2015年5月15日，案外人于2015年5月20日依约将租金转入承租人余延勇的银行账户，2015年5月21日接收店面。而法院是在2015年10月份才作出的（2015）鼓民初字第2382号民事判决书。
3、原承租人余延勇在2013年就享有店面的租赁权。2013年8月15日，产权人余玉华与承租人余延勇签订《借款协议》，协议约定因产权人余玉华因购买店面需要向原承租人余延勇借款人民币二百五十万元，用两店面的20年使用权抵还借款。协议签订后，原承租人余延勇依约向产权人余玉华汇款，产权人余玉华亦依约将两店面交由承租人余延勇使用，直至承租人余延勇将两店面转租给案外人。
因此，案外人享有的租赁权是真实合法，应依法受到法律保护。在租赁存续期间，该店面的所有权转让对租赁关系不产生任何影响，案外人仍有权占有使用租赁店面直至租赁期间届满。
综上所述，案外人对该店面享有的租赁权，不因该店面的所有权发生转让而终止。案外人有权在租赁存续期间继续合法占有使用该店面。为此，特具申请书，恳请法院依法对申请事项予以支持。不胜感激！
申请执行人陈遵桐答辩如下：一、案外人杨真与余延勇签订的《店面转协议》是虚假的，主要理由是一次性约定20年期限并支付20年租金不符合常理；二、案外人杨真提交的350万《网银转账回单》上用途是借款，说明350万是借款不是对方主张的租金。可见是杨真与余延勇是倒编协议。三、目前店面使用人不是案外人杨真，从案外人提供的两份租赁合同可体现不是案外人杨真。四、本案于2015年4月7日由鼓楼法院以2015鼓民保字第238号民事裁定书查封的裁定书早于合同签订的时间。五、余玉华与余延勇之间第一手租赁合同也是虚假的，他们是兄妹关系。其双方之间以借款抵20年租金的约定也是同样根据已有凭证杜撰的，余延勇以余玉华的名义购买该店面一千万以按揭贷款方式，抵押给工商银行三角池支行。因此所反映的租金与收益比不符合商业行为。
案外人杨真向本院提交如下证据：
证据A1、《店面转租协议》，说明案外人于2015年5月份签订《店面转租协议》，依约支付租金并实际占有使用该店面；
证据A2、《网银转账回单》；
证据A3、《借款协议》；
证据A4、《银行户口历史交易明细表》；
证据A5、《店面租赁合同》两份，说明原承租人余延勇在2013年至转租店面时依据协议享有店面的租赁权；
证据A6、《民事调解书》，说明晋安区人民法院已就杨真与余延勇之间的《店面转租协议》作出生效法律文书，对协议效力予以确认。
申请执行人对案外人提供的证据质证如下：对证据A1店面转租协议我认为是虚假的，20年租期与租金不符合真实特征。对证据A2《网银转账回单》真实性无异议，用途体现是借款，从而证明转租协议是虚假的。对证据A3《借款协议》是虚假的以250万借款抵20年租金明显不符合正常行为，余延勇与余玉华是兄妹关系，协议第二条约定的账户就是按揭的账户。对证据A4真实性无异议，证明对象有异议，不是借款关系，余玉华是余延勇公司的财务。对证据A5真实性无法确认，根据案外人杨真提交的租赁合同协议，其不是讼争店面的实际占有人。对证据A6形式真实性无异议，对合法性有异议。1、属于虚假诉讼，民事调解书是在异议审查期间由晋安法院出具的，而且被执行人余延勇也积极配合，调解书上说三方无其他争议，明显与异议不符。这份调解书是虚假诉讼，目的就是以调解书对抗执行异议的审查。2、调解书也没有对租赁合同的真实性进行确认，只是说三方继续履行租赁合同。而且，根据《最高院关于执行异议和复议审查司法解释》第二十六条第2款之规定，应不予支持。
本院查明：申请执行人陈遵桐与被执行人余延勇、陈顺银、福建博大食品有限公司、余玉华民间借贷纠纷强制执行一案，本院于2015年12月3日立案受理，执行依据为（2015）鼓民初字第2382号民事判决：一、被告余延勇、陈顺银应于本判决生效之日起十日内向原告偿还借款本金人民币250万元以及支付利息41666.67元（利息以借款本金为基数，按银行同期贷款利率四倍计算，从2015年3月11日起计算至还清全部借款为止，现暂计至2015年3月30日）；二、被告余延勇、陈顺银应于本判决生效之日起十日内向原告支付因本案支出的律师费损失人民币35000元……
2015年4月7日，依照申请执行人陈遵桐提出的诉前财产保全申请，本院作出（2015）鼓民保字第238号民事裁定书，裁定：一、查封被申请人余玉华所有的位于福州市晋安区××＃、××＃楼××店面（查封价值人民币250万元）……后本案进入执行阶段，在执行过程中，本院作出（2015）鼓执字第3171号《公告》，内容如下：本院依据（2015）鼓民保字第238号民事裁定书查封了余玉华所有的位于福州市晋安区××＃、××＃楼××店面，上述房产已由部门协助本院登记查封，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则本院将依法追究其法律责任。2016年3月16日，本院作出（2015）鼓执字第3171号之二执行裁定书，裁定拍卖上述涉案房产。
案外人提交的《店面租赁合同》载明：被执行人余延勇自愿将涉案房产出租给案外人使用，租期20年，租赁期限自2015年5月21日起算。案外人必须自签订合同之日起15日内一次性交清240个月租金合计人民币350万元。合同签订时间为2015年5月15日。
另查明，案外人向本院提交晋安区人民法院于2016年12月6日作出的（2016）闽0111民初5236号原告杨真与被告余延勇、被告余玉华房屋租赁合同纠纷一案的《民事调解书》，调解内容如下：一、原告杨真与被告余延勇、被告余玉华共同确认原、被告于2015年5月15日签订的《店面转租协议》继续履行，合同期限变更为自2015年5月21日起至2033年9月5日止……
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定：“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。”因此，本院在诉前财产保全过程中查封的余玉华所有的位于福州市晋安区××＃、××＃楼××03店面（查封价值人民币250万元），自动转为执行中查封的房产。
案外人提交的《店面租赁合同》载明的合同签订时间在房产查封之后，且租赁合同中租金一次性支付20年共计350万元的约定，显然与租赁的日常商业交易习惯不符。案外人杨真提交的350万《网银转账回单》上用途写明借款，亦不足以说明该笔转账款系缴纳涉案房产的租金。案外人向本院提交晋安区人民法院于2016年12月6日作出的（2016）闽0111民初5236号原告杨真与被告余延勇、被告余玉华房屋租赁合同纠纷一案的《民事调解书》，其调解内容并不能证明本案租赁关系的真实性，且根据《最高院关于执行异议和复议审查司法解释》第二十六条第2款之规定，上述《民事调解书》的出具时间在涉案房产被本院查封、扣押之后，本院不予采纳。综上，案外人提交的证据不能说明其真实租赁了本案查封的房产，其主张的租赁关系成立，本院不予采信。另案外人主张的位于晋安区王庄街道福新中路75号永同昌花园店面并不是本院（2015）鼓执字第3171号执行案件的执行标的。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人杨真提出的执行异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 员 赵 南
审 判 员 刘雨涛
代理审判员 张莉珍
二〇一七年六月十四日
书 记 员 李 榕
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
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