上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三（民）初字第511号原告上海市青浦区九溪十八岛业主委员会。法定代表人綦伟，主任。委托代理人黄莹，上海鼎添律师事务所律师。委托代理人李国衡，上海鼎添律师事务所律师。被告狮城怡安（上海）物业管理有限公司。法定代表人徐新，总经理。委托代理人顾康平，男，在狮城怡安（上海）物业管理有限公司工作。委托代理人程静，女，在狮城怡安（上海）物业管理有限公司工作。原告上海市青浦区九溪十八岛业主委员会诉被告狮城怡安（上海）物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月10日立案受理后依法由审判员王美芳适用简易程序进行审判。本案分别于2014年3月10日、4月14日两次公开开庭进行了审理，原告上海市青浦区九溪十八岛业主委员会的委托代理人黄莹（参加2014年3月10日开庭）、李国衡（参加2014年4月14日开庭）、被告狮城怡安（上海）物业管理有限公司委托代理人顾康平、程静（未参加2014年3月10日开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市青浦区九溪十八岛业主委员会诉称：被告原系原告所在小区的物业服务企业，双方签订的物业服务合同已于2012年11月15日到期，被告对原告提供的事实服务已于2013年11月30日终止。目前，该小区由新的物业企业提供物业服务，但被告虽然已经离场，却未依法及时向原告移交有关账目、资金。为实现被告向原告顺利交接，原告数次催促，并就交接事宜向被告发送律师函，但原告的种种努力均告无果。原告认为被告作为已经撤场离去结束物业服务的原物业服务企业，向原告及时移交有关财务档案资料，交还公共收益，属于被告的法定义务。为此原告诉于本院，要求：1、判令被告向原告交还维修资金账户使用明细账册及属业委会管理的维修资金网页管理密钥；2、判令被告向原告交还历年公共收益人民币148，878.25元及会所仓库租金收入4万元（每月2，000元计算20个月）；3、判令被告承担以上款项的逾期付款利息，暂计至2014年1月31日，按央行同期贷款利率6.15%标准，利息共计17，785.44元（欠费基数＊6.15%／12＊欠费月数）；4、本案相关维权费用及受理费由被告承担。被告狮城怡安（上海）物业管理有限公司辩称：被告从未收到过维修资金网页管理密钥，而明细账册记录在密钥内。被告对于历年公共收益148，878.25元没有异议，同意返还给原告，但被告未收到过会所仓库租金收入4万元，也不清楚该费用。被告撤场后原告从未就诉请所称的费用与被告进行过联系，故不同意承担利息的请求。经开庭审理查明：2007年11月9日原告与被告签订西郊九溪十八岛别墅物业服务合同，原告委托被告对上述物业进行管理，合同约定原告向被告提供位于高泾路399弄会所东侧一层、会所地下室的房屋作为物业管理及仓储办公用房。被告按包干制的收费形式确定物业服务费用。服务期限自2007年11月16日至2012年11月15日。合同终止时，被告应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，未按期移交，则每日罚款2，000元并承担相关诉讼费用。协议签订后，由被告对上述物业进行管理服务。合同到期后，双方未续签合同，但被告仍为原告服务至2013年11月30日。2013年11月30日，被告离场。同日，原、被告及被告的后任物业管理企业共同办理了移交手续，移交内容包括物品、设备、图纸、钥匙。另查明，2013年3月24日，原、被告签署小区收益资金收支明细表，小区收入情况为：1、垃圾房（租赁期限自2008年11月21日至2010年12月20日，租赁费每月2，500元，税后合计59，343.75元、2010年12月21日至2013年5月20日，税后合计68，403.75元）；2、广告费（2008年6月1日至2010年12月31日，税后4，747.50元、2011年1月1日至2012年12月31日，税后3，774元）；3、美甲店（2012年2月至2012年12月，税后7，264.95元）；4、弱电工程返还款24，952元。小区支出包括邮费、花草、刻财务章、常年法律顾问费等计19，607.70元，余额共计148，878.25元。还查明，2012年8月，被告将维修基金付款凭证、明细交原告业主会主任綦伟。2013年8月6日，被告开具上海市服务业、娱乐业、文化体育业统一发票，付款单位或个人为二楼餐厅，经营项目为0206服务费，2013年7月，金额为2，000元。以上事实，有原、被告的陈述、物业服务合同、小区收益资金收支明细表、发票、移交清单、发文记录等证据予以证明并经当庭质证，本院予以确认。审理中，原告表示：1、被告在服务期间，该小区的维修基金均由被告管理，被告必须建立书面及电子账册，并附上支付凭证。被告提供的发文单上显示2012年8月之前的维修基金资料移交，但不能证明被告已经履行了移交2013年账册的义务，对被告所述的新一届业委会期间未动用维修基金的事实不予确认。2、维修基金网页是由房地部门建立的平台，整个维修基金的支出，用密钥通过密码进入后，可以输入修改、查询。正常情况下，密钥有两个，业委会持有1个，可以查询，但无权修改，原告持有的密钥当时交给了被告保管，被告离场时并未归还原告。3、被告将二楼会所租赁他人，每月收取2，000元的租赁费，该费用应属于公共收益，因当时原告不清楚此事，故在与被告结账时未计入，待被告离开后，原告核查时才发现。4、根据租赁关系中先付后用的习惯，公共收益应在下个月转入维修基金，但被告没有转，也没有交还原告。合同中对于该款未及时交还的利息没有约定，原告计算利息起始时间自到期之日第二日开始。2013年3月对账时原告要求被告立即支付，但具体支付时间没有约定，原告一直向被告催要，被告迟迟没有给付。原告提供上海燕惠企业管理服务有限公司（以下称燕惠公司）出具的燕惠公司租赁会所二楼仓库费用时间段说明，内容为燕惠公司租赁九溪十八岛会所二楼作为仓库费用每月2，000元，另外每年为物业方免费提供二次茶歇活动。租赁时间为2010年2月至2010年7月结束，物业重新装修后，自2012年12月至2013年12日继续租赁。原告并表示该企业现仍在租赁该仓库。被告表示：1、维修基金的账册包括书面、电子两种形式。维修基金在房地部门有固定的账户，如使用维修基金经审批程序后，登陆相关网页进行相应的操作；若没有使用维修基金就不需要进行登记。因使用维修基金的有关凭证无法计入电子账册，故需要打印书面账册并附上支付凭证。被告在服务期间动用过维修基金，但使用的期间是在上一届业委会即2012年6月前，被告已经将维修基金、付款凭证等交给了本届业委会主任，新一届委员会后被告没有动用过维修基金，故没有相应的书面账册。2、原告从未拿到过由业委会控制的维修基金管理密钥。3、原告所称由被告出租他人作为仓库的房屋是餐厅，是开发商作为餐厅配备了相关设施，但被告在其服务期间未对外营业，一直空关，未对外出租。4、对于公共收益交还的时间合同中没有约定，原告所述下个月应将公共收益移交业委会转入维修基金账户内的说法不存在该规定。原告从未向被告催要过。因为当时业委会之间存在争议、矛盾，导致被告无法转交，所以才以书面方式进行了确认，该对帐中明细支出的内容都属于业委会的。公共收益转交给原告，原告应提供账户信息并授权被告转款，但原告从未提供账号，被告无法转款。再者，即使计算利息，也应按照银行存款利率计算。被告对原告提供的燕惠公司的说明不予确认，要求原告提供相应的租赁合同，并表示原告提供的2，000元的发票是真实的，但不能说明是租赁费，对于该发票情况代理人不清楚。根据庭审确认的事实，本院认为：原告和被告签订的物业服务合同，其内容未违反法律禁止性规定，属有效合同。合同到期后，双方未续签合同，但仍由被告提供服务，双方形成事实上的物业服务关系。2013年11月底，双方的物业管理关系到期，按照合同约定，被告在合同到期后，应将相关材料等移交原告。被告在撤场时与原告等进行移交，将相关资料（未包括维修基金帐册）移交于原告。维修基金帐册是记录物业公司经审核使用维修基金的情况，其形式分为电子帐册和书面帐册。电子帐册，原告可以持其登记钥匙直接进入进行查看，无需被告向其提供。对于书面帐册，被告已于2012年8月将相关维修基金使用凭证均交于业委会主任，对于2012年8月后，被告自述其未使用过维修基金，2012年8月后并无维修基金使用凭证，故无书面帐册。因维修基金使用必须经原告同意并经审核，被告才能使用，故原告对于维修基金使用情况应是清楚的，本案中原告并未明确被告自2012年8月后维修基金的使用情况，且现该小区已不是由被告提供服务，被告已无权查阅该小区维修基金使用情况，重新制作书面帐册已不具备操作性，故原告要求被告提供书面帐册的请求，本院不予支持。维修基金帐册的密钥，按照双方当事人陈述原告应该持有一把，现原告认为应由其保管的一把在被告处，因被告予以否认，原告也未提供当时将该把密钥交由被告保管的证据，故原告要求被告返还密钥的请求，本院不予支持。被告作为物业管理公司，在服务期间收取公共收益并无不当，但其应及时将收取的公共收益交还给原告。审理中，被告同意将2013年3月收支明细表中所列的公共收益移交原告，本院予以准许。双方对于该款应交期限及是否计息存在争议，本院认为，合同中对于被告将收取的公共收益转交原告的期限及逾期转交的后果未作约定。根据原、被告的对帐情况，该公共收益中包括租金等收入，同时也抵扣一定的支出，故被告移交原告的公共收益其实是对收入和支出结算后的费用，而结算是2013年3月24日，该结算期限应是被告移交的期限，逾期被告应按同期银行贷款利率承担相应的责任。被告抗辩，因原告内部有争议，且原告也未将账号交被告，故其无法转帐的意见，因被告与原告原有业务往来，被告也未有证据证明其无法支付的相应证据，故本院不予采信。原告主张在双方对帐时遗漏了被告将会所二楼出租的租金，因原告仅提供了燕惠公司的说明，未有租赁合同等证明被告出租行为的证据，其提供的数额2，000元的发票无法印证即是房屋租金，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、被告狮城怡安（上海）物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海市青浦区九溪十八岛业主委员会公共收益人民币148，878.25元；二、被告狮城怡安（上海）物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海市青浦区九溪十八岛业主委员会公共收益的利息损失（以本金人民币148，878.25元、自2013年3月25日起至被告实际返还之日止、按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、原告上海市青浦区九溪十八岛业主委员会的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4，479.90元，减半收取计人民币2，239.95元，由原告负担人民币481.95元，两被告负担人民币1，758元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。审判员  王美芳二〇一四年四月二十五日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。