黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡民初字第24号
原告庄淑范，女，1960年2月3日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省绥芬河市。
委托代理人张建刚，黑龙江建纲律师事务所律师。
委托代理人李彩云，黑龙江建纲律师事务所实习律师。
被告黑龙江海宇房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市。
法定代表人张宝海，男，职务董事长。
委托代理人祁俊生，男，1979年5月17日出生，汉族，黑龙江海宇房地产开发有限公司会计，住所地江苏省淮安市。
原告庄淑范与被告黑龙江海宇房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，原告庄淑范于2015年3月18日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告庄淑范委托代理人张建刚、李彩云，被告黑龙江海宇房地产开发有限公司委托代理人祁俊生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告庄淑范诉称：被告于2011年8月23日向原告借款200万元，并用位于林口县海宇小区8号楼011号、012号、013号、014号四处门市房做抵押，并给原告开具了四份商品房买卖合同及收据，后原告在房产部门对四处门市房做了预告登记。合同签订后，被告一直未将四处门市房交付给原告，故原告诉至法院请求判令：1.依法确认原、被告签订的四份商品房买卖合同合法有效；2.依法判令被告交付位于林口县海宇小区8号楼011号、012号、013号、014号四处门市房并协助原告办理四处门市房的产权变更登记；3.依法判令被告支付四处房屋逾期交房违约金1259840元；4.本案的一切诉讼费用由被告承担。后原告申请撤回第三项诉讼请求。
被告黑龙江海宇房地产开发有限公司辩称：原、被告签订商品房买卖合同的四套房屋当中的8号楼的011号、012号、013号属于买卖关系，而014号是抵押借贷关系。2011年8月23日，被告在原告处借款200万元，被告用自己所开发的四处门市房做为抵押。到还款期后，被告由于资金紧张，没有给付借款。2014年10月27日，经双方协商，被告同意用借款时所抵押的海宇小区8号楼011号、012号、013号房折抵借款，余欠款95万元，继续用海宇小区8号楼014号门市房做借款抵押，同时注明该95万元的借款无利息。当时借款时用于抵押的四个门市房均为原告办理了房屋预告登记证，但无法办理四处门市房的产权变更登记。被告同意交付给原告的三个门市房的商品房买卖合同中，并没有约定违约金，且该买卖合同当时只是用抵押，而不是作为正式的买卖合同使用，房屋实际交付时间是2014年10月27日双方结算借款的时间。目前，原、被告之间应当仅存在95万元的债务关系。
本院根据原告的诉讼请求及被告的答辩理由确认本案争议焦点为：1.原、被告签订四份商品房买卖合同的真实目的；2.该四份商品房买卖合同是否有效；3.被告是否负有交付该四份商品房买卖合同所指向的四处门市房并协助原告办理产权变更登记之义务；4、原告请求被告交付逾期交房违约金应否予以支持。
原告庄淑范为支持其诉讼请求，向本院出示以下证据：
证据一，四份商品房买卖合同及四张收据，证明原、被告之间存在商品房买卖关系。
此份证据经当庭质证，被告对此份证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议，认为这四份合同不是真正的商品房买卖合同，而是为借款设定抵押签订的合同。
本院认为，该证据可以证明原、被告之间签订了商品房买卖合同，虽然签订之初的目的是为了借款抵押，但目前原告要求按商品房买卖合同继续履行并不违反相关法律规定，故对此份证据证明的问题予以确认。
证据二，借款协议以及借据各一份，证明：1.借款的出借方是本案的原告，借款方是被告；2.借款的数额是200万元；3.借款时间从2011年8月23日到2012年8月22日止，期限为一年；4.双方约定用被告的8号楼011、012、013、014号门市房作为借款的抵押。
此份证据经当庭质证，被告对此份证据无异议，本院予以确认。
证据三，四份预告登记证，证明被告依照约定将上述四个门市房抵偿给原告之后，在产权部门为原告办理了该四个门市房的预告登记。
此份证据经当庭质证，被告对此份证据的形式要件没有异议，对证明的内容提出异议认为，当时办理预告登记证只是为设定抵押，并不是将房屋抵偿债务。其中011号、012号、013号三套房屋是在2014年10月27日协议用于抵偿债务，而014号门市房是继续为95万元借款而设定的抵押物。
本院认为，上述证据可以证明原告在产权部门办理了该四个门市房的预告登记，但因预告登记的时间是2011年8月23日，当时双方并未协议将上述四房屋抵偿债务，故对原告证明该四套房屋抵押债务的问题不予确认。
被告黑龙江海宇房地产开发有限公司为支持其答辩理由，向本院出示以下证据：
证据一，借条，证明借条上注明了200万元的借款已经全部结清，且签字是原告的丈夫，时间是2014年10月27日。以三套门市房（011、012、013）抵顶200万元的本金及部分利息，尚欠95万元的利息，该部分利息不能再产生复利。
此份证据经当庭质证，原告对此份证据的形式要件没有异议，对证明的内容提出异议认为，被告提供的该证据与原告所提供的第一份及第三份证据相互印证，可以说明被告用四个门市房在2013年9月份抵偿了原告的欠款后，在2014年原告为被告所做的一个说明，从该份证据可以看出并不存在被告所说的只交付三套房屋另外尚欠95万元的说法。
本院认为，该份证据不能直接证明被告所要证明的问题，故对此份证据不予确认。
证据二，95万元的欠据及四份商品房买卖合同，证明该欠据中明确注明截至2014年10月27日尚欠原告借款95万元整，注明此款没有利息，并延续海宇小区8号楼014号门市房作为抵押，原有用于设定抵押的商品房买卖合同不变。这份证据要证明原有开出去的014号门市房的合同，是用于抵押，而014号门市房合同所开具的日期与011、012、013号合同是同一天开出，也就是说四套门市房全部用于设定抵押。
此份证据经当庭质证，原告对此份证据的形式要件及证明的问题均提出异议，认为是复印件且无法与原件核对，且此份证据与被告提供的上一份证据相矛盾，被告提供的证据一出具的时间是2014年10月27日，双方认可账目已经结清，但是被告该份证据在同一天又阐述仍然欠原告95万元。
本院认为，该份证据证明原、被告签订的四份商品房买卖合同最初的目的是用于抵押，该事实与原告提供第二份证据证明的内容相同，故对此份证据证明的上述问题予以确认。对证明被告尚欠原告95万元的问题，由于该份欠据系被告出具，原告对欠款的事实提出异议，故本院对该份证据证明欠款95万元的问题不予确认。
证据三，三份收据，证明原、被告于2014年10月27日达成协议，将该三套房屋用于抵偿200万元的借款，而不是原告所说的按照商品房买卖合同的日期交付使用。
此份证据经当庭质证，原告对此份证据的形式要件没有异议，对证明的问题提出异议，认为该三份收据只能证明被告已经交付给了原告三套房屋的收据。
本院认为，仅凭该收据不能证明该三套房屋抵偿借款的事实，故对此份证据证明的问题不予确认。
经过当事人陈述、举证、法庭调查、辩论及本院对上述证据的认证意见，本院确定本案事实如下：2011年8月23日，原、被告签订借款协议一份。协议约定：被告向原告借款200万元，借款时间从2011年8月23日到2012年8月22日止，利率为3.3%。双方口头约定用被告开发的林口县海宇小区8号楼011号、012号、013号、014号四处门市房作为借款的抵押。2011年8月23日，原、被告签订四份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的林口县海宇小区8号楼011号、012号、013号、014号四处门市房。同日，在房产部门办理了产权预告登记。2013年9月26日，原、被告重新签订四份商品房买卖合同。分别为：1.合同号为2013－002518的合同约定：原告购买被告开发的林口县海宇小区8号楼011号门市房，建筑面积为116.88平方米，每平方米单价为8000元，合同价款为935040元，交款方式为一次性付款，交付期限为2013年11月30日，同时约定被告应当商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未约定逾期交房违约金。2.合同号为2013－002519的合同约定：原告购买购买被告开发的林口县海宇小区8号楼012号门市房，建筑面积为116.88平方米，每平方米单价为8000元，合同价款为935040元，交款方式为一次性付款，交付期限为2013年11月30日，同时约定被告应当商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未约定逾期交房违约金。3.合同号为2013－002520的合同约定：原告购买购买被告开发的林口县海宇小区8号楼013号门市房，建筑面积为116.88平方米，每平方米单价为8000元，合同价款为935040元，交款方式为一次性付款，交付期限为2013年11月30日，同时约定被告应当商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未约定逾期交房违约金。4.合同号为2013－002521的合同约定：原告购买购买被告开发的林口县海宇小区8号楼014号门市房，建筑面积为116.88平方米，每平方米单价为8000元，合同价款为935040元，交款方式为一次性付款，交付期限为2013年11月30日，同时约定被告应当商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未约定逾期交房违约金。
另查明：被告为原告出具了收到上述四户商品房购房款的收据四份，双方均认可原告除向被告支付了200万元借款外，未支付其他购房款。原告在庭审中自认双方约定的月利率为2%，计算至2014年10月27日利息累计为144万元，但该利息计算有误差，实际计算的利息额应为152万元。被告在庭审中称其按月利率0.033%支付原告九个月的利息共计594000元，并出具签有“收”字的借条予以证实，但原告当庭予以否认，被告亦未出示其他证据予以证明。
本院认为：针对原、被告签订四份商品房买卖合同的真实目的及该四份商品房买卖合同是否有效的问题。原、被告签订的商品房买卖合同的目的虽是为双方之间的借款进行抵押，但该合同并不违反法律强制性规定，仅就该四份商品房买卖合同而言应为有效合同。在被告不能如期偿还借款的情况下，原告要求被告按商品房买卖合同的约定履行亦无不当。针对被告是否负有交付该四份商品房买卖合同所指向的四处门市房并协助原告办理产权变更登记之义务的问题。被告自认双方曾于2014年10月27日协商以011、012、013号房屋抵顶原告借款本息，该三套房屋对应的房款总计为2805120元，截止被告自认以房屋抵顶借款的时间2014年10月27日，按原告自认月利率2%计算出被告应付利息为152万元，加上未付的借款本金200万元，合计为352万元，超过该三套房屋的总房款。即使减去被告自称其已付原告的594000元利息，余额为2926000元，仍然超过该三套房屋的总房款。故被告在双方协商以房抵债后，负有按商品房买卖合同的约定将该抵债的三套房屋交付原告之义务。原告在庭审中自认被告已将林口县海宇小区8号楼011号门市房交给原告，无需判令再行交付。现原告要求被告交付林口县海宇小区8号楼012、013号门市房的诉讼请求应予支持。原告虽称被告也同意将014号房屋抵债给原告，但未出示证据予以证实，且如按四套房屋的总价款3740160元计算，原告借给被告的全部款项及利息不足以支付全部购房款，故即使原告现在主张按商品房买卖合同继续履行，而商品房买卖合同中约定原告需一次性支付全部购房款，在原告未全额支付商品房买卖合同总价款的情况下，其无权向被告主张交付房屋，故原告要求被告交付014号房屋的诉讼请求不应予以支持。该四份商品房买卖合同还约定，办理产权变更登记的期限是交房后180日内，在被告未向原告交付房屋的情况下，办理产权变更登记的期限亦未界满，故原告的该项诉请亦不能予以支持。综上，原告的诉讼请求部分有事实及法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条的规定，判决如下：
一、原告庄淑范与被告黑龙江海宇房地产开发有限公司签订的四份商品房买卖合同有效；
二、被告黑龙江海宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将林口县海宇小区8号楼012、013号门市房交付原告庄淑范；
三、驳回原告庄淑范的其他诉讼请求。
案件受理费36721元，由被告黑龙江海宇房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 姜 波
审 判 员 曲新颖
代理审判员 李先平
二〇一五年六月五日
书 记 员 刘 鸿