江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终1959号
上诉人（原审被告）：谭和荣，男，1979年6月4日生，汉族，住丹阳市。
委托诉讼代理人：蒋燕翔，江苏荣誉祥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄丽娜，江苏荣誉祥律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：南京金鹰物业资产管理有限公司丹阳分公司，统一社会信用代码913211810518931608，住所地丹阳市丹凤南路17号。
负责人：陶甄，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：姬智，江苏云俊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：路小军，江苏云俊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：史建华，男，1975年1月27日生，汉族，住丹阳市。
被上诉人（原审被告）：朱美君，女，1975年12月24日生，汉族，住丹阳市城市。
上诉人谭和荣因与被上诉人南京金鹰物业资产管理有限公司丹阳分公司（下称金鹰物业丹阳公司）、被上诉人史建华、朱美君物业服务合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2016）苏1181民初7995号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
谭和荣的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、上诉人不是适格主体，上诉人系鼎茂鑫婆子妈餐饮加盟店员工，其签字行为属于职务行为。二、根据《江苏省物业管理条例》第31条规定,前期物业适用住宅，而上诉人所购房屋为商铺。被上诉人既未与上诉人协商物业收费标准，也未告知上诉人物业收费标准，自行确定价格违反法律规定。三、上诉人在服务合同中签字时，房地产公司仅出示合同最后一页，未明确告知所签文件是物业服务合同，上诉人作为工作人员以为是进场装修必须履行的签字手续，上诉人对合同一无所知。没有与上诉人签订合同意思表示，被上诉人提交的合同并未成立。四、谭和荣于2016年8月即搬出承租房屋，并未对房屋使用，因此一审判决要求其缴纳至2016年12月的物业费，无依据。五、谭和荣已缴纳物业费12642元，要求在本案中一并处理。
金鹰物业丹阳公司辩称：谭和荣是否搬出房屋并不影响其与被上诉人签订的物业服务合同的履行，如果其有损失，可以向出租人或后续承租人另行主张。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
金鹰物业丹阳公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令谭和荣支付2015年5月15日至2016年12月31日的物业费96469.57元、公共能耗费43287.63元，共计139757.2元；2、判令谭和荣按每日万分之五的标准承担自2015年5月15日至实际给付之日的违约金；3、史建华、朱美君对谭和荣的上述债务承担连带清偿责任；4、史建华、朱美君、谭和荣承担本案律师费5000元及诉讼费用。事实与理由：史建华、朱美君于2014年购买了丹阳金鹰天地广场10-309商铺，房屋总面积为632.09平方米。后谭和荣承租上述房屋用于经营餐饮。2014年11月26日，金鹰物业丹阳公司与谭和荣签订了物业管理服务协议，约定物管费7.8元/月/平方米、公共能耗费3.5元/月/平方米，同时双方对物管费、能耗费的交付时间、方式、数额及违约责任等均作了明确约定。后谭和荣应于2015年5月15日起支付物业费，但经金鹰物业丹阳公司催要，谭和荣至今未向金鹰物业丹阳公司缴纳物业费及能耗费。
谭和荣辩称：第一，该物业服务协议是金鹰物业丹阳公司用欺骗的方式诱骗谭和荣签订的服务协议，在签订时金鹰物业丹阳公司仅拿出该协议的最后一页让谭和荣签字，对协议的第一页至第七页谭和荣并不知情，同时，对物业费及公共能耗费的约定谭和荣也不知情，该协议的第一页至第七页也没有得到谭和荣的签字确认，谭和荣认为该协议是无效协议。第二，谭和荣并非本案适格的诉讼当事人，谭和荣是丹阳市云阳镇鼎茂鑫婆子妈餐饮加盟店的员工，即使在该物业管理服务协议中进行了签字，其签字行为也是职务行为，谭和荣不应当承担相应的法律责任。
朱美君辩称：金鹰物业丹阳公司的物业服务收费标准过高，应当予以降低。
史建华未应诉答辩，亦未提供证据。
一审法院认定事实：金鹰物业丹阳公司系具有物业服务资质的物业服务企业。史建华、朱美君于2014年购买了丹阳金鹰天地广场10-309商铺，房屋总面积632.09平方米。2014年10月16日，史建华、朱美君将上述房屋出租给谭和荣、潘江用于经营丹阳市云阳镇鼎茂鑫婆子妈餐饮加盟店，双方在商铺租赁合同第六条第二款中约定，因使用房屋产生的物业管理费由谭和荣进行交纳。2014年11月26日，金鹰物业丹阳公司与谭和荣签订了《物业管理服务协议》（下称协议），约定金鹰物业丹阳公司为该房屋的实际使用人提供物业管理服务，协议第六条约定，物业服务收费每月每平方米7.8元，能耗分摊费每月每平方米3.5元；交费时间为在办理交付手续之日起，金鹰物业丹阳公司预收12个月的物业费、公共能耗费等，并在每个收费期的前第一个月15日前缴费；协议第十一条第四项约定，若未按约定的收费标准和时间交费的，物业企业有权要求补交并从逾期之日起按万分之五交纳违约金。同日谭和荣在金鹰物业丹阳公司提供的《丹阳金鹰天地广场业主临时管理规约》（下称规约）上签字。谭和荣自2015年5月15日起实际使用房屋，期间未支付金鹰物业丹阳公司物业费。
以上事实，由金鹰物业丹阳公司提供的物业管理服务协议、丹阳金鹰天地广场业主临时管理规约、房屋买卖合同、商铺租赁合同及当事人陈述予以证实。
一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，业主应当按照约定向物业服务企业交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。本案中，金鹰物业丹阳公司系具有物业服务资质的物业服务企业，谭和荣作为物业的实际使用人与金鹰物业丹阳公司签订了物业管理服务协议，金鹰物业丹阳公司也已按照协议约定向其提供了物业管理服务，且史建华、朱美君、谭和荣在商铺租赁合同中也约定了由实际使用人交纳物业费，故作为物业服务的实际使用人，谭和荣理应向金鹰物业丹阳公司支付物业费，史建华、朱美君作为业主应当负连带缴纳责任。故对于谭和荣辩称的对协议内容不知情及属于履行职务行为的观点不予采信。金鹰物业丹阳公司的物业服务费收取标准为每平方米每月7.8元，该价格已由物价部门核准，故对朱美君辩称的物业费收取标准过高，应予以降低的观点不予采信。涉案房屋的建筑面积为632.09平方米，金鹰物业丹阳公司的物业服务费收取标准为每平方米每月7.8元，自2015年5月15日至2016年5月14日，谭和荣共计欠缴物业费632.09×7.8×12=59164元。协议约定谭和荣应当预交1年的物业费，2016年5月15日后又是一个交费周期，金鹰物业丹阳公司可以主张谭和荣交纳2016年5月15日至12月31日的物业费632.09×7.8×7.5=36977元，上述两段费用合计96141元。一审法院对金鹰物业丹阳公司主张的物业费在96141元范围内予以支持。
关于金鹰物业丹阳公司主张的公共能耗费，协议约定能耗分摊费每月每平方米3.5元，能耗费由业主或实际使用人按产权面积分摊缴纳的用于公共区域和公共设备的能源费用，该费用应当是按实收取、按实由业主或实际使用人分摊，不包括在物业服务费内。公共能耗费双方约定的固定为3.5元显然不合理，金鹰物业丹阳公司应当予以纠正。但是，物业服务企业没有垫付公共能耗费的义务，为维护整个物业的正常运转，不能因部分业主欠交能耗费用而导致物业不能正常运营，故物业服务企业有权要求业主预交能耗费，再根据实际使用的情况由业主或实际使用人分摊。故金鹰物业丹阳公司请求支付2015年5月15日至2016年5月14日的公共能耗费26548元，具有合理性及必要性，予以支持。但是，金鹰物业丹阳公司应当在收取下一交费周期前将上一周期业主或实际使用人已交纳的公共能耗费用及收支情况进行公示，确已分摊完毕余额不足的，才可以继续向业主或实际使用人预收。
对于金鹰物业丹阳公司主张的逾期违约金，因史建华、朱美君、谭和荣均未按期缴纳物业费，应当支付逾期违约金，但对于协议约定的每日万分之五的违约金并没有经过物价部门核准且明显过高，应予调整为按银行同期贷款年利率6%计算为宜。综上，从2015年5月15日至2016年5月14日的物业费59164元及能耗费26548元已产生逾期违约金5143元。2016年5月15日之后，谭和荣尚欠上一周期费用（物业费及能耗费85712元）未支付，且应预交至2016年12月31日的物业费36977元（不含能耗费），应当按照年利率6%支付至实际给付之日的违约金。关于金鹰物业丹阳公司主张的律师费，因金鹰物业丹阳公司并未提供证据予以证明，故不予支持。
一审法院判决：一、谭和荣于判决生效之日起十日内给付南京金鹰物业资产管理有限公司丹阳分公司物业费96141元（2015年5月15日至2016年12月31日）、能耗分摊费26548元，合计122689元；二、谭和荣于判决生效之日起十日内给付南京金鹰物业资产管理有限公司丹阳分公司违约金5143元（截止2016年5月14日），并以122689元为基数按年利率6%支付自2016年5月15日至实际给付之日的违约金；三、史建华、朱美君对谭和荣的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回金鹰物业丹阳公司的其他诉讼请求。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审中，谭和荣提供如下证据：证据一、收据两份，证明物业使用人是婆子妈餐饮店，并非谭和荣；婆子妈于2014年11月26日即向被上诉人缴纳了12462元，临时水电费2000元。证据二、委托书复印件一份，原件在（2016）苏1181民初10019号案件中，证明谭和荣是受婆子妈餐饮店委托代为租赁房屋，其是该店员工，签订协议行为是职务行为，责任由餐馆承担。证据三、（2016）苏1181民初10019号民事判决书一份，婆子妈于2016年8月即搬出，一审判决要求缴纳至2016年12月31日时间错误。证据四、商户租赁合同。证明乙方使用房屋产生的物业费由乙方缴纳，婆子妈2016年8月搬出后的物业费应由产权人缴纳。证据五、丹阳市物价局行政诉讼答辩状一份，证明本案仅是上诉人与被上诉人的物业管理，并非前期物业，不适用于被上诉人要求的前期物业管理。证据六、金鹰部分业主情况说明一份，证明被上诉人提供的物业服务协议是混在开发交付材料中，骗取业主签字的，业主们对此不清楚也不认可。证据七、丹阳市人民法院（2016）苏1181民初8000号开庭笔录一份，证明被上诉人代理人陈述其收费依据是根据前期物业合同约定和物价局核准，没有和业主商量，对收费标准和项目也没有公示，上诉人对其收费情况不清楚不了解。证据八、两份镇江地区物业同类收费。证明镇江地区同类物业收费一般为6元，本案合同约定的物业费超过本地区普遍标准。
经质证，金鹰物业丹阳公司认为，对证据一，收据需要庭后与被上诉人核实。对证据二的真实性有异议，谭和荣与贺斌以及婆子妈之间的关系，谭和荣与被上诉人签合同时并未提供该委托书。对证据三的真实性没有异议，该判决书可以看出谭和荣和潘江的抗辩意见即其是婆子妈的员工，不是实际租房人，没有被法院采纳，判决结果为解除史建华、朱美君与谭和荣、潘江的租赁合同，而非和婆子妈的租赁合同，租金和损失也是谭和荣、潘江承担，证明谭和荣是涉案房屋实际使用人，也是本案物业合同的实际相对人。对证据四，不属于新证据，一审中提交过。对证据五的真实性没有异议，对证明目的有异议，该答辩状倒数第二段也肯定了上诉人与被上诉人之间的物业服务关系，即认可了物业管理服务协议的合法性。对证据六、情况说明的性质属于证人证言，证人应出庭接受询问，否则不能作为证据被法院采信，且签名不能证明其是业主的身份。对证据七的真实性没有异议，上诉人代理人没有看清笔录内容，第五页“至于有没有协商，本代理人不清楚”，并非上诉人所说没有协商，即使没有进行公示，每户业主和实际使用人签订物业管理服务协议时都予以了告知。对证据八，不属于新证据，一审中提交过。
本院认为，所谓前期物业管理，是指在物业业主购买物业以前由项目开发建设者选聘的物业管理企业，并与之签订物业服务合同由其来进行物业管理。因此，委托物业服务企业对小区进行物业管理可分为两个阶段：由开发建设单位委托物业服务企业对物业小区进行管理，即前期物业管理阶段；由业主自行选择物业服务企业阶段。《江苏省物业管理条例》第三十一条规定：“新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。本案金鹰物业丹阳公司与谭和荣于2014年11月26日签订了物业管理服务协议，即包括谭和荣在内的涉案物业小区的业主同意金鹰物业丹阳公司进行管理，涉案小区物业管理为业主自行选择物业服务企业。谭和荣上诉主张所援引《江苏省物业管理条例》第三十一条关于前期物业服务的规定，不适用本案，故谭和荣该上诉主张，没有法律依据。
虽然谭和荣、潘江经营丹阳市云阳镇鼎茂鑫婆子妈餐饮加盟店，但是谭和荣、潘江与史建华、朱美君签订涉案房屋租赁合同，已生效的一审法院（2016）苏1181民初10019号民事判决认定，谭和荣、潘江承租史建华、朱美君的涉案房屋的行为系个人行为，并非职务行为，本案亦系谭和荣与金鹰物业丹阳公司签订物业管理服务协议。虽然谭和荣提供2014年11月26日收据两份，证明丹阳市云阳镇鼎茂鑫婆子妈餐饮加盟店缴纳装修押金12642元、临时水电费2000元，但是该证据不能反驳谭和荣个人与金鹰物业丹阳公司签订物业管理服务协议的事实；虽然谭和荣提供委托书复印件一份，证明谭和荣是受丹阳市云阳镇鼎茂鑫婆子妈餐饮加盟店委托代为租赁房屋，但是谭和荣未提供其在签订物业管理服务协议出示该委托书，表明其身份和代理权限，故谭和荣关于其是职务行为，责任由丹阳市云阳镇鼎茂鑫婆子妈餐饮加盟店承担的主张，依据不足，本院不予支持。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。一审法院判决业主史建华、朱美君与物业使用人谭和荣承担本案物业费并无不当。丹阳市云阳镇鼎茂鑫婆子妈餐饮加盟店缴纳的装修押金12642元、临时水电费2000元，可另行处理。
谭和荣以对物业收费标准和物业服务合同内容不知情为由，上诉主张2014年11月26日物业管理服务协议不成立的问题，证据不足，且2014年11月26日物业管理服务协议一经达成，金鹰物业丹阳公司提供了物业服务，谭和荣已缴纳装修押金、临时水电费等，即应视为双方意思表示一致，不违反法律、行政法规规定，合法有效。
综上所述，上诉人谭和荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3096元，由上诉人谭和荣承担。
本判决为终审判决。
审判长 樊华勇
审判员 黄 甦
审判员 孙 毅
二〇一七年九月六日
书记员 王 萍