江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第0387号
上诉人（原审原告）淮安市淮海房产开发有限公司。
法定代表人黄俊胜，该公司董事长。
委托代理人邵强，孙桂宝，江苏兴宇律师事务所律师。
上诉人（原审被告）蒋国芳，女，汉族，1960年12月5日生，个体户。
委托代理人蒋国民（系蒋国芳之兄），男，汉族，1954年11月15日生，个体户。
委托代理人纪凤军，江苏古楚律师事务所律师。
上诉人淮安市�海房产开发有限公司（以下简称淮海房产）与上诉人蒋国芳租赁合同纠纷一案，淮安市淮阴区人民法院于2014年1月10日作出（2013）淮陈民初字第0339号民事判决。上诉人淮海房产与蒋国芳均不服该判决，分别向本院提起上诉。本院于2014年2月21日立案受理后，依法组成合议庭于2014年3月6日公开开庭审理了本案。上诉人淮海房产的委托代理人孙桂宝，上诉人蒋国芳及其委托代理人蒋国民、纪凤军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年10月30日，淮安市淮海物业管理有限公司（以下简称淮海物业）以甲方身份与作为乙方身份的被告签订了《租房协议》，协议约定淮海物业将涉案房屋租赁给被告，租期为10年，自2007年11月10日至2017年11年9日，租金为5.3万元／年，租金每6个月预付一次，如乙方未能如约交付租金，甲方有权终止协议并向乙方双倍追偿已欠房租。协议第二条载明，协议签订5年后，双方就房租增减比例再行协商，协商不成，合同同时终止；第七条载明，淮安市和平小区暂由淮海物业管理，如今后该小区业主委员会选择其他物业公司，淮海物业将向产权单位淮海房产移交租赁合同，租金转交产权单位，合同内容、押金、期限均不变。同年12月31日，原告与淮海物业签订《综合楼地下室交接协议书》，该协议第1条载明，淮海物业将其与和平浴室签订的租赁合同转交给房屋产权人淮海房产。
2008年10月6日，淮海物业向被告发函催缴房租；同年10月30日，被告收到该函。
2009年5月7日，淮安市清河区人民法院（以下简称清河法院）立案受理原告诉被告租赁合同纠纷一案，后原告于2009年11月17日撤诉；同年11月23日，清河法院立案受理被告诉原告及淮海物业租赁合同纠纷一案，后被告于2010年5月4日撤诉；同年12月31日，清河法院为原告与淮安市清河区和平小区业主委员会（以下简称业主委员会）所有权确认纠纷一案制作（2010）河民调初字第0005号民事调解书。
2011年3月27日，被告向淮海物业邮寄《淮安市清河区和平浴室停业通知》；同年9月2日，江苏省淮安市中级人民法院以（2011）淮中民再终字第0018号民事裁定书撤销（2010）河民调初字第0005号民事调解书；同年10月8日，清河法院再次立案受理被告诉淮海物业租赁合同纠纷一案，江苏省淮安市中级人民法院指定原审法院审理，后被告于2013年6月3日撤诉。
2012年11月10日，清河法院制作（2011）河民再初字第0001号民事判决书判决涉案房屋为原告所有；同年11月10日，被告向淮海物业邮寄《和平浴室退房门钥匙的通知》。
2013年3月1日，江苏省淮安市中级人民法院制作（2013）淮中民再终字第0001号民事判决书维持涉案房屋为原告所有；同年4月11日，原告向被告张贴送达《告知书》，要求被告立即停止装修行为；同年10月29日，淮安市规划局对被告进行答复，表明涉案房屋的物管用房规划性质未变更。
另查明，淮海房产为淮海物业股东，两单位的住所地均为淮安经济技术开发区青岛路23号。被告在订立《租房协议》时交纳0.4万元押金，涉案房屋于2007年11月28日装潢完毕正式用于经营和平浴室，在2013年4月重新开业经营至2013年8月底，目前涉案房屋钥匙仍在被告手中。
由于被告未按租赁协议支付租金，双方发生纠纷，原告以诉称的事实和请求诉至法院。
原审原告淮海房产诉称：淮海物业与被告蒋国芳于2007年订立1份《租房协议》，约定将涉案房屋租赁给被告，后淮海物业将协议交于原告履行。2008年11月至2013年3月期间，被告未交纳租金，现原告向法院起诉要求：（1）终止淮海物业与被告订立的《租房协�》；（2）判令被告向原告双倍给付所欠房屋租金459264元（5.3万元／12个月＊52个月＊2=459264元），实际搬出房屋之日前的房屋租金仍应双倍计算；（3）判令本案诉讼费用由被告承担。
原审被告蒋国芳辩称：一、被告是与淮海物业签订《租房协议》，应由淮海物业向被告主张权利；二、出租方在签订和履行合同过程中存在故意隐瞒、欺骗以及故意不终止合同致使损失扩大的行为，加之其违反法律规定将物管用房进行出租，应认定双方订立的协议为无效合同；三、当初签订的《租房协议》对租金的约定过高，即使被告需支付房屋占有使用费，也应参照同地段同行业的租金标准，对租金予以调整。综上，请求法院驳回原告诉讼请求，诉讼费用由原告承担。
原审法院认为：关于原告的主体是否适格。被告虽是与淮海物业签订《租房协议》，但根据该协议第七条约定淮海物业已将协议交原告履行，原告根据该协议约定应享有合同权利、履行合同义务，此外原告在2009年就租赁合同纠纷起诉被告时，被告亦积极应诉，因此本案原告主体适格。
关于《租房协议》是否有效。被告虽在租赁期间两次被有关部门责令整改，但整改的原因均为被告私自搭建违章建筑，被告无证据证明违建行为得到了原告或淮海物业的同意，对于因违建导致的停业后果应由被告自行承担。此外，淮安市规划局虽然在2013年10月29日作出的答复中载明涉案房屋的规划性质未变更，但原告对涉案房屋享有所有权。原告未对涉案房屋规划性质进行变更不影响所有权能的享有，该协议不违反法律、法规的禁止性规定，依法确认淮海物业与被告订立的《租房协议》合法有效。
关于被告的租赁期限。《租房协议》约定租期为2007年11月10日至2017年11月9日，双方虽未在合同约定的订立5年后的2012年11月9日就房租问题达成一致，但被告在2013年4月份重新开业经营和平浴室至2013年8月底，被告的重新经营行为应当认定为是对合同的继续履行，此外涉案房屋钥匙一直在被告手中，对被告的租赁期限认定为2007年11月10日至判决确定之日。
关于被告应否交纳租金及是否违约。《租房协议》签订之日起至2013年3月1日期间，涉案房屋一直存在权属争议，发生了3次租赁合同纠纷，3次房屋权属纠纷。被告虽应交纳租金，但因涉案房屋权属一直存在争议，所有权不明客观上导致了被告履行给付租金对象不明，被告有权待权属明确后向所有权人履行义务，故法院认定被告至2013年3月1日未给付租金的行为不属于违约行为。但2013年3月1日后，涉案房屋产权已经明确，被告没有向原告履行给付租金义务的行为引起诉讼，被告已构成违约，应给付租金并承担自2013年3月1日后�应的违约金。此外，因双方合同约定的违约金为一倍租金过高，依法应予以调整为欠付租金的30%。
关于被告欠付租金及应承担的违约金数额。在涉案房屋权属争议期间，即《租房协议》签订后至2013年3月1日，涉案房屋的权属争议导致多次诉讼，客观上影响了被告的正常经营，此外被告分别于2011年3月27日、2012年11月10日向淮海物业邮寄了《淮安市清河区和平浴室停业通知》、《和平浴室退房门钥匙的通知》，直至2013年4月份被告重新开业经营，上述因素导致的涉案房屋不能正常经营不应完全归责于被告，原告亦应承担相应的责任。法院从衡平双方利益角度，对上述期间的租金予以酌减。结合本案实际情况，以及扣除被告曾交纳的一年租金，以0.4万元押金冲抵租金，酌定被告仍应给付至2013年3月1日的租金为10万元。对于2013年3月1日后，被告在同年4月重新开业经营，双�对租金没有重新约定，应参照原《租房协议》给付租金，数额为5.3万元／年÷12个月＊10个月（2013年3月至2014年1月）=4.4166万元。与租金相应的违约金为4.4166万元＊30%=1.3249万元。综上，被告应给付租金及违约金总额为15.7415万元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：解除淮海物业与被告蒋国芳于2007年10月17日签订的《租房协议》；二、被告蒋国芳于本判决生效后十五日内给付原告淮海房产租金及违约金合计15.7415万元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8189元，由原告淮海房产负担4094元，被告蒋国芳负担4095元。
一审宣判后，淮海房产不服，向本院提出上诉称：1、原审判决双方订立的租房协议有效，蒋国芳就应当按约给付租金，而蒋国芳仅给付了2008年11月前的租金。其余租金一直未付，构成违约；淮海房产出租给蒋国芳的房屋本无产权争议，是蒋国芳为逃避不交租金而挑起的，每一次所谓的产权诉讼，蒋国芳均作为代理人出庭，相关费用也是蒋国芳支付的。目前房屋产权属淮海房产所有，蒋国芳不交租金就属违约；蒋国芳长达5年未给付租金，属恶意违约，合同约定的一倍租金的违约金，不足以补偿蒋国芳给淮海房产造成的经济损失，应当判令蒋国芳按约给付违约金。2、双方约定每年租金53000元，淮海房产在没有过错的情况下，原审法院酌情判决蒋国芳给付2008年11月至2013年3月的租金为10万元，严重损害了淮海房产的利益，不公正。请求二审法院：撤销原�第三项，改判蒋国芳还应给付淮海房产自2008年11月10日起至2014年1月9日止的房屋租金129667元。
蒋国芳答辩称，淮海房产上诉无事实及法律依据，本案是淮海物业存在根本违约造成蒋国芳根本无法经营，导致蒋国芳无法缴纳租金，并造成蒋国芳巨大的经济损失。原审法院虽然判决错误，但是淮海房产提出的上诉理由和事实不成立，请求驳回淮海房产上诉。
蒋国芳上诉称：1、本案争议房屋是物管用房，按照《物业管理条例》规定，该房屋出租时应征得相关业主及业主大会同意。目前涉案房屋所有权虽然归淮海房产所有，但房屋的规划性质未变，一审法院依据淮海房产对涉案房屋享有所有权即认定租房协议有效，违反法律、法规有关规定。2、蒋国芳与淮海物业签订的租房协议到2012年11月9日已自然终止。蒋国芳在2012年11月就已书面通知淮海房产接收钥匙，淮海房产未�理睬；在一审法院审理期间，蒋国芳向一审承办法官提出交房屋钥匙，法官回答该案受理期间，租赁期不延续计算，然而，一审法院却判决租赁期限从2007年11月至2014年1月判决确定之日。淮海房产收到通知之日应是本案租赁期限终止之日。一审法院在审理期间未及时采取止损行为，造成的租金损失不应由蒋国芳负责。3、在租赁合同到期后，蒋国芳哥哥蒋国民于2013年4月重新装潢经营，是因淮海房产要求而进行的，蒋国芳为减少损失才同意继续经营的。因淮海房产不同意蒋国芳经营，2013年8月蒋国民就停止经营了。蒋国民实际使用该房屋4个月，应按同期同行同地段租金来认定租金。而一审法院却按已履行完毕的租赁合同确定租金，不符合客观事实。蒋国民仅经营4个月，一审法院认定应付租金到判决确定之日，损害了蒋国芳的利益。一审判决蒋国芳承担违约金也无事实依据。4、淮海房产在一审中也陈述2013年4月在出租房屋地张贴告知书，要求蒋国芳停止装潢、经营行为，说明淮海房产对蒋国芳继续经营是有异议的，一审法院认定蒋国芳重新经营行为是对原合同继续履行不当。5、蒋国芳在签订合同时就告知淮海物业租赁房屋是经营浴室的，要求在涉案房屋西侧巷道口建造冷、热水操作间，淮海物业是口头同意的。蒋国芳在房屋建造、装潢期间，淮海物业办公室距离施工地点不到10米，从未提出异议，故一审法院判决蒋国芳承担全部经济损失是违反最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定精神。淮海房产未对蒋国芳装修行为表示反对，即应认定是同意的。请求二审法院，撤销一审判决，依法改判：1、淮海房产与蒋国芳之间的《租赁协议》为无效协议；2、蒋国芳支付4个月租金；3、淮海房产承担蒋国芳剩余租赁期装潢损失，并承担违约责任。
淮海房产答辩称，蒋国芳的上诉理由不能成立，答辩意见同上诉状。
本院经审理查明的事实与原审法院相同，予以确认。
二审庭审中，蒋国芳申请证人左启华出庭作证，其称：以前在和平浴室负责接热水。浴室开的不正常，停停开开，听老板说有矛盾，有人要房租钱。曾经看到有人去吵闹。2008年年底听说物管要房租钱的，有人闹不给开，2009年浴室停业其就离开了。
证人张某出庭作证称：大概2008年底到2009年初在和平浴室洗澡的，和平浴室当时开了一年多。2009年初和平浴室停业了，在去年夏天和平浴室又开了1个多月，又去洗的，现在和平浴室不开了。有一两次看到一些人堵门不让送水的车辆进入。具体什么人不清楚。
蒋国芳发表质证意见称，证人证言真实的，反映了和平浴室使用了房屋但是不能正常经营，原因就是因为淮海物业公司造成的。
淮海房产发表质证意见称：1、不清楚证人的真实身份，对其证言真实性不能确定。2、两证人即使要作证在原审的时候就应该出庭，不是新证据，不能作为证据使用。3、即使证人证言是真实的，只能证明对方拖欠房租的事实。其证言不能证明对方非正常经营是由淮海房产导致的。
本院认为，一、关于本案合同效力的认定。本案涉案房屋虽然属于物管用房，是因为当初淮海房产建造该房屋时，以物管用房名义所建，产权登记在业主委员会名下。后淮海房产经过诉讼，于2013年3月1日经本院（2013）淮中民再终字第0001号民事判决书确认涉案房屋归淮海房产所有，故淮海房产有权委托他人出租涉案房屋。涉案房屋性质虽然属于物管用房，但用途的改变不构成涉案合同无效的原因，该合同属有效合同。
二、关于租金数额的认定。�案涉案房屋最初系淮海物业与蒋国芳签订的租房协议，该租房协议第七条约定：今后业主委员会选择其他物业公司，淮海物业将向产权单位淮海房产移交租赁合同，租金转交产权单位，合同内容、押金、期限均不变。同年12月31日，原告与淮海物业签订《综合楼地下室交接协议书》，该协议第1条载明，淮海物业将其与和平浴室签订的租赁合同转交给房屋产权人淮海房产。而蒋国芳于2012年11月9日将《和平浴室退房门钥匙的通知》邮寄给淮海物业，以此认为其已与淮海房产终止租赁合同，无事实依据。因蒋国芳实际经营到2013年8月底，故蒋国芳应付租金至2013年8月底。蒋国芳应支付2013年3月到8月的租金5.3万元／年÷12个月＊6个月（2013年3月至2013年8月）=26500元。
涉案房屋产权一开始登记在业主委员会名下，也经过多次诉讼，房屋产权直至2013年3月1日才明确为淮海房产所有，客观上也影响了蒋国芳的正常经营，一审法院酌定在2013年3月1日前蒋国芳给付淮房房产租金10万元（蒋国芳已交的0.4万元租金已予以抵冲）并无不当，淮海房产要求蒋国芳全额支付租金无事实依据。因双方并未解除租赁协议，一审法院按原租赁协议确认租金并无不当，蒋国芳要求按2013年同行业同期同地段确认租金数额无事实依据。
三、关于违约金的认定。因租赁协议有效，一审法院根据合同的履行情况，将违约金调整为欠付租金的30%并无不当，淮海房产要求蒋国芳按合同约定的标准支付违约金，无事实和法律依据。蒋国芳未按约支付租金，应承担违约责任，蒋国芳要求不承担违约金的上诉理由，无事实依据。蒋国芳应支付7950元违约金（26500元＊30%）。
四、蒋国芳在一审中并未提出反诉请求，故其要求淮海房产承担装潢损失的上诉请求，本院不予理涉。
根据《�华人民共和国合同法》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持淮安市淮阴区人民法院（2013）淮陈民初字第0339号民事判决第一项、第三项；
二、撤销淮安市淮阴区人民法院（2013）淮陈民初字第0339号民事判决第二项及案件受理费部分；
三、蒋国芳于本判决生效后十日内给付淮海房产租金及违约金134450元。
一审案件受理费8189元，淮海房产负担4300元，蒋国芳负担3889元。二审案件受理费10602元，淮海房产负担7360元，蒋国芳负担3242元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 赵骏飞
审判员 钱明芳
二〇一四年四月十五日
书记员 丁 然