上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民一（民）终字第1408号
上诉人（原审原告）王耀华。
委托代理人郑菊萍，上海市国和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海超越实业有限公司。
法定代表人＊＊＊，董事长。
委托代理人刘瑄，上海市龙光律师事务所律师。
委托代理人朱花，上海市龙光律师事务所律师。
上诉人王耀华因合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第35345号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2007年11月23日，王耀华作为转让方（甲方）与上海超越实业有限公司（以下简称“超越公�”）作为受让方（乙方）签署转让合同一份，约定，甲方依据上海市徐汇区人民法院（2004）徐执字第16＊＊号民事裁定书和上海市徐汇区人民法院（2004）徐执字第16＊＊号协助执行通知书，依法取得上海市浦东新区＊＊＊公路＊＊＊弄（原上海市浦东新区＊＊＊公路＊＊＊弄）1-8号即甲阁小区中第一幢房屋（以下简称“系争房屋”）在建工程权利，该建筑面积1，580.96平方米，房屋24套，虽已竣工，但未进行竣工验收；该系争房屋在建工程设有抵押，抵押权人为上海银行，该抵押债权已经被中国乙资产管理公司上海办事处收购，甲乙双方共同努力解除该抵押权；甲方同意将依法取得的系争在建工程按现状转让给乙方；该系争房屋在建工程转让价款为人民币310万元（以下币种均为人民币），该价款不包含本合同项下系争房屋在建工程尚未支付的土地出让金、工程配套费、竣工验收费以及维修基金等办理房屋产权证所需全部税费；甲、乙双方约定，双方在系争房屋在建工程在上海市浦东新区房地产交易中心完成登记后，另行商定补充付款协议；乙方取得该系争房屋在建工程后，申办房地产产权证书所需各种税费，自行承担；任何一方违反本合同规定，均须承担违约责任；甲方如违反本协议约定，应偿付乙方违约金金额为房地产总价款的3%；乙方如违反补充协议约定，未按期支付房地产款项，应按未付款项的日万分之三向甲方支付违约金；……。合同落款甲方由王耀华签字，乙方盖有超越公司公章并签有“潘某A”姓名。另外，超越公司除系争房屋外就甲阁小区其他项目与案外人订立相关协议，之后为上海市浦东新区＊＊＊公路＊＊＊弄（原上海市浦东新区＊＊＊公路＊＊＊弄）甲阁小区投入资金，并注销相关设定的抵押。
2012年1月，王耀华向超越公司发函，表示双方订立的转让合同是基于“甲阁”项目的不可分割及不能独立办理产证，同时便于双方共同办理大产证；由于超越公司已放弃该小区项目的开发权益，故双方失去共同合作办理该项目产证的基础，由此王耀华提出终止该转让合同。同年3月，王耀华再次向超越公司发函，表示为便于办理“甲阁”小区大产证，在潘某B授意下，依其要求杜撰虚假“承诺书”，目的是为将“甲阁”项目第一幢权益暂归超越公司名下，以便达到项目办理大产证必须整体性的先决条件，同时之后为此又签署转让合同；现因超越公司放弃“甲阁”小区的整体开发权益，王耀华已提出终止转让合同，同时认为“承诺书”不具备王耀华欠潘某B债务的事实，要求在超越公司在对外和各利益方的谈判中不要再出示该“承诺书”。就上述函件，落款处打印“王耀华”并在�打印文字上盖有“王耀华”字样印章。超越公司表示收到上述函件，但收到后鉴于函件落款处为“王耀华”打印字体，并只盖有“王耀华”字样的印章，无法确认是否为王耀华本人所发，且鉴于该转让合同履行完毕，不存在解除事由，故未予回复。
2012年5月29日，超越公司（甲方）与上海乙动拆迁实业有限公司（乙方）订立《经济补偿协议书》并达成《关于1号楼后续修缮配套建设的备忘录》，内容表述：超越公司在上海市浦东新区＊＊＊公路＊＊＊弄“甲阁小区”动迁商品房项目上投入了补充建设资金，现该项目已成“烂尾楼”，现该房产项目在相关政府主管部门的协调下变更了建设单位，超越公司与上海乙动拆迁实业有限公司为此进行协商，商定甲方退出该房产项目上的权益之争，乙方给予甲方经济补偿，双方协商一揽子补偿1，880万元，除本协议第二条预留1�楼工程、配套费及项目后续土地、办证等分摊费600万元外，对补偿费余额1，280万元作为甲方了结所有债务或权益纠纷的保证金；……甲方同意承担甲阁小区1号楼后续修缮配套工程款，并同意承担1号楼在申报办理甲阁小区大产证期间发生的各项费用（包括但不限于土地出让金、产权登记费、交易契税等），为此在本协议项下补偿费中预留600万元（结算时多退少补）；甲方所承担的1号楼后续修缮配套工程款及办证费用，按1号楼实测建筑面积分摊结算；……。与此同时，超越公司与上海乙动拆迁实业有限公司还形成《关于1号楼后续修缮配套建设的备忘录》，就系争房屋续建事项、相关费用的承担及大产证的办理等进行了约定，确定将“甲阁小区”项目大产证申报至上海乙动拆迁实业有限公司上级公司即上海丙（集团）有限公司（以下简称丙公司）名下，具体操作由上海乙动拆迁实业有限公司负责；大产证依法登记后，1号楼实际处置权归属超越公司。
2013年12月2日，王耀华就系争房屋向丙公司提起所有权纠纷，王耀华在诉讼中要求丙公司配合其办理系争房屋产权过户手续。在该案中，法院审理查明，2004年4月28日王耀华向上海市徐汇区人民法院（以下简称“徐汇区法院”）申请支付令，同年5月10日徐汇区法院作出（2004）徐民督字第2×号支付令，判令上海丁房地产经纪有限公司归还借款300万元。同年12月16日，王耀华与上海丁房地产经纪有限公司的借款纠纷在徐汇区法院执行程序中达成执行和解协议，上海丁房地产经纪有限公司通过竞拍所得的上海市浦东新区＊＊＊公路＊＊＊弄1-8幢第一幢住宅抵偿王耀华300万元的债权。同日，徐汇区法院作出（2004）徐执字第11××号民事裁定书，裁定上海丁房地产经纪有限公司所买本市浦东新区＊＊＊公路＊＊＊弄1-8幢甲阁住宅小区的第一幢（1号、2号）抵偿给王耀华。2007年11月23日，王耀华与超越公司就本市浦东新区＊＊＊公路＊＊＊弄1-8幢甲阁住宅小区的第一幢在建工程权利按照现状签署转让合同。后丙公司接手了本市浦东新区＊＊＊公路＊＊＊弄1-8幢（1号-16号）项目后续开发工作，丙公司以建设方的身份接手土地使用权转让及完成善后项目开发。2012年8月，丙公司办理了上述甲阁小区中3号-12号、15号-16号房屋的房地产初始登记，2013年8月，再行办理了13号-14号房屋的房地产初始登记。法院认为本市浦东新区＊＊＊公路＊＊＊弄甲阁小区第一幢（1号、2号）房屋自丙公司接手土地使用权的转让以及完成善后项目开发后，尚未办理房屋的房地产初始登记，不具备办理过户手续的条件，且系争房屋涉及王耀华与超越公司间权属问题，故对王耀华的请求，判决予以驳回。王耀华之后对一审判决不服，向上海市第一中级人民法院提起了上诉，二审法院认为2007年11月23日王耀华就系争房屋与超越公司订立转让合同，约定其将系争房屋权利转让给超越公司，王耀华主张转让合同已经解除，其为系争房屋的合法权益人，并未提供充分证据予以证明，故系争房屋涉及王耀华与超越公司的权属问题，且王耀华也未提供证据证明系争房屋已经办理了房地产初始登记，由此于2014年6月24日驳回了王耀华的上诉，维持原判。
原审审理中，王耀华、超越公司共同确认，2014年9月29日本市浦东新区＊＊＊公路＊＊＊弄甲阁小区第一幢房屋大产证权利核准登记至上海丙（集团）有限公司名下。
原审另查明，超越公司处持有一份由王耀华签字的借条，内容为“王耀华今借上海超越实业有限公司人民币叁佰壹拾万元正，定于2006年底归还”，落款时间�2006年1月16日。2007年11月11日，王耀华出具“承诺函”一份，表示王耀华就＊＊＊公路甲阁住宅楼第一幢24套房屋产权，由于与潘某B存在的债权债务关系，无法偿还，特此承诺，王耀华名下的第一幢房屋产权以物抵债，产权归潘某B名下，特此承诺；如后再产生相应债权债务及相关法律事项，由王耀华自己承担，特此承诺。
原审再查明，王耀华提供2009年6月3日上海戊康复健身中心有限公司作为甲方与上海戌商务咨询有限公司作为乙方签署的《咨询服务协议》一份，合同第8条约定，乙方为本项目所预支的前期费用130万元及所有房屋租金90余万元（两项合计2，277，967.03元），双方约定待上海超越实业公司取得＊＊＊公路“甲阁”项目房地产权证后，甲方予以全部免除；如果上海超越实业公司最终没有取得＊＊＊公路“甲阁”项目房地产权证，乙方应将前述预支费用和房�租金以及＊＊＊公路“甲阁”项目的前期费用返还甲方；如不能履行，则作为王耀华个人借款处理；此前有关＊＊＊公路“甲阁”项目土地出让金400万元包干的约定，继续有效执行；乙方应全力以赴解决＊＊＊公路“甲阁”项目土地出让金事宜。
原审审理中，王耀华提起诉讼，请求判令：1、王耀华、超越公司于2007年11月23日签署的转让合同已依法解除；2、诉讼费由超越公司承担。超越公司辩称：不同意王耀华的诉请。
原审法院认为，双方的争议在于所签署的转让合同是否已依法予以解除。合同的解除分为法定的解除和约定的解除，王耀华以双方订立合同目的无法实现为由通知超越公司合同解除，并认为超越公司在法定的除斥期间内未提出异议，由此双方之间的转让合同已行解除。对此原审认为，合同是否解除的前提应判断王耀华是否具备合同约定解除权或法定解除权。根据双方转让合同的约定，双方并无合同解除方面的约定，王耀华提出转让合同实际并非转让，而是为办理系争房屋产权手续，即将系争房屋权利挂在超越公司名下后再转回王耀华名下，然而系争房屋办出大产证后，超越公司将系争房屋另行出售，导致王耀华合同目的无法实现。超越公司对王耀华所陈述转让合同的合同目的并不认同，认为双方之间就是对系争房屋的转让，由超越公司支付对价。根据转让合同的内容，并没有王耀华陈述的房屋办理出产权后转回于王耀华的意思表述，且如按照王耀华的陈述，签订转让合同仅为代王耀华办理系争房屋的权利证书，超越公司在与系争房屋无任何利益的情况下，需要支付对价，还需要义务办理产权证书，支付房屋后期开发费用，承担办理产权证的税费等，在办出产证后尚需与王耀华进一步协商补充付款协议，该种�约定，均与王耀华所陈述的转让合同系为王耀华办理系争房屋权利证明的目的不符，亦不具合理性；王耀华表示转让合同仅为形式上的签署，但结合王耀华提供的2009年6月3日《咨询服务协议》的内容，反映系争房屋今后能否办出权利证书应为王耀华作为对超越公司的保证，即使所转让房屋在未能办出产权证明下，在超越公司没有选择解除下，王耀华是不具有法定的解除权，同时也不能反映王耀华所陈述转让合同是为其办理房屋产权为目的的意思表示，由此，王耀华所发出的解除通知不发生合同解除的效力。现超越公司已行通过与案外人协议的方式，由案外人办理出系争房屋的大产证，并不违反王耀华、超越公司之间转让合同的目的，由此王耀华要求确认转让合同已经其书面通知法定解除的主张，并无事实及法律依据，原审不予支持。
原审法院审理后于二〇一五年三月二十六日作出判决：驳回王耀华的诉讼请求。案件受理费80元，由王耀华负担。
判决后，王耀华不服，上诉于本院称：其与被上诉人就系争房屋签订的转让合同系为共同办理房屋大、小产证，双方不具有转让系争房屋的意思表示，被上诉人虽然提交了310万元的借条，但并没有证据证明双方存在资金往来，上诉人从未向被上诉人借款，双方并无经济往来，转让合同并未约定付款时间、付款方式，被上诉人也未实际支付转让款。现被上诉人已将系争房屋所在小区的开发权益整体转让给案外人，转让合同之目的已无法实现，上诉人有权解除转让合同，上诉人已向被上诉人发出解除函，但被上诉人并未在异议期内提出异议，系争房屋转让合同已解除，故上诉请求撤销原审判决，改判支持上诉人原审中的诉讼请求，或将本案发回重审。
被上诉人超越公司辩称：不同意上�人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人与被上诉人就系争房屋签订转让合同，明确约定上诉人以310万元的价格将系争房屋转让给被上诉人，且被上诉人也提交了与转让合同价款一致的借条以证明房款抵扣之事实，故本院认为上诉人与被上诉人就系争房屋成就买卖合同关系，且双方已履行完毕。现上诉人主张双方系以办理大、小产证为目的，并不具有买卖之意思表示，应提供足以推翻转让合同的证据，否则相应的不利后果，应由上诉人承担。
从目前的证据看，上诉人关于转让合同系为办理产证所签订的主张，没有任何直接证据予以证明，加之被上诉人亦予以否认，故在直接证据层面，上诉人处于举证不能之不利境地。同时，从转让合同约定的内容看，转让价款并不包含涤除抵押及办理房屋产证所需之税费，如双方确为办理产证而签订转让合同，则根本无需对此作出约定。庭审中，上诉人陈述上述费用在签订转让合同时并不确定，双方口头约定由其负担，故在转让合同中约定系争房屋在建工程完成产权登记后，另行商定补充付款协议。对此，本院认为，在双方并不存在其他利害关系的情况下，如仅为办证之目的，上述费用本身就应由上诉人自行负担，根本无需另行约定，否则被上诉人在无任何合同利益的情况下，要先行支付涤除抵押及办理产证之费用，并承担与上诉人可能协商不成之风险，明显不合常�。上诉人又抗辩称，被上诉人不具房地产开发资质，故上诉人以帮助被上诉人办理整个小区的产权证为对价。对此本院认为，上诉人系自然人，其本身亦不具备房地产开发资质，同时上诉人亦没有证据证明其办理系争房屋所在小区之产权证之事实，故上诉人的该项抗辩意见，本院亦不予采信。
综上所述，上诉人提供的证据无法推翻转让合同的约定及合同实际履行状况，且上诉人对转让合同约定内容的解释亦存在矛盾及不符常理之处，本院不予采信。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人王耀华负担。
本判决为终审判决。
�判长顾依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……