广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第534号
上诉人（原审被告）：李玉英。
被上诉人（原审原告）：李官香。
委托代理人：冯正式，广西广为律师事务所律师。
原审第三人：罗志坚。
上诉人李玉英与被上诉人李官香、原审第三人罗志坚房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市�乡塘区人民法院（2013）西民一初字第2189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月11日受理后，依法组成合议庭，并于2015年5月11日公开开庭进行了审理。上诉人李玉英、被上诉人委托代理人冯正式、原审第三人罗志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2013年6月1日，李官香、李玉英签订《房屋租赁合同》一份，约定由李官香将位于南宁市明秀西路北一巷×号的×间房屋出租与李玉英，租期自2013年6月1日至2017年6月1日，租金按年缴纳，每年租金为166000元，提前5天缴纳下一个租期的租金。合同签订后，李官香向李玉英交付该56间房屋，但双方未办理书面的交接记录，庭审时，李官香主张其于2013年6月1日向李玉英交付房屋，李玉英则主张李官香于2013年6月27日方交付房屋，其用三天时间进行清扫方能正常使用房屋。
另查明：李官香向李玉英出租�房屋，系建设于罗志坚的集体所有土地上。在李官香向李玉英承租房屋前，其前手承租人为赵ＸＸ。2010年10月8日，李官香与第三人罗志坚签订合作开发合同，双方就合作建设南宁市明秀西路北一巷×号的房屋达成协议。在实际建设过程中，该房屋未办理建设工程规划许可证。罗志坚对李官香将房屋出租与李玉英的行为无异议。2013年10月18日，李官香起诉时，诉讼请求为解除李官香、李玉英签订的租赁合同，李玉英向李官香返还房屋并支付租金。经一审法院释明双方签订的租赁合同属无效合同后，李官香变更诉讼请求，请求确认李官香、李玉英签订的租赁合同无效，李玉英参照合同约定的租金标准向其支付相应房屋占用费。
再查明：李玉英于2012年8月16日向李官香出具借条一张，借条内容为：“今借到李玉英人民币叁拾叁万元（330000元）。”该借条尚有如下文字内容：“我愿意要南宁市明秀西路北一巷×号房屋来低（应为“抵”）押，给保收四年房屋租金，每年166000元，收完为止。”对该部分内容，李官香主张系李玉英私自添加，双方当事人并未就以租金冲抵借款做出过约定。
还查明：李玉英承租房屋后，未对房屋进行装修，且已将房屋全部转租他人。现李玉英仍未将房屋交还李官香。
一审法院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案罗志坚经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，并应承担由此产生的不利法律后果。
李官香将未取得建设工程规划许可证的房屋出租与李玉英，违反了最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，李官香、李玉英双方签订的租�合同归于无效。双方当事人应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定依法承担返还财产、折价补偿、赔偿损失等责任。在合同确认无效后，李玉英继续占用承租房屋丧失合法依据，李官香诉请李玉英返还承租房屋合法有据，依法予以支持。
关于房屋占有使用费的问题。因合同无效为自始无效，李玉英占有房屋丧失法律依据，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，李玉英应参照租赁合同的约定支付房屋占有使用费。李玉英主张双方已约定以租金偿还借款作为租金的给付方式，但无论借条上关于相关债务抵销的表述是否确出自双方当事人的真实意思表示，因李官香、李玉英签订的租赁合同为无效合同，李玉英不能依据合同产生收取租金的合法权利，以租金这并不合法存在的债权抵销借款债权明显缺乏法律依据，因此，对于李玉英以借款债权抵销房屋占有使用费的主张，不予支持。李玉英应按其占有使用房屋的时间向李官香支付相应房屋占用使用费。在本案中，李官香主张其已于2013年6月1日向李玉英交付房屋，但未能充分举证证明，对此，应由李官香承担举证不能的后果，因此，对房屋交付的时间，依法采信李玉英的主张。李玉英于2013年6月27日受领房屋，应自该日起，按每年166000元的标准向李官香支付房屋占用使用费。
此外，李玉英主张李官香应向其返还代李官香偿还的押金20000元，但在本案中又未提起反诉，对此不予处理，双方当事人可另行解决。综上所述，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条�《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条之规定，判决：一、确认李官香与李玉英于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二、李玉英应于本判决生效之日起十日内向李官香返还承租的南宁市明秀西路北一巷×号56间房屋；三、李玉英向李官香支付房屋占用使用费［具体计算为：自2013年6月27日至李玉英李玉英向李官香李官香返还承租房屋之日止，按每年166000元计算］。案件受理费1184元（李官香已预交），由李玉英负担。
上诉人李玉英上诉称：一、一审认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》为无效合同是错误的。出租房屋的土地性质是集体所有土地，应适用我国《物权法》第152条的规定。农民在本村自己的宅基地上建自住房是不需要办理《建设工程规划�可证》的。而一审法院适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定被上诉人未取得建设工程规划许可证，上诉人与被上诉人双方签订的租赁合同归于无效是错误的，上诉人认为双方签订的合同是有效的。二、一审法院判决李玉英向李官香返还讼争房屋是错误的。1、上诉人认为双方签订的合同是有效的，所以上诉人不需要返还讼争房屋。2、上诉人与被上诉人除了签订《房屋租赁合同》之外，还有被上诉人向上诉人借款33万元的《借条》，而且被上诉人在《借条》承诺将南宁市明秀西路北一巷×号56间房屋抵押给上诉人，让上诉人收取该房屋4年租金抵偿还借款。假如双方签订的《房屋租赁合同》是无效的，那么被上诉人向上诉人借款33万元的《借条》承诺给上诉人收租金抵偿借款仍是有效的，所以上诉人依被上诉人的承诺也不应将房屋返还被上诉人。三、一审判决上诉人向被上诉人支付房屋占用费是错误的。被上诉人向上诉人借了33万元后在《借条》承诺给上诉人收取租金4年，每年166000元是合法有效的，所以上诉人不需要向被上诉人支付房屋占用使用费。四、一审法院判决案件受理费1184元由上诉人负担是错误的。被上诉人向上诉人借款33万元承诺上诉人收取租金抵偿还借款是有效的。被上诉人要求返还房屋并支付房屋使用费纯属恶意诉讼，诉讼费由被上诉人承担。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人李官香答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人罗志坚述称：同意一审的判决。
当事人的争议焦点为：上诉人与被上诉人于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》的效力如何确定？2、上诉人应否向被上诉人返还讼争的56间房屋并支付房屋占用费？
二审期间，上诉人向本院提交如下证据：灵山县法院（2014）灵民初字第1809号民事判决，证明上诉人与被上诉人之间的借贷纠纷案已另案处理。被上诉人经质证认为，双方之间的借贷纠纷确实已另案处理。原审第三人罗志坚表示不清楚。
上诉人、被上诉人均认为一审查明的“李玉英于2012年8月16日向李官香出具借条一张”为笔误，应为“李官香于2012年8月16日向李玉英出具借条一张”，对此本院予以更正。对于一审查明的其他事实各方当事人均无异议，本院予以确认。
二审另查明：李玉英因与李官香民间借贷纠纷，于2014年9月10日诉至灵山县人民法院，请求判令李官香偿还借款本金33万元及利息。2014年12月15日，灵山县人民法院作出（2014）灵民初字第1809号民事判决，判决李官香偿还李玉应借款本金33万元及利息（利息计算：以本金33万元为基数，利息从2012年8月17日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的一倍计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）。
本院认为：关于第一个争议焦点。被上诉人将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给上诉人，违反了最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》应属无效。
关于第二个争议焦点。因合同无效为自始无效，上诉人应将讼争房屋返还给被上诉人，并向被上诉人支付房屋占用费。至于上诉人主张被上诉人向其借款33万元，并承诺给上诉人收取涉案房屋4年租金以抵偿借款，故无需返还房屋并支付房屋占用费。因上诉人就双方之间的民间借贷纠纷已另案起诉�上诉人，要求返还借款，故在本案不予处理。一审判决上诉人向被上诉人返还房屋，以及支付被上诉人房屋占用费正确，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1184元，由上诉人李玉英负担。
本判决为终审判决。
审判长 张雪梅
审判员 叶 林
审判员 刘 萌
二〇一五年七月十七日
书记员 王熙伟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。