新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院民 事 判 决 书（2015）呼民初字第2471号原告：姚红梅，女，汉族，1976年12月16日出生。委托代理人：吴建红，新疆众志成律师事务所律师。被告：新疆巨瑞房地产开发有限公司，住所地：昌吉市。法定代表人：白家庆，经理。被告：新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁县分公司，住所地：呼图壁县。负责人：白家庆，经理。委托代理人：王义丰，男，汉族，1969年9月2日出生。原告姚红梅诉被告新疆巨瑞房地产开发有限公司、被告新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁县分公司（以下简称：巨瑞分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月27日受理后，依法由代理审判员李孟坤适用简易程序独任审理，于2016年1月18日公开开庭进行了审理。原告姚红梅及其委托代理人吴建红、被告新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁县分公司的委托代理人王义丰到庭参加诉讼。被告新疆巨瑞房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告姚红梅诉称：2015年7月14日，原告与被告巨瑞分公司签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买被告巨瑞分公司的位于呼图壁县水晶丽舍小区xx幢x单元xxx号住宅楼一套。合同签订后，原告向被告巨瑞分公司交付首付款110016元。2015年7月15日，被告巨瑞分公司向原告承诺2015年8月31日前交付房屋，但被告巨瑞分公司未向原告交付。2015年9月21日，被告巨瑞分公司承诺在2015年10月15日后退房、返还购房款、违约金协商处理。原告与被告巨瑞分公司签订的商品房买卖合同中被告逾期交房的违约责任中约定：逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款总价10%向买受人支付违约金。现请求判令：1、解除原、被告2015年7月14日签订的商品房买卖合同；2、被告返还购房款110016元；3、被告支付违约金11001.6元（110016元10%）。被告巨瑞分公司辩称：对原告解除合同的诉讼请求表示认同，愿意退还已付房款，违约金希望双方协商解决。新疆巨瑞房地产开发有限公司未到庭，亦未提交答辩状。原告姚红梅为证明其诉讼请求，向本院提供以下证据：1、商品房买卖合同1份，证明原告购买了两被告位于水晶丽舍12幢1单元102室房屋一套，应交首付款110016元，被告应当在施工竣工验收合格后向原告交付房屋，被告逾期超过30日后原告有权解除合同，被告应退还全部已付款，并按原告累计已付款的总价10%向原告支付违约金。经质证，被告巨瑞分公司对该证据真实性、合法性、关联性均认可。新疆巨瑞房地产开发有限公司未到庭，视为其放弃质证权利。因该合同未违反法律、行政法规等强制性规定，且双方当事人均认可，对该证据本院予以确认。2、收据1份，证明原告向被告巨瑞分公司交付首付款110016元。经质证，被告巨瑞分公司对该证据真实性、合法性、关联性均认可。新疆巨瑞房地产开发有限公司未到庭，视为其放弃质证权利。因被告巨瑞分公司认可该收据及证明原告实际交付110016元购房款，对该证据本院予以确认。3、承诺书2份，证明：1、被告巨瑞分公司承诺2015年8月31日前向原告交付房屋，如未履行上述条件，被告承担已交房款5%的违约金；2、被告巨瑞分公司承诺2015年11月15日后向原告退房并归还购房款，违约金协商处理。经质证，被告巨瑞分公司首先对两份承诺书的真实性、合法性、关联性均认可，但是在2015年7月15日的承诺书中双方对违约责任达成新的约定，既被告分公司逾期交付房屋，向原告支付已交房款5%的违约金。新疆巨瑞房地产开发有限公司未到庭，视为其放弃质证权利。因2015年8月31日的承诺书是原告与被告巨瑞分公司真实意思表示，2015年11月15日承诺书未违反相关法律规定，且以上两份证据原告与被告巨瑞分公司均认可，本院对该两份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据上述已认定证据、当事人陈述，本院查明以下事实：2015年7月14日，原告与被告巨瑞分公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告巨瑞分公司位于呼图壁县水晶丽舍小区xx幢x单元xxx号房一套，被告巨瑞分公司逾期超过三十日后交付房屋，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告巨瑞分公司应当自买受人解除合同通知到达之日起三十日内退还全部已付款，并按原告累计已付款总价10%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同签订后，原告按约向被告巨瑞分公司交付首付款110016元。2015年7月15日被告巨瑞分公司与原告约定2015年8月31日前向原告交付房屋，如未按上述期限履行，则承担已交房款5%的违约金。被告巨瑞分公司未按期交付房屋。2015年9月21日被告巨瑞分公司承诺在2015年10月15日后退房、返还购房款、违约金协商处理。但至今被告巨瑞分公司仍未履行。本案争议的焦点：原告与两被告应否解除2015年7月14日签订的商品房买卖合同并由两被告退还购房款110016元及承担违约金11001.6元。本院认为：原告与被告巨瑞分公司签订的《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。原告按约定履行了给付首付款的义务，被告巨瑞分公司未按约定期限向原告交付房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定，原告按合同约定要求解除与被告巨瑞分公司2015年7月14日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求被告巨瑞分公司返还购房款110016元的诉讼请求，亦符合法律规定，本院予以支持。2015年7月15日原告与被告巨瑞分公司签订的承诺书中重新约定的逾期交付房屋的违约责任，是对原告与被告巨瑞分公司签订的《商品房买卖合同》中被告巨瑞分公司逾期交房的违约责任的变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款关于：“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，被告应向原告承担已付房款5%的违约金5500.8元（1100165%），原告要求两被告承担已付房款10%的违约金11001.6元的诉讼请求，与2015年7月15日双方达成的约定不相符，本院不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案中被告巨瑞分公司作为被告新疆巨瑞房地产开发有限公司的分支机构，有一定的组织机构和财产，具有相对独立的法律地位，可以从事与其法律地位相适应的民事活动，但被告巨瑞分公司不具有法人资格，责任能力不完整，因其行为所产生的民事责任，应由被告巨瑞公司呼图壁县分公司以其财产承担清偿责任，不足清偿部分，应由总公司即被告新疆巨瑞房地产开发有限公司承担清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、《中华人民共和国公司法》第十四第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告姚红梅与被告新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司2015年7月14签订的《商品房买卖合同》；二、被告新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司、被告新疆巨瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告姚红梅返还购房款110016元；三、被告新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司、被告新疆巨瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告姚红梅支付违约金5500.8元；四、驳回原告姚红梅其他诉讼请求。案件受理费1360元（已减半收取），邮寄送达费88.8元，合计1448.8元，由被告新疆巨瑞房地产开发有限公司、被告新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。代理审判员  李孟坤二〇一六年一月二十五日书 记 员  阿迪拉