山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民初字第714号
原告薛文洋，男，1954年6月26日生，汉族，个体工商户，住济南市。
委托代理人姚殿军，北京市大成（济南）律师事务所律师。
被告济南鲁丰物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人马腾，总经理。
委托代理人刘玉宗，山东友胜律师事务所律师。
委托代理人苏鲁胜，男，1969年7月2日生，汉族，该公司员工，住济南市。
原告薛文洋与被告济南鲁丰物业管理有限责任公司（以下简称济南鲁丰物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月19日受理后，依法组成合议庭，分别于2013年8月26日、2013年12月9日两次公开开庭进行了审理。原告薛文洋及其委托代理人姚殿军，被告济南鲁丰物业公司法定代表人马腾的委托代理人刘玉宗、苏鲁胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告薛文洋诉称，2012年上半年，被告济南鲁丰物业公司对济南市二环西路9405号原济南仪表厂楼房进行租赁招商。经与该公司工作人员苏鲁胜、吕宗强协商确定，我向被告济南鲁丰物业公司交付1号楼一楼（建筑面积约800平方米）租赁定金15万元，被告济南鲁丰公司承诺在我交款后10至15天内向我交付租赁用房。因被告济南鲁丰物业公司的市场招商手续不全，直到现在无法交付房屋，双方就退还定金一事曾进行了多次协商，但被告济南鲁丰物业公司至今未退还定金。为维护我的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令被告济南鲁丰物业公司双倍返还定金30万元并支付相应的利息（自2012年7月2日起至判决生效之日止，以30万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
被告济南鲁丰物业公司辩称，原告薛文洋起诉我公司无法律依据，其所述事实是虚假的。因原、被告双方协商，原告薛文洋向我方交付定金之日，我方就将位于济南市二环西路9405号原济南仪表厂楼房1号楼一楼（建筑面积约800平方米）交付给原告薛文洋，之后根据原告薛文洋的要求对该楼房进行了内部装修，有证人王士泉等人作证。原告薛文洋将该楼房对外转租，在楼外挂有对外出租的横幅，屋内北墙面有对外出租广告。我公司按原告薛文洋的要求进行了水、电等设施的安装，原告薛文洋在对外出租没有人租用的情况下，擅自解除合同，自行撤除墙面广告和外挂横幅。原告薛文洋违约在先，法院应依法驳回原告薛文洋的诉讼请求。
经审理本院认定，2012年6月，原告薛文洋在看到被告济南鲁丰物业公司挂在济南市二环西路9405号原济南仪表厂楼房外的招商条幅后与该公司工作人员吕宗强协商房屋租赁事宜。双方口头约定由原告薛文洋承租济南市二环西路9405号原济南仪表厂楼房一号楼的一层（建筑面积约800平方米），租金标准为每平方米每天1.5元。2012年7月2日，原告薛文洋向被告济南鲁丰物业公司交付定金15万元，被告济南鲁丰物业公司向原告薛文洋出具收款收据一份，该收据所载明的收款项目为“1号楼整一楼定金”。同日，被告济南鲁丰物业公司向原告薛文洋出具书面证明一份，内容为：“法人代表姓名苏鲁胜，身份证号370121196907026419，仪表厂租赁合同，公司名称（此处空白，本院注），营业执照（此处空白，本院注），承诺：段店市场不拆不计时间，段店拆了再建退款。执照批不下来退订金。经手人吕宗强，身份证号372523197202278414，苏鲁胜（签字并捺印），吕宗强（签字并捺印），济南鲁丰物业管理有限责任公司（公章），2012年7月2日。”此后，被告济南鲁丰物业公司按照原告薛文洋的要求对涉案房屋进行了装修。2013年4月22日，济南市工商行政管理局市中分局为济南润宏市场管理有限公司颁发了营业执照，公司住所地为济南市，法定代表人姓名为苏鲁胜。
关于2012年7月2日书面证明的出具经过，原告薛文洋陈述其在段店市场有用于经营的门头房，因为听说段店市场要拆迁，所以才打算租赁涉案房屋，为了消除原告薛文洋的顾虑，被告济南鲁丰物业公司向其出具书面承诺，答应如果段店市场不拆，就不计算租赁时间收取租金，如果段店市场拆了再建，就将15万元定金退还给原告薛文洋，被告济南鲁丰物业公司从仪表厂租了厂房后是要开办一个小商品交易市场，但是营业执照当时还没有批下来，被告济南鲁丰物业公司承诺如果营业执照批不下来，就退还所收的15万元。被告济南鲁丰物业公司对原告薛文洋的上述解释予以认可。
关于涉案房屋的交付，原告薛文洋陈述双方商量的是薛文洋先交付15万元定金，此后10至15日内由被告济南鲁丰物业公司按照薛文洋的要求进行装修，装修费用由被告济南鲁丰物业公司自理，然后再将房屋交付给薛文洋。实际上因为被告济南鲁丰物业公司没有办下营业执照及相关手续，城管部门不允许济南鲁丰物业公司进行装修施工，所以一直到2012年8、9月份才开始换玻璃，11月份才铺地面，再往后才粉刷的墙。
被告济南鲁丰物业公司陈述双方口头约定交付定金的当日交付房屋，然后由济南鲁丰物业公司按照原告薛文洋的要求进行装修，如果原告薛文洋正常租赁该房屋的话，其所交纳的15万元就抵作房屋租金。2012年7月2日原告薛文洋交付15万元定金后，被告济南鲁丰物业公司工作人员吕宗强和薛文洋对涉案房屋进行了清查交接，从2012年7月12日开始被告济南鲁丰物业公司按照原告薛文洋的要求聘请了施工队进行装修施工，由原告薛文洋及其家属指导装修，一直装修到2012年9月中旬，后来因为原告薛文洋对外招租没有人承租，所以才要求被告济南鲁丰物业公司退还定金15万元。涉案房屋在2012年7月2日以后就处于原告薛文洋的控制之下，原告薛文洋没有在该房屋中经营是由于其个人原因。因为原告薛文洋一直没有交纳房屋租金，2013年5月1日以后我方为减轻损失就把该房屋临时交付给其他人使用。为证明其主张，被告济南鲁丰物业公司提交以下证据：1、照片10张，用以证明被告济南鲁丰物业公司已经对涉案房屋进行了装修，原告薛文洋已经接收了上述房屋并对外招租。其中两张照片显示涉案房屋上悬挂有一楼招租的条幅，上面的联系电话为0531-8751****、1396409****。2、证人吕宗强、王士泉的证言。证人吕宗强陈述：大约在2012年6月底原告薛文洋去看了济南鲁丰物业公司招租的门头房，租下了整个一楼，约800平方米，原告薛文洋交了定金后，济南鲁丰物业公司就把房屋交给薛文洋，后续的装修是按照原告薛文洋的要求进行的，从2012年7月11、12日开始一直装修到2012年8月底，装修完后在原告薛文洋招租过程中薛文洋又要求改门，因此在2012年9月底到10月份又装修了一段时间。证人王士泉陈述：2012年7月上旬，苏鲁胜给其打电话说二环西路仪表厂有一个内部装修，装修的是一号楼、三号楼和厂内的路面，其干到8月中旬左右，一号楼的装修费用是18000元至19000元左右，是与苏鲁胜结算的，苏鲁胜说是给原告薛文洋装修的，装修施工是按照原告薛文洋的要求进行的，一号楼的装修项目包括窗户玻璃拆除及安装，房屋东侧安了三个卷帘门后来又掏了一个门，拆除了两个卫生间和一段隔断墙，地面清理后铺了地板砖，拆除天花板，粉刷墙面。2012年8月份铺完的地面，10月份刷完的墙。3、装修费用单据15张，用于证明济南鲁丰物业公司装修涉案房屋实际支出的费用。原告薛文洋认为上述照片没有拍摄时间，无法证明原告薛文洋已经使用涉案房屋以及济南鲁丰物业公司对该房屋进行了装修；证人吕宗强是被告济南鲁丰物业公司的工作人员，与该公司有法律上的利害关系，而且其证言前后矛盾；证人王士泉的证言并不涉及房屋交接的内容，而且其陈述的装修内容和时间与被告济南鲁丰物业公司的陈述不一致；装修费用单据为复印件，其真实性无法确认，而且是否与涉案房屋的装修有关也无法确认。
涉案房屋的管理单位济南国舜投资咨询有限公司于2013年12月2日出具书面证明一份，内容为：“2012年4月10日我公司与济南鲁丰物业管理有限责任公司签订了关于济南市二环西路9405号厂房租赁合同，合同期一年，我公司对其在合同存续期内（2012年4月10日至2013年5月13日）分租行为予以认可（分租期限不得超过合同有效期），但该公司在上述合同存续期时间范围以内与其他单位和个人发生的经济纠纷与我公司无关。”
以上事实，有收据、书面证明、营业执照、证人证言、照片、装修费用单据及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，根据原告薛文洋向被告济南鲁丰物业公司交付15万元租房定金，被告济南鲁丰物业公司向原告薛文洋出具书面承诺的事实以及原、被告双方关于协商过程的陈述，可以认定原、被告之间存在口头上的房屋租赁合同关系，被告济南鲁丰物业公司虽系转租，但是取得了房屋管理单位济南国舜投资咨询有限公司的同意，故原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于存在段店市场是否拆除重建，相关市场的营业执照能否办下等不确定因素，原、被告双方对于涉案房屋的租赁期限始终未能确定，原告薛文洋既未能举证证明双方对于涉案房屋装修后的交付时间作出过约定，也未能举证证明其曾催告过被告济南鲁丰物业公司要求交付装修后的房屋，因此根据现有证据难以认定被告济南鲁丰物业公司的行为构成严重违约，而且由于原、被告对于租赁期限未作约定，租赁合同标的额无法确定，15万元的定金是否超过了合同标的额的20%也无法确定，因此本案不具备适用定金罚则的条件。原告薛文洋要求被告济南鲁丰物业公司双倍返还定金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。鉴于被告济南鲁丰物业公司已于2013年5月1日将涉案房屋交付他人使用，原告薛文洋也不再要求继续履行合同，被告济南鲁丰物业公司应当返还所收取的15万元定金，被告济南鲁丰物业公司占用上述15万元的期间，应当支付给原告薛文洋相应的利息。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，判决如下：
一、被告济南鲁丰物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告薛文洋定金15万元。
二、被告济南鲁丰物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告薛文洋利息，以15万元为基数，自2012年7月2日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。
三、驳回原告薛文洋的其他诉讼请求。
案件受理费6000元，原告薛文洋负担3000元，被告济南鲁丰物业管理有限责任公司负担3000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 姜光军
代理审判员 王 岩
人民陪审员 兰俊兴
二〇一三年十二月十二日
代理书记员 宋 琪