重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第01216号
上诉人（原审原告）刘成桥，男，1967年12月11日出生，汉族。
委托代理人左自伟，重庆中钦律师事务所律师。
委托代理人梁明山，重庆中钦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆市万盛经济技术开发区保障房管理中心，住所地重庆市綦江区（原万盛区）勤俭路32号，组织机构代码：67336131-0。
法定代表人ＸＸ，主任。
委托代理人阳长荣，重庆北信律师事务所律师。
上诉人刘成桥与被上诉人重庆市万盛经济技术开发区保障房管理中心（以下称万盛保障房管理中心）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2013）綦法民初字第06576号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明，重庆市万盛区廉租住房保障管理中心（以下简称“万盛廉租房中心”）系依法成立的事业法人。2011年11月綦江和万盛行政区划调整后，万盛廉租房中心更名为重庆市万盛经济技术开发区保障房管理中心，即本案被告。
2009年，重庆市万盛区人民政府为消除万盛老街危旧房安全隐患，决定实施万盛老街危旧房改造工程。2009年10月，万盛廉租房中心制定了1份《万盛老街危旧房改造拆迁补偿安置实施方案》（以下简称“《拆迁补偿安置实施方案》”），经重庆市万盛区房地产管理局研究并报重庆市万盛区政府第42次常务会议审定后，于2009年11月1日正式实施。
《拆迁补偿安置实施方案》第四条载明：“本次危旧房拆迁人为万盛区廉租住房保障管理中心。”第九条载明：“私有住房实行产权调换的，安置房面积超过被拆迁房屋所有权证记载面积的，按分段计算方式结算：（一）被拆迁房屋所有权证记载面积人均不满15平方米的，可向拆迁人申请按达到人均15平方米的标准进行住房安置。超过原自有面积部分按多层1430元／平方米、高层电梯房1580元／平方米的标准结算费用；但安置房面积达到人均15平方米后的超面积款项计算，按本条第（二）项规定执行。（二）被拆迁房屋所有权证记载面积超过人均15平方米的，因户型设计导致安置房面积超过被拆迁房屋面积的，按下表结算费用：1、小于或等于5平方米，结算标准为多层1430元／平方米、高层电梯房1580元／平方米。2、大于5平方米且小于或等于10平方米，结算标准为多层1580元／平方米、高层电梯房1730元／平方米。3、大于10平方米，结算标准为交房时安置房同地段、同用途新建商品房市场平均价格。”第三十六条载明：“本次危旧房改造安置过渡期：（一）在老街危旧房拆迁范围内安置的过渡期为两年；……。”第三十七条载明：“超期过渡的，拆迁人按协议约定的原安置补助费标准加倍按月补助过渡安置费。”第四十一条载明：“本方案所涉及的以面积结算是指以建筑面积结算。”
2009年11月3日，原、被告签订1份《产权调换协议书》，约定原告将其位于万盛区万盛街五巷××××××，建筑面积为37.33平方米的砖混结构住房1套与被告的万盛老街危旧房改造拆迁项目范围的安置房屋进行产权调换；被告实际应支付原告各项拆迁补助费共计16300元；原告选房号为××××号；安置房通过竣工验收后，一次性完清产权调换差额款；安置房建好后，结算面积为建筑面积，以具有资质的房屋测绘部门实地测量并经产权登记部门确认的产权面积为最终安置房计价面积；被告应当在2011年10月31日前，将安置房建好并通过相关部门验收合格后，交付原告使用，但如遇下列特殊原因，被告可据实予以延期：1、遭遇法律认定的不可抗力因素；2、如本期拆迁范围的拆迁争议进入行政裁决或司法程序，按行政裁决或司法拆迁所需要的完成时间顺延；除以上规定的特殊情况外，被告如未在本协议规定的期限内将安置房交付原告使用，按《重庆市房屋拆迁管理条例》（市人大2003年5号公告）第四十四条规定办理等内容。但《产权调换协议书》对安置房面积、超面积优惠标准等未作明确约定。随后，双方按协议履行各自义务。
由于拆迁范围内少数被拆迁人拒绝搬迁等原因，万盛老街危旧房改造项目推进受阻。2011年10月31日，被告未能如期完成安置房建设，亦未按约定将安置房交付原告。之后，被告在超期过渡期内，按500元／月的原过渡补助费标准，向原告加倍支付了过渡补助费，即每月向原告支付过渡补助费1000元。
2013年4月24日，万盛经开区国土房管局发出“万盛经开区国土房管信访函（2013）31号”文件，答复万盛老街被拆迁人代表的有关信访事项。该文件第一条载明：“关于超优惠面积部分房价问题，按照《重庆市城市房屋拆迁管理条例》、《拆迁补偿安置实施方案》和所签协议‘拆一还一’，按证载面积相近户型和最少套数的规定安置。因户型设计原因超过优惠面积的，按照2011年10月新建商品房建筑面积市场平均价格多层2960元／平方米，高层3230元／平方米定价。”第四条载明：“不支持被拆迁人提出的安置房扣减公摊面积后进行安置的主张。”
2013年6月，安置房基本完工并具备交房条件，被告随即开展选房分房工作。2013年6月22日，重庆市万盛经济技术开发区管委会批复同意了由万盛经开区国土房管局制定的《万盛老街危旧房改造工程安置房选房细则》（以下简称“《选房细则》”）。
《选房细则》确定了4栋电梯楼和6栋多层楼供被拆迁人选择。其中第四条载明：“面积补差价格标准：（一）被拆迁人原拆迁面积超出人均15平方米保障面积的，其所选安置房屋户型面积大于原拆迁房屋面积部分，按照以下优惠价格补足差价。1、超面积小于或等于5平方米，结算标准为多层楼1430元／平方米、电梯楼1580元／平方米；2、超面积大于5平方米且小于或等于10平方米，结算标准为多层楼1580元／平方米、电梯楼1730元／平方米。若被拆迁人在选择一套安置房且享受上述优惠价格后，确需更大安置户型的，10平方米以内，按照多层楼2960元／平方米、电梯楼3230元／平方米的优惠价格购买；10平方米以上，多层楼3733元／平方米、电梯楼按照4073元／平方米的市场价格购买。以上优惠价格每户被拆迁人只能享受一次。（二）被拆迁人原拆迁房屋面积不足人均15平方米保障面积的（按建筑面积计算，下同），可按照人均15平方米保障面积标准选择安置房屋户型。超出原拆迁房屋自有面积、低于保障面积部分，按照多层楼1430元／平方米、电梯楼1580元／平方米补足差价。超出保障面积部分，按上款执行。”
嗣后，被告向被拆迁人公示了《选房细则》。原告则按《选房细则》相关规定，选择了电梯楼×××栋××××号安置房。经万盛经开区房产测量所测量，原告选择的×××××××号安置房套内面积为86.08平方米，分摊系数为0.2782，分摊面积为23.95平方米，建筑面积为110.03平方米。2013年7月16日，被告制作了1份《万盛老街城市房屋拆迁产权调换差额费用结算表（电梯房）》（以下简称“《费用结算表》”）。《费用结算表》载明被拆迁房屋面积为37.33平方米。《费用结算表》中“被拆迁房屋小于安置房面积差额”一栏载明：“户籍人口及常住人口5人；人均保障15平方米，数量37.67平方米（75-37.33），标准1580元／平方米，金额59518.60元；小于或等于5平方米，数量5平方米，标准1580元／平方米，金额7900元；大于5平方米且小于或等于10平方米，数量5平方米，标准1730元／平方米，金额8650元；大于10平方米且小于或等于20平方米，数量10平方米，标准3230元／平方米，金额32300元；大于20平方米，数量15.03平方米（110.03-75-5-5-10），标准4073元／平方米，金额61217.19元；合计169585.79元”。《费用结算表》还载明“被拆迁人应支付拆迁人各类费额共计160679.33元”等内容。原告在该《费用结算表》上签名捺印确认后，于2013年7月18日向被告支付160679.33元，并领取了安置房钥匙。
另查明，2009年11月至2011年10月的过渡期内，被告已向原告支付每月的过渡补助费500元。
同时查明，经重庆市人大常委会于2003年5月29日修正的《重庆市房屋拆迁管理条例》第四十四条规定：“因拆迁人的责任使自行过渡的被拆迁人的过渡期延长的，从逾期之日起，拆迁人应当按原标准的百分之一百加付临时安置补助费或经济损失补助费；……。”
审理中，原告向本院提出申请，要求对2011年11月1日至2013年7月18日期间，万盛老街安置房屋同地段居民住宅的新建商品房租金进行司法评估。此外，原告举示了重庆市人民政府《关于主城区危旧房拆迁补偿安置工作的指导意见》（渝府发（2008）37号文件），证明实行产权调换的安置住房公摊系数超过15%的，超过部分所对应的公摊面积由拆迁人承担购房费用。
刘成桥向一审法院诉称，原、被告于2009年11月3日签订《万盛老街危旧房改造工程城市房屋拆迁产权调换协议书》（以下简称“《产权调换协议书》”），约定原告以面积37.33平方米的被拆迁房屋调换被告面积为110.03平方米的安置房，安置房号为×××××××；交房时间为2011年10月31日前等。因自身原因，被告延期至2013年7月18日才将安置房交给原告，已严重违约，应当承担违约责任，赔偿给原告造成的租金损失35649.72元，即从2011年11月1日起至2013年7月18日止，租金按每月15元／平方米标准、面积110.03平方米计算，而实际每平方米的月租金以司法评估结论为准。
原告所选安置房的面积中，有15.03平方米是按4073元／的价格计价。根据重庆市万盛区房地产管理局“万盛房发（2009）116号”文件第9条规定，安置房超面积部分应当分段计算房款，大于10平方米的面积按交房时的同地段、同用途新建商品房市场价格计价。因此，超过10平方米的面积应按约定交房时间2011年10月31日的价格3230元／平方米计算。被告应退还相应的购房款12670.29元，即（4073元／平方米-3230元／平方米）×15.03平方米。
原告的被拆迁房屋并无公摊面积，被告以包含过大公摊面积23.95平方米的安置房与原告调换，明显违背调换方案和公平原则。该部分公摊面积应视为安置房面积差额部分，应由被告赔偿原告损失97548.35元，即23.95平方米×4073元／平方米。
现请求法院判令：一、被告赔偿原告因迟延交付安置房造成的租金损失35649.72元；二、被告退还原告购房款12670.29元；三、被告赔偿原告所选安置房差额面积23.95平方米的损失97548.35元；四、本案诉讼费由被告负担。
万盛保障房管理中心一审辩称，原、被告签订《产权调换协议书》属实。被告延期至2013年7月18日交房也是事实，但交房延期的原因是拆迁范围内的少数拆迁户拒绝拆迁，导致拆迁进程受阻。被告已按合同约定和有关规定，加倍向原告支付了过渡费。现原告要求被告支付租金损失，没有法律依据，应当驳回。
根据合同和有关政策，原告选择安置房超过一定优惠面积的部分，应按实际交房时的价格4073元／平方米结算。现原、被告对费用的结算已达成一致意见并形成费用结算表，原告签字确认且已履行付款义务。如果原告认为费用结算表不是其真实意思表示，应先撤销该费用结算表。现原告要求被告退还购房款，法院应当驳回。
按照合同约定，被告调换给原告的安置房面积是建筑面积，包括公摊面积和套内面积。原告认为选择的安置房面积不应包括公摊面积，没有法律依据。现原告要求被告赔偿差额面积损失，法院亦应当驳回。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告于2009年11月3日签订的《产权调换协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
《产权调换协议书》明确约定，被告如延期交房时，应按《重庆市房屋拆迁管理条例》第四十四条的规定办理，即被告按原标准的百分之一百加付临时安置补助费或经济损失补助费。现被告已向原告加倍支付超期过渡期间的安置补助费，符合约定和相关规定，本院予以确认。由于《产权调换协议书》没有约定延期过渡期间被告应赔偿原告租金，《重庆市房屋拆迁管理条例》亦未规定拆迁人应当赔偿被拆迁人租金，所以原告要求支付延期过渡期间的租金损失的诉讼请求不成立，本院不予支持。同时，因原告提出的租金损失不予主张，没有必要对租金标准进行司法评估，故对原告提出的司法评估申请，本院不予准许。
《产权调换协议书》对安置房面积、超面积优惠标准等未作明确约定，原、被告可以对此进行补充约定。原告按《选房细则》的规定选择安置房后，被告根据《拆迁补偿安置实施方案》和《选房细则》制作了《费用结算表》，载明原告选择的安置房面积、超面积数量、优惠标准和结算房款金额等内容。原告作为完全民事行为能力人，在《费用结算表》上签字确认并支付相应房款，表明原告已认可《费用结算表》载明内容。因此，本院认定《费用结算表》是原、被告在《产权调换协议书》的基础上，依据《拆迁补偿安置实施方案》和《选房细则》的规定所形成的补充协议，证明双方对超面积优惠标准等事宜已达成一致意见。该《费用结算表》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，应受法律保护。《费用结算表》已载明超面积15.03平方米的结算标准为4073元／平方米。现原告以超面积15.03平方米的结算标准应为3230元／平方米为由，要求被告退还相应购房款12670.29元，理由不充分，本院不予支持。
根据相关拆迁政策规定及《产权调换协议书》约定，原告所选安置房的结算面积应当为测绘部门测量并经产权登记部门确认的建筑面积。被告按照测绘部门出具的测绘数据，确定安置房结算面积为包括公摊面积的建筑面积，制作《费用结算表》并经原告签字确认，符合拆迁政策规定和《产权调换协议书》约定。现原告诉称被告提供包含公摊面积的安置房进行产权调换，与协议约定不符，其请求不成立，本院不予支持。
本案中的公摊面积是指原告所选安置房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包括为本栋楼服务的电梯井、管道井、楼梯间、过道、公共门厅、辅助或管理用房等。这些公用设施为本栋楼的住户服务，其面积应由本栋楼的各产权人分摊。同时，在法律规定的范围内，公用建筑面积大，公用设施的服务功能相对较强，产权人享受的配套服务越完善，居住环境越好。原告既然享受公用设施提供的配套服务，就应当承担相应的公摊面积，这符合权利义务一致原则和公平原则。由于原告未举示充分证据证明原告所选安置房的公摊面积超过了约定或法定限额，所以其诉称安置房公摊面积过大，理由不足，本院不予采纳。重庆市人民政府《关于主城区危旧房拆迁补偿安置工作的指导意见》的适用范围限定于主城区，并不包括万盛区（万盛经开区），与本案无关联性，本院不予采信。因此，原告诉称被拆迁房屋没有公摊面积，而安置房公摊面积过大，违背公平原则的意见，理由不充分，本院不予采纳。现原告要求被告赔偿所选安置房差额面积23.95平方米的损失97548.35元，理由不充分，本院不予支持。遂判决：一、驳回刘成桥要求重庆市万盛经济技术开发区保障房管理中心赔偿因迟延交付安置房造成的租金损失35649.72元的诉讼请求；二、驳回刘成桥要求重庆市万盛经济技术开发区保障房管理中心退还购房款12670.29元的诉讼请求；三、驳回刘成桥要求重庆市万盛经济技术开发区保障房管理中心赔偿所选安置房差额面积23.95平方米的损失97548.35元的诉讼请求。本案案件受理费减半收取1902元，由原告刘成桥负担（已交纳）。
宣判后，刘成桥不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原判；2.依法判令被上诉人赔偿上诉人因迟延交付安置房给上诉人造成的租金损失35649.72元（从2011年11月1日起计算至2013年7月18日止，实际损失以司法评估结论为准。）3.依法判令被告退还上诉人所选房面积超过57.67平方米以上的部分即15.03平方米的购房款12670.29元。4.依法判令被上诉人赔偿原告所选安置房差额面积23.95平方米的损失为97548.3元。（公摊面积23.95×4073元／平方米）；5.一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1.关于租金损失。被上诉人迟延安置被上诉人，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，被上诉人应当以同地段同类房屋租金标准赔偿损失。虽然，双方在协议中有关于迟延安置过渡费的约定，但约定的金额低于损失，应当予以增加。2.关于上诉人所选房屋面积中，有15.03平方米按4073元／平方米计算的购房款12670.29元。根据双方所签定的协议书及实施方案第九条规定，大于10平方米的按照交房时同地段、同用途新建商品房市场价格计算，但费用结算表改成20平方米以上部分按4073元／平方米计算。被上诉人违反了《合同法》第六十三条和《中华人民共和国价格法》第四十一条的规定，上诉人有权要求被上诉人返还多支付的12670.29元。3.关于上诉人所选安置房差额面积23.95平方米的损失。上诉人的被拆迁房屋面积为37.33平方米，公摊系数为零。被上诉人向上诉人交付的安置房建筑面积为110.03平方米，公摊系数0.2782，分摊面积23.95平方米。双方所签的协议书中没有公摊面积和公摊系数的约定，属约定不明，上诉人的被拆迁房公摊为零，安置房公摊为23.95平方米，违背公平原则和诚实信用原则，被上诉人应当向上诉人赔偿差额面积的损失。
被上诉人答辩认为：一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：本案双方当事人争议的焦点是：一.租金损失问题；2.超面积中的15.03平方米的购房款12670.29元问题；三.安置房差额面积23.95平方米的损失问题。综合双方的诉称和答辩及一审查明的事实，本院分别评述如下：
关于租金损失问题。双方当事人所签订的《产权调换协议书》性质有别于商品房买卖合同。在《产权调换协议书》中，双方当事人对过渡补助费及逾期安置补助费进行了约定，且双方的约定符合相关法律、法规及政策规定。上诉人请求被上诉人支付租金损失，既没有合同依据也没有法律依据，本院对此不予支持。
关于超面积中的15.03平方米的购房款12670.29元问题。《拆迁补偿安置实施方案》及双方签订的《产权调换协议书》对安置房位置、户型、面积和超面积具体计算等未作明确约定。《选房细则》公布后，上诉人依据《选房细则》选择了房号，被上诉人依据《选房细则》和上诉人选择的房号，制作了《费用结算表》。上诉人在《费用结算表》上签字确认并缴纳了相应费用。上述履约过程体现了双方的合意。一审法院据此认定，《费用结算表》构成《产权调换协议书》的补充协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定。本院予以确认。
关于安置房差额面积23.95平方米的损失问题。《拆迁补偿安置实施方案》第四十一条载明：“本方案所涉及的以面积结算是指以建筑面积结算。”上诉人产权证上载明被拆迁的房屋建筑面积为37.33平方米，且《产权调换协议书》第一条亦载明上诉人房屋建筑面积37.33平方米，第八条面积确认、面积差异及安置房产权登记的约定中载明：“安置房建好后，结算面积为建筑面积，以具有资质的房屋测绘部门实地测量并经产权登记部门确认的产权面积为最终安置房计价面积。……”被上诉人以安置房建筑面积110.03平方米与被拆迁房建筑面积37.33平方米进行结算，符合上述约定及文件规定，也不违反法律法规及政策的规定。
综上，上诉人的请求及理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3217元，由上诉人刘成桥负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 肖 琴
审 判 员 张泽兵
代理审判员 肖 飞
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 张乾胜