北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第14439号
原告周锁立，男，1960年11月1日出生。
委托代理人秦家君，北京市江山律师事务所律师。
被告北京仁和苑文化发展有限责任公司，住所地北京市西城区小沙土园4号。
法定代表人王佩琳，该公司经理。
委托代理人辛霞，北京市荣德律师事务所律师。
委托代理人渠华刚，北京市荣德律师事务所律师。
第三人北京李福寿笔业有限责任公司，住所地北京市西城区琉璃厂东街小沙土园4号。
法定代表人吴斌，该公司董事长。
委托代理人李书娥，女，1963年9月11日出生，北京李福寿笔业有限责任公司办公室主任。
第三人北京亚太华盛国际文化发展有限公司，住所地北京市海淀区青云里满庭芳园小区9号楼青云当代大厦905室。
法定代表人夏雪明，该公司经理。
原告周锁立与被告北京仁和苑文化发展有限责任公司（以下简称仁和苑公司）、第三人北京李福寿笔业有限责任公司（以下简称笔业公司）、北京亚太华盛国际文化发展有限公司（以下简称文化公司）挂靠经营合同纠纷一案，本院适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周锁立的委托代理人秦家君，被告仁和苑的委托代理人辛霞、渠华刚，第三人笔业公司的委托代理人李书娥、第三人文化公司的法定代表人夏雪明到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告周锁立诉称：
仁和苑公司在其住所地经营仁和苑古玩字画市场多年，且该市场在业界已经有一定的知名度。周锁立自2006年至今，在该市场与仁和苑公司合作经营，经营地点为仁和苑市场内2楼西7号。
2012年9月，周锁立与仁和苑公司续订《合作经营协议书》，约定：合作期限为2012年10月1日至2013年9月30日，1年期满后双方可续约；全年综合费用为14820元。就该年综合费用收取问题，周锁立还述称：原历年综合费用均为29640元。但在该年度费用收取过程中，经与仁和苑公司协商，进行了减半收取。
2012年10月下旬，仁和苑公司在未经通知和解释的情况下，突然从仁和苑古玩书画市场失踪，不尽市场管理职责，并将室外的招牌和匾牌拆除，退出了市场的经营。仁和苑公司的违约行为，使周锁立遭受了严重的经营损失。
因此，依据相关合同条款的约定，现周锁立诉至法院，请求依法判令：仁和苑公司继续履行与周锁立于2012年9月签订的《合作经营协议书》，恢复仁和苑古玩字画市场经营场所及室外招牌原状，拆除现在悬挂的凝烟阁招牌；仁和苑公司向周锁立偿付违约罚金2964元；并承担案件受理费。
原告周锁立为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据予以证明：
1、2012年9月仁和苑公司与周锁立签订的《合作经营协议书》；
2、仁和苑公司收款收据；
3、照片2张；
4、《委托代征税款协议书》与《委托代开普通发票协议书》复印件；
被告仁和苑公司答辩称：
首先，仁和苑公司与周锁立签订的《合作经营协议书》名为合作经营，实为租赁关系。仁和苑公司仅为周锁立提供场地和场所管理，并未参与其实际经营，也未按比例分配其经营利润。
其次，仁和苑公司并未违约，不应承担违约责任。2001年8月期间，仁和苑公司与笔业公司共同签订一份《笔业公司与仁和苑公司合作经营协议书》，该协议约定：合作经营“仁和苑文化市场”；由笔业公司将小沙土园4号南楼地上一至四层、地下一层及前院承包给仁和苑公司，作为文化市场经营场地，使用权归仁和苑公司。协议签订后，仁和苑公司以“仁和苑文化市场”名义经营，并对外转租房屋。2012年10月30日，仁和苑公司与笔业公司及文化公司共同签订《关于笔业公司与仁和苑公司终止合同及与文化公司续约的有关协议》，该协议约定：仁和苑公司与笔业公司终止联营关系；自2013年1月起由文化公司代替仁和苑公司继续完成4年经营权，执行合同等。协议签订后，仁和苑公司退出经营，由文化公司以其名义继续经营文化市场，成为新的出租方，而周锁立仍为承租方。依据有关法律规定，仁和苑公司将合作协议项下的全部权利、义务转移给文化公司，已经笔业公司同意。至此，仁和苑公司退出，不再是仁和苑公司与周锁立签订的《合作经营协议书》的出租方。
依据相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力，周锁立应当向新的出租方主张权利。现仁和苑公司已不是《合作经营协议书》的相对方，没有权利与义务来履行协议约定的内容，因此，仁和苑公司不同意周锁立的诉讼请求。
被告仁和苑公司为支持其答辩意见，向本院提交以下证据予以证明：
1、2001年8月仁和苑公司与笔业公司签订的《笔业公司与仁和苑公司合作经营协议书》；
2、2012年10月30日仁和苑公司、笔业公司与文化公司签订的《关于笔业公司与仁和苑公司终止合同及与文化公司续约的有关协议》；
3、北京炫宝阁工艺品商店的工商登记企业信息及税务登记证；
4、2012年10月16日仁和苑公司与文化公司签订的《转让协议》；
5、房租证明、租金发票、代缴水电费发票。
第三人笔业公司述称：
案件争议与其无关，笔业公司与周锁立不存在合同关系。另，就经营场所问题，笔业公司向本院出具书面说明，载明：笔业公司前身为北京市制笔厂（国有集体企业），2001年改制。企业为了生存，自2002年与仁和苑公司联营开发文化市场。关于小沙土园4号楼是我企业在1972年—1974年的自建房，由于计划经济当时没有产权意识，产权归房管局所有。我们与仁和苑公司合作十余年，房管局知道此事，并于今年4月份在法院达成调解协议，（房管部门撤诉，庭外调解，法院备案），约定的是我们的联营收益一半给房管局，由原4元／㎡上涨到15元／㎡。
第三人文化公司述称：
文化公司于2012年10月16日租下了整栋楼，招牌的现状不能变更；周锁立起诉的是仁和苑公司，与文化公司无关；所涉合同现实际履行，市场也在正常管理。因此，不同意周锁立的相关诉讼意见。
第三人笔业公司与文化公司均未向法庭提交证据材料。
经法庭举证、质证，本院对原告周锁立与被告仁和苑公司向法庭提交的证据材料的真实性、合法性与关联性予以确认，均可作为本院认定相关事实的依据。
本院经审理查明：
一、所涉合同：
1、2001年8月，仁和苑公司与笔业公司签订《笔业公司与仁和苑公司合作经营协议书》一份。该协议规定：合作经营“仁和苑文化市场”项目；由笔业公司将小沙土园4号南楼地上一至四层、地下一层及前院承包给仁和苑公司作为文化市场经营场地，使用权归仁和苑公司；该协议还就联营费用、双方责任、合作期限（15年）等作了约定。
此后，所涉场地即由仁和苑公司实际使用至本案争议发生。在使用期间，仁和苑公司将此部分经营场所以后文所涉“合作经营”的方式交予涉案商户（含周锁立，下同）经营使用，双方之间签订的《合作经营协议书》一年一签，持续至今。
2、仁和苑公司（甲方）与周锁立（乙方）于2012年9月续签《合作经营协议书》，该协议约定：甲方承租涉案场地以其公司名义进行经营，组织文化艺术交流活动，技术开发、技术转让……销售文化办公用品；甲方在其经营范围内与乙方合作，由甲方提供经营场所与管理，乙方提供资金与商品，双方共同经营，甲方收取综合管理费，商品经营所得归乙方所有；合作期限为2012年10月1日至2013年9月30日，1年期满后双方可续约；全年综合费用14820元（注：三楼漏水交一半），于合作经营协议签订时付清；乙方对甲方的债务不承担任何责任，甲方对乙方的债务亦不负任何责任；甲、乙双方违反本协议的，均应承担违约责任，给对方造成经营损失的，应按实际损失赔偿，并（处）当年综合费用的百分之十为罚金。甲方有权按期如数向乙方收取应交费用，有权监督和规范乙方合法经营，不超出经营范围，有权制止乙方不文明经营行为，规劝其依法纳税，有权在物业管理范围内，检查房屋设施和防范意外事故；甲方应严格执行国家法规及北京市有关规定；乙方可凭甲方提供的经营场所而自主经营业务，有权在甲方营业执照核准的经营范围内自主经营，自行聘用工作人员；乙方对经营场所拥有使用权，在不改变房屋主体结构的情况下可根据自身经营的需要，添附装饰物，但改造设施归甲方所有。
3、2012年10月16日，仁和苑公司与文化公司签订《转让协议》一份。该协议约定：依据《笔业公司与仁和苑公司合作经营协议书》，经笔业公司同意，将该协议所涉仁和苑公司承租的经营场所全部转让给文化公司，由文化公司自主经营；转让费220万元；本协议为债权转让协议，交接后由文化公司负责通告现所有承租商户，所有商户继续履行与仁和苑公司所签订的合同；自本合同生效之日起，由文化公司向所有承租方主张权利，承担义务。
4、2012年10月30日，仁和苑公司、笔业公司与文化公司共同签订《关于笔业公司与仁和苑公司终止合同及与文化公司续约的有关协议》一份。该协议约定：终止仁和苑公司与笔业公司签订的《笔业公司与仁和苑公司合作经营协议书》；自2013年1月起由文化公司继续完成由仁和苑公司与笔业公司所签合同的后4年经营权。
二、其他所涉事实
1、周锁立与仁和苑公司签订的《合作经营协议书》所涉综合管理费14820元及应交押金周锁立已交纳，各方当事人均不持异议。
2、仁和苑公司的工商登记的经营范围包括：组织文化艺术交流活动，承办展览、展示，销售家具、工艺美术品、百货、针纺织品、集邮票品，自产自销中国字画，房屋出租等。
周锁立已经持有个体工商执照，字号名称为北京炫宝阁工艺品商店，经营者为周锁立，发照日期为2006年6月16日。
3、2012年10月16日《转让协议》与2012年10月30日《关于笔业公司与仁和苑公司终止合同及与文化公司续约的有关协议》签订后，仁和苑公司退出了文化市场的经营管理，由文化公司继续经营文化市场，并于2012年11月初，将文化市场外悬挂的招牌字号“仁和苑”拆除，现悬挂招牌字号为“凝烟阁”。
4、2012年12月26日，仁和苑公司与北京市西城区国家税务局签订《委托代征税款协议书》与《委托代开普通发票协议书》。约定的主要内容为：税务机关委托仁和苑公司代征增值税，代征范围为仁和苑市场内的定期定额征收业户，税额为150元（每户、每月），征收期限为2013年1月1日至2013年12月31日；税务机关委托仁和苑公司代开普通发票，代开发票的对象为仁和苑市场内从事生产经营且未申请领购发票的经营者，委托期限为2013年1月1日至2013年12月31日。
依据涉案商户陈述：多年来，仁和苑公司受税务机关委托代征代缴文化市场内商户的税款，每月每户均按照150元固定税额征税，此部分税额已经包含于综合服务费中；同时仁和苑公司为文化市场内的商户代开发票，但自争议发生后，仁和苑公司不再代开商业发票。
5、依据第三人文化公司陈述：《转让协议》与《关于笔业公司与仁和苑公司终止合同及与文化公司续约的有关协议》签订后，曾先后三次通知文化市场内的商户。但涉案商户均未予确认，并认为是牌匾字号变更后，市场无人管理，经至法院诉讼才得知转让的详情。
上述事实，有前述证据和各方当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：
涉案合同效力问题
案件所涉仁和苑公司与笔业公司签订的《笔业公司与仁和苑公司合作经营协议书》、仁和苑公司与涉案商户签订的《合作经营协议书》（以下简称《分租协议》）、仁和苑公司与文化公司签订的《转让协议》、仁和苑公司与笔业公司及文化公司共同签订的《关于笔业公司与仁和苑公司终止合同及与文化公司续约的有关协议》为各方当事人真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，合法有效，应予保护。
二、有关仁和苑公司与涉案商户签订的《分租协议》的法律关系性质问题及本案案由的确定
房屋（场地）租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给租赁人使用，出租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好的归还出租人的合同。挂靠经营是指经营主体（包括自然人、个体工商户等）与另一经营主体协议约定，由挂靠方使用被挂靠企业的经营资质和凭证等进行经营活动，并向被挂靠企业提供挂靠费用的经营形式。
本案中，依据对该份《分租协议》约定内容的审查，并结合涉案当事人就该合同的实际履行情况的陈述，本院认为案件所涉法律关系兼具挂靠经营与房屋租赁的性质。
因本案所涉争议及仁和苑公司是否存在违约行为的判定主要涉及《分租协议》中有关挂靠经营条款的审查认定，故本院确定的案由为挂靠经营合同纠纷。
三、关于仁和苑公司合同转让行为的效力与违约责任的认定
本案所涉争议源于仁和苑公司在履行涉案相关合同过程中，将合同约定的权利义务一并转让给文化公司的行为。
就此，涉案商户认为，因该转让行为并未通知并征得涉案商户同意，故所涉转让行为无效且对涉案商户不发生法律效力。
就此，本院应从以下几个层面予以分析认定。
（一）本院通过对案件所涉仁和苑公司与笔业公司签订的《笔业公司与仁和苑公司合作经营协议书》、仁和苑公司与文化公司签订的《转让协议》、仁和苑公司与笔业公司及文化公司共同签订的《关于笔业公司与仁和苑公司终止合同及与文化公司续约的有关协议》的审查，就仁和苑公司与文化公司就承租笔业公司房屋（场地）问题所为的合同权利义务转让的行为，并不违反法律、法规，且为所涉合同各方当事人的真实意思表示，合法有效。
依照相关法律规定，恶意串通损害国家、集体或第三人利益的合同无效。而就前述转让行为是否因前引规定而导致无效，在本案中本院亦应予以认定。所谓恶意串通是指合同当事人出于故意且相互串通为了获得非法利益而为的行为。现通过案件的审理，前述合同各方当事人所涉转让行为及合同的签订并无证据佐证系为获取非法利益为目的。因此，本院应当对前涉合同的效力予以确认。
（二）依据《分租协议》的约定，合同的履行期限为2012年10月1日至2013年9月30日。
在实际履行过程中，仁和苑公司因与文化公司、笔业公司签订前文所涉转让协议，故其于2012年11月实际上已经单方退出了该《分租协议》的履行。
而就此，现无证据佐证仁和苑公司向涉案商户进行通知并合意解决。仁和苑公司与文化公司签订的《转让协议》虽然存在“交接后由文化公司负责通告现所有承租商户，所有商户继续履行与仁和苑公司所签订的合同；自本合同生效之日起，由文化公司向所有承租方主张权利，承担义务”的相关约定，但该条款约定显然处分了合同外第三人（即涉案商户）的权利，因此，在未经涉案商户确认的前提下，仁和苑公司与文化公司作出的此部分约定，对涉案商户不具法律约束力。
而在文化公司受让并承接了文化市场的经营与管理后，涉案商户基于《分租协议》中有关承租场地继续经营的权利虽然并未受到实质侵害，但鉴于文化公司亦未能与涉商户就《分租协议》未到期部分的履行达成合意并另行签订相关协议，故仁和苑公司应就未能严格履行《分租协议》的相关约定承担相应民事责任。
（三）关于仁和苑公司违约责任的认定
仁和苑公司与涉案商户签订的《分租协议》约定：仁和苑公司承租涉案场地以其公司名义进行经营，组织文化艺术交流活动，技术开发、技术转让……销售文化办公用品；仁和苑公司在其经营范围内与涉案商户合作，由仁和苑公司提供经营场所与管理，涉案商户提供资金与商品，双方共同经营；合作期限为2012年10月1日至2013年9月30日；涉案商户可凭仁和苑公司提供的经营场所而自主经营业务，有权在仁和苑公司营业执照核准的经营范围内自主经营，自行聘用工作人员；涉案商户对经营场所拥有使用权。
依据上述约定可以看出，涉案商户系挂靠仁和苑公司名义对外经营，“合作”期限为2012年10月1日至2013年9月30日。现仁和苑公司在合同履行期间，单方退出协议履行的行为导致涉案商户无法继续使用仁和苑公司的名义对外经营，且未依合同约定期间履行合同的行为构成违约，应当向涉案商户承担违约责任。
仁和苑公司与涉案商户签订的《分租协议》还约定：双方违反本协议的，均应承担违约责任，给对方造成经营损失的，应按实际损失赔偿，并（处）当年综合费用的百分之十为罚金。据此，涉案商户依照上述合同约定主张按照“当年综合费用的百分之十为罚金”，由仁和苑公司向涉案商户承担违约责任的诉讼请求，本院应当予以支持。本案所涉《分租协议》约定“全年综合费用14820元（注：三楼漏水交一半），于合作经营协议签订时付清”。据此，显见周锁立应交全年综合费用应为29640元，减半交纳的原因在于仁和苑公司对其进行的补偿。因此，现周锁立主张按照历年（未减半）收取的综合费用29640元的10%由仁和苑公司偿付违约金（罚金）2964元的诉讼请求，本院应予支持。
四、关于《分租协议》的继续履行问题
依据前引《分租协议》中关于履行期限的约定，在本案审理过程中，合同约定的履行期间已经届满。因此，本院对涉案商户关于要求判令仁和苑公司继续履行《分租协议》及字号招牌恢复原状的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告北京仁和苑文化发展有限责任公司于本判决生效后十日内向原告周锁立偿付违约金（罚金）二千九百六十四元；
二、驳回原告周锁立的其他诉讼请求。
如果被告北京仁和苑文化发展有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五十元，由被告北京仁和苑文化发展有限责任公司负担（于本判决生效之后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张长缨
代理审判员 霍焕祥
人民陪审员 果振敏
二〇一三年十二月二日
书 记 员 高尚源