河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民三终字第374号
上诉人（原审被告、反诉原告）郑州琪玉商贸有限公司。
法定代表人杨伟涛，该公司总经理。
委托代理人牛红波，河南文丰律师事务所律师。
委托代理人赵明亮，河南文丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）樊松涛，男，1973年1月12日出生，汉族。
委托代理人梁满，男，1973年4月5日出生，汉族。
上诉人郑州琪玉商贸有限公司（以下简称琪玉公司）因与被上诉人樊松涛房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2014）管民二初字第1479号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人琪玉公司的委托代理人牛红波，被上诉人樊松涛及其委托代理人梁满到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原审法院经审理查明：一、2012年4月之前，琪玉公司租赁了河南省美景集团有限公司开发的位于郑州市管城区航海东路2号富田太阳城郑州一站广场商业有限公司（以下简称一站广场）B区B1043号商铺（面积约130平方米）（审理过程中，琪玉公司没有提供其与一站广场的原始租赁合同）。
2012年4月7日，琪玉公司在没有征得一站广场同意的情况下将其租赁的B1043-2营业场地转租给樊松涛。双方签订的租赁合同主要约定：租赁期限2012年5月1日至2017年2月30日；转让费为6万元；每月租金为每平方米200元；违约责任为：合同期间樊松涛不得经营琪玉公司同样的产品，合同期间墙面、地面、线路不得擅自更改；樊松涛必须严格遵守和执行本合同的相关管理规定，如违反本合同的条款，琪玉公司将要求樊松涛违约处理；在合同期间，琪玉公司保证樊松涛拥有至少4年零10个月的承租权，如因琪玉公司无权转租或丧失转租的权力使樊松涛承租不满4年零10个月，琪玉公司应赔偿樊松涛违约金，同时樊松涛享有转让权；另约定如有一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金10万元。（该合同为打印的文本，樊松涛提交法院的合同文本上有“同时乙方（樊松涛）享有转让权”的内容；琪玉公司对樊松涛提交的合同真实性无异议，但称后来又就转让权重新合议。琪玉公司提交法院的合同文本上的“同时乙方（樊松涛）享有转让权”的内容被人为划掉，后面手写有“不允许乙方（樊松涛）转让”的内容，樊松涛称这内容系琪玉公司单方更改）。
签订合同后，双方依约履行。樊松涛更换门头及进行装修后开始经营化妆品。
2013年5月25日，一站广场向琪玉公司发出违规整改通知。
2013年6月22日，樊松涛将租赁的涉案营业场地以22万元的转让费转让给案外人金磊经营“麦多馅饼”。
2013年6月25日，一站广场再次向琪玉公司发出了违规整改通知。
2013年9月12日，案外人金磊将其租赁樊松涛的涉案营业场地又以31万元的转让费转让给案外人闫帮川经营“煲仔饭”小餐馆。
2013年11月15日，一站广场第三次向琪玉公司发出了违规整改通知。
2013年12月23日，一站广场向B1043琪玉公司的商户（闫帮川）发出《通知》，称双方签订的租赁合同有效期为2011年1月5日至2014年1月4日，对方未按合同约定在租赁期限届满之日的6个月前向其提出书面续租要求，租赁合同自租赁期限届满日之次日自行终止。一站广场要求闫帮川于2014年1月4日前做好撤离。由于一直无法签订续租协议，闫帮川于2014年2月4日撤离B1043-2号营业场地，房租也交至2014年2月4日。此后，酿成多起纠纷。
二、2014年1月2日，案外人闫帮川将案外人金磊起诉到原审法院，主张：1、金磊向闫帮川返还房屋转让费310000元；2、金磊赔偿因其违约给闫帮川造成的损失19582.2元。原审法院在2014年3月27日做出判决，解除闫帮川与金磊于2013年9月12日签订的《转让协议》，该协议不再履行；金磊于该判决生效之日起十日内向闫帮川返还转让费250122元（该判决已经生效）。
2014年4月6日，金磊将樊松涛起诉到郑州市二七区人民法院，主张解除两人签订的合同，返还转让费22万元，赔偿经济损失4.5万元。后经法院调解，樊松涛返还金磊21万元。
樊松涛诉至原审法院，请求依法判令：1、琪玉公司向樊松涛退还转让费（包括活动费1.7万元）7.7万元、赔偿违约金10万元及其它损失费5万元共计22.7万元；2、琪玉公司承担本案诉讼费用。
琪玉公司提起反诉，请求依法判令：1、解除2012年4月7日双方签订的《租赁合同》；2、樊松涛本应赔偿琪玉公司一站广场B1043-2号商铺的装修费用损失32万元，应向琪玉公司赔偿违约金10万元；现琪玉公司要求樊松涛承担违约责任，综合请求赔偿琪玉公司30万元；3、樊松涛承担本案诉讼费用。
原审法院认为，琪玉公司在未经出租人一站广场同意的情况下与樊松涛签订为期4年零10个月的租赁合同，是酿成本案纠纷和相关纠纷的主要原因。同时，樊松涛也未尽到应有的注意义务。关于合同约定的转让权问题，樊松涛提供的合同文本的真实性要高于琪玉公司提供合同文本的真实性。
关于樊松涛的本诉请求。主张的活动费1.7万元，不属于民事案件调整范围。主张退还的转让费6万元，结合樊松涛及其转租使用的时间等因素，原审法院酌定为4万元。主张的违约金10万元，原审法院根据案情酌定为8万元，主张的其它损失费5万元，证据不力，原审法院不予采信。
关于琪玉公司的反诉请求。主张的解除双方签订《租赁合同》，在诉讼前营业场地实际上已经被收回，无需法院判决解除。主张的装修费用损失32万元，证据不力，原审法院不予采信；主张的违约金缺乏事实依据，原审法院不予支持。
双方对案件辩称的合理成分，原审法院已予以考量。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条及相关法律之规定，原审法院判决：一、该判决生效后十日内，郑州琪玉商贸有限公司返还樊松涛转让费4万元，支付违约金8万元；二、驳回樊松涛的其他诉讼请求；三、驳回郑州琪玉商贸有限公司的反诉请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4705元、反诉受理费2900元，由郑州琪玉商贸有限公司承担。
宣判后，琪玉公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、一审法院没有查清本案基本事实。《租赁合同》第三条第二款约定“合同期间墙面、地面、线路不得擅自更改”，第五款约定“乙方（樊松涛）必须严格遵守和执行本合同的相关管理规定，如违反本合同的条款，甲方（琪玉公司）将要求乙方违约处理”，第六条约定“如有一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金壹拾万元”。樊松涛及其后手的承租人均对门面房的墙面、地面、线路擅自进行了更改、重新装修，违约事实存在，樊松涛应承担违约责任，赔偿10万元违约金。二、32万元装修费用应予以认定。琪玉公司的原装修系河南荣达装饰工程有限公司于2011年1月至3月承接，总工程款32万元，该公司已经收到款项，并出具了收据。樊松涛及其后手承租人没有取得琪玉公司的同意，完全损毁了原有的装修，樊松涛应承担装修费用赔偿责任，考虑到琪玉公司已经使用过一段时间，仅要求樊松涛赔偿20万元。三、琪玉公司有先诉抗辩权，应驳回樊松涛的诉讼请求。樊松涛及其后手的承租人均对门面房的墙面、地面、线路擅自进行了更改、重新装修，违约在先，这是造成琪玉公司无法与郑州一站广场续约的关键因素，琪玉公司有先诉抗辩权。樊松涛无权要求赔偿违约金及退还转让费，应驳回樊松涛的诉讼请求。请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回樊松涛的诉讼请求；2、撤销原审判决第三项，改判樊松涛承担装修费用损失20万元、支付违约金10万元，以上合计30万元；3、维持原审判决第二项；4、樊松涛承担一、二审诉讼费用。
被上诉人樊松涛答辩称：1、琪玉公司的上诉理由不成立，琪玉公司要求查明的事实与本案无关，引起本案纠纷的原因是产权人（一站广场）将房屋出租给琪玉公司的最后截止期是2014年1月4日，房屋租赁到期后，一站广场下达通知收回了出租的房屋，造成了最后的承租者闫帮川不能经营。而琪玉公司与樊松涛签订的合同的最后到期日是2017年2月30日，琪玉公司属于合同欺诈，应当承担根本违约的法律责任。2、琪玉公司要求樊松涛承担违约金10万元没有依据，樊松涛没有违约，根本违约者是琪玉公司。3、琪玉公司32万元的装修费用，樊松涛认为争议的房屋已经被产权人到期收回，根本不存在装修费用损失，如果有损失也是琪玉公司向一站广场诉求。请求驳回琪玉公司的上诉。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：琪玉公司上诉称樊松涛及其后手承租人没有取得琪玉公司的同意，完全损毁了原有的装修，并且樊松涛及其后手承租人均对涉案门面房的墙面、地面、线路擅自进行了更改、重新装修，违反了合同约定，樊松涛应承担违约责任及赔偿装修费用。琪玉公司与樊松涛签订的《租赁合同》第三条第2项约定“合同期间墙面、地面、线路不得擅自更改”，按照通常理解，该条款应该是指承租人在租赁期间不得擅自改变房屋墙面、地面、线路的基本构造，而非指不能改变原有装修，承租人在承租后根据经营情况更改门头及装修应属普遍情况，双方在合同中也未明确限定承租人必须使用原有装修，且琪玉公司提供的证据不足以证明其所花费的装修费用，涉案房屋因到期已被一站广场收回，因此，琪玉公司的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。琪玉公司上诉称由于樊松涛违约在先，造成琪玉公司无法与一站广场续约，琪玉公司有先诉抗辩权，樊松涛无权要求赔偿违约金及退还转让费。2013年12月23日，一站广场向B1043琪玉公司的商户（闫帮川）发出《通知》，称双方签订的租赁合同有效期为2011年1月5日至2014年1月4日，对方未按合同约定在租赁期限届满之日的6个月前向其提出书面续租要求，租赁合同自租赁期限届满日之次日自行终止，并要求闫帮川于2014年1月4日前做好撤离。因此，琪玉公司在未经出租人一站广场同意的情况下与樊松涛签订超过原有承租期限的租赁合同，是引起本案纠纷的主要原因。琪玉公司的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7605元，由郑州琪玉商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾小潭
审 判 员 马 莉
代理审判员 刘平安
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 黄会苹