江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01897号
上诉人（原审原告）于静。
委托代理人杨如珍。
委托代理人张大光，江苏华德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李丽。
第三人连云港市海州区教育局。
法定代表人王从峰，该局局长。
委托代理人侯作山，该局办公室主任。
上诉人于静因与被上诉人李丽、第三人连云港市海州区教育局（以下简称海州区教育局）因房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第00654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月20日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月3日公开开庭进行了审理。上诉人于静的委托代理人杨如珍、张大光、被上诉人李丽、第三人海州区教育局的委托代理人侯作山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
于静一审诉称，2014年7月1日，于静、李丽签订租房协议书，协议签订后，于静按约支付了14400元房租及2000元押金，后花费装修费14000元。2014年9月26日，海州教育局（原新浦教育局）下发通知书，要求于静交回租赁房屋，双方签订的合同无法继续履行。于静多次找李丽退还房租，赔偿装修费用，但李丽不予理睬。现诉至法院，请求判令李丽返还房租及装修费16000元（房租7200元、装修费7000元，主张16000元），返还租房押金2000元，并由李丽承担本案诉讼费用。
李丽一审辩称，双方合同还在正常履行中，且约定了装修费于静自己负责和我无关。签订协议前，于静是了解房屋全部情况的，我没有隐瞒任何情况，现在房屋没有拆迁，于静还在使用中。且于静一直没有说不租，没有将钥匙还给我。
第三人连云港市海州区教育局一审未作陈述。
原审法院经审理查明，原连云港市新浦区教育局（甲方，现海州区教育局）与李丽（乙方）签订租房协议书一份，约定：一、乙方租用甲方原海宏中学某号门面房，年租金陆仟元整，租金于租用房屋签订协议时一次性交清，不得拖欠。二、租用期限为一年，从2014年1月1日至2014年12月31日止。…九、在租用期间乙方不得转租，如有转租现象，甲方可单方面收回乙方承租房屋，租金不予退还。如乙方在租用期间因违反上级有关规定或不服从甲方管理，甲方可单方面要求乙方退租，租金不予退还。若遇到政府规划或甲方校园改造、校安工程建设需要，甲方需要收回房屋时，乙方在接到甲方收回通知后应积极配合，在15天内将房屋交给甲方。甲方对乙方的装修等布置不予赔偿。双方合同还约定了其他事项。
2014年7月1日，于静、李丽签订租房协议书一份，约定：甲方：李丽乙方：于静一、乙方租用甲方（18号）门面房，一年租金壹万肆仟肆佰元正，该房租一年租金一次性付清。乙方租期结束，甲方将押金退还。押金贰仟元。二、租用期限为一年，从2014年7月1日起至2015年6月30日止。……五、乙方装修店面费用与甲方无关，如租赁期遇不可抗拒的特殊原因或拆迁，无法继续履行协议，甲方无条件收回，对于剩余房屋租金和押金，甲方无条件退还乙方。该合同还约定了其他事项。合同下方附加：1.三年房租不变2.除非学校方与甲方的租赁合同失效外，乙方续租贰年。
2014年6月28日，李丽向于静出具收条，载明：“今收房租壹万肆仟肆佰元正，押金贰仟元正。”于静花费装修费用14000元。
2014年9月26日，原海州区教育局下发通知书，载明：各租户：因原海宏中学要实施，为了确保人员安全以及施工建设顺利进行，门面房也将进行拆除。按照租赁协议要求，将于2014年12月31日租赁期结束。请您在租赁期结束时及时将门面房交还教育局。我局于7月10日时已口头向您传达了租赁到期不再租赁的通知，现再次以书面形式告知，请予以积极配合，以保障建设工作顺利进行。
原审法院认为，李丽和第三人签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，该协议的内容不违反我国有关法律、法规的规定，该租赁关系合法有效。双方合同约定租赁期限从2014年1月1日至2014年12月31日，合同已到期。到期后双方未续签合同，且第三人下发通知书，明确告知了到期不再续租，在租赁期结束时及时将门面房交还。于静、李丽签订的房屋租赁合同约定租赁期限从2014年7月1日起至2015年6月30日，该时间可以分为两个阶段来看，第一阶段为2014年7月1日至2014年12月31日，该阶段李丽与第三人之间存在租赁关系，虽双方合同约定不得转租，但该阶段的合同已实际履行完毕，且第三人在该段时间内并未提出异议，故该阶段于静、李丽之间的转租合同有效，于静应给付该阶段的租金7200元。第二阶段为2015年1月1日至2015年6月30日，该阶段因李丽和第三人之间未签订租赁合同，且第三人明确表示到期后不再续租，李丽无权继续转租，该时间段的转租合同无效。依据于静庭审中的陈述，因李丽未退还装修费用及房租，于静一直未将房屋交付给李丽。即目前于静仍未交付房屋给李丽，于静应给付占有使用期间的占有使用费用，参照双方合同约定的租金标准给付，故于静主张李丽返还租金，原审法院不予支持。依据双方合同约定，装修费用与李丽无关，且约定的租期为一年，于静亦实际使用房屋至今，故对于于静主张的返还装修费用的主张，不予支持。关于于静主张的押金，押金应在于静将房屋交付给李丽时返还，但房屋并未交付，故不予支持。原审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十条、第十五条之规定，判决：驳回于静的诉讼请求。案件受理费250元，由于静负担（于静已预交）。
于静不服一审判决，向本院提出上诉称：一、原审判决将上诉人与被上诉人签订的租赁协议分为两个阶段，认为第一阶段有效，第二阶段无效，是错误的。原审判决认定第二阶段无效，但判令被上诉人不返还租金及装修费用是错误的，第三人明确表示到期后不再续租，被上诉人也无权转租，那么，被上诉人也无权收上诉人的租金。二、原审法院程序违法，原审法院至7月1日才下达判决书，从时间上偏袒被上诉人，对于诉讼期间的门面房损失费用又判令上诉人承担，不合法也不合理。请求撤销一审判决，改判被上诉人返还房租、押金和赔偿装修费用共计18000元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人李丽答辩称：2015年4月份上诉人还在经营，上诉人从来没有和我说不再继续租赁了，一直说要继续租赁。2015年8月24日上诉人才将钥匙交给我。学校一直承认我有租赁的权利。一审判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
第三人海州区教育局述称：第三人与被上诉人李丽的租赁合同约定不允许转租，上诉人与被上诉人的租赁合同是不合法的，第三人不予认可。在2014年8月、2014年年底、2015年，第三人多次下发让承租人搬离的通知，因为他们不合法的租赁，造成第三人工程的推迟。
经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
上诉人于静、第三人海州区教育局二审期间未提交新证据。被上诉人李丽二审期间提交以下证据：1、于静于2015年8月24日出具收条一份，载明：于静收到李丽退还的房屋押金2000元，于静将房屋钥匙交还给李丽，双方对房屋内物品处置已达成一致意见。证明于静在2015年8月24日才将房屋交付给我；2、2015年8月海州区教育局出具的说明一份，载明：因海宏中学校安工程改造，原学校门面房拆除，如今后再建门面房，在同等条件下，将优先承租给原承租人李丽。证明如果以后再建门面房，李丽有优先承租权。上诉人于静质证认为，对证据1真实性没有异议，但与本案没有关联性，也不能证明被上诉人的证明目的。房子也不是在2015年8月24日交给被上诉人的，是被上诉人要钥匙说要把钥匙交给学校，并把押金退给上诉人，所以将钥匙给被上诉人了；对证据2，真实性没有异议，但与本案没有关联性。第三人质证认为：对证据1，第三人将房屋承租给李丽，对李丽与于静之间的收条不发表意见；对证据2没有异议。
本案二审期间的争议焦点为：1、涉案房屋租赁合同的效力如何？2、李丽是否应退还于静租金及赔偿装修费用损失？
关于李丽与于静签订的涉案租赁合同的效力问题。本院认为，海州区教育局将涉案房屋出租给李丽的租赁期间为2014年1月1日至2014年12月31日，李丽将该房屋转租给于静的租赁期间为2014年7月1日至2015年6月30日。虽然李丽与海州区教育局签订的租赁合同明确约定不得转租，但在李丽将房屋转租给于静后，在2014年7月1日至2014年12月31日期间，海州区教育局未提出异议，亦未因此解除其与李丽的租赁合同，故李丽与于静的转租合同在该期间是有效的。在2015年1月1日至2015年6月30日期间，该段时间已超出海州区教育局与李丽的租赁合同期限，该超过部分的约定无效。一审判决将于静与李丽的转租合同分两个阶段认定，并无不当，于静的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于李丽是否应退还于静租金及赔偿装修费用损失。2014年7月1日至2014年12月31日期间的转租合同有效，且该期间的转租合同已履行完毕，于静应按约定支付租金给李丽。2015年1月1日至2015年6月30日期间的转租合同无效，对于李丽是否应退还于静该段时间的租金问题，本院认为，于静至2015年8月24日才将房屋交还给李丽，李丽将房屋交还给海州区教育局后，海州区教育局在二审期间明确表示不再向李丽主张2015年1月1日至实际交还房屋之日的占有使用费用，系对其自身民事权利的处分，李丽因此享有2015年1月1日至实际交还房屋之日占有使用该房屋的权利，因该段时间房屋实际由于静占有使用，于静应参照合同约定的租金标准支付其占有使用期间的占有使用费用给李丽，故原审法院对于静请求李丽返还该段时间租金的请求未予支持，并无不当，本院对此予以确认。对于静主张李丽赔偿装修费用问题，因李丽与于静的转租合同明确约定装修费用与李丽无关，且于静实际占有使用房屋已满一年，故原审法院对于静的该主张亦未支持，并无不当，本院对此予以确认。对于于静主张的退还押金2000元的请求，李丽已于2015年8月24日将押金2000元退还给于静。
综上，于静的上诉请求与理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人于静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万红英
代理审判员 程 艳
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 张 丹
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；