广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4434号
上诉人（原审原告）：张锦彬。
委托代理人：梁树权，广东同益律师事务所律师。
委托代理人：何辉，广东科德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市地下铁道总公司。
法定代表人：丁建隆，职务：总经理。
委托代理人：麦冬致，广东胜伦律师事务所律师。
委托代理人：郭法，广东胜伦律师事务所实习律师。
上诉人张锦彬因与被上诉人广州市地下铁道总公司（以下简称地铁公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1357号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年12月3日，张锦彬与地铁公司签定《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：地铁公司将广州市荔湾区贵贤上品苑（自编a1栋）12层1201房出售给张锦彬，房价1429589元于网上签订合同之日起2日内（不超过5日）支付729589元，余款700000元于2010年1月7日前付清；房屋在2011年6月30日前交付使用；双方共同办理《房地产权证》，应当在商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记等。其中第二十二条规定：双方共同办理产权登记的，如因地铁公司原因导致不能按时办理房地产转移登记的，地铁公司每日按房价的0.05%向张锦彬支付违约金等。
同日，张锦彬与地铁公司还签定《本合同补充协议》，对原合同的具体条款修改，其中第二十一条第3点约定：如地铁公司在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致地铁公司确实无法按本合同约定的时间与张锦彬一起办理房地产转移登记，张锦彬同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，张锦彬不追究地铁公司的违约责任等；第5点约定：非因地铁公司原因造成张锦彬不能按期办理《房地产权证》的，地铁公司不承担任何责任。第二十二条约定：延迟办理产权登记的违约责任（整条删除）。
此后，张锦彬向地铁公司交了房款1429589元。
2011年6月30日，张锦彬签署了《业主入伙确认书》。2009年12月18日，张锦彬委托广州城建开发兴业房地产中介有限公司办理房地产产权的有关手续。
2011年3月31日，地铁公司与广州市房地产测绘所签订《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》，约定：备案有效期至2011年6月16日，若地铁公司超过备案有效期不能提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，广州市房地产测绘所有权停止该房屋的测绘，地铁公司接受广州市房地产测绘所的案件暂退所处理等。2011年5月30日，广州市规划局核发了上述房屋所在楼盘地上建筑的《广州市建设工程规划验收合格证》。到了2011年6月16日，由于地铁公司交的资料不全，地铁公司的测绘申请被广州市房地产测绘所作暂退所处理。2012年2月1日，地铁公司补交资料后，与广州市房地产测绘所签订《房产测绘合同》。2012年4月5日，地铁公司取得了测绘报告。
2012年5月21日，地铁公司向广州市房地产交易登记中心申请办理贵贤上品苑（a1、a2、a3栋）的初始登记。2012年6月20日，广州市房地产交易登记中心出具《受理回执》，要求地铁公司于2012年8月2日之后凭此回执办理领证手续。此后，广州市房地产交易登记中心在审查中发现，贵贤上品苑地下车位的数量与验收合格证列明的车位不符，a3栋首层商铺“大通铺”间隔调整等问题，遂根据《广州市城镇房地产登记办法》的规定于2012年7月20日中止办理时限，并出具《补正资料通知书》要求地铁公司补充规划部门的意见。
为此，地铁公司向广州市规划局反映情况。广州市规划局于2012年9月29日以穗规函（2012）4898号答复：认为a3栋首层商铺内部间隔调整及后期分割属于内部调整平面布局，与规划无矛盾，不需办理规划调整手续。2012年10月31日，地铁公司将广州市规划局的复函交到广州市房地产交易登记中心，并要求先行办理贵贤上品苑住宅部分的产权。广州市房地产交易登记中心研究明确后，于2012年12月31日重新启动审核程序。2013年1月22日，广州市房地产交易登记中心核发了上述房屋的《广州市房地产初始登记告知书》。2013年1月28日，广州市房地产交易登记中心受理了地铁公司申请将荔湾区华贵路27号1201房过户给张锦彬的房地产转移登记申请。
2013年3月29日，广州市规划局发出穗规函（2013）1568号文，对贵贤上品苑地下车位的规划验收所附的平面图位置与竣工现场不符作了更正。
2012年11月12日张锦彬、地铁公司签订《补充协议》，明确张锦彬向地铁公司购买涉案房屋，经测绘所测量涉案房屋的实际产权套内面积为67.5610平方米，比原合同面积少0.8990平方米，少于原合同面积的1.31%。经张锦彬、地铁公司双方协商同意按原合同约定，由地铁公司在三十个工作日内退回房屋面积差款18773元给张锦彬。确认张锦彬向地铁公司购涉案房屋的售价为1410816元。地铁公司将房屋面积差款18731元通过转帐退回给张锦彬。
2014年6月18日，张锦彬以地铁公司未按合同约定的履行期限为其办理房屋产权证为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、地铁公司支付延迟办理产权证违约金给张锦彬（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（即每日万分之二点六）计算，以总房款1410816元为本金，从2012年3月22日计至房产证登记之日2013年2月20日止，共172天，暂计为63091.7元）；2、本案诉讼费由地铁公司承担。地铁公司原审辩称：本公司遵守合同约定，完整诚信地履行了合同约定的义务，不存在违约行为，无需对张锦彬承担违约责任，因此本公司不同意张锦彬的全部诉讼请求。1、双方选定的产权登记办理方式是共同办理，根据合同第22条约定该种办证方式，本公司构成违约是有条件的，该条件就是本公司未履行相关义务造成不能按合同第21条约定期限向房地产登记机构办理房地产转移登记，而本公司在2011年3月21日就开始着手办理确权手续，非本公司的客观原因导致未能在规定期限内办妥涉案房屋的转移登记手续，属于不可归责于本公司的原因，不能据此认定本公司构成违约，而要求本公司承担违约责任。2、《补充协议》第21条1（3）、3、5及第22条对违约情形和违约责任重新进行了约定。《合同法》第77条规定“当事人协商一致，可以变更合同。”据此，协议中对违约情形和违约责任的重新约定应视为双方对合同条款和内容协商一致的变更。协议内容与合同不一致的，应以协议内容为准。补充协议第22条约定整条删除了延迟办理产权登记的违约责任，且未对违约责任重新进行约定，应视为张锦彬同意免除本公司延迟办理产权登记的全部责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，出卖人承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”，且“当事人无特殊约定”，导致未能取得房屋权属证书，出卖人才承担承担违约责任，而本案中，当事人通过《补充协议》的形式同意删除关于延迟办理产权登记的违约责任的约定，即张锦彬同意在出现延迟办理产权登记的情况下免除本公司的违约责任。综上，张锦彬要求本公司承担违约责任、支付违约金缺乏事实和法律依据，请求驳回张锦彬的诉讼请求。3、张锦彬主张的违约时间、计算标准及终止时间与事实不符，缺乏依据。《补充协议》第21条第3款约定：如本公司在办理产权登记时邮现补缴土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致本公司确实无法按合同约定的时间与张锦彬一起办理房地产权转移登记，张锦彬同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，张锦彬不追究本公司的违约责任。本案中，本公司无法在交楼后180个工作日内与张锦彬一起办理产权证，是因为发生了被房管部门退案及变更办理程序的客观情况，根据双方约定张锦彬应给予地铁公司90个工作日的宽限期，且不追究张锦彬的违约责任，如地铁公司在90个工作日届满后，仍未能与张锦彬一起办理产权证，地铁公司才需要承担违约责任，而地铁公司已经在规定的期限内与张锦彬办理了房地产转移登记，而且根据双方的约定是由双方一起办理房地产转移登记手续，而不是办妥房地产转移登记手续。4、涉案房屋的产权证现已办妥，张锦彬并未因办证问题遭受到损失，张锦彬在没有损失的情况下，要求地铁公司承担赔偿责任，明显违背公平合理原则。张锦彬在2011年6月30日收楼，180个工作日内办理即2012年3月20日前向房管部门申请讼争房屋的转移登记，不计算90个工作日的情况下，诉讼时效应从2012年3月21日起算至2014年3月21日止，张锦彬在2014年6月23日向法院提起本案诉讼，已超过诉讼时效93天，如果计算90个工作日的办证期限，本公司不存在违约情况。2012年7月20日至2012年12月31日期间房管部门中止办理讼争房屋产权转移登记，直到2013年1月4日房管部门才恢复办理讼争房屋产权转移登记，应扣减房管部门中止的的办证时间和非因本公司造成的办证逾期时间。
原审法院在办理黄霭欣诉本案地铁公司商品房预售合同纠纷一案的（2013）穗荔法民三初字第452号案的诉讼期间，原审法院去函广州市国土资源和房屋管理局查询上述房屋的办证情况。
2013年5月15日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字（2013）221号文复函原审法院：“经查，广州市地下铁道总公司于2011年4月7日向市房地产测绘院申请荔湾区华贵路17-27号（单号）及荔湾区华贵路7-15号（单号）房屋的初始测绘，市房地产测绘院分别立测字110111693号、测字110111694号案受理。因该公司未提交《建设工程规划验收合格证》及附图，不符合新建单元式房屋初始测绘立案要求，故签订了《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》。根据该合约第四条约定：“甲方必须在《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》签订之日起48个工作日内向乙方提供该房屋《建设工程规划验收合格证》及附图，备案有效期至2011年6月16日”和第六条约定：“若甲方超过备案有效期不能提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，乙方有权停止该房屋的测绘，甲方接受乙方的案件暂退所处理。经退所处理的案件在甲方补齐资料后如需要继续办理的，按乙方的办案标准时限双方签订《委托新建单元式房屋测绘合约》，乙方按照约定的时限向甲方提交测绘成果”，广州市地下铁道总公司至2011年6月16日仍未向该院提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，故该院将该案作停办处理。2012年2月1日，广州市地下铁道总公司提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，并与市房地产测绘院签订《房产测绘合同》，该院于2012年3月30日办结该案，测绘成果于2012年4月5日由该公司经办人签取。综上，市房地产测绘院在受理及办理荔湾区华贵路17-27号（单号）及荔湾区华贵路7-15号（单号）房屋初始测绘时，手续程序符合法律规定，广州市地下铁道总公司向该院补充资料时双方即签订《房产测绘合同》，不存在拖延签订合同及拖延办理的情况。”
2013年7月8日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字（2013）360号文复函原审法院：“经查，广州市地下铁道总公司（以下简称“地铁公司”）向我局申请办理华贵路9-15（单）号（贵贤上品苑自编a3栋）、17-27（单）号（贵贤上品苑自编a1、a2栋）的初始登记，因a1-a2栋的预售许可证20090405号中预留非住宅回迁安置房的面积与房号跟系统反映的不符、a1-a5栋地下室测量车位的数量与验收合格证列明的车位数量不一致、a3栋的首层商铺“大通铺”间隔调整问题、地下室需调整地价合同等原因，我局于2012年7月20日出具《补正资料通知书》请地铁公司补充规划部门意见，并根据业务操作规定中止该案的办理时限。2012年10月，地铁公司收到规划部门的复函后，申请先行办理该项目地上住宅部分的产权，地下室车位和商铺产权留待日后解决。我局对先行办理住宅部分确权是否会影响首层商铺的测绘的问题研究明确后，于2012年12月31日重新启动审核程序，并于2013年1月完成了上述房屋的初始登记手续。综上所述，该项目初始登记审核的中止时间是从2012年7月20日至2012年12月31日。根据《广州市城镇房地产登记办法》相关规定，上述中止时间不计入登记审核期限。”
原审法院认为：张锦彬于2011年6月30日办理收楼手续，按约定地铁公司应于2012年3月20日前申请办理讼争房屋的产权转移登记，但地铁公司直到2013年1月28日才向广州市房地产交易登记中心申请办理讼争房屋的产权转移登记，超过合同约定的时间。张锦彬要求违约时间计至地铁公司办妥并将房产证交付给张锦彬之日止，不符合合同约定，不予支持。
虽然，双方在补充协议约定整条删除合同第二十二条关于延迟办理产权登记的违约责任，但无明确表示不追究地铁公司延迟办理产权登记的违约责任，故地铁公司据此要求不承担违约责任，不予支持。
补充协议第二十一条第3点约定“如地铁公司在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致地铁公司确实无法按本合同约定的时间与张锦彬一起办理房地产转移登记，张锦彬同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，张锦彬不追究地铁公司的违约责任”，根据公平原则，该约定中的“房管部门退案”应只适用于地铁公司无过错的情形，地铁公司在申请办理涉案房屋测绘时，由于无提交地下建筑的《建设工程规划验收合格证》，其申请被测绘所作暂退所处理，该情况应视为“房管部门退案”，且是地铁公司的过错所致，因此，地铁公司以补充协议第二十一条第3点的约定为由要求张锦彬给予90个工作日的宽限期不成立，不予支持。
补充协议第二十一条第5点约定“非因地铁公司原因造成张锦彬不能按期办理《房地产权证》的，地铁公司不承担任何责任。”从查明的事实来看，导致广州市房地产交易登记中心中止地铁公司申请办理初始登记时限的主要原因是房管部门要核实地铁公司的申请是否与规划审批一致，例如，房管局认为商铺的间隔改变应报规划局，要求地铁公司补充资料，但规划局答复不需办理规划调整手续；房管局认为地下车位数与验收合格证列明的车位不符，最后查明是规划局对地下车位的规划验收所附的平面图位置与竣工现场不符作了更正；这些并非地铁公司的自身责任造成。况且，地铁公司为了能及时办理讼争房屋的产权转移登记，主动要求房管局先行办理贵贤上品苑住宅部分的产权，已做了补救措施。因此，地铁公司要求不承担房管局中止办证时间的延迟办证的违约责任，应予支持。但地铁公司在该中止办证时间内的2012年9月29日已收到规划局作出的“不需办理规划调整手续”的批复，无及时将此批复交给房管局，直到2012年10月31日，才向房管局报告此批复，对该时段（由于9月30日到10月7日是中秋国庆假期应予扣除），地铁公司应承担23日的延迟办证的违约责任。
张锦彬于2014年6月18日才向原审法院起诉，张锦彬请求地铁公司支付2012年6月19日前逾期办理房屋产权证违约天数的违约金的诉讼请求，已超过二年的诉讼时效，不予支持。
综上，扣除房管局中止时间（其中有23日不扣除）及已超过诉讼时效的时间后，地铁公司应承担82日的延迟办理产权转移登记的违约责任。违约天数计算方法如下：从2012年6月19日起计算至2012年7月19日共31日，从2012年7月20日起至2012年12月30日为房管局中止办理时限，从2012年12月31日起计算至2013年1月28日共28日为违约天数，再加上中止时间有23日不扣除。
对于张锦彬要求按房屋售价1410816元为本金（即扣除房屋面积差款18773元）计算违约金，地铁公司对此没有异议。原审法院予以采纳。
由于双方对违约金无作约定，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，参照中国人民银行的规定，违约金按6个月的贷款年利率5.6%上浮30%计。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，作出如下判决：一、地铁公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付延迟办理产权转移登记的违约金（以房款1410816元为本金，按年利率7.28%计82日）给张锦彬；二、驳回张锦彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费689元，由张锦彬负担437元、地铁公司负担252元。
判后，上诉人张锦彬不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，一审法院认为2012年6月18日前逾期办理房屋产权证违约天数的违约金的诉讼请求已超过二年的诉讼时效，是错误的。根据广东省高级人民法院《关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》（2013年8月1日（2013）粤高法民一复字第8号）中规定：“并非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，而是一个整体的债权。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债权。”本案张锦彬起诉逾期办证违约金与省高院的批复逾期交房违约金是同一法律关系，该违约金均是一个整体的债权，其诉讼时效应从实际办证之日起开始计算，整体的违约金并未超过诉讼时效。一审判决未适用广东省高级人民法院《关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》是错误的。其次，根据张锦彬向广州市房地产交易登记中心申请档案复印得出的结果，地铁公司实际是于2013年2月6日就涉案房屋提交房地产转移登记申请，并由广州市房地产交易登记中心出具受理回执，并非地铁公司所说的2013年1月28日。故上诉请求：1、变更原审为：地铁公司向张锦彬支付延迟办理产权登记的违约金（以总房款1410816元为本金，按年利率7.28％的标准，从2012年3月22日计至地铁公司交付房产证给张锦彬之日止，暂计为172日）。2、一、二审诉讼费由地铁公司承担。
被上诉人地铁公司答辩请求驳回上诉，维持原判。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，2013年1月28日，广州市荔湾区房地产交易登记中心出具《收件收据》，载明收到申请人地铁公司的转移（房地产过户）的申请及相应资料。2013年2月6日，广州市荔湾区国土资源和房屋管理局出具了相应的《受理回执》。
本院认为，张锦彬在提起本案诉讼之前并未向地铁公司主张迟延办理产权证的违约责任，原审法院仅支持从本案起诉之日起倒退两年起计的迟延办证违约金，符合诉讼时效的规定，本院予以维持。本案处理的是迟延办证的违约责任，张锦彬依据广东省高级人民法院作出的《关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》主张其诉讼请求并未超出诉讼时效，理据不足，本院不予支持。
由于地铁公司和张锦彬签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，地铁公司应在商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，而广州市荔湾区房地产交易登记中心出具《收件收据》已经表明地铁公司于2013年1月28日向房管部门申请办理商品房过户手续并提交了资料，故原审法院计算涉案房屋迟延办证违约金截至2013年1月28日并无不当，本院予以维持。张锦彬主张迟延办证违约金应计至2013年2月6日，理据不足，本院不予支持。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人张锦彬的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费874元，由上诉人张锦彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 邹文芳