江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿城民初字第2351号
原告（反诉被告）宿迁宝龙置业发展有限公司，住所地宿迁市西湖路宝龙城市广场24街11号楼。
法定代表人许××，该公司董事长。
委托代理人解爽，该公司员工。
委托代理人胡光强，江苏一正律师事务所律师。
被告（反诉原告）何嘉洲。
委托代理周兰，1964年1月2日。
委托代理人周跃，江苏河滨律师事务所律师。
原告（反诉被告）宿迁宝龙置业发展有限公司（下称宝龙置业）与被告（反诉原告）何嘉洲商品房预售合同纠纷一案，本院2014年10月8日受理后，依法组成合议庭于2014年11月19日、2014年12月23日公开开庭进行了审理。宝龙置业委托代理人胡光强、解爽，何嘉洲委托代理人周兰、周跃（第二次庭审到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝龙置业诉称：2011年9月11日，被告就购买宿迁宝龙城市广场27号第605室商品房与原告签定《商品房买卖合同》一份，合同总价277123元。合同生效后，被告支付首付款87123元，余款190000元办理按揭贷款。但其由于个人原因一直未能办理按揭贷款，依约被告应自筹资金付清房款，但被告至今未予支付。依据原告与被告签订的《商品房买卖合同》补充协议约定：如买受人原因或非出卖人原因导致按揭贷款未获按揭银行批准，或按揭贷款无法于合同第六条第三款约定的时间支付至出卖人账户，则买受人应在上述时间内自筹款项付清剩余的购房款；《商品房买卖合同》第七条第三款约定：买受人逾期支付房款，自合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。据此，被告未取得按揭贷款，又不自筹资金支付房款的行为已构成违约，被告应当向原告支付违约金。故诉至法院，请求判令被告立即支付购房款19万元，并承担2011年9月18日至2014年9月10日逾期支付购房款违约金62016元，以及2014年9月11日至实际支付房款的违约金。
被告何嘉洲辩称：1、双方没有办理按揭贷款，不能签订贷款合同，属于不可归责于当事人的理由。被告买房时和原告方就谈到按揭贷款问题，由于一次性定了三套房，原告就向被告明确告知被告是学生没有收入，原告提出只要被告的父母有固定收入提交收入证明，应该可以办理，于是被告方按照原告要求提交了被告父母的收入证明以及其他资料，至此，原告方应当履行完毕了相关合同义务，至于不能办理按揭贷款签订贷款合同，被告方没有过错，而原告也认为其没有过错，由此可以认定本案不能签订贷款合同的责任不在于当事人。既然属于不可归责于当事人的事由导致不能订立贷款合同的，依据相关规定，当事人可以解除商品房买卖合同。且至今原告也未告知被告按揭贷款的办理结果，也没有告知按揭贷款不能办理的原因；2、原告怠于行使自己的权利，即使其利益受损，也应有其自己承担。合同约定买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，但原告在明知被告的银行按揭贷款未获批准的情况下，且被告多次积极找其协商的情况下，一直拖延至今，致使买卖双方的利益都受到损失；3、原告起诉的依据是商品房买卖合同补充协议，由于该补充协议属于格式合同，并且违背了司法解释的相关规定应视为不公平不合法的无效条款，请求法庭对原告的诉讼请求予以驳回。
被告何嘉洲反诉称：2011年9月11日，反诉人与被反诉人签订了《商品房房买卖合同》一份。合同约定：反诉人购买被反诉人开发的宿迁宝龙城市广场第27幢6层27-605号房，合同签订后反诉人按照合同约定于2011年9月9日缴纳了首付款87123元，余款190000元办理按揭贷款，反诉人按照被反诉人的要求提供了办理按揭贷款所需的所有材料。后被反诉人没有按期交房。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应该于2013年11月30日前将符合《宿迁市住宅项目交付使用管理办法》规定并取得住宅项目交付使用通知书的房屋交付给买受人使用。第九条约定，如逾期超过30日，买受人有权解除合同。解除合同的，出卖人应该按照买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。被反诉人逾期交房时间长达半年之久，而且多次协商退房未果，故请求判令解除双方之间于2011年9月11日签订的《商品房买卖合同》；被反诉人返还购房款87123元及利息（按因购买该房私人借贷10万元，2.5%月利率，从2011年9月9日起支付至实际给付之日止），并支付违约金（以87123元为基数，从2011年9月9日起按照日万分之三计算至实际返还之日止）。
反诉被告宝龙置业辩称：1、反诉原告解除双方签订的商品房买卖合同，没有根据；2、反诉原告要求返还首付款及利息，并支付违约金，不符合法律规定，理由：反诉原告在自身没有依据商品房买卖合同履行支付房款义务的情况下，无权解除合同，根据反诉被告的了解，反诉原告因没有工作不具备办理按揭贷款的基本条件，同时，反诉原告又迟迟的不自筹资金支付房款，现反倒要求解除合同，于情于理于法均没有依据。同时，反诉原告在未支付全部房款的情况下，反诉被告没有义务向其交房，因此，反诉原告要求解除合同返还首付款等请求，没有依据，请求法院驳回。
经审理查明：2011年9月11日，宝龙置业（出卖人）和何嘉洲（买受人，具体事项均由其父母何庆忠和周兰操作）签订《商品房买卖合同》一份，约定何嘉洲购买宝龙置业开发建设的宿迁宝龙城市广场27幢605室，建筑面积59.575平方米，总价277123元。合同第六条约定，买受人于2011年9月8日前向出卖人支付购房款87123元（首期款），其余房款190000元由买受人于2011年9月18日前以向银行申请按揭贷款的方式付清（详见附件四《补充协议》）。合同第七条约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2013年11月30日前交付房屋。合同第九条约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日其10天内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的其违约金。合同附件四补充协议第七条约定：1、合同签订后十日内，买受人应向出卖人提供符合按揭银行要求的全部按揭资料（出卖人提供的按揭资料列表仅供参考之用）。按揭申请经按揭银行批准后，买受人应当按照按揭银行的要求如期办理按揭贷款手续；2、如因买受人原因或非出卖人原因导致按揭贷款未获按揭银行批准，或按揭款无法于合同第六条第三款约定的时间支付至出卖人账户，则买受人应在上述时间内自筹款项付清剩余购房款。同日，何嘉洲的的母亲周兰就宝龙城市广场27号楼607室房屋，何嘉洲的父亲何庆忠就宝龙城市广场27号楼606室房屋分别和宝龙置业签订了《商品房买卖合同》。
2011年9月20日，宝龙置业向何嘉洲出具了87123元首付款的发票（宝龙置业提供的收款明细显示，何嘉洲于2011年9月1日支付定金30000元，于9月7日支付首期57123元）。
2013年8月12日，宝龙置业委托律师用EMS向何嘉洲寄送律师函（寄送地址为商品房买卖合同上载明买房人地址，即宿迁市宿城区大连路1-W27），要求何嘉洲在2013年8月30日前提供资料办妥按揭贷款手续并将按揭贷款支付至宝龙置业账户，或者自筹款项向宝龙置业支付按揭款。后寄给何嘉洲的EMS被邮局以“多次投递，地址无人”为由退回。同日，宝龙置业委托律师同时用EMS向何庆忠也寄送了律师函（寄送的地址亦为宿迁市宿城区大连路1-W27），告知其因是二套房，需要交纳60%房款，需补交首付款63000元，余款87000元方可办理按揭贷款，后何庆忠签收了该EMS，并按照要求于2013年8月23日交付房款63000元，并办理了按揭贷款87000元，该按揭贷款于2013年11月11日到达宝龙置业账户处。
2014年6月17日，何嘉洲的父母何庆忠和周兰到宝龙置业售楼处要求处理涉案房屋退房问题。在交谈中，何庆忠和周兰明确提出要求退房，但宝龙置业工作人员未予同意，也未予处理。后何庆忠和周兰分别起诉宝龙置业，要求解除他们各自和宝龙置业签订的《商品房买卖合同》，并要求宝龙置业支付违约金。上述两案判决生效后，宝龙置业以被告何嘉洲购房款未付清为由诉至本院，提出上述诉讼请求，因而成讼。
另查明：涉案房屋于2014年8月12日取得竣工验收备案表，符合交付条件。在诉讼中，被告何嘉洲于2014年10月24日向宝龙置业寄送“关于解除宝龙城市广场第27幢6层27-605号房通知”，以宝龙置业延期交房为由，告知宝龙置业其行使解除权，解除双方签订的商品房买卖合同，并要求宝龙置业支付相应的违约金。2014年10月28日，宝龙置业向何嘉洲寄送“函复”，就上述解除通知进行了回复，并主张因何嘉洲未付清房款，其无义务交房，解除合同无依据，并要求何嘉洲立即支付房款19万元及违约金。但该邮件被“查无此人，电联拒收”被退回。
本院认为：依法成立的合同应受法律保护。本案中，原被告签订的商品房买卖合同系双方平等协商一致的结果，不存在导致合同无效的法定情形，合同已经依法成立并生效。双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并要求赔偿损失。
一、关于解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》问题。根据何嘉洲提供的何庆忠、周兰2014年6月17日同宝龙置业售楼部工作人员的谈话录音内容可以确定，在2014年6月17日，何嘉洲的父母已经要求退房，即要求解除何嘉洲和宝龙置业签订的《商品房买卖合同》，并告知了宝龙置业的负责接待的售楼部工作人员，而此时，早已过了合同约定的交房时间（超过了30日），且涉案房屋尚不具备交付的条件，而宝龙置业并未在合理的异议期内（根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，该异议期为3个月）提起诉讼，要求确认解除合同的效力，故原被告之间的《商品房买卖合同》已于2014年6月17日解除，不存在判决解除的问题。
宝龙置业辩称何嘉洲未付清房款，其不能以被告未交房为由解除合同。本院认为，宝龙置业的该辩解是其基于先履行抗辩权提出的。而先履行抗辩权适用前提是前一个义务未履行，后一个义务无需履行，其潜在的意思是后一个义务必须符合履行条件，能够履行，或者是因前一义务未履行导致后一义务不能履行或不符合履行条件，但是该案中，在何嘉洲主张退房，解除合同时，涉案房屋尚未取得竣工验收备案表，不具备交房条件，即后一义务尚不具备履行条件，而该未取得竣工验收备案表，不具备交房条件的结果并非何嘉洲未履行付房款的先义务造成的，故在该情形下，宝龙置业不具备行使先履行抗辩权的行使资格，宝龙关于因何嘉洲未付款故其不具有交房义务，且何嘉洲不能因此要求解除合同的辩解在本案中不应得到采信。
二、关于何嘉洲是否逾期支付购房款问题。合同第六条第三款约定，按揭贷款190000元由买受人何嘉洲于2011年9月18日前向银行申请按揭贷款的方式付清。同时补充协议又约定，合同签订后十日内，买受人应向出卖人提供符合按揭银行要求的全部按揭资料（出卖人提供的按揭资料列表仅供参考之用）。按揭申请经按揭银行批准后，买受人应当按照按揭银行的要求如期办理按揭贷款手续。如因买受人原因或非出卖人原因导致按揭贷款未获按揭银行批准，或按揭款无法于合同第六条第三款约定的时间支付至出卖人账户，则买受人应在上述时间内自筹款项付清剩余购房款。根据该约定，宝龙置业应当及时将何嘉洲提交的资料递交银行审批，并及时的将审批结果反馈给何嘉洲，同时，何嘉洲应当在得到银行按揭未办妥的通知后按照合同约定及时的补充资料继续办理按揭手续或者自筹资金付清剩余房款。根据现有证据，宝龙置业在收到何嘉洲提交的办理按揭手续材料后于2013年8月12日向何嘉洲寄送律师函，要求何嘉洲在2013年8月30日前提供资料办妥按揭贷款手续并将按揭贷款支付至宝龙置业账户，或者自筹款项向宝龙置业支付按揭款。而何嘉洲直至本案判决前亦未办妥按揭贷款，也未自筹资金支付剩余购房款，故何嘉洲构成违约，应当承担逾期付款违约责任。因宝龙置业并无证据证明其或银行在2013年8月12日之前告知何嘉洲按揭贷款无法办理，且何嘉洲未在规定时间补充资料或以其他方式交清房款。故何嘉洲逾期付款违约金的起算时间应为2013年8月31日，标准为合同约定的未付购房款190000元的日万分之三，截止日期为双方的《商品房买卖合同》解除之日。何嘉洲辩称其未收到2013年8月12日宝龙置业寄送的律师函，宝龙置业从未告知其按揭贷款办理结果，故其不存在逾期付款的情形。本院认为，宝龙置业寄送给何嘉洲的律师函虽然被退回，但是宝龙置业是按照何嘉洲在《商品房买卖合同》上载明的地址寄送律师函的，且何嘉洲的父亲何庆忠收到了宝龙置业于同日寄送的要求何庆忠继续办理另外一套房屋按揭贷款的律师函，而何嘉洲所购的涉案房屋相关手续均是由何庆忠夫妇负责具体操作的，因此，何庆忠在收到宝龙置业告知其所购房屋按揭贷款未办理好时，其不可能不询问何嘉洲名下该套房屋按揭贷款办理结果。同时，作为购房人，在签订购房合同并提交按揭贷款资料后两年内未接到银行签订按揭贷款合同通知，且未接到要求偿还按揭贷款的情况下，未到开发商或银行询问按揭贷款办理结果显然不符合合同约定，也不符合常理。综上，结合该律师函系从盐城寄出，且何庆忠记不清其收到其自己那份律师函具体时间的情况，本院认定何嘉洲已于2013年8月30日前知晓其按揭贷款未办妥的事实。故本院对何嘉洲的该辩解依法不予采信。
三、关于何嘉洲主张的宝龙置业应付的违约金问题。根据合同约定，宝龙置业应当在2013年11月30日前交付房屋给何嘉洲，但其直至2014年6月17日合同解除时，尚不具备交房条件，且未向何嘉洲交付房屋，根据合同第九条的约定，宝龙置业应以何嘉洲已支付的首付款87123元为基数，按照日万分之三的标准自交付款项之日向何嘉洲支付违约金至实际返还之日止。根据宝龙置业提供的收款明细显示，何嘉洲于2011年9月1日支付定金30000元，于9月7日支付首期57123元，故违约金的起算时间因分别从2011年9月1日和9日开始计算，现何嘉洲主张全部从2011年9月9日起起算不违反法律规定，本院依法予以支持。
四、何嘉洲主张的利息问题。何嘉洲提供的10万元借条无法证实该借款是用于购买涉案房屋，且其也未提供证据证明其实际损失高于合同约定的违约金，故对其主张的利息，本院依法不予支持。
综上，本案何嘉洲和宝龙置业签订的商品房买卖合同已于2014年6月17日解除，宝龙置业应当向何嘉洲返还已付购房款，并无需再向何嘉洲交付房屋。同时，因双方在履行合同过程中均存在违约行为，故应各自承当相应的违约责任。本案调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、何嘉洲和宿迁宝龙置业发展有限公司双方于2011年9月11日就宿迁宝龙城市广场27幢605室商品房签订的《商品房买卖合同》于2014年6月17日解除；
二、宿迁宝龙置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向何嘉洲返还购房款87123元，并支付逾期交房违约金【以87123元为基数，自2011年9月9日起按照日万分之三的标准计算至实际返还之日止】；
三、何嘉洲于本判决发生法律效力之日起十日内向宿迁宝龙置业发展有限公司支付逾期付款违约金【以190000元为基数，自2013年8月31日起按照日万分之三的标准计算至2014年6月17日】；
四、驳回宿迁宝龙置业发展有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回何嘉洲的其他反诉请求。
案件受理费5080元，反诉费5457元，合计10537元，由何嘉洲和宿迁宝龙置业发展有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院（户名：宿迁市财政局国库处，征收单位：宿迁市中级人民法院，开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。
审 判 长 沈金龙
人民陪审员 王新权
人民陪审员 索铁生
二〇一五年五月十三日
书 记 员 杨一帆
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