海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民一终字第593号
上诉人（原审被告）：吴其伦。
委托代理人：陆加航，海南新概念律师事务所律师。
委托代理人：易凯，海南新概念律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘敏。
委托代理人：郑杨，海南雨润律师事务所律师。
委托代理人：张鑫彤，海南雨润律师事务所律师。
原审被告：海南佳尚房地产营销策划有限公司。
法定代表人：冯俊。
原审被告：冯俊。
上诉人吴其伦因与被上诉人刘敏、原审被告海南佳尚房地产营销策划有限公司（以下简称佳尚公司）、冯俊房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院作出的（2013）琼山民一初字第408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月8日立案受理后，依法组成由审判员傅海燕担任审判长、审判员李必雄、代理审判员王春芬参加的合议庭对案件进行了审理。上诉人吴其伦的委托代理人易凯，被上诉人刘敏的委托代理人郑杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2010年10月31日，刘敏的姐夫张成与佳尚公司签订《认购书》，确认购买位于海口市新兴路佳尚公寓XXX房，当日向佳尚公司支付定金10000元。2010年11月6日，刘敏与佳尚公司签订一份《房地产买卖契约》，约定佳尚公司将佳尚公寓XXX房以总价350000元出售给刘敏，刘敏应在签订本合同之日支付175000元（含定金），在办理房产证之前支付余款175000元，办理房产过户手续所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担，佳尚公司保证房产权属清楚。签订《房地产买卖契约》当日，刘敏向佳尚公司支付房款165000元。2011年12月26日，刘敏支付购房款165000元。2011年12月27日，佳尚公司的工作人员带刘敏到税务部门缴交诉争房屋的契税3052.35元及价格调节基金、存量房手续费等，并向税务部门提交卖方为吴其伦，买方为刘敏，以总价305235元买卖佳尚公寓XXX房的《房地产买卖契约》。
另查明：2010年3月8日，唐南涛（甲方）与海南伟华实业开发有限公司（以下简称伟华公司）（乙方）签订《合作建房合同书》，约定：甲方提供位于海口市府城镇红星管区头军坡土地，（证号005070），乙方提供建房资金，双方合作开发建设一栋十层以上楼房；甲方同意以每平方米5000元包干价给乙方销售，乙方负责交易过程中所产生的一切税费，乙方要按甲方所得建筑面积以包干价累计款项向甲方支付。2010年9月16日，唐南涛与伟华公司又签订《关于双方合作项目分成决算确认书》。2010年3月13日，冯俊（乙方）与伟华公司的法定代表人陈如伟（甲方）签订《合作建房协议书》，约定：甲方出项目，乙方出资金进行合作。即甲方已与有土地方唐南涛签订《合作建房合同书》，由甲方以其开发权与乙方出本项目开发需要所有资金双方进行合作；乙方同意本幢楼房以总建筑面积为5000平方米计算固定利润给甲方；本项目由乙方自主运作、自负盈亏；唐南涛所得的建筑面积及兑换利润，具体事项乙方与唐南涛在2010年3月8日所签订《合作建房合同书》各项条款负责履行；建筑面积分配按甲方与出土地方签订的《合作建房合同书》规定分配，除分给唐南涛以外，余下属于乙方所得；甲方分得固定利润300万元整；唐南涛要留4套房，面积约260平方米，余的面积乙方以包干价5000元／平方米收购或销售。2011年2月23日，冯俊向唐南涛出具《确认承诺书》：“……陈如伟于2011年1月21日辞世，而我本人与陈如伟先生是合建该楼的房项目的共同出资人，为了妥善友好地与唐南涛先生处理好该项目的后期工作，我冯俊本人愿意继续履行陈如伟原签订的《合作建房合同书》和全部约定的事项，包括该楼房的后期工作、装修、销售和结算，付清款项给唐南涛等事宜。恳请唐南涛先生谅解和接洽我本人的确认与承诺”。2012年6月25日，唐南涛以冯俊为被告，吴其伦等为第三人向原审法院提出诉讼，要求冯俊向其支付合作建房款5985000元及利息等，原审法院对此作出（2012）琼山民一初字第478号民事判决书，已经发生法律效力。
2011年11月3日，新兴路XX号佳尚公寓总证登记在唐南涛的名下（证号：海口市房权证海房字第HK326XXX**号）。2011年11月7日唐南涛与吴其伦签订《房地产买卖契约》，约定唐南涛将佳尚公寓整体以16000XXXXX元转让给吴其伦（面积7195.93平方米），过户所需要税费由唐南涛承担，吴其伦代为支付抵做房款。在吴其伦向税务部门缴交完各项交易税费后，11月11日唐南涛夫妻共同出具委托书，确认吴其伦在交易过程中代付过户税费共计3490077元，尚欠房款12509XXXXX元，该房款委托冯俊收取。11日吴其伦向冯俊建帐户转账12409XXXXX元，余款100000元与冯俊11月9日向吴其伦借到的100000元相互抵冲。2011年11月11日，佳尚公寓总证过户至吴其伦名下。2011年12月16日，诉争的佳尚公寓XXX房分证登记在吴其伦名下（证号：海口市房权证海房字第HK331XXX**号）。
再查明：2006年7月，冯俊、孟猛、赵萍共同投资成立了海南佳尚房地产营销策划有限公司，冯俊为法定代表人。至2012年4月，佳尚公司还在对外销售佳尚公寓的房产。
刘敏在原审的诉讼请求：1、吴其伦、冯俊、佳尚公司为刘敏办理佳尚公寓XXX房屋产权过户手续，过户费用由吴其伦、冯俊、佳尚公司承担。2、案件受理费由吴其伦、冯俊、佳尚公司负担。
原审判决认定：根据冯俊承继履行伟华公司与唐南涛之间《合作建房合同书》的约定，冯俊是双方合作建房的出资方，有权对外销售佳尚公寓的房屋。在冯俊取得销售权后，又以佳尚公司的名义对外售房，因此，佳尚公司有权利对外销售佳尚公寓的房产，刘敏与佳尚公司签订的《房地产买卖契约》是双方自愿，合法有效的合同。吴其伦与唐南涛签订的《房地产买卖契约》，该买卖行为冯俊亦是明知并认可的。涉案的XXX房存在一房二卖的情况，对于两个买卖关系，原审法院认为，刘敏与佳尚公司签订的《房地产买卖契约》应当继续履行。理由：首先，刘敏与佳尚公司签订合同先于吴其伦与唐南涛的合同。2010年10月31日，刘敏的姐夫张成与佳尚公司签订《认购书》，已经有具体的房号、面积、价格及付款方式，已经具备房屋买卖合同的主要内容，该认购书是双方自愿签订，合法有效。其次，刘敏先于吴其伦占有并使用XXX房。2010年11月6日刘敏已办理交房入住手续，而吴其伦在2011年11月才签订《房地产买卖契约》。再次，刘敏系善意购房，不存在任何过错。2011年12月27日，佳尚公司工作人员及冯俊和刘敏一同到税务部门办理XXX房过户契税，佳尚公司既然持有吴其伦身份证和XXX房的房产证去办理税费，刘敏是有理由相信佳尚公司有权处分该房。刘敏作为一般购房者，在佳尚公寓的售楼部以均价约5160元／平方米的市价购房，同时又入住近一年的时间，没有人提出任何异议，并且已经在税务部门缴交过户所需税费，刘敏购房不存在恶意。最后，根据公平原则，应优先履行刘敏的购房协议。2011年11月7日吴其伦在向原产权登记人唐南涛整体购买佳尚公寓时，该公寓有几十套房已由佳尚公司出售，并且买受人已经入住，吴其伦在清楚上述事实的情况下，仍然购买整栋公寓，存在过错；吴其伦购买整体佳尚公寓的价格扣除过户缴交的契税，以均价不足2000元／平方米的价格购买整栋公寓，远低于市场价格，该买卖价格与部分房屋已经出售的状况是相符的，应视为对佳尚公寓现状是明知并认可的。综上所述，刘敏请求将XXX房过户至其名下，予以支持。因XXX房登记在吴其伦名下，吴其伦亦有协助过户的责任。佳尚公司、冯俊经原审法院合法传唤未到庭，视为其放弃举证、质证的权利。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：限佳尚公司、冯俊、吴其伦于本判决生效后十日内，将登记在吴其伦名下的位于海口市新兴路佳尚公寓XXX房（证号：海口市房权证海房字第HK331XXX**号）过户至刘敏名下；办理房屋产权过户手续的费用，按国家政策由各自承担，卖方的费用佳尚公司、吴其伦共同承担。一审案件受理费6550元（刘敏已预交），由佳尚公司负担3275元，吴其伦负担3275元，佳尚公司、吴其伦负担部分于本判决书生效后十日内径行支付给刘敏。一审案件受理费6700元（刘敏已预交），由佳尚公司负担3350元，吴其伦负担3350元，佳尚公司、吴其伦负担部分于本判决书生效后十日内径行支付给刘敏。
上诉人吴其伦上诉称：原审判决认定事实错误，没有法律依据，依法应予撤销改判，驳回刘敏的诉讼请求。理由如下：（一）吴其伦并非本案适格被告。本案查明涉及三个法律关系，一是案外人唐南涛与冯俊的合作建房法律关系，二是案外人唐南涛与吴其伦的房屋买卖法律关系，三是冯俊和佳尚公司与刘敏的房屋买卖法律关系。其中唯一与刘敏有关的法律关系为冯俊和佳尚公司与刘敏的房屋买卖法律关系，在这个关系中吴其伦不是该实体法律关系的相对方，因此吴其伦没有向刘敏承担责任的义务，吴其伦并非本案适格被告。（二）吴其伦与案外人唐南涛房屋买卖法律关系合法有效，依法受物权法保护。2011年11月3日，案外人唐南涛取得初始房产物权登记。2011年11月7日，吴其伦与案外人唐南涛签订《房地产买卖契约》，并取得其妻子作为共有人认可、其合作方冯俊认可，整个交易行为业经（2012）琼山民一初字第478号民事判决书认定，是合法有效的。2011年11月11日，房产物权变更登记至吴其伦名下。（三）刘敏与佳尚公司房屋买卖法律关系违法无效。（1）佳尚公司无权签订涉案房屋买卖合同。从涉案房屋土地物权持有人、报建手续、初始房产物权持有人上来看，政府登记公示的产权持有人是唐南涛。因此，唐南涛才有权签订涉案房屋买卖合同。依据合同的相对性原则，本案涉及的唐南涛与冯俊的合作建房法律关系仅在两者之间内部有效，没有对外效力。佳尚公司更只是冯俊任股东和法定代表人的公司，没有授权无权签订涉案房屋买卖合同。（2）唐南涛未与刘敏签订涉案房屋买卖合同。（3）佳尚公司与刘敏签订的《房地产买卖契约》违反《城市房地产管理法》第三十八条的禁止性规定，依法无效。（四）原审判决以“善意”、“先占”认定继续履行吴其伦买卖关系没有法律依据。因此，原审判决在没有证明刘敏与吴其伦存在法律关系的情形下，保护了刘敏与无处分权人签订的直接违反法律禁止性规定的合同，置吴其伦依法受让不动产并登记公示的法律事实于不顾，毫无事实与法律依据的要求吴其伦向刘敏承担责任，是错误的。为此，特提出上诉请求：1、撤销（2013）琼山民一初字第408号民事判决，改判驳回刘敏对吴其伦的诉讼请求；2、本案诉讼费用由刘敏承担。
被上诉人刘敏辩称：（一）刘敏与佳尚公司的《房地产买卖契约》应当继续履行。理由：1、刘敏与佳尚公司签订合同及交付房产的时间均在吴其伦与唐南涛签订合同之前，且认购书合法有效。2010年10月31日，刘敏的姐夫张成与佳尚公司签订《认购书》，确认购买位于海口市新兴路佳尚公寓XXX房，当日向佳尚公司支付定金10000元。2010年11月6日，刘敏与佳尚公司签订《房地产买卖契约》后当日刘敏向佳尚公司支付165000元。2010年12月6日，刘敏向佳尚公司支付165000元。2011年12月27日，佳尚公司的工作人员带刘敏到税务部门缴交诉争房屋的契税3052.35元。2、刘敏先于吴其伦控制占有并使用XXX房。佳尚公司于2010年11月6日将房屋交付给刘敏入住至今，已超过两年时间。而吴其伦是在刘敏入住一年之后，即2011年11月才签订《房地产买卖契约》；且未与唐南涛等人办理任何交房手续。3、刘敏系善意购房，不存在任何过错。刘敏在入住两年多的时间，没有人提出任何异议，也没有人向其主张过权利，且在2011年12月27日，佳尚公司、冯俊、吴其伦与刘敏四方一起到税务部门办理完税手续，刘敏共缴纳契税、价格调节基金、存量房手续费等税费共计3052.35元。因此，刘敏系善意购房，不存在任何过错。（二）吴其伦购买佳尚公寓不仅存在过错，且其对刘敏已经受让涉案房产是认可、知悉并参与的。1、2011年11月7日吴其伦在向唐南涛整体购买佳尚公寓时，该公寓已经有近一半的房产由佳尚公司出售，并且已经由包括刘敏在内的几十户购房人入住半年，吴其伦在非常清楚上述事实的情况下，仍然购买整栋公寓，存在过错。同时，吴其伦购买整体佳尚公寓的价格扣除过户缴交的契税，以均价不足2000／平方米，低于市价一半还多的的价格购买整栋公寓。况且，吴其伦对刘敏与佳尚公司之间房屋买卖关系是知悉的，吴其伦行为也是对刘敏等几十户对佳尚公寓的占有使用及物权的认可。2、吴其伦对冯俊将涉案房产卖给刘敏等人是知悉认可并参与的。且至2012年4月，佳尚公司及冯俊仍然在售卖佳尚公寓。（三）人民法院审理案件应达到法律效果与社会效果的统一，应维护社会稳定和保障社会和谐。本案中，包括刘敏在内的数十户老百姓拿出毕生积蓄的血汗钱购买佳尚公寓，大多是为满足生存居住的基本需求，如仅仅因为吴其伦与冯俊、唐南涛等人之间的经济纠纷而致使几十户百姓人财两空，居无定所，流落街头，这是与构建和谐社会背道而驰的。因此，请求二审依法驳回吴其伦的全部上诉请求，维持原判。
原审被告佳尚公司、冯俊均未提出答辩意见。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审补充查明：根据已生效的（2013）海中法民一终字第874号民事判决书认定，在唐南涛与冯俊履行《合作建房合同书》期间，2011年11月7日，唐南涛在冯俊的安排下与吴其伦签订《房地产买卖契约》，约定唐南涛将佳尚公寓以1600万元转让给吴其伦，该契约内容由冯俊制定，唐南涛与吴其伦从未就契约事宜进行过洽谈，唐南涛和冯俊之间仍然按照《合作建房合同书》的约定履行，根据该合同，冯俊应支付唐南涛9475000元；因冯俊未按该约定付款，故唐南涛于2012年6月25日提起（2012）琼山民一初字第478号案的诉讼。
本院认为，本案双方争议的主要焦点为：（一）刘敏与佳尚公司签订的《房地产买卖契约》是否有效；（二）涉案的XXX房是否应当办理产权过户至刘敏名下；（三）吴其伦是否是本案适格的被告。
关于刘敏与佳尚公司签订的《房地产买卖契约》是否有效的问题。根据冯俊与伟华公司的法定代表人签订的《合作建房协议书》以及冯俊承继履行伟华公司与唐南涛之间《合作建房合同书》的约定，唐南涛为合作建房提供土地项目，冯俊为合作建房提供资金并自主运作；冯俊作为实际出资及开发方，依约有权以佳尚公司的名义对外销售佳尚公寓房屋。由于刘敏与佳尚公司于2010年11月6日签订《房地产买卖契约》购买佳尚公寓XXX房时，佳尚公寓总证尚未办理至唐南涛名下，而佳尚公司于签约当日即向刘敏交付了房屋，且冯俊作为佳尚公司的法定代表人对此也没有异议。因此，刘敏有理由相信佳尚公司是依据冯俊与唐南涛之间的《合作建房合同书》以佳尚公司名义与刘敏签订的《房地产买卖契约》，且该《房地产买卖契约》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，受法律保护。
关于涉案XXX房是否应当办理产权过户至刘敏名下的问题。《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。根据本案查明的事实，吴其伦在冯俊的安排下与唐南涛签订《房地产买卖契约》时，冯俊以佳尚公司名义已经对外出售了部分佳尚公寓房屋，且买受人已经接收房屋并已入住。吴其伦在部分房屋已经出售的情况下整体买受佳尚公寓，且整体买受佳尚公寓的价格远低于市场价格，应视为其对佳尚公寓已部分出售的现状是明知并认可的。而且，自2011年11月7日吴其伦与唐南涛签订《房地产买卖契约》后至2012年4月，佳尚公司还在对外销售佳尚公寓的房屋，对此吴其伦亦未提出任何异议。因此，根据上述事实足以证明佳尚公司和冯俊明知吴其伦整体买受佳尚公寓的行为将损害到刘敏等先行购房人的合法权益，但仍安排吴其伦与唐南涛签订了《房地产买卖契约》，冯俊、吴其伦与唐南涛之间的行为已构成恶意串通并损害了第三方刘敏等先行购房人的合法权益，应认定为无效行为。鉴于佳尚公司、冯俊与吴其伦在签订《房地产买卖契约》及整体将佳尚公寓总证办理过户至吴其伦名下均存在过错，而佳尚公司与刘敏签订的《房地产买卖契约》应当继续履行，且刘敏已缴纳了相关的过户税费。故原审判决佳尚公司、冯俊、吴其伦将登记在吴其伦名下的位于海口市新兴路佳尚公寓XXX房（证号：海口市房权证海房字第HK331XXX**号）过户至刘敏名下，办理房屋产权过户手续的费用，按国家政策由各自承担，卖方的费用由佳尚公司、吴其伦共同承担的实体处理并无不当，本院予以维持。
关于吴其伦是否是本案适格被告的问题。由于佳尚公司、冯俊与吴其伦在签订《房地产买卖契约》及办理房产分证时均存在过错，造成佳尚公寓XXX房的分证登记到吴其伦名下。因此，佳尚公司、冯俊与吴其伦有义务协助刘敏将上述房产过户登记到刘敏名下，刘敏以吴其伦作为本案被告提起诉讼并无不当。吴其伦的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人吴其伦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅海燕
审 判 员 李必雄
代理审判员 王春芬
二〇一四年六月十六日
书 记 员 韦佳艺