江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5855号
上诉人（原审被告）贾孝波，男，1968年1月8日生，汉族，个体户。
委托代理人马琢，女，1993年7月4日生。
上诉人（原审被告）潘丽红，女，1972年9月20日生，汉族，个体户。
被上诉人（原审原告）南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处合班村社区居民委员会，组织机构代码××，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道合班村246号。
法定代表人陈道新，该社区主任。
委托代理人杨杰明，江苏欣达律师事务所律师。
委托代理人潘剑，江苏欣达律师事务所律师。
上诉人贾孝波、潘丽红因与被上诉人南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处合班村社区居民委员会（以下简称南京合班居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖迈民初字第183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
南京合班居委会原审诉称，南京合班居委会将位于南京市迈化路××一间门面房租给贾孝波，双方约定先付后租，贾孝波、潘丽红须及时缴纳租赁期间的水电费用。贾孝波、潘丽红系夫妻关系，承租上述房屋即用于经营理发店（门头店牌名为“中国发”）。自2012年10月起，贾孝波、潘丽红开始拖欠租金，南京合班居委会多次催缴，贾孝波、潘丽红借口拖延，直至2013年2月，仍未缴纳租金。由于贾孝波、潘丽红长期拖欠租金，南京合班居委会遂诉至法院，请求判令贾孝波、潘丽红：1、立即搬离南京迈化路××门面房（门头店牌名为“中国发”）；2、承担本案诉讼费。
贾孝波、潘丽红原审辩称，南京合班居委会要求贾孝波、潘丽红限期搬出房屋，但贾孝波、潘丽红直到开庭没有收到书面通知，且南京合班居委会曾强拆两次，本案不是租赁合同纠纷，应为拆迁纠纷，贾孝波、潘丽红对此已上访过两次。贾孝波、潘丽红租赁房屋已有五年，应对承租人有40%的拆迁补偿，且南京合班居委会未尽到出租人的义务，断水断电，致使贾孝波、潘丽红营业损失，南京合班居委会应给予一定的赔偿。
原审法院经审理查明，1996年12月，南京市栖霞区人民政府迈皋桥镇迈皋桥村村民委员会为解决村级企业职工、生产队劳动力和村级劳保问题，向南京栖霞区相关部门申请在四班村迈尧路旁建简易门面房。后经批准，南京市栖霞区人民政府迈皋桥镇迈皋桥村村民委员会于1996年12月取得临时用地许可证，并在四班村迈尧路旁建造门面房。2011年10月1日，南京市栖霞区人民政府迈皋桥街道迈皋桥村村民委员会（以下简称南京迈皋桥村委会）与贾孝波签订房屋租赁合同，约定南京迈皋桥村委会将位于南京市迈化路××一间门面房租给贾孝波，租赁期限自2011年10月1日至2012年9月30日；年租金为18000元，先租后使用，一次性付清；南京迈皋桥村委会为贾孝波提供水电设施，贾孝波须按月支付水电费，违者重罚，南京迈皋桥村委会有权停水停电或解除合同；合同期满，在同等条件下贾孝波享有优先承租权，但需另订租赁合同。贾孝波租赁案涉门面房后，与其配偶即潘丽红开设理发店，理发店店名为“中国发”，实际经营人为潘丽红。
2012年8月，南京市栖霞区迈皋桥办事处申请撤销南京市迈皋桥村委会村居合一社区村民委员会建制，保留合班村社区居民委员会。后经研究，南京市栖霞区人民政府批准撤销南京市迈皋桥村委会村居合一社区村民委员会建制，保留社区居民委员会，原管辖范围、领导班子、办公地点、集体资产、债权债务关系保持不变。合同到期后，贾孝波、潘丽红实际并未支付房租。2013年2月26日，南京合班居委会向贾孝波、潘丽红发出催款通知，要求贾孝波、潘丽红缴纳拖欠租金。2013年3月11日，南京合班居委会开始对案涉房屋进行断水断电。
2013年5月6日，南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室发布拆迁公告，对包括案涉房屋在内的合班村社区一组、二组、三组、四组进行拆迁。
经原审法院现场勘验，案涉门面房位于南京市栖霞区合班村社区门口往西数第四间门面房，门牌编号为××租5，面积为28.68平方米。
原审法院认为，依据相关法律规定，临时性建筑使用年限不得超出两年，并应当在批准的使用年限内自行拆除。出租人就未经批准或未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；租赁期限超过临时建筑的使用年限，超过部分无效。出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，案涉房屋门面房虽取得临时用地许可证，并经相关部门批准建造，但门面房土地使用的期限不超过两年，两年后如需继续使用土地，应按照相关规定，办理合法的用地以及房屋手续。但南京合班居委会与贾孝波签订租赁合同的时间为2011年，签订合同时，案涉房屋已超过两年使用期限，且并无相关建设规划许可证，故双方签订的租赁合同无效。依据相关法律规定，合同无效，因该合同所取得的财产应当返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。南京合班居委会与贾孝波签订的租赁合同无效，且南京市栖霞区拆迁办已发布拆迁公告对案涉门面房进行拆迁，故贾孝波理应将房屋返还给南京合班居委会。
因贾孝波租赁案涉门面房后，与其配偶即潘丽红开设了理发店，理发店实际经营人为潘丽红，故南京合班居委会要求贾孝波、潘丽红搬离案涉门面房，于法有据，予以支持。
至于贾孝波、潘丽红关于拆迁补偿的抗辩理由，贾孝波、潘丽红是否应当得到补偿，如果应当得到补偿，补偿的数额应是多少，贾孝波、潘丽红可以另案起诉。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，原审法院判决：贾孝波、潘丽红于判决发生法律效力之日起二十日内将位于南京市迈化路××（门牌编号为××租5，门头店牌名为“中国发”）、面积为28.68平方米门面房（南京市栖霞区合班村社区门口往西数第四间门面房）腾退返还给南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处合班村社区居民委员会。原审案件受理费人民币1042元，减半收取为521元，由南京合班居委会负担421元，贾孝波、潘丽红承担100元。贾孝波、潘丽红负担部分，于判决发生法律效力之日十日内给付南京合班居委会。
上诉人贾孝波、潘丽红不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一审法院认定双方签订的合同无效，要求上诉人腾让门面房，是不合理的。本人在涉案房屋内承租了多年，南京合班居委会从来没有承认该房屋为违建，而且上诉人还以涉案房屋为经营场所办理了营业执照，上诉人不同意搬迁。上诉人要求被上诉人赔偿营业损失并给付拆迁补偿款。请求二审法院撤销原判，改判驳回南京合班居委会在原审时的诉讼请求。
被上诉人南京合班居委会辩称，原审判决认定事实清楚，适用正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
本院另查明，上诉人交纳租金至2012年9月30日止，之后上诉人未再交纳租金。
本院认为，出租人就未经批准或未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋门面房的建设虽然于1996年取得了临时用地许可证，但批准用地期限为两年，之后该房屋未办理相关审批手续，亦无相关建设规划许可证，故南京合班居委会与贾孝波于2011年10月1日签订的房屋租赁合同无效。依据相关法律规定，合同无效，因该合同所取得的财产应当返还。南京合班居委会要求贾孝波、潘丽红返还涉案房屋，原审法院予以支持，并无不当。上诉人主张的拆迁补偿问题，与本案并非同一法律关系，本案不予理涉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人贾孝波、潘丽红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
审 判 员 张旭东
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十一月九日
书 记 员 俞梦霏