广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2590号
上诉人（原审原告）邓志荣，男，1956年11月24日出生，汉族，住广东省清新县。
委托代理人蔡若波，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州市南鹤房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人叶青，职务总经理。
委托代理人李海军，广东建基律师事务所律师。
上诉人邓志荣因与被上诉人广州市南鹤房地产开发有限公司（以下简称“南鹤公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第3195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年8月8日，邓志荣、南鹤公司签订了《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2003003079号），约定邓志荣向南鹤公司购买广州市大塘村口敦和路南侧新怡苑第E幢03【单元】【层】［自然层15］03号房，建筑面积47.33平方米，总金额为132524元；邓志荣分期付款，2003年7月10日前支付13253元，2003年8月30日前支付53009元，2003年12月31日前支付66262元；南鹤公司应当在2003年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的房屋，并符合本合同约定的商品房交付邓志荣使用；南鹤公司应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由南鹤公司提供的资料报产权登记机关备案；如因南鹤公司的责任，邓志荣不能在房屋交付使用后540日内取得房地产权属证书的，双方同意邓志荣不退房，南鹤公司按照已付房价款的1%向邓志荣支付违约金；等。该合同经广州市房地产交易所预售合同登记。
邓志荣为证明其主张提供了以下证据：1、《抵偿工程款协议》，证明广州市大塘村口敦和路南侧新怡苑E幢1503房是南鹤公司用于抵偿工程款而出售给邓志荣的；2、《收据》，证明南鹤公司已经开具收据证实收到邓志荣购房款；3、部分水电费发票，证明邓志荣已经收楼入住涉案房屋。南鹤公司质证认为：对证据1，《抵偿工程款协议》的甲方是邓志荣、麦锐强和廖明森，乙方是叶青，签订协议的时间是2004年2月26日，这个时间里边叶青并非南鹤公司的法定代表人。邓志荣陈述乙方是叶青，其是南鹤公司的法定代表人的观点不成立。《抵偿工程款协议》的第一项条款以及根据合同第4、10、11条的约定说明本协议不是以房抵债协议而是以售楼款支付工程款协议。南鹤公司认为抵偿工程款协议是无效协议，无论是邓志荣或者是麦锐强、廖明森均没有资格承接工程。关于附表二的意见，邓志荣陈述15套房屋是以房抵债不成立，因为附表二中有多套房屋在签订协议时已经卖给小业主；证据2的《证据》不是邓志荣已付款证明，邓志荣没有交付15套房款共3163413元，字面上虽然看上去是收据，实际上邓志荣并没有实际支付该款项。收据的性质南鹤公司认为是抵偿工程款的补充协议，该收据实际意思应该是收据上记载的涉案房屋已作为抵押物预售鉴证在邓志荣名下，邓志荣出售上述15套房屋时的房价不能低于收据上的总额。另外，《抵偿工程款协议》第3条规定明确邓志荣应有2730000元的工程款，但是收据上写的是3163413元，从而可以看出不是真正意义上的收据；证据3中第一份水费收据上写的是邓志荣名字，涉案房屋在2011年之前并没有实际交付，没有经过竣工验收，不符合居住条件，是处理历史遗留问题之后，邓志荣在2013年办理的收费收据，不能证明南鹤公司已经把涉案房屋交付邓志荣使用。电费收据户名是“陈艺”，南鹤公司不清楚涉案房屋是卖给了陈艺还是还有什么情况。
南鹤公司就其主张提供了以下证据：1、公司变更登记申请书，证明签订抵偿工程款协议时叶青不是南鹤公司的法定代表人；2、广州市建设工程施工合同，证明涉案房屋在红卫村委会综合楼（新怡苑商住楼）建设工程施工合同；3、建设工程施工补充合同的复印件，证明红卫村委会综合楼（新怡苑商住楼）建设工程施工补充合同，对住宅楼房抵押工程费售楼款优先支付工程费的规定明确详尽；4、联营承包工程施工合同的复印件，证明红卫村委会综合大楼（新怡苑商住楼）联营承包工程施工合同，邓志荣是乙方签约代表。邓志荣质证表示：对证据1的真实性没有异议，关联性有异议，叶青当时不是南鹤公司的法定代表人但并不代表叶青不能在《抵偿工程款协议》中签名，该协议中也明确叶青是该项目的负责人，所以其有权利代表南鹤公司在该协议上签名；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不确认，因为南鹤公司并不是该合同的当事人。证据4南鹤公司无法提供原件，不予质证。
邓志荣于2013年11月8日提起本案诉讼。诉讼中，经原审法院释明，由于邓志荣是非广州市户籍居民，需要提供其在购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，并限期邓志荣向原审法院提交房管部门出具的《购房资格证明》，但期限届满邓志荣均没有提供。
邓志荣因与广州市南鹤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，向原审法院提起诉讼，请求原审法院判令：1、南鹤公司为邓志荣办妥广州市海珠区怡雅街5号1503房的房产登记手续；2、本案诉讼费用由南鹤公司承担。
原审法院认为：广州市人民政府办公厅作为行政管理部门颁布的《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》（穗府办（2013）14号）及《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（穗府办（2013）44号）的相关规定，对非本市户籍居民家庭购买住房（含新建商品房住房和二手住房）作出条件限制，鉴于邓志荣是非本市户籍居民，未能提供上述文件中规定的“能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险加纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房”的证据，故邓志荣现要求南鹤公司为其办理涉案房屋的产权登记手续存在障碍，原审法院对邓志荣的诉讼请求不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项之规定，作出如下判决：驳回邓志荣的诉讼请求。一审案件受理费100元，由邓志荣负担。
上诉人邓志荣不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院适用法律错误。穗府办（2013）14号以及穗府办（2013）44号是为了保持房价稳定而出台的政策，不是关于房屋登记手续的规定。这两个地方规章都是关于限制购买房屋的规定，而本案中上诉人在2003年8月8日就已经购买了房屋，不存在限购的问题，上诉人一审的诉讼请求是办妥房屋登记手续，一审法院套用没有直接联系的法律对上诉人的请求不予支持，其适用法律有误。法院不能用当前制定的法律法规指导人们过去的行为，更不能用当前的法律法规处罚人们过去从事的当时是合法而当前是违法的行为。上诉人在购买房屋的时候没有出台限购措施，更何况上诉人当前的行为也并不违法，因为上诉人不是购房，而是要求将十年前购房的房子进行房屋登记。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判被上诉人为上诉人办妥广州市海珠区怡雅街5号1503房的房产登记手续。2、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人广州市南鹤房地产开发有限公司答辩称：上诉人的上诉不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，合法有效。上诉人本可以依据合同要求被上诉人办理案涉房屋的过户手续。但是上诉人在签订合同多年之后的2013年才提起本案诉讼要求被上诉人协助办理过户手续。由于根据广州市人民政府办公厅作为行政管理部门颁布的《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》（穗府办（2013）14号）及《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（穗府办（2013）44号）的相关规定，对非本市户籍居民家庭购买住房（含新建商品房住房和二手住房）已作出条件限制。上诉人非广州市户籍居民，也不能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险加纳证明。故原审法院以上诉人不符合目前的房屋限购政策为由驳回上诉人的要求过户的诉请并无不当。上诉人上诉要求被上诉人协助办理过户手续不能成立，本院不予支持。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人邓志荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二〇一四年十一月十七日
书记员 阮志雄