河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民二初字第8186号
原告陈彦军。
委托代理人吴天阔、李月，河南程功律师事务所律师。
被告河南省宅急购房产经纪有限公司，住所地郑州市金水区。
法定代表人许克锋，总经理。
委托代理人罗亚培，该公司员工。
被告河南省宅急购房产经纪有限公司郑州二环支路分公司。
代表人程光晖，总经理。
被告路百林。
被告ＸＸ。
原告陈彦军诉被告河南省宅急购房产经纪有限公司（以下简称宅急购公司）、河南省宅急购房产经纪有限公司郑州二环支路分公司（以下简称宅急购分公司）、路百林、ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈彦军及其委托代理人李月，被告ＸＸ到庭参加诉讼。被告宅急购公司、宅急购分公司、路百林经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定已缺席审理终结。
原告诉称：2014年5月2日，原告与被告宅急购公司及被告ＸＸ签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，合同约定：将被告路百林坐位于郑州市xxxx××号的成套住宅卖给原告，成交价格为40万元，合同签订时原告支付定金1万元，合同签订后7个工作日共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续……原告支付总房款2%的佣金8000元……因任何一方造成房产不能正常过户，赔付对方3万元，并承担全部中介费用。合同签订后，原告积极履行交付义务，但被告路百林及ＸＸ拒不履行合同约定，严重损害原告合法权益，原告诉至法院，要求判令：1、被告退还原告已交纳的定金、代办费用及佣金19000元；2、判令被告支付违约金30000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
庭审中，原告将诉讼请求明确为判令被告宅急购公司及宅急购分公司退还原告交纳的定金、代办费及佣金1.9万元，被告路百林及ＸＸ支付违约金3万元。
原告所举证有：1、《买卖居间合同》；房产证复印件、授权委托书复印件、金融贷款及过户资料告知书附近建；2、委托代办协议书、收款收据三份；3、录音。
被告宅急购公司及分公司均辩称：被告在2014年5月2日促成三方签订房屋买卖三方合同，已经完成了自己的居间活动，有权按照合同规定请求原告支付中介费用。合同签订前，其已经将房屋具体信息提供给原告，原告对房屋已做充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋，而之后三方的合同不能全面履行，主要是原告与ＸＸ之间的履行过程中产生纠纷。被告已完成了居间义务，有权获得中介服务费用，应驳回原告请求被告退还支付的中介服务费的诉讼请求。未举证。
被告ＸＸ辩称：本案所涉合同应为无效合同，被告ＸＸ不应支付违约金。因被告ＸＸ家中有事需用钱，就打算出售其丈夫被告路百林的住房一套，后联系了被告宅急购分公司，并进行了登记。由于被告路百林不能到场交易，就打消了买房念头。2014年5月2日，被告ＸＸ接到被告宅急购分公司的电话，通知其去交易。被告ＸＸ讲明了情况，不卖房了。当时被告宅急购分公司说有办法解决，并给被告ＸＸ了一份授权委托书，让被告ＸＸ在委托人及受托人处签字，按指印，并签订了房屋买卖合同。被告宅急购分公司还要求被告ＸＸ传给他们一张被告路百林的身份证照片。后被告ＸＸ经过多方考虑及咨询，得知房屋买卖必须房主到场，而且ＸＸ害怕委托书造假一事会产生法律纠纷，于是就要求宅急购公司撤销房屋买卖合同，不卖房了。被告ＸＸ认为在被告宅急购公司明知房主不能到场并出具身份证的情况下，采取委托造假一事不妥，房屋买卖合同不能履行的责任应由被告宅急购分公司承担。
经审理查明：
被告ＸＸ与被告路百林系夫妻。
2014年5月2日，原告陈彦军、被告ＸＸ在被告宅急购公司的居间下，签订了一份《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》。主要内容有：被告ＸＸ将位于xxxxxxxxxxx××号出售给原告。房屋所有权人为被告路百林。房屋的转让价款为40万元。原告在签订合同时支付购房定金1万元，定金由被告宅急购公司保管，作为履行合同的担保。被告宅急购公司促成签订合同并分别完成与原、被告双方签订的经纪服务合同委托的服务事项和约定的服务标准时，原告应按照房屋实际成交总房款的2%支付全部佣金8000元。原告与被告ＸＸ协商一致，并已征得家人同意，买卖该房产，若因任何一方造成上述房产不能正常过户，赔偿对方3万元，并承担全部中介费。
2014年5月2日，原告与被告ＸＸ、被告宅急购公司签订了《委托代办协议书》，主要内容有：原告与被告ＸＸ同意共同委托被告宅急购公司代为办理位于xxxxxxxx××号房产交易相关手续，并协商签订协议时，由原告向被告宅急购公司支付代办费1000元。
2014年5月2日，被告宅急购分公司给原告出具了三张《收款收据》，主要内容分别为：收到原告定金1万元，收到原告代办费1000元，收到原告佣金8000元。
2014年5月2日，被告路百林给被告ＸＸ签署了一份《授权委托书》，主要内容有：被告路百林预出售位于xxxxxxxx住宅口××号公有房屋一套，房屋产权证号为02××93。因被告路百林工作繁忙，不能亲自办理行馆房屋出售手续，特委托被告ＸＸ作为其合法代理人全权办理所收房屋出卖的相关事宜。
2014年10月21日原告诉至本院。
庭审中，被告ＸＸ称被告路百林不知道买房子的事情，且告诉过中介公司，被告路百林不能回来过户。授权委托书是2014年5月2日在原告陈彦军、被告宅急购分公司都在场的情况下由被告ＸＸ书写的，被告路百林的签名也是被告ＸＸ签的。
庭审中，原告不认可被告说的授权委托书是在原告在场的情况下签订的说法，称其是在7月份看到的委托书。原告称当时签合同时，看到房产证上是被告路百林的名字，合同是被告ＸＸ签订的，便询问被告ＸＸ与路百林的关系及路百林是否能回来。被告ＸＸ和被告宅急购分公司均称二人是夫妻关系。
庭审中，原、被告均称签订合同后，原告交付了佣金、代办费。后被告ＸＸ说房子不能卖了，合同便没有继续履行。
庭后，原告称由于被告不卖房子了，所以不要求继续履行合同了。
本院认为：被告宅急购公司及其分公司、被告路百林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了质证的权利，不影响根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案被告ＸＸ与路百林系夫妻，被告ＸＸ主张其与原告签订了签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》无效的辩称理由，本院不予支持。鉴于被告ＸＸ已明确表示其不买房子了，原告也不要求继续履行合同，本院认为该买卖合同事实上已经解除。本案所涉房产所有权人为被告路百林，被告ＸＸ与被告路百林签订的授权委托书的时间与签订房屋买卖合同的时间为同一天，本院认为被告宅急购及其分公司未尽到审查义务，居间行为有瑕疵。而且由于本案的房屋买卖合同并未实际履行，原告要求退还佣金及代办费的请求，并无不当，本院予以支持。本案所涉房屋的定金由被告宅急购公司保管，由于合同事实上已经解除，故原告要求退还定金的请求，并无不当，本院予以支持。《中华人民共和国公司法》第十四条规定：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故本院认为应由被告宅急购公司退还原告交纳的佣金、代办费及定金。由于被告ＸＸ违反合同约定，造成房屋不能过户，原告要求被告ＸＸ承担违约责任，并无不当，本院予以支持。原告与被告ＸＸ签订的房屋买卖合同约定，若因任何一方造成房产不能正常过户，赔偿对方3万元。本院认为双方约定的违约金过高，依据公平原则，本院酌定为1万元。被告ＸＸ与被告路百林系夫妻，被告路百林应对夫妻关系存续期间的债务承担共同偿还责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五条显示规定，判决如下：
一、被告河南省宅急购房产经纪有限公司返还原告陈彦军佣
金、代办费及定金共1.9万元。
二、被告ＸＸ、路百林支付原告陈彦军违约金1万元。
以上一、二项判决内容于判决生效后10内付清。
三、驳回原告陈彦军的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1025元，由原告负担418元，由被告宅急购公司负担398元，由被告ＸＸ、路百林负担209元，被告宅急购公司及被告ＸＸ、路百林承担的案件受理费于判决生效后10日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭据交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 王 静
代理审判员 张 岩
人民陪审员 刘帅玺
二〇一五年二月二日
书 记 员 赵春光