广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第979号
原告蔡许玲，住所地广州市越秀区。
委托代理人刘俊晓，广东盈隆律师事务所律师。
被告李华胜，住所地广州市越秀区。
被告马生龙，住所地青海省化隆县。
原告蔡许玲诉被告李华胜、马生龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘俊晓、被告李华胜到庭参加了诉讼。被告马生龙经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法对本案进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与两被告及石金花在2013年4月16日签订了《广州市房屋租赁合同》。双方约定原告同意将坐落在广州市海珠区滨江东路124-126号101铺和101-5铺单位出租给两被告以及石某作为商铺经营用途使用，租用面积共53.07平方米。另外，双方约定，租赁期为2013年4月16日至2014年6月30日。事实上，被告李华胜不作为实际经营者承租，坐落在广州市海珠区滨江东路124,126号101铺由被告马生龙经营使用，坐落在广州市海珠区滨江东路124,126号101-5铺由石某经营使用。按照双方合同第七条第三点，租赁期届满，两被告应将承租房屋交回原告。现涉案房屋租赁期限已到期，两被告应当履行解除租赁合同的义务，立即腾退上述101铺。原告多次与两被告交涉，要求其搬出房屋，但被告迟迟不予配合。故起诉请求：1、判令解除原告与被告李华胜关于广州市海珠区滨江东路124,126号101铺的租赁关系；2、判令两被告立即腾退交还广州市海珠区滨江东路124，126号101铺；3、判令两被告支付自2014年7月1日至两被告腾退交还涉案房屋之日止的租金（按20000元/月计算）；4、判令两被告承担本案的全部诉讼费。
被告李华胜辩称：租期已届满，我方同意解除租赁关系，交还商铺，但商铺是由被告马生龙经营，原告和被告马生龙在续租的事宜上没有达成一致，被告马生龙不同意原告提出的续租的租金标准，也不同意交还房屋。
被告马生龙没有提出答辩意见和举证。
经审理查明：据房管部门核发的房地产权证的记载，广州市海珠区滨江东路124，126号101铺和101-5铺的产权人是原告，登记时间是2013年4月17日，其中101铺的建筑面积是35.75平方米，101-5铺的建筑面积是17.79平方米，规划用途均为商业。
2013年4月16日，原告（甲方、出租人）和被告李华胜（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区滨江东路124，126号101铺和101-5铺单位出租给乙方作为商铺经营用途使用，租用面积共53.07平方米；租赁期：2013年4月16日至2014年6月30日；在合同有效期内（2013年4月16日至2014年6月30日止），甲方每月实收乙方租金8000元，其它的税费、管理费等一切由乙方支付；租金按月结算，由乙方李华胜在每月的15日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同；等等。上述合同落款栏中乙方（签章）处是由李华胜签名，落款日期下方有“经营者：马生龙”和“经营者：石某”的签字。原告和被告李华胜均表示马生龙和石某的签字是马生龙和石某本人所签。
原告为证明其主张还提供了原告丈夫与被告马生龙的手机短信截图（包括三条短信），第一条短信是由马生龙发给原告丈夫，内容大意是已把7、8月份租金12200元汇到原告方账号了；原告丈夫回复表示租赁合同已终结，产生纠纷已交由法院解决，所以不接受其支付的租金；马生龙再回复表示钱已汇到你账号，如你不接受你自己看着办。
原告于2014年7月4日提起本案诉讼。
诉讼中，原告撤回了要求两被告支付2014年7月1日至2014年10月31日的租金的诉讼请求，表示本案只要求两被告支付2014年11月1日至两被告腾退交还涉案房屋之日止的租金（按20000元/月计算）。
另外，原告和被告李华胜均表示两被告之间是转租关系，上述101铺由被告马生龙使用，用于经营兰州拉面店。被告李华胜还表示其向前业主承租了涉案商铺，并将101铺转租给被告马生龙，将101-5铺转租给石某，原告向前业主购买涉案商铺后，其就和马生龙、石某一起与原告重新签订租赁合同，合同租期内的租金是由其向原告交租，租期届满后其就没有再理，在租期内被告马生龙每个月向其缴纳租金6100元。原告确认被告李华胜向其交租至2014年6月30日，并表示被告马生龙在原告提起本案诉讼后按6100元/月的标准分两次向原告方的银行账户中存入了7-10月份的租金，但租金并非原告收取，是被告马生龙拿到原告账号后自己强行存入，原告不认可该租金标准。
本院认为：涉案《广州市房屋租赁合同》是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，对当事人均具有法律约束力。原告为证明其主张提供了相应证据，而被告马生龙没有提出抗辩意见和相反的证据，原告和被告李华胜均表示两被告之间属于转租关系，在租期内被告马生龙是向被告李华胜交租，故对两被告之间属于转租关系的意见本院予以采纳。
民事活动应当遵循自愿的原则。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。综合本案证据和到庭当事人的陈述，本案纠纷系上述合同约定的租期届满后，作为涉案商铺实际经营者的被告马生龙与原告直接协商续租事宜未能达成一致而拒绝交还商铺所致。
被告马生龙以实际经营者的身份与被告李华胜一起和原告签署确认了涉案《广州市房屋租赁合同》，现合同租期已届满，被告李华胜同意解除租赁关系和交还商铺给原告。原告要求解除与被告李华胜关于广州市海珠区滨江东路124，126号101铺的租赁关系，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。原告要求两被告腾退交还上述101铺，合法合理，本院予以支持。
在未能与原告就续租事宜达成一致的情况下，被告马生龙拒绝交还商铺并在原告起诉后按6100元/月的标准自行向原告方的银行账户存入7-10月份的租金，原告虽不认可该租金标准，但自愿撤回2014年7月1日至2014年10月31日的租金的诉讼请求，此系原告对自身权利的处分，并无不当，故本院予以准许。原告要求被告马生龙支付自2014年11月1日起至交还房屋之日止的租金，合法合理，本院予以支持。因双方未签订新的租赁合同，故上述期间的费用应为房屋使用费，原告表述为租金并不准确，本院予以纠正。原告要求按20000元/月的标准支付房屋使用费缺乏依据，房屋使用费应参照有资质的评估机构评定的广州市海珠区滨江东路124，126号101铺的私房参考价租金标准计算，但不得超过原告主张的按20000元／月计算的标准。被告李华胜将商铺转租给被告马生龙，但未能确保在租期届满后将商铺交还给原告，原告要求被告李华胜与被告马生龙共同支付上述期间的房屋使用费，合法合理，本院予以支持。被告李华胜因此遭受的损失可另循途径向责任人主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、解除原告蔡许玲与被告李华胜关于广州市海珠区滨江东路124，126号101铺的租赁关系。
二、被告李华胜和马生龙在本判决生效之日起十日内，将广州市海珠区滨江东路124，126号101铺腾空交还给原告。
三、两被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付2014年11月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费，房屋使用费应参照有资质的评估机构评定的广州市海珠区滨江东路124，126号101铺的私房参考价租金标准计算，但不得超过原告主张的按20000元／月计算的标准。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费200元，由两被告共同负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡华强
人民陪审员 罗帼贞
人民陪审员 王丽明
二〇一四年十一月××日
书 记 员 徐 石
陈文慧