浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0402民初3645号原告：嘉兴市南湖资产经营有限公司，住所地：嘉兴市勤俭路548号。法定代表人：冯水祥，董事长。委托代理人：高扬、任羽辰（实习），浙江群策律师事务所律师。被告：莫忠善，女，1951年10月18日出生，汉族，户籍地：嘉兴市，现住嘉兴市南湖区。原告嘉兴市南湖资产经营有限公司因与被告莫忠善房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2017年6月19日受理，由审判员成剑斌独任审判，于2017年7月26日公开开庭审理了本案，原告委托代理人高扬、任羽辰，被告莫忠善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，被告承租使用的位于嘉兴市××室房屋，因文生修道院片区征收项目需要，原告作为被征收人与征收部门嘉兴市南湖区人民政府房屋征收与补偿管理办公室及征收实施单位嘉兴市房屋征收服务中心于2017年1月8日签订《嘉兴市区国有土地上房屋征收（货币）补偿协议书》，约定在2017年3月29日前搬迁完毕并腾空被征收房屋。因征收项目需要，原、被告间的租赁合同已无法继续履行，应依法解除。在征收过程中，原告口头通知解除合同并要求腾退房屋。但至起诉时止，被告仍继续占用被征收房屋拒不搬离，致使原告无法履行征收补偿协议约定之义务。此外，被告自2008年至今未支付过房租，截止2017年5月31日已欠付113个月，共计7412.8元。故诉请判令：一、解除原、被告关于嘉兴市××室房屋的租赁合同关系，被告腾退该房屋；二、被告支付拖欠的房租，按每月65.6元计算，自2008年1月1日起计算至2017年5月31日为7412.8元，实际要求计算至法律文书确定的腾退之日。被告答辩称，一、涉案的嘉航A-1幢204室是原嘉兴市航运总公司（下称“嘉航公司”）的单位自管公房，被告的父亲莫阿水是公司的老职工，是该房的承租人，公司在改制前，以及直至2012年交通局和嘉实集团签订移交协议手续止，无任何部门与房屋承租人或者居住人签订过变更承租人手续。该房属于嘉航公司自建、自管公房，莫阿水通过福利分房所得，从未与任何单位或者个人签订房屋租赁合同，因此原告主张解除租赁合同关系不成立。莫阿水生前曾患咽喉癌，声带被切除，嘉航公司在房改购房工作时无人告知，错过了购房时机。在相关资产移交给原告时，也没有人来通知处理房屋承租人莫阿水生前的房改购房遗留问题。要求法院确认该房屋的承租人为莫阿水。二、莫阿水生前从未拖欠房租。自莫阿水1996年病故后，嘉航公司为方便收取房租，将承租人由莫阿水改成被告莫忠善，由被告代为支付房租，直至收租人颜秋强退休，此后再无人来收取，故被告不存在拖欠行为。三、自该房屋被列入征收范围后，没有人来通知被告解除租赁关系及腾退，之前也不知道有原告这个单位。四、自2016年11月下旬开始，被告多次向原告以及交通局、信访局等反映承租人是莫阿水而不是被告，并要求补办莫阿水生前尚未办理的房改购房手续。综上，被告认为其父亲莫阿水生前应当享受房改购房合法权益，要求依法裁判。针对自己的主张，原告提供下列证据：1.原告的营业执照以及被告的户口簿，证明原、被告的诉讼主体资格，以及被告占用了被征收的房屋中的事实。经质证，被告对证据无异议，但由于居住条件恶劣，其在开展征收工作后已搬出去居住。2.房屋征收补偿协议书，证明原告已与征收单位依法签订征收补偿协议并约定搬迁腾空的事实。经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为该房屋应当由被告的女儿购买。3.被征收房屋的产权证、土地使用权证，证明原告系被征收房屋的所有权人。经质证，被告对属权证书的真实性无异议，但表示不清楚房屋产权的情况。4．剥离资产划转通知书，证明原告根据政府的划拨而取得房屋产权。经质证，被告对该划拨表示不知情。5．嘉航公司职工住房及相关资产移交协议，证明原告收取房租的依据。经质证，被告对移交协议无异议，但认为协议有附表二中，该房屋的承租人应当是莫阿水，而不是被告莫忠善。6．房租、水电费扣款簿以及房租清单，证明被告系实际使用人以及租金的计算标准。经质证，被告对证据无异议，但表示自颜秋强退休后就没有人来收房租了，时间大约在2007年底。针对自己的抗辩，被告提供下列证据：1.房屋调配登记原始凭证（复印件），证明被告父亲莫阿水是204室公房的承租人。经质证，原告对证据有异议，认为凭证系复印件，不符合证据的形式，但根据后来的了解，莫阿水生前确系该房屋承租人。2.沈桂华的书面证明一份，证明莫阿水承租该公房的过程。经质证，原告认为属于书面证言，无法判断真实性，并且即使真实，也与本案无直接关联性。3.嘉房信处字（2017）1号信访事项处理意见书，证明根据被告的诉求，嘉兴市住房保障局要求被告与嘉航公司签订购房合同。经质证，原告对证据真实性无异议，但认为被告曲解了该意见书的意思，该意见书是说：莫阿水的亲属的购房要求，要凭市房改办核准的批件，并经核实面积、房价再与售房单位签订购房合同，被告忽略的实质性的条件。4.颜秋强的书面证明一份，证明当时其在嘉航公司负责收房租时为了工作方便，将承租人的名字改成被告莫忠善，证明的内容系被告书写，落款处由颜秋强签字。经质证，原告认为属于书面证言，并且由被告代写，无法判断真实性，即使为真实，也说明嘉航公司已将被告视为承租人，不能因为某个工作人员的个人看法改变这个认定。5.被告及女儿沈洁的户籍以及被告写的领导的信件和所附徐家宝等人的证明，证明沈洁没有参加房改，故应当由其享受房改购房政策，购房该公房。经质证，原告对户籍证明无异议，但对被告信中的陈述内容的真实性不认可，被告不可能不知道自己在户籍中登记为户主的事实，并且其女儿在2008年已迁出该公房，被告一直在交纳房租，故被告与原告存在事实的房屋租赁关系。6.嘉政发（2015）43号文件以及信访处理意见书、交通局情况说明、嘉航公司清算组情况说明等文件一组，证明在地块被纳入征收范围后，被告一直向各部门信访，要求解决莫阿水未参加房改购房的问题。经质证，原告对文件的真实性均无异议，但认为按照43号文件第十五条的规定，只有符合房改政策的人才能购房公房，被告已享受过了房改政策，不符合购房条件，莫阿水已经去世，其民事权利早已终止。7.嘉航公司职工住房及相关资产移交协议（即原告证据5）的附表二（复印件），表上记载了被告为204室的承租人，又修改成了被告女儿沈洁并加盖了印章，但被告认为两者记载的都不正确，承租人应当是莫阿水。经质证，原告认为是复印件，修改处无法核实真实性，根据未修改的记载，被告即是承租人，并且从复印件看也不能证明莫阿水是承租人。本院认证：原告的证据1可以证实原、被告的诉讼主体资格以及被告仍在占用204室房屋的事实，予以认定；证据2、3、4可以证实原告依法取得房产并与征收人签订征收补偿协议的事实，予以认定；证据5可以证实原告在从嘉航公司接收房产时，部分房产存在租赁关系的事实，予以认定；证据6可以证实嘉航公司职工房租登记本上记载被告为204室承租人，且每月房租为65.6元的事实，予以认定。被告的证据1虽然在形式上不符合法律的规定，但结合如信访处理意见书等其他证据以及被告的陈述，可以确认被告父亲莫阿水在生前承租了204室公房的事实；证据2属于书面证言，证据的形式存在瑕疵，即使为证人真实陈述，属于莫阿水承租公房的过程，在确认莫阿水生前的承租人身份的情况下，该证据与本案处理无关；证据3可以证实政府有关部门针对被告信访要求的解释和说明工作，真实性予以认定，但被告以此证明嘉航公司应当与其签订购房合同，显然忽视了该文件中所解释的，在签订合同前先行审核购房申请人的是否符合条件这一实质性内容，故不能证明被告的主张；证据4属于书面证言，且由被告代笔，证人的两处签名明显不一致，故证据上有较大的瑕疵，即使证人确实作出了该陈述内容，也不应以个别员工的想法代表嘉航公司，对于被告是属否于承租人，由下文论证；证据5属于被告自己的陈述，其中关于沈洁是否符合购房条件的问题，应当由本人提出并由职能部门作出认定；证据6各类文件的真实性予以认定，但就莫阿水未参加房改购房的情况下，被告及女儿是否享有代为购买原承租公房的问题，缺乏职能部门的认定，故该组证据可以证实被告自地块纳入征收范围之后进行信访的事实；证据7的附表二系复印件，不符合证据的形式，而且就被告的举证目的看，即使为真实，也不能证明莫阿水仍为房屋承租人的事实，故不予认定。本院经审理，认定案件事实如下：被告的父亲莫阿水，生前系嘉航公司职工，承租该单位的嘉航A-1幢204室公房，面积59.33平方米。莫阿水于1996年去世，此后被告与其女儿沈洁一直在该房内居住，由被告交纳租金，直至2007年底。2008年沈洁搬离该住所。2015年4月市国资委将该套住房划归原告，原告于2015年9月30日取得该房产权登记。因政府征收需要，2017年1月8日原告就该房与征收单位签订《嘉兴市区国有土地上房屋征收（货币）补偿协议书》，其中约定2017年3月29日前原告应当将嘉航A-1幢204室腾空交付征收人。此时被告已不在房屋中实际居住，但仍占用该房。经原告通知，被告拒不交还房屋，故酿成本诉讼。另查明，原、被告以及被告与嘉航公司之间无书面租赁合同，在2007年之前被告按65.6元/月的标准向嘉航公司支付租金，2008年起未再支付；莫阿水生前未享有房改购房的政策，被告已享受房改政策；在地块纳入征收范围后，被告多次信访，要求给予其女儿沈洁享受房改政策。本院认为，根据诉辩双方的主张，争议的焦点有：一、原、被告之间是否形成租赁合同关系。二、是否存在可以阻却原告要求被告腾退房屋的合理的抗辩理由。关于焦点一、被告抗辩的理由主要有：1、根据记载该房屋的承租人为被告的父亲莫阿水；2、原、被告之间没有签订书面的租赁合同。本院针对该两点理由分析如下：1、《中华人民共和国民法通则》第九条的规定，公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利、承担民事义务。本案中被告的父亲在生前承租该公房属实，但其于1996年病故，根据上述法律规定，莫阿水的承租人身份自然终止。本案审理的是该房屋上现存的、而不是历史上的租赁关系。因此被告辩称莫阿水为承租人的理由不能成立。2、《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同、有书面形式、口头形式和其他形式。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定，当事人未以书面或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。被告在莫阿水病故后一直居住在该房屋内，并以自己的工资交纳房租至2007年底。故其与嘉航公司的行为符合法律规定的房屋租赁合同关系的特征，因此双方虽未签订书面合同，根据上述法律规定，应当认定为房屋租赁关系；嘉航公司在移交房产的同时移交了租房清单，被告也不否认应当继续支付租金，只是认为没有人来收取。故原告与被告仍旧形成的事实上的租赁合同关系。被告的相应抗辩理由不能成立。本院对原、被告之间形成租赁合同关系予以认定。关于焦点二、据前文所述，原、被告之间形成租赁合同关系但未采用书面形式，依照法律规定视为不定期租赁。原告方随时可以主张解除，但应当给予合理的期限。现该地块遇国家征收，合同无法继续履行，原告据此主张解除合同，理由正当，予以支持。被告以莫阿水未享受房改购房，故应由外孙女沈洁享有该政策为由对抗原告的腾退房屋请求。经审查，莫阿水未享受房改购房属实，但被告本人已享受房改政策，不符合购买涉案公房的条件，而其女儿沈洁是否符合享受房改政策条件应由相关职能部门作出认定；本案中仅有被告方的主张，缺乏沈洁已经或者显然符合房改购房政策的证据。故本院认为其主张缺乏事实依据，其抗辩理由不能成立。因此在租赁关系终止后，被告应当及时交还房屋。关于原告主张的租金标准双方无异议，但考虑到原告与嘉航公司系不同的主体，嘉航公司也未授权原告主张产权转移之前的租金，故本院对原告主张取得产权（2015年9月30日）之后的租金予以支持，此前的部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告嘉兴市南湖资产经营有限公司与被告莫忠善就嘉兴市光明街177号A-1幢204室房屋形成的租赁合同关系，于本判决生效之日起解除，被告于判决生效之日起十日内从该房屋中腾退，将房屋交还原告；二、被告于判决生效之日起十日内支付原告租金（按每月65.6元的标准，自2015年9月30日起计算至判决确定的被告腾退之日止）。如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  成剑斌二〇一七年七月三十一日书记员  王 欢