上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2864号
上诉人（原审原告）王桂英，女，1928年7月3日生，汉族，住上海市。
委托代理人曾慧，上海市东方正义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郁蓓，女，1982年1月12日生，汉族，户籍地上海市。
委托代理人栾国庆，上海沪港律师事务所律师。
委托代理人梁述磊，上海沪港律师事务所律师。
原审原告石玉珍，女，1950年2月26日生，汉族，住上海市。
原审原告石友良，男，1955年8月8日生，汉族，住上海市。
原审原告石月珍，女，1960年2月7日生，汉族，住上海市。
原审原告石林珍，女，1962年7月25日生，汉族，住上海市。
原审第三人石美珍，女，1953年5月18日生，汉族，住上海市。
原审第三人石友明，男，1957年10月18日生，汉族，住上海市。
上诉人王桂英因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第803号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王桂英的委托代理人曾慧，被上诉人郁蓓的委托代理人栾国庆，原审原告石玉珍、石友良、石月珍、石林珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年2月11日，郁蓓出具《保证书》，内容为“保证外婆、外公在海江二村XXX号XXX室永久居住，在他们逝世之前不处理房产。”2009年2月12日，石学书出具《委托书》，载明，系争房屋为石学书与王桂英的夫妻共有财产，现二人欲出售上述房屋，因石学书身体抱恙，故全权委托王桂英代为办理与出售系争房屋相关的一切手续，包括但不限于签订房屋买卖合同、办理过户登记、交纳相关费用、代收相关钱款等。同日，上海市宝山公证处对上述《委托书》出具《公证书》。2009年2月13日，石学书与郁蓓签订《上海市房地产买卖合同》，约定郁蓓受让系争房屋，转让价款为人民币（以下币种均为人民币）37万元，于2009年2月15日之前办理转让过户手续。该合同未约定房款支付方式及支付时间等，王桂英作为代理人在该合同落款处按手印，另有石学书在落款处盖章。2009年2月23日，石学书因死亡注销户口。2009年3月3日，郁蓓经核准登记为系争房屋的权利人（2009年2月13日受理）。因郁蓓至今未支付房款，王桂英及其与石学书的子女石玉珍、石友良、石月珍、石林珍诉至原审法院，要求判令郁蓓立即支付系争房屋权属转让款37万元。
原审法院审理中，关于房屋价格，王桂英表示，2009年系争房屋价格大概是40-50万元左右，合同是郁蓓操办的，价格也是郁蓓定的，王桂英不识字。郁蓓则表示，当时知道是赠与，合同价格是由交易中心比照当时的市价确定的价格。
原审法院经审理后认为，本案的争议焦点在于：石学书与郁蓓签订《上海市房地产买卖合同》的真实意思是买卖还是赠与。对此，可结合合同的签订及履行情况予以综合判断。本案中，首先，合同签订前，郁蓓向石学书夫妇出具保证书，保证石学书夫妇居住并保证在该二人生前不将系争房屋出售。该保证书出具在签订合同之前两日，足见签订合同之前提是保证石学书夫妇的居住权。而较之于一般交易习惯，如房屋一旦出售，买方就取得包括使用权在内的完整物权，自无保障卖方居住权的约定，也不会对取得房屋后的权利再行处分予以限制。可见，本次交易并非单纯的市场化的买卖关系，石学书让渡房屋权利至少仍保留其夫妇居住的权利。其次，从合同签订内容看，关于房价37万元，王桂英表示该价格系郁蓓确定。可见，双方对于价款这一重大条款并无磋商过程，结合合同中对房款的支付、时间未作任何约定，难以认定签订合同是为了确定双方的买卖关系。再次，房屋过户后，王桂英仅口头陈述其向郁蓓要过房款，并无其他确切证据证明其在过户之后的三四年期间向郁蓓主张过房款，亦难以认定房屋买卖系石学书的真实意思表示。综上，原审法院认为，石学书的真实意思应当是将系争房屋赠与郁蓓，签订买卖合同是双方为实现赠与而采取的一种方式，不影响赠与行为的效力，故上诉人及原审原告要求郁蓓支付房屋权属转让款37万元的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条之规定，判决王桂英、石玉珍、石友良、石月珍、石林珍要求郁蓓支付上海市宝山区海江二村XXX号XXX室房屋权属转让款37万元的诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人王桂英不服，向本院提起上诉称：一、本案系争房屋产权人为石学书，系石学书与王桂英的夫妻共同财产，石学书与郁蓓签订的是房屋买卖合同，并非赠与合同；二、经公证处公证的委托书上亦明确石学书委托王桂英办理的是房屋买卖的相关手续，而非办理房屋赠与；三、本案的房屋买卖因买卖双方的近亲属关系而有别于一般市场化的房屋交易，石学书夫妇基于对郁蓓的信任及提供了居住权保证，才由郁蓓直接根据当时的市场价格确定了略低于市场价格的37万元；四、郁蓓出具的保证书上并未明确保证让石学书夫妇永久居住至逝世前不处理房产的前提系因赠与关系，实际上是在保证居住权的前提下，石学书夫妇才同意降价卖房；五、房屋买卖合同中未明确支付房款时间，故上诉人可以随时讨要房款，且在房屋过户后，上诉人亦向郁蓓多次口头催讨房款，只是因为都是亲戚且生活在一起才没有书面的催讨，基于亲情也不可能以书面形式催讨。原审法院仅根据主观推断即将本案基础关系定性为赠与关系，免除了郁蓓支付房款的法律义务，侵犯了上诉人的合法权益，请求撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人郁蓓辩称：石学书夫妇一直与郁蓓一家生活在一起，郁蓓一家对老人很好，所以老人才将房屋赠与郁蓓，且郁蓓也写下了承诺让老人永久居住的保证书，房屋过户后上诉人一直未提及房款事宜，故可以确定双方是赠与关系，只是为办理房屋过户手续才签订了房屋买卖合同。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告石玉珍、石友良、石月珍、石林珍称与上诉人的意见一致。
原审第三人石美珍、石友明未作答辩。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院审理过程中，被上诉人郁蓓向本院递交一份代书遗嘱，上面显示立遗嘱人为王桂英，代书人为石学书之弟弟石学宜，见证人为石学宜、裘霞云，内容为“本人王桂英愿意在我死后将座落于宝山区海江二村XXX号XXX室之房产遗赠于本人之外甥女郁蓓”。被上诉人以此证明本案系赠与关系，而非买卖关系。上诉人称该代书遗嘱无落款时间，无法确认真实性，即使该份遗嘱真实，后来签订的房屋买卖合同也已变更了遗嘱的意思表示。
本院另查明，石学书与王桂英共生育石玉珍、石美珍、石友良、石友明、石月珍、石林珍六个子女。石友明在原审法院审理过程中明确表示放弃对本案系争房款属于石学书遗产部分的继承权。石美珍系郁蓓之母，其在原审中认为系争房屋本应是郁蓓的，未明确表示放弃继承权。
本院审理过程中，曾多次组织双方调解。上诉人及原审原告表示，可以在房款数额上作出适当让步，并由王桂英放弃在系争房屋内的居住权；郁蓓则坚持系争房屋系赠与，且其经济困难，只同意支付15万元，并要求王桂英放弃居住权。因双方调解方案差距过大，致调解未果。
本院认为，本案的争议焦点在于石学书与郁蓓签订《上海市房地产买卖合同》的真实意思表示是买卖还是赠与。对此，应首先根据双方当事人的对外表示行为，如签订的合同、履行行为、口头或书面主张等，进行解释、判断；如主张对外表示行为与双方之间真实意思不一致的，则应由异议方提供充分证据方可推翻。据此，本院论证如下：
首先，石学书与郁蓓就系争房屋共同签订了《上海市房地产买卖合同》。根据合同内容，双方就系争房屋存在房屋买卖合同关系，并对房屋转让价格予以了明确约定。经上海市宝山公证处公证的《委托书》亦明确石学书委托王桂英代为办理的是与出售系争房屋相关的一切手续，并无任何办理赠与手续的内容。而公证文书的证明效力明显高于其他书证，如无确实、充分的相反证据，应当认可公证证据指向的事实。故虽然在该房屋买卖合同中对房款支付时间未作约定，但仅凭上述约定的瑕疵，并不足以推翻石学书将系争房屋出售给郁蓓的意思表示。
其次，合同签订前，郁蓓向石学书出具保证书，保证石学书夫妇在系争房屋内永久居住且在他们去世前不处理房产。因保证书上没有明确显示存在赠与关系，并且对于出具保证书的原因双方存在争议，郁蓓称因石学书夫妇将系争房屋赠与其，其才作出如此保证；王桂英称，正是基于郁蓓的保证，石学书才同意将系争房屋出售给郁蓓，并认可了郁蓓自行确定的低于当时市场价格的37万元。而依照郁蓓原审陈述，该37万元也是经房产交易中心比照当时市场价审核确认的价格，并未过分低于市场价格。故从该份保证书以及低于当时市场价格的合同约定价格均不能得出郁蓓保证石学书夫妇永久居住的前提系基于石学书将系争房屋赠与郁蓓这个结论。
再次，关于多份证明郁蓓与王桂英一起生活时孝顺、照顾老人的证人证言，郁蓓及其母亲带王桂英出外旅游的照片，以及为石学书夫妇购置墓地等证据，只可证明郁蓓及其母亲对石学书夫妇尽到了一定的赡养义务，尚无法直接证明双方之间转让房产行为的性质就是赠与。原审第三人石友明虽然在郁蓓代理律师制作的调查笔录中表示系争房屋系石学书确定给郁蓓的，但在原审庭审中又明确表示对石学书将房屋转让给郁蓓的事情不清楚。故前述证据均不足以直接证明双方之间存在赠与的意思表示，从而也无法否定石学书将系争房屋出售给郁蓓的意思表示。
最后，关于郁蓓在二审中提交的立遗嘱人为王桂英的遗嘱，该遗嘱仅涉及王桂英，并未涉及另一产权人石学书，且王桂英未认可其真实性；根据继承法的相关规定，代书遗嘱应当注明年、月、日，而本案中该份代书遗嘱没有落款时间，无法判断系在争议的房屋买卖合同签订前或后形成，形式上存疑；并且依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》的相关规定，遗嘱人生前的行为与遗嘱的意思表示相反，而使遗嘱处分的财产在继承开始前灭失、部分灭失或所有权转移、部分转移的，遗嘱视为被撤销或部分被撤销。故即使该份遗嘱系真实的，亦可视为已被事后签订房屋买卖合同、主张支付房款的行为所撤销；而从该份遗嘱中“死后遗赠”的表述，反而可推定王桂英并无在世时即将系争房屋赠与郁蓓的意思表示。
综上，本院认为，石学书与郁蓓之间就系争房屋存在房屋买卖合同关系，签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。郁蓓依约取得系争房屋产权后，应当按约支付房款，现其未支付相应房款，显属不当。石学书已去世，王桂英与石学书系夫妻，系争房屋系两人的夫妻共同财产，石玉珍、石美珍、石友良、石友明、石月珍、石林珍系王桂英与石学书的子女，系石学书的继承人，故上诉人王桂英及原审原告石玉珍、石友良、石月珍、石林珍主张相应房款，于法有据，本院予以支持。原审第三人石友明明确表示放弃继承，可予准许。至于系争房款是否构成石学书的遗产，上诉人王桂英及原审原告石玉珍、石友良、石月珍、石林珍、原审第三人石美珍是否享有继承权以及继承的具体份额，因涉及析产、继承关系，本案不作处理，各方可另行解决。郁蓓辩称双方系赠与关系，只是通过买卖的形式办理过户手续，尚缺乏证据予以证实，本院难以采信。王桂英的上诉请求及理由具有事实及法律依据，本院予以支持。原审法院关于双方当事人之间的真实意思系赠与的认定有所不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第803号民事判决；
二、被上诉人郁蓓应于本判决生效之日起十日内向上诉人王桂英、原审原告石玉珍、石友良、石月珍、石林珍支付房款人民币370，000元。
一审案件受理费人民币3，425元，二审案件受理费人民币6，850元，共计人民币10，275元，由被上诉人郁蓓负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 川
审 判 员 陈 琪
代理审判员 吴海量
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 朱 艳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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