文书内容贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终144号上诉人（原审被告）：贵州隆基房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市贵乌北路164号。法定代表人缪学棣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：戴启荣，贵州青蓝紫律师事务所律师，执业证号：15201199110876821。委托诉讼代理人：向伟，贵州青蓝紫律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘文学，男，1985年2月4日出生，苗族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：刘宇，女，1987年12月5日生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：刘文学，身份信息见上。上诉人贵州隆基房地产开发有限公司（以下简称隆基房开）因与被上诉人刘文学、刘宇商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初3293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。隆基房开上诉请求：依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人以违约金约定显失公平为由提起诉讼，根据法律规定，对显失公平的合同，当事人应当自知道或应当知道之日起一年内行使撤销权或变更权，该一年期间为除斥期间，故本案被上诉人于2016年5月22日提起诉讼已经超过一年的除斥期间，原审违反了法律相关规定，适用法律错误。二、根据《合同法》第八条的规定，应当严格按照当事人订立的《商品房买卖合同》中关于逾期办证的约定来履行，而不应对违约金的计算作出调整或变更的判决。被上诉人未举证证明其存在任何损失，原审变更合同约定的违约金计算方法缺乏事实依据。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约金计算标准是以合同没有约定违约金或损失数额难以确定为前提，本案中，双方合同已明确约定了违约金及计算方式，故不应适用该司法解释的规定。被上诉人刘文学、刘宇辩称，上诉人一直承诺办理房产证的时间，但一直拖延，故被上诉人未行使撤销权。由于未办房产证，导致房屋无法上市交易，交易税因此产生，该损失也是不断变化的，现无法计算出准确金额。按照双方合同约定的违约金，远远无法弥补被上诉人的损失。刘文学、刘宇向一审法院起诉请求：一、被告十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助二原告办理房屋的权属登记；2、被告向二原告支付逾期办证违约金（以购房总款52万元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算从2015年4月2日计算至被告向产权登记机关提供齐全备案资料时止）；三、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2012年12月12日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告（买受人）刘文学、共有人原告刘宇购买被告（出卖人）开发建设的位于本市××“××人家”××商住楼××单元××号房屋，房屋建筑面积共115.73平方米，房价按建筑面积计算，单价为每平方米5308.29元，总金额为52万元；买受人于2012年12月12日支付15.6万元，银行按揭36.4万元；出卖人应当在2013年2月28日前，将经验收合格的房屋交付原告使用。合同第十五条关于产权登记的约定为：“……二、出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同签订后，被告按约将房屋交付原告。原告亦按合同约定付清了房款。审理中，原告提供了《商品房买卖合同》、《商品房认购书》、收款收据三张（原告交纳首付款、购房定金及房屋维修基金）、《个人住房公积金借款/担保合同》、公积金贷款支付凭证、入住证明、《前期物业管理服务协议》、销售合同备案、收款收据（违约金2028元），证明原、被告双方签订了商品房买卖合同，原告履行了自己的付款义务，被告逾期提供办理房屋产权证相关资料的事实，被告违约事实存在，而合同系被告提供的格式合同，违约责任显示公平。被告对于证据的真实性均无异议，但对于原告提交合同违约责任显失公平予以否认，提出办理产权仅仅是被告的附随义务，且原告逾期付款的违约责任规定与被告逾期交房的违约责任是一致的，不存在显失公平。被告提交了营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、国有土地使用证、建设用地批准文书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、贵阳市商品房预售许可证、建筑工程竣工验收报告、贵阳市商品房预售合同备案登记表、贵州省建设工程竣工规划认可证、《商品房买卖合同》、情况说明、合作协议、筑府发[2014]48号市人民政府关于调整完善市区两级土地出让收入分配办法的通知，证明被告已基本具备办理房屋转移登记相关资料，但因客观原因不能按期为原告办理房屋转移登记，被告一直在积极协助原告办理产权登记；根据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，原告未取得房屋所有权证的违约金为2600元，该约定系双方协商的结果，系真实意思表示，不存在格式条款无效的情形。原告对于证据的真实性均无异议，但认为与本案无关，表示双方签订的商品房买卖合同系被告提供的格式合同。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，当事人表意真实，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，系有效合同，受法律保护，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定履行了支付房款的义务，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告应在2015年4月2日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，然被告至今未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，已违约，依法应向原告承担违约责任。原告诉请被告协助办理位于本市××“××人家”××商住楼××单元××号房屋产权属证书的请求，依法予以支持。因原、被告在《商品房买卖合同》第十五条中约定，原告不退房，被告按已付房价款的0.5%即2600元，向买受人支付违约金。对此原告认为过低要求以购房总款52万元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。”根据本案的违约情况，原、被告约定的逾期标准违约金过低，故对本案的逾期办证违约金，依法应予以调整。原、被告约定的办证期限为720日即为24个月，已属较长办理期限，但被告直至今日都未能为原告办理权属登记，由于被告在此过程中违背诚实原则，导致原告三年以上未能办理产权登记备案，已属严重违约，故从2015年4月2日起至被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案时止，以购房总款为基数，违约金可按中国人民银行规定的金融机构计收银行逾期贷款利率标准计算。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、被告贵州隆基房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告刘文学、刘宇办理位于本市××“××人家”××商住楼××单元××号房屋权属登记;二、被告贵州隆基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘文学、刘宇逾期办证违约金（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，从2015年4月2日起至被告贵州隆基房地产开发有限公司向产权登记机关提供齐全备案资料时止）;三、驳回原告刘文学、刘宇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费862元减半收取431元，由被告贵州隆基房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告贵州隆基房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付原告）。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：逾期办证违约金是否应予调整。上诉人主张被上诉人的诉请超过了撤销、变更合同的一年除斥期间，由于法律未对当事人请求调整违约金是否应适用一年除斥期间作出规定，故上诉人该主张不能成立。本案中，刘文学、刘宇因隆基房开逾期办证而诉请要求隆基房开承担违约责任，并主张对约定的违约金标准予以调高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本案双方虽在合同中约定了违约金的计算方式，但当事人仍有权利请求人民法院对合同约定的违约金进行调整。双方合同中约定的办证期限为交付房屋后720日，该约定已超过合理的办证期限，在此情况下，上诉人不但逾期办证，且至今尚不能明确其何时才能履行约定的义务，其行为违背了诚实信用原则。若按双方约定的已付房价款的0.5%为标准计算违约金，将不能更好地促使上诉人履行义务，对被上诉人有失公平，故对被上诉人请求调高违约金的诉请应予支持。原审根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算隆基房开公司应承担的逾期办证违约金并无不当，本院对此予以维持。综上所述，隆基房开的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费862元，由贵州隆基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王蓉审 判 员  田勇代理审判员  ＸＸ二〇一七年一月十八日书 记 员  王芸