浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江九民初字第924号原告王国强。原告唐姣。上列两原告委托代理人徐小定，浙江麦迪律师事务所律师。特别授权代理。被告杭州中润瑞丰置业有限公司。住所地浙江省杭州市江干区德胜东路****号裙楼*楼***室。法定代表人蔡丽萍，该公司董事长。委托代理人杨金祥、陈达，浙江海通联合律师事务所律师。特别授权代理。原告王国强、唐姣诉被告杭州中润瑞丰置业有限公司（以下简称中润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月22日受理后，依法由审判员高春燕独任审判，于2016年3月16日公开开庭进行审理。原告王国强及两原告委托代理人徐小定、被告中润公司委托代理人杨金祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王国强、唐姣诉称：2015年4月，原告通过广告了解到被告丽丰商业中心项目。根据被告广告描述，如投资购买该项目商铺，被告将予以20年包租（即每年给予固定收益回报，具体为：前3年每年回报率为7%，第4年、第5年每年回报率为8%，第6年至第20年每年回报率为收益的80%），故原告于同年4月25日与被告达成投资意向，即购买该项目1幢263号商铺，双方签订商品房买卖合同，原告支付购房款600000元。后，被告违反合同约定，拒绝与原告签订委托经营管理合同，拒绝履行返还固定收益义务，致使双方签订的商品房买卖合同之目的无法实现。要求判令：一、解除双方签订的商品房买卖合同；二、被告向原告返还购房款人民币600000元并赔偿利息损失人民币19260元（以购房款人民币600000元为基数，自2015年4月26日起暂计至2015年11月30日，此后利息损失按年利率5.35%的标准另计至判决确定的履行日止）；三、被告承担本案诉讼费用、公证费用。被告中润公司辩称：一、被告未曾通过广告宣传“包租”事项，仅承诺会在买受人同意的前提下统一委托有资质的商业管理公司运营案涉项目。被告已将未经其授权擅自发布虚假信息的相关平台向工商部门投诉，并公布合作媒体的具体名称。二、商业管理公司在被告同意履行协助义务、原告同意委托经营且对委托经营管理合同内容明确了解、无异议的情况下，承诺了一定的投资回报率并已将前三年投资收益（共计人民币159494元）一次性支付给原告，由原告直接冲抵应付购房款，故不存在被告未履行相关义务、商业管理公司不愿与原告签订委托经�管理合同的情形。三、原、被告之间系买卖关系而非委托关系，标的物为商品房，原告关于被告拒绝签订委托经营管理合同、不支付投资收益的诉称不具有事实和法律依据，即使原告与商业管理公司未能就委托经营管理合同达成一致，原告也不能就此主张解除商品房买卖合同。在无法定或约定事由且被告不同意解除的情况下，原告不得随意解除商品房买卖合同。要求驳回原告的诉讼请求。原告王国强、唐姣为支持其诉请，向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同一份，拟证明原告购买被告丽丰商业中心1幢263室商铺的事实。2、定金协议一份，拟证明被告已在购房款中扣除商铺三年收益的事实。3、发票两份、支付凭证三份，拟证明原告按约支付购房款人民币600000元的事实。4、委托经营管理合同一份，拟证明被告�供的合同内容且该合同未经签字确认的事实。5、催告函、快递凭证各两份，拟证明原告催告被告履行合同义务，对委托经营管理合同的条款进行协商的事实。6、修改意见、快递凭证各一份，拟证明原告要求对委托经营管理合同的部分不合理条款进行修改的事实。7、通知函、回复各一份，拟证明被告违反合同义务，单方面拒绝履行到期支付收益义务的事实。8、公证书、发票及支付凭证各一份，拟证明被告在销售广告中对返租的预期回报率进行承诺，原告支付公证费的事实。被告中润公司为支持其辩称，向本院提交的证据有：1、通知函、回复各一份，快递凭证、妥投记录各两份，拟证明被告积极履行协助义务与原告进行协商，争取使原告与商业管理公司就委托经营管理合同达成一致的事实。2�签约资料确认单一份，拟证明案涉商品房成交价为人民币759494元，原告用商业管理公司支付的前三年投资收益冲抵房款人民币159494元，原告是在明确了解委托经营管理合同文本且无异议的情况下用商业管理公司支付的前三年投资收益冲抵房款，并与被告签订商品房买卖合同的事实。3、定金协议、签购单各一份，拟证明案涉商品房成交价为人民币759494元，原告用商业管理公司支付的前三年投资收益冲抵房款人民币159494元，原、被告双方以定金协议的方式对房款总价、可用投资收益冲抵的数额、房屋信息等予以明确的事实。4、商品房买卖合同一份，拟证明双方合同中并未约定如原告未能与商业管理公司就委托经营管理合同达成一致则原告可解除商品房买卖合同的事实。5、委托经营管理合同一份，拟证明委托经营管理合同以原告与商业管理公司为主，被告仅系履行协助义务的事实。6、公告一份，拟证明被告通过《钱江晚报》公告的形式公布其合作媒体，并说明非合作媒体发布的信息均系虚假且已向工商部门投诉的事实。上述证据经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：对原告王国强、唐姣提交的证据1、2、3、4、5、6、7，被告中润公司对真实性、合法性无异议，但认为双方并未约定在原告未能与商业管理公司签订委托经营管理合同的情况下原告可解除商品房买卖合同，案涉商品房成交价为人民币759494元，原告用经营收益抵扣后的价款为人民币600000元，被告未曾承诺“包租”事项，委托经营管理合同系原告与商业管理公司约定，被告已履行相关协助义务。本院认为，该组证据与原告的诉称事实相关，结合被告的质证意见，在本案中予以认定。对证据8，�告认为其未曾通过广告形式宣传“包租”事项，仅承诺在买受人同意的前提下统一委托有资质的商业管理公司运营整个项目。本院认为，该证据与原告的诉称事实相关，结合被告的质证意见，在本案中予以认定。对被告中润公司提交的证据1，原告王国强、唐姣认为被告中润公司有履行受托经营管理案涉商铺的义务，且关于委托经营管理合同的协商均系原、被告之间进行并未涉及第三方。本院认为，该证据与被告的辩称事实相关，结合原告提交的证据7，在本案中予以认定。对证据2，原告对真实性不予认可。本院认为，该证据系复印件，在被告未能提交原件予以核对的情况下，在本案中不予认定。对证据3、4、5，原告对真实性未提出异议，但认为证据3中的定金协议并未体现第三方商业管理公司，故委托经营管理是原、被告之间的法律关系；证据4商品房买�合同中关于“非合同约定的出卖方原因，买受方提出解除合同的，买受方应向出卖方支付房屋总价款的25%违约金、相关税费和出卖方遭受的损失”的约定违反合同法应属无效；证据5委托经营管理合同的主体应是原、被告而非第三方商业管理公司，且该合同的约定存在不公平情形。本院认为，该组证据与被告的辩称事实相关，结合原告提交的证据1、2、3、4，在本案中予以认定。对证据6，原告对真实性无异议，但认为登报时间为2016年3月12日，原、被告签订案涉商品房买卖合同的时间为2015年4月25日，故该证据与本案无关。本院认为，该证据与被告的辩称事实相关，在本案中予以认定。根据认定的证据以及双方在庭审中的陈述，本院确认下列事实：2015年4月18日，原告王国强（买方，乙方）与被告中润公司（卖方，甲方）签订《杭州·中润中心（丽丰商业中心）定金协议》一份，约定：甲、乙双方遵循自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方预订杭州市江干区德胜东路3288号“杭州·中润中心（丽丰商业中心）”商品房事宜，达成协议；乙方预订的杭州市江干区德胜东路3288号“杭州·中润中心（丽丰商业中心）”1幢263室房屋预测建筑面积为24.69平方米，单价为34409.58元/平方米，总房价为人民币849572元，成交总价（优惠后）人民币759494元，合同总价（前三年收益抵扣后）人民币600000元，一个星期内一次性付清全款；乙方在签订本协议当天支付定金人民币50000元，签订商品房买卖合同后乙方支付的定金转为房款；乙方应于2015年4月24日至2015年4月26日期间到德胜东路3288号杭州·中润中心售楼处与甲方签订该房屋的商品房买卖合同；等。次日，原告向被告支付上述定金人民币50000元。2015年4月25日，原告王国强、唐姣与被告中润公司分别作为买受人、出卖人签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2015预1292098）一份，该合同共23页（含八份附件）。该合同约定：买受人购买的商品房为杭州市江干区丽丰商业中心1幢263室，该商品房的设计用途为商业营业用房，合同约定建筑面积共24.69平方米；计价方式为按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米24301.33元，总价款人民币600000元；主合同及附件与构成要约的广告及楼书内容不一致的，以主合同为准；商品房买卖合同生效后，非合同约定的出卖方原因，买受方提出解除合同的，买受方应向出卖方支付房屋总价款的25%违约金、相关税费和出卖方遭受的损失；等。同日，原告向被告支付购房款人民币550000元，被告向原告开具发票两份（分别载明款项性质为预售定金人民币50000元、预售购房款人民币550000元）。2015年8月27日，浙江省杭州市西湖公证处出具《公证书》一份，载明：经王国强、唐姣申请，该公证处公证员、工作人员王亮于2015年8月19日在其办公室计算机上访问“kfs58.com”、“hangzhoucenter.com”、“tmsf.com”网站对相关网页内容进行截图保存，并在工业和信息化部备案查询系统分别查询上述三个网站的备案信息，显示“kfs58.com”网站名称“上海通冠投资管理有限公司”（主办单位为上海通冠投资管理有限公司），“hangzhoucenter.com”网站名称“中润杭州中心”（主办单位为杭州中润瑞丰置业有限公司），“tmsf.com”网站名称杭州透明售房网（主办单位为杭州中房信息科技有限公司）；等。原告为上述公证事宜支付公证费人民币1500元。后，原告王国强、唐姣向被告中润公司发送《催告函》两份。其中，落款时间为2015年9月14日的《催告函�载明：贵司一直未与我们签订委托经营合同；2015年8月28日，本人至贵司售楼中心，再次要求签订委托经营合同，贵司向我们出示了委托经营合同文本；经我们审核，发现合同中有部分条款显失公平，为公平维护双方利益，我们已向贵司提出修改意见，但是贵司一直未予反馈；现催告贵司在三日内就合同条款内容修改意见给予反馈；等。落款时间为2015年10月28日的《催告函》载明：关于我们向贵司定购丽丰商业中心1幢263室并包租等相关事宜，我们于2015年8月28日至贵司售楼中心，再次要求签订委托经营合同，贵司工作人员向我们出示了委托经营合同文本，但不允许我们将合同文本带出或拍照以便仔细审核；在贵司售楼中心当日，经我们初步审核，发现合同中有部分条款显失公平，为公平维护双方利益，我们已向贵司提出初步修改意见，但贵司一直未予反馈，且一再拒�向我们提供待签约委托经营合同文本；要求贵司在三日内提供委托经营合同文本，并就合同条款的修改意见进行反馈，以便双方最终达成一致，逾期将追究贵司违约责任；等。2015年10月27日，被告中润公司向原告王国强、唐姣发送《关于修改委托经营管理合同通知函》，载明：请于2015年11月4日到杭州市江干区德胜东路3288号杭州中润中心售楼处二楼会议室就你方提出的9点问题进行协商，争取达成一致；等。原告于10月29日收到该通知函，并在庭审中确认于2015年11月4日自被告处收到案涉《委托经营管理合同》文本。该尚未签订的《委托经营管理合同》之文本约定如下：甲方（委托方），乙方（受托方）苏州中润商业发展有限公司杭州分公司，丙方（开发商）杭州中润瑞丰置业有限公司；甲、乙、丙各方在自愿、平等的基础上，就甲方将其购买丙方开发建设的丽丰商业中心的房屋交由乙方代为办理收房手续、实现房屋收益权（包括且不限于统一招商、统一经营管理等）事宜，经友好协商订立合同；委托统一经营管理期限与土地使用权期限一致；鉴于委托期限较长，在委托期限内政策经济环境可能会有较大变化，如市场成熟、经济效益提高，故甲乙双方同意将委托期间划为五个阶段执行，即每八年为一个阶段，每个阶段结束期满前三个月，甲乙双方商定下一阶段的委托经营商务条件；经营管理自2016年4月1日至2019年3月31日的经营收益，乙方已一次性支付给甲方；等。2015年11月12日，原告王国强、唐姣向被告中润公司发送《关于条款的修改意见》，对《委托经营管理合同》条款提出七方面修改意见，具体包括：（1）合同主体：被告在前期宣传中未提及该项目将委托给第三方�州中润商业发展有限公司杭州分公司经营管理并支付租金，如其无法保证租金按期支付，预期租金利益将无法得到保障，故要求受托方为被告，或由被告对租金的按时足额支付提供担保；（2）合同第二条第2点：交房权利应由原告保留，也保留因交付房屋质量问题而救济的权利；（3）合同第二条第3点：合同终止，被告应对房屋恢复原貌；（4）合同第四条第2点：转让房屋所有权必须提前6个月书面告知乙方的规定不合理，要求缩短该期间；（5）合同第四条第8点：合同关于不得以任何理由收回房屋所有权的条款过分限制原告权利，不合理；（6）合同第七条第3点：乙方逾期支付收益的违约金（日万分之一）太低，无法对其进行约束；（7）建议删除合同第十二条或进行修改。2015年11月23日，被告中润公司向原告王国强、唐姣发送《关于王国强先生、唐姣女士�2015年11月12日对我司提出修改意见的回复》，载明：同意修改以下两部分（同意修改合同第四条第2点：转让房屋所有权提前3个月书面告知乙方，同意修改合同第七条第3点：乙方逾期支付收益的违约金为日万分之三）；对于其他条款的修改不予同意；等。2016年3月12日，被告中润公司在《钱江晚报》发布《公告》一份，载明：杭州中润瑞丰置业有限公司（杭州·中润中心）只在合作网站：透明售房网、腾讯大浙网以及合作电台：交通91.8、动听96.8上发布过本案真实权威的销售信息和项目动态，其他网站上发布的一切有关本项目的信息都是未经本公司授权的虚假信息；等。另，原告在庭审中确认：双方对案涉《委托经营管理合同》的签订时间未作约定。本院认为，本案争议焦点如下：第一，�为受托方与原告签订案涉《委托经营管理合同》是否系被告义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告诉称被告在广告中承诺由其“包租”并明确预期回报率，但根据认定的证据及当庭陈述，涉及原告所称相关回报率宣传的内容见于“kfs58.com”网站，相关宣传中也无涉及由被告受托经营的表述。在未有证据予以证实且被告不予认可的情况下，对原告关于被告应作为受托方与其签订案涉《委托经营管理合同》的主张，本院不予支持。第二，原告诉称的解约条件是否成就。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对当事人具有约束力。在双方未能协商一致的情况下，该《商品房买卖合同》的解除，应具备约定或法定事由。在原告自认未曾约定案涉《委托经营管理合同》的签订期限且无证据表明作为受托方签订该合同系被告义务的情况下，原告关于被告在履行期限届满之前以《关于王国强先生、唐姣女士于2015年11月12日对我司提出修改意见的回复》明确表示不履行主要债务，符合法定解约条件的主张，本院不予支持。综上，对于原告要求解除案涉商品房买卖合同、返还购房款、赔偿利息损失并由被告承担诉讼及公证费用之诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告王国强、唐姣的诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币4996.5元，由原告王国强、唐姣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民�9993元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高春燕二〇一六年六月十二日代书记员 童建芬