原 告 贵 阳 × × 房 地 产 开 发 有 限 公 司 诉 被 告 冀 × 商 品 房 销 售 合 同 纠 纷 一 案 一 审 民 事 判 决 书
贵州省贵阳市乌当区人民法院
民事判决书
（2015）乌当民初字第00333号
原告贵阳××房地产开发有限公司。
法定代表人王×，该公司董事长。
委托代理人米××，该公司法律顾问，特别授权代理。
被告冀×。
委托代理人冀×1，女，1959年1月11日出生，汉族，住址同上，公民身份号码520103×××××××××，特别授权代理。（系被告冀×母亲）
原告贵阳××房地产开发有限公司（以下简称贵阳××公司）诉被告冀×商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告贵阳××公司的委托代理人米××，被告冀×的委托代理人冀×1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告贵阳××公司诉称，被告因购买原告开发建设的位于贵阳市乌当区“××·××××”1-D-3栋2号房屋一套，与原告于2013年6月27日签订《商品房买卖合同》，约定该套房屋总价款为人民币1657218元，被告采取分期付款方式进行支付，并约定了购房尾款的逾期支付违约责任。合同签订后，被告支付了购房款人民币997218元，尚欠660000元未支付给原告，经原告多次催要，被告均未能支付。为维护原告的合法权益，现诉请法院判决：一、判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，由被告承担撤销备案登记费576.03元、违约金33000元；二、诉讼费用由被告负担。
庭审中，原告增加一项诉讼请求，即要求被告配合原告办理撤销涉案房屋备案登记手续。
被告冀×辩称，根据原、被告签订的合同（编号2012-320）约定，原告将位于乌当区航天路172号“保利·公园2010”1-D-3栋2号房屋一套（建筑面积192.01平方米）卖给被告，房屋总价1657218元。合同约定，原告应当在2012年12月28日前向被告交付该商品房，同时约定被告在2013年10月30日前采取分期付款方式支付房款。被告已于2013年6月26日前支付了997218元给原告，其中2012年6月27日支付497218元，2013年6月26日支付500000元，直到开庭之日，被告未接到原告任何形式的交房通知。根据购房合同约定，原告应当在交付日的3天前书面通知被告办理交接手续。被告在执行合同中未有过主动违约行为，而是在房屋到达交付期限，同时在应该交付尾款的2013年10月30日前多次主动联系原告，要求验房并交纳尾款。2013年11月7日，被告在没有接到交房通知的情况下，主动前往保利2010对上述房屋进行预验收，并告知在场的工作人员，对达不到交房标准的地方尽快整改后通知被告验收并交纳尾款，但时至今日，被告仍未收到交房通知。原告重大违约在先，拿着被告100万购房预付款2年多，不谈交房之事，只催交购房尾款。被告承诺，在原告整改并将房屋交房给被告时，被告会付清所欠原告的尾款。补充协议是无效的，应以正式合同为准，现请求法院驳回原告的诉讼请求，同时要求原告支付给被告逾期交房违约金59509元。
庭审中，因被告在答辩时要求原告支付其逾期交房违约金59509元，经本院释明，被告表示不在本案中提起反诉，该要求仅作为其抗辩理由。
经审理查明，2013年6月27日，原、被告协商一致后签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2012-320），约定被告冀×购买原告贵阳××公司开发建设的位于乌当区航天路172号“××·××××”第1-D-3栋2号房屋一套，合同约定房屋建筑面积为192.01㎡，房屋总价款为1657218元。该合同第八条约定“付款方式及期限：买受人（即本案被告）采取下列第2种方式付款。……2、分期付款。买受人应当在2013年10月30日前分期支付房价款。预付款997218元。2013年6月27日买受人向出卖人（即本案原告）支付房屋首期楼款玖拾玖万柒仟贰佰壹拾捌元整（小写997218元整）；买受人向出卖人于2013年10月30日前支付房屋剩余楼款陆拾陆万元整（小写660000）元整。……。”、第十条约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起即日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。……”、第十八条约定“（一）出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房。……（二）……如交付的该商品房不符合工程质量规范，或其对人体有害物质超过国家强制性标准，危及买受人健康，或出卖人交付的该商品房达不到约定标准，买受人有权要求出卖人按照下列第1方式处理：（1）及时更换、重作、修理；……”、第十九条约定“（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……”，同日，原、被告还签订《补充协议》一份，作为《商品房买卖合同》的附件十二，《补充协议》第2.1.2条约定“买受人未付清本合同约定之全部应付款项、政府部门规定费用（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、或有银行按揭（月供）欠款等或者买受人有其他违反合同义务的行为，出卖人有权拒绝交房直到买受人付清欠款为止，且因此产生费用和标的物风险等损失或费用均由买受人自行承担；”。2012年6月27日，被告已经支付给原告购房款497218元，2013年6月27日，签订《商品房买卖合同》当日，被告又支付给原告购房款人民币500000元，至此，被告将合同约定的购房首付款997218元支付完毕。2013年11月7日，被告到小区对涉案房屋进行预验，发现涉案房屋存在十二处需要整改的问题，故购房余款660000元一直未支付给原告。由于被告未按合同约定支付购房余款，2013年12月18日，原告以与本案相同的诉请及事实理由向本院起诉被告，本院以（2014）乌民初字第84号案件立案受理，后原告于2014年6月5日向本院申请撤回对被告的起诉，在原告撤回起诉后，被告仍未将购房余款660000元支付给原告。
另查明，原、被告双方曾于2012年6月27日就本案涉案房屋签订《商品房买卖合同》，合同签订后，被告支付了购房款497218元，因双方约定的购房余款的支付方式由按揭贷款方式变更为分期付款方式，双方遂合意解除了该份合同，并于2013年6月27日重新签订了编号为2012-320号的《商品房买卖合同》，但未到房屋管理部门办理商品房预售备案登记手续。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，有原告提交的商品房买卖合同、收据，被告提交的商品房买卖合同、收据、业主房屋验收表等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告贵阳××公司与被告冀×于2013年6月27日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，虽然未到房屋管理部门办理《商品房买卖合同》的预售备案登记手续，但办理预售备案登记作用在于房屋管理部门加强对预售商品房的管理以及对房开商预售行为的合法性进行审查，备案登记与否并不影响《商品房买卖合同》的效力。《商品房买卖合同》作为不动产买卖合同，只要当事人之间达成合意，合同便得以成立，其只要符合一般买卖合同的生效要件即可生效，因原、被告之间的《商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。根据合同约定，被告须于2013年10月30日前支付购房余款660000元，但其未按照合同约定的付款时间履行支付购房余款的义务，已构成违约，因原告两次起诉被告，在两次诉讼中，原告均明确要求解除合同，自被告应诉之日，应视为原告已经向其书面发出了解除合同通知，现原告诉请解除《商品房买卖合同》的条件已经成就，其诉请解除与被告于2013年6月27日签订的《商品房买卖合同》有事实依据和法律依据，本院予以支持。对于原告主张被告支付其违约金33000元的诉请，根据《商品房买卖合同》第十条的约定，原告主张被告按其未付购房款660000元的5%支付违约金33000元有合同依据，本院对此予以支持。因本案涉案房屋未到房管部门办理商品房预售备案登记手续，合同解除后，不需办理商品房撤销备案登记手续，原告要求被告协助其办理涉案商品房撤销备案登记手续并承担办理撤销备案登记手续费的诉请，本院不予支持。
关于被告辩称的其在预验涉案房屋时发现房屋存在需要整改的问题，其表示要在原告整改之后才交纳购房余款，因双方在购房合同中已明确约定了购房余款的支付时间，若其在交纳购房款及房屋交付使用后仍然认为房屋存在质量问题，可根据《商品房买卖合同》第十八条、第十九条关于房屋质量标准及房屋保修的约定，经相关部门对房屋进行检测后再向原告主张权利，不能以此作为拒绝交纳购房余款的理由，本院对该抗辩意见不予采纳。
庭审中，被告认为作为《商品房买卖合同》附件十二的《补充协议》是无效协议，本院认为，《补充协议》是原、被告双方在签订《商品房买卖合同》后又就涉案房屋进行协商后达成的特别约定，该特别约定的效力应优先于《商品房买卖合同》的约定。被告作为房屋的买受人，在签订《商品房买卖合同》时应当审慎审查相应的合同条款，特别是《补充协议》的条款，因签订合同后至本案诉讼期间原告有充分的时间了解合同特别是《补充协议》的内容，故因签订合同导致的后果应由被告自行承担，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。对于被告在庭审答辩时提出的原告未按《商品房买卖合同》中约定的交房时间交付房屋的辩解理由，因双方《补充协议》第2.1.2条对交房条件进行了补充约定，应按双方约定处理，且房屋是否交付不属于本案的审理范围，故本案中不作处理。对于合同解除后被告已交纳购房款的返还问题，其可另行主张权利，本案中亦不作处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，判决如下：
一、解除原告贵阳××房地产开发有限公司与被告冀×于2013年6月27日签订的《商品房买卖合同》。
二、被告冀×于本判决生效之日起五日内给付原告贵阳××房地产开发有限公司违约金人民币33000元。
三、驳回原告贵阳××房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币840元，由原告贵阳××房地产开发有限公司负担100元，被告冀×负担740元（此款原告已预交，被告负担的部分由被告于本判决生效之日起五日内直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。
审 判 长 梁国辉
代理审判员 陈 云
人民陪审员 罗祯贵
二０一五年七月二十三日
书 记 员 颜家英