浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸民初字第1755号
原告：斯伟杰。
委托代理人（特别授权）：陈纪钢、斯琦能，浙江高名律师事务所律师。
被告：诸暨市百盛房地产开发有限公司。住所地：诸暨市街亭镇里仁村。
法定代表人：黄金梁。
被告：上海华晟房地产营销策划有限公司。住所地：上海市宝山区月罗路***号****室。
法定代表人：黄昶。
两被告共同委托代理人（特别授权）：楼旭东，浙江振邦律师事务所律师。
原告斯伟杰与被告诸暨市百盛房地产开发有限公司（以下简称百盛房产公司）、上海华晟房地产营销策划有限公司（以下简称华晟营销公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张晓华独任审判，于2014年7月24日公开开庭进行了审理。原告斯伟杰及其委托代理人陈纪钢，被告百盛房产公司、被告华晟营销公司的共同委托代理人楼旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告斯伟杰起诉称，2013年6月17日，原告与被告华晟营销公司（系被告百盛房产公司开发的房产项目英伦小镇（英伦庄园）的营销公司）签订了一份《英伦小镇（英伦庄园）商品房认购协议》，协议约定原告认购英伦小镇（英伦庄园）高层x01楼1单元1002室，该房预测面积为93平方米，房屋单价为人民币5419.35元／平方米，房价为人民币504000元，在签订该协议时原告缴纳诚意保证金人民币150000元整作为英伦庄园《商品房买卖合同》的担保。原告于2013年6月17日及2013年8月1日，分两次共支付给被告一保证金人民币150000元。后由于被告迟迟未能取得房屋预售许可证，不能签订《商品房买卖合同》，遂原告多次向被告要求退还诚意保证金，被告均以种种理由拒绝。
原告认为，原告与被告华晟公司签订的《认购协议》，双方对所购买的房屋进行了详细约定，同时约定了房屋的单价及总价款，双方就购买特定房产达成了一致意思表示，因而该《认购协议》具备了相关法律规定的商品房买卖合同的主要内容，同时原告根据双方的约定支付了150000元的保证金。根据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定该《认购协议》为商品房买卖合同，但因该特定房产尚未建成，该《认购协议》实际应为商品房预售合同，被告在未取得商品房预售许可证的情况下与原告订立的商品房预售合同，应当被认定无效。被告拒不退还原告缴纳的诚意保证金的行为，已严重损害了原告的合法权益。现起诉要求判令：一、认定原告与被告华晟营销公司签订的《英伦小镇（英伦庄园）商品房认购协议》无效；二、两被告返还原告缴纳的诚意保证金人民币150000元并支付利息人民币8980元（利息分别自2013年6月17日，2013年8月1日起算，暂计算至2014年6月25日，利息计算公式：120000×6%÷365×373＋30000×6%÷365×329＝8980），共计158980元；三、本案诉讼费由两被告承担。
被告百盛房产公司答辩称，原告诉称原、被告之间签订的商品房认购协议应当认定为商品房买卖合同，答辩人认为该主张缺乏事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，认购协议是否属于商品房买卖合同，要看认购协议内容是否具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该内容包括十三项，即当事人的名称或者姓名、住所，有商品房的基本情况、销售方式、交付使用条件、装饰设备标准等，本案所涉认购协议当中，虽然约定了房号和房屋的预测面积及单价，但这些内容并不具备商品房合同应当具备的主要内容，因此，我们认为原告提出认购协议应当认定为商品房买卖合同依据不足，综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告华晟营销公司答辩称，答辩人不是本案的适格被告主体。商品房认购协议当中明确约定，被告华晟营销公司是受被告百盛房产公司的委托，认购协议产生的权利义务应当由委托人即被告百盛房产公司承担，不应由答辩人承担，原告诉称要求答辩人承担相应的责任缺乏法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
原告斯伟杰为证实其主张的事实，向本院提供下列证据：
1、英伦小镇（英伦庄园）商品房认购协议一份，证明原告与被告之间存在房屋买卖关系，认购协议中明确了房屋的坐落及房屋的面积、单价，还约定了诚意保证金为15万元，作为合同的担保。认购协议中还约定，若2015年以前不能竣工交付，客户可以选择退定金，原告认为这是被告的单方承诺，从目前的情况判断，2015年年底房屋交付不了；
2、收据二份，由被告百盛公司分别于2013年6月17日、2013年8月1日出具，金额分别为120000元、30000元；收据上书写为定金，房号、备注与合同一致，加盖发票专用章。
原告提供的上述证据，两被告经质证，对证据的真实性没有异议，对原告的证明目的有异议，认为认购协议不能证明原、被告之间存在商品房的预售合同关系，只能证明双方签订了认购合同的意向书。该认购协议同时可以证实被告华晟营销公司是受被告百盛房产公司的委托经办商品房认购事宜。本院认为，原告提供的证据1、2，被告经质证对证据的真实性无异议，本院对证据本身载明内容予以确认，对被告百盛房产公司收到原告支付的诚意保证金150000元的事实予以认定。对双方争议的该商品房认购协议是否本约合同及合同效力问题，在下文中综合阐述。
被告百盛房产公司、被告华晟营销公司对其辩述意见未向本院提供证据。
综上，本院认定如下事实：
2013年6月17日，原告斯伟杰与被告华晟营销公司签订《英伦小镇（英伦庄园）商品房认购协议》一份，该协议载明：甲方（被告华晟营销公司）受被告百盛房产公司的委托，与乙方（本案原告）就商品房认购事宜达成协议。协议约定：乙方自愿认购英伦小镇（英伦庄园）高层x01楼1单元1002室，房屋预测面积为93平方米，房号和建筑面积最终以房管部门确定的实测为准；房屋单价为人民币5419.35元／平方米，房价为人民币504000元，购买该房屋的合计总价为人民币伍拾万肆仟元整；在签订本认购协议时，乙方缴纳诚意保证金人民币150000元整作为英伦庄园《商品房买卖合同》的担保；乙方在接到甲方通知7天内携带本协议原件、身份证及通知要求的其他证件、款项等到英伦小镇（英伦庄园）销售中心签订《商品房买卖合同》；在约定期限内，甲方不按照本协议约定的价格签订《商品房买卖合同》，视为违约，应双倍返还诚意保证金；乙方拒绝或不按本协议约定的期限、价格签订《商品房买卖合同》视为自动放弃该房屋的认购权，本认购协议自行失效，乙方无权要求甲方返还认购诚意保证金，甲方有权将乙方认购的房屋另行出售，并不再另行通知，认购方对此结果在签订本认购协议时已明白无误没有异议。原告于2013年6月17日、8月1日分别向被告百盛房产公司缴纳120000元、30000元，被告百盛房产公司出具了收据，收据载明收款事由为x01－1－1002定金。后原告向被告要求退还诚意保证金未果，遂提起本案之诉。
本院认为，民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，必须遵守国家法律和政策。本案中，原告斯伟杰与被告百盛房产公司的受托人华晟营销公司签订的商品房认购协议，意思表示真实，且内容比较具体，因此该协议在双方之间产生了相应的权利义务关系，协议所确定的内容在双方之间产生拘束力。但因该商品房认购协议签订时所涉及的标的物尚未取得商品房预售许可，故原、被告对该商品房认购协议的性质产生争议。原告主张该协议系商品房买卖的本约合同，因签订时尚未取得商品房预售许可证，故合同无效。两被告则主张该协议系预约合同，是双方为今后买卖商品房而签订的意向协议，所缴纳款项作为今后订立商品房买卖合同的担保。本院认为，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖合同中的认购书究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。包括当事人名称、姓名和住所，商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、违约责任、公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说，商品房认购书中不可能详尽上述内容，否则与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。
本案所涉商品房认购协议对于双方当事人的姓名、名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、总价款进行了约定，但因双方在签订该认购协议时作为买卖标的物的商品房尚未满足预售条件，所以双方对商品房的交付时间、购房款支付方式、支付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在认购协议中没有明确约定，属于未决条款，需在签订正式商品房买卖合同时协商一致达成；事实上，该协议中明确约定“乙方（原告）缴纳诚意保证金人民币150000元整作为英伦庄园《商品房买卖合同》的担保”，“乙方在接到甲方通知7天内携带本协议原件、身份证及通知要求的其他证件、款项等到英伦小镇（英伦庄园）销售中心签订《商品房买卖合同》”，说明双方在签订该认购协议时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的。因此，原告与被告华晟公司于2013年6月17日签订的《英伦小镇（英伦庄园）商品房认购协议》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。原告以被告方未取得商品房预售许可，签订可视作商品房买卖合同的认购协议，协议应属无效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告据此要求返还诚意保证金及支付利息损失的诉请，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条之规定，判决如下：
驳回原告斯伟杰的诉讼请求。
案件受理费3480元，依法减半收取1740元，由原告斯伟杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 张晓华
二〇一四年七月二十五日
书记员 杨方玲