广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 裁 定 书
（2012）珠香法民一初字第1005号
原告：珠海市香洲区安逸园小区业主委员会，住所地珠海市香洲区。
负责人：刘亚群，主任。
委托代理人：韩俊杰，广东华杨律师事务所律师。
委托代理人：骆伟金。
被告：珠海市泰隆发展有限公司，住所地珠海市。
法定代表人：张正钢。
委托代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。
委托代理人：张颖聪，广东谨行律师事务所律师。
原告珠海市香洲区安逸园小区业主委员会（以下简称安逸园业委会）诉被告珠海市泰隆发展有限公司（以下简称泰隆公司）物权保护纠纷一案，本院依法进行了审理，现已审理终结。
原告诉称：被告系位于珠海市香洲区人民西路650号安逸园房产开发商。2004年底由被告开发的上述安逸园小区竣工并将商品房交付业主。然而被告在施工过程中将原规划的经建设部门批准的物业管理用房擅自变更为二层商场的楼梯通道，供其自身经营使用，一直未向原告移交安逸园小区物业管理用房。
2014年9月11日，原、被告双方协商，双方同意由被告按每月每平米50元使用费的标准，自2005年1月1日暂计至2015年1月1日为108000元，如被告及时支付款项，原告同意按54000元标准收取使用费。双方签订《物业管理用房移交与一次性补偿协议》，约定“本次款项支付完毕后，乙方（即原告）不得再向甲方提出任何补偿要求”。然而协议签订后，被告一直拒绝支付上述款项，2014年11月20日，原告再次发函至被告要求支付，然而被告仍然拒绝。
无奈之下，原告根据双方约定及法律规定，特此提起诉讼，请求人民法院判如所请，保护原告及安逸园全体业主的合法权益。
诉讼请求：1、请求判令被告立即将位于珠海市香洲区人民西路650号XXXX物业管理用房按原经建设部门批准并备案的建设方案恢复原状；2、请求判令被告立即将位于珠海市香洲区人民西路650号XXXX管理用房移交给原告使用管理，并协助原告办理物业管理用房产权登记手续，将该物业管理用房登记至原告名下；3、请求判令被告立即向原告支付位于珠海市香洲区人民西路650号XXX物业管理用房使用费108000元（物业管理用房面积18平方米，按每月每平米50元使用费的标准，自2005年1月1日暂计至2015年1月1日）；4、请求判令被告向原告赔偿上述物业管理用房使用费自起诉之日起至实际付清之日止的利息损失（以108000元为本金，按人民银行同期同类贷款基准利率计）。5、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。
原告对其诉称提交的证据如下：1、业主委员会备案材料及议事规则；2、经审批备案的规划设计图纸；3、物业管理用房移交与一次性补偿协议；4、授权收款委托书；5、（庭前提交）《关于补选业主委员会成员的公告》。
被告辩称：一、本案案由应为合同纠纷，而非物权保护纠纷。物权保护纠纷是一个兜底性案由，本案应当优先选用更符合案情、更能传达案件梗概的案由，那就是合同纠纷。
按照物权变动原因与结果相区分的原则，对于涉及物权变动（物权设立、变更、转移、消灭）的原因关系，即债权性质的合同关系所产生的纠纷，应适用债务纠纷部分的案由。
本案双方就物业管理用房的交付、历史遗留问题的补偿处理等已经签署有《物业管理用房移交与一次性补偿协议》并处在正常履行中，现原告无视合同关系，转而以“物权保护纠纷”为案由，实质为故意回避双方之间存在合同关系这一关键事实，法院应据实纠正。
二、从程序上看，原告无权提起本案诉讼，法院应径直裁定驳回起诉。
《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》【粤高法发（2011）49号】第1条规定了：“业主委员会作为当事人，就物业服务有关事项代表全体业主进行诉讼，法律后果由全体业主承担。业主委员会起诉、应诉、提起反诉、上诉、撤诉，变更、放弃或者承认诉讼请求，进行和解、调解等诉讼行为的，应当向人民法院提交业主大会的授权决定”。
在本案中，物业管理用房的相关事项诚然关系到全体业主之利益，但是否起诉还会影响全体业主的生活与精神的安宁，理应受到严格的监督与制约，即提起诉讼必须由业主大会以普通多数决的方式决议通过并授权。然而，原告提起诉讼并未获得业主大会的授权决定，并不具备有效的诉讼资格，法院应裁定驳回起诉。
香洲区人民法院曾判决有相似案例---【（2012）珠香法民一初字第2464号】，法院直接以“业主委员会未取得业主大会的授权决定”，而认定其主体不适格，裁定驳回起诉。该生效裁定对本案具有参考价值。
三、从内容上看，原告诉求无理，法院不应支持。
（一）关于原告的诉求1和2
2014年9月11日，本案双方签订了《物业管理用房移交与一次性补偿协议》（以下简称“补偿协议”），约定将原规划的一栋一层20-22轴线的物业管理用房调换到同层22-25轴线内东北角位置（面积不变），并于同年10月10日前移交原告。签约后，答辩人已经妥善履行，物业管理用房已交由京师物业管理有限公司使用。因此，原告的诉求1和2明显属于无理要求。
（二）关于原告的诉求3和4
原告要求的物业管理用房使用费108000元缺乏事实依据，应以补偿协议为准，答辩人自愿给予的补偿款是54000元，而非108000元，且约定要存入业主委员会的单位账户。
签约后，原告迟迟不能提供账户信息，随即其成员又发生重大变更，人数由7人锐减为2人，该机构已经不能正常履行职责。答辩人本着积极履行补偿协议的态度，主动找原告及敬业居委会商量如何进行付款，针对54000元补偿金的具体支付时间，在三方会议上补充约定为待原告成员重新选举确定以后再给付，原被告双方代表在会议记录上签名认可，敬业居委会也向全体业主予以了说明。
可见，因双方约定的支付条件尚未成就，答辩人尚无付款义务，所谓的“房屋使用费”的利息损失无从谈起。
因此，原告的诉求3和4明显属于无理要求。
综上，答辩人作为曾经的开发商，为小区的建设完善自愿给予经济补偿并恪守合同，坚持将款支付到正确的机构和账户内，是为防止该笔补偿款被私人侵占，损害到广大业主的利益，违背答辩人的补偿初衷。原告无视双方约定的付款条件，个别人在改选之前急于要钱，“捞一把就走”，故在未获业主大会授权的情况下就擅自起诉，理应被法院裁定驳回，以维护广大业主的合法权益。
被告对其辩称提交的证据如下：1、（2012）珠香法民一初字第2464号判决书；2、《物业管理用房移交与一次性补偿协议》、《业主委员会备案确认书》；3、物业管理用房照片、使用人珠海市京师物业管理有限公司营业执照及资质证书照片、被告与京师物业管理人员谈话录音；4、《2015.3.4关于逸园物业管理的相关事宜会纪》；5、《工作联系函7.23》、《致敬业居委会》；6、《关于成立安逸园业主大会会议筹备组的通知》、《关于安逸园小区有关情况的说明》函件。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，原告应当与本案有直接利害关系。根据国务院《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会的地位是执行业主大会的决定事项，其职责包括：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。原告安逸园业委会提起本案的诉讼，显然不属于第（一）至第（四）项的职责范围。业主委员会只是业主大会的执行机构，不是本案的直接利害关系人，因此，原告安逸园业委会要代表安逸园小区业主提起本案的诉讼，应当取得业主大会的授权。
在本案中，原告安逸园业委会的诉讼请求包括：1、请求判令被告立即将位于珠海市香洲区人民西路650号XXXX物业管理用房按原经建设部门批准并备案的建设方案恢复原状；2、请求判令被告立即将位于珠海市香洲区人民西路650号XXXX物业管理用房移交给原告使用管理，并协助原告办理物业管理用房产权登记手续，将该物业管理用房登记至原告名下；3、请求判令被告立即向原告支付位于珠海市香洲区人民西路650号安逸园小区物业管理用房使用费108000元（物业管理用房面积18平方米，按每月每平米50元使用费的标准，自2005年1月1日暂计至2015年1月1日）；4、请求判令被告向原告赔偿上述物业管理用房使用费自起诉之日起至实际付清之日止的利息损失（以108000元为本金，按人民银行同期同类贷款基准利率计）。
原告安逸园业委会的上述起诉及请求并未得到业主大会的授权，故原告安逸园业委会提出的上述请求主体不适格。
综上所述，原告安逸园业委会未经业主大会合法授权，无权提起本案诉讼，其起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：
驳回原告珠海市香洲区安逸园小区业主委员会的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 莫宇兴
二〇一五年七月二十九日
书记员 周潇盈