重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南法民初字第12024号
原告重庆小康物业有限责任公司。住所地重庆市江北区洋河花园73号，组织机构代码20285689-4。
法定代表人姜宁，董事长。
委托代理人黄文艺，男，1971年9月27日出生，汉族，住重庆市渝北区，该公司员工。
委托代理人胡杨，男，1970年4月26日出生，汉族，住重庆市渝中区，该公司员工。
被告王眉，女，1975年11月4日出生，汉族，住重庆市南岸区。
原告重庆小康物业有限责任公司（以下简称“小康物业”）诉被告王眉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员詹勃长适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄文艺、胡杨，被告王眉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告小康物业诉称：被告系原告管理的重庆市南岸区南坪宏声路某室业主，从2014年2月1日起，被告一直未按照物业服务合同的约定向原告缴纳物业管理费。截止2015年9月30日，被告共欠缴物业服务费1384元、水电公摊费100元、电梯费760元及违约金2150.87元，共计4394.87元，原告多次催收均遭到被告拒绝。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告立即支付拖欠的自2014年2月1日至2015年9月30日共计20个月的物业管理费1384元、自2014年2月1日至2015年9月30日共计20个月的水电公摊费100元、自2014年2月1日至2015年9月30日共计20个月的电梯费760元、违约金2150.87元，共计4394.87元；2.本案诉讼费由被告承担。
被告王眉辩称：一、原告起诉状中所诉本人无故拖欠物业管理费一事，本人认为并不属实，本人一直愿意配合缴纳合理合法的物管费。二、有关起诉状中所提电梯费一事，本人愿意缴纳电梯费760元（2014.2-2015.9），但恳请法官按照渝价[2004]778号文件规定裁决原告清退向我多收取的电梯费1554.40元。三、水电公摊费每月5元，本人愿意缴纳。四、关于起诉状中所提违约金2150.87元一事，本人曾多次主动去缴纳物业管理费，所以并不存在原告所述无故拖欠费用的情况。五、本人认为该事件的产生，是因为原告单方面强行上涨物业管理费用造成，所以应由原告自行承担全额诉讼费用。
经审理查明：2007年5月5日，原告小康物业与被告王眉签订《物业服务协议》，约定由原告对被告所在的洋河南滨花园9幢的全体业主和物业使用人提供物业管理服务。协议对委托服务事项、双方权利义务、违约责任等内容作了明确约定，另约定物业服务费收费标准为0.60元/平方米/月，按建筑面积计算；电梯费收费标准为30元/户/月，从第3层起（包括3层），每上一层楼加收0.50元/户，管理处不再收取来人来访的电梯次票费；业主应于每月25日之前缴纳当月的物业服务费用，未能按时如数交纳的，从应缴费截止之日起按每日3‰的标准支付违约金。
2012年2月15日，原告致函洋河·南滨业主委员会请求上涨物业管理费，该业主委员会委托原告向小区业主就洋河·南滨花园物业公司提出调整物业服务费问题征求意见。2012年4月24日，重庆市南岸区人民政府南坪街道办事处、重庆市南岸区南坪街道玛瑙溪社区居民委员会、南岸区洋河·南滨花园业主委员会出具了《洋河南滨小区上调物管费意见征询统计表》，确认同意上涨价格已经达到双过半，并将该征询统计表在小区中予以公示。庭审过程中，被告对该统计表的真实性提出质疑，并举示了由小区业主自行制作的征询意见表复印件，在被告举示的征询意见表中填写“不同意”的约为270户。
2012年5月8日，原告与洋河·南滨花园业主委员会签订《洋河·南滨花园住宅小区物业服务合同》，该合同在重庆市南岸区房屋管理局备案。合同约定物业服务费为包干制，收费标准为多层及高层住宅0.90元/月/平方米（未含电梯费），电梯费从第3层起，按30元/月/户收取，每增加一层楼收费增加0.50元/月/户，依次递增；公共用电及照明每户按5元/月收取。该合同期限从2012年6月1日起至2014年5月31日止。合同期满前三个月内，由业委会作出续聘或选聘的决定，在此期间续签物业服务合同或另外选聘物业公司，在业委会与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。业委会、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时全额交纳物业服务费、电梯费、水电公摊费等相关费用，从约定的缴费截止之日起按应缴纳费用总额每日千分之三支付违约金。协议及合同订立后，原告依约履行了合同义务，一直向被告提供了物业管理服务。
另查明：被告王眉系位于重庆市南岸区南坪宏声路某号房屋业主，该房屋建筑面积为76.93平方米。被告每月应交纳物业服务费为69.20元（0.90元/平方米/月×76.93平方米），从2014年2月至2015年9月期间（共计20个月），被告未向原告交纳物业管理服务费，累计拖欠物业费1384元（69.20元/月×20个月）；从2014年2月至2015年9月期间，被告未向原告交纳水电公摊费，累计拖欠公摊费为100元（5元/月×20个月）；从2014年2月至2015年9月期间，被告未向原告交纳电梯费，累计拖欠电梯费为760元（38元/月×20个月）。原告多次向被告催收物业管理服务费用未果，故以前述请求诉至法院。
再查明，在该合同签订之后，原告依然按照未上调的物业服务标准收取物业服务费，至2014年1月起再按照该物业服务合同约定的标准收取相关费用。
上述事实，有原告提交的《物业服务合同》、《物业服务协议》、备案证明、住户登记表、业主接房验收表、业主装修申请表、装修施工保证书、物业服务费及违约金计算表、催费函、致全体业主信、告全体业主书、征询统计表、公示及照片打印件等以及被告提交的《物业服务协议》、写给全体业主的信、业主手册、照片、视频、收款收据复印件等证据，结合原、被告的陈述，并经庭审质证，足以认定。
本院认为：原告重庆小康物业有限责任公司与被告王眉签订的《物业服务协议》及与被告所在小区业主委员会签订《洋河·南滨花园住宅小区物业服务合同》，是双方根据有关法律、法规，在自愿、平等的基础上签订的，系双方真实意思表示，且其形式要件符合相关法律规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审对于被告提出的签订该合同的业委会没有经过备案，物业服务合同不合法的辩称意见，本院认为，该合同已经经过南岸区房屋管理局备案，符合生效合同的形式要件，应属合法有效。对于被告提出的不应交纳上涨部分的物业管理服务费的答辩意见，本院认为，根据洋河·南滨花园业主委员会与原告签订的《洋河·南滨花园住宅小区物业服务合同》，被告所在小区的物业服务费为包干制，收费标准为多层及高层住宅0.90元/月/平方米，电梯费从第3层起，按30元/月/户收取，每增加一层楼收费增加0.50元/月/户，依次递增。故原告按照0.90元/平方米/月收取物业服务费并无不妥，被告应当按照合同交纳物业服务费。对于被告称电梯费违反渝价（2004）778号文件的相关规定，要求原告清退向其多收取的电梯费1554.40元的答辩意见。本院认为，上述778号文件中规定的电梯费为：按层计算，张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数。该标准的计算单位为“每人”，而本案物业合同中的单位为“每户”。被告居住在19楼，原告根据物业合同按38元/月/户收取电梯费亦无不当，不存在多收清退的问题。同时，根据原告提供的关于调整该小区物业服务费的相关证据，原告上涨物业服务费履行了相应的程序，也将相关内容在小区进行了公示。被告辩称对此并不知情，但未提交必要的证据予以佐证，本院对其抗辩意见不予采信。综上，原告前述诉请符合法律规定及合同约定，故对原告主张要求被告支付拖欠的自2014年2月至2015年9月的物业管理费1384元及自2014年2月至2015年9月的水电公摊费100元、电梯费760元，共计2244元的请求，本院依法予以支持。理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”被告作为重庆市南岸区南坪宏声路某号房屋业主，当然受到该协议及合同的约束，应当按照合同的约定履行相应的义务。现原告已向被告提供了物业管理服务，被告即应当履行向原告交纳物业管理费及相关费用的义务。
对于被告提出的签订该合同的业委会没有经过备案，物业服务合同不合法的辩称意见，本院认为，该合同已经经过南岸区房屋管理局备案，符合生效合同的形式要件，应属合法有效。对于被告提出的不应交纳上涨部分的物业管理服务费的答辩意见，本院认为，根据洋河·南滨花园业主委员会与原告签订的《洋河·南滨花园住宅小区物业服务合同》，被告所在小区的物业服务费为包干制，收费标准为多层及高层住宅0.90元/月/平方米，电梯费从第3层起，按30元/月/户收取，每增加一层楼收费增加0.50元/月/户，依次递增。故原告按照0.90元/平方米/月收取物业服务费并无不妥，被告应当按照合同交纳物业服务费。对于被告称电梯费违反渝价（2004）778号文件的相关规定，要求原告清退向其多收取的电梯费1554.40元的答辩意见。本院认为，上述778号文件中规定的电梯费为：按层计算，张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数。该标准的计算单位为“每人”，而本案物业合同中的单位为“每户”。被告居住在19楼，原告根据物业合同按38元/月/户收取电梯费亦无不当，不存在多收清退的问题。同时，根据原告提供的关于调整该小区物业服务费的相关证据，原告上涨物业服务费履行了相应的程序，也将相关内容在小区进行了公示。被告辩称对此并不知情，但未提交必要的证据予以佐证，本院对其抗辩意见不予采信。综上，原告前述诉请符合法律规定及合同约定，故对原告主张要求被告支付拖欠的自2014年2月至2015年9月的物业管理费1384元及自2014年2月至2015年9月的水电公摊费100元、电梯费760元，共计2244元的请求，本院依法予以支持。
对原告主张按拖欠物管费的每日千分之三的标准支付违约金2150.87元的诉讼请求，本院认为，基于诚实信用原则，原、被告双方都应当按照物业服务合同履行各自的义务。现被告不按合同交纳物业管理服务费的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求的违约金计算标准偏高，本院酌情调整为按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为计算标准计算。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告王眉于本判决生效之日起十日内向原告重庆小康物业有限责任公司支付其拖欠的自2014年2月至2015年9月的物业管理费1384元、水电公摊费100元、电梯费760元，以上费用共计2244元；
二、自2014年2月起，被告王眉以当月拖欠的物业管理费为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为计算标准向原告重庆小康物业有限责任公司支付违约金，违约金计付至本金付清为止。
三、驳回原告重庆小康物业有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告王眉承担（该款已由原告垫交，被告给付判决款项时一并给付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 詹勃长
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 詹睛宇