上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三（民）初字第166号
原告上海沪欣房地产发展有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人林建岳，职务董事长。
委托代理人顾文祺。
委托代理人李琬倩。
被告上海丰祎餐饮有限公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人赵言华，职务总经理。
被告赵言龙，男，1988年9月20日出生，汉族，户籍地江苏省。
被告共同委托代理人周伟，男，1986年5月11日出生，汉族，户籍地湖南省随州市。
原告上海沪欣房地产发展有限公司（以下简称沪欣公司）与被告上海丰祎餐饮有限公司（以下简称丰祎公司）、赵言龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴双独任审理。后本案依法转为普通程序审理，并于2015年6月15日公开开庭进行了审理。原告沪欣公司的委托代理人顾文祺、被告丰祎公司及赵言龙的共同委托代理人周伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沪欣公司诉称，2012年4月25日，原告与赵言龙签订《房屋租赁合同》，原告将其所有的上海市芷江西路XXX号XXX-
XXX单元五月花生活广场商铺（以下简称系争商铺）出租给被告，租期自2012年7月1日至2016年6月30日，租赁面积为197.2平方米，租金为：2012年7月1日至2014年6月30日期间为人民币23，992.67元（以下币种均为人民币）／月，2014年7月1日至2016年6月30日为25，912.08元／月。物业管理费为7，888元／月，推广费为986元／月。之后赵言龙以系争商铺地址注册成立公司，即被告丰祎公司。原告遂与两被告签署了《更名协议书》，将承租人变更为丰祎公司，赵言龙承担连带担保责任。租赁期开始后，原告为扶持被告开业初期，先后给予被告延长开业免租期等多项优惠措施，共计减免租赁费用183，067.38元。然自2013年10月起，丰祎公司开始拖欠租金、物业管理费等费用，经原告多次书面发函催讨，丰祎公司至今尚有部分欠款未支付。2014年11月3日，丰祎公司来函单方提出退租并在未经双方协商一致的情况下擅自停业。对于原告就违约退租事宜的回函，被告也未予答复。直至11月13日，丰祎公司才出面交换系争商铺钥匙，双方对系争商铺内的物品及水、电能耗费用进行清点确认。
综上，原告为维护自身的合法权益，诉至本院，请求判令：1、原告与被告丰祎公司签订的房屋租赁合同于2014年11月13日解除；2、被告丰祎公司支付拖欠原告的2014年10月1日至2014年11月13日期间的租金36，986.83元及因逾期付款所产生的滞纳金（以36，986.83元为本金，按日万分之五的标准计算，自2014年10月6日起计算至实际付款之日止）；3、被告丰祎公司支付拖欠原告的2014年10月1日至2014年11月13日期间的物业管理费11，259.31元及因逾期付款所产生的滞纳金（以11，259.31元为本金，按日万分之五的标准计算，自2014年10月6日起计算至实际付款之日止）；4、被告丰祎公司支付拖欠原告的2014年10月1日至2014年11月13日期间的推广费1，407.41元及因逾期付款所产生的滞纳金（以1，407.41元为本金，按日万分之五的标准计算，自2014年10月6日起计算至实际付款之日止）；5、被告丰祎公司支付拖欠原告的2014年8月11日至2014年11月10日期间的电费15，276.83元、水费1，941.50元及因逾期支付水电费所产生的滞纳金（分别以15，276.83元、1，941.50元为本金，按日千分之二的标准计算，自2014年10月6日起计算至实际付款之日止）；6、被告丰祎公司就系争商铺恢复至毛坯状态或支付原告装修恢复费用61，333.97元；7、被告丰祎公司支付装修期租金47，985.34元；8、被告丰祎公司支付免租期租金、物业费及推广费183，067.38元；9、被告丰祎公司支付房屋空置期（按三个月计算）租金、物业管理费及推广费104，358.24元；10、被告赵言龙对上述诉请承担连带责任；11、诉讼费由被告负担。
被告丰祎公司、赵言龙共同辩称，对诉请一，同意解除合同，但认为解除之日应为2014年11月3日，即被告发出解约邮件，并将书面解约通知当面送达原告之日。当日双方达成解约意向，并至现场查看，只是没有办理交接手续。对诉请二、三，认可被告开始不支付租金、物业费的时间起点，但认为应当计算至2014年11月3日，同时认为滞纳金标准过高，要求法院酌情调整。对诉请四，不同意支付推广费，因为商场内部指引模糊，标示不清晰，更新不及时，推广渠道少，原告没有尽到推广义务。对诉请五，同意按实结算水电费和滞纳金。对诉请六，认为虽然合同是这样约定的，但并不合理，且被告曾在签订合同时提出异议，故不同意支付恢复费用。对诉请七，不同意支付装修期租金，认为两个月装修期实际是原告免除被告租金的优惠，不应无理收回。对诉请八，不同意支付免租期租金、物业费和推广费，原告当时给予免租期是因为原告存在过失，不应收回。对诉请九，认为导致合同解除的责任在原告，且原告也不存在空置损失，在解约之前原告已经在引进新的租户。对诉请十，认为赵言龙不是丰祎的法定代表人，也不是合同的实际履行人，因此不应由其承担连带责任。
经审理查明，系争商铺系原告名下的房屋。
2012年4月25日，原告与赵言龙就系争商铺签订《五月花生活广场房屋预租合同》，约定承租人赵言龙愿意承租、原告同意出租位于上海市闸北区芷江西路XXX号XXX-
XXX单元（该地址为暂定地址，最终以政府有关部门审核地址为准）建筑面积为197.2平方米的五月花生活广场商铺（系在建房屋），即系争商铺。承租人租赁系争商铺用于石头法式铁板烧品牌经营。租赁期48个月，自2012年7月1日起至2016年6月30日止（若交付日期延迟，则租赁期亦相应顺延）。合同还就以下内容进行了约定。
关于各项费用，合同附件五载明，租金、物业管理费、推广费的支付原则均为先付后用、按月支付，租期开始后承租人须于每月首五日内支付当月租金和物业管理费。支付标准，租金为2012年7月1日至2014年6月30日期间，每日每平方米为4元（每月为23，992.67元）；2014年7月1日至2016年6月30日期间，每日每平方米为4.32元（每月为25，912.08元）；其中，2012年7月1日至2012年9月30日期间租金按约定标准的50%计收。物业管理费为每月每平方米40元（每月为7，888元）。推广费为每月每平方米5元（每月为986元）。此外，承租人应于签订合同时支付保证金95，642.01元（即相当于系争商铺三个月的租金和物业管理费之和）。承租人依实际使用量及出租人向承租人提供的其使用仪表数和账单向出租人或物业管理处按月交纳电费、税费。
关于房屋交付，合同附件二载明，出租人暂定于2012年5月1日将房屋交付给承租人（以出租人发出的交付通知书上所载日期为准）；装修期为2个月，自2012年5月1日至2012年6月30日（若交付日期延迟，则装修期亦顺延）。装修期内免租金，但承租人需向出租人支付物业管理费40元／平方米／月及能耗费（包括水电费等）。
关于房屋交还，合同第十二条载明，租赁期满或合同提前终止，承租人最迟在提前终止之日17时前按出租人对交还状况的要求将房屋交还出租人，由此发生的费用由承租人支付，出租人有权收回房屋而无须另作补偿。“交还”须满足的条件包括承租人已将房屋恢复至提供给承租人时的状况，承租人已将房屋所有钥匙交还给出租人，双方已签署书面交接单。
关于违约责任，合同第十七条载明，承租人逾期支付任何款项，出租人除可提前终止合同外，还可要求承租人就迟延支付款项支付滞纳金，其中租金、物业费、推广费之滞纳金每日按应付款项的0.05％计收，设施费之滞纳金每日按应付款项的0.2％计收。未经双方协商一致，承租人单方面要求提前终止合同，或因承租人的违约行为造成出租人提前解除合同时，出租人有权不予退还承租人已付的保证金。此外，出租人有权追偿下列损失：因承租人违约造成提前解约形成房屋空置期的租金、物业费、推广费损失；出租人基于承租人完全履行合同而给予承租人享有的装修期、免租期及试营业期间的租金损失；因承租人违约给出租人造成的其他损失，包括诉讼费、保全费用、律师费用等。
之后，被告支付租赁保证金95，642.01元。
2012年5月2日，赵言龙签署《商户收楼验收表》，确认接收毛坯状态的系争商铺。
2012年8月20日，原告（甲方）与赵言龙（乙方）签订《租赁合同补充协议（一）》，明确甲方同意乙方租赁房屋对外公众开业日期由原合同约定的2012年7月1日调整为2012年9月1日，并免除乙方2012年7月1日至2012年8月31日期间的租金23，992.68元及物业管理费15，776元，但其他费用仍须支付。如原合同终止或解除，则本协议同时终止或解除。
2012年9月26日，原告（甲方）与赵言龙（乙方）签订《租赁合同补充协议（二）》，明确甲方同意免除乙方2012年9月1日至2012年9月30日期间的租金11，996.34元及物业管理费7，888元，但其他费用仍须支付。如原合同终止或解除，则本协议同时终止或解除。
2013年1月6日，原告（甲方）、赵言龙（乙方）与丰祎公司（丙方）签订《更名协议书》，约定乙方因业务发展需要，需将系争商铺承租人变更为丙方名称，经各方协商一致，原合同修改如下：承租人变更为丙方，合同所涉及之承租人的所有权利、义务由丙方承继，乙方仍为合同的完整履行提供连带的不可撤销的担保。合同其他条款不变，继续履行。
2013年4月1日，原告（甲方）与丰祎公司（乙方）签订《租赁合同补充协议（三）》，明确在满足相关条件的前提下，甲方同意免除乙方2013年1月1日至2013年2月28日期间的租金47，985.34元及推广费1，972元，甲方按原合同标准的50%优惠计收2013年3月1日至2013年5月31日期间的租金及推广费，但其他费用仍需足额、及时支付。若因乙方违约导致原合同提前解除或终止履行，则甲方的前述减免优惠失效，乙方须按原合同约定的计收标准全额补足前述减免优惠期间的租金、推广费。
2013年11月11日，丰祎公司、赵言华签署《恢复原样承诺书》，保证迁出前，自行修复至原状，并通过物业管理处审核；如不能自行修复，须请物业管理处代为修复，其愿支付修复费用，按实结算。
2014年10月1日起，被告未再支付租金、物业管理费、推广费。原告之后多次向被告发出《催款通知》，要求被告支付自2012年10月1日起的租金、物业管理费、水电费、推广费。
2014年11月3日，被告向原告发送《雅粤汇倒闭停业通知》，该通知中称，五月花生活广场现在的状态是：已入驻商户接二连三地撤场、诉累，导致整个商场传达给客人的正常经营状态受到影响；商场改造导致本已正常开业的店铺变成空关店铺，系争商铺所在区域变成“无人区”，人气严重受影响；商场指示信息不完善，素来让顾客无法分辨；各种由来已久的弊端一直未能切实有效地予以解决，反而取消了停车场的免时长优惠，使本已岌岌可危的人气瞬间消散。被告并表示，其在持续不景气并逐步恶劣的环境下苦撑经营，但截至2014年11月3日，其已无法承受巨大的连续亏损，不得已只能倒闭。
2014年11月4日，原告发函回复被告，表示希望被告继续承租系争商铺，并表示若被告坚持单方提前退租，将承担一系列不利后果，以及被告的退租请求需以原告的书面正式获准为准。
2014年11月13日，原告与被告方代表周伟签署《商铺移交验收表》，被告将系争商铺交还原告。
审理中，原告提供了《水电能耗费用抄表读数》，并称原告是根据五月花广场的总表向水电部门支付费用，原告每月将各商户的分表读数记录在册，并经商户签字确认后，向各商户收取。被告此前也一直按此方式支付水电费。庭审中，被告对该份证据表示需核实，庭后，其表示不予认可，但未再提供相反证据或相关说明。
审理中，被告提供了多份电子邮件打印件，拟证明被告是早期进驻五月花广场的商铺之一，当时五月花广场才刚起步，很多管理方面都没有跟上，双方之间曾就此进行过多次协调，原告方也进行过相应的整改，但仍有多处不到位，所以商场的人气一直不行，这也是原告方多次给予被告租金等优惠的根本原因。对这组电子邮件，原告表示该组电子邮件证据未经公证，不予认可真实性，对被告提出的电子邮件所载的内容，则未发表意见。
另查明，原告曾于2014年以与本案同样的事由将五月花生活广场中的另一商户（上海蜀生餐饮有限公司和袁伦君）诉至本院。该案审理中查明，2012年12月7日，上海蜀生餐饮有限公司向原告发送电子邮件询问车库指示牌、电梯指示及门口灯箱何时能做好。同年12月25日，原告向蜀生公司发送电子邮件，表示原告物业部将于本周三上临时标识牌，电梯轿厢内的指示亦将于近日安装。双方还通过电子邮件就其他原告物业管理、商业推广方面的问题进行过协商。
以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、《五月花生活广场房屋租赁合同》、《商户收楼验收表》、《更名协议书》、《租赁合同补充协议（一）》、《租赁合同补充协议（二）》、《租赁合同补充协议（三）》、《恢复原样承诺书》、《催款通知》、《雅粤汇倒闭停业通知》、《关于雅粤汇提前退租事宜复函》、《商铺移交验收表》及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。现双方均同意合同解除，但对解除日期以及被告还应支付的款项有争议。本院对此作如下分析。
一、关于合同解除日期。原告主张合同解除日为双方办理交接手续并签署交接书之日，即2014年11月13日；被告则认为被告已于2014年11月3日通过电子邮件和当面确认与原告达成解约意向，只是原告内部还需走流程，所以当日未约定交接日期。对此本院认为，根据审理中双方的陈述及往来函件内容显示，2014年11月3日被告向原告提出退租要求，但原告并未明确表示同意，而被告现亦未提供双方于2014年11月13日之前已达成解约合意的证据，故本院确认双方办理交接手续之日即2014年11月13日为双方合同解除之日。
二、关于被告还应支付的款项，应先厘清导致双方租赁合同解除的责任方。根据本案查明的事实，被告是合同解除的提出方，其理由在于，原告作为五月花广场的管理方，在商场的管理和推广方面存在瑕疵并未能改进，使被告经营困难，最终难以为继。对此本院认为，虽然原告对被告提供的电子邮件真实性未予认可，但系争商铺位于原告新建的商业广场之中，原告作为商场的管理方，其管理和服务行为所针对的对象是整个商场的所有商户，故而结合前案审理情况及判决书中认定的相关事实，以及原告多次与被告签订补充协议给予租金等减免优惠的情况，本院认为被告提供的电子邮件反映的本案双方确曾就原告方的管理和推广服务进行过交涉，盖然性较大，予以认可。因此，本院有理由相信五月花广场在建成营业之初确实存在不完善的因素，给被告的经营活动造成了一定的影响，即原告在合同履行过程中确实存在一定瑕疵。但，作为出租方，原告已按合同约定将系争商铺提供给被告，完成了己方的主要义务，而被告在签署多份补充协议，认可原告方以减免租金等费用的方式补偿其损失之后，自2014年10月1日开始不再支付租金，且所提解约理由并不构成法律规定或合同约定的事由，故本院认为合同提前解除的主要责任还在被告方。
基于此，以下对被告还应支付的款项分述之。
关于租金、物业管理费及其滞纳金，审理中被告确认自2014年10月1日起未再支付该两项费用，但认为只应支付至2014年11月3日。鉴于前文已对合同解除日期进行了分析认定，故被告还应支付自2014年10月1日至2014年11月13日期间的租金和物业管理费。至于滞纳金，被告提出该标准过高，本院综合考虑双方对合同的履行情况，酌情予以调整。
关于推广费及其滞纳金，被告提出原告未提供推广服务，故不同意支付。根据前文分析，本院认为原告的推广服务确有不周之处，因此酌情确定被告还应支付推广费为700元。至于滞纳金，由于双方对推广服务一直处于争议交涉中，故本院对滞纳金不予支持。
关于水电费，虽被告未对原告提供的《水电能耗费用抄表读数》予以认可，但结合原告该份读数表上的各商户签字情况，以及原告对包括被告在内的各商户交纳电费、水费的惯例进行的陈述，本院认为该《水电能耗费用抄表读数》真实的盖然性较大，本院予以确认。至于滞纳金，应由供水、供电单位主张，原告并未提供证据证明被告逾期支付给其造成了滞纳金损失，故该项请求，不予支持。
关于装修期租金及免租期租金、物业管理费、推广费，本院认为，若合同解除完全系由被告单方导致，根据租赁合同及补充协议约定，原告可以主张上述费用。但本案中合同解除并非完全由被告单方所致，合同履行中确实也存在原告方的瑕疵。而且，结合被告与原告交涉的多封电子邮件内容来看，本院认为，双方在租赁合同签订之后的履行过程中签订了补充协议，其背景还在于对之前双方的履行情况进行统筹协商并达成一致结论，即原告以给予被告租金等费用减免的方式，弥补被告的损失，被告不再对原告提供的相关服务瑕疵主张损失，且需按时支付后续费用，之后双方确已按此实际履行。因此，根据诚信原则，本院对原告要求被告支付已减免的相关费用的诉讼请求，均不予支持。
关于空置期租金、物业费、推广费，根据合同约定，承租人单方面要求提前终止合同，出租人有权不予退还承租人已付的保证金。结合本案双方的履行情况，本院认为保证金原告可予没收。鉴于此，原告的损失已得到弥补，故原告再要求被告支付空置期租金、物业费、推广费的请求，本院难以支持。
此外，鉴于被告赵言龙在签署《更名协议书》时作出过承诺，故其应对被告丰祎公司上述付款义务承担连带责任。
另，关于房屋交还问题，合同中明确约定须按出租人对交还状况的要求予以交还，而被告之后又确曾签署《恢复原样承诺书》，故原告现主张被告将系争商铺恢复至交付时状态即毛坯状态，本院予以支持。
综上，兹依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、原告上海沪欣房地产发展有限公司与被告上海丰祎餐饮有限公司、赵言龙就上海市芷江西路XXX号XXX-
XXX单元商铺签订的《房屋租赁合同》于2014年11月13日解除；
二、被告上海丰祎餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告上海沪欣房地产发展有限公司租金36，986.83元及滞纳金（以36，986.83元为本金，自2014年10月6日计算至实际付款之日，按日万分之一计算）；
三、被告上海丰祎餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告上海沪欣房地产发展有限公司物业管理费11，259.31元（以11，259.31元为本金，自2014年10月6日计算至实际付款之日，按日万分之一计算）；
四、被告上海丰祎餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告上海沪欣房地产发展有限公司推广费700元；
五、被告上海丰祎餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告上海沪欣房地产发展有限公司电费15，276.83元、水费1，941.50元；
六、被告上海丰祎餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内将上址房屋恢复至毛坯状态；
七、被告赵言龙对上述付款义务承担连带责任；
八、驳回原告上海沪欣房地产发展有限公司的其余诉讼请求。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，312.7元（原告上海沪欣房地产发展有限公司已预缴），由原告上海沪欣房地产发展有限公司负担7164.21元，由被告上海丰祎餐饮有限公司、赵言龙负担1148.49元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 吴 双
人民陪审员 高贵荣
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 袁佳铭
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。