广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终13663号上诉人（原审原告）：谢雨生，住广州市黄埔区。被上诉人（原审被告）：广州飞仕置业有限公司，住所地广州市黄埔区，统一社会�用代码：91440116078438213B。法定代表人：苏丹，经理。原审第三人：广东飞仕商城投资管理有限公司，住所地广州市黄埔区，统一社会信用代码：91440000669893154E。法定代表人：林晓辉，经理。被上诉人及原审第三人的共同委托代理人：王涛、潘蔚怡，广东经纶律师事务所律师。上诉人谢雨生因与被上诉人广州飞仕置业有限公司（以下简称置业公司）、原审第三人广东飞仕商城投资管理有限公司（以下简称商城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初1314号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人谢雨生上诉请求：1、撤销原审判决，支持谢雨生原审诉讼请求；2、一、二审费用全部由置业公司承担。事实与理由：一、置业公司欺诈，《广州市房屋租赁合同》(以下简称旧合同)应予撤销。置业公司并非出租人，亦未告知谢雨生该情况，即与谢雨生签旧合同。置业公司的旧合同不备案及备案失败，后果是不能以之申办营业执照，故提供给谢雨生的标的物是有重大瑕疵的“次品”，置业公司未予告知，属于欺诈。置业公司安排梁某与商城公司签新合同却破坏新合同备案，属于欺诈，甚至诈骗。二、原审判决混淆谢雨生的诉求。谢雨生主张旧合同撤销、从未主张新合同撤销。谢雨生针对置业公司的欺诈行为请求法律救济、谢雨生在本案中未对合同的具体条文进行诉讼，而该判决书称旧合同“内容不违反法律、行政法规的强制性规定”，再次混淆谢雨生的诉求。三、原审判决适用法律错误。萝20150203《临时经营场所使用证明》政府公文证明出租人梁某，置业公司不是出租人。《广州市房屋租赁合同》“出租人(甲方)广州飞仕置业有限公司”，与政府公文不符。原审判决认为“合法有效”却不能提供法律依据。谢雨生指控涉案商铺涉嫌非法出租系基于欠税。租约备案机关对备案失败的解释是欠税……此非本案管辖范围。而原审判决主张适用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，管辖的是房屋是否具备出租资格，而非由谁出租和税务。事实上谢雨生未对房屋是否具备出租资格提出异议，而仅对由谁出租请求司法介入。四、原审判决认定事实不清。萝20150203《临时经营场所使用证明》指出“出租人梁某”(租赁行为相对人身份的确认)，而非判决所称“梁某房屋”(房产权属)。谢雨生与梁栋的《广州市房屋租赁合同》(以下简称新合同)是2015年4月，谢雨生拿到萝20150203《临时经营场所使用证明》后的行为，并且新合�呈交备案，各方对此皆无异议，依法可成为证据。而原审判决仅依据合同文本认定签订时间是2015年1月18日。除了出租人一栏之外完全一样的两份合同，原审判决认为旧合同实际履行新合同仅用于备案，于法无据，无证据支持。反而“新合同呈交备案的事实”证明新合同才真实履行。谢雨生使用涉案商铺，只能证明谢雨生承租的事实，因梁某是商城公司即房东员工，属于职务行为，故该证据不能支持置业公司的任何主张。原审判决对各方权利义务的起止时间与管辖范围误判。认定的置业公司的委托代理权效力区间有误，请查清事实。五、原审判决对事实的定性有误。置业公司在被萝20150203《临时经营场所使用证明》否定其出租人身份后继续索租并封铺赶人，此非合同约定的行为。原审判决认定旧合同合法有效即与萝20150203《临时经营场所使用证明》政府公文冲突。被上诉人置业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回谢雨生的全部上诉，维持原判。原审第三人商城公司答辩称：同置业公司意见一致。谢雨生向原审法院起诉请求：1、撤销置业公司与谢雨生签订的《广州市房屋租赁合同》；2、撤销置业公司与谢雨生签订的《房屋租赁补充协议》；3、置业公司退还经营质量保证金3000元、租赁保证金6702元、租金2234元（共计11936元），并赔偿利息损失716.16元（自2015年1月18日起按照中国人民银行同期贷款利率6%计算至起诉日止），合计12652.16元；4、置业公司赔偿谢雨生的店铺投资40404.18元；5、置业公司赔偿谢雨生经营损失、商誉损失共36000元，以上合计89056.34元；6、置业公司解除对谢雨生店内财物的扣押并登报道歉；7、本案诉讼费由置业公司承担。原审法院�定事实：商城公司系涉案商铺所在地的土地使用权人，涉案商铺所在的建设项目工程已通过行政主管部门的审核，取得建设工程规划许可证。2015年1月1日，商城公司出具《授权委托书》，载明：广东飞仕商城投资管理有限公司所开发建设的飞晟文汇项目现已竣工验收合格，为规范和提升管理特委托广州飞仕置业有限公司对该项目进行招商、运营、租赁等相关工作，委托期限为2015年1月1日至2019年12月31日。谢雨生（乙方）与置业公司（甲方）于2015年1月18日签订《广州市房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落在黄埔区（原萝岗区）彩文路166号148房号的房地产出租给乙方作餐饮用途使用，建筑面积13.9591平方米，分摊共用建筑面积2.5191平方米；2015年3月1日至2015年5月31日不用支付租金，2015年6月1日至2016年2月29日每月租金为2234元，2016年3月1日至2017年2月28日每月租金为2346元，2017年3月1日至2017年12月31日每月租金为2463元；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金或银行转账付款方式交付租金给甲方；乙方向甲方交纳6702元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金6702元退回乙方或抵偿租金。《房屋租赁合同补充协议》约定：本合同租赁期为：自2015年3月1日起至2017年12月31日止（租赁房屋交付日期以甲方发出的收铺通知书通知的收铺时间为准）；甲方同意在2015年3月1日前（含当日，下称“进场装修日”）将该商铺及钥匙按现状移交给乙方，届时双方应签署交接确认书；自进场装修日至2015年5月31日，为乙方的免租装修期，免租装修期届满后的次日为计租起始日，无论乙方届时是否开业；乙方应在签订本合同当日，交付首期租金2234元和租赁保证金6702元；乙方应�签订本合同当日向管理公司一次性交纳经营质量保证金3000元；在本合同租期内，如果乙方全面履行本合同的约定，甲方/管理公司应在租赁合同终止、乙方办理完费用、款项清结和商铺交还手续后的10日内，将租赁保证金、物业管理保证金余额无息返还，在租赁合同终止、乙方办理完费用、款项清结和商铺交还手续30日后，管理公司将经营质量保证金余额无息返还；乙方应自行取得在该商铺进行经营所需的所有证照，并承担相应费用，甲方可按政府法律法规要求向乙方提供其承租经营报批办证所必须由出租方提供的相关文件、图纸、资料等，协助乙方办理营业所需的工商、税务、消防、卫生、通讯、装修施工、增容（如有需要）及其它国家规定的申报手续或经营执照。2015年1月18日，谢雨生向置业公司支付商铺租赁保证金6702元、经营质量保证金3000元及首月租金2234元。2015年3月1日，置业公司将涉案商铺移交给谢雨生。2015年4月1日，萝岗街道办事处出具萝20150203号《临时经营场所使用证明》，主要内容为：谢雨生使用的彩文路166号148房梁栋房屋，可临时作为生产（经营）性场所使用，可以经营餐饮服务，证明的有效期限为三年（自发证之日起计算）。2015年1月18日，梁栋（甲方）与谢雨生（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，合同约定的内容与谢雨生、置业公司之间签订的《广州市房屋租赁合同》约定的内容完全一致。各方陈述梁某为商城公司的员工。商城公司认可该合同，认为梁某是代表商城公司签署该合同，该合同只为备案用，谢雨生与置业公司之间实际履行的系谢雨生与置业公司之间签订的合同。2016年3月10日，置业公司向谢雨生发出《欠费催缴函》，主要内容为：置业公司于2015年1月18日与谢雨生签订了房屋租赁合同及补充协议，出租位于黄埔区彩文路166号148号商铺给谢雨生用于经营餐饮，房屋租赁建筑面积为13.9591平方米，租赁期限自2015年3月1日起至2017年12月31日止。按照合同规定，自2015年6月1日开始谢雨生应向置业公司缴纳每月2234元租金，自2015年3月1日起缴纳每月488.60元物业管理费，但谢雨生自承租以来，并未按照合同约定按时缴纳应缴租金及物业管理费，截止到2016年2月29日，谢雨生共计拖欠租金17872.16元，迟延缴纳租金的违约金35049.2元，拖欠物业管理费2931.54元，迟延缴纳物业服务费的违约金4516.8元，以上各项合计60369.70元。请谢雨生在收到该催缴函后五日内缴齐上述费用，否则将承担相应的经济与法律责任。谢雨生、置业公司双方陈述因谢雨生欠付租金，置业公司于2016年3月19日对谢雨生承租使用的商铺用上锁的�式对商铺进行封铺，双方产生争议，谢雨生向广州市公安局萝岗区分局萝岗派出所报警。谢雨生陈述其诉讼请求第六项中的财物包括店铺内的五枚金钱扣在一起的古董（应该是风水钱之类的）和书籍等，置业公司陈述由于谢雨生存在不交租金的违约行为其对商铺进行暂时的封存，并未损坏谢雨生的财物，其当时并未进入商铺，谢雨生的商铺本来是有门锁的，其只是在外面再加了一把门锁，现在是两把门锁，双方谁都无法进入商铺。谢雨生提交了店铺情况照片、店铺投资明细、收据、装修协议、销售清单以证明其投资店铺的损失为40404.18元。原审法院认为：置业公司受商城公司的委托对包括涉案商铺在内的飞晟文汇项目进行招商、运营、租赁等相关工作，置业公司依法可以与谢雨生签订租赁合同。谢雨生与置业公司签订的《广州市房屋租赁合同�和《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。上述合同签订后，谢雨生向置业公司交付了商铺租赁保证金、经营质量保证金及首月租金，置业公司向谢雨生移交了涉案商铺，由此看出谢雨生、置业公司已实际履行其双方之间签订的合同，在履行过程中，谢雨生亦未提交相应的证据证实其曾就置业公司并非房东提出过异议，因此谢雨生主张其本意是同房东签约，属于重大误解，合同应予撤销无理据，不予支持；谢雨生主张涉案商铺未售无房产证、涉嫌非法出租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，房屋取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，应当认定租赁合同有效，涉案商铺所在的建设项目工程已通过行政主管部门的审核，取得建设工程规划许可证，依法可以出租，谢雨生亦未提交证据证实其系非法出租，因此谢雨生据此主张置业公司属于欺诈，合同应予撤销无理据，不予支持；谢雨生主张双方签订的《广州市房屋租赁合同》已经合意撤销，附属的《房屋租赁合同补充协议》也应撤销，置业公司对此不予确认，谢雨生也未举证证实双方签订的《广州市房屋租赁合同》已经合意撤销和双方签订《房屋租赁合同补充协议》的前提是商场公告的全场“2015年5月1日全面开业”，因此谢雨生主张双方签订的《广州市房屋租赁合同》已经合意撤销，附属的《房屋租赁合同补充协议》也应撤销及该补充协议显失公平，应予撤销理据不充分，不予支持。谢雨生主张置业公司应退还经营质量保证金、租赁保证金和租金并赔偿利息损失以及置业公司应赔偿谢雨生的店铺投资和经营损�、商誉损失，在谢雨生、置业公司之间签订的《广州市房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》合法有效的情况下，谢雨生并未提交相应的证据证实其上述主张成立，谢雨生上述主张无事实和法律依据，不予支持。谢雨生还主张置业公司解除对谢雨生店铺内财物的扣押并登报道歉，一审庭审中谢雨生、置业公司双方陈述因谢雨生欠付租金，置业公司于2016年3月19日对谢雨生承租使用的商铺用上锁的形式对商铺进行封铺，即使谢雨生未支付租金，置业公司以此形式对商铺进行封铺也属不当，应当予以纠正，置业公司应依照双方合同约定依法处理租赁合同履行过程中的争议。但谢雨生该主张系侵权法律关系，不属于本案租赁合同关系调处的内容，对此在本案中不予调处。置业公司此行为导致谢雨生不能正常使用商铺，如因该行为造成谢雨生的损失，谢雨生可另行主张。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年6月21日作出判决：驳回谢雨生的全部诉讼请求。案件受理费1013元，由谢雨生负担。本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院针对上诉人谢雨生的上诉请求进行审理。谢雨生以置业公司欺诈�由请求撤销其与置业公司签订的《广州市房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》。经查，涉案商铺属于商城公司开发的建设项目，已经取得建设工程规划许可证，租赁标的物合法。《广州市房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》为双方当事人自愿签订，其内容无违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定该合同及补充协议合法有效依据充分。关于置业公司是否构成欺诈的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用的合同，法律上并没有要求必须由产权人才能作为出租人，从本案查明事实看，置业公司出租涉案商铺是经过了商城公司的同意。在合同签订后，置业公司已经将涉案商铺交付给谢雨生，谢雨生也向置业公司交付了租赁保证金、经营质量保证金及首月租金，合同已经开始履行，出租人履行了其基本的义务，故谢雨生以置业公司非�租人为由认为其构成欺诈依据不足，本院不予认定。关于谢雨生与梁栋签订《广州市房屋租赁合同》对上述合同履行的影响。对于谢雨生与梁栋签订《广州市房屋租赁合同》的原因双方各执一词，因两份合同的出租人不同，判断其实际履行哪份合同需以当事人的实际行为予以认定。谢雨生与梁栋签订《广州市房屋租赁合同》后，并无实际交接商铺、交纳租金的行为，故谢雨生主张其与梁某的合同已经取代了其与置业公司的合同依据不足，本院不予认定。置业公司有无办理租赁合同的备案登记手续、用哪份合同办理、在办理《临时经营场所使用证明》过程中是否违反有关规定，均不影响对合同效力的认定及对履行合同的认定。谢雨生如认为置业公司未能履行合同义务而导致合同无法履行，其可行使的是解除合同的权利，现谢雨生要求撤销其与置业公司的合同不符合《中华人民共和国合同法》有关可撤销合同的事由，原审法院予以驳回该项诉讼请求符合法律的规定。谢雨生要求置业公司退还保证金、租金、赔偿投资损失、经营损失等诉讼请求没有事实及法律依据，原审法院不予支持并无不当。至于谢雨生要求置业公司解除对其财物的扣押，原审法院认为属于置业公司的侵权行为而在本案中不予调处符合诉讼程序的规定。上诉人谢雨生的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2026元，由上诉人谢雨生负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一六年十�月二十三日书记员  徐毅敏