甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆西民初字第1776号
原告（反诉被告）庆阳恒隆商贸有限公司，住所地甘肃省庆阳市西峰区。
法定代表人王鹏，该公司总经理。
委托代理人周志璞，甘肃凌东律师事务所律师。
被告强利琴（反诉原告）。
原告庆阳恒隆商贸有限公司（以下简称恒隆公司）与被告强利琴租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月3日受理，依法由代理审判员张海艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒隆公司委托代理人周志璞，被告强利琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告恒隆公司诉称：原、被告于2014年3月2日签订了《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》。合同约定，原告将坐�于庆阳市西峰区陇东大厦恒陇商城店二楼童装区22㎡场地租赁给被告经营“米奇和朋友”品牌童鞋销售。租赁期限八个月，从2013年3月1日至2014年10月31日止；租金为19495元，并约定了物业管理费、导购管理费。被告签订合同后，至今一直拒交租金等费用，经原告多次上门催要，被告均置之不理。现向法院起诉。现要求：被告立即依约清偿原告租金等费用25582元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日起的逾期利息；诉讼费由被告负担。
被告强利琴答辩并反诉称：一、关于事实部分答辩：1、我租赁原告柜台属实。2012年4月份我与原告达成房屋租赁合同，并在当月向其缴纳一年房屋租金32340元；三年经营买断费10290元；合同保证金、质量保证金8000元；开业赞助费3000元。当时口头约定当年8月8日正式开业并计算租金，但是原告一直拖到2012年11月2日才正�开业。因为推迟开业时间，致使我订的秋款货品在开业时成为换季旧款，只得低价处理，造成经济损失12000元。2014年3月份，原告对商场布局进行调整，将我的经营铺面换至二楼，我又对铺面重新装修花费1500元。2014年11月1日合同到期后，我要求与原告签订合同，但原告未做出明确表态，只是一拖再拖。2015年4月29日，原告在未与我商议就扣押货物，毁坏货架展柜，强行将我清理出场；2、原告诉求2014年11月1日至2015年4月30日期间的场地租赁费、物业管理费、导购管理费20100元无事实与法律支持。2014年11月1日合同到期后，我要求原告拿出租赁方案，以决定是否继续承租，但原告一直推脱，也未将方案告诉我，而且商场主管告诉我，在合同未出台前，商场免收租赁费。现原告对租金作出了重大调整，由原来每平方米140元调整至80元，就算收取2014年11月1日至2015年4月30日的租金，也应该按照新的租金标准计算。原告主张的导购管理费未实际发生，2014年11月1日后，原告再未对导购人员进行过管理和培训，该项请求属于商场乱收费的行为，不应得到法庭的支持；3、原告请求支付逾期利息无法律依据。自2014年11月1日后，我和原告没有签订租赁合同，我多次要求原告确定新的租赁方案，以决定是否继续租赁，但原告一直没有新的租赁方案，所以原告要求我承担逾期利息的请求没有事实依据。二、反诉部分：原告应当赔偿我的经济损失49500元。如前所述，由于原告推迟开业时间，导致我货物低价处理损失12000元；楼层重修装修费1500元；赔偿扣押货物及货柜损失36000元；返还赞助费3000元。
审理查明：恒隆公司系2012年3月1日成立的有限责任公司，经营范围是日用百货、服装鞋帽等。恒隆公司开业后，强利琴便在该商场四楼租赁场地进行经营活动，后强利琴经营场地移至二楼。2014年3月2日，强利琴与恒隆公司续签了《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》，合同约定：强利琴承租恒隆公司二楼童装区22㎡场地经营“米奇和朋友”品牌童鞋，租赁期限八个月，即从2014年3月1日起至2014年10月31日止；场地租赁费每月3080元，减免租赁费后实际收取年租金19495元，每月分摊物业管理费220元，导购人员管理费每月50元。另外，恒隆公司还向强利琴收取了经营权买断费10290元（分两年冲抵场地使用费，每年冲抵5145元）、合同保证金5000元，质量保证金3000元。合同签订后，强利琴缴纳了3028元费用，加上经营买断费抵顶5145元租赁费外，强利琴欠2014年3月1日至2014年10月31日止租金16467元，物业管理费1760元，导购管理费400元，合计18627元。2014年10月30日合同期满后，包括强利琴在内的部分商户提出经营期间发生亏损，要求恒隆公司调整租金，但恒隆公司未进行明确答复。此后，强利琴和恒隆公司未再续签合同，也未缴纳相应的租赁费用。2015年4月30日，恒隆公司强行清除了包括强利琴在内与恒隆公司没有签订合同的部分商户的柜台。随后，恒隆公司向法院提起诉讼，要求强利琴支付所欠的租赁费。又查，恒隆公司开业时，向强利琴收取了赞助费3000元。庭审中，强利琴提曾与恒隆公司口头约定2012年8月8日正式开业并计算租金，但恒隆公司一直拖到2012年11月2日才正式开业，因为推迟开业时间，致使准备的秋款货品在开业时成为换季旧款，最后低价处理，造成经济损失12000元；2013年11月份，恒隆公司对商场布局进行调整，将其经营的铺面换至二楼，致使铺面重新装修花费1500元；2015年4月30日，恒隆公司强行清场时扣押了货物及损坏了货架展柜，造成损失36000元，强利琴以此为由提起反诉。强利琴对自己的主张提交了2014年3月1日署名高万雄收条一份，用于证明米奇和朋友专柜搬迁、装修花费1500元的事实；经质证，恒隆公司对强利琴所提交的证据的真实性、合法性、关联性均提出异议。
上述事实，有原、被告陈述，有《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》，有原告缴费单据，有强利琴提交的对账单、收条、赞助费收据等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，2014年3月2日强利琴与恒隆公司签订了租赁期限为八个月的《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》，合同履行过程中，强利琴未按照合同约定足额缴纳租赁费、物业管理费和导购管理费用。合同期满后，强利琴应当及时与恒隆公司进行协商，续签合同或者解除�同并退还租赁物。但强利琴在要求恒隆公司调整租赁费未果的情况下，继续使用租赁场地，故强利琴与恒隆公司形成了不定期租赁关系。2015年4月29日，恒隆公司强行清除了强利琴的柜台，致使合同无法继续履行，双方不定期租赁合同关系终止。因为强利琴拖欠恒隆公司租赁费等相关费用，现恒隆公司起诉理由正当，应予支持。关于不定期租赁期间的租赁费计算问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故对强利琴自2014年11月1日至2015年4月29日占用场地期间的租赁费应当按照原合同内容确定。关于强利琴提出商场曾答应免收租赁费的问题，因没有证据印证，不予采信。关于强利琴提出曾与恒隆商城口头协商于2012年8月8日开业，因恒隆商城没有准时开业，致使其准备的秋款货品在开业时成为换季旧款，最后低价处理，现要求恒隆公司赔偿12000元损失的反诉请求，强利琴未提交证据，无法确定其真实性。关于强利琴提出重新装修支出1500元，庭审中，强利琴提交了署名高万雄收条一份，但无其他证据印证，对收条的真实性无法确认。根据双方签订的协议内容，恒隆公司出租物是经营场地，至于各经营户是否进行装修，如何装修，应属于经营商户经营期间的问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故对强利琴以�主张及反诉请求不予支持。关于恒隆公司向强利琴收取3000元赞助费问题，因为收取该笔费用没有合法根据，应该退还给强利琴，强利琴的该项反诉请求成立，予以支持。关于强利琴提出恒隆公司强行清退商户，扣押货物及损坏其柜台的问题，与本案不属同一法律关系，双方可协商处理或另案主张权利。关于恒隆公司要求强利琴自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息的请求，因为双方发生纠纷后，权利处于待定状态，该请求没有合法根据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）强利琴向原告（反诉被告）庆阳恒隆商贸有限公司支付2014年10月31日前拖欠的租赁费16467元、物业管理费1760元、导购管理费400元，合计18627元；
二、由被告（反诉原告）强�琴向原告（反诉被告）庆阳恒隆商贸有限公司支付2014年11月1日至2015年4月29日期间的场地租赁费18226.85元（140元／㎡×22㎡×12月÷365天×180天）、物业管理费1301.92元（10元／月／㎡×22㎡×12月÷365天×180天）、导购管理费295.89元（50元／月×12月÷365×180），合计19824.66元；
三、原告（反诉被告）庆阳恒隆商贸有限公司退还被告（反诉原告）强利琴缴纳的经营权买断费5145元（总计10290元，2014年度租赁费已冲抵5145元）、质量保证金3000元、合同保证金5000元、赞助费3000元，合计16145元；
四、驳回原告（反诉被告）庆阳恒隆商贸有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）强利琴的其他反诉请求。
上述判决第一、二、三、项内容，限本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费440元，反诉案件受理费100元，合计540元，由被告强利琴负担400元，由恒隆公司负担140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
代理审判员 张海艳
二〇一五年八月十日
书 记 员 罗世东
本案引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定�。