苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初字第2461号
原告：余泗，男，汉族，1965年11月16日生，住江苏省无锡市新区。
原告：陆向华，女，汉族，1976年11月1日生，住江苏省苏州市沧浪区。
委托诉讼代理人：纪慧、郑铭，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
被告：夏永强，男，汉族，1969年11月14日生，住苏州市。
委托诉讼代理人：陈健、朱麒，江苏兰创律师事务所律师。
原告余泗、陆向华诉被告夏永强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月24日受理后由审判员杨俊适用简易程序独任审理，并于2016年6月1日、12月14日两次公开开庭进行审理。原告陆向华及其委托代理人纪慧，被告委托代理人陈健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余泗、陆向华的诉讼请求为：1、判令被告返还购房定金人民币7万元；2、判令被告向原告支付违约金人民币104万元；3、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2016年1月3日，由案外人苏州易扬典居房产经纪有限公司（以下简称“易扬典居”）提供居间服务，被告与两原告就苏州工业园区上君花园10幢房屋签订了《存量房买卖合同》以及《补偿协议》，该合同约定房屋价格为520万元，空置补偿费用155万元，双方应于2016年2月15日前至房产交易中心签订资金托管协议。双方另就支付方式、违约责任、争议解决等相关事宜进行明确约定。合同签订当日，原告通过易扬典居向被告支付定金7万元，被告出具定金收条。后两原告根据该合同约定于2016年1月30日联系易扬典居要求办理第二笔定金50万元的付款事宜时，被告回复易扬典居人员表示2016年2月1日碰面支付。但2016年2月1日，两原告与被告碰面准备支付相应款项时，被告表示其配偶杨霞不同意出售该房屋，拒绝接受定金；后两原告于2016年2月2日书面函告被告，要求继续履行该合同并给与收款账号，但被告收函后拒不履行，两原告遂多次短信联系均无果。原告此后两次发函，并于2016年3月16日的律师函中提出解除合同，并要求被告承担违约责任。原告认为，被告行为已经构成违约，应承担相应违约责任，被告应返还定金7万元，并向原告赔偿违约金104万元。
被告夏永强辩称：本案涉案房屋系被告夏永强与其配偶杨霞共同所有。2016年1月初，由房屋中介机构通过电话的方式询问被告是否愿意将该房屋挂牌在二手房市场询价，因当时二手房交易市场火热，故被告同意可以由中介机构在网上先行挂牌询价，但委托中介挂牌询价的事实并未向其配偶杨霞披露并征得其同意。2016年1月3日，在房屋中介的居间下，本案原告找到被告表示愿意购买该房屋，被告表示该房屋系夫妻二人共有财产，其出售房屋的事实尚未征求配偶的意见，但当时房屋中介与原告均表示如果对房屋成交价格无异议，可以由原告与被告先行签订存量房买卖合同。事后，被告将该合同带回家要求其配偶补签时，配偶杨霞明确表示不同意将该房屋对外出售。为此，被告向原告反馈上述意见，要求原告收回其已支付的7万元定金，在此期间，原告与被告的配偶也直接电话和微信联系，杨霞均明确表态：对该房屋有特殊感情，从没有授权被告对该房屋进行挂牌出售，也不追认原被告之间签订的合同并且要求原告提供收取定金的银行账号以便返还定金，但此后遭到了原告的拒绝，也最终导致原告起诉至法院。从原被告签订的合同来看，买卖合同中在合同当事人的出卖人一栏中明确为被告夫妇二人，因此对该房屋系夫妻共同财产这一事实，原告是明知的。该合同第二十一条对合同生效约定为自双方签章之日起生效。但出卖方一栏仅有被告一人的签名，未发生被告代签的情形，因此被告认为该合同并未生效，因为合同当事人并未全部完成签字。因此，原告依据并未生效的合同向被告主张违约金104万元，没有事实和法律依据。从客观事实而言，双方与2016年1月3日签订该合同，被告的配偶在微信上于2016年2月2日之前就明确表态其不认可该份合同也未授权给被告，因此不可能履行该合同。在一个月期间内，讼争房屋所在小区的二手房成交价格并没有发生任何溢价行为，因此客观上如果原告另外寻找其他可售房源并不会给其造成实际损失。综上，被告认为原告明知该房屋是夫妻共同财产，在合同未完成生效要件的情况下要求被告承担违约金存在主观恶意成分，不符合我国法律对善意取得的相关要件。
被告夏永强认为，本案的争议焦点在于原被告签订的买卖合同是否生效。首先，本案的买卖合同明确了该房屋系被告与其配偶共同所有，出卖主体应为被告与其配偶，合同的生效条件需要被告及其配偶及原告的所有签字手续完成，但被告配偶未签字也并不知情被告协商和签订合同的事实，双方均把被告配偶作为合同主体并要求合同主体签字生效，这是典型的附条件的合同生效情形。因此，本案的买卖合同应作为未生效予以认定。且产权人登记为夫妻两人的情形下，我国的物权法、婚姻法以及行政法规均多处规定按合同无效处理。另外，原告造成合同虽然成立但并不生效的主观过错明显，在被告反复解释买卖合同要经过配偶的同意才可签订和生效的情形，原告在中介的配合下，催促被告签约，并告知配偶的签字可以带回家完成。被告如实告知了房屋的产权共有情形，也要求合同的出卖主体放入配偶名字，所以被告没有过错。即使本案的买卖合同有效，但合同中约定的违约责任明显偏高。原告配偶在2016年2月2日就明确告知原告不会签订和履行合同，在1月3日至2月2日期间，作为别墅这种特殊房屋类型产品，本身在价格上并无明显波动，原告作为购房人并未遭受实际损失。
原告针对被告抗辩意见，认为：根据两次庭审查明的事实，被告作为出卖方将涉案房屋出售给原告，原告按约支付了定金，在时隔1个月不到的时间内，被告及被告的配偶单方提出毁约，导致涉案的合同无法继续履行，原告对此没有任何的违约行为。被告行为已构成违约，应当根据合同约定承担合同总金额20%的违约金，原告据此计算的违约金的合同总价仅是按照双方签订合同时商议的网签价格520万作为计算依据，已经对违约金做了相应调整，被告抗辩违约金过高，但提供证据的依据不足。被告在庭审中申请鉴定，在法庭已经释明可以对两个评估时点进行鉴定的情况下，被告仍未缴纳相应的鉴定费用，主观上看存在恶意拖延时间，客观上承担举证不能的责任，请求法庭依法判决，维护原告的权益。
经审理查明，苏州工业园区上君花园10幢的房屋共有人为杨霞、夏永强。2016年1月3日，原告陆向华、余泗（买受人）与被告夏永强（出卖人）签订《存量房买卖合同》，买卖房屋位置为苏州工业园区上君花园10幢，产权登记面积为392.93平方米，合同第二条约定该房屋登记薄记载由其他共有权证，出卖人保证就该房屋出卖事宜征得其他各位共有权人的同意，第三条约定房屋价款为520万元；第四条约定房款以贷款方式支付，按合同附件二约定支付房款及办理贷款手续。合同第八条和第十条关于出卖人逾期交房的违约责任及房屋权属转移登记的违约责任中均约定，出卖人逾期交房或逾期协助办理房屋权属转移登记的超过30天的，买受人有权退房，买受人退房的，自买受人退房通知送达之日起3日内，出卖人应将已收房屋及其附属设施的价款如数退还给买受人，并按合同第三条约定的房屋价款的20%向买受人支付违约金。合同第二十一条约定，本合同自双方签章之日起生效。
合同附件二关于房款支付方式的补充协议约定：买受方于本契约生效之日起，向出卖方支付定金57万元（此定金可以冲抵房款），买受方于2016年1月3日支付7万元，于2016年1月31日前支付50万元；买卖双方于本契约生效之日起2016年2月15日前至房产交易中心签订就资金托管协议，且买受方按本契约第三条约定房屋价款的30%，向资金托管账户支付首付款156万元。买受方申请364万元的贷款用于支付部分房价款支付一切相关费用，买受方贷款方式为纯商业贷款。买受方应于本契约生效之日起45天内与贷款银行签署借款抵押合同以及其他相关问题件，若因买受方原因造成贷款不足，则任何不足部分均由买受方在办理过户前补齐，否则视为买受方逾期付款。
同日，买卖双方签订《补偿协议》，约定双方签订的上述存量房买卖合同约定的成交价520万元未包含该房屋的空置补偿费用，现经双方协商达成以下协议：1、买受方同意就该空置费用另行补偿出卖方155万元（含定金57万元），具体支付方式为：买受方应于2016年1月31日前支付98万元。2、买受方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，双方在此同意出卖方将该房地产按现状方式交付买受方即可，但是出卖方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。3、双方确定出卖方转让上述房地产的标的为成交价及补偿费用的总和，两者不可分离，合计675万元。4、本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。原告陆向华、余泗在上述《存量房买卖合同》、附件二补充协议、补偿协议的买受方处签字，被告夏永强在出卖人处签字，居间方为易扬典居。2016年1月3日，被告夏永强收到原告支付的7万元定金。
2016年2月2日，原告向被告夏永强及杨霞发出《催告履约函》，载明：我方在2016年1月30日联系易扬典居要求办理剩余定金50万元的付款事宜，易扬典居工作人员联系后要求确认你方的收款账号，你方回复表示“在上海开会，1号一起弄”。后双方约定在2月1日碰面，我方已将应付款项准备充足，等待碰面时贵方确认账户后支付给你方，但你方于2月1日在易扬典居协调下明确向我方表示不再继续履行，你方杨霞认为该合同没有杨霞签字确认应归于无效，不同意出售该房屋。我方认为，你方夏永强作为房屋产权人在该协议上签字，已经与我方建立合同的房屋买卖合同关系，应有义务按约定配合我方继续履行合同。因此，我方再次书面函告你方，请你方收到该函件之日起两日内书面回复收款账户信息，以便于我方根据该协议约定支付相应的房屋款项共计148万元，并积极准备好相应的过户资料于2016年2月15日之前办理网签、托管手续，否则，我方将根据法律规定及合同约定要求贵方承担违约责任。此后，被告妻子杨霞与原告通过微信等方式沟通，杨霞表示上述存量房买卖合同未经其签字或授权，不同意出售房产。
2016年2月17日，原告向被告发出律师函，要求被告收到该函之日起两日内备好相关过户资料至易扬典居办理网签、托管手续，同时告知收款账号以便原告根据合同约定支付相应房款，否则，原告将根据法律规定及合同约定要求被告承担违约责任。被告收到上述律师函后未履行合同。2016年3月16日，原告再次发出律师函，认为被告经催告后仍未履行合同义务已经构成根本违约，现原告行使单方解除合同的权利，自被告收到该律师函之日，原被告之间签订的房屋买卖合同予以解除，同时将向被告追究违约责任。
本案审理过程中，被告为证明原告主张的违约金过高，申请对涉案房屋在2016年2月1日时间点的市场价格进行评估，原告评估时间点提出异议，并认为应以被告收到解除合同的律师函之日即2016年3月17日作为鉴定基准日，双方就此产生争议。后本院提出针对各自主张的不同时点出具鉴定结论，但被告经多次催缴后未缴纳鉴定费用，鉴定程序终止。被告另提交了调取的与涉案房屋在同一小区的两套房产相关的《苏州市存量房买卖合同》、销售发票及完税凭证，合同签订时间分别为2015年10月23日和2015年12月31日，在2016年2月、3月完成交易手续，以证明上君花园房产在2016年2月、3月的市场价格与1月的价格没有出现明显波动。原告认为，上述两份合同的签订时间早于本案原被告签订合同的时间，且网签合同一般低于买卖双方的真实价格，销售发票及完税凭证的时间为2016年2月、3月，该时间为完成过户的时间，但对于涉案房屋市场价格判断应以合同签订时为准。原告另提交了安居客网站上在线显示的君地上郡小区在2016年的价格行情趋势图，认为涉案小区在2016年1月至4月价格明显上涨。被告对此价格行情图的真实性不予认可，不认可安居客网站上的数据来源，且有其他类似安居客的中介网站显示上郡花园的实际成交数据是平稳的；本案所涉房屋为别墅，反映苏州房价飞涨的数据基本采集自普通公寓类住宅，原告认为涉案房屋存在价格飞涨，没有相关事实依据。
以上事实，由原告提交的《存量房买卖合同》及补充协议、补偿协议、定金收条、微信记录、催告函、律师函及邮寄凭证、网上价格趋势截图等证据，被告提交的《苏州市存量房买卖合同》、房屋销售发票、完税凭证等证据，以及双方庭审陈述予以证实。
本院认为，当事人意思表示一致依法成立的合同，对双方具有法律约束力。涉案的存量房买卖合同约定合同自双方签章之日生效，原告余泗、陆向华与被告夏永强在合同正文及其补充协议、补偿协议中签订，在双方当事人之间已经成立了有效的合同关系。存量房买卖合同中未约定需案外人签字作为涉案合同的生效条件，杨霞虽为房屋共有权人，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人在缔约时对标的物没有处分权的，所签订的合同仍认定有效，其未取得处分权影响的是标的物所有权的转移。因此，被告认为涉案的存量房买卖合同未生效或无效的观点，本院不予采信。依法成立的生效合同，当事人应诚实守信予以履行。合同约定被告在签约时应取得其他共有权人的同意，但签约后时隔近一月又以其他共有人不同意过户为由拒绝履行合同，其行为已经构成违约，应就原告损失承担违约赔偿责任。
本院认为，违约赔偿以补偿守约方损失为原则，因被告违约，原告因房价上涨而购置相同或相近地段、房型而多支付的差价构成原告的损失。涉案的存量房买卖合同就逾期办理房屋权属转移登记及逾期交房超过30日的，约定违约方应承担房款的20%的违约金，被告认为该违约金过高，应就此承担举证责任。被告申请市场价评估，但因其未按期缴纳评估费而导致鉴定程序终止，被告未尽到其举证义务。被告虽提交了涉案上君花园小区内其他成交案例，但其提交的存量房买卖合同的签订时间与涉案当事人对房屋市场价差异的争议期间不一致，且现实中存在大量房管部门的网签合同与买卖双方实际成交的买卖合同不一致的情形，本案当事人签订合同的情况即是如此。因此，被告所举证据的证明力和说服力不足。本院结合涉案房屋的类型、所处地段及同时期本地苏州市房价的行情、双方过错等因素综合酌定原告损失。首先，被告配偶杨霞在2月2日虽告知原告不同意出售房屋，但合同不因被告单方违约而解除，涉案买卖合同及相关补充协议的解除时间应以被告收到原告解除合同的律师函的时间确定，该时间点与被告方告知不同意出售的时间点相隔不长，亦是原告合理的减损时间，本院酌情以2016年3月上旬的市场价格作为认定损失的参考依据。其次，本案所涉房产为别墅，其供求关系和市场交易价格的波动不同与普通类住宅，有其一定的特殊性，在短时间内市场价格波动不如普通住宅明显，不亦完全按照普通住宅的价格上涨幅度认定损失，此点亦应成为认定损失的因素。再次，被告虽存在违约行为，但原告在签约时明知涉案房屋存在其他共有人但未到场签字，房屋买卖合同的履行将存在其他共有人可能不同意出售房产的风险，原告放任风险仍与被告签约购房，其对涉案房屋买卖合同不能履行的后果亦应负担一定过错。但被告作为出卖方应对其享有房屋处分权承担保证义务，因其无权处分导致合同无法继续履行，被告理应对原告损失的产生承担主要责任，本院酌定被告对原告损失承担80%的赔偿责任。综合以上各种因素及同时期该地段房屋价格上涨幅度，本院酌定被告赔偿原告损失28万元。因涉案房屋买卖合同已解除，原告要求返还定金7万元，被告对此亦无异议，本院予以判决认定。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告夏永强应于本判决生效之日起七日内返还原告余泗、陆向华购房定金7万元；
二、被告夏永强应于本判决生效之日起七日内赔偿原告余泗、陆向华违约金28万元；
三、驳回原告余泗、陆向华的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取7395元、财产保全费4270元，合计12395元，由原告余泗、陆向华负担2200元，2000元，被告夏永强负担10195元。被告负担款项已由原告预交，本院不再退还，由被告夏永强在履行上述义务时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判长 杨 俊
二〇一七年一月十三日
书记员 谢天一
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