广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东中法审监民再字第22号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：罗安超，男，汉族，1974年12月出生。
委托代理人：莫建坤，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：郑争元，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：刘志坚，男，汉族，1969年1月出生。
委托代理人：叶建斌，广东顺彰律师事务所律师。
申诉人罗安超与被申诉人刘志坚房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2011）东中法民一终字第4644号民事判决，向广东省人民检察院申请抗诉。广东省人民检察院审查后，于2012年12月22日以粤检民抗字（2012）380号民事抗诉书向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2013年3月20日作出（2013）粤高法审监民抗字第89号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2013年9月17日公开开庭审理了本案。受广东省人民检察院的指派，东莞市人民检察院检察员陈树柏、王颖璋出庭宣读抗诉书，申诉人罗安超的委托代理人莫建坤、郑争元，被申诉人刘志坚的委托代理人叶建斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘志坚一审起诉称，2011年3月28日，刘志坚、罗安超在厚街国丰地产中介公司的撮合下，双方就东莞市厚街镇宝屯村汇景花园凯伦花园3幢商住楼403号商品房转让达成协议。刘志坚购买该商品房的目的是为给年老的母亲解决居住，并打算在受让后将该商品房过户登记给刘志坚的母亲名下，以表儿子对老人家的一片孝心。双方就交易的具体细节达成一致意见后，并委托律师起草了一份《商品房转让合同书》，该转让合同书约定了详细的转让金额、付款条件、交易的流程和具体的协助事项。合同签订后，刘志坚按时支付了罗安超第一期转让款20000元；第二期转让款180000元，须在罗安超的原按揭银行通知可以赎楼当天由刘志坚支付给罗安超，由于罗安超的原因，赎楼通知迟缓发出，刘志坚于2011年5月23日支付罗安超180000元；第三期转让款186000元，合同要求罗安超须在2011年7月1日前到房产的属地公证处办理授权委托公证，委托乙方全权处理过户事宜后，由刘志坚支付第三期转让余款给罗安超。2011年7月1日由于罗安超未能及时办理授权委托公证书给刘志坚，经双方磋商，双方同意由刘志坚在2011年7月18日先行支付罗安超86000元转让款，余款100000元在同年8月月底付清给罗安超，届时罗安超需向刘志坚提供授权委托公证书给刘志坚办理过户。但罗安超在收到刘志坚286000元的转让款后，刘志坚多次致电罗安超，了解过户事宜，罗安超不予接听。遂起诉，请求：1.判令罗安超继续履行《商品房转让合同书》第四条第三项约定的义务，并协助刘志坚办理过户手续；2.一审诉讼费由罗安超承担。刘志坚于2011年9月28日增加诉讼请求，要求判令罗安超按合同总转让价20%支付违约金77200元。
罗安超一审答辩称，（一）罗安超在刘志坚没有按照约定付清全部房屋转让款前，有权基于保障交易安全的考虑，暂不出具授权刘志坚全权代理过户事宜的公证委托书及协助刘志坚办理房屋过户手续，并有权拒绝交房；（二）刘志坚有无故拖延、逾期支付转让款的行为，根据双方签订的《商品房转让合同书》第八条第3项规定，罗安超有权要求刘志坚按“交易金额每日万分之四计算违约金”，逾期超过1个月的，罗安超有权终止本合同书，如罗安超主张终止交易，则“乙方应向甲方承担总转让价款20%的违约金”，并赔偿造成罗安超的损失。
罗安超一审反诉称，2011年3月28日，罗安超与刘志坚签订了一份《商品房转让合同书》。罗安超为合同甲方，刘志坚为合同的乙方，广东闻彰律师事务所为合同的见证人。合同第四条明确约定：在2011年7月1日前并且甲方出具授权给乙方全权办理过户事宜的公证委托书当天，乙方支付甲方第三期转让余款人民币186000元；乙方在付清全部的转让款给甲方之前，乙方不得将该商品房转让或赠与给他人。2011年7月1日，罗安超在办理授权给刘志坚全权代理处理过户事宜的公证委托书时，发现刘志坚并没有按照合同的约定向罗安超支付第三期转让余款186000元。罗安超要求刘志坚支付，但是刘志坚却说暂时没有筹集到那么多钱，要求罗安超宽限时日，罗安超没有同意并且非常生气。刘志坚不能于2011年7月1日的当天支付合同约定的第三期款，却故意不将这一情况事先告知罗安超，直接导致罗安超因为资金不能按照原计划到位而直接间接损失达20余万，在刘志坚不能在当天履行付款义务，罗安超有权拒绝其履行的要求。合同第八条第三款约定：乙方如逾期向甲方支付转让款的，甲方有权要求乙方按交易金额每日万分之四计算违约金，逾期1个月的，甲方有权终止本合同书，乙方应向甲方承担总转让价款20%的违约金，造成甲方的经济损失（包括房产权证回复登记到甲方名下的一切税费等）由乙方赔偿。遂起诉，诉求：1.解除罗安超与刘志坚之间签订的《商品房转让合同书》；2.刘志坚向罗安超支付上述合同总转让价20%的违约金即77200元；3.一审诉讼费由刘志坚承担。
刘志坚反诉答辩称，罗安超的反诉没有任何依据，罗安超违约在先，且罗安超的答辩理由也没有尊重事实，望法院支持刘志坚的诉讼请求。
一审法院经审理查明，刘志坚与罗安超于2011年3月28日签订一份《商品房转让合同书》，刘志坚为合同的乙方，罗安超为合同的甲方，合同约定：罗安超将名下厚街镇宝屯村汇景花园凯伦花园3幢商住楼403号商品房转让给刘志坚，价格为386000元。刘志坚分三期付清购房款，第一期转让款20000元刘志坚于签订《商品房转让合同书》时支付；第二期转让款180000元，在2011年5月15日前并且按揭贷款银行通知罗安超赎楼扣款之当天付清；第三期转让款186000元，在2011年7月1日前并且罗安超出具授权给刘志坚全权办理过户事宜的公证委托书当天，刘志坚支付罗安超第三期转让余款186000元；刘志坚在付清全部的转让款给罗安超之前，罗安超不得将该商品房转让或赠与给他人。2011年3月28日《商品房转让合同书》签订后，刘志坚于当天向罗安超支付了第一期转让款20000元，于2011年5月至23日向罗安超支付第二期转让款180000元，于2011年7月18日向罗安超支付第三期部分转让款86000元，余款100000元尚未支付。
罗安超主张刘志坚违约在先，故罗安超不予交楼并协助过户，理由如下：首先，关于第二期转让款180000元，根据《商品房转让合同书》的第四条“在2011年5月15日前并且按揭贷款银行通知罗安超赎楼之当天，刘志坚支付罗安超第二期转让款人民币180000元”，但事实上，刘志坚于2011年5月23日才支付180000元；其次，关于第三期转让款186000元，《商品房转让合同书》的第四条约定“在2011年7月1日前并且罗安超出具授权给刘志坚全权代理处理过户事宜的公正委托书的当天，刘志坚支付罗安超第三期转让余款186000元”，根据约定可知双方是负有同时履行的义务。不存在先后履行的顺序。后在罗安超多次和中介公司、刘志坚沟通的情况下，刘志坚才勉强支付了86000元。最后，刘志坚在起诉中称“余款在同年8月月底付清给罗安超，届时罗安超需要向刘志坚提供授权委托书给刘志坚办理过户”，但刘志坚却在2011年8月25日起诉，故刘志坚违约。
刘志坚对罗安超的说法不予确认，并认为是罗安超违约在先，故刘志坚有权迟延付款。理由如下：首先，关于第二期转让款180000元，罗安超没有在2011年5月15日前办妥银行赎楼事宜，故刘志坚没有付款的义务，直至罗安超称于2011年5月23日可以赎楼并通知了刘志坚，刘志坚才支付了第二期转让款。同时罗安超收取第二期转让款之后，罗安超并没有主张过逾期付款的万分之四违约金，从日常生活经验可知，罗安超因自身的行为导致付款迟延故没主张违约金，刘志坚没有过错，且视为双方同意继续履行合同；其次，关于第三期转让款186000元，罗安超没有在2011年7月1日前出具公证委托书授权给刘志坚全权代理处理过户事宜，刘志坚没有付款的义务，后经双方磋商，双方同意由刘志坚在2011年7月18日先行支付罗安超86000元转让款，余款100000元在同年8月月底付清给罗安超，届时罗安超需向刘志坚提供授权委托公证书给刘志坚办理过户；最后，刘志坚起诉中虽然称“余款在同年8月月底付清给罗安超，届时罗安超需要向刘志坚提供授权委托书给刘志坚办理过户”，但刘志坚在2011年8月25日起诉的行为是通过法院来要求罗安超履行合同义务，督促罗安超为刘志坚办理公证授权委托书，且刘志坚也没有诉求解除合同，故刘志坚并不因此存在违约行为。
关于违约责任，合同第八条第二款约定：“罗安超如逾期向刘志坚交付房屋，刘志坚有权要求罗安超按交易金额每日万分之四计算违约金，逾期超过一个月的刘志坚有权终止本合同书，并且有权要求罗安超支付总转让价款20%的违约金，造成刘志坚的一切经济损失由罗安超承担”；第三款约定：“刘志坚如逾期向罗安超支付转让款的，罗安超有权要求刘志坚按交易金额每日万分之四计算违约金，逾期一个月的，罗安超有权终止本合同书，刘志坚应向罗安超承担总转让价款20%的违约金，造成罗安超的经济损失（包括房产权证回复登记到罗安超名下的一切税费等）由刘志坚赔偿”；第五款约定：“自签订本合同之日起，任一方中途违约致使本合同目的不能实现的，违约方除了支付守约方总转让价款20%的违约金，造成该方的一切经济损失由违约方承担”。关于双方诉求的违约金，刘志坚明确其是依据《商品房转让合同书》的第八条第二款的规定，罗安超逾期超过一个月，故要求罗安超承担总楼价的20%违约金。罗安超明确其是依据《商品房转让合同书》的第八条第三款、第五款的规定，罗安超选择让刘志坚支付总楼价的20%违约金，不要求刘志坚支付赔偿金。
另罗安超于庭后补交银行流水一份，拟证明罗安超在2011年5月14日左右向银行提出提前还贷申请。刘志坚对罗安超提交的银行流水不予确认，认为没有加盖银行的印章，且认为银行赎楼是直接通知罗安超后由罗安超再通知刘志坚，只有罗安超在2011年5月15日前通知到刘志坚后，罗安超才可以收取第二期转让款，罗安超未提供书面的材料证明其在2011年5月15日之前通知到刘志坚。
一审认定以上事实，有刘志坚提供的房屋转让合同书、收据、转账凭证、银行交易流水，罗安超提交的银行流水账，当事人陈述及一审庭审笔录等附卷为证。
一审法院认为，刘志坚与罗安超于2011年3月28日签订的《商品房转让合同书》是双方的真实意思表示，一审法院确认该合同合法有效，双方均应按《商品房转让合同书》的约定履行各自的权利义务。本案争议焦点为：一、双方是否存在违约行为，案涉《商品房转让合同书》是否应当解除；二、双方诉求的违约金是否有事实及法律依据。
关于焦点一，双方是否存在违约行为，案涉《商品房转让合同书》是否应当解除。
根据双方的起诉与答辩可知，双方对第一期转让款20000元并不存在争议，对此一审法院亦予以确认。双方争议焦点在于第二期转让款180000元与第三期转让款186000元的支付问题，对此一审法院分析如下：
关于第二期转让款180000元，根据《商品房转让合同书》可知，第二期转让款180000元应在2011年5月15日前并且按揭贷款银行通知罗安超赎楼扣款之当天付清。为证明罗安超完成其赎楼义务，罗安超于庭后补交银行流水一份，拟证明罗安超在2011年5月14日左右向银行提出提前还贷申请。刘志坚对罗安超提交的银行流水不予确认，认为没有银行盖章。一审法院认为，在罗安超提供的银行流水单没有银行盖章的情况下，一审法院对其真实性亦不予确认。刘志坚于2011年5月23日向罗安超交付第二期转让款180000元，先勿论按揭贷款银行通知罗安超赎楼扣款的日期，罗安超收取了该笔款项并向刘志坚出具收据，即代表罗安超同意刘志坚在2011年5月23日支付第二笔款项，故刘志坚在第二笔款项的支付问题上并不存在违约行为。
关于第三期转让款186000元，根据《商品房转让合同书》可知，“第三期转让款186000元应在2011年7月1日前并且罗安超出具授权给刘志坚全权代理处理过户事宜的公证委托书的当天付清”，罗安超主张根据约定可知双方是负有同时履行的义务，不存在先后履行的顺序。一审法院认为，结合一般生活经验判断，上涉约定应理解为罗安超在2011年7月1日前出具授权给刘志坚全权代理处理过户事宜的公证委托书，则刘志坚需要在当天内付清第三期转让款186000元，在罗安超并未向一审法院举证于2011年7月1日前罗安超有向刘志坚出具全权代理处理过户事宜的公证委托书的前提下，刘志坚可不向罗安超支付第三期转让款。
综上，刘志坚并不存在违约行为，罗安超主张刘志坚违约而要求解除合同并无事实与法律依据，一审法院不予支持。案涉《商品房转让合同书》应由双方继续履行，罗安超应协助刘志坚办理过户手续。
关于焦点二，双方诉求的违约金是否有事实及法律依据。
由焦点一可知，刘志坚在本案中并不存在违约行为，因此，罗安超要求刘志坚承担违约金的诉讼请求并无依据，一审法院不予支持。综合本案实际情况，在罗安超并未向一审法院举证于2011年7月1日前罗安超有向刘志坚出具全权代理处理过户事宜的公证委托书的情况下，刘志坚仍于2011年7月18日向罗安超支付第三笔转让款186000元中的部分款项86000元，可见刘志坚有积极履行案涉《商品房转让合同书》的意思表示，另刘志坚在向罗安超支付上述款项后仍通过诉讼手段积极要求履行合同，一审法院认定案涉《商品房转让合同书》目的不能实现的责任在于罗安超，则根据《商品房转让合同书》第八条第五款的约定“自签订本合同书之日起，任一方中途违约致使本合同目的不能实现的，违约方除了支付守约方总转让价款20%的违约金，造成该方的一切经济损失由违约方赔偿”，现刘志坚要求罗安超按合同总转让款20%支付违约金77200元（386000元×20%=77200元）符合双方的约定及法律的规定，故一审法院予以支持。
综上所述，一审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决：一、刘志坚与罗安超应继续履行双方于2011年3月28日签订的《商品房转让合同书》第四条第3项的约定，罗安超应协助刘志坚办理东莞市厚街镇宝屯村汇景花园凯伦花园3幢商住楼403号商品房的过户手续；二、罗安超应于判决发生法律效力之日起三日内向刘志坚支付违约金77200元；三、驳回罗安超的反诉诉讼请求。本案一审本诉受理费3545元，反诉受理费865元，由罗安超负担4410元。
一审宣判后，罗安超不服一审判决，向本院提起上诉称，（一）一审法院的诉讼程序有多处违法，影响案件公正审理。1.本案在一审中依法不应适用简易程序独任审判，而一审法院的法官适用简易程序进行审理，这违反了《中华人民共和国民事诉讼法》及相关的司法解释；2.刘志坚在一审第一次开庭时，增加诉讼请求，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，属于程序违法行为，并影响到审理案件的司法公正。（二）一审法院的判决认定事实及适用法律错误。1.一审认定“案涉《商品房转让合同书》目的不能实现的责任在于罗安超”，判令罗安超向刘志坚支付违约金77200元属于认定事实及适用法律错误。一审既然判令罗安超继续履行合同并协助办理案涉及商品房的过户手续，就说明案涉的合同目的是能得到实现的，而在认可合同目的能得到实现的同时，又以案涉合同目的不能实现为由判令罗安超承担违约金，这完全是自相矛盾。2.刘志坚至今仍拖欠100000元的应付房款未付，是刘志坚没有及时支付房款，其履行不符合合同约定，罗安超有权拒绝其相应的履行要求。3.双方约定房款余款的交付与出具处理过户事宜的公证书是同时履行的，而没有先后顺序。刘志坚没有举证证实其已按约定全面履行了其应尽的义务，就应承担举证不能的法律后果。4.一审法院对银行流水单不予确认是错误的。故罗安超上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或支持罗安超在一审的诉讼请求；由刘志坚承担本案全部诉讼费用。
刘志坚未在法定期限内向二审提交书面答辩意见。
本院二审经审查，对一审认定的事实予以确认。二审补充查明：罗安超于2011年9月13日提出反诉，刘志坚在2011年9月28日申请增加诉讼请求，罗安超在一审时明确表示放弃举证期及答辩期。一审第一次开庭时间在2011年10月12日。二审期间，双方明确表示同意继续履行合同。对于案涉合同第八条第二款的理解上，双方均确认，该条款意思是如果罗安超逾期向刘志坚交付房屋超过一个月，刘志坚有权解除合同或者要求继续履行合同，并可要求对方支付总转让价款20%的违约金。对于案涉合同第八条第三款的理解上，双方均确认，该条款意思是如果刘志坚逾期支付房款超过一个月，罗安超有权解除合同或者要求继续履行合同，并可要求对方支付总转让价款20%的违约金。双方对对方请求的违约金的计算方式没有异议，双方均认为20%的违约金合理。罗安超提交一份《东莞市房产信息查询结果证明》，拟证明案涉房产目前是没有可转让，没有设定抵押等情况。刘志坚称其主张的违约金依据的是案涉合同的第八条第二款和第五款。刘志坚又称，如果罗安超当天办好授权委托公证书给刘志坚，刘志坚就可以立即将余款给罗安超，但罗安超迟迟没有办出授权公证书，所以余款没有付清，余款付清的前提是罗安超办出授权公证书。罗安超称，对方付清余款后，罗安超方可去办授权公证书，因没有收齐余款，所以至今没有去办授权公证书，办公证书的前提是刘志坚先付款。
本院二审认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条的规定，二审仅对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。案涉合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，现因双方均表示同意合同继续履行，二审予以确认。围绕罗安超上诉请求的理由，二审分析如下：
关于一审程序是否违法的问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第156条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理，人民法院应当合并审理。”本案在案件受理后，在法庭辩论结束前，罗安超提出反诉请求，刘志坚增加诉讼请求，一审法院对双方请求进行合并审理，在程序上并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，是可以适用简易程序审理的。因此，一审对本案适用简易程序审理并无不当。罗安超认为一审程序违法，没有理据，二审不予支持。
关于哪一方存在违约行为的问题。首先，双方对第一期转让款20000元并不存在争议，二审予以确认。而对于第二期转让款180000元，虽然合同约定在2011年5月15日前并且按揭贷款银行通知罗安超赎楼扣款之当天付清，刘志坚事实上于2011年5月23日支付180000元，但刘志坚逾期交付第二期转让款后，罗安超没有主张过逾期付款的万分之四违约金并接收了第二期转让款的行为，应视为其同意变更第二期付款的时间并接受继续履行合同。罗安超据此起诉请求解除合同并要求刘志坚支付20%的违约金没有理据，二审不予支持。其次，关于第三期转让款186000元，在《商品房转让合同书》的第四条约定“在2011年7月1日前并且罗安超出具授权给刘志坚全权代理处理过户事宜的公证委托书的当天，刘志坚支付罗安超第三期转让余款186000元”。从该条款可知，出具授权书是罗安超的单方可为之的行为，罗安超在出具授权公证书的当天，刘志坚支付余款。在罗安超未办理授权公证书的情况下，刘志坚拒付余款有正当的理由。在罗安超未出具全权代理处理过户事宜的公证委托书的情况下，刘志坚仍于2011年7月18日向罗安超支付第三笔转让款186000元中的部分款项86000元，可见刘志坚有积极履行案涉《商品房转让合同书》的意思表示，而罗安超确认至二审庭审结束之前仍未办理授权公证书。可见，罗安超违反合同的约定，刘志超请求罗安超继续履行合同，并支付违约金合法合理，二审予以支持。双方确认合同可以继续履行，合同的目的是可以实现的，一审认为罗安超违反合同的第八条第五款的约定属认定不当，二审予以纠正。根据双方当事人二审庭审中确认对合同条款的理解情况以及双方在计算违约金方式及数额上均无异议的情况下，刘志坚要求罗安超依据案涉合同的第八条第二款的约定按合同总转让款20%支付违约金77200元符合法律的规定，二审予以支持。故一审判决对此处理并无不当，二审予以维持。
综上所述，罗安超的上诉理由不成立，二审不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。二审遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条的规定，判决：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1730元，由罗安超负担。
广东省人民检察院抗诉认为：本案主要争议焦点是本案是否发生转让合同约定的一方或双方违约的情形，以及罗安超应否支付刘志坚违约金77200元。
首先，罗安超与刘志坚签订的《商品房转让合同书》第八条规定的违约责任共有五种，分别是：1、罗安超保证对涉案房屋拥有完全的处分权，否则须承担20%的违约责任；2、罗安超逾期交房逾期一个月，须承担20%的违约责任；3、刘志坚逾期支付购房款超过一个月，须承担20%的违约责任；4、罗安超向刘志坚出具的授权委托书为不可撤销，否则须承担20%的违约责任；5、任何一方违约致合同目的不能实现的，须承担20%的违约责任。纵观全案，没有证据证明罗安超对涉案房屋不享有完全的处分权，也没有出现合同目的不能实现的事由，且罗安超尚没有出具委托书，则也无所谓撤销委托构成违约的情形，故在本案中可以提出的违约责任只有第2项罗安超逾期交房和第3条刘志坚逾期付款两种可能性。
其次，针对上述可能发生的交房或付款违约逾期一个月的起始日期，对罗安超来说，应当依据《商品房转让合同书》第五条，自刘志坚交付完毕第三期转让款后，罗安超不履行交房义务或逾期一个月的，则适用该合同第八条第2项的约定；对于刘志坚来说，应当依据合同第四条的约定，鉴于刘志坚已支付前两笔款项，则第三笔转让款当自罗安超出具授权委托书当日起，刘志坚逾期付款或超过一个月的，则适用合同第八条第3项的约定。省检察院认为，因为没有发生刘志坚依据合同第五条的约定支付完毕第三期转让款的事实，即无法成立基于此条款产生的罗安超的交房义务，当然不会发生第八条约定的罗安超的违约责任；同理，因罗安超没有依据合同第四条第3项项刘志坚出具授权委托书，则不发生刘志坚逾期付款，即适用合同第八条第3项，由刘志坚承担违约责任的结果。因此，刘志坚基于罗安超违反合同第四条第3项的约定为由，向人民法院起诉，请求罗安超继续履行合同，依约办理授权公证委托书，并无不当，但其依据罗安超没有办理授权委托书为由，请求罗安超承担合同总价款20%的违约责任，则不符合转让合同第八条的约定，即对于罗安超不予办理授权委托书的行为，双方并没有在合同中约定罗安超对此应当承担的违约责任。
第三，基于双方没有在转让合同中对罗安超不予按期办理授权公证委托书的违约责任作出约定，则刘志坚据此请求罗安超依据合同第八条的约定承担违约责任，即没有法律依据。二审法院在仅仅认定罗安超违约没有办理授权委托书的情况下，依据转让合同第八条第2项的约定，在刘志坚没有依据合同第五条完成支付转让款得情况下，判令罗安超承担逾期向刘志坚交房的违约责任，即没有事实依据。
二审判决认定的罗安超违约没有办理授权公证委托书的事实，与双方签订的转让合同第八条第2项约定的罗安超逾期交房的违约责任，没有关联性，即在刘志坚没有完成付款义务的情况下，判令罗安超承担逾期交房的违约责任，没有事实依据。因此省检察院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）、（六）项以及第一百八十七条第一款之规定提出抗诉。
罗安超对抗诉机关的抗诉意见没有异议。另补充如下：1、罗安超不应向刘志坚支付违约金77200元。2、罗安超要求解除罗安超与刘志坚签订的《商品房转让合同书》，并支付合同总价款20%的违约金77200元。
刘志坚在本案再审庭审期间口头答辩称：2011年7月1日罗安超没有按照合同约定履行合同义务，没有办理授权公证委托书或协助刘志坚办理房产过户手续，刘志坚经多次与其交谈，并提出多种方案，其中包括：（1）继续履行合同；（2）解除合同，退回已支付的价款，但罗安超均不同意。刘志坚起诉的目的就是要继续履行合同。由于罗安超提出反诉要求刘志坚支付77200元违约金，由此看来罗安超没有继续履行合同的意愿，因此刘志坚向一审法院追加诉讼请求，要求罗安超支付总价款20%的违约金。
一审、二审查明的事实清楚，本院再审予以确认。
本院再审认为，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款的规定，人民法院应当在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。结合抗诉机关的抗诉意见，本案再审争议的焦点在于哪一方违约以及违约责任的承担。
关于合同的履行，双方在《商品房转让合同书》中有明确约定，对此双方均应当遵守。案涉合同第四条第二项约定：“在2011年5月15日前并且按揭贷款银行通知甲方（卖方）赎楼扣款之当天，乙方付甲方第二期转让款人民币壹拾捌万元正……”由此可知，罗安超主张刘志坚应在2011年5月15日前支付第二期转让款，应当举证证明按揭贷款银行通知甲方（卖方）赎楼扣款的时间早于2011年5月15日。如果按揭贷款银行通知甲方赎楼扣款的时间晚于2011年5月15日，应以银行通知时间为买方的付款时间。本案中，罗安超并未举证证明刘志坚付款的时间晚于按揭贷款银行通知赎楼扣款的时间，应承担举证不能的不利后果，故其主张刘志坚违约的事由不能成立，原一审、二审不予支持正确，本院再审予以维持。
案涉合同第四条第三项约定：“在2011年7月1日前并且甲方出具授权给乙方全权处理过户事宜的公证委托书当天，乙方支付甲方第三期转让余款人民币壹拾捌万陆仟元正。”由此可知，罗安超应在2011年7月1日前出具公证委托书给刘志坚，才能要求刘志坚支付第三期转让款。但是，直至本案二审庭审结束，罗安超并未按照合同约定出具公证委托书，据此，原一审、二审判决认定罗安超违约并无不当，本院再审予以维持。
至于罗安超违约行为的法律后果。双方在《商品房转让合同书》第八条分别从权利瑕疵担保、逾期交付、逾期付款、出具授权委托书、合同目的不能实现等五个方面对违约责任作出了明确约定。而依据案涉合同第五条“乙方付给甲方第三期转让余款之当天，甲方将该商品房交付给乙方占有、使用、收益……”的约定，刘志坚尚未将第三期转让款支付完毕，案涉房屋交付条件尚未成就，二审判决以罗安超逾期交付房屋，违反合同第八条第二款为由判令其承担违约责任不当，本院再审依法予以纠正。但是，案涉合同第八条第四款对于出具授权委托书的问题约定如下：“甲方承诺出具给乙方的授权委托书为不可撤销之委托书，否则，甲方应向乙方承担总转让价款的20%的违约金。”由此可知，罗安超应当出具授权委托书给乙方，且该委托书应为不可撤销之委托书，否则，均构成违约，应当承担违约责任。本案中，罗安超未能依约出具公证委托书，更不必说不可撤销之委托书，违反了该条的规定，仍应当支付违约金。
综上所述，原二审判决认定事实清楚，阐述理由方面略有瑕疵，但裁判结果正确，本院再审依法予以维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十七条的规定，判决如下：
维持本院（2011）东中法民一终字第4644号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国鹏
代理审判员 陈彩玲
代理审判员 王 振
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 陈耀锋
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》
第三十七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定在认定事实、适用法律、阐述理由方面虽有瑕疵，但裁判结果正确的，人民法院应在再审判决、裁定中纠正上述瑕疵后予以维持。