辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终7178号上诉人（原审被告）：大连房博士置业代理有限公司。法定代表人：孙强伟。委托诉讼代理人：李宏熙、曲楠，辽宁申智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高峰。委托诉讼代理人：杨志强，辽宁政德律师事务所律师。原审被告：大连诚信达房地产开发有限公司。法定代表人：朱延喜。上诉人大连房博士置业代理有限公司（以下简称房博士公司）因与被上诉人高峰、原审被告大连诚信达房地产开发有限公司（以下简称诚信达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2015）开民初字第277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。房博士公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高峰的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决缺乏事实依据。1、对于“承诺书”中的“刘永富”，经核实，其并不是房博士公司的职员，更不是总经理，高峰对“刘永富”系房博士公司任命的副总经理的事实未提供任何证据予以证明，一审法院认定刘永富是房博士公司的副总经理错误。2、房博士公司在司法鉴定时提供检材的印章与承诺书做出的时间为同一年度，后经鉴定部门确认，两份印章不是同一枚印章。房博士公司最后一次在市公安局印章审批部门办理印章作废的时间是2006年9月27日，至此之后使用的一直是检材上加盖的公章。3、案涉的富邦公寓2-4-10号房屋买受人应是案外人高天兵。高峰系高天兵的委托代理人，但代理手续在诚信达公司，房博士公司无法提供。二、一审判决缺乏法律依据，适用法律错误。本案中，高峰的诉讼请求第二项为:判令两被告连带赔偿原告30000元。一审判决将该项诉讼请求，变更为“共同支付违约金3万元”，一审判决已超出当事人的诉请范围，违反了不告不理的原则。高峰辩称，不同意房博士公司的上诉请求。高峰购买案涉房屋从2007年起至今已经10年多了，诚信达公司与房博士公司至今未能依约办理产权过户手续。鉴于本案牵连日久，本案高峰同意了一审判决，但房博士公司不顾高峰权益长期受损的事实仍然提起上诉，事实和理由完全没有依据，实际是在拖延诉讼。一、刘永富在2008年11月10日的承诺书，与高峰提交的半岛晨报相关报道，一一对应，证实了承诺书是真实存在的。另外以与本案高峰相同遭遇的案外人杨文和高金发为当事人的一审法院（2009）开民初字第2602号、2606号民事调解书中对相同的承诺均有记载，所以一审法院认定该承诺书是真实的正确。二、关于公章鉴定问题，房博士公司至今未提供合法备案机关备案的公章作为检材来印证案涉的承诺书中公章的真伪，因此鉴定书的鉴定意见证明力不足，一审法院不予采信正确。三、关于房博士公司提到的情况说明，高峰所说的委托代理关系是指另案高天兵名下的房屋是本案的高峰委托代理买的。四、关于一审判决由诚信达公司和房博士公司共同支付违约金，根据案涉合同的约定，诚信达公司应当承担违约金，承担的违约金数额已经远远超过3万元。根据案涉承诺书的承诺，房博士公司应当承担的违约责任也是远远超过了3万元，所以一审法院判决由双方共同支付违约金3万元也是合理的。诚信达公司二审既未出庭亦未提交书面答辩意见。高峰向一审法院起诉请求：要求两被告立即为原告办理房屋产权过户手续并承担合同约定的营业税；判令两被告连带赔偿原告30000元。一审法院认定事实：2006年12月29日，原告与二被告签订《房地产居间服务合同》，分别约定原告购买被告诚信达公司所有的大连经济技术开发区2－4－9号、2－4－10号房屋，两套房屋建筑面积均为39.24平方米，售价为每平方米2980元，每套房屋价款116935元。合同约定房屋产权过户所需的全部税费除被告诚信达公司承担营业税以外，其他税费由原告承担。原告与被告诚信达公司委托被告房博士公司代收、代转房款及定金（预付款等）、代办房屋产权过户手续、代办房屋贷款手续。同时约定，原告与被告诚信达公司未按合同约定时间履行义务的，逾期1日，由违约方向对方支付相当于房款1‰的滞纳金。被告诚信达公司于取得竣工验收报告两日内将办理该房屋过户及贷款所需的相关文件资料准备齐全交付被告房博士公司。被告房博士公司未在相关资料、款项齐备之日将产权证办理完毕，需向原告及被告诚信达公司支付报酬的1%作为滞纳金。2007年2月16日，原告全部房款付清。房屋已经交付原告使用。2008年11月10日，被告房博士公司的副总经理刘永富承诺2008年12月10日前为原告办理产权过户，逾期每天赔偿原告100元。但至今二被告未协助原告办理房屋产权过户。另查，2008年1月28日，被告诚信达公司将案涉房屋抵押给案外人大连融汇典当有限公司，现已经注销抵押。一审法院认为，原告与二被告签订的房地产居间服务合同是各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的相关规定，合法有效，各方均应恪守履行。合同签订后，原告依照约定将全部购房款交付被告诚信达公司，被告诚信达公司及被告房博士公司理应依约将房屋过户至原告名下，原告要求二被告协助将房屋过户至原告名下的诉讼请求，合法有据，应予支持。根据合同约定，办理过户的营业税由被告诚信达公司承担，但由于房屋尚未过户，目前营业税的数额尚不确定，故原告要求二被告承担办理过户的营业税的诉讼请求，不予支持。被告诚信达公司未依据合同约定，未将房屋过户至原告名下，应当承担违约责任。原告要求被告诚信达公司支付违约金30000元的诉讼请求，未超过合同约定，亦不违反法律规定，予以支持。被告房博士公司承诺于2008年12月10日前为原告办理产权过户，逾期每天赔偿原告100元，是该公司对原告的承诺，是其真实意思表示，其至今未按照承诺履行，原告要求其与被告诚信达公司连带支付违约金3万元的诉讼请求，应变更为共同支付违约金30000元，该请求合法有据，应予支持。关于诉讼时效期间，由于二被告至今未将案涉房屋的产权办至原告名下，原告本次诉讼并未超过诉讼时效期间，故被告房博士公司的该项答辩意见，于法无据，不予采纳。被告诚信达公司经一审法院合法传唤，未说明正当理由，未到庭应诉，视为放弃在本案中相应的抗辩权利。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、于判决生效后三十日内，被告大连诚信达房地产开发有限公司、被告大连房博士置业代理有限公司协助原告高峰办理大连经济技术开发区2－4-9号、2-4-10号房屋产权过户手续；二、于判决生效后十日内，被告大连诚信达房地产开发有限公司、被告大连房博士置业代理有限公司共同给付原告高峰违约金30000元；三、驳回原告高峰的其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由被告大连诚信达房地产开发有限公司、被告大连房博士置业代理有限公司共同承担，公告费900元，由被告大连诚信达房地产开发有限公司承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：案涉两份《房地产居间服务合同》均约定：丙方（房博士公司）接受甲（诚信达公司）乙（高峰）双方的委托，提示甲乙双方提供相关的文件资料。案涉两套房屋于2007年10月16日初始登记至诚信达公司名下。至2016年7月4日，案涉两套房屋无抵押、无查封。以上事实，有《房地产居间服务合同》、大连金州区房屋登记管理中心出具的“房屋登记簿”在卷为凭，业经当事人质证及法院审查，可以采信。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。一审法院对高峰关于营业税的诉讼请求未予支持，高峰未提起上诉，本院对此不予审理。高峰与诚信达公司、房博士公司签订《房地产居间服务合同》是各方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，高峰已经按照合同约定支付完房款。根据房产登记信息显示，案涉两套房屋于2007年10月16日即办理完毕初始登记，根据房屋初始登记的办理流程，其办理前提应是取得了工程竣工验收报告，即合同中约定的诚信达公司于取得竣工验收报告2日内将办理该房屋过户及贷款所需的相关文件资料备齐的条件已经具备。诚信达公司至今未予办理，已构成违约。房博士公司作为中介方有代办房屋过户手续以及提示双方提供相关文件的义务，房博士公司怠于履行其作为居间方义务，也构成违约。按照居间合同约定，诚信达公司如违约，应按照日千分之一的标准承担违约责任。按照房博士公司于2008年11月10日出具的承诺，房博士公司未在2008年12月10日前为高峰办理产权过户手续，也应按照每天100元的标准赔偿高峰。高峰请求诚信达公司、房博士公司继续协助办理过户手续，具有合同及法律依据，本院予以支持。关于逾期办证的违约金，高峰请求的30000元数额远低于居间合同及承诺中的违约金标准，考虑到诚信达公司、房博士公司在具备办证条件的情况下，长期未予协助办证，根据公平原则和诚实信用原则，结合案涉合同的履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素所确定的违约金标准，一审法院对高峰所诉请的违约金予以支持并未超出自由裁量的合理范围，本院予以维持。连带责任是法律为了保护受损方的利益，而对责任方施加的加重责任，故只有在法律明文规定或当事人有明确约定时才会有连带责任。因本案诚信达公司和房博士公司所承担的违约责任，是分别按照与高峰的各自约定予以确认，两者之间不存在着法定或约定的连带责任，一审法院未支持高峰要求诚信达公司与房博士公司承担连带责任的诉请，而是判令诚信达公司与房博士公司共同支付3万元的违约金，并无不当，本院予以维持。关于房博士公司主张的承诺书上的盖章非其公司的备案印章、签字的刘永富非其公司人员，该承诺书不应约束房博士公司。本院认为，虽然司法鉴定结论为承诺书上的印章与房博士公司提供的检材上印章并非同一印章，但房博士公司也未能提交证据证明检材的印章即为其在相关主管部门备案的印章，故并不能完全排除承诺书上的印章也同时为房博士公司所使用的情况；关于刘永富的身份，高峰提交的半岛晨报关于“已售房被抵押‘房博士’竟作保”的报道，客观报道了刘永富作为房博士公司的副总经理与业主及开发区房产管理中心就富邦公寓部分业主未能办证的协调情况。且一审法院就同一小区的业主高金发、杨文与房博士公司、诚信达公司之间的房屋买卖合同纠纷分别作出的（2006）开民初字第2602号、2606号民事调解书中也提到了房博士公司于2008年11月10日作出了与案涉承诺书内容相同的承诺。高峰在二审期间进一步提交了从上述（2006）开民初字第2602号案件卷宗中调取的刘永富代表房博士公司于2008年11月10日对包括高峰在内的九名富邦公寓业主所做的承诺书，以上证据足以证明刘永富有权代表房博士公司做出案涉承诺书。故一审法院对刘永富代表房博士公司所做承诺书的效力予以确认，并无不当。关于房博士公司提出2-4-10号房屋买受人应是案外人高天兵而非高峰，该份居间合同的首部虽为高天兵，但落款处在买受人处签字的是高峰，实际交纳维修基金以及房款的也是高峰，故一审法院认定高峰为富邦公寓2-4-10号房屋买受人正确。综上所述，房博士公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由大连房博士置业代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 虹审判员 刘丽媛审判员 陈 伟二〇一六年十二月十五日书记员 杜玉洁