广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法坦民一初字第498号
原告：中山市合利物业管理服务有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：徐静，总经理。
委托代理人：谢创英，萧妙连，广东铭致律师事务所律师、律师助理。
被告：陈亚勇，男，1972年7月7日出生，汉族，住广东省中山市。
被告：吴强，男，1958年10月16日出生，汉族，住广东省化州市。
第三人：苏贯超，男，1978年7月3日出生，汉族，住安徽省颍上县。
原告中山市合利物业管理服务有限公司（以下简称合利物业公司）诉被告陈亚勇、吴强物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理后，依职权追加苏贯超为本案无独立请求权的第三人参加诉讼，先依法由审判员谭敏独任审判，后组成合议庭，于2014年8月26日、2014年10月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢创英，萧妙连，被告吴强、第三人苏贯超到庭参加了诉讼，被告陈亚勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告合利物业公司诉称：2004年10月19日，原告受中山市厦洋置业有限公司（以下简称厦洋公司）的委托，对位于中山市坦洲镇“朝日豪苑”物业进行。根据双方约定的前期物业服务合同约定，商铺物业管理费由原告按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取，以及公共水电费按每月平均分摊6月计算；另根据《广东省物业管理条例》的规定，业主或物业使用人逾�未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费用每日1‰的滞纳金。另原告已于2013年10月1日正式撤出对该小区的管理。本案被告是中山市坦洲镇朝日豪苑朝旭阁＊＊号商铺的业主，该物业面积为76.1平方米，每月需缴纳的物管费为82.1元（含6元的分摊费）。但被告自2010年3月起至今一直未缴纳上述费用，经原告多次催收未果，现原告诉请判令：1.被告支付拖欠的物业管理费2791.4元（计算方法：自2010年3月至2013年5月、2011年3月至2013年9月）及滞纳金1381.74元（计算方法：自2010年3月起按每日千分之一计算）；2.被告承担诉讼费。
原告合利物业公司为证明其主张的事实及其诉讼请求，向本院提供以下主要的证据：1.资质证书；2.中山市前期物业服务合同；3.中山市商品房销售合同登记备案证明表。
被告吴强辩称：被告的商铺已经出租给第三人使用，不知道是否欠原告的管理费，第三人才知道。被告的商铺面积为76.1平方米，第三人租用了一半面积，管理费为每月35元，由第三人承担。另一半面积由他人租赁，但现在无法提供租赁合同。
被告吴强为证明其主张的辩解意见，向本院他供如下主要的证据：租赁合同。
第三人苏贯超陈述：第三人是2009年4月份开始租用涉案商铺，到目前仍然租用。管理费每次都是由合利公司的保安队长专门收取，但不知道他的名字，管理费一直交给他。第三人曾经向其反映物业管理不到位，且该保安队长曾经停用家庭用水，后来合利公司对下水道进行了整改。管理费一直在交，没有拖欠现象。去年物业公司和业主发生争执，后来该保安队长走了。
第三人为证明上述陈述意见，向本院提供以下主要的证据：2013年9月22日出具的收据。
经审理查明：合利物业公司是具有三级资质的物业管理企业。2004年11月14日，以厦洋公司为甲方与以合利公司为乙方签订一份前期物业服务合同，该合同的服务期限自2004年10月19日起至本物业业主委员会与物业公司签订的物业服务合同生效之日止；合同约定“本物业自未竣工验收交付前，甲方要求乙方提供以下服务：建筑物主体外的公共部位管理、共用设施设备管理、绿化环境卫生管理、车辆管理等”，合同还约定：物业服务费标准按建筑面积计算，住宅每平方米每月0.5元，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的3‰计付滞纳金，共用的水电费按平均分摊；合同还约定了其他内容。陈亚勇、吴强是中山市坦洲镇朝日豪苑朝旭阁＊＊号商铺的业主，接受了合利物业公司的物业管理服务，每月需交物业管理费为82.1元（含公摊费6元）。因陈亚勇、吴强拖欠物业管理费，经合利物业公司多次催收未果，诉至本院，提出前述实体请求。
诉讼中，合利物业公司主张第三人应对陈亚勇、吴强拖欠管理费承担连带清偿责任。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。案涉小区在未成立业主委员会前开发商厦洋公司与合利物业公司签订了前期物业服务合同，合同是双方真实意思表示，且内容符合相关法律规定，应认定该合同合法有效。该合同约定案涉小区由合利物业公司提供前期的物业管理服务，约定了物业管理的收费标准。合利物业公司是具有物业管理资质的企业，其受厦洋公司的委托，为厦洋公司开发的“朝日豪苑”小区提供前期物业服务，陈亚勇、吴强是中山市坦洲镇朝日豪苑朝旭阁＊＊号商铺的业主，其于2009年4月开始将案涉商铺的部分租用给苏贯超，在铺位出租合同中约定，在出租期间，苏贯超承担水费、电费、管理费，有线电视费等。根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主付连带交纳责任”。鉴于庭审中吴强与苏贯超均确认苏贯超租用案涉商铺的部分面积，应缴纳管理费为每月35元（含公摊费），故该费用作为业主的陈亚勇、吴强应承担连带责任。除此之外的管理费47.1元（82.1元-35元，含公摊费）因陈亚勇、吴强未提供证据证明是他人使用且已交纳，其应承担交纳责任。另，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年。合利物业公司于2014年7月8日向法院起诉，则其主张2012年7月9日前的物业服务费已超过了二年的诉讼时效，超过诉讼时效部分本院不予支持，本院只支持2012年7月9日后即合利物业公司实际主张的2012年7月至2013年9月的物业服务费共15个月，苏贯超应承担部分为525元（35元／月×15月，含公摊费）。庭审中，合利物业公司确认在2013年9月22日收到苏贯超交纳的2013年9月份的物业费35元，该款应予以扣减。对上述费用陈亚勇、吴强应承担连带交纳责任；案涉商铺的其余面积的管理费陈亚勇、吴强应承担部分为706.5元（47.1元／月×15月，含公摊费）。关于合利物业公司主张的滞纳金问题。根据前期物业服务合同约定“逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按应交物业服务费的3‰计付滞纳金”，该约定的滞纳金实际应为逾期付款违约金，现合利物业公司将逾期付款违约金调整为按每日1‰计算，是其对权利的自由处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告陈亚勇、吴强于本判决生效之日起三日内向中山市合利物业管理服务有限公司支付2012年7月至2013年9月的物业服务费706.5元（含分摊费）及其逾期付款违约金（计算方法：以实欠款额为本金，从2012年7月起按每日1‰起计算至本判决指定的履行期间付款之日止）；
二、第三人苏贯超于本判决生效之日起三日内向中山市合利物业管理服务有限公司支付2012年7月至2013年9月的物业服务费490元（含分摊费）及其逾期付款违约金（计算方法：以实欠款额为本金，从2012年7月起按每日1‰起计算至本判决指定的履行期间付款之日止）；
三、被告陈亚勇、吴强对第二项苏贯超的债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取25元（已由原告预交），由被告负担（被告于本判决生效之日起7日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 谭 敏
代理审判员 张剑峰
人民陪审员 李嘉宝
二〇一四年十一月五日
书 记 员 林婉婷