上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第1111号
原告刘盛智，女，1979年4月9日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人耿宏鸣，上海凯欣律师事务所律师。
被告夏海波，男，1985年3月5日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市，现住上海市闵行区。
被告李琳洁，女，1977年12月26日出生，汉族，住上海市闵行区。
原告刘盛智与被告夏海波、李琳洁房屋买卖合同纠纷一案，于2015年4月29日由本院立案受理。依法由代理审判员周颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘盛智的委托代理人耿宏鸣，被告夏海波、李琳洁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘盛智诉称，2014年9月30日，原、被告就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）买卖事宜签订了《上海市房地产买卖合同》及《房屋装修装饰补偿协议》。合同约定，由两被告购买原告上述房屋，房屋总价款为188万元（人民币，下同），其中尾款2万元于交房当日支付。原告待两被告取得房地产权证后且付清房款的情况下将户口迁出。后双方于2014年12月13日再次签署《协议书》，约定原告于收到全部房款188万元后，于2015年2月15日之前迁出户口。合同签署后，初期双方均按合同履行了各自的义务。在办理房屋交接当日，双方前往物业办理了变更手续，并办理了煤气过户手续。因两被告违反合同约定，坚持要求原告先迁出户口再付尾款，双方未将房屋交接完毕。两被告事后在未经原告同意的情况下擅自更换了房锁。原告无奈之下，只好将房屋钥匙、机顶盒、信箱钥匙交给中介转交两被告，并先行将户口迁出。中介收到钥匙之后，多次联系两被告，要求其支付尾款、交接房屋，两被告却坚持户口迁出，当场付款。原告于2015年2月11日将户口迁出后，便多次向两被告催讨剩余尾款2万元，均遭其无理拒绝，故原告起诉来院，要求法院判令：1、两被告支付原告购房尾款2万元；2、两被告支付原告违约金1万元。诉讼中，因两被告同意原告的上述第一项诉讼请求，并已向原告交付该2万元购房尾款，故原告撤回上述第一项诉讼请求。
被告夏海波、李琳洁共同辩称，两被告愿意支付尾款，但是必须结清水电煤及物业费。至于两被告延迟付款的原因在于，双方在合同第四条及补充协议约定，原告继续租赁房屋至2015年4月30日，该日为交房日期。但是在办理过户当天，原告突然提出不再继续租赁房屋，要提前交房给两被告，两被告表示不同意。原告擅自将房屋钥匙交给他人，不应认为两被告接受了房屋。故两被告不同意支付违约金。
经审理查明，2014年9月30日，原告刘盛智（作为卖售人、甲方）与被告夏海波、李琳洁（作为买受人、乙方）经案外人上海A房地产经纪有限公司第三十分公司（以下简称A房产）的居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定由乙方购买甲方位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋（暨本案系争房屋），转让价格为125万元；合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，乙方每逾期一日，乙方应向甲方支付总房款的万分之五作为违约金，逾期超过15日，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方可单方面解除本合同，同时乙方应向甲方支付总房款的20%作为违约金，但甲方应于解除合同后七日内退还乙方违约金外已支付的房款，若乙方已付房款不足违约金，乙方应于收到书面通知之日起七日内补足。补充条款（一）第6条约定，甲方承诺办妥以乙方为权利人的该房地产的上海市房地产权证后且款清向房屋所在地的公安派出机构办妥原户口（若有）的迁出手续。第7条约定，在履行本协议过程中，甲、乙双方任意一方若按照本协议全面履行，则守约方有权单方面解除本合同并要求对方赔偿本合同约定总房价20%的违约金。第9条约定，甲、乙双方协商一致，款清交房，若甲方交房后仍需用房则乙方以2，500元／月价格出租予甲方。该合同还对其他事项作出了约定。
同日，原告刘盛智（作为卖方、甲方）与被告夏海波、李琳洁（作为买方、乙方）还签订《房屋装修装饰补偿协议》，该协议第三条约定，该房屋的实际出售价格为188万元，其中该房屋《上海市房地产买卖合同》中约定的房价款为125万元，关于该房屋的甲方已经支付给该房地产发展商或物业公司或其他相关部门的维修基金、煤气初装费（如有）、有线电视申请费（如有）及现有固定装修等折合补偿款63万元。第四条约定，乙方于交易过户当日支付甲方上述补偿款61万元，另乙方于该房屋交割当日支付甲方上述补偿款2万元，甲方收到上述款项同时开据相应收据给乙方。
2014年12月13日，原告刘盛智与被告李琳洁签订《协议书》一份，该协议书约定：1、李琳洁承诺刘盛智房屋租赁至2015年4月30日止，起租日以刘盛智收到全额房款当日起租（即收到188万）。房屋租赁付款方式为付三押一。2、刘盛智承诺收到贷款和尾款共计188万，最迟在2015年2月15日之前必须迁出户口。3、双方约定于2014年12月20日进行房产产权过户。4、刘盛智在承租结束之日前可以拿走室内家电、家具，李琳洁不收取任何费用。
2014年12月29日，系争房屋的权利人变更登记为被告夏海波、李琳洁。
2015年2月8日，案外人A房产出具收据一份，载明收到原告刘盛智机顶盒贰台，另房屋钥匙肆把（大门）、信箱钥匙壹把、楼门钥匙贰把。注：XX路XXX弄XXX号XXX室钥匙共计7把。
2015年2月9日至2015年3月17日期间，原告分别向两被告的手机号码发送短信，短信的主要内容为告知两被告，其已将系争房屋钥匙和机顶盒等放置在中介处，请两被告配合交接，同时其已将户口迁出房屋，告知两被告按约支付2万元尾款。2015年3月16日，被告夏海波回复，其认为根据双方于2014年12月13日签订的协议书，明确房屋应由原告租赁至2015年4月30日。同日，原告回复被告夏海波，其认为起租日应自收到全部房款188万元后计算，现合同并未履行，其没有租赁被告的房屋。
2015年2月6日至2015年3月6日期间，A房产工作人员与被告李琳洁互通短信，其中A房产工作人员在2015年2月9日的短信中告知被告李琳洁，原告已将房屋的钥匙和机顶盒等放置在中介处，同时向被告李琳洁转达了原告要求两被告签署房屋交接书并结付水电煤及物业费的要求。后两被告因认为房屋的交接时间未到及户口迁出等问题，并未交接房屋。
2015年3月21日，原告聘请其代理人代理本案诉讼，并支付律师服务费4，000元。
2015年3月26日，本院诉调对接中心就本案诉讼向两被告寄送调解通知书。
另查明，原告于2015年2月11日将其户口由系争房屋迁至上海市宝山区XX路XXX弄XXX号XXX室。
以上事实，由原告提供的系争房屋《上海市房地产登记簿》、《上海市房地产买卖合同》、《房屋装修装饰补偿协议》、《协议书》、亿达房产出具的收据、原告户口簿、短信记录、聘请律师合同及律师费发票等，由两被告提供的短信记录、调解通知书等，以及当事人的陈述等证据证明。上述证据材料具有真实性，且与本案待证事实相关联，故本院对上述证据材料的证明效力予以确认。
诉讼中，两被告提出原告尚欠付水电煤及物业费共计385.36元，原告对此表示认可，并当庭结付完毕。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《房屋装修装饰补偿协议》、《协议书》等均是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依据诚实信用的原则全面履行。现本案的争议焦点为，两被告是否存在逾期支付尾款2万元的行为？原告认为，两被告拒绝其要求支付尾款、交接房屋的请求，并坚持户口迁出时支付尾款，而在其迁户以后两被告仍不支付尾款，两被告的行为存在违约。两被告则认为，原告未结清水电煤及物业管理费，且双方曾约定原告继续租赁房屋至2015年4月30日，故该日为房屋交付日期，在此之前两被告无付款义务，而后原告又提出不再继续租赁房屋并要求提前交房，违反双方约定，故并非两被告违约。本院认为，关于尾款的支付，《房屋装修装饰补偿协议》第四条约定为应于房屋交割当日支付。但双方对于房屋交付的时间未作具体约定。虽两被告抗辩，双方于2014年12月13日签订的协议已明确约定，由原告继续租赁该房屋至2015年4月30日止，故该房屋的交付时间为2015年4月30日。但实际上，上述2014年12月13日的协议对于租赁合同关系生效的条件还作了前置性约定，即以原告收到两被告的全部房款为前提。也就是说，若两被告未向原告支付全部房款，则双方之间的租赁合同关系不生效。而根据本案查明的事实，两被告尚有房屋尾款2万元未向原告支付，故不能认定双方之间发生了租赁合同关系，进而无法认为房屋的交付时间为2015年4月30日。故本院对两被告关于房屋交付时间的意见不能认同。现本案中，根据原、被告双方之间以及被告李琳洁与中介之间的短信往来可以看出，原告于2015年2月已经明确告知两被告要求其二人配合交接房屋并支付尾款，但两被告基于对房屋交付时间未到的错误理解并未配合原告交接房屋及支付尾款，属两被告的行为不当。现原告主张两被告承担相应的违约责任，本院予以认同。而两被告提出的户口迁出问题及户内相关公用事业费用及物业管理费未结算完毕等事由均不能成为两被告拒绝交接房屋并支付尾款的合理理由。至于违约金的具体数额，本院认为，违约金除制裁违约行为外，主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失，如果违约金约定过分高于实际损失，当事人可以请求减少。现本院考虑到，首先，本案双方之间矛盾的产生主要是源于双方对合同条款的理解有所不同，而并非两被告恶意拒付所致；其次，本案诉讼期间，两被告已经主动将尾款支付给原告的事实；以及原告为追索该笔2万元尾款所产生的诉讼成本等因素，本院酌情确定由两被告支付原告违约金6，000元。另，原告基于两被告已经支付2万元尾款，故撤回第一项诉讼请求，系合法处分自身诉讼权利，本院予以准许。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十二条，及《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告夏海波、李琳洁于本判决生效之日起十日内支付原告刘盛智违约金人民币6，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币275元，由被告夏海波、李琳洁共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周 颖
二〇一五年六月二十二日
书 记 员 周佳慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十二条民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。