江西省永新县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0830民初505号
原告旷某。
委托代理人尹祖华,江西同和律师事务所律师,代理权限为特别授权。
被告赖某某。
委托代理人彭正荣，永新县禾川法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权。
原告旷某与被告赖某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月11日受理后，依法组成合议庭于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告旷某及委托代理人尹祖华、被告赖某某的委托代理人彭正荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告旷某诉称，原告从2010年开始租赁永新县房产局所有的房屋（永新县中心广场新世纪大楼第二层）经营健身业。2013年5月1日，经原、被告协商，原告同意将租用的房屋部分转租给被告经营，租赁场地约250㎡。合同约定租赁期为二年，租金每年84000元。被告租用后，从2013年至2014年4月份按约向原告交纳租金。此后被告一直拖欠租金至今，并锁住租赁房屋。原告多次催促被告交纳租金并返还租赁房屋，但被告一直无理拒付租金且擅自锁住租赁房屋，严重损害了原告的合法权益，为此诉至法院，请求判决被告立即返还租赁房屋；支付原告房屋租赁费168000元及违约金10000元；诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，提供如下证据：
1、房屋转租合同书（王某某与雷某某2010年9月15日签订的），证明原告和其合伙人雷某某与王某某签订租赁合同，承租新世纪大楼第二层（约700㎡）的情况，租赁期2010年9月16日至2015年8月31日;
2、房屋转租合同书（旷某与赖某某签订的），证明旷某与赖某某于2013年5月1日签订转租合同，并约定租赁期限、租金、违约金等事实;
3、股份转让书，证明雷某某把经营权转让给原告旷某的事实;
4、永新县房地产管理局证明，证明涉案租赁场所系王某某从永新县房地产管理局处承租的，租赁期（2010年9月1日至2016年6月30日）;
5、房屋转租合同书（王某某与旷某2015年9月1日签订的），证明旷某与王某某签订房屋转租合同书，租赁期2015年9月1日至2016年8月31日;
6、涉案租赁场所照片（2016年6月3日拍摄），证明被告的游戏机等财物还一直保留在租赁场所。
经被告质证，证据1有异议，认为该合同并不能证明旷某对该租赁场地有使用权，合同上原告的签名明显是后面加上去的。证据2无异议。证据3，不能证明涉案租赁场所的使用权是原告的。证据4无异议。证据5，与本案无关联性。证据6，不能证明游戏机是否有损坏，是否少了。
本院认为，对证据2，被告无异议，本院予以确认。结合证据1、3、4、5，可以证明永新县房地产管理局作为租赁场所的所有人与王某某签订租赁合同；之后王某某将场所转租给雷某某用于经营“尊爵台球俱乐部”；之后雷某某又将俱乐部全部股份转给旷某；旷某在经营俱乐部期间，将部分租赁场所转租给赖某某的事实。本院对证据1、3、4、5予以确认。证据6，被告虽提出异议，但未提供相反证据证明，故对该证据本院予以确认。
被告赖某某辩称，被告租赁房屋后，大概2014年6、7月份就把钥匙交回给了原告。2014年下半年就没有再经营了，且与原告及其妻子协商好，把室内的游戏机设备抵扣剩下的房租。被告还写了一张条子给原告（大致内容为将游戏机设备当作房租抵给原告）。被告没有锁住门，钥匙已交还原告。故请求法院驳回原告诉讼请求。
被告为支持其辩解，向法庭提供如下证据：
赖某某的残疾人证复印件，证明被告是残疾人，经济困难。
经原告质证，认为首先该证是复印件，对真实性有异议；其次该证显示办证时间是2015年5月，在合同履行期间被告不持有该证；再次该证据与本案无关，并不因为其是残疾人就不要履行合同义务。
本院认为，原告的质证理由成立；对该证据本院不予确认。
综合原、被告的举证、质证和本院认证，结合原、被告在法庭上的陈述等，本院确认本案事实如下：
永新县房地产管理局将其所有的位于永新县中心广场新世纪大楼第二层约700㎡的房屋租赁给王某某，租赁期间自2010年9月1日至2016年6月30日。2010年9月15日，王某某将该房屋转租给雷某某用于经营“尊爵台球俱乐部”，约定租赁期间自2010年9月16日至2015年8月31日。2011年12月30日，雷某某将俱乐部全部股份转让给了原告旷某。2013年5月1日，原告旷某将“尊爵台球俱乐部”中部分场所（约250㎡）转租给被告赖某某经营娱乐业，双方签订《房屋转租合同书》，甲方旷某，乙方赖某某。合同主要约定“……2、租赁年限：自2013年5月1日至2015年4月30日。……3、租金标准：月租金柒仟元整，全年租金捌万肆仟元整。……4、付款方式：乙方应于本合同生效之日向甲方支付租赁保证金10000元，租金每半年一付，乙方不得以任何理由拒付，否则视乙方违约。……6、维修养护责任:两年内如甲方装修影响乙方正常营业,须和乙方协商同意后方可实施。租赁期间，乙方对承租房屋及其设施应负责保管和爱护使用，如因使用不当造成损坏，乙方应负责任修复或赔偿，乙方对承租房不得乱搭乱建或损坏房屋结构，对房屋内原有的装修不得擅自拆除带走，如确需装饰，需报甲方批准后方可实施，费用由乙方自理。否则保证金不予退还外，并另行处理。……8、因乙方责任终止合同约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回房屋，如造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……③拖欠租金时间的（拖欠租金时间扣罚每月租金的10%）……15、甲方租给乙方场地两年内，不得私自收回或转租，否则视为违约。如要收回，甲方应赔偿乙方捌万圆转让费和壹万元保证金。”合同签订后，原告交付了租赁房屋给被告使用，被告赖某某已向原告旷某支付了10000元保证金及2013年5月1日至2014年4月30日的房租。2014年2、3月份，被告经营的娱乐场所被永新县公安局治安警察大队查封，之后一直未再营业。2014年5月1日起被告未向原告支付租金。2014年7、8月份，被告准备将场所内的游戏机搬走，被原告发现，为防止被告拖欠房租，原告更换了公用大门的锁。至今，涉案场所内仍保留着若干游戏机等设备。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，房屋所有权人等也未向本院主张该合同损害了其利益,合同成立并已生效，双方均应秉承诚信原则，严格按约履行义务。原告依约已履行交付房屋的义务，但被告自2014年5月1日起未如期支付租金，构成违约。被告辩称2014年6、7月份就把钥匙交还原告，并已经与原告夫妻俩协商好将室内设备抵扣剩下的房租，因其未提供证据，且原告对该事实不认可，本院对其辩解不予采纳。
关于租金应计算至何时。根据合同及原告的陈述，租金每半年一付且系提前预付。被告在2014年5月1日本应预付下半年的租金，但原告明知2014年2、3月份被告场所被公安机关查封且未付租金的情况下，没有采取适当措施（如双方协商或向法院起诉解除合同等）防止损失的扩大；在2014年7、8月份，原告发现被告有搬离游戏设备逃避债务之嫌的情况下，仍没有采取适当措施收回房屋，防止损失的扩大；迟至合同租赁期届满一年后，原告方向法院主张权利，导致损失的扩大，自身存在过错。考虑到被告未交租金违约在先，原告未采取适当措施防止损失扩大在后及房租约定半年一付的情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告应在被告违约后半年内，特别是在2014年7、8月份被告经营状况严重恶化、转移财产的情况下，采取适当措施，防止损失扩大，故本院酌定被告应向原告支付2014年5月1日至2014年10月31日（6个月）的房租，共计42000元；之后的房租损失主要系原告未采取适当措施而扩大的，故由原告自行承担。
关于延付租金违约责任的问题。原、被告签订的房屋转租合同中有三处提及“保证金”，只在“维修养护责任”中谈到如被告未履行合同约定的房屋保管和爱护义务，保证金不予退还。合同约定“15、甲方租给乙方场地两年内，不得私自收回或转租，否则视为违约。如要收回，甲方应赔偿乙方捌万圆转让费和壹万元保证金”。根据该约定，如原告违约，实际上其只需退还被告已交纳的10000元保证金等。根据违约责任的相互约束性及惩罚性，该保证金不能理解为延付租金违约金。原告以合同约定保证金10000元为由主张违约金10000元，理由不能成立。根据原告诉请违约金的事实及合同约定“拖欠租金时间扣罚每月租金的10%”，故被告应赔偿原告延付租金违约金6个月×7000元/月×10%=4200元。被告已付的10000元保证金在其尚应支付的租金中抵扣。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告赖某某于判决生效之日起三日内支付原告旷某房屋租金32000元（已抵扣10000元保证金），并赔偿违约金4200元；
二、被告赖某某于本判决生效之日起三日内将游戏机等物品设备搬离原告的出租房屋，将租赁房屋使用权返还原告旷某；
三、驳回原告旷某的其它诉讼请求。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3660元，由原告旷某负担2916元，由被告赖某某负担744元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 长 贺晓红
审 判 员 李 璇
人民陪审员 郭小平
二〇一六年六月十五日
书 记 员 王 艳