山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第1436号
上诉人（原审原告）潍坊窦氏经贸有限公司，住所地：潍坊市坊子区潍州南路207号。
法定代表人窦在起，经理。
委托代理人闻帅，山东康桥（潍坊）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）潍坊市立德装饰有限公司，住所地：潍坊市潍城区胜利西街194号。
法定代表人曹晓娟，经理。
委托代理人石洪亮，山东衡明律师事务所律师。
委托代理人李连冲，该公司项目经理。
上诉人潍坊窦氏经贸有限公司（以下简称窦氏公司）因与被上诉人潍坊市立德装饰有限公司（以下简称立德公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省潍坊市坊子区人民法院（2014）坊民初字第454号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，2010年3月17日，立德公司与潍坊英达汽车维修有限公司（以下简称英达公司）、潍城晟鑫置业有限公司等装饰装修合同纠纷一案，原审法院于2013年10月16日作出（2012）坊民初字第890号民事判决书。该判决生效后，英达公司等未履行生效判决所确定的义务，立德公司向原院法院申请执行，原审法院于2013年12月16日立案执行，并于2014年1月13日根据申请执行人的申请，作出（2014）坊法执字第6-3号执行裁定书，裁定查封由立德公司施工、英达公司所有的坐落于潍坊市坊子区潍洲南路207号院内4S店北展厅一处。窦氏公司以涉案展厅已出售并归其所有为由，对该裁定书提出异议，申请解除对涉案北展厅的查封，原审法院于2014年5月8日作出（2014）坊法执异字第8号执行裁定书，裁定驳回窦氏公司的异议，窦氏公司在收到该裁定书后十五日内提起了案外人执行异议之诉。
同时查明（一），窦氏公司提交产权编号为“潍房权证坊子字第××号、第××号、第××号、第××号”的房屋所有权证书四份，编号为“潍国用2012第D006号”的国有土地使用权证一份，证明该四处房屋以及坊子区潍州南路207号18270平方米的土地使用权归窦氏公司所有。立德公司对四份房屋所有权证书及国有土地使用权证不予认可，认为与本案无关联性。
另查明（二），窦氏公司提供吴永强、杨书山、秦亮与英达公司于2012年1月16日签订的《协议书》一份，内容为：“甲方：吴永强乙方：杨书山丙方：秦亮丁方：潍坊英达汽车维修有限公司……一、乙方和丙方均为甲方的债权人，丁方的担保人；其中乙方拥有甲方债权现金人民币1600万元，丙方拥有甲方债权现金人民币1100万元。因债务人甲方现无力偿付乙方和丙方的上述债权，各方约定：自本协议签订之日起，丁方自愿以其拥有的位于坊子区潍州路207号的房屋所有权、土地使用权及地上附着物（含已建成但未办理权属证书的钢结构展厅两个，建筑面积约八千平方米……）所有权折价抵顶乙方和丙方的债务及高永华的债权400万元。二、甲方和丁方同意乙方和丙方合伙以其分别拥有的甲方1600万元、1100万元债权和代甲方偿付其欠高永华400万元，共计3100万元，购买丁方房屋所有权、土地使用权及地上附着物（含已建成但未办理权属证书的钢结构展厅约八千平方米）……”。窦氏公司主张窦氏公司取得潍州路207号的房屋所有权、土地使用权及地上附着物（包括4S店南北两个展厅及其他四处房产）所有权是由3100万元债权折抵而获得的。立德公司对此不予认可，且对协议书的真实性提出异议，主张该协议书与窦氏公司没有任何关联性。立德公司主张关于该四方协议书，在执行异议听证审理过程中，协议书中当事人之一杨书山向法庭陈述，其不知道协议书的内容，其也不是协议书中英达公司和窦氏公司的员工，杨书山自己陈述和窦氏公司不存在任何债权债务关系，协议书中杨书山的签字不能确认为其本人所签。
另查明（三），窦氏公司提供英达公司2012年1月18日《股东会决议》一份，内容为“……全体股东经研究一致同意将公司位于坊子区潍州南路207号的房产土地（土地证号：潍国用2006第D0**号；房产证号：潍房权证坊子字第××号、第××号、第××号、第××号）及地上附着物（已建成未办证的钢结构展厅8000平方米）出售给潍坊窦氏经贸有限公司，出售价格叁仟壹佰万元整。上述出售价款由吴永强分别从杨书山处借款1600万元，从秦亮处借款1100万元和从高永华处借款400万元共计3100万元抵顶。全体股东签字盖章：……”。其中从左到右股东的签字顺序为：潍坊贵翔汽车售后服务有限公司（公章）、王鹏举、杜崇娟、胡加贞。窦氏公司主张英达公司以股东会决议的形式同意将潍州南路207号的房产土地及地上附着物（已建成未办证的钢结构展厅）出售给窦氏公司，价格为叁仟壹佰万整。立德公司对此不予认可，主张英达公司的股东会决议，只是注明了土地证号，与本案无关，与涉案的展厅没有关联性。立德公司对该股东会决议的真实性有异议，并提交《潍坊英达汽车维修有限公司股东会决议》复印件一份，主张该决议书复印件是法院在执行过程中依法调取的英达公司就涉案土地转让的股东会决议，该股东会决议内容与窦氏公司提交的内容不一致，以此证明窦氏公司向法庭提供的英达公司《股东会决议》是虚假的。立德公司提供的《潍坊英达汽车维修有限公司股东会决议》复印件内容为：“……全体股东经研究一致同意将公司位于坊子区潍州南路207号的房产土地（土地证号：潍国用2006第D0**号；房产证号：潍房权证坊子字第××号、潍房权证坊子字第××号、潍房权证坊子字第××号、潍房权证坊子字第××号）及地上附着物（已建成未办证的钢结构展厅）出售给潍坊窦氏经贸有限公司，出售价格叁仟壹佰万元整。全体股东签字盖章：……”其中，全体股东从左到右的签字顺序为：胡加贞、杜崇娟、潍坊贵翔汽车售后服务有限公司（公章）、王鹏举。
另查明（四），窦氏公司提供（2014）坊法执字第6-5号执行裁定书一份，证明窦氏公司对4S店北展厅享有所有权，且该事实得到了展厅承租方的认可，该展厅的承租方与窦氏公司签订了书面的租赁合同，并按照合同约定向窦氏公司支付了租赁费，窦氏公司不仅对北展厅享有合法的所有权，且行使了占有、使用、收益和处分的权利。立德公司对该裁定书的真实性无异议，但主张该裁定书无法证明窦氏公司对涉案北展厅的所有权。
另查明（五），立德公司提供2012年1月19日英达公司（转让方、甲方）与窦氏公司（受让方、乙方）签订的《土地使用权转让合同书》复印件一份，内容为：“一、甲方同意将18270平方米的土地使用权有偿转让给乙方，转让金额为1440万元……”，立德公司主张窦氏公司与英达公司办理土地使用权变更登记时并没有涉及到涉案北展厅的交易，所以窦氏公司对涉案北展厅不享有所有权。窦氏公司对该合同书的质证意见为：该合同书不具备完整性，但根据该合同书第二页载明的土地使用权的转让范围，结合窦氏公司提供的国有土地使用权证书原件中宗地图的记载，可以证实位于潍坊市坊子区潍州南路207号18270平方米的所有的土地使用权均为有偿转让。
另查明（六），立德公司提供签证单六份、变更单一份，证明立德公司对涉案展厅进行了施工建设，直到2012年10月份才实际施工完毕。证明窦氏公司和英达公司即使有对涉案展厅的交易行为，其交易双方也存在主观恶意，且损害了作为实际施工人的立德公司的法定权利即工程款的优先受偿权。窦氏公司对以上证据的质证意见为：对以上证据真实性无法确认，立德公司以此主张对涉案4S店北展厅享有工程款优先受偿权与法律规定和事实不符。
另查明（七），原审法院依法调取了（2014）坊法执异字第8号执行裁判卷宗，卷宗中窦氏公司提供的2012年1月18日《潍坊英达汽车维修有限公司股东会决议》内容为：“……全体股东经研究一致同意将公司位于坊子区潍州南路207号的房产土地（土地证号：潍国用2006第D0**号；房产证号：潍房权证坊子字第××号、潍房权证坊子字第××号、潍房权证坊子字第××号、潍房权证坊子字第××号）及地上附着物（已建成未办证的钢结构展厅）出售给潍坊窦氏经贸有限公司，出售价格叁仟壹佰万整。全体股东签字盖章：……”全体股东从左到右的签字顺序为：胡加贞、杜崇娟、潍坊贵翔汽车售后服务有限公司（公章）、王鹏举。
以上事实，有房产证、土地证、《协议书》、《股东会决议》、执行裁定书、民事判决书、《土地使用权转让合同书》复印件、签证单、变更单、《潍坊英达汽车维修有限公司股东会决议》复印件、执行卷宗材料及双方当事人的陈述等在案为证，足以认定。
原审法院认为，本案争议的焦点为位于潍州南路207号院内4S店北展厅的所有权归属问题。窦氏公司主张从英达公司处购买了涉案展厅，对涉案展厅拥有所有权，并提供《协议书》、《股东会决议》等证据。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，物权归属和内容的根据是不动产登记簿及不动产产权证书，不动产物权的转让，应当依照法律规定进行登记，经依法登记，发生效力。不动产物权转让，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，窦氏公司未向法庭提供涉案展厅的不动产登记簿及不动产产权证书证明其对涉案展厅享有所有权，亦未提供证据证明涉案展厅转让时依法进行了转移变更登记，因此，涉案展厅并未发生物权变动的效力。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让；房地产转让，应当签订书面转让合同。窦氏公司明知涉案北展厅未办理产权证书的前提下，主张从英达公司处转让了涉案北展厅，窦氏公司主张的转让行为，违反了法律对房地产转让的上述规定，且窦氏公司也未提供证据证明其支付了相应的转让对价。因此，对窦氏公司主张的对涉案北展厅享有所有权的主张，不予支持。对窦氏公司主张的其他诉讼请求，不属于本案的审理范围，依法不予审理，窦氏公司可另行处理。窦氏公司在开庭审理前，以书面形式撤回对英达公司的诉讼，是对自己民事权利的处分，不违反法律规定，予以准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十六条、第十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第三十八条、第四十一条之规定，判决：驳回潍坊窦氏经贸有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由潍坊窦氏经贸有限公司负担。
宣判后，窦氏公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、2014年1月13日潍坊市坊子区人民法院（以下简称坊子法院）作出了（2014）坊法执字第6-3号执行裁定书，上诉人以案外异议人的身份向坊子区人民法院提出了查封异议。就在上述异议审查期间，2014年5月4日潍坊法院又作出了（2014）坊法执字第6-5号执行裁定书，裁定扣留上诉人的租赁收益100万元人民币，而针对上诉人提出的异议坊子法院在2014年5月8日才作出（2014）坊法执异字第8号执行裁定书裁定驳回案外人异议。2、坊子法院2013年10月16日作出的（2012）坊民初字第890号民事判决书依法确定的被执行主体即潍坊英达汽车维修有限公司、潍坊晟鑫置业公司、潍坊市润康食品有限公司、吴永强、胡加贞、柴伟华等，并依法执行被执行人的合法财产。坊子法院查封并执行的4S店南展厅与北展厅均属于上诉人的合法财产，该财产依法已经确权给上诉人（土地证、房权证、合同等）。虽然南北两个展厅均未作登记，但依据“房随地走”原则，该房产权已经完全归上诉人所有，换言之，该两栋展厅的产权证是否办理，不影响上诉人已经取得完全物权。坊子法院继续查封该房产是错误的，如将之执行更是违法的。坊子法院坚持执行上诉人的合法财产并扣留上诉人的合法收益是严重违法和毫无根据的。被上诉人申请查封并执行上诉人的财产，并向上诉人追要判决书确定的金钱，该行为也是毫无根据的。3、坊子法院作出的（2012）坊民初字第890号民事判决书并未涉及优先权的问题，同时根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的问题的批复》第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。可见，被上诉人已经丧失优先权。4、上诉人早在2012年1月29日之前已经以合法的方式将涉案土地使用权及地上附着物和该院内的房屋所有权确权在本公司名下，而被上诉人潍坊立德装饰有限公司与潍坊英达汽车维修有限公司、潍坊晟鑫置业公司、潍坊市润康食品有限公司、吴永强、胡加贞、柴伟华装饰合同纠纷案则是在2012年12月12日在坊子法院立案。也就是说上诉人与潍坊英达汽车维修有限公司的债权债务抵顶过户近一年后被上诉人才因装饰装修合同纠纷立案。上诉人在与潍坊英达汽车维修有限公司关于坐落在潍坊市坊子区潍州南路207号的房产土地及地上附着物过户中缴纳各项税费就接近600万元，根本不存在恶意和无效。综上，请求二审法院撤销原审判决，解除对坐落于潍坊市坊子区潍州南路207号院内南北两个钢结构展厅的查封及对潍坊佳佳汽车销售服务有限公司应缴纳的第三年租赁费100万元人民币的扣留，停止执行所有执行标的。
被上诉人立德公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院认为，立德公司与英达公司等装饰装修合同纠纷一案判决后，因英达公司未履行判决确定的义务，立德公司申请查封了由立德公司施工、英达公司所有的坐落于潍坊市坊子区潍洲南路207号院内4S店北展厅一处。窦氏公司主张已经取得了上述执行标的所有权，并向原审法院提出异议，原审法院认为窦氏公司的异议不成立，并裁定驳回了窦氏公司的异议，窦氏公司不服该裁定，形成本案的执行异议之诉。窦氏公司主张其已经取得了上述执行标的所有权，并提供了“以土地、房屋及地上附属物抵顶债务”的协议书予以证明，因窦氏公司并非该协议书的当事人，涉案的展厅亦未办理产权登记手续，且窦氏公司亦未提供取得涉案展厅而支付的对价情况，故窦氏公司主张涉案展厅归其所有，要求停止执行涉案展厅的理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人主张的扣留租赁费收益问题，与本案不属于同一法律关系，本院不予审理。综上，原审判决正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人潍坊窦氏经贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔福涛
审 判 员 孙月琴
代理审判员 宫 磊
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 房艳萍