成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高新民初字第5930号
原告张漫婷，女，汉族，1988年8月8日出生，住四川省彭山县彭溪镇鹏利街西段**号。
委托代理人�凌，四川明之鉴律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人王羽，四川明之鉴律师事务所律师。一般授权代理人。
被告吕冰鑫，女，汉族，1985年8月28日出生，住四川省德阳市旌阳区淮河街***号。
委托代理人岳涛，男，汉族，1979年4月20日出生，住四川省什邡市方亭街莹华山路南段**号*栋*单元***室。特别授权代理人。
第三人刘忠，男，汉族，1964年4月29日出生，住成都市武侯区玉林南路*号*栋*单元*号。
委托代理人徐渤皓，四川明之鉴律师事务所律师。一般授权代理人。
本院于2014年11月17日受理了原告张漫婷诉被告吕冰鑫房屋租赁合同纠纷一案，诉讼中依原告张漫婷的申请本院�加刘忠作为本案第三人参加诉讼。本案由代理审判员梁林军依法适用简易程序，于2015年3月9日、2015年4月17日、2015年7月31日三次公开开庭进行了审理。原告张漫婷的委托代理人苟凌、被告吕冰鑫的委托代理人岳涛、第三人刘忠的委托代理人徐渤皓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张漫婷诉称，2013年8月11日，原、被告签订《商铺转让协议》，约定被告吕冰鑫将其承租的位于成都市高新区紫竹北街12号的店铺转让给原告张漫婷使用，租赁期限自2013年9月1日至2015年2月17日,原告张漫婷支付房租并缴纳保证金3000元，支付转让费30万元；该协议额外约定被告吕冰鑫在租期届满后保证承租到商铺，并且承租给原告张漫婷，且不收取任何转让费，如没有承租到商铺，将承担原告张漫婷的所有损失。原告张漫婷对商铺进行装修，花费了206700元。2014年10月24日，原、被告签订《联营协议》，约定原告张漫婷租赁商铺的期限至2017年11月17日止。2014年10月26日，该商铺的所有人第三人刘忠通知原告张漫婷，要求收回房屋，2014年11月5日，原告张漫婷向第三人刘忠腾退了房屋。原告张漫婷无法继续使用房屋，造成了损失，为维护其合法权益，原告张漫婷诉至法院请求判令确认原、被告签订的《商铺转让协议》和《联营协议》无效；2、被告吕冰鑫退还原告张漫婷转让费30万元、赔偿装修费、装修设计费206700元、退还未使用房屋的租金5040元、退还押金3000元和保证金20000元，合计534740元；3、被告吕冰鑫支付以10万元为基数从2013年8月10日至实际付清之日止按中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率计算的利息，以20万元为基数，从2013年9月1日起至实际付清之日止按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率计算�利息；被告吕冰鑫承担本案诉讼费、保全费。
被告吕冰鑫辩称，原、被告之间签订的《商铺转让协议》合法有效，且已经履行完毕，不应被认定为无效；被告吕冰鑫收取的转让费属实，但是转让费的收取符合商铺租赁行业的惯例，不违反法律的禁止性规定，且系双方当事人的真实意思表示，被告吕冰鑫对此没有返还义务；原、被告虽然在《联营协议》中约定了保证金23000元，但实际上原告张漫婷并没有将该款支付给被告吕冰鑫，且至今尚欠被告吕冰鑫的联营利润69000元；至于装修损失，因为《商铺转让协议》约定租赁期满后房屋装修等不动产归房东所有，而商铺于2015年2月17日到期，故铺面的装修残值已经不属于原告张漫婷所有，当然就不应当承担赔偿责任。请求法院驳回原告张漫婷的诉讼请求。
第三人�忠述称，2012年2月17日，第三人刘忠、被告吕冰鑫签订了《房屋出租合同》，约定的租期为3年，合同同时约定没有经过第三人刘忠的同意，被告吕冰鑫无权转租房屋。被告吕冰鑫按约支付了房租，但其没有将房屋转租的事告诉第三人刘忠，原告张漫婷也没有向第三人支付租金。在2014年，原告张漫婷联系到第三人刘忠，第三人刘忠才知道租赁商铺被被告吕冰鑫转租给他人，还收了30万元的转让费。2014年11月3日，第三人刘忠通知原告张漫婷，告知转租行为无效，要求收回商铺，2014年11月5日，原告张漫婷向第三人刘忠移交了房屋，随后第三人刘忠向被告吕冰鑫邮寄送达了解除函。现在的商铺出租给陈沁，租期3年。
经审理查明，2012年2月17日，第三人刘忠与被告吕冰鑫签订《房屋出租合同》，约定第三人刘忠将其所有的位于高新区紫竹北街12号商铺（建筑面积74.14平方米）租赁给被告吕冰鑫，租期三年，自2012年2月17日至2015年2月17日止；第一年月租金为10500元，第二年月租金为11500元，第三年月租金为12600元，采用先付后用的方式，按季度支付；该合同另约定，未经第三人刘忠的同意，被告吕冰鑫无权转让铺面。2013年8月11日，被告吕冰鑫（甲方）与原告张漫婷（乙方）签订《商铺转让协议》，约定甲方将位于高新区紫竹北街12号店铺转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权力和义务；该合同第二条约定，租期从2013年9月1日起至2015年2月17日止，租金按原合同每季度提前半月支付，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的一切条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；第三条约定，转让后该店铺除甲方需要拿�部分物品外，现有不可拆除的装修归乙方，租赁期满后房屋装修等不动产归房东所有；第四条约定，乙方在2013年8月11日一次性向甲方支付转让费定金10万元，甲、乙双方约定2013年8月21日，乙方向甲方一次性支付转让费30万元；第七条约定，乙方向甲方缴纳保证金3000元，期满后乙方结清一切费用后，甲方无息退还给乙方；第九条约定，该商铺于2015年2月17日到期，甲方保证承租到该商铺，并且承租给乙方，不收取任何转让费，如果甲方没有承租到该商铺，将承租乙方的经济损失。
原告张漫婷于2013年8月11日向被告吕冰鑫支付转让费10万元，于2013年9月1日支付转让费余款20万元，原告张漫婷另支付了保证金3000元。原告张漫婷委托成都麦联室内装饰工程设计有限公司对租赁商铺进行了装修。
2014年10月24日，被告�冰鑫与原告张漫婷签订了《联营协议》，约定原、被告合作经营高新区紫竹北街12号商铺，但被告吕冰鑫不参与商铺的日常经营管理，原告张漫婷承担经营期间可能存在的经营风险，即使商铺出现了亏损，被告吕冰鑫也按季度收取联营利润；联营期限为2014年11月17日至2017年11月17日止；原告张漫婷向被告吕冰鑫交纳联营保证金23000元，联营到期后，原告张漫婷结清所有费用，被告吕冰鑫无息退还给原告张漫婷。
2014年11月3日，第三人刘忠书面通知原告张漫婷，告知被告吕冰鑫在未经第三人刘忠的同意的情况下，擅自将商铺转租给原告张漫婷并收取转让费，已构成重大违约，要求解除与被告吕冰鑫之间的房屋租赁关系，同时要求原告张漫婷在2014年11月5日前将商铺腾退给第三人刘忠，2014年11月5日，原告张漫婷向第三人刘忠移交了商铺。2014年11月21日，第三人刘忠向被告吕冰鑫邮寄送达了《解除房屋出租合同的函》，通知被告吕冰鑫解除房屋租赁合同。
另查明，第三人刘忠与被告吕冰鑫于2015年2月17日（合同载明时间）签订了《房屋出租合同》，约定第三人刘忠将位于高新区紫竹北街12号的商铺租赁给被告吕冰鑫，租期从2015年2月17日至2018年2月17日止，合同同时约定，第三人刘忠同意转让（被告吕冰鑫在经过第三人刘忠同意的情况下）。原告张漫婷支付了截止2014年11月17日的房屋租金。
依原告张漫婷的申请，本院委托四川协和资产评估有限公司对位于成都市高新区紫竹北街12号商铺在2014年11月5日的装饰装修现值进行了评估，2015年6月13日，四川协和资产评估有限公司作出川协合咨（2015）4号《评估报告》，评估意见为：截止评估基准日2014年11月5�，位于成都市高新区紫竹北街12号商铺装饰装修的市场价值为109222.50元。原告张漫婷支付评估费3000元。
以上事实有双方当事人提交身份证；房屋所有权证、商铺转让协议、收条；装饰装修工程合同、转账凭证；联营协议、通知书、房屋交接确认书；房屋出租合同、解除房屋出租合同的函及邮政快递详单；评估报告及评估费票据等证据在卷佐证。
本院认为，一、关于原、被告争议的《商铺转让协议》、《联营协议》的效力问题。《根据中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被告吕冰鑫与第三人刘忠所签订的《房屋出租合同》明确约定，未经第三人刘忠的同意，被告吕冰鑫无权转让铺面；而被告吕冰鑫在与原告张漫婷签订《商铺转让协议》时，无证据证明已经取得了第三人刘忠的同意；被告吕冰鑫未提交证据证明第三人刘忠存在向原告张漫婷收取房屋租金等情形以推定第三人刘忠知道或应当知道被告吕冰鑫转租商铺的事实；第三人刘忠以书面方式告知了原、被告以被告吕冰鑫未经第三人刘忠同意转租商铺为由，要求解除合同并收回商铺。故被告吕冰鑫将承租第三人刘忠的商铺转租给原告张漫婷，未经第三人刘忠的同意或事后追认，该《商铺转让协议》无效。原、被告签订的《联营协议》约定被告吕冰鑫不承担经营风险，无论盈利亏损均收�联营利润，该协议名为联营实为商铺租赁合同，也因未得到第三人刘忠的同意或事后追认，为无效协议。
二、关于无效合同的损失承担问题。
1、关于原告张漫婷主张的装修损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告吕冰鑫明知无权转租商铺却转租商铺给原告张漫婷，存在过错，同时原告张漫婷在签订合同时应当对被告吕冰鑫是否有权转租商铺进行审查，因原告张漫婷审查不严，也存有过错，但被告吕冰鑫的过错程度大于原告张漫婷的过错程度，本院确定被告吕冰鑫承担60%的责任，原告张漫婷承担40%的责任。原告张漫婷主张投入的装修费用作为损失，但因原告张漫婷使用了租赁房屋，故应以该房屋在被告第三人刘忠收回的时间即2014年11月5日的装修现值作为损失，经评估机构评估，该房屋在2014年11月5日的装修现值为109222.50元，被告吕冰鑫承担60%的责任，合计65533.50元。同样，评估费3000元，也由被告吕冰鑫承担60%，合计1800元。
2、关于返还转让费问题。原告张漫婷支付了转让费30万元，因该合同无效，被告吕冰鑫应当返还该款，但原告张漫婷支付转让费是为了取得商铺的使用权，其使用了该商铺一段时间获取了收益该期间的转让费不应再返还，故应返还的转让费应当按照原告张漫婷使用租赁房屋期限与转租期限的比例分摊。对于转租期限，虽《商铺转让协议》约�的租期从2013年9月1日至2015年2月17日止，但该协议约定，该商铺于2015年2月17日到期后被告吕冰鑫保证承租到该商铺，并且承租给原告张漫婷，不收取任何转让费，后原、被告签订的《联营协议》约定的期限为2017年11月17日止，故分摊的转租期限截止2017年11月17日更为合理，合计1539天。原告张漫婷使用租赁房屋的期限从2013年9月1日至2014年11月5日，合计431天，故被告吕冰鑫应退还原告张漫婷的转让费合计215984元，同时从应当退还之次日即2014年11月6日起算利息，原告张漫婷主张按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率计算的利息，本院予以支持。
3、关于退还剩余租金、保证金问题。原告张漫婷使用租赁房屋至2014年11月5日，而租金支付至2014年11月17日，多支付了租金5040元，被告吕冰鑫应当退还。原告张漫婷支付了保证金3000元，现退还条件已成就，也应当退还。对于案外人熊毅支付给案外人吕琴的20000元，被告吕冰鑫否认收到了该款，故原告张漫婷要求退还的诉讼请求，本院不予支持，案外人熊毅可以另行主张权利。
综上，被告吕冰鑫应支付给原告张漫婷的费用合计291357.50元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告张漫婷与被告吕冰鑫于2013年8月11日签订的《商铺转让协议》及于2014年10月24日签订的《联营协议》无效；
二、被告吕冰鑫于本判决生效后十日内赔偿原告张漫婷的商铺装修损失合计65533.50元；
三、被告吕冰鑫于本判决生效后十日内退还原告张漫婷的商铺转让费215984元并支付利息，利息计算方法为：以本金215984元为基数，从2014年11月6日起计算至本判决确定的本金给付之日止，按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率计算的利息。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；
四、被告吕冰鑫于本判决生效后十日内退还原告张漫婷房屋租金5040元、保证金3000元、承担鉴定费1800元，合计支付9840元；
被告吕冰鑫应支付原告张漫婷的款项合计291357.50元；
五、驳回原告张漫婷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件�理费减半收取4574元，财产保全费3194元，合计7768元，由被告吕冰鑫负担4661元，原告张漫婷负担3107元（原告张漫婷已预交该款，被告吕冰鑫于本判决生效后十日内向原告张漫婷支付4661元）。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 梁林军
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 周 静
速录书记员张玉梅