江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第4970号
上诉人（原审原告）刘少白。
委托代理人袁道林。
委托代理人马正根。
被上诉人（原审被告）徐州市泉山区人民政府。
法定代表人吴君。
委托代理人邵云群。
委托代理人孙静涛。
上诉人刘少白因与被上诉人徐州市泉山区人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第4747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月25日立案受理后，依法审理了本案。上诉人刘少白及其委托代理人袁道林、马正根，被上诉人徐州市泉山区人民政府的委托代理人邵云群、孙静涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：
刘少白位于徐州市泉山区关庄组团小区5#-1-401室的房屋系因其原位于风化街32号的房屋拆迁安置得来。
后刘少白因拆迁安置的房屋迟迟未能办理房产登记等问题至徐州市泉山区人民政府处上访。2014年，刘少白（乙方）与徐州市泉山区人民政府（甲方）签订《拆迁产权交换协议书》一份，约定：因国家建设需要，甲方在风化街新建教学楼，需拆除乙方使用的座落在风化街32号私有房屋（建筑面积34.83平方米，使用面积28.12平方米）及附属物等，现根据徐政发（89）26文件，经双方协商达成本协议。一、甲方以关庄组团小区5号楼1单元401室，使用面积52.62平方米，建筑面积81.04平方米，同乙方被拆除房屋进行产权交换，做定居安置。二、乙方房屋建筑面积34.83平方米，……其私房重置价值为4777.63元。三、乙方拆迁中发生的搬家费、过渡费、搬家奖金合计2124.4元，以上二、三项合计为6902.03元。四、甲方新建安置房屋建筑面积81.04平方米，比所拆除乙方房屋建筑面积超安46.21平方米。合计安置房屋价值21070.4元。五、双方结算相抵，乙方应向甲方交纳差价14168.37元。六、甲乙双方产权交换后，关于安置房屋毗邻产权的管理等有关问题，按房管部门有关规定执行。七、本协议签订后，所安置房屋产权过户手续由乙方自行办理。八、……。上述协议署明的签订日期为1996年1月18日。
2014年7月21日，徐州市泉山区关庄组团小区5#-1-401室的房屋登记至刘少白名下。
2014年8月27日，刘少白出具保证书一份，主要内容为：“本人刘少白，对原风化街小学扩建涉及征收本人房屋有关问题，经泉山住建局协调，帮助本人办好了房证，本人表示感谢。对原协议供房面积与房证面积相差部分，住建局代表区政府同意一次性支本人2400元；并负责解决本人为办理调档、公证支出等费用4000元，共计6400元。本人保证不再为此事到区政府上访。”
庭审中，刘少白提交了盖有“徐州市泉山区拆迁安置公司财务专用章”的《徐州市企业单位结算收据》三份，其中1996年2月1日收据的主要内容为：“今收到刘少白交来房款（占交）10000元整”；该收条收款人处盖有“苗文杰印”字样的私章。1997年4月23日收据的主要内容为：“今收到风化街工地拆迁户刘少白交来多余房预付款20000元整”；该收条收款人处显示有“苗文杰”字样的签名。1997年8月29日收据的主要内容为：“今收到刘少白（关庄退赔楼）交来房屋安置价值42552.8剩余房款12552.8元、水电费692.84元，共13245.64元整”；该收条收款人处显示有“潭素秋”字样的签名。
为准确查明案件事实，一审法院至徐州市工商局调取了徐州泉山拆迁安置有限公司、徐州钟山物资公司、徐州钟山房产开发有限公司的工商登记材料。
相关工商登记材料显示：徐州泉山拆迁安置有限公司设立于1996年1月29日，属国有独资的有限公司，经营范围为拆迁安置、建筑材料等；公司股东为徐州钟山房产开发有限公司、徐州钟山物资公司；李海涛为法定代表人、谭素秋为董事、苗文杰为监事；2001年10月15日，该公司被工商部门吊销营业执照。徐州钟山物资公司为全民所有制企业，成立于1993年6月26日，隶属于徐州市政府驻南京办事处，后划转为徐州市政府驻南京办事处服务接待站管理；2001年11月29日，该公司被工商部门吊销营业执照。徐州钟山房产开发有限公司为徐州钟山物资公司与孙西民于1995年2月20日发起设立的有限公司；2003年3月1日，该公司被工商部门吊销营业执照。
本案中，刘少白主张：“徐州市泉山区人民政府系当时风化街拆迁的安置主体，但徐州市泉山区人民政府一直未与刘少白签订房屋拆迁协议，致使刘少白无法办理房证；因刘少白一直向徐州市泉山区人民政府主张权利，后在2014年，徐州市泉山区人民政府才和刘少白签订了拆迁产权交换协议。刘少白没有和徐州市泉山区拆迁安置公司签订过房屋拆迁协议。刘少白确实收到了6400元款项，但该6400元中有2400元系对三平方的房屋面积差的补偿，另外4000元是刘少白办理调档、公证的损失，均与徐州市泉山区人民政府多收取的房款无关。因为当时是政府拆迁，政府要求将钱交到指定的部门即徐州市泉山区拆迁安置公司，刘少白是出于对政府的信任才交的房款。徐州泉山拆迁安置公司与本案没有关联性，徐州泉山拆迁安置公司与徐州市泉山区拆迁安置公司是两个不同的主体，本案系政府拆迁，多收取的房款也系政府收取。即使徐州泉山拆迁安置公司与刘少白提交的三份收据上盖章的公司系同一公司，通过徐州泉山拆迁安置公司的工商登记可看出其类型为国有独资，房屋款项系政府收取，至于该公司是政府工作部门还是受政府委托，系徐州市泉山区政府与徐州泉山拆迁安置公司的内部关系，对刘少白不产生效力。当时刘少白也是拿着该三张收据要求徐州市泉山区人民政府补签协议的，如果该款项不是徐州市泉山区人民政府收取，徐州市泉山区人民政府也不会对收据进行认可，更不会与刘少白签订相关协议。刘少白所交纳的拆迁安置款项均系徐州市泉山区人民政府收取，而且均入了徐州市泉山区人民政府的财务账目。1997年8月29日的收据是当时徐州市泉山区人民政府单方面出具并交付给刘少白妻子的，刘少白妻子并没有留意该收据的内容，徐州市泉山区人民政府也没有向刘少白说明该收据的内容，只是称预收房款。”
徐州市泉山区人民政府则主张：“双方实际于2014年签订的《拆迁产权交换协议书》仅是为解决刘少白办理房证问题补签的，其中载明的拆迁补偿费、附着物补偿及房屋的价格等是因为无法找到原始的协议，由经办人随便编的，不具有真实性。根据刘少白所举1997年8月29日徐州市泉山区拆迁安置公司出具《徐州市企业单位结算收据》，其房屋的安置价值为42552.8元。刘少白应该与徐州市泉山区拆迁安置公司签订过房屋拆迁协议，当时徐州市泉山区人民政府曾调过该协议但没有找到，如果能找到就不会有后来补签的协议了。徐州泉山拆迁安置公司的工商资料显示其董事以及员工都和收取刘少白拆迁安置款的徐州市泉山区拆迁安置公司人员一致，故应认定徐州泉山拆迁安置公司和徐州市泉山区拆迁安置公司就是一家公司，是徐州泉山拆迁安置公司收取的刘少白的款项，如刘少白认为需要返还，也应向徐州泉山拆迁安置公司主张，徐州市泉山区人民政府并没有收取刘少白的任何款项。”
一审法院经审理认为：
民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
对于刘少白主张的退还多收取的房款28384.43元及其利息问题，法院认为：首先，从刘少白所举三张盖有“徐州市泉山区拆迁安置公司财务专用章”的《徐州市企业单位结算收据》分析，其第一张即1996年2月1日的收据明确为“占（暂）交”，第二张即1997年4月23日的收据明确为“预付款”，而最后形成的第三张即1997年8月29日的收据明确载明“今收到刘少白（关庄退赔楼）交来房屋安置价值42552.8剩余房款12552.8元、水电费692.84元，共13245.64元整”。综合上述收据的数额、形成时间及其内容，明显可以得出在1997年8月29日最后一次交纳房款时已对安置房屋的价值及刘少白需要交纳的房款进行过明确结算的结论。其次，综合上述三张收据上所盖印章及所记载的收款人，再结合法院所调取的工商登记材料等证据，能够认定当时收取刘少白相关款项的主体为徐州泉山拆迁安置有限公司，而非本案徐州市泉山区人民政府。徐州泉山拆迁安置有限公司与徐州市泉山区人民政府并非同一主体，根据相关工商登记资料，该公司也并非徐州市泉山区人民政府出资设立。再次，刘少白虽主张徐州市泉山区人民政府系当时风化街拆迁的安置主体，但并未对此举证证明。刘少白、徐州市泉山区人民政府所签《拆迁产权交换协议书》是在2014年补签形成，综合刘少白所举《徐州市企业单位结算收据》已对安置房屋价值进行确定、结算的事实及刘少白于2014年8月27日书写的《保证书》，法院对于徐州市泉山区人民政府主张的本案所涉《拆迁产权交换协议书》仅是为解决刘少白办理房证问题补签的答辩意见予以采信。综上，刘少白的拆迁房屋早在1997年就已进行了安置补偿结算，且徐州市泉山区人民政府并未收取刘少白的相关款项；刘少白以《拆迁产权交换协议书》为依据要求徐州市泉山区人民政府退还多收取的房款28384.43元及其利息没有事实和法律依据，法院不予支持。
关于刘少白主张的逾期办理房产证的违约金问题，法院认为，本案所涉刘少白的房屋系因拆迁安置得来，本案所涉纠纷为房屋拆迁安置纠纷而非商品房买卖合同纠纷，故刘少白主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》计算逾期办证违约金既无合同依据，也无法律依据，法院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下：驳回刘少白的诉讼请求。案件受理费2970元，由刘少白负担（已交纳）。
上诉人刘少白不服一审民事判决，向本院提起上诉称：1、请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审。2、涉诉一、二审案件受理费等费用由被上诉人承担。事实和理由如下：1、上诉人与被上诉人签订的《拆迁产权交换协议书》，明确载明了房屋的价值及双方结算相抵，上诉人仅需向被上诉人缴纳差价14168.37元即可。法院应当依据双方签订的协议书判决被上诉人将多收取的28384.43元房款本息退还给上诉人。而一审法院却在没有任何证据支持的情况下，认定双方签订的《拆迁产权交换协议书》仅是为解决上诉人办理房证问题补签的，并依据被上诉人单方面出具的暂交款（预收款）收据推定双方对房屋的价值及上诉人需要交纳的房款进行过明确计算，明显属于认定事实错误。《拆迁产权交换协议书》系双方真实意思表示，上诉人并不存在欺诈、胁迫行为，被上诉人作为政府部门在该协议中处于优势地位，该协议应当认定为合法有效。虽然《拆迁产权交换协议书》系补签，但被上诉人是在上诉人提交三收据后签订，并且已经认可是依据同一时期相似合同而签订的协议，即上诉人在明知道已经预收了上诉人42552.8元的房款时，还起草拟定了这份仅需支付14168.37元差价的协议，由此说明该协议就是当时房屋拆迁内容的真实反映，况且，被上诉人作为政府，怎么可能随意编协议？而且被上诉人是在认真审核过上诉人提交的三份收据后，才与上诉人签订的《拆迁产权交换协议书》，法院应当以《拆迁产权交换协议书》为结算依据。2、被上诉人是本案适格被告，应当由被上诉人对上诉人返还多收取的房款及承担违约责任。上诉人向法院出具的三份收据，印章载明的为“徐州市泉山区拆迁安置公司”而法院调取的是“徐州泉山区拆迁安置公司”的工商登记资料，因此，“徐州市泉山区拆迁安置公司”与“徐州泉山区拆迁安置公司”明显是两个不同的主体，否则“徐州泉山区拆迁安置公司”作为国有独资公司，不可能将财务章刻错。由此可以证明徐州市泉山区拆迁安置公司隶属于被上诉人。而且通过一审法庭调查，可知上诉人的房屋拆迁确实用于政府用地，更能证明拆迁主体是本案被上诉人。即使是徐州泉山区拆迁安置公司收取的上诉人的房屋预付款，但该公司属于国有独资，在该公司被吊销营业执照的情况下，应当由被上诉人承担责任。再退一步讲，就算是徐州泉山区拆迁安置公司收取的上诉人的房屋预付款，而且徐州泉山区拆迁安置公司与被上诉人没有任何关系，但是，被上诉人在明知徐州泉山区拆迁安置公司收取了上诉人42552.8元的预付款的情况下，还与上诉人签订了《拆迁产权交换协议书》，属于自愿承担债务，应当承担退款及违约责任。3、上诉人主张的逾期办理房证违约金应当得到支持。拆迁安置房与普通商品房没有本质的区别，因此本案可以适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。
被上诉人徐州市泉山区人民政府答辩称：1、被上诉人不是适格主体，被上诉人既不是风化街小学扩建工程的实施主体，也不是徐州市泉山区拆迁安置公司的主管机关。2、被上诉人与上诉人签订的产权交换协议书是为了解决上诉人多年上访而没有解决的房屋办证问题，责成徐州市泉山区建设局与徐州市产权处进行协商之后与上诉人之间补签的一份拆迁交换协议书，该协议书仅仅是为了上诉人办理房证的需要，而由被上诉人出具的，其内容不具有真实性，且被上诉人也从来没有收到过上诉人的任何款项。3、在上诉人的房产证办理完毕之后，上诉人又多次到被上诉人处上访，经过徐州市泉山区建设局与上诉人协商，取得了一致的意见，由泉山区建设局支付上诉人6400元，就此上诉人息访，同时上诉人再向被上诉人出具了一份保证书，不再为此事到区政府上访，这也更进一步说明作为被上诉人与上诉人之间补签这份拆迁安置协议书也是仅仅为了房屋办证的需要。4、从上诉人举证的证据来看其在1996年到1997年将房屋的预收款和结算款项都是交付到徐州市泉山区拆迁安置公司，其中在1997年8月29日的结算票据中，上诉人已经与泉山区拆迁安置公司就安置房的总价进行了最后的结算，结算价格与上诉人交付的款项相一致。以上几点可以反映被上诉人与上诉人的拆迁安置没有任何关系，请求驳回上诉人上诉，维持一审判决。
根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：1、被上诉人是否是涉案适格主体。2、上诉人以涉案的拆迁产权交换协议书为依据要求被上诉人退还多收取的房款28384.43元以及利息能否得到支持。3、上诉人主张的逾期办理房产证的违约金能否得到支持。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据，且对一审查明事实均无异议。
第一、关于被上诉人是否是涉案适格主体的问题。涉案拆迁产权交换协议书的签订主体为上诉人与被上诉人，上诉人以此提起诉讼，被上诉人系涉案适格主体。
第二、关于上诉人以涉案的拆迁产权交换协议书为依据要求被上诉人退还多收取的房款28384.43元以及利息能否得到支持的问题。在二审中，上诉人与被上诉人均认可双方签订的拆迁产权交换协议书虽然载明时间是1996年元月18日，但该协议系补签协议，该协议签订的真实时间是2014年，该协议约定“双方结算相抵，乙方（刘少白）应向甲方（徐州市泉山区人民政府）交纳差价14168.37元”，但是双方皆认可，刘少白并未向徐州市泉山区人民政府缴纳上述款项，即刘少白并未履行涉案协议书的付款义务，再结合徐州市泉山区人民政府陈述签订上述协议的真实目的是为了协助刘少白办理相关产权证书。而根据刘少白提供的涉案结算收据上加盖的公章系徐州市泉山区拆迁安置公司财务专用章，刘少白陈述涉案结算收据上载明的钱款交给了徐州市泉山区拆迁安置公司，其主张该公司系被上诉人的被委托拆迁人，其法律后果应当由委托人即被上诉人来承担，但是并未提供相关证据证明其上述主张。故上诉人以涉案的拆迁产权交换协议书为依据要求被上诉人退还多收取的房款28384.43元以及利息无事实和法律依据。
第三、关于上诉人主张的逾期办理房产证的违约金能否得到支持的问题。首先，如上所述，涉案协议书并非双方真实意思表示，仅是为了办理相关产权证，故上诉人主张逾期办理房产证的违约金无事实和法律依据。其次，涉案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，无论是涉案主体还是标的物性质，均不属于商品房买卖，故双方当事人之间的争议依法不能由最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定进行调整。综上，上诉人主张的逾期办理房产证的违约金不能得到支持。
综上，上诉人刘少白的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2970元，由上诉人刘少白负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 胡元静
二〇一六年一月十九日
书 记 员 苗 鑫