湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡中法民一初字第1号
原告周华爱，男。
委托代理人罗彬榕，湖南天戈律师事务所律师。
被告衡阳鸿源房地产开发有限公司，住所地衡阳市雁峰区环城南路63号衡泽大厦1302房。
法定代表人陈济泽，该公司总经理。
委托代理人杨和光，衡阳市衡州法律服务所法律工作者。
原告周华爱因与被告衡阳鸿源房地产开发有限公司（以下简称鸿源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2015年1月4日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，于2015年3月18日组织双方当事人进行证据交换，并于同年3月19日公开开庭审理了本案。原告周华爱及其委托代理人罗彬榕、被告鸿源公司的委托代理人杨和光到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。
原告周华爱诉称：2010年7月27日，周华爱与鸿源公司签订了《拆迁赔偿协议书》，协议约定周华爱将其具有使用权的一块宗地(面积为588.1平方米，地址在衡阳市雁城路106号[原地址为衡阳市雁城路120号]，国有土地使用权证号：衡国用2010第308号和其拥有所有权附着在上述宗地范围内的一栋房屋交由鸿源公司开发和拆除，由鸿源公司在2012年10月15日前将同地段新建的一层全部商业用房和二层315平方米商业用房补偿安置给原告周华爱(根据规划设计该地段一层商业用房为360平方米)；逾期未交，鸿源公司应从逾期交付之日起，按1000元/天违约金标准支付给周华爱。但鸿源公司一直未履行合同。其行为违反《中华人民共和国合同法》第107条之规定，依法应承担违约责任。故周华爱向法院起诉，请求：1、判令鸿源公司赔偿给周华爱因无法补偿安置衡阳市雁城路106号一层360平方米和二层315平方米商业用房所造成的经济损失705万元；2、判令鸿源公司按拆迁赔偿协议书第三条支付违约金给周华爱；3、由鸿源公司承担本案诉讼费用。
为支持其诉讼请求，原告周华爱提供了七份证据：证据1、土地转让合同，拟证明周华爱于2009年12月8日从一汽运手中转让了涉案土地和房屋；证据2、成交确认书，拟证明涉案土地和地上建筑物能过挂牌交易的方式由衡阳汽车运输集团公司转让给周华爱；证据3、收条和发票，拟证明周华爱的交费和交税情况；证据4、证明，拟证明土地和房屋的地址原变情况；证据5、国有土地使用权证，拟证明涉案土地的使用权人为周华爱，地上建筑物的所有权人为周华爱；证据6、拆迁赔偿协议书和一楼平面图，拟证明双方约定由鸿源公司补偿同一地段一楼全部面积和二要315平方米商业面积。以及规划图显示一楼面积为390平方米，现无法补偿；证据7、商新生的证人证言和电话详单，拟证明约定期限到期后，周华爱多次向陈济泽催促，主张权利。
被告鸿源公司答辩称：1、鸿源公司自签订《房屋拆迁安置补偿合同》后，并按合同约定拆除合同约定之房屋，但周华爱至今未将其房屋产权的法定证件交付鸿源公司，致产权所有人不明而无从赔付。2、该拆迁地段房屋开发因为可抗力之原因而延迟开发，非答辩人之过错。而是鸿源公司与项目原开发单位衡阳市远大房地产开发有限公司内部股东之间一直就项目转让在进行诉讼，至今诉讼仍在进行中，故鸿源公司不承担违约责任，请求法院驳回原告周华爱的诉讼请求。
被告鸿源公司未提供证据。
原告周华爱并申请证人高新生出庭，高新生出庭证明证据七是其亲笔所写，其在帮周华爱做事期间，参与了拆迁赔偿协议的谈判，证据6中的规划图是高新生在国土局找人测量的，也是高新生将国土局测绘中心的图纸送达给了鸿源公司的法定代表人陈济泽。
经过庭审质证，对于原告提供的证据，被告发表质证意见为一、二、三、五的真实性没有异议，对其关联性有异议，该四份证据均证明周华爱竞拍所得的是土地，而没有房子。对证据四无异议，银行回单不能证明钱的用途。对证据六的宗地图只能反映土地是仓储用地，不能证明土地上有房屋。对证据七的证人身份有异议，证人是周华爱雇佣的人，并且第一层的面积不是国土局测绘的，而是证人找关系户测量的，故不能作为定案依据。
本院经审查认为，原告提供的七份证据及证人证言来源合法，客观真实，应予采信。
2015年6月3日，周华爱向本院提供《明确诉讼请求申请书》，将其诉讼请求变更为：1、继续履行合同，判令鸿源公司在协议约定的同类地段、同类地区补偿给周华爱一层商业用房500平方米，二层商业用房315平方米或者判令鸿源公司在市环城南路63号(即衡泽大厦201房)补偿给周华爱二层商业用房815平方米。2、判令鸿源公司在双方签订的《拆迁赔偿协议书》第三条的规定支付违约金给周华爱。
2014年11月19日，周华爱提交鉴定申请书，请求对鸿源公司不能补偿安置给周华爱的坐落于衡阳市雁城路106号新建的一层全部商业用房（360平方米）和二层中的315平方米商业用房价值进行鉴定。
经本院委托，湖南易成房地产评估公司于2015年11月19日作出易成评字（2015）第1008号评估报告，认定衡阳市雁城路106号新建的一层全部商业用房（360平方米）和二层中的315平方米商业用房价值为3954900元。
经本院组织各方进行质证，周华爱对该评估报告没有异议，鸿源公司认为1、该评估报告封面的出具单位是“湖南易成土地评估有限责任公司”和“湖南易成房地产评估有限责任公司”，而报告的落款盖章是“湖南易成房地产评估有限责任公司”，没有“湖南易成土地评估有限责任公司”的公章及专业人士介入评估，故该证估报告无效；2、周华爱提供的土地使用权证的用途为仓储用地，评估按商服用地评估为错误评估。3、周华爱没有提供房屋所有权证，故评估新建房屋的价例入赔偿是违法的。4、本案涉案土地使用权部分存在一地两卖的行政错误，故本案只能在行政复议终结后予以审理。
本院认为，湖南易成房地产评估公司于2015年11月19日作出易成评字（2015）第1008号评估报告来源合法，客观真实，应予采信。
经审理查明，2009年12月8日，周华爱与湖南省衡阳汽车运输集团有限公司签订了《土地转让合同》，受让了位于衡阳市雁峰区雁城路120号权证号为衡国用（2001A）字第304229号土地，土地转让价为400000元，土地上房屋（无房产证）归周华爱所有，衡阳市汽车运输集团有限公司于2010年10月8日、2010年10月8日、2010年10月13日分别收取周华爱竞买保证金60000元、购地款281300元、购地款221300元，2010年10月15日，周华爱与湖南省衡阳汽车运输集团有限公司在衡阳市国土局签订[2010]挂字086号国有建设用地使用权委托交易成交确认书，确认周华爱取得的宗地为原国有建设用地使用权证号为衡国用（2001A）第304229号，土地位置为衡阳市雁峰区雁城路120号，土地用途为仓储，土地面积为577.5平方米的土地，价格为277200元，上交财政的有关费用为5700元。
2010年7月27日，鸿源公司与周华爱签订衡阳市蒸湘区雁城路120号拆迁赔偿协议书，周华爱同意在达成赔偿协议的前提下将雁城路120号土地交由鸿源公司开发，开发项目由鸿源公司独立实施，项目所发生的债权债务和一切责任由鸿源公司承担。周华爱拥有衡阳市蒸湘区雁城路120号出让土地的使用权，面积共计588.1平方米，在此土地上，周华爱拥有两层砖木结构土地，并持有其房屋所有权证。双方约定以产权置换方式进行赔偿，在周华爱土地范围内新建成的一楼所有的实际建筑面积属周华爱所有，但最多不超过500平方米，在项目基础达到正负零后，鸿源公司应明确对周华爱一楼的赔偿面积并及时告知周华爱。新建二楼属于周华爱的建筑面积为315平方米，但二楼的位置必须与一楼的位置相同，即轴线相同。在上述赔偿方案中，周华爱不承担费用。赔偿协议生效后，周华爱应在2010年8月6日前将房屋交给鸿源公司拆除，鸿源公司应在2012年10月15日前将赔偿给周华爱的新建房屋交付给周华爱使用，逾期未交，鸿源公司应从逾期之日起，按1000元/天违约金支付给周华爱。协议并对其他事实进行了约定。
协议签订后，周华爱按约定将房屋交给鸿源公司拆除，鸿源公司对房屋进行了拆除。之后，周华爱于2010年10月28日为涉案土地办理了国有土地使用权证，但未将国土使用权证交给鸿源公司，也未将土地使用权置换到鸿源公司名下。
另查明，2010年10月18日，联合派出所出具证明衡阳市雁峰区雁城路120号变更为衡阳市蒸湘区雁城路106号。2010年10月28日，周华爱为涉案土地办理了权证号为衡国用（2010）第308号土地使用权证。但周华爱并未取得涉案土地上房屋的产权证。
再查明，2011年7月6日，雷振国向衡阳市蒸湘区人民法院起诉称衡阳市远大房地产开发有限公司(以下简称远大公司)的法定代表人贺元才与鸿源公司恶意串通，将衡阳市西站正街1-55号地块的土地使用权低价转让给鸿源公司，请求确认：1、贺元才以远大公司的名义与鸿源公司签订的土地转让协议无效；2、鸿源公司将衡阳市西站正街1-55号地块的土地使用权返还给远大公司。案经一审、二审，雷振国不服，向湖南省高级人民法院申诉，湖南省高级人民法院于2014年12月18日作出(2014)湘高法民申字第348号民事裁定，指令本院再审。2015年4月17日，本院作出(2015)衡中法民二再终字第4号民事裁定，驳回雷振国的起诉。
又查明，本案在庭审期间，合议庭要求原告对其诉讼请求进行明确，原告要求被告补偿原告经济损失705万元。经济损失705万元的组成为按照拟补偿安置的房屋现有价值计算，一楼3900000元，二楼3150000元。合议庭在接下来的庭审及2015年4月8日两次向原告释明，原告要求被告继续履行合同的主张和其要求被告赔偿经济损失的诉讼请求相互矛盾，如不变更诉讼请求，其诉讼请求将可能无法得到支持。原告坚持不变更诉讼请求，原告称其要求履行合同，但因被告无法履行合同，原告才要求被告达到继续履行的一种状态，按拟补偿的商业用房的重置价格赔偿给原告并支付违约金的损失。
本院认为，本案的争议焦点是：一、周华爱与鸿源公司签订的《拆迁赔偿协议书》是否有效？二、周华爱对涉案房屋的土地是否有权处分？三、如果合同有效，周华爱的诉讼请求能否得到支持？针对上述争议焦点，本院作如下评述：
一、关于周华爱与鸿源公司签订的《拆迁赔偿协议书》是否有效的问题。本院认为，周华爱通过拍卖途径取得了湖南省衡阳汽车运输集团有限公司所有的位于衡阳市雁峰区雁城路120号权证号为衡国用（2001A）字第304229号土地，周华爱与鸿源公司签订的《拆迁赔偿协议书》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同合法有效。
二、关于周华爱对涉案土地上的房屋是否有权处分的问题。周华爱虽然没有取得涉案土地上房屋的所有权证，但从周华爱与衡阳汽车运输集团公司签订的《土地转让合同》和鸿源公司与周华爱签订的《拆迁赔偿协议书》均可以看出，周华爱取得的土地上有无产权证的房屋一栋，鸿源公司虽然主张该房屋不是周华爱的，但未提供任何证据证明。故周华爱虽没有办理房屋产权证，但其对于涉案土地上的房屋仍然享有占有、使用、收益、处分的权利。
三、关于如果合同有效，周华爱的诉讼请求能否得到支持的问题。周华爱与鸿源公司签订的《拆迁赔偿协议书》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同合法有效。双方协议签订后，周华爱将涉案的土地使用权证交给了鸿源公司，将房屋交给鸿源公司拆除，鸿源公司也就合同约定的土地将规划红线图办至鸿源公司名下，但未能履行合同义务，周华爱起诉要求鸿源公司公司履行合同。经法院两次释明后，周华爱对其诉讼请求明确为要求被告达到继续履行的一种状态，按拟补偿的商业用房的重置价格赔偿给原告并支付违约金的损失的诉讼请求能够成立。对于拟补偿的商业用房的重置价格，湖南易成房地产评估有限责任公司的评估价值为3954900元。
四、关于本案中违约主体是谁，违约金应如何计算的问题。周华爱依协议约定将房屋交给鸿源公司拆迁，鸿源公司在拆除房屋后却一直未按协议约定开工建设，鸿源公司的行为构成违约。鸿源公司辩称是因为其与项目原开发商的股东之间就项目归属发生纠纷，相关诉讼未判决之前，构成不可抗力。经查，鸿源公司与雷振国、衡阳市远大房地产开发有限公司的诉讼标的为衡阳市西站正街1-55号地块的土地使用权，该地块与周华爱所有的衡阳市蒸湘区雁城路106号的土地虽然相邻，但与本案是两个独立的法律关系，并不构成不可抗力。鸿源公司违约，应承担违约责任。违约责任除周依照协议约定，鸿源公司应在2012年10月15日前将赔偿给周华爱的新建房屋交付给周华爱使用，逾期未交，鸿源公司应从逾期之日起，按1000元/天违约金支付给周华爱，合计。故鸿源公司的违约金应从2012年10月16日起计算至判决生效之日止，按1000元/天支付给周华爱。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告衡阳鸿源房地产开发有限公司向原告支付3954900元；
二、被告衡阳鸿源房地产开发有限公司应从2012年10月16日起计算至判决生效之日止，按1000元/天支付违约金给原告周华爱，该款限在判决生效后十日内付清。
三、驳回原告周华爱的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事法诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费61150元，由被告衡阳鸿源房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 龙 巍
审 判 员 周隽斓
人民陪审员 王艳华
二〇一六年一月五日
书 记 员 唐宇翔
校对责任人：周隽斓 打印责任人：唐宇翔
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。