沈阳市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈铁西民二初字第01030号
原告辽宁夏森律师事务所，住所地辽宁省沈阳市铁西区建设东路**号爱都国际*座****室*****室。
负责人王英俊，男，1963年3月25日生，汉族，住址沈阳市和平区胜利南街*****号2-10-2，系该所主任。
委托代理人张丽，系辽宁夏森律师事务所律师。
被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号。
法定代表人应建仁，系该公司董事长。
被告沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司，住所地沈阳市铁西区北一中路19号。
法定代表人朱望生，系该公司董事长。
二被告共同委托代理人赵庆波，系辽宁仲达律师事务所律师。
二被告共同委托代理人杨帆，女，1981年1月20日生，汉族，住址沈阳市大东区小东路***号2-2-3。
原告辽宁夏森律师事务所诉被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司（以下简称“开发公司”）、沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司（以下简称“管理公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年5月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告辽宁夏森律师事务所负责人王英俊，二被告共同委托代理人赵庆波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年原告从被告处购买房屋，原告已支付全部房款，2014年9月30日被告向原告交付房屋，被告管理公司代被告开发公司向原告收取费用，要求原告交付2013年-2015年三年的物业管理费6，436.2元，电梯费864元，以及两年的采暖费5，654元，实际上原告的房屋始终没有开栓供暖，原告不得不交费，否则就不予交付房屋钥匙，原告无奈只得交纳，为维护原告合法权益故诉至法院，要求二被告退还原告未办理入住前的物业费4，290.8元，电梯费720元，采暖费5，654元。
被告开发公司辩称，第一，原告的诉讼请求与本公司无关。第二，原告并非原始交易关系的设立人，原告是通过合同权利义务概括转让的方式从王英俊处受让取得涉案房屋，原告应当承担原买卖关系项下的相应权利义务，此前购买人应承担的义务原告受让后应当承担。我公司于2012年12月25日与原购买人王英俊确立房屋买卖关系时就已告知房屋具备交付条件，应办理入住。其未办理，应按商品房买卖合同第十一条交接的规定向物业公司缴纳各项费用。
被告管理公司辩称，第一，原告的诉求内容法律上依据不充分，因为诉求的内容属于物业管理公司依据其物业管理职能所享有的独立民事权利，是其提供物业服务，所应该获得的相关收益。该项收益的权属及实施该项行为均与开发公司无关；第二，物业公司依据开发公司所发出的通知入住等相关行为证据以及相关当事人就该房屋与开发商之间建立买卖关系的相关事实，决定从何时收取相关费用。第三，原告并非原始交易关系的设立人，原告是通过合同权利义务概括转让的方式从王英俊处受让取得涉案房屋，原告应当承担原买卖关系项下的相应权利义务，此前购买人应承担的义务原告受让后应当承担。开发公司于2012年12月25日与原购买人王英俊确立房屋买卖关系时就已告知房屋具备交付条件，应办理入住。其未办理，应按商品房买卖合同第十一条交接的规定向物业公司缴纳各项费用。
经审理查明，2014年1月16日，原告与被告开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买其开发的座落于沈阳市铁西区景星北街18甲号1-22-3号商品房一套，房款581，048元，交付时间为2013年6月30日。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：违约责任由买受人承担，出卖人不承担违约责任；自合同约定交房日期起7日内，买受人未办理交付手续的，自合同约定交房日期起计收买受人各项费用（含物业费、采暖费等）。2014年9月30日原告交齐房款581，048元。2014年9月30日被告开发公司向王英俊发出准住通知单。同日，被告管理公司向原告收取了涉案房屋2013年物业费2，145.4元、电梯费288元，2014年物业费2，145.4元、电梯费288元以及2015年物业费，并代被告开发公司收取了2012-2013年度采暖费2，378元，2013-2014年度采暖费2，827元。该代收的采暖费已由被告开发公司支付给热力公司。
另查明，王英俊未以个人名义与被告开发公司订立过商品房买卖合同。被告开发公司自认王英俊最初认购时即2012年12月25日被告就告知其涉案房屋已具备交付条件，应办理入住，未另行通知原告。原告于2013年12月成立。
再查明，被告开发公司为证明涉案房屋原为王英俊个人购买，提供了2012年12月25日王英俊交首付款181，048元的收款收据。为证明涉案房屋后变更为原告购买，原告是对王英俊与被告商品房买卖合同关系的承继，提交了交款确认单及收款收据。
上述事实，有原、被告陈述，原告提供的商品房买卖合同交款收据、准住通知单、收费收据；被告提供收款收据、交款确认单等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，被告最终与原告签订了书面《商品房买卖合同》，建立了商品房买卖合同关系，并由原告交齐涉案房屋价款，双方订立的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，对双方均具有约束力，被告应当按照合同约定在商品房符合交付条件时书面通知被告办理交房手续，如因买受人原因未能按期交付的，违约责任由买受人承担，包括承担自合同约定交房日期起计收买受人各项费用（含物业费、采暖费等）。但，本案中被告于2014年9月30日向原告负责人发放入住通知书后原告随即于该日办理了入住手续，交纳了物业、采暖等费用，原告全面履行了合同义务，其应当承担入住之后的物业费、采暖费、电梯费。对于入住之前的物业费、采暖费、电梯费不应由原告承担，被告管理公司收取原告入住前的物业费、电梯费用没有法律依据，应当予以返还，具体返还费用如下：2013年物业费及2014年多收取的9个月物业费，共计3，753元；2013年电梯费及2014年多收取的9个月电梯费，共计504元。被告开发公司实际收取的原告入住前的采暖费没有法律依据，应当返还2012-2013年度、2013-2014年度两年的采暖费共计5，205元。
关于二被告辩称，原告并非原始交易关系的设立人，原告是通过合同权利义务概括转让的方式从王英俊处受让取得涉案房屋，原告应当承担原买卖关系项下的相应权利义务，此前购买人应承担的义务原告受让后应当继续承担，被告开发公司于2012年12月25日与原购买人王英俊确立房屋买卖关系时就已告知房屋具备交付条件，应办理入住，其未办理，就应按商品房买卖合同第十一条交接的规定向物业公司缴纳各项费用的问题，本院认为，权利义务概括性承受，须有原权利义务人对此明确的意思表示，但本案中被告既未提供证据证明原购买人同意权利义务概括性承受的相关证据，也未提供证据证明被告与原购买人对房屋交付作出的具体约定，故被告主张原告概括性承受取得涉案房屋并应承担房屋交付前费用的抗辩主张本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：
一、被告沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内向原告辽宁夏森律师事务所返还物业费3，753元、电梯费504元；
二、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告辽宁夏森律师事务所返还采暖费5，205元；
三、驳回原告、被告的其他的诉讼请求。
案件受理费67元，由二被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 鲁连涛
审 判 员 刘梅竹
人民陪审员 曹丽娜
二〇一五年十二月九日
书 记 员 贺天洋