广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）钦北民初字第1453号
原告王广辉，居民。
委托代理人劳英波，广西立辉律师事务所律师。
被告钦州市宏基房地产开发有限公司。住所地钦州市。
法定代表人冯本现，总经理。
委托代理人王世和，广西政大律师事务所律师；
委托代理人班霍，广西政大律师事务所律师。
原告王广辉与被告钦州市宏基房地产开发有限公司（以下简称宏基房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月26日受理后，依法由审判员曾繁积适用简易程序独任审判，分别于2014年11月12日、12月5日公开开庭进行了审理。原告王广辉的委托代理人劳英波，被告宏基房产公司的委托代理人王世和、班霍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王广辉诉称，2013年1月23日，其到被告售楼中心签订《商品房买卖合同》，向被告购买了由被告开发建设的宏基·御堤湾第5#2单元2002号房屋，总房价为609977元。原告依约向被告一次性付款。根据合同约定，被告本应与2013年12月30日前将房屋交给原告使用，但至今被告也没有交房给原告，违反了合同的约定。按照双方的合同约定，被告逾期交房的，被告应按日向原告支付已交房款的3.00?的违约金。截至2014年7月18日，被告共逾期交房200天，违约金共计36598元。原告为维护自己的合法利益，现向人民法院起诉，请求判决被告向原告支付违约金36598元（暂从2013年12月31日计至2014年7月18日，以后按日万分之三计至被告交房止）。庭审时变更逾期交房违约金计算时间从2013年12月31日计至起诉前一日止，以后的另行处理）。
原告为其诉讼主张，在举证期限内向本院提交以下证据：
1、原告身份证，证明原告的身份情况，为适格主体；2、电脑咨询单，正是被告工商登记注册情况，是适格的诉讼主体；3、商品房买卖合同，证实原、被告存在商品房买卖合同关系以及关于逾期交房的相关约定；4、收据，证实原告向被告支付清全部房款的事实；5、建设项目答复通知书，正式被搞开发建设的商品房未通过竣工验收。
被告宏基房产公司辩称，一、被告出售的宏基·御堤湾5#、7#楼经过相关单位验收合格，符合交房条件。1、被告出售的宏基·御堤湾5#、7#楼经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位共同进行验收，结论为工程质量验收合格。钦州市公安消防支队对被告出售的宏基·御堤湾3-7#楼主楼、1-8#楼地下室进行消防验收，结论为合格，符合交房条件。2、原告主张以取得工程竣工验收备案表作为交房条件依法不应支持，被告开发的项目分多期建设，原告属于第一期业主，项目相应配套不可能一期工程被完成，原告主张以取得工程竣工验收备案表作为交房条件，既不现实也无必要。二、根据原、被告于2013年1月23日签订的《商品房买卖合同》约定，被告于2013年12月30日前将房屋交付给原告使用；同时亦在合同附件四中第8条第2款、第3款、第4款约定，被告可根据以下事实予以延期交房：1、从2013年1月23日起至2013年12月30日止，根据钦州市气象科技服务中心出具的证明及监理方提供的现场监理工程日志进行统计，因天气、停电、停水等原因导致被告一共停工了58.5天（其中雨天55天，停电2.5天，停水1天）。2、被告按照钦州市住房和城乡建设委员会文件（钦州市建管（2013）103号）关于印发2013年高考期间建设施工噪声管理工作方案的通知，在2013年高考期间（即6月4日至6月8日止），一共停工5天。3、在施工过程中，钦州市住房和城乡建设委员会批准了被告变更规划、设计导致工程延长了15天。4因政府市政道路河滨东路没有按时竣工，客观上也给被告的工程项目施工造成了一定影响，延误了工期20天。被告可根据《商品房买卖合同》延期交房共计98.5天。三、2014年4月26日应视为被告交房的时间。被告于2014年4月15日在钦州日报上登载了宏基·御堤湾5号楼、7号楼交房公告，公告被告定于2014年4月26日交房给原告，而且被告于2014年4月17日通过邮政快递向原告送达入伙通知书。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四中补充协议15条第3款约定，2014年4月26日应视为被告的交房日。即被告于2014年4月26日已履行了交房义务，原告诉请的延期交房的时间应截止至2014年4月26日止。综上所述，原告所诉请的延期交房的时间应算至2014年4月26日止，即从2013年12月31日起至2014年4月26日为止，一共是117天，按合同约定被告可以顺延98.5天，扣除后，被告实际延期天数为18.5天。原告王广辉诉请被告支付逾期交房的违约金36598元与事实不符。
被告宏基房产公司为其辩驳主张向本院提供以下证据：
1、建设工程质量、竣工验收意见书、建设工程消防验收意见书，证明被告出卖的房屋已复核交房条件；2、公告、国内特快专递邮件详情单，证明被告通知原告于2014年4月26日交房；3、钦州市气象科技服务中心证明，证明被告因雨天导致延期交房；4、监理日志，证明被告因雨天等原因导致延期交房；5、钦州市住房和城市建设委员会的文件，证明在2013年高考期间（即2013年6月4日至6月8日止）一共暂停施工5天，导致被告延期交房；6、钦州市开发投资集团有限公司（钦投函（2014）179号复函），证明因政府市政道路河滨东路没有按时竣工，导致被告延期交房20天；7、关于申请局部修改宏基·御堤湾项目单体建施方案的报告、图纸一套，证明钦州市住房和城市建设委员会批准被告变更建设规划，被告可延期交房15天。
本案证据经过开庭质证，本院认证如下：
被告宏基房产公司对原告提供的证据1、2、3、4三性没有异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据5有异议，认为证据5原告没有提交原件，对其真实性不予认可，不能作为定案依据。本院认为，证据5没有原件核对，不予认定。
原告对被告提供的证据1关联性有异议，认为无法证明被告出售的房屋具备交房条件，被告没有取得竣工验收备案表，双方约定交房日期为2013年12月30日，证据1是2014年5月30日取得，已经超过了交房时间，证据上的监理单位、发包单位、设计单位、施工单位均是被告聘请的，与被告有利害关系。本院认为，对证据1的真实性予以认定；原告对证据2的真实性没有异议，但认为原告并没有看到公告，也没有收到该快递，原告在诉讼阶段知悉被告要交房，但由于被告没有取得竣工验收备案表，被告不具备交房条件，原告刊登公告的时间早于工程竣工验收时间，不具备合法性。本院认为被告的证据2能够证实被告通知原告交房，对其真实性可以认定。原告对证据3的真实性没有异议，对证明内容有异议，根据合同约定因天气原因，经监理方认可后，需要被告在交房前15天内通知原告认可后才能作为逾期交房的依据，证据3不能成为被告逾期交房的依据。本院认为证据3是钦州市气象部门出具的证明，原告对其真实性也没有意见，本院确认证据3的真实性；原告对证据4的真实性、合法性和关联性都有异议，认为监理日志仅有记录人签字，没有监理公司公章或者签字人的身份信息等予以佐证，无法确认其真实性，下雨天有多种类型，只有在大雨、中雨造成窝工才能因雨天逾期交房，根据合同约定，被告需要书面告知原告，被告没有履行告知义务，不能成为其延期交房的依据。本院认为，证据4监理日志的记录人是陈秀朝，本院依职权查证陈秀朝确实为监理公司委派到宏基·御堤湾项目的监理员，本院确认其真实性；原告对证据5真实性没有异议，但认为高考时间为6月7日、8日，停工时间应该为2天，而非5天。本院对证据5的真实性予以认定；原告对证据6真实性没有异议，对证明内容有异议，认为在时间上并不能证明该道路延期竣工阻挠被告施工，该证据无法证明道路修筑妨碍被告施工造成延期，不能成为作为原告延期交房的证据，本院认为，证据6的真实性可以认定，但不足以证实2013年12月30日前该道路延期竣工阻挠了被告施工，原告的质证理由成立，该证据不能成为被告延期交房的依据；原告对证据7中关于申请局部修改宏基·御堤湾项目单体建施方案的报告、图纸真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为不能作为被告延期交房的依据。本院认为，证据7没有其他证据佐证，不足以证明其设计变更获得了规划部门的批准，对被告的证明目的不予采信。
本院依职权调查的证据：
1、陈秀朝的调查笔录、2、陈治海的调查笔录。原告认为调查笔录还不足以证实记录人是监理部门的员工；被告对调查笔录没有异议。本院认为，上述调查笔录与被告提供的证据4具有关联性，能互相印证，本院予以确认陈秀朝系广西建业中天工程咨询有限公司派到宏基·御堤湾的工程监理员。
综合全案证据，本院确认本案法律事实如下：
2013年1月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的宏基·御堤湾5栋2单元2002号房，房屋总价款609977元，原告依约一次性向被告付清了购房款。合同第八条约定了交付期限，即出卖方应当在2013年12月30日将房屋交付原告使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且在出卖人发生之日起60日内告知买受人的；2、合同附件四补充协议约定非出卖人原因但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、封路、停水、停电、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因通知停工或其他政府行为导致工期延误的；3、因天气下雨及其他出卖人无法控制的，经由经理方认可的非正常因素；4、在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致工期延长的；以上因素出卖人应在本合同约定交付日期前15日及实际交房之日分别将结果以书面形式告知买受人。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，逾期不超过180日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过180日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。2014年4月15日，被告在钦州日报刊登了宏基·御堤湾的交房公告，并于2014年4月17日将入伙通知书以邮政专递的方式邮寄给了原告，原告于2014年4月18日签收了快递，但没有与被告办理接收房屋手续。2014年5月30日被告开发建设的宏基·御堤湾项目经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位共同验收合格，2014年9月9日钦州市公安消防支队出具了消防验收合格的意见书。
另查明，被告至今暂未取得涉案房屋的《工程竣工验收备案表》。
根据被告提交的钦州市气象证明和监理日志，因天气等因素影响施工的天数为9天，即2013年5月25日，2013年5月26日、2013年7月2日、2013年7月8日、2013年7月9日、2013年8月3日、2013年8月20日，2013年9月4日、2013年11月11日。因高考停工的时间为5天，即2013年6月4日至2013年6月8日，以上累计14天。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应切实认真履行合同义务。本案的争议焦点在于涉案房屋是否符合交付条件。商品房的交付，应同时满足约定的与法定的交付条件。原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定开发商交房时必须取得建设工程竣工验收备案表，同时，依据《城市房地产管理法》第第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可见，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件，但本案中由于双方通过合同约定商品房交付时需要取得建设工程竣工验收备案表，故被告取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》应作为房屋交付的条件。根据合同第八条的约定，出卖人应于2013年12月30日前将取得工程竣工验收备案表并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但被告未能在上述交房期限内向原告交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。由于被告尚未取得建设工程竣工验收备案表，房屋并不具备双方约定的交付条件。被告虽然于2014年4月15日发出公告和原告已于4月18日签收到被告入伙通知书通知，依据该合同附件四的约定，被告公司可在《钦州日报》公告、邮寄、书面签收的形式通知原告交房，但被告公司开发建设的房屋于2014年5月30日才经验收合格。因此，在工程经验收合格前的交房通知不符合合同约定和法律规定，故被告主张其交房日为2014年4月26日没有事实依据，本院不予采信。原告按约支付了房款，但被告没有在约定的时间交付房屋，原告以该房屋尚未符合双方约定的交房条件为由，拒绝在交房验收确认表上签字。因此，依照双方签订的合同约定，被告应该承担逾期交房的违约责任，原告在庭审中变更逾期交房违约金计算时间从2013年12月31日至起诉之日即2014年8月25日（期间共238天）止，以后另行处理，应予以允许，但应扣减期间根据双方合同约定的因天气、停电、停水、高考等因素导致的工期延误14天，扣减后被告仍实际逾期交房224天违约金。被告主张因天气、停水、停电、变更规划、设计变更、政府市政道路河滨东路没有按时竣工影响项目施工造成工期延误但没有经建设规划部门批复或有政府相关部门的批文，所提供证据不足以证实其辩解，本院不予采纳。根据合同第9条的规定，被告逾期交房超过180天，应当按照已付房款每日万分之三计算违约金，因此，被告应支付给原告逾期交房违约金40990元（609977元×万分之三×224天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告钦州市宏基房地产开发有限公司向原告王广辉支付2013年12月31日至2014年8月25日期间的逾期交房违约金40990元。
案件受理费714元，减半收取357元，由被告钦州市宏基房地产开发有限公司承担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
审判员 曾繁积
二〇一四年十二月十八日
书记员 龚雪玲
附：适用法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。