湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邵中民一终字第783号
上诉人（原审被告）王吉松。
上诉人（原审被告）孙叶红。
被上诉人（原审原告）郭美财。
委托代理人杨子固，湖南志涛律师事务所律师。
上诉人王吉松、孙叶红因与被上诉人郭美财房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省隆回县人民法院于二○一四年九月四日作出的（2014）隆民一初字第1096号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人王吉松、孙叶红，被上诉人郭美财及其委托代理人杨子固到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2005年8月15日，王吉松、孙叶红将位坐落于隆回县的砖混结构两层房屋一座转让给郭美财，双方在本案讼争房屋四邻黄某某、刘某甲、周某某等人在场见证的情况下，由郭某某执笔书写了《房屋买卖契约》，约定“王吉松夫妇已建新房，旧房闲置自愿将坐落在桃洪镇、红砖水泥结构两层旧房一栋…出卖给郭财美…”，契约同时约定了房屋面积、四邻相抵、转让价格为144800元以及由郭美财承担办理相关产权变更手续的费用等相关事宜。2005年9月19日，郭美财依约缴清房屋价款，王吉松、孙叶红向郭美财出具房款收条并交付房屋，郭美财于2005年10月份对所购买的房屋进行了装修并加建了第三层，隆回县城建部门对郭美财进行了行政处罚，2005年农历年底郭美财全家迁居该房屋居住至今。2014年他人有意向购买房屋，因郭美财购买房屋时没有办理房屋产权过户手续，郭美财要求王吉松、孙叶红协助其办理相关手续，双方于2014年8月6日进行协商，王吉松、孙叶红提出其将房屋转让给郭美财之前，已将房屋进行了抵押，并偿还了因房屋抵押所欠的贷款，要求郭美财支付200000元，才同意协助办理房屋过户手续，郭美财不允，遂诉至法院。
原审法院另查明，王吉松、孙叶红原系夫妻，1988年1月15日办理结婚登记，1996年11月11日生育女孩王某某。孙叶红于1998年起诉要求与王吉松离婚，在法院主持调解下，双方协议离婚，并自愿将本案讼争房屋赠与婚生小孩王某某所有，但迄今未办理该房屋过户登记手续。本案讼争房屋于2000年6月办理了国有土地使用权证、1997年4月10日办理了房屋所有权证，登记所有人为王吉松。1997年7月2日王吉松、孙叶红为刘某某向原隆回县住房资金管理部借款提供担保，将本案讼争房屋抵押给隆回县工商银行及原隆回县住房资金管理部，并办理了房地产抵押备案手续，因刘某某未能及时偿还贷款，作为原隆回县住房资金管理部的接管部门隆回县房地产开发公司将刘某某及王吉松、孙叶红起诉至法院，隆回县人民法院以（2000）隆民初第900号民事判决书，判决刘某某偿还隆回县房地产开发公司贷款本金50000元及相应利息，并由王吉松、孙叶红对该50000元借款本息承担连带清偿责任，各方当事人于2009年9月20日通过执行和解结案。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案双方争议的焦点是：1、郭美财与王吉松、孙叶红签订的房屋买卖契约是否有效；2、郭美财的诉讼请求能否得到支持。
关于双方签订的房屋买卖契约是否有效的问题。王吉松、孙叶红在将本案讼争房屋转让给郭美财之前，赠与给其未成年小孩王某某，但未办理房屋产权变更登记等相关手续，房屋登记所有人仍为王吉松。《中华人民共和国合同法》第一百八十七条规定：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续”。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第128条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续”。故王吉松、孙叶红将房屋赠与给其女儿王某某，未办理房屋过户登记手续且王某某未实际占有、使用该房屋，其赠与行为未发生法律效力。《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”。王吉松、孙叶红将本案讼争房屋赠与给其女儿王某某后，并未将房屋交由王某某占有、使用，而是将房屋转让给郭美财，王吉松、孙叶红的行为应当视为撤销对其女儿王某某房屋的赠与。王吉松、孙叶红已建新房，旧房闲置，自愿将房屋转让给郭美财，双方签订了房屋买卖契约，郭美财支付了购房款后，其全家人迄今为止实际占有、使用房屋十余年。故郭美财与王吉松、孙叶红签订的房屋买卖契约是双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。王吉松、孙叶红提出要办理房产过户手续必须由郭美财清偿其所欠的抵押贷款，并要求郭美财支付其200000元，因其提供的证据不能证明其与郭美财签订房屋买卖契约时明确向郭美财提出如办理房产过户手续必须由郭美财清偿其所欠的抵押贷款、且郭美财同意清偿抵押贷款的相关事实，王吉松、孙叶红的主张没有事实依据，不予采纳。王吉松、孙叶红提出其在签订买卖契约时将所卖房屋存有抵押的相关情况告知了郭美财，但并没有通知抵押权人，故双方之间房屋转让行为无效。王吉松、孙叶红在与郭美财签订房屋买卖契约之前为讼争房屋办理了房地产抵押备案手续，其后又清偿了抵押贷款，抵押权于2009年9月20日业已消灭。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的。如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。该规定虽没有提及抵押物转让行为的效力问题，但从其内容看，抵押人转让办理了抵押登记的抵押物，虽未通知抵押权人或告知受让人，但转让行仍然有效。不过该解释为平衡抵押人、抵押权人和受让人三者之间的利益，赋予抵押权人追及权和受让人涤除权。具体而言，是为促进物的流通，抵押人有权处分其抵押物以行使财产权，抵押权人在债权未得到清偿时可以直接对转让后的抵押物行使抵押权，即要求抵押人将转让抵押物所得的价款用于提前清偿所担保的债权。受让人也可以代替债务人清偿全部债务，通过消灭债权来消灭抵押权的方法涤除抵押权，以实现其购买抵押物的目的。由于王吉松、孙叶红已清偿了抵押贷款，抵押权人的抵押权业已消灭，王吉松、孙叶红再以此来抗辩于法无据。故双方签订的房屋买卖契约不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应当受法律保护。
关于郭美财的诉讼请求能否得到支持的问题。合同当事人行使权利，履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案双方达成房屋买卖协议，郭美财按协议履行了给付房款的义务，王吉松、孙叶红将房屋交付给买受人占有、使用，房屋买卖合同成立。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。王吉松、孙叶红协助郭美财办理房产过户登记的相关手续，是该合同的附随义务，故对郭美财请求王吉松、孙叶红协助其将桃洪镇的《土地使用权证》和《房屋所有权证》的权利人变更到其名下的诉讼请求予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百八十六条、第一百八十七条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第128条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十七条第一款之规定，判决：被告王吉松、孙叶红在判决生效后七日内协助原告郭美财办理国有土地使用权证房屋的产权变更登记手续，即将原权利登记人王吉松变更为郭美财。
王吉松、孙叶红上诉称，本案双方签订房屋买卖契约前，王吉松、孙叶红已经明确告知郭美财该房屋已经抵押的事实，并且双方约定由买方承担办理产权变更手续的费用。王吉松、孙叶红协议离婚时，其女儿王某某尚未成年，没有任何生活来源，双方将该房屋赠与王某某属于道德义务范围，且该种处分行为经过人民法院制作民事调解书确认，具有法律效力。民事调解书生效后，王吉松、孙叶红没有行使撤销权，即使要撤销也必须依据相关法律规定申请再审之后由法院撤销生效的民事调解书。王吉松为其个人生意资金周转，威逼监护人孙叶红同意出售已经赠与王某某的房屋，违反了《中华人民共和国民法通则》第十八条有关监护人除为被监护人利益外不得处理被监护人财产的强制性规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当确认为无效合同。请求二审法院撤销原判，改判驳回郭美财的全部诉讼请求。
郭美财答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院认定的一致，对原判认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案各方当事人争议的焦点是上诉人王吉松、孙叶红与被上诉人郭美财签订的房屋买卖契约是否有效，王吉松、孙叶红是否应当协助郭美财办理房屋产权变更登记手续。王吉松、孙叶红于1997年以本案讼争的房屋为他人的债务提供担保，并办理了抵押登记，其于2005年在房屋抵押权尚未消灭的情况下虽有妨碍债权实现的可能，但债权人并未就该房屋买卖协议的效力提出异议，且2009年王吉松、孙叶红通过与债权人执行和解结案并解除了房屋的抵押，王吉松、孙叶红再以签订房屋买卖契约时房屋存在抵押为由主张合同无效的理由不能成立，本院不予支持。虽然王吉松、孙叶红于1998年离婚时约定将夫妻共有的房屋赠与其婚生女儿王某某，但并未办理房屋产权变更登记，王某某并未实际取得该讼争房屋的所有权。2005年王吉松、孙叶红与郭美财经过充分协商达成房屋买卖协议，双方签订了房屋买卖契约，郭美财按照房屋买卖契约的约定履行了全部购房款的支付义务，王吉松、孙叶红将房屋交付给郭美财，郭美财已实际占有、使用该房屋近十年，王吉松、孙叶红以其实际行为撤销了对其女儿王某某的赠与，王吉松、孙叶红再以房屋买卖契约损害王某某的合法权益为由主张房屋买卖契约无效的理由也不能成立，本院不予支持。虽然按照房屋买卖契约的约定，郭美财自行承担办理产权变更的费用，并未对王吉松、孙叶红是否应当协助郭美财办理产权变更登记手续作明确约定，但从双方当事人签订房屋买卖契约的合同目的来看，郭美财的合同目的是取得该房屋的所有权，而取得房屋的所有权就必须办理产权变更登记，故出卖人王吉松、孙叶红有义务协助买受人郭美财办理产权变更登记手续，原审法院判决王吉松、孙叶红履行协助义务并无不当，王吉松、孙叶红就此提出的上诉理由也不能成立，本院亦不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费80元，由上诉人王吉松、孙叶红共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗俊辉
审 判 员 颜锦霞
代理审判员 彭国强
二〇一四年十二月一日
代理书记员 刘毓娴
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……