昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西法民初字第286号
原告：任安梅，女，汉族，1987年4月19日生。
委托代理人：范培红、周逸潇，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
被告：沙宇飞，男，白族，1973年12月26日生。
委托代理人：李晓泉、薛亚妮，云南星源律师事务所律师，特别授权代理。
第三人：呈贡俊发伟业房地产有限公司
组织机构代码：56621661-X
法定代表人：赵彬
住所：呈贡县龙城镇环城北路1号
委托代理人：王蕊，女，汉族，1988年1月22日出生，系该公司员工，特别授权代理。
原告任安梅诉被告沙宇飞债权债务概括转移合同纠纷一案，本院于2013年12月16日受理后，依法适用简易程序于2014年1月14日公开开庭进行了审理并于同年3月6日进行了补充质证。后本案由简易程序转为普通程序，本院依职权追加呈贡俊发伟业房地产有限公司作为第三人参加诉讼，并于2014年5月9日公开开庭进行了审理。原告任安梅的委托代理人范培红、周逸潇，被告沙宇飞及其委托代理人李晓泉均到庭参加了第一次庭审；原告任安梅的委托代理人周逸潇、被告沙宇飞的委托代理人李晓泉均到庭参加了补充质证；原告任安梅及其委托代理人范培红、周逸潇，被告沙宇飞及其委托代理人薛亚妮均到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年1月15日，原、被告签订了《期房（认购权）转让协议书》，约定由被告将昆明市呈贡新区政法小区的购房权转让给原告，转让费为45000元。当日，原告向被告支付了转让费。同年7月17日，原告为被告垫付了认购资格确认金250000元。2013年11月22日，原告应被告之约到第三人处签订购房协议，原告已经准备了剩余全额购房款，但由于被告限购、没有购房资格，致使合同未能如期签订。同时，第三人发出公告告知该项目不得更名、转让。原告认为被告和第三人隐瞒被告限购事实的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益特诉至人民法院请求依法判令：1．解除原、被告于2012年1月15日签订的《期房（认购权）转让协议书》；2.由被告返还原告认购资格确认金250000元，并支付该款自2012年7月17日起至款项实际付清之日按银行同期贷款利率计算的利息（截止2013年7月17日的利息为15375元）；3.由被告返还原告购房名额指标转让费45000元，并支付该款自2012年1月15日起至款项实际付清之日按银行同期贷款利率计算的利息（截止2013年10月15日的利息为2767.50元）；4.由被告支付原告违约金100000元；5.由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：根据原、被告签订的协议书约定，被告严格按照该约定履行，不存在违约行为，不应当退还原告转让费。请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人述称：原、被告之间的交易与其无关，涉案楼盘其已经对外公开发布公告通知不可以更名转让。
原告为支持其诉讼请求向本院提交了下列证据：
1.2012年1月15日《期房（认购权）转让协议书》、《收条》各一份、2012年7月17日《收据》两张。证明原、被告签订协议书，约定被告将昆明市呈贡新区政法小区的购房权转让给原告，转让费为45000元；证明双方约定若被告违约应向原告支付违约金1000000元；证明原告向被告支付了45000元的转让费；证明原告为被告垫付认购资格确认金合计250000元。
被告对《期房（认购权）转让协议书》、《收条》的真实性无异议；对两张《收条》的真实性无法确定，是原告交纳的认购资格确认金，但被告从未让原告为被告垫付认购资格确认金。
第三人认为该组证据与其无关，但认可两张《收据》确实是其出具。
2.2013年11月《公告》、原、被告短信截屏照片各一份。证明第三人已经明确公告原告认购的房屋不得更名、转让；证明因被告限购的原因，原告无法与第三人签订购房协议。
被告对《公告》的真实性不予认可；对短信截屏照片的真实性无异议，但不认可原告的证明目的。
第三人对《公告》的真实性无异议，认可该《公告》确实是其发出；认为短信截屏照片与其无关。
3.《认购手册》、《认购须知》各一份。证明被告属于限购人员，且原告认购的房屋名额不能转让、更名。
被告对该组证据的真实性均无异议，但不认可原告的待证观点。被告认为原、被告对于不能更名的情形在协议书中已经做了明确约定，即便原告认购的房屋不能更名双方也能按照协议书约定履行，故被告不存在违约行为。
第三人对该组证据的真实性无异议。
经原告申请，证人徐新城出庭作证。
证人徐新城当庭陈述原、被告是通过其所在中介公司签订的《期房（认购权）转让协议书》；250000元认购资格确认金是谁交纳的证人不清楚；2013年11月的《公告》是被告亲自交给原告的；签订房屋购销合同当天，因为被告限购只能与第三人签订框架协议，原告认为风险太大未与第三人签订框架协议。
原告欲以证人证言证明因被告属于限购人员，双方的协议书无法履行，被告存在违约行为。
被告对证人所述签订《期房（认购权）转让协议书》的过程无异议，对其他证人证言不予认可。被告认为证人的其他证言无法证明因为被告限购而导致整个购房权的消灭。
被告针对其答辩观点向本院提交了下列证据：
1.被告身份证。证明被告的主体身份。
原告对该证据的真实性无异议。
第三人对该证据的真实性无异议。
2.《期房（认购权）转让协议书》一份。证明原、被告约定由原告购买被告单位的期房认购权，并且双方对权利、义务做了明确约定。
原告对该证据的真实性无异议。
第三人认为该证据与其无关。
3.《通知收到证明》一份。证明被告已经按照协议书的约定将自己名下的购房权交给了原告。
原告对该证据的真实性无异议，但不认可被告的待证观点。
第三人认为该证据与其无关。
4.《时代俊园一期商品房购销确认书（一）（认购人联）》两份。证明被告已经按照约定通知原告，原告全程参与了选号、选房。
原告对该证据的真实性无异议，但不认可被告的待证观点。
第三人对该证据的真实性无异议。
5.《金盾俊园收款确认单》一份。证明原告在完成选号、选房的基础上同时选定了车位号，第三人开具了缴款确认单。
原告对该证据的真实性不予认可，但对该确认单上载明的购房款、车位款和配套费均无异议。
第三人对该证据的真实性不予认可，认为没有加盖第三人公章。
6.《关于金盾俊园购房人员缴款的通知》一份。证明被告已经将购房权转让给原告，但原告未在规定的时间内交款，第三人为此专门发出了催缴通知。
原告对该证据的真实性无异议，但不认可被告的待证观点。
第三人对该证据的真实性无异议。
7.短信内容截屏一份。证明被告已经通知原告最后的交款时间。
原告对该证据真实性、合法性、关联性均予以认可，被告确实通知过原告，后原告回复了一条短信给被告。但至今被告都不能与第三人签订购房协议、也不能更名。
第三人认为该证据与其无关。
8.《证明》一份。证明被告拥有购房资格。
原告对该证据的真实性不予认可，认为被告单位无法证明被告是否具有购房资格。
第三人认为该证据与其无关。
9.房屋产权摘抄表一份。证明现在被告名下只有一套房屋，被告并不受限购政策影响、被告具有购房资格。
原告对该证据真实性、合法性、关联性均无异议，但对被告的证明目的不予认可。
第三人认为该证据与其无关。
10.2014年2月20日推进会议精神一份。证明根据第三人的通知，涉案购房合同继续有效；根据该会议第二条的规定购房方可以在2014年3月20日前交纳剩余的购房款，逾期将按照放弃购买处理。
原告对该证据的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的不认可。原告认为庭审中被告本人已经认可其是限购人员、无法签订购销合同，该会议精神中重点内容是公积金的政策变动、交款通知及建设进度，会议内容并未证明被告的待证观点。该会议内容并未明确指出被告具有购房资格，故该证据与本案无关。
第三人认为该证据与其无关。
第三人针对其述称向本院提交2013年11月《公告》一份。证明该公司已经明确公告原告认购的房屋不得更名、转让。
原告对该证据的真实性无异议。
被告对该证据的真实性无异议，但被告认为原、被告签订的《期房（认购权）转让协议书》中已经明确约定了涉案房屋不得转让、更名的处理情形。
本院认为：原告提交的证据1中的《期房（认购权）转让协议书》、《收条》、被告提交的证据2、3与第三人无关，经原、被告质证对真实性无异议，本院均予以认定。原告提交的证据1中的两张《收据》、证据2中的《公告》、证据3、被告提交的证据4、证据6均系第三人出具，经第三人质证对真实性均无异议，本院均予以认定。第三人提交的证据经原、被告质证均无异议，本院予以认定。被告提交的证据1经原告、第三人质证对真实性无异议，本院予以认定。被告提交的证据8、9、10，虽原告与第三人对真实性、关联性不予认可，但原告及第三人并未提交证据予以反驳，本院均予以认定。至于原告提交的证据2中的短信截屏照片及被告提交的证据7，该两份证据系原、被告在交易过程中的沟通内容，至于终究哪方存在违约行为应以本院查明的事实为准。故对上述两份证据本院不单独进行认定。至于被告提交的证据5，经原告及第三人质证均不认可，本院不予认定。至于证人证言，仅能证明原、被告签订《期房（认购权）转让协议书》的过程，对此本院在事实部分予以确认；其他证言无法考证，本院不予确认。在第一次庭审中，被告认可原告以其名义向第三人交纳认购资格确认金的事实，但第二次庭审中被告改口称其不清楚谁交纳的上述认购金。对被告前后矛盾的说法，被告未做出合理解释，本院对被告第二次开庭的陈述不予采信。结合原、被告签订的《期房（认购权）转让协议书》，加之原告持有两张《收据》的原件，本院对原告以被告名义向第三人交纳认购资格确认金250000元的事实在事实部分予以确认。
经审理，本院确认如下事实：
2012年1月15日，通过昆明轶海房地产经纪有限公司呈贡分公司的居间服务，原、被告签订《期房（认购权）转让协议书》。双方约定由被告将其享有的昆明市呈贡新区政法小区的购房权以45000元的价格转让给原告；被告有权要求原告垫付认购房屋的购房意向金；被告保证在签订该协议之日起其不再享有该房屋及源于该房屋的任何权益，届时必须协助原告办理房屋的选房、交款、更名、过户等必须的购房手续（被告单位允许办理更名时或落成共有人等手续，被告必须无条件配合原告办理相关手续且不得收取任何费用）；被告在收到有关部门关于办理此套房屋后续认房、选房等相关通知应及时通知原告，若不通知给原告造成损失的由被告承担责任；原告在向被告付清45000元转让费和选房意向金后，拥有以被告名义选购房屋以及获得房屋所附带车位、车库等附属设施的权利，并获得对该房屋的处分、使用、转让等相关权利；原告有义务一次性全额支付所选房屋的购房款及届时更名、过户等手续的相关费用，不能以被告的名义办理银行按揭手续；对于届时选房规则、以被告名义排名条件所选定的实际房屋，原告必须无条件接收。此协议签订后，若被告不履行相关条款的视为违约，被告除退还转让费外还需支付违约金1000000元；若原告不履行相关条款的视为违约，被告无需退还转让费；在房屋选房、更名、过户等手续中，由于原告原因（如不能按时交清房款及与该房屋相关费用等）造成房屋不能顺利选购、更名、过户等手续，视为原告违约，被告不承担责任且不退还转让费。原、被告还在该协议书中补充约定：若日后在政策允许的情况下，该房在签购销合同时能更名到原告名下，付款方式由原告决定按揭或一次性购买该房屋；若日后更名不成功，被告保证将原告落为共有人（原告必须具备贷款资格），以共有人的名义贷款，被告必须无条件配合原告办理相关手续、不得收取任何费用。当日，被告向原告收取了转让费45000元。同年7月17日，原告以被告的名义向第三人支付认购资格确认金车位50000元、住宅200000元，合计250000元。
后原告接被告通知于2013年10月14日、15日至昆明鑫安会务中心进行选房，并带齐认购须知所需文件（附收到认购手册、认购须知），具体时间为2013年10月15日上午9时至12时。涉案期房《认购手册》明确载明该项目为搬迁配套房屋，不得更名、转让。2013年10月15日，原告收到被告交给的《时代俊园一期商品房购销确认书（一）（认购人联）》第3802号原件，通知原告涉案期房确已认购并于10月22日选房。同年10月22日，原告收到被告交给的《时代俊园一期商品房购销确认书（一）（认购人联）》第7401号原件，通知原告涉案期房房号为时代俊园A1-1栋-1单元-1604号、车位号为A1-B132、建筑面积为140.62平方米并于2013年11月22日签订《商品房购销合同》及办理购房按揭相关手续，同时交纳购房应付款。同年11月，第三人发布《公告》，通知所有认购人涉案认购房屋不得更名、转让。同年12月9日，第三人发布《关于金盾俊园购房人员交款通知》，明确涉案期房从2013年10月12日开始办理交款及签约手续，并通知被告单位截止当日有部分人员并未按照规定的时间交纳剩余购房款，为保证工程的顺利进行请被告单位督促未交款的人员于2013年12月20日前到规定的地点交款，逾期将视为放弃购房资格。被告名列该通知明确的《未交款人员名单》中。同年12月16日，原告将被告就本案诉至本院。庭审中，第三人陈述涉案期房选房过程已经全部结束、无法再继续认购。
2014年1月8日，被告单位出具《证明》，证明被告具有涉案期房的购房资格。同年2月20日，被告单位传达《2014年2月18日市局呈贡住房项目推进会会议精神》，通知该单位职工交款时间以地产公司通知为准，请接到通知的职工于2014年3月30日前办理交款手续，逾期将按照放弃购买处理。
另查明，昆明市住房和城乡建设局文件昆建通（2011）47号昆明市住房和城乡建设局《关于印发落实我市商品房限购政策工作实施细则的通知》规定，对已拥有2套住房及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在昆明市主城区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发区、度假区、下同）向其销售住房；各房地产开发企业、代理销售的房地产经纪机构在购房人签订商品住房买卖合同前，应履行对购房人限购政策告知和购房资格审查义务；对符合限购政策的，各房地产开发企业、代理销售的房地产经纪机构可进行网上签约及合同备案，不符合购房条件的不得进行网上签约及合同备案。同时，截止2014年1月24日，被告名下仅有一套房产。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案争议的焦点在于被告是否具有购房资格？原、被告签订的《期房（认购权）转让协议书》是否应当解除？
第一，原告认为被告属于限购人员，根据现行的国家政策不具有购房资格，从而导致原告无法与第三人签订购房协议；被告认为其名下只有一套房产、其不属于限购人员，是原告未按照规定的时间向第三人交款致使原告未能与第三人签订房购房协议。本院认为，虽然庭审中被告陈述其属于限购人员，但结合本院查明的事实，被告名下确实只有一套房产，则原告的上述主张不能成立。本案中，涉案《期房（认购权）转让协议书》的内容并不违反我国法律的禁止性规定，从该协议书的内容看，原告通过该份协议书向被告支付转让费45000元，从而取得了与第三人签订购房协议的权利，进而原告能够行使该购房协议下的权利并承担相应的义务。换句话说，原告通过向被告购买认购权的形式，取得了原来被告享有的与第三人签订购房协议的权利、以及该购房协议下被告享有的权利并承担相应的义务。原、被告在《期房（认购权）转让协议书》中已经对涉案期房不能更名的处理情形做了明确约定，可见双方在签订协议时已经对涉案期房在认购过程中可能存在的潜在风险进行了预见。同时，从原告出具的《通知收到证明》内容来看，原告至迟在2013年10月14日以前就已经收到了被告转交的《认购手册》和《认购须知》。结合《认购手册》载明的内容，原告对涉案期房不得更名、转让的情形是明知的。后第三人于2013年11月以发布《公告》的形式再次通知广大认购人涉案期房为搬迁配套住宅，不得更名、转让。结合本案庭审的情况，原告对该《公告》的内容亦是明知的。再根据第三人出具《关于金盾俊园购房人员交款通知》，该通知已经明确涉案期房从2013年10月12日开始办理交款及签约手续，截止2013年12月9日被告名列未交款人员名单，至迟交款及签约时间为2013年12月20日，对此原告亦是明知的。综上，原告已经预见涉案期房在认购过程中存在的风险、对涉案期房不得更名、转让的事实以及第三人明确规定的最晚交款期限均是明知的。但是，原告于2013年12月16日将被告起诉至本院要求解除《期房（认购权）转让协议书》，此时第三人规定的最晚交款期限尚未届满，原告起诉的行为可以视为其放弃继续与第三人签订购房协议的权利，是原告在交易过程中对交易风险所做出的选择、是原告对其权利的自由处分。后被告至法院应诉可以视为接到原告的解除通知，且庭审中第三人明确涉案期房选房过程已经全部结束、无法再继续认购。可见《期房（认购权）转让协议书》客观上已经不具备继续履行的条件，根据我国合同法第九十四条的规定，涉案《期房（认购权）转让协议书》可以解除，本院对原告的第一项诉讼请求予以支持。
第二，针对原告的第二项诉讼请求，鉴于《期房（认购权）转让协议书》已经解除，原告与第三人客观上亦无法签订认购协议，则第三人没有任何理由继续占有原告以被告名义向其交纳的认购资格确认金250000元。该笔款项应由第三人退还给原告。至于原告主张的该笔确认金的利息，没有任何法律依据，本院不予支持。
第三，针对原告的第三、第四项诉讼请求，本院认为，一方面，涉案《期房（认购权）转让协议书》的解除系原告自行放弃继续与第三人签订购房协议权利的行为，原告的该行为系自由处分的行为。另一方面，原告向被告支付的45000元转让费实际上是原告取得与第三人签订购房协议权利的对价。现原告自行放弃该项权利，被告无需退还该笔转让费。另，在双方交易过程中，被告已经严格按照约定通知原告按照规定的时间选房、交款并将相关认购材料的原件交给了原告，被告已经最大限度的尽到了通知义务。可见，被告在交易过程中不存在违约行为。故本院对原告的上述两项诉讼请求均不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告任安梅与被告沙宇飞于2012年1月15日签订的《期房（认购权）转让协议书》。
二、由第三人呈贡俊发伟业房地产有限公司于本判决生效后十日内退还原告任安梅认购资格确认金250000元。
三、驳回原告任安梅的其他全部诉讼请求。
如果负有义务的当事人未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7497元（原告已预交），由原告任安梅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 赵 佳
人民陪审员 钱 新
人民陪审员 杨海莲
二〇一四年五月十二日
书 记 员 曾 晨
徐美