上诉人董贵勤与被上诉人陈平房屋租赁合同纠纷一案
二 审 民 事 判 决 书
湖北省襄阳市中级人民法院
民事判决书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00032号
上诉人（原审被告）董贵勤。
委托代理人范成伟，襄阳市襄州区大禹法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）陈平。
委托代理人张国平、李蕊，湖北长久律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解）。
上诉人董贵勤因与被上诉人陈平房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院于2013年11月11日作出的（2013）鄂樊城民四初字第00100号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭审理了本案。上诉人董贵勤的委托代理人范成伟，被上诉人陈平的委托代理人张国平、李蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2012年3月8日，陈平与董贵勤签订房屋租赁合同一份，主要约定：甲方（陈平）将位于襄阳市樊城区大庆东路与三元路交叉口原鑫海美食城三楼、四楼540平方米的房屋出租给乙方（董贵勤）作为宾馆使用，租赁期限5年，（自2012年3月8日始至2017年3月7日止），月房屋租金8500元，房屋租金支付方式：每半年一次性预交下半年房屋租金51000元；乙方在签订合同之日向甲方交纳租房押金10000元；乙方经营所产生的各项税费，包括水电费、卫生费、消防费等，由乙方自行交纳；在租赁期内，该房屋及所属设施的维修均由乙方负责，甲方仅负责房屋屋顶维修费用；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏，乙方应负责修复或经济赔偿；乙方如改变房屋的内部结构装修或设置对房屋结构有影响的设备设计、规模、范围、工艺、用料等方案，均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。合同终止后，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：1、依附于房屋的装修归甲方所有；2、要求乙方恢复原状；3、向乙方收取恢复工程实际发生的费用。房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计一个月以上，甲方有权解除合同；违约责任：甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方一年合同租金总额20%的违约金；乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋；乙方应按照年合同总租金的20%向甲方支付违约金：1、未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；2、改变合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；3、拖欠房租累计2个月以上的。在租赁期内，乙方逾期交纳租金在2个月内的，每逾期一天，则应按日租金额的20%支付甲方违约金。双方还对其它条款进行了约定。合同签订后，董贵勤交纳了10000元的租房押金和2012年3月8日至9月7日六个月的房屋租金51000元。董贵勤在对其所租房屋进行装修过程中，政府主管部门对该地段新开设宾馆项目停止了审批，故董贵勤对其所租房屋停止了装修，从2012年9月8日始未再向陈平交纳房屋租金，导致诉讼。
原审法院认为，董贵勤、陈平在平等自愿、协商一致的原则基础上所签订的房屋租赁合同合法有效，受法律保护。董贵勤从2012年9月8日始未再向陈平交纳房屋租金，属违约行为。对纠纷的酿成，董贵勤应负全部责任，故对陈平要求解除合同、返还房屋、支付2012年9月8日至返还房屋之日止的房屋租金、判决董贵勤支付违约金的诉讼请求，予以支持。董贵勤辩称理由不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除陈平与董贵勤于2012年3月8日签订的房屋租赁合同；二、董贵勤于判决生效后十日内将所租赁的位于樊城区大庆东路39号原鑫海美食城三楼、四楼房屋返还给陈平；三、董贵勤于判决生效后十日内向原告陈平支付拖欠的2012年9月8日至2013年11月7日房屋租金119000元，冲减押金10000元，实付109000元；2013年11月8日至返还房屋之日止的房屋占用费，按每月8500元计算；四、董贵勤于判决生效后十日内向陈平支付违约金20400元。案件受理费2888元，由董贵勤负担。
上诉人董贵勤不服原审上述判决上诉称：原审判决认定事实错误。上诉人在装修过程中，政府部门告知该房屋在拆迁范围内，停止办理营业执照，导致本合同目的不能实现，上诉人被迫停止房租的给付并停止装修，不应承担违约责任。陈平未经房屋所有权人同意转租，也未告知上诉人该房屋属拆迁范围内的房屋，合同标的物存在瘕疵，导致无法实现合同目的。该合同应为无效合同。董贵勤投入的320000元装修费及押金、六个月的租金，陈平应返还。请求二审法院依法撤销原审判决；确认董贵勤与陈平签订的租赁合同无效；返还装修费320000元及押金、租金。本案一、二审诉讼费用由被上诉人陈平承担。
被上诉人陈平答辩认为原审判决正确，请求二审法院依法维持。
经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
二审另查明：本案争议房屋的土地使用者为原襄樊市樊东长征东路居委会（产权现属于襄阳市友谊实业有限公司所有）。房屋租金由陈平向友谊实业公司交纳，友谊实业公司知晓董贵勤租赁房屋装修宾馆事宜。
二审还查明，因政府的“两改两迁”政策将本案合同标的列入国家房屋征收范围，暨樊城区长征东路片区旧城改建（普鑫.上东郡）项目，2013年5月15日，襄阳市工商行政管理局樊城分局根据樊城区“双改部”的文件规定，在“两改两迁”项目范围内暂停办理工商营业执照等有关证照（期限为一年）。
本院认为，上诉人董贵勤与被上诉人陈平签订的租赁合同不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。在合同履行过程中，因政府的“两改两迁”政策将本案合同标的列入国家房屋征收范围，工商部门根据政府房屋征收部门的意见决定停止审批征收范围内的工商登记事宜，致使合同约定的开办宾馆的目的无法履行。根据双方签订的租赁合同第七条第7项“因国家征收、征用、建设开发，本合同自动终止”的规定，属于当事人对合同终止的约定，因此，在出现约定的情形后，双方的合同应终止，双方均不存在违约行为，故上诉人董贵勤关于其不应承担违约责任的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认为董贵勤的行为构成违约，应承担违约责任不当，本院予以纠正。对于合同终止后的财产处理，双方应按照房屋租赁合同第八条第5项“合同终止后，对可以拆卸的附属物品（如空调、电扇等）由董贵勤拆卸处理；对于不可拆卸的装修、装饰物，附合物归陈平无偿所有”处理。同时根据房屋租赁合同第十一条第2项“因国家征收、征用、开发、拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方合同终止，造成损失的，互不承担责任”的规定，双方互不承担赔偿责任。上诉人董贵勤另上诉称，双方签订的合同属无效合同，其投入的320000元装修费及押金、六个月的租金、陈平应返还，因双方所签合同不存在合同无效的情形，是双方在平等自愿的基础上签订，应合法有效，其该项上诉请求无法律依据，本院不予支持。因董贵勤提供的证据证明，工商部门应房屋征收部门的要求停止办理工商登记文件显示的日期为2013年5月15日，故双方的合同应从2013年5月15日终止，上诉人董贵勤应履行支付房屋租金的义务至2013年5月15日。原审判决认定事实清楚，但实体处理与合同约定不符，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持襄阳市樊城区人民法院（2013）鄂樊城民四初第00100号民事判决主文部分的第一、二项：即解除陈平与董贵勤于2012年3月8日签订的房屋租赁合同；董贵勤于判决生效后十日内将所租赁的位于樊城区大庆东路39号原鑫海美食城三楼、四楼房屋返还给陈平；
二、撤销襄阳市樊城区人民法院（2013）鄂樊城民四初第00100号民事判决主文部分的第三、四项：即董贵勤于判决生效后十日内向原告陈平支付拖欠的2012年9月8日至2013年11月7日房屋租金119000元，冲减押金10000元，实付109000元；2013年11月8日至返还房屋之日止的房屋占用费，按每月8500元计算；董贵勤于判决生效后十日内向陈平支付违约金20400元。
三、上诉人董贵勤于本判决生效后十日内向被上诉人陈平支付拖欠的2012年9月8日至2013年5月15日的房屋租金69980元，冲减押金10000元，应实付款59980元；
四、上诉人董贵勤于本判决生效后十日内对可以拆卸的附属物品（如空调、电扇等）由其自行拆卸处理；对于不可拆卸的装修、装饰物，附合物归被上诉人陈平无偿所有；
五、驳回被上诉人陈平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费2880元，由原审被告董贵勤负担；二审案件受理费2480元，由上诉人董贵勤、被上诉人陈平各自负担1240元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张耀明
审 判 员 刘 燕
代理审判员 曾建彬
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 卜冠玥