浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙嘉执异终字第7号
上诉人（原审原告）：龚凌剑。
委托代理人（特别授权代理）：常远良、滕义富。
被上诉人（原审被告）：仲彩凤。
委托代理人（特别授权代理）：于月林。
被上诉人（原审被告）：赵云飞。
委托代理人（特别授权代理）：徐金耿、汤存钎。
上诉人龚凌剑因与被上诉人仲彩凤、赵云飞案外人执行异议之诉一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2013）嘉秀执异初字第2号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年11月8日受理后，依法组成合议庭，并于同月27日公开开庭审理了本案。上诉人龚凌剑及其委托代理人常远良、滕义富，被上诉人仲彩凤的委托代理人于月林，被上诉人赵云飞及其委托代理人汤存钎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年3月14日，原审原告龚凌剑诉至嘉兴市秀洲区人民法院称，其与原审被告赵云飞及赵云飞的父亲赵某于2009年1月15日签订房屋买卖合同，约定受让对方位于嘉兴市阳光小区南区13幢205室的房屋。合同签订后，双方依约履行，其交付了全部房款，赵云飞方交付房屋及房屋拆迁协议复印件、购房发票原件及钥匙等。后龚凌剑实际占有了该房并装修入住至今。因出让方未依约协助办理过户手续，龚凌剑于2010年3月15日诉至原审法院，要求确认前述房屋归其所有，并判令赵云飞、赵某履行协助过户义务。原审法院于2010年11月12日作出（2010）嘉秀民初字第358号民事判决，认为双方签订的房屋买卖合同有效，但房屋产权变更依登记为生效要件，且出让方未依约履行过户义务系政策原因所致，故未判如所请。期间陈金良持（2010）嘉秀商初字第116号民事调解书要求原审法院强制执行涉案房屋，龚凌剑提出异议，原审法院审查后于2010年4月14日作出（2010）嘉秀执异字第2号执行裁定，解除了对涉案房屋的查封。后仲彩凤因与赵云飞民间借贷纠纷，持法院生效判决申请强制执行涉案房屋，2013年1月25日，龚凌剑向原审法院提出异议，原审法院组织听证后于同年2月27日作出（2013）嘉秀执异字第2号执行裁定，以龚凌剑占有涉案房屋的合法性尚无证据证明为由，驳回了其异议。龚凌剑认为，（2013）嘉秀执异字第2号执行裁定引述并采信了证人赵某的证言不当，且该裁定与已生效的（2010）嘉秀民初字第358号民事判决书和（2010）嘉秀执异字第2号执行裁定书认定事实和裁判理由存在冲突，故诉请确认嘉兴市阳光小区南区13幢205室房屋归其所有，解除对该房屋的查封，停止对该房屋的强制执行，案件诉讼费由两原审被告承担。
原审被告仲彩凤答辩称，龚凌剑与赵云飞、赵某间的房屋转让协议系以房屋买卖的形式掩盖真实的借贷关系。涉案房屋系由赵某租与案外人李明华，由李明华装修后使用。2009年4月，仲彩凤以签订涉案房屋买卖合同的形式向赵云飞出借款项，李明华在此合同上签字即是其装修并承租该房屋的证明。涉案房屋的购房发票第一联发票联系仲彩凤与赵云飞签订房屋买卖合同时，赵云飞交与仲彩凤，后因李明华提出房屋系其装修需有凭据在手，故仲彩凤将该联发票交与其保管。后李明华逃逸，把发票放于讼争房屋内，龚凌剑撬门进入拿到。（2013）嘉秀执异字第2号执行裁定认定事实及适用法律正确，请求驳回原审原告的诉讼请求。
原审被告赵云飞答辩称，房屋转让不是其真实意思表示，签订该协议的真实目的是以房屋作为其父赵某向龚凌剑借款的抵押。龚凌剑无证据证明其占有涉案房屋合法。（2013）嘉秀执异字第2号执行裁定合法有效，请求驳回原审原告的诉讼请求。
原审法院审理查明，2006年11月18日，嘉兴经济开发区投资发展集团有限责任公司（以下简称经开区投资公司）与赵某、赵金宝（赵某母亲）签订房屋拆迁安置协议，协议书中载明赵某与家人（包括女儿赵云飞在内共三人）在拆除原有住房后取得包括涉案房屋在内的多处房产。2008年9月23日，赵某、赵云飞通过签订“房屋拆迁产权人变更具结书”和“房屋产权最终确认书”将涉案房屋产权人确认为赵云飞。同日，赵云飞向经开区投资公司支付了涉案房屋差价款52827.2元后，取得了该房产。2012年12月24日，经开区投资公司通知房屋拆迁人可以办理拆迁安置房屋所有权证，但涉案房屋至今尚未办理所有权变更登记。
2009年1月15日，龚凌剑与赵某、赵云飞签订房屋转让协议一份，受让后者的涉案房屋，作价28.2万元，约定签订协议时支付定金4.8万元，同月19日前支付剩余房款23.4万元。因该房为拆迁安置房，房屋权证尚未办理，故赵某、赵云飞提供拆迁协议及购房发票作为其拥有房屋产权的证明。协议还就其他相关权利义务进行了约定，但未约定赵某、赵云飞向龚凌剑交付房屋的时间。协议签订当日，赵某收到龚凌剑支付的房款4.8万元，同月17日又收到龚凌剑支付的房款23.4万元。以上款项，赵某均向龚凌剑出具了收条。当事人至今未办理房屋交付手续。2009年12月，龚凌剑用冲击电钻打开涉案房屋房门占有了该房屋，并以自己名义办理了水、电、气等缴费手续。
2010年1月28日，原审法院因他案诉讼当事人陈金良提出财产保全申请，查封（应为预查封）了涉案房屋。后陈金良申请强制执行，同年3月24日，龚凌剑以案外人身份提出执行异议，认为涉案房屋系其购买，已付清全款并已装修入住，故请求解除查封。原审法院组织了听证，赵某、赵云飞未到庭参加听证，陈金良听证中认为龚凌剑系非法强行占有争议房屋。经审查，原审法院认为陈金良所持意见无证据证明，遂于同年4月14日作出（2010）嘉秀执异字第2号执行裁定，解除了对涉案房屋的查封。赵某、赵云飞至今未签收上述执行裁定书。
2010年3月15日，龚凌剑因与赵某、赵云飞房屋买卖合同纠纷诉至原审法院，请求确认涉案房屋归其所有，判令赵某、赵云飞立即协助办理产权过户手续，并支付违约金等。审理中龚凌剑提出财产保全申请，原审法院于同年3月22日裁定查封（应为预查封）了涉案房屋。案经审理，原审法院于同年11月12日作出（2010）嘉秀民初字第358号民事判决，认为龚凌剑与赵某、赵云飞间的房屋转让协议合法有效，但不动产物权的设立、变更、转让非经依法登记不发生效力，讼争房屋系拆迁房，尚未开始办理产权登记手续，且因其它诉讼仍被查封，故驳回了龚凌剑的诉讼请求。
2010年（应为2012年）3月27日，原审法院在执行仲彩凤与赵某、赵云飞民间借贷纠纷案的过程中，查封（应为预查封）了涉案房屋。2013年1月25日，龚凌剑提出案外人执行异议，异议理由同（2010）嘉秀执异字第2号案。赵某、赵云飞到庭参加了听证，陈述其与龚凌剑之间的房屋转让协议真实目的非房屋转让，实为向龚凌剑借款20万元，用房屋转让协议确保债权的实现，现借款已经归还；其并未向龚凌剑交付过讼争房屋，龚凌剑占有、使用该房屋系非法。案经审查，原审法院于2013年2月27日作出（2013）嘉秀执异字第2号执行裁定，认为龚凌剑对涉案房屋占有的合法性无证据予以证实，故驳回了其异议。龚凌剑不服上述裁定，遂提起本案原审之诉。
原审另查明，龚凌剑系房屋中介从业人员。
原审法院认为，不动产物权变更以登记为生效要件，因此，原审法院在执行仲彩凤与赵某、赵云飞民间借贷纠纷一案（应为仲彩凤与赵云飞民间借贷纠纷一案）过程中查封被执行人赵云飞名下的涉案房屋程序上和实体上均无不当。本案争议系因龚凌剑认为其与赵某、赵云飞签订了房屋转让协议，已支付全部购房款并实际占有、使用涉案房屋，故主张其已取得该房屋的所有权。根据已查明的事实，龚凌剑与赵某、赵云飞签订房屋转让协议、向赵某支付28.2万元款项情况属实，但当事人对签订房屋转让协议的目的及龚凌剑所付款项系购房款还是出借款存在争议。当事人协议转让的房产系拆迁安置房，因协议签订时该房尚未进行产权登记，依照规定尚不能交易并进行产权变更（转移）登记。后龚凌剑虽曾要求赵某、赵云飞协助履行过户义务，但因该房由于他案诉讼被法院依法查封而未果，法院也依法驳回了龚凌剑的诉讼请求。因此，涉案房屋所有权仍属赵云飞所有。房屋转让协议仅是不动产物权变更的原因，并不能产生物权公示的效力，故龚凌剑主张依房屋转让协议已取得涉案房屋所有权无法律依据。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，民事法律行为中当事人意思表示必须真实。但从本案情况看，龚凌剑与赵某、赵云飞虽签订了房屋转让协议，但签订协议的目的存在较大争议。首先，作为合同的一方当事人，赵云飞明确否认签订协议的目的是为了房屋转让；其次，从房屋转让协议内容看，协议虽约定了转让标的、转让价格、价款支付时间、违约责任等内容，但未约定转让标的物交付时间、交付方式，这与龚凌剑作为房屋中介从业人员的特定身份、职业要求明显不符；第三，从合同履行情况看，龚凌剑虽按照协议规定时间向赵某支付了28.2万元，但在付款后却未按常理要求赵某、赵云飞向其交付房屋并行使占有、使用、收益的权利，而直至2009年12月才在未经赵云飞同意的情况下以撬门、换锁的方式占有、使用转让房屋。为此，龚凌剑主张的房屋转让的真实性无法得到证实。由于买卖（转让）是商业行为，而任何商业行为均存有风险，即使房屋转让是协议双方当事人的真实意图，如发生转让标的物被法院查封、出让人选择违约等原因时，协议也可能得不到实际履行。综上，龚凌剑所提供的证据不足以证明其合法占有、使用涉案房屋，房屋转让协议的真实性、合法性无法得到证明。为此，龚凌剑的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、第十四条、第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决：驳回龚凌剑的诉讼请求。案件受理费80元，由龚凌剑负担。
宣判后，龚凌剑不服，向本院提出上诉称，第一，其与赵某、赵云飞之间的房屋转让协议明确约定了房屋交付的时间和方式，其在付清全部房款后依约占有涉案房屋合理合法。关于两被上诉人提出其于2009年12月用冲击电钻打开涉案房屋进户门一事，系因该房屋门锁遭受破坏，且承租户李明华未按期交纳房租，故其在通知物业的情况下合法打开房门、取回房屋。赵云飞主张涉案房屋系其父赵某租与李明华、龚凌剑2009年12月撬门进入系非法占有，但直到2010年1月12日赵某、李明华与龚凌剑赴原审法院就（2009）嘉秀商初字第1531号案进行调解，并在调解笔录上签字，均无证据显示赵某或李明华曾主张过龚凌剑非法占有涉案房屋之事。且龚凌剑有房屋转让协议、付款凭证、拆迁安置协议书、购房发票等证据证明其占有涉案房屋合法。在此情况下，两被上诉人主张龚凌剑占有非法，应由两被上诉人就自己的主张承担举证责任。第二，原审认定龚凌剑与赵某、赵云飞间的房屋转让协议的真实性、合法性无法得到证明，故此驳回了龚凌剑的诉讼请求。这一认定与该法院之前作出且已生效的（2010）嘉秀民初字第358号民事判决及（2010）嘉秀执异字第2号执行裁定认定的事实和裁判理由截然相反。在无法定程序撤销该两份生效裁判文书的情况下，原审法院又作出相反的判决显属不当。特请求撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉请。
仲彩凤答辩意见同原审。
赵云飞除原审答辩意见之外，另答辩称，其父女从未向龚凌剑交付过房屋钥匙和购房发票。涉案房屋系其父亲赵某租与李明华，并由李明华装修后入住，2009年12月被龚凌剑用冲击电钻打开房门后非法入住。（2009）嘉秀商初字第1531号案件调解过程中赵某已知悉龚凌剑占有涉案房屋的事实，但因其尚欠龚凌剑借款，故默认以此房租金偿还借款，因此未向龚凌剑主张非法占有一事。
庭后，仲彩凤向本院提交一组证据。证据1：十份住房转让（更名）协议书。以证明涉案房屋转让协议约定的价格低于市场价格，由此证明涉案房屋转让协议内容不真实。龚凌剑对该组证据质证认为，证据非举证时间内提交，不应再进行质证，即使需要质证，该组证据一规避了应缴纳的税金，二签订的时间也与涉案房屋有差异，三均为分期付款，与涉案合同短期内付清全款亦不同，故这些价格无可比性，该组证据不能证明仲彩凤主张的待证事实。赵云飞质证认为，该组证据真实、合法、有效，能够证明仲彩凤主张的待证事实。
赵云飞向本院提交一组证据。证据2：十页“销货清单”。以证明李明华2008年12月已在进行涉案房屋的装修，这与龚凌剑主张其2009年1月买下涉案房屋、后交与李明华装修的事实相悖。龚凌剑对该组证据质证认为，证据非举证时间内提交，不应再进行质证，即使需要质证，该组证据一来源无法证实，二证据有涂改，存在造假的可能，三该证据上的送货地址也不能证明是涉案房屋，四销货清单仅能证明有买卖存在，不能当然证明已开始装修，且无法证明销货清单上的“李明华”即案涉李明华，销货清单上留的手机号码机主也不是案涉李明华，故该组证据不能证明赵云飞主张的待证事实。仲彩凤对该证据质证无异议。
对上述证据，本院经审查后认为：该两组证据均不属二审新证据。此外，证据1反映的交易时间、付款方式等均与涉案房屋转让协议有差异，故该组证据反映的价格不能当然说明涉案房屋转让价格过低；且房屋转让系当事人意思自治行为，在无法律规定的无效、可变更、可撤销的情形下，转让协议的有效性不容否认。证据2来源不明，真实性无法确认，“销货清单”列明的时间不能当然认定为买卖或送货的时间，且即使有李明华购买清单所列物品的行为，也不能当然认定其购买这些物品用于涉案房屋的装修，或装修涉案房屋的时间就在2008年12月。综上，对该两组证据不予认定。
2013年12月19日，赵云飞申请对“销货清单”上“李明华”的签名与（2009）嘉秀商初字第1531号案件调解笔录上李明华的签名进行笔迹比对鉴定。因该申请不在举证时限内，且证据2“销货清单”上“李明华”的签名即便可予确认，该组证据也不足以证实赵云飞主张的待证事实，故对该鉴定申请不予准许。
本院经审理查明，2009年1月15日龚凌剑与赵某、赵云飞签订的房屋转让协议第三条第2项约定，乙方（龚凌剑）在2009年1月19日前向甲方（赵某、赵云飞）支付第二笔购房款234000元，同时甲方将该房屋的拆迁协议复印件、购房发票原件、身份证复印件、该房屋的所有钥匙交给乙方，该房屋也同时交给乙方使用。第四条约定，甲方承诺在2010年1月20日前办理完该房屋的三证，并在2010年1月31日前开始同乙方办理过户手续，并在三个月内办理完毕，否则即为甲方违约。并对违约赔偿金额进行了约定。
另查明，2009年11月27日，龚凌剑就其与赵某、李明华、陈光林民间借贷纠纷诉至原审法院，要求三被告归还欠款15万元及利息。2010年1月12日，原审法院就该案组织调解，赵某、李明华、龚凌剑均赴法院参与调解，并在调解笔录上签字。同日，原审法院作出（2009）嘉秀商初字第1531号民事调解书，确认赵某于确定日期前偿还龚凌剑借款10万元、李明华对该债务承担连带责任的协议效力。该案审理过程中，无证据显示赵某、李明华曾主张过龚凌剑非法占有涉案房屋一事。
除上述事实外，本院其他查明的事实与原审一致。
本院认为，本案的争议焦点为龚凌剑与赵云飞、赵某间的房屋转让协议是否系出让方的真实意思表示，及龚凌剑实际占有涉案房屋是否合法。首先，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定的“意思表示真实”，是指民事主体为民事法律行为时的真实意思表示，事后的翻悔不能当然否定当初的真实意思表示，除非提出该主张的一方民事主体提供充足的证据予以证明。根据本案已查明的事实，龚凌剑与赵某、赵云飞于2009年1月15日签订了书面的房屋转让协议，对转让涉案房屋的价款、付款时间、房屋交付、协助过户及违约赔偿等事项均作了约定。赵云飞及赵某亦当庭确认该转让协议上出让方的签名和按印均系真实。现赵云飞主张该协议名为房屋转让实为借贷，非两位出让人的真实意思表示，并在原审申请证人赵某出庭作证。但首先赵某系赵云飞的父亲，又是前述房屋转让协议的当事人，本案处理结果与其利益紧密相关；其次赵某虽陈述涉案房屋转让协议实为借贷，系李明华向龚凌剑借款20万元，由其提供担保，且借款已分两次还清，但既不能提供借款依据，也不能提供还款凭证，且其所述的20万元借款及利息与房屋转让协议约定的28.2万元房价款看不出必然的联系；最后赵某陈述借款凭据及房屋转让协议、房款收条等均由李明华保管在涉案房屋处，借款凭据在还清欠款后由李明华撕毁，房屋转让资料系龚凌剑2009年12月破门进入取得，但李明华若可以撕毁反映真实民事关系的借款凭据，却独独保留作为表面形式所需的房屋转让资料，明显不合常情。赵某的陈述前后矛盾，且无任何其他有效证据予以佐证，故对其证言不予采信。赵云飞、赵某作为完全民事行为能力人，在本案诉讼中否认其当初签字按印的行为却未提供任何有效的证据，故对其该主张，本院不予支持。其次，两被上诉人均主张龚凌剑实际占有涉案房屋系非法强占。但依龚凌剑与赵云飞、赵某间生效的房屋转让协议约定，受让方付清房款的同时，出让方有义务将购房发票、房屋钥匙等交与受让方，并同时将房屋交付受让方使用。现龚凌剑有证据证实其已依约付清房款，并持购房发票及钥匙等能证明其合法占有涉案房屋的证据。被上诉人赵云飞虽主张涉案房屋从未曾交付给龚凌剑，但却未持有该房屋的任何钥匙；虽主张涉案房屋系由其父赵某租与案外人李明华，由李明华装修后入住，却无任何证据予以证实，且对龚凌剑实际持有涉案房屋购房发票无反证予以驳斥；虽主张2009年12月龚凌剑用冲击电钻打开涉案房屋进户门系非法强占，但却从未报警或诉诸其他途径主张权利；且直到2010年1月，赵某、李明华与龚凌剑在原审法院就（2009）嘉秀商初字第1531号案进行调解时，赵某与李明华也均未主张过龚凌剑非法强占涉案房屋一事，或主张以该房租金或装修价值充抵欠龚凌剑的10万元债务，此亦不合常理。仲彩凤主张龚凌剑取得涉案房屋购房发票系打开李明华的保险箱取得，但无证据予以证实；主张李明华在赵云飞出具给仲彩凤的收条上签字，即证明涉案房屋系赵某租与李明华、由李明华装修后使用，但仅凭该收条上李明华未注明事由和身份的签字，尚不能证明其该主张。因此，两被上诉人对龚凌剑非法占有涉案房屋的主张，既未提供有效的证据予以证实，其陈述本身亦不合常情，故对其该主张，本院不予采纳。在本案诉讼中，龚凌剑提供的证据已能形成一个完整的证据链，且其对2009年12月用冲击电钻打开涉案房屋进户门一事、及未持有购房发票办证联的原因均给出了合理的解释，两被上诉人对此未提供有效反证予以抗辩，故对龚凌剑合法占有涉案房屋的主张，本院予以采信。
综上，龚凌剑与赵云飞、赵某间的房屋转让协议系当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应依约履行。涉案房屋虽然尚未进行产权变更登记，但龚凌剑已付清全款，并合法占有该房屋。相关的诉讼亦证明，龚凌剑始终在积极行使权利，对涉案房屋至今尚未办理产权过户登记手续没有过错。因此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，对龚凌剑要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，应予支持。对其要求解除对该房屋查封的诉讼请求，可通过法律规定的相关程序由原审法院处理。依据龚凌剑与赵云飞、赵某间合法有效的房屋转让协议，龚凌剑有权要求赵云飞协助办理涉案房屋的产权过户登记手续。原审认定龚凌剑与赵云飞、赵某间的房屋转让协议未约定房屋交付的时间与方式，认定事实明显错误。综上，原审认定事实错误，适用法律错误，实体处理不当，且与该院已生效的（2010）嘉秀民初字第358号民事判决书及（2010）嘉秀执异字第2号执行裁定书认定事实和裁判理由相悖，应予纠正。上诉人的部分上诉理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销嘉兴市秀洲区人民法院（2013）嘉秀执异初字第2号民事判决；
二、停止对嘉兴市阳光小区南区13幢205室房屋的执行；
三、驳回龚凌剑的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元，由仲彩凤和赵云飞各承担40元。
二审案件受理费80元，由仲彩凤和赵云飞各承担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊钢剑
审 判 员 梁建琴
代理审判员 张 汐
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 张靖怡