安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民一终字第00246号
上诉人（一审被告）：安徽宏利房地产开发有限公司。
法定代表人：林泽民，公司董事长。
委托代理人：李运銮，男，1940年11月20日出生，汉族，安徽宏利房地产开发有限公司员工。
被上诉人（一审原告）：蔡德云，女，1974年10月11日出生，汉族，农民，户籍地安徽省宿州市埇桥区。
委托代理人：池�军，安徽民之声律师事务所律师。
上诉人安徽宏利房地产开发有限公司（以下简称宏利房地产公司）因与被上诉人蔡德云商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院2014年2月12日作出的（2014）宿埇民一初字第00707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月22日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与代理审判员许劲松、杨俊举组成合议庭，于2014年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人宏利房地产公司的委托代理人李运銮，被上诉人蔡德云及其委托代理人池亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡德云一审诉称：2012年12月4日，蔡德云与宏利房地产公司签订商品房买卖合同，蔡德云购买宏利房地产公司开发的欣意国际城南1﹟北1﹟幢31层3104号房。商品房买卖合同约定了交房时间为2013年4月30日前及相关的违约责任等条款。合同签订后，蔡德云向�利房地产公司支付了购房款，但宏利房地产公司未能按照合同约定的交房时间交付房屋，属于违约行为。宏利房地产公司应按照合同约定承担违约责任。除此，宏利房地产公司交付蔡德云的争议房屋装修和设备不符合合同约定，开发面积增大，存在欺诈行为。蔡德云请求判令：宏利房地产公司向蔡德云支付23000元逾期交房违约金，并按每日蔡德云已交购房款万分之二的比率向蔡德云支付违约金至争议房屋符合交付条件之日止，并由宏利房地产公司承担本案的诉讼费用。
宏利房地产公司一审答辩称：1、逾期交房违约金应当依照合同约定，违约日期在90日内的，按照房款的万分之一计算，已超过90日的按照房款的万分之二计算，计算到2013年7月30日止。2、宏利房地产公司已将争议房屋交付蔡德云，已经完全履行了合同，不存在赔偿违约金的问题。3、蔡德云存在迟延交�房款的违约情况，也应当向宏利房地产公司支付违约金。
一审法院审理查明：2012年12月4日，蔡德云与宏利房地产开发公司签订了商品房买卖合同，蔡德云购买宏利房地产公司开发的欣意国际城南1﹟北1﹟幢31层3104号面积为133.05平方米的房屋一套，商品房单价为每平方米4730.21元。该商品房买卖合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以下列方式进行处理：商品房面积以政府相关部门最终测绘的房屋面积为准。交房时按建筑面积存在差异的，合同单价保持不变，商品房价款按商品房建筑面积与合同差异多退少补；第六条约定，买受人按下列方式付款：订立合同之日一次性付清房款。第八条约定，出卖人应在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人。同时合同约定了出卖人逾期�房的违约责任：出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第一种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，及相关的违约责任等条款。2012年11月26日，蔡德云向宏利房地产公司支付购房款629355元。2013年12月11日，宏利房地产公司将争议房屋交付蔡德云；同日，蔡德云因争议房屋实际建筑面积大于合同约定向宏利房地产公司交付增加面积的价款34767元。宏利房地产公司已向蔡德云支付违约金5664元。另查明，宏利房地产开发有限公司关于宿州欣意国际城的工程竣工验收报告中载明：该工程经公安消防部门、规划部门、环保部门、城建档案管理机构验收合格，工程质量监督站没有出具验收意见。且竣工验收检查结果为：验收程序符合，实体存在质量缺陷，地下车库出入口回转距离不符合。
一审法院认为：商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，蔡德云与宏利房地产公司签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。蔡德云已按照合同约定付清房款，宏利房地产公司应按照合同约定的交房期限履行交房义务，否则应承担逾期交房的违约责任。本案中，合同约定宏利房地产公司应于2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人。宏利房地产公司未按合同约定交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，双方签订的商品房买卖合同第九条明确规定出卖人逾期交付，超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该违约金应不小于�（1）项中的比率）的违约金。故，宏利房地产公司逾期交付蔡德云涉案房屋超过90日，应按蔡德云已经交付房款的万分之二支付违约金。房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。出卖人交付的房屋不符合上述交付条件，买受人接受了房屋后以出卖人交付房屋时“未验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的工程竣工验收报告，对买受人的诉讼请求一般不予支持。在本案中，双方签订的商品房买卖合同中约定交付的房屋为经验收合格的房屋。而宏利房地产公司提�的关于宿州欣意国际城的工程竣工验收报告中载明：该工程经公安消防部门、规划部门、环保部门、城建档案管理机构验收合格，工程质量监督站没有出具验收意见。且竣工验收检查结果为：验收程序符合。实体存在质量缺陷，地下车库出入口回转距离不符合。显然，宏利房地产公司提供的工程竣工验收报告不具有完整性。宏利房地产公司交付蔡德云的争议房屋不符合双方商品房买卖合同第八条约定的出卖人将经验收合格的商品房交付买受人的情形，涉案房屋不符合约定的交付条件。宏利房地产公司辩称，蔡德云存在逾期交款的情形，因宏利房地产公司未提供相应证据予以支持，不予采信；退一步讲，2013年12月11日，宏利房地产公司才将争议房屋交付蔡德云；同日，蔡德云向宏利房地产公司交付涉案房屋增加面积的价款34767元。该付款行为并非因蔡德云的原因造成�且宏利房地产公司未将涉案房屋交付蔡德云之前，蔡德云不可能知悉房屋存在面积增大的情况，蔡德云在宏利房地产公司交付涉案房屋的当天就交付增加面积的房款，不存在逾期交款的情形。宏利房地产公司辩称，宏利房地产公司已将争议房屋交付蔡德云，已经完全履行了合同，不存在赔偿违约金的问题，因宏利房地产公司未按照合同约定在2013年4月30日前向蔡德云交付争议房屋，2013年7月30日宏利房地产公司的上房公告，并非商品房买卖合同第十一条约定的交付方式，且该期间，涉案房屋也不符合合同约定的交付条件。即便，2013年12月11日宏利房地产公司向蔡德云交付涉案房屋，该房屋也不符合合同约定的交付条件，故，宏利房地产公司的辩称理由，不予采信。综上，蔡德云的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第�百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：宏利房地产公司于判决生效之日起十日内按每日以蔡德云已交购房款629355元的万分之二的比率支付蔡德云逾期交房违约金（该违约金自2013年5月1日起计算至交付房屋符合交付条件时止，核减宏利房地产公司已向蔡德云支付的违约金5664元）。案件受理费190元，由宏利房地产公司负担。
宏利房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审程序违法。1、宏利房地产公司于2013年1月14日向一审法院申请调查宿州市质量监督站崇道斌站长，以证明2013年7月30日通知交付的商品房符合合同约定的第八条第1种条件，一审法院未通知宏利房地产公司，也无调查结果，导致作出对宏利房地�公司不利的判决，违反相关法律规定；2、与本案同类案件共七件，且各案在合同约定、付款方式、交款时间等方面均不同，法律关系复杂，一审适用简易程序并合并审理不当。二、一审认定事实不清。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工验收报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程竣工验收，建设工程竣工验收应当具备下列条件：……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件……建设工程经竣工验收合格的方可交付使用”，宏利房地产公司2013年7月30日交付的商品房符合上述交付条件，涉案合同约定的第八条第1种条件不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审对该合同约定不予采纳，认定宏利房地产公司2013年7月30日交付的房屋不符合交付条件错误；一审判决�于“宏利房地产公司提供的竣工验收报告载明：该工程经规划部门、环保部门、城建档案管理机构验收合格，工程质量监督站没有出具验收意见，且竣工验收结果为：验收程序符合，实体存在质量缺陷，地下车库出入口回转距离不符合”的论述没有事实依据，因而导致误判。3、宏利房地产公司与蔡德云已就上房事宜达成合意，本合意不违反法律规定，宏利房地产公司依合意给付蔡德云逾期交房违约金5664元，蔡德云依合意结算交付32069元上房费用，并接受合同约定的房屋，应当认定双方就权利与义务已达成合意并完全履行。请求撤销一审判决，改判驳回蔡德云的诉讼请求。
蔡德云答辩称：1、宏利房地产公司同意按照相关程序进行审理，一审期间并未申请改变审理程序，一审法院不存在违反法定程序的情形。2、2014年2月27日涉案房产才最终经工程质量监督站验收合格，符合交付条件，宏利房地产公司理应承担逾期交房违约金。3、当时蔡德云如不签协议，宏利房地产公司就不给上房，蔡德云为上房才签的字，不能视为对违约责任作出了放弃。请求驳回宏利房地产公司的上诉，维持原判。
二审期间，宏利房地产公司向本院提交：1、质量监督站单页（复印件）及工程竣工验收报告各一份，证明宏利房地产公司一审提供的未经宿州市质检部门加盖印章的竣工验收报告中不包含监督员邱枫签字的质量监督站单页复印件，该单页不是竣工验收报告的附页。2、欣意国际城南1#、北1#交房应收房款费用等明细表、欣意.国际城房屋交接表各一份（复印件），证明2013年12月11日宏利房地产公司与蔡德云对迟延交房违约金达成合意，蔡德云从应支付给宏利房地产公司的费用中将该款扣减，宏利房地产公司收到蔡德云交付的剩余购房费用后交付房屋�
蔡德云发表质证意见为：证据1竣工验收报告并非宏利房地产公司一审中提供的原件，是其二审中新提交的材料。证据2的真实性无异议。
根据双方当事人举证、质证意见，本院认证意见为：结合根据本院责令宏利房地产公司于庭审后提供的宿州欣意国际城相关竣工验收报告，对宏利房地产公司二审中提供的二组证据材料的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定。
经二审审理查明：除一审查明竣工验收检查结果为：验收程序符合：实体存在质量缺陷，地下车库出入口回转距离不符合外，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
另查明：2013年12月11日蔡德云与宏利房地产公司就交房事宜达成合意，宏利房地产公司同意向蔡德云支付迟延交房违约金5664元，蔡德云将该款从应交付的房屋面积差额款34767元、综合服务费1685元、装修垃圾清运费281元及装修保证金1000元中扣减后，其向宏利房地产公司支付32069元。宏利房地产公司收到该款后将所售涉案商品房交付蔡德云。2014年2月25日，宿州市建设工程质量监督站在竣工验收报告上签署监督验收意见为：该工程建设单位能按规定组织验收，其形式程序上符合要求，相关资料基本齐全，工程质量已通过验收。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、涉案商品房何时具备交付条件；2、蔡德云请求宏利房地产公司支付迟延交房违约金的诉求能否支持；3、一审程序是否违法。
（一）关于涉案商品房何时具备交付条件的问题
《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工验收报告后，应当组织�计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程竣工验收，建设工程竣工验收应当具备下列条件：……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件……建设工程经竣工验收合格的方可交付使用”之规定，建设工程竣工后，应当由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，验收合格后，方可交付使用。本案中，蔡德云与宏利房地产公司签订的商品房买卖合同第八条明确约定宏利房地产公司应当于2013年4月30日前将具备该条第1项，“经验收合格”的商品房交付蔡德云使用，而未选定第2项该商品房经综合验收为交付条件。根据宏利房地产公司提供的竣工验收报告，宏利房地产公司于2013年5月20日即组织监理单位、施工单位、设计单位对蔡德云所购买房屋所在的建设工程进行验收，验收意见为合格，此时，涉案房屋即�备双方约定的交付条件，亦不违反相关法律规定。一审将综合验收合格作为交付条件违背双方合同约定，本院予以纠正。宏利房地产公司该项上诉理由成立，本院予以采纳。
（二）关于蔡德云请求宏利房地产公司支付迟延交房违约金的诉求能否支持的问题
蔡德云与宏利房地产公司在合同中明确约定，宏利房地产公司应于2013年4月30日前将符合交付条件的商品房交付蔡德云使用，而宏利房地产公司在2013年12月11日才将涉案商品房交付蔡德云使用，已构成违约，宏利房地产公司理应承担约定的违约责任。但双方在2013年12月11日又就涉案房屋价款、违约金及相关费用进行结算，该结算单确定了宏利房地产公司应负担的违约金额数额，蔡德云已按约定扣减违约金后支付了其他款项，并已上房。该结算单应视为双方对原商品房买卖合同中违约责任的重新约定，对双方具有约�力。蔡德云在结算完毕后再次向宏利房地产公司主张违约金无事实和法律依据，本院不予支持。宏利房地产公司主张其与蔡德云已就违约金达成合意且已支付，其不应再向蔡德云承担支付违约金的上诉理由成立。
（三）关于一审程序是否违法的问题
根据二审庭审查明的情况，与本案同类的几起案件虽在当事人、合同期限、价款、付款方式等约定不一致，但法律关系相同，一审从诉讼经济、减少当事人诉累的角度出发，适用简易程序合并审理并分别作出判决，不违反法律规定，况且宏利房地产公司在一审庭审中对此亦未提出异议，一审审理程序并无不当。宏利房地产公司虽在法律规定的期限内向一审法院提出对宿州市质量监督站站长的调查申请，但依据“谁主张、谁举证”的原则，该申请调查证据属证人证言，不属于法院依当事人申请应调取证据的范围，一审未�以调查并无不当。宏利房地产公司关于一审程序违法的上诉理由不能成立，不予采信。
综上，一审认定案件事实部分错误，本院予以纠正。宏利房地产公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2014）宿埇民一初字第00707号民事判决；
二、驳回蔡德云的诉讼请求。
一审案件受理费190元；二审案件受理费380元，合计570元由被上诉人蔡德云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 伟
代理审判员 许劲松
代理审判员 杨俊举
二〇一四年七月十五日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原�决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审的判决、裁定，是终审的判决、裁定。