广东省东莞市第三人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤1973民初10976号
原告东莞市万象实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市常平镇丽都花园金果苑商场111号铺。
法定代表人刘冠迪，该公司董事长。
委托代理人周平红，广东君言律师事务所律师。
被告衡阳市金果实业房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市雁峰区金果路15号。
法定代表人刘红军，该公司董事长。
委托代理人陈六成，男，1972年3月10日出生，汉族，身份证住址：湖南省衡阳市雁峰区，该公司员工。
委托代理人周卡方，广东环球经纬律师事务所律师。
被告东莞市常平房地产开发实业公司，住所地：广东省东莞市常平镇河东路1号。
法定代表人黎清志，该公司总经理。
委托代理人古伟芳，女，1985年10月5日出生，汉族，身份证住址：广东省韶关市浈江区，该公司员工。
委托代理人周妙云，女，1983年11月14日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市，该公司员工。
原告东莞市万象实业投资有限公司诉被告衡阳市金果实业房地产开发有限公司（以下简称金果房地产公司）、东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年8月31日立案受理后，依法由审判员黎杰安适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市万象实业投资有限公司的委托代理人周平红、被告金果房地产公司的委托代理人陈六成、周卡方、被告常平房地产公司的委托代理人周妙云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市万象实业投资有限公司诉称，东莞市常平镇丽都花园金果苑商场原是两被告共同开发的物业，2014年初，20名业主一起共计向两被告购买东莞市常平镇丽都花园金果苑商场商铺281间，合计6681.71平方米，后20名业主将他们购买的所有物业全部委托原告进行出售、出租和经营管理，原告受托后对该商场投入巨资进行宣传、招商及装修改造，但在2015年4月初原告进行商场内装修改造，准备开业时，却发现商场的绝大部分承重柱水泥层爆裂，钢筋生锈腐蚀，原告及时通知两被告，经两被告聘请的检测单位现场勘验，确认商场承重柱存在质量问题，楼宇主体结构存在重大安全隐患，原告不得不停止装修施工。后在政府部门的积极协调下，责令两被告采取补救措施，对商场承重柱进行加固施工处理，直至2016年3月18日加固工程才施工完毕并通过验收，原告才得以重新进场装修施工。综上所述，原告认为，两被告共同开发并出售的房屋存在严重的质量问题，导致进行加固处理施工，致使原告在此期间遭受租金收益损失和装修停工损失，两被告应承担赔偿责任，虽经原告多次交涉，但两被告却置之不理。故原告提起诉讼，请求判令：1、两被告赔偿原告经济损失1995091.10元，其中租金损失1895091.10元，装修工程停工损失100000元；2、本案诉讼费用由两被告承担。
被告金果房地产公司辩称，从法律关系上来讲，本案是侵权之诉还是合同之诉，恳请法院予以释明。本案中，原告的主张是基于何种法律关系而提出，与本案诉讼主体的确立有紧密的联系。因此，本案是侵权之诉还是合同之诉，恳请法院予以释明。无论本案是侵权之诉还是合同之诉，原告均不是适格的原告。若本案为侵权之诉，原告不具备作为原告的主体资格。根据原告提供的《委托书》内容显示，原告分别在肖家盛等人的委托下有权出租房屋并收取租金，有权签署相关租赁协议和文件。由此可见，原告与东莞市常平镇丽都花园金果苑商场的商铺的业主之间只是一般的代理关系，案涉物业的权益最终归属于委托人即业主所有。因此，本案若存在侵权行为，损害的对象也是案涉物业的业主的财产权益。原告与本案没有直接的利害关系，不具备原告的主体资格。若本案为合同之诉，根据合同的相对性，原告也不具备原告主体资格。根据《产权交易合同》（编号：1410760012）的内容显示，被告金果房地产公司已于2014年4月份将合法持有的东莞市常平镇丽城开发区丽都花园6729.42平方米的未售商铺转让给肖恒。而根据《过户确认函》，肖恒于2014年6月4日确认将竞价所得的东莞市常平镇丽城开发区丽都花园未售商铺过户到肖家盛等20人名下。另外，根据原告提供的《商铺买卖合同》，肖家盛等业主已经将一部分商铺卖给其他人。根据合同相对性，原告均不是买卖合同的双方当事人。因此，案涉商铺项下的权益归属于业主，而不是原告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。所谓“与本案有直接利害关系”，是指原告必须是发生争议的民事法律关系的双方主体之一。因此，在本案中，案涉物业的业主才是与本案有直接利害关系，而不是原告。本案应将肖恒列为第三人，参与诉讼，并承担责任。根据被告金果房地产公司与肖恒于2014年4月份签订的《产权交易合同》（编号：1410760012），被告金果房地产公司已将合法持有的广东省东莞市常平镇丽城开发区丽都花园6729.42平方米的未售商铺转让给肖恒。且根据《产权交易合同》第五条的约定：“标的资产以实物现状转让交割”。基于此事实，案涉的物业存在质量问题，肖恒也有不可推脱的责任。因此，该案件的处理结果与肖恒有法律上的利害关系。恳请法院将肖恒列为本案的第三人，参与诉讼，并承担责任。被告金果房地产公司对于原告提供的《东莞市万象实业投资有限公司经营的某商场租金水平咨询报告》有异议。该《租金评估报告》是原告单方委托东莞市方圆土地房地产评估有限公司进行评估，不具有权威性。首先，关于位于东莞市常平镇××花园××商场××楼商铺租金水平评估是原告单方委托的鉴定，提供的鉴定材料未经被告金果房地产公司认可。其次，根据该《租金评估报告》的内容显示：“委托方未提供我公司该物业产权的法定文件副本，我们未对估价对象进行相关产权文件的查证及确认……”因为物业的租金会受很多因素的影响，如地理位置、产权性质等方面的影响。因此，没有知悉该物业的产权情况的情况下而进行的租金估价，得出的结论存在偏颇。最后，在《租金评估报告》出具之后，我国房地产市场的价格发生较大变动以及国家的相关的政策发生变化，因此该租金评估报告不能正确反映原告的租金损失。原告主张的经济损失应为直接损失，而不应包括间接损失。首先，直接损失是受害人现有财产的减少，也就是加害人不法行为侵害受害人的财产权利，致使受害人现有财产直接受到的损失。因此，关于损失的主张应为业主实际受到的损失，则为直接遭受的损失，而不包括期待利益的损失。而原告在民事起诉状中所称的其进行商场装修改造，那么装修改造的目的是为了招租，所以说业主的直接损失应为租金收益，而不包括装修停工损失。其次，原告在该商场的承重墙加固过程中，有进场装修。且根据《租金评估报告》中的“估价的假设和限制条件”的第6条：委托方未提供估价对象的房地产权证，经现场勘查，于现场勘查日估价对象部分已经装修好，部分尚未装修好。那么由此也可以证明，有一部分商铺的装修并没有受到加固工程的影响，没有遭受到实际损失。最后，关于租金的收益的损失，具体要按照商铺的具体出租情况来定，若由于被告金果房地产公司对商场的承重墙进行加固施工处理的原因导致租户退租而造成的损失，那么原告应提供有关的租赁合同、退租证明等材料能够证明其具体的损失。案涉商铺有一部分没有出租成功也取决于原告的经营能力问题。且根据该商场的实际情况来看，待售的商铺是有样板间的，不需要看实体店面，受施工的影响不大。关于民事调解书中的被告是东莞市万象市场经营管理有限公司，而不是原告，因此该证据与本案不具有关联性。而原告邓剑豪、朱国龙诉被告东莞市万象市场经营管理有限公司租赁合同纠纷一案【案号：（2016）粤1973民初3684号】的被告为东莞市万象市场经营管理有限公司，而不是原告。因此，被告金果房地产公司认为，民事调解书所证明的内容与本案不具有关联性。退一步讲，若被告金果房地产公司需要承担责任，那么关于丽都花园金果苑商场的承重墙的加固工程的费用应由两被告共同承担，被告金果房地产公司已垫付的费用应从其承担的相应费用中扣除。关于丽都花园金果苑商场的承重墙的加固，被告金果房地产公司一直都比较重视，在有关部门的指导和要求下，对该商场的承重墙进行加固，并垫付了全部的费用。那么有关费用应由所有的被告共同承担，因此被告金果房地产公司已垫付的费用应从其承担的相应费用中扣除。综上所述，原告与本案没有直接的利害关系，不是适格的原告，恳请法院驳回其全部诉讼请求。
被告常平房地产公司辩称，案涉房地产项目是由被告金果房地产公司挂靠被告常平房地产公司开发的，实际开发商是被告金果房地产公司，由被告金果房地产公司独立开发、自主经营、自负盈亏。被告常平房地产公司作为被挂靠方，不参与开发经营，不参与利益分配、不承担经济风险。原告不是本案的利害关系人，其不是适格的起诉主体。原告与商铺所有权人之间仅仅是委托出售、出租、经营管理的委托合同关系，商铺所有权人并没有就案涉商铺的诉讼权责委托原告，本案如原告所述是因房屋质量问题引起的财产损害赔偿纠纷，即是属于商品房购销合同关系引起的纠纷，商铺购销合同约束的双方是商铺所有权人及开发商，而并非原告，故原告并不是本案的利害关系人，其不是适格的起诉主体。原告诉求赔偿的装修停工及租金损失无事实和法律依据。原告诉赔偿的房屋维修期间遭受装修停工及租金损失，无提供任何证据证明，无事实和法律依据。在商铺业主提出房屋存在质量问题时，开发商已及时、积极履行保修义务，除此之外，不应承担其他任何赔偿责任。关于租金损失方面，原告提供的《租金评估报告》并不能客观反映该商场在两被告检测及加固施工期间丽都花园金果苑商场房屋的租金标准，该评估报告里明确指出，该租金标准是在一定的假设和限制条件下才能成立的，不能就此成为租金损失的计算依据。而且原告提供的民事调解书，被告方是东莞市万象市场经营管理有限公司，并非原告。原告也没有提供任何证据证明其与东莞市万象市场经营管理有限公司有何关系，更不能就此民事调解书作为认定租金损失的计算依据和证据。被告常平房地产公司认为商场开业最关键的是看招商情况，正常情况下，商场一般会在招商率达60%-80%情况下选择提前试业或正式开业，案涉商场迟迟未能开业完全是因原告所称的商场承重柱存在质量问题所致？其实不然。就原告提供的《商铺买卖合同及房产证》来看，商场共销售商铺173套，自2015年4月商铺业主向被告金果房地产公司提出商场存在质量问题以后，至本案提起起诉期间，商场共出售商铺59套，占总销售套数的34%，也就是说，在两被告积极履行保修义务的同时，商场仍然在正常出售商铺，正常获取收益。商铺不同于住宅，大多数人购买商铺是用于投资，出售或出租是最常见的方式，而这种收益方式是随机的，不具备必然性，会受社会大环境等因素的影响。案涉商铺业主在授权原告的委托书上亦明确，受托人有权对外“出售”或“出租”其商铺。也就是说对于商铺业主及原告而言，出租商铺并不是必然，无论出售或出租或两者兼顾，都是获益的。事实上，本案中商铺业主及原告并没有因为商场承重柱存在质量问题而停止出售商铺，更没有因此受到任何经济损失。况且，纵观东莞的商业行情，近几年是非常不容乐观的，各大商场一改以往人气鼎盛的消费氛围，尤其是店中店经营模式的商场，闭店率越来越高，在商业行情好的时候，一般规模的商场要达到60%-80%招商率，正常招商期也需要1-2年的时间，何况在现萧条阶段？没有2-3年的招商期，哪能足够招商率开业？就常平本地最旺路段的百花时代广场、八号广场来说，即使是离金果苑商场距离最近，开业时间最接近的国盈广场，招商期也至少持续了2-3年，而且招商期和装修期两者并不相冲突，没有商家是在完全装修好后再启动招商工作的，一般都是装修和招商工作同步进行，这原本就是互不干扰的两项工作。故此，原告将商场迟迟不能开业统统归咎于商场承重柱存在质量问题是不客观的，没有任何事实和法律依据的。再者，原告在起诉状所称是在准备开业时才发现商场承重柱存在质量问题，那是不是说商场已达到一定的招商率，已经签订了一批租赁合同，承租的小商铺已经完成装修？是否确实存在因商场承重柱存在质量问题而导致违约的情况？原告为何没有提供任何证据，不得而知。综上所述，原告诉讼请求均无事实和法律依据，恳请法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。
本院经审查认为，原告主张因东莞市常平镇丽都花园金果苑商场的商铺因承重柱存在质量问题需要加固，在加固工程期间造成上述商铺需要停止装修工程以及无法正常出租从而导致租金损失以及装修工程停工损失，故向本院提起侵权之诉，本案案由为财产损害赔偿纠纷。对此本院认为，案涉商铺产权均并非登记在原告名下，原告提供的《委托书》注明案涉商铺的权属人作为委托人，委托原告对案涉商铺进行出租并收取租金，但并未明确商铺进行出租及租金收益归属于原告；原告提供的《商铺买卖合同》虽然约定了买卖双方自合同签订之日起至2017年9月30日期间卖方对案涉商铺享有使用权及收益权，但原告仅作为卖方的代理人签订上述合同，其与卖方之间的关系仍为委托代理关系，商铺的使用权及收益权并非归属于原告。综上，现原告并非案涉商铺的权属人，其提供的《委托书》及《商铺买卖合同》均未能证明案涉商铺的权益归属于原告，原告以侵权之诉提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，原告与本案两被告之间没有直接的利害关系，原告主体不适格，应予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条的规定，裁定如下：
驳回原告东莞市万象实业投资有限公司的起诉。
原告东莞市万象实业投资有限公司已预交案件受理费11378元，本院予以退还。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 黎杰安
二〇一六年十一月二十三日
书记员 江婷婷
陈婷玉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。
需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。
立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。