广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第278号
上诉人（原审被告）：深圳市好印象真彩印刷有限公司。
被上诉人（原审原告）：深圳市曼哈商业有限公司。
原审被告：林炳强。
原审第三人：深圳市先科激光电视有限总公司。
上诉人深圳市好印象真彩印刷有限公司（以下简称“好印象公司”）与被上诉人深圳市曼哈商业有限公司（以下简称“曼哈商业公司”）、原审被告林炳强和第三人深圳市先科激光电视有限总公司（以下简称“先科电视公司”）因确认合同无效纠纷及物权保护纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第31号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明2003年11月12日，林炳强为了成立好印象公司与先科公司签订一份《深圳市房地产租赁合同书》［编号：深（x）xxxxxxx，登记号：xxxxxxx号］，约定先科公司将某区某路先x大院放送机厂第x层出租给林炳强使用；租赁房地产建筑面积共计2473平方米；租赁房地产用途为厂房；月租金总金额为61825元；租赁期限自2003年11月15日起至2008年12月31日止。合同还对租赁的其他事项进行了约定。上述租赁合同于2011年11月12日在深圳市某区租赁管理局办理了备案登记手续。合同签订后，先科公司将涉案房产交付给好印象公司作办公使用。每月租金由好印象公司向第三人支付。
先科公司与好印象公司签订一份《深圳市房地产租赁合同书》［编号：深（x）xxxxxxx，登记号：xxxxxxx号］，双方约定租赁期限为自2003年11月15日起至2016年12月31日止，月租金为61825元，其他条款与林炳强与先科公司签订的租赁合同内容相同。该份租赁合同显示各方签署的落款时间及备案登记时间均为2003年11月10日。因庭审时好印象公司及先科公司承认该合同的实际签署时间与落款时间不一致，且无证据证明实际签署时间。因此，原审法院向深圳市某区租赁管理局发函查询两份租赁合同的实际备案登记时间及注销登记情况。深圳市某区租赁管理局于2012年9月3日复函如下：“一、先科公司与林炳强就某区某路先x大院放送机厂第三层租赁事宜签订的《深圳市房地产租赁合同书》于2003年11月12日在我局登记，登记号为0005459。2006年9月19日，登记号为xxxxxxx的《深圳市房地产租赁合同书》注销登记。先科公司与好印象公司就福田区八卦四路先科大院放送机厂第三层租赁事宜签订的《深圳市房地产租赁合同书》在我局登记，登记号为xxxxxxx号。二、登记号为xxxxxxx号的《深圳市房地产租赁合同书》登记在前，登记号为xxxxxxx号的《深圳市房地产租赁合同书》注销登记之后，登记号为xxxxxxx号的《深圳市房地产租赁合同书》登记”。从复函的内容显示，登记号为xxxxxxx号的《深圳市房地产租赁合同书》于2006年9月19日在深圳市某区租赁管理局登记备案。在好印象公司及先科公司无法证明登记号为xxxxxxx号的《深圳市房地产租赁合同书》实际签订时间的情况下，原审法院采信深圳市某区租赁管理局登记备案时间（2006年9月19日）为双方实际签订时间。涉案房产于2006年6月13日被广东省某市城区人民法院查封。查封期限从2006年6月13日至2008年6月12日。2007年，广东省某市城区人民法院委托拍卖先科公司位于某区某路先x大院放送机厂厂房1至5层房产。2007年6月8日，曼哈公司经过公开竞价，成功竞得位于某区某路先x大院放送机厂厂房1至5层房产，与深圳市冠利x拍卖有限公司签订《不动产拍卖成交确认书》，双方确认按现状拍卖，法院仅出具法律文书，产权过户由买受人自行到国土办理。租约由买受人自行解决，解决结果与否不影响拍卖结果。该风险由买受人承担与委托人及拍卖人无关。广东省某市城区人民法院于2007年7月6日作出（2006）汕市法执字第82-4《民事裁定书》，裁定位于某区某路先x大院放送机厂厂房1至5层房产归曼哈公司所有。2007年11月23日，深圳市国土资源和房产管理局（甲方）与曼哈公司（乙方）签订《增补协议书》，约定：一、经乙方申请，根据广东省某城区人民法院（2006）x市区法执字第82-4号民事裁定书的裁定，甲方同意位于某区某路先x大院放送机厂厂房1至5层房产转为商品房并过户至乙方名下，其土地年限延长至50年，即从1983年10月12日至2033年10月11日止。其他要求按《房地产证》登记不变。二、乙方办理产权过户时须按规定缴纳相关税费，甲方不承担因此权利人变更而引起的经济、法律责任。三、乙方应向甲方补交市政配套设施金1857480元，于签订本增补协议书时一次付清……。上述协议签订后，曼哈公司向深圳市国土资源和房产管理局支付了市政配套设施金1857480元。上述房产于2008年2月1日核准登记至曼哈公司名下。好印象公司于2004年1月18日成立，注册地址为某区某路先x大院放送机厂第一、三层。法定代表人为林炳强。根据深圳市政府颁布的房屋租赁指导租金标准，涉案房产所在地段的同类房屋2007年至2011年的指导租金分别为每月每平方米28元、30元、28元、30元、38元。
庭审时，曼哈公司认可在竞拍前已知晓涉案房产存在好印象公司与先科电视公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》［登记号：xxxxxxx］。现涉案房产仍由好印象公司占有使用，好印象公司按《深圳市房地产租赁合同书》［登记号：xxxxxxx］约定标准每月向曼哈公司支付涉案房产租金61825元。曼哈公司的诉讼请求已扣除好印象公司2007年7月6日至2011年12月6日支付的租金3278719.35元。按照深圳市政府颁布的房屋租赁指导租金标准，好印象公司应就2007年7月6日至2011年12月6日期间使用涉案房产支付使用费4067686.13元［（26／31＋5）个月×28元／月／平方米×2473平方米＋12个月×30元／月／平方米×2473平方米＋12个月×28元／月／平方米×2473平方米＋12个月×28元／月／平方米×2473平方米＋（11＋6／31）个月×38元／月／平方米×2473平方米］。
曼哈公司的诉讼请求为：1、依法确认好印象公司与先科公司订立的深（福）xxxxxxx《深圳市房地产租赁合同书》无效；2、好印象公司立即停止侵害曼哈公司物权，腾空并将占用的原先科大院放送机厂第三层物业交给曼哈公司；3、好印象公司按政府指导租金标准向曼哈公司赔付自2007年7月6日至交还物业给曼哈公司期间占用物业的使用费（暂计至2011年11月6日为788966.77元）；4、好印象公司承担本案全部案件受理费用。
原审法院认为，本案争议焦点在于好印象公司与先科公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》［登记号：xxxxxxx］是否有效及是否对曼哈公司具有约束力的问题。先科公司与好印象公司于2006年9月19日备案的《深圳市房地产租赁合同书》［登记号：xxxxxxx］系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因此合法有效。实际签订时间与落款时间不一致并不导致合同必然无效。上述合同签订后，林炳强与先科公司签订登记号为xxxxxxx的《深圳市房地产租赁合同书》即解除。另，涉案房产所在土地已经国土部门批准延长土地使用年限至2033年10月11日，现已不存在超出土地使用年限的障碍。因此，曼哈公司主张该合同签订时间倒签、租赁期限超出土地使用年限导致合同无效的理由不能成立，原审法院对其要求确认合同无效的请求，予以驳回。根据“所有权的变动不破租赁”的原则，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，租赁合同对受让人具有法律约束力，承租人可继续履行原租赁合同，但房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。鉴于查封是人民法院采取的财产保全措施，其目的在于判决执行前限制查封物不动产的流转或使用，以便人民法院在被执行人不执行判决确定的债务时，对查封标的物予以强制执行。出于此原因，被人民法院依法查封后出租的房屋，其所有权变动不受租赁关系的限制。好印象公司在涉案房产查封后与先科公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》［登记号：xxxxxxx对曼哈商业公司没有约束力。广东省某城区人民法院于2007年7月6日作出（2006）x市区法执字第82-4号民事裁定书裁定涉案房产归曼哈公司所有，好印象公司自此应按深圳市政府颁布的指导租金标准向曼哈公司支付使用费。因此，曼哈公司在扣除好印象公司已付租金后要求好印象公司支付暂计至2011年11月6日的使用费请求，于法有据，原审法院予以支持。2011年11月7日至好印象公司返还涉案房产期间的使用费因涉及尚未发生的事实，使用费的数额暂无法确定，曼哈公司亦未针对该部分交纳诉讼费用，对此期间的使用费，原审法院暂不处理，曼哈公司可在数额确定后另循法律途径解决。好印象公司与先科公司签订的租赁合同效力不及于曼哈公司，曼哈公司与好印象公司亦未另行签订书面租赁合同，好印象公司继续占有使用涉案租赁物已无合法依据，曼哈公司可要求好印象公司将涉案房产返还给曼哈公司。因此，曼哈公司要求好印象公司返还涉案房产的理由成立，原审法院予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：一、好印象公司应于本判决生效之日起十日内将涉案租赁房产（即位于某区某路先x大院放送机厂第三层）返还给曼哈公司；二、好印象公司应于本判决生效之日起十日内向曼哈公司支付暂计至2011年11月6日的使用费788966.77元；三、驳回曼哈公司的其他诉讼请求。本案案件受理费11689.66元（已由曼哈公司预交），由好印象公司负担。
好印象公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2012）深福法民三初字第31号民事判决第一项；2、撤销（2012）深福法民三初字第31号民事判决第二项；3、改判驳回曼哈公司的全部诉讼请求。4、本案上诉费由曼哈公司承担。其上诉依据的事实和理由为：一、一审法院对登记号为xxxxxxx的《深圳市房地产租赁合同书》签订时间的认定错误，将该合同的签订时间与涉案房屋实际出租时间混为一谈。一审法院认定，好印象公司及先科公司为租赁涉案房产而签订了登记号为xxxxxxx的《深圳市房地产租赁合同书》（约定涉案房产的租赁期自2003年11月15日起至2016年12月31日止，以下简称xxxxxxx号《合同书》），但好印象公司及电视公司均无法证明该《合同书》的实际签订时间，故采信深圳市福田区租赁管理局登记备案时间（2006年9月19日）为实际签订时间，而涉案房产于2006年6月13日被某市城区人民法院查封，因此涉案房产出租时间晚于被查封时间。我们认为该认定没有事实和法律依据。第一、好印象公司与先科公司于2005年底己开始协商变更租期事宜，xxxxxxx号《合同书》实际签订时间早于被查封的时间。第二、一审判决适用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁合同的解释》）第二十条规定的是：房屋在出租前己被人民法院依法查封，原租赁合同对买受人没有约束力。该规定比较的是房屋实际出租的时间和被查封时间的先后顺序，而非租赁合同签订的时间与被查封时间，一审判决混淆了合同签订时间与实际出租时间，得出错误的结论。涉案房屋出租给好印象公司的时间远早于被查封时间。首先，涉案房产早在2003年11月15日己出租给好印象公司。众所周知，在我国，向工商登记机关提交公司办公场地的使用声明是设立公司的前提条件，也就是说，公司尚未设立就要求先有办公场地，所有公司的作法只有二种，一种是股东将自有房产提供给公司使用，另一种是公司股东代表公司租赁办公场地。本案涉案房产就是由好印象公司的股东即一审被告林炳强代表好印象公司租赁的，林炳强于2003年11月10日与先科公司签订了登记号为0005459的《深圳市房地产租赁合同书》（约定租赁期自2003年11月15日起，以下简称0005459号《合同书》），好印象公司于2003年12月1日申请设立，该《合同书》作为公司办公场地租赁证明在好印象公司工商档案中存档，约定的承租方权利义务包括支付租金的义务均由好印象公司享有和承担，先科公司出具的全部租金发票中顾客名称均为好印象公司，显然，无论从合同双方当事人的真实意思表示还是合同的实际履行，该《合同书》的双方当事人实际上是好印象公司和先科公司，先科公司将涉案房屋出租给好印象公司的时间始于2003年11月15日。其次，xxxxxxx号《合同书》仅变更了xxxxxxx号《合同书》的租期，两份《合同书》约定的是同一租赁关系。好印象公司因扩大生产经营的原因，于2005年底开始与先科公司协商延长涉案房产租期，双方在xxxxxxx号《合同书》未到期的情况下，仅变更了租赁期限，签订了xxxxxxx号《合同书》。正是由于合同双方即好印象公司和先科公司真实意思均认为xxxxxxx号《合同书》与xxxxxxx号《合同书》是同一合同，所以在签订xxxxxxx号《合同书》时，才一致同意将签约时间倒签至2003年11月10日，与xxxxxxx号《合同书》签订时间相同。
二、一审法院认定好印象公司与先科公司的租赁合同对曼哈公司无约束力，没有事实和法律依据。先科公司将涉案房产出租给好印象公司的时间自2003年11月15日起至2016年6月7日止，租赁合同关系一直持续，涉案房产于2006年6月13日被查封，出租时间早于被查封时间，显然不符合《租赁合同的解释》第二十条规定的“房屋在出租前己被人民法院依法查封”的情形，一审法院关于原租赁合同对曼哈公司无约束力的认定没有法律依据。涉案房产过户后，好印象公司有权请求受让人即曼哈公司继续履行原租赁合同。事实上，自2007年曼哈公司办理过户手续后，好印象公司与曼哈公司一直按xxxxxxx号《合同书》履行，好印象公司按月将xxxxxxx号《合同书》约定的租金转至曼哈公司指定账户，至今已超过五年，曼哈公司不但未提出异议，甚至还多次向好印象公司发出《账户变更通知》、《曼哈收款通知单》等，好印象公司和曼哈公司的行为也表明了双方均认可按009485号《合同书》履行租赁合同。一审法院认定xxxxxxx号《合同书》对曼哈公司无约束力，不但没有事实和法律依据，还违背了诚实信用原则，破坏了市场交易的安全、公平，使交易长期处于不确定的状态，该认定是明显错误的。
三、由于一审法院对主要事实认定错误、适用法律不当，据此得出的（2012）深福法民三初字第31号民事判决第一项和第二项也是错误的。第一、一审法院认为xxxxxxx号《合同书》的效力不及于曼哈公司，好印象公司与曼哈公司未签订书面租赁合同，曼哈公司可以要求将涉案房产返还曼哈公司，判令好印象公司于一审判决生效之日起十日内将涉案房产返还曼哈公司。由于该判决依据的主要事实错误，适用法律错误，导致判决结果也是错误的。原租赁合同对曼哈公司有约束力，曼哈公司应依约履行租赁合同，在xxxxxxx号《合同书》约定的租赁期届满前（即2016年7月6日前）无权收回涉案房产，一审判决第一项应予撤销。第二，好印象公司无需向曼哈公司支付2007年7月6日至2011年11月6日期间约定租金与指导租金之间的差额。如上，我们认为原租赁合同对曼哈公司有约束力，在xxxxxxx号《合同书》约定的租赁期限内，曼哈公司无权主张额外的租金。即使xxxxxxx号《合同书》对曼哈公司没有约束力，自2007年7月至今长达五年的期间，好印象公司与曼哈公司均按xxxxxxx号《合同书》的约定，各自履行了租赁合同义务，且曼哈公司也从未对租期和价格提出过异议，并一直收取好印象公司缴纳的租金，依据我国合同法第三十六条的规定，双方的租赁合同关系已经实际确立，曼哈商业公司也认可按每月人民币61825元确定的租金标准，这一事实有曼哈商业公司发出的《账户变更通知》、《曼哈收款通知单》、好印象公司的转账凭证等能充分证明。好印象公司主张额外的租金没有事实和法律依据，也违背了民事诉讼时效的相关规定，不应支持，一审判决第二项应予撤销。综上所述，一审判决认定的主要事实错误，适用法律不当，造成第一、二项判决错误，严重损害了好印象公司的合法权益，故好印象公司提出上诉，恳请贵院改判驳回曼哈公司的全部诉讼请求。
曼哈商业公司书面答辩称：一、原审已查明的事实。原审中，好印象公司、林炳强、先科电视公司共同确认本案租赁合同不是2003年订立的，是2006年倒签的。为了查清本案合同签订的具体日期，原审法院向租赁所调查，依租赁所复函，本案合同登记日期为2006年9月19日。结合本案合同第二十六条“甲、乙双方应自签订本合同之起十日内到主管机关进行登记或备案”，应认定本案合同签订的具体日期应在2006年9月9日至2006年9月19日之间。涉案房产于2006年6月13日被某市城区人民法院查封，查封期限从2006年6月13日至2008年6月12日。由于本案合同是在法院查封后签订的，且有倒签的不实情节，原审依法认定本案合同对曼哈公司没有约束力并无不妥。二、好印象公司的上诉理由不成立。好印象公司理由之一，所谓合同签订与实际出租时间混淆问题。好印象公司提出该理由时混淆了“承租人”与“实际使用人”、林炳强“自然人”与好印象公司“法人”的区别。依合同相对性原则，租赁合同只对承租人和出租人有拘束力，承租人将承租的房屋交给他人使用，并不能改变租赁合同的主体资格。好印象公司2009年办理工商变更登记时提交本案合同作为经营场地证明备案，该行为改变不了该合同是租赁场地被法院查封期间租赁的事实。好印象公司理由之二，所谓双方都认可本案合同问题。好印象公司以曼哈公司向其发《账户变更通知》、《曼哈收款通知单》，推定好印象公司认可本案合同，该推定不能成立。好印象公司除了本案合同外，还承租第一层场地；曼哈公司虽然不接受本案合同，但不会拒绝和放弃收取好印象公司占用场地使用费的权利。好印象公司理由之三，是前述两理由的延伸，即前两理由成立则无需交还房产，无需按指导租金标准补交差额。该理由显然不成立，理由如前述不再赘叙。综上所述，本案房屋被法院查封期间，好印象公司与先科公司恶意串通，以明显低于市场租金标准，于2006年9月倒签一份2003年11月10日缔约的租赁合同，该行为侵害了涉案房屋购买人（曼哈公司）的权益。原审依法认定本案合同对曼哈公司没有约束力，原审认定事实清楚、判决合法有据。好印象公司的上诉理由不能成立，恳请依法驳回好印象公司的上诉请求。
本院经审理查明，各方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院另查明以下事实：
（一）先科公司与林炳强自2003年11月12日就讼争的某大院放送机厂三楼房产签订编号为xxxxxxx、登记号为xxxxxx的《深圳市房地产租赁合同书》之后，一直是好印象公司在实际支付租金。
（二）先科公司与好印象公司签订的编号为xxxxxxx、登记号为xxxxxxx的《深圳市房地产租赁合同书》的落款时间为2003年11月10日，好印象公司在原审第一次庭审中表示该合同系于2006年上半年签订，系对林炳强以个人名义与先科公司签订的编号为xxxxxxx号、登记号为xxxxxxx的租赁合同的续签，目的在于延长租赁期限，出于延续性的考虑，就以编号为xxxxxxx的租赁合同的签订时间作为双方发生租赁关系的时间，故落款时间定为2003年11月10日。
（三）好印象公司与先科公司在原审第二次庭审中进一步明确编号为xxxxxxx、登记号为xxxxxxx的《深圳市房地产租赁合同书》的签订时间为2006年6月8日。
（四）原审第一次庭审中法庭询问曼哈公司在竞拍涉案房产之前是否知道房产的租赁情况，曼哈公司表示知道有xxxxxxx号租赁合同，但当时认为该合同是虚假合同。
（五）好印象公司的代理人在二审时向相关行政部门调取了好印象公司的工商登记内档资料，在2009年的变更档案中亦存有一份先科公司与好印象公司签订的编号为xxxxxxx的《深圳市房地产租赁合同书》，除落款时间为2006年6月1日外，内容与落款时间为2003年11月10日的编号为xxxxxxx的租赁合同一致。
（六）除讼争的某大院放送机厂第三层以外，先科公司与好印象公司还就先科大院放送机厂第一层签订了一份编号为0150499的《深圳市房地产租赁合同书》，租赁面积为1550平方米，月租金38750元，租赁期限自2006年6月8日起至2016年6月7日止，合同落款时间为2006年6月1日，与好印象公司工商内档资料中存放的编号为xxxxxxx的租赁合同落款时间相同。好印象公司明确该一楼租赁合同系与编号为xxxxxxx的三楼租赁合同系同时签订，目的是为了统一扩建厂房。对于该合同的签订时间和内容，曼哈公司明确表示没有异议且其已承继先科公司作为产权人与好印象公司一直在共同履行该份合同。
（七）好印象公司于二审期间提交曼哈公司于2007年7月18日出具并加盖印章的《通知》一份，内容为“深圳市某区某路放送机厂各租户：我公司于2007年6月通过竞拍已成为深圳市福田区八卦四路放送机厂的合法业主，请现正在使用上述房产的各位租户于2007年7月19日至2007年7月31日期间，持与原业主所签的租赁合同及租金交纳证明到深圳市某区某路xxx栋x楼与我公司办理租赁合同的变更手续。届时，各位租户将于8月份起直接将房屋租金交至我公司…”并附收款帐户：开户行为某银行xx支行，公司帐号为-----。
（八）曼哈公司于2011年7月29日向好印象公司发出加盖印章的《帐号变更通知》一份，将收款帐号由原中信银行变更为某银行深圳某大厦支行帐号----。
（九）曼哈公司分别于2011年10月和2012年3月向好印象公司出具四张《收款通知单》，通知单上分别注明为“八卦x放送1层”和“八卦x放送3层”，租户为好印象公司，收费项目为租金，收款金额分别为61825元和38750元，正好与编号为xxxxxxx的三楼租赁合同及编号为xxxxxxx的一楼租赁合同约定的租金吻合，并注明提示“请依据合同约定按时交付租赁费、管理费及上述水电等费用。逾期缴款应支付违约金并承担相关违约责任。”
（十）好印象公司在二审期间提交多份银行转帐单据，时间从2007年8月15日起，在本案诉讼中仍在支付，付款人为好印象公司，收款人为曼哈公司，收款帐号与上述曼哈公司出具的通知帐号相同，用途为租金，转帐金额为100575元，该金额正好为编号为xxxxxxx的三楼租赁合同及编号为xxxxxxx的一楼租赁合同约定的租金之和。
（十一）曼哈公司没有证据证明其自2007年成为涉案房产产权人之后至2011年提起本案诉讼之前，曾向好印象公司主张过侵权的事实。
（十二）好印象公司在本案一审诉讼过程中没有提出诉讼时效抗辩。
本院认为，林炳强作为好印象公司的法定代表人及股东，为设立好印象公司，于2003年11月12日以个人名义与先科公司签订编号为xxxxxxx的租赁合同，承租涉案的先x大院放送机厂三楼房产作为好印象公司的办公场地，每月租金均由好印象公司支付，故好印象公司为涉案房产的实际承租人和该租赁合同的实际履行者。该租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。
针对曼哈公司的诉讼请求，本院归纳本案的争议焦点为：一、先科公司与好印象公司就涉案的三楼房产所签订的编号为xxxxxxx的《深圳市房地产租赁合同书》是否有效；二、好印象公司在曼哈公司取得涉案房产产权后对涉案房产的占有使用是否构成侵害物权。
关于焦点一，本院认为，先科公司与好印象公司就涉案的三楼房产所签订的编号为xxxxxxx的《深圳市房地产租赁合同书》系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的效力性强制规定，合法有效，并已事实履行，曼哈公司关于该合同对其没有约束力的主张与合同是否有效无关，对于曼哈公司关于请求确认该合同无效的主张，本院不予支持。
关于焦点二，本院认为，结合曼哈公司向好印象公司出具的《帐号变更通知》、《收款通知单》中的标注、收费项目和提示以及支付的租金数额，以及曼哈公司自2007年成为涉案房产的产权人之后至2011年提起本案诉讼之前，未曾向好印象公司主张过侵权的事实，可以认定曼哈公司认可与好印象公司之间就涉案房产存在租赁合同关系。好印象公司占用涉案房产并按时缴纳租金，具有合法依据，没有过错，不构成物权侵害。曼哈公司就涉案房产提起侵权之诉系属不当，故对曼哈公司关于停止侵权、返还房产并支付占有使用费的诉求，本院不予支持。原审判决认定争议合同对曼哈公司没有约束力，属适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，上诉人的上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决查明事实清楚，实体处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第四十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第31号民事判决；
二、驳回被上诉人深圳市曼哈商业有限公司的全部诉讼请求。
本案一、二审案件受理费合计人民币23379.32元，由被上诉人深圳市曼哈商业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一三年九月四日
书 记 员 刘司元（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。