陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕民终308号
上诉人（原审原告）王林，男，汉族，个体户。
委托代理人邓凤强，陕西辅衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）西安昌隆房地产有限责任公司。住所地西安市新城区韩森路延伸段新东尚*期第*幢*****号。
法定代表人朱传龙，该公司董事长。
委托代理人王伟，男，汉族，该公司员工。
委托代理人高建安，陕西致易衡律师事务所律师。
上诉人王林因与被上诉人西安昌隆房地产有限责任公司（以下简称昌隆公司）不当得利纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2014）西中民二初字第00033号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王林的委托代理人邓凤强，被上诉人昌隆公司的委托代理人王伟、高建安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年2月7日，昌隆公司（甲方）与王林（乙方）签订《凯悦华庭商铺认购协议书》约定：乙方选购甲方开发的凯悦华庭3号楼与4号楼之间CIII段商铺，房屋总价款为770万元。付款方式为银行按揭：乙方支付总房款的50%，即人民币385万元整。乙方已支付340万元整，余下45万元乙方在双方签订本协议一周内支付给甲方。在银行按揭时，甲乙双方按照国家相关规定签订《商品房买卖合同》，乙方必须按照甲方和按揭银行的要求，提供全部相关资料，如果乙方无法提供齐全的相关资料导致无法办下按揭，甲乙双方另行协商交房前乙方分期付款事宜。甲乙双方2007年9月21日签订的“凯悦华庭认购协议书”在本协议生效后予以撤销。2009年9月1日昌隆公司（甲方）与王林（乙方）签订《关于凯悦华庭CIII段1～3层商铺权利责任书》约定：双方在2009年2月7日签订的“商铺认购协议书”基础上，对凯悦华庭CIII段1～3层商铺权利责任明确如下：一、乙方已付款380万元，余款390万元付款如下：1、2010年1月31日之前支付100万元；2、余款以出租的凯悦华庭CIII段l～3层商铺租金冲抵，并且在2010年12月31日之前付清全部购房款770万元。在乙方未付清上述规定款项前，CIII段l～3层商铺租金由甲方或甲方委托人李欣收取。在2010年12月31日之前乙方未付清全部购房款，则视同乙方放弃该商铺，租金全归甲方所有，甲方退还乙方支付的购房款。三、乙方全部认可甲方或甲方委托人李欣与租赁户西安酷酷餐饮有限公司签订的所有协议和承诺，并承担CIII段l～3层商铺发生的所有费用。关于王林给付房款的情况，王林称其于2007年9月21日交纳购房定金80万元；2007年11月13日交纳首付款100万元；2008年2月26日交纳首付款100万元；2008年4月10日交纳首付款60万元；2009年7月9日交纳首付款40万元；2010年2月3日交纳首付款100万元；2010年10月19日交纳首付款100万元，共计交纳580万元房款；案外人王超给昌隆公司交纳290万元房屋尾款，昌隆公司共收取房款870万元。昌隆公司认可王林所称2007年9月21日、2007年11月13日、2008年2月26日、2008年4月10日、2009年7月9日及2010年2月3日交纳的六笔购房款共计480万元，及王超交纳房屋尾款290万元的事实，但对于王林称2010年10月19日交纳100万元房款的事实不予认可。关于双方争议的该笔款项，王林向法院提供其通过银行转账给冯建利转款100万元的银行卡取款凭条一份以及显示被告昌隆公司出具的收款收据复印件一张，王林称该票据是从其作为案外人就涉案商铺提出执行异议之诉的（2013）西执异字第00061号案件的卷宗中复印，系昌隆公司向法院提交的证据。昌隆公司对此表示，其在（2013）西执异字第00061号执行案件中提供的王林支付全部房款的证据并非其履行正规收款手续后留存的真实票据，在该案中其陈述王林已交纳全部770万元房款系为了解封房屋作出的虚假陈述，关于王林交纳房款的证据以其在本案中向法院提交的一组收款收据为准。2009年9月9日李欣作为出租方将涉案商铺租赁给西安酷酷餐饮有限公司，双方签订《房屋租赁合同》约定：租赁期限为8年，自2009年11月10日起至2017年11月9日止。租金为78万元／年（不含物业费）。第三年开始递增2%。关于收取的租金，昌隆公司向一审法院提交了由李欣制票的2009年9月9日收款收据一张，摘要为凯悦华庭CIII段1／2／3层商业房（2009.11.10-2010.5.9）房租及押金肆拾伍万伍仟元整，以及2011年5月6日收款收据两张，摘要为凯悦华庭CⅢ段1／2／3层商业房（2010.9.29-2011.3.28）房租共计叁拾肆万元。昌隆公司称，李欣已把收取的全部租金给其交付。
涉案房屋在西安中院审理的原告中天建设集团有限公司与被告昌隆公司建设工程施工合同纠纷一案中，因中天建设集团有限公司向西安中院提出财产保全申请并提供担保，被西安中院于2010年12月3日作出的（2010）西民四初字第352-2号民事裁定予以查封。后又因昌隆公司未履行生效判决，中天建设集团有限公司申请强制执行，西安中院于2012年11月29日作出（2012）西执民字第00162-3号民事裁定予以继续查封，查封期限为2012年12月8日-2013年12月7日。在中天建设集团有限公司申请强制执行过程中，王林以查封的登记在被执行人昌隆公司名下的涉案房产属其所有为由，提出执行异议，西安中院于2013年8月19日作出（2013）西执异字第00061号执行裁定书，驳回了王林的执行异议。2013年9月16日西安中院作出（2012）西执民字第00162-5号民事裁定书，解除对涉案房产的查封。
2014年4月1日，昌隆公司（甲方）与王林（乙方）、王超（丙方）就涉案商铺签订《三方协议》约定，甲乙丙针对乙方向甲方购买的“凯悦华庭”C30101房屋的相关事宜，达成如下协议：1、乙方将购买的C30101房屋转让给丙方，由丙方出面，重新与甲方签订房屋购买合同，合同购买价格与原合同相同。2、丙方支付甲方房屋尾款290万元，甲方收到全款后，甲乙双方到房管局办理甲乙双方房屋买卖合同退房手续，甲方与丙方重新签订房屋买卖合同。3、丙方自行缴纳大修基金和契税及办理房屋产权证的所有费用。4、甲方收到全款后，将之前与租赁方酷酷餐饮公司签订的租赁合同重新变更到丙方名下，甲方负责处理相关协调事宜。5、丙方全部认可之前甲方或甲方委托人与租赁方酷酷餐饮公司签订的所有协议和承诺。王林称，因其和王超之间存在债权债务关系，故将购买的涉案商铺转卖给王超并签订了上述《三方协议》，其已付昌隆公司的房款作为偿还王超的债务予以抵销。
2014年10月21日，王林将昌隆公司和李欣诉至西安中院，请求：一、依法判令二被告立即返还其资金302万元及占用期间利息10万元（从2009年11月10日起至本案立案之日止），共计312万元；二、本案诉讼费用由二被告承担。后于2015年5月27日撤回对李欣的起诉。2015年6月18日原告王林变更诉讼请求：一、依法判令被告昌隆公司返还占用其资金302万元以及占用期间利息10万元（从2009年11月10日起至本案立案之日），共计312万元；二、依法判令被告昌隆公司返还其购房款100万元及利息；三、本案诉讼费用被告昌隆公司承担。在本案庭审中，王林表示放弃第一项诉请中的10万元利息及第二项诉请中100万元购房款的利息。其诉讼理由为：被告昌隆公司已足额收取房款770万元，另外还多收取其房款100万元。但被告并未将所收取的2009年至2014年房屋租金按照协议约定抵扣购房款，也未向其给付，被告的行为违反了协议的约定，理应返还其收取的租金及多收的100万元购房款。被告昌隆公司答辩称，截止2010年12月31日，经不断催讨，原告王林仅支付了480万元房款，收酷酷餐饮的租金73万元用于抵扣房款，原告总计仅支付553万元购房款，并未付清全部房款，自此，双方买卖关系已经解除。其惟有向原告王林退还已付购房款480万元的义务，但原告王林提出，保留形式上买卖合同有利于其清偿对第三者的债务。事实上，原告王林通过转让购买商铺的合同给王超，抵账达1250万元，因此才产生了2014年4月1日的《三方协议》，其中约定，原告王林将购买商铺的合同权利转让给王超，由王超与其以原价格另行订立买卖合同；王超向其支付房屋尾款290万元，其收到全款后，办理王林的退房登记和王超的购房登记，《三方协议》已经完全履行。上述事实说明，原告王林曾经是房屋买受人，而不是房屋所有权人，所以约定的以租金充抵购房款，属于附条件的赠与，条件就是2010年12月31日前付清全部购房款770万元，而条件并未成就；原告王林自愿将房屋转让给王超，并通过抵账的方式间接获得了房屋的增值收益，至此，解除合同与新立合同，其应付与应收已经相抵，双方再无债权债务。故应驳回原告王林的诉讼请求。
二审查明事实与一审查明事实相同。
一审法院审理认为，王林与昌隆公司2009年2月7日签订《凯悦华庭商铺认购协议书》、2009年9月1日签订《关于凯悦华庭CIII段1～3层商铺权利责任书》，约定由王林购买昌隆公司开发的凯悦华庭CIII段1～3层商铺。2014年4月1日王林、王超和昌隆公司签订《三方协议》，约定将该商铺转卖给王超。现各方对上述协议的效力并未提出异议，协议的内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人均应按照约定全面履行合同义务。原告王林在本案中请求被告昌隆公司返还其不当得利402万元及利息，对于利息部分，王林当庭表示放弃，不违反法律规定，依法予以准许；对于王林请求的402万元不当得利，其中302万元系昌隆公司委托李欣与西安酷酷餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同》约定的2009年至2014年的房屋租金，100万元系房款。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，不当得利是指没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应该将取得的不当利益返还给受损失的人。故本案争议的焦点为王林起诉的402万元是否构成不当得利。关于王林诉请的302万元租金一节，王林和昌隆公司对该租金的约定是在2009年9月1日双方签订的《关于凯悦华庭CIII段1～3层商铺权利责任书》中，该责任书约定：“一、乙方（王林）已付款叁佰捌拾万元，余款叁佰玖拾万元付款如下：1、2010年1月31日之前支付壹佰万元；2、余款以出租的凯悦华庭CIII段l～3层商铺租金冲抵，并且在2010年12月31日之前付清全部购房款770万元。在乙方未付清上述规定款项前，CIII段l～3层商铺租金由甲方（昌隆公司）或甲方委托人李欣收取。在2010年12月31日之前乙方未付清全部购房款，则视同乙方放弃该商铺，租金全归甲方所有，甲方退还乙方支付的购房款。……”。合同签订后，王林先后支付昌隆公司房款480万元，剩余290万元直至2014年4月1日王林、王超和昌隆公司签订《三方协议》时才由案外人王超给付昌隆公司。王林并未按照合同约定在2010年12月31日之前付清全部房款。对此王林称，因涉案商铺被查封，故其行使不安抗辩权未支付剩余房款，但其并未提供充分证据证明房产查封期间，其以不安抗辩权为由向昌隆公司发出了中止履行付款义务的通知，要求昌隆公司对待付款或提供担保，也未要求解除合同，因此王林和昌隆公司就购买涉案商铺签订的上述合同应一直处于履行状态。但王林怠于履行合同约定的付款义务，在2013年9月房产解封后仍未及时履行付款义务，据此，根据《关于凯悦华庭CIII段1～3层商铺权利责任书》的约定，租金应归昌隆公司所有。故对于王林起诉认为昌隆公司占有该租金构成不当得利，要求昌隆公司返还，无合同和法律依据，依法不予支持；二、关于王林诉请的100万元购房款一节。因昌隆公司对王林所称2010年10月19日支付的该笔房款并不认可，并且2014年的《三方协议》已经明确了签订协议时王林欠付昌隆公司290万元房款的事实，而王林提供的支付100万元款项的证据为显示昌隆公司出具的一张收款收据及王林通过银行转账给冯建利转款100万元的银行卡取款凭条，其中收款收据为复印件，王林并未提供付款凭证的原件，而给冯建利转款100万元的银行卡取款凭条，并不能直接证明其向昌隆公司支付100万元房款的事实，故王林诉请昌隆公司返还该笔款项，缺乏充分证据证明，亦与《三方协议》的约定内容不符，不予采纳。综上，对于王林起诉要求昌隆公司返还其402万元不当得利的诉讼请求，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告王林请求西安昌隆房地产有限责任公司返还402万元不当得利的诉讼请求。案件受理费45560元（原告王林已预交），由原告王林承担。
王林不服一审判决上诉称，一审法院查明并认定从2009年2月7日至2014年4月1日双方之间的房屋买卖合同一直在履行，始终没有解除。三方协议中明确约定王林是房屋出让方。既然没有解除房屋买卖合同关系，且2009年11月8日双方签订了凯悦华庭房屋交接书、凯悦华庭房屋验收登记表、物业费票据等，被上诉人将房屋交付于上诉人，上诉人作为该房屋的唯一合法所有权人自然享有占有、收益等各项财产权利。事实上，在最终房屋租金没有冲抵购房款的情况下，从2009年11月10日出租之日起至2014年4月1日转让之日，合同履行期间房屋的收益——租金302万元应当归上诉人所有。从2009年11月10日至2013年9月（法院解除查封）为三年十个月，被上诉人至少应收取租金299万元，该租金全部由被上诉人收取，加上被上诉人认可上诉人缴纳的购房款480万元，共计779万元，大于总房款770万元。一审认定上诉人怠于履行合同，不及时履行付款义务错误。关于2010年10月19日支付购房款100万元的返还问题。房屋转让给王超后，被上诉人向王超出具了税务发票，在出具税务发票之前被上诉人将收据原件全部收回，故上诉人不可能有收据原件。从支付方式看，前面8次支付购房款都是按照被上诉人的要求，以银行转账的方式转让被上诉人公司出纳冯建利银行卡。2010年10月19日支付的购房款100万元的方式与之前完全一样。上诉人向法庭提供的证据能够相互印证，形成完整的证据锁链，证明被上诉人多收购房款100万元的事实。上诉请求：撤销一审判决，依法支持上诉人的一审诉讼请求；本案的上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人昌隆公司答辩称，王林曾是房屋买受人，不是房屋所有权人，其不能出租房屋，更不能享有出租权益，王林转让买房合同时仍欠购房款290万元。三方协议是终结昌隆公司与王林民事法律关系最终合同性文件，依法成立即具有法律效力，三方协议也是证明双方再无债权债务的原始书面证据，因此，王林主张租金没有根据。昌隆公司与王林约定逾期未交清全部购房款，则视为王林放弃购买商铺，租金归昌隆公司所有。通过2014年4月1日三方协议，王林转让购房合同抵偿了超过了合同价格的对外债务。王林关于其交款事实的异议，是对三方协议效力的异议，只能通过确认之诉或变更之诉进行主张。王林上诉主张的100万元转款明显超出了终结双方合同关系的三方协议所确认的事实，违背了双方在协议中对交款、欠款数额的有效确认。请求依法驳回王林的上诉请求。
本院认为，2014年4月1日，上诉人王林、案外人王超和被上诉人昌隆公司签订《三方协议》，约定将涉案商铺转卖给王超，上诉人与被上诉人对于该协议的效力并未提出异议，并认可三方协议已经履行完毕，王林也抵偿了其对外债务。上述《三方协议》明确约定，案外人王超支付被上诉人房屋尾款为290万元。被上诉人收到全款后，被上诉人与上诉人到房管局办理双方房屋买卖合同退房手续，被上诉人与案外人王超重新签订房屋买卖合同。由此可见，签订三方协议时上诉人王林欠付被上诉人昌隆公司290万元是三方确认的事实，在三方协议合法有效的情况下，王林主张其于2010年10月19日支付100万元购房款并要求返还显然有悖于三方协议的约定内容，依法不予支持。关于王林诉请返还302万元租金一节，王林和昌隆公司2009年9月1日签订的《关于凯悦华庭CIII段1～3层商铺权利责任书》中约定，购房余款以出租的凯悦华庭CIII段l～3层商铺租金冲抵，并且在2010年12月31日之前付清全部购房款770万元。在王林未付清上述规定款项前，CIII段l～3层商铺租金由昌隆公司或其委托人李欣收取。在2010年12月31日之前王林未付清全部购房款，则视同放弃该商铺，租金全归昌隆公司所有，昌隆公司退还王林支付的购房款。从前述三方协议的内容可知，王林并未按照其与昌隆公司的约定在2010年12月31日之前付清全部房款，《三方协议》签订时购房尾款290万元才由案外人王超给付昌隆公司。根据《关于凯悦华庭CIII段1～3层商铺权利责任书》的约定内容，租金应归昌隆公司所有。王林上诉主张昌隆公司占有该租金构成不当得利请求返还的上诉理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38960元由上诉人王林承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡晓晖
代理审判员 赵顶峰
代理审判员 滕欣燕
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 刘 敏