广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第227号
上诉人（原审被告）：中山市宝鑫房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：陈礼托，该公司总经理。
委托代理人：田肖，广东邦仁律师事务所律师。
委托代理人：朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：方族君，男，1962年8月6日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：黄正熙，广东威格信律师事务所律师。
委托代理人：李明锋，广东威格信律师事务所律师助理。
上诉人中山市宝鑫房地产开发有限公司（以下简称宝鑫公司）因与被上诉人方族君商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法沙民一初字第411号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年1月28日，宝鑫公司作为出卖人，方族君作为买受人，双方签订条码为1001006943的《中山市商品房买卖合同》，约定：方族君购买宝鑫公司开发的位于中山市沙溪镇沙溪大道11号宝嘉上筑花园2幢2座***房的房产，建筑面积89.52平方米，套内建筑面积70.39平方米，每平方米5460.8元，总金额为384386元；付款方式为一次性付款，付款方式为现金，付款时间为2010年1月28日；商品房交付期限应当在2011年7月30日前，依照国家和地方的有关规定，双方同意该商品房经验收合格后交付，验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告；出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过180日，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按总房价款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按以下方式分时段计算，向买受人支付违约金（该违约金为两个时段违约金之总和）：自该合同第八条规定的最后交付期限之第二天起计180日内（第一个时段），出卖人按日向买受人支付已交付首期款万分之二的违约金；逾期的第181日计起至实际交付之日止（第二个时段），出卖人按日向买受人支付已交付首期款万分之四的违约金；交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示该合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同还约定了其他事项。同日，方族君向宝鑫公司交纳首期房款84386元。2010年3月3日，上述合同已在中山市房地产交易登记管理所办理了登记备案。之后，宝鑫公司作为甲方，方族君作为乙方，双方签订《协议书》，主要内容为：甲、乙双方于2010年1月28日签订了中山市商品房买卖合同，由乙方购买甲方开发的位于中山市沙溪镇沙溪大道11号宝嘉上筑花园2幢***号商品房，现经双方协商一致，就该商品房的交付事宜，签订协议如下：1.甲、乙双方确认：乙方在买卖合同约定的交楼日前已收到甲方的书面收楼通知书，甲方提供了由建设、施工、监理、勘察、设计单位盖章的工程竣工验收报告，确认商品房经上述五方验收合格；2.乙方同意按商品房买卖合同约定的标准进行收楼，并按照相关法律法规的规定使用和装修该商品房；3.应乙方申请，甲方保证于2011年9月30日前完成该商品房规划验收，否则即视为甲方延期交楼，甲方应自2011年8月1日起按商品房买卖合同第九条，向乙方支付违约金，直至上述验收合格；4.甲方同意于该协议签订后，赠送自2011年8月1日起至2012年8月1日的物业管理费……；5.其他按原商品房买卖合同执行……。《协议书》签订后，方族君认为已如约全部支付全部款项，但宝鑫公司未交付房产给其使用，宝鑫公司行为已构成违约，应按合同约定交房并支付违约金。此后，双方就宝鑫公司是否应支付违约金多次协商未果，方族君遂于2014年4月4日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.宝鑫公司交付位于中山市沙溪镇沙溪大道11号宝嘉上筑花园2幢2座***房的房产；2.宝鑫公司支付自2011年8月1日起逾期交房的违约金（逾期180日内，每日按方族君已支付购房款84386元的万分之二计算；逾期第181日起，每日按方族君已支付的购房款84386元的万分之四计算），暂计至2014年4月4日逾期交房违约金为29940元；3.宝鑫公司承担本案的诉讼费。
原审法院另查明：2012年2月21日，中山市城乡规划局出具《中山市建设工程验收批复书》，主要内容为：建设单位：宝鑫公司，建设地点：沙溪镇龙瑞村，项目名称：宝嘉上筑花园一期，建设工程规划许可证及附件编号：070042009050032、070042011120051，项目性质：商住，幢数：5幢，层数：28层，总面积：102875.59，土地证号：中府国用（2008）第2410**号，审批意见：同意办理规划验收。
2013年9月2日，中山市城乡规划局出具（信息公开）2013年11号《政府信息公开告知书》，内容为：“方族君：本机关于2013年8月26日受理了你提出的‘关于查询宝嘉上筑2栋2座何时通过规划验收’的申请。经查，你申请获取的政府信息属于公开范围。根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第二十六条规定，本机关以回文的方式提供所申请的政府信息。宝嘉上筑2栋2座属宝嘉上筑花园一期项目，建设地点：沙溪镇龙瑞村，已于2012年11月通过规划验收”。
原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。方族君与宝鑫公司签订的《中山市商品房买卖合同》及合同补充协议、《协议书》是双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行。双方在履行合同的过程中产生争议，争议的焦点为：一、宝鑫公司是否构成逾期交付涉案商品房；二、宝鑫公司应支付违约金的具体数额。
关于焦点一。首先，关于涉案商品房交付的条件。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，涉案商品房的交付条件为：1.商品房经出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告验收合格；2.宝鑫公司书面通知方族君办理交付手续；3.交付期限为2011年7月30日前。双方签订的协议书第1、2条已明确确认商品房经上述五方验收合格，方族君在约定的交楼日前已收到宝鑫公司的书面收楼通知书，即宝鑫公司已按合同约定通知方族君办理涉案商品房的收楼手续，故原审法院认定该商品房符合合同约定的收楼标准；其次，关于双方未办理交付涉案商品房的原因。双方未办理交付涉案商品房原因在于该商品房改建部分规划验收问题。由于方族君购买的商品房户型有一房间按照规划是空中花园，不能建窗户。签订协议以后双方协商把不锈钢栏杆换成推拉玻璃窗户，但必须通过规划验收。故双方在《协议书》中第3条有如下约定：经乙方（方族君）申请，甲方（宝鑫公司）保证于2011年9月30日前完成该商品房规划验收，否则即视为甲方延期交楼。因此，原审法院认定涉案商品房改建后的交付期限为2011年9月30日前。宝鑫公司认为中山市城规划局于2012年2月21日在《中山市建设工程验收批复书》中审批意见为“同意办理规划验收”，故认定该商品房于2012年2月21日完成规划验收，但该审批意见无具体通过规划验收的日期，不能认定该商品房已于2012年2月21日通过规划验收。而根据方族君提供原审法院另案《政府信息公开告知书》的内容，宝嘉上筑2栋2座属宝嘉上筑花园一期项目，于2012年11月通过规划验收。故原审法院认定涉案商品房的规划验收日期为2012年11月。综上，根据协议书第3条的约定，宝鑫公司未在2011年9月30日前完成该商品房规划验收，即视为其延期交楼。故原审法院认定宝鑫公司违反双方合同约定，构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。
关于焦点二。根据原审法院上述认定，宝鑫公司应在2011年9月30日前完成涉案商品房的规划验收，但直至2012年11月才完成规划验收，构成违约。关于违约的具体天数。《协议书》约定：“……延期交楼，甲方应自2011年8月1日起按商品房买卖合同第九条，向乙方支付违约金，直至上述验收合格”。故违约金应从2011年8月1日开始计算。《政府信息公开告知书》只告知涉案商品房于2012年11月通过规划验收，但没有具体到哪一天。原审法院根据公平及合理原则，酌情认定为2012年11月15日。从2011年8月1日至2012年11月15日，共469天，故宝鑫公司逾期交房构成违约的天数为469天。按合同约定，“自本合同第八条规定的最后交付期限之第二天起计180日内（第一个时段），出卖人按日向买受人支付已交付首期款万分之二的违约金；逾期的第181日计起至实际交付之日止（第二个时段），出卖人按日向买受人支付已交付首期款万分之四的违约金”。故宝鑫公司应向方族君支付违约金12792.92元[84386元×0.2‰/天×180天+84386元×0.4‰/天×（469天-180天）]。
关于方族君要求宝鑫公司交付涉案商品房的问题。由于涉案商品房已于2012年11月办理了规划验收，故该商品房自办理规划验收之日起符合交付的条件，方族君自2012年11月起可以办理收楼手续。而宝鑫公司在庭审中也愿意向方族君交付该商品房，故宝鑫公司应在原审判决指定的履行期间向方族君交付涉案商品房。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、宝鑫公司于判决生效之日起七日内向方族君交付位于中山市沙溪镇沙溪大道11号宝嘉上筑花园2幢2座***房的房地产；二、宝鑫公司于判决生效之日起七日内向方族君支付逾期交房违约金12792.92元；三、驳回方族君的其他诉讼请求。案件受理费549元，简易程序减半收取为274元（方族君已预交），由方族君负担120元，宝鑫公司负担154元。宝鑫公司负担的部分，于判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。
宣判后，上诉人宝鑫公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定的基本事实错误。1.根据宝鑫公司与方族君签订的商品房买卖合同及《协议书》约定，涉案商品房交付时间应以双方于商品房买卖合同中约定的交楼时间为准。2.原审法院将本案违约责任认定为逾期交楼责任错误。宝鑫公司与方族君已在《协议书》中确认涉案商品房已达到合同约定的交楼标准，方族君同意按该标准收楼和使用等，不存在逾期交楼问题。《协议书》中关于规划验收的违约责任属约定不明合同条款，法院应参照双方的其他约定或法律规定进行认定。二、规划验收在《协议书》第三条约定的2011年9月30日前未能完成，属商品房买卖合同第八条第二款第3项中约定的情形，宝鑫公司不构成违约。宝鑫公司已于2011年9月30日前向中山市规划局提出涉案商品房规划验收申请，中山市规划局未能及时出具相关验收合格文件，不能归责于宝鑫公司，根据上述合同约定，宝鑫公司不应为此承担责任。三、如上所述，《协议书》第三条约定的违约责任承担方式是约定不明的条款，如依据该条约定执行，宝鑫公司也无需支付违约金。四、即使宝鑫公司对规划验收存在过错责任，应承担相应违约责任，方族君主张的违约金过高，法院应进行调整。五、涉案商品房规划验收时间应以中山市规划局在《中山市建设工程验收批复书》中批复的时间即2012年2月21日为准，而非2012年11月。综上，请求二审法院判令：1.撤销原审判决第二项，并依法改判宝鑫公司无需向方族君支付违约金；2.本案一审、二审案件受理费由方族君承担。
被上诉人方族君二审答辩称：1.双方当事人在《协议书》中对交楼时间、交楼标准以及违约责任等进行了约定，原审法院据此作出判决正确。2.双方协商对涉案商品房的规划进行了变更，这是对原规划图纸进行的更改，该规划变更能否通过规划验收涉及业主能否取得房产证的问题，是交楼的依据，故双方在协议书中对规划验收问题进行了约定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。
原审诉讼过程中，宝鑫公司主张《协议书》的签订背景为：方族君购买的是05户型，该户型有个房间按照规划是入户花园，不能建窗户或飘窗；签订《协议书》后双方协商将不锈钢栏杆换成推拉玻璃窗户；《协议书》是所有该户型的业主均签订的。二审诉讼过程中，宝鑫公司主张上述变更并非变更规划，变更后不影响规划验收，但方族君则主张图纸的变更均需要经过规划验收才能办理房产证。
本院另查明：宝鑫公司与方族君签订的《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限第二款第3项约定：因政府机关行政行为，或出卖人（宝鑫公司）在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关部门因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的，出卖人可据实予以延期（交付商品房）。
本院再查明：方族君已向宝鑫公司付清涉案商品房的全部购房款项。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。方族君与宝鑫公司于《协议书》中约定：方族君在买卖合同约定的交楼日前已收到宝鑫公司的书面《收楼通知书》，宝鑫公司提供了由建设、施工、监理、勘察、设计单位盖章的《工程竣工验收报告》，方族君确认商品房经上述五方验收合格，并同意按《中山市商品房买卖合同》约定的标准进行收楼；应方族君申请，宝鑫公司保证于2011年9月30日前完成该商品房的规划验收，否则即视为宝鑫公司延期交楼，宝鑫公司应自2011年8月1日起按《商品房买卖合同》第九条（即延期交楼违约责任条款），向方族君支付违约金，直至上述验收合格。现二审争议焦点在于宝鑫公司是否应承担逾期交房违约责任。对此，本院认为，首先，虽然方族君在上述《协议书》中已确认宝鑫公司向其交付的是符合双方《中山市商品房买卖合同》约定的商品房，但双方在《协议书》中对宝鑫公司的商品房交付义务作了进一步约定，即宝鑫公司保证于2011年9月30日前完成涉案商品房的规划验收。但从中山市城乡规划局出具《中山市建设工程验收批复书》及《政府信息公开告知书》内容反映，涉案商品房至2012年11月才通过规划验收。其次，虽然方族君与宝鑫公司在《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限第二款第3项约定：因政府机关行政行为，或出卖人（宝鑫公司）在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关部门因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的，出卖人可据实予以延期（交付商品房）。但宝鑫公司并未提交证据证实其已按《协议书》约定于2011年9月30日前已向规划部门递交办理涉案商品房规划验收所需的相关资料，应承担举证不能的法律后果，本院对宝鑫公司关于本案应适用上述免责条款的主张不予支持。故由于宝鑫公司未能于2011年9月30日前将完成规划验收的涉案商品房交付方族君使用，根据《协议书》约定，宝鑫公司应承担逾期交房的违约责任。原审法院依据双方于合同中关于延期交房违约责任的约定，判决宝鑫公司向方族君支付违约金12792.92元[84386元×0.2‰/天×180天+84386元×0.4‰/天×（469天-180天）]，并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人宝鑫公司的上诉理据均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费120元（中山市宝鑫房地产开发有限公司已向本院预交），由上诉人中山市宝鑫房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
代理审判员 张群立
代理审判员 赖晓筠
二〇一五年四月二十日
书 记 员 罗海欣