福建省平潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岚民初字第249号
原告（反诉被告）陈銮，男，汉族，住福建省福清市。
委托代理人陈少文，福建宽达（福清）律师事务所律师。
被告（反诉原告）李允康，男，汉族，住福建省长乐市。
委托代理人欧存华、郭赛娟，福建中亚海天律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈銮诉被告（反诉原告）李允康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月24日受理后，依法组成合议庭。在法定期限内，被告李允康向本院提起反诉，本院将本诉与反诉合并审理。2014年8月8日本院对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈銮的委托代理人陈少文、被告（反诉原告）李允康的委托代理人欧存华、郭赛娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈銮本诉诉称：2013年5月6日，原、被告签订了一份《承包合同》，约定：被告将位于平潭县沃前镇龙山新村一至三楼共计500多平方米楼房出租给原告作为烧烤城经营项目使用。租期为5年，自2013年6月1日至2018年6月1日。第一、二年每月租金为2万元，第三年租金在第二年的基础上递增5%，以此类推。租金付款方式为6个月付一次。原告付15万元给被告作为押金，原告在中途因种种原因无法继续经营下去，被告应无条件退还押金。同时还约定，原告在经营过程中，被告不能提前收回店面或故意刁难原告，使原告无法正当经营下去，所造成的损失被告应负完全责任，并赔付原告五倍的押金。合同签订时，被告已将租赁楼房一楼中靠近大门及主要通道的区域占用了约80平方米，被告承诺承租期开始前将该区域腾退交付原告。合同签订后，原告按约向被告支付了15万元押金，并支付6个月即12万元的楼房租金，但被告却没有按约履行交付楼房的义务，实际交付的楼房面积少了约80平方米，缺少部分即上述被被告占用的区域。由于该区域处于一楼大门口，系主要通道位置，属于经营场所的关键区域，该区域被占用后给原告经营造成了严重的不利影响。而且，被告原先利用上述楼房办理营业执照经营，租赁给原告后，却拒绝将该营业执照注销，导致原告一直无法办理营业执照，无法正常经营下去。鉴于被告严重违约行为，依约原告有权解除双方签订的《承包合同》，并有权要求被告退还15万元押金及向原告支付相当于2倍押金即30万元的违约金。此外，因被告实际交付的楼房面积比合同约定减少了约80平方米，相对应的租金48000元（租金按每月每平方米100元计，租金为100元＊80＊6个月=48000元），被告也应返还给原告。综上，原告诉请如下：1、判决解除原、被告于2013年5月6日签订的《承包合同》；2、判令被告向原告退还押金人民币15万元；3、判决被告返还原告租金人民币4.8万元；4、判令被告向原告支付违约金30万元；5、本案诉讼费用由被告承担。
李允康针对陈銮本诉诉请答辩如下：一、依法判决驳回陈銮本诉的第2、3、4、5项的诉讼请求；2、陈銮以案涉房屋实际交付面积少了80多平方米等为由向我方提出的诉请，但我方交付的面积超出了租赁合同约定的面积，且我方没有承诺靠近大门的主要区域让给陈銮使用。陈銮陈述我方拒绝注销营业执照导致其无法办理，但是否注销营业执照与租赁合同无关，陈銮诉请无法律依据。应驳回陈銮本诉部分的全部诉求。
李允康反诉诉称：2013年5月6日原、被告双方签订了一份《承包合同》，约定由李允康将位于平潭县澳前镇龙山新村的一、二、三楼承包给陈銮，承包期为五年（自2013年6月1日至2018年6月1日止），第一、二年每月承包租金2万元，承包期为5年，至少要经营一年；若没有经营一年，陈銮所交的押金没收。在合同签订之日，陈銮应交付15万作为押金。合同签订后，李允康依约交付了标的物，但陈銮不但在未满一年之前提起解除合同，并拒绝将李允康移交给的设备、物品返还陈銮。同时，陈銮还拒付自2013年7月至2014年4月的税金和自2013年9月至2014年2月的电费。自2013年12月1日起至解除合同之时的租金也拒不交付给李允康。陈銮的行为明显构成违约，应承担相应的法律责任。综上，李允康反诉诉请如下：1、依法判决驳回陈銮本诉中的第2、3、4、5项的诉讼请求；2、依法判决陈銮偿还自2013年12月起至2014年4月30日止的承包金（租金）10万元和自反诉之日起至还清款项之日按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的利息；3、依法判决陈銮偿还李允康为其代垫自2013年7月至2014年4月的税金（税费），合计人民币32511.7元和自2013年9月至2014年2月的电费14880.58元，合计47392.28元以及自反诉之日起至还清款项之日按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的利息；4、依法判决陈銮偿还李允康移交的设备、物品总价值247420元和自起诉之日起至还清款项之日起按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的利息。5、依法判决陈銮支付15万元违约金给李允康或陈銮无权请求返还15万押金；6、本案一切本、反诉费用均由陈銮承担。
陈銮针对李允康反诉答辩如下：1、李允康没有将合同约定的3层500多平方米面积的租赁房屋交付给我方，且李允康原先利用租赁房屋办理的“平潭县百年大丰收火锅店”营业执照经营，租赁给我方后，却拒绝将该营业执照注销，导致我方经营的“三千里韩式烤肉”店一直无法办理营业执照及税务登记等证照，导致我方无法正常经营下去。承包合同第5条约定至少要经营一年的合同目的因反诉原告的违约行为造成客观上无法实现，故根据承包合同第3条约定，反诉原告应将15万元押金返还给我方；2、李允康所述的设备、物品原先就是固定或放置在租赁房屋内作为配套设施供我方使用，我方一直没有将该设备搬离房屋，而租赁房屋已由李允康掌控。故不存在我方需另行移交给李允康，更不存在我方拒绝返还的问题；3、租赁期间我方自行购置了很多设备放置于租赁房屋内，但现李允康在双方租赁合同尚未中止及我方不知情的情况下，擅自将诉争房屋出租给第三人，导致我方放置在租赁房屋内的设备灭失，故李允康应承担赔偿责任。若也因此造成李允康所有的设备物品灭失损坏，该责任也应由李允康自行承担，与我方无关；4、李允康放置在租赁房屋内的设备是老旧的，李允康所称设备价值247420元无相应依据；5、关于租金、税金、电费，因李允康早就将诉争房屋另行出租给第三人，相应的租金应由实际承租人支付，不应由我方支付。且由于李允康没有向我方交付符合合同约定的租赁房屋，根据合同法规定，我方有权拒绝支付后续的房屋租金；6、且因李允康原因导致我方无法办理营业执照等，因此不存在缴纳税收的情形。且我方也没有要求李允康代为垫付过税金。我方也如数缴纳所租期间产生的电费，故不存在欠缴垫付情形。综上，本案合同履行过程中，李允康存在严重的违约情形，我方不存在违约行为，故李允康的诉求无事实及法律依据，应驳回李允康的反诉诉求。
本案本反诉一并举证质证。原告（反诉被告）陈銮为支持其诉讼主张，向本院提交的证据材料如下：
证据A1，承包合同，证明被告将位于平潭县沃前镇龙山新村一至三层楼房共计500平方米出租给原告，前两年租金每月2万元，租金每6个月付一次；原告在中途无法经营下去，被告应退还15万元押金，被告提前收回店面或故意刁难乙方，使原告无法正当经营下去，被告应承担支付5倍押金的违约责任；
证据A2，收条，证明原告向被告支付了15万元；
证据A3，收款收据及汇款凭证，证明原告向被告支付了6个月12万元的租金；
证据A4，租赁楼房一楼照片；
证据A5，租赁楼房一楼录像；
证据A4，A5共同证明被告没有按约定向原告支付楼房，其中一楼约80平方米的重要区域被被告占用，至今未交付给原告。
证据A6，个体公司登记基本信息，证明原告无法利用诉争楼房办理营业执照；
证据A7，平潭三顾冒菜结账单；
证据A8，三顾冒菜现场照片；
证据A7、A8共同证明被告早已将诉争楼房另行出租给他人经营。
对原告（反诉被告）陈銮提交的上述证据，被告（反诉原告）李允康质证认为：对证据A1的三性无异议，证明对象有异议。陈銮欲证明李允康没有将约定面积的租赁物于陈銮无依据，陈銮无法继续经营下去也与其无关。陈銮所称李允康故意刁难陈銮提前收回租赁不属实，其另行租赁给他人是在陈銮提起诉讼要求解除合同后。当时双方达成解除合同的意思，故不存在违约情形。对证据A2的三性均无异议，其有收到15万元的店面押金。对证据A3无异议。作为合同是1、2、3楼共计500多平方米租给陈銮使用，根据证据A4、A5，店面前面是公路，系公共场所，任何人不能占用，证据A4、A5可以证明三千里韩式烧烤系陈銮租赁后经营的，并非是李允康原因导致陈銮租赁诉争房屋后无法经营。对证据A6的证明对象有异议，原告经营的是三千里韩式烧烤，与其提交的证据不一致，且双方签订的是租赁合同，租赁房屋后陈銮如何经营，能否办理营业执照并非我方义务。对证据A7、A8的证明对象有异议，我方另行出租是在陈銮提起解除合同后为减少损失才另行出租给他人的。
被告（反诉原告）李允康为支持其抗辩主张，向本院提交的证据材料如下：
证据B1，房屋租赁合同书，证明涉案房屋系反诉被告等人向第三方租赁的，双方对房屋租期、租金等情况进行了约定；
证据B2，合作协议书，证明反诉被告与李允清系合伙关系，李允康有权代表李允清实施相关行为；
证据B3，证明书、身份证，证明反诉原告将涉案房屋转租给反诉被告系合法有效的；
证据B4，建设许可证，证明涉案房屋系合法建筑物；
证据B5，税费缴纳凭证，证明反诉原告将房屋出租给反诉被告后，因反诉被告不按时缴纳税款，反诉原告因垫付费用而遭受的额外经济损失；
证据B6，设备清单，证明因反诉被告无故搬离涉案房屋而给反诉原告造成的经济损失。
对于被告（反诉原告）李允康提交的上述证据，原告（反诉被告）陈銮质证认为，对证据B1、B2、B3的真实性无法确认，其系案外人与李允康之间的事宜。对证据B4的真实性无异议。对证据B5的形式真实性无异议，证明对象有异议。缴纳的税款系百年大丰收鱼庄，与我方无关。对证据B6真实性无异议，证明对象有异议，设备清单并非反诉原告交付给我方的。当时的设备已经放在房屋内，只是做了清点，没有具体交付，也不存在我方无故搬离房屋的事情。因为我们只是暂停营业。
经过庭审的举证、质证，本院分析认为，对原告（反诉被告）陈銮提供的证据A1至A8，被告（反诉原告）李允康对其真实性均不持异议，可予以确认，并作为认定案件事实的依据。对被告（反诉原告）李允康提供的证据，原告（反诉被告）陈銮质证认为，对证据B1至B3的真实性无法确认，亦未提出相反证据予以反证，本院依法予以采纳；对证据B4至B6的真实性没有异议，可予以确认，并作为认定案件事实的依据。
应陈銮申请，本院传证人陈维亮、郭廷文出庭作证。
证人陈维亮的证言主要证明如下事实：其系陈銮的职工。李允康将一至三楼租给陈銮，但一楼、三楼的空间都被占用了，一楼空间使用情况从承租到停业都保持原样。承租之后，经李允康同意，其将桌子割成方块用于烧烤。因无法办理营业执照，导致涉案店面营业时无法向顾客开具发票。停业后，陈銮等没有搬离设备，只是将自己行李拿走。
证人郭廷文的证言主要证明如下事实：其曾是陈銮的员工。案涉房屋一楼左边吧台及仓库被占用，右手边被占用做会客厅，从开始承租至停业都一直被占用；三楼仓库在占用五六个月后才归还。因李允康没有更改注销之前注册的百年大丰收营业执照，导致陈銮的店面无法办理营业执照，亦无法向顾客开具发票。
对证人陈维亮、郭廷文的证言，原告（反诉被告）陈銮质证认为，两位证人证言的内容是客观真实的，可以证明以下几点：1、被告没有按约定交付三层楼房，一楼少交付了靠近门口的关键区域；2、因被告原因导致原告无法办理营业执照及提供餐饮发票，导致无法正常经营下去；3、原告承租后有自行购置了一些设备物品，均放置在租赁房屋内，至今未搬离。
对证人陈维亮、郭廷文的证言，被告（反诉原告）李允康发表质证意见如下：1、陈维亮谈到李允康移交的物品是被陈銮破坏，被割成方块，其陈述是经过李允康同意无任何证据。证人说移交的物品放在房间里面无证据。关于租赁面积其称有500多平方米，但实际使用没有500平方米。按正常，没有特别约定，约定的是建筑面积，而不是实际使用面积。故按照陈维亮所说的实际使用面积不到500平方米，折算到建筑面积远远超出500多平方米。故李允康使用一部分完全不违反合同约定，因为双方只约定出租500平方米。陈銮无法办理营业执照与我方无关，协助办理营业执照并非合同约定义务，亦非法律义务。2、关于证人郭延文的证言，其陈述实际使用面积300多平方米，这个差距太大，是不客观。且两个证人均陈述他们入职时候看到的格局与后面一直使用的格局是一样的，说明原告对该格局是明知的，且毕竟被告楼上还要开设宾馆。且证人与陈銮有利害关系。
本院认为，李允康对证人陈维亮、郭廷文的证言存有异议，且上述证人均为陈銮之前的员工，存在利害关系，本院不予采信。
经审理查明，2011年6月30日以案外人俞建忠为甲方，以案外人李允青为乙方，签订了一份《房屋租赁合同书》，约定将俞建忠合法起盖的位于平潭县澳前镇龙山村一栋楼房第一层至第七层住宅房出租给李允青，租赁期自2011年10月30日至2021年10月30日止；前两年年租金为35万元，第三年起每年按前一年租金总额的5%递增。在租赁期内，李允康将房屋部分或全部转租给他人，必须事先征得俞建忠的同意，但同一间房屋不得分割转租。2011年7月6日，以李允清为甲方，以李允康为乙方签订了一份《合作协议》，合同中约定：“一、以甲方名义与俞建忠在2011年6月30日签订了一份房屋租赁合同书，租赁平潭县澳前镇龙山村一栋楼房第一层至第七层住宅作这宾馆饮食经营场所使用；二、经营上述宾馆饮食甲、乙方各占50%股份，并按该比例享有利息承担义务；三、经营上述宾馆饮食由乙方具体负责料理日常事务，与出租房俞建忠进行联系、转租、承包上述房屋、宾馆饮食经营等也由乙方负责直接签订有关合同、协议，甲方都给予承认”。2013年5月6日以李允康为甲方，以陈銮为乙方，签订一份《承包合同》，约定将上述房产一至三层共计500多平方米承包给陈銮作为烧烤城经营项目使用，承包期为5年，自2013年6月1日至2018年6月1日；承包租金付款方式为6个月付一次，第一、二年每个月承包租金2万元人民币，6个月为12万元人民币，第三年起承包租金在第二年的基础上递增5%，以此类推；在签订合同之日起，陈銮付15万元给李允康作为押金，陈銮在中途因种种原因无法继续经营下去，李允康应无条件退还陈銮缴纳的15万元；陈銮在经营过程中，李允康不能提前收回店面，或故意刁难陈銮，使陈銮无法正当经营下去，所造成的损失李允康应负完全责任，并赔付陈銮五倍的押金；陈銮在承包期间合同定5年，至少要经营一年，若没有经营一年，陈銮押金没收，陈銮在此期间不得将该场所转让或转租。承包合同签订当日，陈銮向李允康支付店面押金人民币15万元，同年5月28日向李允康支付从2013年6月1日至2013年11月30日的租金共计人民币12万元。2014年1月24日，陈銮以李允康未按照约定面积交付楼房及未配合办理营业执照导致其无法正常经营为由，诉至本院，要求解除承包合同，判决李允康返还其房屋押金15万元、租金4.8万元，支付违约金30万元。2014年5月25日李允康以陈銮提前解除合同构成违约并拒绝返还相关设备、物品等为由向本院提起反诉，诉请如下：1、依法判决驳回陈銮本诉的第2、3、4、5项的诉讼请求；2、依法判决陈銮偿还自2013年12月起至2014年4月30日止的承包金（租金）10万元和自反诉之日起至还清款项之日按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的利息；3、依法判决陈銮偿还李允康为其代垫自2013年7月至2014年4月的税金（税费）合计人民币32511.7元和自2013年9月至2014年2月的电费14880.58元，合计47392.28元以及自反诉之日起至还清款项之日按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的利息；4、依法判决陈銮偿还李允康移交的设备、物品总价值247420元和自起诉之日起至还清款项之日起按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的利息；5、依法判决陈銮支付15万元违约金给李允康或陈銮无权请求返还15万押金；6、本案一切本、反诉费用均由陈銮承担。2014年6月11日案外人俞建忠出具证明一份，证明其对案涉房屋被转租的事宜知情并同意该转租行为。
经庭审举证质证、法庭调查，本院认为，本案的争议焦点可以归纳为以下几点：
一、原、被告于2013年5月6日签订的《承包合同》是否有效？
陈銮、李允康于2013年5月6日签订《承包合同》时，双方均具有完全的民事行为能力，是双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示。《中华人民共和国民法通则》第五十七条规定：“民事法律行为成立时起，具有法律约束力。行为人非依法律规定或取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”因此，李允康将案涉房屋转租给陈銮的行为，经案涉房屋所有人俞建忠的书面同意，双方签订的《承包合同》合法有效，对双方都具有约束力。
二、案涉合同是否解除，何时解除？
《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签订或者盖章时合同成立。”故原、被告以书面形式签订的《承包合同》自签订之日起成立。2014年1月14日陈銮提出解除诉争合同，但双方未协商一致解除合同，亦未办理诉争房屋移交手续；李允康主张双方承包合同解除时间为其签收诉状时间即2014年4月底，且案涉房屋在同年5月份已转租给他人使用，故陈銮、李允康于2013年5月6日签订的《承包合同》应于2014年4月30日予以解除。
三、陈銮要求李允康退还4.8万元租金是否有依据？
陈銮以李允康向其交付的楼房面积比约定的减少了约80平方米为由，要求李允康退还相对应的租金4.8万元，按照双方合同约定李允康将一至三楼共计500多平方米承包给陈銮使用。因案涉租赁房屋系双方认可的特定房屋，在陈銮从开始承租至起诉要求解除合同期间，案涉房屋一楼部分使用情况均保持一致，陈銮作为承租人按照约定向李允康交纳租金，亦无证据证明其在合理期限内对此提出异议，故对其主张李允康交付租赁物不符合合同约定应退还4.8万元租金无事实及法律依据，本院依法不予采纳。
四、李允康要求陈銮支付自2013年12月起至2014年4月的租金及其相关费用是否应予以支持？
如前所述，双方签订的《承包合同》于2014年4月30日予以解除，陈銮在签订合同后仅向李允康支付了自2013年6月1日至2013年11月30日止的租金，李允康反诉要求陈銮支付自2013年12月至2014年4月的租金的主张，本院依法予以支持。李允康尚反诉要求陈銮偿还其为其垫付的税费、电费、设备物品费用，但未能提供充足的证据予以证明，本院不予支持。
五、李允康是否应退还押金15万元给陈銮以及应赔偿陈銮违约金30万元？
《承包合同》约定在签订合同之日起，陈銮付15万元给李允康作为押金，陈銮在中途因种种原因无法继续经营下去，李允康应无条件退还陈銮缴纳的15万元；陈銮在承包期间合同定5年，至少要经营一年，若没有经营一年，陈銮押金没收，陈銮在此期间不得将该场所转让或转租；李允康违约应向陈銮支付赔偿金等。本院认为，陈銮与李允康均明确约定租赁房屋为开设饮食场所所用，办理营业执照为陈銮的法定义务，作为饮食经营场所应具备办理营业执照的可能性，陈銮无法在租赁物地址办理营业执照，应视为有合理原因无法继续经营下去，其要求解除合同符合合同约定的解除条件，有法律依据，依法可予以支持；双方均不存在违约行为，要求对方承担违约责任均没有法律依据，本院均不予支持。同时，本院认定诉争《承包合同》于2014年4月30日解除，陈銮应支付租金至2014年4月30日，5月份后的租金李允康已向其他承租人收取，并无租金损失，李允康要求没收15万元押金亦显失公平。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条，第九十三条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）陈銮与被告（反诉原告）李允康于2013年5月6日签订的《承包合同》于2014年4月30日解除；
二、原告（反诉被告）陈銮在本判决生效之日起十日内一次性偿付被告（反诉原告）李允康2013年12月1日至2014年4月30日的租金人民币100000元；
三、被告（反诉原告）李允康在本判决生效之日起十日内一次性退还原告（反诉被告）陈銮押金人民币150000元；
四、驳回原告（反诉被告）陈銮的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）李允康的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币8770元，由原告（反诉被告）陈銮负担；反诉案件受理费人民币4624元，由被告（反诉原告）李允康负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上述于福州市中级人民法院。
审 判 长 吴岚芳
代理审判员 林 霞
人民陪审员 林光英
二〇一四年十月二十日
书 记 员 高巧萍
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签订或者盖章时合同成立。
第六十条当事人应依照约定全面履行自己的义务
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。