安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第03602号
上诉人（原审原告）：巢湖市柘皋供销合作社，住所地安徽省巢湖市柘皋镇石梁街，组织机构代码15362173-X。
法定代表人：杨基敏，主任。
委托代理人：张言达，安徽福达律师事务所律师。
委托代理人：魏劲松。
被上诉人（原审被告）：谢昌禹。
委托代理人：丁乃顺，男，1962年7月2日出生，汉族，系谢昌禹亲戚。
上诉人巢湖市柘皋供销合作社（以下简称柘皋供销合作社）因与被上诉人谢昌禹房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院于2014年8月21日作出的（2014）巢民二初字第00334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2004年1月9日，柘皋供销合作社与谢昌禹签订《房屋租赁协议书》，双方约定谢昌禹租赁柘皋供销合作社的位于巢湖市柘皋镇鼓楼街原旅社楼底层由南向北第四间门面房，租金300元／月，年租金3600元一次性交付，谢昌禹交付租房押金3万元；租房期间的水、电费由谢昌禹自理，租赁期间为2004年1月9日至2005年1月8日。租赁期满后，柘皋供销合作社与谢昌禹没有续签合同，谢昌禹占有房屋、缴纳租金，柘皋供销合作社收受租金至2006年7月。2006年10月，柘皋供销合作社依据有关规定将该房屋委托巢湖市中银拍卖有限公司拍卖，谢昌禹参与竞买，并签订了拍卖成交确认书。成交后，谢昌禹没有支付拍卖价款，亦未让出房屋。
柘皋供销合作社诉至原审法院，请求判令谢昌禹立即让出其占用的柘皋供销合作社位于巢湖市柘皋镇鼓楼街临街门面一间，并赔偿柘皋供销合作社经济损失27000元。
原审法院认为：柘皋供销合作社与谢昌禹签订房屋租赁协议书，双方之间的房屋租赁关系成立。租赁期满后，谢昌禹实际占有该房屋，并依照先前约定缴纳房租至2006年7月8日，柘皋供销合作社予以收受，可视为双方的房屋租赁关系延续。后柘皋供销合作社通过拍卖程序，由谢昌禹举牌并签订拍卖成交确认书，可视为柘皋供销合作社与谢昌禹的房屋买卖合同成立，谢昌禹没有交付价款，柘皋供销合作社可要求谢昌禹继续履行合同或解除合同。柘皋供销合作社在未有证据证明双方已解除上述合同的情况下，迳行诉请谢昌禹让出租赁的房屋，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：驳回柘皋供销合作社的诉讼请求。案件受理费480元减半收取为240元，由柘皋供销合作社承担。
柘皋供销合作社不服原审判决，向本院提起上诉称：双方租赁期限于2006年7月届满后，虽经上诉人反复交涉、催促，但谢昌禹既不让出房屋，也不交付租金，甚至对上诉人有关经办人员肆意辱骂、威胁。2006年10月，上诉人单位统一改制，并依据相关规定对包括案涉房屋在内的资产一并委托巢湖市中银拍卖有限公司通过公开拍卖的方式予以处置。谢昌禹为达到使拍卖流产、长期非法无偿占有该房的目的，故意搅局，不管拍卖价格，不顾竞买后果，不断举牌，直至淘汰所有竞买人。但在拍卖成交后，又拒不按拍卖规则交付拍卖价款和拍卖佣金。2009年2月16日，巢湖市人民法院就巢湖市中银拍卖公司诉谢昌禹拍卖合同纠纷一案作出（2008）居民二初字第72号民事判决书，确认解除了谢昌禹与巢湖市中银拍卖公司之间的拍卖成交关系。但谢昌禹仍然占据该房拒不让出。一审中，上诉人没有提供该份判决书是因为谢昌禹对占用上诉人的房屋并不否认，只是要求上诉人现在按9万元的价格将房屋卖给他。且一审期间谢昌禹并没有以其拍卖成交关系没有解除为由进行抗辩，法庭也没有说谢昌禹以此抗辩，只是问上诉人现在能否将房屋卖给谢昌禹或者给其一点补偿。上诉人明确表示不可能，因为上诉人现在也做不了主，上级也不可能同意。综上，原审判决驳回上诉人要求谢昌禹让出房屋并赔偿损失的诉请，显然与事实不符，与法律不合，显失公正。请求撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
谢昌禹答辩称：答辩人与柘皋供销合作社之间不存在房屋租赁关系。柘皋供销合作社早在1999年就同意将案涉房屋卖给答辩人，答辩人也向柘皋供销合作社交纳了3万元押金，房屋的水电费和维修费都是答辩人自己支付的，柘皋供销合作社也答应按9万元优先卖给答辩人，左右邻居都是按这个价买的。但是后来柘皋供销合作社委托拍卖房屋的时候，欺骗了答辩人，拍卖不是答辩人的真实意思表示，答辩人只认可双方1999年成立的房屋买卖关系。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，柘皋供销合作社提交一份安徽省巢湖市人民法院（2008）居民二初字第72号民事判决书，证明谢昌禹在拍卖成交后拒绝交纳成交价款以及佣金，已经法院判决认定拍卖公司与谢昌禹解除了拍卖成交关系。谢昌禹质证认为，判决书是真实的，但与本案无关。
谢昌禹提交了房屋水电费发票、维修费发票等以证明其答辩意见。柘皋供销合作社质证认为，票据的真实性不能确认，对其证明目的也不予认可；根据租赁合同约定，房屋租赁期间的水电费和维修费本身就应由谢昌禹承担；双方在1999年并未达成房屋买卖协议。
双方当事人其他所举证据同一审，相对方质证意见也同一审。
本院对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明：2008年，巢湖市中银拍卖有限公司以谢昌禹为被告诉至原安徽省巢湖市居巢区人民法院，称其接受柘皋供销合作社的委托对案涉房屋进行公开拍卖，谢昌禹以27万元应价成交并在拍卖成交确认书上签字确认，之后经多次催收成交价款，均借口推诿；其与柘皋供销合作社实际已经履行了标的物的交付义务，为维护委托人的合法权益，经委托人同意决定解除双方的拍卖成交关系，遂诉请判令解除拍卖成交关系。该案诉讼中，谢昌禹亦同意解除拍卖成交关系。原安徽省巢湖市居巢区人民法院于2009年2月16日作出的（2008）居民二初字第72号生效民事判决书，确认巢湖市中银拍卖有限公司就案涉房屋的拍卖程序不违反法律规定，并判令解除了巢湖市中银拍卖有限公司与谢昌禹之间的拍卖成交关系。
二审期间，柘皋供销合作社明确坚持按房屋租赁关系起诉。
本院认为：柘皋供销合作社作为委托人将案涉房屋委托巢湖市中银拍卖有限公司拍卖，谢昌禹作为竞买人参与竞买并举牌应价，最终签订了拍卖成交确认书，原安徽省巢湖市居巢区人民法院（2008）居民二初字第72号生效民事判决书也认定了上述拍卖程序不违反法律规定，故柘皋供销合作社与谢昌禹对于案涉房屋基于拍卖行为已经成立了合法的房屋买卖合同关系。基于2004年1月9日谢昌禹与柘皋供销合作社签订的《房屋租赁协议》，谢昌禹一直实际占有房屋，但在拍卖成交后，谢昌禹占有房屋行为的性质和法律关系已经发生改变。因谢昌禹未按约支付拍卖成交价款，经柘皋供销合作社同意，巢湖市中银拍卖有限公司已经诉请解除与谢昌禹的拍卖成交关系，且谢昌禹也同意解除。柘皋供销合作社应按房屋买卖合同关系向谢昌禹主张返还房屋并赔偿损失。鉴于柘皋供销合作社二审中明确坚持按房屋租赁合同关系起诉，故对其上诉请求，本院不予支持。原审判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费480元，由上诉人巢湖市柘皋供销合作社负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈思
审判员 沈静
审判员 王莉
二〇一四年十二月九日
书记员 朱敏
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。