江西省崇义县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民二初字第232号
原告钟玉香，女，1967年10月24日生，汉族，崇义县人，住崇义县。
委托代理人黄蓉，崇义县司法局横水法律服务所。代理权限：一般授权。
被告谢才伟，男，1956年6月24日生，汉族，崇义县人，住崇义县。现住赣州市。
委托代理人肖长沅，江西公仁律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告陈榕（曾用名陈洁），女，1983年3月12日生，汉族，崇义县人，住崇义县。
原告钟玉香诉被告谢才伟、陈榕确认合同效力纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理后，依法由代理审判员刘伟英适用简易程序，于2015年9月24日公开开庭进行了审理。原告钟玉香及委托代理人黄蓉，被告陈榕及谢才伟的委托代理人肖长远到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2001年7月16日俩被告签订《协议书》，约定被告谢才伟将其位于崇义县萝卜巷106号的林业局公安分局三楼家属房一套及柴棚间一间让售给被告陈榕，协议签订后，双方按约定履行了协议，被告钥匙和房产证原件等交付给了被告陈榕，但双方一直未办理该房产的产权变更登记手续。2006年9月13日被告陈榕与原告及其丈夫温天武（已故）签订《协议书》，被告陈榕将该房产以49000元的价格转卖给了原告夫妇，协议签订后原告全家一直在该房居住和生活，但双方亦一直未办理该房产的产权变更登记手续。2014年7月因崇义县城镇建设的需要，原告所购买并居住的该房产被政府依法征收，原告按政策规定通过置换在崇义县中营社下小区取得了一套住房及杂间，但在办理置换房屋的权属登记手续时，因原告原被征收房屋及柴间的房产证一直未办理房产过户手续而未果，现为取得置换房屋的权属证书，原告根据法律规定，特向贵院起诉，请求：1、依法确认俩被告于2001年7月16日签订的《协议书》和原告夫妇与被告陈榕2006年9月13日签订的《协议书》真实、合法、有效；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告谢才伟代理人辩称，答辩人从未与原告签订涉及本案房屋的协议书，不是合同的相对人，双方并没有形成任何合同法律关系，答辩人非适格被告，原告也非适格原告。因原告之夫温天武已经死亡，那么因合同当事人死亡，则涉及温天武的财产权益均应由其继承人享有，本案原告是共同的买受方，也是温天武的继承人，但不能剥夺其他继承人的权益，故其他继承人也是合同权利义务的继承者和确定本案权利义务的必要当事人，即共同原告。被告陈榕与原告2006年签订的《协议书》系无效合同。被告谢才伟是与被告陈洁之父签订的协议书，与被告陈洁没有合同关系，且本案所争议房屋已经拆迁，答辩人与陈榕之间的房产转让协议也无法实际履行，依据《合同法》第一百一十条的规定本案诉涉房屋在事实上已经不能履行，双方合同权利义务终止。且原告在明知该房屋被告陈榕并非所有权人，仍然受让，应当承担合同无效及房屋不能过户的一切损失。
被告陈榕辩称，合同是我父母与被告谢才伟签的，当时我在读书，具体的我不清楚。
原告钟玉香为印证其主张，向本院提供了下列证据：
1、原告身份证复印件1份；证明原告的诉讼主体资格；2、谢才伟与陈洁（陈榕）签订的协议书原件1份、房屋所有权证复印件1份，证明二被告让售房屋的事实；3、陈榕与温天武、钟玉香签订的协议书原件1份，户籍证明原件1份，证明原件1份，结婚证复印件1份，收条原件1份，证明原告夫妇与被告陈榕买卖本案涉案房屋的事实；4、崇义县城规划区国有土地上房屋征收补偿安置协议书复印件1份，证明原告所购买的本案涉诉房屋被依法征收的事实；5、发票复印件四张，证明原告在2012年12月就已经交纳了本案涉案房产的过户的相关费用，但被告谢才伟拒不配合，导致没有办理变更登记。
经庭审质证，被告谢才伟代理人对证据1三性没有异议；对证据2三性均有异议，系被告谢才伟与陈榕之父签订的协议书，对房屋所有权证三性没有异议；对证据3协议书合法性、关联性有异议，因被告陈榕与原告签订的协议书取得所有权，该合同不具有法律效力，对户籍证明、证明、结婚证三性没有异议，但应该增加其子女作为原告，收条的合法性、关联性有异议，该协议处分了谢才伟的权利，只能证明原告与陈榕的经济往来；对证据4合法性、关联性有异议，谢才伟是房屋所有权人，拆迁协议应该与谢才伟签订；对证据5真实性、关联性有异议，该款是否为原告所交无法证实，也无法证实原告交款后向谢才伟要求过户，原告签订的合同是与陈榕，而不是谢才伟，应该向陈榕主张权利。被告陈榕对原告提交的证据均无异议。
本院对无异议的证据1，证据2中的房屋所有权证及证据3中的户籍证明、证明、结婚证予以采信；对于证据2中的协议书，该名字是由陈榕之父代陈榕签名，该行为陈榕知道，并没有作否认表示，视为同意，因此予以采信；对于证据3中的协议书，能够证明被告陈榕与原告签订了房屋买卖的事实，予以采信；对于证据4、5能够证明该房屋被依法征收，原告交纳了相关办理过户费用的事实，予以采信。
经审理查明，2001年7月16日，陈洁父母出资，购买被告谢才伟位于萝卜巷106号林业局公安分局家属房三楼（两室一厅）及柴棚间一间给被告陈洁（陈榕），房价为22300元，并约定不管涉及到任何有关此房的经济和其他方面的问题，全由被告陈洁承担，有其他情况时，在被告谢才伟力所能及的情况下，可协助被告陈洁共同办理。因当时陈洁刚成年，在外读书，因此《协议书》上的“陈洁”是由其父亲代签的，陈洁并未对此表示异议。被告谢才伟将房屋钥匙及房产证原件一并移交给了陈洁父母，但未办理产权过户手续。2006年9月13日，陈榕以自己的名义与温天武、钟玉香签订《协议书》，将该房屋出售给了温天武、钟玉香，房价为49000元，今后房产过户，被告陈榕会积极会同原房主协助办理相关过户手续。同时把房屋钥匙和房产证原件一并移交给了原告。原告一直在该房居住至今，但双方也一直未办理相关的产权过户手续。2014年7月15日，原告与崇义县征地拆迁指挥部签订房屋征收补偿安置协议书，原告按规定通过置换在崇义县中营社下小区取得了一套住房及杂间,因原告未取得之前房屋的产权证而无法取得现在置换房屋的产权证书。
另查明，陈榕与陈洁系同一人，陈洁是陈榕的曾用名，原告钟玉香与温天武系夫妻关系，温天武已去世。
本院认为，被告谢才伟与陈洁之父以陈洁的名义签订房屋买卖合同时，被告陈洁之后并没有提出异议，《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。并且，被告陈洁2006年9月13日也以自己的名义就该房与原告签订了《协议书》，因而可以认定被告陈洁对其父亲代签名字的行为是予以追认的。因此，被告谢才伟代理人认为被告陈洁与被告谢才伟不具有合同关系的理由不成立，故被告谢才伟与被告陈洁2001年7月16日签订的《协议书》有效。被告谢才伟代理人提出谢才伟不是适格被告，根据合同的相对性，被告谢才伟确实与原告没有合同关系，但被告谢才伟将位于崇义县萝卜巷106号的林业局公安分局三楼家属房一套及柴棚间一间让售给被告陈榕，2006年9月，陈榕又将该房出售给了原告，由于一直都没有办理过户手续，原告已拆迁的房屋的房产证名字仍是被告谢才伟，因此，仍与被告谢才伟有关，但被告谢才伟应作为本案第三人更适宜。原告钟玉香与被告陈榕签订协议时双方都具有民事权利能力和民事行为能力，该合同也不违反法律规定，因此，2006年9月13日签订的《协议书》合法有效。对于被告谢才伟代理人认为原告钟玉香应当追加必要原告，即温天武的继承人也应作为共同原告（被告陈榕与原告签订合同时，原告钟玉香之夫温天武在世，并在《协议书》上签了字，现在温天武已经去世，其继承人应作为本案共同原告）的理由，本院认为本案审理的是原告与被告之间的合同纠纷，即确认合同是否有效，并不涉及财产继承，并且温天武继承人自己可以选择是否作为共同原告参加诉讼，故其理由不成立。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第九条的规定，判决如下：
一、被告谢才伟与被告陈榕2001年7月16日签订的《协议书》真实合法有效；
二、原告钟玉香与被告陈榕2006年9月13日签订的《协议书》真实合法有效。
案件受理费100元，依法减半收取50元，由被告陈榕承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于赣州市中级人民法院。
代理审判员 刘伟英
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 扶书英