福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠民初字第5225号
原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行，住所地惠安县螺城镇惠兴街17号。
代表人吴雅雅，该支行行长。
委托代理人陈伟昆、陈章呈，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
被告王敏，男，1978年3月23日出生，汉族，住福建省泉州市。
委托代理人王维玲（系被告王敏的父亲），男，1950年7月7日出生，汉族，住福建省泉州市。
被告张喜华，女，1977年10月7日出生，汉族，住山东省荷泽市。
被告福建省泉州市大雄房地产开发有限公司，住所地惠安县螺城建设大街。
法定代表人庄伟雄，总经理。
委托代理人赵南华，福建和晟律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行（以下简称农行惠安支行）与被告王敏、张喜华、福建省大雄房地产开发有限公司（以下简称大雄房地产公司）因金融借款合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理后，依法由审判员黄钕婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈章呈，被告王敏的委托代理人王维玲，被告大雄房地产公司的委托代理人赵南华到庭参加诉讼。被告张喜华经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行惠安支行诉称，2010年1月28日，原告与被告王敏签订《个人购房担保借款合同》，约定由原告向被告王敏提供贷款276000元用于购房，贷款期限为240个月，如被告王敏未按期归还贷款本息，原告对逾期还款部分按合同约定计收罚息和复利，按照合同约定收回或者提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，原告均可直接从被告王敏在原告开立的账户中划收为确保原告债权的实现，被告张喜华向原告出具《共同还款承诺书》，自愿与被告王敏共同偿还上述债务。借款合同中设有抵押条款，约定由被告王敏、被告张喜华以其上述贷款购买的房产，就上述借款合同向原告提供抵押担保。合同中另设有保证条款，被告大雄房地产公司自愿就被告王敏所负上述债务向原告提供连带责任保证担保，保证期间为债务履行期限届满之日起两年。担保范围均包括借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等原告为实现债权和抵押权的一切费用。合同签订后，原告依约发放贷款，但被告王敏、被告张喜华却未能依约向原告履行还款义务，被告大雄房地产公司亦未能履行相应担保责任。截至2014年7月6日，被告王敏、被告张喜华尚欠原告贷款贷款本金237187.29元，利息、罚息2485.39元。请求判决：一、解除原告与被告签订的借款合同。二、被告王敏、张喜华向原告偿还贷款本金237187.29元及至2014年7月6日止的利息、罚息为人民币2485.39元，并按合同约定支付2014年7月7日起至实际还款之日止的利息、罚息。三、被告王敏偿还原告因本案诉讼而支付的律师费10600元。四、原告对被告王敏、被告张喜华提供的抵押物具有优先受偿权。五、被告大雄房地产公司对上述债务承担共同连带清偿责任。
被告王敏辩称，对欠款事实没有异议。贷款后，被告王敏依约还款，自去年年底至今，因其父亲年老多病，多次前往医院治疗，致被告王敏入不敷出，其拖欠贷款情有可原，望协商处理还款事宜。但原告委托律师要求被告王敏承担一万多元的律师费，无疑是雪上加霜，甚为不妥。
被告张喜华未作答辩。
被告大雄房地产公司辩称，首先，被告大雄房地产公司确实作为被告王敏的保证人与原告签订《个人购房担保借款合同》，除此之外，被告张喜华为被告王敏提供连带责任保证，被告王敏、张喜华以其共同购买的房产提供抵押担保，因此，被告大雄房地产公司仅对原告实现对抵押物的担保债权后不足部分才承担保证责任。其次，原告主张的律师费10600元没有正规发票可以证明，不能得到支持。第三，如果抵押物不足以偿还原告的债权致使被告大雄房地产公司承担相应的保证责任，则被告大雄房地产公司有权向被告王敏追偿。综上，原告要求被告大雄房地产公司对被告王敏的全部债务承担共同连带清偿责任，缺乏事实和法律依据，应予驳回。
经审理查明，被告王敏、张喜华系夫妻。福建省泉州市大雄房地产开发有限公司经由福建省惠安县大雄房地产开发有限公司更名而来。2010年1月28日，原告与被告王敏签订合同编号35105201000002095号《个人购房担保借款合同》1份，约定被告王敏向原告借款276000元，用于购买房产，借款期限240个月（自2010年1月28日起至2030年1月27日），借款利率执行浮动利率，适用中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮30%，还款方式为等额本息还款法；如被告王敏未按合同规定归还贷款本息，原告有权在借款年利率基础上上浮50%计收罚息；如被告王敏未足额偿还借款本息超过90天，原告有权宣布本合同项下贷款本息立即到期。为保证原告债权的实现，被告王敏、张喜华以其购买的上述房产为被告王敏的借款提供抵押担保，且经惠安县规划建设局审批同意办理预告抵押登记；被告大雄房地产公司在保证人处签章确认，约定由被告大雄房地产公司为被告王敏的借款提供阶段性保证担保，保证期间至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。上述抵押担保和保证的范围均包括借款合同项下的贷款本金、利息、罚息、赔偿金，以及原告为实现贷款债权的费用。2010年1月15日，被告张喜华向原告出具《共同还款承诺书》1份，承诺对被告王敏的贷款本息承担共同偿还责任。合同签订后，原告依约向被告王敏发放贷款276000元。借款后，被告王敏自2013年10月起未履行还款义务，截至2014年7月6日，尚欠借款本金237187.29元，利息、罚息为2485.39元。被告大雄房地产公司亦未履行保证责任。原告于2014年9月9日提起本案诉讼，花费律师费10600元。
以上事实，有原告提交的《营业执照（副本）》、《组织机构代码证》、被告王敏、张喜华的身份证、结婚证复印件、被告大雄房地产公司的《营业执照（副本）》复印件、网上工商登记信息、《个人购房担保借款合同》、《共同还款承诺书》、《商品房抵押登记证明》、《个人借款凭证》、个人逾期还款统计表、《委托代理合同》及律师费发票，被告大雄房地产公司提供的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》各1份，以及双方当事人在庭审中的陈述等证据证实。因被告张喜华未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交反驳证据，视为自愿放弃答辩、质证等相关诉讼权利。
对双方当事人争议的被告大雄房地产公司应否承担连带保证责任的问题。本院认为，虽然惠安县规划建设局已为抵押人被告王敏、张喜华提供的房产办理该预售商品房抵押登记，并出具《商品房抵押登记证明》1份，但该抵押登记证明仅仅是预告抵押登记。按照《个人购房担保借款合同》第十条规定“保证人福建省惠安县大雄房地产担保阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”。由此可见，被告大雄房地产公司为上述借款提供的是阶段性连带责任保证，保证期间至抵押人办妥正式抵押登记之日止。被告大雄房地产公司虽提供证据证明其通知被告王敏办理房屋所有权证，但未能提供抵押人已经办妥正式抵押登记及将有关抵押文件交原告收执的相关证据，其保证责任尚未终止。根据《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被告大雄房地产公司为被告王敏的本案借款提供连带责任保证，应对抵押物价值之外被告王敏尚欠的借款本息承担连带清偿责任。被告大雄房地产公司请求驳回原告对其诉讼请求，证据不足，不予支持。
综上事实，本院认为，原告与被告王敏、张喜华、大雄房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，主体合格，意思表示真实，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，且抵押物也办理相应的抵押登记手续，应确认有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方签订的借款合同约定，如借款人不按时偿还借款本息即构成违约，贷款人有权要求借款人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。被告王敏向原告借款276000元，借款后，自2013年10月起未依约偿还借款本息，违反了借款合同的约定，已构成违约，应承担相应的民事责任。原告请求解除双方签订的借款合同，并请求被告王敏偿还借款本金237187.29元及利息、罚息，理由成立，应予支持。被告张喜华出具《还款承诺书》，承诺对被告王敏的上述贷款本息承担共同偿还责任，原告要求被告张喜华共同偿还贷款本息，理由成立，应予支持，但其义务范围仅限于贷款本息。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保，又有人的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”被告王敏、张喜华以双方婚姻关系存续期间共同购买的房产作为借款抵押担保，并办理抵押物登记手续，故原告请求对抵押物以折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿，应予支持。被告大雄房地产公司作为本案借款的阶段性连带责任保证人，其虽提供证据证明其通知被告王敏办理房屋所有权证，但未提供证据证明保证期间已结束，故应当对被告王敏、张喜华提供抵押物以外的借款本息等承担连带责任保证，被告大雄房地产公司承担保证责任后，有权向被告王敏追偿。被告张喜华经传票传唤，无正当的理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十三条、第三十八条、第四十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
解除原告与被告王敏、张喜华、福建省泉州市大雄房地产开发有限公司签订的编号为35105201000002095号《个人购房担保借款合同》。
被告王敏、张喜华应在本判决生效之日起二十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行借款本金237187.29元和计至2014年7月6日止的利息、罚息2485.39元，以及按合同约定支付自2014年7月7日起至还清款项之日止的利息、罚息。
被告王敏应于本判决生效之日起二十日内支付原告因中国农业银行股份有限公司惠安县支行本案诉讼而支出的律师代理费10600元。
四、原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行对被告王敏、张喜华提供的抵押物享有优先受偿权，即有权对该抵押物折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。
五、被告福建省泉州市大雄房地产开发有限公司对被告王敏的上述债务在抵押物价值之外承担连带清偿责任。
六、被告福建省泉州市大雄房地产开发有限公司实际承担保证责任后，有权向被告王敏追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应
当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5054元，减半收取2527元，由被告王敏、张喜华、福建省泉州市大雄房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 黄钕婷
二〇一四年十一月十七日
书记员 严 诚
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按其约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。