广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）粤高法执复字第82号
申请复议人（异议人）：郭远群，女，汉族，住广东省佛山市南海区。
申请执行人：陈瑶希，女，汉族，住广东省惠东县。
被执行人：吴剑豪，男，汉族，住广东省开平市。
被执行人：吴海璋，男，汉族，住广东省恩平市。
被执行人：唐杰，女，汉族，住广东省佛山市南海区。
申请复议人谢远群不服佛山市中级人民法院（2015）佛中法执异字第12号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）在执行人陈瑶希申请执行吴剑豪、吴海璋、唐杰一案中，于2015年1月12日作出（2013）佛中法执字第375-2号公告，责令被执行人唐杰及涉案房地产的使用人在2015年1月31日前迁出，逾期不履行的，将依法强制执行。利害关系人郭远群不服上述公告，向佛山中院提出书面异议。请求：撤销执行“上述房地产使用人在2015年1月31日前迁出”这一命令。其主要理由是：2015年1月12日，佛山中院发出公告，认为被执行人唐杰未按生效法律文书规定的期限履行义务，为保护申请执行人陈瑶希的合法权益，经陈瑶希申请，裁定陈瑶希接受拍卖的财产（被执行人唐杰所有的20套房地产）以抵偿唐杰等人所欠的相应债务，并令唐杰及上述房地产使用人在2015年1月31日前迁出，异议人认为佛山中院要求上述房地产使用人迁出不当，提出异议。异议人一直是涉案房地产的承租人，依法享有继续租赁权。根据《合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（施行）》第119条第2款、《城市房屋租赁管理办法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，对“买卖不破租赁”原则进行了立法确认和保护，异议人作为拍卖财产的承租人，因涉案房地产拍卖致使所有权由唐杰变动为陈瑶希，并不影响原先存在的租赁合同的效力，其租赁关系应当得到保护。异议人有权请求涉案房地产受让人即陈瑶希继续履行原租赁合同。佛山中院发出公告责令作为涉案房地产使用人的异议人迁出，明显与上述法律规定及司法解释不符，损害了异议人的合法权益，请求依法予以撤销。
异议人郭远群向佛山中院提交了《房屋租赁合同》一份，拟证实其与唐杰于2013年2月12日签订房屋租赁合同，约定从2013年2月13日开始郭远群租用唐杰位于广州市海珠区海联路62-64号三楼的20套房屋，租赁期限为20年，还对租金、租金交纳方式、违约责任等内容作了约定。
经质证，申请执行人陈瑶希对上述证据的真实性不予确认，并认为该合同的约定违反法律规定以及其与唐杰签订的抵押合同的约定，属于无效的合同。
佛山中院经审查查明：关于申请执行人陈瑶希与被执行人吴剑豪、吴海璋、唐杰借款合同纠纷仲裁一案，佛山仲裁委员会作出的（2012）佛仲字第298号仲裁裁决已发生法律效力。该生效仲裁裁决：由吴剑豪、吴海璋于裁决作出之日起十日内向陈瑶希支付欠款本金人民币10265333.33元和利息（自2012年11月28日起，以人民币10265333.33元为基数按同期银行贷款利率的四倍计至欠款还清之日）、律师费人民币50000元、仲裁费人民币48416元。陈瑶希对唐杰名下提供抵押的位于广州市海珠区海联路62－64号329、331－335、340－343、358－367号的房地产共20套享有优先受偿权。因被执行人未履行上述法律文书确定的义务，权利人陈瑶希向执行法院申请执行。执行法院以（2013）佛中法执字第375号案立案执行。
在执行过程中，执行法院裁定查封上述被执行人唐杰所有的提供抵押的20套房地产，后于2013年11月20日以（2013）佛中法鉴（拍）字第48号拍卖委托书委托广东天地和拍卖有限公司拍卖上述房地产。广东天地和拍卖有限公司接受拍卖委托后，以人民币1357万元作为起拍价拍卖上述房地产，经过三次拍卖及两次降价，将起拍价降至8684800元后，仍无人竞买。后申请执行人陈瑶希向执行法院申请以财产的最后拍卖保留价接受上述拍卖财产，以抵偿被执行人吴剑豪、吴海璋、唐杰所欠的相应债务。执行法院于2014年5月19日作出（2013）佛中法执字第375-3号执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人唐杰所有的上述涉案房地产的查封；二、将上述房地产作价人民币8684800元，交付申请执行人陈瑶希，以抵偿被执行人吴剑豪、吴海璋、唐杰所欠其相应债务；三、申请执行人陈瑶希可持本裁定书到有关机构办理产权过户手续。执行法院作出相应的协助执行通知书并送达广州市国土资源和房屋管理局。在涉案房地产处置过程中，执行法院于2013年5月16日作出（2013）佛中法执字第375号公告，并张贴在涉案标的物现场，告知如有案外人主张对上述房地产享有所有权、租赁权或其他足以阻止上述房地产转让、交付实体权利的，应于2013年5月31日前向执行法院提出书面异议，并提交相关证据材料，逾期将依法处置上述房地产。执行法院作出（2013）佛中法执字第375-3号以物抵债的执行裁定书后，于2015年1月12日作出（2013）佛中法执字第375-2号公告，责令被执行人唐杰及上述房地产的使用人在2015年1月31日前迁出，逾期不履行的，执行法院依法强制执行。利害关系人郭远群以其是涉案房地产的承租人为由向执行法院提出执行异议。
另查明：申请执行人陈瑶希与被执行人唐杰于2012年7月28日签订《房屋抵押合同》，约定将唐杰名下的涉案房地产作为吴剑豪、吴海璋向陈瑶希所贷款项的抵押，还约定抵押期间，未经陈瑶希同意，唐杰擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房屋的，其行为无效。2012年7月31日，涉案房地产在广州国土资源和房屋管理局办理了抵押登记手续。
佛山中院认为：《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。据此，已登记的抵押权可以对抗后成立的租赁权，以已登记的抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”的规则，抵押权优于租赁权。根据现已查明的事实，涉案房地产在国土部门办理了抵押登记，对外具有公示及对抗效力，生效仲裁裁决也确认申请执行人陈瑶希对涉案房地产具有优先受偿权。因被执行人不履行义务，执行法院对涉案房地产强制执行以保护申请执行人的优先受偿权具有充分的事实与法律依据。异议人郭远群主张其对涉案房地产享有租赁权仅提供了其与被执行人唐杰之间签订的租赁合同，没有提供证实其已履行合同义务的证据，且与唐杰与申请执行人陈瑶希签订的抵押合同约定的内容相违背，对该租赁关系的真实性无法确认。即使郭远群主张的租赁关系存在，因其成立在涉案房地产设定的抵押权之后，依法也不能得到保护。故异议人郭远群以其对涉案房地产享有承租权为由请求撤销对涉案房地产的执行并保护其承租权的意见，没有事实与法律依据，执行法院予以驳回。
2015年3月17日，佛山中院作出（2015）佛中法执异字第12号执行裁定，驳回异议人郭远群的异议请求。
谢某向本院申请复议，请求：（一）撤销佛山中院作出的（2015）佛中法执异字第12号执行裁定；（二）撤销佛山中院要求申请人从涉案房地产迁出的命令，依法保护申请复议人的租赁权。其主要理由是：（一）佛山中院搞混了申请复议人的异议事项，错误地制造了抵押权与租赁权的冲突。佛山中院自始至终都是围绕着我们要否定被申请人的抵押权进行论证和裁决，人为的制造了抵押权与租赁期的冲突，强加给申请人“请求撤销对涉案房地产的执行”的请求事项。事实上，我们一直都没有企图要法院撤销抵押权，也并没有认为法院不可以执行涉案房地产，而仅仅是对执行的方式有异议而己。（二）佛山中院认定事实错误。在异议申请中，申请人依法提交了异议人与被执行人签署的租赁合同，当事人依法具备主体资格，该合同有双方当事人的签名，并没有违法法律和行政法规。根据合同法的规定，该合同完全合法有效。被复议申请人也没有提出任何的证据来推翻该合同的真实性、合法性和关联性，根据民事诉讼法和最高法院证据适用的司法解释，佛山中院应依法认定其证据效力。而且事实上，申请人在租赁该房产后，投资几百万元装修，已经投入了实际使用，目前正常营业中。（三）佛山中院适用法律错误。复议申请人是承租该房地产使用权的承租人，有合同和酒店的注册资料等已经足以证明。根据我国《合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。亦即此次房地产拍卖致使房地产所有权由唐杰变动为陈瑶希的，不影响原先存在的租赁合同的效力，故租赁关系应该继续存在而不受影响。此外，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（施行）》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。《城市房屋租赁管理办法》中也有相关规定，该办法第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。”这些规定都对“买卖不破租赁”，进行了立法确认和保护。
经审查，本院对佛山中院查明的事实予以确认。
本院认为：佛山仲裁委员会作出的（2012）佛仲字第298号仲裁裁决发生法律效力后，因被执行人未履行上述法律文书确定的义务，佛山中院根据申请执行人陈瑶希的申请，依法立案执行，程序合法，并无不当。申请复议人认为佛山中院执行方式不当，没有法律依据，本院不予支持。其次，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。经查，本案中，郭远群与被执行人唐杰之间订立的租赁合同发生在涉案房产抵押权设立之后，依照上述法律规定，该租赁关系不得对抗抵押权的行使，不得影响抵押权人实现本案债权。佛山中院强制拍卖涉案房产，正是保护申请执行人抵押权的执行行为，符合上述法律规定，并无不当。申请复议人谢某请求撤销佛山中院（2015）佛中法执异字第12号执行裁定，请求撤销责令其从涉案房地产迁出的命令，保护其继续租赁涉案房产，没有法律依据，本院不予支持。
综上，申请复议人谢某的复议理由不能成立。佛山中院（2015）佛中法执异字第12号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
驳回申请复议人谢远群的复议申请，维持佛山市中级人民法院（2015）佛中法执异字第12号执行裁定。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 陈可舒
代理审判员 彭惠连
代理审判员 杨 军
二〇一五年五月十四日
书 记 员 袁伟现