北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初19414号
原告（反诉被告）：马淑红，女，1975年2月7日出生，住北京市朝阳区。
被告（反诉原告）：ＸＸＸ，男，1978年3月6日出生，住北京市北京经济技术开发区。
被告（反诉原告）：张宏玲（兼被告ＸＸＸ委托诉讼代理人），女，1977年4月20日出生，住北京市北京经济技术开发区。
被告：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人：缪寿建，总经理。
委托诉讼代理人：陆闪闪，女，1987年10月11日出生，北京麦田房产经纪有限公司法务，住北京市朝阳区望京东园四区7号绿地公司宿舍。
原告（反诉被告）马淑红与被告（反诉原告）ＸＸＸ、被告（反诉原告）张宏玲、被告北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月18日受理后，依法适用简易程序由代理审判员渠阳振独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马淑红、被告（反诉原告）张宏玲、被告麦田房产公司的委托诉讼代理人陆闪闪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）马淑红向本院提出诉讼请求：1、请求判令张宏玲退还马淑红已支付的购房前期款项120万元；2、请求麦田房产公司退还马淑红已支付的购房中介费用177320元；3、请求合理解约此次购房协议。事实和理由：2017年3月17日，原、被告三方在北京经济技术开发区麦田房产公司上海沙龙店签约购买位于上海沙龙小区房屋一幢。但因为随后国家出台了多项调控政策，例如贷款政策的调控导致原合同约定260万元降至实际贷款额149万元，马淑红不能承受，因此提出合理签订解约协议，但三方协商不成，故起诉至法院。
被告（反诉原告）ＸＸＸ和被告（反诉原告）张宏玲共同发表答辩意见称，可以履行合同，但是马淑红坚持不履行合同，我方不同意退还房款。
被告麦田房产公司辩称，第一项诉讼请求与我公司无关，不发表意见；第二项诉讼请求可在判决生效后退还全部服务费；第三项与我公司无关，不发表意见。
被告（反诉原告）ＸＸＸ、被告（反诉原告）张宏玲提出反诉请求：1、请求法院判令马淑红向ＸＸＸ、张宏玲支付合同违约金161.2万元；2、本案反诉费用由马淑红承担。事实和理由：2017年3月17日，马淑红与张宏玲在北京亦庄开发区麦田房产经纪有限公司上海沙龙店签订了房屋交易合同。按照合同约定，马淑红应当于2017年8月15日前支付张宏玲购房款250万元，但至今马淑红未按合同约定支付该笔房款，已构成根本违约。按照合同约定，买受人应按照房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金。张宏玲已收到定金120万元，剩余42.1万元请求法院判令马淑红向张宏玲支付。ＸＸＸ、张宏玲认为：1、签订合同当日，国家相关调控政策已经出台，马淑红有充足时间了解国家的新政策，且马淑红先后于2017年3月18日及2017年3月23日通过个人网上银行向张宏玲支付了房屋定金共计48万元，事实行为是对合同的认可及认定。2、2017年5月1日，马淑红又向张宏玲支付了定金70万元，事实行为又一次是对合同的认可及认定。3、合同履行过程中，马淑红从未表达过放弃购买合同中约定房屋的意向，张宏玲始终认为马淑红会履行合同。
原告（反诉被告）马淑红针对反诉请求辩称，不同意ＸＸＸ、张宏玲的反诉请求，我们在今年3月份与中介谈过，今年4月份与中介和张宏玲说过解约的事情，6月份开始谈具体的解约条件。
被告麦田房产公司认为反诉请求与其无关，未发表答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，马淑红向本院提交了以下证据：1、房屋买卖合同及附件；2、保障服务协议；3、补充协议；4、付款证明；5、付款证明；6、补充协议。ＸＸＸ、张宏玲、麦田房产公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对马淑红提交的证据，ＸＸＸ和张宏玲均无异议，麦田房产公司发表如下质证意见：证据1真实性认可；证据2真实性认可；证据3真实性认可，但是双方当事人未签字确认，未签字原因不详；证据4真实性无法确认；证据5与我方无关；证据6真实性认可。后马淑红向本院补充提交以下证据：1、国家4月28日发布的政策；2、贷款260万元降为160万元；3、麦田公司出具的补充协议；4、贷款260万元降为160万元；5、新政严控任何资金进入房市；6、购房资金计划表；7、天津市政府颁布房地产调控文件；8、招商银行信用卡透支记录；9、张国立借款；10、中国银行存款证明；11、天津房屋出租合同；12、马淑星借款；13、毕娜借款；14、天津房屋抵押贷款合同；15、汽车贷款和还款证明；16、4月份第一次解约诉求；17、6月份第二次解约诉求；18、7月24日法院诉讼申请；19、麦田微信协商群证明；20、70万定金交付被欺骗；21、4月28日就70万元定金交付面谈；22、网签授权委托书；23、安知花道公司营业执照和税务报表；24、生活开支负债表；25、天津房产价格与市场情况；26、中国银行流水；27、工商银行流水；28、赵庆国借款10万元。对马淑红补充提交的证据，张宏玲发表如下质证意见：证据1真实性认可，证明目的不认可，政策是出台了，但是属于不可抗力；证据2真实性认可，至于中介如何通知我不清楚；证据3、4真实性认可；证据5真实性不认可，我不清楚是什么情况；证据6真实性不认可，与本案无关；证据7-15真实性不认可，认为与本案无关，我也因为买房借款很多；证据16-19真实性不认可，对解约的事情只是在微信里聊天，没有进行面谈，没有最后作出决定，中介给我打电话要求退回定金，我没有同意，没有达成协议；证据20、21真实性不认可，我卖房是为了买房，没有欺骗马淑红，由于政策的原因会退还定金，也不认可；证据22真实性认可，证明目的不认可，我问中介能不能继续履行合同，中介表示没有问题，原告马淑红有首付的钱；证据23-28不发表质证意见，认为与本案无关。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审查认定事实如下：2017年3月17日，在麦田房产公司的居间下，ＸＸＸ（出卖人）、张宏玲（出卖人）与马淑红（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及附件，合同约定ＸＸＸ、张宏玲将其名下位于北京市北京经济技术开发区天宝园五里一区29号楼1层1单元102号房屋（以下简称102号房屋）出售给马淑红，房屋成交总价为806万元。该房屋的抵押情况为已经设定抵押，抵押权人为中信银行，抵押登记日期为2015年9月25日。该房屋的租赁情况为出卖人已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权。附件约定，定金为150万元，买受人于2017年3月18日以自行交接方式支付定金10万元；买受人于2017年3月25日前以自行交接方式支付定金40万元；买受人于2017年4月30日前以自行交接方式支付定金100万元。关于解押款，与该房屋有关的借款由出卖人自行清偿，出卖人应于2017年4月14日前（含当日）向抵押权人中信银行申请提前清偿借款，按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。关于物业费用保证金，出卖人同意将购房款6万元作为物业费用保证金，于物业费用结清当日支付。关于商业按揭贷款，买卖双方确保本人及配偶（如有）应于2017年6月16日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为260万元；若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可于10日内再向其他银行申请，出卖人及其配偶应配合。买受人未再次申请、再次申请仍未获批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于贷款银行批复后20日内办理转移登记手续。买受人于办理所有权转移登记手续前以银行资金监管方式支付不足部分房款，出卖人应配合办理资金监管手续。关于剩余购房款，买受人于2017年9月6日前支付出卖人购房款140万元，支付方式为存量房自有交易资金监管账户资金监管；买受人于2017年8月15日前支付出卖人购房款250万元。关于网签备案登记，买卖双方于2017年6月16日前提供办理网签备案登记手续所需的全部材料、签署全部文件。关于所有权转移登记，买卖双方于2017年9月6日前办理缴税手续，于取得《契税完税凭证》后2个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。关于房屋交付，出卖人应于2017年7月10日解除该房屋的租赁关系，将该房屋交付买受人。关于违约责任，若买受人拒绝购买该房屋，则构成根本违约，出卖人有权单方解除《买卖合同》，买受人应于出卖人解除合同当日起十五日内按房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金。
同日，ＸＸＸ（出卖人）、张宏玲（出卖人）、马淑红（买受人）和麦田房产公司（居间方）签订了《居间服务合同》，约定买受人向居间方支付居间服务费177320元。合同签订后马淑红向麦田房产公司支付了该笔款项，麦田房产公司向马淑红出具了收款收据。
另，马淑红（甲方）和麦田房产公司（乙方）还签订了《服务保障协议》，约定通过乙方居间的存量房买卖交易如最终未能成功办理过户手续，乙方将退还全部已收取的居间服务费，适用条件有：1、合同无法履行完结，买卖双方签署《解约协议》并向乙方提供原件；2、房屋买卖合同及相关协议经人民法院生效判决确认解除，并向乙方提供复印件（如判决违约方赔偿守约方佣金的，不在保障范围内）；3、当事人违约导致交易无法继续履行，超过约定的过户时间90日内仍未过户。
国家相关调控政策出台后，因马淑红的贷款额度受到影响，麦田房产公司拟定《补充协议》1份，该《补充协议》约定如下：原《买卖合同》约定买受人拟贷款金额由260万元变更为149万元，买卖双方于2017年6月16日办理申请贷款手续，约定建委资金监管114万元变更为225万元。买受人应于所有权转移登记之前将剩余部分房款金额转入存量房自由交易资金监管账户资金监管并保证过户足额监管。双方就此变更互不追究其他法律责任。但马淑红、张宏玲均未在补充协议上签字确认。
2017年5月2日，ＸＸＸ（出卖人）、张宏玲（共有人）和马淑红（买受人）再次达成《补充协议》，买卖双方为了使交易顺利进行，协商一致达成补充约定如下：该合同中约定买受人于2017年4月30日前支付出卖人购房定金100万元，现更改为买受人于2017年5月1日支付出卖人购房定金70万元，剩余购房定金30万元以银行资金监管方式支付出卖人。
另查，马淑红已共向张宏玲支付购房款120万元，其中，《北京市存量房屋买卖合同》签订当日，马淑红向张宏玲支付定金2万元；2017年3月18日和2017年3月23日，马淑红分两次通过银行转账向张宏玲支付定金36万元、12万元；2017年5月1日，马淑红向张宏玲支付定金70万元。此外，102号房屋已解押完毕。
关于合同约定的购房贷款的办理情况，马淑红主张因新政出台导致批贷额度由260万元下降至149万元，所以就没有继续办理贷款申请手续。关于贷款差额部分，马淑红主张麦田房产公司通知其以补充协议的方式补充差额部分，但其没有同意，所以没有签字。庭审中，马淑红主张一直在向麦田房产公司及张宏玲协商解约事宜，但一直没有收到回复。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，生效的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行合同权利和义务。马淑红与ＸＸＸ、张宏玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件，马淑红与ＸＸＸ、张宏玲、麦田房产公司签订的《居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照买卖合同及其补充协议的约定履行合同义务。
本案中，马淑红主张房屋新政的出台导致其贷款额度降低，对其付款能力产生重大影响，故无法继续履行合同，请求解除《北京市存量房屋买卖合同》及附件、《居间服务合同》。ＸＸＸ、张宏玲主张同意解除合同，但认为对方违约导致合同解除，要求对方支付违约金。对此，本院认为，房屋新政的实施一般会对购房人的履约能力产生重大影响，合同继续履行一般会产生一定困难，但本案中，双方约定如批贷金额不足拟贷金额的，由购房人以银行资金监管方式支付不足部分房款。根据该条款约定，因新政出台导致批贷金额下降的，应由马淑红自行筹集资金支付。现马淑红未按《北京市存量房屋买卖合同》及附件之约定继续支付购房款已构成违约，故对于ＸＸＸ、张宏玲同意解除合同并要求马淑红支付违约金之诉讼请求，本院予以支持。ＸＸＸ、张宏玲主张的违约金过高，本院依据新政出台对合同履行的影响，马淑红的过错程度，ＸＸＸ、张宏玲的损失情况予以酌定。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件解除后，ＸＸＸ、张宏玲应将马淑红所支付的120万元定金予以返还。关于居间服务费，
因该主张与本案房屋买卖合同纠纷并不属于同一法律关系，且居间服务费尚不满足退款条件，马淑红可待本案审结后另行主张，麦田房产公司亦应依《服务保障协议》之约定履行退款义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）马淑红与被告（反诉原告）ＸＸＸ、被告（反诉原告）张宏玲于二〇一七年三月十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件；
二、被告（反诉原告）ＸＸＸ、被告（反诉原告）张宏玲连带返还原告（反诉被告）马淑红定金120万元（于本判决生效后十日内履行）；
三、原告（反诉被告）马淑红支付被告（反诉原告）ＸＸＸ、被告（反诉原告）张宏玲违约金60万元（于本判决生效后十日内履行）；
四、驳回原告（反诉被告）马淑红的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）ＸＸＸ、被告（反诉原告）张宏玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8565元、反诉案件受理费9654元，均由原告（反诉被告）马淑红负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 渠阳振
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 舒 博