福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终4330号
上诉人（原审被告）：马仕军，男，1966年7月21日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：厦门银之座物业管理有限公司。
法定代表人：林建忠，总经理。
委托诉讼代理人：林建才，该公司职员。
上诉人马仕军因与被上诉人厦门银之座物业管理有限公司（以下简称银之座物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院（2016）闽0205民初1388号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人马仕军上诉请求：撤销一审判决，驳回银之座物业公司的诉讼请求。事实与理由：从2012年5月1日至今，马仕军与银之座物业公司之间未依法建立合同关系，也不存在事实合同关系。银之座物业公司在物业服务合同终止后既不依法退出旭日海湾小区，也不为小区业主提供服务，占据小区的物业办公用房，妨碍旭日海湾小区重新选聘物业公司。导致小区治安、消防、卫生、公共秩序等存在严重问题，违章建设情况严重，影响了小区业主的正常生活。因此，马仕军没有向银之座物业公司缴交物业服务费的责任与义务，银之座物业公司的诉讼请求与事实不符。马仕军作为扎根厦门的外来人员之一，省吃俭用才积攒了首付款购买房子，还得偿还银行贷款直至退休，原本希望银之座物业公司在物业服务合同终止后，只要把小区的管理及服务基本做到位，让业主能够安居乐业，虽然未签订物业服务合同，但马仕军愿意支付银之座物业公司相应所需的费用。然而银之座物业公司严重失信并欺诈业主，打着小区物业服务单位的幌子，只管收费却不履行责任与义务，让业主们无法安居。
被上诉人银之座物业公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。
银之座物业公司向一审法院起诉请求：马仕军缴清物业管理费3917.48元（自2012年9月1日至2015年6月30日）、公维金714.36元（2012年9月1日至2015年6月30日）、电梯公摊341元（2012年9月1日至2015年6月30日）、水电公摊136.4元（2012年9月1日至2015年6月30日），并支付违约金7758.5元（后明确违约金以欠付的物业管理费及公共维修金为基数，按日千分之三的标准计算，并自愿调整违约金的计算期限为：自2015年7月1日起计算至实际付清之日止）。
一审法院查明：马仕军系厦门市海沧区“旭日海湾”小区三期Ⅱ的业主，房产建筑面积115.22平方米。银之座物业公司系厦门市海沧区“旭日海湾”小区物业管理服务单位，于2009年5月10日与厦门市海沧区旭日海湾业主委员会签订《旭日海湾物业管理合同》，为“旭日海湾”小区的业主提供物业管理服务。物业管理期限自2009年5月1日起至2012年4月30日。合同约定委托管理事项为：小区公共部位、公共设施、公共环境、公共秩序的管理、维护。三期Ⅱ多层住宅每月每平方米的物业管理费为0.6元，小高层（带电梯）每月每平方米1元。公共维修金为每月每平方米0.2元。缴费时间：随时。每季度最后一天为该季度缴费的最后时限，逾期未缴纳的从逾期之日起按所欠费用总额的0.3%收取滞纳金。期限届满后，银之座物业公司依厦门市海沧建设局、厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处的决定，继续在“旭日海湾”小区提供物业管理服务至今。在银之座物业公司提供物业管理服务过程中，马仕军以银之座物业公司物业管理服务不到位，拒绝缴交2012年6月30日起至2015年6月30日的物业服务费用。截止2015年6月30日止，马仕军拖欠物业管理服务费3917.48元、房屋公共维修金714.36元未付。
另查明，一、马仕军提交一组照片，拟证明小区公共部位损害没有维修、垃圾没有及时清理、车辆随意停放、三个保安亭没有保安执勤、没有消防水、楼道粉刷效果差等，银之座物业公司的物业管理服务不到位。上述照片显示案涉小区部分公共区域存在一定的脏乱现象。
银之座物业公司对照片的真实性没有异议，质证认为“旭日海湾”小区建设较早，硬件设施较差，属于开放式小区，马仕军所在的三期Ⅱ小区是半开放式小区，管理难度较大，银之座物业公司一直尽职为业主提供物业服务，不存在管理不到位的事实。银之座物业公司已多次向消防大队及街道办上报反应无消防水问题，现在已有资金对消防水进行专门维修。没有保安的保安亭已经设置成刷卡。电梯、隔热层、楼道粉刷等银之座物业公司已经向建设局申请专项维修。公共性收益都是银之座物业公司收取，每半年需要上传建设局网站，也都有公布收支情况。二、银之座物业公司提交向电力和水务部门交纳2012年度部分月份的电费和水费发票，拟证明银之座物业公司已为马仕军代缴了水电费公摊。马仕军质证认为，银之座物业公司提供的发票是马仕军欠费前的票据，不是有效证据。
一审法院认为，银之座物业公司与“旭日海湾”小区业主委员会签订《旭日海湾物业管理合同》后，与包括马仕军在内的小区业主确立物业服务合同关系。该合同的效力及于全体业主，对包括马仕军在内的小区业主具有法律约束力。银之座物业公司作为物业服务企业履行了管理服务职责，为马仕军等业主提供了物业管理与服务，马仕军作为“旭日海湾”小区的业主，是银之座物业公司物业管理服务的直接受益者，应依约缴纳相关管理服务费。虽然马仕军举证的照片显示小区特定时段特定区域存在一定的脏乱现象，但不足以证明小区整体、长期处于该状况，不能仅以此即认定银之座物业公司管理服务不到位。即使银之座物业公司的服务管理存在瑕疵和不到位的地方，银之座物业公司作为业主可以要求继续履行、采取补救措施，或者通过业主委员会责令银之座物业公司整改乃至更换物业服务企业，而不能直接拒交物业管理费用。马仕军以物业管理服务不到位为由，拒不缴交物业管理费用缺乏合同和法律依据。马仕军对于欠付2012年6月30日起至2015年6月30日的物业管理费3917.48元、房屋公共维修金714.36元的事实无异议，予以确认。银之座物业公司诉请马仕军支付上述款项，予以支持。关于水电公摊和电梯公摊，银之座物业公司仅提供其向电力和水务部门交纳2012年度部分月份的电费和水费发票，不能证明银之座物业公司已向供水、供电部分代缴公摊水电费用，其未提供实际支出及具体计算依据方面的充分证据佐证，应承担不利后果，对于银之座物业公司诉请马仕军支付的该部分费用，不予支持。马仕军未依约缴费，已构成违约，银之座物业公司诉请马仕军支付违约金具有合同依据，予以支持。银之座物业公司主张违约金按日千分之三的标准计算，过分高于实际损失，应以欠付的物业管理费及公共维修金为基数，按日万分之五的标准计算为宜。银之座物业公司主张自2015年7月1日起计算，予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、马仕军于判决生效之日起10日内支付银之座物业公司3917.48元、房屋公共维修金714.36元合计4631.84元，并支付违约金（以4631.84元为基数，按日万分之五的标准，自2015年7月1日起计算至判决确定的还款日止）；二、驳回银之座物业公司的其他诉讼请求。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，马仕军提供以下证据：1、民事调解书，证明双方纠纷已经海沧法院调解；2、厦门银之座物业管理有限公司统一票据，证明其在2012年9月1日前未欠费用；3、报警回执、产权证，证明物业管理不到位致沧湖东一里236号201室2016年8月5日发生盗窃；4、旭日海湾小区现场照片、现场视频，证明银之座物业公司长期未对小区进行物业管理。银之座物业公司质证认为：1、对调解书及发票的真实性没有异议，但是其起诉的是2012年9月1日至2015年6月30日期间的物业服务费，对方的发票是缴交到2012.8.30，与本案无关；2、对报警回执和产权证的真实性予以确认，但该报警回执并非马仕军家的；3、对照片的真实性无法确认，对视频的真实性可以确认，但不确定是什么时候拍摄的，物业服务是连续性的，保洁服务是在正常时段进行，不可能24小时随时清扫，其有正常提供物业服务。
本院认证认为，马仕军提供的调解书、发票、报警回执、产权证及视频的真实性对方没有异议，本院予以确认；但调解书、发票均发生在本案诉讼之前，与本案没有关联性；报警回执、产权证的当事人均非马仕军，与本案没有关联性；照片没有体现拍摄时间、拍摄地点，无法证明其要证明的内容，故本院对其关联性不予确认。
本院认为，《旭日海湾物业管理合同》到期后，旭日海湾小区未选举产生新的业主委员会，未与银之座物业公司签订新的物业服务合同，但银之座物业公司根据政府主管部门的意见，继续按照原合同的约定对该小区提供物业服务，与该小区业主之间形成事实的物业服务合同关系，应受法律保护。马仕军主张双方之间不存在物业服务合同关系，本院不予采信。银之座物业公司已履行合同义务，对小区提供物业管理和服务，马仕军接受服务后，应按约定支付相应的服务费用。银之座物业公司的服务虽有瑕疵，但可以逐步完善，且物业服务水平的高低与所收取费用的多少直接相关，马仕军以此为由拒交服务费，没有合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，马仕军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人马仕军负担。
本判决为终审判决。
审判长 尤冰宁
审判员 师 光
审判员 陈 杰
二〇一六年十二月二日
书记员 龚 妍
附：本案所适用的法律条文
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。