海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第657号
原告彭旭。
委托代理人程鑫、武建，海口海组法律服务中心法律顾问。
被告海南玖基房地产开发有限公司。
法定代表人邱严才。
被告邱严才。
第三人海南省农垦总局招待所。
法定代表人唐明。
委托代理人杜娟、王利红，海南弘纲律师事务所律师。
原告彭旭与被告海南玖基房地产开发有限公司（以下简称“玖基公司”）、邱严才及第三人海南省农垦总局招待所定金合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭旭及其委托代理人程鑫、第三人海南省农垦总局招待所的委托代理人王利红到庭参加诉讼。被告玖基公司、邱严才经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告彭旭诉称，2009年6月12日，原告向被告玖基公司（正在筹建中）购买“金岭佳苑”住房一套，支付定金人民币20万元。被告不履行约定义务，原告多次催促被告签订《购房合同》，被告以种种理由不与原告签订《购房合同》，被告已去向不明数月。最近被告委托他人加紧转移财产，欲用套现转让房产，情况十分紧急。为防止被告转移财产，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第107条、115条和相关司法解释的规定，请求法院判令两被告返还原告定金20万元及利息7万元（利息计算方法：从2009年6月12日至款项付清之日止，以20万元为本金，按中国人民银行一年期贷款利率计算）。
被告玖基公司、邱严才未作答辩。
第三人海南省农垦总局招待所述称，一、第三人并非内部认购协议的当事人一方，与原告达成内部认购协议并收取认购金系被告玖基公司的自身行为，第三人不应对此承担民事责任。首先，第三人在金岭佳苑项目中所得房产系职工安置楼，不需要对外出售。其一，金岭佳苑项目的审批及相关手续均显示，该项目的房屋系经济适用房性质的职工集资房，该项目的土地系划拨土地。其二，第三人与被告玖基公司于2010年2月10日签订《合作建设经济适用房合同书》，第三人自该合同中所分配房屋面积是固定的，建房目的不是为了对外销售盈利，而是为了解决第三人的职工住房问题，是用于补偿拆迁户及安置无房户的。因此，本案中，只有被告玖基公司在该项目中分得的房产需要对外销售，并且应当在办理土地出让手续、将房屋变更为商品房性质之后才能对外出售。其次，买卖涉案房产的行为系被告玖基公司自身行为。根据原告的诉状及提交的证据可知：关于内部认购的相关约定仅发生于被告玖基公司与原告之间，原告诉状中提到的款项是向被告玖基公司或被告法定代表人邱严才支付的，并未支付至第三人的账户或是第三人与被告玖基公司的共管账户中；作为收取认购金依据的往来凭证、收条等也是由被告玖基公司或邱严才自行开具。整个过程中，第三人始终没有参与，被告玖基公司也从未征求过第三人意见或告知第三人，第三人对此并不知情，更未收到过原告支付的任何款项。因此，无论从形式上还是实体上，与原告达成认购协议并收取款项的行为系被告玖基公司的自身行为，由此导致的民事责任应由被告玖基公司自行承担。三、在第三人与被告玖基公司之间，被告玖基公司因出售该房所涉法律责任应由其自行承担。第三人与被告玖基公司所签《合作建设经济适用房合同书》中约定：“为了避免造成市场混乱，影响楼盘的整体形象，所有房产由乙方销售，必须按照国家及省市有关的法律法规销售，如违反造成的一切后果由乙方自负”。第三人与被告玖基公司及汇通公司于2013年4月23日所签订的《〈合作建设经济适用房合同书〉补充协议》（以下简称补充协议）中约定：“本协议签订之前，由于乙方（即被告玖基公司）的行为导致对甲方或任何第三方所承担的违约责任由乙方自行承担”；“本协议签订之前，乙方已预售部分房产并收取部分购房款，乙方因该预售行为所产生的法律责任由其自行承担”。本案纠纷系被告玖基公司自身行为所致，根据上述合同约定，所涉法律责任应由被告自行承担，与第三人无关。综上，第三人不是本案所涉内部认购协议的当事人，第三人对此不享有任何权利，也不应承担任何义务。为维护各方合法权益，请贵院查清事实，依法裁判。
经审理查明，2009年6月，原告与被告邱严才口头约定，由原告向被告玖基公司交付定金20万元，由被告玖基公司将其拟开发的位于海口市金垦路XX号“金岭佳苑”小区一套商品房卖给原告。同年6月30日，原告向被告邱严才支付定金20万元。被告邱严才收到该定金后，分别向原告出具一张《往来凭证》和一张《收条》，其中《往来凭证》主要内容为：“自愿预付金岭佳苑住房定金20万元”，《收条》的主要内容为：“兹收到彭旭预定房款20万元”。被告邱严才在前述《往来凭证》和《收条》的收款人一栏处签名。原告和被告玖基公司至今未签订《商品房买卖合同》。2014年1月23日，原告向本院提起民事诉讼。
另查明，第三人系金岭佳苑项目所涉及土地的使用权人［证号：海口市国用（2012）第004389号］。2009年11月16日，海南省农垦总局作出了《关于总局招待所集资建设经济适用住宅项目立项的批复》，批复：为解决农垦招待所职工住房困难问题，同意第三人集资建设经济适用住宅项目。2010年2月10日，第三人与被告玖基公司签订了《合作建设经济适用房合同书》，约定双方合作开发金岭佳苑项目。项目类别为经济适用房；合作方式为第三人提供项目与土地，被告玖基公司负责投入建设资金并组织施工建设；项目开发以第三人名义进行，双方共同设立项目部，人员由各方派员组成，由被告玖基公司管理；被告玖基公司全面负责项目的规划、勘察、设计、报建、招投标、施工、资金投入、房屋销售、税费等具体工作；项目设立专管账户，所有开发建设投资资金、房产销售资金、工程建设资金及相关税费，一律由本账户统一财务管理；双方同时约定所有房产由被告玖基公司销售，如违反法律法规销售，后果由被告玖基公司自负；利益分配为被告玖基公司从项目建筑总面积中固定无偿划分给第三人建筑面积6500m2的房屋，作为补偿第三人补偿拆迁户产权置换和安置无房户，被告玖基公司努力取得政府主管规划部门批准超出3.0以上部分的容积率，所建成的房产归被告所有。
又查明，被告玖基公司于2009年11月26日经海南省工商行政管理局核准成立。被告玖基公司尚未取得海口市金垦路XX号“金岭佳苑”小区的预售许可证。
以上事实有往来凭证、收条、《批复》、《海口市国用（2012）第004389号国有土地使用证》、《合作建设经济适用房合同书》、《补充协议》及庭审笔录所证实。
本院认为，原告主张被告玖基公司收到其购房定金20万元，由于被告邱严才作为被告玖基公司的法定代表人，收取原告购房定金20万元系职务行为，据此本院采纳原告主张，认定被告玖基公司收到原告购房定金20万元。被告玖基公司收到原告定金20万元后，被告玖基公司和原告即存在定金合同关系。由于被告玖基公司收取该定金是作为被告玖基公司向原告预售涉案商品房的担保，涉案商品房至今尚未取得预售许可证，故该定金合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因该定金合同无效，故被告玖基公司所收取定金20万元应返还原告。原告要求被告玖基公司按银行一年期贷款利率计付利息损失，鉴于被告玖基公司占用该定金20万元确实造成原告利息损失，且被告玖基公司对此存在过错，故对原告此项请求，本院予以支持。原告要求被告邱严才和被告玖基公司共同承担民事责任，没有事实和法律根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
一、限被告海南玖基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告彭旭定金20万元及利息损失（利息损失计算方法：自2009年7月1日起至本判决限定履行之日止，以20万元为本金，按中国人民银行一年期贷款利率计付）；
二、驳回原告彭旭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5350元，由被告海南玖基房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 郑忠东
审 判 员 吴永红
人民陪审员 刘燕东
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 余红梅