广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0405民初130号
原告：广西梧州中房物业服务有限责任公司，住所地广西梧州市奥奇丽路8号。
法定代表人：谭建华，总经理。
委托诉讼代理人：贝志鹏，男，该公司职员。
被告：李敏，女，1975年1月19日出生，汉族，现住广西梧州市。
原告广西梧州中房物业服务有限责任公司与被告李敏物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西梧州中房物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人贝志鹏、被告李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广西梧州中房物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的2014年5月至2016年9月的物业服务费3548.80元，违约金1297.53元(从2014年5月1日起计算至2016年9月30日止），合计4846.33元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告李敏居住在梧州市新兴二路3号恒祥豪苑小区A1幢1303房。2010年11月8日，原、被告签订《前期物业服务委托合同》，由原告为被告提供物业服务。合同约定，物业服务费按每平方米建筑面积1.00元/月计收，缴费时间为每月1-5日前，逾期欠交的，除补交欠费外还须按欠费总额日息的万分之八缴纳违约金。合同签订后至今，原告依约提供物业服务，被告也支付过部分物业相关费用，但从2014年5月开始，被告以各种借口不再支付物业服务费，直至2016年9月，被告欠交的物业费用合计3548.80元，因被告违反了合同约定，应承担相应的违约责任，向原告支付违约金1297.53元。
被告李敏辩称，原、被告签订的《前期物业服务委托合同》已到期，被告不存在拖欠物业费的情况；原告对恒祥豪苑小区维护、服务不到位；本案的诉讼费由原告承担。
本院经审理认定事实如下：被告李敏系梧州市新兴二路3号恒祥豪苑小区A1幢1303房的业主，该房屋的建筑面积为122.28平方米。2010年11月8日，广西梧州中房物业服务有限责任公司(作为乙方)与陈中民、李敏(作为甲方)签订《前期物业服务委托合同》一份，该合同主要约定乙方为甲方提供以下服务：提供红外线、闭路电视监控系统并实施24小时保安值班、巡逻；每日上门收集生活垃圾并负责清运；公共场所、房屋公共部分的秩序维护和清洁卫生；公共照明设施维护；公共绿化、花木、园林小品的养护和管理；代收代缴(含公摊部分)水电费等事项。双方对物业服务费的约定其中包括甲方按本条款标准向乙方支付物业管理费：无电梯及有电梯但楼层为一层的商品房物业管理费按每平方米建筑面积0.8元/月计收，有电梯的楼宇从第二层起按每平方米建筑面积1.00元/月计收，商铺物业管理费按每平方米建筑面积2.00元/月计收，已售出车位物业管理费按个50元/月计收，待售车位按市场价收取租金；甲方缴交费用的时间为每月1日至5日前；拒交或延迟交物管费的，除按规定金额补交每月拖欠的物管费外，还须按欠费总额日息的万分之八利率向乙方缴纳滞纳金，直至欠款人缴清欠费为止。双方约定《前期物业服务委托合同》委托管理服务期限暂定二年，如双方无异议可自动延长，直到业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止。
原、被告签订合同后，原告按照合同约定为恒祥豪苑小区提供物业管理服务，因该小区的业主委员会一直未成立，原告实际为该小区提供物业服务至今。被告每月需向原告缴交物业管理费为122.28元。从2014年5月起被告开始拖欠原告物业管理费，至2016年9月，被告共拖欠原告物业管理费3546.12元(每月物业管理费为122.28元，共29个月)。由于被告没有依约支付物业管理费用，原告多次追索未果，遂向本院起诉成讼。
以上事实，有被告的身份证复印件、《梧州市商品房买卖合同》复印件、《前期物业服务委托合同》复印件、收费记录卡复印件及庭审笔录佐证，并经当事人质证，本院予以确认。
本院认为，原告广西梧州中房物业服务有限责任公司与被告李敏签订《前期物业服务委托合同》，双方形成物业服务合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的；双方约定合同期限暂定二年，如无异议可自动延长到业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止，因恒祥豪苑小区的业主委员会一直未成立，原告实际为该小区提供物业服务至今，且被告也实际接受了原告的服务管理，故《前期物业服务委托合同》对双方继续有约束力，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告基于合同对被告所在的恒祥豪苑小区进行了管理，提供了物业服务，被告也实际接受了服务，其应当支付相应的物业管理费，故原告要求被告支付拖欠的物业管理费，合理合法，本院予以支持。因此被告应向原告支付拖欠从2014年5月起至2016年9月止的物业管理费共3546.12元。
原、被告在《前期物业服务委托合同》中约定被告缴交费用的时间为每月1日至5日前，拒交或延迟交物管费的，除按规定金额补交每月拖欠的物管费外，还须按欠费总额日息的万分之八利率向原告缴纳滞纳金，实际为违约金，本案中，被告从2014年5月开始拖欠物业管理费，构成违约，应承担违约责任，原告诉请的违约金应从2014年5月6日开始计算，原告要求被告按累计欠费总额日万分之八计付违约金，因该计付的标准过高，且已明显高于原告造成的损失，本院予以调整。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本院将违约金损失调整为按被告欠缴费用的金额，依照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍分段计付。据此，经本院核算，被告从2014年5月6日至2016年9月30日止应支付给原告的违约金为289.05元。被告认为原告对小区的服务不到位，并提供照片予以证实原告服务管理不到位的事实，因为被告提供的照片不能说明问题持续存在，也不能说明原告在接到被告所反映的问题后一直未予解决，尚不足以证明原告管理不到位，且原告即使在服务管理过程中存在瑕疵，但未根本性的违反物业管理合同约定，故对被告的主张，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：
一、被告李敏于本案判决生效之日起十日内向原告广西梧州中房物业服务有限责任公司支付物业管理费3546.12元；
二、被告李敏于本案判决生效之日起十日内向原告广西梧州中房物业服务有限责任公司支付违约金289.05元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李敏负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审判员 黄秋红
二〇一七年三月十四日
书记员 辛璧如
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交
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第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。