上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三（民）初字第1377号
原告罗月英，女，1949年5月24日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。
原告曾鹤鸣，男，1946年5月5日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。
原告共同委托代理人段宗元，上海市朝华律师事务所律师。
原告共同委托代理人郝怡，上海市朝华律师事务所律师。
被告上海北方企业（集团）有限公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人朱贤麟，职务董事长。
委托代理人韩建坤。
第三人上海昊灵置业有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人汤君士，职务总经理。
委托代理人张桂莊，上海市鲤庭律师事务所律师。
原告罗月英、曾鹤鸣与被告上海北方企业（集团）有限公司（以下简称为北方集团公司）其他合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李垚曜独任审判，于2015年7月13日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加上海昊灵置业有限公司（以下简称为昊灵公司）作为第三人参加诉讼，并于同年8月31日再次进行了公开开庭审理。原告曾鹤鸣及其委托代理人段宗元（暨原告罗月英的委托代理人），被告北方集团公司的委托代理人韩建坤两次庭审均到庭参加，原告罗月英及其委托代理人郝怡参加了第一次庭审，第三人昊灵公司的委托代理人张桂莊参加了第二次庭审。审理中，各方合意延长了简易程序适用期限。本案现已审理终结。
原告罗月英、曾鹤鸣诉称，2009年9月14日，被告因对本市共和新路XXX弄XXX-
XXX号旧住房实施成套改造（以下简称为共和新路旧房改造工程），故与原告签订了《旧住房成套改造协议》，协议约定被告将原告承租的本市共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称为303室房屋）拆除重建后，向原告交付本市共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称为302室房屋）。同时，被告同意原告以人民币11500元（以下币种均为人民币）／平方米的单价购买本市共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称为502室房屋）。鉴于原告自行过渡，过渡期内，被告同意按每户每月1200元的标准对原告进行补贴（过渡费），过渡期按实结算。此外被告同意支付每户一个月的过渡费作为原告回搬后的装修期过渡费。现上址房屋的成套改造工作已完成，已经满足交付和过户条件，但经原告多次催促，被告以种种理由拒不向原告交付上述房屋，也拒绝办理上述房屋产权过户登记手续和过渡费结算手续。原告认为，被告的上述行为已严重侵害原告的合法权益，故诉至法院要求判令：1、被告履行与原告签订的《旧住房成套改造协议》，将302室、502室房屋产权过户登记至两原告名下，第三人对此负有协助义务；2、被告将502室房屋交付给两原告，第三人对此负有协助义务；3、被告分别按1200元／月的标准向两原告支付302室房屋自2014年6月15日起至2015年7月28日止的过渡费，以及502室房屋自2013年6月1日起至房屋交付之日止的过渡费；4、被告向两原告支付302室、502室房屋装修期过渡费各1200元；5、诉讼费由被告承担。
被告北方集团公司辩称，不同意原告的诉讼请求。根据被告与第三人签订的《旧住房成套改造协议书》的约定，被告已经将相关房屋成套改造工程全权委托给第三人实施，由第三人负责全部资金的筹措，且盈亏自担，故与原告签订的《旧住房成套改造协议》的履行主体实际是第三人，原告以被告作为诉讼主体缺乏依据。目前302室房屋已经具备办理产权过户的条件，故同意协助原告办理该房屋的过户登记手续。但被告在2014年6月份便通知原告前来收房，原告因自身原因不肯收房，故之后的过渡费不应由被告承担。至于502室房屋，该房系原告购买的增量房，故不存在过渡安置的问题，原告主张过渡费以及装修期过渡费均无依据。因旧房改造时间较长，当时约定的502室房屋的购买价格较目前的市场价而言过低，如继续履行《旧住房成套改造协议》将严重显失公平，此时应适用情事变更原则，解除或变更该合同。
第三人昊灵公司述称，第三人同意配合原、被告办理302室房屋产权的过户登记手续，且同意按约处理302室房屋的装修期过渡费问题，但不同意支付该房屋2014年6月15日起至2015年7月28日止的过渡费，在已通知原告前来收房而原告拒绝的情况下，带来的扩大损失应由原告自行承担。502室房屋与被告无关，该房屋产权属于第三人，原、被告之间就502室房屋签订的房屋买卖合同对第三人无任何约束力，但愿意与原告协商，按现有市场价给予一定优惠将该房屋出售给原告。同理，第三人也不同意承担502室房屋的装修期过渡费及2013年6月1日起至房屋交付之日止的过渡费。
经审理查明，303室房屋（建筑面积为39.39平方米）原系原告方承租的公房。
2004年8月10日，被告北方集团公司、第三人昊灵公司、上海共贺物业管理有限公司（以下简称为共贺物业）、上海市闸北区大宁路街道办事处共同签订《共和新路XXX弄XXX-
XXX号旧住房成套改造协议书》，约定实施共和新路旧房改造工程。昊灵公司作为改造投资单位，受北方集团委托风险承包该项目的建设并且负责改造资金的筹措工作；改造后增量房屋按市有关成套改造的政策，在办理好有关销售手续后由昊灵公司自行销售。销售收入用于平衡工程改造资金，盈亏由昊灵公司自理。该项目改造中原有住户所增加的面积部分，按与使用人签订改造协议中约定收取的费用用于冲抵改造成本。本次旧住房成套改造使用人参加房改售房的净房款由北方集团收回。增量房屋的物业管理工作由共贺物业负责。其中，北方集团公司的职责包括协助昊灵公司办理增量房的出售手续等内容。
2009年9月14日，被告北方集团公司（甲方）与原告罗月英（乙方）签订《旧住房成套改造协议》，约定乙方同意甲方对其居住的303室旧住房实施成套改造，房屋拆除重建为302室，建筑面积45.37平方米（设计暂测面积）。甲方向乙方收取增加面积费用6195.28元，增加购买的面积为使用权。乙方增加改建面积的费用在房屋竣工进户前付清。乙方愿意自行过渡，甲方同意补贴一室户每月1200元，过渡期按实结算，过渡费在竣工后从改建费中抵除。乙方在接到甲方改造竣工回搬通知后，甲方同意支付一个月的过渡费为乙方的装修期，如乙方超出一个月的装修期不及时回搬，超期的过渡费用由乙方自理。如乙方所改建的房屋因本幢楼居民签约率未达到100%以及无法抗拒的原因无法实施改造，本合同无效。另外，双方在“其他”条款中约定：1、乙方要求购买一套一室户五楼，暂定1号5楼502室。2、甲方同意，按（安）置购买1号502室，价格为11500元／平方米，造好后通知壹个月内保留，如过期不来为作废放弃。3、乙方自行过渡。后原告依约搬离交付房屋，在外自行过渡。
2011年3月22日，两原告在办理了303室房屋产权购买手续后，被登记为该房屋的权利人。
2013年5月，被告取得共和新路旧房改造工程（1号楼）的《建设工程规划许可证》，同年10月12日，第三人取得上述工程的《建筑工程施工许可证》，工程正式开工，2014年10月23日，共和新路旧房改造工程取得竣工验收备案证书。因被告、第三人拒绝以11500元／平方米的价格向两原告出售502室房屋，故原告拒绝办理302室房屋的交房与过户手续，并进而提起了本案诉讼。
2015年7月27日，第三人向原告方支付了302室房屋2013年6月13日至2014年6月14日的过渡费，并于第二日向原告交付了302室房屋。
另查明，2004年8月30日，上海市房屋土地资源管理局房屋修缮和改造管理处向被告下发了《关于旧房成套改造后增量房屋的处理办法》，同意增量房产权可归第三人，由第三人负责销售转让。
502室房屋建成后的建筑面积为44.03平方米，目前尚未办理任何产权登记。经上海瑞汇房地产土地估价有限公司评估，以2015年4月21日为评估时点，本市共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产重置成本总价为XXXXXXX元，约合每平方米建筑面积单价：32220元。
审理中，第三人提供了一份署名为张恒宝的《情况说明》，大致内容为：2012年12月，改建办张恒宝与罗玉英进行谈话，告知其1号楼改造项目将重新启动，为规范旧改程序，原来签订的协议因存在许多不合理，协议签不下去，导致改建不能实施，改造协议将重新签订。针对罗玉英的情况特别说明，该户原协议中关于要购买改建后房屋的价格明显偏低，要重新商定。罗玉英对谈话的内容不认可，但同意改造，并按时搬出去过渡。2014年7月31日，1号楼改建竣工，改建办通知罗玉英进户，但罗玉英坚持要求按原协议购房并不肯办理进户手续。对此第三人称，原本1号楼改造工程应于2008年实施，但由于有几户居民购买增量房的要求没得到满足，故一直未能签约，改造工程由此被搁置，直至2013年5月整幢楼的居民签约率达到了100%才开始施工。期间，因房价变化巨大，房改办多次要求与原告重新签订协议，但遭到原告拒绝。原告则称，不存在第三人所述的要求与原告重新签订协议的情况。
审理中，被告与第三人均表示目前502室房屋已具备办理产证的条件，原告亦表示同意按11500元／平方米的标准支付502室购房款506345元。
以上事实，由旧住房成套改造协议、改建增加面积费收取明细表、上海市房地产权证、过渡费收条、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收备案证书、四方改造协议书、情况说明、评估报告等证据以及各方当事人的陈述予以证明。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《旧住房成套改造协议》系当事人真实、自愿的意思表示，且于法不悖，应属有效。被告作为签约一方，理应遵守合同约定、履行合同义务。现原、被告及第三人就302室房屋的权属及产权过户问题并无争议，故原告要求第三人协助被告将该房屋产权过户至原告名下，及由被告支付一个月的装修期过渡费，本院均可予支持。至于原告主张自2014年6月15日至实际交房之日止的过渡费，本院认为，在被告、第三人已及时通知原告收房的情况下，原告以需同时解决502室房屋纠纷为由加以拒绝，造成了过渡期损失的扩大，原告的行为显有不妥，故对于原告的该项诉请，本院难以支持。关于三方主要争议焦点即502室房屋的权利归属的问题，本院认为，虽然第三人系旧房改造工程的实施主体，且根据四方协议的约定，增量房的产权属第三人所有，但该协议仅系被告与第三人内部的约定，不具有对外效力，不能对抗原告的主张。虽就502室房屋约定的出售价格较现有市场价确属偏低，但首先，该约定价格符合订立合同时的市场价格；其次，就原告而言，其已按约履行了己方义务，造成改造时间跨度过长并非原告之过错；再次，根据合同约定，此次旧区改造工程的实施需要以居民签约率达100%为前提，因个别居民不配合而导致工程延期，进而造成相应成本的增加，属于被告、第三人应预见的商业风险，故本案不应适用情事变更原则。故在被告与第三人均确认502室房屋已具备办理产权登记条件的情况下，被告理应遵照合同约定，在原告支付相应房款后将502室房屋过户至原告名下，并向原告交付房屋，第三人应尽相应的配合义务。因502室房屋属于原告另行购买的增量房，故针对参与改造的房屋而给予的过渡费及装修期过渡费，均不适用于502室房屋，故对于原告所主张的502室房屋过渡费及装修期过渡费，本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、被告上海北方企业（集团）有限公司应于本判决生效之日起二十日内将上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记为原告罗月英、曾鹤鸣共同共有（相关税、费按国家政策承担）。对此，第三人上海昊灵置业有限公司应负协助义务；
二、原告罗月英、曾鹤鸣应于本判决生效之日起三十日内向被告上海北方企业（集团）有限公司支付上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋房款506345元；
三、被告上海北方企业（集团）有限公司应自收到上述第二项判决主文确定的房款之日起二十日内，将上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记为原告罗月英、曾鹤鸣共同共有（相关税、费按国家政策承担）。对此，第三人上海昊灵置业有限公司应负协助义务；
四、被告上海北方企业（集团）有限公司应于办理完上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更后十日内将该房屋交付给原告罗月英、曾鹤鸣。对此，第三人上海昊灵置业有限公司应负协助义务；
五、被告上海北方企业（集团）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告罗月英、曾鹤鸣支付上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋的装修期过渡费1200元；
六、驳回原告罗月英、曾鹤鸣的其余诉讼请求。
案件受理费减半收取为65元（原告罗月英、曾鹤鸣已预缴），由被告上海北方企业（集团）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李垚曜
二〇一五年十二月三日
书记员 方 芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。