吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民一终字第434-2号
上诉人（原审被告）：张晓鹏，男，1973年10月7日生，汉族，个体工商户，住桦甸市。
委托代理人：秦小飞，吉林大龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王洪双（王红双），女，1962年9月9日生，汉族，教师，住桦甸市。
委托代理人：应玉良，桦甸市司法局桦树林子法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）林树森，男，1977年3月20日生，汉族，无职业，住桦甸市。
被上诉人（原审第三人）：杨浩臣，男，1972年8月10日生，汉族，工人，住桦甸市。
上诉人张晓鹏因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省桦甸市人民法院（2013）桦民一初字第596号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张晓鹏及其委托代理人秦小飞，被上诉人王洪双的委托代理人应玉良到庭参加了诉讼。被上诉人林树森、杨浩臣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
王红双在原审时诉称：2011年6月25日我与张晓鹏订立合同书，我将坐落在桦甸市振兴路南环10号楼北数第三个门市房（面积215.92平方米）租给张晓鹏使用，租期2年，至2013年7月10日止，租金每年4万元。在2013年6月份我通知张晓鹏如续租租金为一年5万元，不租就在7月10日租期满后搬出，恢复原状将房屋交给我。可是张晓鹏至今不签合同也不搬出，协商无果，诉至法院，请求法院判令张晓鹏及林树森从坐落在桦甸市振兴路南环10号楼北数第三门市房（面积为215.92平方米）搬出，交还给我，并恢复原状；因为我将房屋租给张晓鹏时，屋内墙壁是刮的大白，张晓鹏租房开网吧把室内的墙壁又刷了一层比较暗的涂料，张晓鹏应该重新给刮大白，屋内打的隔断全部拆掉；从2013年7月11日至搬出交还给我时止，按每年租金5万元，按月给付租金，如果应给付租金不到1万元，在本案中就可以直接处理给张晓鹏退回去。
张晓鹏在原审时辩称：王洪双与我签订的合同已经履行完毕，现房屋不是由我租赁使用，2013年7月11日开始现房屋使用人已经给付王洪双租金1万元。
林树森在原审时述称：2012年八、九月份具体时间我记不清了，我从杨浩臣手里兑了一个网吧，这个网吧是杨浩臣从张晓鹏手里兑的，当时有张晓鹏和杨浩臣在场，我们三人讲的这个房子转租给我，但没有约定租期，并且约定张晓鹏和房主签订租赁合同到期之后的房屋租金由我交，具体交多少没说，只是说按照张晓鹏和王洪双的约定交。当时我也不知道房主知不知道这个事，因为张晓鹏和王洪双签的合同是2013年7月10日到期，所以在2013年7月份，我和张晓鹏一起去找到了王洪双。当时我对王洪双说，我在张晓鹏手里租的这个房子，并且我说明了我要来交房租金，我当时说在张晓鹏和王洪双的租赁合同到期之后我准备租三年，王洪双也同意了，但是让我交保证金，保证我得按照我的说法去租，这样我就给了王洪双一万元钱保证金。当时我讲，我租期三年，房租一年一交，每年租金五万元，王洪双也同意了。到了2013年7月10日那天，我给王洪双打电话要写书面合同，王洪双拒绝和我签合同，说要和张晓鹏签，之后我与王洪双的合同就没签成。现在这个网吧还是由我经营，这个房屋还是由我占有使用。但是我交的1万元是定金，不是租金，王洪双与张晓鹏之间打官司与我无关，我不同意承担任何法律责任。
杨浩臣在原审时述称：我从2012年8月3日从张晓鹏手里兑的网吧，当时我不知道房子是谁的，只知道房子不是张晓鹏的，过后知道是王洪双的。当时我和张晓鹏讲，张晓鹏把这个房子转租给我，租期没讲，因为当时张晓鹏原来租期大约还有将近一年的时间，就说等他原来的租期到期后，如果我还想继续租这个房子，再另行沟通协调。张晓鹏转租给我房子的事，当时我没见过王洪双，我没跟她说过，不清楚她知不知道，我认为她应该是不知道。我承租这个房子之后，没有交过房租金。在2012年9月15日我又把这个网吧兑给了林树森，这个房子我又转租给林树森。当时我还不认识王洪双，所以没对王洪双说这个事，但经过了张晓鹏同意，我也不清楚王洪双知不知道这个事。我和林树森也没讲租期的事，只是讲张晓鹏和王洪双讲的租期到期后如果林树森还继续想租，再另行沟通协调。现在这个房屋由林树森占有使用，开网吧，我要证明的问题就这些。王洪双与张晓鹏之间打官司与我无关，我不同意承担任何法律责任。
原审判决认定：2011年6月25日王洪双与张晓鹏订立合同书，约定王洪双将坐落在桦甸市振兴路南环10号楼北数第3个门市房（215.89平方米）租赁给张晓鹏，租期自2011年7月10日至2013年7月10日，年租金4万元，并约定在租期内张晓鹏不准擅自转包、转租，如有此行为必须经王洪双同意后方可进行，否则按违约处理。在双方约定租期内，张晓鹏未经王洪双同意将此房屋转租给杨浩臣，后在王洪双与张晓鹏约定租期内林树森未经王洪双同意承租此房，王洪双收到与张晓鹏订立租期期满后续租房屋保证金1万元。现此房屋由林树森实际占有、使用。
原审判决认为：王洪双与张晓鹏在平等、自愿基础上订立的租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。在租赁期内未经王洪双同意林树森承租此房屋，王洪双有权解除转租租赁合同。现王洪双、张晓鹏及杨浩臣、林树森对租赁期后双方就续租问题的磋商过程各执一词，但双方未订立书面租赁合同，应视为不定期租赁，王洪双有权解除租赁合同。由于房屋由林树森占用，林树森应承担返还房屋责任。张晓鹏虽然将房屋转租，但合同相对方仍是张晓鹏。张晓鹏应承担给付至实际交付之日租金的义务。由于王洪双没有证据证明双方就年租金5万元标准达成共识，租金标准仍应按原合同履行。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，王洪双与张晓鹏对返还房屋的状况并无约定，应按租赁物的性质使用后的状态返还房屋，王洪双请求重新刮大白主张，本院无法支持。因张晓鹏及杨浩臣、林树森均否认打隔断事实，王洪双未向本院提供充分证据证实自己的主张，王洪双请求拆除隔断主张本院无法支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十八条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定作出判决。
原审判决：一、第三人林树森返还原告王洪双坐落在桦甸市振兴路南环10号楼北数第3个门市房（215.92平方米），于判决生效后10日内履行；二、被告张晓鹏给付原告王洪双房屋租金13333.31元（2013年7月11日至2014年2月10日的租金23333.31元，扣除原告王洪双已收到的1万元），于判决生效后10日内履行，2014年2月11日至实际交付房屋之日止的租金按年租金4万元标准执行时另行计算；三、驳回原告王洪双其他诉讼请求。
原审判决后，上诉人张晓鹏不服，向本院提起上诉，请求依法改判原审判决主文第二项，驳回王洪双请求张晓鹏给付租金的诉讼请求。其上诉理由为：1.一审认定我未经王洪双同意转租与事实不符，在租期未到之前的2012年，由于我爱人怀孕，不能从事网吧工作，我与爱人到王洪双家，向其说明了该情况，王洪双当时表示该往外兑就兑，到期领承兑人去签合同，交租金就行。这样我就将网吧设备兑给了杨浩臣，当时房租我已交到2013年7月10日，因为和杨浩臣是朋友，这段时间的租金我也没向杨浩臣要，承兑款是杨浩臣给我的。当时和杨浩臣讲到期后如果想继续租此房屋，我可以帮助联系。后来杨浩臣又兑给了林树森。2013年6月份，租期届满之前，我给王洪双打电话，并领林树森到王洪双住处签合同，交租金。当时王洪双同意租给林树森，双方讲明租金5万元，并收取林树森1万元。这一事实有王洪双2013年8月6日起诉状及林树森当庭陈述为证，而一审却认定是我交给王洪双1万元。2.一审王洪双并未主张我转租违约，而是主张我不与其签合同，并以此为理由要求我腾迁，并交纳租金。而一审以我转租违约、王洪双有权解除合同为由支持了王洪双的诉讼请求，属超范围审理，违反法律程序。王洪双为什么不主张转租违约，事实上此时王洪双清楚与我的合同已经解除，因为她收取了林树森的1万元，双方因为保证金的问题没达成协议，所以未签合同，她没法自圆其说，所以掩盖事实，在诉状中没有提及收到1万元之事，仍要求支付2013年7月11日起的租金，将责任推给我。退一步讲，按王洪双讲1万元是我交的，一审认定双方形成不定期租赁合同法律关系，如果这样我并不欠租金。王洪双起诉时并没人欠他租金，因为王洪双已收到1万元，原租期到期后使用还不足一个月，此时起诉并无事实及法律依据，也应予驳回。3.王洪双起诉主张年租金5万元，我与其合同约定是4万元。王洪双不否认我领林树森到其家的事实，5万元是王洪双及林树森重新商定的，并且王洪双承认收到1万元。王洪双并不认识林树森，如果没有上述事实我领不相干的人去干什么？以上可以形成证据链证明王洪双与林树森订立租赁合同的事实，原租赁合同至此已经解除。综上，请吉林市中级人民法院依据事实依法裁判。
被上诉人王洪双答辩称：驳回上诉，维持原判。
被上诉人杨浩臣、林树森经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
在本院审理本案过程中，上诉人张晓鹏向本院提交张晓鹏与王洪双及王洪双爱人的通话记录，证明转租经过对方同意，转租后不承租了，对方同意由林树森承租。经质证，王洪双对该证据的真实没有异议，但认为不能证明他的主张，证明不了他所说的问题，也不是新证据。经本院审查认为，该通话记录仅为主叫号码于何时与何号码通话的记录，并无通话内容，不能证明王洪双同意转租的事实，本院不予采信。
本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”张晓鹏与王洪双签订的房屋租赁合同已于2013年7月10日到期，双方没有续约，张晓鹏没有理由继续占用本案争议房屋。现张晓鹏又将房屋转租给杨浩艳臣，并由杨浩臣将该房屋再次转租给林树森，并由林树森占有、使用本案争议房屋，因张晓鹏已失去合法占有房屋的理由，故林树森也不能依据与张晓鹏的转租关系继续占有、使用房屋，原审法院判决林树森返还本案争议房屋符合法律规定。王洪双与张晓鹏的房屋租赁合同到期后，张晓鹏有责任依据合同将租赁物返还王洪双，但该房屋由林树森继续占用、使用，张晓鹏未能履行返还租赁物的义务，原审法院判决张晓鹏依据合同给付王洪双超期占用期间的房屋租金亦符合法律规定，张晓鹏关于转租经王洪双同意及林树森与王洪双达成协议自己不应支付超期占用期间租金的主张没有提供证据证明，本院不能支持。关于张晓鹏认为林树森占有、使用房屋应支付租金的问题，与本案不属于同一法律关系，张晓鹏可通过另案解决，本院不予审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费133元，由上诉人张晓鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 刚
代理审判员 孙 伟
代理审判员 刘欣莹
二〇一四年七月十日
代理书记员 王 蕾