南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓商初字第1391号
原告中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市秦淮区洪武路23号3楼。
负责人龚云兵，该公司总经理。
委托代理人陶洪胜，该公司员工。
委托代理人张宇坤，江苏高的律师事务所律师。
被告南京金恩商贸有限责任公司，住所地南京市鼓楼区燕江路201号钢铁交易数码港裙楼405-409号。
法定代表人高松，该公司总经理。
被告高松，男，汉族，1961年1月20日生，现在江苏省高淳监狱服刑。
被告南京大金钢材加工配送有限公司，住所地南京市江宁区滨江经济开发区翔凤路10号。
法定代表人朱梅华，该公司总经理。
被告朱梅华，男，汉族，1958年5月17日生，现在江苏省高淳监狱服刑。
原告招商银行股份有限公司小企业信贷中心（以下简称招行小贷中心）诉被告南京金恩商贸有限责任公司（以下简称金恩公司）、高松、南京大金钢材加工配送有限公司（以下简称大金公司）、朱梅华借款合同纠纷一案，本院受理后，招行小贷中心将涉案债权转让给中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称信达江苏分公司），信达江苏分公司向本院申请将原告招行小贷中心变更为信达江苏分公司。经审查，信达江苏分公司的申请符合法律规定，本院口头裁定予以准许。本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信达江苏分公司委托代理人张宇坤，被告金恩公司、高松、大金公司、朱梅华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告信达江苏分公司诉称，2013年5月7日，招行小贷中心与被告金恩公司签订借款合同，约定其向金恩公司提供500万元流动资金贷款，贷款期限为2013年5月8日至2014年5月8日，借款利率以银行同期贷款基准利率上浮30%计算，到期还本，按季计息等等。同日，招行小贷中心与被告高松、朱梅华、大金公司签订不可撤销担保书，约定为金恩公司在上述借款合同项下的债务本金、利息、罚息、复利及其他一切有关费用提供连带保证责任等。
2011年5月17日，招行小贷中心分别与被告高松及其配偶王芹、朱梅华及其配偶刘敏签订最高额抵押合同，约定以高松名下位于本市鼓楼区燕江路201号1幢405、406、407室房产、以朱梅华名下位于本市鼓楼区燕江路201号1幢207、408、409室房产为2011年5月17日至2014年5月16日期间金恩公司在招行小贷中心获得的贷款、贸易融资、票据贴现等债务履行提供最高额抵押担保，担保范围为所有贷款及其他授信本金余额之和（最高限额为500万元）以及利息、罚息、复利、违约金和实现抵押权的其他相关费用，抵押期间为该合同生效之日至主协议项下授信债权诉讼时效届满。2011年5月24日，上述房产办理了抵押登记。
2013年5月8日，招行小贷中心依约向金恩公司发放贷款500万元。自2013年9月起，金恩公司及担保人发生重大诉讼，资产被法院查封，根据合同约定，招行小贷中心有权提前收回全部贷款本息。故原告诉至法院，请求判令：1、被告金恩公司立即归还贷款本金500万元，利息、复利、罚息共计816735.12元（截止2015年2月28日），并继续支付自2015年3月1日起至还清时止的利息、复利、罚息（按借款合同约定标准计算）；2、如被告金恩公司不履行上述（一）项债务，原告有权对被告高松名下位于本市鼓楼区燕江路201号1幢405、406、407室房产、朱梅华名下位于本市鼓楼区燕江路201号1幢207、408、409室房产享有优先受偿权；3、被告高松、大金公司、朱梅华对被告金恩公司上述（一）项债务承担连带保证责任；4、四被告承担本案诉讼费、保全费。
被告金恩公司、高松辩称：借款是真实有效的，与招行小贷中心有长期合作关系，因涉及刑事犯罪故无法还款；请求考虑双方长期合作关系，降低还款利息。
被告大金公司、朱梅华辩称：担保事实认可，法院依法判决。
经审理查明：2011年5月17日，招行小贷中心分别与高松、王芹夫妇，朱梅华、刘敏夫妇签订最高额抵押合同各一份，约定：高松以其名下位于本市鼓楼区燕江路201号1幢405、406、407室房产、朱梅华以其名下位于本市鼓楼区燕江路201号1幢207、408、409室房产抵押担保金恩公司在2011年5月17日至2014年5月16日期间从招行小贷中心获得的贷款、贸易融资、票据贴现、商业汇票承兑等授信项下债务的履行；抵押担保的范围为招行小贷中心在融资期间向金恩公司提供的所有贷款及其他授信本金金额之和（最高限额为500万元），以及利息、罚息、复息、违约金、手续费等和实现抵押权的其他相关费用；抵押期间从本合同生效之日至主协议项下授信债权诉讼时效届满的期间；本合同是独立的及无条件的，有效性不受主协议效力的影响，在招行小贷中心债权同时另有抵、质押担保或保证人的情况下放弃抵押权顺位，放弃、变更或解除其他抵、质押担保，变更、解除保证人保证责任，或选择先行要求抵押人以抵押物承担抵押担保责任，抵押人均应依本抵押合同规定内容对招行小贷中心承担抵押担保责任等等。同日，高松、朱梅华分别与招行小贷中心签订南京市房地产抵押合同各一份，约定：高松以其名下上述房产为主债务人金恩公司抵押担保的债务本金金额为284万元，朱梅华以其名下上述房产为主债务人金恩公司抵押担保的债务本金金额为216万元，金恩公司履行担保债务期限自2011年5月17日至2014年5月16日；抵押担保范围为主债权本金及利息、主债合同约定的违约金、主债务人应当支付的赔偿金、以及实现抵押权的费用等等。2011年5月24日，上述房产办理了抵押登记，原告并取得房屋他项权证，债权登记数额分别为284万元、216万元。
2013年5月7日，招行小贷中心与被告金恩公司签订借款合同，约定：金恩公司向原告贷款500万元，用于流动资金周转（钢材采购），贷款期限一年，自2013年5月8日起至2014年5月8日止，贷款发放日期以借款借据载明的日期为准；贷款采用固定利率，以定价日适用的中国人民银行公布的一年期贷款基准利率上浮30%；金恩公司未按期偿还贷款的，对其未偿还部分从逾期之日起改按在原利率基础上加收50%计息；贷款利息从贷款入金恩公司账户之日起按实际放款额和实际占用天数计算，每季计息一次，计息日为每季末月的20日；本合同项下的贷款本息及其他一切相关费用由金恩公司指定的高松、朱梅华、大金公司作为保证人，该保证人须向招行小贷中心出具不可撤销担保书；本合同项下贷款由高松、朱梅华以其所有或依法有权处分的房屋所有权、土地使用权作抵押，双方另行签订抵押合同；金恩公司发生对其经营或财产状况产生重大不利后果的任何诉讼、仲裁或刑事、行政处罚，借款人法定代表人、董事或重要高层管理人员发生人事变动，或因违法、违纪等事项被国家有权机构限制人身自由，可能影响其正常运作的等等，应立即向招行小贷中心通报，并按招行小贷中心要求落实好本合同项下贷款本息及其他一切费用按期足额偿还的保障措施，违反上述约定视为金恩公司构成违约，招行小贷中心有权提前收回已发放的贷款本息和相关费用等等。
同日，招行小贷中心分别与高松、朱梅华、大金公司签订不可撤销担保书三份，约定：高松、朱梅华、大金公司为金恩公司500万元借款承担连带保证责任，保证担保的范围为主合同项下金恩公司的全部债务，包括但不限于主合同项下债务本金及相应利息、罚息、复利、违约金及其他一切有关费用；保证责任期间为自本担保书生效之日起至借款履行期届满之日起另加两年；如金恩公司未按主合同及时偿还贷款本息及相关费用，或发生主合同规定的任何一项违约事件，招行小贷中心有权直接向保证人追索，而无须先行向金恩公司追索；即使有债务人或第三人为债务人在主合同项下的债务提供保证或物的担保，招行小贷中心仍有权选择先行向保证人进行追索等等。
2013年5月8日，招行小贷中心向被告金恩公司发放相应贷款，借款借据上载明：借款单位为金恩公司，金额为500万元，借款期限壹年，固定利率以6%为基准利率上浮30%，按季结息，还款日为2014年5月8日等等。
截止2015年2月28日，被告金恩公司尚欠原告贷款本金500万元，利息、复利、罚息共计816735.12元
另，2014年12月15日，信达江苏分公司与招商银行股份有限公司南京分行（以下简称招行南京分行）签订资产转让协议及单户资产转让协议，招行南京分行将包括本案债权在内的不良资产转让给信达江苏分公司，信达江苏分公司于2015年1月28日在江苏法制报发布债权转让暨债务催收联合公告。2015年3月23日，信达江苏分公司向本院申请将原告招行小贷中心变更为信达江苏分公司，本院口头裁定予以准。
以上事实，由原告提供的最高额抵押合同、南京市房地产抵押合同、房屋登记簿、借款合同、不可撤销担保书、借款借据、利息计算明细表、资产转让协议、公告等证据及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，招行小贷中心与被告金恩公司签订的借款合同，与被告高松、朱梅华、大金公司签订的不可撤销担保书，与高松、王芹夫妇，朱梅华、刘敏夫妇签订的最高额抵押合同，与高松、朱梅华签订的南京市房地产抵押合同，系各方当事人真实意思表示，合法有效。
上述合同约定：发生对其经营或财产状况产生重大不利后果的任何诉讼、仲裁或刑事、行政处罚，借款人法定代表人、董事或重要高层管理人员发生人事变动，或因违法、违纪等事项被国家有权机构限制人身自由，可能影响其正常运作的等等，导致对偿债能力产生不利影响的，视为金恩公司构成违约，招行小贷中心有权提前收回已发放的贷款本息和相关费用，有权要求担保人承担担保责任，有权提前处分抵押财产并以处分所得用于清偿主债权等。被告金恩公司因对外拖欠巨额债务，涉及多起诉讼，公司资产被查封、冻结，且法定代表人高松涉及刑事犯罪，导致对偿债能力产生不利影响，已构成违约。故原告要求被告金恩公司立即归还贷款本金500万元，利息、复利、罚息共计816735.12元，并自2015年3月1日继续支付利息、复利、罚息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
根据《物权法》的有关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。本案中，最高额抵押合同、不可撤销担保书约定：在招行小贷中心债权同时另有抵、质押担保或保证人的情况下放弃抵押权顺位，放弃、变更或解除其他抵、质押担保，变更、解除保证人保证责任，或选择先行要求抵押人以抵押物承担抵押担保责任，抵押人均应依本抵押合同规定内容对招行小贷中心承担抵押担保责任；即使有债务人或第三人为债务人在主合同项下的债务提供保证或物的担保，招行小贷中心仍有权选择先行向保证人进行追索。故原告要求对被告高松名下位于本市鼓楼区燕江路201号1幢405、406、407室房产、朱梅华名下位于本市鼓楼区燕江路201号1幢207、408、409室房产享有优先受偿权，要求被告高松、大金公司、朱梅华对被告金恩公司上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。高松、朱梅华、大金公司在承担担保责任后，就其实际清偿部分有权向金恩公司追偿。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条第一、二款、第二百零三条第一款，《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第二条、第七条、第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于金融资产管理公司收购、处置银行不良资产有关问题的补充通知》第二条之规定，判决如下：
一、被告南京金恩商贸有限责任公司自本判决生效之日起十日内偿还原告中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司借款本金500万元，利息、复利、罚息共计816735.12元，并继续支付自2015年3月1日起至实际给付之日止的利息、复利、罚息（按借款合同约定标准计算）；
二、如被告南京金恩商贸有限责任公司不履行上述（一）项债务，原告中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司有权以被告高松名下位于本市鼓楼区燕江路201号1幢405、406、407室房产折价或拍卖、变卖所得价款在登记的债权数额284万元内优先受偿。高松承担担保责任后，有权就其实际清偿部分向被告南京金恩商贸有限责任公司追偿。
三、如被告南京金恩商贸有限责任公司不履行上述（一）项债务，原告中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司有权以被告朱梅华名下位于本市鼓楼区燕江路201号1幢207、408、409室房产折价或拍卖、变卖所得价款在登记的债权数额216万元内优先受偿。朱梅华承担担保责任后，有权就其实际清偿部分向被告南京金恩商贸有限责任公司追偿。
四、被告高松、朱梅华、南京大金钢材加工配送有限公司对被告南京金恩商贸有限责任公司上述（一）项债务承担连带清偿责任；被告高松、朱梅华、南京大金钢材加工配送有限公司承担相应保证责任后，有权就其实际清偿部分向被告南京金恩商贸有限责任公司追偿。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费47567元，保全费5000元，共计52567元，由四被告共同承担（鉴于原告已预交，四被告在给付上述款项时直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 黄海宁
代理审判员 苗 军
人民陪审员 封 肃
二〇一五年四月十七日
见习书记员 张 利