江苏省句容市人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏1183执异43号
异议人（利害关系人）吴云霞，女，1981年6月生，汉族，丹阳市人，住句容市。
委托代理人张云龙，江苏永兆律师事务所律师。
申请执行人江苏句容农村商业银行股份有限公司，住所地句容市华阳镇华阳西路。
法定代表人陈洪生，系该公司董事长。
委托代理人刘桂生，江苏刘桂生律师事务所律师。
被执行人施美新，男，1961年4月生，汉族，句容市人，住句容市。
被执行人巫爱香，女，1963年7月生，汉族，句容市人，住句容市。
被执行人笪远明，男，1980年9月生，汉族，句容市人，住句容市。
被执行人朱占文，男，1971年11月生，汉族，句容市人，住句容市。
申请执行人江苏句容农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）与被执行人施美新、巫爱香、笪远明、朱占文金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，利害关系人吴云霞向本院提出执行异议，本院依法组成合议庭公开听证进行了审查，利害关系人吴云霞及其委托代理人张云龙、申请执行人农商行委托代理人刘桂生到庭参加听证。被执行人施美新、巫爱香、笪远明、朱占文经本院传票传唤未到庭参加听证，本案现已审查终结。
利害关系人吴云霞执行异议称：句容市人民法院在执行农商行与被执行人施美新、巫爱香、笪远明、朱占文金融借款合同纠纷一案中，裁定拍卖了异议人与笪远明原夫妻关系存续期间共同购买的坐落于镇江市万达广场C02幢1051号门市房，法院的拍卖行为侵犯了异议人的财产权利，将异议人230多万元购买的房产在异议人不知情的情况下，只评估了169万元，最终以128万元的网拍价拍卖给竞买人王鹏、王鸽。异议人即使放弃了优先购买权，因该房是异议人与笪远明原婚姻关系存续期间向银行按揭购买的，银行按揭贷款尚未还清，拍卖所得应当优先偿还银行按揭贷款及利息，剩余部分才属于异议人与笪远明原夫妻共同财产，法院应将剩余部分的一半作为笪远明的个人财产偿还其个人担保债务，另一半应返还异议人。而法院在剥夺异议人法定优先购买权的情况下，将该房产尚未偿还的部分按揭贷款作为异议人的个人债务，继而将拍卖所得一半价款64万元未经异议人知晓直接偿还银行按揭贷款，不足部分仍由异议人个人偿还，而将另外一半64万元偿还笪远明个人所欠申请执行人的担保债务，法院执法依据何在？法院确定的128万元拍卖价是通过合法程序进行的，依据物权法的有关规定，异议人作为共有人享有优先购买权，法院应当依法予以保障和支持。法院未通知异议人参与执行和拍卖活动，由于法院的拍卖程序是通过合法程序进行的，异议人对拍卖结果予以认可。即使法院再组织一次拍卖，一是浪费司法资源，二是竞拍权和优先购买权是两个不同性质的权利。既然该房地产的价格是通过合法程序拍卖确定的，异议人在同等情况下享有优先购买权。故要求依法确认异议人对镇江万达C02幢1051室商业房地产享有优先购买权；要求法院将拍卖所得价款优先偿还该房地产银行按揭贷款后，将剩余的一半价款偿还笪远明个人所欠申请执行人担保债务，另一半价款返还异议人。
申请执行人农商行答辩称：法院依法拍卖异议人与笪远明共有的财产并没有侵害异议人的优先购买权。该拍卖是公开进行的，司法拍卖本身就是公开活动，法院拍卖公告当中，清楚地告之了享有优先购买权人行使方式，并且告之了不履行优先购买权所产生的法律后果，拍卖公告第九项作了明确规定。异议人称物权法所述的共有关系，享有优先购买权，是指共有人擅自处分共有财产，必须要征得共有人同意，共有人在同等条件下享有优先购买权，并不包括法院依照法定程序拍卖共有人财产，所以异议人对共有财产享有优先购买权不能成立。关于128万元的拍卖价款能否全部用于清偿笪远明担保债务，法院会根据法律规定作出处理的。请求依法驳回其执行异议。
被执行人施美新、巫爱香、笪远明、朱占文未作答辩。
本案经本院听证审查查明，2013年10月31日，农商行下属的东昌支行与施美新、笪远、朱占文签订了《最高额个人担保借款合同》，约定由东昌支行自2013后10月31日起至2014年10月31日止，向施美新发放最高本金余额不超过人民币280万元的贷款。约定由笪远明、朱占文为上述借款提供连带责任保证担保。2013年10月31日，农商行东昌支行向施美新发入了280万元的贷款。2014年6月21日之后，施美新未能按约履行还款义务，笪远明、朱占文未能履行担保义务，申请执行人遂于2014年10月30日向本院起诉。本院于2015年4月15日作出（2014）句商初字第830号民事判决，判决施美新、巫爱香偿还申请执行借款本金280万元并支付利息110040元，自2014年10月31日起按年利率16.2%向申请执行人支付逾期利息；判决笪远明、朱占文对上述款项承担连带清偿责任；判决四被执行人加倍支付迟延履行期间债务利息；判决四被执行人负担案件受理费及促使费合计人民币35080元。本案在诉讼过程中，本院于2014年11月7日作出（2014）句商初字第830-2号民事裁定书，查封笪远明及其妻吴云霞所有的位于镇江万达广场C02幢第1层1051室房产一套。判决生效后，申请执行人向本院申请强制执行，本院于20105年7月7日立案执行。执行案号为（2015）句执字第1428号。上述房产建筑面积为60.6平方米，登记的所有权人为吴云霞、笪远明。该房产于2010年7月9日设定了抵押登记，抵押权人为招商银行股份有限公司镇江分行，抵押期限自2010年7月9日至2020年7月9日。在执行过程中，经本院委托，江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司于2015年11月16日作出房地产估价报告，确定上述房屋房地产市场价值为169.29万元。2015年8月25日，本院发出通知，通知镇江万达广场C02幢第1层1051室房产承租户、吴云霞，通知内容为：本院将依法对镇江万达C02幢第1层1051室房产进行拍卖，根据法律规定，你们对该房产享有优先购买权，现通知你们如欲行使优先购买权，请于本通知送达之起七日内向本院书面提出申请。逾期未提出申请，本院将视为自动放弃优先购买权。该通知于2015年8月25日张贴于上述门市房门边。2015年12月2日，申请执行人委托代理人滕定军与被执行人笪远明协议商定，双方同意以200万元的价格作为上述房产第一次拍卖的起拍价进行拍卖。2015年12月21日，本院作出（2015）句执字第1428号民事裁定，其中裁定的第二项内容为拍卖被执行人笪远明所有的位于镇江万达广场C02幢第1层1051室房产。之后，本院将上述房产进入淘宝网进行司法拍卖。但吴云霞及上述房产的承租户未向本院申报参与竞买。2016年8月23日，竞买人王鹏、王鸽在第三轮拍卖中，以128万元竞得上述拍卖标的物。2016年8月23日，本院作出（2015）句执字第1428号拍卖成交确认书予以确认。上述拍卖所得价款，除用于清偿上述房产因抵押所欠招商银行股份有限公司镇江分行贷款本息861755.35元外，其余尚未予处分。2016年10月20日，吴云霞以利害关系人的身份向本院提出上述执行异议。
另查明，被执行人笪远明与异议人吴云霞于2006年5月24日登记结婚，2016年9月2日登记离婚，双方离婚时对于夫妻共同所有的位于镇江万达C02幢第1层1051号门市房及位于句容东方华城9幢501室住宅一套未作分割处理。
认定上述事实，由本院（2015）句执字第1428号执行案卷材料复印件：1、强制执行申请书，2、（2014）句商初字第830号民事判决书，3、（2014）句商初字第830-2号民事裁定书，4、通知二份，5、张贴通知的照片图片，6、房地产估价报告，7、协议，8、（2015）句执字第1428号民事裁定书，9、本院淘宝网拍卖审批表，10、拍卖成交确认书，11、执行谈话笔录二份，12、离婚登记审查处理表、离婚协议书各一份，13、招商银行镇江分行出具的委托书、贷款结算表、本院案款发放审批表等证据予以证实。异议人吴云霞及申请执行人、被执行人、竞买人王鹏、王鸽未向本院提交证据。
本院认为，位于镇江万达C02幢第1层1051室门市房系被执行人笪远明与异议人吴云霞原婚姻关系存续期间取得，依法应当认定为被执行人笪远明与异议人吴云霞原夫妻共同财产。况且该门市房产权登记的所有权也是笪远明与吴云霞共同共有。共有财产分为按份共有和共同共有。共有人对于共同共有的财产是否享有优先购买权，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第92条规定“共同共有财产分割后，一人或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持”。除此之外，共有人对于共同共有的财产是否享有优先购买权并无法律规定。而异议人吴云霞作为镇江万达C02幢第1层1051室门市房的共同共有人不具有上述司法解释规定的情形，因此，对共有的上述不动产依法不享有优先购买权。尽管吴云霞对上述不动产不享有优先购买权，本院在执行拍卖上述不动产过程中，仍然向吴云霞及上述房屋的承租发出通知，通知其行使优先购买权，该通知张贴于吴云霞与被执行人笪远明所有和管理的上述不动产门边，依法应当视为送达。通知期满后，吴云霞并未向本院书面申请行使优先购买权，按此通知的规定，应视为放弃优先购买权。故异议人吴云霞请求确认对上述房产享有优先购买权，无法律依据，本院依法不予支持。关于异议人吴云霞提出的拍卖价款应优先偿还抵押贷款后，剩余价款的一半应返还给异议人的请求，本院认为，对于拍卖取得的价款，本院除清偿抵押权人招商银行股份有限公司镇江分行861755.35元抵押贷款债务外，对剩余价款尚未处理，故构不成执行异议。对于本案争议房屋价值的评估本院依法委托有评估资质的评估机构依照法定程序进行，异议人吴云霞提出评估价169万元过低，但其未提供相关证据加以证明，故对此项执行异议，本院不予支持。
综上所述，本院执行评估、拍卖有关不动产程序合法，并无不当，利害关系人吴云霞所提出的执行异议请求，无法律依据，依法应当予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第五条第（三）项、第七条第一款第（一）项、第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回利害关系人吴云霞向本院提出的执行异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交复议申请，并按对方当事人人数递交副本，向镇江市中级人民法院申请复议。
审 判 长 邱文华
审 判 员 戴遐宾
代理审判员 陈继一
二〇一六年十二月一日
书 记 员 王 静