广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民二终字第59号
上诉人（一审被告）：莫桂福，无固定职业。
委托代理人：莫羡锋，广西可以律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：蒙金凤，无固定职业。
委托代理人：韦维，广西银正律师事务所律师。
委托代理人：唐广麟，广西华震律师事务所律师。
一审被告：潘良，无固定职业。
上诉人莫桂福因与被上诉人蒙金凤、一审被告潘良租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2014）鱼民初（一）字第2003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月2日公开开庭审理了本案。上诉人莫桂福的委托代理人莫羡锋、被上诉人蒙金凤的委托代理人韦维到庭参加诉讼。一审被告潘良经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年1月1日，潘良与柳州市天天来农贸市场办公室（以下简称市场）签订《天天来农贸市场门面（摊位）租赁协议书》（以下简称《协议》），《协议》约定：1、市场向潘良提供市场外门面区7号（门面、摊位）作经营白酒使用；2、潘良每月8日前交纳租金1350元；3、潘良如“未经市场同意擅自转租、分租或与他人调剂交换的”双方约定的合同自然终止，市场有权另行招租，押金不退；4、租赁期限自2013年1月1日至2013年6月30日止，等等。潘良承租市场7号门面期间，将该门面转租给莫桂福，双方于2013年4月1日签订《门面租赁合同书》，合同约定租赁期限自2013年4月1日至2013年6月30日止，月租金为1500元。租期届满后，因租金调整，潘良、莫桂福又于2013年7月1日再次签订了《门面租赁合同书》，约定：租赁期限自2013年7月1日至2013年12月31止；7-9月的租金为1500元，10-12月租金为1850元。潘良、莫桂福签订的租赁合同届满后，双方未续签，但潘良同意莫桂福继续使用门面。2014年8月24日，蒙金凤找到潘良、莫桂福，与潘良、莫桂福协商欲承租7号门面，经协商一致，蒙金凤向潘良提前交纳了9月份门面租金1850元及押金2000元，潘良出具《收据》两份交蒙金凤收执；蒙金凤向莫桂福银行转账24000元，莫桂福出具《收据》（注明“收到蒙金凤交来门面转让费”）一份交蒙金凤收执。2014年8月26日，蒙金凤与潘良签订《门面租赁合同书》，约定租期自签订之日起至门面拆迁时止，月租金为1850元。双方交付门面后第二天即2014年8月27日，门面被市场中断水电供应，导致无法使用，蒙金凤被市场告知潘良违反了不得转租门面的合同约定，故门面于2014年9月23日被市场收回，蒙金凤亦将钥匙交还给市场。蒙金凤认为承租了门面却无法使用，造成了损失，遂酿成本诉。
另，一审法院于2014年12月3日到柳州市天天来农贸市场实地勘察，并询问了市场办公室主任柯建生，查明涉讼门面所有权人系柳州市鸡喇村民委员会（以下简称鸡喇村委），市场承包鸡喇村委柳州市燎原路54号土地经营权，其中包括地上附属物的出租权。在市场与潘良的有效租赁期限内，市场虽曾口头表示不同意潘良的转租行为，但没有提出解除合同。即使在市场与潘良租赁合同到期后，市场亦允许潘良、莫桂福继续使用门面。
一审法院审理认为，蒙金凤与潘良签订的《门面租赁合同书》，是基于市场与潘良签订的《协议》，合同中对租金标准、租赁期限等进行了明确约定，具有明显的转租性质。本案中，潘良将涉讼门面擅自转租给蒙金凤的行为系无权处分行为，市场明确表示对此不予认可亦采取收回门面的措施，故蒙金凤与潘良于2014年8月26日签订的《门面租赁合同书》为无效合同。基于蒙金凤与潘良所签租赁合同为无效合同，无效合同自始无法律约束力，故潘良应返还蒙金凤押金2000元及租金1850元。潘良承租市场门面租期届满后，双方未续约，但市场允许其继续使用门面，故原租赁合同继续有效，视为不定期租赁合同。在此期间潘良两次将门面转租给莫桂福，市场虽曾口头提出异议，但后亦默认了该转租行为。租期届满后双方同样未续签但莫桂福实际使用，潘良、莫桂福的不定期租赁合同双方均有权随时解除。本案中，莫桂福对涉讼门面可租用，但无权转租，也无权对门面的承租权及内置物品进行处分。对于涉讼门面的内置物品，因其收取蒙金凤转让费时没有对物品价值进行区分及认定，庭审时也没有提供证据证明物品价值，莫桂福辩称24000元系蒙金凤补偿给其的装修损失费及物品价值，对此意见一审法院不予采纳，蒙金凤要求莫桂福返还给蒙金凤门面转让费24000元，一审法院予以支持，但蒙金凤要求支付该款利息，缺乏法律依据。另，潘良并未收取转让费亦未从中获利，对于蒙金凤要求潘良、莫桂福承担连带返还责任，没有事实及法律依据，一审法院不予认可。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十六条、第二百二十四条的规定，一审法院作出如下判决：一、蒙金凤与潘良于2014年8月24日签订的《门面租赁合同书》无效；二、潘良返还蒙金凤押金人民币2000元及租金人民币1850元；三、莫桂福返还蒙金凤门面转让费人民币24000元；四、驳回蒙金凤的其他诉讼请求。案件受理费人民币596元（蒙金凤已预交），减半收取298元，由莫桂福负担248元，由潘良负担50元。
上诉人莫桂福不服一审判决，上诉称：一、莫桂福不是2014年8月26日《门面租赁合同书》当事人，合同是否有效与莫桂福无关。潘良与蒙金凤签订《门面租赁合同书》，潘良将门面转让给蒙金凤，潘良收取租金等。转让门面合同的当事人是潘良和蒙金凤，合同是否有效与莫桂福无关。莫桂福与蒙金凤系退出门面的合同关系。
二、蒙金凤以不当得利为由要求莫桂福返还24000元没有事实和法律依据，上诉人交付家电家具等，已履行自己的义务。
l、2014年8月24日莫桂福退出门面，并交付自有的冰箱、煤气灶、煤气罐、桌椅等家具家电给蒙金凤，莫桂福已履行自己的义务。当月26日蒙金凤也实现与潘良签订门面租赁合同，是否有效与莫桂福无关。
2、由于莫桂福退出门面有损失，经与蒙金凤协商，莫桂福把自有的冰箱、煤气灶、煤气罐、桌椅等家具家电给蒙金凤，加上莫桂福的停业损失和装修损失，由蒙金凤补偿24000元给莫桂福，莫桂福退出门面。莫桂福综合收取24000元系与蒙金凤约定结果，双方现场交钱交物，莫桂福没有欺诈行为，也已把物品交付给蒙金凤，对此一审庭审时蒙金凤也认可的，蒙金凤也没有疏忽、误解或过错情形，蒙金凤主张莫桂福取得24000元为不当得利没有事实和法律依据。
3、一审判决认定：“对于涉讼门面的内置物品，因其收取蒙金凤转让费时没有对物品价值进行区分及认定，庭审又没有提供证据证明物品价值，莫桂福辩称24000元系蒙金凤补偿给其的装修损失及物品价值，对此意见不予采纳。”莫桂福认为，双方当事人不对物品价值进行区分及认定并不违法，也没有哪一条法律规定当事人交易必须要评估，2014年8月24日双方达成口头协议后，双方已履行，即莫桂福退出门面，并把自有的冰箱、煤气灶、煤气罐、桌椅等家具家电给蒙金凤，蒙金凤补偿24000元给莫桂福。双方的约定应当受到法律的保护。
三、一审程序违法。一审法院在开庭后于2014年12月3日到柳州市天天来农贸市场取证，但法院取证后并没有重新开庭质证，在判决书中直接认定，莫桂福认为程序违法。
综上，原审判决认定事实错误，程序违法，严重侵犯了莫桂福的合法权益。请求二审法院认真查明事实，撤销一审判决第三项，判决驳回蒙金凤的诉讼请求，并由蒙金凤承担一、二审诉讼费用。
被上诉人蒙金凤答辩称：1、莫桂福与潘良的租赁合同是否合法有效，是莫桂福与蒙金凤转租行为有效的前提。若蒙金凤明知莫桂福无权转租，而故意承租是不符合逻辑的。除非莫桂福和潘良故意隐瞒门面不能转租的事实，或者莫桂福与潘良未履行告知蒙金凤该门面未经市场方同意不能转租的附随义务。2、根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第七十五条规定，应认定潘良与莫桂福的租赁合同有效是莫桂福与蒙金凤转让有效的前提，即门面转让是双方默认的附条件民事行为，所附条件是潘良与莫桂福的租赁合同合法有效，若合同无效，则转让行为无效。现转租行为被确认无效，故莫桂福转让门面的行为也应认定无效。双方履行门面转让行为所付出的财物应当互相返还。3、莫桂福与蒙金凤对于转让未明确约定为装修和内置物品转让，假如转让为租赁权与租赁物的概括让与，租赁权部分为无权处分，租赁物部分没有证据证明其损失，也没有证据证明其相应损失。
二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，上诉人莫桂福、被上诉人蒙金凤均无异议，一审被告潘良未到庭发表意见，但上诉人莫桂福认为一审遗漏查明以下事实：1、蒙金凤接收煤气罐、煤气炉、冰箱、桌椅等家具家电，在一审时蒙金凤是认可的，且蒙金凤所提交的相片里也显示出以上的家具家电。蒙金凤答辩时亦认可家具家电交由市场方管理，从而知道有以上财物存在。2、一审法院于2014年12月3日到柳州市天天来农贸市场所作的谈话笔录在一审时没有经过莫桂福质证。
对于莫桂福提出的第一点遗漏的事实，被上诉人蒙金凤认为，确实收到莫桂福的门面，但并没有同时收到门面里的家电家具，莫桂福说不要门面里的家电家具了，送给蒙金凤，也没有对家电家具进行清点交接。
对于上诉人莫桂福认为一审遗漏查明的事实，本院认为，1、从莫桂福于2014年8月24日所写的收据来看，仅写明7号门面转让费24000元，对莫桂福所提到的家电家具并没有进行约定，且本案审理的是蒙金凤提出的要求其返还门面转让费的诉讼请求，莫桂福对于门面内家电家具并没有提出任何反诉请求。故其提出遗漏查明的第一项内容与本案审理的焦点无关，本院在本案中不予审查。2、二审庭审中已出示一审法院于2014年12月3日到柳州市天天来农贸市场所作的谈话笔录给各方当事人质证，各方当事人对该证据的真实性无异议，也已充分发表各自质证意见。本院认为，该谈话笔录未在一审诉讼过程中给各方当事人发表质证意见，确有不妥，但这一瑕疵并未影响本案的实体判决结果，且二审中已对该程序的瑕疵予以弥补，该证据可以作为本案定案依据。
据此，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，蒙金凤与潘良在平等、自愿的基础上签订的《门面租赁合同书》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但由于潘良与市场之间签订的租赁合同中明确约定潘良不得擅自转租，事后市场亦对潘良的擅自转租行为不予认可，并采取收回门面的措施。因此，潘良系无权处分行为，并导致双方签订的租赁合同无法继续履行，现门面已被市场收回，双方均认可终止该份租赁合同，潘良理应将其收取的门面押金及租金返还给蒙金凤。但对于蒙金凤要求确认其与潘良签订的租赁合同无效的请求，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，本院对其该项诉讼请求不予支持，应予驳回。一审判决第一项确认该份租赁合同无效不当，本院予以纠正。
综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、莫桂福收到的门面转让费24000元，是否是其主张的对其装修损失、门面内物品价值的补偿？二、莫桂福应否返还门面转让费24000元？
关于争议焦点一。首先，从莫桂福2014年8月24日所出具的收据来看，并没有包含门面转让费是对其装修损失及物品的补偿的内容。其次，蒙金凤并不认可门面转让费中是对该部分损失的补偿。再次，莫桂福无法具体提供其装修情况以及门面内包含何物品，也无法证实该部分物品及装修的价值以及该价值与门面转让费24000元价值相当。最后，从租赁行业的惯例看，门面转让费主要是对门面承租权的一种转让，原承租人从下一手承租人处获得一定的利益补偿。因此，在莫桂福无法举证证实的情况下，由其承担举证不能的后果，其认为门面费是对其装修损失、门面内物品的补偿的主张，本院不予支持。
关于争议焦点二。本案门面转让费是基于莫桂福将其与潘良签订的7号门面租赁权转让给蒙金凤而因此对蒙金凤收取的权利转让费，此种权利是基于莫桂福从潘良处所获得的租赁7号门面的租赁合同关系中产生。虽然莫桂福促成了潘良与蒙金凤直接签订租赁合同，但由于市场不同意转租，将7号门面收回，导致蒙金凤无法实际获得7号门面的承租权，合同目的无法实现，即蒙金凤与莫桂福之间的门面转让合同关系已无法实际履行，因此，莫桂福在门面转让合同终止履行后，理应将其向蒙金凤收取的门面转让费返还给蒙金凤。一审判决莫桂福返还门面转让费正确，本院予以维持。对于其提出该部分物品补偿部分，因其未在一审提出反诉主张，故本院在本案中不予审理，莫桂福可以另行处理。
综上所述，上诉人莫桂福的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2014）鱼民初（一）字第2003号民事判决第一项，即“原告蒙金凤与被告潘良于2014年8月24日签订的《门面租赁合同书》无效”；
二、维持广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2014）鱼民初（一）字第2003号民事判决第二项、第三项、第四项，即“二、被告潘良返还原告蒙金凤押金人民币2000元及租金人民币1850元；三、被告莫桂福返还原告蒙金凤门面转让费人民币24000元；四、驳回原告蒙金凤的其他诉讼请求”。
一审案件受理费596元（蒙金凤已预交），减半收取298元，由上诉人莫桂福负担248元，由一审被告潘良负担50元；二审案件受理费400元（上诉人莫桂福已预交），由上诉人莫桂福负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 侦
审 判 员 李婷婷
代理审判员 丁立波
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 梁耀尹