辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第1358号
上诉人（原审原告）：王明忠。
被上诉人（原审被告）：大连海创房地产开发有限公司，住所地大连市高新技术产业园区高新街1号办公楼一楼西厅。
法定代表人：王吉东，该公司总经理。
委托代理人：康玉奇，辽宁东亚律师事务所律师。
委托代理人：范绪婷，辽宁东亚律师事务所律师。
上诉人王明忠因房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院作出的（2014）甘民初字第222号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王明忠，被上诉人大连海创房地产开发有限公司的委托代理人康玉奇、范绪婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王明忠一审诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的商品房。双方约定办理该房屋所有权登记的期限为一年。如逾期未办理，自期限届满之次日起，被告承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理。2009年11月15日，被告交付房屋。后由于被告原因导致房产证逾期办理，原告于2011年7月29日才取得房屋权属证书。而在2010年11月16日至2013年9月期间，包括原告在内的多位业主多次联系被告索要逾期办证违约金，但被告一直予以推脱。故诉至法院，请求判令被告支付自2010年11月16日至2011年7月29日的逾期办证违约金8064.81元。
原审被告大连海创房地产开发有限公司一审辩称，不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：第一、案涉房屋于2011年1月4日已可以办理产权证，且被告已履行了相应的通知义务，因此原告以其个人取得产权证的日期计算逾期办证违约金不符合合同约定。第二，在2010年11月15日至2011年1月4日期间，被告无法协助原告办理产权证是因为人防办不收取建设费，该政府行为导致我公司无法正常办证，故不应由我方承担责任。第三，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，应驳回原告的诉讼请求。
大连市甘井子区人民法院一审查明：
1、2009年9月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于大连市高新园区黄埔901S-3-5-1号房屋（建筑面积69.30平方米）。合同约定：出卖人（被告）应在2009年11月15日前交付经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的房屋，合同第十五条同时约定：办理房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理。合同签订后，原告履行了交款义务。后被告于2009年11月15日将案涉房屋交付给原告。
2、一审法院向大连高新技术产业园区房产局调取一份房屋初始登记审批书可证：被告开发的坐落于高新园区黄浦路901S号楼盘于2010年12月31日完成初始登记。被告称初始登记完成后，该楼盘内房屋于2011年1月4日即可以办理产权登记，被告亦及时通知包括原告在内的业主。被告同时提交网络登记查询信息，自2011年1月7日起高新园区黄浦路901S号楼业主开始办理产权登记。原告则于2011年7月29日取得案涉房屋的所有权证。
3、原告另提供一份2013年8月23日多名业主在被告处与被告进行协商的录音资料，其拟证明包括原告等多名业主在2010年11月16日至录音期间，原告等业主多次向被告主张过权利，故原告诉请并未超过诉讼时效。
大连市甘井子区人民法院一审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，原、被告均应依据该合同约定享有权利并履行义务。根据合同约定，办理案涉房屋所有权登记的期限为自该房屋交付之日（2009年11月15日）起一年内，故被告应自2010年11月15日前完成协助原告办理案涉房屋产权证的义务，现原告确未在该日期前取得产权证。故根据原、被告诉辩，本案的争议焦点有两点：一为被告实际履行协助原告办理房屋产权证义务的时间，二为原告的诉请是否已超过诉讼时效。
关于第一点，现案涉房屋取得产权登记的时间为2011年7月29日，故原告以该日期为被告完成协助办理产权义务的时间，并主张自2010年11月15日至2011年7月29日的逾期办证违约金。被告则辩称其于2010年12月31日完成初始登记，故自该日期起被告已完成了协助办证义务。而根据一审法院调取的证据，被告确于2010年12月31日完成了案涉小区的产权初始登记，且被告提供的证据也显示自2011年1月7日起已有该小区其他业主开始进行产权证登记的申请。一审法院认为，根据《房屋登记办法》、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，开发商在房屋建成后，应当为房屋办理初始登记，而买受人要求的房地产权属登记属于转移登记，必须在房屋办理初始登记的前提下，买受人才能为所购商品房买卖办理转移登记即取得房屋权属登记。因此，被告作为开发商必须完成办理房屋的初始登记并为原告提供办理转移登记的相关材料后，原告才能以此为条件申请办理过户登记并取得房屋所有权证书。关于原告主张按照其取得产权登记的时间为准，一审法院认为，产权登记依申请进行，当被告完成初始登记并为业主提供了相关资料后，业主何时领取资料、何时去房产部门申请产权登记是无法由作为开发商的被告所控制的，而被告提供的证据也显示出该小区业主确是在不同时间申请并取得产权登记。故被告作为开发商，当其完成了房屋的初始登记并为业主提供相关资料办理产权登记，即应视为其已履行了合同约定的协助办理产权证义务。现原告未提供证据证明被告提供其办证资料的具体时间，故其仅以其自身取得产权登记时间来证明被告履行办理产权证协助义务的时间，一审法院不予采纳。现根据初始登记完成时间2010年12月31日及该小区其他业主进行办证的日期，一审法院认为，自2011年1月7日起，被告已实际、完全履行协助原告办理产权证的义务。
关于第二点，一审法院认为，根据合同约定，被告履行协助办理产权证的截止日期为2010年11月15日，而根据上述论证，被告并未在上述日期履行协助办理产权证的义务，故原告应自2010年11月16日起两年内主张其权利，但原告至2013年12月25日才提起诉讼（诉状书写日期为2013年10月9日），诉讼时效显然已过。虽然原告按照其取得产权登记日期（2011年7月29日）为被告履行协助办证义务日期的主张一审法院未予采纳，但即使以2011年7月29日为准，原告的诉讼时效也显然超过。原告虽称其多次跟被告协商、主张权利故诉讼时效中断，并提交录音资料予以证明。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条的规定，原告所称的找被告协商、主张权利形式并不能视为“当事人一方提出要求”。另外，原告提供的录音资料时间为2013年8月23日，也是在诉讼时效超过后进行，且从录音中也无法体现出被告同意履行给付违约金的意思表示，故原告仅以该录音无法证明其在诉讼时效内提起过诉讼、向被告提出过要求或被告曾同意履行给付违约金而导致诉讼时效中断并重新计算诉讼时效。综上，原告的诉讼请求因超过诉讼时效，不予支持。对于被告的答辩意见，予以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王明忠的诉讼请求。案件受理费50元，其他诉讼费50元，合计人民币100元（原告已预付），由原告自行承担。
一审宣判后，王明忠不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人承担案件诉讼费。其主要理由：一审认定事实不清，证据不足，偏袒被上诉人。在合同约定的一年期限届满后至2013年9月期间，包括上诉人在内的多位受侵害人多次联系被上诉人要求其履行合同违约责任，但被上诉人一再推脱，始终拒不履行违约责任。通过上诉人提供的录音以及二审提供的民心网投诉记录，可以证明2010年11月至2013年8月期间上诉人多次主张权利，故诉讼时效中断，上诉人的诉请在诉讼时效内，合法权益应予以维护。
被上诉人大连海创房地产开发有限公司表示服从一审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，本案争议的焦点为上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效。本案诉讼时效的起算日期应为2010年11月16日，自该日起上诉人应在两年内即2012年11月16日前主张权利，现本案上诉人2013年12月25日才向法院提起诉讼，确已超过法律规定的诉讼时效。一审对其诉讼请求予以驳回并无不当。二审中上诉人提供了民心网投诉记录，但即便按该投诉记录时间2011年4月30日产生诉讼时效中断来重新计算，上诉人于2013年12月25日提起诉讼，也超过规定的两年时效期间。至于上诉人提供的录音证据，无论从形成时间还是内容上均无法证明导致诉讼时效中断。对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元整（上诉人预交），由上诉人王明忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 阁成宝
审判员 张萍萍
二〇一五年十月十六日
书记员 宋 敏