山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第244号
上诉人（原审原告）李波，男，1973年12月1日出生，汉族，农民。
上诉人（原审原告）于德香，女，1950年2月10日出生，汉族，农民。
二上诉人之共同委托代理人张芙蓉，山东昆嵛先锋律师师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李朋，男，1980年3月4日出生，汉族，农民。
被上诉人（原审被告）李国强，男，1954年4月10日出生，汉族，农民。
委托代理人于大卫，山东德平律师事务所律师。
上诉人李波、于德香因确认合同无效纠纷一案，不服文登市人民法院（2010）文民一初字第1675号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，李叙华、原告于德香夫妻生育有原告李波、被告李朋二子。李叙华、原告于德香、原告李波、被告李朋一家人与被告李国强均系文登市泽头镇东程格村集体经济组织成员。1988年1月26日，李叙华与原告于德香婚姻期间提出农村住宅建设申请获准后，共同建有东程格村l6-1号正房4间（房屋所有权人登记为李叙华，2000年的集体土地使用者登记为李波）和东程格村16-2号正房2间（房屋所有权人登记为李叙华，集体土地使用者登记为于德香）。东程格村l6-1号正房4间与16-2号正房2间紧邻。李叙华于1997年9月1日去世。1998年3月26日，原告李波与刘红星登记结婚后一直在东程格村16-××号4间房屋居住。原告于德香因于2002年3月6日再婚迁到文登市高村镇南藤圈村29号居住。原告李波自2007年1月起出国务工。2009年8月6日，原告李波与其妻刘红星经文登市民政局协议离婚，该离婚协议约定，位于文登市泽头镇东程格村106号（应为16号）民房一套归原告李波所有。
2009年9月26日，被告李朋与被告李国强经东程格村集体经济组织成员李某乙、李叙伦作为中间人，并经于德香在电话中同意，达成如下内容的房屋买卖协议：房契兹有李波正瓦房4间（即对应东程格村16-××号房屋）、于德香正瓦房2间（即对应东程格村16-2号房屋）分别占用泽头镇东程格村委会建设用地161m2和81m2，经本村村民（小）李某乙作为中间人、李波的叔父李叙伦作证，由于德香的儿子、李波的兄弟李朋将房屋6间卖给本村村民李国强，土地使用证及土地使用权（此处应为房屋所有权）同时转给李国强使用。价款陆万叁仟陆佰元正，现金一次性付清，由李朋代收。买方：李国强（签名上盖手印）卖方：李波（签名上盖手印）李朋代笔中间人：李某乙李叙伦（签名上盖手印）2009年9月26日。该房屋买卖协议达成之日，被告李国强即将购房款63600元全额给付被告李朋，被告李朋亦将东程格村16-××号房产所有证书和16-2号房屋集体土地使用证书交付给被告李国强。房屋买卖之时，买卖双方当事人并未区分东程格村16-××号房屋及16-2号房屋各自对应的价款，只是商定两处房屋总价款为63600元。被告李国强购房后一直居住至今。
2010年10月26日，原告李波、于德香诉至原审法院称，被告李朋在未征得原告李波、于德香同意的情况下，将涉案房屋卖与被告李国强，系无权处分，要求确认二被告签订的对位于文登市泽头镇东程格村16号房屋之买卖合同无效。被告李朋辨称，因被告李朋夫妻在文登城区购买楼房没有钱，故将诉争的房产擅自卖与被告李国强。被告李国强以涉案房屋系李叙华、原告于德香的夫妻共同财产，其购买涉案房屋经过了占多数份额的共有人即原告于德香、李朋的同意，即便原告李波不知情亦不影响合同效力为由提出抗辩。
诉讼过程中，二原告与被告李朋均认可，李叙华在世时曾与原告于德香口头说过，等原告李波结婚时把4间房屋（即现在登记为东程格村16-××号正房4间）给李波，二原告与被告李朋亦均认可该四间房屋是原告李波的。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、房屋买卖协议（房契）、证人李某甲、李某乙、李某丙等证人证言、东程格村16-××号房屋房产所有证书及宅基地登记备案卡、东程格村16-2号房屋房产所有证书及集体土地使用证书等证据在案为凭。
原审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。通过查明的事实来看，文登市泽头镇东程格村16号房屋是李叙华与原告于德香在婚姻存续期间一同建成的，由紧邻的东程格村16-××号正房4间与16-2号正房2间组成，当事人诉争的东程格村16号房屋之买卖合同效力问题也就是各自具有独立产权的东程格村16-××号正房4间与16-2号正房2间买卖合同效力问题。对于东程格村16-××号正房4间买卖合同效力问题，根据庭审当事人陈述来看，作为一家人的二原告与被告李朋均认可该四间房屋是原告李波的；1998年3月，原告李波与刘红星登记结婚后长年在东程格村16-××号4间房屋居住；2000年该房屋所占宅基地登记备案的土地使用者为原告李波。上述情况可以证实为李叙华在世时李叙华、原告于德香夫妇对其共同财产的赠与，原告李波婚后长年在该房屋居住并将该房屋宅基地土地使用者登记为原告李波，视为接受赠与，该赠与合同当然具有效力。二被告达成房屋买卖协议之时，虽然当时原告李波外出务工无法联系，但鉴于原告李波与被告李朋的特殊身份关系（近亲属兄弟），且16号房屋门上写着此房出卖的告示，二被告经本集体经济组织成员作为中间人达成了房屋买卖协议；房屋买卖协议达成当日，被告李朋亦将东程格村16-××号房产所有证书交付给了被告李国强，作为买房人的被告李国强有理由相信被告李朋具有代理原告李波出卖房屋权利，该出卖房屋权利的代理行为有效，故应认定二被告对此部分房屋达成的买卖协议有效。东程格村16-2号房屋系李叙华与原告于德香在婚姻存续期间建成取得，系李叙华与原告于德香的婚后财产，李叙华去世后，作为家庭成员的二原告、被告李朋并未对该处房屋继承分割，系二原告、被告李朋所共同共有的财产。二被告达成房屋买卖协议之时，被告李朋已然同意，并已取得原告于德香明确表示同意，虽然当时原告李波外出务工无法联系，但同样鉴于原告李波与被告李朋的特殊身份关系（近亲属兄弟），且16号房屋门上写着此房出卖的告示，二被告经本集体经济组织成员作为中间人达成了房屋买卖协议；房屋买卖协议达成当日，被告李朋亦将东程格村16-2号房屋集体士地使用证书交付给被告李国强，作为买房人的被告李国强有理由相信被告李朋具有代理原告李波出卖共同共有的房屋的权利，该出卖房屋权利的代理行为有效，故亦应认定二被告对此部分房屋达成的买卖协议有效。综上，二被告买卖的东程格村16号房屋（包括16-××号正房4间与16-2号正房2间）价格合理，该买卖合同均应认定有效。二原告之诉，理由不当，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条的规定，判决：驳回原告李波、于德香要求确认被告李朋、李国强签订的位于文登市泽头镇东程格村16号（包括16-××号和16-2号）房屋买卖协议（房契）无效的诉讼请求。
宣判后，上诉人李波、于德香不服原审法院判决，向本院提起上诉称，涉案房屋中16-××号属于上诉人李波所有，16-2号属于上诉人于德香、李波、被上诉人李朋共有，被上诉人李国强作为同一集体经济组织成员，对房屋权属情况当然知晓，在未见到二上诉人授权且未向二上诉人核实授权权限的情况下与被上诉人李朋签订房屋买卖合同，存在重大过错，并非善意，故不构成表见代理，涉案房屋买卖行为对上诉人李波、于德香应属无效。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人李朋答辩称，涉案房屋系由其在未征得上诉人同意的情形下私自出售，同意二上诉人的上诉意见。
被上诉人李国强答辩称，上诉人李波于2000年办理的集体土地使用权登记卡不具有产权公示效力，故涉案二处房产均属于二上诉人及被上诉人李朋的共有财产，在上诉人于德香与被上诉人李朋均同意出售涉案房屋的情形下，诉争农村房屋买卖合同有效。请求驳回上诉，维持原判。
案经二审审理查明，2010年5月17日，上诉人李波由国外经北京入境。原审诉讼中，被上诉人李朋认可其收取的购房款63600元未交给二上诉人，由其自行花销。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，诉争农村房屋买卖合同（即房契）之买卖标的包括16-××号与16-2号二处房屋。对于16-××号房屋，原审中集体土地建设用地使用卡、离婚协议书、房契、当事人陈述等证据足可证实房屋所有权已经二上诉人及被上诉人李朋家庭内部分家后分给上诉人李波所有，原审法院对该部分房屋的权属认定正确，本院予以照准。被上诉人李国强主张2000年时集体土地使用权登记手续无产权公示效力，故16-××号房屋应归二上诉人及被上诉人李朋共同共有，与事实相悖，理由不当，本院不予采纳。对于16-2号房屋，原系上诉人于德香及李叙华之夫妻共同财产，在李叙华去世后未作继承分割，故该房屋为二上诉人及被上诉人李朋共同共有财产。
关于诉争农村房屋买卖合同的效力问题，房契中注明卖方为上诉人李波，由被上诉人李朋代笔并捺手印。现查明，被上诉人李朋出售房屋之行为并未取得上诉人李波授权，其以上诉人李波的名义与被上诉人李国强订立的合同，在事后亦未取得上诉人李波追认，故该房屋买卖行为对上诉人李波不发生法律效力。即使签订诉争农村房屋买卖合同时有相关亲属及村委会人员在场，亦仅能对涉案农村房屋买卖合同签署过程进行见证，不足以证实被上诉人李朋之行为已取得上诉人李波之授权。再结合二上诉人在诉争农村房屋买卖合同签订后并未收取过购房款，上诉人李波在2010年5月17日回国后即要求被上诉人李国强返还房屋并于2010年10月26日提起诉讼，可以认定出售涉案房屋并非二上诉人的真实意思表示，且该二上诉人在房屋被他人占用后并未放弃或怠于主张权利。被上诉人李国强主张因被上诉人李朋与上诉人李波系亲兄弟，且持有房屋的产权证书，故其有理由相信被上诉人李朋有代理权，其代表行为有效。但被上诉人李国强与上诉人李波、被上诉人李朋兄弟二人均系同一集体经济组织成员，对涉案房屋权属情况应当清楚，其在明知16-××号房屋所有权人及16-2号房屋共有人之一为上诉人李波且被上诉人李朋无相应授权委托手续的情形下，仅凭被上诉人李朋手中持有的房屋产权证书与被上诉人李朋订立诉争农村房屋买卖合同，在履行审查被上诉人李朋是否具备相应代理权的义务时存在重大过失，难言善意，本院对被上诉人李国强的上述主张不予采纳。综合上述事实和证据分析，本院认定被上诉人李朋之行为不符合表见代理之构成要件，涉案农村房屋买卖合同仍应认定为无效。合同被确认无效后，双方当事人根据该合同取得的财产应相互返还。上诉人李国强可就被上诉人李朋的无权代理行为对其造成的财产损失另行主张权利。
综上，二上诉人之上诉请求，理由正当，本院予以支持。原判有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销文登市人民法院（2010）文民一初字第1675号民事判决；
二、被上诉人李朋代上诉人李波与被上诉人李国强签订的关于文登市泽头镇东程格村16号（包括16-1号和16-2号）房屋之农村房屋买卖合同（房契）无效；
二、被上诉人李国强于本判决生效之日起三十日内将文登市泽头镇东程格村16号（包括16-1号和16-2号）的房屋返还给被上诉人李波；
三、被上诉人李朋于本判决生效之日起三十日内将收取的上述房屋价款63600元返还给被上诉人李国强。
如被上诉人李朋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，由被上诉人李朋负担50元，被上诉人李国强负担50元；二审案件受理费100元，由被上诉人李朋负担50元，被上诉人李国强负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 侯善斌
代理审判员 蒋 涛
二〇一四年九月十二日
书 记 员 王红云