温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温鹿藤民初字第43号
原告：钱冬兰。
委托代理人：黄健亚。
被告：金智敏。
被告：叶海雷。
委托代理人：林彬剑。
第三人：金苹。
委托代理人：林顺友。
原告钱冬兰为与被告金智敏、叶海雷、第三人金苹债权人撤销权纠纷一案，于2013年5月22日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员叶璋适用简易程序，于2013年8月11日公开开庭进行了审理。原告钱冬兰的委托代理人黄健亚，被告金智敏、叶海雷的委托代理人林彬剑，第三人金苹的委托代理人林顺友到庭参加诉讼，本案现已审理终结。在审理期间，经原、被告申请，本案庭外和解二个月。
原告钱冬兰诉称：借款人叶美华、郑定林因资金周转困难，经被告金智敏介绍，先后于2010年8月9日向原告钱冬兰借款人民币60万元，于2011年1月17日向原告钱冬兰借款人民币150万元，由被告金智敏提供担保。此后，原告因催款无着，向温州市鹿城区人民法院起诉，该院作出（2012）温鹿藤商初字第308、309号民事判决书，判决被告金智敏对上述借款合计借款本金200万元承担连带保证责任。2012年5月24日，被告金智敏明知借款人叶美华、郑定林无力偿还原告借款，以明显不合理低价将名下房产转让给第三人金苹，故原告请求法院判令撤销被告金智敏、叶海雷与第三人金苹之间有关坐落于鹿城区南浦住宅区冬宁8幢305室的一处房产的转让行为；判令第三人金苹将坐落于鹿城区南浦住宅区冬宁8幢305室的这处房产变更登记回被告金智敏、叶海雷名下；判令案件受理费由两被告承担。
为此，原告在举证期限内向本院提供如下证据：
1.身份证，证明原告诉讼主体资格；
2.户籍信息、婚姻登记申请表，证明两被告及第三人的诉讼主体资格；
3.借条及转账凭证，证明原告分别于2011年1月17日及2010年8月9日向借款人叶美华、郑定林出借现金150万元、60万元，被告金智敏自愿对上述借款提供担保；
4.（2012）温鹿藤商初字第308、309号民事判决书及其生效证明书，证明经法院判决，被告金智敏应对上述借款合计借款本金200万元承担连带保证责任，上述判决于2013年1月5日发生法律效力；
5.房屋买卖合同、房屋权属登记信息查询证明，证明被告金智敏为逃避承担保证责任，将其名下所有的坐落于鹿城区南浦住宅区冬宁8幢305的一处房产以9000元每平方的价格转让给第三人金苹。
被告金智敏、叶海雷辩称：原告要求撤销的事实理由不成立，双方之间的房屋买卖合法有效，第三人金苹以2629500元购买该房产，双方之间的交易过程清晰，第三人已经全额支付购房款，我方也已收到；关于房管局备案的合同，民间习惯用阴阳合同交易，备案合同价格较低，是为了避免税收；原告将叶海雷列为被告主体错误，被告叶海雷不是本案合同的当事人，叶海雷有权处分自己的财产；原告的起诉已经超过一年的除斥期间。
被告金智敏、叶海雷未在举证期限内向本院提供证据。
第三人金苹述称：原告诉讼事实不成立，第三人购买两被告的房屋实际上是按照25000元每平方的价格购买的，双方的交易公平公开，第三人也已经全额支付购房款。房管局备案的合同只是双方为了避免税费的缴纳，写的价格较低，房管局对于该种情况实际上是明知的。第三人缴纳了10万元的税费，通过房产登记取得了房产证，原告提出以明显低于市场价格购买是不合理的，被告与第三人之间的房屋买卖合同关系，应当以双方持有的合同为准，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人金苹在举证期限内向本院提供如下证据：
1.房屋买卖合同一份、购房款收条2份、转账凭证3份、银行进账单、个人结算业务凭证，证明本案第三人是以合理的对价向两被告购买房屋，已经付清购房款；
2.契证、发票，证明本案第三人跟两被告为了逃避税费，以9500元每平方米的价格缴纳税费的事实。
当庭提供证据3：收条2份、账户明细一份，证明金苹为购买房屋向张海冬借款，以及该款已经还给张海冬的事实。
经原、被告及第三人的诉辩称及举证证明，本院对双方当事人无争议的事实认定如下：
借款人叶美华、郑定林经被告金智敏介绍，先后于2010年8月9日向原告钱冬兰借款人民币60万元，于2011年1月17日向原告钱冬兰借款人民币150万元，并由被告金智敏提供担保。此后，原告因催款无着，向温州市鹿城区人民法院起诉。本院作出（2012）温鹿藤商初字第308、309号民事判决书，判令被告金智敏对上述借款合计借款本金200万元承担连带保证责任。
另查明：被告金智敏与第三人金苹于2012年5月23日签订《房屋买卖合同》一份，将被告金智敏、叶海雷共同所有的坐落于温州市鹿城区南浦住宅区冬宁8幢305室的房屋（所有权证号：646869／646870，建筑面积105.18平方米）出卖给第三人金苹所有，并约定：房屋每平方米建筑面积25000元，总价2629500元，第三人金苹于2012年5月23日前付清房款，相关税费由第三人金苹负担。2012年5月24日，双方申请办理房屋产权过户手续，被告金智敏、叶海雷在房管局备案的合同中将该房屋出售给第三人，并约定房屋总价953000元，并以核定价格999210元为基准交纳了相关税费。2012年5月29日，该房屋过户至第三人金苹名下。此后，第三人金苹在该房屋上设立了抵押。
再查明：2012年5月23日，第三人金苹开具了通过中国农业银行本票向被告金智敏账户转账15×××00元。2012年6月17日，第三人金苹通过中国农业银行向被告金智敏账户转账10×××00元。2012年6月18日，第三人金苹向被告金智敏转账120000元。
又查明：被告金智敏与第三人金苹系姐妹关系。
上述事实，有原告提供的全部证据及第三人提供的证据1-2及双方当庭陈述予以证实。
本院对本案双方当事人争议焦点归纳如下：被告金智敏、叶海雷与第三人金苹之间的房屋买卖关系是否真实，被告金智敏、叶海雷是否存在无偿转让财产或以明显不合理的低价转让财产的行为。为此，原告向本院申请调取被告金智敏、叶海雷与第三人金苹之间的款项往来记录。经本院查询，2012年5月23日，张海冬向第三人金苹转账汇款15×××00元，并在摘要中注明叶海雷借。2012年6月17日，被告金智敏收到第三人金苹汇款10×××00元后，向周响戈转账500000元，向叶小明转账499000元。2012年6月18日，周响戈向刘素敏汇款500000元，刘素敏向张海冬汇款500000元，被告金智敏收到第三人金苹向其汇款120000元后即向叶小明汇款121000元，叶小明向金盈盈汇款620000元，金盈盈向第三人金苹汇款620000元，第三人金苹向张海冬汇款620000元。对此，原告认为上述证据证明被告金智敏、叶海雷恶意转让财产。被告金智敏、叶海雷称对张海东转账给金苹的银行汇款凭证的真实性没有异议，关联性有异议，第三人金苹购买房屋时，通过被告叶海雷的关系，向张海东借款15×××00元，摘要仅仅是张海东为了记账方便所记载，并非被告叶海雷的实际借款，而且第三人金苹已经偿还了该笔借款。被告金智敏转账给周响戈、叶小明，是被告金智敏与周响戈、叶小明之间的债务往来，与本案无关。第三人金苹对张海东向其汇款150万元的银行凭证的意见与被告金智敏、叶海雷一致；同时认为其他的银行转账凭证恰恰证明了第三人金苹向张海东借款150万元并进行了偿还并提供证据3予以佐证。金智敏、周响戈、叶小明之间的款项往来跟本案无关，应当另案处理。本院认为，结合张海冬在向金苹汇款时摘要上的备注及2012年6月17日、18日，被告金智敏在收到第三人金苹汇款11×××00元后，通过周响戈、叶小明、刘素敏、金盈盈、金苹再将该款转入张海冬账户，以及被告金智敏、叶海雷与第三人金苹签订买卖合同后，第三人金苹只支付购房款15×××00元后即办理房屋过户手续等情形，第三人金苹存在虚假支付的情形。根据现有证据，从张海冬银行账户转至第三人金苹账户，再通过被告金智敏、周响戈、叶小明、刘素敏、金盈盈、金苹等人的账户转回张海冬银行账户的11×××00元属于虚假支付，剩余款项无法确定。照此计算，第三人实际支付的购房款为15×××00元，远低于被告金智敏与第三人金苹约定的房屋价格，应认定为以明显不合理的低价转让财产。
综上，本院对双方当事人的争议焦点认定如下：被告金智敏、叶海雷与第三人之间的房屋买卖关系存在不真实的情形，被告金智敏、叶海雷存在以明显不合理低价转让财产的行为。
本院认为：债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。原告与被告金智敏之间的债权债务关系业经本院生效的民事判决书确认，被告金智敏作为连带责任保证人，应以其全部财产对债权人承担清偿责任。故被告金智敏以明显不合理的低价将其与被告叶海雷共同所有的坐落于温州市鹿城区南浦住宅区冬宁8幢305室转让给第三人金苹，蓄意减少可供清偿债务的财产，损害了原告的利益。被告金智敏与第三人金苹系亲姐妹，可推断第三人金苹知道被告金智敏以明显不合理的低价转让财产以逃避债务的情况。被告叶海雷辩称将其列为被告主体错误，其不是本案合同的当事人，本院认为坐落于温州市鹿城区温州市鹿城区南浦住宅区冬宁8幢305室原系金智敏、叶海雷共同所有财产，且并未分割，且叶海雷在房管局备案的合同上签名并协助办理房屋过户手续，故被告金智敏、叶海雷与第三人之间的房屋买卖行为已符合债权人撤销权的构成要件，现原告诉请撤销被告金智敏、叶海雷将涉案房屋转让给第三人的行为，于法有据，本院予以支持。同时，原告行使撤销权的范围应以其享有的债权即2000000元本金为限。因涉案房屋已设立抵押权，抵押权人享有就该房屋优先受偿的权利，该优先受偿的权利不因原告行使撤销权而受影响，原告要求第三人金苹将房产变更登记回被告金智敏、叶海雷的诉讼请求涉及该抵押权，故对该项诉讼请求不予支持。被告金智敏、叶海雷，第三人金苹辩称房屋交易价格真实，但没有事实依据，本院不予采纳。被告金智敏、叶海雷辩称原告起诉已经超过一年除斥期间，本院认为被告叶海雷、金智敏与第三人金苹于2012年5月29日完成房屋过户手续，原告于2013年5月22日起诉，并未超过一年除斥期间。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，判决如下：
一、撤销被告金智敏、叶海雷将坐落于温州市鹿城区温州市鹿城区南浦住宅区冬宁8幢305室（地号1-09850015-18-59，计建筑面积105.18平方米）房屋转让给第三人金苹的行为，撤销范围以原告钱冬兰对被告金智敏享有的2000000元债权为限；
二、驳回原告钱冬兰其他的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，财产保全费5000元，合计5040元，由被告金智敏、叶海雷、第三人金苹共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 叶 璋
二〇一三年九月二十三日
代书 记员 陈信实