湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）娄星民二初字第992号
原告曹运新。
委托代理人游晓梅。
委托代理人陈流波，湖南真理律师事务所律师。
原告游陆梅，系原告曹运新之妻。
委托代理人游晓梅。
被告湖南省娄底市星海房地产开发有限公司。
住所地娄底市娄星区氐星路星海名都国际*楼。
法定代表人苏泉，该公司董事长。
委托代理人廖小飞，湖南人和律师事务所律师。
委托代理人刘沛，湖南星奥律师事务所律师。
原告曹运新诉被告湖南省娄底市星海房地产开发有限公司（以下简称星海房产公司）商品房预售合同纠纷一案于2013年12月19日诉至本院。本院受理后，由审判员石婕担任审判长，与代理审判员戴跃辉、人民陪审员李智杰组成合议庭，由书记员吴细宁担任记录，于2014年6月11日公开开庭进行了审理。原告曹运新的委托代理人游晓梅、陈流波，被告星海房产公司的委托代理人廖小飞、刘沛到庭参加了诉讼。原告游陆梅于2014年10月11日向本院申请作为原告参加诉讼，本院依法予以准许，于2014年11月14日第二次公开开庭进行了审理。原告曹运新的委托代理人游晓梅、陈流波，原告游陆梅的委托代理人游晓梅，被告星海房产公司的委托代理人刘沛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曹运新、游陆梅诉称，原告于2009年12月18日在被告处购买××小区综合楼2××1号房，建筑面积44.36平方米，单价3222.25元每平方米，房款合计142939元，代收办证等费用6391元，以上共计149330元。2010年1月21日，原告将所有房款及代收费用支付给被告。购房合同约定，被告应当在2010年8月31日前，将房屋交付给原告使用，每逾期交房一天由被告支付万分之五的违约金。被告于2011年3月14日才交付房屋，共逾期192天，应承担违约金13722.14元。被告因自身原因逾期办理房屋所有权证、国有土地使用权证，应当按照合同约定承担违约金1429元，同时应当按照原、被告双方签订的协议书，由被告按购房款的10%进行赔偿，以上违约金共计29444元。由于房屋实际面积比合同约定的面积小，被告应退还多收的房款。原告为维护合法权益，向人民法院提起诉讼，请求判令：被告向原告交付房屋所有权证、国有土地使用权证，退还房款1836.69元，并承担违约金29444元。
原告曹运新、游陆梅为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、原告游陆梅的户籍资料及结婚证复印件，用于证明原告曹运新与原告游陆梅系夫妻关系。
证据2、商品房买卖合同复印件，用于证明被告延期交房，至今未办理房产证等事实。
证据3、协议书复印件，用于证明被告应在2013年8月30日前为原告办好两证，但至今没有办好，应按购房款总额的10%计算违约金。
证据4、办证公告复印件，用于证明2013年7月22日被告才发布办证公告，但至今未为原告办理好两证。
证据5、收据复印件，用于证明原告按合同的约定付清了购房款。
被告星海房产公司辩称，原告诉称被告应于2011年3月14日交房，但原告于2013年12月18日才起诉，原告的起诉已经超过了两年的诉讼时效。被告于2010年7月26日就已经公告通知交房，并在同年8月31日电话通知原告交房，原告自己未来办理交房手续，故被告未逾期交房。部分业主私自改造煤气管道，导致综合验收延期，故逾期办证的责任不在被告方。原告主张按购房款的10%按月支付赔偿款无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告星海房产公司为支持其辩称，向本院提交了如下证据：
证据1、前期物业管理委托合同复印件。
证据2、娄底市东升物业服务有限公司出具的证明及营业执照复印件。
证据3、电话记录单一份。
证据1-3用于证明被告严格按照合同的约定履行了交房义务。
证据4、××小区a、b栋住宅、公寓入伙通知复印件。
证据5、业主入住流程工作确认表复印件。
证据6、被告委托代理人刘沛于2014年6月10日对证人肖某所作的调查笔录及肖某的身份证复印件。
证据7、星海名都国际的业主吴和平的起诉书复印件。
证据4-7用于证明在合同约定的时间内，原告购买的房屋具备了交房条件，被告按约通知原告办理入伙手续，原告由于自身原因迟延办理入伙手续；原告的起诉超过了法定的诉讼时效。
证据8、星海名都国际工程竣工资料目录（技术部分）复印件。
证据9、房屋照片复印件三份。
证据8-9用于证明由于有部分业主私自改变燃气管道致使相应手续不能办理，从而导致原告等业主的房屋所有权证、土地使用权证不能及时办理，逾期办证的责任不在被告方。
证据10、通知复印件两份。
证据11、星海名都国际的业主朱捷尧的房屋所有权证复印件。
证据10-11用于证明被告于2013年7月15日前公告要求各位业主提交办理两证的相关资料；按时提交资料的业主的房屋所有权证都已办理好。
为查明本案的事实，本院从娄底市房地产管理局调取了以下证据：
证据1、房屋所有权转移登记申请书。
证据2、本案所涉房屋的产权登记情况。
对原告提交的证据，被告经质证认为：对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的；对证据3的证明目的有异议，原告未在该协议上签字，原告不是该协议的当事人；对证据4的证明目的有异议；对证据5的真实性无异议。
对被告提交的证据，原告经质证认为：对证据1、2、3的证明目的有异议；对证据4的真实性有异议，该通知的落款时间是2011年3月5日，而要求入伙的时间是2010年8月31日至9月30日，明显不真实；对证据5的真实性有异议，该确认表没有原告签字确认；对证据6真实性有异议，证人无正当理由未出庭作证；对证据7的关联性有异议；对证据8的证明目的有异议；对证据9的真实性有异议，不能达到被告的证明目的；对证据10的证明目的有异议；对证据11的关联性有异议。
对本院调取的证据，原告经质证认为：对证据1的真实性有异议；对证据2的真实性无异议。被告经质证认为：对证据1、2的真实性均无异议。
本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定对上述证据进行了审查，并分析双方当事人的质证意见，认证如下：
被告对原告提交的证据1、2、3、4、5的真实性均无异议，本院对其真实性予以认定。被告提交的证据1、2、3、4、5不能达到被告已按期交房的证明目的，本院不予认定；证据6中证人无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其真实性不予认定；证据7与本案无关联性，本院不予认定；原告对证据8的真实性无异议，本院对其真实性予以认定；证据9不能证明原告擅自改变燃气管道，本院不予认定；证据10、11与本案无关联性，本院不予认定。
综上，本院根据上述定案的证据以及庭审查明的情况，认定本案以下基本事实：
原告（买受人）与被告（出卖人）于2009年12月14日签订《商品房买卖合同》，该合同约定：“…第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于育才路西侧贤童街南侧、编号为1-3-112-3-1的地块的土地使用权。［土地使用权证号］为（2006）a0105。该地块土地面积为7401㎡，规划用途为综合，土地使用年限住宅至2075综合至2053。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，［现定名］星海名都综合楼，建设工程规划许可证为0××8号，施工许可证号为43××41。第二条商品房销售依据及预售款监管情况。买受人购买的商品房为［预售商品房］。预售商品房批准机关为娄底市房地产局，商品房预售许可证号为预许字（2009）第04号…第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为合同第一条规定的项目中的下表所列房屋：
幢号
房号
层次
用途
结构
层高（米）
地上层
地下层
建筑面积（平方米）
套内面积（平方米）
分摊面积
b2511
b25
综合
钢混
33.596
第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定合同第三条所列房屋的计价方式与价款如下：
幢号
房号
计价方式
单价
单位
总价
b2511
［建筑面积］
3222.25
元／平方米
142939
该商品房房款合计（大写）壹拾肆万贰仟玖佰叁拾玖元整，（小写142939.00元），币种为人民币…第六条付款方式及期限：买受人按按揭付款方式按期付款：签订本合同时买受人向出卖人支付总房款的30%计人民币42939元，其余70%房款10万元由买受人向银行办理按揭贷款…签订本合同时出卖人向买受人另代理预收以下费用：1、维修基金142939元×3%=4288.17元；2、契税142939元×1%=1429.39元；3、产权证发证费80元／户；4、交易手续费44.36平方米×3元=133.08元；5、印花税5元；6、国土权证发证费450元；7、印花税5元。代理预收费用合计6390.64元。收费标准发生变化，按实际发生额调整。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限内之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行…第八条交付期限：出卖人应当在2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…5、将符合建设工程经竣工验收备案条件的商品房交付买受人使用…第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行…第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房竣工验收后90日内向产权登记机关申请办理房屋初始登记，并在365日办将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关申请办理房地产转移登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金…”
合同签订后，原告按约将购房款首付款42939元、代收的契税和维修基金6390.64元、银行按揭款10万元等费用支付给被告，并由被告出具相应的收据给原告。2011年3月14日，被告将上述交易房屋交付给原告。2013年8月21日，原、被告向娄底市房产局申请房屋所有权转移登记，现原告的房屋所有权证已办好，房屋所有权证上登记的产权面积为43.79平方米。现双方因延期交房、延期办证等问题产生纠纷，原告遂诉至本院。
本院认为，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。在上述协议的履行过程中，原告已按约履行了自己支付房款等各项款项的义务，被告星海房产公司亦应当按合同约定履行交付房屋以及办理房屋产权证、国土使用权证相关手续的义务。故对原告要求被告办理并交付国有土地使用权证的诉讼请求予以支持。因被告已经为原告办理好房屋所有权证，原告在银行办理了按揭手续，暂时不能取得房屋所有权证，故对原告要求被告办理并交付房屋所有权证的诉讼请求不予支持。因原告的房屋所有权证登记的产权面积为43.79平方米，比合同约定的44.36平方米少0.57平方米，被告多收的房款应当予以返还，故对原告要求被告返还多收房款1836.68元予以支持。关于逾期交房的违约金问题，被告于2011年3月14日将房屋交付给原告时，原告知道被告逾期交房，并未提出异议，且于2013年12月19日才提起诉讼，超过了法律规定的诉讼期间，本院不予支持。因被告未按合同约定为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证，应当承担逾期办证的违约金。被告星海房产公司辩称，原告主张的违约金数额存在过高的问题。对此经审查后本院认为，因被告星海房产公司同维权业主代表签订的《协议书》中所承诺的按购房款总额以月息10%计算违约金的约定确实过高，应当依法予以核减。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少…。”由于本案中对因延期办证给原告造成的损失数额难以确定，故从本案的实际情况考虑并遵循民法中的公平原则，对延期办证违约金的计算宜酌情按人民银行贷款年利率6.15%的标准从《协议书》所约定更改的办证期限2013年7月15日起计算至判决日止。计算：142939元（原告缴纳的总房款）×年利率6.15%÷12个月×17个月=12453.56元。至于被告星海房产公司辩称提出，延期办证的原因之一是由于有些业主用户将煤气管道擅自改动才造成消防验收不合格所致。对此因被告公司未能提供充分、确凿之证据予以证实，故本院对其主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、由被告湖南省娄底市星海房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内为原告曹运新、游陆梅所购的××小区2××1号商品房办理好并交付国有土地使用权证；
二、由被告湖南省娄底市星海房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告曹运新、游陆梅返还多收的购房款1836.68元，并支付延期办证违约金12453.56元。
如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向权利人支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告曹运新、游陆梅的其他诉讼请求。
案件受理费400元，由被告湖南省娄底市星海房地产开发有限公司负担100元，其余由原告自行承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院，同时直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状、上诉期满后七日内仍未预交诉讼费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期限内均未提起上诉或上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决确定的全部义务。拒绝履行的，本判决生效后，权利人可持本判决书向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，自本判决确定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 石 婕
代理审判员 戴跃辉
人民陪审员 李智杰
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 吴细宁
附：本判决所适用的法律条文---
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。