广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1351号
上诉人（原审被告、反诉原告）钟文，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人汤鹏，广东启仁律师事务所律师。
委托代理人潘建辉，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）佛山市聚荟投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人陈燕东，该公司执行董事兼经理。
委托代理人刘伟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人钟文因与被上诉人佛山市聚荟投资有限公司（以下简称聚荟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1285号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、确认钟文与佛山市禅城区祖庙街道某股份合作经济社（以下简称某经济社）于2012年7月30日签订的《佛山市禅城区祖庙街道某股份合作经济社租赁合同书》为无效合同；二、钟文于判决生效之日起二十日内腾退位于佛山市禅城区某工业区某号楼东面四楼厂房（自编，面积约677.70平方米，下同）及位于某工业区宿舍某号楼某室（面积约95平方米），并将上述物业交回聚荟公司（钟文已足额交纳上述厂房至2015年8月31日、宿舍至2015年6月30日的占有使用费，超期占用的，扣除厂房免交一个月的占有使用费后，厂房自2015年10月1日起以占有使用费为9962.19元／月、宿舍自2015年7月1日起以占有使用费1710元／月和保安垃圾费95元／月的标准计付费用至上述物业实际交回聚荟公司之日止）；三、聚荟公司于判决发生法律效力之日起二十日内，向钟文返还合同按金30000元；四、驳回聚荟公司的其他诉讼请求；五、驳回钟文的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务或履行返还涉案物业义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审因适用简易程序，本诉受理费1292元，反诉受理费4309元，合计5601元，由聚荟公司负担999元，由钟文负担4602元。
上诉人钟文不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审法院认定钟文与某经济社签订的《佛山市禅城区祖庙街道某股份合作经济社租赁合同书》为无效合同，却错误认定《三方协议》有效。本案中，因为聚荟公司没有取得涉案房产的产权证、建设规划许可证、租赁许可证，所以根据《三方协议》所建立的钟文与聚荟公司的租赁合同关系当然无效。原审判决所确定的房屋占有使用费应当按照佛山市的市场指导租金计算，综合管理费应当按当地最低标准计算。合同无效是聚荟公司导致的，法院应当根据聚荟公司的过错适当减少由钟文所承担的房屋占有使用费，判决聚荟公司退还多收取的租金（或场地使用费）27108元、综合管理费50217元。二、租赁合同无效，聚荟公司应当退还钟文所交纳的合同保证金。三、原审法院判决钟文二十日内腾退承租的物业不合理，应当根据《佛山市区房屋租赁管理实施办法》第三十七条的规定，给予钟文至少三个月的合理搬离期限，并免除搬离期间的涉案房屋占有使用费。四、原审法院应当判决聚荟公司赔偿因违法加层加建行为给钟文造成的经济损失380608元，只判决聚荟公司免除一个月房屋占用费来弥补钟文的经济损失极不公平。五、本案双方争议较大、案情复杂，钟文提出了反诉，不宜适用简易程序审理本案。在一审中钟文提出本案应当转入普通程序，被原审法院驳回。原审法院的决定是错误的，原审判决程序违法。综上，钟文上诉请求：1.撤销原审判决；2.聚荟公司退还钟文交纳的租赁合同押金30000元；3.聚荟公司退还多收取的租金（或场地使用费）27108元、管理费50217元；4.聚荟公司赔偿钟文租赁期间因聚荟公司违法施工给钟文造成的经济损失280608元及搬迁费用100000元；5.聚荟公司立即停止加层加建行为，撤除违章建筑，保证钟文人身和财产安全；6.一、二审诉讼费用由聚荟公司承担。
被上诉人聚荟公司答辩称：涉案的租赁合同及《三方协议》是钟文与聚荟公司的真实意思表示，并不因为合同的无效而否认钟文与聚荟公司对于租赁标的及租金标准的真实意思。根据法律规定，即使合同无效钟文也应该按照租赁合同约定的租金标准支付场地使用费。二、关于钟文上诉请求返还押金的问题，原审法院已支持钟文的该诉讼请求。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回钟文的上诉请求。
上诉人钟文在二审期间向本院提交了如下证据：
一、报警回执、佛山市禅城区分局处理信访事项介绍信各一份，拟证明2015年9月13日凌晨，聚荟公司派工作人员将钟文等承租人的水电强行关停，破坏钟文的生产，逼迫钟文搬厂。
二、佛山市禅城区发展规划和统计局的回复意见、佛山市禅城区城市综合管理局的答复，拟证明聚荟公司在违章建筑的基础上，进一步进行违法加层加建，损害钟文的合法权利。
三、某制衣厂固定人员工资名单，拟证明聚荟公司在钟文的工厂里面施工，导致钟文停工一个月，原审判决免租一个月不足以补偿钟文的损失，钟文要求另行补偿一个月员工工资损失共29800元。
被上诉人聚荟公司在二审期间未向本院提交新的证据。
针对钟文提交的证据，聚荟公司经质证认为：一、钟文当庭提交证据违反法定的程序，不应该采纳。二、对于证据一，是钟文单方报警行为，报警至今已近两个月，如果真如钟文所述则公安机关早有定论，但钟文并不能提供公安机关后续处理及调查的资料来证明钟文的陈述，因此该组证据无法证明钟文主张的证明内容。对于证据二，这是行政机关依职权对聚荟公司建设的管理措施，但是不能否认钟文和聚荟公司之间关于承租的物业应当交纳相关的租金、管理费和场地使用费的事实。
对于证据三，1.该证据是钟文单方制作，如果已聘用相关人员，理应有劳动合同、社保记录、银行发放工资的流水等予以佐证，钟文仅凭相关人员名单及身份证复印件不足以证明该证据所记载的人员是钟文的员工以及钟文实际支付了工资。2.即使钟文支付了相关员工工资，这是钟文作为用工主体的义务，与第三方是否存在侵权行为没有关系，因此该费用不应该由聚荟公司承担。3.钟文与聚荟公司之间是租赁合同关系，如钟文认为聚荟公司存在侵权行为应当另案提起侵权之诉。经审查，对钟文二审期间提交的证据，因与本案处理无关，本院不予确认。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：钟文在二审庭审中变更第三点上诉事实和理由为因原审法院判决20日的腾空期限不合理，应给予3个月的腾空期限，但在二审期间聚荟公司已将钟文赶走，所以钟文要求将三个月的腾空期限变更为由聚荟公司补偿三个月的房屋使用费给钟文。
本院认为：本案二审期间的争议焦点为：一、聚荟公司应否向钟文退还租金（场地使用费）27108元、管理费50217元；二、聚荟公司应否向钟文赔偿损失280608元，搬迁费用100000元；三、聚荟公司应否停止加成加建行为。
关于第一个争议焦点。钟文上诉主张因钟文与某经济社签订的《佛山市禅城区祖庙街道某股份合作经济社租赁合同书》为无效合同，钟文、聚荟公司、某经济社签订的《三方协议》亦应无效，因此涉案房屋占有使用费按照佛山市市场指导价计付，综合管理费按照当地最低标准计算，聚荟公司应向钟文退还租金（场地使用费）27108元、管理费50217元。经审查，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原审法院认定钟文应按照双方提供的《收款收据》的内容向聚荟公司支付涉案厂房占有使用费（含综合管理费）9962.19元／月（6099.3元／月＋3862.89元／月），涉案宿舍占有使用费1710元／月、保安垃圾费95元／月并无不当，本院予以维持。钟文的该上诉请求，没有法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。钟文上诉主张钟文因聚荟公司的加层加建行为造成经济损失280608元及搬迁费用100000元，聚荟公司应予以赔偿。经审查，由于钟文提供的证据无法证明其因聚荟公司的加建行为造成损失280608元，但钟文确因聚荟公司的加建行为产生了损失，因此原审法院根据本案实际情况酌定免除钟文就涉案厂房一个月（2015年9月份）的占有使用费较为合理，本院予以维持。至于钟文请求聚荟公司支付搬迁费用，没有法律依据，本院不予支持。钟文的该上诉请求，理据不足，本院不予支持。
关于第三个争议焦点。钟文上诉主张聚荟公司应停止加层加建行为以保证钟文的人身安全。根据已查明的事实，聚荟公司已经停止加建涉案厂房所在的建筑物，因此钟文的该上诉请求，没有事实根据，本院不予支持。
综上，钟文的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8019.56元，由上诉人钟文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 周英洋