江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3495号
上诉人（原审原告、反诉被告）薛殿杰，男，汉族，1952年1月18日生，退休教师。
委托代理人张良，江苏钟山明镜律师事务所律师。
委托代理人范海波，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李家勇，男，汉族，1978年4月1日生，南京晨阳物流有限公司员工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）冯龙华（系李家勇之母），女，汉族，1943年8月27日生。
上诉人薛殿杰因与被上诉人李家勇、冯龙华房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第181号判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月11日公开开庭进行了审理。上诉人薛殿杰及其委托代理人张良、范海波，被上诉人李家勇、冯龙华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
薛殿杰原审诉称，李家勇、冯龙华违反了双方签订的南京市玄武区仙居雅苑某幢某单元303室房屋买卖合同“补充协议”约定，未按期迁出所售房屋内户口，应支付违约金20万元，现请求法院判令李家勇、冯龙华支付违约金12万元，并承担诉讼费用。
李家勇、冯龙华原审辩称，房屋买卖合同“补充协议”关于20万元违约金的约定对其显失公平，按相关法律规定，应属于可撤销条款，请求法院撤销该条款。假定其迟延迁出户口4天造成违约，按交易习惯，迟延履行滞纳金为每天按房屋交易总价的万分之三到万分之五，即354元到590元，最高补偿金额为2360元。
李家勇、冯龙华原审反诉称，薛殿杰违反房屋买卖合同“补充协议”关于在出件当日支付房款78万元的约定，构成违约，请求法院判令薛殿杰支付违约金3万元，并承担诉讼费用。
薛殿杰原审辩称，关于房款支付事项双方另有口头约定，其已按约全额履行款项给付义务，请求法院驳回李家勇、冯龙华的反诉。
原审法院经审理查明，2013年11月27日，薛殿杰与李家勇、冯龙华在南京奇海房产经纪有限公司（以下简称奇海公司）中介下，三方签订房地产买卖中介合同一份，约定李家勇、冯龙华将共有的坐落于南京市玄武区仙居雅苑某幢
某单元303室房屋（建筑面积91.57平方米，以下简称303室）出售给薛殿杰，房屋价款118万元（出售方净得价），合同约定了三方的相关权利义务，并约定违约金为3万元。当日，三方签订补充协议一份，其中第2条第4项约定合同定金为2万元；第7项约定买卖双方于2013年12月20日前办理产权送件手续，买方于产权送件当日支付卖方首付款36万元；第8项约定买卖双方承诺在接到中介方出件通知后的三个工作日内前往房产局办理出件手续，买方在出件当日支付卖方房款78万元；第10项约定为卖方承诺在2014年3月1日前将出售房屋内户口清空，否则视为卖方违约，卖方将赔偿买方20万元作为违约金；补充协议还约定了尾款2万元买方于房屋交付当日结清等内容。
合同签订后，薛殿杰分别于2013年11月27日向李家勇、冯龙华支付购房定金2万元，于12月20日支付购房款6万元，于12月30日支付购房款30万元，于2014年1月17日支付购房款30万元，于同年2月11日支付购房款20万元，于同年2月11日支付购房款10万元，于同年2月25日支付购房款10万元。
2014年1月16日，303室房屋办理了产权证出件手续。李家勇、冯龙华于2014年3月1日将303室房屋（地下室于同年3月6日）交付给薛殿杰，并在同年3月5日将其在303室的户籍迁出。此后薛殿杰要求被李家勇、冯龙华承担逾期迁户违约金20万元，李家勇、冯龙华则认为薛殿杰违约，要求薛殿杰给付购房款及违约金，双方多次发生纠纷。2014年4月23日，薛殿杰支付李家勇、冯龙华购房款10万元。
原审法院另查明，李家勇与奇海公司签订的《房屋出售委托协议》第二条约定：一并出售的附属物包括屋内所有设施及地下室。
原审法院认为，关于薛殿杰有无逾期付款。证人周某陈述薛殿杰与李家勇、冯龙华曾达成过延期至2014年4月27日付清购房款的口头协议，虽然周某未到庭，但未到庭的原因系由于李家勇、冯龙华的证人章某不允许，且李家勇、冯龙华也承认薛殿杰确曾提到过购房款延期至2014年4月27日付清，为避免耽误李家勇购房，李家勇还让薛殿杰查清确切的付款日期，说明李家勇以自己的行为默认了付款时间可以延期，只是不能耽误买房。再结合李成新等人的证言及本案案情，原审法院对薛殿杰提出的曾经与李家勇、冯龙华达成过购房款最迟于2014年4月27日付清的口头协议这一事实予以采信。故李家勇、冯龙华反诉主张薛殿杰违约逾期付款，原审法院不予采纳，对其反诉请求不予支持。
关于李家勇、冯龙华逾期迁户应承担违约责任的问题。原审法院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案为房屋买卖合同纠纷，双方的主合同义务为薛殿杰按约支付购房款，李家勇、冯龙华按约交付房屋。迁户口只是合同中约定的附随义务，违反附随义务所应承担的责任应小于违反主合同义务所应承担的责任。本案中，双方约定违反主合同义务的违约金为3万元，补充协议约定的逾期迁户的违约金为20万元，该违约金的约定数额过高，在薛殿杰未举证李家勇、冯龙华逾期迁户给其造成损失的情况下，综合履约情况，对薛殿杰主张的逾期迁户违约金，酌情予以支持。
综上，按照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第七十七条第一款，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、李家勇、冯龙华于判决生效之日起十日内支付薛殿杰违约金3000元；二、驳回李家勇、冯龙华的反诉请求。原审本诉案件受理费1350元，由薛殿杰负担1300元，李家勇、冯龙华负担50元。原审反诉案件受理费275元，由李家勇、冯龙华承担。
薛殿杰不服，向本院提起上诉称，一、原审法院主动调整违约金的做法是错误的。合同法仅规定只有当事人申请对违约金调整时，法院才予以调整。当事人没有提出调整的申请，因此法院不应对违约金主动予以调整。二、原审法院关于“户口迁移是房屋买卖合同的附随义务，且违反该义务的责任应小于违反主合同义务的违约责任”的认定错误。三、原审法院关于违约金是否过高的举证责任分配是错误的。违约金多少的约定是双方合同约定，尤其是处罚性违约金的约定一旦确定即不具有调整的性质，也无需守约方提供损失多少的证据。请求本院依法撤销原审判决，改判支持其诉讼请求。
被上诉人李家勇、冯龙华辩称，上诉人上诉理由不成立，上诉人没有按照购房合同按时付款，所以其有权拒绝把户口迁出；上诉人要求支付违约金不成立，被上诉人不构成违约。请求本院驳回上诉，维持原判。
对于原审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院另查明，上诉人与被上诉人“补充协议”约定，双方于2014年3月1日前办理房屋交接手续，乙方（上诉人）于房屋交付当日支付给甲方（被上诉人）剩余房款2万元整。实际履约过程中，被上诉人于2014年3月1日将案涉房屋（地下室于同年3月6日）腾空交付给上诉人，同年3月5日将其在案涉房屋的户籍迁出；上诉人于2014年4月23日向被上诉人支付10万元，至此双方房款结清。
本院认为，依法成立的合同，合同当事人享有合同约定的权利，应当履行合同约定的义务。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，“补充协议”约定，双方当事人于2014年3月1日前同时履行完毕合同约定的义务。庭审中，上诉人主张被上诉人同意上诉人延迟至2014年4月27日付清房款，但被上诉人不予认可。即使应上诉人的要求，被上诉人口头同意上诉人延迟至2014年4月27日付清房款，应视为双方对履约期限的变更，被上诉人有权按照双方变更的期限迁出户口。而实际履行过程中，被上诉人延迟至2014年3月5日将案涉房屋户口迁出，上诉人延迟至2014年4月23日付清房款。且上诉人亦没有提供证据证明，因被上诉人比原书面约定延迟4天迁出户口而给上诉人造成了实际损失。因此，上诉人主张被上诉人违约，要求被上诉人支付12万元违约金，没有事实和法律依据。一审法院综合全案情况，酌情支持上诉人的诉讼请求，判决被上诉人向上诉人支付违约金3000元，被上诉人对此没有提出异议，应视为被上诉人对其权利的处分，并不违反法律和行政法规的强制性规定。原审判决并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，相关请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1350元，由上诉人薛殿杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 夏海南
代理审判员 张林球
二〇一四年九月十八日
见习书记员 金丽丽