江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2015）熟民初字第00788号原告陆健。委托代理人袁伟东，江苏正大发展律师事务所律师。被告江苏中贯置业有限公司，住所地常熟市梅李镇人民路76号401。法定代表人张建中，经理。委托代理人邵建平，江苏圣益律师事务所律师。原告陆健诉被告江苏中贯置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2015年8月20日、11月30日两次公开开庭进行了审理，原告陆健的委托代理人袁伟东、被告江苏中贯置业有限公司的委托代理人邵建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆健诉称：2012年8月9日，苏州广菱电梯有限公司与被告签订产品定作合同，常熟市芝友电梯安装工程有限公司与被告签订电梯设备安装合同。同时，常熟市芝友电梯安装工程有限公司（陆健）、苏州广菱电梯有限公司（季敏强）作为协议乙方与被告（甲方）签订补充协议，约定由乙方向甲方购买中汇广场A栋17层、19层共计22间商品房。协议约定商品房总房款的50%部分由乙方办理银行按揭贷款，余下的50%部分由乙方向甲方提供中汇广场项目中所需的电梯，电梯货款仍不足以抵房款的，由乙方在今后提供甲方其他项目所需电梯来抵足余下房款。2012年8月，乙方分别指定陆健、季敏强、王卫星认购相关房屋，其中陆健认购中汇广场（暂名）一期A幢1单元1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1710、1711室房屋，季敏强认购中汇广场（暂名）一期A幢1单元1903、1904、1905、1906、1907、1908、1909室房屋，王卫星认购中汇广场（暂名）一期A幢1单元1701室房屋。后陆健、季敏强、王卫星分别与被告签订了商品房买卖合同并在被告指定银行办理了按揭贷款。根据商品房买卖合同的约定，被告应当于2014年6月28日前将符合合同约定的商品房交付给原告，但直至今日，虽经原告多次要求，被告仍然拖延交付。原告认为原告已经按约履行合同义务，被告拖延交付相关房屋的行为已经构成违约，应当承担违约责任。为维护自身合法权益，原告特起诉至法院，要求：1、判令被告立即履行双方签订的商品房买卖合同并将位于常熟市金沙江路11号中汇广场（暂名）一期A幢1单元1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1710、1711室房屋按照商品房买卖合同约定的条件交付给原告；2、判令被告支付自2014年6月29日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金（每逾期一天，被告按天向原告支付房屋总价款万分之1.5的违约金）；3、诉讼费被告承担。审理中，原告变更诉请第1项，要求被告按现状条件交付位于常熟市金沙江路11号中汇广场（暂名）一期A幢1单元1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1710、1711室房屋，鉴于被告交付房屋日期的不确定及交付房屋状况的不确定，原告在本案中不再主张诉请第2项，今后另行主张。被告江苏中贯置业有限公司辩称：本案所涉房产是被告与常熟市芝友电梯安装工程有限公司、苏州广菱电梯有限公司签订的以电梯款折抵购房首付款房屋买卖合同中的一部分，根据被告与上述两家电梯公司签订的合同，该两家电梯公司一共与被告签订了20套房屋的总合同，总房款为2300多万元，由于这两家电梯公司在被告处共有债权624万元，所以上述债权不足以抵扣全部房屋的首付款。基于此，被告认为由于原告主张的房屋首付款来自于两家电梯公司，而电梯公司所持有的债权不足以抵消首付款，因而被告要求两家电梯公司明确624万元电梯款折抵所对应的房屋。经审理查明：2012年8月9日，江苏中贯置业有限公司（甲方）与苏州广菱电梯有限公司签订编号为120810的《产品定作合同》一份，约定由苏州广菱电梯有限公司为江苏中贯置业有限公司提供梯号为L1-L32的电梯，其中L1-L24电梯品牌为曼隆，计24台；L25-L32电梯品牌为东芝，计8台，设备价格合计956万元。同日，江苏中贯置业有限公司（甲方）与常熟市芝友电梯安装工程有限公司（乙方）签订编号为YD2012089B的《电梯设备安装合同》一份，约定由常熟市芝友电梯安装工程有限公司为江苏中贯置业有限公司进行梯号为L1-L32的电梯安装，其中L1-L24电梯品牌为曼隆，计25台；L25-L32电梯品牌为东芝，计8台，安装价格合计312万元。另查明：2012年8月9日，江苏中贯置业有限公司（甲方）与常熟市芝友电梯安装工程有限公司（陆健）、苏州广菱电梯有限公司（季敏强）（乙方）签订《补充协议》一份，约定：“现有乙方向甲方购买中汇广场A栋17层、19层共计22间商用房，房款共计人民币贰仟柒佰万元。本着诚信合作的意愿，签订本补充协议如下：此22间商用房总房款的50%部分，由乙方办理该房产的银行按揭贷款，此笔贷款到甲方账户金额，用于支付此部分房款。在办理过程中，由甲方指定银行，乙方全力配合办理按揭所需的手续。房款扣除按揭贷款余下的50%部分，乙方向甲方提供中汇广场项目中所需的电梯，该电梯货款仍不足抵房款的，由乙方在今后提供甲方其他项目的所需电梯，以抵足余下的房款（类同此电梯合同供货价）。”又查明：2012年8月25日，江苏中贯置业有限公司（出卖方）与陆健（买受方）签订《商品房买卖合同》九份，约定陆健向江苏中贯置业有限公司购买常熟市中汇广场（暂名）一期A幢1单元1703-1711室，商品房规划用途均为商业，其中1703-1707、1709-1711室八套房屋均为装修房，建筑面积合计606.62平方米，总价款合计9419702元，买受方于2012年8月24日前支付首付款合计4759702元，余款合计466万元在合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付，买受人于签约当日备齐所有按揭资料，并办理按揭贷款手续，否则，出卖人有权单方面解除合同，买受人同意出卖人单方面解除合同备案，买受人承担违约责任；其中1708室房屋为装修房，建筑面积合计43.47平方米，总价款合计632208元，买受方于2012年9月26日前付房款322208元，余款31万元办理按揭贷款。出卖方应当在2014年6月28日前，依据国家和地方有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。附件六合同补充协议约定了装修交楼标准。2012年10月8日，陆健向中国建设银行股份有限公司常熟支行申请贷款358万元，该款项于当日支付至江苏中贯置业有限公司账户。2012年10月9日，陆健向上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行申请贷款139万元，该款项于当日支付至江苏中贯置业有限公司账户。又查明：2014年12月1日，江苏中贯置业有限公司（甲方）与常熟市芝友电梯安装工程有限公司、陆健、苏州广菱电梯有限公司、季敏强（乙方）签订《协议》一份，约定：“甲乙双方于2012年8月9日签订了关于甲方开发的位于常熟市金沙江路11号‘中汇广场’的电梯制作安装合同（合同编号为120810，YD2012089B），合同中明确了整个中汇广场一、二期合同共计32台电梯由乙方承接制作安装调试，制作及安装费共计人民币1268万元。付款方式见合同补充协议。现目前根据中汇广场交付情况，重新修订该份合同以及付款方式，具体双方达成协议如下：1.甲方已完成中汇广场一期8台电梯的安装，甲乙双方一致同意终止其余电梯的安装，以上安装8台电梯双方确认费用为624万元，乙方应在中汇广场一期通电后10日内向相关部门申请验收，给予甲方验收报告。2.乙方同意撤销与甲方签订的中汇广场17层，19层22套商用房的‘商品房买卖合同’，具体撤销时间为2015年1月31日前，具体明细及合同编号见附件1。3.乙方每月支付的按揭贷款从银行放款之日起截止2014年11月30日所支付的本金及利息甲方根据银行还款清单在2015年1月31日前支付给乙方，剩余贷款由甲方在2015年1月31日前负责偿还，偿还方式由甲方与贷款银行商定。（备注：2014年12月01日起乙方的按揭贷款由甲方代为归还）。4.甲方将在董浜镇星晨路号‘董浜农贸市场’幢部分产权于2015年1月31日前转让于乙方（产权办理费用由乙方承担），作为支付中汇广场一期8台电梯的安装费用，共计624万元。具体明细见附件2。5.双方一致同意以上协商的各条款（甲方若不具备电梯验收条件除外），如在以上约定时间到期以后七个工作日内任何一方无法按时办理，则此协议终止执行，双方的权利义务仍按双方签订的合同编号为120810，YD2012089B及购房合同（编号见附件1）执行，乙方也有权根据工程合同和购房合同上的条款索取相关权益。6.因赵志刚个人原因，故与其撤销‘商品房买卖合同’等事项乙方须协助甲方与其办理退房手续及相关事宜。……”附件1为中汇广场签约明细，其中王卫星签约1套，陆健签约9套，季敏强签约7套，孙学军、李玉燕签约1套，赵志刚签约2套。该协议并未实际履行。又查明：2015年8月3日，苏州广菱电梯有限公司及常熟市芝友电梯安装工程有限公司出具情况说明一份，表明两公司根据2012年8月9日的补充协议分别指定陆健、季敏强、王卫星认购中汇广场相关房屋，两公司自愿以其在中汇广场项目上的电梯设备款及安装款及根据其与江苏中贯置业有限公司签订的有关协议或补充协议的约定抵付陆健应付该A幢1单元1703-1711室房屋的房款并由两公司与陆健另行结算。又查明：季敏强为苏州广菱电梯有限公司的法定代表人，陆健为常熟市芝友电梯安装工程有限公司的法定代表人。至本院第二次开庭时止，苏州广菱电梯有限公司和常熟市芝友电梯安装工程有限公司履行了八台电梯的定作和安装，梯号为L25-L32，制作安装款项合计624万元，相关的定作安装合同尚未正式解除。江苏中贯置业有限公司支付苏州广菱电梯有限公司电梯定作工程款330996.16元，支付常熟市芝友电梯安装工程有限公司电梯安装工程款496736.38元。又查明：2015年4月21日，江苏中贯置业有限公司取得常熟市商品房交付使用备案通知书，载明其开发建设的金沙江路11号中汇商业广场一期商品房工程已通过交付使用备案。现中汇商业广场一期A幢1单元1703-1711室均为毛坯房。审理中，原告陆健认为，1、除陆健、季敏强、王卫星认购的17套房屋外，2014年12月4日签订的协议附件中涉及到的另外三套房屋与原告及两家电梯公司没有关系。2、原告与被告签订的九套房屋的商品房买卖合同合法有效，原告按照合同约定支付相应款项且办理按揭贷款，贷款也已经支付，原告投资的芝友公司和季敏强投资的广菱公司用他们应收被告的设备及工程款作为首付款是各方均同意的。3、关于设备及安装款项，这是原告与季敏强和他们公司之间另外的财务安排，不存在所谓的以房抵债，是一种协议支付，原告也是依据与被告的协议履行义务，有权要求被告交房。鉴于目前房屋已经具备装修条件，但是被告迟迟不能进行精装修，工程保持了原状很久，故原告要求被告按照现状交房。4、对于电梯设备安装款，优先冲抵王卫星认购房屋的首付款，剩下的陆健和季敏强的首付款按照比例平摊。对于被告逾期交房违约金及被告未进行精装修导致的精装房与现状房的差价，原告将另行主张。被告江苏中贯置业有限公司认为，1、除陆健、季敏强、王卫星认购的17套房屋外，2014年12月4日签订的协议附件中涉及到的孙学军、李玉燕认购的房屋没有支付任何款项，赵志刚认购的房屋仅仅支付了贷款部分147万元。2、原被告之间的商品房买卖合同建立在被告和两家电梯公司的电梯款抵房款的协议上，原告单独以个人的名义要求被告交付房屋，除了已经到账的银行贷款外还应完成支付剩余房款的义务，也就是首付款。在两家电梯公司没有对原告作出电梯款抵首付款的具体数额之前，原告不能证明其已经履行了全部的付款义务。如果两家电梯公司作出明确的抵款意思，并且就全部的应付款项作出承诺后我方可以将7套房屋交付给原告。3、如果法院判决支持原告诉请，被告同意交付现状房屋，发票的开票金额需要双方协商，由于双方对于房屋的最终结算价格还有分歧，所有有关装修款及两家电梯公司应当支付的总房款之差的争议，再通过协商解决，被告不会就原告的首付款问题主张解除商品房买卖合同。以上事实，有产品定作合同、电梯设备安装合同、补充协议、商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、协议、情况说明、常熟市商品房交付使用备案通知书、发票及本院庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应按约履行。关于房款的支付，首先，苏州广菱电梯有限公司（季敏强）、常熟市芝友电梯安装工程有限公司（陆健）与被告于2012年8月9日签订的补充协议约定了向被告购买商品房及购房款支付的方式，其中首付款是以电梯设备安装款进行折抵，目前两家电梯公司与被告签订的相关电梯定作安装合同尚未解除，根据约定，两家公司仍可以今后提供给被告其他项目所需电梯的货款抵足购房款；2、原告已根据补充协议与被告签订商品房买卖合同，并按照约定向银行按揭贷款，该部分款项已支付完毕；3、苏州广菱电梯有限公司与常熟市芝友电梯安装工程有限公司出具情况说明，表示同意以电梯定作安装款支付原告的首付款。综上，原告已按照双方约定履行了付款义务。被告抗辩要求原告完成支付剩余房款的义务，鉴于两家电梯公司与被告的约定，被告应另行主张。目前涉案九套房屋已符合交房条件，虽未按照合同约定进行精装修，但原告要求被告按照目前现状进行交付，且被告未提出异议，故本院支持原告诉讼请求。原被告均表示双方将就涉案房屋首付款与定作安装款之间、精装房与现状房之间以及可能涉及到的违约赔偿问题另行处理，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告江苏中贯置业有限公司于本判决生效之日起三十日内按照现状条件向原告陆健交付常熟市金沙江路11号中汇广场一期A幢1单元1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1710、1711室房屋。案件受理费人民币82111元，由被告江苏中贯置业有限公司负担（原告同意其预交的案件受理费82111元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：1076）审 判 长  翟艳伟人民陪审员  周振明人民陪审员  王 芳二〇一五年十二月二十九日书 记 员  宋 洁