江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁少民终字第67号
上诉人（原审原告）张秀兰，女，1954年1月11日生，汉族，退休职工。
委托代理人王凯。
委托代理人汪锡民（张秀兰丈夫），男，1951年7月18日生，汉族。
被上诉人（原审被告）南京市玄武区房产经营有限公司，住所地南京市玄武区演武厅1号。
法定代表人高怀余，南京市玄武区房产经营有限公司经理。
委托代理人袁爱军，男，1971年2月25日生，汉族。
被上诉人（原审被告）张开顺，男，1956年5月26日生，汉族，无业。
被上诉人（原审被告）南京凯丰经济开发有限公司，住所地南京市玄武区文德里村68号。
法定代表人霍庆芳，南京凯丰经济开发有限公司董事长。
委托代理人胡伏霖，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人何涵嫣，江苏致邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈某，女，1982年8月9日生，汉族。
委托代理人张琴锋，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张某，男，2012年2月23日生，汉族。
法定代理人陈某，自然情况同前。
上诉人张秀兰与被上诉人南京市玄武区房产经营有限公司（以下简称玄武房产经营公司）、张开顺、南京凯丰经济开发有限公司（以下简称凯丰公司）、陈某、张某物权确认纠纷一案，前由南京市玄武区人民法院于2014年5月13日作出（2013）玄锁民初字第787号民事判决。宣判后，张秀兰不服，向本院提起上诉。本院于2014年7月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人张秀兰委托代理人王凯、汪锡民、被上诉人玄武房产经营公司委托代理人袁爱军、被上诉人张开顺、被上诉人凯丰公司委托代理人胡伏霖、被上诉人暨张某法定代理人陈某及其委托代理人张琴锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，张秀兰与张开顺系姐弟关系，张甲系张开顺之子，陈某系张甲的妻子（于2010年10月10日登记结婚），张某系陈某与张甲之子。2012年5月15日，张甲因交通事故死亡。
原太平门街124号房屋系公有住房，由张秀兰姐夫伏克荣承租，实际由张秀兰母亲携未成家的子女居住，张秀兰结婚后即搬出。该房屋拆迁时，登记在该房屋内的户口为张秀兰一家三人。张秀兰现住房是其丈夫的单位分配并参加房改的住房。
1995年，因国家建设需要，原太平门地区道路改造工程指挥部（以下简称指挥部）作为拆迁实施单位对南京市玄武区太平门地区房屋进行拆迁，原太平门街124号房屋在被拆迁之列。
1995年4月1日，张秀兰与指挥部签订《南京市城市房屋拆迁安置补偿协议》1份，约定：张秀兰（伏克荣）作为原太平门街124号公有住房的使用人，安置人口为张秀兰、汪锡民、汪敏即张秀兰一家三口，安置房为小营新区A8幢501室；拆迁人应支付费用26429.60元，被拆迁人（即张秀兰）及被拆迁人单位分别应支付费用6357.40元，如果单位和个人差额款未到账，则本协议无效。
1996年2月11日，张开顺以张秀兰名义向南京凯丰经济开发总公司出具申请书，内容为：“兹有太平门街124号房屋使用人张秀兰，因家庭调计（剂），自愿把小营新区分配房A8幢501室使用人更换为侄儿张甲名下。”次日，张开顺代张秀兰领取拆迁补偿费1381.60元，并以张甲的名义与玄武房产经营公司（出租方）签订公有住房租赁合约，张甲承租了501室房屋（该房屋即上述小营新区A8幢501室的公有住房）。
张甲结婚前，501室房屋一直由张开顺对外出租，出租收益用于补贴张秀兰母亲的生活费。张甲结婚后，501室房屋一直由张甲与陈某居住使用。2012年5月15日，张甲因交通事故死亡，此后，501室房屋由陈某携子使用至今，陈某、张某的户口也登记在该房屋内。
原太平门街124号房屋拆迁前，张秀兰未交纳过任何承租费。该房屋拆迁安置时，张秀兰也未交纳过任何费用，张开顺交纳了被拆迁人及被拆迁人单位应交纳的新增面积差额款共计5404元。
2003年12月24日，经南京市玄武区企业改革领导小组批准，南京凯丰经济开发总公司改制为有限责任公司，即改制为凯丰公司。
2013年1月，张秀兰以物权保护为由向南京市玄武区人民法院起诉凯丰公司及张开顺，并将陈某列为第三人，请求确认张秀兰为501室房屋的使用权人，凯丰公司协助办理承租权变更登记手续。法院判决驳回张秀兰的诉讼请求，张秀兰不服法院判决，向南京市中级人民法院提起上诉，南京市中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原审法院判决。该案原审法院所查明的事实与本案原审法院所查明的上述事实基本一致。
在该案的审理过程中，张秀兰称：拆迁时张秀兰母亲表示拿钱就不能拿房子，不同意张秀兰拿房子，所以张秀兰将领取的拆迁补偿费交给了母亲，后因张开顺将拆迁补偿协议原件拿走，张秀兰未能交费，应交纳的费用由张开顺交纳，张秀兰当时想房子张开顺可以住，但未想到张开顺将房屋承租权登记到张甲的名下。张开顺取得501室房屋后，该房一直由张开顺出租至张甲结婚，出租收益用于补贴张秀兰母亲的生活费。对于张秀兰何时发现501室房屋的承租权登记在张甲名下的问题，张秀兰在诉状中陈述是其于2012年7月要求将501室房屋收回自用时，发现该房屋承租人系张甲，但在审理过程中却称2012年7月，张秀兰认为其丈夫的单位应对其丈夫进行房屋差额补贴，但其丈夫的单位认为张秀兰已取得过公房承租权，故没有给其丈夫差额补贴，张秀兰经查询才得知501室房屋承租权登记在张甲名下。
张开顺在该案审理过程中称，原太平门街124号房屋系其父母的私有房屋，后父母下放，将该房出卖给房管部门，该房屋变为公有住房，由张开顺的大姐夫伏克荣租赁居住。父母回城后，伏克荣将该房让与张开顺家人居住，房租由母亲交纳。张秀兰自结婚后随丈夫在他处居住，为照顾孩子上学，张秀兰一家三人户口迁至该房屋中，但未实际在该房屋中居住。1994年因道路拓宽，原太平门街124号房屋被拆迁，因为实际居住人户口未登记在该房屋内，而登记户口的人又未实际居住，故拆迁部门不予安置，张开顺去拆迁部门吵闹，才由户口登记在此的张秀兰作为被拆迁人安置了501室房屋。因父母不同意将安置房给张秀兰，张秀兰对房屋安置放任不管，也不交纳应交纳的费用，张开顺交纳了被拆迁人及被拆迁人单位应交纳的新增面积差额款共计5404元。在办理房屋租赁证时，张开顺申请将501室房屋由张开顺之子张甲租赁使用，遂以张秀兰名义书写申请书，将该房登记至张甲名下。此后，该房用于出租，房租收益用于贴补母亲的生活费，直至张甲与陈某结婚，而且该房房租一直由张开顺交纳，陈某仅交纳了2013年的房租。
在本案原审审理过程中，张秀兰变更诉讼请求，将请求撤销玄武房产经营公司与张甲之间签订的关于501室房屋的租约变更为请求确认该租约无效，因为张开顺在张秀兰不知情的情况下以张秀兰之名向凯丰公司出具申请书，系对张秀兰的欺诈行为，根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，欺诈行为无效，故主张上述租约无效。对此，张开顺无异议，其他被告均认为上述租约合法有效，且张秀兰主张确认上述租约无效已超过诉讼时效。
张秀兰另称，其知道自己已享有公房承租权，但为了谋取私利，故隐瞒实情，要求其丈夫单位补偿公有住房的面积差价，其丈夫单位经过调查时发现501室房屋的承租权登记在张甲名下，张秀兰方知501室房屋的承租权不是登记在自己名下，故张秀兰的起诉没有超过诉讼时效。
玄武房产经营公司称，玄武房产经营公司是根据行政主管部门的通知单而非原房屋的拆迁补偿协议调配公有住房。对此，玄武房产经营公司提供了南京市房产管理局于1996年2月7日出具的编号为0110994的《房屋分配通知单》1份，该通知单主要内容是：“兹分配张甲坐落于玄武区月苑二村8幢501室房屋一套，凭此单到所在区房管局办理承租手续。”对该份通知单，张秀兰对其真实性无异议，但认为玄武房产经营公司应合理解释为何将501室房屋分配给张甲承租。张开顺表示对通知单不知情，故不予认可。凯丰公司对通知单的真实性无异议，但认为通知单是由南京市房产局出具的，本案可能是行政争议，而不是简单的民事纠纷。陈某、张某对通知单的真实性无异议，但认为承租权的取得必须由公房管理部门与公房承租人签订承租协议，仅凭通知单尚不能取得公房承租权。
原审法院认为，张秀兰请求确认玄武经营公司与张甲签订的关于501室房屋的租赁协议无效，进而确认张秀兰系该房屋合法承租人的诉讼请求，不应支持，理由如下：
一、张秀兰已基于同一事实向法院提起诉讼，原审法院已对此做出判决，虽然本案与前案的被告主体不尽一致，张秀兰的诉讼请求也不完全相同，法院受理此案不违反“一事不再理”的诉讼规则。尽管如此，张秀兰在两案中的诉讼请求及起诉的事实和理由并无本质区别，前案生效判决所确认的事实对本案具有证明力。
二、张秀兰自述其母亲不同意由其承租501室房屋，张秀兰未交纳安置该房屋的任何费用，并将安置501室房屋的资料原件交出，且在安置该房屋后，张秀兰一直未在该房屋内居住过，也未交纳相关租赁费用，可以推定张秀兰对其非该房屋的承租人的事实是知情的。从玄武房产经营公司与张甲签订关于该房屋的租赁合约至张秀兰第一次向法院提起诉讼，间隔时间已远超两年，在张秀兰未举证证明存在诉讼时效中断、中止的事由的情况下，其主张确认玄武房产经营公司与张甲签订的上述协议无效，已超过诉讼时效。
三、《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条对合同无效的情形作了明确规定，张秀兰主张玄武房产经营公司与张甲签订关于501室房屋的租赁合约无效，应举证证明上述合约符合合同法第五十二条所规定的合同无效的情形。张秀兰认为张开顺在其不知情的情况下以张秀兰之名向凯丰公司出具申请书，系对张秀兰的欺诈行为，故上述租赁合约无效，因以欺诈手段订立的合同只有在损害国家利益的情况下才无效，故张秀兰的上述主张无法律依据。如前所述，可以推定张秀兰知晓其并非501室房屋的承租人，故张秀兰以张开顺欺诈为由确认上述租约无效，亦无事实依据，不予采纳。玄武房产经营公司与张甲签订关于501室房屋的租赁合约，该合约不存在合同法第五十二条所规定的合同无效的情形，应属有效。
四、501室房屋原系公有住房，房屋的取得和出售均应符合国家有关公有住房的相关规定。根据《南京市出售公有住房实施细则》的相关规定，凡具有南京市市区城镇常住户口，以自住为目的的中低收入职工，均可向房屋产权单位申请购买住房。购买公有住房坚持自愿的原则，以户为单位，每户限购一套。张秀兰的丈夫曾依据房改政策而购买过公有住房，故张秀兰家庭无权再购买公有住房。如果张秀兰认为其系501室房屋的承租权人的主张成立，则此种行为违背了《南京市出售公有住房实施细则》关于每户限购一套公有住房的规定，将损害不特定的第三人的利益，进而损害社会公共利益。反向推之，张秀兰的主张亦不成立。原审法院据此判决：驳回原告张秀兰的诉讼请求。
宣判后，张秀兰不服该判决，向本院提起上诉称，首先，本案二次重审同一案件是因为前一案件二审中错误认定张甲取得诉争房屋的所有权，上诉人已经就该案向江苏省高级人民法院申请再审，本案原审法院引用错误生效判决不公正。其次，本案事实认定错误。上诉人未交纳诉争房屋的租金是因为家庭成员约定将该房出租收益用来支付租金等费用。原审判决忽略张开顺陈述，通过间接证据推定的事实是错误的。第三，原审适用法律不当。上诉人主张承租权属所有权中的用益物权，应适用物权法规定，其保护不受两年时效限制。申请书不是上诉人本人签名，也未经上诉人授权，不是上诉人真实意思表示，属自始无效的民事行为。原审法院将公有住房的限购作为判决理由，混淆公有住房的购买与承租。诉争房屋的承租权，是上诉人与开发公司通过签订拆迁安置协议取得的，第三方无权改变。综上请求二审撤销原判，指定其他法院重审。
张开顺辩称，上诉人所述正确，同意上诉人意见。
凯丰公司辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确。之前的生效判决是否错误不属于本案的处理范围。上诉人没有理清本案的法律关系，混淆了民事法律关系和行政法律关系，请求法院驳回上诉人的上诉请求。
玄武房产经营公司辩称，诉争房屋系公房，产权归属于国家，玄武房产经营公司只是管理者，其根据拆迁时南京市房产管理局提供的房屋分配通知单签订租赁协议，房屋分配通知单明确将诉争房屋分配给张甲。其与张甲签订的租赁协议合法有效，请求法院驳回上诉人的诉讼请求。
陈某辩称，同意玄武房产经营公司和凯丰公司的答辩意见。上诉人若认为相关生效判决错误，应该按照法律规定申请再审。上诉人知晓诉争房屋不在其名下。上诉人混淆事实，其与指挥部签订协议，不代表其取得承租权，仅是满足了承租公房的条件。所以上诉人提出确权诉讼没有事实依据和法律依据。根据规定，若要取得公房的承租权，必须到玄武房产经营公司签订租约取得租赁证，按时足额交纳租金。张秀兰从来没有取得承租权，故本案时效不应按照物权确认的时效来确定。张秀兰1995年即已签订拆迁协议，两年时效已过。且拆迁协议内容明确，如果不去交纳相关费用，协议无效，所以张秀兰放弃该权益。公房不可能因为张秀兰不承租就做空置处理，玄武房产经营公司完全有权利把房屋出租给包括张甲在内的有住房需求和符合租赁条件的第三人。张甲符合租赁公房条件及有住房需求，向房产经营公司申请租赁该公房，并且签订了租约，取得了租赁证，按时足额交纳租金，其已经依法取得了诉争房屋的承租权。就本案争议，上诉人应该通过行政诉讼解决。请求二审维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、拆迁补偿协议、公有住房租赁合约、申请书、行政单位结算凭证、凯丰公司付款清单、张甲与陈某的结婚证、南京市公安局法医中心死亡证明及死亡注销户口证明、南京市玄武区人民法院（2013）玄锁民初字第225号民事判决书、本院（2013）宁民终字第2524号民事判决书等证据证实。
本院认为，本案诉争房屋系公房，对公房的处置应符合公房管理的相关规定。根据已查明的事实，上诉人张秀兰于1995年4月1日与指挥部签订的《南京市城市房屋拆迁安置补偿协议》中载明安置人口为张秀兰一家三口，如单位和个人差额款未到账则该协议无效。后张秀兰并未按该协议约定交纳差额款。张秀兰在法院诉讼过程中明确认可其母亲不同意由张秀兰承租房屋，对之后由张开顺办理房屋安置相关手续也知晓，其主张张开顺向凯丰公司提交申请书系欺诈，证据不足。张秀兰从未取得过诉争房屋的承租权，且张秀兰丈夫曾依据房改政策购买过公有住房，张秀兰主张玄武房产经营公司与张甲签订的关于501室房屋的租赁合同无效，并要求承租诉争房屋，无事实和法律依据。张开顺1996年2月11日提交的申请书被凯丰公司接受，张开顺交纳了被拆迁人及被拆迁人单位应交纳的新增面积差额款，南京市房产管理局于1996年2月7日出具《房屋分配通知单》，将诉争房屋分配给张甲承租，玄武房产经营公司据此办理了房屋分配，玄武房产经营公司与张甲签订的关于501室房屋的租赁合同合法有效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张秀兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 钰
代理审判员 相媛媛
代理审判员 徐聪萍
二〇一四年九月三十日
书 记 员 修海南