长春市宽城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0103民初2224号
原告：葛金宝，现住长春市宽城区。
委托代理人：张国昉，吉林铭英律师事务所律师。
被告：吉林省团山房地产开发建设有限公司，住所地长春市长江路经济开发区长江路57号五层153段。
法定代表人：李全武，总经理。
委托诉讼代理人：邹爱军，吉林紫荆花律师事务所律师。
原告葛金宝与被告吉林省团山房地产开发建设有限公司（以下简称“团山房地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序开庭进行了审理。本案当事人原告葛金宝及委托诉讼代理人张国昉、被告团山房地产委托诉讼代理人邹爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
葛金宝向本院提出诉讼请求：被告按日支付原告已付房款万分之一点五的赔偿金，自2012年10月31日起至实际天数计算。事实和理由：2010年9月23日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告支付295701元购买上台花园X栋X单元X室住房一套，合同第八条交付期限为2011年10月31日前，同时根据合同中第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理产权登记备案之规定，即于2012年10月31日前办理产权登记，但在此之后，被告仍未给原告办理产权证。其后，原告多次找被告主张权利，被告一再推脱，无奈诉至法院。
团山房地产辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第三项约定“因政府原因未能办理产权登记备案手续，出卖人不承担任何责任”；二、被告没有为原告办理产权证，不是被告的原因，而是由于政府拆迁滞后原因导致，是整个小区房屋无法办理房屋初始登记备案。根据2008年9月23日《长春市宽城区人民政府征地拆迁公告》、拆迁人长春市宽城区城市建设开发有限责任公司与拆迁单位吉林省永兴房屋拆迁有限公司签订的《房屋拆迁委托合同书》、2010年9月19日拆迁人长春市宽城区城市建设开发有限责任公司与被拆迁人长春医疗器械二厂签订的《非住宅房屋拆迁补偿协议书》者三份书证可知如下事实：本来按照工程进度，拆迁实施单位吉林省永兴房屋拆迁有限公司对被拆迁人长春医疗器械二厂的拆迁工作应该在2008年11月全部完成，但实际上，拆迁方与被拆迁人长春医疗器械二厂在2010年9月19日才签订拆迁补偿协议，致使整体工程进度受到影响，按计划本应2010年竣工，实际上2013年才竣工，2014年才整体竣工验收，这就导致前期开发竣工的工程，全部过了2年的质保期。按照建筑质量保证要求，如果竣工后2年内商品房未发生质量问题，质保金应退还给施工单位，否则，作为开发单位的被告将对施工单位构成违约，正因为如此，前期竣工商品房的质保金已经退还给施工方，而当工程整体竣工验收后，被告办理房屋验收备案时，建委质监部门仍然要求缴纳3500万的质保金，否则，不给备案。三、本案不适用《商品房买卖合同解释》第十八条规定，因为不是出卖人的原因导致没有办理产权证，而是由于政府拆迁滞后原因所致，不存在适用该条司法解释的前提条件（前提条件即“由于出卖人的原因”），故不能适用此条规定计算赔偿金。上述三份书证还证明：拆迁实施单位，也就是吉林省永兴房屋拆迁有限公司由政府授权。按照《国有土地房屋征收补偿条例》的相关规定，拆迁单位的拆迁行为也应该被视为是政府的行为。所以原告的诉讼请求没有事实依据，也不具备适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的前提条件；四、原告向被告主张赔偿金已过诉讼时效。按双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人已于2011年10月31日前交付房屋。合同第十五条约定出卖人与商品房交付后365日内办理商品房权属登记，即2012年10月31日前为原告办理产权登记。自次日起被告未给原告办理产权，原告应当知道自己的权利受到侵害，从办理产权证书期限届满之日起两年内，即到2014年10月31日前，原告并未向被告主张支付赔偿金，原告在2016年起诉主张赔偿金，已超过2年诉讼时效。综上，原告起诉没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年9月23日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告将其开发建设的坐落于上台新村花园小区X栋X单元X室住房、建筑面积68.64平方米住宅房屋出售原告，价款为人民币295701元，同时，该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3.因政府原因未能办理产权登记备案手续，出卖人不承担任何责任”（或双方协商解决）。合同签订后，原告按约定履行交付购房款的义务，被告于2011年10月31日按约定履行了交付房屋的义务，但至今未将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。
审理中，长春市宽城区人民政府于2017年1月11日致函本院。载明“‘上台新村花园小区’系2008年我区棚户区改造项目，2008年9月23日由我区发布‘长春市宽城区人民政府征地拆迁公告’，区政府决定由长春市宽城区城市建设开发有限责任公司委托吉林省永兴房屋拆迁有限公司实施拆迁，拆迁期限从2008年9月25日至2008年10月25日，搬迁日期截止到2008年10月22日，该项目由吉林省团山房地产开发建设有限公司开发建设。当年拆迁区域内被拆迁人长春医疗器械二厂由于高额索要，没有在征收公告的拆迁期限内签订《非住宅房屋拆迁补偿协议书》，后经区政府专题会议纪要第十六期研究决定补偿额度，此厂才于2010年9月19日签订《非住宅房屋拆迁补偿协议书》，迟延二年签订补偿协议，导致影响上台花园小区A14、C1二栋工程进度延迟竣工（2013年竣工，其余51栋已于2010年全部竣工），整体工程延迟到2014年10月竣工验收”。
经调查，长春市质监站表示：质监站不要求整体备案申报，只要施工许可证规定的单体工程具备备案条件，就可单独办理。前期要件是单体办理还是整体办理不清楚；团山房地产是2014年10、11月左右来申请备案的,因材料不齐未予办理，质保金只是一方面，待所有备案材料齐全后再发备案证。质保金团山房地产也没交。现在过两年了，多数质保项目已过期，我们只能收取五年的（防水项目）的质保。现在这五年的（防水项目质保金）也办完了，正在走其他的程序；质监站要求的质保金与建设方和施工方约定的质保金不是一回事儿。该质保金是政府为保护老百姓的利益，避免因房屋质量问题不及时维修采取的措施，为了建设方积极履行维修义务。建设方和施工方的质保金是他们因合同所交的质保金。他们收取的标准和质保期是他们双方按合同履行的。质监站要求的质保金是按国家标准，依据是《吉林省建设工程质量保证金管理暂行办法》【吉建质（2010）4号】。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同有效。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3.因政府原因未能办理产权登记备案手续，出卖人不承担任何责任”。综合宽城区政府函、本院对长春市质监站的调查及被告举证情况，不足以支持被告主张的原告未及时取得房屋产权证因宽城区政府拆迁迟延等政府原因的抗辩理由，应认定被告违约并应当向原告承担违约责任。根据合同法第一百零七条的规定，违约责任有继续履行、采取补救措施、赔偿损失等方式。但双方合同第十五条第1、2项分别在出卖人按已付房价款向买受人赔偿损失或支付违约金的比例处标注了“×”，即对被告承担赔偿损失或给付违约金的责任方式作了排除性约定，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定是以当事人没有特殊约定为适用前提的，因此，原告的诉讼请求没有依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院2017年第七次审判委员会研究决议，判决如下：
驳回原告葛金宝的诉讼请求。
案件受理费1290元，由原告自行承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 陈 颖
人民陪审员 李继红
人民陪审员 尹朋霞
二〇一七年六月八日
书 记 员 张 巍