广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法东民一初字第2435号
原告钟剑财，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX。身份证号码：XXX。
原告卢顺仪，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX。身份证号码：XXX。
两原告的共同委托代理人黄纲，广东莞信律师事务所律师。
被告东莞市富盈房地产开发有限公司。住所地：东莞某。注册号：XXX。
法定代表人刘学斌，董事长。
委托代理人陈嘉升，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX。身份证号码：XXX。系该公司员工。
委托代理人黄傲雪，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX。身份证号码：XXX。系该公司员工。
第三人中国银行股份有限公司东莞分行。住所地：东莞某。注册号：（分）XXX。
负责人张正强，行长。
委托代理人邱任，广东东方昆仑律师事务所律师。
委托代理人徐建丰，广东东方昆仑律师事务所律师助理。
原告钟剑财、原告卢顺仪诉被告东莞市富盈房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司东莞分行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟剑财、原告卢顺仪及两原告的共同委托代理人黄纲，被告的委托代理人黄傲雪，第三人的委托代理人邱任均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钟剑财、原告卢顺仪诉称，原、被告双方于2012年5月20日签订一份商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于东莞市莞城区XX路XX号富盈·XXXX6座XX单元XX号房，房屋总价款为911038元。且合同约定被告应当于2013年12月31日前将经验收合格的房屋交付给原告，并约定被告逾期交房超过180天的，原告有权提出解除合同。后原告向被告支付了定金50000元、首期房款401038元、户型改造费2000元、律师费1600元、专项维修资金3916元、契税27331.14元。原、被告及第三人于2012年8月21日签订一份个人住房公积金借款合同，约定由第三人向原告提供460000元的贷款用于购买案涉房屋，该款项已于2012年9月21日付清给被告。2013年12月10日左右，被告通知原告收楼，要求原告于2013年12月31日前办理收楼手续。我国的相关法律明确规定商品房必须经验收合格才可交付使用。但原告前往被告处收楼时，却得知案涉房屋尚未通过验收，无法办理收楼手续。原告多次与被告协商解除案涉商品房买卖合同，被告均以各种理由拒绝。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在被告逾期办证、合同没有约定违约金或损失数额难以确定的情况下，可以按照原告已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算违约金。故原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准向原告支付利息。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、解除原、被告与第三人签订的《个人住房公积金借款合同》；3、被告向原告返还房款911038元，被告应自上述合同解除之日起将原告尚欠第三人的借款直接支付给第三人；4、被告向原告赔偿利息损失（第一部分利息计算以451038元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2012年5月20日起计至2013年12月31日止；第二部分利息计算以460000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2012年9月21日起计至2013年12月31日止；第三部分利息计算以911038元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准，自2014年1月1日起计至被告实际付清之日止）；5、被告向原告返还律师费1600元；6、被告向原告返还维修资金3916元、契税27331.14元、户型改造费2000元；7、本案诉讼费由被告负担。
被告东莞市富盈房地产开发有限公司辩称，被告对原告的第一、二、三项诉讼请求均没有异议，被告同意解除案涉商品房买卖合同。若法院判令解除案涉合同的，被告同意退回原告购房款，但不同意支付利息，原告该诉讼请求没有合同依据。原告缴纳的律师费、维修基金、契税等相关税费均不是由被告收取的。维修基金、契税与被告无关，原告可在解除案涉商品房买卖合同后自行前往房管部门及税务部门去自行退回。房屋户型改造费不是被告收取，与被告无关。
第三人中国银行股份有限公司东莞分行述称，原告的第一、四、五、六、七项诉讼请求与第三人不存在直接的法律利害关系，相关事实由法院依法核实。关于个人住房公积金借款合同，因原告是借款人，被告为保证人，第三人是贷款人，故第三人不同意解除该借款合同。请求法院驳回原告第二、三项的诉讼请求，且该两项诉请不属于本案的审理范围。
经审理查明，2012年5月20日，原、被告双方签订一份商品房买卖合同，约定原告向被告购买由被告开发的东莞市莞城区XX路XX号富盈XXXX6座XX单元XX号房屋。房屋建筑面积为97.9平方米，总价款为911038元。商品房买卖合同第六条约定，原告应当在签订合同时向被告支付首期房款，余款则以银行按揭贷款的方式付清。合同第八条约定，被告应当在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告。商品房买卖合同第九条约定，被告逾期交房超过180日的，原告有权解除合同；被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。另查明，原告于2012年4月29日向被告支付该房屋的定金50000元、于2012年5月20日向被告支付该房屋的首期款401038元。
2012年8月21日，原、被告双方与第三人签订一份个人住房公积金借款合同，约定原告就案涉房屋向第三人申请住房贷款460000元，贷款期限为20年，合计240期；原告应按照按月等额本息的还款方式向第三人归还贷款。2012年9月21日，第三人向原告发放了贷款460000元。
本案中，原、被告均确认被告在2013年12月10日左右向原告发出收楼通知书，但由于案涉房屋至今未通过政府部门的验收，故原告至今未办理收楼手续。原告认为，被告存在逾期交楼的违约行为，故依据案涉商品房买卖合同第九条的约定，要求解除与被告签订的商品房买卖合同，并要求被告退回已付房款911038元。被告表示同意解除案涉商品房买卖合同。
诉讼中，原告认为，案涉借款合同是建立在商品房买卖合同成立的基础之上，现由于被告存在违约行为，原、被告双方均同意解除案涉商品房买卖合同，故要求解除原、被告与第三人签订的借款合同。被告表示同意解除案涉借款合同。第三人在诉讼中向本院明确其是以无独立请求权的第三人身份参加本案诉讼，并明确表示不同意解除借款合同。
庭审中，原告认为，由于被告存在逾期交楼的违约行为，导致原告产生利息损失，故要求被告依据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件的司法解释》第十六条、第十八条的规定向原告支付利息损失，并要求利息损失分三部分计算，第一部分利息计算以451038元（含定金50000元）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2012年5月21日起计至2013年12月31日止；第二部分利息以460000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2012年9月21日起计至2013年12月31日止；第三部分利息以911038元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准，自2014年1月1日起计至被告实际付清之日止。被告认为，原、被告双方在案涉商品房买卖合同中已约定了违约金计算方式，故不同意按照原告的上述请求向原告支付利息损失，但同意按照合同的标准约定向原告支付解除合同的违约金。原告则认为，案涉商品房买卖合同是被告提供的格式条款，该合同第九条关于违约金条款内容免除了被告的主要责任，加重了原告的购房风险，且该条款约定的违约金标准远远低于原告的实际利息损失，故要求被告向原告赔偿实际利息损失。
另，原告主张其在购房时向被告支付了律师费1600元、维修资金3916元、契税27331.14元、房屋户型改造费2000元，故要求被告返还上述费用。原告对此提供了收款收据、住宅专项维修资金专用收据、完税证明予以证明。其中，律师费的收款收据中有被告的盖章确认。住宅专项维修资金专用收据盖有东莞银行印章。完税证明盖有税务部门的印章。户型改造费收款收据落款处盖有东莞市文峰建筑工程有限公司的财务专用章，且经手人一栏有“谭妙兰”的签名确认。被告则认为，维修资金及契税是被告代收的，且该部分费用已经上交给相关部门，故不同意返还给原告；被告没有收取房屋户型改造费，该费用与被告无关，被告不同意返还，且房屋户型改造是原告行使自行处置房屋的权利。
另查明，在（2015）东一法东民一初字第18号案件的证据材料显示，被告通过富盈集团公司的账号向业主收取户型改造费2000元，相应的收款收据中却盖有案外人东莞市文峰建筑工程有限公司的财务专用章，但经手人一栏有“谭妙兰”的签名；被告在该案庭审中确认谭妙兰为其工作人员。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、收据、维修资金专用收据、完税证明、一手住房借款合同、收楼通知书、贷款对账单、借款借据、银行刷卡单，被告提供的行政处罚决定书，第三人提供的回复函，以及本院调取的开庭笔录及证据材料、本案的庭审笔录、问话笔录等书证附卷为据。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。鉴于第三人向本院明确其是以无独立请求权第三人的身份参加诉讼，且第三人表示即使案涉商品房买卖合同被解除的，第三人仍不同意解除案涉一手住房借款合同。本院认为，案涉商品房买卖合同与案涉借款合同属于不同的合同关系，且两份合同之间不存在主从合同关系，第三人是案涉借款合同的债权人，鉴于第三人在本案中明确表示不同意解除案涉借款合同，故本院在本案中仅处理案涉的商品房买卖合同纠纷。原告在本案中提出的第二项诉讼请求、第三项诉讼请求中涉及第三人权利的诉求，均属于案涉借款合同纠纷，本院在本案中不予处理。
本案中，原、被告双方就购买东莞市莞城区XX路XX号富盈XXXX6座XX单元XX号房屋签订了商品房买卖合同，该合同是原、被告双方的真实意思表示，原、被告双方应当切实履行。庭审中，原、被告双方均表示同意解除案涉商品房买卖合同，本院依法予以准许。对于原、被告双方解除案涉商品房买卖合同后，原、被告与第三人就案涉借款合同的履行问题，三方可另寻途径解决。
原、被告双方在庭审中均确认被告未能按照案涉商品房买卖合同的约定按时向原告交付房屋，导致原告提出解除案涉商品房买卖合同，故本院认为，被告对此存在过错，被告应当向原告返还全部已付房款。根据本案现有的证据，原告已向被告付清全部房款911038元（含以银行按揭贷款方式支付的部分），故被告应当向原告返还已付房款911038元。
关于利息的问题。由于本院已认定解除案涉商品房买卖合同，并认定被告应当向原告退还全部购房款，而原告已向被告支付的房款在被被告占用期间必然会产生利息，该利息属于法定孳息，与原、被告双方在案涉商品房买卖合同第九条中约定的违约金计算标准无关。故对于原告要求被告返还已付房款利息的请求，本院予以支持。根据原告的实际付款时间，结合原告的主张，本院认为，被告向原告支付的利息应当分两部分计算，第一部分利息计算应当以451038元（含定金50000元）为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2012年5月21日起计至被告实际付清之日止；第二部分利息计算以460000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2012年9月21日起计至被告实际付清之日止。原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准支付2014年1月1日之后的利息，缺乏依据，本院不予支持。
关于律师费的问题。原告提供的收据显示被告向原告收据律师费1600元，有双方确认的收据为证，该律师费是基于案涉商品房买卖合同而产生的，故对于原告要求被告返还律师费1600元的请求，本院予以支持。
关于维修资金及契税的问题。原告提供的证据显示，案涉房屋的维修资金及契税已上交给相关行政部门，原告要求被告返还维修资金及契税，缺乏合理依据，本院不予支持。原告可待本判决生效后自行向收款单位申请处理。
关于房屋户型改造费的问题。虽然原告提供的收款收据中没有被告的盖章，但有“谭妙兰”的签名，被告在（2015）东一法东民一初字第18号案件的庭审中确认“谭妙兰”是其财务人员，故本院认为，该费用实际由被告收取。现被告未实际向原告交付房屋，且本院已认定解除案涉商品房买卖合同，故被告应向原告返还该房屋户型改造费2000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告钟剑财、原告卢顺仪与被告东莞市富盈房地产开发有限公司于2012年5月20日签订的《商品房买卖合同》（201205202B9701793346）；
二、限被告东莞市富盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告钟剑财、原告卢顺仪返还购房款911038元及利息（第一部分利息计算以451038元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2012年5月21日起计至被告实际付清之日止；第二部分利息计算以460000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2012年9月21日起计至被告实际付清之日止）；
三、限被告东莞市富盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告钟剑财、原告卢顺仪返还律师费1600元；
四、限被告东莞市富盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告钟剑财、原告卢顺仪返还户型改造费2000元；
五、驳回原告钟剑财、原告卢顺仪的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费14977.96元（原告钟剑财、原告卢顺仪已预交），由原告钟剑财、原告卢顺仪负担2031.58元、被告东莞市富盈房地产开发有限公司负担12946.38元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李铮铮
代理审判员 吴抒航
人民陪审员 牟方伟
二〇一五年三月四日
书 记 员 陈凤好
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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