广东省肇庆市高要区人民法院文件稿纸
拟稿单位
民三庭
承办单位领导签署
拟稿时间
2016-12-23
拟稿人
秘密等级
院长 批发
发行范围及
印发份数
原及代共2份，两被共2份，正卷1份，副卷审批稿1份，存档5份，共11份。
广东省肇庆市高要区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1283民初1863号
原告：肇庆市高要区振豪物业管理有限公司，统一社会信用代码91441283799341470J，住所地肇庆市高要区城区湖西路2号丽景花园第十四栋30座首层第3卡。
法定代表人：吴兆辉。
委托代理人：李志强，该司会计。
委托代理人：饶顺友，该司经理。
被告：郑景文，男，1984年10月14日出生，汉族，身份证住址云浮市云城区，现住。
被告：伍简红，女，1986年8月12日出生，证件有效期至2018-04-16，高要江畔湾花园10栋B梯X房业主。
原告肇庆市高要区振豪物业管理有限公司（以下简称振豪物业）诉被告郑景文、伍简红物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月23日公开开庭进行了审理。原告振豪物业的委托代理人李志强、饶顺友到庭参加了诉讼，被告郑景文、伍简红经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告振豪物业向本院提出诉讼请求：1、被告缴纳物业服务等各项费用共5862元；2、被告支付违约金5067元（从2012年1月至2016年8月）；两项合共10929元。3、诉讼费由被告负担。
事实和理由：被告购买了江畔湾花园房屋一间，于2010年2月13日办理了房屋交接手续，被告在领受房屋并入住后也就享受了原告的物业管理服务，被告自2012年1月1日至2016年8月31日共拖欠物业费5862元，产生违约金5067元。为维护原告的合法权益和小区的物业管理正常工作秩序，依据《中华人民共和国民法通则》第106条、《中华人民共和国民事诉讼法》第22条等规定，提起本案诉讼。
被告郑景文、伍简红均没有到庭参加诉讼，亦没有提出书面答辩意见。
经审理查明：2008年5月12日，郑景文、伍简红与高要市乐添房产经营有限公司签订《商品房买卖合同》，向该司购买了位于高要城区沿江二路6号江畔湾花园第十幢倚翠轩B梯X号房，该房建筑面积为110.2268平方米。原告于2007年3月20日与发展公司签订《物业管理委托合同》，由原告对该小区进行物业管理，合同对有关的收费进行了约定。原被告又签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，收费标准为带电梯的住宅按建筑面积每月每平方米0.7元、摩托车位每月每个5元、对讲门铃维护费60元/年、梯间照明电费60元/年、电梯大中修更新由用户均分担费用、电梯年检维护费按每年每户150元收取，交费方式为按季度收取，并于当季第一月1至5日收费。合同还约定违约责任，被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按应交费用的1%交纳违约金，双方约定的收费标准没有超出《物业管理委托合同》的范围。
被告收楼后，向原告交纳了2012年之前的物业服务费等各项费用，自2012年1月起至2016年8月31日共56个月没有向原告交纳物业服务费，具体如下：
一、被告每个月应交的费用共104.66元，包括：
1、物业费：110.2268平方米×0.7元/月/平方米=77.16元/月。
2、摩托车位维护费：5元/月。
3、门铃维护费：60元/年÷12个月=5元/月。
4、梯间照明电费：60元/年÷12个月=5元/月。
5、电梯维护费：150元/年÷12个月=12.50元/月。
二、被告拖欠56个月物业服务费共5860.96元：
104.66元/月×56个月=5860.96元。
本院认为：本案是因被告没按期交纳物业服务费而引起的纠纷，属物业服务合同纠纷。被告是江畔湾花园10栋B梯503房的业主、原告为该小区提供物业服务并约定了收费标准以及被告拖欠56个月物业费等各项费用共5860.89元的事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》等经庭审质证的证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。被告享受了合同权利、接受了原告提供的物业服务后，没有依约履行合同义务，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，以致引起本案纠纷，对此，被告应负全责。原告诉请被告交纳物业服务费符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，本院予以支持。被告应当立即向原告交纳自2012年1月起至2016年8月止的物业服务费共5860.89元。
关于违约金问题：如前述，被告逾期未交纳物业费的行为已构成违约，应承担违约责任。但是原被告间关于违约金的约定过高，理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因此，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，守约方主张违约金应以实际损失为基础，但是原告没有举证证实其因被告没有按时交纳物业服务费而产生了损失，故其按合同主张违约金显然过高；鉴于被告确实存在违约情况，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》所规定的占用资金按年利率6%计算占用费的规定，确定被告应付违约金按年利率6%的1.3倍即7.8%为标准计算。根据原被告约定，被告每季度应交费用包括：104.66元/月×3个月=313.98元/季度；由于双方约定被告应于每季度第一个月的1-5日交纳当季度的服务费，因此，其因延迟交纳2012年第一季度的服务费而应支付违约金应从2012年1月6日起，暂计算至2016年8月31日，共56个月；综上，计得被告拖欠该季度的物业费而应交纳的违约金=313.98元×7.8%×56个月/12个月=114.29元。依此类推，被告因延迟交纳2012年4月至2016年8月的服务费而相应应支付的违约金分别为（元）：108.17、102.04、95.92、89.80、83.68、77.55、71.43、65.31、59.19、53.06、46.94、40.82、34.69、28.57、22.45、16.33、10.20、4.08。上述合计被告应支付的违约金共1124.52元。该违约金暂计算至2015年1月9日，以后的违约金，振豪物业没有提出诉讼请求，本案不作处理。对振豪物业的请求中超出该标准的，本院予以驳回。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、郑景文、伍简红在本判决发生法律效力之日起7日内向振豪物业交纳其拖欠的自2012年1月起至2016年8月的物业服务费共5860.89元及违约金1124.52元（该违约金计算至2016年8月31日），合共6985.41元。
二、驳回振豪物业其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费37元，由原告负担12元，两被告负担25元。该款振豪物业已预交，两被告在履行付款义务时迳付25元给振豪物业，本院不另行收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员游兴华
二〇一六年十二月二十三日
书记员何婉莹