江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1282民初1973号原告深圳市深华物业集团有限公司靖江分公司，住所地靖江市长江玫瑰园商住楼29号。负责人印鸿，总经理。委托代理人程晓军，江苏中毅律师事务所律师。委托代理人张辉辉，该公司员工。被告陆红英。委托代理人陈燕锋。原告深圳市深华物业集团有限公司靖江分公司与被告陆红英为物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月28日受理后，依法由代理审判员曹永清适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人程晓军、张辉辉，被告陆红英及其委托代理人陈燕锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系具有物业服务资质的物业服务公司，被告系靖江市长江玫瑰园小区某号业主（建筑面积278.08平方米）。原告作为靖江市长江玫瑰园小区的物业服务企业，为被告提供了物业服务。原告与靖江市长江玫瑰园业主委员会（以下简称业委会）签订了《靖江市长江玫瑰园物业管理服务合同》，约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，联排别墅、独栋别墅、商铺为1.3元/月/平方米，物业服务费提前预收，业主或物业使用人逾期不缴纳物业服务费，应从逾期之日起每日按应缴费用的3‰加收滞纳金等内容。然被告在接受原告服务后却拖欠物业服务费，经原告多次催要，被告拒绝交纳。请求判令被告立即支付原告物业管理服务费26028元（从2010年7月1日计算至2016年6月30日）、并支付逾期付款的违约金（按未付款每日3‰的标准自2010年7月1日起计算至实际付款之日止，根据合同约定物业服务费每年4月8日开始计收下半年即4月8日到10月份，每年10月8日开始计收再下半年6个月的物业服务费，以此类推）。被告辩称：被告系靖江市长江玫瑰园小区某号（建筑面积278.08平方米）业主，但原、被告之间不存在合法有效的物业服务合同，也不存在任何合同权利义务关系，原告无权要求被告支付物业服务费。1、原告主体不适格，原告提供的两份《靖江市长江玫瑰园物业管理合同》签订的一方主体是深圳市深华物业管理有限公司，而非本案原告，其中一份合同是2010年4月8日签订的，另一份合同是2013年5月1日签订的，而原告于2010年8月才注册登记成立，故2010年4月8日合同签订时没有原告这个主体，即便是在2013年5月1日签订合同的一方主体仍然是深圳市深华物业管理有限公司，而不是本案原告；2、原告提供的两份《靖江市长江玫瑰园物业管理合同》均无效，因为：（1）2010年的业委会成立不合法，被告为此提起行政诉讼，从靖江市住建局取得了业委会于2010年成立时的备案资料，当时选举是以一户一票的记票方式进行的投票，在13张业主选票收到明细表格上共有210栏签名，另外有“船厂41票”字样，但无房号和签字，在外地挂号信名单上，有30个名单并标注“寄回2票，缺28票”，当时筹备组由此统计出253票，靖江市长江玫瑰园小区有525户，根据《物业管理条例》规定，业主大会参加投票人数需由面积过半、人数过半的人员参加才有效，也就是说，最起码要有263票，该业主大会召开才有效，而当时只有253票，而且有15个房号重复，涉及33个签字即33票，也就是说其中18票是重复的无效票（假票废票），同时210个签字中，现已有27名业主明确表述该签字不是其签字，该签字纯粹是造假，另外还存在多处签名属同一人签名的笔迹，被告要求对210个签名进行笔迹鉴定。由此可见，2010年业主大会未达法定人数投票，且其中存在造假行为，该业主大会召开无效，业委会成立违法。对此，被告已向泰州市医药高新区法院提起行政诉讼，请求撤销业委会2010年的备案证明并请求住建局对违法成立的业委会履行查处职责，目前该案正在审理中。（2）物业服务企业的选聘、续聘，未经业主大会讨论（投票）决定，2010年的选举材料中有一份材料是2009年11月4日讨论事项公告的议程，该议程中没有决定物业公司的选聘事项。2009年11月3日长江玫瑰园业主委员会筹备会议纪要的第8项为确定首次业主大会的讨论事项，其中也没有物业公司的选聘事项。（3）物业管理合同内容未经业主大会讨论（投票）决定，物业服务收费标准也未经过业主大会讨论。根据《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业，有关共有和共同管理权力的其他重大事项，由业主共同决定，但本案中原告提供的两份物业管理合同及合同中的内容、物业费收费标准，均未由业主大会决定，实际上2010年至今靖江市长江玫瑰园小区从未召开过业主大会。对此，被告在2015年10月19日起诉靖江市住建局行政诉讼一案开庭审理中，当时作为第三人参加诉讼的业委会负责人张国平在庭上明确陈述小区至今为止从未召开过业主大会，被告在当时也多次陈述小区至今为止从未召开过业主大会，该内容可在该案的庭审笔录中查实。3、2013年5月1日签订的物业合同无效，该合同与2010年4月8日签订的合同相比，删除了很多重要条款，免除了物业公司主要义务和责任，增加了物业公司随意解除合同的权力的内容，提高了物业费收费标准，该合同内容发生了重大变更，严重影响到全体业主的权利义务，属于涉及合同重大事项调整范畴，应提交业主大会讨论决定，但2013年小区根本未召开业主大会，更未有业主大会就签订2013年5月1日的合同以及对合同中的内容进行讨论一事，纯粹是由违法成立的业委会超越职权签订的合同。4、原告主张的滞纳金无依据，不能成立。《物业管理条例》等法律法规，均没有滞纳金的规定，且滞纳金的属性决定其不能适用于平等民事主体之间，从本案原告计算的数额上看，远远超过合同法对违约金上限的规定，从原因上看，是物业公司的诸多违约侵权行为在先，给被告造成了远远超过物业费的经济损失。5、因违反法律禁止性规定，物业管理合同履行无效。该物业管理合同的履行主体是深圳市深华物业管理有限公司，但深圳市深华物业管理有限公司却将靖江市长江玫瑰园小区整体委托给不具备物业服务资质的原告，违反了《物业管理条例》规定的物业服务企业不能将该区域内的物业服务管理一并委托给他人的规定，故该合同履行无效。6、物业管理服务与其收费标准不符，显失公平，2010年4月8日签订的合同约定服务标准是1.3元每平米，物业公司将其中的6%交给业委会作为工作经费，而工作经费本身就是归全体业主所有，实际上该合同的物业费收费标准是1.22元每平米，但2013年5月1日签订的合同却将6%的提交额的条款删除了，实际上是将物业费从1.22元提高到1.3元每平米，而物业公司所承担的义务却远远低于2010年4月8日签订的合同，显失公平。7、原告自2010年至今存在诸多违约、侵权行为，造成被告数万元经济损失，应予以赔偿，主要是原告强行将被告所有的十余棵树挖走（属抢劫行为）、原告工作人员与被告发生肢体冲突致被告人身损害、原告未尽安保职责致被告三条名贵犬被盗、原告向被告所种蔬菜投放农药致被告家人食用后身体不适、原告工作人员将被告的汽车轮胎戳破，原告对小区内违法建设和占用公共土地、毁坏绿地、砍伐公共树木、违章圈建围墙等行为不予制止、不向相关部门反映，未履行其应有职责。8、原告在起诉材料副本中提供的2013年3月29日的业委会备案证明已经被（2015）泰靖行初字第42号案件撤销了。9、原告于2016年3月28日提起诉讼，被告在此之前从未收到过任何催缴通知，故原告主张的2014年3月28日之前的物业服务费的诉讼请求已过诉讼时效。被告在2007年装修时，向前一个物业公司缴纳了5.2万元，但第二天向该公司姓张的工作人员索要手续时发现他已经跑掉了，后来新物业公司一个姓周的工作人员对被告讲，可以抵算之后的物业费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。针对被告答辩，原告补充陈述：被告辩称的内容都与事实不符。原告不存在被告所称的侵犯其财产权以及未严格按照物业服务合同的约定履行物业服务的情形。原、被告之间确实没有签订物业服务合同，但是靖江市长江玫瑰园小区已经成立了业委会，并由业委会和原告签订了物业服务合同，业委会也是在小区全体业主的授权下选聘原告为物业服务企业，故被告作为靖江市长江玫瑰园小区的业主之一，原告与业委会所签订的物业服务合同对其具有约束力,在原告依约履行相应的物业服务后，被告应当履行交纳物业服务费的义务。深圳市深华物业集团有限公司靖江分公司作为原告来主张权利是因为靖江市长江玫瑰园小区的物业服务都是由该公司提供的，物业服务合同项下的所有的权利义务都是由该公司享有和承担，而且法院已经有相应的判决确认该公司有权主张相应的物业服务费，故本案原告具备起诉的主体资格。从原告进驻靖江市长江玫瑰园小区开始，被告就基本上没有缴纳过物业服务费，但被告一直享受着原告提供的物业服务，被告应当按照原告与业委会签订的物业服务合同履行缴纳物业服务费的义务。退一步讲，不管物业服务合同的效力合法与否，原、被告之间都形成了事实上的物业服务合同关系，被告在接受原告提供的服务后，理应支付相应的物业服务费。对于被告拖欠物业服务费的行为，原告每年都在催缴，除了书面的催缴之外，还通过电话、短信，带人上门催要等多种形式主张权利，且就被告拖欠物业服务费的行为，原告曾多次向法院提起诉讼，故不存在超过两年诉讼时效的情形。经审理查明：2010年4月8日，业委会（甲方）与深圳市深华物业管理有限公司（下称深华物业公司，乙方）签订了物业管理合同，约定甲方将靖江市长江玫瑰园小区委托乙方实行物业管理服务，物业类型为高档别墅住宅、总建筑面积为16.8万平方米、期限自2010年4月8日起至2013年4月7日止；第二条，委托管理事项（共十一项）约定：“（二）、包括但不限于道路、照明、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共有设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理”，“（三）公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等”，“（四）公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理”，“（五）、安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等”，“（七）物业使用禁止性行为的管理”；第七条约定：“乙方实行物业服务费用包干制，物业服务费按半年计收，每半年收缴一次，提前预收，乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取物业服务费，联排别墅、独栋别墅、商业1.3元/月·平方米；未按时交纳物业服务费的，乙方可以催缴，甲方予以协助，业主或物业使用人逾期不交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起加收每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金（逾期之日以上一次业主或物业使用人所缴纳的物业服务费到期之日起计算）”；第十条约定，物业管理服务质量中约定安全防范的人员组织、门卫、巡逻按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行。2013年5月1日，业委会（甲方）与深华物业公司（乙方）另签订了一份物业管理合同，约定甲方将靖江市长江玫瑰园小区委托乙方实行物业管理服务，物业类型为高档别墅住宅、总建筑面积为16.8万平方米、期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止；第七条约定：“乙方实行物业服务费用包干制，物业服务费按半年计收，每半年收缴一次，提前预收；乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取物业服务费，联排别墅、独栋别墅、商业暂定为1.3元/月·平方米（新江苏省物业管理条例出台后，可按照新条例适当调整）；委托管理事项、滞纳金约定及物业管理服务质量标准同2010年合同。”另查明：被告系靖江市长江玫瑰园小区某号（建筑面积278.08平方米）业主。原告系深华物业公司（壹级资质）于2010年8月5日设立的领有营业执照的非独立法人分支机构，经营场所在长江玫瑰园小区商住楼29号，主要从事物业服务。2014年9月11日，深圳市深华物业管理有限公司靖江分公司变更登记为深圳市深华物业集团有限公司靖江分公司。又查明：2012年10月，深圳市深华物业管理有限公司靖江分公司诉至本院要求被告支付物业服务费（本院泰靖民初字第1980号案件），后于2012年12月6日撤回起诉。2015年5月，原告又诉至本院要求被告支付物业服务费（本院泰靖民初字第1060号案件），后于2015年8月25日撤回起诉。2015年5月，原告向本院提起诉讼，要求朱少文支付靖江市长江玫瑰园小区A区某号的物业服务费20523元及逾期付款违约金（本院泰靖民初字第1058号案件）。本院经审理查明，2010年4月8日和2013年5月1日，原告与业委会签订了涉案物业管理合同，并由原告为靖江市长江玫瑰园小区提供了物业服务。同年12月2日，本院作出（2015）泰靖民初字第1058号民事判决书（以下简称1058号判决），判决朱少文支付原告物业服务费20526元并承担违约金。2015年7月，原告向本院提起诉讼，要求黄镭支付靖江市长江玫瑰园小区C区某号的物业服务费23584元及逾期滞纳金（本院泰靖民初字第1465号案件）。本院经审理查明，2010年4月8日和2013年5月1日，原告与业委会签订了涉案物业管理合同，并由原告为靖江市长江玫瑰园小区提供了物业服务。同年9月8日，本院作出（2015）泰靖民初字第1465号民事判决书（以下简称1465号判决），判决黄镭支付原告物业服务费23584元并承担违约金。2015年9月，被告陆红英向本院提起行政诉讼，请求依法撤销靖江市住房和城乡建设局下属部门靖江市物业管理业管理处作出的靖物管[2013]20号《业主委员会备案证明》，判令靖江市住房和城乡建设局履行法定职责，撤销2013年3月违法成立的长江玫瑰园业委会，并通告长江玫瑰园全体业主等，本院于同年12月31日作出（2015）泰靖行初字第42号行政判决书，判决撤销靖江市物业管理业管理处靖物管[2013]20号《业主委员会备案证明》，驳回陆红英的其他诉讼请求。被告陆红英不服上述判决，提起上诉，泰州市中级人民法院于2016年4月27日作出（2016）苏12行终45号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。以上事实有原告提供的2010年4月8日及2013年5月1日深华物业公司分别与业委会签订的《靖江市长江玫瑰园物业管理合同》、本院（2012）泰靖民初字第1980号及（2015）泰靖民初字第1060号民事裁定书、本院1465号及1058号判决、泰州市中级人民法院（2016）苏12行终45号行政判决书、泰州市靖江工商行政管理局分公司准予变更登记通知书，被告提供的本院（2015）泰靖行初字第42号行政判决书及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本案的主要争议焦点为：1、深圳市深华物业集团有限公司靖江分公司是否系本案适格的原告；2、涉案合同是否有效；3、深圳市深华物业集团有限公司靖江分公司在履行物业服务合同过程中是否存在违约行为；如存在，应如何承担责任；4、深圳市深华物业集团有限公司靖江分公司的起诉是否超过诉讼时效期间。围绕争议焦点，原告向本院提供了如下证据：1、2015年6月22日业委会出具的证明，内容为：“2013年4月8日至2013年6月30日长江玫瑰园业主委员会换届期间，长江玫瑰园的物业服务工作仍然由深圳市深华物业管理有限公司靖江分公司负责实施”。2、2015年7月20日业委会出具的证明，内容为：“深圳市深华物业集团有限公司靖江分公司从2010年7月1日起至今，连续为长江玫瑰园小区提供了保洁、安全巡逻、公共设施养护等物业服务，达到了物业服务合同约定的服务目标，业主满意率达88%以上”。3、原告自2010年至今在靖江市长江玫瑰园小区提供物业服务的工作资料，包括报修处理单、来访车辆出入登记表、交接班记录表、夜间岗位呼叫情况表、消防监控中心值班记录表。原告据此证明其为靖江市长江玫瑰园小区提供了物业服务。4、2010年1月20日靖江市物业管理业管理处出具的靖物管[2010]07号《业主委员会备案证明》，内容为：“长江玫瑰园小区业主于2010年1月12日成立业主大会，选举产生业主委员会，选举委员共9名，……，我处根据长江玫瑰园小区业主委员会提供的资料，给予备案”。2010年4月20日靖江市物业管理业管理处出具的靖物管[2010]24号《物业管理服务合同备案证明》，内容为：“靖江市长江玫瑰园业主委员会于2010年4月6日通过公开招投标形式确定深圳市深华物业管理有限公司为物业服务中标单位，并签订物业管理合同，对座落于靖江市滨江新区的长江玫瑰园小区进行物业管理服务，服务房屋面积16.8万㎡。现根据国务院《物业管理条例》第四十条、《靖江市住宅区物业管理办法》第十九条的规定对双方签订的《物业管理服务合同书》予以备案。”原告以此证明靖江市长江玫瑰园小区业委会经过合法选举产生，其受业主大会委托与原告的总公司签订的物业管理合同是合法、有效的，并向相关部门进行了备案。5、2011年-2015年原告向被告催缴物业服务费的张贴照片若干张及费用催缴通知书等。原告以此证明其向被告催要物业服务费的情况。经质证，被告认为业委会2010年成立违法，其出具的证明即证据1、2主体也就不合法，即便业委会成立合法，其任期也于2015年1月到期，之后已无业委会这一主体，其出具的两份证明均在2015年1月之后，故其出具的两份证明无效，且2010年7月1日原告尚未成立，证明中陈述原告从2010年7月1日就在长江玫瑰园小区提供物业服务，也与事实不符。证据3中的报修处理单,内容上无法看出是长江玫瑰园小区的处理单；来访车辆出入登记表记载的是深圳市深华物业管理有限公司，并非原告，且无法证明是长江玫瑰园小区的记录，也可以随意变造；交接班记录表无法证明是长江玫瑰园小区的，交接班人员名字有同一名字不同笔迹的现象，明显属于代签；夜间岗位呼叫情况表、消防监控中心值班记录无法证明是长江玫瑰园小区和原告的，且可随意变造。证据4，被告已向泰州市医药高新区人民法院提起行政诉讼，请求撤销该备案证明，目前该案正在审理中。证据5系复印件，无从确认地址，被告从未收到过费用催缴通知书，且物业公司在墙上张贴并非法定送达方式。围绕争议焦点，被告向本院提供了2016年3月8日靖江市住房和城乡建设局出具的行政诉讼答辩书、长江玫瑰园业主委员会备案材料、政府信息公开申请答复等证据复印件。经质证，原告认为被告提供的上述证据均为复印件，真实性无法确认，且与本案没有关联性，不能证明业委会和业主大会成立不合法。本院认为：生效的本院1465号及1058号判决既确认了涉案物业服务合同系原告与业委会签订，亦确认原告为长江玫瑰园小区提供了物业服务，故深圳市深华物业集团有限公司靖江分公司是涉案物业服务合同的相对方，为本案适格原告。根据法律规定，业委会与物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主有效。原告与被告所在小区业委会签订的两份物业服务合同对物业服务事项、服务费用、双方权利义务、合同期限、违约责任等内容进行了约定，内容均不违反法律的强制性规定，对包含被告在内的所有业主具有约束力。被告辩称业委会成立不符合法定程序，其签订的物业服务合同对被告无约束力，被告可通过正当途径要求重新更换业委会成员或请求撤销业委会作出的损害业主合法权益的决定，但在此之前不影响物业服务合同的效力，故对被告的该项辩称不予采纳。原告提供了交接班记录等证据证明其已履行了物业服务之义务，被告应按约支付相应的物业服务费用。被告辩称原告提供的物业服务存在违约等情形，然其并未提供相应的证据证明原告提供的物业服务有重大瑕疵，故被告不能以此作为拒付物业服务费用的理由，对其该辩称意见本院不予采信。被告还称其曾于2007年缴纳5.2万元给前任物业公司工作人员，新物业公司工作人员称可以抵算之后的物业服务费，然并未提供相应的证据证实，本院亦不予采信。至于逾期付款的违约金，被告未按约定的期限支付原告物业服务费用，构成违约，应承担逾期付款的违约责任，即支付物业服务合同中约定的滞纳金。但因双方约定的违约金标准明显偏高，故本院从公平原则、诚实信用原则出发，根据被告的违约行为及原告因被告违约行为所遭受的实际损失等因素予以适当调整。诉讼时效是指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。被告主张原告现要求被告支付2014年3月28日之前的物业服务费已过诉讼时效，然原告分别于2012年10月、2015年5月向法院提起诉讼，且提供了曾多次向被告催要物业服务费的相关证据，故诉讼时效多次中断，原告起诉未超过法律规定的两年诉讼时效期间，对被告有关原告的部分请求已超过诉讼时效期间的主张，本院不予采纳。另，涉案合同中关于物业服务费按半年计收，每半年收缴一次，提前预收的约定系双方自愿意思表示且不违反法律强制性规定，故原告向被告主张至2016年6月30日的物业服务费，符合双方约定，予以支持，但尚未实际产生的物业服务费部分，因被告暂无违约行为，故不应计算违约金。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第三十五条、第四十二条第一款之规定，判决如下：被告陆红英于判决生效后十日内给付原告深圳市深华物业集团有限公司靖江分公司物业服务费26028元、违约金6424元（计算至2016年6月20日），合计32452元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费452元减半收取226元，由被告负担（原告已交纳，被告在履行判决时直接付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费452元。代理审判员  曹永清二〇一六年六月二十日书 记 员  范楚楚本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十二条业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。