江苏省江阴市人民法院
民事�决书
（2015）澄临民初字第01125号
原告闫丽伟。
委托代理人梁军亮。
被告杜家龙。
被告陶静。
原告闫丽伟与被告杜家龙、陶静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理，依法由审判员计珉适用简易程序，于2015年10月22日、2015年11月2日公开开庭进行了审理。原告闫丽伟及其委托代理人梁军亮、被告杜家龙、陶静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告闫丽伟诉称：2014年10月22日，她与杜家龙、陶静签订了《租房协议》，他向杜家龙、陶静承租位于江阴市高巷路299号1-3楼房屋，租赁期限自2014年10月24日至2015年10月23日，租金为每年57550元；协议第五条约定：一方违约应向另一方赔偿两个月房租。当日，她向杜家龙、陶静支付定金5000元定金；2014年10月24日，她又支付房租53400元及水电押金1000元。2015年5月初，租赁房屋房主王文娟告知她，由于杜家龙、陶静未按时向其支付租金，要求她搬离租赁房屋。她多次联系杜家龙、陶静均无法联系。2015年5月11日，王文娟向她及杜家龙、陶静送达告知函，解除与杜家龙、陶静签订的原租赁协议。由于她前期装修投入巨大，无奈之下只能重新和王文娟签订房屋租赁合同，合同约定：租赁期限为两年，2015年5月10日至2016年5月10日年租金61000元，2016年5月10日至2017年5月10日年租金为63000元。鉴于王文娟与杜家龙、陶静已解除租赁协议，致她与杜家龙、陶静之间的《租赁协议》已无法继续履行，且杜家龙、陶静出面协调无果。请求法院判令：1、解除她与杜家龙、陶静之间的《租赁协议》，杜家龙、陶静退还剩余租期内的租金27339元及水电费押金1000元；2、杜家龙、陶静支付违约金9592元。
被告杜家龙、陶静辩称：闫�伟诉称“因他们拖欠出租人房租导致双方的《租房协议》无法继续履行”与事实不符。按王文娟和他们签订的《房屋租赁合同》约定，2015年度他们支付租金的期限为2015年5月1日至2015年5月10日，只有在他们拖欠租金累计达半个月，即2015年5月25日仍未缴纳租金的，经王文娟催告未付，王文娟才能行使解除权，并需书面通知他们。他们未收到王文娟的《告知书》，该函对他们不发生法律效力，且王文娟知道或应该知道他们与闫丽伟之间的转租情况，闫丽伟现仍使用租赁房屋，他们没有造成闫丽伟不能达到合同目的，闫丽伟起诉不符合客观事实，也没有法律依据。请求法院驳回闫丽伟的诉讼请求。
经审理查明：2014年1月1日，王文娟为甲方，杜家龙、陶静为乙方，签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其座落在澄江街道高巷路299号的房屋出租给乙方使用，租赁�限自2014年5月10日至2016年5月10日；2014年5月10日至2015年5月10日年租金为50000元、2015年5月10日至2016年5月10日年租金为55000元。租金由乙方在每年的前十日内交付，现金支付，一年一付，先付后用。该协议还约定：乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋。1、乙方擅自将房屋转租，转让或转借的。2、乙方利用承租房屋进行非法活动、损害公共利益的。3、乙方拖欠租金达半个月的。
同年10月22日，杜家龙又与闫丽伟签订《租房协议》一份，约定杜家龙将位于江阴市高巷路299号1-3楼房屋（与《房屋租赁合同》所涉租赁房屋系同一房屋）出租给闫丽伟使用。租期为1年，自2014年10月24日至2015年10月23日，租金每年57550元。协议签订后，闫丽伟交付了房租金及水电费押金。杜家龙于同年10月22日、10月24日分别出具收条各一份，载明收到闫丽伟租房定金5000元、房租金53400元，及水电费押金1000元。
同年5月11日，王文娟向杜家龙、陶静发出《告知书》一份，载明：你们在2014年5月10日与本人签订了房屋租赁合同，由你们承租属于本人所有的江阴市澄江街道高巷路299号房屋，但你们承租该房仅使用五个多月的时间就擅自转租给他人，而且本人多次向你们催要房租金，你们拒绝支付。为此根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第一款、第三款之规定，本人决定终止与你们在2014年5月10日签订的《房屋租赁合同》，收回房屋，由此产生的后果由你们承担全部的法律责任。同日，王文娟又与闫丽伟签订《房屋租赁合同》一份，王文娟将上述房屋出租给闫丽伟，租期为2015年5月10日至2017年5月10日。
另查明：坐落于高巷路299号的房屋登记所有权人为王文娟。
审理中，本院对王文娟进行了调查，其陈述：她于2014年5月10日与杜家龙、陶静签订了《房屋租赁合同》，租期自2014年5月10日至2016年5月10日，协议第二条明确约定房租金一年一付，先付后用。第一年房租金杜家龙按期支付，2015年4月底，她到高巷路299号找杜家龙收取房租金，发现杜家龙不在，房屋已由闫丽伟在使用。之后他打电话给杜家龙要求缴纳第二年的房租金55000元，杜家龙说资金比较紧张要考虑考虑，后来她又多次找杜家龙缴纳房租金，但杜家龙手机一直关机。2015年5月11日，他发函给杜家龙、陶静夫妇，明确说明因其擅自转租房屋，而且拖欠房租金超过10天，决定终止《房屋租赁合同》，收回高巷路299号的房屋。他将《告知书》以快递方式按杜家龙身份证上的地址寄给杜家龙，事后她才知道杜家龙的房屋已经拆迁，所以《告知书》没有签收被退回了。她没有要求解除杜家龙与闫丽伟之间的《租房协议》，也没有通过其他途径要求确认她与杜家龙、陶静之间的《房屋租赁合同》解除。
以上事实，由《房屋租赁合同》、《租房协议》、《告知书》、收条、房屋产权证明、结婚登记信息、谈话笔录等证据在卷予以佐证。
本院认为：王文娟与杜家龙、陶静签订的《房屋租赁合同》，杜家龙与闫丽伟签订的《租房协议》，王文娟与闫丽伟签订的《房屋租赁合同》，均系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院依法予以确认。依法成立的合同，各方当事人均应按约履行。
本案的争议焦点是：王文娟与杜家龙、陶静之间的《房屋租赁合同》是否已经解除，闫丽伟是否有权要求解除其与杜家龙之间的租房协议。本院认为：根据王文娟的称述，虽然其向杜家龙、陶静发出了解除《房屋租赁合同》的《告知书》，但该《告知书》未送达杜家龙、陶静，不发生解除《房屋租赁合同》的法律效力，且王文娟也认可未通过其他途径解除其与杜家龙、陶静之间的《房屋租赁合同》，亦未解除闫丽伟与杜家龙之间的次承租合同，故王文娟与杜家龙、陶静之间的《房屋租赁合同》尚未解除，闫丽伟提出因王文娟与杜家龙、陶静之间的《房屋租赁合同》已解除，无法实现其与杜家龙签订的《租房协议》的合同目的意见，与事实不符，本院依法不予采信。
审理中，闫丽伟与杜家龙签订的《租房协议》履行期限已届满，但闫丽伟租用上述房屋，故本院认定闫丽伟与杜家龙之间仍存在事实租赁关系，闫丽伟主张解除其与杜家龙之间的事实租赁关系，符合法律规定，本院依法予以支持。
关于闫丽伟主张返还剩余租期租金的诉讼请求，因闫丽伟与杜家龙之间的《租房协议》约定的租期已履行完毕，闫丽伟无权要求返还租金。闫丽伟已支付的超出合同约定的房屋租金850元，因闫丽伟与杜家龙的《租房协议》租期结束后，闫丽伟仍处于实际租用期间，杜家龙仍可参照《租房协议》约定的租金标准收受实际使用费用，故该850元应折抵实际租用期间的实际使用费用。
关于闫丽伟主张的水电费押金，应在闫丽伟和杜家龙就房屋租赁期间的水电费结算后，再予确定是否返还，闫丽伟和杜家龙尚未对水电费进行结算，本院对该押金暂不处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、闫丽伟与杜家龙就江阴市高巷路299号1-3楼房屋的事实租赁关系解除。
驳回闫丽伟的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取420元（闫丽伟已预交），由闫丽伟负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审判员 计珉
二〇一五年十一月十三日
书记员 胡玥