上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第229号
上诉人（原审原告）上海东慧庄原物业管理有限公司，
法定代表人侯新娟，总经理。
委托代理人何春茂，男，该公司工作人员。
委托代理人阮，上海市志源律师事务所律师。
上诉人（原审被告）惠东，
委托代理人官彦鲲（系惠东妻子）
上诉人上海东慧庄原物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月26日公开开庭审理了本案。上诉人上海东慧庄原物业管理有限公司之委托代理人何春茂、阮，上诉人惠东之委托代理人官彦鲲到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审经审理查明，上海东慧庄原物业管理有限公司（以下简称东慧庄原公司）与上海市徐汇区漓江山水花园业主委员会（以下简称漓江山水业委会）自2008年6月起建立物业服务合同关系。2011年6月28日，东慧庄原公司（乙方）再次与漓江山水业委会（甲方）签订《物业服务合同》，约定由东慧庄原公司为本市某某路xxx弄漓江山水花园小区提供物业管理服务，为期两年，自2011年6月1日起至2013年5月31日止，东慧庄原公司按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅人民币（下同）3元／月／平方米（其中包含业委会活动经费0.05元），分项标准（元／月／平方米）：1、综合管理服务费：0.46；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：0.53；3、公共区域的清洁卫生服务费用：0.45；4、公共区域绿化养护费用：0.56；5、公共区域秩序维护服务费用1.00。物业服务费不含物业大修和专项维修的费用。东慧庄原公司在预收的物业服务资金中按8%的比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，费用量入为出不再向业主补收，结余由业主享有。物业服务合同第二条约定，乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；（二）共有绿化的维护；（三）共有区域的保洁；（四）共有区域的秩序维护；（五）车辆的停放管理；（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；（八）物业档案资料的保管；（九）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。第五条约定，乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三；（二）公共绿化养护服务，详见附件四；（三）物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五；（四）公共秩序的维护服务，详见附件六；（五）物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；（六）综合管理服务，详见附件八；（七）车辆停放管理服务，详见附件九。第十条约定，物业服务费按季交纳，业主应在当季首月15日前履行交纳义务。逾期交纳的，物业公司可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。第二十一条约定，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的管理酬金为基数向相应业主支付10%的违约金。第二十五条约定，乙方违反本合同约定的义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿。
惠东自2004年6月起成为本市某某路xxx弄漓江山水花园小区132号房屋共有人，房屋建筑面积261.49平方米，每月应交物业服务费为784.47元。惠东因对东慧庄原公司服务不满，自2009年4月起未付物业服务费。东慧庄原公司经催讨未果，遂诉至原审法院。
原审另查明，2012年12月19日，惠东停在上述132号房屋门口轿车的左、右侧同时被他人划坏，惠东遂报警。
原审审理中，东慧庄原公司请求判令惠东支付2009年4月1日至2012年11月30日期间的物业服务费34，518元并支付违约金2，588.85元。
惠东辩称：惠东支付物业费的前提是东慧庄原公司提供的服务符合合同约定的标准，而实际上东慧庄原公司提供的服务非常差，作为弱势群体的业主，只能通过不付物业费来主张自己的权利。涉案小区保安没有上岗证，对小区内的违章搭建东慧庄原公司也不予管理，小区卫生脏乱差，公共区域绿化没有养护，小区内乱停车等等。惠东的车停在家门口却被人划损，东慧庄原公司应予以赔偿。因东慧庄原公司的服务没有达到服务标准，故其不同意支付物业费及违约金。
原审中，惠东提供了如下证据材料：1、新民晚报的新闻报道，证明涉案小区内业主侵占公共绿地挖鱼塘造喷泉，东慧庄原公司没有尽到向有关部门举报的责任；对此，东慧庄原公司辩称，报道内容只是涉及小区内违章建筑被行政机关拆除的事实，不能证明其不作为。2、小区河道边长满草的照片，证明东慧庄原公司违反物业服务合同附件三的内容；对此，东慧庄原公司称河道养护是水务所的职责，不属于其职责范围。3、多份报纸和网站的新闻报道，证明涉案小区存在绿化管理、环境卫生等诸多问题；对此，东慧庄原公司称报道的事实没有客观证据佐证，有些业主在私家花园内的行为其无权干涉，有些业主的不文明行为或侵犯其他业主权利的个人行为，其只能劝阻。4、东慧庄原公司发给业主的告知书及新民晚报报道，证明部分业主侵占公共绿地，东慧庄原公司放任不管；对此东慧庄原公司称已发告知书劝阻业主不要大兴土木侵犯其他业主的权利。5、多份业主的投诉信等，证明业主对东慧庄原公司服务不满多次投诉；对此，东慧庄原公司称涉案小区内近95%的业主都是交纳物业服务费的，部分业主的意见不能代表全体业主。6、东慧庄原公司工作人员蒋建2008年10月27日出具的“保证书”及业主收条，证明东慧庄原公司工作人员承认盗窃其他业主家的物品；对此，东慧庄原公司称该个别事件已通过他案解决，不能说明问题。
原审认为，东慧庄原公司与漓江山水业委会签订的物业服务合同，内容于法不悖，应为合法有效，对包括惠东在内的涉案小区全体业主或物业使用人均有约束力。惠东作为小区业主，接受了东慧庄原公司为其提供的物业管理服务，应当按照服务合同的约定支付物业服务费用。惠东在审理中提供的一些报道、照片、投诉信欲以证明东慧庄原公司未达到物业管理合同约定的服务标准，故不应收取物业服务费，东慧庄原公司对惠东指出的问题一一作出解释及回应，原审认为上述报道、照片、投诉信仅反映出个别业主对东慧庄原公司物业服务的不满，难以构成惠东拒付全部物业管理费的抗辩理由；再结合涉案小区内大部分业主都按时交纳物业管理费以及漓江山水业委会亦未在合同期内行使合同解除权等事实，对于惠东拒绝支付物业管理费的抗辩理由，不予采纳。然，惠东的车辆停放在涉案小区内遭受划伤，受到一定的财产损失，此事件中，东慧庄原公司未能尽到必要的安保职责，原审认定东慧庄原公司对此具有一定过失，对惠东遭受的损失应予承担相应责任，具体金额，原审法院酌情在全部应收物业管理费中予以减免，且滞纳金一并减免。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，于二○一三年十二月四日作出判决：一、惠东于判决生效之日起十日内给付上海东慧庄原物业管理有限公司上海市徐汇区某某路xxx弄132号房屋自2009年4月至2012年11月期间的物业服务费33，517元；二、驳回上海东慧庄原物业管理有限公司要求惠东支付违约金的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费728元，由上海东慧庄原物业管理有限公司负担50元，惠东负担678元。
判决后，东慧庄原公司、惠东均不服，上诉于本院。
东慧庄原公司上诉称：原审法院认定惠东的车辆系停放在涉案小区内时被划伤缺乏充分的事实依据，且即便惠东的车辆是在涉案小区内被划伤，原审法院判令东慧庄原公司对此承担相应责任亦缺乏事实和法律依据。由于东慧庄原公司不应为自身职责范围外发生的事件承担法律责任，而惠东无故长期拖欠物业费明显违反了物业合同的相关约定，故请求二审法院依法撤销原判，改判支持东慧庄原公司的原审全部诉请。
惠东上诉称：原审法院未予认定东慧庄原公司提供的物业服务不符合合同约定而构成严重违约的事实，判令惠东支付相应的物业费显属认定事实不清，适用法律错误。故请求二审法院依法撤销原判，改判其按照东慧庄原公司主张的物业费和违约金的7折支付相应费用。
经本院审理查明，原审法院认定的“2012年12月19日，惠东停在上述132号房屋门口轿车的左、右侧同时被他人划坏，惠东遂报警”一节有误，应为“2012年12月19日，惠东向上海市公安局徐汇分局华泾镇派出所报警称，其停放在某某路xxx弄132号门口的轿车被不明对象划坏，请民警到场处理。该所民警立即赶往现场，到场经了解，系报警人停放在某某路xxx弄小区的沪E868**的车左侧和右侧受损，遂报警。民警告知报警人到所报案。（以上内容尚未经公安机关核实）。”除此之外，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，惠东要求对系争物业费及违约金打折的主要理由系认为东慧庄原公司提供的物业服务未达到合同约定的标准，对此，惠东在二审期间并未提供新的证据，而对于其原审时提供的证据，东慧庄原公司已经分别阐述了相应质证意见且具有一定合理性，故综合双方当事人的举证、质证情况，本院认为，惠东要求减少支付相应的物业费和违约金，既缺乏充分的事实依据，也缺乏客观的标准，故本院对其上诉请求不予支持。对于东慧庄原公司的上诉请求，亦即原审法院认定东慧庄原公司应对惠东车辆被划的损失承担相应责任，并酌定费用且在东慧庄原公司主张的物业费中一并扣除，同时一并减免东慧庄原公司主张的违约金的问题，本院认为，一方面，惠东在本案中提供的证据尚不足以证明东慧庄原公司对惠东遭受的车损存在相应过失，即原审法院认定东慧庄原公司应对惠东相应损失承担责任缺乏充分的事实依据，另一方面，在惠东对其相关损失并未提出明确诉请的情况下，原审法院径直将该损失费用在东慧庄原公司诉请的物业费中一并扣除并同时减免违约金亦违反了不告不理的民事诉讼基本原则，故原审法院对此处理有误，本院予以纠正。由于惠东对东慧庄原公司主张的物业费及滞纳金的本金数额没有异议，而其并未提供充分证据证实其拖欠物业费具有充分、合理的理由，故本院认定惠东应全额支付东慧庄原公司主张的物业费及相应违约金。东慧庄原公司的上诉请求，依法有据，本院予以支持。原审判决不当，本院依法予以纠正。需要强调的是，业主基于维护自身权利而要求物业服务企业严格按照合同约定提供高质量的物业服务本无可厚非，但业主在行使权利的同时亦应考量自身应履行的基本合同义务。只有物业服务企业与业主均抱着积极主动的态度履行物业合同的相关义务，才能促使双方建立良性、互动的物业服务合同关系。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第957号民事判决；
二、惠东应于本判决生效之日起十日内支付上海东慧庄原物业管理有限公司上海市徐汇区某某路xxx弄132号房屋自2009年4月1日起至2012年11月30日止的物业服务费人民币34，518元及逾期付款违约金人民币2，588.85元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币728元、二审案件受理费人民币687.90元，均由惠东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 朱 强
二〇一四年二月二十六日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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