上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1493号
上诉人（原审被告）周李燕。
委托代理人王定忠，广东国律律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海万地置业有限公司。
法定代表人＊＊＊，总经理。
委托代理人陶勇，上海宏仑宇君律师事务所律师。
上诉人周李燕因所有权确认纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第36610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月2日受理后，依法组成合议庭于2015年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人周李燕的委托代理人王定忠，被上诉人上海万地置业有限公司的委托代理人陶勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，周李燕原系上海万地置业有限公司（以下简称万地公司）的员工。2004年2月23日，案外人立X公司就原属其所有的上海市浦东新区东方路＊＊＊号15D室房屋（以下简称系争房屋）与周李燕签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定该房屋的转让价款为人民币（以下币种同）100万元，周李燕应于2004年2月23日前向立X公司支付首付款40万元，并于贷款发放后7日内支付余款60万元。代表立X公司经办该合同及交易事宜的是万地公司管理人员林xx。次日，立X公司的委托代理人林xx和周李燕至上海市公证处办理了公证，以证明双方“于二〇〇四年二月二十三日在上海市签订了前面的《上海市房地产买卖合同》”，“合同上双方当事人的签名、盖章均属实”，合同内容符合相关法律规定。嗣后，立X公司就该房屋与周李燕进行了过户交易，交易所涉的应由买受人承担的契税、印花税等各项税费均由万地公司支付，税费支付凭证此后亦由万地公司保管。
2004年3月2日，周李燕取得系争房屋的“沪房地浦字（2004）第02xxx0号”房地产权证。该房地产权证颁发后一直保管在万地公司处。周李燕在取得产权登记后，未曾实际出资偿还过系争房屋的贷款。系争房屋每月的还贷，均由万地公司每月提取当期应还金额后汇入周李燕的还款账户深圳发展银行（后更名为平安银行）活期一本通存折账号“＊＊＊901”。在房屋贷款全部还清后，系争房屋于2014年5月14日办理了抵押权注销登记。2014年8月1日，周李燕向万地公司林xx发短信表示“因个人原因无法按时回来上班，现提出辞职”，林xx回复“知道了。你给我你的账号我把工资转给你。还有一百15d可能要麻烦你签一下文件”，周李燕告知了其民生银行账号，林xx又问“你什么时候有空，我叫公证处去你那里，你签一个授权书就可以了”，对此周李燕未予回应，其后林xx于8月4日、7日、21日多次发短信给周李燕，但周李燕均未予以回复。2014年9月2日，周李燕声称沪房地浦字（2004）第02xxx0号房地产权证“因保管不慎灭失（遗失）”，故向房地产登记处申请补发房地产权证书。2014年10月16日，周李燕获颁补发的“沪房地浦字（2014）第06xxx2号”房地产权证，目前该证仍为周李燕所持有。为此，万地公司提起诉讼。
原审另查明，2007年8月1日，周李燕与案外人郑xx（昭x沥x工业株式会社上海代表处（筹））签订《房屋租赁合同》，合同约定周李燕“将其受托的位于本市浦东新区东方路＊＊＊号一百杉杉大厦15楼D室”出租给郑xx方使用，承租“期限自2007年8月8日至2008年8月7日止”，郑xx方每月应以支票支付或将租金汇入周李燕指定的银行账号，即合同附件一列明的万地公司的建行浦电路支行账号“055274-＊＊＊”。次日，周李燕与承租人郑xx（昭x沥x工业株式会社上海代表处（筹））向上海市房地产交易中心提交了租赁合同登记备案申请。
原审再查明，万地公司于1996年10月1日成立，当时其股东为上海xx置业发展有限公司和钱x，法定代表人为钱x，企业类型为有限责任公司（国内合资）。2003年5月14日，万地公司通过股东会决议，同意上海xx置业发展有限公司将其持有的万地公司股权全部转让给张xx、蔡xx、曹xx；同年6月27日，上海产权交易所出具产权转让交割单，确认张xx、蔡xx、曹xx受让原由上海xx置业发展有限公司持有的万地公司股权。2011年5月6日，万地公司通过股东会决议，同意钱x、张xx、蔡xx、曹xx将其持有的万地公司股权全部转让给＊＊＊，并确认股权转让后＊＊＊的出资比例为100%；同年7月14日，万地公司取得新的企业法人营业执照，其上载明的万地公司法定代表人是＊＊＊，公司类型是一人有限责任公司（自然人独资）。另，万地公司、周李燕及证人林xx在庭审中一致确认，＊＊＊与林xx系夫妻关系。
原审又查明，系争房屋的原产权人立X公司（ERxxTLIMxxED）为在香港注册的有限公司，其股东原为GAxxET（ASIA）INVESxxxNTGRxUPLIxxTED（持有1812股）和PARxxxUNTPAxxxxCLIMxxED（持有188股），富谷XX（TOxxYAHIDxxO）和张X华（CHExxNGYEExAH）系该公司的原个人董事，该公司已于2005年8月5日依法公告宣布撤销注册并于当日解散。
万地公司诉至原审法院称，周李燕系知青子女，其于1997年返沪后即开始为万地公司关联企业上海希XX俱乐部（以下简称希XX俱乐部）工作。2000年12月，希XX俱乐部歇业后，万地公司即录用周李燕为其员工，后周李燕长期担任万地公司出纳职务。周李燕2000年时的月收入约为1，000元，其后每年工资均有小幅上涨，截至2014年其月收入约为2，200元。2004年起，万地公司有意以员工身份购买房屋，周李燕也是备选员工之一，其他员工包括张xx、胡卫东、蔡xx、钱x、＊＊＊等，购房款都是万地公司支付的，包括购房的贷款也是由上述员工中的某一人每月将所有人的当月贷款所需款项汇入相应账户。2004年2月23日，万地公司出于自身原因及对周李燕的信任，以周李燕的名义与系争房屋的原产权人立X公司就该房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。合同约定：系争房屋的转让价款为100万元，周李燕应于2004年2月23日前向立X公司支付首付款40万元，并于贷款发放后7日内支付余款60万元。合同签订后，万地公司向立X公司支付了首付款40万元，立X公司在收款后向万地公司出具了收条。系争房屋交易过程中的应由买受人承担的税费均由万地公司支付，在系争房屋过户后，房产证也一直由万地公司保存。而且此后每月约6，800元的房贷还贷，均是由万地公司每月向周李燕还贷账户汇入相应数额用于还贷。2014年5月14日，系争房屋项下的贷款全部还清，并办理了抵押权注销手续。同年8月1日，周李燕以短信形式向万地公司提出辞职，万地公司与周李燕联系工作交接事宜时发现周李燕拒绝接听万地公司电话，此后万地公司始终无法再联络到周李燕。2014年9月，万地公司听说周李燕和其他员工谈话时说，既然房子登记在他们名下，为何房子不能归自己所有呢？万地公司这才得知周李燕声称系争房屋房产证因保管不慎而遗失并向房产交易中心申请补发房地产权证的事，这时万地公司才意识到周李燕可能意图侵害万地公司的合法权益。因此，万地公司诉至法院，请求：1、判决确认系争房屋（房价约137.73万元）归万地公司所有；2、判令周李燕立即将系争房屋过户至万地公司名下；3、判令诉讼费及保全费由周李燕承担。
周李燕辩称，万地公司所述与事实不符。周李燕与林xx原系朋友关系，双方有口头协议，约定房款的首付款由周李燕支付，贷款按揭还款、印花税与契税等费用则应由林xx支付，房子可由林xx使用十年，十年后产权归周李燕所有。还贷是林xx负责的，至于林xx让谁去付、或者怎么付，与周李燕无关，而且林xx只是在还贷款，并不是付房款。万地公司诉请一是物权关系，但事实却是合同关系，诉请一与事实不一致，本案的物权没有争议。对于诉请二，只有合法的关系，才能申请物权变更，而本案中万地公司是在虚构事实。周李燕的知青子女身份和工资收入水平，与其是否有能力买房，完全没有关系。万地公司滥用申请法庭调查的权利，对周李燕的配偶等信息进行了侵犯。退一步讲，即使万地公司付过购房的40万元首付款和60万元尾款，也不代表房子的物权就是万地公司的，最多就是周李燕把钱退给万地公司。综上，请求驳回万地公司的诉讼请求。
原审审理中，万地公司为证明其主张，还提供了以下证据材料：1、周李燕婚姻登记材料、周李燕社保缴纳证明、周李燕丈夫施冰社保缴纳证明、周李燕2003年至2014年的工资单摘选、周李燕收入证明，以证明周李燕与施冰的婚姻关系以及周李燕家的经济能力不足以购房、支付首付款和承担房贷；2、商业管理合同（代持协议）3份，证明万地公司历任自然人股东钱x、张xx、蔡xx、曹xx、＊＊＊均曾书面确认富谷XX为万地公司实际股东，而他们仅为代持人，故富谷XX在万地公司成立时就是其实际控制人之一，2003年后更成为其100%股权的实际控制人；3、GAXXET（ASIA）INVXXXMENTGRXXPLIMXXD的注册登记证及股权登记册信息（均系英文件），证明富谷XX家族是GARNET（ASIA）INVXXXXXNTGXXUPLIMITED的绝对控制人，进而证明富谷XX是立X公司的绝对控制人；4、偿还周李燕以外的其他万地公司员工贷款的付款凭证，以证明所有人的房屋均系万地公司支付购房款；5、上海市东方路＊＊＊号20H、20I、20J、20K房屋的房产证，以证明证人张xx和蔡xx的身份，他们也是参与购房的万地公司员工；6、声明书及公证书及认证和翻译材料，证明富谷XX曾在日本的公证机关申明其“在1996年出资及委托他人管理上海万地置业有限公司的股权。在2004年上海万地置业有限公司以其员工周李燕的名义购买本人为董事的立X公司名下位于上海市东方路＊＊＊号15楼D室的办公楼。因本人为前述两家公司的实际控制人，所以前述交易的首付款人民币40万元由本人在香港直接划扣和交接”；7、首付款收据（No.0402502收据），证明万地公司以周李燕名义购买系争房屋后，向立X公司支付了首付款40万元，立X公司向万地公司出具了该收据。
对此，周李燕表示：对万地公司证据材料1的真实性均无异议，但认为系其个人隐私，与本案无关联性，工资水平与有无能力买房也没有必然关系；对万地公司证据材料2，因在工商局查档时未查到，故对其真实性、合法性、关联性均不认可，且周李燕认为这是万地公司事后为应付诉讼而制作的；对万地公司证据材料3的真实性不予确认，因其未经公证认证、也没有经过翻译，对其关联性也不认可，只能确认其股东之一是TOMIYAHIDEO，但不能确认该人就是本案中的富谷XX；对万地公司证据材料4，因与本案没有关联性，不发表质证意见；对万地公司证据材料5的真实性无异议，但认为其他人如何购房与本案无关；对万地公司证据材料6中的声明书及公证书的真实性、合法性、关联性均不认可，因该声明书公证文件（在质证当时）未经使领馆认证，且公证书只能证明富谷XX之签名的真实性，并不能证明富谷XX之声明内容的真实性，声明书的内容有矛盾且有悖于常理；对万地公司证据材料7，因林xx代表卖方给了周李燕首付款收据，故不认可万地公司的首付款收据的真实性。
原审认为，对于万地公司上述证据材料1，尽管个人或家庭的工资收入未必是经济实力的完整体现，亦不是能否购房的绝对条件，但周李燕对其真实性均无异议，故法院依法确认其真实性；证据材料2中，钱x的商业管理合同无签订时间，张xx、蔡xx、曹xx的商业管理合同无富谷XX签名，＊＊＊的商业管理合同有签订时间和富谷XX签名，尽管万地公司出示了3份原件，但周李燕对其真实性均不予认可，对此，因股权代持涉及案外人权益且不属本案争议，万地公司也未提供其他有效证据予以佐证，故法院在本案中对该证据材料不作确认；证据材料3，因其不符合证据形式要求，法院采纳周李燕的质证意见，依法不予确认；证据材料4中，除周李燕以外的其他人的贷款付款凭证，因与本案无关联性，法院对其不作确认；证据材料5，因周李燕认可其真实性且该证据可证明证人身份，故法院依法予以确认；证据材料6，周李燕曾表示声明书及公证书如经翻译公司翻译并经使领馆认证，其真实性可由法院判定，现该声明书及公证书已经依法进行认证、翻译，故法院依法确认其形式真实性，至于周李燕就其内容真实性的质证意见，法院将在后文一并阐述分析；证据材料7，尽管万地公司出示了原件，但周李燕对其真实性不予认可，对此法院将在其后详细阐述。
周李燕为证明其主张，提供了以下证据材料：1、万地公司出具的告知书（复印件），证明因房屋租赁方对必须将租金支付到万地公司名下提出异议，所以万地公司出具该说明以表明其是代周李燕收取租金和押金；2、从平安银行取得的办理贷款时立X公司开具给周李燕的40万元首付款收据以及贷款60万元的合同（均系复印件），以证明40万元首付款和60万元尾款均系周李燕支付，林xx只是在还贷款，系争房屋的房款系周李燕全额支付。
对此，万地公司表示：对周李燕上述证据材料1的真实性不认可，万地公司从未出具过这样的说明，如果存在这样的说明，原件应当在租赁方处，不可能在周李燕处，故这是周李燕伪造的；证据材料2没有原件，无法确认真实性和证据来源，故不认可其真实性，而且证人陈述当时曾开具过2份收据，给周李燕收据只是为了办理贷款，故亦不能仅因收据就认为周李燕支付了首付款。
原审认为，周李燕的证据材料1因其无法提供原件，万地公司的质证意见成立，法院对该证据材料不予确认；同理，周李燕证据材料2亦无原件印证，且单凭收据并不能直接证明周李燕已经实际支付钱款，而周李燕亦无其他有效证据予以佐证，故法院采纳万地公司的质证意见，对该证据材料亦不予确认。
原审审理中，经万地公司申请，原审法院依法传唤张xx、蔡xx及林xx到庭作证：1、张xx称，2004年，万地公司以包括其和周李燕等人在内的多名员工的名义购买了办公房，当时是林xx告知其哪些人可以代公司买房，但万地公司或林xx均未告知其为何要以员工名义买房，在买房后也没有告知其房产权属的性质。其房产证办好后一直由林xx保管。其已无法记清是否就买房之事与万地公司签过书面协议。因其从未就所购房屋付过钱，所以其认为这些房屋的实际产权人是万地公司。其表示，所有的购房首付款等款项都由万地公司支付，但具体如何操作，她并不清楚。至于每月的还贷，每次都是提取公司备用金，由林xx盖章以后出纳提款，然后每月把钱交给有空的人，由该人去操作这些由员工代持的房产的按揭还款事宜；蔡xx称，2004年，除了出纳曹紫鹃（曹xx）以外，包括其和周李燕、林xx在内的其他员工都参与了买房。当时是林xx告知他们哪些人可以代公司买房，但万地公司或林xx均未告知其为何要以员工名义买房，在买房后也没有告知其房产权属的性质，但其也没有就这些问题问过万地公司，亦没有就买房之事与万地公司签过书面协议。他只记得卖房的是一家香港公司，代表卖方来处理合同也是林xx。其购房后，一直都是由万地公司实际对外出租，租金亦是万地公司收取。因其从未就其所购房屋付过钱，所以其认为这些房屋的实际产权人是万地公司。其表示，其所购房屋的首付款等款项系万地公司所支付，但其他员工所购房屋的首付款是否由万地公司支付，其并不清楚。至于购房贷款，每月万地公司都会给他们钱去银行还贷，谁有空就由谁去，把几套房子的贷款都付掉。此外，张xx、蔡xx均表示，他们原来在希XX俱乐部工作，该俱乐部和万地公司的老板都是日本人富谷XX。2、林xx称，其于1992年起为富谷XX在香港投资设立的万林实业有限公司工作并任房屋管理人，职责主要是为富谷XX管理其公司名下持有的房产。其后富谷XX在上海先后投资设立了希XX俱乐部和万地公司，并派她来上海管理这两家公司。周李燕于1997年进入希XX俱乐部从事收银工作，俱乐部关门后又转至万地公司处担任出纳。2004年前后富谷XX让其帮忙找上海的员工代持房产，但并未告知其原因。此后其询问周李燕、曹xx、蔡xx、张xx四人意向，除曹xx外，其余三人均同意为万地公司代持房产。因为要办理房屋贷款，周李燕等三人所购房产的位置及大小，均由其根据资历职位和工作年限长短来确定。因立X公司和万地公司均是富谷XX控制的公司，周李燕所购房屋的首付款由富谷XX在香港操作支付，具体如何交接支付其并不清楚。在房产交易时，其除了曾代表立X公司给万地公司开具首付款收据以作为凭证外，因办理贷款需要，其还给了周李燕一张首付款收据并盖了公章，随后交予办贷款的人，但其同时表示周李燕并未实际支付过任何钱款。周李燕所购房屋的贷款，也是万地公司每月20号左右从万地公司名下提取现金去支付以不同员工名义申请的不同银行的贷款。在购房时，周李燕等人均未与万地公司就代持房产签订过书面协议，其与周李燕也从未口头约定只要周李燕还清贷款或完成其他条件房产就归周李燕所有，其与其他员工、公司与其之间也都未曾有过如此约定。包括周李燕在内的员工所代持的房产，房地产权证平时均由其代公司保管，房产也是万地公司在出租使用，出租收益均由租客直接支付给万地公司。
万地公司对证人证言的真实性均无异议。周李燕认为三位证人与万地公司都存在利害关系，故对证人证言的真实性均不予认可，周李燕表示张xx、蔡xx曾是万地公司股东，张xx至今还是万地公司的监事和会计，万地公司将公司房产物权挂在他们名下，与本案没有可比性，且两人的证言只能证明他们自己的情况，不能证明周李燕所购房屋的产权归属；而林xx在系争房产交易时是卖方的代理人，现在又是万地公司股东及法定代表人＊＊＊的妻子，其并没有任何证据证明周李燕代持万地公司房产，且周李燕代持万地公司房产却没有任何好处，这不符合常理。原审认为，证人张xx、蔡xx的证言虽不能证明周李燕所购房屋的首付款支付情况及产权归属情况，但其证言中关于其与周李燕等人的购房时间、背景及房屋贷款均由万地公司支付等陈述，与本案存在关联性，且与相关证据可互相印证，故法院依法予以确认；证人林xx为系争房屋过户交易的直接参与人之一，且周李燕认为其与周李燕之间有过口头约定，因此其证言与本案存在关联性，其证言中与万地公司、周李燕证据可互相印证的部分，如关于周李燕等人的购房时间和背景、周李燕房屋贷款均由万地公司支付、系争房屋的房地产权证平时由其代公司保管、系争房屋由万地公司出租使用、出租收益由租客直接支付给万地公司等陈述，法院依法予以确认。
原审认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。就权利外观而言，系争房屋登记在周李燕名下，但万地公司认为其是以周李燕名义买房的实际购房者，该房屋应归其所有，双方因而发生争议。因此，本案的主要争议焦点在于：万地公司、周李燕之间是否存在借名购房关系？
借名购房关系的认定，有书面约定从约定；无书面约定，则应综合考虑房屋的实际出资情况、房屋贷款的偿还情况、房屋的使用收益情况、产权证书及相关付款单据或凭证的持有情况、当事人对是否存在借名购房关系的解释或意见等因素，以探求当事人购房的真实意思。在本案中，万地公司、周李燕及证人均表示不存在对购房的书面约定，故法院将综合考量各种因素，并认定如下：
其一、关于周李燕与林xx之间是否存在口头约定。周李燕认为其与万地公司之间不存在借名购房关系，本案涉及的只是其与林xx之间的口头约定，两人曾约定房款的首付款由周李燕支付，贷款按揭还款、印花税与契税等费用则应由林xx支付，系争房屋可由林xx使用十年，十年后产权归周李燕所有。周李燕所主张存在的口头约定，是其所有其他辩称及意见的主要基础，但林xx明确否认双方之间有过这样的口头约定，而周李燕对该口头约定并未提供任何证据加以证明。此外，周李燕所主张之约定似表明尽管系争房屋自始登记在其名下但周李燕却认为要等十年后产权才归其所有，其中存在诸多不合逻辑之处；且林xx并非系争房屋的产权人，其当时仅是原产权人立X公司的出售房屋的委托代理人，周李燕所称林xx同意系争房屋使用十年后产权即归周李燕所有既无相应的授权依据，亦不符合常理。综上，法院对周李燕主张存在上述口头约定的辩称不予采纳。
其二、关于房屋贷款的偿还情况。因周李燕自认“没有承担过系争房屋60万的贷款按揭或利息”，庭审中双方的争议集中在周李燕的房屋贷款究竟系由万地公司偿还？还是由林xx偿还？万地公司主张每月的贷款还贷均是由万地公司指派当时有空的员工将当期应还金额直接汇入周李燕的还贷账号，直至2014年5月贷款还清。为此，万地公司提供了系争房屋2004年至2013年按揭还贷的部分储蓄存款凭证、周李燕的深圳发展银行活期一本通存折、房地产登记收件收据、偿还周李燕贷款的付款凭证、证人证言等予以佐证。对此，周李燕虽认可除证人证言以外的前述证据的真实性，但其辩称贷款并非万地公司所偿还，“周李燕认可60万的商业贷款是由案外人林xx代为偿还”，“按照口头约定，还贷是林xx负责的，至于林xx让谁去付、或者怎么付，与周李燕无关。其中有些确实是周李燕去签字经手，但也是林xx给周李燕钱，由周李燕去汇款”。但周李燕对其反驳万地公司的主张，并未提供证据加以证明，故法院对其辩称不予采纳。基于现有证据，法院依法确认万地公司关于房屋贷款系由其偿还的主张。
其三、关于房屋的使用收益情况。周李燕主张本案系争房屋“一直都是以周李燕名义向外出租，实际收益归林xx所有”，“因为周李燕与林xx口头约定由林xx使用系争房产十年”。为此，周李燕提供了房屋租赁合同、出租登记申请书加以证明。但该房屋租赁合同的文字却表明，系争房屋2007年8月8日至2008年8月7日期间对外出租的租金收益归万地公司收取，这反而佐证了证人林xx关于系争房屋由万地公司实际出租使用、出租收益由租客直接支付给万地公司的证言。对此，周李燕解释称租金“是林xx委托万地公司收取。林xx告知周李燕这一情况，林xx与万地公司的法定代表人＊＊＊是夫妻，这样可以出具租金发票冲账”。但该房屋租赁合同签订于2007年，而＊＊＊直至2011年才成为万地公司的股东和法定代表人，故周李燕的主张及解释无事实依据，法院不予采纳。
其四、关于产权证书及相关付款单据或凭证的持有情况。目前，万地公司持有系争房屋2004年3月2日颁发的“沪房地浦字（2004）第02xxx0号”房地产权证，周李燕持有2014年10月16日补发的“沪房地浦字（2014）第06xxx2号”房地产权证。对此，万地公司主张其系实际购房者，故“沪房地浦字（2004）第02xxx0号”房地产权证一直由万地公司保存。周李燕则表示，“沪房地浦字（2004）第02xxx0号”房地产权证之所以在万地公司处，“是因为周李燕与林xx口头约定由林xx使用系争房产十年，……而林xx是万地公司法定代表人妻子，所以房产证是在林xx处”；周李燕的账号为“＊＊＊901”的活期一本通存折，亦“是周李燕交给林xx，由林xx归还按揭的”；系争房屋过户交易时的契税、印花税等支付凭证在万地公司处，也是因为“周李燕只需要交40万首付款，其他费用都是林xx去处理”。易言之，周李燕认为上述证书、单据或凭证，均系由林xx持有和保管，而非由万地公司持有和保管。但如前所述，周李燕并未就口头约定之存在提供证据加以证明，其关于林xx与＊＊＊的夫妻关系的推论亦无相应事实依据，而林xx作证声称房地产权证平时系由其代公司保管。因此，法院依法确认“沪房地浦字（2004）第02xxx0号”房地产权证以及周李燕的账号为“＊＊＊901”的活期一本通存折、系争房屋过户交易时的契税、印花税等支付凭证，一直均系由万地公司持有和保管。
其五、关于房屋的首付款出资情况。本案的上海市房地产买卖合同约定系争房屋的转让价款为100万元，周李燕应于2004年2月23日前向立X公司支付首付款40万元，并于贷款发放后7日内支付余款60万元。其中，购房余款60万元系以银行发放的贷款支付，因此，双方的争议集中在首付款究竟系由何方支付。万地公司主张该笔首付款系万地公司支付，并提供了首付款收据（No.0402502收据）、经过公证、认证和翻译的富谷XX的声明书以及林xx的证人证言作为佐证。周李燕则主张首付款系其支付，并提供了从平安银行取得的办理贷款时立X公司开具给周李燕的40万元首付款收据作为证据。对于两张证明内容相左的首付款收据，万地公司、周李燕双方均否认对方收据的真实性，但同时证人林xx及万地公司均表示立X公司给万地公司、周李燕各开具了一张首付款收据，其中给周李燕的收据是为了办理其名下房屋贷款。有鉴于此，同时亦因首付款收据本身尚不足以证明钱款的实际支付情况，故法院仍需结合其他情况予以判断。关于首付款的支付，周李燕辩称其购房的首付款“都是向人四处借的现金”，“签订房产买卖合同之前，40万就已经给了林xx，是周李燕用现金给林xx的。”但林xx作证时明确表示“周李燕从头到尾都没付过这笔钱”、“周李燕没有支付过任何钱”，而周李燕在法院多次释明的情况下，对其所述的筹款支付首付款的事实和事先支付林xx40万元的主张均未举证加以证明，且在2004年时以现金形式支付40万元之款项，亦不甚合当时常理，因此法院对周李燕之辩称不予采纳。万地公司则举证提出富谷XX的声明书，称首付款系富谷XX“在香港直接划扣和交接”。该声明内容主要建立在富谷XX于2004年交易当时兼为万地公司和立X公司之实际控制人的基础之上，为此万地公司提供了相关证据材料且三位证人均声称富谷XX是两家公司的老板，依法院目前所依法确认的证据，可以确认富谷XX是立X公司的董事，但尚无法形成完整的证据链以证明当年富谷XX同时是两公司的实际控制人。然而，基于万地公司、周李燕的庭审陈述、证人证言及现有证据，系争房屋的60万元贷款一直系由万地公司偿还并最终还清、房屋对外出租的租金收益由万地公司收取、房屋交易中应由买受人承担的税费系万地公司支付，沪房地浦字（2004）第02xxx0号产权证书及房屋过户相关契税、印花税等付款单据或凭证也一直由万地公司持有和保管，对此周李燕没有举证证明其所主张的口头约定，其就上述情况的解释也既无事实依据、亦不符合一般常理。另外，与周李燕同为万地公司员工且于2004年差不多同时购房且房屋位置同在上海市东方路＊＊＊号的证人张xx和蔡xx，在作证陈述购房背景时均声明他们从未付过任何购房款，首付款和贷款都是万地公司支付；而证人林xx及万地公司所述的关于立X公司给周李燕开具首付款收据只是为了办理房屋贷款、当时实际上开具了两张不同的收据的说法，亦与房屋买卖中的常例相符。有鉴于此，同时综合法院的前述认定，周李燕虽以立X公司曾向其出具首付款收据为由否认万地公司提供的首付款收据，但从证人证言来看，万地公司承担该首付款从盖然性角度更具有可采性。
除前述分析外，周李燕提交的房屋租赁合同第1-1条载明，“甲方（即周李燕）将其受托的位于本市浦东新区东方路＊＊＊号一百杉杉大厦15楼D室出租给乙方使用”，该条款所使用的“其受托的”一语，亦表明系争房屋的权属性质可能存在不同于其登记外观所显示的权利表征之其他情况。且周李燕在万地公司工作期间，未向万地公司主张过归还房产证和给付租金收益，在其因个人原因提出辞职后，也未经与万地公司或与其所认为的房地产权证实际持有人林xx交涉，即以“因保管不慎灭失（遗失）”房地产权证为由申请补发，亦与常理不符。综观本案，法院认为万地公司、周李燕之间存在借名购房关系，更符合现有证据所反映的相关事实。至于周李燕所辩称的即使万地公司实际支付全部房款也不代表房屋产权应归万地公司所有，最多就是周李燕把钱退给万地公司的主张，因法律明确规定对物权的归属或内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，故法院不予采纳。
综上所述，法院依法确认万地公司、周李燕之间存在借名购房关系，系争房屋应归万地公司所有，周李燕应协助万地公司将系争房屋产权登记至万地公司名下。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二〇一五年四月八日作出判决：一、上海市浦东新区东方路＊＊＊号15D室房屋归上海万地置业有限公司所有；二、周李燕于判决生效之日起三十日内配合上海万地置业有限公司将上海市浦东新区东方路＊＊＊号15D室房屋产权过户至上海万地置业有限公司名下。案件受理费17，195元，保全费5，000元，合计22，195元，由周李燕负担。
判决后，周李燕不服，上诉于本院称，1、原审认定事实错误。上诉人与被上诉人一方的证人林xx是协议买房，而不是上诉人借名给被上诉人买房。林xx是立X公司员工，并负责出售二手房屋，为达到完成销售并按销售额提取佣金的目的，建议上诉人购买系争房屋。上诉人以现金方式交付林xx40万元首付款，银行备案的收据的公信力强于被上诉人提交的相关证据。关于60万元，双方没有争议，对于归还者来说，构成了借贷合同关系的还款方，不等于就是系争房屋的买方主体。原审以推理手段，在没有任何直接证据证明下，虚构了借名买房的事实。2、原审适用法律错误。系争房屋登记在上诉人名下是不争的事实，物权归属于上诉人，不存在确权的情形，本案没有物权确认请求权的基础。3、本案属于合同纠纷，非物权纠纷。4、原审判决程序错误。综上所述，请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉请。
被上诉人万地公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审查明事实清楚，适用法律正确。上诉人恶意侵害被上诉人的权益，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院审理中，法庭询问上诉人在购买系争房屋时是否看过房，房屋面积多少、何样房型，上诉人称：“看过房，关于房型、面积在原审中已作回答，以原审庭审记录为准”。本院经审查原审笔录，并未有此问答的记录。
本院认为，本案争议焦点在于上诉人与林xx就系争房屋是否存在协议买房的事实，被上诉人主张借名买房有否依据，如何确定系争房屋的权利归属。首先，关于40万元首付款，上诉人仅有首付款收据不足以证明实际支付了该笔款项，本院注意到，上诉人在原审中称40万元系向亲戚朋友所借，称其姑姑很有钱，但未能就其说法进一步举证。其次，系争房屋系办公楼类型，上诉人对其在2004年为何购买办公楼，房产证原件为何放在林xx处、没有作出合理解释；上诉人称看过房，但对面积、房型并不了解，有违常理；第三，上诉人明知房产证原件在林xx处，然在提出辞职时，并没有主动要求林xx返还房屋及产证原件，相反，在林xx发信息要求上诉人配合解决房产事宜的情况下，未予任何回复。之后，上诉人又以房产证遗失为由向房地产登记处申请补办了房产证，而未主动行使诉讼权利，也不符合常理。原审法院根据双方的主张，就举证责任的分配并无不当。原审根据被上诉人提供的证据及证人出庭所作的证词，结合系争房屋过户交易时的契税、印花税等支付凭证一直由被上诉人持有和保管等等事实，进行了详尽的分析，本院结合二审期间所作的事实调查，认同原审法院认定被上诉人主张的借名买房事实成立的观点，不再赘述。本案系权属争议，被上诉人要求系争房屋归其所有，其诉讼目的是要求上诉人将系争房屋产权恢复登记至被上诉人名下，原审据此所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人认为原审程序错误，依据不足。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币17，195元，由上诉人周李燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年六月三十日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……