广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗云法民四初字第525号
原告：谭焰滔，男，1963年5月17日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。
委托代理人：谭炽荣，广东中粤云天律师事务所律师。
被告：广州市雅图房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：邓耀针。
委托代理人：林栩，广东仁言律师事务所律师。
原告谭焰滔与被告广州市雅图房地产开发有限公司（下称“雅图公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月8日受理后，依法由审判员肖録婷适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告谭焰滔及其委托代理人谭炽荣，被告雅图公司的委托代理人林栩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭焰滔诉称：2000年6月28日，我和前妻林燕明共同向被告购买了位于广州市白云区某房，该房产的建筑面积为67.6355平方米，双方约定成交总价为227054元。当日，双方签订《房地产预售合同》，我向被告支付了全部购房款，被告亦将房屋交付给我使用至今。之后，被告以需要办理房产证为由，将我持有的《房地产预售合同》原件收回。2004年10月14日，我和前妻林燕明经法院判决准予离婚，法院确认上述房屋归我所有。我曾多次向被告追问办理房产证事宜，被告以种种理由推托。现请求法院判令：1、被告协助原告办理广州市白云区某房的产权过户手续和房地产登记手续；2、被告向原告支付迟延办证违约金44891元（以227054元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2012年5月9日起计至被告办妥上述房屋的产权过户手续之日止）。本案诉讼费由被告承担。
被告雅图公司辩称：原告未付清购房款，我方有权延迟办理房产证，若原告向我方支付了剩余房款及相关的办证费用后，我方同意协助原告办理产权证。原告没有证据证明双方逾期办理房产证的违约责任约定，没有约定最迟办证时间，故我方亦不同意向原告支付违约金。
经审理查明：2000年6月28日，原告和其前妻林燕明与被告就位于广州市白云区某房（即广州市白云区某房，下称“涉案房屋”）签订《商品房预售合同》，约定原告、林燕明向被告购买涉案房屋，建筑面积为67.6355平方米，总房价款为243487.54元。同日，原告、林燕明向被告支付购房款227054元。原告支付上述房款后，被告将涉案房屋交付给了原告、林燕明使用。
2003年9月23日，原告与林燕明因离婚纠纷在本案提起诉讼，本院于2003年12月23日作出（2003）云法民一初字第1669号民事判决书，判决准予林燕明与谭焰滔离婚、涉案房屋归谭焰滔所有等。该判决经广州市中级人民法院作出（2004）穗中法民一终字第1597号民事判决书维持原判，并于2004年10月14日发生法律效力。
庭审中，原告为证明其与被告间对涉案房屋的买卖关系，提交了1、《商品房预售合同》首页和尾页（复印件）；2、2000年6月28日由被告出具的涉案房屋购房款发票一份，但未能提交双方签订的房屋买卖合同。被告对《商品房预售合同》认为没有合同内容，且是复印件，故对三性不予确认，对发票的真实性予以确认。另被告确认与原告间就涉案房屋的买卖关系，但认为因原告未提供合同，没有证据表明双方对逾期办理产权证的违约责任进行约定，且未约定最迟办证的日期、违约金计算标准等，故原告关于支付违约金的请求没有依据。原告明确其主张逾期办证违约金的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，其主张的违约金起算时间为本案提起诉讼之日（2014年5月8日）往前倒推两年的时间，即2012年5月9日。
另经本院依法调取（2003）云法民一初字第1669号案的卷宗材料，其中有一份《收件收据》显示，涉案房屋的预售合同原件由被告于2002年收取。被告表示因时间久远，亦无法提供预售合同。
被告至今未协助原告办理涉案房屋的房地产权证，原告尚有购房余款16433.54元未支付。涉案房屋无查封、抵押情况。
以上事实：有发票、民事判决书、生效证明、房地产登记簿查册表、收件收据及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为：因原、被告双方均一致确认双方就涉案房屋确立的房屋买卖合同关系，且原告已履行大部分付款义务，被告亦已履行交付涉案房屋的义务，故本院对原、被告双方就涉案房屋的买卖关系予以确认。被告作为涉案房屋的出卖方，在买受人已履行完大部分付款义务的情况下，亦有义务为买受人办理涉案房屋的房地产权证，虽然与被告签订合同时，是原告与其前妻作为共同买受人一起购买的涉案房屋，但因原告与其前妻已于2004年10月14日经法院判决离婚，且涉案房屋亦被判决归原告所有，故在被告至今未协助买受人办理涉案房屋产权证的情况下，原告现要求被告协助办理涉案房屋的房地产产权证合理合法，本院予以支持。虽然原、被告双方均无法提供涉案房屋买卖关系的合同，未知双方签订合同时关于办理房地产权证的时间、逾期办理房地产权证的违约责任等约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，在双方均未能举证证明办证时间、迟延办证违约责任的情况下，原告现依上述规定要求被告支付迟延办证违约金依法有据，本院予以支持。根据上述规定，结合双方签约的时间，被告应当在自合同订立之日起90日内，即2000年9月28日前为原告办理涉案房屋房地产权证，现原告主张自本案起诉之日起倒推2年，即2012年5月9日起至被告办妥涉案房屋房地产权证之日止违约金的意见可行，本院予以采纳。原告关于迟延办证违约金以已付房款227054元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的意见于法有据，本院予以采纳。
被告抗辩原告未支付完涉案房屋购房款，应在其支付完后再协助办证的意见，在房屋买卖合同关系中，买受人和出卖人互负付款义务和交付房屋、办证义务，但各义务间并不必然以完全履行某一义务为前提，本案中，双方均未能举证付款义务与办证义务之间的先后履行条件，在原告作为买受人已支付了227054元购房款，占总房款的93.25%的情况下，履行了买受人应当履行的主要义务，被告理应为原告办理涉案房屋的房地产权证，故被告的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。至于原告应向被告支付的剩余购房款问题，由于本案中原告不同意直接支付，且被告亦未在本案中提出诉请，故本案中不予直接调处，被告可另行向原告主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，广州市雅图房地产开发有限公司协助谭焰滔按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定办理广州市白云区乐嘉路宏景街91号D栋605号房（即广州市白云区机场西路宏景街雅图居D605房）的房地产权证；
二、本判决生效之日起十日内，广州市雅图房地产开发有限公司向谭焰滔支付迟延办证违约金（以227054元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2012年5月9日起计至广州市雅图房地产开发有限公司办妥上述房屋房地产权证为止，以本金为限）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费511元，由广州市雅图房地产开发有限公司负担，并于本判决生效之日起三日内迳付谭焰滔，谭焰滔已交纳的受理费本院不予退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 肖録婷
二〇一四年八月八日
书记员 郑萍军