上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三（民）初字第266号
原告（反诉被告）袁舍，男，1953年6月4日出生，汉族，户籍地及居住地上海市长宁区。
原告（反诉被告）沈文雅，女，1956年2月11日出生，汉族，户籍地及居住地上海市长宁区。
原告（反诉被告）袁如依，女，1982年3月26日出生，汉族，户籍地及居住地上海市长宁区。
三原告（反诉被告）共同委托代理人沈亢，上海市申达律师事务所律师。
三原告（反诉被告）共同委托代理人陆耘，上海市申达律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海兰城房地产开发有限公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人左盛祥，职务董事长。
委托代理人左伟命。
委托代理人王建宁，上海和华利盛律师事务所律师。
原告袁舍、沈文雅、袁如依诉被告上海兰城房地产开发有限公司（以下简称兰城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月20日受理后，依法由审判员钱萍独任审判，于2015年3月17日组织证据交换，审理中被告提起反诉，本院于2015年3月17日受理反诉，后本案变更为由代理审判员赵淳独任审判，于2015年5月6日组织证据交换。后本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年7月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人沈亢、陆耘、被告（反诉原告）委托代理人左伟命、王建宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁舍、沈文雅、袁如依共同诉称，2009年11月，袁舍、沈文雅、袁如依与兰城公司就购买上海市七浦路《七浦兰城商厦》320号1号1层132室房屋（以下简称为系争房屋）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称为《预售合同》），约定房屋总价为人民币XXXXXXX元（以下币种均为人民币）。后袁舍、沈文雅、袁如依支付了首期房款XXXXXXX元，余款100万元依约应由袁舍、沈文雅、袁如依以银行抵押贷款方式支付。袁舍、沈文雅、袁如依向银行提出贷款申请后，银行告知系争房屋不具备抵押登记条件，无法办理抵押贷款。兰城公司告知袁舍、沈文雅、袁如依，可待系争房屋满足抵押贷款条件后再行申请贷款、支付房款。此后，兰城公司一直未联络袁舍、沈文雅、袁如依，也未按照约定时间通知交房。袁舍、沈文雅、袁如依自行打听，得知系争房屋未能满足交房条件，无法交房。袁舍、沈文雅、袁如依认为，兰城公司逾期交房已逾四年之久，依据《预售合同》第十二条之规定，袁舍、沈文雅、袁如依享有合同解除权。据此，袁舍、沈文雅、袁如依请求法院判令：1、解除双方签署的《预售合同》；2、被告返还原告购房款XXXXXXX元；3、被告赔偿原告利息损失（以XXXXXXX元为本金，按人民银行同期贷款利率，自2009年11月17日起算，计至实际返还之日止）。
被告（反诉原告）兰城公司辩（诉）称，兰城公司早已依约通知袁舍、沈文雅、袁如依交房，且系争房屋符合交房条件，故兰城公司并无违约行为。袁舍、沈文雅、袁如依逾期支付房款，应向兰城公司承担逾期付款的违约责任。袁舍、沈文雅、袁如依关于贷款不成的原因在于兰城公司的主张不实，银行抵押登记及备案登记均不影响购房人申请贷款。据此，兰城公司不同意袁舍、沈文雅、袁如依的诉讼请求，并提起反诉，请求法院判令：1、反诉被告继续履行《预售合同》，向反诉原告支付剩余购房款XXXXXXX元；2、反诉被告向反诉原告支付违约金（以XXXXXXX元为本金，自2010年10月1日起算，计至实际付款之日止，前90日内，按日万分之一计算；自第91天起按日万分之二计算）。
反诉被告袁舍、沈文雅、袁如依辩称，双方签订《预售合同》之时，系争房屋上仍设有银行的抵押权，2009年12月银行抵押权登记才注销。但是，兰城公司一直未将银行抵押权登记已注销的情况通知袁舍、沈文雅、袁如依。而且，兰城公司未将双方所订《预售合同》交至交易中心办理预售登记。可见，系兰城公司的原因导致了袁舍、沈文雅、袁如依无法办理房贷。因此，兰城公司无权主张逾期付款违约金。据此，袁舍、沈文雅、袁如依不同意兰城公司的反诉诉讼请求。
经审理查明：
2009年8月20日，兰城公司取得“七浦兰城商厦”的《商品房预售许可证》。
2009年11月16日，袁舍、沈文雅、袁如依（乙方）与兰城公司（甲方）签订《预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋（规划用途为店铺），暂测建筑面积为21.12平方米，每平方米建筑面积单价为11.55万元，总房价款暂定为XXXXXXX元。关于付款，合同第七条约定：乙方未按时付款，应按照未付款金额的日万分之一、自应付款期限之第二天起算、计至实际付款之日止。关于交房，合同第十条、十一条约定：房屋的交付必须符合取得房屋的建筑竣工备案文件的条件，除不可抗力外，甲方定于2010年9月30日前将房屋交付乙方。第十二条约定：甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择要求甲方继续履行合同或解除合同，乙方若要求继续履行合同，从第91天起，乙方可以要求甲方按照已支付房款的日万分之二支付违约金直至完成房屋交付，双方继续履行本合同……《补充条款》第八条约定：该房屋交付时，乙方应当付清全部房款，向物业公司缴纳物业管理费等费用，否则，甲方有权延迟交付该房屋而无需承担违约责任。关于付款方式及付款期限，合同附件一中约定：合同签署之日乙方需向甲方支付XXXXXXX元，余款100万元由乙方向银行申请抵押贷款支付，甲方对乙方向银行办理抵押贷款无保证义务，若贷款银行没有满足乙方申请的贷款金额，则乙方应在得到甲方或其代理人或银行通知之日起三十日内，一次性向甲方付清贷款金额不足部分的房款，否则视为乙方逾期付款，逾期付款的责任按合同第七条执行。
兰城公司于2010年8月5日就“七浦兰城商厦”建设工程取得《建筑工程竣工规划验收合格证》。2010年11月2日，兰城公司向袁舍、沈文雅、袁如依邮寄了内容为要求三人于10日内领取系争房屋钥匙的通知。同月10日，上海市闸北区建设和交通委员会批准了兰城公司就“七浦兰城商厦”建设工程所申请的竣工验收备案（备案编码：2010ZB0037）。2011年7月13日，兰城公司取得了系争房屋大产证。2012年7月2日，兰城公司再次向袁舍、沈文雅、袁如依邮寄了于同月20日办理入户、领取钥匙的通知。
袁舍、沈文雅、袁如依于签订《预售合同》当日支付房款XXXXXXX元，后未再支付过房款。袁舍、沈文雅、袁如依于2011年6月28日、8月12日两次委托律师致函被告，提出：兰城公司拒绝配合袁舍、沈文雅、袁如依办理《预售合同》备案手续，致袁舍、沈文雅、袁如依银行贷款申请遭拒、至今未能支付余款，要求兰城公司尽快协助袁舍、沈文雅、袁如依办理《预售合同》备案手续并向袁舍、沈文雅、袁如依提供贷款资料及证明系争房屋满足交付条件的文件（复印件）、交付系争房屋。
兰城商厦商铺在销售过程中，业主若需通过贷款支付房款的，贷款银行均由兰城公司统一指定。类似案件中，多数业主方迟延付款的原因也在于贷款无法及时取得。兰城商厦在建设过程中曾出现业主群访的情况。
目前，系争房屋产权登记在兰城公司名下，实测建筑面积为21.59平方米。
以上事实，有袁舍、沈文雅、袁如依提供的《预售合同》、购房发票、《房屋交接书》、律师函及双挂号信回执、兰城公司提供的领取钥匙通知及邮寄凭证、上海市房地产登记簿、本院调取的（2014）沪二中民二（民）终字第2344号民事判决书及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为：
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《预售合同》确有兰城公司逾期交房超过90天，袁舍、沈文雅、袁如依可解除合同的约定，但是其补充条款第八条也约定，若袁舍、沈文雅、袁如依在兰城公司交房之前未付清房款，兰城公司可迟延交房而不承担违约责任。兰城公司应于2010年9月30日前交房，即袁舍、沈文雅、袁如依也应在该日期之前付清房款。袁舍、沈文雅、袁如依至今未付清房款，故兰城公司未交付房屋并不构成违约，解除合同的条件并未成就。袁舍、沈文雅、袁如依要求解除《预售合同》、返还已付房款、赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。袁舍、沈文雅、袁如依仍应依约向兰城公司给付剩余房款XXXXXXX元。
至于兰城公司反诉要求支付逾期付款违约金一节，对此，本院认为，一方面，根据预售合同约定，即使贷款不成，袁舍、沈文雅、袁如依也有义务通过现金方式补足房款；且作为申办贷款的主体，袁舍、沈文雅、袁如依方应始终对贷款的办理情况负有审慎注意义务。但袁舍、沈文雅、袁如依在申请贷款后的相当长一段时期内，未能主动关心过贷款办理情况，与贷款银行及被告均缺乏有效沟通，导致付款迟延，显然，袁舍、沈文雅、袁如依应对此承担主要责任。另一方面，根据本案及关联案件查明的事实，在业主需通过贷款方式支付房款的情况下，贷款银行均由被告统一指定，客观上限制了业主对贷款银行的选择，结合未能在合同约定的交房期限内办出贷款的情况并非个案、兰城商厦在建设过程中又确实存在群访现象，以及兰城公司无证据证明曾就未付房款向袁舍、沈文雅、袁如依进行过有效催讨等事实，本院认为袁舍、沈文雅、袁如依办贷不成乃至迟延付款的原因中，尚难完全排除被告方的因素。故对于袁舍、沈文雅、袁如依的迟延付款，兰城公司应承担一定的责任，故其向袁舍、沈文雅、袁如依要求逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告袁舍、沈文雅、袁如依的全部本诉诉讼请求不予支持；
二、反诉被告袁舍、沈文雅、袁如依应于本判决生效之日起九十日内给付反诉原告上海兰城房地产开发有限公司房款XXXXXXX元；
三、反诉原告上海兰城房地产开发有限公司的其余反诉诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费21784.50元（原告已预缴），由原告袁舍、沈文雅、袁如依负担。反诉案件受理费8657.71元（反诉原告上海兰城房地产开发有限公司已预缴），由反诉被告袁舍、沈文雅、袁如依负担7144.28元，反诉原告上海兰城房地产开发有限公司负担1513.43元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱一心
代理审判员 赵 淳
人民陪审员 高 倩
二〇一五年九月九日
书 记 员 方 芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。