广西壮族自治区临桂县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）临民初字第833号
原告临桂县易居房产信息咨询有限公司，住所地临桂县临桂镇桂康园P16栋10、11、12。
法定代表人阳俊，该公司经理。
委托代表人蒋建林，广西昊旺律师事务所律师。
被告叶君树。
委托代理人唐宏光。
原告临桂县易居房产信息咨询有限公司（以下简称易居房产公司）诉被告叶君树居间合同纠纷一案，本院于2013年8月8日受理后，依法组成由审判员杨华担任审判长，人民陪审员赵生付、侯有喜参加的合议庭，于2013年9月17日公开开庭审理了本案。书记员唐敏红担任法庭记录。原告易居房产公司的委托代理人蒋建林、被告叶君树的委托代理人唐宏光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告易居房产公司诉称，原告是一家房产信息咨询居间中介公司。2013年3月28日，被告拟在临桂买房，让原告为其买房提供居间服务。为此，双方签订了居间合同。合同约定：甲方（被告）同意对乙方（原告）的居间服务按实际成交房款的2%支付佣金。该笔佣金在乙方协助甲方与乙方所介绍的出卖方签订《房屋买卖合同》或者交纳购房定金时支付”。另外约定：“甲方如私下与出卖方达成交易的，需承担相当于上述应得佣金数额的三倍作为赔偿，甲方应将该赔偿金额一次性支付给乙方”。居间合同签订后，原告依约为被告提供了拟出卖的房屋信息，并依约带被告到出卖方客户处看房，其中分别带被告看了位于凤凰圆的别墅001#、Z174#、301#。看过房后，被告表示对凤凰圆的别墅Z174#感兴趣。在原告协助下，被告与Z174#别墅的主人杨桂萍女士达成了购房协议，并于2013年4月25日签订了购房合同。却拒绝支付应当支付的佣金。现在，被告已办理完过户手续。双方的成交价是250万元，被告应支付佣金5万元。原告多次与其交涉未果，且被告已违约，因此，请法院判决被告赔偿居间费15万元给原告，并承担诉讼费用。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证，证明原告是依法成立的企业法人及原告的主体资格；2、居间合同一份，证明原被告签订了居间合同，约定了佣金的计算方式、违约责任，约定被告私自与出卖方达成交易的应支付应得佣金的3倍；3、身份证复印件，证明房屋出卖方的当事人身份；4、《房产证》、《土地证》，证明房屋出卖方拟出卖的房屋持有合法的房产证、土地证；5、身份证复印件，证明被告的主体资格；6、临桂县存量房屋买卖合同，证明被告与房屋出卖方利用原告提供的居间服务达成了房屋买卖合同，房屋成交价格为250万元；7、临桂房屋权属档案查询单，证明被告与案外人杨桂萍女士的房屋买卖合同已成立，并过户，房屋坐落地点与看房确认书上一致。
被告叶君树辩称，一、原告自行拟定的合同书中第三、第四条格式条款无效。1、原告自行拟定的合同书，条款内容统一，供所有的客户使用。法院应当判决合同书第三、四条属于格式条款，根据合同法的四十一条规定对合同书第三、四条进行解释。2、合同书第三条内容排除被告主要权利。该格式条款禁止被告行使公民权利，禁止被告行使契约权利、平等自愿、诚实信用与他人订立合同，禁止被告发出邀约或作出承诺。根据合同法和解释，法院应当判决合同书第三条无效。3、合同书第四条加重被告的责任。合同法规定违约及赔偿责任平等。原告拟定合同书的第四条违约责任，仅仅约束被告，不适用原告，单独加重被告责任。合同法司法解释（二）第二十九条第二款规定违约金不超过造成损失的百分之三十，合同书拟定为3倍，拟定金额是法定金额的10倍，数额惊人。法院应当判决合同书的第四条无效。二、原告未完全履行合同，被告行使合同法赋予的先后履行抗辩权。原告只履行了合同书中第一条第1项义务，未履行其余两项义务。根据合同法第六十七条，被告有权拒绝履行义务。请法院查明事实公正判决。
被告叶君树为其辩解在举证期限内未提供证据。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、3、4、5、7无异议；证据2真实性无异议，但对其证明内容有异议；证据6真实性无异议，但对其证明内容有异议，买房人多了一个人名字。
本院结合原、被告双方的举证和质证，认证如下：对被告没有提出异议的原告提供的证据予以认可，对被告提出异议的证据2、6，因与本案有一定的关联性，本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年3月28日以被告叶君树为甲方，原告易居房产公司为乙方，双方签订了《客户看房确认书》，确认书约定：一、经双方确认，乙方为甲方提供的居间服务内容为：1、乙方根据甲方的要求提供购买房屋信息，并带领其实际参观看房；2、乙方协助甲方与出卖方签订有关房屋的《房屋买卖合同》，并协助买卖双方办理该房屋的立契过户手续、代收代缴相关税费；3、如甲方购买该房产需银行贷款的，乙方提供合作的贷款银行、评估机构并协助甲方办理该银行贷款手续。服务费另计。二、经双方确认，甲方同意对乙方的居间服务按实际成交房款的2%支付佣金（贷款服务费另计）。该笔佣金在乙方协助甲方与乙方所介绍的出卖方签订《房屋买卖合同》或交纳购房定金时支付。甲方通过乙方服务与他方签订《房屋买卖合同》后，若因甲方原因导致交易无法完成，不影响甲方向乙方支付佣金及代理费用。三、甲方承诺“其本人、配偶及直系亲属均不会私下和经由乙方介绍、带看的房屋直接与出卖方交易，亦不会私下再委托其他中介代理公司（含个人）对该房屋进行交易。四、甲方如私下与出卖方达成交易的，需承担相当于上述应得佣金数额的三倍作为赔偿，甲方应将该赔偿金额一次性支付给乙方，乙方有保留追究甲方责任的权利。五、甲方委托乙方代办产权过户、贷款手续的应及时提供真实完整的证件与资料并积极配合乙方的工作，否则，乙方有权追偿因甲方过失造成的经济损失。所看房屋：1、位置凤凰园011#面积350㎡价格280万元。2、位置凤凰园z174#建筑面积350.88㎡面积578.8㎡价格300万元。3、位置凤凰园301#面积320㎡价格280万元。上述确认书签订后，原告带被告看了上述三栋房屋。2013年4月25日，被告叶君树与其妻子肖许梅与上述凤凰园z174#的房主杨桂萍签订了《临桂县存量房屋买卖合同》，合同约定被告叶君树与其妻子肖许梅以250万元的价格购买杨桂萍位于西城北路山水凤凰城A路Z174幢的房屋一栋。该房屋已于2013年7月10日过户到被告叶君树与其妻子肖许梅名下。2013年8月8日原告以依约提供了居间服务，但被告拒绝支付佣金，违反了诚实信用原则为由诉至本院，要求被告支付居间费15万元。庭审中，原告陈述其上述诉请的居间费15万元包括佣金5万元及2倍的赔偿款10万元。但对是否是其促成被告叶君树和其妻子肖许梅与凤凰园z174#的房主杨桂萍签订的《临桂县存量房屋买卖合同》未提供证据证实，被告叶君树不予认可。
本院认为，原告易居房产公司与被告叶君树签订的《客户看房确认书》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，双方意思表示真实，未违反法律上的强制性规定，是有效的协议，本院予以确认。按照合同法的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。上述确认书签订后，原告依约履行了带领被告看房的义务，但由于被告私下与房主交易的原因，导致其无法履行确认书约定的其他居间服务义务，过错方不在原告。且被告已与出卖方达成买卖交易，并已过户，应视为原告已完成了合同约定的全部居间义务。因此，原告要求被告支付房屋成交价格为250万元的2%即5万元的佣金，符合法律规定，本院予以支持。从本案查明事实来看，被告所买的房屋系被告私下与出卖方达成交易，依据确认书第四条的约定，原告则可以请求被告赔偿3倍佣金的损失。根据我国《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案被告在确认书约定同意其不履行合同私自与房主买卖房屋的，即赔偿佣金的3倍损失给原告，因此，被告在签订确认书时，即应当预见到若发生上述行为可能造成原告的损失就是佣金的3倍。而原告在本案中仅诉请要求被告赔偿2倍的佣金，未超过合同的约定。因此，原告诉请被告赔偿2倍佣金的损失，未违反法律规定及合同的约定，本院予以支持，即由被告赔偿损失10万元（5万元×2倍）给原告。同时，本案涉及的合同是服务性的居间合同，确认书中的第四条约定，是对不履行合同的被服务方的惩罚性条款，不存在加重被告责任的问题；况且，是被告私自和房主达成交易，被告违约在先，其无权行使先行抗辩权。综上，被告辩称原告自行拟定的合同书中第三、第四条格式条款无效的抗辩理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告叶君树支付佣金5万元给原告临桂县易居房产信息咨询有限公司；
二、被告叶君树赔偿损失10万元给原告临桂县易居房产信息咨询有限公司；
案件受理费3300元，由被告叶君树负担。
上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3300元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 杨 华
人民陪审员 赵生付
人民陪审员 侯有喜
二〇一四年一月十五日
书 记 员 唐敏红