温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿民初字第1193号
原告：程春燕。
委托代理人：付方奎、戴新秋。
被告：中瑞温州房地产有限公司。
法定代表人：金刚毅。
委托代理人：雷京卫、林力。
原告程春燕为与被告中瑞温州房地产有限公司（以下简称中瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员张万星适用简易程序独任审判。原告程春燕的委托代理人付方奎、戴新秋，被告中瑞公司的委托代理人雷京卫、林力到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告程春燕诉称：原告与被告于2009年4月25日签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为000000137039，该合同约定，原告购买被告开发的中瑞·曼哈屯第××幢××层01号商品房，预测建筑面积共175.58平方米，每平方米12730元，总房价2235133元，被告应于2011年3月30日前将该商品房交付给原告使用；逾期交房且逾期期限不超过九十日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告每日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金；办证日期为商品房交付使用后90日内；若因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的每日0.05%向原告支付违约金等。原告已于2011年5月12日之前陆续付清了全部房款。2011年5月12日，原告才接到被告的交房通知，直至2012年7月25日原告才电话告知可以办理房屋权属证书手续。据此，被告迟延交房43日、逾期办证391日。综上，原、被告之间的房屋买卖合同关系依法成立并受法律保护，现被告未依约履行合同义务构成违约，请求判令：一、被告立即向原告支付迟延交付房屋违约金人民币19222元、逾期办理房屋权属证书违约金人民币436968元，及上述违约金自2012年7月26日开始至实际履行完毕之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告中瑞公司辩称：一、被告逾期办证的时间实际为104天，而非原告诉称的391天。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在商品房交付使用后90日内将办证资料报产权登记机关备案，本案中商品房实际交付使用时间为2011年5月12日，故依约被告应在2011年8月10日前将办证资料报产权登记机关备案。2011年4月7日，温州市规划局已发现被告涉嫌违法建设，依法应当立即进行立案受理，根据《浙江省城乡规划条例》第65条规定，政府部门对涉嫌违规行为应在受理后60内作出决定。根据温州市人民政府温政办（2011）5号文件规定，原由市规划局承担的城市规划行政处罚权划入温州市城市管理与行政执法局，同日，温州市规划局向温州市城市管理与行政执法局发《工作联系函》要求其依法查处被告违法建设事项，但温州市城市管理与行政执法局直至2011年12月19日才对该事项作出《行政处罚决定书》，历时256天，严重超出法定处理期限，直接导致被告延期办证196天。2012年6月5日，被告已向房管部门提交相关材料进行初始登记，至此，完成了自己协助办证的义务。因此，被告实际拖延办证时间为104天（2012年6月5日-2011年8月10日-196天），而并非原告诉称的391天。二、被告与原告之间签订的《商品房买卖合同》约定的违约金以及原告主张的违约金均过高，应适当调整降低。综合本市同期其他项目的违约金约定情况，被告请求法院降低原告要求的违约金数额，建议将违约金数额调整为合同总价款的1%。三、原告关于逾期交房违约金和逾期办证违约金的诉讼请求均已超过法定的诉讼时效，依法应予以驳回。根据《民法通则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中原告诉请的逾期交房违约金和逾期办证违约金均属于债权请求权，依法应当适用上述诉讼时效的有关法律规定，即原告应在知道或应当知道被告违约行为时起两年内行使权利，否则将不受法律保护。本案中，原、被告之间合同约定的交房日期为2011年3月30日前，约定办证时间为商品房交付使用后90日内，鉴于实际交房日期为2011年5月12日，办证时间应为2011年8月10日前。被告未在上述期限内交房或者办证，原告即知道或者应当知道其权利被侵害。现原告在2014年5月才向法院提起诉讼要求被告支付逾期交房和逾期办证违约金显然已超过两年诉讼时效。综上所述，依法驳回原告的诉讼请求。
经本院审理查明：原、被告于2009年4月25日签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将中瑞·曼哈屯第××幢××层01号商品房，建筑面积175.58平方米房屋出卖给原告所有，每平方米12730元，总房价2235133元，被告应当在2011年3月30日前，将经验收合格的商品房交付原告使用，被告若未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过九十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证、土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.05%向买受人支付违约金。合同签订后，被告于2011年5月12日将涉案房产交付原告使用，原告亦于2011年5月12日付清了全部购房款。
另查明：2011年4月7日，温州市规划局出具工作联系函，由于涉案项目涉嫌违法建设，要求温州市城市管理与行政执法局依法查处。2011年5月19日，温州市城市管理与行政执法局立案调查，后于2011年12月19日出具行政处罚决定书，针对被告方存在“规划许可证核定的地上建筑面积为88716.41平方米，实测地上建筑面积为90290.81平方米，超许可建筑面积1574.67平方米，12-14#、16-18#共六幢别墅建筑外立面及门廊发生形状改变，六幢别墅原许可建筑总面积合计4136.47平方米”的行为作出行政处罚。2012年3月16日，被告向温州市住房和城乡建设委员会提交了涉案房屋建筑工程竣工验收备案表，温州市住房和城乡建设委员会于3月19日经同意备案。2012年6月5日，温州市房产管理局向被告出具房屋初始登记收件回执，2012年6月26日，温州市房产管理局向被告颁发套房分割登记表。
还查明：2011年1月5日，温州市人民政府实施机构改革与职能调整，将原由温州市规划局承担的城市规划行政处罚权划入温州市城市管理与行政执法局。
再查明：原告于2014年5月26日向本院提起本案诉讼。
以上事实由原告提供的原告身份证、被告公司基本工商情况、变更登记情况、组织机构代码证、《商品房买卖合同》、收据联，发票联、接管验收记录，被告提供的《温政办（2011）5号文件》、《温政办（2011）37号文件》、《建设项目联合竣工验收办事须知（试行）》、市规划局工作联系单、温州市城管与行政执法局行政处罚决定书、市房管局收件回执、工程竣工验收报告及竣工验收备案表、套房分割登记收件回执单以及双方当事人的庭审陈述等予以证实。
本院对双方当事人的争议焦点归纳如下：一、原告主张被告逾期交房的违约金是否超过法定诉讼时效；二、原告主张被告逾期办证违约金是否超过法定诉讼时效及被告逾期办证的时间。
针对第一项争议焦点：根据合同第八条关于交付期限的约定，被告应当于2011年3月30日前交付符合法律规定经验收合格的房屋，而涉案房产于2011年5月12日交付给原告使用，现原告同意以实际交房时间即2011年5月12日作为符合合同约定的交付，并主张被告迟延交房43天，被告亦无异议，本院依法予以认可。原告于2014年5月26日起诉要求被告支付逾期交房的违约金已经超过法定的诉讼时效，本院不予支持。
针对第二项争议焦点，被告于2011年5月12日将涉案房屋交付给原告之后，按照合同约定被告应于涉案房屋交付后90日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案（因原告只主张房屋所有权证的逾期办证违约金，故本院对涉案房屋的土地使用权证及契证的逾期办理不予审理）。被告未能在2011年8月10日前履行上述义务，已构成违约，并一直处于持续状态，直至2012年6月26日被告向温州市房屋登记中心提交套房分割登记备案的资料后，该行为才终止。对于该逾期办证的违约行为双方在合同中约定以日为单位累计计算违约金，违约金的数额随着违约行为的持续而逐日增加，考量设立诉讼时效制度是为督促权利人及时行使权利的立法目的，对违约行为持续期间每日产生的违约金应分别适用诉讼时效的规定。原告于2014年5月26日向法院提起诉讼，故2012年5月27日之前的违约金已超过法定的诉讼时效而不予保护。故受法律保护的逾期办证违约金的天数为从2012年5月27日计算至2012年6月26日共30天。
本院认为：原告程春燕与被告中瑞公司于2009年4月25日的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效。双方当事人应依照协议的约定全面履行义务，合同签订后，原告支付了全部的购房款，被告应于2011年3月30日前将符合规定的房屋交付给原告使用，但被告直至2011年5月12日才交付涉案房屋已构成违约，应承担支付逾期交房违约金的违约责任，但原告直至2014年5月26日才向法院起诉向被告进行主张，超过了法定的诉讼时效，本院依法不予支持。关于逾期办证的违约金问题，因被告主张双方在合同中约定的违约金过高，要求予以调整，本院酌情将该违约金的标准调整为按已付房价款的每日万分之二计算。故被告应支付原告逾期办证违约金为13410元（2235133元×0.0002×30天）。因被告违约金的支付已足以弥补被告的损失，故原告另行主张利息损失，本院不予支持。依照依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告中瑞温州房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告程春燕逾期办证（房屋所有权证）违约金13410元；
二、驳回原告程春燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8143元，减半收取4071.5元，由原告程春燕负担3951.5元，由被告中瑞温州房地产有限公司120元
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 张万星
二〇一四年十月二十日
代书 记员 李盈盈
附本判决引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。