安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）皖民四终字第00189号
上诉人（原审原告）：歙县金泰置业有限公司。
法定代表人：金克烽，该公司总经理。
委托代理人：唐春飞，安徽道同律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海家得利超市有限公司。
法定代表人：郑知求，该公司董事长。
委托代理人：周璟瑜，该公司职员。
上诉人歙县金泰置业有限公司（以下简称金泰公司）因与被上诉人上海家得利超市有限公司（以下简称家得利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市中级人民法院（2013）黄中法民一初字第00123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月29日询问了双方当事人。金泰公司的委托代理人唐春飞，家得利公司的委托代理人周璟瑜参加了询问。本案现已审理终结。
原审查明：2012年2月2日，金泰公司（甲方）与家得利公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定的主要内容：由甲方向乙方出租商场，供乙方从事家得利品牌超市的经营；本租赁物坐落在安徽省黄山市歙县徽城镇百花路金泰广场A座相应楼层1-3层，面积7680平方米商场及其它相应附属设施及场地；租赁期限为14年另7个月，自2012年3月1日起算至2026年9月30日期满止，实际交房日与起租日不一致的，租期自实际交房日起算并相应顺延；商场的实际交付时间应在2012年3月1日前由甲方以书面形式通知乙方，经乙方验收后双方书面签字盖章作为已交接；甲方给乙方提供10个月的免租期（2012年3月1日-2012年12月31日），第一年的年租金182.2万元，第二年的年租金182.2万元；租赁采取先付后租的原则，前四年（2013年1月1日至2016年12月31日）租赁费用每6个月支付一次，乙方每次支付当年租赁费用的50%，乙方于每6个月前30天，依据甲方提供的税务发票，向甲方缴付下6个月的租金；乙方在合同签订后一周内，向甲方支付相当于3个月的租赁费用作为合同定金，待甲方正式交房，即乙方施工队进场之日再支付3个月的租金，与合同定金一并转为首期租金；倘若发生以下情况中的任何一项，本合同可以终止：（1）本合同租赁期限届满时；（2）如果任何一方违反本合同任何条款，守约方有权在违约行为发生后超过30日违约方未进行补救的情况下，或违约行为无补救可能时，通知解除和终止合同；（3）由于不可抗力因素导致其中一方无法履行其义务长达6个月或更长时间，乙方有权终止本合同；（4）在任何情况下，倘若整个租赁物业遭到甲方原因造成的破坏或变得不适于使用……，则乙方有权终止本合同；终止事项，（1）未经协商，任何一方不得单方面随意提出解除本合同，因本合同约定的解除条件出现时而解除的除外；（2）本合同解除和终止时，双方应进行商场、设备、设施的交还和相关费用的结算工作……；当甲方完全履行了自己的义务，而乙方单方面提出解除合同的，则乙方赔偿甲方相当于3个月租赁费用的损失等。该合同签订后，金泰公司未书面通知家得利公司移交租赁物，家得利公司也没有要求金泰公司交付租赁物。至2012年12月底前，家得利公司分两次向金泰公司交纳了2013年上半年的租金，共计911000元。至今，双方当事人之间没有办理书面交接租赁物手续，家得利公司没有进场。2013年5月24日、7月2日，金泰公司先后向家得利公司发出《付款通知书》，要求支付2013年7月1日至12月31日的租金，未果。同年7月24日，金泰公司又向家得利公司发函，认为在发出两份催款通知后，家得利公司未给予答复，违反合同约定付款时间，属严重违约。同年8月29日，金泰公司收到家得利公司落款时间为2013年8月21日的《函》，其主要内容是：现由于市场的变化，导致我司整体经营策略进行变更，无法继续履行合同，我司愿意根据合同9.2.1约定，赔偿贵司3个月的租赁费作为违约金，为减少贵我双方的损失，收到我司此函后，贵司可随意处置该物业等。2013年9月27日，金泰公司诉至原审法院。请求判令：一、家得利公司支付金泰公司租金911000元，并承担逾期付款利息18000元；二、诉讼费用由家得利公司承担。在审理期间原审法院向金泰公司释明，家得利公司已表示不再履行。2013年12月20日，金泰公司变更诉讼请求为：一、依法确认2013年8月21日家得利公司出具《函》解除合同无效；二、判令家得利公司继续履行合同，支付金泰公司租金911000元，并承担逾期付款利息；三、本案诉讼费用由家得利公司承担。
原审法院认为：根据双方当事人诉辩意见，本案争议的焦点是：1、家得利公司2013年8月21日的《函》是否具有解除《房屋租赁合同》的效力，该合同应否继续履行；2、家得利公司是否应当支付租金911000元及逾期付款的利息。
关于争议焦点一。双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。家得利公司2013年8月21日出具的《函》，仅具有终止合同履行的意思表示，不具有解除《房屋租赁合同》的法律效力。但由于家得利公司已明确表示不再履行合同，且债务标的物亦不适于强制履行，故本案《房屋租赁合同》不宜继续履行。鉴于租赁物至今未实际交付，故《房屋租赁合同》应于2013年8月29日终止履行。金泰公司要求继续履行《房屋租赁合同》于法无据，本院不予支持。
关于争议焦点二。鉴于金泰公司诉讼请求是要求支付租金911000元并承担逾期付款利息。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，家得利公司应当支付2013年8月29日前的租金及利息。针对金泰公司该诉请，家得利公司除已支付2013年上半年租金外，还应当支付2013年7月1日至8月29日的租金299507元（1822000元÷365天×60天）及利息（从合同约定的应付租金之日即2013年6月1日起的逾期付款利息）。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百一十条第（二）项、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十八条第三款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款的规定，判决：一、家得利公司2013年8月21日的《函》不具有解除《房屋租赁合同》的效力；二、《房屋租赁合同》于2013年8月29日起不再继续履行；三、家得利公司于判决生效后十日内支付金泰公司租金299507元、逾期利息（以299507元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率从2013年6月1日起计算至判决给付之日止）；四、驳回金泰公司的其他诉讼请求。案件受理费13090元，财产保全申请费5000元，合计18090元，由金泰公司负担10000元，家得利公司负担8090元。
金泰公司不服上述判决，向本院提起上诉称：原判认定《房屋租赁合同》终止，不符合《合同法》规定的合同终止情形。金泰公司的诉讼请求是要求继续履行合同并支付租金利息，该诉讼请求是建立在《房屋租赁合同》有效基础上的。原判既然认定《房屋租赁合同》有效，且家得利公司不具备单方解除合同的条件，即认定2013年8月21日《函》不具有解除《房屋租赁合同》的效力，那么合同就应当继续履行，原判确认《房屋租赁合同》终止履行错误。请求二审法院撤销原判第二、三、四项，判决家得利公司支付租金91.1万元。
家得利公司答辩称：涉案合同没有实际履行，依据合同约定，家得利公司有单方解除合同的权限。2013年8月21日家得利公司发《函》，明确表达了解除《房屋租赁合同》的意思表示，《房屋租赁合同》已经解除，金泰公司要求支付下半年的租金没有依据。请求二审法院驳回金泰公司的上诉，维持原判。
二审期间，双方均未提交新证据，对原审查明的事实本院予以确认。金泰公司向本院提出变更诉讼申请，认为鉴于家得利公司已明确表示不再履行租赁合同，其同意终止合同履行，家得利公司应当支付其租金和赔偿各项损失。
本院认为：金泰公司与家得利公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反国家法律、法规禁止性规定，为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2013年8月家得利公司以市场发生变化，导致其无法继续履行合同为由，向金泰公司发《函》要求解除《房屋租赁合同》，金泰公司不同意解除并诉至法院，要求继续履行。由于家得利公司解除合同的理由不符合《房屋租赁合同》的约定和法律规定，且金泰公司已依法提出异议，为此，原判认定该《函》不发生解除《房屋租赁合同》的法律效力正确。在合同未解除的情况下，家得利公司作为承租人应当按《房屋租赁合同》约定于2013年6月1日前支付金泰公司2013年下半年租金911000元，故金泰公司主张家得利公司支付租金911000元及逾期利息的请求，符合双方合同约定，本院予以支持。鉴于家得利公司已明确表示不再履行合同，本院二审期间金泰公司亦同意终止履行合同，本院确认双方之间的《房屋租赁合同》终止履行。由于本案家得利公司单方违约导致合同终止履行的，故其应当给予金泰公司合理期限重新招租，原判确认《房屋租赁合同》于2013年8月29日终止履行不当，应予纠正。金泰公司二审变更增加租金和损失的诉讼请求，不符合《》第三十四条的规定，本院不予处理，其可另行主张。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，应予纠正，上诉人金泰公司的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持安徽省黄山市中级人民法院（2013）黄中法民一初字第00123号民事判决第一、四项，即：“上海家得利超市有限公司2013年8月21日的《函》不具有解除《房屋租赁合同》的效力”、“驳回歙县金泰置业有限公司的其他诉讼请求”；
二、变更安徽省黄山市中级人民法院（2013）黄中法民一初字第00123号民事判决第二项“《房屋租赁合同》于2013年8月29日起不再继续履行”为：上海家得利超市有限公司与歙县金泰置业有限公司签订的《房屋租赁合同》终止履行；
三、变更安徽省黄山市中级人民法院（2013）黄中法民一初字第00123号民事判决第三项“上海家得利超市有限公司于本判决生效后十日内支付歙县金泰置业有限公司租金299507元、逾期利息（以299507元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率从2013年6月1日起计算至判决给付之日止）”为：上海家得利超市有限公司于本判决生效后十日内支付歙县金泰置业有限公司租金911000元、逾期利息（以911000元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率从2013年6月1日起计算至判决确定给付之日止）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13090元，财产保全申请费5000元，合计18090元，由歙县金泰置业有限公司负担2090元，上海家得利超市有限公司负担16000元。
二审案件受理费9915元，由歙县金泰置业有限公司负担915元，上海家得利超市有限公司负担9000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶宝定
审 判 员 李家宏
代理审判员 王依胜
二〇一四年十月十四日
书 记 员 王 蕾
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《》
第三十四条当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。
对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。
当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。