河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀10民终28号
上诉人（原审被告）：周淑芸。
委托代理人：王洪波，河北王洪波律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周永辉。
委托代理人：唐玉�，北京市东岩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄四翠。
委托代理人：唐玉林，北京市东岩律师事务所律师。
原审被告：河北三河燕达实业集团有限公司，住所地三河市燕郊开发区迎宾路52号。
法定代表人：李怀，系该公司董事长。
委托代理人：肖林峰，河北天枢律师事务所律师。
上诉人周淑芸因与被上诉人周永辉、黄四翠、原审被告河北三河燕达实业集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2014）三民重字第00020号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，周永辉与黄四翠系夫妻关系。周永辉与周淑芸系叔侄女关系。周永辉为三河市燕郊镇诸葛店村村民，其名下在诸葛店村有宅基地一�，证号为三集建（宅）字第23-04543号，登记的使用面积为814.80平方米。2005年7月6日，周永辉与周淑芸签订遗赠扶养协议，约定周淑芸抚养周永辉，周永辉去世后，其名下的财产由周淑芸继承，包括其名下宅基地上的财产权益。2007年12月4日，周永辉与黄四翠结婚。2011年8月19日，周永辉向三河市人民法院起诉要求解除与周淑芸之间的遗赠扶养协议，2013年4月23日，三河市法院制作判决书，判决解除周永辉与周淑芸之间的遗赠扶养协议。2013年3月15日，周淑芸与燕达公司就该处宅基地签订了《诸葛店村民综合补偿安置的确认及“综合补偿款和协议价住房回购款”发放协议书》，补偿人员为高明久、周淑芸、高烁函、高梓涵，其中家庭人口补贴为32万元、宅基地及地上附着物补偿费为103.96万元、养老保险12万元、安置住房140平方米。
庭审中，被告周淑芸认为上述宅基地系从原告周永辉处转让得来，周永辉也把宅基地的原件交由周淑芸，周淑芸据此与被告燕达公司订立拆迁协议。对其主张，被告周淑芸提交2007年10月3日，周永辉出具的《收条》及《承诺书》，内容分别为：“我因结婚急需用钱，现将我所有的5间正房及房产权益［详见三集建（宅）字第23-04543号《集体土地建设用地使用证》］出卖给周淑芸，我收到宅基地转让款及房屋价款共计伍万元整。周淑芸使用的独立院中的7间正房、3间厢房是由周淑芸自建的，与我无关。收款人：周永辉二00七年十月三日”；“周淑芸是我侄女，我于2005年7月6日与周淑芸订立了遗赠抚养协议。又于2007年10月3日将我的房屋及宅基地转让给了周淑芸。故我承诺，如遇拆迁改造，登记在我名下的宅基地补偿款和房屋补偿款全部归周淑芸所有，我认可并授权周淑芸对外代表我，直接与拆迁人订立拆迁补偿协议并领取拆迁款。承诺人：周永辉二00七年十月三日。”经质证，原告周永辉对《收条》及《承诺书》的内容不予认可，认为系被告周淑芸伪造，其也从未收到过周淑芸给付的50000元；对《收条》及《承诺书》上的签名的真实性认可，但认为，签名实际签于2005年7月6日，是在三河公证处双方签订遗赠扶养协议时应周淑芸的要求在两张空白纸上签名。原告黄四翠意见同原告周永辉。被告燕达公司对被告周淑芸证据的真实性、合法性均予以认可。
2012年2月14日，本院委托北京法源司法科学证据鉴定中心对于《收条》及《承诺书》中周永辉签名的真实性进行鉴定。经鉴定，《收条》及《承诺书》中周永辉的签名系其本人所书写。本次庭审中，原告周永辉申请对收条上签字或捺印的时间做司法鉴定，该鉴定需周淑芸配合提交《收条》及《承诺书》的原件，而被告周淑芸明确表示不同意鉴定，且自2015年2月3日第一次庭审后，经本院数次合法传唤，周淑芸均未到庭，故始终无法向鉴定机构提交《收条》及《承诺书》的原件，导致此次委托鉴定终结。
2013年3月15日，周淑芸、高明久（周淑芸丈夫）向河北三河燕达实业集团有限公司出具《承诺书》，其承诺对于提交的购买三集建（宅）字第23-04543号《集体土地建设用地使用证》的《收条》、《承诺书》的真实性负责。
另查明，关于被告周淑芸主张的给付周永辉50000元转让费的情况，周淑芸陈述，当时家中没有50000元，就由其丈夫到银行取款，到银行正好看到一个朋友存款，就从朋友那里拿钱后，给付周永辉现金。
又查明，关于争议宅基地上的地上附着物，双方均认可有五间老房系周永辉所建。还建有新房数间。周永辉主张有五间新房，系其出资30000�，周淑芸出资40000元共同修建；周淑芸主张有十间新房，系其独自修建；燕达公司认可周淑芸的陈述。双方对上述各自的主张均没有提交相关证据。
一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。宅基地使用权的取得、行使、转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地使用权具有福利性和保障性。本案中，周淑芸主张其出资50000元购买了周永辉名下宅基地上的五间老房，但对于其出资情况没有证据提交，且周永辉与周淑芸之间的宅基地买卖行为亦未通过宅基地变更审批手续，该买卖行为应属无效。因周淑芸与周永辉之间的宅基地买卖的基础法律行为无效，故河北三河燕达实业集团有限公司与周淑芸签订的宅基地拆迁安置补偿协议亦应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第�十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第—百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告周永辉与被告周淑芸之间的宅基地买卖行为无效。二、被告周淑芸与被告河北三河燕达实业集团有限公司之间的拆迁安置补偿协议无效。案件受理费80元，由被告周淑芸负担40元，被告河北三河燕达实业集团有限公司负担40元。
原审判决后，上诉人周淑芸对一审判决不服，向本院上诉，请求撤销原审判决，驳回两被上诉人的诉讼请求。其上诉理由是：上诉人周淑芸与被上诉人周永辉之间转让房屋及房产权益的行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。双方约定，如遇拆迁，宅基地及房屋补偿款归属上诉人周淑芸所有，该约定系双方真实意思表示，并不违法。上诉人周淑芸与被上诉人周永辉是诸葛店村的村民，双方之间�立了将农村房屋及其宅基地转让给周淑芸，不违反法律规定，是双方当事人真实意思表示，应认定为合法有效。燕达公司与周淑芸之间订立的拆迁安置补偿协议没有违反法律禁止性规定的条款，也应当认定为有效。
被上诉人周永辉、黄四翠答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人与被上诉人之间从未达成过房屋及宅基地买卖的协议，上诉人提交法庭的借条和承诺书系上诉人单方伪造。一审期间被上诉人申请对借条和承诺书的签名的时间进行司法鉴定，上诉人不配合鉴定。同时被上诉人还申请对双方交易过程的事实进行测谎鉴定，上诉人也不配合。被上诉人在一审期间提供证据证明收条和承诺书出具的时间点，被上诉人在三河市燕郊隆达建筑工程公司上班，并未和上诉人有过接触。上诉人主张给过我方5万元，也未提供相应证据，故我方认为买卖的事实是无中生有。再则，农村宅基地转让需要经过土地部门的批准方为有效，这是法律规定的。一审法院据此判决双方买卖协议无效，从事实和法律上来说都是正确的。其次关于上诉人与原审被告所定制的安置补偿协议，该补偿协议的标的物的使用权人属于本案的被上诉人，上诉人与原审被告的行为损害了被上诉人周永辉、黄四翠的利益，故法院确认其无效符合法律规定。
原审被告河北三河燕达实业集团有限公司答辩称，1、2007年10月3日，上诉人周淑芸与被上诉人周永辉双方以五万元价格达成的宅基地及房屋买卖合同合法有效。首先，双方均作为燕郊开发区诸葛店村民，在集体经济组织内部进行宅基地及房屋买卖，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，该�地基及房屋买卖合同自成立时生效。其次，双方在达成宅基地及房屋买卖协议后，被上诉人周永辉将宅基地使用证的原件及宅基地按照双方的约定交付给了上诉人周淑芸。周淑芸也如约履行了给付义务。即便周淑芸尚未履行给付五万元的义务，也不影响双方宅基地及房屋买卖行为的效力问题，双方之间是债权债务纠纷，被上诉人周永辉完全可以要求上诉人周淑芸履行五万元的给付义务。2、在双方发生争议后，被上诉人周永辉否认2007年10月3日签字的真实性，并在2011年7月22日明确表示如果2007年10月3日周永辉的签字是真实的，那么周永辉就认可他与周淑芸的宅基地及房屋买卖行为。为了查明事实，分清责任，2012年2月14日，三河市人民法院委托北京法源司法科学证据鉴定中心对于《收条》及《承诺书》中周永辉的签字的真实性进行鉴定，经鉴定，《收条》及《承诺书》�周永辉的签宇是其本人所书写。3、正是基于上述情况，2013年3月15日，燕达公司与上诉人周淑芸达成拆迁补偿安置协议。燕达公司与周淑芸签署的安置协议是双方的真实意思，没有违反法律法规的强制性规定，而且燕达公司已经补偿安置完毕，该补偿安置协议是合法的，有效的。4、在农村集体经济组织内部进行的宅基地及房屋买卖，双方是否及时进行宅基地变更审批手续，并不是双方的买卖行为成立和生效的必经程序，也就是说，双方即便没有及时进行宅基地变更审批手续，并不导致双方的买卖行为无效。一审法院不尊重本案的客观事实，无节制地偏袒一方当事人。5、纵观本案的整个过程，是被上诉人周永辉一而再、再而三地违反诚实信用原则，导致本案的纠纷久拖不决，一审法院起了推波助澜的作用，一审法院冠冕堂皇的裁判理由，却没有事实依据和法律依据。一审法院引用的《物权法》第153条的内容是，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《合同法》第五十二条（五）项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。而我国的《土地管理法》等法律法规并没有要求宅基地转让后必须经过变更审批手续后才生效的规定。一审法院适用法律明显错误，最终导致判决错误。
本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，通过双方一审期间提交的证据可以认定，周永辉于2007年10月3日将涉案宅基地及地上物卖给周淑芸，被上诉人依照约定履行权利义务，依法成立的合同自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。宅基地使用权的取得、行使、转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地使用�具有福利性和保障性。周永辉与周淑芸之间的宅基地买卖行为未通过相关行政部门对宅基地进行变更审批手续，该违反法律规定的行为最终导致双方买卖行为无效。因周淑芸与周永辉之间的宅基地买卖的基础法律行为无效，故河北三河燕达实业集团有限公司与周淑芸签订的宅基地拆迁安置补偿协议亦应属无效。综上所述，原审判决适用法律正确，程序合法，并无不当，上诉人上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人周淑芸负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
代理审判员 杨 莉
代理审判员 李成佳
二０一六年三月二十八日
书 记 员 于盟佳