广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1187号
上诉人（原审原告）：中山市坦洲镇彼岸足浴馆。住所地：广东省中山市，组织机构代码××。
代表人：鲁育林，该足浴馆总经理。
委托代理人：龚卫平，广东德荣律师事务所律师。
委托代理人：鲁松柏，系鲁育林的父亲。
上诉人（原审被告）：杨锦全，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××0912。
委托代理人：赵剑华，广东德元律师事务所律师。
原审被告：杨惠珍，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××0929。
委托代理人：王敏婷，中山市坦洲镇法律服务所法律工作者。
上诉人中山市坦洲镇彼岸足浴馆（以下简称彼岸足浴馆）因与上诉人杨锦全、原审被告杨惠珍房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法坦民一初字第113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：彼岸足浴馆的投资人为鲁育林。登记在杨锦全名下的位于中山市坦洲镇十四村芳草队的房地产（房产证号：15××80）建筑面积为251.06平方米。杨锦全与杨惠珍系父女关系。2012年10月1日，杨锦全（出租方、甲方）与鲁育林（承租方、乙方）签订商铺租赁合同一份，约定甲方出租的商铺位于中山市坦洲镇十四村芳草街XX号，建筑面积为251.06平方米；租赁期限为5年，自2012年10月1日起至2017年9月30日止，入场装修（免租期）为签约之日起两个月；乙方支付的月租金为8000元，第三年起在上一年租金的基础上月租金逐年递增6%；乙方租赁该房屋的用途仅限于足浴，不得擅自改变使用性质；押金金额为16000元，租赁期内，任一方提前三十日通知对方并额外向对方支付三个月租金，可提解除合同；合同因任何原因解除，乙方须立即向甲方返还房屋、恢复原状，无法恢复原状的须支付甲方因此遭受的损失，并支付已租赁期间的租金、缴纳因租赁产生的一切费用；双方还约定了其他权利义务。2012年10月3日，杨惠珍收取租赁押金47600元。鲁育林同时租赁了该商铺（无房产证）后面的一栋楼房（有房产证）作为员工宿舍，并于2013年5月9日在出租的商铺处投资设立了彼岸足浴馆。2014年12月8日，彼岸足浴馆向中山市公安消防支队坦洲大队发出咨询函一份，载明：自中山市坦洲镇消防安全委员会于2014年4月查封我单位以来，已半年有余，为尽快、正确处理善后事宜，现咨询如下问题，必须达到什么条件，才能解除对我单位的查封措施，我单位才能在原址重新开业？2014年12月8日，中山市公安消防支队坦洲大队回复彼岸足浴馆：根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条及公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条的规定，你单位使用的建筑物如果用于足浴行业，在开始建设该建筑物前，必须对该建筑物进行消防设计，消防设计必须经公安机关消防机构审核合格；建筑物竣工时，需对该建筑物（包括装修）消防验收合格。同时，根据相关规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，还应当进行消防安全检查，经检查符合消防安全要求的，方能投入使用。2014年12月26日，彼岸足浴馆委托中山市执信资产评估事务所对装修工程项目和设备进行了评估。诉讼中，彼岸足浴馆称租赁的商铺没有产权证书，也未经消防验收，故商铺租赁合同无效。2015年1月6日，彼岸足浴馆诉至原审法院，请求判令：1.解除房屋租赁合同关系；2.杨锦全、杨惠珍返还租赁押金47600元；3.杨锦全、杨惠珍赔偿装修费损失1128100元；4.杨锦全、杨惠珍赔偿资产评估费8800元；5.杨锦全、杨惠珍赔偿经营设施设备损失172758.4元；6.杨锦全、杨惠珍承担本案诉讼费。
原审法院另查明：2014年12月26日，彼岸足浴馆委托中山市执信资产评估事务所对装修工程项目和设备进行了评估，彼岸足浴馆垫付评估费8800元，并开具收款收据。中执信评报字（2014）第122602号评估报告评估基准日为2014年4月24日，考虑到物品的成新率，确定装修价值为1128100元。评估的工程项目有若干项，其中水晶吊灯1个3840元、立式空调机（格力）2台89**元、壁挂式格力空调机23台368**元、集团电话系统（总台3台、主机1台、呼叫器37台）9600元、电脑软件（收银系统）6800元、电脑监控系统（电脑监控系统、主机摄像头）28800元、消防箱2套1360元、空气源热泵22400元、太阳能热水器14400元、吊装水塔7200元，以上合计140160元。
原审法院认为：杨锦全与鲁育林签订了商铺租赁合同，后在实际履行过程中，鲁育林同时租赁了该商铺后面的一栋楼房作为员工宿舍，并于2013年5月9日在出租的商铺处投资设立了彼岸足浴馆，杨锦全或者杨锦全委托其女儿杨惠珍收取了彼岸足浴馆支付的租金。双方的上述行为应视为实际对商铺租赁合同的合意变更，原审法院予以确认。因此杨锦全、杨惠珍辩称彼岸足浴馆不具有原告主体资格，原审法院不予采纳。本案中的租赁合同包括宿舍租赁和商铺租赁，均是双方当事人的真实意思表示，其中宿舍有房产证书，租赁不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；商铺因没有房屋产权证书、报建手续，故商铺租赁合同无效。彼岸足浴馆请求解除合同，因双方约定宿舍租赁期限为五年，并约定了解除租赁合同的条件，因涉案租赁合同解除的条件尚未成就，也不存在解除租赁合同的法定理由；商铺租赁合同系无效合同，自始无效，不存在解除合同的问题，故原审法院对该请求不予支持。因商铺没有房产证、报建手续，双方均为明知，导致合同无效双方均有责任。《最高人民法院关于未经消防验收而订立的房屋租赁合同如何认定效力的复函》中称，根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。租赁合同无效时，未形成附合的装饰物，可由承租人拆除，形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。因彼岸足浴馆在开设之前，并没有向当地公安消防机构申报，故其后因消防问题被查封，在于彼岸足浴馆自身，其应承担损失的主要责任。杨锦全明知房屋没有合法报建手续，仍然出租，应当对承租人的损失承担次要责任。杨惠珍只代收房屋定金、租金，不应承担责任。综合全案，原审法院酌定杨锦全与彼岸足浴馆承担责任比例按照2：8分担。彼岸足浴馆委托中山市执信资产评估事务所作出的评估报告，真实客观，杨锦全对该报告不予确认，但其未能提供证据证明，故原审法院采信该评估报告。评估项目中的水晶吊灯、立式空调机（格力）2台、壁挂式格力空调机23台、集团电话系统（总台3台、主机1台、呼叫器37台）、电脑软件（收银系统）、电脑监控系统（电脑监控系统、主机摄像头）、消防箱2套、空气源热泵、太阳能热水器、吊装水塔等，以上物品合计140160元，与房屋未完全结合，尚未达到不可分离的状态，不能认定形成附合，应由承租人自行拆除。原审法院认定装修费损失为987940元（1128100元-140160元），杨锦全承担其中的20%，为197588元（987940元×20%）。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故彼岸足浴馆请求退还租赁押金47600元，原审法院予以支持。关于资产评估费、经营设施设备的损失问题。因彼岸足浴馆提交的仅为收款收据，并非正式发票，且经营设施设备均可移动，可由彼岸足浴馆自行拆除，其请求杨锦全承担评估费、经营设施设备损失，原审法院依法予以驳回。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条之规定，判决：一、杨锦全于原审判决发生法律效力之日起七日内支付彼岸足浴馆装修费损失197588元、租赁押金47600元，合计245188元；二、驳回彼岸足浴馆的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17016元（彼岸足浴馆已预交），由彼岸足浴馆负担12038元，杨锦全负担4978元（杨锦全于原审判决发生法律效力之日起七日内返还彼岸足浴馆）。
宣判后，彼岸足浴馆不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决遗漏重要事实，即2014年4月24日，中山市坦洲镇消防安全委员会查封了坦洲镇十四村芳草街35号一层和底层，查封原因是：彼岸足浴馆租赁的建筑物没有消防设计和消防施工。二、经营用房租赁合同无效，原审判决彼岸足浴馆承担责任，完全错误。1.本案经营用房租赁合同无效的原因是建筑物本体无消防设计和消防施工，而建筑物本体的消防义务人是杨锦全，不是彼岸足浴馆。杨锦全出租的是前面临街的建筑物，建筑面积达3000平方米，里面设有足浴馆、旅店，用于人员密集行业，根据《消防法》第十条、第十一条、第十三条及公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条的规定，该栋建物属于必须进行消防设计和消防施工的建筑物，且消防设计必须报公安消防机构审核，消防施工必须报公安消防机构验收，该栋建筑物本体无消防设计和施工造成了本案租赁合同无效。上述法律条款明确规定，建筑物本体的消防设计和施工义务，由杨锦全承担。因此，系杨锦全未履行建筑物本体的消防义务，导致租赁合同无效，应当承担相应的责任。2.凡是由于建筑物本体原因导致租赁合同无效的，责任都在建筑物的建设方，与建筑物的承租者没有关系，并且建设方还应当向承租者承担违约责任。3.租赁合同的效力与开业前的“消防安全检查”没有因果关系。三、关于宿舍用房的租赁合同解除问题，原审判决适用法律错误。经营足浴馆是双方租赁合同的目的，前面经营用房是主体，后面的宿舍用房是附属，二者是不可分割的有机整体，当前面的经营用房被消防禁止使用后，宿舍用房对于上诉人失去意义，经营足浴馆的目的无法实现，因此上诉人可以解除关于宿舍用房的租赁合同。事实上，经营用房被消防禁止使用后，没过几天，杨锦全宿舍用房收回了。四、一审判决将大量的装修项目从装修款项中剥离，违背了事实。综上，请求二审法院依法改判：1.解除双方的租赁合同关系；2.维持原审判决第一项中关于退还租赁押金的判项，改判第一项中关于装修费损失的判项为：杨锦全赔偿装修费损失1128100元；3.杨锦全赔偿资产评估费8800元；4.杨锦全赔偿经营设施设备损失172758.4元；5.杨锦全承担本案的诉讼费用。
被上诉人杨锦全答辩称：一、原审认定双方在足浴馆实施经营部分的房屋租赁合同无效是因为该房屋没有领取房产证，而不是对方所称的消防不合格而导致无效的，设立足浴馆是由对方决定的，需要何种消防等级及房屋是否符合条件应该由对方认定，所以认为合同无效的后果不应该由被上诉人承担；二、涉案两处房屋现状清楚，有一处有房产证、一处没有房产证，书面合同涉及部分是有房产证的房屋，但是对方实际使用两处，书面合同中仅写明是用于足浴，对场地使用以及规模，哪一处是用于经营是由对方决定的，并非由杨锦全决定。杨锦全交付了房屋履行了出租义务，其余使用后果应该由对方承担；三、对方的装修损失的鉴定是其方委托鉴定的，杨锦全不予认可，部分未形成附合的部分也作出了认定，该鉴定对杨锦全不公平，故请求二审法院重新鉴定。综上，请求驳回彼岸足浴馆全部上诉请求。
原审被告杨惠珍答辩称：杨惠珍仅是杨锦全委托收款人，与本案没有关系，不应该承担任何责任。
杨锦全亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、彼岸足浴馆的主体不适格，应依法驳回其诉讼。根据原审查明的事实，相关标的物出租合同确为杨锦全与投资人鲁育林所签，只是合同所约定的建筑物和使用面积及所交纳的费用与实际履行有差别，租赁合同的相对方为杨锦全与鲁育林，彼岸足浴馆诉称其取得承租权利是因为鲁育林经合同权利义务概况转让而成为租赁合同的相对方，杨锦全并不承认有收到这方面的通知或进行相应的确认。因此这一说法没有事实论据。原审法院只是以收取彼岸足浴馆支付的租金认定杨锦全对承租人的合意变更，明显缺乏说服力。杨锦全收取租金时登记何人交纳只是记载何人交纳租金及交纳数额的事实。并不能代表租赁关系的变更。合同关系的变更是由明确的法律规定，不符合规定的都不能产生合同的变更事实。因此原审认定彼岸足浴馆已取得租赁合同的当事人身份，没有事实及法律依据，请求二审法院驳回彼岸足浴馆的诉讼。二、原审法院采信彼岸足浴馆提供的资产评估报告，有违公平原则，杨锦全对此不予认可。杨锦全认为该报告是彼岸足浴馆单方出具的，对其评估内容并不认可。同时向原审法院提交了重新评估的申请，原审法院没有准许，而且，该评估报告所采用的评估值是重置成本法乘以成新率，但首先评估单位没有提交相关材料的证据，而是直接认可彼岸足浴馆自述的材料及价格，杨锦全并不确认；其次，采用的成新率是按已使用年限及耐用年限的比值确定，这也不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，此处的现值应为原价值与租赁年限之比作为装修的折旧率，再由原价值减除已使用过的价值而得来。所以，按照租赁期限5年来计算，每年的装修价值折旧率应为20%，自2012年10月至2014年12月，折旧率应达到2.2×100%=44%。因此，即使认定商铺合同无效，现值公式也应是：装修成本×（1-44%），然后再按双方过错分担该现值。原审法院对现值的认定既不符合相关司法解释的规定，也无实际材料的证据，明显有违公平原则，请求二审法院予以改判。三、对导致合同无效的过错原因应按10%：90%比例计算。依据合同的成立过程，合同是否成立有效，承诺方应有更强的注意义务，在要约方未隐瞒事实的情况下，如果出现合同无效的情况，承诺方是合同成立的关键，因此本案如果合同无效，作为承诺方的彼岸足浴馆应承担绝大部分责任。综上，请求二审法院改判：1.撤销原审判决第一项，予以改判；2.彼岸足浴馆承担本案的诉讼费用。二审期间，杨锦全明确其上诉请求第一项为：驳回彼岸足浴馆的全部诉讼请求，如果需要承担责任，杨锦全仅应当承担10%责任。押金的话，由法院依法判决，因为租赁合同是部分有效、部分无效，因此押金只同意退回一部分，不同意全部退回。
彼岸足浴馆针对杨锦全的上诉答辩称：一、关于本案主体，合同是鲁育林签订的，实际使用的是足浴馆，合同权利义务发生了转移，原审法院已经清楚认定；二、关于评估报告，彼岸足浴馆在举证期限内提供法庭并送达对方，但对方并没有在举证期限内申请重新鉴定，并在原审开庭时，法官询问对方是否申请重新鉴定时，对方也是明确答复不申请。对于二审又申请重新鉴定，不应予以准许。我方提交的评估报告是符合法律程序的，二审法院应当予以采信；三、关于租赁合同无效，无论原审以何种理由认定无效，都是归属于建筑物的原因导致租赁合同无效，建筑是由对方建造的，所以对方应该承担责任。
彼岸足浴馆二审期间提交了中山市公安消防局、中山市建设局的山安消（2009）57号文件《关于明确建设工程办理施工许可及备案相关事项的通知》，拟证明涉案的房屋属于上述文件第一条第（六）款的规定，应当进行消防设计及施工。另又提交《涉案房屋基底平面图及尺寸大小》，拟证明彼岸足浴馆租赁经营用房占地面积为490平方米，彼岸足浴馆租用的是首层及二层，建筑物上面是旅店，第五层是杨锦全自住，拟证明经营用房必须通过消防设计以及施工。
本院经审理查明：原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院二审另查明：双方二审期间均确认，彼岸足浴馆向杨锦全承租了商铺的一、二层用作经营足浴馆、以及商铺后面的一栋房屋用作员工宿舍，租金分别是23800元、2280元，每月总租金为26080元。其中用作员工宿舍的房屋有房产证（房产证号：15××80），而用作经营足浴馆的商铺，杨锦全称，没有土地证及房产证，也没有履行报建手续。本院询问双方当事人，签订合同时，彼岸足浴馆有无要求杨锦全出示相关房屋证件，双方对于这一事实各执一词。彼岸足浴馆称，当时对方称证件正在办理中。杨锦全则称：我方将实际情况如实告诉了对方，如没有土地证和房产证，没有做消防都告诉了对方。
本院二审再查明：双方在本院审理的（2015）中中法民一终字第1237号案的庭审中（2015年9月14日）均同意对涉案的宿舍房屋进行交接。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，双方的争议焦点为：一、彼岸足浴馆的主体是否适格；二、本案租赁合同效力如何认定，双方如何担责。
关于焦点一，对于杨锦全提出彼岸足浴馆并非本案适格的主体的问题，本院认为，双方均确认鲁育林承租杨锦全的房屋是用作经营足浴馆以及员工宿舍，且鲁育林作为彼岸足浴馆的法定代表人，跟出租人签订经营场所的租赁合同是履行职务的行为，其权利义务也应当由彼岸足浴馆来承担。此外，杨锦全在收取彼岸足浴馆租金的收据时，也载明是彼岸足浴馆交的租金及水电费，并没有提出异议。因此，本院对于杨锦全所提彼岸足浴馆主体不适格的意见不予采纳。
关于焦点二，关于本案租赁合同的效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中，杨锦全出租给彼岸足浴馆用于经营的商铺没有土地证及房产证，且亦没有办理合法的报建手续，故依照上述法律规定，原审判决认定双方订立的商铺租赁合同为无效合同正确，本院予以维持。虽然员工宿舍的房屋具有房产证，但彼岸足浴馆订立员工宿舍租赁合同的目的系为足浴馆经营所服务的，如上所述，由于经营足浴的商铺租赁合同已认定为无效，则员工宿舍的合同目的必然无法实现，故本院对彼岸足浴馆要求解除员工宿舍租赁合同的主张予以支持，又因双方已于2015年9月14日均同意对涉案的宿舍房屋进行交接，可视为双方均同意解除员工宿舍租赁合同，故本院认定双方订立的员工宿舍租赁合同于2015年9月14日予以解除。
关于双方如何担责的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。按照上述法律规定，即合同认定无效后，双方应根据各自的过错程度承担相应的责任。彼岸足浴馆作为一间公众聚集的经营场所，在成立前，经营者应当知道经营此类型行业的场所必须进行消防验收，即在选址时应当比出租方尽更多的审慎注意的义务，而根据本案已查明的事实，彼岸足浴馆在订立合同时，对涉案场所的相关证件以及对建筑物是否有消防设计及施工没有进行实质性审查即草率签订合同，在建筑物尚未符合消防部门的相关规定的情况下，随即进行大规模的装饰装修，并开张营业，后被消防部门查封。本院认为，彼岸足浴馆应当对其所造成的装修损失承担主要的责任。而杨锦全明知其建筑物没有办理合法报建手续仍然出租，导致合同无效，亦具有一定的过错。本院结合本案的实际情况及双方过错的程度，针对装修的损失酌定彼岸足浴馆与杨锦全应承担的过错比例为6：4，原审法院认定的责任分配比例欠妥，本院二审予以纠正。
对于彼岸足浴馆对租赁物进行装饰装修的损失价值如何认定。彼岸足浴馆委托了中山市执信资产评估事务所对彼岸足浴馆的装饰装修资产进行评估，杨锦全虽对上述资产评估报告不予认可，但未能提供证据证实上述资产评估报告在评估鉴定过程中，存在违反鉴定程序或结论不能采用的情形，故原审法院采纳上述资产评估报告并无不妥。另外，原审第二次开庭（2014年3月18日）时，询问双方对于设施、设备需要评估的须7天内向原审法院提交，但杨锦全当庭答复没有评估的必要，尔后又于2015年4月3日向原审法院提交评估申请，已过了原审法院的举证期限，因此原审法院没有采纳杨锦全的评估申请并无不当，现杨锦全又向本院提出重新评估的申请，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，涉案的装修损失经评估鉴定价值为1128100元，其中包含部分未附合资产的价值在内，依据上述法律规定，未形成附合的，由承租人拆除，其余的按照双方各自的过错责任分担。原审法院在评估项目所列的清单，将其中未形成附合的部分资产，如水晶吊灯、立式空调机等物品合计140160元分离，认定彼岸足浴馆的装修费损失为987940元（1128100元-140160元），本院予以认定。依据杨锦全应承担40%的过错责任，故杨锦全应赔偿彼岸足浴馆395176元（987940元×40%）。
对于彼岸足浴馆主张经营设施设备损失费172758.4元，由于彼岸足浴馆提交的仅为收款收据，并非正式发票，根据收款收据所显示，该类经营设施设备均可移动，可由彼岸足浴馆自行拆除利用，故其请求杨锦全承担经营设施设备损失，依据不足，原审法院予以驳回并无不当，本院予以维持。
对于押金47600元，如前所述，因双方订立的经营足浴的商铺租赁合同无效，则员工宿舍租赁合同目的无法实现，本院对彼岸足浴馆要求解除员工宿舍租赁合同的主张予以支持，双方亦于2015年9月14日均同意对涉案的宿舍房屋进行交接，本院确认双方订立的员工宿舍租赁合同于该日解除，故杨锦全应当返还上述押金给彼岸足浴馆。
关于资产评估费8800元，彼岸足浴馆已经提交了收款收据予以证实其已缴纳了评估费8800元，收款收据上亦盖有中山市执信资产评估事务所的公章，且中山市执信资产评估事务所作出的资产评估报告已经被原审法院予以采纳，故该资产评估费8800元，双方亦应当按照各自的过错比例予以分担，即杨锦全应向彼岸足浴馆支付评估费3520元（8800元×40%）。
综上，上诉人彼岸足浴馆、杨锦全的上诉有理部分，本院予以采纳，其余不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法坦民一初字第113号民事判决；
二、确认上诉人中山市坦洲镇彼岸足浴馆与上诉人杨锦全签订的员工宿舍租赁合同于2015年9月14日解除；
三、上诉人杨锦全于本判决发生法律效力之日起七日内支付上诉人中山市坦洲镇彼岸足浴馆装修费损失395176元、评估费3520元，并返还租赁押金47600元，合计446296元；
四、驳回上诉人中山市坦洲镇彼岸足浴馆的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17016元（中山市坦洲镇彼岸足浴馆已预交），由中山市坦洲镇彼岸足浴馆负担10210元、杨锦全负担6806元，杨锦全应于本判决发生法律效力之日起七日内向原审法院予以缴纳；二审案件受理费元17016元（中山市坦洲镇彼岸足浴馆已预交16587元、杨锦全已预交4978元），由上诉人中山市坦洲镇彼岸足浴馆负担10210元、杨锦全负担6806元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴合波
代理审判员 吴碧英
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 罗海欣
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