杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭上民初字第1061号
原告（反诉被告）：上海宝鸟服饰有限公司。
法定代表人，叶庆来。
委托代理人：陈龙。
被告（反诉原告）：包丽华。
委托代理人：包行言。
上海宝鸟服饰有限公司（以下简称宝鸟服饰）与包丽华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月1日受理后，依法由代理审判员蒋伟适用简易程序独任审判。在举证期限内，包丽华提起反诉，本院受理后，于2013年8月19日、8月26日、10月28日就本、反诉合并公开开庭进行了审理。宝鸟服饰的委托代理人陈龙，包丽华的委托代理人包行言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宝鸟服饰起诉称：宝鸟服饰的关联公司上海宝鸟纺织科技有限公司与包丽华于2010年5月签订一份租赁合同，合同期限为2010年5月25日至2013年5月24日，租赁房屋位于杭州市上城区清泰街金隆花园金桂轩1208室。上海宝鸟纺织科技有限公司在2010年5月向包丽华支付了房屋押金人民币16000元。后由于公司机构调整，宝鸟服饰于2012年5月补签了租赁合同变更协议，由其承担上海宝鸟纺织科技有限公司的全部权利义务。合同到期后，宝鸟服饰已搬离租赁房屋，但包丽华拒不返还押金人民币16000元，经多次催讨未果，故诉至法院。宝鸟服饰的诉讼请求为判令包丽华：1、返还房屋押金16000元；2、支付逾期付款利息29.45元（自2013年5月26日起暂计算至2013年6月6日，此后以16000元为本金按中国人民银行同期基准贷款利率计算至判决确定的履行之日）；3、本案诉讼费由包丽华承担。
包丽华答辩称：涉案的租赁房屋为杭州市上城区清泰街金隆花园金桂轩1207、1208室（两套合二为一），不是宝鸟服饰所称的仅1208室。租赁期内宝鸟服饰对涉案租赁房的墙面、电路和网络结构、居室地面及房门等造成改变和破坏，构成违约，宝鸟服饰应该予以修复或者赔偿相应的经济损失。宝鸟服饰并未多次催讨押金，如及时解决上述问题，包丽华是愿意返还押金的。
包丽华反诉称：2010年5月25日，经杭州裕兴房产代理有限公司居间，包丽华与上海宝鸟纺织科技有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定上海宝鸟纺织科技有限公司向包丽华承租位于杭州市金隆花园金桂轩1207、1208室（组合为一）的房产，租赁期限为2010年5月25日至2013年5月24日止。2013年5月24日合同约定的租赁期限届至，宝鸟服饰决定不再续签。经宝鸟服饰通知后，包丽华对承租的房屋进行了查勘，发现宝鸟服饰在几乎所有墙面上用塑料胶或双面胶张贴材料，其遗留的黏胶严重损坏了墙面涂覆；其随意改变房屋原有的电路和网络结构，现不能正常使用；其管理不善、使用不当致使高档地板严重受损；主卫、次卫、厨房的移门均已损坏，不能移动，主卧房门亦遭破坏。包丽华多次与宝鸟服饰的经理吴有集协商修复或者赔偿，但截至2013年5月24日宝鸟服饰搬离都没有给予答复和解决问题。包丽华曾于2013年5月24日发《律师函》要求予以修复和赔偿，后被退回。根据双方合同第五条第2款、第6款约定及第六条约定，宝鸟服饰已违反合同约定，属于违约。故请求法院判令宝鸟服饰：1、支付违约金20000元；2、对承租房屋立即进行修缮；3、本案诉讼费用由宝鸟服饰承担。庭审中，包丽华变更第二项诉讼请求为：宝鸟服饰对涉案房产的电路网络、墙面、地板、办公室房门造成的损害承担赔偿责任，支付赔偿费用40000元。
宝鸟服饰答辩称：反诉的诉请没有事实和法律依据，请求予以驳回。2011年，上海宝鸟纺织科技有限公司与包丽华签订房屋租赁合同。2012年5月份，宝鸟服饰是在与包丽华、上海宝鸟纺织科技有限公司签订三方协议后才成为承租人。宝鸟服饰现已将房屋交付包丽华，现在包丽华的控制之下，交付时包丽华没有提出这些问题，不存在房屋被破坏的事实。
针对本、反诉，宝鸟服饰提交了下列证据：
1、房屋租赁合同，拟证明上海宝鸟纺织科技有限公司与包丽华于2010年5月25日签订了房屋租赁合同；
2、房屋租赁变更协议书，拟证明从2012年5月25日起宝鸟服饰与包丽华签订房屋租赁合同，其中有押金的约定；
3、银行汇款凭证，拟证明上海宝鸟纺织科技有限公司向包丽华打款112000元（年租金96000元、押金16000元）；
4、交接函，拟证明宝鸟服饰在租赁期满后将租赁房屋交付包丽华。
针对本、反诉，包丽华提交了下列证据：
5、光盘及照片一组，拟证明2010年5月8日涉案房屋出租前的完好程度与状态、2013年5月15日宝鸟服饰租赁期间涉案房产的受损状态及2013年6月5日宝鸟服饰搬离后房屋受损情况；
6、《律师函》，拟证明包丽华曾于2013年5月24日致函宝鸟服饰，要求其承担修缮义务并赔偿损失，后被退回；
7、《情况说明》，拟证明涉案房屋墙面及木地板的修缮估价；
8、房产证明，拟证明涉案房产系包丽华所有；
9、评估费发票一份，拟证明包丽华为房屋受损资产评估预付评估费4000元。
双方当事人对上述证据在庭审中均进行了质证，质证意见如下：包丽华对宝鸟服饰提供的证据1至证据3的真实性、合法性和关联系均无异议，但认为证据2证明了宝鸟服饰已经承继了上海宝鸟纺织科技有限公司在租赁合同中的所有权利义务；对证据4的真实性无异议，但认为包丽华的代理人包行言正在住院，该证据只证明双方交接了钥匙，但并未进行现场的物业交割，也不能证明房屋的物业不存在损坏。宝鸟服饰对包丽华提供的证据5的真实性、合法性均有异议，认为无法证明拍摄时间，租赁期满之后房屋控制在包丽华手中，拍摄不具有客观性和真实性，无法证明出租损坏；对证据6的三性均有异议，且认为函件系发给案外人上海宝鸟纺织科技有限公司；对证据7的三性均有异议，认为系非专业机构出具，不具有鉴定资质；对证据8无异议，认为该证据证明至少2002年包丽华就拥有涉案房产了；对证据9无异议。
综合双方举证、质证的情况，本院作如下认证：证据1至证据3、证据8、证据9真实、合法，且与本案有关联，予以认定；证据4真实、合法，且与本案有关，证明对象综合认定；证据6系包丽华致函案外人，非宝鸟服饰，不予认定；证据7系非专业的鉴定机构出具，不予认定；证据5，结合全案事实予以综合认定。
审理中，经包丽华申请，本院委托浙江中联耀信资产评估有限公司对涉案的杭州市上城区金隆花园金桂轩1207、1208室房屋的房顶电路网络、墙面、地板、一个办公室房门的受损更换费用进行了资产评估。该所于2013年10月18日出具浙联评报字［2013］第169号资产评估报告。宝鸟服饰对报告的真实性、合法性均无异议，但认为涉案房产钥匙已于2013年5月交给包丽华，而评估基准日为2013年10月10日，此期间房产处于包丽华的控制之下，故对关联性有异议；对评估分项中墙面、天棚刷乳胶漆和实木门两项认为价格偏高，对地板部分认为应抛除折旧费。包丽华对该鉴定意见书无异议。本院对该资产评估报告予以确认。
审理中，本院就涉案房产是否在租赁期被损坏、双方是否就房屋修理问题进行过交涉及租赁期满房屋交割等情况向宝鸟服饰的出纳王莹做了询问笔录。宝鸟服饰认为王莹陈述的房产在租赁期存在损坏及双方就此予以交涉的内容与事实不符，对房产交割情况予以认可；包丽华对询问笔录无异议。本院对该笔录予以综合认定。
经审理，本院对本案事实作如下认定：2010年5月25日，案外人上海宝鸟纺织科技有限公司（作为承租方、乙方）与包丽华（作为出租方、甲方）就甲方所有的位于杭州市上城区金隆花园金桂轩1207、1208室的房产签订租赁合同一份，合同约定租赁期限从2010年5月25日至2013年5月24日，月租金8000元；乙方在本合同签订之日起五天内向甲方支付押金16000元整，租赁期满物业交割完毕且结清相关费用后，甲方全额无息返还该押金；乙方如因使用不当造成房屋或者设施损坏的，则修缮责任由乙方承担或予以甲方经济赔偿；除房屋内已有装修及设施外，乙方如要求重新装修或者变更原设施的，须事先征得甲方书面同意；如甲、乙任何一方违约，违约方支付守约方违约金20000元整。2010年5月28日，上海宝鸟纺织科技有限公司向包丽华银行转账112000元（其中年租金96000元、押金16000元）。2012年5月21日，包丽华（甲方）、上海宝鸟纺织科技有限公司（乙方）、宝鸟服饰（丙方）三方签订房屋租赁合同变更协议书一份，约定自2012年5月25日起原租赁合同乙方主体变更为丙方，乙方支付给甲方的押金16000元也转到宝鸟服饰名下，其他合同内容仍按照甲方与乙方的原有合同执行。2013年5月24日租赁期届满，宝鸟服饰出纳王莹将涉案房产的钥匙交还包丽华的委托人包行言。
审理中，经包丽华申请，本院委托浙江中联耀信资产评估有限公司对杭州市上城区金隆花园金桂轩1207、1208室房屋的房顶电路网络、墙面、地板、一个办公室房门的受损更换费用进行了资产评估。该所于2013年10月18日出具浙联评报字［2013］第169号资产评估报告：在评估基准日2013年10月10日持续使用前提下，委托评估的杭州市上城区金隆花园金桂轩1207、1208室房屋的房顶电路网络、墙面、地板、一个办公室房门的更换费用评估价值为21624.05元。包丽华为此支付评估费4000元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，上海宝鸟纺织科技有限公司（作为承租方）与包丽华（作为出租方）于2010年5月25日就位于杭州市上城区金隆花园金桂轩1207、1208室房产签订的租赁合同合法有效；2012年5月21日，包丽华、上海宝鸟纺织科技有限公司、宝鸟服饰三方签订租赁合同变更协议，宝鸟服饰此后作为承租方，承继上海宝鸟纺织科技有限公司在租赁合同项下的全部权利义务。
本案的争议焦点为：一、宝鸟服饰应否承担房屋损害赔偿责任，其应支付的赔偿费用金额；二、宝鸟服饰应否支付违约金及违约金的数额；三、包丽华应否返还宝鸟服饰押金及逾期付款利息。
对于争议焦点一，本院认为，合同的当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，租赁合同第五条约定，房屋的自然损坏应由出租方负责修复，但承租方如因使用不当造成房屋或者设备损坏的，则修缮责任由承租方承担或予以出租方经济赔偿；除房屋内已有装修及设施外，乙方如要求重新装修或者变更原设施的，须事先征得甲方书面同意。包丽华诉称宝鸟服饰在房屋租赁期间对房顶电路网络、墙面、地板、房门等予以改变并造成损坏，应该按照合同承担损害赔偿费用；宝鸟服饰辩称房屋未有损坏，且租赁期满后已经房产钥匙交还包丽华，故损坏系在包丽华控制下形成。宝鸟服饰作为承租人，在房屋租赁伊始，并未对房产是否损坏提出异议，无证据证明房屋本身存在明显瑕疵；其杭州办事处的出纳王莹在本院对其所作的询问笔录中陈述，租赁期即将届满前，包丽华的代理人包行言曾经就房屋的墙壁、房门、地板、电路网络等损坏与宝鸟服饰杭州办事处经理吴有集进行多次交涉；包丽华提交的编号为19／21、20／21、21／21的照片也显示宝鸟服饰办公期间房屋的房顶电路网络、墙面状况；租赁期满后，宝鸟服饰虽将房门钥匙交还包丽华，但并未提供证据证明其已完成现场的物业交割；其辩称损坏系在其所有人包丽华控制下形成亦不合常理。故本院认定，涉案房屋的房顶电路网络、墙面、地板、房门等确系在租赁期间造成损坏，宝鸟服饰应当对此承担损害赔偿责任，结合资产评估报告，本院认定宝鸟服饰应向包丽华支付损害赔偿费21624.05元。
对于争议焦点二，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，宝鸟服饰在租赁期内对涉案房产装修随意变更或使用不当造成损坏，构成违约；其未在合理期限内予以修缮并拒绝赔偿，由此导致双方合同终止后包丽华无法将房屋再次出租。且双方合同约定，如甲、乙任何一方违约，违约方支付守约方违约金20000元整。综合考虑宝鸟服饰的违约情景、给包丽华造成的损失及损失赔偿等因素，本院酌定宝鸟服饰支付包丽华违约金8000元。
对于争议焦点三，本院认为，根据涉案合同第四条关于押金及费用负担的约定：“租赁期满物业交割完毕且结清相关费用后，甲方全额无息返还该押金；租赁期内该房屋的水、电、煤气、有线电视、物业管理及其他因相关使用而产生的费用由乙方负担。”参照《杭州市物业管理条例》第三条第一款的规定：“物业，是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地。”故本案中押金的担保范围不仅包含相关使用费、物业费，还包含物业即房屋及其附属的设施设备本身。宝鸟服饰虽已结清租赁期间的相关使用费、物业费等费用，但其对涉案房产造成损坏且无证据证明双方已进行现场的物业交割，该押金可在其支付包丽华的损害赔偿费和违约金中扣除，故其要求全额返还押金及支付其利息的诉请，本院不予支持。
综上，宝鸟服饰应向包丽华支付损害赔偿费21624.05元、违约金8000元，扣除押金16000元，其还应支付13624.05元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、一百零七条、第一百一十四条、第一百十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、上海宝鸟服饰有限公司应于本判决生效之日起10天内支付包丽华13624.05元；
二、驳回上海宝鸟服饰有限公司的诉讼请求；
三、驳回包丽华的其他反诉请求。
如果上海宝鸟服饰有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费200元，减半收取100元，由上海宝鸟服饰有限公司负担，退还上海宝鸟服饰有限公司100元；反诉案件受理费550元，由上海宝鸟服饰有限公司负担270元，由包丽华负担280元。案件评估费4000元，由上海宝鸟服饰有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费用750元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名浙江省杭州市中级人法院；账户：1202024409008802968）。
代理审判员 蒋伟
二〇一三年十一月五日
书 记 员 仲翀