汕头市潮南区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）汕南法民一担字第1号
申请人汕头市潮阳农村信用合作联社营业部，住所地汕头市潮阳区中山中路132号。
负责人许创顺，该营业部主任。
委托代理人陈延东，该营业部职员。
委托代理人苏泳生，广东介福律师事务所律师。
被申请人汕头市港威化工有限公司，住所地汕头市潮南区胪岗镇广汕公路泗黄工业区南侧。
法定代表人钟明贤，该公司总经理。
委托代理人赵浩瀚，广东韩江律师事务所律师。
申请人汕头市潮阳农村信用合作联社营业部（下称信用社）于2014年4月17日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。
申请人信用社称：汕头市美莱顺内衣城有限公司（下称美莱顺公司）与申请人于2011年9月26日签订编号为潮营业部农信（2011）高固借字第XXXX号《最高额固定资产借款合同》，合同约定美莱顺公司向申请人借款13000万元。汕头市港威化工有限公司（下称港威公司）为担保美莱顺公司依约履行上述《最高额固定资产借款合同》约定的还款义务，与申请人签订编号为潮营业部农信（2011）高抵字第XXXX号《最高额抵押担保合同》及其补充协议，以其编号为潮南国用（2009）字第XXXX号、第XXXX、第XXXX号的《国有土地使用证》项下的国有土地使用权和前述土地范围内建筑面积为43464.52平方米的在建工程，向申请人提供抵押担保并办理了抵押登记手续。上述编号为潮营业部农信（2011）高固借字第XXXX号《最高额固定资产借款合同》签订后，申请人依约向美莱顺公司发放了5笔借款合计13000万元。美莱顺公司在2013年4月份之前履行情况正常，但自2013年4月21日（即4月份的付息日）起开始违约，经申请人书面通知，美莱顺公司仍未纠正其违约行为。申请人根据上述《最高额固定资产借款合同》第十二条的约定，书面通知美莱顺公司上述《最高额固定资产借款合同》项下借款立即到期，要求美莱顺公司立即归还全部借款本息及相关费用等。因美莱顺公司严重违约且申请人已书面通知美莱顺公司上述《最高额固定资产借款合同》项下借款立即到期，故申请人与港威公司所约定的实现抵押权条件已经成就。但申请人根据《中华人民共和国物权法》第195条的规定，经书面通知港威公司后，港威公司与申请人无法就实现抵押权的方式达成协议。为维护其合法权益，确保金融机构资金安全，特向法院提出申请，请求裁定：1、准许申请人对港威公司为美莱顺公司提供抵押担保的抵押物，即编号为潮南国用（2009）字第XXXX号、第XXXX号、第XXXX号的《国有土地使用证》项下的国有土地使用权和前述土地范围内建筑面积为43464.52平方米的在建工程，采取拍卖、变卖等方式依法变价；2、申请人对上述抵押物变价所得款项在美莱顺公司尚欠申请人的借款本金8500万元（即2011年9月27日的借款8000万元和2012年6月12日的借款500万元）及其利息、罚息、复息（利息自2013年4月1日起至2013年5月4日止，按年利率9.495%计；罚息和复息按《最高额固定资产借款合同》约定利率，自2013年5月5日起计）等范围内，对港威公司上述抵押物的变价所得价款享有优先受偿权；3、本案申请受理费用由被申请人负担。在案件审查过程中，信用社对其第二项请求明确为：裁定申请人对上述抵押物变价所得款项在清偿（2013）汕阳法民二初字第68号民事判决书项下债务后，在美莱顺公司尚欠申请人的借款本金8500万元及利息、罚息、复息和实现抵押权费用的范围内对港威公司上述抵押物的变价所得价款享有优先受偿权（利息自2013年4月1日起至2013年5月4日止，按年利率9.495%计；罚息和复息自2013年5月5日起计，按《最高额固定资产借款合同》约定利率）。
被申请人辩称，1、信用社申请实现担保物权的程序错误。信用社为避开与其公司的借款担保合同诉讼的级别管辖和不动产专属管辖，将与其公司发生的13000万元借款担保合同中的其中三分之一部分向潮阳区人民法院提起诉讼并作出判决，现已由潮阳区人民法院违法地对其公司的担保物进入执行程序。信用社现提出所谓实现担保物权特别程序的申请，故意隐瞒情况，是为了避开潮阳区人民法院对信用社与其公司及美莱顺公司的借款、担保合同纠纷案已作了一个错误判决，为了避开本案应立为担保物权确认之诉进行普通程序诉讼所为。现汕头市中级人民法院已受理其公司与美莱顺公司要求撤销潮阳区人民法院判决的再审申请。2、涉案借款的担保人及担保物的产权人未经确认。其公司为美莱顺公司向信用社担保时，其公司的物产“美莱顺（国际）内衣城”是在建项目，现房产已建成竣工交付使用，物产状态已发生变化。在其公司提供为美莱顺公司借款担保之前的房产，是与钟明贤共有的，三处土地是其公司与美莱顺公司共有。在美莱顺公司向信用社借款之前，房产证交在广东融业投资担保公司（下称融业公司）办理贷款手续，而后转交与信用社，至今房产证仍在信用社处。同时，美莱顺公司向信用社签13000万元的借款合同，是由融业公司代理并由融业公司提供担保，融业公司使用了其中的4000万元。该借款担保人多个、款项使用人多人、借款多笔，现各担保人的担保份额未明确、各笔借款利息未做最终确认。为此，涉及本特别程序项下的物权及担保人未经确认，不应做所谓实现担保物权程序审理，应以担保物权确认之诉进行普通程序审理。综上所述，涉及本特别程序的担保物权的物权人及涉及美莱顺公司向信用社借款担保人未经确认，同时，其公司及美莱顺公司对潮阳区人民法院作出的判决再审案已由汕头市中级人民法院受理，为此，应驳回信用社的所谓实现担保物权的特别程序审理的申请。
本院经审查认为，信用社与美莱顺公司之间的《最高额固定资产借款合同》、信用社与港威公司之间的《最高额抵押担保合同》均系各方真实的意思表示，且内容不违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效。信用社与港威公司已对提供抵押的抵押物依法办理了抵押登记手续，抵押权依法成立，信用社依法对涉案抵押物在约定的担保范围内享有优先受偿权。现因借款人美莱顺公司没有按约付还信用社借款利息，已构成违约，信用社根据合同约定宣布并已经实际宣布借款立即到期，有权要求借款人美莱顺公司提前返还借款并支付相应利息、罚息、复息及相关费用。因美莱顺公司未予返还和支付，信用社有权要求对港威公司提供抵押的房地产进行处置以实现债权，故对债权人信用社提出对港威公司提供抵押的房地产采取拍卖、变卖等方式依法变价、对变价后所得款项在清偿（2013）汕阳法民二初字第68号民事判决书项下债务后，在美莱顺公司尚未履行的借款本金8500万元及利息、罚息、复息和实现抵押权费用的范围内享有优先受偿权的请求，本院予以支持。
关于汕头市中级人民法院已受理美莱顺公司对潮阳区人民法院作出的判决再审的问题，因潮阳区人民法院判决确认的债权与本案信用社申请的债权分属不同的债权，无论再审结果如何均不会对本案的处理产生影响，故对港威公司的该项辩解意见，不予采纳。信用社与港威公司签订的最高额抵押合同中明确约定抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、附合物、加工物和孳息等，因此对港威公司认为抵押时是在建工程，现房产已建成竣工，物权状态发生变化的辩称不予支持。双方签订的最高额抵押合同中还明确约定本案合同项下的抵押，不受抵押权人持有债务人及抵押人以外其他第三人任何方式的担保的影响，即无论抵押权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保，抵押权人均有权直接要求抵押人以抵押物在其担保范围内承担担保责任，且承担担保责任不分先后顺序。因此，对港威公司认为该借款担保人多个、各担保人担保份额未明确的辩称不予支持。至于美莱顺公司是否委托融业公司向信用社办理贷款及贷款13000万元中部分由融业公司使用的问题，属美莱顺公司与融业公司之间的关系，不影响信用社行使抵押权。经审查，申请人的申请符合法律规定，应予支持。案经本院审判委员会第115次会议讨论决定，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百九十五条、第二百零三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条的规定，裁定如下：
一、对被申请人汕头市港威化工有限公司所有并提供抵押的位于汕头市潮南区胪岗镇泗黄村省道洋的国有土地使用权和建筑面积43464.52平方米的建筑物（国有土地使用证编号：潮南国用（2009）字第XXXX号、第XXXX号、第XXXX号；在建工程抵押登记号：粤房地建抵登潮南字第XXXX号）准许采取拍卖、变卖等方式依法变价。
二、申请人汕头市潮阳农村信用合作联社营业部对上述抵押物变价所得款项，在潮阳区人民法院作出的（2013）汕阳法民二初字第68号民事判决书确认的项下债权优先受偿后，在汕头市美莱顺内衣城有限公司尚未履行的借款本金8500万元（即2011年9月27日的借款8000万元和2012年6月12日的借款500万元）及利息、罚息、复息（利息自2013年4月1日起至2013年5月4日止，按年利率9.495%计；罚息、复息按《最高额固定资产借款合同》约定利率，自2013年5月5日起计）和实现抵押权费用的范围内享有优先受偿权。
本案案件申请费466800元，由被申请人汕头市港威化工有限公司承担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 张曙生
审 判 员 王创伟
代理审判员 黄映琼
二〇一四年五月十三日
书 记 员 张膺豪