浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第1288号
上诉人（原审被告、反诉原告）：邱绍云。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李增富。
委托代理人：邵江林。
上诉人邱绍云为与被上诉人李增富房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2013）金武民初字第403号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告李增富（反诉被告）向原审法院起诉称：2000年5月19日，李增富、邱绍云签订《房屋买卖协议》一份，约定邱绍云将其于1996年6月24日从邹子强处购得的坐落武义县良百路五弄七号四楼东角二间约30.5平方米的房屋出卖给李增富，房款为8000元，当天付清。经查该房屋系1988年武义纺织钢扣厂批准建造的，属集体划拨土地。1994年12月28日，该厂将上述房地产以抵债形式经国土资源局以划拨土地补办出让手续方式出让给邹子强、邱大武、陶榕振、廖周法。1995年1月3日，该房屋登记在邹子强名下。1998年6月24日，邹子强将房屋转让给邱绍云。后邱绍云将房屋转让给李增富，因该房屋无房屋权属证书，至今未办理相关过户手续。现武义两路一桥改建指挥部已经对房子进行了拆迁登记，邱绍云对上述房屋所有权提出异议，故诉请判令确认双方签订的《房屋买卖协议》合法有效。
原审被告邱绍云（反诉原告）在原审中答辩称：根据法律规定，未经共同共有人书面同意不得转让，此系强制性规定，本案涉争房屋系其跟王梅央夫妻共同财产，转让未经王梅央同意，属无权处分。双方签订的《房屋买卖协议》第二条约定自本协议签订后房屋所有权归李增富所有，与《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第六条、第九条规定的不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记内容不相符。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第三十八条第六款规定未经依法登记领取权属证书的不得转让。第三十九条第二款规定转让房地产时房屋已建成的，应当持有房屋所有权证书。该房屋至今未办理所有权登记转让应当无效。综上，该协议违反法律行政法规的强制性规定，应认定无效。
反诉原告（原审被告）邱绍云向原审法院起诉称：李增富起诉的事实与理由和实际情况不符。2000年5月19日，邱绍云未经财产共有人王梅央同意擅自将位于武义县城良百路五弄七号四楼东角二间约30.5平方米的房屋以8000元价款卖给李增富，此系经李增富多次请求，邱绍云出于帮助李增富实现住有所居的目的，未经共有人同意擅自低价处分共有财产的行为，损害了其他共有人的利益，违反了共有房地产未经其他共有人书面同意，不得转让的规定，故该协议应属无效。且该房屋至今未办理房屋所有权登记手续，也违反了有关法律的强制性规定，协议应属无效。协议签订后，李增富从未要求邱绍云办理过户手续，现提出已超出诉讼时效。故诉请确认房屋买卖协议无效，并由李增富承担本案诉讼费用。
反诉被告（原审原告）李增富在原审中答辩称：本案涉争房屋的土地使用权证的使用人和国有土地出让权合同的受让人均为邱绍云一人，李增富无需了解是否属于夫妻共有财产，不存在过错。夫妻之间有相互代理权，夫妻任何一方签字都可以代理另一方。《物权法》规定并非强制性规定，没有办理登记不影响房屋买卖协议的效力。李增富系起诉要求确认合同有效，并非要求邱绍云协助过户，且双方之前对房屋一直无异议，现因要拆迁登记邱绍云才有异议，故诉讼时效应当从2013年5月中旬，李增富要求邱绍云协助拆迁安置协议签字才计算，未超过诉讼时效。综上，请求依法驳回邱绍云的反诉请求。
原审法院审理查明：2000年5月19日，邱绍云（甲方）与李增富（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：甲方将位于武义县城良百路五弄七号四楼东角二间（约30.5平方米）房屋出卖给乙方；自本协议签订后房屋所有权归乙方所有，乙方有权转让、出租，甲方无权干涉。此房屋顶平台归乙方管理使用。房款共计8000元整，一次付清。甲方将有关证件交由乙方。协议签订当天乙方已向甲方支付8000元。另查明，该房屋所属土地原为国有划拨土地。1998年6月24日，武义县土地管理局（出让方）、邹子强（转让方）、邱绍云（受让方）签订《国有土地使用权出让合同》约定，将武义良百五弄7号总面积为11.12平方米，住宅用途的划拨土地转让给邱绍云，并予以办理土地使用权出让手续。同日，邱绍云交纳了267元的出让金，该房屋所属国有土地使用证登记在其名下。王梅央与邱绍云于1987年1月15日登记结婚。
原审法院审理认为：本诉与反诉部分主要争议均系双方签订的《房屋买卖协议》的效力问题，故本院一并予以阐述。李增富主张确定2000年5月19日签订的房屋买卖协议有效，邱绍云答辩及反诉称协议无效，理由为：其一，该房屋系夫妻共同财产，邱绍云未经共有人王梅央同意擅自转让；其二，该房屋未办理房屋所有权登记不得转让。原审法院认为，邱绍云购买该房屋并转让均在其与王梅央夫妻关系存续期间，该房屋属于夫妻共同财产。但该协议签订至今已13年，房屋已交付并由李增富居住使用至今，王梅央从未以未经其同意为由向李增富主张合同无效，有理由推定该房屋买卖行为王梅央是明知而且是同意的，从维护市场公平交易和诚实信用原则出发，不能据此认定协议无效。该房屋建于1988年12月，建房之初就无房屋权属登记证书，邱绍云从邹子强处购买时也无房屋权属登记证书，只有国有土地使用权证书，且《城市管理法》关于“未依法登记领取权属证书的不得转让”，“转让出让方式取得土地使用权的房地产，房屋已建成的，应当持有房屋所有权证书”等规定均系管理性规定而非禁止性规定，故本案中不能因无房屋权属登记证书认定协议无效。关于诉讼时效，原审法院认为该诉讼系合同效力确认之诉，不受诉讼时效限制。综上，该《房屋买卖协议》经李增富、邱绍云签字确认，系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性的规定，合法有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定判决如下：一、确认李增富与邱绍云于2000年5月19日签订的《房屋买卖协议》有效。二、驳回反诉原告邱绍云的诉讼请求。本诉案件受理费1150元（已减半），由被告邱绍云负担，限本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费1150元（已减半），由反诉原告邱绍云负担（已交纳）。
上诉人邱绍云不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、本案认定事实错误。2000年5月19日邱绍云未经涉诉财产共有人王梅央同意，擅自将位于武义县良百路5弄7号四楼东角两间约30.5平方米的房屋以人民币8000元的价格卖给李增富。根据《中华人民共和国合同法》第51条的规定，无权处分人与相对人订立了处分他人财产权的合同后，该合同性质属于效力待定合同，其效力取决于真正权利人对此是否追认，或者无权处分人取得了标的物的处分权。本案中，上诉人擅自处分共有房地产行为损害了其他共有人的利益，违反了“共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让”的规定，且王梅央未对该处分行为追认。一审法院推定王梅央对涉诉房屋买卖行为明知而且同意违反了推定规则。权利人的追认应是明示的，沉默和不作为都不视为追认。涉诉房屋买卖协议违反了法律法规的禁止性规定，应为无效。二、本案判非所请。原审反诉原告诉讼要求确认涉诉房屋买卖系无权处分，但裁判结论只驳回原审反诉原告的诉讼请求，而未对其行为是否构成无权处分进行说理。三、原判违反法定程序。王梅央与本案有利害关系，有权以起诉的方式与本诉构成诉的合并，应追加其为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，一审法院对王梅央要求与本诉合并审理的申请置之不理。四、一审判决适用法律错误。原审依据《合同法》第44条确认协议有效并驳回反诉原告的诉讼请求系适用法律错误。五、原审本诉系确认合同有效之诉，实质为请求权，不应排除适用诉讼时效的规定。六、本案原审诉讼费收费违反国务院《诉讼费收费办法》精神及上级法院关于确认之诉按件收费的规定。综上，请求二审法院撤销一审法院的民事判决，发回重审或改判确认李增富与邱绍云于2000年5月19日签订的房屋买卖协议无效。
被上诉人李增富在二审时答辩称：一、本案争议的房产，系邱绍云与王梅央共有，二人是夫妻，依照法律规定，有相互代理权。争议房产产权证上登记的是邱绍云一人的名字，所以当事人双方签订房屋买卖协议的时候仅有邱绍云一人的签名。争议房产买卖经王梅央介绍、推荐，其对买卖房屋的事实知情且同意，虽然其在协议上没有签字，但是对交付房屋王梅央是积极配合的，买卖事实已经过去13年了，邱绍云夫妇也没有提任何异议。二、关于本案争议的房屋没有房屋所有权等证书，是否可以转让的问题。一审法院判决书已经表述清楚，因为房屋建造是在1988年12月，土地性质是国有划拨土地，当时属于城郊，一直没有房屋产权登记权证，只有土地使用权证。邱绍云从他人那里购买涉诉房屋时，也只有土地使用权证。后办理了国有出让手续，在邱绍云转让给李增富的时候，需要先办理房产过户，再来办理土地权过户。因该房屋没有房产证，土地也不能过户，房屋的面积较小，要与其他人统一办理，故一直没有办理。相关法律提及的未依法登记领取权属证书的不得转让的规定，系管理性规定，非禁止性规定。三、一审法院经过审理已就有效、无效的问题作出了公正的判决，没有判非所请。四、一审法院程序合法。本案一审审理过程中邱绍云提起反诉，反诉必须和本诉在主体上一致，王梅央与邱绍云有相互代理权，王梅央不是有独立请求权的第三人。五、一审适用法律正确。六、李增富要求确认合同有效，没有时效的约束。一审法院适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
二审经审理，对原审认定的事实予以确认。
本院认为：邱绍云无权处分了其与王梅央的共有的本案涉诉房产，如果当事人要求法院确认该处分行为无效的，人民法院不予支持。涉诉房屋虽没有办理相关权属证书，但邱绍云与李增富处分本案争议房产的行为没有违反法律的禁止性规定，邱绍云以合同违反了法律的禁止规定应属无效的上诉意见，本院不予支持。经审查，原审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人邱绍云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 葵
审 判 员 王孜力哈
代理审判员 朱 红 彦
二〇一三年十月十八日
代书 记员 贾 楠