上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第345号
原告（反诉被告）上某甲，住所地上海市嘉定区。
法定代表人唐某某，董事长。
委托代理人黄佩凤，上海志道律师事务所律师。
委托代理人王烨婷，上海志道律师事务所律师。
被告（反诉原告）上某乙，住所地上海市嘉定区。
法定代表人孙某某，总经理。
委托代理人赵强，上海汇裕律师事务所律师。
原告上某甲与被告上某乙房屋租赁合同纠纷以及反诉原告（统称“被告”）上某乙诉反诉被告（统称“原告”）上某甲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出管辖权异议，本院于2015年3月27日依法作出裁定，驳回被告提出的管辖权异议申请。之后，该案依法适用简易程序，由代理审判员史建颖独任审判，并于2015年5月14日公开开庭进行审理，原告之委托代理人黄佩凤、被告法定代表人孙某某及委托代理人赵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告业欢公司诉称，原、被告于2010年9月25日签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于嘉某某，房屋面积4100平方米，租期10年，自2010年11月1日起至2020年10月31日止，前三年租金为每平方米每月15.45元，后每三年租金在前三年基础上增加5%，房屋押金为5万元。合同签订后，原告将上述房屋交付乙方使用。2014年10月26日，因原告资金紧缺出让上述房屋，故与被告签订了一份《搬迁协议》约定将租赁合同解除，原告给予被告68万元补偿并退还被告5万元押金，分三期支付，被告应自收到第二次补偿金起搬迁，截至2015年1月10日全部搬迁完毕。协议签订后，被告于2014年11月2日、2015年1月8日、2015年1月20日付清了全部补偿款及押金，但被告至今未有搬迁行为。原告为维护自身权益，诉至法院，要求判令：1、被告立即迁出位于嘉定区马陆镇彭封村XXX号丙3房屋；2、被告向原告支付自2015年1月11日起至被告实际迁出之日止的房屋实际使用费（按每日2，186.7元计算）。
被告上某乙辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原合同期限是十年，双方签订《搬迁协议》后，原告未按照约定的时间支付补偿款，每期款项均有延迟，按照协议约定，被告的搬迁时间也应当顺延，所以被告一直没有搬离，也不同意支付使用费。另外，因原告迟延付款对被告造成了重大的经济损失，按照《搬迁协议》约定，原告应当给予赔偿，故被告提起反诉，要求原告支付被告违约金78万元。
针对反诉诉请，原告上某甲辩称，不同意反诉诉请。原告虽然付款存在延迟，但因被告一直未来领取支票，原告同意按约给予其对等的延迟搬离期限。原告第一期钱款晚付了7天，第二期晚付了37天，第三期晚付了25天，因第三期晚付不影响被告搬迁，故原告同意按第二期迟延天数37天延长被告搬离期。但截至目前已远远超过该延长期，被告恶意不搬，已造成原告无法将房屋进行转让产生损失。
经审理查明，2010年9月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于嘉定区马陆镇彭封路108丙3号房屋，房屋面积4100平方米，租赁期限为十年，自2010年11月1日起至2020年10月31日止，前三年租金为每平方米每月15.45元，每年的租金总额为760，000元，后每三年租金在前三年基础上增加5%，房屋押金为5万元。合同签订后，原告将上述房屋交付被告使用。2014年10月26日，因原告欲提前解除合同，原、被告签订了《搬迁协议》一份约定：1、由于原告资金紧缺出让彭封路XXX号丙3厂房造成原、被告解除租赁合同，因此原告对被告补偿（合同违约金、工厂装修补偿、误工费、搬迁费）共计680，000元。2、原告支付补偿款分三次支付：第一次2014年10月27日付款20万元；第二次2014年12月1日付款30万元；第三次2014年12月25日付款18万元及押金5万元。3、被告收到原告第二次补偿金开始搬迁，截止2015年1月10日全部搬迁完。4、原告按约定时间付款，迟付款1天被告搬迁时间也就延长一天。5、以上条款双方各负其责，不得违约，如有一方违约按总金额十倍赔偿。上述协议签订后，原告分别于2014年11月2日向被告付款20万元、2015年1月8日向被告付款48万元、2015年1月20日向被告返还押金5万元。被告认为，原告的三次赔偿款均迟延支付，故被告迟迟不予搬离。原告遂诉至法院。
另查，涉案的马陆镇彭封路XXX号（丙）厂房登记权利人为上某丙，登记厂房共有5幢。2014年10月31日，上某丙出具《证明》称，马陆镇彭封路108-丙3号房屋，房屋建筑面积4100平方米，是由原告业欢公司投资建造，享有经营、使用、出租、收益等权限。庭审中，被告表示在原告支付违约金的情况下同意搬离，经法院释明，双方同意庭审结束后先行办理交房手续，原告主张的房屋占有使用费以及被告反诉主张的违约金由法院另行判决。但直至本案判决之日，被告仍未将涉案房屋交还原告。
以上事实有上海市房地产登记簿、《证明》《房屋租赁合同》、《搬迁协议》、付款凭证等书证以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。
本院认为，原、被告双方签订《搬迁协议》协商解除租赁合同，并对赔偿款支付、搬迁时间以及违约责任等进行约定，该协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。协议签订后，双方均应依约履行义务。原告应依约支付赔偿款，被告在收到赔偿款后亦应按约搬离并交还厂房。现原告迟延支付赔偿款，应属违约，被告依约享有顺延搬迁期的权利，但因原告已全额支付了赔偿款并返还了押金，被告在顺延了相应时间的搬迁期后仍应及时搬离涉案厂房并将房屋交还原告，否则亦为违约。而被告在庭审中明确表示同意搬离并与原告办理房屋交接手续，但庭后反悔，直至判决仍未返还房屋，应属缺乏诚信之表现。现原告主张被告立即搬离涉案厂房，并按原租金标准支付无故占用房屋期间的占有使用费，符合协议及法律的规定，依法可予支持。但占有使用费的计算应当扣除相应的顺延期，原告认可三笔钱款共计迟延69天，则占有使用费应扣减69天的费用，故占用使用费应自2015年3月21日起算。原告提出的第三期款项迟延支付不影响搬迁的意见，因协议约定的实际搬空期在第三笔款项支付完毕后，故对此意见本院不予采信。针对反诉诉请，依照搬迁协议约定，若原告迟延支付赔偿款，被告享有的是相应顺延搬迁期的权利，被告主张原告还应支付违约金缺乏依据，且被告至今拒不搬迁，自身已属违约，故对该诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上某乙应于本判决生效之日起十日内迁出位于嘉定区马陆镇彭封村XXX号丙3房屋；
二、被告上某乙应于本判决生效之日起十日内向原告支付自2015年3月21日起至被告实际迁出之日止的房屋实际占有使用费（按每日2，186.7元计算）；
三、驳回被告上某乙的反诉诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费80元，减半收取40元，由被告上某乙负担（该款被告应于本判决生效之日起七日内交付本院）；本案反诉受理费5，800元，减半收取2，900元，由被告上某乙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 史建颖
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 杨晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。