广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗越法民三初字第1329号原告：广州市越群饮食有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：刘秀兵，职务：总经理。委托代理人：方卫兵，广东翔信律师事务所律师。委托代理人：李竞贤，广东翔信律师事务所律师。被告：李路松，身份证登记地址：广东省清远市清城区。委托代理人：郭志杰，广东正大方略律师事务所律师。委托代理人：巫结红，广东正大方略律师事务所律师。原告广州市越群饮食有限公司诉被告李路松租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李竞贤、被告及其委托代理人郭志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年9月，原告将广州市越秀区西濠二马路九号之三房屋公开招租。竞拍前被告向原告出具保证函，承诺经营所需的工商等证照由被告自行负责办理，并承担由此产生的全部违约责任。2013年9月27日，被告竞得该房屋的承租权。2013年10月16日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》以及《补充协议》，约定原告向被告出租上址房屋作商业用途使用，租赁期限自2013年10月16日至2016年10月15日，其中2013年10月6日至2014年10月15日的月租金为16800元，2014年10月16日至2015年10月15日的月租金为17649元，2015年10月16日至2016年10月15日的月租金为18522元，以及被告违法经营的，原告有权立即解除合同，没收保证金，原告发出解除合同通知书之日起一周内被告不搬迁的，须按约定租金标准的三倍支付逾期违约金。原告已将上述房屋交付被告使用。2013年12月26日，原告发现被告未取得工商、卫生等营业执照，无证经营饮食业等问题，遂向被告发出《通知》，要求被告马上停止经营进行整改，在整改完成前不得经营使用。但被告罔顾原告《通知》，继续违法经营。2014年1月8日，广州市工商行政管理局越秀分局在巡查中发现被告在上述房屋内无证经营，遂向原告发出《出租场所情况告知书》，敦促原告立即停止向被告提供生产经营场所的行为，否则将依法对原告予以行政处罚。因被告违法经营，原告向被告发出《关于解除西濠二马路之三房屋租赁合同的通知》，告知解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，要求被告在2014年1月29日缴清场地费用后将房屋交还给原告，被告于2014年1月27日签收该解约通知但却拒绝向原告交还场地，故起诉至法院请求判令：1、确认原告与被告于2013年10月16日签订的《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》于2014年1月27日解除。2、被告将广州市越秀区西濠二马路九号之三房屋交还原告。3、确认被告缴纳的保证金50400元由原告没收，不予退还。4、被告按照《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付自2014年5月16日起至交还广州市越秀区西濠二马路九号之三房屋之日止的房屋使用费。5、被告按剩余租期租金的50%向原告支付补偿款289492元。6、被告按租金标准的三倍向原告支付自2014年2月4日起至交还广州市越秀区西濠二马路九号之三房屋之日止的逾期搬迁违约金。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1、我方依约履行合同，如约向原告缴纳租金。我方虽然在经营上违反工商管理，但没有达到解除合同的程度。2、在签订合同后，我方向工商局申请，工商局要求我方提交房产证或备案的租赁合同。但原告没有房产证，也没有办理租赁合同备案，原告对此存在过错。即使合同解除，保证金应属定金，50%租金的补偿款等均属于违约金条款，根据合同法违约金、定金只能择一主张，且原告要求的违约金标准过高。经审理查明：2013年9月23日，广州市越秀国有资产经营有限公司发出《公开招经营者告知书》，内容为：西濠二马路九号之三物业公开招经营者；标的物业产权属越秀区房管局，我司（或下属企业）现为承租单位；该物业由中标人自筹资金、自主经营、自负盈亏，并独立承担经济及法律责任；标的物业经营范围：商业，涉及法律、法规及国务院决定禁止经营的项目不得经营，可经营范围以通过环保、卫生、工商等部门审批为准；经营所需的工商、消防、环保等证照及许可证明，以及为办理这些证照所需的资料包括但不限于向房管部门申请出具的场地证明，由经营者自行向相关部门申请办理，所发生的费用亦由经营者承担，经营者不得以办理经营证照为由向甲方追究责任和主张权利；合同保证金按经营者每月定额向我司缴纳合作费用的3个月计收；经营期内如经营者无违约的，我司在合同期满或解除合同后且经营者办清一切移交手续后的7个工作日内不计利息退回经营者；投标前，投标意向人必须向我司缴交不小于招标底价3个月的投标保证金，即28800元，本次投标结束后，中标者的投标保证金可转为合同保证金，如投标者中标后放弃与我司（或下属企业）签订合同（包括未能取得经营所需的工商、消防、环保等证照及许可证明，以及为办理这些证照所需的资料包括但不限于向房管部门申请出具的场地证明等原因所引起的），则投标保证金不予退还；本标的物采用公开竞价方式进行，投标意向人务必在竞价前到标的实地详细查看标的物的状况，核对资料；并向当地国土、房管、工商、环保等政府行政管理部门作详尽了解，对标的物的全部瑕疵有十分明确认识，接受该瑕疵方可参加投标，投标意向人一旦参与竞价，则表示已完全清楚标的物的状况，认可标的物的使用现状及移交接管时的现状，不因此追究招标方的一切法律责任等。同日，被告签署《投标意向人承诺并声明》，内容为：其已收到并认真阅读《西濠二马路九号之三物业公开招经营者告知书》，在此郑重声明，其参加此项标的竞投，即对此标的作了充分的查实和了解，一旦竞得本标的，愿意接受《西濠二马路九号之三物业公开招经营者告知书》上的所有条款和内容。同日，被告向原告签署《保证函》，内容为：本人知悉并保证自愿参与位于西濠二马路九号之三公开招租的物业为第三方产权物业，存在包括但不限于原告未能出具该物业产权资料、房管部门的场地证明、办理相关经营证照的资料文件、第三方租赁合同期限未确定导致场地中标后与原告签订的合同无法履行须提前终止等瑕疵，本人对此并无异议和不主张任何权利；如本人成为该物业的承租人，该场地经营所需的工商、消防、环保等证照及许可证明，以及为办理这些证照所需的资料（包括但不限于向房管部门申请出具的场地证明）由本人自行负责，由此引起的全部责任和其他经济、行政责任由本人承担。同年9月27日，原告向被告发出《中标确认书》，确定被告为涉讼物业承租权的中标人等。同年10月16日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将涉讼房屋出租给被告作商业用途使用，租期自2013年10月16日至2016年10月15日，每月租金16800-18522元不等；被告向原告交纳保证金50400元，原告应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回被告等。同日，原、被告签订《补充协议》，约定：合同期满或因被告过错导致合同提前解除时，被告应缴清租金及相关应付费用，并于合同期满前或原告发出解除合同书面通知之日起一周内搬走房内物品并交还场地，房屋内一切镶嵌于建筑物结构的装修物无偿归属原告，原告无需对被告装修及其它投入进行补偿；逾期不搬迁的，除被告须按合同约定租金标准的三倍支付逾期违约金外，原告有权采取适当措施收回房屋并处置房屋内物品设施；如被告违法经营，原告有权立即解除合同，没收被告保证金，要求被告结清费用，并无条件收回场地，无须对被告投入及装修作任何补偿，并有权要求被告按剩余租期租金的50%补偿原告等。同年12月26日，原告向被告发出《通知》，内容为：经检查发现以下问题：1、该场地未取得工商、卫生等营业执照，被告在该物业无证经营饮食业；2、阁楼住人，存在商铺、住宅“二合一”的安全隐患；3、场地没有配备任何消防器材。因此通知被告马上停止经营，根据相关规定对上述问题进行整改，在整改完成前不得经营使用。2014年1月8日，广州市工商行政管理局越秀分局向广州市越秀国有资产经营有限公司发出《出租场所情况告知书》，内容为：经查，被告于2014年1月8日前在上址商铺内从事无照经营行为，已对其立案调查，并责令其立即停止相关经营活动。现敦促该司立即停止为无照经营行为者提供生产经营场所的行为，中止与被告的租赁合同；如继续出租，则构成明知承租人从事无照经营行为而仍为其提供生产经营场所的违法行为，将依法予以行政处罚等。同年1月21日，原告向被告发出《关于解除西濠二马路九号之三房屋租赁合同的通知》，内容为：因被告违法经营，决定解除与被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》，请被告在2014年1月29日前，交清场地费用后将房屋交还原告等。被告在该通知上签署“收到通知，营业执照正在办理中；2014.1.27”。被告按上述约定的标准向原告支付租金至2014年12月底，原告亦向被告开具了相应的发票。原告于2014年5月26日向本院提起本案诉讼。在本案庭审过程中，本院向原告释明：如果本院不确认上述《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》已经解除，原告是否变更诉讼请求。原告变更相应的诉讼请求为：请求判令解除上述《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》。2014年12月2日，广州市工商行政管理局越秀分局向被告核发《营业执照》，记载：名称为广州市越秀区喜食佳日用品商店，经营场所为西濠二马路九号地下，经营范围为零售业等。原告质证称：该营业执照是批准日用品经营，但被告的商铺现经营饮食，故坚持上述诉讼请求。被告则提供了涉讼房屋的照片，证明其正在经营日用品。原告经核实后予以确认。本院认为，原、被告自愿签订的上述《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告在使用涉讼房屋初期，在未领取营业执照的情况下，违法经营，原告有权按约定解除上述合同及补充协议。但原告在2014年1月向被告发出《关于解除西濠二马路九号之三房屋租赁合同的通知》时，被告未明确表示同意，且向原告表明正在办理营业执照过程中。此后，被告继续按约定向原告缴交租金，原告予以接受并向被告开具发票，表明双方仍然继续履行上述《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》。被告在本案诉讼过程中，办妥了营业执照，并按该营业执照批准的范围经营日用品。在此情况下，上述《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》存在继续履行的条件，为维护双方的合法权益，不宜解除。因此，原告提出的诉讼请求，本院不予支持。考虑到本案纠纷源于被告违反经营的行为，故本案受理费由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：驳回原告广州市越群饮食有限公司的诉讼请求。本案受理费8996元，由被告李路松负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁志铭人民陪审员  陈 燕人民陪审员  刘碧纯二〇一五年一月二十一日书 记 员  戴 鹏