山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第170号
上诉人（原审原告）青岛宜春不动产经纪有限公司。
法定代表人楚宜杰，该公司总经理。
委托代理人李雪花、代宝义，山东诚功（城阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）魏本磊，男。
委托代理人黄琴，女，系魏本磊之妻。
上诉人青岛宜春不动产经纪有限公司（以下简称宜春公司）因居间合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2013）城商初字第942号民事判决，于2013年12月2日向本院提起上诉。本院于2014年1月14日受理后，依法组成由代理审判员徐明担任审判长、代理审判员安太欣主审本案、代理审判员马喆参加评议的合议庭，于2014年2月19日公开开庭进行了审理。上诉人宜春公司的委托代理人李雪花，被上诉人魏本磊及其委托代理人黄琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宜春公司在原审中诉称，魏本磊为购买房屋委托宜春公司提供媒介信息服务。2012年12月10日，宜春公司带魏本磊看了青岛市城阳区兴阳路417号××号楼×单元×××户房屋（以下简称“涉案房屋”），并与魏本磊签订了《买受方看房确认书》（以下简称“确认书”），约定魏本磊不得自己或通过第三方与宜春公司介绍的出售方进行交易，否则视为宜春公司已完成居间义务，魏本磊应按照参考售价的2%向宜春公司支付中介佣金，并按参考售价的1%支付违约金。后魏本磊违反约定与出售方私自签约成交，未向宜春公司支付中介佣金及违约金，宜春公司现请求判令魏本磊支付佣金16600元及违约金8300元。
魏本磊辩称，涉案房屋所有权人并未授权宜春公司代理出售房屋，事后也未对宜春公司代理权进行追认；魏本磊在宜春公司员工邱千惠的欺骗下签署了《确认书》，宜春公司未就其设定的格式条款中对购房人明显不利的内容详细告知魏本磊；宜春公司未履行《确认书》第四条约定的需宜春公司先促成合同成立的义务，无权获得报酬；魏本磊看房后未经宜春公司居间订立购房合同的原因在于宜春公司提出的售房价格高于其他中介的出售价格。综上，请求法院驳回宜春公司诉请。
原审查明，2012年11月10日，魏本磊经案外人天润公司工作人员王存双介绍获得涉案房屋信息，报价房屋85万元，中介佣金按成交价的2%计算。同年12月10日，魏本磊经宜春公司工作人员邱千惠介绍再次获得包括涉案房屋在内的数套房屋信息，报价房屋83万元，中介佣金按成交价的2%计算，并在看房前签署《确认书》一份，约定买方不得自己或通过第三方与宜春公司曾介绍的出售方进行交易，否则视为宜春公司已完成居间义务，买方按参考售价的2%支付中介佣金，按1%支付违约金。后经宜春公司议价涉案房屋报价82万元，魏本磊遂于2013年1月2日在天润公司居间下，以81万元的价格与卖方成交，并交纳中介佣金1万元。宜春公司现以魏本磊违约为由诉至法院，要求魏本磊按约定支付佣金及违约金。
原审认为，本案的焦点在于魏本磊是否构成违约。双方签订的《确认书》是由宜春公司事先拟好，而后在居间活动中交给魏本磊签字的，这种为了重复使用而预先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款，其性质属于格式条款。《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。《确认书》约定买方不得自己或通过第三方（或以自己亲友、公司的名义）与居间人曾介绍的出售方进行交易，其目的在于防止买方一方面利用居间人的信息和服务，另一方面又绕开居间人，使居间人得不到应得的报酬，是对居间人合法权益的正当保护，有利于促进中介公司的正常经营发展，有利于鼓励诚信交易，因此不属于《合同法》第三十九条规定的“免除或限制其责任条款”，不需在订立时由格式合同提供者提请对方特别注意并说明，且魏本磊与天润公司签订的《看房确认书》中亦有类似的约定，魏本磊作为具有完全民事行为能力的自然人，应当对其所签署的文书尽到审慎的注意义务，不能仅因宜春公司未详细说明有关条款便认定约定无效。但《确认书》中约定的“违者视为居间人已完成居间义务，买方应按参考售价的2%支付中介佣金，参考售价的1%支付违约金”意味着中介公司带领买方看房后就能旱涝保收，而不论该中介公司报价是否偏高、服务质量如何，以中介公司有限的付出来永久限制买方的选择权，双方的利益是明显失衡的，根据《合同法》第五十四条的规定，该约定属于可变更或撤销的条款。
魏本磊构成违约的前提应当是魏本磊恶意利用宜春公司提供的房产信息以逃避中介费用。而本案中，宜春公司并未取得涉案房屋的独家代理权，原房主将房屋信息通过多个中介挂牌出售，魏本磊通过宜春公司之外的其他中介以正当途径获得相同房源信息，并选择报价低的中介促成买卖合同成立，允许该种选择权的存在契合公平合理的法律精神，有利于鼓励中介公司以提供质高价优的中介服务取得竞争优势，促进二手房中介市场良性竞争，亦有利于保护买方合法的购房选择权，避免因信息不对称导致的不公平。因此，魏本磊的行为并非属于恶意利用宜春公司的房源信息，不构成违约，不能视为宜春公司已完成居间义务，宜春公司主张魏本磊支付中介佣金及违约金不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，原审判决：驳回青岛宜春不动产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费423元，由宜春公司负担。
宣判后，宜春公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、原审认定事实不清。双方签订的《买受方看房确认书》载明魏本磊系在宜春公司的介绍下首次看房，且魏本磊在签订该协议书时并未对此提出异议，也未告知宜春公司其他中介公司已向其介绍涉案房屋，故原审认定其他中介公司在宜春公司之前已向魏本磊介绍该房屋信息是错误的。二、原判适用法律错误。1、双方《买受方看房确认书》第三条约定不违反法律的强制性规定，应受法律保护。但原审在魏本磊未申请变更或者撤销的情况下，撤销该约定，不符合《合同法》第五十四条关于“法院对合同进行变更或者撤销应基于当事人申请”的规定。2、双方《买受方看房确认书》合法有效，魏本磊违约事实清楚，应承担违约责任，故原审依据《合同法》第四百二十七条的规定驳回宜春公司的诉讼请求错误。因此，请求二审撤销原判，依法改判支持宜春公司的一审诉讼请求。
被上诉人魏本磊答辩称，原审判决正确，请求维持。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，宜春公司与魏本磊签订的《买受方看房确认书》系居间合同，其中第三条关于“甲方（魏本磊）不得自己或通过第三方（或以自己亲友、公司的名义）与乙方（宜春公司）曾介绍的出售方进行本委托事项的交易，违者视为乙方已完成居间义务，甲方应按参考售价的2%支付乙方中介佣金，并按参考售价的1%支付违约金”的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，故该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，涉案房屋的原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，魏本磊分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并选择报价低的其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，魏本磊并没有利用宜春公司提供的信息、机会，不构成违约。故宜春公司请求魏本磊按照双方《买受方看房确认书》第三条的约定支付其佣金及违约金，原审不予支持并无不当。
综上，宜春公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费423元，由上诉人青岛宜春不动产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 安太欣
代理审判员 马 喆
二〇一四年三月十日
书 记 员 魏 巍
书 记 员 王 晶