南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）栖迈民初字第691号
原告江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司，住所地江苏省南京市玄武区中山路348号12层。
法定代表人洪涛。
委托代理人田宏，江苏天煦律师事务所律师。
委托代理人沈传高，男，汉族，1958年2月9日生，幸福蓝海公司工程技术中心总监。
被告南京华东电子集团有限公司，住所地南京市栖霞区某路1号。
法定代表人周群，总经理。
委托代理人孙宪超，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
委托代理人王立，男，汉族，1979年10月11日生，华东电子集团职员。
原告江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司（以下简称幸福蓝海公司）诉被告南京华东电子集团有限公司（以下简称华东电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告幸福蓝海公司的委托代理人田宏、沈传高，被告华东电子公司的委托代理人孙宪超、王立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告幸福蓝海公司诉称，2012年6月30日，南京中电熊猫华电科技园有限公司（以下简称华电科技园）与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告承租华电科技园位于南京市某路X号X至X层、建筑面积为4948平方米的房屋用于原告开办电影院及延伸产品、配套经营，房屋的交付时间为2014年6月1日，经原告同意房屋可提前或延迟交付；租赁合同第五条约定了交付标准见附件11；租赁合同第八条约定原告应向华电科技园支付人民币120万元作为合同定金，如华电科技园不按约履行合同，则双倍返还定金；租赁合同第十六条约定由于甲方违约导致乙方提前终止本合同，甲方应承担包括但不限于合理的调查费用及律师和会计师收费等损失。2012年7月18日，原告向华电科技园支付合同定金120万元，华电科技园向原告出具《收条收据》一份。2013年3月，被告南京华东电子集团有限公司吸收合并华电科技园，华电科技园注销。吸收合并后，华电科技园与原告签订的《房屋租赁合同》项下华电科技园的权利义务由南京华东电子集团有限公司继承。2014年6月30日，7月5日被告发函通知原告办理租赁房屋交付手续，原告于7月8日前去查看验收租赁房屋，发现房屋现状不符合双方约定的交付标准，并于7月9日回函要求被告及时完成整改工作，以便原告接收房屋进场装修。被告置基本的诚信于不顾，对原告的正当合理要求不予回应，反急不可耐的于7月29日发出了《解除租赁合同通知书》一份，通知解除双方之间《房屋租赁合同》。原告为此于7月30日回函表达不同意解约严正立场，并要求被告5日内完成租赁房屋不达标部分整改工作，以便原告接收房屋进场装修。被告对此未做任何回应。此后，原告从多种渠道获悉，被告已经单方面将原告承租的房屋租赁给第三方影院公司，现第三方已经进场施工。原告为此于10月9日再次致函被告要求被告将第三方清场，严格履行与原告租赁合同。被告对此未做任何回应。原告认为，被告吸收合并南京中电熊猫华电科技园有限公司后，在租赁房屋交付已经违约延期一个多月的情况下（原告对此持理解合作态度），置影院房屋交付验收整改需要一段合理时间于不顾，强行快速单方解除租赁合同，明显是要排除南京中电熊猫华电科技园有限公司合作的“异己”，启用自己的合作伙伴。被告的行为已严重违背诚实信用原则，构成根本违约，故诉至法院要求判令：1、解除原、被告双方订立的房屋租赁合同。2、被告华东电子公司双倍返还原告定金人民币240万元。3、赔偿原告的律师费，工程设计费等损失15万元。4、诉讼费由被告承担。
被告华东电子公司辩称，华东电子公司对租赁房屋的建设已完成租赁房屋符合交付标准的情况下，幸福蓝海公司应及时与华东电子公司办理租赁房屋的交付手续。但幸福蓝海公司在华东电子公司屡次书面通知，要求其与华东电子公司办理租赁房屋的交付手续后，仍拒绝与华东电子公司办理交付手续，幸福蓝海公司不办理交付手续的行为违反了《房屋租赁合同》的约定，严重影响了大楼的整体开业，构成《房屋租赁合同》的根本违约行为。为避免损失的进一步扩大，华东电子公司以书面通知的方式解除了《房屋租赁合同》。华东电子公司解除《房屋租赁合同》合法有效，且有权没收幸福蓝海公司支付的定金120万元。幸福蓝海公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。
经审理查明，南京中电熊猫华电科技园有限公司（以下简称中电熊猫公司）于2012年6月30日与原告幸福蓝海公司订立一份房屋租赁合同，后中电熊猫公司于2013年3月25日经工商部门登记注销，该企业债权债务由本案被告华东电子公司承继。租赁合同约定由原告幸福蓝海公司租用位于本区某路1号4层至5层，建筑面积4948平方米，建筑物用于开设影城及延伸产品、配套经营。租赁房屋包括消防设备、扶梯、垂直电梯等附属设施、设备。租赁物交付时间暂定为2014年6月1日（以实际时间为准）。经承租人同意租赁物可提前或延迟交付，租赁期限为15年，自影院开业之日起计。自租赁物交付之日起150天为乙方（幸福蓝海公司）装修期，甲方（中电熊猫公司）承诺装修期免收租金和物业管理费。租赁物的交付以甲乙双方签字盖章的书面交接单为准。租赁费、物业管理费计算方式：在年保底租金或年度票房净收入分账金额两者中，取其高值支付甲方租赁费用，并且以年保底租金的10%支付甲方物业管理费。乙方在本合同签约后15个工作日内，向甲方支付人民币壹佰贰拾万元作为合同定金，甲方须同时提供相应收据。如甲方不按约履行本合同，则双倍返还定金。甲方的二次结构、消防工程等相关设计、施工图纸得到双方确认后2个月内，甲方应按照审批合格的设计施工图以及本合同附件约定的租赁物交付标准完成施工，将租赁物交付乙方。乙方可以根据电影院特有标准对租赁房屋内部空间进行设计和装修。乙方负责的投资责任有：影院内部所有装饰和设备及安装，包括墙面、顶面、地面的隔音吸声、防水、防火以及放映、还音系统和座椅等设备及安装。由于甲方违约导致乙方提前终止本合同或因租赁物的产权、出租权、房屋用途、消防、房屋质量、债权债务纠纷、虚假附件等问题影响乙方正常经营导致乙方通知甲方提前终止本合同，甲方应承担如下违约责任：1、乙方有权要求甲方退还乙方已付但尚未到期的租赁费用（含银行同期贷款利率计算的利息）；2、赔偿乙方所遭受的如下损失：装修费，按照五年折旧计算；广告费，按照提前终止广告合同所遭受的直接经济损失计算；预期营业损失，按照本合同已履行期限的平均收入的百分之1计算因提前终止本合同而未履行期间的营业损失；合理的调查费用以及律师和会计师收费。合同还约定了通告与送达的方式方法，在合同附件十一租赁物交付标准中，双方约定了甲方（中电熊猫公司）应完成的项目，在该附件消防项目上，双方约定：1、甲方物业应具有影院规划，按照影院功能进行消防设计，并负责完成影院区域内的建筑消防系统（土建一次）包括：消防栓、喷淋系统、防排烟系统、自动火灾报警系统、防火卷帘、出口指示等消防工程，并通过消防验收合格，拿到消防验收合格意见书。乙方方能接收场地进行施工，乙方负责影院装修消防工程（装修二次）的报审、施工及验收等，甲方须提供相应的配合。2、乙方的消防装修改造工程（含设计、消防用材、电气设置、控制系统等）应满足南京市相应法律法规及消防验收标准，改造施工方应具备相应资质，避免因为改造带来的维保职责不清等纠纷。合同订立后，幸福蓝海公司于2012年7月18日向中电熊猫公司交纳定金120万元。中电熊猫公司在取得了建设工程规划许可证的前提下，开始在某路1号地址上建设建筑面积为64594.94平方米的建筑物，该建筑物共地下2层，地上5层，地下2层为汽车库、消防水泵层的设备用房，地下1层为产品展览厅和汽车库，地上1层为研发门厅、展览厅、办公研发用房和员工餐厅，2-3层为办公研发用房，4-5层为办公研发用房和培训教室。该地块土地用途为工业用地。工程竣工后，被告华东电子公司以上述建设设计申请消防验收。2014年5月30日南京市公安局消防局出具宁公消验字（2014）第0158号建设工程消防验收意见书，该意见书第四条注明：“本次验收合格的工程为毛坯，若需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向我局申请建设工程消防设计审核和验收”。2014年6月30日，被告华东电子公司向原告幸福蓝海公司发出《关于办理租赁房屋交付手续的催告函》，内容为：“2013年3月，我司吸收合并华电科技园，华电科技园注销。吸收合并后，华电科技园的债权、债务由我司承继，《房屋租赁合同》项下华电科技园的权利义务亦均由我司承继。此后，我司按照贵司提供的租赁房屋的设计施工图纸对租赁房屋进行了施工并已完工。2014年5月30日，南京市公安消防局出具了《建设工程消防验收意见书》，综合评定南京科技园华电分园一期A栋工程消防验收合格。2014年6月17日，南京市规划局出具了《建设工程规划核实合格书》，经其查验，南京科技园华电分园一期A栋工程符合规划许可要求。我司认为，租赁房屋现已符合《房屋租赁合同》约定的交付标准，贵司应立即与我司办理租赁房屋的交付手续，按照《房屋租赁合同》的约定开展租赁房屋的装修工程并确保与商业体其他主力店同期开业。为此，本所现正式通知贵司，敦请贵司在2014年7月3日前与我司办理租赁房屋的交付手续并及时开展租赁房屋的装修工程”。2014年7月5日，华东电子公司再次向幸福蓝海公司发出《关于再次要求办理租赁房屋交付手续的催告函》，幸福蓝海公司收函后向华东电子公司回函称：“贵司于2014年6月30日发来的《关于办理租赁房屋交付手续的催告函》已收悉，因我司工程部门多位领导出差，未及时赴贵司处查看房屋施工完成情况。2014年7月5日，贵司再次发来《关于再次要求办理租赁房屋交付手续的催告函》，我司高度重视，特指派工程部门人员于2014年7月8日赴贵司处查看房屋施工完成情况并就是否符合房屋交付条件进行考察。基于现场考察情况及与贵司工程人员沟通，现对贵司连续发来两次函件要求我司接收房屋的要求郑重回复如下：根据贵我两司于2012年6月30日签订的《房屋租赁合同》第五条约定：房屋交付标准以附件11《南京华电科技园幸福蓝海国际电影城项目交屋条件及分工界面》约定为准。而且，2014年3月20日，我司工程技术中心就曾携各相关职能部门负责人与贵司工程指挥部相关部门领导，一起对影城区域土建工程进行现场实地勘察，提出了包括管道穿厅墙、银幕后墙未封闭、消防验收意见书上将影厅写成阶梯教室等问题在内的7条整改意见。要求贵司尽快落实整改，便于我司尽早接场，尽快组织装饰施工。但直至我司于2014年7月8日再次赴现场考察后发现，贵司仍未对上述事项予以整改，具体如下（见附件）：1、3号厅1-J轴近银幕处墙面墙体需拉平处理；2、3、5、6厅银幕后墙需要隔音墙封闭处理。2、所有影厅的小台阶需要建造完善。3、影厅台阶最后一排因现场使用的轻质泡沫水泥结构为满足座椅的膨胀螺栓固定安装需求须更改为80厚混泥土浇筑。4、消防验收后，贵司增加消防前室，影响我司装饰图纸，须提供变更后图纸。5、影厅的穿墙虹吸管道需要贴大梁安装并用A级不燃材料加隔音棉做隔音处理。6、请贵司提供已将影院区域的使用功能由原“阶梯教室”更改为“电影院”的《建筑工程消防验收意见书》正本和复印件。综上所述，因租赁房屋仍未达到交付标准，我司不同意办理房屋交付手续，请贵司在接到本函后尽快完成整改。借此机会，再次希望贵司本着友好合作、互利双赢的原则，尽快完成工程整改工作，只要满足工程进场条件，我司将立即进场开展影城装修工程”。华东电子公司收函后，针对幸福蓝海公司所提要求进行了部分整改后，于2014年7月22日又根据双方合同约定的通讯地址，向幸福蓝海公司发出《关于第三次要求办理租赁房屋交付手续的催告函》，该函原告幸福蓝海公司称未予收到，并提交一份盖有中信银行南京分行机要收文章的证明，内容为：“兹证明EMS单号为1041190777203的快递于2014年7月23日由中信大厦17楼江苏盛世影视文化有限公司员工贾黎错误签收拿走，后续EMS快递递交事宜本收发室一概不知”。2014年7月29日，被告华东电子公司向原告幸福蓝海公司发出《解除租赁合同通知书》。幸福蓝海公司收到后，于2014年7月30日向被告华东电子公司回函称不同意解除租赁合同。2014年8月18日，被告华东电子公司就本案所涉租赁物重新与案外人某某（上海）投资管理咨询有限公司订立了房屋租赁协议，将案涉房屋出租给某某公司开设影院。
另查明，就本案建筑物所涉消防验收事宜，本院于2015年6月3日赴栖霞消防大队进行了调查，根据消防大队负责人介绍，本案所涉的建设工程消防意见书是针对的研发用房和培训教室的毛坯工程进行的消防验收，并非是商业用途的建筑物的消防验收，商业用途建筑物的消防验收与办公用房的消防验收要求不同，要求更高。因为华东电子公司改变了建筑物的用途，但没有到消防部门进行申报验收，为此，2015年1月21日我局要求该建筑物内的全体业主停止营业。2015年6月11日，南京市公安消防局向南京某某电影城管理有限公司（以下简称某某公司）出具了《建设工程消防设计审核意见书》，对某某公司的电影城消防设计予以审核合格。
再查明，2014年6月17日，南京市栖霞区人民政府向南京市公安消防局递交一份《关于商请办理中国电子南京科技园华电分园一期工程相关手续的函》，内容为：我区新建的中国电子南京科技园华电分园一期工程，位于南京市栖霞区某路一号，建筑层数：地下二层，地上五层，建筑高度23.8米，建筑面积64834.1平方米。规划用途：地下二层为配建停车场（库），地下一层为配建停车场（库）、产品展览厅，地上一到三层为研发车间，地上四到五层为演示报告厅、研发车间（规划许可证编号：建字第320113201111148号）。现拟将该建筑改为地下一层为车库及超市、休闲餐饮，地上一至五层为零售、餐饮、娱乐休闲、教育培训等各类商铺。该项目符合规划施工要求，恳请贵局予以办理相关消防审批手续。至本案一审法庭辩论终结前，被告华东电子公司未向本院提交南京市公安消防局对已改变用途建筑物重新进行消防验收意见书。2015年2月17日，华东电子公司根据其与南京市国土资源局栖霞分局订立的南京
市国有土地使用权年租金缴纳协议，向国土局交纳了572394.94
元的土地年租金。
再查明，为此次诉讼幸福蓝海公司与江苏天煦律师事务所签订委托代理合同，合同约定由幸福蓝海公司委托江苏天煦律师事务所进行诉讼，律师费为10万元，一审开庭前支付6万元，取得判决后15日内再支付4万元。现幸福蓝海公司已支付6万元律师代理费。
上述事实，有房屋租赁合同、本院调查工作记录、建设工程规划核实合格书、《关于办理租赁房屋交付手续催告函》、《关于再次要求办理租赁房屋交付手续催告函》、《关于对再次要求办理租赁房屋交付手续催告函的复函》、《关于第三次要求办理租赁房屋交付手续催告函》、《解除房屋租赁合同通知书》及回函、租赁物照片、建设工程消防验收意见书、栖霞区人民政府《关于商请办理中国电子南京科技园华电分园一期工程相关手续的函》、南京市国土资源局栖霞分局与华东电子公司订立的土地使用权年租金缴纳协议及汇款凭证、建设工程消防设计审核意见书及当事人陈述等证据证实。
本院认为，根据《中华人民共和国消防法》的相关规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他的建设工程、建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的不得投入使用、营业。本案中，至庭审辩论终结前，被告华东电子公司未能提交公安消防部门对改变了租赁物用途的房屋重新进行消防验收并评定消防验收合格的相关文件。故本案所涉的房屋租赁合同，违反了法律的强制性规定，应属无效合同。该无效合同的形式，被告华东电子公司作为建筑物的建设方及出租方，应承担全部责任。由于合同无效给原告幸福蓝海公司造成的损失理应赔偿。因合同无效，原告幸福蓝海公司按合同中的定金条款主张双倍定金的返还，没有合同依据。被告华东电子公司应赔偿原告幸福蓝海公司实际所产生的经济损失，包括原告已交纳定金利息的损失；原告已交纳的律师费用。原告因为影院设计而尚未实际支付设计单位的设计费5万元及尚未支付的律师费4万元，待其实际发生后，可另案主张。被告华东电子公司辩称房屋租赁合同合法有效，其在合同履行中没有违约行为不应返还原告定金120万元的意见，理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第二条之规定，判决如下：
一、南京中电熊猫华电科技园有限公司与江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司订立的《房屋租赁合同》无效。
二、被告华东电子公司于本判决生效之日起五日内返还原告幸福蓝海公司定金人民币120万元，并赔偿原告幸福蓝海公司此款自2012年7月19日起至实际给付之日止的按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。
三、被告华东电子公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告幸福蓝海公司律师代理费6万元。
四、驳回原告幸福蓝海公司的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27200元，由原告幸福蓝海公司负担12267元，被告华东电子公司负担14933元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 段颖刚
人民陪审员 高益群
人民陪审员 葛秀芳
二〇一五年八月四日
书 记 员 刘 林