杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初7129号
原告（反诉被告）：秦克斌,男,1968年2月3日出生,汉族，住杭州市下城区。
原告（反诉被告）：唐丽玲,女,1976年4月7日出生,土家族，住杭州市下城区。
上述两原告（反诉被告）共同委托代理人：左斌，浙江非可律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张昕,女,1987年2月26日出生,汉族，户籍地湖南省邵阳县，现住杭州市下城区。
委托代理人：梁红、刘佳，浙江泽鸿律师事务所律师。
原告秦克斌、唐丽玲为与被告张昕房屋买卖合同纠纷一案，于2016年10月10日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员刘新玉独任审判。在审理过程中，张昕提起反诉，本院经审查予以受理，决定将本诉与反诉合并审理，并依法组成合议庭，于2016年12月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐丽玲及其与原告（反诉被告）秦克斌的共同委托代理人左斌、被告（反诉原告）张昕委托代理人梁红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）秦克斌、唐丽玲起诉称：2016年6月25日，原、被告签订《杭州市房屋转让合同》及《房屋买卖补充合同》，约定原告将位于杭州市下城区朝晖路××屋××座房屋出售给被告，且补充合同约定该房屋以220万元整转让给被告，其中被告愿就该房屋现有装修、家具家电另行补偿原告人民币8万元整，同时约定签订本协议当日将补偿款直接支付给原告，且双方同意本合同的违约责任适用双方在《杭州市房屋转让合同》中的约定。上述合同签订后被告仅于6月30日支付2万元补偿款，剩余补偿款经原告及房产中介多次催讨，被告总是找各种借口拖延支付。2016年7月11日基于被告的严重违约，原告根据《杭州市房屋转让合同》第五条第（3）款的约定向被告发出《告知函》，通知被告解除《杭州市房屋转让合同》及《房屋买卖补充合同》。根据前述合同条款的约定，原告同时有权要求被告支付违约金22万元。扣除被告已支付的2万元，被告还应支付违约金20万元。原告依据法律规定起诉，请求法院判令：1、解除原、被告于2016年6月25日签订的《杭州市房屋转让合同》及《房屋买卖补充合同》；2、张昕向秦克斌、唐丽玲支付违约金212000元；3、张昕承担本案的诉讼费。后原告秦克斌、唐丽玲变更诉讼请求，请求法院判令：1、确认原、被告双方签订的《杭州市房屋转让合同》《房屋买卖补充合同》于2016年7月11日解除；2、张昕向秦克斌、唐丽玲支付违约金200000元；3、张昕承担本案的诉讼费。
被告（反诉原告）张昕答辩称：双方签订的《杭州市房屋转让合同》《房屋买卖补充合同》并未对8万元装修、家具补偿款约定违约责任。原告无权因6万元补偿款未支付而参照主合同中主要合同义务的行使合同解除权。被告并未迟延履行合同主要债务，在合同约定被告房款支付义务并未到期的情况下，被告在2016年7月31日前任何一天履行主合同义务均不构成根本性违约，不构成原告对实现合同目的的阻碍。原告直接在2016年7月11日向被告发送告知函，告知因原告违反合同义务，而要求解除双方合同，并收回房产三证的行为，显然不符合法律规定的解除合同的条件，也和双方约定不符，因此对于双方合同未履行的后果，应由原告自已承担。原告通过告知函及终止交易的行为，阻断了被告的合同履行义务。事实上，在被告支付2万补偿款的同时，原告即认可被告延期支付余下的6万元。原告发出告知函后，虽经过被告多次要求继续履行合同，但原告均予以拒绝。导致被告无法按照合同约定支付房价款。故未支付房价款的违约责任不在被告，而在原告。实际上，原告在合同付款期限尚未到来之时，通知被告解除，导致双方的交易中断，其后果应由原告自行承担。如要求解除也应当诉请法院解除。原告没有解除权，请求法院确认解除不合法。故被告不应向原告支付违约金，相反原告应向被告支付违约金并赔偿损失。综上，请求法院驳回原告违约金给付诉请，并支持被告反诉请求。
被告（反诉原告）张昕反诉称：双方于2016年6月25日签订《杭州市房屋转让合同》及《房屋买卖补充合同》，约定张昕应于合同签订之日起36天内支付首付款110万元，7月31日前支付余款100万。2016年7月11日，付款期限尚未到来之前，秦克斌、唐丽玲即发函告知张昕不再履行《杭州市房屋转让合同》及《房屋买卖补充合同》并从房产中介处取走房产三证。以后张昕多次与秦克斌、唐丽玲进行协商，但未能达成一致，2016年9月，秦克斌、唐丽玲向法院提起诉讼要求确认合同已解除，支付违约金。现张昕为了维护自已的合法权益提出反诉，请求法院判令：1、秦克斌、唐丽玲支付张昕违约金212000元；2、秦克斌、唐丽玲返还张昕装修家具补偿款20000元；3、本案本诉与反诉的诉讼费由秦克斌、唐丽玲承担。
原告（反诉被告）秦克斌、唐丽玲答辩称：意见与本诉起诉一致。被告反诉及事实理由没有依据。房屋总价是220万元，其中8万元是装修款，但被告仅在6月30日支付2万元，余下6万元未支付。根据《杭州市房屋转让合同》第5.3条，约定通知被告解除《杭州市房屋转让合同》、《房屋买卖补充合同》。被告在收到告知函后也从未向原告提出异议，也未向法院提起诉讼确认告知函的效力。请求法院依法驳回被告的反诉请求。
原告（反诉被告）秦克斌、唐丽玲就本诉和反诉部分一并向本院提交了以下证据：
1、《杭州市房屋转让合同》及《房屋买卖补充合同》各1份，证明原被告双方之间存在房屋买卖合同法律关系，以及合同当中对商品房基本情况、房屋总价、付款方式及逾期付款的违约责任等条款作了明确约定。
2、告知函1份（复印件），证明2016年7月11日通知被告解除《杭州市房屋转让合同》、《房屋买卖补充合同》。
被告（反诉原告）张昕就本诉和反诉部分一并向本院提交了以下证据：
1、《杭州市房屋转让合同》1份。
2、《房屋买卖补充合同》1份。
上市证据1-2共同证明反诉人与被反诉人签订《杭州市房屋转让合同》及《房屋买卖补充合同》的事实；
3、收条1份，证明被告于2016年6月30日支付装修补偿款2万元的事实。
4、告知函1份，证明被反诉人发函告知反诉人不再履行合同的事实阻碍被告继续履行合同。
经庭审质证，本院认证如下：
对于原告（反诉被告）秦克斌、唐丽玲提供的证据，被告（反诉原告）张昕对证据1，真实性无异议，证明对象有异议，是证明双方签订的《杭州市房屋转让合同》、《房屋买卖补充合同》，但双方对责任以及总房款的支付时间及违约责任的约定；证据2，真实性无异议，证明对象有异议，告知函不能做为解除合同的事由。恰好阻碍被告继续履行合同，《告知函》不能解除双方买卖合同关系。对于被告（反诉原告）张昕提供的证据，原告（反诉被告）秦克斌、唐丽玲对证据1-2三性无异议，证据2合同第5条有明确约定；证据3，三性无异议；证据4，三性无异议，原告于7月11日通知被告解除《杭州市房屋转让合同》、《房屋买卖补充合同》。被告在收到《告知函》后未向原告提出过异议，也未向法院针对告知函的效力提出诉讼。本院认为，原、被告提交的证据，内容客观，与本案具有关联性，能互为印证本案事实，且双方对真实性均无异议，故本院均予以确认。
本院经审理，认定案件事实如下：
2016年6月25日，卖方（甲方）秦克斌、唐丽玲与买方（乙方）张昕签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：房屋坐落于杭州市下城区朝晖路××屋××座；房屋转让总价212万元；本合同签订之日起36天内，乙方支付房屋首期112万元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户，乙方须于2016年7月31日前支付余款100万元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；2016年9月1日前交房；乙方未按合同约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按个人银行同期活期利息计算，逾期付款超过15天，甲方有权单方面解除合同，甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的10%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付；除不可抗拒的因素外，甲方未按合同约定的时间交房，乙方有权按累计应付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按个人银行同期活期利息计算，逾期付款超过15天，乙方有权单方面解除合同，乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的10%，甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款并支付违约金和赔偿金；等。
同日，秦克斌、唐丽玲（甲方）、张昕（乙方）签订《房屋买卖补充合同》，补充约定：甲方将杭州市下城区朝晖路××屋××座房屋以220万元整转让给乙方；《杭州市房屋转让合同》约定的成交价为212万元，乙方愿就该房屋现有装修、家具家电另行补偿甲方8万元，乙方应于签订协议当日将补偿款直接支付给甲方；双方同意本合同违约责任适用双方在《杭州市房屋转让合同》中的约定；本合同为《杭州市房屋转让合同》、《房地产买卖居间代理合同》的有效组成部分，本合同内容与《杭州市房屋转让合同》、《房地产买卖居间代理合同》内容不一致的，以本合同为准。
2016年6月30日，张昕向秦克斌、唐丽玲支付20000元。
2016年7月11日，秦克斌、唐丽玲向张昕发告知函，通知张昕解除合同。
本院认为，秦克斌、唐丽玲与张昕签订的涉案《杭州市房屋转让合同》及《房屋买卖补充合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋买卖补充合同》约定张昕于协议签订当日向秦克斌、唐丽玲支付8万元补偿款。但张昕仅支付部分款项20000元，对于剩余款项未能按时付款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。秦克斌、唐丽玲以张昕逾期付款为由解除《杭州市房屋转让合同》及《房屋买卖补充合同》，符合双方约定的合同解除条件。且秦克斌、唐丽玲已于2016年7月11日以告知函的方式通知张昕合同解除，因此，秦克斌、唐丽玲要求确认《杭州市房屋转让合同》《房屋买卖补充合同》于2016年7月11日解除，本院予以支持。关于违约金。秦克斌、唐丽玲主张根据合同约定按房屋总价220万元的10%即220000元计算。张昕提出了违约金过高的抗辩，且秦克斌、唐丽玲未能提供充分证据证明其实际损失，故本院根据房价的涨幅、合同履行情况、双方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金110000元。鉴于张昕已支付秦克斌、唐丽玲补偿款20000元，该款与前述违约金相折抵后，张昕还需支付秦克斌、唐丽玲违约金90000元。对秦克斌、唐丽玲多主张部分，本院不予支持。张昕辩称房屋总价为212万元。本院认为，双方《房屋买卖补充合同》中约定的房屋转让款为220万元，并确认“本合同为《杭州市房屋转让合同》、《房地产买卖居间代理合同》的有效组成部分，本合同内容与《杭州市房屋转让合同》、《房地产买卖居间代理合同》内容不一致的，以本合同为准”，故本院对其上述辩称意见不予采纳。张昕主张秦克斌、唐丽玲违约，缺乏事实和法律依据，本院对其反诉请求均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）秦克斌、唐丽玲与被告（反诉原告）张昕于2016年6月25日签订的《杭州市房屋转让合同》及《房屋买卖补充合同》于2016年7月11日解除；
二、被告（反诉原告）张昕于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）秦克斌、唐丽玲违约金90000元；
三、驳回原告（反诉被告）秦克斌、唐丽玲的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）张昕的反诉请求。
本诉案件受理费按减少后的诉请计算为4300元【原告（反诉被告）已预缴4480元】，由原告（反诉被告）秦克斌、唐丽玲负担2365元，由被告（反诉原告）负担1935元。余款180元退还原告（反诉被告）秦克斌、唐丽玲。反诉案件受理费2390元，由被告（反诉原告）张昕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 周培芳
代理审判员 刘新玉
人民陪审员 郑 义
二〇一六年十二月二十一日
代书 记员 蒋丽莉