广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法商终字第271号
上诉人（原审被告、反诉原告）：方清江。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈宜贺。
委托代理人：叶向前，广东中熙律师事务所律师。
上诉人方清江因与被上诉人陈宜贺租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法西民初字第716号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：陈宜贺（乙方）、方清江（甲方）于2014年4月19日签订《协议书》，约定：甲方同意将松坪山万兴街球场铺后面一个集装箱租给乙方做烧烤使用，每月租金3200元，乙方必须在每个月5号前交租金；租期暂定1年，自2014年5月1日至2015年4月30日；合同经双方签字后生效，乙方应向甲方交付押金人民币（以下币种均为人民币）6400元；租赁期限内乙方应服从当地有关部门管理，自觉遵守法律、法规；双方不得无故终止合同，在合同期如乙方提前终止合同，则所交押金不退还，如甲方提前终止合同，同样须赔偿乙方二个月的租金；双方还约定了其他条款。
陈宜贺、方清江双方均确认，该合同签订后，陈宜贺向方清江交付了押金6400元、2014年5月份租金3200元。
陈宜贺主张，其取得涉案集装箱后，为经营需要委托第三人王X涛进行装修，共花费17867.5元，为装修购买玻璃支付定金4600元，陈宜贺对此提交了室内装饰工程施工合同、王X涛身份证复印件、报价表、收据作为证据。方清江对陈宜贺的该事实主张不予确认，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，因方清江不认识该合同所记载的乙方王X涛，且施工合同与报价表相矛盾，且报价表记载的是酒吧装修，而非集装箱的装修。关于陈宜贺主张的装修费用损失，陈宜贺明确表示不申请评估。
陈宜贺主张其承租的集装箱被管理处告知不能用于经营，所在位置周围已经被管理处用铁皮围起，不能实现陈宜贺租用的目的，并对此提交了照片作为证据。方清江对陈宜贺的该事实主张予以确认，但认为集装箱被围起的原因是方清江违反合同约定将集装箱改为酒吧。关于集装箱被围挡的时间，陈宜贺陈述为2014年5月15日，方清江陈述为2014年6月中旬。陈宜贺对其主张没有提交证据予以证实，方清江提交了深圳市东部物业管理有限公司五工业村物业管理处（以下简称物业管理处）于2014年6月15日出具的《整改通知书》作为证据。该《整改通知书》的内容为：“各租户：你租用的单身公寓37栋后的集装箱商铺，因部分租户擅自在商铺后面开门占地进行非法烧烤等经营活动，已越线经营，侵占了公共区域，对周边企业宿舍的员工造成严重的影响。我处按城管相关规定，于2014年6月19日对违规占地经营进行清除，并建围墙进行围挡。请接此通知后的5个工作日内，将违规占地经营的区域恢复原貌，并在今后严禁占地经营”。双方当事人均确认陈宜贺已搬离涉案集装箱，陈宜贺主张其搬离的时间为2014年5月15日，但未提交证据予以证明；方清江主张陈宜贺搬离的时间为2014年6月18日。陈宜贺在庭审中陈述其系因涉案集装箱被围挡后搬离，结合方清江提交的《整改通知书》的内容，该院采信方清江的事实主张，即采信陈宜贺搬离集装箱的时间为2014年6月18日。
方清江主张，陈宜贺的装修行为、装修方案从未征得方清江同意，且陈宜贺的装修导致集装箱漏水、无法正常使用，方清江对此提交了照片4张作为证据。陈宜贺对方清江的该主张不予确认，对照片的真实性表示无法确认，因陈宜贺无法确认该照片为涉案集装箱，且陈宜贺并未对集装箱顶部进行改造，因此集装箱不可能存在因为装修导致漏水。经过该院组织现场勘察，可见集装箱箱体的一面已被拆除，该处出现有漏水的痕迹，拉闸门滑道已被拆除一半，但陈宜贺认为“是否出现漏雨无法确认”。但双方均未对是否存在漏水及漏水的原因提出鉴定申请。关于对集装箱恢复原状的费用，方清江主张约为4000-5000元，但陈宜贺不予认可；双方均表示，不对修复集装箱的费用申请评估。
方清江主张，由于其将集装箱租给陈宜贺，导致方清江需另行租赁房屋而需要每月支付租金1900元，方清江对此提交了押金条、租金条作为证据。陈宜贺对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为与本案无关，无法确认方清江租房及付费的真实性。
关于涉案集装箱的位置，双方均确认系在南山区松坪山万兴街球场铺后面，放在方清江租赁的另外两个集装箱旁边。方清江陈述，该集装箱系其从案外人购买所得，购买该集装箱就是用于商业经营，购买价格中已包含管理费、场地占用费等费用，而不仅仅是集装箱箱体本身。关于涉案集装箱的情况，该院依法前往物业管理处进行调查，该管理处陈述：涉案集装箱为尹X荣所有，该处只收取尹X荣物管费，该集装箱应为尹X荣出租或卖给方清江，具体情况该处并不清楚；该集装箱所在土地归该处管理，但无法确认该土地的性质；关于该集装箱所在土地能否用于商业经营，据尹X荣说当时有报西丽街道城管批准，但他本人没有提交批文。
根据该院2014年11月6日组织双方当事人的现场勘察，目前涉案集装箱仍放置于原处，现由方清江使用，集装箱外围仍被围挡。
陈宜贺在原审中请求法院判令：1、撤销陈宜贺、方清江双方所签订的《协议书》；2、方清江退还陈宜贺租赁押金6400元；3、方清江返还陈宜贺2014年5月份租金3200元；4、方清江赔偿损失22467元；5、方清江承担本案全部诉讼费用。
方清江在原审中反诉请求法院判令：1、陈宜贺立即将拆改的集装箱修复并恢复原状；2、陈宜贺立即支付拖欠的2014年6月份租金3200元；3、陈宜贺赔偿方清江另行租赁房屋的损失（暂计至2014年9月25日止为5700元）；4、诉讼费用由陈宜贺负担。
原审法院审理认为：陈宜贺、方清江签订的《协议书》，虽然系约定陈宜贺将涉案集装箱出租给方清江使用，但其中关于用途的约定为“做烧烤使用”，根据该约定，方清江可在该集装箱占地范围内进行烧烤的商业经营，此种经营必须以占用、使用集装箱所在土地为前提；由此可见，双方租赁的标的物名为集装箱，实为涉案集装箱所在的土地使用权。关于双方签订的《协议书》的效力，该院分析如下：首先，方清江在本案中仅主张其对涉案集装箱有所有权，但集装箱系动产，方清江没有提交任何证据证明其对涉案集装箱所在土地拥有使用、收益的权利，应对此承担举证不能的不利后果，故方清江没有对涉案集装箱所在土地进行出租的权利；其次，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；方清江没有提交证据证明该土地的用途可用于商业经营，亦未能证明双方约定的“烧烤”商业用途经过规划许可及相关政府管理部门的批准，应对此承担举证不能的不利后果。因此，陈宜贺、方清江的该合同，是以租赁集装箱这一动产的形式，意图达到占有、使用该集装箱所在土地并进行商业经营的目的，实质是对法律关于土地用途管制制度的规避，属于以合法形式掩盖非法目的，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，该院认定该合同无效。
依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。方清江明知其并无对涉案集装箱所在土地进行商业经营的权利，而与陈宜贺签订合同、约定将涉案集装箱出租予方清江作烧烤经营使用，其对该案合同无效具有过错；陈宜贺没有对涉案集装箱所在土地能否用于商业经营进行必要的了解、合理的审查，对该案合同无效亦具有过错。因此，陈宜贺、方清江应当各自承担相应的责任。
因陈宜贺已于2014年6月18日搬离涉案集装箱并返还方清江，根据上述法律规定及该院对双方过错的认定，陈宜贺向方清江缴纳的租赁押金6400元，方清江应向陈宜贺返还。关于陈宜贺主张的装修损失22467元，因该装修损失的数额方清江不予认可，陈宜贺亦未对此申请评估，故该院不予确认；但双方均确认陈宜贺对集装箱进行装修的事实，方清江在该案中亦反诉陈宜贺要求其将涉案集装箱恢复原状，故陈宜贺的装修损失应系实际存在的。考虑到双方对该案合同无效均有过错，故该院认为双方应各自承担相应的责任较为合理，即陈宜贺自行承担装修损失，方清江自行修复集装箱并承担所需费用。故对于陈宜贺要求方清江赔偿损失22467元的诉讼请求、方清江要求陈宜贺将集装箱恢复原状的诉讼请求，该院均不予支持。
因涉案合同无效，方清江无权要求陈宜贺依照合同约定支付租金，但根据庭审查明的事实，陈宜贺在2014年5月1日至2014年6月18日期间曾实际占有、使用涉案集装箱，应向方清江支付相应的使用费，因双方合同约定的每月租金3200元系建立在商业用途的前提下，故该租金标准不宜作为集装箱使用费的标准，该院根据实际情况，酌定以陈宜贺已向方清江交付的2014年5月份租金3200元作为2014年5月1日至2014年6月18日期间涉案集装箱的使用费。因此，陈宜贺要求方清江返还该3200元，该院不予支持；方清江要求陈宜贺支付2014年6月份租金3200元，该院亦不予支持。
至于方清江要求陈宜贺赔偿其另行租赁房屋的损失5700元，方清江不能充分证明该损失实际存在且必然发生，亦未能证明与该案的关联性，故该院对方清江的该诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第（三）项、第五十六条、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、方清江应于判决生效之日起十日内向陈宜贺返还押金6400元；二、驳回陈宜贺的其他诉讼请求；三、驳回方清江的全部诉讼请求。方清江如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费300.84元，由陈宜贺负担240.84元，由方清江负担60元；案件受理费陈宜贺已预交，方清江应于本判决生效之日起十日内将应负担之数迳付陈宜贺。一审案件反诉受理费25元，由方清江自行负担。
上诉人方清江不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决超出双方当事人的主张，“判非所请”，程序违法。陈宜贺主张撤销双方签订的《协议书》的理由是合同目的无法实现。方清江主张恢复原状、支付拖欠的租金、赔偿损失，双方均未主张合同无效，而一审判决却超出双方的主张，认定合同无效，偏离了双方的诉讼请求，更未进行释明，程序违法。二、一审判决认定《协议书》无效，缺乏依据，适用法律错误。1、一审判决认定《协议书》是对土地用途管理制度的规避，既缺乏充分依据，又与事实不符。双方就是对集装箱房屋的占有、使用建立租赁关系，陈宜贺租赁用于经营获利，方清江收取租金3200元，腾出集装箱，另行租赁房屋使用（租金l900元），赚取月租金差额l300元；2、涉案集装箱并非常见的用于运输的集装箱，而是可移动的箱式房屋，其安置好后就具有房屋的功能，而并非严格意义上的动产；3、2014年11月6日，进行了现场勘查，现场除涉案的集装箱房屋外，还有数十个集装箱房，且是有规划的整齐安置排放，每个集装箱房均用于经营，以解决周边居民日常所需。而一审认定《协议书》无效，也就是认定了方清江取得集装箱房占有、使用的协议无效，也就认定了其余数十个集装箱房的占有、使用协议都无效，不但于解决双方矛盾、纠纷无益，反而客观上制造了更大、更多的案外矛盾和纠纷。三、认定陈宜贺2014年6月18日搬离涉案房集装箱房错误，陈宜贺直到2014年6月底才搬离涉案集装箱房。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决第一、三项；2、改判陈宜贺立即将拆改的集装箱修复恢复原状、立即支付拖欠的2014年6月份租金3200元、赔偿方清江另行租赁房屋的损失（暂计至2014年9月30日止为5700元）；3、一、二审诉讼费用由陈宜贺承担。
被上诉人陈宜贺未提交书面答辩状，口头辩称：方清江的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉。
本院除确认原审法院查明的事实外，另查明：方清江在一审中确认，其清楚租给陈宜贺的集装箱是用于烧烤经营使用。
本院认为：本案为租赁合同纠纷，原审判决驳回陈宜贺的第1、3、4项诉讼请求，陈宜贺未提起上诉，本院对此予以维持。本案的争议焦点主要是合同的效力、方清江是否应返还陈宜贺预交的押金6400元以及方清江在原审中的反诉请求能否予以支持。
陈宜贺与方清江签订的《协议书》约定方清江将松坪山万兴街球场铺后面的一个集装箱租赁给陈宜贺做烧烤经营使用，陈宜贺支付每月租金3200元，双方的意思表示真实，内容并不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应确认为有效，具有法律约束力。双方在履行合同过程中，因物业管理处向其发出《整改通知书》，并建围墙进行围挡，致使合同目的不能实现，故双方签订的《协议书》依法可予以解除。由于双方在合同中未明确约定由谁负责办理经营许可以及集装箱是否可以从后面开门进行烧烤经营活动，造成物业管理处建围墙进行围挡，而致使合同目的不能实现，双方对此均有责任，由此造成的损失应由双方各自负担。因合同不能继续履行不能归责于陈宜贺单方的原因，故陈宜贺请求方清江返还其预交的押金6400元，本院予以支持。陈宜贺在2014年5月1日至2014年6月18日期间实际使用了涉案集装箱，原审法院根据实际情况酌定以陈宜贺已交付的3200元作为上述期间的使用费，本院认为并无不妥。方清江对造成合同目的不能实现也有一定的责任，故其在原审中反诉请求陈宜贺将拆改的集装箱恢复原状、支付2014年6月份租金3200元以及赔偿租赁房屋的损失5700元，缺乏事实依据，本院依法不予支持。
综上所述，方清江的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决虽对合同效力认定有误，但实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费182.5元，由上诉人方清江负担。
本判决为终审判决。
审判长 翁 艳 玲
审判员 尤 武 雄
审判员 琚 虹
二〇一五年六月八日
书记员 刘惠惠（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。