辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终2401号
上诉人（原审被告、申请执行人）：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人:李建，辽宁铭迅律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、案外人）：吴雪璠，女，1966年12月10日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。
被上诉人（原审被告、被执行人）：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层。
法定代表人：董长安，该公司总经理。
委托诉讼代理人:佟韶辉，男，1983年1月27日生，汉族。
被上诉人（原审被告、被执行人）：张志勇，男，1963年5月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人:佟韶辉，男，1983年1月27日生，汉族。
上诉人曲贵田与被上诉人吴雪璠、辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称“联合开发公司”）、张志勇案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初7632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
曲贵田上诉请求：1.请求依法撤销原审错误判决，改判继续执行案涉房屋；2.全部诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，被上诉人的情形不符合该法条规定的排除执行的情形，因此应当继续执行案涉房屋。
首先，被上诉人吴雪璠并没有与联合开发公司签订合法有效的统一版本的备案合同，不能证明双方存在购房的真实意思表示；其次，被上诉人吴雪璠诉请与原审法院查明的事实相矛盾。吴雪璠在诉请中自认2010年4月8日和12日分别通过银行转账方式向联合开发公司支付全部购房款472,525元，但原审认定事实是2010年4月12日向张志勇支付615,530元购买该小区11#3-5-1房屋；再次，吴雪璠也没有提供正规的购房发票，现有收款收据不能证实其已经实际支付购房全款；最后，被上诉人吴雪璠虽主张购房多年，但在此之前从未以任何形式要求备案登记，对于该房屋未登记事实存在明显过错。由此可见，被上诉人吴雪璠的异议并不满足法律规定，不能排除对案涉房屋的执行。如果这样的条件都能排除执行，那么被上诉人联合开发公司可以随时用虚假手段，将被查封房产排除执行。一审法院认定事实错误，严重损害了上诉人的利益。
吴雪璠辩称：我在法院查封前签订买卖合同，缴纳了全部购房款并已经实际入住，未办理产权登记我并无过错，开发公司当时存在在建工程抵押，买卖时并没有向我方告知。一审法院适用法律正确，认定事实清楚，请求维持原判。
张志勇、联合开发公司辩称：同意吴雪璠主张。吴雪璠买卖行为发生在借款之前，买卖合同是真实的。
吴雪璠向一审法院起诉请求：一、请求判决吴雪璠对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，不得执行吴雪璠所有的位于沈阳市苏家屯区银杏路28-20-341（建筑面积129.06平方米）的房屋；二、由被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，吴雪璠明确第一项诉讼请求为要求解除查封并对案涉房屋不予执行。
一审法院认定事实：1、2010年4月12日，吴雪璠曾向张志勇支付615,530元，意向购买联合开发公司开发的唯美尚品小区11#3-5-1房屋。之后，吴雪璠与联合开发公司协议确定购买位于沈阳市苏家屯区银杏路28-20号3-4-1房屋，并与联合开发公司签订《商品房买卖合同》，约定总价款为472,525元，约定收房日期为2010年12月31日前。2010年12月11日，联合开发公司向吴雪璠出具案涉房屋的收款收据。2011年8月12日，吴雪璠办理了入住手续。
2、工商登记显示张志勇在2008年3月20日至2011年11月17日期间系联合开发有限公司董事。
3、2016年2月22日，原审法院作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，预查封辽宁联合房地产开发有限公司位于沈阳市苏家屯区银杏路28-1号等共计939套房屋，本案诉争房屋包含在内。2016年4月28日，原审法院作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决，判决内容为：“一、被告联合开发公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2000万元；二、被告联合开发公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、张志勇对被告联合开发公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告联合开发公司、张志勇的反诉请求”。2016年9月12日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终7220号民事判决，判决内容为：“一、维持沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书的第五项；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第三项、第四项；三、变更沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第一项为联合开发公司于本判决于生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1580万元；四、变更沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第二项为联合开发公司于本判决于生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对联合开发公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其它诉讼请求”。吴雪璠于该案件执行过程中提出执行异议，2017年5月22日，原审法院作出（2017）辽0102执异98号执行裁定，驳回案外人吴雪璠的异议。
原审法院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：吴雪璠对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，吴雪璠的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。本案中，吴雪璠与联合开发公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、总价款或单价、付款时间、方式等合同主要条款均进行了约定，故该《商品房买卖合同》合法有效，同时，联合开发公司作为出卖人当庭对张志勇收取购房款的事实予以认可，并向吴雪璠出具案涉房屋收款收据。而案涉房屋未办理备案登记，并非由吴雪璠原因所致，本案诉讼中，曲贵田又未能提供证据证明吴雪璠对此存在过错，故吴雪璠对此无过错。综上，根据现有在案证据，应当认定曲贵田享有的是普通债权，而吴雪璠实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于曲贵田享有的普通债权，故吴雪璠就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：吴雪璠的异议成立，停止对位于沈阳市苏家屯区银杏路28-20号3-4-1房屋的执行。案件受理费5956元，由张志勇、联合开发公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
另查明：2010年9月14日，吴雪璠向联合开发公司申请调换房屋，将其意向购买的唯美尚品小区11#3-5-1房屋调换至本案诉争房屋。
本院认为，本案的争议焦点为：吴雪璠对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，因联合开发公司、张志勇系另案的被执行人，故原审法院适用上述规定并无不当。吴雪璠与联合开发公司签订了《商品房买卖合同》，虽曲贵田对其真实性予以否认，但未能提供充分证据足以推翻或否定；从吴雪璠出具的物业费、代收水电费、垃圾清运费等费用收款收据、装修材料销售单、入住手续书、社区证明、验收记录等证据材料来看，吴雪璠于法院查封涉案房产前即已合法占有使用涉案房产；从联合开发公司为吴雪璠出具的房款收款收据及吴雪璠转款等证据能够看出，吴雪璠已向联合开发公司交纳了全部房款；关于吴雪璠未办理涉案房产过户登记是否存在过错，因案涉房屋未办理备案登记，并非由吴雪璠原因所致，曲贵田又未能提供证据证明吴雪璠对此存在过错，故吴雪璠对此并无过错，一审法院认定吴雪璠对涉案房产具有足以排除强制执行的权益并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5956元，由被上诉人辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 悦
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年三月三十一日
法官助理 唐 屾
书 记 员 石胜男
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。