浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第1868号
上诉人（原审原告、反诉被告）永康市永一电器有限公司，住所地浙江省永康市象珠镇派溪大陇山背工业生产基地。
法定代表人吕子松。
委托代理人（特别授权）陈洁，浙江律明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）卢学新。
上诉人永康市永一电器有限公司（以下简称永一公司）为与被上诉人卢学新房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2015）金永象民初字第59号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定：2013年6月4日，永一公司与卢学新达成一份《厂房租赁合同》，双方约定永一公司将坐落在派溪吕工业基地的厂房租给卢学新办厂使用，租期从2013年7月1日至2018年6月30日；租金每年11万元；水电费按国家有关部门规定的价格由卢学新在每月10日前付给永一公司；如有违约行为，由违约方承担六个月的租金作为补偿。审理过程中，双方确认租金支付方式为在每年的7月1日前付清下一年度的租金。吕建昌作为永一公司代表在合同上签字。合同签订后，卢学新支付了2013年-2014年度的租金，并搬入上述厂房生产。2014年4月份，永一公司在厂房出入通道上搭建钢棚，并在钢棚内搬入车床，进行炉头的生产，及堆放生产的货物。为此，双方发生矛盾，卢学新曾向永康市象珠镇人民调解委员会申请调解，但双方没有达成调解协议。2014年6月28日，卢学新向永一公司法定代表人的父亲吕国良邮寄一份告知书，表明要求永一公司清空通道，清空通道后卢学新将在2014年6月30日前支付2014-2015年度的租金，如果永一公司要退租，应支付违约金。2014年12月20日，卢学新将9月至11月的电费3375元汇入吕建昌的账户，该款项在2014年12月29日被汇回。2015年3月31日，永一公司以卢学新未交纳水电费和租金为由将卢学新的厂房用电停送。2015年4月8日，卢学新将2014年9月至2015年3月的电费8443元汇入吕建昌的账户，该款项在2015年4月10日被汇回。2015年6月6日，卢学新搬离租用的厂房。2015年6月15日，卢学新支付给永一公司27500元的租金，该租金系汇入吕子松母亲胡宵梅账户。另查明，吕建昌系永一公司法定代表人吕子松的妹夫，曾在永一公司的厂房内生产经营，卢学新之前交纳的电费由吕建昌代收。2015年2月16日左右，永一公司将通道清空。
原告于2015年6月8日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除永一公司与卢学新签订的厂房租赁合同；2、由卢学新支付永一公司租金103369.86元，电费8443元，厂房租赁税费38940元，及违约金55000元，合计205752.86元；3、本案诉讼费用由卢学新负担。
被告于一审中向原审法院提起反诉，请求判令：由永一公司支付卢学新违约金55000元、办公室装潢损失12000元、购买发电机的损失7200元。
原审法院认为：永一公司与卢学新之间建立的租赁合同关系合法、有效，受法律保护。现因双方产生矛盾，卢学新已搬离租赁的厂房，且其对永一公司要求解除合同的请求无异议，故对永一公司要求解除合同的诉请，予以支持。电费8443元，卢学新对此也无异议，故对永一公司要求支付电费的诉请，亦予以支持。对于厂房租赁税费，因双方未在合同中对此作出约定，永一公司要求卢学新支付税费的诉请于法无据，不予支持。对于违约金，双方在合同中仅简单约定如有违约承担六个月租金作为补偿，未具体写明存在哪些具体违约行为的情况下守约方可以主张违约金。在此情况下，从该违约金额的大小、违约条款的表述、合同的全文内容、通常合同当事人对违约责任约定的常理、违约金系弥补损失的属性及公平原则等角度来理解，本案租赁合同中关于违约金的表述应理解为一方存在根本性违约的情况下才需要承担支付违约金的责任。本案中，首先是永一公司在未与卢学新达成一致意见的情况下即于2014年4月份在厂房出入通道上搭建钢棚，并投入机器设备进行生产，虽然搭建钢棚并进行生产后厂房的通道仍然可以通行，但该行为必然对卢学新的生产经营造成不利影响，对此永一公司已经违约在先，但该违约行为尚不构成根本性违约。其次，双方约定需在每年的7月1日前支付下一年度的租金，虽然永一公司事先违约在通道上搭建钢棚进行生产而造成卢学新出入厂房不便，卢学新对此行为也已经寻找调解委员会调解并发送告知书以寻求解决途径，但其在调解不成，发送的告知书也无果的情况下，仍然继续使用着厂房，却拒不交纳一定数额的租金，即使是其认为应当减少数额后的租金也未交纳分文，而是在永一公司起诉后才交纳了部分租金，对此卢学新亦存在一定的违约责任。但鉴于卢学新的该行为事出有因，且是因为永一公司自身的原因，故对卢学新的该行为也不能认定为根本性违约。另外，双方约定每月10日前支付电费，卢学新未按约定支付，属于违约行为，但其分别在2014年12月份、2015年4月份汇入吕建昌账户相应时间段的电费款。虽然吕建昌并非永一公司的法定代表人，但永一公司承认之前的电费都是由吕建昌代收，结合吕建昌与吕子松的关系及吕建昌在永一公司厂房生产、在本案租赁合同中作为永一公司代表签字的事实，卢学新有充分的理由相信电费可由吕建昌代收。永一公司虽表示已告知卢学新电费已经并非由吕建昌收取，但永一公司并没有对此提出相应的证据予以证明。因此，永一公司在卢学新向其交纳了电费的情况下，还是申请将卢学新的生产用电停送，永一公司对此也具有相当的违约责任，但鉴于卢学新也确未交纳分文的租金，故不能就此认定永一公司构成根本性违约。综上，在双方均存在违约行为，且不构成根本违约的情况下，对永一公司要求卢学新支付违约金的诉请及卢学新反诉要求永一公司支付违约金的请求，均不予支持。卢学新自2014年7月1日起使用厂房至2015年6月6日止，相应的租金为102465.75元（11万元÷365天×340天），扣除卢学新已经支付的27500元，剩余74965.75元租金。但永一公司在2014年4月份起即已经搭建钢棚，对卢学新的生产经营造成不便，且其在2015年3月31日起又将卢学新的生产用电停送，对卢学新的生产也造成相当的影响，因此从惩戒各方违约行为，平衡双方利益损失，维护公平及诚实信用的角度考虑，酌情考虑应扣除4万元租金，即卢学新须再支付永一公司租金34965.75元。卢学新要求永一公司赔偿办公室装潢损失、购买发电机损失的诉请，因证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第一款、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）永康市永一电器有限公司与被告（反诉原告）卢学新于2013年6月4日签订的《厂房租赁合同》。二、由被告（反诉原告）卢学新支付原告（反诉被告）永康市永一电器有限公司房屋租赁款34965.75元。三、由被告（反诉原告）卢学新支付原告（反诉被告）永康市永一电器有限公司电费8443元。以上款项限判决生效后10日内履行完毕。四、驳回原告（反诉被告）永康市永一电器有限公司的其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）卢学新的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2193元（已减半收取），由原告（反诉被告）永康市永一电器有限公司负担1751元，由被告（反诉原告）卢学新负担442元。反诉案件受理费828元，由被告（反诉原告）卢学新负担。
宣判后，永一公司不服，向本院提出上诉称，一、卢学新未按合同约定支付租金和电费，构成根本性违约，应承担相应的违约责任。二、永一公司不存在违约，原判扣减租金不当。合同并未约定通道通行的具体条件，既然在搭建钢棚后卢学新仍能通行，就不存在对生产经营造成不便的情况。三、卢学新应支付厂房租赁税费。合同第一条明确约定“甲方（永一公司）只收取租金，其他费用乙方（卢学新）自负，甲方概不负责”，据此，厂房租赁税费应由卢学新承担。综上，请求撤销原判第二项、第四项，依法改判；诉讼费由卢学新承担。
卢学新二审辩称，坚持一审答辩意见。永一公司在涉案厂房唯一通道上搭建钢棚并搬入车床、堆放生产的货物，给卢学新生产和出货造成极大的不便，浪费了很多时间和金钱，且导致大量客户流失。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中双方均未向本院提供新证据。
经审理查明，原判认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，永一公司在涉案厂房出入通道上搭建钢棚进行生产、堆放货物的行为构成违约在先，卢学新在约定的租金支付日之前申请人民调解委员会调解、向永一公司法定代表人的父亲吕国良寄送告知书均无果的情况下，其未依约支付租金、电费的行为系行使履行抗辩权，该抗辩权的行使期限至永一公司将通道清空之日即2015年2月16日，之后卢学新未依约支付租金、电费构成违约，但结合2015年3月31日永一公司将涉案厂房用电停送、以及卢学新于2014年12月20日、2015年4月8日按惯例向吕建昌账户汇入相应时间段的电费款的事实，应认定卢学新不构成根本性违约，无需承担合同约定的违约金，原审根据本案案情酌定扣除4万元租金符合公平及诚实信用原则。关于厂房租赁税费双方并无约定，永一公司要求卢学新支付税费的诉请于法无据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2979元，由上诉人永康市永一电器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 钱 萍
审 判 员 胡 照
二〇一五年十二月十八日
代书记员 徐艳锦