上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第830号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2015）嘉民三（民）初字第830号
原告汪某某，女，1982年2月14日生，汉族，住安徽省铜陵市。
委托代理人徐某某，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
委托代理人丁某某，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被告陈甲乙，男，1971年12月23日生，汉族，住上海市嘉定区。
委托代理人褚某某，男，1975年7月29日生，汉族，住上海市闵行区。
第三人上海浙某工贸有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人陈乙，总经理。
委托代理人陈某乙。
原告汪某某与被告陈甲乙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加了第三人上海浙某工贸有限公司（以下简称浙某公司），并适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，于2015年8月8日公开开庭审理。原告之委托代理人丁某某、被告陈甲乙及其委托代理人褚某某、第三人浙某公司之委托代理人陈某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年1月1日开始，第三人浙某公司将嘉定区安亭镇方伟路XXX-
XXX号房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告，租赁期10年。2013年原告经第三人同意将涉案房屋转租给被告使用，原、被告签订《租赁合同》约定每年租金9万元，租期从2015年1月1日起至2018年5月31日止。但被告未按约向原告支付租金，原告于2015年4月21日书面催告无果，故起诉要求：一、被告支付2015年1月1日起至2015年12月31日的租金90，000元；二、被告支付楼上套间上述期间的租金10，800元；三、被告偿付原告违约金18，000元；四、被告按照每日375元偿付原告从2015年1月1日至判决生效之日止的滞纳金。
被告辩称，2013年被告就与原告签订租赁合同，租期至2018年。之后由于原告与大房东浙某公司产生矛盾，不向浙某公司支付租金，导致浙某公司对涉案房屋停水停电，因此2014年5月，被告向原告交付2014年下半年房租时原告承诺以后再发生断水断电由其负责。此后，原告就与被告重新签订了租赁合同，租期从2015年开始，其他不变。2014年10月，浙某公司再次断水断电，原告因此报警，经派出所民警协调，由被告将房租交给浙某公司代收，被告为能正常营业故从2015年1月起将租金交付浙某公司，一直交到2015年4月。由于原告在2015年4月书面告知被告支付租金，故被告至此不敢再向第三人付租。对于小套间租金，系双方口头约定，被告已向原告父亲汪习胜支付过一个月的租金900元。综上，被告并不存在违约，不应承担违约金和滞纳金。被告愿意支付租金，也希望原告和第三人能够理顺关系，保证被告可以正常使用房屋。
第三人述称，涉案房屋系第三人所有，一开始出租给案外人夏某某，再由夏某某转租给原告姐夫即案外人周某某。后来夏某某退租，第三人曾通知周某某向第三人交付租金，但2014年下半年房租15，000元其至今未支付。此外，虽然名为周某某承租，实际承租人一直都是原告。由于原告未付清租金，因此才发生停水停电的纠纷，经过派出所协调，被告将租金支付给第三人。由于自2015年起，第三人不再同意原告转租，故其与被告间租赁合同无效，原告也无权收取租金，被告应当将之后的租金交付第三人。此外，第三人将在之后起诉原告解除租赁合同。
经审理查明，涉案房屋系浙某公司所有。2012年10月11日，浙某公司与原告签订一份租房协议，约定浙某公司将涉案房屋出租给原告，租赁期限从2015年1月1日起至2024年12月31日止，租金每年30，000元，先用后付。浙某公司还向原告出具了一份同意书，同意原告将涉案房屋转租。2014年5月18日，原告父亲汪习胜出具收条称收到被告关于涉案房屋的租金40，000元，以后停水停电由汪习胜负责处理。2014年12月1日，原、被告签订一份租赁合同，约定原告将涉案房屋以年租金90，000元出租给被告，租赁期限从2015年1月1日起至2018年5月31日止，租金一年一付，提前20天支付。上述合同第四条第1款约定，如有一方违反本合同约定，应向对方缴纳年租金的20%作为违约金；被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的5%向被告加收滞纳金。2014年底，原、被告及第三人因涉案房屋停水停电发生纠纷而报案。2015年2月至4月，被告陆续向第三人支付了涉案房屋2015年1月至4月的租金30，000元。2015年4月21日，原告向被告发函要求其支付涉案房屋租金和楼上套间的租金。
另查明，原告之女陈甲于2013年9月底向本院起诉要求继承陈飞江遗产，该案目前仍在审理中。陈飞江系浙某公司代理人陈某乙之弟。原告陈述其与陈飞江系恋爱关系，生育女儿陈甲，当时陈飞江就以3万元年租金的低价将涉案房屋租给原告姐夫；陈飞江过世后，其另一兄弟陈超海与原告签订10年低价的租赁合同，并同意原告转租，也是基于上述关系。对此第三人表示同意书是针对2013、2014年，当时同意转租，此外双方租房协议签订的本意确实是给予原告利益，但由于原告不守信用，故现在打算收回房屋。
审理中，原告表示其同意代为支付第三人所述案外人周某某租赁期间拖欠的租金15，000元，对于被告已经支付给第三人的租金30，000元，也同意作为原告付给第三人的款项，也认可被告向汪习胜支付的小套间租金900元，现要求被告支付涉案门面房屋从2015年5月1日至同年年底的租金60，000元及小套间从2015年2月1日起至年底的租金9，900元，合计69，900元，并要求被告承担滞纳金和违约金。
以上事实，有租房协议、同意书、租赁合同及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告间租赁合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效。虽然第三人辩称其不同意转租，但原告出示的同意书显示第三人同意其转租，且未明确年限，而且根据原告和第三人的陈述，涉案房屋租给原告的本意就是让其转租谋利，故对第三人该项辩称意见，本院不予采纳。因此，被告应当履行租赁合同，向原告支付租金。现原告同意将被告支付给第三人的租金作为其向第三人支付的款项，于法不悖，本院予以照准；则自原告确认起，可作为被告已向原告支付了2015年1月至4月份的租金；由于原告与第三人间纠纷，导致涉案房屋多次停水停电，被告因此延迟支付租金，违约情形显著轻微，故原告要求被告同时支付违约金18，000元并按照每日375元支付滞纳金明显过高，本院根据本院实际情况酌情确定被告承担逾期支付租金的违约金1，000元；对于被告尚未支付的租金，被告则应及时支付。由于原告已同意代案外人周某某承担拖欠租金15，000元，而原告应付给第三人的租金30，000元履行期间尚未届满，第三人却已经收取被告30，000元款项，故即便第三人所述属实，其也无权再收取被告租金，故对第三人认为被告应将租金交付第三人的意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈甲乙应于本判决生效之日起十日内给付原告汪某某嘉定区安亭镇方伟路XXX-
XXX号门面房屋从2015年5月1日起至2015年12月31日期间的租金60，000元；
二、被告陈甲乙应于本判决生效之日起十日内给付原告汪某某嘉定区安亭镇方伟路XXX-
XXX号小套间从2015年2月1日起至2015年12月31日期间的租金9，900元；
三、被告陈甲乙应于本判决生效之日起十日内偿付原告汪某某逾期支付租金的违约金1，000元；
四、驳回原告汪某某的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3，693元，减半收取1，846.5元，由原告汪某某负担1，074.5元，被告陈甲乙负担772元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 庄羽凤
二〇一五年九月二日
书记员 顾 叶
审判员 庄羽凤
二〇一五年九月二日
书记员 顾 叶
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。