广东省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）粤高法行终字第374号
上诉人（原审原告）：赖秀强，男，1948年2月20日出生，汉族。
委托代理人：罗如洪，广东商盾律师事务所律师。
委托代理人：邱晓阳。
上诉人（原审原告）：赖奕昌，男，1982年6月9日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区。
被上诉人（原审被告）：惠州市惠阳区人民政府。住所地：广东省惠州市惠阳区淡水镇金惠大道*号。
法定代表人：胡斯平，区长。
委托代理人：骆春声，广东惠泰律师事务所律师。
委托代理人：张鹏飞。
原审原告：蔡纪娇，女，汉族，住广东省惠州市。
原审第三人：赖秀明，男，住广东省惠州市。
委托代理人：温晓文，广东宝晟律师事务所律师。
原审第三人：李珊，男，汉族，住广东省惠州市。
上诉人赖秀强、赖奕昌因房屋行政登记纠纷一案，不服广东省惠州市中级人民法院（2014）惠中法行初字第58号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：赖秀强与第三人赖秀明系同胞兄弟，赖秀强于1974年赴香港，取得香港永久性居民身份。蔡纪娇与赖秀明系夫妻关系，赖奕昌与赖秀明系父子关系。原告的证据国有土地使用权证、国有土地使用权登记卡显示：涉案房屋所占用地的土地使用者为赖秀强、赖秀明、蔡纪娇、赖奕昌。原告称涉案房屋系其家人共同出资所建。后，涉案房屋被赖秀明作为抵押物为他人债务承担抵押担保责任，所涉债权经转让，现债权受让人为本案第三人李珊。因体制改革的调整，原惠阳市人民政府的相关职能转至现惠州市惠阳区人民政府。
赖秀强称其于2012年底才知道涉案房产登记情况，蔡纪娇、赖奕昌则称一直都不知道。
涉案房屋最初系1988年批建，后又扩建，于1994年建成使用。建设过程中，出现了三份赖奕昌名下的“淡水镇新建（扩建）房屋许可证”、六份赖奕昌名下的“收款收据”、八份赖秀明名下的“收款收据”、三份赖秀明名下的“违章工程补办手续通知”、一份赖秀明名下的“惠阳县建筑工程施工许可证”、三份赖秀明名下的“红线图”，赖秀明也正是将上述材料作为房屋权属来源的凭证申办房屋产权登记。因当时赖奕昌为未成年人，惠阳车站派出所还出具了赖奕昌因不到发放身份证年龄（当时12岁）而没有身份证的证明。1994年12月1日，原惠阳市人民政府向赖秀明颁发了粤房字第43455**号《房屋所有权证》，显示：涉案房屋座落于惠阳区淡水镇大埔石古沃，框架五层，基底面积229.52平方米，建筑面积665.64平方米，所有权人为赖秀明，所有权来源为1988年2月10日批建。
2013年3月19日，赖秀强、蔡纪娇、赖奕昌就涉案《房屋所有权证》向惠州市人民政府提起行政复议申请。惠州市人民政府于2014年8月22日作出惠府行复（2013）52号行政复议决定，维持涉案《房屋所有权证》。赖秀强、蔡纪娇、赖奕昌仍不服，遂提起本案行政诉讼，请求：撤销原惠阳市人民政府于1994年12月1日向赖秀明颁发的粤房字第43455**号《房屋所有权证》。
另，赖秀强、蔡纪娇、赖奕昌陈述涉案房屋所占用地实际为宅基地，于1992年获发惠阳府国用（92）字第13210100672号《国用土地使用权证》，登记的产权人分别是赖秀强、赖秀明、蔡纪娇、赖奕昌。至于为何宅基地能够获发《国用土地使用权证》的问题，各方未作说明。惠州市惠阳区人民政府称赖秀明于1994年申办房屋产权登记之时，并未提供该《国用土地使用权证》。
原审法院认为：赖秀强、蔡纪娇、赖奕昌分别与赖秀明系同胞兄弟、夫妻关系，父子关系，又有原告的证据2显示涉案房屋所占用地的土地使用者为赖秀强、赖秀明、蔡纪娇、赖奕昌，应当认定三原告与涉案房产登记具有法律上的利害关系，三原告提起本诉，主体适格。因体制改革的调整，原惠阳市人民政府的相关职能转至现惠州市惠阳区人民政府，故本案被告为惠州市惠阳区人民政府。因赖秀明将涉案房产作为抵押物为他人债务承担抵押担保责任，现债权受让人为李珊，故应当将赖秀明、李珊列为本案第三人。
赖秀强称其于2012年底才知道涉案房产登记情况，蔡纪娇、赖奕昌则称一直都不知道。赖秀强、蔡纪娇、赖奕昌于2013年3月19日就涉案《房屋所有权证》向惠州市人民政府提起行政复议申请，后依据行政复议决定指定的期限向人民法院起诉，并无不当。惠州市惠阳区人民政府主张原告超过法定的起诉期限提起本诉，但又不能提供充分证据予以支持该主张，故应当认定三原告提起本诉，尚未超过法定的起诉期限。
《广东省城镇房屋登记办法》于1987年发布执行，发文单位是广东省人民政府。《广东省城镇房地产权登记条例》于1994年7月6日通过，同年9月1日起施行，颁文机关是广东省人民代表大会常务委员会。广东省人民政府令第71号《广东省人民政府关于废止2001年底以前发布的部分政府规章和规范性文件的决定》对《广东省城镇房屋登记办法》认定为实际上已经失效，已按《广东省城镇房地产权登记条例》执行。本案被诉具体行政行为发生在1994年12月1日，应当适用《广东省城镇房地产权登记条例》。
《广东省城镇房地产权登记条例》第九条第一款规定“权利人办理房地产权登记应当自登记事项发生之日起三十日内，向房屋所在地的房地产管理部门申请，并提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”上述规定没有强制要求当事人一定要提交涉案房屋的土地证，惠州市惠阳区人民政府称赖秀明于1994年申办房屋产权登记之时未提供涉案土地使用权证，与上述规定并不冲突。现原告方主张援引《广东省城镇房屋登记办法》（已失效）的规定，从而诉请撤销涉案《房屋所有权证》，缺乏法律依据和事实依据。
综上，原告主张撤销涉案《房屋所有权证》，理由不足，依法应予驳回。依照最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决：驳回赖秀强、蔡纪娇、赖奕昌的诉讼请求。
上诉人赖秀强、赖奕昌不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。赖秀明陈述其申请房屋所有权证时提供了《国有土地使用权证》，以证明涉案房产的权属，并提供了其他资料。而惠州市惠阳区人民政府向一审法院故意不提交涉案房屋的《国有土地使用权证》、《国有土地使用权登记卡》。而且惠州市惠阳区人民政府提供的证据，包括“淡水镇新建（扩建）房屋许可证”、“收款收据”等，已经明确体现该房屋的产权不仅是赖秀明一人所有，至少赖奕昌也是属于共有人。因此，房地产权证也应当有赖奕昌的名字。《广东省城镇房地产权登记条例》规定的房地产权属来源证明或权利证书，指的是应当提供国有土地使用证，不存在没有强制要求的问题。二、申请登记行为以及发证行为不合法。根据《广东省城镇房地产权登记条例》第六条规定，房地产登记行为至少应当由共有人共同申请，也即赖秀明与赖奕昌共同申请。本案没有共有人的共同申请，房产证也没有共有人的名字，这一行为存在明显违法。三、发证主体不适格。根据《广东省城镇房地产权登记条例》第三条规定，受理申请的主体是房地产管理部门，发证行为也应当是房地产管理部门，而不是惠州市惠阳区人民政府。请求：撤销一审判决，并撤销原惠阳市人民政府于1994年12月1日向赖秀明颁发的粤房字第43455**号《房屋所有权证》。
被上诉人惠州市惠阳区人民政府答辩称：一审判决认定事实清楚、证据确凿。赖秀明在申请办理涉案房产证时未提供其与赖秀强、蔡纪娇、赖奕昌四人共有的《国有土地使用权证》。涉案房屋在1988年批建时，赖奕昌仅五岁，依当时的规定，尚不到领取身份证的年龄。根据《广东省城镇私有房屋管理规定》，城镇私有房屋登记应持居民身份证办理。赖秀强、蔡纪娇、赖奕昌在一审判决前甚至到现在为止，均未能提供合法有效的证据证明其是涉案房屋的共有人。“房地产权属来源证明”、“房地产权属权利证书”和“国有土地使用证”是完全不同的三个概念。根据《广东省城镇房地产权登记条例》第三、四、五条的规定，惠州市惠阳区人民政府是本案适格的发证主体。请求二审法院依法驳回赖秀强、赖奕昌的上诉，维持原判。
原告原告蔡纪娇、原审第三人赖秀明均未陈述意见。
原审第三人李珊答辩称：李珊合法购买了债权，该债权所附有的抵押权应受法律保护。赖秀明在1994年办理涉案房屋的房产证时未向房产管理部门提供土地使用证，故意隐瞒土地权属登记的信息，造成赖秀强、赖奕昌的损失应依法向赖秀明索赔。一审判决认定事实清楚、适用法律准确，程序合法，二审法院应驳回上诉，维持原判。
经审查，原审法院经审理查明部分认定的事实清楚，本院予以确认。
另查明：在惠州市人民政府作出的惠府行复（2013）52号行政复议决定中，赖秀明答辩称其申请房屋所有权登记时，没有提交《国有土地使用权证》、建筑图纸等。
一审期间，赖秀强、蔡纪娇、赖奕昌提供的惠阳府国用（92）字第13210100672号《国用土地使用权证》，登记的产权人分别是赖秀强、赖秀明、蔡纪娇、赖奕昌，记载用地总面积536平方米，其中建筑占地面积130平方米。
又查明，广州市润腾投资管理有限公司诉惠州市中联集团公司、惠州市惠阳区水务局、赖秀明金融不良债权转让合同纠纷一案，广东省惠州市惠阳区人民法院于2011年10月9日作出（2008）惠阳法民二初字第235号民事判决，判决：一、惠州市中联集团公司应于本判决发生法律效力之日起10日内偿还借款本金3000000元及利息（利息计至2006年11月6日止。合同期内即1994年12月8日起至1996年3月7日止，按合同约定的月利率10.98‰计；从1996年3月8日起至2006年11月6日止，按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率计算。）给广州市润腾投资管理有限公司；二、赖秀明以其提供抵押的惠阳市淡水镇石古澳的一栋房屋（房产证号：43455**）对惠州市中联集团公司欠广州市润腾投资管理有限公司的债款3000000元本金及利息承担抵押担保责任。广州市润腾投资管理有限公司对该抵押物的处置价款享有优先受偿权。三、驳回广州市润腾投资管理有限公司对惠州市惠阳区水务局的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。该案在执行过程中，广东省惠州市惠阳区人民法院于2012年6月19日作出（2012）惠阳法执字第246-1号《执行裁定书》，裁定：变更李珊为本案的申请执行人。
本院认为，本案争议焦点是原惠阳市人民政府于1994年12月1日向赖秀明颁发的粤房字第43455**号《房屋所有权证》是否合法。
根据《广东省城镇房地产权登记条例》（1994年7月6日通过，同年9月1日起施行）第五条规定：“房地产权属实行登记发证制度。房地产权证应当载明下列主要事项：（一）权属人和权属来源情况；（二）房屋所有权性质及房屋情况；（三）土地权属性质及土地情况；（四）他项权摘要；（五）房屋共有、土地共用情况；（六）纳税情况；（七）其他必须载明的事项。……”第八条规定：“下列房屋所有权及其所占用土地的使用权相统一的房地产应当办理登记：（一）新建房屋建成后交付使用时，房地产权利人持土地使用证明及其他有关文件申请办理确认权属登记，换领房地产权证，并注销土地使用证；……”第九条第一款规定：“权利人办理房地产权登记应当自登记事项发生之日起三十日内，向房屋所在地的房地产管理部门申请，并提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”赖秀明向原惠阳市人民政府申请涉案房屋产权登记时，应提供包括土地权属在内的房地产权属来源证明或者权利证书。赖秀明在行政复议期间已承认其申请房屋所有权登记时，没有提交《国有土地使用权证》、建筑图纸等。因此，原惠阳市人民政府依据赖秀明的申请核发本案所涉房屋所有权证，违反了上述《广东省城镇房地产权登记条例》相关房地产权登记程序的规定。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”由于涉案房屋被赖秀明作为抵押物为他人债务承担抵押担保责任，所涉债权经转让为李珊。因此，原惠阳市人民政府于1994年12月1日向赖秀明颁发粤房字第43455**号《房屋所有权证》的行为应认定为违法，但不宜被撤销。原审法院认为权利人申请办理房地产权登记时未提交国有土地使用证并没有违反禁止性规定，被上诉人作出被诉房屋登记行为合法，判决驳回赖秀强、蔡纪娇、赖奕昌的诉讼请求不当，属于适用法律错误，本院予以纠正。上诉人赖秀强、赖奕昌上诉主张被诉房屋登记行为违法有理，本院予以采纳，但上诉人请求撤销被诉房屋登记行为，因涉及善意第三人的利益，本院不予支持。
综上所述，原审法院判决错误，应予改判；上诉人赖秀强、赖奕昌主张有理，本院予以采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下：
撤销广东省惠州市中级人民法院（2014）惠中法行初字第58号判决；
确认原惠阳市人民政府于1994年12月1日向赖秀明颁发粤房字第43455**号《房屋所有权证》违法。
本案一、二审案件受理费各50元，均由被上诉人惠州市惠阳区人民政府负担。
审 判 长 彭 静
代理审判员 方丽达
代理审判员 戴剑飞
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 邓丽华