--广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民三初字第440号原告：深圳市金地物业管理有限公司广州分公司。负责人：张明。委托代理人：陈弈煊、余玉芬，该公司员工。被告：陶海清。原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司（以下简称金地公司广州分公司）诉被告陶海清物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金地公司广州分公司的委托代理人陈弈煊、余玉芬、被告陶海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地公司广州分公司诉称：2008年2月20日，金地公司广州分公司与陶海清签订《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》，协议约定由金地公司广州分公司对陶海清房产提供物业管理服务，管理费为每月每平方米3元，在每月的10日交纳，即陶海清每月应向金地公司广州分公司交纳物业管理费547.86元，逾期交纳的金地公司广州分公司自逾期之日起有权按日向某甲清加收应交费用万分之五的滞纳金。另外，合同对双方其它的权利义务一一作了约定。但陶海清自2009年12月份起至今拒不交纳物业管理费等，期间，虽经金地公司广州分公司多次催收，陶海清却拒绝支付。金地公司广州分公司认为，陶海清的欠费行为不但严重影响了金地公司广州分公司正常的经营活动，也将由此损害业主的合法权益，陶海清的行为业已构成严重违约。综上，为维护金地公司广州分公司及广大业主的合法权益，特依法诉至法院，请求判令，一、陶海清立即向金地公司广州分公司支付拖欠的房屋物业管理费33967.32元以及滞纳金(自逾期之日起按日加收应交费用的万分之五计至付清之日止，暂计至2015年1月21日为15785.73)；二、本案诉讼费用由陶海清承担。被告陶海清辩称：不同意金地公司广州分公司的诉讼请求。一、原本涉案房屋是应该在2008年6月收楼，但是陶海清从未没有收到入伙通知书。陶海清在2008年发邮件给金地公司广州分公司，物业管理费也是从2008年12月开始计算。当时因小区内多户房屋存在质量问题，金地公司广州分公司成立了整改办公室，该整改办公室租用陶海清的涉案房屋，并签订了租赁合同，金地公司广州分公司也有支付租金给陶海清。金地公司广州分公司还给了减免管理费的通知书给陶海清，该通知可以抵用任何期间的物业管理费。后某就抵用了2008年12月至2009年11月的期间的物业管理费。二、虽然对涉案房屋进行了整改，但是涉案房屋至今还存在很多质量问题。陶海清认为，在发现这些问题后金地公司广州分公司没有主动维护，金地公司广州分公司应该对涉案房屋进行维修和补偿，符合质量标准后，陶海清才同意交物业管理费。三、陶海清一直没有收楼，在2010年6月因购买车位问题才签署了收楼手续，陶海清认为即使计收物业管理费，也应该是自2010年6月开始计算，并且尽到物业管理服务进行整改并适当减免物业管理费。四、金地公司广州分公司的物业管理服务不到位，很多业主将公共绿化部分用来种菜、养鸡，而且有业主拆除围墙，占用公共部分，有些业主排污至小区的湖里面等之类很多问题，但金地公司广州分公司并未进行管理。五、金地公司广州分公司的诉讼请求中2011年8月31日前的物业费已经过了诉讼时效。因陶海清从未收到过金地公司广州分公司在本案中作为证据的物业费欠费单，因金地公司广州分公司邮寄的快递地址不是陶海清居住的地址，陶海清从2012年11月已住进涉案房屋，涉案房屋就位于金地公司广州分公司办公场所的楼上，金地公司广州分公司从来没有直接或者通过书信、电话等要求陶海清支付物业管理费，在居住涉案房屋期间（2012年11月至2014年7月），陶海清多次因房屋漏水等问题与金地公司广州分公司交涉，要求金地公司广州分公司修复整改，但金地公司广州分公司既不回应，也从未向某甲清主张过物业管理费，因此，金地公司广州分公司主张的上述期间的物业费已经过了诉讼时效。经审理查明：2008年2月20日，陶海清（买受人）与广州市东凌房地产开发有限公司（出卖人，以下简称东某公司）签订《商品房买卖合同》，约定陶海清向东凌公司购买荔湖城一街3栋201房，合同约定建筑面积174.21平方米；陶海清在签订本买卖合同时，应与东某公司或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，陶海清应同时签署《业主临时公约》，根据《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》享有权利并承担义务，陶海清应服从东某公司委托的物业管理公司的管理并支付一切相关费用；东某公司应当在2008年6月1日前依照国家和地方人民政府有关规定，将具备建设工程竣工验收合格条件并符合合同约定的商品房交付陶海清使用；商品房达到交付使用条件后，东某公司应当书面通知陶海清办理交付手续等内容。2007年5月6日，金地公司广州分公司（甲方）与陶海清（乙方）签订《[金地·荔湖城]前期物业管理服务协议》，约定金地公司广州分公司为陶海清购买的坐落在金地·荔湖城小区一街3栋201房屋提供物业服务。协议约定“……第二条双方的权利义务。一、甲方的权利义务，1、物业共用部位维修、养护的服务和管理。……12、依据本协议自开发商发出入伙通知之日起向乙方收取物业管理费……。二、乙方的权利义务。……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用……第五条物业管理服务费的收取标准，三叠院（不带电梯）物业管理费标准为3.00元/㎡·月×建筑面积，说明：三叠院为类别产品，物业管理费已包含花园、天台及露台等区域的管理费，赠送面积不再计费……二、物业管理服务费的计费时间：自开发商通知正式入伙之日起计收物业管理费。三、物业管理服务费实行按月计收的方式，乙方每月10日前交纳该月的物业管理服务费……第十条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按日加收欠交金额万分之五的滞纳金或停止服务，超过六个月不交纳，甲方可以向人民法院起诉……”。另，该协议的当事人基本信息处，乙方陶海清填写的联系地址为广州市天河区中山大道258号南国嘉园A座805房。2008年2月28日，原增城市国土资源和房屋管理局出具编号（增）物招投标[2008]003号《前期物业管理中标备案书》，载明对建设单位东某公司提交的中标结果、前期物业管理服务合同等资料收悉，对东某公司报送的位于增城区新塘镇新新公路（金地·荔湖城）前期物业管理中标材料给予备案。2010年6月10日，陶海清签署了《入伙资料签收表》，该表记载陶海清入伙留存在资料，包括《委托银行代收费协议》、《前期物业管理服务协议》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《业主手册》、《水电图》等，其中“钥匙签收表”一栏处手写注明“于2009年3月16日已提前收走全套钥匙”。2010年9月26日，陶海清用东某公司出具的《物业管理费赠送券》向金地广州分公司抵用了涉案房屋2008年12月至2009年11月期间的物业管理费，金地公司广州分公司收取赠送券后，将回执联交给陶海清收执。2011年1月4日，原增城市国土资源和房屋管理局填发涉案房产的房地产权证，编号粤房地权证增商字第××号，载明房地产权属人为陶海清，房屋坐落增城市新塘镇永和荔湖城三叠院一街6号201房，建筑面积为182.62平方米。2013年8月13日、2013年9月7日、2014年7月10日，金地公司广州分公司通过邮寄方式分别向某甲清发出《法律顾问函》催收物业管理费，其中2013年8月13日与9月7日的邮寄地址均为双方签署的《[金地·荔湖城]前期物业管理服务协议》中乙方陶海清基本信息处记载联系地址，但上述三份邮件均未妥投，按退件处理。2015年2月12日，金地分公司以陶海清拖欠物业管理费为由，向本院提起诉讼。庭审中，一、金地公司广州分公司、陶海清均确认《[金地?荔湖城]前期物业管理服务协议》中所记载的房屋与金地公司广州分公司提供的房地产权属证书复印件中记载的房屋以及《增城市房地产权查册表》中登记的房屋系同一房屋。二、金地公司广州分公司主张其诉请的33967.32元是2009年12月1日至2015年1月31日期间的物业管理费。三、金地公司广州分公司称，涉案房屋的质量问题是陶海清与东某公司之间的纠纷，与金地公司广州分公司无关，且金地公司广州分公司从未成立过整改办公室；金地公司广州分公司是根据陶海清与东某公司签订的《商品房买卖合同》中约定的交付日期为交楼日期，且东某公司已经向某甲清发出过入伙通知书，因此金地公司广州分公司是自2008年6月1日起计收物业管理费。四、陶海清为证明金地公司广州分公司物业服务不到位，提交了照片打印件到庭。五、金地公司广州分公司主张涉案房屋的物业管理费是按产权证书的建筑面积182.62平方米计算，按每平方米3元的标准计算出每月物业管理费为547.86元。陶海清对金地公司广州分公司上述主张的每月物业管理费计算标准没有异议。本院认为：金地公司广州分公司、陶海清签订的《[金地·荔湖城]前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。陶海清与东某公司签订《商品房买卖合同》约定，东某公司应当在2008年6月1日前将具备建设工程竣工验收合格条件并符合合同约定的商品房交付陶海清使用。金地公司广州分公司与陶海清签订的《[金地·荔湖城]前期物业管理服务协议》约定物业管理服务费的计费时间自开发商通知正式入伙之日起计收物业管理费。陶海清主张应从其收楼之日即2010年6月10日起支付物业管理费，但根据陶海清提供的《物业管理费赠送券》回执显示，陶海清在2010年9月26日已用东某公司出具的《物业管理费赠送券》抵用涉案房屋2008年12月至2009年11月期间的物业管理费，可见，陶海清同意从2008年12月起向金地公司广州分公司交物业管理费，故陶海清主张从2010年6月10日起支付物业管理费，本院不予采纳。因此，金地公司广州分公司主张陶海清从2009年12月1日起拖欠物业管理费，本院予以确认。至于陶海清主张金地公司广州分公司追讨在2011年8月31日前的物业管理费已经超过了诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……。”，第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……”，第十二条“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。”的规定，虽然金地公司广州分公司在2013年8月13日、同年9月7日、2014年7月10日分别通过邮寄方式向某甲清发出《法律顾问函》催收物业管理费，但根据金地公司广州分公司提供的证据显示，上述邮件均未妥投，故难以证明金地公司广州分公司主张权利的信件已送给陶海清。鉴于金地公司广州分公司没有补强相关证据证明其在2013年8月13日之前以及提起诉讼本案诉讼之前有向某甲清主张权利，因此陶海清主张2011年8月31日前的物业管理费已经超过诉讼时效抗辩理据成立，本院予以采纳。鉴于金地公司广州分公司主张2011年8月31日前的物业管理费已超过两年的诉讼时效，本院依法不予保护。综上，陶海清应向金地公司广州分公司支付2011年9月1日起至2015年1月31日期间的物业管理费。金地公司广州分公司主张根据《[金地·荔湖城]前期物业管理服务协议》约定按3.00元/平方米/月×涉案房屋建筑面积182.62平方米计算出涉案房屋每月物业管理费为547.86元，陶海清对此不持异议，本院予以采纳。经计算，2011年9月1日至2015年1月31日期间的物业管理费为22462.26元（547.86元/月×41个月）。金地公司广州分公司诉请的物业管理费超出22462.26元的部分，本院不予支持。至于滞纳金的问题，因陶海清对于物业服务和房屋质量的维修问题与金地公司广州分公司产生的纠纷进行交涉，陶海清并不存在违约的恶意，故金地公司广州分公司主张陶海清支付滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。对于陶海清所主张的房屋质量问题，属于另一法律关系，本案不作调处，陶海清可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（一）（二）项、第十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陶海清于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司支付2011年9月1日起至2015年1月31日的物业管理费22462.26元；二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司负担576元，被告陶海清负担474元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 卢 艳 晖人民陪审员 詹 玉 琴人民陪审员 罗 巧 宜二〇一五年七月二十七日书 记 员 余蓓蓓－－附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。第十二条当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。