重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第11334号
原告：代世前，男，1957年3月8日生，汉族，住重庆市江北区。
委托代理人：高晶晶，重庆新隆基律师事务所律师。
被告：重庆金雅迪彩色印刷有限公司，住所地重庆市江北区港安二路37号，组织机构代码62213306－X。
法定代表人：张鉴，总经理。
委托代理人：郭婷婷、周娅，重庆万同律师事务所律师。
被告：重庆云顺房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区港城路33号（一期A车间），组织机构代码56560825－9。
法定代表人：徐廷明，总经理。
委托代理人：郭婷婷、周娅，重庆万同律师事务所律师。
原告代世前与被告重庆金雅迪彩色印刷有限公司（以下简称金雅迪公司）、重庆云顺房地产开发有限公司（以下简称云顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄静适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代世前及其委托代理人高晶晶，被告金雅迪公司及云顺公司的委托代理人郭婷婷、周娅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告代世前诉称，2013年8月23日，原、被告签订了《重庆市房屋转让合同》，约定被告将位于重庆市江北区港安二路港城工业园区D片区金雅迪产业园第x层x、x号房屋转让给原告。房款总金额为人民币292万元，分三期付款，原告取得房屋产权证时，向被告支付第三期房款。被告应当在2013年9月30日前将房屋交付原告使用。该合同第七条还约定：被告逾期交房超过60日后，原告有权解除转让合同，被告应退还全部已付房款，每日按照已付房款的万分之一支付违约金，还应按同期贷款利率向原告支付资金占有利息，直至房款退还完毕时止。合同签订后，原告依约支付了前两期房款，共计人民币260万元。然而被告却未按照合同约定于2013年9月30日将房屋交付原告使用，直至起诉前，被告仍未交付房屋给原告。双方多次协商未果。为维护原告的合法利益，特起诉至法院，请求：１、依法判令解除原被告于2013年8月23日签订的《重庆市房屋转让合同》。２、判令被告退还原告已付房款人民币260万元。３、判令被告自2013年10月1日起，每日按照260万元的万分之一向被告支付违约金，直至房款退还完毕时止。（暂计算至2015年9月30日，违约金计187200元）。4、判令被告自2013年10月1日起，以260万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占有利息，直至房款退还完毕时止。（暂计算至2015年9月30日，资金占有利息计32万元）。5、诉讼费、保全费由被告承担。
被告金雅迪公司、云顺公司辩称，原告要求解除合同理由不成立。被告逾期交房是建设部门针对被告房屋调规造成，为不可抗力。原告要求同时支付违约金及资金占有利息，没有法律依据，违约金已经弥补原告损失，再要求资金占有利息没有法律依据。假如即便原告解除合同理由成立，计算违约金及资金占有利息的起止时间有误，请求法院调整。原告要求解除是现在才提出，应该从合同解除之日起计算。另现在是被告能交付房屋而原告拒绝接房，不是被告原因造成。
经审理查明，2013年8月23日，原告与被告签订《重庆市房屋转让合同》，约定：原告购买被告在重庆市江北区港安二路（港城工业园区D片区）自建的重庆市江北区港城工业园D片区金雅迪产业园，受让房屋为框架结构，受让房屋总建筑面积定为730平方米（以相关部门审批的附图为计算基准）。受让房屋具体楼层位置为第x层x号和x号房屋（详见户型图），单价确定为4000元/平方米（建筑面积），总金额292万元，上述转让款不包括办理该房屋产权过户手续时双方各自应交纳的税费、大修基金费及其它相关税费、手续费。本合同以建筑面积为依据进行面积确定及面积差异处理。受让房屋产权过户于原告后，若产权登记建筑面积与合同确定的建筑面积发生差异，最终以房地产产权登记机关实际测定的建筑面积为准，届时对本合同确定的转让款实行多退少补的方式。付款方式为：分期付款；合同签订之日原告向被告支付购房款230万元，本合同签订之日起三个月内原告向被告支付购房款30万元，原告取得房屋产权证时，原告向被告支付购房款32万元；本合同指定收款人为重庆云顺房地产开发有限公司，指定账户：370101040xxxxxx。收款后由云顺公司出据相关票据。被告应当在2013年9月30日前，将符合本合同约定的房屋交付给原告使用。如遇不可抗力因素，导致房屋交付时间延期，被告应在发生之日起10日内告知原告，双方可协商同意变更合同。如遇下列特殊原因，除双方协商同意变更合同或解除合同外，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力，且被告需在发生之日起拾日内告知原告的。被告逾期交房违约责任：逾期超过30－60日内，被告应当每日按原告已付款项的万分之一向原告支付违约金；逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告应当在原告解除转让合同通知到达之日起60天内退还全部原告已付款，除按上述规定向原告支付违约金外，另按同期银行贷款利率向原告支付资金占有利息，直至被告将已收房款退还完清为止。原告要求继续履行转让合同的，本合同继续生效，但被告应当从本合同约定的交房期限后第61日起至交房之日止，每月按原告已付款项的万分之一向原告支付逾期交房违约金。被告保证原告预定受让的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。由被告原因产生的所有纠纷，由被告承担全部责任。原告受让的房屋，自房屋交付使用之日起，由被告按照《房屋质量保证书》承担相应的保修责任。被告在交房后为原告办理受让房屋产权手续。原告应全力配合被告，将办理产权需要的相关资料及手续在接房后一个月内提供给被告，并积极配合被告办理受让房屋产权手续。被告保证在收到原告提供的办证资料齐全后六个月内（准确期限以政府相关部门对本类项目的有关规定为准）将原告的产权证办理完毕。除不可抗力因素外，若被告责任造成原告无法取得产权证，即按本协议相关约定逾期18个月还未能将房屋产权证等手续办理完毕，则视为被告无法为原告办理上述相关手续，原告有权退房。被告须在原告提出书面退房要求之日起15天内将原告已付款全额退还给原告，并以双倍总房款作为违约赔偿金支付给原告。若原告不退房的，从逾期之日起，被告按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用利息，合同继续履行。本合同所述的不可抗力除自然因素外，还包括：城市规划、建设变更等；政府及行政事业单位等具体行政行为。补充条款：原告在被告项目综合验收后，在所购房屋x号与x号通道之间做一道安全门。原告因个人原因，同意在项目最后一批办理产权时办理产权证。原告所购房屋为2个户型，需要办理2个产权证，产权证户主在办证时确定。
该合同的补充协议约定：原告应在被告通知接房的期限内，带齐相关证明文件到指定地点办理接房手续。原告未按期办理接房手续，视为被告已交付房屋。原告接到通知后应及时对房屋进行验收，如有异议应在接房时提出，未在该期限内提出视为该房符合约定。若被告未另行通知接房日期，则以《房屋转让合同》第七条规定的日期为被告通知接房的日期。
合同签订后，原告于2013年8月23日、同年11月8日向被告云顺公司支付购房款230万元、30万元。现涉案房屋尚未交付给原告。原告陈述未交付是因为涉案房屋的规划和办证都是一整层，无法分户，就无法将涉案房屋交付给原告并办理房地产权证；原、被告双方从2013年9月30日一直在交涉，但没有办法解决。被告陈述愿意交付房屋给原告，但可能双方在交涉办证的时候没有达成一致意见，故未交付。
2015年4月10日，重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所就金雅迪产业园二期作出《重庆市房产面积竣工测算报告书（变更）》，其中房屋面积分户汇总表载明：第4－9层套内建筑面积2295.71平方米，建筑面积2668.90平方米，同户型数6。同月27日，被告金雅迪公司取得涉案房屋的房地产权证，登记房屋坐落于重庆市江北区港安二路x号附x号x－x，房屋用途工业用房，楼层名义层5、物理层7，房屋建筑面积2668.9平方米。原告认为，从测绘报告及房地产权证反映被告开发的房屋已经进行了分户，根本无法按照双方合同约定再次进行分户。被告陈述，涉案房屋于2014年竣工验收；房屋可以交付给原告，但原告拒绝接房；被告也正在协调分户事宜。
审理中，原告举示了照片，以证实第五层房屋已经有三家公司在装修。被告对照片的真实性、合法性、关联性不予认可，认为不能反映为涉案房屋及其现状。
审理中，被告举示了2013年1月16日重庆对外建设（集团）有限公司寸滩长江大桥项目管理部的函告、2013年2月20日重庆市建筑工程设计院有限责任公司的设计变更说明。函告载明：由于贵司修建的金雅迪项目工程紧邻寸滩长江大桥北锚碇工程施工范围……为了确保寸滩长江大桥北锚碇基础安全施工和金雅迪（二期）项目工程结构安全,建议贵司邀请原设计单位对该项目结构进行验算,必要时进行局部调整。设计变更说明载明：……出于对大桥和金雅迪项目的建筑安全的考虑，金雅迪项目须在建筑结构安全性上做出相应的调整以确保大桥和金雅迪项目的建筑安全。……我院项目负责人了解寸滩大桥施工情况后，结合金雅迪（二期）工程实际情况，为了增强二期工程结构安全，在原有施工图的基础上作出了相应的结构调整。……具体更改以设计变更施工图为准。被告以此拟证实涉案房屋与长江大桥的设计标高有一定的重合，存在安全隐患，因此进行了变更设计，造成整个工程施工进度延期，导致房屋交付不及时。原告质证称，对上述证据的真实性不予认可，函告是项目管理部的章，没有其他证据佐证，无法核实公章真实性，且内容只是建议，没有具体规划变更的内容；设计变更说明描述的内容和规划变更无任何关联性，不存在不可抗力的情形，上述证据不能达到被告的证明目的。
另查明，原告在诉讼过程中申请了财产保全，产生财产保全费5000元。
以上事实，有《重庆市房屋转让合同》、房地产权证、银行付款记录及明细、收据、《重庆市房产面积竣工测算报告书（变更）》、函告、设计变更说明、照片及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告与二被告签订的《重庆市房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。关于合同解除的问题。根据合同约定，二被告应于2013年9月30日前将符合合同约定的房屋交付给原告，逾期超过60日后，原告有权解除合同。被告称逾期交房是因为建设部门调整规划设计导致的，并举示了函告及设计变更说明予以证明，但这两份证据形成的时间均是在原、被告签订合同之前，故不能作为阻却被告按时交房的事由。另被告未举示证据证实系原告拒绝接房，故对被告的辩解意见，本院不予采纳。被告未能按照合同约定的时间向原告交付房屋，存在违约行为，原告以此请求解除双方签订的《重庆市房屋转让合同》符合法律规定及双方约定，本院予以支持。同时，被告还应该按照合同约定承担违约责任。关于违约责任的问题。合同约定，原告解除合同，被告应当退还全部原告已付款，还应当每日按原告已付款项的万分之一向原告支付违约金，另按同期银行贷款利率向原告支付资金占有利息，直至被告将已收房款退还完清为止。故被告应退还原告已付房款260万元。另根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。故当事人在合同中约定的违约金或者赔偿损失条款均是对守约方的损失弥补。本案中，双方当事人在合同中既约定了解除合同后退还房款及利息即损害赔偿，又约定了违约金；在原告同时提出赔偿损失和支付违约金两项请求权的情况下，因按照原告主张的以利息方式计算的损害赔偿金额高于以违约金方式计算的金额，在原告未举证证明存在其他损失及损失大小的情况下，应当认定已经弥补因解除合同给其造成的损失。故被告应从2013年10月1日起至实际付清款项止，以230万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付资金占有利息；从2013年11月8日起至实际付清款项止，以30万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付资金占有利息。对原告超过上述部分的诉讼请求及要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、解除原告代世前与被告重庆金雅迪彩色印刷有限公司、重庆云顺房地产开发有限公司于2013年8月23日签订的《重庆市房屋转让合同》；
二、被告重庆金雅迪彩色印刷有限公司、重庆云顺房地产开发有限公司于本判决书生效之日起二十日内退还原告代世前房款260万元；
三、被告重庆金雅迪彩色印刷有限公司、重庆云顺房地产开发有限公司于本判决书生效之日起二十日内从2013年10月1日起至实际付清款项止，以230万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付资金占有利息；从2013年11月8日起至实际付清款项止，以30万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付资金占有利息；
四、驳回原告代世前的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取15828元，财产保全费5000元，共计20828元，由被告重庆金雅迪彩色印刷有限公司、重庆云顺房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 黄 静
二〇一五年十二月三十日
书记员 杨凌燕