河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）汴民终字第306号
上诉人（一审原告）开封京西房地产开发实业公司灯具批发市场。
住所地：本市。
负责人巩力盛，经理。
委托代理人郭胜，该公司工程师，特别授权代理。
委托代理人王豫皖，该公司法律顾问，特别授权代理。
被上诉人（一审被告）杨振兴。
开封京西房地产开发实业公司灯具批发市场因与杨振兴租赁合同纠纷一案，于2011年9月21日向开封市禹王台区人民法院起诉，请求判令杨振兴交纳2011年7月至9月的租金计52500元并腾出商铺；以及2011年10月1日至撤离之日的租金（按每天租金550元计算）并结清电费。禹王台区人民法院于2012年12月12日作出（2011）禹民初字第749号民事判决。开封京西房地产开发实业公司灯具批发市场不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告系开封京西房地产开发实业公司依法设立并领取营业执照的分支机构，营业执照字号为4102＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊1（1-1）；名称为开封京西房地产开发实业公司灯具批发市场；地址为开封市中山路南段＊＊＊号；负责人为巩力盛（2003年3月28日至2009年12月3日期间为杨宪生）；资金数额叁万圆整；经济性质为内资企业法人分支机构（非法人）；经营范围为房屋租赁。
2008年9月25日，原告与被告签订商铺租赁合同书一份，约定：原告（甲方）将位于中山路南段＊＊＊号三里堡东口岗亭交汇处灯具批发市场二楼的三个铺位（即葡萄园灯饰、宏光灯饰、星宇灯饰）及门前过道外加配套仓库两个出租给被告（乙方），供乙方从事经营活动，每月租赁费为7300元；租用时间自2008年9月25日至2018年9月24日，共计壹拾年；甲方有权依照法律的规定和本合同的约定对乙方的经营活动进行监督、管理、按时向乙方收取租赁费；甲方保证乙方在承租期内房租不变，但乙方不得无故拖欠房租。合同落款处有杨宪生及乙方杨振兴签字并加盖原告公章。合同签订后，原、被告按约履行各自的权利义务。
2009年11月30日，开封京西房地产开发实业公司作出决定，免去杨宪生的原告负责人职务。同日，聘用巩力盛为原告负责人。2011年7月22日，原告书面通知被告：“灯具批发市场提租签约工作已近尾声，全商场只有你拒绝交纳租金签约。根据京西公司领导的批示，决定对你所经营的店铺面积进行实际丈量，每平方米面积租金按照商场平均价格25元每平方计价。仓库租金每平方15元计价。望你三日内抓紧时间缴纳租金并签订租赁合同”。此间，被告按双方合同约定的7300元交纳，原告予以拒绝。2011年8月3日，原告书面告知被告：“由于你拒交租赁费，不服从商场管理，不与商场签订租赁合同，为此通知你从即日起停止营业。并于八月十五日前撤离商场”。
另查，2011年7月之前的租金，被告均已按约交纳。
一审法院认为，本案原告系法人依法设立并领取营业执照的分支机构，虽不具备法人资格，但其系合法成立、有一定的组织机构和财产，符合我国民事诉讼法规定的其他组织的要件，可作为民事诉讼的当事人，其营业执照中经营范围设定为房屋租赁，故其完全具备对外签订租赁合同的民事权利能力。原、被告双方于2008年9月25日订立的商铺租赁合同书，系在平等协商的基础上自愿签订且不违反相关法律法规的规定，应为有效合同，对原、被告均具有法律约束力。原、被告双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告在合同履行期内不经被告同意单方提租的行为违反合同约定，被告按合同约定的每月7300元向原告交纳租金被原告拒绝，欠租的责任不在被告。故对原告要求被告交纳2011年7月至9月的租金计52500元并腾出商铺交付给其以及要求被告交纳2011年10月1日至撤离之日按每天租金550元计算费用交付给其的诉讼请求，一审法院不予支持。原告要求被告结清电费的诉讼请求，因无证据证明且请求不明，一审法院不予支持。关于被告提出原告强行要求其搬仓库造成的损失应从租金中扣除的请求，因被告未提出反诉，一审法院不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回原告开封京西房地产开发实业公司灯具批发市场的诉讼请求。案件受理费1112元，由原告开封京西房地产开发实业公司灯具批发市场负担。
开封京西房地产开发实业公司灯具批发市场上诉称，2008年9月25日上诉人与被上诉人签订的租赁合同没有生效，因为合同约定“本合同签订之日杨振兴应向灯具市场交纳履约保证金七千三百元。”而杨振兴并未提供交纳保证金的缴款收据，故该合同依法没有生效。退一步来讲，即使生效，该合同也没有完全的法律效力，前灯具市场负责人杨宪生与杨振兴签订十年的租赁合同属于超越权限。杨宪生与京西房地产开发实业公司的租赁合同于2009年11月30日终止，随着杨宪生与京西公司租赁合同的终止，杨宪生作为用益物权人的法律意义上的处分权自然丧失，其签约十年且不涨房租，明显损害了上诉人的利益，所以其与被上诉人签订的租赁合同2009年11月30日以后部分无效。而且上诉人于2011年7月已书面通知被上诉人解除双方的租赁合同，合同自通知到达时解除，上诉人仅主张被上诉人腾房，而未申请确认解除合同的效力，一审判决错误，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。
杨振兴辩称，上诉人与被上诉人签订的租赁合同系在双方平等协商的基础上自愿签订的，应为有效合同，对双方均具有法律约束力。合同约定的保证金为一个月租金，被上诉人从未拖欠过租金，且上诉人一贯执行的是先交钱后用房的政策，可推出被上诉人已交过保证金。房屋租赁合同的最长期限为二十年，只要合同不超过二十年就不违反法律规定，就应得到法律保护。杨宪生系上诉人任命的经理，负责灯具市场经营管理工作，有权对外签订合同。至于其任职期限的长短，与被上诉人无关，也与双方的合同效力无关。上诉人引用《合同法》第九十六条的规定，认为双方合同已解除，是曲解法律，断章取义。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为，上诉人与被上诉人2008年9月25日签订的租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被上诉人按月缴纳租赁费，无违约行为。上诉人认为其已书面通知被上诉人解除双方的租赁合同，合同自通知到达时解除，上诉人主张被上诉人腾房，人民法院应予支持的上诉理由不能成立，本院不予支持。因为按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”而《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被上诉人并不存在《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的情形，上诉人不能依据《合同法》九十六条单方主张解除合同，即使其书面通知对方也不符合法律规定，其以此要求被上诉人腾房人民法院不应支持。关于双方合同的效力问题，因杨宪生原为上诉人任命的灯具批发市场经理，对外具有签订合同的权利，其与被上诉人签订租赁合同系履行职务行为，不需再行追认，且租赁合同上加盖有上诉人公章，合同也已实际履行多年。上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效，双方应予遵守，不得随意变更或者解除。至于杨宪生与上诉人之间的纠纷，以及杨宪生任期的长短，属于其内部关系，与被上诉人无关，单位负责人的变更也不影响双方合同的效力。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1112元，由开封京西房地产开发实业公司灯具批发市场承担。
本判决为终审判决。
审判长 王 荟
审判员 尹福中
审判员 韩雪玉
二〇一三年四月十二日
书记员 张世杰