上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终3635号
上诉人(原审原告)：安敏，女，汉族，1968年10月28日出生，住上海市浦东新区。
被上诉人(原审被告)：上海金丽华房地产发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：吴建元，执行董事。
被上诉人(原审被告)：上海悦合置业有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：相迪龙，董事长。
原审第三人：上海市静安区建设和管理委员会(原上海市静安区建设和交通委员会)，住所地上海市静安区。
法定代表人：李震，主任。
委托诉讼代理人：汤新丁。
委托诉讼代理人：朱璧。
上诉人安敏因与被上诉人上海金丽华房地产发展有限公司(以下简称“金丽华公司”)、上海悦合置业有限公司(以下简称“悦合公司”)、原审第三人上海市静安区建设和管理委员会(原上海市静安区建设和交通委员会，以下均简称“静安区建委”)借款合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2014)静民二(商)初字第1024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安敏，原审第三人静安区建委的委托诉讼代理人汤新丁、朱璧到庭参加诉讼，被上诉人金丽华公司、悦合公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
安敏上诉请求：1、撤销一审判决第四项；2、改判安敏对金丽华公司所有的位于房产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、将一审判决第二项利息计算日期中的“从2014年3月26日起至判决生效之日止”变更为“从2014年3月26日起至实际履行之日止”。事实和理由：系争房屋至今仍然登记的产权人是金丽华公司，抵押权人是安敏，按照借款合同的约定和法律规定，安敏有权要求实现抵押权优先受偿。静安区建委被登记为预告登记的权利人没有依据，无证据显示静安区建委是购房人，且预告登记的日期后于抵押登记的日期。也无证据证明系争抵押房屋已经用于动迁安置。一审认为实现抵押权的条件尚不成就没有任何法律和事实依据。安敏一审起诉时要求计算利息违约金至实际付清日止，一审仅判决计算至判决生效之日止亦无道理。综上，提出如上上诉请求。
被上诉人金丽华公司、被上诉人悦合公司二审中均未到庭，也均未发表意见。
原审第三人静安区建委述称，原上海市闸北区建设和交通委员会(以下简称“闸北区建交委”)向金丽华公司购买了包括本案系争房屋在内的房源，用于安置原闸北区内的动迁户，故闸北区建交委(现为静安区建委)有权成为系争房屋的预告登记人，且经预告登记也可以防止金丽华名下的房屋因他案被司法保全。系争的已经安置给了动迁户沈来年户，只是该户因家庭矛盾未入住，已动迁安置的房屋不能再实现抵押权。故要求维持原判。
安敏向一审法院起诉请求：一、金丽华公司归还安敏借款本金人民币50万元(以下币种相同)；二、金丽华公司按月支付安敏借款利息、利息违约金和本金违约金(从2014年3月26日至实际还款之日止，按照每月2%计算);三、拍卖金丽华公司所有的位于上海市嘉定区爱特路333弄3幢3号301室的房屋优先清偿上述债务；四、悦合公司对上述一、二项付款义务承担连带清偿责任；五、诉讼费由两被告承担。
一审法院认定事实：2013年7月19日，安敏与金丽华公司签订《抵押借款合同》，约定金丽华公司向安敏借款50万元用于生产经营，借款期限从2013年7月22日至2015年1月21日，月利率为1.5%，每月利息7,500元。金丽华公司按月付息，于收到全部借款当日向安敏支付当月利息，此后每月当日均作为借款的当月付息日，到期一次性归还本金。借款若发生逾期或部分逾期，金丽华公司每日按逾期金额的1‰×逾期天数向安敏支付违约金，如诉至法院则金丽华公司应承担诉讼费、执行费、律师费等相关费用；安敏有权选择逾期金额×同期银行贷款日利率×4×逾期天数要求金丽华公司支付违约金或赔偿损失。金丽华公司以位于上海市嘉定区爱特路333弄3幢3号301室的房产为上述借款提供抵押担保。同时，安敏与悦合公司签订《连带保证合同》，约定悦合公司为金丽华公司向安敏借款50万元提供连带责任保证，保证范围包括主债权及利息、债务人应支付的违约金(包括罚息)、损害赔偿金以及实现债权的费用(包括诉讼费、律师费等)。2013年7月23日，金丽华公司办理了上述房屋的抵押登记手续，抵押权人为安敏。2013年7月26日，安敏向金丽华公司提供借款50万元；金丽华公司向安敏支付利息至2014年3月，其余利息未再支付。
另查明，涉案抵押房屋属于上海市嘉定区江桥1号地块(北至爱特路、东临自然河道、南至十号桥、西至星华路)，江桥1号地块属上海市配套商品房建设项目暨两个“1000万”工程公开招标地块。2006年6月，上海市嘉定区发展和改革委员会同意在江桥1号地块建造一期配套商品房28,238平方米、二期配套商品房28,238平方米、三期配套商品房28,238平方米，在江桥1号地块四街坊建造公建配套用房9,736平方米。
再查明，2014年8月6日，闸北区建交委对涉案抵押房屋进行了权利预告登记，并备注为动迁安置房。
一审法院认为，安敏与金丽华公司之间签订的《抵押借款合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应遵守。借款合同明确约定了借款期限，金丽华公司应当按期还本付息，逾期未还，要承担相应的违约责任。现安敏主张两被告支付利息、违约金具有合同依据，也未超过法律规定的限额，法院予以支持。悦合公司自愿为借款提供连带责任保证，应对金丽华公司上述债务承担连带保证责任，悦合公司承担责任后，有权向金丽华公司追偿。安敏还要求就抵押房屋优先受偿，经查，涉案抵押房屋性质属于配套商品房，目前就抵押房屋优先受偿的条件尚不成就，法院对该项请求不予支持。悦合公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审依法缺席判决。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、金丽华公司应于判决生效之日起十日内归还安敏借款本金人民币50万元；二、金丽华公司应于判决生效之日起十日内支付安敏借款利息、违约金(以人民币50万元为基数，从2014年3月26日起至判决生效之日止，按照月利率2%计算)；三、悦合公司对金丽华公司上述一、二项付款义务承担连带保证责任；悦合公司承担责任后，有权向金丽华公司追偿；四、安敏要求就抵押房屋优先受偿的诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币8,800元，由金丽华公司、悦合公司承担。
本院二审经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。
二审中，本院向上海市静安区档案馆调取如下证据：
1、《北广场三期基地动迁安置情况签报表》，落款处经办人签署时间2010年5月10日，盖有上海振沪房屋拆迁有限公司印章，载明拆迁地址沪太路XXX弄XXX号，产权人或承租人崔金美，户籍户主沈来年，安置方案选购优惠商品房包括爱特佳苑三街坊二单元302室(1/1，66.34平米)、303室(2/2，92.36平米)。
2、《北广场三期C1-2基地动迁安置情况签报表》，落款处经办人签署日期2013年3月7日，盖有上海振沪房屋拆迁有限公司印章，载明拆迁地址沪太路XXX弄XXX号，产权人或承租人崔金妹(美)，户籍户主沈来年，选购优惠商品房包括(一房，67.1平米)、(二房，91.51平米)。
3、《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议——北广场三期》，甲方：拆迁人上海市土地储备中心、上海市闸北区土地发展中心，代理人：房屋拆迁实施单位上海振沪房屋拆迁有限公司；乙方：被拆迁人崔金美等、沈来年户等；拆迁房屋坐落在沪太路XXX弄XXX号；乙方选购房屋包括爱特佳苑三街坊二单元302室1/1、三街坊2单元303室2/2；乙方落款处有沈来年签名和捺印，落款日期2010年5月10日。
4、沈来年的户籍资料、身份证复印件、残疾人证复印件，均载明沈来年原住址为闸北区沪太路XXX弄XXX号。
5、《选购配套/优惠商品房申请书》2份，“申请人”栏均有沈来年的签名和捺印，其中一份载明全家一致同意购买爱特佳苑三街坊二单元302室(1室1厅)，落款日2010年5月7日；另一份载明全家一致同意购买爱特佳苑三街坊二单元303室(2室2厅)，落款日2010年4月20日。
对于上述证据材料，安敏对其真实性、关联性均不予认可。静安区建委认可真实性和关联性，并认为，本案系争被抵押的就是原来房屋设计时的爱德佳苑三街坊二单元303室，系同一套房子。动迁安置协议、选购配套商品房申请、第一份《安置情况签报表》均形成于2010年，当时填写的安置房屋(即系争房屋)为303室；爱德佳苑房屋建成后，应公安部门要求，对一梯三户的户型在门牌设置时将01室与03室互换，所以形成于2013年的第二份《安置情况签报表》将沈来年户安置房屋中的一套记载为301室，而房型与原303室相同，建成的301室实测面积与原303室的设计面积接近，这些均证明系争的301室就是原来设计的303室，且已经安置给了动迁户沈来年户。
为证明上述观点，静安区建委又补充提供了金丽华公司出具给闸北区建交委的《关于爱德佳苑三街坊门牌号、室号的情况说明》，其中载有因公安部门对该小区门牌号及室号编排方式与金丽华公司原工程设计时的编排方式不同，现就爱德佳苑(爱特路333弄)三街坊440套房源的门牌号和室号的变更情况作说明，其中施工地址为三街坊3幢2单元的原门牌号3号的现门牌号仍为3号，一梯三户的房屋(2幢、3幢、4幢)原01室现为03室，原03室现为01室，02室不变。该《情况说明》盖有金丽华公司公章，落款日2013年2月22日。对该《情况说明》的真实性，安敏不予认可。
本院认为，从二审补充查证的情况来看，动迁户沈来年在2010年签订的《拆迁补偿安置协议》，以及填写的《选购配套/优惠商品房申请书》均已明确其选购的优惠商品房包括本案系争的抵押房屋(当时写为爱特佳苑三街坊2单元303室)，本案系争抵押房屋在当时即已经明确安置对象为沈来年户。2013年金丽华公司出具给原闸北区建交委的关于门牌号变化的情况说明，以及2010年和2013年两次填写归档的有关沈来年户的《安置情况签报表》，可以相互印证安置给沈来年户的爱特佳苑三街坊2单元303室，就是建成后的爱特路333弄(爱德佳苑)3号301室，两者系同一房源，即本案系争的抵押房屋。因此，本案系争的抵押房屋已经明确安置对象为沈来年户，沈来年在2010年即已签字确认，而沈来年户原在沪太路的房屋早已被拆迁。
关于本案的法律适用，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》系经最高人民法院审判委员会讨论通过，具有司法解释的效力。根据该《批复》的规定，房屋建设工程价款的受偿优先于该房屋的抵押权，而已支付该房屋大部分购房款的购房者的权利又优先于建设工程款受保护，故已付大部分房款的购房者的权利显然也优先于抵押权受保护。动迁安置户在原有房屋被拆迁后，对取得安置房已经全额付出了对价，可以参照适用上述《批复》的规定，即使该安置房被抵押登记，动迁户对房屋的权利也优先于抵押权人受保障。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定同样表明，当拆迁安置房被拆迁人转售他人时，安置户的权利优先于转售的其他受让人受保护，当然亦优先于该房屋的抵押权人受保护。虽然金丽华公司不是动迁安置协议的拆迁人，但涉案房屋系用于动迁安置且安置对象已经明确，根据该司法解释的规定，本案动迁安置户的权利应优先于抵押权人受保护。
至于安敏主张的逾期利息违约金计算期限问题，因如果债务人未按判决指定期间履行给付金钱义务，依法应加倍支付迟延履行期间的债务利息，故一审判决逾期利息违约金计算至判决生效之日止，亦无不妥。况且本案属于涉金丽华公司大批量群体性借款纠纷之一，已生效的绝大多数涉金丽华公司借款纠纷的利息或违约金均计算至判决生效之日止，故本案对于利息违约金计算的期限应与其他绝大多数已生效同类案件采用相同标准。故对于安敏要求改判利息违约金计算至实际付清之日止的请求，本院亦不予支持。
综上，本案系争抵押房屋已经明确安置给他人，动迁安置户的利益优先于抵押权人利益受保护，故安敏要求改判支持其实现抵押权的上诉请求，本院难以支持。一审的利息违约金计算期限并无不妥，且与已生效大部分同类案件的标准相同，本院对此亦予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8,800元，由上诉人安敏负担。
本判决为终审判决。
法官助理何伟
审判长 徐子良
审判员 庄龙平
审判员 邵美琳
二〇一七年七月五日
书记员 刘群燕
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
……
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。