沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初9181号原告：陈少忠，男，1966年9月26日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李坤，辽宁汇安康宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡沈芸，辽宁汇安康宇律师事务所律师。被告：中国电信集团公司辽宁省沈阳市电信分公司，住所地沈阳市和平区南京南街82号，统一社会信用代码912100007497777007。负责人：韩殿宽，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵勇，男，1965年4月2日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：杨义国，辽宁华轩律师事务所律师。被告：阳光人寿保险股份有限公司，住所地海南省三亚市河东区三亚河东路海康商务12、13层，统一社会信用代码914600006699030841。法定代表人：李科，该公司董事长。委托诉讼代理人：乔延春，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霞，北京市京师律师事务所律师。被告：北京青牛科技有限公司，住所地北京市海淀区阜成路73号北京世纪裕惠大厦7层。统一社会信用代码91110108773370695G。法定代表人：张现，该公司董事长。委托诉讼代理人：张英萍，女，1990年5月13日出生，汉族，北京市昌平区班。被告：沈阳金正物业有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街52号，统一社会信用代码9121010076957955XD。法定代表人：宋弘烨，该公司经理。委托诉讼代理人：高斯思，辽宁汇安康宇律师事务所律师。原告陈少忠诉被告中国电信集团公司辽宁省沈阳市电信分公司（以下简称中国电信沈阳公司）、被告阳光人寿保险股份有限公司（以下简称阳光人寿公司）、被告北京青牛科技有限公司（以下简称青牛公司）、被告沈阳金正物业有限公司（以下简称金正物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员张峰担任审判长并主审、人民陪审员王茜、人民陪审员戴振英参加评议，于2016年11月7日公开开庭进行审理。原告中国电信沈阳公司委托诉讼代理人李坤，被告中国电信沈阳公司委托诉讼代理人赵勇、杨义国，被告阳光人寿公司委托诉讼代理人乔延春，被告青牛公司委托诉讼代理人张英萍，被告金正物业公司委托诉讼代理人高斯思均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：2011年5月22日，原告与被告金正物业公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将其拥有的位于沈阳和平区中山路191号（191-3），建筑面积2240.73平方米的房屋租赁给了被告金正物业公司，租赁期限为三年，自2011年7月1日起至2014年6月30日止。2014年6月30日租赁期限届满后，被告中国电信沈阳公司、被告阳光人寿公司、被告青牛公司合作的外包坐席服务即“阳光保险集团电话销售中心”仍继续占有、使用原告房屋，其行为已侵害了原告合法的财产权益，造成了原告的租金损失。2014年7月3日，原告为维护自身的合法权益，委托了广东众诚律师事务所向“阳光保险集团电话销售中心”发律师函，告知自2014年7月1日起，其无权继续占有、使用原告所有的房屋，并要求其迁出原告房屋，将房屋恢复原状后交还给原告。“阳光保险集团电话销售中心”的工作人虽签收了律师函，但并未搬出原告房屋，仍继续占有使用原告房屋直至2015年6月初才搬出，并始终未向原告支付过租金。被告中国电信沈阳公司、被告阳光人寿公司、被告青牛公司擅自占有使用原告房屋的行为，侵害了原告对所有的房屋享有的合法财产收益权，并给原告造成了租金损失，因此四被告应赔偿其侵权行为给原告造成的损失。原告为维护自身合法权益，现法起诉至人民法院，恳请人民法院依法判令四被告赔偿原告的租金损失。诉讼请求：1、请求法院依法判令四被告赔偿原告房屋租金损失及利息611572.88元（其中租金损失550000元；利息61572.88元，按照银行同期贷款利率计算，自2014年7月1日起，暂计至2016年8月6日，以四被告实际给付日期为准）；2、判令四被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确租金损失的计算方式为以每年租金60万元为标准，从2014年7月1日起至2015年5月31日止，共计11个月；明确利息计算方式为以55万元为本金，按照中国人民银行规定的同期贷款利率为标准，从2014年7月1日起至实际给付之日止。被告中国电信沈阳公司辩称：我方与原告不存在房屋租赁关系，原告向我方主张房屋租金损失及利息损失没有事实和法律依据，我方与本案被告金正物业公司具有房屋租赁关系且相关租金及物业费已经结清。被告阳光人寿公司辩称，不同意原告的所有诉讼请求，理由如下：第一，根据和平区人民法院2016辽01**民初6988号民事民判决书，原告应当向被告四主张租金损失，不应当向我方主张损失，具体该民事判决书认定被告中国电信沈阳公司已经于2015年6月初搬离租赁房屋，还认定原告应当向被告金正物业公司主张租金损失，依据原告与被告金正物业公司签订的房屋租赁合同第9.1条，原告应当在期满后向被告金正物业公司主张搬离房屋；第二，我方已经向被告中国电信沈阳公司支付2014年7月1日至2015年5月31日期间的费用，且在该期间没有全部使用原告的房屋，原告也没有举证证明我方使用房屋的情况，被告中国电信沈阳公司与我方签订有三方服务座席外包服务三方协议约定使用面积和使用期限，我方依据合同使用租赁物，而且使用租赁物按座席支付费用，面积是不确定的，2014年7月至2015年5月期间使座席的数量依次为550座、553、507、510、550、565、582、449、450、479、489，而且我方使用的座席位于三层即原告的房屋所在层，有些位于四层，因此，我方可能未全部使用原告的房屋，同时，原告提供的被告金正物业公司和被告中国电信沈阳公司签订的房屋租赁合同所约定的面积为1244平方米和1500平方米，合计共2744平方米，大于原告的房屋面积，也就是说我方使用的房屋面积有一部分不属于原告，2014年7月原告提出异议后，被告中国电信沈阳公司对座席进行了拆除，我方使用的房屋面积进一步减少；第三，我方已经向被告中国电信沈阳公司支付了费用，在该期间没有过错，2012年8月27日原告委托律师致函我方，声称房屋没有出租，要求我方搬离，原告做了虚假陈述，因为此时原告与被告金正物业公司有租赁关系，在2014年7月原告再次发函我方时，我方无法相信真实性，无法满足其要求，但是慎重起见与被告中国电信沈阳公司进行沟通，被告中国电信沈阳公司对座席进行了拆除。因此，在2014年7月1日至2015年5月31日期间，我方使用租赁物没有过错，不应当承担民事责任，原告主张没有事实依据和法律根据。被告青牛公司辩称，本案原告和答辩人没有订立房屋租赁合同，答辩人没有租赁、使用租赁物。被告阳光人寿公司、被告中国电信沈阳公司与我公司于2011年4月27日签订了《阳光人寿保险股份有限公司与中国电信集团公司辽宁省沈阳市电信分公司、北京青牛科技有限公司坐席外包服务三方协议》，协议约定我公司为被告阳光人寿公司提供虚拟呼叫中心平台及应用服务，即座席通话、录音即下载、统计、报表、IVR、语言菜单、平台功能培训等技术服务。合同签订后我公司提供上述服务部署在沈阳电信的机房内，该机房地址位于沈阳市浑南新区金辉街16号。我公司提供上述服务与本案房屋租赁无任何关联，事实上亦从未租赁使用原告的房屋。综上答辩人认为，根据合同相对性原则，合同关系存在于特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方能够基于合同向另一方提出请求或提供诉讼，而不能向与自己无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。因此，答辩人作为本案被告的主体不适格，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告对答辩人的起诉。被告金正物业公司辩称，一、答辩人不欠陈少忠房屋租金。原告陈少忠自2010年5月取得中山路191号3层2240.73平方米房屋所有权，每月应按12元/平方米的价格向答辩人支付物业服务费。2010年5月至2011年7月1日共拖欠物业费376,442.64元。2011年7月1日至2015年5月31日，陈少忠委托答辩人出租房产期间，根据相关的协议，陈少忠不需缴纳物业费。2015年6月1日至今（计算至开庭之日2016年11月7日），陈少忠应支付的物业费为483,997.68元。其后每月增加26,888.76元。因2010年5月至2011年6月陈少忠共拖欠答辩人物业服务费376,442.64元，2011年7月中国电信集团公司辽宁省沈阳市电信分公司（以下简称“电信公司”）向答辩人缴纳房租,答辩人以租金抵顶陈少忠拖欠的物业费376,442.64元。因答辩人与陈少忠签定《房屋租赁合同》时，已向陈少忠全额垫付租金，因此陈少忠应向答辩人返还该笔房租垫付款376,442.64元。但被答辩人陈少忠迟迟未向答辩人归还该笔款项，经多次催收仍未归还。答辩人向电信公司催收2014年7月1日至2015年5月31日期间的房屋租金,电信公司在租赁期满后向答辩人缴纳了房屋租金，答辩人即弥补了之前向陈少忠垫付的房屋租金即376,442.64元，余款用于冲抵2015年6月1日至2015年9月涉案房屋的物业服务费。因此答辩人并未拖欠陈少忠租金,截至目前陈少忠仍拖欠答辩人物业费。因陈少忠拒绝交纳物业服务费及归还物业垫付的房屋租金，2014年9月24日答辩人与涉案房屋承租人电信公司补充签订了《房屋租赁合同》，约定涉案房屋2014年7月1日至2015年5月31日的租金为554，170元，答辩人按合同约定向承租人开具了正规发票，交纳了相关税费，剩余租金为459,108.08元，现该款项已不足以冲抵原告应付的物业费。因此，原告诉请归还房屋租金55万元及相关利息无事实根据。二、扣除本案诉争金额，陈少忠尚欠答辩人物业服务费401,332.24(376,442.64+483,997.68-459,108.08=401,332.24)答辩人负责沈阳市和平区中山路191号(191-3)房产的物业服务工作，陈少忠为该房产的所有权人，2010年5月被答辩人取得涉案房产契证和房屋所有权证后，拒绝向答辩人缴纳物业服务费。其行为严重损害了答辩人及其他已缴纳物业费业主的合法权益。扣除本案诉争金额，截至2016年11月6日陈少忠尚欠答辩人物业服务费401,332.24元。答辩人已就该款项向贵院递交反诉状，请贵院一并予以审理。综上所述答辩人并未拖欠被答辩人租金，其诉讼请求于法无据,请求法院驳回其诉讼请求。望法庭充分考虑双方当事人的合法权益，彻底解决双方争议事实，已实现案结事了，请法庭批准答辩人的反诉请求。经审理查明，2016年6月17日，本案原告陈少忠作为原告向本院起诉案外人阳光财产保险股份有限公司辽宁省分公司、本案被告中国电信沈阳公司、本案被告金正物业公司（第三人），要求案外人阳光财产保险股份有限公司辽宁省分公司赔偿2014年7月1日之后的房屋租赁损失，本案被告中国电信沈阳公司承担连带责任。本院经审理后，于2016年7月21日作出（2016）辽0102民初6988号民事判决，判决驳回原告陈少忠的诉讼请求。该判决现已生效。该判决经审理查明：原告系位于沈阳市和平区中山路191号（191-3）、建筑面积2240.73平方米房屋的所有权人。2011年5月22日，原告（出租人/甲方）与第三人金正公司（承租人/乙方）就前述房屋签订《房屋租赁合同》，约定原告将该房屋租赁给第三人金正公司使用，租赁期限为三年（自2011年7月1日起至2014年6月30日止），年租金60万元，三年合计180万元，并约定凡涉及该物业及其租赁事宜的所有税金、物业管理费、水费、电费、空调费、暖气费等所有费用皆由乙方负担。第六条6.6款约定：“乙方如需将该物业转租、分租，必须甲方同意并签订新的《房屋租赁合同》或《补充协议》。如乙方擅自转租、分租，甲方有权追究乙方违约责任，并可解除本合同。”……该合同落款处，原告签名予以确认，第三人金正公司加盖公章。嗣后，第三人金正公司（出租方/甲方）与被告电信沈阳分公司（承租方/乙方）就前述房屋签订《房屋租赁合同》两份，约定甲方将坐落在沈阳市和平区中山路191号（第三层东北侧）、建筑面积1244平方米房屋及坐落在沈阳市和平区中山路191号（第三层西南侧）、建筑面积1500平方米房屋租给乙方用于成立呼叫中心，租赁期限为三年，即自2011年7月1日至2014年6月30日止，东北侧及西南侧房屋的第一年租金总额均为100万元，第二、三年租金均为50万元/年。……两份合同的落款处，被告电信沈阳分公司与第三人金正公司均加盖合同专用章。租赁期满后，第三人金正公司（出租方/甲方）与被告电信沈阳分公司（承租方/乙方）就涉案租赁房屋续签了两份租赁合同，租赁期限均为11个月，即自2014年7月1日起至2015年5月31日止。其中，第三层东北侧11个月房屋租金296800元，11个月物业费161568元；第三层西南侧11个月房屋租金260370元，11个月物业费198000元。被告电信沈阳分公司分别于2014年10月9日、10月17日付清。租赁合同到期后，第三人金正公司与被告电信沈阳分公司未再续租，被告电信沈阳分公司亦于2015年6月初搬出租赁房屋。诉讼中，原告称其知道第三人金正公司将租赁房屋转租事宜，且在租赁期内即2011年7月1日至2014年6月30日期间，第三人金正公司不拖欠租金等相关费用。原告明确表示不要求第三人金正公司承担涉案民事责任；原告提供律师函两份，证明其通过广东众诚律师事务所于2014年7月3日分别向‘阳光保险集团电话销售中心’、‘沈阳金正物业有限公司’发出律师函，要求第三人金正物业迁出承租房屋，被告阳光财险公司质证后称该两份律师函与其无关，被告电信沈阳分公司质证后称其不清楚律师函事宜。另查，被告阳光财险公司的注册地及经营地均位于沈阳市和平区中山路191号12层。再查，2011年4月27日，被告电信沈阳分公司与阳光人寿保险股份有限公司、北京青年科技有限公司签订座席外包服务三方协议，由阳光人寿保险股份有限公司租用被告电信沈阳分公司呼叫中心外包话务座席，办公职场位于辽宁省沈阳市和平北大街阳光财险大厦3层及2层部分区域，包括涉案租赁房屋。本院在该判决中认为“原告对第三人金正公司将租赁房屋转租给被告电信沈阳分公司是知晓的，且在租赁期间未提出异议，应视为原告同意转租。原告与第三人金正公司的租赁合同及第三人金正公司与被告电信沈阳分公司的租赁合同均至2014年6月30日到期，租赁期满后，原告与第三人金正公司未就租赁房屋续签租赁合同，第三人金正公司与被告电信沈阳分公司续租至2015年5月31日。被告电信沈阳分公司于续租期间足额向第三人金正公司交纳了租金及物业费，并于租期届满搬离租赁房屋。被告电信沈阳分公司在承租使用租赁房屋期间无过错，不应承担涉案民事责任。根据前述法律规定，原告应向第三人金正公司主张房屋租金损失，鉴于原告明确表示不要求第三人金正公司承担涉案民事责任，本案不予审理。”。另查，被告中国电信沈阳公司（乙方）、被告阳光人寿公司（甲方）及被告青牛公司（丙方）于2011年4月27日签订的《阳光人寿保险股份有限公司与中国电信集团公司辽宁省沈阳市电信分公司、北京青牛科技有限公司坐席外包服务三方协议》第二条约定“2.1甲方定于2011年5月1日起租用乙方呼叫中心外包话务坐席，办公职场位于辽宁省沈阳市和平北大街阳光财险大厦3层及2层部分区域。丙方为甲方提供呼叫中心平台，负责平台系统的运维保障和技术支撑服务。2.3乙方为甲方提供呼叫中心职场、基础通信设施资源租赁服务，即：话务座席工位、PC机、话务耳麦、办公设备、通信设备及资源等。2.4丙方为甲方提供虚拟呼叫中心平台及应用服务。即：座席通话、录音及下载、统计、报表、IVR、语音菜单、平台功能培训的技术服务。”；第三条约定“3.1甲方职责甲方负责提出座席外包业务需求及业务管理工作的相关标准要求。3.2乙方职责乙方负责提供相关呼叫中心职场、设备等配套设施，相关基础通信设施服务。3.3丙方职责丙方负责提供虚拟呼叫中心平台，负责接入系统的正常运转、运维保障和技术支撑服务。”。以上事实，有房屋租赁合同、律师函、阳光人寿保险股份有限公司与中国电信集团公司辽宁省沈阳市电信分公司、北京青牛科技有限公司坐席外包服务三方协议、银行记账联、（2016）辽0102民初6988号民事判决等证据经庭审审查与质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原告与被告金正物业公司于2013年5月22日签订的涉诉房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。因合同约定的租赁期限为2011年7月1日起至2014年6月30日止，且在合同到期后，原告曾向被告金正物业公司发出《律师函》，要求其迁出案涉房屋、恢复原状并交还原告，但被告金正物业公司仍将案涉房屋出租给被告中国电信沈阳公司，被告的上述行为侵害了原告对案涉房屋的物权，应当承担侵权责任，故对原告要求被告金正物业公司赔偿房屋租金损失的诉讼请求，本院予以支持。赔偿标准参照双方租赁合同约定的租金标准确定为宜，即每年600000元，被告金正物业应赔偿2014年7月1日起至2015年5月31日止的租金损失550000元。因被告金正物业公司系属恶意占有人，其应向原告赔偿的损失亦应包括原告应获得的案涉房屋租金的利息损失，该利息损失以按照被告金正物业公司从被告中国电信沈阳公司收取2014年7月1日起至2015年5月31日期间租金的2014年10月9日起算为宜，即以550000元为本金，按照中国人民银行规定的同期贷款利率为标准，从2014年10月9日起计算至实际给付之日止。对原告要求被告中国电信沈阳公司承担连带责任的诉讼请求，因本院（2016）辽0102民初6988号生效判决已经认定被告中国电信沈阳分公司没有过错，不应承担民事责任，并故本院对原告该诉讼请求不予支持。对于原告要求被告阳光人寿公司和被告青牛公司承担连带责任的诉讼请求，因被告阳光人寿公司和被告青牛公司对案涉房屋的使用系基于《阳光人寿保险股份有限公司与中国电信集团公司辽宁省沈阳市电信分公司、北京青牛科技有限公司坐席外包服务三方协议》约定，而根据该约定内容可以认定被告阳光人寿公司和被告青牛公司与被告中国电信沈阳分公司之间系业务合作关系，不存在租赁案涉房屋的内容，被告阳光人寿公司和被告青牛公司对案涉房屋的使用仅系被告中国电信沈阳分公司在从被告金正物业承租案涉房屋后，针对该协议约定的业务内容对房屋的自行支配方式，不能认定被告阳光人寿公司和被告青牛公司与被告中国电信沈阳分公司存在租赁关系，如上所述，被告中国电信沈阳分公司尚不存在过错，被告阳光人寿公司和被告青牛公司亦不存在过错，也即不应承担赔偿责任，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。对于被告金正物业公司提出的原告应返还垫付租金款项及欠付物业费的抗辩理由，因该两项抗辩理由实质上均系原告与被告金正物业公司之间所存在物业服务合同纠纷，与本案不属同一法律关系，本院不予处理。同理，对被告金正物业公司所提出的要求原告给付欠付的物业费的反诉请求，本院亦不宜受理，被告金正物业公司可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第二百四十二条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内,被告沈阳金正物业有限公司赔偿原告陈少忠2014年7月1日至2015年5月31日的租金损失550000元；二、本判决生效之日起十日内,被告沈阳金正物业有限公司赔偿原告陈少忠2014年7月1日至2015年5月31日的租金的利息损失，以550000元为本金，按照中国人民银行规定的同期贷款利率为标准，从2014年10月9日起计算至实际给付之日止；三、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9916元（原告已预交），由被告沈阳金正物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张 峰人民陪审员  戴振英人民陪审员  王 茜二〇一六年十二月二十五日书 记 员  姜立娟本判决所依据的相关法律《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第二百四十二条占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。