福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第1654号
原告吴阿梅，女，1965年9月4日出生，汉族，住福建省南安市。
原告陈芷茵，女，1986年11月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
以上两原告共同委托代理人郑春辉、陈卫东，福建天衡联合律师事务所律师。
被告封宇，女，1985年10月15日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
被告陈乞来，男，1936年8月15日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
被告吴素美，女，1943年11月16日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
以上三被告共同委托代理人黄建伟，北京大成（厦门）律师事务所律师。
被告陈林强，男，1993年3月25日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
原告吴阿梅、陈芷茵与被告封宇、陈乞来、吴素美、陈林强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，依法由审判员吴永福适用简易程序于2014年5月29日公开开庭进行了审理。原告吴阿梅、陈芷茵的共同委托代理人郑春辉，被告封宇、陈乞来、吴素美的共同委托代理人黄建伟，被告陈林强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴阿梅、陈芷茵诉称，2009年5月30日，案外人陈春生与厦门天地开发建设公司签订一份《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定厦门天地开发建设公司安置一套位于厦门市金福缘新城＊号楼＊室（建筑面积为75.02平方米）的房产给陈春生和被告封宇。2009年7月11日，原告吴阿梅、陈芷茵与陈春生、封宇在厦门市湖里区兴宁首佳房地产中介的介绍下，签订一份《房地产买卖预约合同》。合同第一条约定原告吴阿梅、陈芷茵共同购买厦门天地开发建设公司安置给陈春生、封宇的金福缘新城＊号楼＊室的房产，建筑面积为75.02平方米。合同第三条约定房屋总价款为487630元，付款方式为两原告于2009年7月13日公证当天支付341340元，于该房屋交房当日支付48760元，于该房产权证办出当日（过户给两原告）支付97530元。合同还约定陈春生、封宇应在接收房产后将房产交付给两原告使用等内容。合同签订后，两原告向陈春生、封宇交付了第一笔购房款341340元。同时，双方到厦门市公证处办理了委托公证，陈春生、封宇同意将上述房产委托两原告办理、领取、保管理房屋权属证书，办理交房、管理、出租、抵押、过户手续等。原告已依约履行了合同项下的义务，但四被告在陈春生死亡（2010年间死亡）后，擅自与开发商交接房屋，并拒绝将房屋转交两原告，也明确表示不同意办理相关的过户手续。原告认为，《房地产买卖预约合同》合法有效，四被告作为其法定继承人（被告封宇系陈春生妻子，被告陈乞来、吴素美系陈春生父母，被告陈林强系陈春生儿子），应当在继承该房产的范围内对原告承担责任。而被告封宇又是合同相对人，负有继续履行合同的义务。为维护两原告合法权益，两原告请求法院判令：1、确认厦门市湖里区金福缘新城＊号楼＊室的房屋所有权属于原告吴阿梅、陈芷茵共同共有；2、被告封宇、陈乞来、吴素美、陈林强立即将厦门市湖里区金福缘新城＊号楼＊室的房屋交付给原告吴阿梅、陈芷茵；3、被告封宇、陈乞来、吴素美、陈林强在取得厦门市金湖里区福缘新城＊号楼＊室房屋权属证书当日，立即协助原告吴阿梅、陈芷茵办理该房屋过户到原告吴阿梅、陈芷茵名下的相关手续；4、被告封宇、陈乞来、吴素美、陈林强承担本案诉讼费用。庭审后，两原告撤回第一项诉讼请求。
被告封宇、陈乞来、吴素美辩称，（1）本案所涉合同系预约买卖合同，不是正式的房屋买卖合同，被告封宇、陈乞来、吴素美有权拒绝履行合同，两原告以预约买卖合同请求确认讼争房产为其所有缺乏事实依据。（2）两原告未能提供其有资格购房的相关证据，将导致合同无法履行。（3）讼争房产的土地为划拨用地，合同应认定无效。（4）讼争房产为陈春生与被告封宇的唯一安置房产，系被告封宇的唯一住所，不能用于交易。（5）陈春生长期吸毒，缺少资金，逼迫被告封宇签订合同，被告封宇系由于害怕其丈夫陈春生才不得已在合同上签字的。被告封宇、陈乞来、吴素美认为，《房地产买卖预约合同》的内容违反法律规定，且无法履行，致使合同目的不能实现，两原告的诉讼请求应予驳回。
被告陈林强辩称，同意被告封宇、陈乞来、吴素美的答辩意见。
经审理查明，案外人陈春生于2010年8月26日死亡。被告封宇系陈春生之妻，被告陈乞来系陈春生之父，被告吴素美系陈春生之母，被告陈林强系陈春生之子。2009年5月30日，陈春生（乙方）因其位于厦门市湖里区岭下村墩上社B54-1的房屋拆迁，与厦门天地开发建设公司（甲方）签订一份厦天安（墩上）2009字100号《房屋拆迁补偿安置协议书》。协议第一条约定甲方需拆除乙方砖混结构无合法产权房屋壹栋，总建筑面积430.65平方米。协议第二条约定被拆迁安置人为陈春生、封宇；安置方式为产权调换，安置房总建筑面积为75.02平方米，安置地点、幢号、楼层为厦门市湖里区金福缘新城＊号楼＊室的房产等。协议还对装修及附属物补偿、安置补助费、拆迁期限及奖励、违约责任等进行了约定。2009年7月11日，原告吴阿梅、陈芷茵与陈春生、封宇签订一份《房地产买卖预约合同》。合同第一条约定原告吴阿梅、陈芷茵向陈春生、封宇购买厦天安（墩上）2009字100号《房屋拆迁补偿安置协议书》项下址于金福缘新城＊号楼＊室的拆迁安置房，面积为75.02平方米。合同第二条约定两原告于合同签订当日支付预约定金7000元。合同第三条约定房屋总价款为487630元，两原告于2009年7月13日公证当天支付341340元，于该房屋交房当日支付48760元，于该房产权证办出当日（过户给两原告）支付97530元。合同第五条约定房产面积为合同约定面积，如合同约定面积与产权登记面积有差异以产权登记面积为准，总价不变，由两原告处理退补事宜。合同第八条约定两被告应在接收房产后交付给两原告使用等。合同第十五条补充条款约定双方于2009年7月13日在厦门市公证处办理讼争房产的公证委托手续，并以公证委托的方式将讼争房产转移给两原告处分。合同还就装修补偿、违约责任、争议处理方法等进行了约定。合同签订后，两原告依约支付了定金7000元。2009年7月13日，合同双方依约到厦门市公证处办理了委托公证手续［（2009）厦证经字第6730号《公证书》］，陈春生、封宇同意将讼争房产委托两原告办理、领取、保管房屋权属证书，办理交房、管理、出租、抵押、过户手续等。同日，陈春生、封宇出具一份《收据》，确认收到两原告支付的购房首付款341340元（含定金）。2010年8月26日，陈春生死亡。2014年上半年，被告已接收了讼争房产，但因未交付两原告使用，故两原告诉至本院。
另查明，原告陈芷茵住址为厦门市思明区映碧里42号2710室，其名下无住房权属登记记录。原告吴阿梅、陈芷茵同意将讼争房产登记在有权属登记资格的人员名下。
以上事实，有原告提供的人员基本信息、结婚证、房屋拆迁补偿安置协议书、房地产买卖预约合同、（2009）厦证经字第6730号公证书、收据、厦门市城镇房屋权属登记查询结果表等，以及当事人的陈述在案为证。
本院认为，原、被告各方对两原告与陈春生、封宇签订的《房地产买卖预约合同》的真实性没有异议，本院予以确认。被告关于讼争房产的土地为划拨用地，《房地产买卖协议》应认定无效的抗辩，本院认为，法律、行政法规关于划拨地处置的限制一般是针对该划拨地单独处置的情形，而因地上建筑物的处置导致划拨地使用权的变动，在获得相关部门的审批并交纳相应土地出让金情况下并无不可，法律、行政法规并未直接对安置房的交易作出限定，安置房所属的土地性质不影响安置房买卖合同的效力，因此对被告的该抗辩，于法无据，本院不予采纳。两原告是否具备购房的条件，影响的是能否办理权属变更登记手续，不影响《房地产买卖预约合同》的效力。四被告辩称被告封宇系在被逼迫的情形下签订《房地产买卖预约合同》的，但其未能提供证据予以证明，对四被告的该抗辩，依据不足，本院亦不予采纳。法律、行政法规未对当事人的唯一房产的交易作出限定，故讼争房产是否为被告封宇的唯一房产，亦不影响合同的效力。综上，讼争《房地产买卖预约合同》系合同当事双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，各方应遵照履行。《房地产买卖预约合同》名为“预约合同”，实际条款对买卖标的、价款、履行的期限和方式、违约责任、争议处理方法等进行了明确约定，具备本约买卖合同履行的内容要件，且两原告已依约履行了支付首付款的主要义务，该预约买卖合同应视为本约买卖合同。四被告以该合同为预约合同为由，拒绝履行相关合同义务，理由不充分，本院不予支持。依据房屋拆迁补偿安置协议书约定，讼争房产安置对象为陈春生、封宇，故陈春生，封宇有权对讼争安置房进行处置。因《房地产买卖预约合同》的相对方之一陈春生已死亡，故该合同项下的权利义务理应由其继承人继承。根据《房地产买卖预约合同》第八条约定，陈春生、封宇应在接收房产后交付给两原告使用，现四被告确认已接收了讼争房产，故两原告请求四被告将讼争房产交付其使用，有合同和法律依据，本院予以支持。另据《房地产买卖预约合同》第三条约定，两原告应于房屋交房当日支付48760元，于取得产权过户至两原告名下的权属登记证书的当日支付97530元。在办理房产变更登记手续受行政法规和政策影响较大的现实情况下，两原告请求协助办理讼争房产的变更登记手续成就的条件，除了应先取得讼争房产的第一手权属登记证书外，两原告还应依约支付交房后的购房款，且办理过户登记手续时还应符合法律、行政法规及政策等的规定和要求。因此，两原告请求协助办理讼争房产的变更登记手续，可在条件成就后再行主张。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告封宇、陈乞来、吴素美、陈林强应于本判决生效之日起十日内，将址于厦门市湖里区金福缘新城＊号楼＊室的房产交付给原告吴阿梅、陈芷茵管理使用。
二、驳回原告吴阿梅、陈芷茵的其他诉讼请求。
本案案件受理费4306元，由原告吴阿梅、陈芷茵负担2153元，被告封宇、陈乞来、吴素美、陈林强负担2153元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 吴永福
二〇一四年七月九日
书记员 李林娴
附页：
本案所适用的法律、司法解释条文：
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国继承法》
第二条继承从被继承人死亡时开始。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。