安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）皖民四终字第00207号
上诉人（原审原告）：安徽徽商农家福有限公司。
法定代表人：陈琼，该公司董事长。
委托代理人：张秀友，安徽天禾（宣城）律师事务所律师。
委托代理人：张晓健，安徽天禾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘珍，女，1954年9月29日出生，汉族，无业，住安徽省合肥市庐阳区。
委托代理人：高鹏，安徽安天行律师事务所律师。
委托代理人：管斌，安徽安天行律师事务所律师。
原审第三人：安徽省福嵘商业经营管理有限公司。
法定代表人：余年琴，该公司董事长。
委托代理人：唐泉，该公司职员。
上诉人安徽徽商农家福有限公司（简称农家福公司）因与被上诉人刘珍、原审第三人安徽省福嵘商业经营管理有限公司（简称福嵘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2013）合民一初字第00264号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月11日公开开庭进行了审理。农家福公司的委托代理人张秀友、张晓健，刘珍的委托代理人高鹏、管斌，原审第三人福嵘公司的委托代理人唐泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2011年12月16日，农家福公司（出卖人）与刘珍（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定刘珍购买农家福公司开发的霍邱徽商城（家居市场）首座B9幢第六层整层房屋，建筑面积共1908.54平方米，总价款为8044988元；买受人选择一次性付款，买受人逾期付款的违约责任是：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金；出卖人应当在2012年5月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。在合同签订的当日，农家福公司向刘珍出具了一张收据（编号为0000796号），该收据上记载：交款单位为刘珍，收款方式为刷卡，人民币捌佰零肆万肆仟玖佰捌拾捌元整（8044988元），收款事由为首座B9（第六层整层），时间为2011年12月16日。在该收据上加盖有农家福公司霍邱徽商城项目部财务专用章。嗣后，农家福公司就涉案的《商品房买卖合同》在霍邱县房地产交易管理局进行了备案登记。关于上述事实，刘珍认可其并未在农家福公司出具收据时就购买涉案房屋支付购房款，但主张农家福、福嵘公司共同同意以涉案房屋抵偿之前福嵘公司的借款，故其无需另行支付购房款。农家福公司则主张之所以在刘珍未实际付款情况下出具收据及办理销售备案，是因为霍邱项目销售不景气而虚假出具收据，用于办理销售备案以营造销售气氛。
自2011年12月后至起诉前，农家福公司未对涉案商品房买卖合同的款项已支付的事实提出过任何异议，也未向刘珍提出过催要款项的请求或发出过解除涉案《商品房买卖合同》的通知。农家福公司至今未将涉案房屋交付给刘珍。
2013年4月18日，农家福公司起诉至原审法院，请求判令：1、解除农家福公司与刘珍签署的《商品房买卖合同》，刘珍协助农家福公司办理解除商品房买卖合同登记备案手续；2、判令刘珍支付农家福公司违约金80449.88元；3、本案的诉讼费用由刘珍承担。
另查明：2009年10月30日，农家福公司（合同甲方）与安徽省福嵘建设投资有限公司（合同乙方）就霍邱徽商大市场项目签订一份《霍邱项目承包协议书》，约定：甲方为项目开发人，乙方为项目建设与市场营运管理承包人，乙方须向甲方支付承包金以取得承包权；本协议签订后，甲、乙双方委派人员组建项目部，具体负责项目建设和运营管理工作；项目经理由甲方委派，项目副经理由乙方委派；项目部财务管理采用独立建帐、单独核算方式。项目部财务主管由甲方委派，其余财务人员由乙方委派，甲方持项目部印鉴及财务专用章印鉴，乙方持项目部出纳印鉴。银行帐户由双方共同开立、共同管理，项目所有收支及资金往来必须纳入项目帐户核算；在项目运作过程中，以项目部名义签订的所有合同须经甲方审核批准；乙方自愿承担项目建设、招商、市场管理风险，向甲方交纳4500万元作为项目承包金，并承担项目建设与招商销售中所有规费及税收；乙方向甲方交完承包金及各项税费后的项目收益，作为乙方支付的建设和运营管理费用与承包收益，全部归乙方所有，在项目清算后以利润分配的方式分配给乙方，未售房产归乙方所有，房产过户费、税由乙方承担；在乙方向甲方全额支付承包金后，未售房产作为乙方承包收益全部过户给乙方，项目部注销等。2011年3月14日，农家福公司向安徽省福嵘建设投资有限公司出具一张收据（编号为4422054号），该收据载明：交款单位为安徽省福嵘建设投资有限公司，交款数额为人民币肆仟伍佰万元整4500万元，农家福公司在该收据上加盖了该公司财务专用章。安徽省福嵘建设投资有限公司于2012年6月20日经工商部门核准企业名称变更为福嵘公司。
再查明：第三人福嵘公司向原审法院出具《情况说明》，陈述其根据与农家福公司签订的《霍邱项目承包协议书》的约定在协议签订后分期、陆续向农家福公司支付了4500万元承包金。因其在筹措霍邱徽商城项目的建设资金过程中遇到资金困难，其只好陆续从刘珍处借贷款共肆仟余万元，全部投入到霍邱徽商城项目建设，对此事实农家福公司自始至终均是知晓的。后因其不能按期偿还刘珍借款，在其与农家福公司协商沟通后，向刘珍提出将部分霍邱徽商城的商业用房出售给刘珍，作为对刘珍部分借款的抵偿，在刘珍同意该建议后，农家福公司与刘珍签订了包括涉案《商品房买卖合同》在内的多份《商品房买卖合同》。农家福公司对上述事实明知且明确同意并经层层审批以农家福公司名义与刘珍签订经霍邱房管局备案的《商品房买卖合同》，同时向刘珍出具了收取人民币8044988元的专用收据，并由农家福公司加盖了“农家福公司霍邱徽商城项目部”财务专用章，证明刘珍已实际付清全部房款。自2011年12月后，农家福公司未对该部分商品房买卖合同的款项已支付的事实提出过任何异议，更未提出过催要款项的请求或解除商品房买卖合同的请求。故农家福公司诉称刘珍未按合同约定向农家福公司支付涉案商品房价款的内容与事实完全不符。
原审法院认为：农家福公司与刘珍于2011年12月16日就霍邱徽商城（家居市场）首座B9第六层整层签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人对此均不持异议，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。
关于本案双方当事人争议的刘珍是否已支付购房款问题。农家福公司在该合同签订当日即向刘珍出具了霍邱徽商城大市场专用收据（编号为0000796），该收据内容载明其已收到买受人刘珍交付的购房款8044988元，并且其还在该收据上加盖了“农家福公司霍邱徽商城项目部财务专用章”予以确认。农家福公司主张因当时霍邱项目销售不景气而虚假出具收据，用于办理销售备案以营造销售气氛。该主张既无事先与刘珍进行协商约定的书面证据，亦不被刘珍、福嵘公司认可，且明显不符合常理。刘珍与农家福公司并无人身隶属等特殊关系，农家福公司不可能单纯基于对刘珍的信赖而向其出具收据及办理备案。如果确实是为了配合项目表面销售业绩的数据需要，农家福公司完全可以由本公司内部人员出面签订房屋买卖合同及办理备案，或者与刘珍就有关事项事先明确约定。因此，农家福公司的上述主张，不予采信。
刘珍关于购房款是由其对福嵘公司项目借款转化的主张，有福嵘公司出具的书面说明及福嵘公司当庭陈述予以证实。福嵘公司明确其确已收到刘珍实际支付的相应款项，农家福公司对该事项是知晓并认可的，并因此向刘珍出具收据及办理备案。结合以上分析，该院认为，农家福公司开发霍邱徽商大市场项目，福嵘公司是该项目建设与市场营运管理承包人，双方共同设立项目部，农家福公司掌管项目部印鉴及财务专用章印鉴，福嵘公司具体负责项目建设、销售、招商。刘珍系福嵘公司以项目部名义招来的售房客户，由农家福公司与刘珍签订、出具盖有项目部财务专用章的收据并办理备案登记的事实可以反映出农家福公司对刘珍的购房款系刘珍对福嵘公司项目借款转化而来的事实是知晓并认可的，故对刘珍的抗辩理由予以采信，认定刘珍已实际付清了涉案房款。
涉案《商品房买卖合同》签订后至起诉前，农家福公司并未对涉案商品房买卖合同的款项已支付的事实直接提出过异议，也未向刘珍提出过催要款项的请求或发出过解除涉案《商品房买卖合同》的通知。现农家福公司以刘珍未按合同约定支付涉案商品房价款为由，起诉要求解除涉案《商品房买卖合同》、刘珍协助其办理解除商品房买卖合同登记备案手续并向其支付违约金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回农家乐公司的诉讼请求。案件受理费68678元，由农家乐公司负担。
农家福公司不服该判决，向本院提起上诉称：1、原判认定刘珍关于购房款是由其对福嵘公司项目借款转化的主张，有福嵘公司出具的《情况说明》及福嵘公司当庭陈述予以证实；农家福公司对刘珍的购房款系刘珍对福嵘公司项目借款转化而来的事实是知晓并认可的等事实，明显错误。理由：（1）原审判决对刘珍关于购房款是由其对福嵘公司项目借款转化事实的认定，仅有当事人陈述，没有其他证据证明，属适用法律错误。（2）没有任何证据表明存在借款事实和借款转化购房款的合意。（3）原审判决仅凭农家福公司向刘珍出具收据并办理房产销售备案的证据，即主观推断农家福公司对刘珍的购房款系刘珍对福嵘公司项目借款转化而来的事实是知晓并认可的，纯属认定错误。2、原判根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，判决驳回农家福公司的诉讼请求是错误的，刘珍应当对支付购房款负有举证责任。请求二审法院依法改判支持农家福公司的诉讼请求。
刘珍答辩称：1、本案基本事实已经查清，在2009年的10月福嵘公司与农家福公司签订《项目承包协议书》，这份协议书基本内容就是福嵘公司向农家福公司支付4500万元的承包金，并且承担所有的建设费用，由此获得了霍邱项目的所有收益权以及房屋处置和收益权。福嵘公司也向农家福公司支付了4500万元的承包金。福嵘公司自2009年到2011年年底陆续向刘珍借款，在不能如期偿还的情况下，以霍邱项目的部分房产来偿还债务，经刘珍同意，所以签订了《商品房买卖合同》以房产来抵偿所欠债务，而且农家福公司在签订合同的当日向刘珍出具了已收到全部款项的收据，并且办理房屋的备案手续。2、原判对本案的事实认定清楚，适用法律准确。本案相关证据已经充分证明刘珍已经实际支付了全部房款的事实，而且没有任何违约行为，农家福公司的诉讼请求没有任何的事实依据。3、原判依据福嵘公司的《情况说明》与刘珍所提供的《商品房买卖合同》、收据以及福嵘公司与农家福公司签订的承包书等证据对事实做出认定，农家福公司主张原判认定事实违反了法律的规定的上诉理由不能成立的。请求二审法院驳回上诉请求。
二审庭审中，双方均未提交新证据，双方所举证据及相对方的质证意见与原审相同。
经二审庭审，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点是：刘珍将借款转化为购房款是否经农家福公司同意，能否确认刘珍已实际支付了购房款。
农家福公司对其与刘珍签订《商品房买卖合同》的真实性没有异议，但对刘珍将借款转化为购房款的事实不予认可，主张其出具的收款收据是为了营销需要开具的虚假收据，刘珍没有实际支付购房款。经查，福嵘公司与农家福公司签订的《霍邱项目承包协议书》约定，农家福公司为项目开发人，福嵘公司为项目建设与市场营运管理承包人，向农家福公司支付承包金以取得承包权等。福嵘公司在签订合同后支付了承包金，即取得了涉案项目的承包权，因此，福嵘公司取得农家福的授权，以农家福公司的名义建设和营运管理涉案项目，包括涉案房屋的销售行为。对刘珍是如何支付涉案购房款的，福嵘公司已作出说明，其同意将刘珍的借款转化为购房款，福嵘公司该行为属于农家福公司在承包合同上的授权，应视为经农家福公司的同意。农家乐公司向刘珍出具的收款收据也证明收到了购房款。故应认定刘珍已实际支付了购房款。农家福公司提出刘珍未实际付款的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，农家乐公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费68678元，由安徽徽商农家福有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶宝定
审 判 员 李家宏
代理审判员 王依胜
二〇一四年十月十四日
书 记 员 王 蕾
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。