重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南法民初字第12090号
原告重庆聚志建材有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎正街333-1-12-1，组织机构代码75307858-2。
法定代表人冷垫容，总经理。
委托代理人冷垫龙（特别授权），男，1965年10月24日出生，汉族，重庆聚志建材有限公司员工，住重庆市沙坪坝区红旗院13号附10号，公民身份号码5102121965********。
被告南岸区国昌汽车美容服务中心（经营者：范国勇，男，1986年12月10日出生，汉族，住四川省兴文县九丝镇高产村3组，公民身份号码5115281986********），住所地重庆市南岸区南湖路26号（骏逸江南1幢1-9号），组织机构代码L2894088-1。
原告重庆聚志建材有限公司（以下简称“聚志建材”）与被告南岸区国昌汽车美容服务中心（以下简称“国昌汽车”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理立案后，依法由代理审判员李睿适用简易程序公开开庭进行了审理。原告聚志建材的法定代表人冷垫容、委托代理人冷垫龙、被告国昌汽车的经营者范国勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告聚志建材诉称：2014年10月8日，经原、被告双方协商一致，就被告租赁原告位于重庆市南岸区南湖路26号骏逸江南1幢1-8号门面一事，双方签订《物业租赁合同》。合同中约定：被告承租的本案门面仅作为经营“汽车美容”的商业店铺，同时向原告缴纳21344.40元作为履约保证金；租赁日期为2014年11月10日至2016年11月9日；合同签订日即为首次租金支付日，合同签订后，被告首次缴纳3个月的的租金，后续缴费为3月一缴，被告需在上一次缴费使用期满5天前（即应缴费月的5号前）向原告缴纳下3个月的租金。合同第九条约定被告装修、改建租赁房屋时不得损坏或改变租赁房屋的结构；第十二条中约定了违约及违约责任。合同签订后，原告按照合同约定将上述门面交由被告经营，被告也按照约定向原告缴纳了履约保证金以及2014年11月10日至2015年7月9日共9个月的租金。按照合同约定，在2015年8月5日前，被告应当向原告缴纳下3个月（8月10日至10月9日）的门面租金共计21344.40元，但被告以无钱缴纳等各种理由拖延。同时，被告至今未缴纳2015年9月至今该门面的物管费、水费及电费共计126.77元。被告的行为已构成违约。2015年9月5日，被告书面告知了原告单方面终止合同，但原告并未同意，原告认为被告单方面终止合同的行为也构成违约，且被告在租赁期间破坏了原告的租赁房屋结构,擅自拆除8号门面和9号门面之间的隔墙，擅自在8号门面内搭建屋顶隔层，修建的卫生间占用了原告的门面，被告至今未将诉争门面恢复原状，故原告起诉至法院请求：一、判令解除原、被告于2014年10月8日签订的《物业租赁合同》；二、判令被告立即拆除占用门面修建的卫生间墙体及屋顶隔层，恢复8号门面和9号门面之间的隔墙；三、判令被告向原告支付从2015年8月10日起至2016年1月14日止的租金36522.64元；四、判令被告向原告支付滞纳金23799.01元；五、判令被告赔偿原告6个月租金42688.80元；六、判令被告向原告支付物业管理费1358.28元。
被告国昌汽车辩称：原告所述不实，请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：第一，原、被告于2015年9月5日签订终止合同，租赁门面于当日已退还给原告，双方签订的《物业租赁合同》也于当日解除，原告也将该门面委托房地产中介公司进行招租；第二，占用门面修建的卫生间墙体及屋顶隔层以及8号门面和9号门面之间的隔墙并非被告所修，被告从第三人周雪手中将该门面转让过来时该门面就是现在的样子，被告并未对该门面进行任何改动，故被告没有责任拆除和恢复，且合同中也约定在移交租赁房屋时不得擅自拆除装修、改造的添附物；第三，被告无违约行为，且合同中没有约定原告的违约责任，反而加重了被告的违约责任，合同中关于滞纳金和赔偿6个月租金的条款属于格式条款，应当无效，即使有效，违约金也约定过高，故原告请求的违约责任被告不应承担。
经审理查明：原告系南岸区南湖路26号骏逸江南1幢1-8号门面的产权人。2014年10月8日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《物业租赁合同》，约定甲方将其所有的位于南岸区南湖路26号骏逸江南1幢1-8号门面及其附属设施出租给乙方作为经营汽车美容商业铺面使用，租期从2014年11月10日起至2016年11月9日止，租金为每月7114.80元；合同签订日为首次租金支付日，首次缴纳3个月租金费用，后续缴费为3月一缴，乙方需在上一次缴费使用期满5天前（即应缴费月的5日前）向甲方缴纳下3个月的租金，不足3月按实际期限折算支付；乙方按规定向租赁房屋所在小区的物管公司自行缴纳在承租期内实际使用的水、电、气费、公摊费、物业管理费；乙方在合同签订之日向甲方缴纳21344.40元履约保证金，若乙方未按时履行本合同项下各项义务而导致其拖欠租金及其他任何应付费用，甲方有权按乙方欠款相等的款项从履约保证金中自动予以相应扣减或扣抵；乙方装修、改建租赁房屋应该事先获得甲方书面同意，并将有关方案报甲方同意后方可实施，乙方装修、改建租赁房屋时不得损坏或改变租赁房屋的结构；租赁期满或提前终止合同，乙方应于租赁期届满或本合同终止当日向甲方移交租赁房屋，乙方移交租赁房屋时，应保证租赁房屋及设备完好无损，其装修、改造的添附物不得擅自拆除，如乙方于约定的时间内未完成前款所述工作，则应按本合同终止之日至完成上述工作之日，计算乙方占用租赁房屋的时间，并按最后一次租金标准的双倍向甲方支付场地占用费；乙方交还租赁房屋时，甲方有权对租赁房屋予以验收合格后再接收；乙方延迟支付本合同约定的租金及费用的系违约行为，应按“逾期支付金额×逾期天数×千分之五”计算向甲方支付滞纳金；乙方超过三十天未足额支付租金及费用以及违约金的系违约行为；乙方有任何违约行为，甲方有权提前解除本合同，并收回租赁房屋，乙方履约保证金及剩余租金不予退还，乙方再另向甲方赔偿6个月租金；双方因履行合同发生争端，协商不成的则由甲方所在地人民法院裁决。合同签订后，原告依约将门面交付给被告使用，被告依约向原告缴纳了履约保证金21344.40元。
2015年8月10日起被告未再向原告缴纳租金。2015年9月5日，原、被告就被告是否继续承租问题在被告处进行商谈。被告提出解除合同，原告法定代表人冷垫容书写字条，内容为：“重庆聚志建材有限公司冷垫容，我因经营不善，不能继续履行2014年8月与你公司就重庆南岸区南湖路26号骏逸江南1幢1-8号门面签订的物业租赁合同条款，你公司已多次追我支付租金，现单方面终止合同，今将上述门面还给你公司。”该字条由被告经营者范国勇签字确认。
审理中，被告称双方签订的租赁合同于2015年9月5日已解除，且诉争门面也于当日归还原告，原告也将该门面委托宜尔房产中介进行招租。为证实原告将诉争门面委托招租这一事实，被告当庭举示了视频资料，并当庭播放。该视频资料显示，原告已将诉争门面委托宜尔房产中介进行招租。同时，为查明事实，本院走访宜尔房产调查相关情况，宜尔房产拒绝配合调查，但结合被告提供的视频资料可以认定，视频资料中的房屋中介工作人员即本院走访宜尔房产时的工作人员。另外，本院走访了诉争门面的物业管理企业即隆鑫物业管理公司（骏逸江南客服中心），该公司员工称8号门面的业主曾到客服中心查询该门面欠缴的物业管理费、水电费等，承租方即国昌汽车之后缴纳了2015年4月至8月的相关费用1358.30元，物业管理费是按4.20元/月/平方米收取，2015年9月后该门面至今未缴纳物业管理费等相关费用。
庭审中，双方均认可诉争门面的现状为8、9号门面之间没有隔墙，诉争门面内有屋顶隔层，卫生间部分墙体占用了8号门面部分空间。但原、被告对诉争门面交付时的状态存有争议，原告称交付时8号门面系独立门面，和9号门面之间有隔墙，8号门面内没有屋顶隔层，也没有被被告修建的卫生间部分墙体占用空间，并提交房产证及附图，拟证明8号门面在交付时系独立的门面，而被告至今仍未按门面原状归还原告，并一直占用使用该门面，故合同至今未解除；被告称交付时8、9号门面之间就没有隔墙，8号门面内的屋顶隔层就已存在，卫生间也已修建好，被告接收诉争门面后未进行任何改造，诉争门面系被告从第三人周雪手中转让，门面的改造均系周雪所为，同时被告称合同中也约定承租方在移交租赁房屋时，其装修、改造的添附物不得擅自拆除。
审理中，关于原告诉讼请求中的第四项滞纳金和第五项6个月租金均系对被告违约责任的请求，在本院释明后，原告选择第五项诉讼请求，自愿放弃第四项诉讼请求。另外，原告陈述因被告的违约行为给原告造成了损失，因原告用该门面进行融资需要支付利息，原告就是用被告支付的租金支付利息，被告未支付租金导致原告无法支付利息，对此，原告并未当庭举示证据。
以上事实，有《物业租赁合同》、房产证、字条、视频、本院的走访笔录以及当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。本案争议焦点为：一、原、被告签订的《物业租赁合同》是否已解除；二、被告是否已将诉争门面按原状归还给原告，被告是否应当恢复墙体、拆除隔层及卫生间占用8号门面的部分；三、被告是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。
关于争议焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同；第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原、被告于2015年9月5日就诉争门面是否继续租赁事宜进行协商，原告书写“因经营不善终止合同并将门面归还聚志建材”的字条，并经被告签字，从该字条的内容可以看出，被告作为承租方已明确表示不再租赁诉争门面，不履行主要债务，该字条由原告书写可以认定被告不履行主要债务也于当日通知原告，原告当日也已知晓被告明确不再租赁门面，这一过程符合合同法定解除的要件，故原、被告签订的《物业租赁合同》于2015年9月5日已解除。合同解除后，被告不再负有缴纳租金及物业管理费的义务。故对原告要求被告支付2015年9月6日至2016年1月14日租金的诉讼请求，本院不予支持。关于2015年9月1日至9月5日的物业管理费，由于合同中约定由被告直接向物业管理公司缴纳，故物业管理公司应当为主张物业管理费的主体，且原告亦未向物管公司缴纳物业管理费，故原告无权要求被告向其支付物业管理费，故对原告要求被告支付2015年9月1日至2016年1月14日物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。
关于争议焦点二，本院认为，原、被告对诉争门面的原状有争议，原告未举示充分证据证明诉争门面交付给被告时的状态，故原告应当承担举证不利的后果。加之，原、被告签订的《物业租赁合同》中明确约定：租赁期满或提前终止合同，乙方应于租赁期届满或本合同终止当日向甲方移交租赁房屋，乙方移交租赁房屋时，应保证租赁房屋及设备完好无损，其装修、改造的添附物不得擅自拆除，故对原告要求被告拆除占用门面修建的卫生间墙体及屋顶隔层，恢复8号门面和9号门面之间的隔墙的诉讼请求，本院不予支持。
关于争议焦点三，本院认为，根据原、被告签订的《物业租赁合同》，被告应按约向原告缴纳租金。被告于2015年8月10日起未再缴纳租金，而双方签订的合同于2015年9月5日解除，在此期间被告未缴纳租金的行为已构成违约，故被告应当支付2015年8月10日至2015年9月5日期间的租金6166.16元（7114.80元/月÷30×26天），并对未缴纳租金的行为承担相应的违约责任。关于违约责任，合同中约定，乙方有任何违约行为，甲方有权提前解除本合同，并收回租赁房屋，乙方履约保证金及剩余租金不予退还，乙方再另向甲方赔偿6个月租金，被告并无证据证明该条款系格式条款，故该条款有效，对双方具有约束力。关于违约金约定是否过高，本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案中，原告称其损失为无法用租金支付利息，但未在举证期限内提交证据，考虑到被告确实存在违约行为，理应承担违约责任，本院酌定为1984.84元（6166.16元×30%），故被告应当赔偿原告1984.84元，对于原告要求被告赔偿6个月租金42688.80元中超出1984.84元的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、限被告南岸区国昌汽车美容服务中心于本判决生效之日起十日内支付给原告重庆聚志建材有限公司租金6166.16元；
二、限被告南岸区国昌汽车美容服务中心于本判决生效之日起十日内赔偿原告重庆聚志建材有限公司经济损失1984.84元；
三、驳回原告重庆聚志建材有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1259元，减半收取630元，由原告重庆聚志建材有限公司负担580元（已缴纳），由被告南岸区国昌汽车美容服务中心负担50元（该款暂由原告重庆聚志建材有限公司垫付，限被告南岸区国昌汽车美容服务中心在支付本案判决款项时一并支付给原告重庆聚志建材有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 李睿
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 邓欣