南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）栖民初字第540号
原告南京新鸿运物业管理有限公司，住所地江苏省南京市汉中路185号。
法定代表人王中宁，该公司董事长。
委托代理人甘际，男，汉族，1972年2月23日出生。
委托代理人黄远，男，汉族，1989年12月22日出生。
被告阮杰，男，汉族，1972年8月7日出生。
原告南京新鸿运物业管理有限公司（以下简称新鸿运公司）与被告阮杰物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月5日受理后，依法由本院代理审判员张璐适用简易程序，于2014年4月8日公开开庭进行了审理。原告新鸿运公司的委托代理人黄远，被告阮杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新鸿运公司诉称，原告是拥有国家一级资质的物业管理公司，于2005年10月10日正式托管小区，于2005年10月18日与被告签订服务合约，约定物业管理公共服务管理费为每月每平方米0.6元，公摊水电费按每半年50元预收，上述费用每半年交纳1次。被告仅交纳了2005年10月18日至2008年6月30日的物业服务管理费和公摊水电费，经原告多次催缴并书面送达催款通知书仍然拒缴。因我公司工作失误造成的损失，应该另案起诉，与本案无关。为维护原告合法权益和小区公共利益不受侵害，故诉至法院，请求判令：1、被告交纳2008年7月至2011年9月拖欠的物业服务费2681.64元（114.60平方米×0.6元／月／㎡×39个月）、公摊水电费300元（50元／6个月×36个月），并承担滞纳金1979元；2、被告负担诉讼费用。
被告阮杰辩称，1、原告起诉我拖欠、拒交物业费及多次催缴物业费的事情我不认可，2007年8月我家因下水道长期没疏通而堵塞，造成两次淹水以来物业从来没来过我家，反而是我多次去找物业探讨造成的损失怎么解决，请物业来查看损失都请不来；2、2007年8月因原告违反物业管理合约第三条，未及时进行屋外雨、污水检查井及管道、化粪池的清掏，物业的不作为致使被告家厨房窗外的生活污水井多次堵塞，使客厅及北朝向的小房间里沿墙角墙面大面积的起皮脱落，小房间木质地板变形，从此我就常去找物业理论，要求解决此事，后来多次理论无果，我只能自己改造了下水管道；3、自入住以后因开发商施工问题，二楼卫生间下水管外圈长期漏水，等发现后我家木工板吊顶已大面积潮湿霉变，铝塑吊顶遇水后脱胶往下掉。去找物业要求配合我联系开发商，得到的答复总是没办法，我只能要求二楼自行修复漏水，我也只好自认倒霉铲掉铝塑换成扣板；4、请求驳回原告的起诉，并对被告装潢造成的损失予以赔偿。
经审理查明，2004年9月27日，南京某某房地产开发有限公司（甲方，以下简称某某公司）和原告新鸿运公司签订某某花园前期物业管理委托合同（乙方，以下简称前期合同）。前期合同载明甲方选聘乙方对某某花园（以下简称小区）提供前期物业管理服务，合同第七条约定的物业服务费用标准为：住宅：多层每月每平方米0.6元、小高层每月每平方米1.2元、办公楼每月每平方米2元、商业物业每月每平方米2.5元，公摊水电费每半年预收1次据实分摊。关于该合同期限，合同第十八条约定：本合同期限为3年，自小区第一户业主领取钥匙之日起计算；合同第十九条约定：本合同期满前1个月业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议，乙方应当在期满后3个月内继续履行本合同，甲方在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。合同第二十二条约定：甲方、业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金，拖欠3个月以上，乙方可提起诉讼。2005年10月18日原告与被告阮杰签订物业管理服务合约，约定了物业服务费用标准（与前期合同约定相同），约定公摊水电费小高层暂按每月每平方米0.4元、多层按每半年每户50元，每半年预收1次；并约定逾期交纳物业管理服务费及其它费用的，每日按万分之五加收滞纳金。2005年9月20日，南京市物价局作出《关于某某花园小区前期物业管理试行收费标准的批复》，确定公共服务费试行收费标准为：无电梯多层住宅每月每平方米0.6元、有电梯小高层住宅每月每平方米1.2元。
被告的物业为某某花园XX幢X单元XXX室，为多层住宅，建筑面积为114.60平方米。被告的物业服务费用和公摊水电费已交纳至2010年12月，之后未再交纳。在前期合同3年期满后，该小区的物业服务管理实际由原告提供，直至原告于2011年9月撤离小区，但原告均未与某某公司或小区业主委员会签订物业服务合同。
2012年4月25日，原告向被告邮寄书面催缴函，明确被告缴清拖欠的物业服务费、公摊水电费和缴费的地点、期限、联系电话。
庭审中，同一小区其他到庭业主陈述原告的物业服务和管理存在问题，影响到小区业主的生活环境质量和财产安全。原告认可其提供的物业服务和管理存在问题，未能达到业主的要求，但认为不能成为业主拒交物业费的理由。
庭审中，被告举证了照片，以证明因生活污水井多次堵塞而产生了损失。
以上事实，有原告和同一小区其他到庭业主的一致陈述，原告举证的前期物业管理委托服务合同、物业管理服务合约、南京市物价局宁价房物字（2005）062号文件、房屋登记簿、催缴函及邮寄凭证，被告因生活污水井多次堵塞而提交的照片，以及本院开庭笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原告新鸿运公司和某某公司就小区前期物业管理服务所签订的前期合同合法有效，依法对业主具有约束力；原被告签订的物业管理服务合约，系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按约履行。原告新鸿运公司据此提供物业管理服务，业主负有按约支付物业服务费的义务。在前期合同到期后，虽然原告均未与开发商或小区业主委员会签订物业服务合同，但小区的物业服务管理实际由原告提供，直至原告于2011年9月撤离小区，原告和业主之间形成了事实物业服务关系，本着权利义务相一致的法律原则，业主在接受物业服务同时，应当按照相关约定支付物业服务费用和公摊水电费。
关于原告主张被告支付物业服务费用和公摊水电费的滞纳金问题。虽然前期合同和物业管理服务合约均约定业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费，应按每日万分之五的标准向原告支付违约金或滞纳金，但是原告在本院庭审中认可其提供的物业管理服务存在问题，未能达到业主的要求。因此，本院认定原告所提供的物业管理服务存在瑕疵，足以影响到业主生活环境质量和安全感，原告主张作为业主的被告支付滞纳金的请求依据不足，本院不予支持。但原告所提供的物业管理服务存在瑕疵，不足以构成业主拒交物业服务费和公摊水电费的理由，本案所涉相关物业管理服务合同关于违约责任的章节中，也并未约定原告未能达到约定的管理目标时，不得向业主或物业使用人收取物业管理费和公摊水电费。
关于被告辩称因其房屋出现漏水问题与开发商发生矛盾，原告作为物业公司至今没有解决，故而没有交纳物业费的意见。本院认为，依据被告与开发商签订的商品房预售合同的约定，房屋质量存在问题应当由开发商承担相应义务，原告作为物业服务企业也有义务进行协调，但被告以房屋质量存在问题为由拒交物业服务费缺乏依据。被告可依据证据和相关合同约定，向开发商另行主张。关于被告辩称其生活污水井多次堵塞导致地板等损坏，原告作为物业公司至今没有解决，故而没有交纳物业费的意见。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，被告就其辩称的房屋下水道溢水所造成的损失，可依据证据和相关合同约定，向原告另行主张，但据此不予支付物业服务费用缺乏法律依据和合同依据。
综上，原告新鸿运公司主张的物业管理服务费和公摊水电费的请求，合法有据，本院应予支持。关于原告主张的物业管理服务费应当按照房屋登记簿所载明的被告房屋建筑面积即114.60平方米，每月按每平方米0.6元计算，2008年7月至2011年9月期间的物业管理服务费为2681.64元（114.60平方米×0.6元／月／㎡×39个月）；原被告签订的物业管理服务合约约定公摊水电费小高层按每月每平方米0.4元、多层按每半年每户50元，原告主张此期间36个月的公摊水电费300元（50元／6个月×36个月）合理有据，本院予以确认。原告主张被告支付滞纳金的请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条之规定，判决如下：
被告阮杰于本判决生效之日起五日内支付原告南京新鸿运物业管理有限公司物业服务费2681.64元（2008年7月至2011年9月）、公摊水电费300元，合计2981.64元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告阮杰负担（此款原告已向本院缴纳，本院不退，由被告于本判决生效之日起五日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
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代理审判员 张 璐
二〇一四年五月十五日
见习书记员 郑佳玲