上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第464号
原告红运（上海）投资咨询有限公司，注册地上海市。
法定代表人魏国英，职务董事长。
委托代理人陆文君，上海翊鸿律师事务所律师。
被告马明明，女，户籍地江苏省，现住上海市。
委托代理人邵卫，上海段和段律师事务所律师。
原告红运（上海）投资咨询有限公司诉被告马明明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月16日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张艨独任审判，被告于答辩期内提出管辖权异议的申请，本院裁定驳回了该管辖权异议申请，被告就异议裁定未提出上诉。本院遂于2015年8月17日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陆文君、被告的委托代理人邵卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告红运（上海）投资咨询有限公司诉称，被告租赁原告位于上海市×××路×号×室一层面积约为150平方米的房屋（以下简称“涉案房屋”），双方的租赁合同约定：租赁期自2013年9月14日至2018年12月31日，前两年租金为每月人民币40，000元，被告每两个月支付一次租金，先付后用，被告应于每期的15日前向原告支付租金；合同解除后，逾期归还房屋的，应按每日2，000元的标准支付房屋占有使用费。但被告于2014年3月起拖延支付租金，2014年4月1日，原告发送了催款告知函给被告，告知其应于1周内支付租金，否则原告将解除合同，但被告未予理会。目前，涉案房屋仍然由被告占有使用，故原告诉至本院，请求判令：1、原、被告双方签订的房屋租赁合同于2014年4月8日（原告催款期限届满之日）解除；2、被告立即搬离涉案房屋；3、被告支付原告自2014年3月14日至4月8日的租金34，190元（按480，000元／365天得出1，315元的日租金标准计算）；4、被告支付原告自2014年4月9日起至实际交付房屋之日止，按每日2，000元的标准计算的房屋使用费；5、要求被告支付违约金120，000元。
被告马明明辩称，原告曾承诺被告在上海市×××路×号×室同一个地址能同时进行两家工商登记，后被告从长宁区工商行政管理局得知该地址已被案外人李斌注册使用，涉案房屋也不符合分号条件，故其无法办理工商登记注册，也无法取得营业执照，原告不履行合同义务在先，已构成违约，应依法承担违约责任；被告暂停支付租金的行为并非出于故意，系根据法律规定作出的自保行为，不构成违约，不应承担违约责任。被告同意解除合同，也可以搬离涉案房屋，但要求返还押金，也不同意原告的其余诉讼请求。
经审理查明，上海市×××路×号×室房屋的产权人系原告。
2013年7月14日，甲方（原告）与乙方（被告）签订了《上海市房屋租赁合同（商品房租赁）》及补充协议，约定甲方将涉案房屋出租给乙方；乙方向甲方承诺，租赁涉案房屋作为商业使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；租赁期自2013年9月14日起至2018年12月31日止；每月租金为40，000元，乙方每两个月支付一次租金，先付后用，乙方应于每期的15日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的两倍支付逾期违约金，乙方同意甲方直接从保证金中扣除；签合同当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金即80，000元，租赁关系终止时甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期满后的当日内返还涉案房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按2，000元整每天向甲方支付涉案房屋占用使用费；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（六）乙方逾期未支付每期租金超过15天的；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的二倍向甲方支付违约金等。
租赁合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用。被告向原告支付了租赁保证金80，000元。
后因被告提出其在涉案房屋内无法办理工商登记注册、无法取得营业执照一事，原、被告双方发生争议。被告自行停止向原告支付涉案房屋租金，截止本案庭审辩论终结前，自2014年3月14日起的涉案房屋租金被告均未支付给原告。
2014年4月1日，原告在涉案房屋大门上张贴告知函，内容为给予被告一周内支付本期租金，如不予支付的，则根据租赁合同约定解除合同，收回涉案房屋。
上述事实，有《上海市房屋租赁合同（商品房租赁）》及补充协议、房地产权证、告知函以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。
本案中，双方的争议焦点主要为原、被告到底哪方存在违约行为，原告认为被告未支付租金存在违约行为；而被告认为原告曾经承诺被告可以办理工商登记注册，但未实际履行合同义务，故是原告违约，被告不应承担违约责任。
本院认为，被告辩称原告曾承诺其可以在涉案房屋中办理工商注册登记一事，原告当庭予以否认，被告也未能举证证明原告曾经做出过上述的承诺，故对于被告该项抗辩意见，本院实难采信。依据常理，被告作为承租人进驻涉案房屋后进行工商登记注册、办理工商营业执照，亦属于其自身的经营范畴，原告作为出租人对此仅负有提供配合、协助的义务，也不可能是办理工商登记及营业执照的义务主体，故对于被告以此主张原告存在违约行为的意见，本院亦不予采信。反观被告在双方因工商注册一事发生争议后，不是及时防止损失的扩大，而是在继续占有使用涉案房屋的情况下自行停止支付租金，至今早已超过合同约定的解除标准，在此情况下，原告通过张贴告知函的方式行使了解除权，于法不悖，本院予以准许。至于合同解除的时间，应以告知函中原告限定被告一周内支付租金期满之次日2014年4月9日为宜。
合同解除后，被告应限期搬离涉案房屋。对于违约金的数额，合同中有明确的约定，按照月租金的三倍支付，本院亦予以照准。对于合同解除之前欠付的租金，被告应按约足额支付给原告。至于合同解除之后至实际搬离涉案房屋之日止的房屋使用费，原告主张按每日2，000元的标准计算的依据与合同约定的条款意愿不符，合同该条款是针对租赁合同租期届满后逾期返还涉案房屋的违约赔偿责任，并非针对合同解除后的赔偿责任，且原告因合同解除产生的相应损失可通过违约金得到了补偿，故合同解除后的使用费标准应参照合同约定的租金标准为宜。
至于租赁保证金80，000元，合同中有明确约定可以抵充相关费用，为避免当事人讼累本院一并予以处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
确认原告红运（上海）投资咨询有限公司与被告马明明就上海市×××路×号×室一层房屋签订的《上海市房屋租赁合同（商品房租赁）》于2014年4月9日解除；
被告马明明应于本判决生效之日起十日内搬离上海市×××路×号×室一层房屋；
被告马明明应于本判决生效之日起十日内向原告红运（上海）投资咨询有限公司支付自2014年3月14日至4月9日的房屋租金人民币35，505元；
被告马明明应于本判决生效之日起十日内向原告红运（上海）投资咨询有限公司支付按每月人民币40，000元的标准计算的自2014年4月10日起至实际搬离上海市×××路×号×室一层房屋之日止的房屋占有使用费；
被告马明明应于本判决生效之日起十日内向原告红运（上海）投资咨询有限公司支付违约金人民币120，000元；
原告红运（上海）投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告马明明租赁保证金人民币80，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6，300元，因本案适用简易程序审理，故减半收取计人民币3，150元，由被告马明明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张艨
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 杨芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。