山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）菏民一终字第351号
上诉人（原审第三人）：段鹤，职工。
委托代理人：韩军华，山东郓州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘瑞民，下岗职工。
被上诉人委托代理人：雷传郁，山东郓城县法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）：郓城县房产管理局。
法定代表人：韩海臣，该局局长。
委托代理人：车传社，山东兴郓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东盛豪房地产有限公司。
法定代表人：周江水，该公司董事长。
上诉人段鹤因与被上诉人刘瑞民、被上诉人郓城县房产管理局、被上诉人山东盛豪房地产有限公司不动产登记纠纷一案，不服山东省郓城县人民法院（2012）郓民初字第1191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月15日公开进行了审理。上诉人段鹤委托代理人韩军华，被上诉人刘瑞民委托代理人雷传郁，被上诉人郓城县房产管理局委托代理人车传社到庭参加诉讼。被上诉人山东盛豪房地产有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告刘瑞民诉称，2009年12月25日，原告与被告山东盛豪房地产有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购盛豪小区1号楼3单元506室及车库1间，总价款为27517元。首付75000元，尚欠按揭贷款36638.77元。购房同时，两被告为原告办理了房地产抵押契约。同年12月房屋交付后，进行了装修并入住，装修花费48000元。2012年6月，原告在被告郓城县房产管理局查该房登记情况时，发现该房已于2008年办理了预售登记，备案在段鹤名下，由于两被告对案争房屋登记错误，给原告造成了严重的经济损失，要求被告赔偿损失159638.77元。审理中，诉讼请求变更为：一、确认原告与被告山东盛豪房地产有限公司所签订《商品房买卖合同》有效，被告山东盛豪房地产有限公司提供办理产权证相关资料；二、由二被告共同赔偿损失159638.77元；三、涉案费用由被告承担。
原审被告山东盛豪房地产有限公司法定代表人周江水答辩称，被告与原告所签订的《商品房买卖合同》是真实的，收款收据也是真实的，贷约也是真的，该房屋和车库应归原告所有。由于公司工作人员的失误，可以向原告道歉，但未给原告造成经济损失，故应驳回原告要求经济损失的请求。被告山东盛豪房地产有限公司借樊兆立300万元左右，给他打了借条，为提供担保，用盛豪小区的房子抵押，当时樊兆立带着王国栋、段鹤、韩燕、崔丽华等人的身份证过来办的房屋买卖合同，大约十几套，但都没有实际收房款，实际是对借樊兆立300万元的担保。借樊兆立的钱已还清了，因周江水在监狱，借据及房子的手续没退还，否则就不会出现这种情况。
原审被告郓城县房产管理局答辩称，一、原告诉请不明确，应当依法驳回。原告的两项请求对立矛盾，不能合并审理，对于诉请不明的，应予驳回。二、郓城县房产管理局作为被告参加诉讼主体不适格，应驳回原告对被告郓城县房产管理局的诉讼请求。根据鲁高法（2011）297号文第八条规定，民事诉讼是对不动产物权的归属进行实质性审查，并据此作出确认权利归属的判决，对于不动产物权的登记行为是否真实合法不属于民事诉讼审理范围。同时，鲁高法（2008）243号文中，关于《物权法》规定的异议登记和登记机关赔偿诉讼应否受理中明确规定当前不宜将登记机关赔偿引起的诉讼作为民事案件受理。因此，被告郓城县房产管理局不应当作为被告参加诉讼。三、被告郓城县房产管理局为第三人段鹤的买卖合同和为原告办理抵押登记备案不存在过错，不承担赔偿损失责任。合同备案不是商品房买卖合同生效要件，也不产生物权效力，也不是具体行政行为，只是为管理开发商预售房的预收款资金流向的一种监管措施，也是一种留档查询的行为。原告在被告郓城县房产管理局办理的抵押登记并不是《房屋登记管理办法》第七十三条规定的房屋预售抵押登记，不符合其形式要件，不产生任何物权效力，在原告与工商银行签订的交易监理文书中盖章只是证明借款合同生效，也不发生任何物权效力。因此，原告要求被告郓城房产管理局赔偿是错误的，应驳回原告对郓城县房产管理局的诉讼请求。
原审第三人段鹤陈述，第三人于2008年11月13日向被告山东盛豪房地产有限公司购买楼房一套，并签订了书面的房屋买卖合同，交纳了全额房款210000元，该合同并经郓城县房产局进行了登记预案，要求依法确认房屋买卖合同有效，驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2008年11月13日，第三人段鹤与被告山东盛豪房地产有限公司签订合同编号为盛房合137号商品房买卖合同，合同约定“楼房座落盛豪小区第1幢3单元506号房，建筑面积121.43平方米，每平方米为1638元，配套储藏间为3-07，优惠后应付款210000元。”签证机关意见：同意登记备案，经办人叶永红，盖有郓城县房产管理局商品房买卖合同登记专用章。房款收款收据一张，金额210000元，收款人“李”，盖有山东盛豪房地产有限公司财务专用章。2009年12月7日，原告刘瑞民与被告山东盛豪房地产有限公司签订合同编号为盛房合096号商品房买卖合同，合同约定“楼房座落盛豪小区第1幢3单元506号房，建筑面积121.43平方米，每平方米为1788元，配套储藏间为3-07，优惠后应付款235000元，现金付款75000元，按揭贷款160000元。”签证机关意见：同意登记备案，经办人叶永红，盖有郓城县房产管理局商品房买卖合同登记专用章。房款收款收据二张，2009年12月3日收款收据金额10000元，2009年12月7日收款收据金额为65000元，均盖有山东盛豪房地产有限公司财务专用章，无收款人签字。2009年12月25日，原告刘瑞民与被告山东盛豪房地产有限公司办理了按揭贷款抵押手续。郓城县房产交易测绘中心收取房产抵押手续费230元。原告刘瑞民于2009年底装修入住至今。被告郓城县房产管理局开发科现存有第三人段鹤与被告山东盛豪房地产有限公司签订的合同编号为盛房合137号商品房买卖合同。
当事人有争议的问题是：两份商品房买卖合同的效力问题。对原、被告所提交证据的真实性，各方均无异议。原告质证认为，其与被告山东盛豪房地产有限公司签订合同编号为盛房合096号商品房买卖合同为有效合同，应继续履行，原告已依合同约定支付了房款，被告山东盛豪房地产有限公司也交付了房屋，原告于2009年底装修入住至今已有三年。但被告山东盛豪房地产有限公司未按合同约定办理房屋产权证，已构成违约。第三人与被告山东盛豪房地产有限公司签订合同编号为盛房合137号商品房买卖合同不真实，其合同签订时间与原告的合同提前近一年，但合同编号却在原告的之后，原告对该房屋入住已近三年，而第三人现在才主张权利，不符合常理。第三人合同中的备案登记不能等同于预告登记，不产生物权效力。法律应当保护合法占有人的合法权利，该房屋应确权给原告。
被告山东盛豪房地产有限公司法定代表人周江水质证认为，与原告签订的合同是真实有效的，同意继续履行，但与第三人签订的合同是不真实的，是公司借的樊兆立的钱，用公司的房产做抵押，共十多套，但欠樊兆立的钱已通过法院调解，本息折合500万元用公司在菏泽的一块地偿还了，故与第三人签订的合同无效。因在监狱服刑，相关证据无法提供。申请撤销与第三人在被告郓城县房产管理局的备案登记。被告公司已把房屋交付原告使用，原告没有经济损失。
被告郓城县房产管理局质证认为，第三人与被告山东盛豪房地产有限公司签订的合同应认定为无效合同，第三人与山东盛豪房地产有限公司签订合同实为借贷关系，签订商品房买卖合同的真实目的是以房屋作担保，买房不是真实目的，是以合法形式掩盖非法目的。郓城县房产管理局对第三人的备案，不是预告登记，不产生任何物权效力。假如二份合同都有效，也应当保护合法占有人的权利。
第三人质证认为，樊兆立与被告山东盛豪房地产有限公司之间是否存在借贷关系是另一法律关系，樊兆立以段鹤名义购房做抵押没有证据证实，不能推翻第三人与被告山东盛豪房地产有限公司签订的商品房买卖合同。
原审法院另查明，被告山东盛豪房地产有限公司法定代表人周江水因非法吸收公众存款罪，于2010年8月16日被刑事拘留，2011年10月17日，被判处有期徒刑五年。
2010年5月24日，樊兆立与周江水夫妇达成股权转让协议，约定将夫妇二人持有的菏泽市宏宇房地产开发有限公司的股权转让给樊兆立。2011年3月4日，樊兆立与周江水夫妇的委托代理人王文达成调解协议，（2010）郓商初字第264号民事调解书内容为“一、被告周江水、毛玉琴自愿返还给原告樊兆立借款本金5000000元，定于2011年5月20日前由二被告一次支付给原告。二、二被告将上述款项交付给原告樊兆立后，双方自愿解除2010年5月24日签订的《股权转让协议》（如二被告未按照上述期限交付上述款项，仍按原签订的《股权转让协议》继续履行。）”
原审法院认为，根据原告、第三人的陈述及二被告答辩，本案的争议焦点是：原告、第三人分别与被告山东盛豪房地产有限公司签订的房屋买卖合同的效力问题。原告刘瑞民与被告山东盛豪房地产有限公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思的表示，原告依约交付了首付房款，被告山东盛豪房地产有限公司与被告郓城县房产管理局共同为原告办理了按揭贷款，被告山东盛豪房地产有限公司亦将房屋交付原告，原告已占有使用该房屋三年。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。该商品房买卖合同符合法律规定，应为有效合同，双方应继续履行。原告要求赔偿经济损失，未提供证据，原审法院不予支持。被告山东盛豪房地产有限公司与第三人段鹤签订的合同，被告山东盛豪房地产有限公司抗辩其签订该合同的真实意思是作为借款的抵押担保，不是房屋买卖，且借樊兆立的钱已调解偿还，该买卖合同已无效，但围绕其抗辩理由未提供证据，被告山东盛豪房地产有限公司法定代表人周江水正在服刑，其举证能力受限，待其释放后，第三人可另行主张权利。被告郓城县房产管理局对商品房买卖合同的留存备案行为，对物权不发生效力，故原告对被告郓城县房产管理局要求赔偿损失的诉请，原审法院无法支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：一、原告刘瑞民与被告山东盛豪房地产有限公司签订的商品房买卖合同为有效合同，原、被告双方继续履行；二、驳回原告刘瑞民对被告山东盛豪房地产有限公司的其他诉讼请求；三、驳回原告刘瑞民对被告郓城县房产管理局的诉讼请求；四、驳回第三人段鹤的诉讼请求。案件受理费3890元，由被告山东盛豪房地产有限公司负担。
上诉人段鹤不服原审判决上诉称：被上诉人刘瑞民签订合同时间及登记备案时间均在上诉人之后。上诉人签订《商品房买卖合同》后即进行了登记备案，属于房屋预告登记行为，被上诉人山东盛豪房地产有限公司未经上诉人同意，再行处分房屋的行为是无效的，该行为的效力不得对抗上诉人，因此对于被上诉人刘瑞民《商品房买卖合同》效力不应确认有效，而应确认上诉人持有的《商品房买卖合同》有效。原审判决认为被上诉人郓城县房产管理局对《商品房买卖合同》的留存备案行为，对物权不发生效力的认定缺乏法律依据。被上诉人山东盛豪房地产有限公司辩称的借贷关系以及樊兆立以上诉人段鹤的名义购房做抵押均没有证据证明，亦与客观情况不符合，原审判决错误。请求依法改判。
被上诉人刘瑞民答辩称：上诉人与被上诉人山东盛豪房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，并不是买卖双方的真实意思表示，该合同是以《商品房买卖合同》的形式掩盖樊兆立与被上诉人山东盛豪房地产有限公司借款抵押合同的目的，是无效合同。被上诉人山东盛豪房地产有限公司已经于2012年偿还了樊兆立的借款本息500万元，有（2010）郓商初字第264号民事调解书予以佐证。该合同已经得到履行，作为从合同抵押合同即已解除。原审判决认定上诉人的《商品房买卖合同》在被上诉人郓城县房产管理局所进行的留存备案行为，对物权不发生效力，这种行为不属于物权预告登记行为，于法有据。虽然上诉人与被上诉人山东盛豪房地产有限公司签订《商品房买卖合同》进行了合同备案，但合同备案只是为管理开发商预售房的预收款资金流向的一种监管措施，一种留档查询的行为。合同备案不同于商品房预售登记，不是物权预告，不产生物权效力。作为从合同抵押合同已经解除，合同备案即已失效。被上诉人刘瑞民与被上诉人山东盛豪房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》已经履行，并实际交付占有了涉案房屋。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人郓城县房产管理局答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由没有法律依据，应当予以驳回。上诉人与被上诉人山东盛豪房地产有限公司之间的《商品房买卖合同》基础法律关系是民间借贷，其要求合同有效没有事实根据和法律依据，依据《最高人民法院审理民间借贷的司法解释》应当依法驳回其诉讼请求。
被上诉人山东盛豪房地产有限公司未进行陈述。
本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案主要的争议焦点问题是：上诉人、被上诉人刘瑞民分别与被上诉人山东盛豪房地产有限公司签定的《商品房买卖合同》效力问题。
首先，从双方当事人提供的证据分析看，2008年11月13日、2009年12月7日上诉人段鹤、被上诉人刘瑞民分别与被告山东盛豪房地产有限公司签订合同编号分别为盛房合137号、096号《商品房买卖合同》，合同约定“楼房座落盛豪小区第1幢3单元506号房（为同一标的物）；两份合同后面鉴证机关意见栏内均盖有“同意登记备案，经办人叶永红”并加盖“郓城县房产管理局商品房买卖合同登记专用章”。上诉人段鹤、被上诉人刘瑞民只是办理了商品房预售合同登记备案，而不等同于预购商品房的预告登记。商品房预售合同登记备案是政府行政机关规范商品房预售活动的一项管理手段，登记备案是让房产管理机关了解商品房的销售状况，便于房产管理机关督促开发企业将商品房预售所得款项用于有关的工程建设。而预告登记是为了保障预告登记权利人将来实现物权的一种特殊的公示方法。建设部《房屋登记办法》第七十条规定：“申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。”把“已登记备案的商品房预售合同”作为预售商品房预告登记申请的必要文件，因此，必须要先经商品房预售合同登记备案才能申请预购商品房预告登记。依照《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，上诉人段鹤、被上诉人刘瑞民虽与被上诉人山东盛豪房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，但没有向被上诉人郓城县房产管理局申请预购商品房预告登记，其登记备案的《商品房买卖合同》不发生物权效力。其次，被上诉人刘瑞民与被上诉人山东盛豪房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，被上诉人刘瑞民依约交付了首付房款，被上诉人山东盛豪房地产有限公司与被上诉人郓城县房产管理局共同为被上诉人刘瑞民办理了按揭贷款，被上诉人山东盛豪房地产有限公司亦将房屋交付被上诉人刘瑞民，被上诉人刘瑞民已占有使用涉案房屋三年。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。被上诉人刘瑞民与被上诉人山东盛豪房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，应为有效合同，双方应继续履行。被上诉人山东盛豪房地产有限公司与上诉人段鹤签订的《商品房买卖合同》，被上诉人山东盛豪房地产有限公司抗辩称其签订该合同的真实意思是作为借款的抵押担保，不是房屋买卖，且借樊兆立的钱已调解偿还，该买卖合同已无效，但围绕其抗辩理由未提供证据，被上诉人山东盛豪房地产有限公司法定代表人周江水正在服刑，其举证能力受限，待其释放后，上诉人可另行主张权利。被上诉人郓城县房产管理局对上诉人段鹤、被上诉人刘瑞民与被上诉人山东盛豪房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》的留存备案行为，对物权不发生效力。上诉人上诉称其签订《商品房买卖合同》后即进行了登记备案，属于房屋预告登记行为的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人段鹤提供不出可以采信的有力证据佐证，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3890元，由上诉人段鹤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 路凤娟
审 判 员 李冠军
代理审判员 于 辉
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 王 婷