黑龙江省桦南县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）桦民商初字第772号
原告三亚龙江宏安实业投资有限公司。
法定代表人安保余，职务总经理。
委托代理人相来珍，女。
被告三亚新鼎基房地产开发有限公司。
负责人张宝红，女。
委托代理人冯铁山，男。
原告三亚龙江宏安实业投资有限公司（以下简称宏安公司）与被告三亚新鼎基房地产开发有限公司（以下简称新鼎基公司）债权债务概括转移合同纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理后，依法适用简易程序由审判员吴艳文独任审理。后因案情发生变化且争议较大，故依法转换成普通程序，由吴艳文担任审判长，与审判员邢贵福、孙枫林依法组成合议庭，于2014年10月23日公开开庭进行了审理。原告法定代表人安保余及其委托代理人相来珍、被告委托代理人冯铁山均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏安公司诉称，2012年6月8日，我公司与三亚市林业总公司第一分公司（以下简称林业分公司）就其职工危旧住宅楼签订了《职工危旧住宅楼拆建合作协议》，原告为此投入了资金及人力、物力。同年7月29日，原告与林业分公司及被告就该项目又签订了转让协议书，三方约定先前所签订的《职工危旧住宅楼拆建合作协议》终止作废，由被告与林业分公司重新签订合作协议，并由被告补偿原告500万元，首付100万元，剩余400万元于2012年10月末前付清，如违约按月息3%支付违约金。同时约定待该工程竣工交付后，被告同意原告提出按建筑成本价格购买500平方米（建筑面积）住宅。如建20层原告要19层，以总层数类推，未尽事宜协商后书面补充。原、被告及林业分公司代表人均签字，并加盖了公章。被告于2012年8月1日向原告支付100万元，此后便再未支付。在原告的多次催促下，被告于2013年2月26日在黑龙江省桦南县同原告签订了《补充协议》，就还款事宜双方约定被告于2013年5月1日前给付100万元（已实际履行），2013年8月31日前将余款及违约金全部付清，协商不成由补充合同签订地人民法院裁决。约定到期后被告仍未付款，原告无奈诉至法院，要求被告履行《转让协议》，并给付欠款300万元及违约金1，094000元（庭审时变更为至判决之日止），并承担本案的一切费用。
被告新鼎基公司辩称，一、原告无权受让及转让建设项目。通过原告提交的证据可以看出原告的经营范围是投资公司，假如林业分公司自行改造职工危旧楼，在取得政府的批准手续后，原告可以进行投资并获益。但是从原告与林业分公司之间的合作意向中可以看出，原告的合作意向是开发建设危旧楼改造项目，而原告无开发建设的资质属违法受让该项目。同理，原告在非法受让后也无权转让给被告或其他人，更不允许以盈利为目的转让（实质是倒卖）项目，故法院应认定原告的行为违法。二、三方的协议是无效协议。原告与林业分公司在明知双方无权受让和转让的情况下，即明知该项目不具备转让的法定条件，故意隐瞒事实真相于2012年7月19日骗取被告与其双方签订转让《协议书》，该《协议书》从签订之日起就不具有法律效力，依无效协议收取的费用应依法返还。三、原告的诉请应依法驳回。根据庭审调查及双方举证不难看出，原告主张依三方《协议书》收取500万元转让费无法律依据，其谎称已支付的前期费用无法律依据也无票据为证。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张，庭审中提供如下证据：
第一组证据，企业法人营业执照一份（复印件），证明的问题是原告方主体资格和经营范围，包括房地产投资开发与经营（凭许可证）。
经庭审质证，被告提出该证据为复印件无法辨别真伪，且从内容看无房地产开发的资质，受让与转让均无资格。
本院经审查认为，该证据证明了原告方的法人主体资格及经营范围，对于该事实应予认定。
第二组证据，原告与林业分公司签订的《职工危旧住宅楼拆建合作意向协议》一份（复印件）、原被告与林业分公司签订的“职工危旧住宅楼改造”项目《协议书》、原被告签订的《补充协议》一份及被告已故法定代表人张志武出据的欠据一份，证明因《协议书》和《补充协议书》被告方欠原告项目转让款300万元及给付的时间，双方违约金的约定等事实。
经庭审质证，被告对该组证据的真实性没有异议，但对证据的合法性和原告要证明的问题有异议。理由是林业分公司与原告均未取得该项目的土地使用权、建设许可证、施工许可证，属违反法律相关规定，故不具有法律效力，被告法定代表人出具的欠据也不受法律保护，支付的款项应当返还。
本院经审查认为，该组证据证实了原告与林业分公司就该公司职工危旧住宅楼拆建达成合作意向，后二者又就该项目与被告达成三方转让协议，即原告将其项下的全部权利义务转让给被告，由被告给付原告投资款500万元，如逾期按月息3%计付违约金，以及被告已付200万元和约定协商不成由本院管辖的事实。鉴于被告对该组证据的其真实性并无异议，且证据之间相互关联，能够认定本案的事实，故予以采信。
第三组证据，职工住宅楼住户委托书、林业分公司文件、三亚市规划局文件、三亚市住建局文件、三亚市国土局文件、北京三茂检测鉴定公司检测报告各一份，证明林业分公司和原告就职工危旧住宅楼拆建之前所做的相关工作及三亚市各职能部门的批准意见。
经庭审质证，被告对该组证据的真实性无异议，但认为并不能说明原告具有房地产开发的资质，更谈不上项目的转让，即证明不了原告的主张。
本院经审查认为，该组证据证明了林业分公司受其32户居民委托就所居危旧住宅楼改造事宜与原告协商，并由北京三茂检测鉴定公司出具了“工程耐久性得不到保障，必须采取有效处理措施”的鉴定报告，后经三亚市规划局、住建局、国土局同意并上报市政府进行危旧住宅楼改造的事实。以上证据来源于政府相关职能部门，具有真实性；证据间相互印证，能够证明涉案事实，具有关联性；系委托人真实意思表示及相关政府职能部门和鉴定机构依职权做出的结论，具有合法性，故予以认定。
被告为支持其诉讼主张，庭审中提供如下证据：
原告与林业分公司签订的《职工危旧住宅楼拆建合作意向协议》（复印件），内容为该项目由原告负责拆除重建的报建手续和建设安置的全部资金，林业分公司负责代表所属32户职工签署本协议并提供建设用地等合作事宜，证明双方只是合作意向，故原告的主张没有事实根据也没有法律根据。
经庭审质证，原告对该证据的真实性没有异议，但证明不了被告欲证明的问题。理由是如果被告认为三方转让协议因显失公平不成立，应在一年内主张撤销，且被告法定代表人是完全民事行为能力人，其是根据该项目的前期投入与后期可获得的利益才签约的，而且该协议已因后期的三方转让协议而废止。
本院经审查认为，该证据是原告与林业分公司合作拆建协议书，载明了双方的权利与义务关系，系其真实意思表示，亦是后期原、被告与林业分公司签订转让协议的基础，反映了涉案事实，与本案具有关联性，应予认定。
根据双方当事人的举证、质证及当庭陈述，认定本案基本事实如下：
林业分公司系三亚市林业总公司下辖的独立核算、自负盈亏的国有企业，其职工综合住宅楼位于三亚市下洋田安置区，现有住户32户。因该楼质量较差且年久失修，2010年7月22日经北京三茂建筑工程检测鉴定有限公司鉴定为“工程的耐久性得不到保障”，故全体住户委托林业分公司进行该住宅的改造重建。此后林业分公司向三亚市国资委进行了危楼改造的申请，并取得了三亚市国土环境资源局、三亚市住房和城乡建设局、三亚市规划局等相关职能部门拆除重建的批复，各相关职能部门亦向三亚市政府规划委员会报请批建。2012年6月3日，林业分公司与原告宏安公司签订了《职工危旧住宅楼拆建合作意向协议》，双方约定由原告宏安公司负责该项目危楼拆除重建的一切报建手续及建设安置的全部资金，林业分公司提供作为该项目的建设用地；工程完成后，林业分公司应得房屋产权面积为5400平方米，剩余面积作为宏安公司的投资回报；以及住户的补偿安置、建设资金的管理及违约等事宜。
2012年7月29日，原告宏安公司、被告新鼎基公司与林业分公司按照平等互利原则签订了《协议书》。该协议书约定林业分公司与原告于2012年6月8日签订的《职工危旧住宅楼拆建合作协议》终止作废，由林业分公司与被告就该项目重新签订《合作协议》，原、被告与林业分公司均无异议；被告以总计人民币500万元补偿给原告，首付100万元，剩余400万元于2012年10月末前付清，如违约被告新鼎基公司按月3%付违约金，若因此发生纠纷与林业分公司无关；待该项工程竣工交付后，被告同意原告提出按建筑成本价格购买500平方米建筑住宅，如建20层建筑原告选择19层，以总层数类推；本协议未尽事宜由三方共同协商一致后书面补充，具有同等法律效力，如有冲突之处按补充协议执行。原、被告及林业分公司法定代表人均在《协议书》上签字并加盖了公章。2012年8月1日，被告新鼎基公司即给付原告100万元，其法定代表人张志武（原公司法定代表人，现已因病去世）并手书《欠据》一份，内容为“今欠三亚龙江宏安实业投资有限公司项目转让金肆佰万元，还款期限为2012年10月31日，欠据人三亚新鼎基房地产开发有限公司张志武”。因被告逾期未付款，原、被告于2013年2月26日在黑龙江省桦南县另签订《补充协议》一份，约定被告于2013年5月1日前还款100万元，2013年8月31日前将余款及3%违约金付清，未尽事宜由双方协商解决，协商不成由当地人民法院裁决。此后被告共付于2013年5月29日给付原告100万元后再未付款，故原告诉至法院，要求被告履行《转让协议》并给付欠款300万元及违约金1，094000元（庭审时变更为至判决之日止），并承担本案的一切费用。
本院认为，本案的争议焦点是原、被告双方及林业分公司所签订《协议书》的合同效力问题与合同性质问题，即合同是否有效及案由如何确定。关于《协议书》的效力问题。2012年7月29日原、被告与林业分公司所签订的《协议书》，是在原告与林业分公司所签订《职工危旧住宅楼拆建合作协议》基础上的项目转让协议，原、被告双方当事人订立合同的意思表示真实，由其法定代表人签字及加盖了公章，且得到第三方林业分公司的认可，合同内容也不违反法律、法规的强制性规定，被告新鼎基公司已于合同签订次日及后期履行了部分内容，双方就给付之约又签订了补充协议，所以说无论从合同的成立、补充完善仍至合同的履行，以及在法定期限内未行使撤销权来说，均应认定为有效合同。关于《协议书》的合同性质问题，即涉案纷争是项目转让合同纠纷，还是债权债务概括转移合同纠纷？依据法律规定，所谓房地产开发项目转让是指享有土地使用权的土地使用者将土地使用权及已获得批准的该土地建设项目一并转让给土地使用权及建设项目的受让人，其前提是转让人必须享有土地使用权，其性质是项目所有权、土地使用权由转让人转移至受让人，转让完成即办理土地使用权转让登记手续后，转让人对已转让的土地及建设项目不再享有任何法律上及事实上的占有、使用、处分的权利。而债权债务概括转移是指将全部或某一特定的债权、债务全部转移给受让人，即不仅仅是权利或义务的转移。根据合同法的规定，债权债务概括转移又包括意定概括转移和法定概括转移，意定概括转移是基于当事人之间民事行为而产生的，即合同承受，也就是一方当事人把自己合同的全部权利、义务经对方当事人同意后，转移给第三人。合同承受具备的要件是必须有合法有效的合同存在，所承受的合同为双务有偿合同，而且原合同出让人必须与第三人达成转移协议，最后合同承受必须经过对方当事人同意。就本案而言，合同签订时原告尚未取得可以转让的该宗土地使用权，也未获得政府相关职能部门的立项批准，且原告也不具备房地产开发的资格，而是原告将其与林业分公司达成的合作拆建危旧职工住宅楼协议的全部权利与义务整体转让给被告，由被告支付原告项目前期资金投入与后期可得收益价款，并且该转让也取得了林业分公司的同意，故本案不属项目转让合同纠纷，应属债权债务概括转移合同纠纷。原告的诉求符合法律规定，应予支持；被告应依约继续履行合同，即给付转让款项并承担违约责任，其辩解理由不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条、第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十八条、第八十九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告三亚新鼎基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告三亚龙江宏安实业投资有限公司欠款人民币3，000000元及违约金2，642000元（分段计算，自2012年11月1日违约之日起至2013年5月29日止，以欠款额4，000000元为基数，按约定月利率3%计算；自2013年5月30日起至判决确定之日止，以欠款额3，000000元为基数，按约定月利率3%计算）。
案件受理费51294元由被告负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审判长 吴艳文
审判员 邢贵福
审判员 孙枫林
二〇一五年一月二十二日
书记员 郜 宇