广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2955号
上诉人（原审被告）：广州市番禺金业房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人：郭梓宁，总经理。
委托代理人：何悦筑，广东颖诚律师事务所律师。
委托代理人：张毅，广东颖诚律师事务所实习人员。
被上诉人（原审原告）：方韵，女，1986年8月10日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托代理人：陈丽华，广东青晖律师事务所律师。
上诉人广州市番禺金业房地产开发有限公司因与被上诉人方韵商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第464号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市番禺金业房地产开发有限公司（以下简称：金业公司）是一家在“番禺区市良路陈涌村、沙坑村”地块上投资建设金奥花园11座商品房项目的企业。
2009年5月3日，金业公司与方韵双方签订了一份《商品房买卖合同》（编号：200905031412）以及《补充协议》，其中约定金业公司将位于广州市番禺区市良路9号金奥花园11座2梯幢5层502号房屋一套（下称“涉讼房屋”）预售给方韵，合同约定建筑面积共110.01平方米，其中套内建筑面积88.05平方米，按套内建筑面积计算，单价为每平方米8364元，总金额为736471元；方韵同意按按揭贷款方式进行付款，即自合同签订暨网上备案之日起即日内（不超过5日）支付首期款156471元（即全部房价款的21.2%），剩余房款580000元须于2009年6月6日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；金业公司应当在2009年9月30日前将涉讼房屋交付给方韵使用，交房条件为商品房取得建筑工程竣工验收报告；商品房预售后，金业公司不得未经方韵同意擅自变更商品房项目的规划、设计，确需变更的，金业公司应书面征得方韵同意并报规划管理部门审核批准；金业公司应当在商品房交付使用后720日内向产权登记机关为方韵办妥产权登记，并将以方韵为产权人的房地产权证交付方韵，方韵应当及时提供产权登记机关要求的需方韵提供的证件资料，金业公司应如实告知方韵为办理产权登记需要由方韵提供的证件资料，金业公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使方韵未能及时提供证件资料的，方韵不承担责任；金业公司迟延办理产权登记，方韵不退房的，由金业公司按自延期之日起每日已付房价款的0.01%向方韵支付违约金。双方在合同附件五《补充协议》第3条约定，由于方韵原因，该商品房未能按期交付的，视为该商品房已按期交付给了方韵，自合同约定的交房之日或收房通知中收房之日起由方韵承担缴纳物业管理费以及该商品房毁损、灭失等风险的责任；第5条约定：在合同约定的办证期限内，如出现方韵未交齐全额房款、未补交齐该商品房面积差异款项或未交齐办证资料和税费、或按揭银行不给予办证协助等非金业公司原因造成办证迟延情形的，则金业公司无需承担逾期办证的责任；方韵已知晓办理房产证所需的相关资料，并同意在收楼后的90天内向金业公司提交办理房产证的相关资料，金业公司不再另行通知。
2009年5月6日，方韵向金业公司支付了涉讼房屋的首期购房款156471元，金业公司出具了相应的发票（编号：02478878）。
2009年7月27日，方韵向金业公司支付了涉讼房屋的剩余购房款580000元，金业公司出具了相应的发票（编号：02748634）。
2009年11月1日，金业公司将涉讼房屋交付给方韵使用，双方签署了一份《金奥花园冠军城房屋交接确认表》。该确认表列明房屋移交物品明细，包括钥匙、生活物品等以及《质量保证书及使用说明书》、《前期物业管理服务协议》、《番禺奥园金奥花园管理手册》、《装修指南》、《住宅小区防火责任书》等材料。
2013年4月22日，方韵以金业公司违约逾期办妥房地产权证为由诉至原审法院，请求法院判令：1.金业公司立即为方韵办理所购房屋的房地产权证；2.金业公司向方韵支付逾期办理房地产权证的违约金39622.14元（自2011年10月23日起计算至房地产权证办妥之日止，暂计至2013年4月12日为39622.14元）；3.金业公司承担本案诉讼费用。
原审期间方韵及金业公司均确认如下事实：1.金业公司已于2009年11月1日将涉案房屋交付方韵使用；2.方韵已于2009年5月6日向金业公司支付了办证契税等费用，并将全部办证资料交付给金业公司；3.金业公司最迟应于2011年10月22日办妥涉讼房屋的房地产权证，并确认存在逾期办证的情形。
双方对逾期办证违约责任的承担问题产生争议。方韵主张其已按合同约定向金业公司交付全部办证资料及办证费用，金业公司未在合同约定的期限内办妥涉讼房屋产权证，应承担逾期办证的违约责任。就此，方韵提供了前述《商品房买卖合同》、《发票》及《金奥花园冠军城房屋交接确认表》予以证实。金业公司对上述证据的真实性、合法性均无异议，但认为逾期办证是因相关行政主管部门对涉讼房屋所在地块原修建小学、幼儿园进行规划变动，但至今未完成规划方案的修改，导致包括涉讼房屋在内整栋大楼的竣工验收手续无法办理，由此产生逾期办证的责任不应由金业公司承担。金业公司在进行金奥花园项目开发时已规划有配套幼儿园、小学的建设，金业公司也实际组织人员进行施工，金业公司早于2010年向规划部门申请办理涉讼房屋所在大楼的竣工验收备案手续，但因政府部门在2010年通知金业公司，原配套小学及幼儿园的规划需调整，要求金业公司停止小学工程施工，并将建成的幼儿园办理竣工验收备案手续并移交给区教育局，金业公司已按政府部门的要求积极配合控规修改手续，但经金业公司多次申请教育部门、规划部门一直未能确定小学新址，小学的用地规划方案尚未落实，金业公司无法到国土部门办理用地分割手续，致使涉讼房屋所在大楼的竣工验收备案手续至今无法办理，涉讼房屋现仍不具备办理产权证的条件，因此，金业公司已积极履行了协助办证义务，不存在违约情形。就此，金业公司提供了如下证据予以证实。
证据一，金业公司与广州市国土资源和房屋管理局番禺分局、广州市番禺区教育局三方于2009年签订的《协议书》及相关附图、附件，金业公司与广州市番禺区教育局于2010年9月13日签订的《补充协议》。其中三方签订的《协议书》显示：金业公司同意按照城市规划行政主管部门批准的建筑设计方案和协议约定，在番禺区奥林匹克花园自行投入资金建造番禺奥林匹克小区配套小学和幼儿园，有关建设标准见附件1《番禺区房地产开发项目教育配套设施的建设标准》，金业公司应按附件2规定进度进行配套小学和幼儿园的建设，在2010年4月20目前完成配套小学和幼儿园的建设，将配套小学和幼儿园交付给广州市番禺区教育局使用，并于2010年8月30日前取得竣工验收备案表，因不可抗力或政府审批原因造成金业公司不能按时完成配套小学和幼儿园建设验收的，按照拖延时间相应须延小学和幼儿园取得竣工验收备案表的时间，金业公司同意将建成后的配套小学和幼儿园的产权无偿移交给广州市番禺区教育局并更名至该单位名下，由该局无偿使用，如因不可抗力或政府审批原因造成金业公司不能在规定期限将配套小学和幼儿园的施工场地和已办理的所有证照交给广州市番禺区教育局的，按照拖延时间相应顺延时间。附件2《番禺奥林匹克花园C区小学和幼儿园工程进度表》载明：2009年3月30日完成修建性规划方案调整，2009年4月23日完成建设工程规划许可证，2009年5月20日完成施工招投标，2009年6月30日办结施工许可证及开工，2009年12月30日封顶，2010年4月30日达到交付使用条件、交给教育局使用，2010年8月30日取得竣工验收备案，2010年10月30日确权，2010年12月15日办理产权，2010年12月30日交付教育局资料进行过户。
《补充协议》显示：因政府审批原因（详见附件《关于“番禺奥林匹克花园”的配套小学及幼儿园工程的报建情况说明》）造成金业公司不能按时完成配套小学和幼儿园建设验收工作，经双方协商，广州市番禺区教育局同意金业公司的配套工程时间顺延，并约定金业公司于2011年6月30日前完成该配套小学和幼儿园的建设并交付广州市番禺区教育局使用，于2011年10月31日前取得竣工验收备案表。附件《关于“番禺奥林匹克花园”的配套小学及幼儿园工程的报建情况说明》显示：金业公司于2008年7月开始办理配套小学和幼儿园工程的报建手续，因番禺区规划局测量放线时发现金业公司开发的地块缩小，造成已建商品房与小学、幼儿园间距不足规划要求，经协商，重新调整地块的修规设计，因市政排水等工程未完善，地块管线规划设计图迟迟未能出具，无法完成修规设计，直至2010年3月24日金业公司才获发配套工程的《建设工程规划许可证》（穗规建证（2010）789号），金业公司遂于2010年下半年进入小学及幼儿园的施工阶段。
证据二，广州市番禺区托幼工作领导小组办公室于2010年1月20日向金业公司发出的《关于番禺奥林匹克花园C区幼儿园报建方案的审核意见》（文号：番托幼函（2010）14号）、广州市番禺区教育局于2010年2月25日向金业公司发出的《关于番禺奥林匹克小学设计图纸的审核意见》、广州市番禺区建设局于2010年7月27日向金业公司发出的《关于奥林匹克花园小学、幼儿园、风雨操场工程初步设计的复函》（文号：番建函（2010）601号）；金业公司于2010年12月23日向广州市番禺区建设局发出的《证明》，上述证据显示广州市番禺区托幼工作领导小组办公室、广州市番禺区教育局均收悉金业公司提交的《关于拟建番禺奥林匹克花园C幼儿园的申请》及有关设计图纸，并同意上述设计方案；广州市番禺区建设局收悉金业公司提交的番禺奥林匹克花园小学、幼儿园、风雨操场工程初步设计及相关文件，原则同意该工程经修改后的初步设计文件，但要求设计单位在施工图设计时针对环保、消防、人防、建筑、结构等方面的要求进行修改，设计方案如有调整，需重新报该局进行初步设计审查，施工图完成后，建设单位应办理施工图设计审查手续。
证据三，广州市规划局于2010年11月24日向金业公司发出的《案件退案通知单》、广州市规划局番禺分局于2013年2月7日向金业公司发出的《广州市规划局番禺分局关于番禺金业房地产开发有限公司申请给予办理61号楼验收手续的复函》（文号：穗规番禺（2013）162号），其中《案件退案通知单》显示：广州市规划局于2010年11月3日收到金业公司申请对建筑项目“番禺奥林匹克花园61座”办理建筑工程规划验收，因金业公司来文要求退案，该局于2010年11月24日作退案处理。《复函》显示：广州市规划局番禺分局已收悉金业公司送交的关于申请办理61号楼《建设工程规划验收合格证》的相关资料，现根据区政府的工作安排，拟对金业公司申请地块所在区域的教育配套设施用地进行整合，区教育部门正在组织编制《番禺分局BC0907规划单元（番禺中学九年一贯制学校地块）控制性详细修改》，该局正配合推进控规修改工作，金业公司需待控规修改完成，将小学、风雨操场及幼儿园项目分割，并到国土部门办理用地分割手续后，再向该局申请验收，该局将按相关程序进行办理。
证据四，广州市番禺区教育局于2011年1月21日向金业公司发出的《关于商请停止番禺奥林匹克花园小区配套小学和幼儿园的函》（文号：番教函（2011）10号），该函显示：区规划领导小组在1月5日召开会议研究调整南区控规有关问题，会议认为，位于桥南街QNJ11-04地块不适合建设番禺奥林匹克花园小区配套小学和幼儿园，会议决定把该小学和幼儿园位置调整到番禺中心西南侧地块建设，故要求金业公司立即停止实施该配套小学和幼儿园，该局将向区政府申请马上在调整后地块上建设该配套小学和幼儿园，有关报建手续及前期广州（委托设计、地质勘探等）由该局负责，该局办理了项目的建设工程规划许可证后，再移交给金业公司实施建设，因该小学和幼儿园新选址由区政府提供，金业公司需配合把位于QN11-04地块的原配套小学和幼儿园用地无偿归还给区政府，由于金业公司已在实施小学和幼儿园的建设，有关补偿问题及其他具体事项，由该局与金业公司协商解决。
证据五，广州市番禺区土地开发中心行政财务科于2011年6月14日发出的《关于收回桥南街番禺中学东侧地块会议纪要》（文号：番土发会纪（2011）7号）；广州市番禺区教育局于2011年8月25日向金业公司发出的《关于协助办理番禺奥园配套幼儿园有关手续的函》、桥南街道办事处办公室于2012年3月9日发出的《南街中心幼儿园建设工作协调协议会议纪要》（文号：桥南街纪要（2012）4号）、广州市番禺区教育局于2012年3月6日向金业公司发出的《关于终止建设番禺奥林匹克花园配套小学和移交配套幼儿园的函》（文号：番教函（2012）23号）、广州市番禺区人民政府桥南街道办事处向金业公司发出的《关于终止建设番禺奥林匹克花园配套小学的函》（文号：桥南街函（2012）33号），上述证据显示：鉴于对南区教育资源重新规划整合，番禺区政府决定把番禺奥园配套小学调整到番禺中学西南侧地块建设，因金业公司将该配套小学和幼儿园的各项报建手续连在一起办理，该小学现停止建设，幼儿园需继续建设，故由金业公司负责组织有关资料推进番禺区桥南街番禺中学东侧地块的土地分割手续，金业公司只需把小学建设用地无偿移交给区政府，并把小学建设费用交给区教育局，由区教育局负责在另一个地块上建设小学，幼儿园用地由区土地开发中心无偿收回后注销其产权登记手续，并办理用地结案纳入政府储备，区规划分局尽快向区教育局提供新南片地块的小学教育配套用地界线，区教育局加快办理用地手续，金业公司应在2012年4月1日前将配套幼儿园移交给区教育局，由教育局组织进场装修，拟在当年9月开学，金业公司应尽快组织幼儿园的备案验收工作。
证据六，金业公司于2012年8月13日向广州市规划局番禺分局发出的《申请》，显示因桥南街控规作了部分调整，金业公司现终止建设番禺奥园配套小学，需将该小学建设用地无偿移交给区政府，由番禺区教育局在另一块地上建设，配套幼儿园仍由金业公司进行建设，但因小学和幼儿园的各项报建手续连在一起办理，现金业公司向规划部门申请办理该地块的分割手续。
方韵对上述证据的真实性、合法性均无异议，确认涉讼房屋所在大楼（金奥花园11座）即为番禺奥林匹克花园61号楼，但不清楚前述函件中涉及的规划变更与涉讼房屋所在地块是否存在关联性，且上述证据均无法证明金业公司办证进度的情况，除了建设工程规划验收未通过外，涉讼房屋所在大楼的其他手续仍未办妥，而小区内教育配套设施的规划整合与涉讼房屋产权证办理手续无直接关系，金业公司没有举证证明其已积极办理地块分割等政府部门要求的控规修规手续，前述证据也无法证明逾期办证的因政府部门原因或不可抗力因素所致，故该逾期办证的违约责任应由金业公司承担。
为进一步查明本案事实，原审法院分别向广州市国土资源和房屋管理局番禺分局、广州市规划局番禺分局发函调查涉讼房屋所在大楼（即番禺奥林匹克花园61号楼）的规划验收情况。广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向原审法院出具了《市国土房管局番禺区分局关于市良路9号金奥花园11座房屋产权问题的复函》（文号：穗番国房函（2013）1911号），载明：一、位于广州市番禺区市良路9号金奥花园11座（即番禺奥林匹克花园61座）的房屋，没有办理初始登记；二、上述坐落的房屋，由于规划验收手续未完善，不符合办理初始登记的条件，待规划验收合格后，广州市番禺金业房地产开发有限公司可凭申请书、身份证明文件、土地使用权来源证明、房屋报建文件及附图（包括报建审核意见书、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证及附图、存在违法建设的还需提供违法建设处理决定通知书及罚款收据）、房屋测绘成果、房屋门牌证明等资料向该局申请办理初始登记，待初始登记完成后，方可申请办理房屋分户的产权登记。广州市规划局番禺分局向原审法院出具了《市规划局番禺分局关于协助调查番禺奥林匹克花园61号楼规划验收情况的复函》（文号：穗规番禺（2013）1085号），载明：番禺奥林匹克花园A-02、A-05地块（即番禺奥林匹克花园61号楼所在地块）建设规模已完成90％左右，其中幼儿园项目已于2012年7月通过规划验收并取得《建设工程规划验收合格证》；配套的小学及风雨操场项目已报建但未建设完成；鉴于该小区配套设施尚未完善，该分局按《广州市城乡规划技术规定》（市政府第71号令）的有关规定对余下的已建住宅（包括番禺奥林匹克花园61号楼）暂不予以规划验收，并督促开发商尽快完善余下配套设施的建设。
原审法院针对上述《市规划局番禺分局关于协助调查番禺奥林匹克花园61号楼规划验收情况的复函》（文号：穗规番禺（2013）1085号）所载内容向广州市规划局番禺分局进行调查，该局监督检查科科员苏建生回复称：金业公司就金业花园A-02、A-05地块的建设已取得该局批复同意的修建性详细规划，其中小区内公建配套设施包括小学、风雨操场的建设，现金业公司申请对番禺奥林匹克花园61号楼（即金奥花园儿座房屋）办理规划验收手续，按规定需要对区内余下的公建配套设施先行完善规划验收手续，因教育部门及区政府的要求，原小学、风雨操场的规划发生变更，就此情况，区政府、桥南街道办、番禺区教育局等部门已多次与金业公司开会协商，新的桥南街教育资源整合已在广州市番禺区的控制规划中落实，即原金业花园A-02、A-05号地块内小学、风雨操场所在地块不再用于金业花园小区内配套小学等设施，但金业公司至今未向该局申请对A-02、A-05号地块的修建性详细规划（即总平面规划图）进行调整，该规划调整的手续必须由开发商即金业公司申请办理，虽然区教育部门及政府已出具相应的文件、会议纪要对金业花园小区内配套小学的建设进行规划调整，但因至今金业公司没有申请办理A-02、A-05号地块修建性详细规划的调整，故根据现行有关规定要求，原地块的修建性详细规划没有发生规划调整，配套小学的实施方案仍包括在上述规划控制要求范围内，未进行规划项目分割，而现小学未完成全部的建设内容，与原规划控制要求不一致，该局无法对番禺奥林匹克花园61号楼（即金奥花园11座房屋）进行规划验收，并且，金业公司曾以业务咨询的方式向该局申请对61号楼的建设工程规划验收进行审核，该局对建设工程规划验收的情况提出了整改的要求，金业公司自行撤回审核申请进行整改，但至今金业公司未证实向该局申请对61号楼的建设工程进行规划验收手续，因此，现61号楼末完善规划验收手续的原因在于金业公司未办理该地块修建性详细规划的调整手续及61号楼的建设工程规划验收手续；具体调整规划的情况仍待开发商即金业公司与区政府、教育部门进行协调处理，规划部门会积极配合，但至今仍未有最终结果。
方韵对于上述复函及笔录的真实性、合法性、关联性均予以确认，认为前述复函及笔录已说明涉讼房屋所在大楼至今仍未完成规划验收手续，也末取得《建设工程规划验收合格证》，原因在于金业公司一直未向规划部门申请对涉讼房屋所在地块的修建细规划进行调整，也没有办理对61号楼房的建设工程规划验收手续，而办理涉讼房屋的房产证必须以此建设工程规划验收手续完毕为前提，由此可见，系金业公司怠于履行办证义务，导致涉讼房屋出现至今仍未办理房产证，金业公司应承担由此产生的违约责任。
金业公司对于上述复函及笔录的真实性、合法性均无异议，并确认函件内所指的61号楼即为涉案房屋所在的11座。金业公司认为，前述函件已确认金业公司已将配套幼儿园建成，并对配套小学及风雨操场进行报建手续，但未建设完毕，规划部门据此对小区内余下已建筑住宅包括涉案房屋所在的61号楼暂不予办理规划验收，证明了金业公司所主张的无法办理房屋产权证是因为教育资源需要调整导致配套小学与操场的规划需要调整，但新规划至今未出台，规划手续未完善导致规划部门不同意对61号楼进行验收，由此产生持有办证的情况并非金业公司怠于办证造成的。前述笔录中已确认金业公司开发建设的金业花园A-02、A-05地块是取得了规划部门批复同意的修建性详细规划，金业公司亦是按照该规划要求进行开发建设的，但应教育部门及区政府的要求原小学及风雨操场的建设规划发生变更，该变动产生的原因不在金业公司，而根据广州市番禺区规划局番禺分局于2013年2月7日向金业公司出具的《关于番禺金业房地产有限公司申请给予办理61号楼验收手续的复函》（文号：穗规番禺（2013）第162号），该复函中已明确现区的教育局正在编制《番禺分区BC0907规划单元（番禺中学九年一贯制学校地块）控制性详细规划》，因此新的规划设计条件应当由区教育局组织编制，规划局进行配合并推进控规调整的工作，前述控规调整并非金业公司的义务。故前述笔录中的相关意见与规划局向金业公司出具复函的内容不一致，并且，前述笔录中未明确修规调整未完成、工程验收未办理的具体原因，无法证明是金业公司的原因导致61号楼至今未能验收备案，因此，应当以《市规划局番禺分局关于协助调查番禺奥林匹克花园61号楼规划验收情况的复函》及规划部门之前出具复函的内容为准。
原审法院经审理认为：方韵与金业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。方韵、金业公司双方对涉讼房屋产权证的协助办理及逾期办证的违约责任在前述合同内进行了明确约定，该约定对双方均有约束力。现金业公司未能举证证明其已全部完成了涉讼房屋产权登记的协助工作，因此需承担协助方韵办理房屋产权登记手续的义务，并应在代为领取产权证书后及时将产权证书交付给方韵。
关于金业公司应否支付逾期办证违约金的问题。金业公司抗辩由于行政主管部门对涉讼房屋所在地块内修建配套小学、幼儿园及风雨操场的规划进行变更，该控规调整方案至今未确定，导致涉讼房屋所在大楼无法办理工程规划验收及房屋产权登记等手续。原审法院认为，首先，根据方韵、金业公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的内容和金业公司与广州市国土资源和房屋管理局番禺分局、广州市番禺区教育局三方签署《协议书》的内容，金业公司向方韵预售涉讼房屋时已知悉该房屋所在小区（即番禺奥林匹克花园）需建设配套小学、幼儿园及操场，该配套设施应于2010年8月30日取得竣工验收备案，而金业公司也承诺于2011年10月22日前为方韵办妥涉讼房屋的产权证，据此，可以推定金业公司对奥林匹克花园进行开发建设时，已对完成小区配套设施建设、办理竣工验收备案手续之后，为小区内预售的商品房办妥产权登记手续，预留了将近一年的办证时间，说明金业公司对小区配套设施建设导致商品房建设办证产生风险已有预见并预留了合理的办证时间。其次，结合金业公司与教育部门、规划部门的往来函件及广州市规划局番禺分局、广州市国土资源和房屋管理局番禺分局向原审法院出具的复函，涉讼房屋所在地块上原修建配套小学、幼儿园及风雨操场的规划的确存在控规调整的情形，根据广州市番禺区人民政府桥南街道办事处向金业公司发出的《关于终止建设番禺奥林匹克花园配套小学的函》（文号：桥南街函（2012）33号）显示由金业公司负责组织有关资料推进番禺区桥南街番禺中学东侧地块的土地分割手续，金业公司需把小学建设用地无偿移交给区政府，把小学建设费用交给区教育局，并于2012年4月1日前将配套幼儿园移交给区教育局，现金业公司未能提供有效证据证明其完成前述函件内要求的办理土地分割手续，移交幼儿园、小学用地、小学修建费用等义务，且金业公司亦未能举证证实其在办理前述手续过程中，有关行政主管部门存在延误的情形，应承担举证不能的不利后果。最后，涉讼房屋所在地块出现控规调整的情形，的确会对金业公司申请办理区内商品房办理房地产权证构成一定的影响，根据公平原则，参照金业公司开发建设涉讼房屋所在小区时，对完成小区内配套设施建设、竣工验收备案手续至完成预售商品房产权登记手续预留将近一年的时间，若金业公司按照前述行政部门的要求在2012年4月1日前将幼儿园建设移交完毕并完成相应土地分割手续，原审法院认为，结合本案的实际情况，金业公司应于2013年4月1日前办妥涉讼房屋产权证较为合理，亦符合金业公司对前述手续办理过程中可能出现风险的预期，但金业公司至今未能举证证实其已履行前述办证义务。据此，原审法院对金业公司前述抗辩理由，不予采信。
综上所述，方韵主张金业公司支付逾期办证期间的违约金，原审法院只支持从2013年4月1日起至办妥涉讼房屋产权证期间的违约金主张。根据《商品房买卖合同》的约定，金业公司迟延办理产权登记，方韵不退房的，由金业公司按自延期之日起每日已付房价款的0.01%向方韵支付违约金，现金业公司未能在2013年4月1日前办妥涉讼房的房地产权证，应按合同约定承担迟延办理产权登记的违约责任。根据上述合同约定，金业公司应支付的逾期办证违约金以736471元为本金，从2013年4月1日起按每日0.01％的标准计至房管部门出具涉案房屋的产权证书之日止，但逾期办证违约金总额以本金736471元为限更为公平合理。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条的规定，原审法院于2013年12月23日作出如下判决：一、金业公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内协助方韵办理位于广州市番禺区市良路9号金奥花园11座2梯幢5层502号房屋的产权登记手续；二、金业公司应向方韵支付从2013年4月1日起至房管部门出具上述房屋房地产权证之日止的逾期办证违约金（以736471元为本金，从2013年4月1日至房管部门出具房屋产权证书之日期间按照每日万分之一的标准计算；在本判决发生法律效力之日前的违约金，在本判决发生法律效力之日起十日内支付；在本判决发生法律效力之日后的违约金，于每月10日前逐月支付；逾期办证违约金总额以736471元为限）；三、驳回方韵的其余诉讼请求。一审受理费790元，由金业公司负担。
判后，上诉人金业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1.土地分割是移交幼儿园及小学用地的基础，要进行土地分割需要政府相关部门进行主导与指引。而因为本案的特殊性，没有相关部门对涉及本案的土地分割进行业务指引，金业公司只能按照不同的部门要求进行不同的配合工作，无法把控土地分割流程的时间，而且直到2013年2月7日前金业公司都在配合办理相关土地分割手续，在案件整个过程中金业公司没有过错，不应当为第三方的原因引起的不利后果承担责任；2.原审判决认定的违约金起算时间有误。按照该判决的理解，金业公司应是在2012年4月1日后因没有履行办理土地分割手续等义务因此需要承担违约责任，2014年1月2日番禺区桥南街道办事处签发《会议纪要》，证实金业公司一直在配合政府相关部门处理相关小学停建补偿问题，这也是办理土地分证手续的前置条件之一。照此计算，加上一年的合理办证期限，我方违约时间应从2015年1月2日起算而非原审判决的2013年4月1日；3.原审判决认定金业公司承担逾期办证违约金的数额以房屋总额为限是显失公平的。目前土地分割需要靠政府部门主导完成，金业公司如继续因政府原因导致无法办理产权证，面临违约金赔偿额等同甚至超过房款的局面，这样的结果显然违背公平原则；4.按照金业公司二审提供的证据1《番禺奥园配套小学停建补偿、收回番禺奥园配套小学土地及番禺奥园配套幼儿园移交协议》，该协议已经对停建补偿、土地收回、幼儿园移交手续作出约定。根据该协议约定，金业公司认为只有在该协议约定的期限内金业公司没有履行协议义务造成迟延办证的扩大损失，才需要对2014年8月5日之后的损失承担违约责任，在此之前不具备办证条件，造成该事实的原因是政府对涉案小区的规划变更所引起的，金业公司不存在过错；并没有国家机关、部门出具书面意见认定金业公司因为该小学停建补偿问题存在过错，故在金业公司不存在过错的情况下，按照双方签订的合同附件五补充协议第五条的约定，金业公司是无需承担违约责任。退一步假设按照原审判决的精神，金业公司需要承担一定的违约责任，也应当按照金业公司原审提交的证据3即2013年2月7日《广州市规划局番禺分局关于番禺金业房地产开发有限公司申请给予办理61号楼验收手续的复函》（穗规番禺（2013）162号）推一年，即从2014年2月7日开始计算违约金，这样才算相对合理。总体的意见，金业公司不存在过错，按照合同及补充协议的约定，金业公司无需承担违约责任。综上，金业公司上诉请求：1.判决撤销（2013）穗番法民三初字第464号民事判决；2.依法改判并驳回方韵的诉讼请求；3.判令由方韵承担一、二审诉讼费。
被上诉人方韵答辩称：同意原审判决，不同意金业公司的上诉请求。方韵认为涉案合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。涉案合同约定了产权证的办证期限以及违约责任，金业公司作为涉案合同的提供方，更应当依约履行并承担违约责任。从金业公司原审提供的证据可以看出涉案楼宇并未完成验收手续，这是因为金业公司并无向主管部门申请验收，也没有办理61号楼的验收手续，办理产权证是以办理验收手续为前提，由此可见是金业公司怠于履行办证义务，因此金业公司应当承担违约责任。
原审判决认定的事实部分，当事人双方没有异议，本院予以确认。
本院二审期间，金业公司提交了以下四份材料作为证据：
1、广州市番禺区教育局、金业公司、广州市番禺区土地开发中心、广州市番禺区桥南街道办事处于2014年8月5日签订的《番禺奥园配套小学停建补偿、收回番禺奥园配套小学土地及番禺奥园配套幼儿园移交协议》，证明小学停建补偿、土地收回、幼儿园移交事宜是2014年8月5日之后相关政府部门才确定的，该日之前金业公司没有办理小学停建补偿、土地收回、幼儿园移交手续的依据及前提，不存在过错；之后金业公司没有办理上述手续导致损失扩大，才需要承担该日之后违约责任；
2、《建设用地规划许可证》（穗规地证（2006）633H号）及《建设用地规划红线图》，证明涉案配套小学地块原在金业公司土地红线范围内，权属是金业公司；
3、《建设项目用地预审意见》（穗番地预审字（2014）17号）、《建设项目选址意见书》（穗选规（2014）75号）及《建设用地规划红线图》，证明涉案配套小学地块已于2014年5月22月经规划部门批准、2014年6月23日经国土房管局批准由番禺中学来使用，权属已经不再属于金业公司，也可以证实金业公司一直在配合政府部门的工作，且小学地块土地收回工作取得了成果；
4、《番禺奥园西区小学、风雨操场停工结算补充材料签收表》，证明金业公司已按番禺区土地开发中心要求提交停工结算的相关材料，证实金业公司已履行与土地分割相关的配合义务。
二审庭审期间，双方当事人确认涉案楼盘的规划有调整，金业公司坚持认为是政府规划调整导致至今未能验收合格，是案涉房屋逾期办证的唯一原因，认为土地分割未完成，不具备办理条件申请办理修建性详细规划的调整手续，因为要先把土地收回才能去申请。至于何时才具备验收条件，无法回答。方韵认为上述材料只能证明金业公司金业公司在原审后办理了相关手续，不能否认金业公司存在逾期办证的事实。金业公司二审提供的材料，不能证明逾期办证是因为政府相关部门的原因还是不可抗力的原因所导致，故不能免除其应承担的违约责任。
对于规划调整及办证问题，本院二审庭审后，于2014年8月27日向广州市城市规划局番禺分局和广州市国土房管局番禺分局进行了调查。对于案涉楼盘无法通过规划验收，是否是配套设施发生规划变更所导致，规划局番禺分局表示：公建配套设施应与主体住宅工程同步实施建设，且建筑单位验收前应向有关部门办理交收手续。实际上涉案楼盘修规没有发生变化，只是由于政府要求金业公司将该小学用地交给区教育部门进行统筹建设一所九年一贯制学校。控规修改已由政府完成，金业公司要做的是配合政府进行土地分割，因此金业公司应当依据调整后的控规向国土部门申请土地分割，土地分割后再向规划局申请对61号楼进行验收。至于金业公司在2012年8月13日向规划局申请办理土地分割，该局表示：土地分割不应向规划局申请，而应向国土部门申请，因此这个申请是不当的。本案中只是控规发生调整，实质规划内容没有发生重大变化，而且规划的配套小学仍然还在，只是政府统筹办学的原因，不再由金业公司建设，用地分割也只是建设主体发生变化，而不是规划内容的实质变化。目前规划局只要土地分割完成，就会配合政府协助完成61号楼的验收。资料齐备的条件下规划验收5个工作日可以完成。
对于土地分割金业公司开发商有无申请义务，金业公司是否向国土部门申请办理了土地分割的手续，国土房管局番禺分局表示：开发商肯定有申请义务。但由于至今金业公司都没有提出申请，因此目前仍没有启动土地分割的程序。对于广州市番禺区人民政府桥南街道办事处向金业公司发出的《关于终止建设番禺奥林匹克花园配套小学的函》中要求金业公司应在2012年4月1日前将配套幼儿园移交教育局，该局认为：这份函就是要求金业公司尽快完成移交手续，因为只有在移交手续完成之后才可能申请土地分割。金业公司于2014年8月12日已向该局提出分割申请。资料齐备的条件下土地分割手续20个工作日内可以完成。
本院认为，双方当事人协商一致签订了《商品房买卖合同》以及《补充协议》，合法有效，双方均应依约履行。方韵已依约付清了购房款，按照约定金业公司应当在商品房交付使用后720日内向产权登记机关为方韵办妥产权登记，并交付房地产权证给方韵。但金业公司交付房屋后至今未能依约履行该义务，迟延办理产权登记，依约应当承担违约责任，向方韵支付违约金。按照双方合同约定，商品房预售后，金业公司不得未经方韵同意擅自变更商品房项目的规划、设计，确需变更的，金业公司应书面征得方韵同意并报规划管理部门审核批准。金业公司称涉案房屋规划发生调整，但并没有证据证明已告知过方韵；按照《补充协议》第5条约定：在合同约定的办证期限内，如出现方韵未交齐全额房款、未补交齐该商品房面积差异款项或未交齐办证资料和税费、或按揭银行不给予办证协助等非金业公司原因造成办证迟延情形的，则金业公司无需承担逾期办证的责任，但本案并不存在金业公司可以据此免责的情形。
根据金业公司一、二审期间自行提供的证据材料，以及法院向规划、国土等行政主管部门的调查可见，金业公司本应在2012年4月1日前将配套幼儿园移交给区教育局，但金业公司并未按时移交，幼儿园用地也未由区土地开发中心无偿收回后注销其产权登记手续，后续工作未能及时办理。2013年2月7日规划局番禺分局发出的《关于番禺金业房地产有限公司申请给予办理61号楼验收手续的复函》，再次明确金业公司需到国土部门办理用地分割手续后，再向该局申请验收。金业公司二审期间以2014年8月5日签订的《番禺奥园配套小学停建补偿、收回番禺奥园配套小学土地及番禺奥园配套幼儿园移交协议》，拟证明小学停建补偿、土地收回、幼儿园移交事宜是在此时相关政府部门才确定的，要求免除之前逾期办证的违约责任，但该协议恰好证明金业公司为了谈妥停建补偿才办理土地收回、幼儿园移交等事宜，从2012年4月1日到2014年8月5日这段时间的拖延，方韵并没有责任。作为承担办证义务的开发企业，金业公司至今没有充分证据证明其积极、按时、按指引办理相关用地分割和楼宇竣工验收手续。现金业公司认为逾期办证并非金业公司原因所致，不需要承担逾期办证的责任，既不符合双方当事人合同及补充协议约定的免责条款，也没有法律依据，本院不予采信。
原审法院结合本案的实际情况，已考虑金业公司在办理前述手续过程中可能出现风险的预期，在其至今未能举证证实其已完成前述办证义务的情况下作出的判决，并无不当，本院予以维持。金业公司的上诉请求，理据不充分，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费790元，由上诉人广州市番禺金业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海珠
审 判 员 张 怡
代理审判员 余 盾
二〇一四年九月十八日
书 记 员 张 辉