广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2312号
上诉人（原审被告）：中山市鄂尔多斯房地产开发有限公司。住所地广东省中山市火炬开发区孙文东路尚城花园。
法定代表人：杨春林，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：田英华，女，1978年6月18日出生，汉族，住广东省中山市东区。
委托诉讼代理人：胡世斌，广东中亿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李浩仪，广东中亿律师事务所实习律师。
原审被告：中山市鄂尔多斯物业管理有限公司。住所地广东省中山市火炬开发区尚城花园**栋*楼。
法定代表人：杨承哲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金钢，广东泰力律师事务所律师。
上诉人中山市鄂尔多斯房地产开发有限公司（以下简称鄂尔多斯房地产公司）因与被上诉人田英华及原审被告中山市鄂尔多斯物业管理有限公司（以下简称鄂尔多斯物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第731号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
鄂尔多斯房地产公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人田英华全部诉讼请求。事实和理由：一、根据田英华与鄂尔多斯房地产公司签署的中山市商品房买卖合同（以下简称买卖合同）附件六第二十条的约定，买受人的通信地址已记载在本合同内，鄂尔多斯房地产公司在2011年12月7日向买卖合同约定的田英华通讯地址寄发收楼通知书，应当视为该函件已送达田英华，鄂尔多斯房地产公司已经按照合同约定履行了通知收楼义务。二、鄂尔多斯房地产公司没有收到田英华寄来的交付询问函。即使该公司收到，也没有法定以及约定的回复义务。三、鄂尔多斯房地产公司与田英华在2013年11月1日补充确认的入伙证明书中已注明田英华预约入伙的时间为2012年1月5日，说明田英华完全知悉涉案房屋早已符合交付标准并可办理收楼手续。四、买卖合同约定的收楼时间为2011年10月15日，从该日期至田英华起诉之日，田英华没有通过诉讼或书面催收的方式向鄂尔多斯房地产公司提出过支付逾期交楼违约金的要求，其诉讼请求不存在诉讼时效中断的法定事由，田英华的诉讼请求已超过了诉讼时效。
被上诉人田英华辩称，一、鄂尔多斯房地产公司作为开发商应恪尽注意义务将收楼通知送达给业主，保证合同顺利履行。一审法院调查未能查实鄂尔多斯房地产公司曾经向田英华发出、送达收楼通知，鄂尔多斯房地产公司构成违约的事实清楚明确。二、2015年3月田英华再次联系鄂尔多斯房地产公司询问收楼事宜，却被引导至鄂尔多斯物业公司办理收楼手续，鄂尔多斯物业公司以田英华须缴纳所欠物业服务费为由拒绝办理房屋验收、收楼，由此导致田英华收楼不成而引发诉讼争议。交付商品房是开发商基于买卖合同所负的义务，是业主享有的合同权利。业主是否拖欠物业费与开发商无关。三、诉争房屋建设工程于约定交付的2011年10月15日并未达到交付使用条件，直至2012年11月19日才通过规划验收。就涉案商品房而言，2014年6月仍存在明显质量问题并延续至2015年5月17日的实际交付之日，鄂尔多斯房地产公司违反合同约定构成逾期交房的证据是确凿的。四、入伙证明书中人工填写的部分是鄂尔多斯房地产公司利用其持有原件的便利条件，事后填写了不利于田英华的信息，该证据不具有证明效力。五、鄂尔多斯房地产公司持续违约至本案一审审理期间才办理交付，田英华请求鄂尔多斯房地产公司承担违约责任并无诉讼时效之障碍。请求二审法院驳回鄂尔多斯房地产公司上诉，维持一审判决。
原审被告鄂尔多斯物业公司述称，该公司认同鄂尔多斯房地产公司的上诉事实和理由。开发商已经履行了应有的通知义务。
被上诉人田英华向一审法院起诉请求：鄂尔多斯房地产公司、鄂尔多斯物业公司自2011年10月16日起向田英华支付逾期交房违约金至上述房屋交付给田英华之日止（违约金以房价款为基数，每日按万分之二计算，计至2015年5月17日）。
一审法院认定事实：2011年3月30日，出卖人鄂尔多斯房地产公司与买受人田英华签订买卖合同（合同条码：1101016613），主要约定：1.田英华购买位于火炬开发区××城花园××区××房（以下简称涉案房屋），建筑面积146平方米，单价为7066元／平方米，总房价848838元；2.在业主大会选聘物业管理公司之前，涉案房屋所在的小区物业管理服务由出卖人选聘有合法资质的物业管理公司提供物业管理，出卖人与选聘的物业管理公司签订书面的前期物业服务合同；3.出卖人应当在2011年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人，验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告；4.出卖人逾期交房不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日而不足180日的，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其支付已付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过180日后，买受人有权解除合同或要求继续履行合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金；5.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，并自交付日起计算物业管理费及保修期。买卖合同补充协议第六条第1款规定，出卖人按合同约定发出商品房交付的通知后，买受人无合法理由拒绝接收，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自出卖人发出的收楼通知书指定收楼日的次日起由买受人承担；第二十条规定，买受人的通讯地址已记载在本合同内，出卖人根据买受人的该通讯地址寄出的所有挂号函件，不论买受人是否收到，均以挂号回执上注明的邮寄日期七天后（含第七天）视为已送达该函件给买受人。买卖合同中载明田英华的地址为中山市东区××庭园××房。2011年4月12日，涉案房屋办理了销售登记备案。2011年9月18日，监理单位、建设单位、勘察单位、设计单位等单位就尚城花园（9-12区及地下车库）住宅小区工程出具了《建筑工程竣工验收报告》。2011年10月10日，表后给水、燃气管道安装工程竣工验收。2011年10月12日，中山市建设工程质量监督站出具《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，载明尚城花园（9-12区及地下车库）住宅小区工程的土建、水电安装验收程序合法有效。2011年12月7日，鄂尔多斯房地产公司通过挂号信（信XB131××××3544）向田英华位于中山市东区××庭园××房的地址寄送了收楼通知书，通知田英华于2011年12月26日前办理收楼手续，逾期则视为2011年12月26日已实际交付该房屋。田英华称其未收到该挂号信，鄂尔多斯房地产公司未通知其办理收楼手续。2011年12月8日，广东电网公司中山供电局出具意见书，称已对尚城花园（9-12区）的受电装置进行检查，具备通电接入条件，同意接入电网。2011年12月15日，尚城花园（9-12区及地下车库）住宅小区工程作了竣工验收消防备案，备案号：440000WYS110071240。
2012年3月16日，田英华向鄂尔多斯房地产公司邮寄了《尚城11街3栋801房交付询问函》，顺丰邮件单号为756148934317。2012年11月19日，中山市城乡规划局火炬开发区分局出具了建设工程规划验收批复书（业务编号：282162012100007），批复尚城花园九至十二区住宅楼验收合格。2013年11月1日，田英华前往鄂尔多斯房地产公司办理购房款退款手续，并填写了入伙证明书，载明预约入伙时间为2012年1月5日；鄂尔多斯房地产公司称除了向田英华寄发收楼通知书外，并没有通过其他方式通知田英华收楼，直至2013年11月1日在办理退款手续时才知晓田英华并未收楼，所以将入伙时间提前至2012年1月5日，并于同日向田英华出具了售房款发票，载明售房款为842549元。2014年6月14日，田英华再次与鄂尔多斯房地产公司协商交楼事宜，因看到房屋存在质量问题所以没有收楼，并向法院提交了载明涉案房屋存在质量问题的房屋交接验收表为证。庭审中，鄂尔多斯房地产公司、鄂尔多斯物业公司均未确认该证据，认为该证据未有鄂尔多斯房地产公司的签字确认，系田英华单方制作。2015年年初，鄂尔多斯房地产公司再次通知田英华看房收楼，但鄂尔多斯物业公司以田英华未缴纳物业费为由拒绝协助办理交楼手续。
中山市中级人民法院就邵妹与鄂尔多斯房地产公司商品房预售合同纠纷一案，作出（2012）中中法民一终字第815号民事判决，认定尚城花园第十一区于2011年12月15日具备交付条件。2015年5月17日，鄂尔多斯房地产公司与田英华办理了交楼手续。
2015年5月17日，田英华向一审法院申请调取中山顺丰速运单号为75614893XXXX4307、信XB131××××3544的送达、收寄情况。关于中山顺丰速运单号为75614893XXXX4307的回执单，田英华确认该回执单；鄂尔多斯房地产公司确认该邮件的收件人地址，但称邮件签收人非其公司员工；鄂尔多斯物业公司确认该证据的真实性，但认为该邮件不能证明商品房存在质量问题，也不能证明鄂尔多斯房地产公司通知田英华收楼。关于信XB131××××3544的收寄情况，经一审法院向中山市邮政局调取，中山市邮政局回复称因该信件已超过一年的存档时间，故无法提供相关情况说明。田英华称该回复表明邮政局未就是否曾经发出过该挂号信做出正面回应，说明鄂尔多斯房地产公司未向田英华发出过包括收楼通知等内容在内的任何形式的书面通知，鄂尔多斯房地产公司存在违约是显而易见的；鄂尔多斯房地产公司、鄂尔多斯物业公司称，邮政局因内部存档问题导致超出一年的收寄记录无法存档，但未否认鄂尔多斯房地产公司曾经有寄发该挂号信，而且根据买卖合同附件6第20条的规定，双方在签合同时确认了该送达方式，鄂尔多斯房地产公司提供的挂号信回执上的地址与田英华在合同中留下的地址一致，收件人也是田英华，因此鄂尔多斯房地产公司已履行了合同约定的通知义务。
一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。买卖合同系田英华与鄂尔多斯房地产公司的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点主要有：一、鄂尔多斯物业公司的责任承担问题；二、涉案商品房的交付时间认定问题。
关于焦点一。田英华以鄂尔多斯房地产公司指定鄂尔多斯物业公司执行商品房交付为由，诉请判令鄂尔多斯物业公司承担连带责任，但其未向一审法院提交证据佐证，不足以证实其主张，而且其基于买卖合同向鄂尔多斯物业公司主张权利，突破了合同的相对性，于法无据，故一审法院不支持其诉求，其无权基于买卖合同关系向鄂尔多斯物业公司主权权利。
关于焦点二。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，除非当事人有相反证据足以推翻的除外。（2012）中中法民一终字第815号民事判决书已确认鄂尔多斯房地产公司开发的尚城花园第十一区于2011年12月15日具备交付条件，故一审法院认定涉案房屋于2011年12月15日符合交付条件。而买卖合同约定的交付时间为2011年10月15日前，足见鄂尔多斯房地产公司未能在合同约定的交房时间内提供符合交付条件的商品房，存在违约行为。鄂尔多斯房地产公司仅以寄发挂号信方式通知田英华收楼，也未对田英华向其寄发的交付询问函做出回应，直至2013年11月1日方知田英华未收楼，足见鄂尔多斯房地产公司未能充分合理履行通知收楼义务。此后，鄂尔多斯房地产公司与田英华又于2014年6月14日办理交楼手续，田英华以房屋存在质量问题拒绝收楼，但是涉案商品房已于2011年12月15日具备交付条件，田英华拒绝收楼的理由不符合双方买卖合同的约定，故一审法院认定涉案商品房已于2014年6月14日实际交付。故鄂尔多斯房地产公司逾期交房972天（自2011年10月16日至2014年6月14日），根据买卖合同的约定，其应向田英华支付逾期交房违约金为163791.52元（842549元×0.2‰×972天）。田英华诉请判令鄂尔多斯房地产公司支付2014年6月15日至2015年5月17日的逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。诉讼中，鄂尔多斯房地产公司提出田英华的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，但是田英华先于2012年3月16日向鄂尔多斯房地产公司寄发交付询问函，后双方于2013年11月1日办理房款退款手续时均已明知涉案商品房未交付的事实，并于2014年6月14日协商办理交付手续，应视为双方对交付时间的重新议定，属于诉讼时效中断的情形，故田英华于2015年4月9日起诉至法院，并未超过诉讼时效。故鄂尔多斯房地产公司的抗辩，于法无据，一审法院不予采信。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、鄂尔多斯房地产公司于一审判决生效之日起七日内向田英华支付逾期交房违约金163791.52元；二、驳回田英华的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3576元（田英华已预交），由鄂尔多斯房地产公司负担3576元（该款鄂尔多斯房地产公司于一审判决生效之日起七日内迳付田英华）。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审诉讼中，根据田英华的申请，一审法院向中山顺丰速运有限公司调取了单号为75614893XXXX4317邮件的回执单，该回执单收件公司为中山市鄂尔多斯房地产开发有限公司，收件地址为中山市火炬开发区孙文东路尚城售楼部，收件日期为2012年3月17日。对一审认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点为，鄂尔多斯房地产公司是否依照合同约定向田英华履行了交房义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、第二款规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”本案中鄂尔多斯房地产公司主张在涉案商品房符合交付条件后，该公司通过挂号信向田英华送达了收楼通知。田英华主张因其并未收到过鄂尔多斯公司发来的收楼通知，其于2012年3月16日向鄂尔多斯房地产公司邮寄了《尚城11街3栋801房交付询问函》，询问涉案商品房交楼时间。经一审法院调查，中山市邮政局未能提供鄂尔多斯房地产公司向田英华邮寄挂号信的记录，中山顺丰速运有限公司出具了运单号为756148934317邮件的送达回执。故田英华主张的其未收到鄂尔多斯房地产公司收楼通知的主张具有高度的可能性，本院予以采信。鄂尔多斯房地产公司主张向田英华发出了收楼通知缺乏证据证实，本院不予采信。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”鄂尔多斯房地产公司未能依照合同妥善履行应当履行的通知义务，致使田英华至2014年6月14日才履行收楼手续，一审法院据此判令鄂尔多斯房地产公司向田英华支付迟延交付期间的违约金并无不当，本院予以维持。关于鄂尔多斯房地产公司主张的该公司与田英华在2013年11月1日补充确认的入伙证明书中已注明田英华预约入伙的时间为2012年1月5日，由于该入伙证明系鄂尔多斯房地产公司向鄂尔多斯物业公司出具的，并非田英华与鄂尔多斯房地产公司办理交付手续的直接证明，在无其他证据予以佐证的情况下，本院对鄂尔多斯房地产公司的该项主张不予采信。
田英华于2012年3月16日向鄂尔多斯房地产公司发函主张权利，产生诉讼时效中断的效力，故本院对鄂尔多斯房地产公司关于时效的抗辩亦不予采信。
综上所述，鄂尔多斯房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3576元（中山市鄂尔多斯房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市鄂尔多斯房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一六年十月十二日
书 记 员 龙战江
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