福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第6630号
原告厦门市创优物业管理有限公司，住所地厦门市槟榔路1号联谊广场9FA座。
法定代表人林新才，董事长。
委托代理人林志铭，福建凌一律师事务所律师。
被告厦门市镇海大厦业主委员会，住所地厦门市思明区镇海路58号镇海大厦甲栋一楼。
负责人陈闽鸾，业委会主任。
委托代理人邱占文，福建旭丰律师事务所律师。
原告厦门市创优物业管理有限公司与被告厦门市镇海大厦业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理后，依法由审判员曾凯斌适用简易程序于2014年7月9日公开开庭进行审理。原告委托代理人林志铭、被告负责人陈闽鸾及委托代理人邱占文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门市创优物业管理有限公司诉称，2007年12月30日，原、被告双方签订《镇海大厦物业管理服务临时委托合同》约定原告为镇海大厦业主提供物业管理服务。临时委托期限为三个月，经业委会根据合同考核合格，合同可继续履行。合同签订后原告依约履行了物业服务合同。被告第二届业委会履行职务期间，双方签订了《关于﹤镇海大厦物业管理服务临时委托合同﹥的补充说明》，约定由于业委会委员变更与换届等原因，该临时委托合同沿用至今，双方均照此合同履行权利义务，待业委会换届后，由新一届业委会确定是否续签物业管理服务合同等相关事宜。2013年10月第三届业委会成立，新任业委会主任陈闽鸾分别于2014年4月15日和4月17日以被告名义向原告发出《关于镇海大厦更换物业服务公司的通知》和《关于更换镇海大厦物业服务公司的再通知》，通知内容均为解除双方之间的物业服务合同关系，并要求原告进行移交。原告认为双方签订的《镇海大厦物业管理服务委托合同》依法成立且有效，合同期满后，双方根据该合同约定顺延履行合同，且又签订了《关于﹤镇海大厦物业管理服务临时委托合同﹥的补充说明》，约定合同继续履行，故双方之间的物业服务合同关系不存在到期自然终止的情况。同时，根据《厦门市物业管理若干规定》第16条、18条和《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》第28条的规定，实际情况不符合解除物业服务合同关系的法定程序和条件。此外，被告现任主任陈闽鸾并非镇海大厦业主，不具有业委会主任的任职资格，其作出的意思表示并不能认定是被告的真实表示。故诉请判决：1、被告2014年4月15日发出的《关于镇海大厦更换物业服务公司的通知》及2014年4月17日发出的《关于更换镇海大厦物业服务公司的再通知》不发生法律效力。2、原、被告双方之间的物业服务合同继续履行。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告厦门市镇海大厦业主委员会辩称，被告在双方的物业服务合同期届满后未再续签合同，应视为双方的物业服务合同终止，被告有权随时终止双方关系。其次，被告已于2014年3月1日组织召开镇海大厦业主大会，讨论表决了终止与原告的服务关系并选聘新的物业服务企业的事宜，表决结果已在仁安社区居委会备案。此后被告委托厦门市务实采购有限公司进行物业管理项目采购并确定神盾（厦门）物业服务有限公司为成交人，随后于2014年4月15日与之签订《物业管理服务合同》。最后，陈闽鸾是镇海大厦业主，通过业主大会合法选举产生且结果经过中华街道办的备案，而且作出终止与原告物业服务关系、选聘新的物业服务企业和通知原告撤出大厦的行为主体是镇海大厦业主大会和业委会，而不是陈闽鸾个人。业主大会表决解聘和选聘物业服务企业的问题和业委会主任任职资格问题都属于被告和业主的内部关系问题，与原告无关。
经审理查明，原、被告双方于2007年12月30日就镇海大厦物业管理事宜，签订《镇海大厦物业管理服务临时委托合同》，约定合同期限为三个月，还约定：“经业委会根据合同考核合格，合同可继续履行。若乙方（即本案原告）管理服务情况良好，得到1／2以上业主认可与支持，则甲方（即本案被告）根据物业法规政策与实际工作情况，以书面或会议的形式召开业主大会决定选聘与续聘物业管理服务事宜。乙方在同等条件下具有优先权。”
其后，双方又签订《关于﹤镇海大厦物业管理服务临时委托合同﹥的补充说明》，约定：“……由于业委会委员变更与换届等原因，该临时委托合同沿用至今，甲乙双方均照此合同履行权利义务，待业委会换届后，由新一届业委会确定是否续签物业管理服务合同等相关事宜。”
2013年9月23日，被告向厦门市思明区人民政府中华街道办事处提交《业主委员会变更备案表》，就镇海大厦第三届业主委员会的变更事宜进行备案，其中载明镇海大厦业主委员会主任一职，由陈闽鸾担任。
2014年3月1日，镇海大厦业主召开业主大会并就包括“是否同意解聘创优物业管理公司”等事项进行投票表决，其中该项事项赞同票数224票，占大厦建筑面积比例52.5%；反对5票，占建筑面积比例0.9%；弃权25票，占建筑面积比例0.5%。
被告于2014年4月15日向原告发出《关于镇海大厦更换物业服务公司的通知》，告知原告经2014年3月1日业主大会投票通过，并经公开招标，已确认镇海大厦的物业服务公司为“神盾（厦门）物业服务有限公司”，并要求原告于3天内与被告确认具体移交日期，于2014年4月25日前办理移交全部资料和相关手续。2014年4月17日，被告向原告发出《关于更换镇海大厦物业服务公司的再通知》，以原告未在期限内对具体移交日期作出答复为由，通知原告于2014年4月25日上午8时整在物业管理处办公室进行移交工作，要求原告安排人员配合办理。
另查明，1999年7月2日，陈菲与厦门市思明房屋建设开发公司签订商品房购销合同，购置镇海大厦1806室房产。陈菲与陈闽鸾系母女关系，陈闽鸾在镇海大厦业主委员会中担任主任一职。
以上事实有原告提供的《镇海大厦物业管理服务临时委托合同》、《关于﹤镇海大厦物业管理服务临时委托合同﹥的补充说明》、《关于镇海大厦更换物业服务公司的通知》、《关于镇海大厦更换物业服务公司的再通知》和被告提供的业主大会表决票统计结果、《厦门市思明区人民政府中华街道办事处会议纪要》、《思明区中华街道办业主委员会变更备案表》、成交通知书、物业服务合同、神盾物业证明、陈菲身份证和证明、陈闽鸾户口簿、商品房购销合同、业主委员会变更备案表以及庭审笔录为证。
本院认为，首先，就双方之间的物业服务合同的法律关系而言，在原、被告双方签订的《镇海大厦物业管理服务临时委托合同》到期后，双方并未续签合同，而是签订《关于﹤镇海大厦物业管理服务临时委托合同﹥的补充说明》，由双方依临时委托合同继续履行职责，并且约定由新一届业主委员会确定是否续签物业管理服务合同。该行为属于附条件的民事法律行为，在新一届业委会成立并经人民政府街道办事处备案以后，该业委会根据业主大会的表决结果解除与原告的物业服务合同，其行为符合双方约定的条件和程序。故被告在双方所约定的条件成就时，作出的决定其内容未违反法律规定，亦符合双方合同约定，因此原告诉请确认2014年4月15日的《关于镇海大厦更换物业服务公司的通知》及2014年4月17日的《关于更换镇海大厦物业服务公司的再通知》不发生法律效力，并无事实和法律依据。
其次，就2014年4月15日的《关于镇海大厦更换物业服务公司的通知》及2014年4月17日的《关于更换镇海大厦物业服务公司的再通知》两份通知而言，参照《物业管理条例》第十九条第二款之规定：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”业主大会或业主委员会作出的决定，责令其改正或撤销的权力在于物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府。故被告向原告所发的上述两次通知，如果未被责令改正或撤销之前，其仍合法、有效。现原告所提出的因业主委员会主任并非该物业业主，故该届业主委员会的存在缺乏合法性，进而该届业主委员会所作之决定均不具合法性的主张，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第（四）项，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第八条第一款之规定，判决如下：
驳回原告厦门市创优物业管理有限公司的全部诉讼请求。
本案案件受理费100元，由原告厦门市创优物业管理有限公司负担，应自本判决生效之日七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 曾凯斌
二〇一四年八月二十日
代书记员 谢茜茜
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第六十二条民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。