福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闽民提字第98号
抗诉机关：福建省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：李拥民，男，1935年3月20日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人：陈水湖，福建信海律师事务所律师。
委托代理人：庄景芬，福建典格律师事务所律师。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：施秀挺，男，1941年3月2日出生，汉族，住厦门市思明区。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：CAESARS.SYLIANTENG，男，1953年1月26日出生，菲律宾籍，护照号码：XX3168851（原护照号码：TT0774045），住菲律宾马尼拉市。
委托代理人：吴志坚、林成章，福建理则达律师事务所律师。
李拥民、施秀挺因与CAESARS.SYLIANTENG（以下简称“斯林登”）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市中级人民法院（2010）厦民终字第1085号民事判决向检察机关申诉。福建省人民检察院于2015年3月16日以闽检民抗（2015）1号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年5月15日作出（2015）闽民抗字第23号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。施秀挺，李拥民的委托代理人陈水湖、庄景芬律师，�林登的委托代理人林成章、吴志坚律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
斯林登于2009年4月27日诉至法院，请求：1、依法确认李拥民与施秀挺于2006年10月9日所签订的《厦门市房地产买卖合同》无效；2、判令李拥民立即将厦门市香莲里33号12A单元房产返还给斯林登，并将讼争房产的产权恢复到斯林登名下，相关的产权变更费用由李拥民与施秀挺承担；3、判令李拥民与施秀挺承担本案诉讼费用。
一审查明，厦门市香莲里33号12A室（权证号：厦地房证第00388599号）房产原为原告斯林登所有。2006年4月17日，斯林登在菲律宾马尼拉签署一份英文委托书，表示将包括本案讼争的厦门市香莲里33号12A室房产在内的四套房产以委托书指定的价格转让给被告施秀挺和他公司的管理人员，并委托施秀挺代为处理所有转让事宜、代为签署转让出售文件以及代办转汇房屋价款等相关事宜。其中，讼争房产的价格为港币335200元。该英文版委托书经菲律宾外交部认证后，2006年5月22日，中华人民共和国驻菲律宾大使馆领事部出具（2006）菲认字第0000766号认证书，对该英文版委托书进行了认证。2006年10月9日，厦门市公证处作出（2006）××证字第××号公证书，证明上述英文委托书和菲律宾相关认证部门的认证材料、（2006）菲认字第0000766号认证书的复印件与原件相符、所附中文译文内容与英文原本相符。
2006年10月9日，施秀挺以斯林登代理人的身份，以斯林登的名义与被告李拥民签订了一份《厦门市房地产买卖合同》，约定斯林登将坐落于厦门市思明区香莲里33号12A室的讼争房产出售给李拥民，价款为人民币340000元，其中定金50000元，在合同签订之日支付，在李拥民第一次付款时冲抵总价款。李拥民应于送件交易当日支付首付款人民币250000元（含定金），余款人民币90000元于取产权证当日付清。合同并约定，讼争房屋内的装修折合人民币160000元，李拥民应于送件交易当天支付。讼争合同签订后，讼争房屋已经交付李拥民使用。2006年11月17日厦门市国土资源与房产管理局颁发厦地房证第00492750号《厦门市土地房屋权证》，载明讼争房产的权属人为李拥民。
又查，施秀挺为中国重型汽车厦门工贸有限公司（以下简称“重汽厦门工贸公司”）总经理。
一审认为，本案双方的主要争议焦点为：1、斯林登的原告主体是否适格；2、施秀挺与被告李拥民于2006年10月9日签订的《厦门市房地产买卖合同》的效力及李拥民是否应向斯林登返还讼争房产。
一、斯林登原告主体是否适格。
一审认�，斯林登原系厦门市香莲里33号13G单元房产的所有人，2006年4月17日其签署英文委托书，将讼争房产转让给施秀挺及其公司管理人员，这一事实施秀挺亦无异议，故斯林登有权就本案讼争的《厦门市房地产买卖合同》的效力问题提起诉讼，施秀挺辩称斯林登原告主体不适格，缺乏事实和法律依据，不予采纳。
二、施秀挺与李拥民于2006年10月9日签订的《厦门市房地产买卖合同》的效力及李拥民是否应向斯林登返还讼争房产。
关于讼争合同的效力，一审法院认为，斯林登于2006年4月17日签署的英文委托书，系其真实意思表示，且经过菲律宾外交部及中华人民共和国驻菲律宾大使馆领事部的依法认证，合法有效。该委托书关于转让讼争房产的委托事项内容清楚，授权明确，施秀挺作为斯林登的委托代理人，应当严格按照该委托书所授权限行使代理行为�在委托书中明确要求房产应“转让并出售给施秀挺和他的公司管理人员”，表明斯林登明确限定了讼争房产的买受人若非施秀挺本人，则必须具有重汽厦门工贸公司管理人员的身份。施秀挺提供的《最高人民法院明传》中，并未明确要求重汽厦门工贸公司在重组期间需要聘用一个留守人员。而施秀挺提供的《聘用李拥民协议书》系由施秀挺作为聘用方与李拥民签订的，而非由重汽厦门工贸公司作为聘用方。庭审中，李拥民确认该聘用协议书上的签名并非其本人所签。且两被告并未提供任何其他证据证明重汽厦门工贸公司与李拥民之间存在劳动或雇佣关系，现两被告辩称李拥民在签订讼争合同时具有重汽厦门工贸公司管理人员的身份，不予采信。施秀挺将讼争房产出售给李拥民的行为已经超出了斯林登在委托书中对其所授予的权限，属超越�理权限的代理行为。现斯林登对于施秀挺将讼争房屋出售给李拥民的行为不予追认，故该出售行为对斯林登并不发生效力。斯林登起诉要求确认讼争合同无效，于法有据，予以支持。
关于李拥民是否应将讼争房产返还给斯林登，一审法院认为，2006年4月13日李拥民向施秀挺支付购房定金10000元时，斯林登1998年对施秀挺的授权委托已经失效，而斯林登关于出售讼争房产的新授权施秀挺尚未取得，李拥民自己也确认其支付定金前并未看到斯林登对施秀挺的授权委托书，故李拥民作为买受人并未尽到合理的注意义务。2006年10月9日讼争合同签订时，斯林登2006年4月17日签署的委托书已经厦门市公证处公证，李拥民明知自己并不具备斯林登委托书中要求的买受人资格，却仍以“重汽厦门工贸公司管理人员”的身份购买讼争房产，其辩称自己并未与施秀挺恶意串通，缺乏事实依据，不予采信。李拥民虽以高于斯林登委托书中指定价格的合理价格购买讼争房产，并取得了讼争房产的产权，但其购买讼争房产并非善意，故其主张依据善意取得讼争房产的所有权，缺乏事实依据，不予采纳。本案讼争合同无效后，李拥民应当将讼争房产返还给斯林登，并协助将讼争房产的产权恢复到斯林登名下，相关产权过户必需的费用应由两被告承担。据此，判决：
一、被告施秀挺与被告李拥民于2006年10月9日签订的《厦门市房地产买卖合同》无效；二、被告李拥民应自本判决生效之日起三十日内将坐落于厦门市思明区香莲里33号12A单元之房产返还给原告斯林登，并协助将该房产产权过户到原告斯林登名下，相关的产权过户必需费用由被告施秀挺与被告李拥民连带承担。
李拥民与施秀挺不服一审判决，向厦门市中级人民法院提出上诉。
二审认为，首先，根据厦地房证第00388599号土地房屋权证的记载，讼争房产原系登记在斯林登的名下，施秀挺办理讼争房产的买卖事宜也是基于斯林登于2006年4月17日作出的委托书，施秀挺与李拥民所签订的《厦门市房地产买卖合同》中，出卖人也写明是斯林登。因此，施秀挺认为斯林登并非讼争房产的原所有权人，斯林登的父亲才是讼争房产的原所有权人，没有事实依据，不予采信。
其次，施秀挺通过办理2006年10月9日（2006）××证经字第××号公证书公证取得斯林登的授权，其应在授权范围内进行代理的民事行为。该公证书明确授权施秀挺代理出售讼争房屋的对象为施秀挺和其公司管理人员。根据一审查明的事实，施秀挺据以主张李拥民系其公司管理人员的证据�《聘用李拥民协议书》，而李拥民明确并未在协议书上签名。因此，施秀挺主张李拥民系其公司管理人员，依据不足，施秀挺与李拥民之间出售讼争房屋行为已超过斯林登的授权范围。
再次，李拥民称斯林登与施秀挺就讼争房产存在买卖合同关系，其系与施秀挺发生房屋买卖行为，不受委托书中关于出售对象的限制。根据施秀挺与李拥民签订的《厦门市房地产买卖合同》，出卖人与买受人为斯林登与李拥民，施秀挺系以斯林登的代理人身份签字，因此，施秀挺该主张没有事实依据，不予支持。
最后，李拥民与施秀挺签订讼争合同时，明知或应当知道其不属于公司管理人员，不符合购买讼争房产的条件，仍与施秀挺签订讼争合同，主观上并非善意，因此，其取得讼争房产不能认定为善意取得。现斯林登明确表示不予追认施秀挺出售讼争房产之行�，则前述施秀挺与李拥民签订的出售讼争房屋的买卖合同应认定无效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。判决：驳回上诉，维持原判。
福建省人民检察院抗诉认为，原审适用法律错误。理由如下：1、施秀挺与李拥民签订的《厦门市房地产买卖合同》并未损害斯林登的利益，不应认定为无效。2、由于委托书授权不明，二审判决认定施秀挺与李拥民之间出售讼争房屋行为超出斯林登的授权范围，适用法律错误。3、买受人李拥民完全有理由相信施秀挺享有充分的代理权向其出售讼争房产并已支付相应对价，应当认定为善意。
施秀挺诉称，其系讼争房屋的合法买受人，其所在公司重汽厦门工贸公司合法聘用了李拥民，故其与李拥民所签订的房屋买卖协议合法有效。请求撤销一、二审判决，驳回斯林登的诉讼请求。
李拥民诉称，其购买讼争房屋是善意的，且该交易行为符合表见代理的特征。请求撤销一、二审判决，驳回斯林登的诉讼请求。
斯林登辩称，1、委托书的授权明确，李拥民不属于委托书限定的可以买受讼争房产的对象。2、李拥民作为房屋买受人并未尽到合理注意义务，并非善意取得。3、施秀挺将讼争房屋出售给李拥民属超越代理权限，斯林登不予追认，故该买卖行为无效。请求维持原判。
对原一、二审所查明的双方当事人无异议的事实，本院再审予以确认。
本院再审认为，根据斯林登于2006年4月17日出具给施秀挺的授权委托书显示，斯林登同意将讼争房产转让并出售给施秀挺和他的公司管理人员，并指定施秀挺处理所有转让事宜并签署转让出售文件，本案讼争房产的委托出售价格为港币335200元。施秀挺根据上述委托书于2006年10月9�与李拥民签订《厦门市房地产买卖合同》，约定李拥民以人民币500000元购得讼争房产。首先，李拥民购买讼争房产的价格高于斯林登的委托出售价格，实际并未损害斯林登的利益。其次，施秀挺向法院提交了一份《聘用李拥民协议书》用于证明李拥民属于重汽厦门工贸公司的管理人员，虽然该协议书上“李拥民”签名并非其本人所签，但李拥民主张该签名系其儿子李学军代签，且该份协议书确系真实。原审仅根据《聘用李拥民协议书》上“李拥民”并非其本人所签就认为李拥民不是重汽厦门工贸公司的管理人员，并以此认定施秀挺的代理行为超越代理权限依据不充分，应予纠正。第三，根据斯林登的授权委托书，李拥民完全有理由相信施秀挺享有充分的代理权向其出售讼争房产，且李拥民也已全额支付合理的购房�。故李拥民的购房行为亦符合善意取得的情形。检察机关的抗诉理由成立，应予支持。
综上，经本院审判委员会讨论认为，原审在认定事实和适用法律上存在不当之处，应予纠正。斯林登关于施秀挺代为出售讼争房产的行为因超越代理权限而导致合同无效的主张，依据不充分，其诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销厦门市中级人民法院（2010）厦民终字第1085号民事判决及厦门市思明区人民法院（2009）思民初字第5197号民事判决；
二、驳回CAESARS.SYLIANTENG的诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各100元，均由CAESARS.SYLIANTENG负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑庆铭
代理审判员 黄清秀
代理审判员 赵士旭
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 丁艳波
附：相关的法律法规条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件�出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》
第十条精神损害的赔偿数额根据以下因素确定：
（一）侵权人的过错程度，法律另有规定的除外；
（二）侵害的手段、场合、行为方式等具体情节；
（三）侵权行为所造成的后果；
（四）侵权人的获利情况；
（五）侵权人承担责任的经济能力；
（六）受诉法院所在地平均生活水平。
法律、行政法规对残疾赔偿金、死亡赔偿金等有明确规定的，适用法律、行政法规的规定。
第十一条受害人对损害事实和损害后果的发生有过错的，可以根据其过错程度减轻或者免除侵权人的精神损害赔偿责任。