四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双流民初字第1885号
原告陈鹃。
委托代理人周文婷，四川君合律师事务所律师。
被告四川国坤投资有限公司。住所地：成都市锦江区锦华馆**号。
法定代表人付玉平，总经理。
委托代理人曾传辉，四川盛豪律师事务所律师。
委托代理人周小琴。
原告陈鹃诉被告四川国坤投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月27日受理后，依法由审判员姚雪莉独任审判，于2014年5月8日公开开庭进行了审理。原告陈鹃的委托代理人周文婷，被告四川国坤投资有限公司的委托代理人曾传辉、周小琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈鹃诉称，2007年7月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于双流县华阳镇广福村蓝山美树＊幢＊单元某号房屋，房屋总价款957030元。2008年10月28日，原告按被告要求办理了收房手续，缴纳了办理房屋所有权证书所需的税、费，但被告至今未为原告办理房屋所有权证书。按照合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。被告应在2009年10月22日前为原告办理房屋所有权证书，被告迟延履行办证义务，侵害了原告的合法权益，应当按照合同约定向原告承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：一、判令被告协助原告办理房屋所有权证并将房屋所有权证立即交付原告；二、判令被告从2009年10月22日起至房屋所有权登记手续办理完成之日止，按原告已付房款的每日万分之一（即95.7元／天）向原告支付迟延履行违约金。
被告四川国坤投资有限公司辩称，首先，原告于2012年10月10日才向被告出具委托被告办证的相关手续。按照合同约定，如买受人未完整提供办证资料和费用的，出卖人有权相应推迟房屋产权证的办理时间而无需承担迟延办证的责任；其次，2013年12月1日，经成都市人民政府批准正式成立天府新区，原华阳的政府职能转由天府新区成都管委会接管，由于工作量大，双方交接时间长，导致被告延误办理房产证。根据原、被告合同约定，因产权登记机关怠于办理或其他非因出卖人原因导致买受人未能在前述期限内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任；最后，被告仅存在部分迟延履行义务，原告主张的违约金过高，违约金应以补偿为主，原告未提交证据证明其损失，请求法院对违约金予以减少。
经审理查明：2007年7月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《“蓝山美树”商品房买卖合同补充协议（附件四、五）》（以下简称补充协议），约定：原告购买被告开发的位于成都市双流县华阳镇广福村“蓝山美树”＊幢＊单元某号，面积为165.82平方米的房屋一套，房屋总价款957030元。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金，因产权登记机关怠于办理或其他非出卖人原因导致买受人未能在前述期限内取得房屋有权证书的，出卖人不承担违约责任。出卖人为买受人的按揭贷款提供保证担保的，该房屋的产权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，并缴纳办理产权证及抵押权证所需的各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋交付时间而无需承担延迟交付的责任。如买受人未完整提供上述资料和费用逾期达7个工作日以上的，买受人应承担按揭贷款总额2%的违约金；逾期达15个工作日以上，出卖人有权解除合同。
合同签订后，原告于2007年7月19日支付首付款297030元，余款660000元以银行按揭贷款方式支付，被告为银行按揭贷款合同的保证人。此后，原告于2008年10月28日进行了接房。2008年11月1日，原告向被告缴纳了产权契税、产权登记费、维修基金、物管费、垃圾清运费等费用。2012年10月10日，原告向被告出具办理产权证的申请、讯问笔录、委托书。2013年11月8日，原告委托律师向被告发出《律师函》，载明被告未按照约定为原告办理房屋所有权证书，按照双方合同约定，该合同继续履行，被告应按约定向原告支付违约金。2013年11月15日，被告向双流县税务部门缴纳了原告房屋的权属转移契税，后因行政区划调整，被告于2014年2月17日向成都市天府新区重新缴纳了契税。2014年6月26日，本案诉争房屋取得房屋所有权登记证书，该证书原件现留存银行用以办理他项权证书。
上述事实，有原、被告的当庭陈述意见，《商品房买卖合同》及补充协议、《蓝山美树入伙通知书》、契税发票、产权登记费发票、申请、委托书、询问笔录、成都市地方税务局纳税通知书、商品房集体件契税汇总表、房屋所有权证等证据材料附卷佐证。
本院认为，本案争议焦点为：1、原告向被告出具代办产权证委托手续的时间。原告在庭审中主张，在2008年11月1日缴纳相关契税时，原告便将办理房屋产权证书所需的书面委托手续提供给被告。此后被告一直未为原告办理产权证书，直到2012年10月10日，被告告知原告手续丢失要求原告重新出具委托书，原告为尽快取得产权证书才再次向被告出具相关手续。被告对原告的主张不予认可，被告认为原告在接房时并未向被告出具办证的书面委托手续，经被告电话催促，原告才于2012年10月10日向被告提交。本院认为，根据合同约定买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，并缴纳办理产权证及抵押权证所需的各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。原告支付购房款的目的是为了占用、使用房屋并取得房屋所有权。原告按约去被告处接房，并缴纳了办理产权登记所需的全部税、费。原告在缴纳了购房款、契税等相关费用后却拒绝向被告提供办理产权证书的书面委托手续不符合常理。同时，原告采用按揭贷款方式支付房款，被告为原告提供保证担保，在该种情况下按照合同约定产权证必须由被告代为办理。即使原告在2008年11月1日未向被告提交办证所需的书面委托材料，被告作为代办人也有义务在合理期限内通知并催告原告提交办证所需的委托手续。被告主张曾电话通知原告，但原告予以否认，被告亦未提交相关证据予以证明。从2008年11月1日至2012年10月10日，接近4年的时间被告未履行催告和通知的义务，其自身也存在过错。综上，本院对原告主张在2008年11月1日已向被告提交办证所需委托手续予以采信。
2、关于违约金的数额，虽然原、被告签订的合同载明如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。但被告不是法律规定的房屋产权登记机关，不具有办理房屋权属证书的权利，被告所负义务应为在360内日向房屋产权登记部门代交办证资料。被告在2013年11月15日向双流县税务部门缴纳了原告房屋的权属转移契税，后因行政区划调整，被告于2014年2月17日向成都市天府新区重新缴纳了契税。因行政区划调整不可归责于被告，故本院确定被告履行完毕代交材料的义务时为2013年11月15日。综上，被告应在原告向其提交办证书面委托材料后的360日内即在2009年10月27日前向房屋产权登记部门代交办证材料，被告在2013年11月15日才完成上述义务，逾期1480天，违反了合同约定，应当承担逾期办证的违约责任。被告在庭审中主张，违约金过高要求调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。因此，虽然原、被告在合同中约定违约金的计算方式，但原告对逾期办证造成的实际损失未能提供有效证据予以证明。本着公平、公正、合理的原则，本院根据过错程度及损害后果，对逾期办证违约金酌情调整为（957030元×1480天×万分之一）×20%=28328元。关于原告要求被告交付房产证的请求，被告同意待银行办理完毕他项权登记手续后立即交付原告，本院予以确认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告四川国坤投资有限公司于判决生效后五日内将房屋所有权证书原件交付原告陈鹃。
二、被告四川国坤投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈鹃逾期办证违约金28328元。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1678元，由被告四川国坤投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 姚雪莉
二〇一四年八月十八日
书记员 何晓娇