湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第02594号
原告（反诉被告）：黄斌，男，1948年6月13日出生，汉族，住武汉市江汉区常发里***号*楼*号，公民身份号码4201031948********。
委托代理人：彭慧东、程凯，湖北法辉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：盛德文。
委托代理人：蔡念东，武汉市武昌区积玉桥法律服务所法律工作者。
原告黄斌诉被告盛德文租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月5日依法受理后，由审判员滕玉军适用简易程序进行审理。盛德文在法定期限内提出反诉，本院将本诉与反诉合并，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄斌及其委托代理人程凯，被告（反诉原告）盛德文及其委托代理人蔡念东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）黄斌诉称：2014年8月28日，黄斌与盛德文双方签订《合作协议》，其中约定盛德文将武昌区万福林181号房屋租赁给黄斌使用。2014年11月1日起租，房租每月1万元，盛德文更换部分窗户、隔两面墙、三楼修复栏杆、一二楼增加厕所。签订合同日，黄斌向盛德文交付定金5000元。2014年11月30日，黄斌与盛德文双方签订《房屋租赁合同》，其中约定合同订立之日起，支付押金5000元，房屋租赁期限为三年，年租金为10.8万元，半年支付。在合同履行中，盛德文未按原告要求用水泥板给厕所加顶，而用角钢及膨胀螺丝搭架、铺木芯板加混凝土做成。黄斌提出异议后，盛德文拒绝重做，上述设施将严重危及原告的人身安全。另房屋逢下雨产生漏雨、渗水60余处，说明房屋屋顶及墙面已腐朽实为危房。盛德文对上述仅用沥青填缝，未能实际解决问题后便置之不理，经多次协商未果。黄斌为修缮该房屋共计花费87402元。黄斌认为盛德文将不符合安全标准的房屋（危房）出租，已严重危及人身安全，黄斌有权随时解除合同，盛德文应返还租金、押金等。为此，诉至法院，要求判令被告盛德文返还押金5000元，房屋租金44000元（2014年11月1日至2015年5月31日期间租金），修缮房屋费用87402元（租赁房屋墙面、天花板、地面修复、装修人工及材料），共计136402元；案件诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）盛德文辩称及反诉称：黄斌诉请事实于事实不符。黄斌签订合同前进行考察，明确知道租赁房屋使用功能及相关设施，因租赁房屋有部分存在修缮前提，所确定租赁价格低廉。经多次磋商并实地查看签订租赁合同。签订后，双方对租赁事项予以约定并重新签订租赁合同，双方应按合同约定履行各自义务，黄斌向盛德文交付押金，盛德文更换租赁房屋的窗户、厕所等。租赁房屋不存在质量问题，原告未按期支付租金构成违约，为避免损失扩大，要求原告黄斌将租赁房屋返还被告盛德文。原告诉请不成立应予以驳回。盛德文反诉称：2014年8月28日，黄斌与盛德文双方签订实质为租赁合同的《合作协议》，约定盛德文将武昌区万福林181号房屋租赁给黄斌使用，房租每月1万元，并将房屋当天交付给黄斌，后经协商，2014年11月30日，黄斌与盛德文重新双方签订《房屋租赁合同》约定，房屋租赁期限为三年自2014年12月1日至2017年12月1日止；年租金为10.8万元，租金按半年支付，黄斌须提前一个月支付下次租金，若未在下次房租期限10日内未缴纳房租，视为单方面终止合同。签订后，为满足黄斌需要，先后投入近4万元改造房屋，并将房屋早在2014年8月28日就予以交付。但黄斌仅支付房租至2015年5月30日，经书面通知支付租金，黄斌未予以缴纳并一直占有租赁房屋。为此提起反诉，要求判决解除2014年11月30日，黄斌与盛德文重新双方签订《房屋租赁合同》；判令黄斌支付拖欠租金18000元（2015年5月31日至2015年7月31日）及占用使用费（按每天300元计算，自2015年8月1日起计算至实际交付房屋时止）；判决黄斌支付盛德文为满足经营需要支付房屋改造费35578元；判令黄斌支付盛德文三个月免租费用27000元。
反诉被告黄斌辩称：盛德文不是租赁房屋产权人，出租行为属无权处分。如盛德文具有转租权利，应保证转租租赁房屋的使用性，但租赁房屋存在质量问题，不能达到租赁房屋目的，黄斌并未实际使用租赁房屋。黄斌同意反诉原告主张解除租赁合同的诉请，租赁房屋经黄斌修缮无法实际使用所导致损失应由盛德文承担并返还支付租金。反诉原告诉请不成立，请求法院依法驳回。
黄斌证明其诉讼主张及支持其反诉答辩意见，向本院提交以下证据：
一、合作协议、收条、银行存款凭证各一份，拟证明黄斌与盛德文签订合作协议，盛德文将武昌区万福林181号房屋租赁给黄斌使用，约定月租金1万元，盛德文更换部分窗户、隔两面墙、三楼修复栏杆、一二楼增加厕所。签订合同日，黄斌向盛德文交付定金5000元。
二、收条一份，拟证明2014年10月2日，黄斌向盛德文支付3万元（其中2万元租金，1万元为垫付装修款）。
三、房屋租赁合同、银行支付凭证各一份，拟证明2014年11月30日，黄斌与盛德文重新双方签订《房屋租赁合同》约定，房屋租赁期限为三年自2014年12月1日至2017年12月1日止；年租金为10.8万元，租金按半年支付，黄斌支付租金2.4万元。
四、销售计数单、收款收据、收条、武汉市越发搬家公司搬迁订单等共计21分单据，拟证明租赁期间，黄斌修缮房屋、搬家等费用共计87402元。
五、房屋现场照片一组，拟证明租赁房屋不符合安全标准，每逢下雨产生漏雨、渗水60多处，房屋屋顶及墙面已腐朽，租赁房屋为危房。
六、武汉市房屋产权登记信息查询单一份，拟证明租赁房屋登记产权人武汉市武昌区白沙洲塑料制品厂。租赁房屋为盛德文无权处分。
七、邮单一份，拟证明2015年5月29日，黄斌向盛德文提出解除合同并要求承担违约责任。
被告（反诉原告）盛德文为支持其诉请及辩解向本院提交以下证据：
一、房屋租赁合同、合作协议各一份，拟证明黄斌与盛德文签订租赁合同，合同对双方权利及义务予以约定。
二、2015年6月8日通知及快递回单各一份，拟证据双方签订合同后，黄斌未支付2015年6月1日至2015年11月30日租金。
三、费用凭证一份，拟证明双方签订合同后，盛德文为满足黄斌经营需要，改造房屋所产生的费用。
四、《关于同意武汉市武昌区白沙洲塑料制品厂改造的批复》、房地产及公有房屋使用权转让合同、临时营业证房屋所有权证、武汉兴昌国有资产投资管理有限公司证明各一份，武汉兴昌国有资产投资管理有限公司与严贤强房产租赁合同三份，严贤强与盛德文签订房屋租赁合同一份，拟证明盛德文享有租赁房产相关权利，盛德文与黄斌签订合同合法有效。
庭审质证，盛德文对黄斌提交证据一无异议，该证据证明2014年8月期间，盛德文完成租赁房屋的交接手续并约定黄斌享有二个月的免租装修期；对证据二真实性有异议，合作协议中约定租赁房屋栏杆系盛德文租赁义务，但黄斌自行安装，该费用已从租金中扣减；对证据三真实性无异议，经双方对租金变更后为每月租金按9000元计算；对证据四有异议，认为与本案无关；对证据五有异议，照片无法证明租赁房屋为危房；对证据六有异议，盛德文经租赁房屋产权人许可与黄斌签订租赁合同；对证据七未收到相关函件。
黄斌对盛德文提交证据一真实性无异议，租赁房屋存在严重的质量问题，违反合同法强制性规定及诚实信用原则；对证据二无异议；对证据三真实性及证明目的均有异议；对证据四中，严贤强与盛德文签订合同系复印件对真实性有异议，该组其它证据真实性均无异议，但并不能证明盛德文与武汉兴昌国有资产投资管理有限公司存在租赁关系，租赁房产维修费用投入过大，也证明租赁房屋存在质量问题。
对上述双方当事人不持异议的证据，本院予以确认；对双方当事人有异议的证据，本院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条进行综合判断。
经庭审举证、质证，并结合当事人陈述，本院查明如下事实：
武汉市武昌区白沙洲塑料制品厂系位于武汉市武昌区万福林181号（建筑面积808.34平方米）的登记所有权人。
2012年12月25日，武昌区国有资产监督管理办公室作出《关于同意武汉市武昌区白沙洲塑料制品厂改制的批复》（武昌国资字（2012）43号）文件。文件载明：“……一、原则同意武汉市武昌区白沙洲塑料制品厂的改制方案，同意武汉市武昌区白沙洲塑料制品厂改制采取资产转让给武汉兴昌国有资产投资管理有限公司的改制形式。……”。
2013年2月27日，武汉兴昌国有资产投资管理有限公司（受让方即甲方）与武昌区白沙洲塑料制品厂（出让方即乙方）、武昌区白沙洲街办事处（乙方主管部门）签订《房地产及公有房屋使用权转让合同》，约定：“第一条转让标的物：乙方同意将自己名下的位于武昌区万福林181号、武昌区陆家街179号房屋所有权和土地使用权整体出让给甲方，并保证转让标的物权属明晰，无任何债务纠纷，能顺利过户到甲方名下，确保甲方收购完成后对该处资产所享有的权利。……”。
2013年7月16日至2015年9月2日期间，武汉兴昌国有资产投资管理有限公司与严贤强逐年签订《房产租赁合同》三份，约定：房产用途为生产及仓库并将位于武汉市武昌区万福林181号（建筑面积808.34平方米）房产等其它房产租赁严贤强（租赁期限为2013年9月1日至2016年8月31日止），严贤强保证，在租赁期内未征得甲方书面同意前，不得擅自改变该房产的用途、不得转租或变相转租……。
2014年6月28日，严贤强（出租方即合同甲方）与盛德文（承租方即合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在武昌区八铺街万福林181号房屋，以租赁方式提供给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意以租赁方式承担该房屋作为经营或出租使用，租赁期限为三年，自2014年8月28日起至2017年8月28日止……。
黄斌经对租赁房屋实地考察及与盛德文协商。2014年8月28日，盛德文（甲方）与黄斌（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方将万福林181号房屋租赁给乙方使用，具体意向如下：一、房租每月一万元，从2014年11月1日起租，前半年按季支付，以后按半年支付；二、甲方更换部分窗户，隔两座墙、三楼修复栏杆、一二楼增加厕所；三、合同在2014年9月10日签订。同日，黄斌向盛德文支付租赁房屋定金5000元。盛德文将租赁房屋交付黄斌使用。
黄斌接收租赁房屋后，黄斌为满足经营幼儿园需要，对租赁房屋进行装修（包括一楼墙面地面、吊顶、房屋包门、灯具、安装雨阳棚）。盛德文依据合作协议在一、二楼搭建卫生间、更换部分窗户、在租赁房屋大门两边安置广告牌，对黄斌自行修复租赁房屋内栏杆及隔墙事项，从租金中予以扣减1万元。
2014年10月2日，盛德文出具收条：收到黄斌房租二万元，另由黄斌垫付一万元用于装修，共计三万元（房租从2014年11月1日至2015年1月30日止）。
黄斌在装修期间认为租赁房屋多次漏水、渗水，并向盛德文告知，经协商双方于2014年11月30日，盛德文（甲方）与黄斌（乙方）在《合作协议》的基础上又签订《房屋租赁合同》，约定甲方将万福林181号房屋租赁给乙方使用，房屋押金自订立租赁合同之日起，乙方向甲方支付押金5000元。合同期满后，甲方查明无欠款及房屋结构无损的情况下可退还乙方押金（押金无息）；租期为三年（自2014年12月1日起至2017年12月1日止），每年度租金10.8万元，租金按半年支付，乙方应提前一个月支付下次房租，逾期10日内，视为乙方单方面终止合同。合同中对出租地、押金与租金、经营使用、合同期满、争议事项等作出相关约定。合同中并注明：甲方在2015年12月7日前将出租房屋露雨及一楼渗水部分进行维修，超过时按日租金的5%进行赔偿。签订后，双方对《合作协议》约定从2014年11月1日起租时间推后从2014年12月1日起计租，租金为每月9000元。
2014年12月30日，黄斌向盛德文支付租金共计2.4万元。
租赁期内，黄斌认为租赁房屋实为危房，已严重危及人身安全，要求解除合同。故诉至本院，要求判如所请。
庭审中，盛德文认可黄斌支付自2014年12月1日至2015年5月30日期间房屋租金共计5.4万元（含扣减装修款1万元），房屋押金5000元。
另查明：2015年9月8日，武汉兴昌国有资产投资管理有限公司出具《证明》，“兹有租户严贤强，租赁我公司位于武昌区万福林181号房屋一栋，是我公司收购的改制企业武昌区白沙洲塑料制品厂的房产，两证过户正在进行中，产权属我公司所有。租户严贤强与盛德文合伙开办了生鲜市场，经营过程中受武汉市文明创建的相关规定的限制，被强令停业。2014年7月租户因房屋维修投入较大，便要求转租其他经营，我公司已表示同意。”。
2015年12月18日，盛德文与黄斌签订《协议》，载明：经双方同意，黄斌将位于武昌区万福林181号的房屋在2015年12月18日退还给盛德文。
本院认为：武汉市武昌区白沙洲塑料制品厂作为本案租赁房产登记所有权人。2012年12月25日，武昌区国有资产监督管理办公室作出《关于同意武汉市武昌区白沙洲塑料制品厂改制的批复》，原则同意武汉市武昌区白沙洲塑料制品厂的改制方案，同意武汉市武昌区白沙洲塑料制品厂改制采取资产转让给武汉兴昌国有资产投资管理有限公司的改制形式。2013年2月27日，武汉兴昌国有资产投资管理有限公司与武昌区白沙洲塑料制品厂、武昌区白沙洲街办事处签订《房地产及公有房屋使用权转让合同》，约定武汉兴昌国有资产投资管理有限公司对武昌区白沙洲塑料制品厂名下的位于武昌区万福林181号房屋所有权，收购完成后对该处资产所享有的权利。
2013年7月16日至2015年9月2日期间，武汉兴昌国有资产投资管理有限公司与严贤强签订《房产租赁合同》三份，约定将位于武汉市武昌区万福林181号（建筑面积808.34平方米）房产租赁严贤强（租赁期限为2013年9月1日至2016年8月31日止）。2014年6月28日，严贤强与盛德文签订《房屋租赁合同》，约定将坐落在武昌区八铺街万福林181号房屋租赁提供给盛德文使用。武汉兴昌国有资产投资管理有限公司出具证明同意严贤强转租经营行为。
2014年8月28日，盛德文与黄斌签订《合作协议》及2014年11月30日签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，租赁房屋承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，且盛德文与黄斌签订租赁合同未违反法律规定应合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。被告辩称盛德文无权签订租赁房屋的意见，本院不予采信。
黄斌主张盛德文交付租赁房屋系危房，严重危及人身安全，要求解除合同。黄斌对该主张应承担举证责任，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本案中，黄斌仅提交租赁房屋漏水照片予以证明，该证据不足以证明交付租赁房屋危及人身安全系危房的事实，黄斌应承担不利后果，对其主张解除租赁合同及返还租金的诉请本院不予支持。
租赁期间，租赁房屋存在漏水、渗水事项，盛德文作出出租人应对该事项承担维修义务。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，黄斌与盛德文经协商并在《合作协议》的基础上签订《房屋租赁合同》，对租金及租赁期限予以减少及延长，系双方上述事项权利处分。盛德文反诉主张黄斌支付免租费用27000元的诉请，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定。根据双方签订合同，黄斌自2015年6月1日起未按合同约定支付所欠租金，违反合同诚实信用原则，对盛德文要求解除合同、腾退租赁房屋、支付拖欠租金诉请，本院予以支持。诉讼期间，经双方协商于2015年12月18日黄斌将租赁房屋返还盛德文。故黄斌应向盛德文支付租金共计6万元（按月租金为9000元为标准，从2015年6月1日至2015年12月18日止），扣减黄斌已交付保证金5000元，黄斌应向盛德文支付租金共计5.5万元。
依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，盛德文作为租赁房屋出租人应当对租赁房屋履行维修义务，故对其主张要求黄斌承担房屋改造费35578元意见，本院不予支持。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，因黄斌违约导致合同解除，对黄斌主张租赁房屋装修费用87402元的诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）黄斌与被告（反诉原告）盛德文于2014年11月30日签订《房屋租赁合同》。
二、确认原告（反诉被告）黄斌于2015年12月18日将位于武汉市武昌区万福林181号（建筑面积808.34平方米）租赁房屋返还被告（反诉原告）盛德文。
三、原告（反诉被告）黄斌于本判决生效之日起三日内支付被告（反诉原告）盛德文租金5.5万元（自2015年6月1日至2015年12月18日止期间租金）。
四、驳回原告（反诉被告）黄斌的诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）盛德文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3028元，减半收取1514元，由原告（反诉被告）黄斌负担；反诉案件受理费908元，由原告（反诉被告）黄斌负担650元，被告（反诉原告）盛德文负担258元。（此款反诉原告已垫付，由反诉被告连同上述款项一并给付反诉原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 滕玉军
二〇一六年一月七日
书记员 王 鹏