黑龙江省林区中级人民法院民 事 判 决 书（2013）黑林民终字第115号上诉人（原审被告）黑龙江省顺龙房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区中山路166号411室。法定代表人刘志春，男，该公司经理。被上诉人（原审原告）高春波，男，1964年7月27日出生，住所地东方红林业局委托代理人张怀东，男，1972年11月19日出生，住东方红林业局。委托代理人王胜利，男，1968年1月23日出生，东方红林区法律服务所法律工作者。上诉人黑龙江省顺龙房地产开发有限公司（以下简称顺龙开发公司）因与被上诉人高春波商品房销售合同纠纷一案，不服东方红林区基层法院（2013）红民初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月1日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月10日公开开庭审理了本案。上诉人顺龙开发公司法定代表人刘志春，被上诉人高春波委托代理人张怀东、王胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，2011年3月24日，双方当事人签订了楼房买卖合同，高春波购买顺龙开发公司出售的位于东方红林业局青岛花园小区3号楼1层24室，建筑面积为23平方米门市一处，每平方米售价为5200元。合同约定工程竣工日期为2011年12月31日。签订楼房买卖合同当日高春波向顺龙开发公司交付了购房款119600元，顺龙开发公司为高春波出具收据一份。之后顺龙开发公司至今一直未向高春波交付房屋，且高春波购买商服门市附近未达到顺龙开发公司在销售该房屋时的宣传资料所作的说明和允诺的实际情况，高春波于2013年4月29日向顺龙开发公司作出解除门市房买卖合同通知并已到达顺龙开发公司。双方签订的楼房买卖合同第四条第三款约定了“乙方未按本协议规定的付款期限和付款金额向甲方缴付购房款，应按拖欠的天数和金额向甲方支付每天5%的滞纳金(甲、乙双方适用)”的违约责任条款。原审判决认为，本案系商品房销售合同纠纷，顺龙开发公司系房地产开发企业，高春波系买受人。双方签订的楼房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未侵害第三人利益，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，高春波购买商服门市附近未达到顺龙开发公司在销售房屋时的宣传资料所作的说明和允诺的实际情况，对高春波购买的商服门市用于商业营业的目的及价格有重大影响的，虽未载入楼房买卖合同，亦应视为合同内容，现高春波购买的房屋至今未交付，致使高春波不能实现预期合同目的，顺龙公司构成违约。高春波于2013年4月29日向顺龙开发公司发出解除门市房买卖合同通知书并已到达，符合法定解除的法律构成要件，高春波主张解除与顺龙开发公司签订的楼房买卖合同，并返还购房款的诉讼请求本院予以支持。对于顺龙开发公司承担违约责任的起算日期，双方签订的合同未明确房屋的交付日期，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项之规定，顺龙开发公司承担违约责任的起算时期应为2011年6月22日。双方签订的合同中约定的违约责任条款，按格式条款的解释原则及公平原则，应作出不利于格式条款提供方的解释，对高春波主张顺龙开发公司给付违约金适用该条款的诉讼请求，本院认为约定的违约金过高，酌定高春波主张的违约金数额以购房款为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率4倍计算，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第四十四条第一款、第九十四条第四项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决：一、解除被告顺龙开发公司与原告高春波签订的位于东方红林业局青岛花园小区3号楼1层24室，建筑面积23平方米的楼房买卖合同；二、被告顺龙开发公司于本判决生效后三日内返还原告高春波购房款119600元；给付违约金(按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率4倍计算，自2011年6月22日起以购房款119600元为基数计算至判决确定被告顺龙开发公司自动履行期限内的实际给付之日止)；三、驳回原告高春波的其他诉讼请求。判后，顺龙开发公司上诉称，1、原审判决解除合同错误。本案解除权起算之日为工程竣工之日的次日即2012年1月1日，高春波的解除权行使的起始时间应为2012年1月1日，届满时间为2012年12月31日，在这期间未行使，解除权消灭，高春波应继续履行合同。2、原审判决对违约金数额的确定适用法律错误。原审判决确定违约金起算点错误，违约金适用中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率4倍没有法律依据。故应撤销原审判决，驳回被上诉人的请求。被上诉人高春波辩称，关于解除权问题，顺龙开发公司在原审中未提出相关意见，且顺龙开发公司对于解除权的理解是错误的。原审判决确定的违约金的起算点及贷款利率是正确的，顺龙开发公司没有达到交付房屋的目的，无法继续履行合同，原审判决正确，应驳回上诉，维持原判。二审庭审中，上诉人顺龙开发公司提交了争议房主签字一份，意在证明顺龙开发公司在2012年10月1日前已竣工，并通知买房者入户，名单上的人员是拒绝入户人员。经质证，被上诉人高春波对该证据的真实性有异议，认为该证据与本案无关联。本院的认证意见为，该证据能证明其他买房人的入户时间，与本案事实有关联，故对该该据予以确认。被上诉人高春波未提供新的证据。二审查明，顺龙开发公司与高春波于2011年3月24日签订楼房买卖合同，合同约定竣工日期为2011年12月31日。高春波于2013年4月29日向顺龙开发公司送达解除门市房买卖合同通知。顺龙开发公司当庭自认楼房竣工时间为2012年9月至10月，并于2012年10月1日前电话告知其他买房人接收房屋。除此，二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。本案的争议焦点为：一、关于解除权的行使及是否应继续履行合同问题；二、关于违约金数额问题。本院认为，一、关于解除权的行使及是否应继续履行合同问题。本案中，高春波以顺龙开发公司已构成根本性违约主张解除合同，顺龙开发公司以解除权消灭进行抗辩，并主张继续履行合同。依据查明事实，高春波与顺龙开发公司于2011年3月24日签订关于青岛花园小区3号楼1层24室、建筑面积为23平方米门市的楼房买卖合同一份，约定竣工日期为2011年12月31日。高春波于2013年4月29日向顺龙开发公司告知解除房屋买卖合同，于2013年5月15日向法院起诉,要求解除该楼房买卖合同。二审庭审中，顺龙开发公司自认竣工时间应为2012年9月至10月间，并于2012年10月1日前电话告知买房人接收房屋。解除权的行使日期应从解除合同事由发生之日起一年内行使，高春波主张解除合同的主要原因为房屋周边环境导致购买门市无法用于商业营业，该解除合同原因应是在房屋交付时显示，高春波的解除权应从房屋交付之日起一年内行使，因顺龙开发公司自认房屋交付日期为2012年10月1日，高春波的解除权届满日期应为2013年10月1日。故顺龙开发公司主张高春波的解除权届满时间为2012年12月31日，高春波的解除权已消灭的上诉主张，因无事实依据，本院不予支持。高春波购买房屋是用于商业营业目的，其周边环境将对其营业目的有重大影响，争议房屋现未达到销售宣传图片《东方红青岛花园商业中心步行街》、《东方红林业局青岛花园商业中心总平面图》的效果，而该销售宣传对房屋买卖合同的订立和房屋价格有重大影响，现该楼房无法达到签订合同时预期的商业营业目的，高春波符合行使解除权的条件。故顺龙开发公司主张高春波继续履行合同的上诉主张，因无法律依据，本院不予支持。二、关于违约金数额问题。顺龙开发公司主张原审判决确定违约金起算点错误，违约金适用中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率4倍没有法律依据。违约金的起算日期应从违约行为发生之日起计算，本案中顺龙开发公司的违约之日应为房屋交付之日，即2012年10月1日，原审判决确定自2011年6月24日起计算违约金属适用法律错误，应予纠正。违约金数额的确定应以违约造成的损失为基准，本案中高春波未提供证据证明其损失数额，则应以中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率为基础，并参照逾期罚息利率标准计算，原审判决按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率4倍确定违约金数额过高，应予调整。故顺龙开发公司主张原审判决确定违约金起算点、违约金适用中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率4倍错误的上诉主张，本院予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持东方红林区基层法院（2013）红民初字第69号民事判决第一项、第三项，即“解除被告顺龙开发公司与原告高春波签订的位于东方红林业局青岛花园小区3号楼1层24室，建筑面积23平方米的楼房买卖合同；驳回原告高春波的其他诉讼请求”；二、撤销东方红林区基层法院（2013）红民初字第69号民事判决第二项，即“被告顺龙开发公司于本判决生效后三日内返还原告高春波购房款119600元；给付违约金(按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率4倍计算，自2011年6月24日起以购房款119600元为基数计算至判决确定被告顺龙开发公司自动履行期限内的实际给付之日止)”；三、顺龙开发公司于本判决生效后三日内返还高春波购房款119600元；给付违约金按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率，并参照逾期罚息利率标准计算，自2012年10月1日起以购房款119600元为基数计算至判决确定顺龙开发公司自动履行期限内的实际给付之日止。一、二审案件受理费8374元，由上诉人顺龙开发公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 刘 春审判员 秦振海审判员 董春香二〇一四年一月二十日书记员 徐 凤