辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01419号
上诉人（原审原告）：王兆军。
委托代理人：李波，辽宁华夏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张军。
被上诉人（原审被告）：于文萍。
原审原告王兆军与原审被告张军、于文萍房屋租赁合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2015年7月13日作出（2015）沙民初字第1910号民事判决，王兆军不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原告王兆军一审诉称：原告与被告张军在2013年10月31日签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告承租被告位于大连市沙河口区展望街#号房屋，房屋面积为98平方米，租赁用途为住宅，租赁期限为20年，自2013年10月31日起至2033年10月30日止。租金共计为21万元，履约保证金为5万元。原告已将房租及保证金都交给了张军，但张军又将房屋过户到了于文萍的名下，二被告一直未交付租赁物，故请求判令二被告向原告交付位于大连市沙河口区展望街#号98平方米的房屋；二被告共同赔偿原告经济损失2万元。
被告张军一审辩称：张军与原告不是租赁关系，而是借贷关系。如果租赁合同是真实的，原告为何要拖了一年多以后才起诉？合同上的名字、身份证号和签名是张军书写的，张军在签合同时，合同内容都是空白的，房屋的面积数也不对。因为属于借贷关系，张军只签了一份合同，张军并不持有该份合同。张军将房屋过户给于文萍的情况原告也是了解的，所以张军不同意原告的诉讼请求。
被告于文萍一审辩称：于文萍不认识原告，也不知道原告与张军是什么关系。于文萍与张军的儿子是男女朋友的关系，因为张军有经济困难，才将房屋过户到于文萍名下，并办理了房屋贷款。房屋一直是张军居住，只是办理到了于文萍名下。于文萍不同意原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明：案涉房屋位于大连市沙河口区展望街#号，建筑面积为93.17平方米。房屋原登记的权利人为张军。2013年12月27日，二被告以房屋交易的形式办理了案涉房屋的权利转移登记，被告于文萍取得了案涉房屋的产权登记。
在本案庭审中，原告出示其与被告张军于2013年10月31日签订的《房屋租赁合同》，载明：原告承租张军位于大连市沙河口区展望街#号房屋，建筑面积为98平方米，租赁期限为20年，自2013年10月31日起至2033年10月30日止。租金为21万元，付款方式为现金付款，以一次性方式支付。原告签署本合同时须向张军支付5万元作为履约保证金。
2013年11月10日，原告向被告张军的中国工商银行账户转账2万元；2013年11月11日，原告向张军的中国工商银行账户分二笔分别转入5万元、800元；2013年11月20日，原告向张军的中国工商银行账户转账四笔款项，每笔5万元。原告陈述其与被告之间既存在租赁关系，又存在借款关系，其向原告银行转账的款项中含有21万元的房租、5万元的履约保证金，其余款项均为其借予张军的款项。
被告张军在庭审中陈述，案涉房屋一直由其居住使用，被告于文萍从未居住使用。被告于文萍在庭审中陈述，其本人未支付过案涉房屋的房款。
一审法院认为：原告与被告张军虽然于2013年10月31日签订了《房屋租赁合同》，但张军在签订合同后，并未将案涉房屋交付给原告使用，且其还于2013年12月27日将案涉房屋过户给被告于文萍。在本案庭审中，张军亦多次表示其与原告间并非为房屋租赁关系，而是借贷关系，其明确拒绝将案涉房屋交予原告使用。被告于文萍作为案涉房屋登记的产权人亦不同意原告交付房屋的诉请，故原告与被告张军所签订的租赁合同即使是双方的真实意思表示，二被告已明确拒绝履行合同义务，合同已不具备继续履行的可能，在此种情形下，原告可以解除案涉合同，但经一审法院释明，原告坚持其诉讼请求，故原告要求二被告交付案涉房屋的诉请，缺乏事实依据，应不予支持。关于原告要求被告赔偿损失2万元（26万元2013年11月21日至2015年5月16日期间按银行同期贷款利率计算）的诉请一节，一审法院认为，即使原告与被告签订租赁合同，但未能使用租赁物，其所产生的损失也应为未能使用租赁物所产生的租金损失，原告要求被告赔偿租金的利息损失于法无据，应不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第九十四条的规定，作出如下判决：驳回原告王兆军的诉讼请求。案件受理费300元（原告已预交），退回原告150元，由原告负担150元。
王兆军上诉的理由及请求是：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。王兆军与张军依法签订的房屋租赁合同合法有效，受法律保护。王兆军已履行交付租金和履约保证金的义务，张军应按合同约定交付房屋。张军是房屋的占有人，于文萍是房屋的所有人，有能力履行合同，当然应按照合同约定交付租赁物并承担王兆军因此而造成的损失。据此，请求撤销一审判决，改判支持王兆军全部一审诉请。
张军、于文萍二审未予答辩。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院补充查明：一审庭审时，张军与于文萍共同确认：张军未实际收取于文萍购房款，案涉房屋一直由张军占有使用，于文萍从未占有使用过案涉房屋。且于文萍一审庭审时表示仅是因张军经济有困难，暂时将案涉房屋过户至于文萍名下以办理房屋贷款。
本院所确认的上述事实，有当事人陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。
本院认为：王兆军主张张军将案涉房屋出租给王兆军，王兆军已支付租金，故张军、于文萍应向王兆军交付房屋、赔偿损失；而张军则予以否认，张军主张王兆军与张军签订的案涉房屋租赁合同是王兆军出借给张军借款的保障，双方之间无真实的房屋租赁法律关系。综合本案已查明事实，王兆军主张其于2013年11月10日向张军银行账户转账的2万元，于2013年11月11日分两笔转账的5万元、800元，于2013年11月20日分四笔转帐的每笔5万元中包含王兆军支付给张军的21万元房租和5万元履约保证金，其余款项均为王兆军借予张军的款项。但张军主张双方之间仅为借款关系，无房屋租赁关系，且张军已归还了部分借款。故在王兆军未提交其他证据佐证其向张军转账的款项中哪笔为租金及保证金、哪笔为借款的情况下，不足以证明王兆军向张军支付的部分款项为租金及保证金的性质。又因案涉房屋位于市内四区之一的沙河口区，建筑面积93.17平方米，但王兆军与张军于2013年10月31日签订的案涉房屋租赁合同约定的租金标准仅为10，500.00元／年（21万元÷20年）。且从王兆军二审庭审自述“案涉房屋有装修”“因当时对方着急用钱，就便宜点租，让我一次性交款，市场价我没有去打听过”可知，王兆军亦认可双方约定租金标准低于市场价，且房屋承租人在未打听过租金市场价格的情况下就贸然与出租人签订长达20年租期的租赁合同，亦不尽合理。此外，案涉租赁合同约定的租期起始时间为2013年10月31日，但依照王兆军的主张，在张军未向王兆军按期交付房屋的情况下，王兆军仍于2013年11月陆续向张军支付所谓的2013年10月31日始的全部租金，且承租人承租房屋是为实现占有使用房屋的合同目的，但王兆军在未提交充分证据证明其曾向张军主张过权利的情况下，于2015年5月5日方提起本案诉讼要求张军、于文萍交付房屋，亦与常理不合。据此，本案现有证据不足以证明王兆军与张军之间为真实的房屋租赁关系，一审判决驳回王兆军要求张军、于文萍交付房屋的诉请并无不当，本院予以维持。退一步讲，即使如王兆军所述，王兆军与张军之间存在真实的房屋租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，张军虽已将房屋过户至于文萍名下，但张军、于文萍均表示张军未收取于文萍购房款，亦未向于文萍交付房屋，且从于文萍的陈述“仅是因张军经济有困难，暂时将案涉房屋过户至于文萍名下以办理房屋贷款”可知于文萍与张军之间不存在真实的房屋转让法律关系，张军将案涉房屋过户至于文萍名下仅是为了张军办理房屋贷款，故案涉房屋实际仍归张军所有。房屋所有权人对房屋享有占有使用的权利，在房屋所有权人张军不同意继续履行租赁合同的情况下，亦不宜判令强制履行房屋租赁合同。至于王兆军诉请张军、于文萍赔偿26万元租金及保证金自2013年11月21日至2015年5月16日期间利息损失2万元一节，本院认为，王兆军在本案中主张继续履行租赁合同，若王兆军与张军间存在真实房屋租赁关系，张军未向王兆军交付房屋给王兆军造成的实际损失亦应为王兆军未能使用租赁物而产生的已支付租金等损失，而非26万元租金及保证金的利息损失，故一审驳回王兆军要求赔偿2万元损失的诉请并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元（王兆军预交），由王兆军负担。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 张萍萍
审判员 阁成宝
二〇一五年十月二十一日
书记员 宋 敏
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。