江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终577号
上诉人（原审被告）谢小君。
委托代理人钱稳东，江苏震阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南通德勒商业管理有限公司，住所地海安县海安镇黄河路9号。
法定代表人林秀平，经理。
委托代理人吉远来，江苏紫石律师事务所律师。
上诉人谢小君因与被上诉人南通德勒商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2015）安高民初字第00898号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年5月26日，德勒公司与谢小君签订南通义乌国际商贸城商铺租赁合同一份，双方约定德勒公司将位于海安县××路××号南通××国际商贸城××幢×××、×××、×××、×××、×××号商铺，共551平方米物业出租给谢小君经营。该物业建筑面积以产权登记的数据为准。该物业经营业态为百货，经双方协商，谢小君在该业态经营百货。谢小君应当在接到德勒公司交付通知后即时办理收铺手续并签署交付凭证，该交付凭证的签署视为德勒公司履行完毕本合同约定的交铺义务。双方合同中还约定了以下主要内容：一、关于租赁期限：该物业租赁期限为24月，合同租赁期限自2013年6月28日起至2015年6月27日止。为德勒公司市场管理需要，谢小君承租的商铺必须在2013年5月30日前进场装修，并于2013年6月28日正式营业。如实际交铺日期与合同约定的租赁日期不一致的，以实际交付日期为准，租赁总期限维持不变，相应的免租日期和计租日期进行提前或顺延。二、关于租金、其他费用及缴纳时间、方式：物业租金为3660元，先付后用；合同租赁期内物业管理费12600元，先付后用；谢小君于本合同签订时一次性向德勒公司支付运营管理费20340元。三、关于履约保证金：谢小君承租物业需缴纳履约保证金12000元，保证金应在谢小君签署本合同时一次性付清。此租赁期的履约保证金为谢小君履行本合同的现金担保，不计息。保证范围包括但不限于：按期足额支付租金及相关费用；……承租期内，如谢小君违反法律法规、本合同及市场管理细则规定的义务，德勒公司有权以履约保证金充抵租金、水电费、物业管理费、违约金、滞纳金、处罚金、经济赔偿金等。履约保证金不足规定的数额，谢小君应于德勒公司通知补交之日起五日内补足，逾期按每天5‰加收滞纳金。如下一年续约，该保证金将自动转入下一年度。如谢小君在租赁期间严格遵守本合同的约定及市场、物业管理规定，退场时将物业完整移交给德勒公司，未出现恶意破坏物业内装修，退场后没有未了结的消费纠纷、税费纠纷等其他纠纷，退场满壹年，德勒公司将保证金全额无息退还。四、关于违约责任及合同解除：本合同解除或终止后，谢小君撤离时商铺的装修设施和布局归德勒公司所有，谢小君不得拆除和破坏，否则德勒公司有权扣除全部保证金。对谢小君人为原因造成德勒公司的财产损失或影响其他经营户利益的由谢小君全部赔偿。合同解除，并不影响德勒公司追索租金、物业管理费、违约金并要求赔偿损失的权利。租期届满或因谢小君违约，德勒公司解除本合同的，谢小君需在德勒公司规定的期间内将物业交还给德勒公司，德勒公司有权要求谢小君无条件保留物业内所有固定装修（谢小君损坏租赁物业及固定设施的应予赔偿），或将物业恢复至接收物业时的状态（正常使用及时间因素的自然损耗除外）。谢小君未恢复原状的，德勒公司可代为恢复，由此产生的费用由谢小君承担。如果谢小君未按前述约定期限交还物业，则视为谢小君放弃物业内一切财产所有权，德勒公司有权自行腾空、收回物业，处理物业内财物，由此产生的损失和费用由谢小君自行承担，谢小君并赔偿由此造成的德勒公司的全部损失。谢小君如逾期交还该物业，则从合同终止日的第二天起直到商铺归还为止，谢小君须向德勒公司支付相当于原使用费两倍的违约金；此外，德勒公司若因此产生其他损失，应由谢小君一并予以赔偿。谢小君须承担德勒公司催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或德勒公司因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失费用、开支，德勒公司有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向谢小君追讨。
本租赁合同签订后，德勒公司于2013年6月7日将案涉商铺交给了谢小君，谢小君进行了装修，并支付了合同中约定的租金、物业管理费、运营管理费。中国（海安）义乌国际商贸城于2014年1月1日举行了盛大开业仪式。
2015年8月21日，德勒公司通过邮寄方式寄给谢小君一份通知，主要内容是双方签订的合同于2015年6月27日已履行完毕，谢小君应在合同履行完毕当天将该店铺返还给德勒公司，但谢小君占用至今，在收到本通知之日起3日内，到德勒公司缴纳2015年6月28日至搬离之日的房屋占用费，并搬离租赁商铺。否则，德勒公司将采取强制措施收回房屋，依法处理。谢小君亦认可已收到该通知。
另查明，案涉商铺中×××、×××、×××号所有权人为江苏世道实业投资有限公司（以下简称世道公司）。2013年5月28日，世道公司与德勒公司签订委托经营管理合同一份，双方约定世道公司将海安县××路××号南通××国际商贸城A区一期内所有物业委托德勒公司为该商铺的统一经营管理方，托管期限自2013年6月28日起至2016年6月27日止，共计3年，为托管该商铺的一个托管周期。世道公司同意将自己的上述商铺的经营权托管给德勒公司招商及营运管理，并以德勒公司的名义为该商铺出租，收取租金等应付费用并完成托管工作，该房屋在委托期的所有经营收入全部归德勒公司所有。
2012年1月10日，张益兰与世道公司签订了商品房买卖合同，购买了案涉的××号商铺。2012年5月18日，任兴山与世道公司签订了商品房买卖合同，购买了案涉的×××号商铺。张益兰、任兴山均与德勒公司签订了委托经营管理协议，委托期限十二年，从2013年6月28日至2025年6月28日止。在委托期内的前三年，“南通××国际商贸城”项目尚处于市场的培育期，张益兰、任兴山自愿将所购的房屋无条件免租给德勒公司统一经营管理使用三年，该房屋的所有经营收入全部归德勒公司所有，该三年免租期从2013年6月28日至2016年6月28日止。
德勒公司在本案中委托了江苏钻石律师事务所的律师参加诉讼，支付律师费2500元。
审理中，谢小君还提供了消防监督结果公开网页打印件，该网页中显示案涉市场于2013年8月26日取得海公消安检许字（2013）第0022号文书，2014年1月6日取得海公消安检字（2014）第0002号文书。
另查明，根据江苏省律师服务收费标准，涉及财产的民事案件标的在1万元以下的收费标准为2500元，1万元至10万元的标的按4%-7%收费。
原审法院认为：世道公司、张益兰、任兴山分别系案涉房屋的所有权人，均委托德勒公司对案涉商铺统一经营管理，并且约定了2013年6月28日至2016年6月27日期间的所有经营收入归德勒公司所有。德勒公司与谢小君签订的物业租赁合同系双方的真实意思表示，租赁合同成立且合法有效。谢小君辩称因签订租赁合同时德勒公司未通过消防验收故而租赁合同无效没有法律依据，根据消防监督结果公开网页显示的信息，即使案涉市场2014年1月6日才通过消防验收，也是在本案诉讼之前已通过消防验收，案涉租赁合同不存在无效的情形。
关于案涉租赁合同的期间，根据租赁合同的约定，合同租赁期限自2013年6月28日起至2015年6月27日止。谢小君辩称应当从实际开业时即2014年1月1日计算租赁期限没有事实依据，双方并无以实际开业时间起算租赁期限的约定，租赁合同中仅约定如实际交铺日期与合同约定的租赁日期不一致的，以实际交付日期为准，谢小君虽然辩称实际交铺为2013年7月，但并未提供证据推翻商铺交付验收表，法院不予采信。租赁合同的期限应当以双方的约定为准，即从2013年6月28日起至2015年6月27日止。
合同期满后，双方未续签租赁合同，谢小君亦未交纳房屋使用费，且德勒公司明确通知了谢小君搬离租赁商铺。合同期满后谢小君应当及时将租赁房屋腾空后返还给德勒公司。关于双方是否续签租赁合同，租赁房屋的费用多少等均应当由双方自愿协商，是双方的意思自治，其他个人或单位均无权干涉。谢小君在租赁房屋到期后未及时返还租赁房屋，德勒公司要求谢小君按原租赁合同费用标准50.14元／天支付自2015年6月28日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占用费，法院予以支持。
根据双方租赁合同的约定，谢小君逾期交还该物业的，从合同终止日的第二天起直到商铺归还为止，须向德勒公司支付相当于原使用费两倍的违约金。故德勒公司要求按100.28元／天支付违约金（从2015年6月28日起至实际返还租赁房屋之日止），法院亦予以支持。谢小君辩称违约金过高法院不予采信，谢小君在租赁合同期满后未主动及时返还租赁房屋，因德勒公司欲增加房屋租金双方未能续签租赁合同，德勒公司通知谢小君搬离后谢小君仍拒不返还租赁房屋，其故意违约的主观态度明显，应当预见到违约所带来的法律后果。谢小君辩称德勒公司承诺的配套设施没有到位而违约，并无证据予以证明。法院对双方约定的违约金不予调整。
此外，根据双方租赁合同的约定，谢小君还须承担德勒公司催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）。德勒公司为案涉纠纷委托律师代理，支付2500元律师费，未超过本地律师行业收费标准，故德勒公司要求谢小君承担律师费2500元，法院亦予以支持。
谢小君辩称双方在租赁合同中对装潢的归属约定不明，如装潢归德勒公司，则显失公平，且格式条款应当有利于德勒公司，故德勒公司应当对其装潢予以补偿，对该辩称，法院认为没有事实和法律依据。根据双方租赁合同的约定“合同解除或终止后，谢小君撤离时商铺的装修设施和布局归德勒公司所有，谢小君不得拆除和破坏”，双方的该约定意思表示明确，相关后果合同的当事人均能预见，且并不违反法律规定。虽然该条款为格式条款，但根据法律规定，只有当格式条款有两种以上的解释时，才做出不利于提供格式条款一方的解释，而本案中该约定并不存在两种以上的解释，故双方均应按约履行各自义务。基于公平原则，本案中，谢小君在不破坏案涉出租房屋的前提下可以将可移动物品自行移除。
谢小君辩称要求德勒公司退还履约保证金12000元，但其未提供充分有效的证据证明已缴纳履约保证金12000元，且根据双方租赁合同约定，只有在不存在扣减履约保证金的情况下，且退场满一年时，才予以退还。故即使谢小君缴纳了履约保证金，退还条件目前也尚未成就，其可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审判决：一、谢小君将案涉房屋（位于海安县××镇××路××号××幢×××室、×××室、×××室、×××室、×××室）腾空并返还给南通德勒商业管理有限公司。二、谢小君向南通德勒商业管理有限公司支付房屋占用费（从2015年6月28日起至实际交房之日止按50.14元／天标准计算）。三、谢小君向南通德勒商业管理有限公司支付违约金（从2015年6月28日起至实际交房之日止按100.28元／天标准计算）。四、谢小君赔偿南通德勒商业管理有限公司律师费2500元。上述一至四项均于判决发生法律效力后10日内履行完毕。案件受理费168元，减半收取84元，由谢小君负担。
宣判后，上诉人谢小君不服，向本院提起上诉称，1、一审对租金计算时间认定错误。虽然双方签订了租赁合同，但考虑到需要装修以及商圈整体开业等因素，签订合同时对方承诺何时开业何时计算租金，本人因此签订了租赁合同，并按照市场方要求进行装潢，花费十几万元。一审认定2014年1月1日商贸城正式营业，因此应当以该时间作为本人租赁经营之日，开始计算租赁期限及费用。2、德勒公司故意隐瞒商贸城整体未通过消防验收的情形，致使本人未能领取相关手续，未能正常营业。海安义乌商贸城消防验收日期为2014年1月6日，因此德勒公司在合同签订中有重大过失，欺骗承租户，合同履行期限应当自2014年1月开始计算。3、一审对装饰装修物的处理不符合法律规定。本人按照德勒公司的要求进行装修，应当将扩建、改建物连同装修物一起处理，此部分花费十多万元，利用两年不到就给德勒公司，显然有失公允，对于店面装潢应该对本人予以补贴。4、德勒公司未履行合同的附随义务。德勒公司屡次拖延开业时间，承诺楼栋间通道上部搭建钢构采光雨棚至今未搭建，宣传资料上设立商户服务区至今未能建设，物业服务人员从原先的数十人到现在的三人左右，承诺的免费班车没有提供。德勒公司诸多违约行为导致商户的经营损失，其应当予以赔偿。5、一审认为本人违约的主观态度明显，显然失实。本人虽然在2014年1月1日之前租赁和商铺，但其没有发挥商铺的真正效能。商贸城开业后，相关道路配套设施均未到位，整个商贸城很多商户关门歇业。本人在没有接到通知的情况下，德勒公司就私自停电，令人心寒。本人在一审中表明愿意续租，但德勒公司及法院未给调解机会。本起纠纷系德勒公司导致，一审判决本人承担其律师费用不当。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判：一、撤销一审判决。二、驳回德勒公司要求本人支付违约金、占用费、律师费的诉讼请求。三、改判从市场实际开业之日即2014年1月1日起计算租赁期限和费用。四、判令德勒公司支付停止供电对本人造成的损失，赔偿每天200元，从2015年8月20日计算至恢复供电之日。五、判令德勒公司赔偿本人装修残值10万元。六、判令德勒公司支付本人律师费2500元。七、德勒公司承担所有诉讼费用。
被上诉人德勒公司答辩称：上诉人上诉请求第4-6项，在一审中并未提出反诉，在二审提出没有法律依据。上诉人声称本公司故意隐瞒商铺没有通过消防验收的说法不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审中，上诉人谢小君提供以下证据：1、招商宣传单，证明招商时被上诉人对外宣传有八大运行举措，而实际上该八大运行举措基本都没有实施，德勒公司的承诺没有兑现。2、财富一号投资指南，该指南上也介绍了八大运行保障，其中一项就是统一开业，涉及到租赁期限的起算时间，应该是以统一开业时间为准。3、申请证人出庭作证，证明市场管理人员曾对商户承诺，市场统一开业后，计算租赁期限。证人均能够反映被上诉人未能按照以前的承诺兑现运行保障措施。4、市场保安队长的录音，证明德勒公司已不准备经营第三期，目前仅限于卖房或者租房，不再管理。被上诉人德勒公司质证认为：1、对海报的真实性没有异议，但与本案没有关联性，也不能证明上诉人的主张。2、证人所讲的都是管理人员的口头承诺，根据法律规定，书证优于人证，双方的租赁合同中已经明确租赁期限，所以证言不应当采信。3、保安的讲话只能代表其个人，录音的内容与本案没有关联。被上诉人德勒公司提供2012年12月26日海安消防大队的验收合格意见书，证明南通义乌国际商贸城早就已经验收合格。上诉人谢小君质证认为：这是建设工程竣工验收消防合格书，与对市场的验收是两回事。2014年1月6日整个市场才通过验收。
本院认为，案涉租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方在合同中明确约定了租赁期限，且德勒公司也在租赁期限开始之前交付了租赁房屋，因此租赁期限应当以双方约定为准，谢小君认为租赁期限应当从统一开业时计算没有充分证据。消防验收不影响合同的效力，但如果因未通过消防验收导致房屋无法使用，承租人可以请求解除合同并请求出租人赔偿损失。本案中，上诉人谢小君认为因商贸城未通过消防验收致使其商铺未能正常营业，但其并未提供证据，其也未能提供商贸城未通过消防验收给其带来具体损失的依据和数额，谢小君也未在合同履行期间请求解除合同，其实际占用房屋，应当交纳费用，其逾期仍未交还房屋，应当承担违约金和相关费用。如其有证据证明商贸城未如期通过消防验收致使其不能正常使用房屋或给其带来损失，其可以另行主张权利。案涉合同于2015年6月27日到期，双方就续租事宜未能达成一致，德勒公司有权收回房屋，其停止供电的行为是为了收回房屋，在此之前其也履行了告知义务，故谢小君要求德勒公司赔偿停止供电所造成的损失不予支持。关于装饰装修物，双方合同中已明确如何处理，现合同已期满，谢小君要求德勒公司赔偿装修物残值没有依据。此外需要说明的是，上诉人谢小君的部分上诉请求一审中并未提出反诉，二审不予处理。综上，上诉人谢小君的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费168元，由上诉人谢小君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 周 敏
代理审判员 张峥嵘
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。