新疆维吾尔自治区克拉玛依市白碱滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白民一初字第75号
原告：赵在章，男，汉族，1970年2月4日出生，小学文化。
委托代理人：程建忠，新疆维道律师事务所律师。
被告：赵凤连，女，汉族，1947年11月25日出生，小学文化。
委托代理人：丁雯（赵凤连的女儿），女，汉族，1978年10月28日出生，本科文化。
委托代理人：王小锋，新疆鼎泽凯律师事务所律师。
原告赵在章诉被告赵凤连委托合同纠纷一案，本院于2014年3月13日受理后，依法由本院审判员郭飞适用简易程序，于2014年3月31日公开开庭进行了审理。因案情复杂，于2014年5月23日依法裁定转为普通程序，并组成合议庭，于2014年7月31日、9月1日公开开庭进行了审理。原告赵在章及其委托代理人程建忠、被告赵凤连及其委托代理人丁雯、王小锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵在章诉称：原、被告系亲姑侄关系。2007年4月至6月，被告多次联系原告，将其购买的克拉玛依白碱滩区养殖基地三期15号、16号土地（以下简称诉争土地）转让给原告，转让费30000元。原告从河南老家到新疆看地同意后，陆续向被告交付了土地转让费36000元（包括支付原告借款利息4000元和被告雇人推地费2000元）。为种植农作物，原告将土地基础水、电线路安置（装）完毕，并在该土地上辛苦盖了房子。2010年至2013年原告在土地上种植农作物。2012年，被告看到土地增（升）值后，要求原告增加土地转让费，扬言将原告所盖房子推掉并把原告赶走，同时被告还存在将土地再次转让的行为。为维护自己的合法权益，原告多次要求被告签订土地转让合同，被告置之不理，无奈诉至法院，请求判令原、被告之间的土地使用权转让合同合法有效，并将诉争土地使用权判归原告所有，本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求及相关事实，称2007年4月至6月，被告多次联系原告，替原告购买诉争土地。故请求确认被告替原告购买土地使用权合法有效，即诉争土地使用权归原告所有，并由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：原告所述与事实不符。诉争土地是被告支付30006元土地转让费从他人处取得。原告系河南农民，与被告是姑侄关系，因农村退耕还林原告无地可种。为此，原告实地考察白碱滩区土地种植后，告知被告该幅土地可以种植莲藕、玉米等农作物，并建议被告修筑水池放养家禽、修建蔬菜大棚、修筑围墙等基础设施，与被告合作种地。为表明合作诚意，向被告汇款15000元修筑基础设施。但15000元远远不足以支付基础设施费用，在整个建设开发期间，被告个人已耗资240878元。被告从未收取过原告土地转让费36000元。依据《国有土地开发（租赁）合同书》规定，被告不得转让、出租土地。在合作期间，因土地升值等原因，原告多次要求被告转让土地使用权，被告拒绝。原告为此多次向被告及家人寻衅滋事，被告顾及亲属关系，采取忍让态度。另外，原告未经被告允许，擅自在被告的土地上修建房屋，企图造成其为土地使用权人的假象，被告对此保留诉讼的权利。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：白碱滩区林草生态养殖基地是2004年白碱滩区政府根据国家退耕还林政策，在建成区以外规划的一片荒地，每块7.5亩。鼓励白碱滩区的养殖户和个人进行开发，从事种植和养殖。申请开发人向白碱滩区财政局每块交纳15003元基础设施费后，白碱滩区经济贸易委员会（现为白碱滩区商务和经济信息化委员会）即出具购地证明，申请开发人到克拉玛依市中太物业管理有限公司（以下简称中太物业公司）选取土地，并与中太物业公司签订《林草生态养殖基地物业管理协议书》，取得土地进行开发。后为了统一办理土地使用证，2008年初，开发人凭交纳基础设施费的收据与土地管理部门补签《国有土地开发（租赁）合同》，并领取《土地开发许可证》。合同中约定，开发期为三年，自2007年1月1日起算；土地使用者第一年的种植面积必须达到20%以上，三年后必须达到70%以上；使用者完成土地开发，向土地管理部门申请验收合格后，可以租赁方式取得土地50年的使用权。
2006年11月8日，案外人王某交纳30006元基础设施费后取得诉争土地开发权。
2007年7月15日，原告赵在章自农业银行向被告赵凤连汇款15000元。
2007年7月18日，王某（贺某某代）与被告赵凤连签订《土地转让变更（协议）》，约定王某自愿转让、赵凤连自愿购买诉争土地。同日，中太物业公司出具《土地变更证明》，证明王某于2007年7月18日将诉争土地转让给新户主赵凤连。后白碱滩区经济贸易委员会出具证明，由白碱滩区财政局加盖公章，将王某交纳30006元基础设施费缴款收据中交款人“王某”划去，更改为赵凤连。
2008年2月14日，被告赵凤连与克拉玛依市国土资源局白碱滩区分局签订《国有土地开发（租赁）合同》，并领取《新疆维吾尔自治区土地开发许可证》。
庭审中，被告赵凤连自认自己还购买了白碱滩区林草生态养殖基地二期22号土地，为孟某某（赵凤连的前女婿）购买了二期21号土地，为张某某（赵凤连的外甥）购买了三期12号、13号土地。
自2010年4月开始，原告赵在章在白碱滩区林草生态养殖基地二期21号、22号，三期12号、13号及诉争土地上种植农作物。2012年被告赵凤连收回二期21号、22号，三期12号、13号土地，原告赵在章继续在诉争土地上耕种至今。2011年赵在章交纳了12号、13号、21号、22号土地的农网水水费共2400元，2010年至2013年赵在章交纳了诉争土地的农网水水费共4552元。2012年赵在章在诉争土地中的15号地上修建平房一幢。
现诉争土地已达《国有土地开发（租赁）合同》中约定的开发要求，可以办理《国有土地使用证》，以租赁方式取得50年的土地使用权。
庭审中，赵凤连承认2010年8月原告赵在章支付其9000元的事实。
以上事实，有原、被告当庭陈述、《国有土地开发（租赁）合同》两份、《新疆维吾尔自治区土地开发许可证》两份、农业银行业务回单一份、白碱滩区中兴路街道办事处润禾小区管理委员会证明两份、《新疆维吾尔自治区行政事业单位收款收据》一份、本院的调查笔录等证据可以证实。
本案中双方争议的焦点为：一、赵凤连与王某签订的诉争土地转让协议转让的标的及效力；二、赵凤连与王某签订的诉争土地转让协议中的受让方是被告赵凤连，还是原告赵在章。
庭审的举证、质证情况如下：
一、原告举证、被告质证情况：
1、《养殖基地土地转让合同书》打印稿一份，原告称该草稿系被告的儿子所拟，因原告未同意没有签字。用以证实白碱滩区养殖基地三期16号土地的转让费原告已付清，另外一块地已支付转让费9000元，被告要涨价的事实。
被告质证意见：从未见过该合同，该合同没有双方签字，不具任何效力，不能作为证据使用。
2、被告赵凤连给原告赵在章手机所发短信内容的照片，用以证实赵凤连在短信中承认至少有一块土地是原告的事实。
被告质证意见：短信确是其编辑并发送给原告的，但内容记不清了。
被告委托代理人丁雯的质证意见：因原告在2014年春节前多次为土地的事骚扰被告正常的生活，被告在非常生气的情况下所发短信，短信内容不能反映被告的真实意思。
被告委托代理人王小锋的质证意见：手机短信作为证据形式不合法，短信内容容易被篡改，对该证据不予认可。
3、手机通话录音光碟一张，用以证实证人丁三（丁某）曾受原告之托找被告为原告办理转让土地使用权事宜，被告承诺为原告办理土地手续。
被告质证意见：自己从未委托丁三处理与原告之间的事，且通话录音听不清，证人应出庭作证，对证人证言不予认可。
4、农业银行业务回单一张、润禾小区管委会证明两份、水费收据七张。用以证实原告为购买土地于2007年7月15日通过银行给被告汇款15000元，诉争土地15号上的房屋系原告2012年建成，原告自2010年起就在养殖基地种农作物，这两块地的水费亦是自己交纳的。
被告质证意见：对银行回单的真实性认可，赵在章确实汇给自己15000元钱，但不是买地款，而是合作款；对润禾小区管委会的两份证明的真实性认可，原告在地上盖房子未经被告允许；对水费收据的真实性认可，原告交纳的水费不代表拥有土地使用权。
5、《国有土地开发（租赁）合同》及《土地开发许可证》复印件各一份，用以证实诉争土地是被告从国土局取得后，将土地转让给原告。
被告质证意见：对两份证据的真实性认可。两份证据都可以证实这两块土地是被告取得的。
6、《林草生态养殖基地物业管理协议书》复印件四份，用以证实养殖基地二期21号、22号，三期12号、13号、15号、16号土地并非被告在庭审中所称全是其购买。21号系孟某某购买，22号系赵凤连购买，12号、13号系张某某购买，15号、16号系王某购买；2007年7月18日15、16号土地（开发权）由王某变更为赵凤连，实际是原告将15000元买地款汇给被告后，被告替原告买的这两块地。
被告质证意见：对四份《林草生态养殖基地物业管理协议书》复印件的真实性无异议。孟某某系被告的前女婿，该块土地是被告出钱给其买的，目的是为了让孟某某跟女儿好好过日子。后被告女儿及女婿离婚了，离婚时该土地分给被告的女儿，被告的女儿有精神疾病，且现已去世，被告是法定监护人，因此该块土地就是被告的；张某某系被告的外甥（被告姐姐的儿子），购地款系被告以张某某的名义交纳的，目的是为了给张某某落户，后因户口落不下来，张某某放弃这两块地了，这两块地也是被告的；15、16号两块地是被告买王某的，并非替原告所买，买地的时间与原告汇15000元的时间相差两天，纯属巧合。
7、原告申请、本院通知出庭作证的证人李某某的证言证实：2007年左右赵凤连在李某某的家中亲口告诉李某某，自己在养殖基地买了一块地、给女婿买了一块地、帮侄子买了两块地、帮外甥买了两块地。
被告的质证意见：李某某的证言是传来证据，其出于同情赵在章所作的证言，证言带有较大的倾向性，且赵凤连说的是买两块地让赵在章种，并非归赵在章所有。
8、原告申请、本院通知出庭作证的证人邢某某的证言证实：2008年或2009年5月左右，其与赵凤连闲聊时，赵凤连曾说给她的侄子买了两块地。
被告的质证意见：邢某某的证言是传来证据，邢某某与原告关系较好，具有利害关系，被告有很多侄子，邢某某并不能证实被告说的是给哪个侄子买的地。
9、原告申请、本院通知出庭作证的证人杨某某的证言证实：2008年左右其碰到赵凤连，夸赵凤连买的地不错，赵凤连指着对面（诉争土地）说自己还给侄子买了两块地。
被告的质证意见：杨典财并不知道被告给哪个侄子买的地，证言带有猜测性，不应采信。
二、被告举证、原告质证情况：
1、《国有土地开发（租赁）合同》、《土地开发许可证》及《土地开发用地项目呈报审批表》原件各一份，用以证实诉争土地是被告申请开发并与国土局签订了土地开发合同。
原告质证意见：对证据的真实性没有异议，但土地是原告实际开发的。
2、证人丁某的书面证言、修建的水池及准备盖蔬菜大棚材料的照片三张、被告在养殖基地的投资明细单（被告制作）一份、《接处警登记表》一张，用以证实原、被告系合作种地，被告按原告的提议修建的水池及准备盖蔬菜大棚的材料处于闲置状态；被告不同意将地过户给原告，原告多次到被告家闹事的事实。
原告质证意见：对于丁某的证言真实性无法确认，证人应当出庭作证；照片、投资明细是被告单方所做的，与本案无关；被告说修建水池及蔬菜大棚是原告提议的，原告不认可；对《接处警登记表》的真实性没有异议，但与本案无关。
3、被告提交《新疆维吾尔自治区行政事业单位收款收据》原件一张（收据的原交款人系王某，后划去，改为赵凤连，并加盖有白碱滩区财政局财务专用章），用以证实15、16号地是自己以30006元钱自王某处购买的。
原告质证意见：对票据的真实性认可。但按被告前面的说法，交款人是孟某某、张某某的土地都是自己的，那么交款的人并不代表是土地合法权利人。
三、本院调查的证据及双方的质证情况：
1、2014年4月18日、5月12日本院与克拉玛依市国土资源局白碱滩区分局副局长马某所作的调查笔录，证实诉争土地性质为农业用地，用地人只需每块交纳15000元基础设施费后便可以对土地进行开发，种植面积达到70%后，就可以租赁方式获得50年的土地使用权；在开发期内，土地不允许转让。诉争土地现已达到开发要求，可以办理土地使用证。
原告的质证意见：土地使用权能否转让应依据国家的相关规定。
被告对该调查笔录无异议。
2、2014年5月12日、8月1日，本院与白碱滩区商务和经济信息化委员会工作人员戚某某所做的调查笔录，证实取得白碱滩区生态养殖基地土地开发权的程序、费用，以及在2008年之前，如土地开发权发生变更，可以由经贸委（白碱滩区商务和经济信息化委员会机构变更前的名称）出具变更说明，由财政局在收据上进行变更。
原、被告对两份调查笔录均无异议。
3、2014年4月22日，本院与丁某、丁某某（被告赵凤连的丈夫）所作的谈话笔录，丁某某称赵凤连确实帮赵在章买了两块地，现在因两人（指赵在章和赵凤连）闹翻了，所以地不给赵在章了。
原告对谈话笔录无异议。被告认为丁某某的原意不是说给赵在章买的地，丁某某患有老年痴呆症，与人沟通存在困难，对其证言不应采信。
4、根据原告的申请，2014年4月22日，本院与白碱滩区中兴路司法所工作人员田某某所作的调查笔录，证实其曾给赵在章及赵凤连调解过关于土地的纠纷，调解中赵凤连承认收到赵在章19000元，赵凤连曾说过有一块地是赵在章的；2011年4月，司法所在调解诉争土地跑水泡塌相邻土地围墙纠纷时，赵在章及赵凤连都去了，赵凤连说诉争土地是她侄子赵在章的。
原告对该调查笔录无异议。被告认为自己没有说过这些话，这是调解人员的回忆，没有双方签字的调解笔录，不应认可。
5、2014年4月24日本院与白碱滩区润禾小区管委会主任胡某某所作的谈话笔录，证实2011年4月，白碱滩区司法所在调解诉争土地因跑水泡塌相邻土地围墙的纠纷时，赵凤连及赵在章都在场的情况下，赵凤连说诉争土地是给赵在章买的，后面也是赵在章修复的围墙。
原告对该谈话笔录无异议，被告认为谈话笔录不能证实赵凤连给赵在章买地的事实。
6、本院自克拉玛依市国土资源局白碱滩区分局调取的《土地开发用地项目呈报审批表》复印件三份，证实白碱滩区林草生态养殖基地二期21号的申请开发用地人是孟某某，22号是赵凤连，三期12号、13号是张某某。
原、被告对该证据均无异议。
7、2014年8月4日、8月5日，本院与王某及其配偶贺某某所作的调查笔录，证实贺某某于2007年7月代理丈夫王某将诉争土地开发权转让给赵凤连，转让价为购买原价。
原告对该调查笔录无异议，但认为诉争土地系赵凤连替其自王某处购买的。
被告对该调查笔录无异议。
8、2014年8月4日，本院与中太物业公司工作人员武某某所作调查笔录，证实白碱滩区林草生态养殖基地二期21号、22号，三期12号、13号及诉争土地在赵在章耕种之前，未种植过任何东西；15号土地上的房屋是赵在章向物业公司提出申请修建的，赵凤连从未向中太物业公司反映过反对赵在章建房。
原、被告对该调查笔录无异议。
9、2014年8月5日，本院与白碱滩区北坡花园17栋楼栋长周某某所作调查笔录。周某某称其与丁某某是多年邻居，今年7月才见过丁某某，丁某某智力状况正常。
原告对该调查笔录无异议。
被告认为丁某某到克拉玛依区居住已三年了，周某某只了解表面情况，并不了解丁某某的实际情况。
针对本案争议焦点，本院根据原、被告的当庭陈述及庭审举证、质证情况，综合分析认定如下：
一、关于赵凤连与王某签订的诉争土地转让协议转让的标的及效力。
根据本院与白碱滩区商务和经济信息化委员会工作人员戚某某所做的调查笔录，可以证实白碱滩区经济贸易委员会（白碱滩区商务和经济信息化委员会机构变更前的名称）自2004年开始对外出售白碱滩区林草生态养殖基地的荒地，出售的是土地开发权，任何单位和个人只要每块地交纳15003元基础设施费即可取得土地开发权，对土地进行开发，申请开发人并无特殊资格限制。案外人王某交纳30006元基础设施费后，取得了诉争土地开发权。因此，2007年7月18日，赵凤连与王某签订诉争土地转让协议，转让的标的是诉争土地开发权。
在本院与戚某某的调查笔录中，戚某某还证实在2008年之前，如开发人转让土地，可以办理变更手续，即由经贸委出具变更说明，由财政局在交纳的基础设施费缴款收据上进行更改。即2008年之前土地开发权的转让是不被禁止的。因此本案中，王某转让诉争土地开发权是合法有效的。
二、关于赵凤连与王某签订的诉争土地转让协议的受让方是被告赵凤连，还是原告赵在章。
（一）赵凤连的丈夫丁某某证实赵凤连确实帮赵在章买了两块地，但因两人闹翻了，所以地不给赵在章了。对赵凤连称其丈夫患有老年痴呆症，与人沟通存在困难，对其证言不应采信的意见。本院认为，与丁某某所作的谈话笔录系本院两名工作人员在证人丁某的住处（该房屋系赵凤连与丁某某夫妇所有，免费租给丁某居住）当场制作，谈话时丁某某并无异常；丁某系赵凤连夫妇的老乡，谈话时丁某亦在场；白碱滩区北坡花园17栋楼的楼栋长周某某亦证实丁某某现智力状况正常。故对赵凤连的质证意见，本院不予采信。对丁某某的证言本院予以采信。
（二）证人李某某、邢某某、杨某某证言中均证实赵凤连在2007年、2008年、2009年不同时间对三位证人说过自己给侄子买了两块地。证人李某某、杨某某与赵凤连相识多年，赵在章到克拉玛依白碱滩种地后才认识赵在章，从亲疏远近来看，李某某、杨某某与赵凤连关系较赵在章更近；证人邢某某的证言与李某某、杨某某一致，故对三位证人的证言应予采信，对赵凤连认为证人证言是传来证据、证人出于同情赵在章、证人证言具有倾向性，证人与赵在章具有利害关系，对三名证人证言不予采信的质证意见不予采信。
（三）白碱滩区林草生态养殖基地二期22号土地开发权系被告赵凤连交纳15003元基础设施费购得。庭审中，赵凤连称二期21号土地（开发权）系其替前女婿孟某某交纳15003元购得，实际属于自己所有；三期12号、13号土地（开发权）系其替外甥张某某交纳30006元购得，实际属于自己所有。2007年7月15日，赵在章给赵凤连汇款15000元后，同年7月18日赵凤连与王某签订诉争土地转让协议。与证人李某某证言中陈述赵凤连亲口告诉自己，我（指赵凤连）在养殖基地买了一块地、给女婿买了一块地、给外甥买了两块地、给侄子买了两块地相吻合，即诉争土地系赵凤连以自己的名义为赵在章购买的。
（四）白碱滩区中兴路司法所工作人员田某某、白碱滩区润禾小区管委会主任胡某某均证实，2011年在诉争土地因跑水泡塌相邻土地纠纷处理过程中，被告曾说诉争土地是原告的或给原告买的，与证人李某某、邢某某、杨某某的证言可以印证。故对田某某及胡某某的证言予以采信，对被告赵凤连称自己没有说过类似的话及胡某某的证言不能证实其给赵在章买地的质证意见，本院不予采信。
（五）2007年7月15日原告赵在章通过农业银行向赵凤连汇款15000元，2010年8月赵在章支付赵凤连9000元，共计24000元。而王某转让诉争土地开发权的价格为购买原价即30006元，与赵在章称该两笔款项系支付赵凤连替自己买地的土地转让款较为相符。对被告赵凤连称赵在章汇给自己的15000元及支付的9000元是合作种地款非买地款的质证意见，因其提交的修建水池及准备盖蔬菜大棚材料的照片、投资明细单，均系其单方制作，不能证实原、被告存在合作关系及原告所付款项系合作款，本院对其质证意见不予采信。
（六）自2010年4月开始，二期21号、22号，三期12号、13号土地及诉争土地由赵在章耕种，2011年年底，原、被告发生矛盾，赵凤连收回二期21号、22号，三期12号、13号土地租给他人耕种，诉争土地仍由赵在章耕种；2012年赵在章向中太物业公司提出建房申请，花费一年时间在15号土地上自建平房一幢。以上事实原、被告均认可。本院认为，被告赵凤连在与赵在章发生矛盾后，仅收回21号、22号、12号、13号土地，而诉争土地则一直由赵在章耕种，赵在章夫妇用一年时间在15号土地上修建了房屋，至赵在章起诉时，赵凤连并未通过任何方式向任何部门主张土地相关权利，故对赵凤连称诉争土地系其为自己从王某处购买的意见，本院不予采信。
综上，证人李某某、杨典财、邢某某的证言与本院调查的案件事实可以相互印证，形成证据锁链，证实被告赵凤连以自己的名义与王某签订诉争土地转让协议的行为，是受原告赵在章的委托，处理委托事务的行为，转让协议的受让方是赵在章，非赵凤连。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。被告赵凤连受原告赵在章的委托购买诉争土地，并以自己的名义与王某签订了诉争土地转让协议，取得诉争土地开发权，之后又与土地管理部门签订了《国有土地开发（租赁）合同》，领取了《土地开发许可证》。现诉争土地经过原告赵在章的开发，已达到开发要求，可以办理《国有土地使用证》，取得国有土地使用权。作为受托人的赵凤连应当继续履行受托义务，在办理诉争土地使用证，取得诉争土地使用权后，将诉争土地使用权转交给委托人赵在章。故对原告赵在章要求将诉争土地使用权判归其所有的诉讼请求，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第四百零四条之规定，判决如下：
被告赵凤连于本判决书生效之日起十日内协助原告赵在章将白碱滩区林草生态养殖基地三期15号、16号土地使用权登记于原告赵在章名下，将上述土地使用权交付给原告赵在章。
案件受理费70元（原告赵在章已交纳），由被告赵凤连负担。
如未按生效判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。
审 判 长 郭 飞
人民陪审员 杨新梅
人民陪审员 汪法智
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 梅诗琴