天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨功民初字第2688号
原告天津开发区永莲物业管理有限公司，住所地天津开发区黄海路19号。
法定代表人赵磊，总经理。
委托代理人邓在涛，天津明义律师事务所律师。
被告天津开发区新雅特电子城有限公司，住所地天津开发区第三大街黄海路88号公寓B座201室。
法定代表人王剑明，总经理。
委托代理人周少炎，天津森宇律师事务所律师。
原告天津开发区永莲物业管理有限公司诉被告天津开发区新雅特电子城有限公司物业管理纠纷一案，本院2014年10月20日立案受理后，依法由代理审判员王玉强适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托代理人邓在涛及被告委托代理人周少炎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告系天津经济技术开发区黄海路19号永莲购物商城的物业管理单位，与商城建设开发商善岛建设（天津）有限公司签署有《天津市前期物业管理服务合同》，根据该合同，原告对永莲购物商城之所有物业进行管理，并进行了物业管理服务备案。
被告于2005年8月使用永莲购物商城底商14号之房产进行经营，该房产的业主告知原告物业费由被告交纳。此外，被告于2005年8月15日由其当时的法定代表人ＸＸ与原告签订物业管理合同并交纳了2005年8月15日至2005年11月15日的物业管理费6300元，此后被告即无故拖欠物业管理费。2007年6月原告在多次催缴无果的情况下向法院起诉，后法院终审判决被告支付原告相应物业费。此后，原告多次与被告沟通，在原合同到期后原告多次与被告沟通续签合同但被告拒绝，同时被告继续无故拖欠物业管理服务费至今，已拖欠物业费365400元。综上，原告基于与善岛建设（天津）有限公司的物业管理服务合同，对被告所使用经营的永莲购物商城底商14号进行了物业管理，被告故意拖欠物业费应依法承担民事责任，故原告呈诉，请求判令被告向原告给付2007年7月1日至2014年9月30日止的物业管理服务费365400元。
为此，原告提供了以下证据：
证据1、物业管理委托合同，证明原被告签订了物业管理委托合同，由被告为原告提供物业管理服务；
证据2、民事判决书，证明原被告存在着物业服务合同关系，之前人民法院已经确认了被告应当履行交纳物业费的义务；
证据3、催缴物业费的书面通知，证明原告多次向被告催要物业服务费，但是被告拒绝交纳；
证据4、消防系统改造申请书，该证据是2012年6月11日被告向原告申请停电及对其内部设施进行改造的申请，证明本案的被告通过申请的形式认可了原告与其存在的物业管理关系；
证据5、复函，证明原告对被告所提的各问题的回复；
证据6、污水井疏通协议，证明原告方对永莲国际商城内的污水管网及化粪池负责清理并支付费用；
证据7、原告与天津经济技术开发区环卫综合服务公司关于保洁和垃圾清运的协议，证明原告对商城内的生活和工业垃圾进行清运并支付费用；
证据8、消防设施改造及维修保障合同，证明原告对包括被告在内的商城内的所有的消防设施，包括被告室内的喷淋系统全部予以改造，并支付了费用。
被告辩称，原被告于2005年8月15日确实签订了物业管理委托合同，合同约定按700平方米计算，每平方米3元交纳物业管理费，合同期限是5年，委托管理的项目是12项。但是，被告认为原告并没有全面履行物业管理服务的内容，所以被告于2005年12月份开始拒绝向原告支付物业管理费。2007年6月，原告将被告起诉至贵院，后法院判决认定原告在履行合同过程当中存在着一定的瑕疵，未完全履行合同中约定的义务，认为按20%的比例适当酌减被告应交纳的物业费。但此后，原告仍没有按合同约定履行义务，所以被告拒绝支付该期间的物业管理费。2010年8月15日，双方签订的物业管理委托合同已到期终止，此后双方并不存在物业管理合同，被告亦无义务向原告支付物业费。综上，应驳回原告的诉讼请求。
为此，被告提供了以下证据：
证据1、民事判决书，证明生效判决查明的事实是双方合同有效期是五年，按照判决确定的物业费比例应该是按原约定的20%酌减；
证据2、交费通知和复函，证明被告曾明确告知原告双方不存在物业服务合同，也不接受原告要求给付物业管理服务费的要求。
经审理查明，原告系物业管理的企业，具有物业管理三级资质。2003年6月1日，原告与开发商善岛建设（天津）有限公司签订了《永莲商城前期物业管理服务协议》，开发商将座落于天津开发区黄海路19号的永莲商城二期（总建筑面积56158.9平方米）委托原告进行物业管理服务。前期物业服务合同期限为2003年6月1日至涉诉底商所在物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。被告系天津开发区黄海路19号永莲商城底商14的使用人。2005年8月15日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方单独签订了《物业管理委托合同》，甲方将座落于天津开发区黄海路19号的永莲商城底商14（二层从06年3月13日开工，面积共计1400平方米，面积暂按一层700平方米计算，二层应动后再算）的物业委托乙方实行统一管理。该合同对委托管理范围、委托管理开始的时间、双方的权利义务、物业管理服务费用及违约责任等内容进行了约定。其中乙方管理事宜包括对房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；商城公共设施、设备的维护、养护、运行和管理；商城市政公共设施、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；商场广场内公共绿地、建筑小品、花木等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生的管理等12项。委托管理开始的时间自签订本合同之时开始，有效期为5年。物业管理服务费用按每月每平方米3元收取，业主及使用人逾期不交纳物业管理费及相关费用的，每天按其欠交费用的0.3%向乙方交纳滞纳金。合同还对其他内容进行了约定。
2007年6月25日，原告向本院起诉被告，要求被告支付2005年11月15日至2007年6月30日的物业管理费72400元，并支付相应滞纳金。被告提起反诉，要求解除与原告的物业管理合同。后本院生效判决认定原告基本上履行了合同的约定事项，但原告提供的证据不足以证明其完全履行了物业管理服务的内容，如存在配备保安人员的数量不足、商城范围内不能做到秩序井然、卫生也不尽如人意、乱贴小广告现象比较严重等。最终判决被告按照约定物业费标准的80%向原告支付物业费，同时驳回了被告作为反诉原告的诉讼请求。
另查，被告实际使用永莲商城底商14至今，该商城的物业服务亦由原告一直进行管理。自2007年7月1日至今，被告未交纳物业费，该房屋的业主也没有交纳物业费。关于2007年7月1日之后原告所提供的物业服务，庭审中，被告称与2007年7月之前的服务没有变化，原告称有改进，但未提交任何有效证据。
庭审中，原告陈述永莲商城的物业管理一直处于前期物业管理，未成立业主大会。
案件审理过程中，原告自愿按合同约定的物业费标准的70%主张物业费。
本院认为，本案属于物业服务合同纠纷，《物业管理条例》第四十八条规定，物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。此外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条亦规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应当支持。可见，在业主和物业的使用人分开的情况下，如业主和物业使用人约定由物业使用人承担物业费，则物业公司有权直接向物业使用人主张物业费。本案中，原被告单独签订了物业管理委托合同，系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。该合同的签订、履行表明被告作为涉诉房屋的使用人，负有向原告交纳相应物业费的义务。尽管被告辩称双方2010年8月15日后不存在合同关系，原告无权向其主张该期间的物业费，但是，该合同到期终止后，原告仍继续为涉诉物业提供了物业服务，被告作为涉诉房屋的使用人事实上也接受了该服务，同时，作为房屋使用人，被告亦未否认该房屋业主约定由其承担物业费。因此，被告抗辩意见不能成立，原告作为权利主体，有权向被告主张2007年7月1日至2014年9月30日期间的物业费。
关于原告主张的物业费的具体金额，本院认为，原告负有按合同约定提供物业服务的义务，在此基础上，原告才有权按合同约定的收费标准主张物业服务费。考虑到物业服务合同的特点，应本着按质论价、质价相符的原则确定物业服务费。关于原告该期间的物业服务质量，被告认为原告该期间的物业服务和2007年7月之前的物业服务没有变化，而原告认为有改进，但并未提供任何有效证据，故本院认定原告该期间的物业服务与之前的物业服务没有变化，因原告自愿按合同约定的物业费标准的70%主张，为当事人的权利处分，本院予以照准。据此计算，被告应支付原告2007年7月1日至2014年9月30日的物业服务费255780元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告天津开发区新雅特电子城有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津开发区永莲物业管理有限公司2007年7月1日至2014年9月30日的物业服务费255780元；
二、驳回原告天津开发区永莲物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取为3391元（原告已预缴），由原告负担1017元，由被告负担2374元，被告负担部分按上述给付期间迳行给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 王玉强
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 王天远
附：法律释明
1.《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款
公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
2.《中华人民共和国合同法》第一百一十一条
质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受害方根据标的的性质以及损失的大小、可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
3.《物业管理条例》第七条第（五）项：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；