湖北省荆门市掇刀区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）鄂掇刀行初字第00021号
原告杨正勇，男，汉族，荆门市人，住荆门市掇刀区月亮湖路*号133。
委托代理人胡道海（特别授权），湖北新天律师事务所律师。
被告荆门市房产管理局，住所地荆门市雨霖路6号。
法定代表人王俊，局长。
委托代理人肖世怀，男，汉族，荆门市人，该局副局长，住荆门市丁香园小区。
委托代理人唐东云，男，汉族，荆门市人，该局工作人员，住荆门市白云大道57号。
第三人刘正学，男，汉族，重庆市人，住荆门市东宝区金虾路***号。
第三人毛先太，男，汉族，荆门市人，住荆门市掇刀区花竹村*组。
委托代理人郑林，湖北新天律师事务所律师。
第三人荆门市海宇贸易有限责任公司，住所地荆门市掇刀区虎牙大道3号。
法定代表人廖开剑，董事长。
原告杨正勇不服被告荆门市房产管理局（以下简称市房管局）房屋行政登记一案，于2014年8月26日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并组成合议庭于同年11月24日公开开庭审理了本案。原告杨正勇的委托代理人胡道海，被告市房管局的委托代理人肖世怀、唐东云到庭参加诉讼，第三人刘正学、毛先太、荆门市海宇贸易责任有限公司（以下简称海宇公司）经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
2012年4月10日，第三人海宇公司向被告市房管局申请，对坐落在掇刀虎牙关大道3号1-5幢的房屋进行房产分割变更登记，被告市房管局于同月25日向第三人海宇公司发放了掇刀虎牙关大道3号1-5幢103、104、206室的房权证（103室的房权证号为荆门市房权证掇刀区字第100083**号，104、206室的房权证号为荆门市房权证掇刀区字第100083**号）。
被告向本院提交了下列其作出具体行政行为的证据（均为复印件）：A、荆门市房屋所有权登记报批资料，证明被告的房屋登记行为事实清楚、程序合法，适用法律正确，是合法的具体行政行为。
被告发放掇刀虎牙关大道3号1-5幢1层103、104、206室的房权证的依据是《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》。
原告杨正勇诉称，2005年4月17日，原告与第三人刘正学订立《房产预售合同》，第三人将位于荆门市掇刀区虎牙关大道3号四单元一楼、三至四单元中间门面、三至四单元二楼（后房产统一编号为1-5栋103、104、206室）转让给原告，总价款780000元，并约定了付款方式，同时还约定第三人刘正学于2006年12月交付产权证给原告，办证费用由双方按规定分摊。第三人毛先太为其担保。合同订立后原告已支付657000元，但第三人未为原告办理房产证。2014年5月14日，原告才得知该房屋的房产证已于2012年4月办至第三人海宇公司名下。原告认为，原告与第三人订立房屋买卖合同，双方均已履行主要义务，故该合同系有效合同。第三人在被告处申请办理房屋初始权利登记时，未向登记机关提交真实资料，致使被告做出错误的权利登记，其行为损害了原告的合法权利。故原告请求法院判令被告注销位于荆门市掇刀区虎牙大道3号1-5栋103、104、206室的房权证（103室房权证号为荆门市房权证掇刀区字第100083**号，104、206室房权证号为荆门市房权证掇刀区字第100083**号）；诉讼费由被告承担。
原告向本院提交了下列证据（均为复印件）：
B1、原告的身份证，证明原告的身份；
B2、《房屋预售合同》，证明原告取得房屋的依据；
B3、收据，证明原告支付购房款的事实；
B4、房产信息查询单，证明原告知道诉争房屋办证的时间；
B5、《通告》，证明被告知道所办证的房屋存在权属争议；
B6、房产证复印件，证明原告所购房屋现已登记在第三人海宇公司的名下；
B7、批复文件、法院裁定书及执行通知书，证明在订立合同时，第三人毛先太向原告出示了相关材料，其对诉争房屋有处分权，诉争房屋是合法建筑；
被告市房管局辩称，本案诉争具体行政行为合法。本案中，被告依据《物权法》、《房屋登记办法》的有关规定，查验当事人提交的各项登记材料，履行了应尽的审核义务，登记行为认定事实清楚、办理程序完整、适用法律准确，其合法性毋庸质疑，不存在原告所述“错误的权利登记”之说。初始登记前的购房合同不影响诉争房屋登记行为的合法性。本案诉争房屋登记行为系房屋面积分割产生的变更登记行为。而此前的房屋所有权初始登记亦登记于第三人海宇公司名下，登记权利人并未发生改变。原告诉称的房屋买卖行为被告无从查晓，且就登记职责而言，被告亦无审查义务。综上，被告的具体行政行为应当予以维持，原告的诉讼请求应当予以驳回。
第三人刘正学未出庭，亦未向本院递提交参诉意见及证据。
第三人毛先太未出庭，亦未向本院递提交参诉意见及证据。
第三人海宇公司未出庭，亦未向本院递提交参诉意见及证据。
经庭审质证，原告对被告提交的证据A真实性无异议，但认为被告的登记行为不合法；被告对原告提供的证据B1、B3、B4、B6无异议，对证据B2、B5、B7真实性无异议，但认为证据B2不能证明原告对诉争房屋享有物权，证据B5不能证明诉争房屋有权属争议，证据B7诉争房屋是合法建筑，但法院只是对诉争房屋下的土地作了处理，不能说明第三人对诉争房屋有处分权。本院对被告无异议的证据B1、B3、B4、B6予以确认；因被告的登记行为是否合法是本案的争议重点，在此仅对证据A真实性予以确认；被告对证据B2、B5、B7的异议成立，本院仅对证据B2、B5、B7真实性予以确认。
经审理查明，掇刀虎牙关大道3号1-5幢房屋的国有土地使用权人原为荆门市东宝对外经济贸易局，第三人刘正学承包开发建设，第三人毛先太施工建造。在建造过程中和完工之后，第三人刘正学和毛先太陆续将上述部分房屋卖给诸多购房户。
2005年5月18日，第三人刘正学与原告杨正勇签订《房产预售合同》，约定将上述掇刀虎牙关大道3号1-5幢的103、104、206号房屋出售给原告。双方约定由第三人刘正学负责办理房产证，第三人毛先太担保。后第三人刘正学将上述房屋交付给原告，但此后一直未为原告办理房产证手续。
2005年5月25日，荆门市房地产监察大队因上述建筑涉嫌违法开发销售，在《荆门晚报》登载《通告》，要求各购房户到该处登记。各购房户看到《通告》后即去登记。
2009年5月20日，第三人荆门市海宇贸易有限责任公司成立，第三人毛先太是其法定代表人。2010年7月29日，荆门市东宝对外经济贸易局将上述土地使用权转让给第三人荆门市海宇贸易有限责任公司。2011年7月26日，荆门市城乡规划局为第三人荆门市海宇贸易有限责任公司颁发了关于上述房屋建设的规划许可证。同年8月29日，第三人荆门市海宇贸易有限责任公司向被告申请对掇刀虎牙关大道3号1-5幢房屋进行所有权初始登记。2012年1月16日，被告为第三人荆门市海宇贸易有限责任公司发放了掇刀虎牙关大道3号1-5幢房屋的房权证（房权证号为荆门市房权证掇刀区字第100081**号）。2012年4月10日，第三人荆门市海宇贸易有限责任公司向被告荆门市房产管理局申请，对坐落在掇刀虎牙关大道3号1-5幢的房屋进行房产分割变更登记，其向被告提供了房屋所有权登记申请书、公司营业执照及授权委托书、土地使用权证、掇刀虎牙关大道3号1-5幢的房屋所有权证、房屋平面图、房屋变更的证明等材料。被告经审查，认为第三人荆门市海宇贸易有限责任公司提供的房屋所有权登记报批资料符合相关规定，于同年4月25日向第三人荆门市海宇贸易有限责任公司发放了掇刀虎牙关大道3号1-5幢103、104、206室房屋的房权证（103室房屋房权证号为荆门市房权证掇刀区字第100083**号，104、206室房屋房权证号为荆门市房权证掇刀区字第100083**号）。
2014年5月，原告在被告处查询，才知道诉争房屋现登记在第三人荆门市海宇贸易有限责任公司名下。原告认为被告将掇刀虎牙关大道3号1-5幢103、104、206号房屋所有权证登记在第三人荆门市海宇贸易有限责任公司名下，侵害了自己的合法权益，向本院提起诉讼。
本院认为，被告对第三人海宇公司申请的房屋变更登记应当依照《房屋登记办法》的规定进行。本案诉争房屋原初始登记在第三人海宇公司名下，第三人海宇公司因需分割该房屋而向被告申请变更登记，并依照《房屋登记办法》的规定提交了申请房屋所有权变更登记的相关材料。被告作为房屋登记机构，依照《房屋登记办法》关于房屋变更登记的相关规定进行审查，认为第三人海宇公司的申请及提交的相关材料符合变更登记的规定，对其原初始登记的房屋进行了变更登记。该登记行为事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，程序合法，本院依法予以维持。
关于原告提出第三人毛先太在被告处申请办理房屋初始权利登记时，未向登记机关提交其已将房屋卖与原告的真实资料，致使被告做出错误的权利登记，其行为损害了原告合法权利的意见。本院认为，根据《房屋登记办法》规定，合法建造的房屋，权利人转让该房屋所有权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记。本案中第三人海宇公司取得了诉争房屋合法的行政审批手续，该房屋所有权应当先初始登记在第三人海宇公司名下，原告购买该房屋需在上述初始登记后再办理转移登记。故诉争房屋在办理初始权利登记时无须向登记机关提交该房屋买卖的资料，当然不存在损害原告的合法权益的问题。原告的上述意见没有法律依据，本院不予支持。
关于原告提出被告作为房屋登记机构，在明知诉争房屋有权属争议的情况下，仍将该房屋变更登记在第三人海宇公司名下，侵害了原告的合法权益的意见。本院认为，诸多购房户与第三人刘正学、毛先太签订购房合同，该房屋在未转移登记于购房户名下之前，双方之间存在的是债权关系，故诸多购房户于2005年到房管部门提交购房资料并不意味着所购房屋存在权属争议。本案中被告依法进行变更登记，并未改变该房屋初始登记的权属关系，无从谈及侵害原告的合法权益。原告的上述主张没有法律依据，本院不予支持。
关于原告提出被告在本案变更登记和初始登记时均未进行公告和实地查看，存在程序违法的问题。本院认为，《房屋登记办法》第七条第二款规定，房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。第十九条规定，办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。上述规定表明，是否需要公告由房屋登记机构根据具体实际情况确定，应当实地查看的情形不包括变更登记，故公告和实地查看不是变更登记必须的程序。初始登记问题不属于本案的审查范围，且原告未提供相应证据证明被告在初始登记时未进行公告和实地查看。故原告的上述主张没有事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上，原告提出被告变更登记发放荆门市掇刀区虎牙大道3号1-5栋103、104、206室房屋房权证（103室房屋房权证号为荆门市房权证掇刀区字第100083**号，104、206室房屋房权证号为荆门市房权证掇刀区字第100083**号）的行为违法的理由不成立。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：
驳回原告杨正勇的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告杨正勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 长 ＸＸＸ
审 判 员 杜克斌
人民陪审员 徐 蕾
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 付华军