浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第465号
上诉人（原审被告）：嘉兴市久鼎物业管理有限公司。
法定代表人：沈晓华。
委托代理人：陈忠华、王勤康，浙江圣文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：凌玉良。
委托代理人：葛丙锋，浙江嘉诚中天律师事务所律师。
上诉人嘉兴市久鼎物业管理有限公司（以下简称久鼎公司）因与被上诉人凌玉良租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院(2015)嘉秀民初字第85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月30日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月2日公开开庭对本案进行了审理。上诉人久鼎公司的委托代理人陈忠华、王勤康，被上诉人凌玉良的委托代理人葛丙锋到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原审法院认定，嘉兴市秀洲工业园区秀中路嘉兴市象贤农贸市场（以下简称象贤农贸市场）内构筑物及室外停车场，土地使用权证分别为嘉兴国用（2005）第1306号、嘉兴国用（2005）第1307号，案外人嘉兴市宇人置业有限公司（以下简称宇人公司）系上述土地使用权人及构筑物所有权人。2005年1月20日，宇人公司利用上述土地及地面构筑物举办象贤农贸市场，市场负责人为凌玉良，经营期限自2005年1月20日至2033年12月16日。凌玉良以象贤农贸市场的名义与商户签订摊位租赁协议书并收取租金。2012年9月20日，宇人公司与凌玉良签订租赁经营协议书1份，约定双方于2004年签订的租赁合同至2012年12月31日到期，经双方协商一致，同意续租；租赁物为嘉兴国用（2005）第1307号土地证的停车场面积1331.1平方米，嘉兴国用（2005）第1306号土地证的市场用地土地使用权2274.45平方米及其地上建筑设施、构筑物；年租金为18万元，租赁期限自2012年12月31日起至2032年12月30日止共计20年；双方还就违约责任等其他相关事项作了约定。2014年1月10日，宇人公司与凌玉良签订协议1份，约定凌玉良于2014年1月30日前以60万元的价格向宇人公司一次性支付2014年12月31日至2018年12月30日的租金。2014年1月28日，凌玉良将60万元租金支付给宇人公司。
因涉及海盐海利小额贷款有限公司诉张雪英、浙江百通新材料有限公司、宇人公司、郑柏林、海盐机械铸造有限公司小额借款合同纠纷一案，宇人公司名下的资产即嘉兴国用（2005）第1307号土地证的停车场面积1331.1平方米，嘉兴国用（2005）第1306号土地证的市场用地面积2274.45平方米的土地使用权及其地上建筑设施、构筑物被海盐法院查封。2014年4月9日，海盐法院向凌玉良发出协助执行通知书，要求凌玉良提交其与宇人公司的租赁合同原件及凌玉良与商户的租赁合同复印件。2014年6月25日，海盐法院向凌玉良进行调查并制作执行笔录1份，凌玉良陈述了该市场现有租户情况，其与宇人公司签订租赁协议及提前支付60万元租金的情况。2014年9月24日，海盐法院在淘宝网司法拍卖网络平台发布公告，公开拍卖查封的涉案标的物。在对拍品的具体描述中，租赁情况一栏处明确标注“租赁”。在拍卖公告中，海盐法院明确告知标的物以实物现状为准，该院不承担拍卖标的瑕疵担保责任。在拍卖须知中，海盐法院明确告知，本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保，所以请竞买人在拍卖前必须自行了解房屋过户的相关问题，并仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。2014年10月9日，久鼎公司以443.46万元的最高价竞得该标的物。2014年10月27日，海盐法院与久鼎公司签订拍卖成交确认书并出具民事裁定书，确认该标的物归久鼎公司所有。2014年12月2日，久鼎公司向凌玉良发送通知，称如无其认可，任何人不能擅自向经营户收取租金。2014年12月6日，久鼎公司向凌玉良发送撤场通知，要求凌玉良于2014年12月10日前撤出原经营管理人员，完成全部撤场工作，并将象贤农贸市场移交久鼎公司，且不得收取任何租金等费用。2014年12月8日，久鼎公司在该市场发布公告，称其不认可宇人公司与凌玉良的市场租赁者和经营管理者的身份，已向凌玉良下达撤场通知，凌玉良已无权向各位经营户收取租金和管理费等各种名义的费用；并对2015年度招租事宜作出安排。2014年12月11日，久鼎公司将涉案两幅土地使用权变更登记在自己名下。
2015年1月9日，凌玉良以买卖不破租赁为由诉至原审法院，请求判令久鼎公司继续履行宇人公司与凌玉良于2012年9月20日签订的租赁经营协议。
原审法院认为，本案的争议焦点是案外人宇人公司与凌玉良签订的租赁经营协议书是否合法有效，久鼎公司是否应继续履行该租赁经营协议书。
首先，宇人公司与凌玉良签订的租赁经营协议书系双方真实意思的表示，虽然浙江省商品交易市场管理条例规定市场举办者应当具有企业法人资格，但法律并未禁止个人租赁市场用于经营。因此，租赁经营协议书的内容不违反法律的强制性规定，应认定为有效。久鼎公司辩称凌玉良与宇人公司相互串通，为了逃避法院强制执行及竞拍买受人行使合法权益而签订虚假协议，但未提供充分有效的证据予以证明，故对其抗辩主张，不予采纳。根据市场名称登记证的记载，宇人公司系象贤农贸市场的举办者，凌玉良系市场负责人，但宇人公司既未给凌玉良发工资，亦未为其缴纳社会保险费用，双方并不存在劳动合同或者雇佣关系。此节可以佐证象贤农贸市场与各经营户之间的摊位租赁协议书系凌玉良借用象贤农贸市场的名义与各经营户签订的。摊位租金的组织竞价、收取等事宜也由凌玉良经手，亦即凌玉良系摊位租赁协议书的实际履行人。另外，凌玉良于2014年1月28日按约将60万元的租金支付给宇人公司。综上可以证明宇人公司举办象贤农贸市场，凌玉良与宇人公司签订协议租赁该市场，并借用象贤农贸市场的名义与各经营户签订摊位租赁协议实际经营市场的事实。
其次，海盐法院在进行司法网拍前已就涉案标的物租赁情况对凌玉良进行了调查并制作了执行笔录，凌玉良如实陈述了其与宇人公司签订租赁经营协议书及提前支付60万元租金的情况，并按要求将该租赁经营协议书提交给了海盐法院，海盐法院已将上述执行笔录、租赁经营协议书、租金支付协议及收据等材料存入执行卷宗。嗣后，海盐法院在淘宝网司法拍卖网络平台发布的具体描述中明确提示标的物有租赁存在；在拍卖须知中，海盐法院也明确告知，拍卖人就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明，竞买人在拍卖前必须自行了解房屋过户的相关问题，并仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。上述情况表明，竞拍前久鼎公司完全有机会通过相关途径了解到宇人公司与凌玉良之间就涉案标的物存在的租赁合同关系。久鼎公司辩称其竞拍时只知道象贤农贸市场与各经营户之间的摊位租赁协议，不知道宇人公司与凌玉良之间的租赁经营协议，其抗辩理由难以成立。退一步讲，即使久鼎公司竞拍时不知道宇人公司与凌玉良之间的租赁经营协议，根据海盐法院公示的拍卖须知，其作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，相应的竞拍风险及法律后果也应由其自行承担。久鼎公司辩称海盐法院对凌玉良主张的租赁关系进行了审查并予以了否定，但未能提供该院相关的法律文书，其抗辩理由缺乏事实依据，不予采纳。至于优先购买权的问题，凌玉良作为拍卖标的物的承租人，依法享有以同等条件优先购买租赁物的权利，但凌玉良也可以放弃该权利。久鼎公司将凌玉良未主张优先购买权的行为理解为凌玉良与宇人公司之间不存在租赁关系，系对相关法律规定的误读。
再次，涉案国有土地使用权及地上构筑物所有权在租赁期间经司法拍卖转移至久鼎公司，根据合同法第二百二十九条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即宇人公司与凌玉良之间签订的租赁经营协议书对受让人即久鼎公司产生法律约束力，久鼎公司应当继续履行该租赁协议。
综上，宇人公司与凌玉良签订的租赁经营协议书合法有效，凌玉良要求久鼎公司继续履行该租赁经营协议书的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决:久鼎公司继续履行案外人宇人公司与凌玉良于2012年9月20日签订的租赁经营协议书。案件受理费26960元,由久鼎公司负担。
宣判后，久鼎公司不服，向本院上诉称:一、案涉租赁经营协议明显与正常的交易习惯和逻辑不符，且与客观事实矛盾，该协议是虚假协议。理由为：1、根据租赁经营协议内容，凌玉良在2004年就已经租赁了宇人公司在2005年才取得的土地使用权及地上建筑物、构筑物，显然违背客观事实。2、直到2014年12月底与各摊位租户之间发生租赁关系的主体仍然是宇人公司举办的象贤农贸市场而非凌玉良，故不存在凌玉良自2004年起租赁宇人公司土地及地上建筑物用于经营或出租的情形。原审法院仅凭凌玉良单方陈述推定凌玉良是借用象贤农贸市场名义与各摊位租户签订租赁协议，缺乏事实依据。3、案涉租赁经营协议的租赁期限、租金金额、租金缴纳方式等显然与正常交易习惯和逻辑不符，存在明显虚假情形。4、凌玉良原审中始终未提交2004年至2014年租赁期间租金交付的依据和凭证，也未提交2004年签订的租赁协议。原审法院仅凭案涉租赁协议及凌玉良陈述认定凌玉良与宇人公司之间存在租赁关系且实际履行缺乏依据。二、海盐县人民法院在执行拍卖中认定的租赁关系应仅指象贤农贸市场与各摊位租户之间的租赁关系。原审法院以凌玉良将其与宇人公司租赁经营协议等提交给海盐法院为由，认定海盐法院在司法拍卖平台描述的租赁是指案涉租赁关系，属认定事实错误。事实上，海盐法院除了对凌玉良进行调查之外，还分别对宇人公司的法定代表人张雪英、实际控制人沈雨春及各摊位租户进行了调查，前两者在接受调查时从未提及案涉租赁一事，各摊位的租赁协议的出租主体也为象贤农贸市场，而非凌玉良。因此，凌玉良主张的租赁关系仅为其个人陈述，与张雪英、沈雨春及各摊位住户所反映的租赁事实相矛盾。在此情况下，海盐法院确定本案标的起拍价为440.46万元，但依据凌玉良的提供的协议，海盐法院拍卖的标的未来近20年的总收益仅为252万元，远远低于起拍价440.46万元。同时，凌玉良也未按公告要求期限向海盐法院提出过执行异议或权利主张。因此，海盐法院司法拍卖平台上描述的租赁关系是指象贤农贸市场与各摊位租户之间的租赁协议，而非案涉租赁经营协议。原审法院在未查清上述事实情况下，直接以拍卖须知中格式条文认为久鼎公司作出竞买决定，视为已经完全了解并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，错误将租赁关系理解为案涉租赁经营协议，属于认定事实错误。三、海盐法院设定的起拍保留价440.46万元不可能包括凌玉良主张的未来近20年总收益仅为252万元的租赁关系。原审判决变相确认了海盐法院设定的起拍保留价440.46万元是错误价格，海盐法院的起拍价格大大高于执行标的的实际价值。综上，请求撤销原审判决，改判驳回凌玉良的诉讼请求。
凌玉良答辩称：一、凌玉良与宇人公司的租赁经营协议合法有效。理由如下：1、先租赁经营场所再成立象贤农贸市场，符合公司或个体经营户的设立程序，故凌玉良2004年租赁案涉土地及地上构筑物后经营成立象贤农贸市场符合常理。2、海盐法院曾向凌玉良调取案涉租赁经营协议，并制作笔录，上述事实均表明凌玉良与宇人公司之间存在租赁关系。海盐法院在了解上述情况后，在拍卖平台描述中明确提示标的物有租赁存在。久鼎公司陈述海盐法院仅告知市场与商户之间存在租赁，未告知凌玉良与宇人公司的租赁关系，与事实不符，违背常理。3、市场经济具有不可控性，作为市场的出租户，稳定长期的租赁是理想选择，因此宇人公司与凌玉良签订长期的租赁合同，完全符合常理。4、案涉土地出让终止日期为2043年11月30日，2032年至2043年尚有11年，按久鼎公司的陈述，每年与商户的租赁是70余万元，最终的收益可达1022万元（252万+770万），故440.46万元的起拍价并无不当。二、久鼎公司应继续履行凌玉良与宇人公司签订的租赁协议。理由如下：1、根据合同法第229条的规定，案涉租赁合同签订系在久鼎公司所得租赁物之前，作为买受人，久鼎公司理应继续履行原租赁合同。2、既然久鼎公司在拍卖前已经明知本案标的物上设有权利负担，仍以最高价竞得拍卖标的物，可见久鼎公司对该租赁情况予以认可并予以容忍。退一步讲，即使久鼎公司竞拍时不知道凌玉良与宇人公司的租赁协议，根据海盐法院拍卖规定，作出拍卖决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知瑕疵，相应的竞拍风险及法律后果应由久鼎公司自行承担。
二审中，久鼎公司提供如下证据：证据1，案涉财产资产评估报告1份，证明案涉财产的评估价为4894000元，快速变现价位4404600元，后海盐法院设定的起拍价为4404600元，上述价值不包括凌玉良主张的案涉租赁关系；宇人公司获得的土地使用权时间为2006年1月7日，而凌玉良陈述的租赁关系则是在2004年。证据2，海盐法院的征询函及海盐县市场监督管理局的回函各1份，证明凌玉良作为个人不具备开设象贤农贸市场的资格；宇人公司将象贤农贸市场出租给凌玉良开设象贤农贸市场的行为违背国务院有关公司管理条例的强制规定，故凌玉良提供的租赁协议是无效协议。
凌玉良的质证意见：证据1，真实性无异议，但与本案无关，租赁关系应该由久鼎公司在拍卖之前自行了解，并不是在评估机构的职权范围内。证据2，真实性无异议，但与本案无关。
凌玉良二审提供如下证据：证据1，2004年12月30日租赁协议1份，证明自2004年始即租赁案涉市场的事实。证据2，收据1份，证明2013年9月30日向宇人公司缴纳租金18万元。
久鼎公司的质证意见如下：证据1，对其真实性有异议，2004年12月30日，宇人公司尚未确定象贤农贸市场的土地使用权，故宇人公司不可能将其出租给凌玉良；该证据形式上也不真实，该证据纸张较新，不排除伪造证据的可能。证据2，对收据的真实性有异议，收据载明是现金支付，但尚缺证据证明现金交付的存在，同时，凌玉良陈述每年的租金收入在50万至70万元，但向宇人公司缴纳的租金仅为18万元，两者不对称；对其合法性有异议，凌玉良未提供相应的税务发票。
对上述证据，本院认证如下：
久鼎公司提供的证据1，该证据系相关评估机构依据海盐法院在执行程序中的委托出具的，客观真实，本院予以认定。证据2，凌玉良对其真实性无异议，本院予以认定，但案涉租赁协议的效力属于法律适用问题，不属于事实认定问题，本院对其相关证明内容不予认定。
凌玉良提供的证据1、证据2，虽与本案相关，但能否证明案涉租赁经营协议是真实的，本院将结合本案实情予以综合判定。
在事实的认定上，双方的争议焦点在于案涉租赁经营协议是否是真实的，对此待证事实，本院认为，凌玉良虽提供了协议、收据、对账单等相关证据，但本案尚存一些与常理或一般交易习惯不符的疑点，如凌玉良并未提供2004年至2012年的租金缴纳凭证、每年租金仅为18万且租赁期限长达20年、租金缴纳方式均为现金缴纳、装修款仍由宇人公司支付等。基于上述疑点，本院认为，凌玉良的举证并未达到高度盖然性的证明标准，对其主张的待证事实，本院难以认定。综上，本院对案涉租赁经营协议及提前缴纳租金事宜难以认定，其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，根据举证规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，凌玉良以“买卖不破租赁”为由主张久鼎公司继续履行其与宇人公司之间的案涉租赁经营协议，应当首先举证证明案涉租赁经营协议是真实存在的，但根据前述分析和事实认定，凌玉良的举证并未达到高度盖然性证明标准，故应当承担举证不能的法律后果。
退一步讲，即使案涉租赁经营协议真实存在，本案也不能适用“买卖不破租赁”原则。“买卖不破租赁”原则在性质上是赋予原本为债权的租赁权以某些物权的效力，产生债权物权化的效果。但该原则有其适用的范围，即租赁合同的标的物应当是特定的物，包括不动产和动产，而案涉租赁经营协议的租赁对象则是象贤农贸市场的经营权，故不能适用“买卖不破租赁”原则。理由为：根据《浙江省商品交易市场管理条例》第8条的规定，凌玉良个人并不能举办商品交易市场，凌玉良对象贤农贸市场的经营并非源于其自身的举办行为，而是源于宇人公司作为举办者的经营权。案涉租赁经营协议虽设定租赁的标的为市场用地土地使用权及地上建筑物、构筑物，但其并不能改变租赁的是市场经营权的性质。凌玉良在与各摊位租户签订租赁协议及收取租金时，使用的是象贤农贸市场的名义，而非其个人名义，案涉租赁经营协议也明确宇人公司将该市场出租给凌玉良独立经营，上述事实可以佐证本案的租赁对象是市场经营权。因此，即使凌玉良主张的案涉租赁经营协议真实存在，本案也因系经营权的租赁，而不能适用“买卖不破租赁”原则。
综上，凌玉良原审请求久鼎公司继续履行案涉租赁协议于法无据，原审法院认定事实存在重大偏差，适用法律不当导致判决结果错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销嘉兴市秀洲区人民法院（2015）嘉秀民初字第85号民事判决；
二、驳回凌玉良的诉讼请求。
一、二审诉讼费共计53920元，由被上诉人凌玉良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
审 判 员 倪 勤
代理审判员 章玉萍
二〇一五年八月十一日
书 记 员 林雪琴