广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂05民初233号原告（执行案外人）：陈峰文，男，1970年12月15日出生，汉族，住北海市海城区。原告（执行案外人）：陈科翠，女，1974年8月10日出生，苗族，住北海市。委托诉讼代理人：洪颖峰，广西现城律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘绍波，广西现城律师事务所实习人员。被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地北海市海城区北部湾西路27号。负责人：钟军辉，行长。委托诉讼代理人：王启雨，广西海鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘振华，广西海鑫律师事务所律师。第三人（被执行人）：广西鸿源先科股份有限公司，住所地北海市北海大道西鸿源生态新城B栋102、201室。法定代表人：黄耀锋，董事长。原告陈峰文、陈翠科诉被告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）、第三人广西鸿源先科股份有限公司（以下简称鸿源先科公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年8月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈峰文、陈翠科的委托诉讼代理人洪颖峰，被告工行云南路支行的委托诉讼代理人王启雨到庭参加诉讼，第三人鸿源先科公司经本院依法传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。陈峰文、陈翠科向本院提出诉讼请求：一、撤销（2017）桂05执异201号执行裁定书；二、判决不予执行北海市北海大道241号“鸿源生态新城”项目（A幢5层09号房）的房屋；三、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、陈峰文、陈翠科已支付全额购房款及实际占有使用涉案商品房。2010年4月9日，陈峰文、陈翠科与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》，约定陈峰文、陈翠科购买鸿源先科公司开发位于北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A幢5层09号房屋，陈峰文、陈翠科依约交付全部房款358575元。并实际占有、使用了涉案房屋。二、北海市中级人民法院（以下简称北海中院）作出（2017）桂05执异201号执行裁定书认定工行云南路支行在债权范围内对抵押房地产享有优先受偿权，陈峰文、陈翠科不享有消费者物权期待权等权利对抗上述优先受偿权，驳回陈峰文、陈翠科的异议请求适用法律错误。三、工行云南路支行对涉案商品房享有的抵押优先受偿权不得对抗商品房买受人。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条规定，陈峰文、陈翠科作为消费者，已全额支付涉案商品房的价款并实际占用使用，工行云南路支行对涉案商品房享有的抵押优先受偿权不得对抗陈峰文、陈翠科。另外，根据《中华人民共和国物权法》第15条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条的规定，陈峰文、陈翠科支付全额购房款并入住使用后已取得对房屋的占有和使用权后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且陈峰文、陈翠科在本案中并无过错，故法院不得查封、扣押、冻结该财产。工行云南路支行辩称：一、北海中院所作的执行裁定书裁定驳回陈峰文、陈翠科的异议请求正确，应当予以维持。二、陈峰文、陈翠科提供的《商品房买卖合同》是伪造的，陈峰文、陈翠科与鸿源先科公司之间不存在买卖合同关系。三、是否实际占有使用涉案商品房与本案无关，也不能作为物权确认的依据。本案无法证实鸿源先科公司与陈峰文、陈翠科有交房行为，更不能证明陈峰文、陈翠科实际占有使用涉案商品房。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，本案涉案房屋不是陈峰文、陈翠科的唯一住房，应驳回陈峰文、陈翠科的诉求。鸿源先科公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。陈峰文、陈翠科围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.营业执照，证明鸿源先科公司主体资格；2.营业执照信息，证明工行云南路支行主体资格；3.《商品房买卖合同》（销售合同编号：HYA509），证明陈峰文、陈翠科与鸿源先科公司就商品房买卖签订合同的权利、义务内容；4.收据和销售不动产统一发票，证明陈峰文、陈翠科已支付全部购房款给鸿源先科公司；5.房地产交易纳税申报表和税收缴款书，证明陈峰文、陈翠科已向税务机关支付购房税；6.鸿源先科公司收款证明，证明鸿源先科公司已经全额收取陈峰文、陈翠科的购房款；7.物业证明，证明陈峰文、陈翠科已入住占有使用涉案房屋至今；8.办理房屋权属证明的答复，证明陈峰文、陈翠科多次要求鸿源先科公司协助办理房屋权属证明；9.（2017）桂05执异201号执行裁定书，证明陈峰文、陈翠科申请执行异议被驳回，涉案房屋仍被查封、执行。工行云南路支行没有证据向本院提交。鸿源先科公司未向本院提交证据。经开庭审理质证，工行云南路支行对陈峰文、陈翠科提交的证据质证如下：证据1、2的真实性、合法性、关联性没有异议。证据3的真实性、合法性、关联性有异议，该份合同是伪造的，不能证实陈峰文、陈翠科与鸿源先科公司存在商品房买卖合同关系的真实性，是否真实应结合是否办理正式的备案登记等予以确认，而陈峰文、陈翠科提交的证据材料缺乏上述具有法律效力的认证。同时要求申请对该份合同的公章落款时间和签约时间是否一致进行鉴定。证据4的合法性、关联性有异议，1.陈峰文、陈翠科一次性现金支付36万多元购房款不符合正常交易习惯，一般人为了交易安全都会选择刷卡或者转账；2.陈峰文、陈翠科没有提供该笔购房款来源的证据，同时鸿源先科公司也没有提供相关财务账簿确认收到购房款；3.不动产销售发票的开票时间为2013年1月28日，涉案房屋于2011年11月1日被查封，于2013年2月26日被立案执行，不动产销售发票的开票时间在涉案房屋被查封、被立案执行之后，该不动产销售发票是陈峰文、陈翠科为了中止执行涉案房屋与鸿源先科公司串通才开具的。证据5的合法性、关联性有异议。1.签订商品房买卖合同从2010年至今未办理任何房屋备案登记，在没有任何保障的情况下陈峰文、陈翠科缴纳相关税费不符合常理；2.申税表以及缴纳税费时间为2014年，在涉案房屋被查封和被立案执行之后。证据6的三性有异议，鸿源先科公司并没有提供相关转账凭证或者财务纪录证实其收到购房款，故不能证实陈峰文、陈翠科主张。证据7、8的三性有异议，与本案无关。证据9三性没有异议。鸿源先科公司未到庭参加诉讼，依法视为放弃质证的诉讼权利。对陈峰文、陈翠科提供的证据经审查质证，本院认为该证据具有真实性、合法性，与本案亦具有一定的关联性，故本院作为定案的参考依据。综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2010年3月3日,北海市建设委员会核发北建房预字第2010021号《北海市商品房预售许可证》，预售项目及栋号为鸿源生态新城A幢。2010年4月9日，陈峰文、陈翠科与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》，约定陈峰文、陈翠科购买鸿源先科公司开发的鸿源生态新城A幢5层09号房，房屋建筑面积为143.43平方米，总价款358575元。2013年1月28日，鸿源先科公司开具《销售不动产统一发票》，载明收到陈峰文、陈翠科交付的鸿源生态新城A栋509号房购房款358575元。2014年7月3日，陈峰文、陈翠科向税务机关缴纳上述房屋税款10757.25元。另查明，陈峰文、陈翠科名下在北海市不动产登记中心的房屋登记信息为：1.北海大道18号区外贸大院9栋502号，建筑面积104.57平方米；2.西藏路以东、西南大道以北星悦蓝湾6栋0601号，建筑面积88.18平方米。再查明，鸿源先科公司于2004年6月18日、6月28日、2005年12月12日先后向工行云南路支行贷款2000万元、2300万元、4700万元，鸿源先科公司以其坐落于北海市北海大道南、云南路西鸿源生态新城内[土地使用权证号分别为：北国用（2003）第602645号、北国用（2004）800158号、北国用（2004）第800159号]的土地及地上建筑物为上述债权提供抵押担保，并于2005年12月13日办理了抵押登记。后因鸿源先科公司逾期未能清偿借款，工行云南路支行向本院提起诉讼。诉讼中，经工行云南路支行的申请，本院于2009年7月23日作出（2009）北民二初字第70号民事裁定，查封鸿源先科公司坐落于北海大道南、云南路西，已经办理抵押给工行云南路支行的42871.9平方米国有土地使用权以及该地上建筑面积为12809.9平方米的房产。该财产保全的二年查封期限届满后，因未续封，查封效力消灭。后经工行云南路支行再次申请，本院又于2011年11月1日作出（2009）北民二初字第70-4号民事裁定，查封了鸿源生态新城42871.9平方米土地使用权及地上建筑面积为56422.43平方米的房屋（含本案A栋509号房）。本院于2012年1月18日作出（2009）北民二初字第70号民事判决，判决：一、鸿源先科公司应偿还工行云南路支行借款本金5136.72万元及利息；二、工行云南路支行在上述款项范围内对北房地交押字（2005）第13060号《北海市房地产抵押登记证明书》项下的抵押房地产享有优先受偿权。鸿源先科公司不服一审判决诉至广西壮族自治区高级人民法院，该院经审理作出驳回上诉,维持原判的判决。又因鸿源先科公司未履行上述生效法律文书确定的义务，工行云南路支行向本院申请强制执行。本院以（2013）北法执字第8号案予以执行，并于2013、2014、2015年续封了鸿源先科公司名下“鸿源生态新城”土地使用权及地上相关建筑物，查封标的中均包含A栋地下一层至地上21层在建工程。在该案执行过程中，陈峰文、陈翠科以法院查封的涉案房屋系其合法购买为由，提出执行异议，本院经审查后，认为因案外人陈峰文、陈翠科对登记在被执行人名下的不动产提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定驳回其异议请求。陈峰文、陈翠科为此提起本案诉讼。本院归纳本案的争议焦点为：陈峰文、陈翠科对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否停止对涉案房屋的执行。本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。即只要买受人对被执行的商品房符合法定保护的条件，法律就赋予其对该商品房的物权期待权以排除执行的效力。本案中，陈峰文、陈翠科与鸿源先科公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，虽然双方签订该合同时，“鸿源生态新城”项目的土地及在建工程处于被抵押的状态，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，不动产物权变动的债权行为与物权行为相互区分，而本案双方达成《商品房买卖合同》仅系一种债权行为，并不发生物权变动的结果，于此情形下，是否经抵押权人同意并不影响合同的有效性。且涉案“鸿源生态新城”项目于双方签订涉案《商品房买卖合同》前已取得了商品房预售许可证，表明鸿源先科公司已经可以向社会公开销售该房屋，对于购房者来说，其基于信赖开发商已经取得预售许可证的事实，有理由相信其所购房屋上是不存在任何权利瑕疵的，其亦无能力控制开发商是否已清偿银行的债权。基于上述分析并结合由陈峰文、陈翠科提供的《商品房买卖合同》、《不动产发票》、鸿源先科公司出具的收款收据及收款证明等证据，足以认定本案商品房买卖合同关系成立且合法有效，陈峰文、陈翠科已付清全部房款。工行云南路支行对上述合同、发票的真实性提出质疑，但未提供充分证据佐证，本院不予采信。2009年7月23日，本院根据工行云南路支行的申请，对涉案“鸿源生态新城”项目的土地及在建工程进行查封，查封期限为两年。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”规定，本案的《商品房买卖合同》虽合法有效，但不能对抗已经在讼争财产上办理了查封手续的工行云南路支行。根据在卷证据显示，上述财产的查封期限为两年，即到2011年7月22日后查封效力消灭，后经工行云南路支行再次申请，北海中院于2011年11月1日查封了鸿源先科公司名下包括涉案房屋在内的财产。由此可知，讼争财产在2011年7月23日至2011年10月31日期间并不存在查封情形，而本案的商品房买卖关系持续有效，即使2011年11月1日再次发生查封的事实，合同也是在该查封之前已经签订，并不属于上述法律规定的在查封的财产上设定权利负担的情形。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上，优先于担保债权，建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。故此，陈峰文、陈翠科对涉案商品房享有的物权期待权足以排除工行云南路支行对涉案商品房的强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，本案不得执行涉案房屋。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：不得执行位于北海市北海大道南、云南路西鸿源生态新城A幢509号商品房。案件受理费100元，由被告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。本院（2017）桂05执异201号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长 陈邦和审 判 员 魏玉芳审 判 员 叶 萍二〇一七年十二月三十日法官助理 庞晓湖书 记 员 曾 荣