福建省邵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0781民初1775号
原告邵武市世纪广场商场业主委员会，住所地邵武市世纪广场商场。
代表人吴志善，主任。
委托代理人蔡明远，男，邵武市世纪广场商场业主委员会监事长，住邵武市。
委托代理人刘荣贵，男，邵武市世纪广场商场业主委员会秘书长，住邵武市。
被告邵武市世纪购物广场商贸有限公司，住所地邵武市世纪购物广场一层299号（消控中心旁），统一社会信用代码91350781660384943E。
法定代表人陈良锦，总经理。
委托代理人何旭光，福建则刚律师事务所律师。
原告邵武市世纪广场商场业主委员会与被告邵武市世纪购物广场商贸有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理。依法由审判员黄尚美适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邵武市世纪广场商场业主委员会的委托代理人蔡明远、刘荣贵、被告邵武市世纪购物广场商贸有限公司的委托代理人何旭光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵武市世纪广场商场业主委员会诉称，邵武市世纪广场商场于2001年建成，于同年3月交付业主使用，共有147位业主。在全体业主不知实情的情况下，商场物业管理一直被既无物业管理资质，又未经业主选聘的被告所把持、盘踞长达15年之久。15年来，被告攫取了业主和商户大量的物业管理资金，却不对商场消防、水电设施设备更新、改造建设。同时，被告将商场内公共通道占道出租，将消防通道隔堵出租出售，将物业管理用房改拆，致使商场一片混乱，消防隐患危机四伏，造成商场经营日渐萧条，商家弃之不敢经营。由于商场消防及物业问题得不到解决，商场招商一直受阻，已荒置一年多，业主群情激愤，冲突随时发生、升级。2015年9月12日，商场商铺业主自发召开业主大会，选举产生邵武市世纪广场商场业主委员会，并于2015年9月23日向邵武市住房保障和城乡规划建设局备案。由于业主委员会招商工作进展缓慢，于2016年3月17日召开业主大会，更换业主委员会成员，并于2016年3月28日向邵武市住房保障和城乡规划建设局备案。原告多次与被告沟通物业管理移交问题，但被告置之不理，对邵武市职能部门下发的移交文件也视若无睹，移交工作拖延至今。2016年4月7日，经邵武市住房保障和城乡规划建设局、邵武市房地产管理处、邵武市通泰街道办事处、邵武市通泰街道办事处北门社区居民委员会等单位协调，被告仍滞留商场，拒绝移交物业管理资料，并继续非法控制物业管理用房、消控室、配电室、水泵房等业主公共建筑和共用设施。被告的非法滞留商场，已构成对商场所有业主共同管理权的妨碍。被告非法控制消控室、配电室、水泵房等设施设备，给商场造成安全隐患。请求判令：1、被告立即排除妨碍，撤离邵武市世纪广场商场；2、被告向原告移交物业管理用房［即原三楼办公室和公共卫生间（现位于新华都超市卖水产角落）］和消控室、配电室、水泵房等公共建筑、场所和共用设施；3、被告向原告移交资料，即商场竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，商场台账资料（即收取水电费台账、商场经营者清册）等物业管理所必需的资料；4、案件受理费由被告负担。
被告邵武市世纪购物广场商贸有限公司辩称，1、被告是依法成立的从事物业管理服务的企业，具有物业管理资质，从被告公司成立至今已经与原告形成了事实上的物业服务合同关系，故在原、被告之间的物业服务合同关系解除前，不存在原告诉请的排除妨碍，撤离邵武市世纪广场商场及移交相关公共建筑、场所、共用设施和资料的事项。2、被告在邵武市世纪广场商场物业管理上确实存在瑕疵。首先是经济衰退的大环境导致部分经营者撤离；其次是有个别业主常年拖欠物业服务费导致公司的收入入不敷出。但是，随着经济环境的向好，正在慢慢改善，被告希望与原告进行友好协商，以便商场的经营环境进一步改善。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供以下证据：
证据1、领导干部接待群众来访登记单1份，用以证明：2016年4月15日，邵武市世纪广场商场147位业主信访，邵武市委书记徐春晖当场作批示，要求邵武市住建局、通泰办按市政法委武平书记协调意见抓紧处理。
证据2、邵武市房地产管理处《关于做好物业管理移交工作的通知》1份，用以证明：邵武市房地产管理处出具邵房综（2015）27号通知，要求被告自接到通知之日起7日内与原告办理物业管理移交手续。
证据3、业主委员会备案证明1份，用以证明：2016年3月17日，原告更换业主委员会成员，并于2016年3月28日向邵武市住房保障和城乡规划建设局备案。
证据4、邵武市信访局《信访事项受理告知书》1份，用以证明：原告于2016年4月15日到邵武市信访局信访，4月18日邵武市信访局回复，责成邵武市住建局、通泰办尽快处理。
证据5、邵武市通泰街道办事处《信访事项受理情况告知书》1份，用以证明：2016年4月19日，邵武市通泰街道办事处受理“世纪广场原物业拒与现业委会移交，商场陷入瘫痪，要求对方移交，再进行整顿招商”的信访事项。
证据6、邵武市住房保障和城乡规划建设局《告知书》1份，用以证明：2016年4月19日，邵武市住建局受理世纪广场原物业管理公司无资质又不进行物业移交的问题。
证据7、照片2张，用以证明：1、邵武市世纪广场商场地管破裂，被告只收钱，未进行修复；2、被告擅自将消防通道隔堵成店面出售，违反消防安全法。
证据8、收据5张，用以证明：被告违法向业主林爱华收取物业服务费。
证据9、银行卡存款业务回单4张，用以证明：被告违法向业主吴志善收取物业服务费。
证据10、收据4张，用以证明：被告违法向业主谢丽敏收取物业服务费。
证据11、发票2张，用以证明：被告违法向新华都购物广场有限公司收取物业服务费。
证据12、失信被执行人公示1份，用以证明：被告的法定代表人陈良锦被法院网上公示为失信被执行人。
证据13、债权转移通知1份，用以证明：被告雇佣社会人员王志杰等人以债权转让为由向邵武市豪特家私责任有限公司进行敲诈。
证据14、（2007）××民初字第××号民事判决书、（2007）××行初字第××号行政裁定书、邵工商函（2007）2号《关于对邵武市人民法院调查工商登记情况反馈的函》、（2009）××民初字第××号民事裁定书各1份，用以证明：1、邵武市人民法院作出（2007）××民初字第××号民事判决，认定邵武市世纪购物广场无收取物业服务费资质；2、南平市延平区人民法院作出（2007）××行初字第××号行政裁定，认定邵武市世纪购物广场主体不合法；3、邵武市世纪购物广场原《市场登记证》被废止；4、邵武市世纪购物广场几次败诉，主动向法院申请撤诉。
证据15、邵武市通泰街道办事处《答复意见书》1份，用以证明：2016年5月10日，邵武市通泰街道办事处对被告立案处理。
证据16、邵武市住房保障和城乡规划建设局《答复意见书》1份，用以证明：2016年5月10日，邵武市住房保障和城乡规划建设局对被告立案处理。
被告质证称，对证据1的真实性、合法性没有异议，仅是领导干部接待群众来访登记单，并不是信访处理意见，登记的内容与本案没有法律关系。对证据2的真实性没有异议，但是对合法性、关联性有异议。首先，关于被告有无物业管理资质，不是房地产管理处能够确定的；其次，该通知要求原、被告做好物业管理移交工作，该通知是2015年12月28日作出的，而原告是2016年3月28日才登记备案，是房地产管理处滥用职权。对证据3的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联性。对证据4、5、6的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联性，上述告知书只是告知原告的业主郑大有反映的问题已经受理。对证据7照片的真实性没有异议，目前邵武市世纪广场商场的现状确存在问题，但不能以偏概全，被告提供物业管理服务已达十余年之久，虽存在一些问题但不能达到解除物业服务合同的程度；是否存在消防通道被堵，应当由消防部门作出认定，而不是原告说说而已。对证据8、9、10、11的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，恰能证明被告与原告方业主形成事实物业服务合同关系，且时间长达十年之久。对证据12的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联性。对证据13的真实性、合法性没有异议，按照法律规定债权转让只要通知债务人即可，如果邵武市豪特家私责任有限公司确实拖欠物业服务费，作为债权人的被告向其出具债权转让通知是符合法律规定，不存在原告所说的聘用社会人员王志杰敲诈勒索。对证据14的真实性没有异议，但所涉主体是邵武市世纪购物广场，与被告无关。对证据15的真实性没有异议，街道办事处不是政府主体不应做出该答复，本案已经起诉至法院，街道办事处的文件不足以作为定案的依据。对证据16的真实性没有异议，但邵武市住建局作出的答复没有事实和法律依据，不能作为定案的依据，本案已经起诉至法院，应当由法院裁决。
被告为支持自己的抗辩主张，向本院提供以下证据：
证据1、营业执照1份，用以证明：被告经营范围有物业管理项目，故被告具有物业管理资质。
证据2、收据，用以证明：被告向相关经营者收取物业服务费，被告与业主、经营者之间形成事实物业服务合同关系。
原告质证称：对证据1的真实性、合法性没有异议，但该营业执照有注明：依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，而被告物业管理没有经依法批准，故无法证明被告具有物业管理质证。对证据2的真实性没有异议，但被告没有物业管理资质，被告是非法收取物业服务费。
本院认证认为，原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11，经被告质证对真实性均没有异议，本院予以采纳。原告提供的证据12，公示的对象是陈良锦，与本案无关，本院不予采纳。原告提供的证据13，从内容上看是被告将有关债权转让给他人，与本案无关，本院不予采纳。原告提供的证据14，所涉主体是邵武市世纪购物广场和邵武市豪特家私责任有限公司，与本案无关，本院不予采纳。原告提供的证据15、16，经被告质证对真实性均没有异议，本院予以采纳。被告提供的2份证据，经原告质证对真实性均没有异议，本院予以采纳。
根据上述本院采纳的证据及双方当事人在法庭上的陈述，对本案事实认定如下：
邵武市世纪广场商场由原邵武南亚房地产开发有限公司于2001年开发建设并出售商铺。2002年4月，邵武南亚房地产开发有限公司向邵武市工商行政管理局申报“世纪购物广场”市场登记。2002年5月，邵武市工商行政管理局依法核发《市场登记证》，证上记载：市场名称邵武市世纪购物广场，市场负责人陈良锦，主办单位邵武南亚房地产开发有限公司。此后，邵武市世纪购物广场以商场管理部的名义对商场进行物业管理并收取物业服务费。2007年4月27日，由陈良锦和叶彩玲共同出资100万元设立被告邵市世纪购物广场商贸有限公司。此后，被告在未与商铺业主、经营者签订物业服务合同的情况下，接手对邵武市世纪广场商场进行物业管理并收取物业服务费。
2015年9月，邵武市世纪广场商场商铺业主召开业主大会，于9月12日选举产生邵武市世纪广场商场业主委员会（主任为王建祥，副主任为黄彪、周友高），并于9月23日向邵武市住房保障和城乡规划建设局备案。2016年3月17日，邵武市世纪广场商场业主委员会组织召开业主大会，更换了业主委员会成员（主任为吴志善、副主任为陈一胜、黄彪、周友高），并于3月28日向邵武市住房保障和城乡规划建设局备案。
原告选举产生后，以被告无物业管理资质，且未尽到维修、养护、管理和维护义务为由，多次与被告沟通物业管理移交问题未果。2015年12月3日，原告向邵武市房地产管理处投诉，反映被告擅自对邵武市世纪广场商场进行物业管理，拟选聘具备资质的物业服务企业进行管理。2015年12月28日，邵武市房地产管理处作出邵房综（2015）27号《关于做好物业管理移交工作的通知》，通知被告自接到通知之日起7日内与原告办理移交手续。被告以与个别业主有债权债务未结清为由，拒绝办理移交手续。之后，邵武市住房保障和城乡规划建设局与邵武市通泰街道办事处多次召集原、被告进行协调未果，被告仍拒绝办理移交手续。2016年4月13日，邵武市住房保障和城乡规划建设局对被告立案调查。2016年4月15日，郑大有等商铺业主到邵武市信访局信访，反映被告拒不与业主委员会办理移交手续，要求被告移交、再进行整顿招商，邵武市委书记徐春晖批示如下：请住建局、通泰办按武平书记协调意见抓紧处理。2016年6月2日，原告向本院提起诉讼。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。……”被告虽从成立之日起即接手对邵武市世纪广场商场进行物业管理并收取物业服务费，但被告并没有和邵武市世纪广场商场商铺业主及经营者签订物业服务合同，在商场成立业主大会选举产生业主委员会即原告后，也未与原告签订物业服务合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用、管理期限等均未进行约定，现原告以被告未尽到维修、养护、管理和维护义务，要求被告撤离邵武市世纪广场商场，即终止双方形成的事实上的物业服务合同关系，合法有据。原告在与被告多次沟通无果的情况下，于2015年12月3日向邵武市房地产管理处投诉，邵武市房地产管理处亦于2015年12月28日作出邵房综（2015）27号《关于做好物业管理移交工作的通知》，通知被告自接到通知之日起7日内与原告办理移交手续，应认定此时，原、被告之间物业服务合同的权利义务终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”根据上述规定，本院对原告的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第四百一十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款之规定，判决如下：
一、被告邵武市世纪购物广场商贸有限公司应于本判决生效后十日内撤离邵武市世纪广场商场；
二、被告邵武市世纪购物广场商贸有限公司应向原告邵武市世纪广场商场业主委员会移交物业管理用房［即原邵武市世纪广场商场三楼办公室和公共卫生间（现位于新华都超市卖水产角落）］和消控室、配电室、水泵房等公共建筑、场所和共用设施，于本判决生效后十日内移交；
三、被告邵武市世纪购物广场商贸有限公司应向原告邵武市世纪广场商场业主委员会移交相关资料［即商场竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，商场台账资料（即收取水电费台账、商场经营者清册）等物业管理所必需的资料］，于本判决生效后十日内移交。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告邵武市世纪购物广场商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 黄尚美
二〇一六年七月十五日
书记员 吴建辉
本案依据的主要法律条文
1、《中华人民共和国物权法》
第八十一条第一款：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
2、《中华人民共和国合同法》第四百一十条：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。……
3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条第一款：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。