广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗越法民三初字第2033号
原告杨乃玲，男，1963年3月20日出生，汉族，身份证住址山东省青岛市市南区。
委托代理人吴性久，广东南粤律师事务所律师。
委托代理人古莉，广东南粤律师事务所律师。
被告吴瑛，女，1961年9月3日出生，汉族，身份证住址山东省青岛市崂山区。
委托代理人王春来，广东穗港律师事务所律师。
第三人张日光，男，1968年6月8日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。
委托代理人卓岳宏，中国人民解放军广州军区法律顾问处律师。
原告杨乃玲诉被告吴瑛、第三人张日光房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨乃玲及其委托代理人古莉，被告的委托代理人王春来，第三人张日光及其委托代理人卓岳宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年7月23日，原告与被告在民政局办理了离婚，双方签订一份《离婚协议书》，约定将广州市环市中路花果山庄乘龙阁a202房归原告所有。后因上述房屋地址进行了变更，原告与被告又于2009年9月7日签订了一份《协议书补充协议》，约定对原《协议书》第5条共同财产房屋所达成的协议进行确认即：第（1）条广州市环市中路花果山庄乘龙阁a202房归原告所有之内容确认新房产证地址为越秀区环市中路美美街1号202房归原告所有。事后，上述房屋由原告掌控，且原告从签订离婚协议后就一直将上述房屋出租至今。原告于2013年7月18日到房管部门查册后发现，被告背信弃义，其早已在隐瞒原告且以明显不合理的低价将上述房屋卖给第三人，并于2012年7月16日将上述房屋过户到第三人名下，但奇怪的是第三人至今未曾收房，更未以口头或书面形式通知过原告交接房屋事宜。如按常理，第三人早应催促办理房屋交接事宜，但第三人却从未办理。后来，原告还得知第三人是原告与被告都认识的一位姓曾的朋友的亲戚，且姓曾的这位朋友也知道原告与被告之间签订的有关离婚协议的相关内容。原告认为被告与第三人的行为已严重侵害了原告的合法权益，依据合同法第74条等相关法律规定，诉请法院判令：一、撤销被告与第三人签订的《房屋买卖合同》；二、被告与第三人将广州市越秀区环市中路美美街1号202房恢复至原有产权状态，即恢复至登记在被告名下。
被告辩称：涉讼房产登记在被告名下，被告将涉讼房屋出售给第三人前，对涉讼房屋享有完整的、合法的所有权，有权出售或赠与。被告出售涉讼房屋给第三人的程序合法，材料齐备。事实上，原告在2012年便知道涉讼房屋出售给第三人的事实。原告称被告隐瞒其且以明显不合理的低价将涉讼房屋卖给第三人不属实。涉讼房屋归被告所有，有权自由处分，没有必要隐瞒。涉讼房屋在十几年前购买，是旧房，且处于铁路边出行不便、噪音较大，600000元的价格与市场基本持平，不属于明显不合理的低价。综上，不同意原告的诉讼请求。
第三人述称：同意被告的答辩意见。关于涉讼房屋的价格问题，由于被告当时急需钱用，所以要求第三人一次性付款。涉讼房屋属于二手房，旧房，且处于铁路边噪音比较大，所以价格相对便宜。第三人与被告经常有生意来往，互相照顾、帮忙对方也是符合常理的。第三人母亲长期生病，第三人一直在家里处理家务事，不在广州，因此没有交接房屋。保留向原告追诉收回房屋的权利。
经审理查明：2004年7月23日，原告（为乙方）与被告（为甲方）签订《协议书》，其中内容为：甲乙双方现就离婚后之子女抚养、财产分配等事宜经协商达成一致并同意共同遵守下列条款之规定，……5、双方共同财产房屋达成协议如下：（1）广州市环市中路花果山庄乘龙阁a201、a202、a204、a304之房屋归乙方所有；（2）广州市环市中路花果山庄长龙阁101、策龙阁101、102房屋归甲方所有，车库全部归甲方所有；（3）上述房屋待房产证领取后双方办理过户手续等。
2004年7月23日，原告与被告办理了离婚登记手续。在民政局备案填写的表格中，对于离婚财产分割协议，原、被告均表示“无争议，遵守协议”。
2009年9月7日，原告（为男方）与被告（为女方）又签订《协议书补充协议》，其中约定：现双方对第5条共同财产房屋所达成的协议进行如下确认：第（1）条、广州市环市中路花果山庄乘龙阁a201、a202、a204、a304之房屋归男方所有之内容确认信房产证地址为越秀区环市中路美美街1号201房、202房、204房、304房归男方所有等。
后上述美美街1号202房由原告出租给他人使用至今。
2012年6月11日，房管部门向被告核发了涉讼的美美街1号202房的《房地产权证》，其中记载共有情况为单独所有。
2012年7月3日，被告与第三人签订《存量房买卖合同》，将涉讼的美美街1号202房出售给第三人，价格为600000元。《存量房买卖合同》还约定：该房地产以不带租赁合同出售，第三人一次性付款，于2012年7月3日前向被告支付；该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。
2012年7月16日，房管部门向第三人核发了涉讼的美美街1号202房权属人为第三人的《房地产权证》。
因本案纠纷，原告于2013年7月24日提起诉讼。
诉讼中，原告主张被告以明显不合理的低价将涉讼房屋卖给第三人，提供了有关涉讼房屋的《住房抵押贷款合同》，证明被告当年购买涉讼房屋的总价为660000元；提供了被告与第三人买卖涉讼房屋的《契税完税证》，证明两人买卖涉讼房屋计税价格为1053516元。原告并称：涉讼房屋一直处于按揭贷款，是以被告的名义还贷的，但从2004年开始每月均由原告偿还供款。涉讼房屋登记在被告一人名下，但涉讼房屋是属于夫妻共同财产，产权证原件抵押在银行扣押着，直至2012年6月11日被告才取回涉讼房屋的房产证。基于抵押且尚未还清贷款，故被告一直未将涉讼房屋过户至原告名下。
被告和第三人确认两人是十几年的朋友关系，一直有生意往来；第三人经营酒类生意，被告经营印刷生意，被告偶尔会帮助第三人推销酒类；出售前被告已告知第三人涉讼房屋由原告占有并对外出租给他人使用，第三人也到现场看过房屋；除了《存量房买卖合同》外，被告与第三人无签过其他买卖合同。
原、被告和第三人确认三人相互认识。第三人表示其只知道原、被告离婚情况，不清楚原、被告之间有离婚协议。
因原、被告和第三人对涉讼房屋在被告卖给第三人时即2012年7月3日的市场价有争议，原告申请对涉讼房屋在2012年7月3日的市场价进行评估。经广州中誉房地产及土地评估有限公司评估，涉讼房屋于2012年7月3日的交吉市场价为1176170元，不交吉市场价为940936元。原告向广州中誉房地产及土地评估有限公司预付了评估费5440元。
另原告表示：原告行使撤销权的目的就是要使被告与第三人之间的房屋买卖合同归于无效，使涉讼房屋恢复原有的权利状态。无论该合同是被撤销还是无效，原告的诉请都是要求涉讼房屋恢复原有的权利状态。该合同效力的问题由法院依法判决，原告经考虑坚持以撤销来处理。
本院认为：经评估，涉讼房屋于2012年7月3日的交吉市场价为1176170元，不交吉市场价为940936元。被告于2012年7月3日以600000元的价格将涉讼房屋出卖给第三人，该转让价格无论是按交吉价还是按不交吉价，也远低于涉讼房屋的市场交易价。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，可认定被告与第三人以明显不合理的低价买卖涉讼房屋。
被告明知自己已与原告签订离婚财产分割协议约定涉讼房屋归原告所有，仍与第三人签订《存量房买卖合同》将涉讼房屋卖给第三人，明显具有损害原告利益的恶意。而第三人在被告以明显不合理的低价出卖涉讼房屋时，理应谨慎注意，查明涉讼房屋的有关情况后再行交易，但第三人不经了解就以明显不合理的低价受让涉讼房屋，其亦非善意，也不合常理。而且，从受让房屋至今一年多的时间内，第三人明知其买受的涉讼房屋由原告占有出租，也从不向原告主张权利，这显然也不合常理。根据上述情形，结合第三人与被告是相识十几年的朋友，且认识原告，知道原、被告离婚的情况，可推定第三人是清楚被告恶意转让涉讼房屋，仍与之完成交易。两人的行为损害了原告的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，被告与第三人之间关于涉讼房屋的《存量房买卖合同》无效。原告主张依据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，诉请撤销上述合同有误，本院予以纠正。鉴于合同无效，原告要求恢复涉讼房屋原有产权状态，合法合理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：
一、被告吴瑛与第三人张日光之间关于广州市越秀区环市中路美美街1号202房的《存量房屋买卖合同》无效。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴瑛、第三人张日光与原告杨乃玲共同到房管部门办理广州市越秀区环市中路美美街1号202房产权恢复登记在被告吴瑛名下的手续。
三、驳回原告杨乃玲的其他诉讼请求。
本案受理费9800元、保全费3520元、评估费5440元，由被告吴瑛、第三人张日光共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓小斌
人民陪审员 任 红
人民陪审员 陈文平
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 邓鸿明