西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碑民初字第04012号
原告：北京银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市碑林区和平路116号。
负责人：赵政党，该行行长。
委托代理人：徐逢祺，男，该行员工。
被告：丁涛，男，1986年6月13日出生，汉族，西安市莲湖区市容园林局工人。
委托代理人：邓景誉，男，陕西邵氏实业有限公司员工，。
被告：西安侨荣实业有限公司，住所地西安市雁塔区电子一路50号2幢2F102室。
法定代表人：米玉平，该公司总经理。
委托代理人：柳星，陕西润海律师事务所律师。
原告北京银行股份有限公司西安分行与被告丁涛、西安侨荣实业有限公司金融借款合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告北京银行股份有限公司西安分行委托代理人徐逢祺，被告丁涛委托代理人邓景誉，被告西安侨荣实业有限公司委托代理人柳星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告丁涛、西安侨荣实业有限公司于2010年6月1日签订了《个人购房按揭贷款借款合同》，合同约定借款人为购买座落于西安市雁塔区团结路以西大寨路以南东方米兰第1幢1单元10层11006号房产，向原告申请借款金额20万元，借款期限360个月，合同利率为基准利率，等额本息还款，逾期利率为合同利率上浮40%执行，罚息利率为合同利率上浮100%。同时约定被告西安侨荣实业有限公司为上述借款合同项下债务承担连带保证责任。同日，原告与被�丁涛签订了《西安市房地产抵押合同》，约定以被告所购房产为上述债权做抵押担保，并办理了抵押登记手续。合同签订后，原告按合同约定履行了放款义务，但自2014年5月开始，被告丁涛开始不履行还款义务，经原告多次催收，被告丁涛仍未按约还本付息。2014年8月14日、8月21日原告分别通过公证送达方式向两被告送达了《全部收贷通知书》，宣布依据借款合同相关条款的约定，原告宣布贷款全部提前到期，要求被告丁涛偿还所有贷款本息，被告西安侨荣实业有限公司按照担保文件的约定履行担保责任。请求判令：1、被告丁涛偿还原告贷款本金184792.30元及至贷款偿还日的利息、逾期利息、复利；2、被告丁涛以抵押物优先偿还上述债务；3、被告丁涛承担诉讼费；4、被告西安侨荣实业有限公司为上述债务本息、诉讼费承担连带保证责任。
被告丁涛辩称，原告所述借款及抵押属实，本案房产系其以自己的名义给其舅舅购买，贷款由其舅舅偿还。2014年9月其已归还了逾期的本金和利息，之后一直正常还款，没有逾期。同意在二十天内还清原告贷款本金。
被告西安侨荣实业有限公司辩称，侨荣公司与原告签订过借款合同，约定其承担阶段性连带保证责任。现原告已取得被告丁涛所购房产的他项权利证书，其不再承担连带保证责任。且现在被告丁涛没有逾期，其保证责任已经自动解除，不同意原告诉讼请求。
经审理查明，2010年6月1日原告与被告丁涛、被告西安侨荣实业有限公司签订了《个人购房按揭贷款借款合同》，约定原告向丁涛发放贷款20万元，用于丁涛购买西安市莲湖区团结路以西大寨路以南东方米兰第1幢1单元10层11006号房产，借款期限360个月，自放款日起算，放款日为2010年6月1日。合同利率（年利率）为放款日同期个人�房贷款基准利率（预计合同利率为4.158%），借款人应按该合同利率支付贷款利息。合同利率调整方式为贷款期限1年以内（含1年）的为固定利率；贷款期限1年以上的为浮动利率，中国人民银行调整基准利率日之后（不含当年）下一年的1月1日起调整合同利率。逾期利率为合同利率上浮40%。借款人未能按期足额偿还任何到期应付贷款利息、本金或／其他应付款项时，应就欠付的款项按照本合同规定的逾期利率向北京银行支付自款项到期日起至借款人实际偿还日止以实际天数计算的复利（若欠付款项为贷款利息）及逾期利息（若拖欠款项为贷款本金和其他款项）。还款方式为等额本息还款，还款期数360期。被告西安侨荣实业有限公司承担阶段性连带保证责任。借款人未能完全适当地履行其在本合同下的任何承诺、保证、义务或责任时，视为借款人违约。如出现违约，北�银行有权随时宣布本合同项下的全部或部分债务立即到期，要求借款人立即清偿并要求借款人或／及保证人承担保证责任。阶段性连带责任保证的保证期间为借款人的债务履行期限届满之日起两年，但是自借款人办妥抵押登记手续并且北京银行已收到其为第一顺序抵押权人的房屋他项权证正本之日起，保证人的保证责任自动解除，但对于在该日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人的违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。保证人保证担保的范围为借款人在本合同项下发生的全部债务，包括但不限于贷款本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、补偿金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于实际支出的律师费、拍卖／变卖／评估等费用、调查取证费用、差旅费等）及借款人�付的其他款项。即使本合同项下存在抵押、其他担保、保险或类似担保的安排，保证人也仍然对借款人在本合同项下的全部债务承担第一顺序的连带担保责任。2010年6月1日被告丁涛与原告签订了《西安市房地产抵押合同》，约定为保证与原告签订的借款合同的履行，被告丁涛提供其拥有的西安市莲湖区团结路以西大寨路以南东方米兰第1幢1单元10层11006号房产向原告作抵押，抵押担保的范围包括主债权的本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。2010年7月9日原告与被告丁涛在西安市房屋管理局就该抵押办理了抵押登记备案。2010年6月19日，被告西安侨荣实业有限公司向原告出具了担保文件，同意其公司开发的“东方米兰”项目向北京银行西安分行申请10000万个人住房按揭贷款，并承诺对每笔发放的贷款承担不可撤销的阶段性连带责任保证。另外原告与被告西安侨荣实业有限公司签订了《个人购房按揭贷款开发商合作协议》，约定开发商同意为借款人在北京银行的购房按揭贷款提供阶段性或全程连带保证责任担保，合作项目为团结路以西大寨路以南东方米兰项目。原告与被告丁涛借款合同签订后，按照约定向被告丁涛发放了贷款。被告丁涛自2014年5月起未按合同约定向原告还款。2014年8月14日，原告向丁涛公证送达了全部收贷通知书，2014年8月21日，原告向被告西安侨荣实业有限公司公证送达了全部收贷通知书。2014年11月4日原告取得了抵押房屋的他项权利证书。2014年9月被告丁涛向原告偿还了全部逾期的本金、利息、复利及逾期利息，此后被告丁涛按期还款，截止2015年4月15日被告丁涛尚欠原告贷款本金183359.15元。
以上事实，有原、被告签订的《个人购房按揭贷款借款合同》、《西安市房地产抵押合同》，西安市房屋管理局预购商品房贷款抵押登记备案证明，房屋他项权证，原告提供的个贷放款记账操作记录单、全部收贷通知书、个人贷款对账单及还款说明，庭审笔录等存卷为据。
本院认为，原告与被告丁涛、西安侨荣实业有限公司签订的《个人购房按揭贷款借款合同》，原告与被告丁涛签订的《西安市房地产抵押合同》均属当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，为有效合同。依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务。被告丁涛在履行合同中，自2014年5月起未按合同约定向原告还款，已构成合同违约，应向原告承担违约责任。截止2015年4月15日，被告丁涛尚欠原告贷款本金183359.15元。现原告请求宣告贷款立即到期，判令被告丁涛偿还原告贷款本金，符合合同约定，本院依法予以支持。原告要求被告偿还至贷款偿还日的利息、逾�利息、复利，因现在被告丁涛按期还款，上述费用并未产生，对原告的该请求本院依法不予支持。被告丁涛以其房屋向原告提供了抵押，并且办理了抵押登记，原告的抵押权依法应受保护。现贷款出现违约，原告要求就抵押物优先受偿，符合合同约定，本院依法予以支持。被告西安侨荣实业有限公司就原告的贷款承担阶段性连带责任保证，被告丁涛的违约行为在原告取得房屋他项权证正本之前，原告请求判令西安侨荣实业有限公司对上述债务本息承担连带清偿责任，符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，被告丁涛归还原告北京银行股份有限公司西安分行贷款本金183359.15元。
二、被告丁涛�能履行上述义务时，原告北京银行股份有限公司西安分行对被告丁涛抵押的西安市莲湖区团结路以西大寨路以南东方米兰第1幢1单元10层11006号房产享有优先受偿权。
三、被告西安侨荣实业有限公司对被告丁涛的上述债务承担连带清偿责任。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4208元，由被告丁涛、西安侨荣实业有限公司负担（此款原告已预交，由被告丁涛在本判决书生效后十内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 朱绍清
代理审判员 王 珍
人民陪审员 千 楠
二〇一五年四月二十三日
书记�员毕士钊