安徽省宿松县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民一初字第02001号
原告：徐坤，男，汉族，住安徽省宿松县。
委托代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。
委托代理人：朱才军，安徽皖松律师事务所实习律师。
被告：安庆市宏业房地产开发有限责任公司,住所地安徽省宿松县五里乡五里村通和大道1号，组织机构代码78856292-1。
法定代表人：赵道胜，系该公司董事长。
委托代理人：胡喆，安徽皖松律师事务所律师。
原告徐坤诉被告安庆市宏业房地产开发有限责任公司（简称宏业房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月19日立案受理后，依法由代理审判员陶家香适用简易程序于2015年12月24日、2016年1月27日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审中，仅原告徐坤委托代理人黄松林、朱才军到庭参加了诉讼，被告宏业房产公司经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告徐坤委托代理人黄松林、朱才军及被告宏业房产公司的委托代理人胡喆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐坤诉称：2011年4月25日，原告与被告签订商品房买卖合同。合同约定：被告将坐落于宿松县孚玉东路通和金水湾4栋2单元601号房屋出售给原告，售价为328957元。被告应于2011年11月18日前将房屋交付给原告，并在180日内协助原告办理房屋产权登记手续。但时至起诉之日，因被告的原因，原告所购买的房屋仍然不能办理房地产权证，给原告带来了巨大的损失。根据合同法的有关规定，依法成立的合同对双方具有法律效力，被告应履行合同义务。根据相关法律规定，由于出卖人的原因，买受人未取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，故来院起诉，要求判令：1、被告协助原告办理房地产权证；2、被告支付原告延期办证违约金21349元；3、本案诉讼费用由被告承担。
徐坤为支持其诉讼主张，向本院举出如下证据：
1、原告身份信息1份，证明原告系适格主体；
2、企业注册信息1份，证明被告系适格主体；
3、商品房买卖合同1份，证明原、被告存在商品房买卖合同关系；
4、购房款发票1份，证明原告已履行合同义务，被告应协助原告办理房地产权证；
5、收据（天泽园4-2-601房产证、水、电、有线电视、天然气开户费）1份，证明原告已履行合同义务，被告应协助原告办理房地产权证；
6、承诺1份，证明被告承诺支付逾期办证违约金。
宏业房产公司辩称：对原告诉称的买房时间、房屋单元、售价、交房时间及约定办证时间等没有异议，但并非是被告的原因导致没有在约定的时间内协助原告办理房产证件，被告已经将办理证件的相关手续申报至相关部门，被告的义务已履行完毕，没有发证是政府的原因，政府冻结对原告等人的房产证件的办理的行政行为是错误的，且该错误行政行为已经得到了安庆市人民政府的确认，因此根据法律的规定以及合同第15条的约定，请求法庭驳回原告的诉讼请求。即使系被告原因给原告造成了损失，那么被告承诺的违约金也过高了，根据法律规定，应当予以适当减少。
宏业房产公司为支持其诉讼主张，向本院举出如下证据：
安庆市人民政府法制办公室出具的《行政处罚督查书》复印件1份，证明原告无法办理房地产登记是因宿松县人民政府和相关部门而导致的；宿松县人民政府、国土资源部门对被告的行政处罚是错误的，其错误的行政处罚行为导致被告连续三年的开发行为被冻结。
庭审中，双方当事人对对方证据质证意见如下：
（一）被告对原告证据质证意见：对证据1、2、4、5均无异议，对证据3的真实性无异议，该合同第十五条系对被告的免责条款；对证据6的真实性无异议，但是不能达到原告的证明目的，因为该承诺只对原合同中约定的办证时间以及延期办证逾期违约金承担方式作了变更，原合同中的免责条款对原、被告仍然适用，本案确因政府行为导致延迟办证，所以原告不能以承诺书来追究被告的违约责任。
（二）原告对被告证据质证意见：对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能达到被告的证明目的。1、被告承诺办证截止时间是2014年2月7日，该日期在被告出示的证据（《行政处罚督查书》）载明日期之前，故不能成为其免责的理由；2、被告提交的督查书内容中使用的是“涉嫌”字眼，根据安徽省行政执法监督条例第16条的规定，收到单位应当自收到督查书15日内将处理结果报送法制机构，且仅仅依据单一的行政执法督查书不能认定政府存在过错。
经庭审举证质证，本院对原告提交的证据作如下认证：（一）原告提交的证据1、2、4、5，均符合证据的“三性”要求，被告亦无异议，本院依法予以采信；证据3、6，被告对真实性无异议，予以采信。（二）被告证据，原告对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，能否达到被告的证明目的本院在本院认为部分予以分析。
根据以上审核认定的证据及原、被告的当庭陈述，本院查明：
2011年4月25日，徐坤与宏业房产公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买该公司开发建设的宿松县孚玉东路通和金水湾第4栋2单元601号房屋，房屋总价款为328957元。合同第八条约定：宏业房产公司应在2011年11月18日前将房屋交付给徐坤。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。由于政府原因导致延期办理的，不归出卖人责任。诉争房屋已于2012年初交付原告使用并入住。
2013年2月7日，被告向通和金水湾—天泽园业主出示了一份书面承诺，内容为：“承诺/通和金水湾—天泽园业主：/我公司承诺于2014年2月7日前办好已交清各项费用的业主房产证，逾期我公司将每日按该房屋的总房款的万分之一赔偿违约金给该业主。/安庆市宏业房地产开发有限责任公司（印）/2013年2月7日”。徐坤系通和金水湾—天泽园业主,其已交清了相关费用，但诉争房屋的房地产权证至今尚未办理，宏业房产公司亦未提交证据证明其已将办理讼争房屋权属登记资料报送至产权登记机关备案。现原告因办证未果来院诉讼，要求判如所请。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国合同法》规定，合同双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。不履行合同义务或者履行合同义务不全面的，均应承担违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》依法成立并已实际履行，该合同对原、被告双方均有约束力，双方应按照合同的约定履行义务，一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应承担违约责任。原、被告双方在合同中约定了被告在规定的期限内即商品房交付使用后180日内“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，而本案被告无证据证明其已履行了此义务，故原告要求被告协助办理房地产权证并承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；商品房买卖合同中约定出卖人违约责任的承担方式为按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，后被告于2013年2月7日以书面承诺的方式对违约金的计算方式进行变更，被告作出加重自己责任的承诺且不损害合同相对方利益,应认定有效。原告按被告承诺的标准自2014年2月7日起以原告已付房款363902元的日万分之一计算违约金至起诉之日（2015年11月19日）止，共计650天，即328957元×0.1‰×650天=21382.2元，原告只起诉其中的21349元，未超出此额，予以支持。本案中，被告依据《行政执法督查书》认为造成原告未能办理房地产权证的原因系宿松县政府及相关部门导致，但被告于2013年2月7日向原告出具《承诺书》时即知晓宿松县国土资源局于2011年作出了松国土监字﹝2011﹞083号行政处罚决定书，而被告并未提出该行政处罚不当，即使认为不当也应及时要求处理，而被告并未举证证明其要求及时处理，被告以此要求免责不予支持，故对被告提交证据的证明目的不予采信。被告在第二次庭审辩论中认为其承诺的违约金过高应予以调减，但无证据证明该违约金过高，故本院不予认定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告安庆市宏业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内协助原告徐坤在宿松县孚玉东路通和金水湾4栋2单元601号房屋办理房地产权证，并支付原告徐坤逾期办证违约金21349元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费334元，减半收取167元，由被告安庆市宏业房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
代理审判员 陶家香
二〇一六年三月十四日
书 记 员 王少霞
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
另：上诉于安庆市中级人民法院
账户名：安庆市中级人民法院
开户行：中国银行安庆分行中兴支行
账号：184236761156
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