四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川05民终1035号
上诉人（原审原告）：谢荣奎，男，1957年4月3日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。
委托诉讼代理人：李少平，四川荆冠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告�：骆建君，男，1962年12月1日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。
委托诉讼代理人：谭其智，四川蜀光律师事务所律师。
原审被告：泸州市茂源房地产开发有限公司，住所地四川省泸州市江阳区。
法定代表人楚大奎。
上诉人谢荣奎因与被上诉人骆建君、原审被告泸州市茂源房地产开发有限公司（以下简称茂源开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2015）江阳民初字第287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢荣奎及其委托诉讼代理人李少平，被上诉人骆建君及其委托诉讼代理人谭其智，原审被告茂源开发公司的法定代表人楚大奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人谢荣奎上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人骆建君赔偿投资购房款252000元，并赔偿因门面增值造成的损失378000元，合计630000元，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：双方于2006年10月4日签订的《商品房认购协议》第五条明确约定了上诉人谢荣奎前期投入了12.5万元、并于2007年4月14日支付水网费2200元；上诉人谢荣奎与被上诉人骆建君电话通话内容、证人杨治章亦可证上诉人投入资金的事实；双方的协议合法有效应当收到法律的保护，被上诉人骆建君严重侵犯了上诉人的合法权益，上诉人的诉讼请求应当得到支持。
被上诉人骆建君辩称，双方的协议是虚假的，电话录音和证人证言均不属于新证据，且本案已超过诉讼时效，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。
原审被告茂源开发公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。
上诉人谢荣奎向一审法院起诉请求：请求判令骆建君返还购房款252000元，并赔偿因门面经营房增值所造成的损失378000元，合计630000元；本案诉讼费由骆建君承担。
一审法院认定事实：2002年1月28日，茂源开发公司（甲方）与泸州市江阳区建筑安装工程公司（乙方）签订《开发建设项目转让协议》，甲方将朝阳路二号楼（B幢）转让给乙方的骆建军开发建设经营。约定“甲方转让的项目不办理过户手续，继续以甲方的名义建设、经营。”2004年3月4日，茂源开发公司向骆建军出具了法人授权委托书，载明“兹委托骆建军同志全权负责我公司开发朝阳路B幢商品房项目的拆迁安置工作，并与市电业局签订拆迁还房等方面的协议。对该项目的开发建设、建筑施工、房屋销售等事务工作，并承担该项目的一切民事法律责任”。茂源开发公司并向骆建军提供了若干份《商品房认购协议》，用于对外发售该项目的房屋。
2006年10月4日，谢荣奎（乙方）与开发商茂源开发公司、投资商泸州市江阳区建筑安装公司（甲方）签订《商品房认购协议》。协议第一、二条约定谢荣奎以6000元/平方米的价格共计252000元价款向甲方购买其开发的座落于江阳区朝阳路商品房B幢商住楼18号门市。该协议第四条第1款约定买受人另付代收费用：……水的城市管网建设费2200元/户……，代收费用以票据结算，多退少补。该协议第五条付款方�约定：由于谢荣奎在朝阳路商住楼B幢工程项目前期工作中投入了12.5万元资金（大写壹拾贰万伍仟元整）。现本人要求：用建成的房屋作补偿，双方商定，将朝阳路商住楼B幢门面房壹间，编号为18号，面积42㎡，补偿给谢云奎，为此，特签订本协议。该协议第六条约定：预计交房时间，房屋竣工验收合格后。该协议第十条约定：未尽事宜，双方以商品房买卖合同为准（房监测绘后，签订正式合同）。该协议还约定：由乙方补偿甲方贰万元整。该补偿款20000元谢荣奎至今未支付。《商品房认购协议》上未有茂源开发公司、泸州市江阳区建筑安装公司的盖章，骆建军在经办人处签名，谢荣奎亦在经办人处签名。2007年4月14日，骆建军出具收据载明收到谢荣奎水网费2200元。
2008年8月25日，茂源开发公司与刘玉华签订《商品房购销合同》将江阳�朝阳路3号楼18号门市售予刘玉华。（2009）江阳民初字第002号民事判决书判决该《商品房购销合同书》合法有效。
2011年4月28日，泸州市房地产监理所在《泸州日报》上刊登公告载明：泸州市茂源房地产开发有限公司开发建设的……朝阳路B幢（现派出所为：朝阳路3号1号楼）……，因泸州市茂源房地产开发有限公司主体缺位……现该小区业主委员会向我所申请办理上述房屋的初始登记（上述房屋的结构均为混合结构，业主委员会审核后提供的各购房户、拆迁还房户的房屋信息明细详见附表1-4）。无论何人如有异议，请于2个月内执书面材料到泸州市房地产监理所（江阳区星光路十号二号楼）提出，逾期，我所将按规定予以办理。附表二江阳区朝阳路3号1号楼�原朝阳路B幢）18号门市的购房人姓名为“刘玉华”。
另查明，骆建军在重新办理身份证时“军”字被写成“君”字，签订《商品房认购协议》的“骆建军”与庭审时身份证上名为“骆建君”的人系同一人。《商品房认购协议》的“谢云奎”与“谢荣奎”系同一人，为本案谢荣奎。
上述法律事实，有双方在法庭上的陈述，《商品房认购协议》、《收据》、（2009）江阳民初字第2号民事判决书、《泸州日报》公告等证据在案佐证。
一审法院认为，谢荣奎诉请骆建君返还购房款及赔偿损失，应先举证�明谢荣奎已履行《商品房认购协议》约定的义务，根据协议约定，谢荣奎承担的主要义务为支付购房款的义务，谢荣奎主张在朝阳路商住楼B幢工程项目前期工作中投入12.5万元资金，双方商定用建成的房屋作补偿，将朝阳路商住楼B幢18号门面补偿给谢荣奎，谢荣奎主张其已履行了支付购房款的义务，但骆建君不认可该主张，辩称其未收到谢荣奎任何款项，谢荣奎提供证据不足以证明其在朝阳路商住楼B幢工程项目前期工作中投入12.5万元资金，应承担不利后果，故对骆建君的辩称一审法院予以采信，对谢荣奎的主张一审法院不予支持；《商品房认购协议》于2006年签订，谢荣奎作为买受人于认购协议签订后应关注合同标的物“江阳区朝阳路商品房B幢商住楼门面18号房”的情况，该房2008年已经人民法院生效裁判文书确认售卖于他人，2011年4月28日�泸州市房地产监理所在《泸州日报》上公告江阳区朝阳路3号1号楼（原朝阳路B幢）18号门市的购房人姓名为“刘玉华”，谢荣奎均未向人民法院或是泸州市房地产监理所主张任何权利，结合谢荣奎谢荣奎提供证据不足以证明其在朝阳路商住楼B幢工程项目前期工作中投入12.5万元资金，也未按合同约定补偿甲方20000元，骆建君辩称与谢荣奎签订协议及出具水网费收据是为了以买卖形式取得房屋所有权（占房），一审法院予以采信，对谢荣奎的主张，一审法院依法不予支持。据此《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回谢荣奎的诉讼请求。本案案件受理费一审法院减半收取5050元，由谢荣奎承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依�提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人谢荣奎提交了以下证据：1、与被上诉人骆建君两次通话的电话录音磁带（自称录音时间为2005年11月17日和2006年6月14日），拟证明其就朝阳路商住楼B幢工程项目前期工作投入12.5万元资金，曾向被上诉人骆建君电话催收、要求返还该款；2、证人杨治章出庭作证以及2016年8月25日对该证人所做的《调查笔录》，拟证明证人在2007年时和谢荣奎、骆建君一起喝了两次茶，骆建君曾说将房子抵谢荣奎的前期投资款。被上诉人骆建君质证认为：1、以上证据均不属于新证据；2、对电话录音磁带的真实性有异议、就该录音愿意向法院申请鉴定，通话中的一方不是被上诉人骆建君本人，该录音的具体时间也不能证明核实；同时录音也没有明确说明具体什么项目、投入多少钱，录音部分内容听不清楚；3、对证人证言，被上诉人不认识证人、没有见过，对其证言真实性有异议，时隔多年还清晰的记得、不合常理，证人与上诉人有利害关系。庭后，上诉人谢荣奎提交了对电话录音磁带进行鉴定的申请。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、对电话录音磁带，上诉人谢荣奎无法说明通话的电话号码，具体通话内容也不能反映通话时间，且被上诉人骆建君否认有该通话，因该录音存有疑点，本院对上诉人谢荣奎的鉴定申请不予准许、对该录音亦不予采信；2、对证人杨治章的证言，其出庭作证时的有关陈述与其2016年8月25日《调查笔录》内容几乎完全一致、有背诵笔录之嫌，时隔多年依然记忆清晰亦不合常理，同时也无其他证据佐证该证言、故本院对该证言不予采信。二审庭审中，上诉人谢荣奎陈述：前期2002年投入125000元后、与被上诉人协商本金加利息共计折合为投资购房款252000元；签订协议时已经是现房、但未安装卷帘门；其2013年才知道涉案房屋被卖予他人。二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，上诉人要求被上诉人赔偿投资购房款252000元和门面增值造成的损失378000元，被上诉人辩称双方的《商品房认购协议》系虚假协议、并未实际履行、故应驳回上诉人的诉请，同时本案已超过诉讼时效。就投资购房款的有关问题，上诉人谢荣奎在二审庭审中陈述系前期2002年投入125000元后、双方经协商本金加利息共计折合为投资购房款252000元，就其前期投入的本金125000元仅有其单方制作的账目为证，亦无其他证据证明双方有约定利息以及利息的具体计算方式；同时，结合双方于2006年10月4日签订《商品房认购协议》，当时即为现房，多年来上诉人谢荣奎一直未向被上诉人主张交付房屋、也未去看过，�称直至2013年从他人处知晓房屋卖予他人均有违常理。综上，上诉人谢荣奎依法应当承担举证不利的后果。另外，关于本案的诉讼时效问题，2011年4月28日泸州市房地产监理所公告即在《泸州日报》上公告涉案房屋的购房人姓名为“刘玉华”，此时上诉人谢荣奎应当知晓涉案房屋已卖予他人、其权利已收到侵害，但其直至2014年12月方向一审法院提起诉讼，被上诉人骆建君在一、二审期间均提起时效抗辩，上诉人谢荣奎未举证证明有诉讼时效中断或中止等事实，按《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外。”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的�人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”的规定，上诉人谢荣奎的诉讼已超过诉讼时效，其诉讼请求应当予以驳回。
综上，一审判决认定事实正确、适用法律有瑕疵，但裁判结果正确，故对上诉人谢荣奎的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10100元，由谢荣奎负担。
本判�为终审判决。
审 判 长 张朝云
审 判 员 卓 波
代理审判员 李 霞
二〇一六年十一月九日
书 记 员 赵连芝