北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2875号
上诉人（原审被告）：徐名荣，女，1974年7月15日出生，汉族，无业，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：张卫亮（徐名荣之夫），1973年7月23日出生，无业，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：赵志华，北京万圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京天岳恒房屋经营管理有限公司，住所地北京市西城区前门西大街二号楼一层。
法定代表人：徐铭基，董事长。
委托诉讼代理人：邹宗林，北京市博维律师事务所律师。
上诉人徐名荣因与被上诉人北京天岳恒房屋经营管理有限公司（以下简称天岳恒管理公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初18969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐名荣上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回天岳恒管理公司一审全部诉讼请求，本案诉讼费用由天岳恒管理公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.因天岳恒管理公司管理不当，造成我承租房屋被水淹，给我造成巨大损失，天岳恒管理公司口头承诺放弃后续租金。2.我于2015年6月3日支付了第一笔租金6万元，但天岳恒管理公司至今未依法开具发票，违反了《中华人民共和国发票管理办法》相关法律规定，因天岳恒管理公司未纠正其违反禁止性规定的偷税行为，我延付租金不属于违约行为，不应支付违约金，天岳恒管理公司在纠正其违法行为并消除违法后果之前，无权要求我支付后续租金。3.《华典家园商业租赁合同》系三方协议，收取物业费的主体为案外人，即合同中的丙方，天岳恒管理公司无权向我收取物业费。
天岳恒管理公司辩称，同意一审判决，不同意徐名荣的上诉请求和理由。1.徐名荣主张因漏水不同意缴纳租金没有事实依据，漏水问题和本案无关。2.关于本案主体问题，《华典家园商业租赁合同》第7.3条关于物业管理费约定，徐名荣应按丙方物业管理标准及时支付物业管理费，而非向丙方支付。根据相关法律规定，《华典家园商业租赁合同》丙方北京天岳恒房屋经营管理有限公司第二（华典）物业管理分部（以下简称第二物业管理分部）系我公司的分公司，总公司可以代替分公司直接向徐名荣主张权利。3.徐名荣给付费用，我公司可以出具发票，另开具发票是附随义务，徐名荣向我公司缴纳租金是合同主要义务，我公司未开具发票不能成为徐名荣拒绝缴纳租金的抗辩理由。
天岳恒管理公司向一审法院起诉请求：1.徐名荣给付我公司租金250000元；2.徐名荣给付我公司物业费59426.23元；3.徐名荣按照日千分之八的标准向我公司给付自2015年12月1日起至实际给付之日止的逾期付款的滞纳金；4.诉讼费由徐名荣承担。
一审法院认定事实：2015年5月15日天岳恒管理公司（出租方、甲方）与徐名荣（承租方、乙方）签订《华典家园商业租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市房山区良乡体育场路×号院“华典家园”小区的×号地下室，套内面积为766.79平方米出租给乙方使用。该物业的租赁期限自2015年6月1日起至2017年12月31日止。甲方应在2015年6月1日将该物业交付乙方使用。该物业的租金标准为每年120000元，合同费用共计310000元。租金交纳双方约定按照“先付后租”的原则执行，乙方于2015年6月1日一次性向甲方支付半年年房屋租金60000元，于2015年11月30日前向甲方支付当期半年的房屋租金60000元、2016年5月30日前向甲方支付当期半年的房屋租金60000元、2016年11月30日前向甲方支付当期半年的房屋租金60000元、2017年5月30日前向甲方支付当期七个月的房屋租金70000元。该物业由丙方管理，乙方应按丙方物业管理标准及时支付物业管理费及供暖费（商业用房物业费2.5/平米/月，商业用房供暖费46元/平米）。乙方逾期支付租金及其他款项的，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款总额千分之五的滞纳金；逾期时间超过15日的（无论甲方是否正式催款），每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款总额千分之八的滞纳金。合同签订后，天岳恒管理公司将涉案房屋交付徐名荣使用。徐名荣给付天岳恒管理公司租金6万元。
另查明，涉案房屋登记房屋所有权人为北京华电房地产开发有限责任公司（以下简称华电房地产公司）。2014年8月5日，天岳恒管理公司与华电房地产公司签订《华典家园商业房屋租赁合同》，约定华电房地产公司将涉案房屋租赁给天岳恒管理公司，天岳恒管理公司拥有出租权。租赁期限为三年，自2014年12月31日至2017年12月31日。
审理中，徐名荣提交照片，以证明涉案房屋被淹，天岳恒管理公司不给解决，故未交租金。天岳恒管理公司对照片的真实性、合法性及关联性均不认可，认为该照片无法证明漏水原因，称涉案房屋漏水系徐名荣未关闭水管所致。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
本案中，天岳恒管理公司与徐名荣签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现天岳恒管理公司要求徐名荣按照合同约定支付欠付的租金及物业费，理由正当，证据充分，法院予以支持。因徐名荣未按照合同约定支付租金，已构成违约，故应当按照合同约定给付违约金；就违约金的数额，首先，天岳恒管理公司的计算方式有误，法院不予采纳，法院将根据双方的合同约定予以计算。其次，双方约定的违约金数额过高，法院根据徐名荣的过错程度、合同的履行情况及相关法律规定等予以酌定。对于天岳恒管理公司要求徐名荣支付迟延给付物业费的违约金的诉讼请求，因双方未明确约定给付时间，故对该诉讼请求法院不予支持。
徐名荣所辩天岳恒管理公司同意免除徐名荣租金及物业费的主张，未提供证据予以证明，法院不予采纳。徐名荣以涉案房屋漏水为由不同意支付租金，证据不足，理由欠缺，法院不予采纳。判决：一、徐名荣于判决生效后七日内给付北京天岳恒房屋经营管理有限公司租金二十五万元；二、徐名荣于判决生效后七日内给付北京天岳恒房屋经营管理有限公司物业费五万九千四百二十六元二角三分；三、徐名荣于判决生效后七日内以六万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，给付北京天岳恒房屋经营管理有限公司自二○一五年十二月三十一日起至实际给付之日止的滞纳金；四、徐名荣于判决生效后七日内以六万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，给付北京天岳恒房屋经营管理有限公司自二○一六年六月一日起至实际给付之日止的滞纳金；五、徐名荣于判决生效后七日内以六万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，给付北京天岳恒房屋经营管理有限公司自二○一六年十二月一日起至实际给付之日止的滞纳金；六、徐名荣于判决生效后七日内以七万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，给付北京天岳恒房屋经营管理有限公司自二○一七年六月一日起至实际给付之日止的滞纳金；七、驳回北京天岳恒房屋经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院审理期间，双方当事人均表示就涉案房屋存在漏水的问题，徐名荣已另行提起诉讼，向天岳恒管理公司主张赔偿损失。
双方当事人对一审法院认定事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，天岳恒管理公司与徐名荣签订的《华典家园商业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵约履行。根据双方签订的《华典家园商业租赁合同》，徐名荣实际占有使用涉案房屋，应按照合同履行租金给付义务。徐名荣主张涉案房屋存在漏水问题给其造成巨大损失，物业经理曾同意免除租金，天岳恒管理公司对此不予认可。徐名荣未能就此举证，故对其拒付房租的理由本院难以采信。另徐名荣已就房屋漏水问题起诉要求赔偿损失，双方应在另案中解决。关于徐名荣主张天岳恒管理公司未向其开具发票一节，天岳恒管理公司表示交费后可以出具，否则徐名荣可向有关行政部门反映保护其合法权利。
关于天岳恒管理公司是否有权向徐名荣主张物业管理费一节，徐名荣主张根据合同约定第二物业管理分部为向其收取物业费的适格主体。就此，本院认为第二物业管理分部作为天岳恒管理公司的分公司，天岳恒管理公司可直接向徐名荣主张履行合同义务，故徐名荣以天岳恒管理公司并非向其主张物业费的适格主体为由拒付物业费，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5942元，由徐名荣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周瑞生
审 判 员 刁久豹
审 判 员 赵胤晨
二〇一八年五月二十三日
法官助理 郭 融
书 记 员 云 姣