上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第477号
上诉人（原审被告）董惠卿，＊生，汉族，户籍所在地＊＊＊，房产所在地＊＊＊。
委托代理人＊＊（系董惠卿之子），＊＊生，现住＊＊＊。
被上诉人（原审原告）上海勤涛物业管理有限公司，住所地＊＊＊。
法定代表人＊＊，职务总经理。
委托代理人＊＊，上海勤涛物业管理有限公司工作人员。
上诉人董惠卿因物业服务合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第1956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2010年7月31日上海勤涛物业管理有限公司（以下简称勤涛物业公司）与上海市长宁区天＊＊楼业主委员会订立《物业服务合同》，约定：勤涛物业公司成为上海市＊＊＊1185号的物业管理企业；服务期限自2010年8月1日至2012年6月30日；核定该小区住宅物业管理费单价为每月每平方米人民币1.15元；业主应按季缴纳，应在季度末月之前缴纳，若逾期则按每日3‰缴纳滞纳金。此后（记载日期为2012年7月1日），双方续订《物业服务合同》，原订单价及缴费日期不变，服务期限自2012年7月1日至2014年6月30日。其中合同第七条第（二）项约定：售后公房按上海市物价局、上海市住房保障和房屋管理局沪房管规范物（2012）29号《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》执行。
董惠卿系上海市＊＊＊1185号6层B05室业主，该房产建筑面积94.44㎡，每月物业管理费为108.60元。董惠卿自2011年1月1日至2014年6月30日计42个月，欠缴物业管理费共计4，561.20元。2014年4月30日勤涛物业公司邮寄挂号信向董惠卿催讨，董惠卿仍未缴纳，勤涛物业公司遂向原审法院起诉，请求判令董惠卿支付上述物业管理费4，561.20元，并按每日3‰偿付逾期支付滞纳金至实际支付日止。董惠卿不同意勤涛物业公司的诉讼请求。
原审另查，2010年12月之前，勤涛物业公司对董惠卿按每月每户36.20元收取物业管理费。庭审中，勤涛物业公司对此表示，此前系错收，现则予以纠正。
沪房管规范物（2012）29号文发布日期为2012年7月31日。庭审中，董惠卿以此为由，认为续签的第二份物业服务合同系伪造。勤涛物业公司对此解释是合同文本系事后补签，记载日期有误。
原审认为，勤涛物业公司与董惠卿建立的物业管理服务合同关系，依法成立，具有法律效力。在第一份合同服务期限届满之后，勤涛物业公司继续在该小区服务，业主们事实上接受其服务，过后补订合同确认其物业管理服务关系延续。董惠卿作为业主其签约权由小区业主委员会代议行使，并不因为董惠卿在庭审中称合同文本系伪造的或不确定合同文本的真实性而否定物业管理合同的效力，故原审法院确认该合同真实有效。沪房管规范物（2012）29号文系上海市有关管理部门规范性文件，按其规定，售后公房与商品房的物业管理费归并统一已成此行业的大趋势，客观上是有利于提高业主所享受的物业服务质量的。董惠卿所有的房产并不属售后公房，且小区建房立项资料反映，该房也不属董惠卿所辩称的适用售后公房的物业管理费之范围。至于勤涛物业公司对董惠卿2010年12月之前的物业管理费按每月每户36.20元收取，属于勤涛物业公司的权利，该例不可援引。关于时效问题，2014年4月30日勤涛物业公司向董惠卿邮寄挂号信催讨，该信件系有效发出，按常理应当能够到达，应予认定。至于勤涛物业公司所述的还有其他形式催讨，无法客观真实地反应催讨事实，故不予认定。因此，自2012年4月1日起至2014年6月30日的物业管理费本金，原审法院予以支持。勤涛物业公司关于滞纳金的诉请，综合考量同一小区其他业主提出的物业管理服务质量问题及产生纠纷的原因，原审法院不予支持。
原审法院审理后，依据《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，于2014年12月9日作出判决：一、董惠卿应于判决生效之日起十日内支付上海勤涛物业管理有限公司所管理的位于上海市＊＊＊1185号6层B05室房屋自2012年4月1日至2014年6月30日的物业管理费人民币2，932.20元；二、驳回上海勤涛物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费人民币50元，由董惠卿负担。
原审法院判决后，上诉人董惠卿不服，向本院提起上诉称：被上诉人第一次向上诉人收取系争房屋物业管理费时，即与上诉人达成口头协议，系争房屋的物业费收费标准为每月36.20元。当时，上诉人一次性向被上诉人支付了2010年8月至12月共计五个月的物业费181元，被上诉人也就此向上诉人出具了收据。该口头协议已实际履行，对双方均具有约束力。被上诉人在原审中表示上述收费情况系其搞错了收费标准而为，但自2010年8月起至今，被上诉人从未向上诉人提出过纠正。系争房屋属于售后公房，并不因该房屋产权再次转让就变更产权性质。原审法院对业委会与被上诉人签订的两份物业服务合同的真实性、有效性认定不清。上诉人在原审中提交的（2002）038号文清楚地表明了，作为职工住房的售后公房再交易再上市，仍然还是售后公房，不能以商品房标准收取物业管理费。至于被上诉人提供的催款函，上诉人从未收到过，且被上诉人也未能提供上诉人签收的任何凭证，故被上诉人于2014年4月30日催款这节事实，并不成立。综上，要求撤销原审判决，改判上诉人按每月36.20元的标准支付自2012年7月1日起至2014年6月30日止的物业管理费。
被上诉人勤涛物业公司辩称：原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明，被上诉人与上海市长宁区天＊＊楼业主委员会签订的两份《物业服务合同》均约定，原属售后公房、现已经上市交易并过户的，则参照上述商品房物业服务费收费标准。
本院认为，民事活动应遵循诚实信用的原则。被上诉人作为物业服务企业依据其与上海市长宁区天＊＊楼业主委员会先后签订的两份《物业服务合同》，为包括上诉人在内的全体小区业主提供物业服务，而上诉人在接受了被上诉人提供的物业管理服务后，理应依据诚实信用原则，按时依约向被上诉人支付相应的物业服务费用。上诉人现就小区业委会与被上诉人签订的物业合同效力提出质疑。根据我国《物权法》的相关规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此，涉案小区业主大会与被上诉人之间的续签协议书是否违反法律规定，损害了全体业主的利益，则属于小区全体业主内部管理事务，应由小区业主自行解决，或依据法律的规定向人民法院主张行使撤销权。但在业主大会的决定被撤销前，其决定对小区业主仍具有法律约束力，不能以此对抗业主大会代表小区业主对外签订合同的效力。因此，上诉人作为业主，仍应依据《物业服务合同》的约定履行支付相应物业管理费的义务。至于物业管理费的收费标准，根据上述《物业服务合同》约定，原属售后公房、现已经上市交易并过户的，则参照上述商品房物业服务费收费标准。据此，被上诉人主张要求上诉人按照每月1.15元／平方米标准支付拖欠的物业费，符合合同约定。虽然被上诉人在2010年8月接管涉案小区后曾按每月36.20元的标准向上诉人收取了截至于2010年12月的物业费，但因被上诉人现明确表示当时系错收，且目前被上诉人主张的收费标准符合合同约定，故上诉人再以此作为收费标准过高之抗辩，其理由不成立。关于物业费的起算时间，鉴于被上诉人于2014年4月30日通过邮寄挂号信的方式向上诉人催讨过欠缴的物业费，原审法院以此作为诉讼时效中断的法定事由，对于被上诉人主张的欠费期间中自2012年4月1日起至2014年6月30日止期间的欠费予以确认，并无不当。上诉人称其未收到2014年4月30日的催款函，但并未提供相关证据予以佐证，故不足以对抗上述邮局挂号凭证的法定效力。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人董惠卿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年三月十六日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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