湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）怀鹤民二初字第314号
原告（反诉被告）向福莲，女，1959年12月24日出生，汉族，。
委托代理人崔小龙（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。
被告（反诉原告）武春莲，女，1959年2月28日出生，汉族。
委托代理人邓宇，湖南宏峰律师事务所律师。
原告向福莲与被告武春莲合同纠纷一案，本院于2013年7月1日受理后，被告武春莲于2013年7月22日提出反诉。本案审理过程中原告向福莲于2013年9月10日申请鉴定，2014年7月17日鉴定程序终止。本院依法组成合议庭，于2014年7月28日公开开庭进行了合并审理，代理书记员曾群担任记录。原告（反诉被告）向福莲的委托代理人崔小龙、被告（反诉原告）武春莲及委托代理人邓宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向福莲诉称：2001年5月原告以6万元的价格购得张学玲位于舞水路蔬菜公司宿舍美乐酒店六楼的房屋一套。2003年1月原告提出向被告借款2万余元，被告要求原告将蔬菜公司的该套房屋作价1万元做抵押，原告迫于无奈只好勉强答应，并于2003年1月15日在按被告要求书写的《合同书》上签字。合同约定被告应借给原告25700元，原告将房屋“以一万元人民币作抵押”，若不能按时还钱，房屋归被告所有。签约后，被告实际只借给原告15700元，并占有了原告的房屋。之后，原告每年向被告要求结清借款并收回房屋，被告推脱拖延至今仍未退还房屋。故诉于法院，请求判令被告立即退还占用原告位于舞水路蔬菜公司宿舍六楼的房屋，并按同地段房屋租金价格向原告支付房屋占用费（自2003年1月15日至房屋退还之日，租金300元／月），本案诉讼费用依法分摊。
被告武春莲辩称：1、原告起诉说借了15700元不是事实，实际上是先借了25700元，之后又借了5700元，一共是31400元；2、原、被告签订了约定，如果不能按时还钱，房屋将用来抵钱，根据协议和口头说明，实际上房屋已经转给了武春莲。
反诉原告武春莲反诉称：因被反诉人当时在外面欠了很多高利贷需要清偿，每天都上门借钱，看在是同学的面子下，才答应借钱，并于2003年1月15日签订了一份合同书，反诉人将25700元现金借给被反诉人，同时合同约定，房屋以一万元作抵押，如向福莲2005年1月15日仍无力偿还武春莲的借款，除此房归武春莲所拥有外，还需还武春莲15700元。之后几个月，向福莲就让反诉人住进家中。2005年元月还款的日子已到，被反诉人却无音讯。直到2005年6月6日时，被反诉人又要借款时才和反诉人见面，当时又借款5700元，并在原来的合同书上签字此条子有效，并口头说其签字了，认可这份合同书，现在房子就是武春莲的了。从法律上来分析，此次签字行为就是双方对债务的清偿行为，而且房屋一直由反诉人居住到现在并装修了房屋、维护了平时的修缮等费用。为维护反诉人的合法权益，故反诉请求：1、依法判决舞水路蔬菜公司宿舍六楼的房屋归反诉人所有。2、依法判决被反诉人偿还借款21400元及利息；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告向福莲辩称：1、当时向福莲不是欠高利贷；2、向福莲并没有口头或者书面说房子已经转给或者卖给武春莲。
经审理查明：原告向福莲与被告武春莲原系同学关系。2001年5月18日原告向福莲与怀化市蔬菜公司职工张学玲签订《协议合同》一份，张学玲将其位于怀化市舞水路蔬菜公司家属宿舍美乐酒楼六楼的房屋一套以6万元的价格出售给向福莲，双方在合同上均有签字，张学玲当时所属单位怀化市蔬菜公司也在该《协议合同》上备注“情况属实”并加盖了公章。2003年1月5日原告向福莲因资金紧张向被告武春莲借款，当日原告向福莲向被告武春莲出具了25700元的借条一份，双方并签订《合同书》一份，合同书约定：“关于蔬菜公司美乐酒楼六楼作抵押一事协议，由于向福连借武春连人民币贰万伍仟柒佰元整，为了督促向福连早日还借款，向福连原以蔬菜公司美乐酒楼六楼以壹万元人民币作抵押，如向福连2005年元15号仍无力偿还武春连的借款，除此房归武春连所拥有外，还必须还武春连人民币壹万伍仟柒佰元整。如果武春连不愿以壹万元抵押此房，向福连仍然须还人民币贰万伍仟柒佰元整。协议人向福连协议人武春连2003年元月15号”。2003年3月原告向福莲将房屋交由被告武春莲居住。2005年6月6日原告向福莲又向被告武春莲借款5700元，当天原告向福莲出具欠条一份，并在原2003年元月15号的借条及《合同书》上均加注：“此条子有效”。后原告向福莲未偿还上述借款，被告武春莲一直在本案争议房内居住至今。2013年4月8日原、被告因房屋归还及借款发生争执，怀化市城中法律服务所组织双方进行了多次调解，但调解未果，原告遂向法院提起诉讼，形成纠纷。
另查明，本案争议房屋系怀化市蔬菜公司单位出地，单位职工集资修建而成，至今未办理两证。张学玲原系怀化市蔬菜公司职工，张学玲购买的房屋（即本案争议房屋）的具体位置为怀化市蔬菜公司宿舍原美乐酒店六楼上楼梯左边的一套（该栋房屋为一梯二户结构）。怀化市蔬菜公司2013年7月23日出具证明一份，内容为：“原美乐酒楼六楼，属蔬菜公司职工张学玲的那套住房。从2007年1月30日开始由武春莲同志向我公司交纳2007年以前该套房屋拖欠的水费720元，至今水费都是武春莲同志交纳；并2007年已故经理廖文国同志通知她交相片准备办理此套房屋房产证，后因改制未果。”
另本案在审理过程中经本院释明，被告武春莲表示如果其反诉请求第1项不能得到支持，其反诉请求第2项要求向福莲偿还的借款本金数额从21400元变更为31400元。
上述事实，经本院公开开庭审理，双方当事人当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：
1、向福莲、武春莲身份资料复印件各一份，证明向福莲、武春莲的身份情况；
2、2001年5月18日张学玲与向福莲签订的《协议合同》一份，证明2001年5月18日怀化市蔬菜公司职工张学玲将其所有的位于怀化市舞水路蔬菜公司家属宿舍美乐酒楼六楼住房一套作价6万元卖给向福莲及怀化市蔬菜公司备注“情况属实”并加盖公章的情况；
3、2003年1月15日借条一份，证明向福莲向武春莲借款25700元及2005年6月6日向福莲在该借条上加注“此条子有效”的情况；
4、2003年1月15日向福莲与武春莲签订的《合同书》一份，证明向福莲与武春莲就借款25700元的偿还、抵押等内容进行约定及2005年6月6日向福莲在该合同书上加注“此条子有效”的情况；
5、怀化市蔬菜公司贺昌怀、李海燕调查笔录各一份，证明原告向福莲购买张学玲的房屋的产权等情况；
6、2005年6月6日欠条一张，证明原告向福莲向被告武春莲借款5700元的情况；
7、怀化市鹤城区城中法律服务所调解笔录一份，证明2013年4月8日向福莲与武春莲发生纠纷后双方在怀化市鹤城区城中法律服务所进行调解的情况；
8、怀化市蔬菜公司证明一份，证明原美乐酒楼六楼属蔬菜公司职工张学玲的那套住房从2007年起至今由武春莲缴纳水费及怀化市蔬菜公司曾于2007年准备办理该套房屋房产证，后因改制未果的情况；
9、收款凭证6张、电费收据3张、有线用户证1份，证明武春莲一直居住在本案争议房屋内并以自已名义缴纳水、电费、办理有线开户的情况；
10、庭审笔录一份，双方对本案其他事实均有陈述。
本院认为：原告向福莲从怀化市蔬菜公司职工张学玲处购买怀化市舞水路蔬菜公司家属宿舍美乐酒楼六楼住房一套有买卖合同及怀化市蔬菜公司的盖章认可，原告向福莲对该套住房具有合法占有权。
原告向福莲2003年1月5日向被告武春莲借款25700元时签订的《合同书》是对25700元借款的补充约定，主要内容是向福连向武春连借款25700元，向福连将蔬菜公司美乐酒楼六楼以1万元人民币作抵押，如向福连2005年元月15号不能还款，除此房归武春连所拥有外，还必须还武春连人民币15700元。该《合同书》符合借款抵押合同的法律特征。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。向福莲与武春莲签订的《合同书》中关于“向福连原以蔬菜公司美乐酒楼六楼以壹万元人民币作抵押，如向福连2005年元15号仍无力偿还武春连的借款，除此房归武春连所拥有外，还必须还武春连人民币壹万伍仟柒佰元整”的条款，违反了法律的禁止性规定，故双方当事人的上述约定无效，原告向福莲请求判令被告武春莲立即退还占用原告位于舞水路蔬菜公司宿舍六楼的房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，被告武春莲反诉要求判决舞水路蔬菜公司宿舍六楼的房屋归武春莲所有的反诉请求不能成立，本院不予支持。原告向福莲另要求被告武春莲按同地段房屋租金价格向原告支付房屋占用费的请求，因本案争议房屋是由原告向福莲主动交由被告武春莲居住，在原告向福莲未偿清借款的情况下，被告武春莲居住在争议房屋内并未构成非法占用，故对原告向福莲要求被告武春莲支付房屋占用费的请求，本院不予支持。原告向福莲向被告武春莲借款，被告武春莲向本院提供了一份借条和一份欠条，金额共计为31400元，原告向福莲认可25700元的借条，但对另5700元的欠条认为不是新的借款，而是25700元的零头转化而来，本院认为，原告向福莲所述缺乏相应证据，现被告武春莲提供了向福莲出具的二份借（欠）条的原件，被告武春莲的证据能证明其主张，故本院对借款本金31400元予以认定，对被告武春莲反诉要求原告向福莲偿还借款31400元的反诉请求予以支持。原、被告的25700元借款未约定借款利息，但约定的还款时间为2005年1月15日前，现被告武春莲主张从2005年1月16日起至法院执行完毕止按中国人民银行同期贷款利率计算利息的反诉请求，实为主张逾期还款利息，该反诉请求符合法律规定，本院予以支持，但因双方在5700元的欠条中未约定借款利息也未约定借款期限，故该部分借款的利息起算时间应从被告武春莲提起反诉之日即2013年7月22日起计算至借款还清之日止。
综上所述，根据《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百零七条、第二百一十一条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告武春莲于本判决生效之日起30日内退还占用的原告向福莲位于怀化市舞水路蔬菜公司宿舍六楼的房屋；
二、原告向福莲于本判决生效之日起30日内偿还被告武春莲借款本金25700元及利息（按中国人民银行同期贷款利率从2005年1月16日起计算至借款还清之日止）；
三、原告向福莲于本判决生效之日起30日内偿还被告武春莲借款本金5700元及利息（按中国人民银行同期贷款利率从2013年7月22日起计算至借款还清之日止）；
四、驳回原告向福莲要求被告武春莲支诉房屋占用费的本诉请求；
五、驳回被告武春莲的其他反诉请求。
如原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费2300元，反诉案件受理费1150元，合计3450元，由原告向福莲负担2070元，被告武春莲负担1380元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 陈艳君
人民陪审员 丁 伟
人民陪审员 滕久元
二〇一四年九月二十六日
代理书记员 曾 群
附法律条文：
1、《中华人民共和国担保法》
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
2、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。