浙江省温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0302民初593号
原告（案外人）：ＸＸ乐,男,1969年11月25日出生,汉族，住温州市瓯海区。
委托代理人：朱爱忠，温州市经纬法律服务所法律服务工作者，住温州市瓯海区。
被告（申请执行人）：徐秀英,女,1945年3月16日出生,汉族，住温州市鹿城区。
被告（申请执行人）：柯建开,女,1953年2月4日出生,汉族，住温州市鹿城区。
被告（申请执行人）：郑胜乐,男,1976年8月14日出生,汉族，住温州市龙湾区。
被告（申请执行人）：黄增云,男,1950年7月3日出生,汉族，住温州市鹿城区。
委托代理人：李银发，浙江一华律师事务所律师。
被告（申请执行人）：钱明歧,男,1945年9月11日出生,汉族，住温州市鹿城区。
被告（申请执行人）：刘玉凤,女,1949年3月27日出生,汉族，住温州市鹿城区。
被告（申请执行人）：张怀珉,男,1935年8月17日出生,汉族，住温州市鹿城区。
被告（申请执行人）：黄海燕,女,1948年12月11日出生,汉族，住温州市鹿城区。
被告（申请执行人）：凌毅,男,1978年11月5日出生,汉族，住温州市鹿城区。
被告（申请执行人）：金兰妹,女,1946年3月22日出生,汉族，住温州市鹿城区。
被告（被执行人）：温州市繁华房地产开发有限公司,住所地：温州市鹿城区江滨中路繁华大厦2A。
法定代表人：李锡藻，该公司董事长。
被告：陈明华,男,1966年8月17日出生,汉族，住温州市鹿城区。
原告ＸＸ乐诉被告徐秀英、柯建开、郑胜乐、黄增云、钱明歧、刘玉凤、张怀珉、黄海燕、凌毅、金兰妹、温州市繁华房地产开发有限公司（以下简称繁华公司）案外人执行异议之诉一案，于2016年1月14日向本院提起诉讼。由于陈明华系必须共同进行诉讼的当事人，本院依法追加其为被告参加本案诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭，分别于2016年2月29日、2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ乐的委托代理人朱爱忠与被告黄增云的委托代理人李银发到庭参加诉讼。被告徐秀英、柯建开、郑胜乐、钱明歧、刘玉凤、张怀珉、黄海燕、凌毅、金兰妹、繁华公司、陈明华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ乐诉称：原告于2009年8月22日通过中介向被告陈明华购买了坐落于温州市瓯海区西堡锦园××幢××室房屋一套（转让价146.8万元，当即支付定金2万元，2009年9月5日支付139.8万元，剩余5万元待办理房产登记后支付）。2009年9月4日，经被告繁华公司同意和认可，原告与被告繁华公司重新签署了一份《商品房出售定位登记表》。尔后，原告入住并实际占有、使用涉案房屋至今。2015年2月6日，温州市鹿城区人民法院作出（2014）温鹿执民字第3507、4143号，（2014）温鹿东执民字第866、1101、1114号，（2015）温鹿执民字第103、113、126、172、330号查封公告，将涉案房屋予以查封。原告知晓后，向温州市鹿城区人民法院提出了案外人执行异议，明确被查封的涉案房屋不属于被告繁华公司，阐明法院对涉案房屋的查封，明显错误。法院经审查，裁定驳回原告的执行异议。原告已经支付了全部购房款并已实际占有涉案房屋，且原告对此没有过错，故法院不得查封涉案房屋。综上，原告认为法院对涉案房屋予以查封有误，应当予以纠正。原告诉讼请求：1、要求立即停止对坐落于温州市瓯海区西堡锦园××幢××室房屋的执行并解除对该房的查封。2、诉讼费用由被告承担。
为证明其诉讼主张，原告在举证期限内向本院提供以下证据：
1、房屋买卖协议书复印件，证明原告向被告陈明华购买涉案房屋以及双方约定相关权利与义务的事实。
2、收条、银行转账凭证复印件，证明原告已支付房款141.8万元的事实。
3、西堡锦园房屋办理过户手续审批表复印件，证明被告繁华公司同意与认可被告陈明华转让涉案房屋给原告的事实。
4、西堡锦园商品房出售定位登记表复印件，证明被告繁华公司同意涉案房屋直接改名与过户给原告的事实。
5、房屋收据说明证明复印件，证明被告繁华公司同意原告持该证明调换房屋缴款收据的事实。
6、水电缴费通知单复印件，证明原告已实际占有涉案房屋的事实。
7、房屋缴款收据复印件，证明被告繁华公司已实际收取原告房款的事实。
8、（2015）温鹿执异字第209号执行裁定书、送达回证复印件，证明原告提起执行异议被温州市鹿城区人民法院驳回的事实。
9、安装电表、防盗门收款收据凭证，证明原告已入住涉案房屋的事实。
10、建筑业统一发票复印件，证明被告繁华公司于2016年1月12日向被告陈明华出具金额为1205588元的安装铝合金税务发票的事实。
11、西堡锦园金属门窗安装结算单复印件，证明被告陈明华与被告繁华公司铝合金安装结算款为1205588元的事实。
被告黄增云辩称：1、原告是向被告陈明华购买涉案房屋，与本案执行涉案房屋无关。2、本案执行期间，原告没有提供被告陈明华或者原告向被告繁华公司缴纳购房款1201566元的证据，且该事实已由法院执行裁定书确认，故原告无权要求法院停止对涉案房屋的执行。另外，原告与被告陈明华就涉案房屋买卖的效力尚未确认。
为证明其诉讼主张，被告黄增云在举证期限内向本院提供以下证据：
1、（2014）温鹿商初字第2605号民事调解书复印件，证明被告黄增云与繁华公司之间的借款已被司法确认的事实。
2、（2014）温鹿执民字第3507等号查封公告复印件，证明涉案房屋已被温州市鹿城区人民法院查封的事实。
被告陈明华到本院陈述：被告陈明华系铝合金门窗的安装经营户，坐落于温州市瓯海区西堡锦园楼房金属门窗工程由被告陈明华安装。涉案房屋初始买受人系被告陈明华，购买该房时，被告陈明华先向被告繁华公司预付房款20万元，与被告繁华公司约定以被告繁华公司结算后应给付被告陈明华的西堡锦园楼房金属门窗工程安装款抵销余款。2009年8月22日，被告陈明华与原告签订《房屋买卖协议书》一份，被告陈明华以总房价146.8万元将涉案房屋出卖给原告，原告已支付房款141.8万元。因涉案房屋尚未办理产权改名与直过户手续，故双方口头约定暂扣房款5万元。协议签订后，被告陈明华将涉案房屋产权改名，与直过户相关手续交原告持有。现被告陈明华与被告繁华公司工程款抵销房款已办理结算，且被告繁华公司已出具涉案房屋购房款收据交原告持有。
被告陈明华未向本院提供相关证据。
被告徐秀英、柯建开、郑胜乐、钱明歧、刘玉凤、张怀珉、黄海燕、凌毅、金兰妹、繁华公司未作答辩，亦未向本院提供证据。
审理中，被告徐秀英、柯建开、郑胜乐、钱明歧、刘玉凤、张怀珉、黄海燕、凌毅、金兰妹、繁华公司、陈明华无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提出异议，视为其自动放弃抗辩权利与质证权利。本院依法对原告与被告黄增云提供的证据，经双方当事人当庭质证，本院审核，现认证如下：
1、对原告提供的证据1、2、3、4、5、7、10、11，本院认为：该证据之间能够形成较为完整的证明体系，能够证明涉案房屋初始买受人为被告陈明华，二手买受人为原告；同时能够证明原告与被告陈明华之间就涉案房屋达成买卖关系，签订买卖协议，并按买卖协议支付购房款141.8万元的事实。
2、对原告提供的证据6、9，本院认为：该证据能够证明原告已实际占有涉案房屋的事实。
3、对原告提供的证据8与被告黄增云提供的证据1、2，原告与被告黄增云均无异议，该证据对待证事实具有证明力，符合有效证据的条件，本院予以认定。
根据上述认定的证据及原、被告的陈述，经审理本院认定的本案事实如下：
被告陈明华系铝合金门窗的安装经营户，坐落于温州市瓯海区西堡锦园楼房金属门窗工程由被告陈明华安装。被告陈明华初始向被告繁华公司购买坐落于温州市瓯海区新桥街道西堡锦园××幢××室房屋一套。购买该房时，被告陈明华与被告繁华公司约定房款以被告繁华公司结算后应给付被告陈明华的西堡锦园楼房金属门窗工程安装款抵销1205588元房款。2009年8月22日，原告与被告陈明华签订《房屋买卖协议书》，协议约定被告陈明华将涉案房屋以总价款146.8万元出卖给原告，协议书签订之日，原告先支付定金2万元，余款由原告于2009年9月10日前予以付清。同时，双方还口头约定，暂扣房款5万元，待办理涉案房屋产权过户登记手续后再由原告付清。协议签订后，原告按约支付给被告陈明华购房款141.8万元。收款后，被告陈明华于2009年9月5日出具金额为141.8万元的收条一份交原告持有。被告繁华公司与被告陈明华、原告于2009年9月3日签订了“西堡锦园”房屋办理过户手续审批表一份，该审批表载明“陈明华为原购买人，幢号为××幢××室，受卖人为ＸＸ乐”。2009年9月4日，被告繁华公司商品房出售定位登记表就涉案房屋填写的登记人为ＸＸ乐。2009年9月5日，被告繁华公司出具房屋收据说明证明一份，载明“西堡锦园××幢××室原由陈明华同志购买，总金额为120.1566万元，面积为185.17㎡，每平方单价为6489元，该房现转让给ＸＸ乐所有。由于本工程项目尚未于指挥部交接完毕，房屋收据暂时不能办理，待办理手续完毕后，此房屋收据说明证明调换房屋是收据”。被告繁华公司已出具金额为1205588元的购房款发票交原告持有。涉案房屋查封之前，原告已实际占有涉案房屋。
另查明，繁华公司因拖欠徐秀英、柯建开、郑胜乐、黄增云、钱明歧、刘玉凤、张怀珉、黄海燕、凌毅、金兰妹借款未能按期归还，徐秀英、柯建开、郑胜乐、黄增云、钱明歧、刘玉凤、张怀珉、黄海燕、凌毅、金兰妹分别向本院提起诉讼。经审理，本院分别作出上述案件调解书或民事判决书。上述案件民事调解书或民事判决书发生法律效力后，徐秀英、柯建开、郑胜乐、黄增云、钱明歧、刘玉凤、张怀珉、黄海燕、凌毅、金兰妹分别向本院申请执行。本院于2015年2月6日作出（2014）温鹿执民字第3507、4143号；（2014）温鹿东执民字第866、1101、1114号；（2015）温鹿执民字第103、113、126、172、330号查封公告，对涉案房屋予以查封。原告知晓后，以其已向被告繁华公司购买涉案房屋为由，向本院提出执行异议。本院经审查，于2015年11月23日作出（2015）温鹿执异字第209号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。为此，原告不服，向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为：对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。原告认为其系不动产买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同和已合法占有该不动产、已按照约定支付价款、非因买受人自身原因未办理过户登记四个要件。对此，本院具体评析如下：一、涉案房屋初始买受人为被告陈明华以及原告向被告陈明华购买涉案房屋的事实，有房屋买卖协议书、收条、银行转账凭证、西堡锦园房屋办理过户手续审批表、西堡锦园商品房出售定位登记表、房屋收据说明证明、房屋缴款收据、建筑业统一发票、西堡锦园金属门窗安装结算单予以证明。这一系列证据之间能够形成较为完整的证明体系，足以证明原告与被告陈明华就涉案房屋签订的《房屋买卖协议书》，而被告繁华公司亦将涉案房屋的买受人登记为原告，原告购买涉案房屋意思表示真实，买卖双方签订的上述协议未违法法律、行政法规的强制性规定，该协议依法有效。同时，上述协议签订时间在涉案房屋被查封之前。二、原告提供的银行转账凭证与收条能相互印证原告为购买涉案房屋已按照约定支付了141.8万元房款（暂扣尾款5万元未付）的事实。三、根据原告提供的水电缴费通知书与安装电表、防盗门收款收据中载明的内容与时间，可见原告已取得了对涉案房屋的占有，占有时间早于查封时间。另外，现有证据不足以证明原告对涉案房屋未办理过户登记存在过错。综上，原告主张停止对涉案房屋的执行符合法律规定，本院予以支持。原告应将未付尾款5万元交付本院执行。原告主张解除对涉案房屋的查封，属于对执行行为提出的主张并非执行异议之诉的审理范围。被告徐秀英、柯建开、郑胜乐、钱明歧、刘玉凤、张怀珉、黄海燕、凌毅、金兰妹、繁华公司、陈明华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、不得执行坐落于温州市瓯海区新桥街道西堡锦园××幢××室房屋。
二、驳回原告ＸＸ乐的其他诉讼请求。
案件受理费15614元，由被告徐秀英、柯建开、郑胜乐、黄增云、钱明歧、刘玉凤、张怀珉、黄海燕、凌毅、金兰妹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 杜 玉 明
人民陪审员 潘 笑 容
人民陪审员 李 月 燕
二〇一六年十月八日
书 记 员 陈 婵