上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民二（商）初字第301号
原告上海市虹口区白云酒家，经营场所上海市虹口区塘沽路*******号。
经营者浦云珍，女，1950年11月6日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托代理人唐逸敏，上海市益昌律师事务所律师。
委托代理人陈颖，上海市益昌律师事务所律师。
被告王鸿喜，男，1964年2月3日出生，汉族，住上海市闸北区。
委托代理人张犇，上海市锦泓律师事务所律师。
原告上海市虹口区白云酒家与被告王鸿喜其他合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告经营者浦云珍及其委托代理人陈颖律师，被告王鸿喜委托代理人张犇律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年7月23日，原告与被告签订《承包合同》，约定：被告承包原告，每年支付承包金20万元，被告应在每年的2月10日和8月10日付清半年的承包金；承包期间的水电煤、电话费、有线电视费、设备维护费由被告承担；二楼小间由浦云珍家人居住；承包期间，被告不得转让或变更字号，否则原告有权终止合同；承包期限自2012年9月10日至2017年3月10日。2013年5月，浦云珍发现被告将白云酒家转包给许祥经营，并每年收取30万元的承包费，许祥又转包给殷秀平。为此与被告交涉，但被告却不承认转包行为，其声称仅是与他人合作经营。当时由于取证困难，原告无奈再次要求被告保证准时支付承包金，反之则视为被告放弃承包经营权，此外，被告还在白云酒家的西北角沿路分割出一间15平方米的铺面，并将该铺面转包给让“蔡老板”经营“窝窝头”，并每月收取7000元租金。此后，浦云珍多次与被告进行交涉均无果，直至2014年9月，在原告报警无果的情况下，为维护自己的权益，原告于该月的15日锁住了“上海市虹口区白云酒家”的大门，同月28日，原告发函给被告，通知被告解除合同。另，被告还拖欠原告2014年9月10日之后的承包费以及水、电等其他费用，妨碍浦云珍家人使用二楼小间的违约行为。原告认为，被告擅自将白云酒家转包给他人，并拖欠支付承包费，根据合同约定，原告有权解除合同，被告已于2014年9月29日收到原告解除合同的通知，故双方的合同已于该日解除。合同解除后，被告应当将属于其的财产从经营场地中腾出。被告拖欠的水、电、有线电视等费用共计11737.89元，该费用被告也应支付给原告。虽然浦云珍于2014年9月15日在白云酒家大门上加了锁，但原告认为该酒家仍然由被告控制，因此合同虽然解除了，被告应赔偿原告有关经营场地由被告控制给原告造成的损失，该部分损失金额应参照承包费的标准进行计算。经计算，2014年9月11日至2015年8月11日止的该部分损失金额为183333元。该部分损失包括了自2014年9月11日起至2014年9月29日合同解除之日的承包费及自2014年9月30日起至2015年8月11日止的场地占用费。对于被告要求原告支付经营场地的装潢折价，原告认为，被告虽然客观上是对经营场地进行过装潢，但是在拆除部分原装潢后进行的装潢，且被告提供的相关装潢合同及装潢项目清单均不是装潢当时就形成的，而是在本案诉讼中事后补的，对其真实性原告不予认可，故对装潢合同及装潢项目清单上记载的装潢项目及价款不予认可。被告进行的装潢虽然未经原告同意，但考虑到实际情况，原告同意按审价结果适当折价给被告。被告虽然交付过3万元押金，但根据合同约定，被告违约的，原告无需返还该押金，所以原告无需返还该部分押金。综上，为维护原告的合法权益，现要求法院判令：1、确认原、被告在2012年7月23日签订的《承包合同》及在2013年5月20日签订的《补充合同》于2014年9月29日解除；2、要求被告迁出本市塘沽路XXX号及681号，将经营场所归还原告；3、被告支付原告拖欠的费用11737.89元；4、被告赔偿原告损失183333元。
被告辩称：不同意解除《承包合同》及《补充合同》，经营场地已于2014年9月15日被浦云珍所控制，故不存在被告迁出经营场地的问题。被告虽然在2014年9月29日收到了浦云珍要求解除合同的通知，但被告已回复不同意解除合同。被告未将白云酒家转包给他人经营，仅是被告与他人进行合作经营，每年向他人收取30万元费用。但被告认为，这也并非是将白云酒店转让给他人经营。被告确实在白云酒家西北角沿路分割出了意见15平方米的隔间让他人经营“窝窝头”，这也仅是增加白云酒家的经营品种。故被告认为被告的上述经营行为不违反合同的约定。由于浦云珍对被告的上述经营行为有异议，故于2014年9月15日在白云酒家的大门上加锁，此后，被告即失去对白云酒家的控制。如果合同解除，此后的承包金或原告所谓的损失，被告无需承担。被告确实未支付2014年9月11日之后的承包金，原因是原告不愿意收取，被告也曾短信通知原告要求其收取承包金，但原告没有回复，才导致承包金未付的结果，况且《补充合同》签订之后，已经变更了支付承包费的期限，原告同意可以延期5天支付承包金，所以原告不能以此为由解除合同。如果法院确定合同解除，被告要求原告返还交付的3万元抵押金。被告在承包白云酒家时，拆除了白云酒家的原装潢，重新进行了装潢。由于完成装修距今已有一段时间，原来的装潢合同及清单均已无法提供，故补签了《上海市家庭居室装饰装修施工合同示范文本》及相应的装潢项目清单。法院应当根据这些证据材料中记载的价格来确定相应的折价款。虽然在本案诉讼中，对上述装潢进行的审价，但确定的价格明显过低，被告不予认可。被告在经营白云酒家期间，还添置了部分用于经营的冰柜、桌子等财产，如合同解除，该部分财产原告也应当折价给被告。合同约定应当由被告承担的水、电、有线电视等费用，在2014年9月15日之前发生的，被告同意承担。另外，如果原告的第一项诉讼请求获得法院的支持，也是由于原告的违约行为造成，被告保留追究原告相应违约责任的权利，但原告收取的3万元押金应当返还给被告
经审理查明：原告白云酒家系个体工商户，登记的经营者为浦云珍，经营场地为浦云珍承租的上海市虹口区塘沽路679、681号房屋，租赁面积为54.46平方米。2012年7月23日，原告与被告签订《承包合同》，约定由被告承包原告，承包期限自2012年9月10日至2017年3月10日；承包费为每年20万元，于每年2月10日及8月10日前各支付一半承包费；合同履行期间，原告承担工商管理费、税金、房租等相关费用，被告承担水、电、煤、电话、有线电视、设备维修等相关费用；原告若提前解除合同则视为违约，支付被告违约金3万元；被告支付原告押金3万元，合同终止后，被告付清承包费及水、电、煤、电话、有线电视等各项费用，原告退还被告押金，若被告提前解除合同，视为违约，押金不予退还；经营场地的二楼小间由浦云珍家人居住；被告不得转让或变更字号，否则原告有权终止合同，等等。在《承包合同》备注栏中载明原告向被告移交的主要设备为：“白云酒家”铜子字号、灶台抽油烟机连烟囱1台、税控机1台、三菱挂壁式空调1台、澳柯玛立式空调1台、AO.史密斯热水器1台、海尔冰柜1台、微波炉2台、煤气罐12筒、煤气灶4台，不锈钢橱柜1张。合同签订后，被告支付了3万元押金后开始承包经营原告。期间被告在经营场地进行了装修，并添置了部分财产（详见本判决书附件《财产清单》用于经营。此外，被告还在白云酒家的西北角沿路分割出一间15平方米的铺面，将该铺面出借给“蔡老板”经营“窝窝头”。
2013年5月20日，原、被告又签订《补充合同》，约定被告必须遵照食品卫生条例，合法经营，反之后果自行负责；被告应保证原告准时收到承包费，按照原合同，全年承包费为20万元，半年一付（8月15日和2月15日），反之作为被告放弃承包经营权，合同终止。
2014年8月20日，被告发送短信给原告，内容为“发个银行账号给我，我把白云酒家承包租金给你汇过去。”
2014年9月15日，原告要求被告搬离承包经营场地，因被告拒绝，故原告在被告经营场地的大门上加锁，锁住了该场地的大门，但并不包括15平方米的“窝窝头”店铺。
2014年9月28日，原告委托上海市益昌律师事务所向被告发出《关于终止承包合同的律师函》，该函的主要内容为：被告擅自转让白云酒家经营权，以更换白云酒家门锁的方式妨碍原告对二楼小间的居住权，拖欠应承担的费用，因此双方于2014年9月15日引发纠纷；通知被告自函件到达之日起双方签订的两份合同解除，被告三日之内与原告协商合同解除之后的事宜，等等。被告在次日收函后即书面回复原告，其主要内容为：完全按约履行，从未违反承诺及违约，也没有更换白云酒家的字号，原告从未居住二楼小间，不存在重新换锁影响原告居住之说，在经营期间也未拖欠各项费用；原告擅自终止合同，完全无理取闹。
针对原告认为被告将白云酒家转包给许祥的主张，对此被告声称，其和许祥是朋友，双方合作经营白云酒家，许祥是厨师，提供技术、餐饮方面的管理经验，被告提供场地、设备并负责后勤，经营收入全部归许祥，许祥每年给被告30万元，另每月支付1500元工资作为被告劳动所得，等等。针对原告认为将经营场地部分转包给蔡老板经营“窝窝头”的主张，对此被告许祥声称，因为蔡老板在做“窝窝头”，被告就经其中一间借给蔡老板做“窝窝头”生意，2014年12月28日就已经“关门了”，蔡老板不做了，就还给被告了，等等。
审理中，因原、被告双方对被告完成的装修残值存在争议，经被告申请，本院委托上海第一测量事务所有限公司对上海市塘沽路XXX-
XXX号白云酒家内固定装修项目工程造价进行司法审价，审价意见为：室内固定装修工程造价35175元，另，争议项目“塑料雨棚、钢化玻璃”的工程造价为1602元。
上述事实，有《承包合同》、《补充合同》、电费发票、水费发票、有线电视收视维护费发票、笔录、财产清单记录、审价意见书及当事人陈述等证据材料证明，本院予以认定。
本院认为，有效成立的《承包合同》及《补充合同》，作为该两份合同主体的原、被告均应恪守。现原告主张被告的行为已符合合同约定的解除条件，故原告已行使合同解除权，双方签订的上述合同已于2014年9月29日解除，而被告则认为原告可单方行使合同解除权的条件并没有成就，故不同意解除合同。对于原、被告的该争议，关键是被告与许祥及“蔡老板”的合同关系的性质是否构成《承包合同》中约定的“转让”。从被告声称的对其许祥的合同关系的内容来看，许祥每年支付原告固定的费用，使用被告提供的场地、设备等资源经营白云酒家，被告并非与许祥共同经营，也不需要承担经营风险，其特征不符合合作合同的特征，相反却符合承包经营的特征，如原、被告之间的《承包合同》其约定的主要内容也是由被告支付固定的承包费，白云酒家的经营活动全部由被告负责，盈亏与原告无关。至于被告与“蔡老板”的合同关系的性质，从查明事实及被告对此的声称来看，被告专门从承包的经营场地中辟出一块场地让“蔡老板”经营“窝窝头”，其性质是将承包的部分经营场地出借给“蔡老板”用于经营“窝窝头”，并非是被告自身增加经营品种的行为。鉴于上述原因，本院认定，被告与许祥及“蔡老板”的合同关系的性质符合《承包合同》中约定的“转让”的文义内涵，故原告有权行使单方解除合同的权利，被告于2014年9月29日已经收到解除合同的通知，《承包合同》及《补充合同》于该日解除，原告要求确认该两份合同于2014年9月29日解除的诉讼请求，应予支持。2014年9月15日，原告在被告经营场地的大门上加锁，锁住了该场地的大门，但并不包括15平方米的“窝窝头”店铺的行为发生后，应当认定原告已实际控制除“窝窝头”店铺之外的被告经营场地，但鉴于被告并未取走该场地内属于被告的财产，故合同解除后，被告需腾空承包经营的场地，该些场地包括两部分，即15平方米的“窝窝头”铺面和除此之外的39.46平方米的经营场地，且被告应取走在该场地内的财产，包含本案判决书附件《财产清单》记载的财产及“窝窝头”铺面内的财产。
关于被告拖欠的电费、水费及有线电视收视维护费的的承担问题。根据《承包合同》约定，在承包期间，该些费用应由被告承担。鉴于被告于2014年9月15日之后已不再实际经营白云酒家，所以在此之后发生的上述费用，不应由被告承担。从原告提供的证据材料来看，自2014年9月8日至2014年12月31日期间，共发生电费11635.39元，电费发票记载内容反映，其中2014年9月8日至2014年12月7日期间的电费为10159.68元，2014年12月8日至2014年12月31日期间的电费为1475.71元，该些费用原告已支付，被告只应承担2014年9月8日至2014年9月15日期间的电费，但鉴于现有的证据材料无法确定该期间被告实际使用的电量，故本院参考2014年9月8日至2014年12月7日期间原告实际支付的电费每日平均值来确定被告应承担的电费金额，经计算为896.32元。从原告提供的其支付水费的发票来看，共计金额为1234.60元，其中一笔103.50元系2014年9月15日之后的费用，该该笔水费不应由被告承担，故被告应支付给原告的水费为1131.10元。2013年7月日至2014年3月31日的有线电视收视维护费为207元，该费用原告已支付，被告也同意承担，故被告应将该207元支付给原告。
关于原告要求被告赔偿损失183333元的问题。从原告的诉称来看，原告主张的该部分损失包括自2014年9月11日至2014年9月29日期间的承包费及自2014年9月30日至2015年8月11日期间的场地占用费。2014年9月11日至2014年9月29日期间的承包费，本院认定如下，对于从查明的事实来看，被告已付清截至2014年9月10日的承包费，而本院确定原、被告之间的合同于2014年9月29日解除，根据合同约定，被告应支付原告自2014年9月11日至2014年9月29日期间的承包费，但是鉴于被告承包的经营场地除15平方米的“窝窝头”铺面外已于2014年9月15日起被原告登记的经营者浦云珍所实际控制，被告已无法实际使用除“窝窝头”铺面之外的经营场地。因此被告应当支付自2014年9月11日至2014年9月14日期间的承包，即2222.22元。自2014年9月15日起至2014年9月29日期间，被告仅需支付15平方米“窝窝头”铺面部分相应的承包费，被告承包的经营场地总面积为54.46平方米，每年的承包费为20万元，故自2014年9月11日至2014年9月29日期间的承包费为2295.26元。故自2014年9月11日至2014年9月29日期间被告应支付的承包费为4517.48元。对于自2014年9月30日至2015年8月11日期间的场地占用费，本院认定如下，2014年9月29日合同解除后，鉴于被告承包的经营场地除15平方米的“窝窝头”铺面外，已被原告登记的经营者浦云珍所实际控制，但被告也未腾空上述的经营场地，仍然有大量的用于经营的设备和财产没有搬离该场地，造成原告和被告均无法使用上述场地的事实，由此造成的损失由原、被告各半承担，因此被告应当支付的场地占用费包括两部分，即15平方米的“窝窝头”店铺的场地占用费及剩余39.46平方米的经营场地占用费，场地占用费的计算标准参照承包费，经计算，第一部分的场地占用费为47741.46元，第二部分场占用费62795.93元，两部分相加的金额为110537.39元。
关于原告应当支付给被告的装修折价款的金额及3万元押金的处理问题。原、被告之间的合同提前解除后，被告在承包期间对经营场地进行装潢所形成的添附，应归原告所有，原告因此所获得的财产利益，应当折价给被告。对于折价的标准，被告认为应当参照其提供的《上海市家庭居室装饰装修施工合同示范文本》及相应的装潢项目清单来确定。对此本院认为，被告提供该些证据材料并非进行场地装修是原始的合同和清单，其证明效力极低，不足以证明被告的主张，且在本案的诉讼过程中，对白云酒家内固定装修项目工程造价已进行了司法审价，审价机构对审价的依据也出庭作了陈述，虽然被告对此存在异议，但也未提供出其他相反的证据材料，故本院将以审价机构的意见为依据，并按照装修的折旧情况，酌情确定原告应支付给被告的折价金额为22500元。另，因原、被告对“塑料雨棚、钢化玻璃”系由谁安装存在争议，被告主张该两项财产系其承包后安装的，对此其应当提供如采购、安装的相应证据材料，但被告除其陈述之外，未提供其他任何证据材料，故对其该项主张不予认可。被告根据《承包合同》支付3万元押金，鉴于合同解除系原告行使单方解除权的结果，而非被告提前解除合同，故在合同解除后原告应将该3万元押金返还给被告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款、第七十六条之规定，判决如下：
一、确认原告上海市虹口区白云酒家与被告王鸿喜在2012年7月23日签订的《承包合同》及在2013年5月20日签订的《补充合同》于2014年9月29日解除；
二、被告于本判决生效之日起10日内腾空上海市塘沽路XXX号及681号场地（含前述“窝窝头”铺面），取走该些场地内的财产，可取走的财产见本判决书附件《财产清单》记载的财产和“窝窝头”铺面内的财产；
三、被告于本判决生效之日起10日内支付原告拖欠的电费、水费及有线电视收视维护费共计2234.42元；
四、被告于本判决生效之日起10日内赔偿原告损失115054.87元（其中包含自2014年9月11日至2014年9月29日期间被告应支付的承包费为4517.48元）；
五、原告于本判决生效之日起10日内返还被告押金3万元；
六、原告于本判决生效之日起10日内支付被告装修折价款22500元；
如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4，201.41元，由原告负担1，675.25元，被告负担2，526.16元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 张士锋
代理审判员 韩文江
人民陪审员 张素华
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 高 扬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条?当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。