内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）科民初字第4462号
原告（反诉被告）：通辽市某某房地产开发有限责任公司，住所地：通辽市。
法定代表人：任某某，职务：总经理。
委托代理人：杨丽红，内蒙古金利律师事务所律师。
委托代理人：孙艳萍，内蒙古金利律师事务所律师。
被告（反诉原告）：姜某某，女。
被告（反诉原告）：李某某，男。
原告（反诉被告）通辽市某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）诉被告（反诉原告）姜某某、李某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）某某公司的委托代理人杨丽红、孙艳萍，被告（反诉原告）姜某某到庭参加诉讼，被告（反诉原告）李某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司向本院提出诉讼请求：1.被告姜某某、李某某返还某小区**房屋（以下简称**室房屋）；2.姜某某、李某某立即协助某某公司对某小区**室房屋办理过户手续；3.姜某某、李某某赔偿房屋租金损失30000元，以及自2014年6月1日至实际返还房屋为止逾期返还房屋期间的租金损失；4.姜某某、李某某支付房屋差价款10772元；5.姜某某、李某某负担诉讼费用。事实与理由：姜某某、李某某于2007年6月17日购买由某某公司开发建设的某小区**室（面积119.68平方米），同年姜某某、李某某入住，并由某某公司为其办理房屋产权登记手续，房屋产权登记在李某某名下。2008年，因房屋墙体出现裂缝，为此经双方协商，于2010年2月9日达成《换房协议》，约定由某某公司将姜某某、李某某**室房屋调换至某某北区9＃楼***房（以下简称***室房屋）（面积为125.25平方米），某小区**室房屋归某某公司，由某某公司补偿姜某某、李某某房屋装修费54400元，搬家费3000元，由姜某某、李某某支付某某公司房屋差价款86172元，折抵后姜某某、李某某欠款10772元。协议签订后，某某公司按照《换房协议》约定于2010年9月14日与姜某某、李某某签订《商品房买卖合同》并登记备案，姜某某、李某某于2014年5月29日搬入某某北区***室房屋。但是，姜某某、李某某仍然占用某小区**室房屋拒不迁出，也没有将该房屋过户至某某公司名下。
被告李某某未作答辩。
被告姜某某辩称，1.姜某某、李某某于2007年6月17日购买由某某公司开发建设的某小区**室（面积119.68平方米）属实，由于某小区**室房权登记在李某某名下，在没有过户之前不应当交付**室房屋给某某公司；由于兑换的某某北区***室房屋尚未办理过户手续，因此，姜某某、李某某没有义务为某某公司办理**室房屋过户手续。2.由于***室房屋在2014年5月29日才交付，尚需要装修完毕入住方能交付**室房屋；双方也没有约定调换期间的租金事宜；在双方订立的关于***室房屋的《商品房买卖合同》中，约定某某公司应当具备综合验收条件，提供住宅交付使用批准文件、住宅质量保证书、住宅使用说明书等文件，上述文件不齐全；因此，姜某某、李某某不应当赔偿某某公司对**室房屋的租金损失。3.在2008年9月16日双方签订的协议书中约定，调换房屋相同面积不找差价，由于***室房屋没有取得产权证，具体面积不详，因此，房屋差价款无法计算；至于2011年7月22日签订的协议中出现10772元房屋差价款数字，是姜某某、李某某为拿到***室房屋钥匙被迫签字，不是姜某某、李某某真实意思，因此，某某公司请求10772元房屋差价款不成立。
反诉原告姜某某、李某某向本院提出反诉请求：1.某某公司支付9528元差价款；2.某某公司支付延期交房违约金37424元；3.某某公司为姜某某、李某某办理***室房屋产权证；4.某某公司支付2008年10月1日至2015年2月1日期间房屋租金损失60800元。事实和理由：1.依据双方在2011年7月22日订立的协议第5条规定，某某公司应当补偿姜某某、李某某房屋装修款54400元，加上协议第11条约定的应予补偿的搬家费、误工费3000元，扣除房屋差价款47872元，某某公司应当支付姜某某、李某某9528元差价款；2.依据2007年6月17日商品房买卖合同第8条以及2010年9月14日商品房买卖合同第5条规定，自2011年7月22日违约开始至2015年2月1日，按照面积125.25平方米房屋差价款2988元日万分之十计算，逾期交房1400天，因此，应当由某某公司支付违约金37424.70元。3.2010年9月14日《商品房买卖合同》订立后，某某公司没有履行办理***室房屋产权证义务，某某公司应当履行办证的合同义务。4.由于某某公司交付**室房屋不合格，致使姜某某、李某某自2008年10月1日至2015年2月1日按照月800元计算产生房屋租金损失60800元，应当由某某公司予以赔偿。
反诉被告某某公司辩称，1.认可由某某公司补偿姜某某、李某某装修费54000元，但是，姜某某、李某某主张的搬家费、误工费3000元以及房屋差价款47872元不能成立。2.双方换房时并没有约定违约金，姜某某、李某某请求违约金缺乏事实依据和法律依据。3.双方对履行办理***室房屋产权证的问题没有约定，要求立即办证缺少事实依据，其诉讼请求不能成立。4.姜某某、李某某一直居住在**室房屋，不存在另行租房的事实，其请求赔偿租金损失的请求不能成立。
证据和事实认定：
一、关于双方订立《换房协议》的事实和房屋差价款的事实。
原告某某公司提供如下证据：
证据1:姜某某与某某公司于2010年2月9日订立的《换房协议》1份。
证据2:姜某某与某某公司于2011年7月22日关于换房事宜订立的《协议书》1份。
被告姜某某质证对证据1和证据2的真实性没有异议。
二、关于某某公司是否存在租金损失的事实。
原告某某公司提供如下证据：
证据3:通辽市房产档案馆证明李某某为**室房屋所有权人而出具的《证明》1份。
证据4：通辽市科尔沁区施介街道平安南社区居委会证明李某某在2015年6月20日将**室房屋出租出具的《证明》1份。
证据5：通辽市科尔沁区施介街道平安南社区居委会调取姜某某将**室房屋承租王某玲等人笔录以及姜某某与王某玲等人订立的《房屋租赁合同》1份。
被告姜某某质证对证据3没有异议，不认可证据4和证据5。
三、关于某某公司是否应当支付姜某某、李某某搬家费、误工费3000元的问题以及是否应当支付37427元违约金的问题。
反诉原告姜某某提供如下证据：
证据6：姜某某与某某公司于2008年9月16日订立的包含关于搬家费和误工费内容的《协议书》1份。
证据7：复举姜某某与某某公司于2011年7月22日订立的《协议书》。
证据8:姜某某与某某公司于2007年6月11日和2010年9月14日就姜某某、李某某购买**室房屋和***室房屋订立的《商品房买卖合同》各1份，合同的第8条和第9条分别规定出卖人逾期交房的违约责任。
反诉被告某某公司质证对上述证据的真实性没有异议。
四、关于某某公司是否应当赔偿姜某某、李某某租金损失60800元的问题。
反诉原告姜某某提供如下证据：
证据9：李某某与刘某某于2008年10月1日订立的《房屋租赁合同》1份和2008年10月1日至2014年10月1日刘某某收取房租的收据7份。
反诉被告某某公司质证对证据真实性有异议。
反诉被告某某公司提出反驳证据：
证据10：通辽市永平物业公司于2015年9月10日出具的李某某于2014年5月29日入住某某北区***室房屋的《证明》1份。
反诉原告姜某某质证认为不清楚证据10来源，认为李某某于2014年5月29日仅取得房屋钥匙。
根据当事人举证和质证情况，本院对证据和事实认定意见和理由如下：
当事人对证据1、证据2和证据3以及证据10、证据6、证据7和证据8真实性没有异议，上述证据来源和形式合法，内容真实可信，与本案有关联，本院予以确认。
对当事人有争议的证据4、证据5和证据9，本院认定如下：
证据4和证据5加盖公章，证据来源和形式合法，作为社会组织在调查基础上出具的书面证言，可信度较高，证明力较强，能够证明姜某某将**室房屋出租他人的事实，本院予以采纳；证据9为书证，没有证据证明证据的来源，因此，证据9内容缺乏真实性，证明力较低，不能足以证明案件事实，本院不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
涉案房屋坐落于通辽市科尔沁区某小区**室和某某北区***室。
2007年6月11日，姜某某、李某某与某某公司订立《商品房买卖合同》，约定由某某公司出卖给姜某某、李某某坐落于通辽市科尔沁区某小区的**室房屋，已经完成房屋交付并办理房证变更登记。因**室房屋出现裂缝，经双方协商，某某公司以其开发的坐落于通辽市科尔沁区某某北区的***室房屋对换**室房屋。双方遂于2008年9月16日、2010年2月9日和2011年7月22日就换房事宜分别订立《协议书》、《换房协议》和《协议书》。
按照上述协议约定，1.由某某公司补偿姜某某、李某某因换房装修费损失54400元；2.换房后姜某某、李某某补偿某某公司房屋差价款86172元；3.换房协议约定某某公司于2011年7月22日交付***室房屋，在***室房屋办理产权证同时，由姜某某、李某某协助某某公司办理**室房屋过户手续和交付钥匙，办理***室房屋过户费用18000元由姜某某、李某某负担，同时，由某某公司补偿姜某某、李某某因换房造成误工费和搬家费损失3000元；4.姜某某欠某某公司房屋差价款86172元与某某公司欠姜某某装修费54400元、搬家费3000元折抵后减去姜某某***室房屋办证费18000元，剩余10772元在姜某某“没有说法”的情况下不予支付某某公司，互换房屋房款至此全部结清，否则姜某某补交该款。
为便于办理房证，姜某某、李某某与某某公司订立***室房屋买卖合同，并约定逾期交房的违约责任。
换房协议订立后，姜某某、李某某至今未将**室房屋交付某某公司。2014年5月29日，某某公司将***室房屋交付姜某某、李某某；现***室房屋已经竣工验收合格，已经具备办理房权证条件。
此外，姜某某、李某某于2015年6月20日将**室房屋出租他人。
本院认为，某某公司与姜某某、李某某于2008年9月16日、2010年2月9日和2011年7月22日就换房事宜所订立的《协议书》、《换房协议》和《协议书》意思表示真实，内容不违反效力性法律规定，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。
按照上述协议的约定，双方对对方负有同时协助履行办理产权变更登记过户手续和向对方履行交付房屋的民事义务，因此，某某公司和姜某某、李某某请求对方协助自己办理产权变更登记过户手续成立，本院予以支持；某某公司请求姜某某、李某某交付**室房屋成立，本院予以支持。
换房协议订立后，姜某某、李某某没有将**室房屋交付某某公司，也并非因**室房屋为危房无法居住而另行租房居住，而是将**室房屋出租他人取得利益，因此，姜某某、李某某并不存在租金损失，其请求某某公司赔偿租金损失缺乏事实依据，本院不予支持；某某公司为房地产开发企业，其开发建设的房屋用于出卖而非用于出租，不存在租金损失的问题，且在换房协议中没有明确规定交付**室房屋期限，因此，某某公司请求姜某某、李某某因逾期交房赔偿租金损失本院不予支持。
按照换房协议约定，姜某某、李某某应当支付某某公司换房房屋差价款86172元，某某公司应当补偿姜某某、李某某装修费损失54400元和搬家费、误工费损失3000元，并扣除办理***室房屋办证费18000元，剩余10772元在姜某某“没有说法”的情况免除该笔债务。上述约定中关于免除债务属于附条件免除债务，所附条件即所谓“没有说法”应当是指双方顺利履行合同义务，由于姜某某、李某某没有履行交付房屋和办理产权变更的合同义务，免除债务所附条件没有成就，因此，姜某某、李某某应当按照约定支付10772元；姜某某、李某某请求某某公司支付9528元差价款所依据的事实为“装修款54400元加上搬家费、误工费3000元，扣除房屋差价款47872元”，由于房屋差价款为86172元而非47872元，因此，其诉讼请求因缺乏事实依据而不能成立，本院不予支持。
双方约定由某某公司于2011年7月22日交付***室房屋，而实际交付时间为2014年5月29日，某某公司存在违约行为，但是，双方在换房协议中并没有约定违约金，姜某某、李某某依据与某某公司为履行换房协议办证而订立的《商品房买卖合同》违约条款请求违约金不能成立，因此，姜某某、李某某请求某某公司支付延期交房违约金37424元本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条第二款、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告姜某某、李某某将坐落于通辽市科尔沁区某小区**室房屋交付原告通辽市某某房地产开发有限责任公司，于本判决生效后20日内执行；
二、被告姜某某、李某某协助原告通辽市某某房地产开发有限责任公司办理通辽市科尔沁区某小区**室房屋产权变更登记过户至通辽市某某房地产开发有限责任公司名下，于本判决生效后立即执行；
三、被告姜某某、李某某支付原告通辽市某某房地产开发有限责任公司换房差价款10772元，于本判决生效后立即执行；
四、驳回原告通辽市某某房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；
五、反诉被告通辽市某某房地产开发有限责任公司协助反诉原告姜某某、李某某办理通辽市科尔沁区某某北区第***室房屋产权变更登记过户至姜某某、李某某名下，于本判决生效后立即执行；
六、驳回反诉原告姜某某、李某某的其他诉讼请求。
案件受理费410元，反诉案件受理费1228元，合计1638元，由原告通辽市某某房地产开发有限责任公司负担341元，被告姜某某、李某某负担1297元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。
审 判 长 高朝东
人民陪审员 赵玉忠
人民陪审员 苗 华
二〇一六年九月十日
书 记 员 王 伟