上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第585号
原告（反诉被告）上海新长宁集团天山物业有限公司。
法定代表人李士华。
委托代理人范瑛。
委托代理人孙曰谊，上海市新华律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海天祥招待所有限公司。
法定代表人周云。
委托代理人崔晓鹏，上海金茂凯德律师事务所律师。
委托代理人庞新蕾，上海金茂凯德律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海新长宁集团天山物业有限公司诉被告（反诉原告）上海天祥招待所有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）上海市新长宁集团天山物业有限公司的委托代理人范瑛、孙曰谊，被告（反诉原告）上海天祥招待所有限公司的法定代表人周云、委托代理人庞新蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告，以下以“原告”表述其称谓）上海新长宁集团天山物业有限公司（以下简称“天山物业公司”）诉称，原、被告系房屋租赁合同关系，双方于2010年1月1日签订《租赁协议》，由原告将坐落于上海市长宁区茅台路XXX号底层部分、200弄5号底层一间及200弄11号底层全部房屋（面积约250平方米）（以下简称“系争房屋”）出租给被告使用，租赁期限至2012年12月31日止。2012年11月2日，原告与被告商榷房屋租赁协议到期终止或续订房屋租赁合同及调整租金，双方就调整租金的金额未达到一致。2012年12月5日，原告授权律师向被告发出《关于终止房屋租赁协议及腾空交还房屋的律师函》，告知被告双方签订的上址房屋《租赁协议》到期终止并届时将房屋腾空归还原告。被告收函后不予理睬，租赁房屋至今未交还，故原告诉至法院，请求判令：一、被告将上海市长宁区茅台路XXX号底层部分、200弄5号底层一间及200弄11号底层全部房屋腾空交还原告；二、被告向原告支付上址房屋使用费人民币40，000元（自2013年1月1日起，每月房屋使用费为40，000元，暂算至2013年1月，直至本案被告向原告交还全部房屋日止）。庭审中，原告表示愿意将房屋使用费的标准按评估报告评估的单价并按300平米计算为每月24，900元。
被告（反诉原告，以下以“被告”表述其称谓）上海天祥招待所有限公司（以下简称“天祥公司”）辩称，被告在本案系争房屋所在地原有面积250平方米的基础上，又自行搭建至400平方米。在合同到期前一个月，原告从未有过合同终止的意思表示，且表示会让被告继续经营。另外，被告可接受房价在原有基础上适当上涨，但原告提出的48万元的年租金将被告自行搭建的面积也计算在内，故不同意原告的诉请。
同时被告天祥公司反诉诉称，反诉人的出资人作为回沪知青，因就业方面存在压力，向天山房管所提出利用天山房管所在茅台路XXX号的办公场所空地开办招待所的请求。天山房管所于1994年3月10日向其上级单位长宁区房产管理局进行了申请并于1994年3月16日获得了《关于同意组建天房招待所的批复》。批复下发后，反诉人的出资人与南汇万祥建筑装潢工程队签订《工程合同》进行了招待所经营场所的施工，至经营场所竣工时总共花费实际达人民币884，088.47元。故被告反诉诉请：要求被反诉人补偿建房装修费用人民币884，088.47元。
原告天山物业公司反诉辩称，对被告的反诉不予认可，被告反诉的主体不适格，涉讼房屋在租赁给被告之前已经进行了装修，形成了房屋原样，不存在发生装修费用。故不同意被告的全部反诉请求。
经审理查明，原告上海新长宁集团天山物业有限公司是系争房屋的权利人。2007年1月9日，原告天山物业公司与被告天祥公司就本市长宁区茅台路XXX弄XXX号底层房屋一间，茅台路XXX号底层部分及茅台路XXX弄XXX号全部房屋（面积约250平方米）签订了《租赁协议》，年租金14万元。
2010年1月1日，原、被告就上址房屋再次签订《租赁协议》，甲方将其所有的系争房屋出租给乙方作为营业所用，租赁期自2010年1月1日至2012年12月31日止，每年租金为人民币14万元，每个月结算一次，乙方应提前七天支付下次房租。甲乙方责任约定，在租赁期内甲方不得擅自提供租金、无故收回房屋视违约。乙方必须遵守小区的物业管理制度，爱护房屋及设施，不得擅自破坏房屋结构，房屋装修须以书面形式征得甲方同意。
上海市公房集中式管理信息系统证明，房屋茅台路XXX号、茅台路XXX弄XXX号1-2层、茅台路XXX弄XXX号地层、203、204、205、206室，承租人登记为天山物业有限公司。
2012年11月2日，原告向被告发出《房屋租赁合同到期终止或续租租金通知》，通知被告系争房屋的租赁期即将期满，在2001年的年租金为16万元，2003年上半年因非典影响营业临时减免至14万元。目前原告参照周边房屋租赁的价格，并结合原、被告长期合作的实际情况，拟决定从2013年1月起将年租金调整为48万元。因原租赁合同届将到期，原告通知被告派员于2012年11月5日下午到原告物业部确定是否续租相关事宜。如被告届时未派员接洽，原告将视为被告同意原租赁合同到期终止，届时请将房屋腾空交还原告。
2012年12月5日，原告授权委托代理人向被告发律师函，函告被告与原告在2010年1月1日签订的“租赁协议”于2012年12月31日到期终止，届时要求被告将系争房屋腾空交还原告。
经原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海科东房地产土地估价有限公司对上海市长宁区茅台路XXX号底层部分、200弄5号底层一间及200弄11号底层房地产市场租金进行估价。该评估机构出具了《房地产估价报告》，结论为涉讼房屋建筑面积约300平方米，每月每平方米市场租金均价83元。
另查明，案外人上海天房招待所成立于1994年，系长宁区房产局天山房管所为主管部门（出资人）的集体所有制企业。2008年4月，上海天房招待所被吊销未注销。原、被告庭审中皆陈述，涉讼房屋在出租于被告天祥公司之前，系由天房招待所承租经营。
1994年3月26日，南汇万祥建筑装潢工程队出具了以娄山饭店作为发包单位，工程地点为茅台路的房修《工程合同》预算书。
2005年6月，原告上海天祥招待所有限公司注册成立，目前股东为周红英、周云，注册资本10万元。
上述事实，有房屋所有权证、《租赁协议》、《房屋租赁合同到期终止或续租调整租金通知》、律师函、档案机读材料、工程合同预算书等证据及原告、被告的陈述为证，并经庭审核实无误，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方就涉讼房屋所签订的《租赁协议》合法有效，双方均应依约履行。现合同约定的租赁期限已经到期，原告亦明确不再继续租赁给被告使用，被告应当依照约定在租赁关系终止后将该物业按原样交还给原告。租赁协议终止后，双方对房屋使用费没有约定，对于评估机构所确定的每月每平方米83元的市场单价，本院予以确认。由于涉讼房屋搭建部分较多，对计价面积，本院尊重双方的合同约定即250平方米，合计每月房屋使用费为20，750元。
关于被告所反诉的装修补偿费用，本院认为涉讼房屋的搭建装修始于1994、1995年左右。此时，被告作为法人主体尚未成立。而涉讼房屋租赁的前手上海天房招待所系房管所成立的集体企业，被告系个人出资成立的有限责任公司。两家单位无论在企业性质，还是在股东出资方面，均不具有继受的法律关系。因此被告向原告主张1994年的装修搭建费用，本院不予采纳。上海天房招待所与原告天山物业公司之间的合同关系，与本案非同一法律关系，其要求作为第三人参加诉讼的请求，本院亦不予准许。
据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海天祥招待所有限公司应于本判决生效之日起十日内将本市长宁区茅台路XXX号底层部分、200弄5号底层一间及200弄11号底层全部房屋腾空交还原告（反诉被告）上海新长宁集团天山物业有限公司；
二、被告（反诉原告）上海天祥招待所有限公司应于本判决生效之日起十日支付原告（反诉被告）上海新长宁集团天山物业有限公司上址房屋使用费，自2013年1月1日起至实际交还上址房屋之日止，按每月人民币20，750元计算；
三、驳回被告（反诉原告）上海天祥招待所有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费人民币3，000元，由被告（反诉原告）上海天祥招待所有限公司负担。
本诉案件受理费人民币800元，由被告（反诉原告）上海天祥招待所有限公司负担。
反诉案件受理费人民币6，320.45元，由被告（反诉原告）上海天祥招待所有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 章晨煜
人民陪审员 牟世荣
人民陪审员 杨耀丰
二〇一三年十二月二十五日
书 记 员 饶 婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。