山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济商终字第514号
上诉人（原审被告）周东方，男，1968年5月18日出生，汉族，宁阳县金正物资有限公司及宁阳县金正财富工贸有限公司法定代表人，住宁阳县。
委托代理人朱新峰，山东一山律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）中国工商银行股份有限公司泰安泰山支行，住所地泰安市。
代表人顾滨，行长。
委托代理人ＸＸ，山东东岳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）泰安超越投资有限责任公司，住所地泰安市。
法定代表人燕德欣，董事长。
委托代理人尹义锋，山东博翰源律师事务所律师。
委托代理人刘洪涛，北京观峰律师事务所律师。
原审被告山东华银拍卖有限公司，住所地济南市。
法定代表人郑金水，董事长。
委托代理人梁振东，北京隆安（济南）律师事务所律师。
原审第三人黄强，男，1969年11月20日出生，汉族，泰安市千禧科技有限公司总经理，住泰安市。
原审第三人张明，男，1972年10月9日出生，汉族，泰安市岱岳区技术监督局干部，住泰安市。
原审第三人亓成孝，男，1965年4月21日出生，汉族，泰安市高新技术开发区人民政府干部，住泰安市。
上诉人周东方、中国工商银行股份有限公司泰安泰山支行（以下简称工商银行泰山支行）与被上诉人泰安超越投资有限责任公司（以下简称超越公司）、原审被告山东华银拍卖有限公司（以下简称华银拍卖公司、原审第三人黄强、张明、亓成孝因拍卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2008）历民重字第2860号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，超越公司为解决泰安农贸综合广场房产项目资金，于2003年6月，分别与黄强（于2003年2月12日任超越公司经理，2003年10月被免职）、张明、亓成孝及另案的苗卫东、亓宝华、李安民（以下简称黄强等六人）签订商品房买卖合同，将超越公司已建成的超越农贸综合广场一期商品房六套（总建筑面积8019.02平方米）分别出售给黄强等六人，于2003年7月分别办理了产权证书。2003年9月，黄强等六人分别向超越公司出具承诺书，承诺“愿意提供贷款所需的一切手续，出面接受银行调查，办理合同，严守公司秘密；在办理购房过程中，个人没有任何资金投入，全部资金由超越公司投入，对所购房屋不享有占有、使用、收益、处分等任何权利，仅为名义上的权利主体，最终权利的享有和义务的承担均为超越公司承担，不以任何形式转让，变更房产。”2003年7月18日，山东正诚房地产评估公司对上述房产评估总价为1703.8万元，单价2125元／㎡。2003年12月2日，超越公司及黄强等六人分别与工商银行泰山支行签订六份个人购房借款合同，合计贷款本金759万元，期限自2003年12月2日至2013年12月1日止，贷款1次划入售房者（超越公司）的账户，按月等额还款，超越公司为上述六笔贷款提供连带责任保证，黄强等六人以所购超越公司房屋为上述贷款分别提供抵押担保，并均已办理抵押登记。借款人连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或者全部贷款本息。上述借款合同在履行过程中，由超越公司将每期应付款项分别存入黄强等六人的账户，工商银行泰山支行按合同约定扣划。
2004年7月份后，黄强等六人同时出现逾期还款的情况。2005年工商银行泰山支行在向黄强等六人催收贷款时，得知超越公司与黄强等六人之间没有真实的购房行为，只是把房产登记在黄强等六人名下，用来办理贷款，贷款由超越公司偿还。经催收，超越公司偿还了部分贷款，但一直没有把欠款还清。2007年8月份，黄强与工商银行泰山支行工作人员王X协商将抵押的房产拍卖，款项用于偿还剩余贷款，黄强联系其他5名第三人，分别与工商银行泰山支行签订拍卖抵押房产，清偿剩余贷款协议。由黄强联系到本案华银拍卖公司，承接拍卖业务。2007年9月24日，工商银行泰山支行委托山东弘裕地产评估有限公司对黄强等六人名下六套房产进行了评估，总计为982.3万元。2007年9月30日，工商银行泰山支行及黄强等六人作为委托方，与华银拍卖公司签订委托拍卖合同。2007年10月3日，华银拍卖公司在《山东商报》发布拍卖公告，定于10月10日在泰安市东岳大街43号7楼会议室对六套房屋整体拍卖，确定参考价871.1万元，单价1086元／㎡。以上协商及实施拍卖房产过程，黄强等六人及工商银行泰山支行均未告知超越公司。
2007年10月8日，周东方向华银拍卖公司出函，内容为：本人周东方与姬惠卿联合整体竞买位于泰安市高新区超越广场营业楼6宗，现委托姬惠卿全权代为办理上述房产的拍卖事宜，特此授权。
2007年10月9日，姬惠卿与华银拍卖签订竞买协议书。
2007年10月10日，拍卖会如期举行。参加拍卖会的相关人员对拍卖过程陈述不一。主持拍卖会的拍卖师盛XX在公安部门询问笔录中陈述的是“当时现场举牌的只有姬惠卿一人。”姬惠卿在公安部门询问笔录中陈述的是“涉案房屋不是其去购买的，是其亲戚王XX用其身份证去购买的，买房子的钱都是王XX出的，其记不清是否参加了拍卖会，其不认识周东方，周东方是王XX的关系。”黄强在公安部门的陈述是“举牌的人是个男的，四十岁，1.80米左右。”根据拍卖成交确认书记载，姬惠卿以起拍价871.1万元，竞得上述6套房屋。同时，周东方，姬惠卿又与华银拍卖公司分别签订六份成交确认书，将上述六套房屋分别登记在双方各自名下（每人各三套）。其中登记在周东方名下的为：超越农贸综合广场1-4层，建筑面积1694.69平方米，泰房权证泰字第1480**号；超越农贸综合广场1-2层，建筑面积484.15平方米，泰房权证泰字第1480**号；超越农贸综合广场1-4层，建筑面积1899.98平方米，泰房权证泰字第1480**号。
周东方与姬惠卿实际交纳拍卖款494万元。其中姬惠卿2007年10月22日交纳254万元；周东方2007年10月8日交纳200万元（华银拍卖公司向另案姬惠卿出具保证金收据），周东方通过银行转账支付40万元。上述款项中482万元交付工商银行泰山支行，用于清偿剩余贷款。9万元由黄强领取。3万元为拍卖佣金由华银拍卖公司收取。剩余房款380.1万元未付，但黄强等六人于2007年10月22日，向华银拍卖公司出具证明，证明该款项已自行收妥，请求华银拍卖公司出具拍卖成交发票。
姬惠卿的丈夫是董XX，董XX的妹妹是董X林，董X林的丈夫是陈XX（时任泰安市商业银行股份有限公司东岳支行行长），姬惠卿交纳的拍卖款254万元，是由董X林的银行账户转账至华银拍卖公司。
黄强与陈XX很熟悉，周东方通过陈XX找到黄强，协商在未付拍卖款（余额380.1万元）的情况下，让黄强等六人出具房产收讫的证明，黄强联系其他5名第三人，出具了收到房款的证明。
根据济南市中级人民法院（2012）济商终字第132号民事裁定书载明：另案姬惠卿的二审代理人是陈XX，工作单位是山东宁阳金正财富有限公司，该公司法定代表人是周东方。
2008年2月26日，宁阳县金正财富工贸有限公司（法定代表人周东方）在宁阳县农村信用社抵押贷款500万元，抵押房产为周东方竞拍所得，建筑面积1899.98平方米的房产及土地，评估价值778.83万元，单价4099.14元／㎡。
宁阳县金正物资有限公司法定代表人同为周东方，该公司2008年8月27日在泰安市商业银行股份有限公司东岳支行（行长陈XX）贷款500万元，姬惠卿以拍卖所得1694.69㎡、1761.36㎡两处房产及土地，评估13638300元，为该笔贷款提供抵押担保，单价3946元／㎡。以上两次房产抵押均价为4022.5元／㎡。
原审法院认为，根据法律规定，恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益的合同，为无效合同。本案涉及的房产，自2003年至2008年历经抵押贷款，拍卖抵款，再次抵押贷款，房价分别为2003年的单价2125元／㎡，2007年的单价1086元／㎡，2008年的单价4022.5元／㎡。在我国房地产市场价格逐年上涨的大趋势下，周东方委托姬惠卿在2007年以起拍价竞得涉案房产（部分房款尚未付清），或是属于“捡漏”，意外所得；或是恶意串通，非法所得。而是否存在恶意串通，是由客观事实经判断、归纳、总结，得出的主观结论。首先，涉案房屋的拍卖处置，是由工商银行泰山支行与黄强主导发起的。当时，双方对房屋的实际所有人（超越公司）均是明知的，但未将拍卖事实告之超越公司。黄强作为顶名贷款的直接当事人（当时，黄强任超越公司总经理职务），未尽到善意提醒，告知义务。而超越公司本身作为涉案贷款合同的担保人，根据贷款合同的约定，工商银行泰山支行在决定拍卖抵押房产时，应当提前向超越公司发出《提前还款函》，但工商银行泰山支行亦未履行告知义务。以上两方的行为，无论是故意还是疏忽大意，都导致了超越公司不知道其房产被拍卖的事实；第二，拍卖过程存在重大疑点。根据已查明事实，拍卖会举行前，周东方向华银拍卖公司出函，委托姬惠卿全权代为办理拍卖事宜。但涉案各方对姬惠卿参加拍卖会的陈述不一，主持拍卖会的拍卖师盛XX证明参加拍卖会举牌应价的是姬惠卿；参加拍卖会现场的黄强证明，举牌应价的是个男的；姬惠卿在公安部门陈述，是其亲戚王XX用她的身份证去购买的涉案房屋，其本人记不清是否参加过拍卖会；第三，周东方与姬惠卿，黄强之间存在特定的关系。1、黄强与泰安市商业银行东岳支行行长陈XX很熟悉，陈XX受周东方之托，向黄强提出在周东方及姬惠卿未付全款的情况下，由黄强等六人，出具全款付清的证明；2、姬惠卿与陈XX是亲戚关系，姬惠卿交纳的254万拍卖款，是由陈XX的妻子董X林银行账户转入华银拍卖公司的（而姬惠卿在公安部门询问笔录中陈述，购房款是其亲戚王XX出的）；3、2008年8月27日，周东方在泰安市商业银行股份有限公司东岳支行（行长陈XX）贷款500万元，姬惠卿以拍卖所得房产提供担保；4、根据济南市中级人民法院（2012）济商终字第132号民事裁定书载明，陈XX现在山东宁阳金正财富有限公司任职，该公司法定代表人是被告周东方。5、涉案房屋的拍卖决定及拍卖成交后出具全款收讫的证明，均是由黄强联系其他5名第三人完成的。第四，现行法律，法规虽无“一人竞买”的禁止性规定，但本案是周东方及姬惠卿两人参加竞买，以相互委托的方式，由一人举牌竞价，竞得房产分别签订成交确认书，产权分别登记在各自名下，应为以一人举牌竞价的方式，达到两人各自购买的目的，是人为地避开竞价过程，以起拍价成交。这与只有一人报名参加竞买，形成竞买结果有着本质的不同，是人为操弄的结果。综上所述，黄强等六人违背向超越公司作出的承诺，工商银行泰山支行未履行合同约定的通知义务，双方协商拍卖抵押房产，使超越公司对房产的处置丧失了知情权，参与权；而在拍卖过程中，因委托人与竞买人之间，竞买人与竞买人之间，存在特定的社会关系及经济利益关系，从而人为地形成了一人举牌竞价，以起拍价成交的结果。并且在未交纳房屋全款的情况下，出具虚假证明，帮助两竞买人顺利办理了产权变更登记。同时，参与现场拍卖的相关人员对拍卖过程陈述不一，相互矛盾，不能证明拍卖会本身的真实性、合法性。据此，认定涉案房屋在拍卖过程中存在恶意串通行为，结果上形成了对超越公司财产的损害，应认定拍买无效。根据确认无效的法律后果，涉案房屋应恢复到拍卖前的状态。因此，超越公司要求周东方及黄强等六人返还房屋的请求不予支持。超越公司应以各方当事人在确认房屋拍卖无效后，各自所负义务的履行情况，另行主张权利。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、华银拍卖公司与周东方房屋拍卖（成交确认书）无效。二、驳回超越公司的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42240元，诉讼保全费5000元，由华银拍卖公司，周东方负担。
上诉人工商银行泰山支行不服原审判决上诉称，一、我行根本没有委托评估机构对涉诉的六套房屋进行评估，而是黄强等六人委托山东弘欲地产评估有限公司对涉诉的六套房屋进行的评估，本案原审判决对该事实未能查清。二、原审判决认定根据贷款合同的约定，我行在决定拍卖抵押房产时，应当提前向被上诉人超越公司发出《提前还款函》，但我行未履行告知义务，该认定错误。首先，贷款合同中未约定我行在处置抵押物时要通知被上诉人超越公司，被上诉人超越公司不是抵押人，也不是借款人，只是保证人，处置抵押物与其没有利害关系，我行没有义务通知被上诉人超越公司。其次，在借款发生逾期后，我行多次向被上诉人超越公司催收，并且多次下发书面的《提前还款函》，告知被上诉人超越公司因借款逾期提前收回全部借款本息并要求被上诉人超越公司承担连带清偿责任。但被上诉人超越公司一直未履行担保责任。直至拍卖抵押物前，我行的工作人员还到被上诉人超越公司催收借款，并告知其法律责任及我行可采取的措施，被上诉人超越公司均未理会。因此，我行在委托拍卖本案涉诉房屋的过程中不存在任何过错。三、原审判决仅凭拍卖成交的价格、当事人对拍卖过程陈述的矛盾及周东方与另案姬惠卿、黄强之间可能存在一定的关系就推定参与拍卖的当事人之间恶意串通，损害被上诉人超越公司的利益，显然是证据不足，认定事实不清。首先，拍卖房屋时的2007年，房地产的价格比较稳定，未出现快速上涨的现象，出现房地产价格快速上涨是从2008年开始。因此，拍卖时的价格和拍卖后于2008年评估的价格没有可比性。并且，涉诉的房屋位置偏僻，周边环境差，商业氛围不足，未达到开发成农贸市场的目的，房屋很难销售，有价无市。姬惠卿在原审时提交的相关证据证实，2007年泰安市中级人民法院拍卖的与涉诉房屋在同一建筑物上的房屋，成交的价格比本案中的成交价格还低。因此，原审判决认定涉诉房屋拍卖成交价格过低没有充分的依据。其次，当事人对拍卖过程叙述的不一致是很正常的现象，人与人之间的记忆会存在差别，这并不反常，更不能成为认定当事人之间存在恶意串通的理由。第三，当事人之间认识，或者存在一定的身份关系，或者比较熟悉，与拍卖的效力不会产生任何不利的影响，更不会必然形成当事人之间恶意串通。拍卖是一个公开的程序，拍卖房屋的价格是由合法的评估机构通过合法的评估程序做出的，当事人之间怎么才能恶意串通，案件审理中连当事人串通直接证据都没有，怎么认定当事人之间是恶意串通。原审判决认定参加拍卖的当事人之间恶意串通是主观臆断，无任何有效证据予以证实，认定错误。请求撤销原审判决，依法改判，驳回被上诉人超越公司的诉讼请求。
上诉人周东方不服原审判决上诉称，一、重审法律关系混乱。根据物权法的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在我国有关法律中，没有“实际权利人”或“实际所有人”的规定。黄强等人在委托拍卖时持有真实、合法的房产证，这是毋庸置疑的事实，对拍卖公司而言，他们就是合法的房屋所有权人。拍卖公司在此情况下接受委托并进行拍卖，就建立了一种合法的委托拍卖法律关系，在处理这种法律关系时，适用的是拍卖法的规定。而被上诉人超越公司在办理假按揭时与黄强等人所签订的承诺书，是未向社会公示的“内部协议”，是被上诉人超越公司在明知物权法对不动产所有权以登记为准的前提下，明知这是以假按揭骗取银行贷款的违法协议，这种违法的“内部协议”是不能对抗已经被国家机关登记确认的权属关系的。因此，被上诉人超越公司在签订承诺书和办理假按揭过程中的过错是十分明显的，具有极强的“以合法形式掩盖非法目的”的主观违法意图，并且被上诉人超越公司对这种违法的承诺书和假按揭的法律后果（包括可能给自己或他人造成的损失）是明知的。总之，被上诉人超越公司为骗取银行贷款，采取签订违法承诺书和办理真实物权转移手续的手段，导致自己对涉案房屋物权的丧失，完全是咎由自取，而根本不存在他人损害其合法权益的问题，因为被上诉人超越公司在其中并无合法的权益可言。即使退一步讲，无论这种协议合法与否，这在被上诉人超越公司与黄强等人之间就产生了另外一种姑且称之为“顶名按揭”的法律关系，在处理这种法律关系时，适用的是民法通则和合同法的规定。因此，由于在被上诉人超越公司和黄强等人之间、拍卖公司和黄强之间存在着两个完全不同的法律关系，二者不能混为一谈。如果认为黄强等人处置房屋的行为侵害了被上诉人超越公司的权益，应当按照他们的内部协议另案处理，由黄强等人承担违约责任，而不能依照他们之间的协议去推翻另一合法的且已经履行完毕的拍卖合同。原审法院将这两个不同的法律关系混合起来进行审理，不仅导致被上诉人超越公司主体的错误，更直接导致案件实体审理上的错误。二、被上诉人超越公司主体不适格。1、根据拍卖法规定，拍卖当事人包括委托人、拍卖人、竞买人和买受人四位，被上诉人超越公司不属于上述四位中的任何一位，无权对拍卖合同提出异议。2、拍卖活动涉及两个合同，一是拍卖人与委托人之间的委托拍卖合同，二是买受人与拍卖人之间的房屋成交合同。根据合同相对性原则，被上诉人超越公司不是上述两个合同的任何一方当事人，无权对上述合同事项提出异议。3、根据民事诉讼法第一百一十九条的规定，被上诉人超越公司必须与本案有利害关系。而被上诉人超越公司既不是房屋的产权人，也不是抵押权人，更不是买受人，被上诉人超越公司与诉争的房屋没有法律意义上的利害关系，无权对拍卖合同各方当事人提起诉讼。关于被上诉人超越公司主体资格问题，原审中已经明确提出，但对这一问题根本就没有进行审理，判决中也没有涉及，这是严重错误的。三、重审适用法律错误。本案是拍卖合同纠纷案件，按照特别法优于普通法的原则，本案应当优先按照拍卖法的规定进行审理，只有在拍卖法没有规定的情况下，才可以适用合同法的规定。但原审却偏离了这一基本原则，通篇没有提到拍卖法，更没有依据拍卖法进行判决，且对拍卖业务根本不懂，这是导致本案错误判决的根本原因。原审判决认定拍卖合同无效是认为拍卖合同当事人之间违反合同法规定，存在“恶意串通”行为，而在拍卖法中就有关于当事人之间恶意串通的明确规定。四、原审判决带有明显的倾向性，以先入为主的观念指导办案，这是有失公平的。1、原审判决认为“根据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，为无效合同”，之后的下文就围绕这一观点展开论述。这种先提出结论，然后围绕结论再找证据，再进行论述，是典型的先入为主的办案方式。2、为了配合先入为主的思想，首先从房屋的价格上开始入手，打开突破口。判决认为涉案房产在2003年贷款时评估价是2125元／平方米，2007年拍卖时评估价是1086元／平方米，2008年贷款时评估价是4022.5元／平方米，从列举的数字来看，上诉人周东方在拍买时价格是最低的，进而主观臆断这里面肯定有问题。于是就认为在我国房地产市场价格逐年上涨的大趋势下，上诉人周东方与姬惠卿以起拍价竞得涉案房产，要么是“捡漏”，要么就是“恶意串通，非法所得”，之后就按照“恶意串通，非法所得”展开了论证。但这种理解是完全错误的，之所以会出现这种错误认识，缘于原审法院对评估这一专门业务知识的不懂，不理解。价格出现差异，主要有以下原因：①评估机构不同；②评估时点不同；③评估时的客观环境不同；④评估所依据的标准不同；⑤评估目的不同。在现实中，为了抵押贷款，因不用考虑马上变现，评估的价值往往偏高，这是众所周知的事实，也是银行一贯默认的事实；而为了拍卖房子变现，特别是通过社会拍卖、司法拍卖变现的，因要考虑竞买人的心理可承受价位和市场变现时的真实价格、短时间内变更对价格的影响等影响商品变现的因素，评估的价值相对要低一点。原审法院拿2003年、2007年和2008年的评估报告进行横向对比，岂能不错，这种价格根本就不具有可比性。3、原审判决既然认为上诉人周东方与姬惠卿以起拍价竞得涉案房产，要么是“捡漏”，要么就是“恶意串通，非法所得”，为什么在后面没有就是否存在“捡漏”的可能性进行论证分析而只对“恶意串通，非法所得”进行分析，这是先入为主的另一表现。五、原审判决以存在恶意串通行为，从而撤销拍卖合同是完全没有事实根据和证据的错误判决。1、原审判决中没有任何证据证实拍卖各方当事人之间存在“恶意串通”行为，现有的证据只能证明当事人之间存在亲戚、朋友、商业伙伴关系。在此情况下，以“是否存在恶意串通，是由客观事实经判断，归纳，总结，得出的主观结论”为由回避了没有证据这一对被上诉人超越公司非常不利的现实。2、原审判决认定“恶意串通”的理由有四个，仔细分析，均不能成立：①黄强等人和工商银行泰安支行在拍卖房产时没有将拍卖的事实告知被上诉人超越公司，但黄强等人和工商银行泰安支行都是拍卖委托人，谈不上“恶意串通”。告知不告知，与拍卖公司、与竞买人没有什么关系；②拍卖过程中存在重大疑点，原因是“涉案各方对姬惠卿参加拍卖会的陈述不一”。对此，黄强已经在原审开庭时明确说明，拍卖会举行时，他一直没有进入会场，举牌应价的是个男的只是听人说而已。而姬惠卿是在公安机关以涉嫌诈骗办案时说的，由于她不清楚公安机关的意图，在紧张害怕的情况下说了这么一句含糊其辞的话，但并没有明确说她没有参加拍卖会。在此情况下，应当以现场拍卖记录和拍卖师的陈述为准，再扯上黄强和姬惠卿的陈述，未免太牵强附会了，是在为“恶意串通”找个理由。在拍卖活动中，举牌人≠竞买人，竟买人在参加拍卖会时，有时为了不暴露自己的身份（特别是明星、知名企业家、公务员等，往往指派他人代举牌），可以指派他人代为举牌，未必本人亲自在会场上举牌，而拍卖师在拍卖时是认牌不认人的，拍卖成交是与牌上的号码所代表的竞买人成交，而不是与举牌人成交。原审判决将“举牌人”混淆为“竞买人”，还以此为由认为拍卖活动存在疑点，只能说明原审法院是不懂拍卖业务的。③上诉人周东方与姬惠卿、陈XX、黄强之间存在特定的关系，并从五个方面论证了这种关系的存在。原审判决的目的无非是想说因为上诉人周东方、姬惠卿与黄强存在特定关系，就有“恶意串通”的可能，特定关系等于“恶意串通”，并无法律依据。其一，黄强是拍卖委托人，周东方、姬惠卿是联合竞买人，《拍卖法》及有关拍卖的法规当中没有“委托人”与“竞买人”恶意串通之说。其二，拍卖委托人都想把拍卖价格抬高，而竞买人都想把拍卖价格压低，二者利益诉求不同，不存在进行“恶意串通”的基础。其三，涉案房产价值是由工商银行泰安支行委托评估的，拍卖合同是由黄强等人与工商银行泰安支行共同委托的，拍卖价格是各委托人与拍卖公司确定的，拍卖时间、地点、条件、起拍价、保证金等在报纸上是公告的、透明的，当事人有什么可“恶意串通”！其四，上诉人周东方与陈XX是朋友关系，姬惠卿与陈XX是亲戚关系，这是事实，但在参加拍卖前，二人并不相识，这也是事实。两人都想购买涉案房产，但由于资金不足，每人只有能力购买其中的部分房产而无力购买全部房产，而拍卖的房产又是六套整体拍卖，不是拆分拍卖。机缘巧合，两人都认识陈XX，后来在陈XX的撮合下，两人决定联合参加竞买。周东方与姬惠卿作为联合竞买人，就是一家人，而不是竞买人与竞买人之间的关系。二人与陈XX之间相互认识，陈XX之妻代为转款，涉案拍卖时间过去很久以后，周东方在陈XX所在的银行贷款姬惠卿为其提供担保、陈XX以周东方所在公司职工的名义受姬惠卿委托参加开庭，这都是亲戚、朋友之间互相帮忙的正常交往行为，将这种正常交往、帮忙视为“恶意串通”，完全就是没有道理的。其五，拍卖成交确认书签订生效后，周东方、姬惠卿交纳了494万元拍卖款。但由于房产实际控制在被上诉人超越公司手中，黄强等人无法实际交付房产，周东方、姬惠卿拒付下余款项。在这种情况下，由于陈XX认识黄强，经陈XX从中调解，双方同意先由黄强等人为周东方、姬惠卿出具收款证明，先办理房屋过户手续，待房屋实际交付时，下欠款项一次性交清，周东方、姬惠卿出具了欠据，这属于当事人自由处分自己的权利，属于当事人意思自治范畴，法律或他人无权干涉。这并不违法，更谈不上构成恶意串通。陈XX找黄强协商时，拍卖活动已经结束，成交确认书已经签字生效，双方再进行沟通，协商的是下余款项的支付问题，这种事后的沟通根本就不是“恶意串通”。其六，被上诉人超越公司在办理假按揭贷款时，就是由黄强出面找到的另外五人，黄强与他们都是亲戚、朋友关系，由他出面联系其他五人办理拍卖事务，出具证明，这是再正常不过的。④周东方与姬惠卿两人参加竞买，是以一人举牌竞价的方式，达到两个各自购买的目的，这是人为操弄的结果，从而认定存在“恶意串通”。周东方与姬惠卿是“联合参加竟买”而不是“两人参加竞买”这是有本质上的不同的。六、本案上诉人周东方与所有的第三人之间没有实施任何违反拍卖法规定的“恶意串通”行为。七、原审判决超出了二审法院划定的范围，并不顾客观事实，强行改变了原一审、二审已查明、确认的事实，属程序和实体违法。综上，请求撤销原判，依法驳回被上诉人超越公司的诉讼请求。
被上诉人超越公司辩称，对上诉人周东方的上诉请求答辩如下：一、不动产的权属证书不是证明权利享有的唯一证据，根据物权法的规定当事人之间另有约定的，超越公司与苗卫东等人之间的约定证明超越公司享有权利的证明，依法可以对抗权属证书；二、正如上诉人周东方所称，如果拍卖各方当事人之间若属于正常的房屋买卖，在各方之间存在不同的法律关系，正是由于上诉人周东方与第三人以及原审被告华银拍卖公司之间存在着恶意串通侵占被上诉人超越公司的合法财产，才使得不同的法律关系仅仅是上诉人周东方以及第三人等以合法形式掩盖非法目的的，查明其中的真实的法律关系正是司法以及诉讼本质目的。综上，被上诉人超越公司与拍卖标的物有直接的利害关系及实体联系有权提起诉讼，是合格的诉讼主体；三、原审判决适用法律正确，涉案拍卖行为并不是真实合法的拍卖，而是相关当事人之间恶意串通以合法形式掩盖非法目的侵占被上诉人超越公司合法财产的非法的行为，所谓的拍卖仅仅是合法的外衣，原审判决根据本案证据以及庭审调查的相关事实最终查明了各方当事人之间的真实法律关系，进而判决使适用合同法第五十二条的规定符合法律规定，适用法律完全正确。四、原审判决所认定的事实和得出的结论是依据本案的证据以及庭审中查明的事实经过综合分析、判断和逻辑推理后作出的，证据确凿。五、拍卖关系各方当事人之间存在恶意串通行为，事实清楚，证据确凿
对工商银行泰安支行的上诉理由答辩如下：工商银行泰安支行的上诉理由没有事实和法律依据，根据本案证据证明工商银行泰安支行明知贷款实际借款人是超越公司，房产的实际所有人也是超越公司，在处分相关抵押财产时未通知权利人超越公司，侵犯了超越公司的合法权利。本案的一个事实也可以证明，黄强等6人属于6笔贷款，法律关系都是完全独立的，各负其责，6个人之间并不存在连带责任，那么，为什么6套房产要整体处分，整体处分后各自的变现价值是多少，是如何划分。根据工商银行泰安支行的主张我们也不能用苗卫东名下的房产变现所得去偿还李安民的贷款，或者是其他的5个人的贷款工商银行泰安支行将6笔贷款视同一笔，这一事实也完全可以证明在工商银行泰安支行的意识中认定这6笔贷款债务人实际为1人，6套房产所有权人实际也为1人。这1人就是超越公司，否则，工商银行泰安支行整体处分6套房产就无法作出合理解释。
原审被告华银拍卖公司述称，一、原审判决认定拍卖过程存在恶意串通是认定事实错误。二、根据特别法优于一般法的适用原则，在本案是拍卖纠纷，应优先适用拍卖法，对此合同法中有明确的规定。
原审第三人黄强、张明、亓成孝未陈述意见。
经审理本院认定，超越公司主张黄强与周东方等人恶意串通，未提交充分的证据。
周东方自认由于房产实际控制在超越公司手中，黄强等人无法实际交付房产，为此周东方拒付下余款项。
原审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》的五十二条规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，为无效合同。”恶意串通的表现形式应为串通人之间明知所为的行为损害第三人利益而恶意为之，认定的标准要有恶意串通的意思表示，即协商，如果没有协商，很难认定系恶意串通。本案所涉房产的买卖双方虽然存在千丝万缕的社会联系，而且超越公司也主张房产的价格在几次交易行为中也存在不正常的波动，但此仅系事物的表象，在超越公司未提交充分的证据证明黄强与周东方等人恶意串通的情况下，原审判决认为恶意串通，是由客观事实经判断、归纳、总结，得出的主观结论，没有法律和事实依据。
《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”本案拍卖的房产虽然登记在黄强、张明、亓成孝名下，但依据黄强、张明、亓成孝与超越公司之间的协议，黄强、张明、亓成孝承诺“愿意提供贷款所需的一切手续，出面接受银行调查，办理合同，严守公司秘密；在办理购房过程中，个人没有任何资金投入，全部资金由超越公司投入，对所购房屋不享有占有、使用、收益、处分等任何权利，仅为名义上的权利主体，最终权利的享有和义务的承担均为超越公司承担，不以任何形式转让，变更房产。”由此可知，黄强、张明、亓成孝对名下的房产仅享有名义上的所有权，并不享有实质意义的处分权这一事实系明知的。但黄强、张明、亓成孝未经超越公司同意，擅自处分本案所涉的房产，属于恶意处分。黄强、张明、亓成孝恶意处分超越公司房产的行为应认定无效。本案所涉的房产已经登记在周东方名下，周东方对房产的状况是否知晓也是认定本案房产买卖合同的效力及周东方是否为善意第三人的重要依据。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”根据周东方二审自认，由于房产实际控制在超越公司手中，黄强等人无法实际交付房产，为此周东方拒付剩余款项，故据此可以认定房产拍卖时周东方知道房产实际控制在超越公司这一情况，但周东方仍然继续竞买房产，周东方并非善意的第三人，其不应取得拍卖房产的所有权。故本案拍卖房产的行为应被认定无效。
综上，原审判决虽然理由欠当，但判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判；
二审案件受理费42240元由上诉人周东方、中国工商银行股份有限公司泰安泰山支行各承担21120元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 伟
代理审判员 孙延东
代理审判员 吴 魁
二〇一四年六月十二日
书 记 员 王 雯