辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2971号
上诉人（原审原告）：沈阳市规划和国土资源局苏家屯分局，住所地沈阳市苏家屯区雪松路42号。
法定代表人：刘春，该局局长。
委托代理人：腾扬，辽宁平安律师事务所律师。
委托代理人：王纹佳，辽宁平安律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：金成道，男，1964年3月13日出生，朝鲜族，沈阳市苏家屯区现代烧烤冷面店投资人，住址沈阳市苏家屯区。
委托代理人：李宝玉，男，1963年1月6日出生，汉族，沈阳市和平区长白街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：沈阳市苏家屯区现代烧烤冷面店，住所地沈阳市苏家屯区雪松路**号。
负责人：金成道，该冷面店投资人。
委托代理人：李宝玉，男，1963年1月6日出生，汉族，沈阳市和平区长白街道法律服务所法律工作者。
上诉人沈阳市规划和国土资源局苏家屯分局、上诉人金成道与被上诉人沈阳市苏家屯区现代烧烤冷面店（以下简称现代冷面店）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民二初字第280号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年12月2日开庭公开审理了本案，上诉人沈阳市规划和国土资源局苏家屯分局的委托代理人腾扬、王纹佳，上诉人金成道及被上诉人现代冷面店的共同委托代理人李宝玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告沈阳市规划和国土资源局苏家屯分局诉称：2011年1月5日，原告与被告签订《关于房屋租赁的协议》，协议约定原告将位于苏家屯区桂花街和雪松路交叉处东南角500平方米的二层正楼出租给被告用于经营餐饮服务业（现代烧烤店），该房屋年租金9万元，被告应于二月末前向原告支付租金45，000元，并在八月末前全部交齐当年租金，如逾期不交，按1%交滞纳金，如过期三个月不交租金，原告有权宣布停止使用。协议签订后，被告仅支付了2011年的租金，2012年1月1日起的房租至今未付。原告虽多次催要，但被告拒不支付。被告的行为已经构成严重违约，故原告于2013年12月9日向被告发出律师函，通知被告解除关于房屋租赁的协议，该律师函已于2013年12月14日送达被告。被告至今仍占用该房屋，并未支付上述欠付租金及滞纳金，故诉至法院，请求法院判令：1、被告支付自2012年1月1日起至2013年12月14日欠付原告的房屋租金175，810元、滞纳金17，581元。2、被告按《关于房屋租赁的协议》约定的租金标准支付2013年12月15日起至腾房之日止的逾期腾房使用费（计算至起诉日共计29836元）。3、被告立即搬出位于苏家屯区桂花街和雪松路交叉处东南角二层正楼的房屋。
一审被告金成道辩称：2011年11月，被告向原告支付租金18万元，被告交付的18万元租金包含2012年1月1日起至2012年12月31日止的租金，故被告并不欠原告2012年1月1日至2013年12月14日期间的房屋租金175，810元，更不存在滞纳金问题。
一审被告现代冷面店辩称：同金成道的意见。
一审法院经审理查明：被告从2005年开始租赁原告位于沈阳市苏家屯区桂花街与雪松路交叉路口东南角500平方米的房屋，每年租金9万元。2011年11月5日双方签订了房屋租赁协议，协议约定被告从2011年1月1日起至2011年12月31日止，租期为一年，租金为9万元，被告每年2月末前向原告交付租金45，000元，余款8月末交齐，如逾期不交，按1%交滞纳金。被告自2005年开始至2011年已交付租金63万元，被告尚欠2012年至今的房屋租金175，810元。2012年12月9日，原告通知被告解除租赁合同。被告于2013年12月14日收到通知。此款经原告多次催要，被告未付，故原告诉讼来院。
一审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系在平等自愿基础上协商一致的结果，且内容不违反国家法律、行政法规禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应严格履行。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十条规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。自2005年至2012年，被告应向原告支付租金共计72万元，而被告实际只支付了63万元。根据上述规定，被告支付的款项应当优先充抵先到期的租金，即2005年至2011年的租金。因此，被告仍欠付2012年的租金。根据《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。被告主张其不欠付租金，但被告未提供证据证明。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故双方签订的房屋租赁协议已经解除。关于滞纳金的问题，协议第一条约定，乙方每年二月末前向甲方交付租金45，000元，八月末全部交齐。如逾期不交，按1%交滞纳金，如过期三个月不交租金，甲方有权全部停止使用。故被告应当按照合同支付滞纳金，并支付逾期腾房使用费。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第五条第二款之规定，一审判决如下：一、被告金成道、沈阳市苏家屯区现代烧烤冷面店给付原告沈阳市规划和国土资源局苏家屯分局自2012年1月1日起至2013年12月14日止的房屋租金人民币175，810元及滞纳金17581元。二、被告金成道、沈阳市苏家屯区现代烧烤冷面店按协议约定的租金标准向原告沈阳市规划和国土资源局苏家屯分局支付2013年12月15日起至起诉之日止的房屋使用费人民币29，836元。三、被告金成道、沈阳市苏家屯区现代烧烤冷面店自本判决生效后一个月内腾出位于沈阳市苏家屯区桂花街与雪松路交叉路口东南角500平方米的房屋交付给原告沈阳市规划和国土资源局苏家屯分局。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4648元，由二被告承担。
宣判后，沈阳市规划和国土资源局苏家屯分局、金成道均不服原审法院判决，向本院提出上诉。
沈阳市规划和国土资源局苏家屯分局的上诉请求：一、请求撤销原审法院民事判决书，依法改判；二、判令被上诉人承担本案诉讼费。主要上诉理由：原审法院判决被上诉人按协议约定的租金标准向上诉人支付2013年12月15日起至起诉之日止的房屋使用费人民币29，836元错误。上诉人与被上诉人签订的《关于房屋租赁的协议》已于2013年12月14日解除，被上诉人至今人占用租赁房屋，上诉人有权要求上诉人支付逾期腾房的房屋使用费，逾期腾房的房屋使用费银子租赁合同解除之日起支付至实际腾房之日止，上诉人向原审法院起诉时在起诉状中亦要求判令被上诉人按《关于房屋租赁的协议》约定的租金标准支付2013年12月15日起至腾房之日止的房屋使用费，而原审法院判决被上诉人支付房屋使用费至起诉之日，没有任何事实和法律依据。
金成道答辩称：一审法院判决第二项符合相关法律规定，请求二审法院给予维持。
被上诉人现代冷面店答辩称：一审法院判决第二项符合相关法律规定，请求二审法院给予维持。
金成道的上诉请求：一、请求撤销原审法院民事判决书，请求改判或发回重审；二、判令被上诉人承担本案一、二诉讼费。主要上诉理由：一审认定事实不清，适用法律不当。一、上诉人与被上诉人于2011年1月1日签订了房屋租赁协议，双方签订协议后，上诉人对房屋进行了全面装修，当时上诉人要求签订2年以上合同，被上诉人承诺除非房屋动迁，否则不会收回房屋，于是上诉人一次性交了两年房租，被上诉人给上诉人开了一张18万的租金收据。二、2012年10月份，被上诉人要求上诉人年底腾房并支付两年的租金及滞纳金。三、上诉人向一审法院提供了被上诉人开具的交款收据，收据可证明上诉人没有拖欠租金。四、一审法院认定拖欠2008年以前租金，拖欠租金的诉讼时间为一年，本案应按双方签订的合同期内是否拖欠租金审理。
沈阳市规划和国土资源局苏家屯分局答辩称：一、二承租人长期租用我局所有的案涉房屋用于经营，租赁期间，二承租人并未按照约定的每年付款时间支付租金。2011年1月5日我局与二承租人重新签订关于房屋租赁的协议，明确约定了支付租金的时间及逾期支付应承担的责任。但二承租人仍未按照约定时间支付租金。自2005年至2013年，二承租人应向我局支付租金共计81万元，但二承租人实际只支付了63万元。按照最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二第20条之规定，二承租人于2011年12月22日支付的18万元租金应优先冲抵先到期的租金，即2005年至2011年租金。因此，二承租人欠付我局2012、2013年的租金。按照关于房屋租赁的协议约定，二承租人应向我局支付滞纳金，且我局有权全部停止使用。二、二承租人主张不欠租金，应当提供证据，证明其已经支付了全部租金，否则二承租人应承担居正不能的责任。三、二承租人欠付租金，我局曾不间断的多次催要，但二承租人拒不支，我局要求二承租人支付租金的主张并未超过诉讼时效。
被上诉人现代冷面店答辩称：同意上诉人金成道的意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有房屋租赁协议、租金收条等证据材料及当事人陈述，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，从2005年开始，上诉人沈阳市规划和国土资源局苏家屯分局即将案涉房屋租赁给上诉人金成道经营现代冷面店，双方之间成立不定期租赁合同关系，2011年双方就案涉房屋签订了《关于房屋租赁的协议》一份，约定租赁期限为一年，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
按照双方的约定，在2005年至2012年期间，上诉人金成道及现代冷面店应向沈阳市规划和国土资源局苏家屯分局支付租金共计72万元，根据上诉人沈阳市规划和国土资源局苏家屯分局提供的收据及发票显示上诉人金成道共支付了63万元租金，上诉人金成道主张其已经付清72万元房租租金，但其无法提供相应的付款证据予以证明，其明确表示因时间过长无法提供任何支付租金的票据，故金成道应承担举证不能的法律后果，对于其提出付清租金的主张，不予采信。因此上诉人金成道在2011年11月8日支付的18万元租金应优先充抵先到期的租金，至此，上诉人金成道仍欠付2012年的租金至今。在经上诉人沈阳市规划和国土资源局苏家屯分局催告后，上诉人金成道仍未履行支付租金的义务。按照双方所签订的《关于房屋租赁的协议》第一条：“承租人过期三个月不交租金，沈阳市规划和国土资源局苏家屯分局有权全部停止使用。”之约定，现上诉人金成道尚欠2012年至今的租金，属于违约在先，沈阳市规划和国土资源局苏家屯分局有权要求金成道及现代冷面店腾退案涉房屋并支付尚欠的租金及滞纳金，因此原审法院判令金成道、现代冷面店支付尚欠租金175，810元及滞纳金17，581元并腾出案涉房屋是正确的，本院予以确认。
关于上诉人沈阳市规划和国土资源局苏家屯分局所提金成道支付的占用费应当支付至其实际腾房之日止之主张，本院认为，在原审期间，上诉人沈阳市规划和国土资源局苏家屯分局是按照其主张的逾期腾房使用费29，836元的标准交纳诉讼费的，因此原审法院按照其诉求判令金成道、现代冷面店支付逾期腾房使用费29，836元并无不当，本院予以确认。对于上诉人沈阳市规划和国土资源局苏家屯分局主张的金成道及现代冷面店从原审起诉之日至其实际腾房之日期间的房屋使用费，其可另行主张权利，本案不予审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人沈阳市规划和国土资源局苏家屯分局交纳的二审案件受理费4648元，由上诉人沈阳市规划和国土资源局苏家屯分局负担；上诉人金成道交纳的二审案件受理费4648元，由上诉人金成道负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一四年十二月四日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；