湖南省溆浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）溆民一初字第358号
原告（反诉被告）唐满连，女，1975年1月18日出生，汉族，务农。
委托代理人石琼，溆浦县中心法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。
被告（反诉原告）张姝，女，1986年10月2日出生，汉族，职工。
委托代理人李东海，广东诚公律师事务所律师。代理权限为特别授权。
第三人唐冬连，女，1966年11月22日出生，汉族，务农。
原告唐满连与被告张姝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月7日受理后，依法由审判员刘继刚担任审判长，与人民陪审员肖时文、谌生周组成合议庭，代理书记员向易娟担任记录，于2015年6月19日公开开庭进行了审理，原告唐满连及其委托代理人石琼、被告张姝及其委托代理人李东海均到庭参加诉讼庭参加诉讼，后追加唐冬连为本案第三人，于2015年7月1日公开开庭进行了审理，原、被告及其委托代理人、第三人均到庭参加诉讼。本院和解期限270天依法不计入审限。本案现已审理终结。
本诉原告（反诉被告）唐满连诉称：2010年4月24日被告张姝父亲死后，因无力偿还银行按揭贷款，被告张姝及被告母亲唐冬连（第三人）找到原告，要将大盛机电灯饰城8栋1单元702房屋转让给原告，当时原告嫌楼层太高，不想要，但被告母亲系原告亲姐姐，当时被告家里比较困难，加上还有一个小孩要上学需要钱，并且被告已拖欠银行按揭款已有几个月了，如果不及时偿还，房子将面临被银行收走的风险，所以就答应买下被告这套房屋。经与张姝及唐冬连一起协商，买7楼送8楼，房屋作价为97000元整，一次性付款，并且由被告承担房屋过户费用，讲好以后被告将房屋钥匙交给原告，原告当时准备付给被告房款，被告叫原告将房款交付给被告妈妈唐冬连。原告于2010年6月8日将房款交清以后，被告陪原告到银行将房屋产权证及土地使用证全部交付给原告，原告于2010年8月8日进行房屋装修，现在该房已经居住五年了。在这几年里由于被告长期在外打工，无法办理过户手续。去年12月份原告听到被告回来了，多次找到被告要求将房屋过户给原告，被告以房屋涨价为由，拒绝办理过户手续。请求法院确认位于溆浦县大盛机电灯饰城8栋1单元702房的房屋所有权归原告所有；被告张姝及时协助原告唐满连办理房屋过户手续。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、第三人出具的购房收据1份，证明原告已付购房款97000元的事实；
2、证明1份，证明原告2010年8月8日装修以后，一直居住在该房屋，该房屋已实际交付五年；
3、收据3张，证明争议房屋一直由原告占有使用；
4、证人李田华当庭作证，其证明被告张姝亲自将争议房屋的钥匙交给唐满连，并要唐满连将房款交给第三人的事实；
5、争议房屋的房产证和土地使用证复印件各1份，证明房屋买卖后，被告将房产证、土地使用权证交付给原告的事实。
被告张姝对原告提交的证据提出如下质证意见：对证据1，对购房收据的真实性无法确认，关于购房收据的付款内容与事实不符，第三人明确只收到原告2万元，而该收据是9.7万元与事实不符，该收据的日期是2010年6月8日，根据双方开庭确认的时间应是2015年3、4月补签的，该收据是原告与第三人之间的收据，与本案张姝没有任何关联；对证据2，对证据的真实性无法确认，但对证明占有的事实予以确认，对其交管理费的事实无法核实；证据3没有异议；证据4李田华的证言不是事实；证据5，对证据的真实性予以确认，其证明内容正好证明该房屋属于张姝所有，而原告称被告将房产证、土地使用权证交给她与事实不符，是原告替张姝还清房屋贷款后从银行取出的，不是由被告张姝直接交付。
第三人对原告的证据提出如下质证意见：证据1该收条是本人所写，但书写时间是2015年清明节左右，原告找到第三人，怕张姝跟她打官司，所以要补打了这份收条，唐满连替张姝还了6万余元的银行按揭款，本人只收取原告现金2万元。因为第三人与唐满连口头协议八楼归第三人，8楼（阁楼）装修本人认10000元钱，所以就给唐满连打了97000元的收条；对证据2是事实；证据3争议房屋一直由原告出租，租金由原告收取；证据4对这个情况不清楚；证据5是原告将自己的旧屋卖了得了钱把银行按揭还清了，从银行把房产证和土地使用权证取来的，不是张姝交给唐满连的。
被告（反诉原告）张姝辩称并反诉：2008年，反诉原告张姝购买位于溆浦县卢峰镇屈原大道大盛建材机电城8栋一单元702房屋，并办理了房屋所有权证。2010年，张姝父亲困病去世，张姝母亲唐冬连因过于悲痛，暂住反诉被告唐满连家。唐满连得知其姐姐唐冬连在溆浦购买一套房屋尚未入住，即建议暂由其代为出租，以获取收益供姐姐今后的生活。2010年4月，唐满连在未告知张姝的情况下，私自将房屋经过简单装修后进行出租，每年的租金为5500元，截止至反诉时，该房屋仍由唐满连在出租，但是，唐满连并未将房屋租金支付给张姝或者母亲唐冬连。2015年2月，被告回家探亲，唐满连以2010年张姝母亲口头承诺将房屋出买给自己为由，要求张姝将房屋过户给自己，遭到张姝的拒绝。702房屋是答辩人成年后，通过自己辛苦打工赚钱购买的个人财产。该房屋未曾以任何方式出卖给唐满连，702房屋的所有权人属于张姝。未经张姝本人同意，他人无权以任何理由占有、使用及处分。被告母亲（第三人）对被告的房屋没有处置权，被告母亲与原告签订的合同对被告没有约束力，唐满连以张姝母亲口头许诺为由，要求人民法院确认702房屋所有权归其所有没有任何事实和法律依据。综上所述，本案张姝作为702房屋的合法所有权人。唐满连在未征求其同意的情况下，自2010年4月24日至今占有702房屋并通过出租该房屋获取收益，侵犯了张姝作为702房屋所有权人的合法权益。现张姝请求法院判令确认位于溆浦县卢峰镇屈原大道大盛建材机电城8栋一单元702房屋所有权归张姝所有；判令唐满连返还位于溆浦县卢峰镇屈原大道大盛建材机电城8栋一单元702房屋；唐满连腾空位于溆浦县卢峰镇屈原大道大盛建材机电城8栋一单元702房屋；判令唐满连支付自2010年5月1日至唐满连返还并腾空702号房屋之日止房屋占用使用费（暂计至2015年4月30日）27500元（5500元/年×5/年）；本案诉讼费用全部由唐满连承担。
被告张姝为支持其诉请，向本院提交以下证据：
2014年3月31日溆浦县房产局补发的房屋所有权证1份，证明争议房屋产权归张姝所有。
反诉被告唐满连对反诉原告提交的证据提出如下质证意见：真实性没有异议，对关联性有异议，尽管房屋所有人在登记上没有变化，但房屋发生了买卖关系。
第三人对反诉原告提交的证据提出如下质证意见：该证据是唐满连与张姝关于房屋价格谈不好，张姝就到房产局补办了房屋所有权证。
反诉被告唐满连辩称：反诉原告所诉事实不属实，房屋买卖是原、被告共同协商一致达成的，张姝亲自将房屋的钥匙及相关资料交给唐满连，出售房屋是张姝的真实意思表示。答辩人替张姝偿还了银行按揭贷款，对争议房屋进行了装修并居住五年之久，张姝未提出异议，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。如法院将争议房屋确权给张姝，答辩人除保留起诉唐冬连赔偿损失的权利，张姝应退回答辩人替其偿还银行按揭贷款67000元，并按照月息二分八承担利息。
第三人唐冬连述称：张姝外出时，委托原告唐满连将争议房屋出卖，唐满连想购买此房，就同第三人协商，第三人认为张姝是自己的女，可以替张姝作主，就同唐满连口头商定，将争议房屋卖给原告，除由原告偿还银行按揭款外，另支付30000元房款，8楼（顶层）归第三人所有。卖屋时本人确实没有跟被告张姝商量。唐满连把银行按揭款还了，对房屋进行了装修，第三人才把这件事跟被告张姝讲。由于张姝买房花费70000余元（首付50000元，还银行按揭款20000余元），但买房后唐满连只付了2万元的现金，张姝认为亏得太多，房屋本钱都没有收到，就不同意过户。第三人就跟唐满连讲，要她主动跟张姝打电话，但她不愿意。双方就房屋价款协商不好，所以到现在为止都没有办理过户手续。
对原、被告提交的证据，本院认证如下：唐满连提交的证据1，虽是唐冬连于2015年清明节左右补写的收条，但能够证明唐满连替张姝偿还银行按揭款67000元，给付唐冬连房款20000元，由唐冬连承担阁楼（顶层）装修费10000元的事实；证据2、3能证明唐满连自2010年年底起在争议房屋居住的事实；证据4能证明张姝将房屋钥匙交给唐满连的事实，不能证明张姝将争议房屋转让给唐满连的事实；证据5证明争议房屋的所有权人为张姝，唐满连是在替张姝偿还银行按揭款后从银行取回产权凭证，不能证明张姝将争议房屋转让给唐满连的事实。张姝提交的证据能够证明争议房屋的所有权人为张姝，与本案有关联性，本院予以采信。
本院根据采信的证据，结合当事人的陈述意见，确认本案事实如下：唐满连与唐冬连系亲姊妹，张姝系唐冬连之女。2008年7月20日，张姝与溆浦大盛房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定：张姝购买溆浦大盛房地产开发有限公司修建的大盛建材城第8栋1单元702室，建筑面积135.5平方米，房款共计120324元；首付50324元，余款70000元由银行按揭。合同签订后，张姝缴纳首付并到银行办理按揭手续。2010年上半年，张姝因多种原因，欲将该房屋转让，委托唐满连出售并将其购房的相关手续及房屋钥匙交给唐满连。张姝外出后，唐满连同唐冬连商量（唐冬连住在唐满连处），由其购买张姝的房屋，唐冬连表示同意，双方商定：张姝尚欠的银行按揭款由唐满连负责偿还，唐满连一次性给付房款30000元，阁楼（顶层）归唐冬连所有。协议达成后，唐满连于2010年8月对该房屋进行装修。装修时唐冬连将出售争议房屋的相关情况告知张姝，张姝认为售价太低，不同意转让。争议房屋装修完后唐满连、唐冬连住进该房屋。唐满连给付唐冬连房款20000元，剩余房款10000元用于抵扣阁楼（顶层）的装修款，唐满连偿还了张姝在银行的按揭款67000元，并从银行取回争议房屋的产权凭证。因转让价格协商不好，2014年3月张姝到房产部门补办房屋所有权证。2015年清明节左右，在唐满连的要求下，唐冬连给唐满连出具购房收据1张，收据载明“今收到唐满连购买大盛机电灯饰城8栋1单元702住房一套，面积132平方，售价人民币97000元，付款方式一次性付清，包8楼装修10000元；收款人唐冬连；收款时间农历2010年6月8日”。由于张姝不同意办理过户手续，唐满连遂诉至本院。张姝在庭审中陈述2010年初是其委托唐满连出售争议房屋，并将房屋购房的相关手续及房屋钥匙交给唐满连。
本院认为：本案的争议焦点是唐冬连是否为无处分权的人；张姝是否对唐冬连买卖房屋的行为予以追认。双方购买的房屋属不动产，根据不动产买卖相关规定，应以书面协议、过户登记为准。本案中唐满连没有提交张姝将争议房屋转让给唐满连的直接证据，如转让合同或张姝出具的收款凭证等，根据“谁主张，谁举证”的原则，唐满连提供的证据不足以证明张姝将争议房屋转让给唐满连的事实。由于唐冬连在本案的特殊身份，故其陈述张姝只是委托唐满连转让房屋，才将房屋的相关资料和房屋钥匙交给唐满连，是由其自作主张将张姝的房屋转让给唐满连的事实可信性较高，本院对唐冬连的陈述予以采信。唐满连未提供充分证据证明唐冬连将张姝所有的房屋出售的行为属事前委托行为，故唐冬连的出售行为属无权处分。无权处分行为除善意取得外，应为效力待定。作为物权变动的主要要件之一，动产为交付，不动产为登记。善意取得不动产必须发生登记公示的物权变动，唐满连购得房屋后并未办理过户手续，未发生物权变动，不构成善意取得。依照《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”唐冬连在未取得处分权的情况下与唐满连口头订立买卖房屋合同，要让该无权处分行为有效，必须得到权利人张姝的追认。本案中张姝补办房屋所有权证、唐满连要求唐冬连补写收据、争议房屋一直没有办理过户手续的事实，可以认定双方当事人对唐冬连的无权出售行为一直处于争议中，应当视为张姝没有进行追认。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将动产或不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，……。”据此，争议房屋的所有权应归张姝所有，唐满连要求确认争议房屋归其所有的诉讼请求本院不予支持。唐满连替张姝偿还的银行按揭款应由张姝退还，并按银行贷款利率承担利息。由于唐冬连的越权行为给唐满连造成的经济损失，唐满连可另案向唐冬连提起诉讼。争议房屋所有权人张姝向唐满连行使物权请求权，要求唐满连返还并腾空房屋，符合法律规定，该请求本院予以支持。张姝要求唐满连支付占用费，无法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条之规定，判决如下：
一、位于溆浦县大盛机电灯饰城8栋1单元702房屋所有权归张姝所有；
二、驳回唐满连的诉讼请求；
三、唐满连于本判决生效之日起三十日内搬出并腾空位于溆浦县大盛机电灯饰城8栋1单元702房屋；
四、张姝于本判决生效之日起十日内退还唐满连代付的银行按揭款67000元，并承担唐满连利息损失22717元(按银行同期贷款年利率6.4%，自2011年1月1日计算至2016年3月底，后段利息另算至该款项支付完毕日止)；
四、驳回张姝的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，反诉案件受理费244元，共计324元，由唐满连负担80元，张姝负担244元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 刘继刚
人民陪审员 肖时文
人民陪审员 谌生周
二〇一六年一月二十日
代理书记员 向易娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。