浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙11民终91号上诉人（原审原告）：程伟津，男，1973年10月17日出生，汉族，住遂昌县。上诉人（原审被告）：王蓉仙，女，1946年10月16日出生，汉族，住遂昌县，现住遂昌县。委托诉讼代理人：毛法清，男，1963年7月13日出生，汉族，住遂昌县，系上诉人王蓉仙儿子。委托诉讼代理人：王斌，男，1974年5月17日出生，汉族，住遂昌县，现住遂昌县，系上诉人王蓉松姻亲。上诉人程伟津与上诉人王蓉仙确认合同无效纠纷一案，均不服浙江省遂昌县人民法院作出的（2016）浙1123民初2678号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年1月20日公开开庭进行了审理，上诉人程伟津、上诉人王蓉仙的委托诉讼代理人毛法清、王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程伟津上诉请求：一、请求二审撤销原判第三项判项，改判王蓉仙在本判决生效之日起十日内向程伟津支付房屋占有使用折价补偿费12700元；二、一二审诉讼费由王蓉仙承担。事实与理由：上诉人认为原判决中第三项存在计算房屋占有使用折价补偿费的标准过低的情况，确定王蓉仙向程伟津支付房屋占有使用费4000元，缺乏法律依据，损害了上诉人的合法权益。依据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。上诉人在一审诉求中所提的房屋使用费每月100元的计算标准已经是低于现实房租费的标准，现实中农村每月100元也是租不到56.06平方米的房屋。而一审法院判决中的4000元房屋占有使用费，每月平均才31.5元的标准，与实际相差甚远。据此，一审判决中第三项中计算房屋占有使用费的标准不符合法律规定，应当按照每月100元的房屋占有使用费标准计算，即王蓉仙应向程伟津支付房屋占有使用补偿费12700元。王蓉仙答辩称，程伟津的上诉请求和理由不值得答辩，我方直接宣读上诉状。王蓉仙上诉请求：请求二审撤销原审判决，改判驳回程伟津的诉讼请求。事实与理由：一、“一户一宅”的规定属于行政管理方面的强制性规定，违反“一户一宅”规定并不必然导致房屋买卖合同无效。根据《土地管理法》的相关法规，“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处宅基地，村民在出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地。“一户一宅”是农村集体土地管理方面的规定，并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定，是否违反“一户一宅”规定不影响房屋买卖合同的效力。二、“一户一宅”规定仅适用于原始取得宅基地使用权的情形，本案不属于该情形，所以也不适用“一户一宅”的规定。三、上诉人与被上诉人交易的标的为猪栏，是一种附属设施，其占地也是一种附属设施的占地，而不是住宅用地，所以根本不是真正意义上的宅基地，这有集体土地建设用地使用证可以证实。因此，“一户一宅”的法律规定对本案并不适用。四、上诉人购得的猪栏与毛金土（系上诉人的丈夫，但一直不同户）的房屋相邻，猪栏四至中的西北面借靠毛金土房屋自有墙。购得猪栏后，该猪栏便成为毛金土房屋的附属设施，所以上诉人也根本不存在“一户多宅”的情况。上诉人购买猪栏是便于毛金土房屋的有效利用，并不存在损害国家、集体或第三人的利益。五、上诉人购买猪栏的买卖行为系双方的真实意思表示，双方在签订买卖合同时系同一集体经济组织的成员，且购买房屋时也经过村里的同意，因此，双方的房屋买卖行为未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，且双方已实际履行完毕十多年，现被上诉人的起诉完全是不诚信行为。综上，原审以诉争房屋买卖行为违反“一户一宅”原则为由认定房屋买卖合同无效，没有事实和法律依据。请求二审法院本着尊重历史，尊重现实，注重判决的法律效果和社会效果，综合权衡买卖双方利益的前提，作出公平公正的判决。程伟津答辩称，一、一审法院依据土地管理法第六十二条第一款、合同法第五十二条规定确认一审原、被告签订的《房地产转让合同》无效，属于事实清楚依据明确，依法判决，合情合理合法。上诉人称违反“一户一宅”是农村集体土地管理方面的规定，并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定，违反“一户一宅”不影响房屋买卖合同效力，是故意强词夺理，一审法院是依法认定双方签订的《房地产转让合同》无效，上诉人的上诉理由没有任何法律依据。二、上诉人所称涉案房屋为猪栏是附属设施，与事实不相符，涉案房屋是有房产证和土地证的农村房屋，并且房产证上明确注明用途是住宅，土地证上的用途是猪栏只是因为涉案房屋曾经临时作为猪栏用过，该房屋原是答辩人父亲的老房屋，并非附属设施。三、上诉人称双方签订合同时经村里同意的情况与事实不相符，双方签订合同时并未经过村委会。上诉人称合同双方已履行完毕十年多，也是与事实不相符，根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；农村房屋转让并无任何除外的法律条款。所以上诉人称合同已履行完毕十年多是不符合实际的。综上，请求二审依法驳回上诉人王蓉仙的上诉请求。程伟津向一审法院起诉请求：一、确认房地产转让合同无效，被告返还房屋财产，被告补偿原告房租费（房屋占有使用费）12700元；二、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告程伟津与被告王蓉仙均为大柘镇××村村民。被告王蓉仙名下有位于大柘镇××号的住宅，土地性质为宅基地。原告继承位于大柘镇××号对面的房屋一幢，于2004年取得集体土地使用权证及房屋所有权证。2006年2月5日，原告将该房屋出卖给被告，以原告为甲方，被告为乙方，双方签订《房地产转让合同》，约定：“甲方有座落在大柘镇××村大会堂边，毛金土户隔壁老旧房屋壹座总面积伍拾陆平方米，现经甲、乙双方共同商讨，一致同意将该房屋转让给王蓉仙户。现就有关事项订立合同如下：1、该房屋有集体土地建设用地使用证壹份（证号0040999），有房屋所有权证壹份（证号00020045），注明面积56.06平方米。2、房屋四至：东北、东南、西南：三向约以自墙外脚为界，西北靠毛金土墙为界。3、双方商定该房屋转让费为每平方米贰佰元整，共计壹万壹仟贰佰元整，现金当场付清。4、该房屋自转让后，一切权属永归乙方所有，任凭乙方转户、拆建或转让他人，甲方无权干涉。5、转让后，如过户等事项的一切费用均由乙方支付，甲方不在负担任何费用和责任，如转户甲方要盖章协助。6、本合同系双方共同商量，一致同意共同订立，任何壹方不得反悔”。合同签订后，被告向原告支付了房屋转让款11200元，原告将房产证交给被告，并将房屋交由被告实际管理使用至今，但双方一直未办理房屋产权过户登记手续。2016年5月10日，原告向一审法院起诉要求解除与被告签订的《房地产转让合同》，返还房屋财产并由被告赔偿损失，一审法院以该合同无效为由判决驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。原、被告于2006年2月5日签订《房地产转让合同》，所转让房屋所在土地为宅基地，当时被告已经有宅基地上的住房，不符合宅基地分配条件，双方为转让房屋签订的《房地产转让合同》，不符合上述法律的强制性规定，应为无效合同，无效合同自始没有法律约束力，不产生合同履行的法律约束力，故原、被告签订的《房地产转让合同无效》，被告应当返还房屋。原、被告之间没有租赁房屋的合意，故原告主张被告按每月100元的标准支付租金（占有使用费）缺乏依据，但被告已占有涉案房屋十余年，一审法院结合房屋购买价以及房屋使用年限、折旧等因素酌定由被告支付4000元房屋占有使用费。基于合同无效，被告应返还原告涉案房屋，原告也应当返还被告相应的购房款。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款之规定，判决：一、确认原告程伟津与被告王蓉仙于2006年2月5日签订的《房地产转让合同》无效。二、被告王蓉仙于本判决生效之日起十日内返还原告程伟津位于遂昌县大柘镇××村××号对面的房屋。三、被告王蓉仙于本判决生效之日起十日内向原告程伟津支付房屋占有使用费4000元。四、驳回原告程伟津的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费59元，由原告程伟津和被告王蓉仙各半负担。二审中，程伟津向本院提交遂昌县不动产查询证明一份，待证案涉房屋的用途是住宅。王蓉仙质证认为，对其真实性予以认可，但当年交易的时候用途是猪圈。王蓉仙向本院提交如下证据：证据1、何仙雀、王宝富的证明一份，待证案涉房屋买卖时，村里人都是知道的；证据2、一层房地产分户平面图一份，来源于遂昌县不动产登记服务中心，待证案涉房屋在买卖时是猪圈，当时是很破旧的。程伟津质证认为，对两份证据的真实性无异议，对证据力和证明对象有异议，对双方存在买卖的事实是认可的，只是认为合同无效所以应撤掉。证据2虽然标注的是猪圈，但双证齐全，房产证上明确注明是住宅。经审查，本院认为，双方虽对对方提交的证据的真实性均予以认可，但房屋的用途无论是住宅还是猪圈，与本案的处理缺乏关联性，本院不予认定。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，程伟津与王蓉仙于2006年2月5日签订的《房地产转让合同》，系双方的真实意思表示，合同签订后，王蓉仙向程伟津支付了房屋转让款11200元，程伟津将房产证交给王蓉仙，并将房屋交由王蓉仙实际管理使用至今。目前，双方当事人为同一集体经济组织成员。现程伟津以违反“一户一宅”的法律强制性规定主张案涉合同无效。然其引用的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，应系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，也并不约束同一集体经济组织内部成员之间的房屋转让行为。故程伟津以此主张案涉合同无效，不能成立。综上所述，王蓉仙的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省遂昌县人民法院作出的（2016）浙1123民初2678号民事判决；二、驳回上诉人程伟津的诉讼请求。一审案件受理费118元，减半收取59元，二审案件受理费236元，均由上诉人程伟津负担。本判决为终审判决。审 判 长  聂伟杰代理审判员  刘 斐代理审判员  毛向东二〇一七年二月二十一日代书 记员  汪鑫莹