辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终6443号
上诉人（原审被告）：王楚，女，1993年3月19日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：王建刚（王楚父亲），男，1969年8月1日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：辽宁民生物业管理有限公司，住所地沈阳市大东区辽沈二街39号。
法定代表人：陆信来，该公司总经理。
委托诉讼代理人：苏雪娇，辽宁瀛沈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王聪，辽宁瀛沈律师事务所律师。
上诉人王楚因与被上诉人辽宁民生物业管理有限公司（以下简称“民生物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2017）辽0113民初1193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
王楚上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。业主交纳物业费并非法定义务，而是合同约定义务。物业公司没有对物业合同和国家及沈阳市物业管理法规中规定的物业管理服务事项尽到管理义务。未对公共设施、设备尽到维护保养义务，如对小区内的照明不主动巡视、维修，致无法照明。推销人员随意进出散发小广告；未对草坪绿植尽到养护义务、杂草丛生，引发蚊蝇蛇鼠滋生，小区脏乱差；未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务，小区存在一些业主动物豢养动物、私搭乱建，物业公司未进行过协调和管理工作；未对安全防范工作尽到义务，没有组织过巡逻，小区内多次发生盗窃案；上诉居住的房子长期多处漏水，多次保修，都没有维修和协调，使上诉人房屋多处墙皮脱落、长毛、发霉；未对物业综合管理工作尽到义务，对于业主家中的漏水、漏雨、供暖温度不达标，民生物业公司推卸责任；未公示过服务资金年度预决算，等等。综上，民生物业公司无权要求上诉人支付物业费。
民生物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
民生物业公司向一审法院起诉请求：1.王楚给付2012年10月1日至2016年8月23日期间物业管理服务费17154元；2、王楚给付物业费违约金800元；3、诉讼费由王楚承担。
一审法院认定事实：王楚系中体·花园一号别墅170号41#104房屋的业主，该房屋建筑面积193.13平方米。2012年9月26日至2016年9月25日，民生物业公司与中体·花园一号小区的开发商沈阳天阔华城房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》一份，约定民生物业公司为王楚居住的园区提供物业管理服务，物业费每月每平方米1.9元，如逾期每日按应付物业费3‰交纳违约金。自王楚入住以来，尚欠2012年10月1日至2016年8月23日的物业服务费17154元。
一审法院认为，民生物业公司与中体·花园一号小区的开发商沈阳天阔华城房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》合法有效，对该小区全体业主具有约束力。民生物业公司已按协议约定向王楚提供了一定程度的物业服务，王楚作为业主负有向民生物业公司交纳物业服务费的义务。关于物业费交纳标准，经法庭调查，本案民生物业公司在对中体·花园一号小区进行服务期间未完全尽到物业服务合同约定的义务，根据物业服务质量与物业服务收费相适应的原则，应适当减少物业费的收取，酌定以80%为宜。经计算2012年10月1日至2016年8月23日期间的物业服务费17154元，支持13723元（17154×0.8）元。关于民生物业公司主张的违约金，因其提供的物业服务存在不足之处，王楚并非恶意欠费，对其该项请求不予支持。关于王楚在庭审中提出的房屋质量问题，属开发遗留问题，与本案不属于同一法律关系，王楚可另行主张相应权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十二条之规定，判决如下：一、王楚于本判决发生法律效力之日起10日内给付民生物业公司自2012年10月1日至2016年8月23日的物业服务费13723元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费248元，减半收取124元，由民生物业公司承担25元，由王楚承担99元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，王楚自述于2010年10月-11月办理了入住手续。因此后该园区一直未成立业主委员会，始终处于开发商对于前期物业公司的选择阶段，沈阳天阔华城房地产开发有限公司可以重新选择民生物业公司进行物业服务。民生物业公司的营业执照经营范围中包括物业管理，故民生物业公司具备物业管理资质，沈阳天阔华城房地产开发有限公司与民生物业公司自2012年9月至2015年9月均签订了《前期物业管理合同》，民生物业公司依合同对园区进行物业管理。根据沈阳市物价局《关于进一步规范物业服务收费管理工作的通知》规定，别墅区的服务收费实行市场调节价格，无需办理收费许可证，故民生物业公司具有收费资格。
关于应否交纳物业费问题，本案中，民生物业公司对该园区提供了一定程度的物业服务，作为业主应交纳物业费。上诉人虽主张物业公司未对园区提供服务，但对此并未提供证据予以证明。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题，都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应采取拒交物业费的方式。关于上诉人提出有关房屋质量和维修的问题，因房屋买卖合同与物业服务合同是两个不同的法律关系，开发商和物业公司在法律上是相互独立的民事主体，各自承担相应的民事责任。依据物业管理条例规定和物业服务合同约定，被上诉人作为物业服务企业，对园区公用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务。王楚自述其于2010年10-11月办理入住手续，如果房屋存在质量问题，应当向开发商主张权利。如果对物业公司与开发商沟通协商维修不满意，亦应及时向开发商主张相关权利，故此理由不能成为其不支付物业费的理由。关于上诉人提出的小区内私搭乱建问题，业主的这些行为更多关乎的是业主的素质，与民生物业公司提供的物业服务没有关联，同时民生物业公司不具有行政执法权，王楚可另行主张权利，业主豢养动物问题亦同理。关于上诉人提出物品丢失问题，在本案审理期间未提供证据。如有证据，亦可另行主张权利。上述理由均非拒绝交纳物业费的正当理由。对于上诉人提出的其他民生物业公司在物业服务中存在的问题，因原审已经充分考虑上述问题，并结合物业管理情况，对于物业费进行了扣减，故对于上诉人提出的不应交纳物业费的请求本院不予支持。民生物业公司作为物业管理者，在今后的物业服务中也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高业主的居住生活质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相支持与理解。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费248元，由上诉人王楚负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙悦
审判员 单立
审判员 王虹
二〇一七年六月二十九日
书记员 张磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。