北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第15488号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京爱家诚信物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民俗文化街1703号。
法定代表人翟春秀，经理。
委托代理人高峥，男，1984年11月28日出生，北京爱家诚信物业管理有限公司法务。
委托代理人孟媛，女，1982年4月28日出生，北京爱家诚信物业管理有限公司法务。
被上诉人（原审原告、反诉被告）周玉川，男，1958年11月1日出生。
委托代理人刘军旗，男，1981年1月3日出生。
上诉人北京爱家诚信物业管理有限公司（以下简称爱家诚信公司）因与被上诉人周玉川房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第29801号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，周玉川在一审法院起诉称：2013年7月15日，我通过《参考消息》里夹的小广告，找到地处北京市朝阳区高碑店地区的爱家诚信公司售楼部（实为房屋租赁部），接待我的是一名年轻的小伙子（售楼员）叫周云飞，经他介绍，我与爱家诚信公司于2013年7月31日签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称合同），约定由我承租×室房屋（以下简称租赁标的），该房屋属于商住两用房，我是用来居住的，因此我提出在卫生间加洗衣机位和上下水，在一层两小厅之间加一道隔断墙，隔出一间卧室并加一组空调。当时卫生间还没加盖，整套房子的墙面还没做装饰处理，经双方协商，室内装修变更费3万元，实际只用了1.5万元，这是作为当时租房的一项硬性要求被确认下来。2013年7月26日，我一次性全额向爱家诚信公司支付了租赁标的40年的租金及房屋施工变更费。根据合同约定，房屋交付时间为2013年12月31日前，但是因爱家诚信公司装修未按期完工，导致其在交房日期未能交房，当时连吊顶和门套都没有安装完成就让我收房。2014年春节前三天，周云飞再次约我到租赁标的验房，结果原本存在的问题并未解决。2014年春节后，我再联系不到周云飞，爱家诚信公司也没有任何人和我主动联系过，无奈之下，我只能亲自三次到爱家诚信公司询问，并找过其销售总监莫志刚反映情况，直到在交房日期之后的3个月零1天才去验房，但结果让我很失望。爱家诚信公司的行为让我决定解除合同。2014年4月2日，我书面通知爱家诚信公司要求解除合同，莫志刚签收了通知。4月8日上午，爱家诚信公司客服部的李经理和工程部的周经理共同约见我，都是为了使我放弃解除合同，提出若干赔偿条件，但我都拒绝了。4月8日，爱家诚信公司的李经理电话通知我说其同意退房，但要走流程。4月15日，爱家诚信公司周经理通知我，要求我再邮寄一份解除通知给爱家诚信公司，我按照要求邮寄了通知，4月21日爱家诚信公司回函。我与爱家诚信公司就合同解除事宜未能达成一致意见，为了维护我的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1.解除我与爱家诚信公司于2013年7月31日签订的合同；2.爱家诚信公司退还房屋租金1250880元、室内装修变更费30000元；3.爱家诚信公司承担违约责任，向我支付违约金38426.4元；4.爱家诚信公司向我支付超过90日之后的违约金，以1319306.4元为基数，以1.5%为标准，每天的违约金为659.7元，从2014年4月2日起计算至实际退还我租金之日止。
爱家诚信公司在一审法院答辩并反诉称：第一，周玉川要求解除租赁合同的请求是不成立的，请法院驳回。理由是我公司已经按照合同约定向周玉川提供了符合合同要求的租赁标的，因为周玉川自身的原因，没有对租赁房屋进行使用，由此造成的损失应当由其自行承担。第二，我公司已经按照周玉川的要求对合同约定的租赁标的进行了定制的改造装修，这个改造装修后的房屋只能由周玉川来使用。第三，周玉川所提出的租赁标的表面的瑕疵问题，不是合同约定的，这些瑕疵并不影响租赁房屋的使用功能，这些瑕疵不构成对合同的违约，而且我公司已经及时将表面瑕疵修复完成。周玉川提出的违约责任的计算方法，不符合合同的约定，这个计算方法没有法律依据。综上，周玉川的诉讼请求不成立，请法院驳回。同时，我公司已经按照合同约定通知了周玉川进行收房并使用，因此其应当按照合同约定缴纳物业费及中央空调费，故我公司提出反诉，要求周玉川支付我公司2014年1月1日至2014年12月31日的物业费3283.56元、空调使用费7818元。
周玉川针对反诉在一审法院答辩称：双方合同约定应当在2013年12月31日之前交房，但是因为爱家诚信公司装修未完工导致无法交付房屋。2014年4月1日没有人通知我去验房，但是我等不及了，我要求看看租赁标的，进入房间后我大失所望，当时爱家诚信公司的经理周向海也签字确认了房屋装修存在问题，不具备收房条件。对于爱家诚信公司的反诉请求，因为我根本没有收房，房屋根本不具备交房条件，故不同意支付物业费和空调使用费。退房是因为爱家诚信公司违约，合同中没有说装修变更就不能退房。爱家诚信公司没有按照合同约定交付房屋延迟已达90日，而且其交付的租赁标的严重不符合合同约定的要求，故我拒绝验收房屋。
一审法院经审理查明：2013年7月31日，周玉川（乙方）与爱家诚信公司（甲方）签订合同，约定：由乙方承租租赁标的，建筑面积78.18平方米，用途为办公用房。甲方对租赁标的享有所有权，乙方有使用权。房屋租赁期限为2013年12月31日至2033年12月30日，提前交房以实际交房日为准。该套房屋租金第一年每天每平米1.5元，每年一次性预付当年的租金，每年递增5%，若一次性足额支付20年的租金，优惠为租金1250880元，原乙方支付的该房屋定金自动转为本合同的租金，甲方或其代理人收取租金后，应向乙方开具收款凭证。本合同租赁期满，甲方须无条件履行合同续签手续，续签租期20年至2053年12月30日。乙方若一次性足额支付首期20年的租金，甲方承诺免收续签租期内的租金。合同期内未经乙方同意甲方不得单方解除合同，合同期内未经甲方同意乙方不得单方解除合同。租赁期内的水费、电费、物业费、中央空调费均由乙方自行承担。甲方应于2013年12月31日前向乙方交付租赁标的。甲方应书面通知乙方办理交付手续，在通知送达七日内，乙方需前来办理入驻手续。如因乙方原因未如期办理交付手续，视为甲方已交付该房屋给乙方，甲方无延期交房责任。入驻通知送达后7日后甲方开始计取乙方的各项费用。该房屋实际交付或视为交付后的一切费用均由乙方承担，甲方概不承担责任。乙方逾期办理交付手续90日（含90日）的，视为乙方违约。按照合同第十三条第三款处理。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。对于乙方固定装饰、装修的部分，乙方放弃收回。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.未按约定时间交付该房屋达九十日的；2.交付的该房屋不符合本合同约定严重影响乙方使用的…。甲方有上述违约情形的，90日内（含90日）甲方将每天按总租金万分之二向乙方赔付违约金，不累加。甲方逾期交付超过90日的，乙方可以选择解除合同，甲方将收取的租金全额无息退还乙方，并按照已缴纳租金的3%向乙方支付违约金。合同附件一约定了租赁标的的交付标准。
2013年7月26日周玉川向爱家诚信公司支付了20年租金1250880元及施工变更费3万元。
2013年12月30日，周玉川与爱家诚信公司进行验房，周玉川在签字处注明“未完工未保洁”，查房经办人处有爱家诚信公司物业、工程、销售人员签字。该验房单第五项“解决内容”部分一共注明了16项内容：1.门套线没装；2.缺角柜；3.卫生间没吊顶；4.没装镜子；5.洗衣机龙头；6.开关插座没装齐；7.洗手间门框太宽；8.洗手间缺墙砖；9.淋浴房修胶；10.缺壁纸；11.楼梯侧板有缝补漆；12.卫生间顶钢梁补防锈漆；13.橱柜抽屉撞门框；14.台面修胶；15.窗户把手松动；16.楼梯扶手固定。周玉川认为上述瑕疵严重影响其使用房屋，爱家诚信公司对此不予认可。双方曾于春节前又一次进行验房，但因周玉川此前验房发现的问题未解决，故未在验房单签字，爱家诚信公司亦未能提交此验房单。
2014年4月1日，爱家诚信公司针对12月30日验房单注明的房屋存在的问题进行整改后，周玉川再次与爱家诚信公司验房，周玉川与爱家诚信公司周向海在验房单上签字，验房单注明了租赁标的存在的10项问题：1.厨房吊柜左面没有完整封包，墙面马赛克与柜的之间缝隙打胶；2.厨房操作台面两侧需要倒角；3.卫生间淋浴房地面不平；4.卫生间外墙地面缺少波打线；5.卧室墙面壁纸不干净；6.楼梯与踢脚线相接处缝大需要处理；7.楼梯栏杆晃动；8.楼梯下柜子色差太大；9.窗把手晃动，需加固修理；10.卫生间墙面砖大面积脱落未修理。处理意见注明了7天（1-8）。
2014年4月2日，周玉川向爱家诚信公司发出《解除合同通知》，当日由莫志刚签收，经询，周玉川称莫志刚系爱家诚信公司的工作人员，爱家诚信公司不予认可。2014年4月16日，周玉川向爱家诚信公司邮寄了《解除合同再通知》，爱家诚信公司收到后于2014年4月21日向周玉川发出《对〈解除合同再通知〉的回函》，称因已经按照周玉川的特殊专项要求对租赁标的进行了个性化的结构改造施工，并已经精装完毕，不同意周玉川退租，只能代为转租，转租成功后方能退还租金，并且要求扣除违约金。
周玉川认为其已经按照合同的约定行使了单方解除权，其认为合同已经于2014年4月2日解除，但爱家诚信公司不予认可，双方就租赁事宜无法协商一致，以致成讼。
经询，对于租赁标的现状，爱家诚信公司未将租赁标的的钥匙交付周玉川，周玉川称自2014年4月1日之后未再去过故不清楚，爱家诚信公司称房屋处于空置状态。
一审法院查明以上事实，有合同、验房单、《解除合同通知》、《解除合同再通知》、《对〈解除合同再通知〉的回函》、照片、庭审笔录及当事人当庭陈述等相关证据在案佐证。
一审法院审理后认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，周玉川与爱家诚信公司签订的合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，周玉川依约交纳了全部租金，爱家诚信公司应当按时交付符合合同约定条件的房屋。合同约定交房时间为2013年12月31日前，虽然周玉川在2013年12月30日验房单上签字，但其并未收到租赁标的的钥匙，且根据验房单中注明的需要整改的事项及春节前和2014年4月1日再次进行验房的事实来看，爱家诚信公司交付的租赁标的存在瑕疵且未能在4月1日之前修复完毕，以致周玉川的合同目的无法实现，周玉川有权依据合同约定行使单方解除权，故对于周玉川要求判决合同解除的请求本院予以支持。对于合同解除日期，莫志刚虽于2014年4月2日签收了《解除合同通知》，但周玉川没有证据证明该人系爱家诚信公司的工作人员，且爱家诚信公司不认可此份通知，而是认可收到2014年4月16日周玉川向其邮寄的《解除合同再通知》并于2014年4月21日进行了回函，因双方均未能确定收到通知的时间，故法院确定以爱家诚信公司向周玉川发送回函的日期为合同解除日期。关于周玉川要求退还房屋租金的请求，于法有据，法院予以支持。关于违约金，周玉川计算的方式及金额有误，法院根据合同约定确定违约金数额。对于室内装修变更费用，根据合同约定，租赁期满或合同解除后，对于固定装饰、装修的部分，周玉川放弃收回，故对于周玉川要求爱家诚信公司退还室内装修变更费的请求法院不予支持。因法院判决合同解除，且周玉川未实际使用租赁标的，故对于爱家诚信公司的全部反诉请求，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除周玉川与北京爱家诚信物业管理有限公司于二〇一三年七月三十一日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、北京爱家诚信物业管理有限公司于判决生效之日起七日内无息退还周玉川房屋租金一百二十五万零八百八十元；三、北京爱家诚信物业管理有限公司于判决生效之日起七日内给付周玉川违约金三万七千五百二十六元四角；四、驳回周玉川的其他诉讼请求；五、驳回北京爱家诚信物业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审法院判决后，爱家诚信公司不服，向本院提起上诉，请求二审法院改判或撤销原判将本案发回重审，周玉川承担本案诉讼费用。理由是：1.涉案房屋为办公用房，周玉川却用来居住，违约在先；2.爱家诚信公司已经向周玉川提供了符合合同约定的房屋，系周玉川无故拖延收房，爱家诚信公司不应退还周玉川租金并有权收取其相应的物业费等相关费用；3.标的房屋已经按照周玉川的需要进行结构改造装修，改变了房屋的用途。不适合出租他人，合同不能解除，否则将导致爱家诚信公司经营损失；4.周玉川提出的问题都是表面小瑕疵，爱家诚信物业公司已经及时采取补救措施。
周玉川同意一审法院判决，不认可爱家诚信公司的上诉请求和理由，并提供爱家诚信物业公司官方网页宣传单，以证明涉案房屋是商住两用，其并未违约。爱家诚信公司对该宣传单的真实性不予认可。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述及前述证据材料在案佐证。
本院认为：周玉川与爱家诚信公司签订的合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。合同中，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件具备时，享有合同解除权的一方可以解除合同。
本案中，爱家诚信公司与周玉川在合同中约定，爱家诚信公司未按约定时间交付该房屋达九十日，周玉川有权解除合同。现据查明情况，爱家诚信公司本应在2013年12月31日前交房，但直至2014年4月1日，周玉川在验房过程中所反映的问题并未得到解决，爱家诚信公司并未将房屋交付给周玉川。因此合同约定的合同解除条件已经具备，周玉川享有合同约定的单方解除权。现周玉川发函要求解除双方之间的合同并持此诉求诉至法院，一审法院判处解除双方之间的租赁合同正确。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。周玉川、爱家诚信公司之间的房屋租赁合同因爱家诚信公司违约而解除，爱家诚信公司应返还周玉川已经交纳的房屋租金，并应承担相应的违约责任。就爱家诚信公司应当给付的违约金数额，一审法院进行了核算，所核算数额正确，本院予以维持。
因爱家诚信公司并未依约向周玉川交付房屋，因此，一审法院对爱家诚信公司的全部反诉诉求不予支持正确。爱家诚信公司的其他上诉理由也缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费8160元，由北京爱家诚信物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内直接给付周玉川）。反诉案件受理费39元，由北京爱家诚信物业管理有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费16320元，由北京爱家诚信物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 辉
代理审判员 李 丹
代理审判员 宋 少 源
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 王玮玮书记员梁丽