上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）重字第5号
原告（反诉被告）姚莉萍。
委托代理人邓有国，上海川汇律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海市松江区叶榭镇大庙村村民委员会。
法定代表人顾银辉。
委托代理人吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。
委托代理人戴国庆，上海市诚至信律师事务所律师。
第三人朱碧心。
委托代理人王杰，上海市沪江律师事务所律师。
委托代理人唐陈蓓，上海市沪江律师事务所律师。
第三人谷春。
原告姚莉萍诉被告上海市松江区叶榭镇大庙村村民委员会土地租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月11日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，经原告申请，本院依法追加了朱碧心作为第三人参加本案诉讼。后因案情复杂，依法转为普通程序审理。2013年3月27日，本院作出一审判决，驳回原告的诉讼请求。判决后，原告不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院经审理，于2013年7月10日裁定撤销本院（2012）松民三（民）初字第2014号民事判决，发回本院重审。2013年7月31日，本院依法组成合议庭对本案进行审理。在重审过程中，本院于2013年10月30日追加谷春为第三人参加本案诉讼。2014年8月7日，被告上海市松江区叶榭镇大庙村村民委员会提起反诉。经公开开庭审理，原告姚莉萍及其委托代理人邓有国，被告上海市松江区叶榭镇大庙村村民委员会的委托代理人吴冬辉，第三人朱碧心及其委托代理人王杰、唐陈蓓，第三人谷春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚莉萍诉称：原、被告于2004年1月1日签订《土地租赁协议》一份，约定被告将位于上海市松江区叶榭镇大庙村东至东北脱粒场、南至新厍队、西至新厍路、北至老大庙路的26亩土地（以下简称系争土地）出租给原告种植苗木，租赁期限为10年。然在原、被告协议履行期间，被告于2010年4月27日又将上述土地租赁给第三人，导致原告租赁的系争土地中有17亩被第三人控制，原告无法全面有效的利用系争土地，由此给原告造成了极大的损失。现原告起诉至法院要求判令：被告赔偿原告损失1，971，200元（其中房屋1，372，800元，水泥地、道路50，000元，香樟树283，200元，各类花卉树木142，800元，沟渠30，000元，围墙40，000元，简易房96，000元，合计2，014，800元，原告仅按诉讼请求主张）。原告明确，其系基于与土地租赁协议无效提出上述请求。
被告上海市松江区叶榭镇大庙村村民委员会辩称：原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。1、原、被告签订的土地承包合同，因原告违约事实上已经解除，并非由于被告和第三人朱碧心签订了协议才导致合同解除。首先，原告2008年后不再支付租金又未将土地交还被告，被告在原告不付租金的情况下是可以解除协议并收回土地。其次，原告租赁土地违反了租赁用途，协议约定土地用于种植花木，但是原告在土地上建造的建筑物没有得到被告的同意和有关部门的批准。再次，原告还将土地房屋转租给了第三人谷春。基于上述三点理由，原告对系争土地不再享有合法权利，不应该得到法律保护和法院支持。2、被告与第三人朱碧心签订租赁合同事出无奈，也并无不当。原、被告签订土地租赁协议后，原告未按照约定使用土地，未按约支付租金，同时又拒不退还被告交付的土地。经过被告多次交涉，原告表示同意被告另行出租，也不会再付租金。故被告在第三人朱碧心已实际使用土地的情况下与其签订协议，避免损失扩大。3、系争土地仍由原告和第三人朱碧心在使用。原告使用约9亩，第三人朱碧心使用约17亩，土地上面种植的植物没有任何变动，不存在任何的损坏，原告主张赔偿未提供相应依据。4、土地上的房屋是违法建筑，系原告和第三人谷春擅自搭建，没有经过有关部门的批准，合同也没有约定可以搭建房屋。现在房屋已经由原告转让给了第三人谷春，该事实在安监局和检察院都有当事人的陈述。既然原告已经向第三人转让，其已经丧失了向被告主张赔偿的基础。
第三人朱碧心述称：第三人朱碧心和被告签订的租赁合同是合法有效的，因为原、被告原先的租赁合同事实上已经终止履行。1、原告在被告和第三人朱碧心签订租赁合同之前，就将租赁土地项下的厂房等建筑物转让给了第三人谷春，原、被告之间的土地租赁合同由于转让行为解除。2、原告的租赁费支付到2007年底，之后没有再支付过，原告以自己的实际行为表明原先的租赁不再履行。3、合同解除之后，原告仍占有部分土地和树木到现在，没有支付任何对价，现在所有的土地租赁费均由第三人朱碧心交付。4、原告主张赔偿需要有侵权结果的发生，而房屋已经转让给了第三人谷春，转让行为已经生效，原告得到了部分转让款。原告在房屋转让后再主张损失就没有事实依据，如果第三人谷春没有付清房款，原告应该向第三人谷春主张房款，不应该影响第三人朱碧心与被告租赁合同的履行。现在原告主张合同无效没有事实和法律上的法律依据。
第三人谷春述称：2008年3、4月，原告将系争土地上的厂房出租给第三人谷春，2008年8、9月，原告将系争土地使用权及地上房屋作价100万元出售给第三人谷春，未签订买卖合同，款项先支付了10万元。第三人谷春在翻建厂房过程中发生安全事故，被刑事处罚。2009年，第三人谷春将系争土地上的房屋抵押给第三人朱碧心。2011年，原告将第三人谷春诉至法院，要求解除与第三人谷春之间的租赁协议、第三人谷春返还房屋并支付使用费等。
被告上海市松江区叶榭镇大庙村村民委员会反诉称：2004年，原、被告签订土地租赁合同一份，约定原告租赁被告的土地用于种植花木，租赁期限自2004年1月1日起至2013年12月31日止，土地租赁费每亩每年600元，租金先付后用，每年12月份支付下一年度的土地租赁费，逾期3个月未付，被告有权终止协议，原告应搬迁、清除地上的种植物并恢复土地原状后将土地返还被告，同时双方约定不得改变土地的使用性质。原告在实际使用中将17亩土地使用权处置给了其他人，实际使用的土地为9亩。原告自2008年1月1日起未支付相应租金，故被告反诉要求：1、原告立即将其实际使用的9亩租赁土地恢复原状后归还被告；2、原告立即支付该9亩土地自2008年1月1日至其实际返还日止的土地使用费（按每亩每年600元计算）。
原告姚莉萍针对被告上海市松江区叶榭镇大庙村村民委员会的反诉辩称：要求驳回被告的反诉请求。1、原、被告签订的土地承包合同虽经释明为无效合同，但原告在土地上种植了树木和花卉、开挖了沟渠，修建了道路。若被告要求返还土地，则应对原告的上述投入进行赔偿。协议无效是因为被告的行为所导致，责任在于被告。2、2012年的土地使用费原告要求向被告交付，但是被告没有收取。2012年之前的土地使用费，被告明确是免交的。被告现在主张土地使用费，明显超过诉讼时效。
经审理查明，2004年1月1日，被告（甲方）与上海婕伦服饰有限公司（乙方）签订《土地租赁协议》一份，约定甲方同意租赁土地给乙方种植花木；土地租赁地点为东至东北脱粒场、南至新厍队、西至新厍路、北至老大庙路；租赁面积26亩；租赁期限为10年，即2004年1月1日起至2013年12月31日止；土地租赁费每亩600元，并从第4年起每3年每亩土地租赁费以80元幅度上涨；付款方式实行先付后用的原则，土地租赁协议签约后，乙方先把当年度土地租赁付清，今后付款每年12月份付下年度的土地租赁费，若三个月内拒付，甲方有权终止本协议，且责令乙方把地上种植的作物搬迁、清除和恢复土地原状并补偿损失；乙方在生产经营中不得擅自转租给第三方，否则甲方终止本协议。合同另对其他事项进行了约定。该协议落款处甲方由被告盖章，乙方由原告签字。合同签订后，被告将系争土地交付原告，原告支付租金至2007年年底，在使用过程中原告还在系争土地上搭建了仓库和宿舍楼。
2008年开始第三人谷春使用原告搭建的建筑物及部分系争土地，在使用过程中第三人谷春对于建筑物进行了扩建。在扩建过程中因发生工人死亡事故，故上海市松江区安全生产监督管理局于2008年12月20日对原告及第三人谷春分别制作了询问笔录，在两份询问笔录中原告及第三人谷春均陈述两人曾口头约定原告将系争土地上由其搭建的房屋出售给第三人谷春。
2009年3月8日，第三人朱碧心（甲方）与第三人谷春、案外人王某某（乙方）签订抵偿协议一份，约定：乙方在经营中多年来按先拿货，后结账的方式几十次拿甲方的棉纱等货物，至目前结欠货款1，948，725元，利息194，872.5元。现乙方无现金支付货款，经双方协议，乙方将现有的厂房，附房，设备，机器等财物（详见清单）作价人民币贰佰壹拾万元整抵给甲方。两者相抵，乙方尚欠甲方43，597.50元。
2010年4月27日，被告（甲方）与第三人朱碧心（乙方）签订《土地租赁协议》一份，约定：土地租赁地点东至东北脱粒场、南至新厍队、西至新厍路、北至大庙路；土地租赁面积26亩；土地租赁期限为10年，即2010年1月1日起，到2019年12月31日止；土地租赁费每亩700元，从第四年起每年每亩增加土地租赁费10%；付款方式实行先付后用原则，每亩12月底之前付清下年度租金；乙方在生产经营中不得擅自转租给第三方，否则甲方有权终止本协议。协议另对其他事项进行了约定。系争土地自2010年开始的租金由第三人交纳给被告。
2011年8月5日，原告诉至本院，称第三人谷春与其就系争土地上的厂房存在租赁合同关系，因第三人谷春未按约支付租金，故请求法院判令解除双方签订的租赁合同，审理中原告变更诉讼请求为确认双方的租赁合同无效；第三人谷春返还占用的房屋并支付占用费150，000元。本院经审理认为，案件所涉的租赁房屋未取得合法建造手续，故原告与第三人谷春订立的厂房租赁合同无效，第三人谷春应将租赁厂方返还并按每年78，000元的标准承担直至搬离之日止的房屋使用费。该案判决生效后，原告在申请执行中因第三人朱碧心拒绝搬离，故原告提起本次诉讼。
审理过程中，本院于2014年3月20日，向上海市松江区规划和土地管理局发出调查函，调查系争土地的土地性质及租赁期间土地性质是否发生变化。该单位于2014年4月11日发出复函，载明该土地为集体土地，土地利用规划为基本农田，在2004年1月至2012年12月期间未发生过变化。复函的附件为2012年松江区“两规合一”暨土地利用总体规划方案三线控制图（定稿）（以下简称三线控制图）对于系争土地标注为基本农田，其中还有部分以白色区块标注的为现状保留建设用地。
2014年6月12日，本院至系争土地进行现场勘查并制作了平面图，该土地最北面系原告在使用，该土地上有一些平房，树木和蔬菜；该土地南面为第三人朱碧心在使用，土地中间种植了蔬菜，土地最东南面是多幢厂房，土地最西南系一块荒地，种植了少量的树木。
审理中，当事人确认现由原告使用的土地为9亩，第三人朱碧心使用的土地为17亩；2004年1月1日的《土地租赁协议》的合同相对方为原、被告。
原告就系争土地租金支付情况陈述如下：其自租赁土地后一直支付租金至2007年，2008年的租金是由第三人谷春代其向被告支付，2009年、2010年的两年租金是被告口头同意免除的，2011年开始其再到被告处交租金被告拒绝收取。被告则认为第三人谷春支付的是2009年租金，其余的租金并未免除也未拒绝收取，2010年之后的租金由第三人朱碧心缴纳。
审理中，经本院对合同效力释明，当事人未持异议。被告出具情况说明，载明不要求原告将其使用的9亩土地恢复原状，但其种植的苗木需搬离，搭建的建筑物归被告所有，被告自愿补偿原告35，000元。
以上事实，有土地租赁协议书、抵偿协议、证明、询问笔录、民事判决书、回函、企业名称变更预先核准通知书及准予变更登记通知书、现场勘查笔录、照片、庭审笔录等予以证实，本院予以确认。
本院认为：土地管理法规定，禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。该规定属于合同法及其司法解释规定的违反法律、行政法规效力性强制性的规定。因此，违反上述土地管理法的规定而签订的合同无效。本案中，系争地块为基本农田，原、被告之间协议约定系争土地用于种植花木，实际也种植了花木、搭建房屋，故该协议因违反上述规定而无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告签订的租赁协议中约定的租赁期限至2013年12月31日亦已届满，原告应搬离并返还系争土地。至于土地使用费，被告以600元每亩的标准主张原告实际占有使用部分的使用费于法不悖，本院予以支持，同时扣除第三人谷春支付的部分款项。合同无效后果处理的诉讼时效，应当从合同被确认为无效时起算，故原告辩称被告主张的使用费已过诉讼时效一节，法院不予采信。
关于原告主张的地上物的损失。本院认为，该部分损失应分两部分进行考虑。一是，由原告一直占有使用部分的9亩。虽然租赁合同无效，但由于原告在对该土地上进行投入时，应已对租赁期限及期满后不续约的风险有了预估，其已将该投入的费用作为实现租赁合同目的的必要成本。在租赁期间，实际已进行了分摊，对相应的搭建等亦最大化地进行了利用，租赁目的已实现。基于原告在整个租赁期间已经享有了全部利益，其已无要求被告赔偿的请求权基础，对有价值的部分原告可自行搬离。二是现由第三人朱碧心占有使用的17亩土地。关于该部分权益，该部分土地上的建筑物大部分由第三人谷春所搭建，原告亦已从第三人谷春处获取了相应收益，故本院认为原告在该土地上的投入亦已享有了全部利益。再结合原告的搭建未办理合法手续、未征得被告同意、部分转租的情节，本院对原告主张的损失不予支持。
被告自愿补偿原告35，000元，系对自身权利的处分，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第三款规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）姚莉萍与被告（反诉原告）上海市松江区叶榭镇大庙村村民委员会于2004年1月1日签订的《土地租赁协议》无效；
二、驳回原告（反诉被告）姚莉萍全部本诉请求；
三、原告（反诉被告）姚莉萍于本判决生效之日起三十日内返还被告（反诉原告）上海市松江区叶榭镇大庙村村民委员会9亩土地；
四、原告（反诉被告）姚莉萍于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海市松江区叶榭镇大庙村村民委员会截止至2013年12月31日的土地使用费27，000元及自2014年1月1日起至实际返还之日止按5，400元每年计算的土地使用费；
五、被告（反诉原告）上海市松江区叶榭镇大庙村村民委员会于本判决生效之日起支付原告（反诉被告）姚莉萍补偿款35，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费22，541元，反诉案件受理费364元，合计诉讼费22，905元，由原告（反诉被告）姚莉萍负担22，230元（已付80元，余款22，150元于本判决生效之日起七日内交付本院），由被告（反诉原告）上海市松江区叶榭镇大庙村村民委员会负担675元（已付364元，余款311元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 张 丹
人民陪审员 黄坤生
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 仇 知
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国土地管理法》
第三十六条……
禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。