广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终13198号
上诉人（原审原告）：龚振华，男，汉族，1987年11月19日出生，住广东省佛山市高明区，
上诉人（原审原告）：区妮妮，女，汉族，1987年6月19日出生，住广东省佛山市高明区，
两上诉人共同委托诉讼代理人：程树林，广东禅信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司，住所广东省佛山市高明区荷城街道荷香路90号首层，统一社会信用代码9144060858825342XG。
法定代表人：关绍端。
委托诉讼代理人：欧丽莹，广东利衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆仲飞，广东利衡律师事务所律师。
上诉人龚振华、区妮妮因与上诉人佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司（以下简称凯晖公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608民初2630号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人龚振华、区妮妮上诉请求：1.改判一审判决第二项为凯晖公司向龚振华、区妮妮支付逾期取得房屋权属证书的违约金以423017元为基数按每日万分之一从2016年10月31日起计至2017年11月23日止共16455.36元；2.维持一审判决第一项、第三项、第四项，撤销第五项；3.案件一、二审诉讼费由凯晖公司负担。事实和理由：一审判决适用法律不当。（一）一审判决第二项确定的逾期取得房地产权证书的违约金数额过低。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定认定龚振华、区妮妮就逾期取得房地产权证书造成的损失举证不能，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，龚振华、区妮妮诉请的违约金计算方法是以购房款为基数按日万分之一计算，已低于中国人民银行公布的银行贷款基准利率。逾期未能取得房地产权证书给买受人造成的损失很难明确举证，就本案而言，龚振华、区妮妮买房后未能在约定期限内取得房地产权证书，其损失主要体现在户口不能迁来商品房所在地，医疗保险、小孩读书等社区福利事项均不能办理，亦不能用案涉房屋作贷款抵押。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定，此系无需当事人举证证明的事实。（二）本案商品房买卖合同为凯晖公司提供的格式条款，依法应作出不利于提供格式条款一方的解释。合同约定龚振华、区妮妮未能在规定期限内取得房地产权证书的违约金“按房屋价款0.01%”计算，实际为“0.01%”前面漏写“日”字，否则不论凯晖公司违约时间多久都只按固定的“房屋价款0.01%”计算违约金不合常理，出卖人只要支付42.3元违约金即可以永久拖延不办产权转移手续，违反合同目的，也违反诚实信用原则的，故合同本意为违约金按房屋价款日0.01%计算。因此，请求人民法院根据有关格式合同解释规则，作出不利于提供格式条款一方的解释。
上诉人凯晖公司针对龚振华、区妮妮的上诉答辩称，龚振华、区妮妮与凯晖公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，对双方具有法律效力，凯晖公司支付给龚振华、区妮妮42.3元逾期办证违约金符合法律规定和合同约定的。首先，龚振华、区妮妮与凯晖公司于2015年1月25日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形，对双方具有法律效力。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条“买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”的约定可知，凯晖公司支付给龚振华、区妮妮的违约金应为房价款的0.01%，即423017元×0.01%=42.3元。其次，龚振华、区妮妮未在一审中举证证明因凯晖公司逾期办证对其造成的损失，或举证证明凯晖公司逾期办证对其造成的损失超过了合同的约定，故在龚振华、区妮妮没有举证证明其主张的情况下，一审法院判决凯晖公司按照合同约定向龚振华、区妮妮支付违约金正确。其他答辩意见与凯晖公司上诉意见第三、四点一致。
上诉人凯晖公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回龚振华、区妮妮的全部诉讼请求；3.案件诉讼费用由龚振华、区妮妮承担。事实和理由：一审判决事实认定和法律适用均存在错误。一、一审判决凯晖公司十日内为龚振华、区妮妮办理房屋所有权转移登记手续没有事实和法律依据。根据《不动产登记暂行条例》第十四条、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条以及《商品房销售管理办法》第三十四条之规定，办理涉案商品房的房屋所有权转移登记手续不属凯晖公司单方申请的情形，必须由凯晖公司和龚振华、区妮妮双方共同申请。且凯晖公司仅需向龚振华、区妮妮提供不动产权属证书及盖章申请表等资料，而备案的买卖合同、相关税费缴纳凭证等其他必要材料，须由龚振华、区妮妮自行提供。此外，由于凯晖公司目前仍在办理涉案商品房的初始登记手续，暂时未能确定何时可以向龚振华、区妮妮提供不动产权属证书等资料。因此，不存在凯晖公司十日内单方为龚振华、区妮妮办理房屋所有权转移登记手续可能性。二、一审法院判决逾期取得房屋所有权证书的违约金计至龚振华、区妮妮实际取得房屋产权证之日止，不符合日常生活经验并且违反法律规定。从《不动产登记暂行条例实施细则》第三十四条的规定可知，若凯晖公司将申请办理房屋所有权转移登记资料交付给龚振华、区妮妮后，龚振华、区妮妮何时去缴纳税款以及提交资料，凯晖公司对此无法控制，故逾期办证的违约金应当计至凯晖公司将办证所需资料交付给龚振华、区妮妮之日止。三、一审法院判决凯晖公司十日内为龚振华、区妮妮所购房屋与城市燃气管网链接并保证燃气供应亦无事实和法律依据。首先，凯晖公司已在一审中举证证明凯晖公司已于2016年10月10日完成包括涉案房屋在内整个小区所有商品房的室内外燃气管道的铺设，并通过竣工验收和交付通气运行。至此，无论是根据《商品房买卖合同（预售）》还是根据《城镇燃气管理条例》第十九条以及《广东省燃气管理条例》第十条的规定，凯晖公司均完成了应履行的燃气管道敷设任务和投资任务，其余部分包括市政管道的敷设和投资应由佛山市高明燃气有限公司投资。其次，由于建设项目规划红线范围以外的市政燃气设施由管道燃气经营企业负责敷设和投资，只有管道燃气经营企业完成了包括涉案房屋在内整个小区以外市政管道的敷设任务，包括涉案房屋在内整个小区内的管道与市政管道连接上才有可能实现。由于佛山市高明燃气有限公司无法与张学村就铺设管道的赔偿事宜达成一致意见，致使佛山市高明燃气有限公司无法铺设包括涉案房屋在内凯晖苑小区的市政燃气管道，凯晖公司也无法预测凯晖苑小区内的管道何时才能与市政管道进行连接。最后，即使包括涉案房屋在内凯晖苑小区内的管道与市政燃气管道连接上了，也需要龚振华、区妮妮与燃气公司签订相关合同或办理相关手续，以及燃气公司履行为龚振华、区妮妮供气的义务，才能最终保证龚振华、区妮妮的燃气供应。因此，一审法院判决凯晖公司于判决生效之日起十日内为涉案房屋与城市燃气管网连接并保证燃气供应不具备履行可能性和合理性。四、凯晖公司已经完成《商品房买卖合同（预售）》约定的基础设施设备交付义务，未能与城市燃气管网连接并非凯晖公司的责任，故凯晖公司无需向龚振华、区妮妮支付违约金。
上诉人龚振华、区妮妮针对凯晖公司上诉答辩称：一、凯晖公司主张其没有为商品房买受人办理转移产权登记手续的义务无事实和法律依据。商品房买卖合同为转移标的物所有权的合同，由于不动产所有权的公示以登记为要件，因此商品房买卖除了实际交付之外，还必须进行过户登记手续。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，出卖人应在房屋交付使用60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。二、针对凯晖公司的第二点上诉理由与龚振华、区妮妮的上诉状意见一致。三、凯晖公司主张其没有义务为涉案房屋的燃气设施与城市燃气管网连接无事实和法律依据。根据建设部2001年第88号令公布的《商品房销售管理办法》第七条第（六）项“商品房现售应当符合如下条件：（六）供电、供水、供热、燃气、通讯等基础设施具备交付使用条件”，所谓的具备交付使用条件是指住宅内有电、有水、有燃气可供使用。本案双方签订的《商品房预售合同》第十条第４项明确约定：“燃气：（房屋）交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”。因此，开发商所交付商品房的附属基础设施必须具备燃气供应的交付使用条件，不仅是凯晖公司的法定义务，也是约定义务。凯晖公司的主张违反合同相对性原理，不应得到支持。
龚振华、区妮妮向一审法院提出诉讼请求：1、凯晖公司立即为龚振华、区妮妮购买的佛山市高明区××房办理房地产权属转移登记手续；2、凯晖公司支付龚振华、区妮妮逾期取得房屋产权证书的违约金12055.5元（此违约金以购房款为基数按每日万分之一从2016年10月31日暂计至2017年8月15日，2017年8月16日至取得房屋产权证之日止的违约金按购房款每日万分之一另计）；3、凯晖公司立即为龚振华、区妮妮购买的佛山市高明区××房与城市燃气管网连接，保证燃气供应；4、凯晖公司支付逾期供应燃气的违约金14593.5元（此违约金以购房款为基数按每日万分之一从2016年8月31日暂计至2017年8月15日，2017年8月16日至能正常供应燃气之日止的违约金按购房款每日万分之一另计）；5、凯晖公司承担案件诉讼费用。
一审法院查明：2015年1月25日，龚振华、区妮妮与凯晖公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，双方约定：龚振华、区妮妮向凯晖公司购买佛山市高明区荷城街道文明路541号凯晖苑4座301房（建筑面积共97.98平方米），总价款为423017元；逾期付款在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，龚振华、区妮妮按日向凯晖公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，凯晖公司有权解除合同，凯晖公司解除合同的，龚振华、区妮妮按累计应付款的3%向凯晖公司支付违约金，龚振华、区妮妮愿意履行合同的，经凯晖公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起实际全额支付应付款之日止，龚振华、区妮妮按日向凯晖公司支付逾期应付款万分之一的违约金；凯晖公司应在2016年8月30日前将经竣工验收合格的商品房交付给龚振华、区妮妮使用；凯晖公司逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，凯晖公司按日向龚振华、区妮妮支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，龚振华、区妮妮有权解除合同，龚振华、区妮妮解除合同的，凯晖公司应当自龚振华、区妮妮解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按龚振华、区妮妮累计已付款的3%向龚振华、区妮妮支付违约金，龚振华、区妮妮要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，凯晖公司按日向龚振华、区妮妮支付已交付房价款的万分之一的违约金；水、电、燃气、通信、有线电视、信报箱等配套管线设施在房屋交付时按约定安装到户或预留接口，具备报装条件，龚振华、区妮妮自行开通使用，如果在规定日期未达到使用条件，属凯晖公司责任的，凯晖公司应按购房总额的万分之一每日向龚振华、区妮妮支付违约金；凯晖公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由凯晖公司提供的资料报产权登记机关备案，如因凯晖公司的责任，龚振华、区妮妮不能在规定期限内取得房地产权属证书的，龚振华、区妮妮不退房，凯晖公司按已付房款的0.01%向龚振华、区妮妮支付违约金（其余约定详见该合同）。
另查明，凯晖公司已于2016年8月30日将涉案商品房交付给龚振华、区妮妮。凯晖苑燃气管道工程已于2016年10月10日竣工验收合格。2013年11月13日，凯晖公司与佛山市高明燃气有限公司签订了一份《管道燃气报装协议》，双方约定：在签订协议时，凯晖公司向佛山市高明燃气有限公司一次性支付总价148500元；佛山市高明燃气有限公司根据凯晖公司提交的基本图纸资料进行小区管道布置方案，并出具正式的设计图纸，根据图纸工程量制定工程费用；佛山市高明燃气有限公司负责完善该小区的市政配套管线设施，但在不可抗因素影响下无法满足通气要求的，双方另行协商。凯晖公司向佛山市高明燃气有限公司支付了148500元。由于涉案凯晖苑小区的天然气管道需要经过张学村，佛山市高明燃气有限公司与张学村经多次协商未果，导致佛山市高明燃气有限公司至今尚未完成连接凯晖苑小区市政燃气管道工程施工，凯晖苑小区的燃气管道无法与城市燃气管网连接。
一审法院认为，案件属商品房销售合同纠纷。龚振华、区妮妮与凯晖公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行合同约定的义务和享有合同约定的权利。按照上述合同的约定，凯晖公司应在涉案房屋交付之日起60日内向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，但凯晖公司至今尚未完成上述办理房屋所有权转移登记手续的合同义务，已构成违约。对于龚振华、区妮妮要求凯晖公司为龚振华、区妮妮购买的佛山市高明区××房办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，法院予以支持。另外，根据上述合同的约定，如因凯晖公司的原因逾期办理房屋产权转移登记手续的，在龚振华、区妮妮不退房的情况下，凯晖公司按已付房价款的0.01%向龚振华、区妮妮支付违约金，即凯晖公司应向龚振华、区妮妮支付逾期办证违约金42.3元。由于龚振华、区妮妮和凯晖公司在《广东省商品房买卖合同》中针对不同的违约情形约定了不同的违约金，这是双方真实意思的表示，在龚振华、区妮妮未举证证明其因凯晖公司逾期办证所造成损失的情况下，对于龚振华、区妮妮的过高诉求，法院不予支持。
凯晖公司至今尚未将凯晖苑小区的燃气管道与城市燃气管网连接，违反了涉案《广东省商品房买卖合同》中有关商品房燃气交付条件的约定（水、电、燃气、通信、有线电视、信报箱等配套管线设施在房屋交付时按约定安装到户或预留接口，具备报装条件）。凯晖公司抗辩称凯晖苑小区的燃气管道未与城市管网连接不是其责任，而是因为案外人佛山市高明燃气有限公司的违约责任导致，不是凯晖公司的责任。基于合同的相对性原理，即使是案外人佛山市高明燃气有限公司的违约责任导致不能与城市燃气管网连接的，在龚振华、区妮妮与凯晖公司所签的《广东省商品房买卖合同》中，仍属于凯晖公司的责任，因此，法院对凯晖公司的相应抗辩意见不予采纳。对于龚振华、区妮妮要求凯晖公司为龚振华、区妮妮购买的佛山市高明区××房与城市燃气管网连接并保证燃气供应的诉讼请求，法院予以支持。因凯晖公司逾期将凯晖苑小区的燃气管道与城市燃气管网连接，按照双方所签《广东省商品房买卖合同》的约定，凯晖公司应承担按日以全部房价款的万分之一支付违约金的违约责任。对于龚振华、区妮妮要求凯晖公司支付逾期供应燃气的违约金（违约金的计算方式：以423017元为基数，按每日万分之一，从2016年8月31日计至能正常供应燃气之日止）的诉讼请求，法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、凯晖公司应于判决生效之日起十日内为龚振华、区妮妮购买的佛山市高明区××房办理房屋所有权转移登记手续；二、凯晖公司应于判决生效之日起十日内支付逾期取得房屋产权证书的违约金42.3元给龚振华、区妮妮；三、凯晖公司应于判决生效之日起十日内为龚振华、区妮妮购买的佛山市高明区××房与城市燃气管网连接并保证燃气供应；四、凯晖公司应于判决生效之日起十日内支付逾期供应燃气的违约金（违约金的计算方式：以423017元为基数，按每日万分之一，从2016年8月31日计至能正常供应燃气之日止）给龚振华、区妮妮；五、驳回龚振华、区妮妮的其他诉讼请求。案件受理费466元，减半收取233元，由凯晖公司负担。
二审期间，凯晖公司向本院提交业主领取房产证登记本一份，拟证明凯晖公司已经于2017年11月23日将办理案涉房屋产权转移登记资料交付予龚振华、区妮妮。龚振华、区妮妮对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。经审查，本院对该份证据予以采纳。
二审期间，本院向龚振华、区妮妮及凯晖公司出示法院依职权向佛山市高明燃气有限公司制作的《询问笔录》一份。该份笔录为本院依职权调取，证据真实、来源合法，本院依法予以采信。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，二审期间，龚振华、区妮妮确认凯晖公司已于2017年11月23日将办理案涉房屋产权转移登记所需资料交付予龚振华、区妮妮，完成了协助办理房地产权属转移登记手续的义务。
再查明，由于佛山市高明燃气有限公司无法与张学村就补偿问题达成一致意见，佛山市高明燃气有限公司陈述案涉小区的燃气管道何时与市政燃气管道连接尚不确定。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1.凯晖公司是否存在逾期办理房地产权属转移登记手续的违约行为，应承担何种违约责任；2.凯晖公司是否存在未按合同约定履行开通燃气管网的义务，应承担何种违约责任。
关于争议焦点一。根据《广东省商品房买卖合同》的约定，凯晖公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。凯晖公司于2016年8月30日将案涉商品房交付给龚振华、区妮妮使用，根据合同约定，其应于2016年10月31日前协助龚振华、区妮妮办理权属转移登记手续，但凯晖公司于2017年11月23日才将办理案涉房屋产权转移登记所需资料交予龚振华、区妮妮，其逾期交付资料的行为已构成违约，依法应承担违约责任。虽《商品房买卖合同》约定凯晖公司逾期提交房屋产权登记资料的，应按已付房价款0.01%的标准向龚振华、区妮妮支付违约金，但该条关于违约金的约定明显过低，不具有违约金所应具有的惩罚性质。同时，凯晖公司逾期办理房地产权属转移登记手续必将给龚振华、区妮妮生活带来不便并由此产生一定程度的损失，合同约定的违约金金额42.3元无法起到弥补龚振华、区妮妮损失的作用。龚振华、区妮妮主张违约金过低并请求予以调整于法有据，本院予以支持。综合凯晖公司违约的情形、龚振华、区妮妮支付房价款的金额及凯晖公司已于2017年11月23日将办理案涉房屋产权转移登记所需资料交予龚振华、区妮妮的事实，本院酌定凯晖公司以龚振华、区妮妮已付房价款按日万分之一向龚振华、区妮妮支付逾期办证违约金16370元。龚振华、区妮妮请求超出本院核定部分，本院依法不予支持。由于龚振华、区妮妮确认凯晖公司已于2017年11月23日完成了协助办理房地产权属转移登记手续的义务，故一审判决第一项已无履行的必要，本院对此予以撤销。
关于争议焦点二。根据《广东省商品房买卖合同》的约定，凯晖公司应在房屋交付时将水、电、燃气、通信、有线电视、信报箱等配套管网设施安装到户或预留接口,具备报装条件。因凯晖公司的责任未达到使用条件的，凯晖公司应每日按购房总额的万分之一向龚振华、区妮妮支付违约金。本案中，凯晖公司虽已完成案涉小区燃气管道的铺设，但小区燃气管道并未与市政燃气管道相连接，无法实现通气的目的。根据已查明事实可知，导致案涉小区燃气管道无法与市政燃气管道连接的原因为佛山市高明燃气有限公司未完成连接案涉小区的市政燃气管道的铺设，上述原因不能完全归责于凯晖公司，故不应完全依照《广东省商品房买卖合同》的约定判令凯晖公司承担违约责任。但凯晖公司在开发案涉房产时未充分考虑市政配套方面有可能存在的问题，导致案涉房屋无法接通天然气，必将给买受人生活带来不便并造成一定程度损失，故本院酌定凯晖公司向龚振华、区妮妮支付本判决生效前逾期供应燃气的违约金6000元，超出本院核定部分，本院依法不予支持。若龚振华、区妮妮在本判决生效后因案涉小区燃气管道无法与市政燃气管道连接而造成新的损失，其可另案主张。由于案涉小区的燃气管道何时与市政燃气管道连接尚不确定，而此亦非凯晖公司所能控制，故一审法院判令凯晖公司应于判决生效之日起十日内为龚振华、区妮妮购买的案涉房屋与城市燃气管网连接并保证燃气供应不具有可执行性，本院对此判项予以撤销。但凯晖公司仍负有将案涉房屋与城市燃气管网连接的义务，凯晖公司应积极促成案涉房屋实现燃气接通，在条件成就的基础上履行将案涉房屋与城市燃气管网连接并保证燃气供应的义务。
综上，由于在二审中出现了新的事实，本院对一审判决部分判项予以改判，一审判决不属错误判决。龚振华、区妮妮及凯晖公司的上诉主张均部分有理，对有理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608民初2630号民事判决第一项、第三项、第五项；
二、变更广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608民初2630号民事判决第二项为：佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付逾期取得房屋产权证书的违约金16370元予龚振华、区妮妮；
三、变更广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608民初2630号民事判决第四项为：佛山市高明凯晖房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付逾期供应燃气的违约金6000元予龚振华、欧妮妮；
四、驳回龚振华、区妮妮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费466元,减半收取233元,由龚振华、区妮妮负担38元，佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司负担195元；二审案件受理费267元，由龚振华、区妮妮负担101元，佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司负担元166元。
本判决为终审判决。
审判长 余珂珂
审判员 安 静
审判员 黄玉凤
二〇一八年三月二十九日
书记员 冯隽尧