广东省河源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤16民终567号
上诉人（原审被告）：刘泽生，男，汉族。
委托代理人：邓轶林、张文华，均系广东至友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳第一亚太物业管理有限公司河源分公司。住所地：广东省紫金县临江镇澄岭村江口、梧峰村石背沥地段（临江工业园）。
负责人：张文鸿。
委托代理人：徐自强，该公司员工。
上诉人刘泽生因与被上诉人深圳第一亚太物业管理有限公司河源分公司（下称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省紫金县人民法院(2015)河紫法民二初字第200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年11月27日，刘泽生作为买受人与作为出卖人的华南城实业（河源）有限公司签订《商品房买卖合同》，向后者购买了位于紫金县临江镇的“华南城.十里东岸”一区111幢C房（现房），面积为335.68平方米。该《商品房买卖合同》的附件四（《合同补充协议》）有如下记载：物业管理：该商品房的物业管理出卖人根据国家和地方有关物业管理的规定聘请物业公司负责。买受人承诺：在签订本合同时，已详细阅读和理解出卖人与物业管理公司签订的《前期物业管理协议》的全部条款有内容。买受人同意接受并遵守该《前期物业管理协议》的全部权利义务……（第十条）。
刘泽生向物业公司出具的《承诺书》有如下记载：……本人/本公司同意声明如下：1.详细阅读并理解《华南城.十里东岸临时管理规约》，并认真履行和遵守之约定。《临时管理规约》有如下记载：1.本物业管理区域内，物业服务收费采取酬金制方式。（第二十八条）。2.物业服务费用关系到物业管理工作正常开展和全体业主的共同利益，业主在办理物业交付手续后，均应积极履行义务，自觉交纳物业服务费用。……（第二十九条）。3.业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其如下共同管理权的行使予以限制：1.未能按时如数缴纳物业服务费和专项维修资金，每逾期一日，按万分之五标准支付违约金。拖欠12个月及以上，全体业主授权物业服条企业向违约业主提起诉讼。……（第三十二条）。物业公司、刘泽生及华南城实业（河源）有限公司签订的《物业交接书》有如下记载：1.鉴于甲方〔指华南城实业（河源）有限公司，下同〕所开发的物业华南城.十里东岸（项目名称）已竣工，并经过有关部门鉴定合格，乙方（指刘泽生，下同）所购买的一区111C（单元）物业，已经具备交楼条件。甲、乙、丙（指物业公司，下同）三方同意签署本物业交接书。2.……乙方确认可以接受该单元。因此，三方签订本交接书，并确认下列条款：双方确认自2012年12月10日起，该单元由甲方交付给乙方。3.乙方在此确认，确已收到丙方交付的该单元钥匙；……。4.乙方同意丙方为本区域的物业管理服务商。5.乙方一致同意按委托合同的内容，以人民币2.50元/平方米/月按时间向丙方缴纳物业管理费用。6.本交接书自三方签字之日起生效。上述甲乙丙三方均在该交接书上签名或盖章确认，甲方和丙方的签章时间均为2013年5月8日，乙方的签章时间为2013年1月4日。本案物业公司、刘泽生签订的《前期物业管理服务协议》有如下记载：1.甲方（指物业公司，下同）的权利义务：……依据本协议向乙方（指刘泽生，下同）收取物业管理费用（第1.1.6条）……。2.乙方交纳费用时间：物业管理费自《入伙通知书》规定的入伙之日起开始计收。在每月的5日之前及时的向甲方缴纳足额的物业管理服务费用。（第4.1条）。3.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天加收欠费金额的万分之五的标准交纳违约金，或乙方连续十二个月以上未交纳的，甲方有权通过司法途径进行追缴（第10.4）。该协议落款处记载的签章日期为：甲方为2013年5月8日，乙方为2013年1月4日。上述协议签订后，物业公司履行了双方约定的物业服务管理义务，但刘泽生未交纳自2012年12月10日起至2015年4月30日共计24079元的物业管理费及相应的违约金（计至2015年4月30日止的违约金总额为5359.20元）。经多次催收未果，物业公司遂提起诉讼。
原审法院认为：本案为物业管理合同纠纷。因《物业交接书》经具有完全民事行为能力的刘泽生的签名确认，故对刘泽生有关其内容不真实的抗辩意见，不予采纳。此外，该交接书的签署时间不一致并不影响其效力。综上，包括《物业交接书》、《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》在内的涉案相关合同是合同当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应确认为有效合同。合同相关当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《物业交接书》的记载，涉案房产已具备交付条件，且刘泽生已于2012年12月10日接受该房产，故刘泽生有关该房产不具备交付条件且未实际交付的抗辩意见不予采信。《物业管理条例》第六十七条明确规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。本案物业公司履行了物业管理服务，根据《临时管理规约》第二十九条及《物业交接书》的相关约定，刘泽生应自2012年12月10日起按2.50元/平方米/月的标准向物业公司交纳物业管理服务费。刘泽生有无收到交纳物业管理费的书面通知并不影响其交纳该费用的义务。同时，《临时管理规约》第三十二条并没有禁止物业公司就拖欠物业管理费的相关业主提起诉讼，且《物业交接书》的签订在《临时管理规约》之后，而据《前期物业管理服务协议》第10.4条的约定，物业公司可直接向人民法院提起诉讼。因此，刘泽生有关本案的起诉条件未成就、物业公司不能就物业服务费问题直接向法院起诉的答辩意见没有理由依据，不予采纳。
此外，刘泽生辩称的免交三年物业费的协议是河源市京基混凝土有限公司与开发商之间的约定，根据合同相对性原则，该约定不能约束本案物业公司，对物业公司并不能产生法律约束力。综上所述，依据物业公司、刘泽生签订的上述涉案相关合同约定及《物业管理条例》第四十二条有关“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”等法律规定，物业公司请求刘泽生交纳其拖欠的24079.00元物业管理费，予以支持。刘泽生拖欠物业管理费，已构成违约，必然给物业公司造成资金被占用的损失，依据《临时管理规约》第三十二条和《前期物业管理服务协议》第10.4条的约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款有关“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，物业公司请求判令刘泽生支付以欠款数额为基数，按欠款天数，以每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金，也有理有据，亦予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年4月6日作出如下判决：一、限刘泽生在判决发生法律效力后的七日内向物业公司支付从2012年12月10日起至2015年4月30日止的物业管理费共计人民币24079.00元；二、限刘泽生在判决发生法律效力后的七日内向物业公司支付逾期付款违约金（包括：1、至2015年4月30日止的违约金5359.20元；2、以24079.00元为基数，按每日万分之五的标准，从2015年5月1日起计付至判决确定清偿之日止的违约金）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费402元，由刘泽生负担。
上诉人刘泽生不服原审判决，上诉称：1.上诉人被要求在空白的《物业交接书》先签名。《物业交接书》是被上诉人制定的格式合同，内容是不真实的，《物业交接书》是无效的合同。2.开发商至今也没有和上诉人办理相关的交房手续，房屋根本没有交付。3.《物业交接书》中的2.5元/㎡物业服务费是被上诉人自行填写的，且该《物业交接书》是无效的格式合同。按被上诉人提供《临时管理规约》，物业服务收费采取酬金制方式。而现本案被上诉人主张的物业服务费是采用包干制的方式。酬金制预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，而非被上诉人所有；在被上诉人未取得全体业主授权的前提下，是无权主张违约金的。4.本案物业费是有三年的免交期的，本案在免交期内。上诉人请求二审法院改判：一、撤销原判决；二、驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人物业公司答辩称：1.合同已明确物业服务费为每平方米2.5元，物业服务费的计算标准及违约金也已约定。2.上诉人提及的“免交三年物业服务费”是河源市京基混凝土有限公司与福建省惠东建筑工程有限公司的约定，与上诉人无关。被上诉人请求驳回上诉。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：《物业交接书》是上诉人自愿与被上诉人签订，足以认定房屋已经交付给上诉人。上诉人与被上诉人签订的物业服务合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。上诉人接受了被上诉人的物业服务，应及时交纳物业服务费。现被上诉人拒不支付物业服务费，已构成违约，应当承担相应的违约责任。此外，上诉人主张其可以免交三年的物业服务费没有事实依据，本院不予采信。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费402元，由上诉人刘泽生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹建忠
审 判 员 张振华
代理审判员 李 翀
二〇一六年八月九日
书 记 员 黄纯花