北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第02930号
上诉人（原审被告）北京建工集团有限责任公司，住所地北京市西城区广莲路1号。
法定代表人戴彬彬，董事长。
委托代理人李智，北京市浩天信和律师事务所律师。
委托代理人杨光，北京市浩天信和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京东铁匠营饮食有限责任公司，住所地北京市丰台区方庄芳群园一区11楼。
法定代表人李淑敏，董事长。
委托代理人王集金，北京市中翔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京燕祥顺业房屋拆迁工程有限责任公司，住所地北京市东城区东花市南里东区8号楼5层1单元544。
法定代表人黄新，董事长。
上诉人北京建工集团有限责任公司（以下简称建工集团）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第12725号民事判决，向本院提起上诉，本案现已审理终结。
2013年7月，北京东铁匠营饮食有限责任公司（以下简称东铁匠营公司）诉至原审法院称：2006年3月8日，建工集团房地产开发经营部用地拆迁时，我公司经营正处在黄金时期，当时为了支持政府和地方区域的改造，我公司放弃了企业经营的好时期，全体职工回家待业。时至今日，建工集团预期改造建设已经完成，也进入了正常的良性循环，但由于其工期拖延、房产证办理拖延等原因，我公司至今无法如期开业，所遗留的问题至今未得到解决，损失仍在不断扩大。我公司现要求建工集团根据双方2009年10月26日签订的《房屋拆迁安置协议书》及2012年9月14日《房屋拆迁安置协议书补充协议》的约定履行义务，赔偿我方经济损失。故我公司诉至法院，请求判令：1、建工集团赔偿我公司迟延办理房产证的损失511万元（自2011年6月28日计算至2012年11月19日，共计511天，每天按1万元计算）；2、建工集团赔偿我公司自2012年11月19日起计算至本判决生效之日的经济损失，每天按1万元计算；3、因二楼挑空部分在产权证上没有体现，要求建工集团确认二楼挑空面积归我公司所有；4、因建工集团拖延补偿时限，考虑到物价上涨、银行存款利率、企业不能按时恢复生产队效益的影响等因素，要求建工集团赔偿我公司的经济损失在第1、2项诉讼请求的基础上上调30%；5、诉讼费用由建工集团负担。
建工集团辩称：不同意东铁匠营公司的诉讼请求。第一，我方不应对东铁匠营公司承担补偿或赔偿责任。1、我方与东铁匠营公司签订的《房屋拆迁安置协议书》虽约定了我方迟延交房每天需赔偿1万元，但根据三方协议的约定，东铁匠营公司不再因迟延交房向我方主张任何权利；2、根据三方协议，我方给付东铁匠营公司316.5万元的补偿包括对其他各类遗留问题的补偿，也即包含了对产权证问题的补偿。且北京燕祥顺业房屋拆迁工程有限责任公司（以下简称燕祥公司）也应依据上述协议，全面负责解决我方与东铁匠营公司之间与拆迁相关的各项事务（包括但不限于支付费用、处理各类遗留问题）并承担全部法律后果，即处理迟延办证及可能存在的相关支付。第二，客观原因造成房产证办理流程增加，经济补偿标准过高，应予酌减。1、我方向东铁匠营公司交付房屋时，已基本具备了初始登记条件，原计划3个月内即可办理完房产证，但实际办理中，因为政府部门规定的变更导致办证耗费了较长时间；2、东铁匠营公司并未就其实际损失提供任何证明，其主张每天1万元的补偿标准，还要上调30%，没有事实和法律依据。我方认为每天1万元的补偿标准已属过高，如法院认为确需补偿或赔偿，请求予以减少。综上，请求驳回东铁匠营公司的诉讼请求。
燕祥公司辩称：东铁匠营公司、建工集团及我公司三方在签订协议的过程中，我公司是提供服务的一方，当时建工集团要求东铁匠营公司出示发票，东铁匠营公司提供不了，建工集团就将补偿款转给我公司，由我公司代为支付给东铁匠营公司。三方协议是建工集团起草的，将责任转嫁给了我公司。相关补偿款是东铁匠营公司与建工集团之间的约定，房产证也不是我公司负责办理，也我公司无关。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建工集团与东铁匠营公司签订的《房屋拆迁安置协议书》及其补充协议，建工集团、燕祥公司与东铁匠营公司签订的《协议书》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的规定，应为有效，各方当事人均应依约履行各自的义务。本案的争议焦点是建工集团是否应就迟延办理房产证一事向东铁匠营公司进行赔偿。本案中的回迁房屋属于商业用房，按照相关规定，若未依法取得房产证，则无法办理营业执照等与经营有关的各项手续，这将直接导致东铁匠营公司无法正常开展商业经营活动，势必给其造成一定的经济损失。因此，建工集团作为拆迁人应当对因延迟办理房产证给东铁匠营公司造成的损失进行赔偿。虽然张×1在2012年9月14日的协议上书写补偿标准及时间时未经建工集团明确授权，但考虑到其作为宋家庄项目经理，一直负责协调与本案有关的拆迁事宜，其作出的相关承诺亦应具有一定的法律效力，故法院将在参考该补偿标准的基础上确定东铁匠营公司应获得的赔偿数额。因张×1在2012年9月14日协议中书写补偿内容时未经单位授权，且该协议未加盖公章亦未经房管部门备案，故法院将在上述补偿标准的基础上对东铁匠营公司应获得的赔偿数额予以酌减，具体数额由法院在综合平衡双方的实际利益的基础上酌情确定。东铁匠营公司提出的按照每天1万元的补偿标准赔偿2012年11月19日以后的损失的请求及将相关补偿款上调30%的请求，依据不足，法院不予支持。因挑空系一部分空间，现东铁匠营公司要求确认挑空面积归其所有的请求，没有事实及法律依据，法院亦不予支持。庭审中，建工集团主张根据三方协议的约定，应由燕祥公司全面负责解决与此次拆迁有关的遗留问题，法院认为，建工集团系整个拆迁的主导方及实际拆迁方，且张×1书写补偿内容的时间发生在三方协议签订之后，建工集团系对东铁匠营公司进行赔偿的责任主体，故其上述抗辩意见，法院不予采信。建工集团另提出因政府部门相关规定的变更导致办理房产证的时间延长，因该规定在交付房屋前即已出台，并非是交付房屋后出现的新规定，故建工集团的上述主张，理由不足，法院亦不予采信。建工集团的其他辩称意见，没有事实和法律依据，法院均不予支持。据此，原审法院于2013年12月判决：一、北京建工集团有限责任公司于判决生效后三十日内赔偿北京东铁匠营饮食有限责任公司迟延办理房产证的经济损失三百零六万六千元。二、驳回北京东铁匠营饮食有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，建工集团不服以张×1无权代表建工集团与东铁匠营公司签订《房屋拆迁安置协议书》的补充协议；建工集团不应赔偿东铁匠营公司迟延办证的损失；原审法院酌定的赔偿金数额过高等为由上诉至本院，请求依法改判。东铁匠营公司、燕祥公司同意原审判决。
经审理查明：2009年10月26日，建工集团房地产开发经营部（拆迁人、甲方）与东铁匠营公司（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议书》，约定：甲方因北京市丰台区宋家庄经济适用住房项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内宋家庄路47号所有房屋，建筑面积679.43平米，土地面积844.46平米。甲方在2010年8月31日之前负责在丰台区宋家庄家园B5号安置乙方，即甲方返还乙方首层全部商业用房不少于1000平方米，该房屋能够从事商业经营活动。因甲方拆除乙方商业用房，造成乙方停产、停业，所以甲方给乙方各项补偿费合计3419013元。甲方返还乙方不少于1000平方米首层归商业使用的临街的商业用房，其产权归乙方所有。甲方负责为乙方办理房屋产权证，办证所需费用由乙方承担（不超过2000元），甲方应提供必要的配合，办理完毕后将房屋产权证交给乙方。乙方2009年11月5日之前完成搬迁，并将房屋交给甲方。甲方在2010年8月31日以后未按协议约定返还乙方商业用房，造成乙方损失，甲方按天每天给乙方10000元的经济补偿。
同日，建工集团房地产开发经营部（拆迁人、甲方）与东铁匠营公司（被拆迁人、乙方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿补助协议》，约定甲方应当在乙方完成搬迁并将房屋交于甲方后1日内，将申请特困户拆迁安置补助费2910987元，一次付给乙方。
2011年6月28日，建工集团房地产开发经营部（甲方）、燕祥公司（乙方）与东铁匠营公司（丙方）签订《协议书》，约定：甲方因宋家庄经济适用房小区工程的需要，现委托乙方负责完善丙方所有的位于丰台区宋家庄路街47号院的拆迁回迁及补偿工作的遗留问题。考虑到甲方向丙方交付回迁房屋之前丙方的实际问题及拆迁后的各类遗留问题（包括但不限于回迁房屋交付迟延等），甲方同意向丙方支付一定的补偿费用。本协议签署后贰日内，甲方向乙方支付人民币316.5万元作为甲方向丙方支付的与被拆迁房屋回迁及其他各类遗留问题的补偿费用。丙方同意，甲方向乙方支付上述费用后，即视为甲方履行完毕全部与被拆迁房屋的拆迁安置／补偿，回迁房屋交付迟延补偿／赔偿的全部义务。上述款项的支付及划转问题由乙方及丙方自行解决，由此产生的一切纠纷均与甲方无关。除本条款约定费用外，甲方无需对乙方或丙方进行任何支付。丙方应于协议签署当日接收原拆迁补偿协议所示回迁安置房共计建筑面积壹仟平方米，位置所在：宋家庄家园B5公建楼首层893.75平方米及二层局部106.25平方米，共计壹仟平方米。上述回迁安置房目前（与交付要求相比尚不具备什么条件请根据实际情况填写），丙方对此知悉且无异议，同意视为甲方按原拆迁补偿协议的约定向丙方交付了回迁安置房。丙方接收回迁安置房屋后应自行负责管理。乙方应全面负责解决甲方、丙方之间与拆迁相关的各项事务（包括但不限于支付费用、处理各类遗留问题）并承担全部法律后果，甲方不再为此另行支付任何费用。如因上述问题给甲方造成损失，乙方应承担全部赔偿责任。甲方、丙方同意，双方签署的原拆迁补偿协议中关于延期交付回迁安置房屋等产生补偿费用的条款在本协议签署后同时废止，丙方不再因回迁安置房屋迟延交付问题向甲方主张任何权利。该协议中，建工集团一方由张×1签字并加盖了单位公章。
庭审中，东铁匠营公司提交关于《房屋拆迁安置协议书》的补充协议一份，约定：根据拆迁协议约定，甲方应向乙方提供的回迁房屋的建筑面积为1000平方米。现甲乙双方确认，经甲乙双方共同认可的”北京大地宏图测绘有限公司”测量，该回迁房屋实测建筑面积为1044.21平方米，符合拆迁协议约定。实测建筑面积比拆迁协议约定多44.21平方米，甲方不再就此超出部分面积向乙方收取房款。本协议签订时，该回迁房屋的初始登记目前正在办理中，待甲方取得初始登记后再协助乙方办理房屋所有权转移登记。乙方对上述情况知悉且无异议，同意视为甲方已按拆迁协议的约定向乙方交付了该回迁房屋并履行了拆迁协议约定的全部义务。乙方接收该回迁房屋后应自行负责管理。该协议签订日期为2012年9月14日，该协议中有张×1及李淑敏签字，但双方单位均未加盖公章。其中张×1另在协议中写明：关于补偿约定如下：1、时间：按2011年交付钥匙时间起
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产权证办理完时间截止，按日历天计算。2、标准：按原拆迁协议补偿标准双方友好协商解决。东铁匠营公司主张建工集团应按照该协议约定支付迟延办理房产证的补偿。经质证，建工集团认可该协议中关于补偿的约定是张×1写的，张×1是宋家庄项目的负责人，其在书写时并未得到建工集团的授权，该协议仅能体现双方的协商过程，双方协商的最终结果应以双方加盖公章的协议为准。为此，建工集团提交关于《房屋拆迁安置协议书》的补充协议一份，该协议签订日期为2012年9月17日，由双方单位加盖了公章，并经房管部门备案，但该协议中没有张×1书写的关于补偿的内容，其余内容与东铁匠营公司提交的协议相同。经质证，东铁匠营公司指出此协议仅是为办理房产证时使用。
另查，2009年11月及2011年6月24日，建工集团分两次向东铁匠营公司支付拆迁补偿款共计949.5万元。2011年6月28日，建工集团向东铁匠营公司交付了回迁房屋；2012年11月19日，上述回迁房屋的产权证正式下发，其中首层建筑面积871.64平方米，二层建筑面积172.57平方米。
原审庭审中，东铁匠营公司要求建工集团确认挑空面积归自己所有，并提交张×1手写的甲方承诺书一份，其中载明：首层挑空可以由使用方（东铁匠营公司）进行封闭，用于院落的补偿。经质证，建工集团表示认可字是张×1写的，但只是协商的过程，并不是最终承诺，且挑空面积不能算在房产证中，本单位无法确认挑空部分的所有权。建工集团另提交2010年11月8日《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》一份，证明因政府出台了新规定，导致房产证办理流程增加，延迟了房产证办理时间。
原审审理中，张×1接受原审法院调查，其表示自2008年至今，自己是宋家庄项目经理，也确实在2012年9月14日的补充协议中书写了关于补偿的内容，但单位就此未表态也未加盖公章。2012年9月17日的补充协议是为了办理房产证才盖章的。东铁匠营公司确实有损失，但自己手写的补偿标准过高。
上述事实，有房屋拆迁安置协议书、补充协议、发票、谈话笔录及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，签约当事人应全面履行各自合同义务。本案中，建工集团与东铁匠营公司签订的《房屋拆迁安置协议书》及其补充协议，建工集团、燕祥公司与东铁匠营公司签订的《协议书》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的规定，应为有效合同。张×1作为宋家庄项目经理，负责协调相关的拆迁事宜，其在2012年9月14日的协议上书写补偿标准及时间时未经建工集团明确授权，但原审法院考虑到张×1的身份及本案实际情况，以其签订的补充协议为基础，酌情确定建工集团因迟延为东铁匠营公司办理房产证而赔偿东铁匠营公司损失的数额并无不当；建工集团主张根据三方协议的约定，应由燕祥公司全面负责解决与此次拆迁有关遗留问题的上诉请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确、所作处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费78412元，由北京东铁匠营饮食有限责任公司负担53148元（已交纳），由北京建工集团有限责任公司负担25264元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费31328元，由北京建工集团有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李珊
审 判 员 史伟
代理审判员 李淼
二〇一四年六月二十日
书 记 员 左峥