江苏省徐州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏03执异43号
异议人钱志刚。
委托代理人王勋，江苏××点律师事务所律师。
申请执行人司惠。
委托代理人吴继礼，江苏××律师事务所律师。
委托代理人尤安生。
被执行人江苏肥肥猪业有限公司，住所地江苏省睢宁县。
法定代表人金春兰，该公司经理。
被执行人江苏国兰工贸有限公司，住所地江苏省睢宁县经济开发区。
法定代表人彭增国，该公司经理。
被执行人彭增国。
被执行人金春兰。
本院在执行司惠与江苏肥肥猪业有限公司（以下简称肥肥公司）、江苏国兰工贸有限公司（以下简称国兰公司）、彭增国、金春兰借款合同纠纷一案中，异议人钱志刚对本院责令其从国兰公司名下的位于睢宁县经济开发区16号金牛工业园标准厂房及综合宿舍楼内迁出的执行措施不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。异议人钱志刚及其委托代理人王勋，申请执行人司惠的委托代理人吴继礼、尤安生到庭参加调查。被执行人肥肥公司、国兰公司、彭增国、金春兰经本院通知未到庭参加调查。现已审查终结。
异议人钱志刚提出执行异议称，经国兰公司许可，徐州金牛投资有限公司用其在睢宁县经济开发区16号金牛工业园内标准厂房及综合宿舍楼房，以出租的形式，抵作15年的租金抵偿其欠彭增安的1300万元工程款。经人介绍，彭增安（委托顾则学操作）将其抵租来的西区D号厂房二层全部和西侧四楼宿舍楼4间出租给异议人用于服装生产，并于2015年7月23日与异议人签订《厂房租赁合同》一份。约定，房屋租金11.4万元/年，租赁期间6年，自2015年9月1日起至2021年9月1日止，先交租金后使用房屋，异议人于每年7月20日前交付当年度的租金。据此，异议人于2015年9月25日到睢宁县市场监督管理局办理并领取了“睢宁宇煊服饰有限公司”的企业法人营业执照，注册资本100万元，租赁房屋所在地是异议人公司的住所，从事服饰制造、销售、材料加工。异议人在取得营业执照后，即购置生产设备，招收职工、企业筹建。2015年8月21日彭增安又与异议人签订《补充协议》一份。约定，租赁期间变更为自2015年12月1日起至2021年11月30日止；租金改为3年交付一次，19.5万元/3年（不含税），仍实行先交租金后使用租赁房屋；补充协议与2015年7月23日签订的《厂房租赁合同》具有同等效力。截止2015年11月22日，异议人分2次向彭增安交付前3年的房屋租金。异议人认为，在法院张贴公告之前，异议人根本不知道，也无法知道自己租赁的房屋已经被法院查封，异议人与彭增安签订房屋租赁合同的行为并不违反国家法律的强制性规定，合法有效。是被执行人国兰公司隐瞒了租赁房屋已被法院查封这一事实。异议人实属是善意取得租赁房屋的使用权，对此不存在任何故意或过失。现在法院查封异议人租赁的房屋，限令异议人10日内从租赁的房屋内迁出，缺少法律依据。异议人请求法院立即解除对涉案房屋的查封，终止限令异议人从租赁房屋内迁出的执行。
申请执行人司惠答辩称，异议人钱志刚的异议没有事实及法律依据，应予驳回。
被执行人肥肥公司、国兰公司、彭增国、金春兰未到庭参加调查，也未提交书面答辩意见。
经审查查明，2012年11月16日，徐州淮海农村商业银行股份有限公司（以下简称淮海农商行）与肥肥公司签订《流动资金循环借款合同》，合同编号为（07）农商借字（2012）第111601号，约定贷款金额为900万元，还款计划为2013年6月20日还款100万元、2013年12月20日还款100万元、2014年6月20日还款150万元、2014年12月20日还款150万元、2015年6月20日还款200万元，2015年11月18日还款200万元。2012年11月16日，国兰公司与淮海农商行签订《最高额抵押合同》，合同编号为（07）农商高抵字（2012）第111601号，约定：为了肥肥公司与淮海农商行签订借款合同的履行，国兰公司提供抵押担保，被担保的主债权为肥肥公司自2012年11月19日至2015年11月18日期间最高额900万元，抵押担保范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金以及实现债权的一切费用；抵押物为国兰公司所有的睢房权证睢开城字第A-05-0462、0××3、0××4、0××5号房产证项下的房产。2012年11月22日，睢宁县房产管理局颁发睢房他证开发区字第2012220**号他项权证，载明权利人为淮海农商行，抵押债权金额为900万元，2012年11月19日，睢宁县国土资源局颁发睢土审他项（2012）第289号他项权证，载明权利人为淮海农商行。2012年11月20日，淮海农商行与彭增国、金春兰签订《最高额保证合同》，约定对上述（07）农商借字（2012）第111601号借款合同的履行，彭增国、金春兰提供保证担保。2014年4月8日，经江苏省国信拍卖有限公司拍卖，司惠以1008.084972万元的价格竞买了上述借款本息。2014年4月9日，司惠与淮海农商行签订了《债权转让协议》。2014年4月16日，司惠向淮海农商行付款1008.084972万元。债权转让后，淮海农商行将该债权转让事宜通知了肥肥公司、国兰公司、彭增国、金春兰。后因上述借款本息的追偿，司惠向本院提起诉讼。本院经审理于2014年11月18日作出（2014）徐商初字第00297号民事判决书，判决：（一）肥肥公司于本判决生效之日起十日内偿还司惠借款1008.084972万元及利息（以1008.084972万元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自2014年4月17日起至实际给付之日止）；（二）肥肥公司于本判决生效之日起十日内给付司惠律师代理费30万元；（三）司惠在肥肥公司未足额偿还上述借款本息的情况下，有权对睢土审他项（2012）第289号他项权证项下财产以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，对睢房他证开发区字第2012220**号他项权证项下财产以折价或者拍卖、变卖所得价款在900万元范围内优先受偿；（四）彭增国、金春兰对肥肥公司的上述债务承担连带清偿责任；被告彭增国、金春兰承担保证责任后，有权向肥肥公司追偿或者要求承担连带保证责任的其他保证人清偿其应承担的份额。该民事判决书生效后，因肥肥公司、彭增国、金春兰没有履行金钱给付义务，司惠向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2015年4月23日查封“睢房他证开发区字第2012220**号他项权证”项下及“睢土审他项（2012）第289号他项权证”项下的财产，并于同日分别在睢宁县房产交易中心及睢宁县国土资源局办理了查封登记手续。2016年4月27日本院发布（2015）徐执字第204号公告，责令上述两项他项权证所列房地产中的人员迁出。钱志刚遂提出执行异议。
另查明，2015年7月23日钱志刚与顾则学签订《厂房租赁合同》一份，2015年9月1日钱志刚在甲方为彭增安（无签名）的《宿舍租用协议》上的乙方处签名。基于该两份文书，钱志刚对国兰公司名下（即上述抵押财产）的位于睢宁县经济开发区16号金牛工业园内的部分标准厂房及综合宿舍楼进行使用。
再查明，2011年2月14日，经徐州市睢宁工商行政管理局许可，徐州金牛投资有限公司的企业名称变更为江苏国兰工贸有限公司（即国兰公司）。
以上事实有当事人陈述、协议书、书面证明、民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、送达回证等证据予以证实。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。在本案中，涉案的房产在2012年已经办理抵押登记，2015年4月在执行过程中被法院查封，异议人主张其于2015年7月以后签订租赁合同，根据上述查明的事实和法律规定，异议人请求终止对其强制迁出并解除对涉案房屋查封的主张，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人钱志刚的异议请求。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向江苏省高级人民法院申请复议。
审判长 韩黎华
审判员 孙 燕
审判员 陈玉浩
二〇一六年九月六日
书记员 孙 健