杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭滨民初字第346号
原告胡秀文。
委托代理人（特别授权）陈春鸿。
被告周建芳。
被告戚水娥。
被告周俊杰。
以上三被告共同委托代理人（特别授权）吴亚廉，浙江吴山律师事务所律师。
被告周焕根。
被告王茶花。
原告胡秀文诉被告周建芳、戚水娥、周俊杰、周焕根、王茶花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月19日立案受理后，本案依法由代理审判员杨仙林独任审理，于2014年6月11日公开开庭进行了审理。原告胡秀文及其委托代理人陈春鸿、被告周建芳、戚水娥、周俊杰共同委托代理人吴亚廉到庭参加诉讼。被告周焕根、王茶花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告胡秀文起诉称，长河街道江二社区周建芳户房屋拆迁后，根据政策该户安置面积为290平方米，2008年5月19日经公证抽号，周建芳户分得长河街道滨兴东苑10幢3单元602室房屋一套，面积为78.65平方米、阁楼13.91平方米，10-3-3号架空层一间，面积5.33平方米。因被告家庭资金周转困难，打算将该房屋转让。通过他人介绍，原、被告相识，了解相关情况后，原告愿意购买该房屋。经协商后，周建芳代表全家人员将该房屋转让给原告，于2008年6月10日与原告签订房屋转让合同一份，并由介绍人胡文皋、张泉庆在场签名见证。合同约定：房屋位于杭州市滨江区长河街道滨兴东苑10幢3单元602室，建筑面积80平方米，地下自行车库5000元；房屋转让款为人民币410000元；原告向被告付定金300000元，被告交付房屋原告支付剩余房款，房产办完产权证后原告支付剩余房款10000元；在政府允许办理三证时，被告应无条件协助原告办理三证过户登记手续。合同又对其他事项作了约定。合同签订后，原告将400000元购房款支付被告，被告也将转让房屋一套、架空层一间及抽号公证书、购房协议书、购房款发票原件交付原告。原告接收房屋后，对房屋进行了装修并使用。2012年9月1日开始，滨兴东苑安置房三证手续已经开始办理。原告多次要求被告领取房屋三证并协助过户登记，遭到被告拒绝。现被告应根据合同约定领取房屋三证，协助原告办理房屋过户登记。原告起诉请求：1.确认原、被告签订的房屋转让合同有效；2.判令被告协助原告办理房屋产权过户登记；3.由被告承担本案诉讼费用。
被告周建芳、戚水娥、周俊杰答辩称，关于原告与被告周建芳签订的房屋转让合同，未经其他被告的同意，属于原告和被告周建芳私自签订的房屋转让合同。周建芳的妻子、儿子和父母都是在收到诉状副本后才获知此事，他们不是签订合同的相对人，也不是本案的适格主体。被告戚水娥、周俊杰是有独立请求权的第三人。被告周建芳与原告签订的房屋转让合同系无权处分行为，该合同无效。
被告周焕根、王茶花未作书面答辩。
原告胡秀文为证明其主张的事实，提供证据如下：
证据1.公证书，征用集体所有土地房屋拆迁户购房协议书、购房发票、查询资料、滨江区农村多层住宅申购表，证明转让房屋属于五被告共同所有。
证据2.房屋转让协议1份，证明房屋买卖关系。
证据3.证明及证人证言，证明房屋转让的事实。
证据4.收条，证明被告收到购房款的事实。
证据5.照片，证明转让房屋已装修并实际居住的事实。
证据6.水电费缴纳单明细，证明房屋由原告使用管理。
被告周建芳、戚水娥、周俊杰质证认为，证据1的真实性无异议，但是不能达到胡秀文的证明目的，反而证明胡秀文明知该涉案房屋属于周建芳家庭共同共有财产，未经共有人同意私自与周建芳签订了房屋转让合同，不是善意第三人。证据2的真实性无异议，因为该协议未经产权共有人同意，该协议应属无效。证据3系证人证言，证人与胡秀文是亲密的亲属关系，且证言也与本案没有关联性，不能达到胡秀文的证明目的。证据4的真实性无异议，但并不意味着胡秀文属于合法受让者。证据5的真实性无法确认。证据6的真实性无异议，方柏才缴费收据的关联性有异议，但是不能证明胡秀文属于合法受让人。
被告周建芳、戚水娥、周俊杰为证明其主张的事实，提供学生证，证明周俊杰一直在外求学，对被告周建芳处分自己共有房产的事实不知情。
原告胡秀文质证认为，因该证据系复印件，对真实性有异议；房屋转让时，被告周俊杰没有成年，由监护人行使其权利，如果侵害其权益，应向其父亲另行主张权利。
依据原告胡秀文的申请，证人富娟华（女，汉族，1978年10月14日出生，住杭州市滨江区长河街道江一村二区4-10号，公民身份号码：××）出庭作证，并接受原、被告的质询，本院对于证人的以下意见予以认定：胡秀文系富娟华配偶的亲姐姐，胡秀文曾因购买涉案房屋向其借款10万元。
依据被告周建芳、戚水娥、周俊杰的申请，证人张泉庆（男，汉族，1958年8月14日出生，住杭州市滨江区长河街道江二村义图园22号，公民身份号码：××）、胡文皋（男，汉族，1965年1月4日，住杭州市滨江区长河街道江二村9组，公民身份号码：××）出庭作证，并接受原、被告的质询，本院对于证人的以下意见予以认定：2008年6月10日，张泉庆、胡文皋作为见证人在原、被告签订的转让协议上签字并见证了周建芳将房屋交付给胡秀文，胡秀文将款项支付给周建芳。周建芳为偿还债务转让房屋，周建芳与戚水娥、周俊杰生活在一起。
被告周焕根、王茶花未提供证据，且未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。
经审核，本院认为原告提供的证据1、2、4，被告周建芳、戚水娥、周俊杰对于证据的真实性均无异议，本院予以确认；被告周建芳、戚水娥、周俊杰的其他意见，本院将结合案件事实依据法律规定认定。证据3系证人证言，证人富娟华出庭接受原、被告的质询，应以本院采信的证人意见为准；张筱月未出庭接受原、被告的质询，本院对于其证言不予采信。证据5系照片，被告周建芳、戚水娥、周俊杰的异议成立，本院不予认定。证据6，被告周建芳、戚水娥、周俊杰对于证据的真实性无异议，其他关联性的异议不成立，本院对于该证据予以采信。
对于被告周建芳、戚水娥、周俊杰提供的证据，本院认为，原告胡秀文的异议成立，且结合本院采信的证人证言，本院对于该证据不予采信。
根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：周建芳、戚水娥、周俊杰、周焕根、王茶花具备滨江区农村多层住宅准购面积290平方米的申购资格。2008年5月19日，经选房抽号，周建芳户获得位于杭州市滨江区长河街道滨兴东苑10号楼3单元602室安置房一套及10号楼3单元3#储物间一间。2008年5月30日，周建芳与杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心签订《征用集体所有土地房屋拆迁户购房协议书》，周建芳户获得上述安置房（含架空层、阁楼）。2008年6月10日，周建芳向杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心缴纳了上述安置房的购房款68602.86元。2008年6月10日，胡秀文与周建芳签订房屋转让合同，并由胡文皋、张泉庆签名见证，合同约定：房屋位于杭州市滨江区长河街道江二社区滨兴东苑10幢3单元602室，建筑面积80平方米，地下自行车库5000元；房屋转让款为410000元；签订本协议前，胡秀文向周建芳预付定金300000元，周建芳交付房屋，胡秀文支付100000元房款；房产办完产权证后胡秀文支付剩余房款10000元；在政府允许办理产权过户手续时，周建芳应无条件协助胡秀文办理一切相关手续；产权过户税费由胡秀文承担；违约责任为如周建芳在该房屋过户前及过户期间，反悔要求收回房屋或不提供过户资料，周建芳应双倍返还房款及赔偿胡秀文装修费20万元；周建芳保证该转让协议已经产权共有人完全同意，不存在产权转让异议。同日，周建芳出具收条一份，确认收到胡秀文支付的购房款40万元。涉案房屋的相关水、电费，由胡秀文缴纳。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。周建芳通过与杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心签订《征收集体所有土地房屋拆迁安置协议书》，获得坐落于杭州市滨江区长河街道江二社区滨兴东苑10幢3单元602室安置房（含架空层、阁楼），周建芳依约已补交购房款。胡秀文主张，周建芳向其提供公证书、《征收集体所有土地房屋拆迁安置协议书》和发票等凭证，且周建芳一人代表全家签字。胡秀文在审查上述材料后，认为周建芳有权以户主的身份对外签订房屋转让合同。房屋转让合同签订后，胡秀文将400000元购房款支付周建芳，周建芳将涉案房屋一套（阁楼、架空层）及公证书、《征收集体所有土地房屋拆迁安置协议书》和发票等凭证原件交付给胡秀文。胡秀文接收房屋后，对房屋进行了装修并使用至今，房屋转让合同得到实际履行。根据房屋转让合同的约定，产权过户的税、费均由胡秀文承担，被告方应按约定协助原告办理产权过户手续，胡秀文要求五被告协助办理过户手续理由正当，请求法院予以支持。
被告方主张认为，依据合同法等法律规定，周建芳未能取得其他家庭共同共有人的同意，处置房产属于无权处分行为。现在其他家庭共有人不予追认，合同应属无效。在本案中，根据双方签订的房屋转让合同的内容，结合胡秀文审查了安置协议书的事实来看，胡秀文显然是知道涉案房屋系五被告共同共有，胡秀文的主观不属于善意。本案转让的房屋价格远低于市场价格，至今房屋的权属未变更登记至胡秀文处，因此，其他家庭成员有权追回该不动产。
本院审查后认为，胡秀文与周建芳签订的房屋转让合同系合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自的义务。鉴于五被告长期共同生活，其他被告对于周建芳出卖房屋的行为应当知晓，且对胡秀文长期居住在涉案房屋的行为并未提出过反对，可知其对周建芳出卖房屋的行为是认可的，因而周建芳与胡秀文签订房屋转让合同的行为并未违背该户中其他被安置人口的意志，其处分权的行使对其他被告人同样具有法律效力。故胡秀文要求各被告协助办理房屋产权过户手续的诉请，本院予以支持。依照房屋转让合同的约定，双方当事人办理房屋产权过户登记手续所产生的各项费用由胡秀文承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告胡秀文与被告周建芳于2008年6月10日签订的《转让协议》有效。
二、被告周建芳、戚水娥、周俊杰、周焕根、王茶花于本判决生效之日起十五日内办理杭州市滨江区长河街道江二社区滨兴东苑10幢3单元602室房屋的权属转移登记手续，并协助原告胡秀文办理房屋权属的过户手续。
案件受理费7450元，减半收取3725元，财产保全费2620元，合计6345元，由被告周建芳负担。原告胡秀文于本判决书生效之日起十日内来本院退费；被告周建芳于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（户名：杭州市滨江区人民法院，账号：78×××82，开户银行：杭州银行滨江支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本四份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）
代理审判员 杨仙林
二〇一四年六月十二日
书 记 员 陈欧飞