青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）城民初字第2723号
原告赵爱华
委托代理人李兆光，山东诚功（城阳）律师事务所律师。
委托代理人朱镇，山东诚功（城阳）律师事务所律师。
被告青岛天一仁和房地产集团有限公司。
法定代表人魏平，系该公司总经理。
委托代理人万德寿，山东海乐普律师事务所律师。
原告赵爱华与被告青岛天一仁和房地产集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵爱华的委托代理人李兆光、朱镇，被告青岛天一仁和房地产集团有限公司的委托代理人万德寿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年6月22日，原、被告签订了商品房预售合同，该合同约定：标的物为城阳区兴阳路247号《仁和旺邸（水榭花都）》2号楼2单元10层1001户房屋，交付期限为2012年5月31日，交接时应出示的证明文件和应提供的文件材料及出卖人逾期交房的违约金责任等。合同签订后，原告已按约定履行了合同的全部付款义务，且没有任何违约行为。而被告应交付的房屋因未通过竣工验收等原因，至今没有按合同约定和法律规定的方式将房屋依法交付。另外，被告还存在擅自改变小区配套内容、迟延办理房屋权属登记等违约行为。这一系列违约行为直接导致了原告无法按预期入住和使用房屋，给原告造成了实际的经济损失。原告多次就被告的违约行为与被告进行交涉，但被告置之不理。鉴于上述事实，根据法律规定及原、被告双方合同约定，原告有权解除与被告签订的《房屋买卖合同》，并要求赔偿损失，原告认为双方购房合同约定的违约金过低，请求被告赔偿原告的实际损失，故请求判令：1、解除原、被告之间签订的青岛市城阳区兴阳路247号《仁和旺邸（水榭花都）》2号楼2单元10层1001户房屋的商品房买卖合同，并全额返还原告已付购房款。2、被告赔偿原告损失95139.28元，并加算至判决生效之日止。3、被告承担诉讼费用。后原告放弃第一项诉讼请求。
为支持其诉讼请求，原告向法庭提供下列证据：
1、青岛市商品房预售合同1份，证明原、被告于2011年6月22日签订商品房预售合同，由原告购买被告水榭花都2号楼2单元10层1001户房屋，购房价款为837753.13元，并约定了交房日期2012年5月31日，在办理交房时甲方应出示符合交付条件的证明文件等资料，但是甲方迟延交付房屋、办理房屋权属登记，擅自改变合同约定的小区配套内容等行为构成违约，导致原告无法按期入住及使用房屋。被告对该证据的真实性无异议，但认为并不能证明原告主张的被告违约，涉案的2#楼被告逾期两个月交付房屋，交付房屋时被告自愿按照合同约定支付领取房屋的业主两个月的违约金，但是原告没有去也并未领取。
2、收据5张及个人购房担保借款合同1份，证明原告按照合同约定支付购房款837753.13元。被告对该证据真实性无异议，但认为该证据证实原告在履行合同过程中未按照合同约定的期限付款，存在迟延支付购房款的违约行为，按照合同约定应当承担违约责任；对个人购房担保借款合同的真实性无异议，但认为该合同系原告与银行之间所签订的合同，与本案无关。
3、房屋租赁合同1份，证明2012年5月20日原告将涉案房屋对外出租，年租金3万元，由于被告未按照购房合同的约定日期交付房屋，导致原告无法履行房屋租赁合同，从而产生的3万元房屋租金损失。被告对此不予认可，认为该证据与本案无任何关系，合同签订的时间是2012年5月20日，根据原、被告合同约定，涉案房屋尚未交付，原告就与他人签订所谓的房屋租赁合同明显不符合常理，其主张的所谓的损失与被告无任何关系；该合同是否履行不得而知，原告所谓的损失是否存在应提交证据予以证明。
4、城阳区人民政府对天一水榭花都小区业主的留言回复1份及原告与被告处销售经理赵美于2012年10月14日的电话通话录音光盘及文字整理材料各1份，证明被告交房时未通过综合验收，不具备竣工验收条件，未取得建设工程规划验收合格证及建筑工程竣工验收备案证，建设单位在未组织竣工验收情况下擅自交房的事实。被告认为对所谓的政府的回复真实性无法确认，不符合证据的形式要件，不予认可，从内容看，该回复的内容不符合事实及法律规定，无法确认回复的主体是谁，该回复不代表相关行政机关对相关事实的认定，只是回复人个人的意见不具有任何法律效力；对于通话录音的真实性无法确认，该证据从内容看证明不了原告的主张，不予认可；根据法律规定，没有任何法律规定开发商交房时需要办理建设工程规划验收合格证或者建设工程竣工备案证才具备交房条件，原告的该主张无任何法律依据，也不符合双方的合同约定，不能成立。
被告辩称，被告已经按照合同约定交付了房屋，没有任何违约行为，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。原告在履行合同过程中存在违约行为应当承担违约责任。
为证明其抗辩理由，被告向本院提交下列证据：
1、工程竣前检查申报表1份，证明被告已经按照合同约定进行了房屋建设，涉案房屋于2012年7月25日已经通过验收，经验收合格具备交房条件。原告对该证据真实性及其证据主张均不认可，认为该证据从形式及内容上、程序上均不符合整体竣工验收的一般要求，不具有验收报告的证据效力，被告明确表示该时间是2012年7月25日，与合同约定的交房期限明显滞后，根据我国法律规定被告交付房屋必须通过综合验收，未经验收不得交付使用，此为法律的强制性规定，被告未按照合同约定的时间通过验收并交付使用。
2、钥匙发放登记表及业主手册、青岛市商品住宅使用手册发放登记各1份，证明被告按照合同约定通知涉案楼座全体业主领取房屋钥匙及业主手册、受用手册，履行了交付义务，涉案房屋未交付的原因是原告未按照被告的通知领取上述材料办理相关手续，是原告自身行为造成的，该楼座绝大部分业主早已入住。原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明被告按期交房的事实，被告交付钥匙时并未通过房屋的整体验收，违反了法律的强制性规定，通知领取钥匙行为，不具有法定的交房效力，大部分业主已入住只能说明被告的违约违法行为给大多数业主造成实际损害。
经审理查明，被告系有限责任公司，经营范围为房地产开发等。2011年6月22日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定乙方（原告）向甲方（被告）购买城阳区兴阳路247号《仁和旺邸（水榭花都）》2号楼2单元1001户房屋，政府批准的规划用途为住宅房屋总价款837753.13元。合同第十条约定：该房屋的交付必须符合第二种方案所列条件：交付的房屋通过单体楼竣工验收，且乙方各款项已清。第十一条约定：甲方定于2012年5月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.50计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起30天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为房屋验收交接单签字确认。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同附件一中约定：付款方式按揭贷款支付，乙方于2011年5月22日前付定金30000元，6月16日付房款237753.13元，贷款570000元以银行按揭贷款方式于2011年6月30日前将办理按揭贷款所需文件全部提交中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行，放贷机构于2011年7月31日前将房款存入指定账户；如乙方原因无法审批下贷款或在约定付款期限内未完全提交贷款资料，均视为乙方逾期付款。合同补充条款第四条对预售合同第十一条关于交付时间的补充约定：4、交房期限届满，乙方未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期应当顺延至乙方付清相应款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。5、合同第十一条约定的交付日期为最后交付期限，该商品房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，甲方有权书面通知乙方领房，乙方应在甲方寄发的《入伙通知书》或报纸通知中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从领房之日的次月起交纳物业管理费。
2011年5月31日，原告赵爱华支付房款208137.46元；6月24日支付59615.67元；7月27日支付570000元。
被告提供工程竣前检查申报表，证明涉案房屋已经达到合同约定的交付条件，竣工验收日期是2012年7月27日。
被告提交的《钥匙发放登记表》、《﹤业主手册﹥及﹤青岛市商品住宅使用手册﹥发放登记表》显示，涉案房屋所在的2号楼业主领取钥匙及手册的最早时间为2012年7月3日。
以上事实，有原、被告双方提供的证据、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，对双方当事人均具有约束力，原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方的合同约定，涉案房屋在具备单体楼竣工验收、原告各款项已清的条件下可以交付，并约定交付日期为2012年5月31日。原告自认其拒绝接受房屋，原因是涉案房屋没有经过竣工验收，但涉案房屋在2012年7月27日已通过竣工验收，原告于该日付清全部房款，因此本院认定涉案房屋在2012年7月27日具备交付条件。同时，与原告同一单元的业主已在2012年7月3日起开始陆续接收房屋，被告为其发放《业主手册》及《青岛市商品住宅使用手册》，且涉案房屋在具备单体楼竣工验收条件下的交付并未影响购房人的正常居住使用，因此应认定被告在2012年7月27日后不存在违约情形。但涉案房屋在2012年7月27日才具备交付条件，被告明显违约，应承担相应的违约责任；原告主张被告还存在擅自改变小区配套内容、迟延办理房屋权属登记等违约行为，但未提交证据予以证实，故对原告该意见本院不予采纳。综上，对原告要求被告赔偿逾期交房损失的意见本院予以部分支持，但因双方在合同中明确约定了逾期交房违约责任，故对原告主张的逾期交房损失应根据该约定予以确定。根据合同约定，逾期交房违约金应按原告已支付的房价款日万分之0.50自2012年6月1日起计算至2012年7月27日止，即被告应赔偿原告损失2388元（837753.13元×0.05‰×57天）。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决如下：
被告青岛天一仁和房地产集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵爱华逾期交房损失2388元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2178元，由原告赵爱华负担2128元，被告青岛天一仁和房地产集团有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 纪仁峰
审判员 顾 伟
审判员 李 珂
二〇一四年五月十五日
书记员 胡绪云
附：相关法律条文。
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第八条第一款诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。