四川省叙永县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）叙永民初字第1943号
原告张泽华，男，生于1950年4月30日，汉族，四川省叙永县人。
委托代理人周永忠，四川德才律师事务所律师。
委托代理人彭文华，叙永县法律援助中心律师。
被告四川叙永农村商业银行股份有限公司，地址：叙永县叙永镇环城中路55号，组织机构代码：20500307-x。
法定代表人：靳学，系公司董事长。
委托代理人何胜宣，四川精汇律师事务所律师。
第三人蒋伦友，男，生于1974年8月4日，汉族，四川省叙永县人。
原告张泽华诉被告四川叙永农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）、第三人蒋伦友房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陶丽梅独任审判，公开开庭进行了审理。原告张泽华及其委托代理人彭文华、被告农商银行的委托代理人何胜宣、第三人蒋伦友均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张泽华诉称：2000年12月5日，被告农商银行所属观兴支行将其位于叙永县观兴乡，紧邻袁长富住房的办公、住宿房屋全部出售给原告，售价33000元。同时将邻近的一块空地出卖给第三人蒋伦友建房，并签署了《出售住房及宅基地转让协议》。此后原告将房款33000交付给被告，被告为原告办理了相关的契税完税手续，原告缴纳了相应的契税495元。此后被告未依约将房屋交付原告，而是将房屋交付第三人蒋伦友居住，被告与第三人均称待第三人在所购的空地上修建好房屋后再将房屋交付原告。后第三人蒋伦友的房屋因故无法修建，被告至今未将房屋交付原告使用，亦未办理该房屋的转移登记手续。现原告诉至本院要求确认原、被告于2000年12月5日签订的《出售住房及宅基地转让协议》有效；诉讼费由被告承担。
被告农商银行辩称：1、原、被告双方签订合同属实，内容为原告购买房屋，第三人蒋伦友购买空地。2、合同签订后并未得到履行，原告并未向被告支付购房款。3、被告不履行合同的原因是被告出售与第三人蒋伦友的空地的国有土地使用权证已被撤销，争议房屋由第三人实际占有使用，合同效力问题由法院依法判决。
第三人蒋伦友辩称：原、被告与第三人共同签订的《出售住房及宅基地转让协议》属实，当时被告销售的房屋与空地共计40000元，原告购买的房屋价值33000元，第三人购买的空地7000元。合同签订后，第三人未支付价款，不清楚原告是否支付价款。因第三人无房屋可居住，遂与原告协商该房屋暂由第三人居住使用，待第三人在所购空地上修建好房屋后归还。由于第三人所购空地引发争议，未能修建房屋，故该房屋至今由第三人占有使用。对于三方所签订的合同效力，由法院依法判决。
经审理查明：2000年12月15日，被告农商银行所属的原叙永县观兴农村信用社与被告张泽华、第三人蒋伦友签订了《出售住房及宅基地转让协议》。协议约定：“1、被告出售石木结构房屋，用地面积277.68㎡，建筑面积202.96㎡，坐落在观兴场镇，东邻公路，自墙为界，与供销社、朱功佳住房相对，南邻袁长福住房，自房风山为界，西邻石岩，自滴水、石坎为界，北邻石岩，自石坎为界。2、被告售房价为40000元，原告购买旧房33000元，旧房以外的地基面积归第三人所有，第三人承担购房款7000元（以楼梯为界，楼梯归原告所有）。3、被告将房屋出售给原告和第三人后，宅基地一并转让。4、售房税费由原告负责。5、本协议一式四份，签订后即生效。原告和第三人在2000年12月15日交齐购房款后，被告将房屋及一应手续交予原告和第三人。”2000年12月6日原告张泽华交付495元契税并获得契税完税证，2001年6月15日，叙永县地方税务局摩尼中心地方税务所为其填发契证。此后，第三人蒋伦友与原告张泽华商议暂由其居住该房屋，待其在所购的空地上修建好房屋后予以归还，原告同意后，被告将房屋交付第三人使用至今，第三人未支付房租，亦未支付所购空地款7000元。2003年7月22日，叙永县人民政府出具叙府函（2003）36号《叙永县人民政府关于撤销蒋伦友所持叙国用（2001）字第1107号﹤国有土地使用证﹥的通知》，因存在土地权属争议，决定撤销第三人蒋伦友所持有的叙国用（2001）字第1107号《国有土地使用证》（用地面积61.60㎡）。2013年5月14日，被告农商银行出具叙农信发（2013）41号《叙永县农村信用合作联社关于张泽华反映其购买观兴老信用社房屋信访事项答复意见书》，载明因第三人所持有叙国用（2001）字第1107号《国有土地使用证》被撤销，故该房屋买卖协议无法执行。因此，该争议房屋至今未办理产权转移手续。
另查明：1991年8月31日，经叙永县人民政府批准，对原叙永县观兴信用合作社申请的位于观兴镇，用地面积277.68㎡，建筑面积202.96㎡用于修建办公室、宿舍的国有土地（东邻公路，自石坪为界；南邻袁长福住房，自山为界；西邻石岩，自滴水、石坎为界；北邻石岩，自石坎为界）颁发国有土地使用权证，土地证号为：05555-1。现原告诉至本院要求确认原、被告与第三人于2000年12月5日签订的《出售住房及宅基地转让协议》有效；诉讼费由被告承担。
上述事实有原告身份证、被告营业执照、组织机构代码证、第三人户籍证明、出售住房及宅基地转让协议复印件、契税完税证、契证、叙永县国土局地籍档案、村镇规划建设许可证复印件、叙永县人民政府叙府函（2003）36号《叙永县人民政府关于撤销蒋伦友所持叙国用（2001）字第1107号﹤国有土地使用证﹥的通知》、叙永县农村信用合作联社文件叙农信发（2013）41号《叙永县农村信用合作联社关于张泽华反映其购买观兴老信用社房屋信访事项答复意见书》、证人张洪友证言及原、被告和第三人当庭陈述等材料在案相互佐证，足以认定。
本院认为，民事活动应遵循合法、等价有偿、诚实信用等原则。原告诉请确认原、被告及第三人于2000年12月5日签订的《出售住房及宅基地转让协议》有效，实际是要求确认该协议中涉及原告与被告之间权利义务的条款的效力。从原、被告及第三人签订的《出售住房及宅基地转让协议》内容看，原、被告之间的权利义务的履行，不影响第三人与被告之间权利义务的履行。即该协议实际为分别为原、被告之间、第三人与被告之间设立权利义务的两个协议，二者互不冲突。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”合同的成立需要经过要约和承诺两个阶段，如果法律没有规定或双方没有约定合同生效的时间，承诺生效时合同成立，合同就产生法律效力。因此，合同的效力，从签订之日就已经确定，而不是通过合同的履行反过来决定合同的效力，即合同的效力不能根据合同约定的标的是否交付或登记来认定。本案中原告虽无证据证明其已实际履行交付购房款义务，但其已缴纳契税并经被告协助于合同签订的次年六月办理契证。被告的该行为表示其在部分履行该协议约定的义务，合同的效力不因双方是否履行合同而无效，故被告不能以原告未履行协议约定的资金交付义务抗辩双方合同中相关权利义务条款的效力。《合同法》五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”合同的效力只有违反合同法第五十二条规定的情形时或法律法规对合同的效力另有规定时，合同才能被认定无效。本案中原告所购房屋在被告出售前已取得相关《国有土地使用权证》，原、被告之间就该房屋买卖订立书面协议，形式是合法的，有关条款亦是双方真实意思表示，且该《出售住房及宅基地转让协议》第五条明确约定：“本协议一式四份，签订后即生效……”，该条款是订立合同双方的真实意思表示。而故对该协议中涉及原、被告权利义务的条款内容，应确认为合法有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：
一、原告张泽华、第三人蒋伦友与被告四川叙永农村商业银行股份有限公司于2000年12月5日签订的《出售住房及宅基地转让协议》中，涉及原告张泽华与被告四川叙永农村商业银行股份有限公司权利义务的条款合法有效；
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费625元，由被告四川叙永农村商业银行股份有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
代理审判员 陶丽梅
二〇一四年九月十五日
书 记 员 李婧玥