广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1421号原告:廖东信，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人:谭湘玲、冯哲，分别为广东正大联合律师事务所律师和实习律师。被告：廖兰珍，住广州市海珠区。委托代理人：陈太真，广东三正律师事务所律师。第三人：广州市越和睿坚市场经营管理有限公司（原广州市越和睿坚物业管理有限公司），住广州市海珠区，南泰路359号、377号自编3层3D01A铺。法定代表人：莫海鹰，经理。委托代理人：莫柳俭、曾秀，均为广东环球经纬律师事务所律师。原告廖东信诉被告廖兰珍，第三人广州市越和睿坚市场经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谭湘玲、冯哲，被告及其委托代理人陈太真，第三人委托代理人莫柳俭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年6月25日，原告、被告、第三人签订《商铺买卖合同》约定：商铺基本情况（第一条）：原告将位于海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2875商铺出售给被告，总房价476095元，以按揭方式支付购房款190000元。合同签订后，被告支付了房款286095元。剩余190000元购房款应当在合同约定的申贷期限即合同签订之日起6个月内获银行批准，被告需在申贷期限届满之日起15日内即2014年1月8日前以现金方式向原告支付，但被告至今仍未支付，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任。2014年9月4日，原告向被告发送书面《催促逾期交款函》，催促被告履行约定义务，被告收悉函件后，至今仍未履行。故起诉请求判令：1.原、被告双方继续履行《商铺买卖合同》；2.被告向原告支付剩余房款190000元及违约金（违约金以190000元为本金，每日按0.5‰的标准计算，自2014年1月9日起计至被告实际清偿之日止）；3.被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称：第一，涉案的合同签订于2013年6月25日，但是这个合同签订真相是发生在背对背的情况下形成的，被告在这个合同上签字，其没有看到原告是否在该合同上签字签名，原告本人是否也清楚这一合同，原告也没有看到被告的签字行为，我们可以确认的签约主体是第三人的公章是真实的。原告举证的合同尾页是三方共同签字的，除此之外没有附图。原告举证提出本案诉求，所举证的合同根本没有任何图纸性的资料足以让我们判断原告向被告出售的商铺位置。这是决定这一合同是否具有可履行性，合同是否有效的关键因素。第二，与原告发生买卖关系的部分业主向原告、广州国土委提出了行政诉讼，刚开了庭，但原告没有到庭，其在行政诉讼中是作为第三人参与的。行政诉讼中，我们是千方百计要和原告、广州国土委扯上关系，因为行政诉讼的基本前提是起诉方必须与被诉具体行政行为具有法律上的利害关系和事实上的关联，在我们的连续发问下，广州国土委的明确回答是，原告与购买人签订的商铺买卖合同和广州国土委没有关系，最没有关系的是，广州国土委否定他提供涉案买卖合同的附图作为合同约定的内容形成原告为购买人的商铺买卖合意。从广州国土委的这一表态可以看出，今天审理的买卖合同不具有任何可能的履行性。第三，在原告提供的这一合同中，首先它是格式合同，格式合同作为提供方的原告，它在解释、概念分析上，合同第2条对商铺的基本情况描述为广州市海珠区南泰路351号101房、353号101房、355号101房、357号101房、361号101房、363号101房、365号101房、367号101房、369号101房、371号101房、373号101房、375号101房、379号101房、381号101房，海珠区宝岗大道948号101房、950号101房、958号101房、960号962号101房、968号101房、970号101房、956号201房，海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号101房、201房、301房（越和国际小商品城为暂定名称，最终以物业管理经营方确定的名称为准，自编号二层875号铺），廖东信在合同中对出售商铺的约定。这个商铺在这个世界上，在广州国土委的行政登记系统中是无法查询的，而且这个商铺，它以违反常识性的记载，显示了原告的违法程度。因为在签订合同的2013年6月，上面所陈述的地址全部是注销或不存在的。原告明知这一事实的存在，仍然以格式合同格式条款的形式大势宣传进行广告，一致误导了购买人和原告进行签约，掏出了有可能一辈子的积蓄，这是完全非法、无效的合同签署和交易。第四，我们今天争议的是房屋的买卖，它表现为商铺。商铺无论在法律上还是顾名思义的规划使用功能界定为商业（餐饮、卡拉OK等）的房屋，它必然既有实体的建筑或符合房屋物理状态的构筑。它必须具有房屋的一般属性，可以独立使用。本案的所谓房屋以现场的勘察，或第三方评估公司所作的评估报告来分析，现场是没有任何的实体的，甚至也没有任何的界限。它只是一堆空气，所以说原告出售给这些购买人的所谓交易行为是完全非法的，不具有任何的可能的履行性，即使原告主张他所出售的商铺在广州国土委既有所谓的电脑备案记录，也是不可能成立的。第五，原告因为出售这些根本不存在的商铺而以履行合同为由，让包括被告在内的购买人向其付款，但是原告指定的收款对象有7、8家之多，广州卓某房地产开发有限公司、普宁建元贸易有限公司、广东华硕，广州华硕房地产顾问有限公司，广州八加九房地产按揭公司，越和商贸城，以原告本人作为开户人的金融工具，以上所有的付款行为发生之时，原告没有在现场，由原告指定的财务人员提供上述7、8家公司的结算工具或各种收款的名目上购买人作出支付行为。这些收款对象，收取被告的款项全部是非法的。作为企业的广州卓某房地产开发有限公司、普宁、广东华硕投资有限公司、广州华硕房地产有限公司、广州八加九均非涉案合同的相对一方，不论在事实和法律上，均不具有收取被告款项的事由或履行对等义务的可能。因此所谓涉案合同的履行，原告一方既有明显的恶意，原告故意利用现代金融结算工具让购买人作出错误的支付行为，并且操纵上述7、8家公司完成巨额财产的转移。这些款项一旦进入了卓某公司、华某乙公司等的银行帐户，这些公司收到了钱，不会有一分钱返还给原告。第六，原告向包括被告在内的购买人出售商铺是以越和国际小商品城的名目来操作的，但从2011年至今，虽然涉案现场以醒目的大字标写越和小商品城，越和批发商，但广州民政局、海珠工商局表示涉案现场并不存在越和小商品城。实际上作为本案第三方的越和睿坚物业管理公司从2011年至今没有与原告签过一张纸约定越和睿坚经营、管理使用涉案的场地。在原告参与的广州国土委的行政诉讼中，原告从来没有授权越和睿坚物业管理公司对涉案场地形成他说宣称的委托越和集团经营十年的协议。相反，在2013年8月31日原告在出售这些违法的根本不存在的商铺与购买人签订了数以千计的合同之后，原告向广州市海珠工商分局申请越和商贸城的经营，但其申报海珠工商局的经营面积仅为1000平方米，而且月租金是越和公司每月向其支付15000元，租期为一年，实际上这个申请并没有得到海珠工商局的审批，因为这个申报资料既不合法也不符合标准，完全是弄虚作假的行为。在本案的商铺交易，我们可以看出7.37平方米，交易价钱为476095元，可以推想，原告在出售这些商铺向购买人展示的交易标的价格是如此之高，但是对于这些商铺的经营利用，按一般地社会认知是保值增值的必要手段，但实际上，原告背地里的经营他所体现出来的价格是与售价有天地之别，从而可以判断原告交易买卖的恶意。第七，对于合同而言，如果说要成立，要求要本人作出真实的意思表示。原告实际上并没有在这个合同上签字，我们看到的合同文本并不是原告本人所签的，因此我们在庭前庭后都向法庭申请原告签字的笔迹鉴定，而且涉案的合同是数以千计的，可能有几份是原告本人签的，但是据我们了解，买卖合同当中，我们无法判断合同中廖东信字样是原告本人所签，而且作为商铺的来源，留存在广州国土委、广州房地产测绘院廖东信申请分割报告以及分割测绘手稿，有关廖东信的签字字样也并非廖东信作出的。因为这些签字字样，既有明显的区别，因此对于涉案合同廖东信签字的鉴定是本案诉讼的必要措施之一。另外，庭前我们申请廖东信出庭并指认现场，申请法院向广州国土委调查取证，委托第三房进行勘察评估涉案现场等，这些申请如果廖东信本人不配合，应当承担举证不能的法律责任。合同无法证实交易标的的合法性、合理性，不具有地址上的标志性。附图得到了广州国土委的否认，它根本不是广州国土委出具的，作为技术测绘资料，不具有合法性，无法判断涉案场地的坐标、四置。第八，原告向被告发函，该函内容对商铺的描述和记载与合同约定的商铺具有完全的区别，被告从来没有向原告一方约定过购买该函中的称的这一商铺。因此原告在诉状中及逾期缴款函中以这一商铺为由，要求购买人进行购房款余额的支付是非常荒谬的。原告称的2875商铺，无论行政登记还是涉案现场均不具有合理存在的可能，都是违法的。涉及号牌的使用是专属于海珠区公安局的行政职能，海珠公安局从来没有审批过原告称的上述号牌，这是违反号牌的使用以及审批行政职能的。能够让我们更真切的理解判断涉案行为的非法最最关键的是涉案现场不具有任何符合人类正常认知的房屋建筑。广州国土委所记载的房屋，明确标注东西南北墙、具有钢筋混凝土。涉案现场任何人都无法判断自己购买的商铺位置在何方。但凡交易关键一面是款项的流向，涉案的款项之所以出现流向与合同签约主体完全不相干的各家公司，原因在于廖东信具有恶意操纵这家公司来骗取购买人的天价款项。在法律的裁判取向方面，应当让原告对此承担一切的过错。综上所述，法庭应当驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称：商铺买卖合同是三方的真实意思表示是合法有效的合同，我方要求继续履行商铺买卖合同。商铺买卖的款项问题，因为我方不是买卖的任何一方，没有收到任何的款项，所以这些款项和我方无关，由法院处理。经审理查明：2013年6月25日，原告（出卖人，甲方）与被告（买受人，丙方）、第三人（物业经营管理方，乙方）签订《商铺买卖合同》，约定丙方向甲方购买地址位于广州市海珠区南泰路351号101房、353号101房、355号101房、357号101房、361号101房、363号101房、365号101房、367号101房、369号101房、371号101房、373号101房、375号101房、379号101房、381号101房、海珠区宝岗大道948号101房、950号101房、958号101房、960号962号101房、968号101房、970号101房、956号201房、海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号101房、201房、301房（“越和国际小商品城”为暂定名称）自编号2层875号铺，即《广州市房地产权属证明书》（登记字号：12登记01364451），建筑面积7.37平方米，其中，套内建筑面积2.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.65平方米；房价款总金额为476095元；（第四条）丙方按下列方式按按揭付款方式按期付款：2013年6月13日前支付全部房价款的30%计143047元,2013年6月30日前支付全部房价款的30%计143048元；余下房价款计190000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入甲方指定的银行账号；丙方保证：于本合同签订之日起六个月内（本款称申贷期限），将按揭手续办理完毕且贷款银行向甲方划付完毕丙方未付全部房价款；否则，丙方需在申请期限届满之日起15日内以现金方式向甲方一次性全额支付该商铺未付的房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）丙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理（按逾期时间长短分别处理，但两点不合并执行）：(1)逾期不超过15日的（含本数），……(2)逾期超过15日的，甲方有权单方提出和决定解除本合同；甲方解除本合同的，甲方可将丙方已付的全部房价款的20%作为违约金进行没收。若甲方选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，丙方每日按欠付款的万分之五计付违约金给甲方。同时，本合同第六条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限相应顷延，丙方不得以此为理由追究甲方迟延办理产权变更登记手续的迟延责任；（第七条）1、甲丙双方一致同意，丙方按合同约定付清所购商铺的价款、税费，且甲方将买卖商铺的产权变更登记至丙方名下后即视为甲方已履行了买卖商铺的交付义务。2、合同三方一致同意，本合同签订之日起至2016年4月30日止，该商铺由乙方经营使用。经营期限内，甲方享有该商铺的使用权及收益权。丙方无权干涉乙方经营使用，且不得以任何理由向甲、乙方收取任何租金及管理费……（第十二条）各方保证所填写的通讯地址为各方的准确联系地址，一方通讯地址有所改变的，应立即书面通知其余各方；一方根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达；如一方提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切法律责任和经济损失由地址不详一方承担（买受人通讯地址：广州市番禺区捷进中路瑞华苑逸华轩904房）；（第十四条）本合同增设了乙方为买卖合同的主体，乙方是负责对商铺所在项目整体经营进行包装推广、招商、出租、装修、布局的经营管理方，负责商铺买卖后商铺的交付及后续经营管理等一切具体事务，增设乙方为本合同的权利义务主体，得到甲丙双方及乙方的共同认可，三方同意依据本合同约定的权利义务各自独立履行；（第十七条）关于地址变更。本合同第二条所述商铺地址及铺位编号，会因商铺分割办证行为而产生变更可能，只要丙方所购买的上述商铺属于本合同附件二所标记的方位，丙方不得以地址不符为理由，向甲方提出解除合同等任何主张，最终以《广州市房地产权属证明书》登记为主；等。该合同附图中875房处有被告签名和指印。被告分别于2013年6月6日、2013年6月12日、2013年7月3日向原告支付50000元、93047元、143048元。2014年9月4日，原告向被告寄送了《催促逾期交款函》，其中反映应被告向银行申请了停止贷款，要求被告在收到该函之日起七天内办理变更付款方式的手续，支付全部所欠款项；等。据广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明反映，上述该邮件于2014年9月10日退回妥投。据查册时间为2015年11月17日的《广州市不动产登记查册表》反映，海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2875房（房产登记号：2012登记字1364451号）的登记时间为2012年6月7日；产权人为原告；房屋所有权的取得方式为分割，合并；2012年7月16日，原告、珠海华润银行股份有限公司申请持房产证抵押（含涂销再抵押）……2013年8月15日原告申请涂销抵押（房产证和购房合同）……(已核准登记)；等。据房管部门核发的房地产权证记载，海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2875房的登记时间为2012年6月7日；产权人为原告；房屋所有权的取得方式为分割，合并；建筑面积7.37平方米，套内建筑面积2.72平方米；等。上述房产证附有房屋的《房地产分户图》。被告为证明其抗辩意见，还提交如下证据：1.收款收据、POS刷卡凭证；2.越和小商品城售铺广告、现场相片、《关于查询宝岗大道南泰路翠城南街越和国际小商品城越和小商品城地名的复函》、《情况了解书》及复函、《房地产初评结果答复书》、《房地产抵押估价报告》；3.建设工程规划许可证、建筑功能指标明细表、建设工程审核书、广州市建设工程规划验收合格证、规划竣工验收图纸（首层）、建筑功能指标规划验收明细表。原告质证意见：对证据1中刷卡凭证的真实性、合法性和关联性均不确认，对收款收据除了与原告提交的收据相符外的证据外，其他的收据不予确认，其中一张物业维修基金的收据是原告代收代缴的；对证据2中的越和小商品城售铺广告和现场相片的真实性、合法性和关联性均不确认；《关于查询宝岗大道南泰路翠城南街越和国际小商品城越和小商品城地名的复函》、《情况了解书》及复函的真实性、合法性均由法院审查，关联性不确认；对《房地产初评结果答复书》、《房地产抵押估价报告》的真实性、合法性和关联性均不确认，该两份文书上记载的商铺并非本案的涉案商铺。证据3的真实性、合法性均由法院审查，不能证明被告想要证明的事实，反证了涉案商铺在规划等各方面均符合行政部门的要求。第三人的质证意见：对证据1不予确认，对证据2中的广告及照片不予确认，其余证据的真实性由法院认定，关联性与本案无关。本案庭审中，原告明确其要求继续履行《商铺买卖合同》的具体内容即要求被告支付剩余房款和违约金，原告表示涉案商铺查册表里登记字号与涉案合同第2条第1款里面关于合同标的物的表述中记载的登记字号是一致的，根据物权法的规定不动产应以登记为准，该查册表是属于依法公开的行政信息，被告作为购买人也可以到房管局申请调取，被告当庭陈述的合同标的物不存在和合同无法履行是没有法律依据的，本案的涉案商铺是二手现铺以及已办理房产证的不动产交易，因此其销售行为是完全合法有效的。被告表示本案不可能做任何的合法按揭，无所谓有效的抵押物成为按揭的可能，广东发展银行对个别购买人发放了贷款，广东发展银行是明知抵押物的不存在，仍然以表面形式符合规范的违规作法向购买人发放贷款，实际上广发银行所接受的评估报告已经足以确定抵押标的物是不存在的，在本案的履行中根本不存在被告还有余额要支付给原告。诉讼中，被告提交《调查取证及现场勘查、廖东信出庭作证对证与指认现场、委托第三方勘查涉案商铺界址、四至及实体建筑之申请》、《申请对廖东信在、申请分割报告、现场测绘手稿》等文件签名是否为本人签字进行笔迹鉴定》，要求调查涉案商铺的相关情况及涉案《商铺买卖合同》中出卖人签名为何人所签等情况。本院认为：原、被告和第三人签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应按合同约定全面履行义务。根据合同约定，丙方保证：于本合同签订之日起六个月内（本款称申贷期限），将按揭手续办理完毕且贷款银行向甲方划付完毕丙方未付全部房价款；否则，丙方需在申请期限届满之日起15日内以现金方式向甲方一次性全额支付该商铺未付的房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）丙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理（按逾期时间长短分别处理，但两点不合并执行）：(1)逾期不超过15日的（含本数），……(2)逾期超过15日的，甲方有权单方提出和决定解除本合同；甲方解除本合同的，甲方可将丙方已付的全部房价款的20%作为违约金进行没收。若甲方选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，丙方每日按欠付款的万分之五计付违约金给甲方。本案中被告认为本案的标的物不存在故不存在需要向原告支付余款，被告未能在合同约定的期限内向原告支付余款190000元，构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付剩余房款及违约金（从2014年1月9日起计至实际支付之日止，每日按欠付款的万分之五的标准计算）的请求，符合合同约定，本院予以支持，但违约金总额应以欠付款本金为限。房屋地址为海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2875房的《房地产权证》所附的房地产分户图中反映的该房屋方位与涉案《商铺买卖合同》附图中反映的涉案商铺的位置基本相符，且涉案合同约定合同第二条所述商铺地址及铺位编号会因商铺分割办证行为而产生变更可能，故本院对原告所述的涉案商铺即为海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2875房的意见予以采信。被告认为涉案商铺不存在的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。关于被告提交的《调查取证及现场勘查、廖东信出庭作证对证与指认现场、委托第三方勘查涉案商铺界址、四至及实体建筑之申请》，房屋部门出具的涉案房屋的《房地产权证》、《广州市不动产登记查册表》已对涉案房屋的面积、位置情况进行登记，故被告的上述申请没有必要，故本院对被告的该申请不予采纳。关于被告提交的《申请对廖东信在、申请分割报告、现场测绘手稿》，原告已确认涉案房屋《商铺买卖合同》的真实性并以此提起本案诉讼，故原告该申请也没有必要，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告廖兰珍在本判决生效之日起15日内，支付房价款190000元及逾期支付该房价款的违约金（每日按190000元的万分之五的标准计算，从2014年1月9日起计至实际支付之日止，违约金总额以190000元为限）给原告廖东信。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4907元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  张烈明人民陪审员  王君碧二〇一六年三月××日书 记 员  徐 石张洁