黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡民终字第23号
上诉人（原审原告）乔世彦。
被上诉人（原审被告）黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司。
被上诉人（原审被告）曹群。
上诉人乔世彦与被上诉人黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司（以下简称中天恒基集团）、被上诉人曹群商品房买卖合同纠纷一案，不服绥芬河市人民法院（2014）绥民初字第112号民事判决向本院提起上诉。本院于2014年12月22日受理后，依法组成合议庭审理此案，本案现已审理终结。
上诉人（原审原告）乔世彦在一审时诉称：2012年9月8日，原告与被告中天恒基集团签订了商品房买卖合同，中天恒基集团将其开发的位于绥芬河市同福街南侧幸福家园一期二幢1单元4号房屋（建筑面积为89.14平方米）出售给原告，房屋价款为
757690元。2012年11月4日，原告将该房屋出租给他人。因被告中天恒基集团一直未给原告办理房屋产权登记，在原告的一再催促下，被告中天恒基集团于2013年3月给原告出具一份承诺书，承诺该房屋归原告所有，并保证协助原告办理房屋预告登记手续。2013年4月28日，被告中天恒基集团将该房屋抵押给被告曹群，并以虚假买卖的名义办理了预告登记。实际上二被告之间并不存在真正的房屋买卖合同关系。为维护原告的合法权益，原告诉讼至法院，要求依法判令二被告之间的抵押行为无效，确认原告与被告中天恒基集团之间的房屋买卖合同有效，并要求二被告协助原告办理位于绥芬河市同福街南侧幸福家园一期二幢1单元4号房屋的过户手续。
被上诉人（原审被告）中天恒基集团在一审时辩称：原告所述与事实不符。被告中天恒基集团与原告之间不存在真实的房屋买卖合同，二者之间原本只是借贷关系，被告中天恒基集团与原告签订的房屋买卖合同其实质只是为了起到担保的作用。原告现在占有该房屋，是因为被告中天恒基集团将该房屋借给原告使用。二被告之间确实是真正的房屋买卖关系，被告中天恒基集团已经将本案争议房屋出售给被告曹群了，因此不同意协助原告办理房屋过户手续。
被上诉人（原审被告）曹群在一审时辩称：二被告之间系真实的房屋买卖关系，并非抵押关系。虽然原告也同被告中天恒基集团签订了房屋买卖合同，但被告曹群的房屋买卖合同已经在房屋产权登记部门进行了备案登记，因此被告曹群手中的房屋买卖合同的效力要大于原告的房屋买卖合同。
原审认定：2012年9月8日，原告与被告中天恒基集团签订商品房买卖合同，原告购买被告中天恒基集团开发的位于绥芬河市同福街南侧幸福家园一期二幢1单元4号房屋（用途为车库，建筑面积为89.14平方米），房屋总价款为757690元。双方约定购房款用之前被告中天恒基集团拖欠原告的借款本息相互抵消，中天恒基集团给原告出具了收取购房款的收据。合同签订后，该房屋由原告占有、使用（中天恒基集团辩称是借给原告使用，但未提供证据证明）。后原告将该房屋出租给案外人张超使用并收取租金。该房屋2012年至2014年的两个供热年度的供热费均是由原告交纳的。2013年4月28日，中天恒基集团与被告曹群签订商品房买卖合同，将本案争议房屋以445700元的价款出售给曹群。同时二被告在房屋产权管理部门对该合同进行了备案登记。中天恒基集团为曹群出具了收取全额购房款的购房发票。
原审认为，被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司将其开发建设的本案争议房屋出售给原告乔世彦，双方之间形成商品房买卖合同关系，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。根据法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。虽然被告中天恒基集团未将本案争议房屋过户至原告名下，但其与原告签订的关于本案争议房屋的买卖合同自2012年9月8日起就已生效。故本院对原告要求确认该合同合法有效的诉讼请求予以支持。现实司法实践中，确实存在一些房地产开发商出于融资的需要，从一些不具备金融放贷资质的个人或企业手中借款，为使债权人安心，开发商按照借款数额与债权人签订商品房买卖合同，并在房屋产权管理部门进行备案登记，待开发商还清借款后，双方再撤销合同及备案登记。这类商品房买卖合同，名为买卖实为抵押，由于双方当事人不是以房屋买卖为真实目的，往往被认定为无效。本案中，原告认为二被告于2013年4月28日签订的商品房买卖合同即是此类合同，并以此为由，要求确认二被告之间的抵押行为无效。虽然二被告之间约定的房屋价款低于原告与中天恒基集团之间约定的价款，但作为车库，每平方米5000元的销售价格，并不明显低于绥芬河市的当地市场价格。由于二被告均认可双方之间系真实的房屋买卖合同关系，且原告未能提供充分证据证明二被告之间是基于借贷关系的存在而签订的虚假的买卖合同，亦未能提供充分证据证明二被告之间存在恶意串通行为，原告应就其举证不能承担不利后果。故本院对于原告要求确认二被告之间抵押行为无效的诉讼请求不予支持。被告中天恒基集团将一套房屋先后卖给原告乔世彦及被告曹群，并分别收取了购房款，中天恒基集团的行为已构成“一房两卖”。虽然原告乔世彦签订的购房合同及交付购房款的时间均早于曹群，但二被告签订的商品房买卖合同已在房屋产权管理部门办理了备案登记，曹群已依法缴纳了契税，在此情况下，原告乔世彦已无法正常办理房屋产权过户登记。而房屋产权管理部门对商品房买卖合同进行备案登记，是一种具体的行政行为，该行为是否合理合法，不属于民事案件审查范围，故本院对原告要求判令二被告协助其办理本案争议房屋过户手续的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告乔世彦与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司于2012年9月8日签订的商品房买卖合同合法有效；二、驳回原告乔世彦的其他诉讼请求。案件受理费8350元，财产保全费4308.45元，合计12658.45元，由被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司负担。
宣判后，原审原告乔世彦不服，向本院提起上诉。
上诉人乔世彦上诉称：二被上诉人的购房行为是虚假的买卖行为，且二被上诉人存在恶意串通行为，侵犯了上诉人的合法权益。根据相关法律规定，上诉人取得房屋所有权在先，二被上诉人理应协助上诉人办理过户手续，故一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实后依法改判或发回重审。
被上诉人中天恒基集团辩称：上诉人的合同是借贷关系，因有借据和收利息的票据证明，曹群是买卖合同并备案，上诉人的上诉请求不应得到支持。
被上诉人曹群辩称：1.上诉人与中天恒基集团签订的商品房买卖合同实为借贷而不是真正的商品房买卖关系，是为借贷提供担保的一种形式，上诉人只能主张债权而不能对涉案房屋主张物权；2.被上诉人曹群与中天恒基集团签订的买卖合同是有效真实的，并大部分履行了合同所确定的权利义务，上诉人要求确认曹群与中天恒基集团之间所谓抵押行为无效的诉讼请求没有事实及法律依据，不应得到支持；3.上诉人要求被上诉人曹群涉案房屋过户的诉讼请求，没有法律依据也不应当得到支持。
本案的争议焦点为：1.上诉人乔世彦与被上诉人中天恒基集团之间签订的商品房买卖合同是否有效；2.上诉人要求被上诉人协助办理本案诉争房屋的过户手续是否符合法律规定；3.原审判决是否正确。
二审中，上诉人乔世彦为证实其主张向本院提出申请从绥芬河市房产局调取一组新证据：房屋所有权初始登记申请书、房屋权属登记业务受理凭证、房屋备案状况电脑查询记录一份（2页）、绥芬河市人民法院作出的（2014）绥民初字第112-1号协助执行通知书一份。意在证明：曹群进行房屋销售合同备案登记时诉争房屋就可以办理房屋产权变更登记，且曹群也已明知能够办理房屋产权变更登记，但是直到2014年6月上诉人申请将诉争房屋查封，曹群也未向房产部门申请过变更登记，曹群存在过错且二被上诉人之间存在恶意串通行为。
被上诉人中天恒基集团的质证意见：对该组证据的真实性没有异议。对其证明的问题有异议，没给曹群过户的原因是因为上诉人起诉并查封了诉争房屋，无法办理过户手续。
被上诉人曹群的质证意见：对该组证据的真实性没有异议。对其证明的问题有异议，1.该组证据能证明曹群与中天恒基集团买卖合同的真实性并证明双方的买卖合同已经实际履行，按照房产交易的基本流程缴纳房款缴纳税费取得正式发票且办理合同备案登记，曹群已经提交了过户申请，房屋产权部门已经受理，只不过没有过户至曹群名下，另，曹群在去年8月份出车祸导致有些事情不能办理，在这过程中被上诉人查封了，处于冻结状态，曹群无法办理过户。2.根据上诉人的逻辑在2013至2014年期间没有办理完过户就说明双方是有过错的。上诉人2012年签订的买卖合同，至今已2年都没有进行合同备案及过户，更能证明其房屋买卖合同是不真实的。
本院认为，该组证据系本院依上诉人申请调取的，故对其形式要件予以采信。该组证据仅能证明中天恒基集团申请办理诉争房屋所有权初始登记的时间、该房屋合同备案登记的情况及房屋处于被查封状态，但无法证明曹群存在过错且二被上诉人之间存在恶意串通行为，故对上诉人欲证明的问题不予采信。
被上诉人中天恒基集团向本院提交一组新证据：中天恒基出具的借据及利息结算凭证。意在证明：上诉人与被上诉人中天恒基集团之间存在借贷关系。
上诉人乔士彦的质证意见：对该证据的真实性予以认可，但该证据在一审时就已经存在，不属于新证据，且超过了举证时限。上诉人与被上诉人中天恒基集团曾经存在过借款关系，在一审中上诉人也未否认该事实，但上诉人与中天恒基集团在借贷关系的履行过程中用部分借款抵顶了购房款，双方予以确认。
被上诉人曹群的质证意见：对证据的真实性予以认可，可充分证实上诉人与中天恒基集团之间实为借贷关系。
本院认为，上诉人认可该证据的真实性并对其与被上诉人中天恒基集团之间存在借贷关系的事实予以认可，故对该组证据予以采信。
被上诉人曹群未向本院提供新证据。
根据当事人当庭陈述，并结合一审认定证据，本院认定案件事实与一审认定事实一致。
本院认为，本案系被上诉人中天恒基集团在销售诉争房屋时实施了一房多卖的行为而引发的纠纷，上诉人乔士彦与被上诉人曹群均要求履行各自的买卖合同，而最终取得房屋的所有权，故本案争议的核心就是诉争商品房所有权归属的问题。现乔士彦、曹群均未办理产权登记，又未办理预告登记。结合已查明的事实能够证明上诉人乔士彦与被上诉人中天恒基集团签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效并已实际履行，上诉人依合同约定交付了全部购房款并已实际占有、使用该房屋，故被上诉人中天恒基集团应依约定办理房屋产权过户手续。虽然商品房所有权的转移以办理产权登记过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但是房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用。再者，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，上诉人乔士彦作为先行合法占有争议房屋的买受人已经开始承担合同标的物即诉争房屋的毁损、灭失的风险，故支持乔士彦要求履行合同，中天恒基集团协助办理产权登记的诉讼请求符合公平原则，对其该项上诉请求应予支持。另，商品房买卖合同备案登记系行政管理范畴，其设立的目的旨在通过预售合同登记对开发商预售行为的合法性进行审查，以维护预购人的利益，其并不产生登记请求权的物权效力，故曹群所签订的商品房买卖合同虽经备案，双方买卖合同有效，但并不影响乔士彦与中天恒基集团签订合同的履行。
综上，原审适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：
一、维持绥芬河市人民法院（2014）绥民初字第112号民事判决第一、二项；
二、被上诉人黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司协助上诉人乔士彦于本判决生效之日起三十日内办理坐落于绥芬河市中天幸福家园商住小区二号楼18幢1层04号房屋的产权过户登记。
一审案件受理费8350元，财产保全费4308.45元，合计12658.45元，由被上诉人黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司负担；二审案件受理费8350元，由被上诉人黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 波
代理审判员 李冬梅
代理审判员 高玉林
二〇一五年二月十三日
书 记 员 李莎莎