广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1311号
上诉人（原审原告）：李中义，1977年6月5月出生，住所地广东省深圳市宝安区。
委托代理人：周谢东，广东文功律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市万科道霖投资发展有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区。
法定代表人：周彤，董事长。
委托代理人：董浩文，系该公司员工。
委托代理人：郭嵚，系该公司员工。
上诉人李中义因与被上诉人深圳市万科道霖投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第1340号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
李中义原审诉讼请求：1、深圳市万科道霖投资发展有限公司双倍返还定金共计1000000元；2、深圳市万科道霖投资发展有限公司承担诉讼费用。
原审法院经审理查明，2014年6月30日，李中义（乙方）与深圳市万科道霖投资发展有限公司（甲方）签订一份《意向书》，内容为：兹收到乙方李中义交来诚意金500000元整，作为认购甲方开发的千林山居项目Ⅰ区X号楼裙楼临街商业半XX商铺的意向诚意金，该商铺建筑面积888.73平方米，套内建筑面积829.2平方米，售价7000000元。乙方知悉该商铺目前状况如下：1、已出租华X超级市场有限公司（以下简称为华X公司），租期至2025年8月31日；2、租金20元／平方米，租赁面积727.17平方米。因华X公司作为租户有优先认购权，甲方已要求华X公司在2014年7月30日前回复是否购买或放弃购买，若华X公司最终购买该商铺，甲方将在8月15日前全额无息退还乙方交纳的诚意金500000元；若华X公司最终放弃购买该商铺，乙方交纳的诚意金将转为购买该商铺的定金，在甲方通知时间内与甲方签署正式的认购书。
当日，李中义即向深圳市万科道霖投资发展有限公司支付上述500000元。深圳市万科道霖投资发展有限公司向李中义开具了收款收据。
2014年8月1日，深圳市万科道霖投资发展有限公司向李中义发出《因双方无法达成一致意见的意向书终止通知书》，称2014年6月30日，李中义、深圳市万科道霖投资发展有限公司签订了《意向书》，明确李中义有意向购买位于千林山居的商铺，经双方多次沟通，双方就认购书、需要与华X公司共同签署的《三方协议》等与购买该商铺相关的协议无法达成一致意见，对此深圳市万科道霖投资发展有限公司深表遗憾。因双方最终无法达成一致意见，深圳市万科道霖投资发展有限公司决定终止双方签署的《意向书》，请李中义于收到本函之日起与深圳市万科道霖投资发展有限公司联系、或向深圳市万科道霖投资发展有限公司提供书面的收款账号，深圳市万科道霖投资发展有限公司将退还李中义已缴纳的诚意金。2014年8月11日，李中义向深圳市万科道霖投资发展有限公司发出《继续履行合同通知书》，称深圳市万科道霖投资发展有限公司向李中义发函解约的行为构成了违约，李中义不同意终止双方签订的《意向书》，请深圳市万科道霖投资发展有限公司继续履行双方的约定。2014年7月31日，李中义提起诉讼，要求深圳市万科道霖投资发展有限公司继续履行合同，原审法院受理后，李中义在诉讼中提出撤诉申请，原审法院作出（2014）深龙法民三初字第896号民事裁定书，裁定准许李中义撤回起诉。2014年11月18日，李中义提起本案诉讼并提出上列诉讼请求。
原审庭审中，李中义提交一份录音资料，证明李中义于2014年7月30日到深圳市万科道霖投资发展有限公司询问华X公司是否行使优先购买权，深圳市万科道霖投资发展有限公司告知李中义华X公司委托他人购买涉案商铺，李中义、深圳市万科道霖投资发展有限公司之间的合同无法继续履行。深圳市万科道霖投资发展有限公司对该份证据的真实性不予认可。深圳市万科道霖投资发展有限公司称华X公司未书面回复是否行使优先购买权，深圳市万科道霖投资发展有限公司曾电话口头通知李中义签订认购书，但双方就付款时间、商铺交付日期未能达成一致意见。李中义对此予以否认。深圳市万科道霖投资发展有限公司称涉案商铺于2014年年底另售他人。
原审法院审理认为，李中义、深圳市万科道霖投资发展有限公司签订的《意向书》是双方为将来签订买卖合同事先达成的合意，属于预约合同，该预约合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案争议焦点为深圳市万科道霖投资发展有限公司收取500000元款项的性质。原审法院认为，认定该款项的性质应从《意向书》的内容进行分析，首先，《意向书》中明确约定上述500000元为诚意金，即表明李中义交纳该款是向深圳市万科道霖投资发展有限公司表达了购买商铺的愿望，从中不能体现出李中义交纳该款具有保证与深圳市万科道霖投资发展有限公司签订买卖合同的担保的意思表示，故李中义交纳该款的目的是为了享有优先购买涉案商铺的权利；其次，虽然《意向书》中约定了诚意金转为定金的条件，即“因华X公司作为租户有优先认购权，甲方已要求华X公司在2014年7月30日前回复是否购买或放弃购买，若华X公司最终放弃购买该商铺，李中义交纳的诚意金将转为定金”。李中义主张华X公司放弃优先购买权，李中义交纳的诚意金已转为定金，但李中义提交的录音资料无法证明华X公司在2014年7月30日前明确表示放弃优先购买权，故不能认定诚意金转为定金的条件已经成就。综上，李中义交纳的500000元并非定金性质，李中义诉请双倍返还，于法无据，原审法院不予支持。由于深圳市万科道霖投资发展有限公司已通知李中义终止履行《意向书》并将涉案商铺另售他人，故深圳市万科道霖投资发展有限公司应将已收取的500000元返还给李中义。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、深圳市万科道霖投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向李中义返还诚意金人民币500000元；二、驳回李中义的其他诉讼请求。案件一审受理费人民币6900元（李中义已预交），由李中义承担人民币3450元，深圳市万科道霖投资发展有限公司承担人民币3450元。
上诉人李中义不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判由被上诉人向上诉人双倍返还定金共计1000000.00元人民币；3、由被上诉人承担一、二审诉讼费。其上诉依据的事实和理由为：1、本案中的《意向书》不论是预约合同或者是已构成了本约，对上诉人与被上诉人都产生了法律约束力，不得随意解除。《意向书》约定“甲方（指被上诉人）已要求华X在2014年7月30日前回复是否购买或放弃购买，若华X最终放弃购买该商铺乙方（指上诉人）交纳的诚意金将转为购买该商铺的定金，在甲方通知时间内与甲方签署正式的认购书。”根据这一约定由被上诉人要求华X公司在2014年7月30日前回复是否行使优先购买权，上诉人与华X公司之间没有接触，华X公司也不认识上诉人是谁，所以上诉人没有举证责任证明2014年7月30日前华X公司明确表示放弃优先购买权。相反，被上诉人有义务证明其不履行生效《意向书》的事实依据是什么，是由于华X公司行使优先购买权了还是其它，即“对合同不履行的正当性承担举证的责任”。因此，原审在举证责任的分配上有错误。2、事实上，华X公司未行使优先购买权是本案的基本事实，上诉人与被诉人并未对此提出争议。双方的争议在于被上诉人主张是由于付款时间、商铺交付时间未能达成一致而未签订认购书，上诉人的主张是被上诉人拒绝继续履行合同。3、2014年被上诉人发出《意向书终止通知书》是不产生解除合同的效力的。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”违约责任包括继续履行合同，当时上诉人已向龙岗区人民法院提起诉讼要求被上诉人继续履行合同，即便本案《意向书》属预约合同，不符合法定和约定的解除条件是不发生解除的法律后果的。2014年11月18日上诉人第二次起诉时诉讼请求的选择才意味着双方合同解除。4、契约精神是法制的精神，合同未继续履行的原因也应该是事实认定的一部分，应当作出认定。
被上诉人深圳市万科道霖投资发展有限公司口头答辩称：1、从签约的步骤来看，开发商将房产对外出售时通常会存在两个步骤，即先认购、再购买，定金是在认购书阶段被设置用于担保签署买卖合同从而设置的，而在买卖合同签署以后定金变为转为预付款的一部分，由此定金只可能是在签订认购书以后才会进行设定，本案双方签订的仅仅是意向书，所有的条款都是粗糙的，在这个阶段双方也不可能去约定定金罚则。2、从签订意向书的背景来看，双方之所以签订的是意向书，是因为当时华X公司优先购买权的问题，被上诉人实际上还没有对涉案房产具有处分的权利，当时的交易环境尚处于非常不稳定的状态，也正是如此双方才只是约定了诚意金，并明确约定只有在被上诉人收回了处分权以后两方再签订认购书，届时诚意金才能转为认购书阶段的定金，然而事实上双方最终由于无法达成一致，并没有签订认购书，诚意金的性质也并没有发生改变。3、从定金担保的债权来看，意向书明确约定诚意金如果转为了定金，则该定金也将作为购买商铺的担保，如前所述，意向书的下一阶段是认购，认购以后才是购买，由此意向书已经明确如果转为定金是在签署了认购书以后的下一阶段，因此，从这个角度出发，双方也并没有约定本案的情况属于可以适用定金的情形。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人和被上诉人签订的《意向书》是双方为将来签订买卖合同事先达成的合意，属于预约合同，该预约合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院认定正确，本院予以维持。
关于《意向书》中诚意金的性质。首先对于《意向书》，该500000元明确约定为诚意金，被上诉人出具的收款收据也注明为诚意金，因此该500000元诚意金对于《意向书》不具有定金性质；其次《意向书》中约定了诚意金转为定金的条件，一方面双方最终没有签订正式认购书，另一方面根据证据规则，上诉人没有提交有效证据证明华X公司在2014年7月30日前明确表示放弃优先购买权，原审法院认定诚意金转为定金的条件已经不成就，认定正确，本院予以维持。故，上诉人交纳的500000元并非定金性质，上诉人诉请双倍返还，于法无据，原审法院不予支持，处理正确，本院予以维持。
综上，上诉人李中义的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8800元，由上诉人李中义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。