辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第0729号
上诉人（原审被告）：辽宁城置地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路60-10号（1门）。
法定代表人：王岩，系该公司董事长。
委托代理人：艾鹏，系辽宁元利律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行，住所地沈阳市沈河区市府大路261号。
法定代表人：李驰，系该行行长。
委托代理人：徐佩涛，男，1970年4月5日出生，汉族，系该行职工。
被上诉人（原审原告）：陈文涛，男，1983年10月9日出生，汉族，住址辽宁省大连市西岗区。
委托代理人：谢长丽，系辽宁联胜律师事务所律师。
上诉人辽宁城置地产开发有限公司（下称城置公司）、中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行下称（建设银行城内支行）因与被上诉人陈文涛商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第4840号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员王纪主审，代理审判员史舒畅参加评议的合议庭于2015年3月11日开庭对本案进行了公开审理，上诉人辽宁城置地产开发有限公司的委托代理人艾鹏，上诉人中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行的委托代理人徐佩涛、被上诉人陈文涛的委托代理人谢长丽到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
陈文涛原审诉讼请求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告返还原告首付款108980元，并按中国人民银行同期同类贷款利率给付违约金至实际返还首付款之日；3、解除原告与第三人签订的借款合同；4、被告给付原告偿还的贷款本息暂计33682.5元（自2013年7月至2014年12月）；5、本案诉讼费由被告承担。
原审法院经审理查明：2013年4月29日，原、被告签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区黄河北大街152-1号8幢1-16-1室，建筑面积53.28平方米，总价款人民币358980元的房屋，买受人应于2013年4月29日前付首期房款108980元，其余250000元房款采用商业贷款方式支付。该商品房买卖合同第八条规定，出卖人应当在2013年12月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；第九条规定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。原告于合同签订当日向被告支付了首期房款108980元。2013年6月19日，原告与第三人签订了个人住房借款合同，原告向第三人贷款人民币250000元。第三人于2013年6月19日向原告放贷，并直接将贷款给付被告。原告自2013年7月19日开始偿还贷款，至2014年11月19日共偿还贷款17期，每月偿还贷款本息1871.3元，共计偿还贷款本息31812.1元。
另查明，被告未向原告交付房屋，涉案房屋至今尚未竣工。
原审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。民事主体应遵循诚实信用原则行使权利履行义务。原告按照合同约定履行了付款义务，被告应于2013年12月30日前将验收合格的商品房交付原告。被告未履行合同义务按期交付房屋，原告有权依据合同约定选择解除合同。合同解除后，被告应返还原告已付购房款108980元，并承担违约责任。商品房买卖合同约定买受人解除合同的，出卖人按买受人累计已付款的1%支付违约金。原告提出双方约定的违约金数额过低请求予以增加，其主张按买受人累计已付款的2%计算违约金，未超出原告实际损失范围，原审法院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。原告因购买涉案房产与第三人签订个人住房借款合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因商品房买卖合同解除，原告与第三人之间的借款合同目的无法实现，原告请求解除借款合同，原审法院予以支持。第三人已将贷款直接给付被告，借款合同解除后，被告应返还原告已经偿还的贷款本息31812.1元。第三人未就借款合同提起诉讼，就商品房担保贷款合同纠纷本案不予处理，第三人可另案诉讼。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款（五）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条第二款之规定，原审法院作出判决：一、解除原告陈文涛与被告辽宁城置地产开发有限公司于2013年4月29日签订的商品房买卖合同；二、被告辽宁城置地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，返还原告陈文涛购房款108980元；三、被告辽宁城置地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，给付原告陈文涛违约金7179.6元；四、解除原告陈文涛与第三人中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行签订的个人住房借款合同；五、被告辽宁城置地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，返还原告陈文涛已偿还的贷款本息31812.1元；六、驳回原告其他诉讼请求。如被告辽宁城置地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3556.37元，由被告辽宁城置地产开发有限公司承担。
宣判后，上诉人城置公司不服原判，向本院提出上诉，请求：1.撤销（2014）于民二初字第4840号民事判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是：1.一审法院不应既调整增加违约金数额又判令上诉人承担被上诉人已偿还银行的利息损失，本案利息损失应包含在违约金内。调整后的违约金应不超过实际损失额；2.一审法院判令解除上诉人、被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》的同时应明确被上诉人应配合办理《商品房买卖合同》撤销备案及商品房撤销抵押登记相关手续。
陈文涛辩称：同意原审判决，请求维持原判。同意配合办理撤销备案手续和撤销抵押登记手续。
建设银行城内支行辩称：陈文涛与我方签订的是借款合同，城置公司提供担保，不同意解除借款合同。
上诉人建设银行城内支行不服原判，向本院提出上诉，请求：1.撤销（2014）于民二初字第4840号民事判决；2.一、二审诉讼费用全部由陈文涛承担。理由是：1.城置公司尽管存在逾期交房的实际违约情形，但原审法院对此重要逾期交房原因事实未予以认真核实，一味强调“解除合同为事先约定”，丝毫不顾及与本案购房合同息息相关的借款合同、抵押合同均已实际履行的实际情况，有悖于合同稳定性原则；2.原审判令撤销《借款合同》严重损害了第三人利益。
陈文涛辩称：同意原审判决，请求维持原判。
辽宁城置公司辩称：同意建设银行的意见。
本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方当事人陈述，商品房买卖合同、购房发票、个人住房借款合同等证据，经开庭质证，本院予以确认，在一、二审卷宗佐证。
本院认为，城置公司与陈文涛签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。陈文涛按照合同约定履行了付款义务，城置公司应于2013年12月30日前将验收合格的商品房交付陈文涛。城置公司未履行合同义务按期交付房屋，陈文涛有权依据合同约定选择解除合同。合同解除后，城置公司应返还陈文涛已付购房款108980元，并承担违约责任。商品房买卖合同约定买受人解除合同的，出卖人按买受人累计已付款的1%支付违约金。陈文涛提出双方约定的违约金数额过低请求予以增加，其主张按买受人累计已付款的2%计算违约金，未超出其实际范围，应予支持。
关于建设银行城内支行的上诉请求问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。陈文涛因购买涉案房产与建设银行城内支行签订个人住房借款合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。商品房担保贷款合同与商品房买卖合同之间具有紧密联系，买受人办理按揭贷款的目的就是为了解决其购房资金不足的困难，其所贷款项均支付给出卖人作为购房款，故商品房买卖合同解除，陈文涛与建设银行城内支行之间的借款合同目的已无法实现，该条司法解释赋予了商品房担保贷款合同当事人请求解除合同的权利，陈文涛请求解除借款合同，应予支持。建设银行城内支行已将贷款直接给付城置公司，借款合同解除后，城置公司应返还陈文涛已经偿还的贷款本息。建设银行城内支行未就借款合同在本案主张权利，故本案就商品房担保贷款合同的解除后果不予处理，建设银行城内支行可另案诉讼。
关于城置公司主张陈文涛配合办理撤销备案手续和撤销抵押登记手续的问题，因陈文涛同意配合办理，但撤销抵押登记手续系商品房担保贷款合同的解除后果，应在建设银行城内支行与陈文涛、城置公司的借款合同纠纷中一并处理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7112.74元，由辽宁城置地产开发有限公司负担3556.37元，由中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行负担3556.37元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 王 纪
代理审判员 史舒畅
二〇一五年四月十日
书 记 员 李 颖
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；