广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1638号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市龙特实业有限公司。
法定代表人：黄伟平。
委托代理人：林小提，广东金地律师事务所律师。
委托代理人：张晨芸，广东金地律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市公园管理中心。
法定代表人：田学根。
委托代理人：沙海红，广东同仁律师事务所律师。
委托代理人：万向阳，广东同仁律师事务所律师。
上诉人深圳市龙特实业有限公司（以下简称龙特公司）因与被上诉人深圳市公园管理中心（以下简称公园管理中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第1303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年6月13日，深圳市荔枝公园管理处（以下简称荔枝公园管理处）与龙特公司签订《房屋租赁合同》及《增加条款》，龙特公司承租荔枝公园服务楼2－3楼房地产，建筑面积计690平方米，月租金为28000元，租期自2006年7月1日起至2010年8月31日止，租赁保证金为75000元，返还租赁保证金的条件为合同有效期满，龙特公司不再租用租赁房屋，无拖欠租金、水、电等应交费用，交回的租赁房屋及附属设施完好无损；合同第二十一条约定，合同终止后，乙方龙特公司（承租方）应于3日内迁离并交回租赁房屋，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方荔枝公园管理处（出租方）有权收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。《增加条款》第九条约定“若受红荔路地铁施工造成乙方经营上的影响，甲方应根据受影响的实际情况，给予乙方减免租金，受影响期间的合同期可适当顺延”。2010年9月1日，荔枝公园管理处与龙特公司续签租赁合同及《增加条款》，明确根据双方2006年6月13日签订的租赁合同增加条款第九项约定，顺延合同期一年，自2010年9月1日至2011年8月31日，由于正在地铁3号工程施工期间，顺延合同期内月租金14000元；租赁保证金的约定同前一合同；由于公园服务楼景观改造工程将正式进入施工期，在景观改造工程期间，影响到服务楼所有租赁者的经营，公园管理中心将按停止的实际时间给予减免租金，因服务楼景观改造工程而停业时间则可顺延。本案审理过程中，公园管理中心、龙特公司确认以下事实：1、公园管理中心于2010年4月29日成立，统一负责深圳市城市公园管理，荔枝公园管理处作为公园管理中心的下属管理处不再具有法人资格；2、因综合服务楼景观改造工程于2011年2月21日至5月21日停业三个月，合同应当顺延至2011年11月31日；3、龙特公司在2011年8月曾向公园管理中心提出过续租申请。2011年8月21日，公园管理中心函复下属荔枝公园管理处，表示同意荔枝公园综合服务楼2－3楼继续续租给龙特公司，合同续租期四年，租金由原来的28000元／每月上调至37950元／每月，要求荔枝公园管理处就此物业租赁事项，按照规定和程序报市城管局物管中心审批。2011年9月26日，龙特公司曾向深圳市城市管理局提交《关于要求延期续租房屋的函》，表示地铁三号线工程对龙特公司经营的影响至2011年6月底才消除，请求批准续租。但此后，公园管理中心、龙特公司并未重新签订房屋租赁合同。2011年12月1日，公园管理中心向龙特公司发出《关于合同期满不再续租的通知》，要求龙特公司在2011年12月31日前将房屋退还公园管理中心。该通知由龙特公司法定代表人黄伟平于2011年12月5日签收。2011年12月19日，公园管理中心委托广东同仁律师事务所律师所向龙特公司邮寄律师函，催促龙特公司迁离租赁房产，但至本案在原审法院庭审时，龙特公司尚未返还房产给公园管理中心。
原审另查明，2013年1月5日，公园管理中心向龙特公司发出《关于限期缴交租金和水电费的通知》，指称龙特公司拖欠2012年7至12月份的水电费共47055元、2012年8－12月的租金共67456元，合计114511元。此后，龙特公司于2012年1月16日分两笔向公园管理中心转账支付了100000元，该款项折抵上述欠款后，龙特公司尚欠14511元。
公园管理中心诉至原审法院，请求判令：1、确认公园管理中心、龙特公司所签订的《房屋租赁合同》及《增加条款》终止；2、龙特公司立即搬出荔枝公园服务楼2—3楼，并向公园管理中心移交相关设施设备；3、龙特公司按双倍租金标准支付至实际交付房屋止的占用费（自2012年2月1日起暂计至2012年5月31日止的占用费112000元）；4、龙特公司赔偿公园管理中心至实际交付房屋止水电费损失（自2011年11月1日起暂计至2012年3月31日止水电费损失73456元及滞纳金21249元）；5、龙特公司承担全部诉讼费用。原审法院审理过程中，公园管理中心变更其第3项诉讼请求为“判令龙特公司按每月双倍租金56000元标准支付至实际交付房屋止期间的占用费（自2012年2月1日起暂计至2013年1月31日止的占用费为518511元）”。
龙特公司亦向原审法院提起反诉，请求判令：1、确认龙特公司和公园管理中心于2010年9月1日签订的《房屋租赁合同》及《增加条款》合法有效；2、确认深公园复函（2011）第186号《深圳市公园管理中心办文复函》合法有效；3、公园管理中心履行深公园复函（2011）第186号《深圳市公园管理中心办文复函》，将涉案房产继续租赁给龙特公司，合同续租期为四年；4、公园管理中心承担全部诉讼费用。
原审法院认为，荔枝公园管理处系公园管理中心下属不具法人资格的部门，其权利义务应由公园管理中心享有及承受。公园管理中心、龙特公司所签订的《房屋租赁合同》及《增加条款》，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。公园管理中心、龙特公司确认，双方间的租赁合同应顺延至2011年11月31日到期，龙特公司虽于合同到期前向公园管理中心提出续签租赁合同的请求，但公园管理中心并未同意，事实亦未与龙特公司续签租赁合同。公园管理中心于2011年8月21日作出深公园复函（2011）第186号《深圳市公园管理中心办文复函》，该复函行文对象为其下属荔枝公园管理处，而非龙特公司，该复函系公园管理中心内部管理文件，而不是公园管理中心对龙特公司请求续签租赁合同作出的承诺，不能产生承诺的法律后果，该复函并明确有关租赁事宜，须按规定及程序报管理部门审批，因此，龙特公司反诉请求确认深公园复函（2011）第186号《深圳市公园管理中心办文复函》合法有效，要求公园管理中心履行复函，将涉案房产继续续租给龙特公司，理据不成立，原审法院不予支持。2011年12月1日，公园管理中心通知龙特公司合同期满不再续签，故此，公园管理中心、龙特公司间的租赁合同于2011年11月31日因租赁合同期满而终止。依照双方合同约定，龙特公司应当迁离并向公园管理中心返还租赁房产，否则，公园管理中心有权就逾期返还房产期间收取双倍租金的房屋使用费。公园管理中心在2011年12月1日通知中给予龙特公司一个月的搬迁期，要求龙特公司于2011年12月31日前返还租赁房屋，龙特公司在搬迁期满后仍拒绝搬迁，故公园管理中心有权自2012年1月1日始向龙特公司收取房屋使用费。关于房屋使用费的计算标准，公园管理中心、龙特公司在2010年9月1日签订的《房屋租赁合同》及《增加条款》中明确，2010年9月1日租赁合同系根据双方2006年6月13日签订的租赁合同增加条款第九项约定，顺延合同期一年，受地铁3号工程影响，在该合同期内，租金调整为14000元。地铁工程的影响已于2011年6月底消除，对因地铁工程造成龙特公司经营的影响，公园管理中心已经以延长合同期及减少租金的措施对龙特公司予以补偿。公园管理中心、龙特公司关于逾期返还租赁房屋应按双倍租金计算房屋使用费的约定系对违约方的惩罚性约定，其目的在于敦促合同相对人遵守合同约定。在2011年11月31日合同期满后，地铁工程的影响已经消除，龙特公司经公园管理中心多次催告拒不返还租赁房产，如按2010年9月1日合同约定的租金标准计算双倍租金，该标准与正常履行合同时应缴交的租金标准一致，显然不能起到对违约方的惩罚作用，不能实现合同对该条约定的目的。因此，公园管理中心主张应按地铁施工影响消除后的原租金即2006年6月13日租赁合同标准28000元／月支付房屋占用期间的双倍租金，原审法院予以采信。但2013年1月5日，公园管理中心向龙特公司发出《关于限期缴交租金和水电费的通知》中，对2012年12月前的房屋使用费公园管理中心系按14000元／月计收，公园管理中心已自行处分了其对2012年12月前房屋使用费主张的权利，再行主张该期间按28000元／月的双倍计收房屋使用费，原审法院不予支持。龙特公司欠交2012年8月至12月剩余房屋使用费14511元，应当支付给公园管理中心。自2013年1月1日起，龙特公司应按28000元／月的双倍租金计付房屋使用费至龙特公司实际迁离房屋时止。公园管理中心、龙特公司确认龙特公司已结清2012年12月底前的水电费，公园管理中心关于2013年1月至实际交付房屋期间的水电费损失因无具体欠费金额，其诉讼标的不明确，原审法院暂不予处理，公园管理中心可待该费用金额确定后另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、公园管理中心与龙特公司于2010年9月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，已于2011年11月31日合同期满终止；二、龙特公司应于判决发生法律效力之日起三十日内迁出荔枝公园服务楼2－3楼，将租赁房屋返还公园管理中心；三、龙特公司应向公园管理中心支付欠交的2012年8月至12月房屋使用费14511元；四、龙特公司应按56000元／月向深圳市公园管理中心支付自2013年1月1日起的房屋使用费，至龙特公司实际返还房屋之日止；五、驳回公园管理中心的其他诉讼请求；六、驳回龙特公司的反诉请求。如果龙特公司未按上述第二项指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或委托有关单位或者其他人完成，费用由龙特公司承担。上述第三、四项龙特公司应给付公园管理中心的款项，应于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如龙特公司未按照判决指定期限履行给付金钱的义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9932元，由公园管理中心负担8790元，龙特公司负担1142元。反诉案件受理费5260元，由龙特公司负担。
龙特公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决，依法改判；2、公园管理中心将租赁房屋续租给龙特公司至2015年8月31日止；3、龙特公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决龙特公司与公园管理中心于2010年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2011年11月31日合同期满终止，缺乏事实依据。龙特公司与公园管理中心于2010年9月1日签订了《房屋租赁合同》，及《增加条款》，根据《房屋租赁合同》第十七条，本合同有效期限内，发生甲、乙双方协商一致，允许变更本合同之约定。2010年8月份，经龙特公司与公园管理中心多次协商，最后双方达成合同期顺延四年的合意，即自2010年9月1日至2015年8月31日止。2011年8月21日，公园管理中心根据双方的约定，以及其下属单位深圳是荔枝公园的请示，作出了深公园复函（2011）第186号《复函》，确认与龙特公司于2010年9月1日签订的《房屋租赁合同》续租四年。原审认为龙特公司虽在合同到期前向公园管理中心提出续签租赁合同的请求，但公园管理中心并未同意并判决合同于2011年8月31日期满终止，违背事实，应予撤销；二、原审判决龙特公司迁出并向公园管理中心返还租赁房屋，缺乏事实和法律依据。龙特公司与公园管理中心于2010年9月1日签订的《房屋租赁合同》、《增加条款》以及公园管理中心与龙特公司达成的合同期限顺延四年的合意而向作出的深公园复函（2011）第186号《复函》将合同期限变更为自2010年9月1日至2015年8月31日止。现合同期限尚未届满，龙特公司无须迁出并返还租赁房屋；三、原审判决龙特公司向公园管理中心支付2012年8月至12月房屋使用费14511元，没有事实依据。龙特公司已于2013年3月13日向公园管理中心转账支付28000元，不存在欠交2012年8月至12月房屋使用费的事实；四、原审判决龙特公司应按56000元／月向公园管理中心支付自2013年1月1日起至实际交付房屋止的房屋使用费，缺乏事实及法律依据。首先，龙特公司与公园管理中心的房屋租赁合同期限尚未届满，不存在房屋使用费的事实。其次，基于双方合意，公园管理中心自2011年9月份起继续按照每月14000元收取租金。原审判决龙特公司在合同有效期限内向公园管理中心按56000元／月支付房屋使用费，缺乏事实和法律依据，应予撤销；五、深公园复函（2011）第186号《深圳市公园管理中心办文复函》是公园管理中心与龙特公司就2010年9月1日《房屋租赁合同》的合同顺延四年所达成一致意思表示。公园管理中心按照其下属单位深圳市荔枝公园的请示后，确认延长合同期限四年，要求下属单位办理相关手续而出具上述复函，复函内容真实、合法、有效。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人公园管理中心答辩认为，一、龙特公司补充民事上诉状载明的上诉请求是对原上诉请求的一个重大变更和增加，不符合法律规定；二、原审认定本案房屋租赁合同已于2011年11月31日终止是正确的。租赁合同到期后，双方未就续租事宜达成协议，故龙特公司所述租赁合同经双方同意延期至2015年8月31日止，没有事实依据和法律依据；三、龙特公司拖欠公园管理中心房屋占用费及水电费未付，其于原审开庭后即2013年3月13日向公园管理中心支付的28000元以及其此后所支付的全部款项应当视为其偿还公园管理中心所欠的费用，故原审在龙特公司未提交新的支付证据的情形下认定龙特公司拖欠公园管理中心2012年8月至12月房屋使用费是正确的。四、龙特公司在租赁合同终止即2011年11月31日后向公园管理中心支付款项的行为应当认定为龙特公司偿还拖欠费用，不应视为公园管理中心同意继续履行租赁合同；五、涉案租赁合同是2006年6月13日租赁合同的延期合同，故双方关于租金的标准应当以2006年租赁合同约定的28000元为准。在本案延期租赁合同的履行过程中，公园管理中心鉴于地铁施工的影响而将租金减半为14000元每月，故在地铁施工结束后，房屋占用费计算基数应当以2006年合同约定的28000元每月为准，否则对公园管理中心不公平，更不能起到促使龙特公司尽快搬出租赁房屋的效果。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院经审理查明，龙特公司于2013年1月16日向公园管理中心分别转账两笔款项，共计100000元。原审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。
另查明，龙特公司分别于2013年3月13日和2013年9月23日向公园管理中心支付28000元和98000元，公园管理中心确认收到上述款项。
再查明，龙特公司在本案一、二审期间未能提供公园管理中心深公园（2011）第186号复函的原件，公园管理中心认为上述函件系内部文件，从未也不可能向龙特公司送达。
在二审审理过程中，公园管理中心向本院提交了涉案租赁房产的建筑许可证明，龙特公司对证据的真实性不持异议。双方均确认深圳市荔枝公园管理处在涉案租赁合同项下的权利义务应由公园管理中心享有和承担。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉案的荔枝公园综合服务楼领有相应的建筑许可证明，原审对《房屋租赁合同》及《增加条款》的效力认定正确，本院予以确认。深圳市荔枝公园管理处作为公园管理中心的下属部门已不具备独立的法人资格，且公园管理中心和龙特公司均确认深圳市荔枝公园管理处的合同权利义务由公园管理中心享有和承受，故公园管理中心系本案租赁合同的出租方，依约行使合同权利、承担合同义务。本案二审存在以下争议焦点：
一、租赁合同是否应于2011年11月30日终止。2006年6月13日《房地产租赁合同》约定的租赁期限至2010年8月31日届满，此后公园管理中心和龙特公司通过2010年9月1日《房屋租赁合同》和《增加条款》顺延合同期限1年，并约定2010年底或2011年初，公园服务楼景观工程将正式进入施工期，在景观改造工程期间，租赁经营人应给予配合，出租方将根据停业的实际时间给予减免租金和顺延租期。双方在原审庭审中均确认龙特公司在工程改造期间即2011年2月21日至2012年5月21日停业，涉案租赁合同应顺延三个月至2011年11月30日。据此，本院认定双方合意履行租赁合同至2011年11月30日止。
顺延租期届满后，公园管理中心分别于2011年12月1日和2011年12月9日发出《关于合同期满不再续租的通知》和律师函，明确告知龙特公司终止租赁合同，限期要求龙特公司搬离，强调合同终止后龙特公司向公园管理中心银行账号支付款项并不能导致租赁关系的顺延，上述主张内容明确且已到达龙特公司，反映了公园管理中心在合同期满后没有继续出租涉案房产的意愿。就龙特公司提出的深公园（2011）第186号函问题，首先，该回复系公园管理中心内部文件，收文对象为深圳市荔枝公园，而非龙特公司。其次，函件虽然提及续租问题，但同时明确租赁事项应按照规定和程序报市城管局物管中心审批，即公园管理中心的续租意愿仍然要得到主管部门的批准方具备实施条件；再者，龙特公司在一、二审期间均未提交深公园（2011）第186号函的原件，不能证明公园管理中心将载有同意续租内容的内部函件送达了龙特公司。综上，因（2011）第186号函并非针对龙特公司，且没有证据证明函件基于公园管理中心的主观意愿已经到达龙特公司，不构成法律规定的要约或承诺，龙特公司据此主张双方已合意续租至2015年8月31日止，租赁关系不应在2011年11月30日终止，理据不足，本院不予采纳。合同终止后，龙特公司应迁离房产并将房产交还公园管理中心。与此同时，龙特公司反诉要求公园管理中心继续履行合同，本院亦不予支持。
二、如何认定龙特公司欠付的租金和房屋使用费。按照《房屋租赁合同》的约定，合同终止后，龙特公司应于3日内迁离，逾期不迁离或者不返还租赁房屋的，公园管理中心有权收回租赁房屋并就逾期部分向龙特公司收取相当于双倍租金的赔偿金。本案中，涉案租赁合同已于2011年11月30日终止，公园管理中心通知龙特公司于2011年12月31日前退还房屋，故从2012年1月1日起，龙特公司应按照原租赁合同每月28000元标准的双倍即56000元向公园管理中心支付其占有房屋期间的房屋使用费。但公园管理中心于2013年1月5日发出《关于限期缴交租金和水电费的通知》，明确龙特公司按照每月14000元标准计算，尚拖欠2012年8月-12月租金67456元，该主张系公园管理中心自行处分合同权利，本院予以照准。原审据此认定龙特公司自2013年1月1日起按照每月56000元支付房屋使用费正确，本院予以确认。从2012年8月1日暂计至2014年3月31日，龙特公司应付房屋使用费共907456元（67456＋56000＊15），扣除龙特公司于2013年1月16日向公园管理中心支付的100000元、2013年3月13日支付的28000元、2013年9月23日支付的98000元，龙特公司尚拖欠2012年8月1日至2014年3月31日期间的房屋使用费681456元。从2014年4月1日起，龙特公司仍应按照每月56000元的标准向公园管理中心支付房屋使用费至本院判令龙特公司迁离房屋之日止。
三、关于水电费的认定和处理。1、对于2012年12月31日之前的水电费，公园管理中心在《关于限期缴纳租金和水电费通知》上载明龙特公司拖欠2012年7月至12月水电费共47055元，因龙特公司对该数额提出异议，公园管理中心应举证证明水电费的构成。从公园管理中心提供的水电发票看，发票客户名称一栏均为公园管理中心，每月水电发生额在数万元不等，仅凭发票不能区分属于龙特公司使用的荔枝公园综合楼2-3层每月发生的水电费数额。此外，公园管理中心虽然提交了两份水电费缴款通知单，但通知单上并没有承租人龙特公司的签字，不能认定龙特公司确认了该笔水电费用。因此，龙特公司虽在该期间实际使用水电，但公园管理中心无法有效证明水电费数额，本院无法认定，对此公园管理中心应自行承担举证不能的不利后果；2、对于2013年1月1日至龙特公司实际搬离之日止的水电费用，原审判决认定公园管理中心该诉请的标的不明确，应在确定具体金额后另循法律途径解决，公园管理中心未对原审判决的该处理提出上诉，视为服从原判结果，本院予以维持，公园管理中心可就该期间的水电费另行主张。
综上，龙特公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但对部分水电费和房屋使用费抵扣计算不当，本院结合二审新的事实予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第1303号民事判决第二项；
二、撤销深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第1303号民事判决第三、四、五、六项；
三、变更深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第1303号民事判决第一项为确认深圳市龙特实业有限公司与深圳市公园管理中心于2010年9月1日签订的《房屋租赁合同》、《增加条款》有效并于2011年11月30日终止；
四、深圳市龙特实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内向深圳市公园管理中心支付2012年8月1日至2014年3月31日期间欠付的房屋使用费681456元。从2014年4月1日起，按照每月56000元标准，支付房屋使用费至本判决判令深圳市龙特实业有限公司迁离荔枝公园服务楼2-3楼之日止；
五、驳回深圳市公园管理中心的其他诉讼请求；
六、驳回深圳市龙特实业有限公司的其他反诉请求。
若当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费9932元，由深圳市公园管理中心负担9000元，深圳市龙特实业有限公司负担932元。一审反诉案件受理费5260元，由深圳市龙特实业有限公司负担；本案二审案件受理费4401元，由深圳市公园管理中心负担401元，深圳市龙特实业有限公司负担4000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
审 判 员 杨潮声
代理审判员 吴思罕
二〇一四年五月十四日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。