辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民三终字第00195号
上诉人（原审被告、反诉原告）：龙腾（大连）文化艺术广场有限公司。住所地，大连市西岗区长江路***号***室*****层。
法定代表人刘海红，该公司经理。
委托代理人张伟、董云非，辽宁圣邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：许秀娟，板桥画苑业主。公民身份证好号码：210203194908082526。
委托代理人：梁文敏，男，汉族，系夫妻关系，1945年7月22日生。公民身份证好号码：210203194507222516。
上诉人龙腾（大连）文化艺术广场有限公司与被上诉人许秀娟因租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院作出（2014）西民初字第1296号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人张伟，被上诉人许秀娟及其委托代理人梁文敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：，原告与大连晨阳文化艺术品交易中心有限公司于2012年12月14日签订《摊位、柜台租赁合同》，双方约定：被告向原告出租的摊位、柜台位于大连市西岗区长江路440号4层、区号4-11，计租面积82.10平方米；原告经营字画；摊位、柜台租赁期限自2012年10月12日至2015年3月11日，其中免租期自2012年10月12日起至2013年3月11日止；免租期内因原告的原因提前终止或解除合同，被告可取消原告的免租期待遇，按照合同约定的租金及管理费标准计付；租金标准1.51元／平方米.天，365天租金总额为45360元，管理费包括空调费、采暖费、保洁费、公共用电、公共用水及相关服务费等，管理费标准为0.82元／平方米.天，365天管理费总额为24425元；费用按照整年支付，每年按实际天数提前一个月支付，第一年于2012年12月14日支付；被告应按合同要求为原告提供相关配套设施和经营条件，保障原告正常经营；被告负责市场内的安全防范和经营设施的建设和维护，包括对水、电、气、消防等设备设施的系统管理、维修和保养，对保安管理并负责市场的公共安全、消防管理等；原告应按照约定支付租金并承担因经营产生的各项税费；原告没有按期支付租金、管理费的，被告有权单方解除合同；关于违约赔偿责任约定：被告不能按期交付摊位、柜台，应向原告支付违约金，逾期一日的违约金为本年度合同金额的千分之三，逾期一个月的，原告有权解除合同；原告逾期未交付租金及管理费的，为原告违约，原告除应如数补齐外，还应向被告支付违约金，每逾期一日的违约金为拖欠款项的千分之三，逾期5日被告有权解除合同，并追缴租金、管理费和违约金；任一方严重违反本合同并且未能及时纠正，守约方除有权要求违约方按照上述标准支付违约金外，还有权要求继续全面履行本合同；合同期满、终止条件成就，本合同终止，原告应于合同终止之日起三日内将摊位、柜台完好地返还给被告，对原告的经营物品，可自行搬走等内容。合同签订当日，原告交付了第一年即2013年3月12日至2014年3月11日的租金45360元及管理费24425元。另查，2013年7月26日，大连晨阳文化艺术品交易中心有限公司经核准企业名称变更为龙腾（大连）文化艺术广场有限公司（即本案被告），公司的法定代表人由秦阳变更为刘海红，公司股东亦全部发生变动。其后，被告向商铺经营业户召开说明大会对变更情况予以说明。2013年8月10日，原告承租的店铺室内照明电停止供应，单独计数并由原告自行承担电费的店铺内插座电、被告承担电费的其他公共部位用电继续供应，原告等业主要求被告恢复供电，但双方未能达成一致意见。再查，原告经营的店铺大门自2014年3月22日始被电焊、锁头封门，致使原告至今无法进入店铺内从事经营活动。原告亦未按合同约定缴纳自2014年3月12日开始的租金。
原审法院认为：，原、被告之间签订的《摊位、柜台租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现原、被告双方就租赁合同履行与解除发生争议，综合原、被告的诉辩意见，本案争议焦点是原、被告违约责任的认定问题及合同应否继续履行问题。关于违约责任认定问题。原告在合同签订后支付了第一年即2013年3月12日至2014年3月11日租期的租金、管理费，被告作为出租人应当向原告提供满足原告正常经营需要的店铺，但被告在2013年8月10日切断原告承租店铺的室内照明电，导致原告无法正常经营，被告提供的出租店铺不具备正常出租经营条件，其行为已属违约。并且，自2014年3月22日始，案涉店铺大门被电焊、锁头封门，原告无法入内经营以实现其合同目的，被告不能提供符合合同约定的、保障原告正常经营的摊位，应承担违约责任。因此，原告请求被告赔偿自2014年3月22日始的逾期交付店铺违约金的主张符合法律规定，本院予以支持，但合同约定的日千分之三的违约金标准过高，本院酌定调整为20000元，原告主张超出部分，本院不予支持。被告提出的“原告未按时缴纳租金、系原告违约”的抗辩意见及“要求原告支付租金管理费并赔偿违约金67828元”的反诉意见，因被告切断室内照明电源违约在先，且经原告要求但仍未恢复供电，故原告拒绝交付下一个租期租金的行为属行使抗辩权的行为，不属于违约行为，被告该抗辩及主张没有事实及法律依据，本院不予支持。关于合同应否继续履行问题。原告主张继续履行合同，要求被告接通店铺内照明，重新交付店铺，被告反诉请求确认合同已解除，原告腾退案涉店铺给被告，双方就合同是否继续履行存在相反意见。被告违约在先，原告主张继续履行合同，根据双方的合同约定，应当支持继续履行合同，但综合考量案涉合同租赁期限截止至2015年3月11日、租赁期限已临近届满及店铺已上锁、原告无法入内经营的实际情况，被告不同意继续履行，案涉合同继续履行已无实际可能，且无法真正实现原告的合同目的，应解除双方签订的租赁合同为宜，故原告要求被告接通店铺内照明、解除门锁，继续履行合同的请求本院不予支持。但被告要求确认合同已解除的诉请不符合被告违约在先的事实，本院亦不予支持。关于原告主张扣除自店铺被锁之日即2014年3月22日起至恢复经营之日止的租金的问题，因该期间被告未能提供具备相关配套设施、保障原告正常经营的店铺，原告没有实际经营，故原告无需支付此期间的租金，且原告实际并没有缴纳此期间的租金、管理费，故原告该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。关于被告反诉请求原告腾退案涉店铺的请求，案涉店铺现已上锁，原告并不实际占有，但原告物品尚在店铺内，故被告该项主张本院予以支持，在被告解除门锁后，原告腾退案涉店铺。综上所述，大连市西岗区人民原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条之规定，作出如下判决：一、解除原告许秀娟与被告龙腾（大连）文化艺术广场有限公司于2012年12月14日签订的《摊位、柜台租赁合同》。二、被告龙腾（大连）文化艺术广场有限公司于本判决生效之日起十日内解除门锁、电焊，原告许秀娟于被告龙腾（大连）文化艺术广场有限公司解除门锁、电焊后二日内腾退位于大连市西岗区长江路440号4层、区号4-11号店铺。三、被告龙腾（大连）文化艺术广场有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告许秀娟违约金20000元。四、驳回原告许秀娟的其他诉讼请求。五、驳回被告龙腾（大连）文化艺术广场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元（原告已预交），反诉费850元（被告已预交），共计1380元由被告龙腾（大连）文化艺术广场有限公司负担。
原审法院宣判后，上诉人龙腾（大连）文化艺术广场有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，重新审判依法改判。理由是：一、被上诉人违反合同约定，未依法交付租金和管理费，已构成根本违约，上诉人有权依法解除合同，要求被上诉人腾退承租的摊位、柜台，并支付租金、管理费和违约金，在上诉人无违约的情况下，一审法院却不支持上诉人的一审诉讼请求，明显于法无据，应予更正。二、原审法院认定上诉人切断室内照明电源，且判决解除门锁、电焊没有任何依据，明显错误。1、关于违约责任认定的问题。因本案的案由是租赁合同纠纷，因此双方签订的租赁合同是判定上诉人与被上诉人违约责任的依据。上诉人一直依法履行合同，不存在违约。原审法院认定，上诉人在2013年8月10日切断原告承租店铺的室内照明电没有事实依据，首先，上诉人并不存在切断原告室内照明电的行为，退一步讲即使切断，上诉人也不存在违约行为，因为依据租赁合同第四条的规定，上诉人为被上诉人提供保障的是公共用电，提供保障室内照明电并不是上诉人应尽的合同义务，因此无论室内照明电存在与否，上诉人均不存在违约行为。2、被上诉人承租的店铺是否有门锁、电焊及被门锁、电焊均与上诉人无关，在一审被上诉人的举证中，也没有任何证据证明其承租的店铺是否有门锁、电焊及被门锁、电焊是上诉人所为，在无证据的情况下，一审法院就判定是上诉人的违约行为，并判决上诉人承担违约责任，是主观臆断，无事实依据和法律依据，应予更正。3、原审法院判决上诉人承担20000元违约金，没有依据，且明显过高。因上诉人不存在违约行为，因此就不应该承担违约责任，原审法院判定被告承担20000元的违约金，没有事实和法律依据。退一步讲，即使上诉人存在违约行为，判令20000元的违约金也明显过高。依据合同法解释二规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案当中，被上诉人并无证据证明其存在损失，实际上，被上诉人也不存在任何损失，在此前提下，法院判令上诉人支付20000元违约金，明显过高，没有依据。
被上诉人答辩认为：不同意上诉人的上诉请求，原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经审理查明，原审法院所查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、关于违约责任认定问题。根据被上诉人在一审中提供的证人证言以及上诉人向一审法院作出的说明，可以认定在合同履行过程中确实存在上诉人切断被上诉人承租店铺室内铺照明电的行为，上诉人主张依据租赁合同第四条，供应照明电不属于其应当履行的合同义务，但该条款只是双方关于租金、管理费及支付办法的约定，并没有明确说明上诉人不需要向被上诉人供应承租店铺室内照明电，同时租赁合同第六条明确约定上诉人需要提供相关配套设施和经营条件，保障被上诉人正常经营，而室内照明用电显然属于被上诉人正常经营所需条件，故上诉人切断店铺室内照明电属于违约行为，原审法院据此认定上诉人违约在先，被上诉人拒绝支付租金及管理费属于行为履行抗辩权行为而驳回上诉人关于“被上诉人未按时支付租金，系其违约”及“要求被上诉人支付租金、管理费及违约金”的请求，并无不妥，上诉人此项上诉理由，本院不予采纳。综合本案的当事人陈述及证据材料，原审法院认定被上诉人经营的店铺大门自2014年3月22日始被电焊、锁头封门，致使被上诉人无法进入店铺内从事经营活动，上诉人不能提供符合合同约定的、保障原告正常经营的摊位，应承担违约责任向被上诉人支付违约金并无不妥，同时将违约金酌定调整为20000元也符合法律规定，上诉人此项上诉理由，本院不予采纳。二、关于合同履行问题。本案二审审理期间，案涉《摊位、柜台租赁合同》已因租赁期限届满而终止，再无需判令解除合同不宜，本院予以纠正调整，但本案不作为瑕疵案件处理。因案涉租赁合同已终止，且不具备继续履行的条件，故原审法院驳回被上诉人要求继续履行合同的诉讼请求，判令被上诉人腾退案涉承租店铺并无不当妥。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市西岗区人民法院（2014）西民初字第1296号民事判决第（一）项内容；
二、维持大连市西岗区人民法院作出（2014）西民初字第1296号民事判决第（二）、（三）、（四）、（五）项内容。
一审案件受理费530元、反诉费850元，共计1380元，二审案件受理费300元，均由上诉人龙腾（大连）文化艺术广场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 长 浩
审 判 员 那 威
代理审判员 崔 耀 天
二〇一五年四月七日二〇一五年四月十五日
书 记 员 黄月研妍