上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第2359号
原告段国柱。
委托代理人李良清，上海元才律师事务所律师。
被告向彩玲。
被告向和平。
原告段国柱诉被告向彩玲、向和平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陆长庆独任审判。同年9月15日，本院根据原告的申请，依法作出民事裁定书，决定查封、冻结被告向彩玲名下价值人民币77，000元的财产，并已交付执行。2014年10月13日和同月30日，本院两次公开开庭审理了本案，原告段国柱及其委托代理人李良清，被告向彩玲、向和平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告段国柱诉称：原告与两被告于2014年8月21日签订《上海市租赁合�》一份，约定原告承租本市长宁区昭化路XXX号XXX室房屋（以下简称“涉案房屋”）作为做“轻餐饮”使用，租期从2014年9月1日开始至2016年8月31日止，月租金为11，000元。签约当天，原告向两被告支付了六个月的租金和相当于一个月租金的押金，合计为77，000元。8月30日，原告带施工队进入涉案房屋准备装修施工，当地居委会以及楼上居民告知原告涉案房屋不可以做轻餐饮使用。当日原告通知两被告到场协商解决，其确认不能做轻餐饮使用。经查，该房屋产权人为陈妹芳，房屋用途为住宅，两被告截止目前也未提供有权转租的证明。故请求判令上述《上海市租赁合同》无效，如果法院认定合同有效，请求判令解除，两被告返还原告支付的租金和押金77，000元。
被告向彩玲、向和平辩称：原告在签约前数次来看房，还支付了定金。两被告明确告知过原告房屋是居住用房，办不出营业执照。签约后，两被告在2014年8月28日将房屋交付给原告，在此之前两被告已经将房屋内原经营用的家电、空调、按摩床、沙发等予以了处理。接到原告的通知后，双方曾经进行了协商，原告表示赔偿两被告一个月的租金，两被告不同意，但允许原告可以转租。两被告不同意租赁合同无效或者解除合同的主张，也不同意接收房屋，故不同意原告的全部诉讼请求。如果原告坚持解除合同，必须支付两被告两个月租金并赔偿相当于一个月租金的违约金。
经审理查明事实如下：两被告系姐弟关系。涉案房屋系被告向彩玲向产权人承租后用于经营足浴的用房。2014年8月21日，原告与两被告签订《上海市租赁合同》一份，约定原告向两被告承租涉案房屋作为经营轻餐饮用房，租赁期限为两年，从2014年9月1日开始至2016年8月31日止，月租金为11，000元，六个月一付，原告另需支付押金11，000元；合同第九条“违约责任”约定，甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续，若双方意见未达成一致，则按照违约处理；违约方则向对方支付违约金11，000元，若甲方（两被告）违约，除退还乙方（原告）押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金；“补充条款”约定，乙方在经营期间，如果乙方因为做违法或不当的行为造成封店，合同将自然终止；房东无法提供办理营业执照／如果大房东不准做餐饮，甲方协助解决。
签约后，原告将第一期租金及押金合计77，000元支付给向彩玲；同月28日，两被告将涉案房屋交付给原告，同时将热水器和空调器的发票也交付给原告。原告遂准备对涉案房屋进行装修施工，但遭邻居以及居委会人员劝阻不得经营餐饮业。原告遂通知两被告到场帮助解决，但未果。原告遂与两被告协商解除租赁合同事宜，两被告则要求原告转租，或者赔偿经济损失。因双方协商未果，原告委托律师在同年9月1日向两被告发出《律师函》一份，告知上述租赁合同为无效合同，要求两被告在接函后三日内办理房屋交接手续，双方的租赁合同不再履行，退还原告租金、押金77，000元，逾期不办理视为两被告违约。因两被告未理会，故原告诉至本院，提出如上之诉请。
上述事实，有原告提供的《上海市租赁合同》、向彩玲出具的《收据》、《律师函》、快递凭证、两被告提供的购买家用电器的发票等证据以及双方当事人的陈述经庭审质证无误，本院予以确认。
在第一次庭审期间，本院为双方进行调解，原告要求将钥匙交还给两被告，两被告一度接收了钥匙，后又表示在合同未�除之前，不接收钥匙，又将钥匙还给了原告。本院就此向两被告释明，如果两被告扩大经济损失，就扩大损失部分应承担相应的法律后果。
因双方当事人各执己见，故本案调解未成。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原、被告所订立的关于涉案房屋的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，原告主张租赁合同无效一节本院不予采纳。从双方在合同中的约定可以确定，原告承租该房屋拟用于经营“轻餐饮”项目，而原、被告双方对涉案房屋的性质为住宅用房以及事实上原告不可能办理出营业执照是明知的。法律规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。原、被告双方在租赁合同中的约定显然违反了法律和行政法规关于房屋使用性�的规定，致使原告承租涉案房屋的目的不能实现。在此情况下，原告请求解除与两被告之间的租赁合同之诉请本院应予支持。
关于原告请求两被告返还已经支付的租金、押金之诉请，鉴于两被告在2014年8月28日将涉案房屋交付给原告，故在原告接收房屋期间的租金应予扣除，其余费用应当返还，为减少当事人讼累，本案一并处理。具体应扣除的租金为：原告向两被告发出终止租赁合同的《律师函》之后，原、被告应当及时就终止合同事宜进行磋商，即便磋商不成，两被告也应当在合理期限内接收房屋及时止损。至于合理期间的确定，本院在第一次开庭之日即2014年10月13日告知两被告应当接收房屋为原告向两被告支付租金的截止日，之后产生的租金应视为两被告故意扩大损失部分，当由两被告承担。因此，两被告应退还的租金、押金数额为60，133.33元（77，000元-11，000元-11，000元／30天＊16天），原告相应诉讼请求中的合理部分本院应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条第一款、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项的规定，判决如下：
一、解除原告段国柱与被告向彩玲、向和平签订的关于本市长宁区昭化路XXX号XXX室房屋的《上海市租赁合同》；
二、被告向彩玲、向和平应于本判决生效之日起十日内，返还原告段国柱支付的租金、押金人民币60，133.33元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼保全费人民币790元，原告段国柱负担人民币173元，被告向彩玲、向和平负担人民币617元。
案件受理费人民币1，725元，因本案适用简易程序故减半收取计人民币862.50元，原告段国柱负担人民币189元，被告向彩玲、向和平负担人民币673.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆长庆
二〇一四年十一月十一日
书记员 陈 莺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同�纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
第（三）项租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。