长春汽车经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）长汽开民初字第1149号原告阚丹，女，1978年5月7日生，住长春市南关区。委托代理人张宇，吉林良智律师事务所律师。委托代理人杨启浩，吉林良智律师事务所律师。被告长春市城区房地产开发有限公司，住所长春市汽车产业开发区。法定代表人朱宝林。被告长春红日房地产经营有限公司，住所长春市经济开发区临河五小区10栋402号。法定代表人马婕，经理。原告阚丹诉被告长春市城区房地产开发有限公司（以下简称：”城区公司”）、长春红日房地产经营有限公司（以下简称：”红日公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阚丹的委托代理人张宇、杨启浩，被告红日公司的法定代表人马婕到庭参加诉讼，被告城区公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告诉称：2010年11月，原告出资购买被告城区公司开发、被告红日公司代售的汽车产业开发区”园中园项目”房屋一套，面积86.94平方米，单价为每平方米3750元，总房款326025元。2010年11月15日，原告将购房全款交给被告红日公司，被告红日公司向原告出具收款收据。2012年12月20日，原告与被告城区公司补签《认购商品房协议书》一份，约定2014年10月30日前交�房屋，但被告城区公司至今仍未对项目地块进行开发，原告购买的房屋无法交付。原告认为，鉴于原、被告签订的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告城区公司至今未向原告出示商品房预售许可证明，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，原告与被告城区公司签订的认购协议书应予解除，被告红日公司作为购房款收款单位应当与被告城区公司承担连带还款责任。为此，原告曾多次找到二被告，要求返还购房款，二被告均以各种理由搪塞拖延。原告无奈诉至人民法院，请求依法判令：1.解除原告与被告城区公司签订的《认购商品房协议书》；2.二被告连带偿还原告购房款326025元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，自2010年11月15日起计算至实际�付之日止）；3.诉讼费、保全费由二被告承担。被告红日公司辩称：原告与被告城区公司签署的是商品房认购协议，其在签署该协议时知道其所要购买的房屋是期房，被告红日公司已将购房款给付被告城区公司，不同意连带给付原告购房款。被告城区公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。经审理查明：2010年11月15日，原告向被告红日公司交纳购房款326025元，被告红日公司向原告出具加盖该司财务专用章的收据一张，上述收据记载：”今收到阚丹购房款汽车厂产业开发区单价3750元/平方米金额人民币（大写）叁拾贰万陆仟零佰贰拾伍元零角零分……”。2012年12月20日�原告（乙方）与被告城区公司（甲方）签订《认购商品房协议书》，约定：”乙方自愿参加甲方自主开发的‘长春市正阳街9113号危旧房改造地块项目’（以下简称该项目）认购，经甲乙双方协商，特签订本认购协议书：第一条乙方认购的房屋坐落于长春市汽车产业开发区正阳街。第二条甲方根据乙方的需求提供户型平面图供乙方认购者选择，乙方确定所认购楼房栋号、预算面积、户数后，甲方委托建筑设计单位修改设计，以市规划部门审批后的户型平面图为准，作为日后乙方实际认购人认购房屋户型的依据。第三条房屋认购款按建筑面积平均单价每平方米3750元收取（不包括门市及阁楼），乙方认购面积约为86.94平方米，认购房屋总房款为人民币元，大写为叁拾贰万陆千零佰贰拾伍元。乙方付款方式为一次性付清。……第七条交房时间，甲方在2014年10月30日前向乙方认购人交接房屋。第八条甲方取得《商品房销售（预售）许可证》后即通知乙方，由乙方告知实际认购人在15天内与甲方签署《商品房买卖合同》。合同签订后，本《协议书》自动废止。……第十一条除不可抗力外，甲方超过约定交房日期一个月将商品房交付实际认购人使用的，自第七条规定日的第一天起至实际交付之日，甲方每日向实际认购人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过二月，实际认购人有权解除合同。甲方应当自实际认购人解除协议通知到达之日起一个月内退还全部已付款，并按实际认购人累计已付款的万分之一向实际认购人支付违约金；实际认购人要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方向实际认购人按逾期天数逐日支付已付房屋款万分之一的违约金。……第十三条交工标准为毛坯房、入户防盗门、地热采暖。……”2015年11月30日，原告诉至本院，要求解除其与被告城区公司签订的《认购商品房协议书》，并判令二被告向其连带返还购房款326025元及利息。另查：庭审中，被告红日公司主张其与被告城区公司之间系委托销售关系，原告对此亦表示认可。本院认为：一、关于案涉《认购商品房协议书》的效力问题：1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：”商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的�该协议应当认定为买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：”商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，原告与被告城区公司签订的《认购商品�协议书》对当事人名称、房屋基本状况、房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等商品房买卖合同的主要内容均进行了约定，且原告已按《认购商品房协议书》的约定一次性付清了认购房屋总价款326025元，故上述《认购商品房协议书》应当认定为商品房买卖合同。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，案涉《认购商品房协议书》因系被告城区公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与原告订立，应当认定无效，故本院对原告要求解除案涉《认购商品房协议书》的请求，不予支持。二、关于责任�担问题：1.原告购房款收据虽系由被告红日公司出具，但被告红日公司表示其与被告城区公司之间系委托销售关系，原告对此亦予以认可，且从原告与被告城区公司在后签订的《认购商品房协议书》中，亦可体现原告向被告城区公司认购的房屋面积、购房款金额均与被告红日公司出具的收据显示信息一致，而被告城区公司经本院传票传唤后，未到庭应诉抗辩，故本院对于被告城区公司与被告红日公司之间系委托销售关系及原告已向被告城区公司履行付款义务的事实予以认定。根据合同相对性原则，原告可得向被告城区公司主张返还购房款。原告主张被告红日公司承担连带返还责任没有依据，本院不予支持。2.《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当�价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在被告城区公司未取得案涉房屋预售许可证，致使双方签订的《认购商品房协议书》无效的情况下，被告城区公司应返还原告购房款326025元并支付利息，利息按中国人民银行同期贷款利率，自2010年11月15日起计算。综上所述:依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告长春市城区房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告阚丹购房款326025元并支付利息（按照�国人民银行同期贷款利率自2010年11月15日起计算至本判决指定的履行期限届满之日止）；二、驳回原告阚丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6190元，由被告长春市城区房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  沈 楠代理审判员  蔺德才人民陪审员  刘玉杰二〇一六年十月三十日书 记 员  刘 寅