宁夏回族自治区灵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）灵民初字第754号
原告张丽莉，女，1983年11月27日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区灵武市。
委托代理人翟俊瑛，宁夏迪通律师事务所律师。
被告马洪武，男，1971年11月14日出生，回族，灵武农场职工，住宁夏回族自治区灵武市。
被告王丽琼，女，1972年2月27日出生，回族，西夏啤酒厂职工，住宁夏回族自治区灵武市。
原告张丽莉诉被告马洪武、王丽琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理，依法由审判员唐彩红适用简易程序分别于2014年5月20日、6月13日公开开庭进行了审理，原告张丽莉及其委托代理人翟俊瑛，被告马洪武、王丽琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张丽莉诉称，原、被告均系灵武农场职工，2013年9月4日双方经充分协商达成一份“个人售房合同协议书”。该协议书约定：由被告将其所有的位于灵武市灵武农场南苑小区19号楼一单元401室，建筑面积94平方米，煤房面积8平方米的房屋一套出售给原告，房屋总价款15万元，在合同签订之日起一次性付清房款，被告于2013年11月15日前将上述房屋交付给原告，如一方违约应向另一方支付违约金2万元。协议签订后，原告按约于2013年9月4日向被告一次性支付房款15万元，然而截止2013年11月15日，被告却不向原告交付房屋。原告多次找被告协商，让其尽快搬离该房，被告以种种理由推拖不予交付。为此，原告提起起诉，请求：1、依法判令被告向原告交付位于灵武市灵武农场南苑小区19号楼一单元401室的房屋，并支付迟延交付房屋的损失费用（该费用按照市场房屋租赁价格计算至交付房屋止）；2、判令被告向原告支付违约金2万元；3、本案诉讼费由被告承担。
为支持其主张，原告张丽莉当庭向法庭提交证据材料如下：
1、个人售房合同协议书一份。证明2013年9月4日原、被告签订房屋买卖合同，被告愿意将其位于灵武市灵武农场南苑小区19号楼一单元401室的房屋出售给原告，双方在合同中约定了房屋价款、交付时间及违约责任等权利义务；
2、收条一张。证明原告已按照合同约定将15万元房款一次性付清给被告。
被告王丽琼对原告当庭提交的证据的质证意见是：原告证据1、2上面王丽琼的名字是被告王丽琼签的，但是在被告马洪武的强迫下签的字。
被告马洪武对原告当庭提交的证据的质证意见是：原告证据1、2上面马洪武的名字是被告马洪武签的，没有异议。
被告王丽琼辩称，当初我签字不是我情愿的，原告给马洪武放高利贷，马洪武欠的这些钱我都不知道。原告为了把马洪武欠的钱都算在内就弄了这个售房协议。马洪武两天不让我上班。要让我在协议上签名，签字当时原告不在场，至于原告说的15万元房款，我一分也没有见到，我的房屋从来没有卖给原告。
被告王丽琼当庭向法庭提交证据材料如下：
1、遗书一张。证明这笔钱与被告王丽琼没有关系；
2、书面证明两份。证明被告王丽琼20**年9月4日早晨因被告马洪武逼迫在家签字，而未能上班的事实。
原告张丽莉及其委托代理人对被告王丽琼当庭提交的证据的质证意见是：对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性、证明目的有异议，认为与本案没有关系，系被告马洪武的个人行为；对证据2的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，认为证人证言应该出庭质证，且该证据不能证明本案被告王丽琼是否被胁迫，因两名证明人均不在现场，他们所说的事实有可能是听被告王丽琼转述的，该证据与本案无关，不予认可。
被告马洪武对被告王丽琼当庭出示的证据的质证意见是：对证据1的真实性认可，是其所写，没有异议；证据2的证明人何丽霞、张学军其不认识，但被告王丽琼说的那两天，被告马洪武确实没有让王丽琼去上班是事实。
被告马洪武辩称，事实经过是当初我拿房屋以抵押的形式向原告借款15万元，但以房屋买卖合同的形式做了手续。当天晚上我从原告处拿了4万元，第二天又拿了25000元左右，按照月息5分给原告付了两个月的利息15000元。我用崔俊东的车抵押给小额贷款公司借了4万元，到期偿还不了，我就用我的房屋抵押从原告处拿了5万元，崔俊东还欠原告2万元，所以就以我的房屋写了买卖合同，价款7万元，但原告实际给我给了5万元，我给原告打了一张2万元的利息条子。我现在情况不好，我每月给原告偿还1000元，原告不同意。
被告马洪武未向法庭提交书面证据材料，申请证人出庭作证如下：
1、证人唐晓亮的证言。证明证人知道的关于本案原、被告之间事情的经过是被告马洪武欠证人唐晓亮84000元钱，被告马洪武说要给证人偿还65000元，证人就去被告家要钱，被告马洪武说没有钱，就给现在的原告说去他家，用他家的房子抵押向原告借钱。当时原告给马洪武给了17000元，说第二天再给48000元，第二天确实通过转账给我给了48000元。原、被告之间签订的是抵押借款手续。原、被告签字时证人就在旁边坐着。签字时被告的妻子不在场，原告说被告的妻子不签字不行，被告就给他妻子打电话让回来，证人当时拿上钱就走了；
2、证人崔俊东的证言。证明事情经过是2012年证人崔俊东借了原告张丽莉的2万元赌博用了。2013年7月份左右，马洪武用证人的车抵押借了5万元钱，后被告马洪武给证人往回赎车时没有钱，证人找到马洪武，说好把证人欠原告张丽莉的7万元钱全部转到马洪武名下，由被告马洪武给原告张丽莉还钱。证人听说用被告马洪武的房子作抵押，但具体做的什么手续证人没有见过，当时只是把证人欠原告张丽莉的钱转掉了，具体抵押了多少钱证人也不清楚。
原告张丽莉及其委托代理人对被告马洪武当庭出庭的两名证人的证言均有异议，认为与被告马洪武在答辩期间的证言不符。被告说在9月4日晚上拿了4万元，9月5日拿了5万元，证人唐晓亮说借了17000元，证言有出入，与本案没有关系。证人证言的真实性无其他证据相互印证，无法考证其真实性。证人唐晓亮的证言不具有合法性，不能把他们之间的借贷关系拉到本案。对证人崔俊东的证言的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，证人崔俊东是听说双方有抵押，但其未看到双方是怎么签订的合同，被告马洪武具体欠原告多少钱，证人崔俊东也不知道，并不能证明被告马洪武用房屋抵押向原告借款这一事实。
被告王丽琼对被告马洪武的证人证言的质证意见是：他们之间的事情在这之前我一概不知道，他们都是经常在一起赌博的人，欠的钱都是赌债，和我的房子没有关系。
经本院审查认为，原告证据1、2，经二被告质证对真实性无异议，经本院审查核实，二被告在与原告签订“个人售房合同协议书”时并未取得本案涉案房屋的所有权证，且至今未取得该所有权证，按相关法律规定本案涉案房屋买卖协议应为无效协议，对其合法性以及证明目的本院不予采信；被告王丽琼当庭提交的证据1、2经原告质证有异议，原告方的质证意见成立，对该证据与本案的关联性、证明目的，本院不予采信；被告马洪武的证人证言经原告质证有异议，经审查核实，该两名证人证言确与被告当庭答辩陈述的事实有出入，对该两位证人证言与本案的关联性、证明目的，本院不予采信。
经审理查明，2013年9月4日，被告马洪武、王丽琼与原告张丽莉签订了一份“个人售房合同协议书”，内容为“卖方（甲方）：马洪武，妻王丽琼；买方（乙方）：张丽莉。第一条甲方将自己的房屋及房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方。房屋具体情况如下：甲方愿将其位于南苑19号楼1单元401室的房屋，建筑面积94平方米，煤房面积8平方米出售给乙方。第二条甲乙双方经协商达成一致，同意上述房地产售价为15万元整。甲乙双方同意，自本合同签订之日起，乙方一次性将房款付给甲方。第三条甲乙双方同意，本合同生效后，甲方定于2013年11月15日将上述房地产交付乙方。第七条如有一方违约，不履行合同，则违约方向对方付违约金贰万元。甲方：马洪武，妻：王丽琼，乙方：张丽莉，2013年9月4日”。被告同时给原告出具了一张收条，内容为“收条，今收到张丽莉买房款150000（拾伍万元整）。收款人：马洪武，妻：王丽琼，2013.9.4”。为此，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。
另查明，本案二被告目前只有涉案房屋这一套住房，本案涉案房屋二被告至今未取得该房屋所有权证。原告亦未向本院提供相应的证据加以证实本案涉案房屋系二被告所有，并取得所有权证有权处分的相关证据。
本院认为，原、被告之间虽已签订“个人售房合同协议书”，但依据相关法律规定，二被告在出售其所有的不动产房屋时，应在其已取得该房屋所有权证的前提下进行，而本案二被告在与原告签订该协议时并未取得本案涉案房屋的房屋所有权证，且至今亦未取得该房屋所有权证。二被告与原告签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，故原、被告之间于2013年9月4日签订的房屋买卖协议无效。原告请求依法判令二被告向原告交付位于灵武市灵武农场南苑小区19号楼一单元401室的房屋，并支付迟延交付房屋的损失费用，向原告支付2万元违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持；因原、被告之间签订的房屋买卖协议无效，被告马洪武、王丽琼应返还原告张丽莉购房款15万元并按中国人民银行同期贷款利率支付收到该购房款期间的利息；对被告王丽琼辩称并无买卖房屋的事实，也并未收到原告交付的15万元购房款的辩解理由，因无相应证据予以印证，本院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十条、第一百三十二条之规定，判决如下：
一、原告张丽莉与被告马洪武、王丽琼于2013年9月4日签订的“个人售房合同协议书”无效；被告马洪武、王丽琼于本判决生效后十日内返还原告张丽莉购房款15万元，并按中国人民银行同期贷款利率从2013年9月4日起计算利息并支付至本判决确定给付之日止；
二、驳回原告张丽莉的其他诉讼请求。
如果被告马洪武、王丽琼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3700元，减半收取1850元，由被告马洪武、王丽琼负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员 唐彩红
二〇一四年七月三日
书记员 马小丹
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（六）未依法登记领取权属证书的；
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。