广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2062号
上诉人（原审被告）黎裕雄，男，汉族，1954年7月1日出生。
委托代理人马林锐，广东淳锋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）尹昇，男，汉族，1980年9月21日出生。
被上诉人（原审原告）尹义，男，汉族，1982年3月14日出生。
上列两被上诉人共同委托代理人邓韬、郭建群，均为广东深义律师事务所律师。
上诉人黎裕雄因与被上诉人尹昇、尹义房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第399号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
尹昇、尹义原审诉讼请求：1、解除尹昇、尹义与黎裕雄签订的《承包租赁合同书》；2、黎裕雄支付2011年6月至2013年上半年的承包费用8万元，并支付从2011年6月1日起按银行同期贷款利率计至起诉之日的逾期利息，暂计9600元；3、诉讼费由黎裕雄承担。
原审法院审理查明，2011年4月18日，深圳市南山区南山街道北头社区居民委员会出具了《证明》载明，位于涉案29-31号第一层、第六层房屋的产权为尹昇、尹义共有。2004年10月17日，尹义（乙方）、黎裕雄（甲方）签订了《协议书》约定，位于深圳市涉案29-31号产权属尹义的旧房拆建（计划五层半约1100平方米）由黎裕雄全权负责（包括施工、资金等），房屋建好后产权仍属尹义所有；在此旧房拆建竣工后，尹义愿意将房屋让黎裕雄使用七年零八个月（自2003年6月起至2011年1月底止）以抵欠款，到期黎裕雄必须将房屋（一切设施完好）无条件的交回尹义。2011年1月30日，尹昇、尹义（甲方）、黎裕雄（乙方）签订了《承包租赁合同书》约定：尹昇、尹义将涉案29号房（由旧房改造，共6层）的第一层和第六层房屋（以下简称涉案房产）承包给黎裕雄出租，承包金额为每年4万元；承包期为五年，自2011年2月1日起至2016年1月31日止；黎裕雄付款方式为预付形式，须于每年一月份前支付2万元为当年2月至7月的承包费，每年六月份前支付2万元为当年8月至次年1月的承包费，如拖欠一个月以上，尹昇、尹义有权终止合同，及其它条款。2011年7月12日、8月10日，尹昇、尹义与黎裕雄就涉案29-31号水电费收缴纠纷达成两份协议，约定：在尹昇、尹义继续使用黎裕雄名下的水电表期间，尹昇、尹义预交3000元给黎裕雄作为水电费预付款；每月1日，双方应一同抄水电表度数，如尹昇、尹义届时没空，将由房屋管理员代替其陪同黎裕雄一同抄表；每月10日、11日，尹昇、尹义应一次性将该月水电费交予黎裕雄。尹昇、尹义与黎裕雄因房屋租赁产生纠纷，遂于2011年4月20日诉至原审法院，请求判令：解除《承包租赁合同书》，黎裕雄支付尹昇、尹义截至2011年5月的承包费13333元及经济损失费5万元。2011年7月21日，原审法院作出（2011）深南法民三初字第526号民事判决，判决黎裕雄支付尹昇、尹义暂计至2011年5月的承包费13333元并驳回了尹昇、尹义其它的诉讼请求。（2011）深南法民三初字第526号民事判决生效后，尹昇、尹义向原审法院申请强制执行，执行案件案号为（2012）深南法执字第1555号，原审法院通过扣划黎裕雄银行存款的方式将13581元支付予尹昇、尹义，该执行案件于2013年7月30日结案。2011年8月10日，在南山街道办事处北头社区工作人员主持调解下，尹昇、尹义与黎裕雄达成了水电费收缴协议，黎裕雄夫妇在调解现场交钱给尹义，但尹义不愿接收并称尹昇、尹义仍有上诉期限。原审庭审中，尹昇、尹义称：在调解之时，黎裕雄只愿意支付13333元，但是按照约定，黎裕雄当时应支付租金4万元，因（2011）深南法民三初字第526号民事判决并未生效，尚在上诉期，故尹昇、尹义不愿意收取黎裕雄上述款项。前述判决生效后，尹昇、尹义致电黎裕雄要求交纳租金，但是直至尹昇、尹义申请强制执行之日即2012年7月26日以前，黎裕雄仍未支付租金。2012年1月6日，尹义向南山街道办事处北头社区反映黎裕雄交付拖欠承包费4万元、双方存在水电费纠纷等事宜，并在《南山街道、北头社区来访人员登记表》上留下其工商银行银行卡号，要求黎裕雄支付4万元承包费，同时同意黎裕雄扣除尹昇、尹义尚未支付的水电费。社区工作人员案外人一记录相关协调处理结果为：“经社区信访人员多次与黎先生夫妇联系、电话及面谈。黎夫妇要求尹先生应当到他家双方进行面谈协调解决，不愿再来社区协调。因为2011年已协调二次都没有履行协调协议。所以我社区已无法再搭平台协调。望尹义先生双方再协商或另找其它法律途径解决”。原审庭审中，黎裕雄主张截至2013年6月，尹昇、尹义共欠黎裕雄水电费25000元。
原审法院审理认为，签订《承包租赁合同书》后，黎裕雄作为承租人，应按照合同约定向尹昇、尹义交付房屋租金即合同约定的“承包费”。按照合同约定，黎裕雄须于每年1月份前支付2万元作为当年2月至7月的承包费，每年6月份前支付2万元作为当年8月至次年1月的承包费，如拖欠一个月以上费用，尹昇、尹义有权终止合同。现黎裕雄拖欠尹昇、尹义2011年6月至2013年5月期间承包费8万元，事实清楚，证据确凿充分，已经构成违约，应承担相应的违约责任。黎裕雄虽辩称尹昇、尹义尚欠其水电费25000元，但此并不足以构成其拒交租金的理由。黎裕雄拖欠租金的数额已远超一个月租金，已达到约定的尹昇、尹义单方解除《承包租赁合同书》的条件，故《承包租赁合同书》已于民事诉状送达黎裕雄之日即2013年7月7日解除。尹昇、尹义请求黎裕雄支付拖欠的承包费8万元并支付逾期付款利息，于法有据，原审法院依法予以支持。至于尹昇、尹义与黎裕雄之间的水电费纠纷，因黎裕雄未提起反诉，原审法院不予处理，当事人可另寻法律途径解决。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、尹昇、尹义与黎裕雄签订的《承包租赁合同书》于2013年7月7日解除；二、黎裕雄应于本判决生效之日起十日内向尹昇、尹义支付拖欠的承包费8万元；三、黎裕雄应于本判决生效之日起十日内向尹昇、尹义支付逾期付款利息（2011年6月1日至6月30日期间的利息以6667元为本金、2011年7月1日至2012年1月31日期间的利息以26667元为本金、2012年2月1日至2012年7月31日期间的利息以46667元为本金、2012年8月1日至2013年1月31日期间的利息以66667元为本金、2013年2月1日至本判决确定付款之日期间的利息以8万元为本金，按中国人民银行公布的同期同档次银行贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1020元，由黎裕雄负担。
上诉人黎裕雄不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，判令驳回尹昇、尹义的一审全部诉讼请求；2、判令尹昇、尹义承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原审判决认定事实错误，属于明显的错判。本案事实上是尹昇、尹义违约，并非黎裕雄违约。理由如下：尹昇、尹义为了达到提前收回涉案房产的目的，故意编造各种理由拒收租金。黎裕雄曾多次按照合同书的约定向尹昇、尹义支付租金，但均遭到尹昇、尹义的无故拒收。因此，黎裕雄并非不履行付款义务，而是由于尹昇、尹义的原因无法履行付款义务。尹昇、尹义在2011年6月至2013年5月期间多次亲自或指使他人对黎裕雄以及涉案房产内的住户进行威胁、恐吓，企图强行赶走黎裕雄及其他住户。2012年5月21日，尹昇、尹义甚至指使社会人员到涉案房产寻衅滋事，并殴打黎裕雄妻子致其轻伤。实际上，黎裕雄在2011年6月至2013年5月期间并没有实际使用涉案房产。因此，黎裕雄没有义务向尹昇、尹义支付租金。综上，尹昇、尹义采取故意拒收租金，威胁、恐吓甚至暴力伤害等手段阻碍黎裕雄使用涉案房产企图强行提前收回房屋的行为，严重违反了合同书的约定，严重侵害了黎裕雄的合法承租权。原审法院在没有查清事实的情况下认定黎裕雄违约，缺乏事实和法律依据，请求二审法院查清事实，依法撤销原审判决，支持黎裕雄的全部上诉请求。
被上诉人尹昇、尹义口头辩称，黎裕雄多次拖欠尹昇、尹义租金，已经原审认定，且上一期的承包租金是由法院强制执行，于原审开庭前一日才执行完毕。尹昇、尹义在社区调解时曾留下银行卡号供黎裕雄主动履行，但黎裕雄均未履行，因此可见黎裕雄的上诉理由不成立。并没有黎裕雄上诉所称的事实，冲突事件是租客之间的纠纷，与本案无关。因此黎裕雄的两点上诉理由均不成立，请求法院驳回黎裕雄的上诉，维持原审判决。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查，尹昇、尹义于2013年6月14日提起本案诉讼。2013年7月23日，黎裕雄以特快专递方式向尹义寄送《通知》称，黎裕雄需支付2011年6月至2013年6月承包费8万元，扣除尹昇、尹义拖欠的水电费2.5万元，黎裕雄仍需支付5.5万元，请尹昇、尹义收到本通知后3日内，由本人到黎裕雄住所地（涉案29号）收取承包费。尹义承认于7月30日收到该《通知》，但因原审开庭时间将届，尹昇、尹义认为去收钱不太妥当，且认为没有欠2.5万元那么多水电费，故没有去黎裕雄处收款。
双方当事人在本案二审法庭调查时确认，双方就涉案《承包租赁合同书》形成的是房屋租赁合同关系；涉案房产未办理报建手续，现已申请违法建筑历史遗留问题处理，尚未有处理结果。黎裕雄在本案二审法庭调查时确认，自2013年8月开始将涉案房产分租他人，2011年1月至2013年8月期间因尹昇、尹义原因涉案房产一直空置，并提交了2013年10月16日的《南山街道、北头社区来访人员登记表》、北头社区工作站工作人员案外人一于2013年10月16日出具的情况说明、多份自称为住户的证人证言，以证明2011年6月至2013年5月期间因尹昇、尹义原因黎裕雄未实际使用涉案房产。尹昇、尹义对黎裕雄提交的上述证据均不予确认。
尹昇、尹义在本案二审审理期间提交19份退房申请表或意见收集表，以证明系黎裕雄在滋事。黎裕雄对尹昇、尹义提交的上述证据均不予确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件，涉案房产未办理合法报建手续，申报违法建筑历史遗留问题处理尚未有结果，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，涉案《承包租赁合同书》应认定无效。无效合同，自始不发生法律效力，不存在解除问题，原审判决按有效合同处理原则确认涉案《承包租赁合同书》于2013年7月7日解除，处理不当，本院予以撤销。
虽涉案《承包租赁合同书》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，尹昇、尹义主张黎裕雄仍应按合同约定租金标准支付房屋使用费，本院予以支持。原审判决黎裕雄向尹昇、尹义支付拖欠的2011年6月至2013年上半年的承包费8万元，虽承包费的表述因合同无效而不当，但因应支付的费用数额正确，未影响双方当事人的实体权利，故本院对原审的该项判项予以维持。虽黎裕雄在本案二审时提交了一系列证据以图证明2011年6月至2013年上半年期间因尹昇、尹义阻碍原因导致其未能使用涉案房产，其无需支付该段期间的房屋使用费，但黎裕雄提交的证据，首先，2013年10月16日的《南山街道、北头社区来访人员登记表》并未对涉案房产是否未使用作出认定，其次，北头社区工作站工作人员案外人一于2013年10月16日出具的情况说明及多份自称为住户的证人证言，案外人一等人并未出庭作证，而案外人一等人的陈述无其他证据予以佐证，不符合民事诉讼证据规则规定的证人证言可予采信的要件，黎裕雄所提交的证据不足以证明存在因尹昇、尹义原因导致无法使用涉案房产的情形。最后，截止本案二审，黎裕雄从未提出过其无法使用涉案房产的抗辩，且其于2013年7月23日向尹昇、尹义邮寄的通知，尚同意支付扣除水电费后的承包费，亦可反证黎裕雄应一直在使用涉案房产。综合上述三点，本院对黎裕雄提出的其无法使用涉案房产故无需支付房屋使用费的上诉请求不予支持。
关于黎裕雄提出非其不愿支付租金（房屋使用费）而是尹昇、尹义不愿收取的上诉理由，首先，黎裕雄未能举证证明其曾去交纳租金（房屋使用费）而尹昇、尹义拒收，应承担举证不能的不利后果。其次，在双方未约定交纳租金方式的情形下，即使尹昇、尹义拒绝接受租金（房屋使用费），依照《中华人民共和国合同法》第一百零一条第一款第（一）项之规定，黎裕雄亦可通过向相关部门提存租金（房屋使用费）的方式履行交纳租金（房屋使用费）义务，但在尹昇、尹义起诉前的近两年时间内，黎裕雄未有证据证明曾向尹昇、尹义提出履行要求，亦未采取积极行动交纳租金（房屋使用费），黎裕雄称因尹昇、尹义拒绝接受租金（房屋使用费）故其无法交纳租金（房屋使用费）的上诉理由不能成立，本院不予采纳。黎裕雄使用了涉案房产，负有交纳房屋使用费的法定义务，应对其怠于履行义务给尹昇、尹义造成的损失承担赔偿责任，原审判决黎裕雄按中国人民银行发布的同期同档次银行贷款利率标准向尹昇、尹义支付欠付房屋使用费的利息，处理得当，本院予以维持。
综上，上诉人黎裕雄的上诉请求理由不能成立，本院予以驳回。原审判决对涉案《承包租赁合同书》效力认定不清，判决解除合同处理不当，本院予以纠正，原审判决其他实体处理得当，本院予以维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2013）深南
法民三初字第399号民事判决第二、三项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第399号民事判决第一项；
三、确认尹昇、尹义与黎裕雄于2011年1月30日签订的《承包租赁合同书》无效；
四、驳回尹昇、尹义的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1020元、二审案件受理费2040元，合计3060元，均由上诉人黎裕雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 赵 霞
代理 审 判员 张 睿
二〇一四年六月二十三日
书记员（兼） 刘司元
附法律条文
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。