四川省资阳市雁江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁江民初字第490号
原告资阳市雁江区畜牧兽医服务中心。住所地资阳市雁江区文体路**号。
法定代表人罗永辉，主任。
委托代理人张玉坤。
委托代理人朱家兵。
被告资阳市第三建筑安装工程公司，住所地资阳市雁江区南津镇和平街（未到庭）。
法定代表人李汝军。职务经理。
被告兰美学。
委托代理人杨维彬、马新。
原告资阳市雁江区畜牧兽医服务中心与被告资阳市第三建筑安装工程公司、兰美学拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理；原告资阳市雁江区畜牧兽医服务中心的委托代理人张玉坤、被告兰美学及其委托代理人杨维彬、马新到庭参加诉讼，被告资阳市第三建筑安装工程公司经本院合法传唤无正当理由拒不当庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年12月18日，第二被告兰美学持第一被告单位开具的介绍信和法人授权证明书以第一被告和自身名义与原告签订《房屋拆迁产权置换补偿协议》，将原告位于堪嘉场镇的6间124平方米营业用房进行拆迁，约定置换给原告位于面对学校方向开始的3间门市115平方米。工期为2010年8月30日止，超出工期甲方按每天每平方米5元付给乙方营业性收入补偿。被告竣工后至今没有依约向原告交付履行置换在约定位置的3间门面，反而将应置换交付给原告的约定位置的3间门市出卖给他人，甚至连剩余未卖出的2间半门市也不交付给原告。故诉请判令被告兰美学履行协议约定的拆迁置换安置营业门面3间115平方米并赔偿面积短少损失35150元；自2010年9月1日至起诉时逾期交付房屋营业收入损失；安置营业门面区位差额损失；被告第三建筑安装工程公司对以上请求承担连带责任。
被告兰美学辩称：原告诉称的房屋由政府确定拆迁价格37.1万元，兰美学等32户通过拍卖取得的所有权，原、被告的签订合同不合法，约定也不合法，请法院驳回原告的诉讼请求。本案的房屋补偿原则是严格按房管局的相关部门确定的面积和方式予以合法的、完全的安置补偿。本案的被告不欠原告房屋，也不欠原告的补偿款。兰美学为原告垫付了数十万元的费用，被告将另案主张权利，要求原告返还。
被告被告第三建筑安装工程公司没有提交书面答辩意见。
原告为支持其主张的事实和诉讼请求，提交了如下证据：
证据材料1、民办非企业法人组织及法定代表人证明，证明原告法人单位组织情况及法定代表人为罗永辉。
证据材料2、雁江区委办公室【2006】69号文件，证明第二条第（三）项规定“乡镇畜牧兽医站现有资产一并划转新组建的区畜牧兽医服务中心”原告主体适格。
证据材料3、资阳市第三建筑安装工程公司介绍信、法人授权证明书，证明三建司兰美学专项施工项目授权为有效特别授权，三建司被告主体适格。
证据材料4、户籍证明，证明实际施工人被告兰美学的户籍登记信息情况。
证据材料5、《房屋拆迁产权置换补偿协议》，证明被告在堪嘉镇搞房地产开发需附带拆除原告原有的6间门市124㎡；原、被告签订的合同是房屋产权置换关系，不是房屋征收拆迁、更不是建设工程施工发包承包关系；被告置换补偿给原告的门市面积短少、间数短少、门市位置违反约定、严重违反工期约定至今不向原告交付门市事实存在。
证据材料6、门市位置布局、差价示意图。证明兰美学剩余欲交付给原告的2间门市和两栋楼夹角属违章建筑门市与约定置换给原告的门市每平方米差价在1000元。
证据材料7、规划设计施工平面。证明留给原告的两栋楼夹角属违章建筑。
证据材料8、房屋租赁合同，证明房主戴开勇出租门面每间年租金4400元。
证据材料9、戴开勇手书证明及身份证复印件。证明兰美学对购房户全部收走购房合同。其购买门市价款每平方米3400元；购房户已办理产权登记。
证据材料10、说明。证明原告拆除前6间门市经营饮料、兽药等。
上述证据材料经被告兰美学质证认为：对证据1、2、4无异议；对证据3中介绍信的真实性无异议，但对其证明目的和关联性均有异议，介绍信明确是修建工程，不是畜牧公司和三建司签订的。对证据5协议是兰美学与原告签订的，但对其真实性和合法性有异议，不是第三建司委托兰美学签订，也没有三建司的公章，堪嘉镇政府和文件等，整个建设是兰美学等三十二位住户签订的，而不是三建司。合同中约定的违约方式，兰美学不具开发资格，确定的价格违背了政府拆迁前撤回评估的37.1万元，超过部分不予认可。兰美学已将全部拍卖价款支付给了政府，原告取得该房屋不合法，请法院不予采信该份证据；对证据6的绘图与设计院的有一定的差异，应以测绘时办产权测绘的为准；对证据7不发表质证意见；对证据8、9的三性和证明目的均有异议；对证据10与原告有利害关系，不应采信。
被告兰美学为支持其辩称的事实，提交了如下证据材料：
证据材料1、身份证、堪府（2010）30号文件。
证据材料2、2010第26号资阳市雁江区房屋拆迁管理办公室关于堪嘉镇朝阳路底宽拆迁成本测算的函、拆迁安置补偿资金测算、堪府发（2011）10号文件、资国土资（2011）42号文件、堪嘉镇政府承诺书。
证据材料3、联合购买堪嘉土地协议及人员名单、建筑施工合同。
证据材料4、成交确认书、收费票据、资府国土函（2011）364号文件、第七十二期政府会议纪要。
证据材料5、暂时停止施工通知书。
证据材料6、竣工验收报告。
证据材料7、房权证。
证据材料8、房屋幢面积汇总表。
证据材料9、测绘图。证明本案讼争的门市已全部安置，是合法有效的。
原告当庭质证认为：对证据1真实性无异议，但对其证明目的有异议，堪府（2010）30号文件恰恰印证了原告的主张；对证据2中的2010第26号无异议，对资金测算有异议，政府仅作为参考，应以与被拆迁户签订的协议为准。堪府发（2011）10号文件，成本价37.1万元，我们有异议，是对所有需收回的房屋的成本价，不能达到被告的证明目的。资国土资（2011）42号文件，与原告的征收补偿没有关系，没有证明力。堪嘉镇政府承诺书，与本案无关；对证据3，联合购买土地协议和取得竞地拍卖是相矛盾的，与本案不具有关联性，对建筑施工合同是份无效合同，只是兰美学与三建司的关系，与本案原告无关，合资建房与堪嘉镇搞开发是两回事；对证据4中成交确认书的真实性无异议，仅证明兰美学通过拍卖，取得用地权。对保证金，竞买土地价款的申请真实性无异议。对资府国土函（2011）364号文件真实性无异议。对第七十二期政府会议纪要真实性无异议，但不能达到被告的证明目的；对证据5真实性无异议，不能达到被告的证明目的；对证据6真实性无异议，更反证了被告拖延不向原告交房的理由不成立；对证据7、8、9无异议。
原告提交的证据1、2、3、4、5、6和被告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9，经相对当事人质证无异议，本院予以确认；原告提交规划设计施工平面不能证明违章建筑；戴开勇的自书证明的证明人未经当事人质询不能作为证据使用；租赁合同和堪嘉畜牧站证明的真实性，本院予以确认。
经审理查明：2009年12月18日，被告第三建筑安装工程公司、兰美学作为拆迁单位与原告资阳市雁江区畜牧兽医服务中心作为被拆迁单位签订房屋拆迁产权置换补偿协议；协议约定：“乙方以现有经营门面六间总面积124㎡，土地占地面积140㎡，自愿选择产权调换补偿方式进行补偿，置换的补偿房由甲方组织修建。置换补偿房屋，甲方必须保证乙方经营门面3间115㎡，±5㎡不作找补；超出120㎡和不足110㎡的部分，按2500元∕㎡计算找补。置换补偿门面位置，面对学校方向开始（临街面）按乙方优先选择的原则，按顺序连续选择3间补偿给乙方；修建时间从2009年12月18日起至2010年8月30日止。超出工期甲方按每天每平方5元付给乙方营业性收入补偿。协议由甲方法人代表兰美学签字和乙方法人代表朱家兵签字、乙方单位盖章”。之后被告兰美学即组织人员拆除、修建并对外出售房屋。2010年，雁江区堪嘉政府向区政府报告拟对堪嘉镇老文化站、畜牧站实施旧城改造；2010年7月21日，雁江区房屋拆迁管理办公室对堪嘉镇朝阳路改造房屋被拆迁户3户（含原告房屋）拆迁补偿安置资金进行测算，该地块房屋拆迁成本共计37.1万元；2010年11月23日，雁江区政府会议纪要议定原则同意区国土分局编制的《堪嘉镇政府侧面地块国有建设用地使用权拍卖出让方案》；2010年12月1日，堪嘉镇政府向区政府声明承诺已拆迁政府房屋484平方，拆迁成本约37.1万元，拆迁安置已完毕。2011年3月31日，资阳市政府批复同意堪嘉镇镇政府侧面地块国有建设用地使用权拍卖出让方案。2011年4月21日，被告兰美学联合购房户等32家人竞得堪嘉镇镇政府侧面地块建设用地使用权。2013年1月15日，原、被告及陶风英等32户合资建房竣工验收合格。被告兰美学未按协议约定位置向原告交付营业用房；2013年2月4日，被告兰美学将堪嘉镇朝阳街1（F）1-8营业用房（面积100.94㎡）登记在原告名下。后原、被告因交付房屋的位置和面积发生争议，经雁江区畜牧局协调原被告就差面积和位置变化确定由被告兰美学支付原告资阳市雁江区畜牧兽医服务中心损失费718000元。
另查明：2011年2月28日，被告兰美学等32户与被告资阳市第三建筑安装工程公司签订承包合同将合资建房发包给该公司承建，工期从2011年2月28日至2011年9月28日。
本院认为，原告与被告资阳市第三建筑安装工程公司、兰美学签订房屋拆迁产权置换补偿协议，因被告单位和个人均无拆迁资格，因此本案不是拆迁安置补偿纠纷；签订房屋拆迁产权置换补偿协议虽有被告资阳市第三建筑安装工程公司名称，但无该公司公章，且签订时间在公司授权有效期外，故该协议与被告资阳市第三建筑安装工程公司没有法律上的利害关系，在履行协议中不承担责任。协议中原告以其旧营业用房换取被告兰美学重建的新营业用房，是以金钱以外的财产相互交换并转移所有权而达成的协议，其行为性质是互易关系；因此本案案由为互易合同纠纷。协议履行中原告和被告兰美学未就旧营业用房的产权办理移转登记，被告兰美学修建房屋的建设用地系国有地块须经出让程序取得国有土地使有权；被告兰美学等32户人取得建设用地使用权时间是2011年4月21日，已超出原告和被告兰美学协议约定的交房时间，原告未提出异议，视为原告明知客观情况已发生重大变化仍愿意接受协议中除交房时间以外约定的约束。被告兰美学所修建房屋竣工验收后于2013年2月4日将新营业用房登记在原告名下，未交付给原告至原告起诉主张权利时已二年，其逾期交房给原告造成的损失，依法应当承担赔偿责任；原被告双方在协议中约定的每天每平方5元的营业损失，明显有失公平，本院不予支持；被告逾期交房造成原告的损失，参照当地同期营业用房出租租金，本院酌情确定原告营业用房的损失为每年12000元。关于被告交付给原告的营业用房的面积差和位置损失，原告和被告兰美学庭审中对原商定的损失数额均未提出异议，依诚实信用原则，本院不宜变更。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百七十五条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告兰美学在本判决生效之日起十日内将坐落在资阳市雁江区堪嘉镇朝阳街1（F）1-8营业用房交付给原告资阳市雁江区畜牧兽医服务中心。
二、被告兰美学于本判决生效之日起十日内赔偿原告资阳市雁江区畜牧兽医服务中心营业用房面积差、位置损失和逾期交房损失共计95800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告资阳市雁江区畜牧兽医服务中心的其他诉讼请求。
案件受理费6474.5元，由被告兰美学负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判长 伍 彬
审判员 杨红军
审判员 尹 刚
二〇一五年七月六日
书记员 李 勇