辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈河民二初字第196号
原告：黄鑫，男，1981年8月27日出生，汉族，无职业。
委托代理人：姜百军，辽宁法德律师事务所律师。
被告：辽宁中屹置业投资发展有限公司。
法定代表人：曾昌飚，该公司董事长。
委托代理人：李坤，辽宁开宇律师事务所律师。
委托代理人：王雪，该公司工作人员。
原告黄鑫与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年2月18日受理后，依法由本院审判员祝仰宝担任审判长，与审判员皮晓赛、人民陪审员杨美慧组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄鑫及其委托代理人姜百军，被告辽宁中屹置业投资发展有限公司的委托代理人李坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄鑫诉称，2009年11月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》、补充协议及《国际展贸中心委托经营协议书》。在《商品房买卖合同》中原、被告双方约定：原告购买被告沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢2层277-1号商铺，该商品房的用途为商业，使用年限为2008年至2047年；建筑面积为17.025平方米，每平方米单价为人民币23213.95元，总金额为人民币399396元，付款方式及期限为2009年11月6日前一次性付款人民币399396元；约定的交付期限是在2009年12月31日前。合同同时对产权登记作出如下约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1项处理，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人。在《商品房买卖合同》签订后双方签订《国际展贸中心委托经营协议书》的格式文本，协议中约定：将原告从被告处购买的房屋委托给被告经营管理，委托经营期限7年，第四条规定了委托经营期间折旧费支付以乙方购买商铺总价款为基数，即总房款人民币547119元，前三年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日起一次性从房款中扣除，后四年按18%的年率计算，每季度人民币24620元。2013年3月，原告按合同约定到被告处收取第四年第一季度应收取的款项，被告以各种理由拒付至今，原告要求其办理权属变更登记至原告名下，被告表明不能办理。在与被告多次协商未果的情况下，2013年11月13日原告向被告发出了解除双方签订的商品房买卖合同、补充协议、国际展贸中心委托经营协议书的通知，被告对此未做答复，现原告诉至贵院，请求人民法院判决：1、解除原告与被告于2009年11月6日签订的商品房买卖合同、补充协议、国际展贸中心委托经营协议书；2、被告返还购房款人民币399396元；3、被告给付原告收益款即商铺租金，以人民币547119元为基数，前三年按9%的年率从2010年1月1日起计算至2012年12月31日共计为人民币147723元，从2013年1月1日起以每季度人民币24620元的标准，计算至判决确认给付之日止；4、诉讼费用由被告承担。
被告辽宁中屹置业投资发展有限公司辩称，一、被告不同意解除双方签订的房屋买卖合同和委托经营管理协议。被告在原告签订房屋买卖合同之前即2009年7月就取得了原告购买商铺所在楼宇的房屋所有权证，被告一直未能将与原告签订的房屋买卖合同登记备案，并向原告提供办理房屋产权证所需材料的原因，是因为沈阳市和沈河区政府没有明确的产权分割政策，房屋产权登记部门迟迟不给被告和原告签订的房屋买卖合同登记备案，显然不能给原告提供办理产权证所需资料的责任是由政府不可抗力原因造成，其责任根本不在被告。被告正在通过多方努力，与政府主管部门积极沟通原告所购商铺的楼宇的产权分割事宜，相信很快就会解决，所以被告不同意解除双方签订的房屋买卖合同和委托经营管理协议。二、原告如执意要因政府不可抗力造成被告不能为其提供办理房屋产权证所需资料为由解除双方签订的房屋买卖合同及委托经营协议，则被告只负有返还原告实际交纳购房款的义务，其他责任依法应当免除。被告已取得了原告商铺所在楼宇的房屋产权证，不能为原告提供办理商铺产权证的资料是因政府没有房屋产权分割的政策造成的，政府的政策属不可抗力范畴。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”的规定，原告虽有权以被告不能提供办理产权证所需资料为由主张解除合同，但被告依法应当全部免除责任，所以如原告执意要以被告无法为其提供办理房产所需资料为由解除双方房屋买卖合同和委托经营管理协议，被告依法应当只负有向原告返还实际交纳的购房款义务，而其他责任依法应当免除。三、退一步讲，假设是因被告的原因解除房屋买卖合同及委托经营管理协议，那么原告的损失依法应当按双方签订房屋买卖合同的约定计算。被告与原告同时签订了房屋买卖合同和委托经营管理协议，其中房屋买卖合同第十五条明确规定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”的规定，本案恰恰是原告因被告未将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，而使原告不能在365日内取得房产证，所以即使将政府不可抗力造成的被告不能为原告提供办理房产证资料的原因不提，被告应依双方签订的房屋买卖合同第五条规定赔偿原告的损失。综上所述，请法庭查清事实，依法驳回原告非法和无理的诉讼请求。
经审理查明，2009年11月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢2层277-1号商铺（即诉争商铺），建筑面积17.205平方米，房屋总价款为人民币399396元。合同第二条商品房销售依据约定本项目为旧楼改建项目，经咨询房产权告知无需办理商品房预售许可和销售许可。合同第六条付款方式及期限约定2009年11月6日前支付总房款人民币399396元。合同第八条交付期限约定出卖人的交房期限为2009年12月31日前。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或改变合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因气候原因，被迫临时性停工；3、市场配套实施接通的延迟；4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；5、其他非因出卖方造成的延迟。合同第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人的损失。该合同补充协议第三条约定出卖人与买受人签订《合同》时已告知买受人该房屋的具体情况，买受人同意出卖人在取得“国际展贸中心”项目综合验收（包括规划、消防等）后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与出卖人签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》。
同日，原告作为乙方，被告作为甲方又签订一份《“国际展贸中心”委托经营协议》，约定原告将诉争商铺委托甲方经营管理。合同第二条委托期限约定为7年，起租时间从国际展贸中心商场正式开业之日起计算。合同第三条双方权利和义务约定乙方在委托经营期内按本协议约定收取其商铺折旧费，而不承担甲方经营所产生的任何债权、债务。合同第四条委托经营期间折旧费支付约定折旧率以乙方购买商铺总价为基数，即总房款人民币547119元，前3年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日一次性从房款中扣除，后4年按18%的年率计算，每个季度为人民币24620元。折旧费从第三个店庆日起计算，按季度支付，每个季度初月的15日为折旧费支付日。
2009年11月9日，原告向被告交纳了购房款人民币399396元，被告为原告出具收款收据。
2013年11月10日，原告向被告的办公地址沈阳市沈河区风雨坛街70号邮寄一份《解除合同通知》，内容是“本人黄鑫于2009年11月6日与贵公司签订了合同编号为5014的《商品房买卖合同》、补充协议及《国际展贸中心委托经营协议书》，曾多次要求贵公司将房产证更名过户至本人名下，但贵公司不能给予办理。现向贵公司书面提出解除双方所签订的《商品房买卖合同》、补充协议及《国际展贸中心委托经营协议书》，并于接到此通知之日退还购房款并赔偿损失、应得收益款等共计人民币645599元。”对上述通知，被告否认收到。
另查，被告于2009年7月28日取得包括诉争商铺在内的沈阳市沈河区风雨坛街70号，总层数为18层的大厦整体产权证。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《“国际展贸中心”委托经营协议》、收款收据、产权证、通知及回执等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、补充协议及《“国际展贸中心”委托经营协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，皆合法有效，双方当事人均应遵照履行。
关于《商品房买卖合同》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案诉争的房地产项目并非为被告所开发，而系被告承接的旧楼改造项目，这从双方合同第二条的约定亦有体现，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》实为房屋买卖合同，不能适用商品房买卖的相关法律规定。
关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的性质问题。该协议虽名为委托经营协议，但原告不承担经营所产生的任何债权、债务，只收取固定的折旧费，因此，该协议实为商铺租赁协议，被告给付原告的折旧费实为商铺租金。
关于《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》是否应当解除的问题。双方的房屋买卖合同借用房产部门发布的商品房买卖合同的样本，该合同样本第十五条关于办理产权手续的规定系为房地产开发企业办理新建商品房产权手续的规定，在新建商品房办理产权手续的过程中，房地产开发企业仅需将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得初始登记批复即可，而原、被告的房屋买卖不同，被告履行的并非是办理产权登记备案取得初始登记的义务，而系协助原告办理产权过户手续的义务，因此，原、被告签订的商品房买卖合同第十五条规定的365日应为办理产权过户手续的时间。原、被告均认可商铺的交付时间是2009年12月31日，故被告应于2010年12月31日前协助原告办理产权过户手续，而被告至今未能完成该项合同义务，故根据双方合同约定，原告有权请求解除合同。双方签订的委托经营协议，建立在双方的房屋买卖关系之上，委托经营协议的存在是以双方存在商品房买卖合同为基础，商品房买卖合同解除后，委托经营协议亦不存在继续履行的基础，故房屋买卖合同解除，委托经营协议亦应随之解除，故原告诉请解除合同，本院予以支持。
关于《商品房买卖合同》的解除后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告应当将收取的购房款返还原告，购房款数额应当依据双方合同及收款收据数额计算，即人民币399396元。
关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的解除后果问题。1、关于协议第四条折旧费支付约定的总房款问题。在双方协议中约定折旧率按原告购买商铺总价即人民币547119元为基数，前3年年率9%，后4年年率为18%，该约定应视为双方商铺租赁租金计算标准的约定，而不应视为原告购房总价，根据该约定，被告承租原告商铺的租金标准应以此标准计算。2、关于租赁起始时间问题。双方协议第二条约定起租时间为国际展贸中心商场正式开业之日，被告主张商场系2012年3月开业，故起租时间应从2012年3月开始计算，对此，本院认为，庭审中，原、被告均认可诉争商铺交付日期为2009年12月31日，但被告并未实际向原告交付，而是以占有改定的方式交付使用，鉴于诉争商铺从交付的2009年12月31日至商场实际开业之日止的期间内，被告一直占有和控制诉争商铺，本着双方合同签订的最终目的系保护守约方的合法权益及基于公平原则，这段期间的租金损失被告理应支付，租金标准亦应按照合同约定的租金标准计算，故被告应给付原告租金的起始时间应为2010年1月1日。3、关于解除后果问题。双方租赁合同解除后，被告作为承租方应向出租方即原告支付自起租日即2010年1月1日至合同解除前（本院依法确定为本判决作出之日即2014年8月31日，虽原告曾向被告邮寄过解除合同通知，但被告否认收到）共计4年零8个月的商铺租金，自2010年1月1日至2012年12月31日，租金共计为人民币147722元（人民币547119元×9%×3年），自2013年1月1日至2014年8月31日，租金共计为人民币164136元（人民币547119元×18%÷12个月×20个月），因诉争商铺一直在被告控制之下，未向原告实际交付过，故合同解除，不存在返还商铺的问题。
关于被告辩称的不能办理产权证系因政府不可抗力原因造成的问题，对此，被告未能提供相应的证据予以证明，故其此项抗辩，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告黄鑫与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于2009年11月6日签订的《商品房买卖合同》、补充协议及《“国际展贸中心”委托经营协议》；
二、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内一次性返还原告黄鑫购房款人民币399396元；
三、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内一次性给付原告黄鑫自2010年1月1日至2012年12月31日的商铺租金人民币147722元；
四、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内一次性给付原告黄鑫自2013年1月1日至2014年8月31日的商铺租金人民币164136元；
五、驳回原告黄鑫的其他诉讼请求。
如果被告辽宁中屹置业投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币10628.2元，由被告辽宁中屹置业投资发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 祝仰宝
审 判 员 皮晓赛
人民陪审员 杨美慧
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 张 博
本判决所依照的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。