上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第1953号
原告（反诉被告，以下以原告表述其称谓）上海光琳餐饮有限公司，住所地上海市长宁区红宝石路XXX号西楼1层。
法定代表人张琳。
委托代理人徐志民，上海市徐志民律师事务所律师。
委托代理人刘姣，上海市徐志民律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下以被告表述其称谓）上海高岛屋百货有限公司，住所地上海市长宁区虹桥路XXX号地下1层和地上1-7层01。
法定代表人UENOYASUHISA。
委托代理人戴培洪，上海国策律师事务所律师。
委托代理人孙海萍，上海国策律师事务所律师。
原告上海光琳餐饮有限公司诉被告上海高岛屋百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月2日受理后，依法适用普通程序进行审理。审理过程中，被告上海高岛屋百货有限公司于2013年10月11日向本院提出了反诉申请，本院经审查后依法予以受理，并与本诉合并审理，并与上海爱贸贸易有限公司诉上海高岛屋百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案（即（2013）长民三（民）初字第1954号案件）及上海高岛屋百货有限公司诉上海爱贸贸易有限公司、上海光琳餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案（即（2013）长民三（民）初字第2466号案件）合并审理。本院分别于2013年10月22日、2013年11月12日、2014年4月22日三次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐志民、刘姣，被告的委托代理人戴培洪、孙海萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海光琳餐饮有限公司（以下简称“光琳餐饮公司”）诉称：位于上海市长宁区虹桥路XXX号地下一层和地上1-7层01古北国际财富中心Ⅱ期商业楼系案外人上海古北（集团）有限公司开发、建设，并由该公司出租给被告用于经营百货商业。2012年8月9日，原告就向被告承租上海市虹桥路XXX号地下一层（B1层）022店铺（以下简称“系争店铺”），与被告签订了由被告制作的《上海市高岛屋百货有限公司预租赁协议书》（以下简称“租赁协议”）。租赁协议约定：1、原告向被告承租系争店铺用于日式熟食的现制现售，现制现售的品种事先需经被告确认；2、租赁期限为两年，自被告开业之日起算；3、租赁面积为21平方米，租金采用固定租金或提成租金，以较高者为支付标准，其中固定租金第一年为人民币40元／日／平方米，月租金为25，500元／月，提成租金第一年为按含税营业额提成17%计算，固定租金第二年为人民币42元／日／平方米，月租金为26，828元／月，提成租金第二年按含税营业额提成18%计算；4、保证金为三个月固定租金和三个月物业管理费，共计86，154元；5、系争店铺内使用瓦斯；6、系争店铺内涉及的燃气、水、电、电话、宽带等设施，根据被告书面的同意确认，可由被告代为办理相关手续或由原告自行办理相关手续；7、水电费、燃气费、通讯费等由原告承担，按实际发生计收；8、被告应将系争店铺按租赁协议的约定提供于原告使用。另外，租赁协议约定了被告的合同解除权和原告的违约责任，但没有约定原告的合同解除权和被告的违约责任。经被告确认的原告租赁系争店铺所经营的日式熟食品种为证据2记载的品种。租赁协议签订后，原告按照租赁协议的约定向被告支付了86，154元的保证金，被告在2012年9月中旬将系争店铺交付给原告。在原告根据系争店铺在B1层的位置进行装修设计时，被告告知原告因瓦斯即煤气正在向政府部门申请之中，在被告正式开业时系争店铺可能还不能进行现制现售，希望原告能克服一下困难。原告基于对被告的信任，遂答应了被告的请求。原告在对系争店铺进行装修的同时，委托代理公司办理以系争店铺为注册地址的原告虹桥分公司。但由于系争房屋无法提供现制现售，以系争店铺为注册地址的原告虹桥分公司至今无法设立。2012年11月5日，原、被告开业日签订了补充协议，将租赁协议约定的被告开业日期即2012年11月变更为2012年12月1日。同年11月29日，被告以电子邮件的形式向原告发出《上海高岛屋开业日通知书》，在通知原告被告的开业日正式定为2012年12月19日的同时，要求原告承租的系争店铺在被告开业日同时开业，如不同时开业的，则被告将没收原告支付的保证金。原告遂于2012年12月19日被告正式开业之日，将在距被告300米左右的原告本店制作的日式熟食拿到系争房屋销售。至2012年12月31日，本案店铺共售出日式熟食40，773.90元，被告则从中收取了包括租金在内的各类费用11，950.68元，原告实际营业额仅为28，783.22元，造成严重亏损。2013年1月，系争店铺共售出日式熟食52，547元，被告则从中收取包括租金在内的各项费用共计42，996.36元，原告实际营业额仅为9，550.64元，亏损额进一步扩大。2013年1月5日至2013年6月29日，原、被告多次就本案系争店铺租赁所存在的问题致函交涉或现场协商，均未达成一致。另外，计算被告承租成本及转租收益，被告每年可获取转租利益682，422，500元。被告的营运成本几乎全部摊到了承租人身上。被告作为一家外商独资百货公司，主营是百货业，然而，被告为了追逐高额的转租利益，在只能出租柜台的情况下，超越经营范围，违法从事店铺租赁即房地产租赁。另一方面，在明知系争房屋所在的地下一层只能从事果蔬汁类的现制现售、明知地下一层不允许使用煤气的情况下，为了使原告能够承租地下一层的店铺，在签订租赁协议时向原告隐瞒了实情，并且在原告入驻后继续欺骗原告，称煤气在申请中。被告的这种行为已经构成商业欺诈。综上所述，原告出于对被告这个品牌的高度信任，也出于对将来的可得利益的期待，与被告签订了系争店铺的租赁协议。但是，被告在明知其存在上述违法行为和商业欺诈行为、明知其根本无法提供租赁协议约定的条件的情况下，以莫须有的理由解除了租赁协议。被告的行为已经构成严重违约和违法，并且这种违约和违法行为已经给原告造成了巨大损失。故诉至法院，请求判令：一、被告双倍返还保证金计人民币172，308元；二、被告支付原告违约金80，484元；三、被告赔偿原告实际损失计431，519.90元；四、被告赔偿原告预期可得利益损失计4，475，250元。
被告上海高岛屋百货有限公司（以下简称“高岛屋公司”）辩称：一、原告以被告应提供燃气，而系争店铺内不能使用燃气为由主张被告违约，与事实不符。1、原告认为租赁协议承诺其可以使用燃气，与事实不符。租赁合同第6条第9款规定：“该店铺内涉及的燃气、水、电、电话、宽带等设施，根据甲方书面的同意确认，可由甲方代为办理相关手续或由乙方自行办理相关手续，由此产生的费用由乙方承担（店内使用瓦斯）。”该条规定表明，使用系争店铺内的燃气、水、电、电话、宽带等基础设施必须经过被告的书面同意，在得到被告同意后原告方可自行办理相关手续。本条仅说明使用基础设施必须预先得到被告书面同意，被告并未保证相关基础设施都可以使用。而且，被告从未根据本条另行书面同意原告使用系争店铺内的燃气。因此，上述条款不能证明被告向原告保证提供上述设施的事实。2、被告在和原告签订合同的交涉过程中，或者在其后的店铺交付过程中都如实向原告指出系争房屋内不能使用燃气的事实。原告对不能使用燃气这一事没有提出任何异议，并开业运营。从原告的行为明确可知被告从未向原告保证店内可以使用燃气。2012年11月1日，原告授权案外人深圳海纳装饰设计工程有限公司从被告处交接验收系争店铺。交接验收清单明确记载本案店铺内无燃气设备。被告向原告书面说明了本案店铺内无燃气设备。原告对此没有提出任何异议。从被告处收到交接验收清单后，在2012年11月22日，原告向被告支付了租赁协议约定的第二笔保证金32，489元，如果被告确实和原告约定在系争店铺内可以使用燃气，那么原告至少会在确认了交接验收清单后向被告提出异议，并且拒绝支付保证金等。原告其后还对系争店铺进行了室内装修。原告在明知店内不能使用燃气后仍然如约履行合同，支付了保证金，进行了开业准备工作，事实上也在系争店铺开始了营业活动。原告的行为表明，原告自认了被告没有承诺提供燃气的事实。3、原告在签订租赁协议后，从2012年12月至2013年3月在系争店铺中从事经营活动，每月都有营业额的记录。12月份的营业额为40，733.90元、1月份的营业额为52，547元、2月份的营业额为49，274元、3月份的营业额为40，416元。系争店铺在扣除租金、管理费等相关费用后，原告12月份的净利润为28，783.22元、2月份净利润13，751.22元、3月份净利润4，659.50元。原告没有使用燃气，从2012年12月到2013年3月在系争店铺从事经营活动，并且每月获得净利润。假如如原告所言，被告向原告保证了燃气的使用，且在系争店铺内使用燃气对原告而言是相当重要的话，那么原告是不可能获得这样的净利润的。二、原告主张在系争房屋无法现制现售构成被告违约，该主张无法成立。1、租赁协议第16条第2款规定了原告应在被告开业前以系争店铺为登记地址成立现制现售的餐饮有限公司。这不过是表明了原告的计划，以及表明被告作为出租人同意原告将系争房屋作为公司登记地址。被告对原告不负有调查现制现售餐饮店的设立条件和准备相应设备的义务。2、原告在原告证据中指出，系争房屋无法封顶使得系争房屋无法排油烟，从而导致系争店铺无法进行现制现售。系争店铺位于楼层的中心部位，无法封顶是自然的。原告也是认识和理解了该问题后进行的室内装修。且在租赁协议中，被告未对原告承诺系争店铺有排气设施。在双方的合同交涉过程中和合同订立后，被告均明确告知原告系争店铺既没有燃气设备也没有排气设备。原告在明知系争店铺内没有排气设备的情况下进行了内部装修并开始营业，在数月间获得了净利润。原告在内装修过程中有机会就没有排气设备向被告提出异议，必要时终止内装修，但原告却从未对此表示过任何异议。三、原告主张，被告向原告出租商铺的行为超出被告经营范围，并主张被告不能向从事果蔬汁类以外的现制现售餐饮服务的承租人出租包括系争房屋在内的房屋，该主张不能成立。1、被告的经营范围经过商委、工商局等国家行政机关批准，合法有效。被告出租商铺，从事百货业经营的行为完全符合被告的经营范围。2、被告是否取得餐饮服务许可不影响向被告租赁房屋的承租人取得现制现售的餐饮服务许可。被告自身的餐饮服务许可和承租人的餐饮服务许可是独立的行政许可。事实上，有关B1-005店铺另案提起的诉讼中，从原告处受让租赁协议中权利义务的案外人上海爱贸贸易公司已经取得了果蔬汁类以外的餐饮服务许可。上述事实足以证明原告主张是不合理的。从结果来看，原告签订租赁协议，收到被告对系争店铺设备清单的说明后，进行了内装修，随后开业，并取得了销售收入。原告并未因为本案店铺内无燃气、排气设备或者不能现制现售等理由中止履行租赁协议。由此可知，从租赁协议的签订到履行，原告主张关于系争店铺的被告违约事实是不存在的。故应当驳回原告的诉讼请求。
同时被告高岛屋公司反诉诉称：反诉原告和反诉被告就系争房屋于2012年8月9日签订预租赁协议书。租赁期限为2年，反诉被告应向反诉原告支付的租金为固定租金或者提成租金中较高者。其中固定租金为25，550元／月，提成租金为含税营业额提成17%。反诉被告自2013年3月23日起单方面停止了022号店铺的经营活动。2013年3月22日，反诉被告向反诉原告发出《停业退租通知函》，表示从3月22日起解除本租赁协议，自此停止营业。2013年4月24日，反诉被告律师向反诉原告发出《律师函》，明确表示反诉被告不再履行本租赁协议。反诉被告事先未经反诉原告书面同意擅自停止经营活动，其中途退租行为违反了本租赁协议第9条第5款、第14条第2款。故被告反诉诉请判令：一、确认反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁合同于2013年5月3日解除；二、确认没收保证金86，154元归反诉原告享有；三、反诉被告支付反诉原告违约金76，650元；四、反诉被告支付反诉原告租金、管理费等相关费用2，634.26元；五、反诉被告支付反诉原告占有费309，960元；六、反诉被告承担本案诉讼费用。
原告光琳餐饮公司反诉辩称，合同解除已经由双方确认了。没收保证金没有任何依据，本案实际是被告违约，反过来却要没收原告的保证金没有事实和法律依据。违约金也是如此。至于租金问题，由于被告不能向原告提供合同约定的条件，导致原告在合同履行过程中无法完全使用租赁物，该部分责任在被告而不在原告，2013年2月以后双方未就租金进行结算过，现在被告在反诉中提出要收取2013年2月1日至2013年5月3日期间的租金是没有依据的，原告没有理由支付租金和管理费。关于占有使用费，同样是由于被告擅自解除合同的行为所致，被告本身解除合同是没有合同依据的，双方一直在交涉，事实上6月24日原告明确发文给被告表示放弃租赁房屋内的设备，并表示该设备是定制的，将在诉讼中一并主张损失。交接当天，被告请了公证处的人员到场，原告也表示了放弃房屋内的设备。被告请求至九月份为止的占用费没有依据，原告不予认可。故不同意被告的全部反诉请求。
经审理查明事实如下：
一、合同签署情况
案外人上海古北（集团）有限公司是系争房屋的权利人。
2012年5月30日，上海古北（集团）有限公司与高岛屋公司签订了《商品房预租合同》，由高岛屋公司向上海古北（集团）有限公司租赁古北IFC项目商业楼地下1层和地上1-7层及其专用附属、配套设施所占区域。
2012年8月9日，原告光琳餐饮公司（乙方）与被告高岛屋公司（甲方）签订了《上海高岛屋百货有限公司预租赁协议书》，协议约定：第一条、合作详情。1、位置及面积：位于上海市虹桥路XXX号地下一层和地上1-7层01的古北国际财富中心Ⅱ期的上海高岛屋百货地下一层（B1）B1-022号店铺，实际使用面积为21平方米。……。3、经营范围：日式熟食（销售的商品以附件二单品目录为准……。）第二条、租赁期限。1、本合同约定的期限为二（2）年，自上海高岛屋开业之日起算，该开业日期暂定为2012年11月，甲方有权根据实际情况更改该开业日期，如甲方不更改的，则合同期限的届满之日相应顺延。2、乙方应当在上海高岛屋开业之日一（1）个月前完成装修，并确保与上海高岛屋同期开业，否则有权没收乙方所支付的保证金。……。第六条、其他费用。9、该店铺内涉及的燃气、水、电、电话、宽带等设施，须经甲方书面同意后，由乙方自行办理相关手续，并承担由此产生的一切费用。……（店内使用瓦斯）10、水电费、燃气费、通讯费、上海高岛屋营业时间以外的空调供应费用、配送人工费、专柜清洁费、活动促销服务费等其他费用由乙方承担，按实际发生计收，具体标准由双方以补充协议的形式予以确认。……第十二条、该店铺的交还。1、无论由于何种原因，乙方应在本协议书终止当日上海高岛屋的营业时间结束后至本协议终止当日24时前将乙方所有的物品迁出该店铺，并将该店铺恢复至交付时的原样后返还甲方。乙方于迁出该店铺的过程中，不得对该店铺及其附属设施设备等造成损坏，如有损坏，甲方有权要求乙方赔偿损失，并可从保证金中直接扣除，如该保证金不足以赔偿甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。乙方履行完毕上述事项并经甲方验收合格后，双方签署该店铺相关交接书，交接书签署之日视为乙方迁出该店铺之日。2、如乙方在本协议书终止后，未在本协议书约定的期限内撤离该店铺，且未经甲方的书面同意继续占用该店铺的，其占用不能视为本协议书续期或续订，每占用该店铺一日，乙方应以人民币120元／日／平方米的标准向甲方支付占用费。同时，如该店铺还有乙方任何装饰、家具、设施设备或其他任何遗留物品的，均视为乙方放弃前述物品的所有权。甲方有权采取任何方式处理前述物品，并将该店铺清空后另行出租，所造成的一切损失由乙方全部承担。处理所得（如有）将被用于支付本协议书项下一切乙方应向甲方支付的款项，及甲方因清除、清理、处理前述物品所产生的一切费用。第十三条、本协议书的解除。1、除本协议书另有约定外，如发生以下情形之一的，均视为乙方违约，甲方有权提前解除本协议书：（2）乙方逾期超过三十（30）日未能支付、不支付或者延期支付租金、物业管理费或其他任何应付给甲方的费用的；……第十四条、违约责任。1、甲乙双方任何一方违反本协议书的约定，应承担违约责任。2、非本协议书约定的情形，乙方未经甲方书面同意，擅自中途退租（包括推迟营业或提早结束营业经甲方书面通知后仍不改正的，且累计发生三（3）次以上或擅自停业或歇业超过三（3）日的），即视为一方违约（但本协议书并不因此而自动解除），在此情况下，甲方有权要求乙方履行本协议书并就所发生的损失向乙方追偿，或甲方可选择向乙方送达解除通知后终止本协议书，并有权向乙方追索本协议书项下的违约责任。3、除本协议书另有约定外，如出现本协议书约定的情形而致使甲方提前解除本协议书的，甲方除有权没收乙方所支付的保证金外，还有权要求乙方按本协议书履行期间甲方认可的任意三（3）个月平均租金金额的三（3）倍向甲方支付违约金。如乙方根据前述规定支付的违约金尚不足以补偿甲方所受之损失，甲方有权进一步向乙方索偿差额。……第十六条、特别约定。2、鉴于，乙方拟在位于上海高岛屋地下一层B1-022号设立店铺经营光琳品牌现制现售的餐饮有限公司尚处于设立过程中，故乙方代前述餐饮有限公司与甲方签订本协议书。……。
2012年8月14日及同年11月22日，原告光琳餐饮公司分两次以银行转账方式向被告高岛屋公司支付保证金86，154元。
2012年11月5日，原、被告签订了《上海高岛屋百货公司补充协议》，协议将被告高岛屋公司开业日由2012年11月变更为2012年12月1日。
二、合同履行情况
2012年11月1日，原告光琳餐饮公司授权深圳海纳装饰设计工程有限公司对系争店铺进行室内装修施工，并签发了授权书。
同日，被告高岛屋公司与原告光琳餐饮公司的品牌委托施工方深圳海纳装饰设计工程公司负责人吴成强办理交接手续，并在《品牌店铺交接验收单》上签字，该验收单上标明系争店铺无燃气设备、排风设备、厨房排风设备。
2012年11月29日，被告高岛屋公司以电子邮件的形式向原告光琳餐饮公司发出《上海高岛屋开业日通知书》，通知原告被告的开业日正式定为2012年12月19日，并要求原告同时开业，否则将根据约定没收原告所支付的保证金。
2012年12月19日，原告正式开业。
2013年1月5日，原告光琳餐饮公司向被告高岛屋公司发送了《情况说明函》，向被告反映由于系争房屋无法封顶，故不能现制现售，而且由原告承租的另一店铺WhiteKitchen的厨房也不能正常使用，造成了经营问题及店铺宣传问题。
2013年2月9日，原告光琳餐饮公司向被告高岛屋公司发送了《关于﹤预租赁协议书﹥处理方案》，提出终止原、被告就B1-005房屋签订的租赁协议。另原告要求，因其承租的B1-022房屋需要现制现售，故请被告在原告退还B1-005房屋五个工作日内出具解决B1-022现制现售的切实可行的具体方案；如不能解决，原告将解除B1-022房屋租赁合同。
2013年4月24日，受原告光琳餐饮公司委托，上海华尊律师事务所张岩律师向被告高岛屋公司发送了《律师函》，该函表示原告已通知被告解除《预租赁协议书》以及其他合同，被告已经有权就系争店铺进行招租，因此扩大的经济损失全部由被告承担，并督促被告安排合适的公司人员商谈退租和损害赔偿事宜。
2013年5月3日，受被告高岛屋公司委托，上海普世律师事务所李刚律师向原告光琳餐饮公司发送了《关于解除合同的律师函》，该律师函称：原告自2013年3月23日起一直处于未营业状态，已违反了协议第九条第5款、第十四条第2款之规定；且原告于2013年3月22日向被告发出的《停业退租通知函》，以及原告委托上海华尊律师事务所张岩律师于2013年4月24日发出的《律师函》，均明确表示原告执意不再履行本协议。据此，本律师代被告根据《中华人民共和国合同法》第93、94条之规定通知原告：1、解除原被告的《预租赁协议书》，且被告自即日起有权将B1-022号店铺租赁给任何第三方；2、被告将依据协议约定没收原告的保证金；3、原告应当于收到本律师函之日起7个工作日内付清至协议解除之日止的全部租金及协议项下原告应付的其他一切费用，并向被告支付违约金229，950元；4、原告应自负费用并于协议终止当日的24时前完成B1-022号店铺的撤离；5、被告保留向原告追索其他损失的权利。
2013年6月24日，原告光琳餐饮公司致函被告高岛屋公司，内容为：原、被告双方律师于6月8日、6月14日会谈并未达成一致。关于系争店铺的返还问题，原告将在2013年6月26日下午14：00将系争店铺返还给被告，请被告届时派人进行现场交接。由于现场的设施、设备系定制，即使搬迁也无使用价值，故不再进行设施设备的搬迁，相关损失计入向被告提出的损害赔偿金额之中。关于赔偿问题，被告律师提出的被告公司日本总部决定的赔偿方案，与原告公司的赔偿要求相差甚远，并期被告公司拿出一个合理的赔偿方案。
2013年6月26日，被告高岛屋公司致函原告光琳餐饮公司，内容为：我司于2013年6月25日收到贵司发出返还店铺的通知。但是，在返还店铺时贵司应根据合同将贵司所有的全部物品撤离并将店铺恢复原状。如贵司无法恢复原状，则烦请贵司放弃对店内所有物品的所有权。同时，贵司应在本邮件到达后立即支付从2013年1月1日至店铺恢复原状为止的租金、管理费、律师费、违约金及其他相关费用。并且我司将根据双方间的租赁合同第14条第3款没收贵司所缴纳的保证金。
2013年9月6日，被告高岛屋公司致函原告光琳餐饮公司。该函称原告于2013年6月24日向被告发函，明确表示拒不履行双方预租赁协议第12条第1款约定的恢复原状的法律义务，且原告事实上没有履行预租赁协议项下的恢复原状的义务。因此，根据预租赁协议第12条第2款，被告已于2013年9月5日视为原告放弃B1-022号店铺内的物品所有权，于2013年9月5日后被告有权处分B1-022号店铺内的遗留物品，并将店铺另行出租。
双方确认，2013年7月4日对店铺进行了移交（但物品未搬离），同年9月5日，被告对店铺内物品进行了处置，同年9月，被告将店铺另行出租给案外人。
三、租金的结算
原、被告双方已对原告承租的B1-022号店铺2012年12月（自12月19日始）租金及收益进行了结算。当月，原告营业额为40，733.90元，扣除租金8，241.94元及费用类扣款3，708.74元，被告实际结算并返还原告28，783.22元。
经被告核算，并经原告仅对计算数额之确认：原告承租的B1-022号店铺2013年1月，销售收入52，547元扣除实际租金25，550元及其他相关费用，余额16，406.38元；2月销售收入49，271元扣除实际租金25，550元及其他相关费用，余额13，751.22元；3月销售收入40，416元扣除实际租金25，550元及其他相关费用，余额4，659.50元；4月销售收入0元扣除实际租金25，550元及其他相关费用，尚欠余额34，160.36元；5月（5月1日-3日）销售收入0元扣除实际租金2，472.58元及其他相关费用，尚欠余额3，291元；合计尚欠余额2，634.26元。期间，2013年1月至4月共产生水电费4，378.80元（已包含在上述其他扣除费用中），5月未产生水电费。
四、原告所主张的实际损失
1、工资损失115，500元：原告提交了张幸、蔡宠娟、朱礼祥、方军2012年12月及2013年1、2月的薪资签收单各一份，薪资单金额合计55，500元。原告另主张日本厨师长60，000元工资损失，但未提供签收单。
2、租金及其他费用损失54，947.04元：按2012年12月租金及费用类扣款（8，241.94元＋3，708.74元）与2013年1月的租金及费用类扣款（25，550元＋17，446.36元）合计计算。
3、装修损失101，632.80元：原告提供了喜爱思（上海）空间设计咨询有限公司出具的设计费发票7，080元；永莹辉贸易（上海）有限公司出具的增值税发票（灯具）17，056.80元；上海同庭室内装饰工程有限公司出具的装潢工程款发票77，496元。
4、厨房设备损失107，000元：原告提供了昆山金博特制冷设备有限公司订货合同及中国民生银行对公分户帐对帐单、增值税普通发票两张（发票价值分别为100，000元和7，000元）。
5、服装费损失4，000元：原告提供了上海敬华实业有限公司服装费发票14，000元。原告主张其中4，000元为本案B1-022号店铺，另外10，000元为另案B1-005店铺。
6、点菜系统费用损失5，640元：原告提供了上海加士德电脑有限公司合同、报价单及增值税普通发票一张，价值41，000元。原告主张B1-022所包含的费用为5，640元。
五、另查明
2012年11月5日，深圳海纳装饰设计工程有限公司向原告出具函件，指出原告委托的B1-005及B1-022店铺的室内装修工程，深圳海纳装饰设计工程有限公司已交由上海同庭室内装饰工程有限公司施工。
被告高岛屋公司于2012年12月14日取得了涉讼商业楼地下一层（B1）层B1-053店铺的《餐饮服务许可证》，类别为现制现售，备注“果蔬汁类（果蔬汁）；不含熟食卤味（需取得营业执照的餐饮服务提供者，在取得营业执照后方可从事餐饮服务经营活动）”。
经本院现场查看，涉讼商业楼地下B1-005及B1-022店铺已出租他人经营使用，并已全部重新装修。讼争商业楼地下一层封闭区域内从规划设计开始，由于受消防的限制，并不包含煤气管道。
上述事实，有《预租赁协议书》、《收据》、《中国民生银行单位帐户对账单》、《补充协议》、《结算单》、《情况说明函》、《关于﹤预租赁协议书﹥处理方案》、《关于﹤预租赁协议书﹥处理方案的补充意见》、《停业退租通知函》、《律师函》、《餐饮服务许可证》、《工商登记档案机读材料》、《上海高岛屋内装设计／装修委托授权书》、《品牌店铺交接验收清单》、销售记录、结算清单、水电费记录、发票、合同等证据及原、被告的陈述为证，并经庭审核实无误，本院予以确认。
本院认为，原、被告就涉讼商业楼地下B-022店铺所签订的《预租赁协议书》及相关补充协议均系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。
合同已经解除的状态及合同解除的责任判断
现被告反诉请求确认涉讼合同于2013年5月3日解除，原告对合同解除的状态亦不持异议，本院对被告的这一反诉请求予以确认。但即便如此，对于合同解除的责任以及究竟合同的哪一方具有解除权，仍需要进一步分析。
被告行使合同解除权的理由基于“原告自2013年3月23日起一直处于未营业状态，已违反了协议第九条第5款、第十四条第2款之规定”。而涉讼合同第十四条第2款确实有这样的约定，“擅自停业或歇业超过三日的”被告即有权解除合同，在合同履行的过程中，原告客观上也确实存在停业的事实。但这一停业的状态，从本院查证的事实来看，并非因原告经营不善而擅自停业。
原告在本案诉讼中提出两点理由，一是讼争店铺不具有“现制现售”的条件，二是合同约定的“店内使用瓦斯”被告无法履行。就“现制现售”而言，一方面，双方合同明确记载讼争店铺的经营用途是“现制现售”的“日式熟食”；而合同中约定的“店内使用瓦斯”这一条款，也可推断这“现制现售”的熟食具有烹饪的要求。另一方面，被告所取得的涉讼商业楼地下一层的餐饮许可证仅许可了果蔬汁类的“现制现售”而不包括熟食卤味。当然，因讼争店铺已转租他人并重新装修，原状已不可复制，仅从行政许可角度并不能作出被告所提供的店铺当然不具有“现制现售日式熟食”条件这样肯定的判断。但本案另一个重要违约事实是，合同明确约定了“店内使用瓦斯”，但讼争商业楼地下一层封闭区域内从规划设计之初开始，由于受消防的限制，即未包含煤气管道。因此，被告在履约过程中，不能交付符合合同约定的店铺设施，已然构成根本违约。就此一节：1、原告所委托的装修单位按现状接收了店铺，但并不因此免除被告的履行瑕疵，且在之后不久的营业过程中原告也为此屡屡投诉；2、原告所出具的函件中，虽未非常明确地指出本案讼争店铺的煤气问题，但也提及现制现售过程中无法使用另案B1-005店铺的厨房，而该厨房无法解决煤气问题的事实；3、原告在起诉过程中将此一节作为被告的违约事实据以主张，并未违背客观事实。
因此，涉讼合同解除的责任在于被告的违约行为，被告理应承担相应的违约责任。
二、违约责任的确定
根据涉讼合同违约条款的约定，原、被告双方违反合同约定均应承担相应的违约责任。但就具体条款而言，合同仅约定了承租方没收保证金、承担违约金等具体违约责任，并未对出租方的违约责任有明确的约定。因此，原告以“对等原则”要求被告承担双倍返还保证金及承担相应违约金的诉讼请求，本院难以支持。
但基于合同法的相关规定，违约方给守约方造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原告所主张的实际损失简要归纳如下：1、人工工资：已提交有明确签收的薪资签收单合计55，500元，亦符合商业经营的正常范畴，本院对有签收部分予以确认；2、装修损失：原告提交了设计费、灯具及工程款发票101，632.80元，亦与本案查明的基础事实相符，本院予以确认。3、厨房设备损失：原告提供了订货合同及相应发票107，000元，有事实依据，本院予以确认。被告虽在清场过程中，发函要求被告搬离物品。但原告亦明确表示系定制物品，无法搬离。对于被告的相关抗辩，本院不予采纳。4、服装费及点菜系统损失：有发票及合同相佐证，亦符合商业经营的正常范畴，本院确认原告主张的4，000元及5，640元。5、预期可得利益损失：原告支付租金承租涉讼店铺作为经营使用，必然存在可得利益的期待。由于原告承租时间较短，承租期间因被告违约行为并未有实质性的盈利。故对于可得利益损失难以通过审计等方式予以计算。综合考虑被告的违约行为、原告实际经营的时间等因素，本院酌定可得利益损失为三个月固定租金即76，500元。
三、租金结算
由于双方已经确定于2013年5月3日解除合同，原告应当支付在合同解除之前的租金，但应考虑被告的违约事实而减、免部分租金。基于原告于同年3月22日已发函退租，次日即不经营，应给予一定的合理期限至3月31日。本院酌定，2013年3月31日之前的租金按固定租金标准减半收取，2013年4月1日至5月3日期间的租金免予收取。营运管理费、宣传推广费、收银机使用或更衣箱使用等相关费用，因原告在实际经营并实际使用这些设备和人员维护，在2013年3月31日之前按正常标准收取。2013年5月3日之前的水电费，按谁使用谁付费的原则，由原告全额支付。根据被告所计算的原告1至5月的销售收入142，234元，扣除1至3月一半租金38，325元，扣除1至3月全部管理费用26，541.46元，扣除1至5月水电费4，378.80元，应退还原告72，988.74元。另有已结算的2012年12月一半租金4，120.97元，均纳入损失范围予以返还。
另外，被告收取的保证金应当返还原告。2013年5月3日之后的房屋使用费，没有事实依据，本院不予采纳。
据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海光琳餐饮有限公司与被告（反诉原告）上海高岛屋百货有限公司就上海市长宁区虹桥路XXX号上海高岛屋百货地下一层B1-022号店铺所签订的《上海高岛屋百货有限公司预租赁协议书》于2013年5月3日解除；
二、被告（反诉原告）上海高岛屋百货有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海光琳餐饮有限公司保证金人民币86，154元；
三、被告（反诉原告）上海高岛屋百货有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）上海光琳餐饮有限公司经济损失人民币427，382.51元；
四、驳回原告（反诉被告）上海光琳餐饮有限公司的其余诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）上海高岛屋百货有限公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币47，916.90元，由原告（反诉被告）上海光琳餐饮有限公司负担人民币38，981.53元，被告（反诉原告）上海高岛屋百货有限公司负担人民币8，935.37元。
反诉案件受理费人民币4，215.49元，由被告（反诉原告）上海高岛屋百货有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 章晨煜
审 判 员 陆长庆
人民陪审员 杨耀丰
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 饶 婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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