广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江开法民二初字第2069号
原告黄锦健，男，汉族，1953年6月17日出生。
被告苏少琼，女，汉族，1967年7月26日出生。
被告开平市合正房地产代理有限公司。
委托代理人梁秋帆，广东风采新纪元律师事务所律师。
委托代理人朱甲斌，广东风采新纪元律师事务所律师。
原告黄锦健诉被告苏少琼、开平市合正房地产代理有限公司（以下简称“合正公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2013年10月29日受理后，依法组成合议庭，分别于2013年12月18日和2014年5月15日公开开庭进行了审理。原告黄锦健、被告苏少琼及被告合正公司的委托代理人梁秋帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄锦健诉称：2013年6月27日，原、被告在合正公司居间签订了《房地产买卖三方合同》，该合同约定：黄锦健购买苏少琼位于开平市长沙区宝源路3号宝庭园B6幢404房住宅一套，建筑面积134.28平方米，以及位于开平市长沙区宝源路3号宝庭园B6幢首层24号车房。合同约定成交价为人民币54万元。苏少琼持有该物业之权属证明（房产证号：第11000430**号）产权转移手续由经纪方负责办理，买卖双方应积极协助和配合经纪方办理相关手续，买卖双方应在本合同签订后7天内共同到房管部门办理交易过户登记手续。首期付款为人民币30万元（其中含定金15000元）。定金15000元已于2013年6月27日交付完毕给苏少琼，另又已支付中介费16200元给合正公司。并约定在2013年8月15日前完成交付。但2013年8月12日双方到开平市行政中心办理过户手续时苏少琼反悔，导致合同无法履行。合同第十一条约定，卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约应向买方支付该物业成交价的10%作违约金。现苏少琼的行为已购成违约，至使房屋买卖合同无法履行，即苏少琼应支付54000元给黄锦健。合同签订后，黄锦健如约向苏少琼支付了购房定金人民币15000元。依据合同的约定，苏少琼应当积极协助和配合经纪方办理所购房屋提供办理房屋所有权证书更名等的所有凭证和手续。但苏少琼于2013年8月12日在毫无理由的情况下，明确表示拒绝履行合同，直至现在，苏少琼仍无理拒不提供任何手续。期间，黄锦健曾多次与其协商继续履行合同，但苏少琼坚决表示不予履行。苏少琼的这种行为不仅浪费了黄锦健巨大的精力和时间，同时也严重损害了黄锦健的利益，因此，为了维护原告的合法利益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告苏少琼向原告黄锦健双倍返还定金人民币30000元；2、被告苏少琼赔偿中介费16200元给原告黄锦健；3、被告苏少琼赔偿违约金54000元及因苏少琼未履行合同产生的费用200元；4、被告合正公司对被告苏少琼应赔偿的中介费16200元及违约金54000元承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由被告承担。
在庭审中原告黄锦健经本院释明，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”为此，原告黄锦健表示选择适用违约金条款，请求法院判令：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告苏少琼向原告黄锦健返还定金人民币15000元；2、被告苏少琼赔偿中介费16200元给原告黄锦健；3、被告苏少琼赔偿违约金54000元及因苏少琼未履行合同产生的费用200元；4、被告合正公司对被告苏少琼应赔偿的中介费16200元及违约金54000元承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由被告承担。
在审理过程中原告黄锦健向本院申请变更诉讼请求，认为黄锦健与苏少琼在被告合正公司居间签订了《房地产买卖三方合同》，通过法院依法开庭审理，得知被告合正公司明知黄锦健购买苏少琼的房屋给儿子黄卓群，明知黄锦健在此年龄无法向银行按揭，而多次叫黄锦健在合同中签名，至使购买的房屋无法成交。在签合同时黄锦健向苏少琼交付了15000元的定金，中介服务费16200元由被告合正公司收取，但在庭审中双方质证了解到苏少琼只收取黄锦健的定金10000元。原、被告通过中介后签订的该房屋价款为54万元，被告合正公司则以535000元给被告苏少琼。被告合正公司为了利益关系，故意以种种理由又在黄锦健处扣除5000元作为诚意金，其行为存在欺诈行为，被告合正公司在签订此合同中已收取黄锦健的中介费21200元，买受人不可能再取得合同中约定的房屋，鉴于以上的种种事实，变更诉讼请求为：1、请求判决撤销黄锦健与苏少琼签订的房屋买卖合同；2、请求判决被告苏少琼向原告黄锦健返还定金人民币10000元；3、请求判决被告合正公司退回因欺诈而收取的中介费21200元；因无法履行合同产生的费用200元由被告合正公司负担；4、本案诉讼费由被告合正公司承担。
原告黄锦健对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、身份证、户口簿复印件、企业机读档案登记资料，证明原、被告的诉讼主体资格；
2、缴款单两张、收款收据三张、发票两张，证明黄锦健已支付相关款项；
3、房屋买卖合同（即房地产买卖三方合同）、承诺书各一份，证明涉案房屋买卖的事实；
4、证明一份，证明黄锦健与黄卓群是父子关系，黄卓群在办理过户时代黄锦健缴交相关费用。
被告苏少琼答辩称，一、黄锦健在买卖合同中先行违约，其本人应自行承担违约责任，且应支付违约金54000元给本人。本人与黄锦健签订合同后，一直在积极办理各项过户手续。但在2013年8月12日在真正办理房地产过户手续时，黄锦健要求房屋过户的并非其本人，与本次合同约定的并不相同。黄锦健称是买给其儿子及媳妇，但当时黄锦健也没有任何资料显示其儿子及媳妇的工作情况，也没有充分的支付房款证明资料。因为以上情况，当时本人坚持合同当事人是黄锦健，要求按合同履行过户手续给黄锦健，而黄锦健拒绝办理相应过户手续。因此，实际违约人是黄锦健。黄锦健应自行承担违约责任，应按合同约定支付楼价540000元的10%即54000元给本人。二、本人并无违反合同约定，也无义务返还相应费用，更不应支付黄锦健所谓的违约金。本人仅收取了黄锦健定金10000元，而且本人积极办理相应卖房手续。在本案中本人并不存在任何违约情况，因此，无义务返还相应费用，更不应支付黄锦健所谓的违约金。而相应的中介费应由违约一方即黄锦健自行承担，本案诉讼费用亦应由其本人承担。
在原告黄锦健变更诉讼请求后苏少琼答辩称，同意返还10000元给黄锦健。
被告苏少琼在举证期限内没有证据提供。
被告合正公司答辩称，一、本公司已促成黄锦健与苏少琼间的交易，根据黄锦健提供的买卖合同第十条和承诺书第5条的规定及《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同承诺的，委托人应当按照约定支付报酬，所以本公司是依法取得黄锦健的16200元中介服务费，无须退回黄锦健，更无须承担任何连带赔偿责任。二、本案所涉及的房产过户手续应由黄锦健与苏少琼完成，也只能由其二人完成，本公司对此没有任何义务，本案所涉及的交易最终未能成功过错不在本公司，故请求法院依法驳回黄锦健对本公司的诉求。
在原告黄锦健变更诉讼请求后合正公司答辩称，不同意黄锦健变更的诉讼请求。第一，既然黄锦健根据证据规则第34条第3款提出变更诉讼请求就必须严格按照其中所述的在举证期限届满前，黄锦健在2014年4月21日才提出变更诉讼请求已过举证期限，故不同意变更诉讼请求。
被告合正公司在举证期限内提供的证据有：《买卖承诺书》（出售方）一份，证明本公司收取苏少琼的中介服务费5000元，该承诺书第八条备注写明苏少琼是实收人民币535000元，不支付任何费用，若多出部分则作为中介服务费。
经过庭审质证，被告苏少琼对原告黄锦健提供的证据1、证据3无异议，对证据2认为其不清楚情况，因其仅收取定金10000元，对证据4认为其从来没有见过。被告合正公司对原告黄锦健提供的证据1、证据3无异议，对原告黄锦健提供的证据2、证据4的真实性、合法性无异议。
原告黄锦健提供的证据1、证据3，被告合正公司提供的《买卖承诺书》（出售方），因双方当事人对上述证据的真实性、合法性和关联性无异议，为此，本院对上述证据的真实性、合法性和关联性予以认定。
对双方当事人有争议的证据作如下认定：原告黄锦健提供的证据4（证明），证明黄锦健与黄卓群是父子关系，被告合正公司对该证据的真实性、合法性无异议，被告苏少琼只是认为从来没有见过，但没有否认其真实性、合法性和关联性，该证据是由开平市公安局蚬冈派出所和开平市蚬冈镇春山村民委员会出具的《证明》，具有可信性，本院对该证据真实性、合法性和关联性予以确认；原告黄锦健提供的证据2（缴款单、收款收据、发票），被告合正公司对该证据的真实性、合法性无异议，被告苏少琼认为不清楚情况，但没有否认其真实性、合法性和关联性。结合原告黄锦健提供的证据4和整件案的事实来看，黄卓群是黄锦健的儿子，黄锦健的本意是儿子买房，而不是他自己买，故在开平市房产部门办理过户过程中有关的过户费用均以其儿子黄卓群的名义来交费，为此，本院对原告黄锦健提供的证据2（缴款单、收款收据、发票）的真实性、合法性和关联性予以确认。
经审理查明：被告苏少琼准备出售位于开平市长沙区宝源路3号宝庭园B6幢404房及24号车房，找到中介机构被告合正公司；原告黄锦健因儿子黄卓群想买房屋而找到中介机构被告合正公司帮忙，并看中被告苏少琼的上述涉案房屋。2013年6月26日，被告合正公司在原告黄锦健言明涉案房屋是其儿子购买而不是其购买，且儿子要办理房屋按揭贷款，而近几天黄卓群出差在外工作暂不能回来签订合同的情况下仍然以过户时过到其儿子黄卓群名下为由游说黄锦健分别在《承诺书（购买方）》的承购方、《房屋买卖合同》买方处签名，而《承诺书（购买方）》和《房屋买卖合同》是被告合正公司提供的格式合同，《承诺书（购买方）》约定经合正公司介绍，黄锦健对座落在开平市长沙区宝源路3号宝庭园B6幢404房及24号柴房有购买意向，现委托合正公司向该物业业主发出要约，黄锦健愿意以人民币540000元购买上述物业；黄锦健支付人民币5000元作为其购买该物业的定金交合正公司保管；中介代理费16200元等。《房屋买卖合同》约定苏少琼、黄锦健同意上述涉案房产以人民币540000元的价格成交，黄锦健于本合同签订之日向合正公司支付中介服务费16200元；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法买出该物业的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并需退回买方已付的所有费用；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；合同附件约定了按揭付款的情况：签订本合同时买方支付人民币15000元作为定金，首期楼款（含定金）人民币300000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，240000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付等。黄锦健在签订《承诺书（购买方）》和《房屋买卖合同》的当天向合正公司支付诚意金5000元和定金10000元。2013年6月27日被告合正公司又约被告苏少琼签订《买卖承诺书（出售方）》和上述的《房屋买卖合同》，《买卖承诺书（出售方）》也是被告合正公司提供的格式合同，约定苏少琼是涉案房屋的合法业权人，合正公司作为买卖代理人，于2013年6月27日代承购人向苏少琼发出要约拟承购涉案物业，苏少琼接受承购方的要约出售该物业，同时委托合正公司收取承购方定金，合正公司收取定金视同苏少琼收到，具同等效力；买卖成交价为人民币535000元，收款方式按揭；苏少琼实收人民币535000元整，不支付任何费用，若多出部分作为中介服务费等。三方签订合同后，黄锦健向合正公司交清中介费16200元。被告合正公司向原告黄锦健收取31200元后向被告苏少琼支付定金10000元，余款21200元作为其中介费自己收取。之后黄锦健要求被告合正公司按原来的约定将涉案房产过户至其儿子名下，被告合正公司约苏少琼和黄锦健到房产部门办理过户手续，被告苏少琼在办理房产过户手续的过程中得知要将涉案房产过户至黄锦健的儿子黄卓群名下而不是黄锦健自己名下就表示反对，不同意该房屋过户至黄卓群名下，经协商无果，遂成诉讼。
此外，本院根据原告黄锦健的财产保全申请，作出了（2013）江开法民二初字第2069—1号民事裁定，于2013年11月4日查封了被告苏少琼名下的座落于开平市三埠区祥龙四区20号首层102号铺位。
本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点：原告黄锦健与被告苏少琼、合正公司在2013年6月27日签订的《房屋买卖合同》过程中是否有欺诈行为。
一、从原告黄锦健提供的《房屋买卖合同》中约定的按揭付款情况来看可以推定，原告黄锦健从开始向合正公司提出有购房意思表示时，已向合正公司言明涉案房屋是以其儿子黄卓群的名义购买，并且是以房屋按揭贷款方式付款的。作为中介机构的合正公司，应该很清楚明白，在我国超过六十岁的公民向银行申请购房按揭贷款是很难获批准的，而黄锦健在与被告苏少琼、合正公司签订《房屋买卖合同》时已超过六十岁，其向银行申请房贷基本是没有可能获批准的，该事实足以更改黄锦健的购房意愿进而影响其意思表示。但合正公司在知黄锦健以其本人名义购房没有可能办理房贷的情况下仍然要求其在《房屋买卖合同》中签名，合正公司该行为属于隐瞒重大事实，且该行为导致原告黄锦健做出错误意思表示，构成欺诈。二、从黄锦健在办理过户过程中有关的过户费用均以其儿子黄卓群的名义来交费，可以推定出从头到尾黄锦健均向合正公司提出涉案房屋是其儿子黄卓群购买而不是其本人，但合正公司竞然在明知该事实的情况下仍然以各种理由游说欺骗黄锦健在《房屋买卖合同》上签名，导致黄锦健做出错误的意思表示，构成欺诈。从以上的两种情况来看，原告黄锦健在签订《房屋买卖合同》时发生欺诈事由，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、协迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”原告黄锦健请求撤销2013年6月27日其与苏少琼、合正公司签订的《房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告苏少琼根据上述《房屋买卖合同》而向原告黄锦健收取的定金10000元，应当予以返还；被告合正公司因此合同而取得的中介费21200元也应当予以返还。原告黄锦健因履行房屋买卖合同而向开平市房地产交易登记所等部门支付的200元费用，现由于被告合正公司的欺诈行为导致房屋买卖合同撤销，该费用应当认定为原告黄锦健的损失，被告合正公司应当予以承担。被告合正公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。案经调解，无法达成协议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定：“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”本院依法做出判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、撤销原告黄锦健与被告苏少琼、开平市合正房地产代理有限公司在2013年6月27日订立的《房屋买卖合同》；
二、被告苏少琼自本判决生效之日起十日内返还原告黄锦健定金10000元；
三、被告开平市合正房地产代理有限公司自本判决生效之日起十日内返还中介费21200元和支付费用200元给原告黄锦健。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2308元，财产保全费1022元，合共3330元（此费原告黄锦健已预交），由原告黄锦健负担2289元、被告开平市合正房地产代理有限公司负担1041元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 戚锦洪
审 判 员 梁治平
代理审判员 黄文玲
二〇一四年六月三日
书 记 员 谭丽娜
黄素琴