贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔东民终字第630号
上诉人（原审被告）黔东南州华兴房地产开发有限公司……
法定代表人程涛……
委托代理人（特别授权）张昌胜、粟泽福，贵州铁力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胥建……
委托代理人（特别授权）余利龙、王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。
上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司（以下简称：华兴房产公司）因与被上诉人胥建合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2014）凯民初字第668号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告胥建系原凯里发电厂职工。被告华兴房产公司系自然人投资或控股的有限责任公司。2007年11月2日，以被告为甲方、原告为乙方就借款、购房等事宜签订了一份《借款协议》。协议约定：1、甲方向乙方借款5万元，期限为18个月；2、按银行一年期存款利率计付利息，到期一次性还本付息；3、甲方为感谢乙方支持，同意按成本价优惠出售正在开发的“电力小区”住宅一套给乙方；4、借款到期后，乙方可以选择还本付息，也可选择按优惠价购买甲方开发的一套住宅。如乙方选择按优惠价购房，可用借款本息冲抵购房款，多退少补。2012年4月1日，被告在取得各种建设手续后，开工修建“电力小区”。同年10月20日，原告向被告递交一份《华兴·电力小区选房确认书》，确认购买的房屋为A组团2-12单元1号，面积暂定为127.56平方米。2013年9月16日，被告取得凯里市房地产事业发展管理局颁发的（凯房）商房预字第13033号《商品房屋预售许可证》后，于同月23日通过邮递的方式通知原告补足购房款144966.22元。2013年10月23日，被告向原告邮递《通知》，同年11月1日，被告又向原告邮递《对选购“电力小区”认购人的最后通知》，两份通知均以原告未在指定的期限内办理购房手续、交纳购房款为由，终止原告按成本价购房资格，对原告选购的住宅和车位由公司另行销售。原、被告为此发生纠纷，在相关部门多次协调未果的情况下，原告于2014年3月25日诉至法院。庭审中，因双方当事人各持己见，案经调解未果。另查明：原告曾参加2013年10月13日被告主持召开的选房会议。同时查明：2012年9月27日，被告拟定的《华兴·电力小区A组团电厂职工认购须知》规定：1、电厂职工选购的“电力小区”A组团商品房和车位以双方签订的确认书为准；2、商品房、车位暂定1800元／平方米，最终以第三方审计成本单价为准，多退少补；3、商品房、车位面积最终以产权登记面积为准；4、电厂职工在我公司取得《商品房屋预售许可证》之日起15日内补足所认购商品房的购房款及购车位款，借予我公司的借款本息自动转为购房款或购车位款，逾期未补足购房款或购车位款的视为自动放弃原认购的商品房和车位。我公司有权对电厂职工认购的商品房和车位另行销售，不另行通知，按约定退还借款本息。再查明：2008年4月14日，被告再次向原告借款20000元，双方签订的《借款协议》约定；1、借款到期限后，如原告选择购买被告开发的电力小区住宅，借款年利率为10%，以实际借款期限计算利息，本息全部抵扣购房款。2、如原告不选择购买被告开发的电力小区住宅，本次借款按银行一年期定期存款利率还本付息；
原审法院认为，公民的合法权益依法予以保护。我国合同法所述的合同是指平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自成立时生效。本案被告华兴房产公司向原告胥建借款5万元是事实，双方签订的借款协议是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全符合双方当事人的真实意思表示，对其真实性及有效性，予以确认。被告在借款协议中承诺如原告选择购房，可按成本价购买其开发的“电力小区”住宅一套。事后，原告向被告递交购房确认书，被告对此未提出异议，说明双方之间已形成事实上的房屋买卖关系。被告在房屋没有竣工验收和成本单价未确定的情况下，要求原告按1800元／㎡补足购房款于约无据。被告取得房产部门颁发的《商品房屋预售许可证》是客观事实，但借款协议与购房确认书均没有约定原告在被告取得商品房屋预售许可证后补足购房款。被告提交的《华兴·电力小区A组团电厂职工认购须知》既没有原告签名或捺印，被告也未能举证证明已告知原告，鉴于原告当庭不予认可，依法不予采信。被告未能举证证明原告收到最后一份通知的具体时间，故其在时效问题上的辩解意见不予采纳。综上所述，原告诉请事实清楚、证据充分、于法于约有据，依法予以支持。但被告2013年9月14日的电话通知与同月23日的书面通知没有解除买卖房屋约定的内容，故原告请求确认该两份通知无效，依法予以驳回。被告的辩解意见与庭审查明的事实不符，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第五十四条，《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款之规定，判决：一、被告黔东南州华兴房地产开发有限公司分别于2013年10月23日、11月1日向原告胥建发出解除合同的《通知》中关于以成本价购买“电力小区”住宅一套的内容无效。二、驳回原告胥建的其余诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，由被告黔东南州华兴房地产开发有限公司负担。
一审判决后，华兴房产公司不服，向本院上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定“双方已经形成事实上的房屋买卖关系”错误；2、一审判决不予采信华兴房产公司提交的《华兴电力小区A组团电厂职工认购须知》错误；3、一审判决认定上诉人向被上诉人发出的《通知》是“解除合同的《通知》”错误。4、一审判决另查明“被上诉人曾参加2013年10月13日上诉人主持召开的选房、选车位会议”无事实依据。二、一审判决适用法律错误。一审判决应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《商品房销售管理办法》等特别法的相关规定作为判决依据，而一审判决对这些特别法律规定只字不提，却抛开这些特别法，适用《民法通则》、《合同法》来审判本案。三、一审中被上诉人向人民法院提起诉讼时效明显已过《合同法》关于异议期限的规定，但一审判决认为上诉人未能举证证明被上诉人收到最后一份通知的具体时间，而不予支持上诉人的意见是明显错误的。请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人未提交书面答辩意见。
二审期间，上诉人向本院提交了其送达《通知》的EMS底单复印件，预证明上诉人的最后一份取消被上诉人购买房屋的《通知》已送达被上诉人。
被上诉人的质证意见为，第一，该证据不属于法律规定新证据；第二，该证据仅是一个EMS底单，不能证明里面送达的具体内容；第三，不是本人签收，本人也没有授权委托任何人签收；第四，即便上诉人送达的是通知，仅凭单方行为也不能取消被上诉人购买房屋的资格；第五，该《通知》不属于合同法及其最高人民法院司法解释二可以单方解除合同的条件；第六，该信函由投寄员就扔到门卫室，绝大部分没有收到。仅有部分人收到，但是对于里面内容一点不认可。
经审理查明：被上诉人曾参加2012年10月13日的上诉人主持召开的选房、选车位会议（一审判决书中的“曾参加2013年……”系笔误）。其他事实部分与原审查明一致。
本院认为：被上诉人与上诉人签订的《购房确认书》是为了设立商品房买卖法律关系而签订的协议，符合《合同法》第二条关于合同定义的规定，故是独立合同。被上诉人与上诉人签署《购房确认书》的目的是为了约束双方的交易行为，约定将来订立正式的商品房买卖合同而设立。因此被上诉人、上诉人之间虽然没有形成事实上的房屋买卖合同关系，但是可以认定为被上诉人与上诉人之间形成房屋买卖的预约关系。
上诉人提交的《华兴电力小区A组团电厂职工认购须知》是其单方预先印制的合同，针对这一格式合同，《合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《合同法》第四十条规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，上诉人提交的《华兴电力小区A组团电厂职工认购须知》中第八条规定“电厂职工在我公司取得《商品房预售许可证》之日起十五日内补足所认购商品房的购房款及购车位款，借予我公司的所有借款及利息自动转为购房款及购车位款。逾期未补足购房款或购车位款则视为电厂职工自动放弃所认购的商品房或车位，我公司有权对电厂职工认购的商品房或车位另行销售，不另行通知，按约定退还借款本息”。按现行房地产行政管理部门的管理规定及市场交易习惯，商品房买卖应当先签订《商品房买卖合同》并备案登记，明确买卖双方的主要权利义务，即支付房款的时间、价格标准及房屋交付的时间等。同时，双方原在《购房确认书》中约定按成本价购房，而且在《认购须知》第二条中规定单价以“第三方审计成本单价为准”。但华兴房产公司在未提供第三方审计成本单价、未与被上诉人签订正式《商品房买卖合同》、未对单价、交房时间等基本权利义务协商一致的情况下，却要求被上诉人在十五日内支付购房款，要求被上诉人单方面履行义务，有违商品房交易管理规定和公平原则，加重了被上诉人的责任和义务，所以该格式合同《认购须知》第八条无效。
2013年10月23日，上诉人向被上诉人发出《通知》，通知被上诉人“我公司已决定对你所选的房屋和停车位作另行销售处理”，实际上是解除双方的房屋买卖的预约关系，而不是民间借贷关系。从《合同法》第九十六条之规定来看，解除合同的通知必须符合约定或法定的解除条件才具有法律效力。上诉人向被上诉人发出解除《通知》虽然符合其形式要件，但是因为其发出解除《通知》主要是依据《华兴电力小区A组团电厂职工认购须知》中第八条的规定来进行，而该第八条属于格式合同条款中的加重对方责任和义务、显失公平的条款，同时违反商品房交易管理规定，应属于无效条款。因此，本院认为该解除合同的《通知》不符合《合同法》第九十三条及第九十四条关于约定或法定解除的条件，被上诉人并没有违反《购房确认书》的规定，因此该解除《通知》无效。
根据合同法第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……”，适用本条的前提条件是“依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定”，说明行使合同解除权的前提是符合法定的或者约定的解除条件，即该条款只适用于有解除权的一方。在该方发出解除通知，对方在约定的或者法定的异议期满后提出异议的，不予支持。换言之，如果发出解除通知的一方依法不享有解除权，则被解除方不受该条款的约束，即使被解除方在收到解除通知后未在异议期内提出异议，合同也不是必然被解除。
综上所述，一审认定事实及判决理由虽然部分不当，但判决结果正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙集东
审 判 员 王 莉
审 判 员 时立新
审 判 员 李邦华
代理审判员 刘 琴
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 王 珺