广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法石民初字第973号
原告：广东某物业服务有限公司，地址：广州市天河区。
法定代表人。
委托代理人。
被告：吕某。
原告广东某物业服务有限公司诉被告吕某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人到庭参加了诉讼，被告吕某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东康某物业服务有限公司诉称：2006年9月24日，被告因购买位于广州市番禺区南村镇XX新城XX轩XX栋XX房单位，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的。原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。2006年9月24日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2010年6月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2013年12月止共拖欠原告物业管理费7265.70元。原告多次催要，被告均拒不交纳。被告的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，为了保护原告的合法债权不受侵犯。我方的具体诉讼请求如下：1、被告支付拖欠的管理费7265.70元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日）734.30元，共计8000元给原告；2、本案诉讼费由被告承担。
被告吕某辩称：一、原告对XX新城小区的管理系非法的，其与建设方单方签订的物业管理委托合同无效。二、原告积极参与危害业主生命安全的刑事案件并存在多种可撤销资质证书的情形，事实上已经完全失去了从事物业服务的资质，其事实管理行为依法无效。三、原告提供的物业服务质量低劣。体现在以下几个方面：违反基本安全保障义务，导致业主遭受重大损失、其他物业管理服务质量亦未实现、原告物业服务甚至不及三级标准、原告非法经营业主共有物业，侵占公共收益。四、原告重复分摊电梯、梯灯、路灯、水泵等用电成本及公用水费，应予退还。五、被告有权不向原告缴纳物业管理费。六、原告主张的2012年10月8日前的物业管理费已经超过诉讼时效。七、原告侵犯被告隐私权。
经审理查明：原告是具有从事物业管理资质的企业法人，资质等级为壹级。广州市番禺区南村镇XX新城XX轩XX座XX系被告吕某名下的房产，被告于2006年9月24日收楼入住，该房产建筑面积133.74平方米。
原告与广东XX新城房地产有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告对XX新城（含XX帝景）进行物业管理，委托管理期限自2011年5月29日至业主大会依法选聘新的物业公司进场之日止。2006年9月24日，原告与被告就涉案物业签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务。该协议第四条第二款约定按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米2元；第四条第三款约定交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴一次；第十一条第四款约定被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收1‰的违约金。上述《物业管理委托合同》及《前期物业管理服务协议》还对其它事项进行了相关约定，但并未约定缴纳物业管理费的具体时间。
上述合同及协议签订后，原告依约提供了物业管理服务，因自2010年6月起被告没有完全向原告缴纳物业管理费用，原告于2013年4月26日向被告寄送关于催缴物业管理费的法律函，但被告于2013年5月2日拒收。经催收未果，原告遂于2014年10月9日将被告诉至本院，要求被告支付2010年6月、2011年1月至12月、2012年6月至12月、2013年6月至12月期间拖欠未缴的物业管理费及违约金。
另查明：涉诉房产所在小区至今没有成立业主委员会。
在案件审理过程中，原告向本院申请撤回要求被告缴纳2010年6月、2011年1月-3月的物业管理费的诉讼请求。
以上事实有：物业管理企业资质证书、物业管理委托合同、前期物业管理服务协议、收楼文件、紧急联络记录表、法律函、欠费明细表、房地产权情况证明、光盘等证据材料及庭审笔录予以证实。
本院认为：原告是具有相应物业管理资质的公司，其因与被告物业小区开发商签订《物业管理委托合同》，而取得对该小区进行前期物业管理的资格，且原、被告间签订有《前期物业管理服务协议》，原告依照《物业管理委托合同》及《前期物业管理服务协议》对该小区提供了物业服务，被告吕某作为XX新城XX轩XX座XX的业主，享受了原告提供的物业管理服务。原告在履行相应的义务后，有权利向物业服务相对人收取物业服务费。根据双方签订的协议约定，被告应按建筑面积133.74平方米、2元／平方米／月的标准即每月267.48元计付物业管理费，上述费用未超过政府指导价规定的标准，应予以支持。因原告曾于2013年4月26日向被告寄送催收物业管理费的法律函，而被告于2013年5月2日拒收，原告要求被告缴纳物业管理费的诉讼时效发生中断，且原、被告签订的协议约定两个月合缴一次管理费，现原告要求被告支付2011年4月至12月、2012年6月至12月、2013年6月至12月的物业管理费的诉讼请求，并未超过诉讼时效，因此，被告应支付原告上述时间段的物业管理费合共6152.04元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。被告享受物业服务后，未按合同约定缴纳物业管理费，已构成违约，除清偿拖欠物业服务费外，还应支付违约金给原告。原告主张被告自逾期之日起至全部付清之日止按欠费总额的0.1‰的标准支付违约金，由于涉诉合同中约定的每日0.1‰的违约金标准过高，且原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，故本院将违约金标准调整为每日按中国人民银行同期同类贷款利率计付，对原告主张的超出部分，本院不予支持。
被告认为原告提供的物业服务存在瑕疵，应当减免其物业管理费，并提供了相关照片证明其主张。被告提供的照片只能证明原告在小区管理上存在一些瑕疵，且尚不足以认定已经达到减免物业管理费的程度，因此，对被告要求减免物业管理费的意见，本院不予采纳。至于被告主张原告重复收费，要求原告退回相关费用，被告主张的上述问题与本案不属同一法律关系，本案暂不调处，被告可就此另行提起诉讼。
原告作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，减少不必要的讼累。
被告吕某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：
一、被告吕某应于本判决发生法律效力之日起七日内支付缴纳2011年4月至12月、2012年6月至12月、2013年6月至12月期间拖欠的物业管理服务费6152.04及违约金（违约金以两个月应交纳物业管理费534.96元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，分别从每两月最后一天的第二天起计付至本判决确定的缴付之日止，每两月物业管理服务费的违约金分期计算，以本金534.96元为限）给原告广东某物业服务有限公司；
二、驳回原告广东某物业服务有限公司的其余诉讼请求。
本案诉讼费25元，由被告吕某负担。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 黎碧云
二〇一四年十二月三十一日
书 记 员 陈 瀚