山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第650号
上诉人（原审原告）山东世纪开元彩扩摄影有限公司，住所地济南市。
法定代表人郭志强，经理。
委托代理人田民，山东融冠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）山东基能能源科技有限公司，住所地济南市。
法定代表人王成玉，总经理。
委托代理人任月红、王万福，均为山东舜翔律师事务所律师。
上诉人山东世纪开元彩扩摄影有限公司（以下简称开元摄影公司）因与被上诉人山东基能能源科技有限公司（以下简称基能能源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历民初字第1907号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2012年8月7日，开元摄影公司（承租人）与基能能源公司（出租人）签订房屋租赁合同。合同约定：租赁房屋位于历下区甸柳新村一区2号院（西院），租赁楼层为整院，用途为办公。租赁期限：自2012年9月1日起至2015年8月31日止。租金每年43万元，签订合同时即付第一年房租，次年房租提前一个月支付，以此类推。同时在合同中，双方还约定水、电费的承担、违约责任的承担、合同的解除条件等其他事项。双方合同签订后，开元摄影公司便使用该房屋，2012年9月至2013年7月的租金开元摄影公司未欠付。2013年8月2日，开元摄影公司向基能能源公司交纳房屋租赁费64万元，将房屋租金自2013年8月交至2015年2月。
在合同履行过程中，2014年3月31日，开元摄影公司向基能能源公司出具承诺书，载明：“本公司租用贵公司济南市历下区甸柳新村一区二号换热站西院（办公用）。现因贵公司需要，保证分别于2014年7月30日前将办公楼一、二层腾空并交出（三、四层继续租用）。如到期违反承诺，愿接受贵公司处罚。”
2014年9月28日，基能能源公司向开元摄影公司发送《催款函》，载明“我公司于2014年8月中旬，将贵公司损害的租赁物历下区甸柳新村一区2号楼（一、二层）修缮完毕，共计修缮费用155874.45元。根据贵公司与我公司签订的《房屋租赁合同》及解除协议之约定，特通知贵公司：贵公司于收到本《催款函》后十日内向我公司支付维修费155874.45元”。
另查明，开元摄影公司陈述，其已于2013年7月将涉案租赁的整个院落全部交给基能能源公司。对此基能能源公司予以否认，只承认收到涉案院落的一、二层，房屋的三、四层由开元摄影公司继续使用。但开元摄影公司未能提交证据证实其将房屋全部交还基能能源公司的事实存在。同时开元摄影公司也未能向原审法院提交双方提前解除租赁合同的通知书。
另查明，涉案院落的所有权人为济南市热力公司。基能能源公司未能提交证据证实其是否有权转租涉案房屋。
原审法院认为，开元摄影公司与基能能源公司所签租赁合同租期尚未届满，开元摄影公司主张其在基能能源公司的要求下提前解除租赁合同，但开元摄影公司并未向原审法院提交证实双方已协商达成一致提前解除租赁合同的证据；也未提交合同已实际解除，且基能能源公司已收回涉案房屋的证据。因此开元摄影公司主张合同已解除、房屋已交还，剩余租金应予退还的诉讼请求，因开元摄影公司未能提交充分证据，原审法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定判决：驳回山东世纪开元彩扩摄影有限公司的诉讼请求。案件受理费5030元，财产保全费1820元，由山东世纪开元彩扩摄影有限公司承担。
上诉人开元摄影公司不服一审判决上诉称，一审法院认定事实有误。1、被上诉人已认可于2014年7月提前收回了租赁房屋中的一、二层。因此，被上诉人应当返还这部分租金即剩余全部租金（共四层）的50%即124442.5元。2、被上诉人已收回涉案全部租赁房屋。一审认为上诉人没有被上诉人收回涉案房屋的证据。事实上，被上诉人的工作人员于晓霞的录音资料能够证明被上诉人已于2014年7月收回了租赁房屋（院落）的钥匙。被上诉人出具的收据上显示于晓霞系被上诉人的财务主管，而且于晓霞负责租赁房屋期间的水电费抄录及租金的收取等工作。被上诉人收回租赁房屋后，上诉人要求被上诉人出具收条，责任不在上诉人，上诉人只能通过录音证明这一事实。3、上诉人关于交房和退还租金的通知，也能证明上诉人已交回租赁房屋。4、关于上诉人2014年3月出具的三、四层继续租用的承诺书。该承诺书出具的时间是2014年3月，这只是3月份双方协商的结果，不代表7月份的实际履行情况。实际上，到了7月份，上诉人搬离了租赁院落并将整个租赁院落的钥匙交付被上诉人，被上诉人也接受了钥匙并认可上诉人的搬离。这充分说明上诉人已交回租赁房屋，被上诉人也已接受租赁房屋。5、被上诉人提前收回租赁房屋，应当退还剩余7个月的租金248885元。
被上诉人基能能源公司答辩称，上诉人的上诉请求不能成立，上诉人至今未将租赁房屋的3、4层交付给被上诉人，而且，被上诉人是因为上诉人严重违反合同约定使用房屋导致房屋1、2层严重损害，才不得不进行装修完善，而上诉人至今未按照约定支付装修费用，上诉人目前拖欠被上诉人租赁房屋的1、2层装修费，2013年至今的水电费，租赁房屋3、4层自2015年3月至今的房屋，上述费用均未支付。关于装修费的问题，被上诉人在原审中就提出过反诉，原审法院认为不是一个法律关系，未予受理，被上诉人鉴于双方的租赁合同于2015年8月31日才到期，所以，被上诉人将在统算上诉人欠款的基础上进行诉讼，维护被上诉人的合法权益，所以上诉人的上诉请求不能成立，应当予以驳回。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，开元摄影公司提交其公司行政总监刘明社于2014年8月与基能能源公司的会计于晓霞关于交付该租赁房屋钥匙的时间等事宜的通话录音，“刘：···你们现在对这个房子用途是干什么；于：现在什么也没干，闲着呢；刘：闲着呢，我上一次是7月11号还是12号，我给你那边的钥匙？于：我想不起来了；刘：大约是11号和12号；于：没那么早吧，我想想，你是什么时候搬的；刘：我是7月5号、6号搬的家；于：5号、6号搬的家，差不多吧，7月中旬左右；刘：对，应该是11号、12号给你的，是吧；于：哦；刘：嗯；于：什么情况；刘：我是想给你那钥匙之后，让你跟老霍商量一下房子怎么交接一下？于：哦，你直接给他打电话说就行，怎么交接怎么做，一起聊聊就是了···”。
2014年9月1日，开元摄影公司以特快专递的方式向基能能源公司的注册登记地济南市邮寄关于交房和退还租金的通知，收件人是总经理，内件品名处注明关于交房和退还租金的通知。特快专递邮件退回批条记载收件人迁移新址，原址查无此人，手机号错误。
2014年9月12日，开元摄影公司以特快专递的方式第二次向基能能源公司现地址济南市历下区甸柳新村一区2号院邮寄关于交房和退还租金的通知，收件人是霍允胜，内件品名处注明关于交房和退还租金的通知。特快专递邮件退回批条记载收件人不在济南，要求退回。
2012年8月7日，开元摄影公司与基能能源公司签订的房屋租赁合同第七条违约责任第3项约定，合同一经签订，如承租方要求退房，需提前一个月提出书面申请，否则，扣除押金贰万元，作为合同违约处罚。
上述事实，有当事人提交的证据及二审调查笔录在案为凭。
本院认为，关于开元摄影公司是否将涉案房屋的三、四层交付给基能能源公司的问题，开元摄影公司提交的证据即开元摄影公司行政总监刘明社与基能能源公司的会计于晓霞关于交付该租赁房屋钥匙的时间等事宜的通话录音、以特快专递的方式向基能能源公司现地址济南市历下区甸柳新村一区2号院邮寄关于交房和退还租金的通知、基能能源公司的催款函及基能能源公司提交的照片能够认定，开元摄影公司已于2014年7月20日将租赁的院落钥匙交付给基能能源公司。因开元摄影公司系承租的整个院落，故能够认定开元摄影公司已将涉案房屋的三、四层交付给基能能源公司。
关于基能能源公司应否退还开元摄影公司租金的问题，首先，在合同履行期间，基能能源公司称因开元摄影公司将办公楼的一、二层用于生产加工，导致基能能源公司于2014年7月20日至8月20日对一、二层进行了粉刷、修缮，该期间的租金系因开元摄影公司不当使用涉案房屋造成的，该期间开元摄影公司亦没有主张交房和退还租金，故该期间的租金基能能源公司不应退还给开元摄影公司。其次，2014年9月12日，开元摄影公司第二次以特快专递的方式向基能能源公司的现地址邮寄了关于交房和退还租金的通知，因基能能源公司拒收，该通知视为已经收到，双方签订的房屋租赁合同于当天视为解除。2014年9月13日至2015年2月的租金基能能源公司应退还开元摄影公司，金额为187452.34元（640000元÷577天×169天）。
综上，基能能源公司应退还开元摄影公司租金187452.34元，原审判决驳回开元摄影公司的诉讼请求不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市历下区人民法院（2014）历民初字第1907号民事判决。
二、被上诉人山东基能能源科技有限公司返还上诉人山东世纪开元彩扩摄影有限公司租金187452.34元。
三、驳回上诉人山东世纪开元彩扩摄影有限公司的其他诉讼请求。
一案件受理费5030元，财产保全费1820元，共6850元，由上诉人山东世纪开元彩扩摄影有限公司负担1690元，被上诉人山东基能能源科技有限公司负担5160元。二审案件受理费5030元，由上诉人山东世纪开元彩扩摄影有限公司负担1243元。被上诉人山东基能能源科技有限公司负担3787元。
本判决为终审判决。
审判长 徐冷卓
审判员 王云春
审判员 孟繁荣
二〇一五年十月十二日
书记员 李姗姗