广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东中法民一终字第1375号
上诉人（原审被告）：虞允华，男。
委托代理人：赵立柱，广东莞信律师事务所律师。
委托代理人：刘运洪，广东莞信律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：宋建勇，男。
被上诉人（原审原告）：宋建军，男。
两上诉人共同委托代理人：武华杰，广东恒耐律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：朱香丽，广东恒耐律师事务所辅助人员。
上诉人虞允华因与被上诉人宋建勇、宋建军房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第817号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年1月17日，宋建勇、宋建军向原审法院提起诉讼，请求判令虞允华退还宋建勇、宋建军286000元转让费。
原审法院经审理查明：2002年12月19日殷伟华与殷伟权签订《商住房屋租赁合同》，将其所有的位于东莞市清溪镇康怡大道（荔横路段）边面积约2100平方米的商住楼[房地产权证号为粤房地证字第C33307**号]出租给殷伟权，租赁期限从2003年1月1日至2012年12月28日，殷伟权如需转让或转包，必须保证房屋不受破坏及租金能够及时兑现，并经殷伟华同意方能进行，否则殷伟华有权终止合同。
2010年9月6日，殷伟权征得殷伟华同意，与谢宁签订《临时合作经营合同书》，将涉案房屋转租给谢宁。双方约定租赁期限为2010年10月1日至2012年6月28日，谢宁经营涉案房屋按照殷伟华与殷伟权签订的《商住房屋租赁合同》执行。
2010年11月1日，谢宁与虞允华签订《客房承包协议书》，约定将涉案房屋转租给虞允华，租赁期限从2010年11月1日至2015年12月31日。
2011年12月10日，谢宁的妻子寇妙玲以谢宁的名义与虞允华、周彪签订《客房承包合同》，《客房承包合同》增加周彪为共同承租人，约定将涉案房屋转租给虞允华、周彪，租赁期限更改为2010年11月1日至2016年12月31日。谢宁对寇妙玲与虞允华、周彪签订的《客房承包合同》予以追认。虞允华称，周彪实际并没有出资参与共同租赁经营涉案房屋，涉案房屋由其个人租赁经营。
2012年7月，虞允华又带领宋建军去见谢宁，对谢宁称宋建军与其合伙经营涉案房屋，要求在《客房承包合同》的乙方原有虞允华、周彪两个人的基础上再加上宋建军的名字，谢宁同意了虞允华的请求，在《客房承包合同》的乙方处加上了宋建军的名字。
虞允华与宋建勇、宋建军口头约定将涉案房屋转租给宋建勇、宋建军，租赁期限从2012年7月28日至2016年12月31日，租金按《客房承包合同》的约定直接交给谢宁，同时宋建勇、宋建军向虞允华支付转让费416000元，并由宋建勇、宋建军合伙经营涉案房屋。2012年7月28日上午，宋建军通过其银行账户向虞允华汇款160000元，当日下午宋建军又从其银行账户取款55000元交付给虞允华（宋建军共计支付215000元），当日下午宋建勇从其银行账户分三次取款50148.75元、50037.43元、102945.8元（宋建勇共计支付203131.98元），取款后直接转存至虞允华的银行账户内。在庭审中虞允华确认其于2012年7月28日收到宋建勇、宋建军交付的418131.98元，双方也均确认该418131.98元中转让费是416000元，其余2131.98元是用于抵扣水电费的。
其后，宋建勇、宋建军从谢宁处得知，涉案房屋未经一手房东殷伟华同意是不得转租的，且租赁期限是至2012年12月28日止。宋建勇、宋建军遂向东莞市公安局清溪分局清溪派出所（以下简称清溪派出所）报案称被虞允华诈骗。经清溪派出所工作人员协调，虞允华与宋建军于2012年10月16日签订了《和解协议》，约定虞允华一次性退还130000元（包括现金100000元、押金条折合20000元、预付水电费10000元）给宋建军，宋建军保证不再纠缠虞允华，同时宋建军向虞允华出具收条确认收到虞允华退还的130000元，并保证不再追究虞允华任何责任，虞允华与涉案房屋“愉景住宿”没有任何关系。
此后，宋建勇、宋建军以虞允华收取了416000元转让费，只退还了130000元，还有286000元未退还为由，于2013年1月17日诉至原审法院。
另查，2012年12月28日殷伟华与殷伟权签订的《商住房屋租赁合同》到期后，殷伟华从殷伟权处收回了涉案房屋，因考虑到宋建勇、宋建军向虞允华支付了416000元的转让费，现殷伟华同意由宋建军暂时管理涉案房屋，租金直接交给殷伟华。
以上事实，有宋建勇、宋建军提供的《和解协议》、《商住房屋租赁合同》、《临时合作经营合同书》、《客房承包协议书》、《客房承包合同》、取款凭条、取款回单、账户历史明细清单、房产证、存款利息清单、存款凭条、特殊业务申请书、殷伟华出具的声明、光盘照片、证人谢宁、殷伟华的证人证言，虞允华提供的《客房承包合同》、《和解协议》、收条、收据，原审法院向清溪派出所调取的虞允华、谢宁、寇妙玲、宋建勇、宋建军的询问笔录，以及本案一审庭审笔录附卷为证。
原审法院认为，涉案房屋已经取得了房产证，是合法建筑，可以用于出租。宋建勇、宋建军主张两人与虞允华之间存在租赁合同关系，由虞允华将涉案房屋转租给两人，而虞允华则抗辩称与宋建勇、宋建军不存在租赁合同关系，只是与宋建军存在合伙共同租赁经营涉案房屋的关系。但是，在清溪派出所对虞允华的询问笔录中，虞允华承认将涉案房屋转租给了宋建军，并收取了转让费416000元，虽然宋建军在《客房承包合同》的乙方（即承租人）处加上了名字，但是虞允华实际并没有与宋建军合伙共同租赁及经营涉案房屋。因此，原审法院对虞允华的这一抗辩主张不予采纳。
虞允华又抗辩称，其只是与宋建军存在合同关系，合同的相对人是宋建军，与宋建勇不存在合同关系，宋建勇不是合同的相对人。原审法院认为，首先，虞允华将涉案房屋转租并没有与宋建军签订书面的租赁合同，宋建军在《客房承包合同》的乙方（即承租人）处加上了名字，但是《客房承包合同》的内容显然不是虞允华与宋建军之间转租的租赁合同，不能根据在《客房承包合同》的乙方（即承租人）处加上了宋建军的名字就得出转租的租赁合同主体只有虞允华、宋建军两人的结论。其次，由于涉案转租的租赁合同关系并没有签订书面的租赁合同，应当从当事人履行合同的行为等方面来判断合同的主体及合同的内容。从宋建勇、宋建军提供的取款凭条、取款回单、账户历史明细清单、存款利息清单、存款凭条、特殊业务申请书等证据可知，宋建勇、宋建军向虞允华支付了转让费416000元，其中宋建军支付了转让费215000元，宋建勇亦从其银行账户分三次取款50148.75元、50037.43元、102945.8元，取款后直接转存至虞允华的银行账户内，宋建勇共计支付了203131.98元，属于转让费的是201000元。在庭审中虞允华也确认于2012年7月28日收到了宋建勇、宋建军支付的转让费416000元，这也说明虞允华实际是清楚和了解转让费是由宋建勇、宋建军共同支付的。在清溪派出所对宋建勇、宋建军的询问笔录中，两人均陈述曾共同与虞允华商谈租赁涉案房屋的事宜。而且宋建勇、宋建军均同时就与虞允华的租赁纠纷向清溪派出所报了警，两人在询问笔录中已经陈述了两人合伙共同租赁涉案房屋的事实，虞允华应当知道宋建勇、宋建军合伙共同租赁涉案房屋的情况。综上，由于转租的租赁合同双方并没有签订书面的租赁合同，原审法院从虞允华收取转让费的行为及宋建勇、宋建军支付转让费的情况，以及发生纠纷后在清溪派出所作的询问笔录的陈述情况，可以认定涉案转租租赁合同关系的主体为虞允华、宋建勇、宋建军，宋建勇、宋建军均是本案适格的原告，原审法院对虞允华的这一抗辩主张不予采纳。
关于涉案转租的租赁合同的效力问题。由于虞允华、宋建勇、宋建军并未签订任何的书面合同，故原审法院只能从双方的履行行为及陈述当中认定涉案转租的租赁合同的内容，即虞允华将涉案房屋转租给宋建勇、宋建军，租赁期限从2012年7月28日至2016年12月31日，租金按《客房承包合同》的约定直接交给谢宁，同时宋建勇、宋建军向虞允华支付转让费416000元。
涉案房屋的房东殷伟华与第一手承租人殷伟权签订的《商住房屋租赁合同》约定，殷伟权需要转租涉案房屋必须征得殷伟华同意方能进行，否则殷伟华有权终止合同。但之后殷伟权将涉案房屋转租给第二手承租人谢宁，是经过殷伟华同意的。谢宁又将涉案房屋转租给第三手承租人虞允华时，并没有征得房东殷伟华的同意，且租赁期限（至2015年12月31日）已经超过了殷伟华与殷伟权约定的租赁期限（至2012年12月28日）。虞允华再将涉案房屋转租给第四手承租人宋建勇、宋建军时，也同样没有征得房东殷伟华的同意，且租赁期限（至2016年12月31日）也已经超过了殷伟华与殷伟权约定的租赁期限（至2012年12月28日）。而且，虞允华只是对谢宁称与宋建军合伙共同租赁经营涉案房屋，并没有向谢宁披露实际转租给宋建勇、宋建军的事实，故虞允华的转租行为也没有得到谢宁的同意。但是，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”据此，承租人未经出租人同意擅自将租赁物转租给第三人的，转租的租赁合同并非当然无效，擅自转租的法律后果只是出租人享有了法定的解除权，出租人可以直接解除与承租人之间的租赁合同及承租人与第三人之间的租赁合同，而承租人与第三人之间的转租租赁合同仍然是双方的真实意思表示，是合法有效的。因此，原审法院认为，不能因虞允华转租涉案房屋给宋建勇、宋建军没有经过房东殷伟华及虞允华的上一手承租人谢宁的同意，就认定虞允华与宋建勇、宋建军之间的转租租赁合同无效。而且，在谢宁与虞允华签订的《客房承包协议书》及《客房承包合同》中，并没有关于未经房东殷伟华或谢宁同意不得转租的内容，也没有证据证明谢宁已经向虞允华披露了房东殷伟华与殷伟权约定的内容，虞允华已经知悉房东殷伟华与殷伟权约定的租赁期限，故原审法院认为宋建勇、宋建军主张虞允华欺诈，证据不足，原审法院不予采信。综上，原审法院认定虞允华与宋建勇、宋建军之间的转租租赁合同是双方的真实意思表示，是合法有效的。
而且，虽然虞允华与宋建勇、宋建军之间的转租租赁合同约定的租赁期限（至2016年12月31日）超过了第一手租赁合同即殷伟华与殷伟权约定的租赁期限（至2012年12月28日），但是关于租赁期限的约定仍然是双方的真实意思表示，是合法有效的，只不过受限于房东殷伟华与第一手承租人殷伟权约定的租赁期限，房东殷伟华在租赁期限到期后收回涉案房屋，那么虞允华就无法继续履行转租的租赁合同，虞允华的行为则构成违约，应当承担违约责任。宋建勇、宋建军向虞允华交纳416000元的转让费，是为了获得从2012年7月28日至2016年12月31日（共计53.13个月）期间租赁使用涉案房屋的权利。现因房东殷伟华与第一手承租人殷伟权签订的租赁合同到期，殷伟华收回涉案房屋而导致虞允华不能继续履行与宋建勇、宋建军的转租租赁合同，那么虞允华应当将转让费扣除已经履行的部分返还给宋建勇、宋建军376850.74元（416000元－416000元÷53.13个月×5个月）。对于宋建勇、宋建军各占转让费的份额，宋建勇、宋建军主张双方约定各占50%，但是双方没有签订书面的合伙协议，应当按实际出资比例予以分配，宋建军出资215000元占51.68%，宋建勇出资201000元占48.32%，那么宋建军可获得应返还的转让费为194756.46元，宋建勇可获得应返还的转让费为182094.28元。
但是，由于宋建军已经与虞允华达成《和解协议》，该《和解协议》是双方的真实意思表示，也没有明显有失公平的情况，故原审法院认定该《和解协议》合法有效，虞允华无须再向宋建军返还转让费，原审法院对宋建军的诉讼请求不予支持。
而宋建勇并未与虞允华达成和解，也没有证据表明宋建军与虞允华达成的《和解协议》适用于宋建勇，故虞允华仍然应当向宋建勇返还转让费182094.28元。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限虞允华于判决生效之日起三日内向宋建勇返还转让费182094.28元。二、驳回宋建勇、宋建军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2795元，由宋建勇、宋建军承担1015元，虞允华承担1780元。
一审宣判后，虞允华不服，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定宋建勇、宋建军系合伙承租涉案房屋，但又认定宋建军与虞允华签署的和解协议不适用于宋建勇。前后认定相互矛盾。首先，宋建军与宋建勇系合伙关系，根据《民法通则》及民事合伙的规定，合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。既然宋建勇、宋建军系合伙关系，宋建军就合伙事项签署的和解协议对两合伙人都具有法律约束力。原审法院既认定宋建勇、宋建军之间系合伙关系，又认为该两人各自不能互相代表合伙组织。该认定违背合伙最基本的原则。其次，宋建军代表其合伙签署的《和解协议》系在派出所的调解下签署的，并不存在任何胁迫等违法行为。整个调解过程，宋建勇、宋建军都参与商谈，充分说明宋建勇是知晓并同意和解协议的。最后，即使宋建勇不同意和解协议的内容，虞允华也是善意的第三人。宋建军与宋建勇是合伙关系，就合伙租赁事宜，无论是宋建军签署的或者是宋建勇签署的和解协议。对合伙体都应有法律效力，合伙人中的任何一个人不得反悔。法院认定和解协议不适用于另外的合伙人没有任何法律依据。（二）虞允华与宋建军签署的和解协议对宋建勇、宋建军形成的合伙体具有法律约束力，系双方真实的意思表示。宋建勇、宋建军作为合伙体成员，合伙人内部如何商定与虞允华无关，虞允华也无需知晓。即使宋建勇没有征得宋建军同意签署和解协议，宋建勇认为和解协议对其造成损害的，宋建勇应该追究宋建军的责任。原审法院的认定是将这种责任推给虞允华。虞允华作为第三人无从知晓宋建勇、宋建军作为合伙组织如何决策，让虞允华承担因宋建勇、宋建军内部合伙决策的后果，违反法律基本原则。所以，宋建军就合伙事宜与虞允华签署的和解协议当然适用于宋建勇，不存在不适用的情形。综上，原审法院认定事实错误，适用法律明显不当，请求撤销原审判决第一项，改判驳回宋建勇、宋建军的一审诉讼请求。
被上诉人宋建军、宋建勇并未在法定期限内向本院提交答辩状。
本院经审理查明：
1.二审诉讼期间，虞允华向本院提供了由清溪派出所于2013年8月7日出具的证明一份。该证明内容为：“2012年10月15日上午10时许，虞允华与宋建勇、宋建军因房屋租赁纠纷一事来我派出所调解。当时有谢宁、虞允华、宋建军、宋建勇及宋建勇妻子在场参与调解。直至当天晚上双方同意调解，由虞允华一次性支付13万元人民币给宋建军、宋建勇两人。因当时虞允华没有现金，双方约好明天上午到我所处理。次日上午，虞允华、宋建军、宋建勇妻子到我所签署协议。在申请书上，虞允华、宋建军、宋建勇妻子均同意此前协商好的处理意见。”经质证，宋建军、宋建勇表示该证据超过举证期限，不是新证据，且证明内容与事实不一致，不应在二审程序中采纳。
2.经核查虞允华一审提供的申请书，该申请书载明虞允华一次性支付人民币130000元，同时双方不得再追究各自责任，恳请派出所撤销本次案件，并感谢派出所提供协商调解场所。申请人有宋建军、虞允华及张永珍的签名及捺印。二审诉讼期间，宋建勇确认张永珍是其妻子，但表示不清楚其妻子写了什么，其妻子也没有跟他说过。
3.二审诉讼期间，宋建勇表示，在协商承租涉案房屋时，宋建军在《客房承包合同》上签名，宋建勇虽不在场，但宋建勇知道宋建军去签名，这符合宋建勇的意愿。
对原审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因涉案房屋有房地产权证，且虞允华与宋建勇、宋建军约定的租赁内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方之间的租赁关系合法有效。
原审判决认定，虞允华与宋建军于2012年10月16日签订了《和解协议》，但宋建勇并未与虞允华达成和解，故《和解协议》不适用于宋建勇，据此判令虞允华向宋建勇返还转让费182094.28元。虞允华对此不服而向本院提起上诉。根据虞允华的上诉意见、提供证据的情况及双方当事人在二审法庭调查时的陈述，本案二审双方当事人争议的焦点为，上述《和解协议》的效力是否及于宋建勇。对此，本院分析如下：
首先，关于《和解协议》的效力。《和解协议》是宋建勇、宋建军向公安机关报案后，在清溪派出所的协调下形成的。结合有宋建军、虞允华及宋建勇妻子张永珍签名及捺印的申请书可知，该《和解协议》的签署不存在欺诈、胁迫或者乘人之危等情形，并且是双方当事人自愿达成的协议，否则上述人员不可能在达成协议后一致向派出所表示感谢。从协议内容来看，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故《和解协议》是合法有效的，对在协议上签字的双方当事人具有法律约束力。
其次，《和解协议》的效力是否及于宋建勇。这涉及到虞允华二审诉讼期间向本院提交的清溪派出所的证明能否采纳的问题。该证明涉及的事实虽发生于本案诉讼之前，但出具的时间是虞允华提起上诉之后，因此该证明属于新的证据。该证明进一步印证了调解的过程有宋建勇及其妻子的参与，协议签署时宋建勇妻子在场等事实。既然宋建勇的妻子在签署《和解协议》时在场，就应当知道双方协商的最终结果是由虞允华一次性支付人民币130000元，此后不得因该争议再追究对方的责任。由于宋建勇、宋建军原先是以虞允华诈骗为由向公安机关报案，对于双方当事人来说都是一件十分重大、严肃的事情，《和解协议》的签署意味着双方争议的了结，因此，即使宋建勇在签署《和解协议》时并不在场，其妻子张永珍在场如有不同意见应当会及时提出自己的意见，如无不同意见也应当会在事后立即告知宋建勇。但张永珍当时并无反对意见，且之后还与虞允华、宋建军共同申请清溪派出所销案，这表明《和解协议》的签署也是宋建勇的真实意思表示。《和解协议》的签署过程与宋建军在《客房承包合同》签名一样，虽然只有宋建军的签名，但宋建勇是知道协商的过程及结果的。因此，《和解协议》的效力应及于宋建勇，对宋建勇同样具有法律约束力。
现宋建勇、宋建军在与虞允华达成协议后反悔，请求法院判令虞允华返还286000元转让费，与合法有效的《和解协议》相矛盾，且无相应的法律依据，故其诉请返还上述款项的理由不充分，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实错误，造成实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第817号民事判决。
二、驳回宋建勇、宋建军的诉讼请求。
本案一审案件受理费2795元、二审案件受理费3942元，均由宋建勇、宋建军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭书红
审 判 员 黎淑娴
代理审判员 钟满福
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 冯文娟
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
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