辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第01161号
上诉人（原审被告）：王桂华，女，1957年2月5日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。
委托代理人：张如意，男，1954年12月4日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：沈阳城实物业管理有限公司，住所地：沈阳市沈河区。
法定代表人：贾若兰，系该公司总经理。
委托代理人：石宝君、白丹，辽宁君宝律师事务所律师。
上诉人王桂华与被上诉人沈阳城实物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第2357号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告沈阳城实物业管理有限公司诉称：请求被告支付原告2014年1月1日至2014年8月31日期间拖欠的物业费1，166.48元、水费80元；判令被告承担本案诉讼费50元。
原审被告王桂华辩称：2014年的水费，我已经向测绘华苑业委会交纳过，原告提供的物业合同并没有依据法定程序，进驻小区未经过招投标程序，没有经过业主大会及业委会三分之二以上成员通过，物业合同的签订和物业费涨价，并不是业主委员会全体通过，公章并非业主委员会所盖，张界一人签字是个人行为，不能代表业主委员会，业委会成员根本就不具有合同主体资格，因此该合同属于无效合同；事实上原告从2014年7月至8月已经放弃了对我园区的管理，而且在服务期间存在不作为，故原告诉讼请求与事实不符，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明：“测绘华苑”小区系辽宁省测绘基础设施管理中心（以下简称管理中心）集资筹建的职工住宅，该小区原来由管理中心组建的沈阳市哲瀚物业管理有限公司（以下简称哲瀚物业）提供物业服务。被告王桂华系“测绘华苑”小区沈阳市皇姑区黄河北大街143-6号1-6-2室，（建筑面积是145.81平方米）的业主。2013年8月30日管理中心与原告签订了小区物业管理委托合同一份，合同约定，由原告为“测绘华苑”（建筑面积57058平方米）小区提供物业服务，合同期限自2013年9月1日起至2014年8月31日止，物业费的收费标准为“住宅房屋原告按建筑面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋原告按建筑面积每月每平方米0.325元向业主或物业使用人收取。”该合同签订后，原告委托沈阳百辰物业管理有限公司（以下简称百辰物业）为该小区提供物业服务。2013年的物业费该小区部分业主向哲瀚物业交纳，由哲瀚物业给业主出具收款收据后，与百辰物业进行了结算。2013年11月末该小区成立业主委员会后，于2014年1月1日“测绘华苑”小区业主委员会与原告签订小区物业管理委托合同，该合同变更了原物业委托合同关于物业费收费标准的约定，物业费的收费标准为“住宅房屋原告按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋原告按建筑面积每月每平方米0.50元向业主或物业使用人收取”；合同期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止；关于水费的收费标准原告依照惯例按每月10元收取。因物业费涨价，该小区大部分业主拒交物业费，故原告于2014年9月1日撤离该小区，并于2014年9月2日办理交接手续。被告已向“测绘华苑”业主委员会交纳了2014年1月1日至2014年8月31日期间的水费80元，未缴纳2014年1月1日至2014年8月31日期间的住宅物业费，双方就此问题协商未果，故原告于2014年10月30日起诉来院。
原审法院认为：关于2014年1月1日签订的物业管理委托合同，因该合同由测绘华苑业主委员会成员张界亲自加盖的业主委员会公章并予以签字，其行为应视为业主委员会的行为，按照物业管理条例的有关规定，业主委员会有权利代表业主签订物业合同，故该物业管理委托合同应合法有效。被告主张合同无效没有法律依据，故该抗辩本院不予采纳。原告作为被告所在住宅小区的物业管理服务单位，在为业主提供物业服务的同时有权利依照合同约定收取物业费，而被告拒不向原告交纳物业费，系违约行为，故原告请求被告给付物业费的诉讼请求符合合同约定条件的，本院予以支持。根据庭审中被告提供的照片、沈阳晚报报道中涉及到的小区垃圾不能及时清运等有关物业服务的相关证据，可以认定物业费涨价后，原告为该小区提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，故结合本案实际情况2014年1月1日至2014年8月31日期间的物业费，被告酌情按70%予以交纳。关于被告拖欠物业费的具体数额，依照物业管理委托合同约定的收费标准及实际拖欠时间（2014年1月1日到2014年8月31日止，共计8个月）予以计算，即2014年1月1日到2014年8月31日期间的住宅物业费为：8个月×145.81平方米×1.0元×70%=816元。因被告提供了向“测绘华苑”业主委员会交纳了2014年水费的证据，原告可与业主委员会进行结算，被告无需重复交纳，故原告要求被告给付水费的诉讼请求，本院不予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、被告王桂华给付原告沈阳城实物业管理有限公司2014年1月1日到2014年8月31日期间的住宅物业费816元，于本判决生效后立即付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告王桂华承担。
宣判后，王桂华不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审法院判决上诉人按非法涨价1元／平／月为基数判决是错误的，应按0.65元／平／月计算。一审法院判决上诉人缴纳8个月的物业费是错误的，被上诉人在服务期限和履行服务义务上都有问题，被上诉人有2个月停止了服务。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人沈阳城实物业管理有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有沈阳城实物业管理有限公司提供的营业执照、组织机构代码证、资质证书、物业委托管理合同2份、通知若干份、照片6张、物业费缴费通知及照片、百辰物业的营业执照、组织机构代码证、委托书、通知1份、交接物品清单、关于“测绘华苑”业主委员会委员候选人员名单公示、业主委员会备案通知书、申请书、银行结算单2份、业主要求沈阳城实物业管理有限公司维修房屋记录32份、车位出租协议、城实物业出具的收款收据、中国农业银行账户明细、情况说明、起诉状及考勤表；王桂华提供的水费的收据1份、图片3张、证明4份、图文说明复印件共27页及法院对沈阳城实物业管理有限公司法定代表人贾若兰、沈阳城实物业管理有限公司工作人员祁峰、管理中心副主任朱民做的询问笔录、当事人陈述笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：关于物业合同效力问题。由于2014年1月1日的物业管理委托合同有测绘华苑业主委员会成员张界亲自加盖的业主委员会公章并予以签字，其行为应视为业主委员会的行为，且城实物业事实上也提供了相关服务，故该物业合同合法有效。关于上诉人主张的物业费收取标准及期限问题。从被上诉人提供的委托书、结算单、交接清单、城实物业给业主出具的物业费收款收据等证据，能够认定2014年1月1日至2014年8月31日期间被上诉人为该小区提供了物业服务。依据2014年1月1日双方签订的物业管理委托合同的约定，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.00元计收物业费，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元计收物业费。原审法院根据庭审中上诉人提供的照片、沈阳晚报报道中涉及到的小区垃圾不能及时清运等有关物业服务的相关证据，认定物业费调整后被上诉人为该小区提供的物业服务确实存在一定的瑕疵。综合考虑上述情况，原审法院判决上诉人按应缴物业费的70%予以交纳并无不当，故对上诉人的上诉要求，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王桂华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年六月十五日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。