甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆中民终字第140号
上诉人（原审原告）刘亚静，女，1973年3月6日出生，汉族，庆城县人。
委托代理人杨宝旭，男，1969年11月24日出生，汉族，庆城县人，系刘亚静丈夫。
被上诉人（原审被告）甘肃康盛房地产开发有限公司。住所地：庆阳市西峰区南大街*号。
法定代表人李治稼，该公司总经理。
委托代理人王振华，甘肃隆庆律师事务所律师。
委托代理人顾晨，男，1980年9月20日出生，汉族，庆阳市西峰区人，甘肃康盛房地产开发有限公司办公室主任。
上诉人刘亚静因与被上诉人甘肃康盛房地产开发有限公司（以下简称康盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2014）庆西民初字第1626号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘亚静及其委托代理人杨宝旭与被上诉人康盛公司的委托代理人王振华、顾晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2011年5月刘亚静交纳50000元定金，与康盛公司达成购买商品房一套的意向，此后刘亚静分别于2011年8月20日、2011年9月22日共向康盛公司交房款297188元。2011年12月25日，刘亚静与康盛公司补签了《商品房买卖合同》，合同约定：“第三条：买受人购买的商品房为第1幢1单元B1909号房，建筑面积共44.94平方米。第四条：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6613元，总金额贰拾玖万柒千壹佰捌拾捌元整。第八条：出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遇出卖人自身不可控制的政府及外界原因。第九条：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3。…”依据合同约定，刘亚静已交清全部房款。2012年3月15日，庆阳市西峰区人民政府作出区政府告字（2012）1号关于南北大街九龙路提质改造项目征用拆迁的通告，对南北大街南起兰州路，北至古象路，长3582.3米，规划道路红线50米等路面进行提质改造，对位于南北大街中心位置康盛公司工程造成了一定的影响。2013年9月底，康盛公司电话通知刘亚静交付房屋，刘亚静以康盛公司违约拒不接受房屋至今。双方多次协商未果，刘亚静遂诉至法院。另查，2014年9月3日，庆阳市恒力工程监理有限公司出具了关于康盛国贸工程工期延误情况的说明，内容为“康盛国贸工程由于2012年3月-2012年9月西峰区南北大街路面拓宽改造工程施工，造成工程材料无法进场，导致部分工序出现窝工及停工，2012年11月-12月以及2013年7月-9月，永泰公司组织部分人员及车辆封堵施工现场，导致工程停工。在此期间本工程总体进度滞后10个月。”
原审法院认为：刘亚静与康盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，属有效合同，双方均应依合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。…”庆阳市西峰区南北大街提质改造项目以及永泰公司封堵康盛公司施工现场致使康盛公司未于2013年3月31日将房屋交付刘亚静，但上述情形的发生属于双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条规定的“遇出卖人自身不可控制的政府及外界原因”这一情形，康盛公司可延期交付。康盛公司2013年9月底电话告知刘亚静可交付房屋，延期交付的时间并未超过10个月，因此，康盛公司迟延交付房屋行为并未违约。故刘亚静要求康盛公司承担违约责任，赔偿违约损失的诉讼请求不能成立。遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回刘亚静的诉讼请求；案件受理费737元，由刘亚静负担。
刘亚静不服上述判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定“2013年9月份被上诉人电话通知上诉人交付房屋”属于认定事实错误，被上诉人从来没有以电话或其他任何方式通知收楼，且房屋至今尚未具备交付条件，涉案楼盘全体业主至今未领取房屋钥匙，从2014年7月25日被上诉人发出的通知看出，直到2014年7月25日涉案楼盘仍然没有完成验收；2、一审判决认为存在不可抗力错误；没有任何证据证明一审判决所认定的“不可抗力”存在，也没有任何证据可以证明一审判决所认定的“不可抗力”可以导致被上诉人有权利延期交楼；3、被上诉人应就延期交楼的违约行为向上诉人承担违约责任。故上诉请求：1、撤销（2014）庆西民初字第1626号民事判决；2、判令被上诉人向上诉人支付逾期420天（截止2014年5月31日）的违约金37445.69元并承担诉讼费用。
康盛公司辩称：1、政府及外界原因导致逾期交房，属于合同约定的免责事由；2、涉案房屋是按照合同约定交付条件交付的。其认为原判决认定事实清楚，判决正确。请求驳回上诉，维持原判。
经过审查，一审诉讼中，刘亚静提交的证据有：1、《商品房买卖合同》复印件一份，用于证明2011年12月25日，刘亚静与康盛公司签订《商品房买卖合同》，合同约定所购房屋位置、面积、价款、交付条件、交付时间、免责事由及违约责任承担等事项；2、收据复印件两份，用于证明刘亚静于2011年8月20日、2011年9月22日分两次已向康盛公司付清购房款，共计付款297188元，按合同约定每日万分之三的违约金为89.15元／天。康盛公司提交的证据有：1、《庆阳市西峰区人民政府关于南北大街九龙路提质改造项目征用拆迁的通告》（区政府告字（2012）1号），用于证明由于南北大街提质改造导致工期延误；2、庆阳市恒力工程监理有限公司出具的《关于康盛国贸工程工期延误情况的说明》，用于证明工期延误的原因。双方当事人提交的上述证据，均经当庭举证和质证。
上诉人刘亚静在二审中提交的证据有：1、2014年7月25日康盛公司的告知函一份，欲证明涉案房产未达到交房标准；2、刘亚静丈夫杨宝旭与康盛公司法定代表人李治稼电话通话录音一份，欲证明康盛公司总经理李治稼承认违约。被上诉人康盛公司在二审中未提交证据。经当庭质证，康盛公司对上诉人刘亚静提交的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为该证据客观证实逾期交房是因为外界原因，对该组证据本院当庭予以确认；康盛公司对上诉人刘亚静提交的证据2真实性有异议，认为其无法判断该通话人是否是李治稼的声音，且该证据不属于二审中的新证据，但其未提供证据证实该录音通话人非李治稼；本院综合分析通话内容及本案已查明的事实，对该组证据予以采信，但此部分证据并不影响原审法院对本案事实的认定。
故二审审理查明的事实与一审判决认定一致。
本院认为，本案争议焦点问题为：1、一审法院受案是否符合法律规定；2、一审法院判决认定事实是否准确；3、一审法院判决适用法律是否正确；
关于一审法院受案是否符合法律规定的问题。刘亚静与康盛公司签订的《商品房买卖合同》第十九条约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下述第1种方式解决：1、提交庆阳市仲裁委员会仲裁”，该条约定符合《中华人民共和国仲裁法》第十六条规定的情形，应属有效仲裁条款，且刘亚静在原审法院立案时同时提交了《商品房买卖合同》复本，应视为其对仲裁条款的声明，根据《中华人民共和国仲裁法》第五条：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。”之规定，约定的有效仲裁条款即排除法院管辖，该案应不予受理，告知当事人通过仲裁程序解决纠纷；但经二审开庭询问，康盛公司明确表示其在一审开庭时未对法院管辖提出异议，刘亚静亦明确表示放弃仲裁条款，参照《中华人民共和国仲裁法》第二十六“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”之规定，原审法院受理并审理本案符合法律规定。
关于一审法院认定事实是否准确的问题。刘亚静称一审判决认定“2013年9月份被上诉人电话通知上诉人交付房屋”属于认定事实错误，被上诉人从来没有电话或以其他任何方式通知收楼，且房屋至今尚未具备交楼条件，涉案楼盘全体业主至今未领取房屋钥匙，直到2014年7月25日涉案楼盘仍然没有完成验收；康盛公司辩称其已于2014年9月底通知业主交房，其所交房屋符合交房条件，相关证明文件报建设主管部门备案，且有90%的业主已完成交付。经审查，刘亚静在一审起诉状中明确表述“……但直到2013年9月底，康盛公司才电话通知交房……”，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”之规定，据此可以表明康盛公司已于2013年9月底通知刘亚静交房；刘亚静称涉案房屋未达交房条件，直到2014年7月25日涉案楼盘仍然没有完成验收，涉案房屋业主均未取得房屋钥匙，但其二审中提供的康盛公司告知函所载“单项验收完成，综合验收正在准备”，仅指综合验收并非双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件，其亦未提供证据支持其主张，相反同类案中已有业主完成收房并已入住，且刘亚静在一审起诉状中并未提及涉案房屋未达交付条件，亦未明确表述交房所欠缺的文件，其与康盛公司法定代表人李治稼的通话录音亦可证实其谈论的仅是逾期交房一事，并未涉及房屋工程质量问题或交房所欠缺的证明文件；其在二审中称合同第八条约定的第1种交付条件即“该商品房验收合格”应以取得《建筑工程验收备案证》为标准。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（住房和城乡建设部第2号令）第四条：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”之规定可知，竣工验收备案只是验收合格后所经的一个行政管理程序，只是一种程序性的备案监督制度，并不是验收合格的前置程序。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第八条：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”第九条：“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款。”之规定，行政管理部门发现建设单位未备案或者建设单位在备案过程中有违法行为时，采取“责令停止使用、限期整改、罚款”等措施，这也说明，建筑工程验收备案仅是一种行政管理与监督行为并非建筑工程竣工验收合格的唯一标准，且双方签订的合同亦未约定交房须以取得《建筑工程验收备案证》为要件；据上，刘亚静诉称康盛公司未通知其交房、未按合同约定提供证明文件的主张不能成立，一审认定基本事实清楚。
关于一审法院适用法律是否正确的问题（即康盛公司是否构成违约以及责任如何划分）。关于康盛公司是否构成违约的问题。刘亚静称康盛公司逾期交付房屋，构成违约，应依合同约定承担违约责任；康盛公司辩称，南北大街提质改造及永泰公司的阻扰，导致工期延迟，属于合同约定的政府行为及外界原因，应属免责事由。经审查，刘亚静与康盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依合同约定履行义务。刘亚静已按合同约定付清购房款，但康盛公司未按约定期限交付房屋，南北大街提质改造虽属客观事实，但南北大街提质改造采取分段、半幅封闭、流水作业的办法施工，并非全段全封闭，康盛公司提供的证据仅为拆迁通告，并未提供证据证实该路段全段封闭、全程施工、禁止车辆通行等严重影响施工的情形存在，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，由康盛公司承担不利后果，因此不能将南北大街提质改造的整个工期计算为康盛国贸工程的工期延误期间；同时康盛公司与永泰公司的纠纷，属其与第三人的相邻纠纷，应依照法律规定处理或协商解决，对合同约定的“外界原因”应作通常理解，不能作任意的扩大解释；同时《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”当免责事由出现时，因不可抗力不能履行合同一方应及时通知对方，才可适用免责条款，刘亚静与康盛公司签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定：“…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遇出卖人自身不可控制的政府及外界原因。”，该条款虽未对“政府及外界原因”约定康盛公司的通知义务，但《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定的立法本意旨在通知以减少对方的损失，且刘亚静亦认为康盛公司应当履行通知义务，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。……”之规定，对该条应作出不利于康盛公司的解释，因此政府及外界原因发生时，康盛公司当然应尽通知义务；康盛公司称上述事由出现时，其在售楼部张贴了通知告知各买受人，但刘亚静称其未收到通知也未看到该通知，康盛公司又未提交证据予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，认定康盛公司在上述事由出现时未尽到通知义务，即免责事由不能成立。合同约定康盛公司于2013年3月31日前完成商品房交付义务，但康盛公司直到2013年9月底才电话通知刘亚静交房，已明显违约；刘亚静提供的电话通话录音，亦证实康盛公司的法定代表人李治稼承认其公司存在违约行为，故康盛公司未按合同约定期限交付房屋构成违约。关于违约责任如何划分的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，康盛公司应依合同约定承担违约责任，该法第一百一十九条同时规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”刘亚静未提供证据证实其采取适当措施，防止损失扩大，而是采取拒收房屋的消极措施，由此扩大的损失理应由其承担，其诉请违约金应支付至2014年5月31日的请求于法无据，不予支持。因此，康盛公司应按合同约定交房最后期限次日起至电话通知刘亚静交房之日止，按双方签订的《商品房买卖合同》第九条：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。”之约定支付违约金；但鉴于南北大街提质改造确会对康盛国贸工程造成部分影响，依据公平原则，应酌情给予康盛公司2个月的房屋交付宽限期，故康盛公司应支付刘亚静违约金10698.77元（297188元＊3‱／天＊120天）。
综上，一审法院对刘亚静与康盛公司签订《商品房买卖合同》、付款及双方纠纷发生过程等基本事实认定清楚，但将庆阳市西峰区南北大街提质改造及康盛公司与永泰公司的纠纷认定为合同约定的免责事由欠妥，二审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、撤销庆阳市西峰区人民法院（2014）庆西民初字第1626号民事判决（即：驳回刘亚静的诉讼请求；案件受理费737元，由刘亚静负担）；
二、甘肃康盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付刘亚静违约金10698.77元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回刘亚静的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共计1474元，由上诉人刘亚静负担295元，甘肃康盛房地产开发有限公司负担1179元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴帅之
审 判 员 王 军
代理审判员 卢小栋
二〇一五年三月十九日
书 记 员 杨 柳