江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4716号
上诉人（原审原告）南京润昌房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区东井村100号。
法定代表人陈志华，该公司董事长。
委托代理人周军胜、孙建，国浩律师（南京）事务所律师。
被上诉人（原审被告）强青香，女，汉族，1988年4月15日生。
上诉人南京润昌房地产开发有限公司（以下简称润昌房地产公司）与被上诉人强青香房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第261号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人润昌房地产公司原审诉称：双方于2014年6月6日签订《南京市商品房预售合同》一份，约定由强青香购买润昌房地产公司开发的位于鼓楼区安怀东路8号某幢某单元801室房屋，面积为127.81平方米，总价为2581731元整，强青香于2014年6月6日前支付房款781731元，余款180万元由强青香通过抵押贷款方式支付。合同还就贷款到账时间及违约责任等作了约定。合同订立后，润昌房地产公司依约履行了自己的合同义务，但强青香至今仍拖欠润昌房地产公司房款180万元。润昌房地产公司于2014年10月31日和2014年11月26日曾两次专门发函向强青香催要此款项，并多次通过电话向强青香进行催要，但强青香至今仍拒不支付剩余房款。为维护润昌房地产公司合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、解除润昌房地产公司与强青香双方于2014年6月6日签订的《南京市商品房预售合同》，强青香协助办理该合同的注销登记手续；2、强青香向润昌房地产公司支付违约金258173元；3、强青香承担本案诉讼费用。
被上诉人强青香原审辩称：强青香和润昌房地产公司签订房屋买卖合同后，根据润昌房地产公司要求，向润昌房地产公司的合作银行农业银行申请贷款，但是农业银行在3个月后告知强青香不同意贷款，强青香随后又向交通银行申请贷款，交通银行已经同意了强青香的贷款申请。强青香不同意解除，也不同意支付违约金。请求依法驳回润昌房地产公司的诉讼请求。
原审经审理查明，2014年6月6日，润昌房地产公司（甲方）与强青香（乙方）签订《南京市商品房预售合同》，约定甲方将其开发建设的南京市鼓楼区安怀东路8号某幢某单元801室房屋出售给乙方，该房屋建筑面积为127.81平方米，单价为20199.76元／平方米，总价款合计2581731元；乙方应于2014年6月6日支付781731元，剩余180万元通过商业贷款支付，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期。贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期，乙方未在前述约定期限内履行义务的，均视为乙方迟延支付合同价款；乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后20日仍未支付到期价款，且未支付到期价款的金额达到总价款的10%的，甲方有权解除本合同，且甲方应在解除本合同60日内，扣除合同价款的5%作为乙方应当赔偿的金额。
上述合同订立后，强青香依约向润昌房地产公司支付了首付款，并向农业银行递交了贷款申请。原审庭审中，润昌房地产公司称农业银行是其合作单位，由于强青香的贷款资质问题，需要强青香的父母作为担保人，但强青香不配合，所以农业银行就未同意强青香的贷款申请；强青香称其未接到农业银行明确要求其父母到场签字担保的通知。直到3个月后，农业银行才通知自己贷款未通过。润昌房地产公司随后又联系其他银行申请贷款，2015年1月22日，交通银行同意强青香的贷款申请，只要润昌房地产公司同意并盖章，交通银行就会放款。
2014年10月31日、11月26日，润昌房地产公司两次向强青香发送催款提示函，主要内容为强青香尚有房款180万元未支付，为避免违约责任的进一步加重并影响合同的继续履行，希望强青香尽快付清所欠房款及违约金。
因双方调解意见相差较大，致本案调解不成。
以上事实，有南京市商品房预售合同、催款提示函、贷款信息审批查询、房地产抵押合同、谈话笔录及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，润昌房地产公司与强青香签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于润昌房地产公司要求解除合同的诉讼请求，原审法院认为，根据合同约定，强青香实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为强青香实际付款的日期，否则视为强青香迟延支付合同价款。润昌房地产公司与强青香在订立合同后，强青香即按照合同约定向农业银行申请贷款，但农业银行未同意强青香的贷款申请，导致合同约定的180万元房款未能及时支付，现有证据亦不足以证明强青香存在不配合贷款的行为，故不应视为强青香迟延支付合同价款。此外，强青香在得知农业银行的贷款未能通过后，积极寻找其他银行申请贷款，其于2015年1月4日向交通银行递交的贷款申请，已于2015年1月22日审批通过，润昌房地产公司与强青香之间的合同具备了履行的条件，可以继续履行。故润昌房地产公司要求解除商品房预售合同的诉讼请求，原审法院不予支持。关于润昌房地产公司要求强青香支付违约金258173元的诉讼请求，因强青香已经按照合同约定向农业银行申请贷款，故强青香不存在违约行为，不应向润昌房地产公司支付违约金，润昌房地产公司该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决驳回润昌房地产公司的诉讼请求。一审案件受理费29519元，减半收取14759.5元，由润昌房地产公司负担。
上诉人润昌房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：依法撤销（2015）鼓民初字第261号民事判决，改判：1、确认上诉人与被上诉人之间签署的《南京市商品房预售合同》（宁房预售合字2013137552）依法解除，被上诉人协助上诉人办理该合同的注销登记手续，相关税、费由被上诉人承担，被上诉人向上诉人支付违约金258173元；2、本案一审、二审诉讼费、律师费由被上诉人承担。其上诉理由为：1、双方合同中约定，若银行不放贷，被上诉人应自筹资金支付尾款，否则即为违约。本案中银行明确拒绝放贷后，被上诉人拖延付款逾期已超过60日以上，属于严重违约，一审法院对此置之不理，认定事实明显错误。《补充条款》第六条第2款第（5）项约定的内容，如贷款银行不批准贷款，被上诉人应在收到上诉人书面通知之日起3个工作日内自筹资金付清差额部分，否则视为被上诉人逾期付款。虽然被上诉人依约交纳首付款781731元，也向农业银行递交贷款申请，但申请未被核准，被上诉人未能在农行取得贷款，也未能依约支付尾款。为实现合同目的，上诉人先后两次告知被上诉人应支付应付款项180万元，然而，被上诉人懈怠履行付款义务，在收到通知后拒绝付款，且恶意拖延达到60日以上，依据《补充条款》第六条第3款第（2）项约定，该合同应当解除。2、银行拒绝放贷，是因为被上诉人拒绝提供补充资料所致，被上诉人严重违约，致使合同目的不能实现，上诉人有权行使约定解除权。依《补充条款》第五条、第六条约定，通过银行贷款支付尾款的，在贷款银行告知需要补充资料后3日内，被上诉人应备齐资料，否则属于违约，应承担逾期付款的责任。据了解，贷款银行在收到被上诉人的首批贷款资料后，即告知其需要补交由被上诉人的父母制作的相关担保文件，或履行一定的担保手续，而被上诉人至今未完成上述补充资料或手续，为此银行拒绝贷款，导致上诉人无法及时回收房款。被上诉人在农业银行的贷款没有获得批准，过错在于被上诉人方没有向银行提交完备的贷款申请资料；实际情况是被上诉人严重违约。被上诉人应当在合同签订后30个工作日内将贷款支付至上诉人账户，而被上诉人逾期417天；上诉人曾在2014年10月31日致函催促被上诉人尽快交足180万元，按照合同约定，被上诉人自筹资金的期限为3天，按照该标准被上诉人逾期天数则为297天。无论以何种标准计算，被上诉人的违约均超过了60天，符合补充条款第6条第3款第2项约定的解除条件。因此，上诉人为了止损，诉请合同解除，合法合理。3、原审法院认定“交通银行”同意被上诉人贷款申请”，证据不足，不具备事实依据。庭审证据仅显示被上诉人向交通银行申请贷款，但没有交通银行同意放款的证据。本案贷款为商业性质，各方完全意思自治，原审法院认为上诉人必须要为被上诉人向交通银行提供担保，并无事实与法律依据。综上，被上诉人因自身原因未能获取贷款，又不能支付尾款，且未有证据显示其能够依约履行，故上诉人请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人强青香二审辩称：1、其只收到上诉人于2014年11月26日发送的催款函，第一次的催款函因故丢失。其向开发商指定的农业银行申请贷款，并及时递交了所有证件，积极配合农行工作，完全符合贷款条件。纠纷的起因是2014年10月限购令取消、楼市有所好转，开发商便寻找理由解除合同。2、被上诉人得知农行未批准贷款后，积极与交通银行联系申请贷款，交行同意于2015年1月22日下款，而开发商拒绝签字，交行工作人员多次与开发商协商未果。被上诉人对此没有过错。3、购房合同由开发商提供，签署购房合同时被上诉人根本来不及细看，开发商工作人员催促其签字，告知其贷款肯定没问题并及时收回合同。经被上诉人多次查要，开发商才于2015年12月将购房合同交给被上诉人，足以证明被上诉人没有过错。上诉人主张的违约金没有法律依据，系霸王条款，不应得到支持。对于上诉人的恶意行为，被上诉人将向上诉人主张赔偿首付款。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人润昌房地产公司对原审查明事实异议之处为：原审查明“润昌房地产公司随后又联系其他银行申请贷款，2015年1月22日，交通银行同意强青香的贷款申请，只要润昌房地产公司同意并盖章，交通银行就会放款”存在错误。本案中被上诉人的资料未得到农业银行认可，也必然不会得到交行认可；即使交行认可，也与本案无关，被上诉人逾期付款的行为事实存在。被上诉人强青香对原审查明的情况无异议。本院对原审查明的事实中双方当事人均无异议之部分予以确认。
上诉人润昌房地产公司在二审中提交了以下新证据：1、中国农业银行股份有限公司南京新街口支行（以下简称农行新街口支行）出具的说明两份、南京策源房地产经纪有限公司（以下称策源公司）出具的说明一份，证明贷款无法办理系被上诉人个人原因，与上诉人无关；2、双方承诺书一份，证明在签署协议之前，被上诉人做出了承诺，其在购房之前就已经预见到可能因为自身原因会导致购买风险，从而进一步证明了证据1的真实性；3、商品房认购协议（签署人强青香、强加琴）及更名申请，证明涉案房屋是被上诉人与其母亲强加琴共同认购。由于强加琴无法购买，故被上诉人向上诉人申请更名，由被上诉人一人购买，当时被上诉人曾承诺更名后产生的法律后果由其承担。4、承诺书及商品房认购协议（签署人为强青香），证明购房人系被上诉人一人，且被上诉人无稳定收入来源和其他还款来源的情况，导致贷款无法办理。5、农行新街口支行出具的《情况说明》一份，证明被上诉人未按要求提供相关贷款材料。被上诉人强青香对上述证据的质证意见为：农业银行出具的第一份说明的时间为2015年4月2日，是事后形成的，并非在贷款办理期间做出；第二份说明情况完全不符合事实，其已提交了贷款资料。因农业银行系上诉人的指定合作银行，故被上诉人对两份说明的真实性、证明力均不予认可。对策源公司出具的说明的真实性亦不予认可，策源公司当时要求被上诉人提交的所有贷款资料已经全部提交，其提交了个人的银行流水、离婚证明、收入证明。且其也不认识出具该说明的陈起璟。当时与被上诉人接洽的是名为钱湘的女性工作人员，策源公司的工作人员更换频繁。被上诉人对证据2、3、4的真实性予以认可，但认为承诺书是其交纳定金之后签署的，因现场人多，开发商一直在催促，被上诉人来不及看清楚就签字了，该签字并非其真实意愿。强加琴是被上诉人的婆婆，当时因为其年龄偏大，不符合贷款条件，所以在实际购买时无法成为购房人，故更名为被上诉人一人购买。且当时被上诉人也向银行提交了银行流水及收入证明。被上诉人具备还款能力，并非如上诉人所称没有稳定收入来源。对证据5认为与事实完全不符，导致农行贷款手续失败的原因应在于上诉人与农行在程序上的衔接不当，其过错并不在于被上诉人。被上诉人已尽全力配合销售工作，也尽到购买方的义务。本院对上述证据的真实性予以认可，对关联性、证明力将结合案件情况综合予以认定。
被上诉人强青香二审提供了《个人房产抵押贷款合同》，以证明交通银行已同意发放贷款。上诉人润昌房地产公司对上述证据的真实性不持异议，但认为该协议签订时未与上诉人进行任何协商，且房地产公司并无法定义务要为买房人做担保。即使交通银行根据强青香提供的资料发放贷款，也无法证明强青香在农业银行办理贷款期间提供了完备的贷款资料；农业银行无法下放贷款，非其原因所致。本院对该证据的真实性予以认可，对关联性、证明力将结合案件情况综合予以认定。
本院二审另查明：
《新都国际公寓商品房预售合同》约定，乙方迟延支付合同坐的，应按照未付到期价款的万分之叁／天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。《补充条款》第五条第1款第（2）项约定：“乙方应在合同签订之日起3个工作日内按贷款银行的要求交齐办理贷款所需全部资料，如贷款银行要求乙方追加资料、手续的，乙方应在贷款银行或甲方送达书面通知之日起3个工作日内补齐。”第六条第2款约定：“如发生下列情形，乙方应按本条的约定承担逾期付款的违约责任……（3）乙方未在约定的期限内补齐按揭贷款所需资料或手续的；（4）除因甲方原因外，乙方按揭贷款未能在合同签订之日起30个工作日内全部进入甲方帐户的；（5）除因甲方原因外，如贷款银行不予批准贷款或批准的贷款金额少于乙方申请金额的，乙方未在贷款银行或甲方送达书面通知之日（以时间在先者为准）起3个工作日内自筹资金付清差额部分的；”第3款约定“逾期超过60日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按房价总款的10%向甲方支付违约金。甲方不解除合同的，合同继续履行，自双方约定的应付款期限届满的次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。”润昌房地产公司明确陈述其依据商品房预售合同约定的日万分之叁的标准向强青香主张逾期付款违约金。被上诉人强青香于一审中主张违约金标准过高，请求法院予以调整。
2015年1月22日，强青香（甲方）、交通银行股份有限公司江苏省分行（乙方）在《南京市房地产抵押合同》及《个人房产抵押贷款合同》上签字盖章，上述两合同之丙方润昌房地产公司未盖章。
2015年4月2日，农行新街口支行出具加盖其公章的《说明》一份，陈述该行告知强青香要求提供补充资料后，强青香未能提供完整的贷款所需资料，该行认为风险极大，故未予办理其商业贷款申请。2015年9月15日，农行新街口支行出具加盖其公章的《情况说明》一份，内容为：润昌房地产公司新都国际公寓项目开盘后，要求所有客户在2013年5月底至6月初的规定时间内办理贷款。在此期间，其收到了客户强青香的贷款申请。当时强青香并未提供任何个人材料，本不予办理，但案场销售陈起璟当着客户的面要求该行客户经理先接收强青香签字的贷款合同，后补充其个人材料。之后，该行客户经理催促提供相关材料，一直未果，所以该行将资料全部退还销售员陈起璟。
强青香在一审中陈述：其收到了第一份催款函，第二份没有收到，收到催款函后曾催促农行办理贷款。强青香在二审中陈述：强青香于签订商品房买卖合同的当日即与农行签署了贷款合同，强青香已当场提供全部贷款手续文件，其时房产销售人员钱湘在场；之后并未接到农行任何书面通知。强青香不认识陈起璟，如需补充个人材料，也应由农业银行或钱湘向其通知。润昌房地产公司的催款函只是催促打款，并未告知其银行没有放款，所以其当时并不知道银行贷款的办理情况。
润昌房地产公司于二审中陈述：农行新街口支行出具的第一份说明系工作人员回忆当时情况后出具，第二份说明系工作人员查验相关资料后出具，应以第二份说明为准。书面通知补充贷款申请资料是针对已提交资料的补充，因强青香未提供任何贷款手续资料，故其认为无需书面通知强青香补充资料。润昌公司已将涉案楼盘销售委托给案外人策源公司负责，在楼盘现场负责销售的人员均为策源公司员工；至于强青香所述之钱湘身份，以及负责涉案房屋销售的人员具体姓名，其均无法核实。
以上事实，有《新都国际公寓商品房预售合同》及《补充条款》、《南京市房地产抵押合同》、《个人房产抵押贷款合同》、《说明》、《情况说明》及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，双方当事人签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。现润昌房地产公司主张依据《补充条款》第六条第3款第（2）项之约定解除该合同并支付违约金，其理由为强青香未能向农行提供完整贷款资料导致贷款无法发放、房款逾期支付，其责任应在强青香；其曾两次向强青香发函催款，强青香逾期交款已超过60日。本院认为，根据合同约定，强青香应在合同签订之日起3个工作日内按贷款银行的要求交齐办理贷款所需全部资料；如贷款银行要求其追加资料、手续的，强青香应在贷款银行或润昌房地产公司送达书面通知之日起3个工作日内补齐。农行新街口支行就强青香提交资料情况出具两份证明，第一份称强青香未提供完整资料，第二份称强青香未提供任何贷款资料，其内容存在矛盾；本院结合证明出具时间、当事人陈述等因素，对第一份证明之内容予以采信。因润昌房地产公司未能提供证据证明其或农行新街口支行书面通知强青香补充贷款申请资料，故对于润昌房地产公司这一主张，本院不予支持。润昌房地产公司还主张强青香应于2015年8月6日支付余款，现强青香逾期支付房屋价款已超过60日，其得以据此解除合同。对此本院认为，根据合同约定，强青香应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为其应当付款的日期；贷款银行按约发放贷款的，强青香实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为其实际付款的日期。《补充条款》中虽约定房款支付期限为合同签订之日起30个工作日内，但从主合同条款约定及合同实际履行情况而言，2014年8月6日之前，润昌房地产公司并未提供证据证明其或农业银行以书面形式通知强青香贷款不能发放，强青香从而无法确认其是否应当在该日期之前以现金支付房屋余款；故按上述期限支付上述款项之责任，并不在于强青香。对于润昌公司这一主张，本院不予支持。
因强青香于2014年10月31日签收了润昌房地产公司寄出的书面催款函，故根据合同约定，其应于收到函件之日起3个工作日内付清房屋余款。后强青香于2015年1月4日提交贷款资料，并于同年1月22日获得贷款批准，交行江苏省分行亦于同日签署《南京市房地产抵押合同》及《个人房产抵押贷款合同》，故强青香实际向交通银行提供贷款资料的时间应视为其实际付款时间。在强青香向交通银行申请贷款并获批准之后，润昌房地产公司本可以履行涉案房屋买卖合同，但其因自身原因致使银行贷款未能实际到帐，故对于其自行扩大的损失，不应支持。据此，强青香逾期付款之期限应为自2014年11月6日起至2015年1月3日止。因强青香逾期付款期限尚未超过60日，且其在得知贷款无法发放后积极向其他银行申请贷款并获批准，故涉案商品房预售合同具备履行基础，故润昌房地产公司要求解除案涉商品房预售合同，并无充分依据，本院对其这一上诉主张，不予支持。但强青香逾期支付合同价款，应支付相应的违约金。结合涉案合同实际履行情况、逾期天数及强青香之申请，本院酌定，强青香应向润昌房地产支付逾期付款违约金25000元。
综上，原审法院查明事实基本清楚，但适用法律存在瑕疵，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第261号民事判决；
二、强青香自本判决生效之日起十日内向南京润昌房地产开发有限公司支付违约金25000元。
三、驳回南京润昌房地产开发有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费14759.5元，由南京润昌房地产开发有限公司负担14629.5元，由强青香负担130元。二审案件受理费29519元，由南京润昌房地产开发有限公司负担29259元，由强青香负担260元。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 罗程允