广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终2863号
上诉人（原审原告）：珠海市明和物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市九洲大道西3133-2-2号01房。
法定代表人：陈康和，执行董事。
委托诉讼代理人：崔曼莉，广东亚太时代律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁大聪，广东亚太时代律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：姜水官，男，汉族，1941年6月4日出生，住广东省珠海市。
上诉人（原审被告）：姜同辉，男，汉族，1976年8月3日出生，住广东省珠海市。
上诉人（原审被告）：潘金珠，女，汉族，1946年11月13日出生，住广东省珠海市。
上诉人珠海市明和物业管理有限公司（以下简称明和公司）因与上诉人姜水官、姜同辉和潘金珠物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
明和公司上诉请求：一、撤销原判；二、改判支持明和公司一审诉讼请求。事实和理由：一、原判认定事实错误。认定业主无需缴纳分摊公用水电费用，是错误的。这些费用是在每个小区都会产生的必然费用，维护小区业主正常生活不可少的实际支出费用，这些费用理应由全体业主承担。明和公司是每月先垫付费用之后对业主催缴。业主在拖欠缴纳管理费之前也对分摊水电费用没有异议，实际已经交纳。明和公司按严格分摊水电费计算方法计算每个业主分摊的水电费用，全小区3000多户业主绝大多数都对物业公司垫付代缴水电费没有异议，事实上也履行了15年，法院如对水电费不支持，可能误导业主。长期不交该费用，会导致停水停电等后果。二、原判认定对方无需交纳滞纳金也是错的。依照《珠海市城区住宅小区物业管理业务收费办法》第十七条的规定，根据《银石雅园前期物业管理服务协议》第十一条的约定，明和公司有权要求违约业主从逾期之日起每天千分之一缴纳物业管理费。
明和公司向一审法院起诉请求：1.判令姜水官、姜同辉和潘金珠支付拖欠的物业管理费13257.2元；2.判令姜水官、姜同辉和潘金珠支付延迟缴纳物业管理费的滞纳金14528.8元（从2009年3月1日起按每天千分之一计算，暂计至2015年4月30日）；3.诉讼费由姜水官、姜同辉和潘金珠承担。
姜水官、姜同辉和潘金珠上诉请求：撤销原判，改判驳回明和公司诉讼请求。事实和理由：一、银石雅园业主委员会已经成立，并未与明和公司签订物业服务合同。根据《银石雅园前期物业管理服务协议》约定，明和公司提供服务仅为前期物业管理，2013年银石雅园业主委员会已经成立，未与明和公司签订物业服务合同，因此，明和公司主张物业管理费没有合同依据。二、明和公司的起诉已经超过二年诉讼时效。2010年之前的物业服务费，缴付时间应为每月月底，但明和公司未提供之前催款的证据，仅为事后单方制作，在业主不知情的情况下张贴在门上拍照，显然证明不了之前有催缴事实。三、明和公司提供的物业服务未达到《雅石雅园前期物业管理服务协议》的约定标准，应对其物业服务费标准给予降低。
原审法院认定事实：明和公司成立于1997年4月30日，物业管理资质为三级，领取了相应的企业法人营业执照。姜水官、姜同辉和潘金珠是案涉房屋珠海市九洲大道西3033号银石雅园13栋5单元401房的业主，该房屋建筑面积105.89平方米。
2004年11月23日，明和公司与姜同辉（代表人）签订《银石雅园前期物业管理服务协议》，约定姜水官、姜同辉和潘金珠委托明和公司对银石雅园小区进行前期物业管理，具体指自房屋交付之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业委托管理合同》生效时止的物业管理。该合同的主要内容有：物业管理服务包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等。物业管理费标准为按照建筑面积每月每平方米1.5元收取，逾期交纳的，明和公司有权要求姜水官、姜同辉和潘金珠补交并从逾期之日起每天千分之一计算的违约金。明和公司主张姜水官、姜同辉和潘金珠支付自2009年3月1日至2015年4月30日共拖欠物业管理费13257.2元，共欠滞纳金14528.8元（暂计至2015年4月30日，每日按千分之一计算）。
2013年6月8日，珠海市香洲区银石雅园业主委员成立。截至本案诉讼时，明和公司仍为银石雅园小区提供物业服务。明和公司现已向法院起诉银石雅园数十位业主拖欠物业服务费。在明和公司起诉姜水官、姜同辉和潘金珠及其他业主的案件中，业主认为明和公司物业管理不到位、服务差，并提供了相关证据材料，证明了明和公司的物业管理服务主要存在以下问题：1.小区环境卫生、日常保洁及清洁、除四害服务都没有尽到，小区的楼道里到处粘贴广告；2.公共区域没有实施24小时值班巡逻、防盗；3.小区车辆乱停乱放；4.没有封闭式管理，小区闲杂人员随意出入；5.未按约定每6个月向业主公布物业管理费的账目。
原审法院认为，明和公司领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照，符合从事物业管理活动的资格。明和公司与姜水官、姜同辉和潘金珠签订的《银石雅园前期物业管理服务协议》系签订方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同对明和公司和姜水官、姜同辉和潘金珠均具有法律约束力。姜水官、姜同辉和潘金珠所有的银石雅园13栋5单元401房在上述物业服务范围内，姜水官、姜同辉和潘金珠作为业主已接受了明和公司提供的物业管理服务，应向明和公司支付相应的管理服务费用。合同约定物业管理费标准为按照建筑面积每月每平方米1.5元收取，因此，明和公司主张姜水官、姜同辉和潘金珠支付自2009年3月1日至2015年4月30日（共74个月）共拖欠物业管理费13257.2元，其中11753.79元（1.5元／㎡／月×105.89㎡×74月），符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。明和公司主张差额部分金额为每月分摊的公共损耗水电费用，但并未提供相关证据予以证明，《银石雅园前期物业管理服务协议》也并未就该部分收费进行约定，原审法院不予支持。
关于诉讼时效，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。本案中，物业管理服务费用按合同约定为每月分期交纳，姜水官、姜同辉和潘金珠拖欠上述费用，诉讼时效应从最后一期履行期届满之日起计算。截至本案诉讼时，明和公司仍在为银石雅园小区提供物业服务。明和公司于2015年8月提起诉讼，未超过两年的诉讼时效，因此姜水官、姜同辉和潘金珠关于本案已超过诉讼时效的主张，不能成立，原审法院不予采纳。
关于明和公司要求姜水官、姜同辉和潘金珠支付滞纳金的请求，虽然《银石雅园前期物业管理服务协议》约定了违约金，但结合考虑本案及其他原审法院审理的系列案件中所查明事实以及小区业主欠费比例的实际情况，银石雅园小区确实存在卫生状况较差，车辆乱停乱放，未按约公布账目等问题，明和公司的管理服务确实有不符合合同约定、不完善的地方。姜水官、姜同辉和潘金珠及其他业主并非无故不按时交纳物业管理费，明和公司对此也应承担部分责任。因此，对明和公司关于滞纳金的请求，原审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条之规定，原审判决：一、姜水官、姜同辉和潘金珠于判决发生法律效力之日起十日内向明和公司支付自2009年3月1日至2015年4月30日的物业管理费11753.79元；二、驳回明和公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取247元，由明和公司珠海市明和物业管理有限公司负担143元，姜水官、姜同辉和潘金珠负担104元。
二审中，姜水官、姜同辉和潘金珠围绕上诉请求提交了证据涉案房屋饭厅照片4张，欲证明房屋漏水，告知物业管理处但无人理睬。本院组织当事人进行了证据交换和质证。明和公司对该证据真实性和合法性无异议，但认为这可能涉及房屋质量问题，与物业公司无关。本院认定，虽然姜水官、姜同辉和潘金珠提供的照片反映了房屋饭厅漏水现象，但姜水官、姜同辉和潘金珠未提供其与明和公司交涉的相关证据，因此，这4张照片尚不足以证明明和公司不履行合同义务的事实。二审查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明，《银石雅园前期物业管理服务协议》约定每次交纳物业服务费的时间为每月5日之前。
本院认为，第一，关于业主委员会成立之后合同是否继续履行的问题。涉案合同明确约定，前期物业管理是指自房屋交付购房人（业主）使用之日起至业主委员会与物业管理公司签订《物业委托管理合同》生效时止的物业管理。涉案小区虽已成立业主委员会，但未签订新的物业服务合同，故涉案合同继续有效。至于姜水官、姜同辉和潘金珠提出的明和公司资质为三级却按指导价二级标准收费的问题，经查，物业公司资质与政府指导价并无对应关系，因此姜水官、姜同辉和潘金珠的主张没有法律依据，本院不予采纳。
第二，关于诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”物业服务费按合同约定为每月分期交纳，姜水官、姜同辉和潘金珠自2009年3月起一直未支付物业服务费，明和公司一审举证证明了催缴物业服务费的事实。原审法院认为明和公司起诉未过诉讼时效，适用法律正确。
第三，关于明和公司是否履行了合同约定的物业服务义务。物业服务公司勤勉尽责对小区提供物业服务，业主按时足额交纳物业服务费，既是物业服务合同目的得以实现的前提，也是双方权利义务存在的基础。本案中，《银石雅园前期物业管理服务协议》对明和公司应提供物业服务的内容、质量、要求予以明确约定，但是，明和公司未提供证据证明其对案涉小区全面实施了合同约定的各项物业服务，姜水官、姜同辉和潘金珠提供的证据可以证明涉案小区的消防通道（小门）及北门安保管理不到位、小区垃圾处理不及时等，卫生和安保正是物业服务的重要内容之一。据此，本院认为，明和公司未能全面履行合同约定的物业服务义务，其物业服务存在明显瑕疵。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”姜水官、姜同辉和潘金珠上诉提出降低物业服务收费标准，从公平、诚实信用、等价有偿原则的角度出发，综合考虑涉案小区的建成年限、所处地段、建筑规模，珠海市近年来物价上涨水平，物业服务收费的一般标准，以及姜水官、姜同辉和潘金珠接受小区物业服务的事实和明和公司提供的物业服务不完全符合合同约定的具体情况，本院酌情下调合同约定的物业服务收费标准10%，即按每月每平方米1.35元（1.5×0.9＝1.35）收费，故本案每期物业服务费金额为142.95元（1.35×105.89＝142.95），自2009年3月1日计至2015年4月30日的金额为10578.41元（1.35×105.89×74＝10578.41）。
第四，关于姜水官、姜同辉和潘金珠是否应支付欠付的物业服务费。提供物业服务是物业服务公司的义务所在，而交纳物业服务费也是业主应当履行的合同义务。物业服务公司应通过提供全面优质的物业服务来收取费用，而业主亦应通过及时足额交费来保证物业服务公司有能力提供物业服务。本案中，虽然明和公司的物业服务存在瑕疵，但瑕疵程度并不足以成为业主拒交物业服务费的理由，明和公司提供了合同约定的大部分物业服务，姜水官、姜同辉和潘金珠亦享受了相关物业服务，因此姜水官、姜同辉和潘金珠应当支付相应的物业服务费。姜水官、姜同辉和潘金珠无合法理由拒交物业服务费，亦构成违约，明和公司有权向姜水官、姜同辉和潘金珠主张相应的滞纳金，原审判决对此处理不当，本院予以纠正。合同约定滞纳金标准为日千分之一，姜水官、姜同辉和潘金珠一审抗辩称该标准过高，本院认为，合同约定的日千分之一的滞纳金标准明显过高，本院酌情下调为按中国人民银行公布的商业银行同期一年期基准贷款利率计算。至于明和公司提出的相关公摊费用问题，明和公司未提交费用的计算及缴费依据，也未提供垫付费用的具体情况及凭证等证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，原审判决对此未予支持，适用法律正确，本院予以维持。
综上所述，双方上诉理由部分成立，本院对有理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1451号民事判决第二项；
二、变更珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1451号民事判决第一项为：姜水官、姜同辉和潘金珠于本判决生效之日起十日内，向珠海市明和物业管理有限公司支付自2009年3月1日至2015年4月30日的物业服务费人民币10578.41元；
三、姜水官、姜同辉和潘金珠于本判决生效之日起十日内，向珠海市明和物业管理有限公司支付自2009年3月1日至2015年4月30日的物业服务费滞纳金（以每期应缴纳金额人民币142.95元为本金，分别分段自次月5日起计至2015年4月30日止，利率为中国人民银行公布的商业银行同期一年期基准贷款利率）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费247元，由珠海市明和物业管理有限公司负担123.5元，姜水官、姜同辉和潘金珠负担123.5元；二审案件受理费珠海市明和物业管理有限公司预交494元，由珠海市明和物业管理有限公司负担247元，姜水官、姜同辉和潘金珠负担247元；姜水官、姜同辉和潘金珠预交93.48元，由姜水官、姜同辉和潘金珠负担46.92元，珠海市明和物业管理有限公司负担46.82元。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖世娟
审 判 员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一六年十二月五日
书 记 员 许婷婷