辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第665号
上诉人（原审被告）大连经济技术开发区得胜镇东马村村民委员会，住所地大连经济技术开发区得胜镇东马村。
法定代表人徐文革，系该村民委员会主任。
委托代理人杨云兰，系辽宁众义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）唐家新，男，无职业。
被上诉人（原审原告）丁兆云，女，无职业。
被上诉人（原审原告）郭长飞，男。
被上诉人（原审原告）郭长峰，男。
四被上诉人共同委托代理人任洪滨、董海涛，均系辽宁碧海律师事务所律师。
上诉人大连经济技术开发区得胜镇东马村村民委员会（以下简称东马村委会）因土地租赁合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院作出的（2013）开民初字第4738号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人东马村委会的委托代理人杨云兰，四被上诉人的共同委托代理人董海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审四原告诉称，2007年1月26日，唐家新、郭建强根据被告关于在该村投资建厂的文件精神，与被告签订了8亩土地50年租赁合同，约定租金为每亩土地36800元，由被告办理建设用地转批手续。2007年4月3日，原告向被告一次性交付租金245600元，并于当年投资建设标准厂房1200平方米，总造价为1652469元。后因被告未能办成建设用地批转手续，致使与原告就厂房拆迁期限、补偿标准等事宜达成协议，同时约定原土地租赁合同在不改变农用地性质的前提下继续有效。因被告未在协议约定的期限内支付全部补偿款，原告要求按厂房建筑总造价确定赔偿数额为1652469元，扣除被告已付款905000元，尚欠款747469元；因被告逾期付款长达三年之久，原告要求按中国人民银行同期贷款利率标准赔偿原告利息损失441522.38元；因被告未经原告同意，擅自将案涉土地转租给案外人使用，致使原告租赁合同目的不能实现，要求被告按照大连金州新区管理委员会下发的《关于印发金州新区征收农村集体土地实施办法（试行）的通知》（大金管发（2011）21号）确定的农用地征用标准（75000元／亩）赔偿原告实际损失600000元。综上，请求法院依法判令：1、被告给付原告建筑物补偿款747469元及利息损失441522.38元（以747469元为基数，从2007年11月1日起计算至2013年11月7日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）、土地赔偿款600000元，合计1789177.38元；2、诉讼费由被告承担。
一审被告东马村委会辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、案涉土地租赁合同违反《土地管理法》的相关规定，为无效合同，原告依据该合同投资建设的标准厂房已被相关部门强行拆除，被告收回土地合法有据。2、根据原、被告签订的厂房拆除协议，最后一笔补偿款的支付期限应为2010年年底，原告于2013年提起本诉，已超过民法通则规定的二年诉讼时效。3、本案案由应为建筑物拆除补偿协议纠纷，而非土地租赁合同纠纷。因原、被告签订的土地租赁合同已被之后签订的厂房拆除协议所取代，原告只能按厂房拆除协议的约定主张补偿款，不能要求继续履行原土地租赁合同。4、原告诉请赔偿的计算标准和方法错误。按原、被告签订的厂房拆除协议约定，被告欠付尾款的数额为251854元，协议没有约定利息和违约金，被告按厂房建筑总造价及人民银行贷款利率标准计算本金和利息没有法律和事实依据。综上，原告诉讼请求应予驳回。
一审法院查明的案件事实是，2007年1月26日，被告作为甲方分别与作为乙方的唐家新、郭建强签订《土地租赁合同》。主要内容为：甲方将坐落于该村蔡家沟果园后的土地（面积按实际测量为准）租给乙方经营使用，租期为50年（自2007年1月26日起至2056年1月25日止），租金为每亩土地36800元，于合同签订之日全部付清；甲方负责办理土地使用证、建房许可证等手续，费用由乙方承担，如经营期内土地被国家征占，而甲方仍未办好相关手续时，应赔偿乙方因此产生的投资建厂及土地租金损失（按实际评估计算补偿）；双方签字后应严格履行合同，不得违约，如有违约则由违约方加倍赔偿对方实际损失。2007年4月3日，唐家新和郭建强以唐家新名义向被告交付土地租金245600元。嗣后，该二人在案涉土地上建造厂房一处，占地面积1200平方米。2007年10月，因案涉地块未办理建设用地审批手续，被政府有关部门责令拆除。同年10月27日，被告作为甲方与作为乙方的唐家新、郭建强签订《东马村关于唐家新、郭建强建筑厂房拆除意见的协议书》（以下简称厂房拆除协议。主要内容为1、乙方在接到（厂房及地上建筑物）拆除通知后，于三日内自行拆除的，被告给予（地上建筑物总造价）70%的经济补偿；到10月30日前自行拆除的，被告给予50%的经济补偿；11月1日后拆除的，被告不承担任何经济补偿。地上建筑物的总造价按双方协商评估后的价格计算。2、乙方在东马村平整后的地上建筑物标准厂房面积1，200平方米，附加锅炉房、门岗房、二次平整场地、围墙900立方米，地上建筑总造价1652649元。3、乙方于2007年10月28日前自行拆除厂房及地上建筑物，经甲方验收后，按协议补偿其70%的经济损失1156854元，并于三年内付清全部补偿款（即2008年底，付地上建筑物损失的40%；2009年年底，付地上建筑物损失的30%；2010年年底，付地上建筑物损失的30%）。4、双方原有土地租赁合同有效。2013年12月5日，时任被告法定代表人李丛福向一审法院证实厂房拆除协议约定的“原有土地租赁合同有效”系指在不改变农用地性质的前提下，原土地租赁合同仍然有效。协议签订后，截至2010年8月，被告共向唐家新、郭建强支付补偿款905000元，余款251854元至今未付。2011年某月，被告将案涉土地转租给案外人使用。同年9月，唐家新、郭建强得知土地转租事实后，至被告处索要土地及补偿款。因双方多次协商未果，原告遂于2013年8月26日向一审法院提起诉讼。
另查明，2013年12月6日，郭建强因病去世。2014年1月26日、2月9日，其生前居住地大连市金州新区站前街道吴家村村民委员会向一审法院出具证明，证实郭建强与丁兆云系夫妻关系，婚后生育子女二人即长子郭长峰、次子郭长飞，郭公振、陈长秀系郭建强的父母，该二人分别于1970年、2011年去世。丁兆云、郭长峰、郭长飞系郭建强第一顺序法定继承人。
一审法院认为，根据原、被告的诉辩意见及庭审查明的事实，本案争议焦点为：1、本案案由的认定；2、案涉土地租赁合同效力的认定。3、本案是否已过诉讼时效；4、案涉赔偿款数额的认定。
关于争点1：一审法院认为，案由的确定取决于当事人诉争法律关系的性质。当多个法律关系纠纷并存于同一案件时，应以决定整个案件能否最终解决的法律关系即主要法律关系作为整个案件的案由。本案中，原、被告在履行土地租赁合同中产生纠纷，后衍生出地上建筑物拆除补偿协议纠纷，该两个实体法律关系存在逻辑上的主从关系，而非替代关系，土地租赁合同纠纷应为整个案件纠纷解决的关键，故本案案由应确定为土地租赁合同纠纷。
关于争点2：一审法院认为，用地系指直接用于农业生产的土地。建设占用土地，涉及农用地转为研究用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，原、被告于签订土地租赁合同之初，约定将被告集体所有的农用地转租给原告用于非农业建设，未经相关部门批准，违反法律规定，应为无效合同。嗣后，原、被告达成厂房拆除协议，约定前述土地租赁合同在不改变原土地使用性质的前提下仍然有效，应视为双方对原土地租赁合同的协议变更。根据《中华人民共和国合同法》关于“当事人协商一致，可以变更合同”，以及《中华人民共和国土地管理法》关于《农村集体所有的土地可以由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的规定，原、被告协议变更土地租赁合同以及变更后的合同内容未违反法律法规的强制性规定，变更后的土地租赁合同应为有效合同。
关于争点3：一审法院认为，诉讼时效系指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再保护的制度。普通诉讼时效期间为二年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，根据双方签订的厂房拆除协议，被告应于2010年年底前付清最后一笔补偿款，因此，该笔款项的诉讼时效期间应于2012年年底届满。2011年9月，原告得知案涉土地被转租给案外人，至被告处要求继续履行土地租赁合同，应视为诉讼时效中断。因同一合同中部分债权的主张及于其他债权，故原告追索厂房拆除补偿款的诉讼时效亦因此中断。本案诉讼时效应至2013年9月届满。原告于2013年8月向一审法院提起诉讼，本案未超过诉讼时效。
关于争点4：基于上述分析，一审法院认为，原、被告签订的厂房拆除协议、变更后的土地租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应恪守。根据《中华人民共和国合同法》关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任”，“在履行义务或采取补救措施后，对方还有其他损失的应当赔偿损失”的规定，被告未按厂房拆除协议约定于2010年年底前支付最后一笔补偿款251854元，应该承担继续履行的违约责任。原告因该笔资金被被告占用所产生的利息损失（从2011年1月1日起至2013年11月7日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算），被告应承担赔偿责任。据此，原告主张被告支付建筑物补偿款及利息的诉请的合理部分，一审法院予以支持；超出部分因无法律根据和事实依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告违反土地租赁合同约定，将案涉土地转租他人，导致原告合同目的不能实现，应按约定的“加倍补偿对方实际损失”支付违约金。根据庭审查明的事实，原告的实际损失应为已付租金损失。据此，原告针对土地租赁合同提出的违约赔偿请求中的合理部分（245600×2=491200元），一审法院予以支持。关于原告主张的按大连金州新区管理委员会下发的《关于印发金州新区征收农村集体土地实施办法（试行）的通知》（大金管发（2011）21号文件中确定的农用地征用标准（75000元／亩）赔偿其实际损失的请求，因无法律根据和事实依据，一审法院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国土地管理法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款之规定，作出如下判决：一、于判决生效后十日内，被告大连经济技术开发区得胜镇东马村村民委员会向原告唐家新、丁兆云、郭长峰、郭长飞支付建筑物补偿款251854元及利息（从2011年1月1日起至2013年11月7日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息）；二、于判决生效后十日内，被告大连经济技术开发区得胜镇东马村村民委员会向原告唐家新、丁兆云、郭长风、郭长飞支付违约金491200元；三、驳回原告唐家新、丁兆云、郭长峰、郭长飞的其他诉讼请求。案件受理费10451元，由原告承担5451元，被告承担5000元（原告已预交，被告于判决生效后十日内交付原告）。
宣判后，东马村委会不服，向本院提起上诉，要求依法予以改判，其主要上诉事实及理由是：第一，本案双方签订的第一份土地租赁合同因违反法律强制性规定而无效，无效合同中的违约条款亦应无效，原审依据该合同中的违约条款判令上诉人加倍支付违约金于法无据；第二，本案双方已经就厂房拆除问题达成了协议，对被上诉人投资建厂及土地租金损失进行了补偿，因此即使该违约条款有效，亦不应适用；第三，被上诉人在原审中并未请求支付违约金，原审判令超出诉请范围；第四，被上诉人的诉请超过诉讼时效，原审对此节问题认定不当。
四被上诉人同意原审判决。
本院经审查，对原审判决所认定的案件事实予以确认。
本院认为，本案的焦点问题有二：第一，对上诉人将案涉土地转租的责任认定；第二，对本案诉讼时效问题的认定。
关于上诉人将案涉土地转租的责任问题。本案双方当事人所签订的第一份土地租赁合同因违反了法律强制性规定而无效，后双方对于该土地上的厂房拆除问题达成新的协议，该协议中双方仅约定了被上诉人拆除厂房的赔偿问题，并未提及土地租赁的赔偿事宜，因此对于上诉人所述在该协议中已经就土地赔偿问题一并解决，本院不予认定。该厂房拆除协议中双方对土地问题的约定是，原有租赁土地合同有效。对于该约定，本院认为，双方之间第一份土地租赁合同之所以无效，即是因为将集体土地用于非农业建设，违反了法律强制性规定，才导致被上诉人需要将所建设的厂房拆除，因此双方在此协议中又约定土地租赁合同有效，应是建立在不改变原土地使用性质的前提下，对原土地租赁合同的变更，而变更后的合同应为有效合同，双方应当依约继续履行。上诉人违反合同约定将案涉土地转租，已经构成违约，应当承担违约责任。虽然被上诉人在原审中并未诉请要求上诉人承担双倍返还已付租金的违约责任，但其要求上诉人给付土地赔偿款600000元的诉请亦属于违约赔偿性质。在双方的土地租赁合同变更为有效的情况下，原审法院适用合同中的违约罚则，判令上诉人承担双倍返还已付租金的违约责任并无不当，本院予以支持。上诉人的上诉请求，无相关事实及法律依据，本院不予支持。
关于本案诉讼时效的问题。本案双方于2007年10月27日签订厂房拆除协议，最后一笔款项应于2010年底给付，因此拆除补偿款给付的诉讼时效应于2012年底届满，而通过原审法院所查明的事实，被上诉人一直向上诉人追索其欠付的部分拆除补偿款，该事实构成诉讼时效中断。关于土地租赁方面，2011年9月，被上诉人得知案涉土地被转租之后，亦一直要求上诉人继续履行合同，该事实亦构成诉讼时效中断，本案诉讼时效应于2013年9月届满，被上诉人于2013年8月起诉之时并未超过诉讼时效，原审认定无误。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10451元（上诉人已预交），由上诉人大连经济技术开发区得胜镇东马村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 贾青钢
代理审判员 吕 瑛
二〇一四年五月三十日
书 记 员 夏丽娜