文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0509民初12565号原告邓方华。原告张爱丽。以上二原告共同委托代理人沈成，江苏恒渊律师事务所律师。被告吴虹。被告徐坚。以上二被告共同委托代理人王彬华，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。原告邓方华、张爱丽诉被告吴虹、徐坚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理，依法由审判员康琳适用简易程序于2016年11月10日、2017年4月5日公开开庭进行了审理。后由于案情复杂，本案转为普通程序后由审判员康琳、人民陪审员丁松林、人民陪审员张芹芳组成合议庭，于2017年7月27日公开开庭进行了审理。原告邓方华、张爱丽的共同委托代理人沈成、被告吴虹、徐坚的共同委托代理人王彬华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓方华、张爱丽诉称：2016年2月19日，原告与两被告签订房屋买卖合同，约定原告购买位于苏州市××区××虹路××的房屋一套，面积258.06平方米，总价人民币255万元，合同签订后原告依约支付了全部购房款，并缴纳了全部税款，同时双方办理了房屋过户手续。因该房屋在双方达成买卖协议时存在第三方租赁的情况，被告直到2016年8月底才将房屋交付给原告，原告接收后，发现房屋的地基严重下沉，墙面严重倾斜，有理由怀疑该房屋存在严重的质量问题和安全隐患，系危房。原告认为两被告故意隐瞒房屋存在严重的质量问题，但仍然将房屋出卖给原告，严重的侵害了原告的合法权益，经法院指定的鉴定机构江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司（以下简称建研鉴定公司）鉴定，建筑安全性鉴定评级为CSU级，为维护原告的合法权益不受侵害，特向法院提起诉讼。请求：判令两被告赔偿原告损失。审理过程中，原告于2017年2月17日将诉讼请求明确为：请求1、判令解除房屋买卖合同；2、判令两被告返还全部购房款人民币255万元，并赔偿因房屋交易所产生的税费损失人民币57250元、评估费5100元、中介费损失10000元；3、判令两被告赔偿利息损失（以2622350元为基数，按照人民银行同期贷款利率从2016年4月7日计算至被告实际支付日止，）；4、判令两被告赔偿原告因此产生的租金损失15000元（从2016年9月1日起主张6个月，按每月租金2500元）；5、诉讼费用、鉴定费用由两被告承担。后原告将第3项诉讼请求变更为从2016年5月6日开始主张利息损失。撤回第4项要求赔偿租金损失15000元的诉请，并表示同意返还房屋交付后占有房屋所收取的租金共计16700元。被告吴虹、徐坚辩称：本案的所涉房屋买卖不是商品房买卖合同，该房屋是二手房的交易，原告与被告在签订购房合同前已对该房屋进行了充分的了解，并在此基础上达成了购房买卖，并已经完成了过户交易，现虽然该房屋经鉴定为CSU级，但这是房屋的现状，通过向有关部门的咨询，CSU级不影响居住，只是对部分的结构需要进行加固，故本案所涉房屋买卖合同不应解除。另外，原告在购买该房屋前知道该房屋原有人在租住，其也在购房后即从2016年3月起开始收取租金，同时，该房屋目前仍有人在居住，且原告方也对外拟350万元的价格进行出让。另外，从原告本人为知名的装潢公司首席设计师的身份看，原告本人对房屋的结构和现状较普通人有更专业的认识和判断，双方在签订本合同时已经就该房屋的现状进行了充分的考虑，原告也借此向被告进行压价。该房屋的成交价格是255万元，当时的房价正是上涨时段，而被告在几年前挂出的价格就是280万元，不然双方的成交价格不可能低于市场价格。据被告陈述，在该房屋成交之前，原告就问被告该房屋能否进行翻建，被告回复翻建必须有关部门的同意。故我方认为对于房屋的倾斜被告是不可能也不存在隐瞒，原告是明知该房屋的出售现状，并愿意取得该房屋。且从目前鉴定报告的结论来看，该房屋也仅是部分结构需要加固，因此，原告主张解除房屋买卖合同没有事实和法律依据。另外，本案诉讼之后被告方也向原房主进行了沟通，原房主表示，房子的倾斜现在应该是稳定状态，因为其在之前已经进行了加固措施。对于原告主张的其他诉讼请求，也应予以驳回。经审理查明：二原告系夫妻，二被告也系夫妻。2016年2月19日，原告邓方华作为购房人（乙方）与被告徐坚、吴虹作为售房人（甲方）签订房屋买卖（居间）合同一份，主要约定：甲方将涉案房屋出让给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，自愿购买该房屋。（以产权证或原购房合同上登记的房屋地址为准）。成交价格255万元，过户时产生的个税由乙方承担，营业税由乙方承担，契税由乙方承担，维修基金、其他相关税、费由乙方承担。该房屋配套设施过户的相关税、费用由乙方承担。乙方须向中介方交纳中介信息服务费1万元。该合同手写备注条款还约定：甲方净得房款255万元，现有房租从3月到8月底租金归乙方所有。甲方的租房由乙方与租客协商，帮租客另行租到其它地方，如租客不同意，则在2016年8月底；中介费在房产过户当天结清，如果违约，由违约方支付。合同落款处，甲方栏中有徐坚、吴虹的签名，乙方栏中有邓方华签名。合同签订后，邓方华已于2016年5月6日前向徐坚、吴虹支付255万元购房款。其中直接支付2533300元，抵扣了2016年3月份开始的因徐坚、吴虹在房屋买卖合同签订前已将房屋租赁他人而应收取的租金16700元。2016年1月20日，邓方华就涉案房屋支付了5100元评估费；2016年4月7日，邓方华就涉案房屋缴纳了34350元契税，并代吴虹、徐坚支付了22900元个人所得税。2016年4月13日，邓方华支付了10000元中介服务费。2016年4月19日，涉案房屋所有权由徐坚、吴虹名下变更登记至邓方华、张爱丽名下。审理过程中，原告邓方华申请对涉案房屋的安全等级进行鉴定，并对构成房屋安全危险的形成时间进行鉴定，本院依法委托建研鉴定公司进行鉴定，该公司于2017年2月13日出具（2017）司鉴字第175003号工程造价鉴定意见书，认为根据现场的调查、检测、检查结果，该房屋倾斜最大为26‰，远大于规范限值，且倾斜造成西侧墙体开裂，在周边没有施工影响的前提下，房屋倾斜应是一个长期的过程，而该房屋买卖合同于2016年2月19日签订，因此推断结构开始倾斜、产生裂缝于房屋买卖合同签订前。故作出以下鉴定结论：该建筑安全性鉴定为CSU级（表示安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对ASU级的规定，显著影响整体承载；应采取措施，且可能有极少数构建必须及时采取措施）；结构开始倾斜、产生裂缝于房屋买卖合同签订前。以上事实有原告提供的结婚登记申请书、房屋买卖（居间）合同、房屋所有权证、国有土地使用证、个人房地产交易涉税事项证明、税收缴款书、销售不动产统一发票、收据、鉴定报告及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：本案所涉房屋买卖合同系原告与被告的真实意思表示，依法成立并生效，对双方产生法律约束力。双方应当全面依约履行自己的义务。被告作为出卖人，应交付质量符合质量要求的房屋。若房屋不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以解除合同。现涉案房屋经鉴定，建筑安全性为CSU级，应认为该房屋存在质量问题，严重影响正常居住使用。关于被告称原告于签订房屋买卖合同之前已实地查看过涉案房屋，应看出房屋存在倾斜，明知涉案房屋的现状，并愿意取得该房屋，不能以此要求解除合同的抗辩，本院认为，即使原告知晓该房屋存在倾斜，也并不能推断其必然知道该房屋安全性不符合规定，存在质量问题。原告作为买受人要求解除合同并赔偿损失，应予支持。现原告于审理过程中要求解除合同，该解除合同的诉讼请求于2017年3月3日送达被告，故本院认定双方之间的房屋买卖合同于2017年3月3日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同解除，不影响合同中结算和清理条款的效力。故本案中，双方合同解除后，被告已收取的由原告支付的购房款255万元，应返还原告。原告收取自2016年3月的租金16700元也应返还被告。两者相抵扣，被告应返还实际支付的购房款2533300元。被告在返还购房款的同时还应支付以实际支付购房款为基数，按银行同期贷款基准利率计算的相应利息。关于原告主张要求被告赔偿其已实际支付的中介费、税费、评估费的诉讼请求，本院认为，该部分费用系原告实际支付的费用，为原告的损失，现被告违反合同约定，应承担赔偿相应损失的违约责任。合同解除后，原告也应将依合同所取得的财产即涉案房屋返还被告。对于原告占有涉案房屋期间所产生的占有使用费，因被告并未主张，本案中不予理涉。被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决如下：一、原告邓方华与被告吴虹、徐坚之间房屋买卖合同于2017年3月3日起解除。二、原告邓方华、张爱丽应于本判决生效后十日内将苏州市吴江区松陵镇垂虹路76号三弄4号的房屋（苏房权证吴江字第××号）返还被告吴虹、徐坚。原告邓方华、张爱丽、被告吴虹、徐坚应于本判决生效后十日内互相协助将上述房屋权属登记过户至被告吴虹、徐坚名下。三、被告吴虹、徐坚应于本判决生效后十日内返还原告邓方华、张爱丽购房款2533300元，并支付以2533300元为本金，自2016年5月6日开始起至实际履行之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息。四、被告吴虹、徐坚应于本判决生效后十日内赔偿原告邓方华、张爱丽中介服务费、税费等各项损失72350元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取28674元，诉讼保全费5000元、鉴定费58000元，合计91674元，由被告吴虹、徐坚负担，被告应负担之数于本判决生效后十日内直接给付原告，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已上诉费的凭证提交本院。逾期提交，视为自动撤回上诉。审 判 长  康 琳人民陪审员  丁松林人民陪审员  张芹芳二〇一七年九月二十一日书记员杨宇红