上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第978号
原告上海XX广告传媒有限公司。
法定代表人何某某。
委托代理人乔永刚，上海励精律师事务所律师。
委托代理人李松梅，上海励精律师事务所律师。
被告上海XX置业有限公司。
法定代表人相某某。
委托代理人盛国华，上海亚冠律师事务所律师。
原告上海XX广告传媒有限公司与被告上海XX置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年8月18日受理后，依法适用普通程序，由审判员秦忠、代理审判员毛步峰、人民陪审员吴蔚组成合议庭，并于2014年10月13日公开开庭进行审理。原告委托代理人乔永刚、被告委托代理人盛国华到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年12月，原、被告双方签订《XX国际广场商铺预售协议》，约定由原告购买被告开发的XX国际广场商铺商品房共计2套，预测面积总计569.02平方米，预售单价每平方米人民币（以下币种同）20000元，预售总价XXXXXXXX元。协议签订后，原告即按约向被告支付了首笔预售价款XXXXXXXX.13元；但是被告由于自身债务原因，致使其一直无法与原告就预售商铺网上签署《上海市商品房预售合同》，亦无法办理相关的预告登记手续，且目前被告开发的XX国际广场商铺商品房已被多家法院查封，无法正常办理任何预售签约、产权登记和买卖过户手续。原告曾多次与被告沟通，但均未获得对方的正式回复。现起诉要求：1、解除原、被告双方于2013年12月签署的《XX国际广场商铺预售协议》；2、被告向原告返还购房款XXXXXXXX.13元；3、被告自2014年2月1日起至被告向原告实际返还购房款之日止的期间，每日按照0.05%标准计算向原告支付逾期违约金。暂计至2014年7月31日共计181日的金额为XXXXXXX.61元。
审理中，原告明确第三项诉讼请求所主张的逾期违约金相应依据为：根据原、被告双方所签《XX国际广场商铺预售协议》第三条第一项约定，被告承诺应于2014年1月31日之前与原告就该次预售商铺网上签署所有的《上海市商品房预售合同》，应于2014年2月28日之前办理完成该次预售商铺的全部预告登记，逾期未能办理的，被告应每日按照已收预付款总额的万分之五向原告支付逾期违约金，逾期累计超过30日的，原告有权选择解除预售合同和／或该协议并要求被告全额返还已付预售价款。
被告辩称，原、被告之间并不存在真实的商品房预售关系，从形式上看，双方所签商铺预售协议缺乏房屋的交付时间、产权办理条件、争议处理方式等一般商品房预售合同的必备条款，且协议约定首笔房款即需支付总房价的99%以上也不合理，被告主张双方签订该协议的目的本质在于满足企业之间资金借贷需要，原告所支付的XXXXXXXX.13元是借款而非房款。同时，被告从未收到原告要求解除该协议的通知。而针对原告要求支付逾期违约金的主张，被告认为该违约金只有在合同继续履行的前提下才可适用，且预售协议并未就合同解除时当事人的违约责任进行约定。故不同意原告的全部诉讼请求。另对于原告所提出的逾期违约金主张，被告认为即使法院最终支持，其金额亦属过高，要求调整。
经审理查明，2013年12月，原、被告之间签订《XX国际广场商铺预售协议》，约定经友好协商，被告同意向原告预售XX国际广场2套商铺商品房，为明确合同责任，双方就商品房预售相关事宜确认如下：原告购买的XX国际广场商铺商品房共计2套，具体室号分别为曹安路XXX弄XXX号XXX室和曹安路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋），预测面积总计569.02平方米。系争房屋预售单价每平方米20000元，预售总价XXXXXXXX元。协议第二条约定，原告应于该协议签署后5个工作日内向被告支付第一笔预售价款XXXXXXXX.13元；在系争房屋的初始产权登记即大产证由被告办理完毕并实际取得后20个工作日内，原告应再向被告支付系争房屋对应预售价款的余款47873.87元。协议第三条第一项另约定，被告应于2014年1月31日之前与原告就系争房屋网上签署所有的《上海市商品房预售合同》，应于2014年2月28日之前办理完成系争房屋的全部预告登记，逾期未能办理的，被告应每日按照已收预付款总额的万分之五向原告支付逾期违约金，逾期累计超过30日的，原告有权选择解除预售合同和／或该协议并要求被告全额返还已付预售价款。协议第四条还约定，预售合同约定与该协议约定冲突的，以该协议约定内容为准；该协议未涉及而预售合同有约定的内容，以预售合同约定内容为准；该协议和预售合同均未约定的内容，以相关法律法规规定为准。协议另对其他事项作了约定。协议签订后，原告向被告支付了第一笔预售价款XXXXXXXX.13元。至本案开庭审理时，被告尚未同原告就系争房屋网上签署《上海市商品房预售合同》并办理完成相关预告登记手续。
以上事实，有《XX国际广场商铺预售协议》、原告付款凭证及当事人的陈述等证据为证，并经质证审核，本院予以认定。
本院认为，原告上海XX广告传媒有限公司与被告上海XX置业有限公司之间签订的《XX国际广场商铺预售协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。在该协议中，双方就意向预售商品房事宜达成合意，并约定于将来一定期限内签订正式的商品房预售合同，同时，协议还就意向预售商品房的位置、数量、面积、预售价款及付款方式等部分本约合同所应涉及的事项进行了明确，但该协议未对房屋的交付使用条件与日期、房屋装饰以及设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付情况与有关权益责任、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记有关事宜、解决争议方法等商品房预售合同应当规范的其他主要内容进行约定，故该协议在性质上应当属于以订立商品房预售合同为目的而签订的预约合同。原告主张该协议为本约合同即商品房预售协议，缺乏相应依据，本院不予认可；而被告辩称该协议的实质为借款协议，订立协议的真实目的在于满足企业之间资金借贷需要而非买卖系争房屋，但又未能提供相应证据予以证明，故对其抗辩，本院亦不予认可。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。同时，法律还规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现被告未按协议约定同原告就系争房屋网上签署《上海市商品房预售合同》并办理相关的预告登记手续，且逾期时间远超约定的30日期限，原告起诉主张解除双方签订的该份协议于法无悖，本院予以支持。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告诉称曾口头通知被告要求解除协议，但未能提供相应证据予以证明，故对其主张本院不予采信。被告系于2014年8月29日收到的本案起诉状副本，据此，本院依法判定双方之间签订的《XX国际广场商铺预售协议》于当日解除。合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施等，原告提出要求被告返还钱款的主张，于法有据，本院予以支持，但上述钱款的性质应为预付款而非购房款。双方协议约定，被告应于2014年1月31日之前与原告就系争房屋网上签署所有的《上海市商品房预售合同》，应于2014年2月28日之前办理完成系争房屋的全部预告登记，逾期未能办理的，被告应每日按照已收预付款总额的万分之五向原告支付逾期违约金，等等。本院认为，结合上述协议条款使用词句、前后文文意等，对于“逾期未能办理的”违约责任约定应是指被告在未能按约办理完成房屋的全部预告登记情况下所应承担的相应责任，故其应于2014年3月1日起向原告支付相应的逾期违约金；同时，鉴于双方的预售协议已于2014年8月29日解除，而法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，即合同解除后，被告已无办理系争房屋预告登记之义务，原告再向其主张此后的逾期违约金，缺乏法律依据，本院难以支持，故被告应当支付自2014年3月1日起至2014年8月29日止共计182日的逾期违约金。对于违约金的计收标准，虽然协议中确实约定每日按照已收预付款总额的万分之五支付，但如此计算将致违约金过高，且被告对此亦提出金额过高之抗辩，故本院根据案件实际情况，酌情调整为被告共应向原告支付逾期违约金400000元。被告关于该违约金条款只有在协议继续履行前提下才可适用、协议并未就合同解除时当事人违约责任进行约定等主张，缺乏相应依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告上海XX广告传媒有限公司与被告上海XX置业有限公司于2013年12月签订的《XX国际广场商铺预售协议》于2014年8月29日解除；
二、被告上海XX置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海XX广告传媒有限公司返还预付款XXXXXXXX.13元；
三、被告上海XX置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海XX广告传媒有限公司支付自2014年3月1日起至2014年8月29日止的逾期违约金400000元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费95948元，由原告上海XX广告传媒有限公司负担4857.09元，由被告上海XX置业有限公司负担91090.91元（被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 秦 忠
代理审判员 毛步峰
人民陪审员 吴 蔚
二〇一五年二月十日
书 记 员 钱雨婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
……
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。