广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2890号
上诉人（原审原告）：林永良。系香港永久居民。
委托代理人：邓超军，广东义法律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：徐瑞华，住广东省广州市白云区。
委托代理人：赵昕、杜晓霞，均为广东唯杰律师事务所律师。
上诉人林永良与徐瑞华因宅基地使用权纠纷一案，双方不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：1994年6月18日，广州市白云区同和镇人民政府就柯子岭村平安大街十三巷9号101、102、201、202房（以下简称涉案房屋）核发使用人为林永良的《农村（墟镇）宅基地使用证》四份，编号分别为穗同字第№0006411、穗同字第№0006412、穗同字第№0006413、穗同字第№0006414。
2003年7月7日，林永良与徐瑞华签订《协议书》，约定林永良将涉案房屋以150000元卖给徐瑞华，徐瑞华先付给林永良订金40000元，余款110000元在双方到公证处办理楼房公证赠送手续后付清，具体房屋地址以原公证书复印件地址为准，此协议书在公证处受理后和余款付清后即时无效。
上述协议签订后，林永良即将涉案房屋交付徐瑞华使用，并确认收取徐瑞华定金40000元，徐瑞华确认其于2003年7月24日收楼使用。
徐瑞华为证实其就上述买卖关系向林永良支付房款140000元，提供以下证据：1、《赠送协议书》，约定林永良（甲方）将广州市柯子岭平安大街十三巷九号一楼及二楼出售给徐瑞华（乙方），刘某与甲方在1992年5月20日立约的房屋买卖契约赠送给乙方所有，乙方有权居住、出租等一切使用权，乙方有权对上述房屋进行装修和改造……甲方对上述赠送事宜承诺永不反悔，如甲方反悔，甲方赔偿人民币20万元给乙方，甲方必须把原柯子岭村刘文远和林永良的房屋买卖契约原件交给徐瑞华等。徐瑞华主张该协议书是在徐瑞华向林永良支付140000元房款后由林永良向徐瑞华出具，该协议书已代替了收条，证明徐瑞华已付房款140000元；2、落款日期为2003年7月7日的收条，内容为就涉案房屋收到徐瑞华交付的定金40000元，收款人处显示为林永良；3、落款日期为2003年7月1日的收条，内容为收到林永良卖给徐瑞华涉案房屋款20000元，收款人显示为林汁滨，徐瑞华主张其向林汁滨付款是应林永良要求。
对上述证据，林永良质证意见为：对证据1的真实性没有异议，但赠与并非双方的真实意思表示，是双方为规避法律所签订的文件，该赠与协议应属于无效；对证据2的真实性不予确认，因为林永良从未收取徐瑞华的购房款，对收条上的签名不予确认；证据3与本案无关，签名与林永良不一致。
诉讼中，原审法院依据林永良申请，委托有司法评估资质的广州市华盟价格事务所有限公司对涉案房屋在2003年7月8日至2012年11月30日期间的房屋使用费进行评估，该司于2014年8月20日作出评估结论：101房、102房、201房、202房在上述期间的使用费分别为166173元、166173元、79285元、79285元，顶层增建房屋在上述期间的房屋使用费为48850元。林永良预交评估费5450元。徐瑞华主张其将涉案房屋的部分房间出租他人使用，却未在原审法院指定期间提供实际承租人的身份情况及相应的租赁合同，林永良虽提供了各房间实际使用人的姓名，但未提供其详细身份情况，另经原审法院在涉案房屋张贴通知，亦无实际使用人到庭应诉。徐瑞华以林永良持有的四份《农村（墟镇）宅基地使用证》是违法发放、其向广州市国土资源和房屋管理局办理撤销该证的手续为由提出中止诉讼的申请。
经释明，徐瑞华对房屋装修等损失问题表示不在本案中主张。
另查，1992年5月20日，林永良与刘某签订《房屋买卖契约》，约定林永良向刘文远购买广州市白云区同和镇柯子岭村第五生产队由西至东第五排、由南至北第九幢第一、二层（各全层），结构为框架四层，等等。双方并于当日就该合同于广州市白云区公证处办理了公证手续。徐瑞华非广州市柯子岭村村民。
基于本案纠纷，林永良向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、林永良、徐瑞华签订的房屋买卖《协议书》无效；2、徐瑞华在判决生效5日内按现状将房屋（柯子岭村平安大街十三巷9号宅基地上的一、二层全层及第四层天台北面）返还给林永良；3、徐瑞华支付房屋使用费，按每月5000元的标准自2003年7月计付至交还房屋之日止；4、本案受理费由徐瑞华负担。
原审法院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。从林永良、徐瑞华签订的《协议书》、《赠送协议书》内容及履行事实可以看出，双方当事人实际履行的是买卖合同的权利义务，其买卖标的物不仅仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，而徐瑞华并非农村集体经济组织成员，依法不得买卖宅基地房屋，且涉案房屋的宅基地使用权证至今未由原土地登记机关依法变更登记至徐瑞华名下，因此，根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，林永良、徐瑞华签订的《协议书》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故涉案房屋应由徐瑞华返还林永良，考虑到徐瑞华腾空房屋搬迁需要一定的时间，原审法院酌定徐瑞华搬迁时间为90日。由《协议书》及《赠送协议书》内容可知，林永良出售予徐瑞华的房屋无包含顶层（第五层）房屋，现林永良对于该顶层房屋由其建设并交付徐瑞华使用未举证证实，亦无证据显示该房屋曾经规划报建，故林永良主张徐瑞华返还顶层房屋并支付该房的使用费无据，原审法院不予支持，予以驳回。
至于林永良主张的涉案房屋的使用费，原审法院认为，涉案房屋由林永良基于买卖关系交付徐瑞华使用至今，徐瑞华并非无故使用，双方对于使用费也并无约定，林永良要求徐瑞华支付使用费无合同及法律依据，原审法院不予支持，予以驳回。
因刘某是否参加诉讼与本案的审理结果并无必然联系，故原审法院对徐瑞华提出的追加刘某作为本案徐瑞华参加诉讼的申请不予采纳；徐瑞华就其主张中止诉讼的事由并未提供相应证据证实，故原审法院对徐瑞华提出的中止诉讼的申请亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：判决如下：一、林永良与徐瑞华于2003年7月7日签订的《协议书》无效；二、于本判决书生效之日起90日内，徐瑞华搬出广州市白云区柯子岭村平安大街十三巷9号宅基地上的一、二层房屋并交还给林永良；三、驳回林永良的其他诉讼请求。本案受理费6540元、评估费5450元，由林永良负担受理费6340元、评估费5450元，徐瑞华负担受理费200元并于本判决生效之日起三日内向原审法院交纳。
判后，林永良、徐瑞华均不服，向本院提起上诉。
林永良上诉称：一、一审无视徐瑞华已经占用第四层天台北面（即第五层）并且将该房屋出租的事实，将此排除在判决书之外，属于认定事实错误。林永良将该宅基地一、二层房屋转让给徐瑞华时，已将和刘某于1992年5月20日签订的《房屋买卖契约》的原件交给了徐瑞华，该《房屋买卖契约》的“其他说明”清楚表明：“该幢房屋的第四层北天面属林永良所有”，可见，在与徐瑞华买卖该房屋时，林永良已经拥有了“第四层北楼面”。二、一审法院不支持林永良要求徐瑞华支付使用费的请求错误。《最高人民法院关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案请示的答复》（（2003）民一他字第13号）规定：“……商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。”根据以上规定，林永良要求徐瑞华支付使用费有充分的事实与法律依据。三、一审审理的时间故意拖延了一年，又判决徐瑞华在3个月后才搬离该房屋，严重损害了林永良的利益。同时，徐瑞华是否足额缴纳了购房款是与林永良存在巨大差异的，一审应当对此作出判定，但是，一审法院只对4万元的定金做了认定，而对于另外的11万元的事实，却置之不理，对于徐瑞华不利的事实不予认定，偏帮徐瑞华。综上，请求：1、撤销（2013）穗云法民四初字第113号民事判决第二项、第三项；2、维持确定林永良与徐瑞华签订的房屋买卖《协议书》无效的判项；3、判令徐瑞华在判决生效5日内搬出广州白云区柯子岭村平安大街十三巷9号宅基地上的一、二楼全层房屋及第四层天台北面并交还给林永良；4、判令徐瑞华支付房屋使用费560000.00元（从2003年7月起按照每月5000元的使用费标准计至将房屋移交给林永良日止，暂计至2012年11月，计112个月，共计560000.00元）；5、本案诉讼费由徐瑞华承担。
徐瑞华上诉称：一、一审法院认定事实不清，存在错误，林永良主体不适格，无权提起本案的所有诉讼请求，应判决驳回其所有的诉讼请求。1、林永良系香港永久居民，非柯子岭村村民，无权取得本案所涉之四块宅基地的《农村（墟镇）宅基地使用证》，故林永良主体不适格；2、《农村（墟镇）宅基地使用证》的发放部门应为县级以上地方人民政府，原白云区同和镇人民政府无权发放，本案所涉之四份《农村（墟镇）宅基地使用证》系违法发放，故林永良主体不适格；二、本案四份《农村（墟镇）宅基地使用证》是非法取得的，属于不合法的证据，但一审法院却对徐瑞华在庭审中提出的对该证据合法性的异议置之不理。四份《农村（墟镇）宅基地使用证》依法应当在诉讼中予以排除，不能作为定案根据。三、一审法院认定事实不清，刻意回避徐瑞华已支付全部房款的事实，判决中只字未提房款一事。四、一审法院判决上诉人搬出房屋并交还给林永良，即按“现状”返还房屋没有法律依据，且林永良对本案纠纷的产生存在重大过错，应承担过错责任。《合同法》第58条中规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”首先，“不能返还”是指事实上的不能返还，“没有必要返还”是指根据实际情况的需要维持现状更合适。徐瑞华接手涉案房屋后，投入大量资金、时间和精力，对房屋进行了大规模的维修和装修，使涉案房屋不断升值，已非林永良十几年前所出售的仅值15万元的房屋。本案争讼房屋属于《合同法》第58条所规定之“无法返还”之情况，故无论根据事实还是根据实际需要，维持现状远比按原状返还更符合合同法本条的规定。第二，林永良明知涉案房屋不得买卖，为谋取不正当利益，其先非法购买涉案房屋，后将其违法出售给徐瑞华，并刻意隐瞒其所持有宅基地使用权证的真实情况，主观上存在欺诈恶意，即便是徐瑞华与林永良的《协议书》无效，林永良对《协议书》的无效也具有重大过错，应赔偿徐瑞华因此所受到的全部损失，即涉案房屋的现值与徐瑞华购买时的差价。故，请求：1、撤销广州市白云区人民法院（2013）穗云法四初字第113号民事判决第一项及第二项；2、依法改判为林永良对本案所涉之四块宅基地［《农村（墟镇）宅基地使用证》号为穗同字第NO.0006411、穗同字第NO.0006412、穗同字第NO.0006413、穗同字第NO.0006414）无诉讼资格，并驳回林永良所有诉讼请求；3、判令林永良承担本案的上诉费用。
本院经审理查明：林永良与徐瑞华签订《赠送协议书》，约定：“甲方（林永良）为报答乙方（徐瑞华）以往对甲方的恩情，自愿将广州市柯子岭平安大街十三巷九号壹楼和贰楼，刘某和林永良在1992年5月20日立约的房屋买卖契约赠送给乙方所有，乙方有权居住出租等一切使用权。乙方有权对上述房屋进行装修和改造……甲方对上述赠送事宜承诺永不反悔，如甲方反悔，甲方则赔偿人民币贰拾万元给乙方。甲方必须把原柯子岭村刘文远和林永良的房屋买卖契约原件交给徐瑞华。”等等。
原审判决查明的其他事实，有相应的证据予以支持，本院二审予以确认。
二审期间，徐瑞华以本案须以另案的审理结果为依据为由向本院提出中止本案审理的申请，事实根据是：1、徐瑞华多次向广州市国土资源和房屋管理局申请撤销并确认涉案四份非法的《农村（墟镇）宅基地使用证》，但该局不作为，徐瑞华已于2015年3月15日向广州市人民政府申请行政复议，并已于2015年3月31日被受理。2、徐瑞华已于2015年5月12日向广州市白云区人民法院提起行政诉讼，请求确认涉案四份《农村（墟镇）宅基地使用证》自始无效并予以撤销，广州市白云区人民法院已受理，案号分别为（2015）穗云法行初字第189号、第190号、第191号、第192号。经审查，广州市人民政府于2015年6月4日作出穗府行复（2015）281号《驳回行政复议申请决定书》，认为徐瑞华与涉案具体行政行为之间没有法律上的利害关系，徐瑞华的复议申请不符合法定的受理条件，决定驳回徐瑞华的上述行政复议申请。广州市白云区人民法院于2015年7月14日分别作出（2015）穗云法行初字第189号、第190号、第191号、第192号行政裁定，认为徐瑞华的起诉超过法定期限且无正当事由，裁定驳回了徐瑞华的起诉。徐瑞华不服，向本院提起上诉。本院于2015年10月22日分别作出（2015）穗中法行终字第1506号、第1507号、第1508号、第1509号行政裁定，驳回了徐瑞华的上诉。
另，二审期间，林永良向本院提交《诉讼保全申请书》，请求对位于广州市白云区柯子岭村平安大街十三巷9号宅基地上的一、二楼全层楼房及第四层天台北面等房屋的租金采取诉讼保全，责令该等房屋承租人将租金交至法院报管，保全金额为20万元（自2015年6月至徐瑞华将房屋移交给林永良日止，暂计24个月）。
本院认为：林永良与徐瑞华于2003年7月7日签订的《协议书》因违反法律的强制性规定而无效，双方当事人对此亦无提出异议，本院二审对原审法院该项判决予以维持。由于上述《协议书》无效，徐瑞华因该《协议书》而取得的涉案房屋应予返还。原广州市白云区同和镇人民政府作为土地管理法授权进行农村宅基地用地审批的一级政府，其登记颁发的涉案四份《农村（墟镇）宅基地使用证》，至今并无有权机关依法否定其效力，因此该四份《农村（墟镇）宅基地使用证》至今仍具法律效力。鉴于涉案房屋及宅基地使用权至今仍登记在林永良名下，故原审法院判决徐瑞华搬出广州市白云区柯子岭村平安大街十三巷9号宅基地上的一、二层房屋并交还给林永良，合法有据，本院予以维持。徐瑞华关于涉案四份《农村（墟镇）宅基地使用证》无效、林永良主体不适格等主张，缺乏事实和法律依据，本院二审不予采纳。至于徐瑞华提出其投入大量资金、时间和精力，对涉案房屋进行了大规模的维修和装修，使涉案房屋不断升值，这不构成其可以对涉案房屋权属进行主张的法定事由，故其以此为由主张涉案房屋“无法返还”，理据不足，本院二审亦不予采纳。林永良提出要求徐瑞华将广州市白云区柯子岭村平安大街十三巷9号宅基地上的第四层天台北面（即第五层）房屋一并搬出交还给林永良并支付房屋使用费，但林永良却无法向法院提交相关法律文件，以证明其享有相应的物权，原审法院对此予以驳回并无不妥，本院二审予以支持。另外，考虑到涉案房屋存在当事人主张的有其他人实际使用等复杂情况，原审法院确定90日的搬迁期限合理，林永良上诉要求变更为5日的请求，本院不予支持。
关于林永良主张的涉案房屋的使用费问题。林永良在《赠送协议书》中承诺，自愿将广州市柯子岭平安大街十三巷九号一楼和二楼，赠送给徐瑞华所有，徐瑞华有权居住出租等一切使用权，而未在协议中主张任何房屋使用费。因此，其现主张要求徐瑞华支付涉案房屋使用费无理，原审判决予以驳回正确。林永良在本院二审中申请对位于广州市白云区柯子岭村平安大街十三巷9号宅基地上的一、二楼全层楼房及第四层天台北面等房屋的租金采取诉讼保全措施，但却未能提交证据证明该申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条规定的条件，本院不予采纳。
至于涉案房屋购房款和合同无效后的损害赔偿等，不在一审当事人的诉讼请求范围之内，本院二审对此不作审理，当事人可另寻法律途径解决。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。林永良、徐瑞华的上诉，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6540元，由林永良负担6340元，徐瑞华负担200元。
本判决为终审判决。
审判长 张尚清
审判员 叶惠莲
审判员 汤 琼
二〇一五年十一月××日
书记员 周夏如