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湖北省宜昌市伍家岗区人民法院<\\\/div>
民事判决书<\\\/div>
（2014）鄂伍家岗民初字第01249号<\\\/div>
原告湖北宜昌中药材有限公司。<\\\/div>
法定代表人于三陆，该公司董事长。<\\\/div>
委托代理人杜橙，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。<\\\/div>
委托代理人蒲燕，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。<\\\/div>
被告张启胜。<\\\/div>
原告湖北宜昌中药材有限公司与被告张启胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月6日受理后，依法由审判员金素芳于2014年12月17日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湖北宜昌中药材有限公司的委托代理人杜橙、蒲燕，被告张启胜到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，未能达成一致。本案现已审理终结。<\\\/div>
原告湖北宜昌中药材有限公司诉称，2011年3月5日，原告与被告张启胜经营的宜昌市思源书社签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2011年1月1日至2011年12月31日，租金总额60000元，租金应在10月底付清。被告拖欠租金累计一个月以上的，应向原告支付合同总租金3%的违约金；如逾期交纳租金，每逾期一日，被告须按日租金一倍支付滞纳金。合同签订后，被告支付了2011年、2012年、2013年部分租金，尚欠2013年至2014年租金80000元。原租赁合同期限届满后，被告张启胜继续承租房屋。原告多次催收租金并要求解除合同，被告拒不理睬也不交还房屋。原告为维护合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令1、解除原告湖北宜昌中药材有限公司与被告张启胜之间的租赁关系；2、被告张启胜腾空并向原告湖北宜昌中药材有限公司交还位于宜昌市夷陵路172号的房屋；3、被告张启胜向原告湖北宜昌中药材有限公司支付租金80000元；4、被告张启胜向原告湖北宜昌中药材有限公司支付违约金1800元；5、被告张启胜向原告湖北宜昌中药材有限公司支付2013年未交租金的滞纳金60000元（暂从2013年11月1日计算至2014年11月1日的滞纳金为60000元÷365天×365天=60000元，2014年10月2日起至被告张启胜实际付清租金之日止的日滞纳金按日租金的一倍计算）；6、被告张启胜向原告湖北宜昌中药材有限公司支付垫付的水电费1476元；7、本案诉讼费由被告承担。<\\\/div>
被告张启胜辩称，原、被告之间没有签订房屋合同，被告欠原告租金、水电费属实，未向原告支付是由于资金困难。原告主张的违约金过高，请人民法院予以调减。<\\\/div>
经审理查明，被告张启胜系宜昌市思源书社业主。2011年3月5日，原告湖北宜昌中药材有限公司（甲方）与宜昌市思源书社（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于宜昌市夷陵路172号房屋出租给乙方作为仓库使用，面积1037平方米；合同期限为2011年1月1日起至2011年12月31日止；年租金为60000元，分两次支付，10月以前支付。乙方负责支付出租房屋的水费、电费等。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲方同意，重新签订租赁合同。租赁期间，乙方拖欠房租累计1个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的3%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的3%支付甲方滞纳金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金。宜昌市思源书社在合同乙方处加盖了印章，乙方签约代表向纪元系被告张启胜妹夫。被告张启胜承租原告湖北宜昌中药材有限公司的房屋，从事书社经营。租赁合同期限届满后，被告张启胜未与原告湖北宜昌中药材有限公司续签租赁合同，继续占用承租房屋，并按合同约定的租金标准共向原告支付租金160000元，其中2011年租金60000元、2012年租金60000元、2013年租金40000元。2014年10月11日，原告湖北宜昌中药材有限公司向被告张启胜发出《通知》一份，载明：“因你欠缴房租一事，我公司多次电话及书面催收，但你至今仍未缴清所欠房租。请接此通知后，于2014年10月20日前缴清所欠全部房租。逾期未缴，视同你弃租，我公司将依法收回房屋，并追偿租金及滞纳金。”被告张启胜于2014年10月13日签收该《通知》。嗣后，原告要求被告张启胜交还房屋，给付所欠租金，但双方未能达成一致，从而产生纠纷。被告张启胜现仍占有承租房屋，亦未向原告湖北宜昌中药材有限公司支付租金或相应的费用。原告湖北宜昌中药材有限公司遂诉至本院。<\\\/div>
另查明，被告张启胜承租原告湖北宜昌中药材有限公司房屋2012年至2014年期间的水电费1476元，原告湖北宜昌中药材有限公司已代缴。<\\\/div>
上述事实，有当事人的陈述，《房屋租赁合同》、《通知》、收据、欠水电费情况表、欠租金情况表以及本案庭审笔录等证据在卷佐证。<\\\/div>
本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》，是当事人真实意思表示，并不违反法律、法规强制性规定，本院依法予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，对不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故原告湖北宜昌中药材有限公司请求解除与被告张启胜之间的房屋租赁合同，并要求被告腾退房屋，交纳房屋占用费的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告张启胜的水电费已由原告湖北宜昌中药材有限公司代缴，被告张启胜应将该款支付给原告湖北宜昌中药材有限公司。关于原告主张的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，合同约定了被告逾期交纳租金应承担的违约责任为从逾期之日起每天按日租金的1倍缴纳滞纳金，被告认为双方约定的违约金明显偏高，并申请本院予以调整，该申请符合法律规定，本院依法调整为被告按照中国人民银行同期贷款基准利率的4倍向原告支付违约金。被告张启胜已承担了违约责任，原告湖北宜昌中药材有限公司再向被告张启胜向主张违约金1800元属于重复主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：<\\\/div>
一、解除原告湖北宜昌中药材有限公司与被告张启胜之间于2011年3月5日签订的《房屋租赁合同》。<\\\/div>
二、被告张启胜于判决生效之日起十日内向原告湖北宜昌中药材有限公司腾退位于宜昌市夷陵路172号的房屋（面积1037平方米）。<\\\/div>
三、被告张启胜向原告湖北宜昌中药材有限公司支付房屋占用费80000元、水电费1476元，合计81476元，并以20000元为基数按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率的4倍向原告湖北宜昌中药材有限公司支付自2013年11月1日起至本判决确定的给付之日止的违约损失。<\\\/div>
四、驳回原告湖北宜昌中药材有限公司的其他诉讼请求。<\\\/div>
如果被告未按本判决指定的期间履行腾退房屋和给付租金义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金和加倍支付迟延履行期间的债务利息。<\\\/div>
本案受理费3136元，减半收取1568元，由被告张启胜负担。<\\\/div>
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。<\\\/div>
审判员 金 素 芳
二〇一五年二月二日
书记员 伍倩昀”