广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终9248号上诉人（原审原告）：毛海泉，住广州市西湾路岭南湾畔**座3201，户籍地四川省营山县。上诉人（原审原告）：周香林，住广州市西湾路岭南湾畔**座3201，户籍地湖北省黄梅县。上述两上诉人共同委托代理人：龙翠婵，广东金桥百信律师事务所律师。上述两上诉人共同委托代理人：崔世杏，广东金桥百信律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广州市越汇房地产开发有限公司，住所地广州荔湾区。法定代表人：梁丹青。委托代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托代理人：陈泽彬，广东格林律师事务所律师。上诉人毛海泉、周香林、广州市越汇房地产开发有限公司（以下简称越汇公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年7月19日，毛海泉、周香林（乙方、买方）与越汇公司（甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号201307162596）及《补充协议》，合同约定：乙方向甲方购买位于广州市荔湾区西湾路149号之二（自编B2栋）111房，用途为商业，建筑面积共49.73平方米，其中，套内建筑面积40.8平方米，共有分摊面积8.93平方米，成交价是人民币7751083元；按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网签之日2日内（不超过5日），支付全部房价的50.07%，即3881083元；除首期款外，剩余房款3870000元，须于2013年9月19日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在2014年2月28日前将讼争房屋交付乙方使用；甲方如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。附件七补充协议第一条第四款约定：选择买卖合同第八条第三款的付款方式的，乙方应于签订买卖合同当天办妥银行按揭申请手续；选择买卖合同第八条第四款的付款方式且该付款方式含按揭贷款的，则乙方应按该款约定的时间办妥银行按揭申请手续。第一条第五款约定：若乙方未按本条第四款约定的时间办妥银行按揭申请手续，或自乙方办妥银行按揭申请手续之日起15个工作日内，乙方的按揭申请仍未获得银行批准，甲方有权向乙方发出变更付款方式通知函……；第二条第一款第一项约定：乙方按买卖合同第八条的约定向甲方交清该商品房之全部房款；采用按揭方式购房的，需待甲方收齐该商品房之全部房款（含按揭款）。第二条第一款第三项约定：如乙方违约，应按买卖合同的约定向甲方交清违约金。第二条第二款约定：除非双方另有约定，否则无论乙方是否收到甲方的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为乙方先履行；如乙方未履行付清房款、税、费、物业专项维修资金和逾期付款所产生违约金等的义务，甲方没有任何责任将该商品房交付给乙方使用。第三条第一款第二项约定：按揭付款方式：甲方收齐该商品房之全部房款（含按揭款），且收到银行发出的“到账通知”。第三条第二款第二项约定：若满足本补充协议第二条第一款交付前提的时间超出买卖合同第十三条约定的房屋交付日期的，则自满足交付前提条件之日起10个工作日内，乙方应持本人有效身份证明及有关文件亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续。上述合同与补充协议签订后，毛海泉、周香林向越汇公司支付了讼争房屋的全部购房款，其中最后一笔3870000元按揭款于2014年2月28日汇至越汇公司账户。2014年4月14日，越汇公司签署《商品房交付书》，载明讼争房屋已具备交付条件，予以交付使用，交付日期为2014年4月14日。原审庭审中，越汇公司认为其于2014年4月份才收到毛海泉、周香林的全部按揭款，但是没有举证证明。2016年3月17日，毛海泉、周香林向原审法院提交诉讼材料，提起本案诉讼，请求原审法院依法判令：1、越汇公司支付延迟交房违约金174399.37元（7751083×0.05%×45天=174399.37，从2014年2月28日至2014年4月14日）给毛海泉、周香林；2、本案的诉讼费由越汇公司承担。原审法院认为：毛海泉、周香林和越汇公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。按照《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，越汇公司应当在2014年2月28日前将讼争房屋交付乙方使用；甲方如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，越汇公司直至2014年4月14日才向毛海泉、周香林交付房屋，已造成迟延，依约应承担至2014年4月14日止的迟延交房违约责任。对于越汇公司抗辩认为越汇公司迟延交房是因为毛海泉、周香林存在迟延支付按揭款以及迟延前往甲方处办理房屋交付手续的过错的问题。原审法院认为，交付房屋应具备的客观条件不会被是否支付全部购房款所影响，即使越汇公司直至2014年2月28日才支付最后一笔购房款，即按揭款，但实际上，当讼争房屋交付条件已经具备时，越汇公司可以随时向毛海泉、周香林交付房屋。因此，越汇公司以毛海泉、周香林迟延付款为由认为自己有权迟延交付房屋，缺乏合同和法律依据，原审法院不予采纳。另外，《补充协议》第三条第二款第二项虽然约定，如果毛海泉、周香林迟延付款，毛海泉、周香林应在满足交付房屋前提条件之日起10个工作日内持本人有效身份证明及有关文件亲临越汇公司或越汇公司的委托代理机构办理该商品房的交付手续，但该约定并不能排除越汇公司方在交房条件成熟时主动交房的义务，越汇公司在明知迟延交房需承担违约责任的情况下仍然没有及时履行交房义务，故迟延交房的违约责任仍在于越汇公司，越汇公司上述抗辩主张缺乏合理依据，原审法院不予采纳。至于越汇公司在庭审中提到的迟延支付按揭款的违约金问题，与越汇公司的交房义务没有必然联系，也不在本案审理范围内，原审法院不予处理。关于诉讼时效问题，毛海泉、周香林认为应从2014年4月14日开始计算诉讼时效，这与诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算的法律规定不符，原审法院不予采纳。鉴于毛海泉、周香林并无举证证明曾向越汇公司主张过迟延交房违约金，并且直至2016年3月17日毛海泉、周香林才向原审法院提起诉讼，根据普通诉讼时效两年的法律规定，毛海泉、周香林诉讼请求中超过两年的部分，即2014年2月28日至2014年3月17日期间的迟延交房违约金，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条及《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2016年4月27日作出如下判决：一、被告广州市越汇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周香林、毛海泉支付逾期交房违约金（按房屋总价7751083元每日0.05%标准，自2014年3月18日起计算至2014年4月14日）；二、驳回原告周香林、毛海泉的其他诉讼请求。本案一审受理费1894元，由原告周香林、毛海泉负担630元，被告广州市越汇房地产开发有限公司负担1264元。判后，上诉人毛海泉、周香林和越汇公司均不服原审判决，向本院提起上诉。其中上诉人毛海泉、周香林上诉称：本案延迟交房违约金请求权的诉讼时效起算日应当从被上诉人实际交房之日起算。本案被上诉人应当于2014年2月28日交付房屋．但却2014年4月14日才向上诉人交房，存有违约行为，一审判决确认了被上诉人延迟交房的违约行为但在计算诉讼时效采取“以权利人向法院起诉之日起向前推算2年”的标准不合法，也不合理。一审法院的做法是将每延迟一日的违约金作为独立的计算基准，即每日产生的违约金债权各自具有独立性．单独计算诉讼时效。按照一审法院的观点，即本案中上诉人请求45天的违约金应当去函被上诉人45次，若提起诉讼．需提起45次诉讼。显然，实践中不可能。而且本案一审法院立案时，将所有的违约金作为整体计算，法院也采纳，说明法院立案时就将违约金作为一个整体审理。就算一审法院认定的违约金每日具有独立性，司法实践中，持续发生的债权的诉讼时效起算之日以最后的债权发生时为准．那么本案中诉讼时效也应当以2014年4月14日之日起算。上诉人不认可一审法院认定的违约金每日具有独立性的判决，本案被上诉人延迟交房的行为是持续的行为，实际交房时，被上诉人的违约行为才终结，此时延迟交房产生的总违约金才能确认，上诉人才能提出自己的主张。因此本案的延迟交房违约金请求权的诉讼时效起算日应当从被上诉人实际交房之日起算。上诉人2014年2月28日至2014年3月17日期间的违约金请求权没有超过2年的诉讼时效，应当被得到支持。综上所述，上诉请求：1、判令被上诉人还应支付2014年2月28日至2014年3月17日期间的违约金给上诉人，争议金额69759.747元；2、诉讼费由被上诉人承担。上诉人越汇公司上诉称：一、《补充协议》已经依法变更了《买卖合同》对于2014年2月28日前交房之约定，一审法院依旧以2014年2月28日这一期限来衡量是否构成逾期交房完全错误。根据《补充协议》第二条第2款之约定，“除非双方另有约定，否则无论乙方是否收到甲方的交付使用通知书，均需在该商品房交付使用期限届满前先履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为乙方先履行；如乙方未履行付清房款、税、费、物业专项维修资金和逾期付款所产生的违约金等的义务，甲方没有任何责任将该商品房交付给乙方”。该合同条款已经将《买卖合同》中的“2014年2月28日”固定期限交房，变更为附条件交房一也即小业主需满足交清所有房款、税费、违约金等等后才有权利收房。而本案一审判决罔顾《补充协议》之约定，依旧以《买卖合同》之约定来审理案件，无疑错误。二、被上诉人无疑存在逾期支付房款的违约行为，并且逾期支付房款产生的违约金一直未付，上诉人有权不予交付房屋，上诉人于2014年4月14日交房更不可能构成违约。《补充协议》第一条第4款约定：“选择买卖合同第八条第3款的付款方式的，乙方应于签订买卖合同当天办妥银行按揭申请手续”。《补充协议》第一条第6款约定：“按本条第4款约定的办妥银行按揭申请手续之日起的合理期限内(个人商业贷款为2个月；公司法人贷款为6个月)，甲方仍未收到乙方银行按揭贷款的，视为乙方逾期付款，每逾期一日，乙方应按照按揭贷款总额0．05％的标准向甲方支付违约金”。《买卖合同》及《补充协议》于2013年7月19日签订，根据上述约定，小业主应于2013年9月19日前办妥按揭并完成按揭款支付。该情形实际上也与《买卖合同》第八条之约定相符。再查本案事实，被上诉人于2014年2月28日才完成按揭款的支付，因此无疑构成逾期。其逾期天数达161天，逾期付款产生的违约金约311535元。因此，从合同约定来讲，只要小业主一直不支付逾期付款违约金，上诉人有权一直不交付房产。上诉人基于维护客户关系的考虑，在被上诉人没有交清违约金的情况下，先将房屋交付给了被上诉人。该行为也仅仅只是上诉人放弃了先履行抗辩权，并不能说明上诉人就构成违约。综上，上诉请求：撤销原审判决第一判项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。毛海泉、周香林针对越汇公司的上诉答辩称：1、越汇公司认为一审法院以2014年2月28日来认定交房的行为是错误的，我方不予认可。2014年2月28日交房是合理合法的，越汇公司在双方交易过程中处于主导地位，在补充协议中约定我方未如期交付房款，则其有权顺延交房时间，从整个合同来看，越汇公司是要求我方对逾期付款承担违约金责任还同时要求我们免除越汇公司延期交房的不利后果，这明显违反合同法的公平原则，一审法院认定2014年2月28日交房是合理合法。2、首先，我方办理手续是选择由越汇公司指定的公司办理，并支付了相应费用，并在办理按揭手续过程中，我们按照规定提交所有材料，对按揭款的延迟发放不存在主观性过错。其次，我方认为按揭款的延迟发放不归责任何一方。是因为国家政策变化影响，属于不可抗力的范畴。越汇公司以逾期交付房款的事由来抗辩不存在合理依据，无合法依据。3、我方与银行的借款担保合同的签订时间是2013年9月11日和双方约定的主合同第八页的约定是一致的，我方不存在延迟付款。越汇公司主张的延迟付款违约金超过诉讼时效。原审对于该事由没有审理，请求二审也不予受理。越汇公司针对毛海泉、周香林的上诉答辩称：毛海泉、周香林没有付清房款及违约金，我方有权不予交付房屋，我方于2014年4月14日交房并不代表我方逾期交房，我方不存在承担逾期交房违约金的问题。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审双方当事人均提起上诉，主要争议焦点在于延期交楼的责任以及诉讼时效的认定。越汇公司认为，毛海泉、周香林逾期付款违约在先，交楼时限应予顺延，其不存在逾期交楼的违约。对此，双方合同对交楼时间约定明确，并约定房款的支付应为交楼的条件。经原审查明，涉案房屋的全部购房款已于2014年2月28日清付。即该时点是合同约定的交楼时间，且已经符合合同约定的交楼条件，而合同对于在该时点之前延期付款的行为是否导致交楼时间顺延并无明确约定。故此越汇公司仅以毛海泉、周香林在该时点之前的延期付款作为逾期交楼的抗辩，并无合同依据，本院不予采纳。至于上诉人毛海泉、周香林上诉认为原审适用诉讼时效有误，并无法律依据，本院亦不予支持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4078元，由上诉人毛海泉、周香林负担1550元；上诉人广州市越汇房地产开发有限公司负担2528元。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年九月二十日书 记 员  李 杨