辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽07民终671号
上诉人（一审原告）锦�市玉泉宫洗浴餐饮俱乐部，住所地锦州市凌河区杏花里靖东街13号。
法定代表人高成全，该公司经理。
委托代理人马建伟，辽宁金钟律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）锦州锦华科技有限责任公司，住所地锦州市南站新区泰山路2号。
法定代表人刘树峰，该公司董事长。
委托代理人刘剑辉，辽宁古塔律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）辽宁众信电子工程有限公司，住所地锦州市凌河区杏花里靖东街13号。
法定代表人王劲松，该公司总经理。
委托代理人杜荣航，辽宁民聚律师事务所律师。
上诉人锦州市玉泉宫洗浴餐饮俱乐部因租赁合同纠纷一案，不服锦州市凌河区人民法院（2015）凌河民二初字第00189号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人锦州市玉泉宫洗浴餐饮俱乐部的委托代理人马建伟、被上诉人锦州锦华科技有限责任公司的法定代表人刘树峰及委托代理人刘剑辉、被上诉人辽宁众信电子工程有限公司的法定代表人王劲松及委托代理人杜荣航均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告锦州市玉泉宫洗浴餐饮俱乐部诉称，原告与第一被告系租赁关系。2004年10月1日原告与第一被告锦州锦华科技有限责任公司（原锦州电子计算机厂）签订“房屋场地租赁合同”，合同第一条约定房屋、场地面积“甲方出租给乙方的房屋、场地位于辽宁省锦州（省、市）凌河（区、县）：门牌号为杏花里13号。出租房屋四层壹座、三层壹座、两层叁座，平房肆栋、锅炉房壹座，建筑面积合计10686.41平方米，土地面积10636.3平方米”。合同第三条约定“甲方应提供房产、土地证（或具有出租权的�效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用”。合同第四条，租赁期限、用途：“1、该房屋、场地租赁期共拾年。自2004年10月1日起至2016年8月31日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋、场地仅作为餐饮娱乐服务使用。3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋、场地，乙方应如期交还。”在租赁期内的2006年12月25日，第一被告与第二被告签订国有土地使用权转让协议，第一被告将出租给原告的国有土地使用权（出让）10636.3平方米中的971.27平方米转让给第二被告，转让金额为叁拾万元，第一被告至今没有通知原告。锦州电子计算机厂于1980年3月12日成立，2006年8月3日注销。锦州锦华科技有限责任公司于2004年3月9日成立。锦州松晟电子有限公司在2002年5月13日成立，一直到2007年12月7日，属于吊销未注销状态，辽宁众信电子工程有限公司成立日期为2004年10月26日，一直到2013年10月29日，属于存续状态。根据国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》第六条第1款规定：“国有土地租赁，承租人取得租赁土地使用权。”；第5款规定“在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后终止租赁关系”。第一被告和第二被告的私自转让行为，侵犯了原告的优先受让权。为维护原告的合法权益，故依法起诉，请依法判决被告锦州锦华科技有限责任公司与辽宁众信电子工程有限公司签订的971.27平方米国有土地使用权转让协议无效；原告对971.27平方米国有土地使用权在同等条件下（转让金额为30万元）享有优先受让权；本案诉讼费由被告承担。
一审被告锦州锦华科技有限责任公司辩称，原告的各项诉讼请求应予驳回，原告在本案中根本诉求是对涉案土地的优先购买权，而优先购买权建立在承租权之上，我们有充分事实依据和法律依据，能够证明原告对涉案的971.27平方米的土地根本就没有承租的事实和承租的权利。首先要更正一下，原告在诉状中对事实的陈述存在着错误，比如在诉求中说判令土地使用权转让协议无效，实际在本案案情中根本就没有土地使用权转让协议，确有涉案土地使用权变更使用人的事实，由锦华公司变更为第二被告，但这种变更从直接意义说是因为房屋交易，房屋买卖所产生的，按照我国城镇房地产管理规定，城镇的房屋交易时，它所附着的土地一并交易，所以说这种土地的变更是法律强制性规定的在城镇房屋交易中的派生物，中华人民共和国城镇国有土地使用权转让（出让）条例中有规定，更主要的是涉案房屋和土地根本就没有出租给原告方，当时涉案土地附着于先期承租�第二被告的三层楼及院落，按照国家城镇国有土地出租转让第28条规定，城镇的土地使用权出租，不是独立的土地使用权出租，必须附着随着房屋等建筑物随同出租，2004年5月27日涉案三层楼是先出租的，原告与第一被告签订的租赁合同是2004年10月1日，晚于与松晟公司签订的合同，原告对涉案土地没有优先承租权的。其次，在我们出让房屋时是拍卖的方式，2006年10月19日锦州日报刊登了拍卖通知，而且原告方应该知道该事实，原告现在主张已经超过诉讼时效。
一审被告辽宁众信电子工程有限公司辩称，2004年5月锦州松晟电子有限公司承租第一被告的房屋三层及所属院落，2004年11月份，在计算机厂所租的三层楼为注册地，注册成立了辽宁众信电子工程有限公司，2006年在拍卖行拍得房屋及附属的土地，土地进行了变更，请法院驳回原告的诉讼请求。
�审法院经审理查明，锦州电子计算机厂成立于1980年3月12日，该厂住所地为南站新区泰山路2号，法定代表人为刘树峰，于2006年8月3日注销。锦州锦华科技有限责任公司成立于2004年3月9日，该厂住所地为南站新区泰山路2号，法定代表人为刘树峰，该公司经营截止日期为2024年3月8日。根据市政府相关文件，锦州电子计算机厂注销后其债权、债务由锦州锦华科技有限责任公司承继。2004年10月1日原告锦州市玉泉宫洗浴餐饮俱乐部与锦州电子计算机厂签订《房屋、场地租赁合同》，合同约定：出租方（以下简称甲方）：锦州电子计算机厂承租方（以下简称乙方）锦州市玉泉宫洗浴餐饮俱乐部甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋、场地出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋、场地事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。第一条、房屋、场地的坐落、�积甲方出租给乙方的房屋、场地位于辽宁省锦州市凌河区；门牌号为杏花里13号。出租房屋四层壹座、三层壹座、两层叁座，平房肆栋、锅炉房壹座，建筑面积合计10686.41平方米，土地面积10636.3平方米；第三条、甲方应提供房产、土地证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用；第四条、租赁期限、用途1、该房屋、场地租赁期共拾年。自2004年10月1日起至2016年8月31日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋、场地仅作为餐饮娱乐服务使用。3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋、场地，乙方应如期交还；第八条、房屋的转让和转租1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋、场地，转让后，本合同对新的房屋、场地所有人和乙方继续有效。2、未�甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋、场地；第十条房屋、场地交付及收回的验收1、甲方应保证租赁房屋、场地本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于5日内向对方主张。该合同附随的建筑物清单载明“主机楼四层3382.68㎡，综合楼三层3800㎡，锅炉房（含2座平房），二层368.10㎡，南角楼二层231㎡，南红楼二层1416㎡，汽车库平房149.10㎡，变电所、招待所二层924㎡，食堂平房169.35㎡，厕所一座27.28㎡，烟囱25㎡，围墙194㎡”。合同签订后被告锦州锦华科技有限责任公司给原告提供一份国有土地使用权证的复印件，该国有土地使用权证上载明土地使用者为被告锦州锦华科技有限责任公司，该土地坐落于凌河区杏花里靖东街13号，地号03011／004／020，用途为工业用地，土地等级为城市肆级，使用权类型为出让，终止日期为2054年6月30日，使用权面积为10636.3平方米。
一审法院又查明，2004年5月27日锦州锦华科技有限责任公司将其所有的坐落于凌河区杏花里靖东街13#办公楼（使用权证号为锦房权01字第号、丘地号65-37-19-13）及办公楼对应的南侧独立的院落租赁给锦州松晟电子有限公司使用，租赁期限自2004年5月27日至2009年5月27日，该办公楼坐落于地号为03011／004／020的土地上。2006年10月19日锦州长城拍卖有限公司将此户楼房予以拍卖，公告注明“工业用房1028㎡，地址：凌河区杏花里13号（无土地证），起拍价102.8万元”。被告辽宁众信电子工程有限公司经拍卖取得该房屋所有权，并于2006年11月2日取得房权证为锦房权01字第002978**号房屋所有权证（丘地号65-37-19-13），2006年12月25日取得证号为锦州国用（2006）字第000734号�地号为03011／004／052、使用权面积为971.27㎡的国有土地使用证，该土地使用证中的宗地图显示被告辽宁众信电子工程有限公司占用使用的土地包括锦州锦华科技有限责任公司食堂与杏花里靖东街13#办公楼之间的过道及平房。因该房屋及附着土地的转让，锦州锦华科技有限责任公司于2006年12月25日重新办理证号为锦州国用（2006）字第000733号、地号为03011／004／051、使用权面积为9665.03㎡的国有土地使用证，锦州锦华科技有限责任公司原有的土地使用权证被注销。
一审法院再查明，原告一直使用锦州锦华科技有限责任公司的食堂及食堂与坐落于锦州市凌河区杏花里靖东街13#办公楼之间的过道及平房至2013年，后因被告辽宁众信电子工程有限公司将其所有杏花里13#楼房租赁他人用作幼儿园使用，原食堂与杏花里13#办公楼之间西侧的平房被拆除后设立成栅栏，过道东侧新建平房，致此过道被封闭，过道及新建平房由幼儿园使用至今。
一审法院另查明，锦州松晟电子有限公司成立于2002年5月13日，住所地为锦州市凌河区卫东街34-82号，投资者为王劲松、王劲奕，于2007年12月7日被吊销。被告辽宁众信电子工程有限公司成立于2004年10月26日，住所地锦州市凌河区杏花里靖东街13号，投资者为王劲松、王劲奕。
一审法院经审理认为，原告锦州市玉泉宫洗浴餐饮俱乐部与锦州电子计算机厂签订的房屋、场地租赁合同，系双方真实意思表示，符合相关法律规定，依法应予以保护。虽该租赁合同载明的土地面积为10636.3平方米，但原告承租时已明知锦州电子计算机厂已将其所有的杏花里靖东街13#办公楼（使用权证号为锦房权01字第号、丘地号65-37-19-13）及办公楼对应的南侧独立的院落已租赁给锦州松晟电子有限公司使用，对�未提出异议，原告事实上取得了租赁合同载明的房屋及除已租赁给锦州松晟电子有限公司使用的独立院落以外的其余土地的使用权。关于原告要求确认锦州锦华科技有限责任公司与辽宁众信电子工程有限公司签订的971.27平方米国有土地使用权转让协议无效一节，被告锦州锦华科技有限责任公司与辽宁众信电子工程有限公司均认可该土地使用权转让的事实，被告锦州锦华科技有限责任公司转让该土地，系因其转让锦州市凌河区杏花里靖东街13#办公楼，依据“地随房走”的原则，办理相应的土地使用权证，已经相关土地管理部门确认。该转让的土地中虽包括由原告使用的锦州锦华科技有限责任公司食堂与坐落于锦州市凌河区杏花里靖东街13#办公楼之间的过道及平房所对应的土地，但原告与锦州电子计算机厂的租赁合同中明确约定锦州电子计算机厂有权依照法定程序转让该出租的房屋、场地，被告锦州锦华科技有限责任公司转让971.27平方米国有土地使用权的行为并不违反相关法律的规定及租赁合同的约定，原告的此项诉讼请求无法律依据，故不予支持。关于原告主张对971.27平方米国有土地使用权在同等条件下（转让金额为30万元）享有优先受让权一节，依相关规定，土地使用权出租是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁的承租人在使用年期内，承租人有优先受让权。本案原告承租锦州电子计算机厂的土地，即成为土地使用权出租合同中的承租人，但并非系国有土地租赁的承租人，现原告以�为国有土地租赁的承租人名义主张优先购买权，无法律依据，故对原告此项诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告锦州市玉泉宫洗浴餐饮俱乐部的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告锦州市玉泉宫洗浴餐饮俱乐部负担。
上诉人锦州市玉泉宫洗浴餐饮俱乐部不服一审判决，向本院上诉称，一审判决认定事实和适用法律均有错误，导致判决结果错误。被上诉人锦州锦华科技有限责任公司与辽宁众信电子工程有限公司没有先于上诉人租赁971.27平方米的房屋及国有土地使用权的证据。2004年10月1日，上诉人与第一被上诉人签订了《房屋场地租赁合同》，该合同及土地使用证证明上诉人承租了第一被上诉人国有土地使用权10636.3平方米（该案的971.27平方米就在该土地内）。2004年5月27日签订的租赁合同是第一被上诉人与锦州松晟电子有限公司签订的，而第二被上诉人与锦州松晟电子有限公司非属同一法人单位，第一被上诉人的房照与租赁合同不符，因此不能证明第二被上诉人承租了第一被上诉人971.27平方米的国有土地使用权。一审判决认定我方使用争议房屋的过道及平房，即我方享有承租权，二被上诉人转让即构成侵权。本案争议的土地使用权拍卖属于非法转让，应确认无效。我方作为承租人在承租期内，如出租人转让房屋，我方有优先受让权。
针对上诉人锦州市玉泉宫洗浴餐饮俱乐部的上诉请求，被上诉人锦州锦华科技有限责任公司答辩称，一审判决认定事实准确，适用法律准确，应依法予以维持。锦华科技有限责任公司与锦州松晟电子有限公司签订的租赁合同早于上诉人�锦华科技有限责任公司签订的租赁合同，无论从房屋的用途，还是地理位置，都是独立的院落，后过道是原来工厂厂区与幼儿园的必然通道，是必备的场地。在出租的时候也已经表明该过道是属于办公楼范围。锦华科技有限责任公司后续出租的合同不包括已经出租的部分，后续出租的部分并不包括诉争过道。上诉人没有优先受让权。
针对上诉人锦州市玉泉宫洗浴餐饮俱乐部的上诉请求，被上诉人辽宁众信电子工程有限公司答辩称，一、上诉人不是本案诉争房屋的实际承租人，对于本案诉争房屋不享有优先购买权。二、上诉人第一项诉讼请求是判令锦州锦华科技有限责任公司与答辩人签订的转让协议无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承�人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订买卖合同无效的，人民法院不予支持。”因此，上诉人的该项诉求不应予以支持，应当依法驳回。三、答辩人已经合法取得该房屋的所有权并办理的相关手续，上诉人不再享有优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”答辩人是经过合法的拍卖程序依法取得该房屋的所有权，并依法办理了相应手续，且相关部门也给答辩人发放了该房屋土地的权属证明，因此，答辩人是本案争议房屋的合法所有权人，上诉人不再享有该诉争房�的优先购买权。
经本院审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
另查明，锦州市人民政府于2003年6月30日印发的锦政纪（2003）40号《关于锦州新华石英玻璃（集团）有限责任公司等4户企业产权制度改革有关问题的办公会议纪要》中第二条第1项议定：“原则同意《首钢锦州电子计算机厂企业改制总体实施方案》，设立由企业法人代表和自愿入股的职工作为发起人、注册资本预计为300万元的新公司。新公司接收原首钢锦州电子计算机厂全部资产，承担全部债权、债务，负责管理和安置企业全部职工。原首钢锦州电子计算机厂按程序进行工商注销。”2004年3月9日成立的锦州锦华科技有限责任公司即接收首钢锦州电子计算机厂全部资产、承担全部债权、债务的新公司。该公司成立后，与锦州电子计算机厂同时存在，并对外签订合同，直到锦州电子计算机厂注销。
本院所确认的上述事实，有锦州市人民政府的锦政纪（2003）40号会议纪要、一审卷宗材料及各方当事人的陈述笔录等证明材料载案为凭。上述证明材料经一审法院和本院开庭质证及审查，可以采信。
本院认为，锦州锦华科技有限责任公司转让坐落于凌河区杏花里靖东街13#楼房及相应土地使用权，系经过公开拍卖程序，由辽宁众信电子工程有限公司善意、合法取得，双方意思表示真实，且不违反法律规定，辽宁众信电子工程有限公司取得该房屋及土地使用权后，已办理房屋所有权证及土地使用证，双方转让行为合法、有效。上诉人主张二被上诉人转让协议无效无事实和法律依据，不应予以支持。上诉人锦州市玉泉宫洗浴餐饮俱乐部与锦州电子计算机厂签订的《房屋、场地租赁合同》中标明土地使用面积为10636.3平方米，系因�当时被上诉人锦州锦华科技有限责任公司名下的土地使用权在一个土地使用证上，包括本案争议的由锦州锦华科技有限责任公司租赁给锦州松晟电子有限公司的土地使用面积。在上诉人在签订租赁合同前，诉争房屋及土地使用权已租赁给锦州松晟电子有限公司，上诉人并未实际取得该房屋及土地的使用权。即使上诉人曾使用过锦州松晟电子有限公司承租的房屋后面的过道及食堂，亦不能证明上诉人即取得该地的承租权。因上诉人锦州市玉泉宫洗浴餐饮俱乐部并非诉争房屋及土地的实际承租人，其在锦州锦华科技有限责任公司出售诉争房屋及土地时，不享有优先购买权，对其主张优先购买权的诉讼请求本院不予支持。据此，原审法院认定二被上诉人转让土地使用权的行为不违反法律规定、上诉人主张优先购买权无法律依据的事实清楚，适用法律正确，判决驳回锦州市玉泉宫洗浴餐饮俱乐部的诉讼请求并不无当，锦州市玉泉宫洗浴餐饮俱乐部提出的上诉理由不能成立，本院不予采纳，对其上诉请求不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费5800元，由上诉人锦州市玉泉宫洗浴餐饮俱乐部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石丽萍
审 判 员 刘树林
代理审判员 李 俐
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 张 丹