山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰山民初字第1816号
原告钟长泉，男，汉族，1941年3月出生，住山东省泰安市泰山区。
委托代理人朱兆瑞，山东泰山法正律师事务所律师。
委托代理人万峰，山东泰山法正律师事务所律师。
被告山东宝龙实业发展有限公司，住所地泰安市宝龙城市广场。
法定代表人许健康，董事长。
委托代理人张长伟，山东康桥律师事务所律师。
委托代理人陈晓鹏，山东康桥律师事务所律师。
原告钟长泉与被告山东宝龙实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴钦亮适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟长泉的委托代理人朱兆瑞、万峰，被告山东宝龙实业发展有限公司的委托代理人张长伟、陈晓鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年9月1日原被告协商一致签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》一份，约定由原告租赁被告位于宝龙城市广场商铺XX间，租赁期限十年，自2010年9月1日至2020年8月30日，合同还对租金支付等权利义务进行了详细的约定。合同正常履行后，双方协商一致原告退租了部分商铺，原告现实际使用商铺XX间。关于租金的支付，因退组商铺及被告宣传承诺没有兑现等等争议事宜，原被告双方存在一定分歧，被告已经于2013年8月1日将租金问题起诉到泰山区法院，案件还在审理之中。2014年7月25日，被告向原告发送通知书，要求解除双方的租赁合同，对此，原告不同意解除租赁合同，并于2014年7月26日给予被告书面回函，表明了被告不同意解除租赁合同的意见。原告认为，原被告双方签订租赁合同是双方真实意思表示，租赁合同是合法有效合同，并不存在解除租赁合同的法定及约定情形，被告以原告未付租金为由解除租赁合同的理由不能成立。首先，原告对于2014年1月1日至今的租金都是按时足额支付给被告的；其次，对于2013年12月31日之前的租金，原告也已支付了一部分，因合同履行方面原被告持有很大争议，双方的诉讼正在进行之中，原告没有拖欠租金的主观意思，待诉讼终结，原告将会根据诉讼结果履行相关义务。总之，被告解除合同的理由不能成立，请求法院维护市场行为的稳定性，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。
被告辩称，1、首先本案商铺租赁合同系原被告于2010年5月9日签订，而非原告诉状所称2009年9月1日。合同签订方系本案被告与泰山区XX酒楼，原告是自2011年9月9日后承接了涉案房屋的权利和义务。2、本案中原告逾期交付租金已超过合同约定的15日，根据商铺租赁合同第三章第12.1、12.2条之约定被告有权解除与原告之间的租赁合同。原告诉状中称双方就租金问题还在审理过程中，实际判决已经出来。原告在诉状中自认支付了一部分租金，另外部分租金尚未支付。
经审理查明，2010年5月9日，被告山东宝龙实业发展有限公司(以下简称宝龙公司)与原告泰安市泰山区XXXX酒楼（以下简称XX酒楼）签订宝龙城市广场商铺租赁合同一份，被告为甲方，原告为乙方，约定：1.1甲方将其位于泰安市温泉路的泰安宝龙城市广场XX号楼第X、X层的编号为A1:XXXX-
XXXX、A1：XXXX-XXXX、A1：2层卫生间、A1:XXXX-XXXX、A1:XXXX-XXXX、A1：XXXX-
XXXX的店铺（共XX间，以下简称“租赁场所”）出租给乙方。1.2乙方所承租的租赁场所建筑面积依图暂计为4549.85平方米（具体面积以当地政府测绘部门最终实际测量面积或产权证上记载面积为准）。3.1甲乙双方约定的租赁期限为10年，即自2010年9月1日起至2020年8月31日。实际租赁期限应自租赁场所实际交付日起计，即实际交付日为实际租赁起始日，实际租赁到期日应依据实际交付日相应提前或顺延。实际交付日系指甲方向乙方交付租赁场所，且甲乙双方办理完交接手续并签署《租赁场所交付确认书》（样本详见本合同附件）之日；但若乙方未按甲方通知的时间至甲方处办理租赁场所交接手续的，则应视为乙方同意甲方已于通知交接之日按合同约定将该租赁场所交付给乙方使用，甲方通知交接之日即为实际交付日。本合同所称“租赁年度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度。12.1本合同签署后，甲乙双方均应严格遵守本合同约定，否则，将被视为违约并应承担违约赔偿责任。以下情况将视为根本违约：12.1.1乙方逾期超过15天未能支付、不支付或延迟支付租金、物业管理费或其他任何应付费用的（包括但不限于水电费、燃气费、利息和违约金等）。12.1.2如乙方未能履行或拒绝履行本合同的其他条款，且乙方未能在甲方要求的期限内给与予纠正。12.1.3其他违约行为：……。12.2如有第12.1条的违约行为发生，乙方将丧失本合同中规定的所有权利，甲方有权单方解除合同，并没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，并有权向乙方追偿本合同项下的违约责任，并要求乙方按本合同第十一条的约定退还租赁场所。
原、被告于2010年12月18日签署租赁场所交付确认书，确认双方对租赁场所于2010年12月18日进行了验收、交付，被告宝龙公司作为甲方在确认书上盖章，XX酒楼在乙方一栏盖章，原告钟长泉作为乙方代表人在确认书上签字。
另查明，XX酒楼系个体工商户，现已注销登记，其实际经营人为钟长泉。泰安泰山XXXX餐饮有限公司成立于二0一一年四月二十八日，其法定代表人为高某某。原告述称泰山XXXX餐饮有限公司系在XX酒楼基础上发展壮大成立的公司，钟长泉为该公司股东，后因为其年龄问题进行了股东变更，但钟长泉仍参与一定的管理。
宝龙公司于2014年7月24日向本案原告发出解除租赁合同通知书，原告述称于2014年7月25日收到该通知书。后原告对该解除合同通知书提出异议，并向被告发送了异议书，该异议书载明：“贵司通知收悉，对于贵司主张解除双方签订的租赁合同，我们不予认可。……”
庭审中，原告提交租金发票四份，用以证实对于2014年不存在争议的租金，原告已经积极支付，被告出租房屋收回房租的合同目的完全能够实现，不存在解除合同的约定及法定情形。该四份发票载明的租金区间为2014年1月-2014年9月，对于2014年1月之前以及2014年9月之后的租金是否依约支付，原告未提交证据证实。被告对该四份发票质证认为，四份发票的付款单位是泰安市泰山区XXXX酒楼，支付租金的时间是2014年之后，与本案诉争的解除合同的事实问题没有关联；另外该证据亦证实了原告2014年10月、11月及12月租金至今未付，根据租赁合同第4.4.1条规定，原告应当于每个公历季度末月的25日前向被告支付下一个公历季度租金即2014年10月、11月及12月的租金支付时间应为2014年9月25日前，而原告至今未付已超过了合同约定的15日，构成根本违约。
原告另提交本院（2013）泰山民初字第1883号民事判决书及原告邮寄上诉状的快递单各一份，用以证实以下内容：原被告之间就租金支付问题存在争议，同时证实XXXX酒楼系个体工商户，其负责人是本案原告，作为本案的诉讼主体完全适格；根据判决书内容双方在履行租赁合同中对租赁的面积发生了很大变化，其中有一部分已经退还给被告，其中也有一部分被原告方人员购买，双方对租金的支付数额、支付时间发生了变更，不存在租赁合同中原告拒不支付租金的客观及主观事实，另原告也对判决提起上诉，双方对争议的问题仍待进一步审理确认；如存在具有法律效力的法律文书或在二审过程中双方调解的可能，作为承租方的原告会诚心诚意的履行合同义务。被告对该证据质证认为，该判决中明确载明了法院已认定原告及泰安泰山XXXX有限公司拖欠本案被告租金的事实，原告逾期交付租金的行为已构成违约，应当承担违约责任，该违约责任不因原告主观上认为是否应当交付租金而免除；判决对于双方合同签订时间予以认定，与原告诉状主张时间有出入；租金诉讼中法院查明的已经支付部分租金为257911.57元，而欠付部分租金截止到2013年7月3日为903126.76元，不包括原告应承担违约金等，这也说明原告违约行为不但构成双方租赁合同约定的合同解除条件，同时构成根本违约，按照合同法相关规定也应予以解除。
原告还提交泰安泰山XXXX有限公司营业执照、原告制定的原告机构设置及人员配置统计表、原告经营场所照片、原告公司对外宣传材料及获得荣誉的照片等用以证实原告经营企业相关情况、XX酒店设施规模、相关宣传工作以及企业发展状况等，被告质证认为以上证据与本案无关联性。
被告提交2010年5月9日与泰安市泰山区XXXX酒楼签订的租赁合同一份，用以证实原被告双方的合同权利义务；合同第12.1条规定了原告方逾期超过15天未能支付、不支付或者延期支付租金、物业管理费或其他应付费用将被视为根本违约；同时合同第12.2条约定发生上述情形被告有权单方解除合同。被告另以该合同后附租赁场所交付确认书用以证实2010年12月18日原告已确认被告交付租赁场所符合合同约定。原告对该证据质证认为，本合同属于典型的格式合同，是被告方宝龙公司也不限于泰安宝龙公司使用的自身定制的一份合同，从合同内容分析该合同许多条款存在不公平、不诚信、不公正的条款，也给合同相对方即承租方制定了好多的义务，而给自身设定了好多权利，该合同中存在一定霸王条款，原告与被告租金问题是因租赁面积、租赁时间、退租以及被告方房屋漏水、租赁场所基本条件不能以正常使用以及外面停车场使用等问题发生争议，才发生租金的支付时间和数额问题，达不到法律规定的根本性违约及解除合同的条件；此外租赁场所确认书中的内容不符合客观情况，原告承租后对电路、水进行了根本性改造，尤其是对天然气进行安装，当时整个宝龙广场没有安装天然气，是原告协调安装的天然气，也承担了巨额费用，被告方负责人也口头承诺分摊一些费用抵顶租金，对于租赁场所外的停车场其进行重新装修，原先无法使用。但原告对其以上所述并未提交证据予以证实。
被告另提交本院（2013）泰山民初字第1883号民事判决书一份，用以证实原告已拖欠被告租金903126.76元，而原告已交的租金金额为257911.57元；根据双方签订的租赁合同原告于签订合同时就应当预付租金244007.01元，除了原告签订合同预交租金之外其只支付租金1万余元且其逾期支付租金的时间从第一个租赁年度就开始截止2013年12月31日已达两年左右时间，其逾期交付租金的行为不但是符合了租赁合同中约定的解除条件，同时亦符合我国合同法关于根本违约的认定，租赁合同应当予以解除。原告对该证据质证认为，这份判决书没有生效，有些事实并没有查清，被告方没有上诉，说明被告对一些事实是认可的，但该份判决的判决内容和被告的所诉是不一致的，说明双方针对租金的支付时间和支付数额存在争议；其认为，该判决查清了原告方在租赁过程中购买部分所租赁商铺的产权的事实，也查清了原告退还部分租赁商铺的事实，而恰恰这两个主要原因被告方应当为原告免除40余万元的租金，其正在上诉争取，当时被告方给予其承诺，而且原告方投入大量财力，前述如天然气改造、水电设施改造、停车场改造等这一部分被告方也承诺给予其适当承担，客观事实上讲原告并不欠被告太多租金，原告就是想在双方诚心诚意客观公正基础上算清账目履行合同支付租金。但原告对其所称的宝龙公司曾对其作出承诺免除其相应租金以及对相关设施改造予以适当承担的事实，其并未提供证据予以证实。
本院当庭询问原告是否支付过2013年12月31日之前的租金，原告述称已经支付了257911.57元，未发生争议的租金已全额支付，后来因购买房子退还了一楼很大面积的商铺，双方发生争议，对租金支付方式以及对支付数额都发生争议，这部分正在法院审理中；另外在这过程中其也支付了很多钱，当时被告讲支付的是租金，后来入账到物业管理费，在其认识中应当是租金，无论是租金还是物业费以对账为准，并不是其存在恶意拖欠租金之主观故意。本院又当庭询问原告其与被告是仅仅对租金金额发生争议还是对是否支付租金发生争议，原告述称对数额及数额计算方式发生争议。被告对此提出异议，其认为原告认为对于租金金额及支付方式所发生的争议仅仅是原告单方主张，而双方合同对于租金及支付方式有明确的约定；其次原告单方认为不能影响原告拖欠租金的事实，更不会影响原告因拖欠租金的违约行为而承担的违约责任；同时物业费也是拖欠状态，虽然双方在合同履行中租赁的面积发生部分变化，但是租金的支付标准支付方式支付时间均没有发生变化，原告应当按照其所承租的面积计算出租金数额，并按照合同约定的支付方式及时间及时足额地向被告支付租金，同时被告要求原告支付租金数额已经扣除了租赁面积减少的份额。
本院另当庭询问原告是否有足以阻抗合同义务履行之抗辩事由，原告述称有，具体内容为：原告购买了原承租合同中大约三分之一以上的份额及商铺，当时整个房地产业不景气，被告的初衷只租不卖，但是由于受经济形势影响被告决定要卖，当时被告与原告进行商谈，要求原告购买出租商铺，原告资金也很紧张，但为了共同发展决定购买；当时被告承诺如果全部购买就免除原告泰山民初字1883号判决书中全部租金，后来购买三分之一，被告承诺给其免除30℅租金；原告退回了原承租商铺的一楼AXXX餐区1000多平方米的商铺，当时被告方负责人承诺给其免除2013年1月—3月的全部租金；如停车场、天然气改造等等被告方承诺给其适当补偿部分，给其以减免部分租金的形式予以补偿。被告对此提出异议，其认为，原告所述的其退租部分面积及购买部分商铺、被告同意减免部分租金的事实，其没有提供证据，同时被告也从未作出承诺，被告的负责人也无权作出该承诺；租金判决中已经对于租赁面积减少做出了认定，被告主张的租金也已进行了相应的减少，这种情况下原告仍未履行其主要合同义务，欠付大量租金。
以上事实有宝龙城市广场商铺租赁合同、解除租赁合同通知书、异议书、租金发票、御膳楼工作人员统计表、经营场所照片、（2013）泰山民初字第1883号民事判决书、个体工商户营业执照、企业法人营业执照、邮件快递单及庭审笔录等在卷予以证实。
本院认为，原告钟长泉与被告宝龙公司于2010年5月9日签订的宝龙城市广场商铺租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，本院依法予以确认。原告称该合同许多条款不公平、不诚信、不公正，存在一些霸王条款，本院认为该合同系在双方主体地位平等基础上签订和形成，并为双方意思表示一致之结果，合同签订时原告应对合同条款作过利益衡量并自愿选择接受该合同相关条款的约束，现有证据不能证实、原告亦无充分理由说明该合同相关条款符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的对霸王条款的认定标准，故对原告认为该合同存在许多霸王条款的述称，本院不予采信。
原告钟长泉于2010年12月18日签署租赁场所交付确认书，双方对租赁场所进行了验收交接，该确认书足以证实原告对租赁场所相关情况予以认可，故此对被告宝龙公司已经履行租赁场所交付义务的事实，本院予以确认；对原告认为租赁场所与客观情况不符的述称，因其未提交证据予以证实，本院不予支持；
被告宝龙公司于2014年7月24日向本案原告发出解除租赁合同通知书，原告述称于2014年7月25日收到该通知书并于之后对该解除合同通知书提出异议，故此对该解除租赁合同通知书已经送达原告的事实，本院予以确认。
原告述称其对租赁场所相关设施进行了改造、安装，并投入大量财力，被告方承诺给予其适当补偿和承担，因其未提交证据予以证实，且原告对此不予认可，本院不予采信。另原告称因其在租赁过程中退租、购买部分商铺，被告承诺给予其免除租金的事实，因其未提交证据予以证实，且原告对此不予认可，本院亦不予认定。
关于原告是否欠付被告租金的问题。庭审中，原告提交四份租金发票，该四份发票仅能证实原告支付过2014年1-9月份的租金，而对2013年12月31以前的租金，原告未提交证据证实其全面履行了租金支付义务。另原告在诉状中亦认可对于2013年12月31日之前的租金，其只支付了‘一部分’，同时其在诉状中述称“没有拖欠租金的主观意思”；另其在对被告提交的（2013）泰山民初字第1883号民事判决书质证过程中亦陈述到“客观事实上讲原告并不欠被告太多租金”。本院当庭询问原告是否支付过2013年12月31日之前的租金，其述称已支付257911.57元，未发生争议的租金已经全额支付。另本院当庭询问原告其与被告是仅仅对租金金额发生争议还是对是否支付租金发生争议，被告述称是对数额及数额计算方式发生争议。以上足以证实，原告未按租赁合同约定向被告全面充分履行租金支付义务，故对原告欠付被告租金的事实，本院依法予以确认。
关于原告是否构成违约的问题。在原告未全面充分履行租金义务的情况下，其是否构成违约，还应审查其是否具有足以阻抗其履行相关合同义务的抗辩事由。诉讼中，原告称部分租金未予支付系由于其与被告发生了租金争议。本院认为双方对租金发生争议本身并不当然成为原告不履行或免于履行合同义务的抗辩事由，且庭审中原告亦认可双方争议的内容为租金数额及数额计算方式，即其对己方应履行租金支付义务的事实并未否认。庭审中原告称被告承诺如果其全部购买涉案商铺就免除其泰山民初字1883号判决书中全部租金，后来其购买三分之一，被告承诺给其免除30℅租金；原告退回了原承租商铺的一楼XXXX餐区1000多平方米的商铺，当时被告方负责人承诺给其免除2013年1月—3月的全部租金。因原告对其以上述称并未提交证据予以真实，且据其所述其购买的商铺仅为涉案商铺三分之一而并非全部，故对此抗辩理由本院不予采信。另原告称如停车场、天然气改造等等被告方曾承诺给其适当补偿部分，因该主张缺乏证据支持，本院不予认定。故此原告所述称的抗辩事由不能成立，原告未充分履行合同约定的租金支付义务，其已构成违约。
关于原告违约是否达到合同解除条件的问题。原被告双方签订的租赁合同第十二条对根本违约的情形作出了明确约定，其中包括：12.1.1乙方逾期超过15天未能支付、不支付或延迟支付租金、物业管理费或其他任何应付费用的（包括但不限于水电费、燃气费、利息和违约金等）。同时约定：如有第12.1条的违约行为发生，乙方将丧失本合同中规定的所有权利，甲方有权单方解除合同，并没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，并有权向乙方追偿本合同项下的违约责任，并要求乙方按本合同第十一条的约定退还租赁场所。本院认为，对于何为根本违约以及何种条件下甲方有权解除合同双方已在合同中作了明确约定，被告对2013年12月31日以前的租金未全面充分履行支付义务，至2014年7月24日即被告向原告发出解除租赁合同通知书时，其欠付原告租金显然已超过合同约定的15天时间，且其无足以成立之抗辩事由，故其违约符合双方约定的合同解除条件。
综上，原告未全面履行租金支付义务，事实清楚，且已达到双方约定的合同解除条件，故此对原告要求确认解除租赁合同通知书无效的的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六之规定，判决如下：
驳回原告诉讼请求。
案件受理费500元，由原告钟长泉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判员 吴钦亮
二〇一五年八月七日
书记员 王雪原