吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉02民终1255号上诉人（原审原告）：韩笑，住吉林省吉林市船营区。委托代理人：赵贺弟，住吉林省吉林市昌邑区。被上诉人（原审被告）：吉林市洪城地产置业有限公司。住所：吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：陈少清，经理委托代理人：曲红智，该公司法律顾问。上诉人韩笑因与被上诉人吉林市洪城地产置业有限公司（以下简称洪城地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2015）昌民二初字第584号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩笑的委托代理人赵贺弟、被上诉人洪城地产公司的委托代理人曲红智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩笑原审诉称：2009年7月22日，吉林市财富广场在营销中心同沃尔玛举行签约仪式，场面隆重，火爆。吉林市副市长代表市政府发表重要讲话。借此大肆宣传：百年难遇投资风暴狂卷吉林，抢占百年财富，得一铺旺三代。买18～20平方米商铺年租金保证12万，他们包租签协议，你只支付1万元的佣金11万都是你的。画册上写的明白“商铺平均增值50%”。所以，2009年8月8日我与吉林市洪城地产置业有限公司签订了商铺认购协议书，同时交首付款220319元。该商铺使用年限为2046年5月18日止，已经过去10年。至今没开业6年30天。洪城地产公司严重违约事实：1.延迟开业，协议书第三条约定竣工日期2010年12月30日，我的商铺是二期，至今没开业。另外，买卖合同第十八条约定房屋用途：买受人的房屋仅作（商业）使用，不是住宅竣工交付入住完事，商业是盈利的，是要给买受人创造财富。《中华人民共和国商品房销售管理办法》第十三条“房地产开发企业应当按照合同约定将符合交付使用的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”；2.更改面积，认购协议认购面积为18.07平方米，买卖合同变更为8.14平方米；3.首层改为-1层；4.买商铺时口口声声说全天候室内步行街全市第一家，现在根本不存在；5.增加过街天桥。被告没有与买受人协商擅自更改、取消、增加等严重违反了《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”第一百零七条“当事人一方不履行和义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。综上所述：因为洪城地产公司存在严重的合同欺诈和违约行为导致买卖合同，无法继续履行，并导致韩笑无法行使经营出租、转让等增值投资行为。长达6年30天未开业是洪城地产公司目无国法擅自更改造成的恶果，人为地扩大了韩笑的损失，使得巨额投资没有任何回报，合同目的不能实现，还要每个月偿还巨额贷款，所有经济损失应由洪城地产公司全部承担。请求法院依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定支持韩笑的诉讼诉请。请求判令：1.解除韩笑与洪城地产公司签订的商铺买卖合同；2.洪城地产公司返还韩笑购商铺首付款220319元，银行贷款21万元，返还进户费26604.75元，以上共计456923.75元；3.洪城地产公司承担赔偿购房款及各项费用的利息损失174081元(以购房款总额+进户费为基数，按照银行同期贷款利率年息6.65%计算，从2009年8月8日至2015年8月8日共计6年)；4.洪城地产公司承担本案诉讼费用。洪城地产公司原审辩称：1.洪城地产公司不存在将首层变更为-1层的问题，房屋所有权证已明确记载的房屋坐落为吉林市昌邑区重庆路1367号吉林财富购物广场-1层网点（商业首层），明确记载该房屋就是-1层（商业首层），不存在将首层改为-1层的说法；2.韩笑对于购买的房屋及房屋交付的现状是认可的。2011年5月11日，双方签订的《吉林市商品房买卖合同》，明确载明该房屋坐落为：吉林财富广场-1层415号网点，对于房屋坐落为-1层，韩笑是明知和认可的；3.对于房屋的交付现状，韩笑是明知认可的，2011年5月31日，韩笑已经签署了商铺接收确认书，对于房屋进行了接收，房屋的交付现状，也没有异议；4.房屋买卖合同已经履行完毕，不存在合同解除的说法。因房屋买卖合同已经履行完毕，双方合同义务已经完成，不存在解除合同的任何法定理由。综上，请求驳回韩笑的诉讼请求。原审法院经审理查明：2009年8月8日，韩笑与洪城地产公司签订《商铺认购协议书》1份，该协议约定：韩笑购买洪城地产公司开发建设的吉林财富购物广场（D座）首层百货商场C区268号商铺，建筑面积18.07平方米，单价23814元/平方米，总价430319元；付款方式为按揭贷款,首付款为220319元，余款21万元采取按揭贷款方式。该协议同时还约定了其他相关事项。协议签订后，韩笑于同日向洪城地产公司给付购房款220319元,其余购房款之后也已经通过银行按揭贷款形式支付给洪城地产公司。2011年5月11日，韩笑与洪城地产公司签订《吉林市商品房买卖合同》1份，同日进行了合同备案。该合同约定：韩笑购买洪城地产公司开发的坐落于吉林财富广场-1层415号网点，建筑面积共19.56平方米，其中，套内建筑面积8.14平方米，公共部分与公用房屋分摊面积11.42平方米。按建筑面积计算，该商品房每平方米单价21999.95元，合计总价为人民币430319元。房屋交付期限为2011年5月31日前。2011年5月31日，韩笑给洪城地产公司出具了《商铺接收确认书》，该确认书载明韩笑于2011年5月31日接收了本案所涉商铺。2013年6月20日，韩笑取得了本案所涉商铺的房屋所有权证，该房屋权证书中载明房屋坐落于吉林市重庆路1367号吉林财富广场-1层415号网点（商业首层），建筑面积19.56平方米，套内面积8.14平方米，分摊面积11.42平方米。2013年8月2日，韩笑取得了所涉商铺的土地使用权证，该土地使用权证也载明房屋坐落于吉林市重庆路1367号吉林财富广场-1层415号网点（商业首层）。原审法院认为：韩笑与洪城地产公司签订的《商铺认购协议书》、《吉林市商品房买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故均合法有效。双方应按照约定全面履行各自义务。洪城地产公司作为出卖人已按照合同约定，于2011年5月31日将本案诉争房屋交付给韩笑，韩笑也实际接收了房屋，出具了商铺交接确认书，也取得了房屋所有权证和土地使用权证。同时，韩笑作为买受人也已经按照合同约定交付了全部购房款等。故双方的签订《商铺认购协议书》和《吉林市商品房买卖合同》已经履行完毕，合同目的已经实现。故韩笑诉请解除合同及返还购房款并赔偿损失的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。原审法院经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：驳回原告韩笑的诉讼请求。案件受理费9331元，由原告韩笑负担。韩笑二审诉称：1.韩笑于2009年8月8日与洪城地产公司根据洪城地产公司提供的彩色宣传图册和吉林市城乡规划设计研究院2009年7月21日审批的吉林市财富广场规划认证现状规划位置图中标明的商铺位置和设计的状况确定购买的财富广场D座首层百货商场C区268号商铺，销售面积18.07平方米，总价430319元。付款方式为按揭贷款，并交首付款220319元，与洪城地产公司签订了《商铺认购协议书》。2.2011年5月11日，韩笑与洪城地产公司签订了《吉林市商品房买卖合同》，全额交付购房款。2011年5月31日，韩笑出具了《商铺接收确认书》接收了本案所涉商铺。但自韩笑接收商铺后，由于洪城地产公司的原因，韩笑至今并没有实际占有、使用所购买的商铺，即不能开业经营也无法实现合同目的。3.韩笑接收商铺后，洪城地产公司在未经韩笑同意也未通知韩笑的情况下，擅自改变了韩笑已经取得房屋规划设计，改变了结构型式，户型严重影响韩笑的使用功能。洪城地产公司应当承担退房和违约责任。《商品房销售管理办法》第24条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划设计。经规划部门批准的规划变更，设计单位同意设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内书面，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起十五日内作出是否退房的答复。买受人在通知到达之日起十五日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规划时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”本案中，韩笑是2011年5月11日与洪城地产公司签订的《商品房买卖合同》，同时交付了全额房款，出具了《商铺接收确认书》，证明该商品房已属于销售之后。然而，洪城地产公司却在2011年10月，即本房屋销售五个月，擅自改变了设计图纸，在胜利广场大舞台增加了一道过街天桥，把原来设计的首层变更为-1层。而原来的设计面积18.07平方米变更为8.14平方米。而购买房价没有变更。导致影响到房屋质量和使用功能受到严重影响。而被上诉人至今也没有向上诉人送达书面通知，使买受人不但无法实现合同目的，还遭受重大经济损失。因此，根据《商品房销售管理办法》第24条之规定，洪城地产公司应当给韩笑退房并承担违约责任。上诉请求：一、撤销吉林市昌邑区人民法院（2015）昌民二初字第584号民事判决；二、改判洪城地产公司为韩笑退还购房款456923.75元，并承担违约责任197897.95元；三、一、二审案件受理费由洪城地产公司负担。洪城地产公司二审辩称：1.洪城地产公司不存在将首层变更为-1层的说法。根据《房屋所有权证》明确记载的房屋坐落为吉林市昌邑区重庆路1367号吉林财富广场-1层网店（商业首层），明确记载该房屋就是-1（商业首层）。2.韩笑对购买的房屋及房屋交付的现状是认可的。韩笑2011年5月11日签订的《吉林市商品房买卖合同》（编号：CFGC-SC-0227号），该合同已经明确记载，房屋座落为：吉林财富广场-1层415号网店。对于房屋座落为-1层，韩笑是明知和认可的。3.对于房屋交付现状，韩笑是明知和认可的。韩笑2011年5月31日，已经签署《商铺接收确认书》，对于房屋进行了接收，房屋的交付现状，也没有异议。4.房屋买卖合同已经履行完毕，双方合同义务已经完成，不存解除合同的任何法定事由。双方当事人在二审中均未提交新证据，本院审理查明的事实与原审认定无异。本院认为：韩笑所称宣传图册属于广告宣传性质，不属于合同条款内容。对于出卖人实际交付房屋与买受人约定购买房屋的一致性的判断应以当事人最终签订的合同约定的内容为准。本案中，韩笑实际取得的商铺与涉案合同约定条款以及房屋产权证上登记的信息相一致。韩笑已经签署了《商铺接收确认书》，证明其对约定购买的商铺已经实际接收占有。洪城地产公司交付了该商铺并协助办理了房屋所有权证，作为出卖人的合同义务已经履行完毕。至于实际使用与否，是物权人自主行使权利的范畴，与出卖人无关，不存在合同目的不能实现的问题。而洪城地产公司增设天桥的建筑设计，是对整体建筑物外部通道的改造利用，不属于对涉案商铺本身的规划建筑设计变更。韩笑亦无证据证明天桥的建设对其所购商铺的质量、使用功能必然产生不利影响。因此，韩笑解除合同以及基于解除合同后退房、返款、赔偿损失的诉讼请求没有法律依据，上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10100元，由上诉人韩笑负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 玖审 判 员  王国峰代理审判员  赵翠霞二〇一六年六月三十日代理书记员  王洋子