辽宁省瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瓦民初字第823号
原告：纪洪帅，男。
委托代理人：于福河，系瓦房店市大众法律服务所法律工作者。
被告：大连益凯房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区沙包村。
法定代表人：李辉，该公司董事长。
委托代理人：张明日，系辽宁昌信律师事务所律师。
第三人：交通银行股份有限公司大连长兴岛支行，住所地辽宁省长兴岛经济区长兴路624-8号。
负责人：唐明坤，该银行行长。
委托代理人：丛大为，系交通银行股份有限公司大连分行职员。
委托代理人：杨东博，系该银行职员。
原告纪洪帅与被告大连益凯房地产开发有限公司（以下简称益凯房地产公司）、第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行（以下简称交行长兴岛支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告纪洪帅及其委托代理人于福河、被告益凯房地产公司的委托代理张明日、第三人交行长兴岛支行的委托代理人丛大为、杨东博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告纪洪帅诉称，2011年9月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区金鸡路773号1单元13层4号房屋，建筑面积75.69平方米，单价每平5380元，房屋总价款407212元。原告支付了首付款267212元，并在第三人处办理了房屋抵押贷款14万元。合同约定在2012年9月30日前将房屋交付使用，但被告未能按期交付，而且一拖再拖，现该工程已经停止施工已久。为维护原告的合法权益，根据原被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，诉至法院，请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，解除原告与第三人之间的《借款合同》，并停止向第三人按期还贷，未还部分由被告向第三人承担还款责任；判令被告返还原告已支付的首付款267212元；判令被告返还原告已向第三人偿还的本息合计40578.87元；判令被告支付原告违约金105223.58元。
被告益凯房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同，尽管被告目前困难，但正积极努力争取早日交房，继续履行合同对原被告双方都有利，原告请求的违约金过高，不应超过合同未履行部分的30%，请求按照法律规定调整。
第三人交行长兴岛支行陈述称，原告的诉求当中只有第六条涉及第三人，对于该诉讼请求，第三人的意见是：一原告要求解除商品房买卖合同，是通过法院判决来确定，如果法院判决继续履行商品房买卖合同的话，我单位主张继续履行借款合同。二如果法院判决解除商品房买卖合同，我单位同意解除借款合同的前提是还清贷款的本息，并确认我单位的对房屋优先受偿权。
经审理查明，2011年9月7日，原、被告签订合同编号为WHT201103636号《商品房买卖合同》，由原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于大连长兴岛临港工业区金鸡路773号1-13-4号房屋，建筑面积75.69平方米，房屋总价款707212元。首付款267212元于合同签订当日支付，贷款14万元，买受人以商业贷款的方式支付给出卖人；出卖人应在2012年9月30日前将经建设单位验收合格并由勘察、设计、建立、建工、建设单位出具验收报告的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等。原告按照合同约定向被告支付首付款267212元（含定金3万元、小面积差额8823元），被告至今未交付案涉房屋。
2011年10月20日，原告（借款人）与第三人（贷款人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定借款人贷款14万元，用于购买案涉房屋，并以案涉房屋抵押。第三人将14万元案涉房屋贷款通过原告账户支付给被告。截至2015年3月6日，已偿还贷款本金11240.90元，利息32576.09元，合计43416.99元。剩余本金128759.10元。
2012年12月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：1、交付房屋时间：在2013年6月30日前交付《商品房买卖合同》中约定的房屋；2、逾期交房违约金标准：2012年10、11、12三个月。每日按总房款万分之二支付违约金；2013年1月之后，每日按照总房款万分之三支付违约金，计算至交房之日止；3、支付违约金的时间：交房当日支付全部违约金；4、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等效力，其他条款仍按照《商品房买卖合同执行》。
另查，涉案房屋已办理预购商品房抵押登记，抵押权人是第三人交行长兴岛支行，已在大连长兴岛临港工业区房地产交易中心登记备案。
上述事实，有原告纪洪帅提供的商品房买卖合同、补偿协议、个人房产抵押贷款合同、首付款收款收据3张、贷还款基本情况明细表，第三人提供的个人房产抵押贷款合同，借款凭证，预购商品房抵押申请审批书，贷款信息，以及当事人当庭陈述，在卷为凭，且经开庭质证和本院审查。
本院认为，原告纪洪帅与被告益凯房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。双方均具有按照合同约定全面履行的义务，原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款等的义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，已构成违约。原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款267212元应返还给原告，原告已经支付给第三人的借款本金及利息，被告也应返还给原告。对于原告要求被告返还首付款及已经向第三人偿还的本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。原、被告于2012年12月17日签订的《补充协议》系对《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定变更，约定了新的交房日期为2013年6月30日，重新约定逾期交房违约金的计算标准（2012年10月至12月的逾期交房违约金计算标准为日万分之二，2013年1月之后的逾期交房的违约金计算标准为日万分之三）。原告要求被告按总房款的日万分之二支付2012年10月1日至2012年12月30日的逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。现被告认为违约金约定过高，要求按照法律规定进行调整。原告的实际损失应为已付购房款的贷款利息，双方合同约定的违约金（日万分之三）过高，本院予以调整，违约金调整为承担损失的30%。
原告为购买案涉房屋所交纳的契税、维修基金、权证费、代办费，现无法确定商品房买卖合同解除后各相关收费部门能够返还的具体数额，应在各相关部门实际返还的金额确定后，就剩余部分的赔偿问题另行诉讼解决。
第三人同意在本案中一并审理原告要求解除与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》的诉讼。原告为购买案涉房屋与第三人签订抵押借款合同，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。商品房买卖合同解除后，该抵押借款合同设立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人签订的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给第三人。因案涉房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息全部返还给第三人前，第三人对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和抵押借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告纪洪帅与被告大连益凯房地产开发有限公司于2011年9月7日签订合同编号为WHT201103636号《商品房买卖合同》；
二、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返回原告纪洪帅购房首付款267212元；
三、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告纪洪帅2012年10月1日至2012年12月31日的逾期交房违约金，按购房款407212元的日万分之二计算；
四、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告纪洪帅损失，自2013年1月1日起至本判决确定的给付之日止，按407212元的中国人民银行同期同类贷款利率计算；
五、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告纪洪帅承担违约金，自2013年1月1日至本判决确定的给付之日止，按407212元的中国人民银行同期同类贷款利息的30%计算；
六、解除原告纪洪帅与第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行于2011年10月20日签订的《个人房产抵押贷款合同》；
七、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告纪洪帅截至2015年3月6日止已向第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行偿还的借款本金及利息43416.99元；
八、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行返还原告纪洪帅贷款本金128759.10元，并按照原告纪洪帅与交通银行股份有限公司大连长兴岛支行签订《个人房产抵押贷款合同》约定的标准承担利息、违约金、罚息；
九、第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行对案涉房屋享有优先受偿权；
十、待第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行全部债权受偿后，原告纪洪帅、被告益凯房地产开发有限公司及第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连益凯房地产开发有限公司所有；
十一、驳回原告纪洪帅的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7495元，由被告大连益凯房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 张宝兰
人民陪审员 周 艳
人民陪审员 韩卫斌
二〇一五年四月二十日
书 记 员 化凌弘
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