江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第1099号
上诉人（原审原告）李玲。
委托代理人陆恩惠、凌琳，上海活石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）无锡市四季鞋帽服装市场有限公司，住所地无锡市崇安区健康路XX号。
法定代表人黄福荣，该公司董事长。
委托代理人张坤，江苏崇安律师事务所律师。
上诉人李玲因与被上诉人无锡市四季鞋帽服装市场有限公司（以下简称四季公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市崇安区人民法院（2013）崇民初字第1393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
李玲原审诉称：2013年7月2日，其与四季公司签订租赁协议，约定四季公司将经营的坐落于无锡市健康路XX号一、二、三楼中的商铺即一楼一间2号、二楼朝健康路一面原千吹百剪理发店、二楼原美容店（天颜健康SPA会所）、三楼一间原市场办公室（四季公司所指定的场地）（以下简称涉诉房屋）出租给其经营中式快餐；租赁期限自2013年7月16日至2018年9月15日；其自2013年9月16日始付租金，于合同签订当日付半年租金25万元；租赁协议订立之日起，其应向四季公司交付保证金5万元；由其自行办理工商、环保、卫生等相关证照等内容。其在办理环保审批过程中，四季公司法定代表人黄福荣曾承诺负责取得周边居民同意将涉诉房屋开设中式快餐的签字确认书，因四季公司最终未能取得该确认书，其无法得到无锡市崇安区环保局（以下简称崇安环保局）的行政审批，并无法办理工商登记，最终无法按照合同约定使用涉诉房屋，合同目的无法实现。其遂于2013年8月26日向四季公司发出合同解除通知函，要求解除其与四季公司签订的租赁协议，四季公司于同年8月29日发出复函，不同意解除双方之间的租赁协议。其为将涉诉房屋进行设计、改造，支出楼梯建筑施工费2万元、室内装潢设计费4万元。根据《江苏省环境噪声污染防治条例》（以下简称噪声防治条例）第十五条之规定，在城市居住区、居住小区内新建按照规划设计要求配套的可能产生环境噪声污染的生活、消费、娱乐等公共设施，与相邻最近居民住宅边界的直线距离不得小于30米，涉诉房屋紧邻居民住宅，四季公司未能出租给其符合开设中式餐饮所需的达到环保标准的房屋，且涉诉房屋中部分房屋产权登记在无锡市残疾人联合会（以下简称残联）名下、规划用途为办公而非商用，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款之规定，涉诉房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，其有权解除租赁协议；四季公司至今未能向其交付涉诉房屋，其每次出入涉诉房屋，均由一楼保安为其开门。现请求判令：1、其与四季公司签订的租赁协议于2013年8月29日解除；2、四季公司返还其已支付的租金25万元、保证金5万元；3、四季公司赔偿其楼梯建筑施工费2万元、室内装潢设计费4万元；4、本案诉讼费由四季公司承担。
四季公司原审辩称：其法定代表人黄福荣未曾向李玲承诺负责取得签字确认书，且租赁协议明确约定由李玲自行办理工商、环保、卫生等相关证照，证照办理若发生任何事宜均不影响合同中其他条款的生效等内容，李玲已对涉诉房屋进行实地考察，对房屋现状已充分知悉，其无违约行为，故不同意解除租赁协议，其与李玲之间的合同是否解除及何时解除由法院确认；租赁协议约定若李玲擅自提前终止租赁协议，须经其书面同意并向其交付合同期内租金20％的违约金，李玲已缴纳的款项（定金、保证金、租金）不予退还；如果法院认定租赁协议于2013年8月29日解除，因2013年8月29日起至今李玲未能返还涉诉房屋，涉诉房屋被李玲占有期间的损失应当由李玲负担，李玲已缴纳的款项应当与该损失进行抵扣，剩余部分其将另行起诉主张；李玲因进行室内装潢设计、楼梯建筑施工所支出的相应款项系其经营行为，上述费用不应由其承担；其已向李玲交付了涉诉房屋，若其未向李玲交付涉诉房屋，李玲无法就涉诉房屋进行敲墙、楼梯开孔等改造，请求法院驳回李玲的诉讼请求。
原审法院查明：无锡市健康路XX号1－2层系黄某所有（产权性质为商用），涉诉房屋第3层系残联所有（产权性质为办公）。2013年7月2日，李玲与四季公司签订租赁协议，约定四季公司将其经营的涉诉房屋出租给李玲经营中式快餐，租期自2013年7月16日起至2018年9月15日止；李玲自2013年9月16日起按季度支付租金，先付后租；第一年租金为50万元，李玲于签订合同之日首付半年租金25万元，第三个月起付下半年租金25万元；租赁协议订立之日起，李玲应当向四季公司交付保证金5万元；若合同期满或李玲退场，四季公司不承担李玲装修、装潢、增扩设施设备的任何费用，李玲须恢复房屋原状；李玲擅自提前终止租赁协议，必须经四季公司书面同意并应向四季公司交纳合同期内租金20％的违约金，其已交纳的款项（定金、保证金、租金）不退；李玲自行办理工商、环保、卫生等相关证照，证照办理若发生任何事宜均不影响本合同中其他条款的生效；李玲对上述房屋现状等情况已充分知悉，四季公司不存在欺诈行为等内容。同日，李玲向四季公司支付2013年9月16日至2014年3月15日租金25万元及保证金5万元。同年7月13日，无锡工商行政管理局崇安分局崇安寺工商所向李玲发出告知书，告知李玲需根据环保和消防的法律、法规于建设项目开工前或开业前到相关部门办理审批手续，经批准后方可经营。同年8月26日，李玲向四季公司发出合同解除通知函，称因四季公司未能取得所在房屋全部所有权人及周围所有居民的一致同意，导致租赁协议无法继续履行，四季公司与其签订的合同目的无法完成，故要求解除双方签订的租赁协议，并表示在收到四季公司退还签约时收取的半年租金及押金后立刻退还涉诉房屋。同年8月29日，四季公司复函表示不同意解除。2013年9月26日，李玲向四季公司发出告知函，决定向四季公司退还涉诉房屋并由四季公司出租给第三人。
又查明：2014年4月30日，李玲以涉诉房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况为由向四季公司主张解除双方签订的租赁协议。黄某于2014年5月1日向本院作出说明，涉诉房屋1－2层系其租赁给四季公司使用，其对四季公司将上述房屋转租给李玲的行为并无异议。残联亦对四季公司将残联名下的涉诉房屋转租行为予以认可。
另查明：案外人陈某某与李玲系夫妻关系，2013年7月19日，陈某某与冯某某签订安全协议，约定由冯某某将涉诉房屋按照陈某某的要求进行敲墙、楼梯开孔施工。
诉讼中，原审法院向崇安环保局就李玲在办理环保局行政审批过程中四季公司是否承诺由其代李玲取得涉诉房屋周边业主一致同意等情况进行调查，崇安环保局答复该院：其曾派员至涉诉房屋所在地进行环保审批情况进行现场调查，因涉诉房屋距居民楼较近，若将涉诉房屋用于中式餐饮经营，应取得距涉诉房屋距离最近的一栋居民楼住户的同意，但因李玲未取得相关居民的一致同意，故无法取得环保许可；在李玲向崇安环保局办理环保审批过程中，四季公司法定代表人未明确表示由四季公司负责取得涉诉房屋周围居民一致同意的签字事宜。
原审法院认为：李玲与四季公司签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，该院予以确认。租赁协议约定由李玲负责办理开设中式餐饮所需的工商、环保证照，李玲主张四季公司承诺负责取得涉诉房屋周边居民一致同意，未能提供相应证据予以证明，该院不予采信，并据此认定依据合同约定负责取得涉诉房屋周边居民一致同意的义务人为李玲。李玲虽于2013年8月26日向四季公司发出解除通知函，但主张的解除理由为由于四季公司未能取得房屋全部所有权人以及周围所有居民的一致同意，致使其合同目的不能实现，该理由不成立，四季公司亦于同月29日复函不同意解除合同，故该解除通知函不发生解除合同的法律效力，该院对李玲主张其与四季公司签订的租赁协议于2013年8月29日解除的诉讼请求不予支持。李玲虽于2013年9月26日发出退房告知函，但未将涉诉房屋恢复原状，亦无法律依据，四季公司有权拒收。本案诉讼期间，李玲自2014年4月30日始主张涉诉房屋开设中式餐饮违反噪声防治条例，并将之作为解除合同的理由，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，该院认为李玲主张解除合同的理由成立，双方签订的租赁协议于2014年4月30日解除，截至该日，李玲依约应当支付的租金已超过30万元，故该院对李玲要求返还25万元租金及5万元保证金的诉讼请求不予支持。李玲应知涉诉房屋不能用于开设中式餐饮，仍对涉诉房屋进行装潢，由此产生的费用应由李玲自行负担，故该院对李玲要求四季公司赔偿施工费2万元、设计费4万元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，原审法院判决：一、李玲与四季公司于2013年7月2日签订的关于无锡市健康路XX号房屋的租赁协议于2014年4月30日解除；二、驳回李玲的其他诉讼请求。诉讼费6490元，由李玲负担6410元，由四季公司负担80元。
上诉人李玲不服原审判决，向本院提起上诉称，李玲在2013年8月26日、9月25日先后两次发送书面函至四季公司，均以四季公司无法提供符合环保要求的租赁房屋为由单方面解除双方之间的租赁合同，根据噪声防治条例第十五条第二款的规定，在城市居住区和居住小区内新建按照规划设计要求配套的可能产生环境噪声污染的生活、消费、娱乐等公共服务设施，与相邻最近的居民住宅边界的直线距离不得小于三十米，四季公司提供的出租房屋不符合这一强制性规定，故该解除权是基于法律规定的强制解除，而非原审法院认定的2014年4月30日才开始主张，因此，双方的租赁合同应自2013年8月26日解除。综上，一审判决认定事实不清，请求依法改判。
被上诉人四季公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
一审查明事实正确，本院予以确认。
二审另查明，2013年9月28日，四季公司向李玲回函称，按照合同约定，合同无需解除，如李玲执意解除，应承担相应的违约责任；李玲提出的交还房屋另行出租，实质为解除合同，应按照合同约定承担违约责任，即李玲已交纳租金等款项不再退还，同时承担合同约定的其他违约责任；租赁房屋交还时按原样交还，否则不予接收，并承担相应的空置占用费，以及出租给第三方后的租金差额损失。
本案二审的争议焦点包括：1、李玲是否有权单方解除涉案租赁合同；2、涉案租赁合同是否解除，解除后的违约责任如何承担。
本院认为：关于争议焦点1，李玲无权单方解除涉案租赁合同。理由如下：1、本案中，双方已经在合同中明确约定，“李玲自行办理工商、环保、卫生等相关证照，证照办理若发生任何事宜均不影响本合同中其他条款的生效”。在没有证据证明四季公司承诺负责取得涉诉房屋周边居民一致同意的情况下，与环保证照办理相关的事宜应依照合同约定，由李玲负责，与四季公司无涉，故涉案房屋未满足开办中餐馆具体用途的责任应由李玲承担；2、李玲称四季公司提供的出租房屋紧邻周边居民楼，违反了噪声防治条例关于新建公共服务设施与最近居民住宅距离不得小于三十米的规定，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，该房屋违反了法律、行政法规关于房屋使用条件的强制规定，其有权解除租赁合同。对此，本院认为，首先，噪声防治条例系地方性法规，不属于司法解释规定的“法律、行政法规”；其次，四季公司提供的出租房屋均为旧有建筑，亦不适用该条例关于新建公共服务设施与最近居民住宅距离不得小于三十米的规定。故涉案房屋不违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定。
关于争议焦点2，当事人协商一致的，可以解除合同。本案中，李玲于2013年8月26日向四季公司发出解除通知函，要求解除涉案租赁合同，四季公司于同月29日复函不同意解除合同，故双方未对合同解除达成一致意见。后李玲又于2013年9月26日向四季公司发出告知函，要求退还涉案房屋并由四季公司出租给第三方，四季公司于同月28日回函称李玲应承担解除合同的违约责任并原样交还房屋，故双方实际已就租赁合同的解除达成一致意见，只是在责任承担上存在分歧，双方的租赁合同应自2013年9月28日解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，涉案租赁合同的履行不能系因承租人李玲提前终止租赁合同所致，根据合同约定，李玲“若违反以上协议条款，则视为违约，已交纳的款项（定金、保证金、租金）不退”，且李玲也未将涉诉房屋恢复原状交还四季公司，故应由李玲依约承担违约责任，其要求返还25万元租金及5万元保证金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，一审判决关于涉案租赁合同解除的时间认定错误，应予纠正，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持原审判决主文第二项及诉讼费负担部分；
二、变更原审判决主文第一项为“李玲与四季公司于2013年7月2日签订的关于无锡市健康路XX号房屋的租赁协议于2013年9月28日解除”。
二审案件受理费6490元，由李玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 科
审 判 员 蒋依澄
代理审判员 郭继光
二〇一六年三月一日
书 记 员 顾骊恺
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；