广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1563号
上诉人（原审原告）：张建新
被上诉人（原审被告）：陈钢忠
被上诉人（原审被告）：冯三妹
上诉人张建新因与陈钢忠、冯三妹房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第1987号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2001年3月张建新购买了位于深圳市龙岗区布吉凤尾坑某某花园4栋402的房屋并取得了房地产证，证号为深房地字第xxx**号，该房建筑面积为106.63平方米。2002年2月16日，张建新与冯三妹在广东省惠东县登记结婚。婚后双方共同居住于某某花园4栋402房屋。2010年9月1日，冯三妹持其与张建新的身份证、结婚证、房地产证的原件，以张建新、冯三妹作为卖方与买方陈钢忠、经纪方深圳市深安房地产经纪有限公司共同签订了房地产买卖合同（冯三妹代张建新在合同中签了名），约定卖方将某某花园4栋402房屋以实收68万元的价格卖给陈钢忠，卖方保证房屋产权完整，无纠纷，无抵押，冯三妹可代表张建新的真实意愿出售此房产并负全部责任。同日，陈钢忠向冯三妹支付了购房定金2万元。2010年9月7日，深圳市公证处出具了（2010）深证字第136114号公证书，证明委托人张建新在其面前签署了委托书。委托书授权冯三妹作为其代理人，在代理期限（2010年9月6日至2011年9月5日）内，可独立以委托人的名义在委托人的产权份额内全权办理涉案房产的过户、转移登记的相关手续，代为签署转移登记申请表询问笔录、房地产买卖合同等相关文件，全权办理收取上述房产的售房款、赎楼贷款、按揭贷款、赎楼尾款，包括资金监管协议中的全部楼款放在指定账户内，并在相关文件上签字等委托事项。2010年9月25日，冯三妹持张建新的身份证件，到中国建设银行股份有限公司深圳罗岗支行开立了户名为张建新的银行账户（账号为xxxxxxx）。2010年9月20日，陈钢忠与中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订个人住房（商业用房）借款合同，约定陈钢忠以涉案房产抵押贷款的方式向银行贷款34万元，由银行将34万元贷款一次性划入张建新在建设银行的上述账户，双方并约定抵押房产的价值为746410元。但当时银行委托的房地产评估公司确认评估该抵押房产价值时未进行现场勘查。2010年10月14日和11月8日，中国建设银行深圳罗岗支行分别将陈钢忠支付的银行监管的购房首期款32万元和贷款34万元转入张建新在建设银行的上述账户内。后冯三妹陆续支取了该售房款。2010年10月11日，在陈钢忠支付了各项税费后，陈钢忠取得了涉案房产的房地产证，证号为xxxxxx。因冯三妹一直未将涉案房屋交付给陈钢忠，2011年1月17日，冯三妹向陈钢忠出具承诺书，承诺2011年3月10日前将涉案房屋交付给陈钢忠，否则支付违约金5000元，在此之前作为冯三妹租赁涉案房屋，租金为1500元。庭审时，陈钢忠陈述冯三妹按1500元／月的标准向其支付了至2011年10月份的房屋使用费。2011年5月17日，张建新与冯三妹在深圳市宝安区民政局协议离婚。根据离婚协议书，婚生子张某某（2002年8月5日出生）由冯三妹抚养，张建新每月支付抚养费4000元，张某某每月定时去医院治疗时张建新须在场协助，双方确认无共同财产，也无共同债权债务，各自名下的债权债务由各自承担。庭审时，张建新陈述婚后其没有支付过抚养费，其与冯三妹没有联系，也不知道冯三妹的居住地址。离婚后，张建新发现涉案房屋被出售，遂于2011年10月20日向深圳市公证处申请复查，并陈述其并未申请办理过上述委托公证，该公证书系冯三妹所为。深圳市公证处委托深圳市物证检验鉴定中心对（2010）深证字第136114号委托公证书中“张建新”的签名的真实性进行了笔迹鉴定，结论为委托书上“张建新”的签名与送检单位提供的张建新的签名笔迹样本不是同一人笔迹，深圳市公证处据此于2011年12月7日作出（2011）深证撤字第3号撤销决定书，撤销了（2010）深证字第136114号委托公证书，决定书并建议张建新及时通过公安机关刑事立案，依法追究行为人的法律责任。庭审时，张建新陈述其曾到公安机关报案，但未被受理。因张建新认为陈钢忠与冯三妹签订的房地产买卖合同无效，双方故而成讼。涉案房屋至今仍未交付给陈钢忠，仍由张建新占有居住。2012年1月，陈钢忠向本院起诉张建新和冯三妹，要求两人立即迁出陈钢忠所有的某某花园4栋402房屋，支付违约金5000元，并从2011年12月1日起支付房屋使用费及水电费（暂计至2011年12月31日为1708元）等。本院以（2012）深龙法民一初字第743号案件受理后，已裁定该案中止诉讼。诉讼过程中，本院到深圳市深安房地产经纪有限公司荣超分行进行了调查，该公司反映：2010年7月份左右，张建新与冯三妹委托深圳市深安房地产经纪有限公司出售某某花园4栋402房屋，2010年8月份左右，陈钢忠经该公司业务员推荐，欲购买某某花园4栋402房屋，经协商及看房，三方签订了买卖合同；签订买卖合同时，冯三妹出示了其与张建新的身份证、结婚证、房地产证的原件；后冯三妹做了委托公证，其他相关资料也齐全，故后续的房地产交易手续均由冯三妹出面办理；当时涉案房屋的市场价值约为65万元至70万元左右。庭审时，张建新陈述在买房前其不认识陈钢忠，陈钢忠也确认在买房前其不认识张建新和冯三妹。张建新还陈述发生纠纷前其不知晓陈钢忠通过银行转帐方式支付到其帐上66万元，其也没有使用过该笔款项。因本案可能涉嫌有人非法骗取公证书从事犯罪活动，案件审理过程中本院将该线索移送至深圳市公安局龙岗分局，并致函建议公安机关依法处理。2013年1月27日，公安机关找到冯三妹，并对其进行了询问。冯三妹陈述：其通过深圳市深安房地产经纪有限公司出售涉案某某花园4栋402房屋时，张建新是知晓的，张建新也同意出售；陈钢忠购房时，陈钢忠也去看了房屋，张建新和他母亲均在家，都知道出售房屋一事；后来去深圳市公证处进行公证时，其与张建新及中介公司的人员去了一次，第二次是其与中介公司的人员一起去的；对于售房款的处理，其偿还了婚生子张某某的8万多元医疗费，至离婚时还剩55万元左右，因张建新一直没有去找工作，也没有其他经济来源，因此离婚时其与张建新口头协议，该笔款项放在冯三妹处，每个月从中扣除4000元作为抚养费。本案审理过程中，本院亦对冯三妹进行了询问，冯三妹陈述：委托中介机构出售涉案房屋时，是其和张建新一起去的，出售涉案房屋，经过了张建新的同意；张建新、冯三妹和中介机构的人员还一起到深圳市公证处办理了公证书，委托书是中介机构的人员交给冯三妹的，但冯三妹没有亲眼看到张建新签名；其与陈钢忠此前并不相识，陈钢忠已支付了全部购房款，张建新将其身份证交给冯三妹，冯三妹与中介机构的人员一起到银行开户，款项是转入张建新的账户；办理房屋过户手续时，张建新也是知道的，只是他没有去。
张建新诉至原审法院，请求判令：1、陈钢忠与冯三妹签订的房地产买卖合同无效；2、陈钢忠协助张建新将某某花园4栋402房屋过户至张建新名下；3、诉讼费用由陈钢忠与冯三妹承担。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产转让给受让人，如果受让人受让该不动产时为善意，且支付了合理的价格，又依照法律规定进行了登记，则受让人有权取得该不动产的所有权，原所有权人则有权向无处分权人请求赔偿损失。陈钢忠在购买涉案房产前，与张建新、冯三妹并不相识，只是通过深圳市深安房地产经纪有限公司的居间活动，陈钢忠得知张建新、冯三妹欲出售涉案房产。经过现场查看和协商，陈钢忠与冯三妹及深安房地产经纪公司确定了68万元的合理价格，并在冯三妹出示其与张建新的身份证、结婚证、房地产证等证件后，与冯三妹及深安房地产经纪公司签订了房地产买卖合同，支付了购房定金2万元。虽然涉案房产登记的权利人为张建新，但此后冯三妹又出示了深圳市公证处的委托公证书，证明其有权代理张建新出售涉案房产。在冯三妹提供充分、完整的手续后，陈钢忠又以银行转帐的方式将剩余全部购房款支付至张建新的账户，并缴纳了房产转让的相关税费，办理了房产过户手续，完成了涉案房产所有权的转移。综观房产交易的整个过程，作为普通买房人的陈钢忠，通过专业房地产经纪公司购买涉案房产，要求冯三妹提供委托公证书等有效证件，支付合理对价，并将款项支付至张建新的账户，已充分履行了谨慎注意义务，其受让该房产时，明显属于善意。尽管深圳市公证处此后撤销了委托公证书，但因撤销时涉案房地产买卖合同已履行完毕，涉案房产已办理完房产过户手续，故即使冯三妹为无权处分，陈钢忠也已善意取得了涉案房产的所有权。张建新要求陈钢忠将涉案房产过户至其名下，理由不充分，本院不予支持。如果冯三妹为无权处分且因此导致了张建新的损失，则张建新可另案向冯三妹或相关责任方要求赔偿或另循法律途径解决。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让、和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依据上述物权变动原因与结果相区分的原则，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定了即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，也不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案中，首先，无证据证明陈钢忠在购买涉案房产时存在与冯三妹恶意串通、损害张建新合法利益的行为，相反，陈钢忠通过中介机构买房，支付合理对价，办理房产过户，足以认定陈钢忠为善意取得涉案房产；其次，在涉案房产交易过程中，冯三妹出示了其与张建新的身份证、结婚证、房地产证等证件，又出示了深圳市公证处的公证委托书，因此，陈钢忠有充足的理由相信冯三妹是有代理权的，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，即使冯三妹没有代理权，对于陈钢忠而言，冯三妹的代理行为也是有效的；最后，根据本院查证及冯三妹的陈述，在出售涉案房产时，张建新是知晓的。当时张建新与冯三妹系夫妻关系，冯三妹持结婚证、房地产证及张建新的身份证，到中介机构办理了委托，到银行开办了户主为张建新的账户，到房地产交易部门办理了房屋过户手续；购买涉案房产前，陈钢忠曾到涉案房屋进行了查看，购买涉案房产后，陈钢忠也曾到涉案房屋查看并协商交房一事。从2010年9月签订房地产买卖合同到2011年5月张建新与冯三妹协议离婚，在近九个月的时间内，张建新陈述其不知道涉案房产被出售，明显与情理不符。而且，张建新陈述离婚时其没有工作，生活靠政府救助和另一小孩的资助。如果当时张建新不知道有涉案售房款，那么离婚协议约定张建新每月支付高额的抚养费（4000元），则明显不合情理。因此，即使冯三妹在出售涉案房产时没有处分权，冯三妹与陈钢忠、深圳市深安房地产经纪有限公司签订的房地产买卖合同也应属有效。张建新诉请判令该房地产买卖合同无效，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回张建新的诉讼请求。案件受理费5300元（张建新已申请缓交），由张建新负担。
上诉人张建新不服原审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实错误，判决显失公正。上诉人与冯三妹于2002年2月16日登记结婚。2010年9月1日冯三妹未经上诉人同意就擅自以上诉人名义与陈钢忠签订房地产买卖合同，将上诉人婚前取得的位于某某花园4栋402（房产证号：xxxxxxxx**）房产以68万元低价转让给陈钢忠。2010午9月7日，冯三妹采用冒名顶替方式欺骗公证处骗取了委托公证书，然后于2010年10月11日将上诉人房产过户给被上诉人。冯三妹只是个没读过书的农村妇女，并不熟悉房产交易流程。本案中冯三妹竟恶意找人冒名顶替办理公证委托，然后以明显低于市场价格将上诉人个人房产卖给陈钢忠，由此可见陈钢忠与冯三妹存在恶意串通买卖房产行为。请求：一、依法判定陈钢忠与冯三妹所签订的房地产买卖合同无效。二、依法判令陈钢忠协助上诉人将某某花园4栋402（房产证号：xxxxxxxx**）房产过户至上诉人名下。三、依法判令陈钢忠冯三妹承担本案一审、二审诉讼费用。
被上诉人口头答辩称，一、上诉人张建新与其妻子冯三妹共同委托中介机构发布出售涉案房源信息，且上诉人张建新自始至终均知悉并参与（配合）了房屋买卖过程。二、答辩人已经以合理的价格合法、善意的取得了审案房屋的所有权，按照相关法律规定，即使公证的授权委托书在事后被撤销，上诉人张建新亦无权追回房屋的所有权。
经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点是涉案合同的效力以及房产应否返回。
对此，张建新上诉主张冯三妹未经其同意就擅自以张建新名义与陈钢忠签订房地产买卖合同，将张建新婚前取得的涉案房产以68万元低价转让给陈钢忠，陈钢忠与冯三妹存在恶意串通买卖房产行为，涉案合同无效。从涉案房产交易的整个过程分析，冯三妹以自己名义出售房产，属无权处分行为，而冯三妹与张建新系夫妻关系，其在房产交易中向陈钢忠出示张建新出具的公证委托书，足以让陈钢忠相信冯三妹具有代理权。因涉案房屋的买卖系通过房地产中介的居间活动进行，陈钢忠在购买涉案房产前与张建新、冯三妹并不相识，成交的价格合理，冯三妹提供的手续充分、完整，购房款的支付方式是陈钢忠以银行转帐的方式支付至张建新的账户，并缴纳了房产转让的相关税费，办理了房产过户手续，完成了涉案房产所有权的转移。作为普通买房人的陈钢忠已充分履行了谨慎注意义务，其受让该房产时，明显属于善意。故无论基于无权处分抑或表见代理的法律规定，张建新的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5300元，由上诉人张建新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 郑 志 锋
二〇一三年九月十七日
书 记 员 严军军（兼）
所附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。