河南省郑州市惠济区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠民初字第1440号
原告陈孟，男，1987年4月2日生，汉族。
原告范满丽，女，1984年11月9日生，汉族。
委托代理人王群锋，北京华泰（郑州）律师事务所律师。
被告河南利海房地产开发有限公司。
法定代表人谢海榆，该公司董事长。
委托代理人张盛杰，该公司法务经理。
委托代理人张延乐，该公司员工。
原告陈孟、范满丽与被告河南利海房地产开发有限公司（以下简称“利海公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月14日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告陈孟及二原告委托代理人王群锋、被告委托代理人张延乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年7月3日，原告与被告利海公司签订了编号为12001032294号商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于惠济区某某号商品房一套，房屋总价款为518963元。原告已于2012年7月3日支付首付款，于2012年8月21日付清全部房款。依据合同约定，被告应于2014年6月30日之前将商品房交付原告使用，但被告施工单位自2014年初即开始停工，直至本案起诉之时仍未复工，致使原告不能如期收房。依据合同法相关条款及被告同全体业主签订的补充协议书第三条之规定，被告若不能在2015年4月1日将26号楼交付使用，应承担万分之五的逾期交房违约金。原告认为，被告逾期交房不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告的利益。原告诉至法院，请求依法判令：一、被告如约履行商品房买卖合同义务；二、被告承担逾期交房违约金86251.65元；三、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为：被告承担逾期交房违约金43592.89元（自2015年1月1日起至2015年3月31日共计90天，按每日万分之二计算；2015年4月1日起暂计至2015年8月10日共132天，按每日万分之五计算，以后顺延至符合合同约定交付使用条件之日）。
原告为支持其主张，向法庭提交如下证据：
证据一、原告身份证复印件、被告工商登记信息，证明原、被告双方诉讼主体资格；
证据二、商品房买卖合同、交费发票、契税完税证，证明二原告于2012年7月3日与被告签订合同并已付款，购买了被告开发的绿洲花园小区26#1802室房屋，并已缴纳契税，被告应于2014年6月30日前将房屋交付原告使用；
证据三、被告与利海绿洲花园三期全体业主签订的协议书复印件、原告陈孟农业银行转账明细，证明因被告绿洲花园项目停工，被告与绿洲花园三期全体业主签订协议书，按交房日期的变更，将延期交房违约金相应提高为万分之二和万分之五，并已按协议约定的万分之二支付原告2014年7月1日至2014年12月31日的延期交房违约金19098元。
被告辩称：一、被告将按照合同约定履行合同义务；二、根据双方签署的商品房买卖合同约定，逾期交房的，被告应按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，因此，被告由于逾期交房所需承担的违约金应为按照已付购房款每日万分之一计算。在双方签署商品房买卖合同后，双方并没有在公平、平等、自愿的原则下签署任何新的协议和文件对逾期交房的违约责任进行调整。因此，对于原告主张的超过每日万分之一标准的部分，不应予以支持。同时，对在起诉前已收取被告逾期交房违约金的原告，其已收取的违约金应予以扣除。综上，被告因逾期交房应承担的违约责任，应依合同约定及法律规定进行赔偿，对原告主张的超出部分，被告不应承担赔偿责任。
被告未向法庭提交证据。
为查明案情，本院依法调取了2015年9月22日对涉及本案补充协议的业主余某某、马某某的调查笔录两份，该两位业主证明其作为业主代表在市政府有关部门协调下与被告协商交房事宜，并签订了该补充协议书。
经审理查明：2012年7月3日，原告与被告利海公司签订了编号为某某号商品房买卖合同一份，购买了被告开发的位于惠济区某某号商品房一套，房屋总价款为518963元，其中首付共计155963元，余款363000元的付款方式为银行按揭支付。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交房条件的商品房交付买受人使用。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起40天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
2014年上半年，因被告利海公司未按约定日期交房，该小区买受人（业主）代表（乙方）与被告（甲方）在市政府有关部门协调下协商交房事宜，签订补充协议书，协议约定：1、利海绿洲花园三期于2014年4月15日正常开工并不间断施工；2、2014年4月1日后，按照双方签署的商品房买卖合同约定交楼时间达到违约金条件的业主，延期交付违约金提高为万分之二；3、甲方根据工程进度预计29号楼于2015年1月31日交付使用，28号楼于2015年3月1日交付使用，26、27号楼于2015年4月1日交付使用。如不能在上述日期交付，违约金提高到万分之五；……5、乙方推荐的业主代表必须是有权代表全体业主意思表示的权利人。
另查明，被告利海公司在2014年6月30日后因不能按合同约定交房，被告利海公司按总房款日万分之二已支付原告违约金19098元（518963元×0.0002×184天=19098元）。2015年1月1日后的违约金被告未支付原告。现原告要求被告支付逾期交房违约金自2015年1月1日至2015年3月31日按补充协议约定的日万分之二计算90天（518963元×0.0002×90天=9341.33元），自2015年4月1日至2015年8月10日按补充协议约定的日万分之五计算132天（518963元×0.0005×132天=34251.56元）。以上违约金共计43592.89元。
再查明，涉案房屋主体已封顶，正在进行内部装修，房屋尚未交付。
以上事实，有商品房买卖合同、补充协议书、调查笔录及庭审笔录等在案证实。
本院认为：合同双方均应按诚实信用原则全面履行各自义务。原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当积极履行合同约定义务。在履行合同过程中，经有关部门协调，被告利海公司与包括原告在内的业主代表在平等自愿基础上签订补充协议，不违反法律规定，合法有效，协议所约定的内容均对当事人有约束力。故对原告要求被告支付逾期交房违约金至符合交房条件之日止的诉请，事实清楚、理由正当，本院予以支持。被告辩称未与原告在内的业主代表签订任何补充协议，支付的违约金是按照原合同日万分之一标准支付的，不是按照万分之二支付，本院认为，原告提交的补充协议虽然系复印件，但根据参与合同签订的两名业主代表到法庭作证的调查笔录，且被告确系按日万分之二支付二原告及其它买受人部分违约金，故本院对补充协议予以采信，被告辩称与事实不符，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，判决如下：
一、被告河南利海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告逾期交房违约金43592.89元（自2015年1月1日起至2015年3月31日止共计90天，按日万分之二计算；2015年4月1日起至2015年8月10日止共计132天，按日万分之五计算）；于本判决生效之日起五十日内按照有关法律规定及合同约定标准交付原告房屋，并按约定时间办理房屋权属初始登记和转移登记手续，并自2015年8月11日起继续以518963元为基数按照日万分之五支付本判决履行期间内的违约金；
二、如果被告河南利海房地产开发有限公司未按本判决指定期间履行上述交付房屋及办理登记手续义务，则自本判决履行期满的次日在支付上述第一项违约金基础上继续以518963元为基数按照日万分之五支付原告违约金至被告实际交房之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1090元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。
审 判 长 王彦斌
代理审判员 朱新强
人民陪审员 郭 捷
二〇一五年十二月七日
书 记 员 王艳梅