甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘05民终76号
上诉人（原审原告）兰州铁路集体经济总公司，住所地甘肃省兰州市城关区。
法定代表人张龙，该公司总经理。
委托代理人党琳，甘肃正天合律师事务所律师。
上诉人（原审被告）袁素华，女，生于1977年3月6日，汉族，河南省商丘市人，个体工商户，住甘肃省天水市麦积区。
委托代理人丁建胜，甘肃通融律师事务所律师。
上诉人兰州铁路集体经济总公司（以下简称兰铁经济公司）因与上诉人袁素华房屋租赁合同纠纷一案，不服天水市麦积区人民法院（2015）麦民二初字第504号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兰铁经济公司的委托代理人党琳、上诉人袁素华及其委托代理人丁建胜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年12月31日，当事人双方就涉案房屋的租赁订立书面合同。合同约定：出租人为兰铁经济公司（甲方），承租人为袁素华（乙方）；租赁期限从2014年1月1日起至2014年12月31日止；租赁期年租金为46300元；租赁期满，房屋装修、改善增设他物由承租人负责处理，并将房屋恢复到承租前原貌；租赁期限届满，乙方如继续租用，应在租赁期满前3个月以书面形式向甲方提出，在同等情况下乙方享有优先承租权，但双方应按租赁期满后租赁房屋所在地的市场价格浮动情况另行签订合同；房屋租赁期满承租人返还房屋的时间为租赁期满10日内。合同签订后袁素华将该房屋使用至今。2014年的房屋租金，双方已结清。原审另查明，2014年9月16日，兰铁经济公司向袁素华发出“因涉案房屋另有他用无法再进行经营，合同期满后终止合同”的通知，并要求袁素华于2014年12月31日前搬离租赁房屋。2014年12月22日，兰铁经济公司与案外人签订了涉案房屋的租赁合同，租期二年，年租赁费20万元。2015年1月7日，兰铁经济公司委托律师致函袁素华，要求袁素华于2015年1月20日前向兰铁经济公司返还租赁房屋。2015年5月25日，兰铁经济公司解除了与案外人签订的涉案房屋租赁合同。因双方租赁合同纠纷，袁素华以兰铁经济公司侵犯其优先租赁权为由，自2015年1月1日起继续占有租赁房屋至今。且截止2015年7月31日未支付房屋占用费25690元。原审还查明，涉案房屋属兰州铁路局所有，兰铁经济公司系兰州铁路局的下属公司。该房屋原由兰州铁路局下属公司兰铁天水晨光建筑公司经营管理，2013年9月起经兰州铁路局授权，涉案房屋由兰铁经济公司管理并享有占有、使用、收益的权利。
原审法院认为，本案当事人争议的焦点为：一、关于本案优先承租权的问题。二、兰铁经济公司的诉讼请求是否有事实和法律依据。三、袁素华房屋修缮费应否补偿。
关于本案优先承租权的问题。本案中，双方在租赁合同中对优先承租权的取得设定了特定的行为方式，即：租赁期限届满，乙方如继续租用，应在租赁期满前3个月以书面形式提出，在同等情况下乙方享有优先承租权。庭审中，袁素华辩称其是以多次打电话联系张龙（兰铁经济公司法定代表人）的方式向兰铁经济公司主张继续租用房屋的。兰铁经济公司对此不予认可且袁素华未提交其他证据佐证。该方式亦不符合租赁合同约定，故袁素华因未以约定行为方式主张续租房屋而未享有优先承租权。另外，兰铁经济公司已与他人解除了其签订的租赁合同，袁素华主张优先承租权已无事实基础。鉴于此，袁素华依据合同约定的优先承租权继续占有涉案房屋无法律依据，不予支持。
兰铁经济公司的诉讼请求是否有事实和法律依据问题。1、兰铁经济公司主张由袁素华返还涉案房屋及院子是否合法。本案中，依据双方对房屋租赁期限及房屋租赁期满10日内返还房屋的合同约定，并根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当按照合同约定或者租赁物性质使用后的状态”规定。袁素华应按照合同约定于2015年1月10日前返还涉案房屋。因双方未续签合同，2015年1月10日之后袁素华继续占有涉案房屋及院子无法律依据，其占有行为属无权占有。故兰铁经济公司提出由袁素华返还涉案房屋及院子的诉讼请求，予以支持。2、关于兰铁经济公司主张的房屋占用费是否合法的问题。本案中，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定。双方“房屋租赁期满10日内返还房屋”的合同约定和合同期满后袁素华继续占有涉案房屋至今且未支付租金的事实。兰铁经济公司主张依据合同约定的租金标准计算的房屋占用费系兰铁经济公司出租房屋应得利益。该占用费系袁素华订立合同时应当预见到的因违约给兰铁经济公司造成的租金损失。
三、关于袁素华房屋修缮费应否补偿的问题。袁素华未在法定期限内提出反诉且双方对房屋修缮的约定为：“租赁期满房屋装修改缮增设他物的处理为：由承租人负责处理，并将房屋恢复到承租前原貌”。故对袁素华提出承租房屋修缮花费的问题，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条和第一百一十三条之规定，判决：一、由袁素华将位于天水市麦积区道北十字东北侧小二楼两间（一楼二楼各一间）房屋及附属院子腾空返还兰州铁路集体经济总公司。二、由袁素华向兰州铁路集体经济公司支付自2015年1月1日起至2016年7月31日房屋占用费25690元。以上一、二项应于本判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费1072元，由袁素华负担。
兰铁经济公司不服上述判决，上诉称：一审判决虽认定被上诉人将位于天水市麦积区道北十字东北侧小二楼两间（一楼、二楼各一间）房屋及附属院子腾空返还上诉人，但是认定袁素华向兰铁经济公司支付的房屋使用费仅为2015年1月1日至2015年7月31日的25690元。因上诉人一审诉求袁素华支付房屋占用费计算至实际腾房之日，故一审判决认定的房屋占用时间和支付的房屋占用费与诉讼请求不符，判决认定有误。综上，请求：1、撤销天水市麦积区人民法院（2015）麦民二初字第504号民事判决主文第二项；2、依法判令袁素华按照房屋租赁合同约定的租金（年租金46300元）支付兰铁经济公司2015年1月1日起至实际腾房之日的房屋使用费，暂时计算至2015年12月31日的房屋占用费为46300元。3、依法判令本案二审案件受理费由袁素华承担。
袁素华当庭答辩称：为收回房屋，兰铁经济公司采取不正当的方式，如停水、停电等，影响了袁素华的经营，所以被上诉人不应当承担租赁费。即使要承担租赁费，一审判决认定的计算区间也是正确的，应予维持。
袁素华不服一审判决，亦提出上诉称：一、一审判决认定事实错误。袁素华从2000年开始租赁涉案房屋，至今已经十五年，兰铁经济公司现在要求解除租赁合同于法无据。在本案中，兰铁经济公司亦隐瞒了重要的情况：一是2014年12月12日，在双方的租赁合同未解除的情况下，兰铁经济公司将涉案房院转租给了案外人杨长华，每年租赁费为20万元，该行为明显侵犯了袁素华的优先承租权。2015年3月1日兰铁经济公司将袁素华起诉至麦积区人民法院，在胜诉无望的情况下又在同年5月4日申请撤诉，5月25日其拿着与案外人杨长华当天签订的解除协议再次向麦积区人民法院提起诉讼，而麦积区人民法院在未审查该协议的真伪的情况下予以采信是错误的。二是2015年9月，袁素华多次向兰铁经济公司的法定代表人张龙打电话要求继续租赁该房屋，且在法院组织的调解中，袁素华也明确表示愿意以20万元的价格租赁该房屋，故袁素华依法享有优先承租权。三是十五年以来，每年签订一份合同，合同中约定的标的物并不包含院子，所以兰铁经济公司对涉案的院子并不享有任何权利。二、一审判决适用法律错误，违反了公平原则。袁素华在2000年租赁涉案房屋时，房屋破烂不堪，经过数次翻修，花费130多万元才修复到现状，对此，有收据及证人证言可以证实。而一审判决仅认定收回房屋，但并未提及对袁素华的补偿，是严重的违反公平原则。综上，请求依法撤销一审判决，改判由袁素华继续租赁使用涉案房屋。
兰铁经济公司当庭答辩称：1、在解除争议的租赁合同前，兰铁经济公司已经提前通知过袁素华，符合合同法规定的合同解除的条件；2、现在涉案的房屋及院子并未出租给任何人，仍由袁素华占有使用中，所以也就不存在优先承租权的问题；3、关于房屋的装修，双方签订的租赁合同中对此有明确约定，即可以拆除带走的，承租方可以带走，不能拆除的归出租方。综上，袁素华的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回其上诉。
袁素华在二审提交了如下新证据：
1、2015年5月25日的兰铁经济公司的起诉状一份，拟证明兰铁经济公司与案外人杨长华于同日签订的解除协议是虚假的，且案外人杨长华并不存在。
2、证人朱振邦的证言，拟证明袁素华多次修葺涉案房屋并产生费用的事实。
兰铁经济公司经质证，认为证据1与本案无关。关于证据2，首先，本案争议的租赁合同是2013年-2014年的租赁合同，而证人与袁素华之间的装修发生在该份合同签订前，若装修费用要由出租方承担，袁素华应当在之前的租赁合同履行过程中提出；其次，依据双方签订的租赁合同，涉案房屋的添附改善费用应由袁素华承担。
经审核，袁素华提交的证据1虽显示兰铁经济公司曾在2015年5月25日就涉案房屋返还问题提起诉讼，但时间的相同不能证明兰铁经济公司与杨长华签订的解除协议是虚假的，在袁素华未进一步提交证据予以证实的情况下，对该证据的证明目的不予采纳。关于证据2，其主要证明袁素华在合同解除后的损失，但是因为袁素华在一审中并未就损失提出反诉，故在本案中不予审理，此份证据亦不予采纳。
二审经审理查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、袁素华对涉案房屋是否享有优先承租权；2、本案一审判决关于房屋占用费的计算是否符合法律规定。
关于袁素华对涉案房屋是否享有优先承租权的问题，双方签订的房屋租赁合同的第二条约定了承租方享有优先承租权的条件：一是在租赁期满前三个月以书面形式提出，二是在同等情况下另行签订合同。从查明的事实看，首先，在合同到期前三个月（即2014年9月16日），兰铁经济公司即已向袁素华发出了房屋不再续租的通知，而没有证据证明袁素华对该通知提出了异议；其次，虽然袁素华主张其通过多种方式向兰铁经济公司表达了续租的意愿，但没有证据证明其按照合同约定以书面形式提出，且兰铁经济公司对此亦不予认可；第三，在兰铁经济公司已明确表示期满后不再续租且袁素华对此未提出异议的情况下，兰铁经济公司在租赁合同即将到期时将房屋租赁给其他人并不违反法律规定及合同约定。综上，袁素华关于其对涉案房屋享有优先承租权的主张不能成立。
关于一审判决中房屋占用费的计算问题。在涉案的房屋租赁合同到期后，上诉人袁素华应按照约定及时腾退房屋，交还给兰铁经济公司，其继续占用房屋无法律依据，应承担2015年1月1日至实际腾房之日止的房租。一审法院仅判令袁素华支付2015年1月1日至2015年7月31日的房屋占用费属于明显错判，应予纠正。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
1、维持天水市麦积区人民法院（2015）麦民二初字第504号民事判决主文第一项及诉讼费负担部分；
2、变更天水市麦积区人民法院（2015）麦民二初字第504号民事判决主文第二项为：由袁素华向兰州铁路集体经济总公司支付自2015年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费（标准按年租金46200元计算）。
二审案件受理费1072元，由上诉人袁素华负担。上诉人兰州铁路集体经济总公司预交的上诉案件受理费1072元，予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱金平
审 判 员 陈 萍
代理审判员 郭子菲
二〇一六年五月四日
书 记 员 徐 艳