重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第06020号
上诉人（原审原告）：高幼生。
委托代理人：郭ＸＸ，重庆丰力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆恒邦置业发展有限公司。
法定代表人：吴国辉，总经理。
委托代理人：刘涓，重庆远桥律师事务所律师。
委托代理人：王璐，重庆远桥律师事务所律师。
上诉人高幼生与被上诉人重庆恒邦置业发展有限公司（以下简称恒邦公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年8月24日作出（2015）沙法民初字第06546号民事判决，高幼生对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，本院依法由刘毅担任审判长，代理审判员赵文建主审，与代理审判员刘润荔组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人高幼生及其委托代理人郭ＸＸ，被上诉人恒邦公司的委托代理人王璐、刘涓均到庭参加询问。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，高幼生系沙坪坝区小杨公桥22号私有房产的所有权人。该房屋建筑面积36.47㎡，其中28㎡为非住宅。
2007年1月24日，恒邦公司（甲方）与高幼生（乙方）签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定甲方因恒邦新城工程需要，需拆除乙方在沙坪坝区童家桥街道小杨公桥22号房屋，该房屋建筑面积36.7㎡，其中住宅8.7㎡，非住宅28㎡；甲方安置乙方非住宅一间，拟安建筑面积36㎡，安置住宅35.09㎡一套；双方同意将各自费用15000元冲抵，交房时乙方应按实际面积结算，产权归乙方所有。
2011年12月，恒邦公司向高幼生向交付了位于沙坪坝区壮志路43号附121号非住宅房屋。2014年2月25日，重庆市国土资源和房屋管理局为高幼生办理了Ｘ××号房地产权证。该证记载权利人：高幼生；房屋用途：商服用房；房屋建筑面积：35.95㎡，套内建筑面积26.97㎡。
另查明，《城市房屋拆迁补偿安置协议》误将高幼生房屋建筑面积“36.47㎡”记载为“36.7㎡”；将住宅建筑面积“8.47㎡”记载为“8.7㎡”。
现高幼生以被拆除的旧房无公摊面积，《城市房屋拆迁补偿安置协议》中所约定的“建筑面积”实应为套内建筑面积为由，要求恒邦公司补足其9.03㎡非住宅建筑面积。审理中，恒邦公司不同意高幼生的诉讼请求。因双方当事人意见分歧较大，调解未成。
高幼生在一审中诉称：高幼生、恒邦公司于2007年1月24日签订《拆迁补偿安置协议》，约定恒邦公司拆除高幼生位于沙坪坝区童家桥街道小杨公桥22号房屋，安置高幼生非住宅一间，拟安建筑面积36㎡，安置住宅35.09㎡。但恒邦公司实际安置高幼生非住宅建筑面积仅有35.95㎡。因高幼生被拆除的旧房是私有房产，无公摊面积，恒邦公司补偿高幼生的非住宅房屋的建筑面积应为套内建筑面积。现恒邦公司安置给高幼生的安置房屋的房地产权证载明套内面积为26.97㎡，尚欠高幼生非住宅建筑面积9.03㎡。现要求恒邦公司补足高幼生9.03㎡非住宅建筑面积。
恒邦公司在一审中辩称：《拆迁补偿安置协议》约定恒邦公司安置高幼生的房屋为建筑面积而非套内建筑面积，恒邦公司已按协议对高幼生进行了安置；高幼生的诉讼请求已经超过了诉讼时效。
一审法院认为，双方当事人于2007年1月24日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，双方应按合同约定全面履行权利义务。
本案的争议焦点是，《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定恒邦公司安置高幼生的非住宅是建筑面积还套内建筑面积。高幼生主张其被拆除的旧房是私有房产，无公摊面积，故安置给高幼生的非住宅房屋应为不含公摊面积的套内建筑面积。一审法院认为，高幼生所有的被拆除房屋建筑面积36.47㎡，其中28㎡为非住宅，8.47㎡为住宅，双方达成的《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定，恒邦公司安置高幼生的房屋建筑面积为71.09㎡，其中非住宅为36㎡，住宅为35.09㎡。安置的房屋面积明显大于被拆除的房屋面积。该协议明确约定拟安房屋为“建筑面积”，从文字上不能理解出“套内建筑面积”之含义。故一审法院认定，《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定恒邦公司安置高幼生的非住宅是建筑面积而非套内建筑面积。
根据《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定，恒邦公司应安置高幼生的非住宅建筑面积为36㎡，实安置高幼生的非住宅建筑面积为35.95㎡，相差0.05㎡，在正常范围内。审理中，高幼生只要求恒邦公司补足房屋面积。因房屋并非一般商品，在房屋修建完成后，其面积已经固定且不可改变，高幼生要求恒邦公司补足面积在事实上不可履行。故一审法院对高幼生该项诉讼请求，不予支持。
针对恒邦公司提出的诉讼时效抗辩，一审法院认为，2014年2月25日，重庆市国土资源和房屋管理局为高幼生办理了Ｘ××号房地产权证，高幼生于收到该房地产权证才知道其权利被侵害，故高幼生于2015年6月9日向一审法院提起诉讼，未超过诉讼时效。因此对恒邦公司的该项抗辩，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回高幼生的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元（高幼生已预交），由高幼生负担。
上诉人高幼生不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案一、二审诉讼费由恒邦公司负担。主要事实和理由：一、双方协议约定安置房屋建筑面积为36平方米，但恒邦公司仅安置了35.95平方米，并包含了公摊面积9.03平方米。由于高幼生的被拆迁房屋为私有房屋，无公摊面积，恒邦公司应补偿的建筑面积应为套内面积，但恒邦公司的安置房仅有套内面积26.97平方米。二、双方签订的安置协议属于格式条款，该协议约定的面积排除了高幼生的主要权利，按照对格式条款的解释，应当将约定的建筑面积理解为没有包含公摊面积。三、恒邦公司在签订安置协议时存在欺诈行为。当时，高幼生对建筑面积提出异议，认为应当按照套内面积进行补偿，但恒邦公司以补偿协议都是这样写的，并保证补偿的面积不会减少。四、按照一审判决，高幼生得到补偿的价值远远低于被拆迁商铺的价值，损害了高幼生的合法利益。从原权属证书看，高幼生的房屋属于自有独立房产，不存在公摊面积，等同于套内面积，补偿后的面积也应当等同于套内面积，否则，将会导致使用面积减少。五、一审判决违反了民事活动中的公平原则。
被上诉人恒邦公司在二审中辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉，维持原判。二、安置协议不是格式条款，不符合法律规定的格式条款的特征。而本案安置协议是经双方自愿、平等协商的基础上签订的，不存在订立合同时未协商的情况。即使安置协议属于格式条款，根据现行规则，建筑面积包含使用面积、辅助面积和结构面积，是包含了公摊面积的，安置协议中的建筑面积不存在争议。三、安置协议是双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方当事人真实意思表示，不存在欺诈的问题，双方应当按照该协议行使权力和履行义务。四、安置协议中明确约定了安置房按建筑面积计算，在房屋的使用过程中，与其他附属设施是不可分割的。
高幼生为证明自己的主张，二审中向本院举示了如下证据：1、《小杨公桥16号片区城市房屋拆迁过渡回迁安置补充方案》；2、《恒邦新城项目城市房屋拆迁补偿安置方案》，拟证明还建房屋不应计算公摊面积；3、建设工程规划许可证。上述证据经庭审质证，恒邦公司对证据1的真实性予以认可，认为证据2、3是复印件，真实性不予认可，同时陈述，双方签订的安置协议在两份方案之后，达成了新的协议。因证据1在一审中已经举示，不应作为本案二审证据；证据2、3为复印件，且恒邦公司有异议，本院对该证据不予采信。
二审中，高幼生陈述，其所有的被拆迁房屋是单独存在，不依附于他人建筑物。恒邦公司陈述，对于被拆迁房屋的是否单独存在不清楚，该房是否含有公摊面积不清楚。
其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：《城市房屋拆迁补偿安置协议》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，双方应按合同约定全面履行权利义务。
第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。虽然恒邦公司提供的安置房屋与《城市房屋拆迁补偿安置协议》存在一定差异，但作为特殊商品的房屋，建成后无法进行增减面积，现高幼生要求补足面积明显存在事实上的履行不能，一审法院对此的处理并无不当之处。
其他认定同一审。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，高幼生的上诉理由不能成立，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人高幼生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 毅
代理审判员 赵文建
代理审判员 刘润荔
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 廖婧伊