浙江省龙游县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）衢龙民初字第261号
原告：龙游县文化广电新闻出版局，
法定代表人：方玉林。
委托代理人（特别授权代理）：江决荣。
被告：陆巧英，
委托代理人（特别授权代理）：张卫平。
原告龙游县文化广电新闻出版局（以下简称龙游县文广新局）为与被告陆巧英房屋租赁合同纠纷一案，于2013年7月3日诉至本院，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月12日公开开庭审理了本案。原告龙游县文广新局委托代理人江决荣、被告陆巧英及其委托代理人张卫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙游县文广新局起诉称，坐落于龙游县龙洲街道龙洲路古玩街1-27号店铺系国有资产。2009年8月30日，县国有资产经营有限公司根据县政府的要求将前述店铺委托原告代管，培育创建龙游古玩街。2009年9月1日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将其受托管理的坐落在龙游县龙洲街道龙洲路古玩街中原编号为5号（现编号为213号）的店面一间出租给被告经营古玩等工艺品。合同约定租期为三年，即至2012年8月31日租期届满，如被告租期届满后不能按时搬出并退还租赁店面的，每日应支付100元违约金，且不得退还2000元的履约保证金。合同还约定被告在租赁期内必须履行原告的招商通知和租赁合同的各项规定，保证出租房屋专营古玩经营，被告为此还立下书面承诺。2013年2月1日，原告为古玩市场的培育和发展，根据县府要求制定并发布了《龙游县古玩街营业用房招租公告》，决定对古玩街部分营业用房实行公开招标，对包括被告在内的部分原租赁经营户“暂不列入本次招标而按此次招标的最低中标价协商续签续租协议，若不能协商一致续签协议的，则列入下批招标。”2013年2月5日，古玩街部分营业用房公开招标后，大部分的续签承租户与原告协商续签了租赁协议。但虽经原告屡次与被告协商，要求其按招租公告的原则和与其他续签户协定的租金标准续签租赁协议。但被告既持无理要求拒签，又不退还租赁店面，至今占用着原告的店面。现原告认为原告与被告的房屋租赁合同依法成立且受法律保护，被告在租期届满后拒不续签租赁协议又拒不退还租赁房产的行为业已违约侵权，依法按约应承担相应的民事责任，故起诉要求被告搬出并退回龙游县龙洲街道古玩市场第213号租赁店面一间；同时要求被告支付租赁店面占用费，2013年1月1日前四个月按照原先的合同租金每月330元计算，2013年1月1日以后按照招投标最低中标价每个月771元计算，违约金按照每日100元计算，要求计算至租赁店面实际腾退之日，并没收被告履约保证金2000元。
原告龙游县文广新局为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
一、2009年9月1日原被告签订的房屋租赁合同一份，证明原被告前期租赁止于2012年8月31日，前期合同对租金、违约金、履约保证金等的约定。
二、龙洲公园店铺招商报名表、关于龙洲公园古玩市场招商的通知各一份，证明前期租赁合同中原告的招租要求和被告的履约承诺。
三、关于清退承租房的通知一份，证明原告在前期合同期限届满前本已作通知统一招标，后因部分承租户意见，调整部分招标，部分续签。
四、龙游县文化广电新闻出版局龙洲路古玩街营业用房招租公告一份，证明第二期租赁因部分承租户要求采用部分招标，部分按中标最低价续签协议的方法，在招标公告中已经作了规定，并且已经于2013年2月1日在龙游文化旅游网上公告。
五、张启华、朱建生身份证复印件及其证明各一份，证明其他大多数承租经营户均按招标公告要求，协商签订了第二期租赁协议，按照最低中标价优惠后签订合同。
六、浙游律函E字（2013）第503号浙江游龙律师事务所函及国内特快专递邮件详情单复印件各一份，证明原告已于2013年5月15日以律师函的形式催促被告签订新一轮的协议或退还房屋的事实。
七、龙游县人民政府（2005）16号《关于培育古玩市场的协调会议纪要》复印件一份、《店铺委托代管协议》复印件二份，证明原告对案涉租赁房产具有委托管理权。
八、（2013）浙龙证经字第34号公证书一份，证明原告的招标程序以及招租公告是真实有效的，其招标的结果是大间的店面一年22220元，小间的店面一年13000元，招投标时间是2013年2月5日。
九、2013年1月22日会议记录复印件一份，证明对于涉及到本案店面租金的，表示以营业用房的招投标中标的最低价格计算。
十、龙洲路古玩街营业用房招投标竞标价汇总表一份，上面有原告与公证处的人签字，注明中标价了。
十一、续签的龙洲路古玩街营业用房租赁协议四份，证明古玩街一共有25户，没有进入招投标的是17户，17户中的其他15户都与原告续签了租赁合同，其租金的确定为大间每年10500元，小间每年9250元。
十二、2009年9月1日原被告签订房屋租赁合同时被告所交保证金的票据复印件一份，证明按照合同规定被告交了履约保证金2000元。
被告陆巧英答辩称，1、关于续租权及其行使的问题。双方09年的合同第四条明确写明承租户有续租优先权，承租户在租期届满前一个月通知原告即完成了其义务，只有在合同到期后承租户不要求续租的，原告才要求承租户退房。因此，根据该条的规定，被告只要在合同期届满前一个月向原告提出续租要求即可，而不必在合同届满日退还房屋。原告诉称，承租户在合同期届满即应退房，如不退房则承担每日100元的违约金，该叙述与合同载明的内容不相符合。2、对于续期租金如何确定的问题。本案诉争的标的，即续租租金如何确定，租金的确定则涉及政府的承诺和政策扶持等一系列问题。开办古玩市场是县政府为开发龙游旅游市场所做的一项工程。县政府专门召开专题会议，形成会议纪要，从纪要中可见，政府采取对市场培育和扶持的政策，对经营户有具体的优惠政策，优惠政策之一即房屋租金的优惠。负责古玩市场开发项目实施的单位是文化局，文化局负责实施的工作人员是时任副局长的徐兆云及张某科长，他们在招商过程中对个别经营户的邀请及商户座谈会都明确作出承诺，一是市场要长期办下去，二是房屋租金要优惠扶持。对后期租金的涨幅也给与口头答复，涨幅不超过百分之十。被告是被做了工作而来古玩市场设店经营古玩的首批经营户，06年是第一期租房合同，市场设立后，由于多方面的原因，其中最主要的原因是管理者未尽到其刚开始时给予的承诺，即承诺每天给市场带来300名旅客。市场一直没有人气，大部分经营户当年就无法支撑，纷纷撤离市场。被告是寥寥几个坚守者之一。到09年第二期续租，文化局就租金仅略作提高，比前一期租金提高百分之十左右。09年后古玩市场并无起色，仍然趋于冷清境况。2012年8月是第二期合同到期时间节点，包括被告在内的多名经营户联名向文化局申请续租，并就租金的问题提出主张。被告方的要求是兑现政府招商时做出的口头承诺，租金要涨的话，涨幅应在百分之十以内。文化局在被告多次要求确定租金的情况下，于2013年1月30日给予答复，对其确认的原经营户不实行招投标，与其直接签订合同，租金以招投标中的最低投标价予以确定。文化局的该答复不仅有文化局发给经营户的租赁协议记载的文字为证，而且文化局的经办人员陈某乙、张某向每家每户作出对租赁协议中第四条的关于租金条款的含义说明，明确表述租金是以其招标中的最低投标价作为原经营户的续期租金的意思，包括被告在内的原经营户对文化局所作出的续期租金确定方式予以同意。文化局此次招标活动中的最低投标价为大间的一年6000元租金、小间的一年5500元租金。因此，被告的续租租金应是每年6000元。3、关于双方未能续签续期租赁合同的原因及责任。原告在2013年1月30日租赁协议及其工作人员的解释对被告等原经营户表明了续期租金的确定方式，即以其公开招租中最低投标价为原经营户的租期租金。然而其在2月1日的招租公告中却对已经确定了的续期租金确定方式单方面做了改动，将最低投标价改为最低中标价，其招租中最低中标价是14000余元，其要求被告按此价与其签订合同。文化局单方面改变定价方式的做法遭到原经营户的一致反对，原经营户均要求文化局按双方同意的定价方式确定租金，即以最低投标价确定租金。文化局则拒不与原经营户签订合同。在原经营户一致抵制的情况下，文化局不得不让步，只得降低其要求的租金，按最低中标价加最低投标价除以2得出的数字作为原经营户的租金，即现在的10500元租金的来由。文化局在降了租金数后，通过挨家挨户做工作，达到各个击破的目的，各经营户因信息不对称，有部分经营户与其签订了续期租赁协议，但他们知道事实真相后对文化局不诚信的做法表示强烈不满。被告多次要求文化局按双方同意的租金确定方式计提租金与文化局续签合同，并向其提出交租金的意愿，文化局则不同意与被告续签合同，也不接受被告交付租金的要求。因此，文化局单方改变双方已达成的租金确定方式的做法是原告与被告未能续签合同的原因之一，责任在于文化局一方，而不在被告。原告诉称被告不与其签订续租合同又不退房，与事实不符。文化局在招租中存在的问题也是经营户对其诚信质疑的又一方面。文化局此次收回的店面房共7间，但其只是拿出其中的4间店面房通过公开招租方式招租，其余三间仍然空闲，为什么文化局不将所有的空店面一并招租？是否意味着文化局有意操纵中标价？对此原经营户有疑问。之后文化局的一系列行为更加加深了经营户对其不信任，中标后的中标户，其中一家不经营与市场要求的古玩商品，而是作为其会客的场所，另外几家几乎没有自己经营的，而是转手就转让了店面房。这些不是从事市场要求经营范围的人从中参与投标，从而把市场的房租炒高。然而文化局作为市场管理者却对此没有任何干预。这就让市场内的知情者疑惑了，中标价之高超过原经营户预料的真正原因是什么？难道真是文化局操作的结果吗？综上，原告对合同条款的表述、租金的确定、未能续签合同的缘由等均做了与事实不符的表述，其对被告提出的三项诉求均无事实依据，故请求驳回原告的诉讼请求。
被告陆巧英向本院提交了下列证据：
一、2012年7月10日五家第一期的租户写的要求续租及确定租金的申请书一份，证明2012年7月10日合同期届满前被告已申请续租的事实。
二、2013年1月30日龙洲路古玩街营业用房租赁协议一份，证明被告要求的租金在第四条作了明确的规定，可以说明租金以最低投标价确定。
三、被告陆巧英为证明自己的主张，向本院申请证人陈某甲、江某、张某、陈某乙出庭作证，以证明租金的确定有政府的政策优惠，原告对2013年1月30日租赁协议中的租金计算明确了招投标的最低价是指最低投标价。
经过庭审中原被告陈述及举证、质证，本院对本案证据认定如下：
1、对原告提供的证据一，经庭审质证，被告对租赁合同真实性无异议，对证明对象有异议，认为原告对该合同第四条的理解是有误的，约定的内容其实是被告具有续租的优先权利，被告在行使续租权利要求一个月前通知原告，没有提前一个月要求续租原告才有权要求违约金。本院认为，由于被告对该证据的真实性不持异议，故本院对该证据真实性予以确认。
2、对原告提供的证据三，经庭审质证，被告对证据的真实性没有异议，但对证明对象有异议，认为合同期满有部分人是可以续租的，对要求被告清退的事不认可，当时对所有的经营户都有通知的，原告是没有权利清退的，根据2009年的租赁合同第四条的规定，被告在2012年7月10日已经提出续租了。本院认为，由于被告对该证据的真实性不持异议，故本院对该证据真实性予以确认。
3、对原告提供的证据四，经庭审质证，被告对真实性无异议，但对证明对象不认可，认为设置的条件不规范，导致不是从事古玩营业的人参与了投标，把租金炒高了，公告中把原先原告对被告租金的计算标准为投标最低价单方面改为了中标最低价。本院认为，由于被告对该证据的真实性不持异议，故本院对该证据真实性予以确认。
4、对原告提供的证据五，被告认为证人应该到庭作证才能查实证言的真实性，所以对证明不予认可，本院经审查认为，该组证据属于证人证言，证人无正当理由未出庭作证，故对其二人的证言本院不予认定。
5、对原告提供的证据六，经庭审质证，被告对真实性没有异议，但认为律师函只能证明律师作为代理的单方面表述，内容不符合其他相关的证据内容，合同到期后就应该清退与2009年的合同第四条是不符合的，合同不签的原因表述的也不正确，是因为双方对租金产生了争议，所以合同不签的主要原因是原告。本院认为，被告在庭审中确认收到过该律师函，故本院对该证据予以确认。
6、对原告提供的证据十，经庭审质证，被告对真实性没有异议，认为结合会议记录与该证据，可以看出2013年1月30日原告给出的租赁协议中最低价的含义，从纪要看标注招投标的最低价，与2013年1月30日的文字表述是一致的。从汇总表看大间的店面是一年6000元，小间5500元。本院认为，被告对该证据的真实性不持异议，故本院对该证据真实性予以确认。
7、对原告提供的证据十一，经庭审质证，被告对真实性没有异议，但对原告签合同的手段有异议，认为签过合同的用户都是后悔的，并且从租金的数字来看，没有按照公告的内容做，即没有按照最低中标价来计算租金。本院认为，被告对该证据的真实性不持异议，故本院对该证据真实性予以确认。
8、对原告提供的证据二、证据七、证据八、证据九、证据十二，经庭审质证，被告没有异议，本院予以认定。
9、对被告提供的证据一，经庭审质证，原告陈述说没有收到过，因为如果原告收到了，那么申请书的原件在原告处，被告留的应该是复印件，但现在被告提交了该证据的原件，退一步说即使送到原告处与本案也无关联性，这些仅是被告的要求，租赁合同的成立需要双方的协议，申请书中陈述的部分情况也不完全符合事实，原告在第二轮承租中考虑到了老租户的合法利益，所以同意他们续租并不是直接招租，根据双方原来合同的第四条规定优先承租权原告已经做到，合同规定优先承租权是要双方同意签订合同，并不是一方不同意签订合同，合同就可以无限期的拖延。本院经审查认为，证人张某作为原告方的工作人员承认收到过该申请书并且已交给分管副局长了，故本院对该证据予以认定。
10、对被告提供的证据二，经庭审质证，原告对真实性没有异议，但认为2013年1月30日原告处分管副局长以及分管科长确实召集了续租户开会并且提供了三份材料，租金是待定的事实，招投标的最低价不等于最低投标价，这份协议仅仅是征求意见，因为被告没有签字，根据合同规定是要双方签字的，所以不能证明被告的主张。本院认为，原告对该证据的真实性不持异议，故本院对该证据真实性予以确认。
11、对证人陈某甲、江某当庭陈述的证言，经庭审质证，被告认为陈某甲、江某的证言是客观、真实的，原告认为陈某甲，江某的证言不具有关联性，他们所讲的都是2006年至2008年的事情，与这次招标的定价无关联性，这两份证言也不具有真实性，因为他们讲的很多的县政府为了办古玩街给优惠条件，说是某某副局长讲的，都是没有书面证据的，优惠是有的，但是指的是2006年至2008年这三年，江某自己这次来投标的价格是大间6288元，小间5598元，与原来的租金价格相比是以200%比例递增的。本院经审查认为，证人江某陈述的是2006年招商时的情况，其在2013年2月5日投标时的价格与2009年的合同租金价格相比，涨幅已超过10%，与其证言不相符合，故对陈某甲、江某的证言不予认定。对证人张某、陈某乙当庭陈述的证言，经庭审质证，被告认为张某的证言中事后补充的部分是客观真实的，原告当时解释是以投标的最低价确定租金的，对陈某乙的证言，认为其的解释有部分是与事实有出入的，被告对他发问的内容基本是承认的，但对合同的最低价作出了与事实不相符的解释，原告认为陈某乙的证言是客观公正的，他也承认做工作中可能因为口语化，说以招投标的最低价但没有说投标价最低价，所以产生的问题是对方的理解问题，正是为了规范和明确这个概念所以在公告和以后的合同中明确了最低中标价，该合同原先是拿去签的，但是大家都有异议，如果当时就明确招投标价，原告就不会规定了期限截止到星期五，所以该合同没有成立。对张某的补充有异议，他认为2013年1月30日的合同不是征求意见稿，是他自己的理解问题，他没有参与班子会议，是他自己对招投标这句话的理解问题，不是原告真实意思的表述，他的证言前后不一，不能证实原告关于租金的真实意思。本院经审查认为，证人张某、陈某乙的证言，反映了其当时客观的意思表示，但其陈述涉及的是对2013年1月30日龙洲路古玩街营业用房租赁协议第四条租金计算及支付方式中对招投标的最低价的解释，由于原被告并未签订该租赁协议，合同没有成立，所以其证言对本案没有实际意义。
根据上述予以认定的证据，结合原、被告的陈述，本院认定本案事实如下：
2009年8月30日，龙游县国有资产经营有限公司将其收储的位于龙洲公园的25间店铺委托原告经营管理，用于兴办龙游古玩市场。2009年9月1日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将其受托管理的坐落在龙游县龙洲街道龙洲路古玩街中原编号为5号（现编号为213号）的店面一间出租给被告经营古玩等工艺品。合同约定租期为三年，至2012年8月31日租期届满，乙方预先交甲方保证金2000元，无违约到期退还。2012年7月10日，五租户向龙游县文广新局递交一份内容涉及要求续租及确定租金的申请书，2013年1月30日，原告要求与被告续签合同，但因为原被告双方对租赁协议中租金计算有不同的理解，所以合同未签订，2013年2月1日，原告制定且在龙游文化旅游网上发布了《龙洲路古玩街营业用房招租公告》，决定对古玩街部分营业用房实行公开招标，对包括被告在内的部分原租赁经营户“暂不列入本次招标而按此次招标的最低中标价协商续签续租协议，若不能协商一致续签协议的，则列入下批招标。”2013年2月5日，古玩街部分营业用房公开招标后，大部分的续签承租户与原告协商续签了租赁协议。原告屡次与被告协商，要求其按招租公告的原则和与其他续签户协定的租金标准续签租赁协议，并且于2013年5月15日发函给被告，但被告认为根据2013年1月30日龙洲路古玩街营业用房租赁协议第四条租金计算及支付方式中对招投标最低价的解释，租金计算应为投标最低价，所以至今双方未签订续期的租赁合同。案经调解，双方意见不一，调解未成功。
本院认为，本案原被告之间为房屋租赁合同关系，双方于2009年9月1日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示、内容合法，该合同合法有效，对原被告双方具有约束力，被告方虽已于2012年7月10日向原告方提出续租要求，但合同到期后，双方对租金问题未达成一致意见，并且在2013年5月15日经原告方催告过后还未签订续期的房屋租赁合同，故本案原
告龙游县文广新局要求被告陆巧英搬出并退回龙游县龙洲街道古玩市场第213号租赁店面一间以及要求被告支付房屋占用期间的租金损失，理由正当，应予支持。但本院认为店面占用费应按照原被告2009年9月1日签订的房屋租赁合同中对租金计算的规定即按照每年4000元计算。原告要求被告在房屋占用期间每天承担100元违约金并没收被告履约保证金2000元，因履约保证金2000元已超过原告的实际损失，结合本案情况，本院认定被告承担2000元违约金。被告陆巧英主张在同等条件下享有优先承租权，但根据现有证据并不能证明原告已将房屋租赁给他人的事实，故本院不予采纳。被告主张未能续签续期租赁合同的责任在原告方，原告对2013年1月30日租赁协议中招投标最低价解释为最低投标价，其后虽在2月1日的招租公告中单方面将最低投标价改为最低中标价，但被告还是主张要求与原告按照最低投标价签订合同。本院认为，合同是合同当事人合意的表示，原告于2013年1月30日向被告发出的龙洲路古玩街营业用房租赁协议应视为合同中的要约，被告在原告规定的时间内未作出承诺，合同未成立，现被告要求根据未成立合同中的租金条款来计付租金与原告订立合同无法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告陆巧英于本判决生效后三十日内搬出并退回坐落于龙游县龙洲街道古玩市场第213号租赁店面一间；
二、被告陆巧英支付原告龙游县文化广电新闻出版局房屋租金损失，损失数额自2012年9月1日起按每月330元计算至本判决第一项履行完毕之日止；
三、被告陆巧英支付原告龙游县文化广电新闻出版局违约金2000元，于本判决生效后三十日内履行完毕；
四、驳回原告龙游县文化广电新闻出版局其他诉讼请求。
案件受理费750元，由原告龙游县文化广电新闻出版局负担645元，由被告陆巧英负担105元，于判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院（在递交上诉状的同时，预交上诉案件受理费750元，款交衢州市财政局非税收入待清算专户，建行衢州市营业部，账号：10133068350031331000120001-05636901，特别告知：在上诉期满七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 江雄军
代理审判员 刘秀华
人民陪审员 林雄伟
二〇一三年九月十二日
书 记 员 余小芳