江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04511号
上诉人（原审被告）陈吉均。
上诉人（原审被告）高俊娜。
被上诉人（原审原告）增城新康物业管理有限公司苏州工业园区分公司，苏州工业园区苏胜路南、星湖街东侧南山巴黎印象小区。
法定代表人韩文峰，总经理。
委托代理人刘丹丹，江苏新苏律师事务所律师。
委托代理人杨庆珍，江苏新苏律师事务所实习律师。
上诉人陈吉均、高俊娜因与被上诉人增城新康物业管理有限公司苏州工业园区分公司（以下简称新康物业）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第00562号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈吉均、高俊娜系苏州工业园区苏胜路801号丽舍52幢605室业主，房屋建筑面积93.64平方米，为多层住宅带电梯。苏州南山房地产开发有限公司（合同甲方）与原审被告陈吉均（合同乙方）签订《苏州市前期物业管理服务协议》，约定甲方选聘新康物业提供物业服务，服务期限为整个物业管理区域交付使用后两年；协议约定乙方按建筑面积，其中多层（不带电梯）住宅为1.45元／月／平方米，小高层、多层（带电梯）住宅为1.86／月／平方米。前期物业服务费自甲方通知乙方入伙之日起计算，如乙方未入伙或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担。乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。本案所涉房屋于2007年交付原审被告使用，原审被告自2008年4月1日起未缴纳物业费，截至2014年8月15日共计拖欠物业费13324.04元，原审被告对上述期间欠缴物业费的事实予以认可。
另查，《苏州市前期物业管理服务协议》中未约定物业费缴纳时间，原审原告庭审中陈述物业费缴纳时间合同中没有明确确定，原审原告是每半年收取一次，分别于每年的一月份、七月份预收半年的物业费。原审原告为原审被告提供物业服务至2014年8月15日。
原审被告提交房屋交接书、购房合同中部分内容复印件，主张交接书上房屋存在的问题原审原告与开发商未能解决，且房屋的建筑和图纸不同，原审原告对开发商交付的房屋未尽到督促义务。原审被告提交居民用电合同、主张与原审原告私自更改电容量，且用电合同原审被告签名系与原审原告代签的。原审原告对交接书真实性认可，对其私自更改电容量不予认可，但称房屋交接书中的内容系原审被告自己手写，房屋质量问题、电容量问题系基于原审被告与开发商之间的买卖合同关系产生，与本案无关联性。原审被告另提交照片复印件，主张物业服务不达标，原审原告对照片真实性、关联性均不予认可。
上述事实，由苏州工业园区房地产登记簿、苏州市前期物业服务协议、房屋交接书、居民用电合同、物业服务指南等证据材料及当事人庭审中的陈述予以证实，原审法院予以认定。
原审原告的诉讼请求为：请求判令原审被告支付拖欠的物业服务费13324.04元，并支付滞纳金8863.48元（计算至2014年11月30日止）；诉讼费由原审被告承担。诉讼过程中，原审原告明确滞纳金数额请法院依法酌定。
原审法院认为，原审原告与案外人苏州南山房地产开发有限公司签订的《苏州市前期物业管理服协议》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，原审原告新康物业依约为该小区提供物业服务，被告应按约履行付款义务。原审被告庭审中对原审原告于2008年4月1日至2014年8月15日为所涉小区提供物业服务表示认可。原审被告认为上述合同无效，原审原告不具备主体资格，并未提交相应证据，原审法院不予支持。根据上述《苏州市前期物业管理服协议》的约定及双方当事人庭审陈述，原审法院依法核算确认原审被告欠缴的物业费计算方式为自2008年4月1日至2014年8月15日按1.86元／月／平方米，计算93.64平方米，共计13324.04元。原审法院对原审原告主张的该部分符合合同约定的诉讼请求予以支持。原审被告未依约付款，应承担相应的违约责任。原审原告主张的滞纳金，在性质上属违约责任，其金额明显过分高于因原审被告违约给原审原告造成的损失，依法应予调整，原审法院酌定被告向原审原告支付滞纳金1400元。原审被告抗辩原审原告未按前期物业协议的约定提供物业服务，违约在先，其系履行先履行抗辩权。原审法院认为，先履行抗辩权系指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求。物业服务系针对整个小区的公共服务，原审被告抗辩原审原告服务不达标，其前期缴纳物业费后原审原告拒开票，原审原告代其在居民供用电合同上签字等，原审被告并未提供证据予以证实，即使原审原告在物业管理服务中存在瑕疵，原审被告亦可通过其他途径主张权利，原审被告据此不缴纳物业费有滥用权利之嫌，亦不符合先履行抗辩权的行使条件，故对原审被告的抗辩意见原审法院不予采纳。原审被告认为原审原告就房屋质量问题存在过错，其在前期物业服务合同服务期间，原审被告可通过开发商与原审原告沟通，或在小区成立业主委员会之后，通过业主委员会与原审原告沟通、协商解决，拒付物业服务费的方式于法无据，原审法院对原审被告的上述意见亦不予采信。另，原审原告要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，故原审被告认为原审原告诉请超过诉讼时效的抗辩意见，原审法院碍难支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决如下：一、陈吉均、高俊娜于本判决生效之日起十日内支付增城新康物业管理有限公司苏州工业园区分公司物业服务费13324.04元及滞纳金1400元。二、驳回增城新康物业管理有限公司苏州工业园区分公司的其他诉讼请求。案件受理费354元，减半收取为177元，由陈吉均、高俊娜负担。
上诉人陈吉均、高俊娜不服上述民事判决，向原审法院提起上诉称：1、双方签订的《苏州市前期物业管理服务协议》中物业和开发商的法定代表人为“陈士刚”，而原审民事起诉状上列出的负责人为“韩文峰”，因此认为原审原告不具备起诉的条件。2、被上诉人没有或者没有完全的履行双方签订的物业服务管理协议，导致双方合同无法执行下去，一审法院对此认定事实不清。3、被上诉人没有按照附件二规定的物业标准证明自己履行了合同规定的义务，根据举证规则，认为要求业主承担物业公司服务不达标的举证责任不妥。4、被上诉人没有书面催交物业费的通知，只是在上诉人做出明确表示没有解决方案前不会交物业费后，被上诉人没有再向上诉人要过物业费。5、上诉人长期在小区拍摄的大量物业服务不达标的照片原审法院没有调查核实也没有现场勘查。6、被上诉人没有按照合同约定提供标准服务，是严重违约，上诉人拒交物业费是在行使先履行抗辩权。7、物业非法占有了全体业主的公共利益，应当用此来冲抵大部分的物业费。8、被上诉人的失职造成了上诉人的电瓶车被盗以及小车被撞，要求被上诉人赔偿上诉人损失3500元。9、物业服务合同约定只有两年。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人增城新康物业二审辩称：1、本案原审原告为增城新康物业管理有限公司，其法定代表人的变更不影响合同效力，原审原告主体是适格的。2、被上诉人根据物业服务协议约定提供物业服务至2014年8月15日，并没有上诉人所述的严重违反合同规定的情形，而上诉人列举的房屋质量、电容量等问题主要是其与开发商之间的问题，与本案无关联。3、一审法院对举证责任分配符合法律规定，上诉人应当对其主张的事实承担举证责任。4、上诉人在一审中提交的照片拍摄地点、时间、证明目的均不明确，并不能证明物业公司违反合同，也不能以此拒交物业费。5、上诉人对合同先履行抗辩权理解错误。6、物业公司提供服务直到2014年8月15日。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据苏州南山房地产开发有限公司（甲方）与陈吉均（乙方）签订的《苏州市前期物业管理服务协议》，协议约定甲方选聘新康物业提供物业服务，服务期限为整个物业管理区域交付使用后两年。本案所涉房屋于2007年交付使用，在二年服务期满后，原审被告仍继续接受了原审原告提供的物业服务，亦没有明确要求重新签订物业服务合同或要求终止与原审原告的合同，对此，应视为原审原、被告双方对前期物业协议的继续履行。
本案中，原审原、被告双方签订了物业服务协议后，物业公司法定代表人发生了变更，但物业公司法定代表人的变更不影响公司诉讼主体资格，也不影响原先签订合同的效力，上诉人以此为由认为被上诉人缺乏主体资格的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。上诉人认为被上诉人没有履行物业服务协议，物业服务存在瑕疵，上诉人应当承担证明责任，但是上诉人提供的照片难以证明此项内容，对此上诉人应当承担不利后果。同时，上诉人认为应当由被上诉人承担其尽到了物业服务义务的证明责任，被上诉人如果不能证明应当承担不利后果是对举证责任的理解错误，于法无据，碍难支持。物业管理是针对整个小区而进行的，业主及时、足额支付物业管理费是物业管理企业维持良好运行状态的必要条件，即使其在物业管理过程中存在一定瑕疵，上诉人亦应当通过合理合法的途径寻求救济，而不应当采用拒绝支付物业管理费的方式使矛盾扩大。另外，书面催告并不是物业公司催讨物业费的唯一方式，上诉人认可被上诉人曾对其催收过物业费，上诉人以没有书面催告为由拒付物业费，于法无据，本院不予支持。上诉人提出被上诉人没有按照合同约定提供标准服务，存在严重的违约行为，依据不足，本院不予支持。另外，上诉人认为因被上诉人的严重失职造成其财产损失3500元，上诉人可以另行主张，本案不予理涉。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费354元，由上诉人陈吉均、高俊娜负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年十一月二十日
书记员 柳 璐