四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川07民终1246号
上诉人（原审被告）：左长松，男，生于1949年5月6日，汉族，初识字，四川省梓潼县人，住四川省梓潼县。
上诉人（原审被告）：佐雄，男，生于1977年10月23日，汉族，初中文化，四川省梓潼县人，住四川省梓潼县。系左长松之子。
以上二上诉人委托代理人：李蓉，四川经义律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈述琼，女，生于1951年9月6日，汉族，小学文化，四川省梓潼县人，住四川省梓潼县系左长松之妻。
上诉人（原审被告）：崔述英，女，生于1977年2月5日，汉族，小学文化，四川省梓潼县人，住四川省梓潼县。系佐雄之妻。
被上诉人（原审原告）：余红勇，男，生于1972年3月8日，汉族，小学文化，四川省三台县人，住四川省梓潼县。
被上诉人（原审原告）：李春容，女，生于1974年4月9日，汉族，小学文化，四川省三台县人，住四川省梓潼县。系余红勇之妻。
上诉人左长松、陈述琼、佐雄、崔述英因房屋买卖合同纠纷一案，不服梓潼县人民法院（2015）梓民初字第1543号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人左长松、佐雄及其共同委托代理人李蓉、上诉人崔述英、被上诉人余红勇、李春容到庭参加诉讼，上诉人陈述琼经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原判认定：二被告原系三台县乐加乡柏林村二组村民，现系梓潼县文昌镇西河村二组村民。四被告系梓潼县文昌镇西河村三组村民。2008年4月4日，原告（乙方）余红勇与被告左长松（甲方）签订一份买卖房屋文约，原告余红勇、被告左长松、佐雄、崔述英在文约上签字、捺印。房屋买卖协议达成后，双方各自履行了相应的义务，四被告于2008年4月4日收到原告支付的房款110000元，后将涉案房屋交付给原告。2014年4月22日，被告左长松、陈述琼起诉至梓潼县人民法院，要求确认与原告签订的买卖房屋文约无效。2014年11月26日，梓潼县人民法院作出（2014）梓民初字第702号民事判决书，判决：原告左长松、陈述琼与被告余红勇、李春容于2008年4月4日签订的买卖房屋文约无效。该判决现已发生法律效力。2014年12月29日，被告左长松、陈述琼起诉来院，要求原告余红勇、李春容返还该涉案房屋。2015年6月18日，梓潼县人民法院作出（2015）梓民初字第223号民事判决书，判决：一、被告余红勇、李春容于本判决生效后九十日内将位于梓潼县西河村三组的砖混结构三间口面房的两楼一底和一间接檐房腾退给原告左长松、陈述琼；二、原告左长松、陈述琼于本判决生效后九十日内返还被告余红勇、李春容购房款110000元。该判决现已发生法律效力。2015年12月10日，原告余红勇、李春容认为被告有意将不得买卖的房屋出售给原告导致合同无效，属于被告单方的过错，遂提起诉讼，请求：1.判令四被告赔偿房屋内装修费320000元；2.判令四被告赔偿原价和现价上涨的差额180000元；3.判令四被告补偿过渡费、搬家费50000元；4.买房一次性贷款利息56000元；5.精神补偿费10000元；6.屋前修路费8000元；7.本案诉讼费由被告承担。
另查明，涉案房屋系四被告共同所有。本案在审理过程中，原告余红勇、李春容于2016年1月8日，申请对涉案房屋现在的市场价值、房屋装修部分及水、电、气安装等进行评估。梓潼县人民法院于2016年2月5日，委托四川兴瑞恒信房地产评估事务所有限公司对涉案房屋进行评估。2016年2月23日，四川兴瑞恒信房地产评估事务所有限公司对涉案房屋现在的市场价值评估结果为27.85万元。原告缴纳评估费3000元。
原判认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告余红勇与被告左长松于2008年4月4日签订的买卖房屋文约因违反法律规定被确认无效。在签订买卖房屋文约时，双方非同一集体经济组织成员，应当知晓涉案房屋项下土地系宅基地，根据相关法律规定，宅基地使用权不允许流转至集体经济组织成员以外的人员，故原、被告对买卖房屋文约因上述原因无效均负有过错。其中，被告将自有的集体经济组织成员宅基地上的房屋出售给非同一集体经济组织成员的原告，在房屋价值明显升高的情况下，又起诉确认合同无效，有违诚实信用原则，被告有主要过错，应承担主要责任。原告买受涉案房屋后即进行装修使用，结合四川兴瑞恒信房地产评估事务所有限公司对装修后整体房屋的市场价值的评估结果，本案中，因缔约过失造成的损失包括该房屋的增值部分168500元（278500元-110000元）及评估费3000元，共计171500元。原告承担20%的损失，即171500元×20%=34300元，被告承担原告的损失171500元×80%=137200元。原告与被告左长松签订房屋买卖文约时，未与被告佐雄、崔述英分家，且四被告均在房款收条上签字，因此被告佐雄、崔述英系本案适格被告。对原告的损失，四被告均应予赔偿。原告主张的装修费、房屋上涨价值、屋前修路费已被评估包括在房屋价值中，并已计算在损失范围内，对于原告主张的过渡费、搬家费、买房一次性贷款利息均系其履行合同过程中必要的开支，应由原告自行承担。原告主张精神损害赔偿，因本案属于房屋买卖合同纠纷，不符合法律规定，对于该主张，不予支持。遂判决：一、被告左长松、陈述琼、佐雄、崔述英于本判决生效后十日内赔偿因房屋买卖合同无效造成原告余红勇、李春容损失137200元；二、驳回原告余红勇、李春容其他诉讼请求。
宣判后，左长松、陈述琼、佐雄、崔述英不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。购买该房从要求购买到找村委会盖章备案以及后续办证等一切事宜均是被上诉人一手承揽，上诉人有理由相信该买卖行为合法，对导致合同无效的法律后果上诉人无过错。一审法院认为上诉人主张确认合同无效的原因是房屋价值明显升高系对上诉人的误解，其实是因为被上诉人霸道蛮横、不通情理导致邻里关系恶化，上诉人才主张合同无效。二、划分责任不当。被上诉人在办证之初就已经得知该买卖行为不被认可，无法办理产权证，被上诉人不找上诉人商量退房事宜，反而伪造印章，出示虚假证明及手续骗取登记，对此上诉人并不知情。故上诉人不应当承担80%的责任。三、损失认定明显不当。该房屋系农村住宅，只能起居住使用的作用，并不能上市交易，被上诉人购买该房的目的也是居住使用，而且该房屋所在村组未来十年之内也不可能被政府征收（卖受）。因该房屋无法上市买卖，就不应该存在市场价值。故被上诉人主张按房屋被征收的现有价值来认定被上诉人的损失不当。应当以现在当地建造该房屋所需工程造价来认定该房屋的修建价值。评估报告上先认定该房屋修建于2008年，后又认定该房屋修建于2010年，如若修建于2010年，与双方2008年签订房屋买卖合同的事实不符。上诉人书面向一审法院提交证据证明该房屋修建于2001年，评估机构和一审法院未采纳该证据不当。请求二审法院撤销原审判决第一项并改判。
被上诉人余红勇、李春容答辩称：一、上诉人毫无诚信，应当承担全部赔偿责任。上诉人开始和被上诉人谈房屋买卖的时候诚意十足，唯恐交易不成，被上诉人在当时给出的价款也不低，按此价款在城里完全可以买一套商品房了。因近几年房价涨幅惊人，在利益的驱使下，上诉人不讲诚信，成天无事生非地给被上诉人找茬，其目的就是要收回房屋。故导致合同无效是上诉人造成的，上诉人应当承担全部责任。二、鉴定意见只能证明房屋的部分现值损失，对外墙装修、一二楼的厨房、厕所及房项改造设施的价值等均未计算，还有取得农村土地使用权应向国家缴纳的必要费用等也没有计算。被上诉人认为上述损失也应由上诉人予以赔偿。
上诉人为证明自己的主张，向法庭提交了如下证据：
一、（2015）梓民初字第702号卷宗材料中国土局的询问笔录。证明被上诉人在一审办理土地使用证时，从国土局那儿骗证，且被上诉人也承认私刻左长松及左邻右舍的私章。
被上诉方质证认为国土局的证明不是真实的。手续都是上诉方在办。因过户需要集体土地使用证，对方一直不提供，如果当时知道办不到证，那时就会退房。
二、国土局在做出撤销被上诉人办理的土地使用证之前对余红勇的询问笔录第2、3页。这上面他承认了骗证经过和骗证动机。证明被上诉人在2009年就得知买卖合同无效。
被上诉方质证认为询问笔录不是真实的。
三、国土局形成的调查报告、听证报告、处罚通知等证据，证明余红勇在咨询办证之后就得知了买卖不合法，并采用了骗证的方法。
被上诉方质证认为没有签过字，没有收到处罚通知。
四、西河村村民委员会证明。证明西河三社余红勇无房居住。2009年12月8日，被上诉人在收集骗证所需的材料，证明余红勇在那之前就知道办不到证这个事实。
被上诉方质证认为这是上诉人让写的，他是按照上诉人教的程序去办的。
五、出警证明等。证明上诉人是因为双方矛盾才请求确认合同无效。排除妨害一案的判决，证明余红勇对法院也进行了欺瞒。
被上诉方对上述证据不予认可。
六、刘炳富写的证明及收据和建设用地规划许可证，证明房屋是2001年修建的。
被上诉方质证认为不知其是否真实。房屋是2008年买的。
七、房屋买卖合同。证明办证义务是约定在合同上的。办证义务是在对方，且合同约定了违约金1000元，就算我方违约，违约金也应按合同约定计算。是上诉人二爸介绍双方认识买房的，并不是上诉人主动找的被上诉人。
被上诉人质证认为双方确实是经过介绍认识买房的，也有村上的相关证明，我们一直认为买卖是合法的。
被上诉人余红勇、李春容向法庭提交了以下证据：
一、房屋买卖契约，证明左长松的集体土地使用证交给第三方，致被上诉人无法办证。
上诉人方质证认为该契约为复印件，对其真实性有异议，并且与本案无关联性。
二、村委会出的证明文件，证明房屋买卖合同是合法有效的。
上诉人方质证意见为：第一份证明，西河村村委会证明余洪勇有选举权，买房是经村上同意的。但达不到对方的证明目的，与本案无关。案涉房屋买卖不合法已经生效判决认定了。第二份证明，证明余洪勇在三台没有房子和宅基地，人民法院已经对他的情况进行了认定，与本案无关。第三份证明，西河村出具的西河村有六个集体经济小组的证明，与本案无关。第四份证据反映的事实是当事人双方因为过路的问题发生纠纷，恰好证明了上诉人并非因为房屋增值而主张房屋买卖合同无效。
三、同村房屋拆迁补偿协议，证明同村房屋的价值。
上诉人质证认为该补偿协议为复印件，真实性无法考证，不予质证。该协议记载的是西河六组的，西河村很大，六组处于城市规划最边缘，本案在三组，这个情况不能证明西河三组已纳入拆迁范围。对方无相关正式文件作为证据，与本案无关。
四、录音记录，被上诉人余红勇和村上杨书记的谈话。证明被上诉人没有骗证，买房是合理合法的。
上诉人质证认为对方没有提供原始载体，不予认可其真实性。
以上证据，对上诉人提供的出警证明、刘炳富写的证明及收据和建设用地规划许可证等证据的真实性、合法性予以认可，但与本案无关联性；对梓潼县国土资源局的询问笔录、调查报告、听证报告、处罚通知，西河村村民委员会证明、房屋买卖合同等证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但不能达到上诉人的证明目的；被上诉人提供的房屋买卖契约、同村房屋拆迁补偿协议、录音记录均无原始载体，无法核实其真实性，本院不予认可；对被上诉人提供的村委会证明文件的真实性、合法性、关联性予以认可，但不能达到被上诉人的证明目的。
二审审理查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人左长松与被上诉人余红勇于2008年4月4日签订的买卖房屋因违反法律规定被（2014）梓民初字第702号民事判决书确认无效。（2015）梓民初字第223号民事判决书已判决被上诉人返还案涉房屋，上诉人返还购房款。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，对损失的责任承担应依据双方的过错程度来划分。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。本案中，双方在签订买卖房屋时，非同一集体经济组织成员，应当知晓涉案房屋项下土地系宅基地，根据相关法律规定，宅基地使用权不允许流转至集体经济组织成员以外的人员，故上诉人与被上诉人对买卖房屋文约因上述原因无效均负有过错。但该买卖房屋文约的签订均系当事人的真实意思表示，在履行多年之后，上诉人一方提起诉讼致该买卖房屋文约被确认无效，违背了诚实信用原则。案涉房屋价值在买卖合同签订后明显升高，根据公平原则，应由卖方承担损失的主要责任。原审判决对责任的划分并无不当，对损失的计算适当。上诉人认为案涉房屋不能上市交易，即不存在市场价值，原审据评估结果认定损失不当，因案涉房屋的价值客观存在，且法律并未禁止其在同一集体经济组织成员中的流转，该上诉理由不能成立。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3044元，由上诉人左长松、陈述琼、佐雄、崔述英承担。
本判决为终审判决。
审判长 周冬青
审判员 文 焱
审判员 董小萍
二〇一六年九月二日
书记员 王 燕