江苏省滨海县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）滨民初字第0975号
原告刘红志。
委托代理人李昕，江苏擎天柱律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人许健。代理权限：一般代理。
被告高传新。
被告陈雪。
被告滨海县宏厦房地产开发有限公司，住所地江苏省滨海县工业园区内工业支路北侧友好小区。
法定代表人高传新，该公司总经理。
三被告共同委托代理人刘训赐。代理权限：特别授权。
原告刘红志与被告高传新、陈雪、滨海县宏厦房地产开发有限公司（以下简称宏厦公司）民间借贷纠纷一案，本院于2013年9月13日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月20日公开开庭进行了审理。原告刘红志的委托代理人李昕、许健，被告高传新、陈雪及宏厦公司的共同委托代理人刘训赐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘红志诉称，2012年7月25日，被告高传新与原告刘红志签订《借款协议》，约定向原告借款2000000元，借款期限为三个月，自2012年7月25日至2012年10月24日。被告陈雪与被告高传新系夫妻关系，其与被告高传新一起在《借款协议》“乙方夫妻双方（签字）”处签名确认该笔借款系夫妻共同向原告所借，为夫妻共同债务。同日，原告刘红志与被告高传新签订《协议》，协议实际约定被告宏厦公司开发的位于江苏省滨海县友好村204国道东侧的西湖明珠1幢701室、1101室，2幢306室、506室、706室房屋作为该借款的抵押。两份协议签订后，原告依合同约定将180000元现金交付与被告，并将1820000元汇款到被告指定的账户，总计借款2000000元给被告，完整履行了借款义务，但被告高传新、陈雪却未在约定的借款期限届满后还本付息。原告一再请求，被告高传新、陈雪以种种理由拒绝给付，并拖欠上述借款的本金和利息至今未付。现要求被告高传新、陈雪归还借款2000000元及其利息和违约金，利息按照月利率2%计算，从2012年7月25日起至履行完毕之日止；违约金按月利率1.2%计算，从2012年10月25日起至履行完毕之日止；被告宏厦公司对上述款项承担连带偿还责任，并要求原告对抵押物西湖明珠1幢701室、1101室，2幢306室、506室、706室的房屋优先受偿，诉讼费用由被告承担。
为证明其主张，原告向法庭举证如下：
1、2012年7月25日，原告刘红志与被告高传新、陈雪签订的《借款协议》1份。证明原告刘红志于2012年7月25日借款2000000元给被告高传新、陈雪，其中1820000元是以汇款的方式支付，180000元是以现金方式支付的，被告高传新、陈雪签字确认合计收到款项2000000元；
2、原告刘红志中国银行扬州广陵支行历史交易明细清单1份2页。证明原告刘红志在被告宏厦公司的POS机上刷卡支付借款455500元和570000元，时间分别为2012年5月23日和2012年7月25日；
3、原告刘红志扬州农商行广陵支行明细表1份。证明原告刘红志在2012年8月3日汇款760000元到被告高传新指定的滨海县诚兴挂车制造有限公司账户；
4、2012年7月25日，原告刘红志与被告高传新签订的《协议》一份。证明原告刘红志与被告高传新以预售商品房买卖合同的方式将被告宏厦公司开发的西湖明珠1幢701室、1101室，2幢306室、506室、706室的房屋抵押给原告刘红志；
5、宏厦公司企业登记档案1份。证明宏厦公司的法定代表人是被告高传新，投资的两个股东是被告高传新、陈雪；
6、滨海县诚兴挂车制造有限公司企业登记档案1份。证明该公司的法定代表人是被告高传新，投资的两个股东是被告高传新、陈雪；
7、江苏省擎天柱律师事务所律师调查笔录4份8页。证明被告高传新将被告宏厦公司开发的西湖明珠1幢701室、1101室，2幢306室、506室的房屋抵押给原告刘红志，具体买受人分别是陈晓玲、陈仍传、俞小玲及原告刘红志，陈晓玲、陈仍传、俞小玲与原告刘红志系朋友关系，是名义上的买受人；
8、2013年6月13日，滨海县房地产管理所出具的住房登记记录信息证明1份。证明被告高传新将被告宏厦公司开发的西湖明珠1幢701室、1101室，2幢306室、506室的房屋抵押给原告刘红志，具体买受人是原告刘红志与陈晓玲、陈仍传、俞小玲；
9、《商品房买卖合同份》1份11页。证明原告刘红志与被告宏厦公司确实存在商品房买卖合同备案；
三被告对原告所举证据质证意见如下：
对原告提供的证据均无异议。对证据1、2、3证明目的有异议，被告认为，加上原告当时内扣利息60000元，实际借款共计1820000元，还有120000元原告没有支付给被告。
本院根据庭审情况，对原告所举证的9份证据，本院均予以认定。
被告高传新、陈雪、宏厦公司辩称，1、被告欠原告借款属实，但除去内扣利息60000元及未支付给被告借款120000元，被告实际向原告借款金额是1820000元；2、被告已向原告归还本金600000元及利息360000元；3、被告不应承担2013年元月25日后的利息和违约金。因为房屋的预售产权是原告刘红志的，被告曾多次要求原告来退房以便还款，因原告来退房时缺乏相应的手续，导致不能办理退房手续，所以原告违约在先；4、被告陈雪不应承担还款责任，因为借款是被告宏厦公司借的，被告陈雪只是被告高传新的妻子，只是被告宏厦公司的股东，被告宏厦公司的债务不应由所有股东来偿还。
为证明其主张，被告高传新、陈雪、宏厦公司向本院举证如下：
1、2012年7月25日，原告刘红志出具的收条1份，证明被告还利息35000元；
2、2013年1月7日，原告刘红志出具的收条1份，证明被告还本金60万元；
3、2012年1月27日，证明1份（复印件），证明还利息50000元；
4、2012年2月3日，证明1份（复印件），证明还利息40000元；
5、2011年12月28日，被告汇款给原告刘红志汇款单1份，证明被告还利息60000元；
6、2012年10月24日，被告汇款给原告刘红志汇款单1份，证明被告还利息60000元；
7、2012年11月30日，被告汇款给原告刘红志汇款单1份，证明被告还利息60000元；
8、2012年12月25日，被告汇款给原告刘红志汇款单1份，证明被告还利息60000元；
9、2011年11月28日，被告高传新出具的承诺书1份（复印件），证明原告提前预支利息和违约金50000元；
10、2013年11月5日，徐保洋出具的证明1份，证明被告不应承担2013年元月25日后的利息和违约金；
11、2013年11月15日，单勇出具的证明1份，证明被告不应承担2013年元月25日后的利息和违约金；
12、短信照片一张，证明被告不应承担2013年元月25日后的利息和违约金。
原告对被告提供的证据质证如下：
对证据1，真实性、关联性有异议，该收条的下方的“刘红志”不是原告刘红志所写，而且原告也没有收到该笔款项；对证据2无异议；对证据3、4真实性、关联性有异议，该两份证明是复印件，证明中反映的内容是2011年原告借给被告的1000000元；对证据5真实性、关联性有异议，该笔汇款也是2011年的100000元的借款，和本案无关；对证据6、7、8无异议；对证据9的真实性、合法性、关联性均有异议，对证据10、11、12的证明目的有异议，2012年7月25日，原告刘红志与被告高传新签订的《协议》中，明确约定先还款后退房；
本院根据庭审情况，对被告所举证据综合认定如下：
被告认可证据1中“刘红志”不是本案原告所写，是被告宏厦公司做账所写，且被告亦未提供其他证据予以证明原告收到该笔款项，故对证据1本院不予认定；对证据2、6、7、8予以认定；对证据3、4的真实性、关联性不予认定；对证据5的关联性不予认定；对证据9、10、11、12不予认定。
经审理查明，2012年7月25日，被告高传新因缺乏资金向原告刘红志借款，双方同日签订了《借款协议》一份，协议约定：1、借款金额为2000000万元，其中现金汇款1820000元，现金180000元；2、原告需将资金打入被告高传新指定账户，或者现金直接交给被告高传新；3、借款期限三个月，自2012年7月25日至2012年10月24日；4、约定月息2分，按月结付，逾期还款违约金为每日0.4‰。被告高传新、陈雪在《借款协议》“乙方夫妻双方（签字）”处签名确认。原告刘红志于《借款协议》签订当日给付被告高传新借款现金180000元，用中国银行卡，于2012年5月23日和2012年7月25日，分别转账455500元和570000元给被告宏厦公司，用扬州市农村商业银行卡，于2012年8月3日，转账760000元到滨海县诚兴挂车制造有限公司的账户，共计转账1785500元。2012年7月25日，原告刘红志作为乙方与被告高传新作为甲方签订《协议》一份，协议约定如下：“①甲方同意在半年内还清乙方的债务，如未还清，乙方有权处理西湖明珠2号楼306室、2号楼506室、2号楼706室、1号楼701室、1号楼1101室，处理所得全部归乙方所有，甲方无任何异议。②甲方同意乙方全权处理2号楼306室、2号楼506室、2号楼706室、1号楼701室、1号楼1101室。③乙方在半年内不得对以上房源进行与他人交易，在半年内甲方还清甲方借乙方的所有债务，乙方必须无条件将以上房源退还给甲方。④未完成事项补充协议为准。甲方：高传新，2012年7月25日，乙方：刘红志，2012年7月25日。”协议签订后，原告刘红志向被告高传新提供了陈晓玲、陈仍传、俞小玲、原告刘红志及朱前程的身份信息，被告高传新分别将被告宏厦公司开发的西湖明珠1幢701室、1101室，2幢306室、506室、706室的房屋以上述人员为买受人单方（买受人未签字）在滨海县房地产管理所进行了商品房买卖合同备案。
另查明，被告高传新与被告陈雪系夫妻关系，被告宏厦公司和被告滨海县诚兴挂车制造有限公司的股东均只有高传新和陈雪。2013年1月7日，被告归还原告本金600000元，于2012年10月24日、2012年11月30日、2012年12月25日分别归还利息60000元。其余本息及违约金被告至今未予偿还。原告刘红志与陈晓玲、陈仍传、俞小玲及朱前程系亲友关系，均为西湖明珠1幢701室、1101室，2幢306室、506室、706室房屋名义上的买受人。原告刘红志2013年6月，将西湖明珠2幢706室退还被告宏厦公司。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。被告高传新、陈雪向原告刘红志借款，有《借款协议》等证据为证，形成合法的借贷关系。原告向其索要借款时，被告未能清偿该借款，侵害了原告的合法权益，故对原告要求被告偿还借款的诉讼请求，本院予以支持。下面就被告高传新、陈雪尚欠借款本金的金额及其利息和违约金的计算方式；被告高传新、陈雪、宏厦公司对上述款项承担何等责任；原告对抵押物西湖明珠1幢701室、1101室，2幢306室、506室、706室的房屋是否享有优先受偿权；具体分析如下：
一、被告高传新、陈雪尚欠借款本金的金额及其利息和违约金的计算方式问题。原告刘红志向被告高传新、陈雪交付现金180000元，转账1785500元，共计1965500元，有《借款协议》及银行转账单两份3页等证据为证，本院予以确认。被告辩称，原告内扣利息60000元及未支付给被告借款120000元，被告实际向原告借款金额是1820000元，被告未能向本院提供证据予以证明，本院对该项辩解不予采信。被告高传新辩称，2013年1月7日归还原告本金600000元，原告予以认可，本院予以采信，该款项理应从借款本金中予以扣除，故本院对被告高传新、陈雪尚欠原告借款本金1365500元予以确认。原告要求被告高传新、陈雪承担从2012年7月25日起至履行完毕之日止按照月利率2%计算的利息，原、被告在《借款协议》中明确约定月息2分，且该约定符合法律规定，本院依法予以支持，但从2013年1月7日后应按本金1365500元计算利息，即从2012年7月25日至2013年1月7日按本金1965500元，月利率2%计算利息，从2013年1月8日之后按本金1365500元，月利率2%计算利息。原告要求被告高传新、陈雪承担从2012年10月25日起至履行完毕之日止按月利率1.2%计算的违约金。本院认为，原、被告在《借款协议》中约定借款期限为2012年7月25日至2012年10月24日，但从原、被告随后签订的《协议》中可以看出，原、被告实质的借款期限为半年，即2012年7月25日至2013年1月24日，自2013年1月25日起被告未能还清原告借款本息，才能视为违约，故被告应从2013年1月25日起承担违约金责任，但利息加违约金之和不得超过中国人民银行同期贷款利率四倍。被告辩称，已归还利息360000元，原告认可180000元，且有被告提供的2012年10月24日、2012年11月30日、2012年12月25日汇款单为证，本院对180000元予以采信，理应从利息中扣除，对于其余利息还款，被告未能提供有效证据证明，本院不予采信。被告另称，因为房屋的预售产权是原告刘红志的，被告曾多次要求原告来退房以便还款，因原告来退房时缺乏相应的手续，导致不能办理退房手续，所以原告违约在先，被告不应承担2013年元月25日后的利息和违约金。本院认为，原、被告在《协议》中明确约定“甲方同意在半年内还清乙方的债务，如未还清，乙方有权处理西湖明珠2号楼306室、2号楼506室、2号楼706室、1号楼701室、1号楼1101室，处理所得全部归乙方所有，甲方无任何异议。”“乙方在半年内不得对以上房源进行与他人交易，在半年内甲方还清甲方借乙方的所有债务，乙方必须无条件将以上房源退还给甲方。”从该协议内容可以看出，被告应先偿还借款，原告后退还房屋，故对被告的该项辩解，本院不予采信。
二、被告高传新、陈雪、宏厦公司对上述款项承担何等责任问题。在庭审过程中，被告辩称，该笔借款是被告宏厦公司所借，被告陈雪不应承担还款责任。本院认为，被告宏厦公司未在《借款协议》及《协议》上落款及签章，原告亦未能提供证据证明被告宏厦公司是该笔借款的共同借款人或者连带责任保证人。原告根据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定要求被告宏厦公司对上述款项承担连带责任，但该条规定的是股东滥用股东权利应对公司债务承担责任的规定，而非公司应对股东滥用股东权利所形成的债务承担责任的规定，且原告亦未提供证据证明被告高传新在本案借贷关系中存在滥用股东权利的行为。《借款协议》是原告刘红志与被告高传新、陈雪所订，所借款项亦现金交付或转账至被告高传新指定账户，且被告高传新与被告陈雪系夫妻关系，故本院对原告要求被告高传新、陈雪共同归还上述款项的诉讼请求，依法予以支持，对要求被告宏厦公司对上述款项承担连带偿还责任的诉讼请求，不予支持。
原告对抵押物西湖明珠1幢701室、1101室，2幢306室、506室、706室的房屋是否享有优先受偿权问题。抵押合同是抵押人与抵押权人订立的，约定抵押人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务，债权人有权依法就抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得优先受偿的合同。本案中，根据原告与被告签订的《协议》整个条文来看，原、被告既约定被告因欠原告债务，将西湖明珠1幢701室、1101室，2幢306室、506室、706室房屋抵押给原告刘红志，同时又约定被告在半年内还清债务，如未还清债务，上述房屋由原告处理，并将所得所有价款归原告所有。该《协议》本质上是房屋抵押合同，且符合法律的规定，该抵押合同成立并生效。房屋抵押，应当办理抵押登记，抵押权自登记之日起生效。《协议》签订后，原、被告至今未办理抵押登记，不符合法律规定的抵押权生效要件，即原告对西湖明珠1幢701室、1101室，2幢306室、506室、706室房屋不享有抵押权，故本院对原告要求就西湖明珠1幢701室、1101室，2幢306室、506室、706室房屋享有优先受偿权的诉讼请求依法不予支持。
依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十七条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告高传新、陈雪于本判决生效之日起十五日内归还原告刘红志借款1365500元及利息49779元（利息计算至2013年1月24日，已扣除已还利息180000元）；
二、被告高传新、陈雪于本判决生效之日起十五日内归还原告刘红志借款1365500元的利息及违约金，从2013年1月25日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至判决确定给付之日止；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28906元，保全费5000元，由原告承担11195元，由被告高传新、陈雪承担22711元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费28906元（如汇款须在附言中注明“法院诉讼费”字样，收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21）。
审 判 长 李范宇
代理审判员 张志东
人民陪审员 周同明
二〇一四年三月十日
书 记 员 王俊翔
附录法律条文
1.《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
2.《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
3.《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
第6条民间借贷的利率可以适当高于银行利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证的当事人承担不利后果。
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。