广东省广州市增城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗增法民三初字第1059号
原告：梁金丽，住广东省广州市增城区。
被告：钟立本，住广东省广州市增城区。
第三人：广州市中营房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区。
法定代表人：张雪霞。
原告梁金丽诉被告钟立本、第三人广州市中营房地产代理有限公司（以下简称中营公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁金丽到庭参加诉讼，被告钟立本、第三人中营公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告梁金丽诉称：梁某与钟立本于2013年3月29日签订房地产买卖合同，合同约定自签订合同之日起十五个工作日内钟立本将位于广州市增城区荔城街锦绣御景花园锦绣八街1号202房过户给梁金丽。但是两年多以来，钟立本却拒不办理过户手续，并在2014年2月7日将上述房屋抵押给他人。为此，诉至法院，请求判令，一、解除梁金丽与钟立本在2013年3月29日签订的《房地产买卖合同》；二、钟立本归还房屋首付款350000元及违约金105000元给梁金丽；三、本案诉讼费由钟立本负担。
被告钟立本未答辩。
第三人中营公司未发表意见。
经审理查明：2013年3月29日，钟立本（卖方）与梁金丽（买方）、中营公司（见证方）签订《房地产买卖合同》及附件，载明“……第四条转让房产状况1、房地产名称及位置，买卖双方经协议，由卖方转让位于广东省增城市荔城街锦绣御景花园锦绣八街1号202房给买方。2、产权状况建筑面积107.47平方米，他项权利设置抵押，抵押给农商银行，并已办理抵押登记。……3、卖方应在一手房产证出具三个月内将房产解除、注销抵押登记的《房地产证》原件交至见证方处……第五条转让房产价款和支付方式一、转让房产总价款买卖双方约定，卖方以人民币壹佰零伍万零仟零佰零拾零元整（¥1050000元）的价格将该房产转让给买方。并约定以如下第1种方式支付，……1、以现金分期付款方式支付，转让房产价款由定金、首期房款和剩余房款三部分组成。……二、购房定金支付时限买卖双方约定，买方于签署本合同时给卖方支付人民币叁拾伍万零仟零佰零拾零元整（¥350000元）作为购房定金……三、付款方式及期限1、买方于2013年4月1日前将首期房款（不含定金）人民币肆拾伍万零仟零佰零拾零元整由卖方收取。2、买方于过户后15个工作日前将剩余房款人民币贰拾伍万零仟零佰零拾零元整由卖方收取。3、经买卖双方协议，买方同意将首期款人民币肆拾伍万元整于2013年4月1日前给卖方作为还清银行贷款使用……第七条房产的转移登记即过户……1.3买卖双方或买卖双方的代理人于一手房产证出证后还清银行贷款柒日内共同到国土部门办理申请产权转移登记手续……第八条房产的交付交付时间：买卖双方约定2013年3月30日前。……第十条违约责任一、承担违约责任的形式1、本合同签署后，任何一方均应善意、全面、诚实信用的履行本合同，否则，违约方即应承担违约责任。2、违约方承担违约责任的形式至少包括继续履行合同、支付违约金、赔偿守约方损失。……（二）卖方的违约责任……2、卖方提供虚假产权证明或隐瞒产权导致本合同无法继续履行或转让房产在转移登记过程中因卖方的原因被司法机关查封或以其他形式限制房地产权转移登记导致本合同无法履行时，买方有权单方面解除本合同，卖方应双倍返还定金给买方，并按约定成交价30%向买方支付违约金。”。同日，钟立本出具《收据》给梁金丽收执，该收据载明“梁金丽购买本人位于增城市荔城街锦绣御景花园八街1号202房的首付金叁拾伍万元整”。
2013年3月30日，梁金丽支付中营公司代办服务费2500元。
2015年11月20日，增城区国土资源和房屋管理局出具《广州市房地产产权情况表》，载明“房屋坐落增城市荔城街锦绣御景国际花园锦绣八街1号202房。产权人钟立本。是否缮证是。登记日期2014年2月28日。查解封历史文号（2014）穗增法民二初字第576号之一，来文单位增城法院，查封起始2014年3月27日至2016年3月26日。他项权利信息他项权利人广州农村商业银行股份有限公司增城支行，权利价值718712元，登记日期2014年2月7日；江某林权利价值1000000元，登记日期2014年2月28日”。
审理中，梁金丽陈述如下事实，一、请求解除《房地产买卖合同》中与钟立本的房屋买卖关系，暂不要求处理与中营公司之间的居间合同关系。二、合同约定在2013年4月1日前支付450000元给钟立本用于涂销抵押，当天梁金丽与钟立本共同到钟立本申请贷款的银行申请偿还贷款涂销抵押，但是银行回复说因涉案房屋还未办理房产证，所以无法办理涂销抵押手续。三、梁金丽之后多次催促钟立本办理过户手续，并要求中介公司多次催促，但钟立本一直找借口不配合。四、支付350000元给钟立本后，钟立本将涉案房屋钥匙给了梁金丽，但是钟立本又与其他人谈出售涉案房屋，所以将涉案房屋的锁换掉了。因此梁某未能使用涉案房屋。五、梁金丽不清楚涉案房屋出证当日就将涉案房屋抵押给案外人江某林。在提起本案诉讼时，才知道涉案房屋被增城区人民法院查封。六、梁金丽自动调低违约金计算标准为合同约定涉案房屋总价款的10%。
本院认为：梁金丽、钟立本及中营公司签订的《房地产买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。
现本案争议焦点为在履行《房地产买卖合同》中，钟立本是否存在违约的行为。本院分析如下，首先，梁金丽已于2013年3月29日支付了定金，表明梁某自觉履行合同的意愿。其次，根据增城区国土资源和房屋管理局出具的《广州市房地产产权情况表》可知涉案房屋房产证登记日期当日，钟立本即将涉案房屋抵押给案外人江某林，表明钟立本无继续履行合同之意愿。最后，涉案房屋在2014年3月27日被本院依法查封，已经阻却继续履行《房地产买卖合同》的可能。综上，涉案房屋因钟立本的自身原因已无法过户给梁某，房屋买卖合同关系无法履行完毕，钟立本已经构成根本违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；。……”的规定，梁金丽要求解除双方涉案房屋的买卖关系，并要求钟立本承担违约责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。如上所述，因钟立本的违约行为导致涉案房屋的买卖关系被解除，故梁金丽要求钟立本返还350000元购房款于法有据，本院予以支持。梁金丽依据《房地产买卖合同》第十条的约定要求钟立本支付违约金于法有据，理由上文已述，不再赘述。依据合同约定违约金为315000元（总房款1050000元×30%），现梁金丽自愿降低违约金计算标准为按照合同约定房价款10%计付，即要求钟立本支付105000元，是梁金丽自行处分权利的行为，并无不妥，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告梁金丽与被告钟立本签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系；
二、被告钟立本应于本判决发生法律效力之日起十日内返还350000元购房款给原告梁金丽；
三、被告钟立本应于本判决发生法律效力之日起十日内支付105000元违约金给原告梁金丽。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8130元，由被告钟立本负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 勋
人民陪审员 罗巧宜
人民陪审员 詹玉琴
二〇一六年一月十三日
书 记 员 李 靖
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。