天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辰民初字第2042号
原告天津市房产经理站，住所地天津市和平区成都道***号。
法定代表人叶涛，站长。
委托代理人刘春霖，天津市房产经理站职员。
委托代理人王伟，天津市房产经理站职员。
被告赵洪伟。
原告天津市房产经理站（以下简称“房产站”）与被告赵洪伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告房产站的委托代理人王伟到庭参加了诉讼。被告赵洪伟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告房产站诉称，X房屋原系原告管理的公共租赁住房，该房计租面积为55.11平方米，月租金882元。2012年3月31日前被告每月自负租金432元，国家补贴450元，后因国家政策调整，2012年4月1日之后被告每月应自负租金540元，国家补贴342元。被告自2012年12月22日至2014年7月21日一直拖欠自负部分的房屋租金及违约金，在合同到期后仍占有涉诉房屋，未缴纳房屋使用费。经原告多次催缴未果，故呈诉，请求：1、判令被告一次性支付自2012年12月22日起至2014年7月21日止的房屋自付部分租金（每月342元）以及按照应交租金的日百分之一给付原告违约金，并自2014年7月22日至实际腾退房屋之日止按照房屋租金（每月882元）的1.3倍缴纳房屋使用费。2、判令被告由X房屋腾退至X房屋居住；3、案件受理费由被告承担。
被告赵洪伟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2011年7月22日，原、被告签订《天津市公共租赁住房租赁合同》，原告为出租人，被告为承租人。该合同约定：原告将X房屋出租给被告，该房屋建筑面积55.11平方米。租赁期限为3年，自2011年7月22日起至2014年7月21日止。该房屋按建筑面积计算租金，租金按月支付，租金标准为每月16元／㎡，该套房屋月租金为人民币882元整；被告每月22日前应向租金代扣卡里存入需自行支付的租金，银行统一代扣被告交纳的房屋租金。被告未按规定日期和金额交纳租金，原告除有权向被告追索房租外，每日向被告收取月租金1%的违约金。被告欠交租金累计满3个月的，原告有权单方解除合同收回房屋。被告有本合同约定解除事由之一的，原告有权责令被告腾退房屋。租赁期满时，被告应腾退房屋，解除合同至腾退住房期间的房屋使用费按照届时租金标准的1.3倍收取。被告承租的上述房屋月租金为882元，其中2012年3月31日之前每月自付租金为432元，国家补贴450元；2012年4月1日后每月自付租金为342元，国家补贴540元。合同签订后，被告向原告支付租金至2011年10月21日；被告拖欠的2011年10月22日至2012年12月21日的租金5238元及相应的违约金已经本院（2013）辰民初字第549号民事判决判令支付。自2012年12月22日至2014年7月21日的房屋租金和违约金以及自2014年7月22日合同到期后至今的房屋使用费被告未缴纳。
另查，被告因犯寻衅滋事罪，于2012年10月26日被本院判处有期徒刑一年六个月，在天津市李港监狱服刑，现已刑满释放。
上述事实，有原告庭审陈述及其所提供的相关书证等证据相佐证。
本院认为，原、被告之间签订的《天津市公共租赁住房租赁合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，该租赁合同合法有效，应受法律保护。该合同对于原、被告均有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已将上述租赁房屋交付被告居住使用，被告应按约定期限向原告交纳房屋租金。
关于原告主张被告支付房屋租金一节，被告自2012年12月22日至2014年7月21日未缴纳房屋租金，累计拖欠原告自负部分的房屋租金应为6509.4元，被告拒付租金的行为是违约行为，应予以纠正，故对原告该主张，本院应予支持。
关于原告主张被告支付违约金一节，因被告未按约定期限向原告交纳房屋租金，应依约向原告支付违约金。鉴于双方所签租赁合同中约定的违约金过高，本着公平及补偿为主、惩罚为辅的原则，结合《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》之相关规定，关于违约金的计算应按照不超过中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算。被告应自2012年12月22日起至租金实际给付之日止，以每月自付部分应缴租金342元的实际拖欠时间，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金。
关于原告所主张的合同期满后的房屋使用费的问题，双方签订的合同在期满后未续签房屋租赁合同，被告应按照合同约定腾退房屋，未腾退房屋的，应按照合同约定缴纳房屋使用费，故对原告的该项主张本院予以支持。房屋使用费的具体计算应依照合同约定，以每月房租882元的1.3倍自2014年7月22日计算至被告实际腾退房屋之日止。
关于原告要求被告由涉诉房屋腾退至X房屋居住一节，本案房屋租赁合同期限届满，双方未有签订续租合同，被告应依约将房屋腾退给原告。原告已为被告准备了另一套供其居住的房屋，被告已经具备腾房条件，且被告腾房有利于减少原告经营管理天津市公共租赁住房的经济损失，提高天津市公共租赁住房经营管理效率，有利于扩大社会公共利益，故本院对原告要求被告腾退涉诉房屋的请求予以支持。至于被告腾退涉诉居住房屋后是否同意居住到原告指定的X房屋内，系被告的自主选择权利，本院不予强制。在被告同意居住到该指定房屋时，原告应当配合被告办理入住手续。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告赵洪伟于本判决生效之日起十五日内给付原告天津市房产经理站自付部分的房屋租金6509.4元和违约金（自2012年12月22日起至租金实际给付之日止，以每月自付部分应缴租金342元的实际拖欠时间，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）以及房屋使用费（自2014年7月22日至实际腾退房屋之日止按每月1146.6元计算）；
二、被告赵洪伟于本判决生效之日起十五日内将其承租的X房屋腾空并退还给原告。如被告赵洪伟同意搬至X房屋内居住，可另行与该房屋管理机构办理相关手续；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费194元，由被告赵洪伟担负。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向天津市第一中级人民法院交纳上诉案件受理费，上诉于天津市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 佳
代理审判员 卢存强
人民陪审员 赵维柱
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 胡福晏
附：本裁判文书所依据法律规定具体条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
第六条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。