河南省新乡市牧野区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）牧民一初字第709号
原告闻会萍，女，1982年4月出生。
委托代理人郭铮，特别授权。
被告吴建国，男，1966年9月出生。
委托代理人司林堂，新乡市牧野区148法律服务所法律工作者，特别授权。
原告闻会萍诉被告吴建国房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法由审判员和人民陪审员组成合议庭，在本院公开开庭审理了本案。原告闻会萍的委托代理人郭铮，被告吴建国及其委托代理人司林堂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告通过房产中介于2014年4月16日签订《房屋买卖协议书》，原告购买被告位于新乡市牧野区和平大道87号某处住楼2单元3楼302室的房产。协议签订后，原告依约履行了自己的义务，交付购房定金三万元，由于被告要求原告一周内一次性付清房款，原告多方筹措并高息借款完成约定。而被告却迟迟不履行双方签订的协议，经原告及中介多次催告，打了近百个电话，被告先是说在外地出差，后又表示说不准备履行双方签订的协议了，并明确表示不怕原告到法院起诉自己。鉴于被告的行为直接违反了合同法第八条、第六十条、第一百零八条的规定，原告依据双方签订协议第七条“甲方若不卖此房，应赔偿乙方所交定金的两倍给乙方和丙方”的约定提出诉讼。诉讼请求：1、解除双方签订的协议；2、请求判令被告偿付赔偿金六万元；3、请求判令本案诉讼费由被告承担。
被告吴建国答辩称：1、原告之诉与实际情况不符。被告是通过中介某信息广场房产部介绍洽谈卖房事宜，并且声明该房不属于被告所有权而是属于江苏省宜兴市宜城街道花园路999-49号谈一波的。而中介只给被告一张空白的《房屋买卖协议书》让被告签字后就交给了中介公司，直到目前为止，中介公司也没交给被告半分钱的售房款。2、2014年4月16日，被告签订空白合同的《房屋买卖协议书》，具体合同的内容和约定，被告均不知情。3、该房屋不是被告所有的，被告明确告知中介还要到江苏将该房相关购房手续及委托出证手续办齐后方能进行该房的交易活动，即明确授权后才能办理此事，中介公司也答应了。4、被告在2014年4月16日以后就到南方办理房产委托手续，2014年6月17日办理房产手续后，原告在6月25日起诉说打百次电话，与事实不服。5、原告所诉称的交了定金三万元，被告至今分文未得。6、双方签订的合同是空白合同，其内容是原告加上去的，并且是格式合同，被告在2014年6月17日之前没有代理权，其签订的合同应无效，并且原告也没有履行合同。由于被告没有代理权，被告与中介签订的合同至始至终无效。根据《城市房屋权属登记办法》第五条、第十二条、第二十三条以及合同法第三条、第三十九条第二款、第四十四条、第五十二条、第五十三条等相关规定，请法院依法确认该协议无效，驳回原告诉请。
原告闻会萍向本院提交的证据材料有：证据一，2014年4月16日甲方（卖方）吴建国与乙方（买方）闻会萍以及丙方（证人）郭某签订的《房屋买卖协议书》一份，证明本案买卖约定的甲方（也就是卖方）是吴建国。协议第四条约定乙方向丙方缴纳购房订金叁万元。协议第七条约定甲方若不卖此房，应赔偿乙方所交定金的两倍给乙方和丙方。证据二，2014年4月16日署名某房产部郭某书写的收到条一份，证明原告按照协议的约定完成了交付定金的义务。证据三，2014年7月22日署名中介方郭某给吴建国书写的信件一份，国内标准快件回执一份，签收凭证一份，证明被告不按协议约定履行卖方义务，经督促后仍不履行卖房义务的事实。证据四，2014年9月12日新乡市红旗区某房产信息广场出具的情况说明一份，新乡市平原路某房产信息部个体工商户营业执照（副本）一份，证明整个案件的经过及被告不履行协议约定卖房义务的事实。证据五，2014年4月16日房屋买卖协议书一份，证明房屋的卖方就是本案的被告吴建国，房屋的实际售价是30万元。（原告的代理人郭某在该份协议书下方注明，闻会萍的名字由郭某代签）。
对于原告所提供的上述证据材料，经当庭进行质证，被告发表的质证意见为：1，对《房屋买卖协议书》本身无异议，当时被告是和中介签订的，不是和原告签订的，当时被告只签了名字和日期，具体内容被告一概不知，内容是中介填上的。协议书上对房产交接没有约定。2，对收到条，被告对原告向中介公司缴纳定金不清楚。3，对中介方给吴建国发的特快专递，与本案没有关联性，不予认可。4，对第四组证据，与实际情况不符，因未提供原件，不予质证。事实是被告和中介签订空白合同后，随即就到南方办理相关手续，中介方对被告当时没有代理权和办理相关手续的情况十分清楚。原告应提供营业执照的原件，对复印件不予质证。对第五份证据，当时被告仅仅是通过中介公司签订的空白合同，中间的内容没有约定。从合同内容看，也未约定交房的时间。故此，我方不认可此份合同。在此合同签订的当时，也签了一份合同，与此合同不一致。被告不认识闻会萍，其中间的谈判都是中介方与原告谈的。房屋的售价是33.5万元，还不含地下室。原、被告在谈判过程中，被告已向中介方说明不是房主，也没有房产证。被告没有权利签订此份合同，此合同是无效合同。在2014年6月17日找到房主谈一波后，吴建国与谈一波签订了一份经过公证的委托书，在授权后，吴建国才进行办理相关房产手续。故在6月17日之前，被告是无权代理的，谈一波也未追认，故应当驳回原告的诉讼请求。
关于原告提交的上述证据材料，经本院审查认为，其中的营业执照系复印件，被告对此不予质证，其中的第二份房屋买卖协议，有些内容与第一份房屋买卖协议不一致，且乙方处闻会萍的名字不是其本人所签，被告对该协议提出异议不予认可，故对该两份证据材料的效力不予认定。原告提供的其他证据材料，形式合法，内容真实，为有效证据。被告辩称当时签订的是空白合同，但未提供相应的证据加以证明，且被告对此不予认可，故对被告的该项辩称理由不予采信。
被告吴建国向本院提交的证据材料有：证据一2014年6月17日江苏省宜兴市公证处（2014）锡宜证民内字第1513号公证书一份，2014年6月17日，委托人谈一波与受托人吴建国签订的授权委托书一份。证明该房屋的所有权人是谈一波，其授权吴建国处理该房屋，吴建国在2014年6月17日之前的行为没有得到授权，原、被告的合同应为无效。证据二，2007年4月14日出卖人新乡市华宝房地产开发有限公司与买受人谈一波签订的商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171NO.0010416）一份，证明本案的涉案房屋是谈一波的，证据三、2007年7月18日销售不动产统一发票三联单3份，证明谈一波购买涉案房屋的正式发票。证据四、2007年4月14日新乡市华宝房地产有限公司出具的地下室房款收条一份。以上证据证明吴建国在2014年6月17日之前买卖涉案房屋的行为是无效的，没有得到授权和追认。
原对于被告吴建国提供的上述证据材料，经质证，原告闻会萍的质证意见为：1、公证书是对委托协议进行的公正，仅仅是对委托书的事实进行公证，不能证明在此之前还有没有委托。该公证书不能证明被告在签订协议时没有委托。2、对证据二，原告方是第一次看到，该证据只能证明涉案房屋的买卖，不能证明房屋的权属。被告在合同上签字，存在违约行为就应当承担相应责任。按照合同内容，被告吴建国是房屋的所有人。
被告吴建国的补充意见为：1、被告提供的四组证据足以证明涉案房屋是谈一波的，吴建国在2014年6月17日之前没有得到授权和追认，其行为是无效的。2、根据《城市房屋权属登记办法》第五条规定，该房屋当时没有房产证，是不受法律保护的。3、合同法规定，格式合同加重对方责任的内容无效。
被告所提供的上述四组证据材料，认为形式合法，内容真实，为有效证据。
根据以上有效证据和庭审调查，本院确认以下案件事实：
2014年4月16日，以吴建国为甲方，闻会萍为乙方，郭某为丙方签订了一份《房屋买卖协议书》，该协议书的主要内容为：房屋座落：新乡市和平大道87号某处住楼2单元3楼南户。一、甲方自愿将拥有位于新乡市和平路公立医院北邻2单元3层南户的房产，建筑面积为98.55平方米（以房屋所有权证上的面积为准），乙方对该房进行了实地查看，自愿购买上述房产。二、甲方售价为人民币大写叁拾贰万伍仟元整（小写325000元整）。……四、为保证甲乙双方全面履行合同所规定的权利和义务，签订本合同，乙方向丙方缴纳购房订金人民币大写叁万元整（小写30000元整），该定金由丙方收存，同时甲方应将房屋所有权证交丙方收存，至房款手续交接完毕。……六一4、办证费用。新证所增加的税费6.6%由甲方承担5.6%，乙方承担1%。七、违约责任。本合同已经签订，即起法律效力，任何一方违约应承担相关的经济责任，甲方若不卖此房，应赔偿乙方所交定金的两倍给乙方和丙方。甲方不得以任何理由索要。乙方若不买此房，所交定金由甲方和丙方所有，乙方不得以任何理由索要。如甲乙双方都不执行本协议，各赔偿房屋实际成交价的百分之一给丙方”。该协议签订后的当天，闻会萍交给郭某（中介人）购房订金30000元，由郭某为闻会萍出具收到条一份，内容为：“今收到闻会萍购买位于新乡市牧野区和平大道87号某处住楼2单元3楼302号房屋定金叁万元整（30000元），10天内购房交易时抵房款。某房产郭某，2014年4月16日”。双方签订上述房屋买卖协议中所涉及的房产，并不是吴建国所有的房产，实为江苏省宜兴市名为谈一波的房产。该房产由谈一波于2007年4月14日与新乡市华宝房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（合同编号：NO.0010416）所购买的房产。尚未办理房屋所有权证书。签订上述房屋买卖协议时，吴建国未取得房屋所有人谈一波的书面授权委托。协议签订后，吴建国到江苏省宜兴市找谈一波办理有关事宜。2014年6月17日，以谈一波为委托人，吴建国为受托人签订了一份委托书，内容为：“我委托人于二零零七年四月十四日购买了座落在河南省新乡市和平路营住楼2单元三层南户2304号房产。现我欲出售该房屋，因我委托人在江苏省宜兴市工作，特委托朋友吴建国办理上述房屋的相关事项：1、代为办理申请领取上述房屋的房屋所有权证、土地证及代为交纳相关费用；2、待第一项委托事项办毕后，代为出售上述房屋；3、代为与买受人签署《房屋转让协议》等；4、代收房款；5、代为与买受人前往房管部门、土管部门办理上述房屋的房屋所有权过户、土地使用权变更等事宜；6、代为办理出售上述房产过程中其他一切相关事宜。受托人为此而签署的有关文件及办理的有关事项我均予承认。委托期限自二零一四年六月十七日至本事项时止。受托人后转委托权。委托人：谈一波，二零一四年六月十七日。”该委托书于当天经江苏省宜兴市公证处进行了公正，并作出了（2014）锡宜证民内字第1513号公证书。吴建国在江苏和谈一波办理有关事宜期间，原告闻会萍以被告吴建国迟迟不履行双方签订的房屋买卖协议，违反合同法的有关规定等为由诉至本院，请求判令被告偿付赔偿金六万元。2014年7月22日，中介方郭某给吴建国往江苏发文件一份，内容为由于你长期不履行合同，闻会萍已将你诉至法院，人民法院已经立案。限你自接到本通知后5日内来新履行房屋买卖合同。否则我方不再进行调解。中介方：郭某2014年7月22日“。吴建国于2014年7月30日收到该特快专递邮件，中介方还多次打电话要求吴建国履行房屋买卖协议。在本案的诉讼中，被告方愿意继续履行双方所签订的房屋买卖协议，而原告方称不同意履行合同，原告已经购买了其他房屋。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。原、被告双方于2014年4月16日所签订的《房屋买卖协议书》中所涉及的房产所有权归案外人谈一波所有，而并非吴建国所有的房产。吴建国在未经授权的情况下以卖方的身份与买房的闻会萍签订了房屋买卖协议书，此时，该协议的效力属于效力待定。2014年6月17日谈一波向吴建国出具委托书一份，并经过公证处公正，闻会萍与吴建国所签订的协议经谈一波的追认，为有效协议。被告辩称双方所签订的协议为无效协议的理由不成立。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。吴建国是受房屋所有权人谈一波的委托代理卖房的，在本案中原告没有起诉真正的房主谈一波，而起诉谈一波的代理人吴建国，并要求吴建国承担赔偿责任不妥，吴建国作为谈一波的委托代理人，不应承担原告所述的赔偿责任。原告应起诉涉案房屋的房主谈一波。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：
驳回原告闻会萍的诉讼请求。
案件受理费1300元，由原告闻会萍负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审 判 长 李海云
审 判 员 王立义
人民陪审员 李喜良
二〇一五年四月十日
书 记 员 冯振强