上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初9629号
原告戴辰超，男，1990年6月4日生，汉族，住上海市宝山区。原告陈妤，女，1983年1月18日生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人戴辰超(系陈妤之夫)。上列两原告的共同委托代理人许英杰，上海陆德劭和律师事务所律师。被告王荣盛，男，1985年2月28日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人文春生，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告戴辰超、陈妤与被告王荣盛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告戴辰超、陈妤的共同委托代理人许英杰，被告王荣盛及其委托代理人文春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴辰超、陈妤诉称，2015年10月13日，原、被告经中介公司居间签订了《房地产买卖居间协议》，被告将宝山区虎林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称601室房屋)以225万元的价格出售给原告。协议签订后，原告支付被告定金10万元。2015年12月21日、26日，原告支付被告房款共计20万元。按照协议约定，原、被告应当于2015年12月22日签订《上海市房地产买卖合同》，但被告未按约与原告签订该合同。12月28日，原告致电被告要求签订合同，遭被告拒绝。2016年1月9日，被告将30万元返还给了原告。原告委托律师于2016年1月30日发出解除通知，被告于2月2日收到。现原告起诉要求确认《房地产买卖居间协议》自2016年2月2日解除，被告支付定金罚金10万元、支付违约金11.25万元，并以21.25万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，支付从2016年2月15日起至实际付款之日止的迟延付款利息。被告王荣盛辩称，《房地产买卖居间协议》约定被告需先还清银行贷款、迁出户口，然后与原告签订《上海市房地产买卖合同》，之后75日原告再支付首付款，即被告在办理过户后，原告仍可不支付首付款，故该协议对被告极其不公平。原、被告在签订协议后又达成了口头协议，首付款为68万元，原告应在2015年11月13日前支付30万元，12月28日前支付38万元，付款后双方再签订《上海市房地产买卖合同》。之后，原告按照口头协议支付了20万元房款，但未付清约定的全部首付款。原告延迟付款构成了违约，原、被告协商一致解除了买卖协议，被告将30万元返还给了原告。原告要求被告承担违约责任，支付定金罚金、违约金、利息损失没有法律依据。且定金罚金与违约金也不能同时主张，不同意原告的诉请。经审理查明，2015年10月13日，原告(乙方)与被告(甲方)经上海家标堂房地产经纪有限公司(丙方)居间签订了《房地产买卖居间协议》，约定，乙方购买甲方601室房屋，该房屋上设立了抵押权；该房地产转让价格共计225万元；乙方向丙方支付意向金10万元，若甲方签署本协议，则意向金转为定金；乙方于签订《上海市房地产买卖合同》后75日内向甲方支付首付款68万元(含已付定金)，甲方应当将收到的房价款优先用于清偿抵押贷款，并在过户前注销抵押，若不足以清偿的，甲方自筹；乙方通过贷款支付第二期房价款157万元，乙方于签订示范合同后七日内申请贷款；甲方收到除尾款外的全部款项后三十日内交房，乙方当日支付甲方尾款2万元；甲乙双方在本协议签订后75日内签订《上海市房地产买卖合同》；甲乙双方于2016年2月29日前办理过户；甲方于2015年12月30日前将原有户口迁出；一方未按约定履行协议，经另一方催告后仍未履行的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按总房价的日万分之五承担逾期违约金，也可以单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。原告分别于2015年10月13日、15日、16日支付被告定金2万元、45,000元、35,000元。2015年12月21日、26日，原告分别支付被告房款10万元。2016年1月9日、11日，被告分别退还原告20万元、10万元。2016年1月30日，原告委托律师向被告发函，主要内容为，被告拒绝签订《上海市房地产买卖合同》并将30万元退还给原告，自律师函送达之日，解除《房地产买卖居间协议》、被告双倍返还定金即支付10万元，支付违约金45万元。被告于2016年2月2日收到该函。审理中，被告提供了：1、2015年11月17日，原、被告的通话录音，主要内容为，原告表示，原、被告不是有口头协议嘛，什么时候付首付的一半？被告表示，就是在中介那里签字后一个月里面。原告表示，上次签是10月10号左右，就是现在给你20万元是吗？被告回答是的。原告表示需要问问其母亲，有的话就转给被告，没有的话最晚到月底肯定给被告。被告回答可以。2、2015年12月21日，原、被告的通话录音，主要内容为，原告表示，下午转10万元给被告，然后后天再转10万元给被告。被告回答好的。原告表示，原告是不是到12月底首付就要全部付清了？被告回答对的。原告表示，原告在1月3、4号给被告可以吗？原告现在的房屋属于违章搭建，房产交易中心的人捣糨糊，浪费了三天时间，现在时间来不及了。被告回答没问题。3、2016年1月9日，原、被告的通话录音，主要内容为，原告表示，原告现在在看房子了，被告是否能把20万元退一下？被告回答随时随地，原告不提供账户怎么退款。原告表示，现在将账号发给被告，因为原告现在看中一套，只好买美兰湖了，被告把20万元退还给原告，原告去付定金。被告回答是原告不让退。原告表示，让被告退的，原告不知道怎么操作。原告针对上述录音证据表示，原、被告对于部分房款的付款时间达成过口头协议，但没有明确付款的时间点，付款时间也一直在变化，该口头协议没有约束力，不能改变原有条款的约定，原告为了促成交易同意先付部分房款，但原告付款后，被告仍拒绝签订合同，原告没有理由继续支付房款，在被告已经违约的情况下，原告为了另行购房，同意被告返还房款，但并未放弃追究被告的违约责任。以上事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、收款收据、转账凭证、律师函及邮寄凭证，被告提供的通话录音，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原、被告及中介公司签订的《房地产买卖居间协议》中包含了原、被告的房地产买卖协议，及原、被告与中介公司的居间协议。上述房地产买卖协议系原、被告真实意思表示，合法有效。房地产买卖协议约定，原告于双方签订《上海市房地产买卖合同》后75日内支付首付款68万元(含全部定金)。从被告提供的原、被告之间的通话录音内容看，原告提到双方之间存在口头协议，原告在2016年1月初付清全部首付款。原，被告当时尚未签订《上海市房地产买卖合同》，原告也没有要求被告先签订该合同的情况下付款，且原告实际支付了部分房款，故被告关于原、被告变更了协议，原告先付首付款后签订《上海市房地产买卖合同》的主张，较为可信，本院予以采信。原告未付清首付款，被告拒绝签订合同不构成违约。原告在2016年1月9日的通话录音中表示原告准备另行购房支付定金，要求被告将钱款退还给原告，可见原告已无意继续履行买卖协议。被告同意了原告的退还要求，双方解除房地产买卖协议并就解除的后果达成了一致，故房地产买卖协议于当日解除。综上，原告要求被告支付定金罚金、违约金、利息损失等，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，判决如下：原告戴辰超、陈妤要求被告王荣盛支付定金罚金、违约金等诉讼请求，不予支持。本案受理费减半收取2,251元，由原告戴辰超、陈妤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一六年十月十八日
书记员 童翔燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
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