上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第654号
原告上海博锦房地产开发中心有限公司。
法定代表人李滨，该公司董事长。
委托代理人程安卿，上海市广庭律师事务所律师。
委托代理人潘轶，上海市广庭律师事务所律师。
被告韩德福。
原告上海博锦房地产开发中心有限公司与被告韩德福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月20日立案受理。先适用简易程序审理，后因无法向被告韩德福直接或邮寄送达诉讼文书，依法组成合议庭适用普通程序于2014年11月26日公开开庭审理了本案。原告上海博锦房地产开发中心有限公司的委托代理人程安卿到庭参加诉讼，被告韩德福经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告上海博锦房地产开发中心有限公司诉称，2009年12月28日，原、被告签订租赁合同，合同约定：原告将其某城商业街位于上海市某路某弄某号1-2层房屋出租给被告。该房屋的租期自2009年12月31日至2014年12月30日止。该房屋租金每年为人民币（以下币种相同）98，848元。租金前两年不变，以后每年租金在前一年基础上上调5%。支付方式为：租金按每三个月为一期于前一季度最后一个月25日前支付。被告逾期支付租金的，逾期一日，则每日按应付未付部分的1%支付滞纳金。被告自2010年6月1日起无故拖欠租金，经原告催告，被告仍未履约。被告在租赁期内拖欠租金行为已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。故原告诉至法院要求：1、判令解除原告与被告签订的租赁合同；2、判令被告搬离承租房屋；3、判令被告支付原告拖欠自2010年6月1日起至2013年3月17日租金271，829元；4、判令被告支付原告违约金8，237元；5、判令被告支付原告滞纳金20，000元；诉讼中，原告称被告已于2013年年底搬离涉案房屋，故撤回第二项诉请。另原告合并第4、第5项诉请，主张要求被告支付原告违约金以28，237元计。
原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：
1、2009年12月28日原、被告签订的租赁合同一份，证明原告与被告之间存在就涉案房屋的租赁合同关系。
2、2012年3月30日催款通知书一份、特快专递详情单一份，2013年3月6日解除通知书一份，证明原告向被告催款的事实。
被告韩德福未作答辩，亦未向本院提供证据材料。
鉴于被告韩德福未到庭应诉，本院对原告的陈述及提供的证据，进行核对，经审理查明：
2009年12月28日由原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订租赁合同一份，合同约定：1、租赁位置及建筑面积。甲方将其合法拥有的某城商业街出租给乙方使用，座落于上海市某路某弄某号1-2层；该场地建筑面积为112.84平方米；2、租赁用途。乙方承租该场地后，应合法使用该场地，并须于本合同签订之日起60日内在上海注册成立预先核准的企业名称一致的企业法人或者其他经济主体（下称实际承租方）。实际承租方成立后，应承接乙方在本合同项下的权利和义务，依法在该场地内经营餐饮，乙方经营商品、提供服务的品牌为高原餐厅。乙方同意与实际承租方就本合同项下义务的履行向甲方承担连带责任。3、租赁期限及续租、转租。该场地的租赁期限为5年，自2009年12月31日至2014年12月30日。免租期为2009年12月31日至2010年2月28日。甲方应于2009年12月30日将场地实际交付给乙方。4、租金及支付方式。甲方同意，该场地的租金每年为98，848元，即每月8，237元。租金前两年不变，第三年开始租金均在前一年租金的基础上上调5%，付款方式不变。租金自2010年3月1日起算，乙方应按季度支付，先付后租，乙方须于前一个季度的最后一个月的25日前将下季度租金付清。首季度租金24，711元应于签订本合同之日支付。甲方在收到租金后应开具相应的票据给乙方。4、保证金。为确保乙方安全使用该场地、保证本合同实际有效地履行，乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付保证金8，237元。任何情况下，乙方不得将保证金转让或作为对第三方债务的担保或以其他方式使用。在租赁期限内，乙方拖欠本合同约定的租金、物业管理费、水、电费、滞纳金、违约金等费用的，甲方有权在保证金内予以扣除，乙方应自甲方扣除之日起五日内予以补足。同时，上述保证金的扣除不影响甲方向乙方继续追索拖欠费用并要求赔偿；在租赁期限内，乙方出现逾期付款、逾期开业、擅自停止营业或转租等违约行为而导致本合同提前解除的，乙方无权要求返还保证金。乙方除承担本合同约定的滞纳金外，甲方还有权按照本合同第二十条第3款的约定追究乙方的违约责任；租赁期限届满或本合同提前解除的，在乙方如约将租赁场地交还甲方并履行完毕其在本合同项下的全部义务及责任之日起9日内，甲方应将保证金无息退还给乙方。同时，若乙方有任何欠付款项，甲方有权从保证金中扣除，不足部分甲方有权向乙方追偿。若保证金已抵扣乙方的上述有关付款，则甲方应将剩余的保证金予以退还；5、违约责任。如乙方未按约足额支付任何租金、物业管理费、保证金及其他任何应付款项（包括乙方对任何第三方的应付款项），每逾期一日，应向甲方支付逾期款项1%的滞纳金；逾期30日或以上的，甲方还有权解除本合同；乙方若违反本合同第七条第2款的约定，则每逾期不足一日，乙方应向甲方支付应补足金额1%的滞纳金，逾期30日或以上的，甲方还有权解除本合同；若乙方出现任何违约行为，甲方有权采取相应制裁措施直至乙方付清拖欠款项及／或更正违约行为，该等制裁措施包括但不限于切断水、电等能源，由此导致的一切责任或费用，均由乙方承担。
嗣后，租赁合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告接收房屋后对房屋进行了装修，用于经营餐饮，并向原告支付了租赁押金8，237元。此后被告向原告支付租金至2010年5月底止。期间，由于被告向原告承租的该商业街因无人管理处于瘫痪状态，各租户多次与原告反映试图寻求解决方案但均无果。后被告再未向原告支付租金。2012年3月30日，原告向被告于租赁合同上留存的联系地址发函，要求被告支付自2010年6月1日起至2012年3月20日止拖欠的租金199，748元，滞纳金508，222.96元。2013年3月6日，原告再次向被告于租赁合同上留存的联系地址发函要求解除合同，并要求被告支付拖欠租金、水电费及物业管理费等款项。
另查明，被告实际经营至2013年3月17日，于同年3月18日停止经营，并于同年年底搬离了系争租赁房屋。
另再查明，本案审理过程中，为节省双方诉讼成本、避免讼累，均同意对涉案房屋内被告所投入的装修不再委托相关部门进行评估，原告提出对于当初的房屋装修价值同意按800元／平方米作为标准，并按照每年20％进行折旧。现经本院酌定涉案房屋的装修残值为31，595.20元。
本院认为，涉案租赁合同系协议各方当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对各方当事人均具有合同约束力。被告作为承租人理应按约支付相应的租金给原告。本案中，因原告在招商（租）过程中存在不实宣传及招商（租）后的商业环境及人流量均未达到广告宣传的效果，造成承租人入驻营业后经营状况不良。原告对此情况疏于管理，又承租人无法联系原告反映上述情况，客观上加剧了出租人与承租人之间的矛盾，整个商业街处于无人管理状态（本院审理的多起案件中，承租人均提出了上述问题）。显然，被告未按约支付租金的行为与原告在招商时的不实宣传存在一定的因果关系，即被告未按约支付租金系事出有因。同时考虑到原告于2013年3月18日采取了封路、封门及停电等极端的强制措施，以及被告已撤离承租场所的事实，本院据此确认双方以作为之方式已于2013年3月18日解除了《租赁合同》。关于原告要求被告支付租金的诉讼请求，原告主张其曾于2012年3月30日向被告发送催讨函件、于2013年3月6日向被告发送解除函，对于原告所主张从2010年6月1日至2013年3月17日的租金，本院根据当事人的过错责任及平衡双方之间的利益，酌定由被告按50％比例计付，即被告应按4，118.50元／月的标准向原告支付租金135，914.50元，被告目前尚有该部分拖欠的租金135，914.50元未能支付给原告。
关于原告主张的违约金诉请，现因被告未按约支付租金系事出有因，本院酌情由被告向原告支付违约金10，000元。关于被告提出的装修损失问题，本院认为，合同解除后，对承租人投入的已形成附合的装修损失问题，因出租方在出租房屋时同意承租方对涉案房屋进行装修，且承租方的固定装修出租方也可加以利用，在双方均同意剩余装修价值不再委托相关机构评估，而由法院进行酌定的情况下，本院根据双方的履约情况、过错程度以及原告对被告已形成附合的装修使用价值的利用，酌情确定由原告按70%的比例予以补偿，即原告承担22，116.64元。至于被告支付的租赁保证金8，237元，原告应于被告结清相关费用后予以返还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告上海博锦房地产开发中心有限公司与被告韩德福于2009年12月28日签订的《租赁合同》于2013年3月18日解除；
二、被告韩德福支付原告上海博锦房地产开发中心有限公司自2010年6月1日起至2013年3月17日止的租金135，914.50元；
三、被告韩德福支付原告上海博锦房地产开发中心有限公司违约金以10，000元计；
四、原告上海博锦房地产开发中心有限公司退还被告韩德福租赁保证金8，237元；
五、现上海市闵行区某路某弄某号1-2层房屋的装饰装修归原告上海博锦房地产开发中心有限公司所有，原告上海博锦房地产开发中心有限公司支付被告韩德福装修损失补偿款22，116.64元；
上述第二、三、四、五项条款相抵后，被告韩德福于本判决生效之日起十日内支付原告上海博锦房地产开发中心有限公司款项以115，560.86元计；
案件受理费5，800.99元，由原告上海博锦房地产开发中心有限公司负担2，900.50元，由被告韩德福负担2，900.49元（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
审 判 员 刘 锋
人民陪审员 陈务宁
二〇一四年十二月三日
书 记 员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。