上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初15527号
原告(反诉被告)：上海静瑛投资管理有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人：钱瑛，董事长。
委托诉讼代理人：陈志高，上海达真律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毛建国，上海达真律师事务所律师。
被告(反诉原告)：李佳瑶，女，1988年5月11日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：薛克，上海市五环律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鞠萍，上海市五环律师事务所律师。
原告上海静瑛投资管理有限公司(以下简称静瑛管理公司)与被告李佳瑶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，在案件审理中，李佳瑶提起反诉，本院受理反诉后与本诉进行了合并审理，依法适用简易程序，于2017年3月21日、2017年8月23日公开开庭进行了审理。静瑛管理公司的委托诉讼代理人陈志高，李佳瑶及其委托诉讼代理人薛克、鞠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告静瑛管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间的租赁合同；2、判令被告向原告支付房屋租金(从2016年8月1日起到2017年5月22日止，按照月租金人民币23,100元标准计算)；3、判令被告向原告支付延期支付租金违约金人民币117,656元(以下币种相同，从2016年12月26日起至2017年1月31日止，每日按欠付租金138,600元千分之四*35天计19,404元；2017年2月1日至2017年5月22日，每日按欠付租金223,300千分之四*110天计98,252元)；4、判令被告向原告支付违约赔偿金138,600元(6个月租金金额计算)。事实和理由：2014年5月15日，原、被告就上海市浦东新区惠南镇城东路XXX号铺位号为MSGC6的房屋(以下统称系争房屋)签署《租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定由被告承租系争房屋，建筑面积为150平方米，租赁期限自2014年5月25日至2019年5月24日止。租赁合同履行至2015年5月28日，因被告承租面积增加至196平方米，双方重新签署租赁合同，对租赁面积、用途、期限、租金及支付方式等进行了明确的约定。在履行过程中，因租金缴纳标准发生争议，双方通过诉讼判决予以处理。然而，被告李佳瑶从2016年8月1日至2017年1月31日未再支付租金，经原告多次通知而置之不理，原告无奈，提起诉讼。原告认为，双方签署租赁合同，均应依约履行相应的合同义务，被告目前拒付租金的行为属根本违约，原告为维护自身合法权益，提起相关主张。
被告李佳瑶辩称，其同意租赁合同解除，但不认同原告提出解除的理由，被告认为是原告2016年6月13日停止向被告供电，导致被告无法实际经营，原告违约在先。被告从该日开始停业，因赔偿问题始终没有谈拢，故将物品还置留在系争房屋中，也未交还钥匙，期间原告未向被告方要求返还，不是被告不归还房屋。案件审理期间，2017年5月22日双方办理了房屋交接手续。关于租金方面，被告李佳瑶就2014年8月1日至2016年7月31日间原告多收取租金部分，于2016年6月1日向浦东法院提起诉讼，法院之后的判决书认定截止至2016年7月31日，原告多收被告租金7万余元，2016年7月31日后的租金原告确实未再支付，但起码在判决书产生时被告没有违约，之后相关判决中的款项也申请执行完毕。2016年8月后因被告不能使用房屋，故告无权主张租金，就原告主张租金的计算构成本身不持异议。鉴于不存在被告再付租金，也不同意承担逾期支付租金的违约金，就违约金计算构成本身，认为千分之四的标准过高了，应以贷款利率双倍标准最多了，其他计算方式没有异议。解约违约金也不同意支付，对违约金本身约定过高，原告实际损失并没有那么多，两个月租金金额最多了。
反诉原告李佳瑶向本院提出反诉诉讼请求：1、要求反诉被告静瑛管理公司退还租赁保证金73,400元；2、要求反诉被告赔偿反诉原告装修损失161,915.18元、设备损失17,085元、库存食品损失33,749元、加盟费75,833.10元、停业损失35万元。事实和理由：双方订立租赁合同之后，因租赁面积等发生变化，签署了第二份租赁合同，同时反诉被告承诺在租金中给予一定的补偿，然而之后反诉被告仍然依照第一份租赁合同的租金标准收取租金，并以断电停水要挟反诉原告，反诉原告无奈下于2016年6月1日向法院提起诉讼，要求反诉被告返还多收取的租金。在该案审理期间，反诉被告于2016年6月13日在毫无征兆情况下，突然中断对反诉原告经营门店的电力，致使反诉原告被迫停业，2016年6月15日，反诉原告对此向上海市浦东新区惠南镇派出所报案，但反诉被告仍利用其强势地位，拒绝向反诉原告恢复供电，造成反诉原告为营业而进的食品因停电腐烂变质，门店无法经营损失惨重。综上，反诉原告认为，反诉被告违反合同约定，不履行供电义务，致使反诉原告无法经营，合同无法履行，造成的损失要求由反诉被告予以承担。
反诉被告静瑛管理公司对反诉辩称，反诉原告是缴纳了73,400元租赁保证金，合同解除后同意返还。系争房屋的供电方式为充值插卡，不存在反诉原告陈述有反诉被告给系争房屋断电的情况。就反诉原告主张的相关损失，反诉被告不同意承担，上述主张没有法律依据，损失实际并不存在。库存食品损失，反诉原告没有证据证明存在耗损，且无法证明相关耗损与本案存在因果关系，就金额本身也不认可；对于房屋中反诉原告2014年进行装修用于餐饮属实，但不同意承担装修赔偿，就装修费金额本身认为，鉴定部门是根据反诉原告提供的合同出具，过于主观；同时，鉴定部门应直接对装修残值出具结论，其提出的折旧率没有依据，即使按照折旧率应以40%左右计算；同时认为装修价格过高，反诉原告没有提供装修发票，不能证明缴纳了相关税费，就装修费中的税费应从中予以剔除。至于设备损失，首先不应计算至装修鉴定中，且相关设备是可移动的，不存在由反诉被告赔偿损失。加盟费不予认可，反诉原告的加盟行为与承租不存在关联。就反诉原告的停业，其没有证据证明系反诉被告造成，且损失金额系反诉原告主观推测，没有事实依据，反诉被告不予认可。
本院经审理认定事实如下：2014年5月15日，静瑛管理公司作为出租方(甲方)与李佳瑶作为承租方(乙方)签订租赁合同一份，约定甲方将建筑面积为150平方米的系争房屋出租给乙方，甲方同意乙方可将承租房产用于开设牛百碗，乙方在使用期内依法经营不受甲方干预，乙方不得改变房产用途，否则甲方有权制止或提前终止合同，并追究乙方违约责任；本合同期限为伍年，自2014年5月25日起至2019年5月24日止，每月租金为22,800元，第一次递增时间为2016年4月25日，租金每叁个月为一期，甲方应于2014年5月25日向乙方交付租赁房产，甲方同意2014年5月25日至2014年6月24日为装修免租期；……。2015年5月28日，双方又再行签署租赁合同一份，约定包含原吃好丸好位置及原有房屋共计建筑面积为196平方米出租给乙方，甲方同意乙方可将承租房产用于经营餐饮行业；合同期限为5年，自2014年5月25日起至2019年5月24日；乙方向甲方支付68,400元作为合同的履约保证金，本合同终止三个月后，履约保证金在扣除乙方所欠租金、滞纳金、违约金以及各种费用后无息归还乙方；月租金为27,000元，第一次递增时间为2016年4月25日，即2016年5月25日至2018年2月24日月租金递增5%为28,350元，至2018年2月25日起月租金再递增5%；租金每三个月为一期，付三押三，第一期租金乙方应在2014年5月15日前缴纳，以后各期租金应提前25日前交纳；乙方应在2014年5月15日前交付商品质量保证金2,000元，公共事业保证金3,000元，该保证金不计利息，并于合同期满后由双方按照本协议约定结算后由甲方退还乙方；甲方应确保房产具备如附件二所述的水、电等各技术条件的供应，甲方供电设备的正常维修保养除外，如上述技术因甲方原因而中断，则甲方应在接到乙方中断通知后迅速将其恢复，……；有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿按合同终止时租金标准计算的六个月租金的违约金，如违约金不足弥补甲方遭受的实际损失的，甲方有权要求乙方就其遭受的实际损失的不足部分承担赔偿责任：(1)乙方逾期支付租金或各项费用达一个月或者在本合同期限内逾期缴纳任何一笔费用；(2)未经甲方同意，乙方擅自改变出租房屋用途的；……甲方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知乙方，乙方应及时迁离并交回房产，租金照实结算；交回房产时房屋内的地、顶、墙体附着物归甲方无偿所有，乙方不得拆除，并尽量保持其外观的完好；有下列情形之一，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿按合同终止时租金标准计算的六个月租金的违约金，如违约金不足弥补乙方遭受的实际损失的，乙方有权要求甲方就其遭受的实际损失的不足部分承担赔偿责任：甲方逾期交房，……；本合同如提前终止、解除或届满时，除本合同已有约定外，甲方应按乙方使用房屋的实际状态收回房屋，双方约定合同期满之日起15天为设备拆除期，在该期间内乙方有权拆除及取回乙方所有的设施，设备之一部分或全部，……乙方在设备拆除期届满前未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，均无偿归甲方所有并任甲方处理，拆除期的清理费用由乙方承担；乙方拖欠租金及其他根据合同应当支付的费用，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取应付金额至千分之四的滞纳金；除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向对方赔偿按合同终止时租金标准计算的六个月租金的违约金，如违约金不足弥补乙方遭受的实际损失的，相对方有权要求违约方就其遭受的实际损失的不足部分承担赔偿责任；……。庭审中，双方确认李佳瑶支付静瑛管理公司保证金73,400元，2014年李佳瑶以餐饮为目的对系争房屋进行了装修。
对系争房屋供电方面，双方确认一致的为：系争房屋存有独立的电表，为先付费购买，再插卡供电方式。静瑛管理公司表示，现场有姓管师傅或姓朱师傅为承租户提供一个月两次代为充电服务，由静瑛管理公司统一至世纪联华物业充电，如承租户没电了，也可持充电卡直接找物业公司充电，静瑛管理公司不是供电方也无权给承租人断电，本案中，系李佳瑶自行未再进行充值致使停电，而非静瑛管理公司不给予充电。李佳瑶表示，电由静瑛管理公司统一向物业购买，承租户向静瑛管理公司处买电，并由静瑛管理公司出具买电凭据，静瑛管理公司负责充电的有管姓师傅或叫倪新民的，电费转账至相关人员账户，相关人员也会开具电费的收款收据。2016年6月15日，李佳瑶自行至上海市公安局浦东分局惠南派出所进行报案，表示2016年2月，商铺租赁与静瑛管理公司发生纠纷，2016年6月13日因电力原因无法正常营业，要求予以备案。
2016年9月5日，在李佳瑶出具的一份《告知函》中，除提到2016年6月13日静瑛管理公司中断供电外，还表示收到工商部门通知书，质令其不能无证经营，按照双方合同约定，静瑛管理公司应提供其办理营业执照及食品卫生许可证所需的所有材料手续，并在办证期间，不应收取租金。
另查，2016年6月1日李佳瑶向本院提起诉讼，要求静瑛管理公司退还2014年8月1日至2016年7月31日间多收取的租金77,050元，案件审理期间，静瑛管理公司提起反诉，要求李佳瑶支付第一期至第八期拖欠租金74,750元。本院于2016年12月判决由静瑛管理公司退还李佳瑶截止至2016年7月31日多收取的租金71,734.30元并驳回了静瑛管理公司的反诉请求。该案目前已经生效，根据双方确认，就判决主文的相关款项静瑛管理公司已经返还李佳瑶。2016年8月1日起的租金，李佳瑶未向静瑛管理公司支付过。
案件审理中，由李佳瑶申请对系争房屋中的装修及设备进行鉴定评估。经法院委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对系争房屋中装修进行工程审价，鉴定结论为安装及装修造价是231,306元，设备原值为24,407元，进行折旧率70%计装修费为161,915.18元，设备费为17,085元；设备包含了固定煲仔饭炉一台、固定蒸箱炉一台、固定麻辣烫炉一台、煮面炉一台、固定墙壁不锈钢架子一个、热水器炉一台、单独三箱开关三个、固定桌子十个、椅子四十个。李佳瑶对该鉴定不持异议，予以确认。静瑛管理公司对该鉴定认为，鉴定报告过于主观，鉴定的依据为李佳瑶提供的装修合同，该合同真实性在静瑛管理公司无法确认下，作为鉴定依据缺乏客观性；同时装修鉴定范围不应包含空调等设备；鉴定应直接对装修残值进行评估，现鉴定单位以造价的70%计算没有依据，即使计算折旧按40%左右计算较为合理；同时在李佳瑶没有提供装修费发票下，鉴定结论应扣除税费部分。另外，双方对合同解除不持异议，于2017年5月22日，就系争房屋办理了交接手续，其中电表数显示余20度，还交还了2个充电卡，并在《房屋交接协议》中确认系争房屋留存了十个桌子、一台热水炉、一台蒸箱、一台麻辣烫炉、一台面炉、一台煲仔饭炉、一个不锈钢架子。李佳瑶对上述物品表示拆卸较麻烦，故放弃拆卸，交房时不搬走。
以上事实，有《租赁合同》两份、《房屋交接协议》、《上海市公安局案件接报回执单》、2016年9月5日《告知函》、(2016)沪0115民初39366号民事判决书、电费收款收据、工程审价司法鉴定意见书等及当事人陈述在案佐证。
本院认为，原、被告就系争房屋所建立的租赁关系是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规强制性效力性规定，应属合法有效。双方均应依照约定全面履行自己的义务。李佳瑶方表示，2016年6月13日因静瑛管理公司不给其充电，并切断系争房屋的供电，以行为单方终止合同，由此2016年8月1日后不再支付租金，静瑛管理公司虽否认不存在拒绝供电的行为，但根据双方陈述，供电系先购买电再插卡取电模式，电费收款收据上也出现了李佳瑶提及的“倪新民”签名，在李佳瑶银行卡交易明细清单中，“摘要/附言”为电费的，也有数笔转账至倪新民账户，由此可以认定倪新民确为静瑛管理公司委托管理充电卡充值的工作人员，静瑛管理公司在庭审中数次作出“倪新民和静瑛管理公司没有关系，该人不认识”的表述，但对其出具的收款收据中存有“倪新民”的姓名不能作出合理解释，本院就静瑛管理公司的表述不予采信。同时，在原告提供由倪新民形成的数份证据，静瑛管理公司在可以核实下不予核实，结合2016年6月期间双方确因诉讼产生纠纷，当月李佳瑶为供电问题曾向相关公安部门报案，2016年9月发函时又再次提及该事由，本院结合双方举证、案件情况及当事人当庭表述行为，认为李佳瑶提出静瑛管理公司指示相关人员不给予李佳瑶充电的一组证据具有高度盖然性，本院予以采信。就此认定，静瑛管理公司在双方租赁合同履行期间，拒绝给承租人充电，致使承租人不能正常使用系争房屋的行为构成违约。相反，李佳瑶在可以向相关人员充电账户下主动充值下未予充值，也无证据证明在支付下一期租金前向静瑛管理公司拒绝充电行为行使过要求更正行为的催告下，就自行认为双方租赁合同终止，并于2016年8月1日后拒绝履行支付租金的合同主要义务，也存在违约，考虑到静瑛管理公司未予充电行为在先，客观上影响了承租人使用房屋的目的，故不构成出租人可依约单方形成解除权。现静瑛管理公司公司提出解除双方的租赁合同，李佳瑶方对合同解除也不持有异议，并不无可，本院确认双方就系争房屋的租赁关系予以解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一、静瑛管理公司要求李佳瑶支付从2016年8月1日起到2017年5月22日止，按照月租金人民币23,100元标准计算的房屋租金，因静瑛管理公司之前的拒绝充电行为，确实导致李佳瑶不能正常经营，但李佳瑶在之后未积极要求静瑛管理公司充电，恢复经营，长期使系争房屋空置，本院根据双方的过错，酌情调整租金标准，认定李佳瑶应支付2016年8月1日至2017年5月22日间租金156,295元，就该部分租金予以支持；第二、就静瑛管理公司主张延期支付租金违约金，李佳瑶提出约定违约金标准过高的意见，本院认为，违约金的金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，双方合同约定的日千分之四是显属过高，本院将依据李佳瑶未支付租金给静瑛管理公司造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情确定3,500元；第三、静瑛管理公司依照单方解除约定要求李佳瑶支付六个月租金金额的违约赔偿金138,600元，本院认为合同的解除，不可单归责于一方，双方均在履行中存在过错，静瑛管理公司不能单方行使解除权，因此也不能就单方解除的约定主张相应的违约赔偿金，就该请求，本院难以支持；第四、李佳瑶在合同解除后，要求静瑛管理公司返还保证金73,400元，静瑛管理公司对此不持异议，本院予以支持；第五、李佳瑶提出要求静瑛管理公司赔偿装修损失161,915.18元、设备损失17,085元、库存食品损失33,749元、加盟费75,833.10元、停业损失35万元；对上述费用主张，本院作如下认定：1、装修及固定设备费；李佳瑶2014年为自行经营就系争房屋进行了装修，目前双方的租赁合同尚未履行完毕就行解除，就剩余租赁期内的装饰装修残值损失，本院将根据双方各自过错判定责任承担，至于静瑛管理公司对鉴定报告提出的相关意见，本院认为，承租人为使房屋使用功能满足其使用需求，在承租房屋后进行了装修或增设了固着在房屋中的设备，上述内容由鉴定部门一并作价并无不可，同时鉴定部门仅参考了装修发生的时间，根据当年的市场价格作出的鉴定造价，并不存在主观性，就相关的造价中包含了税费，也符合了一般认定原则，本院对鉴定部门所作出的装修造价及固定设备原值予以认可，至于静瑛管理公司应承担的责任，本院将根据装修、设备的利用情况，双方交接清单及双方各自的过错，酌情认定为10万元；2、库存食品损失；2016年6月13日出租人虽存在不给予充电的情况，但就房屋中所库存食品并不会因断电立即腐败，李佳瑶完全可以采取相关措施避免扩大食物腐败的损耗，同时李佳瑶储备食品的数量种类等，存在经营需求因素，在静瑛管理公司不予认可，且本院根据其提供的材料也难以确认因断电造成实际损失，故对该请求，本院不予支持；3、加盟费，承租人承租系争房屋是否支付加盟费，是其自行经营选择，出租人无法预见，就该费用，要求出租人承担，于法无据，本院不予支持；4、停业损失；停电确实影响李佳瑶的实际经营，对此本院已在租金、装修设备的承担上考虑了相关因素，且李佳瑶停业本身并不仅因为停电，根据其函件表述，也存在经营时没有办理经营执照相关部门要求其停业的因素，出租人停电后也没有继续履行合同的积极行为，自行计算的停业损失不具有合理性，由此就该主张本院亦难以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海静瑛投资管理有限公司与被告(反诉原告)李佳瑶关于上海市浦东新区惠南镇城东路XXX号铺位号为MSGC6房屋(建筑面积196平方米)所建立的租赁关系予以解除；
二、被告(反诉原告)李佳瑶应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海静瑛投资管理有限公司支付2016年8月1日起至2017年5月22日期间的租金156,295元；
三、被告(反诉原告)李佳瑶应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海静瑛投资管理有限公司支付逾期支付租金违约金3,500元；
四、原告(反诉被告)上海静瑛投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)李佳瑶返还租赁保证金73,400元；
五、原告(反诉被告)上海静瑛投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)李佳瑶支付装修及固定设备费100,000元；
六、驳回原告(反诉被告)上海静瑛投资管理有限公司的其余本诉诉讼请求；
七、驳回被告(反诉原告)李佳瑶的其余反诉诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4,506元，减半收取计2,253元，由原告(反诉被告)上海静瑛投资管理有限公司负担505元，被告(反诉原告)李佳瑶负担1,748元；反诉案件受理费6,917元，鉴定费7,000元，由被告(反诉原告)李佳瑶负担8,533元，原告(反诉被告)上海静瑛投资管理有限公司负担5,384元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张盈
二〇一七年九月三十日
书记员 杨华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。