沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第02054号
原告张旭，男，汉族。
被告张华，女，汉族。
委托代理人任兆兴，系辽宁文化律师事务所律师。
委托代理人梁晓虎，男，汉族。
原告张旭与被告张华房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年7月22日向本院起诉，本院受理后，依法由本院审判员王萍适用简易程序于2014年8月7日、8月8日二次公开开庭进行了审理，原告张旭、被告张华及其委托代理人任兆兴、梁晓虎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张旭诉称：2014年3月23日，原告张旭与被告张华签订了关于沈阳市和平区X号《房屋买卖协议书》，并于当日付了购房款定金人民币5万元。双方同意，被告应配合原告在合同签订后之日起至2014年4月4日前办理完毕该房屋更名过户手续。此期间由于被告张华急需用钱，要买房子，要原告替被告交付房款，原告真心实意的于2014年3月26日给被告房款人民币211000元。在此后房屋买卖交易过程中，由于被告未向房产部门提供完整有效的证件以及手续，导致该房屋至今未办理任何过户手续。在此期间，原告亦多次催促被告履行合同义务，被告均以各种借口予以拖延。按照《房屋买卖协议书》约定，被告拖延逾期办理过户手续为违约，被告应支付原告逾期办理过户事宜的违约返还定金人民币5万元双倍及房款261000元利息及总房款价的30%滞纳金（按日计算）。原告购买本房是为了本年十月份结婚作为婚房使用，被告迟迟不履行房屋过户义务，已经给原告造成了诸多损失，无奈之下，诉至法院，请求法院依法判决被告按照合同履行义务，并赔偿原告损失，以维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求法院依法判决被告履行《房屋买卖协议书》义务，将沈阳市和平区的房屋所有权过户给原告。2、（1）请求法院依法判决被告支付逾期办理房屋过户事宜的定金人民币5万元，双倍返还原告。（2）按《房屋买卖协议》所约定的，如甲方不能按期向乙方交付房屋，甲方违约将付给乙方上述总房款价人民币71万元整的30%滞纳金（按日计算）。（3）所付甲方房款261000元（人民币）按银行利率赔偿乙方。3、本案诉讼费及相关费用由被告承担。
庭审中原告变更诉讼请求为：1、（1）请求法院依法判决被告支付逾期办理房屋过户事宜的定金人民币5万元，双倍返还原告。（2）所付甲方房款261000元（人民币）按银行贷款利率赔偿乙方利息损失，从2014月3月23日开始至判决生效之日止。2、退房款261000元；3、本案诉讼费及相关费用由被告承担。
被告张华辩称：依法成立的合同受法律保护，不得随意变更或者解除，到目前为止，双方签订的房屋买卖合同是正常可以履行的。没有解除的法定条件，因此，被告不同意原告提出解除合同的诉求，被告坚持要求按照原双方签订的合同继续履行。如果原告提出解除诉求，应提出法定理由。不履行合同的责任应是原告的，按照法律规定和合同的约定，是不能返还定金的。
经审理查明：2014年3月23日，原告张旭（买受人，乙方）与被告张华（出卖人，甲方）签订房屋买卖协议书一份，约定原告购买被告所有的位于沈阳市和平区房屋（即本案诉争房），建筑面积为114.48平方米，总价款为710000万元；该协议第四条约定，办完更名手续，乙方将房款一次性付给甲方，待交清全额房款后，甲方将房屋及钥匙交给乙方。中介方解除责任和服务；该协议第七条违约责任约定，如甲方违约，赔偿乙方定金的双倍及中介费；乙方违约，定金、中介费不退。如甲方不能按期向乙方交付房屋或乙方不能按期付清房款，由违约方付给对方相当于上诉房屋款价30%的滞纳金（按日计算）；该协议其他约定事项约定2014年3月23日乙方付甲方定金五万元人民币，2014年3月26日乙方再付甲方二十二万元人民币。2014年4月4日乙方将余款四十四万元人民币全部付清甲方……原告于签订协议当日给付被告订金50000元，于同年3月26日给付被告购房款项211000元。现原告以被告未能依约办理房屋更名过户手续为由，起诉来院。
诉争房未能依约办理更名过户手续的原因在于出售方即被告丈夫亦应到房产部门协助原告办理房屋出售手续，因其在国外，故未能办理。被告在知悉房产部门要求后，于2014年4月17日向其丈夫邮寄出生公证书（因其丈夫护照丢失，先补办护照使用，护照于6月20日补办），以促成其丈夫形成由使领馆认证的售房委托公证书，被告可持该委托公证书代其办理诉争房更名过户手续。该委托公证书于2014年7月7日办理完毕，于2014年7月15日经沈阳市委二公证处进行翻译公证。
被告在出售诉争房之后，为其儿子梁某购买了案外人沈阳世茂新发展置业有限公司出售的房屋，并使用了原告交付的购房款。2014年7月4日，案外人沈阳世茂新发展置业有限公司向被告儿子梁某发出单方解除通知书，通知书内容为，双方已于2014年3月26日就沈阳市和平区（世茂五里河花园）X号楼X号房（以下简称该房屋）签订了《商品房买卖合同》。合同生效后您未能按照约定全面履行付款义务，虽经原告多次催促无果。原告认为您的行为已经构成了对买卖合同的根本违反，原告有权根据法律规定和合同的约定单方解除买卖合同。书面通知如下：一、我司单方解除贵我双方之间签订的买卖合同。买卖合同自本通知书送达或视为送达之日起解除。我司将有权将该房屋另售他人；二、鉴于您的违约行为，在买卖合同解除的同时，您还需向我司承担支付违约金及赔偿损失的违约责任；三、请您在买卖合同解除之日起5日内至我司办理合同解除后的财务结算和买卖合同注销备案等后续手续，否则由此引起的额外损失仍将您承担。
上述事实，有原告向法庭提供的房屋买卖协议书、收条、录音的通话记录二份、被告向法庭提供的房产证、契证、售房公证书、护照、出生公证书、邮寄单、单方解除通知书及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，予以确认。
本院认为：原告张旭与被告张华签订的房屋买卖协议系各方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。本案争议的焦点之一为被告在2014年4月4日前未能协助原告办理更名过户手续是否构成违约。通过双方签订的协议第4条及其他约定事项的约定，可以认定被告协助原告办理更名过户手续的时间在2014年4月4日前。关于是否构成违约，被告抗辩为，双方未能办理过户的原因在于办理过户手续时房产部门要求被告丈夫亦应在场，因房证所有权人仅被告一人，被告对该规定不知情，因其丈夫在国外，故未能如约办理手续，被告不构成违约。对此，本院认为，双方未找专业的中介部门进行房屋买卖，达成买卖协议时未将诉争房的共有人即被告的丈夫列为共同出卖方，可见双方对售房时应征得诉争房的共有人同意的法律常识均不了解，双方均为尽审慎的注意义务，但被告作为履行过户义务一方，更应尽注意义务，故被告构成部分违约，应承担部分违约责任。关于该协议应否予以解除问题，因原告坚决主张解除协议，且诉争房并未交付、房款亦未付清、双方的大部分义务尚未履行，故该协议应予解除，被告应将购房定金及购房款返还原告。鉴于被告对未能进行过户义务不存在恶意，且已极积履行了应尽之义务，现已可尽且愿尽继续履行合同之义务，加之被告因诉争房未能出售导致其不能支付新房房款而面临违约风险，故被告仅赔偿原告上述款项利息损失。对原告其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告张华于本判决生效后十日内，返还原告张旭购房款211000元；
二、被告张华于本判决生效后十日内，返还原告张旭购房款211000元的利息损失，从2014年3月26日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；
三、被告张华于本判决生效后十日内，返还原告张旭购房定金50000元；
四、被告张华于本判决生效后十日内，返还原告张旭购房款50000元的利息损失，从2014年3月23日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
五、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费9379元（原告已预交），减半收取4689.5元，由原告承担1939.5元，由被告承担2750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 王 萍
二〇一四年八月二十七日
书记员 宇文思宁
本案判决所适用的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。