徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓商初字第0510号
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市解放北路1号。
负责人许范新，该分行副行长。
委托代理人陈其禾，女，1962年9月12日生，汉族，该分行个贷中心客户经理，住徐州市地臧里*号楼*单元***室。
委托代理人蔡军，江苏清正苑律师事务所律师。
被告刘洪军。
被告黄秀玲。
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行与被告刘洪军、黄秀玲金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈其禾、蔡军到庭参加诉讼，二被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行诉称：二被告与原告中国建设银行股份有限公司徐州分行于2013年8月28日签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定被告向原告借款44万元，二被告将位于徐州市泉山区培正巷住宅15号楼4单元601室的房产抵押给原告，作为履行合同的抵押物，原告有权就抵押物行使优先受偿权。借款合同签订后原告按照约定向被告发放了贷款44万元，但二被告未按照约定还款，按照合同约定被告应当偿还全部贷款本息412777.11元（截止2015年7月13日）。为此，原告诉至法院，请求判令：1、二被告清偿贷款本金404548.91元及利息（至2015年7月13日为8228.20元，之后计算至实际付清之日）；2、二被告支付律师费9950元；3、原告行使抵押物优先受偿；4、二被告承担诉讼费。
被告刘洪军、黄秀玲未答辩，亦未举证。
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行为证明其主张，向法庭提交如下证据：
1、2013年8月28日原、被告签订的个人住房（商业用房）借款合同、特别签订条款各一份，证明原、被告之间存在借款合同关系，合同约定二被告向原告借款44万元，借款期限自2013年8月28日至2026年8月28日，同时双方对该笔借款的用途、利率（贷款利率及罚息利率）以及违约责任等均作出了明确约定。
2、2013年8月28日原、被告签订的徐州市房地产抵押合同一份；徐房泉山他字第167182号房屋他项权证一份，证明二被告将徐州市泉山区培正巷住宅15#-4-601室房产抵押给原告，作为其履行合同的抵押物，原告对该房屋享有抵押物优先受偿权。
3、2013年9月3日个人贷款支付凭证一份，证明原、被告在签订合同后，原告已依约于2013年9月3日向被告发放了贷款44万元。
4、贷款账户基本信息表二份，证明截至2015年年7月13日被告托欠原告贷款本金404548.91元、利息8228.20元，本息共计412777.11元；截至2015年12月1日被告拖欠贷款本金404548.91元、利息17338.08元，本息合计421886.99元。
5、2015年9月21日律师费发票一份，证明依据特别签订条款的约定，原告为本案诉讼支付律师费9950元，该费用应由被告承担。
6、二被告身份证、结婚证复印件各一份，证明二被告的主体资格。
本院对原告所举证据的认证意见为：个人住房（商业用房）借款合同、徐州市房地产抵押合同和房屋他项权证、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息能够证明原告向被告发放贷款，被告未能按约偿还的事实，对其真实性予以认定，作为定案依据；律师代理费发票能够证明原告为诉讼支出的律师代理费，对其真实性予以认定，作为定案依据；二被告身份证、结婚证系二被告身份及关系的证明，对其真实性予以认定，作为定案依据。
经审理查明：2013年8月28日，原告作为贷款人，二被告作为借款人和抵押人，双方签订个人住房（商业用房）借款合同一份，合同在特别签订条款中约定：借款人借款用于购买徐州市泉山区培正巷住宅15#-4-601室房产，借款金额44万元，期限156个月（即自2013年8月28日至2026年8月28日），本合同项下贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；贷款利率于每年的1月1日调整；贷款人将款项划入徐州市存量房交易资金监管账户；借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日，选择一次还本付息还款法的，约定还款日未本合同借款到期日。还款方法为等额本息还款法；担保方式为保证和抵押，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。担保人与贷款人关于费用承担的约定为：登记费、评估费、保管费、鉴定费、公证费、律师服务费、保险费由担保人承担。抵押物为位于徐州市泉山区培正巷住宅15#-4-601室房产。借款合同还约定：抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押人应在抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本及其他权利证书交贷款人持有；借款人不按本合同约定按时、足额偿还借款本息或其他应付款的，构成违约；出现违约情形的，贷款人有权行使以下权利，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息的（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额偿还借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；行使担保权利；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。
同日，两被告与原告签订房徐州市地产抵押合同一份，以刘洪军名下的位于徐州市泉山区培正巷住宅15#-4-601室房产作为借款合同义务的抵押担保，设定权利价值44万元，约定期限为2013年8月28日至2026年8月28日。同时，二被告办理了该房屋的抵押登记手续。
2013年9月3日，原告向二被告发放贷款44万元。借款期限内，二被告未按借款合同的约定返还本息。因二被告违约，原告根据借款合同的约定宣布贷款提前到期并要求收回剩余全部贷款本息。经统计，截至2015年12月1日，二被告拖欠本金404548.91元、利息17338.08元。
原告为实现债权，委托江苏清正苑律师事务所参与本案诉讼，为此产生律师代理费9950元。
本院认为：原告系依法设立的金融机构，具有金融借贷经营权，原告与两被告签订的个人住房（商业用房）借款合同以及徐州市房地产抵押合同，均是当事人的真实意思表示，合法有效。
根据个人住房（商业用房）借款合同，原告发放贷款后，二被告未按合同的约定返还本息，构成违约，原告依据借款合同的约定，有权宣布贷款全部到期并要求两被告返还剩余本金并赔偿利息。故原告主张二被告返还本金404548.91元、至2015年12月1日利息17338.08元以及至本金给付完毕之日利息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
因个人住房（商业用房）借款合同明确约定贷款人为实现债权所产生的费用（包含律师代理费）由借款人承担，原告为实现债权，委托律师代理诉讼并产生律师代理费9950元。经本院审查，依据本案借款合同签订时江苏省律师服务收费管理办法之规定，依据原告起诉的本息数额，原告主张两被告赔偿律师代理费9950元，符合相关收费标准，本院予以支持。
根据徐州市房地产抵押合同，两被告以被告刘洪军名下的位于徐州市泉山区培正巷住宅15#-4-601室房产对借款债务设立抵押担保，并办理了房屋抵押登记手续，因此，原告对该抵押物依法享有抵押权。故原告主张对抵押物的价值享有优先受偿权的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，享有抵押权的价值范围为人民币44万元内。
二被告未到庭应诉，本院依法缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后五日内，被告刘洪军、黄秀玲一次性返还原告中国建设银行股份有限公司徐州分行借款本金人民币本金404548.91元及利息［利息计算至2015年12月1日为人民币17338.08元，此后利息自2015年12月2日起至本金给付完毕之日止，以个人住房（商业用房）借款合同约定的标准计算］。
被告刘洪军、黄秀玲如有其他向原告中国建设银行股份有限公司徐州分行的直接还款情形，则可在执行过程中作相应扣除。
二、本判决生效后五日内，被告刘洪军、黄秀玲一次性赔偿原告中国建设银行股份有限公司徐州分行律师代理费人民币9950元。
三、原告中国建设银行股份有限公司徐州分行对被告刘洪军、黄秀玲抵押的被告刘洪军名下的位于徐州市泉山区培正巷住宅15#-4-601室房产的价值在人民币44万元范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7640元（原告已预付），公告费人民币600元，合计人民币8240元，由被告刘洪军、黄秀玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院（户名：江苏省徐州市中级人民法院，账号32×××02，开户行建设徐州市永安支行）。
审 判 长 唐晓红
审 判 员 朱 静
人民陪审员 魏元元
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 董 波
本案援引法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。