浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终60号
上诉人（原审被告）：任爱女，女，1973年7月21日出生，汉族，农民，住东阳市。
委托诉讼代理人：厉国洪，东阳市申义法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：单万其，男，1964年3月7日出生，汉族，农民，住东阳市。
委托诉讼代理人：周依灵，浙江新东阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：虞卫群，男，1973年1月15日出生，汉族，农民，住东阳市。
上诉人任爱女因与被上诉人单万其、虞卫群合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2016）浙0783民初12473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
任爱女上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：2002年，虞卫群与她人有奸情并怀孕，为中止妊娠并交纳罚款，虞卫群背着任爱女将双方共同审批的涉案三间宅基地以不到市场价的一半低价转让给单万其，与单万其恶意串通，损害了任爱女的合法权益；同时单万其系城镇居民，不得到农村购买宅基地，双方于2003年6月7日签订的合同无效。任爱女在二次离婚诉讼中都主张虞卫群补偿宅基地使用价值的一半或返还一半的宅基地。
单万其辩称，上诉人的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，请求驳回上诉。具体理由如下：1、虞卫群与她人非法同居及生子等情况与本案无关，单万其也并非明知虞卫群和任爱女的婚姻情况下而恶意串通虞卫群买下涉案宅基地。2、涉案转让协议签订时，按当时东政（2001）第1号文件，该村拆迁土地政策定向参照国有划拨土地进行征用补偿，实际转让的是安置建设用地使用权的相关权益，该转让行为并不违反法律的强制性规定。且2003年有关部门也办理了契证，涉案土地已为国有划拨性质，协议应认定合法有效。
虞卫群未作答辩。
任爱女向一审法院起诉请求：两被告立即办理涉案房产的产权初始登记手续，并在办妥后立即协助原告办理产权转移登记手续。
一审法院认定事实：被告虞卫群、任爱女曾系夫妻，于2001年10月18日登记结婚，后于2013年12月12日判决离婚。两被告系东阳市××街道茗田社区渔晚村村民。2002年，两被告所在的渔晚村实行旧村改造，其原有的房屋因旧村改造而拆迁。2002年4月30日，东阳市江北新区管理委员会（甲方）与虞卫群（乙方）签订了《江北新区房屋拆迁协议》，主要内容为：乙方在5月31日前拆除坐落于渔晚房屋；甲方核定乙方新基安排面积，做好用地报批手续；乙方房屋拆除后，由甲方支付拆迁补偿费。2002年10月25日，江北新区管委会出具的《江北新区拆迁户新基定点及缴款通知书》中载明：虞卫群户新基定点在广福路以南29幢西至东1-3间地块，新基三间，计占地面积96平方米，庭院面积65.7平方米，地坪已规划为准。2003年3月1日，申请户主虞卫群上报农村私人建房用地审批表，载明：2003年3月1日，东阳市××街道办事处渔晚村民委员会作出意见：该户申报情况属实，经研究同意建回房屋3间；2003年4月9日，东阳市江北国土资源所作出意见：同意报批建房3间，占地面积96平方米；2003年5月12日，市国土局的审批意见为：可计建房人口2人，可批建设用地建房3间，占地面积96平方米，并备注“农转用批次为浙土字A（2013）-0361号、用地面积7.883公顷（国有）”；2015年7月7日，东阳市人民政府批准同意使用建设用地建房叁间占地玖拾陆平方米。
2003年6月7日，原告（乙方）与被告虞卫群（甲方）签订了《地基转让协议》，主要内容：经双方协商同意，甲方广福路以南渔晚村29幢西至东1-3间地基转让给乙方，原属甲方建房所属权利一并转让给乙方，由乙方付给甲方人民币壹拾壹万捌佰元整。该协议有单万其和虞卫群的签字确认，并有见证人虞某、胡某以及见证单位东阳市××街道办事处渔晚村民委员会的签字和盖章。原告已全额支付协议约定的款项。虞卫群作为收款人于同日出具了收据一份。2003年6月8日，原告向村里缴纳了屋基三间转让手续费、建房用电费、自来水及电安装费等。2003年12月25日，原告以虞卫群的名义向东阳市财政局缴纳了契税。原告于2003年自行出资在该地块上建房，并居住至今。
2016年1月31日，原告与被告虞卫群又签订了《协议书》1份，主要内容：渔晚小区西区块居民虞卫群，于2003年拆建上报审批屋基，2015年审批完成取得合法手续，将定点于渔晚新村第29幢1号屋基3间卖给三单乡街道三单村单万其使用权，依据村2015年9月24日的会议纪要，双方协商解决，双方配合公证、过户手续后，单万其增补计准地价玖万元整加庭院壹万元整人民币，便于顺畅办理土地登记。在该份协议书下面，虞卫群因收到原告支付的4万元，写明了每笔付款的时间及金额，并写明“暂未能公证”字样。2016年7月，原告以虞卫群的名义办理了涉案房产的国有土地使用证。
在本案审理过程中，原审法院就涉案房屋土地的土地权属性质、土地使用权人及共有权人情况、办理土地使用权初始登记情况等内容，曾向东阳市国土资源局、东阳市房地产管理局、东阳市不动产登记中心发出咨询函。东阳市国土资源局于2016年10月28日出具《函》，其主要内容为：经查虞卫群名下的坐落于东阳市××街道茗田社区渔晚小区的土地使用权于2016年7月办理了初始登记，土地使用证号为东阳市国用（2016）第004-07681号，使用权面积为176.99平方米（其中主体9.92平方米，门厅10.06平方米，庭院61.01平方米属国有出让，其余为国有划拨土地），系虞卫群、任爱女共同共有。
原审法院认为，本案涉案房产系拆迁安置土地，属国有划拨性质，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“土地使用权可以依法转让”、《中华人民共和国物权法》第一百四十三条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让”、第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，原告与被告虞卫群双方之间签订的《地基转让协议》、《协议书》其实质是建设用地使用权转让合同。《地基转让协议》及《协议书》系双方真实意思表示，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应予确认合法有效，合同签订后对双方均具有法律约束力。被告任爱女辩称其本人对转让事实不知情，不同意卖地，且所涉土地系两被告共同共有，任爱女也应有份额，认为协议无效。基于被告虞卫群家庭户主地位，买受人完全有理由相信被告虞卫群对涉案房产具有处分权，对被告任爱女的辩称意见不予采纳。因原告已按约支付了全部转让费，且原告已在该土地上建房居住至今。后原告与被告虞卫群签订了补充协议书，协商在办理过户手续后再对虞卫群进行增补。现原告系涉案房屋的实际建造者和使用者，按照合同的约定，要求两被告办理涉案房产的产权初始登记并协助办理转移登记手续符合法律规定，予以支持。
综上，原告的诉请于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十五条之规定，判决：依法由被告虞卫群、任爱女办理位于东阳市××街道茗田社区渔晚小区29幢西至东1-3间的不动产首次登记手续以及协助办理将该不动产过户到原告单万其名下的转移登记手续，办理过程中需要缴纳的费用由原告单万其负担。案件受理费1258元，由被告虞卫群、任爱女负担。
本院二审期间，任爱女向本院提供以下证据：
1、保证书一份及金东区岭下镇计生办的证明一份，证明虞卫群为了交纳私生子的罚款，在2003年将涉房屋地基低价转让出去。
2、（2013）东民初字1888号民事判决书一份，证明离婚诉讼时任爱女主张的夫妻共同财产两间三层半房屋，说明当时是在任爱女不知情的情况下被处分的，虞卫群擅自处分有重大过失。
3、（2012）东民初566号民事判决书及庭审笔录各一份，证明任爱女对虞卫群把双方审批的三间宅基地处分掉是不知情也不同意。
单万其质证认为，对证据1-3不属新证据。对证据1形式的真实性无异议，内容是否真实无法确认，不认可证明目的，而且计生办的证明在2004年该社会抚养费仍未缴清，可见转让款并未用于交纳所谓的抚养费，也与本案无关。虞卫群转让地基价是按照当时市场的价格，不属于低价转让。对证据2真实性无异议，结合任爱女代理人陈述的2012年5月在第一次离婚诉讼才知道该宅基地被转让的情况，却在本案诉讼之前即2016年之前未向单万其提起过异议，视为对自身权利的漠视，其权利主张已经过诉讼时效。对证据3，同证据2的质证意见。
单万其、虞卫群未提交新证据。
结合质证意见及在卷的其他证据，本院认为，对证据1的真实性无法确认，且内容本身无法证明待证事实。对证据2、3的真实性予以确认，至于关联性在下文中阐述。
原判认定的事实清楚，本院予以认定。
本院认为，虞卫群系《江北新区房屋拆迁协议》的被拆迁人，2003年《地基转让协议》签订时虞卫群系家庭户主，在协议签订后长达十余年的时间里，任爱女也未对虞卫群将家庭唯一住宅拆迁安置所得土地的处分向单万其提出异议，单万其完全有理由相信系虞卫群与任爱女共同的意思表示。任爱女认为成交的价格明显低于当时的市场价格，但未提供任何证据证明，也不能证明单万其与虞卫群恶意串通，故其要求依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项认定协议无效的理由不能成立。《地基转让协议》在所在村委会的见证下签订，相关部门为单万其办理了契证，事后涉案转让地基性质也已转为国有划拨，故转让行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。原判认定《地基转让协议》合法有效并无不当。即使存在任爱女所称虞卫群擅自处分共有宅基地的事实，其也可另行要求共有财产的处分人赔偿。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2516元，由上诉人任爱女负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 叶金龙
代理审判员 盛 伟
二〇一七年二月二十七日
代书 记员 施金金