徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第3645号
原告颜萍，无业。
委托代理人郑友启，江苏彭淮律师事务所律师。
被告徐州怡嘉置业有限公司，住所地徐州市河清路64号黄楼办事处四楼。
法定代表人王剑，总经理。
委托代理人邵浩，江苏彭城律师事务所律师。
委托代理人翟瞿，男，1984年5月20日生，汉族。
原告颜萍诉被告徐州怡嘉置业有限公司（以下简称怡嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月27日受理后，依法由审判员杨瑞独任审判，于2014年10月21日公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭，又于2014年12月5日公开开庭进行了审理。原告颜萍及其委托代理人郑友启、被告怡嘉公司的法定代表人王剑、委托代理人邵浩、翟瞿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告颜萍诉称，2007年5月15日，原被告签订《房屋认购协议书》，协议约定原告购买被告开发的宜家庭院xxxx室。房屋面积248.91平方米，单价为4500元／平方，总房款1094712元。协议签订当日，原告支付购房款700000元，被告开具了房款收据。协议签订后，被告一直以各种理由拒绝与原告签订网上备案合同。后原告得知因被告向他人借款到期未还，包括原告购买的10余套房屋被债权人申请徐州市中级人民法院查封。现该房屋已被市中院解封，具备签订合同、交付房屋的条件。故请求法院判令被告交付徐州市宜家庭院xxxx室房屋（含车库）、签订网上备案合同并协助办理产权登记手续。
被告怡嘉公司辩称，原告为了便于向他人索要借款，请求被告为其出具认购书和收据，故原被告签订的房产认购协议书不是双方真实意思表示，原告也没有交纳任何购房款，协议书根本没有实际履行，且协议中并不包含原告主张的车库及地下室。被告现不同意继续履行该协议书，请求判令驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年5月15日，被告怡嘉公司（甲方）与原告颜萍（乙方）�订《房产认购协议书》，约定：“1、乙方自愿交纳700000元整认购甲方开发的宜家庭院项目xxxx室房产，总建筑面积约248.91平方米，该房基价为4500元／平方米，总房款为1094712元整。双方签订《商品房买卖合同》后，该认购金抵作房款的一部分。2、认购的房产面积为暂测面积，乙方同意最终以产权处测算面积签订《商品房买卖合同》，房款多退少补。3、自乙方交纳认购金之日起，甲方为乙方保留该房屋，乙方应在接到甲方签订《商品房买卖合同》通知后7天内到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，如果乙方未在约定的期限内与甲方签订《商品房买卖合同》，视为乙方自动退房，甲方有权销售此房，并扣乙方实付认购金的百分之十作为对甲方损失的赔偿。（乙方必须保证本协议所填写的电话及通信地址真实、有效，如乙方上述联系方式发生变更，须在变更之日起三�内书面通知甲方，否则由此造成的后果乙方自负）。4、若乙方在接到甲方签订《商品房买卖合同》通知前退房的，必须向甲方提出书面申请，并扣除乙方实付认购金的百分之十作为对甲方损失的赔偿，余款甲方在60日之内无息退还乙方。5、双方在签订《商品房买卖合同》时甲方收回此协议书，此协议书自动作废。6、本协议书一式贰份，甲乙双方各执一份。注：车库为基价基础上减25%、住宅为基价基础上加13%、阁楼为基价基础上减15%……乙方：颜萍，电话及通讯地址……”。当日，被告怡嘉公司向原告颜萍出具“凤鸣花园xxxx室”700000元的《收据》。
2008年4月26日，被告怡嘉公司取得商品房预售许可证，并陆续对外销售房屋。后因另案当事人申请，徐州市中级人民法院依法查封诉争房屋至2014年1月。诉争房屋现初始登记名称为徐州市宜家庭院xxxx室，被告怡嘉公司将该房与该楼的xxx号车库一并对外销售。
另查明，徐州市产权部门无法对诉争房屋所在小区的车库进行产权证登记。
原被告因上述《认购书》产生纠纷，原告颜萍遂以诉称理由起诉来院，本院应其申请依法查封了诉争房屋。被告怡嘉公司应诉后则以辩称理由予以反驳。经调解无效。
庭审中，关于《认购书》签订及履行的过程，原告颜萍陈述，2006年，被告怡嘉公司的实际控制人马宝琪为筹备宜家庭院项目的开发费用，指派徐州成泰房地产开发有限公司法定代表人秦毅纲作为借款人向原告颜萍借款1000000元并提供徐州市逸山花园九个车库作为抵押。借款到期后，马宝琪等人仅偿还300000元借款，且欲收回车库，遂提出将涉案房屋出售给原告颜萍，未偿还的700000元借款抵作房款。原告颜萍选择了诉争房屋、签订《认购书》并返还车库产权证明书。
针对上述陈述，原告颜萍还提交徐州成泰房地产开发有限公司《股东会决议》、《法人代表身份证明》的原件、营业执照、组织机构代码证的复印件以及《借据》复印件，《股东会决议》内容为：“徐州成泰房地产开发有限公司全体股东于2006年10月31日下午2：00在公司会议室决议，同意成泰公司向颜萍、李妍借款人民币1000000元整，并同意支付利息，期限为20天至2006年11月20日止。全体股东签章：秦毅纲……2006年10月31日”。《借据》内容为：“今有秦毅纲、任某向李妍、颜萍借款人民币1000000元整，借款期限为20天，自2006年10月31日至2006年11月19日止，月利率2%……其他约定：徐州成泰房地产开发有限公司自愿为其借款作抵押担保，并用其公司名下的三套房产作实物担保，地址位于逸山花园xxxxxxxxxxxxxxxxx（车库）……作抵押。如逾期不按�还款，则以2000元／平方米的价格处置抵押物，并双倍支付逾期利息及违约金。如有争议提交徐州市仲裁委员会申请仲裁。出借人：李妍、颜萍。借款人：秦毅纲、任某。担保人：马宝琪。2006年10月31日。”
被告怡嘉公司对上述证据的真实性及关联性持有异议，并主张秦毅纲已于2013年遇害，上述证据无法证明原告颜萍已实际交付购房款。《认购书》与《收据》确系被告怡嘉公司于2007年5月15日一并出具，但是应案外人任某的要求出具，且任某保证会返还《认购书》与《收据》，当时公司管理比较混乱，《认购书》中的面积、单价及总房款均无法应对，系随意书写。被告怡嘉公司还申请任某到庭作证，任某陈述：“以前写的购房协议是原告让我帮忙给写的，说我那个朋友陶修品欠她钱，拿这个协议好去找陶要钱，说急等着买房子需要用钱。我找王剑帮忙，王�当时给我弄了一份购房合同和收据，我就给原告了……不知道认购书的主文由谁填写……《借据》不是我写的，签字不是我签的，但是有这回事，秦毅纲确实向原告借过钱，我没有向原告借过钱。我领着秦毅纲上原告那里借的钱……秦毅纲说这笔钱还了一部分，至于还没还完我不清楚……被告的会计找过我要收据，说不好做账……写协议后的一两个月才给原告……”原告颜萍质证后认为上述证言虚假且不符合常理。
关于《认购书》约定的建筑面积及总房款的构成，原告颜萍提交了据称系被告怡嘉公司交付的宜家庭院建筑图纸（草图）及自行书写的明细。其主张被告怡嘉公司在签订《认购书》时告知，诉争房屋的建筑面积为132.55平方米、阁楼的建筑面积为62.18平方米、车库的建筑面积为54.18平方米，合计248.91平方米。按照《认购书》约定的基价及浮动标准�诉争房屋的总价为1094712.7元。被告怡嘉公司对原告颜萍的上述证据和陈述均不予认可。
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的几项内容并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原被告所订立的《房产认购协议书》中明确约定了标的房屋的座落、面积及价款计算方式等主要内容。被告怡嘉公司虽辩称其应任某所请出具《认购书》和《收据》以便于原告颜萍向他人索要借款，《认购书》中的面积和价格系随意书写，但该抗辩并不符合常理，且任某陈述的《认购书》和《收据》的出具时间与原被告所陈述的时间不一致，原告颜萍提交的面积与价格的计算明细也�《认购书》的有关约定一致，故本院对被告怡嘉公司的上述抗辩不予采信，原被告签订的《认购书》是双方的真实意思表示。原告颜萍主张以未受偿的700000元借款抵作购房款，已提交《股东会决议》、《借据》及《收据》为证，被告怡嘉公司申请出庭作证的证人任某也确认存在该笔债务，并确认原告颜萍已受偿部分借款。被告怡嘉公司在与原告颜萍协商订立《认购书》后出具《收据》即证明其认可原告颜萍已缴纳700000元购房款，且被告怡嘉公司已取得预售许可证。故原被告签订的《房产认购协议书》合法有效，对双方均有约束力。原告颜萍应按照《认购书》约定的计价标准及产权部门确定的房屋面积给付被告怡嘉公司剩余购房款，被告怡嘉公司应按照约定向原告颜萍交付房屋（含阁楼及车库），并协助办理房屋及阁楼的权属登记。因签订网上备案合同为办理房屋�属证书的程序之一，故本院对原告颜萍的该项诉请不予支持。目前诉争房屋的车库不具备办理产权登记的条件，故对于原告颜萍关于协助办理车库权属证书的诉讼请求，本院不予支持，原告颜萍可在办证条件成就时再行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、自本判决生效后十五日内，被告徐州怡嘉置业有限公司向原告颜萍交付徐州市宜家庭院xxxxxxx室房产（含阁楼及xxxxx、xxxxx号车库）并协助办理xxxxxxxxx室房屋及阁楼的权属登记。
二、自本判决生效后十五日内，原告颜萍按产权部门确定的房屋面积给付被告徐州怡嘉置业有限公司剩余房款（基价按每平方米4500元计算，车库为基�基础上减25%、住宅为基价基础上加13%、阁楼为基价基础上减15%）。
三、驳回原告颜萍的其他诉讼请求。
案件受理费14730元、财产保全费5000元，共计19730元，由原告颜萍负担730元，由被告徐州怡嘉置业有限公司负担19000元（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 杨 瑞
代理审判员 张红梅
人民陪审员 李 丽
二〇一五年一月十二日
书 记 员 李为卿