广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终76号
上诉人（一审被告）桂林宝石城企业管理有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场16栋2-北15门面。
法定代表人周金凤，该公司执行董事。
委托代理人陶涌，广西利业律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）杨秀姣。
委托代理人谷文渊，广西君健律师事务所律师。
上诉人桂林宝石城企业管理有限公司（以下简称宝石城公司）与被上诉人杨秀姣因房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2015）象民初字第1606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日立案受理后，依法组成由审判员吕秀文担任审判长、审判员卢卫民、代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2016年2月23日公开开庭审理了本案。书记员郑欣担任记录。上诉人宝石城公司的法定代表人周金凤及其委托代理人陶涌、被上诉人杨秀姣的委托代理人谷文渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告系桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场16栋2-北1、2、3号及2-南1号门面的所有权人。2014年6月20日，原告杨秀姣（出租方、甲方）与被告宝石城公司（承租方、乙方）签订《租赁协议合同》，约定：甲方出租上述2-北1、2、3号及2-南1号门面、二层门面给乙方，建筑面积分别为62.25平方米、39.13平方米、34.47平方米、66、76平方米，共计202.61平方米；租赁期限自2014年7月9日至2018年7月8日止（其中2014年7月9日至2014年10月8日为免租金期）；租金按月计算，第一、二年为6000元，第三、四年为8000元，租金需在每月15日前交清；乙方需交纳12000元作为押金，合同期满双方手续交付完成后，甲方需退回押金给乙方；乙方不得违约，如有违约乙方赔偿甲方年租金的十二倍，押金没收；乙方在签订本合同明确告诉甲方，乙方所承租该商铺作为桂林宝石城交易中心商场，经营模式为自营、联营、分割小间租赁等。2014年6月30日，原、被告签订补充协议，约定涉讼四间门面租期延长两年，第五、六年租金每月为11000元等。合同签订后，原告收取被告交来的押金12000元。
2014年9月12日，被告与桂林市中翔装饰有限公司（以下简称中翔公司）签订维修工程合同，由中翔公司对德天商业广场十六栋二层门面洗手间及墙体裂痕进行维修。2014年10月13日，被告与中翔公司进行工程结算，门面补漏和墙体开裂工程造价共计15000元。2015年7月21日，被告向中翔公司支付了维修工程款。
2015年7月15日，原告向被告法定代表人周金凤发送手机短信，内容为：你公司租赁德天商业广场16栋4间门面（2015年6月20日签），贵公司在2015年4月交付租金后就再也没有交付租金，现拖欠至今……现再次短信通知你，请于2015年7月16日前将拖欠租金缴纳，否则我将单方面解除合同。
2015年7月17日，周金凤因门面租金与原告发生纠纷，向桂林市公安局象山分局平山派出所报警。
另查明，被告宝石城公司于免租期结束后的2015年11月份开始支付涉讼四间门面的租金至2015年4月，2015年5月起开始欠交租金。
又查明，2014年10月25日，被告将北2号、南1号门面转租给案外人杨继辉。原告经庭后核实确认：北2号、南1号门面由杨继辉在2015年8月底退回给原告；北1号、北3号门面已由原告于2015年8月底收回控制。双方至今未对涉讼门面办理返还交接手续。
综上，原告认为被告的行为已构成根本违约，逐诉至法院，请求判令：1.原、被告之间的《租赁协议合同》和《补充协议》（4间门面），被告退还门面，并确认解除时间为2015年7月17日；2.判令被告向原告支付所拖欠租金或占用费24000元（应付至退还门面止），被告应承担的违约为原告所收押金12000元不予退回；3.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院审理认为，根据本案各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题归纳为：一、原告行使解除权是否符合法律规定及被告是否应当支付拖欠的租金；二、被告是否应当支付合同解除后门面占用费；三、被告是否应当承担不予退还押金的违约责任。
关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，被告对自2015年5月起欠交租金的事实予以认可，原告亦通过手机短信等形式向被告催收租金并作出解除合同的意思表示，被告仍逾期不支付，导致原告收取租金的合同目的无法实现，被告宝石城公司的上述行为已使该合同法定解除条件成就，作为出租方的原告有权行使解除合同的权利。故原告向本院诉请解除本案涉讼的租赁协议合同、补充协议的主张，该院予以支持。关于合同解除时间，原告主张上述协议于2015年7月17日解除，被告表示同意，本院确认涉讼的租赁协议合同、补充协议于2015年7月17日解除，被告应当将合同约定的四间门面返还给原告，并支付2015年7月17日前欠交的租金。按双方约定的租金标准，被告应向原告支付拖欠2015年5月、6月、7月三个月的租金共18000元。
关于第二个争议焦点，合同解除后，被告应向原告返还租赁的门面。现被告辩称合同解除后不存在占用原告门面的事实，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、九十一条的规定，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。故本案中，对合同解除后未占用原告门面的事实应由被告承担举证责任。现双方自合同解除后至今未办理交接返还手续，被告亦没有提交证据证实已经将门面返还给原告，应承担举证不能的责任，故对被告在2015年7月17日后仍占用涉讼门面的事实本院予以确认，被告应向原告支付门面占用费。现原告确认涉讼的四间门面中：北2号、南1号门面由杨继辉在2015年8月底退回给原告；北1号、北3号门面已由原告于2015年8月底收回控制。故原告要求被告支付四间门面自2015年7月18日起至8月31日期间共计45天的门面占用费9000元（6000元÷30天×45天=9000元］的请求合理，该院予以支持。
关于第三个争议焦点，本案中，被告自2015年5月起欠交租金，经原告催收后被告仍逾期不支付，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同法第一百一十四条的规定，当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案原、被告在租赁协议合同中约定乙方违约应当赔偿甲方年租金的十二倍，押金没收，但现原告仅诉请要求被告承担押金12000元不予退回的违约责任，是其对自身权利的处分，没有违法法律法规的规定，该院予以支持。至于被告辩称因门面墙体开裂及门面渗漏导致其支出维修费用15000元，应冲抵租金的意见，因被告未提出反诉请求，本案中对此不予处理，被告可另案主张。
综上事实，该院认为，原告与被告之间签订的《租赁协议合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，是合法有效的，双方均应遵照履行。原告已依约履行合同，被告未按合同约定如期缴纳租金，已构成违约，依照法律规定，上述合同可解除，被告亦表示同意解除，故原告请求解除原告与被告于2014年6月20日所签订的《租赁协议合同》和2014年6月30日所签订的《补充协议》，该院予以支持。根据合同的相对性，合同解除后，被告负有将租赁房屋返还给原告的义务。原告主张被告支付拖欠2015年5月、6月、7月租金共计18000元的请求，该院予以支持。被告未能证实合同解除后已将房屋返还原告，故应向原告支付房屋占用费，对原告要求被告支付门面占用费9000元的请求，该院予以支持。原告依照合同约定，仅要求被告承担押金12000元不予退还的违约责任符合合同约定和法律规定，该院亦予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、九十一条之规定，判决如下：一、原告杨秀姣与被告桂林宝石城企业管理有限公司于2010年6月20日签订的《房屋租赁合同》、于2010年6月30日签订的《补充协议》自2015年7月17日起解除；二、被告桂林宝石城企业管理有限公司将坐落于桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场16栋2-北1、2、3号及2-南1号门面返还给原告杨秀姣；三、被告桂林宝石城企业管理有限公司向原告杨秀姣支付拖欠的租金18000元及门面占用费9000元；四、被告桂林宝石城企业管理有限公司向原告杨秀姣支付的押金12000元不予退回。本案案件受理费减半收取239元（原告已预交），由被告桂林宝石城企业管理有限公司负担。
上诉人宝石城公司不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实部分有误。一、本案上诉人宝石城公司共租赁被上诉人杨秀姣28间门面，涉讼的4间门面有两间转租给次承租人，另两间为空门面。2015年6月间，次承租人已退场并清空其所承租的两间门面，之后，上诉人既没有使用该门面也没有给门面上锁。2015年7月17日，被上诉人将上诉人从28间门面赶出，并控制上述门面。因此，上诉人于2015年7月17日之后已退出门面，一审判决上诉人支付2015年7月18日至8月31日的门面占用费，缺乏事实依据。二、一审判决对门面占用费计算有误。被上诉人与上诉人合同约定每月15日前交当月租金，租金用尽期限是当月的9日至次月的8日止。一审判决上诉人应支付被上诉人5、6、7月租金18000元，即上诉人应支付租金至8月9日。因此，即使一审判决认定被上诉人于2015年8月31日才控制本案涉讼的4间门面为真实，则2015年8月10日至8月31日的门面占用费应是4065元而非9000元。综上，一审法院认定事实部分有误，适用法律欠妥，裁判失当。请求：撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2015）象民初字第1606号判决第三项：“被告桂林宝石城企业管理有限公司向原告支付门面占用费9000元”的内容，改判上诉人桂林宝石城企业管理有限公司无需向被上诉人支付门面占用费。
被上诉人杨秀姣口头答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
经审理，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人宝石城公司应否支付被上诉人杨秀姣门面占用费？如需支付，具体数额是多少？上诉人上诉主张其于2015年7月17日退出本案涉讼门面，被上诉人即于当日控制了涉讼门面，因此，其无需向被上诉人支付2015年7月18日至8月31日的门面占用费。被上诉人对该项上诉主张不予认可，其确认于2015年8月31日收回上述门面。本院认为，上诉人对自己提出的主张，应承担举证责任。上诉人未提交证据证明其于2015年7月17日之后将涉讼门面退还给被上诉人，亦未证明被上诉人实际控制了涉讼门面，应承担举证不能的责任。一审判决认定上诉人需向被上诉人支付门面占用费并无不妥，本院予以维持。关于门面占用费的具体数额问题。上诉人认为其只应支付2015年8月10日至8月31日期间的门面占用费，一审判决上诉人向被上诉人支付2015年7月18日至8月31日期间的门面占用费属于计算有误。本院认为，从本案一、二审查明的情况看，双方当事人均认可上诉人交纳本案涉讼门面租金至2015年4月份止，根据双方签订的《租赁协议合同》起租时间及“租金需在每月15日前交清”的约定，本院确认上诉人已交纳本案涉讼门面租金的时间至2015年4月8日止，欠交租金的时间为2015年4月9日至7月17日，门面占用的时间为2015年7月18日至8月31日。由此，一审法院判决上诉人支付被上诉人的门面占用费计算准确，本院予以维持。上诉人的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，实体处分正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费478元，由上诉人桂林宝石城企业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕秀文
审 判 员 卢卫民
代理审判员 蒋子秀
二〇一六年三月十日
书 记 员 郑 欣