邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀05民再31号再审申请人（一审被告、二审上诉人）崔军发，自由职业。再审申请人（原审被告）班寿强，个体工商户。二再审申请人共同委托代理人赵传学，北京市盛廷律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）尹景林，自由职业。委托代理人王磊，河北佳信时代律师事务所律师。再审申请人崔军发、班寿强与被申请人尹景林因房屋租赁合同纠纷一案，邢台市桥西区人民法院于2015年12月8日作出（2015）西民初字第2796号民事判决，崔军发不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月1日作出（2016）冀05民终266号民事判决，已经发生法律效力。崔军发、班寿强不服，向本院申请再审，本院于2016年4月12日作出（2016）冀05民申31号民事裁定，裁定本案由本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人的委托代理人赵传学、被申请人的委托代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被申请人尹景林在原审中诉称，2004年8月1日其与崔军发、班寿强签订《房屋租赁协议》，由班寿强租赁邢台市桥西区团结大街与钢铁北路交叉口363号临街门市楼一至三层房屋用于经营邢台市桥西金海港大酒店。合同约定租期自2004年8月1日至2024年7月31日，年租金为600000元。2013年8月1日前崔军发、班寿强未按协议交纳房租，经多次催要，崔军发于2014年7月27日出具保证书，如崔军发在2014年8月31日前未将所欠房租一次性交清，崔军发无条件交出房屋及饭店内所有物品及车辆设备，均由尹景林处理以抵房租。但至今崔军发、班寿强已拖欠房租二年零四个月，为此，特诉至法院，要求判令解除与崔军发、班寿强签订的《房屋租赁协议》，要求崔军发、班寿强立即腾清房屋并支付拖欠的房屋租赁费1400000元及延期支付的利息。邢台市桥西区人民法院（2015）西民初字第2796号民事判认定，2004年8月1日石家庄建设集团公司邢台分公司委托代理人尹景林与邢台市桥西金海港大酒店委托代理人崔军发签订《房屋租赁协议》，协议约定由崔军发租赁邢台市桥西区团结大街与钢铁北路交叉口临街门市楼一至三层房屋用于经营邢台市桥西金海港大酒店。合同约定租期自2004年8月1日至2024年7月31日，月租金5万元，年租金为60万元。自2013年8月1日后崔军发、班寿强未按协议交纳房租，双方产生纠纷。该判决认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。该解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，因诉争房屋系至今未取得相关建设规划许可证或经有关部门批准建设的临时性建筑，故2004年8月1日原告尹景林代表石家庄建设集团公司邢台分公司与被告崔军发代表邢台市桥西金海港大酒店签订的房屋租赁协议违反了上述法律的强制性规定，自始应属无效合同。原告作为该房屋的实际权利享有人仍有权请求二被告参照合同约定的租金标准支付占有房屋期间二年零四个月的占有使用费140万元，被告班寿强作为原金海港大酒店负责人、被告崔军发作为该酒店实际经营人依法应予给付并对此负有连带清偿责任。原告要求二被告立即搬离诉争房屋，因该协议自始无效，故被告已自动丧失对该房屋合法使用的权利，原告的该项主张，予以支持。因原协议双方已实际履行长达九年且该诉争房屋无其他人主张权利，被告辩称原告主体不适格，要求退还已支付的房租显然于法无据，不予采信。被告辩称要求原告赔偿在诉争房屋上的投资，因涉及到反诉的内容，被告未按规定提交反诉状并缴纳相应的反诉费用，对此不予处理，被告可另行起诉。被告辩称要求法院向公安机关提出司法建议，依法追究原告造假、诈骗的刑事责任，因原协议自始无效，对此不予处理。综上，本案经调解无效，原审依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、2004年8月1日原告尹景林代表石家庄建设集团公司邢台分公司与被告崔军发代表邢台市桥西金海港大酒店签订的房屋租赁协议无效。二、被告班寿强、被告崔军发于本判决生效之日起七日内给付原告尹景林房屋占有使用费1400000元，二被告互负连带清偿责任。三、被告班寿强、被告崔军发于本判决生效之日起七日内搬离邢台市钢铁北路363号房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8700元，由被告班寿强、被告崔军发共同负担。上诉人崔军发不服原判，提起上诉，请求撤销原判，依法改判或发回重审。其主要理由是，一、被上诉人不具有诉讼主体资格，应驳回其一审起诉。与金海港大酒店签订租赁协议的是石家庄建设集团公司邢台分公司，被上诉人只是以代理人身份在协议上签名。二、上诉人不应当向被上诉人支付140万元租赁费，应当由被上诉人给付上诉人1838667元。上诉人实际拖欠房租期限是2013年8月1日至2014年6月6日，共计10个月零5天。2014年6月6日被上诉人指使其外甥带人将酒店门上了锁。此后，酒店所占用的房屋实际由被上诉人控制，上诉人没有再占用。因此，上诉人拖欠房租的期限应为2013年8月1日至2014年6月6日，共计10个月零5天，房租应为508333元。但这508333元也不应支付。因为2013年8月1日后，上诉人曾分三次给过被上诉人房租47000元。2014年8月18日被上诉人强行扣押上诉人皇冠车一辆，现已被被上诉人私自过户到其名下，该车市场价值为30万元，应抵顶房租。2005年7月5日被上诉人借上诉人现金50万元，2005年4月14日被上诉人借上诉人150万元，两笔款项至今未还。上述数额抵顶后，被上诉人还应给付上诉人1838667元。三、原审已认定房屋租赁合同无效，被上诉人应返还上诉人已支付的9年房租，加上上述的47000元，共计5447000元。四、上诉人在酒店总投资1400万元，租赁协议约定租赁期限为20年，因被上诉人强行锁门导致上诉人无法经营，给上诉人造成巨大损失，因此1400万元的损失应由被上诉人赔偿。本院（2016）冀05民终266号民事判决审理查明的事实与原审一致。在该案审理过程中，崔军发提交了2016年1月29日从石家庄市工商行政管理局企业注册分局调取的三份企业登记资料，拟证明石家庄建设集团公司注册地没有查到邢台分公司成立、变更、注销的相关资料，石家庄建设集团公司邢台分公司不存在，尹景林不具有诉讼主体资格。尹景林对此质证认为，崔军发提交的三份资料不属于新证据，建设集团有限公司与本案无关；建设集团公司的工商档案及年检报告不能证实其是否在邢台市设立过分公司。诉争房屋出租人就是我，没有其他第三人向该酒店主张房屋主体权利。该判决认为，上诉人崔军发所称的被上诉人尹景林向其借款、私自扣押其车辆以及要求被上诉人赔偿其损失等项请求，或应在一审诉讼期间提起反诉，或应当另行提起诉讼，本院无权在二审程序中直接予以审理裁判。本院开庭审理中已告知上诉人。上诉人提交的三份企业登记资料系石家庄建设集团公司和石家庄建设集团有限公司的相关资料，不足以证明石家庄建设集团公司邢台分公司是否存在过，本院不予采信。上诉人对2004年的《房屋租赁协议》中出租方石家庄建设集团公司邢台分公司的主体资格无异议，而又对被上诉人受让房屋时的协议中石家庄建设集团公司邢台分公司的主体资格提出异议，其主张自相矛盾。承租方自2004年8月至2013年7月一直向被上诉人尹景林交纳租金，此期间也无他人对诉争房屋主张所有权，故原审认定尹景林具有诉讼主体资格并无不当，上诉人的主张本院不予支持。关于所欠租金的期间和数额。对于欠租金的起始时间双方陈述一致。上诉人崔军发称2014年6月6日被上诉人尹景林指使他人将酒店上锁并控制，实际欠租金的期间应计算到此日，但其没有提交任何证据证明其主张。上诉人称其在2013年8月1日后曾给过被上诉人47000元的房租，也没有证据予以证实。在原审答辩及庭审中上诉人也未以上述事由提出抗辩。故其该项主张本院也不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。再审申请人班寿强、崔军发申请再审称：第一、一审法院剥夺班寿强的上诉权，程序违法。2015年12月18日，申请人向一审法院提交上诉状和上诉费，一审法庭书记员马玉雪写了收条。二审法院将申请人班寿强列为一审被告参加二审庭审，班寿强当庭向合议庭提交申请和相应证据，请求以“上诉人”身份参加二审，被口头驳回。申请人方认为二审应在发现一审法院遗漏上诉人后将本案发回。第二、尹景林诉讼主体不适格，应依法驳回起诉。双方签订租赁合同的出租方是石家庄建设集团公司邢台分公司，不是尹景林，尹景林只是作为出租方的委托代理人在合同上签字，尹景林是作为出租方的代表代收租金。至本案诉讼，尹景林向一审法院提交转让协议后才知道尹景林自行收取租金。申请人于2015年11月16日申请一审法院向邢台市桥西区工商局查询核实，经查询石家庄建设集团公司邢台分公司无登记。因此工商局无法出具相应查询结果。二审中，班寿强、崔军发到石家庄建设集团公司的注册地查询，该记录显示石家庄建设集团公司未曾设立邢台分公司。因此，石家庄建设集团公司邢台分公司不是合法的民事主体，不享有民事主体资格。尹景林代理的出租方、受让涉案房产的出让方不存在，因此尹景林不是涉案房产的合法所有权人，更不应享有诉权。尹景林作为原告，主体不适格，依法应驳回。第三、原审判定再审申请人欠被申请人两年零四个月的租金错误，因2014年6月6日被申请人已经指使其外甥王礼祥收回了涉案的房屋并实际占用和。综上，二审法院认定事实不清，审判程序违法，特申请法院依法再审。经审理查明，2004年8月1日尹景林以石家庄建设集团公司邢台分公司的名义与邢台市桥西金海港大酒店委托代理人崔军发签订《房屋租赁协议》一份，协议约定由崔军发租赁邢台市桥西区团结大街与钢铁北路交叉口临街门市楼一至三层房屋用于经营邢台市桥西金海港大酒店。合同约定租期自2004年8月1日至2024年7月31日，月租金5万元，年租金为60万元。2006年8月8日石家庄建设集团邢台分公司与尹景林签订协议，协议约定将本案诉争房屋所有权转归尹景林所有，尹景林有权依原租赁协议收取租赁费。此后，崔军发、班寿强依约向尹景林交纳租金至2013年7月31日。自2013年8月1日后崔军发、班寿强未按协议交纳房租。仅在2014年7月5日、7月10日、8月20日分别给付房费9000元、18000元、20000元，2014年8月18日以崔军发名下一辆车抵房租拾万元。截止到2015年11月30日一审法庭辩论终结前崔军发、班寿强拖欠房屋租金累计1253000元。邢台市桥西金海港大酒店于2007年11月30日在邢台市桥西区工商管理局注册，该大酒店性质为个体企业，负责人为班寿强，崔军发系班寿强妻弟，是该酒店的实际经营人，该酒店现已注销。本案诉争房屋至今未取得相关建设规划许可证或经有关部门批准建设，系临时性建筑。本案诉争房产所在土地的使用权已受让邢台市天合房地产开发有限公司，该公司已取得《国有土地使用证》。本案所涉石家庄建设集团公司邢台分公司在工商局没有登记，石家庄建设集团公司在工商局的备案登记中也没有邢台分公司的分支机构。另查明，邢台市桥西区人民法院于2015年12月8日作出（2015）西民初字第2796号民事判后，再审申请人班寿强委托代理人崔会芝及再审申请人崔军发在上诉期内同时向一审法院提交上诉状各四份，但只预交一份上诉费17400元，马玉雪出具收条一份。邢台市桥西区人民法院新兴法庭出具说明显示：经该案一审主办法官告知班寿强、崔军发应补交上诉费17400元或撤回一人的上诉，班寿强通过其委托代理人表示自愿撤回上诉并取走上诉状，所预交二审上诉费为崔军发所交。班寿强或其代理人没有向法院递交撤回上诉的书面申请书。上述事实由双方签订的《房屋租赁协议》、王礼祥收取房费的证明、情况说明及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，申请人班寿强在上诉期间依法提出上诉请求，一审法院未向本院递交上诉状，致使本院未按上诉人对待班寿强的二审诉讼地位，程序不当。一审法院虽然说明因班寿强未交上诉费自动撤回上诉，但并未提供书面催交诉讼费通知。因此，一审法院对此问题处理不当，应予纠正。再审申请人占有、使用本案诉争房屋是依据其与尹景林以石家庄建设集团公司邢台分公司名义签定的《房屋租赁协议》。司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋与承租人订立租赁合同无效。本案涉及的房屋未取得建设工程许可证，租赁合同应当认定为无效。但承租人崔军发、班寿强仍应依据租赁合同约定的标准支付租金。石家庄建设集团公司在工商登记中没有邢台分公司的分支机构，尹景林也未能举出石家庄建设集团公司已设立邢台分公司，其有权代表该分公司对外签订合同的证据。因此，在认定租赁合同无效后，尹景林作为实际合同签订方，应当作为合同一方当事人。其以石家庄建设集团公司邢台分公司名义与邢台市桥西金海港大酒店委托代理人崔军发签订《房屋租赁协议》中，所涉及的权利与义务应有尹景林享受与承担。再审申请人从2004年8月至2013年7月一直向被申请人尹景林交纳租金，此期间也无他人对诉争房屋主张所有权。现再审申请人以石家庄建设集团公司邢台分公司没有在工商局备案，不具备独立法人资格为由，主张被申请人尹景林主体不适格本院不予支持。关于所欠租金的期间和数额。对于欠租金的起始时间双方陈述一致。再审申请民人崔军发称2014年6月6日被上诉人尹景林指使他人将酒店上锁并控制，实际欠租金的期间应计算到此日，但其没有提交任何证据证明其主张。崔军发、班寿强于2014年7月5日、7月10日、8月20日分别给付房费9000元、18000元、20000元，2014年8月18日以崔军发名下一辆车抵房租拾万元，原审没有扣除应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定，判决如下：（一）、撤销本院（2016）冀05民终266号民事判决、桥西区人民法院（2015）西民初字第2796号民事判决；（二）、2004年8月1日被申请人尹景林代表石家庄建设集团公司邢台分公司与再审申请人崔军发代表邢台市桥西金海港大酒店签订的房屋租赁协议无效。（三）、再审申请人班寿强、被告崔军发于本判决生效之日起七日内给付被申请人尹景林房屋占有使用费1253000元，二再审申请人互负连带清偿责任。（四）、再审申请人班寿强、被告崔军发于本判决生效之日起七日内搬离邢台市钢铁北路363号房屋。本判决为终审判决。审 判 长  常 成审 判 员  张怀喜代理审判员  孙瑞刚二〇一六年七月二十七日书 记 员  吴 静