广东省茂名市电白区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0904民初661号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司水东湾分公司。
住所地：广东省茂名市电白区旦场镇环城东路水东湾碧桂园综合楼*楼。
负责人：李长江,该公司总经理。
委托代理人：杨雅媛、魏玉娥，该公司员工。
被告：蒙珍，女，汉族，1961年1月12日出生，住广东省茂名市茂南区光华****号*座***房。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司水东湾分公司（以下简称碧桂园物业公司）诉被告蒙珍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案后，依法适用简易程序，由审判员黄豪新独任审判，并依法于2018年5月22日公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司的委托代理人杨雅媛、魏玉娥，被告蒙珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园物业公司诉称：2013年04月01日，茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。
被告于2013年05月21日购买碧桂园城市花园翡翠堤一街3号XXX房商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》。根据协议约定，被告应当于2015年06月20日起每月30日前向原告支付物业服务费人民币128.02元，逾期支付的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2017年10月开始拖欠原告物业服务费，至2018年1月拖欠的款项已经达441.28元。原告多次向被告催缴，但是被告至今仍然未能缴交。
原告自2016年07月起代被告支付公共水费分摊、路灯照明电费分摊费用共计人民币884.5元，原告多次向被告催要，但是至今未能支付。根据双方签订的前期物业服务协议，原告特向法院起诉，希法院判如所请:1、请求法院判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2018年01月31日的物业服务费共计人民币410.44元；2、请求法院判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照碧桂园城市花园前期物业服务协议标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2018年02月02日的违约金共计人民币30.84元；3、请求法院判令被告向原告支付自2016年07月起至2017年12月止的公共水费分摊、路灯照明电费分摊费用、电费、水费共计人民币884.5元；4、请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告蒙珍辩称：被告蒙珍于2013年购买了碧桂园城市花园翡翠提一街3号705房商品房，但在2015年房子交付前已经签订了物业服务合同，同年房子交付后，被告将装修钥匙交至物业公司处，但物业公司声称其他业主将其窗帘装错至被告蒙珍家，要求被告开门拆除窗帘，被告不答应，认为物业公司没有提供合格的物业管理服务，因此，被告不同意向物业公司缴纳物业费。此后，被告家门锁多次被堵，要求物业公司出示相关监控录像，物业公司也无法提供。被告认为原告没有资质收取被告的水费电费，因为原告没有向被告出具水费电费的发票，也没有提前通知被告交纳水费电费，也没告知水费电费应由物业代收。综上，被告不同意向物业公司缴纳物业费。
经审理查明：原告系取得物业服务企业一级资质的广东碧桂园物业服务股份有限公司的分公司，原告与茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司于2013年4月1日签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。被告于2013年5月21日购买的碧桂园城市花园翡翠堤一街3号705房商品房，属于原告管理的物业服务区域范围。且被告蒙珍与原告碧桂园物业公司于2015年5月21日签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》之后，被告蒙珍于2015年6月20日与碧桂园物业公司签订《碧桂园城市花园物业及资料移交书》及《入住登记表》，其中载明实际收楼日期为2015年6月20日。《碧桂园城市花园前期物业服务协议》中约定，被告应按129.24元/月向原告交纳物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），被告或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。同时，原、被告之间的物业服务协议还约定了该小区二次供水、电梯、消防、安防、发电机、公共照明等公共水电费用和公共水电损耗费用，属代收代交费用，不计入物业服务费支出，由原告按实际费用和协议约定方式和标准向被告和本园区的其他业主、物业使用人分摊。原告已代被告交纳了2016年7月至2017年12月的公共水费分摊、路灯照明电费分摊费用、电费、水费。2018年2月27日，原告以被告拖欠物业服务费和公共水费分摊、路灯照明电费分摊费用、电费、水费为由，向本院提起本案诉讼。
本院认为：原告与茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司签订了《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，原、被告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告蒙珍应受《碧桂园城市花园前期物业服务合同》及《碧桂园城市花园前期物业服务协议》的约束，依法应向原告交纳物业服务费。被告未按合同约定向原告交纳物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。
对于被告拖欠的物业服务费。原告主张被告拖欠物业服务费和公共水费分摊、路灯照明电费分摊等费用，提供了《翡翠堤一街3号705房欠费明细》主张被告拖欠原告从2017年10月起至2018年1月31日止按128.02元/月计算得出物业服务费410.44元，被告对此费用未提出异议，仅认为原告没有提供合格的物业服务，没有资质向被告收取相关费用，故本院对原告主张的被告欠费数额予以采信。原、被告双方签订的《前期物业服务协议》中约定，被告蒙珍每月应向原告交纳物业服务费为129.24元，原告请求按照128.02元/月计算物业服务费，没有超过协议约定的物业服务费用，没有违反法律规定，本院予以支持。
对于原告主张的违约金问题。原、被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》中约定，被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰（即每月15%）交纳违约金，该违约金约定过高，本院不予支持。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，违约金应按年利率24%计算。
对于公共水费分摊、路灯照明电费分摊费用、电费、水费。原告提供的证据《翡翠堤一街3号705房欠费明细》中载明从2016年7月至2017年12月的公共水费分摊、路灯照明电费分摊用、电费、水费，共计884.5元，被告对此数额没有提出异议，原告已代被告交纳该笔费用，故对原告主张被告支付公共水费分摊、路灯照明电费分摊费用、电费、水费共884.5元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、限被告蒙珍在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司水东湾分公司支付从2017年10月1日起至2018年1月31日止的物业服务费410.44元及违约金（以当月所欠物业服务费为计算基础，按年利率24%计算，从2017年10月1日起计至付清欠款之日止）；
二、限被告蒙珍在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司水东湾分公司支付自2016年7月起至2017年12月止的公共水费分摊、路灯照明电费分摊费用、电费、水费共884.5元；
三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司水东湾分公司的其他诉讼请求。
如果被告蒙珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告蒙珍负担。
本判决为终审判决。
本判决生效后，权利人可在生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审判员 黄豪新
二〇一八年五月二十五日
书记员 何雨潞