四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）涪民初字第4416号
原告：冯万海，男，生于1973年1月28日，汉族，四川省江油市人，住四川省江油市。
委托代理人：许义斌，绵阳市游仙区魏城法律服务所法律工作者。
被告：绵阳市南田房地产开发有限责任公司，住所地：绵阳市体运村路66号。
法定代表人：吴祖贵，该公司董事长。
委托代理人：薛森江，四川风行律师事务所律师。
原告冯万海诉被告绵阳市南田房地产开发有限责任公司（以下简称南田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月1日立案受理后，依法由审判员陈子良适用简易程序于同年8月14日公开开庭进行了审理。原告冯万海及其委托代理人许义斌，被告南田公司的委托代理人薛森江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冯万海诉称：2011年8月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于涪城区青义镇青义北路199号2栋3单元4楼3号的房屋，房屋建筑面积82.47平方米，每平米单价3595元，共计房款270961元；原告支付房屋首付款110961元，向银行按揭贷款160000元，已缴清全部购房款；合同约定被告应于2012年6月30日交付房屋，交房时应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《规划验收合格证》、《商品房面积实测报告书》等相关证件；现交付房屋时间已过，被告仍未将小区配套设施（地下车库、小区围墙）修建完毕。原告多次要求被告履行合同义务，但被告以种种借口推诿。现请求判令：1、原、被告签订的合同有效；2、被告支付原告延期交房时的违约金，按原告所缴房款的每日万分五计算至实际交房时止（违约金从2012年7月1日起至2013年6月20日，被告应支付原告违约金48095.58元）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告南田公司辩称：原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；被告于2012年10月28日通知原告接收房屋，但原告未接收，违约时间应为2012年7月1日至2012年10月28日；原告主张的违约金过高，请求法院酌情降低，其金额应按首付款计算；原告所述被告未将小区配套设施修建完毕属实，是因为绵阳市国土资源局交付土地时，土地上有两处农房未拆除，而地下车库必须经过这两处农房，致使被告无法按规划完成小区配套设施建设，其责任不在被告。
经审理查明：2011年8月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于涪城区青义镇青义北路199号的2栋3单元4楼3号房屋，该房屋建筑面积82.47平方米，单价每平米3595元，总价款270961元。《商品房买卖合同》第十条载明：“（一）、出卖人（被告）应当在2012年6月30日前向买受人（原告）交付该商品房；（二）、该商品房交付时应当符合下列第1、2、×、×、×、6、×项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人（被告）还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……6、买受人（原告）已付清房款或者按揭合同已生效。”第十二条载明：“除不可抗力外，出卖人（被告）未按照第十条约定期限和条件将该商品房交付买受人（原告）的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理……（2）、逾期超过60日后，买受人有权退房。…买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日计算向买受人（原告）支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交会之日起7日内向买受人（原告）支付违约金。”第十四条载明：“出卖人（被告）应当出示第十条约定的证明文件。出卖人（被告）不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人（原告）有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人（被告）承担，并按十二条处理。”原告于合同签订当日支付被告房屋首付款110961元。
2012年3月31日，原告和绵阳市涪城区农村信用合作联社青义分社签订《个人住房借款合同》，约定原告向青义分社借款16万元，用于购买位于涪城区青义镇青义北路199号2栋3单元4楼3号的房屋（房屋建筑面积82.47平方米，总价款270961元），借款期限为2012年3月至2027年3月。当日，《个人住房借款合同》经四川省绵阳市国信公证处进行了公证后，绵阳市涪城区农村信用合作联社青义分社向原告提供了购房借款16万元。原告共计支付被告购房款270961元。
2012年10月28日，被告通知原告接收房屋。因被告未完成小区的地下车库及相邻围墙的施工，该商品房未取得规划部门的《商品房规划验收合格证》，原告根据合同约定拒绝接收购买的房屋。
上述事实，有当事人的陈述、身份证复印件、商品房买卖合同、个人住房借款合同、公证书、收据等证据经庭审核实，载卷证明。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效。原告主张《商品房买卖合同》有效，符合法律规定，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定被告应在2012年6月30日前向原告交付房屋，但被告未按约定期限及条件交付房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。被告在2012年10月28日通知原告接收房屋时，因未完成小区的地下车库及相邻围墙的施工，该商品房未取得规划部门的《商品房规划验收合格证》，原告根据《商品房买卖合同》第十条、第十四条的规定拒绝接收房屋，符合合同的约定。被告以违约时间为2012年7月1日至2012年10月28日，以及绵阳市国土资源局交付土地时，未将土地上有两处农房未拆除，致使地下车库和围墙无法按规划完成施工，不应承担责任的辩解意见，不符双方合同的约定，本院不予采信。根据《商品房买卖合同》第十二条“......买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日计算向买受人（原告）支付全部已付款万分之五的违约金”，故对被告以违约金应按首付款计算的辩解意见不予采信。原告要求被告支付所缴房款按每日万分五计算违约金，被告以双方约定的违约金过高，要求本院予以降低。本院根据被告违约的原因、程度以及给原告造成的损失情况，酌情支持违约金按每日万分之一点八计算。被告应支付原告从2012年7月1日至2013年6月20日的违约金为17314.41元（270961元＊355天＊1.8÷10000／天）；2013年6月21日之后的违约金，每日按原告所缴房款270961元的万分之一点八计算，计算至被告按合同约定条件交付房屋时止。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告冯万海与被告绵阳市南田房地产开发有限责任公司于2011年8月20日签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告绵阳市南田房地产开发有限责任公司在本判决生效后五日内支付原告冯万海2012年7月1日起至2013年6月20日违约金17314.41元，2013年6月21日之后的违约金，每日按原告所缴房款270961元的万分之一点八计算至被告按合同约定条件交付房屋时止；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告冯万海的其他诉讼请求。
本案受理费1002元，减半收取501元，由原告负担200元，被告负担301元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 陈子良
二〇一三年九月二十二日
书记员 张 挺
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，以可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。