重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第00278号
上诉人（原审原告）：重庆市涪陵英志物业管理有限公司，住所地重庆市涪陵区兴华中路22号，组织机构代码71161784-0。
法定代表人：夏恩红，该公司经理。
委托代理人：田楷，男，1993年7月10日出生，汉族，该公司职工，住重庆市涪陵区。
委托代理人：王泳鸿，男，1970年10月16日出生，汉族，该公司职工，住重庆市涪陵区。
上诉人（原审被告）：胡馨，女，1989年3月14日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
委托代理人：贺慧君，女，1963年6月10日出生，汉族，住重庆市涪陵区。
委托代理人：胥永柒，男，1958年5月30日出生，汉族，住重庆市涪陵区。
上诉人重庆市涪陵英志物业管理有限公司（以下简称英志物业公司）与上诉人胡馨物业服务合同纠纷一案，重庆市涪陵区人民法院于2014年12月16日作出（2014）涪法民初字第05464号民事判决。英志物业公司、胡馨对该判决均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：胡馨系重庆市涪陵区某城市阳光综合楼小区（重庆市涪陵区乌江航道管理段移民小区）业主，其房屋建筑面积为130.54平方米。2009年5月，该小区经业主大会选举成立了业主委员会，同年6月30日，该业主委员会与英志物业公司签订了《物业服务合同》，约定由英志物业公司，对该小区物业共用部分及公共设施设备等进行维修、养护和管理，同时协助做好本物业管理区域内的安全防范工作。物业合同期限为三年，自2009年6月1日起至2012年5月31日止。物业服务费用按月收取，业主或物业使用人应在每月20日至30日内交纳物业费用。其收费标准中住宅收费为第一合同年为0.26元／月·平方米，以后每合同年递增0.01元／月·平方米，直到0.28元／月·平方米为止。电梯使用费和日常维护保养费按每人每月10元交纳，每上一层楼每人加收0.3元，收费层数从四楼起。若业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费或其他费用，应按全年物业服务费的2倍支付违约金。合同签订后，英志物业公司即对该小区进行物业服务。合同期满后，双方未续签《物业服务合同》，英志物业公司也未撤离该小区。2013年6月18日，英志物业公司就该小区的物业服务续签了《物业服务合同》，该合同将物业服务费中住宅收费标准调整为0.35元／月·平方米，电梯费调整为每上一层楼加收0.50元，每户按3人计收。从2014年1月起，胡馨未再向英志物业公司交纳物业费用。截止2014年6月，胡馨尚欠英志物业公司物业服务费274.10元（130.54㎡×0.35元／月·平方米×6月）、电梯使用和日常维护保养费130.80元{［10元／月·人＋（7层-4层）×0.3元］×2人×6月}，共计404.90元。英志物业公司经书面催收无果而诉至一审法院。诉讼中，英志物业公司未提供向胡馨收取2元／月公用照明费的证据。
另查明：英志物业公司在为胡馨居住的小区提供物业服务期间，除一名清洁人员外，无其他人员对小区进行物业服务，且存在小区环境卫生差、公共设施设备破损、安全隐患突出等重大瑕疵。
再查明：2014年5月26日，重庆市涪陵区乌江航道管理段移民小区业主委员会给英志物业公司发函，提前解除了与英志物业公司的物业服务合同关系。
胡馨在一审中辩称：胡馨居住的小区多年来没有物管人员，只有一名清洁工。小区没有来客登记，智能门锁钥匙丢失，安全没有保障，出现很多户业主被盗的情形。其次，小区消防栓长期得不到维护而锈蚀。英志物业公司并未对胡馨所居住的小区提供物业服务，故胡馨不应当向英志物业公司支付物业服务费用。
一审法院认为，经业主大会选举产生的业主委员会作为业主大会的执行机构，是为全体业主服务的组织，其与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，重庆市涪陵区乌江航道管理段移民小区业主委员会是经业主大会选举产生，其与英志物业公司签订的《物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，依法对英志物业公司、胡馨具有约束力。2009年6月30日签订的《物业服务合同》于2012年5月31日到期后，双方虽未续签合同，但英志物业公司并未撤离该小区，且重庆市涪陵区乌江航道管理段移民小区业主委员会也未要求其撤离，即双方在此期间仍按原《物业服务合同》继续履行各自的义务。胡馨作为该物业小区业主之一，在英志物业公司提供物业服务并向其催收物业费用后，不按约定支付给英志物业公司，其行为属违约行为，依法应承担支付所欠费用的民事责任。胡馨以英志物业公司未全面尽到物业服务职责为由拒交物业费，虽属行使合同履行抗辩权行为，但该抗辩权的行使范围应当与英志物业公司的违约程度相对应，不能成为拒交所有费用的理由。鉴于英志物业公司在履行合同约定范围的物业服务义务中确实存在重大瑕疵，依法应减少英志物业公司相应的物业服务费用。根据本案具体情况，其物业服务费以减少60%，交纳40%即109.64元（274.10元×40%）为宜。但电梯使用和日常维护保养系业主已经实际消耗的费用，并非物业服务费，依法仍应全额交纳。对英志物业公司主张的公用照明费，因英志物业公司未提供向胡馨收取2元／月公用照明费的证据。因此，对英志物业公司的该请求不予支持。对违约金，因英志物业公司在履行合同中存在重大瑕疵，自身有一定程度的违约行为，故对该请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、胡馨于判决生效后5日内支付重庆市涪陵英志物业管理有限公司2014年1月至2014年6月期间的物业服务费、电梯使用和日常维护保养费等共计240.44元。二、驳回重庆市涪陵英志物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由重庆市涪陵英志物业管理有限公司负担15元，胡馨负担10元。
英志物业公司、胡馨均不服一审判决，向本院提起上诉。英志物业公司请求撤销一审判决，改判支持其在一审中的诉讼请求。其上诉事实、理由及答辩意见是：1、大多数业主都按时缴清物业服务费的事实，以及我公司对全体业主的物业服务满意度调查结果，均表明我公司履行了物管方应尽的义务。一审判决确定胡馨只交纳40%的物业服务费，没有事实和法律依据；2、一审判决已认定胡馨不按约定支付物业费属违约行为，却不判决胡馨交纳全部物业管理费以及承担违约责任，明显违反了法律的公平、诚信原则；3、胡馨在上诉中提出的诉讼请求属于另一法律关系范畴。
胡馨请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。其上诉事实、理由及答辩意见是：英志物业公司在履行物业服务义务中存在重大瑕疵，达到了我拒绝交纳物业服务费的程度，同时也给我造成了损失，应承担更换小区智能门锁及钥匙费用等民事责任。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，重庆市涪陵区乌江航道管理段移民小区业主委员会是经业主大会选举产生，其与英志物业公司签订的《物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，应属有效。该合同依法对英志物业公司、胡馨具有约束力。从双方当事人的陈述和提供的证据来看，英志物业公司在提供物业服务中，出现小区环境卫生差、公共设施设备破损、安全隐患突出等诸多物业管理混乱、服务质量较差的现象。因此，英志物业公司就该《物业服务合同》的履行行为，存在不完全履行约定义务的重大瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，胡馨可以减少交纳物业服务费用。一审判决胡馨承担交纳原约定物业服务费40%的民事责任，并无不当。同时，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，英志物业公司不完全履行《物业服务合同》约定义务的情况下，胡馨拒绝按月交纳物业服务费不属于违约行为，不应当承担违约责任。至于胡馨上诉提出的英志物业公司应承担更换小区智能门锁及钥匙费用等民事责任的主张，属当事人二审中增加的诉讼请求。二审中，英志物业公司不同意对该请求进行调解，本案不作处理，但胡馨可以另行起诉主张权利。
综上，英志物业公司、胡馨的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费100元，由重庆市涪陵英志物业管理有限公司负担50元，胡馨负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐正东
代理审判员 李佳霖
代理审判员 李 川
二〇一五年三月二十日
书 记 员 赵许梅