北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第01096号
上诉人（原审原告）北京天宇恒业物业管理有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇福顺街1号。
法定代表人吴海洋，总经理。
委托代理人韩艳梅，女，1975年5月11日出生。
委托代理人任俊青，男，1974年8月6日出生。
被上诉人（原审被告）董福彬，男，1984年6月13日出生，北京途中设计工作室负责人。
上诉人北京天宇恒业物业管理有限公司（以下简称天宇恒业物业）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第04503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天宇恒业物业之委托代理人韩艳梅、任俊青，被上诉人董福彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年4月，天宇恒业物业起诉至原审法院称：天宇恒业物业系北京市大兴区×小区（现为大兴区×号院），的物业服务公司，董福彬系北京市大兴区×室（现为大兴区×号院×室）业主，该房屋建筑面积98.33平方米。2012年9月底，北京日月房地产开发有限公司（以下简称日月公司）向董福彬快递了《入住通知书》，告知董福彬前来办理入住手续，但董福彬直至2014年1月10日才办理入住手续。2012年10月1日至2014年1月9日期间，天宇恒业物业按照《预售合同》附件《前期物业服务合同》第二条约定的内容提供了物业服务。天宇恒业物业暂定自2014年1月10日起收取物业费等相关费用，同时双方签订《物业服务合同》约定对于2012年10月1日至2014年1月9日的物业费等相关费用双方另行协商。现向法院提起诉讼，请求：1、判令董福彬向天宇恒业物业支付2012年10月1日至2014年1月9日期间的物业费2982.81元，公共照明费255.34元，垃圾清运及处理费84.26元，共计3322.41元；2、本案诉讼费用由董福彬承担。
董福彬经原审法院依法传唤未到庭，庭后提交代理词：日月公司通知我于2014年1月中旬交房，我按要求交纳了物业费，并且天宇恒业物业已经按照规定同意交房并发了钥匙，而且在北京市大兴区人民法院作出的（2013）大民初字第609号民事判决书已经驳回要求交纳2012年10月1日前的物业费的请求。
原审法院经审理认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩和对方当事人提交的证据进行质证的权利。董福彬经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了质证的权利；公民、法人的合法权益受法律保护。当事人对自己的主张有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。董福彬与天宇恒业物业于2014年1月10日签订了书面的物业服务合同并办理入住手续，董福彬预交了一年的物业服务费，双方形成了物业服务关系。在2014年1月10日前，董福彬未入住该小区，无物业服务关系。且董福彬与日月公司虽然在预售合同中约定交房日期，日月公司未按期交房的情况下，另行通知交房日期，但董福彬与日月公司因阳台是否属于赠送面积等问题产生的纠纷，法院（2013）大民初字第609号民事判决书认定未办理入住的责任不在董福彬。故天宇恒业物业要求董福彬支付2012年10月1日至2014年1月9日期间的物业费2982.81元，公共照明费255.34元，垃圾清运及处理费84.26元，于法无据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年6月判决：驳回北京天宇恒业物业管理有限公司的全部诉讼请求。
判决后，天宇恒业物业不服，以日月公司与董福彬签订的《前期物业服务合同》约定，物业服务费应当从通知收房期限届满之日起计收，原审法院认定天宇恒业物业与董福彬之间在2012年10月1日至2014年1月9日不存在物业服务关系错误，董福彬对未办理入住也负有责任等理由上诉至本院，要求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。董福彬同意原判。
经审理查明：2010年1月9日，董福彬与日月公司签订商品房预售合同，出卖人建设的商品房暂定名为明悦弯嘉园。董福彬按照预售合同约定的金额交付了购房款。日月公司未按预售合同约定的日期（2011年6月30日前）交付房屋。后日月公司向董福彬发出《入住通知书》，载明：因项目保障性住房出现施工质量问题导致本项目全部停工整改，造成商品房工程建设延期，办理入住时间为2012年9月29日；物业费应自办理入住手续之日起算，考虑到办理入住手续需要一定的时间，物业相关费用自2012年10月1日起算。请您在本次办理交房手续时，全额支付相关费用，否则我公司无法为您办理入住手续。
董福彬与日月公司就阳台是否属于赠送面积是否应补交购房款、日月公司应支付逾期交房违约金数额等问题产生争议，双方就办理交房手续时支付的费用未达成一致，因此董福彬未办理入住手续。后，董福彬将日月公司诉至法院要求交付涉案房屋并支付逾期交房违约金，日月公司在诉讼中主张董福彬应先付清欠付购房款等费用后才同意交付房屋。
原审法院（2013）大民初字第609号民事判决书判决日月公司将位于北京市大兴区×楼×室（现为北京市大兴区×号院×室）交付给董福彬、给付董福彬逾期交房违约金七万四千六百八十九元；董福彬给付日月公司购房款四万零六百二十六元、专项维修基金一万九千六百六十六元。
2014年1月7日，日月公司向董福彬发放《入住通知书（第二次）》，通知董福彬于2014年1月10日办理入住，同时载明日月公司依据判决书支付董福彬的相关款项与董福彬依据判决书应补交的房款、专项维修资金及契税等费用相折抵，折抵后不足金额由董福彬以刷卡方式支付。
2014年1月11日，董福彬与天宇恒业物业签订《物业服务合同》并办理入住手续，《物业服务合同》约定北京市大兴区×号院×室；建筑面积：98.33平方米。标准暂定物业服务费为：1.98元／建筑平米／月；每年物业服务费共计2336.32元。公共照明费：20元／户／年，代收代缴；生活垃圾清运费30元／户／年；生活垃圾处理费36元／户／年。并约定，上述费用暂定自2014年1月10日期收取，业主办理入住手续时须预付一物业年度的物业服务费，并缴纳第一物业年度的供暖费。业主、物业使用人此后每年度的物业服务费及供暖费、其他应收费用应在上年度物业费到期前15日向物业服务交纳；2012年10月1日至2014年1月9日期间的物业费、供暖费、公共照明费、生活垃圾清运处理费等各项费用由双方另行协商。
上述事实，有（2013）大民初字第609号民事判决书、物业服务合同、《入住通知书》、《入住通知书（第二次）》及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，2014年1月11日，董福彬与天宇恒业物业签订《物业服务合同》并办理了入住手续，双方形成物业服务合同关系。
天宇恒业公司上诉主张依据《前期物业服务合同》约定，物业服务费应当从通知收房期限届满之日起计收，据此要求董福彬支付2012年10月1日至2014年1月9日期间的物业费、公共照明费、垃圾清运及处理费。本院认为，虽然董福彬与日月公司在预售合同中约定了交房日期，但日月公司未能按期交房，而是另行通知了交房日期。随后，董福彬与日月公司因阳台是否属于赠送面积等问题产生争议，日月公司在董福彬未交清欠付购房款等费用前不同意交付房屋，在法院对双方争议作出裁判后董福彬方才实际办理了入住手续。综合考虑董福彬接到入住通知后并未无故拖延办理入住手续，而是与日月公司就收房问题产生争议且双方争议客观阻碍董福彬办理入住手续，加之日月公司在争议解决前未实际交付房屋，董福彬在2014年1月10日前未实际入住亦未享受物业服务，因此天宇恒业公司以《前期物业服务合同》相关约定为由上诉要求董福彬支付2012年10月1日至2014年1月9日期间的物业费、公共照明费、垃圾清运及处理费缺乏依据，本院对其上诉请求不予支持。综上，原审判决并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由北京天宇恒业物业管理有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费50元，由北京天宇恒业物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
代理审判员 赵 振
代理审判员 刘永民
二〇一五年一月二十日
书 记 员 杨春雪