广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠博法民三初字第143号
原告简廷东，男，汉族，住博罗县，台湾台北县人，身份证号：×××7473，台胞证号：×××2117。
委托代理人张宏宇，广东展豪律师事务所律师。
被告博罗县海富房地产开发有限公司（以下简称海富房地产公司），住所地：博罗县。
法定代表人张海，总经理。
委托代理人吴建伟、温少杰，广东广法律师事务所律师。
原告简廷东诉被告海富房地产公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张宏宇、被告海富房地产公司委托代理人温少杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于2013年11月28日与原告签订《借款合同》，向原告借款300万元，借款期限：自2013年11月28日至2014年5月28日（6个月）。被告以海富豪庭一期A栋1单元2702、301号房，A栋2单元302、501、2603号房，B栋2805、701、1905号房，C栋2单元2403号房，共计9套房屋作为上述借款的担保物。上述借款到期后被告至今未依约向原告偿还。
2014年1月8日，被告与原告协商后又签订《借款合同》，向原告借款500万元，借款期限：自2014年1月8曰至7月8日（6个月）。被告以海富豪庭一期A栋1单元2203、2302号房，A栋2单元1601，C栋1单元2404号、2704、2802号房，共计6套房屋，以及B栋一层01号商场（抵押过程中1397.2平方米由被告出售他人，原告要求补足抵押物或提前收回借款，被告置之不理）作为上述借款的担保物。上述借款到期后被告至今未依约向原告偿还。
上述借款经原告多次追索，被告2014年5月10日立下《承诺书》：承诺于2014年6月8日前一次性还清上述两笔借款，逾期除归还本息外，自愿以借款总额的千分之五／天支付违约金。并自愿将借款担保物以2000元／米的价格冲抵上述借款，仍不足偿还的，被告另以现金支付。如以担保物冲抵借款，被告负责办理担保物的产权过户手续。
2014年6月7日，原告再次联系被告要求偿还借款，被告因无法按约还款，原告立下《承诺书》，再次向原告承诺于2014年6月30日前还清上述两笔借款本息。逾期仍无法归还借款，并自愿将借款担保物以2000元／米的价格冲抵上述借款，仍不足偿还的，被告另以现金支付。被告负责办理担保物的产权过户手续。
被告两次承诺均无法兑现，其行为己违反合同约定，严重侵犯了原告的权利。原告请求法院依法判令，1．被告偿还原告借款本金800万元及利息、违约金至还清借款（截止于起诉日利息23万元，违约金140万元）；2．请求法院判决《承诺书》有效，若被告无法还清借款本息，由被告履行《承诺书》偿还借款；3．本案诉讼费用（包括但不限于保全费、财产保全担保费、律师费、诉讼费、执行费、评估费、仲裁费、差旅费等）由被告承担。
原告对以上陈述的事实和请求，在举证期间向本院提交如下证据：1、原告身份证、被告《营业执照》，《企业机读档案登记资料》、李勇等身份证明；2、《借款合同》、《收款收据》各二份；3、《承诺书》二份；4、被告海富房地产公司股东决议二份；5、《声明书》二份；6、《开户许可证》一份。
被告海富房地产公司辩称，1、我公司是否还欠原告本金800万元，要进一步落实。2、起诉利息23万元没有依据。3、起诉违约金没有依据。根据最高人民法院关于审理借贷案件司法解释的规定，利息和违约金总共是不能超过银行规定的同期同类贷款的四倍。4、被告已偿还款项214万元。5、第二项诉讼请求没有事实、法律依据。理由是：①、根据民事诉讼法的规定，诉讼请求必须明确，而原告的请求是不明确的。②、根据担保法司法解释，以及物权法的相关规定，是不能约定当债务人不履行债务时，直接约定担保物给债权人所有。6、原告的第三项诉讼请求没有事实、法律依据。7、2013年11月28日借300万元款当天，原告先扣除三个月利息27万元，实际借款273万元。
被告在举证期间向本院提交如下证据：收款收据11份，银行转账凭证6份，证明至2014年7月2日止被告已偿还原告欠款利息包含部分本金214万元整。
经审理查明，被告于2013年11月28日与原告签订《借款合同》，向原告借款300万元，借款期限：自2013年11月28日至2014年5月28日（6个月）。借款利息按月利率2%计算，在每月的28日前支付，由被告支付至原告指定的柯汉良相关账户。如逾期支付利息，则以借款本金按每天千分之二向原告支付罚息。被告以其开发的海富豪庭一期A栋1单元2702、301号房，A栋2单元302、501、2603号房，B栋2805、701、1905号房，C栋2单元2403号房，共计9套房屋作为上述借款的担保物。另外，双方在借款合同第七条还约定：如被告在约定的日期内逾期超出两期未支付利息的，原告有权将上述担保物以借款300万元过户到原告名下，过户费用由被告承担。
2014年1月8日，被告与原告又签订《借款合同》，向原告借款500万元，借款期限：自2014年1月8日至7月8日（6个月）。借款利息按月利率2.2%计算，在每月的8日前支付。双方对还款方式、支付罚息，以及违约责任与上述第一笔借款的约定相同。被告以海富豪庭一期A栋1单元2203、2302号房，A栋2单元1601，C栋1单元2404号、2704、2802号房，共计6套房屋，以及B栋一层01号商场作为上述借款的担保物。
上述借款到期后被告未偿还，经原告追索，被告2014年5月10日立下《承诺书》：承诺于2014年6月8日前一次性还清上述两笔借款，逾期除归还本息外，自愿以借款总额的千分之五／天支付违约金。并自愿将借款担保物以2000元／米的价格冲抵上述借款，仍不足偿还的，被告另以现金支付。如以担保物冲抵借款，被告负责办理担保物的产权过户手续。
2014年6月7日，原告再次联系被告要求偿还借款，被告因无法按约还款，向原告立下《承诺书》，再次承诺于2014年6月30日前还清上述两笔借款本息。逾期仍无法归还借款，并自愿将借款担保物以2000元／米的价格冲抵上述借款，仍不足偿还的，被告另以现金支付。被告负责办理担保物的产权过户手续。
上述两笔借款到期后被告至今未依约偿还。根据被告提交并经本院确认的证据证明，被告支付原告500万元借款的利息有：1、2014年1月8日支付11万元（原告出具收据，支付1月8日-1月8日）；2、2014年2月9日支付12.5万元（柯汉良出具收据，支付2月8日-3月8日）；3、2014年3月16日支付12.5万元（柯汉良出具收据，支付3月8日-4月8日）；4、2014年4月9日支付17.5万元（转入柯汉良账户，支付4月8日-5月8日）；5、2014年5月15日支付17.5万元（转入柯汉良账户，支付5月8日-6月8日）；6、2014年6月14日支付14.5万元（柯汉良出具收据，支付6月8日-7月8日）；7、2014年7月2日支付22.5万元（柯汉良出具收据，支付7月8日-8月8日）。以上七笔利息，共计108万元。庭审时原告确认收到被告支付了6个月的利息，共66万元。
另外，被告在2014年1月8日支付到柯汉良账户6.5万元、2月9日支付到柯汉良账户5万元、3月16日支付到柯汉良账户5万元，共16.5万元，系注明支付“借款管理费”。
支付300万元借款的利息有：1、2014年1月28日支付9万元（转入柯汉良账户，支付2014年1月28日-2月28日）；2、2014年3月2日支付9万元（转入柯汉良账户，支付2月28日-3月28日）；3、2014年3月9日支付12.5万元（转入柯汉良账户，支付3月28日-4月28日）；4、2014年5月1日支付9万元（转入柯汉良账户，支付4月28日-5月28日）；5、2014年5月19日支付6万元（柯汉良出具收据，支付5月28日-6月28日）。以上五笔利息，共计45.5万元。庭审时原告确认收到被告支付了7个月的利息，共42万元。
另外，被告在2014年5月19日支付给柯汉良3万元、7月2日支付给柯汉良9万元，共12万元，系注明支付“借款管理费”。
本院认为，被告因开发房地产资金周转困难，分别于2013年11月28日、2014年1月8日两次与原告签订《借款合同》，向原告借款300万元和500万元。这两份《借款合同》是双方真实意思表示，虽然合同中第七第的约定与法律规定相悖，但不影响合同的整体合法性。被告向原告借款后没有依约偿还已构成违约。
双方争议的焦点是：1、原告借给被告300万元时是否先扣除了三个月的利息27万元，实际借款273万元；2、被告已支付原告的两笔借款利息是否按约定的利率计算，具体数额如何认定；3、原告的各项请求是否合法。
关于第一个问题。对300万元借款，原告只提交一《借款合同》和收据，经本院催告后拒不提供交付借款的证据，且从原告委托柯汉良收取的第一次利息时间是2014年1月28日，支付的是2014年1月28日-2月28日的利息，对之前的三个月利息并没有向被告追索，也没作出合理解释，证明原告是已经收取。根据合同法第二百条规定：借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。因此，原告借给被告300万元时系预先扣除了三个月的利息。但根据双方对借款利息的约定，每月利息应为6万元，合计18万元，实际借款本金为282万元。
关于第二个问题。原告借给被告的第一笔借款本金实为282万元，利息按照双方约定的月利率2%计算，每月为56400元，这不违反法律的强制性规定，合法有效。原告确认收到被告支付了7个月的利息，应为394800元，而非共42万元。经查明被告已支付的45.5万元利息，扣除被告应支付原告的借款利息394800元，剩余60200元，应视为偿还本金。因此，现在被告仍欠原告的第一笔借款本金为2759800元。被告支付柯汉良的“借款管理费”12万元，因原被告双方在借款合同中没有约定这笔费用，被告也无证据证明这笔款项为偿还原告借款本金或利息，被告要求以这笔费用冲抵偿还原告借款本息，理由不充分，本院不予采纳。
对第二笔借款。按照双方约定的月利率2.2%计算，每月为110000元，这不违反法律的强制性规定，合法有效。经查明被告已支付的108万元利息，扣除被告应支付原告的6个月借款660000元，剩余420000元，应视为偿还本金。因此，现在被告仍欠原告的第二笔借款本金是4580000元。同理，被告支付柯汉良的“借款管理费”16.5万元，因原被告双方在借款合同中没有约定这笔费用，被告也无证据证明这笔款项为偿还原告借款本金或利息，被告要求以这笔费用冲抵偿还原告借款本息，理由不充分，本院不予采纳。
关于第三个问题。虽然原被告双方在借款合同第七条、以及在承诺书中都有关于被告逾期未支付利息的，原告有权将借款担保物按照借款金额过户到原告名下，过户费用由被告承担的约定。根据物权法第一百八十七条规定：以本法第第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时成立。原被告在本案中约定的借款抵押物为正在建造的建筑物，双方未办理抵押登记，抵押权未成立。第一百八十六条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。因此，原被告双方关于在借款合同第七条的约定，违反了法律的强制性规定，为无效条款。
对被告的承诺书，因相关债权并未到期，“以2000元／米的价格冲抵上述借款”与当地房地产价格相差较大，有违公平原则。并且，原告第二项的诉讼请求也不明确。因此，本院不予支持。
另外，原告主张利息，又主张违纪金，已超过了人民银行同期贷款利率的四倍，要求被告承担本案的律师费、差旅费，因证据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百八十七条，最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，《中华人民国事民诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告博罗县海富房地产开发有限公司应在本判决生效之日起30日内偿还原告简廷东借款本金2759800元及利息（按双方约定的月利率2％计算，但以银行同期同类贷款利率的四倍为限。计息时间从2014年8月28日起至还清借款之日止）。
二、被告博罗县海富房地产开发有限公司应在本判决生效之日起30日内偿还原告简廷东借款本金4580000元及利息（按双方约定的月利率2.2％计算，但以银行同期同类贷款利率的四倍为限。计息时间从2014年8月8日起至还清借款之日止）。
三、驳回原告简廷东的其他诉讼请求。
本案受理费79210元，由原告承担9210元，由被告博罗县海富房地产开发有限公司承担70000元。原告已全额预交本案受理费，超过原告承担的部分，本院不予退回，待执行时由被告返还给原告。
如不服本判决，原告可在判决书送达之目起三十日内，被告可在判决书送达之目起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 钟云峰
审 判 员 陈国新
人民陪审员 黄石强
二〇一四年十一月二十二日
书 记 员 古伟彬
刘彩云
