北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第4938号
原告（反诉被告）郑琛，女，1973年12月17日出生。
委托代理人靳双权，北京市东卫律师事务所律师。
委托代理人郑祝龄，男，1942年7月25日出生。
被告（反诉原告）杨艳培，女，1971年2月21日出生。
被告（反诉原告）吴永杰，男，1971年6月27日出生。
被告（反诉原告）肖卫宾，女，1948年4月25日出生。
以上三被告之委托代理人郑德荣，北京市威正律师事务所律师。
原告郑琛与被告杨艳培、吴永杰、肖卫宾返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，三被告提出反诉，本院依法合并审理。原告郑琛的委托代理人靳双权、郑祝龄，被告杨艳培及三被告的委托代理人郑德荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑琛诉称：2004年原告郑琛向北京市昌平区建设委员会申请购买经济适用房并获得批准，同年2月27日，原告与北京顺天通房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于北京市昌平区东小口镇天通西苑X号房屋，总价款518738元，该房屋性质是经济适用房。由于被告代原告支付了房屋价款，被告一直居住在该房屋内。原告郑琛于2012年起诉请求确认争议房屋归原告所有，贵院作出（2012）昌民初字第10190号民事判决书，判决该房屋归原告郑琛所有，被告上诉后，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第655号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。法院生效判决已确认争议房屋归原告郑琛所有，故请求：1、被告将北京市昌平区东小口镇天通西苑X号房屋返还原告；2、被告承担本案诉讼费用。
被告杨艳培、吴永杰、肖卫宾辩称：一、关于本案的基本事实。被告杨艳培于2003年已经征得原告及其父母的同意，双方达成一致，即由被告杨艳培支付购房款、借用原告的名字购买该房屋，该房屋的所有权归被告杨艳培，在合适时间再将该房屋办理过户给杨艳培。随后，杨艳培通过关系，借用原告的名字办理了该房屋的申请及审批手续，2004年2月27日，杨艳培与顺天通房地产开发集团有限公司签订了购买昌平区东小口镇天通西苑X号的购房合同，房屋面积为195.75平方米，答辩人于2004年3月14日交付了购房款518737.5元。与该房屋有关的所有手续都是由杨艳培办理并留存的，与该房屋有关的所有费用也都是答辩人交纳的。答辩人于2004年3月15日办理入住手续后进行装修，之后一直在此居住。在此期间，原告因为要出国，曾主动催促被告杨艳培尽快将房屋产权证办理更名，但因受购买年限限制的原因一直没有办理。双方对于此房屋的所有权并无争议。答辩人购买该房屋除了支付购房款外，还支付了按揭律师费1025元，契税、印花税、证照费8045元，综合地价款23874元，公共维修基金10375元，个人住房保险费504元，有线电视入网费300元，电梯运行维护费2208.24元，水泵运行维护费281.93元，装修费用近30万元，装修管理服务费587.25元及41万元商业贷款的利息等。二、原告的诉讼请求依法不应得到支持。（一）法院依法不应再受理原告的起诉。2008年原告向贵院起诉，要求判令三被告将涉案房屋腾空后交还原告，并返还房屋的所有权证书及购房合同原件、购房发票等，该案经过了一审、二审和再审程序，已经有了一审（2008）昌民初字第11589号民事判决书、二审（2009）一中民终字第04857号民事判决书、再审（2011）高民申字第00091号民事裁定书予以解决，故法院依法不应再受理原告的起诉。（二）（2013）一中民终字第655号民事判决书再次认定了“杨艳培系诉争房屋的实际出资人，杨艳培、吴永杰、肖卫宾是以郑琛的名义购买该房并居住使用”这一事实。三、法院应当依法维护答辩人的权益。由于诸多客观原因，北京及各地都存在着很多借名买房、借名买车等情况，针对此实际情况，法院或相关部门不能只简单的依据有关权证上记载的名字就简单认定、解决，这样的处理方式势必损害实际出资人的权益，引起社会不稳定。综上所述，请求法院在核实、查清本案事实后，依法驳回原告的起诉及诉讼请求。
反诉原告杨艳培、吴永杰、肖卫宾反诉称：反诉人杨艳培来北京的目的是要在北京长期工作、生活、居住，因此需要在北京买房居住。由于杨艳培不是北京市户口，不具备购买该经济适用房的条件，而被反诉人郑琛有北京市户口，再加上两家关系比较好，于2003年双方达成一致，即由反诉人支付购房款、借用被反诉人郑琛的名字购买该房屋，该房屋的所有权归反诉人，在合适时间再将该房屋办理过户给杨艳培。随后，反诉人借用被反诉人的名字办理了该房屋的申请及审批手续，2004年2月27日，杨艳培与顺天通房地产开发集团有限公司签订了购买昌平区东小口镇天通西苑X号的购房合同，房屋面积为195.75平方米，反诉人于2004年3月14日交付了购房款518737.5元，之后对房屋进行装修，并一直在此居住。反诉人购买该房屋除了支付购房款外，还支付了按揭律师费1025元，契税、印花税、证照费8045元，综合地价款23874元，公共维修基金10375元，个人住房保险费504元，有线电视入网费300元，电梯运行维护费2208.24元，水泵运行维护费281.93元，装修费用近30万元，装修管理服务费587.25元及41万元商业贷款的利息等。在此期间，被反诉人因为要出国，曾主动催促杨艳培尽快将房屋产权证办理更名，但因受购买年限限制的原因一直没有办理。但是到了该房屋具备可以办理过户手续时，被反诉人却因为看到该房屋的巨大增值而拒绝配合。目前，北京的房屋价格涨幅很大，反诉人现在要购买同样的房屋必须要按照目前的市场价格支付购房款，加之反诉人不是北京市户口，按照现在的政策又不能购买北京的房屋，而这都是由于双方达成借名买房合同后被反诉人郑琛又拒绝履行过户手续造成的，这样就必然给反诉人造成了极大损失，被反诉人应对此违约行为承担全部责任。综上所述，请求法院判决：1、被反诉人返还反诉人购房款518738元，相关手续费等费用69024.7元；2、被反诉人赔偿涉案房屋增值损失和装修损失（以评估结果为准）；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。诉讼中，反诉人将反诉请求第二项明确为：3161437.3元。
反诉被告郑琛辩称：我们同意返还被告的本金及相关费用，关于第二项请求，房屋是经济适用房，是国家对符合条件的人的一种福利，反诉人是外地户口，不具备经济适用房的购买条件，原告经过向国家有关部门提出正式的申请，相关部门正式审核批准了原告的申请，并且由原告与开发商签订了正式的经济适用房买卖合同，相关的发票、合同原件都是由原告签署申请，而且房产证也是原告的名字，所以不存在原告赔偿对方损失，不同意其第二项诉讼请求。
经审理查明：杨艳培与吴永杰系夫妻关系，肖卫宾系吴永杰之母。2004年2月27日，郑琛与北京顺天通房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定由郑琛购买位于北京市昌平区东小口镇天通西苑X号的房屋一套，总价款为518737.5元。合同签订后，杨艳培、吴永杰支付了全部购房款，于房屋交付后对房屋进行了装修，并与肖卫宾一起在该房屋内居住。杨艳培、吴永杰还支付了涉案房屋的按揭律师费1025元、契税7781元、印花税259元、证照费5元、综合地价款23874元、公共维修基金10375元、个人住房保险费504元、有线电视入网费300元、电梯运行维护费2208.24元、水泵运行维护费281.93元。
2005年1月6日，北京市建设委员会颁发了该房屋的所有权证（证号为：京房权证昌私移字第X号），登记的房屋所有权人为郑琛，房屋性质为经济适用住房。后经郑琛申请，北京市住房和城乡建设委员会于2009年8月21日向郑琛补发了房屋所有权证（证号为：X京房权证昌字第X号）。2008年郑琛诉至本院，要求杨艳培、吴永杰、肖卫宾腾退房屋，并返还购房合同等，本院以（2008）昌民初字第11589号民事判决书判决驳回郑琛的诉讼请求。后郑琛不服该判决提起上诉，2009年6月，北京市第一中级人民法院作出（2009）一中民终字第04857号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2011年郑琛申请再审，北京市高级人民法院于2011年6月以（2011）高民申字第00091号民事裁定书裁定驳回郑琛的再审申请。2012年郑琛诉至本院要求确认其为涉案房屋所有权人，本院基于不动产权属证书，以（2012）昌民初字第10190号民事判决书判决确认涉案房屋归郑琛所有。后杨艳培、吴永杰、肖卫宾不服上述判决提出上诉，2013年1月，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第655号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
庭审中，经郑琛申请，本院依法委托北京京港房地产估价有限公司对诉争房屋的市场价值进行了评估，该公司于2013年11月29日出具一份《房地产司法鉴定估价报告》，结论是估价对象在估价时点二○一三年十月二十三日的房地产总价为3749200元。郑琛为此支出评估费9500元。
以上事实，有（2008）昌民初字第11589号民事判决书、（2009）一中民终字第04857号民事判决书、（2011）高民申字第00091号民事裁定书、（2012）昌民初字第10190号民事判决书、（2013）一中民终字第655号民事判决书、房屋所有权证、契税完税证、公共维修基金收据、土地出让金票据、个人住房保险费票据、天通苑业主入住收费明细表、《房地产司法鉴定估价报告》及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案涉案房屋系经济适用住房，登记在原告名下，原告与三被告无书面约定，但是涉案房屋由被告杨艳培、吴永杰出资，且一直由三被告占有使用，购房票据及原始产权证书的持有人均为被告杨艳培，且被告杨艳培对借名购买经济适用房有合理解释，故应该认定原告与被告杨艳培之间存在口头的借名买房合同。该约定违反了国家相关政策的规定，应为无效。合同无效后，三被告应该腾退房屋，而被告杨艳培、吴永杰因购买涉案房屋所支出的购房款、按揭律师费、契税、印花税、证照费、综合地价款、公共维修基金、个人住房保险费、有线电视入网费等相关款项，原告应该返还。被告杨艳培、吴永杰主张的电梯运行维护费、水泵运行维护费，考虑到系使用诉争房屋应该产生的成本，本院对其该项诉讼请求不予支持。关于被告杨艳培、吴永杰主张的装修费及装修管理服务费一节，因对房屋的市场价值进行评估鉴定时，已包含装修部分，故对其该项诉讼请求本院不予支持。被告杨艳培、吴永杰主张返还银行还款利息一节，依据不足，本院无法支持。
对于该合同的无效，原告与被告杨艳培、吴永杰均有过错，考虑到被告杨艳培、吴永杰支付了全部购房款，原告与被告杨艳培达成借名买房合同后又拒绝履行等因素，原告应对合同的无效承担主要责任，具体比例本院酌情确定为80%。故对于因房屋升值所产生的收益，原告应按照其过错程度给予被告杨艳培、吴永杰相应的补偿。因为被告肖卫宾认可涉案房屋购房款及相关费用均系被告杨艳培、吴永杰夫妇支付，故其对其反诉请求，本院不予支持。原告要求扣减相应的公共维修基金、有线电视入网费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、郑琛于本判决生效后三十日内返还杨艳培、吴永杰购房款五十一万八千七百三十七元五角、按揭律师费一千零二十五元、契税七千七百八十一元、印花税二百五十九元、证照费五元、综合地价款二万三千八百七十四元、公共维修基金一万零三百七十五元、个人住房保险费五百零四元、有线电视入网费三百元，以上共计五十六万二千八百六十元五角；
二、郑琛于本判决生效后三十日内给付吴永杰、杨艳培房屋增值补偿金二百五十八万四千三百七十元；
三、杨艳培、吴永杰、肖卫宾于郑琛支付完上述判决第一、二项款项后三十日内将位于北京市昌平区东小口镇天通西苑X号房屋腾退给郑琛；
四、驳回反诉原告杨艳培、吴永杰的其他反诉请求；
五、驳回反诉原告肖卫宾的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七十元，由杨艳培、吴永杰、肖卫宾负担（于判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费三万六千七百九十四元，由郑琛负担二万九千四百三十五元（于本判决生效后七日内交纳）；由杨艳培、吴永杰负担七千三百五十九元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费九千五百元，由郑琛负担七千六百元（已交纳）；由杨艳培、吴永杰负担一千九百元（于本判决生效后七日内直接支付给郑琛）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邵 敏
人民陪审员 侯福禄
人民陪审员 张 洁
二〇一四年一月二十日
书 记 员 周 静