河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终4869号
上诉人（原审被告）：任静，女，汉族，1976年2月3日出生，现住石家庄市。
委托诉讼代理人：李江锋，河北锦泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张卫强，男，汉族，1975年12月28日出生，现住石家庄市。
委托诉讼代理人：刘建辉，河北铠嘉律师事务所律师。
上诉人任静因与被上诉人张卫强房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市裕华区人民法院（2017）冀0108民初4590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人及其委托诉讼代理人李江锋，被上诉人及其委托诉讼代理人刘建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
任静的上诉请求：1、撤销石家庄市裕华区人民法院（2017）冀0108民初4590号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，一审法院有意偏袒被上诉人。《房屋买卖合同书》存在漏洞，关于贷款不足或未获批准时如何支付剩余房款属于合同的主要条款，双方对此没有约定，上诉人一直积极主张待三方将该漏洞填补上再履行合同，但被上诉人拒不配合导致合同无法履行，故合同无法履行的原因在被上诉人而非上诉人。上述合同约定:乙方（被上诉人）应于3月10日前向贷款机构提交贷款申请的相关资料。被上诉人未按约定履行该义务，违约在先，故上诉人不应承担违约责任。另外，一审判决以其他人的违法行为要求上诉人承担不利的法律后果，显失公平。上诉人从未到国大中介、正大中介登记出卖过争议房产，更未通过这两个中介机构与他人签订买卖合同，一审法院仅以该两个中介机构以不合法的手段获取的上诉人房产信息，要求上诉人承担违约责任，显失公平。2、一审判决程序违法。一审法院无视石家庄市中级人民法院（2017）冀01民终8317号民事裁定书，拒不追加房产中介为第三人参加诉讼。一审法院未穷尽一切法律手段，也未公告送达法律文书，何况李烨知道中介公司的具体情况和地址，一审法院未将房产中介列为当事人无助于查清案情，显然不当。一审法院还存在超标查封的事实，上诉人提出书面异议后，至今未收到任何答复。3、一审判决判令上诉人支付21万元违约金，违反了合同约定及法律规定。《房屋买卖合同书》约定：“因甲方（任静）过错导致乙方不能在本合同签订之日起5日内完全取得房地产权属证书的，乙方（张卫强）有权退房。甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款，并按该房地产成交总价的20%向乙方支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费。”该合同签订时间为2017年2月26日，该合同第四条：乙方应于3月10日前向贷款机构提交贷款申请的相关资料。被上诉人直到庭审时也未将申请贷款的资料提交贷款机构，现在却让上诉人承担违约责任，显然违反了法律规定。退一步讲，即便上诉人构成违约，一审法院也不应支持21万元的违约金。上诉人仅收到了3万元定金，也未将该套房另行出卖获取其他利益，一审法院却判如此高额的违约金显失公平。
张卫强辩称，1、双方当事人签订《房屋买卖合同书》后，因房价快速上涨，上诉人故意违约。2017年2月26日，双方当事人签订了《房屋买卖合同书》；2017年3月21日，上诉人在联浩中介公司当面告诉答辩人：不履行房屋买卖合同，要求收回购房定金收条和退回买房定金，有当日的录音为证。2、上诉人以合同存在“重大漏洞”（贷款不能的情形）为由，推脱违约责任，其抗辩没有事实和法律依据，其目的就是为了撕毁合同。3、一审法院审判程序合法，没有偏袒答辩人。答辩人提交的多份证据与房产中介工作人员李烨的证言相互印证，一审法院据此确认证据的证明力符合民事诉讼证据的若干规定。4、一审判决上诉人支付21万元违约金，公平公正，于法有据。《房屋买卖合同书》约定：违约责任是房地产成交总价的20%。虽然合同也约定了定金条款，但一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，而违约方不享有选择权。
张卫强向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告归还3万元购房定金，并按照合同的违约责任赔付21万元的违约金（房产成交总价的20%），并按24万元的每天0.5‰加付违约金；2.诉讼费由被告承担。
一审法院的认定事实：2017年2月26日原告张卫强与被告任静、石家庄联浩房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同书》，约定被告将其名下位于石家庄市裕华区谈固大街金马北区6-2-202的房屋（房产证号：53××38）出售给原告，建筑面积58.95平方米，总价105万元。合同签订之日，原告向被告支付定金3万元作为购房担保，剩余房款102万元采取贷款方式，原告应于房产过户时给付被告首付款42万元，剩余房款60万元申请贷款，原告应于3月10日前向贷款机构提交贷款申请的相关资料，被告协助原告办理贷款手续，贷款部分的房款应于贷款机构放款的当日直接给付原告；未按约定期限付款的，每逾期一日，应按逾期未付款的万分之五加付违约金，被告有权解除合同，原告应按照该房地产成交总价的20%向被告支付违约金。如原告和被告未按约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付100元违约金，直至实际履行完毕之日止，因被告过错造成原告不能取得房地产权属证书的，原告有权退房，被告应自退房通知送达之日起三个工作日内退还原告全部已付款，并按该房地产成交总价的20%向原告支付违约金。中介费16500元于交付定金时一次性付清。同日，原告向被告支付购房定金3万元，向中介公司支付中介费16500元。
2017年3月27日原告向被告邮寄《履行合同催告函》一份，要求被告依约履行义务，并赔偿违约金，如果在3月31日前不履行义务，双方签订的房屋买卖合同自2017年3月31日起解除。被告于2017年3月28日签收该函。
2017年5月16日覃帮远出具证明一份，内容为：金马腾达园45号楼2单元202房间，房屋总价115万元，该房源为国大房产经纪网登记的房源。2017年5月17日河北正大房产经纪有限公司卓达分公司出具证明一份，内容为：2017年3月21日与国大房产中介交流到以下房源信息：金马腾达园45号楼2单元202房间，房屋总价115万元。被告认可上述房源是本案诉争的房屋，但自己从未去中介机构登记过，是在手机上房天下登记。
关于合同的履行情况，原告提交：1、2017年2月26日原、被告在中介公司签订买卖合同时的谈话录音；2、2017年3月21日原、被告及中介公司工作人员李烨的谈话录音，该谈话中提及各方提交证件办理网签的事宜，以及任静提到合同有漏洞；3、2017年3月26日原、被告及中介公司工作人员李烨的谈话录音，任静要求张卫强来中介公司把钱（定金）取走，张卫强提出办理银行贷款需要任静签字，任静说贷款是张卫强的事，与其无关，是张卫强违约而不是自己违约。
被告提交：1、短信，2017年3月20日原告向李烨发送短信，内容为：明天房主再不网签合同，你就打电话告诉被告，现在国家出台限购政策，贷款利息上浮10%，首付款上浮10%-40%，严重影响原告利益。李烨将该短信发给被告；2、2017年3月31日被告与李烨的通话录音，提及自己不同意面对面网签（无中介）要求把合同空白（漏洞）填上，完事后就是钱什么时候给，要求李烨通知原告。
各方均认可，2017年3月10日李烨通知各方去裕华区房管中心办理网签合同，任静说那天自己去了，但李烨说不用网签让其回去，张卫强说那天等了任静一个多小时，被告没去。
关于合同漏洞，被告称是合同没有约定在贷款机构实际审批额不足60万元的情况下，如何支付剩余房款。另外本案是原告违约，合同约定的是向贷款机构提交材料而非是向中介公司提交材料。
为查明本案事实，本院依法追加石家庄联浩房产经纪有限公司作为第三人参加本案诉讼，但工商登记的地址已不存在该公司，文书无法送达，原、被告亦均无法提供该公司的明确地址。后经联系，通知李烨到本院接受询问，李烨称：1、原告办理公积金贷款是一开始定好的，贷款的第一个程序需要买卖双方房产证、身份证、户口本、结婚证去农行办理，被告老是没时间；2、公积金贷款不认可中介合同，需要网签合同，约的是2017年3月10日下午一点半房管局进行网签，被告3点多才到，原告有事刚走，没有办成网签，后又约时间，被告没有时间；3、原告发短信催促办理手续，被告说原告威胁她，之后将房子挂到别的中介，后再与被告联系，被告以各种原因推脱；4、关于合同漏洞，原告的工作单位、收入不成问题，其向被告解释，如果贷款办不下来，首付款就追加。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同书》合法有效，各方应予遵守和履行。关于合同履行过程中的违约问题，被告称合同中有漏洞，要求予以解决，原告称被告不协助办理贷款事宜，根据各方提交的证据、李烨的陈述以及证据规则，本院认可原告主张的违约事实，关于被告提及的合同漏洞问题（明确贷款不能的情形），合同明确约定部分购房款通过银行贷款支付，被告以此为理由进行抗辩无事实和法律依据。关于违约金，合同对延期付款和延期过户进行了同等的违约责任，不存在权利义务不对等，合同的根本在于信守承诺，切实尊重并自觉履行合同的约定，故原告要求被告给付违约金105万元×20%=21万元，本院予以准许。关于定金，被告在收到《履行合同催告函》后未按照合同履行义务，现原告明确表示不再购买房屋，要求返还定金3万元，本院予以准许。关于利息，合同对违约金损失已经进行了明确约定，原告要求另外支付利息，无法律依据，本院不予准许。一审法院判决：
一、被告任静于本判决生效之日后五日内支付原告张卫强违约金21万元并返还定金3万元；
二、驳回原告张卫强的其他诉讼请求。
二审中，双方当事人未提交新证据。经审理，本院查明的事实与一审判决相同，有双方当事人陈述及庭审笔录附卷佐证。
本院认为，2017年2月26日，任静与张卫强签订《房屋买卖合同书》，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。虽然合同约定房款的支付方式为定金+首付款+贷款，但对贷款审批未通过或者审批额度不足时的情形未进行约定。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。虽然双方当事人对合同不严谨之处存在争议并最终未达成一致补充意见，但依据上述法律规定，双方当事人应依照交易习惯善意履行各自的义务，故上诉人以合同存在漏洞为由不履行合同构成违约，其抗辩理由不成立，本院不予采信。合同同时约定了定金条款和违约金条款，上诉人任静违约，守约方张卫强有权选择适用定金罚则或违约金条款，但张卫强适用违约金条款要求任静赔偿涉诉房产成交价的20%，要以不超过违约方给自己造成实际损失的30%为限。关于任静的违约行为给张卫强造成的实际损失数额，张卫强未提交相关证据，故一审法院径行以合同约定的违约金条款判决上诉人予以赔偿缺乏事实依据。双方签订合同日期为2017年2月26日，2017年3月21日，任静明确表示不再出卖诉争房产，时间相隔不足一个月，综合考虑张卫强已付定金3万元的事实，为减轻当事人的诉累，任静应承担双倍返还定金的违约责任为宜。由于任静未及时返还张卫强定金，为公平起见，任静还应承担2017年3月22日至二审判决生效之日的贷款利息，以6万元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。
综上所述，上诉人任静的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销石家庄市裕华区人民法院（2017）冀0108民初4590号民事判决;
二、上诉人任静于本判决生效之日起五日内双倍返还被上诉人张卫强定金6万元并支付相应利息（以6万元为基数，自2017年3月22日至本判决生效之日，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；
三、驳回张卫强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4900元，保全费1720元（诉前），合计6620元由任静负担；二审案件受理费4900元，由任静负担1225元，张卫强负担3675元。
本判决为终审判决。
审判长 赵增志
审判长 张国俊
审判员 许毅鹏
二〇一八年五月二日
书记员 赵 秒