徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0311民初5830号原告：徐州市国盛投资控股有限公司，住所地徐州市。法定代表人：赵丽，董事长。委托诉讼代理人：胡玮，江苏汇君律师事务所律师。被告：徐州萤七人间餐饮管理有限公司，住所地：徐州市。法定代表人：刘平心，该公司经理。被告：徐州桐香阁餐饮管理有限公司，住所地：徐州市法定代表人：王行山，该公司经理。原告徐州市国盛投资控股有限公司（以下简称国盛公司）与被告徐州萤七人间餐饮管理有限公司（以下简称萤七公司）、徐州桐香阁餐饮管理有限公司（以下简称桐香阁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月25日公开开庭进行了审理。原告国盛公司的委托诉讼代理人胡玮到庭参加了诉讼。被告萤七公司、桐香阁公司经本院公告送达诉状副本、开庭传票等法律文书，期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告桐香阁公司支付原告国盛公司租金1546665.57元（自2014年1月26日计算至2016年7月31日）、违约金504322.88元（按银行同期贷款利率的四倍，自2014年1月26日计算至2016年7月31日）、电费53990.32元；2、被告萤七公司对被告桐香阁公司上述还款承担连带责任；3、本案全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2011年10月28日，徐州市财苑房地产经营开发有限公司（以下简称财苑公司）与萤七公司签订徐州“南湖水街”租赁合同一份（合同号为XNH-2011-0XX），约定财苑公司将座落在徐州市云龙湖风景区“南湖水街”xx号、xx号楼出租给萤七公司使用，租赁期限自2011年10月1日起至2016年9月30日止，共计五年，同时约定了支付租金时间、违约责任等。2012年3月28日，财苑公司与萤七公司、徐州君顶餐饮管理有限公司（以下简称君顶公司）签订《合同变更协议》一份，约定徐州南湖水街租赁合同（合同号为XNH-2011-0XX）的甲方主体萤七公司变更为丙方君顶公司，由君顶公司承接萤七公司原合同项下的全部权利义务。除合同主体变更外，原合同项下内容保持不变，财苑公司与君顶公司继续按照原合同约定执行。萤七公司对于君顶公司的合同付款责任提供担保，承担连带责任。2014年1月2日，财苑公司与国盛公司签订《南湖水街项目整体转让协议书》，约定财苑公司将南湖水街项目整体转让给国盛公司，由国盛公司承接财苑公司在原租赁合同项下的全部权利义务。2014年1月9日，君顶公司将企业名称变更为桐香阁公司。桐香阁公司在合同履行期间，未能按照合同约定正常支付租金，且长期拖欠租金，国盛公司曾多次向桐香阁公司催款，桐香阁公司至今尚未归还位于徐州市云龙湖风景区小南湖商业广场xx号、xx号楼的占用房屋。截止目前，国盛公司要求桐香阁公司、萤七公司支付拖欠的租金1546665.57元、违约金504322.88元以及电费53990.32元。国盛公司认为，合同依法签订后应当受到法律保护。桐香阁公司、萤七公司现拖欠租金、电费等各种费用，其行为已构成违约，严重损害了国盛公司的合法利益。国盛公司特提起诉讼。被告萤七公司未作答辩。被告桐香阁公司未作答辩。在本案审理中，国盛公司针对其诉请事实和理由进行了举证，根据其所举证据，本院直接以下事实予以认定：2004年6月，财苑公司通过土地招拍挂竞得徐州市泉山区云龙湖风景区南湖水街项目土地112.15亩。根据用地性质，项目确定为以餐饮、休闲、娱乐、商务精品酒店为主的商业广场，定名为南湖水街。2009年10月，南湖水街项目建成并投入运营。2011年10月28日，财苑公司（甲方、出租方）与萤七公司（乙方、承租方）之间签订《徐州“南湖水街”租赁合同》一份，合同编号为：XNH-2011-026。合同约定：甲方同意将江苏省徐州市泉山区云龙湖风景区“南湖水街”内xx号、xx号楼出租给乙方作为商业使用，甲方提供的出租房屋的建筑面积为约859.58平方米；该出租房屋仅限用于经营中餐，经营品牌为君顶会所；租赁期限自2011年10月1日至2016年9月30日；乙方的进场装修期自2011年10月1日至2011年12月31日，装修免租期为3个月；租金按两个月为壹个支付期，由乙方先付款后甲方开具发票，首期租金支付时间为2011年12月31日，金额134094.48元，以后乙方必须在每一支付期开始前7天内全额付清；在乙方依约完成装修和开业的情况下，双方议定租赁期间每年月租金如下：第一年2012年1月1日至2012年9月30日，月租金67047.24元；第二年2012年10月1日至2013年9月30日，月租金70399.60元，第三年2013年10月1日至2014年9月30日，月租金73919.58元，第四年2014年10月1日至2015年9月30日，月租金77615.56元，第五年2015年10月1日至2016年9月30日，月租金81496.34元；每期租金支付，由乙方按照上述规定日期自行办理汇款手续，然后凭汇款单通知甲方出具发票；乙方同意于签订本合同的同时支付甲方相当于第壹年两个月租金金额134094.48元作为乙方履行本合同义务的保证金；因乙方违反本合同约定而产生的违约金、损害赔偿金及其它相关费用等，甲方有权在保证金中扣除，乙方必须在接到甲方付款通知后3天内补足保证金抵扣后的不足部分；在租赁期内，甲方负责安装水表、电表，乙方自行申请及安装燃气表（限于餐饮），费用自理。乙方应当根据该独立之表具的计数以及损耗和相关单价（包括免租期）支付水费、电费、燃气费；总表与分表存在级差损耗，乙方须根据水、电的独立表具的使用计数乘以政府共用事业部门规定之单价（若该单价因政府部门公告变更的，则同比例调整），每月一期按甲方付款通知书载明的金额及期限将前述费用付清，甲方将在收足款项后开具收据（其中电费每月另加该期总额的6%作为表具的级差损耗、水费每月另加该期总额的2%作为表具的级差损耗，二次加压的费用按建筑面积分摊），相关违约责任同租金；乙方应按合同约定，按时足额支付租金、保证金及其他各项应付费用，乙方收到甲方租金催交函后仍逾期或不足额逾期交付租金的，甲方有权限电，造成损失乙方自负，每逾期一天，应支付相当于未支付款项1%的违约金；乙方逾期或者不足额逾期支付租金或物业管理费或水费或电费等应付费用超过本合同约定支付日10天的，甲方有权解除合同2012年3月28日，萤七公司（甲方）、财苑公司（乙方）与君顶公司（丙方）之间又签订《合同变更协议》一份，约定：（1）鉴于甲乙双方于2011年10月28日签订了《徐州南湖水街租赁合同》（甲方合同号为XNH-2011-026，以下简称原合同），且原合同已开始实施，合同总金额为4244598.12元，甲方已向乙方支付保证金134094.48元。（2）甲方的筹建企业丙方业经工商登记正式成立。（3）丙方根据工商登记营业地址的需要。丙方承诺：在合同期满或提前终止后30天内，自行到工商、税务、卫生等部门办理证照地址变更、迁移手续。甲、乙、丙三方在自愿、平等、意思表示真实的原则下，就租赁合同变更事宜，签订协议如下：一、《徐州南湖水街租赁合同》（甲方合同号为XNH-2011-026）甲方主体变更为丙方，由丙方承接甲方在原合同项下的全部权利义务。原合同上“该出租房屋仅限用于经营‘中餐’,经营品牌为‘君顶会所’”变更为“该出租房屋仅限用于经营‘中餐餐饮服务管理’，经营品牌为‘君顶’”。二、三方确认：甲方租金暂未支付；甲方已向乙方支付保证金134094.48元。三、乙方同意在丙方向乙方缴纳保证金134094.48元后的三日内退还甲方缴纳的保证金134094.48元。四、合同主体变更后，若丙方单方要求终止租赁合同，乙方不同意的，则合同继续履行。如丙方乙方采取行动事实上单方终止合同租赁行为，则应赔偿合同履行未完成日期计价总额30%的违约金，日单价按合同总价处总合同期天数的均价计算。五、除合同主体变更外，原合同项下内容保持不变，乙丙双方继续按照原合同约定执行。甲方对于丙方的合同付款责任提供担保，承担连带责任。若丙方未履行合同租赁款的付款义务，则自乙方通知后，甲方应在通知后五日内付清所欠的款项等。至2014年1月2日，财苑公司（甲方）与国盛公司（乙方）之间签订《南湖水街项目整体转让协议书》一份，约定：经市政府批准南湖水街项目由甲方整体转让给乙方。项目转让范围：截止至本协议签署日，南湖水街项目内全部现状资产；项目转让方式：项目范围内可办理产权过户的房产、土地由甲方为乙方办理过户手续；项目转让价格332710500元；转让款的支付：（1）在本协议签订后三日内，乙方向甲方支付首期款30000000元，甲方收到首期款后，开始办理南湖水街房产解押手续；（2）在甲方收到首期款后七日内，乙方向甲方支付第二期转让款，金额170000000元；（3）待抵押手续解除，甲方将剩余转让款一次性支付给甲方，甲方在3日内开始为乙方办理房产土地过户手续；南湖水街项目移交手续办理完毕，南湖水街资产的管理权和责任，即归乙方负责，待乙方取得南湖水街资产房屋所有权证后，双方共同办理租赁合同主体变更手续。在本合同签订后，甲方不再新出租房屋，也不对原租赁合同作出变更。君顶公司承租涉案房屋后用于经营“淮扬仁傢”餐饮店，2014年1月9日，君顶公司企业名称变更为桐香阁公司。“淮扬仁傢”餐饮店也称“桐香阁·南湖店”。2014年3月26日，国盛公司取得南湖路南湖水街xx#-1-101室、xx#-1-101室房屋所有权证。2014年4月22日，国盛公司取得南湖路南湖水街xx#-1-101室、xx#-1-101室房屋国有土地使用权证。南湖路南湖水街xx#-1-101室、xx#-1-101室房屋建筑面积均为429.79平方米。2014年12月4日，国盛公司向萤七公司邮寄《关于南湖水街房租缴款逾期的催款函》、《南湖水街租金催款单》各一份，其中催款函的内容为：萤七公司：你司于2011年签订的徐州市“南湖水街”房屋租赁合同中，合同内租金及支付方式约定为：每两个月为一个支付周期，必须在每一个支付期开始前7天内全额付清。但贵司在进入本年度后应付租金并未按合同约定执行，后经我司安排人员多次催要无果，且拖延时间过长，请于2014年12月10日前把租金缴至指定账户。望贵司本着双方友好互赢的原则，认真履行双方合同约定事宜。否则，我公司将保留采取进一步措施的权利。特发此函。2014年12月5日，淮扬仁傢餐饮店曾确认接收国盛公司发出的房租缴款催款函及租金缴款通知单。2016年10月，国盛公司以萤七公司拖欠租金、电费为由，将萤七公司列为被告诉至本院，后申请追加桐香阁公司为本案共同被告，并调整其相应诉请。因萤七公司、桐香阁公司均下落不明，经本院向其公告送达诉状副本、开庭传票等法律文书，期满均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。在本案审理期间，国盛公司为证实其诉请主张，还向本院提交：一、徐州立信物业管理有限公司南湖水街管理处出具的《南湖水街26、27号楼电费欠缴费情况》一份、江苏省电力公司徐州供电公司出具的发票复印件一组。国盛公司以此组证据证实2014年6月至2015年11月，包括涉案的26、27号楼在内的所有南湖水街房屋的电费已由国盛公司代为缴纳，证实桐香阁公司在房屋租赁期间所欠电费情况。二、国盛公司2016年9月1日向桐香阁公司出具的《关于南湖水街26号27号房屋租赁期满收回房屋的函》照片打印件一份，内容为：桐香阁公司：徐州“南湖水街”xx号、xx号楼《租赁合同》（合同号为XNH-2011-0XX），租赁期限自2011年10月1日起至2016年9月30日止。2014年1月2日，财苑公司与我司签订《南湖水街项目整体转让协议书》，并告知贵司。整体转让协议约定财苑公司将南湖水街项目整体转让给我司，由我司承接财苑公司在原租赁合同项下的全部权利义务。请贵司于合同到期前15日与我司办理返还房屋的相关手续，如到期不办理，我司将按照双方签订的合同约定，要求贵司承担相关的法律责任。特此函告。国盛公司称该函系张贴的，因涉案房屋内还存有大量桐香阁公司的租赁物品，其要求桐香阁公司在合同到期前十五日内与其办理返还房屋的相关手续，但桐香阁公司并未履行上述义务。三、国盛公司自行制作的《徐州桐香阁餐饮管理有限公司租金缴费情况》表一份、计算明细一组，载明2014年1月26日至2016年7月31日期间的租金计算方式、逾期租金共计1546665.57元，按同期银行贷款利率计算的违约金共计504322.88元。国盛公司以此组材料说明桐香阁公司所欠租金及应付违约金情况。国盛公司另说明：通过向南湖水街徐州立信物业管理有限公司了解，桐香阁公司于2014年12月底停业。桐香阁公司停业未经国盛公司同意，未办理任何交接手续。自停业后，店内物品一直存放在涉案房屋，且桐香阁公司用锁锁住涉案房屋，目前涉案房屋一直处于被桐香阁公司占用状态。2014年12月8日，桐香阁公司曾经向国盛公司发函，要求国盛公司减免租金。国盛公司收到该函后就没有再按照原合同履行，而是按照1.5元/日/平方米计算租金。国盛公司认为2014年12月8日以后双方就按照1.5元/日/平方米计算租金已经达成了一致，本案中国盛公司也是按照该标准主张租金的。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，财苑公司与萤七公司之间签订的《徐州“南湖水街”租赁合同》、萤七公司与财苑公司、桐香阁公司签订的《合同变更协议》、财苑公司与国盛公司签订的《南湖水街项目整体转让协议书》均系合同签订方真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。根据上述合同或协议的约定，在国盛公司依法取得南湖水街资产管理权后，桐香阁公司即负有向国盛公司按期足额交付租金、水电费等的义务，萤七公司对桐香阁公司向国盛公司的付款义务负有担保义务、承担连带责任。国盛公司要求桐香阁公司支付2014年1月26日至2016年7月31日的租金1546665.57元，根据国盛公司提交的《徐州桐香阁餐饮管理有限公司租金缴费情况》计算表及相应计算明细来看，国盛公司主张的上述2014年1月26日至2014年12月8日的租金系按照合同约定的月租金额为基数计算所得，2014年12月9日至2016年7月31日的租金系按照1.5元/日/平方米为基数计算所得，其计算方法不违反法律规定，故本院均予以支持。国盛公司要求桐香阁公司支付2014年1月26日至2016年7月31日违约金504322.88元，系自行按银行同期贷款利率的四倍分段计算所得，低于相应合同约定的违约金计算标准，且不违反法律规定，故本院予以支持。国盛公司要求桐香阁公司支付所垫付的电费53990.32元，有证据证实，且符合合同约定，故本院予以支持。国盛公司要求被告萤七公司对被告桐香阁公司上述义务承担连带责任，符合相应合同的约定，故本院予以支持。经本院公告送达诉状副本、开庭传票等法律文书期限届满，萤七公司、桐香阁公司均未到庭参加诉讼，应自行承担不利的法律后果，本院依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐州桐香阁餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州市国盛投资控股有限公司支付租金1546665.57元。二、被告徐州桐香阁餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州市国盛投资控股有限公司支付违约金504322.88元。三、被告徐州桐香阁餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州市国盛投资控股有限公司支付所垫付的电费53990.32元。四、被告徐州萤七人间餐饮管理有限公司对被告徐州桐香阁餐饮管理有限公司应履行的上述第一项、第二项、第三项的付款义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费24770元、公告费560元，合计25330元，由被告徐州萤七人间餐饮管理有限公司、徐州桐香阁餐饮管理有限公司连带负担（原告已预交，两被告应于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  魏道升人民陪审员  牛太平人民陪审员  苏征社二〇一七年五月二十六日书 记 员  程 美