辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终4980号
上诉人（原审原告、反诉被告）：胡桂勤，男，1968年7月22日出生，汉族，现住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：钱瑶,辽宁正直律师事务所律师。
委托诉讼代理人：解兵,辽宁正直律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：泛华房地产开发（沈阳）有限公司，住所地沈阳市浑南新区。
法定代表人：黄振明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹永生，该公司工作人员。
上诉人胡桂勤因与上诉人泛华房地产开发（沈阳）有限公司（以下简称“泛华公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初3564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人胡桂勤的委托诉讼代理人钱瑶、上诉人泛华公司的委托诉讼代理人曹永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡桂勤上诉请求：1.撤销一审判决，请求依法改判支持上诉人诉讼请求，驳回被上诉人请求或发回重审；2.请求判令由被上诉人承担一、二全部诉讼费用。事实和理由：1.关于本案事实部分一审法院并未查清，2014年7月开始被上诉人就已经开始装修，致上诉人美食城无法经营，被上诉人无权再索要后期的租赁费及物业费；2.被上诉人在未通知上诉人的情况下对商场大面积改造，致上诉人承租的场地受到影响后被查封无法经营，是被上诉人违约导致合同无法履行，被上诉人应承担全部违约责任，而不是30%的责任。
泛华公司上诉请求：1.请求撤销一审判决书中的第一、第三项判决，依法改判或发回重审；2.请求判令由被上诉人承担一、二全部诉讼费用。事实和理由：1.原审法院在认定装修损失时过多计算了实际868平方米场地的装修损失；2.原审法院认定上诉人返还履约保证金的判决与合同约定相违背。
胡桂勤向一审法院起诉请求：2010年12月，原告与被告签订租赁合同，2011年1月24日签订补充协议，合同约定被告将位于沈阳市浑南新区浑南西路8号的泛华广场购物中心第五层出租给原告，用于经营“崔味居”美食广场，租赁期限为8年，自2011年1月1日起至2018年12月31日止。合同签订后，双方按照合同约定履行了三年，但是从2014年7月开始，被告将泛华广场易主装修，使原告经营的“崔味居”美食城无法经营，停业至今，给原告造成了巨大的经济损失，双方多次协商未果，现根据双方签订合同，原告合同目的无法实现，无法继续经营，被告已构成根本违约，并且给原告造成巨大损失，现原告提起诉讼，请求被告返还租金34322.2元；返还保证金70000元；返还装修押金6000元；赔偿原告营业损失；赔偿原告装修残值862685元；赔偿原告员工工资100000元；诉讼费用由被告承担。
泛华公司向一审法院反诉称，2010年12月22日，反诉人与被反诉人签订“崔味居”美食广场租赁合同，约定，反诉人将沈阳市浑南新区浑南西路8号泛华广场大厦五层507-510号场地（使用面积共计1657.40平方米）出租给被反诉人用于经营“崔味居”美食广场，租赁期限8年。2014年4月23日，反诉人与被反诉人签订崔味居美食广场租赁合同之补充协议，约定，反诉人收回编号为507（部分）、508的场地，被反诉人继续承租泛华广场购物中心五层511、510、509（部分）场地（面积共计868平方米）。租金交纳标准为：2014年1月1日至2014年12月31日，被反诉人每月应付租金16962.20元，2015年1月1日至2016年12月31日，被反诉人每月应付租金为22242.50元。物业费交纳标准为：被反诉人每月按20元每平方米标准支付，即每月应付物业管理费17360元。另外，租赁合同约定，若被反诉人拖欠应付租金或其他应付费用1个月以下，且收到反诉人要求其纠正违约通知后7日内，未予纠正的，反诉人有权解除合同，若被反诉人上述违约行为持续一个月仍未纠正的，反诉人不返还履约保证金。补充协议约定，租赁期限内，未经反诉人书面同意，被反诉人不得中断或终止经营活动，持续达7日的，应当按当年度租金标准的一倍赔偿反诉人。被反诉人自2014年9月起开始欠付租金及物业费，并自2014年12月暂停了租赁场地的经营活动，且经反诉人发函催告后仍未恢复经营，严重违反了租赁合同约定义务。请求判令确认原、被告签订的租赁合同及补充协议于2015年6月27日解除；被反诉人支付欠付的租金184341.60元（2014年9月、11月、12月、2015年1-6月）；被反诉人支付违约金940912.80元；被反诉人承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年12月22日，原告与被告签订租赁合同，约定：被告将其合法拥有的座落在中华人民共和国辽宁省沈阳市浑南新区浑南西路8号的泛华广场购物中心建筑物中五层507-510部分面积（以所附图红线区域为准）号房屋或场地出租给原告使用；房屋或场地使用面积共计1657.4平方米；原告向被告承诺，租赁房屋或场地仅用于原告进行“崔味居”美食广场所规定的经营活动；被告保证崔味居美食广场是泛华广场唯一一家美食广场；租赁期限8年，自2011年1月1日起至2018年12月31日止；被告于2010年12月30日将场地交与原告，2011年1月1日至2011年9月30日为原告免租期，原告承诺不迟于2011年4月1日开业；原告自2011年1月1日至2013年12月31日，月租金为50412.58元；自2014年1月1日至2014年12月31日，月租金65536.36元；自2015年1月1日至2016年12月31日，月租金75618.88元；自2017年1月1日至2018年12月31日，月租金90742.65元，租金已包含物业管理费；租金由原告按月以人民币形式支付，并于每个月8日前下一个月租金汇入被告的账户或被告指定的账户；原告应根据本合同规定在合同签订后7日内向被告支付首月租金为50412.58元及合同保证金70000元，该70000元将作为原告正常履行本合同的保证金；本合同终止时，在原告将无人占据的房屋或场地交还给被告后，若原告对被告的场地有毁损，被告应出具书面交接说明，将原、被告协商一致后扣除原告应付的毁损赔偿费；被告应于90日将履约保证金退还原告，每逾期一日被告按照保证金数额及当年银行利率利息额度支付滞纳金给原告；因被告提供的房屋或场地设施不能运行、或水、电、煤气等供应中断，且中断连续超过7天，原告认为严重影响正常使用该房屋或场地的，原告有权提出解除本合同，被告需退还履约保证金且原告预付的租金，并赔偿原告由此造成的一切损失。
2011年1月24日，原告与被告签订补充协议，约定：租赁面积变更：被告将泛华广场购物中心建筑物中5层510部分面积、511整体面积房屋或场地出租给原告使用，使用面积共计400平方米；原告自2011年1月1日至2013年12月31日，月租金为12166.67元；自2014年1月1日至2014年12月31日，月租金15816.67元；2015年1月1日至2016年12月31日，月租金18250元；自2017年1月1日至2018年12月31日，月租金21900元，租金已包含物业管理费；原协议的其它条款依然有效。
2014年4月23日，原告与被告签订崔味居美食广场租赁合同之补充协议，约定：被告于2013年11月1日收回编号为507（部分）、508的场地，面积共计693.4平方米；原告继续承租被告泛华广场购物中心建筑物5层511、510、509（部分）场地，面积共计868平方米，依本次收回场地前的用途使用；自2014年1月1日起，租金及物业管理费分别计收，具体标准如下：自2014年1月1日至2014年12月31日，月租金16962.2元；2015年1月1日至2016年12月31日，月租金22242.5元；自2017年1月1日至2018年12月31日，月租金30163元；原告应按每月20元/平方米的标准支付物业管理费，即每月应付物业管理费17360元。
合同签订后，原告如约于2010年12月28日交付70000元保证金，2011年1月5日交付装修押金6000元，被告将出租场地交付原告使用，原告将承租房屋装修工程发包给沈阳苍盛装饰装修工程有限公司进行施工，工程总价款为1562600元，装修后原告在承租房屋内经营崔味居美食广场。2014年9月10日，被告开始对原告承租房屋及场地所在的泛华广场进行装修改造，原告以装修改造造成其不能正常使用该场地，要求被告赔偿房屋租金、保证金等相关损失，被告未同意原告的以上要求，故原告仅支付至2014年8月30日的租金，之后的租金未予支付。
2014年12月10日，原告向万象生活城发出申请报告，申请暂停营业，申请原因：美食城档口多数业主另谋新职；原告也准备进行装修。沈阳万象生活城商业物业经营有限公司于2014年12月17日向原告回函。
2015年6月15日，被告向原告发出履行约督促函，督促原告进行经营。2015年6月27月，被告向原告发出解约函，解除原、被告签订的租赁合同及补充协议，但并未提供原告签收的有效证据。
另查明，被告擅自将原告承租房屋内物品搬出，并将屋内装修拆除。
一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性、禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应自觉遵守履行。合同签订后，原告应按约交付租金，被告亦应按约为原告提供符合合同约定的房屋。被告于2014年9月10日开始对原告承租房屋及场地所在的泛华广场进行装修改造、升级，本案中合同已约定被告有权自行或准许任何其他人，在建筑物中或在建筑物的任何部分当中，或在附近土地上建造的建筑物内，进行任何改建、拆除、翻新、或扩建工作，亦可变动或改建建筑物内走廊、通道、或公共区域，在原告承租房屋附近的升降电梯正常运行，被告对泛华广场的改造并不影响原告对承租房屋的使用，但确实对泛华广场的客流量及经营环境造成影响，影响到原告承租房屋的使用功能，进而对原告的经营造成影响，被告并未妥善处理，造成双方矛盾升级，故被告对涉案租赁合同未能继续履行应承担一定的责任。现原、被告就解除租赁合同均没有异议，且以实际行动确认解除房屋租赁合同，故本院对解除租赁合同的诉讼请求，不再予以处理。关于原告要求返还保证金70000元及装修押金7000元的诉讼请求，因租赁合同已解除，且被告私自将原告的装修已拆除，应予退还。关于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，原、被告对涉案房屋租赁合同的解除均有过错，且合同的解除对原告确实造成损失，根据双方过错程度，本院认为原告对租赁合同的解除应承担主要责任即70%的责任、被告对租赁合同的解除应承担次要责任即30%的责任，被告在明知双方存在纠纷的情况下，擅自搬出原告承租房屋内的物品，并单方拆除房屋内装修设施，致使室内装修情况无法查实，因被告的行为导致原告承担举证不能的败诉风险，有违公平原则，故本院对原告提交的装修款证据予以确认。根据租赁合同约定，租赁期间为八年，租赁期满后，被告应搬离其全部装置，不可拆除的附属物可留在房屋或场地，因原告已使用装修房屋四年，尚余四年未能正常使用，故折算装修损失为1526000元÷96个月×48个月×30%=228900元，该部分损失应由被告承担。关于租金问题，原告实际经营至2014年12月17日，虽然原告并未在停业后退还涉案房屋，但原告在此之后并未取得收益，双方对租赁合同的履行亦产生纠纷，故本院认为原告应交纳租金至2014年12月17日，自2014年9月1日至2014年12月17日共计108天，租金868平方米×0.65元/平方米·天×108天=60933.6元，物业费868平方米×0.67元/平方米·天×108天=62808.48元。关于原告要求被告赔偿营业损失、员工工资的诉讼请求，因原告并未提供证据予以证明，于法无据，本院不予支持。关于被告要求原告支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，因原告并非恶意拖欠，故本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）泛华房地产开发（沈阳）有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）胡桂勤保证金70000元；二、被告（反诉原告）泛华房地产开发（沈阳）有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）胡桂勤装修押金6000元；三、被告（反诉原告）泛华房地产开发（沈阳）有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）胡桂勤装修损失228900元；四、原告（反诉被告）胡桂勤于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）泛华房地产开发（沈阳）有限公司拖欠租金60933.6元和物业费62808.48元；五、驳回原告胡桂勤的其他诉讼请求；六、驳回被告泛华房地产开发（沈阳）有限公司的其他反诉请求。案件受理费14457元，由原告（反诉被告）胡桂勤负担8583元、被告（反诉原告）泛华房地产开发（沈阳）有限公司负担5874元；反诉费8167元，由原告（反诉被告）胡桂勤负担2475元，被告（反诉原告）泛华房地产开发（沈阳）有限公司负担5692元。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，双方未提交新证据。
本院认为,上诉人与被上诉人分别于2010年12月22日、2011年1月24日、2014年4月23日签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有约束力。
关于胡桂勤提出泛华公司在未通知胡桂勤的情况下对商场大面积改造，致胡桂勤承租的场地受到影响后被消防查封无法经营，是泛华公司违约导致合同无法履行的主张，第一，根据双方合同约定，泛华公司有权自行或准许任何其他人，在建筑物中或在建筑物的任何部分当中，或在附近土地上建造的建筑物内，进行任何改建、拆除、翻新、或扩建工作，亦可变动或改建建筑物内走廊、通道、或公共区域；第二，本案中，胡桂勤承租房屋附近的升降电梯正常运行，不影响胡桂勤对承租房屋的实际使用。故对于胡桂勤的该项上诉主张，本院不予支持。但是，对泛华广场的改造施工以及因消防不合格于2014年11月5日被辽宁省沈阳市浑南区公安消防大队查封一个月的情况，确实对泛华广场的客流量及经营环境造成了不利影响，因此泛华公司对租赁合同未能继续履行存在一定的过错。原审根据双方过错程度，分担责任比例，并无不当。
关于泛华公司主张返还履约保证金的判决与合同约定相违背的问题，双方已以实际行动确认解除房屋租赁合同，且泛华公司对租赁合同未能继续履行亦存在过错，故对于该项主张，本院不予支持。
关于租金及物业费的问题，依据胡桂勤与泛化公司之间的停业申请报告及回函可知,胡桂勤实际经营至2014年12月17日，胡桂勤虽未在停业后退还涉案房屋，但其在此后并未取得收益，故一审法院认定胡桂勤应缴纳租金及物业费的期间及金额计算标准正确，本院应予确认。
关于泛华公司主张“原审法院在认定装修损失时过多计算了实际868平方米场地的装修损失”的问题，第一，泛华公司在明知双方存在纠纷的情况下，擅自搬出胡桂勤承租房屋内的物品，并单方拆除房屋内装修设施，致使室内装修情况无法查实，因泛华公司的行为导致胡桂勤承担举证不能的败诉风险，有违公平原则，故本院对胡桂勤提交的装修款证据予以确认；第二，胡桂勤对1657.4平方米的装修款投入1526000元应视为整体投入，对该装修款不能单纯以面积为单位平均分摊划分。对于装修损失的计算，一审法院已按照双方过错比例进行分担，即泛华公司对租赁合同的解除承担30%的责任，应承担30%的装修费用，该责任分担是综合考量双方整体合同履行变更情况，兼顾双方当事人的过错基础上做出分担，认定泛华公司赔偿胡桂勤整体装修投入损失的30%。第三，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”，故一审法院对剩余租赁期内的装饰装修残值损失的折算方法正确，对于泛华公司的该项主张，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22624元（泛华房地产开发（沈阳）有限公司预交），由泛华房地产开发（沈阳）有限公司负担；二审案件受理费14457元（胡桂勤预交），由胡桂勤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一七年六月五日
法官助理 蔡 韵
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。