重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初1265号原告：重庆伊仕诺物业管理有限公司，住所地重庆市江北区悠哉悠宅小区5号1-6，统一社会信用代码915001057453364650。法定代表人：董彬，经理。委托诉讼代理人：李艳琳，重庆和茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓璐，重庆和茂律师事务所律师。被告：张显敏，男，1955年10月30日出生，汉族，住重庆市铜梁县。被告：张锡尚，男，1992年7月19日出生，汉族，住址同张显敏。原告重庆伊仕诺物业管理有限公司与被告张显敏、被告张锡尚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月6日受理后，依法决定适用小额程序，由代理审判员黄涛公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李艳琳、杨晓璐，被告张显敏、被告张锡尚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆伊仕诺物业管理有限公司向本院提出下列诉讼请求：1、判令被告支付2014年2月1日起至2017年2月28日止的物业服务费3836.25元、公摊费333.63元、违约金11393.66元（从被告拖欠费用之日起至实际付清之日止，以拖欠费用为基数，每日按千分之三的标准计算）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2009年6月3日，原告与重庆元合地产有限公司（以下简称元合公司）签订《元合·悠哉悠宅前期物业管理服务合同》，约定由原告对位于重庆市江北区石马河下花园的悠哉悠宅小区提供前期物业管理服务。收费标准经重庆市物价局备案为住宅含电梯费、公摊费在内按建筑面积1.5元/平方米/月计收；合同约定逾期缴纳物业管理服务费的，每日加收千分之三的违约金；业委会另行签订的物业服务合同生效时，本合同终止。前述合同分别于2009年6月10日和2010年2月3日在重庆市江北区房屋管理局进行了备案登记。上述合同签订后，涉讼小区业委会至今未与其他物业服务公司另行签订物业服务合同，原告也为涉讼小区提供物业服务至今。但被告在享受原告提供的物业服务后，却未按时缴纳相应物业管理服务费。被告张显敏、被告张锡尚辩称，一、原告与元合公司签订的合同服务期限已经在2012年6月2日到期，原告无权主张前述期间之后的物业管理服务费。二、原告未将物业服务合同向小区业主公示，在签订购房合同时，开发商也并未将前期物业服务合同的具体内容告知小区业主，因此原告主张的物业服务费及违约金标准对被告没有约束力。三、原告没有尽到合理的物业服务义务，其未及时履行对小区公共部分的维修与管理、安保义务不合格、小区停车场出入口被原告私自更改、车辆停放管理混乱。四、本案中原告的部分诉讼请求已经经过诉讼时效。五、原告未合格履行物业服务在先，故没有权利要求被告支付违约金。即便法院认定我方存在违约行为，双方合同约定的违约金标准也过高，应当予以调整。六、原告主张的公摊费没有依据，不应得到支持。七、楼下业主私自搭建窗棚已经影响到我家的安全，虽然多次向原告反应，但其至今未对该问题进行解决。八、小区外墙存在漏水情况，我家房屋已经受到严重影响，原告对此也置之不理。本院经审理认定事实如下：2009年6月3日，具有物业服务贰级资质的原告与元合公司签订《元合·悠哉悠宅前期物业管理服务合同》，约定由原告向元合公司进行开发建设的元合·悠哉悠宅小区提供物业管理服务，合同期限暂定为3年，自2009年6月3日起至2012年6月2日，业委会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；原告提供的公共性物业服务主要为物业共同部位的维修、养护和管理，物业公共设施设备的维修、养护和管理，市政共用设施附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生等；住宅的物业服务费用为1.8元/月/建筑平方米，公用的专项设备运行能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊收取；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向原告交纳违约金。前述合同于2009年6月10日、2010年2月3日取得重庆市江北区房屋管理局出具的前期物业服务合同备案证明。2011年8月15日、2012年8月13日，重庆市物价局分别对涉讼小区楼栋出具《重庆物业服务收费（市场调节价）备案表》，标明住宅物业服务收费标准为1.5元/月/平方米（包含电梯费、公摊水电费）。另查明，《元合·悠哉悠宅前期物业管理服务合同》签订后，原告为涉讼小区提供物业管理服务至今。被告为涉讼小区2号33-1号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为84.24平方米，被告按照每月1.5元/月/建筑平方米的标准缴纳相应费用。后因被告未交纳原告主张期间的费用，双方产生纠纷，原告遂起诉来院。庭审中，原告陈述其主张的物业管理服务费标准为1.38元/月/平方米，公摊费标准为0.12元/月/平方米。以上事实，有资质证书、《元合·悠哉悠宅前期物业管理服务合同》、前期物业服务合同备案证明、《重庆物业服务收费（市场调节价）备案表》、重庆市江北区石马河街道南桥寺社区居民委员会出具的证明、重庆市江北区不动产登记中心登记信息查询结果及当事人陈述等在卷为据，并经庭审质证，足以认定。庭审中，对于原告提供的物业管理服务质量，双方当事人意见不一，并均提供相应证据。原告举示了岗位值班工作记录本、保安巡查签到表、车辆出入登记本、来访人员登记表、2016年涉讼小区报事报修记录本、工程维养部工作记录、设备保养记录卡、工程部值班记录、培训签到表、电梯维护保养工作记录、电梯巡视记录表、小区电梯维护保养合同审批表、电梯工程完工报告、重庆市电梯日常基础服务维护保养合同等证据，拟证明原告已经按约向涉讼小区提供了物业服务，被告应当按约交纳相应费用。被告质证认为，对前述证据的真实性均不予认可，无法达到原告的证明目的，相关工作记录系被告单方出具，电梯维护保养合同没有具体的签订日期，且原告举示的合同载明保养期限并不连贯，其中有部分日期是没有相应的维保机构进行维保的。被告举示照片11张，拟证明小区楼栋发生漏水导致被告家具损坏，另外楼下住户私自搭建的窗棚对被告财产安全造成严重影响。原告质证认为，真实性与关联性均不予认可，无法达到被告的证明目的。原告为证明其主张物业管理服务费及公摊费的诉讼请求存在诉讼时效中断事由，举示收费通知单（复印件）、律师函（复印件）、温馨提示（复印件）、善意告知（复印件）、邮政查询结果（复印件）、催费函（复印件）、国内挂号信函收据（复印件）。对此，被告质证认为，前述证据均为复印件，真实不予认可，被告也没有收到前述文件。本院认为，原告与元合公司签订《元合·悠哉悠宅前期物业管理服务合同系签约双方的真实意思表示，合法有效，在涉讼小区业委会与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效前，原告与作为涉讼小区业主的被告均应按照合同约定履行各自义务。被告虽提出原告未履行物业服务合同的抗辩意见，但其对此未举示证据证明，结合原告举示的证据，本院对该抗辩意见不予采纳。物业管理区域内，由物业共用部分使用水、电、气等所产生的费用，由小区业主分摊缴纳。双方合同约定物业管理服务费的标准为1.8元/平方米/月，重庆市物价局亦对原告按照1.5元/平方米/月（包含公摊费、电梯费）收取物业管理费的标准予以确认，另被告此前也是按照原告主张的标准交纳相应费用，故本院对原告主张的物业管理服务费、公摊费标准予以支持。关于原告部分诉讼请求是否经过诉讼时效的问题，本院认为，原告举示的拟证明诉讼时效中断事由的证据均为复印件，且并无其他证据予以佐证，故原告关于其诉求期间存在中断事由的主张缺乏事实依据，本院不予支持。原告诉讼请求中未经过诉讼时效的期间为2015年1月1日起至2017年2月28日，被告应支付原告前述期间的物业管理服务费3022.53元、公摊费262.83元。被告拖欠支付物业管理服务费及公摊费的行为已违反合同约定，损害原告权益，理应承担违约责任。现被告请求本院对原告主张的违约金予以调低，在原告未举证证明其实际损失的前提下，本院综合考虑被告拖欠费用期限及金额，参照每月应缴费用金额，酌情主张被告应支付原告违约金330元。被告虽提出原告提供的物业管理服务存在多处不足的瑕疵，但物业管理服务系一个动态、持续的过程，被告举示的照片真实性无法确认，亦不能直接全面地反映出被告主张事实发生的时间、地点等客观因素，故本院对此证据不予采信。至于被告提出原告对房屋受漏水损害及邻里建筑隐患问题置之不理的抗辩意见，本院认为，首先，该问题并不能成为被告拒绝交纳物业管理服务费的正当理由。其次，被告举示的照片并不能确认其拍摄时的具体时间、地点等因素，房屋漏水的原因并无法确定。最后，即便存在上述问题，原告作为物业管理企业，并无权对他人搭建的建筑进行处置。因此，对于被告的该抗辩意见，本院不予采纳。物业服务主要针对小区众多业主和使用人，具体服务内容主要涉及小区公共领域，服务时间具有持续性。原告作为物业服务企业，在服务过程中应多听取小区业主及使用人的意见，积极处理业主及物业使用人反映的问题或将相应问题提请业主大会决议，切实维护好小区环境，提升物业管理服务质量水平的同时，改善服务关系，促进彼此共同发展。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张显敏、被告张锡尚于本判决生效之日起十日内支付原告重庆伊仕诺物业管理有限公司2015年1月1日至2017年2月28日的物业服务费3022.53元；二、被告张显敏、被告张锡尚于本判决生效之日起十日内支付原告重庆伊仕诺物业管理有限公司2015年1月1日至2017年2月28日的公摊费262.83元；三、被告张显敏、被告张锡尚于本判决生效之日起十日内支付原告重庆伊仕诺物业管理有限公司违约金330元；四、驳回原告重庆伊仕诺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费94元，由被告张显敏、被告张锡尚负担。本判决为终审判决。代理审判员  黄涛二〇一七年三月二十九日书 记 员  张欢