甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）兰民三终字第73号上诉人（原审被告）黄天生，男，1957年10月18日出生，汉族，河南省新蔡县人，甘肃省地震局退休职工，住兰州市城关区。委托代理人万秀红，甘肃法音律师事务所律师。被上诉人（原审原告）甘肃省地震局，住所地兰州市城关区。法定代表人王兰民，该局局长。委托代理人张小娟，甘肃同心律师事务所律师。委托代理人丁虎明，甘肃同心律师事务所律师。上诉人黄天生为与被上诉人甘肃省地震局纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第1050号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，双方当事人于201O年2月9日签订合同编号为甘震房（2010）229号的《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》（下称《预售协议》），协议约定黄天生购买的应急住房为甘肃省地震局应急职工楼东楼I型层2住房，房屋预售价格为2800元／平方米，黄天生将位于兰州市城关区南昌路263号9单元402室房屋所有权证交回甘肃省地震局。协议另约定黄天生在图纸上选房前向甘肃省地震局交纳购房首付款11万元，交纳首付款后，在图纸上选定住房并签字，签订本协议后住房买卖关系即成立。该协议签订后双方即履行了协议约定内容。2012年4月，双方就新房入住和旧房交接达成协议，签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》（下称《新旧房交接协议》），协议约定黄天生购买的应急楼住房办理钥匙交接时间为2012年4月13日一2012年4月14日，黄天生搬入应急职工住宅楼1单元204室预售建筑面积87.36平方米的新住房后，必须在2012年7月31日前交回兰州市城关区南昌路263号402室建筑面积为45.75平方米的原住房。并约定黄天生如未能在协议规定期限内交回原住房，拖延交房时间在10日内，甘肃省地震局按照每天临时租房价格100元标准进行违约处罚；拖延交房时间在2O日内，按照每天临时租房价格200元标准进行违约处罚；对于严重违约或者超过20天未交房的，必要�诉诸法律程序。该协议另约定旧房回收价格按照省市房管、物价部门批准的价格进行回收结算。旧房回收配售后，办理产权过户手续时黄天生必须予以配合，税费按国家有关规定执行。该协议签订后，甘肃省地震局依约将应急职工住宅楼1单元204室房屋钥匙于2012年4月13日交予黄天生，黄天生亦在钥匙发放表上签字确认。但黄天生接受新房后并未在2012年7月31日前向甘肃省地震局交回位于兰州市城关区南昌路263号402室原住房并占有至今。甘肃省地震局以内部发文形式及律师函告形式要求黄天生履行协议内容、腾交旧房，但黄天生并未依约交回原住房。原审法院另查明，黄天生在1999年12月6日就位于兰州市城关区渭源路街道南昌路181号第9单元第4层402室【产权证号为：兰房（城房改）产字第49603号】房屋转完全产权时，依照甘肃省人民政府关于印发2008年房改有关价格标准的通知规定，该房屋房改成本价为1188元；依照2013年8月12日甘肃省住房和城乡建设厅、甘肃省发展和改革委员会、甘肃省财政厅关于印发甘肃省2013年房改有关价格标准的通知规定，该房改成本价为2105元。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己义务。双方当事人在签订的《新旧房交接协议》中约定黄天生搬入应急职工住宅楼1单元204室新住房后，须在2012年7月31日前交回兰州市城关区南昌路263号402室、建筑面积为45.75平方米的原住房。甘肃省地震局已经以交接钥匙方式履行了向黄天生交新房义务，黄天生亦应当依约交回原住房，但黄天生经甘肃省地震局以文件通告及律师函告方式催告后在合理期限内仍未履行交回旧房义务。黄天生的行为表明其不履行合同约定的主要义务，故对于甘肃省地震局要求解除双方当事人2010年2月签订的《预售协议》及2012年4月签订的《新旧房交接协议》的诉讼请求，本院予以支持。《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。故对于甘肃省地震局要求黄天生返还位于兰州市城关区东岗西路384—1号甘肃省地震局应急职工住宅楼东楼1单元204室房屋的诉讼请求，本院予以支持。虽然协议中已经约定相应违约金支付标准，但依约定的标准进行违约处罚过分高于造成的损失，结合本案实际情形应予以减少，本院酌定黄天生应支付违约金2O0O0元。故对于甘肃省地震局要求黄天生支付违约金1602O0元的诉讼请求，本院予以部分支持。对于黄天生提出其符合申购条件，在分房过程中甘肃省地震局未依约履行义务，构成违约，应当由甘肃省地震局承担违约金、诉讼费用及聘请代理人费用的辩称，庭审查明，甘肃省地震局已经履行了合同约定的交付新房义务及催告义务，但黄天生并未依约其交回旧房。故对该项辩称，本院不予采信。对于黄天生所述旧房回购须以市场价格为准，依照相关文件房改成本价已确定为2105元，故对于黄天生该项辩称，本院不予支持。对于黄天生所述其从未与甘肃省地震局签订《新旧房交接协议》，因甘肃省地震局已经向本庭提交该份协议作为证据出示并当庭质证，黄天生对该份协议真实性并未提出异议，故对于黄天生该项辩称，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中国人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款之规定，判决：一、解除甘肃省地震局与黄天生于201O年2月签订的《甘肃省地震局应急职工住宅楼预售协议》及2012年4月签订的《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》。二、黄天生于本判决生效后15日内向甘肃省地震局返还位于兰州市城关区东岗西路384—1号甘肃省地震局应急职工住宅楼东楼1单元204室房屋。三、黄天生于本判决生效后15日内向甘肃省地震局支付违约金20000。案件受理费4604元，由黄天生承担。上诉人黄天生不服原审判决，向本院上诉称，原审判决事实认定错误，断章取义，没有法律依据。上诉人已按协议履行了交回房产证的义务，被上诉人通过从上诉人养老金中扣除违约金已经依职权履行了协议约定的违约处罚措施，协议中没有约定上诉人不交旧房被上诉人有权单方解除协议。上诉人不交旧房的原因是被上诉人未公布回收旧房的结算价格�据此，请求二审法院依法撤销原审判决，判决驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。被上诉人甘肃省地震局答辩称，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。本案中的两份协议是双方当事人真实意思表示，协议有效，双方当事人应严格执行协议。但是上诉人严重违约，以各种理由和借口拒不交还旧房，其行为已构成根本违约，使合同目的无法实现。上诉人认为已经交回房产证履行了义务是断章取义。且上诉人违约行为时间长，考虑本案实际情况，原审法院据此判决解除合同并赔偿违约金正确。被上诉人已经多次公布旧房回购价格，上诉人始终置之不理。协议中约定的“入新退旧”原则符合《经济适用住房管理办法》第三十九条的规定。被上诉人充分考虑上诉人利益，制订了合理的回购价格。上诉人只顾自己私利，要求按市场价格回购旧房不合理。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原判认定基本事实清楚，本院予以确认。另查明，本案涉案旧房现由上诉人占有使用，新房也已由上诉人居住使用，并进行了装修。本院认为，基于合意而依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或解除合同。对于依法成立的合同要求解除的，需符合相应的法定条件或双方当事人有相关约定。本案主要争议焦点是双方当事人签订的《预售协议》和《新旧房交接协议》是否符合《合同法》规定的合同解除条件。首先，本案中合同由双方当事人自愿签订，是双方真实意思表示，合同依法成立，双方已经依约履行了交回旧房房产证、交清新房房款、交新房钥匙等义务，并已经装修入住至今。其次，本案中旧房原为房改房，新房属于经济适用房，均�有福利性质，不应重复享受。结合本案具体情况，本案中双方当事人对“入新退旧”原则在《新旧房交接协议》第五条中有明确约定，该原则符合《经济适用住房管理办法》的规定，上诉人既然主张继续履行合同，理应履行交回旧房的合同义务。另外，甘肃省地震局依照甘发改服务（2013）581号文件将新房售价确定为2485元／平方米，根据甘健保（2013）393号文件中的甘肃省2013年房改有关价格标准将旧房回购价格确定为2105元／平方米并无明显不妥，基本上保证了上诉人的利益，具有合理性。本案中，上诉人迟延交旧房行为应视为迟延履行协议的主要义务，且使上诉人因迟延交旧房而致使合同目的根本不能实现，原审法院适用《合同法》第九十四条第三项判决解除合同并结合上诉人实际情况判决支付违约金20000元并无不当，应予支持。对于上诉人主张其已交回房产证履行了协议、协议中没有单方解除合同的约定、被上诉人未公布回收旧房的结算价格的辩解，基于协议约定，真实交回旧房才应是本案中履行协议的行为，上诉人迟延履行协议主要义务使使上诉人合同目的根本不能实现构成法定合同解除条件。同时，前已述及，新房出售价格与旧房回购价格差距不大，具有合理性。因此，对于上诉人的辩解本院不予采纳。再次，《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，上诉人黄天生应返还房屋、支付相应的违约金，同时，对于其因入住房屋而进行的装修等必要的添附或改良所支付的费用，黄天生可依据法律规定另行主张。综上，原审判决认定事实清楚�适用法律正确，结合本案具体情况，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4604元，由黄天生承担；二审案件受理费4604元，由黄天生承担。本判决为终审判决。审 判 长  徐二虎审 判 员  杨伟东代理审判员  徐晓曦二〇一五年五月八日书 记 员  吉晓玲