广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1223号
上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市三水华润实业有限公司，住所地广东省佛山市，组织机构代码××。
法定代表人：黎健，该公司总经理。
委托代理人：黎婉，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市三水区。
委托代理人：陈鸿彬，广东雷鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市德蚨信纸品包装材料有限公司，住所地广东省佛山市三水区，组织机构代码××。
法定代表人：林贺华，该公司经理。
委托代理人：李院锋，广东古谷律师事务所律师。
委托代理人：吴佩桓。
被上诉人（原审第三人）：佛山市德信道通讯科技有限公司，住所地，组织机构代码××。
法定代表人：林贺华，该公司经理。
委托代理人：李院锋，广东古谷律师事务所律师。
委托代理人：吴佩桓。
上诉人佛山市三水华润实业有限公司（以下简称三水华润公司）因与被上诉人佛山市德蚨信纸品包装材料有限公司（以下简称德蚨信公司）、佛山市德信道通讯科技有限公司（以下简称德信道公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2015）佛三法民二初字第799号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
2015年7月16日，三水华润公司向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）解除《租赁合同》；（二）德蚨信公司向三水华润公司支付租金差额7650元、违约金37234.2元（从2014年6月起，按每日迟缴金额的2%支付违约金）；（三）德蚨信公司立即清理现场、撤离并交付租赁物给三水华润公司；（四）诉讼费由德蚨信公司承担。德蚨信公司提起反诉，请求判令：（一）解除双方于2013年6月28日签订的《租赁合同》；（二）三水华润公司返还127596元租金及相应利息；3、三水华润公司返还租金保证金、电费保证金29152元；4、诉讼费由三水华润承担。
原审法院认为：本案事实清晰。德蚨信公司答辩主张每月租金6000元并无合同原件证实，原审法院不予采信。德蚨信公司将关联的第三人变更登记在租赁地址，并不能以此认定转租，三水华润公司主张德蚨信公司因此违约，原审法院不予支持。在诉讼过程中，德蚨信公司确认按照合同约定，其未缴的租金差额为7650元，对此原审法院予以支持。由于该差额并非德蚨信公司恶意拖欠，而是合同履行中双方未及时核算所致，三水华润公司在合同履行过程中亦未明确催收，三水华润公司据此要求德蚨信公司承担37234.2元的违约责任，原审法院不予支持。在诉讼中，双方当事人均主张解除租赁合同关系；在庭审中，德蚨信公司明确表示已经清理并搬离租赁现场，三水华润公司亦未提出异议，原审法院因此确认双方的租赁合同已经实际解除，并对三水华润公司要求德蚨信公司交还租赁物的诉讼请求不再裁判。在缔约之初，德蚨信公司曾向三水华润公司缴纳保证金29152元，德蚨信公司并无明显违约，该费用应当在合同解除后退回德蚨信公司。三水华润公司主张不应退回的理由不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条的规定，判决：一、德蚨信公司于判决生效之日起十日内向三水华润公司支付租金差额7650元；二、驳回三水华润公司的其他诉讼请求；三、三水华润公司于判决生效之日起十日内向德蚨信公司返还保证金29152元；四、驳回德蚨信公司的其他反诉请求；五、上述第一、三项判决相互抵消，三水华润公司应于判决生效之日起十日内向德蚨信公司支付21502元。一审本诉案件受理费减半收取即461元，由三水华润公司负担；反诉案件受理费减半收取即1768元，由德蚨信公司负担。
上诉人三水华润公司提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）德蚨信公司严重违约。1.德蚨信公司未经三水华润公司同意，将部分涉案租赁物转租给德信道公司。德蚨信公司和德信道公司恶意串通，提供伪造的《厂房租赁合同》等虚假材料，欺骗工商登记机关，将德信道公司的住所地登记在涉案租赁物的地址。德信道公司在工商登记中提供的《厂房租赁合同》等材料是伪造的，因为《厂房租赁合同》的签名并非三水华润公司的法定代表人黎健所签，合同的出租人应是三水华润公司而非黎健。涉案租赁物由德蚨信公司实际控制和使用，其法定代表人和大股东林贺华同时也是德信道公司的法定代表人和唯一股东。2.德蚨信公司恶意拖欠租金。自2014年6月起，德蚨信公司每月都延迟缴付租金和其他费用，其中逾期10天以上的达6次，且没有按照双方约定的自2014年9月起每月12926元的标准支付租金，而是仍按照12076元的标准支付租金。德蚨信公司至今欠缴2014年9月至2015年5月的租金差额7650元和2015年6月至8月的租金、水电费、租赁税合计27073元，且经三水华润公司多次追讨仍恶意逃避。（二）德蚨信公司应承担违约责任。德蚨信公司违反合同约定，将涉案租赁物部分或全部转租，并恶意拖欠租金，应根据合同约定按每日2%的标准向三水华润公司支付违约金37234.2元。综上，请求：1.撤销原审判决，改判支持三水华润公司的全部诉讼请求；2.德蚨信公司向三水华润公司支付租金差额7650元、违约金37234.2元，合计44884.2元；3.判令将德蚨信公司拖欠的44884.2元和2015年7月、8月租金、水电费等费用与保证金相互抵消。
被上诉人德蚨信公司、德信道公司答辩称：（一）三水华润公司上诉主张德蚨信公司的两个违约行为都不成立。德信道公司将工商登记地址变更到涉案租赁物，并不代表德信道公司租赁并使用了涉案租赁物，德蚨信公司不存在擅自转租的行为。（二）德蚨信公司没有及时注意到合同约定的租金增加，并非恶意拖延，德蚨信公司亦没有催收。
上诉人三水华润公司在二审期间向本院提交了《厂房租赁合同》一份，拟证明德蚨信公司伪造租赁合同骗取工商登记，并将涉案租赁物转租给德信道公司。
被上诉人德蚨信公司、德信道公司对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据仅证明德信道公司变更工商登记地址，不能证明其使用了涉案租赁物，德蚨信公司不存在转租行为；三水华润公司没有提供证据证明德蚨信公司、德信道公司冒签了其法定代表人黎健的签名，因变更工商登记都是找人代办，即便是冒签，也仅证明德信道公司变更工商登记地址，不能证明转租。
经审查，三水华润公司提交的《厂房租赁合同》系从佛山市三水区工商局信息服务中心查询取得，来源真实，形式合法，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性及证明内容结合本案情况在下文具体认定。
经审理，本院查明：2013年6月28日，三水华润公司与德蚨信公司签订租赁合同，约定三水华润公司将位于该上诉三水区西南南丰大道鲁西公路口厂房自编编号B车间租赁给德蚨信公司，自2013年10月1日至2016年9月30日止；租金第一年每月12076元，自2014年9月开始每月租金12926元；德蚨信公司签订该合同时应向三水华润公司一次性交付租赁保证金24152元，电费保证金5000元，合计29152元，保证金由三水华润公司保管直至租约期满，在德蚨信公司无违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还德蚨信公司；如德蚨信公司迟延缴交租金和其他应缴费用，须向三水华润公司支付违约金，从迟缴之日起，每日加收所欠缴金额2%的违约金；按本合同规定的租赁期限履行到期，如德蚨信公司已清缴全部租金及其他应缴之费并无违约行为，三水华润公司应在终止日后30天内将德蚨信公司的租赁保证金（免息）退回德蚨信公司。如有欠租及未将各费清缴情况，三水华润公司可先从租赁保证金全部或者一部分扣除，作为对德蚨信公司违约行为的惩罚和因德蚨信公司违约而致损失的补偿。保证金扣除后的余数三水华润公司应如期退还给德蚨信公司。
同日，三水华润公司与德蚨信公司针对同一租赁物还签订了一份每月租金为6000元的租赁合同，但双方均确认该合同并未实际履行，双方实际履行是每月租金为12076元的租赁合同。
2013年8月29日，德蚨信公司的法定代表人林贺华向三水华润公司支付了租赁保证金24152元和电费保证金5000元。
三水华润公司、德蚨信公司均确认德蚨信公司每月向三水华润公司缴纳12076元租金直至2015年6月，德蚨信公司直至2015年6月未缴的租金差额是7650元。三水华润公司确认德蚨信公司已结清2015年6月前除租金差额外的其他费用，德蚨信公司2015年9月1日已搬离涉案租赁物。双方当事人在诉讼中均确认德蚨信公司直至2015年6月未缴的租金差额为7650元。
双方均未提交证据证明涉案厂房已取得建筑工程规划许可证。
德信道公司申请变更住所的工商登记资料显示，德信道公司向工商行政机关提交了出租方为黎健、承租方为德信道公司的《厂房租赁合同》。三水华润公司陈述该《厂房租赁合同》是伪造的，三水华润公司的法定代表人黎健并未签署过该合同。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建筑工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”在本案中，各方当事人均未能提供证据证明涉案租赁物已取得建设工程规划许可证，因此，三水华润公司与德蚨信公司就涉案租赁物订立的租赁合同无效，本院对三水华润公司和德蚨信公司请求解除租赁合同的诉讼请求不予支持。原审法院未审查租赁合同的效力，并认定租赁合同已实际解除，处理不当，本院予以纠正。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，涉案租赁合同无效，三水华润公司应返还其因租赁合同向德蚨信公司收取的租赁保证金24152元和电费保证金5000元，同时，三水华润公司有权参照合同约定的租金标准请求德蚨信公司支付房屋占有使用费。因三水华润公司和德蚨信公司对德蚨信公司还需支付房屋占有使用费差额7650元均无异议，亦确认德蚨信公司已于2015年9月1日搬离涉案租赁物，本院对此迳予确认。因涉案租赁合同无效，合同中的违约金条款亦无效，故三水华润公司主张德蚨信公司存在擅自转租和拖欠租金的违约行为，应赔偿违约金37234.2元的诉讼请求，本院不予支持，对德蚨信公司提交的《厂房租赁合同》的关联性亦不予确认。至于三水华润公司上诉主张德蚨信公司支付2015年7月、8月的占有使用费、水电费等费用，因超出一审诉讼请求范围，本案不作处理，三水华润公司可另行主张。
综上，三水华润公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决虽适用法律错误，但处理结果正确，本院对其判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费730.85元，由上诉人佛山市三水华润实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
代理审判员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一五年十二月二十日
书 记 员 梁启星
第10页共10页