广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3343号
上诉人（原审第三人）：刘家金，住重庆市江津区。
委托代理人：邬小明，广东经纶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁锦明，住广州市海珠区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黎飞燕，住址同上。
上述两被上诉人共同委托代理人：孙军，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吉生连，住江西省南康市。
上诉人刘家金因与被上诉人梁锦明、黎飞燕、吉生连房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法生民初字第730号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭现已审理终结。
原审法院经审理查明：梁锦明与黎飞燕于1983年11月14日登记结婚。位于广州市海珠区土华学校边三巷2号（宅基地证编号穗海新字第4021**号，登记为混合结构2层，建筑面积140平方米，发证日期1994年3月21日）的宅基地房屋登记的使用权人为梁锦明。
2007年3月20日，梁锦明、黎飞燕与吉生连协商将上述房屋作价32万元转让给吉生连。双方签订《赠与合同》，约定：梁锦明、黎飞燕自愿将广州市海珠区土华学校边三巷2号房屋赠与吉生连；赠与方将上述房屋无偿赠与吉生连后，有义务协助受赠与方办理房屋转移登记手续。
2007年3月20日，梁锦明、黎飞燕在公证处办理《委托书》，订明：梁锦明、黎飞燕委托吉生连代执行和处理下列事项：办理和委托房管部门对上述房屋进行测绘手续；向房管部门申请和办理产权申报及登记手续；办理有关房屋安全鉴定手续；向房管部门申请办理上述房屋产权变更转移登记和领取房屋产权手续；对上述房屋进行管理、修缮、申请办理修缮、报建、拆建手续或合建手续……；受委托人对上述委托事项，有转委托权；此委托书有效期为办妥上述事项为止。
签订《赠与合同》后，吉生连向梁锦明与黎飞燕支付了32万元。梁锦明与黎飞燕将上述房屋及宅基地使用证交给了吉生连，由吉生连一直管业。
2010年12月30日，吉生连签订《转委托书》，订明：广州市海珠区土华学校边三巷2号房屋是吉生连受委托进行管业的，吉生连是梁锦明和黎飞燕的委托代理人；现吉生连转委托刘家金为合法代理人，代执行下列事项：办理和委托房管部门对上述房屋进行测绘手续；向房管部门申请和办理产权申报及登记手续；办理有关房屋安全鉴定手续；向房管部门申请办理上述房屋产权变更转移登记和领取房屋产权证手续；对上述房屋进行管理、修缮、申请办理修缮拆建手续或合建手续……。
2011年1月13日，吉生连（甲方）与刘家金（乙方）签订《协议书》，约定：广州市海珠区土华学校边三巷2号房屋由梁锦明夫妻于2007年3月20日赠与给甲方，现因甲方发生经济困难，需资金周转，于是将该房屋以总价71万元转让给乙方；甲方收到全部房款后，即将该房屋交付给乙方使用和管业，乙方可以对房屋进行加建；该房屋改建费用30万元全部由乙方支付，甲方完全确认……。
签约后，刘家金将房款71万元支付给了吉生连。吉生连将涉案房屋交付给了刘家金。刘家金接收房屋后，于2011年6月对房屋加建了2层（即共4层），一直使用。
2014年7月23日，因房屋出现渗漏及砖墙开裂等问题，刘家金自行委托广州市尚标房屋鉴定有限公司对涉案房屋进行安全鉴定，结论为“一般损坏房”。之后，刘家金对涉案房屋进行了拆除（部分墙壁、楼板已打烂、损毁）。期间，梁锦明与黎飞燕制止了刘家金的拆建行为。
另查明，吉生连和刘家金均不是涉案房屋所在村社的村民。涉案房屋的宅基地使用证原件现由刘家金持有。
梁锦明与黎飞燕于2014年9月3日向原审法院提起本案诉讼，请求：1.确认梁锦明、黎飞燕与吉生连以赠与方式买卖位于广州市海珠区土华校边三巷2号房屋的行为无效，并判决吉生连及刘家金返还该房屋及宅基地使用证；2.由吉生连及刘家金向梁锦明、黎飞燕支付房屋毁损损失30万元；3.吉生连承担案件诉讼费用及鉴定费。
原审审理中，吉生连提出反诉请求：如果法院认定与梁锦明、黎飞燕的赠与合同无效，吉生连要求梁锦明、黎飞燕返还房款71万元。
原审诉讼中，吉生连确认接收房屋时是两层加一个二到三层的楼梯屋。另外，经梁锦明、黎飞燕的申请，原审法院委托深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司，对广州市海珠区土华学校边三巷2号房屋的市场价值进行评估。该公司于2015年3月12日作出《房地产估价报告》，确定广州市海珠区土华学校边三巷2号（建筑面积140平方米）的市场价值210280元（此房屋的市场价值为房屋整体价值扣除宅基地区位楼面地价的价值），其市场单价为1502元／平方米。梁锦明、黎飞燕预付了鉴定费1051元。
对于该评估报告书的结论，梁锦明、黎飞燕没有异议；吉生连认为估价过低，且未考虑土地的使用价值和房地产的整体价值；刘家金亦认为其受让后已投入30多万元进行改建装修，房屋的价值应远远超过评估价。
原审法院认为：梁锦明、黎飞燕与吉生连于2007年3月签订《赠与合同》，将名下的广州市海珠区土华学校边三巷2号宅基地房屋赠与给吉生连，并向某连收取约定的对价32万元后，将房屋交给吉生连居住使用，双方还明确此后房屋的任何权益与梁锦明、黎飞燕无关。据此，双方间的赠与行为实为买卖关系。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”的规定，涉案的广州市海珠区土华学校边三巷2号房屋属于集体所有的土地的住宅房，其出让、转让等权益均受法律限制。现吉生连并非该房屋所在经济联合社组织成员，根据上述法律规定，梁锦明、黎飞燕与吉生连不能买卖上述房屋。故梁锦明、黎飞燕与吉生连之间买卖涉案房屋的行为，违反了法律的强制性规定，应为无效，对双方当事人自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现梁锦明、黎飞燕诉请要求确认其与吉生连以赠与方式买卖位于广州市海珠区土华学校边三巷2号房屋的行为无效，并要求返还部分已拆除的房屋及宅基地使用证，合法有据，原审法院予以支持。合同无效后，吉生连也有权要求梁锦明、黎飞燕返还转让款。但是，由于涉案房屋大部分墙壁、楼板已被打烂、损毁，房屋已失去实际使用价值。因此，在不能返还具有使用功能的房屋的情况下，吉生连应赔偿梁锦明、黎飞燕的房屋损失。
关于房屋的价值，根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司作出的《房地产评估价报告》，涉案房屋的市场价值210280元。梁锦明、黎飞燕对此鉴定结论没有异议，吉生连认为估价过低，且未考虑土地的使用价值和房地产的整体价值。刘家金亦认为其受让后已投入30多万元进行改建装修，房屋的价值应远远超过评估价。对此，原审法院所委托评估的是涉案房屋的市场价值，即房屋整体价值扣除宅基地区位楼面地价的价值。因此，吉生连异议中所提及的土地使用价值和房地产整体价值，并非本案需考虑的因素。同时，吉生连及刘家金对其异议，也未提供相关证据予以证明，故原审法院对其主张不予采纳。对鉴定机构评估的涉案房屋价值，原审法院予以确认。据此，吉生连理应向梁锦明、黎飞燕赔偿房屋损失款210280元，同时，梁锦明、黎飞燕也需将购房款32万元返还给吉生连。由于梁锦明、黎飞燕提起的属于非侵权之诉，故其要求刘家金承担赔偿责任，不能支持。吉生连要求梁锦明、黎飞燕按照吉生连与刘家金交易的购房款金额71万元进行返还，原审法院亦不予支持。
由于造成房屋买卖无效双方均有过错，所以，鉴定费由梁锦明、黎飞燕与吉生连共同承担。对于刘家金与吉生连间的涉案房屋权益纠纷，可另循途径解决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，于2015年4月21日作出如下判决：一、确认梁锦明、黎飞燕与吉生连以赠与方式买卖位于广州市海珠区土华学校边三巷2号房屋的行为无效；二、吉生连、刘家金在判决生效之日起10日内将广州市海珠区土华学校边三巷2号房屋（部分已拆除）腾空，并交还给梁锦明、黎飞燕；三、刘家金在判决生效之日起10日内将广州市海珠区土华学校边三巷2号房屋的宅基地使用证的原件交还给梁锦明、黎飞燕；四、吉生连在判决生效之日起10日内向梁锦明、黎飞燕赔偿房屋损失款210280元；五、梁锦明、黎飞燕在判决生效之日起10日内向某连返还购房款32万元；六、驳回梁锦明、黎飞燕的其他诉讼请求；七、驳回吉生连的其他反诉请求。一审案件诉讼费11350元（本诉受理费5900元、反诉受理费5450元），由梁锦明、黎飞燕负担本诉受理费1735元、反诉受理费2456元，由吉生连负担本诉受理费4165元、反诉受理费2994元。另吉生连在判决生效之日起10日内支付鉴定费525.5元给梁锦明、黎飞燕。
判后，上诉人刘家金不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定梁锦明、黎飞燕与吉生连签订的《赠与合同》整体无效，依据不足，双方交易中关于土地使用权转让部分无效，但不应认定整体无效。虽然梁锦明、黎飞燕与吉生连之间签订的合同中关于土地使用权出让、转让的行为应认定无效，但梁锦明、黎飞燕还与吉生连签署公证委托书，该委托书约定，吉生连取得包括不限于对涉案房屋进行管理、修缮、报建、拆建、领取涉案房屋作价补偿金额等权利。因此，双方之间的真实交易不应脱离该委托书的内容单方认定，而原审法院对该委托书的目的及原因未予审查，导致本案中认定事实片面，裁决不公。综上可知，双方合同除了约定土地使用权转让外，还约定了其他条款，原审法院不应认定其他约定均无效。故吉生连仍有权根据生效合法的合同取得涉案房屋的其他权利。（二）刘家金基于合法有效的转委托，取得涉案房屋的管业，有权在支付对价71万元后，取得对涉案房屋其他权利，梁锦明、黎飞燕无权干涉。1.梁锦明、黎飞燕明知农村宅基地房屋不能出售给农村集体经济组织成员外的其他人，其为了经济利益将涉案房屋以赠与方式出售给吉生连，在如今房价大幅上升时起诉要求返还房屋，以求获得更大利益，梁锦明、黎飞燕应承担转让涉案房屋使用权行使无效的主要过错责任。此外，刘家金基于合法有效的转委托合同，从吉生连处取得对涉案房屋的管业，理应得到法律保护。2.根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效的，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。梁锦明、黎飞燕与吉生连之间的交易不仅仅只是一个使用权转让的约定，还有其他的约定。刘家金在梁锦明、黎飞燕明确了转委托权给吉生连后才取得涉案房屋的其他权利，该权利也应受到法律保护。刘家金多年来对涉案房屋管理尽善尽责，投入资金进行维修、修缮，并未故意损毁房屋，还及时申报危房，却没有因此获利，反而梁锦明、黎飞燕却违背诚信，假借主张合同无效之名，获取更大利益，导致刘家金遭受巨大的损失。另外，原审认定涉案房屋的市场评估价值过低。为此上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三项；2.依法认定梁锦明、黎飞燕与吉生连签订的赠与合同关于使用权转让条款部分无效而其他条款有效；3.依法改判刘家金无须返还房屋给梁锦明、黎飞燕，且无须交还涉案房屋的宅基地使用证的原件；4.本案的诉讼费由梁锦明、黎飞燕和某连承担。
被上诉人梁锦明、黎飞燕答辩同意原审判决，不同意上诉人刘家金的上诉请求、事实和理由。
被上诉人吉生连未到庭陈述答辩意见。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，梁锦明、黎飞燕称其与吉生连签署公证委托书的目的是出售房屋，现其提出本案诉讼就是为了明确表示不委托吉生连管理涉案房屋一切权利，取消对吉生连的委托及转委托的权利。
本院认为：本案二审争议的焦点是：1.《赠与合同》的效力；2.刘家金能否继续对涉案房屋进行管业。
关于《赠与合同》的效力问题。由于吉生连不是涉案房屋所在经济联合社的组织成员，其与梁锦明、黎飞燕通过签订《赠与合同》的方式购买涉案房屋，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，故原审法院认定双方签订的《赠与合同》无效，并根据无效处理原则，判决支持梁锦明、黎飞燕主张返还房屋、宅基地证原件以及梁锦明、黎飞燕应向某连返还购房款等并无不当，本院予以维持。刘家金认为上述合同应认定部分无效缺乏理据，本院不予支持。基于上述合同无效，而刘家金是从吉生连处获得涉案房屋的实际使用权人，其负有与吉生连一起将房屋及宅基地证原件返还给梁锦明、黎飞燕的义务，故刘家金上诉主张无须返还涉案房屋及宅基地证原件理由不成立，本院不予支持。
关于刘家金能否继续对涉案房屋进行管业的问题。梁锦明、黎飞燕陈述其与吉生连签订《委托书》的目的是出售涉案房屋，而本院已确认他们之间的买卖行为无效，即使上述《委托书》可以脱离双方的买卖行为而独立存在，现因梁锦明、黎飞燕表示其提起本案诉讼就是明确不委托吉生连管理涉案房屋的一切权利，取消对吉生连的委托及转委托的权利，即解除了对吉生连的委托。据此，刘家金管理涉案房屋等其他权利也已丧失了事实基础，故刘家金仍以其是受吉生连的转委托管理涉案房屋，并已向某连支付71万元为由，上诉要求继续管业涉案房屋，缺乏法律依据，本院不予支持。
至于刘家金上诉提及遭受损失问题，因其在本案中并无提出独立诉请，对此，本案不予调处，其可另循其他合法途径解决。
综上所述，上诉人刘家金的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费300元，由上诉人刘家金负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一五年七月十四日
书 记 员 肖和念
邓燕葵