浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第71号
上诉人（原审被告）：杭州恒远房地产开发有限公司。
法定代表人：沈文兰。
委托代理人：张一岷。
被上诉人（原审原告）：李加产。
被上诉人（原审原告）：徐友香。
上诉人杭州恒远房地产开发有限公司（以下简称恒远房产）因与被上诉人李加产、徐友香商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省富阳市人民法院（2014）杭富民初字第1611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：一、2011年4月15日，李加产、徐友香与恒远房产签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：李加产、徐友香向恒远房产购买鹿山街道江滨西大道218号锦绣兰庭锦峰阁1号803室房屋一套，建筑面积76.67平方米；单价每平方米11780元，总价款903173元；付款方式为一次性付款，买受人于2011年4月15日前付清总房款共计903173元；合同第九条交付期限及条件：出卖人应当在2011年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……；4、该建筑区域以外的属于政府或公用事业部门配套的以实际完成的时间为准。但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、县级以上规划、文物、环保等行政部门根据法律规定采取某项行政措施导致开发建设延期的出卖人可据实予以延期，但最长不超过3个月。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人逾期继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一【该比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金。第十二条交接：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十六条关于产权登记的约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2011年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【×自行】【√委托出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付购房款的千分之二承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定其他条款。合同签订前2011年3月7日，李加产支付恒远房产预售购房款50000元，2011年4月19日，李加产、徐友香支付恒远房产预售购房款853173元。2012年6月27日，恒远房产向李加产、徐友香发出交房通知书，载明：恒远—锦峰阁1幢803室住宅顺利通过竣工验收备案，自2013年6月28日起可正式办理交房手续。交房时间：2013年6月28日起至2013年7月5日；如逾期办理交房手续，则按《商品房买卖合同》有关约定处理。交房流程如下：1、缴清剩余所欠房款，开发商开具正式购房发票；2、缴清所需代办各项权证的费用（代收费用先开具收据，最终办证费用以政府相关部门收取为准，办证后更换正式发票，各项代收费用多退少补）。同时送达办理三证所需资料通知，告知办理三证需由夫妻双方共同办理相关手续，同时提供合同原件1份，购房人及配偶提供身份证复印件并带身份证原件，……，因故不能亲临现场，可委托他人代办，但须请受托人携带上述资料及经过公证处公证的委托书原件3份，委托人身份证原件及复印件3份，方可办理。2013年6月28日，李加产、徐友香收到交房通知书，2013年8月8日，李加产、徐友香与恒远房产办理交房手续。2014年8月18日，恒远房产向李加产、徐友香发出办理房屋产权证通知，告知李加产、徐友香其购买的房屋已于2014年8月18日办妥了初始备案登记，可以办理产权证，收到本通知后，到恒远房产领取本证资料，签署相关办证文件。2014年8月19日李加产、徐友香收到办理房屋产权证通知。此前2014年8月18日，李加产、徐友香已向原审法院提起诉讼，请求判令：1、恒远房产支付李加产、徐友香逾期交房违约金69454元、逾期交付权属证书违约金93297元（计算至2014年7月30日，此后至实际交付权属证书之日止的违约金按日万分之一计算）；2、诉讼费由恒远房产承担。
原审法院认为：李加产、徐友香与恒远房产签订的《浙江省商品房买卖合同》，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同约定恒远房产应于2011年6月30日前向李加产、徐友香交付房屋，恒远房产直至2013年6月28日通知李加产、徐友香，要求李加产、徐友香在2011年7月5日前办理交房手续，故恒远房产应依照合同约定，承担逾期交房的违约责任。恒远房产逾期交房的时间为2011年7月1日至2013年6月28日，即恒远房产应承担逾期交房违约金为903173元×1／10000／天×728天=65751元。合同约定恒远房产负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；恒远房产负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，恒远房产应于2011年9月30日前取得上述土地、房屋权属证书交付给李加产、徐友香，因此，合同约定的向李加产、徐友香交付的土地、房屋权属证书应当指土地、房屋权属证书的初始登记。合同同时约定李加产、徐友香委托恒远房产办理商品房转移登记，因此恒远房产通知李加产、徐友香办理房屋转移登记的时间为交付土地、房屋权属证书的时间。恒远房产直至2014年8月19日才通知李加产、徐友香办理房屋产权证，故恒远房产应按照合同约定，承担逾期交付土地、房屋权属证书的违约责任。即恒远房产应承担延期交房土地、房屋权属证书的时间为2011年10月1日至2014年8月19日，恒远房产应承担逾期交房土地、房屋权属证书违约金为903173元×1／10000／天×1022天=92304元。本案中，合同约定的交付房屋时间和交付土地、房屋权属证书的时间明确为2011年6月30日和2011年9月30日，为绝对时间，因此，恒远房产主张逾期交房房屋的期间与逾期交付土地、房屋权属证书的期间重叠，不能重复结算违约金的抗辩意见，没有法律依据，不予采信。故李加产、徐友香要求恒远房产支付逾期交房违约金69454元和逾期交付权属证书违约金93297元及2014年7月31日起至实际交付权属证书的违约金，其合理部分逾期交付房屋的违约金65751元和逾期交付权属证书违约金92304元，理由正当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，于2014年11月17日判决：一、恒远房产于判决生效之日起一个月内支付李加产、徐友香违约金158055元；二、驳回李加产、徐友香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3555元，减半收取1777.50元，由李加产、徐友香承担47.50元，由恒远房产承担1730元。
宣判后，恒远房产不服，向本院提起上诉称：由于恒远房产不能按照与李加产、徐友香签订的商品房买卖合同约定的期限交付房屋，导致恒远房产同时无法按照合同约定的期限为李加产、徐友香办理权属证书，在延期交房时段内，原审法院同时判令恒远房产重复承担延期办证的违约责任是错误的。为李加产、徐友香提供办证资料是李加产、徐友香收房后才能履行的一项义务，交房不能意味着办证不能。将办证时间约定为一个绝对时间，是行政行为所致，并非双方通过协商达成。请求二审法院撤销原判，依法改判恒远房产承担交房三个月后不能为李加产、徐友香提供办证资料的违约责任。
上诉人恒远房产在二审中未提交新证据。
被上诉人李加产、徐友香在提交的书面答辩状中辩称：恒远房产不按照约定的期限和条件交房、办证的行为已经构成严重违约，应当按照合同约定承担违约责任。按期交房、按期办证是恒远房产应履行的两个独立的合同义务，按期交房不是按期办证的前提条件，该两项合同义务是恒远房产在不同时期分别应承担的合同义务。既然恒远房产在合同中已经对交房时间、办证时间作出了明确承诺，就应按合同约定履行义务。至于恒远房产所称的理由不能成为其免责的理由。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人李加产、徐友香在二审中未提交新证据。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
本院认为，在二审中，恒远房产对于原审判决的由其向李加产、徐友香支付逾期交房违约金65751元无异议，本院予以确认。恒远房产对其应当承担逾期办证的违约责任及违约责任的计算标准也无异议，但认为违约责任的计算应从交房后三个月开始，即2013年11月8日起计算。本院认为，2011年4月15日的《浙江省商品房买卖合同》系恒远房产和李加产、徐友香的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效。在该合同中，对恒远房产房屋交付的房间及办理土地、房屋权属证书，交付李加产、徐友香的时间均作出了具体的约定，分别是2011年6月30日前和2011年9月30日前，故恒远房产未在约定的时间内交付房屋和办理权属证书系两个违约行为，根据合同的约定，应承担两个违约责任。恒远房产未在2011年9月30日前将房屋权属证书交付给李加产、徐友香，应承担违约责任，违约责任的时间计算应从2011年10月1日起，原审判决并无不当，恒远房产主张违约时间应从李加产、徐友香实际收房后的90天后起算缺乏依据，不予支持。至于恒远房产所提办证时间的约定是具体行政行为所致，并非双方协商达成的理由不成立，本院不予采信。恒远房产的上诉理由均不成立，不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2108元，由杭州恒远房地产开发有限公司负担（杭州恒远房地产开发有限公司已向本院预缴上诉案件受理费3555元，杭州恒远房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费1447元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一五年三月三日
书 记 员 袁其伟