浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金商终字第975号
上诉人（原审被告）：浙江武义沃丰商业经营管理有限公司。
法定代表人：王雄辉。
委托代理人：朱晓林。
被上诉人（原审原告）：徐军芝。
原审被告：浙江武义金灿房地产开发有限公司。
法定代表人：应刚建。
上诉人浙江武义沃丰商业经营管理有限公司（以下简称沃丰公司）为与被上诉人徐军芝、原审被告浙江武义金灿房地产开发有限公司（以下简称金灿公司）委托合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2015）金武民初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2010年11月17日，徐军芝与金灿公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定徐军芝向金灿公司购买坐落于武义�城原实验中学地块的金灿财富广场内铺2-115号商铺，建筑面积17.39平方米，每平方米19894元，总价款为人民币345957元。合同第七条对付款方式及期限约定：按揭方式：在合同生效日首付商品房总额的50%即175957元，余额170000元办理按揭。合同签订后，徐军芝按约支付了购房款175957元。2010年11月17日，徐军芝与沃丰公司及金灿公司签订《委托合同》一份，合同约定：自合同订立之日起至2016年12月31日止，其中自2012年1月1日起至2016年12月31日止的5年期限，为沃丰公司向徐军芝支付收益的期限；徐军芝自该物业交付之日即向沃丰公司交付；合同采用包干制计算方式，第一年2012年1月1日至2012年12月31日委托收益率7%，第二年2013年1月1日至2013年12月31日委托收益率7.5%，第三年2014年1月1日至2014年12月31日委托收益率8%，第四年2015年1月1日至2015年12月31日委托收益率8.5%，2016年1月1日至2016�12月31日委托收益率9%；在委托期限内，沃丰公司的招商收入不足上述收益标准的，由沃丰公司按上述支付标准向徐军芝支付，沃丰公司的招商收入超过上述收益标准的，其超过部分归沃丰公司享有；沃丰公司在每个收益年度的首月内向徐军芝一次性付清当年度的收益；徐军芝逾期交付物业（商铺）或者沃丰公司逾期支付年度收益的，每逾期一天，违约方向守约方支付该年度收益额的千分之三作为违约金；金灿公司自愿向徐军芝提供本合同期限赔偿损失连带保证担保，担保范围为徐军芝的年度收益额、沃丰公司的违约责任与赔偿责任等。委托合同签订后，沃丰公司依约支付了2012年和2013年的收益金，2014年的收益金至今未付。
徐军芝于2014年12月23向原审法院提起诉讼，请求判令：1、沃丰公司立即支付自2014年1月1日起至2014年12月31日止的年度收益金27676元；2、沃丰公司支付自2014年1月1日起至2014年12月10日止按年度收益额日千分之三计算的违约金计29059元，自2014年12月11日起至执行完毕止仍按年度收益额日千分之三计算违约金；3、沃丰公司承担本案的诉讼费；4、金灿公司对上述收益额和违约金、诉讼费等承担连带担保清偿责任。
沃丰公司和金灿公司在原审中答辩称：1、关于沃丰公司未支付收益金事出有因。因为银行信贷风险防控原因，造成徐军芝委托沃丰公司经营的商铺按揭贷款不能办理，徐军芝自身存在原因，由于不及时配合，未向金灿公司提供相关资料，而后也一直未付清购铺款，导致金灿公司无法支付沃丰公司收益金。因为收益金来源于金灿公司，是由金灿公司支付给沃丰公司，后再由沃丰公司支付给徐军芝。金灿公司与徐军芝一直存在商铺买卖纠纷，金灿公司是在多次向徐军芝催促购铺款未果后才停止支付收益金的，�中还有政府的原因。对徐军芝主张支付的收益金的金额无异议，但请徐军芝注意沃丰公司不支付的原因。2、本案存在连环合同关系，一个是买卖合同，一个是委托合同，因为买卖合同发生争议，导致委托合同也不能履行，两份合同不能分开履行，在徐军芝没有交清房款前提下支付收益金有失公平。关于违约问题，双方存在很大争议，徐军芝本身存在违约导致沃丰公司无法支付收益金。3、作为金灿公司，在委托合同上以担保人身份出现，本身两公司就存在利益冲突，具体表现是徐军芝没有按照买卖合同按时提供按揭贷款的有关资料，也不支付购房款，担保人有权抗辩。
原审法院审理认为：徐军芝与沃丰公司、金灿公司签订的《委托合同》系各方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。对�徐军芝要求支付2014年年度收益金及违约金的诉请，沃丰公司及金灿公司辩称徐军芝未按时办理按揭贷款手续，未付清购房款，故可以暂停支付收益金。从庭审查明的情况看，徐军芝虽与金灿公司就购房款的支付方式等存在争议，但双方签订的商品房买卖合同仍有效，且根据委托合同的约定，徐军芝仅需在物业接受交付之日即向沃丰公司交付，沃丰公司就应当在每个收益年度的首月内向徐军芝一次性付清当年度的收益。故沃丰公司及金灿公司的辩解意见，不予采纳。沃丰公司逾期支付2014年收益金已构成违约，应当由其支付违约金，根据合同约定违约金调整为从2014年2月1日起每日按年度收益金的千分之三计算。金灿公司自愿为上述收益金、违约责任及赔偿责任提供连带保证担保，该担保合法有效。综上，徐军芝合理部分的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民�和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、浙江武义沃丰商业经营管理有限公司于判决生效后7日内支付徐军芝2014年收益金27676元并支付自2014年2月1日起至判决确定履行之日止每日按年度收益金的3‰计算的违约金，但违约金最高不得超过2014年收益金的30%；二、浙江武义金灿房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回徐军芝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费609元（已减半），由浙江武义沃丰商业经营管理有限公司负担，由浙江武义金灿房地产开发有限公司对此承担连带责�。
沃丰公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、沃丰公司未支付2014年度收益金，是因该物业的开发商即金灿公司提出徐军芝至今未支付50%购房余款，也未办理权属登记。徐军芝应对她委托管理的物业享有合法的所有权，现对该物业的所有权存在争议，且收益金来源于金灿公司，故沃丰公司暂停支付收益金具有事实和法律依据。二、徐军芝因购买商铺，形成了连环的两个合同关系，即《商铺买卖合同》与《商铺委托合同》，商铺买卖合同中的开发商金灿公司同时又是委托合同中的担保人。因徐军芝与金灿公司的《商铺买卖合同》发生争议，金灿公司不愿再支付给沃丰公司收益金，导致《委托合同》难以履行。而金灿公司在未收到徐军芝尚欠50%购房款的情况下，仍要向徐军芝支付收益金，显然有失公平，当然享有抗辩权。本案存在一个显失公平的事实，在两个合同关系中，徐军芝仅支付50%的购房款，就能享受100%的收益金。三、根据《委托合同》约定，徐军芝自该物业接受交付之日即向沃丰公司交付。而徐军芝实际向沃丰公司交付物业的时间是2013年8月上旬，徐军芝存在逾期交付物业的事实，已构成违约。四、沃丰公司支付2012年与2013年收益金的原因系政府从维护社会稳定的角度，在商铺未按《委托合同》约定交付的前提下，要求金灿公司先行支付2012年与2013年的收益金。因此，明显存在徐军芝未交付委托管理商铺就享受了收益金的不合理情况。综上，请求二审撤销原判，依法改判。
徐军芝答辩称：一、沃丰公司提出未支付2014年收益金系因徐军芝未支付50%的购房款，也未办理物业交接手续及权属登记手续的理由不能成立。1、《委托合同》系由沃丰公司与徐军芝签订，该合同是由沃丰公司拟定的格式条款，双�意思表示真实，内容、形式合法，是有效成立的合同，该内容仅约束合同双方当事人。现徐军芝适时的履行了合同，沃丰公司就应支付收益金。徐军芝未支付购房款属于另一法律关系，买卖合同与本案无关。2、物业交接手续是否办理不影响商铺已实际交由沃丰公司连续经营管理的事实。商铺的锁匙由沃丰公司把持，2012年、2013年的租金也已支付给徐军芝，证明沃丰公司已事实上认可支付租金条件成就，徐军芝并不存在违约事实。3、《委托合同》与《商铺买卖合同》同时签订，沃丰公司同金灿公司达成一致，以接受经营管理商铺的方法促进金灿公司出卖商铺。沃丰公司当时就应考虑到风险，且买卖合同与委托合同并非连环合同，合同各自独立。委托合同中约定，在未转移物权的情况下，只要付了部分购买款，就应当享有收益租金的权利。不管沃丰公司是否出租，是�亏盈都无条件支付徐军芝收益金。何况金灿公司未撤销购买合同，商铺使用权还属于徐军芝，使用收益当然也属于徐军芝。二、一审法院就违约金部分存在两种截然不同的判决，其中判令“违约金最高不超过2014年收益金的30%”，属于适用法律错误。沃丰公司的委托代理人在原审法院释明笔录中清楚表明，放弃对违约金过高的诉求，不提出调整。因此，违约金按照合同标准计算不存在过高的情况，应予以支持。综上，请求二审法院驳回沃丰公司的上诉，并按合同约定判决支付违约金。
金灿公司未作答辩。
二审中，徐军芝、金灿公司未提供新的证据。沃丰公司提供了委托合同一份、补充协议一份、其他应付款明细账四份、记账凭证两份，用以证明沃丰公司支付给徐军芝的收益金来源于金灿公司。
对沃丰公司提供的证据，徐军芝认为：1、对委托合同与本案的关联性有异议，该委托合同由金灿公司与沃丰公司之间签订，内容仅对合同双方有约束力。2、对补充协议的真实性、合法性、关联性有异议，补充协议是沃丰公司在一审败诉后伪造的，“商场开业前及开业年度沃丰公司需支付业主的收益金及税款由金灿公司承担”的条款并不能约束商铺购买者，该约定不合法。3、对其他应付款明细账、记账凭证的真实性、合法性有异议，上面仅有沃丰公司单方盖章，没有银行转账、借条等相印证。且按照我国民法通则规定，企业之间借贷属于违法行为，法院应当没收其非法所得。事实上，收益金是沃丰公司直接向商铺收取的，收益金不足的部分由金灿公司弥补。
本院认为：由于上述证据并非新证据，本院不予认证。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：在金灿公司与徐军芝签订《浙江省商品房买卖合同》的�日，沃丰公司即与徐军芝签订了《委托合同》，并由金灿公司提供担保。上述两份合同的订立系各方真实意思表示，并不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。虽徐军芝由于按揭贷款受限，未能按照《浙江省商品房买卖合同》的约定支付剩余50%购房款，但双方并未因此解除该商品房买卖合同。且涉案商铺早已由金灿公司交付给徐军芝，并由徐军芝交由沃丰公司统一经营管理。沃丰公司也已经按照《委托合同》约定支付了2012年至2013年的收益金。现涉案商铺仍持续由沃丰公司经营管理，徐军芝应有权依照《委托合同》约定要求沃丰公司支付2014年收益金，并要求金灿公司承担担保责任。综上，沃丰公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1218元，由浙江武义沃丰商业经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 楼淑馨
审 判 员 应 倩
代理审判员 郑 睿
二〇一五年七月二十七日
代书 记员 施秀慧