陕西省山阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）山民初字第00785号
原告（反诉被告）李国新，男，汉族，农民。
委托代理人苏明进，陕西西宇律师事务所律师。
委托代理人徐立才，陕西西宇律师事务所律师。
被告（反诉原告）山阳县农村公路管理局（以下简称：农管局），住所地山阳县城关街道办事处三里店村。
法定代表人朱正民，系该局局长。
委托代理人刘刚，陕西丰阳律师事务所律师。
原告（反诉被告）李国新与被告（反诉原告）农管局租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月17日公开开庭进行了审理，原告李国新的委托代理人苏明进、徐立才到庭参加了诉讼，被告农管局的委托代理人刘刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李国新诉称：2010年10月16日，被告下属单位山阳县地方公路管理站漫川养护工区将其所有的漫川镇李家湾道班九间房屋及院落租给原告，双方签订了《租赁李家湾道班房合同书》。合同约定：原告每年向被告支付租金800元，租赁期限30年，从2002年1月1日起至2032年10月31日止；合同期限内，被告不得随意终止合同，改变合同内容，或出卖和租赁给他人，否则被告应承担全部责任。合同签订当年，原告花费196800元在租赁房屋院内建成了砖混结构的猪圈42个、上猪台1个，建筑面积344㎡；水井1口、黄鳝池2个，建筑面积180㎡。自2003年以来，原告每年养猪300头，利润为9万余元，养殖黄鳝2000只，年利润20000元。根据科学养殖方法，预防瘟疫，必须歇业几年，歇业期间原告也按时向被告支付租金，未曾间断。2015年9月9日，被告漫川养护区负责人全贤斌未经原告同意，私自将其所建猪舍、上猪台、黄鳝池用挖掘机拆除。故原告认为，原告与被告下属单位签订的合同是双方自愿达成的，并不违反法律强制性规定，该合同合法、有效。租赁合同尚未届满，被告私自拆毁原告猪场，属于违约行为，应予恢复原状并按现价赔偿原告所建猪场的损失及预期损失。故请求本院依法判令：1、被告履行原、被告签订的《租赁李家湾道班房合同》；2、被告赔偿原告直接经济损失19.68万元及预期利益42万元；3、要求被告承担本案的诉讼费用。
原告李国新为了支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：
证据1，原告身份证复印件1份，用以证明原告的身份情况。
证据2，租赁合同原件1份及租金票据3张，用于证明原、被告签订的租赁合同已经实际履行了13年且原告已向被告支付租金至2013年年底的事实。
证据3，原告委托代理人的调查笔录6份（包括程先娇的证言1份、李国顺的证言1份、谢金亮的证言1份、赵绪宝的证言1份、李新林的证言1份、周昌习的证言1份），用以证明原告所建猪场系被告所拆及原告所建猪场的造价即原告的实际经济损失及预期经济损失的事实。
证据4，视听资料1组（包括租赁场地现状的视频资料1份、全贤斌与李国顺的通话录音1份、李国菊与谢金水的通话录音1份），用以证明被告将原告租赁场地的建筑拆除后的现状及合同履行过程中对租金支付的约定进行了变更，变更为三年期满后再支付租金的事实。
被告（反诉原告）农管局辩称：原告李国新要求继续履行合同，被告农管局认为没有依据。一、李国新与农管局漫川养护工区签订的房屋租赁合同是无效合同，漫川养护工区的管理单位是农管局，周长海无权以漫川养护工区的名义对外签订合同。二、合同约定的租赁期限为30年，超过了法律规定的最长租赁期限。故被告农管局认为，原告李国新与漫川养护工区签订的房屋租赁合同是周长海个人行为，为无效合同，没有继续履行的必要。
原告李国新要求赔偿损失，被告农管局认为李国新的损失与其没有关系。一、双方签订的是租赁合同，李国新私自改变房屋用途用于养殖，其损失和农管局没有关系。二、李国新开办养殖场后，周围居民不满，养殖行为已经逼迫停止。三、合同约定的租金为每年800元，即使按照30年计算租金总计才2.4万元，李国新要求的赔偿明显过高。
被告（反诉原告）农管局反诉称：2001年10月16日，山阳县地方公路管理站漫川养护工区工作人员周长海未经批准私自以漫川养护工区的名义与李国新签订了长达三十年的租赁李家湾道班房合同书，以年租金800元将九间房屋及1379㎡的院落出租给李国新居住。管理站领导发现后即责令周长海解除合同。2007年，山阳县地方公路管理站更名为农管局。之后农管局多次要求李国新腾房，李国新既不腾房，也未向农管局支付租金。漫川养护工区并非独立法人，无权对外签订合同，且合同期限为三十年，致使国有资产遭到侵害。李国新将其所租院落用于养殖，改变房屋居住之生活属性，实属无理，其非法侵害所造成的后果应予恢复。故请求本院依法判令：一、解除农管局与李国新签订的租赁李家湾道班房合同并要求李国新将承租占有的房屋、院落返还农管局；二、要求李国新向农管局支付从房屋租赁之日起至腾房之日止的租金；三、要求李国新自行拆除李家湾道班院落的建筑并恢复原状。
反诉原告农管局为了支持其反诉诉讼请求向本院提交了以下证据：
证据1，委托代理人对何明的调查笔录1份，用以证明山阳县地方公路管理站一直在处理与李国新合同问题的事实。
证据2，山地路字（2004）26号文件，用以证明李国新一直未支付租金，损害农管局合法权益的事实。
反诉被告李国新答辩称：一、农管局要求解除与李国新签订的租赁合同的反诉请求没有依据。农管局与李国新签订的合同没有对解除条件进行约定，且农管局未与李国新就解除合同达成一致意见，虽法律规定租赁期限不能超过20年，但距合同法定解除期限还有7年时间，农管局要求解除合同没有法律依据。二、农管局要求支付租金的反诉请求不能成立。李国新已经支付了2013年年度以前的租金，拖欠租金的行为不是由于李国新不支付租金，而是农管局拒绝收取租金。三、农管局要求李国新拆除建筑并恢复原状没有法律依据。依照合同约定，李国新有权在所租院内进行建筑，院内建筑并未改变租赁房屋用途，且院内建筑已被农管局拆除。
为了查明案件事实本院依职权调取了周长海、何明的证言各1份。
对原告（反诉被告）李国新提供的证据分析、认定如下：
证据1，被告农管局无异议，本院予以认定。证据2，被告农管局对合同的真实性没有异议，对支付租金的收据不予认可，本院认为，该证据能够证实2001年10月16日山阳县地方公路管理站漫川养护工区原负责人周长海与原告李国新签订了租赁李家湾道班房合同书的事实，2001年10月30日，李国新向山阳县地方公路管理站漫川养护工区支付了2002年至2004年度的租金，2010年12月31日，李国新向农管局法官养护工区负责人谢金水支付了2010年度的租金，2014年3月13日，李国新向农管局法官养护工区负责人谢金水支付了2011年至2013年度的租金，故对该组证据予以认定。证据3，被告农管局不予认可，本院认为，该组证据系证人证言，因证人未出庭作证，且证人无法律规定的不能出庭作证的情形，李国新也未能提供其他证据加以佐证，故对该组证据不予认定。证据4，被告农管局不予认可，该组证据经本院现场勘验及对音频通话当事人的复核，该组证据能够证实李国新所租赁的李家湾道班院落现状及农管局将院落内的建筑进行了拆除的事实，故对该组证据予以认定。
对被告农管局（反诉原告）提供的证据分析、认定如下：
证据1，李国新不予认可，本院认为，因证人未出庭作证，农管局也未能提供其他证据加以佐证，故对该证据不予认定。证据2，李国新不予认可，本院认为，该证据同本案没有关联，故对该证据不予认定。
对本院依照职权调取的2份证人证言，李国新与农管局均无异议，本院予以认定。
根据当事人的陈述及对本案证据的分析、认定，可以确定以下案件事实：
山阳县农村公路管理局的前身系山阳县地方公路管理站，李家湾道班在2014年前属法官养护工区管理，2014年后属漫川养护工区管理。周长海曾系山阳县地方公路管理站法官养护工区的负责人。谢金水现系法官养护工区的负责人，全贤斌现系漫川养护工区负责人。2001年10月16日，山阳县地方公路管理站漫川养护工区原负责人周长海和李国新签订了租赁李家湾道班房屋合同书。合同主体甲方是：山阳县地方公路管理站漫川养护工区，法人代表是周长海，乙方是李国新。合同约定：经甲、乙双方协商，甲方自愿将李家湾道班共九间房屋及院落全部租赁给乙方，年租金捌佰元，每头年一次性交清三年，依次类推。合同还约定：一、租赁期限为三十年，从二00二年元月一日起至二0三二年十月三十一日止，合同期满后，若乙方继续租赁，如不发生政策变化，乙方可以继续租赁。二、合同有效期内，甲方不得随意终止合同，改变合同内容，或出卖和租赁给他人，否则甲方应负全部责任。三、合同有效期内，乙方在院内搞建筑不得改变房屋形状，甲方对乙方不承担经济责任。合同期满后，移交须恢复原状。四、租赁费必须头年一次性交清三年，若不交，甲方有权终止合同，收回房屋。五、合同从签订之日产生法律效力。
合同签订后，李国新在租赁的院落内修建了建筑从事养殖。李国新于2001年10月20日向山阳县地方公路管理站漫川养护工区支付了2002年至2004年度的租金。2010年12月31日，李国新向农管局法官养护工区负责人谢金水支付了2010年度租金。2014年3月13日，李国新向农管局法官养护工区负责人谢金水支付了2011年至2013年度的租金。后李国新向农管局支付租金，农管局拒绝收取。李国新的养殖活动从2011年停业至今。
2015年9月9日，农管局指示漫川养护工区负责人全贤斌雇请工人将李国新在租赁院落内修建的建筑予以拆除。经现场勘验，李国新租赁的李家湾道班房屋及院落的现状为：院落南北方向有土木结构房屋7间，东西方向有厦子房屋3间，院墙至正房房檐东西方向距离26.1米，南北方向院墙至院墙43米，距三间厦子房屋1.9米处有水井1口，井口直径为50公分。现可见残留猪舍10间，长3.1米，宽2.2米，高1.45米，其余院落情况无法勘验。因李国新所修建的建筑物已被实际拆除，原状无法恢复，通过对现存的残留物无法对拆除的建筑物价值进行评估鉴定，实际损失无法确定。
本院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案中，李国新与山阳县地方公路管理站漫川养护工区原负责人周长海签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，但合同约定的租赁期限超过了法律规定的20年最高期限，依照法律规定，超过部分无效，故该房屋租赁合同在20年有效期内合法、有效。依照合同约定，双方应当继续履行合同直至2022年10月30日止，故对李国新要求农管局继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。农管局以周长海无权代表漫川养护工区对外签订合同为由，认为该租赁合同是周长海个人行为系无效合同。因周长海系原漫川养护工区的负责人，其代表山阳县地方公路管理站漫川养护工区与李国新签订的租赁合同是其履行职务行为的表现，对外构成表见代理。该租赁合同已经生效且已实际履行，合同履行过程中，农管局并未按照法律规定的方式要求解除或者撤销合同，故李国新有理由相信漫川养护工区原负责人周长海有权代表农管局对外签订合同出租李家湾道班的房屋及院落，且该租赁合同在有效期内并无法律规定的无效情形，故足以认定李国新与山阳县地方公路管理站漫川养护工区原负责人周长海签订的合同为有效合同，农管局应对合同产生的义务承担相应的责任，故对被告辩解合同无效的理由本院不予支持，合同应当继续履行。
合同履行过程中，农管局将李国新租赁院内李国新所修建的建筑物予以拆除，李国新据此为由要求农管局承担违约责任。本院认为，租赁合同签订后，出租人农管局已交付租赁物，承租人李国新已实际对该租赁物行使占有、使用和收益的权利，李国新在所租院落进行建筑并未违反合同约定，农管局未与李国新协商解除合同擅自对其所修建的建筑物予以拆除，其行为损害了李国新的合法财产权益，应对李国新的财产损失承担相应的赔偿责任。由于李国新在所租院落修建的建筑物已被拆除损毁，原貌无法确定，建筑物价值无法评估鉴定，且李国新也未能提供确实证据加以证实其财产损失的具体价值，故李国新要求农管局赔偿损失的请求，证据不足；庭审中，李国新的特别授权代理人坚持以违约为由要求农管局赔偿其直接及预期经济损失，因农管局拆除李国新承租后所修建的建筑物致使李国新财产受损，农管局的行为应属侵权行为，故对李国新以违约责任要求农管局赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持，依法应予驳回。
关于农管局的反诉部分，本院认为，农管局的答辩意见认为合同无效，而反诉请求要求解除合同，两种观点相互矛盾。合同的解除应以合同有效为前提，以合同约定或法律规定为条件。本案中，农管局以李国新未支付租金及改变房屋用途为由要求解除合同，因合同第三条约定“合同有效期内，乙方在院内搞建筑不得改变房屋形状”，故李国新在租赁的院落内修建建筑并未违反合同约定，也未改变房屋形状，农管局该项反诉理由不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定：“承租人无正当理由不支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，依据查明的事实，农管局未向李国新履行催告支付租金的义务，且李国新向农管局支付租金其拒绝收取，故农管局该项反诉理由也不能成立。综上，农管局要求解除合同并返还租赁房屋及院落的反诉诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。由于租赁合同并无法定解除条件，且李国新和农管局也未对合同解除达成一致意见，依照合同约定，合同期内，李国新有权在所租院落进行建筑，合同有效期期满后，李国新才有拆除建筑并恢复原状的义务，故对农管局要求李国新拆除租赁院内建筑并恢复原状的反诉请求，本院依法不予支持。
农管局要求李国新支付从租赁之日起至腾房之日止租金的反诉诉讼请求，因李国新提供的证据能够证实其已向原漫川养护工区支付了2002年至2004年度的租金，2010年度至2013年度的租金其已向法官养护工区的负责人谢金水交纳，期间无票据部分根据生活常理也应视为其已经履行了支付租金的义务，故能够认定李国新已向农管局支付租金至2013年度。合同有效期内，李国新应按合同约定“每头年一次交清三年”向农管局支付租金。李国新辩解已在合同履行中对租金支付条款进行了变更即由“每头年一次交清三年租金”变更为“每三年支付一次租金，三年期满后再支付租金”，因李国新未提供确实证据加以证实，本院不予支持。依据合同约定，李国新应于2014年度向农管局支付2014年至2016年度的租金2400元，合同有效期内租金按合同约定继续履行。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告山阳县农村公路管理局应继续履行与原告李国新签订的李家湾道班房屋租赁合同直至2022年10月31日止。
二、驳回原告李国新的其他诉讼请求。
三、由反诉被告李国新于本判决生效之日起10日内向反诉原告山阳县农村公路管理局支付2014年至2016年度的房屋租金2400元，合同有效期内反诉被告李国新应按合同约定履行支付租金。
四、驳回反诉原告山阳县农村公路管理局的其他反诉诉讼请求。
案件受理费10000元，反诉受理费5000元，由原告李国新负担10000元，山阳县农村公路管理局负担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
审 判 长 李传宏
审 判 员 王 鹏
人民陪审员 耿信社
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 张 烨