辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终4090号
上诉人（原审被告）：牟隽，女，1978年4月20日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：牟志华（牟隽父亲），男，1950年1月10日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1979年6月17日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：牟志华（牟隽父亲），男，1950年1月10日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街55号。
法定代表人：孙洪涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕艳丽，女，1991年8月11日出生，汉族，该公司员工。
委托诉讼代理人：王书民，男，1961年12月3日出生，汉族，该公司员工。
上诉人牟隽、ＸＸ因与被上诉人沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称“绿建物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初12440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
牟隽、ＸＸ上诉请求：1.房屋漏水，开发商保修五年给维修六年，仍未修好，要求因漏水造成的损失，我起诉过开发商，判决赔偿我1200元，我觉得太少了；2.经业主大会通过的所谓物业合同应视为无效合同；3.绿建物业公司给我�成的损失应予以赔偿；4.请求撤销一审判决；5.判令由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、物业公司推诿不作为。一审判决认为这些损失不是物业公司服务上的瑕疵，我的房屋长年漏水，作为物业公司应承担维护义务和责任。二、一审判决缺乏法律依据，适用法律错误。被上诉人进驻程序违法，违反了物业管理条例的强制性规定，至今被上诉人亦没有与我签署物业合同，应认定合同无效，物业公司没开过一次业主大会。三、小区物业费标准没有经过业主大会通过。四、物业公司存在严重侵害小区业主利益的行为。
绿建物业公司辩称：签订物业服务合同时园区已经成立业主委员会了,所以我方直接与业主委员会签订的物业合同,没有规定物业应与每一位业主签订合同,该合同真实有效并经过相关备案。上诉人涉案房屋漏雨原因为�屋质量问题，质保期内由开发单位维修，质保期外可依规定启动维修基金。启动维修基金工作物业公司没有实质性的权利，该工作现在正在进行，上诉人请求我方不能接纳。请求维持原判。
绿建物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费4912元（85.28平方米×1.2元/月/平方米×48个月）；2.判令被告支付物业服务费违约金3876元；3.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告牟隽、ＸＸ系位于沈阳市和平区长白东路17-11号3-6-2，建筑面积85.28平方米房产的业主。原告绿建物业公司（乙方）与翰逸华园业主委员会（甲方）签订物业服务合同一份。合同约定，甲方选聘乙方为“翰逸华园住宅区（一期）”提供物业管理服务，合同有效期为3年，自2013年1月5日起至2016年1月4日止，并约定该小区物业管理费按1.2元/月/平方米收取，电梯费12元/月/人收取；业主应于入住通知书确定的入住之日起缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时以书面告知乙方；物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在上次物业服务费到期之日起提前一个月履行缴纳义务。业主和物业使用人逾期不缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰向乙方缴纳滞纳金；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，双方同意依法向有管辖权限的人民法院起诉，业主拖欠物业服务费用的，乙方可以直接按照有关规定向有管辖权限的基层人民法院起诉。
�查明，沈阳市和平区沈水湾街道办事处安泰社区出具说明：翰逸华园一期上一届业主委员会于2016年1月4日任期已满。在新的业主委员会没有产生的情况下，沈阳绿建物业服务有限公司于2016年1月5日至2016年8月13日止继续按原收费标准为本小区提供服务，并由社区监督物业服务质量。2016年8月13日，原告绿建物业公司与翰逸华园业主委员会签订物业管理服务合同，服务期限至2021年8月12日，物业管理费标准不变。原告绿建物业公司于2013年1月5日起依约在被告小区提供物业管理服务至今，被告牟隽、ＸＸ未缴纳2013年1月5日至2016年12月31日期间的物业服务费。
一审法院认为，原告绿建物业公司与翰逸华园业主委员会签订的物业管理服务合同不违反我国法律、法规的规定，依法有效，予以确认。被告牟隽、ＸＸ系涉案“翰逸华园”小区的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故上述物业管理服务合同对二被告具有约束力。原告绿建物业公司基于物业管理服务合同自2013年1月5日起对被告牟隽、ＸＸ所在小区提供物业管理服务至今，享有向作为业主的二被告收取物业服务费的权利。现二被告未履行缴费义务，应承担民事责任。
庭审后，原告自认二被告2013年物业服务费按0.7元/月/平方米收取，予以确认。2014、2015、2016年的费用以合同约定的1.2元/月/平方米为标准。关于被告支付的物业服务费的具体数额�题。根据原告的房屋面积、物业服务合同的约定及物业服务费收取标准，被告所应支付的物业服务费的具体数额为2013年1月5日至2013年12月31日为708.6元（0.70元/月/平方米×85.28平方米×11.87个月），2014年1月1日至2016年12月31日为3,684.1元（1.2元/月/平方米×85.28平方米×36个月），共计4392.7元。关于原告主张的被告逾期缴费所产生的违约金的诉求，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业服务费，故不予支持。
关于二被告陈述的房屋漏水及物业公司未召开业主大会等问题。庭审中，二被告未提供证据对其主张予以佐证，且原告绿建物业公司持续为涉案小区业主提供物业服务至今，二被告不予缴纳物业服务费用，必将影响其他已缴费业主的合法权益，故对于二被告的上述答辩意见，不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于审�物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《辽宁省物业管理条例》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告牟隽、ＸＸ于本判决生效后十日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司2013年1月5日至2016年12月31日期间的物业服务费4,392.7元；二、驳回原告沈阳绿建物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告牟隽、ＸＸ承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。绿建物业公司与翰逸华园业主委员会签订的物业管理服务合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对包括牟隽、ＸＸ在内的全体业主具有约束力。虽该合同期满后绿建物业公司因小区新的业主委员会没有产生没有签订新的服务合同，但其仍在该小区提供物业服务，沈阳市和平区沈水湾街道办事处安泰社区亦出具了说明，现绿建物业公司对涉案园区提供物业服务，牟隽、ＸＸ作为园区业主理应交纳物业费，故一审判令牟隽、ＸＸ履行交纳物业费的义务并无不当。
关于牟隽、ＸＸ提出的房屋质量问题系在其入住后就存在，牟隽、ＸＸ已另行起诉开发商赔偿损失，至于二上诉人主张另案判决赔偿数额过低的问题，并不属于本案审理范围，�隽、ＸＸ要求物业公司承担赔偿责任缺乏法律依据，本院难以支持。业主维护自身权益应当采取正确的方式，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。如业主对物业服务公司的服务不满意时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。
综上所述，牟隽、ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百�十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人牟隽、ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
审 判 员 韩彩霞
二〇一八年四月二十五日
法官助理 訾丽静
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正�的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。