山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁04民终614号
上诉人（原审原告）：滕州万通地产有限公司，住所地：滕州市善国北路（市林业局斜对面）。
法定代表人：刘洋，经理。
委托代理人：范光杰，山东宁泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蔡丽君。
上诉人滕州万通地产有限公司因与被上诉人蔡丽君房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2015）滕民初字第930号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年2月1日，原、被告签订商品房买卖合同1份，约定：被告购买原告开发的滕州市翠湖天地D1幢1单元401室预售商品房住宅1处，付款方式为贷款方式，买受人首期支付购房总价款的30%，其余价款可向银行贷款支付。买受人如未按合同约定的时间付款逾期超过60日的违约责任为出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。交付期限为2012年4月30日前。该商品房为在建工程已设定抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司滕州支行，抵押担保的主债权为翠湖天地项目贷款，债务人为滕州万通地产有限公司，抵押登记部门为滕州市房地产交易监理所，抵押登记日期为2010年9月21日。同日，原、被告又签订补充协议1份，约定：上述预售商品房建筑面积为125㎡，每平方米4998元，房款为669750元（含储藏室45000元）。买受人应于2012年2月1日前交纳首付房款209750元，其余房款向银行申请按揭。买受人申请贷款，出卖人为其借款额提供了担保的，则买受人应严格按借款合同履行还款义务。如果出卖人因为相关规定被强制或以其他方式、原因代买受人清偿借款本金、利息，实现债权费用以及其他相关费用，买受人保证自出卖人代其偿付之日起7日内将代偿款及所有费用一次性全部偿还给出卖人。如逾期未能偿还，则应按逾期款项额的日万分之五向出卖人支付逾期违约金并赔偿给出卖人造成的损失。该预售商品房已于同月9日在滕州市房地产开发管理办公室办理登记备案。原告分别于2012年1月20日、2月21日收到被告交纳的购房首付款209750元及被告以按揭贷款方式在滕州农行的贷款46万元，并分别给被告出具收据2份。之后，原告依约将房屋交付给了被告，被告合法占有居住至今。该房屋并未在房地产管理机关办理抵押登记手续，亦未办理房屋所有权登记取得房屋所有权证书。
另查，原告（乙方）与滕州农行（甲方）于2010年7月25日签订一手房贷款业务银企合作协议1份，约定：甲方对购买乙方开发的滕州翠湖天地项目的自然人提供购房贷款，乙方提供连带责任保证，并按购房贷款余额的3%交纳保证金作为质押，存入在甲方开设的保证金专户。在乙方承担连带责任保证期间，购买人未按借款合同约定按期还本付息的，由乙方代为偿还，甲方有权直接从上述保证金账户中划收相关款项。2012年2月21日，被告在滕州农行办理一手房贷款，用于购买原告开发的滕州翠湖天地D1-1-401室住房，贷款金额46万元，期限30年。之后，滕州农行依约发放了贷款。至2014年11月18日，被告已有4起贷款逾期。滕州农行于2014年11月28日从原告保证金账户扣收该笔贷款所欠12284.55元及剩余凭证余额446985.07元。
再查，原告（甲方）与被告（乙方）于2015年10月1日签订协议书1份，约定：乙方拖欠甲方代为偿还按揭银行贷款本息483702.78元，自协议签订之日起于每月10日前按期支付，总还款期数不得超过24期。2015年10月10日前支付第一次不低于1万元，如乙方任一期违约逾期达3日，甲方有权解除商品房买卖合同。该房屋已于2014年12月3日由本院以（2014）滕法执字第1041号执行裁定书查封。原告为维护其合法权益，遂于2015年1月28日诉至法院。被告经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，法院依法进行了缺席审理。
原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，双方出于自愿，经过平等协商，意思表示真实，内容合法，因而系有效合同，为国家法律所保护。作为当事人的原、被告均应当按照该合同的约定全面履行自己的义务。被告的义务是按合同约定支付购房款，原告的义务是在收到购房款后向被告交付房屋。就本案而言，作为买受人的被告按约定将购房款的首付款及银行按揭贷款全部作为购房款支付给了作为出卖人的原告，原告亦依约将房屋交付给了被告。原告取得了出售房屋所得对价，而被告以按揭贷款方式支付完购房款后也相应取得了房屋。因而该房屋买卖合同及补充协议已履行完毕，被告对原告不存在逾期付款的违约行为。
原告与滕州农行签订的一手房贷款业务银企合作协议，主体合格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因而亦为有效协议。在商品房担保贷款纠纷中，一般存在两个担保阶段，三方主体、四个合同关系。第一阶段自贷款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有权证，并到房地产机关办理抵押登记；第二阶段始于银行取得房屋他项权证，抵押权开始设立。三方主体是借款人（买受人、抵押人）、贷款人（银行、抵押权人）、担保人（出卖人）。四个合同关系是出卖人与买受人之间的商品房买卖合同关系，买受人与银行之间的借款合同关系，买受人与银行之间的抵押合同关系，出卖人与银行之间的担保合同关系。商品房担保贷款合同的订立是以商品房买卖合同有效成立为基础，二者具有密切联系但又相互独立。从法律关系层面分析，由于案涉房屋未到房地产管理机关办理抵押登记，滕州农行对该房产的抵押权未设立、不具有优先受偿权。原告与被告系担保合同关系，即在被告未按合同约定向滕州农行履行偿付贷款义务时，原告如代为偿还则可依法向被告行使追偿权。由于房屋买卖合同和担保借款合同各自为独立的合同，为两个不同的法律关系，原告代被告向滕州农行偿还了下欠的按揭贷款，并不等于被告未将该部分购房款支付给原告。
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”之规定，被告基于与原告所签订的商品房买卖合同，以现金支付首付款及以按揭贷款支付余款的方式已向原告交清了购房款，自2012年至今已合法占有诉争房屋，虽办理了商品房预售登记，尚未办理所有权登记取得房屋所有权证书，但被告仍为该房屋的业主，依法对该房屋的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对于原、被告于2015年10月1日签订的协议书中约定“被告不按期偿还原告代为偿还的滕州农行按揭贷款，原告有权单方解除商品房买卖合同”一节，由于该房产已于2104年12月3日由法院以（2014）滕法执字第1041号执行裁定书查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六第第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”之规定，该协议损害了另案中作为被告债权人的第三人（申请执行人）的合法利益，因而该协议对作为被告债权人的第三人（申请执行人）自始没有法律约束力，无涉法院（2014）滕法执字第1041号执行裁定书对案涉房屋查封的法律效力。故原告依据商品房买卖合同中关于“买受人未按合同规定的时间付款逾期超过60日后，出卖人有权解除合同”及2015年10月1日签订的协议中关于“乙方逾期达3日未支付房款，甲方有权解除商品房买卖合同”之约定，诉求与被告解除商品房买卖合同、判令被告返还所购房屋并赔偿违约损失473277.05元，无事实依据及法律依据，法院不予支持。但原告可依法向被告行使追偿权。被告经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，且亦未进行书面答辩，应视为放弃答辩权、举证权和质证权，应承担对其不利的诉讼后果。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项、第六十条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四第之规定，判决：驳回原告滕州万通地产有限公司的诉讼请求。案件受理费8400元，由原告滕州万通地产有限公司负担。
上诉人滕州万通地产有限公司不服原审判决上诉称，一、一审法院以被上诉人按揭贷款支付房款确定上诉人取得所售房款对价属于认定事实错误；名义上被上诉人支付了房款，实质上是仅支付了首付款，上诉人最终没有得到贷款。二、被上诉人不能依约支付购房款就不能取得房屋所有权。三、2015年10月1日签订的协议书是合法有效的，上诉人有权解除商品房买卖合同，以执行裁定书查封为由不认可上诉人有单方解除权不符合法律规定。双方签订的协议书真实有效，上诉人在被上诉人未按照约定履行合同义务时有权单方解除合同。故一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审撤销原审判决支持上诉人诉讼请求。
被上诉人蔡丽君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃二审答辩。
经本院审理，上诉人无新证据提交。本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的焦点问题是上诉人向滕州农行履行担保责任而造成的损失的法律后果，能否有权解除其与被上诉人蔡丽君之间的房屋买卖合同关系。上诉人提起诉请所依据的事由，是以其因向滕州农行履行担保责任而导致被上诉人没有实际支付购房款而依据2015年10月1日签订的协议书行使单方解除权。本院认为，上诉人根据房屋买卖合同及被上诉人按揭贷款，已经取得被上诉人的全部购房款，被上诉人支付购房款的义务履行完毕。被上诉人没有按照按揭贷款分期还款的约定向滕州农行履行分期付款义务而违约，导致上诉人承担担保责任，该法律后果与房屋买卖合同并非同一法律关系，不能得出被上诉人“不能依约支付购房款”的结论。上诉人应当按照其与滕州农行之间的担保关系依法行使担保债权的追偿权。故上诉人的诉请混肴了债权与物权的法律关系，其上诉事实和理由，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8400元，由上诉人滕州万通地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广存
审判员 高言成
审判员 刘海林
二〇一六年六月二十六日
书记员 张 民