广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第857号
原告邱玮，女，汉族，户籍所在地在广东省韶关市武江区。
委托代理人朱陈康，系北京市东元（广州）律师事务所律师。
被告李桥，男，汉族，户籍所在地在江西省萍乡市湘东区。
原告邱玮诉被告李桥租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年6月25日公开开庭进行了审理。原告邱玮的委托代理人朱陈康、被告李桥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邱玮诉称：2012年2月16日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告将坐落于广州市天河区员村百合路40号704房租赁给被告，租期12个月，租金2800元／月。合同签订后，原告依约交付房屋给被告，被告自2013年1月16日始未交租金，另被告未经原告同意私自将房屋转租，原告多次电话警告均无效，遂于2013年3月21日报警，天河区员村派出所受理报警并进行调查，后认定不属于其管辖范围。据此，原告特起诉至法院，请求判令：1、被告支付2013年1月17日至2013年3月31日期间的租金7000元；2、被告支付2012年9月1日至2013年3月31日期间的管理费392元（以56元／月标准计付）、水电费1000元；3、被告支付违约金（以上述第1-2项诉讼请求款项总额为本金，均按每日1%的标准计付，第1项诉讼请求自2013年4月1日起计、第2项诉讼请求自2013年5月1日起计，均计至付清之日止）。
被告李桥答辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：2012年2月，原、被告签订《租赁合同》，约定：被告自2012年2月17日至2013年2月17日期间承租原告房屋，租金为2800元／月。签订合同后，被告依约支付押金5600元、2012年2月17日至2013年1月17日期间租金。后因原告未依约维修房屋卫生间，导致房屋无法使用，经协商双方不再签订租赁合同但同意被告居住房屋至2013年3月21日，押金5600元抵作应付的租金、管理费、水电费。2013年3月21日，被告遂搬离房屋。综上，原告主张逾期交租与事实不符，原、被告的租赁合同关系已经终止，被告应付租金和其它费用均已支付，原告的诉讼请求应予以驳回。
经审理查明：广州市天河区员村百合路40号704房（下简称案涉房屋）的权属人是原告，广州市国土资源和房屋管理局核发相应的《房地产权证》记载：房屋用途为居住用房，建筑面积为93.93平方米等。
2012年2月16日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方使用，建筑面积93.93平方米，租金2800元／月，租赁期自2012年2月17日至2013年2月17日，租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月的17日前缴付下月租金；乙方于2012年2月16日前向甲方缴纳5600元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金；（第五条）租赁期内，甲方负责房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用，如甲方应及时进行房屋及设备维修，因甲方延误维修而使乙方人身、财产遭受损害的，甲方负责赔偿；租赁期届满甲方要求收回房屋，应在租赁期满之日前30天书面通知乙方；（第六条）乙方发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋；租赁期满或解除合同之日应交还承租房屋和原配置的设备给甲方；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；（第七条）任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过7天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金；乙方逾期交纳本合同第六条第9小点规定之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金，逾期超过7天的，甲方有权解除合同；（第十四条）乙方支付给甲方租金按季度支付；等内容。同日，被告向原告支付案涉房屋押金及首月租金共8400元（其中押金为5600元）。次日，原告将案涉房屋交付被告使用。另，被告向原告支付案涉房屋租金至2013年1月16日止，自2013年1月17日始租金至今未付。被告辩称原、被告双方曾就押金5600元可抵作其欠付的租金、管理费、水电费问题达成一致意见，但被告未能举证证明。
原告称被告于2013年3月31日交还案涉房屋，被告辩称其于2013年3月21日搬离案涉房屋并将钥匙交于管理处，但未提供证据予以证明。
另，原告还向本院提供以下证据：1、广州市翠雅物业管理有限公司于2013年3月24日、2013年4月18日出具《收款收据》（2张，显示收到40-704，2012.9-2012.12月管理费224元，1-4月管理费224元），拟证明原告已为被告代缴代垫案涉房屋2012年9月1日至2013年3月31日期间的物业管理费392元（56元／月×7个月）；2、广州市翠雅物业管理有限公司于2013年3月24日、2013年4月18日出具《收款收据》（2张，显示收到40-704，2012.9-2012.12月水费259.4元，1-4月水费109.7元），拟证明原告已为被告代缴代垫案涉房屋2012年9月1日至2013年3月31日期间的水费；3、广州供电局有限公司于2013年1月18日出具《发票联》（用电地址为案涉房屋，计费时段2012年11月4日-2013年1月4日，电费125.17元）、2013年3月22日出具《发票联》（用电地址为案涉房屋，计费时段2013年1月4日-2013年3月4日，电费131.96元）、2013年4月27日出具《发票联》（用电地址为案涉房屋，计费时段2013年3月4日-2013年4月2日，电费65.88元），拟证明原告已为被告代缴代垫案涉房屋2012年11月4日至2013年4月2日期间的电费。经质证，被告对证据1-2的真实性均不持有异议，证据3因被告经本院合法传唤拒不到庭未发表质证意见。
本院认为：原告与被告所签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。
因《租赁合同》约定的租赁期限至2013年2月17日届满，被告在租赁期限届满后继续使用案涉房屋，原告亦未提出异议，《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。
被告自2013年1月17日起至今未按《租赁合同》约定向原告支付案涉房屋的租金，已构成违约，且逾期时间已超过合同约定的7天解除合同期限，依约原告可以解除合同。被告虽辩称双方曾就押金5600元可抵作其欠付的租金、管理费、水电费问题达成一致意见，但未能提供证据予以证明，对此本院不予确认。综上，原告于2013年3月31日收回案涉房屋，以其实际行为解除《租赁合同》并无不妥，故原告要求被告支付案涉房屋自2013年1月17日至2013年3月31日期间的租金及逾期支付租金的违约金具有事实和合同依据，本院予以支持。被告虽辩称其于2013年3月21日将案涉房屋钥匙交还管理处，但未能举证证明，本院不予采信。综上，被告应向原告支付案涉房屋自2013年1月17日-2013年3月31日期间的租金6955元（2800元×2个月＋2800元÷31天×15天）。另，原告主张按“每日百分之一的标准，自2013年4月1日起计至付清之日止”计付逾期支付租金的违约金并未超过《租赁合同》第七条第2点关于“乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金”的约定，并无不妥，本院予以支持。另，无论按上述何标准计算，上述期间租金违约金远已超过拖欠的租金本金，根据公平合理的原则，违约金应以不超过拖欠的租金本金为限，因此，被告应支付逾期缴纳2013年1月17日-2013年3月31日期间租金的违约金为6955元。对于原告超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。
如上所述，原告于2013年3月31日收回案涉房屋，被告支付案涉房屋的管理费、水电费均应截至该日止。一、关于管理费的问题。原告提供广州市翠雅物业管理有限公司出具《收款收据》，证明已为被告代缴代垫案涉房屋2012年9月1日至2013年3月31日期间的物业管理费392元（56元／月×7个月），被告对原告要求支付的上述期间的管理费没有异议，故本院对于原告要求被告支付上述期间管理费392元的诉讼请求，予以支持。二、关于水费的问题。原告提供广州市翠雅物业管理有限公司出具《收款收据》，证明已为被告代缴代垫案涉房屋2012年9月1日至2012年12月31日期间水费259.4元，2013年1月1日至2013年4月30日期间的水费109.7元，被告对原告提供的上述《收款收据》没有异议，本院予以确认。按照日常经验法及从公平原则考虑，本院根据《收款收据》所确认的2013年1月1日至2013年4月30日期间的水费总额109.7元，按月平均数方式计付2013年1月1日至2013年3月31日期间的水费应为82.275元（109.7元÷4个月×3个月）；故被告应向原告支付2012年9月1日至2013年3月31日期间的水费341.675元（259.4元＋82.275元）。三、关于电费的问题。原告提供广州供电局有限公司出具《发票联》，证明原告已为被告代缴代垫案涉房屋2012年11月4日至2013年3月4日期间的电费257.13元（125.17元＋131.96元）、2013年3月4日至2013年4月2日期间的电费65.88元，被告经本院合法传唤，逾期未到庭质证，本院视为其放弃抗辩的权利，本院对上述《发票联》予以确认；同上，按照日常经验法及从公平原则考虑，本院根据《发票联》所确认的2013年3月4日至2013年4月2日期间的电费65.88元，按日平均数方式计付2013年3月4日至2013年3月31日期间的电费应为61.34元（65.88元÷29天×27天），故被告应向原告支付2012年11月4日至2013年3月31日期间的电费318.47元（257.13元＋61.34元）；另，因原告未能提供证据证明其已为被告代缴代垫案涉房屋自2012年9月1日至2012年11月3日期间的电费，本院对于该部分的诉讼请求不予支持。
对于原告超出上述管理费、水电费各部分的诉讼请求，本院不予支持。
关于管理费、水电费的违约金问题。原告作为案涉房屋的产权人，其有权依据《租赁合同》的约定向被告收取租金及逾期缴纳租金的违约金，但其并非案涉房屋管理费、水电费的相关行政收费主体，亦未提供证据证明其已向上述相关行政收费主体代缴代垫因逾期缴纳管理费、水电费所产生的违约金，现其要求按每日1%的标准计付逾期缴纳管理费、水电费的违约金缺乏依据，本院不予支持。根据日常生活经验法则，被告至今未付上述期间的管理费、水电费给原告造成的主要是利息损失，从公平原则出发，本院酌情将逾期支付管理费、水电费的计付标准调整为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。另，因原告代缴代垫上述期间管理费、水费最迟时间为2013年4月18日、电费最迟时间为2013年4月27日，现原告要求自2013年5月1日起计付上述费用的违约金并无不妥，本院予以支持。综上，被告应向原告支付其逾期缴纳管理费、水电费的违约金（管理费以392元为本金、水费以341.675元为本金，电费以318.47元为本金，均自2013年5月1日起计至实际付清之日止，均按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付），且上述各项的违约金总额均应以不超过各项费用的本金为限。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告李桥于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邱玮支付广州市天河区员村百合路40号704房自2013年1月17日至2013年3月31日的租金6955元及逾期缴纳该期间租金的违约金6955元。
二、被告李桥于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邱玮支付广州市天河区员村百合路40号704房2012年9月1日至2013年3月31日期间的管理费392元、2012年9月1日至2013年3月31日期间的水费341.675元、2012年11月4日至2013年3月31日期间的电费318.47元，及逾期缴纳上述期间管理费、水电费的违约金（管理费以392元为本金、水费以341.675元为本金，电费以318.47元为本金，均自2013年5月1日起计至实际付清之日止，均按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，上述各项违约金总额均应以不超过各项费用的本金为限）。
三、驳回原告邱玮的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费310元，由原告邱玮负担50元，由被告李桥负担260元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李旭珊
人民陪审员 田常国
人民陪审员 邱丽均
二〇一四年七月七日
书 记 员 蒲肖明
周玺舜