江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）苏审二民申字第00258号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：启东市启隆乡人民政府，住所地在江苏省启东市永隆沙。
法定代表人薛海，该乡乡长。
委托代理人陆炜花，上海联洋律师事务所律师。
委托代理人张建良，启东市启隆乡调委会调解员。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陆亚芳。
委托代理人陆浴东，江苏东晋律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈新民。
申请再审人启东市启隆乡人民政府（以下简称启隆乡政府）因与被申请人陆亚芳、陈新民财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2014）通中民终字第0319号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
启隆乡政府申请再审称：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、启隆乡政府是参与农场改制的成员单位之一，不是原启东县农业良种繁育场（以简称良种繁育场）的承继人，即良种繁育场不是启隆乡政府的前身。2、案涉房契是良种繁育场及其下辖大队等单位改制过程中统一订立的协议。协议成立标志是买房人交清房款或在其收入中被扣清房款，且双方都拿到房契原件。实际上，施云鹏未交过房款，且1997年离开房屋后对该房屋从未有过任何主张，而房契的相对方良种繁育场或者3大队，在施云鹏不愿交房款后也不再向其收取或者在其收入中扣除房款，且在施云鹏离开该房后接收了该房屋并已交付给启隆乡政府。施云鹏虽然在单位统一签订房契时在房契上签过字，但施云鹏未拿到过房契原件，案涉房契没有成立，且契约双方都用自己的实际行为解除了房契。原审判决认定施云鹏未支付房款但未认定房契早已解除错误。3、房契显示房屋只有1人居住。陆亚芳在启东市近海镇海界村居住、生产、生活，不是案涉房屋的同住人。4、案涉房屋不具备出售条件。房契只是合同形式，不具备买卖的实质性要件。原审认识到这一事实，只判决了房屋居住权。但是，如居住人只能取得居住权，原居住权只属于施云鹏，现施云鹏已死亡，原审判决陆亚芳可以取得案涉房屋的居住权于法无据。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。陆亚芳在启东市近海镇海界村1组127号有合法宅基地及住宅。案涉房屋所占的土地也是农村宅基地，陆亚芳不能享有两处宅基地。原审判决导致一户农户拥有两处宅基地的现状。5、施云鹏1997年退休后离开案涉房屋直至去世，原审判决认定的陆亚芳夫妇居住在案涉房屋内至2003年与事实不符。二、原审判决造成启隆乡政府用于改善民生的安置房屋举措陷入混乱局面，影响了众多需要安置对象的基本生活。启隆乡政府为改善乡民的居住环境，整合土地资源，已建造安置楼准备对危房住户进行有条件地搬迁和安置。类似陆亚芳的一大批不符合条件的人知悉该情况后纷纷主张权利，使启隆乡政府的工作处于停滞状态。综上，请求依法再审本案。
被申请人陆亚芳提交意见认为：1、良种繁育场改制前系国有农场，直属原启东县人民政府领导，后改制撤场，原农场所有的下辖单位全部归属启隆乡政府管理，相互之间承继关系明确。2、案涉房契签约时间是1988年12月31日，约定交付房产权时间是1988年1月1日，房款于1988年11月30日前交清，从整个合同内容看，不能证明施云鹏在1988年12月31日未付清房款。即使施云鹏未按约付款，也只是承担违约责任，不影响房屋所有权的转移。案涉房契不违反法律法规的强制性规定，也符合当时的政策规定。3、陆亚芳作为施云鹏的配偶，一家老少在农场居住20多年。案涉房契生效后，施云鹏取得案涉房屋的所有权。施云鹏于2005年去世后，陆亚芳作为丈夫生前所有房屋的同住人，主张案涉房屋所有权权能，符合法律规定。4、良种繁育场将房屋优惠出售给单位职工，符合当时的政策。施云鹏生前所购房屋建在国有土地上，陆亚芳只是继承国有土地上的房屋所有权，不存在享有两处宅基地的问题。5、施云鹏退休以后，直到2003年才搬回近海镇海界村居住。6、启隆乡政府应为辖区职工谋福祉，而不是损害、影响职工的合法权益。综上，请求驳回启隆乡政府的再审申请。
被申请人陈新民提交意见认为：陈新民不认识陆亚芳，施云鹏离开后房屋就还给政府了，陈新民以前有房子，后因拆迁搬进施云鹏归还的房屋。2001年陈新民就搬进案涉房屋，当时房屋已快塌了，陈新民出钱把房子修好了。政府的房屋要付款且要出钱修好才能归个人，施云鹏已死亡，不应当按照拆迁户安排安置房。一、二审判决错误，陈新民居住案涉房屋合法有据。
本院审查查明：陆亚芳丈夫施云鹏在上世纪八十年代因国家落实知识分子政策而被分配至良种繁育场，成为该场三大队职工，并与家人居住在场部分配的原永隆村140号公房内。后因良种繁育场进行改制，根据相关文件精神，施云鹏与良种繁育场于1988年12月31日订立房契1份，主要内容为：一、乙方（施云鹏）向甲方（良种繁育场）购买如下房屋：座落位置：施云鹏东一，间数1，规格4×2.5×5.6，质量65%，房屋面积19.8；二、房价318.80元，按规定甲方补助乙方50元，乙方预付定金元，结欠268.80元,要在88年11月30日前交清，否则按银行贷款利息加倍计算；三、甲方于88年1月1日把房产权交给乙方用；四、甲方售给乙方的房屋，房产权属乙方所有。以后乙方需要出租、出售、改建、扩建、拆迁须征得房管部门土管部门及有关单位的同意；五、乙方所需的宅基地，应根据有关规定交纳费用，只有使用权没有所有权；六、出售以后的房子由乙方负责维修；七、甲、乙双方协议生效后，如甲方毁约、双倍返还定金，乙方毁约，所交定金无权收回；八、本房契于88年12月31日订立之日起生效且有法律效力；九、本房契一式五份，甲乙双方、大队、公证处、房管办各执一份。张启石（良种繁育场场长）、施云鹏分别在房契甲方代表人、乙方代表人栏处盖章、签名。此后，施云鹏一直居住、使用上述房屋，后搬迁至启东市近海镇海界村1组居住。2005年4月6日，施云鹏病故。期间，施云鹏及陆亚芳等家人均一直未再返回过农场，其原居住房屋亦无人看管。2005年左右，陈新民因原有房屋被拆迁，启隆乡政府将其安排至案涉房屋居住使用，陈新民居住使用前对该房屋进行了修缮。目前该房处于闲置状态。
另查明：1、陆亚芳与施云鹏婚育三子（长子施正辉、次子施正权、幼子施正兵），均具函表示本案涉及到其该享受的利益部分，全部归陆亚芳，陆亚芳在本案中行使的权利义务由其本人享受和承担。2、陆亚芳及施云鹏离开农场时未托人对原居住的房屋及所述相关财产进行照看和管理。
2013年2月5日，陆亚芳向江苏省启东市人民法院提起诉讼，请求判令：启隆乡政府、陈新民归还位于启东市启隆乡永隆村140号房屋一间并赔偿陆亚芳财物损失1189元，其他损失（租金，按每年1000元计）8000元。
一审法院认为：陆亚芳丈夫施云鹏生前系启隆乡政府即良种繁育场职工，案涉房屋在买卖前系良种繁育场所有的公房，并非农村集体土地宅基地上房屋，陆亚芳丈夫施云鹏在职期间与良种繁育场签订了房屋买卖契约，该房契是双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，应属合法有效。退一步，即便案涉房屋属集体土地上农村宅基地建房，因陆亚芳丈夫系良种繁育场职工，应属集体经济组织成员，双方签订的房契也并非无效合同。根据房契的约定，案涉房屋产权属陆亚芳丈夫所有，良种繁育场在合同签订前一年已将该房交付陆亚芳丈夫，此后，陆亚芳夫妇也一直居住在该房内直至2003年。虽无相应证据证明陆亚芳丈夫当时支付了房款，但这属于房屋转让后的债权问题，并不能因此否定陆亚芳丈夫对该房享有所有权。现陆亚芳作为施云鹏法定继承人，主张启隆乡政府、陈新民返还房屋，于法有据，予以支持。陈新民因拆迁由启隆乡政府安排在案涉房屋内居住，虽然陈新民称其对该房进行了部分修理，但不能因此取得该房所有权。至于陈新民修理费用，不属本案审理范围，陈新民可另行主张权利。陆亚芳主张的所谓租金损失，因案涉房屋自2003年后陆亚芳家人一直未再使用，房屋处于无人看管状态。陆亚芳丈夫生前也未曾主张过所谓的租金，且陆亚芳作为施云鹏的法定继承人对其主张租金，依据不充分，也未提供租金计算标准的依据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条之规定，该院于2013年11月8日作出（2013）启民初字第0407号民事判决：一、启隆乡政府于判决生效之日起三十日将原永隆村140号房屋归还陆亚芳居住使用；二、驳回陆亚芳的其他诉讼请求。
启隆乡政府不服，向江苏省南通市中级人民法院提起上诉。二审法院经审理查明，现有证据不能证明施云鹏已按约缴纳了购房款，一审法院查明其余事实正确，予以确认。二审法院于2014年6月11日作出（2014）通中民终字第0319号民事判决：驳回上诉，维持原判决。
本院审查期间，启隆乡政府提交两份证据：1、良种繁育场两份文件：《关于实行住房改革的方案》（修改稿）、《关于房改后余房的处理和自建公助的有关规定》。拟证明：（1）施云鹏当时签订房契不符合条件，且即使施云鹏签订了房契也应当在1988年12月31日前付清房款，如其未按期支付房款，则合同不成立；（2）对已购公房因工作调动不需要原房的，必须保持完好状况退给所在单位。2、尤国英、龚近元两户退休退房手续，包括常住人口登记表、房契、支出报销凭证和证明书。拟证明尤国英、龚近元系中技生，和施云鹏性质一样，因退还房屋已领取退房款。
针对启隆乡政府提交的证据，陆亚芳质证认为：1、对证据1的真实性无异议，但文件不具备法律效力，如文件规定精神与案涉房契内容不一致，应以房契为准。2、对证据2中尤国英、龚近元常住人口登记表和房契的真实性无异议，支出报销凭证和证明书因是复印件，对真实性不予确认，陆亚芳不清楚该两户的情况。陈新民质证认为：对于启隆乡政府提交的证据真实性无异议，同意启隆乡政府的意见。
陆亚芳提交三份证据：1、启东市委启发（2002）63号文件《关于市属农场深化改革的实施意见》。拟证明1988年签订案涉房契，而农场改制时间是在2002年，案涉房契并非在改制过程中签订的。2、施云鹏的人事档案。拟证明施云鹏从1981年9月-1993年10月期间享受固定工资，启隆乡政府提供的有关农业承包结算表及90年代部分工资，不能说明施云鹏没有付款。3、启东市近海镇海界村村民委员会出具的证明。拟证明施云鹏从80年代分配到良种繁育场，全家生活在农场。2003年施云鹏因身体原因搬回海界村居住，2005年施云鹏病故。
针对陆亚芳提交的证据，启隆乡政府质证认为：1、对证据1的真实性无异议，该文件第三页中明确农场和启隆乡并非承继关系，只是农场区域划归启隆乡，并非是人员、资产归入启隆乡。2、对证据2的真实性无异议，但与本案无关。3、对证据3的真实性无异议，但该证据是无效证据，因近海镇海界村是施云鹏居住的村，施云鹏离开该村，该村不可能知道施云鹏的去向。
本院认为：1、陆亚芳对启隆乡政府提交的良种繁育场两份文件及尤国英、龚近元常住人口登记表和房契的真实性无异议，启隆乡政府对陆亚芳提交的启东市委启发（2002）63号文件及施云鹏的人事档案的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。2、尤国英、龚近元两户的支出报销凭证和证明书因是复印件，且陆亚芳不认可其真实性，本院对其真实性不予确认。
本院再查明：启东市委启发（2002）63号文件《关于市属农场深化改革的实施意见》第三项载明：调整区划，撤场入镇（乡、开发区），良种繁育场划归启隆乡。
本院认为：一、根据启东市委启发（2002）63号文件《关于市属农场深化改革的实施意见》的规定，良种繁育场划归启隆乡，且启隆乡政府再审申请中亦陈述“良种繁育场或者3大队在施云鹏不愿交房款后也不再向他收取或者在其收入中扣除，而且在施云鹏离开该房后接收了该房屋并已交付给启隆乡政府”，故陆亚芳向启隆乡政府主张权利并无不当。二、陆亚芳的丈夫施云鹏与良种繁育场根据有关文件规定，于1988年12月31日订立房契，约定施云鹏购买良种繁育场的房屋，该房契系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，也符合当时的政策和相关文件规定，应当认定为合法有效。尽管现有证据不能证明施云鹏已按约缴纳案涉房屋购房款，但并不能因此否定案涉房契的效力。施云鹏后来离开案涉房屋，亦不能视为施云鹏放弃案涉房屋。启隆乡政府关于施云鹏未交房款，合同没有成立、案涉房契已解除的申请再审理由与良种繁育场已将案涉房屋交付给施云鹏，且施云鹏曾实际居住使用该房屋的事实不符，不能成立。
综上，申请再审人启隆乡政府的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回启隆乡政府的再审申请。
审 判 长 李圣鸣
审 判 员 陈志明
代理审判员 杨志刚
二〇一五年六月一日
书 记 员 缪 芳