上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初9442号
原告汤纪燕，女，1956年10月18日出生，汉族，住上海市。委托代理人刘继忠，上海劲力律师事务所律师。被告汤伟明，男，1951年9月7日出生，汉族，户籍地上海市。被告汤若燕，女，1954年11月26日出生，汉族，户籍地上海市。上述两被告共同委托代理人傅竞杰，上海环绮律师事务所律师。被告上海西部企业(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人陈敏，董事长。被告上海曹杨物业有限公司，住所地上海市。法定代表人陈建伟，总经理。上述两被告共同委托代理人高伟庆。原告汤纪燕与被告汤伟明、汤若燕、上海西部企业(集团)有限公司，上海曹杨物业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告汤纪燕的委托代理人刘继忠，被告汤伟明、汤若燕的共同委托代理人傅竞杰，被告上海西部企业(集团)有限公司、上海曹杨物业有限公司的共同委托代理人高伟庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤纪燕诉称，汤某某是原告和被告汤伟明、汤若燕的父亲，汤某某于2009年6月20日去世，原告母亲桑蕴蟾1996年7月8日去世。2000年12月31日，案外人汤某某与被告上海西部企业(集团)有限公司签订《上海市公有住房出售合同》，将上海市曹杨三村XXX号XXX-
XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给汤某某，产权登记为其一人。系争房屋是在1996年3月由上海市康定路XXX弄XXX号动迁安置而来，被安置人为原告与父母共三人，原告的户口也一直在内。汤某某去世后，双方曾对系争房屋作过协商，被告汤伟明、汤若燕提出系争房屋归原告所有，但需给付对方系争房屋价值50%的货币，原告则主张66.6%的份额。多年来此事一直没有解决。今年7月，两被告突然将原告告上法庭，事实与理由为系争房屋是父亲的遗产，要求按法定继承分割，但原告对系争房屋变更为产权房一事始终不知，也从未委托过任何人办理过此事。经查，购买系争房屋一事由被告汤若燕的丈夫孔庆龙办理，其代理行为没有得到原告和汤某某的委托。故原告诉至法院，请求判令汤某某与被告上海西部企业(集团)有限公司之间签订的《上海市公有住房出售合同》无效，并将系争房屋恢复至原承租状态。被告汤伟明、汤若燕共同辩称，第一，原告从未在系争房屋内居住过，是空挂户口，其另有本市田林14村房屋，并非居住困难，故原告不属于系争房屋同住人，无权起诉本案。第二，考虑到父亲汤某某百年后可能会因系争房屋产生争议，汤某某主持召开了家庭会议，决定购买系争房屋产权，登记为其一人名下，购买系争房屋是用汤某某的工龄以及被告汤若燕支付的房款，具体操办人是被告汤若燕的丈夫，原告对于购房一事是知情的，原告的印章也是其本人提供的，因年代久远，不确定签名与盖章是否是其本人所为。第三，系争房屋购买产权后，汤某某立下遗嘱(一式四份，汤某某一份，原告与两被告各一份)，对系争房屋产权进行了分割，由三子女平均分配，并明确了原告在购房中没有出资。第四，汤某某去世后，原告至公证处咨询系争房屋继承公证事宜，公证处工作人员告知了原告办理公证继承需要提供的材料，根据材料列表记载，原告对于系争房屋的产权状况是明知的。被告汤伟明根据原告提出的分割方案书写协议书，但最终三人未就方案达成一致，故协议书没有签字。原告本次起诉距离购房已经16年之久，超过了追诉时效。综上，不同意原告的诉请。被告上海西部企业(集团)有限公司、上海曹杨物业有限公司辩称，系争房屋的购买是由原、被告家庭内部协商的，被告按照相关政策与程序与买受人办理买房手续，被告并未仿冒原告的签字与印章，不同意原告的诉请。经审理查明，汤某某与桑蕴蟾系夫妻，共育有原告与被告汤伟明、汤若燕兄妹三人。桑蕴蟾于1996年7月去世，汤某某于2009年6月去世，汤某某的父母均先于其去世。系争房屋由康定路房屋动迁安置而来，根据1996年3月“住房调配单”记载，系争房屋租赁户名为汤某某，家庭主要成员为原告与桑蕴蟾。原告的户籍于1996年4月迁入系争房屋至今。2000年12月31日，汤某某作为购房人，与出售人被告上海西部企业(集团)有限公司、出售代理人上海曹安物业有限公司就系争房屋签订《上海市公有住房出售合同》，购房资料所附的“本户人员情况表”中，“家庭成员”一栏登记人为汤某某与原告两人，所附的“职工家庭购买公有住房协议书”中明确产权人确定为汤某某，承租人及同住成年人意见一栏有“汤纪燕”与“汤某某”字样的签名及盖章。随后，系争房屋产权登记于汤某某名下。2010年1月，原告作为申请人，向上海市普陀区公证处咨询对汤某某遗产的继承公证事宜。公证处工作人员向原告出具手写的一份办理继承公证需要的材料列表，其中包括房产证、购房合同或发票。同年，原告与被告汤伟明、汤若燕对系争房屋分割事宜进行协商，并由被告汤伟明手写“协议书”一份，主要内容为：经三方协商订立以下协议：将系争房屋以市场价税后作以下分配：原告分得该房产百分之五十，被告汤伟明、汤若燕各分得该房产百分之二十五。最终三方未就上述协议签字确认。2013年，原告与被告汤伟明、汤若燕再次对系争房屋分割事宜进行协商，并由被告汤伟明手写协议一份，主要内容：一、系争房屋由被告汤若燕全部继承。二、原告与被告汤伟明放弃继承权的补偿为：1、由被告汤若燕将系争房屋评估价扣除继承过户所有费用后的总价的50%给付原告；2、由被告汤若燕将系争房屋评估价扣除继承过户所有费用后的总价的25%给付被告汤伟明；3、由被告汤若燕报入系争房屋的户口，其他人员迁出户口的同时给付补偿款项。该协议最终仍未得到三方签字确认。2015年12月，原告诉至本院，请求判决如其诉请。庭审中，原告补充意见如下：第一，原告为了照顾父母在系争房屋内偶尔居住，但没有连续居住满一定年限。第二，被告提供的遗嘱是伪造的，原告不予认可。另查明，一、2001年，原曹杨物业有限公司、曹安物业有限公司合并，企业名称为上海曹杨物业有限公司。二、2015年7月，被告汤伟明、汤若燕将原告诉至本院，要求继承系争房屋，确认三方各享有三分之一产权份额。因原告就系争房屋的权属向本院提起本案诉讼，而该案需以本案的审理结果为依据，同年12月本院出具(2015)普民一(民)初字第7439号民事裁定书，中止诉讼。本院认为，根据相关法律及政策的规定，公有住房办理产权购置手续时，理应征得全部同住成年人的同意，未获同意的，则损害了他人的利益，应为无效。然而，与公房购置利益相关的承租人、同住人之间往往为关系密切的亲属，使得此类买卖与一般房屋交易有显著的区别，如有证据表明相关权利人对公房购置后房屋发生产权变动而不持异议的，可视为其对公房出售合同效力的认可。本案中，原告就系争房屋继承事宜亲自咨询公证事宜，并获得了工作人员提供的包括载有需要提供房产证、购房合同或发票在内的材料。另外原告与两被告还就系争房屋分割一事进行过多次协商，虽然协议最终未得到三方签字确认，但从内容看系就房屋产权进行的分割。同时，公房与产权房的维护、管理模式具有显著差异，原告自称其在房屋内偶尔居住，应当对此有所知晓。综合以上事实，本院认为原告知道或应当知道系争房屋的权属状况，即使相关协议书中的签字并非原告亲笔，原告在购房后的数十年内并未对此表示异议，可视为其对合同效力的追认，故本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：对原告汤纪燕要求确认汤某某与被告上海西部企业(集团)有限公司签订的《上海市公有住房出售合同》无效并将房屋恢复原承租状态的诉讼请求不予支持。本案受理费人民币239元，减半收取计人民币119.5元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈文丽
二〇一六年八月九日
书记员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。