贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终88号
上诉人（原审原告）：王广盛，男，1962年5月28日出生，汉族，山东省茌平县人，贵州省鱼洞监狱干警，住凯里市。
上诉人（原审原告）：文娟，女，1964年3月18日出生，苗族，贵州省凯里市人，贵州省鱼洞监狱干警，住凯里市，系原告王广胜之妻。
被上诉人（原审被告）：贵�省凯里市世纪城百货有限公司。住所地：凯里市文化北路**号。
法定代表人：伍茂才，董事长。
原审第三人：凯里市金马房地产开发有限公司。住所地：凯里市金井路*号。
法定代表人：陈华宾，总经理。
上诉人王广盛、文娟因与被上诉人贵州省凯里市世纪城百货有限公司、第三人凯里市金马房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2016）黔2601民初2538号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，现已审理终结。
王广盛、文娟上诉请求：1、本次诉讼仅针对原、被告签订的《商铺委托经营管理合同》而非《商品房买卖合同》。《商铺委托经营管理合同》第四条第一款明确约定：本委托期第1-3年度，由乙方一次性向甲方支付三年相当于该商铺总价款的24%作为委托�营收益。该款项没有约定支付时间，现委托期已结束，在上诉人未要求被上诉人将该款转交其他个人或组织的情况下，理应由上诉人收取。2、《商铺委托经营管理合同》是一份格式合同，是由被上诉人提供。首先，《商铺委托经营管理合同》中第一条的“合同总价”没有具体指哪一份《合同》中的约定；其次，《商铺委托经营管理合同》中第一条“实付总款”并未包含委托期第1-3年度的经营收益，如商铺第1-3年的受益一次性冲抵购房款，该“实付总价”就不是真实的实付总价。3、上诉人在购买“世纪兴城”商铺时，并未受到《世纪城百货投资示范宣传单》，更没有很好地理解其中的投资方案二。现回头看，其投资方案二，明显违反《商品房销售管理办法》第十一条之规定，属于违法。4、从被上诉人提供的《销售通知书》，每条前有小方框，是签署时认可的标记，整篇看，唯有按揭方式有勾，他充分证明《销售通知书》是上诉人听取置业顾问杨军介绍时草签，至《商品房买卖合同》成立后，何用补充协议第七条明确约定：出卖人在本次房地产销售过程中所发出质售楼关高、售楼书及样板方等所有口头或书面说明之内容及标准最终以合同约定为准。因此《销售通知书》已被《商品房买卖合同》完全替代。恳请二审支持上诉人的诉讼请求。
贵州省凯里市世纪城百货有限公司答辩称：本案《商铺委托经营管理合同》约定的第1-3年的租金冲抵上诉人的购房款，该事实有《世纪城百货投资示范宣传单》的投资方案二、《销售通知书》确认的冲抵购房金额数的明确条款，《商品房买卖合同》合同价款及二上诉人申请的证人出庭作证的证言相互印证而得以确认。而《销售通知书》上二上诉人的签字确认，就是明确的指示行为�指示的内容就是将其第1-3年租金收益冲抵二上诉人的购房款。2、二上诉人以《商铺委托经营管理合同》是格式合同，合同中的“合同总价”并未包含委托期第1-3的经营收益。该上诉理由是错误的。因为商铺的购房合同和商铺的委托合同，是二上诉人与金马公司的销售代理商同时协商一致的结果，双方协商的内容是：商铺的折后总价为632333.00元，资金返现金额=折后总价632333×24%（年回报率8%×3年）人民币151760元。成交总价480573元。即上诉人商铺1-3年度的委托经营收益已折抵冲抵购房款。因此，上诉人以“合同总价”没有指明是什么合同的约定，显然是枉顾事实。如果上诉人没有收到《世纪城百货投资示范宣传单》上诉人就不会提出“根本没有很好的理解其中的投资方案二”二上诉人上诉理由自相矛盾。一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审维持原判。
金马房地产公司答辩称：上诉人在购买商铺时，经过与答辩人协商一致，决定以其商铺的第1-3年的租金冲抵其购房款，之后与答辩人和百货公司分别签订了《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》，该事实有《世纪城百货投资示范宣传单》、《销售通知书》、《商品房买卖合同》及答辩人的证人证言在案佐证。上诉人购买商铺前即与答辩人协商商铺的购买问题时，就是以《世纪城百货投资示范宣传单》上的投资方案与答辩人沟通协商的，他们根据自身的条件、资金情况等因素，最后决定以宣传单的投资方案二购买商铺的。在这些问题谈妥之后，上诉人才在《销售通知书》上签字确认。请二审维持原判。
王广盛、文娟向一审提出诉讼请求：1、请求判令被告支付二原告第1-3年度商铺收益金115376.03元及违约金12114.48元；2、承担本案诉讼费用。
一审认定事实：2012年11月23日，原告王广盛、文娟与第三人金马房地产公司就购买商铺的事宜签订一份《商品房买卖合同》，之后原告通过交纳240753元首付款及向银行按揭贷款24万元的方式依约向第三人支付购房款共计480573元。同年11月25日，以原告王广盛、文娟为甲方，被告世纪城百货公司为乙方签订一份《商铺委托经营管理合同》，合同约定：甲方将购买的位于凯里市文化北路22号世纪城百货2-349号商铺委托乙方统一经营管理，委托经营管理期限为十年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止。合同总价为632333.00元整、实付总价为480573.00元整。委托期间第1-3年度，由乙方一次性向甲方支付三年相当于该商铺总价款的24%作为委托经营收益。合同还对第4-10年度的委托经营收益及其他有关事项进行了约定。两份合同签订定后，原告依照约定将商铺移交被告经营管理�今。2016年1月25日，被告通过银行转账的方式将二原告所购商铺第4年度收益金40849元支付给二原告。事后，二原告向被告主张第1-3年度收益金未果。2016年8月5日，二原告以被告未按照合同约定支付第1-3年度的商铺收益金为由向本院提起诉讼。
另查明：2012年11月19日，原告王广盛、文娟签署《销售通知书》，内容为：“买受人王广盛，共有人文娟，认购单位为2层349号，建筑面积为29.94平方米，套内面积16.12平方米，原单价24500元，原总价为733530元，折后单价=（原单价-
优惠卡）×折扣体系：金额为（人民币）21120元。折后总价=折后单价×建筑面积：金额为（人民币）632333元。返现金额=折后总价×24%（年回报率8%×3年）人民币151760元。成交总价（人民币）480573元（折后总价-
返现金额）成交建筑单价（人民币）16051.20元（实际成交总价÷建筑面积）成交套内单价（人民币）29812.22元（实际成交总价÷套内面积）；付款方式选择……方式（2）银行按揭方式（总价里返，合同价为成交总价）首付款240573元，贷款金额240000元。客户确认王广盛、文娟签名捺印。”
同时查明：贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司于2013年6月31日更名为贵州省凯里市世纪城百货有限公司。
再查明：本案《世纪城百货投资示范宣传单》载明的“方案二”中明确允诺“1-3年返利在总房款里一次性返减，优惠后总价—3年返利=成交价。
一审认为，当事人的合法权益依法应予以保护。合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。本案原、被告在2012年11月25日签订的《商铺委托经营管理合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。故双方应依照该合同的约定各自履行各方的义务。
关于原、被告争议的《世纪城百货投资示范宣传单》的效力以及商铺第1-3年度收益金是否冲抵部分购房款的问题，本院作如下论述：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担�约责任。”本案中，二原告认可被告提交的该宣传单真实性，而该宣传单上载明有三种购房方案，其中方案二已明确注明3年返利在总房款里一次性返减，第1-3年共同按照年均8%回报（一次返24%），该内容不仅与原告王广盛签字认可的《销售通知书》中“折后总价=折后单价×建筑面积：金额为人民币632333元。返现金额=折后总价×24%（年回报率8%×3年）人民币151760元。成交总价（人民币）480573元（折后总价-
返现金额）成交建筑单价（人民币）16051.20元（实际成交总价÷建筑面积）”的约定返现方法、比例相符，也与《商品房买卖合同》中的购房价款相符。故三份证据相互印证，已形成证据锁链。通过庭审查明，可以认定原告王广盛、文娟是基于《世纪城百货投资示范宣传单》、《销售通知书》与第三人金马房地产公司签订《商品房买卖合同》购买商铺，该商铺折后总价为632333元，返现金额151760元，成交总价为480573元。由此可见，原告在签字确认商铺折后总价款为480573后，已经用第1-3年度的商铺委托经营收益151760元冲抵了部分购房款。综上所述，二原告的诉请缺乏事实与法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：驳回原告王广盛、文娟的诉讼请求。案件受理费2850元，减半收取1425元，由原告王广盛、文娟负担。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为，上诉人王广盛、文娟2012年11月23日与第三人金马房地产公司所签订《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同签订的依据是双方签订的《销售�知书》，因“销售通知书”是双方认可房屋价款以及各项优惠和房租租金冲抵部分购房款，虽然“销售通知”不是合同条款，但能印证双方签订的《商品房买卖合同》所确定的价格来源于“销售通知书”所确认的房屋价款，不存在“商品房买卖合同”取代“销售通知书”“销售通知书”、“商铺委托经营管理合同”都是《商品房买卖合同》的组成部分，上诉人以“商品房买卖合同”取代“销售通知书”的上诉理由是不能成立的。根据商铺的出售价是远远超过上诉人与被上诉人合同确定的价款，合同价款上诉人是清楚为折扣和租金收益冲抵的，《世纪城百货投资示范宣传单》载明的“方案二”中明确允诺“1-3年返利在总房款里一次性返减，优惠后总价—3年返利=成交价，“销售通知书”也是按照该宣传单方式进行优惠扣减，“销售通知书”经双方确认，与《商品房买�合同》同时生效。至于上诉人提出：“《商铺委托经营管理合同》是一份格式合同，是由被上诉人提供《商铺委托经营管理合同》中第一条的“合同总价”没有具体指哪一份《合同》中的约定；其次，《商铺委托经营管理合同》中第一条实付总款并未包含委托期第1-3年度的经营收益，如商铺第1-3年的受益一次性冲抵购房款，该“实付总价”就不是真实的实付总价。其投资方案二，明显违反《商品房销售管理办法》第十一条之规定，属于违法”。对上诉人的该理由，本院认为，《商铺委托经营管理合同》虽是一份格式合同，但该合同并不存在欺诈，也不存在强制，《商铺委托经营管理合同》是以《商品房买卖合同》为前提，是在双方自愿的情况下签订的，与《商品房销售管理办法》第十一条“变相返利”的规定有明显的区别，租金不是返利，租金属上诉人，只是商�以租金抵扣购房款的促销活动，是一种营销方式而已，被上诉人并没有违反法律规定。一审认定事实清楚，判决正确。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2850元，由上诉人王广盛、文娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘志红
审 判 员 石修华
审 判 员 王家刚
二〇一七年三月二十日
法官助理 龙七奇
书 记 员 王晓宇