广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1357号
上诉人（原审第三被告）：郑振。
委托代理人：袁晓波，广东凯扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈双。
原审第一被告：张节焰。
原审第二被告：惠州市乾诚房地产经纪有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区。
法定代表人：郑振。
原审第四被告：罗青。
上诉人郑振与被上诉人陈双因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第651号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年02月02日，陈双向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、请求人民法院依法判决由四被告连带返还购房款人民币42万元给原告，并从原告交付款项之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至还清之日5000元（暂计至起诉之日，以后发生的另行计算）；2、本案诉讼费由四被告共同承担。
主要事实和理由是：2012年6月24日，原告与被告一、被告二签订了《房地产买卖三方合同》，其中约定由被告一将其所有的位于惠州市鹅岭西路31号百利通广场x号的房地产以人民币43万元的价格转让给原告，其中该《房地产买卖三方合同》中“五、产权转移手续办理”约定委托经纪方办理经纪方（被告二）应当按照相关部门办理更名手续规定期限内，办理完毕产权转移手续，并将权属人已更名为买房的《房地产权证》交付买方……；由于该房为按揭房，同时约定由原告替被告一赎楼。前述《房地产买卖三方合同》还对其他事项进行了约定。签订前述《房地产买卖三方合同》后，原告当天即向被告一支付了贰万元购房定金。2012年7月30日，原告与被告一签订了正式的《广东省房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖》，除对转让房地产的概况及付款方式等事项进行确认外，还约定签订本合同一百五十日内，甲、乙双方应携带有关资料到市房交易中心办理过户手续。在签订《房地产买卖三方合同》及《广东省房地产买卖合同》后，原告依约分别于2012年7月19日向被告三支付了涉案房地产的赎楼款28万元（后被告三向原告返还了7万，实际支付了11万元），2012年12月25日向被告四支付了29万元。在原告支付42万元购房款后，被告一、被告二应依约将涉案房地产办理至原告名下，但两被告一直未将涉案房地产办理至原告名下。后经原告了解到被告一因与案外人周俊轶存在纠纷，贵院于2012年12月6日查封了该房地产。被告一与案外人周俊轶的案件进行执行程序后，贵院于2014年10月24日向原告发出了《公告》，责令被告一及居住在涉案房地产的原告于公告后15日迁出该房屋，逾期不履行的将强制执行。鉴于上述事实，被告一严重的违约行为严重损害了原告的合法权益，合同已经完全不能履行，被告一依法将购房款全额退回给原告。被告二、被告三、被告四虽作为经纪方提供签约机会，但在《房地产买卖三方合同》中三方约定委托被告二办理涉案房地产的房产证，事实上原告也将购房款支付给被告三、被告四，被告二、被告三、被告四也在接受原告的购房款后实施了赎楼行为，基于上述事实，被告二、三、四的行为虽名为居间，但实际上存在委托合同的法律关系。被告二、三、四作为从事房地产市场的专业人员，在原告支付购房款后未予以谨慎审查涉案房地产的实际情况，在给案外人查封的情况下仍支付款项进行赎楼，最后导致涉案房地产无法过户，被告二、三、四的行为存在重大的过失，依据《中华人民共和国合同法》的规定，被告二、三、四应依法赔偿原告的损失。原告多次与四被告协商赔偿事宜，但均未能取得一致意见。为此，原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律之规定，特具状至贵院，请依法判决。
原审第一被告张节焰未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见。
原审第二被告惠州市乾诚房地产经纪有限公司辩称，第一、我方不存在任何过错，在本案房产过户中不存在任何过错；虽然居间合同约定经纪费用，但是没有履行，是无偿的，是没有收取原告和被告的任何佣金，所以原告诉请我方承担连带责任没有法律和事实依据，请求法院依法予以驳回。
原审第三被告郑振辩称，第一，从原告提交的证据来看，我方是有收款的行为，该行为只是代收的行为，代被告一收取购房款，根据民法通则和相关规定，我方的代收行为属于法律上的后果应该由被代理人承担，第二、我方在本案中没有任何过错，代收的行为发生在2012年7月，涉案房屋被案外人申请查封发生在2012年12月，请法庭注意时间点，因此原告诉请我方承担连带赔偿责任没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。
原审第四被告罗青辩称，一、答辩人非本案的适格被告，被答辩人向答辩人主张权利缺乏事实和法律依据。2012年6月24日，被答辩人陈双与张节焰（被告一）、惠州市乾诚房地产经纪有限公司（被告二）签订了《房地产买卖三方合同》，合同约定由张节焰将其所有的位于惠州市惠城区鹅岭西路31号百利通广场x号房的房产转让给被答辩人，委托经纪方被告二惠州市乾诚房地产经纪有限公司办理产权转移手续，并约定买方即原告陈双替卖方张节焰赎楼。答辩人作为惠州市乾诚房地产经纪有限公司的正式员工，为履行工作职责方便客户尽快办结房地产过户手续，于2012年6月28日配合张节焰在惠州市惠州公证处办理公证，对张节焰授权答辩人代为办理上述房产银行按揭贷款清偿手续、办理上述房产、国有同土地使用权的转移登记手续等等事宜进行公证（公证书号为：（2012)粤惠惠州第003719号）。2012年7月30日，被答辩人与张节焰签订了《房地产买卖合同》，答辩人在张节焰的委托代理人一栏签字。2012年8月1日开始，被答辩人开始在上述房屋居住、生活，并将该房进行了装修。2012年12月25日，答辩人同被答辩人一同前往银行办理上述房产银行按揭贷款清偿手续即赎楼时，因赎楼手续需要答辩人代张节焰办理，故银行要求答辩人提供银行账户进行过账（过账金额为人民币29万元），为履行工作职责帮客户尽快完成赎楼手续，答辩人只好按银行指示行事。同时，在银行指示下，答辩人在上述款项到账后迅速将该款转账至张节焰账户上（并未从中获利）以便协助原告完成赎楼手续。上述过程中被答辩人均在现场，并知悉上述情况（因被答辩人已装修并长期入住上述房产，办理赎楼时经纪方及买方均未对房地产权属信息进行查询）。赎楼手续完结后，答辩人配合原告到房产局办理房地产过户手续时才得知张节焰因与案外人周俊轶存在民间借贷纠纷，案外人周俊轶向惠城区人民法院申请财产保全，惠城区人民法院于2012年12月6日将涉案房产予以查封（查封民事裁定书案号为（2012）惠城法立保字第476号）。后答辩人积极配合原告向惠城区人民法院申请查封异议，惠城区人民法院在2013年4月12日举行了听证。综上可知，被答辩人与张节焰、惠州市乾诚房地产经纪有限公司签订《房地产买卖三方合同》约定委托被告二惠州市乾诚房地产经纪有限公司办理产权转移手续，答辩人作为惠州市乾诚房地产经纪有限公司的职员，接受张节焰委托为其办理房产、国有土地使用权过户等事宜，以及按银行指示提供银行账户用于过账以便配合原告完成赎楼义务等行为，均系为惠州市乾诚房地产经纪有限公司履行职务，答辩人的上述履职中均未存在过错，且被答辩人也未有证据证明答辩人在上述活动中存在过错。根据《民法通则》第四十三条的规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十六条的规定“法人或者其他组织的工作人员执行工作任务造成他人损害的，该法人或者其他组织为当事人”，答辩人作为本案被告二惠州市乾诚房地产经纪有限公司的职员，其上述行为均为履行职务行为，相应后果应由用工企业承担，答辩人作为企业职工不应承担任何责任。此外，退一万步讲，如果被答辩人认为答辩人的履职行为给其造成一定损失，那么被答辩人也应以惠州市乾诚房地产经纪有限公司为被告主张权利，而非以答辩人为被告。且本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，根据合同的“相对性”原则，答辩人既非《房地产买卖三方合同》的当事人，亦非《房地产买卖合同》的当事人，答辩人作为本案被告完全不适格，即答辩人并非本案的适格被告，请法院依法驳回被答辩人对答辩人的诉请。答辩人保留要求被答辩人赔偿因其滥用诉权而导致答辩人因应诉产生的律师费、交通费等权利。郑振连带向其返还购房款的诉请，缺乏相应的事实与法律依据。(一)、答辩人系被告惠州市乾诚房地产经纪有限公司的职员，促成被答辩人与被告张节焰的完成房产交易是答辩人的本职工作，答辩人不应因此承担任何连带责任。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第58条：“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任”的规定，答辩人作为惠州市乾诚房地产经纪有限公司的职员，接受张节焰的委托及提供账户用于过账的行为均系为惠州市乾诚房地产经纪有限公司履行职务，那么由此引起的法律责任应由被告惠州市乾诚房地产经纪有限公司承担。此外，退一万步讲，如果被答辩人认为答辩人的履职行为给其造成一定损失，那么被答辩人也应以惠州市乾诚房地产经纪有限公司为被告主张权利，被答辩人主张答辩人承担连带赔偿责任缺乏事实和法律依据。(二)、作为受托人，答辩人代为办理受托事项（包括配合原告赎楼）不应承担任何连带责任。答辩人受张节焰委托代为办理上述房产银行按揭贷款清偿手续、代为办理房产、国有土地使用权过户等事宜，双方已在惠城区公证处对上述委托事项的进行公证，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”的规定，只有在授权不明或违法的情况下，受托人才承担连带责任。本案《公证书》的委托授权事项已罗列得非常明确，答辩人一直在依授权逐条行事（包括协助原告履行赎楼义务）。因此，被答辩人要求答辩人承担连带返还购房款的诉请，既无事实依据、亦无法律可循，请法院依法予以驳回。（三）、被答辩人作为赎楼义务人在办理赎楼过程中本身存在严重过错，无权要求答辩人承担连带责任。被答辩人实际上已于2012年8月1日入住涉案房屋居住、生活，其在2012年12月25日才同答辩人前往银行履行赎楼义务，且在办理赎楼过程中，被答辩人明知其将购房款29万元转账至答辩人名下系应银行要求而借用答辩人的银行账号过账以便赎楼，而此时，答辩人对惠城区人民法院在2012年12月6日将涉案房屋查封一事完全不知情，作为赎楼义务人，未尽审慎义务，其自身应对由此造成的损失承担主要责任。且答辩人作为中介公司的职员，并非涉案房屋财产保全一案的当事人，不可能及时知悉上述事实，答辩人有理由相信其在办理赎楼事宜时涉案房屋系无权利瑕疵的房产，况且被答辩人未举证证明答辩人在此过程中存在过错，因此，答辩人不承担因房屋被查封而导致未能过户的连带赔偿责任。综上，答辩人接受张节焰委托为其上述房产银行按揭贷款清偿手续、办理房产、国有土地使用权过户等事宜，均系为被告惠州市乾诚房地产经纪有限公司履行职务，被答辩人无权要求作为职员的被答辩人承担连带贵任。且本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，根据合同的“相对性”原则，答辩人既非《房地产买卖三方合同》的当事人，亦非《房地产买卖合同》的当事人，答辩人作为本案被告完全不适格。被答辩人明知将购房款29万转至答辩人名下系为赎楼而进行过账，仍实施该行为，其在交易过程中未尽到谨慎义务，存在主要过错，况且答辩人在款项到账的同时将该款转至张节焰的账户上以帮助原告履行赎楼义务，答辩人并未因此行为而获利，不应承担任何责任。故被答辩人对答辩人的诉请包括要求承担连带责任，毫无事实依据，亦无法律可循，恳请法院依法予以驳回。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2012年6月24日,原告作为买方,第一被告作为卖方,第二被告作为经纪方,三方签订《房地产买卖三方合同》约定原告购买第一被告所有的位于惠州市鹅岭西路幸福魔方x房屋(以下简称“涉案房产”),建筑面积80.8平方米,价格为430000元。《房地产买卖三方合同》第十二条补充条款约定:1、买方承诺替卖方赎楼;2、卖方以人民币肆拾叁万元整出售该物业,此外不再承担任何费用。2012年6月28日,第一被告委托第四被告代为办理涉案房产的银行按揭贷款清偿手续,代为办理涉案房产的注销抵押登记手续,并就《委托书》进行了公证。
2012年7月30日,原告与第一被告签订《房地产买卖合同》约定:原告购买第一被告的涉案房产,总金额为430000元,其中,定金20000元,2012年9月15日支付第一期房款110000元,2012年12月30日支付第二期房款290000元,最后一期10000元在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清;第一被告于2012年8月14日将涉案房产交付原告使用。
2012年6月24日,第一被告出具《收据》收到原告定金20000元。2012年7月19日,第三被告出具《收据》收到原告赎楼款280000元。由于涉案房产还未登记在第一被告名下,暂时办不了过户手续,第三被告退回170000元给原告。2012年12月25日,原告向第四被告转账290000元,当日,第四被告将286872.66元转至中国建设银行股份有限公司惠州横江三路支行为第一被告的涉案房产归还贷款。原告当庭认可转账给第四被告的290000元为赎楼款,该款已经支付给银行进行了赎楼,该款与赎楼款的差额第四被告已经退还给原告。涉案房产于2012年8月份交付原告实际占有使用。
另查一,第三被告为第二被告的法定代表人,第四被告为第二被告的职员,第三被告及第四被告均为第二被告的股东。2012年6月28日,因第一被告需将涉案房产转让给原告,遂委托第四被告为涉案房产办理相关手续。
另查二,原告于2014年12月5日到惠州市房产局查询结果显示,涉案房产于2012年9月29日登记在第一被告名下,于2012年12月6日因(2012)惠城法立保字第476号裁定书被查封,于2014年11月26日因(2014)惠城法执字第95-1号裁定书续封。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原告与第一被告、第二被告三方签订的《房地产买卖三方合同》及原告与第一被告签订的《房地产买卖合同》均系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示,双方当事人均应严格按照合同约定全面履行各自义务。经查询,第一被告出卖给原告的涉案房产已经被查封,原告购买涉案房产的合同目的不能实现,原告要求解除合同,不违反法律规定,本院予以支持。解除合同后,被告应将原告已经支付的购房款返还原告。本案中,原告分别于2012年6月24日支付定金20000元给第一被告、于2012年7月19日支付280000元给第三被告、于2012年12月25日支付286872.66元为涉案房产归还贷款。以上款项中,第三被告已经退回170000元给原告,还未退回的购房款共计416872.66元。第一被告应退回原告306872.66元。第三被告应退回原告110000元。第三被告称所收的原告购房款已经转账支付给第一被告,第一被告收到该款后就将钥匙交给原告入住,对此原告不予认可,在本院给予的宽限期内第三被告亦未提供充分证据予以证明,本院对第三被告的意见不予采信。第三被告是第二被告的法定代表人,原告给第三被告购房款是基于其与第二被告签订的《房地产买卖三方合同》,对此,第二被告应对第三被告的责任承担连带责任。三方签订的《房地产买卖三方合同》是于2012年6月24日签订,在签订《房地产买卖三方合同》时,涉案房产并未被查封,第二被告作为中介方不应承担涉案房产被查封的法律责任。原告支付购房款的时间及金额是原告与第一被告在《房地产买卖合同》中双方的约定,该约定不涉及第二、三、四被告,原告主张第二、三、四被告连带返还全部购房款没有法律依据,本院不予支持。第四被告为涉案房产办理相关手续是受第一被告的委托,亦是履行第二被告职务的行为,第四被告收取的款项已经用于办理涉案房产的还贷手续,多余款项也已经退回原告,原告主张第四被告承担连带责任没有法律依据,本院不予支持。由于原告实际占有房屋,合同解除后,原告应返还涉案房产给第一被告,原告主张被告支付已付购房款利息本案暂不予处理。第一被告经本院送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,不影响本案的审理。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定,缺席判决如下:
一、解除原告陈双与第一被告张节焰、第二被告惠州市乾诚房地产经纪有限公司于2012年6月24日签订的《房地产买卖三方合同》；解除原告陈双与第一被告张节焰于2012年7月30日签订的《房地产买卖合同》。
二、第一被告张节焰应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告陈双归还购房款306872.66元。
三、第三被告郑振应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告陈双归还购房款110000元,第二被告惠州市乾诚房地产经纪有限公司承担连带偿还责任。
四、驳回原告陈双的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7676元(原告已预交3838元),由第一被告张节焰5680元、第二被告惠州市乾诚房地产经纪有限公司、第三被告郑振负担1996元。第一被告张节焰、第二被告惠州市乾诚房地产经纪有限公司、第三被告郑振应于本判决生效后自动向本院缴交。
当事人二审的意见
郑振不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销惠州市惠城区人民法院(2015)惠城法民一初字第651号民事判决第三项,改判购房款110000元由第一被告张节焰向被上诉人支付；2、本案第一审诉讼费1996元由张节焰承担,二审诉讼费由被上诉人承担。
事实与理由：一、上诉人2012年7月19日收取28万元(后返回17万元,实收11万元)购房款的行为是职务行为。上诉人是原审被告惠州市乾诚房地产经纪有限公司的员工(也是法定代表人),基于2012年6月24日原审被告一、被告二与被上诉人签订的《房地产买卖三方合同》,上诉人代原审被告二收取了28万元,上诉人的这种行为,是一种职务行为,其法律后果应由原审被告二承担(需要说明的是,原审法院在处理该案时在认定事实和适用法律上是前后不一致的,如原审被告四也代收了29万元,则被认定为职务行为,无需承担返回责任,而上诉人同样的职务行为,则需承担返回责任)。
二、上诉人代收的11万元,也付给了第一被告张节焰,应由张节焰返回。1、庭审查明的事实表明,全部购房款42万元己全部支付给原审第一被告张节焰,被上诉人能提供的付款凭据只有31万元(定金2万元,原审被告四代收代付的29万元),另外的11万元,只能认定为上诉人已将11万元付给了张节焰。否则,就只能认定被上诉人的11万元没有支付给张节焰,这也是原审判决在事实认定上存在缺漏的地方。2、因上诉人在银行查询这11万元转账支付给张节焰的凭据时,因银行的原因(说要层层审批)在原审审限内未能完成,这也是原审判决做出错误认定的原因。综上,上诉人为维护自己合法权利,特具状上诉,望判如所请。
陈双未答辩。
张节焰未答辩。
惠州市乾诚房地产经纪有限公司未答辩。
罗青未答辩。
本院查明的事实及裁判理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本案在二审诉讼期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，本案争议的焦点为：上诉人是否应归还购房款110000元。
关于上诉人是否应归还购房款110000元的问题，上诉人郑振诉称其系原审被告惠州市乾诚房地产经纪有限公司的员工，其收取被上诉人购房款11万的行为是职务行为，该笔款项已支付给张节焰，不应承担归还购房款的责任，但上诉人在一审及二审期间均未提交证据证明其已将涉案款项11万元支付给被上诉人，理应承担举证不能的法律后果，故原审认定上诉人应归还被上诉人购房款11万元并无不当，本院予以支持。
综上所述，一审法院查明事实清楚、适用法律正确、实体处理得当，其判决本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2500元，由上诉人郑振负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一五年十二月七日
书 记 员 赵 铎
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；