黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第649号
上诉人（原审被告）哈尔滨哈药集团房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区保障街167号。
法定代表人王旭东，总经理。
委托代理人马广文，男，1964年5月2日生，汉族，该公司职员，住哈尔滨市道外区。
被上诉人（原审原告）张晓兰，女，1959年12月24日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。
委托代理人赵金艳，黑龙江龙房川律师事务所律师。
原审第三人哈尔滨哈药集团物业管理有限公司，住所地哈尔滨市道里区友谊路505号。
法定代表人王旭东，经理。
委托代理人郝伟华，男，1974年10月4日生，汉族，该公司职员，住哈尔滨市道外区南和街68号5单元301室。
上诉人哈尔滨哈药集团房地产开发有限公司（以下简称哈药房地产公司）因与被上诉人张晓兰、原审第三人哈尔滨哈药集团物业管理有限公司（以下简称哈药物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2013）里民三初字第1254号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人哈药房地产公司的委托代理人马广文，被上诉人张晓兰的委托代理人赵金艳，原审第三人哈药物业公司的委托代理人郝伟华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2008年5月28日，张晓兰购买哈药房地产公司销售的位于哈尔滨市道里区友谊路505号哈药大厦兰庭单元5层2号房产，建筑面积370.19平方米。哈药物业公司系张晓兰居住房屋的物业管理服务单位。张晓兰为上述的房屋所有权人。2013年3月27日，张晓兰楼下居民房屋中出现漏水现象，报告给哈药物业公司，经过排查后，怀疑漏水出自张晓兰居住房屋中。经哈药物业公司与张晓兰取得联系，2014年4月1日，张晓兰回至上述房屋中，哈药物业公司查明漏水原因为：张晓兰房屋埋置过道厅地面中上水过桥管件出现裂缝漏水，积水致张晓兰居住房屋内地板、墙壁、家具等物品浸湿受损。哈药物业公司将出现裂缝的管件切割后进行了更换。
另查明，埋置地面下的管线均系张晓兰购买上述房产时原始设置，张晓兰入住后未进行改动。
在本案审理中，张晓兰于2013年7月24日向法院提出申请，要求对其房屋漏水原因；对漏水管的质量原因；因漏水而浸泡的地板、墙面、壁纸、家具损失数额；漏水导致无法居住，参照同类地段（建筑面积370.19平方米）的租金标准及数额（从2013年4月1日起至修复后符合原居住条件时止）进行鉴定。法院依法委托哈尔滨市中级人民法院技术处进行鉴定，哈尔滨市中级人民法院技术处将鉴定委托转至哈尔滨产权交易中心涉诉资产部进行公开摇号确定由黑龙江锦融成价格评估有限公司、哈尔滨市产品质量监督检验院进行鉴定。2013年9月22日，黑龙江锦融成价格评估有限公司作出锦融成价格评估有限公司（2013）评鉴字第2013045号司法鉴定意见书，评估意见为：在评估基准日2013年4月1日，根据以上评估工作，得出如下评估结论：待估标的评估值为91116元。2013年11月18日，哈尔滨市产品质量监督检验院以“该案件中埋在地下的自来水管线漏水过桥处已经更换，地面已经用水泥封好当时漏水现场已完全破坏，看不到漏水发生现场原始情况，而且漏水过桥系塑料热熔管件，漏水之后被锯断取出，据业户讲漏水处为该管件的某处，我们无法确认，而且塑料件表面未见明显漏水处，我科室组织有关人员两次到现场进行勘察，多次咨询有关塑料产品检验专家，均认为无法完成该项产品质量鉴定工作，故我院无法接受司法鉴定委托”为由，将该案件退回至哈尔滨市产权交易中心涉诉资产部。2013年12月26日，该部将该案件退回至哈尔滨市中级人民法院司法技术处。2014年4月21日，哈尔滨市中级人民法院司法技术处将该委托鉴定转至黑龙江省技术鉴定局。该局转至相关检验站，均以现场被破坏为由，无法进行鉴定。2014年8月25日张晓兰提出申请，要求黑龙江锦融成价格评估有限公司对其作出的锦融成价格评估有限公司（2013）评鉴字第2013045号司法鉴定意见书中建筑面积及租金的起始日期存在的问题，即租金的数额进行补充鉴定。2014年11月18日，该鉴定中心对张晓兰提出的问题进行答复，认为：张晓兰在现场勘察时未提供房屋所有权证只提供商品房买卖合同，计算的面积应以商品房买卖合同中记载的面积为准；现场勘察时鉴定人员询问张晓兰租金的起始日期并制作了现场询问笔录，应以现场笔录为准，故鉴定意见结论无错误。
张晓兰诉称：2008年5月28日，张晓兰从哈药房地产公司购买位于哈尔滨市道里区友谊路505号哈药大厦兰庭5层2号精装房屋。2013年4月1日哈药物业公司因楼下漏水，发现张晓兰房屋室内埋在地下上水管线过桥处漏水，哈药物业公司予以维修，但张晓兰的室内地板、墙面、壁纸、家具等浸泡，已经无法使用，致使张晓兰无法居住，给张晓兰造成经济损失。要求哈药房地产公司赔偿张晓兰所有的位于哈尔滨市道里区友谊路505号哈药大厦兰庭5层2号房屋因漏水造成屋内装修修复及被浸泡物品损失费用42718元、租金损失费用226961元（2013年4月1日至2014年9月12日止），总计269679元。
哈药房地产公司辩称：2013年3月27日上午9点，哈药物业公司因3楼、4楼业主反映，房屋室内漏水请求维修，哈药物业公司赶到现场，但经排查未发现3楼、4楼有漏水点，然后向5楼排查，当时5楼业主张晓兰未在家，经与其电话联系，称其在外地，刚从家里出来不可能管线漏水，2013年4月1日张晓兰才回家。经哈药物业公司到张晓兰家排查发现是张晓兰家走廊里的自来水上水管线过桥处漏水，哈药物业公司维修后将水止住。4月3日哈药物业公司和张晓兰将上述情况反映给哈药房地产公司后哈药房地产公司组织人力进行调查并找到承建单位南通四建集团公司和工程监理单位，承建单位和工程监理单位认为张晓兰的房屋已经进行验收合格，根据《建筑工程质量管理条例》的相关规定，给排水管线工程质量的保修期为二年，并且管材的质量已经哈尔滨工程质量监督总站打压测试均为合格，因此在质保期之后出现的管线漏水由业主负责。针对给排水工程质量质保期为两年及过桥管材质量引发漏水的责任问题，哈药房地产公司向哈尔滨市工程质量技术监督总站进行了求证和反映，该站相关人员从专业技术的角度答复说，给排水管线工程过了两年质保期后，发生的漏水均与房地产开发商、承建单位和工程监理单位无任何关系。过桥管材质量已经在安装前进行了打压、检测符合安装条件，并且过桥管材质量均属工程质量的范畴，因此不存在管材质量而导致工程质量不达标的问题。哈药房地产公司为了探明过桥管材是否存在出厂前有质量缺陷，曾请求相关技术监督部门进行鉴定，但所有技术鉴定部门答复不能进行此类的鉴定，因为不具备工程质量鉴定的资质条件，并且建筑工程的管材已在安装前由法定的工程质量监督部门进行打压测试，现场认定合格，其单方面进行工程管材质量鉴定不符合法律规定。综上，根据国务院2000年1月30日279号令下发的《建设工程质量管理条例》第40条、第41条，2000年6月25日建设部第80号令《房屋建筑工程质量保修办法》第14条的规定，只有在质保期内发生的给排水工程质量缺陷，造成房屋使用人，所有权人或者第三人财产损失的，才能由建设单位承担责任后向承建单位追偿，因张晓兰所有房屋给排水质量保证期己超过2年，故所发生的管道泄漏造成的财产损失不应由哈药房地产公司承担。2013年3月27日与张晓兰取得联系，张晓兰没有及时返回，直至4月1日才回家配合物业公司排查，最终找到是张晓兰家的上水管线漏水，即便上水工程存在质量问题，因张晓兰疏忽大意，过于自信家中不可能漏水，而造成哈药物业公司不能及时找到漏水点并修复，导致损失扩大的责任应由张晓兰承担。
哈药物业公司述称：2013年3月27日，哈药物业公司接到兰庭单元302室业主反映，家中主卧室、次卧室、客厅顶棚不同程度漏水，哈药物业公司马上安排人员到家中查看，同时通知兰庭单元402室业主来家中看是否漏水，并通知兰庭单元业主张晓兰查看家中是否漏水。张晓兰称早上才从家中走，没有发现漏水的情况，402室业主来后发现主卧室地面全部被水浸泡。将402室上水主管线关闭、地热总阀关闭，经过两天观察后302室还是漏水，又再次联系402业主，发现主卧室地板被水浸泡，并从墙面插座处往外流水，又再次联系张晓兰，4月1日张晓兰回来后，经哈药物业公司到其家中查看，发现走廊过道地板下往上返水，经反复排查发现是过道地板下隐蔽管线水管过桥处漏水。根据物业合同和物业管理条例的规定，哈药物业公司只负责业主公共部分的设备设施的维修，对张晓兰自家房屋内的管线漏水，哈药物业公司不负维修义务，并且在3楼、4楼业主请求哈药物业公司进行维修时，哈药物业公司赶到现场进行排查维修，由于张晓兰当时肯定自家房屋没有漏水，耽误了排查漏水点的时间，此责任应由张晓兰承担，故此次漏水造成的损失不应由哈药物业公司承担，请求法院依法驳回张晓兰的诉讼请求。
原审判决认为：公民享有的个人财产受法律保护。本案造成张晓兰财产损害的原因系张晓兰居住房屋内，埋置在地面下的供水管线的过桥处管件出现裂缝，使该管件出水所致。出现裂缝的过桥管件系原始设置。哈药房地产公司提供的供水过桥管件应符合国家行业标准并系合格产品，过桥管件出现裂缝是否为合格产品，哈药房地产公司负有举证责任，由于哈药房地产公司未提交相应的证据予以证实，故因过桥管件出现质量问题，导致张晓兰的物品受损，哈药房地产公司应承担赔偿责任。张晓兰主张的物品及租金损失269679元，其中经鉴定部门评估为91116元，予以支持；剩余部分张晓兰未在举证期间内提出亦未实际缴纳诉讼费用，且没有法律依据，不予支持。哈药房地产公司提出房屋已经超过了两年质保期的抗辩理由，依法不能成立。关于哈药房地产公司抗辩及哈药物业公司述辩提出张晓兰未及时回家，导致漏水点延迟找到所造的损失的扩大部分由张晓兰承担的问题，漏水事故发生时，张晓兰身在外地，且未明确漏水点就在张晓兰居住的房屋中，张晓兰未及时回家处置的理由正当。据此判决：一、哈药房地产公司于本判决生效之日起十日内赔偿张晓兰被浸泡房屋装修修复、物品、租金损失合计91116元；二、驳回张晓兰其他诉讼请求。诉讼费7165元（案件受理费2165元、鉴定费5000元），张晓兰负担87元；哈药房地产公司负担7078元（此款张晓兰已预交；哈药房地产公司于本判决生效之日起十日内分别给付张晓兰）。
哈药房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院以哈药房地产公司未提供过桥管件出现裂缝是否为合格产品，认定其对该过桥质量承担举证责任，并以其未提交相应证明为由，认定哈药房地产公司承担赔偿责任，存在认定案件事实的错误，有失法律的公平正义。二、本案遗漏了诉讼主体，原审法院如果确需查明过桥管材质量等事实，应追加承建单位和工程监理单位为本案第三人，因为争议过桥管材必须由工程监理单位检验、测试、打压合格后方能安装，这些资料全在工程监理单位和承建单位，因此哈药房地产公司客观上无法收集到，故本案存在遗漏诉讼主体，导致未查明案件事实的错误。三、本案司法鉴定机构对租金损失的鉴定缺乏事实依据，张晓兰无法居住，其主要解决的是暂住问题，显然依369.34平方米计算暂住所花费的租金是不合理的。另外，张晓兰实际上并未在外租赁房屋居住，原审判决不依据张晓兰实际租赁房屋解决暂住问题和没有暂住租赁房产的租赁合同及实际缴付租金的票据，仅凭鉴定部门的鉴定结论判决哈药房地产公司赔偿张晓兰的租金损失显然是不合理的。请二审法院依法改判。
张晓兰同意原审判决。
哈药物业公司同意哈药房地产公司的上诉意见。
二审审理期间，双方均未向本院举示新证据。
本院二审认定的案件事实与一审一致。
本院认为：关于过桥管件出现裂缝是否为合格产品问题。哈药房地产公司作为开发公司，应对其房屋质量予以保证。本案中，张晓兰居住的房屋是在房屋保质期的使用范围内出现质量问题，所以哈药房地产公司应对其质量合格负有举证责任。故哈药房地产公司上诉主张理由不成立，本院不予支持。
关于是否追加承建单位和工程监理单位为本案第三人问题。本案是财产损害赔偿纠纷，张晓兰是在房屋使用保质期内因房屋发生质量问题，其向房屋出售方哈药房地产公司主张赔偿权利符合法律规定，故哈药房地产公司主张追加承建单位和工程监理单位法律依据不足，本院对该项请求不予支持。
关于租金损失的赔偿问题。因张晓兰居住的房屋埋置过道厅地面中上水过桥管件出现裂缝漏水，积水致张晓兰居住房屋内地板、墙壁、家具等物品浸湿受损，致使张晓兰无法在其家中居住生活，因此发生的居住损失侵权人亦应赔偿。原审按该房的租金损失标准结合鉴定部门的鉴定意见，确定的赔偿数额符合法律规定。故哈药房地产公司的此项主张，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。哈药房地产公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2078元，由哈尔滨哈药集团房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周力平
代理审判员 辛吉雁
代理审判员 闫建筑
二〇一五年七月二日
书 记 员 王梦薇
安娜