福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民初字第2823号
原告吴锦云（反诉被告），女，1975年12月27日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托代理人陈庆荣，男，1950年6月22日出生，汉族，住浙江省乐清市。
被告首开中庚（福州）房地产开发有限公司（反诉原告），住所地福州市晋安区。
法定代表人苏新，职务董事长。
委托代理人刘善理，福建建达律师事务所律师。
委托代理人朱亚辉，福建建达律师事务所律师。
原告吴锦云（反诉被告）与被告首开中庚（福州）房地产开发有限公司（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月23日受理后，依法由代理审判员徐光智适用简易程序公开开庭进行了审理，原告吴锦云（反诉被告）及其委托代理人陈庆荣、被告首开中庚（福州）房地产开发有限公司（反诉原告）的委托代理人刘善理、朱亚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴锦云诉称：本案房屋自东向西，从01单元至04单元坐北朝南扇形排开，其中01、04单元后侧角的入户门，经02、03单元的餐厅北墙外形成一公用通道，供同层四户从该通道中部北侧的电梯和消防人行梯出入大楼。本案被告将02、03单元户型餐厅外的公用通道违法出卖给01、04单元的购房户作为“入户花园”，使02、03单元餐厅墙处仅留稍大于入户门的位置供02、03单元户型开入户门使用，由于02、03单元入户门开启处的背后是水电等设备室，该设备室的外墙高出02、03单元入户门开门的墙面，使得02、03单元入户门的开启角度只能达90度，开启的入户门挡住自己的出入通道，且当相邻的两入户门同时打开时，两入户门的最小距离只有约30cm，严重影响了02、03单元户型正常出入自己的家，更严重的是给消防逃生安全埋下了不可预估的严重后果。该入户门的设计及建造违反了国家设计规范《民用建筑设计通则》中关于向外开启的入户门不应妨碍公共交通及相临户门开启的规定。为此，原告与被告自2015年3月20日以来进行了长时间的交涉，被告于2015年3月31日作出的声明第五条：“入户门……，愿斥资做力所能及的改造（改变开启方式）”，承认了入户门存在使用不便的缺陷需改造的事实，但至今未予改造，致使原告无法接受交房，为此，原告现依据被告的格式购房合同第九条的规定，被告应承担原告已付款项万分之0.5／日的违约金，并必须完成其声明的承诺，对原告的入户门进行改造。为此请求：1、被告赔偿原告违约金7262.58元（按购房款总额1613906元×0.00005×90天，从2015年3月20日起算至被告完成入户门整改之日，暂计至2015年6月20日）；2、被告立即将原告所购房屋的入房门改造为子母门、加削墙。
被告首开中庚（福州）房地产开发有限公司辩称：1、原告诉称被告将02、03户型单元餐厅外的公用通道违法出卖给01、04单元购房户作为入户花园，该说法与事实不符。在某小区某号楼的《四层平面图》中01、04户型单元明确标记入户花园字样，该部分面积不属于公用通道，且该设计图纸已通过相关单位验收，并予以盖章。被告依法根据设计图纸施工建造，不存在占用公共通道以及违法出卖入户花园之说。2、原告诉称02、03单元入户门开启处的背后是水电等设备室，该设备室的外墙高出02、03入户门开门的墙面……更严重的是给消防逃生安全埋下了不可预估的严重后果，该部分内容不能成立。某小区某号楼业已通过有关单位验收，并可以交付使用。另外，某小区某号楼业已通过消防部门复验，综合评定消防验收合格。因此，在工程已经相关单位验收合格并同意交付使用的情况下，原告诉称本案合同商品房之入户门，存在严重的设计和建造缺陷，没有事实依据。3、原告诉称被告于3月31日作出的声明第五条：入户门……，愿斥资做力所能及的改造（改变开启方式），承认了入户门存在使用不便的缺陷需改造的事实，但至今未予改造，致使原告无法接受交房，该说法实属断章取义，与事实严重不符。实际上被告于2015年3月31日所作声明第五条全文为：“五、入户门是根据设计图纸进行施工，符合规范要求和合同约定，若业主确实存在使用不方便，本着客户关怀原则，我司与厂家及施工单位对多种方案（包括业主建议的方案）进行可行性研讨，愿意斥资做力所能及的改造（改变开启方式），希望业主们能理解并配合支持，具体实施方案届时与业主讨论协商。”随后，本着关怀客户原则，被告于2015年6月10日所作公示中提供两种解决方案，积极落实声明内容。4、原告诉称由于被告的过错，使其无法按规定时间接受交房，该说法亦不成立。被告已提供一系列证据证明某小区某号楼902室房屋满足《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，依约履行了交房义务，并书面通知原告办理房屋交接手续，故原告认为被告存在过错，需要承担《商品房买卖合同》第九条逾期交房违约责任的主张明显不成立；相反，原告无合理理由拒不接楼的行为已违反《商品房买卖合同》第十一条的收房约定。
反诉原告首开中庚（福州）房地产开发有限公司反诉称：《房屋买卖合同》约定反诉原告应在2015年3月20日前将合法、合约的商品房交付反诉被告。2015年3月20日，反诉原告将具备交房条件的某小区某号楼902室房产交付之时，反诉被告却无故拒不接房，至今未办理交接手续。反诉被告的行为已经违反《商品房买卖合同》的约定，应当承担反诉原告代为保管期间产生的保管金。另外，反诉被告还存在严重逾期办理商业贷款的情形。反诉原告与反诉被告于2013年3月24日签订《房屋买卖合同》，并于当日向福州市房地产交易中心办理了《房屋买卖合同》备案。《房屋买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第10款约定买受人应自《房屋买卖合同》备案之日起30日内将《商品房买卖合同》中所约定住房商业性贷款手续办妥，并将商业贷款款项全额汇入出卖人指定账户，否则每逾期一天，将按其申请贷款总额的万分之一向出卖人支付违约金，然经反诉原告多次催告，反诉被告却一再迟延，直至2014年12月16日方将贷款款项汇入申请人账户。为此请求：1、反诉被告向反诉原告支付商品房保管金人民币3150元（按每迟延一日30元计算，从反诉原告书面通知收房日期的第二日起即2015年3月28日至反诉被告实际接收房屋之日止，暂计至2015年7月10日）；2、反诉被告向反诉原告支付逾期办理商业贷款违约金人民币67200元（按贷款总额的每日万分之一计算，从2013年4月24日起计至2014年12月15日）；3、本诉与反诉诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告吴锦云辩称：对于反诉原告的交房通知，反诉被告已就入户门等问题提出了异议，反诉原告已作出反应及承诺，表示对问题进行改造，并多次予以确认，但反诉原告至今未能兑现承诺，未能交房的责任完全在本诉被告。反诉被告按照购房合同附件六《合同补充协议》第三条的相关约定，已在签订认购确认书的15天内将住房商业性贷款所需的材料送交反诉原告，在其发出住房商业性贷款签约通知的10天内，携相关资料到其指定的地点签署贷款文件，并到其指定的银行办理住房商业性贷款，但因其与该银行的约定失效，致使未能办妥贷款。此后600天内，反诉被告未再接到反诉原告关于到新指定银行办理贷款的通知，由于其没有重新提供指定的银行，反诉被告无法做接下去的贷款办理事宜，期间其也未对反诉被告提出任何告知和处罚，直到2014年12月份反诉原告才通知反诉被告到另一银行办理贷款，于是反诉被告在该银行很顺利地办妥了贷款，据此说明反诉被告并没有任何主观故意及贷款资质问题，未能办妥贷款的责任在出卖人一方。
经审理查明：2013年3月24日，原告吴锦云与被告首开中庚（福州）房地产开发有限公司订立《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于晋安区某小区某号楼902单元房屋，建筑面积共100.04平方米，总价款为人民币1613706元等。其中合同第八条约定出卖人应当在2015年3月20日前，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。其中第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出买人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金。第十一条约定，……所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。……由于买受人原因，未能按期交付的，每延期一日应缴纳商品房保管金人民币叁拾元整。买受人无合理理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人书面通知的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付。附件六、《合同补充协议》第三条第10款约定，……买受人均应自《商品房买卖合同》备案之日起30日内将《商品房买卖合同》中所约定之住房商业性贷款手续办妥，并将商业贷款款项全额汇入出卖人指定账户，否则每逾期一天，将按其申请贷款总额的万分一之向出卖人支付违约金……。
福建省房屋建筑工程竣工验收报告验收结论为某号楼等工程按合同约定内容、图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格、内业资料齐全、有效，同意验收、交付使用。2015年3月15日，经福州市公安消防支队综合评定某号楼等工程消防验收合格。被告提交了《福建省新建商品住宅质量保证书》、《福建省新建商品住宅使用说明书》用以说明本案讼争房屋符合合同约定的交付条件。
2015年3月14日，被告向原告发出办理房屋交接手续的通知，原告验收房屋时以入户门无法正常使用为由拒收房屋。之后，原、被告双方对入户门无法使用的问题进行协商，2015年3月31日，被告作出《声明》：“入户门是根据设计图纸进行施工，符合规范要求和合同约定，若业主确实存在使用不方便，……愿意斥资做力所能及的改造”；2015年6月10日，被告继续作出《关于某小区入户门改造方案公示》，对入户门问题提出两种详细的处理方案及办理流程，主要为方案1由原告申请，被告免费改为内开门，并按原告提出申请时间的先后，给予不等的物业补偿，方案2原告在2015年6月30日前申请自行改门，被告给予18个月物业费的补偿。但本案原、被告双方未达成一致意见，至今仍未办理房屋交接手续。
另查，原告于2014年12月份办妥银行按揭贷款手续。
上述事实，有《商品房买卖合同》、榕公消验字（2015）第0062号《建设工程消防验收意见书》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《福建省新建商品住宅质量保证书》、《福建省新建商品住宅使用说明书》、《交房通知书》、《商品房交付催告函》、EMS邮政特快专递单、《声明》、《关于某小区入户门改造方案公示》、购房发票及双方当事人的一致陈述等证据证实，本院予以确认。
经现场察看，原告购买的某小区某号楼902单元房屋入户门开启后妨碍其入户及公共通道的使用。
本院认为，本案讼争房屋已通过竣工验收及消防验收合格，符合交付使用的条件，被告首开中庚（福州）房地产开发有限公司已在合同约定交房期限内通知原告办理房屋交接手续，未构成违约，原告主张被告赔偿逾期交房违约金，没事实依据，不予支持。虽然被告通知交房时，房屋符合交付条件，但原告验收时已对入户门的使用提出异议，原告以拒收房屋的方式要求被告对入户门进行改造，并非双方合同约定的买受人无合理理由逾期接楼或拒不接楼的情形，反诉原告首开中庚（福州）房地产开发有限公司主张反诉被告吴锦云支付商品房保管金，没有依据，不予支持。被告交付的商品房应当保证购买人方便使用，本案讼争房屋入户门开启后妨碍使用的状况应当由被告予以修缮、排除；为避免损失，被告在修缮后应即时再行通知收房，原告亦应即时接收。反诉被告办妥银行按揭贷款的时间虽迟于合同约定，但反诉原告并未提供可归责于反诉被告的证据，其主张反诉被告支付逾期办理银行按揭贷款违约金，不能支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告首开中庚（福州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内对原告吴锦云购买的位于晋安区岳峰镇化工路南侧与后浦路东侧交叉处某小区某号楼902单元房屋的入户门进行修缮（开启后不妨碍入户、公共通道通行）。
二、驳回原告吴锦云的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告首开中庚（福州）房地产开发有限公司的诉讼请求。
本诉案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由原告吴锦云负担。反诉案件受理费人民币1559元，减半收取人民币779.5元，由反诉原告首开中庚（福州）房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 徐光智
二〇一五年九月十八日
书 记 员 游秀琴
附主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。