安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0104民初6144号
原告：合肥百协物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区大溪地现代城77幢二层，统一社会信用代码91340100772802804L（1-1）。
法定代表人：付川江，董事长。
委托诉讼代理人：汪伟，安徽松圣律师事务所律师。
被告：李哲科，女，1979年1月7日生，汉族，自由职业，经常居住地安徽省芜湖市鸠江区。
原告合肥百协物业管理有限公司（以下简称百协物业公司）诉被告李哲科物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百协物业公司的委托诉讼代理人汪伟，被告李哲科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百协物业公司诉称：原告系大溪地小区前期物业服务公司，被告系大溪地小区一期22幢204室业主，其所有房屋系高层住宅，建筑面积71.73平方米。2007年3月18日，原告与被告签订了前期物业管理服务协议，由原告对其所在小区进行物业服务,双方约定服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止,服务价格按照建筑面积为每月每平米1.12元,物业服务费每半年缴纳一次，具体时间为每半年第一个月的上旬，合同期限内,原告按照合同约定提供了物业服务,但被告从2007年9月1日至2016年12月31日未履行交纳物业服务肥的义务,故为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、请求法院依法判令被告支付原告物业服务费用8998元、能耗费1866元及违约金9882元，合计20746元，当庭变更物业服务费为8997元；2、本案诉讼费的承担由被告承担。
李哲科辩称：物业费一直在协商中，被告家漏水，物业说修但一直未修。房屋装修了四次但还是漏水。物业是二级资质，大溪地应当是一级资质。小区现在收取能耗费不合法，物业公共收益应予以返还，诉讼时效已经超过。
本院经审理认定事实如下：2006年10月26日合肥百协置业有限公司和百协物业公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由百协物业公司对百协·大溪地小区进行前期物业管理，管理期限自2005年5月1日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2007年3月18日，百协物业公司（甲方）与李哲科（乙方）签订百协.大溪地前期物业管理服务协议，协议约定：物业服务费用标准为小高层、高层、SOHO公寓按建筑面积每月每平米1.2元收取；多层按建筑面积每月每平米0.8元收取；叠加别墅按建筑面积每月每平米1.45元收取；以上费用均不包括能公共耗费用；预收半年公共能耗每户300元（按实分摊计量）；乙方交纳物业费用时间为乙方应每半年交纳一次物管费，交纳时间为每半年第一个月的上旬，交纳地点为百协.大溪地管理处；乙方逾期未交纳物业管理费的，甲方可从逾期之日起按应缴费用千分之三加收违约金等内容。2010年1月15日，合肥市物价局核定了大溪地小区前期物业服务收费标准。其中核定该小区叠加别墅物业服务综合服务费每月每平米建筑面积为1.5元；花园洋房按建筑面积每月每平米0.8元收取。
李哲科为大溪地22#204室业主，建筑面积71.73平米，该房屋系高层住宅。自2007年9月1日起，李哲科未交纳物业费至今。
另查，2011年，大溪地小区成立业主委员会，由于该业主委员会一直未与百协物业公司签订物业服务合同，也未与其他物业公司签订有效的物业服务合同，故百协公司一直依照前期物业管理合同，在该小区服务至今。
又查，2013年合肥市对小区物业收费实行了“一费制”管理，公共能耗费将并入物业管理费中，不再另行收取。但大溪地小区未能对新的收费标准进行备案，仍一直沿用前期物业合同中物业费用和公共能耗费用并行收取的方式进行收费。
2017年9月1日，合肥市蜀山区物价局给我院来函，函件中表明：1、大溪地辖区物业收费一直未实行“一费制”原因是该小区已经成立业主委员会，成立业主委员会的小区实行“一费制”需要业主委员会与物业公司签订物业服务合同约定收费标准，凭新签订的物业服务合同到物价局进行收费标准备案。由于该小区物业公司与业主委员会一直未能签订“一费制”新物业合同，因此不能在物价局办理相关的备案。2、该小区在新合同签订前，仍执行原收费标准。
被告李哲科陈述今年其房屋租客缴纳了三个月的物业费，但没有票据。
以上事实由当事人陈述、原告提供的《前期物业管理协议》二份、《经营性服务收费许可证》、公共水电费交纳发票及分摊明细、蜀山区物价局《关于大溪地小区物业收费相关问题的复函》、催收通知在卷佐证，足以认定。
本院认为：百协物业公司与合肥百协置业有限公司签订物业服务合同后即对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。由于该小区业主委员会未能与百协物业公司签订物业服务合同，导致无法对“一费制”的收费标准进行备案，百协物业公司仍执行原收费标准，有正当理由，故本院对百协物业公司主张的公共能耗费予以支持。李哲科辩称，原告的诉请已过诉讼时效，百协公司已经提供催缴通知，且百协公司一直持续在该小区内提供物业服务，在长达数年的时间内不对欠费业主进行催收，不符合常理，故本院对该辩称不予采信。李哲科应按约向百协物业公司交纳物业费。关于违约金部分，根据被告提供的证据，百协物业公司对该小区的物业服务仍有进一步完善的空间，故本院对百协公司主张的违约金不予支持。但李哲科等欠费业主须明确其不交纳物业费，甚至不交纳维持小区最基本运行的公共能耗费用的行为，客观上也可能会影响百协物业公司的服务水平和服务质量。被告主张自己房屋对外出租，今年房屋租客缴纳了3个月的物业服务费，因未提供证据相应证据予以证实，本院不予支持。被告主张不交物业费是因房屋存在漏水问题，从法律关系来说，虽房屋质量问题不是物业公司所能够解决的，但原告作为小区物业管理企业当业主向其反映的问题自身不能解决时，尤其对于多户业主反映的情况，从小区和谐与维护业主利益的角度考虑，应当及时告知业主向直接责任方主张权利，避免业主对物业产生不必要的误解。综上，李哲科应当向百协物业公司缴纳物业费8997元（71.73㎡×1.12元/㎡/月×112个月），公共能耗费1866元，共计10863元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告李哲科于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥百协物业管理有限公司2007年9月1日至2016年12月31日期间的物业管理费8997元，公共能耗费1866元，共计10863元；
二、驳回原告合肥百协物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费319元，减半收取为159.50元，由原告李哲科负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 张怡华
二〇一七年十一月十四日
书记员 段晓晓
附相关法条：
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
三、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。