浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0602执异27号
案外人柯祖传，男，1955年4月13日出生，汉族，住杭州市萧山区。
申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市越城区解放大道639号。
负责人许国明。
委托代理人（特别授权代理）陶柏江，该行员工。
被执行人洪焕明，男，1967年1月15日出生，住绍兴市柯桥区。
委托代理人（特别授权代理）徐华，浙江越光律师事务所律师。
被执行人童芬琴，女，1967年11月12日出生，住绍兴市柯桥区。
被执行人浙江众立建设集团有限公司，住所地绍兴市柯桥区杨汛桥镇和门程村。
法定代表人洪海明。
委托代理人（特别授权代理）徐华，浙江越光律师事务所律师。
本院在执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行（以下简称浦发银行）与被执行人洪焕明、童芬琴、浙江众立建设集团有限公司（以下简称众立公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人柯祖传提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人柯祖传称，贵院在执行浦发银行与洪焕明、童芬琴、众立公司金融借款合同纠纷一案过程中依法查封了洪焕明、童芬琴名下坐落于杭州市××经济技术开发区××单元××室的房地产（以下简称涉案房产）。案外人依据《房屋租赁合同》对涉案房产享有租赁权，并实际占有使用，租赁期限自2012年6月1日至2020年5月30日，现尚处于有效租赁合同期内，依据法律规定，房产权属变更不影响租赁合同的继续履行，为维护自身合法权益，故提出书面异议，请求法院中止对涉案房产的查封执行。异议审查中，案外人陈述其交纳涉案房产租金到2018年5月30日，是现金支付的，由于与出租方比较熟悉，故未要求出具收条；并明确其异议请求为要求法院保护其对涉案房产的租赁权，带租拍卖。
申请执行人浦发银行称，案外人与被执行人洪焕明就涉案房产先后签订了两份房屋租赁合同，其中第一份租赁合同已经到期，第二份租赁合同订立在抵押之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故请求依法驳回案外人的异议请求。
被执行人洪焕明、众立公司称，案外人陈述的签订租赁合同、支付租金情况是真实的，具体由法院依法裁定。
被执行人童芬琴未发表意见，亦未提供证据。
本院查明：被执行人洪焕明、童芬琴名下登记有坐落杭州市萧山区××经济技术开发区××单元××室的房地产，根据杭房他证萧字第××号房屋他项权证记载，洪焕明、童芬琴以其所有的上述房产向浦发银行提供最高额抵押担保，担保最高债权数额为2000000元，并于2012年11月23日办理了抵押登记。2015年10月30日，本院在审理原告浦发银行与被告洪焕明、童芬琴、众立公司金融借款合同纠纷一案过程中诉讼保全查封了涉案房产。2015年10月22日，本院作出（2015）绍越商初字第4897号民事判决书，判令：一、被告洪焕明、童芬琴共同归还原告浦发银行借据编号为8503201210001903号项下借款本金人民币2397470.14元，并支付利息（自2014年11月27日起至款清日止按合同约定及中国人民银行有关规定计算）；二、被告洪焕明、童芬琴共同归还原告浦发银行借据编号为8503201210001904号项下借款本金人民币160万元，并支付利息（自2014年10月11日起至款清日止按合同约定及中国人民银行有关规定计算）；三、上述第一、二项债务均于本判决生效之日起十日内履行；四、原告就其享有的上述第一、二项债权，有权对杭房他证萧字第××号、第00138984号他项权证项下被告洪焕明、童芬琴所有的抵押物经折价、拍卖或变卖后所得款项总计在人民币400万元范围内优先受偿；五、被告众立公司对被告洪焕明、童芬琴的上述第一、二项债务承担连带清偿责任。2017年1月3日，根据原告方申请，本院对上述判决立案执行，2017年9月25日，本院作出（2016）浙0602执8号公告，通知对涉案房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2017年10月10日前向本院申请相关权利或提出执行异议。公告张贴后，案外人向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。
案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：
1、出租方（甲方）为洪焕明、承租方（乙方）为柯祖传、落款日期为2012年4月15日的房屋租赁合同及附加约定、委托书各1份，租赁合同约定甲方将涉案房产出租给乙方；租赁期限自2012年6月1日起至2017年5月30日止；租金每月2200元，每12个月为一期支付。
2、出租方（甲方）为洪焕明、承租方（乙方）为柯祖传（落款处签字为朱永水），无落款日期的房屋租赁合同1份，约定甲方将涉案房产出租给乙方；租赁期限自2017年5月31日起至2020年5月30日止；租金每月3333元，合计120000元；租金每年一付，先付款后使用，余下几期支付时间分别为2018年4月30日、2019年4月30日，每期40000元。
3、国网浙江杭州市萧山区供电有限公司于2018年2月12日出具的证明1份，广东中奥物业管理有限公司萧山分公司大成名座项目出具的证明3份。
申请执行人浦发银行为反驳案外人的主张向本院提交了以下证据：
1、（2015）绍越商初字第4897号民事判决书1份。
2、甲方（抵押权人）为浦发银行、乙方（抵押人）为洪焕明、丙方（承租人）为柯祖传的房产抵押及租赁三方协议1份；异议审查中，被执行人洪焕明对该协议中其本人签名、捺印的真实性无异议，案外人则否认该协议中“柯祖传”签名、捺印的真实性。
3、租赁合同复印件1份，内容与案外人提交的证据1中的租赁合同一致。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，即使案外人柯祖传主张的租赁关系真实，因涉案房产在案外人与被执行人再次签订租赁合同前已办理了抵押登记并被本院查封，故案外人所主张的租赁权依法也不得对抗已登记的抵押权及本案执行。案外人之异议请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人柯祖传的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一八年二月二十六日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。