湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第00646号
上诉人（原审被告）杨志峰。
委托代理人任达，湖南琼武律师事务所律师。
委托代理人程玲，湖南琼武律师事务所律师实习律师。
被上诉人（原审原告）程乐。
委托代理人彭剑。
上诉人杨志峰因与被上诉人程乐房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2014）岳民初字第05555号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年2月23日，湖南省中欣房地产开发集团有限公司（甲方、出租方）与杨志峰（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：第一条、出租房租概况：1、甲方将其拥有的坐落于长沙市岳麓区桐梓坡路123号雄海雅苑14栋第1层105、106、107、108的房屋出租给乙方使用。2、出租房屋建筑面积共357.08平方米。第二条、租赁期限及用途：1、该房屋租赁期共7年。自2011年12月7日起至2018年12月7日止。第三条：1、租金标准：第一年的月租金单价：按60元／月／㎡计算租金。每季度租金即人民币64274元。第一年年租金即人民币257098元。2、在租赁期限内，租金逐年递增，即第二年的租金在上一年度租金基础上递增5%。3、该房屋租金支付时间及方式为：租金按季度预先支付，乙方应于合同签订之日向甲方支付3个月的租金。后续季度租金应在该季度开始之日前的10个工作日内支付。6、履约保证金：本合同签订之日，乙方应向甲方支付履约保证金即人民币20000元。第五条、房屋的转让与转租：1、租赁期间，甲方有权依法转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。2、乙方有权将所承租房屋部分或者全部转租给他人使用，除非法用途外甲方无权干涉，但乙方在转租之前应当告知甲方。在本合同签订之前，乙方已经转租的房屋视为已经告知甲方，但是乙方必须向甲方直接履行本合同项下的全部义务，同时甲方只向乙方收取租金，不与第三方发生来往。湖南省中欣房地产开发集团有限公司于2011年8月4日取得该四套房屋所有权证，建筑面积均为89.27㎡。2013年12月12日，湖南省中欣房地产开发集团有限公司取得该四套房屋所有权证，建筑面积均变更为107.51㎡。2014年8月11日，湖南省中欣房地产开发集团有限公司与程乐签订《买卖合同》两份，约定程乐购买长沙市岳麓区桐梓坡路123号雄海雅苑14栋105、106号房屋，合同约定该两套房屋变更后的建筑面积为107.51平方米，房屋单价均为每平方米27000元，房屋价款总金额均为2902770元。程乐于2014年4月23日取得该两套房屋的所有权证，建筑面积均为107.51㎡。2014年8月14日，程乐（甲方、新业主）与杨志峰（乙方，承租方）及湖南省中欣房地产开发集团有限公司（丙方、原出租方）签订《协议书》两份，约定：一、丙方就其所有的105、106房屋出租给乙方。现丙方将该房屋转让给甲方，乙方对此予以同意，并自愿放弃其作为承租人享有的优先购买权；二、甲丙两方就房屋转让的权利与义务按其另行签订的《长沙市商品房买卖合同》予以确定并据之履行。自买卖合同约定交房之日起至租赁期限届满期间产生的租赁合同项下的权利转由甲方享有，义务转由甲方承担，丙方不再享有相应的权利也不承担相应的义务。乙方对此予以同意，并承诺继续按租赁合同之约定向甲方履行及时足额缴付交房之后全部承租期间的租金以及其他全部义务（丙方不就乙方义务的履行向甲方承担担保责任）。三、乙丙双方之间因租赁合同而产生的一切权利义务关系已于本协议生效前相互交割清楚，彼此之间再无任何债权债务关系。具体内容包括：1、乙方已向丙方结清买卖合同中约定交房日以前的全部房屋租金；2、乙方已向当地相关部门结清水、电、通讯、卫生管理、治安管理、物业管理等因物业租赁行为而产生的一切应缴费用。3、丙方已将乙方所交租赁保证金1万元转付至甲方，由甲方负责按租赁合同之约定退还。四、本协议一经生效且交房日届至，即视为丙方已按买卖合同之约定将房屋交付予甲方。2012年5月30日，杨志峰（甲方）与张文明（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：一、长沙市岳华路雄海雅苑14栋105、106号一层租与乙方使用，使用建筑面积为240平方米；二、乙方承租房屋用途为餐饮，租赁期限自2012年6月8日至2018年6月7日止；三、租赁期间，乙方按以下标准向甲方支付租金及有关费用，房屋月租金为12000元。十、房屋租金按物价经济条件第年递增5%。2012年7月7日，杨志峰（甲方）与兰雪峰（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：第一条出租房屋概况：1、甲方将其拥有租赁的坐落于长沙市岳麓区桐梓坡路123号雄海雅苑14栋107号房屋出租给乙方使用；2、出租房屋建筑面积共89.27平方米；4、如公司产权变更按公司加的产权面积加付有产权面积的租金。二、租赁期限、用途：1、该房屋租赁期共3年。自2012年7月4日至2015年7月3日止；3、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业使用。第三条租金及其他：1、租金标准：第一年的月租金单价：每季度租金即18000元。第一年年租金即72000元；2、在租赁期限内，租金逐年递增即第二年的租金标准在上一年的租金基础上递增5%。2012年7月9日，杨志峰（甲方）与王志（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：第一条出租房屋概况：1、甲方将其拥有租赁的坐落于长沙市岳麓区桐梓坡路123号雄海雅苑14栋108号房屋出租给乙方使用；2、出租房屋建筑面积共89.27平方米；4、如公司产权变更按公司加的产权面积加付有产权面积的租金。二、租赁期限、用途：1、该房屋租赁期共5年。自2012年7月4日至2017年7月3日止；3、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业使用。第三条租金及其他：1、租金标准：第一年的月租金单价：每季度租金即18000元。第一年年租金即72000元；2、在租赁期限内，租金逐年递增即第二年的租金标准在上一年的租金基础上递增5%。后程乐诉诸原审法院，请求判令：1、杨志峰支付程乐2014年8月1日至2014年10月31日的租金44804.25元，之后从2014年11月1日至2018年12月7日的租金按2012年2月23日湖南省中欣房地产开发有限公司与杨志峰签订的合同约定递增，105、106号房屋面积按107.51㎡计算；2、杨志峰承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：湖南省中欣房地产开发集团有限公司与杨志峰于2012年2月23日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”程乐已取得长沙市岳麓区桐梓坡路123号雄海雅苑14栋105、106号房屋所有权，不影响原租赁合同效力，且程乐与杨志峰及湖南省中欣房地产开发集团有限公司签订《协议书》，杨志峰承诺继续按租赁合同之约定向程乐履行及时足额缴付交房之后全部承租期间的租金以及其他全部义务。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”湖南省中欣房地产开发集团有限公司与杨志峰签订的《房屋租赁合同》约定将长沙市岳麓区桐梓坡路123号雄海雅苑14栋第1层105、106、107、108的房屋出租给杨志峰使用，出租房屋建筑面积共357.08平方米，按60元／月／㎡计算租金并按5%逐年递增，但并未约定105、106号房屋的面积。根据交易习惯，房屋租赁合同按照房屋面积交纳租金的，以房屋所有权证登记的房屋面积计算租金。现程乐取得的长沙市岳麓区桐梓坡路123号雄海雅苑14栋105、106号房屋所有权证登记的建筑面积均为107.51平方米，故程乐主张杨志峰支付2014年8月1日至2014年10月31日的租金44804.25元［（60元／月／㎡×107.51㎡×2×12月×1.05×1.05×1.05）÷12月×3月］的诉讼请求，原审法院予以支持。2014年11月1日之后的合同履行问题，因履行期未到，尚不满足可履行条件，原审法院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十九条之规定，遂判决：一、杨志峰在本判决生效之日起五日内向程乐支付房屋租金44804.25元；二、驳回程乐其他诉讼请求。本案一审案件受理费920元，减半收取460元，由杨志峰承担。
上诉人杨志峰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决遗漏张文明作为本案当事人，违反法定程序。杨志峰提供了湖南省中欣房地产开发集团有限公司与杨志峰及105、106号房屋实际承租人张文明的三方协议，明确约定由张文明代杨志峰向湖南省中欣房地产开发集团有限公司交纳租金，事实上也一直由张文明承担租金交纳义务，因此，应当追加张文明为本案当事人参加诉讼。二、原审判决认定基本事实错误。湖南省中欣房地产开发集团有限公司与杨志峰签订的《房屋租赁合同》时明确约定105、106、107、108号出租房屋建筑面积共357.08平方米，其中105、106号出租房屋均为89.27平方米，该租赁面积是按照当时湖南省中欣房地产开发集团有限公司所取得的四个房屋的所有权证上登记的面积计算的，因此，双方合同约定的租金单价也是建立在此时房屋登记的面积基础上的。后虽程乐购买房屋时所有权证上登记的面积变更为107.51平方米，但杨志峰实际使用的房屋面积并没有发生变化，程乐无权要求增加租金，原审判决认定杨志峰应增加支付租金违背了“买卖不破租赁”的法律规定。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人程乐答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。与程乐签订租赁合同的是杨志峰，张文明不是双方合同当事人，所以没有遗漏当事人。双方合同约定是以60元／月／㎡计算租金的，而非按固定总价计算租金的，现在市场上也均是按单价计价的。程乐购买的房屋登记面积均为107.51平方米，应按此面积计算租金，湖南省中欣房地产开发集团有限公司与杨志峰约定的89.27平方米与程乐无关。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在本院二审诉讼过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案主要争议焦点为杨志峰承租房屋的租金标准认定问题。
湖南省中欣房地产开发集团有限公司与杨志峰签订的《房屋租赁合同》、湖南省中欣房地产开发集团有限公司与程乐签订《买卖合同》、程乐与杨志峰及湖南省中欣房地产开发集团有限公司签订《协议书》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。湖南省中欣房地产开发集团有限公司将长沙市岳麓区桐梓坡路123号雄海雅苑14栋105、106号房屋出租给杨志峰，后又将涉案房屋出售给程乐，此后，程乐、杨志峰、湖南省中欣房地产开发集团有限公司三方签订《协议书》，约定由杨志峰按原租赁合同约定向程乐履行承租期间的租金以及其他全部义务。根据杨志峰与湖南省中欣房地产开发集团有限公司原租赁合同约定，租金标准为第一年的月租金单价按60元／月／㎡计算租金，在租赁期限内，租金逐年递增5%，现程乐取得的涉案房屋所有权证登记的建筑面积均为107.51平方米，且程乐、杨志峰、湖南省中欣房地产开发集团有限公司三方签订《协议书》时，涉案房屋所有权证登记面积已经变更为107.51平方米，故原审判决以涉案房屋所有权证登记面积及双方约定的月租金单价为标准认定杨志峰应支付的租金并无不当，本院予以维持。
杨志峰另上诉主张应追加涉案房屋现实际承租人张文明参加本案诉讼，本院认为，根据程乐、杨志峰、湖南省中欣房地产开发集团有限公司三方签订的《协议书》，应由杨志峰向程乐履行租金支付义务，依据合同相对性原则，程乐应向杨志峰主张权利，故本院对杨志峰要求追加张文明参加本案诉讼的上诉理由不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费920元，由上诉人杨志峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年四月二十一日
书记员 毛 韧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。