山东省济南市中级�民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第494号
上诉人（原审原告）曲欣然，男，1955年6月28日出生，汉族，济南市东港安全印务股份有限公司退休职工，住济南市。
被上诉人（原审被告）山东嘉恒房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人柳玉荣，董事长。
委托代理人王磊，男，1980年12月7日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
上诉人曲欣然因与被上诉人山东嘉恒房地产开发有限公司（以下简称嘉恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2015）历城民初字第54号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，曲欣然（买受人）与嘉恒公司（出卖人）于2003年3月13日签订了商品房买卖合同。合同约定：第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房（其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第二层2709、2080、2081号房。该商品房的用途为商业，建筑面积为25.18平方米，其中，套内面积12.92平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积12.26平方米（有关公共部位与公共房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条、计价方式与价款：出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8442元，总金额212570元整。第六条、付款方式及期限：买受人自签订合同之日付清全部房款212570元。第八条、交付期限：出卖人应当在2003年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但�遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第十三条、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第1种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水电自房屋交付之日正常使用；2、电梯自房屋交付之日正常使用；3、中央空调、消防设施自房屋交付之日正常使用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、协商解决、协商不成按本合同第九条执行。附件三：装饰、设备标准1、外墙采用理石贴面、采光顶采用钢网架玻璃顶；2、内墙高档乳胶漆、卫生间采用暗花瓷砖到顶；3、顶棚卫生间为RVC吊顶，一二层为轻钢龙骨矿棉板、三层为轻钢龙骨石膏板；4、地面卫生间采用防滑地砖、裙楼铺砌抛光花岗岩石板及抛光面砖；5、门无框隐形玻璃门；6、窗无框隐形玻璃窗；7、卫生间配置洗手盆、坐便器、排气扇；8、消防自动喷淋系统、烟感报警系统；9、电梯自动扶手梯四部；10、灯吸顶格栅灯；11、中央空调麦克维尔；12、采暖集中供暖。曲欣然购买的商品房为商铺，位于嘉恒商务大厦二层裙楼内。签订商品房买卖合同当日，曲欣然（甲方）与嘉恒公司（乙方）签订房屋租赁合同。双方约定：甲方出租的房屋位于济南市华龙路1号嘉恒商务大厦第二层，第2079、2080、2081号铺位，建筑面积25.18平方米，总价款212570�。租赁期限共计十年，甲方从2003年3月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2013年3月1日止。每年租金为房屋总成交额的8%（含租金收入国家规定的税收）。租金给付方式为：从2003年3月1日至2006年3月1日的前三年的租金，由乙方在甲方购买该房屋并且付清全部购房款之日（按揭付款的在付清50%购房款之日），在扣除甲方应交纳税额后一次性支付；自第四年起即从2006年3月1日至2013年3月1日的后七年的租金，由新公司按照每月一付的方式支付甲方，每月20号至25号给付当月租金，在扣除甲方应纳税额后存入甲方指定账户。乙方按期支付甲方的房屋租赁费。乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，还应支付甲方违约金，每延期一日，按照所欠租金的万分之三承担逾期滞纳金。
曲欣然购买的商品房系商铺，在嘉恒大厦的二楼裙楼内。曲欣然曾于2009年12月8日提起诉讼，诉�请求为：1、判令嘉恒公司履行000358号商品房买卖合同第十三条承诺，将曲欣然所购商品房的四部自动扶手电梯设备限期符合双方约定（附件三）的标准；并赔偿双倍设备差价16000元；2、判令嘉恒公司履行000358号商品房买卖合同第十四条承诺，将该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套限期达到使用条件；并按合同向曲欣然支付违约金89000元；3、判令嘉恒公司限期恢复已经拆除的大堂一层至二层楼梯。原审法院作出（2009）历城民商初字第2669号民事判决书，判决书审理查明部分载明：嘉恒商务大厦的一、二、三层原设计为商场，中间设计自动扶手电梯四部及步行楼梯。后嘉恒公司将四部自动扶手电梯改为四部升降电梯，未在中央建设步行楼梯。该判决书判令：嘉恒公司赔偿曲欣然电梯设备差价款16000元，驳回其他诉讼请求。曲欣然及嘉恒公司均不服，提起上�。2014年10月30日济南市中级人民法院作出（2013）济民一终字第826号民事判决书，认定“嘉恒公司拆除楼梯的行为发生于房屋交付之后，即便存在侵害广大业主共有权的可能，亦属于建筑物区分所有权的范畴，与本案房屋买卖合同纠纷非同一法律关系，故曲欣然要求嘉恒公司恢复已经拆除的大堂一层至二层楼梯的请求，本案不予处理”，判决驳回上诉，维持原判。2012年12月10日，曲欣然又诉至原审法院，要求：1、嘉恒公司支付其2012年4月1日至2012年11月30日房屋租赁费9352元；2、支付欠租金按日万分之三计算的滞纳金；3、终止租赁合同，曲欣然收回出租的房屋，交还所租房屋时，房屋现状应限期达到000358号商品房买卖合同交房条件。否则，嘉恒公司自2012年12月1日起应按日向曲欣然支付230元损失费。原审法院作出（2012）历城民初字第3195号民事判决书，该判决书经审理查明：租赁合同签订后，嘉恒公司向曲欣然支付部分租金。嘉恒公司每月支付曲欣然租金1169元（税后）。自2012年4月1日至2012年11月30日的租金9352元（税后）至今未支付。判决书判令：一、限嘉恒公司于判决生效之日起十日内支付曲欣然租金9352元。二、限嘉恒公司于判决生效之日起十日内支付曲欣然违约金（以1169元为基数，分别自2012年4月26日、2012年5月26日、2012年6月26日、2012年7月26日、2012年8月26日、2012年9月26日、2012年10月26日、2012年11月26日起，按日万分之三计算至判决规定的履行期限届满之日或嘉恒公司在判决规定的履行期限内自觉履行义务之日）。三、限嘉恒公司于判决生效之日起三十日内将位于济南市历城区华龙路嘉恒商务大厦裙楼二层2079、2080、2081号商铺返还给曲欣然。四、驳回曲欣然其他诉讼请求。曲欣然与嘉恒公司不服该判决，均提起上诉。
庭审中，�欣然称其购买商铺时曾看过嘉恒商务大厦一至二层，步行楼梯完好无损，2009年11月其发现该大厦一至二层步行楼梯被拆除，其不知道是何人拆除，但在（2009）历城民商初字第2669号案件审理过程中，嘉恒公司承认是该公司拆除的。
原审法院认为，曲欣然与嘉恒公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同。嘉恒公司承租了曲欣然的房屋，应按照租赁合同的约定向曲欣然支付租金，逾期不付，构成违约，应承担违约责任。曲欣然要求嘉恒公司支付自2012年12月1日至2013年3月1日的租金3507元，事实清楚，证据充分，故对曲欣然的该项请求予以支持。曲欣然要求嘉恒公司恢复已经拆除的大堂一层至二层楼梯及自2013年3月1日起至恢复租赁期间拆除的嘉恒商务大厦裙楼一至二层大堂步行楼梯止，按日向曲欣然支付230元损失费的请求应属于建筑物区分所有权的范畴，与本案房屋租赁合同纠纷非同一法律关系，本案中对曲欣然的该两项请求不予一并处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决：限山东嘉恒房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付曲欣然租金3507元。案件受理费75元，由山东嘉恒房地产开发有限公司负担。
上诉人曲欣然不服原审判决上诉称，一审认定本案案由为房屋租赁合同纠纷，对上诉人第二、三项请求，一审法院判定为属于房屋建筑物区分所有权纠纷，但一审期间审判人员未将第二、三项请求不予一并处理的理由告知上诉人，剥夺了上诉人的诉讼权利。上诉人认为房屋租赁合同纠纷本身包含建筑物区分所有权纠纷，上诉人起诉时租赁合同早已到期，�诉请求第一项与第二、三项虽然不属于同一法律关系，但不影响合并审理。租赁合同第十条租赁期满后的处理，租赁期限届满，凡涉及房产整体结构、安全结构及房产的设施等未经乙方同意，不得随意改造。否则乙方有权制止并要求甲方赔偿因此受到的所有经济损失。因此，上诉人有权起诉。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第三条，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；第十四条，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。一审法院不予一并审理本案起诉书第二项、第三项请求不合情理，请求判令被上诉人恢复租赁期间拆除的济南嘉恒商务大厦裙楼一至二层大堂步行楼梯；判令被上诉人自2013年3月1日起至恢复嘉恒商务大厦裙楼一至二层步行楼梯止，按日向上诉人支付230元损失费。
被上诉人嘉恒公司答辩称，一审判决认定上诉人第二、三项诉讼请求与一审案件并非同一法律关系，是有确凿依据和理由的。上�人于2015年4月24日已就第二、三项诉讼请求向原审法院起诉，案由为物权保护纠纷，案号为（2015）历城民初字第1282号。2015年6月28日，上诉人又以第二、三项诉讼请求向原审法院起诉，案号为（2015）历城民初字第2111号，案由为房屋租赁合同纠纷。也就是说上诉人的上诉请求在原审法院已经一审立案，上诉人清楚本案的上诉请求与本案判决认定并不矛盾，否则上诉人也不会另行起诉。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，曲欣然与嘉恒公司均不服原审法院（2012）历城民初字第3195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月4日作出（2015）济民四终字第183号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决认为，“曲欣然上诉主张的‘嘉恒公司履行000358号《嘉恒商务大厦裙楼房屋租赁合同书》，交还所租房屋�，房屋现状应达到000358号《商品房买卖同》交房条件’的上诉请求，实际是要求嘉恒公司恢复已经拆除的大堂一层至二层楼梯之内容，该请求内容已在其提起的房屋买卖纠纷案中提出，并且生效判决认为“嘉恒公司拆除楼梯的行为发生于房屋交付后，即便存在侵害广大业主共有权的可能，亦属于建筑物区分所有权的范畴”，而本案为房屋租赁合同纠纷，因此该请求也不属于本案审理范畴，故本院不予审理。”
再查明，曲欣然分别于2015年4月24日、6月28日以嘉恒公司为被告向原审法院提起诉讼，其诉讼请求为判令嘉恒公司限期恢复嘉恒商务大厦裙楼一至二层大堂步行楼梯和自动扶手电梯通道及二层进入公共卫生间通道、判令嘉恒公司将嘉恒商务大厦裙楼二层房屋现状限期达到000358号《商品房买卖合同》交房条件、赔偿因非法改造造成的房屋租金损失等。原审法院分别以物权保护纠纷、房屋租赁合同纠纷予以受理，该两案尚在审理中。
以上事实有二审调查笔录为证。
本院认为，本案曲欣然的上诉请求为要求嘉恒公司恢复租赁期间拆除的嘉恒商务大厦裙楼一层至二层大堂步行楼梯，并赔偿自2013年3月1日起至恢复大堂步行楼梯止的损失，根据本院已生效的（2013）济民一终字第826号民事判决书、（2015）济民四终字第183号民事判决书，曲欣然的该上诉请求应属于建筑物区分所有权的范畴，与本案房屋租赁合同纠纷非同一法律关系，因此，该请求不属于本案审理范畴。原审对于曲欣然的该两项请求不予一并处理，并无不当。曲欣然的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人曲欣然负担。
本判决为�审判决。
审 判 长 邵举强
代理审判员 马立营
代理审判员 曹 强
二〇一五年七月三十日
书 记 员 吴秀婷