广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1514号
上诉人（原审原告）苏虹，女，1972年12月20日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人伍子森。
委托代理人吴黎茗。
上诉人（原审被告）戴筱明，女，1962年1月15日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人徐志坚。
上诉人苏虹与戴筱明租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第1107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、确认苏虹与戴筱明于2010年11月8日签订的《房屋租赁合同》于2013年6月8日解除；二、戴筱明应于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金8000元予苏虹；三、戴筱明应于判决发生法律效力之日起十日内返还代垫税款4356.05元予苏虹；四、戴筱明应于判决发生法律效力之日起十日内返还租金2050.73元予苏虹；五、戴筱明应于判决发生法律效力之日起十日内支付28328元予苏虹；六、驳回苏虹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2655.01元，由苏虹负担2220.83元，戴筱明负担434.18元。
苏虹不服上述判决，向本院提起上诉称：
一、苏虹依约履行涉诉合同，没有违约行为。
1.苏虹依约交付租金。只是因戴筱明指令苏虹分别往两个银行账户（尾数为7501的平安银行卡和尾数为3512的农行卡）汇款交租，故苏虹交租的时间既有发生在约定时间之前，也有发生在约定时间之后。戴筱明在一审中未举证证明在2013年5月24日前曾向苏虹催收租金，也未对苏虹的交租时间提出异议；
2.2010年11月8日至2013年1月7日期间，苏虹也是依约足额交付租金，苏虹代戴筱明缴纳税费，是得到戴筱明认可的，不构成任何违约。2010年11月8日至2011年4月期间，戴筱明一直未依法缴纳涉诉物业的租赁税费。2011年4月，苏虹收到税局寄往涉诉物业地址的催收税款函件。经电话、QQ等方式沟通协商，戴筱明于2011年6月同意由苏虹代垫涉诉物业的租赁税费、并在季度租金中作相应抵扣。自2011年6月起，苏虹在季度租金中抵扣相应租赁税费后交租，戴筱明对此并未提出异议，因此苏虹依约足额交租租金，不构成违约；
3.2013年1月8日至2013年6月7日，在双方对租金递增条款发生分歧的情况下，苏虹在协商中主动作出让步，并完全按有利于戴筱明的方案缴齐了相应租金差额，并未构成违约；
4.一审法院认定双方对合同的解除均负有责任是错误的。①关于苏虹在应交租金中抵扣相应税费是否构成违约的问题，苏虹认为：通过电话、QQ沟通后，戴筱明同意，由苏虹于2011年6月9日第一次垫付2010年12月至2011年5月涉诉物业的相关租赁税费，足以证明苏虹已将涉诉物业应缴税费数额等情况告知戴筱明。截至2013年5月14日止，在长达23个月的期间，均由苏虹代戴筱明垫付税费，苏虹在应交的每季度租金中抵扣相应数额后支付租金。对此，戴筱明一直知情，且从未提出异议，应属双方对苏虹每季度在应交租金中扣除苏虹已垫付税费及扣除的数额达成合意的情形；苏虹实施前述行为并不构成违约；②因戴筱明2013年6月8日强行对涉诉物业断水断电，苏虹的公司无法继续在该物业正常营业，苏虹不得已仓促搬离该物业。戴筱明在实施前述违约行为时已能预计苏虹搬离涉诉物业的结果，故苏虹搬离该物业对合同解除没有责任；相反，戴筱明实施前述行为直接导致合同解除，负有全责。
二、戴筱明强行对涉诉物业断水断电的行为导致涉诉合同解除，应对苏虹损失承担赔偿责任。
1.苏虹一直依法依约履行涉诉合同，并无任何违约行为。相反，戴筱明于2013年6月8日强行对涉诉物业断水断电，导致苏虹公司无法正常经营的恶劣行为已构成根本违约，应对苏虹装修费损失承担责任；
2.根据合同约定，解除合同应提前一个月通知对方。戴筱明在收到苏虹缴齐的租金差额后，在没有通知苏虹解除合同、办理退租交接等事宜的情况下，对涉诉物业断水断电，其强行解除合同的行为既不合法也不合理。停水停电期间苏虹额外支出酒店房租、通讯费用、员工就餐费用、另行寻租办公场所的中介代理费、重新为新场所进行装修等费用，均是戴筱明强横违约行为直接造成苏虹的损失，也是因涉诉合同提前解除必然发生的费用，故戴筱明对此应当承担相应赔偿责任。
三、苏虹没有任何违约，反倒是戴筱明蓄意违约。
因涉诉物业的实际使用人系苏虹的公司，该公司曾以本案的同一事由对前述损失主张权利。对于NO1539584收据，戴筱明在另案中不承认收到该笔租金，但在本案，戴筱明承认其于2010年11月8日收取该笔租金。前后两个案件，对同一份证据，戴筱明却有两种截然不同的意见，证明其不诚信。戴筱明恶意违约，根本原因就是想上涨租金，其逼迫物管强行停水停电，已对守约方造成严重损失。
综上，请求：1.依法撤销原审判决第五、六项；2.改判戴筱明赔偿苏虹装修费用106625.74元；3.改判戴筱明赔偿苏虹损失144147.91元（包括酒店办公租金4007.6元、停水停电期间员工外出就餐餐费1673元、另行承租物业多支出的中介代理费4000元、另行承租物业多支出的租金100635.31元、迁移及装修新物业的损失33832元）；4、本案全部费用由戴筱明承担。
戴筱明答辩称：1.苏虹没有按照双方房屋租赁合同的约定及时足额的缴纳租金，已经构成了实质违约。其未足额缴纳和拖欠租金的时间已经很长，在该时间内，双方多次进行沟通，但没有达成一致。戴筱明按照房屋租赁合同的约定提前收回房屋符合法律规定；2.关于税费问题，税费的承担主要是因为苏虹成立公司的需要，戴筱明本人没有向相关部门申报需要纳税的情况，苏虹在没有征得戴筱明同意的情况下代戴筱明缴纳税费是不合法的。根据房屋租赁合同备注的约定，因苏虹自己的经营所造成的相关费用应由苏虹自己承担，因此税费应当由苏虹承担，戴筱明没有授权由苏虹代为缴纳税费；3.关于苏虹所称的损失承担问题。因苏虹违约在先，造成的损失应由其自身承担。
戴筱明上诉称：一、原审法院认为“原告虽存在违约行为，但没有构成根本违约。被告在原告尚未构成根本违约的情况下对案涉租赁物实施断水断电措施不当，对合同的解除负有责任”是错误的。本案中，戴筱明与苏虹的租赁合同中已明确了苏虹应当支付的租金及增长比例和支付租金的时间，且苏虹对租金的支付是没有异议的。而苏虹却未及时、足额的支付租金，戴筱明在多次催促之下仍无果，根据合同约定向苏虹发出正式通知，“限其于2013年6月2日前退房，逾期不退房，房主有权停止屋内水电气使用”，且苏虹已实际收到该通知。尽管之后苏虹补交了部分租金，但由于其未完全补足且违反合同约定的情形，苏虹已实际构成违约，戴筱明要求其退房是符合法律及合同约定的。原审法院认为未构成实质违约是不符合法律和合同约定精神的。
二、原审法院判决要求戴筱明返还代垫税款亦是错误的。戴筱明与苏虹签订租赁合同，在合同备注有特别约定，戴筱明配合苏虹办理相关经商手续，费用由苏虹负责。虽然法律规定租赁房屋时，业主应交纳相关的个税，但原审法院未考虑本案的实际情况。本案发生租赁关系的双方是自然人，而苏虹成立公司并将地址定在租赁物，这是苏虹的单方行为，因其在租赁物上设立公司地址而导致产生的税费应由苏虹承担。而且，戴筱明从未向税务部门申报过该房屋已出租事项，税务部门亦从未直接通知过戴筱明需缴纳税费。此费用之所以产生皆因苏虹未经与戴筱明协商将其设立的公司地址设立租赁物而造成的，根据合同约定，此费用应由苏虹承担。
三、原审法院判决戴筱明支付装修款28328元是没有法律和事实依据的。根据戴筱明与苏虹的合同约定，苏虹在租赁物上进行装修时应当经过戴筱明的书面同意，苏虹无任何证据证明其装修是经过戴筱明同意而进行的。且苏虹亦无证据证明其装修所花费的实际金额，其提供的都是所谓的收据，没有正式发票作为证据。需知所谓的收据造假的可能性非常大，不符合法律上审查的要求。且苏虹将这些装修费用已入账其成立的公司，而这些均不符合会计做账的要求。原审法院只能依据正规的发票确定所谓的装修，而不能依据苏虹所谓的不合规的收据来定装修款。另外，本案租赁合同的解除是因苏虹的违约行为而造成的，苏虹的装修损失应当由其自行承担。
综上，请求：1.撤销原审判决第二项，改判戴筱明无须返还保证金8000元予苏虹；2.撤销原审判决第三项，改判戴筱明无须返还代垫税款4356.05元予苏虹；3.撤销原审判决第五项，改判戴筱明无须支付28328元予苏虹；4.诉讼费用由苏虹承担。
苏虹答辩称：关于双方违约责任和代缴税款问题，苏虹的答辩意见与上诉状意见一致。对于装修款部分，除了上诉状的意见外，苏虹认为其没有根本违约，双方的纠纷焦点是关于每年5%递增租金的问题，这是双方可以协商的。戴筱明发出通知后，苏虹已经作出了让步，双方没有必要解除合同，苏虹认为解除合同的责任在戴筱明一方。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。
经审查，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本院对争议的焦点问题作如下分析：
关于税费负担问题。双方在合同中无明确约定税费由谁负担，故应根据法律规定确定纳税义务人，由纳税义务人自行负担。戴筱明认为根据本案实际情况及合同备注“戴筱明配合苏虹办理相关经商手续，费用由苏虹负责”的约定，应由苏虹负担税费。经审查，涉案个人所得税、房产税等均不是苏虹办理经商手续发生的费用，根据税收转账专用完税证显示，上述税费均为基于房屋租赁所得而发生，根据《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国房产税暂行条例》等法律、行政法规的规定，戴筱明应为本案税费的纳税义务人，涉案税费应由戴筱明自行负担，其上诉主张无须返还苏虹垫付的税费无事实及法律依据，本院不予支持。
关于合同解除的责任问题。苏虹认为在扣减其代缴税费的情况下，其已足额交纳租金，没有违约。经审查，首先，苏虹未举证证明戴筱明授权其代缴税费或者同意其在租金中扣减税费，苏虹自行在租金中扣除税费以致未能足额交纳租金已构成违约。其次，根据苏虹提交的证据，2011年4月8日之后的部分租金，苏虹自行扣减税费后仍未在“每个季度8日前交清”，亦违反合同约定。即使戴筱明在合同履行期间未对此提出异议或者未催交租金，亦不能以此认定苏虹无违约行为。考虑到合同履行期间，双方对税费及租金递增问题有争议，且苏虹已实际交纳租金，戴筱明并无实际损失，苏虹不构成根本违约。戴筱明在苏虹未构成根本违约的情况下采取断水断电措施导致合同无法继续履行，戴筱明对合同解除负有主要责任。原审认定双方对合同解除均负有责任并无不当，在此情况下原审判决戴筱明返还8000元保证金亦无不当，本院予以维持。
关于苏虹的损失赔偿问题。苏虹上诉主张的损失包括酒店办公租金、停水停电期间员工餐费、另行承租物业的中介费、另行承租物业多支出的租金、迁移及装修新物业的损失。本院认为，损害赔偿是指因合同一方当事人的违约行为给对方当事人造成财产损失时，违约方向对方当事人所作的经济赔偿。本案双方均有违约，对合同解除均负有责任，且中介费、迁移及装修新物业的费用不是合同提前解除必然发生的费用，若合同正常履行期满，苏虹同样需支付上述费用；员工餐费是在生产经营活动中本应发生的费用，并非解除合同的损失；酒店办公租金与另行承租物业租金存在重合，且该项损失应以出租方违约为基础，本案双方均有违约，合同解除后双方均有损失，该损失应各自承担。综上，对苏虹的上述损失，原审法院不予支持正确，本院予以维持。
关于戴筱明主张苏虹对涉案房屋装修未经其同意，装修支出费用证明只有收据无发票，不应认定的问题。因戴筱明提供的租赁物为毛坯房，苏虹必然要对房屋进行装修才能使用，其提供收据作为其装修费用支出证明，戴筱明不能提供反驳证据予以否认，原审对收据予以采信并无不当。戴筱明主张只能依据发票确定装修费用无事实和法律依据，本院不予支持。戴筱明在房屋装修完成后至本案诉讼发生前，从未提出房屋装修未经其同意，现其以此为由主张不承担装修费依据不足，本院不予支持。
综上，苏虹、戴筱明的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5453.78元，由苏虹负担4636.68元，戴筱明负担817.10元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐立伟
代理审判员 陈 文
代理审判员 翁丰好
二〇一四年八月五日
书 记 员 吕倩倩