云南省曲靖市麒麟区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）麒民初字第853号
原告曲靖中天明城商贸有限公司。
法定代表人马丽，职务：经理。
委托代理人周燕，该公司员工，特别授权代理。
被告徐凌曦，女，汉族，1990年3月30日生。
委托代理人徐玉峰，男，汉族，1962年1月17日生，厂员工，住址同上，系被告父亲，别授权代理。
原告曲靖中天明城商贸有限公司与被告徐凌曦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告曲靖中天明城商贸有限公司的委托代理人周燕，被告徐凌曦及其委托代理人徐玉峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告曲靖中天明城商贸有限公司诉称，2013年7月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租曲靖红石房地产开发有限公司所有并全权委托原告进行招租及经营管理的位于曲靖市麒麟南路中天购物中心三层商铺，共计建筑面积为368平方米，租赁期自2013年8月20日至2016年11月20日，自2013年11月21日起计租，租金为83904元／半年，租金半年一付，租金单价38元／平方米，每年按5%逐年递增。除租金外，承租人还需承担：设备使用费5元／平方米／月、物业管理费2元／平方米／月、水费0.7元／平方米／月、电费1.3元／度。承租人须在上一期租金到期前30天向出租方支付下一期租金。承租人应如期缴纳租金，如拖欠租金，则每天按应付金额千分之三支付违约金，且出租方有权单方解除合同。2013年7月24日，被告缴纳自2013年11月21日至2014年5月20日的第一期租金50000元，尚欠33904元未支付。2014年5月28日，被告缴纳2014年5月21日至2014年9月20日第二期租金58800年，尚欠80元未支付。截止2014年9月20日被告未经原告同意私自撤出商场之日止，被告尚欠原告租金33980元、第一期物业管理费4416元，第一期设备使用费11040元，水电费1844.2元，合计51284.2元。自2014年5月4日以来，原告数次通过电话、书面方式向被告发出催款通知，但被告仍未交纳到期租金，至今，被告仍拒不交纳所欠款项。请求法院判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；判令被告向原告支付拖欠的租金33984元、物业管理费4416元、设备使用费11040元、水电费1844.2元，共计51284.2元；判令本案诉讼费用全部由被告承担。
被告徐凌曦辩称，一、被告徐凌曦不应承担第一期设备使用费11040元。原、被告2013年7月签订《房屋租赁合同》时，被告对该合同第三条“设备使用费”提出了质疑，原告方负责招商的主要经办人梁芸答复：即为空调设备使用。原告与被告2013年9月2日签订的《商铺移交清单》和证人证言即可作证。被告在租赁合同签订前后，依据所租赁场所用于教育培训、应保持安静环境、须装修为密闭空间的情况，就原告方设备（空调）损坏不能使用提出要求，原告方工作人员表示：装修完成后保证能正常使用。但是被告所租赁场所从投入使用到2014年6月初，空调设备均未投入使用。虽然被告与原告签订的合同中有此费用，但在上述期限内从未使用过，故不应当缴纳相关费用。二、被告对原告方所扣押物品应予冲抵所欠费用11038元。2014年8月15日被告与原告方负责人李雪梅协商一致，就被告退回全部租赁场所达成一致意见。随后的8月下旬和9月上旬被告经原告方批准搬出了部分物品，但此后原告便通知被告不准搬出物品，并要求被告交出了大门钥匙。被告被扣（含补齐原设施）的物品如下：①教学用一对一公位桌11张，单价450元／张，合计4950元；②补齐装修前屋顶缺失灯座32个，单价29元／个，合计928元；③钛合金钢化玻璃门6樘，单价860元／道，合计5160元。以上被扣物品价值总计11038元，应予抵充被告所欠原告方费用。三、原告方对设备（空调）不能使用而导致被告经营不善负有相应的主要责任，应承担被告50%的直接经济损失。被告与原告方签订租赁合同后，即向原告方报送了租赁场所装修方案等资料，其中所租场所为教育培训的用途在报送资料中十分明确，但在场所投入使用即2013年11月21日——2014年6月初期间，设备（空调）均未能使用，租赁场所内闷热难耐，此时间段的后半程，新来咨询的学生及家长因被告所租场所闷热而放弃报名，给承租人营业带来了严重影响。原被告签订的《房屋租赁合同》中甲方的权利和义务第六条规定，原告方应承担设备（空调）不能使用而给被告造成直接经济损失50%的费用即59009元，具体为：被告所投入装修费用118018×0.5＝59009元（已扣除钛合金门11樘）。四、原告所称2014年5月4日以后催交费用被告未交纳不属实，双方曾经对所欠费用进行过协商，但未协商成，5月28日被告已将费用交清，不清楚欠款80元的原因。另外，被告的损失中包含有每个月4100元的加盟费。
综上所述，被告认为，被告不应承担未能使用设备的费用，原告扣押被告的物品应冲抵所欠费用，原告应承担设备不能正常使用给被告造成经济损失50%的费用，以上三项费用总计81087元，扣除后被告无需再支付原告租金等费用，同意解除原告与被告签订的租赁合同，并由被告承担诉讼费。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交证据如下：
1、原告营业执照、组织机构代码、被告身份证，欲证明原、被告主体资格；
2、房产证及授权证明书，欲证明曲靖红石房地产开发有限公司对曲靖市麒麟南路中天购物中心三层商铺拥有合法产权并全权委托原告进行招租及经营管理；
3、《房屋租赁合同》一份，欲证明①原、被告间建立租赁关系；②合同对租金、违约金计算及合同解除条件等进行了具体约定；③被告应按合同约定承担：设备使用费5元／平方米／月，物业管理费2元／平方米／月、水费0.7元／平方米／月、电费1.3元／度；
4、租金收据两份，欲证明①2013年7月24日，被告缴纳了自2013年11月21日至2014年5月20日的第一期租金50000元，尚欠租金33904元未支付；②2014年5月28日，被告缴纳了2014年5月21日至2014年9月20日第二期租金58800元，尚欠租金80元未支付；
5、水电费收费通知书四份，欲证明被告尚欠水电费1844.2元未支付；
6、租赁交款通知书一份，欲证明被告未按合同约定按时交付租金，原告书面催收租金后仍不缴纳租金。
7、代收物业服务费委托书一份，以证明原告受云南中天物业服务有限公司委托向曲靖中天嘉园购物中心商场3-4层全部商户代为收取物业服务费。
经质证，被告对原告提供的上述第1、2、3、4、7组证据无异议；对第5组证据有异议，认为水电费收取通知书上商户签字其名字非本人所签，水费计算方式与合同约定不一致，合同约定的水费是0.7元／平方米，而水电费通知书中计算的是4.9元，对电费无意见；对第6组证据有意见，认为该证据的日期2014年5月4日有明显涂改，而我所有的这份日期为2014年5月6日，两份内容不一致。
被告对其答辩理由，向本院提交如下证据：
1、《房屋租赁合同一份》，欲证明甲方的设施未能正常使用给乙方造成损失，甲方应承担责任，在甲方的权利义务中第六条、第八条均有约定甲方应确保乙方租赁场地正常经营并保证辅助设施运转正常，教学需要密闭空间，原告未能提供；
2、商铺移交清单一份，欲证明收取设备费的主要依据是空调，并未正常运行使用；
3、装修设计费单据一份、《装修工程清单结算表》及收条各一份、电器材料收据7份及销货清单一份，欲证明被告支付的装修费用，但未正常使用造成的损失；
4、教学区一对一工位桌收据一份，欲证明价值4950元的11张桌子被原告扣留，证明被告的财产损失。
经质证，原告对被告提供的第1组证据真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容不认可，认为合同中并未约定房屋装修的具体标准，空调并非合同约定的辅助设施，且被告既未通知我方空调需要维修，也未告知过我们空调不能使用，并且是要因我方的原因导致设备不能使用我方才需承担维修义务；对第2组证据三性均不认可，移交清单上没有我公司盖章，被告当时也有检查义务；对第3组证据均不认可，认为与本案无关；对第4组证据有异议，对收据的三性均不认可，我方未扣押过工位桌，也不知该工位桌是否是用于教育培训。
被告徐凌曦对其答辩理由，申请证人易小刚、詹海德、刘萍、王稳连、宋全童出庭作证。
证人易小刚证实内容为（证人易小刚，男，汉族，企业工人）：租用的房屋是我装修的，装修时和开业时中央空调均不能使用，有个地方空调覆盖不了，我还设计了一个换气扇。被告向原告说过空调不能使用，原告说装修好后空调可以使用，原告和被告洽谈时，原告方工作人员梁云说过设备使用费主要指空调。
证人詹海德证实内容为（证人詹海德，男，汉族，无业）：原告方说设备使用费指空调，我提出水费按平方收取有些不合理，价格有点高，但甲方（本案原告）说他们合同约定是这样。签订合同时我在场，当时原告方说房屋装修好就可以使用空调，被告没有要求原告在合同中注明设备使用费就是空调。
证人刘萍证实内容为（证人刘萍，女，汉族，无业）：2014年3月至6月，我在优胜教育工作期间，因天气热本要前来咨询的家长都没来，被告搬走时有11张桌子和6道门没有搬走，未搬走的原因好像是催什么款。在6月份以前都没有开空调，6月份以后才开的空调，不清楚是什么原因没有开空调。
证人王稳连证实内容为（证人王稳连，女，汉族，无业）：我在2014年3月至6月送孩子去被告所经营的教育培训机构学习，但不知道什么原因造成培训场所不通风、很闷热，装修还好，没看见窗子。
证人宋全童证实内容为（证人宋全童，男，汉族，1991年10月6日生）：我于2014年6月1日开始在被告所经营的教育培训场所工作，在其上班期间工作地均未开空调，其工作场所很闷，环境差。因家长反映那里太闷、环境太差而搬走，因原告方不准，搬离时有11张桌子和6道门未搬走，具体不准搬的原因不清楚。
经质证，原、被告对证人易小刚、詹海德、王稳连、宋全童的证言均无异议；原告对证人刘萍所说的扣押不认可，被告对证人刘萍的证言没有异议。
通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，被告对原告提交的第1、2、3、4、7组证据无异议，本院予以采信；被告虽然对第5组证据中水电费收取通知书上其签名及水费计算方式与合同约定不一致而提出异议，但经本院计算，合同约定每月每平方米按0.7元收取水费与每月按4.9元计算水费结果均是每月应交水费257.6元，本院予以采信；第6组证据时间虽有涂改痕迹，但被告对欠交租金的内容并无异议，本院予以采信。被告提交的第1、2、3、4组证据来源合法，能够证明部分案件事实，本院予以采信。原、被告对被告申请的证人易小刚、詹海德、王稳连、宋全童的证言内容均无异议，本院对以上证人证言予以采信。因原告对证人刘萍证实的扣押被告11张工位桌及6道门的内容不认可，且被告无其他证据证明原告扣押了被告的上述财物，本院对证人刘萍的证言予以部分采信。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：
2013年7月8日，原告曲靖中天明城商贸有限公司作为甲方与作为乙方的被告徐凌曦签订房屋租赁合同，合同约定被告徐凌曦承租曲靖红石房地产开发有限公司所有并委托原告进行招租及经营管理的位于曲靖市麒麟南路中天购物中心三层商铺经营课外辅导培训业务，租赁建筑面积为368平方米，租赁期自2013年8月20日至2016年11月20日，于2013年11月21日起计租，租金为83904元／半年，租金半年一付，租金单价38元／平方米／月，每年按5%逐年递增。除租金外，承租人还需承担：设备使用费5元／平方米／月、物业管理费2元／平方米／月、水费0.7元／平方米／月、电费1.3元／度。承租人须在上一期租金到期前30天向出租方支付下一期租金。第一期（2013年11月21日至2014年5月20日）租金83904元，第二期（2014年5月20日至2014年11月20日）租金83904元。合同中约定甲方提供的公共设施设备（包括自动手扶梯、垂直电梯等）所产生的电费由甲方承担，同时还约定了双方的权利义务及违约责任。其中对甲方的权利义务约定为：甲方可以按照本合同附件之约定向乙方收取应由乙方承担支付的各项费用；甲方应保证商场能够正常使用，各项附属设施（包括但不限于水电）运转正常，若因甲方原因或非人为原因基本设施发生故障的，甲方应予维修。乙方通知甲方对上述设施进行维修的，甲方应及时维修，未能及时修缮给乙方造成损失的，应予赔偿。对乙方的权利义务约定为：乙方应当按时向甲方缴纳本合同所约定之款项，如无正当理由延迟支付须按日支付相当于应支付金额的千分之三作为违约金；甲方向乙方发出催款通知书一个月后乙方仍未按通知规定全额缴纳应交款项的，甲方可以单方解除合同，乙方已向甲方缴纳的全部费用甲方不退还且不承担违约责任。合同签订后，被告对承租场所进行装修，为装修和购置办公及教学设施支付了一定的费用。2013年9月2日，原告与被告签订移交商铺清单，该清单载明了原告向被告移交的项目、数量、移交时的设备状况及备注等内容，其中移交空调新风口7个移交时设备状况为在位。被告于2013年7月24日向原告缴纳了自2013年11月21日至2014年5月20日的第一期租金50000元，尚欠租金33904元未支付。2014年5月28日，被告向原告缴纳2014年5月21日至2014年9月20日第二期租金58800元。在2014年6月份之前被告经营场所内未开空调，2014年9月20日被告撤出商场，撤出时尚欠原告2014年6月1日至2014年9月30日共计四个月的水费1030.4元、电费813.8元及第一期设备使用费未缴纳。
审理中，原告认为设备使用费是指宣传栏、LED屏、电梯，并不包括空调全部，只包含部分空调使用。被告认为设备使用费是指空调使用费，且在签订合同时原告已确认，只是未在合同中专门注明。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告曲靖中天明城商贸有限公司与被告徐凌曦自愿签订房屋租赁合同，该合同内容未违反法律规定，系有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，被告已于2014年9月20日搬出了原告的商铺，并已将租赁物交付给了原告管理，双方已提前终止了合同的履行，现原告主张要求解除双方签订的租赁合同的请求符合法律规定，且被告也无异议，本院予以支持。因双方在庭审中对被告欠交第一期租金33904元、第一期物管费4416元，水费1030.4元、电费813.8元均无争议，本院予以确认，原告主张要求被告支付上述费用的请求合法，本院予以支持。依照合同约定，被告应向原告支付第二期（2014年5月20日至2014年11月20日共计六个月）租金83904元，但被告第二期实际使用原告商铺仅有四个月，其应付租金为：368㎡×38元×4个月=55936元，扣除被告已支付第二期租金55880元外，被告尚欠原告第二期租金56元，原告主张要求被告支付第二期尚欠租金80元计算有误，本院不予全部支持。虽然合同中约定被告应缴纳设备使用费，但双方并未在合同中对设备使用费包含的范围予以明确，而原告在庭审中陈述设备使用费是指宣传栏、LED屏、电梯及部分空调使用的内容无相应证据予以证实，且与合同中约定的甲方提供的公共设施设备（包括自动手扶梯、垂直电梯等）所产生的电费由甲方承担的内容相矛盾，本院不予确认。被告辩解设备使用费是指空调使用费，并有证人易小刚、詹海德证言证实在签订合同时原告明确设备使用费就是指空调使用费，但未在合同中予以明确。因原、被告对设备使用费包括的范围各持己见，且未在合同中予以明确，应属双方对设备使用费范围约定不明，对此原、被告双方均有责任，双方应按50%分担因约定不明所造成的设备使用费损失。原告主张要求被告支付第一期设备使用费本院不予全部支持，本院确认被告应承担的设备使用费为：368㎡×5元×6月=11040元×50%=5520元。虽然证人刘萍、宋全童证实被告的11张桌子及6道门未搬走，但因原告不认可扣押了被告的上述财产，庭审中也不同意用上述财产价值冲抵所欠费用，且被告未提出反诉，对其辩解要求用被扣物品价值11038元抵充原告主张费用及要求原告承担因空调设备不能使用而给其造成直接经济损失59009元的请求本案不作处理，原告可另案主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告曲靖中天明城商贸有限公司与被告徐凌曦签订的房屋租赁合同。
二、由被告徐凌曦支付原告曲靖中天明城商贸有限公司第一期租金33904元、第二期租金56元、物管费4416元，水费1030.4元、电费813.8元、设备使用费5520元，合计45740.2元，限于本判决生效后30日内履行。
三、驳回原告曲靖中天明城商贸有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费1082元（原告已预交），由被告徐凌曦承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年。
审 判 长 孙玉昆
人民陪审员 杨 康
人民陪审员 晋昆阳
二〇一六年三月三日
书 记 员 余伏林