南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第6093号
原告（反诉被告）：周宝珍，女，1953年5月10日生，汉族，住本市下关区。
原告（反诉被告）：孙立发，男，1954年1月31日生，汉族，住本市下关区。
原告（反诉被告）：孙云飞，男，1981年11月5日生，汉族，住本市下关区。
以上三原告共同委托诉讼代理人：巫蓉，江苏法德永衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李斌，男，1972年1月3日生，汉族，住本市秦淮区。
原告（反诉被告）周宝珍、孙立发、孙云飞诉被告（反诉原告）李斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案后，依法组成合议庭分别于2016年3月31日、10月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙云飞及其与周宝珍、孙立发的共同委托诉讼代理人巫蓉，被告（反诉原告）李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）周宝珍、孙立发、孙云飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付购房尾款40000元；2.判令被告配合原告办理房屋产权变更登记手续；3.判令被告支付违约金177000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月，原、被告就买卖南京市秦淮区大光路55号香格里拉东苑x栋204室房屋（以下简称涉诉房屋）事宜签订房屋买卖合同，约定房款总价为3540000元，被告应于2015年4月30日前支付尾款40000元，如被告不能按约支付房款，或原告不能按约交付房屋，则每逾期一日，由违约方向对方给付房地产价款千分之一的违约金。因被告未按约定日期支付尾款，原告于2015年9月14日发出书面函件催款，但被告收件后并未履行。与此同时，原告依约将户口从涉诉房屋中迁出，并要求与被告完成产权变更登记手续，被告明确拒绝办理，并明言其正在出售另一处房产，而涉诉房屋延后过户可令被告享受到销售唯一住房的税费优惠政策，同时又可以享受名下无其他房产的买方税费政策优惠。原告认为，被告应按约履行给付房款的义务，并承担相应的违约金，被告拖延办理产权变更登记手续的行为使双方的权利义务处在不确定的状态中，导致原告重新购房时无法享受名下无房产的买房政策优惠。故原告诉至法院，请求判如所请。
被告（反诉原告）李斌辩称，1.被告已经全面履行了付款义务，以原告周宝珍的名字开户办理存单并存入尾款40000元，但原告方拒绝接受该存单，故被告不应承担违约金；2.被告考虑原告利益，未要求将购房款走资金监管程序，故原告方应配合被告办理过户手续；3.被告不承担诉讼费用。综上，请求驳回原告第3项、第4项诉讼请求。
被告（反诉原告）李斌向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告执行二手房交易资金监管流程，将反诉原告支付的购房款2500000元（不含50000元定金和950000元解押款）存入房产局资金监管账户；2.判令反诉被告于判决生效之日起十日内配合办理房屋产权变更登记手续；3.判令反诉被告赔偿房屋质量问题造成的侵权损害计46136元；4.判令反诉被告修理南阳台，修复北阳台顶部脱落和外墙渗水；5.判令反诉被告承担房屋价值减损，按房屋总价款的2.5%计算，金额为88500元；6.判令反诉被告承担一年车位租赁费7200元；7.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用及评估费用。事实和理由：2014年11月1日，双方就涉诉房屋达成口头初步意向，后买方李斌于2014年11月4日向卖方支付购房定金50000元，此时卖方告知该房屋设有抵押，经协商决定房屋总价减去10000元，由买方先支付950000元连同定金50000元合计1000000元供卖方解押，双方签订了简单的书面协议，李斌于同年11月17日通过网银转账支付了该笔款项。同年11月下旬，卖方提出需要资金购买新城九龙湖的房屋，要求李斌抓紧支付剩余款项，李斌于同年12月5日向卖方支付600000元，双方再次签订较具体的书面协议。后李斌于2015年1月27日陪同原告宋某、孙云飞至新城房地产公司支付购房款1400000元，于同年2月3日以银行转账的方式支付500000元。2015年1月，卖方曾告知李斌房屋发生漏水，并带领李斌前往楼上三楼住户家中查看，因此时房屋尚未交付，故李斌未向三楼住户主张赔偿等权利。2015年2月5日，双方正式交接房屋，李斌在装修过程中发现诸多问题，如厨房顶部漏水，北阳台顶部受潮脱落，门口外墙大面积受潮变色，北面卫生间淋浴房墙体渗水致临近书房一侧橱柜板发霉、墙体脱落，南面阳台窗户遇大雨即渗水。李斌就此提出减少房屋价款以弥补损失，但卖方不予理睬。另卖方曾表示承租了小区的两个车位，但在李斌入住后，得知该车位即将被出售，李斌的停车权利无法保障。2015年4月27日，李斌致电孙云飞希望协商解决房屋存在的问题及尾款问题等，得知此时屋内户口仍未迁出，孙云飞要求李斌必须在4月30日前付清尾款，对于上述各种问题却不予协商解决。李斌于2015年4月29日至徽商银行长江路支行以周宝珍的名义办理了一张40000元的定期存单，并立即告知了周宝珍，周宝珍当时并未提出异议，拿走存单复印件说要与孙云飞商量。后孙云飞电话告知李斌不接受存单的支付方式，要求李斌到徽商银行取消存单。5月中旬，周宝珍告知户口已迁走，再次表示不接受存单。李斌认为卖方违反诚实信用原则，应对李斌因买方遭受的损失进行赔偿，故提起反诉，请求判如所请。
原告（反诉被告）周宝珍、孙立发、孙云飞辩称，1.反诉被告在本诉的诉讼请求中已要求李斌依法办理房屋产权变更登记手续。2.关于房屋漏水的问题，系楼上住户原因导致漏水，而非涉诉房屋本身漏水，且交房后楼上住户和物业已修复了漏水位置，排除了妨害。反诉被告在交房前亦已明确告知李斌，并同李斌一起至3楼进行现场沟通，李斌在合同中也明确了该房屋按现状交付，各项情况均知悉无异议，故不存在侵权责任问题和房屋价值减损的赔偿问题。3.双方在房屋买卖合同中已约定了房款的给付期限，在未达成补充协议的情况下，李斌无权要求变更交付方式，事实上不走资金监管是李斌向反诉被告提出的请求，因为如果走资金监管，反诉被告必须在房屋过户办理完毕后才能提取房款，不利于李斌迟延办理过户的计划。请求法院依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，具体为：2014年11月4日，周宝珍、孙云飞（甲方）与李斌（乙方）签订《二手房交易协议》，约定：甲方将涉诉房屋出售给乙方，面积136.53平方米，该房屋及其附属地下车位一并转让；房屋转让价格为3540000元；乙方向甲方支付定金50000元；乙方于2014年11月11日至13日间，向甲方支付950000元，用于甲方解押香格里拉东某x幢204室的房屋抵押权。李斌于同日向周宝珍、孙云飞支付定金50000元。上述协议签订后，双方于同年11月底至12月初再次签订“协议”，约定：一、甲方确认已收到购房定金50000元及第一批购房款950000元、第二批购房款600000元。二、双方商定成交价格为3540000元，剩余房款乙方于2015年1月26日前支付甲方第三笔房款1400000元（具体支付方式为李斌代为向新城房地产支付甲方购房款1400000元），乙方在支付上述1400000元后6个工作日内即2015年2月3日前将第四笔房款500000元以银行转账方式支付给甲方，尾款40000元乙方于2015年4月30日前必须支付给甲方。三、甲方于2015年2月5日前将房屋及协定附属物正式交付给乙方，应将房屋腾空并结清各项费用。四、甲方应就该房屋所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况如实告知乙方，并无任何隐瞒；乙方对房屋的上述情况均已知悉，并无任何异议。五、甲方2015年2月5日开始办理户口迁出，迁出日期以相关办理单位为准。六、甲方保证房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事责任，因此给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿。七、乙方不能按约付清房款，或甲方不能按约向乙方交付房产，每逾期一天，由违约方向对方给付房地产价款千分之一的违约金。八、涉诉房屋因主客观原因未走房地产资金托管流程，日后甲乙双方在面临“资金托管”问题时由乙方解决，甲方会协助乙方努力处理。九、房屋未正式过户前，为防范风险房产证暂由乙方保管。十、本合同经双方签章即生效，未尽事宜可另行议定，其补充协议经双方签章后与本契约具有同等效力。十一、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。周宝珍、孙云飞、孙立发在甲方签章处签名，李斌在乙方签章处签名，双方均未写明签约日期。
2015年1月中下旬，因楼上304室漏水至涉诉房屋，李斌与孙云飞一同前往304室查看并商谈相关事宜，李斌未与304室业主直接达成赔偿方案。
2015年1月27日，李斌陪同孙云飞及其妻子宋某至新城房地产公司，直接以刷卡方式支付购房款1400000元。同年2月3日李斌以银行转账方式支付孙云飞500000元。2015年2月5日，双方就涉诉房屋正式交房。交房后，李斌陆续拆除原有厨房橱柜并安装全新橱柜，对南面阳台窗户进行防水处理。后孙云飞以手机短信的形式催促李斌支付尾款40000元及违约金。
2015年4月29日，李斌以周宝珍的名义在徽商银行开立账户办理定期存单，并存入40000元，存单期限自2015年4月29日至7月29日止。李斌以该存单向周宝珍支付尾款，但未告知存单密码，周宝珍拒绝接受上述支付方式，要求李斌以银行转账的方式支付尾款40000元，李斌拒绝。2015年5月15日，周宝珍、孙立发、孙云飞将涉诉房屋内户口全部迁出。
审理中，李斌向本院提出申请对涉诉房屋因漏水造成的价值减损进行评估，本院依法委托上海立信资产评估有限公司江苏分公司进行评估，评估机构于2016年9月29日做出评估报告，认为涉诉房屋北面阳台靠厨房处上部外墙壁和厨房顶面楼层两处漏水对房屋价值存在贬损影响，房屋因漏水造成的价值减损率为房屋买卖价格的1.47%，按当时的房屋买卖价格3540000元评估为人民币52000元。
审理中，周宝珍、孙立发、孙云飞与李斌均表示愿意配合对方完成房屋产权变更登记手续。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.关于李斌以周宝珍的名义办理存单并存入40000元的行为是否属于支付尾款的问题。虽然李斌以周宝珍的名义办理存单并未事先征得周宝珍的同意，但其事实上将40000元转移至周宝珍名下，周宝珍在得到存单复印件后，可以通过合法途径获得该笔款项，故本院认定李斌已履行了40000元尾款的付款义务。因周宝珍拒绝接受该存单，故不得以此向李斌主张迟延支付的违约金。
2.关于李斌更换橱柜、修理阳台的损失是否应由卖方承担的问题。因双方在买卖协议中已明确约定，买方知晓房屋的各项情况，且卖方在房屋发生漏水时及时告知李斌，李斌在房屋交付时并未就漏水问题提出损失赔偿的请求，故本院认定该部分损失不应由卖方承担。
3.关于双方的购房款是否应存入资金监管账户。本院认为，二手房交易过程中，双方可以选择将房款汇入资金监管账户，以保障交易安全，但是否通过资金监管账户完成房款支付，并非法律强制性规定，故李斌要求将其已支付的购房款中2500000元（不含50000元定金和950000元解押款）存入房产局资金监管账户，无法律依据，本院不予支持。
4.关于李斌是否有权主张卖方承担涉诉房屋因漏水造成的房屋价值减损。因双方在买卖协议中已明确约定，买方知晓房屋的各项情况，故李斌在房屋交付时，应对房屋内是否存在影响房屋价值的情况均已知情，现涉诉房屋已实际交付，李斌无权主张房屋减值损失。
5.关于李斌主张卖方承担一年车位租赁费7200元，李斌陈述房屋附属车位并非产权车位、小区物业管理公司可能将车位出售，影响李斌的正常使用等情况。本院认为，买房人在订立买卖协议时，对车位的上述特征理应进行充分的了解，本案中买卖双方并未就车位的具体权利归属、使用时间及车位性质等进行约定，李斌亦已接受卖房人交付的房屋及车位，故其该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本诉原告主张本诉被告李斌支付购房尾款40000元并配合原告办理房屋产权变更登记手续，于法有据，本院依法予以支持；本诉原告主张本诉被告李斌支付违约金177000元，因李斌曾以银行存单的方式向本诉原告方支付40000元尾款，后双方就尾款给付方式发生争议，李斌不存在拖欠尾款的故意，故本诉原告关于违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告李斌主张反诉被告配合办理房屋产权变更登记手续，因双方均已表示愿意互相配合，故本院依法予以支持；反诉原告李斌关于房屋质量问题造成的经济损失、房屋维修、房屋价值减损及车位租赁费等主张，基于前述理由，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、李斌于本判决生效之日起十日内向周宝珍、孙立发、孙云飞支付购房尾款40000元。
二、周宝珍、孙立发、孙云飞与李斌于本判决生效之日起十五日内互相配合办理南京市秦淮区大光路55号香格里拉东苑x栋204室房屋的产权变更登记手续，将上述房屋产权变更至李斌名下。
三、驳回周宝珍、孙立发、孙云飞的其他诉讼请求。
四、驳回李斌的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4555元，由周宝珍、孙立发、孙云飞负担。反诉案件受理费1568元，由李斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。
审 判 长 曹凌子
人民陪审员 张 艳
人民陪审员 沈 粹
二〇一六年十一月十四日
见习书记员 葛园园