连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第01507号
原告南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司，住所地：连云港市海州区海连东路40号金茂花园1号楼706室。
法定代表人刘国钢，总经理。
委托代理人杜桂林，该公司经理。
委托代理人刘广辉，该公司职员。
被告卞光武，连云港高级中学老师。
原告南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司（以下简称南通物业公司连云港分公司）诉被告卞光武物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理后，依法由代理审判员张西灵适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告南通天一物业公司连云港分公司委托代理人刘广辉、杜桂林，被告卞光武均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告南通物业公司连云港分公司诉称：2012年10月，原、被告签订前期物业服务合同，合同约定由原告为被告所在的日出东方小区提供物业管理服务，物业管理费用为0.7元每平方米每月，公共能耗为0.5元每平方米每月。被告系该小区业主，物业面积为115.24平方，按约定应当向原告缴纳从2013年10月1日起至2015年9月30日止的物业管理费、公共能耗费共计人民币3318元。因涉案房屋为毛坯房，根据《物业管理条例》收取70%的费用2323元。原告按约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催要仍拒不支付。被告拖欠物业管理费用严重损害原告及其他业主利益，为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求法院依法：1.判令被告支付拖欠2013年10月1日起至2015年9月30日止的物业管理费、公共能耗费2323元。2.判令被告承担自欠款之日起至实际给付之日止按每天0.1%计算的违约金。3.判令被告承担本案的诉讼费。庭审中原告放弃对违约金的主张。
被告辩称：我未支付2013年10月1日至2015年9月30日物业管理费、公共能耗费，现在要求免除上述期间的费用，我不应承担诉讼费。要求原告解决好我901室厨房顶棚烟道周围漏水、烟道口倒灌油烟等问题。
经审理查明，被告拥有位于连云港市连云区日出东方小区一号楼二单元901室房屋一套，面积为115.24平方米，原告南通物业公司连云港分公司与上述房屋所在日出东方小区业主委员会签订《物业管理服务合同》一份，约定：南通物业公司连云港分公司为日出东方小区及所属房屋提供物业管理服务，合同期限为2年，自2013年9月26日起至2015年9月25日止，公用水费、电费、电梯运行费，住宅按每月每平方米0.5元收取，公共水费、电费情况每年公布一次；住宅物业服务费收费标准按每月每平方米0.7元／月；南通物业公司连云港分公司应在本合同生效后的2013年9月26日开始实施物业物业服务工作。并从2013年10月1日其计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每年的10月1日至10月30日。乙方在首次收取业主或非业主使用人物业服务费时，可预收一年的物业服务费和电梯运行费、公共水电费。合同签订后，原告为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，涉案房屋为毛坯房，至今未装修使用，被告拖欠2013年10月1日至2015年9月30日期间物业费及公共能耗费至今未交，原告称因涉案房屋为毛坯房，未装修入住，故按照70%收取物业管理费用，金额为2323元（0.7元／㎡／月＊115.24㎡＊12个月＊2年＊70%＋0.5元／㎡／月＊115.24㎡＊12个月＊2年＊70%=2323元）未交纳。2015年8月，原告通过张贴方式向被告催缴物业费。
另查明，原告就涉案小区物业管理公共服务费收费标准已于2014年7月21日通过连云港市物价局备案。
以上事实有原告提供的原告与涉案小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》、普通住宅小区物业服务收费备案表、催缴物业费通知书及庭审笔录予以证实，本院依法予以确认。
被告主张涉案房屋存在如下问题，属于原告管理不当，物业服务不到位，应当免除上述期间的物业服务费用。
一、2010年6、7月期间楼上为扩大室内厨房面积违规改造公共烟道造成涉案房屋厨房漏水、倒灌油烟，2014年1月，厨房再次因上述原因漏水，而原告物业公司并未尽到物业管理义务责令楼上业主改回原状。为此提供如下证据：1.2012年12月8日，原被告签订的协议一份约定如果再出现上述问题，由原告南通物业公司连云港分公司负责找楼上业主解决上述问题，被告以此证明应由南通物业公司连云港分公司承担责任，解决上述问题。2.2014年1月12日所拍摄照片三张以证明厨房漏水、倒灌油烟问题。3.2014年2月17日，原告南通物业公司连云港分公司出具的证明一份以证明上述问题系楼上业主装修改造公共烟道所致。4.2014年2月20日，被告与楼上业主签订协议一份以证明原告南通物业公司连云港分公司并未参与解决上述问题，而是被告与楼上业主就上述问题达成协议。原告质证认为我公司于2012年入住涉案小区提供物业管理服务，上述问题是在2010年楼上业主装修造成，我公司并不知情，在被告向我公司反映后我公司才知晓，并多次组织二户进行调解，二户也已私下达成协议，故该问题已经解决完毕。
二、因楼上业主装修未做防水造成涉案房屋阳台下水管道周围漏水，并提供照片2张用以证明。原告质证称被告从未向公司反映上述问题，即使存在也非物业责任。
三、涉案房屋门口堆满杂物和垃圾，无人清理，并提供照片3张用以证明。原告不予认可。
本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同不违反法律法规的规定，对业主具有法律约束力，业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务。物业管理服务具有一定的特殊性，物业服务的完善需要物业公司以及全体业主共同遵守相关规定，本案中，原告物业公司按照物业服务合同约定为被告所有房屋及所在小区提供物业管理服务，被告应当按照合同约定缴纳物业管理费，原告就每年的物业管理费按照0.7元／㎡／月＊115.24㎡＊12个月＊70%进行主张，就每年的公共能耗费按照0.5元／㎡／月＊115.24㎡＊12个月＊70%进行主张，金额合计为1161.5元，不违反约定和法律规定，本院依法予以支持，因被告拖欠2013年9月26日至2015年9月25日共计两年的物业费及公摊水电费，故被告应当缴纳物业费为1161.5元×2年=2323元。因涉案房屋门口堆满杂物和垃圾，物业公司未尽到及时清洁卫生的物业服务义务，本院酌情扣减其应收取的物业服务费用100元。关于被告辩称的厨房漏水和油烟倒灌问题、阳台渗水问题，因被告称系楼上业主装修房屋所致，其应向侵权人主张相关权利，且原告南通物业公司连云港分公司入住涉案小区之前涉案房屋楼上业主室内装修已完成，就被告称的厨房漏水和油烟倒灌问题原告南通物业公司连云港分公司在服务期间内也已尽到协调义务，被告也与楼上业主私下达成协议，故不能成为拒绝物业费的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决如下：
被告卞光武于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司物业服务费、公共能耗费2223元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元由被告卞光武承担（因原告已交纳，被告于给付上述费用时将该款项一并给付原告）。
本判决为终审判决。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 张西灵
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 李 卓
法律条文及小额诉讼须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。