上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第4802号
原告周群。
委托代理人张青。
原告张青。
被告上海正泽房地产有限公司。
法定代表人朱皓，总经理。
委托代理人陈家新，在上海正泽房地产有限公司工作。
委托代理人钟蕾，在上海正泽房地产有限公司工作。
原告周群、张青诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月18日立案受理后依法由审判员王美芳独任审理。在审理中，原告向本院提出财产保全的申请，本院依法作出裁定并采取了保全措施。本案于2015年1月15日公开开庭进行了审理。原告张青并作为原告周群的委托代理人、被告上海正泽房地产有限公司的委托代理人陈家新、钟蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周群、张青诉称：2012年5月13日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告位于上海市青浦区某镇某路99弄《某小区》336号202室房屋。根据合同约定，被告应在2014年3月31日前向原告交付房屋。后被告未能依约交付房屋，直至2014年8月17日，被告才和原告办理房屋交接手续。被告未按时交房的行为已构成违约，应按合同约定支付原告违约金。另由于被告的原因致使原告至今未取得权属证书。为此原告诉于本院，要求：1、判令被告向两原告支付逾期交房违约金人民币44，940.94元（按本金1，085，530元、自2014年4月1日起至2014年8月17日止按日万分之三计算）及赔偿逾期支付违约金损失（以违约金44，940.94元为基数，自2014年8月18日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期罚息利率标准计算至实际给付日止）；2、判令被告向两原告支付逾期办理产证损失（以总房价款1，085，530元为基数，自2014年11月16日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期罚息利率标准计算至能够办理产证之日止）及赔偿逾期支付逾期办理产证损失的损失（以上述逾期办理损失为基数，自判决应予支付之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期罚息利率标准计算至实际给付之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告上海正泽房地产有限公司辩称：被告对于逾期交房没有异议，但认为合同中约定的违约金高于原告的实际损失，要求法庭予以调整，应按月租金4，000元标准调整。系争房屋在交房后三个月内办出大产证，不存在逾期办证损失。
经开庭审理查明，2012年5月13日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定原告向被告购买上海市青浦区某镇某路99弄《某小区》336号202室房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为95.32平方米；根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1，085，530元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押已注销。合同第十一条约定被告定于2014年3月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起3天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告取得住宅交付使用许可证并向原告签发入伙通知书。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后7日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起30天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。合同补充条款一中第四条约定被告承诺将在2014年7月31日前缴纳物业维修基金和办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同。原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任。
合同签订后，原告分别于2012年5月13日、7月18日支付了合同约定的全部房价款计1，085，530元。
2014年8月17日双方签署房屋确认书，双方办理了房屋交接手续，并确认总房价款为1，085，644元。
另查明，被告于2014年8月4日取得包括原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年11月4日，被告办理了该房屋的初始登记。2014年11月20日，被告通知原告已取得房屋大产证，建议原告方于2014年11月27日至被告处签署房屋交接书。
以上事实，有原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、《上海市新建住宅交付使用许可证》、房屋确认书、上海市房地产权证、通知等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告表示：1、被告交房通知时间是8月15日，原告8月16日收到。预售合同是双方真实意思表示，被告应按合同约定承担违约责任。若被告按时交房，原告可以出租他用等。2、合同中约定交房后30天内要办出大产证，但被告在90天内才给原告，被告已违约。被告于2014年11日20日书面通知原告前去办理小产证，因被告未支付原告违约金，故原告对被告的付款能力表示怀疑，不放心将钱款交至被告公司处，故原告当天未去被告处，现原告未办过任何小产证的手续，也未支付维修基金，故被告存在逾期办理原告方小产证的行为。3、原告主张赔偿逾期支付违约金损失是根据最高院关于买卖合同司法解释中违约金支付（逾期罚金）的规定。
被告表示：1、被告于2014年8月4日电话联系及挂号信通知原告收房，故逾期交房的违约金应计算至2014年8月5日。被告确实存在延期交房的事实，但是合同约定的日万分之三的违约金过高，原告损失的最多是租金收益，要求按每月4，000元的租金标准进行调整。2、原告是否签署交接书被告不清楚，且原告基于不信任被告也未向被告交纳维修基金，而这些是先决条件，不交维修基金，小产证办无法办理。
根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。原告已按合同约定履行付款义务，被告应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房义务，根据预售合同约定，被告应于2014年3月31日前向原告交付符合交付条件的房屋，但被告于2014年8月4日才具备交付条件，故被告逾期交房的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。被告对合同约定无异议，但认为约定的违约金标准过高，并认为原告因逾期交房而造成的实际损失仅每月4，000元的房租，要求法院对约定的违约金标准予以调整。本院认为合同约定中对逾期交房被告应承担的违约责任是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，原、被告理应受此约定之约束；被告需具充分完备之理由方可调整该标准。原告作为购房人，主要的权利在于按约收到预购之房屋，被告作为出售方，主要的权利在于按约收到预定之房款，合同中对于任何一方未按约履行前述主要义务时应承担的违约责任标准一致，显然合同对双方各自重大权利的保护上都给予了充分保障。审理中，被告未提供违约金约定缺乏公平性的相应证据。故本院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款等因素，认为合同约定的违约金标准不存在过高，对于被告要求调低违约金标准的意见不予采纳。对于违约金计算的期限，因被告未提供其按预售合同约定的方式通知原告收房的证据，双方办理房屋交接时间为2014年8月17日，故对于原告主张的逾期交房违约金的期限本院予以认可。原告在主张逾期交房违约金的同时要求被告以该违约金为基数按银行收取逾期罚息利率标准计算逾期支付违约金的损失，无事实和法律规定，本院不予支持。根据合同约定被告承诺将在2014年7月31日前取得新建商品房房地产权证（大产证）。被告实际取得大产证时间为2014年11月4日，故被告存在逾期办证的行为。根据合同第十四条约定被告取得了大产证后7日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书并于签署房屋交接书之日起30天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。被告于2014年11月20日通知原告签署房屋交接书，因原告未去致双方未签署房屋交接书，未办理原告的小产证，该段期间的责任在于原告。故虽然被告存在逾期办证的违约行为，其应承担约定或法定的违约责任，但自2014年11月4日被告取得大产证后按合同约定通知原告，系原告自身原因至本案审理中尚未办理其小产证，故对原告要求被告支付自2014年11月16日起至其办理出房屋小产证止逾期办证违约损失的请求，本院不予支持。同理，本院对原告赔偿逾期支付该损失的损失的请求亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告周群、张青逾期交房违约金人民币44，940.94元。
二、原告周群、张青的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币923.50元，减半收取计人民币461.75元，财产保全费人民币470元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王美芳
二〇一五年三月十八日
书记员 夏朝羡
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。