安徽省马鞍山市博望区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）博民一初字第00368号
原告：蒋松英，女，1963年2月11日出生，汉族，农民，住安徽省马鞍山市博望区。
委托代理人：张明荣，住址同上。
委托代理人：袁贤广，安徽铭心律师事务所律师。
委托代理人：孙甜，安徽铭心律师事务所律师。
被告：某区某镇人民政府，住所地安徽省马鞍山市博望区。
法定代表人：李世华，该镇镇长。
委托代理人：秦小慈，安徽长城律师事务所律师。
被告：某区某社区居民委员会，住所地安徽省马鞍山市博望区。
法定代表人：邰圣龙，该委员会主任。
委托代理人：刘道寿，该委员会书记。
被告：当涂县新达房地产开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市当涂县。
法定代表人：陈光培，该公司经理。
委托代理人：芮珍平，安徽民主律师事务所律师。
原告蒋松英与被告某区某镇人民政府（以下简称某镇政府）、某区某社区居民委员会（以下简称某社区）、当涂县新达房地产开发有限公司（以下简称新达公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理后，依法由审判员陈超适用简易程序，于2014年11月10日公开开庭进行了审理。原告蒋松英的委托代理人张明荣、袁贤广，被告某镇政府的委托代理人秦小慈、被告某社区的委托代理人刘道寿、被告新达公司的委托代理人芮珍平，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋松英诉称：2007年，某镇政府与某社区签订旧城改造项目小区开发协议书，委托某社区对协议书约定范围内的土地进行国有土地使用权开发。据此，某社区与新达公司合作实施步行街项目的开发及征迁工作，某社区负责征迁经费的收支管理，并受新达公司的委托，代收购房款定金。2006年10月19日，某社区出具收据一份，确认收到原告步行街两间两层门面房购房款20万元。时至今日，三被告未交付步行街门面房，已严重构成违约。原告多次要求三被告返还购房款，三被告未返还。三被告具有欺诈行为，且造成原告巨大经济损失，现诉请法院判令：1、依法解除原、被告签订的口头购房协议。2、依法判令三被告共同返还20万元及利息（自2006年10月19日起按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算至给付之日止）。3、本案诉讼费用由三被告承担。
蒋松英针对其诉讼请求提供以下证据，并进行了说明：
1、身份证复印件1份，证明原告的主体资格。
2、收据原件1份，证明原告向某社区交纳购房款20万元，用于购买步行街两间门面房。
3、“旧城改造项目小区开发协议书”复印件1份，证明某镇政府委托某社区具体实施旧城改造项目开发、改造、安置。
4、“说明”复印件1份，某社区于2013年3月20日出具，内容有：“旧城改造项目，涉及我社区有怡馨家园一期、二期；步行街一期、二期；中河水岸项目……”，证明旧城改造项目包括步行街项目，某镇政府盖章确认。
5、区信访局“关于某社区居委会与顺诚置业合作开发有关情况的汇报”复印件1份，证明某镇在2007年实施某老街综合开发，开发的主体是某镇政府，某镇政府将项目委托某社区具体实施。
6、当涂县发展计划委员会“关于同意新建某镇商贸步行街工程立项的函”复印件1份，证明步行街开发主体是某镇政府。
7、“某镇桥东小区商贸步行街合作开发合同”复印件1份，系2004年7月20日，某社区与陈光培签订，证明步行街项目是某社区与新达公司合作开发的。
8、收房款遗留问题的说明复印件1份，系某社区于2013年3月21日出具，证明某社区收到原告的购房款。
9、某社区对外财务收支说明复印件1份，证明某社区受某镇政府的委托，实施涉案工程的开发、代收购房款用于支付拆迁安置费，实行代收代支报账制。
10、区检察院移交区纪委移交清单复印件1份，证明涉案工程项目收支情况，包括某社区代收购房款用于项目支出情况。
11、移交清单复印件1份，证明吴子文将涉案项目的文件资料全部移交给了某社区。
12、起诉书复印件1份，证明某社区协助某镇政府进行项目开发。
13、吴子文讯问笔录复印件3份，证明吴子文在旧城改造开发项目中，某社区受某镇政府委托，负责组织实施征迁、拆迁、安置、代收购房定金及购房款，用于拆迁安置。
14、盛某讯问笔录复印件2份，证明目的同上。
15、新达公司的信息登记表复印件1份，证明新达公司成立于2002年，2006年新达公司与某社区居民委员会签订合同时，陈光培是新达公司的法定代表人，有权代表新达公司签订合同；某镇政府、某社区的组织机构代码证复印件各1份，证明两被告的主体资格。
16、某社区2013年8月29日出具的“关于要求吴子文协助解决征迁遗留问题的报告”复印件1份，证明旧城改造项目包括步行街项目。
某镇政府辩称：1、某镇政府作为被告主体不适格。某镇政府既没有与原告签订商品房买卖合同，也没有收到原告的购房款。根据合同相对性原理，某镇政府非本案的适格主体。2、某镇政府没有委托某社区对原告诉求的项目进行开发，没有与原告发生商品房买卖关系，不存在欺诈行为。综上，请求驳回原告对某镇政府的诉讼请求。
某镇政府未向本院提交证据。
某社区辩称：原告交款情况属实，但该款没有进入某社区账户。某社区前任领导违规操作，导致原告所交款项及相关承诺不能兑现。某社区改制后，现在由区直管，没有偿还能力，不应承担责任。请求人民法院依法公正裁判。
某社区未向本院提交证据。
新达公司辩称：1、新达公司与原告之间没有房屋买卖合同关系，作为被告主体不适格。2、本案房屋买卖合同不成立。房屋买卖合同必须采取书面形式，并具备相应法定要件。本案双方系口头协议，且不具备相应法定要件。3、新达公司从未委托某社区收取购房款，也未委托某社区销售房屋。综上，原告的诉请与新达公司无关，请求人民法院驳回原告对新达公司的诉讼请求。
新达公司针对其诉讼请求提供以下证据，并进行了说明：
1、新达公司信息登记表、组织机构代码证复印件各1份，证明被告的主体资格。
2、新达公司土地证复印件1份，证明新达公司于2007年6月1日才取得某镇桥东路土地所有权，故某社区与新达公司在未取得土地所有权时签订的协议无效。
3、新达公司与张明坤的商品房买卖合同复印件（当庭与原件核对一致）1份，证明步行街项目是新达公司独立开发完成，不是与某社区合作开发。
某镇政府对蒋松英提交的证据质证意见为：
1、对证据1、15不持异议。
2、对证据2收条的真实性无异议，某社区收取的购房款与某镇政府无关联性。
3、对证据3旧城改造项目小区开发协议书的真实性无异议，对原告的证明目的有异议。项目实施内容是中河水岸项目，不是原告诉求的本案项目，与某镇政府无关联性。
4、对证据4“说明”的真实性、合法性、关联性均有异议，原告没有提供原件。
5、对证据5区信访局情况汇报的真实性无异议，对证明目的有异议。该汇报所涉项目是中河水岸项目，不是原告诉求的项目，与某镇政府无关联性，不能证明某镇政府委托某社区实施旧城改造。
6、对证据6工作立项函的真实性不持异议，但不能达到原告的证明目的。立项函的内容是针对步行街的旧城改造拆迁立项，不能证明该步行街的开发主体是某镇政府。拆迁工作由某镇政府主导，开发是开发商进行开发，两种法律关系不能混为一谈。
7、对证据7合作开发协议的真实性不持异议，与某镇政府无关联性。
8、对证据8收房款遗留问题说明的真实性、合法性、关联性性均持有异议，与某镇政府无关联性。
9、对证据9财务说明的真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到原告的证明目的。该说明是复印件，是单方所作，没有某社区的盖章、负责人签字，没有相关证据佐证。
10、对证据10检察院移交清单的真实性有异议，没有单位盖章，与某镇政府无关联性，达不到原告的证明目的。
11、对证据11移交清单的真实性无异议，与某镇政府无关联性。
12、对证据12起诉书的真实性无异议，但达不到原告的证明目的。该起诉书是对吴子文犯罪行为的起诉。
13、对证据13、14吴子文、盛某讯问笔录的真实性无异议，对证明目的有异议。某社区从事旧城改造工作，与某镇政府不是委托关系。吴子文收受购房款也不是某镇政府授权或委托，与某镇政府无法律上的关联性，某镇政府对此并不知情。
14、证据16“报告”是解决征迁遗留问题，并不涉及原告诉求的步行街项目，与本案无关联性。
某社区对蒋松英提交的证据质证意见为：
1、对证据1、2、10、11、15无异议。
2、对证据3旧城改造项目开发协议书的真实性无异议，对关联性有异议，不能达到原告的证明目的。旧城改造项目不包含原告诉求的步行街项目。
3、证据4“说明”是为了推迟吴子文案件的审判时间做出的，与本案无关联性，不能达到原告的证明目的。
4、对证据5情况汇报的真实性无异议，对关联性有异议。
5、对证据6工作立项函的真实性不持异议，但项目的开发主体不是某镇政府。
6、对证据7合作开发协议的真实性不持异议。房屋由陈光培的新达公司进行销售，某社区与新达公司是合作开发。
7、对证据8收房款遗留问题说明的真实性无异议，但只能证明原告交了购房款，不能证明某社区收到了原告交纳的购房款。
8、对证据9财务说明有异议，不能证明某社区受某镇政府的委托代收购房款。
9、对证据12、13、14的真实性不持异议，但与本案无关联性。
10、对证据16的真实性不持异议，但与本案无关联性。某社区换届后，后一任班子对遗留问题一无所知，故请求吴子文在取保侯审时可以协助社区解决遗留问题，不能证明旧城改造项目包括步行街项目。
新达公司对蒋松英提交的证据质证意见为：
1、对证据1、6、15不持异议。
2、对证据2收条的真实性无异议，但收条没有注明房源的明确位置，不能确认是购买商贸步行街的房屋。
3、对证据3旧城改造项目小区开发协议书的真实性、合法性、关联性无异议。这是某镇政府委托某社区，与新达公司无关。
4、对证据4“说明”的真实性、合法性、关联性均无异议，某社区在吴子文领导下开发的项目有三、四个，不能证明原告购买的项目就是步行街。
5、对证据5情况汇报的真实性无异议，与本案无关联性。
6、对证据7合作开发协议的真实性不持异议。陈光培与某社区合作开发协议本身是无效的，协议签订的时间是2004年，而新达公司拿到涉案土地时间是2007年。某社区居民委员会负责土地拆迁，没有负责房屋销售，某社区居民委员会不具有销售房屋的职权。
7、对证据8收房款遗留问题说明的真实性无异议，但不能以某社区的统计就认定原告购买的项目就是步行街项目。
8、对证据9财务说明的形式真实性无异议，对内容的真实性有异议，统计数据不真实。新达公司曾借支160余万元的拆迁补偿款给某社区居民委员会。
9、对证据10、11移交清单的真实性无异议，但达不到原告的证明目的。
10、对证据12起诉书的真实性无异议。起诉书不是生效的判决书，与本案无关联性。
11、对证据13、14讯问笔录的真实性、合法性、关联性均有异议。讯问笔录的实质应为证人证言，证人应出庭作证；吴子文个人陈述是否得到法院生效判决的确认，没有相关证据证明。
12、对证据16，同意某镇政府和某社区的质证意见。该报告可以证明某社区负责征迁，并非销售房屋。
蒋松英对新达公司提交的证据质证意见为：
1、对证据1无异议。
2、对证据2土地证复印件的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的。项目开发主体是新达公司，这与新达公司和某社区签订的开发协议并不矛盾。
3、对证据3商品房买卖合同的真实性无异议。该合同不能表明涉案房产所有项目均由新达公司操作，也有某社区代为收款可能。
某镇政府、某社区对新达公司提交的三组证据，经质证均无异议。
本院对于蒋松英提交的证据认证意见为：
1、证据1、15经对方当事人质证均无异议，予以认定。
2、证据2经对方当事人质证对其真实性均无异议，且能证明原告向某社区交房款及订房情况，具有合法性和与本案的关联性，予以认定。
3、证据3、4、6、7经对方当事人质证对其真实性均无异议，且具有合法性和与本案的关联性，予以认定，具体证明目的结合其它证据综合认定。
4、证据5、12均非结论性依据，且该两份证据内容与本案不具有关联性，不予认定。
5、证据8，经该证据的出具单位某社区质证对其真实性没有异议，且该证据能与证据2等相互印证证明某社区收取原告房款情况，具有真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定。
6、证据9系吴子文单方陈述，款项收支情况没有经过有关部门审核确认及其它证据印证，其真实性不能确定，故对该证据不予认定。
7、证据10、11移交清单只能证明材料移交情况，不能据此证明某社区代收购房款并用于项目支出，或涉案工程确实由某社区和新达公司合作开发。该两份证据与本案不具有直接关联性，不予认定。
8、证据13、14讯问笔录系检察机关依法讯问取得，具有真实性、来源的合法性和与本案的关联性，予以认定，但其性质属证人证言，其内容不能作为结论性依据，应结合其它证据综合认定。
9、证据16，与本案不具有关联性，不予以认定。
本院对于新达公司提交的证据认证意见为：
1、证据1经对方及其它当事人质证无异议，予以认定。
2、证据2经对方及其它当事人质证，对其真实性均无异议。该证据具有真实性、合法性并能证明项目开发主体情况，与本案具有关联性，予以认定。
3、证据3商品房买卖合同经对方及其它当事人质证，对其真实性均无异议。该证据具有真实性、合法性并能与其它证据结合证明项目开发及商品房销售有关情况，与本案具有一定关联性，予以认定。
综上，经审理，本院认定以下案件事实：
新达公司成立于2002年10月18日，法定代表人为陈光培。2003年，新达公司即对步行街（一期）进行商品房开发建设筹备。2004年7月20日，陈光培代表新达公司与某社区签订了“某镇桥东小区商贸步行街合作开发合同”一份，约定：某社区负责办理开发项目的选址意见书土地使用权证、建筑工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程开工许可证及其他有关证件及手续，如果某社区不能使合作开发项目得到政府主管部门审批，导致项目流产，某社区应赔偿新达公司全部经济损失；某社区负责落实建设开发税费的优惠政策，以降低新达公司开发成本（优惠政策归新达公司享有）；某社区负责项目开发范围内的住户搬迁及由此产生的纠纷处理工作，拆迁安置支付方式：新达公司把拆迁安置费160万元及土方工程排水沟款40万元一次性支付到某社区账户；新达公司负担开发某镇商贸步行街所需的开发资质及资金（建筑面积暂定为7800平方米），造价468万元最终以实际施工图为准，包括道路建设、人行道、上下水、路灯、绿化等配套设施所需资金，其中，所有拆迁安置由某社区协调，160万元拆迁费用由新达公司支付；该项目开发周期为拆迁完毕后一年，新达公司负责按规划要求建设并保证工程项目的工期及质量；工程总投资780万元，某社区以260平方米地皮及办理所有证件、拆迁安置中所做的协调工作，作为一种无形资产投资，税后利润分成将以某社区、新达公司3：7实施；销售房风险双方按利润分成分摊，某社区定出纳会计一名，新达公司定主管一名，财务主管由新达公司负责，某社区监督。2007年6月1日，新达公司取得座落于某镇桥东路使用面积7167.91平方米商住土地使用权证（当国用（2007）第0841号）。
2007年11月30日，某镇政府与某社区签订“旧城改造项目小区开发协议书”一份，决定对某老街实施区域综合开发，约定：项目实施内容为小区住宅楼建设、项目中的府前街道建设，以及沿府前街商品房开发；项目选址及面积为东至街道社区柴巷，西至某河河堤，南至某老街，北至府前街，开发项目建设用地约37亩，具体范围以县建设行政主管部门确认的规划选址红线图为准；项目用地价格为：府前街道路地价和安置房用地按1.5万元／亩计价，农用地按8万元／亩计价，征用的农户面积以实测为准；项目规划选址用地范围内的所有建筑物、构筑物及附着物的拆迁均由某社区负责，拆迁补偿安置费用由某社区承担；项目建设期限为分两年完成，即从2008年至2009年，2007年是项目开发的筹备阶段，所有工程必须于征迁完成后两年内完工；某镇政府有权对某社区的项目规划及单体设计方案进行审查和监督；某社区有权按国家相关规定自行选择具有相应资质的勘测、设计、施工单位开展相关业务，自主开发、自主经营、自负盈亏，并负责道路以及整个项目开发中的拆迁安置工作，被拆迁对象的安置房一并纳入开发项目的总体规划当中；因挂牌而产生的土地出让金，凡返还到镇财政的部分，全额返还某社区专项用于开发代建的府前道路基础设施建设的补助；项目开发建设和销售中所发生的税收均在某镇交纳，某镇政府按实得部分给予50%的税收返还。
2006年10月19日，蒋松英与某社区负责人员口头约定在某社区订购步行街两间两层门面房，后向某社区交纳购房款20万元，某社区向其出具了收据一份，载明“收购房款（订两间二层）”，并在收款单位处加盖了“当涂县某镇居委会财务专用章”和吴子文、张元保印章。蒋松英交款后，至今未签订正式购房合同，未取得房屋，多次催要无果，故诉至本院。
另查明：蒋松英不是拆迁安置户，其所交购房款未记入某社区基本账户，也未转交新达公司。吴子文原任某社区书记，张元保原任某社区主任。2006年10月19日银行5年期以上贷款年利率为6.84%。
某社区的名称变更情况为：2006年11月前为“当涂县某镇街道居民委员会”，2006年12月-2009年5月根据（当民（2006）102号）文件变更为“当涂县某镇街道社区居民委员会”，2009年6月-2012年9月因村级规模调整变更为“当涂县某镇某社区居民委员会”，2012年10月-2013年8月因行政区划调整变更为“某区某镇某社区居民委员会”，2013年9月至今因由镇管改为区直管变更为“某区某社区居民委员会”。2012年马鞍山行政区划调整后，原“当涂县某镇人民政府”变更为“某区某镇人民政府”。2013年9月前某社区主管单位是某镇政府。
本院认为：蒋松英与原某社区负责人口头约定订购步行街门面房两间，以期将来签订正式商品房买卖合同并取得商品房，该口头协议的法律性质属商品房预约合同。某社区作为基层群众性自治组织，无商品房缔约及预售资格，无权对外签订商品房买卖合同或预售商品房，其与蒋松英的口头协议无效。某社区收取蒋松英的购房款，依法应予返还。故蒋松英要求某社区返还购房款主张成立，本院予以支持。
合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在该缔约及收取购房款过程中，某社区明知本单位没有商品房缔约及预售资格，却与蒋松英口头缔约并收取购房款，对蒋松英的损失应承担主要赔偿责任。蒋松英购买商品房不去合法规范的商品房销售单位，对于某社区有无商品房缔约及预售资格，不进行必要的审查即缔约并交付房款，主观上具有过错，对由此造成的损失应自行承担次要责任。本院酌定某社区与蒋松英具体承担比例为80%和20%。蒋松英损失可以其交款额为基数，参照交款时银行同期贷款利率计算利息确定。故其要求按照银行同期贷款利率的4倍偿付利息损失主张过高，本院仅对其中合理部分予以支持。吴子文、张元保等人作为当时某社区负责人，以社区名义对外收取购房款，并向购房人出具加盖有社区公章的条据，其行为对外显系职务行为，相应责任应由某社区承担。某社区前后名称的变更，不影响实体责任的承担。某社区认为所收购房款没有入社区账目，社区没有偿还能力，不应承担责任之主张，于法相悖，本院不予支持。
某镇政府在本案纠纷发生时系某社区主管单位，对于辖区内社区日常工作具有指导和管理职责，但两个单位确系两个独立主体。2007年11月30日，某镇政府与某社区签订“旧城改造项目小区开发协议书”，决定对某老街实施区域综合开发。在该开发协议书中，主要约定了双方在拆迁补偿安置范围各自的具体权利和义务，同时约定某社区有权按国家相关规定自行选择具有相应资质的勘测、设计、施工单位开展相关业务，自主开发、自主经营、自负盈亏，并未授权或委托某社区可以自行开发商品房或缔约、预收商品房款。某社区在履约过程中，超出约定权限，擅自与商品房购买人缔约并预收购房款，依法应由某社区自行承担责任。某镇政府在蒋松英与某社区的缔约及预收购房款交易行为中，不是委托人或交易相对人，实际也没有收取购房人购房款，因此蒋松英诉请某镇政府承担还款责任没有事实和法律依据，本院不予支持。某镇政府之抗辩理由和主张成立，本院予以支持。
某社区作为基层群众自治组织，不具有商品房开发的资质和能力。本案所涉项目的商品房开发主体系新达公司。某社区与新达公司签订的合作开发协议，应系双方的内部约定。在该协议中，虽有双方的权利和义务及利益分配约定，但并未约定某社区可以与商品房购房人缔约或代收房款，新达公司也没有委托其缔约或代收房款，事后也没有认可，故某社区擅自对外缔约并收取购房款行为应为某社区单方行为，与新达公司无关。在蒋松英与某社区的缔约及预收购房款交易行为中，新达公司不是委托人或交易相对人，实际也没有收取购房人购房款，故蒋松英诉请新达公司承担还款责任没有法律依据，本院不予支持。新达公司之抗辩理由和主张成立，本院予以支持。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告某区某社区居民委员会于本判决生效后十日内返还原告蒋松英购房定金20万元并偿付利息（以20万元为本金，从2006年10月20日起按年利率6.84%×80%，计算至实际给付之日）；
二、驳回原告蒋松英其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，减半收取计2150元，由原告蒋松英负担110元，由被告某区某社区居民委员会负担2040元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 陈超
二〇一四年十二月九日
书记员 解辉
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。