湖北省宜昌市伍家岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂伍家岗民初字第00165号
原告赵中义，宜化集团职工。
委托代理人杨长洪。特别授权代理。
被告周道洪，无职业。
原告赵中义诉被告周道洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理。本案依法由审判员冯昊独任审判，于2014年3月21日公开开庭进行审理，原告赵中义及其委托代理人杨长洪，被告周道洪到庭参加诉讼，被告周道洪在庭审进行的过程中未经法庭许可中途退庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告赵中义诉称，2013年1月22日，原、被告签订一份《购房协议》，双方约定，被告周道洪出卖正在建造的位于宜昌市勤业花园10号楼2单元22楼2204号还建房屋给原告赵中义，总售价441000元。原告赵中义先支付首付款50000元，余款在被告周道洪交付房屋钥匙时付清。购房合同签订后，原告赵中义按照约定向被告周道洪支付首付款50000元。2013年12月下旬，被告周道洪的还建房竣工，要求原告赵中义支付391000元购房余款。签订《购房协议》之后，为慎重起见，原告赵中义咨询了宜昌市房屋主管部门和律师，答复意见是该房屋不能取得房屋产权证，属于不能对外交易的房屋。原告赵中义认为，根据双方签订的《购房协议》第四条之规定，被告周道洪应返还原告首付房款及利息损失。因此，为维护原告赵中义的合法权益，要求法院判令：1、请求人民法院确认被告与原告所签房屋买卖合同无效；2、被告返还原告首付款50000元及利息损失2990元，合计52990元；3、被告承担本案受理费。
被告辩称，案外人汪亭系原、被告之间的中间联系人，案外人汪亭将该房屋卖了441000元给原告，被告原本只打算卖430000元，多出的11000元应当是案外人汪亭获取的，所以被告就将原告首付款50000元中的11000元给了案外人汪亭，但是被告向案外人汪亭附加了一个条件，即如果购房失败案外人汪亭就要向原告返还11000元。现在原告起诉被告要求确认合同无效，所以购房失败了，因此案外人汪亭要返还被告11000元。如果案外人汪亭不返还给被告，被告就没有办法退还给原告首付款。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一、2013年1月22日签订的《购房协议》。证明原、被告买卖房屋的事实成立。
证据二、《收条》一份。证明被告收到原告50000元房屋首付款的事实。
证据三、户口薄。证明原告是城市户口的事实。
证据四、2014年1月11日《三峡商报》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国务院国发（2004）28号。证明拥有城市户口的居民不准到农村购买房屋的事实。
被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一、案外人汪亭2013年1月22日出具的《收条》。证明案外人汪亭收到被告11000元房款，如果购房失败必须返还被告11000元的事实。
经庭审质证，本院对以上证据认证如下：经庭审质证，对于原告赵中义提交的证据一、二、四，被告周道洪对上述证据形式要件不持异议，本院对上述证据形式要件予以认可；对于原告赵中义提交的证据三，被告周道洪对其关联性持有异议，由于该证据涉及原告是否能够购买房屋的问题，与本案具有关联性，本院对该证据形式要件予以认可。对于被告周道洪提交的证据一，原告赵中义对其关联性、合法性以及真实性均存在异议，由于该证据系证明被告周道洪与案外人汪亭之间的债权债务关系，与本案不具有关联性，本院对该证据关联性不予认可。
经庭审质证，本院查明以下事实，2013年1月22日，被告周道洪与原告赵中义签订一份《购房协议》，双方约定，原告赵中义以441000元的价格购买被告周道洪位于勤兴花园10号楼2单元22楼2204号的房屋。原告赵中义先支付定金50000元，余款在被告周道洪将该房屋钥匙交付给原告赵中义时付清。合同同时约定，因政策原因不能过户，被告周道洪返还原告所有钱款。该《购房协议》签订后，原告赵中义按照约定向被告周道洪支付了首付款50000元。
另查明，原告赵中义系非农业户口。该栋位于勤兴花园10号楼2单元22楼2204房的房屋所占用的土地系位于伍家乡共勤村的城镇住宅用地，土地使用权人为宜昌市伍家乡共勤村村民委员会，土地使用权性质为划拨，该土地现并未被批准转为出让土地，亦未补交土地出让金。
本院认为，本案是一起因房屋买卖合同引起的纠纷，应当定性为房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点是该《购房协议》是否有效，被告周道洪是否应当将购房款及利息退还给原告赵中义。
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金。”根据这一规定，本案涉争房屋的土地使用权人为宜昌市伍家乡共勤村村民委员会，土地使用权性质为划拨，如要对外转让该房屋，应当经过当地有审批权的人民政府审批，并缴纳土地使用权出让金，而该房屋所占土地并未被批准转为出让性质，亦未交纳土地出让金，故该房产不能过户到原告赵中义名下。但本案中应当区分债权行为与物权行为，原、被告之间订立房屋买卖合同系债权行为，而房屋过户登记系物权行为，该划拨土地上所建造房屋的转让在办理过户登记手续之前，需要经相关职能部门审批，但未经审批只是阻却办理房屋产权转移等手续的事由，即导致物权行为无法实现，并不影响该债权行为的有效性，未办理审批手续之前，双方仍可根据真实意愿，缔结合法有效的房屋买卖合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，被告周道洪虽然无权处分该划拨土地上的房屋，但被告周道洪与原告赵中义之间签订的《购房协议》仍然有效，对于原告赵中义要求确认被告周道洪与原告赵中义所签房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。
2、原、被告在《购房协议》中约定，“因政策问题不能过户，被告周道洪返还原告赵中义所有钱款。”由于该房屋所在土地使用权性质为划拨，并未经有审批权的人民政府批准转为出让性质，故该房屋不能过户给原告赵中义，按照合同约定，被告周道洪应当返还原告赵中义所交付的50000元购房款。被告周道洪认为其向案外人汪亭支付了11000元，应当由案外人汪亭向其返还11000元后其再向原告赵中义退还购房定金。由于该事实系被告周道洪与案外人汪亭之间的法律关系，本院对被告周道洪的该项答辩意见不予支持。
3、对于原告赵中义的利息损失2990元，被告周道洪作为出卖人在明知该房屋是安置房，其未享有转让权的情况下仍然将该房屋买给原告赵中义，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，被告周道洪应当向原告赵中义承担违约责任并赔偿给原告赵中义造成的损失，故本院对原告赵中义所主张的2990元利息损失予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周道洪于本判决生效之日起十日内向原告赵中义返还购房款50000元，并支付利息损失2990元，合计52990元。
二、驳回原告赵中义其他诉讼请求。
如果被告周道洪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1125元，减半收取562.5元，由被告周道洪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 冯 昊
二〇一四年九月三日
书记员 杨德蓉