江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆花民初字第00114号
原告程国娟。
被告袁斌。
原告程国娟诉被告袁斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理后，依法由代理审判员杨荣丰适用简易程序审理，后因案情复杂，本院于2015年3月19日转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2015年4月8日公开开庭进行了审理，原告程国娟、被告袁斌均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告程国娟诉称，2014年9月20日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，租用壹克拉酒店公寓XXXX室，合同约定租赁期限从2014年9月20日至2015年5月19日，月租金1200元，押金2400元。合同约定若不能继续居住可提前一个月告知对方。原告按照合同约定租住房屋两个月后，由于特殊原因，不能继续租被告房屋，需提前结束合同，并提前一个月告知了被告，且预先支付了11月20日至12月19日的房租，并向被告表达了无法继续租用房屋，想转租给其他租客要求，由新租客继续支付后续租金，此要求得到被告的同意。原告按照双方达成的协商结果，联系中介尽快出租，还未找到新租客时，就在2014年11月27日，被告在未通知原告的情况下，将房屋房门锁具更换，清空原告物品，并以原告转租他人不遵守合同为由私自扣留原告的押金和租金共3600元。此后原告多次电话、微信、短信索要租金并建议协商解决，被告置之不理，后原告求助民警而被告不接电话不见面，不积极配合民警协商解决，被告蛮横无理，仅为损害他人利益。综上所述，原告认为，原告按照合同约定提前一个月告知被告，并预先支付了下月租金，积极按照合同约定减少被告损失。确有特殊原因，不能继续租住，经与被告协商，在征得被告同意后寻求转租，被告反以此为由私自没收原告财产，显然损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求法院依法判决：1、解除原、被告签订的租赁合同，并依法判决被告向原告支付押金2400元、租金1200元；2、依法判决被告支付原告误工费、交通费2000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告袁斌辩称：1、租房期间原告有多次违约行为了；2、原告诉状中提出“被告在未通知原告的情况下，将房屋门锁更换、清空原告物品”以及“原告求助民警而被告不接电话不见面，不积极配合民警协商解决”，更是一派胡言；三、因原告多次恶意违约以及原告家人对本人的人身威胁，给本人造成了经济损失和心理影响。
经审理查明：2014年9月19日，原告与被告在上海福人居房地产经纪有限公司的居间下签订了一份房屋租赁合同。合同约定：由原告承租被告个人所有的坐落于昆山市花桥镇和丰路158号壹克拉酒店公寓XXXX室。合同约定租赁期限从2014年9月20日至2015年5月19日，共计8个月。合同第三条约定：每月租金商定为人民币1200元整。每二个月结算一次，每次共计2400元，提前7天支付下期房租（甲方承担物业管理费用）。合同第五条约定：乙方应向甲方支付租房押金人民币2400元整，至租赁期满时由甲方或丙方对出租房屋及所属设施检查无损，结算各种应缴纳费用后全额退给乙方；屋内设施如属自然损坏，由甲方负责维修；如属乙方人为原因损坏，则由乙方负责维修和赔偿。合同第八条约定：乙方因特殊原因，确需提前终止协议，须提前一个月通知丙方和甲方，待甲方同意后方可办理退租手续，房屋空置损失由乙方承担。合同第十五条约定：租赁期间，甲乙双方应当认真遵守本协议，不得无故违约，甲方违约将返还乙方双倍的押金，乙方违约押金不退。但在租赁期间，甲乙双方或某一方遇到国家或地方政府等不可抗力的因素，非要终止本协议的不在此限。双方签订合同当天，原告向被告支付了2014年9月至11月的租金2400元及押金2400元。原告在合同约定的第二次支付租金的时间内没有支付房屋租金，被告于是向原告催取房租，并称原告已经违约要求上门收回房屋。为此，原告通过与被告通信短信联系，向被告要求让原告先支付一个月的租金，在让原告在这个月的期间内寻找下一个租金，之后的房屋租金由下个租客承担。被告在通信短信中同意了原告的上述要求。之后，原告于2014年11月25日通过支付宝转账形式向被告支付了一个月即2014年11月20日至2014年12月20日的租金1200元。
2014年11月27日，被告在没有通知原告在场的情况下更换租赁房屋门锁，腾出原告的私人物品。原告在在庭审中陈述对于被告擅自收回房屋、腾出私人物品造成的损失现对于被告不予以追究。
上述事实有租赁合同、银行交易查询单、短信记录、中间人员证明书，原、被告庭审陈述笔录等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国的强制性法律、法规规定，该租赁合同合同有效，双方当事人均应信守合同约定，依法、依约定行使各自的权利和履行各自的义务。原、被告在履行上述租赁合同过程中，由于原告首先违约未能按合同约定时间支付房屋租金，故原告应当承担相应的违约责任。原、被告双方在合同中约定由违约责任为二个月的房屋押金不予退还，本院认为因为被告没有提交证据证明因原告逾期违约给被告造成的损失金额，对于违约责任本院认为过高，本院结合双方在合同约定的若原告因特殊原因，确需提前终止协议，须提前一个月通知被告的约定，本院综合认定由原告承担一个月房屋租金的违约责任，故被告对于原告交付的押金2400元，在扣除1200元违约责任后应予退还。在原告违约未能按时交付租金时，原、被告通过通信联系达成了让原告先行交付一个月的租金，在此期间由原告去寻找下个租客的意向，但被告此时又不信守双方约定，于2014年11月27日在没有通知原告在场的情况下强行收回房屋。故对于2014年11月27日至2014年12月27日期间的房屋租金920元，被告应向原告退回。另，因被告已于2014年11月27日收回出租房屋，故自此，双方的租赁合同已经实际无法继续履行，双方的租赁合同自此已实际解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告程国娟与被告袁斌于2014年9月19日签订的房屋租赁合同。
二、被告袁斌于本判决生效后十日内向原告程国娟退回房屋租金920元、退还房屋押金1200元，合计被告袁斌向原告程国娟退还2120元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告袁斌负担，此费原告已经交纳，被告负担的部分由其在履行本判决时一并给付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 杨荣丰
人民陪审员 郭静芳
人民陪审员 陆 芳
二〇一五年七月二日
书 记 员 陈 圆
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。