广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第737号
上诉人（原审被告）：中山其树家具有限公司，住所地中山市。
法定代表人：余其树，系该公司经理。
委托代理人：李建军、程双，分别系广东钧诺律师事务所律师、律师助理。
被上诉人（原审原告）：中山市板芙镇白溪村民委员会，住所地中山市。
负责人：叶玉祥，系该村书记。
委托代理人：刘叠，系广东香山律师事务所律师。
委托代理人：吴少容，系中山市板芙镇法律服务所法律工作者。
上诉人中山其树家具有限公司（以下简称其树公司）因与被上诉人中山市板芙镇白溪村民委员会（以下简称白溪村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法三民一初字第1002号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：白溪村委会提供的土地使用权出租合同（以下简称租赁合同）显示，白溪村委会与其树公司作为合同双方于2008年3月10日就土地租赁事宜进行了约定，其中第一条约定：出租土地的地点位于中山市板芙镇白溪村之村属自留地，土地面积共39850平方米（59.7755亩）。第三条约定：租赁期限为二十年，自2008年3月1日起至2028年2月28日。第四条第1款约定：租赁第一年，租金每月每亩为1000元，从租赁期限开始之日起，每满五年月租金在上一年租金的基础上适当递增10%，即依次为1100元、1210元、1331元、1464元，直到续约期满为止；第3款约定：租赁期内其树公司必须每月向白溪村委会缴付每亩50元的协办费，费用自2008年12月1日起缴付。第十条第1款约定：其树公司违约提前终止或解除本合同的，除应缴清拖欠的租金及滞纳金外，其树公司在该土地上投资的全部不动产及其附属设施（包括水、电、道路、消防、环保设施等）由白溪村委会无偿收回没收，白溪村委会不予任何补偿。第3款约定：其树公司逾期向白溪村委会缴交租金，应按拖欠租金金额向白溪村委会支付每天3%的滞纳金，逾期欠租总额超过应交每月租金3个月的，视为其树公司违约，白溪村委会有权单方面解除本合同，并按本条第1款的规定处理。合同签订后，其树公司未按合同约定给付租金，白溪村委会诉至原审法院，请求判令：1.解除白溪村委会与其树公司于2008年3月10日签订的租赁合同；2.判决其树公司支付白溪村委会租金及协办费至合同解除后其树公司交还土地及厂房之日止（暂计至2013年9月30日，租金为1155594.35元及协办费为92652.18元，合计为1248246.53元）；3.其树公司支付暂计至2013年9月30日所欠租金为1155594.35元的利息及所欠协办费为92652.18元的利息（所欠租金利息自2011年4月起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至付清之日止，暂计2年利息，暂计所欠租金利息为1155594.35元／年×2年×6.3%×4=582419.6元；协办费利息自2011年3月起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止，暂计2年利息，暂计协办费利息为92652.18元／年×2年×6.3%=11674.2元）；4.其树公司在租赁合同所涉的不动产及其附属设施无偿归白溪村委会所有；5.其树公司承担本案诉讼费用。
原审法院另查明：白溪村委会提供的关于其树公司租用白溪村委会工业用地的补充说明及关于其树公司租用60亩工业用地的补充说明均显示，白溪村委会于2009年6月3日同意其树公司租用该村工业用地的租金标准为：在2013年3月1日前每亩土地每年的租金为10000元。
原审法院又查明：白溪村委会提交的欠款明细载明，其树公司租用土地面积为59.7755亩，每亩土地的年租金为10000元，每亩土地的协办费为每月50元（59.7755亩×50元／亩=2988.78元）。2011年3月至2011年12月共10个月，共拖欠租金及协办费517829.85元；2012年1月至2012年12月共12个月，共拖欠租金及协办费633620.36元。共计壹佰壹拾伍万壹仟肆佰伍拾元贰角壹分（1151450.21元）。欠款人处加盖有其树公司的印章，落款时间为2013年1月10日。
原审法院再查明：白溪村委会称其树公司于2012年、2013年曾分别支付拖欠的租金60000元及490000元，共计550000元，其树公司对此无异议。对于该部分已偿还的款项所对应应予抵扣的款项，白溪村委会向原审法院提交书面情况说明，认为其树公司上述曾支付的550000元款项是用于偿还白溪村委会在诉讼请求二中的租金、协办费中最初的11个月（2011年2月——2011年12月）的租金547942.12元及协办费2057.88元。
本院原审法院认为：根据白溪村委会、其树公司双方的诉辩陈述，本案主要争议焦点有三：一是其树公司所欠白溪村委会租金的具体数额的问题；二是其树公司所交纳的550000元款项应如何抵扣拖欠的租金及协办费的问题；三是租赁合同是否应予解除及合同解除后双方权利义务如何承担的问题。
关于争议焦点一，其树公司所欠白溪村委会租金的具体数额的问题。虽然双方签订的租赁合同第四条第1款约定每亩土地的月租金为1000元，但根据双方均确认其真实性的关于其树公司租用白溪村委会工业用地的补充说明、关于其树公司租用60亩工业用地的补充说明、欠款明细可知，白溪村委会、其树公司对于2013年3月1日前涉案土地租金标准进行了变更，即涉案土地年租金变更为每亩土地10000元。对于2013年3月1日后的租金标准，双方未进行变更，仍按租赁合同约定的租金标准计算，即按合同签订时的租金标准增加10%的计算，每亩土地每月租金为1100元。按照以上标准，2013年3月1日前（即至2013年2月28日止）其树公司须向白溪村委会缴纳的月租金为49812.92元［计算方法为：59.7755亩×（10000元／亩÷12个月）］；2013年3月1日后其树公司须向白溪村委会缴纳的月租金为65753.05元［计算方法为：59.7755亩×1100元／亩］。关于协办费问题，由于双方未做变更，因此，其树公司在租赁期间每月须向白溪村委会缴交的协办费为2988.78元［计算方法为：59.7755亩×50元／亩］。
对于其树公司欠缴租金、协办费的起始时间，根据白溪村委会提供的其树公司所出具的欠款明细中的记载，应为2011年3月。对此，其树公司无异议，原审法院予以确认。对于计算其树公司欠缴租金、协办费的截止时间，白溪村委会认为应为其树公司交还涉案土地及厂房之日。原审法院认为，租金及协办费为双方约定其树公司占有、使用涉案土地及厂房等设施之对价，若其树公司于合同解除后仍继续占用、使用该涉案土地及厂房等设施，白溪村委会要求其树公司继续交纳租金、协办费并无不妥，因此原审法院对此予以支持。即计算其树公司应交纳租金及协办费的截止日期为其树公司向白溪村委会交还涉案土地及厂房等设施之日。
关于争议焦点二，其树公司已向白溪村委会支付的550000元款项应如何抵扣拖欠的租金及协办费的问题。白溪村委会主张该部分已偿还的租金先行抵扣先到期的租金及协办费，即该550000元先行抵扣其树公司拖欠的最先到期的11个月的租金，余额抵扣协办费。该种抵扣方案于其树公司有利，可以减少其树公司所需支付的租金利息，原审法院予以认可。但对于抵扣租金的起始时间，虽然白溪村委会主张从2011年2月起开始抵扣，但白溪村委会并未提供证据证实其树公司自2011年2月起拖欠租金。相反，根据原审法院查明事实，其树公司拖欠租金起始时间应为2011年3月。因此，抵扣租金的时间也应从这个时间开始计算。即550000元先行抵扣2011年3月至2012年1月共11个月的租金共计547942.12元，余额2057.88元抵扣2011年3月的协办费2988.78元后其树公司尚需支付该月的协办费为930.9元。
综上，其树公司自2012年2月1日起至2013年2月28日止，每月应向白溪村委会支付租金49812.92元；自2013年3月1日起至交还涉案土地、地上建筑物及其附属设施（包括水、电、道路、消防、环保设施等）之日止每月应向白溪村委会支付租金65753.05元。2011年3月应向白溪村委会支付协办费930.9元。自2011年4月1日起至交还涉案土地、地上建筑物及其附属设施（包括水、电、道路、消防、环保设施等）之日止每月应向白溪村委会支付协办费2988.78元。
关于争议焦点三，租赁合同是否应予解除的问题。根据白溪村委会、其树公司双方签订的租赁合同第十条第3款的约定，其树公司欠缴租金总额累计达到3个月的租金数额时白溪村委会有权单方解除合同，其树公司行为视为违约。本案其树公司累计欠缴的租金数额已超过3个月的应交租金，且无正当理由。根据上述约定，其树公司应承担违约责任，白溪村委会据此要求解除租赁合同符合法律规定，原审法院予以支持。
关于白溪村委会解除租赁合同后白溪村委会、其树公司双方权利义务如何承担的问题。对于该问题，白溪村委会、其树公司双方签订的租赁合同第十条第1款及第3款有明确约定，即其树公司除需缴清拖欠的租金及滞纳金外，其树公司在涉案土地上投资的全部不动产及其附属设施（包括水、电、道路、消防、环保设施等）由白溪村委会无偿收回，白溪村委会不予任何补偿。原审法院认为，该约定是当事人真实意思表示，不违反法律规定，原审法院予以认可。
关于合同解除后其树公司所应负担的违约金的问题。虽然白溪村委会、其树公司在租赁合同第十条第3款约定：若其树公司拖欠租金，应按拖欠租金数额向白溪村委会支付每天3%的滞纳金。但白溪村委会在诉讼中主张按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算拖欠租金的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算拖欠的协办费的利息，按该计算方法其树公司需向白溪村委会支付之违约金数额更少，对其树公司更为有利，白溪村委会主张按该标准计算违约金是其对其自身权利的处分，不违反法律的规定，原审法院予以确认。
关于计算其树公司逾期支付租金及协办费的利息的起算时间问题。白溪村委会、其树公司双方签订的租赁合同第四条第2款约定，对于租金的支付应按季度预支。白溪村委会在诉状中认为下一个季度的租金应在上一季度的第3个月支付。原审法院认为，鉴于本案其树公司已拖欠租金的事实，若按上述约定的预支租金时间计算其树公司拖欠该季度租金的利息对于其树公司而言显失公平，因其树公司需支付未使用租赁物期间的租金利息。原审法院从公平及方便计算的原则出发，认定其树公司逾期支付的每一个月的租金所产生的利息应自下一个月开始时计算，计算至交还涉案土地、地上建筑物及其附属设施（包括水、电、道路、消防、环保设施等）之日止。以此类推，计算出其树公司累计应向白溪村委会支付的逾期支付租金的利息的总额。对于其树公司逾期支付协办费所产生的利息亦按上述计算方法计算。
综上，白溪村委会、其树公司之间存在租赁合同关系，双方应按合同约定履行各自义务。其树公司无正当理由逾期支付租金已构成违约，应承担相应的违约责任。白溪村委会据此请求解除双方签订的租赁合同，并判令其树公司在租赁合同中所涉的不动产及其附属设施无偿归白溪村委会所有，其树公司向白溪村委会支付拖欠的租金、协办费及逾期付款利息符合法律规定，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，判决：一、白溪村委会与其树公司签订的租赁合同自判决生效之日起解除；二、自合同解除之日起十五日内其树公司向白溪村委会移交涉案土地、地上建筑物及其附属设施（包括水、电、道路、消防、环保设施等）；三、其树公司自判决生效之日起十日内向白溪村委会支付拖欠的租金、协办费及其利息。租金支付标准为：自2012年2月1日起至2013年2月28日止，每月49812.92元；自2013年3月1日起至交还涉案土地、地上建筑物及其附属设施（包括水、电、道路、消防、环保设施等）之日止每月65753.05元。协办费支付标准为：2011年3月支付协办费930.9元。自2011年4月1日起至交还涉案土地、地上建筑物及其附属设施（包括水、电、道路、消防、环保设施等）之日止每月支付2988.78元。利息计算方法为：计算拖欠租金的利息，利率按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的4倍计算至清偿之日止；计算拖欠的协办费的利息，利率按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至清偿之日止。每月所拖欠的租金、协办费自下一个月开始计算逾期付款利息。如果其树公司未按照判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费10691元，保全费5000元，共计15691元（白溪村委会已预缴），由其树公司负担。
上诉人其树公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1.其树公司不同意解除合同，请求判令继续履行合同；2.原审判决其树公司向白溪村委会移交地上建筑物及附属设施违反公平原则，应予撤销。租赁合同中的第十条第1款及第3款属于违约责任条款，违约金的性质是补偿性的，而非惩罚性，违约金的数额应与实际损失相当。根据法律规定违约金不能过分高于实际的损失，原审判决其树公司的地上建筑物及附属设施归白溪村委会所有过分高于其实际损失。即使按照其树公司主张的利息计算也大大高于其实际损失，白溪村委会因此获利是不符合法律规定的，另其树公司的所有财产已被查封，大量的供应商货款尚未支付，原审判决将对其他债权人的利益造成损害。3.原审程序上存在瑕疵，对违约金是否主张调整属法院应当释明的范围，其树公司在原审中没有提出调整违约金的要求，因当时其树公司明确提出了不同意解除合同和支付利息，目的是动摇和抵消白溪村委会解除合同等诉求，属于抗辩意见。原审未支持其树公司的主张亦未就调整违约金进行释明。
被上诉人白溪村委会答辩称：1.合同的签订应遵循意思自治原则，白溪村委会与其树公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，不存在任何欺诈和不真实的情况，应严格按照合同的约定履行。2.租赁合同第十条第2款约定白溪村委会提前终止或无故解除本合同收回土地及地上建筑物，应双倍赔偿其树公司在该土地上投资的全部不动产及附属设施（包括水、电、道路、消防、环保设施等）。另外该土地出租合同约定的租期长，租赁费用低，其树公司承担的违约责任与白溪村委会承担的违约责任对等。3.白溪村委会是出租土地，房地一体，房随地走，在解除合同的情况下不动产设施归出租方所有是租赁的惯例也是符合常理的，另建筑物在解除合同的情况下无法带走，即使带走也没有任何使用价值。4.原审法院未进行释明不属于程序违法，违约金的标准按照银行同期贷款利率的四倍计算是符合法律规定的。
上诉人其树公司二审阶段提交如下证据：证据一、板芙新厂房用款明细表，拟证明其树公司建厂房已投资近8000000元；证据二、建设工程规划许可证、中山市三乡公安消防大队建设工程消防设计审核意见书，拟证明其树公司新建厂房1、2号的建筑面积共7204平方米；证据三、财产保险保单，拟证明其树公司以其厂房、机器等向保险公司投保财产险，其中厂房和机器的保险价值分别为8000000元和3000000元；证据四、工程结算书，拟证明其树公司办公室、仓库、食堂土建、装修、水电工程经结算工程造价为599377元；证据五、房产税、土地使用税纳税申请表，拟证明其树公司厂房余值5000000元左右。被上诉人白溪村委会质证确认建设工程规划许可证的真实性、合法性，不确认关联性；其他证据的真实性、关联性、合法性均不予确认。
被上诉人白溪村委会二审阶段提交证据中府国用（2008）第300197号土地权属证书，拟证明其是土地权属人。其树公司对土地权属证书的真实性予以确认。
本院二审查明：白溪村委会与其树公司签订的租赁合同同时约定若白溪村委会提前终止或无故解除合同收回该土地及地上建筑物则应双倍赔偿其树公司在该土地上投资的全部不动产及其附属设施（包括水、电、道路、消防、环保设施等）。白溪村委会租赁给其树公司的土地其土地证书为中府国用字（2008）第300197号。其树公司租赁白溪村委会的上述土地后于2009年11月25日以中山市板芙镇白溪村经济联合社作为建设单位申领了建字第150042009110004号建设工程规划许可证，其树公司出资建造了1号厂房、2号厂房，总面积7204平方米。该厂房内部为钢混结构，厂房未通过综合验收，未办理产权证书。二审审理期间，双方均确认其树公司未继续经营，但未办理上述厂房及附属设施的移交手续。
本院二审另查明：白溪村委会曾就其树公司拖欠该土地租金问题向中山市第一人民法院起诉，后白溪村委会于2013年3月11日以与其树公司达成和解为由撤回起诉。中山市第一人民法院作出（2013）中一法三民一初字第200号民事裁定，裁定准许白溪村委会撤诉。
原审法院认定的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。涉案土地的性质为出让的工业用地，土地使用权人为中山市板芙镇白溪村经济联合社。白溪村委会将上述土地出租给其树公司用于工业建设及经营系双方真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，该租赁合同合法有效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本院围绕其树公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
关于租赁合同是否应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据合同约定，其树公司逾期缴交租金超过3个月，视为其树公司违约，白溪村委会有权单方解除租赁合同。其树公司从2011年3月开始拖欠租金至今，后虽有缴纳合计550000元的款项，但其后继续拖欠租金，拖欠总额亦远超过3个月，其树公司持续拖欠租金的行为导致白溪村委会签订租赁合同的目的无法实现，约定解除合同的条件亦已成就，其有权单方解除该租赁合同。其树公司主张继续履行合同，给其一个重整的机会，但白溪村委会在2013年3月就租金纠纷撤回起诉已经给其树公司一个继续履行的机会，同时解除权是形成权，具备解除权的一方单方行使即可发生法律效力，无需征得其树公司同意，因此本院对其树公司要求继续履行租赁合同的主张不予支持，对白溪村委会要求解除租赁合同的请求予以支持。
关于解除合同的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”按照租赁合同关于双方违约责任的约定其树公司除需支付拖欠的租金外，拖欠租金总额超过3个月的，其树公司在涉案土地上投资的全部不动产及附属物归白溪村委会所有。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”因其树公司的违约行为导致了其与白溪村委会的租赁合同解除，因此对于白溪村委会主张其树公司在涉案土地上投资的全部不动产及其附属设施（包括水、电、道路、消防、环保设施等）由其无偿收回的主张本院予以支持。其树公司称上述违约条款有违公平原则，应予撤销，并提交其树公司厂房的预算、结算等资料拟证明其建造成本高达8000000元，但租赁合同对于白溪村委会违约导致合同解除的情况下约定白溪村委会应双倍赔偿其树公司的不动产投资，上述约定与其树公司违约导致合同解除应承担的违约责任是对等的，并未显失公平。另其树公司主张其厂房建造成本高达8000000元，但其提交的证据均为其单方制作且白溪村委会不予认可，其树公司亦未对此进一步举证证明，本院对此不予采信，对于其树公司以显示公平为由要求撤销上述合同条款的主张不予支持。关于其树公司提出应对违约金进行调整的主张，原审判决按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的4倍计算利息，本院认为滞纳金或利息，其实质都是违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的相关规定来看，其对违约金描述以及对违约金的调整是以“造成的损失”为参照系数的，也即仍受民法“损失填补”原则规制，约定的违约金如果低于或过分高于违约造成的实际损失，当事人可以请求人民法院作出适当调整。鉴于其树公司在涉案土地上投资的全部不动产及其附属设施均由白溪村委会无偿收回已足以弥补其损失，在此基础上再支持其违约金的诉讼请求没有事实依据，因此对白溪村委会主张按照同期银行贷款利率的4倍计算租金利息及按照同期贷款利率计算协办费利息的诉讼请求应不予支持。关于租金及协办费的数额和计算方式原审认定并无不当，其树公司亦未就此上诉，本院予以维持。其树公司部分上诉请求有理，本院对其合理的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2013）中一法三民一初字第1002号民事判决第一项、第二项；
二、变更广东省中山市第一人民法院（2013）中一法三民一初字第1002号第三项为：中山其树家具有限公司自判决生效之日起十日内向中山市板芙镇白溪村民委员会支付拖欠的租金和协办费。租金支付标准为：自2012年2月1日起至2013年2月28日止，每月49812.92元；自2013年3月1日起至移交涉案土地、地上建筑物及其附属设施（包括水、电、道路、消防、环保设施等）之日止每月65753.05元。协办费支付标准为：2011年3月支付协办费930.9元，自2011年4月1日起至移交涉案土地、地上建筑物及其附属设施（包括水、电、道路、消防、环保设施等）之日止每月支付2988.78元。
三、驳回中山市板芙镇白溪村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
一审案件受理费10691元，保全费5000元，共计15691元（中山市板芙镇白溪村民委员会已预交15691元），由中山市板芙镇白溪村民委员会负担5060元，由中山其树家具有限公司负担10631元（中山其树家具有限公司于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。二审案件受理费21382元（中山其树家具有限公司已预交21382元），由中山其树家具有限公司负担14487元，由中山市白溪村民委员会负担6895元（中山市白溪村民委员会于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一四年十月八日
书 记 员 林蔓娜
胡置晓