上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2455号
上诉人（原审被告）上海耀平投资有限公司。
法定代表人陈涛。
委托代理人张熙果，上海磊天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海四海陶瓷发展有限公司。
法定代表人许四海。
委托代理人黄国萍，上海荣谊律师事务所律师。
上诉人上海耀平投资有限公司（以下简称“耀平公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年11月26日，上海四海陶瓷发展有限公司（以下简称“四海公司”）与耀平公司签订一份《上海百佛园办公大楼房屋租赁合同（曹安路XXX号）》（以下简称“租赁合同”）约定，四海公司将其所有的坐落于上海市曹安路XXX号的百佛园南面西侧系争办公楼租赁给耀平公司使用，租赁面积共计5220平方米左右，并且该合同注明“该总面积内包含办公楼自身的地下可依法合理利用的空间、五楼楼层上楼顶下（夹层）可依法合理利用的空间。按不同的比例，合计成上述总面积”；租赁期限为2014年1月1日至2028年12月31日，年租金为人民币（以下币种均为人民币）2，500，800元（折合每平米1.32元／天），每三年递增5%，先付后租；双方同时约定，合同签订之日，耀平公司应一次性支付履约定金300，000元，于2014年1月25日前支付两个月的租金即416，800元，以后每月15日缴纳房租；双方还约定，耀平公司如未按期支付租金，应当按照本合同租赁费总额的千分之三及天数偿付违约金，逾期90日未支付租金的，四海公司可以终止合同，并不予退还履约定金，此外耀平公司还应赔偿三个月租金的经济损失；上海市嘉定区曹安路XXX号9幢（即本案租赁合同所涉房产）在上海市嘉定区房地局登记的面积为地上一至五层为3975.80平方米、地下一层为795.16平方米，共计4770.96平方米。上述租赁合同签订之后，四海公司依约定将系争办公大楼交付给对方使用，耀平公司至今仍在使用该办公大楼；2014年3月26日，四海公司向对方发出书面通知，催讨本案所涉合同项下的2014年1月至4月份的租金及违约金；同年4月22日，四海公司再次催要租金；当月25日，耀平公司发函表示，四海公司的法定代表人同意6月底、7月初支付拖欠的租金，也表示违约金超出了合同法的规定，希望对方考虑耀平公司亏损及多年合作的情况，免付违约金。耀平公司也表示双方合同约定的租金高于周边地区，希望对方调整租金方案，并且租赁总面积与建筑面积相差太大，希望进行核实；2014年5月20日，四海公司委托律师向对方发函告知，因耀平公司长期拖欠租金，至今分文未付，决定解除与对方的租赁关系，并要求耀平公司立即搬离系争办公大楼并支付拖欠的租金等相关费用；耀平公司在使用系争办公大楼期间，未向四海公司支付水费、电费。
原审法院再查明，双方当事人曾于2013年10月25日签订一份还款协议约定，耀平公司应于2013年12月31日前分三批给付四海公司原承租人上海李茂实业有限公司（以下简称“李茂公司”）所拖欠的租金1，214，000元，并约定于2013年11月10日前签订本案诉争合同；该协议签订之后，四海公司于2013年10月31日及同年11月29日分别向对方出具收据各一份，确认各收到耀平公司支付的欠款405，000元，共计81万元；2014年1月26日，耀平公司法定代表人陈涛分四次汇款给四海公司法定代表人许四海共计20万元。
原审法院另查明，耀平公司认为其截止2014年8月1日，仅结欠租赁费26，150元及2014年1至5月份的水电费93，059.19元，共计119，209.19元，故其于同年9月10日将上述款项汇至原审法院账户；根据相关水费及电费单据显示，耀平公司目前结欠对方2014年1月至6月份的水费1，488.80元，2014年1月至7月份的电费138，416.13元，共计139，904.93元。
现四海公司涉讼，请求判令解除双方的租赁合同，并判令耀平公司支付2014年1月1日至同年5月31日的租金1，042，000元（按照每月租金208，400元计算）、违约金675，216元（计算三个月即2014年1月26日至2014年4月25日，以年租金2，500，800元为基数，每日计算千分之三）、2014年6月1日至同年7月31日的使用费416，800元（按照每月租金208，400元计算）、2014年8月1日至实际搬离之日的占用费（按照每日6，946.67元计算）、2014年1月至7月份的电费及2014年1到6月份的水费合计135，352.70元，以及立即搬离系争办公大楼等。
原审法院认为，本案的争议焦点为：一、四海公司实际出租给对方的面积是多少？即2014年1月1日至今，耀平公司实际使用了系争办公大楼多少平米的面积？二、针对本案所涉的2013年11月26日的房屋租赁合同，耀平公司实际支付了多少租金？
关于争议焦点一，耀平公司表示，双方签订租赁合同时，对方出示了相关产证；四海公司亦提交了系争办公大楼的图纸，该图纸显示大楼宽度为22.6米、长度为35.6米，同时该图纸显示该大楼的五层是存在隔层的；根据双方当事人的陈述，均确认系争办公大楼除了地上一至五层及地下一层之外还存在着五层夹层的面积；根据四海公司提供的2012年5月1日相关房屋租赁合同，耀平公司的法定代表人陈涛曾经代表李茂公司签订了有关租赁合同，租赁的房产也是本案所涉的系争办公大楼，租赁面积亦相同，该合同履行过程中，双方并未对租赁面积产生争议；本案双方当事人签订的租赁合同明确约定了出租的面积包含地下一层和地上五层，共计面积5220平方米左右，并且该合同注明该总面积内包含办公楼自身的地下可依法合理利用的空间、五楼楼层上楼顶下（夹层）可依法合理利用的空间。按不同的比例，合计成上述总面积，四海公司表示五楼夹层面积算一半，根据该计算方式和施工图纸，整个大楼地上一至五层及地下一层、五层夹层的面积大约为5200平米，基本和双方约定的面积5220平米一致；耀平公司在原审法院审理中曾认为实际使用地下面积为400平米，后又陈述并未使用地下面积，但租赁合同明确约定了租赁范围包含地下一层，而耀平公司未提供证据证明其未使用地下一层，故原审法院推定其已正常使用地下一层；综上，原审法院认定四海公司将系争办公大楼的地下一层、地上一至五层、五层夹层均租赁给对方使用，实际租赁面积为5220平方米，并不存在耀平公司所主张的实际使用面积小于合同约定面积的情况。
关于争议焦点二，耀平公司确实于2014年1月26日向对方汇款20万元，其主张该款系第一期的租金，但四海公司认为该款项与双方的租赁合同无关，系耀平公司在履行双方于2013年10月25日的还款协议中的付款义务；2013年10月25日，双方签订的还款协议确认，耀平公司尚欠四海公司1，214，000元，其于2013年10月31日及同年11月29日已各还款40.5万元；双方签订的租赁合同明确约定第一期的租金应当在2014年1月25日前支付，并且应支付416，800元（两个月租金），但耀平公司主张的20万汇款系在2014年1月25日之后，同时该金额并不符合双方约定；根据有关工商银行电子回单，上述20万元的汇款用途均为“划款”而非注明2014年的首期房租；耀平公司又未提供2013年10月25日的还款协议已履行完毕的证据，故耀平公司该20万元汇款系其向对方支付的2013年10月25日协议项下的债务，非支付本案所涉租赁合同的租金；耀平公司于2014年9月10日向法院账户汇款119，209.19元，作为支付2014年1月至5月的水电费及拖欠的租金26，150元，但该金额仍小于四海公司主张的2014年1月至7月的电费及1月至6月费的水费。故耀平公司针对双方系争办公大楼租赁合同并未向对方支付任何租金。
综上，四海公司在租赁合同履行中并无不诚信的行为，有关约定的面积是有据可循的；耀平公司签订租赁合同后虽使用了系争办公大楼，但经对方多次催告之后仍未支付任何租金，已经构成严重违约。
原审法院审理后认为，系争办公大楼租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。四海公司要求判令解除上述租赁合同并要求对方立即搬离相关房产之诉讼请求，因耀平公司存在严重违约行为，同时租赁合同约定逾期90天未支付租金，四海公司可解除合同，故该解除租赁合同的诉请，应予支持；四海公司虽曾于2014年5月20日向对方发出解除房屋租赁合同的律师函，但现又未明确要求确认合同解除的日期，而本案于2014年6月30日立案受理，故系争办公大楼的租赁合同应认定于同年7月1日解除为妥。
关于四海公司请求判令对方应支付2014年1月1日至同年5月31日的租金1，042，000元、违约金675，216元、2014年6月1日至同年7月31日的使用费416，800元的诉请，因耀平公司在两次庭审中均确认其一直占用系争办公大楼，且实际出租的面积为5220平方米，双方均确认租金的标准为1.32元每平米每日，故月租金标准应为合同载明的208，400元。合同解除后的使用费亦应参照租金标准支付；关于耀平公司认为违约金过高的主张，因其违约行为明显，且租赁合同中对违约金有明确约定，故其应承担违约责任，但对于有关违约金是否过高，法院可依法予以调整，故酌情以年租金为基数按照每日千分之一计算90天，确定为225，072元。
关于四海公司要求判令对方应支付2014年8月1日至实际搬离之日的占用费，因租赁合同解除之后，耀平公司仍占用系争办公大楼，其应支付使用费，使用费的标准应参照租赁合同，每日的租金应为208，400元／30天=6，946.67元，故四海公司的该项诉请，应予支持；
关于四海公司要求判令对方应支付2014年1月至7月份的电费及2014年1到6月份的水费等合计135，352.70元的诉请。因2014年1月至7月，耀平公司一直使用系争办公大楼，根据相关单据显示该日期内的电费及2014年1月至6月份的水费共计139，904.93元，现四海公司主张135，352.70元，系其自行处分诉权，同时耀平公司表示同意按照相关单据支付相应的水费、电费，故对于该项诉讼请求，应予支持。
原审法院审理后，作出判决：一、确认上海四海陶瓷发展有限公司与上海耀平投资有限公司于2013年11月26日签订的《上海百佛园办公大楼房屋租赁合同（曹安路XXX号）》于2014年7月1日解除；二、上海耀平投资有限公司应于判决生效之日起三十日内搬离上海市曹安路XXX号的百佛园南面西侧办公大楼；三、上海耀平投资有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海四海陶瓷发展有限公司2014年1月1日至同年6月30日的租金1，250，400元、2014年7月1日至同年7月31日的使用费208，400元；四、上海耀平投资有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海四海陶瓷发展有限公司违约金225，072元；五、上海耀平投资有限公司应支付上海四海陶瓷发展有限公司自2014年8月1日至实际搬离之日的使用费（按每日6，946.67元计算）；六、上海耀平投资有限公司应支付上海四海陶瓷发展有限公司2014年1月至同年7月份的电费及2014年1月至6月份的水费135，352.70元。
原审判决后，上诉人耀平公司不服，向本院提起上诉称：对于系争办公大楼存在的夹层如何合理地计算面积，应由双方当事人书面约定，但是原审法院仅根据被上诉人的单方陈述及提供的相关施工图纸，即认定系争办公大楼的实际租赁面积为5220平方米，显违背民事活动的法律原则，且依据不足。原审法院以上诉人未提供证据证明没有使用地下一层，以及上诉人的法定代表人曾代表李茂公司参与同被上诉人签订系争办公大楼的租赁合同，也未对租赁面积产生异议等为由，推定上诉人正常使用了该楼层，违背“谁主张、谁举证”原则。现上诉人提供的有关消防合格证上明确，上述地下一层不在验收合格之内，至今无法合理利用的原因在于被上诉人，该部分面积应予剔除。而且五楼顶层的夹层也是由李茂公司出资装修，有关还款协议也证明，在该公司将其原先租赁合同项下的所有权利和义务转让给上诉人后，再由本案双方当事人签署了租赁合同，故该五层夹层不应计算在合同面积之内。因此，上诉人认为应当以系争办公大楼的房地产权证记载的面积3975.8平方米为标准计算租金。李茂公司与被上诉人的租赁合同合计履行了23个月，直至2014年8月1日，李茂公司共计支付租金、保证金286.04万元，到被上诉人于同年5月20日向上诉人发函时，上诉人还有多余租金39万元，根本不存在拖欠问题。被上诉人与李茂公司、上诉人分别签署的租赁合同，表面上是不同主体之间签订的，但是两者是紧密联系、连续的，是合同的权利和义务的转让和承继，上诉人于2014年1月26日向对方汇款的20万元，在本案租赁合同签订之后，但原审法院却将该款认定是还款协议中的债务，并非本案双方当事人之间的租金，显存在矛盾。故上述20万元应为租金。由于被上诉人故意隐瞒系争办公大楼的建筑面积，存在不诚信行为，违约在先，其无权主张解除双方的租赁合同。上诉人多次因有关面积差异问题，以信函或直接商谈的方式，与对方进行协商，但均遭拒，上诉人只得以不结算租金的方式行使法律赋予的抗辩权，故上诉人拒付租金的行为不构成合同约定的违约情形，租赁合同依法不应解除。如若解除租赁合同，将导致上诉人重大经济损失，和带来巨大的社会不稳定因素。法院应当贯彻党中央一再提倡将社会的稳定置于首位的要求，维护上诉人的合法权益。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、证据不足，且判决的违约金过高，系错判，请求本院依法撤销，发回重审，或改判驳回被上诉人的全部原审诉请。
被上诉人四海公司辩称：系争办公楼的五层夹层早已存在，李茂公司只是出资对该夹层进行了装修，分割成了两层。本案双方当事人签署的还款协议，并未约定李茂公司的财产均归属上诉人。在被上诉人向上诉人发出律师函，主张租金权利并提起本案诉讼之前，上诉人从未提出地下室未使用和系争办公大楼的租赁面积存在差异等问题。对于上诉人是否实际使用有关地下一层的问题，上诉人在原审法院审理中对此意见也有过反复，现被上诉人出示一些现场照片可予参考，上诉人的员工均曾实际使用该曾层，足以证明相关情况，且该地下室的面积也记载在房地产权内。上诉人所称的20万元汇款，其在“附言”上明确并非租金，被上诉人认可该款是替李茂公司归还的款项。对于上诉人所称的上述20余万元的欠款，因李茂公司所欠租金和上诉人应支付的租金系不同的租赁合同法律关系，被上诉人并未在本案中中提出主张。有关还款协议明确，上诉人担保李茂公司偿还欠款，故被上诉人才同意将系争办公大楼出租给其使用。据此，被上诉人认为原审判决正确，请求本院依法维持。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人基于自己的真实意思表示，约定各自民事权利和义务的合同，依法成立有效。且各方当事人均应全面履行。双方当事人均认同其租赁合同的签署，与原李茂公司所签署的租赁合同存在一定的联系，上诉人因李茂公司而签署的还款协议中，并未提出有关租赁房屋面积存在差异，而本案租赁合同中明确租赁房屋的面积，包含系争办公大楼地下、五楼楼层上顶下（夹层）等部位，可依法合理利用的空间，系按不同的计算比例，合计而成的总面积。故双方对于该总面积的约定，并非将系争办公大楼相关权属证书记载的面积作为唯一依据。原审法院鉴于本案诉讼之前的租赁合同签署和履行中，对于相关实际面积，上诉人无足够的证据证明其曾提出过异议，故判决认定双方所租赁的房屋面积为5220平方米，理由充分，本院予以认同。上诉人认为其承继了原李茂公司出资装修的夹层部位，因缺乏证据印证，本院难以采信。有关汇款20万元一节，因上诉人注明的用途并非租金，且又存在其为李茂公司的债务等承担了相应的义务，故原审法院未认定该款为其支付本案租赁合同的租金，并经审理确认上诉人欠付租金，且违约在先，事实清楚，故上诉人认为其不欠付租金的主张，本院不予采纳。原审法院酌情作出上诉人应承担的违约责任，并无不妥。至于上诉人的其他诉请，因原审判决认定清楚，本院予以认同，不再赘述。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，且程序合法，判决并无不当。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24，954元，由上诉人上海耀平投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
审 判 员 吴 俊
代理审判员 陈 俊
二〇一五年二月十三日
书 记 员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……