青海省西宁市城西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民一初字第436号
原告中国科学院青海盐湖研究所。
法定代表人段东平，该所所长。
委托代理人龚华丽，北京大成（西宁）律师事务所律师。
委托代理人吕志宏，北京大成（西宁）律师事务所律师。
被告胡巧云，女，汉族，1960年5月16日生。
委托代理人芦林俊，西宁市城西区中心法律服务所法律工作者。
委托代理人张文龙，西宁市城西区中心法律服务所法律工作者。
原告中国科学院青海盐湖研究所与被告胡巧云房屋租赁合同纠纷一案，原告中国科学院青海盐湖研究所于2014年5月15日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，于2014年7月16日公开开庭进行了审理。原告中国科学院青海盐湖研究所的委托代理人龚华丽、吕志宏，被告胡巧云及其委托代理人芦林俊、张文龙均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告中国科学院青海盐湖研究所诉称，原、被告于2011年11月16日签订《房屋租赁协议》，原告将其所有的位于西宁市城西区盐湖巷6-10号250平方米的铺面租赁给被告用于经营“怡然休闲会所”，合同期限自2011年11月1日至2012年1月31日，月租金为每月7500元。到期后原告要求收回铺面，被告未予返还。经双方协商，将租赁期延长至2013年12月31日，并免去地下室房租25000元，被告也明确表示到期后及时交回铺面房。但到期后被告拒不腾退，故请求法院依法判令被告腾退租赁的铺面房；并退还减免的2013年3月1日至2013年12月30日房租25000元；支付2014年1月1日至2014年6月30日房租45000元；支付2013年12月15日至2014年4月15日取暖费6370元；支付拖欠水费945.46元；支付违约金10000元，本案诉讼费由被告承担。
被告胡巧云辩称，原告诉称与事实不符。根据双方的口头协议，租赁期限至房屋拆迁为止。现租赁期限未满，被告拖欠房租是因原告停止供水被告无法正常经营，且被告主动去交房租但原告不予收取所致。另原告主张的退还减免房租的主张，理由不成立，现双方的租赁合同没有达到解除的要件，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2011年9月28日，被告胡巧云经与案外人王亮协商转让盐湖路6-10号铺面房一间，转让费为300000元（其中包括10000元押金）。2011年11月17日，原、被告签订《房屋租赁附加协议》一份，原告将其所有的位于西宁市城西区盐湖巷6-10号250平方米的铺面租赁给被告经营“怡然休闲会所”。协议约定，租赁期限为2011年11月1日至2012年1月31日；月租金为7500元，协议签订后收取半年租金，半年后按月交纳租金；水电暖用量按表计算，按统一价格执行，每月结算一次，被告必须按时主动交纳房租等费用，否则原告将停电停水，造成的损失由被告自行承担，被告拖欠房租等费用累计达2月的，本协议终止，原告收回铺面。另约定，被告交纳租房押金10000元，待协议终止被告交回铺面并经原告同意后退回全部押金；租赁期间的有关税费由被告承担，装修装璜方案必须经过原告同意报消防部门批准后方可施工（出具书面批准文件）；未经原告同意，被告不得将铺面私自转租、转让他人；不得利用该铺面进行违法活动；在本协议期内，因市政规划需要当地政府要求对铺面房改造、拆除时，被告无条件服从，原告不承担任何责任；租赁期满后，双方如愿意延长承租期，应重新签订协议，租赁期限届满未续签协议或终止协议的，被告无条件将铺面收回，因被告原因不能在一周内交回时，原告有权强行收回，造成的后果由被告承担，租赁期满交回铺面时装修形成的不动产归原告所有，原告不再予以补偿；此协议生效后双方必须严格遵守上述条款，若有违反，协议自行解除，违约方赔付对方10000元违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告按约定及时交纳房租等费用。合同到期后双方就租赁合同是否续签产生纠纷，原告于2012年6月18日向被告在内的承租户下发《通知》，要求承租户于2012年9月30日前腾退房屋。2013年7月8日，被告等六户所经营的茶艺以茶艺名义及亲属等他人签字向原告出具《关于租赁铺面房的要求以及保证》一份。内容为：中国科学院青海盐湖研究所领导：就租赁贵所铺面房延期一事，在双方多次协商的基础上，我们6家租户再次商定后向贵所提出如下保证及要求：1、为尽量减少我们的损失，请求贵所允许我们经营至2013年12月31日，到期后除设施外保证按期交回铺面房；2、因地下室不通风、无阳光、潮湿、发霉且排水返臭，导致房屋利用率极低，连房租都无法完全收回，故请求贵所免去2013年3月以后的地下室房屋租金，一层租金继续按原标准向贵所按月交付并补齐协商期间尚未来及交纳的房租。2013年7月11日原告同意被告的《要求及保证》，同时认可被告反映地下室情况基本属实，同意免去2013年3月以后地下室房屋租金，将租赁期限延期至2013年12月30日。后被告依据约定按期交纳了2013年12月30日前房屋租赁费，2013年11月30日前水费，2013年12月15日前取暖费。2013年12月31日约定期满，原告催促被告腾退房屋。被告于2014年1月2日向原告回函一份，同意按保证书按时交房，但要求原告就茶艺装璜给予适当补偿。原告拒绝并于2014年1月6日向被告下发《通知》，要求各承租户于2014年1月15日前交回房屋，否则将停水停电，造成的后果由被告负担。但被告未及时腾退房屋，原告于2014年1月16日停止供电，并于2014年3月4日再次下发《关于交回房屋的通知》，要求于2014年3月10日前交回房屋，但被告仍未予腾退，导致纠纷产生。
另查明，本案在审理期间，被告表示就装璜损失不提起反诉，但保留诉权。
就上述事实，原告提交了房屋所有权证、房屋租赁附加协议、关于租赁铺面房的要求以及保证、通知、关于交回房屋的通知、被告回复以及租房收费通知单、18号铺面房取暖费、水费计算说明、回复等证据加以证明，被告提交了房屋租赁附加协议、原告下发的通知、转让合同、房屋装修收据及房屋转让收据、证人证言加以证明。
本院认为，原、被告双方签订的合同，属双方当事人真实意思的表示，应予保护。双方所签订合同于2012年1月31日履行期限届满后，虽未继续签订书面租赁合同，但原告已按照被告《关于租赁铺面房的要求以及保证》中的要求将租赁期限延长至2013年12月31日，并认可被告所陈述地下室存在的问题，同意减免2013年3月以后地下室的房租，故双方此期间的权利义务应在原合同基础上按照双方重新约定的租赁期限及减免条款执行。现被告租赁期限届满后未及时将房屋交还原告，应负此纠纷的责任，原告主张被告腾退租赁铺面房的诉讼请求，应予支持；原告主张被告承担2014年1月至6月房屋租赁费的诉讼请求，因约定期限届满后被告仍占有使用所承租房屋，但原告停止供电，造成原告无法正常使用，理应比照《要求以及保证》约定租金5000元的一半支付使用费，但就其地下室的租金，因原告认可地下室存在不通风、潮湿、发霉、排水返臭利用率极低的情形并已同意免除2013年3月至12月的租金，故2014年1月至6月的地下室租金亦应予以减免；原告主张被告支付使用期间取暖费的诉讼请求，因该费用系被告租赁及占有使用期间实际使用所产生，故予以支持。被告辩称其使用期间原告停止供暖，取暖费不应交纳的主张，未能提供相关证据加以证实，不予采信；关于原告主张被告支付水费的诉讼请求，未提供相关证据证实被告所使用水费的具体数额，故该请求不予支持；关于原告主张被告返还其减免租赁费25000元的诉讼请求，因该部分减免的租金确属因地下室不通风、无阳光、潮湿、发霉且排水返臭原告同意减免的租金，减免事由原告已予以认可，故该请求不予支持；关于原告主张被告支付违约金10000元的诉讼请求，因被告未依照《关于租赁铺面房的要求以及保证》中的期限退房构成违约，故该项诉讼请求应予支持。至于被告辩称，双方已达成“房屋租赁期限至房屋拆迁为止”的口头约定，现房屋尚未进行拆迁租赁期限未届满的主张，无证据证实，且依据相关法律规定，租赁期限超过六个月，必须签订书面合同，在双方所签订的所有书面合同中均无此项约定，故其该辩称不予采纳。另因被告已向原告交纳押金10000元，该费用应当予以扣除。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十条之规定，判决如下：
一、被告胡巧云于本判决生效后十五日内腾退位于西宁市城西区盐湖巷6-10号铺面，并交付原告中国科学院青海盐湖研究所。
二、被告胡巧云支付原告中国科学院青海盐湖研究所铺面使用费15000元，取暖费6370元，并支付违约金10000元，扣除被告所支付押金10000元，现支付21370元，于本判决生效后15日内一并支付。
三、驳回原告中国科学院青海盐湖研究所要求被告胡巧云返还减免房租25000元、支付水费945.46元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件诉讼费1766元，减半收取883元，由原告中国科学院青海盐湖研究所承担200元，被告胡巧云负担683元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判员 罗 珺
二〇一四年八月十四日
书记员 马福珍
附：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款：适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。
第一百三十四条第一款：人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
第一百六十条：简单的民事案件由审判员一人独任审理，并不受本法第一百三十六条、第一百三十八条、第一百四十一条规定的限制。