重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝民终300号
上诉人（原审原告）：贺宗华，男，1966年11月4日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托诉讼代理人：张玉诏，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈军，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：何春梅，女，1967年11月28日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托诉讼代理人：张玉诏，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈军，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
被上诉人：徐家俊，男，汉族，1953年11月7日出生，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：龙强，重庆辉腾律师事务所律师。
原审第三人：重庆立立房地产开发有限公司，住所地：重庆市南岸区南坪东路548号A幢1-1号。
法定代表人：许先辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：瞿学立，男，1971年1月23日出生，汉族，重庆立立房地产开发有限公司员工，住重庆市忠县。
原审第三人：许先辉，男，1953年11月8日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托诉讼代理人：瞿学立，男，1971年1月23日出生，汉族，重庆立立房地产开发有限公司员工，住重庆市忠县。
原审第三人：许立力，男，1981年10月12日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托诉讼代理人：瞿学立，男，1971年1月23日出生，汉族，重庆立立房地产开发有限公司员工，住重庆市忠。
上诉人贺宗华、何春梅因与被上诉人徐家俊、原审第三人重庆立立房地产开发有限公司（以下简称立立房地产公司）、许先辉、许立力案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民初字第00879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。贺宗华以及贺宗华、何春梅的委托诉讼代理人张玉诏、陈军，徐家俊的委托诉讼代理人龙强，立立房地产公司、许先辉、许立力的委托诉讼代理人瞿学立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贺宗华、何春梅上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决确认何春梅、贺宗华的执行异议成立；3.判令停止对何春梅、贺宗华所购买的位于重庆巴南区鱼洞街道大江居住北区五区万泉街113号附11、12、13号房屋的执行；4.诉讼费用由徐家俊承担。事实和理由：1.何春梅、贺宗华在查封前已就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》。何春梅、贺宗华与立立房地产公司于2011年4月30日就案涉房屋签订了三份《商品房买卖合同》，早于人民法院的查封时间2013年6月9日。2.何春梅、贺宗华在查封前已经合法占有了案涉房屋。贺宗华系案涉房屋的实际施工人，通过抵扣工程款的方式购买了案涉房屋，案涉工程于2013年5月29日竣工验收，2013年5月30日房屋交付前，案涉房屋钥匙一直在贺宗华手中，并由贺宗华用于存放建筑材料及工具，直到2013年9月将案涉房屋对外出租。2013年5月30日交付全部房屋时，何春梅、贺宗华与立立房地产公司、物管公司就案涉房屋只是形式上的交付，没有办理验房手续及钥匙的交付。立立房地产公司出具的《交房说明》和物管公司出具的《情况说明》可以证明前述事实。何春梅、贺宗华从2013年6月1日起就开始缴纳和承担案涉房屋的物业管理费。以上事实足以证明案涉房屋在查封前已为何春梅、贺宗华合法占有。3.何春梅、贺宗华已通过抵扣工程款的方式交付了案涉房屋的全部价款。何春梅、贺宗华与立立房地产公司签订的三份《商品房买卖合同》约定购房款于2011年4月22日以立立房地产公司欠贺宗华修建的巴南区燃气小区1号楼工程款冲抵。何春梅、贺宗华已通过抵扣工程款的方式支付了全部购房款。一审判决认定“现有证据不足以证明贺宗华、何春梅在法院查封前已经支付了涉案的三个门面全部价款”，属事实认定错误。事实上，案涉项目由重庆渝凤建设有限公司（以下简称渝凤公司）总承包,贺宗华是渝凤公司的内部承包人，负责1号楼的实际施工，经渝凤公司同意，工程款由贺宗华与立立房地产公司对账结算。2011年4月22日，经贺宗华与立立房地产公司对账确认，立立房地产公司尚欠贺宗华4136000元工程款未付，经双方协商，立立房地产公司以案涉房屋对欠付工程款进行抵偿。一审庭审中，贺宗华的代理人在对案件事实不知情、不了解，也未向贺宗华本人核实，且立立房地产公司未作任何表态的情况下，陈述278平方米商业门面中包含本案诉争房屋，系对案件事实的错误陈述。事实上，截止2013年5月21日，案涉项目已无可供销售的门面，更不存在278平方米门面里面还包含本案诉争房屋的事实。4.案涉房屋未办理过户登记手续非何春梅、贺宗华的原因所致。案涉房屋已于2013年1月9日被采取行政限制措施，无法办理过户。2013年6月9日被人民法院查封，亦无法办理过户手续。因此，案涉房屋非因何春梅、贺宗华自身原因未办理过户登记。5.一审适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，而不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定。
徐家俊辩称，贺宗华、何春梅的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：1.贺宗华、何春梅与立立房地产公司在人民法院查封前未签订商品房买卖合同。首先，案涉房屋在2011年4月30日不具备对外销售条件，不能用于抵偿工程款。案涉房屋所在项目为经济适用房，在2011年4月30日，其土地使用性质为划拨用地，不具备对外销售条件，也不具备签订商品房买卖合同的条件，更不具备抵偿工程款的条件。其次，商品房买卖合同中约定的房屋面积与查封以后作出的竣工测绘面积一致，证明案涉商品房买卖合同不是2011年4月30日签订的，而是查封后签订的。2.贺宗华、何春梅在徐家俊申请查封讼争房屋之前，并未实际占有讼争房屋。首先，案涉房屋的实际查封时间应为2013年5月16日。巴南区人民法院向巴南区房交所送达协助查封通知书的时间是2013年5月16日，巴南区房交所应当在收到协助执行通知之日办理查封事宜，由于巴南区房交所的原因导致查封登记时间为2013年6月9日，徐家俊的查封权利保护应从2013年5月16日起算。其次，贺宗华、何春梅并无直接证据证明在查封之前已合法占有涉案房屋，即使贺宗华所称在2015年5月30日之前存放建筑材料和工具属实，也只是贺宗华作为施工承包人对施工用房的占有使用，而非作为案涉房屋买受人对房屋的交付占有。立立房地产公司出具的交房说明与其他证据不能相互印证，且贺宗华与立立房地产公司在本案中具有明显的利害关系，仅凭立立房地产公司的说明不能达到其证明目的。3.贺宗华、何春梅并未通过抵扣工程款的方式支付讼争房屋的价款。首先，贺宗华、何春梅举示的证据不能证明已支付房屋价款。案涉项目的承包人是渝凤公司，而不是贺宗华，如果立立房地产公司与贺宗华以项目房屋抵偿工程款，应当由立立房地产公司与渝凤公司签订以房抵款的协议，在协议中明确房屋产权办至贺宗华名下，然后再签订用于备案登记的商品房买卖合同，并互相开具工程款发票和购房发票（或者收据），而本案贺宗华、何春梅仅举示商品房买卖合同和立立房地产公司的情况说明，并无直接证据证明已支付房屋价款。其次，贺宗华、何春梅举示的《关于“燃气小区”渝凤公司（贺宗华）工程款支付情况》载明截止2013年5月21日，“燃气小区”项目还有面积约278平方米的商业门面未销售，证明讼争房屋并未销售。徐家俊于2013年5月申请财产保全时，到巴南房交所查询，案涉房屋并未销售。一审庭审中，双方也是认可该278平方米包含本案涉及的三个门面，证明案涉房屋并未销售给贺宗华、何春梅，更不存在以工程款抵偿购房款。4.贺宗华、何春梅对讼争房屋未能办理过户登记存在过错。首先，贺宗华、何春梅明知案涉房屋在2011年4月30日不具备销售条件，故购买本身即存在过错；其次，在2013年1月9日政府部门组织召开解决案涉项目拖欠工程款的专题会议时以及之后，贺宗华、何春梅并未向相关部门提出讼争房屋已抵偿工程款，要求解除行政限制，进行备案登记，也存在过错。
立立房地产公司、许先辉、许立力述称，立立房地产公司于2011年4月22日就案涉房屋与贺宗华、何春梅签订买卖合同，约定立立房地产公司以工程款抵房屋给贺宗华。贺宗华是案涉工程的实际施工人，涉案房屋作为贺宗华的办公室，一直处于贺宗华的实际控制中。同意贺宗华、何春梅的诉讼请求，停止对案涉房屋的执行。
贺宗华、何春梅向一审法院起诉请求：1.撤销（2015）渝五中法执异字第00270号执行裁定；2.判决确认贺宗华、何春梅的执行异议成立；3.判令停止对巴南区鱼洞街道大江居住北区万泉街113号附11、12、13号的门面的执行；4.诉讼费由徐家俊承担。
一审法院认定事实：徐家俊与立立房地产公司、许先辉、许立力借款合同纠纷一案，重庆仲裁委员会于2013年10月8日作出（2013）渝仲字第250号调解书，确认双方达成的调解协议，主要内容为：从2013年10月1日至2014年3月31日总计六个月内，徐家俊同意立立房地产公司支付428万元（含仲裁费、财产保全费、律师费）借款本息等费用给徐家俊。若立立房地产公司逾期支付，许先辉、许立力对剩余的借款本息等全部费用承担连带清偿责任。该调解书发生法律效力后，因立立房地产公司、许先辉、许立力未如期履行生效法律文书所确定的义务，徐家俊向重庆市第五中级人民法院申请强制执行，该院于2013年11月20日立案执行。
另查明，2011年4月30日，立立房地产公司与贺宗华、何春梅签订三份《商品房买卖合同》，约定：何春梅、贺宗华向立立房地产公司购买位于重庆市巴南区鱼洞街道大江居住北区五区万泉街113号附11号、附12号、附13号房屋，成交金额分别为1386000元、1452000元、1298000元，于2011年4月22日用立立房地产公司欠贺宗华修建巴南区燃气小区1号楼工程款冲抵。2013年9月15日，何春梅、贺宗华与刘熠聃签订《门面租用合同书》，将上述房屋租赁给刘熠聃使用，租赁期限自2013年11月16日起至2020年11月16日止。2013年5月21日，立立房地产公司与渝凤公司（贺宗华）的签字确认的《关于“燃气小区”渝凤公司（贺宗华）工程款支付情况》中的尾款支付保障中又载明“对于尾款12736328元，我公司尚有‘燃气小区’项目未销售的商业门面约278平米，可以支付……”。2013年11月26日，贺宗华与重庆互悦物业管理有限公司签订《巴南区燃气小区前期物业服务协议》。
再查明，重庆市巴南区人民法院根据徐家俊的申请，于2013年5月10日作出（2013）巴法民保字第00131号民事裁定，于2013年6月9日保全查封了立立房地产公司位于巴南区鱼洞万泉街113号附11号、附12号、附13号房屋。
一审法院认为，徐家俊与立立房地产公司、许先辉、许立力之间的债权债务关系已经生效法律文书予以确认，而立立房地产公司、许先辉、许立力未按照约定时间履行还款义务，故徐家俊有权依法申请法院强制执行立立房地产公司、许先辉、许立力名下的财产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定，对第三人向被执行人购买尚未办理过户登记的财产，第三人异议理由成立需同时具备三个要件，即：第三人在法院查封前已经支付全部价款，已实际占有异议财产，对未办理过户登记无过错。本案中，贺宗华、何春梅主张其购房款已经通过工程款抵扣的方式支付。贺宗华、何春梅举示的三份《商品房买卖合同》中载明房款于2011年4月22日用立立房地产公司欠贺宗华修建巴南燃气小区1号楼的工程款冲抵；而贺宗华与立立房地产公司在2013年5月21日的《关于“燃气小区”渝凤公司（贺宗华）工程款支付情况》中的尾款支付保障中又载明“对于尾款12736328元，我公司尚有‘燃气小区’燃气小区项目未销售的商业门面约278平米，可以支付……”，庭审中，贺宗华、何春梅及徐家俊均认可，该278平方米包含本案中所涉及的三个门面。以上两份证据中对于涉案三个门面是否已经销售以及是否已经用立立房地产公司欠贺宗华的工程款予以冲抵互相矛盾。现有证据尚不足以证明贺宗华、何春梅在法院查封前已经支付了涉案三个门面的全部价款。另外，对于贺宗华、何春梅是否在法院查封之前已实际占有异议财产的问题，现仅有立立房地产公司出具的《交房说明》予以证明，并无交接房记录等其他证据予以佐证。该《交房说明》与《门面租用合同》、《巴南区燃气小区前期物业服务协议》的签订时间不能互相印证，不足以证明贺宗华、何春梅在法院查封异议房屋前已经实际占有异议房屋。贺宗华、何春梅应当承担举证不能的后果，故对贺宗华、何春梅提出的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：驳回贺宗华、何春梅的诉讼请求。本案案件受理费80元，由贺宗华、何春梅承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。二审另查明以下事实：
2008年3月6日，立立房地产公司与重庆燃气（集团）有限责任公司（以下简称燃气公司）就合作开发巴南燃气小区项目签订《联建协议》。约定燃气公司以其合法取得的划拨地11465平方米入股该项目，立立房地产公司负责筹集项目开发的所有资金，并负责项目开发的施工、建筑、销售等全部开发工作。后立立房地产公司与渝凤公司签订《巴南燃气小区高层建设工程施工合同》，约定由渝凤公司承建巴南燃气小区1、2、3号楼。该施工合同约定了工程承包范围、工期、合同价款、工程款支付、工程验收和结算、违约责任等内容。
2008年12月23日，渝凤公司与贺宗华签订《项目施工管理责任协议》，约定贺宗华为巴南燃气小区1号楼的项目管理责任人，全面负责该项目施工管理。《项目施工管理责任协议》第四条约定，经渝凤公司授权，贺宗华有权处理施工现场的各项事务（包括施工的人、财、物使用调动）……。
2010年10月28日，立立房地产公司取得巴南燃气小区经济适用住宅项目的商品房预售许可证，预售房屋为1号楼第4-21层，2号楼2-29层，3号楼1-29层。
2013年1月9日，重庆市清理建设领域拖欠工程款工作协调小组办公室主持召开了关于燃气小区、云立家天下项目拖欠问题的协调会，并形成会议纪要：……南岸区土地房屋权属登记中心对燃气小区项目属立立房地产公司的车库、商业门面予以行政限制，其车库、商业门面的销售收入或抵押贷款须进入巴南区城乡建委账户，在扣除购房业主索赔延期交房违约金后，剩余资金由巴南区城乡建委进行协调分配，用于合理支付渝凤公司的应付工程款和水电、门窗安装等直接发包项目工程尾款……。
2013年5月29日，巴南区燃气小区1#-3#楼及车库竣工验收。
2013年6月26日，重庆市平正房地产测绘事务所就巴南区燃气小区1号楼作出《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》，载明：巴南区燃气小区1号楼11号门面建筑面积77.13平方米，12号门面建筑面积80.80平方米，13号门面建筑面积72,23平方米。
2016年7月28日，立立房地产公司出具《关于贺宗华、何春梅购买巴南区万泉街113号附11号、12号、13号商业用房证明》，重庆市巴南区城市综合开发服务中心在该证明中批注：对于该项目重庆立立房地产公司用万泉街113号附11号、12号、13号商业用房冲抵贺宗华修建的燃气小区1号楼工程款的情况属实。
在执行徐家俊与立立房地产公司借款合同纠纷一案中，因贺宗华、何春梅对执行标的提出异议，重庆市第五中级人民法院于2015年4月10日作出（2015）渝五中法执异字第00270号执行裁定书，驳回贺宗华、何春梅的异议。2015年5月26日，贺宗华、何春梅提起本案诉讼。
对当事人二审有争议的事实，本院认定如下：
1.立立房地产公司与贺宗华、何春梅签订的三份《商品房买卖合同》，落款时间为2011年4月30日。贺宗华、何春梅与立立房地产公司均认可上述商品房买卖合同的签订时间为2011年4月30日。
2.现有证据不足以证明贺宗华、何春梅在查封前已合法占有案涉房屋。理由如下：首先，贺宗华、何春梅上诉称案涉房屋钥匙一直在贺宗华手中，并由贺宗华用于存放建筑材料及工具，该事实仅有立立房地产公司认可，并无其他证据予以佐证，而立立房地产公司作为本案第三人，与本案存在利害关系，其证明力较弱，不足以证明该事实的成立。其次，现有证据亦不足以证明立立房地产公司于2013年5月30日将案涉房屋交付给了贺宗华、何春梅。贺宗华、何春梅举示的政府会议纪要系政府要求开发商于2013年5月30日交房，但不能证明立立房地产公司于2013年5月30日将案涉房屋交付给贺宗华、何春梅。贺宗华、何春梅举示的接房通知和附联均系立立房地产公司单方作出的，亦不能证明立立房地产公司和贺宗华、何春梅之间存在2013年5月30日交接房屋的事实。而贺宗华、何春梅举示的《物业服务协议》、《门面租赁协议》、物管费交款收据以及立立房地产公司出具的《交房说明》和物管公司出具的《情况说明》，均形成于查封之后，不足以证明立立房地产公司于2013年5月30日将案涉房屋交给贺宗华、何春梅。综上，现有证据尚不足以证明贺宗华、何春梅在查封前已合法占有案涉房屋。
3.现有证据不足以证明贺宗华、何春梅于2011年4月22日支付了全部房价款。理由如下：首先，从立立房地产公司与渝凤公司签订的《巴南燃气小区高层建设工程施工合同》以及渝凤公司与贺宗华签订的《项目施工管理责任协议》来看，立立房地产公司为案涉工程项目的发包人，渝凤公司为案涉工程项目的承包人，贺宗华为案涉1号楼工程的实际施工人，立立房地产公司并无直接向贺宗华支付工程款的合同义务。即使根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。立立房地产公司作为发包人，也只在欠付渝凤公司工程价款范围内向贺宗华承担责任。案涉商品房买卖合同约定购房款用立立房地产公司欠贺宗华修建巴南区燃气小区1号楼工程款冲抵，抵扣时间为2011年4月22日。此时工程尚未竣工，立立房地产公司与渝凤公司并未办理结算，立立房地产公司是否欠付渝凤公司工程款以及欠付工程款具体数额并不确定。虽然《项目施工管理责任协议》第四条约定：经渝凤公司授权，贺宗华有权处理施工现场的各项事务（包括施工的人、财、物使用调动）……。但贺宗华、何春梅既没有证据证明此时渝凤公司对贺宗华有相应的授权，也没有书面证据证明贺宗华与立立房地产公司此时对欠付工程款进行过对账确认。其次，贺宗华、何春梅所称2011年4月22日以房抵款的事实与《关于“燃气小区”渝凤公司（贺宗华）工程款支付情况》所载内容存在矛盾。各方当事人对于立立房地产公司与贺宗华于2013年5月21日形成的《关于“燃气小区”渝凤公司（贺宗华）工程款支付情况》均无异议，本院予以确认。一方面，该支付情况未载有双方于2011年4月22日以房抵款的情况，另一方面，立立房地产公司在该支付情况中明确以未销售商业门面约278平方米作价约500万元支付工程尾款。对于其中未销售的278平方米门面是否包含案涉三个门面，贺宗华、何春梅在一审中予以认可，但在二审中予以否认。根据本案查明的事实，案涉三个门面在2013年5月21日尚未销售，而贺宗华、何春梅不能证明立立房地产公司此时还有其他未销售的商业门面，故本院采信贺宗华、何春梅在一审中的陈述。立立房地产公司二审称支付情况所载明的三个门面系物管用房，因物管用房并不能用于销售，不同于商业门面，故本院对立立房地产公司的陈述不予采信。从《关于“燃气小区”渝凤公司（贺宗华）工程款支付情况》所载内容来看，案涉三个门面尚未销售，与贺宗华、何春梅所称2011年4月22日即以三个门面抵款的事实存在矛盾。再次，从贺宗华、何春梅举示的政府会议纪要来看，政府多次召开会议处理案涉工程拖欠工程款问题，但政府会议纪要既没有关于案涉房屋已经冲抵贺宗华工程款的记载，也没有贺宗华作为实际施工人或者代表渝凤公司参会的记录。贺宗华、何春梅二审举示的重庆市巴南区城市综合开发服务中心的证明，亦未明确以房抵款的时间为2011年4月22日。最后，贺宗华、何春梅和立立房地产公司之间没有相互出具工程款和购房款的付款凭据，不符合常理。综上，现有证据不足以证明贺宗华、何春梅已于2011年4月22日支付了全部房价款。
4.现有证据显示，案涉房屋的查封登记时间为2013年6月9日。徐家俊提出查封登记时间因巴南区房交所原因存在延迟的问题，应当通过其他程序解决。
对一审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是：贺宗华、何春梅对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，是否应当停止对案涉房屋的执行。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，关于贺宗华、何春梅和立立房地产公司所签三份《商品房买卖合同》的效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，贺宗华、何春梅与立立房地产公司均认可案涉商品房买卖合同签订于2011年4月30日，此时案涉工程尚未竣工，属在建工程，立立房地产公司应当取得商品房预售许可证明后方能销售房屋，从立立房地产公司办理的商品房预售许可证来看，案涉房屋并不属于预售范围，也即2011年4月30日，案涉房屋尚不具备销售条件，此时立立房地产公司与贺宗华、何春梅就案涉房屋签订买卖合同不具有合法性。另据本案查明的事实，案涉房屋于2013年1月9日被行政限制，2013年6月9日被人民法院查封，至今尚未解除，上述商品房买卖合同的效力亦无法在本案起诉前得以补正。因此，立立房地产公司与贺宗华、何春梅签订的三份《商品房买卖合同》应属无效合同。关于贺宗华、何春梅在查封前是否合法占有案涉房屋以及是否支付全部购房款的问题。如前所述，现有证据不足以证明贺宗华、何春梅在查封前合法占有了案涉房屋并支付了全部购房款。关于贺宗华、何春梅是否存在过错的问题。本院认为，买受人购买在建房屋，应当对所购房屋是否取得预售许可尽到相应的注意义务，贺宗华、何春梅在案涉房屋未取得预售许可证的情况下，与立立房地产公司签订商品房买卖合同，存在一定的过错。综上，贺宗华、何春梅对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求停止执行的上诉理由不能成立。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。故一审判决驳回贺宗华、何春梅的诉讼请求正确。
关于贺宗华、何春梅上诉提出一审适用法律不当的问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条既坚持了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的基本精神，又对该条款有所修改和补充，一审仅适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条虽有瑕疵，但裁判结果正确。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对贺宗华、何春梅的上诉请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由贺宗华、何春梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 宾
代理审判员 周 倩
代理审判员 黄 巍
二〇一六年九月八日
书 记 员 文婷婷