北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00820号
上诉人（原审原告）赵凤霞，女，1962年12月27日出生。
委托代理人商宁，北京市盛廷律师事务所律师。
委托代理人毕文强，北京市盛廷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京万通地产股份有限公司，住所地北京市海淀区丹棱街16号海兴大厦8座8233房间。
法定代表人许立，董事长。
委托代理人赵彤，北京市万思恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京京伯房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区怀北镇西庄308号。
法定代表人岳山，总经理。
委托代理人王昊，北京市万思恒律师事务所律师。
上诉人赵凤霞因与被上诉人北京万通地产股份有限公司（以下简称万通公司）、北京京伯房地产开发有限公司（以下简称京伯公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第17390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年7月，赵凤霞起诉至原审法院称：2004年2月19日，我与万通公司（原名为北京先锋置业股份有限公司）签订了×号《商品房买卖合同》，购买了其开发建设的亚运新新家园竹溪园×栋×单元×号房屋，成为亚运新新家园竹溪园的业主。合同约定，万通公司为竹溪园业主提供每户不少于1.2个停车位作为公用部分。我自入住竹溪园小区以来，一直以交纳车位费的方式使用车位。2007年1月10日，万通公司与京伯公司签订了第XF39623号《北京市商品房现房买卖合同》，万通公司将竹溪园的配套车库出卖给京伯公司。2007年1月11日，万通公司与京伯公司签订了第XF39857号《北京市商品房现房买卖合同》，万通公司将竹溪园的配套车库出卖给了京伯公司。2012年10月12日，我接到京伯公司的告知函，称京伯公司欲向业主出售亚运新新家园竹溪园的部分地下车库车位，如业主不向京伯公司购买车位，业主车辆将不能再停入地下停车库。京伯公司不是竹溪园的业主，万通公司不应将竹溪园的配套设施出售给京伯公司，现我依据《中华人民共和国物权法》第74条第1款及《中华人民共和国合同法》第52条第2款的规定，诉至法院要求判令万通公司与京伯公司签订的第XF39623号《北京市商品房现房买卖合同》及《北京先锋置业股份有限公司与北京京伯房地产开发有限公司商品房、车位销售和租赁框架协议》无效。
万通公司辩称：1.赵凤霞不具有诉讼主体资格，我公司未向赵凤霞出售、出租、附赠过车位，赵凤霞对车位既不具有所有权，也不能举证其对该车位具有其他权利，故而赵凤霞对《商品房买卖合同》所涉车位不具有任何利益，其与本案没有利害关系，其起诉应予驳回。2.我公司与京伯公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。《中华人民共和国物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。赵凤霞对涉案车位无所有权、承租权。京伯公司作为小区二期、三期的开发商，其拥有尚未出售的商品房，本身就是小区的业主，且《中华人民共和国物权法》第74条不属于国家法律强制性规定。赵凤霞既没有举证其对涉案车位具有优先权，也没有明确说明诉争合同侵犯其何种利益，更没有举证我公司与京伯公司签订合同时存在恶意串通行为。我公司具有涉案车位的完全所有权，与京伯公司之间签订的合同符合法律规定。综上，赵凤霞不具有诉讼主体资格，我公司与京伯公司签订合同没有违反相关法律规定，合同有效。请求法院驳回赵凤霞的起诉。
京伯公司辩称：赵凤霞主张无事实和法律依据，请求法院驳回赵凤霞的诉讼请求。我公司与万通公司签订的买卖合同不属于合同法规定的无效合同的任何一条，我公司是小区的业主，具有购买车位的权利，小区车位已经完成过户手续，我们作为车位的所有权人，有权处分小区车位。
原审法院经审理查明：2004年2月19日，赵凤霞与北京先锋置业股份有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定赵凤霞以每平方米8192元的价格，购买建筑面积134.66平方米的第×幢×单元×号房屋。合同附件三，亚运新新家园一期建筑标准及设备说明（公寓），第一大项公用部分中载明地下停车场24小时多点电视摄像监控，全自动挡车道闸，遥控开启，停车位不低于1.2辆／户。
为证明赵凤霞一直使用公用车位，物业公司收取管理费，赵凤霞提交2010年车证（竹溪园，车位B031，有效日期2010年12月31日）及车位费发票3张。万通公司及京伯公司对上述证据真实性认可，但认为赵凤霞并未购买或租赁过小区车位，其没有对车位的无偿使用权，仅能证明物业公司向赵凤霞收取过车位管理费用。
2006年12月23日，甲方北京万通先锋置业股份有限公司与乙方京伯公司签订《商品房、车位转让和租赁框架协议》，协议主要约定鉴于甲方开发、销售、经营的”亚运新新家园”项目一期已完全竣工交付，其后期建设仍由原开发商（即本协议乙方）继续开发，且甲方并未继续收购或接管亚运新新家园后期项目，为保证社区开发管理的统一完整，甲方决定退出亚运新新家园后续管理工作，由乙方全面接管亚运新新家园一期，并代为承担开发商所应承担的责任，甲方将其开发、销售的”亚运新新家园”项目一期商品房尾房（别墅1套）、剩余车位（地库275个停车位，人防21个停车位）以48397160元转让和租赁给乙方，乙方同意受让和承租上述资产；乙方取得车位的产权及承租权后，转让时应优先出售及转租给”亚运新新家园”业主。
2007年1月10日，出卖人北京万通先锋置业股份有限公司与买受人京伯公司签订第×F39623号《北京市商品房现房买卖合同》，合同主要约定买受人购买B车库-2层的B123号车位。
2012年10月12日，京伯公司公布了亚运新新家园地下车库销售告知函，主要内容为该公司定于2012年10月18日开始启动地下车库部分车位销售工作，因所售车位数量有限，首先考虑竹溪园未购车位业主的购买需求；其次，考虑其他业主的需要；2012年11月10日前面向竹溪园未购车位业主出售，2012年11月11日至2012年11月20日面向竹溪园业主出售。
另查，2003年12月1日，北京先锋置业股份有限公司于2003年12月1日在北京市工商行政管理局办理了名称变更登记，变更后称为北京万通先锋置业股份有限公司；后经北京市工商行政管理局于2007年9月20日核准，北京万通先锋置业股份有限公司名称变更为北京万通地产股份有限公司。
原审法院经审理认为：2006年12月，万通公司与京伯公司签订框架协议，万通公司将其开发、销售的”亚运新新家园”项目一期商品房尾房（别墅1套）、剩余车位（地库275个停车位，人防21个停车位）转让和租赁给京伯公司。后万通公司与京伯公司就上述标的物分别签订合同进行权利变动，截至2012年，京伯公司陆续取得了亚运新新家园竹溪园地下车位的相关权利。现赵凤霞要求依据《中华人民共和国合同法》第52条第（二）项及《中华人民共和国物权法》第74条第1款确认第×F39623号《北京市商品房现房买卖合同》及《商品房、车位转让和租赁框架协议》无效。《中华人民共和国合同法》第52条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。但以该条款申请确认无效的，其前提为恶意串通事实的成立，但本案中原告并无证据能证明万通公司与京伯公司签订合同时存在恶意串通之事实，故原告依该条文主张合同无效依据不足。《中华人民共和国物权法》第74条第1款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。该条款虽规定了业主优先获得使用之权利，但该条款并非效力禁止性条款，违反该条款可有其他救济方式，依现有法理不能认为违反该条款即导致合同无效。据此，原审法院于2013年9月判决：驳回赵凤霞的诉讼请求。
判决后，赵凤霞不服，以原判认定事实不清、缺乏证据佐证为由上诉至本院，上诉请求：1.请求撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第17390号民事判决书。2.请求判令万通公司、京伯公司签订的《商品房、车位转让和租赁框架协议》关于转让车位的条款无效。3.请求判令万通公司、京伯公司签订的第×F39623号《北京市商品房现房买卖合同》为无效合同。其上诉理由为：1.原审法院认定事实错误，万通公司与京伯公司恶意串通，签订了买卖车位合同。2.原审法院适用法律严重错误。万通公司与京伯公司同意原判。
本院经审理查明的事实与原审无异，本院予以确认。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房、车位转让和租赁框架协议》、第XF39623号《北京市商品房现房买卖合同》及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：本案中，根据2006年12月23日万通公司与京伯公司签订《商品房、车位转让和租赁框架协议》可以看出，该协议约定的主要内容是万通公司决定退出亚运新新家园后续开发和管理，由京伯公司全面接管亚运新新家园一期，并代为承担开发商所应承担的责任，在京伯公司向万通公司支付了相应对价后，于2012年取得了诉争车位产权。从双方合同约定及产权的取得来看，万通公司与京伯公司之间对涉案车位存在权属上的承继关系，京伯公司实际上已成为亚运新新家园后续开发商，双方之间签订的上述协议中的车位转让条款以及针对其中B123号车位签订的《北京市商品房现房买卖合同》并未违反法律和行政法规的相关规定。对于赵凤霞上诉提出的《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定的”建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”属于效力性强制性规定的主张。实际上，京伯公司在2012年10月12日公布的亚运新新家园地下车库销售告知函也正是按照这个规定，首先考虑涉案小区未购车位业主的购买需求。虽然，赵凤霞上诉提出万通公司与京伯公司之间存在恶意串通情形，但并未就此提交充分证据予以证明。在这种情况下，原审法院据此驳回赵凤霞的诉讼请求，并无不当。
综上，赵凤霞的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费各70元，均由赵凤霞负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
代理审判员 江锦莲
代理审判员 沈 放
二〇一四年一月二十日
书 记 员 王锦强
书 记 员 卢园园