北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第07696号
上诉人（原审原告，反诉被告）周晓东，女，1985年1月5日出生。
委托代理人马嘉，北京市中友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）北京美通世纪汽车修理厂，住所地北京市石景山区北辛安和平街*号（特钢西门）。
法定代表人刘新，厂长。
委托代理人韩东，北京知润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘新，男，1979年8月8日出生。
委托代理人韩东，北京知润律师事务所律师。
上诉人周晓东因租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第07089号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张洁芳担任审判长、审判员刘国俊、代理审判员刘磊组成的合议庭对本案进行了审理，书记员刘瑾担任记录。本案现已审理终结。
周晓东在原审法院诉称，双方于2012年12日17日签订租赁协议，约定周晓东承租北京美通世纪汽车修理厂（以下简称美通修理厂），期限为2013年1月1日至2013年12月31日。周晓东履行了合同义务，经营至2013年9月5日。周晓东在未收到美通修理厂任何通知的情况下，突然停水停电，导致周晓东不能经营。周晓东租赁期间装修花费436855元，美通修理厂违约致使周晓东支付工人工资84300元，其他损失10万元。周晓东诉至法院，诉讼请求：1、请求判令美通修理厂、刘新连带赔偿周晓东装修费436855元，2013年9月至11月的工人工资84300元，其他损失（包括2013年9月至11月房租损失、营业收入损失及日常收入损失等）100000元；2、请求判令由美通修理厂、刘新连带承担本案诉讼费。
美通修理厂在原审法院辩称：美通修理厂不存在协议期内违约的情况。美通修理厂没有停过水，有过断电，但没有造成周晓东不能营业。周晓东从2013年4月至今没有交纳电费。不同意周晓东的诉讼请求。美通修理厂就此提出反诉，反诉请求：1、请求判令周晓东腾退承租房屋及场地；2、请求判令周晓东支付电费（2013年4月1日至2015年4月10日）51213.8元、水费（2013年4月1日至2015年3月31日）840元、卫生费（2013年4月1日至2015年3月31日）161元、柴油发电费用15000元；3、请求判令周晓东支付违约金5000元；4、请求判令周晓东按照每日250元标准支付2014年1月1日至实际腾房之日的房屋使用费；5、反诉费由周晓东负担。
周晓东针对美通修理厂的反诉辩称：美通修理厂没有资格要求周晓东腾房并支付房屋使用费，因美通修理厂没有承租权，应由房屋产权人北京欣安天成投资管理有限公司（以下简称欣安公司）提出腾房。美通修理厂主张的水、电、卫生费等没有法律依据，合同履行完毕后的费用应由欣安公司主张。故不同意美通修理厂的反诉请求。
刘新辩称：刘新的行为并非个人行为，是职务行为。刘新承担连带责任没有依据。不同意周晓东的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2012年6月26日，欣安公司（甲方）与美通修理厂（乙方）签订房屋场地租赁协议书，其中载明：一、乙方租用甲方坐落在石景山区北辛安和平街3号后院的三层楼房房屋面积1868平方米，院落面积4063平方米，作办公、汽修使用，租期自2011年12月10日至2013年6月10日。
2012年12月17日，周晓东（乙方）与美通修理厂（甲方）签订《租赁协议》，其中载明：一、租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日，租赁价格为每年90000元。二、乙方承租及使用范围：1、举升机车间一、二号房；2、烤漆房；3、地沟车间；4、钣金车间；5、地沟车间东侧一间；6、原锅炉房内的所有房间。三、地面停车使用位置：由楼房栏杆至举升机车间二号外墙直线区间乙方使用，甲方不得使用及允许他人使用。……五、乙方用电按表计量，每度1.40元。用水按人数计算，每人30元／月。甲方必须保证乙方的正常用电及用水，如因甲方的原因造成的停电停水给乙方造成的损失由甲方负责。六、甲乙双方出现违约，1、甲方在协议期内出现违约无法正常运转，甲方赔偿乙方所有装修费用，工人工资及造成的全部损失。2、乙方违约无法正常运转，乙方赔偿甲方违约金5000元整，并自行解除合同。……九、租赁面积内（漆房、升降机等所有用具）乙方有权无偿使用。该协议甲方处由美通修理厂法定代表人刘新签字盖章并加盖美通修理厂公章，乙方处由周晓东签字。
2012年12月17日，周晓东给付美通修理厂租房定金2万元。2013年1月15日，周晓东给付美通修理厂2013年1月至12月房租余款7万元。
2012年12月19日，周晓东与北京惠德鸿建筑装饰装修有限责任公司（以下简称惠德鸿装修公司）签订北京市房屋建筑修缮及装修工程施工合同，载明：工程名称：美通世纪汽修厂改造装修工程。发包人：周晓东。承包人：北京惠德鸿建筑装饰装修有限责任公司。一、工程概况：工程内容及性质：装修、改造。二、工程承包范围及方式：装修改造所涉及的拆除工程、装饰工程、电气工程、暖卫工程等。承包方式：包工包料。三、合同工期：2012年12月20日至2013年3月30日。……五、合同价款：436855元。惠德鸿装修公司出具了工程概预算书等，载明工程造价为436855.73元。
2013年2月28日，惠德鸿装修公司向周晓东出具工程款收据150000元。2013年3月15日，惠德鸿装修公司向周晓东出具工程款收据150000元。2013年3月28日，惠德鸿装修公司向周晓东出具工程款收据136855.73元。2013年12月2日，惠德鸿装修公司向周晓东出具工程款发票，共计436855.73元。
另查，欣安公司将美通修理厂诉至法院，2013年6月5日，法院出具（2013）石民初字第6213号民事调解书，双方达成协议：一、确认欣安公司与美通修理厂于2012年6月26日签订的《房屋场地租赁协议书》于2013年6月10日履行终止；二、美通修理厂于2014年7月30日前支付欣安公司使用北京市石景山区北辛安和平街3号后院的3层楼房房屋、场地（房屋面积1868平方米，院落面积4063平方米）的使用费共计二十万元（自2013年6月10日起至2014年7月30日止）；三、若美通修理厂未按上述主文第二项履行，美通修理厂应于2014年8月20日前，将北京市石景山区北辛安和平街3号后院的3层楼房的房屋、场地（房屋面积1868平方米，院落面积4063平方米）无偿腾退并交付给欣安公司，房屋及场地内的添附物、家具设施等由美通修理厂自行拆除、搬运；四、若美通修理厂已按上述调解书主文第二项履行，根据美通修理厂的申请，欣安公司同意美通修理厂继续使用北京市石景山区北辛安和平街3号后院的3层楼房的房屋、场地（房屋面积1868平方米，院落面积4063平方米），欣安公司不再收取任何租金或使用费，期限自2014年7月30日起，至2014年12月31日止；在2014年12月31日前（含当日），美通修理厂需将上述房屋及场地无偿腾退并交付给欣安公司，房屋及场地内的添附物、家具设施等由美通修理厂自行拆除、搬运。
庭审时，三方均认可周晓东承租的房屋等自2013年9月4日停电。周晓东称停电至2013年11月12日。美通修理厂称实际仅断电一天，美通修理厂就使用柴油发电机恢复了供电。美通修理厂提供了柴油发电机照片、证人证言等作为证据，周晓东对此否认。
2013年9月4日，北京常峰盛达五金销售部出具收据，载明收到20Kw柴油发电机一台54**元。北京常峰盛达五金销售部在该收据上加盖了财务专用章。周晓东认为此与其无关。
2013年9月5日，美通修理厂出具散装油品购买证明（单位），载明因发电需购买散装油20升。2014年4月30日，中国石油化工股份有限公司北京石油分公司出具证明，载明：美通修理厂自2013年9月5日至2013年11月13日，在中石化苹铁东加油站购买散装0号柴油。共计67天，每天20升。中国石油化工股份有限公司北京石油分公司在该证明上加盖了发票专用章。
2013年12月23日，欣安公司出具关于给美通修理厂停电说明，载明：2004年6月，经双方协商，我公司与美通修理厂签订了租赁协议，该厂承租了我公司位于石景山区北辛安和平街3号后院的三层楼房及院落，作办公、汽修使用。租赁协议到期后，根据该厂要求，经双方协商，该协议延续至2013年6月。2013年5月开始，经我公司数次催促该厂交还房屋无果的情况下，我公司于2013年9月5日采取了给该厂停电的措施。经政府信访及有关部分协调，至11月13日我公司给该厂送电，自9月5日至11月13日我公司给该厂停电3次（因每次停电后该厂都自己接通）。2013年10月10日我公司已对该厂在石景山法院提起诉讼。
2013年12月30日，美通修理厂向周晓东发出腾退通知。周晓东否认收到上述通知。
另查，周晓东称其雇佣了工人，并提供了支付2013年9月至11月工人工资的支出凭单，美通修理厂对此不予认可。
原审法院庭审时，周晓东认可水电费均交纳至2013年4月。美通修理厂称周晓东水电费交纳至2013年3月。对于未交纳水电费的原因，美通修理厂称系因周晓东拒交，周晓东称因美通修理厂未按照约定给付其单据，因此无法交纳。美通修理厂提供了收据作为证据，以证实水、电、卫生费的收取情况。周晓东对此不予认可，并称双方并未约定卫生费。庭审时，美通修理厂出具了欣安公司及其出具的电费收据等材料，周晓东对此否认。周晓东提供了2013年3月26日的修理厂楼顶防水款收据及修理费书面材料作为证据，称上述费用刘新承诺折抵水电费。美通修理厂和刘新对此否认。对于电费计算数额，美通修理厂和刘新称2013年4月1日电表数为16363，2013年4月30日查上月电表数为15711，2014年6月9日电表数为42030，2015年4月10日的电表数为50065。周晓东认可2013年4月30日查上月电表数为15711，2014年6月9日的电表数为42020。对于电费计算方式，美通修理厂和刘新称原按照协议每度电1.4元计算，后来按照每度电1.5元计算，周晓东称一直按照1.5元计算。对于水费计算方式，美通修理厂和刘新称合同约定是每人每月30元，但是实际按照每月80元收取，不按照人数计算。周晓东表示水费没有按照协议支付，其一共6、7个人。
2014年4月28日，法院至现场进行了勘验，并拍照作图。2014年6月4日，法院至欣安公司进行调查，该公司负责人表示：欣安公司与美通修理厂并未续租。同意美通修理厂代其收取房屋使用费、水电费等，同意周晓东将房屋交还给美通修理厂。
周晓东称美通修理厂与周晓东的租赁合同期限超出美通修理厂与欣安公司合同期限部分应为无效。周晓东自认自断电后断续营业。庭审时，周晓东称其主张的其他损失10万元具体指：2013年9月至11月房租损失、营业收入损失及日常收入损失。周晓东主张美通修理厂和刘新因人格混同，故应当共同承担连带责任。周晓东在否认存在违约行为的前提下，认为违约金条款约定标准过高，如认定其违约，则申请法院对于违约金酌情予以减少。
原审法院认定上述事实，有当事人陈述、《租赁协议》、收据、北京市房屋建筑修缮及装修工程施工合同、工程概预算书、发票、房屋场地租赁协议书、说明、通知、支出凭单、民事调解书、照片、证人证言、现场勘验笔录、谈话笔录等证据在案佐证。
原审法院判决认定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。无效的合同自始没有法律约束力。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
周晓东签订的租赁协议甲方载明为美通修理厂，协议亦由美通修理厂加盖公章，并由其法定代表人刘新签字，因此该协议的合同相对方应当确认为美通修理厂，刘新并非本案适格当事人。周晓东主张美通修理厂和刘新人格混同，未提供有效证据，法院不予采信。
美通修理厂与周晓东签订的协议期限超过美通修理厂与欣安公司的合同期限，因此超出期限部分应当视为无效。且美通修理厂现并未按其与欣安公司的民事调解书履行其义务，故法院认定美通修理厂与周晓东签订的协议自2013年6月11日至2013年12月31日的部分无效。美通修理厂作为出租人，超出其租赁期限与他人签订租赁合同，其对于合同的部分无效应当承担主要过错；周晓东未尽合理审查义务，应当对于合同的部分无效承担次要过错。
2013年9月5日诉争地点被停电至2013年11月13日。美通修理厂虽提供了柴油发电机照片、证人证言、收据、证明等证据以证实其在断电后进行供电的行为，但诉争地点停电的事实已经对周晓东实际承租经营该地点造成了损失，美通修理厂应对此承担一定的过错责任。
美通修理厂实际经营地点与周晓东经营地点同处诉争地点，因此美通修理厂作为出租人应当知道周晓东对租赁地点进行装饰装修，但其在合理期限内未提出异议，且其在协议中对于装修部分存在明确约定，后又继续履行合同并要求和接受承租人履行义务，应当视为美通修理厂同意周晓东装饰装修。美通修理厂与周晓东签订的协议被确认部分无效，双方对此均存在过错，且美通修理厂因停电事实对于合同无法继续正常履行亦存在过错。双方协议第6条中的约定仍然部分有效。故美通修理厂应当赔偿周晓东装饰装修物的装修现值损失，但该损失应当以合同效力期限为参考依据。经法院多次依法释明，周晓东最终表示不申请对于该装饰装修的费用及现值进行评估鉴定，因此法院参照周晓东提供的装修合同、装修费用发票、收据等材料，综合周晓东实际使用诉争地点的时间期限、合同效力期限，结合诉争地点停电的事实及双方的过错程度，根据公平原则及诚实信用原则，对于该损失数额依法进行酌定。
对于周晓东主张的工人工资、营业收入损失及日常收入损失等诉讼请求，法院综合周晓东实际使用诉争地点的时间期限，结合诉争地点停电的事实及双方的过错程度，以及合同效力期限，参照周晓东提供的工人工资支出凭单等证据，根据公平原则及诚实信用原则，依法予以部分支持。
因协议被确认部分无效，且存在停电等事实，因此周晓东2013年9月至11月的房租损失确实必然发生，结合诉争地点停电的事实及双方的过错程度，参照双方约定的租金数额等，依法予以确定该损失数额。
协议虽被确认为部分无效，但现因欣安公司明确同意由美通修理厂向周晓东主张腾退房屋及场地，并收取房屋使用费，故周晓东应当将承租的房屋及场地腾退给美通修理厂，并支付2014年1月1日至实际腾房之日的房屋使用费，具体费用标准法院参照租金数额，结合双方履行合同的情况及过错情况进行确定。双方并未在协议中约定卫生费，故美通修理厂主张卫生费的诉讼请求并无事实及法律依据，法院不予支持。美通修理厂向周晓东主张发电费用并无事实及法律依据，法院不予支持。
周晓东存在迟延交纳水电费的违约行为。周晓东称双方交纳水电费的方式为美通修理厂向其发出单据，其进行交纳。因为美通修理厂未发出单据，因此其无法交纳水电费。但其并未就该主张提供有效证据予以证实。且周晓东并未提供证据证实其主动曾向美通修理厂要求交纳水电费等，故对于其上述答辩意见法院不予采纳。周晓东称其与刘新存在房屋防水费用、刘新洗车费用与水电费抵销的约定的答辩意见，因对方对此不认可，且周晓东并未提供有效证据证实其上述主张，故对于周晓东该项答辩意见法院不予采纳。双方协议第6条中的约定仍然部分有效。因此周晓东应当给付美通修理厂违约金。但该违约金约定标准过高，周晓东亦申请法院对于违约金酌情予以减少。我国法律规定的违约金具有补偿性，是以填补损害为目的，依合同法相关规定，对违约行为造成的损害赔偿额的约定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。法院综合双方行为的过错程度，结合本案中当事人履行各项义务的情况、美通修理厂实际损失及预期利益等因素，结合合同无效的期限，根据公平和诚实信用原则，对于违约金的数额依法予以酌情确定。
协议虽被确认为部分无效，但现因欣安公司明确同意由美通修理厂向周晓东主张水、电费，因此周晓东应当支付美通修理厂合同期内及合同到期后的水电费。美通修理厂应当举证证实水电费数额，但其提供的证据材料不足以证实具体水电费数额，法院综合合同约定、结合周晓东提供的工人支付凭单、美通修理厂提供的水电费收据、各方当事人认可的电表数字，根据一般生活经验法则，对于水电费数额进行确定。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、确认北京美通世纪汽车修理厂与周晓东于2012年12月17日签订的《租赁协议》自2013年6月11日至2013年12月31日的部分无效；
二、周晓东于本判决生效后七日内将北京市石景山区北辛安和平街3号的举升机车间一、二号房、烤漆房、地沟车间、钣金车间、地沟车间东侧一间车间、原锅炉房内的所有房屋及租赁场地腾退给北京美通世纪汽车修理厂；三、北京美通世纪汽车修理厂于本判决生效后七日内赔偿周晓东装修费损失、工人工资损失、营业收入损失及日常收入损失、2013年9月至2013年11月房屋租金损失共计九万七千元；四、周晓东于本判决生效后七日内给付北京美通世纪汽车修理厂2013年4月1日至2015年4月10日电费、2013年4月1日至2015年3月31日水费、发电费用共计二万五千元；五、周晓东于本判决生效后七日内给付北京美通世纪汽车修理厂违约金一千四百元；六、周晓东于本判决生效后七日内给付北京美通世纪汽车修理厂2014年1月1日至实际腾房之日的房屋使用费（按照每年九万元计算）；七、驳回周晓东的其他诉讼请求；八、驳回北京美通世纪汽车修理厂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
周晓东不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原审判决第二判项，改判上诉人无需将北京市石景山区北辛安和平街3号的举升机车间一、二号房、烤漆房、地沟车间、钣金车间、地沟车间东侧一间车间、原锅炉房内的所有房屋及租赁场地腾退给被上诉人；2、撤销原审判决第三判项，改判被上诉人赔偿上诉人装修费436855元、2013年9月至11月的工人工资84300元，其他损失（包括2013年9月至11月房租损失、营业收入损失及日常收入损失等）100000元；3、撤销原审判决第四判项，改判上诉人无需向被上诉人支付2013年4月1日至2015年4月10日电费、2013年4月1日至2015年3月31日水费、发电费用共计25000元；4、撤销原审判决第五判项，改判上诉人无需向被上诉人支付违约金1400元；5、撤销原审判决第六判项，改判上诉人无需向被上诉人支付2014年1月1日至实际腾房之日的房屋使用费；6、判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。上诉理由：第一，《租赁协议》约定的租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日。上诉人已全面履行合同义务，经营至2013年9月5日。合同中明确约定，如果出现停水停电，被上诉人应当赔偿上诉人的全部损失。上诉人在未收到被上诉人任何通知的情况下，突然被停水停电，导致上诉人不能正常经营。上诉人租赁期间装修花费436855元，因被上诉人违约导致上诉人支付工人工资84300元，其他损失10万元。对违约责任的认定与实际判罚的违约金不符。第二，关于房屋腾退问题，因为被上诉人没有承租权，被上诉人没有资格要求上诉人腾房并支付房屋使用费，应由房屋产权人欣安公司提出腾房，被上诉人主体不适格。而且被上诉人违约在先，上诉人并无过错，也不存在违约情况。第三，被上诉人主张的水、电、卫生费等缺乏事实和法律依据，合同无效后的费用应由欣安公司提出，而非被上诉人，并且数额的计算没有事实依据。
美通修理厂、刘新服从原审法院判决，针对周晓东的上诉答辩称：欣安公司已经同意美通修理厂收房和收取水电费，故而美通修理厂有权收房和收取水电费。美通修理厂没有违约行为，周晓东对涉案房屋使用至今，美通修理厂保证了周晓东的营业期限，期间的水电费是由美通修理厂予以垫付的，停电期间美通修理厂用柴油发电机保证了周晓东的营业用电。涉案房屋装修合同的发票是本案诉讼期间后补的，装修金额不真实。并且涉案房屋的租期仅为一年，装修费用花费40余万元不符合常理。从使用房屋的时间来讲，周晓东的使用时间已经超出合同约定的时间，故装修费用也没有损失。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案争议焦点为：1、合同的效力问题；2、违约责任的划分问题；3、损失的确定问题。
首先，涉案合同为部分有效、部分无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。涉案租赁合同中美通修理厂与欣安公司签订《房屋场地租赁协议》后将其中部分房屋场地转租给周晓东，因美通修理厂与欣安公司的租赁期限于2013年6月10日届满，而涉案合同的租赁期限至2013年12月31日，故超出美通修理厂租赁欣安公司租赁期限的部分无效。原审法院对此认定正确。
其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案合同虽然被确认为部分无效，但因周晓东在合同无效期间仍然使用了涉案房屋及场地，其应当交付使用费。根据合同的相对性，周晓东应当向美通修理厂支付使用费至其腾退之日止。《合同法》第二百三十五条规定租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。因此，周晓东应当将向美通修理厂租赁的房屋及场地腾退给美通修理厂。
再次，关于周晓东所称损失一节。原审法院考虑到周晓东签订合同时疏忽对美通修理厂出租权限的考察、停电的事实、双方的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定美通修理厂赔偿周晓东的损失数额并无不当，本院予以维持，周晓东要求赔偿全部装修损失及工人工资的请求缺乏法律依据，本院不予支持。
最后，根据合同约定，周晓东应当按约缴纳水电费，其拖欠的费用，美通修理厂已经提交了相关证据，周晓东不予缴纳的理由缺乏法律依据，本院不予支持。因其迟延缴纳系违约行为，故原审法院酌定违约金判付正确，本院予以维持，周晓东上诉不同意支付违约金的主张不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费一万零十二元，由周晓东负担七千七百八十七元（已交纳五千零七十六元，剩余二千七百一十一元于本判决生效后七日内交纳），由北京美通世纪汽车修理厂负担二千二百二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费八百七十三元，由北京美通世纪汽车修理厂负担五百七十三元（已交纳），由周晓东负担三百元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万零八百九十三元，由周晓东负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年十月十二日
书 记 员 刘 瑾