上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1534号
上诉人（原审原告）上海金桥出口加工区联合发展有限公司。
被上诉人（原审被告）上海苏拿餐饮管理有限公司。
上诉人上海金桥出口加工区联合发展有限公司（以下简称金桥公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第30469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2010年3月，金桥公司（甲方）与孙耀青（乙方）签订《场地使用合同》，约定甲方将位于上海市某某区某某路某某号、面积706.04平方米的房屋出租给乙方，作为乙方经营SOHO苏荷酒吧之用；使用期限为5年，自2010年3月15日至2015年3月14日；免费使用期自2010年3月15日至2010年7月14日，场地使用费2010年7月15日-2012年3月14日，每月85，901.53元（人民币，下同），2012年3月15日-2014年3月14日，每月90，196.61元，2014年3月15日-2015年3月14日，每月94，706.44元；合同期限内，甲方向乙方提供指定区域811.17平方米室外面积供乙方免费使用；在甲方收到乙方首月场地使用费及三个月定金共计343，606.12元之日起10个工作日内，甲方向乙方提供自开具之日起为期一年的金额为40万元银行履约保函，……在保函有效期内，由于甲方未能配合乙方而无法获得政府许可或相关经营所需的合法许可证书，从而造成乙方被政府相关部门书面要求停止营业的，乙方有权履行合同相关保证金赔付，同时合同相应终止。合同另对其他事项作了约定。
2010年3月15日，金桥公司与孙耀青办理了租赁物入住手续。
2010年9月30日，金桥公司（甲方）、孙耀青（乙方）、上海苏拿餐饮管理有限公司（以下简称苏拿公司，丙方）签订关于场地租赁合同承租人变更之协议，约定丙方取代乙方作为租赁场地的承租人，继续履行2010年3月的《场地使用合同》，该租赁场地的计费面积调整为646.04平方米，月租金调整为2010年7月15日-2012年3月14日，每月78，610.15元，2012年3月15日-2014年3月14日，每月82，540.65元，2014年3月15日-2015年3月14日，每月86，667.69元；物业服务费自2010年3月15日起至2015年3月14日止，每月4，199.26元；租赁保证金调整为235，830.45元。协议另对其他事项作了约定。
协议订立后，苏拿公司在涉案场地经营餐饮。
2011年2月、9月，2012年8月-2013年2月，金桥公司多次向苏拿公司发送了催告函，要求支付欠付租金。
2011年7月19日，上海市工商行政管理局浦东新区分局曾出具责令整改通知，浦东新区金桥镇蓝天路659号涉嫌从事无照经营，责令停止经营活动。苏拿公司为此停业数日。
2012年5月15日，金桥公司（甲方）与苏拿公司（乙方）签订补充协议，约定甲方免除乙方自2011年8月15日起至2011年10月14日期间的场地使用费157，220.30元，上述期间的物业服务费仍按原合同执行，自2011年10月15日起的场地使用费及物业服务费标准仍按原合同执行；如乙方未能保证按时支付场地使用费及其他相关费用并严格遵守原合同其他条款的，则乙方应按原合同的场地使用费等条件继续履行原合同。协议另对其他事项作了约定。
此后，苏拿公司未缴纳金桥公司场地使用费，2013年8月，金桥公司诉至原审法院，要求判令：1、解除金桥公司与苏拿公司间《场地使用合同》，苏拿公司返还承租房屋并恢复原状；2、苏拿公司支付拖欠租金1，623，299.50元（计算至2013年4月14日），并支付自2013年4月15日起至返还房屋之日止的房屋使用费，按每月82，540.65元；3、苏拿公司支付滞纳金1，581，714.76元；4、苏拿公司支付违约金157，220.30元；5、苏拿公司缴付的保证金235，830.45元用于抵扣欠付款。
原审另查明，位于上海市某某区某某路某某号的房屋未取得建设工程规划许可。
原审审理中，金桥公司与苏拿公司于2014年3月10日对租赁物的交还进行了交接。
原审审理中，法院对合同效力进行了释明。金桥公司变更诉请为：确认金桥公司与苏拿公司间的《场地使用合同》无效；苏拿公司支付金桥公司自2011年8月15日起至2014年3月10日止的场地使用费2，514，738.52元；苏拿公司支付金桥公司物业管理费（四个月）16，797.04元，支付水费23，451元，支付电费5，708元；苏拿公司缴纳的保证金235，830.45元用于抵扣场地使用费。
针对变更后的诉请，苏拿公司称欠付场地使用费数额属实，但由于出租房屋没有房地产权证，房屋使用费应按照合同金额的50%支付，欠付水、电费的合计金额属实，欠付物业管理费数额属实，同意保证金抵扣欠付费用。
原审认为，金桥公司与苏拿公司间的《场地使用合同》因租赁标的未取得建设工程规划许可，租赁合同应当认定无效。由于租赁房屋缺乏合法建批手续，造成苏拿公司在使用租赁物期间办理经营证照受到阻碍，影响了苏拿公司的正常经营。但苏拿公司在承租涉案租赁物后，长期拖欠金桥公司场地使用费未付，显然存在过错。因此对于房屋使用费的支付，法院酌情按合同约定标准的70%支付，即苏拿公司应付金桥公司的场地使用费为1，760，316.96元。苏拿公司另拖欠金桥公司的水、电费及物业管理费数额属实，应予支付。双方同意苏拿公司缴纳的租赁保证金抵扣欠付费用，法院一并处理。
原审法院于二○一四年三月十八日依法作出判决：一、上海金桥出口加工区联合发展有限公司与上海苏拿餐饮管理有限公司间的《场地使用合同》无效；二、上海苏拿餐饮管理有限公司支付上海金桥出口加工区联合发展有限公司房屋使用费人民币1，760，316.96元；三、上海苏拿餐饮管理有限公司支付上海金桥出口加工区联合发展有限公司物业管理费人民币16，797.04元；四、上海苏拿餐饮管理有限公司支付上海金桥出口加工区联合发展有限公司水、电费人民币29，159元；五、上海金桥出口加工区联合发展有限公司返还上海苏拿餐饮管理有限公司保证金人民币235，830.45元。上述二至五项折抵后，上海苏拿餐饮管理有限公司应支付上海金桥出口加工区联合发展有限公司人民币1，570，442.55元，此款于判决生效之日起十日内支付。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币29，172元，减半收取计人民币14，586元，由上海金桥出口加工区联合发展有限公司负担人民币4，376元，上海苏拿餐饮管理有限公司负担人民币10，210元。
判决后，金桥公司不服，上诉称，苏拿公司在签订合同时对于租赁房屋的产权瑕疵已知情，且在苏拿公司实际经营使用过程中，房屋产权瑕疵仅导致苏拿公司停业三天，并未对苏拿公司的正常经营造成实质影响，之后双方也就停业损失补偿达成协议，并再次约定按原合同约定的租金执行，故苏拿公司应按合同约定的标准全额支付使用费。原审对使用费金额酌情调整缺乏依据，请求二审法院撤销原审判决第二项，改判苏拿公司支付房屋使用费2，514，738.52元。
被上诉人苏拿公司辩称，由于系争房屋没有产权证导致苏拿公司无法办理营业执照，该情形必然影响苏拿公司的正常经营，故使用费应当进行调整。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理期间，金桥公司表示，如法院判令苏拿公司按照合同约定标准支付使用费，其愿意按照补充协议的约定免除苏拿公司使用费157，220.30元。
本院认为，系争房屋未取得建设工程规划许可证，故金桥公司与苏拿公司签订的《场地使用合同》应认定无效。根据相关司法解释的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，苏拿公司以系争房屋未取得产证影响其实际使用为由请求对合同约定的使用费进行调整，然从双方实际履行情况来看，苏拿公司在合同签订后即在该场地经营餐饮，2011年7月19日苏拿公司因无照经营被工商部门责令停止经营活动，为此苏拿公司停业数日，2012年5月15日苏拿公司与金桥公司签订补充协议，约定金桥公司免除苏拿公司2011年8月15日至2011年10月14日期间的使用费，同时约定2011年10月15日起的使用费仍按原合同执行。虽然并无证据表明苏拿公司在最初签订合同时已经知晓系争房屋存在产权瑕疵，但其与金桥公司签订补充协议的时间是在其被行政机关处罚后将近一年，此时苏拿公司对于系争房屋的产权瑕疵已经知晓，也应当知道该产权瑕疵对其实际经营存在的影响，在此情况下苏拿公司仍然同意按照原合同约定的使用费标准执行，该意思表示真实，对苏拿公司具有约束力。故苏拿公司应按合同约定的标准支付使用费，其以房屋产权瑕疵影响使用为由要求对使用费金额进行调整缺乏依据，亦有违诚实信用原则，不应支持。原审法院判令苏拿公司按合同约定标准70％支付使用费缺乏依据，本院予以纠正，苏拿公司应全额支付金桥公司2011年8月15日至搬离日止的使用费2，514，738.52元。二审中金桥公司自愿免除苏拿公司使用费157，220.30元，系其对自身民事权利的合法处分，本院依法予以准许。综上所述，原审法院对本案处理部分不当，本院予以纠正；上诉人金桥公司的上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第30469号民事判决第一、三、四、五项；
二、变更上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第30469号民事判决第二项为：上海苏拿餐饮管理有限公司支付上海金桥出口加工区联合发展有限公司房屋使用费人民币2，357，518.22元；
上述两项折抵后，上海苏拿餐饮管理有限公司应支付上海金桥出口加工区联合发展有限公司人民币2，167，644.11元，此款于本判决生效之日起十日内支付。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币14，586元，由上海金桥出口加工区联合发展有限公司负担人民币1，230元，上海苏拿餐饮管理有限公司负担人民币13，356元；二审案件受理费人民币11，344元，由上海苏拿餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周峰
审 判 员 叶兰
代理审判员 李兴
二〇一四年八月八日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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