广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）穗中法行终字第1711号
上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会（原广州市国土资源和房屋管理局），住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：彭高峰，职务：主任。
委托代理人：王伟国，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：卢泽宇，系该委工作人员。
被上诉人（原审原告）：杨伟雄，住广东省广州市番禺区。
委托代理人：张达富，广东天穗律师事务所律师。
委托代理人：吴上华，广东天穗律师事务所实习律师。
上诉人广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）因诉被上诉人杨伟雄房屋登记管理行政纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法行初字第155号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年3月25日，杨伟雄向原广州市国土资源和房屋管理局（原市国土房管局）申请办理位于广州市天河区林和东路XXX号XXX房的产权转移登记。杨伟雄向原市国土房管局提交的材料有广州市房地产转移登记申请书、广州市房地产交易与权属登记询问记录表、住宅商品房购售合同、原审法院（2013）穗天法执字第5489号协助执行通知（协助执行内容：协助申请执行人杨伟雄办理广州市天河区林和东路XXX号XXX房、XXX房的房地产产权过户及登记手续）、（2012）穗天法民四初字第2577号民事判决，申请人身份证明等资料。原市国土房管局以14登记09014714号案号受理。涉案房屋的《房地产登记簿查册表》显示涉案房屋所使用的土地欠缴土地出让金、违约金及利息。原市国土房管局认为涉案房屋的原开发商广东省信托房产开发公司欠缴土地出让金、违约金及利息，于2014年9月4日核准杨伟雄办理涉案房屋的转移登记，向杨伟雄核发了粤房地权证穗字第××号房地产权证，同时在产权证登记栏附记“土地未办有偿使用手续”，将该证上的土地使用权取得方式登记为“其它”，该证未标注土地使用权年限。杨伟雄对该房地产权证的上述附注登记情况不服，向广东省国土资源厅申请复议，该厅以其申请不属于复议范围不予受理，杨伟雄遂向原审法院提起行政诉讼。
在本案诉讼过程中，原市国土房管局的房屋登记管理职能划归市国规委。
原审法院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十一条第一、二款规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”市国规委具有为房地产权人核发房屋所有权证书的职能。
根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第一款规定，房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。涉案房地产权证登记栏附记“土地未办有偿使用手续”，土地使用权取得方式登记为“其它”，且未标注土地使用权年限。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。……”本案所涉房屋位于广州市天河区林和东路XXX号，属于城市规划区国有土地范围的房地产开发。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二章关于房地产开发用地的取得方式有明确规定，其中第八条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”第二十三条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。……”根据上述规定，城市规划区国有土地上的房地产开发用地使用权的取得，只有出让和划拨两种方式，不存在“其它”的方式。涉案房屋的《房地产登记簿查册表》显示涉案房屋的土地使用权是开发商通过出让的方式取得，但开发商欠缴土地出让金、违约金及利息。开发商欠缴土地出让金、违约金及利息，应由相关职能部门向开发商追缴，不应在杨伟雄合法取得所有权的房屋产权证上注记，对杨伟雄财产权利行使产生影响。市国规委将涉案房屋土地使用权的取得方式登记为“其它”，在杨伟雄的房地产权证上附注“土地未办有偿使用手续”，缺乏法律依据。《广东省城镇房地产权登记条例》第五条规定：“房地产权属实行登记发证制度。房地产权证应当载明下列主要事项：（一）权属人和权属来源情况；（二）房屋所有权性质及房屋情况；（三）土地权属性质及土地情况；（四）他项权摘要；（五）房屋共有、土地共用情况；（六）纳税情况；（七）其他必须载明的事项。房地产权证文本由省人民政府房地产管理部门统一印制。”《房屋登记簿管理试行办法》第八条规定：“登记簿的房屋基本状况部分，记载房屋编号、房屋坐落、所在建筑物总层数、建筑面积、规划用途、房屋结构、土地权属性质、国有土地使用权取得方式、集体土地使用权类型、地号、土地证号、土地使用年限房地产平面图等。”《房屋登记办法》第二十四条规定：“房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。”第二十五条规定：“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。……”市国规委向杨伟雄发放的涉案房地产权证应该记载涉案房屋的土地使用年限，现该证未标注土地使用权年限，违反了上述规定。
杨伟雄要求撤销市国规委对其发放的粤房地权证穗字第××号房地产权证，并重新向其发放房屋权属证书有理，予以支持。《房屋登记办法》第二十三条规定：“自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日……”涉案房地产权证被撤销后，市国规委应该在30个工作日内依照相关法律法规规定，向杨伟雄重新发放涉案房屋的房屋权属证书。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）（二）项的规定，于2015年9月2日判决：一、撤销市国规委对杨伟雄作出的粤房地权证穗字第××号房地产权证；二、市国规委于本判决发生法律效力之日起30个工作日内向杨伟雄重新发放广州市天河区林和东路XXX号XXX房的房屋权属证书。
判后，上诉人市国规委不服，向本院提起上诉称：1.原审法院用一级市场取得土地的方式代替在二级市场取得土地的方式，属于认定事实不清。目前国内一级市场取得土地使用权主要是通过县级以上人民政府批准以划拨方式取得国有土地，另一种是以出让的方式取得国有土地。二级市场则是通过转让、出租、作价入股以及其他方式取得土地使用权。现原审法院在判决书中引用一级市场取得土地使用权的两种方式即“划拨和出让”来代替二级市场多种取得土地使用权的方式明显违背事实和法律的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”上述规定是指单位或个人在一级市场中取得土地的方式，不包括在二级市场上取得土地使用权的方式。根据建设部《关于印发房屋权属证书、登记证明填写说明》的通知（建办住房（2008）36号）第一条第（十一）项第2目的规定，即土地状况：“土地使用权取得方式：填写房屋所占用土地的国有土地使用权取得的方式，包括划拨、出让、出租、作价入股等。”很明显根据建设部的规章，在二级市场可以通过开发商将建设好房地产转让给购房人，从而使购房人以转让、出租、作价入股等其他方式取得土地使用权。本案中，杨伟雄是通过在二级市场上购买方式取得上述房屋及土地，但鉴于其最终是通过人民法院发出的协助执行通知的方式办理房屋登记的事实，为此，市国规委按照建设部的规定，在杨伟雄的房地产权证上、在土地使用性质中填写“其它”及“土地未办有偿使用手续”是完全正确的。现原审法院简单地用一级市场取得土地的两种方式来代替在二级市场多种方式取得土地使用权的作法，明显不符合上述法律的规定。2.杨伟雄通过人民法院协助执行通知的方式办理房地产权证，不等于其就是通过出让或划拨的方式取得房屋的土地使用权。杨伟雄虽然是通过在二级市场以出资的方式与原房屋的开发商签订《住宅商品房购销合同》，但该《住宅商品房购销合同》只是在双方之间形成了债权、债务的合同关系，在不动产登记机关没有给杨伟雄办理房屋登记的情况下，根本不会发生物权的变动。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”由于房屋的原开发商拖欠房屋所占用土地出让金，那么其将房屋和土地转让给杨伟雄时，其房屋和土地上的权利和义务也一并转让给了杨伟雄，基于上述法律的规定，杨伟雄负有缴纳其土地出让金的义务。由于房屋所占有的土地没有缴清土地出让金，最终导致杨伟雄不能办理和取得该房屋的房地产权证，为此，杨伟雄通过向法院起诉的方式办理了房屋的所有权证。但这并不妨碍市国规委根据建设部《关于印发房屋权属证书、登记证明填写说明》的通知（建办住房（2008）36号）第一条第（十一）项第2目的规定，如实在房地产权证上填写“其它”及“土地未办有偿使用手续”的权利。3.市国规委在办理涉案房屋的产权证登记中已经尽到法律义务。市国规委在受理杨伟雄登记申请、审查等全部环节中，已经尽到法律规定的审慎审查的义务，且认定事实清楚、证据充分、适用法律准确，程序合法，不存在超越、滥用职权等违法的情形。4.原审法院适用《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）（二）项的规定，系错误适用法律，原审法院应当适用该法第六十九条的规定，直接驳回杨伟雄的起诉。据此，请求：1.撤销原审判决；2.维持市国规委作出的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》；3.一、二审诉讼费由杨伟雄承担。
被上诉人杨伟雄答辩称：同意原审判决。
经审查，原审判决查明的事实有相应的证据证实，本院予以确认。
本院认为，杨伟雄因案外人不履行办理涉案房屋房地产权证的合同义务，通过诉讼并向法院申请执行。市国规委在协助法院执行中在杨伟雄领取的涉案房地产权证登记栏附记“土地未办有偿使用手续”，土地使用权取得方式登记为“其它”，且未标注土地使用权年限。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007修正）第三十九条第（一）项规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；第四十五条第（一）项规定：商品房预售，应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。按出让合同支付土地出让金是土地使用者的义务，且土地使用者应当在商品房预售前向房地产管理部门交付全部的土地使用权出让金。土地使用者未交付土地出让金的，房地产管理部门应当依法向土地使用者追缴。《房屋登记簿管理试行办法》第八条规定：登记簿的房屋基本状况部分，记载房屋编号、房屋坐落、所在建筑物总层数、建筑面积、规划用途、房屋结构、土地权属性质、国有土地使用权取得方式、集体土地使用权类型、地号、土地证号、土地使用年限房地产平面图等。《房屋权属证书、登记证明填写说明》第一条第（十一）项规定：土地使用权取得方式“填写房屋所占用土地的国有土地使用权取得的方式，包括划拨、出让、出租、作价入股等”；土地使用年限“填写房屋占用范围内的土地使用权的起始日期和终止日期。国有土地使用权为出让的填写《国有土地使用权证》记载的土地使用年限；国有土地使用权为划拨的不填”。本案中，杨伟雄于1992年与案外人广东省信托房产开发公司签订购买涉案房屋的《住宅商品房购售合同》。市国规委在杨伟雄的房产证上加注“土地未办有偿使用手续”，土地使用权取得方式登记为“其他”及未标注土地使用权年限，就将案外人广东省信托房产开发公司应承担的义务，转嫁给了杨伟雄。市国规委的行为侵害了杨伟雄的合法权益，并缺乏法律依据。原审判决撤销该涉案房地产权证并责令市国规委重新发放房地产权证，实体处理并无不当，可予维持，但原审判决认为土地使用权的取得只有出让和划拨两种方式，依据不足，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元由上诉人广州市国土资源和规划委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文劲
审判员 苗玉红
审判员 钟淑敏
二〇一五年十二月三十日
书记员 刘 琦
黄蔚