辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2855号
上诉人（原审被告）：聂景春，男，1966年3月18日出生，汉族，无职业，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：朱戈，辽宁明格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：辽宁辽泰房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区黄河北大街9-21号。
法定代表人：朱金榜，该公司董事长。
委托代理人：冷雪莲，女，1975年10月17日出生，汉族，该公司工作人员。
上诉人聂景春因与被上诉人辽宁辽泰房地产开发有限公司（以下简称“辽泰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第19号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月12日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员李大鹏主审、代理审判员韩彩霞参加评议的合议庭，于2014年12月8日公开开庭审理了本案，上诉人聂景春的委托代理人朱戈、被上诉人辽泰公司的委托代理人冷雪莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
辽泰公司诉称：2012年6月8日，双方签订租赁合同。合同约定，我方将坐落于沈阳市大东区滂江街45号土地、土地上所有房屋以及其它附着物租赁给聂景春，租赁期限自2012年7月1日至2013年6月30日止。租金为人民币300万元。合同同时约定，在租赁期间，如发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由聂景春支付。合同还约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度向对方交纳年度租金的20%作为违约金。合同签订后，聂景春并未按合同约定的时间给付我方租金，而是断断续续的给付，直到我方起诉之日尚欠我方租金30万元。租赁合同现已经到期，我方不同意续租，聂景春却仍然占用我方的土地、房产，并将其转租他人收取租金。现我方无法收回属于自己的财产，为维护我方的合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院判令：1、聂景春返还沈阳市大东区滂江街45-1至45-9号房产；2、聂景春给付我方所欠租金人民币30万元；3、聂景春给付我方违约金人民币60万元；4、聂景春承担本案全部诉讼费用。
聂景春辩称：辽泰公司的诉讼请求无事实及法律依据，我已按双方所签的租赁合同及续签合同的约定，支付了相应租金，实际上我向辽泰公司支付的租金及借款已远远超过辽泰公司主张的房屋租金，请求法院依法驳回辽泰公司的诉讼请求。
原审法院审理查明：辽泰公司为沈阳市大东区滂江街45-1至45-9号房屋所有权人，房屋均为厂房，总建筑面积为6235.85平米。
2012年6月8日，辽泰公司与聂景春签订租赁合同一份，辽泰公司将位于沈阳市大东区滂江街45号的土地、土地上所有房产以及其他附着物租赁给聂景春，作为仓库使用，除双方另有约定外，聂景春不得改变本合同项下租赁物的用途。租赁期限自2012年7月1日至2013年6月30日，租金为300万元。租赁期满后聂景春如续租，租金按上一年度租金上浮10%标准计算，逐年递加。付款方式为聂景春于合同签订后3日内向辽泰公司支付上半年租金150万元，2012年12月1日向辽泰公司支付下半年租金150万元。合同期满后如聂景春续租，应于租赁期满前30日通知辽泰公司，辽泰公司同意后于当年7月1日前交纳上半年租金，于当年12月1日前交纳下半年租金。合同第九条约定，聂景春如出现未经辽泰公司同意擅自将承租的租赁资产转租、分租或擅自将承租的资产转让、转借他人、擅自调换使用等情形，辽泰公司可终止合同并收回租赁物，并不退还聂景春已付租金。合同第十一条约定，任何一方违反合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。聂景春逾期未交付租金的，每逾期一日，辽泰公司有权按月租金的1%向聂景春加收滞纳金并解除合同。
合同签订后，辽泰公司依约将涉案房产交付聂景春使用。聂景春陆续向辽泰公司支付租金，2012年7月27日，聂景春向辽泰公司盛京银行账户先后两次汇款共计30万元；2013年5月4日，聂景春向辽泰公司中信银行账户汇款30万元；2013年6月21日，辽泰公司向聂景春出具收条一份，表明收到聂景春汉兰达汽车一台，并折抵40万元；2013年8月24日，辽泰公司单位工作人员李晓明向聂景春出具收条一份，表明收到聂景春滂江街2012年7月至2013年4月的租库房款120万元；2013年7月16日、2013年8月6日，聂景春向辽泰公司农业银行账户汇款共计50万元。以上聂景春共计向辽泰公司支付租金270万元，辽泰公司对此予以认可。
为证明已向辽泰公司全额给付了涉案房产的租金，聂景春提供了以下证据：1、聂景春财会出具的证明，其中载明辽泰公司单位法定代表人朱金榜于2013年7月在聂景春处取走五万元，此款为2013年二季度部队伙食费；2、中国农业银行的银行卡（卡号为6228480041009252317），聂景春主张其中有10万元被朱金榜以借款形式取走；3、2013年8月7日沈阳至香港的飞机票，以此证明聂景春承担了辽泰公司5万元费用；4、业主申请书，其中载明在辽泰公司所开发的商品房项目中，有业主想要退房，聂景春代辽泰公司向业主返还了购房款86，400元，辽泰公司事后承诺此款充抵10万元租金；5、滂江街维修项目费用合计表，其中载明聂景春对滂江街45号院内房产进行部分维修，费用合计为81.2万元，聂景春主张此款经辽泰公司同意折抵租金；6、餐费项目明细，其中载明朱金榜在沈阳金鹏宾馆及餐厅消费后挂账。
2013年10月1日，辽泰公司单位工作人员李晓明向聂景春出具收条一份，载明收到聂景春2013年10月1日至2014年9月30日租房款50万元。
原审法院另查明，2012年11月1日，聂景春与案外人颜铮崟签订共同经营合同，约定双方共同经营位于沈阳大东区边东街12号金鹏宾馆客房部共4000平米，辽泰公司提供房屋，颜铮崟自主经营，合同有效期为2013年2月1日至2021年1月31日，第一年颜铮崟给付聂景春固定利润170万元，第二、三、四年固定利润为180万，之后的固定利润为190万元。合同签订后，颜铮崟进场装修，但因聂景春未与金鹏宾馆的所有权单位（中国人民解放军第65133部队）签订合同，被告知停止装修。
2013年3月23日，辽泰公司与中国人民解放军第65133部队签订承包合同书，合同约定部队将其所有的沈阳金鹏宾馆的整体经营权以及该宾馆毗邻的内部机关食堂的餐饮经营权统一承包给辽泰公司。合同承包期为4年，自2013年3月6日至2017年3月6日，年承包金为100万元，以后每年的承包金在前一年基础上递增5万元。年承包金每年分两次支付，首年首次于本合同签订后五日内支付承包金50万元，首年剩余的50万元承包金于2013年7月15日前支付，以后每年承包金分别于当年的1月15、7月15日前各支付年承包金的50%。辽泰公司单位工作人员李晓明作为辽泰公司经营权承包负责人在该合同上签字。
2013年4月18日，案外人颜铮崟与辽泰公司签订酒店托管协议，在辽泰公司与中国人民解放军第65133部队签订承包合同书的基础上，聘请颜铮崟为酒店总经理，将酒店客房部托管给颜铮崟经营管理。
2013年4月16日，聂景春为颜铮崟出具收条一份，载明颜铮崟给付聂景春托管费80万元。
在本案审理过程中，辽泰公司自愿撤回对聂景春主张赔偿经济损失125万元的诉讼请求。
原审法院认为，本案的争议焦点为：1、辽泰公司与聂景春是否已达成续租沈阳市大东区滂江街45-1至45-9号房产的意思表示；2、聂景春是否已向辽泰公司足额交付了以上房产2012年7月1日至2013年6月30日的房屋租金。
关于本案第一项争议焦点。依据“谁主张、谁举证”的民事举证责任原则，聂景春在本案审理中主张与辽泰公司已达成续租的事实，故聂景春对此项主张负有举证责任。为证明此问题，聂景春提供了房屋租赁合同及辽泰公司单位工作人员李晓明出具的收条作为证据。从以上证据上看，房屋租赁合同并未有双方的签字或盖章确认，其真实性无法确定。而李晓明出具的收条仅能证明其收到了聂景春2013年10月1日至2014年9月30日的房租款50万元，且与其于2013年8月24日出具给聂景春的收条存在格式差异，在双方在金鹏宾馆上仍存在经济往来的情况下，无法通过该收条明确该笔租房款是否即为沈阳市大东区滂江街45号房产上的租金，即便为涉案房屋上的租金，李晓明作为辽泰公司单位的工作人员，其虽有代理辽泰公司收取租金的权利，但其不得在行使代理权时损害被代理人的利益，李晓明延长租期并收取明显低于原、聂景春约定标准租金的行为损害了作为被代理人即辽泰公司的合法权利，故李晓明向聂景春出具的收条无法认定为辽泰公司同意与聂景春达成续租的合意。据以上，通过审查聂景春出具的以上证据，无论是房屋租赁合同还是收条，均无法有效证明原、聂景春达成了续租沈阳市大东区滂江街45-1至45-9号房产的意思表示，故原审法院对聂景春提出的此项抗辩主张不予支持。辽泰公司作为涉案房屋的所有权人，在租赁合同期满后，依法有权收回出租物，故原审法院对辽泰公司主张聂景春返还沈阳市大东区滂江街45-1至45-9号房产的诉讼请求予以支持。
关于本案第二项争议焦点。从聂景春主张向辽泰公司交付租金的证据上看，除辽泰公司认可的270万元，其余证据均为聂景春单方出具，并没有辽泰公司的确认，且其名目与租金亦无关系，在聂景春未提供其他证据予以辅助的情况下，以上证据无法有效证明聂景春向辽泰公司支付租金的事实及具体金额，故原审法院以查明的租金金额予以认定，聂景春现尚欠付辽泰公司2012年7月1日至2013年6月30日房屋剩余租金30万元。聂景春拖欠辽泰公司该段期间租金的行为违反了合同约定，系违约行为，聂景春依约应承担由此产生的违约责任，故原审法院对辽泰公司的主张聂景春给付欠付租金30万元及违约金的诉讼请求予以支持，但辽泰公司与聂景春所约定的违约金计算标准过高，应适当予以调整，综合本案实际情况，原审法院认定以聂景春赔偿辽泰公司违约金9万元为宜。
关于辽泰公司撤回对聂景春主张赔偿经济损失125万元的问题，此系辽泰公司对其诉讼权利的自行处分，不违反法律规定，原审法院对此予以确认。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、被告聂景春于本判决发生法律效力后十日内将沈阳市大东区滂江街45-1至45-9号的房产返还原告辽宁辽泰房地产开发有限公司；二、被告聂景春于本判决发生法律效力后十日内给付原告辽宁辽泰房地产开发有限公司拖欠的2012年7月1日至2013年6月30日期间租金30万元；三、被告聂景春于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告辽宁辽泰房地产开发有限公司2012年7月1日至2013年6月30日的逾期付款违约金9万元；四、驳回原告其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24，100元，由被告聂景春负担。
宣判后，聂景春不服，向本院提出上诉。上诉请求：一、撤销原审判决，驳回被上诉人诉讼请求；二、诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：上诉人提供的李晓明签署的50万元收条足以证明上诉人与被上诉人达成续租合议并已交付后续租金；一审法院遗漏上诉人委托案外人颜铮崟支付90万元租金的证据；一审期间上诉人要求李晓明、颜铮崟出庭作证，一审法院未予准许违反规定；一审期间被上诉人减少诉请金额，一审判令上诉人承担全部案件受理费错误。
被上诉人辽泰公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。
本院另查明：沈阳市金鹏宾馆出具收条载明其于2013年10月1日收到聂景春金鹏宾馆半年租金50万元，该款经辽泰公司李晓明转交。
上述事实，有租赁合同、房产证、承包合同书、酒店托管协议、情况说明、收条、缴款单、存款回单、收条、汇款凭证及庭审笔录等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人于2012年6月8日签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同第三条约定：租赁期限自2012年7月1日至2013年6月30日止。现该合同期限已届满，故原审法院判令上诉人返还诉争房产并无不当。
关于上诉人已交付的租金，上诉人提交的支付租金证据中除被上诉人认可的270万元外，其余证据名目与案涉房屋租金无关，上诉人亦未提供其他证据予以佐证，故原审法院认定上诉人向被上诉人实际交付租金为270万元即欠付30万元租金并无不当。
关于违约金，上诉人拖欠租金已构成违约应承担相应的违约责任，上述租赁合同第十一条约定：任何一方违反合同约定，按年度向对方交纳年度租金的20%作为违约金。考虑到被上诉人因上诉人违约行为造成的损失主要为欠付租金的利息，故原审判决认定双方违约金计算标准过高调整为9万元属原审法院自由裁量范围，并无不当。
关于上诉人主张其与被上诉人已就诉争房屋续租达成一致的问题。聂景春提供的房屋租赁合同没有双方签字盖章，且聂景春与辽泰公司在金鹏宾馆上仍有经济往来，辽泰公司工作人员李晓明出具的收条并不足以证明系收取诉争房屋的租金，故对上诉人该项主张，不予采信。
关于上诉人主张其委托案外人颜铮崟向被上诉人支付90万元租金的问题，颜铮崟于2013年4月16日出具的说明仅表明其给付聂景春托管费80万元，无法证明该款项系支付给辽泰公司的诉争房屋租金，故对上诉人该项主张，不予采信。
关于上诉人主张的一审判令其承担全部案件受理费错误的问题，因被上诉人在一审期间撤销了部分诉请金额且一审判决仅支持其所主张的部分违约金，故对一审案件受理费的承担比例应予以调整。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费24，100元，由上诉人聂景春负担4372元，由被上诉人辽宁辽泰房地产开发有限公司负担19，728元。
二审案件受理费24，100元，由上诉人聂景春负担4372元，由被上诉人辽宁辽泰房地产开发有限公司负担19，728元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年一月七日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。