湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张中民一终字第22号
上诉人（原审原告）慈利县金慈实验小学。
法定代表人李友民，该校校长。
委托代理人李书解，湖南慈姑律师事务所律师。
委托代理人陈金林，湖南省慈利县法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）张家界硕鸿实业（鞋业）有限公司。
法定代表人黎巨流，该公司董事长。
委托代理人毛致群，湖南湘商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）慈利县零阳镇双安社区居民委员会。
负责人胡泽民，该居委会主任。
上诉人慈利县金慈实验小学（以下简称金慈小学）因与被上诉人张家界硕鸿实业（鞋业）有限公司（以下简称硕鸿公司）、慈利县零阳镇双安社区居民委员会（以下简称双安社区居委会）租赁合同纠纷一案，不服湖南省慈利县人民法院于二〇一四年一月二日作出的（2014）慈民一初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月18日受理后，依法组成由审判员田清胜担任审判长，代理审判员田洪山、盖景阳参加的合议庭，于2014年3月24日公开开庭审理了本案。上诉人金慈小学的法定代表人李友民及其委托代理人李书解、陈金林，被上诉人硕鸿公司的法定代表人黎巨流及其委托代理人毛致群到庭参加诉讼。被上诉人双安社区居委会经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原判认定：1968年由双安大队当地社员投资投劳创办原双安小学，所属土地所有权为集体所有，上世纪八十年代初双安大队更名为双安村。2003年双安村更名为双安居委会，2007年改为双安社区居委会。2008年下半年原双安小学停办，校舍被闲置。2009年6月8日，慈利县政府召开第19次常务会议，并于同年7月20日作出会议纪要，会议纪要中载明“县教育局要依法依规处置双安完小的财产”，零阳镇中心校负责人张青云列席了会议，双安社区居委会人员未列席会议，也未给其送达会议纪要。2009年11月8日被告硕鸿公司因鞋业生产经营与双安社区居委会签订租赁原双安小学校舍的租赁合同，合同载明：租赁期为10年（即2009年11月8日至2019年11月8日）。租赁范围为双安小学围墙内全部场地及设施，每年租费2.5万元，每年5月8日和11月8日各付一半租金，合同并就其他事项进行了约定。此后硕鸿公司在原双安小学校区新建了相关厂房及生产设施。租金已依约交清至2013年上半年，租金均由双安社区居委会收取。租赁合同中双方加盖了公章，租赁相对方法定代表人在协议上分别签字。时至2010年8月18日金慈小学（乙方）与双安社区居委会（甲方）签订《（原双安小学）资产补偿协议》，协议载明：一、甲、乙双方同意，甲方以获得补偿的方式将原双安小学的土地和所有资产全部交给乙方。二、经甲、乙双方协商，县教育局、零阳镇政府、中心校参与，乙方同意向甲方一次性补偿总金额115万元。三、乙方于2010年9月30日前将115万元补偿费一次性付给甲方，甲方同时移交原双安小学集体土地10.8亩及地上建筑和附属物。乙方向甲方付清补偿款后，金慈小学即拥有原双安小学资产所有权、使用权，其土地使用范围以土地使用证红线图为准。……六、此协议一式四份，零阳镇、教育局、双安社区居委会、金慈小学各持一份。时任甲方法人代表杨万清和乙方法人代表及见证方零阳镇中心校法人代表均在协议上签名。上述原双安小学地块于2012年12月10日转为国有，2013年1月10日，慈利县人民政府给呈报单位慈利县教育局作出慈政函（2013）4号批复：同意将零阳镇双安小学土地划拨给金慈小学。2013年5月2日，金慈小学取得了慈国用（2013）第100376号土地使用权。2013年6月底，金慈小学以获得产权为由，要求硕鸿公司于2013年8月31日前腾退租赁场地。承租方认为金慈小学无权要求提前解除租赁合同。双方发生纠纷，金慈小学遂于2013年10月21日向法院起诉，要求确认两被告签订的租赁合同无效，要求硕鸿公司立即停止侵权并向原告交还房屋及场地。
原判认为：被告双安社区居委会与被告硕鸿公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实自愿的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合同有效。原告金慈小学认为原双安小学资产应归县教育局所有并处置的意见，缺乏事实依据且案外人慈利县教育局在资产补偿协议签订前后均未对原双安小学主张过权利，在资产补偿协议签订前被告双安社区居委会对原双安小学场地享有的所有权，案外人慈利县教育行政部门亦末提出异议，故对金慈小学主张的县教育局对原双安小学地块变更为国有前就享有处分权的意见不予采纳。本案所涉《租赁合同》明确约定了租赁期限，租赁期限对双方当事人均具有法律约束力，在租赁期尚未届满的情况下，任何一方均不得擅自变更租赁期限或解除、终止合同。在两被告履行租赁合同时间长达9个月之后金慈小学才从双安社区居委会处取得原双安小学资产所有权。租赁物所有权发生变动，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条明确规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，故金慈小学不能以其所有权否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。两被告之间签订的租赁合同对取得产权的金慈小学仍具有约束力，租赁合同在剩余的有效期限内，在新的所有权人金慈小学和承租人硕鸿公司之间继续有效，金慈小学无权解除原租赁关系，硕鸿公司有权占有、使用该房屋至原租赁期届满，金慈小学成为出租人，租金的数额与支付方法均保持不变。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百二十九条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决：驳回原告慈利县金慈实验小学的全部诉讼请求。案件受理费14250元，由原告慈利县金慈实验小学负担。
上诉人金慈小学不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原判决认定两被上诉人所签订的《租赁合同》合法有效属认定事实错误。（1）被上诉人双安社区居委会没有提供证据证明其是原双安小学的所有权人，其签订的《租赁合同》无效；（2）上诉人在原审中提交的证据能够证明两被上诉人签订《租赁合同》时原双安小学的处置权属于慈利县教育局，被上诉人双安社区居委会没有处置权，没有权利签订《租赁合同》。2、原判决适用法律错误。（1）因两被上诉人签订的《租赁合同》无效，不能适用《中华人民共和国合同法》有关规定；（2）原判决认定原双安小学占用的土地在2012年12月前为“集体建设用地”，但在判决时适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十条属适用法律错误。请求二审法院予以纠正，依法支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人硕鸿公司辩称：原双安小学由原双安大队建设，土地来源于集体，故所有权、使用权归集体所有。确有相关文件规定教育部门对校舍有处置权，但这只是行政文件，且上诉人金慈小学并不能证明慈利县教育局是原双安小学资产所有权人。原审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》不当，但适用法律基本正确。请求二审法院维持原判。
被上诉人双安社区居委会未进行答辩。
二审中，上诉人慈利县金慈小学提交了三组证据：1、慈利县教育局给原双安小学开具的报账凭证复印件，拟证明慈利县教育局20世纪90年代以后对原双安小学的投资情况。2、证人吴家信、黄兴辉的书面证言各一份，拟证明双安小学在2009年7月前仍有学生与老师，校舍未被闲置。3、慈利县发展和改革局慈发社（2011）137号文件复印件一份，拟证明金慈小学仍会将原双安小学场地用于教育。
被上诉人硕鸿公司与双安社区居委会在二审中均未提交新的证据。
经庭审质证，被上诉人硕鸿公司发表如下质证意见：上诉人的提交的证据1不属于二审程序中的新的证据，且报账凭证大部分是双安联校的，慈利县教育局代表国家给学校拨款不能证明教育局就是学校的所有权人；证据2，证人不具备法定允许不出庭作证的情形，属于无正当理由不出庭作证；证据3为复印件，也没有单位确认一致的签字盖章，对真实性有异议。
本院经审查认为：上诉人金慈小学提交的证据1并不属于二审程序中的新的证据，故不予采纳；证据2，因证人无正当理由未出庭作证，对其真实性无法核实，故不予采纳；证据3的真实性无法核实，故不予采纳。
本院二审查明：2013年6月26日，上诉人金慈小学以其系原双安小学所占土地的使用权人为由，要求被上诉人硕鸿公司于2013年8月31日前腾退租赁场地。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，合法建造行为是设立不动产物权的一种方式。原双安大队在1968年通过社员投资投劳的方式在其集体所有的土地上建立了原双安小学，其建造行为并不违反当时的法律规定，故原双安大队通过合法建造的事实行为取得了原双安小学房屋的合法权益。此后，原双安大队更名为双安社区居委会。在2012年12月10日前，双安社区居委会对原双安小学房屋及所占土地享有的合法权益一直未发生改变，而教育部门对实施义务教育的学校提供经费保障是法律规定的义务，不论慈利县教育局是否对原双安小学进行了投资，都不能改变原双安小学房屋及所占土地的权利人。上诉人在原审中提交的2009年7月20日慈利县人民政府常务会议纪要及教基（2006）10号通知两份文件属规范性文件，不具有产生物权变动的效力。被上诉人双安社区居委会作为原双安小学的合法权利人有权与被上诉人硕鸿公司签订《租赁合同》。故上诉人认为被上诉人双安社区居委会不是原双安小学的合法权利人，慈利县教育局享有对原双安小学所占土地及土地上附属物的处置权，两被上诉人签订的《租赁合同》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人提出该《租赁合同》因违反《中华人民共和国义务教育法》及《中华人民共和国教育法》的强制性规定而无效。虽然《中华人民共和国教育法》第七十二条规定，侵占学校及其他教育机构的校舍、场地及其他财产的，依法承担民事责任。但《中华人民共和国义务教育法》及《中华人民共和国教育法》中并无不得出租教育机构的校舍、场地的效力性强制性规定。上诉人所引述的相关法律规定系保障义务教育实施的管理性规定，并不影响本案中《租赁合同》的效力，且该合同订立时原双安小学的校舍处于闲置状态，并未作为教育教学用途。故上诉人认为该《租赁合同》违反法律的强制性规定而无效的主张不能成立。
两被上诉人订立的《租赁合同》合法有效，该《租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不存在《中华人民共和国合同法》中规定的合同无效的情形，原审判决适用《中华人民共和国合同法》的相关规定并无不当。原判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人要求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持”之规定，与《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定一致，且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”，故原判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定并无不当。因此上诉人认为原判决适用法律错误的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14250元，由上诉人慈利县金慈实验小学负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田清胜
代理审判员 田洪山
代理审判员 盖景阳
二〇一四年六月十二日
书 记 员 龙建媛
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。