广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2425号
上诉人（原审被告）：武仲明，男，汉族，住所地湖南省浏阳市。
委托代理人：杨海东，广东胜业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市金须通贸易有限公司，住所地深圳市罗湖区。
法定代表人：田某，总经理。
被上诉人（原审原告）：田芷菁，女，香港居民。
两被上诉人共同委托代理人：晏晓英，广东知明律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：李琼，广东知明律师事务所律师。
原审第三人：深圳市鸿策舫实业有限公司，住所地深圳市龙岗区。
法定代表人：肖凤英，总经理。
上诉人武仲明因与被上诉人深圳市金须通贸易有限公司（以下简称金须通公司）、田芷菁、原审第三人深圳市鸿策舫实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第126号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
金须通公司、田芷菁原审诉讼请求：1、武仲明双倍返还金须通公司、田芷菁购房定金200000元；2、武仲明返还金须通公司、田芷菁购房款12220元，并按照银行同期贷款利率支付利息至全部支付该款项时止（从2013年8月21日计算至2013年11月30日暂计230元）；3、武仲明和第三人赔偿原告损失58744元（包括金须通公司、田芷菁因为购房向第三人支付的佣金30000元、支付的公司更名费20000元、深圳市二手房买卖合同的打印费500元、利息损失7244元、交通费1000元）；4、武仲明和第三人对第三项诉讼请求承担连带赔偿责任；5、本案诉讼费用由武仲明和第三人承担。
原审法院经审理查明，位于深圳市龙岗区光祖路某楼x栋1层a1－6、a1－7、a1－8、a1－9、a1－15、a1－16号六套房产均于2012年4月28日登记在武仲明名下。2013年7月3日，田芷菁（买方）与武仲明（卖方）经鸿策舫公司居间介绍签订一份《二手房买卖合同》，约定：田芷菁向武仲明购买位于深圳市龙岗区光祖路某楼花园x栋1层a1－6等共计六套房产，建筑面积共计220.26平方米，房地产性质为住宅，转让成交价为人民币4000000元；买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金100000元，在本合同生效后30日内（含当日）再向卖方支付定金100000元，本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。买方须将首期款（不含定金）于2013年8月3日之前（含当日）支付至第4条指定监管银行的监管账号或其它第三方的监管账号中；买方于2013年8月3日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。如买方选择一次性付款，则在买方按约定将楼款打入买卖双方指定的机构的监管账号之日起五日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。如买方选择银行按揭付款，则在银行出具贷款承诺函之日起五日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起30日内（含当日）出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。备注条款中记载：1、此合同共成交陆套房产，为某楼x栋a1－6、a1－7、a1－8、a1－9、a1－15、a1－16，合计总成交价为400万元整；2、买卖双方均承诺会全力积极配合经纪方办理此批物业赎楼过户等一切手续；3、此批物业卖方为400万元实收，赎楼过户等产生之费用全部由买方承担。
上述合同签订当日，田芷菁的母亲田某向武仲明支付定金100000元。2013年7月5日，田某又以转账方式支付定金100000元。2013年8月21日，田某以转账方式向武仲明支付157500元，武仲明出具的收款收据中记载为赎楼费，金须通公司、田芷菁主张该款为购房款。2013年8月30日，田某以转账方式向武仲明支付购房款500000元。武仲明收取上述款项后均向田芷菁出具了收款收据。
2013年8月9日，涉案某楼x栋a1－6号房产被广东省蕉岭县人民法院查封。
2013年8月28日，武仲明办妥了涉案某楼x栋a1－7、a1－8、a1－9、a1－15、a1－16号五套房产的抵押注销手续。
2013年8月29日，金须通公司的法定代表人变更为田某。当日，金须通公司作为买方，武仲明作为卖方，双方共签订五份《深圳市二手房买卖合同》，约定金须通公司向武仲明购买某楼x栋a1－7、a1－8、a1－9、a1－15、a1－16号共五套房产，转让成交价分别为75852元、120633元、41689元、120633元、41689元，付款时间为2013年8月26日，违约责任为：任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之一的违约金。上述合同签订后，双方即向国土部门申请办理递件过户手续。由于涉案某楼x栋a1－7、a1－8、a1－9、a1－15、a1－16号房产于2013年9月6日被广东省蕉岭县人民法院查封，涉案房产无法过户。之后，武仲明陆续向田某返还购房款共计845208元。金须通公司、田芷菁因主张武仲明违约，遂具状原审法院并提出上列诉讼请求。原审庭审中，金须通公司、田芷菁当庭增加诉讼请求，金须通公司请求解除其与武仲明签订的五份《深圳市二手房买卖合同》，同时放弃诉讼请求第二项中要求武仲明支付利息的诉讼请求。田芷菁请求解除其与武仲明签订的《二手房买卖合同》，但明确表示放弃本案的实体权利。武仲明表示不同意解除涉案合同。
原审庭审中，金须通公司、田芷菁、武仲明认可因田芷菁为香港居民，不具备在深购房条件，双方遂口头协商由金须通公司作为涉案房产的买方另行与武仲明签订合同，但《深圳市二手房买卖合同》中记载的价格、付款方式、期限与实际履行不一致，双方确认涉案房产实际转让价为《二手房买卖合同》中约定的400万元，前期已支付的定金及购房款仍作为涉案房产的定金及购房款，剩余购房款在涉案房产办理过户手续当日由金须通公司一次性向武仲明支付。
关于涉案房产的买方主体，田芷菁称涉案房产的买方已变更为金须通公司，武仲明则主张其与田芷菁签订《二手房买卖合同》后没有就主体变更签订变更书，涉案房产的实际购房人仍为田芷菁。金须通公司、田芷菁为证明其主张的佣金30000元、公司更名费20000元、深圳市二手房买卖合同打印费500元、利息损失7244元、交通费1000元等损失，向原审法院提交了两张收据，该收据显示田芷菁向鸿策舫公司支付佣金30000元和金须通公司更名费用20000元，鸿策舫公司对此予以认可。金须通公司、田芷菁对其主张的深圳市二手房买卖合同打印费500元、利息损失7244元、交通费1000元未提交证据加以证明。
原审法院审理认为，本案为房屋买卖合同纠纷。田芷菁和武仲明签订的《二手房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。之后，由于田芷菁不具备在深购房条件，金须通公司遂作为买方另行与武仲明签订五份《深圳市二手房买卖合同》，因该五份合同中记载的价格条款、付款方式、期限等不是双方当事人真实意思表示，故该条款无效，但该条款无效不影响整个合同的效力，双方均应全面适当履行。本案中，在田芷菁不符合购房条件的情况下，双方为促成涉案房产的交易而约定由金须通公司作为新的买方，武仲明主张其与田芷菁签订《二手房买卖合同》后没有就主体变更签订变更书，涉案房产的实际购买人仍为田芷菁。但武仲明在得知田芷菁不符合购房条件无法继续履行涉案合同时，并未要求解除合同，而是与金须通公司签订新的买卖合同，并约定前期已支付的定金及购房款仍作为涉案房产的定金及购房款，剩余购房款在办理房产过户手续当天由金须通公司一次性支付，该行为表明武仲明对金须通公司作为涉案房产的履行主体予以认可，因此，武仲明的上述主张原审法院不予采纳。涉案房产的买方主体已变更为金须通公司。现金须通公司要求解除上述合同，武仲明不同意解除要求继续履行合同，因涉案房产已被广东省蕉岭县人民法院查封，涉案合同已无法继续履行，故对金须通公司、田芷菁要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，原审法院予以支持。本案争议焦点是房屋买卖合同解除后违约责任承担问题。武仲明与金须通公司签订房屋买卖合同后，双方约定在办理房产过户手续当天由金须通公司一次性支付购房余款，但在递件过程中，由于涉案房产被查封导致本次交易未能完成，因此，武仲明作为出卖人对此应承担违约责任。根据合同约定，任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之一的违约金。金须通公司选择了合同约定的定金罚则，因武仲明已向金须通公司返还定金200000元，故金须通公司诉请武仲明再返还定金200000元，原审法院予以支持。关于金须通公司要求武仲明和鸿策舫公司连带赔偿佣金30000元、公司更名费20000元、深圳市二手房买卖合同打印费500元、利息损失7244元、交通费1000元，因金须通公司未举证证明适用定金罚则后仍不足以弥补其损失，故原审法院对金须通公司的该项诉求不予支持。涉案房产被查封无法继续履行后，武仲明已向田某返还购房款845208元，双方确认还有12292元未予返还，该款武仲明应退还金须通公司。金须通公司主张的金额为12220元，属于对自己权利的处分，原审法院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、解除田芷菁和武仲明于2013年7月3日签订的《二手房买卖合同》及金须通公司和武仲明于2013年8月29日签订的五份《深圳市二手房买卖合同》；二、武仲明应于本判决生效之日起十日内向金须通公司返还购房款人民币12220元；三、武仲明应于本判决生效之日起十日内向金须通公司返还定金人民币200000元；四、驳回金须通公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币5368元（金须通公司、田芷菁已预交），由金须通公司承担1268元，武仲明承担4100元。
上诉人武仲明不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判上诉人无需向被上诉人双倍返还定金人民币200000元。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉依据的事实和理由为：l、一审法院认定上诉人系将与被上诉人田芷菁的房屋买卖关系变更为上诉人与被上诉人金须通公司的房屋买卖是错误的，事实上，上诉人一直与被上诉人田芷菁进行房屋买卖，涉案房屋真正的买家就是田芷菁，只不过因为田芷菁是香港居民，不符合深圳的购房条件，田芷菁才以她母亲的名义去收购一空壳公司即金须通公司，并以该公司名义进行房屋过户，而实际履行的合同均是上诉人与被上诉人田芷菁签订的买卖合同。2、金须通公司股东及法定代表人的变更日期为2013年8月29日，之前田芷菁的母亲田某支付的款项均是代田芷菁支付，并非是代表金须通公司支付，也不能证明是已变更房屋交易主体。3、交易前涉案房屋均依法登记在上诉人名下，自签订合同及要求上诉人田芷菁办理银行资金监管日即2013年8月3日涉案房屋均无查封、冻结，但上诉人却未能及时配合去做银行资金监管，已构成违约；即使在2013年8月9日，涉案房屋也仅是某楼xl-6号房产被广东省蕉岭县人民法院查封，其他房屋仍仍然处于可正常过户状态，只是因为上诉人自己要收购一空壳公司即金须通公司作为代履行主体耽误了时间，所有才导致发生在2013年9月6日剩余涉案房产又被广东省蕉岭县人民法院查封，因此才无法过户，所以，真正造成没有及时过户的原因在上诉人田芷菁。4、本案中实际违约的是被上诉人田芷菁而不是上诉人，而且涉案房屋被查封也不是完全因为违约行为，而是出现了不可抗力的情形。5、本案中，被上诉人田芷菁明知自己作为香港居民不符合深圳的购房条件，但为赚取高额利润，仍然以她母亲的名义去收购一空壳公司即金须通公司代其进行房屋过户，而上诉人也表示默许和配合，不仅规避深圳关于限购限贷的购房政策，扰乱房产交易市场，而且逃避税收征管，以极低的交易价格进行过户，从而达到少缴税费的目的，并且本来这些税费均是被上诉人田芷菁承担的，所以其主观恶意更大，这是典型的以合法形式掩盖非法目的。6、既然认定被上诉人金须通公司作为买方与上诉人签订的五份《深圳市二手房买卖合同》记载的价格条款、付款方式、期限等不是双方当事人的真实意思表示，该条款无效为何又认定该条款无效不影响整个合同的效力，不合理。
被上诉人金须通公司、田芷菁口头答辩称：由于在双方的房产买卖交易过程中，上诉人的房产被查封导致双方房屋买卖合同客观上无法履行，造成被上诉人实际经济损失是不争的事实，所以被上诉人认为原审法院事实认定清楚、适用法律正确，恳请法庭驳回上诉人的上诉请求。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，2013年7月3日田芷菁和武仲明签订的《二手房买卖合同》是当事人真实意思表示，虽然田芷菁不符合深圳的购房条件，但该限制条件不属于法律和行政法规规定的效力性强制性规定，因此原审法院认定合同有效，认定正确，本院予以维持。武仲明在得知田芷菁不符合购房条件后，并未要求解除合同，而是在与田芷菁、第三人协商后和金须通公司就《二手房买卖合同》中5套房产签订了5份正式的《深圳市二手房买卖合同》，该行为表明武仲明和田芷菁同意金须通公司成为涉案房产交易的履行主体。金须通公司与武仲明签订五份《深圳市二手房买卖合同》，对价格条款、付款方式和期限等做出了与《二手房买卖合同》不同的约定，双方均确认其中的价格条款不是双方当事人真实意思表示，仍然按《二手房买卖合同》的约定履行，故该条款无效，但该条款无效不影响整个合同的效力，其他条款为双方真实意思表示，双方均应按新的约定全面适当履行，原审对于5份《深圳市二手房买卖合同》的效力认定正确，本院予以维持。
关于违约责任的问题，武仲明和田芷菁签订《二手房买卖合同》后，田芷菁未按约定履行资金监管等义务，但武仲明与田芷菁协商后与金须通公司签订五份《深圳市二手房买卖合同》并对付款方式、期限等重新进行了约定，之后双方又均确认口头协商变更合同部分约定，上述对合同变更的过程和内容并未违反法律规定，变更合法有效，双方约定办理房产过户手续当天金须通公司一次性支付购房款，金须通公司、田芷菁并无违反该约定，在递件过程中，由于涉案房产被查封导致本次交易未能完成，武仲明作为出卖人对此应承担违约责任，原审认定正确，本院予以维持。
综上，上诉人武仲明的上诉理由不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4300元，由上诉人武仲明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
代理审判员 庄 齐 明
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年五月十一日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。