呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民一终字第00647号
上诉人（原审原告）吕光辉，男，1957年10月30日出生，汉族，中国武警新疆边防总队退役军人，住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人包一江，内蒙古诚安律师事务所律师。
上诉人（原审原告）娜日莎，女，1959年2月2日出生，蒙古族，内蒙古大学艺术学院教师，住呼和浩特市赛罕区。与吕光辉系夫妻关系。
委托代理人包一江，内蒙古诚安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘相海，男，1972年5月29日出生，汉族，包头市边防支队后勤处干部，住呼和浩特市新城区。
被上诉人（原审被告）玉光，女，1974年7月2日出生，蒙古族，无固定职业，住呼和浩特市新城区。与刘相海系夫妻关系。
被上诉人（原审被告）郝俊杰，男，1974年8月29日出生，汉族，中国武警内蒙古边防总队干部，住呼和浩特市赛罕区。
上诉人吕光辉、娜日莎因与被上诉人刘相海、玉光、郝俊杰房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2014）新民一初字第159号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人吕光辉、及其与娜日莎的委托代理人包一江，被上诉人刘相海、玉光、郝俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，吕光辉从中国武警内蒙古边防总队（以下简称边防总队）分配到呼和浩特市新城区海东路公安厅边防6号楼2单元8号房屋居住。后经过房改吕光辉于2000年6月23日取得证号为呼新S字第009689号房屋所有权。2004年，边防总队在呼和浩特市金桥开发区建设经济适用住房，并制订了购买取得经济适用住房人员需将原住房退回边防总队的政策。2006年，边防总队与吕光辉签订购房合同及补充协议，约定了吕光辉购买经济适用住房，面积为282.67平方米，并在取得经济适用住房钥匙之前将原住房的房屋所有权证（呼新S字第009689号）退回边防总队，在一年内退回原住房。2009年6月，边防总队将吕光辉原住房分配给刘相海居住。郝俊杰受边防总队的工作指派，代表边防总队负责办理房屋退还及过户等工作。2010年12月29日，吕光辉、娜日莎在呼和浩特市北方公证处经过公证签署委托书，内容为：委托人吕光辉、娜日莎系夫妻关系，共同拥有房改房屋一套，位于呼和浩特市新城区公安厅边防6-2-8号，房屋所有权证编号：房权证呼新S字第0096**号。现根据边防总队住房政策，重新取得住房一套，双方同意将上述住房退还边防总队，并由总队重新分配他人，因此特委托受托人郝俊杰办理以下事项：“一、办理房屋变更登记手续（包括签订房屋转让合同契约）等一切手续。二、委托期限到办理完上述事项为止。三、受托人有转委托权。受托人在其权限范围内签署的一切有关文件，委托人均予承认，由此在法律上产生的权利义务均由委托人享有和承担。”郝俊杰持该委托书和吕光辉、娜日莎退回边防总队的呼新S字第009689号房屋所有权证，与刘相海、玉光到房管部门办理了将诉争房屋过户到刘相海、玉光名下的手续，房屋所有权证号为：呼房权证新城区字第20111117**号（所有权人玉光）和第2011111765号（所有权人刘相海），登记时间为2011年3月23日。在办理房屋产权过户过程中，按房管部门过户要求，郝俊杰以吕光辉、娜日莎名义与刘相海、玉光签订了《房地产买卖契约》。庭审中，吕光辉、娜日莎举出了本案诉争房屋呼和浩特市新城区海东路公安厅院内边防宿舍6号楼4层2单元8号房屋的一份房屋所有权证，证号为：呼房权证新城区字第20101474**号，登记时间为2010年10月29日，证内注明丢失补办。吕光辉、娜日莎的诉讼请求：请求确认郝俊杰代表其与刘相海、玉光签订的《房地产买卖契约》无效。
原审法院认为，吕光辉虽然在工作期间分配到公安厅院内边防6号楼4层2单元8号的诉争房屋，并经过房改取得房屋所有权证，但在边防总队建设经济适用房时，购买了新的住房，按照边防总队的分房政策同意退回诉争房屋，并与总队签订了购房合同及补充协议，交回了房屋的第009689号所有权证，还签署了经过公证的委托书，委托边防总队指派负责办理房屋退还及过户问题的郝俊杰到房管部门办理房屋过户手续，所以边防总队将吕光辉退回的诉争房屋分配给刘相海。郝俊杰受边防总队工作指派和吕光辉委托办理房屋过户手续并没有侵犯吕光辉、娜日莎的权益，是按双方约定进行，并无违约行为和过错。现房屋已过户到刘相海、玉光名下，刘相海、玉光成为房屋的合法所有权人，吕光辉、娜日莎已不是房屋的所有权人。对于吕光辉、娜日莎诉称的房地产买卖契约无效问题，因该契约是在办理房屋过户过程中，按照房管部门的要求签订，是办理房屋过户的程序之一，郝俊杰以吕光辉、娜日莎名义签订，也是根据委托书进行的，并无超越委托书委托事项，故不能认定该契约无效。吕光辉、娜日莎诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：驳回原告吕光辉、娜日莎的诉讼请求。案件受理费100元，由吕光辉、娜日莎负担。
吕光辉、娜日莎不服一审判决，向本院提起上诉称，吕光辉、娜日莎诉请法院确认《房屋买卖契约》无效。而一审法院判决驳回房屋产权所有人吕光辉、娜日莎的诉讼请求。本案涉及的依据为：两个房屋产权证书，一份购房合同及补充协议，一份授权委托书，一份公证处谈话笔录，一份房屋买卖契约，一份交购房款发票，以及房屋过户登记申请手续等。颁发房屋产权证书是政府行政行为，本案是民事诉讼，适用的是民事诉讼程序。一审判决认定，吕光辉、娜日莎已不是房屋的所有权人没有依据；委托书的签署是因为办理退房事宜，授权范围是办理房屋变更登记手续。受退人是边防总队，授权事项是办理变更登记手续（包括签订《房屋转让合同（契约）》）等一切手续，没有授权郝俊杰与刘相海和玉光签订《房地产买卖契约》。庭审时郝俊杰承认，“拿着授权办理变更登记手续的授权书，房管局不给办理过户手续，郝俊杰又找到公证处，将委托书办理变更登记手续改为办理转移登记手续，才办理了过户手续”。郝俊杰未经委托人的同意擅自改变授权事项，以委托人的名义实施民事行为，超越了代理权限。法律规定合同签订双方必须是平等自愿的，真实意思的表示，既已查明，该“契约”的签订是按他人要求，如何又认为不超越代理权限，不侵害委托人的权益；一审判决依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定判决，这两部法律的两条规定与本案没有关系，本案诉争的是郝俊杰是否按委托书授权的代理权限实施的代理行为。一审判决书查明及认为部分已做了明确叙述，故应当依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定判决。综上，请求撤销一审判决，确认郝俊杰以吕光辉、娜日莎的名义与刘相海、玉光签订的《房地产买卖契约》无效。
刘相海、玉光答辩称，该房屋是边防总队按照政策分配给我的，现吕光辉、娜日莎一直占有该房，我要求吕光辉、娜日莎将房屋退给我。
郝俊杰答辩称，本案争议的房屋是吕光辉、娜日莎购买了边防总队于2004年建的经济适用房，根据规定吕光辉、娜日莎取得该房屋后，应当退回本案争议房屋，吕光辉、娜日莎同意将原住房退回边防总队重新分配，并与边防总队签订了协议。
二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：郝俊杰代表吕光辉、娜日莎与刘相海、玉光签订的《房地产买卖契约》是否有效。
依据本案查明的事实，本案诉争房屋系吕光辉在工作期间其工作单位边防总队分配其居住的房屋，该房屋吕光辉、娜日莎在房改后虽然取得了所有权证，但边防总队在建设经济适用房时，吕光辉、娜日莎购买了新的住房，而且按照边防总队分房政策，吕光辉、娜日莎同意将本案诉争房屋退回边防总队重新分配他人，并与边防总队签订了购房合同及补充协议，交回了诉争房屋的房屋所有权证书（第009689号），同时为边防总队负责办理退房及过户手续的工作人员郝俊杰出具了经过公正的委托书，内容为：“一、办理房屋变更登记手续{包括签订《房屋转让合同（契约）》等一切手续}；二、委托期限：到办理完上述事项为止；三、受托人有转委托权，受托人在其权限范围内签署的一切有关文件，委托人均予承认，由此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担。”据此，边防总队将吕光辉、娜日莎退回的房屋重新分配给了刘相海。郝俊杰受边防总队工作指派及吕光辉、娜日莎的委托，代表吕光辉、娜日莎与刘相海、玉光签订《房地产买卖契约》，是为了协助刘相海办理诉争房屋的产权变更登记手续。郝俊杰根据委托书委托的事项，办理房屋过户手续，其行为并无过错。
关于吕光辉、娜日莎主张郝俊杰代表吕光辉、娜日莎与刘相海、玉光签订的《房地产买卖契约》无效的问题，因该契约是在办理房屋过户过程中，按照房管部门的要求签订，是办理房屋过户的程序之一。虽然郝俊杰在办理过户时将委托书第一项中的“变更”二字更改为“转让”，但该项更改未超越委托书的委托范围，也未损害吕光辉、娜日莎的合法权益。首先，根据委托书内容记载，吕光辉、娜日莎同意将诉争房屋退还边防总队，重新分配他人；其次，吕光辉、娜日莎已自愿将诉争房屋的房屋所有权证退回了边防总队，而且委托书第一项中明确授权：“办理房屋变更登记手续{包括签订《房屋转让合同（契约）》》等一切手续}。”至于将该房屋过户到边防总队名下还是直接过户到刘相海、玉光名下，委托书中并无明确约定。所以，吕光辉、娜日莎关于郝俊杰代表其与刘相海、玉光签订的《房地产买卖契约》超越了代理权限，该合同无效的理由，因无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。吕光辉、娜日莎的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由吕光辉、娜日莎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨福金
审 判 员 殷玉凤
代理审判员 韩东妹
二〇一五年二月四日
书 记 员 于文硕