文书内容福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2015）翔民初字第2540号原告厦门翔发地产有限公司，住所地厦门市翔安区新店镇春江里16号606室，组织机构代码67825174-3。法定代表人林灿文，总经理。委托代理人李正春、陈志勇，福建大道之行律师事务所律师。被告黄邵武，男，1976年10月5日出生，住福建省龙海市。原告厦门翔发地产有限公司（以下简称翔发地产公司）因与被告黄邵武房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2015年9月8日立案受理，依法由审判员林认真适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翔发地产公司的委托代理人李正春、陈志勇及被告黄邵武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翔发地产公司诉称，原告与被告于2014年8月1日，原告与被告签订《厦大翔安商街商铺租赁合同》（合同编号：xxxxxxxxxx，），约定：原告将位于厦门市翔安区厦大翔安商街项目2101、2201号商铺出租给被告使用，其中2101号商铺面积为92.89平方米、租金人民币（币种下同）61元/㎡/月，2201号商铺面积为345.7平方米、租金33元/㎡/月，合同租赁期限三年，自2012年9月1日至2015年8月31日止。其中：A、第一个租赁年：从2012年9月1日起至2013年8月31日止，年度租金额（按年度租金总额的50%收取，已扣除3个月免租期租金）为76834.8元。B、第二个租赁年：从2013年9月1日起至2014年8月31日止，年度租金额（按年度租金总额的70%收取）为143424.8元。C、第三个租赁年：从2014年9月1日起至2015年8月31日止，年度租金额（按年度租金总额的100%收取）为204892.7元。半年租金额为102446.4元。第一、二个租赁期租金按年支付、第三租赁期按半年支付；第二个租赁期开始，乙方（黄邵武，下同）应在上个租赁期的最后一月的15号前向甲方（翔发地产公司，下同）支付下一租赁期的租金，其余各期支付以此类推。被告应按时交纳租金及物业相关收费，若迟延（含不足额）支付，逾期期间每日按逾期金额的1%向甲方支付滞纳金，逾期不支付(含不足额)累计超过30个日历日的，原告有权解除本合同收回租赁物并没收被告履约保证金。被告应在本合同终止日（或原告终止合同通知发出）起的3个工作日内，自租赁物内撤出全部自有动产并将经过清洁且状态完好的租赁物（含所配套设备、设施功能良好、运行正常）及所有钥匙交还给原告。被告撤离自有动产（含被告增设的设备设施）时不得损坏装修装饰。自本合同终止日（或原告终止合同通知发出）起的第4个工作日起，若租赁物内尚存放被告物品的，该物品将被视为被告遗弃物由原告自行处置且因此发生的费用由被告承担，至原告处置完被告遗弃物之日止，该期间视为被告非法占用租赁物期间，被告每日应按当年日租金的十倍向原告支付占用费，等等。合同签订后，原告依约交付商铺，现被告至今拖欠原告自2015年3月1日起至2015年8月31日止拖欠的租金102446.4元和相关费用，而且合同到期后，被告至今拒不腾退上述商铺给原告。为维护原告的合法权益，故请求法院判令：1、被告立即向原告腾退厦大翔安商街项目2101、2201号商铺。2、被告立即向原告支付自2015年3月1日起至2015年8月31日止拖欠的租金102446.4元。3、被告立即向原告支付商铺占用费（自2015年9月4日起每月以原月租金2倍的标准34148.8元计至商铺归还原告之日止）。4、被告向原告支付因拖欠租金产生的滞纳金（滞纳金按拖欠租金102446.4元为基数，日千分之一的标准自2015年2月16日计至拖欠租金还清之日止，暂计至2015年9月15日的滞纳金为21513元）。5、被告承担本案的全部诉讼费用。被告黄邵武辩称，本案系因原告翔发地产公司存在严重违约行为，其才未依约交纳租金，具体事实如下：1、租赁商铺共用设施未到位；按照双方约定，翔发地产公司提供的水、电、通讯等共用设施的主管道接驳端口应至租赁物，但互联网网络铺设缺失，网络接驳端口不能使用，严重影响了承租方的经营活动；2、租赁房存在严重的质量缺陷，房屋存在漏水、渗水，且经常停水、停电，消防未达标，未经验收合格即出租租赁物，严重影响了承租户的经营活动；3、原告管理不善，早期没有设计安装安放垃圾的位置，在收取物业费每平方米2.2元的情况下，无垃圾桶，致使苍蝇满天飞，老鼠成群，严重影响商户经营；4、按双方所签订的合同约定,翔发地产有限公司应该退还开业保证金，在其没有违反开业所约定条件下，至今未退，翔发地产有限公司无故不退还开业保证金10000元，违约在先；5、原告虚构事实，致使商户无法正常经营，原告提供虚假数据，（学生数量远大于现阶段），使其对店面的预期收益产生误判，从而签订了租赁合同，导致经营严重亏损。综上，翔发地产公司的违约行为致使被告经营的商铺无法正常经营，已经停业一年多时间。由于翔发地产公司违约行为导致合同无法实现，租赁合同存在不公平、不应受到法律保护，请求依法驳回原告的诉讼请求，并判令原告赔偿店面装修损失35万元，店铺各项经营亏损35万，返还合同所缴的押金51200元和开业保证金10000元，共计761200.0元。本院经审理查明，2012年8月1日，原告翔发地产公司与被告黄邵武签订《厦大翔安商街商铺租赁合同》（编号：xxxxxxxxxx）一份，约定翔发地产公司将位于厦大翔安商街项目建筑面积为92.89平方米2101号商铺和建筑面积为345.7平方米2201号商铺（以下简称租赁物）出租给黄邵武。合同约定租赁期限为3年，自2012年9月1日起至2015年8月31日止。约定2101号商铺租金61元/㎡/月，2201号商铺租金33元/㎡/月，租金计算方式为：A、第一个租赁年：从2012年9月1日起至2013年8月31日止，年度租金额（按年度租金总额的50%收取，已扣除3个月免租期租金）为76834.8元。B、第二个租赁年：从2013年9月1日起至2014年8月31日止，年度租金额（按年度租金总额的70%收取）为143424.8元。C、第三个租赁年：从2014年9月1日起至2015年8月31日止，年度租金额（按年度租金总额的100%收取）为204892.7元。半年租金额为102446.4元。合同约定租金支付方式为：A、合同期内，第一个和第二个租赁年，租金按年支付，以年度作为一个租赁期；第三个租赁年，租金按半年支付，以半年度为一个租赁期；B、本合同签订日前，黄邵武应一次性向甲方支付第一年度租金计76834.8元及租赁履约保证金51223.2元，合计128058元；C、第二个租赁年度开始，黄邵武应在上个租赁期的最后一个月的15号前向翔发地产公司支付下一租赁期的租金，其余各期支付以此类推。合同第六条第2款约定：“翔发地产公司提供的水、电、通讯等共用设施主管道（含主线、下同）接驳端口已至租赁物内……”合同第八条第13款约定：“黄邵武应按时交纳租金及物业相关收费，若迟延（含不足额）支付，逾期期间每日按逾期金额的1%向翔发地产公司支付滞纳金，逾期不支付(含不足额)累计超过30个日历日的，翔发地产公司有权解除本合同收回租赁物并没收黄邵武履约保证金。”合同第九条第4款约定：“自本合同终止日（或翔发地产公司终止合同通知发出）起的第4个工作日起，若租赁物内尚存放黄邵武物品的，该物品将被视为黄邵武遗弃物由翔发地产公司自行处置且因此发生的费用由黄邵武承担，至翔发地产公司处置完黄邵武遗弃物之日止，该期间视为黄邵武非法占用租赁物期间，黄邵武每日应按当年日租金的十倍向翔发地产公司支付占用费。”被告黄邵武租赁讼争店面经营餐饮。被告黄邵武已向翔发地产公司缴纳第一、二年租赁及第三个租赁年上半年租金和履约保证金，自2015年3月1日起未支付租金。现讼争店面仍由黄邵武占用经营。2015年7月6日，原告翔发地产公司通过大道之行律师事务所向黄邵武发出律师函，催讨2015年3月1日至2015年8月31日的租金102446.4元和违约金及滞纳金等。同时查明，2012年8月1日，被告黄邵武向原告翔发地产公司支付开业保证金20000元,2012年11月30日，原告翔发地产公司退还开业保证金10000元。又查明，根据2012年2月7日厦门市翔安区人民政府[2012]6号会议纪要载明：“会议明确选取X2011XD04地块中部，靠近厦大东大门的用地（约33.15亩）先行启动建设，项目名称暂定为厦大东侧学生街一期项目，主要建设用途为公寓、酒店、商业及其它相关配套设施。……会议同意由区建发公司作为业主单位……。”2012年5月16日，厦门翔安建设发展有限公司取得翔安厦大东侧学生街一期项目的《建设工程规划许可证》。2014年5月4日，翔安厦大东侧学生街一期通过建设工程消防验收。2012年7月26日，厦门翔安建设发展有限公司出具《授权委托书》一份，载明：委托人同意由受托人厦门翔发地产有限公司以自己的名义代为管理厦大翔安商街项目[翔安区新店镇沙美社区农村发展用地（一期）]事宜，受托人有权经营管理、出租、对外签订合同并承担相应的权利和义务。上述房产现未办理产权登记手续。上述事实，有原告翔发地产公司、被告黄邵武陈述在案的庭审笔录、翔发地产公司提供的《厦大翔安商街商铺租赁合同》、《建设工程规划许可证》、厦门市翔安区人民政府[2012]6号会议纪要、《建设工程消防验收意见书》、授权委托书等证据为证，以上证据已经开庭质证，并经本院审核，可以作为定案依据。本院认为，原告翔发地产公司受业主单位厦门翔安建设发展有限公司的委托，有权以自己的名义对外签订租赁合同。讼争房屋虽未取得产权证，但已取得《建设工程规划许可证》，故合同并无违反法律规定，应认定为合法有效，双方应按照约定履行义务。依合同约定租赁期限至2015年8月31日止，现租赁期限已届满，原、告并未续约，但被告仍在占用商铺，原告诉求被告立即向其腾退厦大翔安商街项目2101、2201号商铺符合法律规定，本院予以支持。合同约定了租金的交纳方式，黄邵武应当依约交纳。黄邵武2015年3月1日起未交纳租金，按照合同约定，其已经拖欠自2015年3月1日至2015年8月31日的租金102446.4元，故原告诉求被告支付租金102446.4元的诉求本院予以支持。黄邵武辩称因翔发地产公司违约违约在先故其未缴纳房租，但其辩称的共用设施未到位、房屋漏水、渗水等问题并未能提供证据证明，本院不予采信；互联网网络铺设缺失，网络接驳端口不能使用并不可能长期影响经营，不能成为拒交房租的依据，物业管理标准并非租赁合同的内容，被告应向签订物业管理服务合同的物业公司主张权利，被告陈述原告提供虚假数据，致使商户无法正常经营，经营收益未能达到预期，但其并未能提供证据予以佐证，且被告的经营预期收益应由其个人综合各类因素判定，不能以其无法达到预期收益为由而拒付租金。被告黄邵武陈述由于翔发地产公司违约行为导致合同无法实现；被告黄邵武辩解租赁合同存在不公平不应受到法律保护，依法应驳回原告的诉讼请求，并判令原告赔偿店面装修损失35万元，店铺各项经营亏损35万，因未能提供证据证明，本院不予采纳。至于被告黄邵武陈述返还合同所缴的押金51200元，开业保证金10000元，应在合同解除双方清算后另行主张。另外，租赁期限届满后，原被告双方并未续约，至今被告仍占用该租赁物，给原告经济上造成一定损失，应予补偿，但原告要求以原租金二倍赔偿偏高，补偿方式应以原月租金17074.4元计算为宜，原告诉求占用费自2015年9月4日起算至商铺实际归还之日止，符合双方约定，本院予以确认。至于翔发地产公司主张的逾期付款滞纳金问题，被告延迟支付房租已经构成违约，应当承担违约责任，但原告并未举证证明因被告拖欠租金其存在除利息之外的其他损失，日百分之一的标准过分高于银行同期同类贷款利率，因此本案滞纳金宜按银行同期同类贷款利率计算。依照合同约定，2015年3月1日至2015年8月31日的租金102446.4元应在2015年2月15日前支付，故逾期付款滞纳金应自2015年2月16日起计至实际付款之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄邵武应于本判决生效之日起三十日内腾空厦大翔安商街项目2101、2201号商铺，并归还给原告厦门翔发地产有限公司；二、被告黄邵武应于本判决生效之日起十日内向原告厦门翔发地产有限公司支付自2015年3月1日起至2015年8月31日的租金102446.4元及逾期付款滞纳金（滞纳金自2015年2月16日起算，计至实际还款之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付）；三、被告黄邵武应于本判决生效之日起十日内向原告厦门翔发地产有限公司支付占用费（自2015年9月4日起至实际交还租赁物之日止，按照月租金17074.4元的标准计算）；四、驳回原告厦门翔发地产有限公司的其余诉讼请求。如果被告黄邵武未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2779元，因适用简易程序审理，减半收取为1389.5元，由被告黄邵武负担，款限于本判决发生法律效力之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 林认真二〇一五年十一月十九日代书记员 黄绿洲附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。