山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）威民一终字第348号
上诉人（原审被告）孙振霞，女，1972年7月11日出生，汉族。
委托代理人万守东，山东正原律师事务所律师。
委托代理人袁建海，山东荣威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）单卫，男，1976年8月21日出生，汉族。
委托代理人辛立森，山东英良泰业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）姜华海，男，1975年3月25日出生，汉族。
上诉人孙振霞因房屋买卖合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2011）威高民初字第381号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2002年12月5日，原告与二被告签订了房屋买卖合同一份，约定二被告将诉争房屋以96000元转让给原告，原告应于合同签订当日付清上述购房款，二被告也应于当日将诉争房屋及产权证书交付原告，并负责办理产权转移手续。上述合同的签订过程和内容及原、被告签名的真实性均由威海市第二公证处进行公证并出具了公证书。合同签订后，原告于当日付清乐购房款，二被告亦将房屋及相关产权证书交付原告。涉案房屋由原告管理使用至今。因涉案房屋一直未能办理产权转移手续，原告于2011年4月25日诉至原审法院，要求二被告将位于威海市柴峰小区二区6号楼707室房屋一套过户至原告名下。
原审审理过程中，因涉案房屋系经济适用房，原审法院就该类房屋处置是否受限和受限的依据以及目前能否办理产权手续等问题，分别向威海市国土资源局、威海市住房保障和房产管理局发出征询函，上述二单位分别予以函复。威海市国土资源局函复称：“根据《威海市区经济适用房销售和退出管理办法》第二十三条规定，购买的经济适用房自房屋所有权证发证之日起不满5年的，不得上市转让或用于抵押、担保、出租。满5年的，按照届时同地段普通商品住房平均市场价与经济适用住房政府指导价之间差价的60％，向市政府或环翠区政府、开发区管委交纳土地收益等价款后，经济适用住房可以上市转让或用于出租、抵押、担保。对经济适用房的处置，需符合有关条件，缴纳土地收益等价款后，方可办理土地使用权的变更手续”；威海市住房保障和房产管理局复函称：“柴峰小区二区6号707室房屋所有权人为姜华海，该房于2002年7月8日申请办理房证，2011年3月22日被环翠区人民法院查封。《威海市经济适用房建设管理办法》［威证发（2005）64号］第32条规定，经济适用房在取得房屋所有权证8年后方可上市交易。《关于柴峰小区经济适用房上市的通告》［威房字第（2010）62号］规定，从2O11年1月1日起，威海市经济适用房柴峰小区的业主在符合威政发（2005）64号文规定并缴纳相应土地出让金后，可以申请办理完全产权或上市交易手续。因此，柴峰小区二区6号707室在解除法院查封并向土地部门交纳土地出让金后，即可上市交易，办理产权过户手续。”
另查明，二被告于2000年2月23日登记结婚，并于2011年4月26日经法院调解离婚。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、书证等在案为凭。
原审法院认为，原告与二被告订立涉案房屋买卖合同的过程及合同内容均由威海市第二公证处进行了公证，被告孙振霞虽对其签名的真实性持有异议，但未能提供充分的证据证实该份合同并非其真实意思表示，故对涉案房屋买卖合同的真实性予以确认。涉案房屋买卖合同的效力是本案争议的焦点。被告孙振霞主张合同无效的理由是，涉案房屋系经济适用房，涉案合同违反了《威海市区经济适用房销售和退出管理办法》第二十三条规定，即“购买的经济适用房自房屋所有权证发证之日起不满5年的，不得上市转让或用于抵押、担保、出租。”经审查，该管理办法系地方政府制定的政策规定，不属国家法律、行政法规，不能据此认定合同无效，涉案房屋买卖合同应认定为有效合同。二被告于2002年7月取得涉案房屋产权证书并于2002年12月与原告订立了房屋买卖合同。在订立合同时，由于政策限制，双方无法办理房屋产权过户手续。诉讼过程中，经原审法院向相关部门征询意见，涉案房屋的过户限制已消除，涉案房屋在解除法院查封并向土地管理部门交纳土地出让金后，即可上市交易，办理产权过户手续。故二被告在上述房屋过户条件具备后，应当协助原告办理产权过户手续。原告的诉讼请求，理由正当，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决：二被告自威海市柴峰小区二区6号楼707室房屋（含储藏室一间）具备过户条件之日起十日内，协助原告将该房屋产权过户到原告名下。案件受理费1100元，由二被告负担。
上诉人孙振霞不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人对被上诉人姜华海转让房屋一事并不知情，涉案房屋买卖合同无效。上诉人并未参加公证，整个公证过程及房屋买卖合同中“孙振霞”的签字并非上诉人本人所签，且诉争房屋不符合当时的转让条件，被上诉人单卫也未向上诉人及被上诉人姜华海支付购房款96000元，房屋买卖合同未实际履行，属无效合同。上诉人同时申请对上述签字的真实性进行鉴定。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人单卫答辩称，一、公证过程及房屋买卖合同真实合法，公证书具有法定的证明效力，足以证明上诉人与被上诉人姜华海二人将诉争房屋转让给被上诉人单卫的事实，没有鉴定的必要；二、依据原审中威海市国土资源局、威海市住房保障和房产管理局的回函，涉案合同并不违反法律法规的强制性规定，且被上诉人单卫已将购房款交付给了被上诉人姜华海，该合同系有效合同。综上，原判正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人姜华海未进行答辩。
经二审审理查明，上诉人在二审中提交了涉案公证过程中的谈话笔录及民事公证申请书复印件各一份，以证明上述证据中的“孙振霞”签字系虚假的，被上诉人单卫以上述证据系复印件为由不予认可。本院依法自威海市环翠公证处调取了涉案公证过程中的谈话笔录及上诉人与二被上诉人的民事公证申请表，双方当事人均在上述笔录及申请书中签字，在谈话笔录中上诉人亦明确表示其同意将诉争房屋转让给被上诉人单卫。经质证，上诉人对上述证据没有异议，二被上诉人对证据的真实性没有异议，但认为不能证实上诉人的主张。
另查明，上诉人于2011年3月21诉至威海市环翠区人民法院要求离婚，该院依法作出（2011）威环民一初字第431号民事调解书，该调解书中未对双方的财产进行分割。
再查明，被上诉人姜华海于涉案合同签订之日便将诉争房屋交付给了被上诉人单卫。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人与二被上诉人就诉争房屋的转让签订了房屋买卖合同，威海市第二公证处对该合同的签订过程进行了公证，二被上诉人对此予以认可。上诉人主张其并未参加本次公证也未签订涉案合同，且“孙振霞”的签字并非上诉人所签，但其未提供证据予以证明，且根据本院调查的材料看，上诉人明确表示其同意转让诉争房屋，公证材料也规范齐全，故该公证书应作为有效证据予以采信。此外，即使上诉人的签字不真实，因上诉人与被上诉人姜华海系夫妻，且诉争房屋登记在被上诉人姜华海名下，被上诉人单卫有理由相信被上诉人姜华海对诉争房屋享有处分权，故被上诉人姜华海签订合同的行为构成表见代理。同时，因诉争房屋系经济适用房，根据有关行政部门的答复，诉争房屋需满足政策规定的条件后方可过户，因此被上诉人单卫取得诉争房屋符合善意取得的构成要件，属于善意取得。是否支付购房款并不影响合同效力，上诉人以此主张合同无效，于法无据。综上本院认定，双方当事人签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效合同，合同生效后，双方均应按照合同约定履行各自的义务。上诉人要求对公证过程及房屋买卖合同中的签字进行鉴定、不符合鉴定的法定条件，亦无鉴定之必要，本院不予准许。综上，上诉人的上诉主张理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2200元，由上诉人孙振霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋智慧
代理审判员 刘 茜
代理审判员 蒋 涛
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 黄 诺