上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第2655号
原告杨玉平，女，汉族，1959年11月28日生，住上海市闸北区。
委托代理人周维能，北京长安（上海）律师事务所律师。
被告陆建国，男，汉族，1955年1月11日生，住上海市徐汇区。
原告杨玉平与被告陆建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理过程中，经当事人申请，本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本院分别于同年8月26日、12月3日两次公开开庭进行了审理。原告杨玉平的委托代理人周维能、被告陆建国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨玉平诉称：2014年10月24日，原告在上海利尚阁房地产经纪事务所（以下简称“利尚阁房产”）的居间下，与被告签订一份《房地产定金及买卖协议》，就被告向原告购买上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋相关事宜进行约定。签订合同当日，被告向原告支付首笔房款40万元人民币（以下币种相同），出于信任，原告同意向被告提前交付房屋。
2015年4月30日，被告通过银行汇款方式向原告支付了第二笔房款20万元。2015年5月22日，根据上述协议第三条第2款约定，被告最迟应于当日前支付原告剩余房款52万元（不包括尾款3万元），扣除被告4月30日支付的20万元，被告尚余32万元房款未付，已经构成违约。
2015年5月23日，原告向被告表示要求解除合同，被告勉强支付了10万元，并与原告协商签订《协议》一份，原告最后宽限被告于2015年6月30日前支付剩余房款25万元（32万元-10万元＋3万元尾款）。2015年6月30日，被告再次违约，未支付剩余房款25万元，并向原告恶言相对。
2015年7月3日，原告委托律师向被告发送《律师函》，告知被告：基于被告多次违约，未支付剩余房款25万元的事实，现与被告解除买房合同，并给予被告七日的时间退还房屋。被告收到《律师函》后，又以种种理由解释违约行为且拒绝向原告退还房屋。故原告起诉要求：1、解除原、被告于2014年10月24日签订的《房地产定金及买卖协议》；2、被告迁出并向原告交付上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋；3、原告没收被告支付的定金19万元。
被告陆建国辩称：不同意原告诉请。原告的陈述与事实不符，合同约定2015年5月22日付清房款，被告分别于2014年10月24日支付40万元、2015年4月30日支付20万元、2015年5月23日支付10万元，合计70万元。由于公司投资款未到位，被告于2015年6月30日以短信形式告知原告，要求7月23日前支付剩余的房款，并提出愿支付原告1万元的补偿金，原告没有回复。之后，被告和利尚阁房产的经办经理沟通让其做原告工作，但原告仍不同意。原告发送的律师函被告没有收到，被告曾通过微信方式和原告律师进行过沟通。7月10日被告拿到投资款后，与利尚阁房产的经办经理说可以把钱交给原告，但是原告拒收，后原告起诉至法院。诉讼过程中，被告向朋友借取了24万元，并将其中22万元划入法院账户，此后被告又用自有资金归还了该笔借款。现被告完全有能力支付剩余购房款，故不同意解除合同，对于迟延支付的钱款愿意根据合同约定支付相应的违约金。
经审理查明：2014年10月24日，在利尚阁房产的居间介绍下，原告作为甲方、被告作为乙方、利尚阁房产作为丙方签订《房地产定金及买卖协议》一份，约定被告向原告购买坐落于上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房（以下简称“系争房屋”）一套，建筑面积为74.72平方米，总房价为95万元。协议第三条第2款约定，房价款的支付方式为：A、乙方于2014年10月24日以现金方式（银行转账）支付给甲方购房款定金40万元整，由甲方签收；B、乙方于2015年5月22日前向乙方以银行转账方式支付甲方第二笔购房款52万元整，由甲方签收，此时甲方的产证交给乙方；C、待甲、乙双方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续成功后，当日乙方以现金方式支付尾款计3万元整；……E、交房约定：当乙方的购房款达到50万元整之日时交房，交房交钥匙给乙方当日，甲方应结清该房的水、电、煤、有线、物业等相关费用。协议第四条甲、乙双方之义务及违约责任中的第3款约定，在本协议签订后，如果甲方未能履行本协议，导致双方无法办理该房屋产权过户交易手续，则甲方自愿赔偿乙方违约金计190万元整，且甲方自愿赔偿乙方装修费用计15万元整；第4款约定，在本协议签订后，如果乙方未履行本协议，导致双方无法办理该房屋产权过户手续，则乙方已支付甲方定金不予返还，做为违约金赔偿给甲方，且甲方有权收回该房屋；第5款约定，在本协议签订后，若乙方未按本协议约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的千分之一的违约金，协议继续履行。协议还对其他相关事项进行了约定。
签约当日，被告即向原告支付购房款40万元。2015年4月30日，被告向原告支付购房款20万元。2015年5月23日，被告向原告支付购房款10万元。
上述付款之日，原告作为甲方、被告作为乙方分别签订《借款协议》三份，三份协议分别约定，甲方向乙方借款40万元、20万元、10万元；借款期限分别从2014年10月24日、2015年4月30日、2015年5月23日至以下房屋过户给乙方之日止；还款方式为甲方于松江区泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋（可上市交易过户时），把该房屋过户给乙方时，则该协议自动失效。
2015年5月23日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《协议》一份，第1条约定：甲方同意乙方于2015年6月23日前或当日支付房屋剩余房款计25万元整（包括尾款3万），若乙方实际支付该笔房款日期超过2015年6月23日但不晚于2015年6月30日，则甲方同意接受乙方为此付出5，000元整的赔偿金，该笔违约金于房款一同支付。第2条约定：由于买卖合同的房款最晚支付日期为2015年5月23日，乙方同意且自愿承担应自身延迟支付该房屋房款，所产生的赔偿金5，000元整，该笔款项的支付时间为2015年5月23日当日。第3条约定：若乙方2015年6月30日前或当日无法按照协议支付约定的25万元整，则乙方自愿按买卖合同第四条承担相应的违约责任。
上述协议约定的付款期限届满后，被告仍未支付购房款，原告遂委托律师向被告户籍所在地和系争房屋所在地寄送《律师函》，该律师函中称，因被告拖延支付剩余购房款25万元，违约期限过长，不能完成合同目的。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，被告的行为已构成严重违约，原告要求解除合同，没收被告支付的定金19万元，并要求被告于收到该函7日内搬离系争房屋，向原告交付系争房屋。
另查明，原告于2014年12月1日登记取得系争房屋的《上海市房地产权证》，该产权证附记中载明“动迁安置房，自登记之日起三年内不得转让、抵押”。被告于2014年10月24日向原告支付了首付款40万元后不久，原告即向被告交付了房屋，被告装修后于2015年3月底居住使用至今。
本案诉讼过程中，被告于2015年8月31日将22万元划入本院账户。
以上事实，房地产定金及买卖协议、借款协议、协议、律师函、快递单、上海市房地产权证、银行交易明细、转账凭证及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告经利尚阁房产居间介绍而签订的《房地产定金及买卖协议》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。根据上述协议约定，被告本应于2015年5月22日前支付原告购房款52万元，但直至2015年5月23日，被告仅支付了30万元，尚欠22万元未付，被告的该行为显已构成违约。此后，双方经过协商，于2015年5月23日另行签订《协议》一份，该协议对剩余房款25万元的付款期限进行了相应变更，并再次约定“若被告2015年6月30日前或当日无法按照协议支付约定的25万元，则被告自愿按买卖合同第四条承担相应的违约责任”。根据《房地产定金及买卖协议》第四条违约责任中的第5款约定，协议签订后，若被告未按协议约定期限付款的，每逾期一日，应向原告支付逾期未付款的千分之一的违约金，协议继续履行。由此可见，被告因逾期付款而应承担的违约责任是支付违约金，而非解除合同。现原告要求根据《房地产定金及买卖协议》第四条第4款约定，解除合同，没收被告支付的定金，被告返还房屋，但原告未能提供充分证据证明由于被告的逾期付款行为而导致双方无法办理房屋产权过户手续。因此，原告的上述主张缺乏事实和法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条的规定，判决如下：
驳回原告杨玉平的全部诉讼请求。
案件受理费4，100元，减半收取2，050元，由原告杨玉平负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李 明
二〇一六年一月十八日
书记员 万小兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致的，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。