上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第21078号
原告朱黛莉。
原告王月强。
原告王鸣皓。
上列三原告共同委托代理人金荣，上海市恒业律师事务所律师。
被告周伟祥。
第三人张钧。
原告朱黛莉、王月强、王鸣皓与被告周伟祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月6日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，经原告申请本院审查，依法追加张钧为本案第三人参加诉讼，因其下落不明，故本院通过公告形式向其送达起诉状副本、开庭传票等诉讼材料，并依法转为普通程序，于2015年3月2日公开开庭进行了审理。原告朱黛莉、王月强及三原告共同委托代理人金荣、被告周伟祥到庭参加诉讼；第三人张钧未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告朱黛莉、王月强、王鸣皓诉称，朱黛莉与王月强系夫妻关系、王鸣皓系两人之子。坐落于上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），是原告朱黛莉与王月强于2003年购买，于2009年10月22日取得房地产权证，房屋权利人为三原告共同共有。2009年11月初，为偿还信用卡债务，经介绍朱黛莉、王月强结识经营资金借贷业务的凤哲康、周学锋。2009年11月10日，凤哲康以上海锋泰来资产管理有限公司（以下简称锋泰公司）名义与王月强签订《贷款告知》，约定在2009年11月10日起两个月内帮王月强办理银行按揭贷款，当日周学锋以现金方式向朱黛莉、王月强提供借款人民币（以下币种相同）22.20万元（借贷金额按25万元计），在凤哲康、周学锋要求下，同日，朱黛莉、王月强办理了有关系争房屋的公证委托手续，委托人由凤哲康、周学锋指定的施铭，委托期限自2009年11月10日至2010年11月9日，朱黛莉、王月强与其并不相识。2010年1月13日，凤哲康又与王月强订立协议，约定王月强委托凤哲康办理房屋抵押贷款，凤哲康根据王月强提供申请贷款材料在10个工作日内将申请贷款批复书给到王月强，凤哲康负责王月强通过银行贷款审批后办理抵押时所需垫资。2010年3月15日，周学锋以上海瀛锋投资咨询有限公司（以下简称瀛锋公司）名义再次与朱黛莉签订《证明书》，约定因向星展银行申请按揭贷款批复已下达，而系争房屋尚有华夏银行商业贷款35万元未还清，故由原告朱黛莉通过瀛锋公司朋友即本案被告周伟祥暂借70万元用于垫资，原告朱黛莉、王月强的身份证、原告王鸣皓的出生证明及系争房屋产权证均抵押给瀛锋公司，待星展银行100万元贷款批复后归还；当日凤哲康、周学锋再次要求原告朱黛莉、王月强就系争房屋办理公证委托，受托人为第三人张钧，委托期限自2010年4月15日至2010年10月14日，第三人张钧也为凤哲康、周学锋指定，原告朱黛莉、王月强与其也不认识；同日原告朱黛莉工商银行账户收到以第三人张钧名义汇入的352，400元，由原告王月强出具40万元的借条给周学锋。2010年3月16日，原告朱黛莉、王月强向周学锋归还了之前的25万元借款。2010年3月17日，凤哲康向原告朱黛莉建设银行账户转入282，000元，由原告王月强向其出具30万元的借条。2010年3月18日，原告王月强交通银行账户收到以叶铭名义汇入的98万元，该98万元到账后随即由凤哲康、周学锋通过操作原告银行账户以转账方式汇至刘海名下，原告朱黛莉、王月强与叶铭、刘海均不认识。2010年3月24日，原告朱黛莉按凤哲康、周学锋的要求归还了系争房屋剩余银行借贷。而凤哲康、周学锋所述星展银行贷款事宜一直未有下文。
后经查，2010年5月19日，第三人以原告代理人身份以130万元的售价将系争房屋转让给被告，被告于2010年6月以系争房屋作为抵押物向平安银行贷款130万元，并于2012年2月以系争房屋向上海徐汇大众小额贷款股份有限公司设立最高债权为90万元的抵押担保。又查明，周学锋于2009年11月10日就系争房屋设立了25万元的债权抵押，于2010年3月16日注销该项抵押，原告对此均不知情。原告认为，原告为取得银行贷款，应凤哲康、周学锋要求就系争房屋向第三人办理了公证委托，原告并无出售系争房屋的意思表示，被告、第三人与凤哲康、周学锋实为一伙，第三人以130万元的低价将系争房屋出售给被告，系其恶意串通，以合法的房屋委托买卖形式掩盖非法侵占原告财产的事实，据此，三原告诉至本院请求：一、判令第三人以三原告代理人身份就系争房屋与被告签订的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）无效；二、判令将系争房屋产权恢复至原告名下；三、判令被告涤除在系争房屋设立的抵押权。审理中，经本院释明，原告撤回第二、三项诉讼请求。
被告周伟祥辩称，系争房屋的买卖合同有效，原告的主张不能成立。1、其为保障资金安全，于借款前要求朱黛莉、王月强做抵押借款协议书并公证，双方约定该房屋协商价值为130万元，其已按协议约定履行了付款义务。2、其借给朱黛莉、王月强本金70万元，加上支付给第三人的130万元房款，共支付200万元购房款，远远超过2010年该地区房屋均价9，500元／平方米的价格。3、其不认识凤哲康、周学锋，也不知道他们与原告之间存在什么约定，原告为获得银行贷款而与他人做出的任何约定和行为与其无关。4、抵押借款合同约定还款期限已到，其要求王月强还款遭拒绝，原告否认向其借款是恶意逃避事实，其按公证书过户完全符合法律规定。5、其于2010年就已通知原告产权过户事宜，并要求搬离系争房屋，原告置之不理，至今原告仍强行居住系争房屋，历时四年有余。原告于2014年才诉至法院，已超过诉讼时效。
第三人张钧未到庭作答辩。
经审理查明，朱黛莉与王月强系夫妻关系、王鸣皓系朱黛莉与王月强之子。系争房屋产权原系三原告所有，于2009年10月22日取得房地产权证。2009年11月9日，王月强与锋泰公司签订《委托贷款协议书》，约定王月强采取房产抵押形式，将其个人产权房进行抵押贷款，办理程序中约定初定消费贷款6万元，合同在定金、咨询费等处均为空白，凤哲康代表锋泰公司签字。王月强出具《个人承诺申明》，承诺委托锋泰公司办理个人房屋抵押贷款所需提供材料由其本人提供，一切材料皆真实有效，相关法律责任及一切后果由其本人承担。2009年11月10日，王月强与锋泰公司签订《贷款告知》，约定锋泰公司将在2009年11月10日起两个月之内帮王月强办理银行贷款（按揭），两个月之后王月强借贷锋泰公司25万元整不再收取利息。2009年11月10日，朱黛莉、王月强出具《委托书》，受托人为施铭，委托事项为就系争房屋委托施铭办理相关事项，包括代为办理房屋抵押登记以及注销手续、代为办理房屋产权交易过户登记等手续、代为收取所售房屋的房价款、代为签订及撤销所售房屋的房地产买卖转让合同等，委托期限自2009年11月10日至2010年11月9日止。
2010年1月13日，王月强与凤哲康订立协议，约定王月强委托凤哲康办理房屋抵押贷款，凤哲康根据王月强提供申请贷款材料在10个工作日内将申请贷款批复书给到王月强，凤哲康负责王月强通过银行贷款审批后办理抵押时所需垫资。
2010年3月15日，周学锋以瀛锋公司名义与朱黛莉签订《证明书》，约定因向星展银行申请按揭贷款批复已下达，而系争房屋尚有华夏银行商业贷款35万元未还清，故由朱黛莉通过瀛锋公司朋友即本案被告周伟祥暂借70万元用于垫资，朱黛莉、王月强的身份证、王鸣皓的出生证明及系争房屋产权证均抵押给瀛锋公司，待星展银行100万元贷款批复后归还。同日，朱黛莉、王月强、王鸣皓出具《委托书》，受托人为第三人，委托事项为就系争房屋委托办理相关事项，包括代为办理房屋抵押登记手续、代为归还房地产中的银行及其他债权人的借款并办理注销抵押登记手续、代为签订房地产买卖合同、签订协议（收取定金）、领取房地产转让价款并协助买受方办理按揭贷款及其它相关手续、代为办理房地产的过户登记手续等，委托期限自2010年4月15日至2010年10月14日止，其中王鸣皓的签名由朱黛莉代签。该《委托书》由上海市国信公证处出具公证书。
2010年3月15日，三原告与被告签订《抵押借款协议书》，约定被告将自有资金出借三原告，三原告用房地产为借款提供担保，借款金额70万元，期限自2010年3月15日起至2010年5月14日止，月利息按银行同期贷款利率，在协议签订后五个工作日内，双方至房地产登记部门申请办理房产抵押登记，申领房地产登记证明，三原告如不按协议规定履行还款付息义务，愿意直接接受有管辖权的人民法院强制执行，并承担申请实施执行过程中的各种费用，未按协议约定期限归还借款本金的，每逾期一天，应向被告支付应付借款本金的千分之三违约金。2010年3月15日，原告朱黛莉工商银行账户收到汇款352，400元。2010年3月17日，原告朱黛莉建设银行账户内收到凤哲康向汇入的282，000元。
2010年3月23日，由上海市国信公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对双方签订的《抵押借款协议书》作了公证。
2010年4月17日，三原告至华夏银行股份有限公司上海浦东支行申请办理抵押权注销。
2010年5月19日，第三人以三原告代理人身份与被告签订《买卖合同》，约定由三原告向被告出售系争房屋，系争房屋建筑面积为102平方米，转让价为130万元，双方确认于2010年8月18日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，合同对验收交接的时间、相关违约金、付款协议（即附件三）等约定处均为空白，第三人以代理人的身份代三原告在合同上签字，合同未注明签约日期。
2010年5月27日，系争房屋核准登记至被告名下。
另查，系争房屋设有抵押，分别为2010年7月核准的抵押权人为平安银行股份有限公司上海分行、债权数额为130万元；2012年2月核准的抵押权人为上海徐汇大众小额贷款股份有限公司、最高债权限额为90万元，债权发生期间为2012年2月16日至2015年2月18日。系争房屋分别于2013年12月24日、2014年4月9日、2014年5月15日被上海市静安区人民法院、上海市徐汇区人民法院、上海市长宁区人民法院司法查封。
又查，平安银行股份有限公司上海分行起诉被告及案外人吴建梅金融借款合同纠纷案，该案由上海市静安区人民法院作出（2014）静民二（商）初字第222号民事判决，并进入执行程序。
上述事实，由《委托贷款协议书》、《个人承诺申明》、《证明书》、《委托书》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《买卖合同》、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、（2014）静民二（商）初字第222号民事判决书等证据及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为第三人以三原告身份与被告周伟祥之间就系争房屋是否存在真实的买卖合同关系。针对双方之争议，结合双方证据、庭审陈述，本院认为，本案中，被告周伟祥的购房行为有以下不合常理之处：其一，从出售人的住房情况进行查看。系争房屋由原告居住至今，是三人唯一的一套房屋，正常情形下，原告不可能将唯一的家庭住房出售给他人。被告与原告在签约前并未认识，系争房屋的标的在当时较大，作为购房人的被告应审慎考虑，但其无证据证实，当时通过中介或查看系争房屋等情况审慎购置，存在不合理之处。其二，从购房款的支付情况进行查看。被告称原告拒不归还借款，其才要求第三人办理系争房屋过户手续，并根据第三人要求支付了购房款130万元。按其陈述，原告向其借款70万元，其以130万元的价格取得系争房屋，则再需支付60万元即可，但其却在原告有借款未还的情况下，不先抵扣借款却又足额支付购房款，显然有违常理。且被告也始终未能提供证据证实，其实际已付清房款的事实。其三，从被告陈述借款事实的合理性查看。被告称原告曾向其借款70万元，从被告提供的证据看，其中2010年3月15日、2010年5月2日两笔分别为30万元和5万元的款项，均为取款凭条，不能当然证明已由原告收取；而汇入第三人账内的35万元的日期为2010年9月15日，如被告所称是借款，则应发生在签订《买卖合同》之前，但该笔款项却是在《买卖合同》之后产生，显然有悖被告陈述的借款事实。其四，从借款协议中原告的意思表示查看。双方签订的《抵押借款协议书》内容可见，原告并无售房的意愿，协议约定的仅为原告未按约还款付息时，被告可以通过法院强制执行的方式实现权利，而并非由被告直接取得系争房屋的所有权。被告据此协议获得房屋所有权，不符双方约定。其五，从《买卖合同》具体内容方面查看。房屋买卖对普通人而言系重大事项，需谨慎而为，但《买卖合同》对买房人应予关注的交房时间、付款方式、违约责任等均未作明确约定，甚至没有签约日期，被告也未保存重要的合同原件。此次原告主张权利后，被告才抗辩多次要求原告搬离系争房屋遭阻，但又未提供证据证实，与其取得产权证时间相距长达四年，显然有违常理。
综上，本院认为，双方就系争房屋的买卖合同在签订及履行过程中均存在诸多疑点，有悖正常交易，且被告未能作出合理解释，故本院认定《买卖合同》并非三原告的真实意思，该《买卖合同》应属无效。本院对原告要求确认第三人以三原告代理人身份就系争房屋与被告签订的《买卖合同》无效的诉讼请求，予以支持。至于三原告、被告与案外人之间的其他纠葛，本案不作处理。
关于被告提出的诉讼时效问题，本院认为，诉讼时效制度适用于债权请求权，而确认合同无效则属于形成权，确认合同无效之诉属确认之诉，不适用诉讼时效制度。合同无效是一种法律状态，合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，法律不应强求当事人随时随地对合同效力进行审视，从而使交易处于不确定的状态。但无效合同产生的财产返还请求权的诉讼时效期间，应自合同被确认无效之日起算。故被告提出原告的起诉已过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。
系争房屋因他案被法院查封，由于司法查封是当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有法定的公示和对抗效力，并构成系争房屋过户的履行障碍，故原告请求将系争房屋权利恢复至其名下，实际上处于暂时不可以履行的情况，经本院释明，原告撤回其要求被告将系争房屋产权恢复至其名下、涤除在系争房屋上设立的抵押权的二项诉讼请求。本院认为，这是原告处分自己诉讼权利的行为，予以准许。本院对如合同无效是否需要法院处理后果进行释明，被告坚持认为合同有效，故本案对此不作处理，被告可另行主张。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等权利，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：
第三人张钧以原告朱黛莉、王月强、王鸣皓代理人身份与被告周伟祥就上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
案件受理费16，500元，由被告周伟祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陶郑忠
人民陪审员 梅丽华
人民陪审员 马顺山
二〇一五年六月三日
书 记 员 陈莹瑶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。