山东省聊城市东昌府区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）聊东民一重初字第82号
原告赵亚飞，男，1981年6月21日出生，汉族，住聊城市东昌府区。
委托代理人赵勇，男，1955年4月9日出生，汉族，系赵亚飞之父。
委托代理人孙辉，山东同心达律师事务所律师。
被告祝蕾，女，1972年2月24日出生，汉族，住聊城市。
被告刘涛，男，1973年5月25日出生，汉族，住址，系祝蕾之夫。
上列二被告共同委托代理人刘军华，山东万航律师事务所律师。
原告赵亚飞与被告祝蕾、刘涛房屋买卖合同纠纷一案，聊城市中级人民法院于2012年11月29日裁定发回重审，本院于同年12月18日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵勇，被告祝蕾、刘涛共同委托代理人刘军华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年8月31日，原告与被告祝蕾签订房屋买卖合同一份，合同约定的主要内容为：祝蕾将位于聊城市凤凰新城荷花园D-8，面积为276平方米单体别墅一套卖给原告，价款160万元，合同签订之日交纳定金2万元，合同签订后七日内支付100万元，余款58万元在办理过户手续后一日内付清。合同签订当日，原告给付被告祝蕾定金2万元，由祝蕾出具了收条。同年9月7日，原告之父赵勇携带现金及存单到被告祝蕾所在单位交纳100万元房款，并由赵勇的同学司秀华（祝蕾同事）与祝蕾联系，告知其赵勇前来付房款100万元，祝蕾却以在外为由未与赵勇见面接收房款，随后祝蕾以原告未在合同约定的七日内支付100万元房款为由，拒绝履行房屋买卖合同。综上，原告严格按照合同约定履行付款义务，被告却设置重重障碍拒绝接收房款、履行合同义务，其行为已构成违约，故请求依法判令二被告继续履行原、被告双方签订的房屋买卖合同；案件受理费由二被告承担。
被告祝蕾、刘涛辩称：原告诉求没有事实和法律依据，依法应予驳回。首先，原告所述于2009年9月7日携带100万元现金去祝蕾单位付房款，祝蕾避而不见与事实不符。祝蕾在该日一直在单位上班，从未离开办公室，根本未见原告或赵勇前来付房款。其次，原告在交纳2万元定金后，仅仅是天天催被告办理过户手续，却并未按合同约定支付房款。第三，原、被告双方在合同中对各自的违约责任及违约后的处理方式进行了明确约定，即使被告违约，也只存在双倍返还定金的问题，不存在继续履行合同。综上，原告要求被告继续履行合同于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。
诉讼中原告为支持其主张提交了如下证据：1、2009年8月31日的房屋买卖合同复印件一份，拟证明原、被告双方就涉案房屋签订的买卖合同中对标的物、价款、支付方式、各自的权利义务等进行了明确约定。2、2009年8月31日祝蕾出具的收条复印件一份，拟证明原告依据合同约定于合同签订之日交纳定金2万元。3、2009年9月7日的中国农业银行股份有限公司聊城建设路分理处存单复印件一份，拟证明因被告拒绝在该日接收房款100万元，原告以母亲李锦枫的名义将该房款存入该行。4、2010年8月17日司秀华出具的证明材料复印件一份，拟证明原告依约在2009年9月7日给付被告祝蕾房款100万元时，祝蕾避而不见（原审时司秀华已到庭作证）。5、2009年10月3日的谈话录音整理材料复印件一份，拟证明原告之父赵勇与被告刘涛就涉案房屋谈话时，刘涛明确表示不同意再履行合同的事实。6、照片三张，拟证明涉案房屋在二审期间尚处于待售状态。7、被告祝蕾与赵小萱签订的涉案房屋买卖合同复印件、案外人马玉广与黄岩签订的房屋买卖合同复印件、山东正信拍卖有限责任公司拍卖成交确认书复印件各一份，拟证明被告将涉案房屋以140万元明显低于市场的价格转让给赵小萱，应认定为无效合同。8、赵勇书写的陈述材料一份，拟证明在2012年2月23日聊城市东昌府区人民检察院已受理赵亚飞抗诉后，被告仍恶意将涉案房屋转让给赵小萱。9、鲁广泰评（2013）075号房地产估价报告书一份，拟证明涉案房屋目前市场价值349.90万元，进一步证明被告低价恶意转移属于虚假转让。
被告对证据1的真实性无异议，但认为仅能按合同约定返还“订金”2万元；对证据2的真实性无异议，但认为收条中明确书写的系“订金”而非“定金”；对证据3的真实性无异议，但认为不能证明100万元的用途为付房款；对证据4认为系伪证；对证据5认为存在删改，且谈话录音的后半部分能够证明原告未按约定支付房款；对证据6认为与事实不符；对证据7的真实性无异议，但认为与赵小萱的实际交易价格为180万元，只是为少交交易税而在合同中书写为140万元，至于案外他人房屋的交易价格因房屋结构、地段等原因，不具有可比性；对证据8认为赵勇所述与事实不符；对证据9的真实性无异议，但认为原告诉求继续履行合同，且该评估价值距合同签订已达四年，故与本案不具有关联性。
被告为支持其抗辩理由提交了仲裁申请书复印件一份，拟证明原告应于2009年9月6日交房款100万元，即使9月7日找被告交纳也已经违约。
原告对该证据的真实性无异议，但认为依据合同的约定时间应于2009年9月7日交房款100万元。
本院依职权调取的证据为：房屋所有权转移登记申请表、房产分户图、房地产评估结果报告书、房屋交易及登记手续费收款收据一宗，拟证明涉案房屋评估价值140万元，该房产已于2012年3月6日转移登记在赵小萱名下。
原告对上述证据的真实性无异议，但认为从评估、过户时间及评估价值来看，被告在非工作日办理过户登记手续，评估价值低于原、被告160万元的交易价值，显然属于恶意转让；被告对上述证据无异议。
以上原、被告双方提交的证据真实、合法，其证明效力应予确认。
经审核以上证据并结合当事人的陈述和质证意见，本院可以确认以下事实：
2009年8月31日，原告赵亚飞与被告祝蕾签订一份房屋买卖合同，合同约定的主要内容为：被告祝蕾将其位于聊城凤凰新城荷花园面积276平方米的单体D-8别墅一套，以160万元的价格卖与原告，合同签订之日支付购房定金2万元，余款158万元在办理完房产过户手续后一日内付清，后又在约定的其他事项（3）中变更为：自合同签订之日起7日内付100万元，余款58万待办理完房产过户手续后一日内付清。合同签订当日，原告付给被告2万元，被告祝蕾出具内容为“今收到购房订金贰万元整，￥20000元”的收条一份。2009年9月6日晚，因房屋买卖被告刘涛与原告之父赵勇见面协商未果，9月7日，原告父母赵勇、李锦枫携现金及存单找到市建委财务科的同学司秀华，由司秀华与被告祝蕾联系，祝蕾以在外为由没有与赵勇夫妇见面，没有接收原告房款。后被告以原告未在7日内付款为由，拒绝履行该合同。
2010年7月22日原告起诉被告要求返还定金4万元，同年8月17日，原告在本院开发区法庭开庭审理时增加诉求为判令被告继续履行合同义务。此后，该案移交民二庭审理，在开庭时原告诉求变更为要求被告在判决生效后15日内继续履行合同。审理期间，被告祝蕾以涉案房产及其另一房产向中国工商银行股份有限公司聊城开发区支行做了抵押，借款145万元，抵押期限为10年自2010年11月29日起至2020年11月29日止。2011年6月24日，本院作出（2010）聊东商初字第1977号民事判决书，该判决书认定：原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、法规强制性规定，属有效合同。原告履行了合同约定的前期义务即交付定金2万元，并为履行后续合同义务做了积极准备，即将100万元购房款在被告未接收的情况下存入银行，认定被告存在违约行为。但鉴于涉案房产已被被告于2010年11月29日设定了抵押，被告已无法继续履行，原告可依其他方式向被告主张其违约责任。虽经释明，但原告拒绝变更诉讼请求。据此，驳回原告赵亚飞的诉讼请求。原告对该判决不服提起上诉后，又于2011年12月19日申请撤回上诉。2012年2月27日，聊城市人民检察院提起抗诉后，在聊城市中级人民法院审理期间，被告祝蕾将借款还清后解除了涉案房产的抵押，并称已将涉案房产转让给案外人赵小萱，故该院于同年11月8日作出（2012）聊民提字第6号民事裁定书，以“涉案房屋上的抵押情形已消除，诉讼中，祝蕾已将上述房产转让给案外人，基于本案案件事实发生变化，诉讼主体的权利义务关系等需要进一步查实确认”为由，发回本院重审。
审理中，在第一次开庭期间，本院就是否变更诉讼请求向原告行使了释明权，庭后原告变更诉讼请求为双倍返还定金并赔偿损失，同时向本院申请对涉案房产目前的市场价值进行评估，评估报告出具后，原告又以被告对其谩骂攻击为由，将诉讼请求又变更回继续履行合同。
另查明，经原告申请，本院于2011年4月27日将涉案房产查封，同年12月19日，聊城市中级人民法院（2011）聊民一终字第284号民事裁定书准许原告撤回上诉后，本院于2012年3月2日，作出（2011）聊东商初字第1977-2号民事裁定书，解除了对涉案房屋的查封。被告祝蕾于同年3月6日以140万元的价格转让给案外人赵小萱，并在房产管理部门办理了过户登记手续。
本院认为，焦点一、房屋买卖合同是否合法有效？原、被告所签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违背国家法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应认真、全面的履行各自的义务。焦点二、原、被告是否存在违约行为？合同签订后，原告即在合同签订当日交付2万元定金，并为履行后续合同义务做了积极准备，结合原告所提供的证据，对证明原告在2009年9月7日上午携带现金及存单，主动去被告祝蕾单位找其交房款100万元以及在未交付后将款暂存入银行积极履行合同义务的事实，原告行为具有高度盖然性，应认定此交款事实。至于被告辩称2009年9月6日为交款日，但合同约定为“自合同签订之日起七日内……”，根据法律的规定，2009年8月31日为合同签订之日，2009年9月7日应为合同约定100万元房款的最后交款日期，退一步讲，即使迟延一天交款，被告可要求原告承担违约责任，而不能以此对抗其全部合同义务。故被告以原告未在合同约定的交款日期内交款而拒绝履行合同的辩称理由不予采信，被告在约定的期限内不接收房款当属违约。焦点三、被告是否存在继续履行合同的可能？《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”；第二十条第一款规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”。本案原、被告双方在合同签订后，未到房地产管理部门办理预登记，目前涉案房产已由被告转卖给案外人赵小萱，并办理了过户登记手续，物权已转移至赵小萱名下，依据上述法律规定，本案已不存在继续履行合同的基础和条件，故原告主张继续履行合同的诉求，本院不予支持。
综上，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条第一款的规定，判决如下：
驳回原告赵亚飞的诉讼请求。
案件受理费18800元，由原告赵亚飞承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审 判 长 席守田
审 判 员 杨军平
人民陪审员 李方坦
二〇一四年三月六日
书 记 员 田 振