湖南省茶陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茶法民一初字第717号
原告茶陵县朝阳房地产开发有限公司，住所地茶陵县。
法定代表人：王凯武。
委托代理人廖文娟，女，1982年1月3日出生，汉族，茶陵县人，住茶陵，公司职工，代理权限为特别授权。
委托代理人陈翔宇，湖南挚友律师事务所律师，一般代理。
被告李剑，男，1988年10月1日出生，汉族，茶陵县人，现住茶陵县。
委托代理人李君红，男，1969年8月20日出生，汉族，茶陵县人，住茶陵县，系李剑的父亲，代理权限为特别授权。
原告茶陵县朝阳房地产开发有限公司（以下简称朝阳公司）诉李剑商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月1日受理后，由代理审判员周静适用简易程序于2015年7月23日公开开庭进行了审理。原告朝阳公司代理人廖文娟、陈翔宇，被告李剑代理人李君红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朝阳公司诉称，原告朝阳公司系茶陵县朝阳新城项目的开发商。2013年10月30日，被告李剑与原告签订了一份《商品房定购协议书》，被告选择购买茶陵朝阳新城楼房，购房价款458501元。协议书约定，如乙方（被告）不按本认购合同之约定签订《商品房买卖合同》、交纳购房款、提供相关贷款资料办理银行按揭的，按合同约定比例所计算的购房定金不予退还，其相关优惠予以取消。2014年11月27日，被告虽然与原告签订了《商品房（预）销售合同》，交纳了购房首付款。由于被告选择银行按揭方式付款，本应当日办理银行按揭手续，但被告称事情忙，过几天再来办理。此后，经原告工作人员多次电话和短信通知，时至今日却一直未办妥银行按揭手续，向原告交清购房款。现原告认为被告行为已构成违约，依照合同约定和《担保法》有关条款的规定，请求判令按购房总价款20%的比例所计算的购房定金91249元不予返还，并由被告承担本案诉讼费。庭审中原告补充诉讼请求系在解除《商品房（预）销售合同》基础上请求定金不予返还。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1.企业法人营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明书、王凯武身份证复印件、房地产开发企业资质证书各一份，证明：原告朝阳公司是合法的房地产开发商，依法具有房地产开发资质、为三级开发资质等级，王凯武系原告法定代表人。被告质证无异议。
2.李剑身份证复印件一份，证明李剑的基本身份信息。被告质证无异议。
3.商品房预售许可证一份，证明朝阳新城二期11栋项目具备预售条件。被告质证认称原告在没有取得销售许可证的情况下已经收取了被告3%的定金，并在2013年1月办理了VIP卡。
4.商品房定购协议一份，证明原、被告签订了一份商品房定购协议。协议对认购房屋、房屋价款、付款方式、购房定金、优惠方式、物业管理、商品房买卖合同的签订、房屋交付、装修标准等相关事宜进行约定。被告质证无异议。
5.《商品房（预）销售合同》一份，证明被告购买原告房屋，房屋价款为456245元，合同还就双方的权利与义务进行了相应约定。被告质证无异议。
6.朝阳新城房屋认购意向书一份、被告办理的VIP卡、交款的收据各一份，证明被告依据意向书办理VIP卡，根据意向书的约定原告已经在房屋价格方面给予被告不低于4%的优惠。被告质证无异议。
被告李剑辩称，被答辩人主张不予退还购房定金91249元的诉讼请求，完全没有任何事实基础和法律依据。2013年10月30日，原、被告签订《商品房定购协议书》，其中第二条中约定“按购房总价款30%设定定金”，根据双方签订《商品房定购协议书》的约定，以及依据《担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金”的规定，双方约定定金条款，是为了确保双方能签订《商品房（预）销售合同》。2014年11月27日答辩人已与原告签订了《茶陵县商品房（预）销售合同》，并且交纳了购房首付款以及相关费用，答辩人已经履行了《商品房定购协议书》的义务，原告主张不退还购房定金91249元的诉讼请求无事实及法律依据；2.答辩人现在未办妥银行按揭手续不构成违约，且答辩人同意办理银行按揭手续。根据双方签订的《茶陵县商品房（预）销售合同》及附件，并未约定答辩人要在什么确定的期限之前办理好银行按揭，并且答辩人愿意办理银行按揭手续；根据《茶陵县商品房（预）销售合同》第十一条的约定，被答辩人应当于2015年12月31日之前将房屋交付给答辩人，而答辩人购买的《朝阳新城二期》茶陵县城关镇炎帝社区朝阳新城号楼至今没有竣工和验收合格，更谈不上向答辩人交房。因为相关部门没有正式验收合格的有效证明文件和房屋质量保证书，所以答辩人现阶段未办理按揭手续，符合国家有关规定；3.被答辩人存在违规、违约以及哄骗欺诈业主的事实，影响答辩人履行合同义务。根据《湖南省新建商品房交易价格行为规定》第五条规定，商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。但是茶陵县朝阳房地产有限公司在2014年11月27日收取答辩人交纳的水、电材料及安装费、可视对讲系统、管道燃气上户费、数字电视安装费等共计5760元，答辩人多次提出后，至今被答辩人没有退还；2014年11月由茶陵县人民政府主办、由茶陵县房产管理局、茶陵县房地产协会承办、朝阳公司等协办的“2014茶陵首届房地产交易会”，房交会期间成交的房屋房地产企业优惠不低于购房成交额的3%，作为协办方的原告有义务履行其承诺，但原告并未兑现承诺，被告未享受到该优惠；被告在售楼部展示的沙盘模型、广告宣传、样板房尺寸面积与（预）销售合同中尺寸面积不一致，定购时约定套房内建筑面积为141.75平方米，而（预）销售合同中套房内建筑面积为113.67平方米，公用分摊建筑面积为28.08平方米，定购时没有明码标示公用分摊建筑面积，违反了《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第八条，属哄骗、欺诈业主的行为，依据《担保法》第八十九条“收受定金的一方不履行约定的，应当双倍返还定金”的规定，朝阳房地产开发有限公司按双倍购房定金赔偿本人312490元。故请求驳回原告诉讼请求，并根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定和2014年茶陵首届房交会之约定，敦促原告返还本人2014年11月27日所交纳的俗称“开通费”5760元和优惠3%购房成交额13687.35元，或判令原告按双倍购房定金赔偿本人312490元。
被告李剑为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
1．《湖南省新建商品房交易价格行为规则》一份，证明第五条约定原告有乱收费情况，原告方收取了被告5760元。原告对合法性无异议，关联性有异议。
2.茶陵首界房交会传单一份，证明原告没有按照宣传单的优惠执行，没优惠购房成交额的3%（456245×3%=13687.35元）给被告。原告质证对证明目的有异议，房地产企业优惠不低于购房成交额的3%，本案中原告已经给了被告4%的优惠，且房产局就这方面已经给了答复，在已经享受优惠的情况下不按照传单上再给予的优惠。
3.收款收据一份，证明原告在没有取得销售许可证的之前已经收取了定金。原告质证对真实性无异议，对关联性有异议，有些票据不是原告所开具，2014年11月27日的票都不是原告开具的，是物业开的，费用是被告自愿缴纳。
4.朝阳新城城置业计划书凭证一分，证明被告收取了相关的费用。原告质证认为该计划书系双方签字认可，被告已经自愿缴纳这些费用，不存在乱收费的情况。
5.湖南省物价局湖南省建设厅文件一份，证明原告违反了第五条、第八条的规定。原告质证认为该证据与被告提交的证据1系同一个文件，质证意见同证据1。
6.商品房订购协议一份及正式销售合同一份，证明被告已经与原告签订了订购协议及正式购房合同。原告质证对真实性无异议，但对证明目的有异议，茶陵县商品房预销售合同，并不是正式购房合同，这份合同是原告在取得销售许可证后与被告签订的，需注意合同中的条款及付款的时间。
7.中国建设银行的凭条一份，证明政府答应给予的优惠2%，被告已经享受到。原告质证无异议。
根据原、被告提交的证据材料，结合双方当事人的质证意见以及庭审中的陈述，本院对双方当事人提交的证据作如下分析认证：
对原告提交的证据1、2、4、5、6，被告质证无异议，本院予以采信，对原告提交的证据3，经核对原件无异，本院对真实性予以认定。对被告提交的证据，原告对证据真实性无异议，本院对被告提交证据的真实性予以采信，原告对于关联性有异议的证据，本院结合庭审查明的事实予以综合的认定。
根据原、被告提交的证据和质证意见，结合双方当事人的陈述以及对证据的认定，本院确认本案如下基本事实：
原告朝阳公司系茶陵县城朝阳街朝阳新城项目的开发商，在茶陵县城朝阳街朝阳新城进行房地产项目开发，具备三级开发资质，于2014年9月29日取得茶陵县炎帝社区朝阳街朝阳新城二级项目的预售许可证。2013年1月28日，被告李剑与原告朝阳公司签订《朝阳新城房屋认购意向书》，约定李剑有购买朝阳新城B期房屋的意向，并可享受VIP客户待遇，李剑依此认购意向书办理了VIP卡，并陆续交纳了30%的购房定金。2013年10月30日，被告李剑与原告朝阳公司签订了《商品房定购协议书》，约定李剑自愿定购茶陵朝阳新城A期13栋2101号楼房，按购房总价款30%设定定金，并约定了有关优惠方式、《商品房买卖合同》签订、房屋交付时间等内容。被告选择银行按揭付款的方式，根据优惠方式第（3）项之约定“余款以银行按揭或者公积金贷款方式交纳的，乙方在接到甲方通知后七天内签订正式购房合同、向甲方提供资料的可享受1%的优惠。办理按揭手续或者公积金贷款如需交纳相关费用或者按要求需办理的诸如房屋保险等手续时，乙方应当积极办理。如因乙方资信、国家政策等原因，不能取得银行按揭贷款或者公积金贷款，视为乙方选择一次性付款，乙方应当在收到甲方通知后五天内将尚欠的购房价款和相关代收代缴费用全部付清”。同时《商品房定购协议》第四条约定“乙方在甲方约定的时间内签订《商品房买卖合同》，具体时间以甲方通知为准。如乙方不按本认购合同之约定签订《商品房买卖合同》、交纳购房款、提供相关贷款资料的，甲方有权解除认购合同，按约定比例所计算的购房定金不予退还”。后于2014年11月27日原、被告双方签订正式的《茶陵县商品房（预）销售合同》，李剑购买原告朝阳新城二期茶陵县城关镇（现云阳街道办事处）炎帝社区朝阳新城11号楼2107室，预测房屋建筑为141.75平方米，其中套内建筑面积为113.67平方米、公用分摊建筑面积为28.08平方米，房屋面积单价为3218.66元，总价款为456245元（为折后总价款），于2015年12月31日前交付。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定时间付款，乙方应当向甲方支付有关违约费用，甲方有权解除合同。合同附件一约定，李剑选择银行按揭方式付款，同时约定如因李剑的资信、国家政策等原因，不能取得银行按揭贷款或者公积金贷款，视为李剑选择一次性付款，李剑应当在收到原告通知后五天内将尚欠的购房价款全部交清。合同补充条款第一条约定，本合同未尽事宜，如与本合同无冲突，仍以《商品房定购协议》之约定为准。至签订正式购房合同止，李剑共支付购房款156245元，尚有300000元未付。正式购房合同签订后，根据合同约定，被告应当配合原告办理银行按揭手续，但李剑仅向原告提供了相关贷款资料却未配合原告去银行办理相关按揭手续，直至今日有关银行按揭手续仍未办理完成，有关购房余款至今未付。被告庭审中称，系因原告方存在乱收“开通费”、实际面积与原告广告宣传面积相差较大、存在欺诈、房屋实际未交付、未享受到房交会优惠政策等原因造成，要求原告承担相关赔偿责任，本院当庭提问对于以上主张被告是否提出反诉，被告当庭表示不反诉，故而本院对于被告提出的主张不予处理。现原告认为，被告拒不配合原告办理银行按揭手续，其行为已构成违约，致使合同无法履行下去，特起诉至法院要求在解除合同的基础上按购房总价款20%比例所计算的购房定金91249元不予返还，并由被告承担本案诉讼费用。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。依法订立的协议或合同具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，被告李剑与原告朝阳公司在签订房屋认购意向书、商品房定购协议的基础上自愿签订了正式的商品房（预）销售合同，系双方真实意思表示，未违反法律规定，对双方均具有约束力。李剑作为具有完全民事行为能力的缔约主体，有权利也有义务在全面阅读合同条款并充分理解合同条款的基础上，谨慎地行使合同签订权，其对签订该合同的法律后果应属明知。朝阳公司与李剑在商品房定购协议和商品房（预）销售合同中明确约定，李剑应在朝阳公司通知的时间内签订交纳购房款、提供相关贷款资料、协助原告办理有关贷款手续，如因李剑原因致使银行按揭贷款手续未办理成功，视为李剑选择一次性付款方式，在收到原告通知后五天内将尚欠的购房价款全部交清。但时至今日，被告方仍未协助原告办理好银行按揭手续，虽被告庭审中陈述，被告一直愿意办理按揭手续，现在未办理并不代表其不会办理，但被告从签订合同至今除交付原告有关贷款资料后，后续事宜一直未配合原告，其行为应视为拒不办理银行按揭手续，此致使原告与被告签订商品房（预）销售合同的合同目的无法实现，被告行为已经构成违约，现原告要求解除与被告签订的《商品房（预）销售合同》具有事实和法律依据。根据朝阳公司与李剑订的认购意向书和商品房定购协议及商品房（预）销售合同的约定，按购房总价款的30％设定定金，而李剑原交纳的VIP客户意向定金在签订正式购房合同时也已经作为购房款项算入已交纳的购房款中，但其设置为购房定金的性质并未改变。现在原告在要求解除合同的基础上自愿适用定金罚则追究被告的违约责任，选择被告按照总购房款的20%所交纳的购房定金91249元不予返还，符合法律规定，应予支持。被告辩称原告存在乱收费、有些优惠政策未享受、房屋目前仍未交付等事项，故被告现尚未办理按揭手续不违背合同约定，此理由无法抗辩其违约的事实。同时被告要求原告承担违约损失，对于被告主张经庭审询问，被告不提起反诉，故对于被告追究原告违约责任的请求本院不予处理。本案经调解无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
原告茶陵县朝阳房地产开发有限公司与被告李剑于2014年11月27日签订的《商品房（预）销售合同》于本判决生效之日解除，被告李剑向原告茶陵县朝阳房地产开发有限公司所交纳的按购房总价款的20％比例所计算的购房定金91249元不予返还。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案案件受理费2081元，减半收取1041元，由被告李剑负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
代理审判员 周 静
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 胡佳凤
附相关法律法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。