山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终3829号
上诉人（原审被告）:高正炎，男，1945年2月22日出生，汉族，住济南市。
委托代理人：高智勇（高正炎之子），男，1970年9月28日出生，汉族，住济南市。
委托代理人：张晶（高正炎儿媳），女，1971年9月3日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审原告）:山东彼得物业公司管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人：康宇，总经理。
委托代理人：范守平，山东垠鹏律师事务所律师。
上诉人高正炎因与被上诉人山东彼得物业公司管理有限责任公司（以下简称彼得物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初458号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
高正炎上诉请求：请求撤销一审判决,驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：上诉人未与被上诉人签订过物业服务合同，被上诉人提供的物业管理服务，与上诉人无关。上诉人房屋地面不平、房屋入户门倾斜等问题，上诉人反映后，被上诉人不作处理。被上诉人与原物业公司之间的债权转让，未通知上诉人,也违背了上诉人与原物业公司的约定，债权转让行为无效。
彼得物业公司辩称：被上诉人与开发商签订的前期物业服务合同，对上诉人有约束力。上诉人所提质量问题，不是物业服务的范围。被上诉人已经将债权转让事由告知上诉人。
彼得物业公司向一审法院起诉请求：一、高正炎支付拖欠的物业服务费3976.60元；二、高正炎支付上述拖欠物业服务费的违约金6023元（以拖欠金额为基数，按日0.3%自逾期之日起计算至2015年6月30日）；三、高正炎承担诉讼费用。
一审法院认定事实：济南发祥置业有限公司为槐荫区发祥巷小区的开发单位，其作为委托方（甲方）与受委托方黑龙江新明基物业管理有限公司（乙方，以下简称新明基物业）于2008年7月4日签订《济南市前期物业管理委托合同》，约定甲方将发祥巷小区委托乙方实行前期物业管理，物业类型为商住，占地面积57500平方米，建筑面积23.9万平方米。合同中对委托管理事项约定为负责制定《物业使用守则》，与业主、使用人办理物业交接验收和入住手续，收取有关费用及住宅共用部位、共用设施设备维修基金，负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理等。委托管理期限为自本合同生效之日起至本物业管理区域内业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。合同中对物业管理服务费的标准约定合同有效期内未交付使用物业的物业服务费按住宅房屋建筑面积每月每平方米多层0.60元、高层1.10元标准由甲方向乙方支付；已交付使用物业的物业服务费，由乙方按住宅房屋建筑面积多层每月每平方米0.80元、高层1.20元、非住宅房屋建筑面积每月每平方米3元向业主或使用人收取；收费时间提前预收，每次至少预交半年。同时约定甲方、业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。合同中还对双方权利义务、服务标准等内容进行了约定。该合同在济南市房产管理局进行了备案。
高正炎原居住房屋拆迁后，入住发祥巷小区二区x号楼x单元xx室。
2010年8月11日，高正炎（作为乙方）与新明基物业下设的济南分公司（作为甲方）签订《物业管理服务协议（住宅）》，约定房屋建筑面积为87.89平方米，物业管理服务费用交纳时间为办理入住之日，按政府规定标准收取；采取甲方预收方式，时间为半年。甲方的权利和义务包括对房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理等，高正炎的义务包括承诺不改变房屋用途等。关于物业管理服务的具体内容，合同约定包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生等。在协议的“第九条违约责任”处约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权采取必要的方式予以制裁，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金”。
彼得物业公司还提交济南市物价局《关于制定棚户区改造安置房小区物业服务收费标准的通知》（济价房字[2009]123号），载明暂定棚户区改造安置房小区物业服务收费标准为按《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积收费，未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。收费标准多层住宅0.4元/平方米·月，高层住宅按0.85元/平方米·月（含电梯运行费用）。通知中还明确执行时间为自2009年12月1日起。
2013年11月20日，济南发祥置业有限公司作为甲方与作为乙方的彼得物业公司签订《发祥巷小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对发祥巷小区提供前期物业服务，物业类型包括小高层住宅、多层住宅、商业用房、商务办公楼等，建筑面积为176265.76平方米，合同中对物业服务内容与质量、物业的经营与管理等进行了约定，其中物业服务费用约定收费采用包干制，具体标准为多层住宅0.80元/月·平方米，高层住宅1.20元/月·平方米，办公楼3元/月·平方米，商业用房及学校、医院为2.60元/月·平方米;交费的时间约定为业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费，按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年中间结点履行交纳义务。合同的违约责任处约定甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天万分之30向乙方支付违约金。合同中还约定合同期限自2013年11月20日起至业主委员会成立时止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该《发祥巷小区前期物业服务合同》除由济南发祥置业有限公司与彼得物业公司分别加盖印章外，济南市槐荫区住房保障和房产管理局亦加盖“物业管理服务合同备案”印章。
彼得物业公司与济南发祥置业有限公司签订该《发祥巷小区前期物业服务合同》后，又于2013年11月27日与发祥巷小区原物业服务公司黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司（由原黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司变更）签订《发祥巷小区物业管理交接协议》，其为协议乙方，黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司为协议甲方。协议中载明甲方系济南发祥置业有限公司委托的发祥巷小区前期物业管理单位，因经营入不敷出、严重亏损将退出发祥巷小区及发祥巷一号公馆的物业管理；乙方系经过业主依法选聘，具有合法资质的物业管理单位，继甲方退出后将成为发祥巷小区新的物业管理单位。关于交接期限的划分协议约定甲方对发祥巷小区的物业管理服务截止至2013年12月31日，该管理服务期限界满，甲方不再向小区业主提供物业管理服务，乙方自2014年1月1日起，正式接管发祥巷小区的物业管理服务，属前期物业管理性质；甲乙双方需在2014年1月1日前完成物业交接工作。该协议中对资料及财物交接进行了详细约定，关于债权债务的处理约定为：甲方在发祥巷小区进行物业管理服务期间，业主拖欠的物业费（截止至2013年12月31日），甲方作为债权全部转让给乙方，甲方负责通知欠费业主债权转让事宜。甲方除物业费之外的其它债权债务，由甲方自行承担解决，若因此给乙方造成损失，乙方有权向甲方追偿。对“正在履行的合同的处理”约定为甲方在物业管理服务期间对外签订的涉及物业的合同，自甲方撤出后，由甲方负责向乙方交接，甲方负责通知合同相对方合同主体变更，要求合同相对方及时联系乙方，乙方在合同主体一方盖章确认，在合同履行期内，由乙方代替甲方行使合同约定的权利及义务。协议另对员工安置等事项进行了约定。同日，济南市槐荫区住房保障和房产管理局出具济槐荫区合同备第2013038号《济南市物业服务合同备案证明》，内容为“济南发祥置业有限公司（委托方）将坐落于槐荫区经二纬六道，四至范围：东纬五路、南经二路、西纬六路、北发祥巷小区B地块商务办公楼，建筑面积176265.76平方米的发祥巷小区委托山东彼得物业公司管理有限责任公司（受托方）进行物业服务，现对双方签订的《物业服务合同》予以备案”。
原物业服务公司及彼得物业公司在提供物业服务过程中，高正炎未交纳物业服务费。彼得物业公司起诉要求高正炎支付2011年1月1日至2015年6月的物业服务费。其在起诉前曾于2015年7月10日采用“特快专递”方式向高正炎发出过催收转让函，催收2011年1月1日-2015年6月30日的物业费3976.60元。高正炎于2015年7月11日收取该邮件。彼得物业公司要求高正炎交纳的物业服务费即是按0.85元/平方米·月计算。
高正炎提供照片用以证实其房门所存在的问题。彼得物业公司对照片的真实性没有异议，但认为属于房屋质量问题。
高正炎提出其已经预交半年物业费，因房屋钥匙存放在物业公司，2010年8月至11月份的物业费不应支付，其已经支付半年的物业费，物业费已经支付至2011年5月份。彼得物业公司要求落实相应情况，但未在限定的期限内对此作出答复意见。
一审法院认为，高正炎因拆迁安置进入小区时，与小区的物业服务公司新明基下设的济南分公司签订了《物业管理服务协议（住宅）》，此时该小区没有成立业主委员会，该物业服务公司系小区开发单位济南发祥置业有限公司选聘，因此该《物业管理服务协议（住宅）》应为前期物业服务合同。就合同内容而言并不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应为有效。高正炎作为小区业主，应履行协议约定的相关内容。后在物业服务过程中，因黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司（由新明基物业济南分公司变更）退出，济南发祥置业有限公司又与彼得物业公司签订了《发祥巷小区前期物业服务合同》，该合同的内容合法，系双方当事人的真实意思表示，且在济南市槐荫区住房保障和房产管理局进行了备案，合同有效。同时因签订该合同时小区仍未成立业主委员会，故合同仍为前期物业服务合同。彼得物业公司与原物业服务公司即黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司签署交接协议后即进入发祥巷小区并提供物业服务。高正炎作为发祥巷小区的业主既有权利接受物业服务，又有义务缴纳物业服务费用。
彼得物业公司诉称高正炎未缴纳2011年1月1日至2015年6月30日间的物业服务费用3976.60元，高正炎对该物业费的计算期间提出异议，认为在2010年8月至11月间由物业掌控房屋，其没有使用，其预交的半年物业服务费应自2010年12月计算至2011年5月。经审查，彼得物业公司没有在限定的期限内对于高正炎的答辩意见作出答复，且未提交双方收验房屋的交接表，故对于高正炎辩称理由予以支持，彼得物业公司主张的3976.60元中应扣除5个月费用，经核算，高正炎应支付的物业服务费为3603.07元。
高正炎在答辩中对彼得物业公司提供的物业服务不满，提出了维修不及时等诸多问题。其中一些问题在彼得物业公司起诉其他业主的案件中也多有涉及，原审法院认为彼得物业公司及该小区此前的物业服务企业在提供物业服务过程中确实存在不足，对业主不积极缴纳物业服务费用的行为应作深刻的反省。但物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，小区内几百上千的业主接受着物业服务，各人、各户对物业服务的评价有着不同的标准，这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互交流。业主在对物业服务企业提供的物业服务有意见时，经常会采用拒交物业服务费来表达不满情绪。但物业服务企业本身亦属企业，其维持运行需要成本，且其运营费用的主要来源就是业主缴纳的物业服务费用。如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保障企业的正常运营，而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态。实际上，高正炎所在的小区前一家物业服务企业也正是因为入不敷出，难以维持正常经营而退出。人民法院审理物业服务合同纠纷案件，着眼点既在这一个案件本身，同时又要关注到整个小区正常秩序的维护，考虑到整个小区的正常运行与发展。高正炎还主张地面不平、房屋入户门倾斜、与墙体之间有裂缝及不安全等问题，这些问题是房屋存在的问题，与物业服务并无必然联系，不能免除其作为小区业主在接受物业服务时向物业服务企业交纳物业服务费用的义务。高正炎还主张本案已经超过2年诉讼时效期间。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。根据查明的事实，债权人黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司将债权转让给彼得物业公司后，彼得物业公司于2014年1月入驻小区提供物业服务，2015年6月30日撤出小区，2015年7月10日致函高正炎催收物业服务费，该邮件已经送达高正炎。2015年12月28日彼得物业公司提交诉状，主张权利，没有超过两年的诉讼时效期间。故高正炎的上述答辩理由不成立。综上，对高正炎拒交物业服务费的答辩意见，不予采纳。鉴于彼得物业公司提供物业服务客观上存在着瑕疵与缺陷，对其要求高正炎支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、高正炎于判决生效之日起十日内支付原告山东彼得物业管理有限责任公司2011年6月1日至2015年6月30日物业服务费3603.07元；二、驳回原告山东彼得物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告山东彼得物业管理有限责任公司负担10元，高正炎负担15元。
二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实。
本院认为，济南发祥置业有限公司与彼得物业公司签订的《发祥巷小区前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。因签订该合同时该小区仍未成立业主委员会，故合同仍为前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主具有约束力。高正炎以其未与彼得物业公司签订物业服务合同为由，主张彼得物业公司提供的物业管理服务，与其无关，本院不予支持。高正炎所主张的房屋地面不平、房屋入户门倾斜等问题，属于房屋质量问题，应由开发商予以处理。高正炎以此为由拒交物业服务费，本院难以支持。彼得物业公司采用“特快专递”方式向高正炎发出告知函，高正炎于2015年7月11日收取了该邮件，债权转让已通知高正炎，符合相关法律规定，该债权转让行为合法。综上，上诉人高正炎上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人高正炎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 施 红
代理审判员 唐鸣亮
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 刘 翔