浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）绍越民初字第1814号
原告绍兴市旅游集团有限公司。
法定代表人祁淼荣。
委托代理人（特别授权代理）赵淑芳、史红江。
被告绍兴市通达房地产开发有限公司。
诉讼代表人朱顺德。
委托代理人（特别授权代理）陶鹏。
原告绍兴市旅游集团有限公司（以下简称旅游集团公司）与被告绍兴市通达房地产开发有限公司（以下简称通达房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年4月16日立案受理，依法由审判员戴伟章适用简易程序独任审判，于2012年5月14日、2013年7月2日、8月19日公开开庭进行了审理。原告旅游集团公司的委托代理人史红江，被告通达房产公司的委托代理人陶鹏到庭参加诉讼。本案庭外和解时间为14个月，司法鉴定时间为2012年10月15日至2012年11月27日。本案现已审理终结。
原告旅游集团公司诉称：2000年2月25日，绍兴市文化旅游投资发展有限公司（即原告前身）因ＸＸＸ祖居环境改造工程建设需要，根据市政府、市住房办统一安排，与被告签订购买经济适用房150套的购房协议1份，该协议对房屋建筑面积、价款等进行了约定。协议签订后，原告支付给被告人民币10716135.97元，该款项下的经济适用房为76套，根据约定价格计算，放宽为10138874.35元，原告多支付了577261.62元，且该76套房屋中，位于秀水苑1幢103室（建筑面积为104.31平方米）已被被告出卖给第三人，遂导致纠纷发生，故原告起诉要求被告立即返还多收的房款577261.62元，返还原告已支付的秀水苑桃李阁1幢103室的购房款150206.4元，并赔偿因不能交付房屋而给原告造成的经济损失（损失金额按评估机构评估的市场价与购房价之差计算）；本案诉讼费由被告承担。
被告通达房产公司辩称：本案中所涉的经济适用房小区，所有指标都是需要绍兴市经济适用房建设领导小组办公室下达之后才可以分配，因此本案中原、被告并不存在直接的房屋买卖关系；关于经济适用房的相关款项已经结算完毕，因此不存在被告需要与原告进行单独结算的问题；本案中所涉的秀水苑1幢103室房屋属于当时市政府会议机要中所确认的剩余房屋，该房屋的对外出售已由绍兴市政府的会议机要、绍兴市国土局的批复确认，并由绍兴市房管处对该房屋颁发了产权证书，表明该房屋属于经济适用房指标以外的剩余房源，被告可以按商品房进行对外销售；即使原告的诉请全部成立，因根据原、被告双方签订的购房协议第五条约定的交付时间不超过2001年6月30日，原告的请求已超过诉讼时效。即使不超过诉讼时效，根据该份协议的第八条，其公司承担的赔偿责任也仅在定金范围以内。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原、被告为证明各自的主张，向本院提供以下证据：
1、原告提供绍市计投（1999）388号文件复印件1份、购房协议1份、150套房源清单1组，要求证明2000年原告为实施ＸＸＸ祖居环境改造项目，与被告签订150套经济适用房的购房协议。经质证，被告对证据真实性均无异议，但认为从该购房协议的内容看出，该房屋是属于经济适用房，用途指标是由绍兴市人民政府和绍兴市住房办统一安排的，并且由绍兴市经济适用房建设领导小组办公室下达相关指标，房屋真正的购买对象并不是本案中的原告，而是本案中原告所负责的拆迁项目的拆迁户。在原告完成拆迁之后，仍然需要由被告与实际的拆迁户签订房屋买卖合同，因此原告仅是用房项目的负责人，与被告所达成协议是经济适用房房源的使用协议；购房协议的第四点第五条规定履行期限不超过2001年6月30日，因此本案中原告主张权利已超过诉讼时效，同时该协议第四条规定的违约责任的承担及违约责任上限的约定，本案中原告主张权利不符合相关约定。本院对该证据的真实性予以确认。
2、原告提供秀水苑76套房源清单1组、付款凭证1组、发票2份，要求证明原告支付了76套房源的价款为10716135.97元，被告开具的发票金额是10138874.35元，两者之差为577261.62元，其中本案争议的秀水苑桃李阁1幢103室房屋也在76套房源内，说明原告已履行了76套房源的的付款义务，被告实际多收577261.62元。经质证，被告认为76套房源清单系原告自行制作，并不是属于实质意义上的证据，关于秀水苑房源问题，绍兴市房管处和绍兴市审计局于2004年统一进行了核算，所有的房源使用最终应该以该部门所作的核算结论为准；对付款凭证、发票的真实性无异议，但认为本案中所涉的的款项的结算，开始确实是由被告与各个项目的负责人进行单独结算，但在2004年，由绍兴市人民政府与绍兴市审计局统一进行计算，故应以其计算结果为准。本院认为，76套房源清单与被告开具的发票内容可以相互印证，故本院对上述证据的真实性均予确认。
3、原告提供抄告单和（2009）54号文件复印件各1份，要求证明原告主体资格变更的事实。经质证，被告对该证据无异议。本院对该证据的证明效力予以确认。
4、经原告申请，本院依法委托绍兴博大房地产评估有限公司所作的房地产评估报告1份，评估结论为位于秀水苑桃李阁1幢103室房屋在2012年10月22日的价值为人民币1028914元。经质证，原告对该证据无异议，被告对该证据的真实性无异议，但对其关联性和合法性有异议。本院对该证据的证明效力予以确认。
5、本院以职权向绍兴市房管处调取秀水苑1幢103室房屋买卖合同1份、房屋登记信息1份，载明：通达房产公司于2010年10月9日将诉争的秀水苑桃李阁1幢103室房屋以总价740601元出售给案外人蒋力伟，且该房屋产权已经登记于案外人蒋力伟名下。经质证，原、被告对该证据的真实性均无异议。本院对该证据的证明效力予以确认。
综合上述予以确认的证据及原、被告双方在庭审中的陈述，可以认定以下事实：2000年2月25日，绍兴市文化旅游投资发展有限公司（于2002年更名为原告绍兴市文化旅游集团有限公司）因ＸＸＸ祖居环境改造工程建设需要，经市政府统一安排，与被告签订购房协议1份，约定：原告向被告购买经济适用房150套，计建筑面积（暂定）13287.39平方米，中心价暂按1500元／平方米计算，层次系数按市物价局核准规定计算，房价款合计为20418319.95元，阁楼（按投影面积计算）暂按700元／平方米计算，计467740元，自行车库补贴暂按每套1000元计算，即150000元，管道煤气补贴暂按每套1050元计算，计157500元。待市政府及有关部门正式确定后按实结算，多还少补；协议签订后，原告在三日内支付给被告总价款20%的购房定金，计4238711元，房屋余款分四期支付，即基础工程完成后付房价款20%，主体工程结顶后付房价款20%，单体工程结顶后付20%，单体工程竣工后付20%，交钥匙时全部付清。被告提供给原告150套经济适用房那房源，其幢号、层次、套型、面积都必须根据合同附件购房清单（盖章有效）规定执行，未经双方同意不得调换，本次房源不再提供房票。本协议所列房源，交货日期不超过2001年6月30日，被告凭统一的交房联系单逐一向住户交房，并办理入住手续。违反协议上述条款之一，均属违约，违约方应按不超过定金数款赔偿守约方的损失。该协议附购房清单1份，明确了150套房源的房号、建筑面积、中心价、层次系数、房款金额，车棚及管道煤气款。合同签订后，原告于2000年3月2日支付给被告购买150套经济适用房定金2238711元，于2000年3月13日支付定金2000000元，于2000年7月6日支付房款2000000元，于2000年9月21日支付房款477427.97元，于2000年10月11日支付房款2000000元，于2001年1月18日支付房款2000000元，合计10716135.97元（均由被告出具了收据），并出具了包括诉争的秀水苑1幢103室房屋103室（建筑面积为104.31平方米）在内的“已付款房源清单”1份。被告于2002年5月23日开具给原告发票2份，其中载明住宅（建筑面积为6493.67平方米）金额为9983074.35元，车棚76套金额为76000元，秀水苑桃李阁76套管煤初装费（76户，单价为1050元）79800元，合计10138874.35元。此后，被告一直未能向原告交付诉争的秀水苑桃李阁1幢103室房屋，并于2010年10月9日将该房屋以总价740601元出售给案外人蒋力伟，案外人蒋力伟已领取了该房屋的产权证，遂成诉。
在本案审理过程中，应原告方申请，本院依法委托绍兴市博大房地产评估有限公司对绍兴市秀水苑1幢103室房屋103室2012年10月22日的房地产价值进行了评估，经评估秀水苑1幢103室房屋103室的评估价值为1028914元。原告为此垫付了评估费3570元。
本院认为，原、被告于2000年4月28日签订的购房协议系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，该协议合法有效。合同签订后，双方应按约履行。根据原告提交的已付款房源清单及被告开具的发票，可以证实原告实际已经支付给被告购房款共计10716135.97元（包括诉争的秀水苑1幢103室房屋的76套经济适用房房款、车棚款和管道煤气初装费共计10138874.35元）。虽根据购房协议约定的购房数量为150套，但该合同同时约定该建筑面积和价格均属暂定，后双方在实际履行中，根据已付款房源清单及被告开具的发票记载的内容，并结合被告自认诉争购房协议项下的房屋已履行完毕，可以证明双方最终确定的购房数量为76套，现原告也明确表示放弃其余房屋的购买权利，故原告主张被告应返还除76套经济适用房房款、车棚款和管道煤气初装费共计10138874.35元外的已支付房款577261.62元的诉讼请求，本院予以支持；根据上述协议约定，被告应根据原告统一出具的联系单逐一向住户交房，并办理有关入住手续，现被告已将讼争秀水苑桃李阁1幢103室房屋出售给案外人，且讼争房屋已实际登记在案外人名下，根据物权登记主义原则，被告对交付房屋义务已属履行不能，原告据此要求被告返还购房款并赔偿损失，并无不当。对赔偿损失部分，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案原告向被告购买的包括讼争房屋在内的房源均为经济适用房，系用于拆迁安置，原告要求被告按照商品房评估的差价赔偿损失的主张，缺乏依据；因双方购房协议中虽约定了违约金的计算方式，但就被告而言，对讼争房屋其按约只能获得150206.4元的销售价款，现违约另行出售实际获得740601元销售价款，两者差价为590394.6元，远低于其根据合同约定应向原告方支付的违约金数额，综合本案案情，本院酌情确定被告应赔偿原告违约损失共计590394.6元。综上，被告应返还原告已支付购房余款577261.62元，返还秀水苑桃李阁1幢103室房屋购房款150206.4元，赔偿原告经济损失590394.6元，合计1317862.62元。被告关于经其与绍兴市人民政府结算，本案讼争房屋已属剩余房源，其有权对外出售之辩称意见，因其未能提供充分证据证明，本院不予采纳。被告关于原告起诉已过诉讼时效之辩称意见，本院认为讼争房屋系拆迁安置用房，原告非该房屋之实际安置对象。结合购房协议约定，甲方除需承担向乙方交付期房房源的合同义务外，还应承担凭乙方出具的交房联系单逐一向住户交房，并办理有关入住手续之合同义务。现被告未能举证证明原告曾就讼争房屋向其出具交房联系单，而其未按约履行合同义务的具体时间，应承担不利法律后果，且双方购房协议约定的建筑面积和价格均为暂定，具体需“待市政府及有关部门证实确定后按实结算，多还少补”，被告也未能举证证实双方已就该购房协议项下的购房款实际进行了结算，故对被告关于本案已过诉讼时效之抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告绍兴市通达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还给原告绍兴市旅游集团有限公司购房余款577261.62元，返还秀水苑桃李阁1幢103室房屋购房款150206.4元，并赔偿原告损失590394.6元，合计1317862.62元。
二、驳回原告绍兴市旅游集团有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5537.5元，由原告绍兴市旅游集团有限公司、被告绍兴市通达房地产开发有限公司各负担2768.75元；本案司法评估费3570元（已由原告绍兴市旅游集团有限公司支付），由原告绍兴市旅游集团有限公司、被告绍兴市通达房地产开发有限公司各负担1785元；均于本判决书生效之日起三十日内结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 戴伟章
二〇一三年九月三日
书记员 王 平
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。