广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初21522号
原告（反诉被告）：深圳市新秀娱乐休闲有限公司，住所地深圳市宝安区，组织机构代码697132539。
法定代表人萧剑清，职务总经理。
委托诉讼代理人：王腊清，广东深兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张军，广东深兴律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：胡伟，男，1981年9月4日出生，汉族，住址湖南省常德市鼎城区。
委托诉讼代理人：谢长征，广东鼎方律师事务所律师。
原告（反诉被告）深圳市新秀娱乐休闲有限公司与被告（反诉原告）胡伟合同纠纷案，本院受理后，依法由审判员陈平独任审判，公开开庭进行了审理。原告深圳市新秀娱乐休闲有限公司的委托诉讼代理人王腊清、张军，被告胡伟及其委托诉讼代理人谢长征均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳市新秀娱乐休闲有限公司诉称，2014年9月9日，原、被告双方经协商一致签订《承包合同》一份，由原告将其经营资格与承租的2,300平方米的经营处所一并发包给被告承包经营，保证金为240,000元，承包期间为三年，即从2014年10月1日起至2017年9月30日止。承包形式为包干制，即被告除要向原告按月支付人民币40,000元的承包费外，还要承担其经营期间所发生的水电、物业管理、房租、工商管理费、税费等等与经营有关的一切费用。合同第10条还约定承包期间，如因乙方原因无故不按期向甲方支付承包等费的，每延一天由乙方向甲方承担应缴总额的5％的滞纳金；超过二个月仍不缴纳的，甲方有权单方解除合同。承包合同签订后，原告便于次日将涉案房屋交由被告经营。被告在经营期间，一直都守约经营。直到2016年5月，被告便以深圳市明天西部酒店有限公司（以下简称西部酒店公司）嫌其噪音有点高为由拒交承包费。其间，原告曾多次找被告催要，但被告总是以各种借口拖延。无奈之下，原告只得委托广东深兴律师事务所王腊清律师向被告发催款函，要求被告在收到律师函之日起5日内，向原告付清所欠的承包费160,000元。然被告收到律师函后既不向原告支付承包费，也不给原告任何答复，时至今日仍未付分文。综上所述，被告无故拒交承包费，其行为违法悖理。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、被告立即向原告支付2016年5月1日至同年8月31日期间的承包费160,000元及延期付款的滞纳金暂定50,000元；二、由被告承担本案诉讼费用。
庭审中，原告称被告自2014年12月1日起应向原告支付承包费，至2016年4月30日止共19个月，应付承包费760,000元，但至2016年6月6日止仅支付了515,000元，少付245,000元。据此，原告增加一项诉讼请求为：判决被告立即向原告支付2014年12月1日至2016年4月30日期间少交的承包费245,000元及延期付款的滞纳金暂定5,000元（40,000元/月，按合同第10条约定内日5%计算，每日为2000元，计算至付清欠款之日止），合计250,000元。原告同时明确其第一项诉讼请求滞纳金的计算方式为本金160,000元按合同约定的每日5％的标准从2016年5月1日起计算至2016年8月31日止；增加诉讼请求部分的滞纳金的计算方式为本金245,000元按合同约定的每日5％的标准从2014年12月1日起计算至付清之日止。
被告胡伟答辩称，一、原告就涉案场地的使用权从2016年5月2日开始已经丧失，原告向被告收取相关费用的事实基础及法律基础均不再存在，因此从2016年5月2日开始被告无需再向原告支付任何费用。同时，因原、被告双方之间所签署的承包期限从2014年10月1日起至2017年9月30日止，但在合同尚未到期之前原告已经无法再将该场地交付给被告实际支配及使用。故原告应当退还被告所支付的保证金240,000元，并应当向被告承担违约金400,000元。二、2014年12月1日至2016年4月30日期间，被告已经足额以转账及现金的方式向原告支付了该期间的所有承包费用。在该期限之后以及原告就2016年5月之后的承包金起诉被告之前，原告均未就所谓增加的诉讼请求所涉金额向原告主张过任何权利，可以说明在2016年4月30日之前关于承包费用的问题双方是无争议的。且即便原告认为被告在这期间内有拖欠承包费用，但原告也无法说明所拖欠的系何年何月的费用。三、由于原告所提供的场所被告已无法使用，且该场所被告无法使用的原因系原告所承包给被告经营的KTV娱乐场所存在系统瘫痪，噪音无法解决等，致使合同目的不能实现，因此，原告应当向被告承担被告因此所遭受的损失。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告胡伟反诉称，双方于2014年9月9日签订《承包合同》，约定原告将其承租的2,300平方米经营处所一并发包给被告经营，双方同时约定了承包费的计算、保证金、承包期限等条款。原告发包给被告经营的场所为卡拉OK娱乐场所，但被告接手后才发现，原告所发包给被告的经营场所根本不符合经营条件。最重要的是存在点歌系统不稳定，无法正常使用，至2015年底甚至彻底瘫痪；KTV包房隔音等严重影响经营的情形。经被告多次与原告的法定代表人萧剑清及实际投资人陈国培多次协商，均得不到解决。2016年4月18日，深圳市宝安区环境保护和水务局下发深宝环水责（2016）3007号《责令改正违法行为决定书》，要求原告对经营场所进行整改以达到环保要求。西部酒店公司也多次要求原告对营业场所的隔音设施进行处理。但原告一直拖延、推诿。至2016年5月2日，西部酒店公司向反诉被告的法定代表人萧剑清及实际投资陈国培发出书面通知，解除其与原告的租赁合同。故在2016年5月2日之后，原告已经丧失对涉案物业的承租及经营权利，原告收取承包费用已经缺乏事实及法律基础。同时，因原告交付给被告使用的经营设施存在严重瑕疵，造成被告巨大经济损失，原告应向被告承担赔偿责任。为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求判令：一、确认原、被告之间签署的《承包合同》已于2016年5月2日终止；二、原告返还被告保证金240,000元；三、原告支付被告整改费用140,000元；四、原告支付被告营业损失180,000元（2015年12月1日至2016年5月2日）；五、本案诉讼费由原告承担。
庭审中，被告增加一项反诉诉讼请求如下：请求判令原告向被告支违约金400,000元。
原告深圳市新秀娱乐休闲有限公司针对反诉答辩称，一、案涉经营场地的承租合同系案外人萧永广作为承租人与作为出租人的黄渊明于2009年8月12日签订的，西部酒店公司无权通知解除租赁合同。且被告还在2016年8月20日向原告发出西部酒店公司停水停电通知，要求原告与西部酒店公司沟通协调，足以说明说明原、被告之间的《承包合同》并未终止。二、被告在签订《承包合同》后即经营案涉场所，不存在不符合经营条件的情形，其诉请返还保证金的反诉诉讼请求，没有事实依据。三、被告从未向原告告知需要对经营场所进行整改，也没有说明整改费用140,000元产生的依据，其亦未提供证据证明其遭受了营业损失及损失数额。四、被告尚欠2014年12月1日至2016年4月30日期间的承包费245,000元。被告于2014年12月8日支付80,000元（支付58,358元、冲抵21,642元，共计80,000元）、2015年2月3日支付27,000元、2015年5月1日支付20,000元、2015年5月12日支付20,000元、2015年6月1日支付35,000元（支付15,000元、冲抵刘遒顺借条20,000元，合计35,000元）、2015年6月17日支付35,000元、2015年7月19日支付35,000元、2015年9月7日支付35,000元、2015年10月8日支付35,000元、2015年11月11日支付35,000元、2015年11月17日支付40,000元、2016年1月18日支付40,000元、2016年6月6日支付78,000元，合计515,000元。根据合同约定，被告应当支付2014年10月1日至2016年4月30日期间的承包费760,000元（40,000元/月×19个月），被告尚欠承包费245,000元。五、被告要求原告支付400,000元违约金的诉讼请求，原告不予认可，被告主张违约金的请求理由不充分，没有事实根据。
经审理查明，2013年12月22日，黄渊明在《租赁合同》上注明以前与本酒店签订的合同有冲突的或不同的以本协议为准。该《租赁合同》载明出租人（甲方）为西部酒店公司、承租人（乙方）为萧永广，约定甲方将坐落于深圳市宝安区西乡街道钟屋三路1号综合楼三、四层出租给乙方经营KTV娱乐场所，租期20年，从2007年10月1日起至2027年9月31日止。合同亦对其他相关事项进行了约定。
2014年3月7日，深圳市宝安区房屋租赁管理办公室向原告颁发了登记（备案）号为宝BH006203（备）《房屋租赁凭证》，显示坐落于深圳市宝安区西乡街道钟屋三路1号明天西部酒店有限公司三、四楼面积2,300平方米的物业出租人为西部酒店公司，承租人为原告。
2014年9月9日，原告作为发包人（甲方）与作为承包人（乙方）的被告签订了一份《承包合同》，发包人主体部分载明原告法定代表人为萧剑清，投资股东为陈国培。合同载约定甲方自愿将深圳市新秀娱乐休闲有限公司及其承租的2,300平方米经营处所一并发包给乙方经营；承包形式为包干形式，即乙方每月除向甲方按月支付承包金外，还需要承担承包期间发生的水电、物业管理、税费等等与经营有关的一切费用。承包费为每月40,000元，保证金为240,000元；承包金从2014年10月1日起算，保证金在合同期满后无息退还。承包期限为三年，自2014年10月1日起至2017年9月30日止，承包期满，乙方有优先承包权和购买权。承包期限，乙方有自主经营权、转包权、人事管理权等，但转包须经甲方书面同意方可。双方同意自2014年10月1日起至八个月内（即2015年5月31日止），乙方若有意购买深圳市新秀娱乐休闲有限公司的全部经营权，则需在2015年4月30日前书面向甲方提出，经甲方同意，双方可以另行签订“公司经营权转让合同”，合同约定的总价格为2,200,000元买断不变；若双方在此期间能签订“公司经营权转让合同”，则本合同作废；签订“公司经营权转让合同”所发生的律师费由乙方全部承担。若乙方在此期间未提出，甲方有权将深圳市新秀娱乐休闲有限公司的全部经营权另行转让于他人，但转让的前提条件是需与乙方就经营权、装修费等损失经三人达成一致意见方可，然后终止本合同。承包期间，如因乙方原因无故不按期向甲方支付承包费等费用的，每延一天由乙方向甲方承担应缴总额5％的滞纳金；超过两个月仍不缴纳的，甲方有权单方解除合同。双方应共同遵守合同约定，如有一方违反，由违反合同的一方向守约方支付违约金400,000元。合同亦对其他相关事项进行了约定。合同甲方签章一栏由萧剑清、陈国培签名。
2014年9月11日，被告委托案外人分别向萧剑清、陈国培转账保证金100,000元、140,000元，合计240,000元。原告确认收到上述保证金。
2016年2月21日，西部酒店公司法定代表人黄渊明及管理人员、钟屋村委工作人员及陈国培、被告胡伟在西部酒店公司一楼召开会议，西部酒店公司提出三、四楼隔音存在问题，所产生的噪音严重响应酒店经营，造成损失达百万元，且三、四楼格局存在重大消防安全隐患。会议确定解决方案为给三、四楼半个月时间针对上述问题给出整改方案，三、四楼严禁客人留宿。
2016年2月28日、3月11日、3月16日，西部酒店公司向三、四楼经营者发出多份通知，称三、四楼噪音严重超标，导致酒店客人投诉、取消订单、要求退房等，要求进行整改。2016年4月11日，西部酒店公司发出通知，称三、四楼并未进行整改，通知于2016年4月15日上午10点对三、四楼停止供电，限期整改验收合格后方恢复供电。
2016年4月18日，深圳市宝安区环境保护和税务局作出深宝环水责【2016】3007号《责令改正违法行为决定书》，载明深圳市新秀娱乐休闲公司KTV使用设备、设施产生噪音超过规定的社会生活环境噪音排放标准，责令立即停止噪音污染超标排放行为，并在该决定书送达之日起三十日对违反行为的改正情况进行复查。
2016年4月26日，西部酒店公司法定代表人黄渊明及管理人员、陈国培、被告胡伟等在西部酒店公司罗湖分店就三、四楼外包单位噪音干扰问题召开了会议，西部酒店公司法定代表人黄渊明提出了解除租赁合同等方案。
2016年8月25日，原告和陈国培委托律师向被告发出律师函，称被告自2016年5月起就没有向原告和陈国培缴纳承包费（每月40,000元），至今仍欠2016年5月至8月的承包费共160,000元，通知被告在收到函件之日起五日内向陈国培和原告缴清所欠承包费，并称陈国培和原告会协调被告所称的停水停电情况。
被告胡伟提交了与案外人于2016年3月20日签订的合同价款为53,000元的隔音整改工程《施工协议》、于2015年12月8日签订的合同价款为95,000元的《点歌系统销售合同》及收据，并依据上述证据主张其支付整改费用148,000元。原告对上述证据的真实性、合法性和关联性均不认可。
另查明，西部酒店公司的法定代表人为黄渊明。原告法定代表人于2013年11月8日由萧永广变更为萧剑清。
以上事实，有当事人当庭陈述及当事人提交的承包合同、房屋租赁凭证、律师函、会议纪要、通知等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《承包合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面适当履行合同义务。
关于违约责任及合同解除。本院认为，根据《承包合同》的约定，原告将其经营权和承租的案涉西部酒店三、四楼经营处所发包给被告经营，其应当提供能开展正常经营活动所需的经营条件。但根据审理查明的事实可知，自2016年2月始，西部酒店公司即因噪音污染问题向被告提出异议。2016年4月18日，政府职能部门亦对噪音污染问题作出责令整改决定。之后，西部酒店公司、被告及原告签订的《承包合同》载明的原告投资股东陈国培就隔音整改等问题进行了协商。但之后，原告并未采取任何隔音整改措施，其提供给被告经营的场所不能满足正常经营条件，原告已构成违约。据此，原告主张被告支付2016年5月之后的承包费，没有事实依据，本院不予支持。但被告仍应按《承包合同》的约定支付2014年10月至2016年4月期间的承包费，合计应为760,000元（40,000元/月×19个月）。根据民事诉讼举证规则，被告应当提供证据证明其支付承包费的具体数额，但被告并未提供相关证据，因此，本院采信原告关于被告已支付承包费515,000元的主张，被告尚欠原告承包费245,000元（760,000元-515,000元）。综上，案涉承包合同属继续性合同，双方亦不存在继续履行案涉合同的信任基础，且原、被告均存在违约行为，案涉合同应予解除。
关于合同解除后权利义务清理。合同解除后，原告收取被告保证金已丧失合同依据，其应当将保证金240,000元退还给被告；被告应当将原告位于深圳市宝安区西乡街道钟屋三路1号明天西部酒店有限公司三、四楼面积2,300平方米的经营物业腾退给原告。
关于违约金。本院认为，因原、被告双方在合同履行过程中均存在违约行为，且原告关于逾期支付承包费违约金的计算方式与合同约定不符，对于原、被告双方关于对方支付违约金的相关诉求，本院均不予支持。
关于整改费用。被告主张其支付整改费用140,000元，但其提交的证据不足证明上述费用已实际发生，且被告未提供证据证明其在实施整改前已取得原告同意，因此，其关于原告承担上述整改费用的诉请，没有事实依据，本院不予支持。
关于营业损失。根据民事诉讼举证规则，被告应当提供证据证明其因原告不履行合同义务遭受营业损失及损失的具体数额，但被告并未提供充分证据证明其损失具体数额，其相关诉求，证据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告深圳市新秀娱乐休闲有限公司与被告胡伟于2014年9月9日签订的《承包协议》；
二、被告胡伟应于被判决生效后十日内支付原告深圳市新秀娱乐休闲有限公司2014年10月至2016年4月期间的承包费245,000元；
三、被告胡伟应于被判决生效后十日内将位于深圳市宝安区西乡街道钟屋三路1号明天西部酒店有限公司三、四楼面积2,300平方米的原告深圳市新秀娱乐休闲有限公司的经营物业腾退给原告深圳市新秀娱乐休闲有限公司；
四、原告深圳市新秀娱乐休闲有限公司应于本判决生效后十日返还被告胡伟承包保证金240,000元；
五、驳回原告深圳市新秀娱乐休闲有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告胡伟的其他反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4,750元，由原告深圳市新秀娱乐休闲有限公司负担95元，被告胡伟负担4,655元，受理费原告已预交；反诉受理费9,400元，由被告胡伟负担5,358元，原告深圳市新秀娱乐休闲有限公司负担4,042元，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 陈 平
二〇一七年二月十四日
书记员 蔡嘉佳
书记员 董 宏
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。