陕西省商洛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕10民终14号
上诉人（原审被告）：镇安县良宇物业管理有限公司。住所地：陕西省商洛市永乐镇新城社区。
法定代表人：王芬华,系公司总经理。
委托诉讼代理人：何常浩，男，1976年11月2日出生，汉族，住陕西省镇安县永乐镇西沟路5号，系上诉人镇安县良宇物业管理有限公司经理。
被上诉人（原审被告）：柯特，男，1978年5月7日出生，汉族，居民，住陕西省镇安县永乐街道办（。
被上诉人（原审原告）：刘文侠，女，1980年11月3日出生，汉族，居民，陕西省镇安县永乐街道办事处。
委托诉讼代理人：许海军，男，1977年7月5日出生，汉族，住址同上，系被上诉人刘文侠之夫。
上诉人镇安县良宇物业管理有限公司(以下简称良宇物业公司)因与被上诉人柯特、刘文侠财产损害赔偿纠纷一案，不服镇安县人民法院（2016）陕1025民初373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
良宇物业公司上诉请求：撤销镇安县人民法院（2016）陕1025民初373号民事判决，依法改判被上诉人柯特承担被上诉人刘文侠各项经济损失17803.99元，一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是：上诉人自2014年就与陕西正通建筑安装有限责任公司签订了《空调维保合同》，由该公司安排专业人员对空调管道进行检修并有详细的维保记录。每次在中央空调主机开机7天前，以通知的形式将注意事项在每个楼宇门上张贴，以提醒各位业主。由此可见，上诉人对空调系统不仅有专业公司进行维保，而且尽到了通知义务。一审认定上诉人对空调管道维护不力，日常巡查通知等相关措施不到位与事实不符。被上诉人柯特在2013年10月31日向上诉人提交了近两年不装修、减少收取物业费的申请，在此情况下上诉人绝无可能将室外阀门打开为无人居住的房屋供暖，徒增上诉人的供暖成本。一审对该事实的认定既无证据予以佐证，更不存在现实的合理性及可能性。根据相关法律法规，上诉人对物业中共用设施和设备承担维修、养护和管理责任。本案中，发生破裂的中央空调管道系柯特房屋室内管道，属于业主专有部分，而非上诉人应承担维护义务的共用管道部分。因此，上诉人不应承担柯特房屋内因业主专有部分设施设备的管护义务而产生的赔偿责任。综上，一审判决认定事实不清，导致判决不公，请求二审依法支持上诉人的上诉请求。
刘文侠辩称，上诉人与陕西正通建筑安装有限责任公司签订《空调维保合同》与业主没有关系，即使签订维保合同，上诉人对业主室外的空调管道仍有巡视管理义务。上诉人张贴的通知对于没有入住的业主存在通知不到位的情形。通常情况下，上诉人收取空调费后才会开启入户空调阀门，室外空调阀门起主要作用。由于上诉人管理不到位，导致柯特家室外空调阀门处于失控状态，上诉人应承担主要责任。故上诉人的上诉理由不能成立，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
柯特未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
刘文侠向一审法院起诉请求：要求被告赔偿房屋损失、误工费、房屋租赁费、鉴定费等损失共计26700.00元，并由被告承担案件受理费。
一审法院认定的事实：原告系镇安县迎宾路锦鸿豪庭三号楼三单元1206室业主。2016年1月25日晚，原告发现卧室天花板漏水，经联系物业排查得知是楼上1306室空调管道爆裂导致地面积水，从而导致原告房屋渗漏，造成原告客厅、餐厅、卧室顶面、灯具、墙壁多处损坏。经商洛市中级人民法院委托商洛华泰资产评估有限公司对原告房屋损失进行评估，评估房屋损害部分损失原值12803.99元，净值10578.67元（含二次装修维护费、垃圾清运费、拆除费2000.00元）。另查明，1306室系被告柯特购买，被告柯特虽未入住，但房屋已经实际交付使用。现原告提起诉讼，要求被告赔偿房屋损失15000.00元、误工费6000.00元、房屋租赁费3600.00元、鉴定费3000.00元，共计27600.00元,并承担案件受理费。一审法院认为，侵害民事权益，应当依法承担侵权责任。本案的焦点在于：1、二被告对原告的财产损害是否应当承担责任？2、原告的损失如何确定？本案被告良宇物业公司承担锦鸿豪庭小区中央空调的日常管理义务。在冬季供暖期对空调管道维护不力，开始调试供暖时日常巡查通知等相关措施不到位。没有认真检查未入住户的室外阀门是否开启，致1306室管道设备存在安全隐患。供暖后室内管道爆裂地面积水致原告房屋渗漏受损，被告良宇物业公司应承担赔偿责任；被告柯特作为1306室业主，虽未入住，但已实际使用，作为所有权人，其对房屋内设施也有管理维护义务，因其对屋内管道阀门也未做日常检查，在没有入住的情况下，打开屋内供暖管道阀门，致最后一道控制阀门无法发挥作用，管道爆裂造成原告房屋因渗漏受损。被告柯特也应对原告的损失承担相应的赔偿责任。被告柯特辩称原告与被告良宇物业公司物业合同中设置仲裁前置，但本案是侵权赔偿，不涉及合同履行争议，不适用仲裁前置条款，被告柯特辩解理由不能成立。综合本案案情，结合二被告在共用及专有设施使用维护方面的义务，确定被告良宇物业公司承担60%的赔偿责任，被告柯特承担40%的赔偿责任较妥。依据相关规定，原告损失认定如下：1、房屋损失原告要求15000.00元，根据鉴定报告原告房屋损坏部分原值12803.99元，评估净值（含二次装修维护费、垃圾清运费、拆除费2000.00元）10578.67元。但后期修复需参照现市场材料和人工费用，评估净值不足以弥补原告损失，故原告房屋损失应参照评估原值定损，即14803.99元（评估原值12803.99元加二次装修维护费、垃圾清运费、拆除费2000.00元）；2、原告要求误工费6000.00元，没有提供相应证据，无法确定，不予支持；3、原告要求再次装修期间房屋租赁费3600.00元，未提供依据和标准来证明要求的合理性、合法性，亦不予支持；4、鉴定费3000.00元，是原告为确定损失进行评估所支出的必要费用，本院对此予以支持。上述原告损失共计17803.99元，依据责任划分被告良宇物业公司赔偿10682.39元，被告柯特赔偿7121.60元。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条二款、第一百三十四条一款（七）项，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十九条之规定，判决如下：一、被告镇安县良宇物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内赔偿原告损失10682.39元；二、被告柯特于本判决生效之日起二十日内赔偿原告损失7121.60元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费245.00元，被告镇安县良宇物业管理有限公司负担147.00元，被告柯特负担98.00元。
二审中，上诉人良宇物业公司提交了以下证据：上诉人与陕西正通建筑安装工程有限公司签订的《空调维保合同》、良宇物业日工作维修记录、空调维修记录表、锦鸿小区中央空调前期管理办法和通知，证明上诉人将空调交由专业的公司进行维保服务，制定有管理办法，在中央空调使用7天前通知业主检修，故上诉人已尽到了保养义务。被上诉人刘文侠质证认为，上诉人所提交的证据只能证明其日常应该做的工作，与本案没有关联性，不能达到其证明目的。本院认为，上诉人所提交的证据说明其对小区的中央空调采取的管理办法，但不能证实其对被上诉人柯特家的中央空调尽到了管理责任，故不能达到其证明目的，不予采信。
对一审查明的事实二审予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是：上诉人良宇物业公司对中央空调设施是否尽到了管理责任，一审判决其承担60%的赔偿责任是否正确。
因锦鸿小区采用中央空调供暖，在业主室内室外分别装有控制阀门。室外阀门的主要功能是物业公司控制室内空调的关闭、使用和检查维修空调管道。由于业主不是专业的空调维修人员，不了解空调的管理维护，而物业公司作为小区物业服务的有偿提供者，对小区中央空调的检查维修及运行使用承担管理责任。本案中，上诉人明知被上诉人柯特的房屋未装修入住，在业主不使用空调的情况下应全面检查空调设施，及时关闭室外空调阀门，排除安全隐患并节约空调运行成本，但事实情况是事发时该室外空调阀门并非处于关闭状态，致使室内空调管道破裂后水流不止，损坏被上诉人刘文侠财物，因此，上诉人对损害的发生负有主要过错责任。上诉人认为其尽到了管理责任，对刘文侠的损失不应承担赔偿责任的观点，因与查明事实不符，故其辩解理由不能成立。被上诉人柯特在其房屋未装修入住，寒冷季节缺乏保暖的条件下，未对其房屋内的空调阀门及管道进行日常维护，开启室内空调阀门冻破空调管道，造成刘文侠家受损，柯特作为所有权人负有一定的过错责任。一审根据双方的过错责任判决上诉人承担60%的赔偿责任是适当的。
综上所述，上诉人良宇物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费245元，由上诉人良宇物业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 林小平
审判员 闫莉霞
审判员 叶 军
二〇一八年二月八日
书记员 王 欢