安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第03240号
上诉人（原审被告）：龙良珍。
委托代理人：龙良云，女，1962年10月30日出生，汉族。
委托代理人：朱国恩，安徽易尚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吉文瑶。
委托代理人：陈金虎，安徽宝文律师事务所律师。
上诉人龙良珍因房屋租赁合同纠纷一案，不服合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民一初字第01816号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
吉文瑶在原审中诉称：吉文瑶与龙良珍于2014年2月9日签订商铺转让合同。合同约定，龙良珍将长江批发市场儿童区40号经营中店铺转让给吉文瑶，面积17.1平方米；吉文瑶当日支付店铺租金42000元，并约定合同于2014年2月9日生效。2014年2月长江批发市场儿童区40号商铺所有者安徽新长江投资股份有限公司（以下简称：新长江公司）告知吉文瑶，其并未授权龙良珍转让该商铺，2014年3月19日书面告知吉文瑶和龙良珍双方签订的上述商铺转让合同无效，并将店铺强行关闭，致使吉文瑶无法正常营业。吉文瑶多次找龙良珍协商解决，但龙良珍置之不理。故诉请法院，请求依法判令：1、依法确认吉文瑶与龙良珍双方于2014年2月9日签订的商铺转让合同无效；2、依法判令龙良珍返还吉文瑶42000元以及利息283元（暂计至2014年3月20日，以后利息至款项付清之日止：3、判令龙良珍承担本案诉讼费、保全费等全部费用。案件审理过程中，吉文瑶变更诉请为：1、依法解除吉文瑶与龙良珍于2014年2月9日签订的商铺转让合同；2、请求判令龙良珍返还租赁费用41304元。
龙良珍在原审中辩称：签订转让合同是双方自愿的，合同上的附加条款是吉文瑶自己后来添写的。双方之间的转让合同虽没有经过新长江公司同意，但是同样的转租的行为在市场里是很普遍的现象。吉文瑶在2014年3月份虽然将转租给他的商铺关门了，但实际上是调换到其他商铺进行继续经营。请求法院判决驳回吉文瑶的诉讼请求。
原审法院认定：2013年8月14日，龙良珍和新长江公司签订《商铺租赁合同》一份，由龙良珍承租新长江公司所有的位于合肥长江批发市场童装区040号铺位。租赁期限自2013年10月1日起至2019年9月30日止。前十二个月即2013年10月1日至2014年9月30日为免租期。2014年10月1日起至2015年9月30日，月租金为34.7元／平米，其后每年租金增长5%。龙良珍向新长江公司缴纳了1万元保证金。双方在《商铺租赁合同》中约定，承租人在承租期内擅自转租的，出租人有权终止合同，保证金不予退还。2014年2月9日，龙良珍未征得新长江公司同意，与吉文瑶就合肥长江批发市场童装区040号铺位转租达成协议，签订了《商铺转让合同》一份。在合同中双方约定，龙良珍将店铺转让给吉文瑶，并保证吉文瑶享有龙良珍在市场所有的权利和义务。转让于2014年2月9日生效。吉文瑶应于2014年2月9日向龙良珍支付店铺转让金额42000元。在双方签字下方添加了附加条款，内容为：一、仓库4-02号所有权归吉文瑶所有；二、龙良珍与长江批发市场签订的所有相关合同归吉文瑶享用，全部使用权利与龙良珍无关。三、该商户、营业证等使用证与长江批发市场发生任何转让、过户使用权的争议须龙良珍无偿解决，承担一切责任。吉文瑶在和龙良珍签订《商铺转让合同》前支付1000元定金，于合同签订当日付给龙良珍41000元。龙良珍将商铺交付给吉文瑶，同时将含100元电费的磁卡和价值100元的锁具交付吉文瑶。但双方约定包含在转租范围内的仓库仍继续由龙良珍使用至2014年3月底。吉文瑶在合肥长江批发市场童装区040号铺内经营至2014年3月10日，新长江公司向吉文瑶发出书面函，内容为该公司在2014年2月20日已口头告知吉文瑶，龙良珍转租店铺未征得该公司同意，现再次书面告知吉文瑶，要求其十日内搬出。否则，将强行关闭040号店铺。吉文瑶收到书面函后，于2014年3月19日搬离合肥长江批发市场童装区040号商铺，将该商铺交还新长江公司。之后吉文瑶的妻子卢根云承租了新长江公司的其他商铺，并在2014年3月28日向新长江公司缴纳了1万元保证金和一年的租金等费用。
原审法院认为：吉文瑶和龙良珍就合肥长江批发市场童装区040号商铺签订的《商铺转让合同》实为转租合同，系双方当事人真实意思表示，双方的转租行为虽未经原出租人新长江公司同意，但内容不违反法律、法规强制性规定，依法对吉文瑶、龙良珍具有约束力。根据双方的约定，吉文瑶向龙良珍支付42000元，龙良珍应将其在与新长江公司签订的《商铺租赁合同》中享有的全部权利转让给吉文瑶，包括至2019年9月30日对40号商铺的承租权及在2014年9月30日前免交租金等权利。但双方在实际履行合同过程中，因新长江公司在2014年3月19日将龙良珍转租给吉文瑶的商铺收回，导致《商铺转让合同》在客观上无法继续履行，故吉文瑶诉请解除与龙良珍签订的《商铺转让合同》理由充分，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的约定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。吉文瑶支付给龙良珍的42000元转让费应按照双方签订的《商铺转让合同》约定，扣除已经实际履行部分的费用，未履行部分费用应由龙良珍返还。根据吉文瑶和龙良珍签订的《商铺转让合同》约定，吉文瑶交纳的42000元转让费系吉文瑶受让龙良珍对40号商铺享有的权利支付的对价。吉文瑶接收商铺时，自龙良珍处受让了100元电费和100元的锁具，这两笔费用已由吉文瑶实际使用，应予以扣除。其余41800元，龙良珍辩称包含10000元保证金和3000元仓库使用费。对10000元保证金，龙良珍同意返还，应予以确认。仓库使用费因龙良珍自行使用仓库至2014年3月底，吉文瑶并未实际使用，故该费用应由龙良珍返还。其余的31800元，根据龙良珍依据《商铺租赁合同》免交租金的期间折算租金标准更为合理。吉文瑶也表示愿意按折算的租金标准计算自己实际使用房屋期间的房租，该主张对龙良珍并无不利，依法予以支持。根据龙良珍和新长江公司签订《商铺租赁合同》约定，龙良珍在2014年9月30日前免交租金，31800元应折合2014年2月10日至2014年9月30日共计232天的租金，吉文瑶实际使用商铺37天，实际使用费用应为5072元。综上，龙良珍应返还吉文瑶36728元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百二十四条第二款之规定，判决一、解除吉文瑶与龙良珍签订的《商铺转让合同》；二、龙良珍于本判决生效之日起十五日内一次性返还吉文瑶转让费36728元；二、驳回原告吉文瑶其他诉讼请求。如被告未在上述指定的期间履行义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币940元，保全费440元，合计1380元，由吉文瑶负担380元，龙良珍负担1000元。
上诉人龙良珍上诉称：1、龙良珍与吉文瑶就合肥长江批发市场童装区040号商铺签订的《商铺转让合同》应为租赁权转让合同，而非转租合同。转租的标的是租赁物，而租赁权转让的标的是租赁权，且转让是对于合同权利义务的概括转让。龙良珍与吉文瑶签订的《商铺转让合同》中的约定表明龙良珍完全退出了与新长江公司的租赁关系，虽然没有获得新长江公司的同意，也不影响这种法律关系的性质。2、从合同的履行来看，上述转让合同签订后，吉文瑶一次性向龙良珍支付了转让费。如果双方是转租关系，一般按月、季或年支付租金，一次支付五年多的租金，不符合转租关系中的履行惯例。42000元的转让费中包含了新长江公司收取龙良珍的10000保证金，也包括龙良珍店铺装修费用的折算。3、根据《合同法》的规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。这种同意既可以在合同中先行约定，也可以事后取得出租人的同意。在龙良珍与新长江公司的《商铺租赁合同》中，只对转租作了禁止性约定，对租赁权转让并没有明确的约定，2014年3月10日，新长江公司向吉文瑶发函，但其指向的行为只是转租行为，其并没有对龙良珍的租赁权转让行为做出明确的否定，其至今也没有向龙良珍提出解除本租合同。4、新长江公司虽“强行收回”了龙良珍承租的040号商铺，但其给吉文瑶重新安排了市场内的其他商铺，实质是调换商铺，吉文瑶并没有丧失商铺使用权。吉文瑶通过与龙良珍的转让行为取得了这种资格，转让费用中隐含着这种资格取得的对价。吉文瑶在依然享有商铺使用权情况下却要龙良珍返还转让费；而龙良珍承租的商铺被收回，对商铺的装修费用未予补偿。龙良珍与吉文瑶在签订《商铺转让合同》时，将其与新长江公司签订的《商铺转让合同》交给了吉文瑶，吉文瑶对于转让行为可能的后果是非常清楚的。但其依然与签订合同，表明其自愿承担这种风险。请求二审法院依法予以改判。
被上诉人吉文瑶辩称：无论吉文瑶与龙良珍签订的商铺转让合同是何种性质，都不影响合同的解除权。本案所涉商铺是被新长江公司强行收回，吉文瑶在此情形下已无法正常经营，才重新从新长江公司租赁了其他商铺。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
对于原判所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：根据龙良珍与新长江公司签订的《商铺租赁合同》，龙良珍在承租期内未经新长江公司同意不得将涉案商铺转租。龙良珍与吉文瑶签订的《商铺转让合同》虽未经新长江公司同意，但系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规强制性规定，应予以确认。根据《商铺转让合同》，龙良珍将其与新长江公司签订的《商铺租赁合同》中享有的权利全部转让给吉文瑶，故上述《商铺转让合同》实为转租合同。龙良珍认为其不是转租，而是租赁权的转让，与现行法律不符，不予支持。双方转承租合同业已解除，龙良珍认为吉文瑶愿意承担法律责任或吉文瑶在签订合同时放弃将来对龙良珍相关权利主张的上诉主张，亦无事实依据。龙良珍的上诉理由无事实和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费940元，由上诉人龙良珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一四年十二月四日
书 记 员 于成冲
附：相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定