湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民一终字第284号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）张达义。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）周云英。
二上诉人委托代理人肖绍泉，永州市零陵区法律援助中心工作者。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）永州市祥达房地产开发有限公司。
法定代表人陈建元，系该公司总经理。
委托代理人何胜瑞，湖南湘永律师事务所律师。
上诉人张达义、周云英因合同纠纷一案，不服永州市零陵区人民法院作出的（2013）零民初字第号民事判决于2014年7月8日提出上诉，原审法院2013年8月15日向本院移送了上诉状及本案其它案卷材料，本院2014年8月21日受理后，依法组成合议庭于2014年9月11日在本院第二审判庭公开开庭审理了本案，上诉人张达义、周云英及其委托代理人肖绍泉、被上诉人永州市祥达房地产开发有限公司法定代表人陈建元及其委托代理人何胜瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2009年8月23日，原告永州市祥达房地产开发有限公司（乙方）与被告张达义、周云英（甲方）签订了《旧房换新房合作开发合同》，合同约定：甲方协调处理邻居及内部关系，划清土地权属界线，协助乙方顺利施工，周边空地出现一切纠纷由甲方负责协助乙方解决。如（香料厂）内部职工阻止乙方施工所造成工期延长及相关损失，由甲方负责；双方签订合同后，甲方无权干涉乙方的规划、设计方案等事项；竣工交付期为最后一户搬出后34个月，乙方补给甲方每月租房费260元，共补34个月。逾期未交房乙方仍按260元／月的标准给付甲方租房费，直到交付新房为止；原告交付给被告新房楼层层高为3米；如甲、乙双方任何一方违约，另行罚违约金400，000元；甲方如期没交房给乙方按甲方价值每天千分之二给予赔付。合同签订后，2011年1月17日，零陵区政府《关于国有改制企业职工住房处置有关工作会议纪要》形成的一致意见中，含有“同意香料厂职工建安置房”的内容。原香料厂职工彭莲蓬等十多户（占总职工比例的大多数）也同意以安置房报建并强烈要求立即报建、开工。2012年12月，张达义、周云英等人向零陵区信访局和永州市住建局等单位反映原告以虚假材料报批规划。因张达义、周云英认为自己的旧住房为商品房，不同意原告以安置房报建。2013年1月，零陵区建设局以答复意见书的形式决定：因张达义、周云英等人为该项目土地使用权人，如果张达义、周云英等人不同意安置房报建，零陵区建设局就不予办理相关规划手续。为此，原告诉之本院，要求依法处理。被告提出反诉，要求终止合同，原告赔偿损失及违约金。
原判认为：本案原、被告自愿签订的合同系双方真实的意思表示，没违反法律禁止性规定，属有效的合同，对本案原、被告具有法律约束力。原、被告双方应当按约定履行自己的义务。本案原、被告签订的是《旧房换新房合作开发合同》，要达到合同目的，需双方合作。建房当然要先办理相关规划手续，协助原告办理报建手续是完全履行合同的必经程序，属合同法意义中的先履行行为。而被告认为原告以永州市香料厂的名义报建安置房违反规定，拒绝在申报手续上签字同意，导致零陵区建设局不予办理相关规划手续。而原告的申报手续是否违规或违法，是建设局等职能部门依其职权履行职能决定是否审批，并不属民法调查范畴。而原、被告双方签订的《旧房换新房合作开发合同》没有明确规定原告采用什么方法报建，故被告不履行协助原告办理报建手续的义务实属违约在先。原告要求被告继续履行合同，协助原告办理报建手续的请求，予以支持。原、被告互有相互履行的义务，被告有先履行义务没履行，不能要求原告履行后履行的义务，故对被告要求原告按照《旧房换新房合作开发合同》第一条第二款第四项的约定赔偿反诉原告经济损失；原告承担违约金400，000元；解除原、被告所签订的《旧房换新房合作开发合同》的反诉请求，不予以支持。对被告张达义、周云英要求原告永州市祥达房地产开发有限公司按照合同约定交付房租费20，400元的反诉请求，属于原告履行合同的行为，予以支持。但原、被告合同签订房租费为每月260元，违反永州市政府规定的每月600元的标准，按此标准计算，从2012年8月3日开始计算，至2013年12月止，二被告的房租费应为20，400元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张达义（反诉原告）、周云英（反诉原告）继续履行合同，协助原告（反诉被告）永州市祥达房地产开发有限公司办理报建手续；二、原告（反诉被告）永州市祥达房地产开发有限公司支付被告张达义（反诉原告）、周云英房（反诉原告）房租费16，800元；三、驳回被告张达义（反诉原告）、周云英（反诉原告）要求原告（反诉被告）永州市祥达房地产开发有限公司按照《旧房换新房合作开发合同》第一条第二款第四项的约定赔偿反诉原告经济损失的反诉请求；四、驳回被告张达义（反诉原告）、周云英（反诉原告）要求原告（反诉被告）永州市祥达房地产开发有限公司承担违约金400，000元的诉讼请求；五、驳回被告张达义（反诉原告）、周云英（反诉原告）要求解除原、被告所签订的《旧房换新房合作开发合同》的反诉请求。案件受理费640元，反诉费7，600元，共计8，240元由原告永州市祥达房地产开发有限公司承担1，000元，被告张达义、周云英共同承担7，240元。
宣判后，上诉人张达义、周云英不服，其上诉主要提出：1、请求依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。2、判决支持上诉人的一审反诉请求。上诉人阻止被上诉人以香料厂的名义申报安置房，是因为被上诉人违反了双方所签订的《旧房换新房合作开发合同》，损害上诉人的合法权益，双方没有约定上诉人置换的房屋是层高仅2.9米的安置房。被上诉人已丧失了履行合同的能力
被上诉人永州市祥达房地产公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据充分。被答辩人违约显而易见。因合作开发的土地在被答辩人名下，建设房屋必须要土地持有人在报建手续上签字，但被答辩人拒不签字，导致房屋现在都无法动工，给答辩人造成了巨大损失，是被答辩人不履行先合同义务所导致的，双方的合同并没有禁止以安置房报建，安置房报建是经过区政府研究决定的，被答辩人有义务协助办理报建手续。层高是以实际交付的房产为准，答辩人一审提供的证据已证实设计高度为3米。二、一审适用法律准确。被答辩人违反了先合同义务，应由其承担违约责任，并应继续履行。现在不能交房是被答辩人的不协助办理规划手续的违约行为导致的，延长租期的责任应由被答辩人自己承担，完全符合合同法的规定。
二审期间双方当事人均未向本院提交新的证据。
本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，对原审认定的事实，本院予以确认。
本院认为：上诉人张达义、周云英与被上诉人祥达有限公司签订的《旧房换新房合作开发合同》和《换房合同补充协议》是双方真实意思表示，属有效合同，双方应依合同享受权利，履行义务。上诉人张达义、周云英依合同取得房屋的前提是该房屋建成，而该房屋要修建，需先办理相关规划等手续，祥达有限公司在申办手续过程中，上诉人认为祥达有限公司以永州市香料厂的名义报建安置房违反规定，拒绝在申报手续上签字同意，直接导致零陵区建设局不予办理相关规划手续；上诉人负有先履行合同义务而不履行属违约行为，上诉人应当协助被上诉人办理报建手续。而祥达有限公司的申报手续是否违规或违法，是建设局等职能部门依其职权履行职能决定是否审批的问题，并不属于民事诉讼案件审查范围。另双方在合同中并未约定被上诉人不能以安置房报建及以何名义报建，被上诉人以永州市香料厂的名义报建安置房并不违反合同约定。上诉人提出“被上诉人违反了双方所签订的《旧房换新房合作开发合同》以香料厂的名义申报安置房，损害上诉人的合法权益”的上诉理由，与事实不符，本院不予支持。双方当事人互有相互履行的义务，上诉人有先履行义务没履行，不能要求被上诉人履行后履行的义务，故对上诉人要求被上诉人按照《旧房换新房合作开发合同》第一条第二款第四项的约定赔偿其经济损失及承担违约金400，000元；解除双方所签订的《旧房换新房合作开发合同》的上诉请求，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费4，440元，由上诉人周云英、张达义承担（已经本院批准免交。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘久平
审 判 员 魏 蓉
审 判 员 李秋云
二〇一四年九月二十六日
代理书记员 秦小娟