江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬邗民初字第1191号
原告（反诉被告）扬州宏宇商业机械有限公司，住所地在扬州市邗江区竹西路52号。
法定代表人卜广玉，该公司董事长。
委托代理人张一军，江苏擎天柱律师事务所律师。
委托代理人朱斌，江苏擎天柱律师事务所律师。
被告（反诉原告)扬州华联超市公司，住所地在扬州市广陵区皮坊街48号。
法定代表人肖启葆，该公司董事长。
委托代理人李林，江苏法之泽律师事务所律师。
委托代理人陆士云，江苏法之泽律师事务所律师。
原告（反诉被告）扬州宏宇商业机械有限公司（以下简称宏宇公司）与被告（反诉原告）扬州华联超市公司（以下简称华联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月18日立案受理后，原、被告分别向本院申请对租赁期间添置的房屋及附属设施进行价值评估，本院于2014年5月16日委托江苏苏中兴工程造价咨询有限公司（以下简称中兴公司）进行评估。因案情复杂，本案依法适用普通程序，并组成合议庭于2015年1月27日、28日进行公开开庭审理。第一次庭审，宏宇公司委托代理人朱斌，华联公司委托代理人李林、陆士云到庭参加诉讼。第二次庭审宏宇公司法定代表人卜广玉、委托代理人朱斌，华联公司委托代理人李林、陆士云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宏宇公司诉称：宏宇公司与华联公司于2004年1月18日和30日分别订立房屋租赁合同两份，约定将坐落于扬州市竹西路52号仓库大院及附属用房及空地租赁给宏宇公司使用，协议书约定租赁期限自2001年1月16日至2024年1月5日。租赁合同生效后，根据20年的租期，宏宇公司按约定自行解决水电和道路、办公用房，并对破旧仓库进行了修缮、加固，投入了大量的人力、物力、财力，共投资100多万元。2009年，华联公司以政府规划收回土地为由要求终止租赁合同。宏宇公司认为收回土地不是政府行为而是商业行为，双方发生纠纷。双方纠纷经原维扬区人民法院（以下称简维扬法院）及扬州市中级人民法院（以下称简市中院）两级法院审理，两级法院均认为收回土地使用权的行为是协议约定的政府规划行为。二审中，宏宇公司要求华联公司赔偿各项损失，经市中院认定宏宇公司要求赔偿各项损失可另行主张权利。宏宇公司了解到，2008年12月22日，扬州市土地开发储备中心与扬州市纺织资产管理有限公司签订《国有土地使用权收购合同》，约定按照40万元/亩的价格收购华联公司黄金坝土地的国有土地使用权，该价格包含了土地上建筑物、附着物的补偿费用。根据租赁协议书第4项约定，租赁期内如华联公司服从政府规划终止租赁要求时，负责做到全力支持宏宇公司应得的合法权益。依据拆迁的相关法律规定，作为承租人对其自行投资修建的被征收拆迁建筑物、附着物享有补偿的权利。该补偿费用已由土地开发储备中心支付给华联公司，但其拒不支付给宏宇公司，造成宏宇公司损失，故诉至法院请求判令华联公司赔偿宏宇公司在生产经营过程中添附的房屋等基础设施及附属设施费用合计1439096.67元。
宏宇公司就本诉提供了以下证据：
1、租赁合同两份，证明双方存在租赁关系及合同约定的权利与义务；
2、国有土地使用权收购合同一份，证明扬州市土地开发储备中心按照40万元/亩的价格收购华联公司黄金坝土地的国有土地使用权；
3、市中院（2010）扬民终字第0852号民事判决书一份，证明市中院确定宏宇公司对地上建筑物和附着物的损失有另行主张的权利；
4、中兴公司出具的司法鉴定报告，证明宏宇公司添附的相关附属物的部分损失为1019596.67元；
5、宏宇公司提供的损失清单，证明除鉴定报告中评估的附属物损失外宏宇公司还有419500元的损失;
6、宏宇公司提供票据一组，证明宏宇公司为租赁房屋所支出的见证费、交易费、运输保险费、搬运费、安装调试费、环境测评费、添附设施等各项费用；
7、厂区平面示意图、添附设施的照片、法院与原、被告所作的谈话笔录，证明宏宇公司添附的设施及华联公司认可添附的事实；
8、（2010）扬维民初字第0530号民事判决书，证明华联公司应当向宏宇公司支付租金和补偿款共计119万元，但华联公司一直未支付该款。
华联公司辩称：一、宏宇公司要求华联公司赔偿其添附的房屋等基础设施及附属设施费用没有法律依据。首先，宏宇公司与华联公司签订的租赁协议中对租赁范围有明确约定，四面界址清楚，华联公司保证仓库交付时不漏不损，但租赁期间的维修费用由宏宇公司负责，宏宇公司租赁范围内的水、电及其它设施均由宏宇公司自行解决。其次，宏宇公司承租华联公司房屋后，没有添附大的设施，如有，华联公司要求宏宇公司自行拆除。二、宏宇公司称其作为承租人对自己投资修建的被征收拆迁建筑物、附着物享有补偿的权利，而该补偿费已由土地开发储备中心支付给华联公司不是事实。首先，国土资源局收购土地是政府规划行为，不是根据拆迁法律规定进行的拆迁。其次，宏宇公司与华联公司签订的协议书明确约定，租期内如因政府行为终止合同时，华联公司做到返还已交付的租金、一次性赔偿宏宇公司租金利息损失以及搬迁损失50万元。双方已充分考虑到协议终止时具体事项的处理，任何一方都不得超出合同约定范围主张权利。两级法院均按照该合同约定判决华联公司给付宏宇公司租金及补偿款119万元。另外，二审法院从调解角度出发，要求华联公司承诺，在宏宇公司按判决内容按时搬出租赁房屋时，在119万元的基础之上再行补偿宏宇公司40万元。华联公司同意补偿40万元旨在促使宏宇公司主动搬迁，便于及时交出地块。但宏宇公司拿到二审判决书后又起诉华联公司要求赔偿损失，明显是拖延搬迁时间的无理缠讼行为。综上，请法院依法驳回宏宇公司的请求。
华联公司就本诉未提供证据。
华联公司反诉称：2009年，因政府规划需收回讼争土地，华联公司两次书面通知宏宇公司解除租赁合同，但宏宇公司始终不迁让。为此，华联公司起诉至原维扬法院解决双方的纠纷。一审法院判决后，宏宇公司不服向市中院上诉。经两级法院两审终审，判决华联公司与宏宇公司签订的租赁协议于2009年12月4日终止履行，宏宇公司于判决生效之日起二十日内腾空迁让出其所租赁的房屋及土地，但宏宇公司至今未执行生效判决的内容，仍占用着华联公司的房屋和土地，应当向华联公司支付占用期间的房屋使用费，故华联公司现要求宏宇公司按原年租金6万元标准支付从2010年1月16日起至2015年1月15日期间的房屋占用费300000元。
华联公司就反诉提供证据：市中院民事判决书一份，证明宏宇公司占用费开始计算的时间起点。
宏宇公司辩称：一、华联公司的诉求不能成立。宏宇公司与华联公司之间的租赁协议已由判决解除，华联公司要求所谓的占用费应当在执行程序中解决，而不能另行起诉；二、本案所涉及的土地和房屋全部被国土等相关部门收储，土地使用权和房屋所有权都不是华联公司的，华联公司不是权利人，也就没有权利要求宏宇公司支付占用费；三、华联公司诉称宏宇公司不履行生效判决造成其损失，是另外的法律关系，并且市中院生效的判决书中载明宏宇公司迁让出房屋的同时华联公司补偿40万元，而华联公司到目前为止亦未支付40万元，所以宏宇公司有权拒绝华联公司迁让的要求。
宏宇公司就反诉未提供证据。
经审理查明：1、2004年1月18日，华联超市作为甲方与宏宇公司（原扬州商业机械厂）作为乙方签订《协议书》，双方又于同年同月30日签订《房地产租赁契约》，约定将位于扬州市竹西路52号（原地名为黄金坝路22号，位于原地名扬州市黄金坝路33号以东）的两幢仓库、附属用房及院内空地租赁给宏宇公司作厂房使用，租赁期间为2004年1月16日至2024年1月15日，租金120万元一次性付清。《房地产租赁契约》中约定：“房地产租赁期内，乙方保证如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。”
2、租赁合同履行过程中，宏宇公司与华联公司因合同是否解除发生纠纷。2010年4月12日，华联公司以扬州市国土资源局收回土地使用权系政府规划行为为由向维扬法院提起民事诉讼，认为解除租赁合同的条件已成就并请求与宏宇公司解除租赁关系。宏宇公司应诉时认为扬州市国土资源局收回土地系商业行为，解除合同的条件未成就。维扬法院经审理认为“扬州市国土资源局经扬州市政府批准作出了收回本案讼争土地使用权的行政行为，属于协议约定的‘政府规划’，合同约定的解除条件已经成就”，并作出（2010）扬维民初字第0530号民事判决：“一、原告华联超市与被告宏宇公司签订的《房地产租赁契约》及《协议书》于2009年12月4日终止履行；二、被告宏宇公司于本判决生效之日起二十日内腾空迁让出扬州市竹西路52号的房屋及土地；三、原告华联超市于判决生效之日起二十日内给付被告宏宇公司截止2010年1月30日的租金及补偿款119万元。”
3、宏宇公司不服（2010）扬维民初字第0530号民事判决，向市中院提起上诉。市中院经审理认为：“华联超市的土地使用权被收购并非自身原因所致，其在租赁合同履行过程中并无过错。宏宇公司要求华联公司赔偿各项损失，应属反诉范围，由于宏宇公司在一审未提起反诉，故本院在二审中不予理涉，宏宇公司可另行主张权利。”2011年3月30日，市中院作出（2010）扬民终字第0852号民事判决：“一、维持扬州市维扬区人民法院（2010）扬维民初字第0530号民事判决；二、华联超市在宏宇公司腾空迁让出扬州市竹西路52号的房屋及土地时，向宏宇公司补偿人民币40万元。”判决生效后，华联公司已将租金及补偿款119万元汇入法院执行款指定账户，但宏宇公司一直未搬迁，现仍在使用本案所涉房屋和土地。
4、宏宇公司租用本案所涉房屋和土地后，新建了部分房屋及附属设施。宏宇公司申请对其新建的房屋及附属设施进行现有（合同终止时）价值评估。2014年10月30日，苏中兴咨询公司作出苏中工咨鉴字（2014）091号司法鉴定报告，认定宏宇公司申请的各项添置房屋及附属设施在2009年12月的价值总额为1019596.67元。华联公司申请对宏宇公司添置的房屋及附属设施进行原（建设时）价值评估。2014年10月30日，苏中兴咨询公司作出苏中工咨鉴字（2014）092号司法鉴定报告，认定宏宇公司申请的各项添置房屋及附属设施建设时期总价值为824562.71元。另查明，宏宇公司新建上述房屋及附属设施时，未征得华联公司书面同意。
以上事实，有宏宇公司提供的房地产租赁契约、协议书、国有土地使用权收购合同、（2010）扬民终字第0852号民事判决书、司法鉴定报告二份、平面示意图、谈话笔录及华联公司提供的（2010）扬维民初字第0530号民事判决书等证据及双方当事人的陈述在卷佐证。
本诉的争议焦点为：宏宇公司的添附损失是否应当由华联公司赔偿。
针对本诉争议焦点，本院认为宏宇公司在租赁期内新建各项设施的行为未得到华联公司书面同意，而双方签订的《房地产租赁契约》中明确约定“房地产租赁期内，乙方保证如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意”，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”，现华联公司要求宏宇公司自行拆除添附的设施有合同和法律依据，本院应予支持，故宏宇公司要求华联公司赔偿添附损失没有法律依据，本院不予支持。对于可以拆除的设施，宏宇公司可以自行拆除，对不可以拆除的部分，因华联公司未提出赔偿损失的要求，宏宇公司应保持现状。宏宇公司认为双方签订的《协议书》中“乙方租赁范围内的水、电及其它设施均由乙方自行解决”的约定，已经明确表示华联同意宏宇公司新建各项设施，而不需要再征得华联公司的书面同意，因该条约定与《房地产租赁契约》中“房地产租赁期内，乙方保证如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意”的约定所指的内容不完全相同，不能以《协议书》上述约定代替双方约定的“书面同意”，故对宏宇公司的该项意见本院不予支持。
本院认为，依法成立的合同对当事人有法律约定力，当事人应当按照合同约定享受权利和履行义务。宏宇公司请求华联公司赔偿其添附的房屋等基础设施及附属设施费用1439096.67元没有合同和法律依据，且宏宇公司因租用华联公司土地和房屋产生的损失已由法院生效判决确认，损失已得到足额填补，故本院对宏宇公司的诉求不予支持。华联公司反诉请求宏宇公司按原年租金6万元标准支付从2010年1月16日起至2015年1月15日期间5年的房屋使用费，因租赁合同终止后宏宇公司未迁让且仍在使用讼争房屋和土地，华联公司的请求有事实和法律依据，本院予以支持，但其计算期间有误，应从维扬法院确认的返还租金日2010年1月30日开始计算至2015年1月29日，即宏宇公司支付华联公司5年的房屋使用费30万元（5年×60000元/年）。宏宇公司辩称本案所涉土地和房屋已被国土等相关部门收储，华联公司已不是土地使用权人和房屋所有权人，其没有权利要求宏宇公司支付房屋使用费，因华联公司尚未向案外人交付土地和房屋，且未有证据证明本案所涉土地和房屋的权利人已变更登记，故本院对该辩称意见不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条第二款、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论，判决如下：
一、驳回原告扬州宏宇商业机械有限公司的诉讼请求；
二、反诉被告扬州宏宇商业机械有限公司于本判决生效后十日内给付反诉原告扬州华联超市公司房屋使用费30万元（自2010年1月30日计算至2015年1月29日止）。
本诉案件受理费17154元,由宏宇公司负担，其中宏宇公司已经预交8577元，其余8577元由宏宇公司在本判决生效后十日内缴至本院。反诉案件受理费2900元，由宏宇公司负担（该款已由华联公司垫付，本院不再退还，由宏宇公司在本判决生效后十日内向华联公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 王睿冰
人民陪审员 袁 遥
人民陪审员 姚梅琴
二〇一五年七月二十日
书 记 员 耿春波