湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂东西湖民商初字第00059号
原告杨春海，无固定职业。
委托代理人李云涛，湖北东吴弘泰律师事务所律师。
委托代理人李斯，湖北东吴弘泰律师事务所律师。
被告张榜刚，无固定职业。
原告杨春海与被告张榜刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张敏独任审判，分别于2014年1月13日、2014年4月28日公开开庭进行了审理。期间，双方向本院申请一个月的调解期限，但调解不成。原告杨春海的委托代理人李云涛及被告张榜刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨春海诉称，2013年11月10日，原、被告经协商签订书面的《门面出租合同》，合同约定被告将武汉市东西湖区恒春里477号房屋一层（不含楼梯部分和通道）出租给原告作经商使用，租赁期限为一年。合同签订当日，原告向被告支付了房屋第一季度租金10，000元，房租押金2000元。原、被告双方约定房屋起租期为2013年11月28日。合同签订后，原告因故无法履行房屋租赁合同，便于2013年11月22日电话通知被告，告知被告已无法租赁该房屋，被告无须将房屋交付给原告，要求被告退还原告支付的房屋租金及押金12，000元。因多次协商无果，原告于2013年11月27日到吴家山街司法所要求对房屋租赁事宜进行调解，吴家山司法所工作人员多次对原、被告之间的纠纷进行调解，被告每次都答应退还原告租金及押金，但没有实际退款行为，期间，被告已经将该门面租赁给第三方。原告杨春海为退款事宜多次往返武汉、广水两地。请求法院判令：1、被告返还原告支付的房屋租金、押金共计人民币12，000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告张榜刚辩称，1、我确实收到了原告缴纳的10，000元租金和2，000元押金，但是根据双方签订的《门面出租合同》约定“若乙方在合同期未满，要求终止合同，甲方不退还押金”，我不同意退还押金。2、要求原告继续履行合同。3、诉讼费由原告方承担。
原告杨春海为支持其诉讼请求，提供了如下证据材料：
1、原、被告双方签订的《门面出租合同》一份，证明原、被告签订书面房屋租赁合同；
2、被告张榜刚出具的收条原件，证明被告收到原告房屋租金及押金共计12，000元，房屋起租时间为2013年11月28日；
3、武汉市东西湖区吴家山街办事处人民调解委员会出具的情况说明，证明原告在2013年11月28日前向被告提出无法履行合同。
被告张榜刚为支持其辩称意见，提供了2013年11月8日杨春海签字的收条一份及2013年11月29日孟春钢出具的收条一份。证明因为杨春海要求租赁被告门面，并与之前承租被告门面的孟春钢协商了转让事宜，孟春钢与张榜刚的租赁合同应该是2013年12月31日到期，后因杨春海没有履行合同，导致被告张榜刚向孟春钢赔偿了5，000元。
根据原告杨春海的申请，本院于2014年3月4日对诉争的武汉市东西湖区恒春里477号房屋现在的租户李春华进行了调查，调取了被告张榜刚与李春华于2013年12月1日签订的《门面出租合同》，并形成了调查笔录。李春华在笔录中陈述，其于2013年12月1日起租赁恒春里477号门面用于经营酒坊，从2013年12月1日一直经营至今。
经庭审质证，被告张榜刚对原告杨春海提交的证据1《门面出租合同》及证据2收条的真实性及证明内容均无异议，对证据3东西湖区吴家山街办事处人民调解委员会出具的情况说明的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为情况说明的内容和事实不一致。原告杨春海对被告张榜刚提交的证据2013年11月8日杨春海签字的收条一份及2013年11月29日孟春钢出具的收条一份的真实性和关联性均有异议。并认为即使该证据为真实的，杨春海与孟春钢之间的协议属于另一法律关系，应由孟春钢另行主张，被告张榜刚对孟春钢赔偿5，000元的行为与本案无关。
原告杨春海及被告张榜刚对本院依原告杨春海的申请调取的被告张榜刚与李春华于2013年12月1日签订的《门面出租合同》及对李春华的调查笔录均无异议。
本院对双方均无异议的证据予以采信，被告张榜刚提交的证据中2013年11月8日杨春海签字的收条，该收条的内容为田丽君与杨春海之间的租赁约定，并未提及租赁房屋是否为东西湖区恒春里477号房屋，该证据与本案没有关联性，本院不予采信；被告张榜刚提交的2013年11月29日孟春钢出具的收条，收条内容“今收到张榜刚退还房门面租金伍仟元（￥5，000元）整”，并未提及是因为原告杨春海不履行合同而导致被告向孟春钢进行的赔偿，该证据与本案没有关联性，本院不予采信。
本院根据当事人提供的有效证据及庭审中的陈述，综合认定本案事实如下：
2013年11月10日，张榜刚（甲方、房主）与杨春海（乙方、租方）签订《门面出租合同》一份，双方在合同中约定：甲方将恒春里477号房屋一层（不含楼梯部分和通道）出租给乙方。房租按季度付款，每季度租金为10，000元，出租时间按合同签订之日起计算。合同签订时，乙方向甲方交纳2，000元押金，此押金在合同期满后，甲方退还给乙方。若乙方在合同期未满时，要求终止合同，甲方不退还押金。合同约定的租赁期限为一年。张榜刚在甲方处签名，杨春海在乙方处签名。合同签订后，杨春海向张榜刚交纳了押金2，000元及第一季度租金10，000元。张榜刚向杨春海分别出具了押金收条和租金收条，并且在租金收条中载明，房租起止日为2013年11月28日至2014年2月28日止。
2013年11月22日左右，杨春海电话联系张榜刚，称其家人病重，无法来汉经营，要求解除双方的《门面租赁合同》。2013年11月27日，杨春海到武汉市东西湖区吴家山街办事处人民调解委员会申请主持调解，在调委会联系张榜刚后，组织双方进行过多次调解，但未能达成一致意见。
另查明，2013年12月1日，张榜刚与李春华签订《门面租赁合同》一份，约定张榜刚将本案诉争的恒春里477号房屋出租给李春华，从2013年12月1日起租赁一年，季度租金为10，000元。
2014年1月9日，杨春海诉至本院，要求如诉称。审理中，双方当事人坚持各自诉、辩意见，本案调解不成。
本院认为，原告杨春海与被告张榜刚签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，该合同自双方签订之日起已经成立并生效。被告张榜刚在向原告杨春海出具收条时，在收条中载明了杨春海支付的第一季度房屋租金对应的起止时间为2013年11月28日至2014年2月28日止。该收条对双方《门面租赁合同》中租期的起算时间进行了变更，故应当认定双方《门面租赁合同》的实际履行起算时间为2013年11月28日，被告张榜刚应于2013年11月28日交付租赁物。但在被告张榜刚履行交付租赁物的合同义务前，原告杨春海已经向被告张榜刚提出了解除合同，并且被告张榜刚在得知该情况后，已于2013年12月1日将该门面进行了转租，并未向原告杨春海交付，故双方的《门面租赁合同》已实际解除。该合同未能继续履行是原告杨春海的原因造成，应当依照双方《门面租赁合同》约定，承租方提前解除合同押金2，000元不予退还。虽然杨春海在租赁物交付前提出了要求解除合同，但离合同约定的交付期只有6天，未能给予被告张榜刚合理的期限进行转租，故其应按照合同约定的租金，对双方《门面租赁合同》履行期开始至张榜刚将该门面另行等价转租期间的空置损失322.6元（即从2013年11月28日至2013年11月30日季度租金10，000元÷总天数93天×转租前空置天数3天=322.6元保留到小数点后一位）承担赔偿责任。对于被告张榜刚要求继续履行合同的辩论意见，因其已经将本案诉争的房屋转租给他人，已无继续履行合同的可能，故本院对该意见不予采纳；对于被告张榜刚要求原告杨春海承担其向孟春钢赔偿的5，000元的辩论意见，属另一法律关系，与本案无关，不予采纳。
综上，杨春海与张榜刚签订的《门面租赁合同》已终止履行，合同终止后，张榜刚多收取的租金应予退还。提前解除合同的责任在杨春海，押金不予退还。据此，被告张榜刚应当返还原告杨春海的房屋租金为9，677.4元（从已经收取的租金10，000元中，扣除322.6元），对原告杨春海要求被告张榜刚返还租金、押金共计12，000元的诉讼请求本院在9，677.4元的范围内予以支持，其他不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告张榜刚于本判决生效后五日内向原告杨春海返还房屋租金9，677.4元；
二、驳回原告杨春海的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元（已减半收取），由原告杨春海负担20元，被告张榜刚负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费100元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；帐户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张 敏
二〇一四年五月八日
书 记 员 李程程