沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0102民初5479号
原告：中国医科大学科技开发公司（组织机构代码：11774041-6），住所地和平区三好街36甲3号。
法定代表人：张鸿，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：姜曼，辽宁开宇律师事务所律师。
被告：沈阳市嘉多多超市（组织机构代码：L7741359-4），住所地沈阳市和平区三好街36甲3号。
经营者：杨震,男，1971年3月31日出生，汉族，住沈阳市沈河区青年大街***号2-4-1.
委托诉讼代理人：纪永成，系辽宁鼎晟律师事务所律师。
第三人：沈阳市和平区新天地三好便利店（注册号：210102600428190），住所地三好街36甲3号。
经营者：蒋贵友,男，1977年11月6日出生，汉族，住吉林省东辽县。
委托诉讼代理人：张微娜，辽宁申扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于宵懿，男，1987年11月4日出生，汉族，住沈阳和平区。
原告中国医科大学科技开发公司（以下简称医大科技公司）诉被告沈阳市嘉多多超市、第三人沈阳市和平区新天地三好便利店（以下简称新天地便利店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员张峰担任审判长并主审、人民陪审员雷玉铭、人民陪审员隋冠卓参加评议，于2016年11月3日公开开庭进行审理。原告医大科技公司法定代表人张鸿及其委托诉讼代理人姜曼，被告沈阳市嘉多多超市委托诉讼代理人纪永成，第三人新天地便利店委托诉讼代理人于宵懿、张微娜均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2014年10月8日签订了一份房屋租赁合同，房屋租赁合同中约定：被告为承租方（乙方），原告为出租方（甲方）。甲方将和平区三好街36甲3号公司本部大楼一楼南侧门市一间出租给乙方，用作营业门市房，面积49.92平方米，租期半年，自2014年10月28日起至2015年4月27日止。租金人民币78000元，并约定逾期未搬，“在规定时间内未返还所租甲方门钥匙，甲方将在日租金的基础上每日加收乙方一倍租金”，乙方“擅自将房屋转租、转让或转借，抵押的”甲方可以终止合同，收回房屋。2015年3月2日，原告曾提前向被告下通知，不与被告续签租房合同，并提醒被告，在2015年4月28日前腾房交钥匙。此后，于2015年5月8日、2016年3月2日等，多次书面或电话之被告腾房交钥匙。时至今日房屋仍被占用。到2016年4月27日止，被告无偿占用原告房屋整一年，原告要求被告按原合同约定赔偿原告租金人民币312000元。综上所述，原告与被告在租赁合同期满前就通知被告不再与被告续订租房合同，租期到期及到期以后，又多次通知被告腾房，被告拒不腾房，造成原告房屋无法使用。被告行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求法院依法判决。诉讼请求：1、判决被告按原告合同约定赔偿原告房租金共计312000元；2、判决被告腾空并返还原告房屋所用权；3、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，本院追加沈阳市和平区新天地三好便利店作为本案第三人参加诉讼。庭审中，原告增加一项诉讼请求为要求被告及第三人赔偿租金损失及腾退房屋。同时明确第一项诉讼请求为2015年4月28日至2016年4月27日的租金156000元和按照合同约定每逾期一日腾退房屋，按平均月租金的5%对乙方加收罚金，计算至2016年4月27日止。
被告辩称：由于原告所依据的2014年10月所签署的合同并非是被告所签订，其合同项下所约定的房屋使用人也并非被告，因而，被告不应当承担给付租金责任，被告也无法腾退房屋，更不应当承担违约责任。
第三人辩称：第三人于2014年3月26日与被告的法定代表人签订了一份租赁协议，就涉案房屋租赁事项签订了一份补充协议，双方约定涉案房屋租赁期限为八年，基于被告对第三人承诺可以长期使用涉案房屋，第三人才出兑经营自己的便利店，第三人认为与被告之间签订的租赁协议受法律保护，对于原告所主张的租赁期限届满要求腾房的请求，第三人认为与我方无关，第三人要求按照租赁协议继续履行合同。
经审理查明，2014年10月8日，原告（甲方）与被告经营者杨震（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将和平区三好街36甲3号一楼南侧门市房一间出租给乙方，面积49.92平方米。租期从2014年10月28日起至2015年4月27日止，逾期未搬，每延迟一日，甲方按平均月租金的5%对乙方加收罚金。租金为78000元。该合同最后盖有杨震名章。合同到期后，原告曾于2015年3月12日向被告发出通知，要求其腾房，该通知回执上有“李颜竹”签字；原告又于2015年6月7日向被告发出通知，该通知中载有“。停租通知我们已于2015年3月2日送达到你方。”字样，在该通知的回执上有杨震签字；原告再于2016年3月2日向被告发出通知，通知主要内容仍系要求被告腾退房屋，该通知的回执上有陈姓人员签字，并在其签名后注有“代杨震”字样。
另查，原告与被告在2014年10月28日之前即存在涉诉房屋的租赁关系，杨震将涉诉房屋用于经营沈阳市嘉多多超市。
又查，2014年3月25日，被告经营者杨震（甲方）与案外人冯太航（乙方）签订兑店协议一份，约定杨震将涉诉房屋所经营的便利店出兑给冯太航，租期八年，从2014年3月26日起。同日，被告将涉诉房屋交付第三人。次日，被告经营者杨震（甲方）与案外人冯太航（乙方）签订补充协议一份，约定涉诉房屋租赁期限为八年，从2014年4月27日起至2022年4月26日止，该补充协议第2条约定“在乙方租赁经营期内，甲方需在每半年办理好乙方关于此房屋的租期续租及租金事宜，保持房屋租赁协议的有效性，如因甲方未能办理好房屋租期续租及租金事宜而导致乙方无法继续正常租赁、经营，则甲方赔偿乙方兑店费等与经营相关的一切经济损失（注：中国医科大学科技开发公司为出租方的前提下）。”；第3条约定“甲方代表乙方与中国医科大学科技开发公司签订此房的租赁协议，其真正承租人及给付房租款的实为乙方，乙方享有房屋租赁合同中所约定的所有权力，甲方无权干涉乙方的日常经营，乙方经营期间的债权债务由乙方自行承担，与甲方无关。”；第4条约定“如中国医科大学科技开发公司同意以乙方名义签订租赁合同，甲方予以配合更名，执行原租赁协议。”。涉诉房屋现由第三人占有、使用。
再查，涉诉房屋位于沈阳市和平区三好街36甲3号建筑中的原告单位一楼正门北侧第三个门市，现挂有“新天地超市”牌匾。
庭审中，第三人承认案外人冯太航系代表其与被告经营者杨震签订的出兑协议。被告亦自认在将涉诉房屋出兑给后，将其营业执照、名章全部交付给案外人冯太航。
以上事实，有房屋租赁协议、通知三份、兑店协议、补充协议等证据经庭审审查与质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原告与被告于2014年10月8日签订的涉诉房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。虽被告辩称该合同并非系其经营者杨震所签，但该协议最后盖有杨震名章，被告并未举证证明该名章并非其所有，亦或举证证明给名章系伪造。且即便签订该合同时杨震没有在场，但根据被告自认的在涉诉房屋出兑后将营业执照及名章全部交付给第三人的代理人冯太航的事实，亦可以认定与原告签订合同的人构成表见代理，原告由合理理由相信其与被告达成了上述房屋租赁协议，故对被告提出该抗辩理由，本院不予采纳。因合同约定的租赁期限为2014年10月28日起至2015年4月27日止，且在合同到期后，原告多次要求被告腾退房屋，故原、被告之间的租赁合同已经履行完毕，被告应将涉诉房屋返还给原告，而涉诉房屋现已由被告出兑给第三人，并约定转租期限为8年，第三人现占有、使用涉诉房屋，导致原告无法收回房屋，被告的上述行为显系违约，应当承担违约责任，故对原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的要求被告赔偿2015年4月28日至2016年4月27日租金损失的诉讼请求，因被告的违约行为导致原告租金损失，被告对此应当承担赔偿责任，故对原告的该诉讼请求，本院予以支持。赔偿标准参照双方租赁合同约定的租金标准确定为宜，即半年78000元。对于原告主张的要求被告按照合同约定给付逾期腾退房屋罚金的诉讼请求，因该请求实质上也系要求被告赔偿房屋租金损失，故与原告的上一诉讼请求性质相同，不宜重复主张，本院对该赔偿请求不再重复处理。对于被告在庭审中提出的原告应当知道涉诉房屋已经变更使用人的抗辩理由，因被告并未举证证明其告知过原告将涉诉房屋出兑给第三人，且从被告经营者杨震与第三人签订的出兑协议的补充协议的内容来看，被告与第三人之间就出兑事宜并无向原告公开的意思表示，并仍以被告的名义与原告签订涉诉房屋的租赁协议，故可以认定原告对涉诉房屋变更使用人的情况不知情，对被告该抗辩理由，本院不予采信。
对原告通知要求第三人承担腾退房屋并赔偿租金损失的诉讼请求，因第三人在承兑房屋时没有向原告确认其是否同意转租及租期截止期限，存在过错，且其与被告签订的出兑合同约定的期限超出了被告的承租期限，在原告不予认可的情况下，超出部分的约定无效，其现作为实际占有人，亦应承担腾退房屋及赔偿原告损失的责任，故对原告该诉求，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
本判决生效之日起十五日内，被告沈阳市嘉多多超市及第三人沈阳市和平区新天地三好便利店将位于沈阳市和平区三好街36甲3号建筑中的原告中国医科大学科技开发公司一楼正门北边第三个门市腾空，并完好交付于原告中国医科大学科技开发公司（腾空面积以其实际占用的部分为准）；
二、本判决生效之日起十五日内,被告沈阳市嘉多多超市及第三人沈阳市和平区新天地三好便利店共同赔偿原告中国医科大学科技开发公司2015年4月28日至2016年4月27日的租金损失156000元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5980元（原告已预交），由被告沈阳市嘉多多超市和第三人沈阳市和平区新天地三好便利店各负担2990元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张 峰
人民陪审员 雷玉铭
人民陪审员 隋冠卓
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 姜立娟
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。