福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）安民初字第4091号
原告薛尧，男，1992年10月27出生，汉族，住福建省福安市赛岐开发区。
委托代理人罗兴声、邱燕，福建韩诚律师事务所律师。
被告郭冬梅，女，1984年11月14出生，汉族，住福安市。
被告郭永灿，男，1976年1月20出生，汉族，住福安市。
委托代理人陈永斌，福建人文律师事务所律师。
原告薛尧与被告郭冬梅、郭永灿房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告薛尧的委托代理人罗兴声，被告郭冬梅，被告郭永灿的委托代理人陈永斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告薛尧等诉称：经他人居间介绍，原告购买被告所有的坐落于福安市赛岐镇和平街上岐头60号望江花苑2幢3层B单元3××号房产，并于2013年8月26日、11月25日，原告与被告郭冬梅签订《房屋买卖.居间代理合同》及《补充协议》，约定房屋价款、履行方式、违约责任等。后，原告按合同的约定支付房屋价款，但被告未按合同约定办理抵押注销手续及向房产机关提供身份证件，致使房屋产权过户不能。房屋产权证协助过户事宜经与被告多次协商无果，故提起诉讼。请求法院判决：1、确认原、被告签订的《房屋买卖.居间代理合同》及《补充协议》合法有效并依法履行；2、被告协助办理福安市赛岐镇和平街上岐头60号望江花苑2幢3层B单元3××号房产权过户手续；3、被告向原告支付违约金（以购房款人民币56万元为基数，按日千分之一计算，自2013年11月26日起至房产过户日止）；4、被告偿还原告为本案诉讼费�付的律师费8000元及及鉴定费4000元。
被告郭冬梅辩称：对原告所述事实理由和诉讼请求无异议。
被告郭永灿辩称：郭冬梅出让房屋未征得郭永灿同意，郭永灿也未在房屋买卖合同及其补充协议上签字确认同意出让，故郭永灿无义务协助原告办理产权过户。同时诉争房屋存在抵押权，未经抵押权人同意也无法办理过户手续。被告还认为，即使本案房屋登记申请书的签名属实，那么被告郭永灿也以拒绝过户方式撤回了该申请；即使法院认可《房屋买卖.居间代理合同》对郭永灿发生效力，那么该合同约定应付款项为38万元，而原告还剩18万元未付，故郭永灿也有先履行抗辩权，还可要求解除合同和适用定金罚则。
本案审理过程中，原告提供以下证据：1、原告身份证，拟证明原告身份；2、《房屋买卖.居间代理合同》、《补充协议》，证明被告将其房产出卖给原告并对�价进行约定；3、收条、转款凭证，证明被告收取原告购房款；4、福安市房屋登记申请书，证明两被告同意将房产转让原告；5、房屋所有权证、国有土地使用权证，证明诉争房产登记在被告名下，两证已交原告；6、律师业务代理合约、发票，证明原告支付的律师费；7、被告身份证、结婚证，证明两被告身份和关系；8、公证书、国有土地使用权转让合同，证明两被告同意将房产转让的事实；9、鉴定意见书，证明《福安市房屋登记申请书》、《国有土地使用权转让合同》中有关“郭永灿”签名与公证书中签名为同一人所写及郭永灿同意转让的事实；10、鉴定费发票，证明鉴定费损失。
被告郭冬梅对上述证据质证无异议。
被告郭永灿对上述证据质证认为，证据1无异议。对证据2质证认为没有被告郭永灿签字，对郭永灿没有发生效力。对证据3的真实性无异议，但郭永�未收到该款。对证据4认为真实性有异议，认为不是被告郭永灿签名，且郭永灿以不履行过户行为表明不履行合同。对证据5、6、7真实性无异议。对证据8认为公证书印证了被告郭冬梅无权单方处置诉争财产，对国有土地转让合同复印件的真实性有异议。对证据9质证认为鉴定意见书内容无法达到证明目的。对证据10真实性无异议，但认为和本案无关。
被告郭冬梅、郭永灿在本案审理期间，未提供证据。
本院认为，原告证据1、5、6、7真实性双方无异议，可证明原、被告双方身份、两被告夫妻关系及诉争房产登记于两被告名下，两权证现为原告持有。证据4、8、9关于被告郭永灿签名笔迹已经鉴定，可以证明房屋登记申请书和国有土地转让合同上郭永灿签名字迹与公证书上郭永灿签名字迹一致，故可说明被告郭永灿已在房屋登记申请书和国有土地转让合同上签名认可。�据2的房屋买卖合同和协议已经原告和被告郭冬梅认可，因被告郭永灿已在房屋买卖合同之后的房屋登记申请书和国有土地转让合同上签名认可，故可证明其对房屋买卖合同内容的追认。证据2中的补充协议有原告和被告郭冬梅认可，可认定为原告和被告郭冬梅签订了补充协议。原告证据3被告郭冬梅予认可，可认定被告郭冬梅已收取上述款项。原告证据6、10有正式票据为凭，可认定原告律师费用和鉴定费用开支。
根据庭审查明，对本案事实可作如下认定：
被告郭冬梅、郭永灿原有房屋一座，坐落于福安市赛岐镇和平街上岐头60号望江花苑2幢3层B单元3××号，国有土地使用权证号为“安政国用（2012）第2596号”，房屋所有权证号为“安房权政福安字第0120120367号”。2013年5月7日，两被告曾委托案外人陈隆办理该房产的买卖合同事宜，并办理了委托公证，后委托事项未成�。2013年8月26日，被告郭冬梅与原告及居间方张卫金立下《房屋买卖.居间代理合同》，合同主要关联内容包括：一、约定该房以房价56万元卖断给原告；二、付款方式为2013年8月26日付定金56000元；2013年9月10日付380000元，同时卖方将《国有土地使用证》交买方办理过户手续；余款180000元等过户后付清，同时卖方腾空房屋交锁；三、卖方于余款付清时将房屋及附属物正式交付给买方使用；六、卖方承诺于收到买方第二期房款时，积极配合买方前往房管部门办理产权过户手续，并在此后3个月内保证配合办理完毕卖方的《房屋所有权证》《契证》《国有土地使用证》；七、买方中途违约无权要求卖方返还定金，并另需赔偿卖方经济损失56000元，卖方不接受定金责任的有权要求买方支付房屋成交价的10%违约金；卖方中途违约，应双倍返还定金，并另需赔偿买方损失56000元，买�不接受定金责任的，有权要求卖方支付房屋成交价的10%违约金；八、卖方未能按本合同约定交付房屋的，每逾期一日，卖方应向买方支付房屋成交价千分之一的违约金；十三、一但产生违约，由此产生的诉讼费、律师费、评估费均由违约方承担等等。2013年10月18日，原告与被告郭冬梅和郭永灿在一份空白的《国有土地使用权转让合同》和《土地使用权转让情况表》上签名盖指印。此后，原告和两被告还在一份写明具体买卖信息的《福安市房屋登记申请书》上签名盖指印。2013年11月25日，原告与被告郭冬梅又签订一份房屋买卖的补充协议，该协议对原定付款方式和时间进行了变更，主要内容包括：第一条，第一期2013年8月26日，原告付定金56000元；第二期2013年9月2日前原告付卖方20万元作为卖方房屋抵押注销解押款；卖方应在2013年9月10日之前办理抵押注销手续并过户，�时原告再付购房款104000元；第三期余款180000元等过户后付清。第二条，实际原告付给卖方购房款分五次，总计276000元，2013年8月26日付定金56000元；2013年8月30日付147000元；2013年8月31日付33000元；2013年9月2日付20000元；2013年10月19日付20000元等等。上述五笔款项，原告均于所述时间支付被告郭冬梅完毕，计款276000元。庭审中，原告自述于2013年10月份收到诉争房屋的两权证，被告于2013年11月交付房屋。此后，因被告未办理解押过户手续，原告遂提起本案诉讼。
另查明，本案诉争房屋已由两被告设定借款抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司福安市赛岐经济开发区支行。借款金额为253000元，借款期限自2009年12月16日至2029年12月15日，现借款尚未还清。
本院认为：原告与被告郭冬梅经居间签订了《房屋买卖.居间代理合同》，该合同内容清楚，权利义务关系明确、被告郭冬梅并收取了部分房价款，因此，该合同系双方真实意表示，对原告和被告郭冬梅应具有法律效力。被告郭永灿与被告郭冬梅系夫妻关系，两被告之前已公证委托他人代为出售诉争房屋，说明被告郭永灿有出售诉争房屋的意思。被告郭冬梅与原告签订卖房合同后，被告郭永灿又去土地房产登记部门就诉争房地产的买卖在申请表格上签字，说明被告郭永灿对原告与郭冬梅间的房屋买卖合同不但知晓而且同意，被告郭永灿在土地房管部门房地产买卖表格上签名的行为，可视为对原告与被告郭冬梅签订的《房屋买卖.居间代理合同》的追认，故该《房屋买卖.居间代理合同》对被告郭永灿也具有法律效力。此后，原告与被告郭冬梅又签订的补充协议，虽被告郭永灿未在该补充协议上签字，但基于被告郭永灿在之前签订《房屋买卖.居间代理合同》时的行为模式，原告完全有�由相信被告郭冬梅签订补充协议系受郭永灿之委托，故郭冬梅签订补充协议构成表见代理，此外，被告向原告交付了房产，这也能说明被告郭永灿对补充协议的认可，因此所签订补充协议应具有法律效力。根据《中华人民共和国物权法》规定，当事人间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。故本案原、被告签订的《房屋买卖.居间代理合同》及补充协议应确认为合法有效。本案诉争房屋是设定了抵押权的房产，法律规定，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案审理期间，原告表示愿意代为清偿债务以清灭抵押权，故本案诉争房屋存在继续转让的可能性，但由于本案被告清偿抵押债权的行为或原告代为清偿债务的行为均尚未实际发生，故原告要�被告协助办理过户手续的请求，暂不具有现实的可能性，故对该项诉请，应予驳回。关于逾期交房违约金问题，原告诉请明确要求被告按照合同第八条规定支付按购房总额计算的日千分之一的逾期交房的违约金。本院认为，合同约定“买方应于2013年9月10日付380000元，同时卖方将《国有土地使用证》交买方办理过户手续；余款180000元等过户后付清，同时卖方腾空房屋交锁；卖方于余款付清时将房屋及附属物正式交付给买方使用等”；此后协议又约定“第二期2013年9月2日前原告付卖方20万元作为卖方房屋抵押注销解押款；卖方应在2013年9月10日之前办理抵押注销手续并过户，同时原告再付购房款104000元（注，此处104000元与合同原意不符，应为124000元）”；根据上述约定，过户与买方付清购房款中的38万元应同时履行，交房和买方付清余款18万元也应同时履行，现被告未在规定时间即2013年9月10日前注销抵押权过户，而原告至今只支付276000元，也未在规定时间付清相应款项，因双方均未按合同约定严格履行，故相对方有权拒绝相应的履行要求，因此原告要求按逾期交房支付违约金，依据不足，不予支持。双方虽在合同中约定违约方应支付对方律师费用，但因本案双方均未按约定履行，故原告要求被告支付律师费用，也依据不足，不予支持。本案被告郭永灿否认有在房地产转让表格上签字，致原告产生鉴定费损失4000元，现原告对鉴定费损失提出主张，本院予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第四十九条、第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条之规定，判决如下：
一、确认原告薛尧与被告郭冬梅、郭永灿签订的《房屋买卖.居间代理合同》�《补充协议》合法有效，双方应依法履行。
二、被告郭永灿应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告薛尧鉴定费损失4000元。
三、驳回原告薛尧其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费9400元，由原告薛尧负担5875元，被告郭冬梅负担1712.5元，被告郭永灿负担1812.5元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 林劲松
代理审判员 郑宝龙
人民陪审员 刘云弟
二〇一四年五月九日
书 记 员 兰成清
附页：
主要法律条文
法律依据
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十八条【无权代理人订立的合同】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第四十九条【表见代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十六条【同时履行抗辩权】当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第十五条【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力
第一百九十一条【抵押期间转让抵押财产】抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。