北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4569号
上诉人（原审被告、反诉原告）：胡舸，男，1988年3月15日出生。
委托诉讼代理人：段晓波，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阴迪，北京大成律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡娟，女，1979年5月28日出生。
委托诉讼代理人：裴小东（胡娟之夫）。
上诉人胡舸因与被上诉人胡娟房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初5667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
胡舸上诉请求：撤销一审判决，驳回胡娟的诉讼请求，支持胡舸的反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定胡舸应向胡娟承担违约责任是不正确的，胡娟在过户后应办理房屋抵押登记手续，未办理抵押登记手续，胡舸有权以胡娟未完成双方约定的过户手续要求为由拒绝物业交割，这也符合同时履行抗辩权的规定；二、一审关于房屋内物品认定证据不足，胡舸就房屋内物品有视频，胡娟也有视频，一审法院以胡娟的视频在后进行了认定，但胡娟提交的视频所显示的范围不全面，不足以作为认定屋内物品的依据。
胡娟辩称，不同意胡舸上诉请求，同意一审判决。双方合同中并没有过户同时办理抵押权登记手续的约定，抵押权登记手续办理与否不是胡舸拒绝物业交割的合法抗辩；一审法院认定屋内物品正确，胡舸的意见不能成立，胡娟提交的证据足以证明真实情况。
胡娟向一审法院起诉请求：1．判决胡舸向胡娟支付物业费20864.08元以及水费144.9元；2．判决胡舸向胡娟支付自2016年11月5日起至2017年2月28日止的逾期交房违约金，按照总房款日万分之五的标准计算，共计595700元；3．判决胡舸按每月2000元标准向胡娟支付家具保管费（自2017年3月1日起至实际搬离日止）；4．判决胡舸向胡娟支付自20l6年11月5日起至2017年2月28日止的房租费损失32000元（按照每月8000元的标准计算4个月）；5．判决胡舸向胡娟支付家具拆卸费2000元。
胡舸向一审法院反诉请求：1．胡娟向胡舸支付购房尾款2万元及四部海尔空调折价款1万元；2．胡娟返还胡舸的屋内财产，包括：客厅：精致木雕6扇，柜式海尔空调l台；餐厅：无线路由器1个、可视门镜1套（含远程监控系统）、遥控暗锁2套及A级门锁1套、开光藏传佛教门幅1幅；主卧：纯实木组合式衣柜4套；分体式海尔空调1台；更衣间：纯实木组合式衣柜3套；次卧：大衣柜3个，1.5*2米书柜1个，床垫1.5*1.8米1个，分体式海尔空调1台；书房：三门衣柜2个，二门衣柜2个，内有五粮液礼盒1个，古井贡酒2盒，茅台王子酒、蒙古王酒若干瓶，黄花梨大颗18佛珠1串，现金3.5万元，分体式海尔空调1台；洗手间：含玉石材（50*45*30）1块，清洁水桶、工具若干;厨房：洗碗机1台，烤箱1台，消毒柜l台，顶柜2个，操作台l个；阳台：暖气2组，宜家晒衣架l套，宜家百叶窗3个，遮阳罩3套，如不能返还，应照价赔偿；3．胡娟向胡舸支付自2017年3月1日起至实际归还之日止的物品使用费，按照每日100元的标准计算；4．胡娟向胡舸支付违约金60万元。
一审法院认定事实：2016年7月19日，胡某代理胡舸（出卖人）与胡娟（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋位于丰台区×××305号（以下简称案涉房屋），房屋建筑面积共131.91平方米，规划设计用途为住宅。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为420万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为616万元。买受人向出卖人支付定金80万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。具体付款方式及期限的约定见补充协议。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为270万元。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋—并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。办理完毕该房屋所有权转移登记手续后3个工作日内将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应履行下列手续：出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品；买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；移交该房屋房门钥匙。房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。逾期交房责任：出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买房人的，逾期在15日内，自第六条约定的期限和条件届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，……合同继续履行。逾期超过15日后，买受人有权退房……
同日，胡某代胡舸（出卖方、甲方）与胡娟（买受方、乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订了《补充协议》，约定甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币10360000元。乙方于签约当日将第一笔定金人民币10万元以自行支付的方式支付甲方，乙方于2016年7月26日前将第二笔定金70万元以理房通托管的方式支付甲方。乙方于甲方预约银行解抵押还款日前将第一笔首付款260万元以自行支付的方式支付甲方；乙方于过户前2个工作日将第二笔首付款424万元以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方同意，在2016年11月10日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。甲乙双方应在过户后3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定：以下装饰、装修及附属设施保持原状：卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门窗、热水器、暖气片。家具：无。家电：海尔空调4台。其他：无。以上留存4部海尔空调折价一万元，乙方于交房当日支付甲方。
胡娟分别于2016年7月19日以及7月24日向胡舸支付了10万元定金以及70万元定金。2016年9月23日，胡某代胡舸（卖方、甲方）与胡娟（买方、乙方）签订了合同变更申请单，约定变更合同内容为：甲乙双方同意，第一笔首付款支付金额由260万元变更为320万元，第二笔首付款变更为364万元……当日，胡娟向胡舸支付了320万元首付款。
2016年11月1日，胡某代胡舸（甲方）与胡娟（乙方）、北京理房通支付科技有限公司（丙方）签订了《理房通房屋交易资金监管服务协议》，约定各方同意，乙方将购房款364万元存入监管账户内，乙方应以甲乙双方签署的交易合同载明的付款时间为准，最迟付款时间：网签协议生成后，且办理该房屋产权转移登记手续（即过户）前2个工作日将全部监管资金足额存入监管账户内。购房款的划转条件：乙方取得该房屋的不动产权证书并向居间方提交不动产权证书复印件及本协议第五条所述全部文字材料，居间方在确认上述材料真实性后1个工作日内通知丙方，丙方在接到居间方通知后乙方。乙方在接到丙方告知后的当日通过理房通确认向甲方划转签署购房款，若乙方在接到丙方告知后的当日未操作，丙方有权将购房款从其子账户划转至甲方指定的理房通账户。该协议另载明了理房通账户信息以及甲乙双方的账户信息。签订该协议同日，胡娟往理房通账户支付了364万元首付款。
庭审中，双方均认可2016年11月1日双方共同前往办理过户手续。胡娟称其于2016年11月9日取得不动产权证书。胡舸主张胡娟应当于过户前2个工作日支付364万元首付款，但实际胡娟迟至2016年11月1日才支付，其于2016年11月10日收到款项，属于胡娟迟延付款、构成违约；又主张胡娟拖延领取不动产权证和办理抵押登记手续，导致其迟至2017年1月25日才收到银行发放的贷款，属于胡娟构成违约。
针对该争议焦点，双方均向法庭提交证据。胡舸提交了其母亲齐某与中介公司经办人张某的录音，内容是：“张某：她明天争取领上（领不动产权证），她说今天去领了，今天去了没领上。她明天领上然后把照片拍过来，拍过来之后我这边就能解冻了。齐某：我都不知道贷没贷、批没批、放没放……张某：你放心吧，她最后做完交房手续之后，那个房本必须交给我们公司，我们公司去汇丰银行办抵押材料，抵押材料出来之后，汇丰银行再授权，我们再去建委去办抵押，领他项权利证书，然后给银行，后面的手续不是胡娟办，不是她控制。齐某：现在房本在她手里，拿着这个又去做抵押了呢？张某：有规定现在做不了别的抵押。新房本在建委做不了任何事，建委必须把抵押登记给做完房本才正式生效，过户完成了，他项权利证产生才可以。”胡娟认可录音的真实性，但不认可己方拖延取不动产权证书等义务。
胡娟提交了其与中介公司经办人张某的录音，内容是：“胡娟：就是咱们应该是16年10月30日就过户前两天，应该是10月30号晚上，咱们不是去你店里办那个理房通吗？我们要给他（胡某）打钱的时候，然后我们这边账户是你帮我一块建的，对吧？建完之后要给他打，打不进去。张某：对，是他的账户出问题，没错。胡娟：他也得建个账户，我这个钱才能打到理房通里。张某：没错。他的账号，当时打定金的时候就已经给他注册了，但是他当时注册的绑定的手机号不用了还是说他给放家里了，登陆不进去，没做成，他说他回去找找，第二天还是第三天号码就找到了。胡娟：我第二天早上接到你的电话，你跟我说他们告诉你找到了手机号和密码，让我们11月1号上午先去把钱打了以后再做过户。张某：没错。就是那个理房通啊肯定是过户前两天做的，因为不是前两天做的话我们根本过不了户。胡娟：我们是11月1号去过的户，然后说是让我们办完一周之后取房本。张某：对五个工作日之后，因为他是代理人，只要是代理过户的，领房本必须得是五个工作日之后……”胡娟提交录音，欲证明其没有逾期付款和拖延领取不动产权证书。胡舸认可录音的真实性，但认为张某与胡娟存在利害关系，可信度低。胡娟另提交了房地产抵押贷款合同、付款通知书及签收确认函、公证书，欲证明其在办完银行手续后，2017年1月25日，银行向胡舸发放贷款270万元。胡舸认可证据真实性，亦认可其于2017年1月25日收到银行发放的270万元，但坚称贷款发放迟延系由于胡娟拖延造成。
过户完成后，胡舸以抵押登记手续未办理为由未与胡娟办理物业交割手续。胡娟称其在律师见证下，于2017年3月1日自行收房，向法庭提交了录像以及房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单，显示供水表数162等、衣柜2套、空调4部。胡舸不认可上述证据的真实性。
胡娟主张胡舸欠交物业费20864元以及水费144.9元，已由其代胡舸交纳，并提交交费发票和转账记录。其中，物业费发票显示物业费交费期间自2013年1月1日至2017年2月28日，水费收款单中显示起始度数为92。胡舸对物业费不持异议，但不认可水费系由其使用产生的。
关于胡舸提交的财产清单，胡舸又提交了2016年12月20日录制的房屋内物品视频以及书房（内含衣柜）、厨房（内含整体橱柜）、卫生间（胡舸主张内有玉石一块）的照片。胡娟认为照片拍摄时间是2016年挂牌出售房屋之时，而录像录制时间并不明确，均早于其收房时间，不能体现其进入房屋时房屋内的状态。胡娟认可其进入房间时照片所显示的书房、厨房属于客观现状，不认可卫生间内有胡舸主张的玉石。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应当依照合同的约定履行各自的权利和义务。
胡娟主张胡舸逾期办理物业交割手续，胡舸提出抗辩并以该抗辩理由反诉胡娟构成违约应向其支付违约金。首先，胡舸抗辩胡娟办理抵押权登记手续是房屋产权转移登记手续的一部分，在胡娟未完成抵押权登记手续的先义务，故其暂未配合办理物业交割手续。双方在2016年11月1日办理过户手续，根据《补充协议》的约定，胡娟和胡舸应在过户后3个工作日内自行办理物业交割手续，但未约定完成抵押权登记手续的具体时间，胡娟领取不动产权证书以及前往银行签订贷款合同均未构成违约。胡舸提出的该抗辩理由，没有合同依据，法院不予采信。其次，胡舸主张其在获得银行发放贷款后主动向中介公司提出了办理物业交割的要求，但胡舸未提交证据证明其曾向中介公司或者胡娟发出明确催告并实际有效送达催告，且即便胡舸曾经提出办理物业交割，此时已经晚于合同约定，胡舸该抗辩理由亦不成立。再次，胡舸认为胡娟逾期支付了364万元，但根据双方举证显示，胡娟曾于2016年10月31日向胡舸发起支付款项的行为，因胡舸一方的理房通账户存在问题，没有实现，两日后的11月1日过户当日双方签署协议确认账户后胡娟完成支付行为，协议亦约定了款项到账时间，胡舸签订该协议时应知晓和认可胡娟付款以及己方收款的时间，胡娟按照约定进行付款未构成违约。关于银行发放贷款的时间，双方合同没有约定，胡舸认为贷款发放过晚没有合同依据，该抗辩理由亦不成立。最后，胡舸另主张胡娟未报销其支出的机票费用，胡舸未举证证明双方有过费用负担的任何约定。故而，胡舸提出的上述抗辩理由不成立，胡舸未按照约定履行物业交割的义务、逾期交付房屋，已经构成违约，胡娟要求胡舸支付逾期交房的违约金，有合同依据，法院予以支持。就违约金的数额，法院认为，违约金作为我国合同法中的一种民事责任形式，其以赔偿非违约方的损失为主要功能。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。现胡舸提出违约金的标准过高。胡娟说明其遭受的损失包括租房损失以及拆卸、保管家具的费用，但就其所受具体损失未举证证明，故法院结合本案中合同的实际履行情况、胡舸的过错程度且对胡娟的实际损失及其预期利益等因素予以考虑，根据公平原则，酌情确定胡舸应向胡娟支付违约金的具体数额。而胡舸以上述理由主张胡娟构成违约要求胡娟支付违约金的反诉请求，均无法律和事实依据，法院无法支持。
胡娟于2017年3月1日收房，根据合同约定，在此之前的物业费和水费均应由胡舸负担。胡娟已经举证证明其代胡舸支付了上述物业费和水费，并要求胡舸向其支付，法院对胡娟该项诉讼请求予以支持。其中，物业费以发票所载金额为准；胡娟向法庭举证水费的读数，胡舸虽提出异议，但未举证予以反驳，法院以胡娟举证的读数为准。关于胡娟要求的家具保管费、家具拆卸费、租房损失，胡娟因胡舸逾期交房所产生的损失，法院在确定违约金时已经予以考虑，而关于家具保管费和拆卸费，胡娟未向法庭提交证据证明其损失的具体情况，故对于胡娟的要求家具保管费、家具拆卸费、租房损失诉讼请求，法院均不予支持。
关于胡舸的反诉请求，胡舸要求胡娟支付物业交割保证金2万元，有合同依据，法院在胡舸所欠物业费20864.08元的基础上折抵该2万元后依法确定胡舸还应当向胡娟支付物业费864.08元。胡舸要求胡娟支付空调折价款1万元，有合同依据，法院亦予以支持。胡舸要求胡娟向其返还财物，但胡舸提交的照片以及视频证据的制作时间均早于胡娟进入房屋，无法证明胡娟入住时房屋内物品的状态。胡娟认可接收房屋时厨房的整体橱柜与胡舸所交照片一致，且书房和次卧各有一组衣柜。另胡娟提交的视频系进入房屋时所拍摄，法院参考该视频，确认两个房间各留有一组衣柜以及一个床垫。依据《补充协议》的约定，该两组衣柜以及床垫不属于应由胡舸随房屋交付胡娟的家具设施范围，故胡娟应当返还胡舸。胡舸要求的其他物品中厨房物品属于整体橱柜范围的，属于双方约定随房屋交付胡娟的物品范围；暖气片亦属于双方约定随房屋交付胡娟的物品范围；其他物品，胡舸未举证证明胡娟接收房屋时确实存在房屋内，从胡娟所提交的视频中亦无显示。法院无法支持胡舸的其他诉讼请求。胡舸逾期交付房屋构成违约，再要求胡娟支付物品使用费，于法无据，法院对胡舸该项诉讼请求不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2018年3月26日判决：一、胡舸于判决生效之日起七日内向胡娟支付物业费八百六十四元零八分、水费一百四十四元九角。二、胡舸于判决生效之日起七日内向胡娟支付逾期交房的违约金十一万九千一百四十元。三、胡娟于判决生效之日起七日内向胡舸支付空调折价款一万元。四、胡娟于判决生效之日起七日内向胡舸交还衣柜两组、床垫一个。五、驳回胡娟的其他诉讼请求。六、驳回胡舸的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院认定事实无异议，本院予以确认。
本院认为，胡舸上诉中除了对胡娟的本诉请求提出了异议，也要求法院支持其反诉请求。一审法院支持了胡娟部分诉讼请求，胡舸上诉中仅对逾期交房提出了异议，对一审法院判决的物业费、水费部分并未提出异议，所以胡舸是否构成逾期交房是本案的争议焦点。胡舸要求胡娟返还的诸多物品，一审法院支持返还了部分，还认定部分属于应向胡娟交付的，其余物品一审法院并未认定胡娟接收时在案涉房屋内，所以对此争议焦点应为胡舸是否已证明其上诉主张继续返还的物品在胡娟接收房屋时仍位于房屋内。胡舸反诉请求要求胡娟承担违约责任系基于认为因胡娟原因导致抵押登记办理迟延构成违约，一审法院未予支持，所以是否因胡娟原因导致抵押登记办理迟延也是本案的争议焦点。结合上述分析，本案的争议焦点共有上述三个，以下逐一进行分析。
焦点一，胡舸是否构成逾期交房。双方合同对交付时间有明确约定，并未附加条件。胡舸并未按照约定交付房屋，以胡娟未完成抵押登记义务为由拒绝交房，缺乏法律依据、合同依据，胡舸不具备拒绝交房的合理抗辩，胡娟应于何时完成抵押登记义务应根据双方的合意以及合同条款约定来判断，与交房并无瓜葛，所以胡舸构成逾期交房。一审法院结合双方合同约定酌情确定逾期交房违约金数额并无不当。
焦点二，胡舸是否已证明其上诉主张继续返还的物品在胡娟接收房屋时仍位于房屋内。胡舸原应在约定交房时间到期后配合交房，但胡舸以其他事项作为拒绝交房理由存在过错。胡娟为尽早取得对案涉房屋的占有，通过律师见证的形式控制了房屋，并对屋内的物品情况进行了相对清楚的记录。胡舸主张胡娟返还屋内的物品，但其并无证据证明在胡娟进入案涉房屋时其所主张的物品仍在，相反胡娟已尽量通过可以证明的方式去确认屋内的物品，在这种情况下，一审法院采信胡娟的证据，未采纳胡舸的意见，并无不当。综上，胡舸并未证明其上诉主张继续返还的物品在胡娟接收房屋时仍位于房屋内。胡舸主张返还的物品中有部分需要交付胡娟的，再要求返还，并无道理。一审法院根据胡娟提供的材料认定有两组衣柜、一个床垫，并判决胡娟返还，事实依据清楚。综上，胡舸上诉主张应支持其要求继续返还其他物品以及使用上述物品费用的请求，因其无法证明其所主张的该类物品在胡娟进入时仍在案涉房屋内，所以对其该上诉请求，不应予以支持。
焦点三，是否因胡娟原因导致抵押登记办理迟延。合同关于抵押登记办理的时间并未有明确约定，胡舸也未证明即使存在抵押登记迟延，该迟延系因胡娟个人原因所致，所以在这种情况下，本院无法认定因胡娟原因导致抵押登记办理迟延。胡舸要求胡娟承担违约责任的前提是建立在因胡娟原因导致抵押登记办理迟延，根据上述分析，胡舸主张的前提不成立，故此胡舸要求胡娟承担的违约责任亦不应予以支持。
综上所述，胡舸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14121元，由胡舸负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵文军
审 判 员 蒋春燕
审 判 员 王艳芳
二〇一八年五月十八日
法官助理 高 磊
书 记 员 杨 竹