广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1382号
原告纪爽，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人宋春根，广东威豪律师事务所律师。
被告汪某某，住址湖南省常德市鼎城区。
第三人中国银行股份有限公司深圳南头支行，营业场所深圳市南山区海德三道天利中央商务广场0147号、0245号商铺及0606至0610号，三楼307B、308A、309、310、313号铺位。
负责人谢远莉。
委托代理人赵兵，广东惠商律师事务所律师。
委托代理人陈彦锐，广东惠商律师事务所实习律师。
第三人深圳市润佳地产顾问有限公司，住所地深圳市福田区石厦路缔馨园裙楼103B号商铺。
法定代表人王建振。
原告纪爽诉被告汪某某、第三人中国银行股份有限公司深圳南头支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月23日受理后，依法组成合议庭，并依原告申请，追加了深圳市润佳地产顾问有限公司作为第三人参加诉讼，于2015年10月26日公开开庭进行了审理。原告纪爽及其委托代理人宋春根，被告汪某某，第三人中国银行股份有限公司深圳南头支行（以下简称中国银行）的委托代理人赵兵、陈彦锐到庭参加诉讼，第三人深圳市润佳地产顾问有限公司（以下简称润佳公司）经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月15日，原、被告签订了一份《房地产买卖合同》，约定由被告将其名下位于深圳市福田区下沙福荣路东红树家邻名苑观海轩5H房产（以下称涉案房产）转让给原告。同日，原、被告在涉案房产抵押银行即第三人中国银行签订了首付款托管协议，被告出具委托书委托担保公司赎楼并办理了公证手续，原告支付了定金5万元、公证费380元、还款违约金10650元、担保费7300元。次日，原告支付了44万元首付款。2015年5月6日第三人中国银行出具《个人二手房住房按揭贷款承诺书》。但被告不愿配合原告继续履行涉案合同，经原告催告未果。故请求判令：1、被告继续履行《房地产买卖合同》，第三人中国银行协助被告办理涉案房产的赎楼手续，赎楼之后过户当日原告支付剩余房款，过户并付完全部房款后三日内被告向原告交付涉案房产；2、被告支付逾期履行违约金，自2015年6月21日起按总房价日千分之五支付至过户之日止并冲抵原告应向被告支付的涉案房产购房款。
被告辩称，1、被告现只有一套房产，不同意继续履行涉案《房地产买卖合同》。2、担保公司是原告找的，被告已签字委托担保公司进行赎楼，但由于被告涉及另一诉讼案件，担保公司不敢赎楼，被告后来也另行找了多家担保公司，但没有担保公司愿意赎楼，被告本人没有资金自行赎楼。3、原告请求的违约金过高。
第三人中国银行陈述，1、涉案房产已办理抵押登记，无论原、被告的纠纷如何解决，请求法院保护抵押权人的合法权益，在被告还清全部借款本息后，方可办理解除抵押登记手续。截至2015年9月28日，被告尚欠第三人中国银行本金717136.54元。2、因原、被告涉案交易出现纠纷，中国银行已于2015年8月5日按资金监管协议的约定，将监管的44万元退回原告指定账户。2015年5月6日出具的贷款承诺书因承诺的条件未成就，现已过承诺的时效，承诺作废。
第三人润佳公司未到庭参加诉讼，未提交书面陈述意见。
经审理查明，2015年4月15日，原、被告签订了一份《房地产买卖合同》，约定原告购买被告名下的涉案房产，建筑面积53.44平方米；转让总价款163万元；定金5万元，双方同意预留1万元作为交易押金存放于第三人润佳公司；原告在2015年4月20日前将预估首期款44万元支付至双方约定的银行监管账户并办理银行按揭申请手续；涉案房产处于抵押状态，被告需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同当日与担保公司签订服务合同，并向担保公司出具办理赎楼手续的公证委托及其他相关手续，被告虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，被告应自行赎楼；双方于2015年6月20日前签署《深圳市二手房买卖合同》并共同向房地产权登记机构申请办理转移登记手续；原告承担所有税费；被告应当于收到全部转让价款（除交易押金以外）之日起3日内将涉案房产交付被告；若被告逾期履行义务，原告有权要求被告以转让总价款为基数按日千分之五支付违约金，合同继续履行。
《房地产买卖合同》签订当天，原告支付了定金5万元，其中1万元存放于第三人润佳公司处作为交易押金。同日，被告出具公证委托书，委托深圳市不动产融资担保股份有限公司办理涉案房产赎楼手续。次日，原告、被告、第三人中国银行共同签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，约定原、被告自愿将涉案房产交易资金44万元委托第三人中国银行进行监管，原告在协议签订之日起3日内将首期款44万元存入监管账户，监管期限自协议生效之日起90天。原告于当日向监管账户支付了44万元首期款并向银行提交了贷款申请资料。2015年5月6日，第三人中国银行出具《个人二手住房按揭贷款承诺书》，同意向原告发放114万元贷款，有效期3个月。2015年6月15日，原告向被告发出履约催告函（往涉案房产地址及被告身份证住址邮寄），催告被告办理赎楼及过户手续，邮件快递详情单投递情况显示寄往涉案房产地址的邮件于次日由他人签收、寄往被告身份证住址的邮件被拒收退回，被告称未收到该履约催告函。
另查，涉案房产2013年4月10日登记在被告名下，同月17日抵押给第三人中国银行。截至2015年9月28日，抵押贷款本金余额为717136.54元。被告在签署涉案《房地产买卖合同》后，委托了担保公司赎楼，但因发现被告有其他诉讼案件，担保公司未予办理赎楼手续，被告亦未自行赎楼。
因《二手楼交易资金委托监管协议》已到期，第三人中国银行已于2015年8月5日将监管的首期款44万元退回到原告账户。
截至2015年11月2日，原告家庭具备本市购房资格，可购买2套住房。原告同意一次性支付购房余款，并同意代被告垫付赎楼款以注销涉案房产上的抵押登记。
以上事实有《房地产买卖合同》，定金收据，《二手楼交易资金委托监管协议》及中国银行POS签购单，《个人二手住房按揭贷款承诺书》，《履约催告函》及EMS详情单，涉案房产产权资料，购房资格证明及当事人的陈述予以证实。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依诚实信用原则，按合同约定全面、正确履行。
原告已依约支付了定金、办理了首期款监管、取得了银行贷款承诺书，但被告在委托担保公司赎楼未能赎楼成功后，亦未在合同约定的办理过户手续期限届满前自行赎楼，已构成违约。原告有权要求被告继续履行合同并支付逾期履行违约金。
被告以涉案房产为其唯一一套住房抗辩不继续履行合同，没有法律依据，本院不予采纳。
涉案房产已抵押给第三人中国银行，第三人中国银行的抵押权应予保护，第三人在抵押债权得到实现后，应及时注销抵押登记，消除涉案房产过户障碍。
关于被告应支付的逾期履行违约金标准，《房地产买卖合同》约定逾期履行违约金的标准为日千分之五，原告请求以日千分之五自2015年6月21日（合同约定的过户期限届满次日）起计付违约金。被告抗辩违约金过高，因原告未提供证据证明因被告迟延履行造成的实际损失，故参考涉案房产所在区域2015年的政府指导租金标准40元／平方米／月，涉案房产参照此标准计算每月租金为2137.6元（40元／平方米×53.44平方米），再综合考虑市场租金情况，本院酌定被告自2015年6月21日起按每月3500元向原告支付逾期履行违约金至实际赎楼之日止，原告过高请求部分，本院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告纪爽与被告汪某某继续履行《房地产买卖合同》。
二、被告汪某某应在本判决发生法律效力之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司深圳南头支行清偿深圳市福田区下沙福荣路东红树家邻名苑观海轩5H房产的抵押贷款，逾期未清偿，由原告纪爽在三日内代为清偿。
三、第三人中国银行股份有限公司深圳南头支行应在深圳市福田区下沙福荣路东红树家邻名苑观海轩5H房产抵押贷款获清偿后十日内注销抵押登记。
四、被告汪某某应在深圳市福田区下沙福荣路东红树家邻名苑观海轩5H房产注销抵押登记之日起三日内向原告纪爽提供收款账号，原告纪爽应在三日内向被告汪某某提供的账号支付购房余款158万元（如原告纪爽代被告汪某某向第三人中国银行股份有限公司深圳南头支行偿还了抵押贷款，代付款金额应予以抵扣）；被告汪某某逾期不提供收款账号的，原告纪爽可向公证部门提存购房余款。
五、被告汪某某应在收到购房余款或原告纪爽向公证部门提存购房余款后三日内配合原告纪爽办理深圳市福田区下沙福荣路东红树家邻名苑观海轩5H房产过户至原告纪爽名下（过户登记需缴纳的税费按合同约定执行）。
六、被告汪某某应在深圳市福田区下沙福荣路东红树家邻名苑观海轩5H房产转移登记至原告纪爽名下后三日内向原告纪爽交付房产。
七、被告汪某某应在本判决发生法律效力之日起二十日内向原告纪爽支付逾期履行违约金，按每月3500元自2015年6月21日起计至实际赎楼之日止。
八、驳回原告纪爽的其余诉讼请求。
原告、被告如果未按本判决第四项、第七项指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费20217元（已由原告预交），由原告负担495元，被告负担19722元；保全费1020元（均已由原告预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姚 璇 娟
人民陪审员 韦 开 丽
人民陪审员 韩 光 明
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 何彦（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
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