北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第09265号
上诉人（原审原告）北京中恒建业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街17号3层306室。
法定代表人周兆东，总经理。
委托代理人赵维娟，北京市一法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李博媛，女，1975年7月28日出生。
委托代理人杨新军，北京利生律师事务所律师。
上诉人北京中恒建业房地产经纪有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第05833号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年4月，北京中恒建业房地产经纪有限公司（下称中恒建业公司）起诉至原审法院称：2012年2月7日，我公司与李博媛订立《北京市房屋租赁合同》，约定李博媛租赁我公司管理的位于北京市×××号房屋（下称涉案房屋），租赁期限自2012年2月8日始至2014年4月20日止，月租金6500元，押一付三，押金及租金汇入我公司指定账户。合同同时约定，租赁期满我公司有权当日收回房屋，李博媛应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。未按合同约定时间当日返还房屋的，应按月租金200%向我公司支付违约金。2012年2月8日，我公司将房屋交付李博媛，李博媛如约支付押金及租金。合同到期后，李博媛拒绝腾房。2014年4月22日，李博媛与涉案房屋所有权人订立《终止租房协议书》。双方合同已到期终止，李博媛应按照约定腾退涉案房屋交付我公司，现李博媛拒绝腾房属违约，故要求李博媛支付违约金13000元。
李博媛辩称：2010年10月，涉案房屋所有权人张连海欲将房屋出租给中恒建业公司员工，后由于出具发票等事宜，张连海遂与中恒建业公司订立委托代理合同，由中恒建业公司代理张连海对外出租涉案房屋。2012年2月7日，中恒建业公司代理张连海与我订立《北京市房屋租赁合同》。中恒建业公司所述上述合同的内容及履行情况属实。合同到期终止前，张连海明确表示不同意我将涉案房屋交付给中恒建业公司。2014年4月22日，我与张连海订立《终止租房协议书》，认定涉案房屋已于2014年4月20日交付给张连海，后借给我使用。中恒建业公司系代理房屋所有权人对外出租，《北京市房屋租赁合同》约束我与房屋所有权人，我将涉案房屋交付给房屋所有权人，非属违约，故不同意中恒建业公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据所查明的事实，从案外人张连海与中恒建业公司订立的《北京市房屋出租委托代理合同》及中恒建业公司与李博媛订立的《北京市房屋租赁合同》关于合同的签署、房屋的出租、租金收取的方式及金额等内容分析，应当认定案外人张连海与中恒建业公司之间名为出租委托代理合同，但实为房屋租赁合同关系，中恒建业公司与李博媛订立的《北京市房屋租赁合同》实为转租关系。依照上述合同，李博媛在合同到期后虽应将涉案房屋交还中恒建业公司，但鉴于租赁合同与转租合同均已到期终止，李博媛向房屋所有权人直接交接的行为并无不妥，且所有权人认可李博媛已完成针对本次租赁关系的所有交接行为，亦不会对中恒建业公司造成损失。故中恒建业公司要求李博媛支付违约金的诉讼请求于法无据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年7月判决：驳回北京中恒建业房地产经纪有限公司全部诉讼请求。
判决后，中恒建业公司不服，上诉至本院称：李博媛应于2014年4月20日向我公司返还房屋办理退房手续，但其违反了合同约定，应当承担违约责任，原审判决错误，请求二审法院撤销原判，改判支持我公司原审诉讼请求。李博媛同意原判。
经审理查明：涉案房屋属案外人张连海所有。
2010年10月13日，张连海（甲方）与中恒建业公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，就涉案房屋出租委托代理的有关事宜达成协议：乙方出租代理权限为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，办理与房屋租赁有关的备案、登记手续，向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；出租代理期限自2010年10月20日至2013年10月20日，出租代理期限可延长6个月；租金标准每月5833元；甲方在工商银行开设账户；乙方将各期租金划入甲方账户的日期为2010年10月20日……。合同第五条“佣金及相关服务费用”约定，甲方向乙方支付的费用标准、计算方式及关于装修、家具电器等有关费用约定见附件三。合同附件三“甲方向乙方支付的费用标准、计算方式及关于装修、家具电器等有关费用”记载“双方应在此明确服务项目及收费标准”，但双方并未约定相关服务项目及收费标准。合同特别提示，全程委托出租代理，延长期业主认可，延长期内，租金不予调整。同日，中恒建业公司与张连海又订立《授权委托书》，张连海全权委托中恒建业公司独家代理出租涉案房屋。后张连海将涉案房屋交付中恒建业公司。
2012年2月7日，中恒建业公司与李博媛签订《北京市房屋租赁合同》，载明出租人（甲方）为张连海，租赁代理机构为中恒建业公司，承租人（乙方）为李博媛。合同约定：承租房屋为涉案房屋，租赁期限自2012年2月8日始至2014年4月20日，月租金6500元；租赁期满或合同解除后，甲方有权当日收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。合同第九条第四款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：……8、未按合同约定时间当日返还房屋的……。第十条第一款约定，……乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金……。中恒建业公司、李博媛在合同尾部签名或加盖印章，张连海并未签名。后中恒建业公司与李博媛依约履行，李博媛向中恒建业公司支付租金。
2014年3月，张连海得知涉案房屋承租人为李博媛，其向李博媛表示合同到期后不要把房屋交还中恒建业公司。2014年4月22日，张连海（甲方）与李博媛（乙方）签订显示日期为“2014年4月20日”的《终止租房确认书》，载明合同到期前甲方已和乙方达成相应的口头合同，甲方对此房不再授权代租。合同到期日时甲方认可已对房屋进行了验收，对相关水电费用已进行了相关结算，双方不再续租，终结本次租赁合同。另借用乙方使用半个月，是否另租，甲乙双方在借用期内决定，如果双方有意将另达成另租协议，如达成协议，借用期的费用按新合同标准计算，如达不成协议，借用期的费用按原合同标准计算。现涉案房屋仍由李博媛占有使用。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋出租委托代理合同》、《北京市房屋租赁合同》、《终止租房确认书》、证人证言等证据在案佐证。
本院认为：从案外人张连海与中恒建业公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》看，由中恒建业公司向张连海支付房屋租金，张连海并不向中恒建业公司支付佣金或相关服务费用。从中恒建业公司与李博媛签订的《北京市房屋租赁合同》看，张连海并未在该合同上签名，《北京市房屋租赁合同》约定的租金标准与《北京市房屋出租委托代理合同》约定的租金标准并不相同，《北京市房屋租赁合同》项下的租金由李博媛向中恒建业公司直接支付。根据上述对合同内容的分析以及合同实际履行情况，本院认为，虽然张连海与中恒建业公司签订的合同在名义上为出租委托代理合同，中恒建业公司与李博媛签订的《北京市房屋租赁合同》将中恒建业公司列为租赁代理机构，但实际上中恒建业公司与李博媛签订的《北京市房屋租赁合同》并不能约束张连海，张连海与李博媛未形成直接法律关系，张连海与中恒建业公司之间系房屋租赁合同关系，中恒建业公司与李博媛之间系转租关系。
《北京市房屋出租委托代理合同》所约定的出租代理期限自2010年10月20日至2013年10月20日，可延长6个月。《北京市房屋租赁合同》所约定的租期截止日是2014年4月20日。故2014年4月20日《北京市房屋租赁合同》届满时，《北京市房屋出租委托代理合同》所约定的期限在延长6个月后亦已经届满，此后张连海未再与中恒建业公司延续房屋租赁合同关系，故张连海与中恒建业公司之间的租赁合同关系终止，中恒建业公司与李博媛之间的转租关系亦终止，张连海有权收回涉案房屋，中恒建业公司亦应向张连海交还房屋。张连海作为涉案房屋的所有权人于合同期满前要求李博媛到期后不要将涉案房屋交还中恒建业公司，而是直接将涉案房屋返还给其本人，亦属所有权人正当权益，故在合同期满后李博媛与张连海进行终止租房确认，并由张连海对涉案房屋进行验收，完成了房屋交接工作，并不违法。此后李博媛与张连海就涉案房屋另行建立法律关系，与中恒建业公司无关。在此情况下，李博媛未向中恒建业公司直接交还涉案房屋、继续占用涉案房屋，不应认定为违约，中恒建业公司要求李博媛承担拒绝腾房的违约责任，缺乏依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费63元，由北京中恒建业房地产经纪有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费126元，由北京中恒建业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一四年十月十日
书 记 员 祝 石