浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸牌民初字第00159号
原告：诸暨市玖胜房地产有限公司。住所地：诸暨市王家井镇王家井村高园**号。
法定代表人：楼建伦，系公司执行董事。
委托代理人：郭恒，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
委托代理人：沈笑，浙江腾飞金鹰律师事务所实习律师。
被告：周卫信。
被告：马斐莲。
上述两被告委托代理人：郦周辉，浙江新兴律师事务所律师。
原告诸暨市玖胜房地产有限公司（以下至判决主文前简称玖胜公司）为与被告周卫信、马斐莲房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法由审判员肖志姣独任审判，于2014年7月23日、2014年9月24日公开开庭进行了审理。原告玖胜公司的委托代理人郭恒、沈笑，被告周卫信、马斐莲及其委托代理人郦周辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告玖胜公司起诉称：被告于2011年6月11日与原告签订商品房买卖合同，向原告购买滨江公寓1幢2单元020402号商品房。合同第三天约定房屋总价款为468298元；第五条约定被告分期付款，签订合同首付房款148298元，余房款32万元由被告负责在合同签订后将银行贷款手续办理完毕；第六条约定如被告未按约付款，逾期超过30日后，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。附件四其他补充第二条规定，若被告延期办理按揭贷款或虽按合同第五条约定办理了贷款手续，但因被告原因造成按揭贷款未能及时发放，被告又未能用现金补足差额的，被告应按合同第六条约定承担违约责任。合同签订后，被告未按约支付购房款32万元。虽经原告多次催告，被告至今未向原告付清房款。被告拖欠房款的行为已构成违约，应立即向原告付清购房款，并应按照约定向原告支付逾期付款违约金。现原告起诉要求被告向原告支付购房款32万元，并支付暂算至2014年4月1日的逾期付款违约金131520元，之后的违约金以逾期应付款为基数按每日万分之五标准计算至判决确定履行之日止。
被告周卫信、马斐莲答辩称：第一、原、被告于2011年6月11日订立商品房买卖合同，由本案被告向原告购买滨江公寓1幢2单元020402号商品房，这是事实。第二、合同约定总价为468298元，该总价包括了住房、车库和架空层。第三、被告现在不清楚原告是否取得预售许可证，该合同是否生效。第四、商品房买卖合同约定了首付以现金支付，余款由按揭贷款支付，但合同中并没有约定被告应在什么时候支付按揭款项，因此不存在付款期限；且对于原告所开发的房产，被告办理按揭的前提条件是原告通过银行办理好相关贷款合作协议，但被告至今不知道原告是否和银行谈好贷款、签订合作协议。第五，原被告双方签订合同时，被告已经向原告提交了有关办理银行按揭手续的材料，故应由掌握着材料的原告去办理按揭手续。综上，原告提出的被告违约没有证据，原告起诉的事实不存在，法庭应驳回原告诉请。
原告玖胜公司对其起诉主张的事实、诉讼请求向本院提供了以下证据：
证据1、商品房买卖合同一份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖关系，以及双方对商品房付款方式及违约责任进行了约定的事实；
证据2、销售不动产统一发票复印件一份，拟证明被告已支付了本案所涉商品房的首付房价款148298元的事实；
证据3、滨江公寓客户交房清单一份，拟证明被告已于2012年1月12日收房的事实；
证据4、公证书一份、录音光盘一张，拟证明原告在2011年、2012年、2013年都有催被告付款，被告同意付款的事实；
证据5、商品房预售证复印件、诸暨市住房和城乡建设局盖章确认的商品房预售证各一份，拟证明本案所涉商品房具有预售资格的事实。
被告周卫信、马斐莲向本院提供以下证据：
证据6、收款收据两份，拟证明被告已付清储藏室款项15000元和物业维修基金6000余元的事实。
本庭出示了以下证据：
证据7、本院向中国工商股份有限公司诸暨城东支行调取的个人住房贷款合作机构准入申请表、按揭贷款业务合作协议、王家井镇滨江公寓住户已在工行办理按揭贷款清单，内容为原告于2012年6月向工行申请按揭贷款项目，后签订按揭贷款业务合作协议，王家井镇滨江公寓住户中第一批在该行获得贷款发放时间为2013年3月21日。
上述证据经庭审出示并质证，均已收集在卷。
证据1，经质证，被告对其真实性没有异议，但认为该合同生效应以原告提供预售许可证为前提；该合同第五条中约定余款由买受人负责办理按揭有关手续，在合同签订过程中被告已将相关复印件交与原告；且办理合同中约定的32万按揭贷款，首先应是原告与银行办理相关按揭合作协议，但被告目前仍不知道原告与哪家银行有贷款合作协议，是原告违约在先。证据5，经质证，被告要求法院审核商品房预售证复印件；对诸暨市住房和城乡建设局盖章确认的商品房预售证的真实性没有异议，但认为该预售证应是原告持有原件，即使原件遗失也应从档案馆获得存根部分。本院经审核认为，证据5之内容符合客观事实，本院对该证据予以认定；被告对证据1的真实性没有异议，本院对该证据依法予以确认。
证据2，经质证，被告对其真实性没有异议，本院予以确认。
证据3，经质证，被告认为交房清单不是被告在现场签字的，而是原告上门要求被告签字，且该交房清单上的“已知”两字不是被告马斐莲所签，被告方至今没有收到使用说明书和质量保证书，没有进行现场验房和检验面积误差，被告方不认可这是一种交付行为。本院认为，被告对该交房清单上的签名未持异议，被告已在“已验房钥匙已领”栏签名，至于被告自己是否实际去验房、是否收到使用说明书和质量保证书，此属于房屋的交付事宜，本案涉及的是房屋的价款支付问题，两者之间不具有必然的决定性，对该证据本院不予分析认定。
证据4，经质证，被告对公证书以及录音光盘的内容没有异议，但认为若原告不与银行办理相关贷款合作协议，被告是不可能完成按揭手续的。本院认为，被告对该组证据的真实性没有异议，本院予以确认。
证据6，经质证，原告认为该证据与本案不具有关联性，对其真实性不予确认。本院认为，该收款收据是关于储藏室、物业维修基金等的收款凭证，与本案涉及的房屋价款不具有关联性，对该证据本院不予确认。
证据7，经质证，原告对其真实性、合法性、关联性均没有异议；被告认为：第一、原告在工行办理按揭贷款项目申请获得审批的时间是2012年12月10日，具体实施时间肯定是2013年，按揭贷款业务合作协议上没有时间；第二、该组证据不应由法院调取，有可能是事后伪造，原告手中就应有按揭贷款合作协议；第三、商品房买卖合同是于2011年6月11日签订的，而原告当时尚未与银行办理相应手续，被告也无法办理按揭贷款手续，是原告违约。本院认为，该组证据符合证据的形式要件，原告对上述证据无异议，被告虽提出异议，但未能提供相应的证据予以证实，故其异议不能成立，故本院对该组证据予以确认。
综上，本院认定本案事实如下：
原告玖胜公司开发建设的座落于诸暨市王家井镇王家井村的商住楼于2010年11月10日取得售许字（10）第044号商品房预售证。2011年6月11日，原告玖胜公司与被告周卫信、马斐莲签订一商品房买卖合同，约定被告以总金额人民币468298元的价格购买原告开发的位于诸暨市王家井镇王家井村的滨江公寓1幢2单元020402号商品房；合同第五条约定被告分期付款，签订合同首付房款148298元，余房款32万元整由买受人即被告负责在合同签订后将银行贷款手续办理完毕，具体付款方式以国家银行政策为标准；合同第六条约定若买受人未按合同时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额交付应付款之日止，买受人按日向出卖人逾期应付款万分之五的违约金；合同附件四的第二条约定若买受人延期办理按揭贷款或虽按合同约定办理了贷款手续，但因买受人原因造成按揭贷款未能及时发放，买受人又不能用现金及时补足差额的，买受人应按本合同第六条约定承担违约责任。被告已于2011年6月15日支付了预售购房首付款148298元。原告在签订合同后多次催促被告办理房款事宜，原告亦于2013年9月9日在诸暨市公证处打电话催促被告办理房款。
另查明，原告玖胜公司于2012年6月向中国工商银行股份有限公司诸暨支行申请按揭贷款项目，后双方签订按揭贷款业务合作协议，诸暨市王家井镇滨江公寓住户中第一批在该行获得贷款发放时间为2013年3月21日。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案原告出售的商住楼于2010年11月10日取得商品房预售证，具有预售资格。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容及形式未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的权利义务。合同第五条约定被告为分期付款，签订合同首付房款148298元，余房款32万元整由买受人即被告负责在合同签订后将银行贷款手续办理完毕。虽该条并未约定被告应负责在合同签订后多久将银行贷款手续办理完毕，属于履行期限不明确，但根据合同法第六十二条第四项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”依此规定，如买受人未支付价款，作为债权人的出卖人可以在支付价款期限不明确的情况下，随时要求作为债务人的买受人支付价款。本案原告已在签订合同后多次催促被告办理房款事宜，此表明原告已多次主张要求被告履行付款义务，但被告至今未付剩余购房款32万元，其行为已经构成违约，故现原告有权要求被告支付购房余款32万元。
至于原告诉请的自2012年1月1日起按合同约定计算的逾期付款违约金，被告辩称其办理按揭的前提条件是原告通过银行先行办理好相关贷款合作协议，且被告已经向原告提交了有关办理银行按揭手续的材料，应由掌握着材料的原告去办理按揭手续。本院认为，合同约定由买受人即被告负责办理银行贷款手续，该约定表明是由被告负责办理银行贷款，而不是被告向原告提交材料由原告去办理按揭手续。银行贷款系买受人与银行之间发生的借贷关系，买受人与银行为借贷合同的双方当事人，故理应办理贷款的主要责任方、申请方在于买受人。原告作为房地产开发商，所售为期房，根据相关银行个人住房贷款业务操作规程，被告去银行办理贷款手续，原告具有先行协助义务，原告需与银行签订贷款合作协议并承担阶段性保证担保，从而引导被告去向具体哪家银行提出贷款申请。根据原告在中国工商银行股份有限公司诸暨支行的个人住房贷款合作机构申请于2012年12月获得批准，并与该行签订按揭贷款业务合作协议之实际，结合原告提供的公证书与录音内容证明原告在银行办理完先期手续后，具体于录音当天即2013年9月9日催促被告办理房款之情况，本院认为此时间点可视为原告已履行完毕其先期协助、通知义务，被告作为办理贷款手续的当事方，也理应至少在该时间点之次日办理贷款手续或支付房款，而被告至今未去办理贷款手续或支付房款，显属其怠于履行义务，被告之行为已经构成违约，其应当按照合同约定承担相应的违约责任。据此，本院支持原告自2013年9月10日起按照合同约定标准计算逾期付款违约金的诉请。至于被告辩称合同约定的总价468298元包括住房、车库和架空层之意见，本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同中记载468298元是商品房总金额，该合同中并没有关于车库和架空层的约定，故对于被告此辩称意见本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告周卫信、马斐莲应于本判决生效之日起十五内支付给原告诸暨市玖胜房地产有限公司购房款人民币320000元，并支付该款自2013年9月10日起至判决确定履行日止按照日万分之五计算的逾期付款违约金；
二、驳回原告诸暨市玖胜房地产有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8073元，依法减半收取4036.50元，由原告诸暨市玖胜房地产有限公司负担461.50元、被告周卫信与马斐莲共负担3575元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费8073元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 肖志姣
二〇一四年九月二十六日
书记员 张 迪