福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第3473号
上诉人（原审原告）苏仲来，澳门居民。
上诉人（原审原告）林辉华，澳门居民。
上列两上诉人共同委托代理人吴福林，福建志立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福建省南安市水头房地产开发公司，住所地南安市水头镇，组织机构代码：15632895-0。
法定代表人苏景海，系该公司经理。
委托代理人戴平原，福建文衡律师事务所律师。
上诉人苏仲来、林辉华因与被上诉人福建省南安市水头房地产开发公司（以下简称“水头房地产公司”）确认合同无效纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2013）南民初字第6144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，原告苏仲来、林辉华于1990年4月30日登记结婚。2000年4月，原告苏仲来取得《集体土地建设用地使用证》（第03990612号）一本，确认其拥有址在南安市水头镇山前村的集体土地建设用地一宗，用地面积424平方米，建筑占地面积424平方米，用途为住宅，其四至为东邻吴晋元厝0.7米公有巷，西邻空地，南邻苏转来厝1.5米公有巷，北邻医院垃圾房0.3米公有巷。2013年12月2日，经南安市人民政府重新颁发，原告苏仲来取得南集用（2013）第25130885号《集体土地使用证》一本，其确认的宗地土地使用权如上述2000年《集体土地建设用地使用证》的确认。2003年5月19日，被告水头房地产公司经南安市发展计划局批准取得开发建设水头镇东南商住小区二期第二批拆迁改造工程项目的开发权。2003年7月8日，南安市规划建设局向被告水头房地产公司颁发南建拆许字（2003）第8号《房屋拆迁许可证》，批准被告水头房地产公司拆迁东至水头镇东南商住小区一期，西至规划道路，南至厦盛路，北至电信局和干渠的房屋及其附属物。之后，南安市规划建设局又延长了拆迁期限。2003年7月30日，南安市人民政府作出南政地（2003）65号《南安市人民政府关于收回水头镇赤火工业区吴金石、陈英文等74宗单位、个人国有土地使用权的决定》，在该决定中收回的土地使用权包含姓名为苏仲来位于赤火的证件号码为03990612号，占地面积为478平方米的国有土地使用权。2006年8月25日，原告苏仲来与被告水头房地产公司签订了关于被告拆除原告址在南安市水头镇山前村赤火的房屋的《水头镇东南商住小区二期拆迁改建工程房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议》各一份。现该房屋已被拆迁，尚未安置原告新房。原告于2013年10月21日起诉，请求判决原告苏仲来与被告于2006年8月25日签订的《水头镇东南商住小区二期拆迁改建工程房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议》无效，并由被告承担本案所有诉讼费用。
原审判决认为，南安市人民政府于2003年7月30日作出的南政地（2003）65号《关于收回水头镇赤火工业区吴金石、陈英文等74宗单位、个人国有土地使用权的决定》，该决定收回的是国有土地使用权，而本案原告苏仲来房屋的土地属于集体性质，两种土地性质不同，其法律依据也不同，故原告苏仲来的土地使用权不包含在该收回决定中。因房屋拆迁针对的是国有土地上的房屋，而本案原告苏仲来房屋的土地性质属于集体性质，故被告虽取得南安市规划建设局颁发的南建拆许字（2003）第8号《房屋拆迁许可证》，也无法证明本案原告苏仲来的房屋在《房屋拆迁许可证》范围内。被告水头房地产公司未取得拆迁许可而实施的拆迁行为并不能影响合同当事人对拆迁补偿事宜所产生的民事法律行为的效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定之合同无效，被告水头房地产公司虽然在拆除原告苏仲来的房屋前未取得房屋拆迁许可证，但《城市房屋拆迁管理条例》关于办理房屋拆迁许可证的相关规定是旨在加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，管理和处罚违反规定的行为之规范，是对拆迁房屋单位取得房屋拆迁资格的前置约束，是行政管理部门对不符合规定条件的房屋拆迁人拆迁房屋资格问题上所作出的行政管理性质的规定，属管理性的强制性规定，而并未对房屋拆迁安置补偿协议的签订及其效力作出强制性规定，不属效力性强制性规定。同时，被告水头房地产公司开发的“水头镇东南商住小区二期工程项目”得到了南安市发展计划局的批准，具备了房屋拆迁的基本条件，其与苏仲来签订的《水头镇东南商住小区二期拆迁改建工程房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议》是双方在平等自愿的原则下签订的，是双方的真实意思表示，协议的内容不存在双方当事人之间利益上不平衡的情形，在主观上也不存在一方当事人故意利用优势或对方没有经验而损害对方利益的情形，且没有违反法律法规关于安置补偿的效力性强制性规定，故该协议应属有效。至于被告水头房地产公司在未取得房屋拆迁许可证的情况下，拆除原告苏仲来房屋的行为，虽然违反了《城市房屋拆迁管理条例》第六条关于“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁”的规定，但被告该行为应由相关行政机关按照该条例的相关规定予以行政处罚，不属于本案民事诉讼处理的范畴。因此，原告苏仲来请求确认其与被告签订的《水头镇东南商住小区二期拆迁改建工程房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议》无效，缺乏法律依据，依法不予支持。本案2000年4月的《集体土地建设用地使用证》（第03990612号）上登记的土地使用者为苏长来（即原告苏仲来），2013年12月2日重新办证的南集用（2013）第25130885号《集体土地使用证》上登记的土地使用权人也是原告苏仲来，因此，原告苏仲来有权与被告水头房地产公司签订关于被告拆除原告苏仲来拥有的上述权证上所建房屋的协议；原告苏仲来、林辉华关于址在南安市水头镇赤火村的土地及房产是两原告的共同财产，被告未经原告林辉华同意擅自与苏仲来签订拆迁安置协议的行为，损害了原告林辉华的合法财产权益的主张，其理由不能成立，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告苏仲来、林辉华的诉讼请求。受理费人民币100元，由原告苏仲来、林辉华负担。
宣判后，原告苏仲来、林辉华不服，向本院提起上诉。
上诉人苏仲来、林辉华上诉称，本案诉争的土地为集体土地，根据《中华人民共和国土地法》第四十三条、第四十四条、第四十六条的规定，征用集体土地作为非农业建设用地必须经过县级以上人民政府批准，并按照法定程序进行征收；根据《城市房屋拆迁管理条例》第六条、第九条等法律的规定，拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。被上诉人违反上述法律关于集体土地征收的程序性规定及法律强制性和禁止性规定，在未办理农用地转用审批手续，也未经任何国家机关收回上诉人集体用地的情况下，向上诉人虚构上诉人房产在拆迁安置范围及已取得拆迁许可证、上诉人的房屋已经被收回等事实，采取胁迫的手段，骗取上诉人签订拆迁安置协议，双方签订的协议是无效的。原判认定双方签订的协议有效错误，请求撤销原判，将本案发回重审或改判支持上诉人原审的全部诉讼请求。
被上诉人水头房地产公司答辩称，土地征收是行政行为，与本案无关，本案协议并未涉及土地问题；农村宅基地使用权并非不能转让，上诉人认为转让宅基地使用权违反法律禁止性规定明显错误，本案诉争的房屋实际在拆迁范围内，即使假设不在拆迁范围内，原审判决认为拆迁行为未违反法律、行政法规的效力性强制性规定正确；拆迁安置协议是双方真实意思表示，上诉人称被上诉人以欺诈、胁迫手段与其签订协议及协议内容显失公平违背事实。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，除上诉人对原判查明的对规划批准拆迁项目及延长拆迁期限的认定有异议外，双方对原判查明的其余事实均无异议。本院对双方无争议的事实予以确认。双方当事人争议的焦点为：上诉人与被上诉人签订的《水头镇东南商住小区二期拆迁改建工程房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议》是否应确认为无效。
二审中，上诉人提供以下证据：证据一、照片6张，证明被上诉人在拆迁时采取封路、断水、断电的形式，非法拆迁。证据二、南安市武荣测绘咨询有限公司测绘报告复印件一份，证明上诉人四兄弟所有土地使用面积2771.95平方米，建筑面积2千多平方米，而本案诉争协议仅对部分建设面积进行安置，对于其余土地及大部分建设面积没有涉及，合同内容显失公平。被上诉人质证认为，证据一6张照片不具有真实性和关联性，无法证明上诉人关于被上诉人采取封路、断水、断电的形式非法拆迁的主张；对证据二的真实性无异议，对关联性有异议，无法证明上诉人的证明目的，反倒可以证明本案拆迁是在拆迁范围许可的红线范围内。
对上诉人二审提供的上述证据，本院分析认证如下：被上诉人对证据一6张照片的真实性和关联性不予认可，仅凭6张照片无法证明上诉人关于被上诉人采取封路、断水、断电的形式非法拆迁的主张。证据二南安市武荣测绘咨询有限公司测绘报告虽只有复印件，但被上诉人对其真实性无异议，故予以采信，但该测绘报告只能证明拆迁前的土地及房屋面积情况，而拆迁安置补偿协议的安置面积系根据相关的拆迁安置补偿方案签订，根据测绘报告并无法证明上诉人关于拆迁协议显失公平的主张。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；……。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第四十六条第一款规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”根据上诉人提供的《集体土地建设用地使用证》（第03990612号）、南集用（2013）第25130885号《集体土地使用证》，证明上诉人与被上诉人于2006年8月25日签订的《水头镇东南商住小区二期拆迁改建工程房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议》所涉土地性质为农村集体土地，被上诉人并未能举证证明上述协议所涉及的集体土地有经审批征收为国有土地，因此，双方签订的上述协议因违反《中华人民共和国土地管理法》的强制禁止性规定，依法应确认为无效。上诉人关于双方签订的上述协议应确认为无效的上诉请求及理由，依法有据，予以支持。原审判决适用法律错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条第一款、第四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（5）项之规定，判决如下：
一、撤销南安市人民法院（2013）南民初字第6144号民事判决；
二、上诉人苏仲来与被上诉人福建省南安市水头房地产开发公司于2006年8月25日签订的《水头镇东南商住小区二期拆迁改建工程房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议》无效。
一、二审案件受理费各100元，均由被上诉人福建省南安市水头房地产开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林海峰
审 判 员 戴 强
代理审判员 张 萍
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 康艳华
附：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
第四十六条国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。