绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍柯民初字第930号
原告：绍兴县红光纺织服装有限公司。
法定代表人：胡红光。
诉讼代表人：朱顺德。
委托代理人：陶高溶。
被告：沈华丽。
被告：孙桂林。
原告绍兴县红光纺织服装有限公司诉被告沈华丽、孙桂林租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法由审判员冯春盛独任审判，公开开庭进行了审理。原告绍兴县红光纺织服装有限公司的委托代理人陶高溶，被告沈华丽、孙桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴县红光纺织服装有限公司诉称：根据原告申请，贵院于2012年11月10日作出（2012）绍商破字第2-1号民事裁定书，裁定受理原告破产申请，并同时指定浙江中圣律师事务所为原告管理人。现经管理人核查，原、被告于2012年10月15日签订一份厂房租赁合同，约定由原告向两被告出租位于绍兴市柯桥区钱清镇外贸园区的原告公司厂房一幢，租赁期从2012年10月15日至2013年11月14日止，租金为每年48760元，租金在合同签订之日一次性付清等。现由于原告已进入破产程序，且管理人未在二个月内通知被告继续履行上述合同，故原、被告签订的上述租赁合同已于2013年1月10日解除。为此，管理人曾多次与被告商谈腾退房屋事宜，但两被告均予以拒绝。管理人为维护各债权人利益，提起本案诉讼，诉讼请求为：1、判令两被告立即腾退位于绍兴市柯桥区钱清镇外贸园区的原告公司厂房（产权证载明坐落钱清镇砖窑村，丘地号V10003，第4幢第一层）；2、判令两被告立即向原告支付房屋使用补偿费56886.76元（暂计算自2013年1月10日至2014年3月9日，之后的房屋使用费按实计算至实际腾退日止），并赔偿上述款项按银行同期同类银行贷款利率计算的利息损失。
被告沈华丽、孙桂林共同辩称：原、被告间签订厂房租赁合同属实，该合同租期自2012年10月15日至2013年11月14日，合同约定的租金及物业费合计48760元已由两被告向原告付清。原告申请破产后，管理人浙江中圣律师事务所对租赁户不予管理，租赁厂房于2013年2月遭遇断电，两被告自己找当地政府与供电部门协调重新装电，才恢复供电，由装电造成两被告的经济损失达28000元，要求由管理人进行补偿。另，根据租赁合同约定，合同期满后，如出租人自己需要使用，应赔偿承租人3个月租金及搬迁费用，经两被告核算，该两项费用达31500元，两被告在没有收到该两项赔偿款的情况下，不会从租赁厂房搬迁。综上，原、被告签订的租赁合同合法有效，原告诉请要求两被告腾退房屋之前，应先行赔偿两被告的损失59500元，否则请求法院判决驳回原告的诉讼请求，以维护两被告的合法权益。
本院经审理查明：涉案租赁厂房为原告所有的坐落绍兴市柯桥区钱清镇砖窑村，丘（地）号V10003，第4幢第一层，面积460平方米。原、被告于2012年10月15日签订一份《厂房租赁合同》，约定由原告将其涉案租赁厂房出租给两被告，租期为一年，自2012年10月15日至2013年11月14日止；每年租金46000元，物业管理费为每月每平方米0.60元，每年物业管理费2760元，一年的租金及物业管理费在本合同签订之日一次性支付；合同期满后，如两被告需要续租，则原告应无条件续租给两被告，如原告需自己使用，则应赔偿两被告3个月租金及搬迁费用；两被告所用电缆电表由两被告购买，租期满后自行拆除等。
2012年10月26日，原告向本院申请进行破产清算。2012年11月10日，本院裁定受理原告的破产清算申请。2012年11月14日，本院指定浙江中圣律师事务所为原告管理人。上述管理人要求两被告腾退租赁房屋未果，遂酿成本案纠纷。
以上事实，由原告提供的厂房租赁合同、（2012）绍商破字第2-1号民事裁定书和决定书、房产证、催告函以及当事人在庭审中所作的陈述等证据予以证明。两被告提供浙江增值税专用发票，用以证明其为租赁厂房支出装电费用的事实，因该证据不能直接证明两被告主张的事实，本院对其证明力不予认定。
本院认为：原、被告之间签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，应认定合法有效。根据我国企业破产法第十八条的相关规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。结合本案事实，本院已于2012年11月10日裁定受理原告破产申请并指定了浙江中圣律师事务所为管理人，由于管理人未在两个月内通知对方当事人解除或者继续履行涉案租房合同，故该合同在2013年1月10日已视为解除。据此，原告主张双方间签订的租房合同已经解除，本院予以采纳。依照我国合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求两被告在合同解除之后腾退涉案租赁厂房，符合法律规定，本院应予支持。两被告主张应由原告先向其赔偿3个月租金、搬迁费用以及装电费用，然后才能腾退房屋，该抗辩理由缺乏法律依据，本院不予采纳。至于两被告所主张的各项损失，均系独立的诉求，不属于本案审理范围，两被告可另循合法途径解决。
关于原告主张自2013年1月10日即合同解除日起至实际腾退日的房屋使用费的诉求问题，本院认为，合同解除后，两被告实际占有使用该房屋至今的事实清楚，由此导致原告的房屋使用费损失客观存在，两被告对此理应予以赔偿。具体赔偿标准，本院参照双方合同中约定的租金标准予以计算，即每天126元标准计算。关于该使用费损失起算时间的认定问题，原告主张为合同解除日2013年1月10日。本院认为，根据双方合同约定，涉案房屋的租赁期为一年，该一年的租金（另含物业管理费）应由两被告在承租时一次性付清，两被告陈述其已支付该一年度的租金及物业管理费，但未提供收款凭证。原告则要求两被告提供付款依据。根据日常生活经验判断，两被告在订立租赁合同之后，已实际接受使用租赁物，其在承租房屋时已付清一年租金的事实具有高度盖然性。为维护双方当事人利益，本院认定原告所主张的房屋使用费损失起算时间可为2013年11月15日。原告主张房屋使用费的计算基数应包括物业管理费并且主张房屋使用费的利息损失，因该主张缺乏明确的合同约定，本院不予支持。
综上，本院对于原告诉求中的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、被告沈华丽、孙桂林应于本判决生效之日起十日内将绍兴县红光纺织服装有限公司厂房计460平方米（产权证载明坐落钱清镇砖窑村、丘地号V10003、第4幢第一层）腾退给原告绍兴县红光纺织服装有限公司。
二、被告沈华丽、孙桂林应于本判决生效之日起十日应赔偿给原告绍兴县红光纺织服装有限公司涉案租赁厂房自2013年11月15日起至本判决第一项确定腾退房屋之日止按实计算的租金（具体计算方式：126元／天×该期间的天数）。
三、驳回原告绍兴县红光纺织服装有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1222元（申请缓交），减半收取611元，由原告绍兴县红光纺织服装有限公司负担300元，被告沈华丽、孙桂林共同负担311元，当事人应负担的受理费均限于本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费1222元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 冯春盛
二〇一四年五月十五日
书记员 钱 芸