广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0203民初922号
原告李频，女，1964年2月3日生，汉族，广西柳州市人，柳州市第十七中学会计，住广西柳州市柳南区。
委托代理人翟瞻青，男，1957年8月25日生，汉族，广西柳州市人，原磁电机厂工程师，住广西柳州市鱼峰区。
被告柳州市大地资产管理有限公司，住所：广西柳州市航鹰大道5号俊园小区1-34号，统一社会信用代码：450204000126447。
法定代表人刘国丁，该公司总经理。
委托代理人罗凯，该公司员工。
原告李频与被告柳州市大地资产管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理。依法由审判员韦厚望独任审判，于2016年5月13日公开开庭进行了审理。原告李频的委托代理人翟瞻青到庭参加诉讼。被告柳州市大地资产管理有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李频诉称，2015年9月26日原告将自己所购买的房屋铺面两间，即位于柳州市柳石路171号宝莲新都3栋3楼的110号铺面和100号铺面出租给被告，并签订了租赁合同，租期自2015年9月27日起至2022年9月26日止，共计7年。被告从2015年11月1日起支付了租金（月租金是每间铺面2545元），但从2016年1月份起拒付租金，经原告向被告多次求索未果。为了维护原告的合法权益，原告特起诉至法院，请求判令：1、被告支付租金10180元（两个铺面的两个月租金，即2016年1月份和2月份的租金）给原告；2、判令被告支付给原告的合同违约金20000元整。3、判令被告支付滞纳金（所拖欠的租金按逾期的第一天起，每天收取租金总额的3‰计算）；4、本案诉讼费由被告承担。被告柳州市大地资产管理有限公司未到庭参加诉讼，但庭后向本院书面辩称，被告未支付2016年1月份和2月份的租金是事实，但不支付的租金的理由如下：原告委托案外人广西锦航房地产经纪有限公司出售其名下的位于柳州市飞鹅路39号甲栋1单元7-1号房屋一套，总价格为415000元，并用该款购买本案两间铺面，即柳州市柳石路171号宝莲新都3栋3楼100号、110号铺面，总价为500000元，并支付了差价款85000元。然在出售上述飞鹅路房屋的过程中，因该房屋系原告工作单位的福利房，由于原告的购房面积受政策限制，办理过户登记时需补交房款20000多元，该笔款项应由原告承担，然原告拒绝承担该笔费用，故被告只能垫付。被告认为应以2016年1、2月的租金冲抵上述房款，冲抵完毕之后愿意支付原告租金。
经审理查明，位于柳州市柳石路171号宝莲新都3栋房屋登记的所有权人为柳州龙峰置业有限公司。2014年3月3日，柳州龙峰置业有限公司与黄锦鹏签订《房屋买卖协议》，约定柳州龙峰置业有限公司将柳州市柳石路171号宝莲新都1#、2#、3#楼整栋楼的物业产权及土地一至三层，包括地下车位部分35个，一次性出售给黄锦鹏，出让价格为人民币113800000元。同日，柳州龙峰置业有限公司与黄锦鹏签订《处置协议》，约定：在不改变双方2014年3月3日签订的《房屋买卖协议》约定的基础上，柳州龙峰置业有限公司同意黄锦鹏仅仅对1#、2#、3#楼第三层处置的要求。2014年3月5日，黄锦鹏向广西锦航房地产经纪有限公司出具《授权委托书》，委托该公司负责柳州市柳石路171号宝莲新都1#、2#、3#楼的三楼整层的销售、销售宣传及签订买卖合同等工作。2015年9月26日，原告与广西锦航房地产经纪有限公司签订两份《房屋产权份额买卖合同》，分别约定：原告向被告购买柳州市柳石路171号宝莲新都3栋3楼100号、110号房商业房产中的部分份额，该两间铺面房产证注明的建筑面积为2302.77平方米（产权证号：柳房权证字第××号），面积均为29.4平方米，在该房产证下所占位置的编号为100号、110号，每间铺面认购份额的总价款均为人民币250000元，如在合同签订后至2022年9月26日之前，原告所认购的房产其余份额仍然未出售完毕，广西锦航房地产经纪有限公司将在最后期限届满前为原告办理房产证。两份合同签订后，原告向广西锦航房地产经纪有限公司支付了购房款共计人民币500000元，广西锦航房地产经纪有限公司向原告出具了两份《收据》。2015年9月26日，原、被告签订两份《租赁合同》，约定：原告将柳州市柳石路171号宝莲新都3栋3楼100号、110号铺面出租给被告，租赁期限为七年，从2015年9月27日至2022年9月26日，每间铺面每月的租金为2545元，租金从第二年起每年递增5%，每月30日前支付当月租金；双方均应全面履行合同项下的各项义务，否则视为违约，任何一方单方强制提前解除合同均需支付对方违约金人民币10000元。合同签订后，被告向原告支付了2015年10月-12月的租金，从2016年1月起不再支付租金。原告认为，被告拒绝支付2016年1月、2月的铺面租金，违反了租赁合同的约定，已构成违约，经原告多次催索未果，故起诉至本院，提出前述请求。另查明，原告的委托代理人翟瞻青于2015年8月22日与韦有仟在广西锦航房地产经纪有限公司签订《房屋转让委托合同书》，约定：原告委托韦有仟销售柳州市飞鹅路39号甲栋一单元7-1号房屋，总房款为415000元，该价格为房屋销售的底价，最终成交价格超出的部分作为韦有仟的销售佣金；办理房屋所有权证过户手续所需交纳的一切费用由韦有仟全部承担。原告用上述房屋销售所得价款415000元，用于购买本案两间铺面，并向广西锦航房地产经纪有限公司支付差价85000元。被告称韦有仟系广西锦航房地产经纪有限公司的员工。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告认可尚欠原告2016年1月、2月的铺面租金未支付，本院予以确认。被告辩称拒付租金的理由为广西锦航房地产经纪有限公司在出售原告原有的柳州市飞鹅路39号甲栋一单元7-1号房屋时为原告垫付了房款20000多元，因此要求从铺面租金中予以抵扣。但从本案查明的事实看，广西锦航房地产经纪有限公司与被告系两个独立法人，广西锦航房地产经纪有限公司与原告之间的委托关系与本案的租赁关系为不同法律关系，如广西锦航房地产经纪有限公司认为原告应当补交房款，可以与原告协商或另案起诉，本院在本案中不宜处理。故对被告的辩解意见，本院不予采信。则被告应支付原告2016年1月、2月的铺面租金共计人民币10180元（2545元×2个月×2间）。关于违约金及滞纳金：《租赁合同》中第六条仅对一方强制解除合同的违约金数额进行了约定，但对其他违约行为如拖欠租金等应承担的违约金数额或计算方式没有具体约定。原告在庭审中明确表示不解除合同，则其诉请要求被告支付违约金20000元，没有事实依据。因被告存在拖欠租金的行为，给原告造成了损失，应承担一定违约责任，故本院酌情确定起按银行同期流动资金贷款基准年利率计算违约金。违约金应按被告实际拖欠租金的数额，从逾期之日起开始计算，即2016年2月1日至2015年2月28日的违约金为20.5元（5090元×4.85%÷12个月）；从2016年3月1日起，以10180元为本金计算违约金。原告诉请超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告柳州市大地资产管理有限公司支付原告李频租金人民币10180元及违约金（违约金计算，以10180元为本金，按中国人民银行同期流动资金贷款基准年利率从2016年3月1日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；
二、被告柳州市大地资产管理有限公司支付原告李频违约金人民币20.5元；
三、驳回原告李频的其他诉讼请求。
案件受理费人民币554元（原告已向本院预交），减半收取277元，由原告李频负担184元，被告柳州市大地资产管理有限公司负担93元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审判员 韦厚望
二〇一六年七月六日
书记员 侯佳利
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。