上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第27号
原告上海城开（集团）有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人倪建达，董事长。
委托代理人张勇，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
委托代理人付华华，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
被告上海星愿台球有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人杨秀华。
被告北京星牌伟业体育发展有限公司，住所地北京市。
法定代表人甘连童，总经理。
委托代理人毛五一，男。
委托代理人李晓拓，北京市嘉和律师事务所律师。
原告上海城开（集团）有限公司诉被告上海星愿台球有限公司（以下简称上海星愿公司）、北京星牌伟业体育发展有限公司（以下简称北京星牌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张勇、付华华，被告北京星牌公司的委托代理人李晓拓到庭参加诉讼。被告上海星愿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海城开（集团）有限公司诉称，2012年5月30日，北京星牌公司与原告签订房屋租赁合同，承租原告为产权人的位于上海市徐汇区天钥桥路XXX号XXX层的房屋（以下简称系争房屋），租赁期限自2012年6月1日至2016年12月31日。租赁合同约定了各方的权利义务，并明确了合同解除的条件以及房屋使用费的收费依据等。2012年底，上海星愿公司、北京星牌公司与原告签订房屋租赁合同，约定自2013年1月1日起，租赁合同项下的承租人变更为上海星愿公司，北京星牌公司对上海星愿公司的履约行为承担连带责任。自2014年6月1日起，租赁合同约定的租金已发生调整，但上海星愿公司却迟迟不按照新的租金标准支付租金。2014年10月20日，在上海星愿公司连续3个月不予支付租金、水电费、物业费的基础上，原告向其发出《解除合同的通知》，要求于2014年10月20日解除租赁合同，扣除租赁保证金作为违约金，并要求上海星愿公司于同年10月25日搬离。但二被告对原告的请求置之不理也不再支付任何费用。原告现起诉要求：1、被告上海星愿公司将系争房屋返还原告；2、被告上海星愿公司向原告支付至2014年10月20日止拖欠的房屋租金、水电费、物业费、违约金，抵扣租赁保证金后共计440，619.20元；3、被告上海星愿公司向原告支付自2014年10月26日至实际返还房屋日止的房屋使用费，按每日8，996元计；4、被告北京星牌公司对上述第2、3项承担连带付款责任。
被告上海星愿公司未作答辩。
被告北京星牌公司辩称，原告起诉后，北京星牌公司与上海星愿公司在2015年2、3月有过联系，询问合同违约情况、起诉情况，上海星愿公司说早在2014年第一季度起由于台球厅市场整体滑坡，上海星愿公司无力支撑，就和原告提出提前解除合同，交给原告的押金正好相当于三个月租金，但原告不同意。上海星愿公司说无论如何请先终止合同，以免损失扩大，产生新的租金、水电费和物业费。如果押金不够赔偿损失，愿意将台球室内几十张球桌及其他设备送给原告或拍卖补偿。原告坚持按合同办，不同意马上终止。从2015年6月起上海星愿公司断断续续与原告协商，原告没有人愿意出面，一直拖到8月底，上海星愿公司正式发函请求收回租赁房屋，原告不同意，还是要求交纳三个月租金作为违约金，才愿意解除合同。北京星牌公司认为，上海星愿公司早在2014年第二季度就请求终止合同，原告迟迟不理，导致损失扩大，原告不能就损失扩大的部分主张赔偿，原告第2项、第3项诉请不应得到支持，北京星牌公司的连带责任，按照有关法律规定处理。
经审理查明，2012年5月30日，原告（甲方）与北京星牌公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，甲方将本市天钥桥路XXX号XXX层1300平方米出租给乙方作为桌球、办公等商业用途使用，租赁期限自2012年6月1日起至2016年12月31日止。该房屋自2012年6月1日至2013年5月31日，日租金为3.03元／平米，物业管理费为0元；自2013年6月1日至2014年5月31日，日租金为3.11元／平米，物业管理费为12元／平米／月；自2014年6月1日至2016年5月31日，日租金为3.46元／平米，物业管理费为12元／平米／月；自2016年6月1日至2016年12月31日，日租金为3.65元／平米，物业管理费为18元／平米／月；月租金计算公式为：日租金／平方米×面积×365÷12。房屋应先付后用，乙方在签订合同的五个工作日内应向甲方支付首月的租金，尔后应于每月的25日前向甲方支付下月的租金。乙方向甲方支付房屋租赁保证金406，233.75元，该房屋原承租方上海传奇台球有限公司缴纳的租赁保证金196，666元转为乙方租赁保证金，乙方须在合同签订后的五个工作日内，将不足部分209，567.75元汇入甲方账户。乙方如逾期未支付租金或未按本合同规定支付费用时，甲方可将保证金的全部或一部分扣除，保证金扣除后，乙方应在收到甲方通知后十日内，补足保证金。合同期满或提前终止时，乙方清偿租赁期间所发生的一切费用后，甲方将保证金不计息返还，甲方有权但无义务用保证金来抵扣该等费用。该房屋的物业管理费由乙方向上海申大物业管理有限公司（以下简称申大物业公司）缴交，乙方应在上一日历月二十五日前支付下一月的物业管理费。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通讯，有线收讯费及乙方经营中发生的各种费用由乙方承担。乙方承担的上述费用，计算或分摊办法，支付方式和时间：均由乙方按商厦物业管理部门核算单价，按实际耗用数，及时全额向有关部门缴付。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日或在合同因任何原因提前终止时在甲方通知的日期返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每天当时租金的二倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方自行装修或添加的设备应当拆除，但经甲方书面同意不拆除的，可不拆除，但所有未拆除的装饰装修及设备、设施、物品等归甲方所有，乙方不得向甲方请求任何费用。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付三个月的租金作为违约金；给对方造成损失，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应负责赔偿：……（七）乙方逾期不支付全部或部分租金、物业费及其他应付费用累计超过31天的；……租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租或者因乙方原因导致合同解除或提前终止的，乙方应支付相当于三个月租金的金额给甲方作为违约金。若保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行交付。若本合同租期届满终止或提前终止，乙方未能按照本合同规定向甲方返还该房屋，则甲、乙双方同意，甲方有权进入该房屋并对该房屋内的物品做如下处理后，将该房屋重新租予其它租户：该房屋内乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归甲方所有，甲方可自行进行处置。对于该房屋内乙方遗留的其他物品及货品，甲方有权将该等物品及货品搬离该房屋并按照甲方认为合理的方式予以储存，由此产生的一切费用，包括但不限于搬运费及仓储费等，均由乙方承担，甲方在保留其于本合同项下不予返还保证金的权利的同时，可将前述费用作为乙方的债务向乙方追偿。乙方承诺如自该等物品及货品被甲方搬离后的一个月内，乙方未向甲方提出提取的要求或拒绝／未能向甲方支付前述费用，则甲方有权自行处置该等物品及货品，由此产生的一切费用，应由乙方承担，甲方在保留其于本合同项下不予返还押金的权利的同时，可将该等费用作为乙方的债务向乙方追偿。
2012年底，原告（甲方）、北京星牌公司（乙方）与上海星愿公司（丙方）签订《租赁合同变更承租方的补充协议》，约定自2013年1月1日起，原租赁合同的承租方由乙方变更为丙方，丙方承受乙方在原租赁合同下的权利义务，乙方退出原租赁合同，由甲方和丙方履行。就租赁合同而言，乙方承诺为丙方的履约行为提供连带保证担保。
2014年6月，上海星愿公司向原告支付2014年7月份房屋租金122，974.58元、2014年5月水电费9，337.48元。之后，上海星愿公司未向原告支付后续租金及水电费，亦未向申大物业公司支付物业费。2014年9月24日，因上海星愿公司向原告申请于同年9月30日提前解除合同并退场，原告回函，指出系上海星愿公司违约，应于9月30日向原告返还系争房屋，将租金、物业管理费、水电费及其他相关费用结清。同年10月6日，上海星愿公司向原告提交书面申请，告知原告自承租系争房屋以来一直亏损，现今被迫停业，至于房租、违约金等，实在没有能力支付，并提及系争房屋内的35张球台使用一年多，愿以购买时875，000元的三分之一价值作为赔偿违约金不足部分，三分之二用于变卖处理后续事项。球台可以由原告先行挑选，也可以由双方共同派人变卖后三分之一交给原告。
2014年10月20日，原告向上海星愿公司发《解除租赁合同通知书》，指出上海星愿公司自2014年6月起未按租赁合同约定按时或全额支付租金，截止2014年10月20日，已拖欠租金、物业管理费、水电费共计440，619.20元，已远远超过租赁合同约定的期限，为此，原告书面通知上海星愿公司：1、房屋租赁合同于2014年10月20日提前解除；2、原告将扣除租赁保证金作为违约金；3、上海星愿公司收到解除通知书后应立即支付欠付的租金、水电费、物业费等；4、上海星愿公司应于2014年10月25日前完成全部搬离退场工作，将房屋内物品清空，自行添加的设施设备拆除，办理返还手续；5、延迟返还或拒不搬离房屋的，每逾期一日，应按当时日租金的三倍向原告支付房屋占用期间使用费。原告将上述通知张贴于系争房屋门口。之后，上海星愿公司未与原告办理系争房屋返还交接手续，并遗留球台等设备在系争房屋内。
另查，原告于2014年9月10日、10月13日开具的汇民商厦付款通知单（水电费用）记载，系争房屋2014年8月、9月水电费应付总额为13，383.06元、9，968.64元，申大物业公司于2014年8月10日开具的汇民商厦付款通知单（管理费用）记载，系争房屋2014年9月物业管理费总额为15，600元。
以上事实，除原告、被告北京星牌公司的陈述外，另有原告提供的房屋租赁合同、变更承租方的补充协议、收入凭证、客户专用回单、发票、付款通知单、解除租赁合同通知书，被告北京星牌公司提供的回函、关于终止合同及房租事项申请等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与北京星牌公司签订的租赁合同及之后原告与北京星牌公司、上海星愿公司三方签订的变更承租方的补充协议书均系合同当事人真实意思表示，合法有效，故各方应当严格遵守。合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上海星愿公司无力支付房租、水电费等超过合同约定期限，其行为已构成根本性违约，原告依照租赁合同约定行使合同解除权，故租赁合同于2014年10月20日解除。租赁合同解除前，被告所欠的房租、水电费应及时、足额支付，原告要求被告支付欠付的租金、租金差额及水电费，本院予以支持。租赁合同约定物业管理费由乙方向物业管理公司交纳，申大物业公司发出的付款通知单上亦载明，物业费收款人及收款账户均为申大物业公司，故在原告未提供其已向申大物业公司代付代交证据的情况下，直接向上海星愿公司主张支付，本院不予支持。上海星愿公司根本性违约致使租赁合同提前解除，应当承担解除合同的违约责任，即支付违约金。租赁合同约定违约金数额相当于租赁保证金，且在合同终止时保证金可用于抵扣违约金等，故原告要求上海星愿公司支付解除合同违约金并以租赁保证金抵扣，符合合同约定，本院予以支持。
租赁合同终止后，承租人应当向出租人返还租赁物，故上海星愿公司负有及时向原告返还系争房屋的义务。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据原告与上海星愿公司的几份往来信函及上海星愿公司张贴于系争房屋门上的告示等内容可以看出，上海星愿公司早已向原告表达其无力支付租金费用并决定停止经营的意思，客观上已无需继续占有、使用系争房屋；其次，租赁合同中有关于系争房屋内遗留的乙方添附物或其他物品、货品等的归属、储存或处置等详细约定；故原告在行使合同解除权后的合理期间内，完全可以依据合同约定自行收回租赁房屋并处置房屋内物品以减少租赁房屋空置所遭受的损失。原告在联系不到上海星愿公司后的相当一段时间内，任由系争房屋空置，怠于采取适当措施致使损失扩大，故其要求上海星愿公司支付空置期间全部房屋使用费的请求，本院不予支持。本院考虑到上海星愿公司未能及时与原告办理交接手续的过错程度，根据公平原则酌情判令其承担相当于两个月租金的房屋使用费。因原告目前收回系争房屋并无客观障碍，故本院不再判令上海星愿公司返还系争房屋，原告作为所有权人可随时开锁占有、使用系争房屋，并按照合同约定处置房屋内遗留的物品、设备。
原告与两被告在变更承租方的补充协议中约定了北京星牌公司为上海星愿公司的履约行为提供连带保证担保，该约定符合担保法有关规定，故北京星牌公司应当受该条款的约束，在上海星愿公司未能履行义务时承担连带还款责任。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：
一、被告上海星愿台球有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海城开（集团）有限公司支付欠付租金、水电费共计414，619.20元；
二、被告上海星愿台球有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海城开（集团）有限公司支付逾期返还房屋使用费共计273，628.34元；
三、被告上海星愿台球有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海城开（集团）有限公司支付解除合同违约金406，233.75元，该项费用与在原告上海城开（集团）有限公司处的租赁保证金相抵扣，无需实际支付；
四、被告北京星牌伟业体育发展有限公司对上述判决第一项、第二项被告上海星愿台球有限公司的还款义务承担连带责任；
五、驳回原告上海城开（集团）有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费9，060.80元，由原告上海城开（集团）有限公司负担1，083.30元，被告上海星愿台球有限公司负担7，977.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李成栋
审 判 员 袁 欣
人民陪审员 杨智伟
二〇一五年八月十四日
书 记 员 胡琼天
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。