西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00916号
上诉人（原审原告）卢某，个体经营者。
委托代理人曹林生，陕西德茂律师事务所律师。
委托代理人靳萌，陕西德茂律师事务所律师。
上诉人（原审原告）师某，自由职业者。
委托代理人曹林生，陕西德茂律师事务所律师。
委托代理人靳萌，陕西德茂律师事务所律师。
上诉人（原审原告）陈某某，青曲社员工。
委托代理人曹林生，陕西德茂律师事务所律师。
委托代理人靳萌，陕西德茂律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李某某，西安市民政局退休职工。
委托代理人马娟，陕西静远新言律师事务所律师。
委托代理人杨建成，陕西静远新言律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）陕西某某投资发展有限公司，住所地西安�莲湖区北关正街31号。
法定代表人魏某某，该公司董事长。
委托代理人齐进军，陕西金镝律师事务所律师。
委托代理人王沛，陕西金镝律师事务所律师。
上诉人卢某、师某、陈某某、上诉人李某某因与被上诉人陕西某某投资发展有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2013）碑民二初字第01508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人卢某、师某、陈某某及其委托代理人曹林生、靳萌，上诉人李某某之委托代理人马娟、杨建成，被上诉人某某公司之委托代理人齐进军、王沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卢某、师某、陈某某向原审法院起诉称，其三人共同投资，合伙经营餐饮、咖啡厅、酒吧，合伙人推举卢某为合伙负责人。2012年3月6日，卢某与李某某签订《房屋租赁协议》，李某某将位于西安市碑林区咸宁学巷某号的商铺租给卢某使用，租赁期限为2012年5月至2018年5月。合同签订后，卢某按约定支付李某某租金，并出资35万余元对该商铺进行装修，雇佣数10名员工经营餐饮及酒吧，取名“青曲厨房”。2013年4月，李某某未按合同约定提前通知卢某，擅自将卢某承租房屋卖给某某公司，卢某支付李某某第二年房租5万元并未实际使用房屋，某某公司拒绝履行租赁合同，致使卢某无法经营，侵害了卢某的合法权益，经济受到巨大损失。造成卢某支付员工遣散费18万元，装修及电气设备损失50万元，经营损失120万元，网络套餐损失及违约金损失199298元。请求：1、解除卢某、李某某签订的《房屋租赁协议》；2、判令李某某退还房屋租金5万元；3、判令李某某赔偿雇佣员工遣散费18万元、装修及餐饮设备损失50万元、网络套餐损失及违约金199298元、经营损失120万元；4、诉讼费由李某某负担。
李某某辩称，其与卢某签订《房屋租赁协议》及收到卢某租金5万元属实。其将卢某承租的房屋带租约转让某某公司，按照“买卖不破租赁”原则，某某公司应继续履行《房屋租赁协议》，某某公司拒绝履行租赁合同，侵权责任应由某某公司承担。
某某公司述称，2012年3月6日，卢某、李某某签订《房屋租赁协议》，卢某承租李某某房屋用于经营餐饮、咖啡厅及酒吧，未办理营业执照、餐饮服务许可证、消防安全证明等相关行政审批手续，违反了国家强制性的法律规定。2013年3月21日，李某某与某某公司签订《房屋买卖合同》，李某某提交的房屋产权证书明确注明，该房屋的用途为住宅用房，并非商业用途，李某某将住宅用房作为商业用房出租卢某，卢某未经任何行政部门审批从事经营餐饮服务的行为，李某某未提出任何异议，卢某、李某某均违反了我国相关行政法律的规定。某某公司受让李某某转让的房屋后，发现卢某所经营的餐饮项目未取得任何行政审批手续，属无证经营，存在重大安全隐患，要求卢某在依法完善行政审批手续后再行经营，卢某拒绝办理并自行停业，导致租赁合同无法继续履行，某某公司无任何过错，不应承担任何责任。
原审法院经审理查明，李某某在西安市碑林区咸宁学巷某号有新式楼房一幢（附带地下室负一层、负二层，建筑面积260平方米）及新式楼房一间。卢某、师某、陈某某共同投资，合伙经营餐饮、咖啡厅、酒吧，合伙人推举卢某为合伙负责人。2012年3月6日，卢某与李某某签订《房屋租赁合同》，李某某将位于西安市碑林区咸宁学巷某号新式楼房一幢地下室出租给卢某用于经营餐饮服务，该房屋地下室为负一层、负二层，建筑面积260平方米。合�约定：租赁期限为6年（2012年5月1日至2018年5月1日），租金为第一年4万元，第二年至第三年为5万元，第四年为53000元，第五年为56000元，第六年为58000元。合同同时约定，租赁期间，李某某如将房屋产权转让第三方，不必经卢某同意，但应提前通知卢某，不影响合同继续履行。租赁合同对双方的合同终止、续签、解除、承租优先权及合法经营均有明确约定。合同签订后，卢某按合同约定支付李某某房租，李某某将房屋交付卢某，卢某对承租的房屋装修后经营餐饮及咖啡厅，2012年10月2日，卢某支付李某某第二年（2013年5月至2014年5月）房租5万元。2012年11月23日，卢某在经营期间向西安市工商行政管理局碑林分局东大街工商所申请办理个体工商户名称预先核准，经西工商碑林个体名预核字（2012）第004455号通知书通知卢某，同意预先核准的个体工商户字号名称为西安市碑林区时尚青曲咖啡厅。预先核准的个体工商户字号名称保留期至2013年5月23日，在保留期内，个体工商户字号名称不得用于经营活动，经登记机关设立登记，颁发营业执照后，个体工商户字号名称正式生效。此后，卢某对经营场所（承租房屋地下室负一、二层）进行二次装修，购置经营设备，雇用厨师及服务人员16人经营餐饮、咖啡厅、酒吧，2012年11月、12月期间，卢某与多家公司签订网络服务协议，经营网络团购套餐，经营场所字号取名“青曲社主题餐厅”。卢某在经营“青曲社主题餐厅”期间未经登记机关设立登记，未办理（取得）营业执照、餐饮服务许可证及消防安全等相关手续。2013年3月21日，李某某与某某公司签订《房屋买卖合同》，李某某以650万元将西安市碑林区咸宁学巷某号新式楼房一幢（附带地下室负一层、负二层，建筑面积260平方米）及新式楼房一间�卖给某某公司，李某某转让出租房屋未提前通知卢某，《房屋买卖合同》第八条约定：该房屋为带租约出售，在本合同签约之后15日内，出卖方将相关租赁合同交予买受方，买受方继续执行原租赁合同，按租赁合同收取后续租金。2013年3月28日，李某某将房屋及租赁合同等交付某某公司，同时协助某某公司办理房产过户登记手续，2013年4月1日，西安市碑林区咸宁学巷某号新式楼房一幢（附带地下室负一层、负二层，建筑面积260平方米）及新式楼房一间房屋所有权人登记在某某公司名下。某某公司购置该房屋后以卢某经营的餐饮未取得任何行政审批手续，属无照经营，经营场所存在重大安全隐患及卢某在经营中存在窃电行为，要求卢某完善相关行政审批手续后再行经营，卢某认为某某公司强行干扰其经营活动，拒绝继续履行房屋租赁合同，双方因此发生纠纷，2013年4月，卢某撤离经营场所。本案在审理期间，卢某要求解除合同，表示不再继续经营，李某某及某某公司均同意解除合同。2013年7月29日，卢某将承租的房屋（经营场所）清理后交付某某公司并将部分经营设备搬离经营场所。2013年7月26日，西安建华资产评估有限责任公司对卢某经营场所现场勘察状况为：少量装修已拆除，餐饮设备已搬离经营场所，部分餐饮设备已使用，遂以西建华评报字（2013）118号评估报告确定评估价值为152110元。卢某、李某某对该评估报告均提出异议，卢某以评估报告漏项及价格过低要求重新评估，李某某以评估报告对部分能移走而又不损失使用价值的资产列入评估范围，部分项目重复计算、高于实际面积等提出异议，西安建华资产评估有限责任公司对卢某、李某某提出的异议已书面答复，由于卢某已将房屋交付某某公司，经营场所装修工程已不存�，重新评估无法进行。卢某主张雇佣员工遣散费18万元及网络套餐损失199298元，未提供支付员工费用依据及未提供网络套餐退款、支付违约金依据。
原审法院经审理认为，卢某、师某、陈某某共同投资，合伙经营餐饮、咖啡厅、酒吧，合伙人推举卢某为合伙负责人，卢某的民事行为及经营活动由全体合伙人承担民事责任。卢某与李某某签订的《房屋租赁合同》依法成立，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。卢某承租的房屋为住宅用房，该房屋为地下负一层、负二层，地处城市人口密集区域，毗邻西安碑林博物馆，卢某承租的房屋用于经营餐饮、咖啡厅、酒吧，未经登记机关设立登记，未办理（取得）营业执照、餐饮服务许可证及消防安全等相关手续，违反了我国相关行政法规的规定，存在重大安全隐患，李某某将其住宅用房以商�出租卢某从事经营活动，对卢某无照经营行为未采取任何有效措施，亦未按合同约定履行转让房屋应提前通知卢某的义务，双方在订立合同及履行合同过程中均存在过错，应承担同等的民事责任。某某公司取得该房屋后在继续履行租赁合同过程中对卢某无证经营行为采取必要措施，要求卢某依法完善相关行政审批手续后再行经营的行为没有过错，不应承担民事责任。本案在审理期间，卢某、李某某及某某公司均同意解除租赁合同，依法应予准许。卢某2013年4月撤离经营场所，承租的房屋已交付某某公司，合同解除后，李某某依据租赁合同收取卢某2013年5月至2014年5月房屋租金50000元，由于卢某在此期间未实际使用该房屋从事经营活动，按照公平原则，李某某应予退还。卢某将承租的房屋清理后交付某某公司并将部分经营设备搬离经营场所，西安建华资产评估有限责任公司对卢某经营场所现场勘察状况为，少量装修已拆除，餐饮设备已搬离经营场所，部分餐饮设备已使用，评估价值为152110元，该评估价值为卢某经营场所实际存在的装修及未继续使用的餐饮设备，卢某、李某某对该评估报告提出的异议，西安建华资产评估有限责任公司已书面答复，卢某以该评估报告存在漏项及价格过低的异议，李某某以评估报告对部分能移走而又不损失使用价值的资产列入评估范围，部分项目重复计算、高于实际面积等提出异议，依法不予采纳，评估报告确认的装修及餐饮设备评估价值152110元，应予采信。卢某装修及餐饮设备损失152110元，卢某、李某某承担同等的民事责任，李某某应承担76055元，其余部分由卢某承担。卢某主张雇佣员工遣散费18万元及网络套餐损失199298元，未提供支付员工费用依据及未提供网络套餐退款、支付违约金依据，本案不予处理，卢某可在履行相关义务后，取得相关证据另案行使追偿权。卢某主张租赁合同尚未履行五年期间的经营损失120万元，该经营损失尚未发生，同时经营存在风险，对于经营盈亏难以预料，且卢某的经营行为属无照经营，违法经营行为不受法律保护，该项请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第四十四条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十九条之规定，判决：一、解除原告卢某与被告李某某签订的《房屋租赁合同》；二、本判决生效后十日内，被告李某某退还原告卢某、师某、陈某某房屋租金5万元；三、本判决生效后十日内，被告李某某支付原告卢某、师某、陈某某装修及餐饮设备损失76055元；四、驳回原告卢某、师某、陈某某要求被告李某某赔偿经营损失120万元的诉讼请求。如未按本判决书指定的�间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22880元及评估费6000元合计28880元，由卢某、师某、陈某某负担14440元，李某某负担14440元（此款卢某、师某、陈某某已预付，李某某于本判决生效后支付卢某、师某、陈某某）。
宣判后，卢某、师某、陈某某与李某某均不服上述判决，向本院提出上诉。
卢某、师某、陈某某上诉称，其与李某某签订租赁合同后，依约支付了租金，并进行装修、经营，不存在任何过错，而李某某违反合同约定，在没有通知卢某等人的情况下，擅自将包括卢某等人承租房屋在内的整栋楼房转让给了某某公司，某某公司又拒绝履行继续租赁合同，采取暴力行为，强行驱赶卢某等人，蒙受了很大的经济损失，故李某某存在明显的过错，应当承担赔偿损�的责任；法院委托西安建华资产评估有限责任公司对卢某等人的装修、餐饮设备所作的评估报告明显错误，评估价值过低；此外，原审判决并未认定员工遣散费、网络套餐费、预期利益等损失，属认定事实不清。请求：撤销原判，判令李某某、某某公司赔偿卢某等人各项损失2079298元。
针对卢某、师某、陈某某的上诉，李某某辩称，其将整栋楼房带租约转让给某某公司，在转让时已通知了卢某等人，按照“买卖不破租赁”原则，某某公司应继续履行与卢某签订的《房屋租赁协议》，某某公司拒绝履行租赁合同，责任应由某某公司承担，自己并无过错，不应承担责任，卢某等人主张的员工遣散费、网络套餐费、预期利益等损失并未实际产生，依法不能成立，西安建华资产评估有限责任公司对装修、餐饮设备所作评估报告，评估价值过高，应驳回卢某等人的上诉请求�
李某某上诉称，其与卢某签订房屋租赁合同后，已将租赁物交付卢某等人使用，完成了合同义务，其将整栋楼房带租约转让给某某公司时，已通知了卢某等人；无论其是否提前通知卢某等人，按照“买卖不破租赁”原则，租赁合同都应由买受人某某公司与承租人卢某等继续履行，某某公司拒绝履行，应由某某公司承担赔偿责任，自己并无过错，不应承担责任，西安建华资产评估有限责任公司所作评估报告程序违法、结论错误，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求：撤销原判，改判由某某公司赔偿卢某等人的损失。
针对李某某的上诉，卢某等人辩称，李某某在与卢某签订房屋租赁合同时，故意隐瞒卖房的目的，在将房屋转让给某某公司时，并未提前通知卢某等人，属于欺诈，某某公司拒绝履行租赁合同，强行驱赶卢某等人，而此时李某某却故意躲避，无�与其取得联系，造成很大的经济损失，李某某存在明显的过错，李某某、某某公司都应当承担赔偿损失的责任。
针对卢某、师某、陈某某和李某某的上诉，某某公司辩称，李某某在将房屋转让给某某公司时，确实没有通知卢某等人，租赁合同的权利、义务并未转移给某某公司。某某公司接管整栋楼房后，由于诉争房屋紧挨国家重点文物保护单位碑林博物馆，而卢某等人经营的餐厅无工商营业执照、无消防安全审批手续、无环保证明文件、无餐饮服务许可证，并将住宅房屋改变为商业经营用途，存在重大安全隐患，属于违法经营，可能导致严重的后果。某某公司作为该房屋的继受业主，若继续放任上述“四无一改”情况存在，则有可能受到政府有关部门的处罚，因此，其公司派人多次与卢某等人进行沟通、协调，通知其完善手续、停业整改，但卢某等人不以为然，�旧违法经营，某某公司无奈采取了一些措施，如向前来就餐的消费者告知该餐厅消防安全不合格、无照经营、无卫生许可证等，为此双方发生过一些言语冲突，但绝无强行驱赶卢某等人搬离等行为，卢某等人是在原审法院主持下对房屋及设备、设施与某某公司进行交接后搬离的，其开办的餐厅系自行停业，因此，某某公司不应向卢某等人承担赔偿责任。另外，卢某等人主张的损失并不存在，而且无照违法经营，其经营损失不可能受法律保护。故应驳回卢某、师某、陈某某和李某某的上诉请求。
本院经审理查明，原审判决查明事实清楚。二审中，卢某、师某、陈某某要求判令某某公司承担赔偿责任，某某公司同意就卢某等人上述新增加的诉讼请求一并审理。
本院认为，卢某与李某某签订的房屋租赁合同系经平等协商订立，为双方当事人的真实意思表示，应为有效�各当事人应当按照约定履行自己的义务。合同中约定，租赁期间，李某某如将房产所有权转让给第三方，应提前通知卢某，不必征得卢某同意，房产所有权转移给第三方后，合同约定的责任及权利由第三方承担，不影响合同的执行及效力。在租赁合同履行过程中，李某某与某某公司签订《房屋买卖合同》，将包括卢某承租房屋在内的整栋楼房转让给某某公司，但其并未按照上述约定履行转让房屋应提前通知卢某的义务，属于违约，由于卢某等人并不知晓某某公司已成为诉争房屋的新业主，在某某公司对其实施督促、管理行为时，发生争议和纠纷，故李某某应承担一定的违约责任。李某某与某某公司签订的《房屋买卖合同》第八条约定，该房屋为带租约出售，在本合同签约之后15日内，李某某将相关租赁合同交予某某公司，某某公司继续执行原租赁合同，按租赁合同收取后续租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。按照上述合同约定和法律规定，某某公司作为诉争房屋的买受人应继续履行李某某与卢某签订的租赁合同，其在继续履行租赁合同过程中有权亦可以向有关主管部门举报、投诉，申请有权机关进行查处，但某某公司采取了通知卢某等人停业整改、向就餐的消费者宣传餐厅存在的问题等行为，确有不当，对卢某等人的经营产生了一定的影响，应承担相应的民事责任。卢某等人无证经营本不应该，在某某公司督促、要求下，仍不办理、完善审批登记手续，继续无证经营，显属不妥，在与某某公司发生争议后，即采取关闭餐厅、停止营业的行为，亦不理智，应对餐厅损失、终止合同承担主要责任。因卢某、李某某及某某公司等三方均同意解除租赁�同，并在原审法院的主持下对诉争房屋进行了移交，故房屋租赁合同依法应予解除。
合同解除后，李某某依据租赁合同收取卢某2013年5月至2014年5月期间的5万元租金，由于卢某等人在此期间未实际使用该房屋从事经营活动，原审判决李某某予以退还，符合公平原则。原审审理期间，西安建华资产评估有限责任公司对卢某尚未搬离的餐饮设备和房屋装修进行评估，评估价值为152110元，关于卢某、李某某对该评估报告提出的异议，西安建华资产评估有限责任公司已作书面答复，且卢某已将房屋交付某某公司，经营场所装修工程已不存在，重新评估无法进行，原审判决依据上述评估报告确认卢某等人的装修及餐饮设备损失152110元，并无不当。对该损失，卢某、李某某、某某公司均应承担相应的民事责任，李某某承担25000元，某某公司承担56000元，其余部分由卢某、师某、陈某某承担。对于卢某等人主张雇佣的员工遣散费18万元及网络套餐损失199298元，原审法院以其未提供已支付员工费用、网络套餐退款依据，卢某等人可在履行相关义务、取得相关证据后另案主张为由，在本案中不予处理，亦无不妥。卢某等人主张的预期利益损失120万元，因经营存在风险，对于将来的经营盈亏难以预料，且其未提供目前经营收入的证据，此外，系卢某等人自行关闭餐厅、停止营业，原审判决驳回其该项诉讼请求是正确的。卢某等人诉称某某公司暴力驱赶、强制其搬离诉争房屋，致使餐厅无法营业之理由，因未提供相应证据予以证明，依法不予采信。李某某辩称其在将诉争房屋转让某某公司时，已通知了卢某等人，不存在违约行为，亦未提供证据予以证明，本院依法不予认可。综上，原审判决应部分予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第�百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市碑林区人民法院（2013）碑民二初字第01508号民事判决第一、二、四项；
二、变更西安市碑林区人民法院（2013）碑民二初字第01508号民事判决第三项为：本判决生效后十日内，李某某支付卢某、师某、陈某某装修及餐饮设备损失25000元，陕西某某投资发展有限公司支付卢某、师某、陈某某装修及餐饮设备损失56000元。
如未按本判决书指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一案件受理费22880元及评估费6000元合计28880元，由卢某、师某、陈某某负担24440元，李某某负担4440元，此款卢某、师某、陈某某已预付，李某某于本判决生效后十日内支付卢某、师某、陈某某；二审案件受理费25701元，由卢某、师某、陈�某负担20000元，李某某负担1701元，某某公司负担4000元（此款卢某、师某、陈某某和李某某已预付，某某公司于本判决生效后十日内支付卢某、师某、陈某某2880元，支付李某某1120元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔志刚
代理审判员 马延环
代理审判员 朱筱滢
二〇一五年三月四日
书 记 员 刘书方