江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第00313号
上诉人（原审被告）吴开彬，个体工商户。
委托代理人薛建军，江苏法之衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陶大庆，退休职员。
被上诉人（原审原告）陶文辉，个体工商户。
两被上诉人委托代理人王广军。
上诉人吴开彬与被上诉人陶大庆、陶文辉房屋租赁合同纠纷一案，江苏省盱眙县人民法院于2014年12月15日作出（2014）盱民初字第2389号民事判决。吴开彬不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：陶大庆与陶文辉系父子关系。2009年8月30日陶文辉与吴开彬签订房屋租赁合同一份，合同约定陶文辉将与陶大庆共有的位于盱眙县城金源南路8号、建筑面积为1020平方米、全框架结构的房屋租赁给吴开彬使用。房屋用途为旅社，租赁期限自2010年3月18日至2020年3月17日，租金为每年18万元，租金于每年3月18日前一次性付清。出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物，装修、改善增设他物的范围是：除主框架和外墙不能改变。合同解除的条件为有下列情形之一，出租人有权解除本合同：承租人不交付或者不按照约定交付租金达1个月以上；未经出租人同意或有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途；承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或者设备严重损坏的；未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人；承租人在出租房屋内进行违法活动的。三年后根据承租人的效益，每年增加租金2000元-5000元人民币，10年后，承租人如要续租，则在同等价位上承租人享有优先权。出租人在2009年11月1日将出租房的4-5层交给承租人装修。2010年2月18日再将2-3层交给承租人装修。一层的门面房于2010年3月18日交给承租人，双方还就违约责任等其他事宜进行了约定。合同签订后吴开彬对房屋进行了装修，装修时将租赁房屋后墙垂直的三扇窗户部分下沿砸去，改设成门，作为消防通道。2010年5月18日吴开彬开设的“盱眙夏威夷快捷酒店”试营业，2010年7月14日，盱眙县公安消防大队向吴开彬发放“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”，2010年8月9日领取了“个体工商户营业执照”，营业执照经营范围为中型餐馆；住宿服务（旅店）、美容服务。吴开彬在房屋使用过程中，2012年年底对承租房屋的二层进行装修改设成美容保健对外营业至今。在租赁合同履行过程中，对于一层三间门面，其中两间另行租赁他人，经双方协商一致，从第二年起由两原告收取该两间门面租金共计60000元，抵销部分房屋租金，即第二年、第三年分别按照扣除两间门面租金剩余部分计算。
原审另查明，被告吴开彬因与两原告及颜道芳在履行房屋租赁合同过程中发生争议，曾于2013年6月24日向法院起诉，认为对方撕毁合同、无端要求解除合同条款、单方要求增加房租、无理拒收房租及非法阻止营业等，请求判令继续履行合同、依法保护承租经营权、停止侵害、排除妨碍并赔偿经济损失16800元。两原告及颜道芳在该案中提出反诉，认为被告吴开彬拖欠租金、将2-5层房屋后墙窗户整体破坏影响房屋使用寿命，改变经营用途，将二楼改成按摩保健等，要求依法解除双方签订的租赁合同。盱眙县人民法院于2013年11月19日作出（2013）盱民初字第1015号民事判决书，判决原被告于2009年8月30日签订的房屋租赁合同继续履行；吴开彬于判决生效后十日内给付两原告租金32800元（自2013年3月18日至2013年6月25日，此后按合同约定计算）；吴开彬拆迁房屋顶部活动板房，恢复楼顶原有状态。两原告及颜道芳不服判决，提起上诉。江苏省淮安市中级人民法院于2014年3月20日作出（2014）淮中民终字第0041号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决书确认2010年3月18日至2011年3月17日吴开彬支付租金18万元，2011年3月18日至2012年3月17日支付租金12万元，2012年3月18日至2013年3月17日支付租金12万元，一楼中的两间由颜道芳自行出租；以上费用均由颜道芳收取。该事实说明从2011年3月开始，由两原告及颜道芳收回涉案房屋中的一楼两间由其自行出租，双方将其他房屋的租金调整为每年12万元。2013年3月19日至22日原告陶大庆及颜道芳以吴开彬擅自改变房屋结构和用途等为由要求解除房屋租赁合同，双方发生纠纷，两原告及颜道芳拒收当年度租金。该案一审期间吴开彬向法院账户提存租金15万元。判决生效后，被告吴开彬未自动履行，后在法院强制执行期间拆除了承租房屋顶部活动板房。2014年5月23日及同年7月16日原告以特快专递方式发送通知书，向被告吴开彬催要租金未果。本案审理期间两原告变更诉请为要求给付租金至实际返还房屋之日止。
原审法院再查明，（2013年）盱民初字第1015号案件审理期间被告吴开彬向法院提存租金15万元已由两原告具领，嗣后被告吴开彬未再支付其他租金，原被告双方共同认诺对涉案房屋除正常使用自然折旧外，未发生其他结构、设置上的变化。被告吴开彬持有法院作出的（2014）盱执字第1360号执行案件结案通知书，该通知书注明“申请人陶文辉金额32800元自愿放弃，被执行人自动履行完毕”，认为该32800元应冲抵向后推算计付的房屋租金，两原告质证认为该32800元是2013年3月18日至2013年6月25日（截止该案起诉时）的租金，已从被告吴开彬提存法院的15万元中领取并扣除结算，不属冲抵往后推算计付的租金。涉案的租赁房屋一层另外两间（非上下楼梯通道）2014年已由两原告自行单独对外出租，每间每年租金55000元。两原告诉称第一层门面房留一间给被告吴开彬继续使用，以后租金随行就市，被告吴开彬质证否认，认为原定租金未作改变，两原告未再提供其他证据加以证明。合同约定三年后每年租金根据效益增加2000-5000元人民币，被告吴开彬认为经营没有效益，不应增加年租金。
原告陶大庆、陶文辉诉称，2009年8月30日原被告签订房屋租赁合同一份，约定两原告将共同所有的坐落于盱眙县盱城镇金源南路与转盘巷交叉口1-42一幢五层综合楼租给被告吴开彬经营旅社；年租金18万元，租赁期限自2010年3月18日至2020年3月17日止，每年3月18日支付当年租金；2010年3月18日被告吴开彬支付了当年租金18万元，后经双方口头协商变更一层三间门面由原告方直接对外出租，租金由原告方收取，二至五层租金变更为每年12万元；为了便于被告吴开彬经营，第一层门面留一间给被告使用，租金由被告另外向原告支付，当年每间租金为3万元，以后租金随行就市；另外约定三年后每年租金增加2000元至5000元；合同还约定出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物，装修、增设他物的范围是除主框架和外墙不能改变。2012年秋季被告吴开彬擅自将外墙进行改变。将2-5层后墙窗户进行了整体破坏，严重影响了房屋使用寿命，并将五楼楼顶花卉拆除，私自建了两层板房，同时改变了经营用途，将二层改成按摩房。嗣后向被告方起诉要求解除合同、恢复原状并赔偿损失，该主张部分得到支持，要求解除合同的请求未获法院准许。但被告方未能按照生效判决恢复楼顶原状，并且2014年的租金经过多次电话和书面催收，被告方至今拒付。被告吴开彬未按约定的方法和租赁物的性质使用租赁物，无正当理由未付或拖延支付租金已构成根本违约。要求解除被告方的房屋租赁合同，判令被告吴开彬支付租金89833元并负担本案诉讼费用。
被告吴开彬辩称，两原告所称2009年8月30日双方签订房屋租赁合同是事实。关于双方口头协议变更一层三间门面房由原告直接对外出租并收取租金不是事实。2013年初因双方就装修、增设他物及租金支付发生争议，原告方拒绝受领租金，该案在审理期间已提存法院15万元，原告从另外两间门面房收取租金10万元（2013年3月18日至2014年3月18日）和11万元（2014年3月18日至2015年3月18日），本人自2013年3月18日后共缴纳租金36万元，原告陶文辉在另案执行期间自愿放弃32800元执行款，应折算到2015年6月25日，不存在延期交付租金。合同约定期限10年，在三年以后我方根据效益每年增加2000元至5000元房租，我方经营未盈利，不应增长房租。另案审理经终审判决原合同继续履行，因而我方应继续承租1-5层综合楼并按每年18万元租金履行。不承认两原告的诉讼请求。
原审法院认为，原被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当依照合同约定或者根据法律规定全面履行义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当依照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原被告房屋租赁合同约定租赁期限自2010年3月18日至2020年3月17日，每年租金18万元于当年3月18日前一次性付清。嗣后双方对租赁内容及租金数额协商变更。其他约定事项中明确三年后根据承租人的效益，每年增加租金2000-5000元人民币。该约定的义文应为承租人经营盈亏情况只影响租金涨幅，两原告未陈述并举证证明被告经营情况良好，应自2013年3月18日起年租金涨幅可酌定为2500元。2014年3月18日起年租金同理酌定为12.5万元。两原告陈述认为一楼一间门面租金口头约定以后随行就市，被告吴开彬质证否认，两原告未再提供其他证据证明，仍应按照其已经执行的并经生效裁判文书确认的12万元计算给付，则涉案租赁房屋2013年3月18日至2014年3月17日租金应为122500元。原被告2013年3月17日前租金给付已清结，不存在争议。被告吴开彬自2013年3月18日起除提存15万元外未再另外给付，该15万元可折抵2013年3月18日至2014年3月18日租金12.25万元，余款2.75万元，以年租金12.5万元每年365日计，每日折合342.47元，2.75万元可折抵80日，可顺延结算到2014年6月6日。（2013）盱民初字第1015号民事判决书判令支付租金32800元（自2013年3月18日至2014年6月25日），该案审理期间被告已提存本院15万元并由两原告具领，如该案执行期间两原告继续主张受领则存在重复结算，被告吴开彬抗辩认为自愿放弃32800元应顺延结算没有合理性，不予采信。
关于房屋租赁合同应否解除及其他问题。被告吴开彬在承租经营期间对房屋进行改造添附，虽依当时情形尚不足以构成法定或约定的解除条件，但在双方发生争议和纠纷后应审慎妥善处理房屋租赁关系，积极履行自身义务。首先未自动履行生效判决，在法院基于对方申请的强制执行期间才拆除房屋顶部活动板房；其次在两原告口头或者书面通知催收租金后未行沟通协商致双方争议趋于不可调和；再次，被告吴开彬抗辩认为另案终审判决原合同继续履行，应为一至五层综合楼并年租金18万元，而将一层另两间两原告自行出租并收取年租金纳入其18万元中计算，不仅缺乏法律依据而且有违诚信原则。当事人协商一致，可以变更合同，原被告履行合同过程中协商确定租赁范围为二至五层及一层一间门面，年租金调整为12万元，且经终审判决确认，该协议变更的内容当属主合同组成部分，被告吴开彬抗辩违反了平等自愿、等价有偿的签约目的和法律原则。因而被告吴开彬没有按照约定支付并在两原告催交后拒付租金，没有正当理由，两原告诉请解除房屋租赁合同有事实和法律依据，依法应予支持。原告陶大庆、陶文辉诉请主张给付租金89833元计算方法不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告陶大庆、陶文辉与被告吴开彬于2009年8月30日签订的房屋租赁合同，终止该合同的履行；二、被告吴开彬于判决生效后10日内给付原告陶大庆、陶文辉自2014年6月7日按每日342.47元计算的租金至本判决确定的给付之日止；三、驳回原告陶大庆、陶文辉其他诉讼请求。案件受理费21000元，减半收取10500元，由原告陶大庆、陶文辉负担500元，被告吴开彬负担10000元。
吴开彬不服一审判决，上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律错误：1、原审法院对2011年3月18日后的涉案房屋年租金标准判定错误：（1）原审法院认为经淮安市中级人民法院终审判决确认，涉案房屋年租金调整为12万元，与事实不符，（2014）淮中民终字第0041号民事判决书确认“2010年3月18日至2011年3月17日吴开彬支付租金18万元，2011年3月18日至2012年3月17日支付租金12万元，2012年3月18日至2013年3月17日支付租金12万元”，该内容只是客观表述租金缴纳具体过程，并未认定上诉人与二被上诉人约定2013年3月17日后涉案房屋年租金调整为每年12万元，且该判决判令2009年8月30日双方所签订的房屋租赁合同继续履行，即双方应履行的仍是约定每年租金为18万元的合同；（2）一审法院排除当事人意思自治，酌定自2013年3月18日起房屋年租金涨幅酌定为2500元错误，实际经营过程中，承租人的效益并不好，根本不存在合同约定增加租金的前提；2、二被上诉人自愿放弃的租金32800元应从上诉人应交纳的租金中予以扣减。二上诉人领取上诉人提存在法院的15万元后，又向法院申请强制执行要求上诉人给付自2013年3月18日至2013年6月25日的房屋租金32800元，在二上诉人申请强制执行过程中，自愿放弃32800元租金，该部分租金应在上诉人应交纳的租金中予以扣除，一审法院未予扣除错误。3、本案房屋租赁合同的法定解除权没有成立，故原审法院判决解除2009年8月30日上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，终止该合同的履行错误。上诉人一直以为自己不欠被上诉人租金，二被上诉人也不知上诉人是否欠租金或欠多少租金，二被上诉人在催交通知中亦未写明具体租金数额，故被上诉人也不知晓应交纳多少租金，而其在法院审理期间已向法院提存房租15万元，被上诉人从另外两间门面房代其收取租金10万元（2013年3月18日至2014年3月18日）和11万元（2014年3月18日至2015年3月18日），则其自2013年3月18日后共缴纳租金36万元，陶文辉在另案执行期间自愿放弃32800元执行款，应折算到2015年6月25日，故不存在延期交付租金，即不能认定其经催交后拒付租金，一审法院以《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项为依据判决解除房屋租赁合同，终止该合同的履行，明显错误，应予纠正。4、二被上诉人从2010年起收取上诉人的租金后，一直未向上诉人出具发票，亦构成违约。5、原审判决按上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同的总金额为依据收取诉讼费错误。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回二被上诉人在一审中的诉求或发回重审，一、二审诉讼费用均由二被上诉人承担。
被上诉人陶大庆、陶文辉答辩称，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
在二审审理过程中，被上诉人陶大庆、陶文辉提供如下证据：1、租房协议一份，内容为2012年12月8日上诉人经营的夏威夷快捷酒店与潘珍红，龚慧玲、王万兵签订了关于夏威夷二楼整体出租给潘珍红等三人的租赁协议，以此证明上诉人未经被上诉人同意擅自转租房屋，据此其亦可行使合同解除权。2、被上诉人的妻子颜道芳就涉案房屋楼下二间门面房分别与宋广香、黄善亮、朱忠军、阮绵东签订的租房协议若干，以此证明涉案房屋楼下二间门面房系自己单独对外出租。
上诉人吴开彬质证称，对证据1的真实性不予认可，其未将涉案房屋二楼转租他人，二楼为自营。对证据2的真实性存疑，但对于被上诉人举证租赁协议中反映的被上诉人在2013年3月18日至2015年3月17日期间收取的21万元租金的事实予以认可。
本案争议焦点为：1、本案所涉房屋的年租金标准如何认定，上诉人是否欠付上诉人房屋租金，如果欠付租金，数额如何确定。2、上诉人与被上诉人于2009年8月30日所签订的房屋租赁合同是否应当解除。3、原审判决对于诉讼费用的计算是否存在错误。4、被上诉人收取租金后，是否向上诉人开具发票与本案的处理有无关联。
本院认为，对于争议焦点1，即本案所涉房屋的年租金标准如何认定，上诉人是否欠付上诉人房屋租金，如果欠付租金，数额如何确定。经查，被上诉人自2011年3月开始，收回涉案房屋中的一楼两间门面房由其自行出租，并由被上诉人直接与上述房屋的承租人签订协议，确定双方的权利义务，该两间门面房的承租人使用被上诉人的房屋，直接向被上诉人交付房租，被上诉人与上述承租人分别形成房屋租赁合同关系。而上诉人与承租人之间就上述房屋的租赁并不存在相应的权利义务，上诉人与承租人之间未形成房屋租赁合同关系，即并不存在上诉人将一楼两间门面房转租的情况，则被上诉人自行从一楼两间门面房承租户处收取的租金不能冲抵上诉人应向被上诉人支付的租金。因上诉人不再租用一楼两间门面房，上诉人向被上诉人支付的年租金数额，作了相应扣减，后上诉人与被上诉人双方对于一楼两间门面房由他人租用及他人租用后，上诉人与被上诉人双方在后来的两年内按年租金12万元进行结算均无异议。即使上诉人与被上诉人未另行签定书面合同对租赁物及租金的缩减进行变更，但以自己的实际履行行为表明双方对一楼两间门面房另由他人租用及双方之间就租赁房屋年租金由18万元调整到12万元均予以认可。该节事实并且得到本院（2014）淮中民终字第0041号生效民事判决的确认。故本院认为，上诉人与被上诉人之间的第二、三年度房屋年租金，因一楼两间门面房被上诉人另行出租，导致双方将年租金调整至12万元。又因上诉人与被上诉人双方签订的房屋租赁合同中另明确约定三年后根据承租人的效益，每年增加租金2000-5000元人民币，原审法院根据合同约定的租金涨幅，结合当事人举证情况，酌情确定自2013年3月18日起年租金涨幅可酌定为2500元，并无不当。
对于上诉人是否欠付上诉人房屋租金。由于涉案租赁房屋自2013年3月18日至2014年3月17日租金应为122500元，2014年3月18日至2015年3月17日租金应为125000元，原审法院以吴开彬向法院提存15万元扣除2013年3月18日至2014年3月17日租金122500元后，剩余27500万元，经计算后折抵80日租期，已支付租金的租期顺延结算到2014年6月6日，并无不当。至于被上诉人在（2013）盱民初字第1015号案件执行过程中是否自愿放弃收取32800元，经查，陶大庆在该案中的诉请是要求被上诉人支付自2013年3月18日至2013年6月25日的租金32800元。正因上诉人已向法院提存租金15万元，故2014年9月5日陶大庆向盱眙县人民法院出具结案证明，称对执行标的金额32800元自愿放弃，被执行人已自动履行完毕。由于申请执行该32800元与其领取15万元存在重复结算，故其所作的声明不应理解为其自愿从上诉人欠付的租金总数中扣除32800元。故上诉人吴开彬应自2014年6月7日起至原审判决确定的给付之日按每日342.47元标准给付租金给被上诉人陶大庆、陶文辉。对于上诉人针对租金标准及应付租金数额所提的上诉理由，本院不予采纳。
对于争议焦点2，即上诉人与被上诉人于2009年8月30日所签订房屋租赁合同是否应当解除。经查，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案，该房屋租赁合同第四条约定，租金的支付期限与方式：每年3月18日之前一次性付清。第十一条约定，承租人不交付或不按约定交付租金达1个月以上，出租人有权解除合同。则根据双方租赁合同约定，对于2014年3月18日至2015年3月17日的租金，上诉人应在2014年3月18日向被上诉人足额支付。在上诉人未足额支付的情况下，被上诉人二次书面催告其支付，其至今未能足额支付，故被上诉人依约行使合同解除权，符合法律规定，并无不当。
对于争议焦点3，即原审判决对于诉讼费用的计算是否存在错误。经查，由于被上诉人在原审中所提的诉请包括合同解除，则法院将对合同的履行情况予以审查，故应按合同标的金额作为收取诉讼费用的依据。
对于争议焦点4，被上诉人收取租金后，是否向上诉人开具发票与本案的处理有无关联。本院认为，此节事实认定与否并不影响本案的处理，故对此不予理涉。
综上，上诉人吴开彬所提的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21000元，由上诉人吴开彬负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 孙 洁
审判员 孙 艳
二〇一五年三月二十日
书记员 靳蓓蕾