江苏省兴化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰兴民初字第0166号
原告杨福华。
委托代理人成明华，江苏信利达律师事务所律师。
被告兴化市第一中学，住所地兴化市丰收路与西公路交汇处。
法定代表人徐鸿顺，校长。
委托代理人潘少军，兴化市楚水法律事务所法律工作者。
原告杨福华诉被告兴化市第一中学（以下简称兴化一中）服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合�庭，公开开庭进行了审理。因案情复杂，经院长批准延长审限6个月。原告杨福华及其委托代理人成明华、被告兴化一中的委托代理人潘少军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨福华诉称，原、被告于2003年9月15日签订协议书，约定原告将位于兴化市丰收南路66号（原机电大楼）1-5层局部房屋以及原白云大楼3-5层房屋出租给被告作为学生公寓。协议第九条约定，如甲方减少租期，入住率达不到合同约定，由此造成的损失，由甲方全额承担。2007年，被告开始不履行合同，造成原告严重经济损失。现请求被告赔偿损失1316400元，并承担本案诉讼费用。
被告兴化一中辩称：1.兴化市昭阳中学（以下简称昭阳中学）确实与原告签订过协议；2.昭阳中学与原告签订协议时的办学规模为争创二星级中学。2007年，根据兴化市教育局以及兴化市人民政府的部署，对兴化城区�行教育资源整合，由兴化昭阳中学、兴化鲁迅中学、兴化板桥中学整合成兴化市第一中学，整合后学校的办学规模为三星级中学。依据江苏省教委的规定，三星级中学在校内必须有必要的住宿条件，这就使得被告无法再安排学生到原告处住宿。政府的行为应当属于不可抗力，且被告已向原告作了说明，并终止了合同；3.原告在诉状中已经确认被告在2007年就已经不履行协议，也就没有学生入住，那么被告也就没有损失。另外，被告从2007年即开始违约，而原告直到2013年底才提起诉讼，属恶意诉讼，即便存在损失，也应当由原告自行承担。综上，原告的主张没有事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2003年9月15日，昭阳中学与原告签订协议书一份，约定原告准备购买兴化市丰收南路66号（原机电大楼）1-5层局部房屋所有权，以及原白云大楼3-5层�屋出租给昭阳中学作为学生公寓，租期10年，学生所交住宿费作为原告的房屋租金及管理人员的工资报酬（昭阳中学不另付房屋租金）。昭阳中学需提供充足的住宿生源给原告，入住率不低于90%。昭阳中学需在每晚11点前将住宿学生送至学生公寓，原告需保证住宿学生的住宿安全。如昭阳中学减少租期、入住率达不到合同约定，由此造成的损失由昭阳中学承担。该合同由原告及昭阳中学签字盖章予以确认。2007年7月，兴化市教育局经请示兴化市人民政府，对兴化市城区学校布局进行调整，将昭阳中学、城北中学、鲁迅高级中学合并成立兴化市第一中学，争创三星级中学，并自建宿舍。2007年下半年到2008年上半年，原告就昭阳中学因学校合并，无法继续提供学生住宿问题与被告进行协商，被告明确表示，因创设三星级中学，没有能力继续履行原协议。2008学年，被告不再向原告提供学生住宿。
另查明，公寓管理、勤杂人员共为4人，每人每月工资1200元；公寓正常运营期间水费每年5000元，电费每年10000元，其他维护成本每年5000元。
以上事实有原告提供的协议书一份、用工人员工资结算表两份、水、电费缴费清单各一份、视听资料五份，被告提供的兴化市教育局兴教（2007）99号请示、兴化市人民政府办公室188号函复、兴化市教育局兴教（2007）126号报告各一份，以及当事人的陈述予以佐证。
庭审中，原告称其有住宿床位500张，但被告仅认可300张。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与昭阳中学就学生住宿事宜订立了协议书，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定合同成立并生效，双方根据合同享有权利，履行义务。虽然原告称双方之间系租赁合同关系，但从合同的内容来看，原告不仅向昭阳中学提供�舍场所，还提供了大楼的清洁、管理，并由原告发放管理、勤杂人员的工资，也由原告自行支付水、电费用，故原告不仅提供了场所，还提供了服务，且两者是紧密结合的，目的是为昭阳中学的学生提供整体的住宿服务，故该协议应当认定为服务合同。根据协议书第1、2、4条的约定，原告提供协议约定的住宿服务后，昭阳中学应当根据协议支付相应的费用，即学生入住率不低于90%，每人每学期不高于300元的标准。虽然原告称有500个住宿床位，并提供了住宿登记资料，但该资料系从电脑打印，没有住宿学生签字，本院对该证据真实性无法确认。庭审中，被告认可住宿床位有300个，而原告提供的有住宿学生签字的2006年上学期、2007年春季住宿押金结算表中的住宿学生数也与被告核实、认可的住宿学生数相近，且目前宿舍床位已经被拆除，无法现场核实床位，故本院认定原告提供的学生住宿床位为300个，则昭阳中学每年提供的住宿学生不应少于270人，原告每年据此可获收益162000元。因昭阳中学与其它中学合并，并创立三星级中学，无法再履行合同，导致原告的损失，应当承担责任。因昭阳中学合并入被告兴化一中，其债务亦应由被告兴化一中负担，故原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。被告在庭审中称，其已经解除了与原告之间的协议书，但未提供证据，且原告不予认可，本院不予采纳。被告因兴化市教育局对兴化市城区教育资源的整合而无法继续履行协议，虽然不能认定为不可抗力，但被告已经及时通知原告，明确表明无法继续履行协议义务，而原告在多次与被告协商仍不能达成一致后，不依法提起诉讼，致损失持续扩大，对扩大部分的损失应由其自行承担。综合考虑协议的期限、履行情况及双方的协商情�，本院酌情认定双方协商的合理期间为2年，对此期间原告的损失，应由被告予以赔偿。至于赔偿的数额，根据协议书第1条的约定，学生的住宿费即包含了原告提供住宿场所以及服务的费用，因不再提供住宿后，原告相应不会发生管理、服务费用，故该部分应当予以扣除。至于每年管理、服务费用的数额77600元，有原告提供的票据及工资单予以证明，且符合本市实际情况，被告虽然有异议，但未提供反证，本院对原告的主张予以采纳，故被告应当赔偿原告损失为168800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第一百二十四条的规定，判决如下：
被告兴化市第一中学于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨福华损失168800元。
诉讼费16650元，由原告负担14515元，被告负担2135元。此款原告已预付，被告应付部分在履行本判决时一并给付原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并根据对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时预交案件上诉费16650元（泰州市中级人民法院开户行：泰州市农业银行海陵支行；帐户：泰州市财政局；帐号：20×××88）。
审 判 长 王春华
代理审判员 祝 倩
人民陪审员 赵 萍
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 邹小敏
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十条当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
……
第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。