上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）重字第2号
原告上海亿路顺建设工程管理有限公司。
法定代表人史国平，总经理。
委托代理人吴樱，上海达隆律师事务所律师。
被告上海紫藤广告设计部。
法定代表人张燕，经理。
被告上海舜顺物业管理有限公司。
法定代表人唐英，经理。
上列两被告共同委托代理人康军平，上海市方正律师事务所律师。
原告上海亿路顺建设工程管理有限公司诉被告上海紫藤广告设计部（以下简称第一被告）、上海舜顺物业管理有限公司（以下简称第二被告）业主共有权纠纷一案，本院于2014年5月27日以（2014）青民三（民）初字第1937号立案受理，经审理后于2014年11月25日作出一审判决。判决后，原告不服判决提起上诉。上海市第二中级人民法院审理后认为判决认定基本事实不清于2015年4月7日裁定发回重审。本院于2015年6月10日以（2015）青民三（民）重字第2号立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2015年8月26日公开开庭进行了审理，原告委托代理人吴樱及两被告委托代理人康军平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海亿路顺建设工程管理有限公司诉称：原告系青浦区公园路x号舜浦大厦1、2层的房地产权人，该大厦整体由第二被告提供物业管理服务，但至今尚未成立业主委员会。2013年6月5日，在既未召开业主大会，也未通知或征得业主同意的情况下，第二被告擅自签订了《墙体租赁合同》，将原告和其他业主所有的舜浦大厦北2-3楼外墙租赁给第一被告用于设置墙体广告牌。根据《物权法》及相关司法解释、《物业管理条例》的相关规定，建筑物外墙属于共有部分，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，利用物业共有部分进行经营的，必须征得相关业主的同意。现两被告擅自处分原告及其他业主共有部分进行经营性活动，损害了原告和其他业主的权益，两被告签订的合同无效。第一被告于2013年8月19日取得了上海市青浦区绿化和市容管理局《关于准予户外广告设置的行政许可决定》，原告得知后提出异议，第一被告以原告侵权为由提起诉讼。第一被告不顾争议于2014年5月23日强行在舜浦大厦北2-3楼外墙设置户外广告设施，严重侵害了原告和其他业主的合法权利。故原告诉至本院请求：1、确认两被告于2013年6月5日签订的《墙体租赁合同》无效；2、第一被告停止侵害，恢复位于青浦区公园路x号舜浦大厦北2-3楼的外墙面；3、两被告赔偿损失（以第一被告签订户外广告发布合同中约定的发布费为计算标准，从2014年5月23日起计算至停止侵害之日止），并要求将该赔偿费用作为全体业主的维修基金；4、两被告承担原告律师代理费人民币2，000元；5、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第三项诉讼请求。
被告上海紫藤广告设计部与被告上海舜顺物业管理有限公司共同辩称：不同意原告的诉讼请求。原告无权代表全体业主起诉；两被告签订的墙体租赁合同是基于2000年系争房屋开发商上海东兴置业（集团）有限公司与第二被告签订的前期物业合同，该合同签订于原告取得产权证前，而系争房屋目前没有成立业主委员会，也没有另行选聘物业管理公司，故前期物业合同继续有效，第一被告根据相关部门的行政许可设置广告是合法的。
经开庭审理查明：2013年6月5日，第一被告（乙方）与第二被告（甲方）签订《墙体租赁合同》，约定甲方将舜浦大厦北2-3楼外墙租赁给乙方设置墙体广告牌，广告尺寸为16m×8m，租赁期十年，自2013年6月10日至2023年6月10日；租金为25，000元／年，每一年递增合同价的10%，乙方每年支付一次租金（每年6月10日前付清），支付方式为转账。
2013年6月1日，案外人上海鸿业房地产开发有限公司（甲方）与第一被告（乙方）签订《户外广告发布合同》，约定甲方委托乙方于2013年6月15日至2014年6月14日期间发布户外楼体广告，发布期为一年，发布数量：2面，发布地点：青浦区公园路x号户外楼体广告牌，规格尺寸：10m×7m×2面=140㎡，广告费每年30万元，内含但不限于广告申报审批、广告制作安装、广告发布、养护维修等费用。
2013年7月26日，上海市青浦区绿化和市容管理局对第一被告发布《青浦区绿化和市容管理局关于准予户外广告设置的行政许可决定》，准许第一被告在公园路x号设置户外广告设施，广告内容：卓越商务广场，规格：长10米，高7米，数量2块，期限2013年7月26日至2014年7月24日。
2013年8月19日，上海市工商行政管理局给第一被告发布《户外广告登记证》，发布地点：公园路x号，具体位置：舜浦大厦北面2-3楼，媒体形式：展示牌，规格：高7米，宽10米，数量：2件，广告名称：青浦卓越商务广场，发布期限：2013年8月19日至2014年7月2日。
2014年5月23日第一被告发布了系争广告，截止最后一次庭审广告仍在发布，广告内容中途进行过变更。
另查明，2000年1月1日，案外人上海东兴置业（集团）有限公司（甲方）与上海东兴物业管理有限公司（乙方，后更名为第二被告）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将上海市青浦区公园路x号舜浦大厦委托乙方实行物业管理服务，期限20年，自2000年1月1日至2020年12月31日，合同约定，乙方提供下列选定的物业管理服务事项，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人：包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面等的维修、养护和管理，本物业区域内广告位（在不影响业主正常使用的情况下），甲方委托乙方进行出租和管理，广告位出租或出让费用由乙方收取，用于补贴本物业维护管理费用。
原告于2003年4月7日取得青浦区公园路x号舜浦大厦1-2层的产权证，目前舜浦大厦未成立业主委员会。第二被告在签订本案《墙体租赁合同》之前未对外出租过系争外墙面。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，原告提供的房地产权证、墙体租赁合同、户外广告发布合同，被告提供的物业管理委托合同、户外广告登记证、青浦区绿化和市容管理局关于准予户外广告设置的行政许可决定等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为，原告为涉案外墙所属大楼的业主之一，其对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。被告认为因该物业区域未成立业主委员会而主张原告无权提起诉讼的意见，于法无据，本院不予支持。
涉案房屋的前期物业服务合同签订时间在物权法颁布之前，原告并未提供证据证实合同中约定物业公司可以将物业区域内广告位出租与管理等约定违反当时的法律法规禁止性规定。物权法颁布后对由业主共同决定的事项以及有关程序进行了约定，第二被告对涉案区域的广告位出租应属于由业主共同决定的事项之一。前期物业合同关于上述内容的约定因违反了物权法的规定而不应再适用，第二被告进行广告位的出租和管理时不应违反法律的规定。第二被告未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下将广告位出租给第一被告的行为应属无效。原告要求第一被告恢复外墙面的诉求，本院予以支持。广告位的出租收益等应属于业主共同所有。第二被告以前期物业服务合同的约定将收益作为贴补物业管理之用，在未得到业主共同决定或业主大会的授权下确有侵害业主权益之嫌疑。第二被告在进行物业管理时收取物业管理费属行使合法权利，如有业主无法定或约定理由拒不支付物业费，第二被告完全可以通过诉讼之方式主张自己的权益，且庭审中第二被告亦表示会积极主张拖欠的物业费。原告主张因诉讼支出律师费作为损失要求第二被告负担，于法无悖，本院予以支持。第一被告基于其与第二被告签订的合同在涉案区域张贴广告，虽然合同经本院确认为无效，但要求第一被告核查第二被告的签约行为的合法性显然苛求第一被告。原告认为第一被告应共同承担损失，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十四条、第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海紫藤广告设计部与被告上海舜顺物业管理有限公司于2013年6月5日签订的《墙体租赁合同》无效；
二、被告上海紫藤广告设计部应于本判决生效之日起十日内恢复上海市青浦区公园路x号舜浦大厦北2-3楼的外墙面；
三、被告上海舜顺物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海亿路顺建设工程管理有限公司律师费损失2，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费555元，由被告上海舜顺物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
代理审判员 刘 琳
人民陪审员 杨宝勤
二〇一五年十二月九日
书 记 员 赵晓霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
第十九条本解释自2009年10月1日起施行。
因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。