河南省南阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）豫13执异55号案外人：杨成有，男，1962年5月21日出生，汉族，住河南省西峡县。委托诉讼代理人：闻武浩，河南龙城律师事务所律师。申请执行人：南阳市万丰中小企业投资担保有限公司。住所地：河南省南阳市仲景北路***号。法定代表人：李刚，该公司董事长。被执行人：西峡龙港旅游商贸城有限公司。住所地：河南省西峡县紫金路北延与龙乡路东北角。法定代表人：贾文杰，该公司董事长。被执行人：河南省龙杰置业有限公司。住所地：河南省西峡县龙乡路紫金路交叉口东北角。法定代表人：徐洪泽，该公司总经理。在本院执行南阳市万丰中小企业投资担保有限公司（以下简称万丰公司）与西峡龙港旅游商贸城有限公司（以下简称龙港公司）、河南省龙杰置业有限公司（以下简称龙杰公司）借款合同纠纷一案中，案外人杨成有于2018年5月22日对执行西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢1110号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨成有称，2014年7月26日，杨成有与龙杰公司签订商品房买卖合同，购买西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢1110号房屋，已付购房款169172元。西峡龙港旅游商贸城?印象公馆项目西峡县房产管理局于2011年5月19日向龙杰公司颁发了商品房预售许可证，杨成有与龙杰公司之间的商品房买卖合同为有效合同。请求人民法院解除对西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢1110号房屋的查封，中止对西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢1110号房屋的执行。本院查明，本院在审理万丰公司与龙港公司、龙杰公司借款合同纠纷一案中，根据万丰公司的财产保全申请，于2015年8月4日作出（2015）南民二初字第00049-1号民事裁定，对龙港公司、龙杰公司的银行存款34102643.63元予以冻结，或保全其相应等值财产。2015年8月11日，本院发布公告，查封西峡龙港旅游商贸城?印象公馆办公楼（后楼、B幢）11层至20层除1201号、1208号、1501号、1601号四套房以外的其他房产，查封期限自2015年8月11日起至2018年8月10日止。同日，本院向龙港公司、龙杰公司送达本院（2015）南民二初字第00049-1号民事裁定书，龙港公司法定代表人贾文杰在本院查封清单上签字。本院于2016年5月5日作出（2015）南民二初字第00049号民事判决，一、龙港公司、龙杰公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性偿还万丰公司借款本息合计21349900元，并按照月息2%支付利息至借款还清之日止。二、龙港公司、龙杰公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性偿还万丰公司担保费共计7569910.88元。三、驳回万丰公司其他诉讼请求。案件受理费212313元，保全费5000元，共计217313元，由龙港公司、龙杰公司承担205096元，万丰公司承担12217元。万丰公司、龙港公司、龙杰公司均不服一审判决，分别向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院于2017年11月28日作出（2016）豫民终978号民事判决，一、维持南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第三项；二、变更南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第一项为：龙港公司、龙杰公司于本判决生效后十日内偿还万丰公司借款本金19570000元及利息4740000元，并自2015年9月1日起至本判决确定的款项付清之日止，19570000元借款中的8160000元按照月利率1.5%计付利息，其余11410000元按照月利率2%计付利息，2000000元借款多支付的1090765元利息在执行程序中按照先利息后本金的原则予以冲抵；三、龙港公司、龙杰公司于本判决生效后十日内向万丰公司支付担保费、评审费8163243.63元。一审案件受理费212313元，保全费5000元，共计217313元，由龙港公司、龙杰公司承担206447元，万丰公司承担10866元；二审案件受理费155953元，由龙港公司、龙杰公司承担148155元，万丰公司承担7798元。因龙港公司、龙杰公司未履行河南省高级人民法院（2016）豫民终978号民事判决确定的给付义务，万丰公司向本院申请执行。本院于2018年3月19日发布评估、拍卖公告，拟对西峡龙港旅游商贸城?印象公馆办公楼（后楼、B幢）11层至20层除1201号、1208号、1501号、1601号四套房以外的其他房产进行评估、拍卖处置。2014年7月26日，杨成有与龙杰公司签订商品房买卖合同，购买龙杰公司开发的龙港旅游商贸城?印象公馆B幢11层10号房屋，建筑面积共97.27平方米，合同价款338172元，采用分期付款方式，首期付款101538元，返租款67634元，剩余房款169000元。同日，杨成有与龙港公司、龙杰公司签订物业委托统一经营管理合同，将其所购龙港旅游商贸城?印象公馆B幢11层10号房屋委托龙港公司管理，租金按三年一次性返租，龙港公司按照杨成有所付房款的20%即总房款338172元×20%约等于67634元一次性返还杨成有；返租款可直接冲抵房款（首付款），杨成有享有每年30天免费居住权。龙杰公司于2014年7月18、7月26日分别向杨成有出具收到杨成有认筹金10000元、购房款91528元、三年返租金67634元的收据。龙杰公司于2011年5月19日取得龙港旅游商贸城?印象公馆项目的商品房预售许可证，预售证编号为（西）房预售证第2011003号。龙港旅游商贸城?印象公馆项目尚未进行竣工验收，龙杰公司未对龙港旅游商贸城?印象公馆项目申请房屋所有权初始登记。经向西峡县房地产交易中心查询，根据杨成有的身份证号码未查询到在杨成有名下有其他用于居住的房产。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，在金钱债权的执行中，买受人的物权期待权是否能够排除人民法院的强制执行取决于以下条件的满足：1、申请执行人申请实现的债权为金钱债权；2、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；3、所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋；4、已支付百分之五十以上的购房款。万丰公司与龙港公司、龙杰公司借款合同纠纷一案，因龙港公司、龙杰公司未履行河南省高级人民法院（2016）豫民终978号民事判决确定的给付义务，万丰公司向本院申请执行，万丰公司申请执行的债权为金钱债权。本院在执行万丰公司与龙港公司、龙杰公司借款合同纠纷一案中，于2015年8月11日查封了西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢11层至20层除1201号、1208号、1501号、1601号四套房以外的其他房产，2014年7月26日杨成有与龙杰公司签订商品房买卖合同，购买龙杰公司开发的龙港旅游商贸城?印象公馆B幢11层10号房屋，合同价款338172元，龙杰公司向杨成有出具收到杨成有认筹金、购房款、返租款169172元的收据。经向西峡县房地产交易中心查询，根据杨成有的身份证号码未查询到在杨成有名下有其他用于居住的房产。综上，万丰公司申请执行的债权为金钱债权，在本院查封之前杨成有与龙杰公司已签订商品房买卖合同，所购商品房杨成有用于居住，且在杨成有名下无其他用于居住的房屋，所购房屋已支付50%以上的价款，杨成有的异议理由成立，应裁定中止对西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢1110号房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（二）项规定，裁定如下：中止对西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢1110号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  焦怡琳审判员  杨峨生审判员  王 浩二〇一八年六月二十九日书记员  党闯闯