四川省武胜县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武胜民初字第1063号
原告陈琴，女，汉族，生于1988年5月11日。
委托代理人陈刚，四川三合律师事务所律师。
被告四川家居赋房地产开发有限公司，住所地：武胜县沿口镇石桥南路。
法定代表人陈真华，董事长。
委托代理人邓闯，四川君尊律师事务所律师。
原告陈琴诉被告四川家居赋房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月27日受理后，依法由代理审判员钱军适用简易程序独任审判，于2015年6月15日公开开庭进行了审理。后因案情较为复杂，本院于2015年7月22日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2015年8月3日公开开庭进行了审理。原告陈琴的委托代理人陈刚，被告四川家居赋房地产开发有限公司的委托代理人邓闯到庭参加了诉讼，原告陈琴、被告四川家居赋房地产开发有限公司的法定代表人陈真华未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈琴诉称：2012年原被告签订《商品房购销合同》。合同约定：“原告购买被告开发修建位于武胜县祥升大道和嘉陵路交界处的商品房（凯旋城）第4幢X层x号房。房屋总价款441691元。被告必须于2014年6月30日前将竣工验收合格的商品房交付乙方使用。并约定如果被告未按期交房，原告有权按已交付的房价款向被告按银行同期贷款利息追究其违约利息。逾期超过×个月，则视为被告不履行本合同，原告有权按已付款的5%向被告主张违约金。”被告未按照合同约定交付房屋，已经构成违约。应当依照合同约定向原告支付违约利息及违约金。现诉请被告支付原告从2014年12月30日至2015年4月31日期间的违约利息19681元，违约金22084元，并按银行同期贷款利息（年利率5.35%）支付从2015年5月1日起至交房时止期间的违约利息。
被告四川家居赋房地产开发有限公司辩称：原被告签订《商品房购销合同》属实，但根据合同约定，原告应于2012年12月3日前支付全部房屋价款的50%，修至该楼层封顶时支付全部房屋价款的40%，2014年6月30日前支付全部房屋价款的10%。在双方交接该商品房时，原告累计支付的款额应当占全部房价款的100%。但实际上原告在2012年12月1日支付了房屋价款1万元，同年12月3日前仅支付了房屋价款215037元（其中大修基金4191元），在2014年5月19日支付了房屋价款161000元。原告没有按照合同约定交付全部房款，不符合房屋交付条件，且合同附件三中明确告知了原告合同约定的交房时间为暂定时间，原告完全知晓并在告知书上签字。故被告并没有违约。而且被告在2015年5月28日已经在小区内张贴了交房通知。请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。另外即使被告构成违约，原告主张的违约金过高，请求法院减少违约金。
经审理查明：2012年12月1日，原（乙方）被告（甲方）双方签订《商品房购销合同》。合同约定：……第二条乙方向甲方购买商品房建筑面积共104.78平方米。第四条该商品房属于政府定价的商品房。按建筑面积计算，该商品房单位售价为（人民币）每平方米4258.00元，总金额为（人民币）肆拾肆万陆仟壹佰伍拾叁元整。除上述房价款外，甲方依据有关规定代收取下列税费：1、代收大修基金［武规建发（2009）108号文件］计（人民币）肆仟壹佰玖拾壹元整。第七条乙方在2012年12月3日前付清全部房价款50%的，甲方给予乙方占付款金额1%的优惠，即实际付款额为（人民币）肆拾肆万壹仟陆佰玖拾壹元整。第八条乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的银行；1、2012年12月3日前支付全部房价款的50%，计（人民币）贰拾贰万零捌佰肆拾陆元整；2、修至该楼层封顶时支付全部房价款的40%，计（人民币）壹拾柒万陆仟陆佰柒拾陆元整；3、2014年6月30日前支付全部房价款的10%，计（人民币）肆万肆仟壹佰陆拾玖元整。第九条在双方交接该商品房时，乙方累计支付的款额应当占全部房价款的100%，计（人民币）肆拾肆万壹仟陆佰玖拾壹元整。第十条乙方如未按本合同第八条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按银�同期贷款利息计算。逾期超过15天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第2种约定，追究乙方的违约责任。……2、乙方按累计应付款5%向甲方支付违约金，合同继续履行。第十一条甲方须于2014年6月30日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除甲、乙双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可举示予以延期：1、人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害；2、战争、暴动、动乱等不可抗因素或政策性调整。第十二条除本合同第十一条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在12个月内按银行同期贷款利率计算；自第×个月起，月利息则按×利率计算。逾期超过×个月，则视为甲方不履行合同，乙方有权按下列第2种约定，追究甲方的违约责任；……2、甲方按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金，合同继续履行。第十四条预售商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办理交付该商品房手续。乙方应在收到该通知书之日起10天内，到甲方指定地点付清本合同第九条规定的应付款项。若在规定期限内，乙方仍未付清全部应付款，甲方有权按本合同第十条规定向乙方追究违约责任。
《商品房购销合同》附件三：告知书第二条约定：“出卖人所开发的凯旋城楼盘之4号楼的商品房预售许可证正在办理过程中，其建设工程施工的开工日期、建设工程施工的竣工日期待定，本合同签订的该楼幢之交房时间属于暂定时间，出卖人将此情况如实准确地告知了买受人，买受人亦完全知晓这一情况。”原告陈琴在告知书上签字。
原告于2012年12月1日向被告支付了房屋价款1万元，同年12月3日支付了房屋价款215037元（其中大修基金4191元），2014年5月19日支付了房屋价款161000元。
另查明：被告四川家居赋房地产开发有限公司于2014年5月29日取得出售给原告房屋所在的4号楼的商品房预售许可证。
经本院调查核实查明：原告于2015年6月27日向被告付清了房屋余款63555元，另支付税4459元、大修基金35元共计68049元，并办理了接房手续。同时调查本地房屋中介机构，与原告所购房屋同地段、同类型房屋（含面积相同或相近）租金：无电器和家具等设施的每年为7000-8000元；电器与家具等设施齐全的每年为12000-15000元。
上述事实，有商品房购销合同、购房款收据�商品房预售许可证以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：双方当事人均未对合同效力提出异议，且该合同也没有违反法律的强制性规定，虽然在双方签订合同时被告没有取得商品房预售许可证，但在原告起诉前已经取得，故该合同应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综合原告起诉的请求、事实及理由以及被告的答辩，本案的争议焦点主要在被告是否应当承担违约责任以及违约责任的承担方式及标准问题。
第一，原告按照合同约定履行了交付房款的义务，被告也应按照合同约定履行交付房屋的义务。经审查，原告交付房款的时间及数额符合双方签订合同的约定，故被告辩称原告未先按照合同约定的时间支付足额的房屋价款，被告可以拒绝履行交付房屋的意见本院不予采纳。
第二，双方签订的合同中虽然约定了被告应于2014年6月30日前将经竣工验收合格的商品房交付乙方使用。但同时双方还签订了附件三中的告知书，告知书中被告将商品房购销合同中约定的交房时间变更为暂定时间，具体交房时间不能确定明确告知了原告，原告也在告知书上签字，则表示原告对被告的告知行为予以认可。该告知书作为商品房购销合同的附件，并未违反法律的强制性规定，故该告知书是合法有效的。告知书的内容对商品房购销合同中关于交房时间的约定进行了变更，对原合同中约定的具体的交房时间变更为交房时�暂定，该变更的内容是明确的，但变更后的交房时间为暂定属于履行期限不明确，且也没有对履行期限进行补充约定。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条“（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，原告起诉主张权利之日则视为要求被告履行交付房屋义务之日。被告未按时交房，应当承担违约责任。本案中被告承担违约责任的期限应从原告主张权利之时（即本案的起诉之日）起计算至房屋实际交付之日止。虽然合同中关于被告未按时交房既约定了违约利息又约定了违约金，但该合同中约定的违约利息与约定的违约金功能、性质相同，本案中原告既主张违约利息又同时主张违约金系重复主张，故本院对原告的该主张不予支持。
第三，关于违约金的标准，被告在庭审中提出合同约定违约金过高，请求减少。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原告主张的违约利息19681元，违约金22084元，及按银行同期贷款利息（年利率5.35%）支付从2015年5月1日起至交房时止期间的违约利息。但被告在庭审中以约定的违约金过高为由�求减少，被告的该请求符合法律规定，本院予以认可。且本案中原告并未举出被告逾期交付房屋给其造成的损失的证据，本院综合与原告所购房屋同地段、同类型的房屋年租金等因素，酌情确定从原告起诉主张权利之日即2015年4月27日起至原告实际接收房屋之日即2015年6月27日止的违约金为1600元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告四川家居赋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告陈琴违约金1600元；
二、驳回原告陈琴的其他�讼请求。
案件受理费844元，由原告陈琴负担794元（其诉请未得到支持部分的案件受理费），被告四川家居赋房地产开发有限公司负担50元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周建华
代理审判员 钱 军
人民陪审员 尹仲德
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 秦 翠
附本判决适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变�或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行�务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少�
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。