广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初25635号原告：吴海鹏，男，1975年8月5日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，原告：阮旭珍，女，1979年3月28日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：吴海鹏，系被告阮旭珍的丈夫。被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽路2号永欣阁1-3幢二层，组织机构代码28214290-3。法定代表人：温少松。委托诉讼代理人：赵琼，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。原告吴海鹏、阮旭珍与被告广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告吴海鹏、被告永怡公司委托诉讼代理人裴炽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴海鹏、阮旭珍向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付逾期办理房产证违约金（以原告已付房款495940元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2014年12月25日起计至2016年10月20日，共69000元）。诉讼中，两原告变更违约金的计算标准为按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.25倍计算。【事实和理由：2009年9月5日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》（合同编号：0901040241），合同约定原告向被告购买坐落于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）14幢1303房，房价款为495940元。合同签订后，原告按约定支付完所有购房款及办证款项，被告于2010年7月18日交付房屋给原告。根据买卖合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后730个工作日内为原告办理房屋产权证书，但至今仍未为原告办理房屋产权证书。基于上述事实，原告认为原被告之间签订的房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定办理房屋产权证书已构成违约，给原告造成损失。原告已于2014年12月24日对被告进行过起诉，法院判令被告赔付2013年6月28日至2014年12月24日的逾期办理房产证违约金，但被告于2016年10月21日才办好权属登记，因此要求被告赔偿由2014年12月25日至2016年10月20日止的逾期办理房产证违约金。原告吴海鹏对其陈述事实在诉讼中提供的主要证据有：1.中山市商品房买卖合同（合同编号：0901040241）；2.个人购房借款/担保合同【编号A：[房贷]字[中山分]行[开发区]支行[2009]年[165]号】；3.中山市商品房销售登记备案表；4.收楼通知书；5.商品房产权权属证明书；6.收款收据6张；7.永怡聚豪园住户服务中心收款收据、收据2张；8.活期历史明细清单；9.（2015）中一法民一初字第51号民事判决书。被告永怡公司答辩称，一、逾期办理房产证书的主要原因不在被告。被告已向相关行政部门提交综合验收的资料，但相关行政部门因相关规定标准变化、管理机构变化、相关步骤无时间约束等导致不能办结验收手续，进而影响被告无法按照商品房预售合同之约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。责任在于相关行政部门，并非完全在于被告，原告要求被告支付逾期办证违约金事实依据不足。二、原告主张违约金的数额没有事实和法律依据，并且金额过高。1.原被告已约定了一次性违约责任。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同的约定，因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方约定的是一次性的违约责任而非持续性的违约责任，原告变更原合同约定的一次性违约责任为持续性违约责任，没有事实和法律依据。2.原告没有举证证明其存在损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定是在维护原约定效力前提下，因实际损失的事实数额过大而产生适当救济。因此，原告必须举证证明实际损失的存在以及具体实际损失。原告购买商品房的主要目的在于居住，被告将商品房交付给原告后，原告已经实现了买卖合同的主要目的，完成了对财产的占有、使用、收益，办证是商品房交付后的附随义务。商品房交付后不影响原告的居住使用目的，也不影响其通过出租、出售等方式处分其商品房，不会对原告造成损失，甚至因商品房升值或出租等形式获得高额收益，因此原告不存在损失。3.本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的约定，被告认为只有在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定两者均不存在的前提下，才可以选择适用该条款，因涉案商品房买卖合同对违约金已有明确约定，在合同约定有违约金的前提下，不可以适用上述条款。三、法院已判令被告支付逾期交楼和逾期办证的违约金。（2015）中一法民一初字第51号民事判决书已判令被告支付逾期交楼和逾期办证的违约金，而原告第二次起诉要求支付上述违约金已远远超出双方的合同约定及其实际损失，不符合法律规定。原告系重复起诉，请求法院驳回原告诉讼请求。被告永怡公司未就其辩称向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2009年9月5日，永怡公司（出卖人）与吴海鹏、阮旭珍（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》（编号：0901040241），约定买受人向出卖人购买座落于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）14幢1303房，总楼价为495940元，付款方式为银行按揭；出卖人应当在2010年1月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，吴海鹏、阮旭珍已按合同的约定向永怡公司支付了全部的购房款。2010年7月18日，永怡公司将涉案商品房交付吴海鹏、阮旭珍。因永怡公司未按约定办理房产证，吴海鹏、阮旭珍于2014年12月24日起诉至本院，诉请判令永怡公司支付2013年6月28日至2014年12月24日止的逾期办理房产证违约金65000元。2015年2月13日，本院作出（2015）中一法民一初字第51号民事判决书，判令永怡公司向吴海鹏、阮旭珍支付2013年6月28日至2014年12月24日期间以495940元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的逾期办证违约金。2016年10月21日，永怡公司为吴海鹏、阮旭珍办理了权属登记证明。为此，吴海鹏诉至本院，主张上述实体权利。另查：永怡公司至今未履行已生效的（2015）中一法民一初字第51号民事判决书。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与吴海鹏、阮旭珍签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵守。根据《中山市商品房买卖合同》的约定，永怡公司应在商品房交付使用后730个工作日内为吴海鹏、阮旭珍办理房屋产权证书。永怡公司于2010年7月18日将商品房交付吴海鹏、阮旭珍后，理应在2013年6月28日前办理涉案商品房的权属登记，但是永怡公司直至2016年10月21日才为吴海鹏、阮旭珍办理权属登记，已构成违约，应就其逾期办证的违约行为承担相应的违约责任。本院已生效的（2015）中一法民一初字第51号民事判决书判令永怡公司向吴海鹏、阮旭珍支付2013年6月28日至2014年12月24日期间的逾期办证违约金，故吴海鹏、阮旭珍再次诉请判令永怡公司支付2014年12月25日至2016年10月20日期间的违约金，理据充分，本院予以支持。诉讼中，永怡公司抗辩称因相关办证部门政策变化导致办证迟延，非因其过失导致，不应由其承担逾期办证违约责任。但是，永怡公司没有向本院提交相关证据证明因何种政策变化导致办证迟延，亦没有证据表明相应政策变化对其办证产生的影响程度，且永怡公司在长达730个工作日的期限内仍未能按合同约定履行办证义务亦是极不合情理的，故本院不采信该抗辩。关于违约金的计算标准，（2015）中一法民一初字第51号民事判决书已经明确。吴海鹏、阮旭珍主张按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.25倍计算违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告广东永怡集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告吴海鹏、阮旭珍支付2014年12月25日至2016年10月20日期间的逾期办证违约金（违约金计算方式：以495940元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。二、驳回原告原告吴海鹏、阮旭珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1526元，减半收取为763元（原告吴海鹏、阮旭珍已预付），由被告广东永怡集团股份有限公司负担（该款被告广东永怡集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告吴海鹏、阮旭珍）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈春华二〇一七年三月五日书记员  孙伟仁