江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终196号
上诉人（原审被告）:吴进彬，男，1990年10月16日出生，汉族，住南通市通州区。
委托诉讼代理人:沈如云，北京大成（南通）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:南通赛格商业运营管理有限公司，住所地南通市港闸区。
法定代表人:薄洪锡，董事长。
委托诉讼代理人:陈四新、顾颖警，江苏大生律师事务所律师。
上诉人吴进彬因与被上诉人南通赛格商业运营管理有限公司（以下简称赛格公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2017）苏0611民初2914号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
吴进彬上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判。事实和理由：赛格公司起诉对象错误；本案所涉及的租赁合同无效；一审判决违约金20000元，超出了一审诉请范围；一审法院计算占有使用费至2017年11月3日错误，同时，由于赛格公司原因造成租赁合同无效，合同无效造成的损失应由赛格公司承担，应酌情降低占有使用费的标准。
被上诉人赛格公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
赛格公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《南通赛格时代广场租赁合同》（以下简称《租赁合同》）；2.判令被告将其所承租的南通赛格时代广场四层4-001B号商铺归还原告；3.判令被告向原告支付拖欠的租金、管理费及滞纳金，合计72971.31元（截止到2017年8月3日）；4.判决被告所缴纳的履约保证金17000元不予退还，并向原告支付迟延履行违约金8261.31元；5.判令被告向原告支付合同解除后至实际腾房前的占有使用费；6.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年5月19日，位于南通市港闸区永泰路东、长平路南的赛格时代广场经相关单位批准同意由南通市赛格时代广场发展有限公司施工建造，后该广场取得了商品房预售许可证。此前，南通市赛格时代广场发展有限公司与原告签订了《物业租赁及委托管理协议》，约定南通市赛格时代广场发展有限公司同意将赛格时代广场商业及3号楼出租给原告使用，并委托项目物业管理权限。2016年8月25日，原告赛格公司（甲方）与被告吴进彬（乙方）签订了《租赁合同》一份，约定甲方将南通赛格时代广场四层4-001B号商铺（建筑面积为224平方米，套内建筑面积为112平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2016年10月28日起至2019年10月27日止；第一年的计租标准为3830元/月，第二年的计租标准为5107元/月，第三年的计租标准为5622元/月，2016年10月28日至2016年12月31日期间应交租金8164元；乙方应自计租日起向甲方交纳该商铺的管理费，管理费按该商铺的套内建筑面积计算，标准为30元/平方米/月，首期（2016年10月28日至2016年12月31日）应交管理费7162元；本合同项下的租金和管理费支付方式为：以一个季度为一个交租期，除第一期租金、管理费外，其他租金、管理费均按自然季度交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个租期租金、管理费；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付10000元作为履约保证金；同时向甲方支付7000元作为商业运营管理费用的保证金；如因乙方违约而提前终止合同的，则甲方有权没收本合同项下的履约保证金；因甲方违约而提前终止合同的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金、管理费保证金、质量保证金以及首期租金、管理费，则乙方逾期支付第5日起，甲方有权以书面方式通知解除合同；甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金和首期租金、管理费应付金额的违约金；乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行保证金，延迟超过30日，甲方有权单方无条件解除合同；租赁期限届满或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方；因租赁期满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同约定的归还期限内归还，乙方仍应按租金标准支付占有使用费。合同签订后，原告将案涉商铺交付给被告使用，被告开设了“汤大叔”餐饮店。此外，被告先后向原告支付了履约保证金10000元、管理费保证金7000元、首期租金8164元、首期管理费7162元、装修押金5600元、员工出让证押金和工本费440元等费用。2017年6月，因经营亏损，“汤大叔”商铺闭店停业。为此，原告发函要求被告恢复正常经营。此后，被告未再恢复经营。2017年10月17日，被告欲将“汤大叔”商铺内的物品搬离，遭原告工作人员阻挠，双方发生纠纷并报案。
另，诉讼过程中，一审法院组织双方当事人对案涉商铺进行了交接，双方一致认可商铺于2017年11月3日交还给了原告。
一审法院认为，本案的争议焦点为，被告是否存在拖欠2017年租金、管理费的行为，进而判断其是否违约及如何确定违约责任？
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议内容全面履行各自的义务。原告依约将案涉商铺交付给被告使用，被告亦应向原告支付租金及管理费。根据合同约定，租金和管理费均应以一个季度为一个交租期，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个租期租金和管理费，现被告仅支付了2017年前的租金和管理费，2017年1月1日起的租金和管理费至今未付，故原告要求被告支付租金和管理费的诉讼请求于法有据，应予支持。被告关于原告同意减免租金及原告管理不到位，其不应支付租金和管理费的抗辩意见，因被告所提供的照片及微信聊天记录并不能直接证明原告经营管理不善或原告已同意减免租金，故不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《租赁协议》明确约定乙方如拖欠租金或其它费用超过30日，甲方有权单方无条件解除合同。现被告逾期支付租金和管理费超过30日，原告有权单方解除合同。关于合同解除时间的问题，原告于2017年8月15日向一审法院提起诉讼，明确要求解除合同，一审法院确认原、被告签订的《租赁合同》于2017年8月15日解除。关于被告欠付租金和管理费数额的问题，《租赁合同》约定第一年的月租金为3830元/月，月管理费为3360元（30×112），因此，截止2017年8月15日，被告拖欠的租金和管理费共计53925元[7.5×（3830+3360）]。被告关于原告曾同意其于2017年6月17日退还房屋的抗辩意见，因其所提供的微信聊天记录中的主体难以辨别，原告对此亦予以否认，故不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《租赁合同》解除后，被告本应于合同解除后将所承租的房屋恢复原状返还给原告，但因被告已于2017年11月3日将案涉房屋返还给原告，故对原告的该项诉讼请求不予支持。合同解除后，被告逾期返还房屋的，应参照租金标准，自2017年8月16日起至2017年11月3日止，支付逾期腾房占有使用费10511元[（73×3830÷30）+(7×5107÷30)]。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案被告逾期支付租金和管理费已超过30日，构成违约，应承担违约责任。一审法院经综合考虑，酌定被告应支付的违约金为20000元，扣除被告缴纳的保证金17000元、装修押金5600元后，被告还应向原告支付61836元（53925+10511+20000-17000-5600）。至于水电费、卡费押金等费用，因该款项系专项费用，应由双方另行结算，在本案中暂不抵扣。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款和第二款、第二百一十二条规定，判决：一、解除南通赛格商业运营管理有限公司与吴进彬签订的《南通赛格时代广场租赁合同》；二、吴进彬于本判决生效之日起十日内一次性向南通赛格商业运营管理有限公司支付租金、管理费、逾期腾房占有使用费及违约金，合计61836元（履约保证金、管理费保证金、装修押金已抵扣）；三、驳回南通赛格商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1830元、减半收取计915元，由南通赛格商业运营管理有限公司负担218元，吴进彬负担697元。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，双方当事人订立的租赁合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律规定。至于上诉人提出的规划许可证的问题，本院认为，案涉工程已经取得了相应的规划许可。至于是否未按照规划许可施工，目前上诉人并没有充分证据予以证实。而且，上诉人所租赁的场所仅属于案涉工程中非常小的一部分，即使案涉工程的其他部分存在与规划许可不完全一致的问题，亦不等同于本案所租赁部分亦存在违反规划许可之问题。从诉讼中当事人提供的证据看，吴进彬所开设的餐饮店已经取得了营业执照；南通市公安消防支队亦出具过建设工程消防验收意见书。吴进彬在诉讼中并没有充分证据证明其使用该房屋进行经营存在法律上和事实上的障碍。本院需要指出的是，本案所涉合同最终未能履行并非在于案涉工程未能换取规划许可证正本，而是在于当事人未能按照合同缴纳租金等费用。综上，上诉人提出合同无效的上诉理由，本院不予支持。退一步而言，即使合同无效，根据有关法律规定，亦不妨碍当事人参照合同约定承担相应的权利义务。关于上诉人提出起诉主体错误的问题，本院认为，案涉租赁合同系吴进彬和赛格公司所订，赛格公司根据合同相对性原则向上诉人主张权利并无不当。关于上诉人提出的违约金20000元超当事人的诉请的问题，本院认为，所谓的保证金、滞纳金等虽然名称不同，但均属于违约责任的范畴，原审根据本案的实际情形，酌情确定违约金20000元并没有超过当事人的诉请。关于上诉人提出占有房屋的时间问题，本院认为，对于一个有效的房屋租赁合同而言，承租人关闭店铺撤场并非等同于租赁合同有效解除，其可以不再承担给付租金等义务。只有在房屋租赁合同进行合法解除并交接房屋的前提下，当事人方可以不再承担给付租金等义务。因此，上诉人提出的只占有房屋到2017年6月17日的上诉理由，本院不予支持。关于上诉人提出的对方采用欺骗手段签约的上诉理由，本院认为，一方以欺诈手段订立合同的，另一方当事人应当在法定除斥期间内提起撤销权之诉，现上诉人未依法提起撤销权之诉，故对上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人提出降低房屋使用费的问题，同样缺乏充分的事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，实体结果并无不当,本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1426元，由上诉人吴进彬负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 盛
审判员 季建波
审判员 罗 勇
二〇一八年四月八日
书记员 施惠惠