安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）马民一终字第00087号
上诉人（原审被告暨反诉原告）：通灵珠宝股份有限公司，住所地江苏省某地。
法定代表人：沈东军，该公司董事长。
委托代理人：曹颖，该公司职工。
委托代理人：张成东，北京市大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）：孙风林，女，1972年8月7日出生，汉族，个体工商户，住安徽省某地。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）：朱洪根，男，1963年5月12日出生，汉族，个体工商户，住安徽省某地。
上述两被上诉人的共同委托代理人：王少平，安徽华冶律师事务所律师。
上述被上诉人的共同委托代理人：贾玲，安徽华冶律师事务所律师。
上诉人通灵珠宝股份有限公司（以下简称通灵珠宝公司）因与被上诉人孙风林、朱洪根房屋租赁合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2013）花民一初字第01212号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月19日公开开庭进行了审理。上诉人通灵珠宝公司的委托代理人曹颖、张成东，被上诉人孙风林、朱洪根的委托代理人王少平、贾玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙风林、朱洪根在原审中诉称：两原告系夫妻关系。2011年1月24日，两原告与被告签订了《合作经营协议》一份，双方约定：原告将马鞍山市解放路31号-1建筑面积约240平方米的商铺租赁给被告经营使用，租赁期限自2010年6月1日至2015年6月15日止。房屋使用费2010年6月16日至2013年6月15日期间，每年为193万元，2013年7月16日至2015年6月15日期间，每年为208万元，采取先付后租。协议生效后，原告依约向被告交付了房屋。2012年4月，被告以经营不善为由要求调减房屋使用费，经多次协商双方签订了《补充协议》，将使用费调减为每年150万元。现被告又再次单方要求解除双方签订的协议，被告的行为已构成严重违约。根据协议的约定，任何一方违约应赔偿对方违约金50万元，如给对方造成损失的还应赔偿对方的全部损失。故被告应依约赔偿原告违约金50万元，同时因被告提前解约给原告造成损失1118936.01元，扣除违约金部分被告对原告剩余618936.01元的损失亦应予以赔偿，并且被告至今还拖欠原告水电费58161元未付。故原告具状法院请求判令：一、被告支付原告违约金500000元；二、被告赔偿原告的损失618936.01元；三、被告立即支付拖欠原告的水电费58161元。
原审法院查明：孙风林与朱洪根系夫妻关系。2009年8月28日孙风林承租取得安徽省马鞍山实验小学所有的位于马鞍山市花山区解放路31号门面房的租赁使用权，租赁期限自2009年至2014年8月31日止，年租金73.56万元。2011年1月24日，孙风林、朱洪根与通灵珠宝公司签订《合作经营协议》一份，双方约定孙风林、朱洪根（甲方）将马鞍山解放路31-1号门面房提供给通灵珠宝公司（乙方）经营使用，期限自2010年6月1日至2015年6月15日，2010年6月16日至2013年6月15日，每年房屋使用费为193万元，2013年7月16日至2015年6月15日，每年房屋使用费为208万元，采取先付后使用的方式每年支付一次；甲方在乙方每次付款后提供105万元正规房屋租赁发票给乙方，税费由甲方负担。该协议的第六条第6款约定“乙方若经营不善、难以为继，需提前60天以书面形式通知甲方。”第七条约定“任何一方违反本协议约定的义务，除根据相应条款承担责任外，还应赔偿对方违约金，违约金为50万元整。如给对方造成损失的，还应赔偿对方的全部损失。”该协议还对双方其他权利义务作出约定。2012年4月11日，孙风林、朱洪根与通灵珠宝公司签订《补充协议》一份，双方约定：原合同第三条第一款更改为“1、本条所定义的房屋使用费，包括：房屋及其附属场地、附属设施、设备使用费用，采取先付后使用的方式每年付一次。具体如下：2012年6月16日至2015年6月15日，每年房屋使用费为人民币1500000元。2、甲方在乙方每次付款后3个月内提供150万元正规房屋租赁费发票给乙方，税费由甲方负担。其余合同条款仍以甲乙双方2011年1月24日签署的合同为准，保持不变。2012年5月9日，通灵珠宝公司向孙风林汇付房屋租赁费150万元。2012年下半年，朱洪根曾多次要求马鞍山实验小学开具租赁费发票，由于马鞍山实验小学移区管理后，门面房收入三年过渡期满，该学校门面房账户“马鞍山市育人房屋租赁发展有限责任公司”冻结废止等原因，致使朱洪根未能及时开取租赁费发票。2013年3月6日，通灵珠宝公司向孙风林、朱洪根发送了《关于解除合作经营协议的函》，称该公司由于经营不善，决定不在马鞍山解放路31-1号继续经营，提前解除与孙风林、朱洪根的《合作经营协议》，并将于2013年4月29日完成撤店工作，解除上述合作协议。截止2013年4月17日，通灵珠宝公司尚欠租赁房屋的水电费58161元。2013年4月27日朱洪根申请安徽省马鞍山市为民公证处对马鞍山市解放路31号一楼门面房的外观现状办理证据保全公证，安徽省马鞍山市为民公证处公证员经现场拍摄确认马鞍山市解放路31号一楼门面房门头被拆除。朱洪根为此支出证据保全费1000元。2013年5月初，孙风林、朱洪根将解放路31号-1号门面房收回，并对该门面房门头进行了维修改造，支出维修费29136元。嗣后，朱洪根经马鞍山实验小学同意将通灵珠宝公司退租的解放路31-1号（现编号为解放路31-2号）门面房转租给管敏杰，租赁期间一年（自2013年6月15日至2014年6月14日），年租金为50万元。孙风林、朱洪根委托、马鞍山金锐税务师事务所对孙风林、朱洪根2012年6月出租商业用房未开具租赁发票给通灵珠宝公司企业所得税年度纳税产生的影响进行评估，马鞍山金锐税务师事务所出具报告：通灵珠宝公司在2013年5月31日前取得租赁费发票可不进行纳税调整；通灵珠宝公司如未在2013年5月31日取得涉案租赁房屋租赁费发票可以追补扣除2012年度应纳税所得额，多交所得税款可以抵扣或申请退税；若通灵珠宝公司2012年度汇算清缴时缴纳了所得税，且缴纳的所得税税额大于未开具租赁费发票影响所得税税额，对通灵珠宝公司造成的损失为多交所得税按同期银行贷款利率计算的利息损失12187.50元。另查明：朱洪根于2011年12月6日就其出租解放路31-1号门面房所获得的租金193万元向税务部门申报缴纳的税费总额为283512.40元。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。孙风林、朱洪根与通灵珠宝公司公司签订的《合作经营协议》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格、全面履行合同义务。双方争议的焦点为：一、通灵珠宝公司提前解除合同是否构成违约？孙风林、朱洪根与通灵珠宝公司公司签订的《合作经营协议》及《补充协议》中并未约定合同解除权；《合作经营协议》中第六条第6款虽约定“乙方若经营不善、难以为继，需提前60天以书面形式通知甲方。”但该条款并未赋予通灵珠宝公司合同解除权，通灵珠宝公司提前解除合同亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，故通灵珠宝公司在未与孙风林、朱洪根协商一致的情况下，擅自解除合同已构成违约，通灵珠宝公司应按合同约定向孙风林、朱洪根支付违约金50万元。二、通灵珠宝公司擅自解除合同导致孙风林、朱洪根损失的数额？通灵珠宝公司与孙风林、朱洪根所签订的《补充协议》中约定自2012年6月16日起房屋年租金为1500000元，自2012年6月16日起孙风林、朱洪根就涉案房屋一年的租金收入利润为544053.58元（1500000元-735600元-（283512.4元÷1930000元×1500000元）］。由于通灵珠宝公司提前终止合同的履行，孙风林、朱洪根被迫将通灵珠宝提前退租的房屋转租给管敏杰，租期一年（自2013年6月15日至2014年6月14日），年租金50万元，故孙风林、朱洪根一年的租金损失为1000000元（1500000元-500000元）。孙风林、朱洪根未要求通灵珠宝公司赔偿其租金损失，仅要求通灵珠宝公司赔偿其租金收入利润损失，系孙风林、朱洪根自由处分其权利，符合法律规定，本院依法予以支持。由于涉案租赁房屋自2014年6月15日起的租赁事宜尚未确定，故孙风林、朱洪根就涉案租赁房屋自2014年6月15日起的租金及利润损失尚不能确定，孙风林、朱洪根可待实际损失发生后，另行主张权利。由于孙风林、朱洪根既主张了违约金又要求赔偿其损失，根据法律规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，因孙风林、朱洪根与通灵珠宝公司所约定的违约金低于通灵珠宝公司提前退租所造成的孙风林、朱洪根的租金利润实际损失，通灵珠宝公司还应赔偿孙风林、朱洪根租金利润实际损失44053.58元（544053.58元-500000元）。通灵珠宝公司撤离租赁房屋时将店面门头拆除，导致孙风林、朱洪根支付证据保全费1000元及修复被拆除门头的维修费用29136元，该部分损失亦应由通灵珠宝公司承担。上述损失合计74189.58元，应由通灵珠宝公司全额赔偿。通灵珠宝公司截止2013年4月17日拖欠的水电费58161元亦应予支付。三、通灵珠宝公司的反诉请求能否成立？通灵珠宝公司主张孙风林、朱洪根未按约定提供租赁费发票，已构成违约，并造成37.5万元的经济损失。根据庭审查明的事实，孙风林、朱洪根未提供租赁费发票系由于马鞍山实验小学移区管理后，门面房收入三年过渡期满，该学校门面房账户“马鞍山市育人房屋租赁发展有限责任公司”冻结废止等原因，致使朱洪根未能及时开取租赁费发票。且通灵珠宝公司又提出提前终止租赁合同，双方之间就租赁费的数额一直协商未成，故通灵珠宝公司认为孙风林、朱洪根未按约定提供租赁费发票，已构成违约的主张不能成立，故通灵珠宝公司要求孙风林、朱洪根承担违约金500000元，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。通灵珠宝公司于2013年3月6日提出终止租赁合同后，孙风林、朱洪根直至2013年5月初才将解放路31号-1号门面房收回，孙风林、朱洪根将被拆除的门面房门头修复后才将该房屋出租，租赁期限自2013年6月15日至2014年6月14日，故通灵珠宝公司要求孙风林、朱洪根返还租金187500元，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。2012年5月9日，通灵珠宝公司支付1500000元租金后，孙风林、朱洪根未提供房屋租赁费发票，给通灵珠宝公司汇算清缴时缴纳所得税可能产生一定影响，但通灵珠宝公司并未举证证明其已实际交纳所得税的情况，故对孙风林、朱洪根未提供房屋租赁费发票给通灵珠宝公司所造成的实际损失无法确定。因此，通灵珠宝公司要求孙风林、朱洪根支付因未提供房屋租赁费发票所导致的该公司损失375000元的诉讼请求不能成立，依法不予支持。综上，原审根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2013年11月27日作出如下判决：一、被告（反诉原告）通灵珠宝股份有限公司支付原告（反诉被告）孙风林、朱洪根违约金500000元；二、被告（反诉原告）通灵珠宝股份有限公司赔偿原告（反诉被告）孙风林、朱洪根损失74189.58元；三、被告（反诉原告）通灵珠宝股份有限公司支付原告（反诉被告）孙风林、朱洪根拖欠的水电费58161元；上述一、二、三项合计632350.58元，被告（反诉原告）通灵珠宝股份有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告孙风林、朱洪根。四、驳回原告（反诉被告）孙风林、朱洪根的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）通灵珠宝股份有限公司的反诉请求。案件受理费15394元，保全费5000元，反诉案件受理费14363元，合计34757元，由原告（反诉被告）孙风林、朱洪根负担5280元，被告（反诉原告）通灵珠宝股份有限公司负担29477元。
宣判后，通灵珠宝公司不服，向本院提起上诉，请求依法改判或发回重审，由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由是：一、一审程序错误。上诉人递交了对公司财务《专项审计申请》及委托第三方对被上诉人未提供发票所造成的损失、损失金额进行鉴定，但一审没有组织审计、鉴定；被上诉人提交的证据是证人证言，但证人没有出庭接受质证，不应被采信。二、一审认定事实错误。《合作经营协议》约定“乙方若经营不善、难以为继，须提前60天以书面形式通知甲方”，实质上赋予上诉人在不能完成业绩指标时的单方解除权；一审认定被上诉人损失1118936.01元，没有依据；门头改造费29136元、公证费1000元、水电费58161元不应由上诉人负担；被上诉人应在2012年5月9日收到150万元租赁款后3个月内提供发票，但被上诉人一直未出具；马鞍山金锐税务师事务所出具的评估报告书，没有经过庭审质证，与事实也不符，不应被采纳；被上诉人4月27日委托公证处做证据保全时已经控制租赁房屋并允许第三人装修，2013年5月6日起至2013年6月15日的租金18.75万元应返还。三、一审适用法律错误。根据合同法的规定，原租赁合同已不能继续履行，符合合同解除的条件，且被上诉人未提供租赁发票，致税负增加37.5万元，不能实现合同目的，一审应就合同解除作出裁判。
孙风林、朱洪根辩称：提前60天以书面形式通知甲方，仅仅是一项通知义务，而不是上诉人享有单方解除权；被上诉人提供了充分的证据证明损失金额，一审计算是正确的；上诉人撤出租赁房屋时，损坏了门头，相关损失应当赔偿；租赁房屋是独立水表，水电费是上诉人拖欠的，应当由上诉人偿付；上诉人主张的37.5万元及退回租金，没有依据；马鞍山金锐税务师事务所出具的评估报告书，在程序和内容上均符合法律规定；一审程序合法。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人通灵珠宝公司提交江苏兴瑞会计师事务所有限公司出具的审计报告一份，证明通灵珠宝股份有限公司马鞍山分公司一直处于亏损状态。
被上诉人孙风林、朱洪根质证认为，审计报告只能证明企业的经营情况，不能证明亏损就享有单方解除权。
本院认证意见为：上诉人通灵珠宝公司提交的审计报告，与本案无关联性，本院不予认定。
二审查明事实与原审相同。
围绕通灵珠宝公司上诉请求范围，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点是：1、原审确定通灵珠宝公司支付违约金50万元、租赁损失费74189.58元、水电费58161元，依据是否充分；2、通灵珠宝公司主张的损失37.5万元、返还房屋租金18.75万元，依据是否充分。
本院认为：通灵珠宝公司与孙风林、朱洪根签订的《合作经营协议》、《补充协议》，合法有效，对双方当事人具有约束力。一、关于违约金50万元、租赁损失费74189.58元、水电费58161元。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补偿措施或者赔偿损失等违约责任。法律同时规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，《合作经营协议》第六条第6款约定“乙方若经营不善、难以为继，需提前60天以书面形式通知甲方”，可以认定乙方即通灵珠宝公司若经营不善、难以为继，应提前60天以书面形式通知甲方即孙风林、朱洪根，但不能推断出通灵珠宝公司有权通知孙风林、朱洪根后合同解除。故通灵珠宝公司在未与孙风林、朱洪根协商一致情形下，不履行合同约定的义务，应按照合同约定承担相应的违约责任。故原审按照双方协议约定，确定通灵珠宝公司支付违约金50万元，并无不当。因通灵珠宝公司提前退租造成孙风林、朱洪根的租金利润实际损失，高于协议约定的违约金数额。原审确定通灵珠宝公司增加赔偿租金利润实际损失44053.58元，依据充分。承租人应妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。通灵珠宝公司在搬离时，损坏了租赁房屋的门头，应当赔偿所产生的维修费用29136元及证据保全费1000元。故通灵珠宝公司提出不应支付违约金50万元、损失74189.58元的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《合作经营协议》约定，租赁期内，租赁房屋涉及的所有公用事业费，如水费、电费、供气等由通灵珠宝公司使用而产生的，均需由通灵珠宝公司承担。水电费58161元是通灵珠宝公司在租赁期间因使用而产生，原审判决由通灵珠宝公司承担正确。二、关于通灵珠宝公司主张的损失37.5万元、返还房屋租金18.75万元。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。按照《补充协议》的约定，孙风林、朱洪根在通灵珠宝公司每次付款后，3个月内应当提供房屋租赁费发票。2012年5月9日，通灵珠宝公司支付房屋租赁费150万元。孙风林、朱洪根收到款项后，3个月内未能按照约定提供房屋租赁费发票。诉讼中，通灵珠宝公司提供的证据不足以证明，因孙风林、朱洪根未提供房屋租赁费发票产生损失37.5万元，应承担举证不能的责任。通灵珠宝公司搬离租赁房屋后，孙风林、朱洪根再次出租该房屋的期限自2013年6月15日至2014年6月14日。故通灵珠宝公司关于孙风林、朱洪根应返还2013年5月6日起至2013年6月15日的租金18.75万元的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。通灵珠宝公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审诉讼费的负担，按一审判决执行；二审诉讼费24477元，由通灵珠宝股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雍自涛
审 判 员 徐 婕
代理审判员 张茂进
二〇一四年四月十五日
书 记 员 温 芳
附：本案适用法律相关条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。