浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温乐民初字第353号
原告（反诉被告）：乐清置信房地产开发有限公司。
法定代表人：南建中。
委托代理人（特别授权）：蔡贤弼。
被告（反诉原告）：王丽慧。
被告：胡万良。
俩被告的委托代理人（特别授权）：章国象。
原告（反诉被告）乐清置信房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王丽慧、胡万良房屋买卖合同纠纷一案，于2014年3月27日向本院起诉，本院于当日受理后，由审判员郑剑适用简易程序独任审判，于2014年5月30日公开开庭进行了审理。后转为普通程序审理，依法组成合议庭，并于8月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）乐清置信房地产开发有限公司委托代理人蔡贤弼、被告（反诉原告）王丽慧及俩被告的委托代理人章国象到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）乐清置信房地产开发有限公司起诉称：2011年1月20日，被告王丽慧向原告购买坐落在乐清市铂金湾花园第5幢2001号预售商品房，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：商品房建筑面积184.3平方米，单价为每平方米32551.68元，总金额为5999274元，买受人分期付款。合同附件八补充协议第一条第一项约定：买受人应当在合同签订之日支付首期购房款第一批金额2429274元，并于2011年6月1日前支付首期房款剩余金额1190000元，2011年11月1日前支付第二期购房款1190000元，2012年6月1日前支付第三期购房款1190000元。若买受人未能在约定时间内付清相应房款的，视为买受人逾期付款，出卖人有权单方解除合同，并要求买受人支付合同总房款的20％违约金。合同签订后，被告仅支付了首期购房款第一批金额2429274元，却拒绝支付剩余购房款。为此，原告曾多次催告，被告均予拒绝。为此，原告委托浙江平宇律师事务所在2012年3月31日向被告邮寄解除合同律师函。经查，俩被告系夫妻关系，该《商品房买卖合同》在婚姻关系存续期间订立，故被告胡万良、王丽慧应共同承担违约责任。综上所述，原告认为，被告拒绝支付购房款的行为已构成根本违约，原告有权解除合同，被告应按合同约定支付违约金。原告起诉至法院，请求判令：1、原告与被告王丽慧解除《商品房买卖合同》；2、判令被告王丽慧、胡万良支付违约金1199854.8元；3、本案的诉讼费由被告负担。在审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为，判令被告王丽慧、胡万良赔偿原告经济损失1189044元，并支付违约金1199854.8元。该经济损失针对房价下跌的损失。
被告（反诉原告）王丽慧答辩兼反诉称（以本诉原告与被告通称）：1、因原告严重违约，导致被告不敢确定付款的金额，构成根本性违约责任在于原告，被告不需要承担违约责任。因为原告单方面变更合同，导致合同总价额不确定，并且原告在发生此违约情况后，一直在和被告进行协商处理，曾提出过降价。但是具体的金额，一直未达成合意，也就一直未能确定。2、如果法院认为被告有违约行为，请求对原告主张的违约金作出调整。（1）约定的违约金率过高。合同附件约定按房价总款的20%支付违约金，显然过高。（2）原告主张的计算违约金基数过高。以房屋总价计算违约金显失公平，被告已经支付的房款应予以扣除。按原合同约定，被告还需支付三期各119万元房款，如果法院认定被告违约，也只能是第一期违约，后二期是因原告擅自决定不精装修后，未同被告达成合约的一致性，责任在于原告，原告要求被告支付违约金，显属无理。3、原告提出解除合同，被告表示同意。但是被告已如约支付的房款2429274元，因原告存在严重违约，导致合同目的不能实现，因此该房款应予以返还，原告给被告造成的损失，应当予以赔偿。被告之后曾多次到原告处请求解决，但因原告坚持改精装修为毛坯房，未能达成一致意见至今。4、原告诉请损害赔偿与支付违约金并用不合法。根据我国合同法规定，二者都是合同违约责任的主要形式，在违约金不足以补偿受害人的损失时，才用赔偿损失的形式来弥补违约金不足。综上，请求判决：驳回原告的本诉部分的第二、第三项诉讼请求；原告返还被告购房款2429274元，并赔偿损失（计算方法：按银行同期贷款利率即年息6%，从2011年1月21日开始计算利息至实际归还之日）;本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告乐清置信房地产开发有限公司答辩称（以本诉原告与被告通称）：1、因全球经济放缓，国内经济发展停滞，再加中央对房地产市场调控，温州地区房价大幅下跌。部分业主不满房价下跌进行房闹。出于压力，原告同意部分业主退精装修。同意将精装修房改为毛坯房的业主，每平方米房价下降8000元；不同意将精装房改为毛坯房的业主，按原合同继续履行。根据合同的相对性原则，原告与其他业主对《商品房买卖合同》涉及精装修部分的变更，与被告无关。在当时，只要被告继续按合同约定支付购房款，则按照原合同继续履行，但由于被告拒绝支付购房款，原告已依约解除相应的合同。2、反诉原告诉称违约金过高缺乏事实依据和法律依据。4、针对反诉原告要求调整违约金的请求。（1）根据谁主张谁举证的原则，以及最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定，违约方对于违约金过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金合理的，亦应提供相应证据。也就是说举证责任在于被告，考虑违约金是否过高时需举证被告的违约行为对原告所造成的实际经济损失，以实际经济损失作为参照标准，但被告并未就此进行举证。（2）原告在起诉时并未主张赔偿损失，故考虑违约金是否过高，也应当考虑原告的经济损失。而温州的楼市价格下降幅度可以通过国家公布的数据予以确定。在审理过程中，原告已经就违约金合理提供了相关的证据，即原告已经委托了鉴定机构对涉案房屋价格降幅进行鉴定，法院应当对此予以采纳。（3）乐清市人民法院曾经判决的履行之诉，业主逾期付款的违约金约100万。本案系解除之诉，经济损失显然高于履行之诉，因此，违约金无需调整。综上，反诉原告反诉请求缺乏事实和法律依据，要求予以驳回。
在本院指定的举证期限内，原告（反诉被告）乐清置信房地产开发有限公司为证明其主张，提供了以下证据（本反诉通用）：
1、原告的营业执照复印件，以证明原告的诉讼主体资格。
2、俩被告的身份证、结婚证、户口簿复印件，以证明被告诉讼主体资格，以及被告王丽慧、胡万良系夫妻关系的事实。
3、《商品房买卖合同》及其附件复印件，以证明原告出卖预售商品房的事实；若被告未按时履行付款义务，原告有权按照合同附件八补充协议约定的违约条款追究被告的违约责任。
4、发票复印件，以证明被告仅支付2429274元购房款的事实。
5、律师函、邮寄凭证复印件，以证明通过原告多次催告付款；被告根本性违约，原告有权单方解除合同并要求支付违约金。
6、EMS记载的寄送情况，以证明邮寄律师函后，EMS已经寄送情况。
7、房地产评估报告复印件，以证明原告所遭受的经济损失。
8、原告申请鉴定，本院委托乐清市江南房地产评估有限公司所作出的《评估报告书》，以证明原告所遭受的经济损失。
对原告乐清置信房地产开发有限公司提供的上述证据，被告质证及本院认证如下：被告对证据1、2、3、4的三性均无异议，本院对该四组证据予以认定。被告对证据5、6的真实性无异议，辩称王丽慧没有收到、签收人是公司门卫。之后，在庭审中称已经收到该函件。本院对证据5、6亦予以认定。被告对证据7的三性有异议，辩称该报告是原告自行委托；毛胚房与精装修的差价8000元属于原告自行规定的。本院认为，该证据系原告自行委托，其中对于精装修的价格，系毛坯房加上原告自己主张的精装修价格，缺乏实物参照，依据明显不足，故该部分价格，不予采纳；对于毛坯房的价格，其余部分，原告已经申请鉴定，以本院委托评估的价格为准。原告对证据8无异议，并要求赔偿损失的金额以鉴定的金额为准，并要求被告承担鉴定费。被告对证据8有异议，认为应以同期网签价格为准，同时不同意承担鉴定费。本院认为，该鉴定报告未见程序违法等不应予以采纳的情形，本院予以认定。
在本院指定的举证期限内，被告（反诉原告）王丽慧为证明其主张，提供了以下证据（本、反诉通用）：
1、公众广告复印件，以证明原告向社会公众要约对房屋建成后的标准。
2、铂金湾花园精装退款通知复印件一份，以证明原告擅作决定改变建房标准构成严重违约。
对被告（反诉原告）王丽慧提供的上述证据，原告（反诉被告）乐清置信房地产开发有限公司质证及本院认证如下：原告对证据1、2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院对上述证据的真实性、合法性予以认定。
本院调查取得证据：1、乐清市公安消防局的《责令限期改正通知书》，原、被告对证据1均无异议，本院予以认定。2、乐清市住建局出具的《2012年乐清市房地产市场运行情况分析》，原告有异议，被告无异议，本院将上述证据在定案时参考。3、2013年、2014年乐清市在售商品房网签情况表，原告、被告对真实性均无异议，本院将上述证据在定案时参考。4、原告在乐清市住建局备案的开盘销售价目表，原、被告均无异议，本院对该组证据予以认定。
经审理本院查明：被告王丽慧与被告胡万良于1984年登记结婚。2011年1月20日，被告王丽慧向原告购买坐落在乐清市铂金湾花园第5幢2001号预售商品房，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201190001430142备案登记号：20111000184）。合同约定：商品房建筑面积184.3平方米，单价为每平方米32551.68元，总金额为5999274元，买受人分期付款。合同第十条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按些列第1种方式处理1/(1)逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后期限第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金（该比率应不小于第(1)项种的比率）。”合同附件八补充协议第一条第一项约定：“买受人应当在合同签订之日支付首期购房款第一批金额2429274元，并于2011年6月1日前支付首期房款剩余金额1190000元，2011年11月1日前支付第二期购房款1190000元，2012年6月1日前支付第三期购房款1190000元。若买受人未能在约定时间内付清相应房款的，视为买受人逾期付款，出卖人有权单方解除合同，并要求买受人支付合同总房款的20％违约金。”合同附件八补充协议第八条其他约定第3项约定，“通知应以简体中文书面形式发出，收件地址以本合同所列当事人地址为准，一方地址发生变更应当及时以书面形式通知对方。以下情形视为已送达：（1）已经有被送达人签收的送达回证；（2）该通知以邮递方式发出后7天的；（3）以传真等方式通知对方后以适当的形式确认的；一方联系方式变更后未及时通知另一方，导致另一方发出的通知无法按时送达，视为已送达。”2011年1月20日，被告王丽慧支付了首期购房款第一批金额2429274元。2011年6月1日，首期房款剩余款项到期后，被告王丽慧未交款，2011年11月1日和2012年6月1日第二、三期款项到期后，被告均未交款。2012年1月11日，原告公司委托的联英律师事务所向被告王丽慧邮寄过催款通知函。2012年3月31日，原告委托浙江平宇律师事务所向被告王丽慧邮寄解除合同律师函。经查，该邮件已经投妥，由他人胡浩签收。在审理过程中，被告确认已经收到了该份解除合同的函件。被告陈述2010年以来原、被告一直在协商；原告陈述，律师函发送以后，被告对原告没收违约金的行为不服，有找过原告，原告认为这种接触并非协商，因被告如不配合原告前往房管局办理预告登记的注销手续，原告无法处理房产。
在审理过程中，原告申请鉴定，本院委托乐清市江南房地产评估有限公司对涉案房屋价格（2014年3月份）进行评估。经评估，该房屋毛坯房价格为每平方米16800元，总价为3096240元。鉴定费支出为10470元。
另查明，
2011年10月7日，铂金湾花园部分业主就铂金湾花园“精装修自理”问题在天豪大酒店召开业主会议，并形成会议纪要如下：“一、经统计，全体业主一致要求‘精装修自理’，要求‘乐清市置信房地产开发有限公司’在房价中退减精装修费8000元/m2;二、会议选出了铂金湾花园业主代表；三、业主代表全权代表铂金湾花园全体业主就铂金湾花园‘精装修自理’问题办理有关事项。2012年3月15日15时许，乐清置信铂金湾部分业主要求退房时，在铂金湾展厅与公司工作人员发生纠纷，在业主与置信公司工作人员对峙过程中，置信公司铂金湾展示厅内财物被毁坏，乐清市公安局于2012年3月15日接警。
2014年8月26日，乐清市公安消防局向原告发送《责令限期改正通知书》：“铂金湾花园10号楼2单元，首层疏散门增设大理石门框，致出口宽度不足，责令其于2014年9月15日前改正”。原告在指令的期限内改正。
乐清市住建局备案及历年网签的表格上记载，原告楼盘的开盘均价为29000元。乐清市住建局（原乐清市房管局）曾对2012年乐清全市的房价做过调查和评估，据调查和评估，2012年下降幅度在20%左右，2012年3月份，乐清市全市商品房销售均价约为10310元，同年4月份销售均价为12631元。2014年3月份，原告的铂金湾花园网签月均价为19897.2元。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方均应按合同约定的内容诚实守信地履行相应的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案争议的焦点：
一、关于合同是否已经解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。本案中，原、被告合同附件八补充协议约定，若买受人未能在约定时间内付清相应房款的，视为买受人逾期付款，出卖人有权单方解除合同，因此在被告逾期未支付相应房款时，本案原告已于2012年3月31日函告被告解除本合同，被告于2012年4月签收该函件，而且该函件的送达，是符合原、被告签订的合同附件八补充协议第八条其他约定中约定的送达方式，因而涉案合同已经于2012年4月份解除，现原告再次起诉要求解除合同的请求，与法不符，本院不予支持。同样，反诉原告要求解除合同的请求，本院亦不予支持。合同解除之后，购房款应予以返还。
二、关于原告是否存在重大违约行为的问题。首先，原告并非无故或者擅自将精装修房屋改成毛坯房。2011年开始，受中央调控政策的影响，温州地区房价呈现下降态势。部分铂金湾的业主未按约支付购房款，并且要求反诉被告在房价中退减精装修费，由业主自理装修，因此，原告在与大部分业主协商一致的情况下，将他们的精装修房改为毛坯房。其次，原告将其他业主精装修房改为毛坯房的情况，并未导致原、被告合同的根本目的无法实现。房屋买卖合同最根本的合同利益在于“购置的房屋”本身，广义的合同利益可以包括小区的公共区域等，但并不能包括其他业主的房屋在内。因此原告未构成重大违约。
三、关于被告是否存在违约行为的问题。原、被告合同附件明确约定，被告王丽慧应当分期交付房款，被告虽按合同约定支付首期房款的第一批金额，但未按约支付首期房款的剩余金额,第二期房款、第三期房款，显属违约，应承担违约责任。
四、关于违约金是否需要调整以及赔偿损失的请求是否可以支持的问题。首先，关于原告的损失情况，原告提出了要求被告赔偿其经济损失的诉请，并以涉案房屋价格下跌作为其赔偿损失的依据。在审理过程中，原告申请对涉案房屋在2014年3月份的房价进行鉴定，经评估，该房屋毛坯房当时价格为每平方米16800元。比照合同价格32551.68元（含精装修价格），相当于每平方下跌约为7751.68元，结合涉案房屋的面积184.3平方米，涉案房屋下跌价格约为1428634.62元，其次，关于原、被告的过错及相应的违约金承担问题。（1）在原、被告合同解除之前的损失问题，被告存在逾期付款的过错问题，应当承担违约责任，故对损失承担全部的违约责任。正如前文所述，原、被告合同的解除时间应认定为2012年4月份，但是2012年4月份的价格，双方对此均未举证，经查住建局对此阶段的价格并未记录，因此，在双方均未举证，且住建局对此阶段的价格并未记录的情况下，本院综合其签订合同价格及2014年3月的评估价格等相关情况进行推定。（2）在合同解除至提起诉讼期间的损失问题，原、被告的合同实际上已经于2012年4月份解除，但是原告在合同解除二年之后，才向法院提起诉讼，而此期间房价进一步下滑，原告怠于履行其权利，被告在与原告协商，因此原告、被告对于损害的扩大均存在过错。其三，违约金是否需要进行调整的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中首先应对损失问题进行考量，同时还应考量原、被告各自的过错，而且原、被告的合同在设定违约金时对于原告逾期交房的违约责任和被告逾期付款的违约责任时，严重不对等，此在违约金调整时也应考虑。本院综合上述，酌情按50%的比例将违约金调整至599927元。其四，原告在提出赔偿损失的请求的同时，亦提出了要求支付违约金的诉请，但是原、被告在合同中仅约定了违约金，并未同时约定赔偿损失的问题；而且违约金和损害赔偿均以补偿性为基本功能，功能的重合性，以及权利不得滥用原则，决定了二者不可并用，因此原告不能同时主张赔偿损失和支付违约金。关于鉴定费，根据原、被告的过错问题，以及对于损失各自的责任及举证责任问题，本院酌定由原、被告各半承担。该合同系在俩被告夫妻关系存续期间签订，原告现就该违约责任主张权利，应由俩被告共同承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告乐清置信房地产开发有限公司与被告王丽慧签订的《房屋买卖合同》于2012年4月份解除。
二、被告王丽慧、胡万良应支付原告乐清置信房地产开发有限公司违约金、鉴定费605162元，款限本判决生效后十五日内交本院民一庭转付。
三、原告乐清置信房地产开发有限公司返还被告王丽慧、胡万良购房款2429274元，款限本判决生效后十五日内交本院民一庭转付。
上述二、三相抵，原告乐清置信房地产开发有限公司应返还被告王丽慧、胡万良购房款1824112元。
四、驳回原告乐清置信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告王丽慧的其他诉讼请求。
如果原告乐清置信房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费25911元，由原告乐清置信房地产开发有限公司承担16059元，由被告王丽慧、胡万良承担9852元；本案反诉受理费30025元，由反诉原告王丽慧承担15012元，由反诉被告乐清置信房地产开发有限公司承担15013元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 郑 剑
人民陪审员 蔡许玉
人民陪审员 黄 晓
二〇一五年四月十七日
代书 记员 施彤彤