重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第03681号
原告廖世芬，女，1963年7月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人向世芳，重庆鼎凌律师事务所律师。
委托代理人封雪媛，重庆鼎凌律师事务所律师。
原告傅友，男，1963年11月21日，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人向世芳，重庆鼎凌律师事务所律师。
委托代理人封雪媛，重庆鼎凌律师事务所律师。
被告吴超，男，1980年11月10日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人聂定勇，重庆炜林律师事务所律师。
第三人重庆泰衡建筑工程（集团）有限公司，住所地渝北区两路双龙大道11号，组织机构代码62209478-5。
法定代表人金峡荣，职务总经理。
委托代理人聂定勇，重庆炜林律师事务所律师。
原告廖世芬、傅友诉被告吴超、第三人重庆泰衡建筑工程（集团）有限公司（以下简称泰衡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理后，依法由代理审判员杨杰担任审判长，与代理审判员王婷婷、初攀东组成合议庭，适用普通程序于2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告廖世芬、傅友的委托代理人向世芳，被告吴超的委托代理人聂定勇，第三人泰衡公司的委托代理人聂定勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告廖世芬、傅友诉称，2014年9月3日，原被告签订了一份《房地产买卖协议》约定吴超将坐落于重庆市渝北区双凤桥街道汉渝路天灯堡93号125幢1-93商铺出售给廖世芬、傅友，协议签订后，廖世芬、傅友依约向吴超支付了购房定金并付清全部购房款。但吴超至今未按合同约定履行过户义务，且经廖世芬、傅友在渝北区房交所核实，案涉房屋已被法院在执行阶段司法查封，合同因吴超的原因不能继续履行。根据双方合同约定，因吴超不履行合同约定，逾期办理过户的，吴超应全额退还已收款项，廖世芬、傅友有权要求吴超返还定金。根据法律相关规定，合同解除，守约方也有权要求违约方赔偿损失。同时，因案涉房屋所有权人为泰衡公司，故申请将其列为第三人。现为维护廖世芬、傅友的合法权益，故向法院提起诉讼，要求判令：1、确认原被告签订的《房地产买卖协议》于起诉状副本送达被告之日起解除；2、被告返还原告购房款803775元及利息（利息以803775元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率的150%从2015年2月18日计算至本金付清之日止）；3、被告依约向原告返还购房定金30000元。本案诉讼费由被告吴超承担。
原告廖世芬、傅友为证明其主张的事实，当庭举示了以下证据：
1、房地产买卖协议，拟证明原被告之间的房屋买卖合同关系及合同中的相关约定；
2、收条，拟证明原告向被告支付50000元，其中定金为30000元；
3、个人汇款凭证回单，拟证明原告于2014年9月10日向被告支付了1268575元，其中773775元用于支付房屋的购房款；
4、产权情况查询清单，拟证明案涉房屋该房屋被法院查封，有可能被依法拍卖。
被告吴超辩称，吴超与廖世芬、傅友签订合同属实，房屋属于泰衡公司所有也属实。但吴超出售房屋的行为是得到了泰衡公司同意而委托其出售房屋，所得款项也是用于了泰衡公司经营。且双方签订的买卖合同上亦载明吴超为委托代理人，故吴超不应是本案的适格被告，本案应由泰衡公司承担相应的法律责任。现案涉房屋虽已被司法查封，但泰衡公司仍在积极配合执行案件，是有可能解除司法查封而继续履行合同的，因此不存在解除合同、返还购房款、支付利息及返还定金等相关事实。故廖世芬、傅友的诉讼请求应当驳回。
第三人泰衡公司辩称，同被告吴超的答辩意见。
被告吴超及第三人泰衡公司无证据举示。
双方当事人对上述证据进行了质证，分别发表的质证意见如下：
被告吴超、第三人泰衡公司对原告廖世芬、傅友举示的证据的真实性均无异议。
本院结合当事人举证和质证，认证如下：对廖世芬、傅友、吴超及泰衡公司均无异议的证据，本院予以采信。
本院根据采信的证据及庭审中当事人的陈述，确认如下案件事实：
2014年9月3日，以吴超为甲方，廖世芬、傅友为乙方，双方签订了《房地产买卖协议》，合同约定廖世芬、傅友向吴超购买位于重庆市渝北区双凤桥街道汉渝路天灯堡93号125幢1-93房屋一套，建筑面积107.17㎡，购房金额为803775元。合同第三条付款方式约定：甲、乙、丙三方约定乙方按下列第A种方式支付购房款（若有通过丙方转付的款项，丙方保证严格按合同约定转付，甲、乙双方亦同意按丙方财务制度要求办理相关手续）：A﹒一次性付款方式：1、乙方于签订买卖合同当日支付购房定金，人民币叁万元整（RMB：30000元）。2、乙方于7天之内支付全部房款计，人民币柒拾柒万叁仟柒佰柒拾伍元整（RMB：773775元）。甲方保证该款付清当时开始计算于60个工作日内过户产权，过户后五日内交房。否则视为甲方违约，在未过户产权前乙方保证该买卖房屋保密，绝不对租赁人或第三人说出该房屋买卖的情况，否则视为乙方违约。合同第四条违约条款约定：3、若因甲方原因（包括但不限于：未取得房屋共有人的同意、提供虚假证件资料、不按时办理按揭贷款手续、拖延还清银行贷款并注销抵押登记、未取得承租方放弃优先购买权的表示及出售该房屋的意向改变等）不履行本合同约定或导致本合同无法履行，则乙方有权要求甲方返还定金或要求甲方按总房款的1%支付违约金。
2014年9月3日，廖世芬、傅友向吴超支付50000元，其中30000元为本案涉房屋定金。2014年9月10日，廖世芬、傅友通过银行转账方式向吴超支付1268575元，其中773775元系本案涉房屋购房款。后经双方口头约定，将房屋的过户期限延迟至2015年2月17日。
2015年3月19日，廖世芬、傅友起诉来院，要求解除与吴超签订的房屋买卖合同、返还购房款、定金及支付利息。2015年4月3日，本院向吴超送达民事起诉状等相关法律文书。
另查明，案涉房屋为泰衡公司所有，现已被司法查封。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。本案中，因吴超与廖世芬、傅友签订合同时，系以自己名义，吴超及泰衡公司并未举示充分证据证明廖世芬、傅友在签订合同时已经知晓泰衡公司与吴超之间的代理关系，现因案涉房屋存在司法查封，无法履行合同义务，故廖世芬、傅友可以选择吴超作为相对方主张权利，吴超是本案适格被告。廖世芬、傅友、吴超双方签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，双方签订的合同不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效，其合同约定的权利义务关系应当得到法律的保护。
对廖世芬、傅友要求确认原被告签订的《房地产买卖协议》于起诉状副本送达被告吴超之日起解除的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”现案涉房屋非吴超所有，且已被司法查封，合同目的无法实现，廖世芬、傅友可以依据法定解除权依法解除合同。廖世芬、傅友于2015年3月2日起诉，本院已于2015年4月28日向吴超送达民事起诉状等相关法律文书，廖世芬、傅友亦已通过起诉形式通知吴超。故对廖世芬、傅友要求确认原被告签订的《房地产买卖协议》于起诉状副本送达被告吴超之日起解除的诉讼请求本院予以支持。
对廖世芬、傅友要求吴超返还购房款803775元的诉讼请求。因双方合同解除，吴超应当退还廖世芬、傅友全部购房款，故对廖世芬、傅友该诉讼请求，本院予以支持。对廖世芬、傅友要求吴超支付利息的诉讼请求。因合同解除，吴超确有过错，应当从购房款收取次日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付廖世芬、傅友资金占用利息。现廖世芬、傅友自愿请求从2015年2月18日起开始计算利息，本院予以支持，对超过中国人民银行同期同类贷款利率的部分本院不予支持。
对廖世芬、傅友要求吴超返还购房定金30000元的诉讼请求。双方合同明确约定，因吴超原因不履行合同约定或导致合同无法履行的，廖世芬、傅友有权要求吴超返还定金，而非双倍返还定金。现廖世芬、傅友已请求吴超返还全部购房款，购房款中亦已包含了定金，故对廖世芬、傅友该诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第四百零三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告廖世芬、傅友与被告吴超于2014年9月3日签订的《房地产买卖协议》于2015年4月28日解除；
二、被告吴超于本判决生效之日起五日内返还原告廖世芬、傅友购房款803775元；
三、被告吴超于本判决生效之日起五日内支付原告廖世芬、傅友利息（计算方式：以803775元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2015年2月18日计算至本金付清之日止）；
四、驳回原告廖世芬、傅友的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费12160元，由被告吴超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 杨 杰
代理审判员 王婷婷
代理审判员 初攀东
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 何江兰