广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1564号
上诉人（原审被告）：深圳市恒波商业连锁股份有限公司。
被上诉人（原审原告）：深圳市国通物业管理有限公司。
原审第三人：深圳市邮政局。
上诉人深圳市恒波商业连锁股份有限公司（以下简称恒波公司）因与被上诉人深圳市国通物业管理有限公司（以下简称国通公司）及原审第三人深圳市邮政局房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：（一）涉案的位于深圳市罗湖区某路邮电综合楼的所有权人为深圳市邮政局，该建筑物共计6层。2009年4月1日，深圳市邮政局书面委托国通公司以国通公司名义对外租赁涉案房产，委托权限为：确定承租人、签订租赁合同、办理政府备案登记、收取租金、处理租赁纠纷等事宜。
（二）2009年4月，国通公司、恒波公司签订《房地产租赁合同》，约定：国通公司将涉案田贝邮电综合楼1-3楼部分房地产出租给恒波公司用于办公使用，建筑面积1600平方米，月租金总额为67184.64元，恒波公司应于每月5日前向国通公司交付租金；恒波公司租用租赁房地产的期限自2009年3月20日起至2012年3月20日止；本合同终止后，恒波公司应于10日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由恒波公司承担的各项费用并办理有关移交手续；恒波公司逾期不迁离或不返还租赁房地产的，国通公司有权收回租赁房地产，并就逾期部分向恒波公司收取双倍租金；合同自签订之时起生效。合同还约定了双方的其他权利义务。
上述房地产租赁合同签订当日，国通公司、恒波公司签订《补充协议（田贝综合楼1-3楼）》，约定：补充条款作为合同附件与合同同具法律效力；恒波公司每月向甲方交付的租金每两年递增8%，即2009年3月20日起至2011年3月19日为67184.64元／月，2011年3月20日起至合同期满为72559.42元／月；协议从签订之日生效。
（三）租赁期届满前，国通公司组织对涉案房产招租，恒波公司同意并参加了该次招租，但未能中标。恒波公司于2011年11月14日致函国通公司要求续约，国通公司于2012年3月8日复函称根据此次招租规则，国通公司决定双方合同到期后不再续租。深圳市邮政局亦于2012年3月19日函复恒波公司称，因经招租，恒波公司未能取得承租资格，要求恒波公司按时交还涉案房产。2012年4月12日，国通公司再次致函恒波公司要求其于4月18日前将涉案房产移交给国通公司。租期届满（2012年3月20日）后，国通公司、恒波公司未就涉案房产续签或重新签订租赁合同。
期间，国通公司、恒波公司之间因涉案房产的租赁发生纠纷，国通公司曾起诉要求“恒波公司搬出并交回租赁房地产、恒波公司支付2012年3月21日至2012年3月30日的房屋租金7255.94元及2012年3月31日至2012年4月17日的双倍租金87071.30元”。原审法院于2012年9月28日做出（2012）深罗法民三初字第584号民事判决书，认定恒波公司按合同约定的单倍租金标准向国通公司支付了2012年3月21日至2012年7月31日期间的房屋占有使用费共计94327.24元，自2012年8月1日起，恒波公司未再向国通公司支付涉案房产占有使用费，并判决“恒波公司应于判决生效之日起十五日内搬出涉案房产，并将该房产返还国通公司；驳回国通公司的其他诉讼请求”。恒波公司不服一审判决，提出上诉，深圳市中级人民法院于2012年12月7日做出（2012）深中法房终字第3149号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”，该判决已于2012年12月20日生效。
原审法院在执行上述584号判决书的过程中，原审法院于2013年3月25日向恒波公司发出搬迁公告，要求恒波公司在收到本案公告之日起3日内立即搬出涉案租赁房产；2013年4月15日，原审法院作出笔录载明将清空的租赁房产交付给国通公司。
（四）本案原审庭审后，国通公司出具书面证明称，恒波公司自2012年3月21日到2014年4月30日已向国通公司支付359490.74元。另外，在国通公司向恒波公司追索物业管理费案件中即已经生效的原审法院（2013）深罗法民三初字第222号民事判决书中，认定国通公司从2012年4月20日对涉案房产采取停电措施、于2012年4月21日对涉案房产采取停水措施，且此后国通公司一直未恢复涉案房产的水、电供应。
国通公司在原审的诉讼请求为：1、恒波公司向国通公司支付2012年3月21日至2012年3月30日约定搬迁期间内房租24186.47元；2、恒波公司支付2012年5月31日至实际返还房屋之日止的房屋使用费，暂计至2013年1月17日为1102903.18元（最终计算至恒波公司实际返还房屋之日）；3、恒波公司承担诉讼费。
原审法院认为，本案属房地产租赁合同纠纷。程序方面，恒波公司另案起诉的优先承租权诉讼和排除妨碍诉讼的审理结果，并不影响本案的实体处理，本案无须中止。恒波公司关于本案应先中止诉讼的抗辩，原审法院不予采纳。深圳市邮政局作为涉案房产的权利人，有权委托国通公司以自己名义对外出租涉案房产。国通公司、恒波公司签订的《房地产租赁合同》和《补充协议（田贝综合楼1-3楼）》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行义务。
租约届满后国通公司、恒波公司未能续签租约，恒波公司没有按约在10天内即2012年3月30前搬离租赁房产，恒波公司应按约向国通公司支付房屋占有使用费。国通公司要求恒波公司按照单倍租金标准支付2012年3月21日至2012年3月30日约定搬离期间的房租，因国通公司在（2012）深罗法民三初字第584号案件中已向恒波公司主张过此段期间的房屋占有使用费，法院已对该项诉请作出了生效判决，根据“一事不再理”原则，国通公司无权就同一诉讼标的重复主张权利；且国通公司在原审庭审中亦确认恒波公司已按合同约定的单倍租金标准支付了此段期间的房屋占有使用费。因此，国通公司该项诉请，原审法院不予支持。
国通公司还要求恒波公司支付2012年5月31日至实际返还房屋期间的房屋占有使用费。其合理部分，原审法院予以支持。关于按照何种标准支付房屋使用费的问题。虽然已生效的原审法院（2013）深罗法民三初字第222号民事判决书认定国通公司从2012年4月20日开始对涉案租赁房产采取停水、停电措施，且一直没有恢复水电供应，但是考虑恒波公司系在上述584号判决生效后仍拒不撤场，故应按合同约定的双倍租金标准支付房屋占有使用费。
关于支付房屋使用费的起止时间，从2012年5月31日至实际返还房屋之日即2013年4月15日，共计10个月16天。经计算，费用总额为1526088.45元（72559.42元／月×2×10个月＋72559.42元×2÷31天×16天），抵扣恒波公司已经支付的359490.74元-94327.24元（上述584号案中国通公司确认恒波公司已支付2012年3月21日至2012年3月30日的房屋租金7255.94元及2012年3月31日至2012年4月17日的双倍租金87071.30元共计94327.24元，该笔94327.24元诉请因恒波公司已经支付而被驳回），恒波公司还应向国通公司支付房屋使用费1072270.47元（1526088.45元-359490.74元-94327.24元）。国通公司该项诉请的超出部分，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、深圳市恒波商业连锁股份有限公司应于原审判决生效之日起十日内向深圳市国通物业管理有限公司支付2012年5月31日至2013年4月15日期间的房屋占有使用费1072270.47元；二、驳回深圳市国通物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14944元，由深圳市国通物业管理有限公司负担727元、深圳市恒波商业连锁股份有限公司负担14217元。
恒波公司不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）一审法院对本案的审理存在严重不当与不公。2012年4月，恒波公司以国通公司为被告，先后提出了排除妨碍、对涉案房产恢复供水供电及赔偿经济损失的侵权之诉，以及对涉案房产享有优先承租权的优先权之诉。一审法院以先处理国通公司的解除合同及房产返还之诉为由裁定中止了恒波公司提出的侵权之诉和优先权之诉。但在国通公司优先审理案件于2013年2月已终审的情形下，一审法院在长达1年的时间里拒绝恢复审理前述两案，不仅如此，对国通公司新一轮的诉讼却立即审理，迅速判决，后因严重的程序缺陷被二审法院发回重审。现在本案是在发回重审后又作出新的判决，而恒波公司的前述两宗案件还在等待之中。
（二）国通公司实施了严重的违约违法行为，导致涉案房产处于根本不适用的状态，恒波公司有权拒交租金。已生效的（2013）深罗法民三初字第222号民事判决查明自2012年4月20日开始国通公司就对涉案房产采取了停水停电措施，导致恒波公司无法正常使用涉案房产，国通公司此种违约违法的行为已被司法机关认定。与此同时，恒波公司对涉案房产是否享有优先承租权仍处于未决状态，即恒波公司是否能够继续租用或使用涉案房产的法律有效性不明，在此种情形下，国通公司的停水停电明显不当。
涉案房产有相当一部分已经由国通公司出租给第三方，第三方正在进行对外转租。如果恒波公司在2012年4月提起的诉讼得到了法院的支持的话，即恒波公司在合同期满后继续占用、使用涉案房产就有法律依据，而对于恒波公司是否能够占用、租用涉案房产，国通公司的抗辩理由是涉案房产收回后不再出租了，事实表明国通公司的陈述是向法院作虚假陈述，二审法院应撤销原审判决或者中止审理本案。
据此，恒波公司请求本院判令：1、撤销原审判决；2、驳回国通公司的诉讼请求；3、国通公司承担本案的一、二审案件受理费。
国通公司答辩称：（一）关于恒波公司另外的两个未决案件与本案没有关联，在该两案之前，国通公司已经就恒波公司没有任何合同依据和法律强占国通公司房屋的事由向原审法院提起了排除妨碍诉讼，该诉讼请求已经得到两审法院的支持，判决恒波公司排除妨碍，搬出强占的出租房屋。国通公司已经通过原审法院强制执行收回涉案房产。根据该生效判决及双方合同第21条的约定，国通公司向恒波公司提出本案诉讼。恒波公司所提起的之前两个案件属于侵权纠纷，本案属于合同纠纷，两个案件的案由及适用法律均不同，原审法院审理的先后不影响案件的公正判决。
（二）国通公司不可能长期闲置出租屋，特别是在通过原审法院将房屋执行交回给国通公司之后，国通公司也必须合理利用。国通公司出租房屋，是将整个房屋进行重大变动，一楼全部留用作为营业厅，仅仅是将二、三楼部分使用不完的空余房屋进行出租。部分出租是国通公司的权利，但主要的一楼门面留为自用，所以国通公司并未向法院作虚假陈述，而且出租也与本案没有实际关联。
深圳市邮政局陈述称：同意国通公司的答辩意见。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本院（2012）深中法房终字第3149号生效民事判决书已经认定，恒波公司以其优先承租权受到侵害而拒绝交回涉案房屋的诉讼理由不成立。现恒波公司于本案中复以前述理由作为其拒付租期届满后房屋占有费的抗辩，与前述生效判决的认定不符，本院不予采纳。同理，恒波公司关于本案应中止诉讼等待优先承租权案件审理结果的上诉理由亦不成立，本院不予采纳。
恒波公司上诉称国通公司自2012年4月20日开始对涉案房屋停水停电，导致恒波公司无法正常使用涉案房产。本院对此认为，虽然双方合同约定租期届满后逾期不迁离或返还房屋的应当支付双倍租金，但国通公司在2012年20日、21日已分别对涉案房屋停止水、电供应，因双方约定的房屋租赁用途为办公，按日常生活经验法则，停水停电措施则将导致恒波公司无法按通常情形使用房屋，故原审法院按照双倍租金标准计算停水停电期间的房屋使用费，实体处理有失公平。基于本案实际情况，依公平原则合法衡平双方当事人之间的利益，本院认为应参照原合同约定租金标准计付本案争议的2012年5月31日至2013年4月15日期间内的房屋使用费。据此，自2012年5月31日至2013年4月15日内的应付房屋占用费总额为763044.22元（72559.42元／月×10个月＋72559.42元／月÷31天×16天），扣减恒波公司已经支付的453817.98元（359490.74元＋94327.24元）后，恒波公司应向国通公司支付房屋占用费309226.24元。
综上，原审判决认定事实清楚，但法律适用部分有误，本院依法予以相应改判。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三重字第3号民事判决第一项为：深圳市恒波商业连锁股份有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市国通物业管理有限公司支付2012年5月31日至2013年4月15日期间的房屋占有使用费309226.24元；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三重字第3号民事判决第二项；
三、驳回深圳市国通物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费共计29988元，由深圳市恒波商业连锁股份有限公司承担8096.76元，由深圳市国通物业管理有限公司承担21891.24元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 唐 毅
二〇一五年三月十九日
书 记 员 李欢（兼）