云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）昆民一终字第328号 上诉人（原审被告）方海燕，女，1966年1月31日出生，汉族，现住云南省昆明市。 特别授权诉讼代理人马俊，云南恒业律师事务所律师。 特别授权诉讼代理人顾超，云南恒业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）李建伟，女，1966年12月25日出生，汉族，住云南省安宁市。 特别授权诉讼代理人邱文庆，建纬（昆明）律师事务所律师。 原审被告李建军，男，1978年5月19日出生，汉族，住河南省泌阳县。 特别授权诉讼代理人田伟，男，1963年5月25日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 上诉人方海燕与被上诉人李建伟、原审被告李建军房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民二初字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 一审法院确认的案件事实为：两被告系夫妻关系，2011年12月22日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，约定由两被告将其向云南益新万象房地产开发有限公司购买的位于本市盘龙区房屋出售给原告，购房款为38万元，购房权转让款尾款10万元，两被告所欠的农行按揭贷款由原告直接向农行偿还。合同还约定，两被告应在该房屋取得产权证后10个工作日协助原告将该房屋产权过户登记在原告名下，否则每逾期一个月应向原告支付合同金额20%的违约金，办理该房屋产权转移过户手续所需交纳的税、费根据国家规定由原、被告双方各自承担。合同签订当日，原告按照合同约定向两被告支付了购房款及购房权装让款共计人民币48万元，两被告向原告出具收条，且原告一直按约定偿还诉争房屋的银行按揭贷款。被告李建军于2013年4月18日取得诉争房屋的产权证书，但双方至今未办理产权过户手续，故原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行《房屋买卖合同》，将位于本市盘龙区房屋产权过户登记至原告名下；2、被告承担诉争房屋过户登记产生的税费；3、被告向原告支付违约金234000元；4、本案全部诉讼费由被告承担。另查明：在案件审理过程中，原告于2014年5月4日将本案诉争房屋所欠农行按揭贷款全部付清。 一审法院认为:《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖合同为双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告已按合同约定支付了购房款38万元及购房权转让款尾款10万元，并偿还了银行按揭贷款，履行了合同约定的义务。但两被告未按合同约定于房屋取得产权证后10个工作日内协助原告办理过户手续，其行为构成违约，依法应当继续履行合同义务即协助原告办理产权过户手续，并承担相应的违约责任，原告诉请的违约金为合同标的额的20%，并未违反法律规定，故一审法院依法予以支持。对于原告的第二项诉讼请求，因原告已当庭表示放弃，故一审法院不予处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：”一、位于昆明市盘龙区东华街道办事处小龙村益新德隆小区1幢20层2011号房屋归原告所有；二、两被告于判决生效之日起十五日内协助原告办理产权变更登记手续，并支付原告违约金人民币234000元。”案件受理费17436元，保全费5000元，共计22436元，由两被告承担。 一审判决宣判后，方海燕不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。主要事实和理由为：一、一审程序违法：1、本案受理的时间是2014年1月15日，开庭的时间是2013年12月19日，法院还未受理案件就开庭审理，程序违法。2、一审法院在未通知或传唤过上诉人的情况下审理本案，损害了上诉人的诉讼权利。二、一审判决认定事实错误：1、上诉人与原审被告不是夫妻关系，仅是朋友。2、上诉人从未收到过被上诉人支付的任何款项，更未出具过收条。综上，请求二审法院改判。 被上诉人李建伟答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告李建军述称：同意一审判决。 经询问各方当事人对一审判决确认事实的意见，上诉人不认可其与原审被告系夫妻关系，也不认可其与被上诉人签订过《房屋买卖合同》，并认为其未收到48万元购房款，上诉人对一审判决确认的其它事实没有异议。被上诉人及原审被告对一审判决确认的事实没有异议。本院对一审判决确认的各方当事人均无异议的事实予以确认。对于上诉人与原审被告之间的关系，二审中，上诉人提交了婚姻登记证明，根据该证明所载明的内容，上诉人自2008年7月7日至今没有婚姻登记记录，被上诉人对此虽不予认可，但因其对该证据中安宁市民政局公章的真实性并无异议，在其未提交相应反驳证据的情况下，本院对被上诉人的主张不予支持，本院确认上诉人与原审被告之间并非夫妻关系，一审判决对此认定有误，本院予以纠正。对于《房屋买卖合同》的签订主体，因上诉人对该合同第三页尾部其本人的签字和按印的真实性并无异议，且该合同第三页载明有“本合同共三页”以及“本合同一式四份，甲乙双方各执两份”的内容，故在上诉人未提交其所持有的合同的情况下，上诉人所提异议不成立，本院不予支持，一审判决确认上诉人、原审被告与被上诉人于2011年12月22日签订了《房屋买卖合同》，并无不当，本院予以确认。对于上诉人对收受购房款所提异议，是否成立，本院将在说理部分予以阐述。 本院认为：首先，上诉人、原审被告与被上诉人于2011年12月22日签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，原审被告认可其在签订合同当日收到了上诉人支付的38万元购房款，案外人刘国强也在同日出具收条认可收到10万元转让款，即被上诉人已经履行了其作为买受人的付款义务，上诉人及原审被告应按合同约定在其取得房屋产权证后10个工作日内履行协助被上诉人办理房屋产权过户的义务。根据查明的案件事实，原审被告于2013年4月18日取得争议房屋的所有权证，故原审被告与上诉人至今未协助被上诉人办理产权过户的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人抗辩认为其未收到48万元购房款，故其不构成违约，本院认为，根据涉案房屋产权证书所记载的内容，该房屋系上诉人与原审被告共同共有，根据《中华人民共和国物权法》第九十六条规定“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”之规定，原审被告有权收取购房款，并且，本案中，上诉人与原审被告系作为共同出卖人与被上诉人签订了《房屋买卖合同》，根据合同的相对性原则，原审被告收取购房款的行为应视为被上诉人已经将房款交付给了房屋出卖人，上诉人应与原审被告就其二人未及时协助被上诉人办理房屋过户手续的行为共同向被上诉人承担违约责任，上诉人以其本人未收到购房款为由主张其无违约行为缺乏法律依据，本院不予支持。 其次，对于违约责任的承担，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被上诉人要求原审被告及上诉人协助其办理房屋过户手续于法有据，一审判决予以支持并无不当，本院予以维持。对于被上诉人主张的违约金，根据《房屋买卖合同》的约定，违约金应为合同标的额的20%，上诉人认为过高请求人民法院予以减少，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”在被上诉人未能提交确实、有效的证据证明其因上诉人及原审被告的违约行为所受到的实际损失的数额的情况下，本院认定合同约定的违约金过高，本院在综合考虑被上诉人的实际损失、合同履行情况、上诉人及原审被告的过错程度以及被上诉人应得到的预期利益的基础上，将违约金数额调整为48000元，一审判决对此处理不当，本院予以纠正。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二），》第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下： 一、维持昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第126号民事判决第一项，即“位于昆明市盘龙区东华街道办事处小龙村益新德隆小区1幢20层2011号房屋归原告所有“ 二、撤销昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第126号民事判决第二项，即“两被告于判决生效之日起十五日内协助原告办理产权变更登记手续，并支付原告违约金人民币234000元”； 三、上诉人方海燕与原审被告李建军于本判决生效之日起十五日内协助被上诉人李建伟办理产权变更登记手续，并支付被上诉人李建伟违约金人民币48000元； 四、驳回被上诉人李建伟的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费17436元，保全费5000元，二审案件受理费17436元，共计39872元，由上诉人方海燕及原审被告李建军承担27910元，由被上诉人李建伟承担11962元。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。 审 判 长  田 庄 审 判 员  朱 欢 代理审判员  黄金成 二〇一五年十月二十日 书 记 员  韩佩君