北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第01382号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京精信达成套设备制造厂，住所地北京市朝阳区平房乡平房村****号。
法定代表人魏武华，总经理。
委托代理人陈德胜，北京市尚公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市朝阳区平房乡平房村经济合作社，住所地北京市朝阳区平房乡平房村。
法定代表人周建刚，社长。
委托代理人曾庆化，男，1965年7月26日出生，北京市朝阳区平房乡司法所所长。
委托代理人赵俊英，女，1970年8月24日出生，北京市朝阳区平房乡司法所司法助理员。
上诉人北京精信达成套设备制造厂（以下简称精信达制造厂）因与被上诉人北京市朝阳区平房乡平房村经济合作社（以下简称平房村经济合作社）土地租赁合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院曾于2012年11月作出（2012）朝民初字第14677号民事判决，平房村经济合作社不服该判决上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院于2013年6月作出（2013）二中民终字第5495号民事裁定，撤销原判决，发回重审。2014年11月，北京市朝阳区人民法院作出（2013）朝民初字第27057号民事判决，精信达制造厂不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。精信达制造厂之委托代理人陈德胜以及平房村经济合作社之委托代理人赵俊英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年4月，平房村经济合作社起诉至原审法院称：2000年4月1日我社与精信达制造厂签订了一份《土地租赁合同》，合同中约定租赁范围为：“甲方将坐落在平房村钢窗厂内，东至林地、南至东建、西至林地、北至钢窗厂，一处总占地面积1648㎡土地出租给乙方”，租赁期限为10年（2000年4月1日起至2010年3月31日止），租金为每年8万元，10年共计80万元。合同到期后，精信达制造厂拒绝从租赁场地腾清、迁出，至今仍占用土地，收益巨大。且实际占用土地为6455.97平方米，远远超过约定土地面积，严重侵犯了我社对该土地所享有的合法权利。故我社起诉至法院要求精信达制造厂支付我社土地使用费6143739元，要求精信达制造厂腾退土地并恢复原状。
精信达制造厂在原审法院辩称：本案系发回重审的案件，平房村经济合作社在原审中认可租赁土地的面积为6455.97平方米，虽然交付的土地与合同约定的面积不符，但是签约时双方是知情的，且在履行中双方对面积均未提出异议。平房村经济合作社主张在租赁期满后给付土地使用费的计算依据不足。根据双方合同约定，平房村经济合作社租给我方的是一空地，租赁期满后地上物应归我公司所有，平房村经济合作社既然不同意与我公司续订租赁协议，其应该按照协议对我公司建设的地上物进行补偿。关于地上物的建成年代是双方在现场进行确认的，平房村经济合作社当时未提出异议，故对其诉讼请求，我公司不予认可。
精信达制造厂在原审反诉称：双方于2000年4月1日签订《土地租赁合同》，约定租赁期限从2000年4月1日至2010年3月31日。合同签订后，我公司在征得对方同意后，根据经营所需，建设厂房，完善设施。目前已建成厂房面积约5000平方米，进行了必要的装修装饰，配套了大量管线，历年投入建设改造资金已达千万余元。平房村经济合作社对此均表示同意并给予了必要配合。2010年1月15日，平房村经济合作社向我公司发出通知，要求协商继续租赁事宜，我公司与平房村经济合作社协商表示同意继续承租，但是平房村经济合作社后又反悔，要求我公司配合其将土地厂房出租他人。我公司多次催促平房村经济合作社履行承诺与我公司续签合同，并提出要求支付租金，但是平房村经济合作社一直拒绝。根据合同及法律规定，若平房村经济合作社执意要求终止租赁合同，则应当根据我公司建造的厂房、设备以及历年资金投入，按照地上物现值给予我公司经济补偿。故我公司提出反诉，要求平房村经济合作社赔偿我公司地上物的损失460万元。
平房村经济合作社对精信达制造厂的反诉辩称：我社与精信达制造厂于2000年4月1日签订的《土地租赁合同》，租赁期限10年，即2000年4月1日至2010年3月31日，合同已到期，理应自动解除。涉案土地上厂房的建设无平房村和平房乡人民政府任何一方的批示，也无人向村委会和乡政府提出过申请，因此根据相关规定，涉诉土地上建筑物属于违法建设，平房乡政府已下达限期拆除通知，故我社没有对违法建筑的赔偿义务。现精信达制造厂无证据证明涉案地上物系其所有，在我社出租土地的时候，地上也有房屋，且院内也有树木。对于精信达制造厂申请评估一事，我社始终就没有同意过。《重置成新价评估报告》中的估价对象也是历年来不断增建的，而非2008年一年建成的。精信达制造厂系常年从事经营的企业，有丰富的投资经验，在对租赁土地进行投资时，自然也考虑投入附属物的处理问题，且对投入和产出已进行了充分的衡量。根据诚实信用原则，精信达制造厂明知土地租赁有明确的期限，存在着租赁期满后不续约的风险，仍然在承租土地上建设厂房、完善设施，可见其已将该投入费用作为实现合同目的的必要成本在租赁期间进行分摊，对所建厂房和完善设施进行了最大化地利用，租赁目的已实现，故不同意其反诉请求。
原审法院经审理查明：2000年4月1日，平房村经济合作社（作为甲方）与精信达制造厂（作为乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于本市朝阳区平房乡平房村钢窗厂内，总占地面积1648平方米的土地出租给乙方使用；租赁期限为10年，即从2000年4月1日起至2010年3月31日止，合同期满前三个月由双方再议延续或终止；乙方每年向甲方交纳租金8万元。该合同第五条“双方权利和义务”中约定，在租赁合同有效期间，当乙方使用土地需进行地上物建筑时，须经甲方同意；租赁期间内乙方自建地上物，在租赁期满后全部归乙方所有，如遇有国家征用土地，地上物的赔偿金全部归乙方所有。
上述合同签订后，平房村经济合作社将涉案场地交付精信达制造厂使用，精信达制造厂向平房村经济合作社交纳了租金。平房村经济合作社称合同约定的租赁面积为1648平方米，但精信达制造厂实际使用面积为6455.97平方米，并就此提交2009年4月10日测绘的房地平面图。平房村经济合作社要求按照双方约定的标准支付超面积的土地使用费。而精信达制造厂称平房村经济合作社在签订合同时是对租赁面积知情的，80000元租金就是当时6455.97平方米土地的租赁价格，在双方履行合同过程中，平房村经济合作社对此未提出异议，且在原审的起诉状中亦表示认可。精信达制造厂同时申请证人李×出庭做证，证明平房村经济合作社出租时对租赁面积是知情的。
精信达制造厂提交北京京建恒信房地产测量技术有限公司于2012年7月5日出具的《房屋土地测绘技术报告书》，证明精信达制造厂在租赁场地内所建房屋情况。
经精信达制造厂申请，法院委托北京龙泰房地产评估有限责任公司对精信达制造厂所建房屋及添附设施的价值进行评估。北京龙泰房地产评估有限责任公司于2012年8月2日出具《房地产估价报告》，结论是估价对象于估价时点2012年7月23日的重置成新价为4591892元。精信达制造厂为评估预交评估费57398元。
案件在重审中，双方对已建成建筑的年代说法不一，根据精信达制造厂提交的《反诉状》以及双方的陈述，可以得出结论为涉案土地的建筑物系精信达制造厂租赁土地起至2008年期间陆续建成的。但是双方均无法说出建筑的具体的建成时间，故无法重新启动鉴定程序。关于双方合同中第五条约定，平房村经济合作社称其理解为通常租赁合同约定合同到期终止后，地上物归出租方所有。就本案双方签订的合同，考虑到精信达制造厂对地上物的投入，允许其在租赁合同到期后予以拆除。精信达制造厂称双方约定就是自建房归精信达制造厂所有，在租赁合同期满后，精信达制造厂撤离时出租方给精信达制造厂予以补偿。平房村经济合作社提交平房乡人民政府村镇建设土地管理办公室出具的证明，证明精信达制造厂在租赁场地上建房未经批准，属违法建设，精信达制造厂对此不予认可。
原审法院经审理认为：依法成立的合同对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行合同义务。根据本案查明的事实，平房村经济合作社与精信达制造厂签订的《土地租赁合同》于2010年3月31日租期届满，双方未能就续租达成一致意见，合同已到期终止，故平房村经济合作社要求精信达制造厂腾退租赁场地，合法有据，法院予以支持。关于平房村经济合作社要求精信达制造厂给付的土地使用费包含两部分，其中一部分为已履行的合同部分，合同约定的面积为1648平方米，实际交付土地面积为6455.97平方米，平房村经济合作社主张差额面积的租金，首先，对于精信达制造厂实际占用的面积，平房村经济合作社是知情的且由平房村经济合作社交付使用；其次，在双方长达十年的履约过程中，平房村经济合作社对此未提出异议，现平房村经济合作社就已履行的期限要求精信达制造厂给付差额面积的租金，缺乏事实依据。平房村经济合作社主张合同终止后精信达制造厂继续占用租赁土地期间的使用费，合法有据，平房村经济合作社要求按照现在的市场价格给付使用费，法院对其市场价格无法确定，而且当时双方租赁的是土地的价格，平房村经济合作社主张租金的参照对象是房屋租赁的价格，故其主张法院无法采信。考虑到目前租赁市场的租金增幅较快，按照十年之前的租金收取土地使用费，对出租方显然不公平，故法院比照双方的租赁合同按照递增百分之二十的比例确定使用费。
关于双方在《土地租赁合同》中约定“租赁期间内乙方自建地上物，在租赁期满后全部归乙方所有。如遇国家征用土地，地上物的赔偿金全部归乙方所有”。现双方对于合同条款理解不一，按照字面理解就是地上物全部归精信达制造厂所有，平房村经济合作社理解为将地上物拆除，显然与合同原意大相径庭。因此平房村经济合作社应当按照合同约定在合同到期后对精信达制造厂予以补偿。但是涉案房屋未经过有关部门批准，精信达制造厂又无法出示建设房屋相关的合法手续，该房屋属于违章建设，精信达制造厂要求按照合法建筑的标准进行补偿，缺乏事实依据。考虑到精信达制造厂建设过程中，平房村经济合作社未加以制止，亦存在相应的过错，法院依据双方的过错责任予以确定具体的补偿金额，赔偿标准法院参照房地产估价报告予以确定。
据此，原审法院于2014年11月作出判决：一、精信达制造厂于判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区平房乡平房村钢窗厂的场地及房屋腾空并交与平房村经济合作社；二、平房村经济合作社于判决生效后三十日内给付精信达制造厂经济补偿二百三十万元；三、精信达制造厂于判决生效后三十日内按照年租金九万六千元的标准给付平房村经济合作社自2010年4月1日至实际腾退日止的土地使用费；四、驳回平房村经济合作社的其他诉讼请求；五、驳回精信达制造厂的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，精信达制造厂公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决第二、三、五项，依法改判平房村经济合作社支付精信达制造厂经济补偿4591892元；精信达制造厂按年租金8万元标准支付使用费至实际腾退之日。其上诉事实与理由主要为：双方租赁合同中对土地租赁价格有约定，原审法院迳行确定按照原租赁价格上浮20%的标准作为土地使用费，没有法律依据；双方租赁合同约定合同期满后我公司所建地上物归我公司所有，上述约定是有效的，双方不存在过错，上述建筑物在建设时平房村经济合作社是知悉并认可的，无论是否履行建设手续均符合双方预想的经营用途，其存在完全合理，何况现无合法有效证据证明该建筑物为违章建设，故原审法院按照过错责任来认定经济补偿没有法律依据。平房村经济合作社同意原审判决。
《房地产估价报告》中将估价房屋的建成年代统一列明为2008年；原审过程中，北京龙泰房地产评估有限责任公司出具评估价值确认函，确认评估价值在2012年7月23日的价值仍为4591892元，确认函有效期为一年即自2014年10月28日至2015年10月27日。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、《土地租赁合同》、房地平面图、房屋土地测绘技术报告书、《房地产估价报告》、评估价值确认函等相关证据在案佐证。
本院认为：平房村经济合作社与精信达制造厂所签订《土地租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定享有权利，并适当全面地履行合同义务。
依据当事人的诉辩主张以及本院查明的事实，本案二审争议焦点：一、租赁合同到期后至租赁物实际腾退前这一期间土地使用费的给付标准；二、租赁合同到期后对于精信达制造厂自建地上物的补偿标准。
对于焦点一，双方之间签订的《土地租赁合同》已于2010年3月31日因合同期限届满而终止，且双方未就涉案租赁物的续租达成新的协议，故精信达制造厂应将租赁物交还平房村经济合作社。现精信达制造厂在合同终止后仍继续占用租赁土地，平房村经济合作社要求其支付占用期限的使用费，符合法律规定；鉴于《土地租赁合同》系2000年订立，距今已逾10年时间，在此期间租赁市场的租金涨幅较大，如果合同终止后的土地使用费仍参照原合同约定的租金标准计算，对于出租人显属不公，原审判决考虑上述实际情况，酌情按租赁合同约定租金标准的百分之一百二十确定使用费并无不当。
对于焦点二，双方《土地租赁合同》中约定“租赁期间内乙方自建地上物，在租赁期满后全部归乙方所有。如遇国家征用土地，地上物的赔偿金全部归乙方所有”。在本案中，精信达制造厂在涉案土地上建造房屋等地上物系经平房村经济合作社认可，租赁合同期满后平房村经济合作社应对地上物价值予以合理补偿。本院认为原审判定补偿标准为230万元是合理的，理由如下：其一，精信达制造厂在租赁土地上建设的房屋均未办理合法建设手续，上述建筑物难以保证在合理期间能够一直正常使用，亦难以保证对其行使合法的收益、处分权利，必然导致其价值有别于合法建筑。精信达制造厂在建设上述建筑物时应当办理而未办理合法建设审批手续，平房村经济合作社作为土地出租方明知精信达制造厂在其出租的土地上进行大规模建设而未加以制止，双方对此均负有过错。其二，涉案土地并不涉及国家征用的拆迁问题，本案实际情况是双方租赁合同因期限届满而终止。精信达制造厂作为从事生产经营活动的商事主体，在其进行任何投资时，对相应投入产出以及存在的投资风险均应予以事先核算和充分考量。本案中精信达制造厂明知《土地租赁合同》约定的租赁期限截止至2010年，亦应当预见到合同到期后存在无法续租的风险，在此情形下本院有理由认为其建设投入已计入经营成本并在租赁期限内进行了合理分摊；如其因未对无法续租的风险进行合理预期从而导致投资未能全部收回，则其对此负有一定过错。其三，依据本案查明的事实，涉案土地上的建筑物系于2000年至2008年期间陆续建设完成，但估价报告中对于上述建筑物的建成年代统一记载为2008年，并据此核算了重置成新价，现因双方均无法准确陈述建筑物的建成年代，无法重新启动鉴定程序，但在确定上述建筑物价值时不得不就上述情形对于估价价值所产生的影响予以考虑；此外，评估结论确认评估价值的时点为2012年7月23日，距今已经2年有余，而此期间精信达制造厂继续占用所建建筑物，随着建设使用年限的增长，建筑物的折旧率随之增加、重置成新价格亦会随之相应减少。基于此上述情况并参照评估结论，原审判决精信达制造厂取得经济补偿款230万元，综合考虑了双方利益平衡，兼顾了法律与情理，是适当的。精信达制造厂关于应按估价结论确定的全部金额给予其经济补偿的上诉请求不能成立。
综上，精信达制造厂的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费57398元，由北京市朝阳区平房乡平房村经济合作社负担28700元（于本判决生效后七日内交纳），由北京精信达成套设备制造厂负担28698元（已交纳）。
一审案件受理费54806元，由北京市朝阳区平房乡平房村经济合作社负担47026元（已交纳），由北京精信达成套设备制造厂负担7780元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费30400元，由北京精信达成套设备制造厂负担17800元（已交纳），由北京市朝阳区平房乡平房村经济合作社负担12600元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费43600元，由北京精信达成套设备制造厂负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
代理审判员 李春香
代理审判员 孙承松
二〇一五年一月二十日
书 记 员 王 艳