北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第11403号
上诉人（原审被告，反诉原告）北京蒙台梭利国际学校。
法定代表人陈尚槿（CAROLINEIRENECHEN），校长。
委托代理人黄轶群，北京市奥东律师事务所律师。
委托代理人王君，女，1981年1月21日出生。
被上诉人（原审原告，反诉被告）鲁丽罗（MCKAYLILUO），女，1957年7月24日出生。
委托代理人叶文，北京市共和律师事务所律师。
委托代理人王延涛，北京市共和律师事务所律师。
上诉人北京蒙台梭利国际学校（以下简称蒙台梭利学校）与被上诉人鲁丽罗因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区区人民法院（2013）朝民初字第908号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2012年11月，鲁丽罗诉至原审法院称，2006年12月23日，鲁丽罗与蒙台梭利学校签订了《租赁协议》，双方约定鲁丽罗作为出租人将位于北京市朝阳区崔各庄乡马泉营村工业区的三栋建筑物出租给蒙台梭利学校，供其用作教学场地，租赁期间为2007年7月1日起至2026年9月11日止，租金及管理费均应在每季度到来前的第5个工作日前支付。协议签订后，鲁丽罗按照蒙台梭利学校要求为达到蒙台梭利学校用作教学场地的使用目的对租赁物进行了改建、扩建和必要的装修，鲁丽罗为此花费了一千多万元。鲁丽罗在此过程中投入了大量资金，基于双方互信、合同持续履行的基础上，鲁丽罗才能收回投资，而且签订合同时鲁丽罗要求蒙台梭利学校交纳了25万美元保证金，该保证金是蒙台梭利学校如果不能正常运转发展、在招生规模不能达到150人的情况下给鲁丽罗的补偿，蒙台梭利学校正常运转后，鲁丽罗将这25万美元保证金退还了蒙台梭利学校。鲁丽罗将租赁物交付后，双方按约履行。但是在2012年，蒙台梭利学校告知鲁丽罗要求解除合同不再支付租金，鲁丽罗立即向蒙台梭利学校发函，告知其无权单方解约亦不同意解约，并两次发函要求蒙台梭利学校履行支付自2012年8月27日起所拖欠的租金，在给予蒙台梭利学校充分宽限期的情形下，蒙台梭利学校仍置之不理，经鲁丽罗多次催收，蒙台梭利学校仍未支付所拖欠的租金。与此同时，在未经鲁丽罗同意也未告知鲁丽罗的情形下，蒙台梭利学校擅自采取了将教学人员及学生全部撤离教学场地的行为。校舍处于无人看管的空置状态，采暖季节到来可能导致教学场地、校舍等设施的涉水管道因冰冻出现破裂、漏水等情形，给鲁丽罗造成巨大损失；而且因蒙台梭利学校擅自撤离导致该建筑物不能用作他途，只能处于闲置状态，给鲁丽罗造成巨大损失。鲁丽罗认为蒙台梭利学校应当依据协议约定按期足额支付租金，蒙台梭利学校拒不按照约定支付租金以及擅自撤离的行为构成根本违约。此外，诉讼中的采暖期内，为避免蒙台梭利学校承租的包括教室、校舍等设施的涉水管道因冰冻出现破裂、漏水等损失的进一步扩大，鲁丽罗开启电取暖用锅炉并为此支付了电费78926.33元。鉴于蒙台梭利学校的违约行为，为维护鲁丽罗合法权益，特诉至法院要求依法判令：1.解除鲁丽罗与蒙台梭利学校双方于2006年12月23日签订的《租赁协议》；2.蒙台梭利学校支付自2012年8月28日至《租赁协议》实际解除之日止的租金（按每月租金二十万元标准计算）及以此基数按照每天千分之五支付相应的迟延履行违约金；3.蒙台梭利学校支付因其提前终止《租赁协议》的违约金480万元。4.按照一人一半的约定，蒙台梭利学校承担2013年1月至3月的电费39463.17元。
蒙台梭利学校辩称并反诉称，鲁丽罗未按法律规定、合同约定履行责任和义务，是严重违约方。双方签订的租赁合同第6.1项第2款中特别约定，鲁丽罗负责涉案租赁物消防管道的安装，并安置好该消防管道的末端以备连接使用。就涉案用房消防设施和消防验收，鲁丽罗与蒙台梭利学校双方及中间人在2007年11月28日形成的会议纪要中第3条明确规定中间人将帮助鲁丽罗介绍一家专业的消防工程公司来按照国家验收标准对涉案用房的消防系统进行施工安装，完工后鲁丽罗去相关政府部门补办相关备案手续。根据相关法律规定，总建筑面积大于1000平米的托儿所、幼儿园的儿童用房、中小学校的教学楼和图书馆、食堂、学校的集体宿舍，建设单位应向公安消防机关申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安消防机关申请消防验收，不符合安全标准的房屋不准向外出租。因此，完善涉案用房消防设施、向公安消防机关申请备案、由公安消防机关进行验收并保证验收合格，是鲁丽罗的法定义务也是约定义务。但是，鲁丽罗始终未履行对涉案用房消防供水管与市政消防供水主管线连接，未给涉案用房安装灭火喷淋、火情报警等系统，一直未向公安消防机关报请验收和备案，致使2009年5月13日公安消防部门对蒙台梭利学校做出了涉案用房消防设施不合格、责令整改并罚款的处罚决定，后又因此事北京市教育委员会于2012年8月27日对蒙台梭利学校下达了关于涉案用房存有消防隐患的通知，规定在整改消防隐患期间，暂停招录新生。鲁丽罗之行为构成严重违约。自2006年签订合同后，蒙台梭利学校按约定支付了各项费用，但是因鲁丽罗严重违约，造成蒙台梭利学校被罚款又造成蒙台梭利学校无法使用涉案用房的严重后果，故蒙台梭利学校是在合同目的不能实现的情形下才根据合同第9条约定向鲁丽罗提出解除合同并于2012年11月2日将涉案用房全部钥匙快递给鲁丽罗。蒙台梭利学校的做法属于正当维权，蒙台梭利学校是守约方。现蒙台梭利学校同意解除合同，但认为合同已于2012年9月21日实际解除，2012年8月29日至9月21日的租金可以从押金中抵扣，不同意鲁丽罗的其他请求。鲁丽罗之违约行为造成蒙台梭利学校无法使用涉案用房和无法招录新生，蒙台梭利学校只能提前解除合同、另行寻找租用其他校舍并停止招录新生，仅此损失就高达近500万元，根据合同对等原则，鲁丽罗也应支付蒙台梭利学校违约罚金。此外，2007年10月，鲁丽罗与蒙台梭利学校作为共同发包方与北京运河电器安装工程有限责任公司就安装变压器的变配电工程签订了《北京市建设工程施工合同》，合同约定造价总额60万元，双方各出资30万元。现该变压器状况良好、正常使用，据相关人员介绍变压器无强制报废时效、可一直使用，因双方均同意解除合同而变压器可在租赁地由鲁丽罗继续使用，作为无法拆除的附属物，要求鲁丽罗支付蒙台梭利学校该费用。综上，蒙台梭利学校特此提出反诉，要求法院判令：1.确认鲁丽罗与蒙台梭利学校2006年12月23日签订的《租赁协议》于2012年9月21日解除；2.鲁丽罗返还蒙台梭利学校押金40万元（2012年8月29日至9月21日租金可以扣除）；3.鲁丽罗支付蒙台梭利学校违约金480万元；4.鲁丽罗返还蒙台梭利学校变压器等费用30万元。
鲁丽罗对蒙台梭利学校反诉辩称，鲁丽罗同意解除合同，但是，因为蒙台梭利学校严重违约，所以应由鲁丽罗行使解约权，从法院确认之日起双方签署的租赁协议解除。关于蒙台梭利学校反诉，蒙台梭利学校对消防责任的描述与事实不符。鲁丽罗完全是按照蒙台梭利学校的要求对学校房屋进行重新开发和改造，且已按照蒙台梭利学校的要求和租赁协议约定完成了消防设施的施工安装。根据合同第5.3条约定，出租方和承租方共同确定学校的整体设计、外观及内饰规格和建筑材料质量，以使其教学设施基准应与北京威德学校香江校园相仿，并且承租方有权指定一名代表，专门负责与出租人协商房屋的重新开发和改造事宜。合同第6.1条约定出租方负责消防管道的安装并安置好该消防管道的末端以备连接使用。2007年11月，双方召开的会议中，蒙台梭利学校又推荐付经理作为中立方，给鲁丽罗介绍一家专业的消防工程公司来按照国家的验收标准对校舍的消防系统进行施工安装。因此，所有施工图纸都经过蒙台梭利学校签字认可，蒙台梭利学校没有理由将对消防设施的确认和施工安装责任单方归责于鲁丽罗。2008年学校装修完毕后，在向消防部门申办消防备案手续时，由于房屋坐落在马泉营村集体土地上的历史原因没有房产证而未能办理消防验收备案手续，鲁丽罗申请房屋安全鉴定后向蒙台梭利学校交付房屋，并告知了蒙台梭利学校有关消防验收的情况，蒙台梭利学校未提出异议并接收进驻。2009年消防部门开出的公安行政处罚决定书，既有校园建筑未办理消防验收备案手续的原因，也有学校消防设施不完备和未落实消防安全管理制度及措施的原因，并非对单一责任的处罚。学校从验收进驻至今已正常使用五年，直到2012年8月，蒙台梭利学校突然将北京市教委关于及时处理消防安全隐患的通知的复印件交给鲁丽罗，鲁丽罗收到该函件后去问消防支队，管理该片区的姜警官告知是2012年8月23日上级领导自行去检查的、不清楚原因，而鲁丽罗向蒙台梭利学校当时在场人员了解情况，得知蒙台梭利学校早在8月23日前就知道这天有人来检查并安排了人员接待。故2012年8月的消防检查是蒙台梭利学校为达到解约目的而有意安排的，检查人员并未向蒙台梭利学校或鲁丽罗出具任何要求整改或进行行政处罚的文件，蒙台梭利学校也未及时通知鲁丽罗，而是直接向鲁丽罗不断寄送函件要求单方解约。另外，2009年公安行政处罚决定书的责任主体是蒙台梭利学校，而且处罚原因是“蒙台梭利学校未完善消防设施和未落实消防管理制度及措施，违反了《中国人民共和国消防法》第十六条第一款第二项的规定”；教委通知是要求蒙台梭利学校尽快整改，提出整改方案，消除相关隐患。这并不构成合同第5.5条约定的“如相关政府机构要求出租方无条件腾空或终止租赁”的情形，也不构成不可抗力。协议存续期间，因蒙台梭利学校违约擅自单方解约，故不同意返还40万元押金，此外押金也应首先抵扣蒙台梭利学校未付租金以及涉案租赁物维修费用，现场勘验时也确实记录了部分损坏。蒙台梭利学校在2012年8月23日前即已完成本年度全部招生，而收到通知时间是8月30日，这不会对蒙台梭利学校招生产生影响，蒙台梭利学校称因无法使用涉案房屋招录新生只能提前解除合同，并由此要求鲁丽罗支付480万元违约金没有任何依据，而且蒙台梭利学校所述依据对等原则支付违约金，合同中没有体现，且对蒙台梭利学校所述搬迁和装修损失，鲁丽罗均不认可。关于变压器，其最长使用年限20年，每年至少折旧5%，折旧至少有30%，故可以支付蒙台梭利学校该笔钱，但最多不超过20万元。
原审法院经审理查明，2006年12月23日，鲁丽罗（出租人）与蒙台梭利学校（承租人）签订了《租赁协议》，约定出租人将自行承担费用，出资重新开发土地和翻建三栋建筑物，形成适于现场教学的场所，并根据本协议将三栋建筑物转租给承租人。出租人在本租赁协议项下向承租人出租的场所为上述三栋建筑物，大约3000平方米，位于北京市朝阳区马泉营村工业区崔各庄乡。承租人可书面要求出租人在现有建筑物基础上进行扩建或修建新的建筑物。第2.1条约定租金和管理费，第一年人民币160万元，提前按季度支付（每季度人民币40万元），第二年和第三年人民币200万元，提前按季度支付（每季度人民币50万元），第四年至第六年人民币240万元，提前按季度支付（每季度人民币60万元）……所有租金和管理费应在季度开始之前五个工作日支付。第2.2条约定承租人应向出租人支付押金，金额等于三个月租金。押金应为人民币40万元，应在本租赁协议签署日后十个工作日内支付。出租人应根据第12.2条退还押金。第2.3条约定承租人同意在本协议签署日后十日内向出租人指定的银行账户存入一笔履约保证金，金额等于25万美元，期限为五年。……第3约定本租赁协议的期限为十九年两个月，自2007年7月1日起至2026年8月31日止。在首先适用第5.1条的前提下，承租人应获许自2007年7月1日起占有场所，期限为两个月，至学年开始即2007年8月28日。此期限无需支付租金。但是，承租人应按本协议的规定负责该期限中的设施费。第5.2条约定……出租人应负责和支付运动场和操场的安全地面及其安装，以及适于低龄儿童的游泳池。该游泳池应在2008年8月1日之前移交承租人。第5.3约定出租人和承租人应确定与现场教学场所相适应的一般设计、外部和内部外观规格和建筑材料的质量，达到北京德威英国国际学校的基准。承租人有权自行承担费用，指定一名代表与出租人商讨建筑物的重新开发和翻新事宜。代表不得提出任何不合理的要求，从而延迟完成建筑物的重新开发和翻新。第5.5条约定如相关政府机关因任何原因要求出租人腾空或终止租赁，则此情况应被视为不可抗力，且本租赁协议立即终止，而出租人不承担责任。……第6条约定出租人应负责：（a）向场所的配电箱提供电力；（b）安装消防线路，使该消防线路末端处于可连接状态；……第7.1条（a）项约定出租人应合理负责维修和维护场所结构和场所外部，确保场所结构和场所外部始终符合现场教学场所的整体形象和标准。（b）项约定出租人应负责维修和维护场所的内部，包括但不限于墙和门、照明及所有管道和电力系统，但不包括超过合理磨损的场所的任何损害或维修，在此情况下，承租人应根据第8.3条承担责任。……（e）项约定承租人应负责游泳池和体育设施的日常维护和运营成本，包括游泳池的化学品、清洗设备、材料和代理人及体育设备。第8.3条约定承租人应对除正常磨损以外的场所的所有损坏负责。第8.4条约定了违约罚金：在履约保证金期限根据第2.3条届满之后，如承租人在租赁期结束日2026年8月31日之前终止租约，则承租人将支付一笔违约罚金，金额以当年年租金为准，等于两（2）年年租金。第9.1条约定了实际违约。如对方实质违约，则出租人或承租人均有权终止本协议。第12.1条约定，租赁期一旦结束，承租人应归还处于良好、可租赁状态的场所。如出租人未归还处于良好、可租赁状态的场所，则出租人有权用押金来承担任何维修，使场所恢复到良好、可租赁的状态。第12.2条约定押金的归还。租赁期结束后，出租人应在出租人接受场所之后的30个工作人内向承租人归还押金（不计利息），并减去已用于冲抵承租人未支付的任何款项和以上第12.1条的任何到期款项的任何金额。
签订上述《租赁协议》后，鲁丽罗按约定向蒙台梭利学校交付了涉案租赁物，蒙台梭利学校亦按约定向鲁丽罗支付了相应的租金、押金（2007年1月10日支付，金额40万元）和履约保证金。2010年，鲁丽罗退还了蒙台梭利学校履约保证金。双方按约履行《租赁协议》，蒙台梭利学校向鲁丽罗支付租金至2012年8月27日。此后，蒙台梭利学校未再向鲁丽罗支付租金，双方产生争议。
2012年9月6日，蒙台梭利学校向鲁丽罗出具了《告知书》，称：2012年8月27日，北京市教育委员会国际合作与交流处向蒙台梭利学校发送了《关于及时处理消防安全隐患的通知》。蒙台梭利学校要求鲁丽罗在10日内即2012年9月16日前按上级主管单位的要求处理好相关的事宜。如逾期仍无法解决，根据《租赁协议》第5.5条的约定，国际合作与交流处责令蒙台梭利学校不得继续使用上述建筑的情况应视为不可抗力，《租赁协议》立即终止，且蒙台梭利学校不承担任何责任。在问题未解决前，蒙台梭利学校自2012年8月28日起将不再支付后续租金。若在蒙台梭利学校要求的时间范围内仍无法解决相关问题致使《租赁协议》终止，请鲁丽罗于2012年9月28日前往办理建筑物交接事宜。2012年9月7日，鲁丽罗向蒙台梭利学校发送《律师函》，催缴租金。2012年9月20日，蒙台梭利学校向鲁丽罗发送了《律师函》，称鲁丽罗根本违约，蒙台梭利学校有权解除《租赁协议》，不再支付租金；并称《租赁协议》于律师函送达鲁丽罗时即行解除。鲁丽罗应于收到律师函之日起十日内与蒙台梭利学校取得联系，办理三栋建筑交接手续并返还保证金40万等。2012年9月21日，鲁丽罗收到上述律师函。2012年10月17日，鲁丽罗与蒙台梭利学校双方就租赁事宜进行协商，协商未果。2012年10月22日，蒙台梭利学校向鲁丽罗发送律师函，要求鲁丽罗于2012年10月29日上午10：00到北京市朝阳区香江北路甲2号院8号楼办理三幢建筑物的交接手续，否则将关闭三幢建筑的水、电、煤气等总闸，并至相关单位办理停用手续。2012年10月25日，鲁丽罗向蒙台梭利学校发送《律师函》，称鲁丽罗不同意解除《租赁协议》，蒙台梭利学校无权单方解约，要求蒙台梭利学校支付拖欠租金。2012年10月29日，鲁丽罗向蒙台梭利学校发送《律师函》，称10月26日收到蒙台梭利学校律师函，但对蒙台梭利学校要求办理房屋交接手续，鲁丽罗坚决不能接受，且如果蒙台梭利学校擅自办理水、电等停用手续，应承担因此产生的一切损失。2012年10月26日，蒙台梭利学校向北京市东方公证处就涉案租赁物申请证据保全。2012年11月2日，蒙台梭利学校工作人员与北京市东方公证处公证员对涉案租赁物情况进行摄像、拍照，将涉案租赁物所处场所大门门锁上锁，并将涉案租赁场所相关钥匙、信函以EMS方式邮寄给了鲁丽罗。鲁丽罗未签收上述邮件。2012年11月9日，蒙台梭利学校向鲁丽罗发送《律师函》，告知鲁丽罗蒙台梭利学校在2012年11月2日自行办理了涉案租赁物的交接手续，并要求鲁丽罗领取钥匙，收回租赁房屋。2012年11月10日，鲁丽罗签收该律师函。
案件审理过程中，2012年12月14日，法院组织双方对涉案租赁物进行了设施查验、交接。2012年12月17日双方就涉案租赁物供水及供暖情况进行确认，双方确认情况为：主楼、南楼、体育馆及锅炉房设备间运转正常，地暖供暖现运转正常，南楼卫生间二楼上水已解冻，使用正常，钥匙已交接。
庭审中，双方主要争议如下：
1.合同效力问题。关于《租赁协议》效力，双方确认涉案房屋未取得房产证。至于有无相应的规划许可，鲁丽罗未提交许可证等材料，提交了证明一份（2008年4月10日北京市朝阳区崔各庄乡人民政府马泉营村民委员会出具，北京市朝阳区崔各庄乡人民政府确认情况属实，上载目前蒙台梭利学校的所在地北京市朝阳区香江北路马泉营18号的土地为北京市朝阳区崔各庄乡马泉营村集体所有，土地利用总体规划为建设用地）以及《关于马泉营18号的相关说明》（2013年4月20日北京市朝阳区崔各庄乡人民政府马泉营村民委员会出具，上载朝阳区香江北路马泉营18号院产权归我村集体所有，该院建筑不是违法建设，这些建筑建于1996年，建设前取得朝阳区建委发放的开工许可证，建筑所在土地也在1996年前得到了土地规划许可，目前土地规划性质是建设用地。由于我村旧档案室漏水，造成了相关文件损失，目前正设法逐级查补），蒙台梭利学校对证明的真实性不认可，称校长是外国人不了解情况，并称之前未看到涉案租赁物房产证。就此蒙台梭利学校认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的协议无效，且即使法院认定协议有效，鲁丽罗在出租前未向蒙台梭利学校明示该房产没有房产证，具有欺诈故意，应为可撤销合同。鲁丽罗认为，双方在《租赁协议》中就租赁场地属于集体所有已写入序言，签订《租赁协议》前双方就协议基本情况进行了沟通且后续《会议纪要》也可以看出双方就消防验收问题有正式沟通，鲁丽罗不存在欺诈，且仅以房屋缺少产权证而认定协议无效，鲁丽罗难以认同。
2.违约责任问题。就该问题，主要涉及涉案房屋的消防情况。
蒙台梭利学校以消防问题为由认为鲁丽罗构成根本违约。就此，蒙台梭利学校提交了《会议纪要》用以证明消防系统施工安装及备案系鲁丽罗的约定义务（该纪要系鲁丽罗与蒙台梭利学校及中间人于2007年12月4日签署，其中第三条关约定中间人将帮助鲁丽罗介绍一家专业的消防工程公司来按照国家的验收标准对校舍的消防系统进行施工安装。完工后，鲁丽罗去相关政府部门争取补办相关的备案手续），鲁丽罗对上述纪要真实性认可，称涉案房屋之所以没有办理消防手续是因为历史原因，因该房屋没有产权证，所以无法办理消防手续。但鲁丽罗按照中间人的指导办理了，且蒙台梭利学校知晓当时办不下来。蒙台梭利学校提交了2009年《北京市公安消防支队公安行政处罚决定书》一份（上载对蒙台梭利学校进行监督检查时，发现该单位未完善消防设施和未落实消防安全管理制度及措施的行为，该单位的行为违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项的规定，决定给予蒙台梭利学校罚款壹万元）及传唤通知书证明鲁丽罗提供的租赁物不符合消防规定，鲁丽罗对处罚决定真实性认可，对传唤通知书真实性不认可，鲁丽罗认为消防法第16条是使用人的消防安全义务，处罚决定书是针对蒙台梭利学校未完善消防制度出的，不过当时客观存在的是消防手续不完备且双方对此无争议，所以罚款双方一人负担了一半。蒙台梭利学校提交了《关于及时处理消防安全隐患的通知》（2012年8月27日北京市教育委员会国际合作与交流处出具，该处对蒙台梭利学校提出整改要求：1.依据北京市朝阳区公安消防支队提出的你校旧校舍存在消防安全隐患问题，请尽快商校舍产权方就校舍建设工程消防验收手续、消防设备技术标准进行整改，以达到办学标准。2.鉴于目前就校舍存在的消防安全隐患，请你校迅速采取相关措施，提出整改方案，消除相关隐患，确保校园安全和人身安全。整改期间，旧校舍暂停招收新生）及《告知书》（2012年9月6日蒙台梭利学校出具，内容如上文）用于证明鲁丽罗提供的租赁物不符合消防规定、蒙台梭利学校被责令暂停招生且蒙台梭利学校收到教委通知后已告知鲁丽罗整改，鲁丽罗对该通知真实性认可，关联性有异议，认为该通知违反法定处罚程序，其中有人为因素，鲁丽罗认可收到了告知书，并称向消防部门咨询过，但消防机关没有给予书面答复且称针对对象是蒙台梭利学校而非鲁丽罗。
鲁丽罗坚持其意见，认为蒙台梭利学校违约。鲁丽罗提交了证明一份（2008年4月10日北京市朝阳区崔各庄乡人民政府马泉营村民委员会出具，内容如上文）用以证明蒙台梭利学校在办学时已向教委提交该证明、蒙台梭利学校对房屋性质知情，蒙台梭利学校对证明的真实性不认可，称校长是外国人不了解情况。鲁丽罗提交了图纸，证明鲁丽罗对租赁物改建经过蒙台梭利学校认可，双方均签字确认。蒙台梭利学校对此认为即使是校长签字也不能证明是蒙台梭利学校出具的图纸。鲁丽罗提交了房屋安全鉴定报告一份用以证明房屋不存在使用瑕疵，蒙台梭利学校对该报告真实性、关联性均不认可。鲁丽罗提交了《补充协议》（2010年鲁丽罗与蒙台梭利学校签订，上载：现承租人因其教学需要需将承租房屋的游泳池区域改造成为教室，出租人同意承租人在不破坏游泳池的建筑结构的基础上对该区域进行改造。此次改造所产生的费用由承租人承担。出租人同意不会在日后要求将该区域改回成游泳池……），证明在蒙台梭利学校要求下将原用于消防蓄水的游泳池改为校舍，蒙台梭利学校对补充协议真实性认可，称该协议中未说明改造游泳池影响蓄水。鲁丽罗提交了邮件往来，证明蒙台梭利学校未就消防问题及时告知鲁丽罗，蒙台梭利学校对此真实性、关联性均不予认可。
案件审理过程中，根据鲁丽罗申请，法院调取了北京市朝阳区公安消防支队向北京市教委国际处出具的《关于蒙台梭利学校旧校舍存在消防安全隐患的告知函》（上载8月22日，北京市朝阳区公安消防支队在组织开展消防安全检查中发现，贵系统负责管辖的位于朝阳区马泉营临18号的蒙台梭利学校旧校舍存在如下消防安全隐患，已不具备安全办学条件：1.蒙台梭利学校旧校舍未依法规划主管部门的建设工程规划许可证，……2.蒙台梭利学校旧校舍未依法取得公安机关消防机构的建设工程消防设计审核和建设工程消防验收手续……3.蒙台梭利学校旧校舍的室内消火栓系统为临时高压给水系统，该系统未设置屋顶高位消防水箱、消防水池及消防泵房，不符合国家工程建设消防技术标准的有关规定。……）鲁丽罗与蒙台梭利学校双方均称之前未见过该告知函，鲁丽罗认为该函件所载理由不成立、程序违法，不应认定其效力；蒙台梭利学校认为是否违法不确定，只是根据具体行政行为履行。此外，蒙台梭利学校确认，2012年8月曾有消防人员去检查，但未出具书面记录，也未让整顿；蒙台梭利学校收到北京市教育委员会国际合作与交流处函件后没有询问原因，也不清楚整改具体内容，仅认为验收手续有问题所以就联系鲁丽罗要求其处理。
3.押金问题。2012年12月14日，法院组织双方对涉案租赁物进行了设施查验，确有部分物品损坏。鲁丽罗主张押金应抵扣维修费用，蒙台梭利学校对此不予认可。鲁丽罗提交了北京格力电器服务中心维修清单及收据各一张，证明维修空调支出37890元，蒙台梭利学校认为双方约定了检测时各自费用各自负担，故蒙台梭利学校不应负担鲁丽罗之检测费9000元，而其他费用属于空调正常损耗，不是蒙台梭利学校不正当使用所致。鲁丽罗提交了游泳池改造说明、改造安装合同等以及修复费用明细，证明游泳池处理设备、加热锅炉损失需花费23万余元，另提交了维修费用明细（涉及涉案租赁物门、窗、瓷砖和灯的修复）、照片、收据，证明维修费用。对游泳池的改造和处理费用，蒙台梭利学校认为根据补充协议约定出租人同意不会在日后将该区域改回游泳池，故对上述费用不予认可。对其他修复费用，蒙台梭利学校认为系鲁丽罗单方修复，没有经过蒙台梭利学校同意，属于自然磨损，根据租赁合同第7条约定不应蒙台梭利学校承担。关于游泳池设备修复是否属于补充协议约定范畴以及其他损失是否属于合理磨损，双方各执一词。就损失所需修复费用，双方均不申请评估。
4.添附物的费用问题。蒙台梭利学校提交了《北京市建设工程施工合同》及付款凭证，证明鲁丽罗与蒙台梭利学校共同出资安装了涉案租赁物所需变压器，购置及安装费用总额为60万元，蒙台梭利学校支付了30万元并要求鲁丽罗返还。鲁丽罗对证据真实性以及蒙台梭利学校所述事实均认可，但认为应扣除变压器折旧。
5.电费问题。鲁丽罗提交了电费交费单和发票，要求根据一人一半原则，蒙台梭利学校应支付2013年1月至3月电费金额的一半，蒙台梭利学校对鲁丽罗之主张不予认可。
据此，原审法院认为，关于《租赁协议》的效力，鲁丽罗与蒙台梭利学校于2006年12月23日签署的《租赁协议》所涉租赁物系乡、村庄规划区内的房屋，并不属于城镇房屋，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，仅为参照处理，实践中应考虑到乡、村出租房屋的现实状况；根据鲁丽罗提交的村委会证明，村委会对房屋租赁情况是知情且同意的；结合《租赁协议》中对涉案租赁场所性质的描述，鲁丽罗与蒙台梭利学校双方对租赁物属于集体土地上的建筑应当是知情的，而且在此后使用房屋持续五年的过程中蒙台梭利学校并未提出异议；综上，不宜认定《租赁协议》无效，应确定双方签订的《租赁协议》有效。
双方应当按照《租赁协议》的约定全面履行。关于合同解除以及蒙台梭利学校于2012年8月27日后未交租金并通知鲁丽罗解除合同之行为是否构成违约，法院认为，结合双方陈述、2007年《会议纪要》的约定以及合同实际履行情况，鲁丽罗与蒙台梭利学校对涉案房屋未取得消防验收手续均是知情的，而且自2007年房屋实际交付至2012年8月长达五年的履约过程中，未完成消防验收并未导致合同目的不能实现；2012年8月，消防部门到涉案场所进行检查，蒙台梭利学校作为租赁物的实际使用人是知晓的，蒙台梭利学校在收到北京市教育委员会国际合作与交流处的通知后没有询问原因亦没有提出相应的整改方案，而是联系鲁丽罗要求其处理并要求停止支付租金、且在其后的过程中鲁丽罗与蒙台梭利学校双方一直在就解约问题争执不下，如果蒙台梭利学校认为暂停招生对其影响重大，那蒙台梭利学校对此不是积极和鲁丽罗共同寻求解决方案而是要求解约及交接租赁物，确实有悖常理。蒙台梭利学校虽辩称暂停招生之通知对其造成了损失，但根据鲁丽罗陈述结合通知接收时间以及蒙台梭利学校并未提交证据证明其确实因此而停止招生的情况，所以对蒙台梭利学校该辩称，法院不予采信。蒙台梭利学校收到该通知是否构成其单方解约之条件，法院认为，根据上述阐述，蒙台梭利学校仅以收到通知为由即通知解除合同确有一定过错；但是，还应予以说明的是假定鲁丽罗与蒙台梭利学校双方经共同努力对消防进行整改后因未取得消防验收手续而导致蒙台梭利学校无法继续使用该租赁物，那么因合同目的无法实现，《租赁协议》确应解除；鲁丽罗虽辩称因历史原因造成涉案租赁物无法取得消防验收手续，但是其也应该知道一旦相关部门查处所带来的风险和后果，所以虽该通知并不必然导致合同解除，但该风险全部由蒙台梭利学校负担也显失公正。因双方合同现已无法继续履行，故综上所述，法院确定双方签订的《租赁协议》于双方验收后实际交接之日即2012年12月17日解除，双方对协议之解除均负有一定责任。所以，自2012年8月28日至2012年12月17日期间租金以及关于双方各自主张的违约金，法院酌情考虑合同签署期限、合同履行情况、双方违约责任等因素酌定。关于鲁丽罗要求迟延履约金问题，因双方发生争议而产生租金延付问题，综合考虑，法院对其该请求不予支持。关于押金，合同解除后，鲁丽罗应退还蒙台梭利学校押金，双方在交验过程中租赁物附属设施确有一定损坏，法院参照勘验情况并结合《补充协议》约定、合同条款约定及双方提交的证据情况，酌情扣减押金。关于添附物，蒙台梭利学校反诉要求鲁丽罗返还变压器费用30万元，鲁丽罗虽辩称有折旧，但无充分证据支持，对蒙台梭利学校该请求，法院予以支持。关于电费返还，鲁丽罗要求蒙台梭利学校负担2013年1月至3月期间电费，于法无据，法院不予支持。
综上，判决：一、鲁丽罗与蒙台梭利学校（AAAA）蒙台梭利学校于二ОО六年十二月二十三日签订的《租赁协议》于二О一二年十二月十七日解除。二、蒙台梭利学校于判决生效之日起七日内支付鲁丽罗二О一二年八月二十八日至二О一二年十二月十七日期间租金四十七万六千六百六十六元。三、鲁丽罗于判决生效之日起七日内退还蒙台梭利学校押金三十五万元。四、鲁丽罗于判决生效之日起七日内支付蒙台梭利学校变压器等费用三十万元。五、蒙台梭利学校于判决生效之日起七日内支付鲁丽罗违约金一百四十四万元。六、驳回鲁丽罗的其他诉讼请求。七、驳回蒙台梭利学校的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
判决后，蒙台梭利学校不服，坚持应当以该校关于解除《租赁协议》的《律师函》送达鲁丽罗之日（即2012年9月21日）作为双方合同解除之日为由，上诉请求撤销原审判决第一、二项，改判合同于2012年9月21日解除，蒙台梭利学校支付鲁丽罗租金自2012年8月28日至2012年9月21日，撤销原审判决第五项。
鲁丽罗同意原审判决，请求维持。
本院经审理查明的事实与原审法院一致。上述事实有租赁协议、告知书、律师函及当事人庭审陈述等在案证明。
本院认为，本案争议的焦点是双方签订的《租赁合同》自何时解除以及违约责任。
关于合同解除时间，蒙台梭利学校主张因鲁丽罗提供的房屋存在消防安全隐患，致无法正常招生，属合同目的无法实现的情形，因此该学校拥有单方解除权，其关于解除合同的意思表示到达对方时合同解除。就此，本院认为，自合同签订到2012年8月双方发生矛盾，长达五年的履约过程中，双方当事人均对涉案房屋客观上未取得消防验收手续的事实知情，且蒙台梭利学校一直在正常运营，并未因此而致合同目的无法实现。2012年8月，北京市教育委员会国际合作与交流处作出《关于及时处理消防安全隐患的通知》，该通知并不必然导致合同目的无法实现。虽该通知确给蒙台梭利学校造成一定损失，但鉴于该学校对此后果本身亦有过错，且该学校在收到通知后并未积极联系出租人共同寻求解决方案，因此不能简单认定合同目的无法实现，继而确定蒙台梭利学校拥有单方解约权。关于《租赁协议》的解除之日，本院同意原审法院所确认的双方对标的物进行实际交付之日即2012年12月17日为解约之日，相应地，原审法院判令上诉人支付租金的期间亦是正确的，本院予以维持。因双方对解决均负有一定责任，因此原审法院结合合同签署期限、履行情况、违约责任等因素，酌情确定违约金数额并无不妥，本院亦予维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件本诉受理费49320元，由鲁丽罗（MCKAYLILUO）负担27270元，由北京蒙台梭利国际学校负担22050元（鲁丽罗交纳，北京蒙台梭利国际学校于收到本判决之日起七日内直接给付鲁丽罗）；反诉案件受理费25150元，由鲁丽罗（MCKAYLILUO）负担5150元（北京蒙台梭利国际学校已交纳，鲁丽罗于收到本判决之日起七日内直接给付北京蒙台梭利国际学校），由北京蒙台梭利国际学校负担20000元（已交纳）。
二审案件受理费22050元，由北京蒙台梭利国际学校负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 彦
审 判 员 王东军
代理审判员 龚勇超
二〇一四年十二月十日
书 记 员 刘 慧