广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深龙法平民初字第628号
原告深圳第一亚太物业管理有限公司。
法定代表人郑某报，该公司董事长。
委托代理人陈某、李某丫，均为公司员工。
被告黄建欣。
委托代理人姚某，广东卫某律师事务所律师。
委托代理人车某宇，广东国某律师事务所律师。
上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈某、李某丫、被告黄建欣及其委托代理人姚某、车某宇到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告诉称：2011年9月16日，案外人华南国际工业原料城（深圳）有限公司（以下简称“华南城公司”）与被告就深圳华南城二号交易广场负一楼E区B1E-1＊＊—B1E-1＊＊、B1E-1＊＊—B1E-1＊＊号共12间商铺分别签订《房地产租赁协议（备案合同完善版）》（以下简称“租赁协议”），华南城公司将前述12间商铺租给被告，租期从2011年9月16日起至2016年9月15日止，并依约向被告交付了前述商铺。租赁协议第6.1条约定：乙方（即被告）应当向甲方（即华南城公司）或物业管理公司支付物业管理费，……从租赁期限起算日起计算，……在每月5号前付清当月物业管理费。依据租赁协议第十条和《前期物业服务合同》的约定，华南城公司选定原告作为其物业管理公司，负责深圳华南城二号交易广场的物业管理工作，若被告未按租赁协议的约定按时支付物业管理费的，华南城公司和原告均有权向被告追索。合同履行过程中，被告的物业管理费交至2011年12月15日。根据华南城公司的内部优惠政策，华南城公司给予被告免半年物业管理费的优惠条件，故被告应当从2012年6月16日起继续缴纳物业管理费。但是，被告从2012年6月16日起至今，一直未依约按时支付物业管理费，因此，原告请求判令被告立即支付拖欠的物业管理费，共计人民币234100元。依据租赁协议第16.1条的约定，若被告未按时付清物业管理费的，每逾期一日，被告应按照欠付金的万分之五向华南城公司或原告支付违约金，直至付清为止，因此，原告请求法院判令被告支付逾期缴纳物业管理费的违约金，共计人民币48443.04元。综上，为维护原告的合法权益，请法院判令：1、被告向原告支付2012年6月16日至2014年8月31日期间的物业管理费234100元；2、被告向原告支付计至2014年8月31日止的违约金48443.04元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称：1、我方认为应追加华南国际工业原料城（深圳）有限公司为本案被告，这个公司简称华南城公司，该公司是涉案物业的业主，依照最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，业主应当与实际承租人负连带责任，原告没有起诉业主是否放弃追究华南城公司负连带责任；2、我方认为前期物业合同及租赁合同的完善版是属于恶意串通，损害第三人利益，属于无效合同，理由：原告与华南城公司是关联公司，华南城公司持有原告97.5%的股份，涉案的物业用途性质是作为仓储综合物流，华南城公司及原告将该物业作为商业用途出租给被告，并按商业用途收取物业管理费，是属于欺诈；3、被告在2012年的7月份就已搬离涉案物业，并将该物业交还给华南城公司，原告要求2012年7月份之后的物业管理费纯属无理，依照合同法第一百一十九条的规定，华南城公司及原告没有采取适当的措施，防止损失扩大，对于2012年7月份之后的损失不应由被告承担；4、在该涉案物业履行的过程当中违约的是华南城公司，完全违背招商之初的承诺，虚假广告宣传承诺，所谓的商务、娱乐、交通配套、仓库的存储、停车位等等均无法做到，市场和管理极为混乱，商户们纷纷退场，开铺率不足30%，华南城公司没有履行招商承诺义务和约定是非常明显；5、华南城公司和原告串通签署的物业服务合同未经公示，收费标准没有相关物价、建设部门的批准，以自己的关联子公司暗箱操作，欺压租户企图以合法形式掩盖非法目的，借此谋取暴利。此外经上网搜查华南城公司网上的标注的物业管理费是3.8元每平方每月，这两家公司违法违规，非常明显；6、原告也没有相关的证据证实具备相应的物业管理资质，就其提供的2008年11月18日与华南城公司签订的前期物业服务合同履行期2009年1月1日至2013年12月31日，其具备的二级资质物业服务企业违反《物业服务企业资质管理办法》第八条，二级物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。而华南城为38万多平方米的非住宅项目，远远超过法律的强制性规定，该物业服务合同非但无效，也证实了原告与华南城公司恶意串通的行为。在此被告保留追究华南城公司与原告返还2012年7月撤场前多支付的物业管理费。
经审理查明：原告系于2003年12月31日经依法注册成立的有限责任公司，准予从事物业管理活动时间为2004年12月6日，于2013年7月30日经住房和城乡建设部核准取得物业服务壹级资质，原告称之前系贰级资质。2008年11月20日，原告与案外人华南国际工业原料城（深圳）有限公司（下简称华南城公司）签订了一份《前期物业服务合同》，《前期物业服务合同》标明：资质等级为二级，合同约定：华南城公司将位于深圳市龙岗区平湖华南大道1号建筑面积约为38万平方米的物业“华南城·国际纺织服装及面辅料交易中心二期”交由原告进行物业管理；物业服务收费标准为商业物业15元／月·平方米；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在当月5号之前履行交纳当月物业服务费的义务；合同期限为2009年1月1日起至2013年12月31日止，合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议。上述《前期物业服务合同》于2013年12月31日期限届满，业主大会未成立，原告与华南成公司于2014年1月1日签订《前期物业服务合同》，内容基本与2008年11月20日签订的《前期物业服务合同》一致，资质等级为一级，物业类型写为“商业物业”，建筑面积写为“339998.02平方米”，合同期限约定为：“自2014年1月1日至2018年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”
2011年9月16日，华南城公司与被告签订了12份《房地产租赁协议（备案合同完善版）》，由华南城公司将位于深圳市龙岗区平湖街道华南大道一号华南国际工业原料城内的华南国际纺织服装原辅料物流区（二期）即二号交易广场负一楼E区B1E-1＊＊—B1E-1＊＊、B1E-1＊＊—B1E-1＊＊号共12间商铺出租给被告经营干货，12间商铺建筑面积共计588.93平方米（62.18＋61.32＋33.63＋22.29＋22.29＋22.23＋58.64＋58.64＋58.64＋61.32＋61.32＋66.43），合同期限为5年自2011年9月16日起至2016年9月15日。房地产租赁协议第4.3.1约定，乙方（即被告）可免交从2011年9月16日至2012年9月15日的租金，但应按本协议约定支付免租期内的物业管理费、水电费及其它应付费用，免租期之外的租金应按本协议约定支付。房地产租赁协议第6.1条均约定，乙方应承担该房地产的物业管理费并向甲方（即华南城公司）或物业管理公司支付，每月物业管理费按15元／平方米建筑面积计，从租赁期限起算日起计算，乙方应在签订本协议之前或之日，支付三个月物管理费，并从第四月起，在每月的5号前付清当月物业管理费。房地产租赁协议第10.1条均约定，该房地产及其所在建筑物、华南城其它区域的物业管理工作，乙方同意由甲方选定的物业管理公司统一负责，物业管理公司的管理权限及责任以华南城管理规约／公约约定的为准，甲方现选定的物业管理公司是深圳第一亚太物业管理有限公司，甲方有权随时转换另一物业管理公司。房地产租赁协议第16.1条均约定，如果乙方未按时付清租金、物业管理费、市场推广费或其它应付款项的，每逾期一日，乙方应按欠付的金额的万分之五向甲方或物业管理公司支付违约金，直至付清之日止。房地产租赁协议第19.4条均约定，本协议是双方经协商一致后在政府部门备案的《深圳市房屋租赁合同书》版本的细化和完善，在本协议签订之前、之时或之后，如果双方就本房产另行签署了租赁合同，与本协议条款发生冲突的，双方同意以本协议的内容为准。房地产租赁协议签订后，华南城公司依约将涉案房产交付被告使用，被告交纳了2011年9月16日至2011年12月15日期间的物业管理费26502元。在合同履行过程中，根据华南城公司的内部优惠政策，华南城公司给予被告免除半年物业管理费的优惠条件，被告自2012年6月16日起未缴纳物业管理费。
另查，被告主张其于2012年7月份就已搬离涉案房产，并将房产交还给华南城公司。被告申请的证人杨某槟出庭作证称被告是大概在2012年7、8月搬离涉案商铺的，证人林某雄出庭作证称被告大概在2012年7月份搬离涉案商铺的，证人杨某光出庭作证称被告大概在2012年8月份搬离涉案商铺，证人彭某君出庭作证称被告大概在2012年8月底搬离涉案商铺未再在华南城经营的。被告提供的本院审理（2013）深龙法平民初字第554号案（华南城公司诉黄建欣房屋租赁合同纠纷）的送达回证，表明本院送达人员于2013年8月19日下午前往涉案商铺，发现黄建欣已很久不在该处。
再查，原告的股东分别为华南城控股有限公司、华南城公司，出资比例分别为2.5%、97.5%。华南城公司系涉案商铺的业主，原告向本院声明在本案中不请求华南城公司承担连带责任，但如果通过本案无法实现债权，保留另循途径向业主主张权利。
上述事实，有房地产租赁协议（备案合同完善版）、前期物业服务合同、已交物业管理费发票、房屋建筑面积总表、（2013）深龙法平民初第554号案送达回执、深圳市房屋租赁合同书等证据及当事人庭审陈述证实，足以认定。
本院认为，原告系一家依法注册成立的物业服务企业，涉案商铺所在的“华南城·国际纺织服装及面辅料交易中心二期”系由原告进行物业服务，被告作为涉案商铺的承租人，原、被告之间已形成物业服务合同关系。本院对双方的主要争议论述如下：
一、本案是否应追加业主华南城公司的问题。华南城公司与被告在房地产租赁协议中约定由被告承担物业管理费，该约定并不违反法律规定，原告向本院声明不在本案中要求华南城公司承担连带责任，系原告对其诉讼权利的处分，亦不违反法律规定，故本院不予在本案中追加华南城公司为共同被告。
二、关于《前期物业服务合同》的效力问题。原告与华南城公司分别于2008年11月20日、2014年1月1日签订《前期物业服务合同》，合同期限分别为2009年1月1日至2013年12月31日、2014年1月1日至2018年12月31日。原告于2013年7月30日经住房和城乡建设部核准取得物业服务壹级资质，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第5条“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定无效：……（2）物业服务企业违反《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，在起诉前没有取得相应物业管理资质的；……”，原告2013年7月30日之前系贰级资质不具备管理华南城30多万平方米的非住宅项目，但原告在起诉前的2013年7月30日已取得相应物业管理资质，可认定华南城公司与原告签订的《前期物业服务合同》有效。被告还认为《前期物业服务合同》中华南城公司与原告恶意串通、损害第三人利益，经查，华南城公司占原告97.5%股份，虽属关联公司，但原告系经依法注册的物业服务企业，法律并无禁止关联公司之间签订物业服务合同，且华南城公司与被告签订的房地产租赁协议写明的物业管理费为每月每平方米15元，原告与华南城公司签订的《前期物业服务合同》也约定物业管理费每月每平方米15元，涉案的物业属非住宅项目，物业服务收费实行市场调节价，不适用当地政府部门制定的指导价，至于物业用途性质，被告与华南城公司约定的是经营干货，实际上被告也用于经营干货，如租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况而导致租赁房屋无法使用，被告可以行使请求解除租赁合同的权利。综上，被告辩称《前期物业服务合同》系华南城公司与原告恶意串通、损害第三人利益而无效，依据不足，本院不予采纳。被告主张的物业服务收费未经公示等问题，如原告确存未按规定实行明码标价等问题，被告可向有关政府部门要求处理，但不属构成物业服务合同无效的法定情形。
三、关于华南城公司是否存在没有履行合同义务、违约的问题。被告主张华南城公司完全违背招商之初承诺，虚假广告宣传，所谓的商务、娱乐、交通配套、仓库的存储、停车位等均无法做到，市场和管理极为混乱，商户们纷纷退场，开铺率不足30%，没有履行招商承诺义务和约定非常明显，本院认为本案审理的是原告与被告之间的物业服务合同纠纷，被告的主张属被告与华南城公司之间的法律关系，不属本案审理范围，本院不予处理。
四、关于被告是否已搬离涉案商铺及具体日期的问题。被告主张其于2012年7月份就已搬离涉案房产，并将房产交还给华南城公司。证人杨某槟称被告是大概在2012年7、8月搬离涉案商铺的，证人林某雄称被告大概在2012年7月份搬离涉案商铺的，证人杨某光称被告大概在2012年8月份搬离涉案商铺，证人彭某君称被告大概在2012年8月底搬离涉案商铺未再在华南城经营的。鉴于原、被告均无法确定被告具体搬离日期，综合上述证人证言及本院在审理（2013）深龙法平民初字第554号案时送达人员的亲眼所见，本院合理认定被告搬离的日期为2012年8月31日。
五、关于被告应付物业管理费金额的问题。原告与被告之间是物业服务合同关系，被告并非涉案商铺的业主，被告已于2012年8月31日搬离了涉案商铺未再享受原告提供的物业服务，故原告诉求被告支付搬离后即2012年9月1日起的物业管理费没有事实依据，本院不予支持。被告实际使用的2012年6月16日至2012年8月31日期间的物业管理费共计22379.34元（588.93平方米×15元／月／平方米）÷30天×76天），被告应予以支付。2012年9月1日起的物业管理费原告可向业主华南城公司追索，如果华南城公司认为被告存在擅自搬离的违约行为造成其损失，应由华南城公司另循法律途径解决。
六、关于原告诉求的违约金问题。原告诉求被告支付拖欠的物业管理费按每日万分之五计的违约金48443.04元，考虑到原告在2013年7月30日才取得物业服务一级资质，合同履行大部分期间为二级资质，本院对原告诉求的该违约金不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告黄建欣应于本判决生效后三日内支付2012年6月16日至2012年8月31日期间的物业管理费22379.34元给原告深圳第一亚太物业管理有限公司。
二、驳回原告深圳第一亚太物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2769元（原告已预交），由原告负担2550元，被告负担219元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 刘志勇
二〇一四年十二月一日
书记员 黎熙龙