上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第1345号
原告陈烨。
委托代理人张承飚，上海欧申律师事务所律师。
被告上海中星集团申城物业有限公司，�所地上海市杨浦区控江路980弄5号5楼。
法定代表人沈杰，总经理。
委托代理人谢民侠。
委托代理人张睿峥。
原告陈烨诉被告上海中星集团申城物业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月4日立案受理后，适用简易程序，2014年5月26日至2014年8月11日本院委托上海房屋质量检测站对上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋是否存在房屋质量问题进行司法鉴定，于2014年9月10日公开开庭进行了审理。原告陈烨及其委托代理人张承飚、被告上海中星集团申城物业有限公司的委托代理人谢民侠、张睿峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈烨诉称，原告于2005年起居住于上海市某路某弄某号某室房屋（以下简称系争房屋），被告为该小区前期物业管理企业。2005年上半年，系争房屋卧室墙面有漏水现象，原告向被告报修，被告未及时维修，致使卧室新装修墙布出现受潮发霉，为此，原告多次报修，并邀请物业相关人员现场勘查，确认漏水问题未解决，但小区经理对原告报修置之不理，长达7-8年时间内未派员上门维修，期间，因历经数次大雨，系争房屋外墙渗水至内墙，致使房屋装修的墙布多处发霉、脱落，严重影响原告正常居住使用。2013年8月，在居民委员会的调解下，被告承认目前墙面渗水系其责任，并同意进行维修，而就原告提出损失赔偿问题，表示向领导汇报。之后，被告仍未尽维修职责。2014年4月22日前，被告的法定代表人通过短信与原告沟通，承诺对原告所有的系争房屋渗水进行修复。2014年4月23日，被告在没有告知及征得原告同意的情况下，擅自派遣人员维修，将原告窗户外围进行封锁，导致原告窗户无法开启，目前系争房屋仍处于渗水状态。现要求判令，1、被告对原告的渗水墙壁进行修复至不再渗水状态；2、�告恢复原告房屋外墙的原有墙砖颜色；3、被告赔偿原告墙纸更换、误工费、住宿费等经济损失人民币57，389元；4、被告将原告所有的上海市某路某弄某号某室房屋的窗户恢复为原有状态；5、被告支付违约金人民币1，340.64元；6、诉讼费、鉴定费由被告承担。审理中，原告明确第3项诉讼请求为，要求被告赔偿误工费30，000元、墙纸损失20，389元；原告撤回第5项要求被告支付违约金之诉讼请求。
被告上海中星集团申城物业有限公司辩称，系争房屋存在渗水系房屋质量问题，属于开发商维修范围，被告主体不适格。被告作为前期物业管理企业，一直在代开发商承担维修、修复工作。被告受开发商委托愿对系争房屋按照房屋检测站司法鉴定意见书进行修理，为原告房屋的墙以及窗户的渗水进行修复；对于内墙损失可以按照评估或法院依法判决，其他赔偿问题，与被告无�，应该是开发商承担，故不同意其余诉讼请求。
经审理查明，原告与案外人陈某某系上海市某路某弄某号某室房屋（即系争房屋）的权利人，建筑面积169.25平方米（系四房二厅三卫错层住宅）。
2011年11月左右，被告与案外人上海市徐汇区海上华庭业主大会签订物业服务合同，由被告对上海市某路某弄1-20号房屋实施物业管理，管理期限为2011年12月1日至2016年11月30日，该合同第二条同时约定，被告为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理房屋事项，1、物业共用部位的维护，2、物业共用设施设备的日常运行和维护，3、公共绿化养护服务，4、物业公共区域的清洁卫生服务，5、公共秩序的维护服务，6、物业使用禁止性行为的管理，7、物业其他公共事务的管理服务，8、业主委托的其他物业管理服务事项；第三条同时约定，物业专有部位的自用部位、自�设备损坏时，业主、物业使用人可以向被告报修，也可以自行维修，经报修由被告维修的，维修费用由业主、物业使用人承担；该合同附件九物业承接验收确认书同时约定，上海市徐汇区海上华庭业主委员会于2007年12月2日会同被告对物业共用部位等进行查验并移交相关资料。
2008年7月2日，原告出具情况说明二，提出，物业对业主投诉置之不理，当天晚上，上海市徐汇区海上华庭业主委员会出具收到情况说明二，特此说明，并加盖公章。2008年7月3日，被告出具告知书给原告，内容为，在接告知书后七日内配合我公司实施维修，若在维修过程中，因我公司行为不当造成贵户损害，我公司将按相应规定承担相应的责任，若贵户拒绝我公司进行维修，造成其他或扩大损失的，由贵户按相应规定承担相应责任。2008年7月10日，原告在该告知书空白处提出自己的意见并向被告的法定代表人反映情况，认为至今未收到维修时间进度、计划和何时何日需要配合的通知，未告知维修前的必要程序，…。
另查明，被告曾对系争房屋的南外墙进行维修，涂防水涂料，造成系争房屋外墙有明显的长方形维修痕迹。被告曾对系争房屋的外窗进行维修，涂黑色防水涂料，原告家开启窗户造成不便。
以上事实，除原告、被告庭审陈述外，另有原告出示的物业服务合同及附件、告知书、告知书回函及快递凭证、情况说明二、照片（外墙）、照片（窗户）等书证佐证，本院予以认定。原告出示的工程预算书，经质证，被告认为，没有证明效力，本院认为，该材料系预算书，真实性无法确认，故不予认定。原告出示的录音，经质证，被告认为，其受开发商委托进行维修，本院认为，录音系视听资料，无相关书证予以佐证，故不予认定。原告出示的完税证明及收入证明，经质证，被告认为，不能证明原告的实际误工损失，本院采纳被告质证意见，对该材料不予认定。
本案在审理过程中，根据原告的申请，本院委托上海房屋质量检测站对系争房屋是否存在房屋质量问题进行司法鉴定，司法意见为，1、现场检测分析，被鉴定的某号某室目前夹层南卧室周围墙面装修受潮损坏情况属实，主要系窗框与洞口墙体间隙防水处理不当以及密封防水效果不佳等因素所致；2、被鉴定某室房屋受潮损坏现状一定程度影响了原告房屋的正常使用，应尽快给予修缮，外墙防水涂料修补痕迹影响了房屋的美观，建议结合外窗修缮进行清理、整治；3、某室夹层南卧室修缮建议，⑴凿除窗洞四周面砖及粉刷，消除窗框与窗洞之间填充材料，清理安装间隙，去除灰尘、油污，在窗框与窗洞安装间隙采用专用材料填充密实，⑵修补水泥砂浆粉刷，恢�外墙面砖，窗型材拼接处重新封缝，⑶对窗框四周外墙面砖修补痕迹清理干净，用专用填缝剂整体勾缝材料，喷涂二道无痕迹憎水剂，⑷窗洞与窗框间隙内、外侧用耐候密封胶填充密实，⑸内墙面受损部位以整个墙面为单位按原样修复，⑹修缮施工时应做好修复部位以外装饰及家具的遮盖保护。经质证，原、被告均表示无异议。本院予以确认。
庭审中，原告表示不申请对修复费用进行评估，并提出，变更墙纸损失为10，000元并剔除住宿费。庭审后，原告出具书面申请，要求对修复费用进行评估。
本院认为，根据被告与案外人上海市徐汇区海上华庭业主大会间物业服务合同的约定，被告对公共部位负有维修养护修缮责任，对原告专有部位的维修需根据报修进行维修，以确保住户居住安全，防止因损坏而对小区居民产生损失。根据上海房屋质量检测站出具的司法鉴定意见书，系争房屋夹层南卧室周围墙面装修受潮损坏情况属实，主要系窗框与洞口墙体间隙防水处理不当以及密封防水效果不佳等因素所致，属于房屋质量问题，在开发商承诺的房屋质量保修期，由开发商承担维修责任，超过保修期需经该小区业主委员会或业主大会同意后动用维修资金进行维修，现被告愿代开发商履行维修责任，并无不当，本院予以准许。原告提出，其在2005年下半年向被告报修系争房屋有渗漏水，未提供相关的证据，本院不予采纳；根据原告出示的告知书等材料反映，原告于2008年7月向被告报修外墙渗漏水，但被告未及时修缮，造成系争房屋南卧室内墙面受损，且被告表示其作为开发商的委托代理人愿承担维修责任，故原告要求被告对原告所有的上海市某路某弄某号某室的渗水墙壁进行修复至不再渗水状态、恢复原告房屋外墙的原有墙砖颜色、将�争房屋的窗户恢复为原有状态及赔偿系争房屋南卧室内墙修缮费用，本院予以支持，但原告要求被告赔偿误工费30，000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，鉴于原告在庭审中表示不要求对修复费用进行评估，仅要求赔偿墙纸修复费用10，000元，在庭审后申请评估修复费用，已超过举证期限，本院不予采纳，本院考虑到原告变更赔偿墙纸修复费用之诉讼标的较小，如再委托有关部门审价，将使双方损失扩大，故综合考虑原告房屋实际受损状况及房屋的整新率酌情予以判处。原告撤回部分诉讼请求，并无不当，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第一百一十七条之规定，判决如下：
一、被告上海中星集团申城物业有限公司于本判决生效后三十日内完成对原告陈烨名下上海市某路某弄某号某室房屋夹层南卧室外墙渗水部位修缮，恢复外墙面�，使其与相邻面砖外观统一（具体方案见上海房屋质量检测站司法鉴定意见书中修复建议）；
二、被告上海中星集团申城物业有限公司于本判决生效后三十日内完成对原告陈烨名下上海市某路某弄某号某室房屋夹层南卧室窗框与窗洞间渗漏水部位修缮，恢复窗户外立面，使其与相邻窗户外观统一（具体方案见上海房屋质量检测站司法鉴定意见书中修复建议）；
三、被告上海中星集团申城物业有限公司于本判决生效后三十日内向原告陈烨补偿系争房屋夹层南卧室部分内墙修缮等费用计人民币6，000元；
四、驳回原告陈烨的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币880元，减半收取计440元，原告负担294元，被告负担146元。司法�定费人民币10，000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 汪俭蓉
二〇一四年十月十三日
书记员 邓瑜佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。
受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。