南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江宁汤民初字第933号
原告百胜麒麟（南京）建设发展有限公司，住所地南京市江宁区麒麟街道晨光塘山头，组织机构代码60893363-4。
法定代表人张斌，系该公司董事长。
委托代理人孙云，江苏法德永衡律师事务所律师。
被告程海，男，1986年8月26日生，汉族。
委托代理人胡振华，男，1983年1月2日生，汉族。
原告百胜麒麟（南京）建设发展有限公司（以下简称百胜公司）与被告程海商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月7日立案受理后，依法由代理审判员王庆辉适用简易程序，于12月5日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2014年4月8日公开开庭进行了审理。原告百胜公司的委托代理人孙云、被告程海及其委托代理人胡振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百胜公司诉称，2012年9月13日，原、被告签订一份《南京市商品房预售合同》，被告购买原告开发的坐落于南京市江宁区麒麟街道麒东路777号东郊小镇第八街区31幢903室，房屋总价为445680元。被告签约后向原告支付了135680元（含定金10000元），余款310000元由被告向银行申请贷款。合同签订后，双方办理了合同备案登记手续。被告在支付完首付款后，迟迟未办理银行借款手续，原告依合同约定于2013年9月2日向被告邮寄解除合同通知书，但被告未配合原告办理合同解除手续。现提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告签订的关于江宁区麒麟街道麒东路777号东郊小镇第八街区31幢903室的购房合同；2、被告配合原告至南京市江宁区房产登记部门完成上述合同的解除备案登记手续；3、被告向原告支付违约金44568元。
被告程海辩称，1、2012年9月13日，原告与被告及被告的父亲程度胜签订商品房预售合同，此后程度胜突然死亡，导致合同主体发生变更，原有的合同履行条件发生变化。被告在该事件中并无过错，且积极主动办理继续履行的相关手续。2、原告视房屋溢价收益，在非常容易就能联系到被告的情况下，却以信函的形式致函被告，其主观并非善意。综上，被告不存在主观过错，原、被告之间并不具备合同解除的条件，即使解除，原告主张的违约金也过高。
经审理查明，2012年9月13日，原告百胜公司（甲方）与被告程海及程海之父程度胜（乙方）签订《南京市商品房预售合同》一份，合同编号为：宁房预售合字2012210985号。合同约定由程海及程度胜购买百胜公司开发的江宁区麒麟街道麒东路777号东郊小镇第八街区31幢903室，房屋单价为9758.7元／平方米，总价款为445680元。合同第五条约定付款方式为分期付款：于2012年9月6日前支付30000元，于2012年9月13日支付给的105680元，余款310000元办理商业贷款。乙方迟延支付合同价款的，应按照未付到期价款的万分之三每天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后15日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款15%的，甲方有权解除合同，甲方在合同解除且乙方配合办理了合同的登记备案注销手续后30日内将已收房款退还乙方，乙方按总房款的10%作为违约金支付给甲方。合同第十七条约定：“一方向对方送达的有关本合同的文件，以本合同载明的通讯地址为送达目的地；一方若需变更通讯地址，应当及时通知对方。因接收方或其签收人原因导致接收方没有收到送达文件的，视为已送达”。合同的其他约定部分第一条第2款约定：“若因乙方自身原因（包括但不限于提供的资料不符合申请银行的贷款要求或有不良信用记录或有逾期供款记录等），或贷款政策发生变化等非甲方原因，致使银行批准的按揭贷款少于乙方申请的金额，或者银行拒绝对乙方贷款时，乙方应在银行或甲方通知之日起7日内付清差额部分，否则乙方应按合同第五条的约定承担逾期付款的违约责任”。合同尾部程度胜与程海的通讯地址为：后标营178号。双方签订的合同在南京市江宁区住房和城乡建设局办理了商品房预售合同登记备案手续。程海与程度胜已交付房款135680元。后程海与程度胜就剩余房款办理房屋按揭贷款，在办理过程中，程度胜因疾病于2013年1月31日死亡，致贷款终止。2013年5月17日，百胜公司按合同上的通讯地址向程海邮寄一封通知函，要求乙方在收到通知函后七日内，到南京东郊小镇售楼中心办理完毕银行按揭手续，否则百胜公司有权根据合同追究程海延期付款的违约责任。该通知函的签收日期为2013年5月18日，签收人为陈波，程海称是其表弟。2013年9月3日，百胜公司向乙方邮寄一封解除合同函，要求解除与乙方签订的合同，并要求乙方承担违约责任。该解除合同函的签收日期为2013年9月4日，签收人为程度琴，程海称系其姑妈。
另查明，2013年9月10日，程海办理完毕公证，证明其系程度胜遗产的唯一继承人。程海称，百胜公司直至2013年6、7月份才通知其办理公证，而其在2013年6月中旬至8月中旬在外地学习，同时因其不是独生子女（其母亲再婚后生有一女），所以公证比较难办。在办理完公证之后，程海前往百胜公司要求继续履行合同，但百胜公司以合同已解除为由拒绝履行。审理中，双方意见不一，致调解未成。
上述事实，有商品房预售合同、通知函、解除合同函、EMS回单、（2013）宁白证民内字第12875号公证书及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原告百胜公司与被告程海、程度胜之间的商品房预售合同依法成立，且合法有效。双方应按合同约定享有权利、履行义务。在合同履行过程中，程度胜因疾病死亡，致合同履行情况发生了变化。程海作为买方之一，应在程度胜死亡后积极办理继续履行合同的手续，而非消极地等待百胜公司的通知。百胜公司作为开发商，可以为程海提供相应的咨询，但其并无法定或约定的义务告知程海如何去办理。程度胜于2013年1月31日死亡，程海于2013年6、7月份才开始咨询办理公证事宜，2013年9月10日才最终办完公证事宜。而此时，百胜公司已依合同约定向程海邮寄了催款函和解除合同函。按合同的其他约定部分第一条第一款的约定：若因买方自身原因，致使银行批准的按揭贷款少于申请的金额，或者银行拒绝贷款时，买方应在银行或甲方通知之日起7日内付清差额部分，否则买方应按合同第五条的约定承担逾期付款的违约责任。合同第五条约定：买方迟延支付合同价款，经卖方催告后15日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款15%的，卖方有权解除合同，卖方在合同解除且乙方配合办理了合同的登记备案注销手续后30日内将已收房款退还买方，买方按总房款的10%作为违约金支付给卖方。同时，合同约定程海、程度胜的通讯地址为：后标营178号。百胜公司向此地址邮寄催款函及解除合同通知并无不妥，并且均有程海的亲戚签收。综上，程海未支付剩余房款，并经百胜公司书面催要，未在约定时间内付清，其行为已经构成违约，按照合同第五条的约定，百胜公司有权解除合同，程海需配合百胜公司办理合同登记备案注销手续，且应承担违约金。但百胜公司主张的违约金44568元，数额过高，本院调整为以310000元为基数，从2013年6月3日起至本判决生效之日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率的1.3倍计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告百胜麒麟（南京）建设发展有限公司与被告程海于2012年9月13日签订的合同编号为：宁房预售合字2012210985号的《商品房预售合同》。
二、被告程海以310000元为基数，从2013年6月3日起至本判决生效之日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率的1.3倍的标准支付原告百胜麒麟（南京）建设发展有限公司违约金，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。
三、被告程海于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告百胜麒麟（南京）建设发展有限公司办理《商品房预售合同》登记备案注销手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费8979元，由被告程海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据最高人民法院《人民法院诉讼费收费办法》规定，同时应当按照不服本判决部分诉讼请求数额计算向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行。账号：10105901040001276。
审 判 长 王庆辉
人民陪审员 刘贤军
人民陪审员 秦 春
二〇一四年五月六日
见习书记员 张学琴