大连高新技术产业园区人�法院民 事 判 决 书（2017）辽0293民初601号原告：亿达物业管理有限公司。住所地大连高新技术产业园区软件园知音园21号，统一社会信用代码：91210231723451243K。法定代表人：于世平，该公司董事长。委托诉讼代理人：邬大鹏，男，1983年5月18日出生，汉族，该公司综合管理部职员，住大连市中山区。被告：李键，女，1971年3月9日出生，汉族，大连妇产医院医生，户籍地大连市沙河口区，现住大连市高新区。委托诉讼代理人（系被告丈夫）：崔垚，男，1969年5月26日出生，汉族，现住大连市沙河口区。原告亿达物业管理有限公司(以下简称亿达公司)与被告李键物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达公司的委托诉讼代理人邬大鹏、被告李键的委托诉讼代理人崔垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿达公司向本院提出诉讼请求：要求被告向原告支付2014年9月1日至2017年6月30日期间物业费17,077.99元，并向原告支付违约金，暂计算至2017年6月15日为2,667.18元，以上两项合计19,745.17元。事实和理由：2010年11月13日原告与大连软件园发展有限公司签订了《x前期物业服务合同》（以下简称合同），约定由原告为x项目提供物业管理服务。被告系上述物业x号业主，物业面积193.19平方米，收费标准为2.6元/月/平方米，合同签订后，原告按照合同约定为被告所在的�区提供了物业服务，按约定被告应向原告缴纳自2014年9月1日至2017年6月30日期间物业费17,077.99元，但经原告多次催缴，被告一直拒绝交纳，产生逾期缴费违约金2,667.18元。被告拒绝缴纳物业费的行为已经构成违约，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法裁判。被告李键辩称，原告没有按照合同约定履行全部的物业管理服务，案涉小区公共设施部分存在安全隐患和质量问题，物业公司没有尽到的职责和义务，且原告主张的2015年之前的物业费已经超过了诉讼时效，故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2011年7月1日原告与大连软件园发展有限公司签订了《x前期物业服务合同》，约定由原告为x提供物业管理服务，住宅的物业费标准为2.6元/月·平方米（含电梯费）。合同第六条约定，业主应当于其所拥有的本物业交付之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按季度当季交纳，业主或者物业使用人应于每自然季度首月10日内向原告交纳当期物业服务费；逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。合同第二十三条约定，业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日，按欠费总额的万分之三向原告支付违约金。经查，原告具备相应的物业服务资质。被告系上述小区x号业主，住宅面积193.19平方米，被告于2014年5月12日办理上述房屋入住。被告已经交纳2014年5月8日至2014年8月31日的物业费1,896元。对有�议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告是否向被告催缴过物业费的问题。原告提交贴门催缴通知书的照片一张，证明已经书面向被告催缴，原告并没有超过诉讼时效。被告质证后认为，原告张贴催缴通知书的时间，其与同住家属均未接到上述通知书，故对书面催缴并不知情，但并未能提交相关的证据材料予以佐证。本院认为该份证据无法证明被告李键已经签收，并知情催缴通知书上面的内容，故对该份证据不予采信。2.关于原告是否已经履行了物业服务的问题。庭审中被告提交照片及报修表，认为原告没有尽到物业管理义务，对本案小区没有进行过消防安全演习，小区生活垃圾不清理，小区地面不整齐，小区有违章乱搭建等问题，而且被告家中精装修的门、玄关、空调均出现过质量问题，已经向物业公司进行报修，但均没�得到解决。原告质证后认为，物业管理是一个动态的持续的过程，原告提交的照片反应的是当时的一个状态，并不能证明原告没有进到物业管理服务的义务，原告按照约定进行了小区清洁的管理，并积极维修小区的各种公共设施，接到原告的报修后，原告已经积极协调进行了维修，但均系房屋质量问题，不属于物业服务范围，原告提交的报修表已经证明物业公司已经尽到了协调和沟通解决的义务，并提交维修记录单以证明其已经对被告提出的报修一一予以解决。本院认为物业服务是一个动态的服务过程，被告所提交的照片，不足以证明原告的物业管理行为存在明显的瑕疵，物业公司对于违章乱建的行为虽有进行制止的管理义务，但物业公司并没有强制拆除等强制性要求其改造的权利，故对该组照片证据不予采信。被告提交的照片不足以证明原告没有尽到小区清洁和公共设施维修义务，被告提交的报修单与原告提交的修理记录几乎吻合，足以证明被告已经尽到了相应的物业管理义务，但该房屋及装修的质量问题不属于物业管理服务范围，因此不应由原告承担相应的维修责任，与本案物业管理服务合同无关，本院不予采信。3.关于被告欠缴物业费的数额问题。原告提交商品房钥匙接收确认单证明被告已入住上述小区，应当承担物业费，并提交发票证明被告已经交纳2014年5月8日至2014年8月31日的物业费人民币1，896元，故证明被告李键自2014年9月1日之后没有交纳物业费的事实。被告李键对上述证据的没有异议，本院予以确认。本院认为原告承认被告李键入住时间系2014年5月12日，应当从这个时间开始向被告李键收取物业费，因此2014年5月8日至2014年5月11日期间的�业费64.84元应当扣除，折抵被告欠付的物业费。被告李键欠付的2014年9月1日至2017年6月30日期间物业费应为17,013.15元（17077.99-64.84=17013.15）。本院认为，原告与大连软件园发展有限公司签订的《x前期物业服务合同》合法有效，对原、被告具有法律约束力，双方均应遵照履行。根据相关法律规定及上述合同约定，原告有对本案小区进行物业管理的义务，被告负有按期交纳物业费的法律义务。被告并没有足够的证据证明原告没有尽到物业管理义务，且以自家精装修房屋存在的质量问题进行抗辩，拒不缴纳物业费，与本案物业管理服务的法律关系无关，故本院不予支持。关于被告提出原告的诉讼请求中2015年以前的物业费已经超过诉讼时效一节，考虑到物业管理服务具有持续服务的特性，2014年9月1日至2017年6月30日期间一直没有交纳物业费，故原告的诉讼请求并未过诉讼时效，对被告该部分答辩理由不予支持。关于被告李键违约金的问题，因原告没有证据证明其向被告催缴过物业费，故原告要求被告支付逾期交费违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李键于本判决生效之日起十日内支付原告亿达物业管理有限公司自2014年9月1日至2017年6月30日止的物业费17,013.15元；二、驳回原告亿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费294元，减半收取计147元，由原告亿达物业管理有限公司负担7元，由被告李键负担140元（此款原告已预交，被告在执行时一并给付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  臧懿敏二〇一七年九月十九日书记员  卢 超附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十一条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主�连带交纳责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。