陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榆民初字第06390号
原告中国某银行榆林分行。
委托代理人徐某，系陕西富能律师事务所律师。
被告朱某。
被告榆林市某房地产公司，住所地榆林市经济开发区北区。
委托代理人白某，系陕西文星律师事务所律师。
原告中国某银行榆林分行与被告朱某、榆林市华瑞房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告中国某银行榆林分行的委托代理人徐某，被告榆林市某房地产公司委托代理人白某均到庭参加了诉讼，被告朱某经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国某银行榆林分行诉称：借款人谢某、被告朱某为购置坐落于榆林市经济开发区北区塞维利亚8-B-10-02室，与被告榆林市某房地产公司签订了商品房买卖合同。2010年6月29日，借款人谢某、被告朱某与原告中国某银行榆林分行就购房款签订了个人住房（商业用房）借款合同，合同对贷款利率、罚息利率、还款方式以及违约责任等作了详细约定，并约定以借款人谢某、被告朱某所购的上述房产作抵押并办理了抵押登记。原告按约向借款人谢某、被告朱某发放了该笔贷款，但借款人谢某、被告朱某无故不能按期还款，截止2015年6月15日，拖欠原告借款本金人民币598480.6元，已产生利息为13807.15元，拖欠复利207.04元和拖欠罚息126.45元，本息合计612287.75元未付。原告以各种方式督促被告履行还款义务，但被告均置若罔闻。根据原、被告双方所签个人住房（商业用房）借款合同第十六条第一项及第十七条第二项的约定及《中华人民共和国合同法》第二百零一条之规定，借款人谢某、被告朱某不按期还款已经以自己的实际行为表明不履行主要债务，已构成违约，原告可要求借款人谢某、朱某提前清偿全部债务。双方协商未果，致原告依法提起诉讼并提出诉讼请求为：1、依法判令被告朱某偿还原告借款本金人民币598480.6元及利息（截止2015年6月15日的利息为13807.15元，拖欠复利207.04元、拖欠罚息191.11元，计14205.3元；从2015年6月16日起至款项付清之日止，年利率按4.6125%计算）；2、依法判令被告榆林市某房地产公司对上述债务本金、利息、复利、罚息承担保证责任；3、依法判令三被告承担原告聘请律师费31295.7元；4、依法判令原告就被告所抵押房产的执行款优先受偿；5、依法判令本案的诉讼费由被告承担。
原告向法庭提交了以下证据：
1、个人住房（商业用房）借款合同1份、支付凭证、1支、公证书1份、榆经开国用2007第218号土地证1份、榆房权证榆林市字第01030**号房产证1份、榆房他证榆林市字第0709**号他项权利证书1份，用以证明借款人谢某及被告朱某因购房需要，向原告借款本金人民币700000元，双方约定借款期限从2010年6月29日起至2030年6月29日止，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调25%，罚息为在所执行贷款利率的水平上上浮50%，还款方式为等额本息还款方式，并由借款人谢某及被告朱某以其所有的位于榆林经济开发区北区塞维利亚小区8幢2单元10层1002号房产做抵押，并办理了抵押权登记，合同约定第十六条、第十七条明确约定被告违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，合同签订后原告向被告支付了所贷款项，且合同经过公证的事实。
2、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同1份、公证书1份，用以证明被告榆林市某房地产公司对被告朱某的上述借款本金及利息承担连带保证责任的事实。
3、证明1份，用以证明截止2015年6月15日，被告朱某拖欠原告借款本金人民币598480.6元、利息13807.15元、复利207.04元、及罚息191.11元，从2015年6月16日起至款项付清之日止，年利率按4.6125%计算）的事实。
被告榆林市某房地产公司辩称：1、原告对借款人谢某、被告朱某抵押房产享有优先受偿权。借款人谢某、被告朱某以其购买被告榆林市某房地产公司开发的塞维利亚小区8号楼B单元1002室房产抵押向原告处贷款，并办理了商品房抵押权预告登记，设定抵押期限为10年，2015年2月4日已办妥正式抵押登记手续，原告已取得房屋他项权，根据《物权法》第二十条、第一百八十七条规定，抵押权已设立，原告对抵押房产具有优先受偿权。2、被告榆林市某房地产公司不承担保证责任。因借款人谢某、被告朱某所购房屋已办妥正式抵押登记手续，原告已取得房屋他项权，根据原告与被告榆林市某房地产公司签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同第四条约定，对取得房产证书已办理抵押登记的贷款人，被告榆林市某房地产公司不再承担保证责任。
被告榆林市某房地产公司没有向法庭提交证据。
被告朱某既未到庭应诉，亦未向法庭提交答辩意见。
被告朱某庭审前向法庭提交了以下证据：
谢某的死亡注销证明1份，用以证明被告谢某于2014年12月25日因病死亡的事实。
经庭审质证，被告榆林市某房地产公司对原告中国某银行榆林分行提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性及证明目的均无异议；对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，被告公司在该份合同中盖章是事实，但是借款人谢某及被告朱某已经办理了抵押权登记，因此，根据个人住房（商业用房）借款最高额保证合同第四条约定被告公司不再承担保证责任；对证据3的真实性无异议，证明目的有异议，认为欠款金额及利息的清偿情况需要和借款人核实。原告中国某银行榆林分行对被告朱某提供的证据质证为对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为该证据系复印件，不予质证。被告榆林市某房地产公司对被告朱某提供的证据质证为对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为该证据系复印件，不予质证。
本院对原告提交的证据作如下认证：原告提交的证据1，被告榆林市某房地产公司质证无异议，该证据能够证明原告与借款人谢某、被告朱某之间存在借款抵押担保的合同关系，借款人谢某以其所购买的位于榆林经济开发区北区塞维利亚小区8幢2单元10层1002号房产为上述借款作抵押并且办理了抵押权登记的事实，对本案具有证明力，依法予以采信；证据2，被告榆林市某房地产公司对真实性无异议，证明目的有异议，经审查，该证据中第四条明确约定保证期间为自乙方（原告）与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止，借款人谢某以其所购买的位于榆林经济开发区北区塞维利亚小区8幢2单元10层1002号房产为上述借款作抵押并于2015年2月4日办理了抵押权登记，被告榆林市某房地产公司保证责任已经免除，该证据对本案不具有证明力，不予采信；证据3，被告华瑞房地产公司对真实性无异议，经审查，该证据能够证明，截止2015年6月15日，被告朱某拖欠原告借款本金人民币598480.6元，利息清偿至2015年1月1日，2015年1月2日以后的利息再未清偿的事实，与本案有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信。被告朱某提供的证据，经审查，该证据有榆林市公安局航宇路派出所户口专用章盖章确认，能够证明借款人谢某于2014年12月25日死亡的事实，对本案具有证明力，依法予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2010年5月12日，原告中国某银行榆林分行（乙方、债权人）与被告榆林市某房地产公司（甲方、保证人）签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定：“一、本合同所称债务人为因购置座落于榆林经济开发区明珠大道东侧塞维利亚项目所属之住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。二、本最高额保证所担保的债权是自2010年5月12日至2012年5月12日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费。公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币190000000元整。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。三、甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。四、保证期间自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证书等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。”。合同还约定了其他事项。同日，该合同经中华人民共和国陕西省榆林市公证处公证。2010年6月29日，原告中国某银行榆林分行（贷款人）与谢某（借款人、抵押人）、被告朱某（共同借款人、抵押人）签订个人住房商业用房合同，合同约定：“1、本合同项下借款用于购置位于榆林经济开发区北区塞维利亚8-B-10-02房产，建筑面积190.08㎡。2、借款金额为人民币700000元。3、借款期限为240个月，即自2010年6月29日起至2030年6月29日止。4、借款利率年利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调25%。5、本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一条约定调整的，罚息利率根据调整后贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应的调整。本合同中贷款逾期是指甲方未在本合同约定的时限前足额偿还任意一次借款本息的行为。6、本合同约定的还款方式为委托扣款方式，还款方法为等额本息还款法。7、本合同项下担保方式为抵押最高额保证。8、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告中国某银行榆林分行足额向借款人谢某、被告朱某发放了借款人民币700000元，借款人谢某以其所购买的位于榆林市经济开发区北区塞维利亚8-B-10-02室房产为上述借款作抵押并于2015年2月4日办理了抵押权登记。被告朱某不能按期偿还原告借款，截止2015年6月15日，拖欠原告借款本金人民币598480.6元，已产生利息13807.15元，罚息191.11元未付。原告对上述欠款本金及利息进行催要无果，致原告向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。
另查明，借款人谢某于2014年12月25日因病死亡。
本院认为，原告中国某银行榆林分行（贷款人）与借款人谢某、被告朱某（共同借款人）签订的抵押借款合同及原告中国某银行榆林分行与被告榆林市某房地产公司签订的最高额保证合同，系当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效合同。合同签订后，原告按时向借款人谢某、被告朱某发放了借款人民币700000元，借款人谢某、被告朱某理应按照合同约定按时向原告偿还借款，但借款人谢某、被告朱某不能按期履行还款义务已构成违约，应承担继续履行的违约责任。原告请求被告朱某偿还原告借款本金598480.6元及利息（截止2015年6月15日利息为13807.15元、罚息191.11元，及从2015年6月16日起至款付清之日止，年利率按4.6125%计算）的诉讼请求，事实清楚，法律关系明确，本院依法予以支持。同时，原告主张被告支付复利207.04元的请求，无法律依据，依法不予支持。原告主张在借款人谢某、被告朱某所购买的位于榆林经济开发区北区塞维利亚小区8幢2单元10层1002号房产（房产证号为榆房权证榆林市字第01030**号，土地证号为榆经开国用2007第2**号）在抵押物价值范围内享有优先受偿的请求。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以财产折价或者以拍卖该财产的价款优先受偿。”的规定。原告的该项诉讼请求，事实清楚，法律依据充分，依法予以支持。原告主张被告朱某支付原告用于催缴借款的律师费用18017元的诉讼请求，无事实依据支持，依法应予驳回。原告主张被告榆林市某房地产公司对上述款项承担保证责任的请求，根据原告与被告榆林市某房地产公司签订的签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同中约定的保证期间自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证书等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止，借款人谢某以其所购买的位于榆林经济开发区北区塞维利亚小区8幢2单元10层1002号房产为上述借款作抵押并于2015年2月4日办理了抵押权登记，被告榆林市某房地产公司保证期间已届满，其保证责任已经免除，原告的该项诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，由被告朱某偿还原告中国某银行榆林分行借款本金598480.6元及利息（截止2015年6月15日利息为13807.15元、罚息191.11元，及从2015年6月16日起至款付清之日止，年利率按4.6125%计算利息）。
二、原告中国某银行榆林分行对被告朱某与借款人谢某共同所有的位于榆林经济开发区北区塞维利亚小区8幢2单元10层1002号房产（房产证号为榆房权证榆林市字第01030**号，土地证号为榆经开国用2007第2**号），在抵押的价值范围内享有优先受偿的权利。
三、驳回原告中国某银行榆林分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10230元，由被告朱某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 何子飞
审 判 员 葛美云
人民陪审员 常四娃
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 张艳婷