崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0230民初1495号
原告上海长清农业种植专业合作社。住所地上海市。法定代表人张秀英，负责人。委托代理人周伟，上海众华律师事务所律师。委托代理人熊顾军，上海众华律师事务所律师。被告王小颍，男，1989年4月23日生，汉族，住安徽省。原告上海长清农业种植专业合作社与被告王小颍土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员施惠康独任审判，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告上海长清农业种植专业合作社委托代理人周伟，被告王小颍到庭参加诉讼。因双方争议较大，案情复杂，本院将本案转为普通程序审理，于2016年5月23日再次公开开庭进行了审理。原告上海长清农业种植专业合作社之委托代理人周伟，被告王小颍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海长清农业种植专业合作社(以下简称“合作社”)向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《租赁合同》；2、返还土地、196个大棚及相关设施；3、支付使用费(自2016年1月1日起，算至实际返还之日，每月租金33,845元)；4、被告承担违约金77,360元；5、没收保证金15万元；6、将土地恢复原样；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年2月，原告将某路以东地块的196个大棚及部分露天菜地出租给被告，第一年租金386,800元(币种“人民币”，下同)，以后每年增长不低于5%。被告在承租期间，不但擅自将大棚转租给他人，而且还有违章搭建情况。2015年底，原告向被告催要租金时，被告以种种理由拒绝支付。被告的行为已经严重损害原告利益。被告王小颍辩称，对于原告列举的违约行为，被告并不认同。1、合同订立后，在被告承包的土地范围内仍然进行了修路、修渠等农田基础设施建设，使得被告的土地承包面积减少了约20亩(其中大棚面积约12亩、露天蔬菜地面积约8亩)。被告曾为此与原告交涉，原告口头承诺协商解决此事，但事后不认可。原、被告因对租赁物数量上有争议兼争议未得到解决，被告才暂时不付租金的，并不是不肯付；2、被告不存在转包的事实。目前从事经营活动的民工与原告既有亲戚关系，又是合伙关系；3、关于违章建筑问题。被告带人离乡背井，前来崇明承包土地，原告没有解决被告的居住问题。被告只能在承包田中搭建住所，这也是原告许可和同意的；4、被告承包大棚和土地种植的是多年生作物芦笋，它有生长周期。原告若要提前解除合同，须赔偿原告经济损失3,100,000元；5、原告违约在先，因其减小了被告的种植面积，导致被告种子多余，产生损失5,300元；6、原告收取被告租金后，仍有配合协作和提供方便的义务，但原告在这方面做得极差。被告只能自购排水设施。总之，被告不同意原告诉请。经审理查明，2015年2月11日，原告上海长清农业种植专业合作社与被告王小颍签订一份《租赁合同》，原告向被告出租坐落于上海市某村原告合作社所在地大棚196个及部分露天蔬菜地。其中八型棚及联动棚周边面积共148亩，第一年租金每亩2,200元，共计325,600元；六型棚及周边面积共9亩，第一年租金每亩1,800元，共16,200元；露天蔬菜地30亩，第一年租金每亩1,500元，共计45,000元，以上3项合计第一年租金总额为386,800元。租金先付后用，第一年在合同签订日付清，以后每年于上一年的12月31日前付清下一年的租金。租赁期限自2015年2月10日至2022年2月9日止。合同还约定，被告有下列行为之一的，原告可以终止合同，收回租赁物，并无需作任何补偿：1、未经原告书面同意，擅自改变土地性状和用途，改变种植内容的；2、未按规定填写蔬菜承包户田间生产档案原始记录表并未及时交给原告存档的；3、擅自将租赁土地、设施大棚及有关设施转租、转让或转借他人的；4、故意损坏承租土地、设施大棚等租赁物的；5、未经原告同意私自接水、接电，擅自搭建房屋、草棚、围墙、篱笆等违章建筑的；未经原告同意乱堆放货物，经三次以上指出仍不改的；6、双方每年约定日期检查承租土地和大棚及相关设施，如有损坏被告未在约定日期内修复的；7、将检测不合格的蔬果流通上市的；8、被告及其家属、雇工触犯法律，被追究刑责的；9、在承包过程中有违法行为、损害基础设施行为或污染园区环境等行为；10、没有按照绿色食品的要求使用农药、化肥、或者使用了未发酵的有机肥料，或者使用了国家禁止或限制使用的高毒、高残留农药；11、被告逾期支付租金、水电费或其他应该由被告支付的费用超过30天的。对于原告若违反合同，被告可以终止合同的，在原、被告所签《租赁合同》中，只列出一项，即合同签订后，原告未能按租赁合同交付地块和设施大棚的。另外，《租赁合同》还约定：1、被告在合同签订日起付保证金15万元。被告如有违约行为，保证金无条件归原告所有。无违约，则保证金在合同终止时一次性无息归还；2、被告自行承担水电费、清洁费、治安费、消防费等当地管理部门按有关规定收取的各项费用。租赁期间大棚、设施及其他租赁物的维修由被告负责；3、被告擅自转租，违约金为年租金的20%；4、被告在租赁期内提前解除合同的，须向原告支付3个月租金。以上为《租赁合同》的主要内容。《租赁合同》订立后，被告向原告交付了第一年租金386,800元及15万元的押金，并组织民工在原告提供的大棚内种上了多年生作物芦笋。为了扩大芦笋的种植面积，被告自行投资约20万元，在30亩露天蔬菜地上搭建大棚种植芦笋。在被告接收租赁物的前后一段时间内，上级部门根据大棚设计要求，在被告租赁区域内安排施工单位进行修路，做水渠。原告认为此农田基本设施建设虽占用了部分土地，但其所占土地不在被告承租的土地范围内；但被告坚持认为由于修路，做水渠，使其承租面积减少约20亩。双方此为产生了最主要的争议，并导致第二年的承租金，被告至今仍未交付。此外，因为《租赁合同》约定，发生以下情况，原告可以解除合同。于是，原告指控被告：1、擅自改变土地性状；2、未提交记录表；3、转租或转借；4、故意损害土地；5、私自接水、接电；6、私自搭建；7、延迟支付租金超过30天；8、延迟支付水电费超过30天。对此，被告均有异议。对于1，被告承认其搭建了大棚，但不认可此即为改变土地性状，故意损害土地；对于2，被告认为记录表原告方根本没人收，经本院调查相关管理人员，其不知有此管理义务；对于3，被告否认其转租或转借，仅从文字上看，原告也没有肯定被告是转租，还是转借；对于4，即指被告在露天蔬菜地上搭大棚；对于5，被告否认其私自接水、接电；对于6，被告否认其私自搭建，认为其搭建的违章建筑是经得原告方管理人员同意的；对于7，源于双方存在主要争议；对于8，被告认为其中300元不应由被告支付，是施工队耗用的电费。审理中，原告坚持解除合同，被告表示若将20亩土地(其中12亩大棚，8亩露地)的承租金扣除，其愿意继续履行合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，《租赁合同》系双方自愿订立，合法有效，原、被告双方应自觉遵守。本案最大的争议在于修路修渠，是否减少了被告的土地租赁面积。对此，原告提供了施工单位出具的书面证明。但本案需要证明的对象是工程所占土地是否在《租赁合同》约定的租赁土地的范围内。作为非合同当事人的施工单位，其是无法证明的。要说最过硬的证据，就是对租赁土地重新进行面积丈量。但是由于原、被告双方的共同疏忽，《租赁合同》中并没有标明租赁土地的确切位置，这样实际丈量时也会发生争议，并可能导致无法丈量。这就是说，究竟是原告少给土地违约，还是被告只是为其违约寻找借口，查明有难度。出现这种现象，源于合同本身缺陷。对此，作为合同双方，均有责任。只是由于原告是收取租金的主张方，对于被告租赁土地的实际面积，在法律上负有举证义务。在举证不能的情况下，由负有举证义务的当事人承担不利后果。另外，原告指控被告还有其他的违约行为。虽然合同对此确有着明确约定，但这并不是合同根本性质的违约，而关键是被告不认可，原告亦未能证明。比如被告搭建大棚的行为，原告认为其改变了土地性状，故意损害土地，这样的指责让人难以接受。再比如违章搭建，从原告始终未向有关主管部门报告看出，被告的违章搭建显然是得到原告的许可。此外，被告在大棚内种植的是多年生作物芦笋，已业经被告一年多的培育，即将进入盛产期，如果此时双方解除合同恢复原状，会对芦笋生长产生毁灭性破坏，由此产生的巨大经济损失由谁承担？(被告提出损失会有3,100,000元左右)。由违约方承担虽是正确的。但首先须弄清楚，本案中究竟谁在违约。是一方违约，还是双方均有违约行为。从不扩大损失的角度，在被告愿意继续履行合同，支付承租金的情形下，原告坚持主张解除合同的诉请本院认为是欠妥的，是不应当得到支持的。至于被告反映其因为种子多余，产生经济损失5,300元，由于被告未提出反诉及相关损失依据，且被告在本案纠纷中自身也有责任，故本案对此不作处理。原告的租金损失与被告的种子损失一样，原告若能够提供证据证明被告租赁之土地的面积没有减小，原告依旧可以向被告另行主张相应的租金损失。根据本案实际情况，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告上海长清农业种植专业合作社与被告王小颍订立的《租赁合同》合法有效，原、被告双方应严格按照《租赁合同》，主动自觉并协作履行；二、驳回原告诉讼请求第一、第二、第四、第五、第六项；三、在本判决生效之时起十日内，被告王小颍给付原告上海长清农业种植专业合作社第二年度承包租金人民币368,340元，扣除第一年多支付的36,000元，被告实际应支付原告承租金332,340元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币5,218元，由原告上海长清农业种植专业合作社和被告王小颍各负担2,609元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 施惠康
人民陪审员 黄协军
人民陪审员 沈徐福
二〇一六年八月三十日
书 记 员 张 雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。