福建省福州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽01执异115号
异议人吴妙容，女，汉族，1970年10月16日出生，住福州市华林路。
委托代理人：刘宝军，福建元一律师事务所律师。
申请执行人：招商银行股份有限公司福州东水支行，住所地福州市鼓楼区五一北路66号财富天下大厦。
负责人：潘祖荣，行长。
委托代理人：高艳、柯一红，福建知信衡律师事务所律师。
被执行人：福州金冠星建材有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街群众路49号金属材料总公司503室。
法定代表人：李茜。
被执行人：福州立宝房地产有限公司，住所地福州市鼓楼区五一北路186号利嘉大世界9楼007室。
法定代表人：吴锦通。
被执行人：吴锦通，男，汉族，1966年5月5日出生，住福建省宁德市。
本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司福州东水支行与被执行人福州金冠星建材有限公司、福州立宝房地产有限公司、吴锦通金融借款合同纠纷一案过程中，于2016年7月15日作出（2014）榕执行字第610号公告,责令被执行人福州立宝房地产有限公司位于福州市鼓楼区五一北路***房屋的使用（占用）单位及个人于2016年8月10日前迁出房屋。吴妙容不服向本院提起异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
吴妙容异议称，2012年10月30日，异议人与福州立宝房地产有限公司、福建天和建材市场管理有限公司签订租赁协议，约定：三方一致同意并确认自本协议签订之日起，福建天和建材市场管理有限公司将2010年9月28日《租赁协议书》及2010年10月8日《补充协议书》中5、6、7、8、9层和地下一层的剩余租赁期限全部转让给异议人，其权利义务由异议人与福州立宝房地产有限公司之间直接履行，福建天和建材市场管理有限公司退出该租赁关系。各方一致确认：异议人租期8年（自2012年10月30日起至2020年10月30日止），租金每平方米30元，本协议签订后五日内异议人向福州立宝房地产有限公司付清2012年10月30日至2016年10月30日的租金2700万元。2016年10月30日后的租金，应在每月的五日前付清。各方还一致确认，异议人有权随时对外转租等有关条款。该协议为三方真实意思表示，同时其内容不违反法律法规的规定，应当为合法有效的房屋租赁协议。被执行人福州立宝房地产有限公司及其法定代表人吴锦通为经营需要，于2010年间向异议人陆续借款27474833元，到期不能偿还。在双方互负债务的情况下，异议人与被执行人福州立宝房地产有限公司对租金债务和欠款债务以债务抵销的方式进行结算，被执行人福州立宝房地产有限公司确认异议人向其一次性清偿了2012年10月30日至2016年10月30日租金2700万元。合同签订后，被执行人福州立宝房地产有限公司向异议人交付了房产，异议人也实际占有、使用、管理租赁房产，并支付了相应租金，可以充分证明租赁合同已实际履行，合同的各方当事人对上述事实均没有异议。异议人对房屋的占有使用合理合法，应当得到保护。故请求：1、确认异议人对福州市鼓楼区五一北路***房产享有租赁权至2020年10月30日止，前述租赁房产在执行过程中应当带租约拍卖。2、停止执行福州市中级人民法院（2014）榕执行字第610号公告中的强制搬离措施。
招商银行股份有限公司福州东水支行答辩称，首先，在本案执行过程中，已经由贵院于2015年3月13日作出（2015）榕执异字第8号执行裁定书认定，已经驳回案外人福建天和建材市场管理公司的异议。裁定送达后，福建天和建材市场管理公司并未在法定期限内提起异议之诉，上述驳回案外人福建天和建材市场管理公司异议裁定书已发生法律效力。此外，在本案执行过程中，已经由贵院于2015年9月1日作出（2015）榕执异字第82号执行裁定书认定，已经驳回案外人吴妙容的异议，裁定送达后，吴妙容提起异议之诉，法院于2016年7月12日作出（2015）榕民初字第2128号民事裁定书，裁定准予吴妙容撤回对招商银行东水支行的起诉，上述驳回案外人吴妙容异议的裁定书已发生法律效力。异议人吴妙容于2012年10月30日签订的所谓的转租合同，答辩人于2012年10月18日设立抵押登记，因此，抵押登记设立在异议人租赁之前，且法院已驳回案外人福建天和建材市场管理公司、吴妙容异议的裁定书已发生法律效力，异议人吴妙容并非案涉标的物的利害关系人。其次，异议人吴妙容租赁上述商场，在租金高达2700多万的情况下却没有进行租赁合同备案登记，而且异议人吴妙容没有证据证明其已实际占有该房屋，其不能出示物业、水、电等社会公共事务缴费、租金税缴纳凭证等其他无利害关系的第三方出具的能够证明其实际占有使用租赁房屋的客观证据，异议人吴妙容仅能提供租赁合同以及租金收条，而没有提供租金支付凭证，在这种情况下，可以充分认定，被执行人为规避执行，与异议人串通虚构租赁合同、租金收条。异议人与被执行人之间属于恶意串通，以抵抗人民法院的强制执行程序，对其异议依法应当予以驳回，并依法适用虚假诉讼程序进行处罚。
经查，2012年10月17日，申请执行人招商银行股份有限公司福州东水支行与被执行人福州立宝房地产公司签订的《最高额抵押合同》约定福州立宝房地产公司将其名下位于福州市鼓楼区***层商场作为抵押物向申请执行人贷款，该合同第9条第2项还约定“未经甲方（申请执行人）书面同意，乙方（被执行人）不得转移、出租、再抵押或以任何其他不适当的方式处理本合同项下的抵押物”。
另查，福建天和建材市场管理公司以其与被执行人福州立宝房地产公司就利嘉大世界6层商场、79层商场、地下一层商场签订有《房屋租赁合同》为由，对本院于2014年12月31日在上述房产处张贴搬离上述房产的公告不服，向本院提起书面异议。本院经审查于2015年3月13日作出（2015）榕执异字第8号执行裁定：驳回福建天和建材市场管理公司的异议。裁定送达后，福建天和建材市场管理公司未在法定期限内提起异议之诉。
再查，吴妙容不服本院（2015）榕执字第629号执行裁定以及限期搬离利嘉大世界6层商场、79层商场、地下一层商场公告，向本院提起异议，本院于2015年9月1日作出（2015）榕执异字第82号执行裁定：驳回吴妙容的异议。裁定送达后，吴妙容在法定期限内提起异议之诉。在审理过程中，吴妙容撤回对招商银行股份有限公司福州东水支行、上海浦东发展银行股份有限公司福州分行的起诉。
本院认为，2012年10月17日，被执行人福州立宝房地产公司与申请执行人招商银行股份有限公司福州东水支行签订《最高额抵押合同》，10月18日办理了抵押登记，具有对外公示的排他效力，该合同中被执行人确认抵押房产不存在出租的情形。异议人与被执行人福州立宝房地产公司以及福建天和建材市场管理公司之间的租赁合同系在上述抵押合同之后签订的，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”规定，异议人主张其与被执行人福州立宝房地产公司以及福建天和建材市场管理公司之间的租赁关系不具有对申请执行人的效力。福建天和建材市场管理公司就涉案房产提出异议一案中，并未提及其将涉案房产转租的事实，且异议人提供的转账凭证中汇款人与收款人均非本案当事人，不能作为证明异议人与被执行人福州立宝房地产公司及吴锦通之间以债抵租事实的证据，故异议人的异议理由不成立，对其异议请求不予支持。综上，本院本着维护申请执行人合法权益的原则，在执行涉案房产时，对该房产以公告形式进行清场并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回吴妙容的异议。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 石文玉
审判员 林 辉
审判员 张 敏
二〇一六年十月十八日
书记员 赖文华
附本案适用的主要法律条文：
中华人民共和国民事诉讼法
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
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