湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长县民初字第1345号
原告：长沙市星盛物业服务有限责任公司，住所地：长沙县星沙街道板仓北路以西（湖南星沙律师事务所414-415房）。
法定代表人李光磊，总经理。
委托代理人：刘腊梅，湖南众铭律师事务所律师。
委托代理人：张莉，湖南众铭律师事务所律师。
被告：常春辉。
原告长沙市星盛物业服务有限责任公司（以下简称星盛物业公司）与被告常春辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告请求判令：1、被告向原告支付物业服务费6952.5元；及违约金2398.1元（暂算至2013年12月31日）；2、被告承担本院全部诉讼费用及追索物业服务费产生的其他费用。
被告常春辉答辩要点：原告物业服务存在过错，致使被告停在小区内汽车被人毁损，花去修理费4800元，疑似原告所为，原告至今没有赔偿其损失。原告曾明确告知被告，只要缴纳6000元，以前的事情既往不咎，被告不同意该处理意见。被告曾给原告法定代表人联系，但是原告法定代表人不接电话。综上被告拒绝交纳物业管理费。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
一、双方当事人无争议的事实：
1、凯丰·景上鑫苑系湖南景上置业发展有限责任公司，2008年12月10日星盛物业公司与湖南景上置业发展有限责任公司签订了《前期物业管理委托合同》，委托方为湖南景上置业发展有限责任公司（甲方），受托方为星盛物业公司（乙方），合同约定星盛物业公司为凯丰·景上鑫苑提供物业管理服务，委托管理期限为三年，合同还约定了委托管理事项及双方权利义务，物业管理服务费用收取标准及违约责任。常春辉购买了该小区A栋806号商品房。
2、常春辉自2010年4月1日起至2013年12月31日止，共欠缴45个月物业服务费，原告请求按照154.5元／月标准计算物业服务费，被告无异议。
二、双方当事人有争议的事实：
1、星盛物业公司是否尽到管理职责。常春辉主张物业公司未尽到职责，公共配套设施如监控设备、公共照明、电梯、等基本无法使用，小区常发生被盗现象，公共绿化及卫生脏乱差。常春辉主张其车子被人毁损，共花费4800元修理费，至今没有得到赔偿，认为和物业公司有关联，需要在本案中一并处理。星盛物业公司主张关于小区基础设施存在的问题，是因为该小区维修资金被开发商挪用，现开发商法定代表人已判刑处理，公司已于2014年6月12日在小区张贴“致景上鑫苑广大业主朋友的公开信”作出解释及澄清，现政府部门也作出承诺年内将维修资金追缴到位，待到位后，原告将对小区的公共设施进行整改。关于被盗、汽车被损现象，原告职责是维护公共秩序安全及区域内安全防范工作，并不是保证财产绝对不被盗。常春辉汽车被损与物业公司没有关联，常春辉应该找侵权人索赔。本院认为，星盛物业公司确实存在不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，但事出有因，且业主拒缴物业服务费对其他依约缴纳物业服务费的业主不公平，亦不利于物业公司正常运作、及对小区公共设施的维护、维修、管理，对于以上问题，业主可以另寻合法途径请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的。故常春辉抗辩，不能对抗原告的主张。
2、《前期物业管理委托合同》委托期限届满是否影响原告主张物业服务费及违约金。常春辉主张该协议到2011年11月30日已失效，否认该合同效力。星盛物业公司主张被告从2010年4月欠费至今一直居住在该小区，所产生的生活垃圾由物业公司清理，包括其出行乘坐电梯产生的电费、维护费，故原、被告之间存在事实上的合同关系，被告应依合同缴纳物业服务费。本院认为，虽然星盛物业公司与湖南景上置业发展有限责任公司签订的三年委托管理期限已届满，但星盛物业公司作为凯丰·景上鑫苑小区前期物业管理受托方，至今一直在履行凯丰·景上鑫苑小区物业管理的义务，且该小区至今未经合法程序成立业主委员会，未另行聘请新的物业管理公司，故原告在凯丰·景上鑫苑小区小区的物业服务主体资质应继续有效。
判决理由与结果
本院认为，原告星盛物业公司与湖南景上置业发展有限责任公司签订的《前期物业管理委托合同》，以及被告与湖南景上置业发展有限公司签订的《景上鑫苑临时管理公约》，该两份合同符合我国有关物业管理的法律法规的规定，合法有效，常春辉系凯丰·景上鑫苑小区×栋×房业主，该两份合同对其均具有约束力。星盛物业公司与常春辉分别作为物业管理受托方和业主应依合同分别履行物业管理和缴纳物业管理费的义务。故星盛物业公司请求常春辉支付2010年4月1日至2013年12月31日物业服务费6952.5元，本院予以支持。关于常春辉是否应该向星盛物业公司支付物业服务费违约金的问题，该小区安保工作确实存在不到位，电梯、监控等公共设备不能正常运作的情况，作为房屋业主，其以拖欠物业服务费的方式表达自己的诉求，方式不可取，但情有可原。故此，本院确认常春辉可不向星盛物业公司支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第二十二条、第三十六条、第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一款、第三条、第六条之规定，判决如下：
一、限被告常春辉在本判决生效之日起五日内向原告长沙市星盛物业服务有限责任公司支付从2010年4月1日至2013年12月31日期间物业管理费6952.5元。
二、驳回原告长沙市星盛物业服务有限责任公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告常春辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 杨英
二〇一四年六月二十三日
书记员 易良
附：本民事判决书所适用的法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。