广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民四终字第481号
上诉人（一审原告）陈奭。
委托代理人蒙万侦，桂林市临桂县茶洞乡法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）洪建利。
委托代理人詹勋礼，广西君健律师事务所律师。
一审第三人陈莹。
上诉人陈奭因与被上诉人洪建利、一审第三人陈莹房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2014）象民初字第1150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月21日受理后，依法组成由审判员王裕松担任审判长，审判员於署光和审判员卢卫民参加的合议庭，于2015年9月21日公开开庭审理了本案。书记员黄璐担任记录。上诉人陈奭的委托代理人蒙万侦，被上诉人洪建利的委托代理人詹勋礼，一审第三人陈莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告陈奭与第三人陈莹系兄弟关系，秦玉芳系其二人母亲。位于桂林巿象山区信义路西侧桃花江东侧桃江苑1号楼1-3-2号房屋（当事人所指信义路1号302室系同一房屋），原产权所有人为第三人陈莹，因陈莹与被告洪建利之间存在到期债务不能履行，经法院执行，2010年5月，陈莹通过以物抵债形式，将该房屋过户至被告洪建利名下，同年5月6日，被告取得该房屋产权证书。因当时该房屋仍由陈莹母亲秦玉芳居住使用，故被告与秦玉芳于同年5月10日签订一份房屋租赁协议，约定由秦玉芳租赁该房屋使用一年至2011年5月10日。但秦玉芳并未向被告交纳约定租金，合同期满后也未将房屋返还给被告。本案被告洪建利于2013年12月诉至法院，要求解除与秦玉芳之间的房屋租赁合同，要求秦玉芳立即搬出该房屋等诉请。2014年8月12日，象山区人民法院作出（2013）象民初字第1725号民事判决书，判决：解除洪建利与秦玉芳签订的《租房协议书》；秦玉芳于判决书生效之日起一个月内从洪建利所有的象山区信义路西侧桃花江东侧桃江苑1号楼1-3-2号房屋搬出等内容。之后，原告陈奭提出，其与第三人陈莹于2009年6月25日就该房屋签订了一份租赁期限为20年的租赁合同，并提起本案诉讼，请求法院确认该租赁合同有效。经查，原告陈奭与第三人陈莹表示签订时间为2009年6月25日的《租赁协议书》的内容为：乙方（陈奭）同意甲方（陈莹）根据目前实际情况处置乙方实际拥有的位于巿信义路1号302室的房产，甲方为该房屋名义拥有人，由甲方将该房屋租给乙方居住；租赁期限暂定20年，从2009年7月1日起至2029年6月1日止；承租期的年租金人民币12000元�租金每5年上调5％；承租期的租金由乙方原交付甲方的人民币235000元一次性支付，差额由甲方承担；租赁期间，乙方作为该房屋租赁人和实际拥有人，保留对该房屋诉讼的权利；如临时转让，甲方负责赎回；该房屋不存在债权债务后，甲方应无条件无偿将该房屋过户到乙方名下等。
在本案审理过程中，第三人陈莹的委托代理人表示无法回答关于在陈莹将该房屋转让给被告洪建利期间，第三人陈莹是否告知被告其与原告存在上述租赁合同的问题。原告未举证证明何时将235000元租金交付第三人。庭审中原告表示，向第三人租赁该房是给其母亲秦玉芳居住使用。
一审法院认为，本案争议焦点在于：第三人陈莹与原告陈奭表示签订于2009年6月25日的《租赁协议书》，是否真实、有效。
位于桂林巿象山区信义路西侧桃花江东侧桃江苑1号楼1-3-2号房屋，原�第三人陈莹所有，2010年5月，陈莹以以物抵债形式将该房屋转让给被告洪建利，并完成过户手续。转让期间，陈莹并未告知被告存在其与原告陈奭之间就该房屋签订的租赁合同，因此，在原告及第三人的母亲秦玉芳仍居住使用该房屋的情况下，被告才与秦玉芳签订租房协议书，同意秦玉芳以承租方式继续使用该房屋。原告陈奭、第三人陈莹、秦玉芳系兄弟、母子关系，三人身份证住址均登记在该房屋地址，说明三人亲属关系紧密，在陈莹与被告就该房屋所有权属发生变动时，原告陈奭和其母秦玉芳应当知情，也正因为此，秦玉芳才与被告签订了租房协议，但是，原告陈奭、秦玉芳均未告知被告存在上述原告与第三人签订的租赁合同。被告与秦玉芳签订的房屋租赁协议已经过法院认定，为有效合同。在法院作出该判决之后，原告及第三人才向被告提出其二人曾签订上�合同，有悖常理。通过高度盖然性的证明标准判浙，该院认为，原告陈奭与第三人陈莹均表示签订时间为2009年6月25日的《租赁协议书》，不具有真实性，属于恶意串通，为损害被告在该房屋所享有的合法权益而订立的合同，应当认定无效。原告与第三人签订的租赁合同，不能对抗被告洪建利在该房屋所享有的权利，该院对于原告诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款之规定，判决：驳回原告陈奭的诉讼请求。
上诉人陈奭不服一审判决，上诉称：一、一审判决对上诉人行为作出的认定，缺乏事实和法律依据。二、被上诉人在庭审中称该房屋租赁合同不具有真实性，但没有证据直接证实被上诉人的主张，被上诉人理应承担举证不能的法律后果。三、上诉人的母亲秦玉芳与被上诉人签订的房屋租赁合同与本案没有直接的关联性，不能作为认定该房屋租赁合同真实性的依据。请求二审法院：1、撤销一审判决；2、依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，确认上诉人与第三人签订的租赁协议合法有效；3、本案一、二诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人洪建利答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
一审第三人陈莹答辩称：被上诉人与一审第三人签订的租赁协议真实有效。一审判决认定双方签订的租赁协议属于恶意串通，缺乏事实和法律依据。一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法改判。
一审第三人在二审期间提供了以下证据：1、广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2010）秀�初字第496号民事调解书，证明一审第三人之前欠被上诉人2310000元债务，如逾期不能归还则用其房产抵偿债务；2、收条，证明一审第三人已经履行了（2010）秀民初字第496号民事调解书的还款义务；3、查阅档案笔录，证明一审第三人于2013年2月20日才知道自己的房产已被过户给洪建利；4、桂林市房产管理局关于对陈莹要求信息公开的回复，证明一审第三人知道自己的房产被过户后，要求桂林市房产局信息公开；5、秦玉芳、刘光华租赁合同及秦玉芳租金收入凭证，证明一审第三人母亲收入丰厚，并非下落不明，一贫如洗。上诉人陈奭对上述证据无异议。被上诉人洪建利认为收条是复印件，真实性无法核实，上述证据均不属于民事诉讼法规定的新证据。
本院认为：一审第三人在本案二审期间提供的上述证据所要证明的事实，不是本案所要查明的事实，也不能证明上诉人的一审主张，本案对（2010）秀民初字第496号民事调解书所叙述的事实予以参考，对其余证据不予采信。
本案经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：上诉人陈奭与一审第三人陈莹签订的落款为2009年6月25日的房屋租赁协议是否真实有效。
本院认为：位于桂林巿象山区信义路西侧桃花江东侧桃江苑1号楼1-3-2号房屋，原为一审第三人陈莹所有，因陈莹与被上诉人洪建利有债务纠纷，桂林市秀峰区人民法院于2010年4月20日作出（2010）秀民初字第496号民事调解书，该民事调解书在执行过程中通过以物抵债形式将本案讼争房屋转让给被上诉人洪建利，并完成过户手续。转让期间以及在转让之后的相当长的时间内，该房屋之前的使用人并未告知被上诉人，该房屋还存在上诉人陈奭与一审第三人陈莹之间签有的租赁合同。此外，无论是上诉人还是一审第三人以及案外人秦玉芳对该房屋的权属变更应当是知情的，否则上诉人以及一审第三人的母亲秦玉芳就不会向被上诉人承租该讼争房屋。因此，上诉人陈奭于2009年6月25日与一审第三人陈莹签订的《租赁协议书》，不具有真实性，属于恶意串通，系损害被上诉人在该房屋所享有的合法权益而订立的虚假合同，应当认定无效。对于一审第三人陈莹提到的桂林市秀峰区人民法院（2010）秀民初字第496号民事调解书出现了法院强制执行转让了本案讼争的房屋给被上诉人洪建利及陈莹自称已将全部欠款给付了洪建利系重叠履行该调解书的问题，不是本案的讼争问题，一审第三人可依法另行向有管辖权的人民法院主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，�用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人陈奭负担。
本判决为终审判决。
审判长 王裕松
审判员 於署光
审判员 卢卫民
二〇一五年九月二十五日
书记员 黄 璐