广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法龙民初字第643号
原告(反诉被告)：深圳市康世隆纸品有限公司，住所地深圳市宝安区石岩料坑工业区，组织机构代码580053765。
法定代表人：凌建康，该公司董事长。
委托代理人：胡湘奇，广东鹏港律师事务所律师。
被告(反诉原告)：深圳市粤昌彩盒纸品有限公司，住所地深圳市宝安区石岩镇上屋径贝村，组织机构代码279349348。
法定代表人：李作平，该公司董事长。
委托代理人：陈日，广东邦德尔律师事务所律师。
委托代理人：罗日新，男，汉族，1966年12月27日出生，该公司员工。
原告诉被告租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院依法将两案合并，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡湘奇、被告委托代理人陈日、罗日新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告是深圳市地块编号A703-1的土地使用权人。2009年9月9日签订了房地产租赁合同及补充协议，2010年3月15日双方就房屋租金的调整再次签订补充协议。合同及补充协议签订后，因被告提出在承租厂房范围内分割砖墙，双方协议由原告方建设，各承担50%费用。项目于2009年12月26日完工，实际发生费用16,200元。被告应当在一周内履行付款义务，但至今被告拖欠项目应承担的50%费用8,100元。2014年12月10日，深圳市宝安区环境和水务保护局到被告承租厂房现场检查，发现被告未经环保部门同意在原告所属华生工业园内设立一个印刷生产车间、一个污水处理车间，属于应当编制环境影响报告表的项目。被告因没有履行编制环保影响报告义务，被处罚180,000元，并被责令立即停止生产。被告违法经营的事实被行政机关确认和作出处罚决定后，要求原告承担180,000元的罚款，并持续两个月拒付租金。2015年4月24日，深圳市宝安区环境和水务保护局向原告送达《环境违法行为警告书》，再次明确被告从事的项目是禁止在二级水源保护区开办的项目，属于违法行为，要求原告一个月内解除与被告的租赁关系。
原告已经依照合同的约定交付租赁房地产，被告负有依法经营并且依合同约定支付租金的义务。被告既不履行合法经营的义务，也违约拒付租金达2个月以上。原告有权解除合同，另根据行政机关强制性要求，原、被告双方的租赁合同应当予以解除。诉讼请求：1、判决解除原、被告于2009年9月9日签订的深圳市房地产租赁合同及补充协议和于2010年3月15日签订的房地产租赁补充协议；2、判决被告向原告退还承租厂房；3、判决被告向原告支付拖欠的租金166,960元，并支付违约金180,000元；4、判决被告承担租赁期间分割砖墙建设费用8100元；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：原告要求解除《房地产租赁合同》及补充协议没有事实和法律依据，更无权要求未履行合同期限的租金4,507,920元。所签订的《房地产租赁合同》对允许解除或变更合同的条件有约定，而原告在2015年4月30日向被告发出的要求解除《房地产租赁合同》及补充协议的理由均不属于上述约定。
原告从2009年被告承租开始一直都办理环保审批手续，至2013年原告认为市场租金上涨和环保审批手续成本较高，为了达到解除合同的目的，就不再办理环保审批手续。被告承租原告的厂房就是因为原告有办理环保审批手续，且合同明确约定由原告办理相关手续。原告如果因环保原因要求与被告解除合同，应当赔偿被告因解除租赁合同造成的损失。
被告于2015年5月6日向原告支付了2015年3月、4月的租金。被告延期支付租金也是因为原告环保审批的原因，且根据《房地产租赁合同》的约定，拖欠租金达60天(2个月)以上，被告才需支付违约金，且合同没有约定违约金数额，因此原告无权要求被告支付违约金。原告没有提供分割砖墙建设相关发票，且已经过诉讼时效，原告无权要求被告支付建设费用8,100元。
被告反诉称：原、被告于2009年9月9日签订了《深圳市房地产租赁合同书》及《租赁补充协议》，租赁期限为10年，租金每月90,000元。2010年3月15日调整至每月83,480元，每月10日前支付租金。因环保问题，原告多次要求被告解除租赁合同且拒收2015年3月、4月的租金。被告为了保证能够继续履行合同，于2015年5月6日将3月、4月的租金转账给原告。根据合同及补充协议，相关环保批文应由原告负责申报审批，原告提前收回厂房终止合同，应当退回全部租赁保证金，及赔偿被告相关损失200万元。反诉请求：1、判决原告向被告退还租赁保证金180,000元；2、判决原告赔偿被告两个月租金及基建安装、装修、改造等相关费用2,000,000元；3、本案受理费由原告承担。
针对被告提出的反诉，原告辩称：被告提出的反诉请求缺乏事实依据，2015年3月和4月的租金并不是原告拒收，而是被告以《告知书》的方式明确拒交租金。原告已连续多次口头及书面发出催交租金通知书要求履行合同义务，但被告依然拒付租金。被告承租原告厂房多年来没有办理合法证照，也没有就相关需要环评的项目进行申报审批，被深圳市环保部门确认为违法经营。因此原告向被告发出解除合同通知并要求支付所欠租金。接到解除合同通知后，被告直至2015年5月6日支付了3月、4月的租金。因此被告实施违法经营，连续60天拒付租金，符合合同约定的解除条件，原告有权主张扣除保证金冲抵违约金。
被告曲解合同条款，根据双方合同及补充协议的约定，被告应合理使用租赁房地产及附属设施，不得利用租赁房地产从事违法行为。被告承租厂房多年来未办理分厂营业执照，从事相关印刷生产工艺需要履行的环评申报义务也未予申报。关于合同由原告负责为被告办理污水系统、锅炉年审，费用由被告负担的约定，被告作为污水系统、锅炉的使用权人，首先应取得合法经营主体资格后，才可以申报环境影响审批及污染物排放，也只有在申报取得环评及污染物排放行政许可后，才存在一年一度的年审问题。因此被告认为相关环保批文应由原告负责申报审批，曲解了补充合同的意思，也是不恰当加重原告作为出租人的义务。
关于被告提出赔偿200万元的诉求，被告使用原告厂房，必须合法合规经营。根据合同法规定及合同的约定，原告作为租赁合同的守约方，有权主张解除合同。尽管存在提前解除租赁合同的事实，但解除合同的事由是存在违约与不可抗力情形竞合，而违约方及因违法经营导致合同不得不提前解除的一方都是被告，被告向原告主张赔偿没有合同和法律依据，应予驳回。
经审理查明：原告公司是原1989年8月22日成立的“三来一补”企业“深圳市宝安区石岩华生纸品厂”转型升级后所设立。2009年9月9日，原、被告签订了一份《房地产租赁合同》和《租赁补充协议》，约定将位于深圳市宝安区石岩料坑村委会的华生纸品主厂房一楼出租给被告使用。合同约定的主要内容包括：1、租赁期限从2009年11月15日至2019年10月31日；2、租金每月90,000元，于每月10日前支付；3、原告向被告收取租赁保证金180,000元，合同期满且未欠租金或合同未到期，由原告提出终止租约的，由原告向被告返还保证金。合同未到期，被告退租或被告拖欠租金两个月以上，原告可不予返还该保证金；4、被告拖欠租金60天(2个月)以上或利用租赁房地产进行非法活动，损害公共利益或他人利益的，原告除追究被告损害赔偿责任、违约责任外，还可解除合同或向被告提出变更合同条款；5、保留原有的电、水、蒸汽系统线管路设施，留原有污水处理设施，污水处理设施免费给被告使用，日常费用被告处理；6、原告负责为被告办理污水系统、锅炉年审，费用由被告负责；7、合同期内，原告如要求提前收回厂房终止合同，原告退回全部租赁保证金，同时赔偿被告两个月租金及被告所投入的基建安装、装修、改造等一切费用，人民币两百万元为上限，以单据为准。
上述《房地产租赁合同》、《租赁补充协议》签订后，原告已向被告交付了租赁厂房，被告也在2009年9月15日向原告交付了保证金180,000元。2009年12月12日，原、被告还签订过一份《协议书》，双方就租赁厂房一楼分隔体砖墙建设费用约定各自负担50%。工程于2009年12月26日完工，工程完工后一星期被告将应负担的费用支付给原告。2010年3月15日，原、被告又签订了《房地产租赁补充协议书》，约定将上述租赁厂房的租金自2010年3月15日起，变更为每月83,480元。
2015年3月9日，深圳市宝安区环境保护和水务局向被告发出深宝环水罚字(2015)025号《行政处罚决定书》，以被告未经环保部门审批同意擅自在深圳市宝安区石岩街道浪心社区料坑村华生工业园一楼设立一个印刷生产车间、一个污水处理车间，设有印刷、切割、模切、粘合等生产工艺，属于应当编制环境影响报告表的项目，责令被告立即停止深圳市宝安区石岩街道浪心社区料坑村华生工业园一楼生产车间的生产，罚款十八万元。2015年4月24日，深圳市宝安区环境保护和水务局石岩管理所向原告发出《环境违法行为警告书》，以在检查中发现料坑村华生工业园内一楼设立了“深圳市粤昌纸品有限公司(料坑分厂)”，该厂设置一台彩色印刷机，有工业废水产生，属于禁止在二级水源保护区开办的项目，要求原告收到通知一个月内解除与粤昌纸品料坑分厂的租赁关系。
2015年3月起，被告未能按约定期限向原告支付租金。至2015年5月6日，被告向原告支付了2015年3月和4月的租金合计166,960元。2015年4月27日，原告向本院提起本案诉讼。2015年4月30日，原告向被告发出《解除与深圳市粤昌彩盒纸品有限公司租赁合同及补充协议的通知》，以被告未能全面善意履行合同义务，利用租赁厂房从事违法行为、连续二个月拒付租金及不履行协议约定的厂房分割墙建设费用为由，向被告提出解除租赁合同关系，并要求被告在30日内返还租赁厂房。目前租赁厂房仍由被告使用。
另查明，关于本案所涉及租赁厂房所在的土地，已由原告在1998年12月30日与原深圳市规划国土局签订土地使用权出让合同书，土地用途为工业用地，使用年限从1991年12月25日至2041年12月24日，但在该宗地块上的建筑物未办理相应的报建手续。对于因租赁房屋因未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，双方所签订的《房地产租赁合合同》和《租赁补充协议》可能为无效合同的情形，经本院释明原告明确若相应租赁合同无效的，其诉讼请求为：1、解除双方租赁合同；2、被告退还厂房并承担分割砖墙费用8,100元；3、诉讼费用由被告承担。被告则表示，其反诉请求不作变更。
以上事实有庭审举证、质证的租赁合同、补充协议、行政处罚决定书、环境违法行为告知书、协议书等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，原、被告对双方通过签订《房地产租赁合同》和《租赁补充协议》，而成立房屋租赁合同关系的事实并无异议，且有相应的合同及协议予以证实，对该部分事实本院应予确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告所约定的租赁厂房并未有相应的建设工程规划许可证，也未有证据能够证明该厂房经主管部门批准建设，因此，原、被告之间就该厂房所签订的《房地产租赁合同》、《租赁补充协议》应当认定为无效合同。无效的合同自始没有法律拘束力，原告要求解除上述《房地产租赁合合同》和《租赁补充协议》的诉讼请求，本院不应支持。另合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。因此原告要求被告返还承租厂房的诉讼请求，本院予以支持。同时，被告要求原告返还基于上述租赁合同收取的保证金180,000元的反诉请求，本院亦应予以支持。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。本案中，原告提出要求被告支付拖欠的租金166,960元和违约金180,000元的诉讼请求。因在本案诉讼过程中，原、被告确认被告已按约定租金标准支付了2015年3月和4月的租金，且经本院对双方租赁合同可能无效的情况进行释明，原告亦表示若双方租赁合同无效的，则其放弃该项诉讼请求。因此，在双方所签订的《房地产租赁合合同》和《租赁补充协议》认定为无效合同情况下，对原告该项诉讼请求本院不再处理。对于被告实际占有使用租赁厂房而应支付的占有使用费用，原告可另行主张权利。
关于原告要求被告负担分割砖墙建设费用8,100元的诉讼请求，因相应建设费用产生于2009年12月，且现有证据不能证明该费用产生后原告曾向被告提出过负担相应费用的要求。则原告在本案中要求被告负担该费用的，已超过诉讼时效。被告对于原告该项诉讼请求已超过诉讼时效的答辩意见，本院予以采纳。
合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。本案中，被告反诉要求原告赔偿损失共计200万元。对方该200万元的构成，被告明确是依据双方合同约定，包含二个月的租金和装修改造费用。首先，被告主张的200万元的标准是依据双方所签订的《租赁补充协议》中所约定，原告在合同期内要求提前收回厂房的违约行为，应当承担的违约责任。因该《租赁补充协议》为无效合同，其所约定的违约责任条款亦不再具备相应的法律效力。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，对于房屋租赁合同无效后租赁房屋内的装修问题，可拆除的部分应由承租人拆除。对于已形成附合的装饰装修物，根据双方的过错程度分担现值损失。而本案中，被告仅提供了《室内装饰工程承包合同》、报价单及收款收据，并不能证实租赁厂房中不能拆除的装饰装修物价值。综合以上两点，被告主张的200万元损失证据不足，本院不予确认，其要求原告赔偿该损失的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不应支持。
综上所述，原、被告之间就租赁厂房所签订的《房地产租赁合合同》和《租赁补充协议》为无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告深圳市粤昌彩盒纸品有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告深圳市康世隆纸品有限公司返还位于深圳市宝安区石岩料坑村委会的华生纸品主厂房一楼的房屋；
二、原告深圳市康世隆纸品有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告深圳市粤昌彩盒纸品有限公司返还保证金180,000元；
三、驳回原告深圳市康世隆纸品有限公司其他诉讼请求；
四、驳回被告深圳市粤昌彩盒纸品有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费45,704元、反诉案件受理费12,120元，合计57,824元，由原告负担25,521元，被告负担32,303元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 晖
人民陪审员 黄 宝 林
人民陪审员 彭 凤 群
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 白巧(兼)
书 记 员 陈 宝 玲
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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