山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0110民初319号原告：山西鼎泰兴盛经贸有限公司，住所地太原市杏花岭区。法定代表人：胡润娣，总经理。委托诉讼代理人：周晓青，山西文鑫律师事务所律师。被告：范锴，男，1982年8月27日出生，汉族，山西省晋城市城区X居民，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郭林玉，山西科贝律师事务所律师。原告山西鼎泰兴盛经贸有限公司与被告范锴租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西鼎泰兴盛经贸有限公司的委托诉讼代理人周晓青、被告范锴的委托诉讼代理人郭林玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西鼎泰兴盛经贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法要求被告支付拖欠租金及物业费872798元、取暖费33375.7元、租赁库房等费用30400元、违约金872798元，共计1809371.7元；2、被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年4月16日，原、被告就原告位于太原市滨河西路长风商务区商业经营项目西平台XX号，面积为933平方米的经营场地租赁给被告，租期为3年，从2014年3月31日至2017年3月31日止，免租装修期3个月，2014年7月1日起计算租金；租金为日租金2.8元/平方米，物业费为每日1元/平方米，第一季度租金应在2014年4月21日前付清，以后每季提前一个月支付下一季度的费用，违约金为日租金及物业费总额的1倍。协议签订后，商铺移交被告装修，被告于2014年4月24日支付了第一季度的租金及物业费326177元。自2014年10月1日开始拖欠租金，之后原告利用各种方式多次催讨，被告仍不支付。2015年3月25日，原告又委托山西赵煌律师事务所发送律师函予以催索，由于被告拒不缴纳拖欠款项，原告于2015年4月22日下发了解除合同通知书，并于2015年4月25日登报通知。2015年5月21日，原告委托山西佳镜律师事务所对商铺被告所留物品进行清点见证，律师事务所出具了律师见证书，收回了商铺。2015年6月19日，又对冷库物品进行了律师见证，见证后的物品原告租赁库房予以了保管，期间原告所支库房租赁费等计30400元。2015年12月11日，经原告催要，被告支付了10000元的库房费用，但对其他费用一直拖欠不给，原告多次催要，被告总以种种借口推诿不付，无奈诉诸法律。被告范锴辩称，一、租赁合同是被告在原告欺骗下签订的无效合同。被告出于对原告的信任，与其签订不允许被告谈判协商的格式合同，并投入大笔资金为将来开业做准备工作，在此期间被告发现原告所出租的房屋建筑没有通过一次消防验收，根本不满足出租条件，而原告刻意隐瞒这一事实，欺骗被告签订租赁合同，此合同应为无效合同，原告应该赔偿被告因此产生的损失。二、原告违约在先，被告拒付租金实属无奈之举。由于原告不能提供一次消防验收合格证以及必须的设备，又未予以及时解决，再加上入冬后不能及时供暖，导致被告在进场后的装修及消防工程延期，被告营运前的准备工作和资金负担都被加重，这些损失远超过租金数额，应由过错方原告承担。三、格式合同中内容错误百出，应属无效合同。合同中约定的物业管理费用条款无效，因为原告无物业服务企业资质，未与被告签订物业服务合同，无权收取物业管理费用；违约金条款无效，违约数额远超过其所受损失数额，原告对其提供的商铺并不拥有完全的处分权，不符合合同约定内容。四、原告无权单方面解除合同。直到2015年5月原告仍在就租金问题与被告协商，被告对原告此前登报公示解除合同事宜毫不知情，原告这种毫无通知即行的单方面解除合同行为，被告不认可。五、原告擅自撬锁，损坏被告装在建筑内的附着物。原告在未通知被告自行腾房的前提下，私自带人在被告不在场的情况下撬锁收回房屋，并强行拆除房屋内附着物，造成被告的巨额损失应由原告承担，原告对拆除物的库管费用应由其自行承担。本院经审理认定事实如下：2014年4月16日，原、被告签订了《长风商务区西平台商业经营项目商铺租赁合同》及《补充协议》，该合同约定：原告提供位于太原市滨河西路的长风商务区商业经营项目西平台XX位置，租赁面积933平方米（以最终测绘确认面积为准）的经营场地以供被告承租；被告享有的免租装修期为自被告接收商铺之日起至2014年6月30日止，自2014年7月1日起计算租金；租赁期限为三个租赁年度，自2014年3月31日（2014年7月1日起计算租金）至2017年3月31日；日租金为2.8元/平方米，物业管理费为1元/日/平方米；租金支付方式为，第一季度租金及物业管理费应在2014年4月21日内付清，以后每季提前支付下一季度的基本租金及物业管理费，遇节假日顺延至节假日后第一个工作日；被告迟延履行租金支付义务的，每逾期一日应按约定的日租金及物管费总额的1倍支付原告违约金。2014年4月24日，被告支付了第一季度的租金及物业费326177元。被告自2014年10月1日拖欠租金，原告多次催要，并于2015年3月25日委托山西赵煌律师事务所发送律师函予以催索，均未果。2015年4月25日，原告在山西晚报刊登通知，通知被告解除双方签订的《长风商务区西平台商业经营项目商铺租赁合同》及《补充协议》。2015年5月21日，原告委托山西佳镜律师事务所对商铺被告所留物品进行清点见证，律师事务所出具了律师见证书，原告收回了商铺。2015年6月19日，原告又委托山西佳镜律师事务所对冷库物品进行了见证，见证后的物品原告租赁库房予以了保管，期间原告支出搬家费5500元、拆装费5000元、律师服务费10000元、租库房费9000元（库房租金19000元/年，被告于2015年12月11日付10000元）、冷库拆装费500元、摄像费300元、开锁费100元，共计30400元。2015年12月11日，经原告催要，被告支付了10000元的库房费用，但对其他费用一直拖欠不付，故原告诉来本院。被告从原告处所租房屋的所有权人是太原市龙城发展投资有限公司，太原市长风商务区管理中心从太原市龙城发展投资有限公司承包租赁该房屋后，将该房屋租赁给山西国际贸易中心有限公司，后山西国际贸易中心有限公司与原告于2012年10月29日签订长风商务区商业经营项目商铺租赁合同，将该房屋租赁给原告。截至2015年5月21日被告共欠原告租金及物业费872798元、取暖费33375.7元，合计906173.7元，双方对此均无异议。本院认为，原、被告签订的长风商务区西平台商业经营项目商铺租赁合同及补充协议是在双方自愿的基础上签订的，被告所承租房屋的产权人是太原市龙城发展投资有限公司，该房屋有房地产管理部门颁发的所有权证书，被告认为该房屋未通过一次消防验收的理由不能成立，且被告的证据也不足以证明原告在签订合同时有欺诈行为，故双方所签订的上述合同是合法有效的。被告虽然在庭审中称未收到原告邮寄送达和登报通知的解除合同通知书，但是通过被告与原告法定代表人的短信交流和被告于2015年12月11日支付原告10000元租库房费用可以看出，被告已知晓原告解除了双方的商铺租赁合同及补充协议，且未提出异议。原告所主张的房屋租金、物业费及取暖费符合合同约定，本院予以支持。原告所主张的搬家费、拆装费、律师服务费、租库房费、冷库拆装费、摄像费及开锁费中，被告对搬家费5500元提出异议，鉴于原告为被告搬家必然会产生相关费用，而被告也无相关证据证明搬家费的金额，故对原告所提交的搬家费票据予以认定，被告理应支付原告在终止合同后，履行协助义务产生的上述费用。双方在合同中对违约金约定是按日租金和物管费总额的1倍，被告认为过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》的规定，双方所约定的违约金属过分高于造成的损失，违约金的功能包括赔偿和惩罚两个功能，被告拒不支付房屋租金和物业管理费给原告造成的损失为房屋租金和物业管理费的利息损失，该损失应当按照银行同期贷款利率6%、从2015年5月21日起算至立案之日2016年3月16日止，该损失为43785.37元，在该损失的基础上再加上30%，就为应当支持原告的违约金的上限，即56920.98元。综上所述，被告应当支付原告房屋租金及物业管理费872798元、取暖费33375.7元、搬家费5500元、拆装费5000元、律师服务费10000元、租库房费9000元、冷库拆装费500元、摄像费300元、开锁费100元、违约金56920.98元，共计993494.68元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：被告范锴在本判决生效后十日内支付原告山西鼎泰兴盛经贸有限公司房屋租金及物业管理费872798元、取暖费33375.7元、搬家费5500元、拆装费5000元、律师服务费10000元、租库房费9000元、冷库拆装费500元、摄像费300元、开锁费100元、违约金56920.98元，共计993494.68元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21084元减半收取10542元，由被告范锴负担6868元，原告山西鼎泰兴盛经贸有限公司负担3674元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员  李晋平二〇一六年九月二十日书记员  张翠青