江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洪商初字第01022号
原告费炳静。
被告江苏百泰源置业顾问有限公司，住所地江苏省泗洪县青阳镇洪泽湖路首义中央公馆售楼部。
法定代表人陈兵，该公司董事长。
委托代理人洪涛，江苏首义置业有限公司董事长。
第三人江苏首义置业有限公司，住所地江苏省宿迁市泗洪县青阳镇东侧水岸城邦C9幢。
法定代表人洪涛，该公司董事长。
第三人苏果超市（宿迁）有限公司，住所地江苏省宿迁市西湖路西楚现代商城，统一信用代码91321302761018643U。
法定代表人马嘉樑，该公司执行董事。
委托代理人张巍，该公司职员。
委托代理人杨伟，该公司职员。
原告费炳静诉被告江苏百泰源置业顾问有限公司（以下简称为百泰源公司）委托合同纠纷一案，本院于2015年11月27日受理后，因本案处理结果与江苏首义置业有限公司（以下简称首义公司）、苏果超市（宿迁）有限公司（以下简称苏果超市）有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本案依法由代理审判员张振业适用简易程序，于2015年12月25日公开开庭进行了审理。原告费炳静、被告百泰源公司委托代理人暨第三人首义公司法定代表人洪涛，第三人苏果超市委托代理人张巍、杨伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告费炳静诉称：2010年11月17日，朱丽萍与被告签订商铺委托租赁协议书，约定朱丽萍将其从首义公司购买的位于泗洪县青阳北路东侧的水岸城邦商业街区C1栋2123号、2124号、2125号共136.39㎡的商铺，委托给被告对外出租经营，委托期限为15年，即从2011年1月17日起至2026年1月16日止，租金为96837元/年，2011年、2012年租金在签订协议时一次性支付，2013年1月17日至2014年1月16日年度租金于2013年1月27日支付，此后于每年的1月27日支付下一租赁年度的租金。2012年11月20日，朱丽萍与本案原告费炳静签订协议书，将上述商铺转让于原告费炳静。根据约定，被告应当于2015年1月27日支付2015年1月17日至2016年1月16日的租金，该款原告催要未果，故请求判令：1、解除原、被告签订商铺委托租赁协议，2、被告支付房屋租金75371元及违约金3132元（暂计算至2015年9月10日），此后租金、违约金计算至实际交房之日止，3、被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，提供以下证据：
1、商铺委托租赁协议书、协议书及房产证各1份、证明朱丽萍与被告之间存在合法有效的租赁合同关系，双方当事人应当按照合同的约定履行各自义务，且朱丽萍将涉案房屋转让给原告费炳静，并已办理过户手续，该协议书上也加盖被告印章，朱丽萍的权利义务由原告继受。
被告百泰源公司辩称：1、原告诉请要求解除合同，同时又要求支付合同解除后租金，其主张相互矛盾。2、本案属于委托租赁合同，并非完全意义上的房屋租赁合同，被告接受原告的委托将其购买的由首义公司开发的水岸城邦小区商铺对外整体出租，双方对委托期限及委托权限均进行了明确约定，原告陈述自合同签订之日已陆续收到大部分租金，该委托事项已按照双方约定履行完毕，不存在解除合同的法律要件和事实要件。3、本案原告所委托租赁房屋的租赁期限为15年，是长期委托并经营行为，在经营中出现短期内未支付租金情形，不构成根本违约。本案中，双方已经履行超过或接近三分之一的合同义务，结合目前的大市场环境，被告出现暂时的支付租金困难，双方应本着互谅互解的原则友好协商解决。4、请求法庭对违约金计算标准予以调整，降低到日万分之一。
第三人首义公司陈述：与被告意见一致，首义公司同意与原告进行调解，并愿意对租金履行提供相应的保证。同时，原告确实存在堵门、拉横幅、静坐等影响承租方经营的行为。原告的行为在信访部门有登记，县委、县政府对此也给予高度的重视，并安排主要领导进行沟通和协商，以化解双方存在的纠纷和矛盾，首义公司对此愿意提供帮助，并以最大的能力协助解决。
第三人苏果超市陈述：1、2008年，第三人苏果超市与首义公司签订了房屋租赁合同，约定由首义公司将水岸城邦C1栋共计191个商铺整体出租给第三人苏果超市，租期15年。后第三人苏果超市得知，首义公司将上述191个商铺分别出售给包括本案原告在内的相关人员。根据买卖不破租赁原则，第三人苏果超市与首义公司签订的房屋租赁合同依然有效，第三人苏果超市有权继续承租相关商铺直至合同期限届满。2、原、被告签订商铺委托租赁协议书，并非房屋租赁合同。首先，该租赁协议书约定的商铺已经实际出租给第三人苏果超市使用，因此商铺的产权人依法不能另行出租。其次，根据协议书约定的内容看，该协议书实质是产权人将该商铺交由被告，委托被告进行出租，因此包括原告在内的产权人与被告的关系为委托代理关系而非租赁关系。3、2015年7月，本案原告及C1栋商铺其他产权人曾三次对第三人苏果超市的门店采取堵门等形式，阻挠第三人苏果超市的正常经营，客观上对第三人苏果超市造成了损失，这些情形法庭应予以参考。
第三人苏果超市为支持其陈述理由，提供以下证据：
2、租赁合同（复印件）1份。证明第三人苏果超市淮安有限公司于2008年与首义公司签订租赁协议，苏果超市为涉案房屋的承租人。
3补充协议1份。2010年5月，第三人苏果超市与被告的法定代表人陈兵及首义公司签订。证明鉴于上述商铺已经分割销售，租赁合同的出租人由首义公司进行变更，即由陈兵代全体小业主与苏果超市签订补充协议，其作为全体小业主的总委托人行使出租人的权利及义务，承租人苏果超市向陈兵履行义务。
庭审中，各方当事人对证据的质证意见：
针对原告举证，被告及第三人首义公司质证认为：对证据1中协议书及房产证无异议，但对租赁协议的证明目的有异议：1、原告对其已收取2015年之前租金的事实予以认可，被告已经支付到期的大部分租金。2、该协议名称表述十分清楚，为商铺委托租赁，委托人为原告，受托人为被告，委托事项是将原告所有的已出租给现使用人的位于水岸城邦小区C1栋商铺进行对外招租，故该合同应为委托合同。3、结合原告陈述、被告及第三人答辩，到本案诉争时，被告已完成委托租赁义务，原告也收取了相应的租金，证明被告已按约履行完毕合同义务。4、原告未能按合同约定履行义务，存在违约行为。5、原告依据合同第三条第四款约定，要求被告给付商铺租金，该条款作为受托人完成委托租赁义务的兜底条款，即受托人在将商铺出租时，不论基于何种原因委托收益达到该条款约定之数，即完成了委托行为，该条款不应理解为受托人承担向委托人支付租金的约定。该条款无限加大了受托人的法律责任，受托人接受该委托事项时属于无偿服务，未收取委托人分文。故原告要求受托人给付租金的诉求没有法律依据。6、请求法庭对违约金计算标准予以调整，降低到日万分之一。7、根据该协议第三条第3款以及第四条第3款约定，原告不得以任何理由单方解除本协议。
针对原告举证，第三人苏果超市质证认为：对于证据1的真实性请求法庭核实，该证据可以证明原、被告双方为委托代理关系。
针对第三人苏果超市提供的证据，原告质证认为：证据2、3属复印件，不予认可。
针对第三人苏果超市提供的证据，被告及第三人首义公司质证认为：对证据2、3的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议，该证据同时证明涉案商铺在2008年11月14日以及在本案原告委托出租之前已处在营业中，原告对此明知或应知。
本院认证意见：证据1，该证据能够证明朱丽萍与被告就商铺委托租赁事宜的约定情况，以及朱丽萍将涉案房屋转让给原告，朱丽萍在商铺委托租赁协议书上的权利义务由原告继受。对其证明效力本院予以认定。对证据2，虽系复印件，但第三人首义公司作为合同相对方，对其真实性并无异议，故对该证据的真实性本院予以认定，能够证明第三人首义公司与苏果超市淮安公司就商铺租赁事宜的约定情况。证据3，该补充协议系由第三人首义公司、苏果超市及被告百泰源公司法定代表人陈兵（以代位出租方名义）于2010年12月28日签订，被告及第三人对其真实性均不持异议，能够证明三方就包括涉案商铺在内的商铺租赁事宜的约定情况。
本院经审理查明：泗洪县水岸城邦商业区C1幢商铺由第三人首义公司开发。2008年11月14日，首义公司与苏果超市（淮安）有限公司签订商铺租赁协议，约定将上述商铺出租给苏果超市（淮安）有限公司使用，租赁期限15年，即自2010年1月1日起至2024年12月31日止。此后，首义公司将上述商铺中的2123号、2124号、2125号商铺出售给费炳静。2010年11月17日，朱丽萍与被告签订委托租赁协议书，约定费炳静将其所有的上述商铺委托被告对外租赁。此后，首义公司将上述商铺中2123号、2124号、2125号商铺出售给案外人朱丽萍。2010年11月17日，案外人朱丽萍与被告签订委托租赁协议书，约定原告将其所有的上述商铺委托被告对外租赁。该协议书2.2条约定，委托权限为特别授权，具体包括：对外进行招租或招商，确定对外租赁方式和形式，确定房屋租赁价格，对外签订租赁合同，收取出租物租金，修改变更或解除租赁合同；3.1条约定，委托期限从2011年1月17日起至2026年1月16日止，共计15年；3.2条约定，被告按年租金96837元支付朱丽萍的收益，超出该租金的收益作为被告代理佣金收入，相关水、电、商铺管理费等费用由承租方自行承担；3.3条约定，委托租赁期间，被告将按照统一的业态规划及严格的品牌审核流程，依本协议约定内容，对该商铺自主进行招租，由被告全权代理朱丽萍与承租方签订商铺租赁合同，租赁期间由被告与承租方在商铺租赁合同中明确；3.4条约定，在委托期限内，被告无论租出该商铺与否，都将给予朱丽萍每年96837元的租金作为其收益，此部分费用在委托期内逐年由被告向朱丽萍支付，第一年租金于2011年1月17日开始计算，2011年及2012年度租金在双方签订协议时由被告一次性支付，2013年1月17日至2014年1月16日年度租金于2013年1月27日以现金形式支付朱丽萍，此后每年的1月27日作为下一租赁年度租金支付日，直至本协议约定的委托期限到期为止；4.1条约定，被告应按本协议约定及时支付原告下一年度租金，超过本协议约定付款日期10天，自应付款的第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按应付款的日万分之三向原告支付违约金。2010年12月28日，百泰源公司法定代表人陈兵与首义公司、苏果超市签订补充协议，约定起租日调整为2010年12月3日，首义公司在其与苏果超市（淮安）有限公司签订商铺租赁协议中约定的权利义务均由陈兵继受。2012年11月20日，本案原、被告与朱丽萍签订协议书，将上述C1栋2123号、2124号、2125号商铺转让给原告费炳静，朱丽萍与被告签订的商铺委托租赁协议书上的权利义务由原告继受。并已进行产权过户登记。在上述委托租赁合同履行过程中，原告仅领取2015年1月17日至2016年1月16日间租金21466元，剩余租金被告尚未支付。双方协商未果，因而成讼。
本案争议焦点：1、涉案的商铺委托租赁协议书的性质为委托合同还是租赁合同；2、委托租赁协议是否具备解除条件；3、被告欠付原告的租金数额，以及违约金应当如何计算。
原告从朱丽萍处购买涉案房屋，后由原、被告及朱丽萍三方签订协议书，约定朱丽萍与被告签订的商铺委托租赁协议书上的权利义务由原告继受，本院予以确认。
关于第一个争议焦点，本院认为，涉案的商铺委托租赁协议书性质应为委托合同，其理由如下：一、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案中，原告与被告订立合同的目的是为了将商铺租赁给第三人使用，合同中已明确表明被告并非商铺的承租人。同时，从合同内容看，双方系就委托事务进行约定，合同中关于被告按时向原告支付租金的约定，其实质是对原、被告收益方式的约定，并不能仅根据合同中存在租金的表述而认定双方成立租赁合同关系。二、委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。从租赁合同的合同内容看，原告作为委托人，被告作为受托人，双方就委托内容、权限、期限、各自的收益方式、权利义务及违约责任等委托事务作出了详尽的约定，双方的意思表示明确，符合委托合同的构成要件。综上，原告与被告签订的商铺委托租赁协议书应属于委托合同。
关于第二个争议焦点，本院认为，涉案合同具备解除条件，其理由如下：委托合同中，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，本案中，根据合同约定，被告应当于每年的1月27日向原告支付下一租赁年度的租金收益，被告未按约履行该义务，致使原告无法实现合同约定的获取租金收益的目的，原告据此要求解除委托租赁协议，不违反法律规定，本院予以支持。故本院确认原、被告之间的商铺委托租赁协议书已于原告起诉之日即2015年11月27日解除。
关于第三个争议焦点，本院认为，对于合同解除前，被告应向原告支付的租金收益，被告负有继续履行的给付义务，即被告应按委托协议约定向原告支付自2015年1月17日起至委托合同解除之日即2015年11月27日期间的应付租金收益，本院计算为83306元（96837元÷365天×314天），对原告已领取的2015年1月17日至2016年1月16日间租金21466元，应从中扣除，故被告应支付原告尚欠租金收益为61840元。
关于原告提出的要求被告继续支付至交房之日的租金，本院认为：首先，本案解除的是原被告之间的委托合同，而被告在签订上述委托租赁协议书后，由其法定代表人陈兵以代位出租方的名义，与第三人首义公司、苏果超市签订补充协议，就包括本案商铺在内的191个商铺的租赁事宜作出约定，并继受第三人首义公司在与苏果超市签订的租赁合同中所约定的权利、义务，被告百泰源公司对此并无异议，并认可陈兵系代表被告履行职务的行为。故据此可以认定，陈兵签订上述补充协议的行为，系被告在委托租赁协议书所约定的职权范围内履行委托事务。根据合同法第四百零二条的规定，百泰源公司作为受托人以自己的名义，在委托人即原告授权的范围内与第三人苏果超市订立合同，且向第三人苏果超市披露了与原告的委托关系，故该补充协议直接约束原告与第三人苏果超市。该补充协议系各方当事人真实的意思表示，并不违反法律规定，应认定有效。且第三人苏果超市在协议的履行过程中，并不存在违约行为，故本案委托合同的解除，并不当然的导致上述补充协议的解除，即并不当然导致与第三人苏果超市之间权利义务的终止。因此，本案并未出现第三人苏果超市应迁出涉案房屋的情形。其次，因原、被告之间的委托合同已于2015年11月27日解除，被告支付原告租金收益义务即告终止。故原告要求被告继续支付计算至交房之日的租金，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于违约金，原、被告的约定不违反法律规定，因被告违反了合同约定，故原告主张的违约金可以欠付租金收益数额按合同约定标准即日万分之三从违约次日起计算至实际给付之日止。对被告抗辩主张违约金调整为日万分之一的请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零二条、第四百一十条之规定，判决如下：
一、确认朱丽萍与被告江苏百泰源置业顾问有限公司2010年11月17日签订的委托租赁协议书及朱丽萍与原、被告2012年11月20日签订的协议书于已于2015年11月27日解除。
二、被告江苏百泰源置业顾问有限公司支付原告费炳静租金收益61840元及违约金（按日利率万分之三，以61840元为基数，从2015年1月28日计算至实际给付之日止），于本判决生效后10日内履行完毕。
三、驳回原告费炳静的其他诉讼请求。
如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1762元，减半收取881元，由被告江苏百泰源置业顾问有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理1762元（户名：宿迁市财政局国库处，开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）。
代理审判员 张振业
二〇一六年二月十九日
书 记 员 李 莹
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。
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