成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）武侯民初字第4674号
原告成都西南食品城有限公司。
法定代表人曾亚芬。
委托代理人李新卫。
委托代理人刘凡。
被告四川友谊购物中心有限公司。
法定代表人黄羽。
委托代理人黄泓敏。
委托代理人马容生。
被告四川飞大集团股份有限公司。
法定代表人蔡锦旭。
被告成都茗桂轩饮食管理有限公司。
法定代表人章达强。
以上二被告的委托代理人高建强。
以上二被告的委托代理人王睿。
第三人成都汇诚房地产建设开发有限公司。
法定代表人胡松青。
委托代理人蒲杰。
委托代理人蒲光南。
原告成都西南食品城有限公司（以下简称西南食品城）与被告四川友谊购物中心有限公司（以下简称四川友谊公司）、被告四川飞大集团股份有限公司（以下简称飞大公司）、被告成都茗桂轩饮食管理有限公司（以下简称茗桂轩公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法追加成都汇诚房地产建设开发有限公司（以下简称汇诚公司）作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西南食品城的委托代理人刘凡，被告四川友谊公司的委托代理人黄泓敏，被告飞大公司和茗桂轩公司共同的委托代理人王睿、高建强，第三人汇诚公司的委托代理人蒲光南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西南食品城诉称，2003年8月，四川友谊公司承接了上海友谊购物中心发展有限公司（后更名为上海百联西郊购物中心有限公司）与汇诚公司签订的《物业租赁合同》、《租赁合同补充协议书》中的全部权利义务，成为了天府汇城商业广场1至4层商业用房的承租人。2004年12月，四川友谊公司与飞大公司签订《物业租赁合同》，后又签订了《物业管理合同》以及《补充协议》，双方约定进行承租商业用房第4层的转租，面积共计3093.38平方米，前三年的租金为1.05元／平方米／天，从第四年起每三年递增5%，物业管理费为0.36元／平方米／天。2005年8月，西南食品城取得了天府汇城商业广场部分房屋的房产证，其中第4层房屋归西南食品城所有。由于四川友谊公司拖欠租金，汇诚公司向成都市武侯区人民法院起诉，提出要求解除与四川友谊公司的租赁关系并由四川友谊公司退还房屋等诉讼请求。2009年11月16日，成都市武侯区人民法院作出（2009）武侯民初字第3614号民事判决，判令解除汇诚公司与四川友谊公司的租赁关系，四川友谊公司退还房屋等，该判决已生效。在四川友谊公司丧失承租权后，西南食品城多次要求其腾退房屋，但四川友谊公司均表示因飞大公司和茗桂轩公司蓄意阻碍场地腾退故无法按期归还房屋。2012年4月22日，四川友谊公司将房屋返还给西南食品城。西南食品城认为在（2009）武侯民初字第3614号民事判决生效后，四川友谊公司和飞大公司即丧失了承租权利，其继续占用房屋侵犯了其所有权，茗桂轩公司在未经西南食品城允许的情况下实际占用房屋拒不腾退，显然属于非法占用。故西南食品城诉至人民法院，请求判令：一、飞大公司和茗桂轩公司向西南食品城共同赔偿非法占用的天府汇城商业广场第四层3093.38平方米房屋的场地占用损失2907852.62元（从2010年1月2日起计算至2012年4月22日止，按每天每平方米租金1.157元的标准计算）；二、四川友谊公司就上述债务承担连带赔偿责任；三、诉讼费由三被告承担。
被告四川友谊公司辩称，四川友谊公司已经丧失承租人的主体权利，同时四川友谊公司积极配合法院执行，已经将房屋按现状交还给西南食品城，四川友谊公司未收到过租金。茗桂轩公司一直未腾退，过错不在四川友谊公司，四川友谊公司不应该承担连带赔偿责任。
被告飞大公司和茗桂轩公司辩称，一、本案所涉争议已由成都市中级人民法院开庭审理，西南食品城基于同一法律事实起诉不符合法律规定。二、西南食品城与汇诚公司以及四川友谊公司财产混同、人格混同，应对外承担连带的法律责任。汇诚公司由西南食品城、成都汇诚药业有限公司、四川汽车工业集团公司汇诚汽车有限公司投资成立，西南食品城持80%股权份额。成都汇诚药业有限公司由西南食品城及四川汽车工业集团公司汇诚汽车有限公司（持西南食品城100%股份）发起成立，四川汽车工业集团公司汇诚汽车有限公司由胡松青持70%股权、胡祥雨持20%股权。上述公司实际出资人是胡松青及其家庭，董事长兼法定代表人均为胡松青。从公司章程看，西南食品城与汇诚公司从经营、资产到决策的各个方面完全受胡松青控制，两公司之间并无独立人格，在财产关系也有混同的情况。三、飞大公司通过与汇诚公司签订的《关于签订租赁合同的框架协议》合法有效地延续了与房屋所有权人之间的租赁关系，该租赁关系得到了西南食品城的同意，理应对西南食品城有效。
第三人汇诚公司述称，一、汇诚公司基于与西南食品城的合作，其对四川友谊公司的租赁合同合法有效，次承租人飞大公司对涉诉房屋的占有使用合法有效。二、汇诚公司依法解除租赁合同后，四川友谊公司与飞大公司已丧失继续占有使用涉诉房屋的法律基础，应承担非法占用的损害赔偿责任。三、汇诚公司与西南食品城、四川友谊公司各自具有独立的法人主体资格，不能简单依据股东的构成情况草率得出人格混同的结论。四、汇诚公司与飞大公司签订的框架协议仅为意向性表示，在双方未签署正式租赁合同的情况下，对双方不具有法律约束力。综上，西南食品城的诉讼请求与汇诚公司无关，飞大公司与茗桂轩公司应对在丧失次承租权后，就未按期腾退房屋向西南食品城支付赔偿费用。
经审理查明，2003年4月4日，汇诚公司与上海友谊购物中心发展有限公司（以下简称上海友谊公司）签订《物业租赁合同》，约定汇诚公司将其修建的位于成都市科华中路9号“天府汇城”大厦（后登记为“成都天府汇城商业广场”）内第1-4层商业用房以及第5层部分商业用房租赁给上海友谊公司，租期为20年，租金为1.2元／平方米／日。从上海友谊公司向汇诚公司交纳租金之日起第一年至第三年的年基本租金保持不变，第四年起，每三年在上一期的年基本租金基数上按照5%的比例递增。该合同同时约定，上海友谊公司需在成都设立子公司，子公司登记注册后，合同约定上海友谊公司的权利义务转由子公司承担。2003年8月15日，汇诚公司与上海友谊公司签订《租赁合同补充协议书》，双方对《物业租赁合同》中的部分条款进行了进一步约定。2003年8月22日，上海友谊公司成立子公司四川友谊公司，并由四川友谊公司承接上述《物业租赁合同》以及《租赁合同补充协议书》中的全部权利义务。汇诚公司将诉争房屋交付给四川友谊公司进行使用。
2004年12月9日，四川友谊公司与飞大公司签订《物业租赁合同》，2005年7月15日，四川友谊公司与飞大公司签订《补充协议》，约定飞大公司租赁位于成都市科华中路9号四川友谊购物中心内的第四层，计租面积为3093.38平方米，租期为15年；年租金为1185537.89元（按1.05元／平方米／天计算），自装修免租期届满之日（2005年6月1日）起计算租金。
2009年8月18日，汇诚公司以四川友谊公司拖欠租金等理由向本院起诉，要求判令解除租赁关系，四川友谊公司返还占有的房屋并支付拖欠的租金和违约金。2009年11月16日，本院作出（2009）武侯民初字第3614号民事判决，判决解除双方签订的《物业租赁合同》以及《租赁合同补充协议书》；四川友谊公司于本判决生效之日起三十日内向汇诚公司返还占有的房屋即天府汇城商业广场第一至四层；四川友谊公司支付汇诚公司违约金10万元以及驳回汇诚公司的其他诉讼请求。该判决于2009年12月3日生效。2010年4月2日，本院向天府汇诚商业广场1-4层各商家发出告知书，告知各商家配合做好房屋腾退准备及相关善后工作。2010年5月26日，飞大公司与茗桂轩公司向汇诚公司和友谊公司发出《函告书》，该《函告书》上载明“根据成都市武侯区人民法院《告知书》的告知内容，友谊公司已不再具备向飞大公司及茗桂轩公司收取物业租金的合法条件，请友谊公司及汇诚公司回函明确告知今后飞大公司及茗桂轩公司的履约对象（即今后租金向谁支付，如何支付）。在未得到友谊公司及汇诚公司一致确认，或者人民法院确定付款对象的生效判决前，飞大公司及茗桂轩公司无法履行支付租金的义务”。
因汇诚公司与四川友谊公司的《物业租赁合同》以及《租赁合同补充协议书》被成都市武侯区人民法院判决解除，故汇诚公司与飞大公司于2010年7月19日签订《关于签订租赁合同的框架协议》，约定双方根据实际情况的变化另行签订租赁合同，计租面积另行测量，汇诚公司同意代四川友谊公司垫资对飞大公司拆除退租的部分进行补偿，租金进行适当调整，租期为五年，自完成装修重新开业起算租期。新租赁合同将依据本框架协议磋商签订，在新租赁合同签署生效前，双方暂按原租赁合同执行。汇诚公司与四川友谊公司后并未签订新租赁合同。2011年9月16日，汇诚公司向飞大公司送达了《关于解除协议、合同及退还房屋等事宜的函》，通知飞大公司解除合同，并要求其支付租金。2012年1月31日，飞大公司以汇诚公司为被告起诉至成都市中级人民法院，请求判令汇诚公司解除合同的行为无效，并要求其继续履行《物业租赁合同》以及支付违约金，该案尚在审理中。
另查明：一、2005年8月29日，成都西南食品城取得涉诉房屋的房屋产权。成都西南食品城的法定代表人为胡松清。2012年，成都西南食品城将企业名称变更为成都西南食品城有限公司，法定代表人变更为曾亚芬。2014年4月22日，涉诉房屋的产权从成都西南食品城名下变更至成都西南食品城有限公司名下。二、2010年12月1日，西南食品城与成都王府井百货有限公司签订《房屋租赁合同》，双方约定西南食品城将成都市科华中路9号“天府汇城广场”一层至四层商业房屋，地下一层库房面积及地上七层、九层部分写字楼（总计计积面积为101720.96平方米，其中地上四层租赁计租面积为24175.47平方米）出租给成都王府井百货有限公司，该合同第六条约定：“成都汇诚房地产建设开发有限公司授权出租人出租的产权房屋2219.14平方米”，第13.6条约定：“13.6.1鉴于短期内现有租赁商户“名人会所”和“茗桂轩”不能清退，双方同意在上述两家商户清退前暂将上述两家商户所占面积（名人会所3217.906平方米，茗桂轩2769.831平方米）合计约为5987.737平方米从本合同约定之标的房屋的总计租面积中扣除。13.6.2上述两家商户的租赁关系仍保持为商户和出租人的租赁关系，但物业管理由承租人负责。出租人负责协调名人会所和茗桂轩按照承租人制定的物管费用标准向承租人缴纳物管费用”。2012年4月22日，四川友谊公司将涉诉商业楼交还给西南食品城。三、汇诚公司的工商登记档案中“公司股东（发起人）名录”上记录西南食品城占有80%的出资份额，汇诚公司的法定代表人为胡松清。四、在庭审中，西南食品城当庭表示在本案中不要求汇诚公司承担法律责任。飞大公司陈述2009年12月3日后其与茗桂轩公司合作以“茗桂轩”的名义经营使用涉诉房屋，其曾向汇诚公司交纳了部分租金。汇诚公司认为其与飞大公司签订的《关于签订租赁合同的框架协议》未履行，不认可飞大公司或茗桂轩公司向其支付过租金。
以上事实有双方当事人的身份信息、房屋权属证明、（2009）武侯民初字第3614号民事判决书、生效证明、起诉状、告知书、函告书、《物业租赁合同》、《租赁合同补充协议书》、《补充协议》、《关于签订租赁合同的框架协议》、工商档案资料以及双方当事人的庭审笔录陈述等证据收集在案予以佐证。
本院认为，本案各方当事人争议的焦点在于被告飞大公司和茗桂轩公司在2010年1月2日即（2009）武侯民初字第3614号民事判决确认的履行期限之后是否有权占用涉诉房屋。本案存在三个租赁合同法律关系：一、汇诚公司与四川友谊公司之间的租赁合同关系；二、四川友谊公司与飞大公司之间的转租合同关系；三、汇诚公司与飞大公司之间的租赁合同关系。四川友谊公司与飞大公司之间的转租合同关系因汇诚公司与四川友谊公司之间的租赁合同关系被判决解除而终止，飞大公司基于该合同关系被判决解除，直接与汇诚公司签订了《关于签订租赁合同的框架协议》。从汇诚公司由西南食品城控股、二者的法定代表人在租赁合同履行期间相同的事实以及西南食品城与成都王府井百货有限公司签订的《房屋租赁合同》的内容来看，西南食品城对汇诚公司向飞大公司的出租行为应当是知道并且认可的，故应当视为其向汇诚公司让渡了涉诉房屋的出租权。在《关于签订租赁合同的框架协议》的履行期内，飞大公司当然有权基于租赁关系使用涉诉房屋，若飞大公司存在未支付租金的情况，应当由出租人汇诚公司就房屋租赁合同纠纷另案诉争，房屋所有权人西南食品城和实际占用人茗桂轩公司可作为相关诉讼主体参加诉讼。在本案中，因西南食品城已将涉诉房屋的出租权让渡给汇诚公司，飞大公司有权基于与汇诚公司的租赁关系使用涉诉房屋，西南食品城要求飞大公司、茗桂轩公司以及四川友谊公司连带支付房屋占用费无事实和法律上的依据，本院对其诉讼请求不予支持。
在汇诚公司与飞大公司签订的《关于签订租赁合同的框架协议》终止或被解除后，西南食品城作为所有权人有权要求侵权人承担损害赔偿责任。现因飞大公司与汇诚公司签订的《关于签订租赁合同的框架协议》的履行情况以及该协议是否被解除尚在审理过程中，相关权利人可在该案审理完毕后另案诉争。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款之规定，判决如下：
驳回原告成都西南食品城有限公司的诉讼请求。
案件受理费30060元，由成都西南食品城有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 苏晓莉
代理审判员 车小娇
人民陪审员 薛 峰
二〇一四年十二月三日
书 记 员 魏葭陵