辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00735号
上诉人（原审原告）：宋发洲。
委托代理人：李连斌、田丹，辽宁大东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连中展房地产有限公司，住所地大连市沙河口区红旗东路12号2-5。
法定代表人：韩见志，系该公司经理。
委托代理人：路灿新，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）：大连鑫凤置业有限公司，住所地普兰店市中心路古城花园6号2-5层2号。
法定代表人：何新军，该公司经理。
委托代理人：崔升鑫，辽宁明峰律师事务所律师。
原审原告宋发洲与原审被告大连中展房地产有限公司（以下简称中展公司）、原审被告大连鑫凤置业有限公司（以下简称鑫凤公司）确认合同有效纠纷一案，普兰店市人民法院于2015年1月9日作出（2014）普民初字第3543号民事判决，宋发洲不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人宋发洲委托代理人李连斌，被上诉人中展公司的委托代理人路灿新，被上诉人鑫凤公司的委托代理人崔升鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋发洲一审诉称：2014年6月26日，原告与第一被告签订内容为以房抵债、名为《还款协议》的房屋转让合同。约定第一被告将其从第二被告处所得的6套房屋（位于普兰店市老店街，系棚户区改造二期，土地使用权编号为2102086，房号分别为：①1#-21-1②1#-23-1③1#-26-1④1#-28-1⑤1#-29-1⑥1#-30-1，房屋面积均为104.35平方米），以抵债的方式转让给原告，原告以其对第一被告的到期债权抵偿购房款。约定由第一被告直接协助原告办理案涉房屋的产权证。基于此合同关系，原告继受取得了第一被告向第二被告要求给付案涉房屋的物上请求权，第二被告作为案涉房屋在有关部门登记的权利人有义务协助原告办理产权登记。第一被告和第二被告违背合同约定和法定义务，对原告作为事实权利人办理房屋产权登记的要求置之不理，严重侵害原告对案涉房屋享有的完整物权。为维护原告的合法权利，请求依法确认《还款协议》为有效的房屋转让合同；判令第一被告、第二被告协助原告办理案涉房屋的产权证，诉讼费由被告承担。
被告中展公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。原告起诉是错误的，借款协议与房屋转让合同不是一个法律关系，物权要按照物权的约定，指向是房屋买卖之类的合同，而还款计划仅是债权债务的法律范畴。第一被告对案涉房屋并没有处分权，其处分显然是无效的。另外，原告依据第一被告与第二被告的合同主张权利是不成立的，因为所有的不动产法律规定以登记备案为准。原告明知道案涉房屋是第二被告的情况下仍提起本案诉讼。两个诉讼请求均不成立，应当驳回原告的诉讼请求。
被告鑫凤公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。本案原告与第一被告之间无权就案涉房屋签订房屋转让合同，因为案涉房屋所有权并非第一被告所有，而是第二被告的房屋，原告与第一被告之间就第二被告所有的房屋签订转让合同应该是无效合同，第二被告也没有协助原告办理案涉房屋产权证的义务。因此，请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2014年6月26日，原告（乙方）与被告中展公司（甲方）签订《还款协议》，约定甲方与乙方在2013年7月3日发生借贷业务壹佰伍拾万元整（￥1，500，000），因甲方资金困难，至今不能兑现当初到期还款承诺，故经双方协商一致，用当时作为担保的位于普兰店市老店街，系棚户区改造二期，土地使用权编号为2102086，房号分别为：1、1#-26-1，房屋面积为104.35平方米；2、1#-29-1，房屋面积为104.35平方米；3、1#-23-1，房屋面积为104.35平方米；4、1#-21-1，房屋面积为104.35平方米；5、1#-30-1，房屋面积为104.35平方米；6、1#-28-1，房屋面积为104.35平方米的6套房屋抵顶给乙方（壹佰伍拾万元及利息的债务），房屋产权证由甲方为乙方直接办理，如乙方需要将抵顶房屋变为现金时，甲方有义务为乙方在办理房屋产权证前为转移的第三人办理房产证的一切手续，办理产权证的一切费用由乙方承担。
一审庭审中，原告提供一份名称为被告鑫凤公司（甲方）与被告中展公司（更名前名称为大连中展置业有限公司、乙方）于2010年9月18日签订合同书的复印件，约定甲方将其开发建设的老店街棚户区改造二期工程建设项目转让给乙方，乙方支付甲方转让费用11，500万元及双方的权利义务、违约责任等。被告中展公司对该合同真实性有异议，认为该合同没有将房屋过户给付中展公司，现在案涉房屋还在建设过程中，不具备履行条件。被告鑫凤公司对该合同真实性有异议，认为二被告之间确实存在项目转让合同关系，但由于被告中展公司在该项目转让中存在诸多违约行为，至今仍未施工完毕，准备解除转让合同关系。
根据原告的申请，一审法院到普兰店市城市规划建设局调取案涉房屋的预售许可证及房屋情况，普兰店市城市规划建设局向一审法院出具一份商品房预售许可证副本及1#楼房屋面积明细，即项目位于普兰店市老店街，名称为老店街旧区改造（二期），售房单位为鑫凤公司，预售范围：老店街旧区改造（二期）1#-4#、6#、7#、11#（其中：2#、6#是回迁楼）。
一审法院认为：原告与被告中展公司签订的还款协议是双方约定以房屋抵偿所欠的借款，是双方为履行债务而达成的新协议。该还款协议系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。故原告请求确认还款协议有效的诉讼请求，应予以支持。关于原告请求二被告协助办理案涉房屋产权证的诉讼请求，因包括案涉房屋在内的房产项目仍登记在被告鑫凤公司的名下，并非被告中展公司所有。原告提供的证据亦不足以证明被告中展公司取得案涉房屋的处分权，故被告中展公司同意将案涉房屋过户至原告名下属于无权处分行为，被告中展公司无权将案涉房屋过户至原告名下。因原告与被告鑫凤公司之间关于案涉房屋并无合同关系，原告请求被告鑫凤公司协助办理案涉房屋过户缺乏事实依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原告宋发洲与被告大连中展房地产有限公司于2014年6月26日签订的《还款协议》有效；二、驳回原告宋发洲的其他诉讼请求。一审案件受理费18，300元，保全费5，000元，合计23，300元，由被告大连中展房地产有限公司承担。
宋发洲上诉的主要理由及请求是：1、一审判决已认定案涉以房抵债协议是有效协议。根据该协议，中展公司应当为宋发洲办理案涉房屋产权证。中展公司与鑫凤公司之间存在包括案涉房屋在内的建设工程项目转让合同书，该合同约定鑫凤公司出具购房发票，中展公司决定销售价格，那么中展公司和鑫凤公司应按该合同履行义务，为宋发洲办理产权证；2、宋发洲提供了中展公司和鑫凤公司签订的项目转让合同书，如果二被上诉人否认，应提供原件，否则就应承担对其不利的法律后果等。据此，其上诉请求为撤销一审判决第二项，改判二被上诉人在具备办理相关产权证手续的前提下为宋发洲办理案涉房屋的产权证。
中展公司二审答辩认为：服从一审判决。
鑫凤公司二审答辩认为：不同意宋发洲的上诉请求，请求维持一审判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”由此可见，虽然合同一方当事人未依约履行合同义务，对方当事人可主张违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但如果存在法定不能或不宜履行等特殊情形时，对方当事人诉请违约方承担继续履行合同的违约责任，人民法院不能支持。本案中，依据已查明的事实，尽管案涉还款协议中约定中展公司为宋发洲办理产权证的合同义务，现中展公司未依约履行此项合同义务，宋发洲有权依法要求中展公司承担相关违约责任。但是由于目前案涉房屋预售主体为鑫凤公司，中展公司不论是法律上还是事实上均无法为宋发洲办理案涉房屋产权证，因此，一审法院驳回宋发洲诉请中展公司承担继续履行办理产权证的违约责任，有事实和法律依据，本院予以维持。
关于宋发洲诉请鑫凤公司为其办理案涉房屋产权证一节。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，依据已查明的事实，案涉还款协议的缔约双方是宋发洲和中展公司，鑫凤公司并非该协议书的合同当事人，该协议书亦未约定鑫凤公司承担协助宋发洲办理房屋产权证的合同义务，况且宋发洲未提供证据以证明鑫凤公司认可其按案涉还款协议约定为宋发洲办理房屋产权证。因此，宋发洲诉请鑫凤公司协助办理房屋产权证，既没有合同约定，也没有法律规定，一审法院驳回其此项诉讼请求，并无不妥，本院亦予维持。
综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，宋发洲的上诉请求，无充分事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18，300元（上诉人已预交），由宋发洲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一五年六月三日
书 记 员 陈彩虹