包头市东河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0202民初1771号
原告刘广义，现住包头市。
被告包头市蒙泰联合置业有限责任公司。
法定代表人：高占荣，系公司总经理。
地址：包头市东河区巴彦塔拉西大街融石大厦五楼。
委托代理人段亚南，系包头市蒙泰联合置业有限责任公司法律顾问。
原告刘广义诉被告包头市蒙泰联合置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，依法由审判员朱多颖独任审判，公开开庭进行了审理，原告刘广义、被告包头市蒙泰联合置业有限责任公司的委托代理人段亚南到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年9月25日签订编号为2013-9004615《包头市商品房买卖合同》（以下简称为《合同》），合同约定原告购买东河区站北西路10号蒙泰香榭里花园2-305房屋一套，购房价款为44.766万元。同时约定：商品房竣工经验收合格后方可交付，房屋交付日期为2014年6月30日：供电、上水、下水等设施运行日期为2014年6月30日。原告如约全部支付了购房款，但被告未能如期交付房屋。2015年6月16日被告出具《延期交房保证书》，承诺：如果2015年7月30日还不能交房，按照每日房屋全款万分之五赔付。2016年1月5日原告办理了交房入住手续，但至今被告未能完成房屋竣工验收手续，未取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》。供电、上水设施未按合同约定的时间运行。诉讼请求：1、判决被告支付逾期交房违约金35455元（2014年7月1日至2015年7月31日）；2、自2015年8月1日至被告取得《竣工验收备案表》时止的以购房款44.766万元为基数按每日万分之五计算的逾期交房损失赔偿金；3、诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、被告方由于种种原因确实没有按时交房，在此道歉。关于合同约定的每日万分之二的违约赔偿问题，原告方提供合法有效的证据来证明在双方约定的日期内交足了价款，以此来证明以什么基础和时间来计算日万分之二的违约金。2、从合同约定的2014年7月30日到实际交付房屋的2015年8月18日，414天。如果说2015年7月30日被告方曾经承诺如在次日不能交付房屋自愿承担日万分之五的违约金，该承诺时间和实际交付的8月18日仅仅相差18天，该时间涵盖于整体的违约时间之内，即便该项违约成立，也仅仅只有18天的日万分之三的差别。3、我们在8月18日交付后，为业主垫付了2015年年度供暖费及200元的水费。综上，我们愿意承担违约责任，但应从实际交付和数额来计算，请求法院公证判决。
经审理查明：2013年9月17日，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》，后在2013年9月25日双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》，被告开盘出售包头市东河区站北路10号蒙泰香榭里花园小区商品房。合同约定：第三条，“商品房竣工，经验收合格后方可交付；未经验收或验收不合格的，不可交付。甲方（被告）于2014年6月30日前将商品房交付乙方（原告）”。附件五第二条，“1、除遇不可抗力外，出卖人未按照买卖合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人需按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。2、如出卖人未按照买卖合同第三条约定日期交付商品房的，逾期交付商品房超过90日的，双方同意买卖合同继续履行，出卖方需自第91日起至实际交付之日按照已付房款日万分之二的标准支付违约金”。
合同成立后，原告于2013年4月20日、27日、6月30日、分三笔项被告缴纳首付款147660元，2013年11月12日原告向中国农业银行包头昆都仑支行贷款30万元交付被告，上述共计交付房款447660元。但被告却没有按照合同约定在2014年6月30日之前交付房屋。2015年6月16日被告向原告出示《延期交房保证书》，保证蒙泰香榭里花园项目按原始购房合同与2014年6月30日应给业主交房，经公司承诺必须按原始购房合同赔付损失，工程现交付日期延迟至2015年7月30日，并保证在此日期前交房。2015年7月1日到2015年7月30日期间的赔付，每日按照房屋全款的万分之二由被告给全体业主赔付。如果2015年7月30日还不能如期交房，按照每日按照房屋全款的万分之五赔付。
2015年7月30日被告向原告送达《入户通知书》，但原告于2016年1月11日与被告办理了交房承接单，1月15日原告与物业公司办理了领钥匙手续。2015年12月1日被告为原告代付供暖费及自来水费200元。但双方对约定的违约金未能达成协议。原告提起诉讼：一、依法判决被告支付逾期交房违约金35455元（2014年7月1日至2015年7月31日），自2015年8月1日至被告取得《竣工验收备案表》时止的以购房款44.766万元为基数按每日万分之五计算的逾期交房损失赔偿金；二、依法判决被告支付供电设施迟延运行违约金（数额待定），上、下水设施迟延运行违约金（数额待定）三、诉讼费由被告承担。庭审中原告放弃诉讼请求的第二项。
上述事实，由原告提供的商品房买卖合同、延期交房保证书、支付凭证、证明各一份（复印件）等证据予以证实。
本院认为：原、被告双方签订的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。原告已按约定履行合同义务，被告在约定的期限内未向原告交付房屋已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中约定违约金，违约金是当事人违约后承担违约责任的形式之一，违约金以补偿性为原则，以补偿履约方的所造成的损失为目的。
关于违约金的计算期限的问题，双方在合同中约定，“商品房竣工，经验收合格后方可交付；未经验收或验收不合格的，不可交付。甲方（被告）于2014年6月30日前将商品房交付乙方（原告）”。庭审中双方对合同中2014年6月30日前交付房屋的约定没有异议，本院予以确认。双方争议的违约期限的截止日期，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”被告于2015年6月16日出具的保证书认可延期交房违约行为，且将交房日期约定为2015年7月30日。庭审中原告向本院出具的《入户通知书》，落款为2015年7月30日后更改为2016年1月11日，该更改行为原告无证据证实系被告所为，应推定《入户通知书》是在2015年7月30日出具的，且该小区业主均在2015年8月18日前后办理了入户手续。原告在2016年1月15日与物业公司办理的领取钥匙手续系原告延期接受房屋的行为，不能视为被告的违约行为，所以原告要求自2015年8月1日至被告取得《竣工验收备案表》时止的以购房款44.766万元为基数按每日万分之五计算的逾期交房损失赔偿金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。
关于房屋延期交付的违约金计算的问题，双方约定交房日期为2014年6月30日，而实际交房日期为2015年8月18号，延期交房天数为414天。双方又约定延期交房的违约金按买受人支付已交房价款日万分之二计算，且从2015年7月30日至2015年8月18日按日万分之五支付违约金。原告对违约金利率的诉请计算有误，应按实际计算数额认定，且未超过法律规定的标准，符合法律规定。原告关于逾期交房的违约金的诉讼请求部分予以支持。
关于被告提出的被告为原告代付供暖费及自来水费200元，应该从违约赔付中予以扣除的抗辩理由，因被告未提出反诉，原告不同意从违约赔付中扣除，故该抗辩理由应另案起诉，本案不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十四条、第一百三十条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告包头市蒙泰联合置业有限责任公司在判决生效后十五日内，支付原告刘广义逾期交付商品房违约金39617.91元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费343.19元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。
审判员 朱多颖
二〇一六年八月十二日
书记员 耿惠君
本案适用的法律条款
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。