福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第3229号
上诉人（原审被告）何明珠，女，住厦门市思明区。
委托代理人陈景和，男，住厦门市湖里区，系何明珠的丈夫。
上诉人（原审被告）陈子乐，男，住厦门市思明区。
法定代理人何明珠、陈景和，自然情况同上。
被上诉人（原审原告）汇嘉（厦门）物业管理有限公司，住所地厦门市思明区水仙路海光大厦12层，组织机构代码26015726-6。
法定代表人刘学峰，董事长。
委托代理人彭文灿、康锦丽，公司职员。
上诉人何明珠、陈子乐因与被上诉人汇嘉（厦门）物业管理有限公司（下称汇嘉公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第2185号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
汇嘉公司向原审法院起诉，请求判令：何明珠、陈子乐立即向汇嘉公司支付自2008年7月至2014年6月期间的房屋管理费16807.8元、房屋公共维修金3453.7元，车位管理费5760元、车位维修金360元，2008年3月8日至2014年3月7日期间的公摊水费198.8元、公摊电费1767.9元，以及逾期缴交物业管理费的滞纳金31805元（滞纳金按日千分之三计算，实际金额为63609.9元，暂按50%收取为31805元），以上费用共计60153.2元。
原审判决查明，2006年4月30日，厦门诚毅地产投资管理有限公司与汇嘉公司签订了《物业管理委托合同》，约定汇嘉公司为厦门市祥店旧村改造D地块“第二城·幸福生活”物业提供前期物业管理服务，期限自2006年4月30日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止；合同第二章约定了委托管理事项，包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的运行、维修、养护和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，负责向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费、公共维修金，代收代缴的水电费和公摊水电费，停车费等；合同第六章约定了物业管理服务费为每月每平方米1.2元，房屋公共维修金为每月每平方米0.25元，地下车库管理费为每月每个车位60元，车位公共维修金为每月每个5元，若逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；此外，双方还就其他物业管理事宜予以约定。2006年6月23日，厦门市物价局作出厦价房（2006）090号《厦门市物价局关于第二城·幸福生活物业服务收费项目与标准的批复》，批复第二城·幸福生活物业的住宅综合管理服务费为每月每平方米1.2元，地下车库综合管理服务费每月每车位80元，住宅房屋公共维修金为每月每平方米0.25元，地下车库公共维修金为每月每车位5元，以上批复执行时间自取得工程竣工备案证明书之日起至2006年12月31日止。
2012年11月1日，厦门市幸福第二城业主委员会与汇嘉公司签订了《“幸福第二城”物业服务合同》，合同约定管理服务期限自2012年11月1日起至2015年5月31日止，合同第六条约定了委托管理服务事项，包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业范围的共用设施、设备及场所的维护、运行和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的维护等；合同第五条约定了小高层、高层住宅的物业管理服务费为每月每平方米1.2元，房屋公共维修金为每月每平方米0.25元，地下车位管理费为每月每个80元，车位公共维修金为每月每个5元；此外，合同还对其他物业管理事宜作了相应的约定。2013年12月2日，厦门市幸福第二城业主委员会与汇嘉公司又签订了《“厦门市幸福第二城”物业服务委托合同补充协议（一）》，协议约定自2014年1月1日起小高层、高层住宅的物业管理费调整为每月每平方米1.4元。
原审判决另查明，何明珠、陈子乐系厦门市湖里区祥店里7号之二1007室和厦门市湖里区祥店里7号之三地下一层第70号车位的业主，其中房屋的建筑面积191.87平方米。其二人自2008年7月起未缴交物业管理费及公共维修金等费用。汇嘉公司通过EMS将催款通知函邮寄给何明珠，邮件回单上载明拒收。
原审判决查明的以上事实，有汇嘉公司举证的《“第二城·幸福生活”物业管理委托合同》、《“幸福第二城”物业服务合同》、《“厦门市幸福第二城”物业服务合同补充协议（一）》、商品房买卖合同、土地房屋登记卡、房屋验收移交确认书以及庭审笔录为证。
原审法院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。因此，在厦门市祥店旧村改造D住宅小区业主大会选聘物业服务企业前，建设单位厦门诚毅地产投资管理有限公司委托汇嘉公司对小区提供前期物业服务符合法律规定。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。作为小区业主，何明珠、陈子乐应按照物业管理服务合同约定交纳物业管理相关费用，即应支付欠缴的自2008年7月至2014年6月的房屋管理费16807.8元（191.87平方米×1.2元／平方米×66个月＋191.87平方米×1.4元／平方米×6个月）、房屋公共维修金3453.7元（191.8平方米×0.25元／平方米×72个月）、车位管理费5760元（80元×72个月）、车位维修金360元（5元×72个月），合计26381.5元。缴纳公摊水电费用是每位业主的义务，但公摊水电费并非物业公司的营业性收入，属代收代缴费用，本案中汇嘉公司未能举证证明其已经代缴公摊水电费，亦未能说明公摊水电费的具体计算方式，故对其要求何明珠、陈子乐支付公摊水电费的诉讼请求，原审法院不予支持。何明珠、陈子乐辩称，汇嘉公司提供的服务存在瑕疵，小区在进出车辆管理、公共设施设备维护等方面均存在不足。原审法院认为，从双方的陈述来看，汇嘉公司提供的物业管理服务确实存在不完善之处，作为业主，何明珠、陈子乐迟延交纳物业管理费，以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约，故汇嘉公司主张逾期交纳物业管理费的违约金，依据不充分，原审法院不予支持。物业企业提供的是一种持续性服务，内容涵盖公共区域清洁卫生、公共设备设施维护、公共秩序管理等多个方面，仅凭现有证据不足以证明汇嘉公司不履行合同义务或履行合同存在重大瑕疵。故，何明珠、陈子乐拒交物业管理等费用的抗辩理由不充分，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、何明珠、陈子乐应于本判决生效之日起十日内支付汇嘉（厦门）物业管理有限公司自2008年7月至2014年6月期间的房屋物业管理费16807.8元、房屋公共维修金3453.7元、车位管理费5760元、车位维修金360元，合计26381.5元；二、驳回汇嘉（厦门）物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费1304元，由汇嘉（厦门）物业管理有限公司负担732元，何明珠、陈子乐负担572元。
宣判后，何明珠、陈子乐不服，共同向本院提起上诉。
上诉人何明珠、陈子乐共同上诉称，一、物业服务瑕疵是减免物业费的依据。这既符合相关法律规定，也为原审所认可。原审已认定汇嘉公司物业管理服务确实存在不完善之处。二、根据民法通则第135条的规定，汇嘉公司主张的2008年7月至2011年7月的费用明显已过诉讼时效。三、小区安全隐患长期存在，汇嘉公司乱作为不作为。消防救护通道长期被堵塞、堵死。汇嘉公司在车库内擅自改建外来员工宿舍（私设厨房、浴室，存放麻辣、烧烤工具、废品、废纸皮），给小区造成火灾隐患。部分业主空调外机外挂、违规装修，违法建筑屡见不鲜，汇嘉公司从不制止。四、汇嘉公司物业服务极其不到位。去年楼道漏水直接造成上诉人家中部分墙壁和家具损坏，向汇嘉公司反映，其至今未上门处理。2008年同楼十六层内部装修导致水管破裂，同楼六户停电，上诉人多次向汇嘉公司反映，提出一户一表改造，至今无果。上诉人车位被占用，汇嘉公司从未出面制止。五、多次被物业管理员、保安恐吓。安全隐患长期存在，上诉人难以安身，已给上诉人及家属造成人身和精神伤害。六、原审判决存在瑕疵，未能考虑案件的社会影响减少物业服务费。何明珠、陈子乐请求撤销原审判决，改判汇嘉公司减收或免收物业服务费或将本案发回重审。
被上诉人汇嘉公司答辩称，汇嘉公司在原审中已就上诉人所反映的问题作了答复和说明，汇嘉公司已按物业服务合同的约定提供了相关公共服务。
经审理查明，何明珠、陈子乐对原审判决查明的事实提出如下异议：1、其不知道业委会的成立，也不清楚业委会与汇嘉公司签订的服务合同及补充协议；2、其未收到汇嘉公司通过邮政快递邮寄的催款通知函，并非拒收，且其一直居住在讼争房屋内，汇嘉公司完全可以直接找其协商、送达。汇嘉公司对原审判决查明的事实没有异议，但认为原审遗漏查明了其有通过电话通知、小区宣传栏公示、直接送达等方式催缴物业费用。
二审中，何明珠、陈子乐向本院提交了照片作为证据，拟证明汇嘉公司物业服务不到位，本应存放消防器材的空间变为废品中转站，存在安全隐患。汇嘉公司对上述证据的证据三性均不予认可，质证认为照片所体现的位置是垃圾运送、保洁所需的，且照片是静态，无法证明上诉人的主张。
本院认为，何明珠、陈子乐作为业主，依法有义务向提供物业管理服务的汇嘉公司交纳物业管理费用。原审认定何明珠、陈子乐应支付物业服务费用及其数额准确，应予维持。何明珠、陈子乐上诉主张的物业服务不到位、小区存在安全隐患等问题，汇嘉公司及小区业委会在原审中的相关解释说明并无明显不当。而对于汇嘉公司在物业管理服务中存在的不完善之处，原审亦以驳回汇嘉公司关于支付滞纳金的诉求的方式作出处理，并无不当。现何明珠、陈子乐提交的证据尚不足以证明汇嘉公司提供物业服务存在重大瑕疵，其二人要求减免物业费用，依据不足，本院不予支持。何明珠、陈子乐还上诉称汇嘉公司主张的2008年7月至2011年7月的费用已过诉讼时效。因其二人在原审中并未提出诉讼时效的抗辩，其在二审中提出该抗辩，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费459元，由上诉人何明珠、陈子乐共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 洪德琨
代理审判员 黄南清
代理审判员 章 毅
二〇一四年十二月九日
代书 记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。