浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙08民终229号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈刚。
委托代理人：叶国平，浙江南孔律师事务所律师。
委托代理人：郑灵，浙江南孔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江建工绿园置业有限公司，住所地：浙江省衢州市巨化路1135号衢州市花园（省五建大楼）。
法定代表人：李学武，董事长。
委托代理人：林军，浙江天赞（杭州）律师事务所律师。
委托代理人：廖品利，浙江天赞（杭州）律师事务所律师。
上诉人陈刚为与被上诉人浙江建工绿园置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省衢州市衢江区人民法院于2016年1月25日作出的（2015）衢民初字第266号民事判决，于2016年2月16日向本院提出上诉。本院于2016年2月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：原告浙江建工绿园置业有限公司原为浙江衢州绿园房地产开发有限公司。被告陈刚曾于2003年至2007年间在原告洞头绿园大厦项目部工作。2005年9月15日，原告与被告就洞头县绿园大厦第南幢一单元1102室房屋买卖签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：该房屋建筑面积为139.34平方米，单价为每平方米2518元，总房价为350858元，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；付款方式为定位金20%，一期签订合同当日支付50%（含定位金），剩余50%房价款从贷款中扣回，买受人逾期付款的，逾期在60日之内的，买受人自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金；出卖人应当在2006年8月18日前将验收合格、符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期不超过60日的，出卖人自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过60日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。合同签订后，被告通过银行按揭贷款向原告支付购房款160000元。2006年9月30日，绿园大厦经验收合格，符合合同约定的交房条件。因土地规划原因，直至2012年7月31日，原告才办理了房屋初始登记，被告所购买的房屋坐落地址确定为洞头县北岙街道中兴路89号1114室，产权登记的建筑面积为138.06平方米。现原告以被告未支付购房首付款为由诉至法院，被告以其已付清全部购房款而原告逾期交房为由提起反诉。
原审法院审理认为：原、被告在自愿基础上签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应受法律保护，双方均应当依照合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点在于：一、被告陈刚是否已付清全部购房款；二、反诉原告陈刚的反诉主张是否有事实和法律依据。对于争议焦点一，被告是否已付清全部购房款的问题。首先，经庭审查明，原告在其开发的洞头绿园大厦项目销售过程中，存在买房人就购房首付款出具欠条，由原告出具收款收据以便于买房人办理后续按揭贷款的情况。其次，原告开具给被告的收款收据是由税务部门统一印制的，其作用与正式发票相似，是税务机关计收税金的凭据，至于是否收到款项还是要以付款凭证为准。再次，被告未能提供除收款收据外付款的其他直接证据，也未能提供资金来源的证明，被告陈述其用现金交付了购房首付款190398元，但在2005年时随身放置近200000元的现金也不符合常理。最后，个人住房借款合同通过格式条款规定贷款人在借款人已向售房者支付首付款后才发放贷款，但贷款人也是凭收款收据作为发放贷款的条件，并未审查是否已实际支付首付款。综上，法院对被告抗辩其已付清全部购房款的主张不予支持。根据《商品房买卖合同》约定，合同面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款，法院确定涉案房屋的总房价为138.06㎡×2518元／㎡=347635.08元，扣除被告已付的160000元，被告尚欠原告购房款187635.08元。原告要求被告支付逾期付款利息，根据庭审中原告的陈述，原告自认被告以欠条形式支付首付款，可以认为原、被告双方就首付款的付款期限进行了变更，但原告未能提供证据以证明重新约定的付款期限，也未能证明其向被告主张付款的确切时间，法院酌定逾期利息的起算时间为原告起诉之日即2015年6月1日。因逾期利息与合同约定的违约金系不同法律概念，原告主张的逾期利息计算标准过高，法院依法将逾期利息的计算标准调整为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率。故原告要求被告支付剩余购房款及逾期利息，对符合法律规定部分，法院予以支持。对于争议焦点二，反诉原告的反诉主张是否有事实和法律依据的问题。根据前文所述，反诉原告未付清全部购房款，反诉被告有权依据先履行抗辩权，拒绝办理交房及协助办理产权登记手续，更无须支付逾期交房违约金。即使反诉原告已付清全部购房款，反诉被告存在逾期交房的情况，根据民法通则的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间是从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，反诉原告在合同约定的交房期限届满次日开始就应当知道其权利已受侵害，在无任何证据证明诉讼时效发生中断或中止的情况下，从2006年8月19日开始算至反诉原告提起反诉之日已过两年的诉讼时效，反诉被告明确对此提出抗辩，逾期交房违约金的请求也无法得到支持。反诉原告要求继续履行合同，原告诉讼请求的实质也是继续履行合同，故对该反诉请求，法院予以支持，对其他反诉请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、反诉原告陈刚与反诉被告浙江建工绿园置业有限公司于2005年9月15日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、被告陈刚于判决生效之日起十日内支付原告浙江建工绿园置业有限公司购房款187635.08元及自2015年6月1日起至付清之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的逾期利息；三、驳回反诉原告陈刚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5562元（原告已预交），由原告浙江建工绿园置业有限公司负担1392元，由被告陈刚负担4170元，于判决生效之日起十日内交纳。反诉案件受理费11522元（反诉原告已预交），由反诉原告陈刚负担。
判决后，陈刚不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实和适用法律均错误。一、上诉人陈刚已经付清首付款。1、陈刚购房时支付首付款后，被上诉人浙江建工绿园置业有限公司才出具收款收据，经过公证的个人住房借款合同亦进一步证明上诉人支付了首付款，否则上诉人不可能申请贷款。2、被上诉人系一家国企性质的房开公司，公司管理制度非常严格，如果没有收到上诉人的首付款，被上诉人是不会出具收款收据的。二、一审法院判决举证责任分配错误。1、对于房屋买卖中上诉人已经支付首付款的事实，上诉人已经向法庭提交了商品房买卖合同，经过公证的个人住房借款合同以及收款收据，上述证据确凿充分，上诉人已经完成相应的举证责任。被上诉人认为其未收到首付款，应举证证明这一事实，而非由上诉人进一步举证。2、纵观被上诉人提供的证据，财务记账凭证、洪宝珍等人的欠条及民事调解书、劳动合同及工资表、证人证言等证据，均是与本案无直接关联的证据，不能直接证明上诉人未支付购房首付款。被上诉人应提交上诉人出具的欠条等证据，才能充分证明上诉人未支付购房首付款。现被上诉人未能举证证明，应承担举证不能的法律后果。一审法院却要求上诉人举证证明款项交付情况，属举证责任分配错误。三、一审法院判决中的部分事实纯属推论。1、一审法院判决将上诉人提交的收款收据性质定义为税务机关计收税金的依据而非收据性质，与客观常理不符。2、一审法院判决认为上诉人现金交付购房首付款不符合常理，属认定错误。在2005年一个人随身携带近20万元现金非常正常，上诉人因时日长久难以记清首付款支付的具体情况，于是未能陈述清楚，但上诉人持现金购房应属合情合理。四、一审法院判决将上诉人在调解过程中陈述的事实作为判决认定的理由，属适用法律错误。上诉人陈刚确实在购房初始已将190398元首付款交给被上诉人公司财务，但是被上诉人的财务账目上没有体现出来，导致上诉人所交纳的首付款下落不明。一审开庭时被上诉人通过领导和同事来做陈刚的工作，要求陈刚在调解的时候将事情处理结束，陈刚很信赖被上诉人，于是授权律师在调解时发表了一定意见，但一审法院将律师在调解中的意见作为判决的依据，违反了民事诉讼法的相关规定。五、一审法院判决未支持上诉人提出的要求被上诉人协助办理房产登记手续的反诉请求错误。为此，请求二审法院撤销一审法院判决，改判驳回被上诉人一审中提出的诉讼请求并支持上诉人一审中提出的要求被上诉人协助上诉人办理房产登记手续的反诉请求。
被上诉人浙江建工绿园置业有限公司答辩称：上诉人陈刚的购房首付款一直未付。上诉人以商品房买卖合同、收款收据和经过公证的个人住房借款合同证明其已经付清首付款，上述证据并不能达到这一证明目的。收款收据和经过公证的个人住房借款合同只是为了帮助陈刚办理贷款而形成。上诉人取得收款收据时曾向被上诉人出具过欠条，并由当时的工作人员经手，但后来陈刚夫妇利用工作便利取走了欠条。被上诉人一审中提供的证据足以证明这一事实，故一审法院才要求陈刚就款项支付情况进一步进行举证。双方也曾就首付款应该支付多少进行协商，但最终未协商成功。陈刚所谓的“欠付工资”，如有相应证据证明，可以另行向欠付主体主张，被上诉人并非陈刚欠付工资的支付主体。故请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审审理过程中，双方当事人均未向本院提供新的证据材料。
经审理，本院二审查明的案件事实与一审法院判决认定的案件事实基本一致。
本院认为：2005年9月15日上诉人陈刚与被上诉人浙江建工绿园置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。涉及购房首付款是否支付问题，被上诉人浙江建工绿园置业有限公司认为陈刚未支付购房首付款，并提供了陈刚夫妻的工资单、证人证言、欠条清单、民事调解书等予以证明。陈刚上诉主张已经付清购房首付款，并提供了收款收据以及经过公证的个人住房借款合同予以反驳。综合审查上诉人、被上诉人提供的上述证据，本院认定洞头县绿园大厦当时确实存在一批购房户未支付购房首付款即取得被上诉人开具的收款收据，然后直接办理房产贷款的情况，收款收据在此情况下主要是用于办理房产贷款；陈刚所提供的经过公证的个人住房借款合同系用于证明陈刚向银行借款且经过公证的事实，并不能证明首付款已经付清，收款收据尚不足以证明首付款已经付清；2005年陈刚夫妇二人系被上诉人公司职员，二人平时工资收入情况，陈刚应对收款收据项下的资金来源及款项交付与收受的具体情况进一步举证证明。故浙江建工绿园置业有限公司提供证据的证明力大于陈刚所提供证据的证明力。对陈刚上诉主张的购房首付款已经付清的上诉理由，本院不予以支持。本案合同尚未履行完毕，双方均应按照合同约定履行各自的义务，直至办理房产登记手续。故一审法院判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4053元，由上诉人陈刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 骆忠新
代理审判员 郑一珺
代理审判员 孙燕芳
二〇一六年五月十九日
书 记 员 张培丽