江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1204号
上诉人（原审被告）江苏星都置业有限公司。
法定代表人张乃军，该公司执行董事。
委托代理人王世杜，程斌，北京市大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市建邺区南苑街道天都芳庭业主委员会。
负责人刘国冠，该业主委员会主任。
委托代理人赵恒志，江苏江成律师事务所律师。
原审被告葛云龙，男，汉族。
上诉人江苏星都置业有限公司（以下简称星都置业公司）与被上诉人南京市建邺区南苑街道天都芳庭业主委员会（以下简称天都芳庭业委会），原审被告葛云龙房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2012）建民初字第1571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月21日公开开庭进行了审理。上诉人星都置业公司的委托代理人王世杜，被上诉人天都芳庭业委会的委托代理人赵恒志到庭参加诉讼，原审被告葛云龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
天都芳庭业委会原审诉称，天都芳庭小区由星都置业公司开发建设，依照法律规定，该小区11幢半地下层库房应归全体业主所有，星都置业公司不享有任何权利，但其却与葛云龙签订《“天都芳庭”半地下层库房使用权转让协议》，擅自将上述库房使用权转让给葛云龙，星都置业公司的转让行为属无权处分，故请求确认星都置业公司与葛云龙签订的转让协议无效。
星都置业公司原审辩称，诉争库房具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用，且面积未分摊给业主，故不属于全体业主共有，应属我公司所有，我公司有权出租和出售，故请求驳回天都芳庭业委会的诉讼请求。
葛云龙原审辩称，我是天都芳庭小区业主，我购买小区半地下层库房是合法的。
原审法院经审理查明，南京市天都芳庭小区由江苏星都物业发展有限公司开发建设，葛云龙系该小区业主。2011年元月18日星都置业公司与葛云龙签订《“天都芳庭”半地下层库房使用权转让协议》，约定星都置业公司将“天都芳庭”小区11幢半地下层4号库房使用权以8万元的价格转让给葛云龙。协议签订后，葛云龙支付价款8万元，星都置业公司将库房交付葛云龙。2012年6月，天都芳庭业委会以上述半地下层库房属于小区业主共有为由，要求确认星都置业公司与葛云龙就库房使用权签订的转让协议无效。
原审另查明，2003年12月30日，江苏星都物业发展有限公司更名为江苏星都置业有限公司。“天都芳庭”小区11幢原施工编号为07幢，该楼半地下层库房层高小于2.20米，建筑规划设计用途是“库房”，计入建安成本，权属在房产部门无登记。
上述事实有双方当事人陈述，图纸，工商登记资料，建设工程规划许可证，物价局批复，销售许可证，派出所证明，转让协议，调查笔录等证据证实。
原审法院认为，“天都芳庭”小区11幢半地下层库房，层高不足2.20米，是整栋建筑物不可分割的一部分，建筑规划设计用途是“库房”，计入建安成本，产权未登记在星都置业公司名下，星都置业公司与全体业主也无特别约定，故其产权应归全体业主所有，星都置业公司与葛云龙签订转让协议将上述库房使用权转让给葛云龙，未得到小区全体业主许可，属于无权处分行为，转让协议应属无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，原审法院判决：江苏星都置业有限公司与葛云龙于2011年1月18日就“天都芳庭”半地下层库房使用权达成的转让协议无效。一审案件受理费80元，由江苏星都置业有限公司、葛云龙承担。
星都置业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院未查明被上诉人的诉讼主体资格。在本案当中，被上诉人提供的《公示》仅仅是被上诉人自己出具的一份证明材料，不具有证明效力，不能证明本案的起诉行为已经得到天都芳庭小区过半数的业主同意，也不能证明得到天都芳庭小区过半数建筑面积的业主同意。二、原审法院未查明本案诉争库房的使用性质。本案诉争“库房”的性质，事关其产权归属，属于本案必须查明的重要事实，但原审法院对该事实未予查明。三、原审法院错误认定本案诉争“库房”产权归天都芳庭小区全体业主所有。上诉人认为，本案诉争的“库房”不论其性质如何，都具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用。属于物权法上明确的专有部分，不属于小区业主所有。四、原审法院适用法律错误。本案不应适用《合同法》第五十二条，而应当适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人天都芳庭业委会答辩称，一、天都芳庭业委会诉讼主体适格。在一审审理期间，被上诉人提交了经天都芳庭小区80%的业主签字同意的《天都芳庭业主大会决议征求意见表》共计27份，经统计，天都芳庭小区业主共计404户，其中320位业主同意起诉，占全体业主比例的80%，并将征求意见结果予以公示，没有业主向业主委员会提出过任何异议。故天都芳庭业委会的起诉符合相关规定，具备原告诉讼主体资格。二、诉争的11幢半地下室库房的归属问题，应该归全体业主共有。1、建筑规划设计用途明确为库房；2、涉案库房层高不足2.20米不能登记为某个特定权利主体；3、库房计入了房屋的建筑安装成本，包含在商品房销售价格里面；4、葛云龙擅自在库房添增了厨房和卫生间，改造成居住房，严重影响小区业主的生活秩序，小区业主向星都置业公司反映，要求其解决扰民问题，星都置业公司于2011年4月20日向购买户发函，在函件中要求买房户不得改造库房，该函件中也明确涉案标的物是半地下库房，应该按照库房的用途合理使用库房。5、《江苏省物业管理条例》第27条规定，建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，该房产权属该住宅区全体业主共有。三、原审适用法律正确。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审被告葛云龙未出庭进行答辩。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审查明，2001年11月7日，南京市公安局交通管理局下发的公交字（2001）第394号关于天都芳庭工程（建施）交通设计审查意见，该文件规定：一、原则同意该施工图设计。经审定之停车场（库）设计在施工详图设计及施工过程中，不得任意变更使用功能或擅自减少应配建的停车数或停车面积。二、核定机动车泊位195个，泊位分别是01、07、10-12和13幢架空层中48个，13幢地下一层车库内48个，绿地下汽车库内79个。该文件由南京市公安局交通管理局报送给南京市建设委员会、南京市规划局；抄星都置业公司、金宸建筑设计有限公司。另查明，天都芳庭业委会在一审期间提交了经天都芳庭小区业主签字的《天都芳庭业主大会决议征求意见表》共计27份，经统计，天都芳庭小区业主共404户，其中320位业主同意天都芳庭业委会代表小区业主起诉，约占小区总业主比80%左右。
上述事实有双方当事人的陈述，法院调查笔录，上诉人提交的南京公安局交通管理局下发的公交字（2001）第394号文件、被上诉人提供的征求意见表等证据证实。
本院认为，根据《物权法》、《物业管理条例》的相关规定，业主委员会可以作为全体业主的代表对涉及业主共同利益的公共事务提起诉讼。由于本案的标的涉及到天都芳庭小区业主共同的重大事项，天都芳庭业委会已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主授权，同意代表小区全体业主起诉，故天都芳庭业委会依法具有原告诉讼主体资格。关于涉案库房性质的问题，从本案查明的情况来看，虽然设计图纸上标明为“库房”，但该库房在空间上具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；并且南京市公安局交通管理局下发的公交字（2001）第394号文件明确规定，涉案07幢（现为11幢）架空层（涉案的库房）核定为机动车泊位，并报送给南京市建设委员会和南京市规划局审核，天都芳庭小区的设计单位金宸建筑设计有限公司也是按上述文件，将“库房”设计成车库用途，故本案诉争的“库房”应认定为11幢架空层中用于停泊机动车性质的车库。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。葛云龙是天都芳庭小区的业主，星都置业公司有权将涉案库房的使用权转让给葛云龙，符合物权法的相关规定，本院予以支持。原审认定星都置业公司与葛云龙签订的涉案库房使用权转让协议无效，因二审出现新证据，原审判决认定事实错误，本院依法予以纠正。现葛云龙取得涉案库房使用权后，改变了涉案库房的使用功能，被上诉人主张其影响了小区其他业主的利益，应另案处理。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市建邺区人民法院（2012）建民初字第1571号民事判决；
二、驳回南京市建邺区南苑街道天都芳庭业主委员会的诉讼请求。
一审案件受理费80元、二审案件受理费80元，共计160元，均由天都芳庭业委会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年四月十四日
书 记 员 朱亚芳