济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）槐民初字第1611号
原告李庆柱，男，1968年8月14日出生，汉族，户籍所在地山东省淄博市，现住济南市建设路建兴小区**号。
被告山东嘉缘旅游开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人孔路，董事长。
委托代理人胡冠宝，男，1970年12月2日出生，汉族，该公司办公室副主任，住济南市。
委托代理人孔春，男，1980年12月11日出生，汉族，该公司职员，住济南市。
原告李庆柱诉被告山东嘉缘旅游开发有限公司（以下简称嘉缘开发）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理。本院依法组成合议庭，于2014年9月12日公开开庭进行了审理。原告李庆柱，被告嘉缘开发的委托代理人胡冠宝、孔春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李庆柱诉称：2010年4月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于济南市槐荫区腊山南坡名门世家花园A1楼2单元101室的房屋，面积为185.82平方米，房款总计为1262000元，交房日期为2010年9月30日。签订合同后，原告依约支付了全部房款1262000元，但被告却未按合同约定履行交房义务。2012年3月13日，双方又签订《购房合同补充协议》，该补充协议约定：公司承诺如2012年12月31日前不能交付房屋，自2013年1月1日起违约金按购房人已付房款的日万分之四计算，并于每月最后一日现金支付。补充协议签订后，被告仍未全面履行补充协议所约定的义务，其仅向原告支付了2013年1月、2月违约金15648.80元和14134.40元后，其余一直未付，至今已拖欠原告违约金251492元。经原告多次催要，被告至今未付，给原告造成了重大经济损失。为维护自己的合法权益，请求依法判令被告立即向原告支付违约金251492元（暂计算至起诉日，应计算至实际交房日止）及相应利息并承担诉讼费用。
原告李庆柱在开庭审理中明确其要求的利息是以购房款1262000元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率为标准，自2010年4月1日计算至2014年7月8日。
被告嘉缘开发辩称：一、答辩人开发建设的涉案房屋于2010年12月30日竣工验收合格，即具备了与被答辩人签订《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，答辩人完成了合同约定的主要义务，不存在实质性的违约行为。二、答辩人至今没有向被答辩人交房，并非答辩人的原因，主要是因为政府部门的下列原因所造成：1、暖气、煤气等配套设施的市政管网还没有铺设到答辩人开发的名门世家小区，导致涉案商品房没有暖气、煤气；2、从主要市政道路到小区的道路涉及到是陆军学院军产还是地方市政道路的争执，至今没能修路，也导致买房业主无法正常居住；3、济南市建委在2011年又下发通知，要求商品房必须经过综合验收或分期综合验收才能交房，而没有燃气、供热等的验收证明就无法办理小区综合验收或分期综合验收；4、小区还存在的实际情况是：由于小区配套不全导致每栋楼卖出的楼房套数很少，一栋楼无法只向很少的几户买房业主交房。三、由于政府部门的原因不能向被答辩人交房，不属于合同违约行为，被答辩人要求答辩人承担延期交房违约金的诉讼请求不能成立。在答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定：因政府或职能部门原因造成建成房屋暖气、煤气等配套设施无法正常使用的，出卖人可以据实予以延期交房。在答辩人与被答辩人后期签订的补充协议中只是变更了交房时间或违约金计算方式等，但是从来没有否定或变更该延期交房免责条款。四、答辩人依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，已于2014年8月11日与被答辩人解除双方签订的《商品房买卖合同》。依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第2款第3项约定：“如违约金赔付额累计达到总房款的3%，双方均有权解除合同”。该条款是合同双方当事人的真实意思表示，合法有效。该条款也是合同双方在签订合同时知道涉案房屋位置偏远，交房时可能存在诸多问题，为了避免双方损失的进一步扩大而订立的对双方均合理公平的合同条款。答辩人在支付被答辩人的延期交房违约金将要达到3%时，依据合同约定停止了支付，并通知被答辩人解除《商品房买卖合同》。截至现在，答辩人与被答辩人之间的《商品房买卖合同》已解除，被答辩人无权向答辩人主张延期交房违约金。综上所述，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明，2010年4月1日，原告李庆柱作为买受人，被告嘉缘开发作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定原告李庆柱购买被告嘉缘开发位于槐荫区腊山南坡名门世家花园A12-101号商品房，预售许可证号为济建开预许字第（2008）303-308号；该商品房建筑面积共185.82平方米，出卖人赠送A1号楼2单元2-104号地下车库；该商品房按套计算，总价款为1262000元。付款方式合同约定买受人在签订本合同的同时，交付总房款30.1%的首付款，计380000元，剩余69.9%总房款，计882000元，申请20年商业性银行按揭贷款。交付期限合同约定出卖人应当在2010年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同约定为逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起50天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同在该处还约定违约金最高不超过合同房款的2%；如违约金赔付额累计达到总房款的3%，双方均有权解除合同。合同另对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任等事项进行了约定。同日，双方还签订了附件一：房屋平面图，附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三：装饰、设备标准，附件四：补充协议等。合同签订当日及同月19日，原告李庆柱分别向被告嘉缘开发交纳购房款380000元及补交首付款125000元，被告嘉缘开发分别开具收据。
被告嘉缘开发在本案审理中提供济建开预许字第（2008）303号《商品房预售许可证》，载明项目名称为名门世家花园，楼号为A1。
原告李庆柱在本案审理中还提交其作为借款人与出借人招商银行股份有限公司济南分行（以下简称招商银行）签订的《个人购房借款及担保合同》，合同约定原告李庆柱向招商银行贷款757000元用于向被告嘉缘开发购买名门世家花园A1-2-101；贷款期限为240个月，从2010年4月21日至2030年4月21日；贷款利率按年利率5.049%；贷款归还采用等额还款方式归还贷款本息。被告嘉缘开发作为保证人亦在该合同中盖章。后招商银行发放了该贷款并转入被告嘉缘开发账户。
以上事实有原告李庆柱提供2010年4月1日《商品房买卖合同》及附件、2010年4月1日及19日收据、《个人购房借款及担保合同》，被告嘉缘开发提供《商品房预售许可证》及双方当事人的陈述为凭。
因被告嘉缘开发未能按合同约定时间向原告李庆柱交付商品房，双方于2012年3月13日又签订《购房合同补充协议》，约定：一、公司（被告嘉缘开发）承诺于2012年12月31日前（如提前交房，按实际交房日确定）将达到购房合同约定条件的房屋交付已购房客户。如2012年12月31日前不能交付房屋，自2013年1月1日起违约金按购房人已付房款的万分之四每日计算，并于每月最后一日现金支付。二、截止实际交房日期，已签购房合同约定交房日期顺延：1、超过两年的，两年之内部分的违约金按原购房合同约定，最高赔付已付房款的2%；超过两年的部分，违约金按购房人已付房款的万分之二每日计算，违约金于交房时一次性支付。2、不足两年的（含两年），按原购房合同执行。三、如买受人分期付款的，逾期交房的时间从购房合同约定的交房日期顺延至买受人最后一次付清房款的时间计算。四、本协议一式两份，与原购房合同具有同等法律效力。该补充协议签订后，被告嘉缘开发向原告李庆柱支付了2013年1月及2月的违约金15648.80元及14134.40元，后未再支付。原告李庆柱诉至本院，要求处理。被告嘉缘开发在本案审理中说明未向原告李庆柱发出过交房通知，其说明主要原因是房屋目前无法居住。
被告嘉缘开发在本案审理中提供2010年12月30日“嘉缘居住组团一期工程A1#楼”《建筑工程竣工验收报告》，载明该楼于2010年12月30日经过建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位验收，结论为“合格、通过验收”。其还提供时间为2014年8月10日的《解除合同通知书》，内容为：李庆柱：2010年4月1日，贵我双方签订一份《商品房买卖合同》，你以126.20万元的价格购买本公司开发的名门世家花园A区（一区）2单元101室房屋一套。在合同履行过程中，由于政府市政配套不到位、门前道路为非市政路、政府要求交房标准的改变。本公司房屋虽已竣工验收合格，但由于综合验收达不到水、电、暖、气、雨、污全通，迟迟不能交房。虽然延期交房原因非我司造成，但我司还是承担了部分违约责任，现在贵方不能理解，以诉讼来硬性解决本非我司责任形成的延期结果，我司决定：根据《商品房买卖合同》第九条的约定，违约金赔付额累计达到总房款的3%时，双方均有权解除合同。为此，依据有关法律的规定，特通知如下：本公司解除与你签订的上述《商品房买卖合同》及相关补充协议，本解除通知自向你送达之日起生效。并请速来我司办理退款手续。被告嘉缘开发还提供特快专递详情单，说明该通知被拒收退回。原告李庆柱认为被告嘉缘开发为违约方，无权解除合同，其还说明未收到过被告嘉缘开发送达的解除合同通知。
原告李庆柱在开庭审理时提供的2010年4月1日《商品房买卖合同》及附件、2010年4月1日及19日收据、《个人购房借款及担保合同》、2012年3月13日《购房合同补充协议》等为复印件，在庭后其提供原件。本院就此向被告嘉缘开发进行调查，其质证后无异议。但另说明双方还签有网签的合同。
以上事实有原告李庆柱提供2012年3月13日《购房合同补充协议》，被告嘉缘开发提供2010年12月30日《建筑工程竣工验收报告》、2014年8月10日的《解除合同通知书》及双方当事人的陈述为凭。
本院认为，原告李庆柱与被告嘉缘开发于2010年4月1日签订了《商品房买卖合同》及附件，约定原告李庆柱购买被告嘉缘开发名门世家花园A12-101号商品房有关事宜，该合同本身系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且在签订该合同及附件时，该项目亦取得《商品房预售许可证》，因此合同合法有效。但其中约定“违约金最高不超过合同房款的2%；如违约金赔付额累计达到总房款的3%，双方均有权解除合同”，该条款内容实际是排除了违约方应承担的违约责任，于法律规定违约方应承担违约责任相悖，该条款应为无效。
合同签订后，原告李庆柱履行了支付购房款的义务，但被告嘉缘开发未能按约定时间交付商品房。尽管被告嘉缘开发在本案审理中辩称其已完成主要合同义务，不能交付房屋系政府原因，但一是其未就此项辩称意见提供充分证据，二是其在合同约定的交付时间后又以与原告李庆柱签订《购房合同补充协议》等形式确认存在违约情形，并表明了愿意承担违约责任的态度且实际承担了部分违约责任，因此综合本案查明事实，本院确认被告嘉缘开发未能按约定时间交付商品房的行为已构成严重违约。
被告嘉缘开发认识到自身行为构成违约，与原告李庆柱于2012年3月13日签订《购房合同补充协议》，该补充协议亦为双方当事人的真实意思表示，协议有效。因该补充协议内容未得到履行，原告李庆柱诉至本院，故本案纠纷发生的原因还是在于被告嘉缘开发的违约行为。现原告李庆柱要求被告嘉缘开发支付违约金，即是以该补充协议约定为依据。但需要明确的是，在原告李庆柱未提供证据证明其存在其他损失的情形下，该补充协议中约定的违约金标准过高，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”；该条第二款同时规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院应对原告李庆柱主张的违约金予以适当减少。至于适当减少的标准，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”。原告李庆柱在本案中没有提供证据证明其具体的损失，但原告李庆柱为购买该商品房支付购房款从招商银行进行了贷款，因此其最直接的损失就是购房款支付后产生的利息和偿还银行贷款利息。依此，本院确定被告嘉缘开发按原告李庆柱已交购房款1262000元为基数，以中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的1.3倍计算向原告李庆柱支付违约金。因被告嘉缘开发已向原告李庆柱支付了2013年1、2月的违约金，故被告嘉缘开发应向原告李庆柱支付自2013年3月1日起2014年7月8日（原告李庆柱起诉之日）的违约金。原告李庆柱另提出诉讼请求，要求被告嘉缘开发支付利息，就利息的计算其在开庭审理中明确是以购房款1262000元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率为标准，自2010年4月1日计算至2014年7月8日。对此本院认为，被告嘉缘开发逾期交付商品房的行为构成违约，但其在原告李庆柱起诉前已自行支付违约金、承担了部分违约责任，在本案审理中本院亦根据查明事实判令其承担相应违约金。原告李庆柱未举证证明被告嘉缘开发已承担的违约金和应承担的违约金低于其实际损失，故本院对原告李庆柱在要求被告嘉缘开发支付违约金之外再支付利息的诉讼请求不予支持。
被告嘉缘开发在本案审理中还提交2014年8月10日的《解除合同通知书》及特快专递详情单，并在答辩意见中主张与原告李庆柱解除了《商品房买卖合同》，对此，本院前面已经说明合同中该项约定排除了违约方的违约责任，为无效条款，被告嘉缘开发的该行为与法律规定相悖，本院对其答辩意见亦不予采纳。其在本案审理中还说明另与原告李庆柱签订过一份网签合同，但其未予提交。同时，即使存在该网签合同，也不能排除双方于2010年4月1日签订的《商品房买卖合同》及2012年3月13日签订《购房合同补充协议》的约定，不能免除其应向原告李庆柱承担的逾期交房的违约责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告山东嘉缘旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李庆柱支付逾期交付商品房的违约金，以原告李庆柱已交购房款1262000元为基数，参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的1.3倍，自2013年3月1日起计算至2014年7月8日。
二、驳回原告李庆柱的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9049元，原告李庆柱负担5049元，被告山东嘉缘旅游开发有限公司负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 杨春疆
人民陪审员 付玉俊
人民陪审员 朱兆华
二〇一四年十二月八日
书 记 员 刘 微