广东省新丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶新法民一初字第226号
原告周继强，男，1958年10月17日出生，汉族，广东省新丰县人，个体户，住新丰县丰城街道。
委托代理人谭斌，韶关市武江区西联法律服务所法律工作者。
被告潘彩红，女，1967年8月4日出生，汉族，广东省新丰县人，个体户，住新丰县丰城街道。
被告潘卫国，男，1975年10月17日出生，汉族，广东省新丰县人，个体户，住新丰县。
委托代理人许明强，广东广丰律师事务所律师。
原告周继强诉被告潘彩红、潘卫国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周继强及其委托代理人谭斌、被告潘卫国及其委托代理人许明强到庭参加了诉讼。被告潘彩红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周继强诉称，2007年8月26日，被告潘彩红与原告签订一份《租楼合同》约定“甲方（原告）将位于丰城镇新龙公路旁一至三楼的楼房出租给乙方。租赁期从2007年9月1日至2020年9月30日止，共13年，保证金5000元，月租金2000元，每三年递增100元，交租时间为每月10号前······乙方应按时交租，不按时交租，甲方有权收回楼房······”等等，之后原告将楼房交付被告潘彩红使用经营“金龙酒楼”。租赁期间被告潘彩红将租赁物及酒楼交由其丈夫被告潘卫国经营，被告潘卫国将“金龙酒楼”变更登记为“丰盈酒楼”，两被告在2014年3月开始拖欠租金至今，经原告多次催讨，被告一直拖欠，导致被告至今连续拖欠6个月租金共13800元。2014年7月12日，原告发出书面通知给被告，告知被告已经违约，原告收回租赁物，被告交清拖欠的租金，搬离租赁场地，但被告未予理睬。为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼，要求判令：1、解除原告与被告潘彩红2007年8月26日签订的《租楼合同》；2、两被告支付拖欠租金13800元，从2014年9月1日起按每月2300元支付租金至交回租赁物止；3、被告交付的履约保证金5000元原告不予退还。
原告周继强为支持其的诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、身份证，证明原告的主体资格；2、《租楼合同》，证明被告向原告承租；3、房产证，证明租赁物所有权属于原告所有；4、通知、快递回执，证明原告要求被告交租，告知被告不交租的行为构成违约，提出解除合同要求。
被告潘彩红缺席，未作答辩，亦未向本院提交证据。
被告潘卫国辩称，被告潘卫国与潘彩红原是夫妻关系，以潘彩红的名义租赁了原告的楼房经营“金龙酒楼”，2013年8月22日，双方离婚后，酒楼转由潘卫国独自经营，租金亦由潘卫国交给原告妻子。2014年3月份因酒楼要变更名称还没确定新的经营者，因此没有交3月份的租金，从4月份起被告潘卫国交付租金时原告以只收潘彩红的租金而拒绝收租金，2014年4、5月份被告潘卫国停业装修酒楼，并将酒楼更名为“丰盈酒楼”继续经营。综上：1、不同意原告的诉讼请求，请求法庭驳回原告的诉讼请求，被告的确从2014年3月开始拖欠租金，但是原因是原告故意拒收造成的，原告恶意创造解除合同的条件，从常理上将，被告对酒店进行装修并继续投资，怎么可能会停止经营？司法所的调解是被告方主动申请的，是希望解决这一纠纷；2、被告将租金提存，被告在用自己账户提存之前到公证处提存过，但公证处不受理。所以是原告恶意创造解除合同的条件，法院不应该支持原告的请求。拖欠的租金，只要原告给一个银行账号，被告马上全数交齐；为了尊重双方租赁合同，要求继续履行合同。有时拖欠一两个月租金，不影响合同目的的实现。合同的解除条件中，要严重违约导致合同目的无法实现，才能变更或者解除合同。一两个月没有交租金，不影响合同目的的履行。合同是合法有效的，合同继续履行下去是双方的意愿。要求继续履行合同。
被告潘卫国为支持其的诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、离婚协议书，证明两被告之前是夫妻关系，共同经营酒店，后来才转给被告潘卫国经营；2、调解笔录，证明2014年7月18日双方到丰城司法所调解是被告早就提出要求的，但司法所安排时间比较晚，7月9日原告提出提高租金，原告要求潘彩红交租金，不收潘卫国的租金，以此拒收潘卫国的租金；3、新丰县街道人民调解委员会《调解终结书》，证明本案曾经丰县街道人民调解委员会调解不成功；4、交付房租《收据》14张，证明2013年10月份开始是潘卫国交租；5、存折，证明被告潘卫国在原告拒收租金之后，又无法到公证处办提存后，就用自己的名字开户，将租金存进这个账户。
经庭审质证，被告潘卫国对原告提交的证据1、2、3没有意见；对证据4快递回执真实性没有意见，证明的内容有意见，2013年4月份开始是潘卫国交租，2014年7月份原告寄给潘彩红的快递，是要求潘彩红交租，但其拒收潘卫国交的租金。原告对被告提交的证据1真实性无异议，但认为两被告离婚之后，没有将交租金的义务转给潘卫国这件事告知原告，被告潘卫国不是合同相对人；对证据2真实性无异议，恰证明被告欠租是事实；对证据3无异议；证据4真实性无异议，恰证明原告没有拒收潘卫国租金的行为；证据5与本案没有关联性。
经审理查明，2007年8月26日，潘彩红与周继强签订一份《租楼合同》（租赁物楼房的权属人是周继强与其妻子俞小珍）约定“甲方（周继强）将位于丰城镇新龙公路旁一至三楼的楼房出租给乙方（潘彩红）；租赁期从2007年9月1日至2020年9月30日止，共13年，月租金2000元，每三年递增100元，交租时间为每月10号前；甲方按楼房一至三层现状租给乙方经营，具体装修设计由乙方自定，甲方不支付任何费用；乙方在装修和经营时间内，对甲方没有发生违约行为，甲方无权将楼层收回不租给乙方；乙方租用期满，不动产归甲方所有，动产归乙方所有；乙方在经营期内如需要转租楼层，甲方同意转租，但须按本合同款项缴交租金给甲方·····”，之后周继强将楼房交付潘彩红装修经营。潘彩红与潘卫国（夫妻关系）共同投资装修并经营“金龙酒楼”。双方没有约定租金的交付方式，实际交付方式为：周继强妻子俞小珍不定时直接到潘彩红、潘卫国处收取现金，且每次都是在每月10号之后，有时候是两个月才支付租金，2013年4月份起，租金按每月2200元支付。
2013年8月22日潘彩红、潘卫国协议离婚，并约定“座落于新丰县新龙公路21号的金龙酒楼所有权及经营权归男方，金龙酒楼目前的债权归男方享有，债务由男方承担偿还责任。此后，租金按照原来的惯例由俞小珍到店收取潘卫国的现金。2014年3月份，潘卫国因酒楼需要更名暂停交租一个月，4、5月份期间停业对金龙酒楼进行装修并准备更名事宜，之后金龙酒楼更名为“丰盈酒楼”，由潘卫国继续经营。2014年7月12日，周继强邮寄通知单要求潘彩红本月14日前交清所欠房租，但通知单上并没有潘彩红、潘卫国的签名确认。周继强与潘卫国分别于2014年7月18日、8月4日在新丰县丰城司法所、新丰县丰城街道人民调解委员会就租金事宜进行调解，最终都调解不成功。2014年8月11日潘卫国在广东农村信用社／农村商业银行开户存入13200元。
2014年8月18日周继强向法院提起诉讼，要求判令：1、解除原告周继强与被告潘彩红2007年8月26日签订的《租楼合同》；2、两被告支付拖欠租金13800元，从2014年9月1日起按每月2300元支付租金至交回租赁物止；3、被告交付的履约保证金5000元原告不予退还。
庭审中，潘卫国提出是周继强不收取租金才造成无法交付租金，只要周继强同意给一个账号，立即交清租金并要求继续履行合同，周继强则不同意调解。
以上事实有身份证；《租楼合同》；房产证；通知、快递回执；离婚协议书；调解笔录；《调解终结书》；收据；存折以及本院的开庭笔录在案佐证。
本院认为，原告周继强与被告潘彩红签订的《租楼合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容形式不违反法律、法规的规定，是有效合同，双方均应按约履行合同。本案争议焦点是被告潘卫国是否存在拒不交付租金行为及合同应否解除。关于租金交付问题，原告周继强认为两被告拒不交租，被告潘卫国却认为是原告周继强拒收租金，因双方没有约定租金的交付方式，合同履行过程中租金的实际交付方式是原告周继强妻子直接到被告处收取现金，没有其他途径交付租金。从被告潘卫国在2014年4、5月份间停业对租赁物进行装修准备更名，更名为“丰盈酒楼”后继续经营，7月份经过司法所和丰城街道人民调解委员会调解不成功后，开户存入13200元等事实行为看，被告潘卫国没有拒不交付租金的行为，其是希望继续履行合同经营酒楼的。庭审时被告潘卫国亦明确表示只要原告周继强愿意给一个银行账户立即付清未付的租金，故原告周继强认为被告潘卫国拒交租金的说法不符合事实情况。从原告周继强提交的证据看，不能证明两被告有拒不交租的行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”从本案的事实和证据看，不存在原告周继强要求两被告在合理期限内支付租金，两被告仍逾期不支付的情形，故原告周继强要求解除合同的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。
对应付未付的租金应由谁负责给付的问题，因合同签订时被告潘彩红、潘卫国是夫妻关系且共同经营承租的房屋，故合同的实际承租人应是被告潘彩红、潘卫国，而在两被告离婚后，双方协议租赁物的权利义务由被告潘卫国一人承受，在新丰县丰城司法所调解时，已出示了两被告的离婚协议，原告周继强在起诉前已知道该事宜，故应付未付的租金应由被告潘卫国支付。关于租金金额，因双方从2013年4月份起按照每月2200元计算，合同约定租金每三年递增100元，最高月租金为2300元，故2014年3月-11月未付的租金为2200x9=19800元。被告潘彩红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交相关的证据，视为其放弃对原告提交的证据进行质证及对原告陈述的事实进行抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告潘卫国在本判决生效之日起五日内，支付原告周继强2014年3月-11月份租金人民币共19800元；
二、驳回原告周继强的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币270元，由原告周继强负担170元，被告潘卫国负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。
审 判 长 李美伟
代理审判员 李春容
人民陪审员 陈继泽
二〇一四年十一月六日
书 记 员 江春英