杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第1213号
原告（反诉被告）：杭州下城区小天鹅幼儿园。
法定代表人：刘红英。
委托代理人：吴贤德。
被告（反诉原告）：俞行晖。
被告（反诉原告）：吴亚萍。
两被告（反诉原告）共同委托代理人：沈肖容、唐昭董，浙江泰杭律师事务所律师。
原告杭州下城区小天鹅幼儿园（以下简称小天鹅幼儿园）诉被告俞行晖、吴亚萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年6月30日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判，于2009年7月29日公开开庭进行了审理。原告小天鹅幼儿园的委托代理人吴贤德，被告俞行晖、吴亚萍的委托代理人沈肖容到庭参加诉讼。后因案情复杂转入普通程序，与审判员叶东晓、人民陪审员陈国义组成合议庭审理，俞行晖、吴亚萍于2009年9月17日提起反诉，本院受理后，决定将本诉与反诉合并审理，于2009年10月14日和2010年6月3日公开开庭进行了审理，小天鹅幼儿园的委托代理人吴贤德，俞行晖、吴亚萍的委托代理人沈肖容、康昭董到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告小天鹅幼儿园诉称：为了解决农民工子女上学难，学前教育难的问题，2005年，原告的法定代表人刘红英在下城区民政局、下城区教育局的大力支持下，开办了小天鹅幼儿园，并以原告的名义租用了被告俞行晖、吴亚萍位于杭州市石桥镇西文村一组的房子，随后对房屋进行了装修。自幼儿园开办以来，原告工作人员认真努力的办学态度得到了家长的认可，目前，原告每月招生三百多人。2009年4月15日，下城区东新街道“一村一方案”试点单位农居指挥部出文《西文农居拆迁政策告知书》，要对原告租赁的房屋进行拆除。据悉，被告俞行晖、吴亚萍已经和下城区东新街道“一村一方案”试点单位农居拆迁指挥部签订拆迁安置补偿协议。原告获悉后，多次找到下城区东新街道“一村一方案”试点单位农居拆迁指挥部协商拆迁补偿问题，指挥部以原告不是被拆迁人为由，拒绝赔偿。无奈之下，原告要求被告赔偿损失，被告也予以拒绝。原告认为，被告和下城区东新街道“一村一方案”试点单位农居拆迁指挥部签订拆迁安置补偿协议，被告与原告签订的租赁合同已无法履行，被告已经构成违约，应赔偿原告实际损失，故起诉请求：1.判令被告俞行晖、吴亚萍共同赔偿原告损失20万元，两被告对上述赔偿互负连带责任；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告俞行晖、吴亚萍辩称：1.本案被告并不存在违约行为。2.拆迁出文后，被告也对原告进行告知，现在原告还是居住在案涉房屋，而且原告现在还有没有支付7月份的租金。根据双方的约定，如果遇到国家拆迁等情况，原告必须无偿搬出，而且现在被告和西文村也没有签订确定的赔偿协议，所以被告认为自己没有违约行为，更谈不上赔偿。请法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告俞行晖、吴亚萍反诉称：2008年9月8日，俞行晖、吴亚萍与反诉被告小天鹅幼儿园续签协议书一份，约定：由小天鹅幼儿园承租俞行晖、吴亚萍位于西文村一组的四层楼房一幢及三间平台和四间二楼上钢结构房屋用于办幼儿园；租赁为154000元每年，租金按季度提前支付；产生的水、电、有线电视等费用由幼儿园自行承担；如遇拆建房屋或国家征用等原因，反诉原告提前两个月通知反诉被告，反诉被告需无条件搬出该租赁房屋。因政府部门对西文村农改居拆迁需要，反诉原告已在接到通知后于2009年4月中旬告知反诉被告相关拆迁事宜，并要示反诉被告做好准备配合政府部门拆迁工作，争取在2009年7月底前腾空交房，但反诉被告至今未向反诉原告办理退租及交房手续。依协议约定，反诉被告应向反诉原告支付2009年5月1日至2009年9月15日期间租金共计57750元，但反诉被告只向反诉原告支付了20000元租金，尚余37750元未支付。故提起反诉，请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付租金37750元；2.责令反诉被告立即腾退并办理退租手续；3.本案的诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告小天鹅幼儿园辩称：反诉被告已经在2009年7月腾空房屋，不存在阻碍交房的事实。反诉被告确实有一部分房租没有缴纳，但不是反诉原告提出的3万多元。
原告（反诉被告）小天鹅幼儿园为证明自己诉讼请求所依据的事实和反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据材料：
1.租赁合同1份，欲证明双方之间的租赁关系；
2.拆迁政策告知书1份，欲证明小天鹅幼儿园租赁房屋被拆除，双方合同无法履行；
3.专用发票1组，欲证明小天鹅幼儿园因为房屋拆迁，损失达到每个月6万多元；
4.拆迁补偿安置协议，欲证明（1）拆迁人对俞行晖、吴亚萍已进行了补偿，扣除俞行晖、吴亚萍购买房屋的款项，还有90万元的剩余，（2）侧面证明小天鹅幼儿园已经在规定了时间无条件的搬出房屋；
5.土地房屋拆迁补偿评估表1份，欲证明整个拆迁过程中补偿事项和相应的金额，其中房屋调整项大部分都是属于小天鹅幼儿园（表四中的第10、12、14、15、22、27、30、31、32、33、37、38、39、40、44、46、51、59、67、74项，表五中的第2、4、5、6、13项）。
上述证据经俞行晖、吴亚萍庭审质证，本院作如下认证：俞行晖、吴亚萍对证据1三性没有异议，但是根据上述的协议中第四条的约定，俞行晖、吴亚萍不存在违约行为。对证据2真实性没有异议，但是对关联性有异议。证据3跟本案也没有关联性。对证据4，真实性合法性没有异议，对待证事实有异议，俞行晖、吴亚萍至今没有得到补偿，只是对未来事项的约定，也不能证明小天鹅幼儿园是否实际已经搬出，对于奖励也是对未来事实的约定，而且事实小天鹅幼儿园并没有向俞行晖、吴亚萍办理交房手续。对证据5，表四的第12项确认是小天鹅幼儿园的，但其中有一部分不是小天鹅幼儿园的，第15项中有10个平方是小天鹅幼儿园。第30项中，空调移机有13台空调是小天鹅幼儿园的。第51项，玻璃镜子是小天鹅幼儿园的。第67项，铝合金宣传栏是小天鹅幼儿园的。表5中第2项，电话移机有1户电话是小天鹅幼儿园的，宽带移机有1户是小天鹅幼儿园的。本院认为，俞行晖、吴亚萍对证据1无异议，故予以确认；对证据2真实性无异议，且该证据与本案有关联，故予以确认；证据3系小天鹅幼儿园收取学生的保育费和伙食费发票，并不能证明其损失，与本案缺乏关联，故不予确认；证据4真实性合法性无异议，且该证据与案件有关联，故予以确认。证据5系本院依小天鹅幼儿园申请调取的，双方对其真实性无异议，故对其真实性予以确认，对其证明对象将结合案情认定。
被告（反诉原告）俞行晖、吴亚萍为证明自己诉讼请求所依据的事实和反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据材料：
租赁协议1份，欲证明双方对相关事项的约定和租金的约定。
上述证据经小天鹅幼儿园庭审质证，本院作如下认证：小天鹅幼儿园对其真实性没有异议，但是不能证明小天鹅幼儿园还拖欠俞行晖、吴亚萍的租金，租金已缴纳到6月份。本院认为，双方对签订租赁协议的事实均认可，故对该证据予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：2006年10月，俞行晖与小天鹅幼儿园签订《协议书》一份，约定俞行晖将一幢四层楼房及三间平台和围墙内场地租给小天鹅幼儿园开办幼儿园，租金每年72000元，租期自2006年11月1日至2008年10月30日。2008年9月8日，俞行晖与小天鹅幼儿园又签订《协议书》一份，约定俞行晖继续将上述房屋出租给小天鹅幼儿园，租金每年154000元，租期自2008年11月1日至2010年10月30日。两协议均约定，乙方（即小天鹅幼儿园）租期满后不再续租，应对甲方（即俞行晖）原有设施及花木恢复原样。甲方因需拆建房屋或国家征用等原因，甲方要提前二个月通知乙方，乙方需无条件搬出租房。吴亚萍系俞行晖之妻，上述两协议均由吴亚萍签字。后因实施西文村“城中村”改造综合用房项目，需在西文村进行征地拆迁，俞行晖、吴亚萍的房屋属拆迁范围。2009年4月15日，下城区东新街道“一村一方案”试点单位农居拆迁指挥部向俞行晖户发放《西文农居拆迁政策告知书》，其中房屋补偿政策第4项规定：“原合法批建住宅作为非住宅用房使用的，仍作住宅用房补偿和安置。经工商行政管理部门核发并在有效期内的营业执照每本按核定面积或实际营业面积给予每平方米200元的补偿，补偿面积最多不超过一楼主房和辅房的合法批建面积；对租（借）用人由房屋所有人负责清退。”告知书还对房屋的安置政策、奖励优惠政策等进行了说明。俞行晖、吴亚萍于2009年5月通知小天鹅幼儿园房屋将要拆迁的事宜。2009年7月19日，杭州市下城区东新街道西文经济合作社作为拆迁人、俞行晖作为被拆迁人、杭州市下城区征地事务所作为动迁机构签订《农居拆迁补偿安置协议书》，约定：俞行晖被拆迁房屋建筑面积1233.68平方米，其中合法建筑面积216.7平方米，对俞行晖合法房屋及地上附属物等按有关规定进行评估，补偿费计1353824元。俞行晖合法批建住宅临时作为非住宅使用的建筑面积82.3平方米，杭州市下城区东新街道西文经济合作社按200元／平方米标准给予一次性补偿，计16460元。并约定了其他相关奖励、安置方式和面积、拆迁过渡、结算方式等事项。2009年7月底，小天鹅幼儿园搬离案涉房屋。
另查明：浙江众诚房地产评估事务所有限公司经对俞行晖户房屋进行评估后，制作《杭州市区征收（用）集体所有土地房屋拆迁补偿评估表》，确认案涉房屋的房屋补偿金额为165211元，调整项目补偿金额为586031元，地上附属物补偿金额为602582元，合计为1353824元。
本院认为：小天鹅幼儿园与俞行晖、吴亚萍签订的《协议书》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。合同约定因拆建房屋或国家征用等原因，俞行晖、吴亚萍提前二月通知小天鹅幼儿园后，小天鹅幼儿园需无条件搬出租房。现双方对租赁房屋因征地拆迁，租赁合同终止履行无异议。本案的争议焦点在于：
一、小天鹅幼儿园要求俞行晖、吴亚萍赔偿其损失20万元有无依据。小天鹅幼儿园主张的损失包括拆迁导致的生源损失、《西文农居拆迁政策告知书》中规定的每平方米200元的补偿费、搬迁补贴和装修损失。1.关于生源减少的营业损失。小天鹅幼儿园提交的证据仅能证明其开办期间收取的保育费和伙食费，并不能证明该笔费用即为营业损失，且租赁合同系因双方在合同中约定的条件成就而终止，而并非俞行晖、吴亚萍违约造成，故小天鹅幼儿园要求俞行晖、吴亚萍赔偿该损失缺乏依据。2.关于每平方米200元的补偿费。《西文农居拆迁政策告知书》中告知俞行晖，原合法批建住宅作为非住宅房屋使用的，仍作住宅用房补偿和安置，经工商行政管理部门核发并在有效期内的营业执照按核定面积或实际营业面积给予每平方米200元的补偿，后在拆迁单位与俞行晖签订的《农居拆迁补偿安置协议书》中，确定合法批建住宅临时作为非住宅使用的建筑面积补偿16460元。该笔补偿系拆迁单位作为相关奖励补偿给俞行晖、吴亚萍户的，小天鹅幼儿园主张该笔补偿应归其所有，缺乏相应的依据。3.关于搬迁补贴。《农居拆迁补偿安置协议书》中约定的搬迁补贴，系按照批建时的大、中、小户给予的、按每月4500元的标准、自签订协议并交房之月起至回迁公告之月止的补贴，先预发二年半为135000元。该补贴系针对房屋所有权人的自交房至回迁期间的补贴，小天鹅幼儿园以承租人的身份主张缺乏依据，本院不予支持。4.关于装修损失。双方在协议中约定小天鹅幼儿园租赁期满后不再续租，应对俞行晖、吴亚萍原有设施及花木恢复原样。庭审中，俞行晖、吴亚萍也认可小天鹅幼儿园租赁后进行过部分装修改动。可见俞行晖、吴亚萍在出租前已对房屋进行过装修，而要求小天鹅幼儿园退租时应当恢复其原有设施，可以推断原装修价值不低。现租赁合同因不可归责于双方的事由导致解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应当由双方按照公平原则分担。庭审中，俞行晖、吴亚萍认可《杭州市区征收（用）集体所有土地房屋拆迁补偿评估表》中表四的第12项、第15项中的10个平方、第30项中的13台空调移机、第51项、第67项，表5中第2项、第4项电话移机中的1户、第6项宽带移机中的1户是属于小天鹅幼儿园的，本院予以确认。小天鹅幼儿园主张的其他项目，因房屋现已拆除，双方仅口头陈述而未在举证期限内提交相应证据证明这些项目的具体归属，因此，本院只能根据公平原则、依据日常经验法则进行推断：彩钢瓦棚共70平方米，俞行晖、吴亚萍认可其中10平方米属小天鹅幼儿园装修，但根据该陈述，同为彩钢瓦棚，却分别由双方进行装修，不太合常理，故推定另60平方米也属小天鹅幼儿园所有。幼儿园租用住宅后，通常要分隔使用房屋，因此，铝合金隔断、固定木柜应认定系小天鹅幼儿园装修。软包，墙纸、墙布，木料凹凸造型护墙等室内装饰，通常系满足幼儿教育的需要而布设，监控通常系为保障幼儿园的安全而设置，因此认定系小天鹅幼儿园装饰和设置。空调移机16台，俞行晖、吴亚萍认可13台属小天鹅幼儿园，电话、有线电视移机等，俞行晖、吴亚萍亦认可其中部分属于小天鹅幼儿园，而剩余部分小天鹅幼儿园未能提交证据证明系其所有，结合该幢房屋还有其他承租人，俞行晖、吴亚萍在出租前已进行装修的事实，故不予认定归小天鹅幼儿园所有。其余外墙涂料、强化地板、地砖、面砖等，系通常房屋装修项目，小天鹅幼儿园未能提交证据证明系其装修，结合案涉房屋在出租前已装修的事实，不予认定系小天鹅幼儿园装修。表五中第13项的“其他”，未明确其内容，小天鹅幼儿园未能提交证据证明系其所有，故不予认定。综上，本院认定案涉房屋的88930.91元装修或附属设施属小天鹅幼儿园装修或添置，该部分补偿款应由俞行晖、吴亚萍作为装修损失支付给小天鹅幼儿园。其余部分，小天鹅幼儿园作为主张方，未能提交有效证据证明系其装修或添置，应当承担举证不能的不利后果，本院不予支持。
二、俞行晖、吴亚萍要求小天鹅幼儿园支付剩余的租金、腾退房屋和办理退租手续是否有依据。俞行晖、吴亚萍称小天鹅幼儿园自2009年5月1日起仅支付20000元租金，系其对对方已履行义务的自认，故予以确认。小天鹅幼儿园称已支付完5、6月的租金，但未能提供支付凭证等相应证据证明，故不予采信。因此，对俞行晖、吴亚萍认可已支付部分之外的租金，小天鹅幼儿园仍负有支付义务。小天鹅幼儿园称其已于7月底搬离租赁房屋，俞行晖、吴亚萍也认可小天鹅幼儿园已于7月底开始搬出的事实，但称不清楚是否已搬完。结合拆迁单位与俞行晖在《农居拆迁补偿安置协议书》中约定俞行晖应在7月31日前搬迁完毕，以及该区域已开始拆迁的事实，应当认定小天鹅幼儿园已于7月底搬离租赁房屋，此后小天鹅幼儿园未再使用租赁房屋，不应当支付租赁费用。故小天鹅幼儿园应当支付俞行晖、吴亚萍房租金额为：38500（5－7月房租）－20000（已支付）＝18500元。其余部分租金本院不予支持。小天鹅幼儿园已于7月底搬离租赁房屋，应认定其已完成房屋腾退义务。该房屋现已被拆除，俞行晖、吴亚萍再要求其交还房屋钥匙、办理退租手续已无必要。故对俞行晖、吴亚萍的这些诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、俞行晖、吴亚萍支付杭州下城区小天鹅幼儿园装修损失88930.91元；
二、杭州下城区小天鹅幼儿园支付俞行晖、吴亚萍租金18500元；
三、驳回杭州下城区小天鹅幼儿园的其他诉讼请求；
四、驳回俞行晖、吴亚萍的其他反诉请求。
上述一、二项相互抵扣后，俞行晖、吴亚萍还应支付杭州下城区小天鹅幼儿园70430.91元，于本判决生效之日起十日内履行。
本诉案件受理费4300元，由杭州下城区小天鹅幼儿园负担2388元，俞行晖、吴亚萍负担1912元；反诉案件受理费322元，由杭州下城区小天鹅幼儿园负担158元，俞行晖、吴亚萍负担164元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，其中本诉部分4300元，反诉部分322元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
审 判 长 叶东晓
代理审判员 周菁晖
人民陪审员 陈国义
二〇一〇年六月二十四日
书 记 员 汪国庆