河北省沙河市人民法院民 事 判 决 书(2017)冀0582民初1193号原告韩卓安，男，汉族，1999年9月29日出生，学生，共青团员，籍贯保定市蠡县，现住沙河市。法定代理人李某，男，汉族，1971年12月16日出生，农民，群众，初中文化，住保定市蠡县。委托代理人杨建波、韩国璞，河北守敬律师事务所律师。被告韩风肖，女，汉族，1952年3月18日出生，农民，群众，籍贯保定市蠡县，现住沙河市汇通城市。被告禄影军，男，汉族，1975年8月21日出生，农民，群众，住保定市蠡县。委托代理人靖娟,河北旭天律师事务所律师，特别授权。被告蔡天，男，汉族，1992年11月10日出生，农民，群众，住保定市蠡县。原告韩卓安诉被告韩凤肖、禄影军、蔡天为确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法由审判员石英颖独任审判，公开开庭进行了审理。原告韩卓安及其的委托代理人杨建波、韩国璞、被告禄影军及其的委托代理人靖娟、被告韩凤肖、被告蔡天、到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩卓安诉称，原告韩卓安母亲生前与李某离婚后于2011年3月1日购买蠡县长瑞锦城一期9号楼1单元601室房产一处，在该房产所有人朱彦辉于2011年9月14日去世后，该房产被母亲韩凤肖、长子蔡天、次子韩卓安三人继承。2017年2月24日，禄影军在未经限制行为能力人韩卓安的法定代理人李某同意的情况下，私自与蔡天达成对上述遗产的《房屋买协议书》然后袭击式的找韩凤肖、韩卓安、朱静在协议书上签字。李某现在知道了该协议书，其作为韩卓安的监护人和法定代理人，不同意追认韩卓安与各被告签订的上述《房屋买协议书》有效，因此依据合同法第47条第一款“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效”和第二款“法定代理人未作表示的，视为拒绝追认”，据此原告的法定代理人代理原告要求法院确认该《房屋买协议书》无效。特诉至法院，请求依法判令：原告韩卓安的法定代理人李某，不同意追认韩卓安与各被告于2017年2月24日签订的关于蠡县长瑞锦城一期9号楼1单元601室的《房屋买协议书》，原告的法定代理人代理原告要求法院确认该协议无效，被告承担本案诉讼费。原告韩卓安在庭审中主张：1、李某是否是韩卓安的法定代理人已经不重要，因为韩卓安已经成年，有权表态，对该诉争协议不予追认。2、该协议肯定是无效的，因为在协议签订时，没有取得李某的认可也没有取得原告生父蔡海英的认可，同时被告知道韩卓安生父是蔡海英，却故意在协议书中让原告的姥姥韩风肖在监护人上签字，明显是禄影军的过错，对我们来说主要是未经实际的监护人也没有经被告单方知道的生父签字，该协议权利义务不对等，即禄影军以不办理过户手续按协议就可以不付余款而居住，因此禄影军对该协议属于恶意取得，是因为韩卓安未成年不能考虑周全所致，所以要求协议无效理据充足。2、被告说根据合同法第52条规定不符合确认无效的条件，这是错误的，因为我们是依据合同法第47条不予追认的条款，要求法院确认无效。综上未经监护人签字同意是非常明确的符合第47条可以确认无效的，本案事实清楚，请求法院依法支持原告诉求。房产作为遗产还未分割时，是属于共同共有，不适用被告所述的物权法规。被告韩风肖：签订的合同时我们没有见到禄影军，合同当时是禄影军签字后拿过来的，我不认识禄影军，不知道里面到底什么回事。被告禄影军辩称：原告所述与事实不符，1、李某作为韩卓安的法定代理人身份主体不适格，李某与韩卓安生母朱彦辉离婚后原告一直随母亲生活，其监护权归朱彦辉，朱彦辉死后，原告即随外婆韩风肖生活，且原告韩卓安的生父，蔡海英尚健在，蔡海英才是原告韩卓安的法定代理人才对，无论在何种情况下，李某均无监护权，故其没有代理资格，李某无权代理韩卓安进行诉讼。2、原告要求协议无效的理由不成立，该房屋的所有权归蔡天、韩卓安、韩风肖按份共有，在签订房屋买卖合同时，虽然韩卓安没有成年，但其已快年满18岁，其处分自己的享有份额的财产，代理人认为该行为与其年龄、智力、精神健康状况是相适应的，应属于有效法律行为，再者韩风肖与蔡天均为完全民事行为能力人对该房屋有使用权，即使李某为韩卓安的法定代理人，也无需征得李某的追认，根据合同法第52条之规定，该协议不符合确认无效的要件，且该房屋已经交于禄影军使用，被告禄影军对房屋已经进行装修入住，原告一再强调该协议无效，根据物产法的规定处分物权三分之二所有人同意就可以处分，本案中该诉争房产的所有人是韩风肖、蔡天、韩卓安，虽然韩卓安没有成年，但韩风肖、蔡天对该房屋也有处分权，且三人在协议中都签字认可，也已经收取禄影军的购房定金，房屋交于禄影军使用，该协议已经生效，并且也履行，在履行过程中，原告主张合同无效，于法无据，通过庭审可以看出原告与其他二被告之间属于亲属关系，一致想把该协议确认为无效协议，是违约的一种表现.原告主张该协议无效，既与法相悖，对买受人禄影军造成巨大损失，综上，应当裁定驳回原告的起诉，或依法判决驳回原告诉讼请求。被告蔡天辩称：我们没有损害被告禄影军的利益，该合同首先收了10万元的订金，当初有沟通取消该合同，由于“订”字，如果取消要赔偿25万元。跟我协商买房的人是位女士，跟原告没有任何关系，后该女士联系了中介公司，禄影军是该中介公司的法人。我和女士联系后，她说已经跟我小姨联系了，同意入住，然后装修，后房价涨了，我跟小姨确认，要他把剩余款项交完，房子没有过户，一直催要无果，因此引起这起诉讼。这个合同因为我们不懂相关法律，对我们有不利的地方。经审理查明，原告韩卓安母亲朱彦辉生前与李某离婚后于2011年3月1日购买蠡县长瑞锦城9号楼1单元601室房产一处，朱彦辉于2011年9月14日去世。被告韩凤肖系朱彦辉的母亲、被告蔡天系朱彦辉的长子、被告韩卓安系朱彦辉的次子。2017年2月24日，禄影军与韩卓安、韩凤肖、签订了《房屋买协议书》该协议书的主要内容为：“出卖人（以下称甲方）：1、蔡天。2、韩卓安（原名朱昊康）。3、监护人姓名：韩凤肖。买受人（以下称乙方）：禄影军。甲方在2011年3月1日购买蠡县长瑞锦城一期9号楼1单元601，面积100.03平米，现愿以叁拾肆万伍仟元的价格卖给乙方，并订立协议如下：一、乙方应在本协议签订之日起当日付购房款定金壹拾万元。余款在房产本过户手续办理完后一次性付清。二、因甲方所卖房屋有部分贷款尚未还清，乙方购买该房屋后，甲方需一次性还清贷款取出房产本交与乙方办理过户手续。三、甲方保证所出卖的房屋与第三人没有任何纠纷，如因此造成乙方不能正常取得、使用所购房屋，甲方除应退还乙方全部购房款外，另需赔偿乙方违约金伍万元。四、甲方收到乙方购房款之日，应将该房屋的《商品房买卖合同》等手续交付乙方。五、乙方将来如需将该房屋办理更名、过户手续，甲方应积极协助。税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由乙方承担。六、此协议一式四份，双方及监护人各执一份，签字即生效。甲方：韩卓安、韩凤肖、蔡天。乙方：禄影军。签合同地址：沙河市汇通花园小区。”2017年2月5日韩凤肖、蔡天、韩卓安收到购房款订金壹拾万元，后禄影军装修、入住。原告韩卓安出生于1999年9月29日。认定上述事实的证据有：当事人陈述、身份证明、保定蠡县公安局鲍墟乡派出所出具的书面证明、沙河市桥东街道办事处温泉社区居委出具的书面证明、《商品房买卖合同》、购房协议、死亡医学证明书、蠡县档案管出具的李某的婚姻状况信息、结婚证、离婚证、离婚协议书、韩卓安、韩风肖、蔡天的订金收条等。以上证据均经庭审举证、质证，符合证据的客观性、关联性、合法性的法律特征，可以作为认定本案事实的证据。本院认为，原告韩卓安以其于2017年2月24日签订的关于蠡县长瑞锦城一期9号楼1单元601室的《房屋买协议书》时未满18岁为限制民事行为能力人为由，其法定代理人李某，不同意追认其与各被告签订的上述协议，其满18周岁后对该协议同样不予追认，要求法院确认该协议无效的主张，经查，该协议出卖方除韩卓安签字外，还有韩凤肖、蔡天等人的签字，即使韩卓安在签订该协议时民事行为能力上确有缺陷，但其姥姥韩凤肖、哥哥蔡天等作为完全民事行为能力人参与了该房屋转让过程，应当视为韩卓安的转让行为是在监护人的监护下进行的，根据该协议约定被告禄影军已支付了10万元的购房款定金，并已装修、入住，对这一事实，作为出卖方的韩凤肖、蔡天、韩卓安也予以认可。故综合本案案情及原告方提交证据，原告主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告韩卓安的诉讼请求。案件受理费40元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  石英颖二〇一七年十二月六日书记员  高笑歌