上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2541号
上诉人（原审被告）钱卫军。
被上诉人（原审原告）上海芝旺实业有限公司。
法定代表人＊＊＊，总经理。
上诉人钱卫军因与被上诉人上海芝旺实业有限公司（以下简称芝旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，上海市闵行区古龙路＊＊＊号地下1层及1-2层、上海市闵行区古龙路＊＊＊号地下1层及1-2层、上海市闵行区古龙路＊＊＊号地下1层及1-2层、上海市闵行区古龙路＊＊＊号地下1层及1-2层的产权人均为案外人陈＊＊、相＊＊。2010年4月，陈＊＊、相＊＊将该四处房屋出租给芝旺公司使用，租期自2010年4月15日起至2020年8月14日止，陈＊＊、相＊＊同意芝旺公司在租赁期间将房屋转租。
2010年8月5日，芝旺公司将上海市闵行区古龙路＊＊＊号、208号房屋部分出租给案外人梁＊使用，租赁面积为353平方米，其中地上面积188平方米、地下面积165平方米。此后双方提前解除了该租赁合同。此后芝旺公司又将该部分房租出租给钱卫军使用。
2013年7月8日，芝旺公司（出租方、签约甲方）与钱卫军（承租方、签约乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方依法承租座落于上海市闵行区古龙路＊＊＊号商铺，由甲方将上述承租商铺部分出租给乙方，该商铺的建筑面积353平方米，其中地上面积188平方米、地下面积165平方米；为避免将来发生争议，若该商铺租用建筑面积与任何人士、组织或机关测量的建筑面积、租用面积或其它算法的面积有出入，双方同意不对该商铺的各种面积的算法进行比较，仍以甲方与物业所签合同列明的租用建筑面积为准；乙方承诺进行合法经营使用该商铺，用途为商业；甲、乙双方约定，甲方于2013年7月1日前向乙方交付该商铺，租赁期为五年，该商铺租赁期自2013年7月1日起至2018年7月30日止，甲方保证该租赁期限未超出租赁合同的租期，甲方同意给予乙方30天的免租期，免租期至2010年7月30日止；2013年7月1日至2018年7月30日为免租期，第一、二的年租金为人民币（下同）470，000元，既2013年8月1日至2015年7月30日每月租金39，167元，每三个月支付一次租金为117，500元；第三、四年的年租金为493，500元，即2015年8月1日至2017年7月30日每月租金41，125元，每三个月支付一次租金为123，375元；第五年的年租金为518，000元，既2017年8月1日至2018年7月30日每月租金43，167元，每三个月支付一次租金为129，500元；乙方每三个月支付一次租金，每次于应付款月前一个月的20日之前支付租金，先付后用，第一期租金于本合同生效之日起三日内支付给甲方；甲乙双方约定，本合同生效三个工作日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为40，000元；租赁关系终止时，乙方注销工商税务及相关证照后，甲方收取的该商铺租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；该商铺出租期间，乙方因使用该商铺所发生的水、电、煤气、通讯、设备、环卫等一切费用由乙方承担，由此产生的相关责任由其自行承担；乙方未按时足额向甲方交付租金或保证金的，每逾期一日则乙方需每日按月租金的3%向甲方缴纳违约金；未经对方同意，乙方擅自解除租赁关系的，违约方应向守约方支付剩余租期内应交租金总额80%的违约金，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成的损失于违约金的差额部分等。合同还对其他内容进行了约定。
该合同签订前，双方于7月5日即对系争租赁房屋内的设施设备等进行了清点，并对煤气表、水表及电表的读数进行确认，签署了清单。芝旺公司将房屋交付钱卫军使用，钱卫军在该房屋内进行了装修并进行餐饮经营。租赁过程中，钱卫军向芝旺公司支付了押金4万元及租金6万元，此后再也未支付过租金。2013年11月，钱卫军于系争房屋内停止经营，但并未将系争房屋交还芝旺公司及办理交接手续。
2013年12月31日，芝旺公司代为支付了系争房屋内2013年11月的电费及违约金3，291.88元及2013年12月的电费及违约金621.72元，共计3，913.60元；同日，芝旺公司代为支付了系争房屋内2013年8月的水费666.08元、2013年9月的水费1028.08元、2013年10月的水费1，054.15元、2013年11月的水费359.71元，共计3，108.02元；同日，芝旺公司支付了2013年8月的燃气费804.42元及滞纳金99.70元共计904.10元、2013年9月的燃气费4，646.24元及滞纳金413.50元共计5，059.80元、2013年10月的燃气费3，840.51元及滞纳金207.40元共计4，047.90元、2013年11月的燃气费2，863元及滞纳金71.60元共计2，934.60元、2013年12月及2014年1月的空置容量费共计300元，芝旺公司共计支付燃气费等共计13，246.40元。
2014年2月24日，芝旺公司委托律师向钱卫军发函表示，因钱卫军拖欠租金未付故要求与钱卫军解除租赁合同，并要求钱卫军支付拖欠的租金、违约金及水电费，钱卫军于2014年2月26日收到该份律师函，此后芝旺公司自行收回了系争房屋，并重新分隔后将部分另行租赁该案外人。
芝旺公司于2015年2月6日诉诸原审法院，请求判令：1、钱卫军向芝旺公司支付自2013年8月1日起至2014年2月28日止的租金214，167元；2、钱卫军向芝旺公司支付自2013年7月21日起至判决生效之日止的逾期付款违约金；3、钱卫军向芝旺公司支付水电煤等费用共计20，268元。原审中，芝旺公司对于第二项诉讼请求予以明确，要求钱卫军以214，167元为本金，按照每日3%的标准支付自2014年3月1日起至判决生效之日止的逾期付款违约金。
原审审理过程中，因钱卫军对其租赁范围存在异议，法院于2015年4月27日组织双方共同至租赁现场查看，经查看芝旺公司承租上海市闵行区古龙路＊＊＊号、206号、208号、210号四处房屋，该四处房屋二楼由芝旺公司使用，地下室由芝旺公司自行使用一半，另外一半原由钱卫军使用现空置；该四处房屋一楼挂有206号、208号、210号三张门牌号，两侧房屋由芝旺公司及案外人使用，中间两间房屋原为钱卫军承租部分，现经芝旺公司再次分割后出租于案外人使用。
原审认为，芝旺公司与钱卫军就签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。
对于《房屋租赁合同》约定的内容，现钱卫军对于房号对应的租赁面积、免租期时间、租赁合同的解除及煤气费用存在异议。
对于房屋的租赁面积，合同约定租赁地址为上海市闵行区古龙路＊＊＊号，而根据产证记载208号房屋的建筑面积为259.31平方米，但经现场实地查看钱卫军实际使用的部分为上海市闵行区古龙路＊＊＊号、208号的一楼部分及208号、210号的地下室部分，故该份合同中系根据实际租赁情况记载面积为353平方米（地上面积188平方米、地下面积为165平方米），对于钱卫军抗辩实际租赁面积不足租金过高的意见，法院不予采信。
关于钱卫军主张合同约定的免租期五年，故不同意支付租金的意见，法院认为关于免租期及租赁期限，合同中存在多处陈述：“商铺租赁期自2013年7月1日起至2018年7月30日”、“甲方同意给予乙方30天的免租期，免租期至2010年7月30日止”、“2013年7月1日至2018年7月30日”，这些内容的陈述存在矛盾，但钱卫军向芝旺公司租赁系争房屋，这个租赁期间均免租显然不符合常理，结合钱卫军的实际租赁情况及合同中关于租金自2013年8月1日支付的约定来看，双方约定的免租期应自2013年7月1日至2013年7月30日，故钱卫军认为其无需支付租金的意见法院不予采信。
关于系争租赁的解除时间，钱卫军自承租房屋后即拖欠租金至今已属违约，芝旺公司依据合同约定主张解除，法院予以支持。又依据合同法规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，钱卫军于2014年2月26日收到的解除函，法院确认双方的租赁协议于该日解除。至于钱卫军认为其在2013年11月已经搬离并停止经营，但钱卫军并未与芝旺公司办理交接手续返还房屋，芝旺公司此后自行收回房屋，故钱卫军应支付自2013年8月1日起至2014年2月26日止的租金211，592元（271，592-60，000）。而2014年2月27日、2月28日因双方合同已解除，钱卫军应参照租金标准支付两天的房屋使用费2，575元。
关于钱卫军认为芝旺公司提交的煤气费清单中对应的房号为206号，并非其租赁房屋不应支付的意见，法院认为钱卫军实际租赁的部分为上海市闵行区古龙路＊＊＊号、208号的一楼部分及208号、210号的地下室部分，且根据芝旺公司交房时双方签订的清单来看，双方确认的煤气表读数为22729，而芝旺公司代为支付的2013年8月的第一笔煤气费抄表数为22737，该读数能够相互印证，故对于钱卫军的该抗辩意见法院不予采信。根据双方合同约定，钱卫军应支付其使用期间段的相关费用，而钱卫军自租赁系争房屋后一直未付，对于芝旺公司代为支付的电费及违约金3，913.60元、水费3，108.02元及燃气费等13，246.40元，共计20，268.02元，芝旺公司要求钱卫军返还20，268元的请求法院予以支持。
关于逾期付款违约金，芝旺公司主张按照合同约定的月租金3%／日的标准支付，钱卫军认为过高应予以调整，法院认为至2014年2月28日，钱卫军已逾期支付租金及使用费共计214，167元，而对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。法院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定钱卫军以107.08元／日的标准支付自2014年3月1日起至判决生效之日止的逾期付款违约金。至于钱卫军支付的押金4万元，芝旺公司应于钱卫军付清上述费用后予以返还。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二〇一五年五月二十二日判决：一、上海芝旺实业有限公司与钱卫军于2013年7月8日签订的《房屋租赁合同》于2014年2月26日解除；二、钱卫军于判决生效之日起十五日内向上海芝旺实业有限公司支付自2013年8月1日起至2014年2月26日止的租金211，592元；三、钱卫军于判决生效之日起十五日内向上海芝旺实业有限公司支付自2014年2月27日、2月28日的房屋使用费2，575元；四、钱卫军于判决生效之日起十五日内向上海芝旺实业有限公司返还20，268元；五、钱卫军按每日107.08元的标准，向上海芝旺实业有限公司支付自2014年3月1日其至判决生效之日止的逾期付款违约金；六、上海芝旺实业有限公司于判决生效之日起十五日向钱卫军返还押金4万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计3，211.40元，由钱卫军负担。
判决后，钱卫军不服，上诉称，原审认定事实错误，芝旺公司作为出租人交付的房屋不符合租约约定，且未提供租约附件致实际未能验收房屋；另上诉人已于2014年11月底将房屋钥匙交还出租人员工并通知解约，原审解约时间认定错误。故上诉请求撤销原判（仅同意解约），改判驳回被上诉人原审诉讼请求。
芝旺公司辩称，不同意上诉请求，原审判决正确，要求维持原判。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人钱卫军与被上诉人芝旺公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思，内容未违反强制性法律规定，双方由之建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。
有效合同依法约束当事人按约全面履行。租约履行中，出租人钱卫军已实际搬离租赁房屋，芝旺公司原审主张解除租约，钱卫军对解约本身无异议，本院予以确认。关于双方争议之解约时间，上诉人主张时间为2014年11月30日，但根据查明事实，并无证据证明其于当时或其后曾依法通知解约或与出租人达成解约合意，原审以芝旺公司解除意思通知确定解约时间符合法律规定，本院予以确认。
关于租赁位置，上诉人主张标的房屋其未经过“验收”，根据查明事实，上诉人于签约前即对承租房屋内设备等进行了清点，签约后入住并实际开业经营，其移转并长期、公开占有、使用租赁房屋且未提出异议，显然并非“未经验收”。值得注意的是，原审法官已实际勘验现场并确定承租人实际租赁为上海市闵行区古龙路＊＊＊号、208号的一楼部分及208号、210号的地下室部分，原审据之确定实际面积合约具有事实基础。同理，上诉人所谓本案煤气账单中古龙路＊＊＊号与其租赁部位不符亦缺乏事实依据，上诉人相关主张本院不能采信。
上诉人其余主张原审已阐述详尽、合理，本院不再赘述。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人钱卫军的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6，422.8元，由上诉人钱卫军负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一五年十一月二日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……