延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第404号
上诉人（原审被告）沈阳技成投资有限公司（原吉林省华银典当有限责任公司），住所：沈阳市沈河区市府大路262甲号210丙室。
法定代表人曲岩，系该公司总经理。
委托代理人张景顺，吉林升圆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）戴旭东，住长春市南关区，邮寄地址：吉林开发区彩织街中海莱茵东郡H19-103室。
委托代理人王艳，吉林瑞广律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孙志军，住吉林省九台市。
委托代理人李维，吉林弘川律师事务所律师。
上诉人沈阳技成投资有限公司因与被上诉人戴旭东、孙志军执行异议之诉纠纷一案，不服吉林省和龙市人民法院（2014）和民初字第135号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原告戴旭东起诉称：2005年12月20日，原告与被告孙志军签订了房屋租赁合同书，双方约定：用被告拥有的坐落在九台市团结街的房屋1-5层，房证号：九房权证字第20060022**号，共计8306.69平方米，以租赁的形式租赁给乙方使用”，租赁期限从2005年12月20日至2025年12月20日，用孙志军欠原告的2200万元抵顶原告应支付的20年的租赁费。合同签订后原告一直使用、占有该房屋至今。2006年4月27日，因被告孙志军欠技成公司款项而办理了房屋抵押手续，后被告孙志军无力偿还被告技成公司欠款，技成公司根据最高人民法院作出的调解书向法院申请强制执行。原告认为，原告的租赁权先于被告的抵押权，足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。原告的租赁权在拍卖财产之上，对担保物权的实现有明显的影响。由于原告租赁费全部已经交付，原告对该房屋的占有使用的权利至2025年12月20日，原告对本案房屋享有优先权和继续承租权，原告理应参与本案的拍卖程序。综上，请求法院判决原告与被告孙志军2005年12月20日签订的房屋租赁合同有效，被告孙志军继续履行该合同；请求法院停止对坐落在九台市团结街的房屋（1-5层，房证号：九房权证字第20060022**号）的拍卖执行。
被告技成公司答辩称：原告在执行过程中提出的执行异议，是案外人对执行法院执行行为提出的异议，并未对执行标的主张实体权利，对执行法院执行行为提出执行异议，只能通过复议的方式救济；原告主张的执行标的设有租赁权，不影响抵押权的实现，也不影响法院拍卖；原告主张租赁合同是否有效，是否继续履行不属于执行异议之诉审查范围，原告可另行提起诉讼。
原审法院审理查明，2005年12月20日，原告与被告孙志军签订了房屋租赁合同书，双方约定：用被告拥有的坐落在九台市团结街的房屋1-5层，房证号：九房权证字第20060022**号，共计8306.69平方米，以租赁的形式租赁给乙方使用”，租赁期限从2005年12月20日至2025年12月20日，租赁费定价及收取方式为租赁费每年110万元整，20年租赁费总额为2200万元整，付款方式用甲方欠乙方2200万元抵顶。2006年4月27日，孙志军将房屋抵押给技成公司，并办理了房屋他项权证，他项权人为吉林省华银典当有限责任公司。2013年11月1日，技成公司依据最高人民法院作出的（2010）民一终字第111号调解书向和龙市人民法院申请对原告进行强制执行，执行过程中本院对孙志军的上述争议房屋启动拍卖程序。
2013年5月22日，吉林省华银典当有限责任公司更名为吉林省华银投资有限责任公司，于2014年3月26日吉林省华银投资有限责任公司更名为沈阳技成投资有限公司。
原审法院认为：2005年12月20日，原告与被告孙志军签订房屋租赁合同，2006年4月27日，孙志军将房屋抵押给技成公司，原告与被告孙志军的租赁关系的形成时间早于被告技成公司的抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法第二百零四条（新民诉法修改为第二百二十七条）规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。”的规定，原告与被告孙志军签订的租赁合同，不因被告的抵押权实现而消失，拍卖不影响原告继续承租该房屋，故原告请求停止拍卖诉争房屋的诉讼请求，本院不予支持。
对于原告提出的要求确认房屋租赁合同有效并要求孙志军继续履行合同的请求，因本案是案外人执行异议之诉，原告的请求不在本案审理范围内，故对该项请求原告可另寻途径解决。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：驳回原告戴旭东的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告戴旭东负担。
宣判后，上诉人沈阳技成投资有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，其理由为，一审判决对原告主张的租赁合同是否有效进行实体审理错误。本案是案外人提起的执行异议之诉，以拍卖标的物上存有租赁权为由，要求法院停止拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变更财产的规定》三十一条规定，本案拍卖房屋上无论有租赁权还是没有租赁权，均不影响拍卖进行。法院应对拍卖标的物上存有租赁权是否应影响拍卖进行审理，对异议人主张的租赁合同是否有效，租赁关系是否存在等实体权利不属异议之诉审查范围，异议人应另行向有管辖权的人民法院另行提起诉讼。一审判决认定事实与判决理由相互矛盾。法院判决认为，原告提出的要求确认房屋租赁合同有效并继续履行合同的请求，因本案是案外人执行异议之诉，原告的请求不在本案审理范围内，对该项请求被上诉人可另寻途径解决，而判决事实部分确又认定原告与孙志军之间存在租赁关系，且租赁关系形成早于抵押权，判决事实认定与理由相互矛盾。即使一审法院可以对是否存在租赁关系进行实体审理，一审判决认定戴旭东与孙志军之间存在租赁关系，且租赁关系形成早于抵押权事实认定也是错误。被上诉人戴旭东、孙志军提供的《房屋租赁合同书》存在明显的瑕疵：合同签订时间为2005年12月20日，租赁房屋证号：九房权证字第20060022**号，共计8306.69平方米，在2005年12月20日孙志军根本没有取得产权证书，何来产权证号和面积。被上诉人之所以捏造租赁时间为2005年12月20日，其目的是证明在设定抵押权房屋已出租，达到对抗上诉人的抵押权，实现逃避债务的目的。二被上诉人之间根本不存在租赁关系，倒签租赁合同时间。被上诉人提供的《房屋租赁合同书》内容不符合常理。租赁合同约定期限20年，租金2200万元以欠款顶低，按着正常情况，如果二被上诉人之间存在2200万元债务，戴旭东完全可以采取拍卖房屋或以房抵债等其他方式实现自己债权，根本不能采取长达二十年的租赁方式实现债权。庭审中上诉人对租金来源提出异议，二被上诉人即未能说清债务来源，也未能提供有关证据，一审法院作出错误的事实认定。拍卖房屋戴旭东并未实际租赁使用，现拍卖房屋已空至多年，庭审中被上诉人基本说不清楚租赁房屋的使用情况，每年多达一百多万元的租赁房屋，承租人多年不使用，以租金低债务还有任何意义。且本案从2009年开始诉讼到现在，孙志军从未提出过房屋被租赁，法院拍卖房屋时，二被上诉人才提出存在租赁对抗拍卖，逃避执行的非法目的显而易见。
上诉人在一审中提供了房屋抵押合同、房屋他项权证等证据，证明孙志军及其妻承诺抵押财产在抵押权设定前没有租赁，抵押后不得将抵押财产出租。如果孙志军隐瞒出租事实，提供虚假抵押物，其行为涉嫌构成诈骗罪。由此可以看出，被上诉人戴旭东、孙志军捏造租赁合同，恶意串通，提出异议之诉，其目的是为转移财产，逃避执行，损害债权人合法权益。综上所述，法院判决驳回异议之诉并无不当，上诉人没有异议，但一审判决仅依据存在明显瑕疵的《房屋租赁合同》在没有其他证据佐证，不能形成证据链条情况下，无视上诉人抵押权的实现。为此提起上诉，请求二审法院撤销错误的事实认定，保护上诉人的合法权益。
本院审理查明，2013年11月1日，上诉人依据最高人民法院作出的（2010）民一终字第111号调解书向和龙市人民法院申请对债务人孙志军的抵押房屋进行强制执行，执行过程中和龙市人民法院对孙志军的上述抵押房屋启动拍卖程序。在拍卖过程中被上诉人戴旭东于2013年12月23日以拍卖房屋与孙志军存在租赁关系为由向和龙市人民法院提出执行异议申请书，和龙市人民法院于2014年1月13日作出的（2013）和执异字第14号民事裁定书驳回被上诉人戴旭东的执行异议申请。被上诉人戴旭东不服，于2014年2月18日向和龙市人民法院提起诉讼，以其持有的2005年12月20日与孙志军签订的租赁合同为由，请求对涉案房屋停止执行。
本院认为，被上诉人戴旭东以其持有的2005年12月20日与孙志军签订的租赁合同为由，请求人民法院停止对涉案房屋执行，不符合法律规定停止执行的法定条件，本院不予支持。一审判决认定被上诉人戴旭东与孙志军存在房屋租赁合同的事实，超出本案审理范围，本院予以纠正，但未影响判决结果。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人沈阳技成投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 全智光
审 判 员 梁传平
代理审判员 卢 珊
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 尹光熹