广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第953号
原告梁虹，女。
原告陈耀灵，男。
两原告的共同委托代理人唐明华，广东坚信律师事务所律师。
被告佛山市广房置业房地产代理有限公司，住所地：佛山市南海区。
法定代表人张桂东。
原告梁虹、陈耀灵诉被告张穆、佛山市广房置业房地产代理有限公司（下称“广房公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月5日受理后，两原告于2013年11月18日申请撤回对被告张穆的起诉，本院作出（2013）佛南法民三初字第953号民事裁定书另行处理，对两原告的其他诉讼请求继续审理并由审判员方菲适用简易程序于2013年12月3日、2013年12月30日、2014年1月17日三次公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人唐明华到庭参加了三次庭审，被告广房公司经本院合法传唤，没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结并当庭宣判。
两原告诉称，原告梁虹和男朋友陈耀灵打算在南海供一套房子。今年9月，经被告广房公司推介，决定购买张穆位于佛山市南海区的房屋。因梁虹目前只能支付一小部份房价作为首期，大部份房款还要靠办理按揭才能支付，于是将这情况跟广房公司的业务员唐某某说了，唐某某就问梁虹在佛山有否有一年以上的社保，梁虹算了自己从2009年到2013年在佛山缴纳的社保应该超过一年，就答复“有”，唐某某就讲肯定可以申请到按揭的，申请的金额可能7成左右，并且由他们中介代办申请。梁虹和陈耀灵觉得，3成左右的首期自己有能力支付，于是于9月8日与张穆、广房公司签订了《房地产买卖合同》，并于当天支付了20000元定金给张穆及9000元服务费给广房公司。签订合同后，梁虹积极准备申请按揭的证明资料，并打印了半年的工资银行流水明细和身份证复印件给广房公司的冯小姐，并一同去将要按揭的银行“中国邮政储蓄银行佛山市分行”填写资料开户，但到了2013年9月17日，梁虹和广房公司的温某某去打印社保缴费记录后，温某某称梁虹2013年在佛山的社保只有三个月，达不到最近在佛山连续缴交社保满一年的条件，不能办到银行按揭贷款。如果按揭办不了，凭梁虹、陈耀灵的经济能力，根本没能力支付购房款。梁虹、陈耀灵多次找两被告协商撤销《房地产买卖合同》，但广房公司不愿意退回服务费。原告认为，签订合同时广房公司的业务员唐某某没有正确说明“在佛山有一年以上的社保”必须是最近在佛山连续缴交社保一年以上的的真正涵义，令梁虹错误地认为只需在佛山缴交社保累计够一年以上就可以申请到按揭贷款，从而签订了自己根本无法履行的《房地产买卖合同》，构成重大误解，广房公司对此负有过错。为此，诉请：1、撤销原告与被告佛山市广房置业房地产代理有限公司于2013年9月8日签订的《房地产买卖合同》中有关居间事宜的约定。2、被告佛山市广房置业房地产代理有限公司返还服务费9000元给原告。3、诉讼费用由被告佛山市广房置业房地产代理有限公司承担。
被告广房公司没有答辩。
两原告在诉讼中提供下列证据：
1、原告梁虹、陈耀灵的身份证（各1份，复印件），证明两原告主体资格。
2、张穆身份证（1份，复印件），证明卖方张穆的身份情况。
3、佛山市工商行政管理局企业／个体工商户基本登记信息查询系统（1份，复印件，加盖“佛山市南海区工商行政管理局”章），证明被告广房公司的诉讼主体资格。
4、房地产买卖合同（1份，原件），证明原告、张穆和中介被告广房公司三方于2013年9月8日就案涉房屋的交易签订《房地产买卖合同》，原告向张穆购买位于南海区的案涉房屋，被告广房公司提供了居间服务。
5、收款证明（1份，复印件），证明原告向张穆支付了20000元定金。
6、收款收据（1份，原件），证明原告向被告广房公司支付了服务费9000元。
7、梁虹的佛山市社会保险参保缴费证明（1份，打印件加盖佛山市社会保险基金管理局证明专用章），证明原告梁虹在佛山地区社保缴费期间累计满一年，但不是最近连续参加社保满一年。
8、陈耀灵的佛山市社会保险参保缴费证明（1份，打印件加盖佛山市社会保险基金管理局证明专用章），证明陈耀灵在佛山地区社保缴费期间累计满一年，但不是最近连续参加社保满一年。
9、协议（1份，原件），证明两原告与卖方张穆协议终止了合同，张穆已返还定金20000元。
10、中介代理费支付承诺书（1份，原件），证明两原告需支付的全部中介费是10800元，签订合同当日先支付80%，两原告已依约支付9000元予广房公司。
被告广房公司在诉讼中没有提交证据材料。
本院在诉讼中依法传唤张某作为证人出庭作证。
证人张某陈述，我是案涉房屋买卖合同的卖方，案涉房屋的所有权人。就合同签订的情况，我没有留意广房公司有没有询问两原告是否具有购房资格的事宜。就按揭贷款事宜，广房公司和两原告说两原告加上定金可以支付100000元给我，总之总房款可以保证支付给我，其他事宜我没有留意。2013年9月份其中的一天，邮政储蓄银行按揭工作人员通知我开户，用于以后收取购房款，按揭工作人员告知我两原告刚前来办理相关的手续并已离开。2013年10月国庆后我询问广房公司，广房公司温姓工作人员告知我两原告的社保未满一年，没有购房资格，但是可以补缴。我要求2013年10月底必须解决该问题。2013年10月底两原告答复无法补缴社保。我于2013年11月12日收到应诉材料，2013年11月14日，我与两原告达成不再履行购房合同的协议，并于当天退回20000元定金给两原告。我和两原告签订解除合同协议时广房公司不在场，不知道广房公司是否知情。
经质证，两原告对证人证言的真实性无异议。
经审查，被告广房公司经本院合法传唤没有到庭，依法视为其放弃答辩、举证、质证的权利。两原告的证据内容真实，来源合法，与本案相关联，本院予以采信。两原告对证人证言的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：
两原告（买方）、广房公司（经纪方）、张穆（卖方）签订了《房地产买卖合同》，约定卖方将位于佛山市南海区房屋出卖给两原告，成交价为480000元。买卖各方向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费按《中介代理费支付承诺书》执行。买卖双方自行或委托其他任何第三方买卖该物业或者双方提前终止买卖的，仍应按《中介代理费支付承诺书》向经纪方支付咨询及买卖代理费。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业总成交价的3%即14400元向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由经纪方在收到违约方上述费用后免息退还。买卖双方违约的，应按《中介代理费支付承诺书》向经纪方支付应付而未付的咨询及买卖代理费。买方须在2013年9月8日支付定金20000元予卖方。首期楼款80000元买方在成功递件当天前直接支付卖方或存进卖方账户。买方应于2013年9月10日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料并协助买方办理按揭；楼价余款由贷款银行直接划入卖方账户等等。合同“其他约定”以手写字体加注：“1、上述物业买卖双方一致同意首期楼款以贷款银行批准按揭的金额为准；2、买卖双方一致同意办理正式过户的时间必须在银行同贷书审批后10个工作日内办理。3、双方一致同意并无异议。”
2013年9月8日，原告梁虹与广房公司签订《中介代理费支付承诺书》，该承诺书载明：“佛山市广房置业房地产代理有限公司：本人委托贵司代理出售购买位于南海区的房产。贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询服务，并代表本人与买方就买卖条款进行多次磋商。鉴于贵司提供的上述服务，贵司成功促成买方与本人达成买卖合同，本人同意向贵司支付房地产咨询及买卖代理费共壹万零捌佰元整。该代理费将于签订买卖合同当天2013年9月8日前付清。逾期支付，则按每日1%计付滞纳金直至付清之日止。备注：签合同当天交80%的服务费，其余剩下的20%服务费递件过户当天给。”
2013年9月8日，张穆收到原告梁虹支付的定金20000元。
同日，梁虹支付9000元服务费予广房公司。
2013年11月14日，梁虹、陈耀灵（甲方）与张穆（乙方）签订《协议》一份，约定因甲方不符合申请银行按揭贷款的条件，房屋买卖交易无法继续进行，取消双方的房屋买卖交易，乙方退还20000元予甲方，双方因《房地产买卖合同》的债权债务结清；甲方与广房公司关于《房地产买卖合同》的任何纠纷与乙方无关。
后张穆退回20000元给两原告。
两原告近两年内在佛山地区没有连续参加社会保险满一年。
两原告在诉讼中陈述：广房公司在签约时仅询问两原告在佛山地区有无参加社会保险，是否满一年，但没有告知申请银行抵押贷款需最近参加社会保险连续缴费满一年。两原告答复有参加社会保险，已满一年。2013年9月17日，广房公司与两原告前去打印两原告的社保记录，广房公司才发现两原告的社保未在最近连续缴费满一年。双方约定的居间报酬10800元包含签订合同、递件过户、代办按揭贷款服务。
本院认为，本案是两原告与被告广房公司围绕案涉房屋发生的居间关系纠纷，本案案由应为居间合同纠纷。两原告与被告广房公司围绕案涉房屋形成的居间合同关系是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在案涉合同签订前，佛山地区住房限购政策已施行两年多，两原告作为完全民事行为能力人及购房人，应该知道且也有能力知道现行住房政策及两原告是否属限制购房范围，两原告以对佛山地区住房限购政策理解错误主张撤销案涉居间合同关系，没有法律依据，本院不予支持。
广房公司作为居间人，其主要义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。根据案涉《房地产买卖合约》和《中介代理费支付承诺书》的备注栏注明的内容，结合原告的陈述，双方约定的居间服务费包含了促成交易及协助办理递件过户等手续的服务。广房公司已促成两原告与卖方就案涉房屋交易订立合同，由于两原告与卖方已终止房屋买卖合同的履行，广房公司已没有提供协助办理递件过户手续服务的需要，原约定居间报酬应相应减少支付。两原告认为广房公司没有正确说明在佛山地区参加社会保险满一年的涵义，导致两原告对能否申请获得按揭贷款发生错误认识。根据《房地产经纪管理办法》第二十一条的规定，“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；……（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；……（八）其他需要告知的事项”，广房公司作为专业的居间机构，委托人须提供有效社保资料及佛山地区住房限购政策对按揭付款交易程序的影响及风险，是广房公司应书面告知两原告的关键事项之一，广房公司应严格按照佛山市住房限购有关规定开展经纪业务。广房公司未举证证明已向两原告准确释明佛山市住房限购政策的具体内容并核对两原告的社保缴费书面记录，其履行促成交易的居间义务存在明显瑕疵；但广房公司并不具有强制要求两原告提供书面社保缴费记录的权限及核实两原告社保缴费记录真实性的能力，广房公司已就两原告是否参加社会保险及参保是否满一年进行了询问，两原告作为具有完全民事行为能力的成年人，佛山地区住房限购政策及两原告是否符合相关政策的规定是其作为买方应详细了解的事项。两原告在订立合约前未全面了解佛山地区住房限购政策，在签订合同时亦没有出示社保缴费的书面记录或清楚说明其社保缴费的具体情况，两原告对未全面正确理解佛山地区住房限购政策导致合同无法履行亦有其自身过错责任。广房公司已居间促成两原告与卖方签订房屋买卖合同，但促成交易的过程中存在明显瑕疵，未全面履行居间义务，本院根据广房公司已提供的服务、双方过错程度、房屋买卖合同的履行程度，酌定两原告就本案案涉房屋居间服务应向广房公司支付居间报酬4320元（10800元×80%×50%），两原告已支付9000元，广房公司应退还多收的4680元予两原告，本院对两原告请求广房公司退还9000元居间报酬超出本院核定部分不予支持。被告广房公司经本院合法传唤，没有到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第四百零五条、第四百二十五条第一款、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告佛山市广房置业房地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还4680元予原告梁虹、陈耀灵。
二、驳回原告梁虹、陈耀灵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（原告已预交262.5元），由被告佛山市广房置业房地产代理有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。两原告多预交的237.5元，经两原告向本院申请，本院予以退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一四年一月十七日
书记员 黄爱文
书记员 梁绍蕾