广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终1198号
上诉人（原审原告）：汤少梅，女，1966年2月12日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托诉讼代理人：李嘉仲，广东安国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市南之洲市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：高英颜，该司执行董事。
委托诉讼代理人：黄婉玲，广东浩瀚明扬律师事务所律师。
上诉人汤少梅因与被上诉人广州市南之洲市场经营管理有限公司(以下简称南之洲公司)租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人汤少梅及其委托诉讼代理人李嘉仲、被上诉人南之洲公司的委托诉讼代理人黄婉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人汤少梅上诉请求：1.撤销一审判决第二项,判令南之洲公司退还汤少梅入场费2万元、一个月的租金4300元、两个月的保证金8600元；2.判令南之洲公司支付违约金8600元，赔偿汤少梅装修店铺费用10万元，赔偿从2017年1月起私自停电造成汤少梅损失12000元；3.判令由南之洲公司支付本案一、二审的诉讼费。事实与理由：1.一审认定事实不清，适用法律不当。南之洲公司因为场地不符合市场办理的条件，导致工商局一直没有发放营业执照给汤少梅。故南之洲公司没有履行双方签订的租赁协议所约定的义务，但一审法院只是判决解除双方合同，而没有认定违约责任是由南之洲公司造成的，更加没有支持汤少梅由此而引发的损失的诉求。2.南之洲公司的律师在一审中承诺归还汤少梅商铺内的物品，但是在一审判决后，在广州市海珠区南洲工商局的工作人员调解后南之洲公司也不肯归还，并要求汤少梅支付全部租金才归还商铺内的商品。
被上诉人南之洲公司辩称：不同意汤少梅的上诉请求，请求维持一审判决。汤少梅一直没有交租金，违约在先，南之洲公司没有违约，所以不同意退还“两按一租”和赔偿违约金。
汤少梅于2017年4月27日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除汤少梅、南之洲公司订立的商铺租赁合同，南之洲公司退还汤少梅的入场费20000元、一个月的租金4300元、两个月的保证金8600元；2.南之洲公司赔偿违约金8600元(与保证金金额相同)，赔偿汤少梅装修店铺费用100000元、赔偿从2017年1月起私自停电造成汤少梅的损失12000元；3.南之洲公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年1月9日，汤少梅（乙方、承租方）与南之洲公司（甲方、出租方）签订了《商铺租赁合同》，约定：乙方承租甲方XX国际建材中心第一层XX号铺（该铺位实用面积为39.6平方米，建筑面积为72平方米）；经营范围为衣柜橱柜；免租期从2015年1月9日至2015年1月31日止，铺位承租期为2015年2月1日至2019年1月31日止；首年即2015年2月1日至2016年1月31日的月租金及管理费为4300元整，2016年2月1日至2017年1月31日月租金及管理费为4730元，2017年2月1日至2018年1月31日月租金及管理费为5203元；乙方于每月五号前交付当月租金及管理费；在签订本合同之日，乙方应一次性向甲方交付相当于二个月租金的租赁保证金及首月租金共计12900元；每户（表）电表保证金800元；在租赁合同期满如乙方无拖欠甲方租金及无造成甲方损失的，乙方将铺位交还甲方后凭相关票据退回保证金，甲方在合同期满后的五天内一次性不计息的如数退回给乙方，如乙方有拖欠相关费用或造成甲方损失的，则由甲方进行扣除多退少补；铺位装有独立电分表，商铺自用电费单价1.5元/度，乙方在每月五号前向甲方交付；乙方按实际使用电量交付，首月自用电费由抄表确认为准；铺位的门面、内部装修由乙方自行设计、自行出资；乙方对铺位的一切装修，必须先把装修方案书面报经甲方同意、备案后才能动工，完工后须经甲方验收；甲方的权利和义务：协助乙方办理工商、税务等相关证照，费用由乙方负责；按本合同规定收取租金、综合服务费和其他费用；乙方的权利和义务：按时向甲方交纳租金、水电费及其他应付的费用；按照国家的法律法规、办理好工商、税务等政府机关的有关手续，依法纳税，合法经营；甲乙双方均要遵守本合同的每一条条文，如违反其中一条条文的，属违约，要承担违约责任。违约责任是：如甲方违约的，保证金退回给乙方；并赔偿与保证金金额相同的违约金给乙方；如乙方违约的，保证金不退回给乙方，并由甲方立即收回出租给乙方的铺位，另作安排，如造成甲方重大损失的，还要按实际损失作赔偿，如因乙方违约终止合同的，商铺内乙方的固定装修无偿全归甲方所有；乙方没按合同规定的时间和金额交纳租金、综合服务费及其他应付费用的，除补交拖欠款项外，还须交纳逾期滞纳金；逾期一天的按拖欠款项总额的2%向甲方支付滞纳金；滞纳金按拖欠款项总额的2%每天计算，逾期三十天以上，甲方有权终止合同，乙方要承担本合同规定的一切违约责任，甲方并保留向乙方追讨一切损失的权利；《市场公约》、《XX国际建材中心装修须知》汇成一份《合同附件》并由甲、乙双方签订日起与本租赁合同书具同等法律效力、同时履行；等。同日，汤少梅向广州市美是家市场经营管理有限公司缴纳了租赁保证金8600元、水电按金800元和首月租金4300元。
2016年3月14日，广州市美是家市场经营管理有限公司变更名称为广州市南之洲市场经营管理有限公司。
2016年5月18日，南之洲公司向汤少梅发出《催缴函》，主要内容为：我司已多次电话及派单催促阁下尽快按合同约定缴交所欠的月租金及月管理费，但阁下一直拖延不交，我司再次提醒阁下按双方所签署的《租赁合同》及《市场公约》的约定履行义务，阁下选择继续拖欠商铺月租金及月管理费的行为将会构成单方违约，望阁下于2016年5月20日前将所应缴交的月租金及月管理费补交齐……否则我司将按双方所签署的《租赁合同》约定通过法律途径追讨阁下欠缴租金及管理费等一切费用和违约的法律责任；等，该函并加盖南洲装饰城客服中心公章。南之洲公司还于2016年11月9日及2016年11月14日向汤少梅发出催缴函通知。
一审诉讼中，汤少梅为证明其主张还提交了以下证据：1、广州市海珠区工商行政管理局于2016年12月15日出具的《不予受理通知书》，告知汤少梅：你所提交的XX路XX号XX国际建材中心一层XX铺开业登记申请，我分局决定不予受理，理由如下：因该地址不符合办理市场的条件，已被我局锁定，故暂时不能办理注册登记事项。2、出具时间分别为2015年4月17日和2015年7月22日、加盖广州市美是家市场经营管理有限公司财务专用章的《收据》，分别载明收到汤少梅XXXX商铺4月份水电费328.5元，6月15日抄电表316.5元、垃圾分摊费44元；3、出具时间分别为2015年10月31日、2015年11月、2016年1月21日和2016年4月11日的《收据》，加盖南洲装饰城客服中心公章，分别载明收到汤少梅2015年6月17日至2016年3月的电费、公摊电费等；4、公告栏里贴满《催收函》的图片、汤少梅店铺被停水停电、门口被堆放杂物及报警回执的图片；5、铺面装修45000元的《收据》，样板款30000元的《收据》及买电器20000元的《收据》；6、2016年11月8日至13日汤少梅手机拍摄的涉案场地内的照片。南之洲公司质证表示：对证据1、2、3的真实性、合法性和关联性均没有异议；对证据4的真实性、合法性和关联性不予认可，照片看不清楚，对汤少梅想证明的事实不予认可；对证据5的真实性、合法性和关联性不予认可，与本案无关，有些《收据》没有加盖公章；确认证据6的真实性，但照片里的电器现在是否还在涉案场地内不能确认。
南之洲公司就其抗辩意见还提交以下证据：1、2016年5月21日，加盖南洲装饰城客服中心公章的《解除〈租赁合同〉通知书》，主要内容为：致汤少梅租户，阁下承租原XX首层XX号铺用于经营橱柜衣柜，我方已于2016年5月18日通过邮寄《催缴函》催促阁下尽快按《租赁合同》中的约定按时缴清所欠的租金及其它费用，但阁下收函后仍未按时来补交所欠费用；鉴于阁下的行为已经严重违反该合同的约定，我方决定视阁下自动无条件放弃使用的铺位，租赁关系及阁下使用该铺位的权利和义务于2016年5月23日起即时解除，请阁下于2016年5月23日前到客服中心办理解除合同的手续，补齐欠款，将商铺腾空交还等，该通知书于同日通过邮政速递寄往汤少梅户籍地；2、其他承租涉案装饰城的商户的租赁合同及工商登记材料。汤少梅质证表示：收到过证据1，对真实性、合法性和关联性均予以确认；对证据2的真实性、合法性和关联性均不予确认。
一审诉讼中，汤少梅、南之洲公司一致确认：涉案商铺于2016年11月被南之洲公司锁住，里面的东西没有搬走。南之洲公司表示：同意归还涉案商铺中的物品给汤少梅；不确认曾向汤少梅承诺：在汤少梅拿到营业牌照前不需要汤少梅支付租金，只需汤少梅支付电费就可以；由于汤少梅一直没有交过租金，故南之洲公司没有提供房产证复印件给汤少梅办理工商登记。汤少梅表示：本案中不需要拿回涉案商铺中的物品，待本案审理结果出来后再决定是否拿回；其主张的20000元入场费因为是行规，没有证据证明；其主张的经营损失是以2017年1月至4月汤少梅的正常收入来估算的（每月经营损失大概3000元）；工商局要求南之洲公司协助提供场地经营许可证，但是南之洲公司一直没有提交，由于没有场地许可证，涉案商铺不符合办理市场条件。
一审法院认为：汤少梅、南之洲公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。合同约定：汤少梅办理好工商、税务等政府机关的有关手续，南之洲公司协助汤少梅办理工商、税务等相关证照。由此可见，南之洲公司负有的是协助汤少梅办理公司证照的义务。汤少梅提交的证据1也只说明涉案场地暂不符合办理条件，并非不能办理，故汤少梅主张南之洲公司没有协助汤少梅办理执照存在重大违约的事实，依据不足，一审法院不予采纳。合同还约定：汤少梅于每月五号前交付当月租金及管理费，汤少梅逾期三十天以上的，南之洲公司有权终止合同。汤少梅主张南之洲公司曾经向其承诺：在汤少梅拿到营业牌照前不需要汤少梅支付租金，只需汤少梅支付电费就可以。南之洲公司对此予以否认，汤少梅就此也未举证证明，故汤少梅主张的上述事实，证据不足，一审法院不予确认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。汤少梅主张南之洲公司于2016年5月变更名称及招牌，要求汤少梅补交以前的租金，并且没有向汤少梅解释能否由南洲装饰城物业管理中心收取费用的经过，导致汤少梅不同意缴纳电费及其他费用。但根据汤少梅提交的证据2、3，汤少梅于2015年10月31日缴纳2015年6月起的电费时，《收据》上加盖的公章已变更为南洲装饰城客服中心，此后汤少梅还连续缴纳电费至2016年3月，当中多张《收据》加盖的公章仍为南洲装饰城客服中心。由此可见，汤少梅在2015年10月31日应该已经知悉涉案商铺的出租方名称发生变更，但汤少梅对此没有提出异议并一直缴纳相应的电费至2016年3月，故汤少梅主张是由于南之洲公司突然变更名称并没有予以说明导致其拒付相应费用的意见，依据不足，一审法院不予采信。本案中，汤少梅确认已收到南之洲公司于2016年5月18日发出的《催缴函》，但此后仍未向南之洲公司支付相应款项，故汤少梅主张南之洲公司于2016年11月锁住涉案商铺导致合同目的无法实现，南之洲公司构成违约的意见，依据不足，一审法院不予采纳。现汤少梅要求解除与南之洲公司的租赁合同，南之洲公司表示同意，双方意见一致，一审法院予以准许。但汤少梅以南之洲公司存在违约行为为由，要求南之洲公司退还一个月租金4300元、两个月的保证金8600元及赔偿违约金8600元、店铺装修费用100000元和停电造成的损失12000元，依据不足，一审法院均不予支付。汤少梅还要求南之洲公司退还入场费20000元，证据不足，一审法院也不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款的规定，一审法院于2017年10月25日作出如下判决：一、解除汤少梅和广州市南之洲市场经营管理有限公司于2015年1月9日订立的《商铺租赁合同》；二、驳回汤少梅的其他诉讼请求。本案受理费4332元由汤少梅负担2166元，南之洲公司负担2166元。
二审期间，汤少梅提交光盘录音及文字材料一份，拟证明涉案场地因不具备租赁经营的资格导致双方签订的租赁合同无法履行，全部原因都是因南之洲公司的场地检验不合格所致。汤少梅称：该录音是其2017年11月31日到广州市海珠区工商分局市场科了解南之洲装饰城C区为何没有办理营业执照的录音，是该科陈科长与代理律师李嘉仲的对话。南之洲公司质证称：不予认可该证据，不清楚录音中当事人的身份，且与本案无关，不属于新证据，其可以在一审时向海珠工商分局市场科了解并提供给一审法院。而且政府文件是在2002、2014年的，与本案无关。
南之洲公司提交以下证据：1.穗集地证字第00XX75号《集体土地房产证》；2.穗集地证字第00XX39号《集体土地房产证》；3.广州市公安局海珠区分局2017年1月24日出具的穗海公消安检字[2017]第XX23号《公众聚集场地投入使用、营业前消防安全检查合格证》；4涉案租赁场地其他商铺的营业执照七份，其中投资人为刘小军的商铺营业执照有原件，其他6份营业执照无法提供原件。证据1、2拟证明涉案场地已经产权登记；证据3拟证明涉案场地符合消防安全要求可以办理营业执照；证据4拟证明涉案场地A、B、C区均能领取营业执照。
汤少梅质证称：该四份证据在二审期间提交不属于法律规定的新证据，不应被法院采纳。对于证据1、2，由于我方租赁场地时是没有看到该产权证，真实性由法院核实，另外我方向工商局申领营业执照时南之洲公司也没有提供该产权证，对于合法性、关联性均不予确认；对于证据3，我方认为场地批准的消防合格时间是在双方签订合同两年后，而且批准的不是整个装饰城，所以我方向工商局申请营业执照时一直没有得到批准。对于该证据的真实性由法院核实，对关联性、合法性不予确认；对于证据4，其中投资人为刘小军的营业执照真实性予以确认，但是该商铺并不在我方承租商铺的区域，所以对关联性不予确认。对于其他没有原件的6份营业执照均不予确认。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，对于汤少梅未能办理涉案商铺工商营业执照的原因，南之洲公司称：应该是汤少梅凭着我方没有变更名字前的“广州市美是家市场经营管理有限公司”营业执照去办理故无法成功，应该以南之洲公司的营业执照才能办理。双方互相不了解对方的诉求，因为沟通问题导致最终不能取得营业执照。汤少梅对此不予认可，认为是涉案场地不具备租赁经营的资格导致的。汤少梅确认：其承租涉案商铺后，只是缴纳了一个月租金4300元、保证金8600元，之后没有再缴纳租金。
本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、涉案《商铺租赁合同》解除的责任归责；二、汤少梅主张南之洲公司退还其入场费2万元、一个月租金4300元、租赁保证金8600元以及南之洲公司赔偿违约金8600元、装修费用10万元、停电损失12000元应否支持。
关于焦点一。经本案查明的事实，其一，汤少梅于2015年1月9日向南之洲公司承租涉案商铺后，涉案商铺未能办理工商营业执照。广州市海珠区工商行政管理局于2016年12月15日向汤少梅出具《不予受理通知书》，称因该地址不符合办理市场的条件，故暂时不能办理注册登记事项。虽然双方合同约定，南之洲公司只负有协助汤少梅办理工商、税务等相关证照的义务，但该协助义务应该是积极、配合承租人的办证需求，以便于承租人能尽快取得营业证照进行经营。但从本案的事实看，涉案商铺从承租后直至汤少梅提起本案诉讼，一直未能办妥工商营业执照，工商部门不予受理汤少梅开业申请也非汤少梅自身的原因所致。本案南之洲公司坚称涉案场地A、B、C区域均能办理工商执照，不存在任何办证的障碍，但对于涉案商铺无法办理的原因，南之洲公司未能作出合理解释，其二审解释认为系双方未能进行沟通，不了解对方的诉求所致，显然过于牵强，难以使人信服。由此可见，南之洲公司未能积极履行合同约定的协助义务，其行为已构成违约。其二，汤少梅确认自承租涉案商铺后，只是缴纳了一个月租金及保证金，没有再缴纳租金。汤少梅主张南之洲公司向其承诺在取得营业执照前不需要支付租金，未能举证证明，一审对其该主张不予支持，并无不当。汤少梅在南之洲公司发函催告后依然不支付租金，其行为亦构成违约。综上，双方在履行合同过程中均存在违约行为。鉴于双方均确认涉案商铺于2016年11月被南之洲公司锁住，合同已经无法继续履行，且本案双方均同意解除合同，故一审判处双方合同予以解除，并无不当，本院予以维持。
关于焦点二。如上所述，双方在履行合同过程中均存在违约行为，应各自承担违约责任。现合同予以解除，双方合同中并无约定在双方违约的情况下南之洲公司可不退回保证金，故汤少梅要求南之洲公司退还租赁保证金8600元合理有据，应予以支持。汤少梅要求南之洲公司退还一个月租金4300元及支付违约金缺乏依据，本院不予支持。至于入场费2万元问题，因汤少梅未能举证证实南之洲公司收取该入场费，故对该请求不予支持。关于汤少梅主张的装修费用10万元，对此汤少梅提交了铺面装修45000元收据、样本款30000元收据以及购买电器20000元的收据以及涉案场地照片予以证实。从该照片看，涉案商铺确已铺设地砖，安装了天花、灯具，粉饰了墙面，这与上述45000元收据显示的装修项目“包括水电、地面、墙身、天花”基本吻合，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装修装饰残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，结合本案双方的过错程度、合同的履行期限，本院酌定南之洲公司应向汤少梅赔偿装修残值损失10000元。至于汤少梅主张的样本款30000元以及购买电器20000元，因汤少梅承租该商铺系用于经营衣柜橱柜，上述样本、电器并未附合于涉案商铺装修，汤少梅要求赔偿缺乏依据，汤少梅可于本案判决后自行取回，南之洲公司应予以配合。至于汤少梅要求赔偿停电损失12000元，因汤少梅未能提供充分证据予以证实，本院不予支持。
综上所述，汤少梅的部分上诉请求成立，应予以支持，其他请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，但部分适用法律错误，应予以改判。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下:
一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3408号民事判决；
二、广州市南之洲市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还汤少梅租赁保证金8600元；
三、广州市南之洲市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向汤少梅支付装修损失10000元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费4332元，由汤少梅负担1901元，广州市南之洲市场经营管理有限公司负担2431元；二审案件受理费3370元，由汤少梅负担3105元，广州市南之洲市场经营管理有限公司负担265元。
本判决为终审判决。
审判长 黄春成
审判员 蔡培娟
审判员 闫 娜
二〇一八年四月十日
书记员 王 敏
张利