上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杨民四（民）初字第3987号
原告上海友利德工贸公司。
法定代表人姜方文。
委托代理人曾艳，上海金仕维律师事务所律师。
委托代理人杜新，上海金仕维律师事务所律师。
被告上海荣明娱乐休闲屋。
法定代表人阎荣明。
原告上海友利德工贸公司诉被告上海荣明娱乐休闲屋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月16日受理后，依法适用简易程序，由审判员王芩菲独任审判，于2014年1月3日及同月7日两次公开开庭进行了审理。原告上海友利德工贸公司的委托代理人曾艳、杜新，被告上海荣明娱乐休闲屋的法定代表人阎荣明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海友利德工贸公司诉称，2012年5月21日原、被告签订《租赁协议》，约定原告将上海市AA路XXX号一、二楼680平方米房屋及该号201室房屋、上海市B路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号（合同具156A号）房屋出租于被告，租期至2013年5月24日等内容。2013年4月，原告接到上海市杨浦区公共设施管理联席会议办公室、上海市杨浦区发展和改革委员会联合发出的《通知》，要求原告等各单位将租约在2013年12月31日前的公共设施全部收回，对于2012年12月10日之前签约、租约在2013年12月31日之后的租赁合同，最多可延长至2014年12月31日。为此，原告于2013年5月24日书面通知被告：合同期满后不再续租，被告应于2013年5月31日前搬离房屋。此后原告又通过口头或发律师函的方式数次催促被告返还房屋，但被告占用房屋至今，拒不迁离。原告认为，系争租赁协议约定的租期现已届满，被告理应腾房归还，不存在被告所称的原告曾承诺长期租赁的事实，现因上级部门的通知要求，事实上亦不可能延长租期。2011年时被告向原告申报装修，称装修预算为人民币48万元（本案货币单位均为人民币），原告回复认为预算过高，被告现称实际投入200万元进行装修，对此原告无法确认。并且租赁期满承租人无权要求出租人补偿装修添附，而租赁协议亦已明确原告不承担任何装修补贴，系争房屋可拆除的装饰装修被告可以自行拆除。至于被告所称的修复房顶、排设水管及其他修缮维护，凡有被告垫资的，原告均以免除相应租金的方式予以补偿，而被告亦曾承诺修复费用一律自负。故诉请要求：1、确认原、被告于2012年5月21日签订的《租赁协议》于2013年5月24日终止；2、被告立即腾空上海市AA路XXX号一、二楼680平方米房屋及该号201室房屋、上海市B路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋，并将上述房屋交还于原告；3、被告支付系争房屋自2013年5月25日至其实际返还房屋时止、租金标准即每月15，000元的房屋使用费。至于被告交付的押金15，000元，现同意返还。
被告上海荣明娱乐休闲屋辩称，被告自2005年开始承租系争房屋，合同均系一年或两年一签，虽然原、被告签订的最后一份租赁协议约定的租期也是一年，但原告以及房屋权利人即街道的相关人员始终向被告口头承诺可以一直租赁下去，至少维持三、五年不成问题，故被告签订了系争协议。其实被告长期于系争房屋处租赁经营，投入大量精力财力，且在处于弱势的情形下，不可能不同意一年租期及其他协议条款。但如没有上述承诺，被告不会在2011年时重新投入资金进行装修。装修前应协议约定及原告要求，被告向原告申报90万元预算价，故被告的装修系经原告同意。原告虽仅批复同意48万元，但此后被告实际投入了200万元实施装修添附，包括对承租房屋所属大楼二、三层的水管重新进行排设。事实上在多年的租赁期间，被告对房屋多次投入装修及修缮，除对被告于2005年9月就大楼楼顶进行的防水修复出资，原告系采用免除一个月租金的方式进行补偿之外，其余维修出资原告均未补偿。因数次维护费用不大且未留下相应证据，故被告现已无法言明总计承担了多少费用，但原告不应回避事实。被告从不知晓所谓的上级部门通知，亦未收到原告发出的函件，2013年6月接原告通知面谈，原告告知不再续签合同，后双方未能达成一致。现被告可以腾退系争房屋，并同意支付占用期间租金标准的使用费，但前提是原告应赔偿200万元的装修损失，或同意被告延长租赁至2014年12月底，届时被告无条件搬离房屋。综上不同意原告诉请。
经审理查明，案外人上海市杨浦区人民政府平凉路街道办事处是上海市AA路XXX号全幢房屋的产权人，亦是上海市B路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋的承租人（承租部位均为底层统客堂及天井）。该办事处将上述房屋交原告经营管理，同意原告以自己的名义出租、签订合同、提起诉讼等。
被告自2005年开始承租并占用上海市AA路XXX号一、二楼680平方米房屋及该号201室、上海市B路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号底层房屋，作经营之用。2012年5月21日原、被告再签《租赁协议》，约定：被告向原告承租上述房屋经营茶室；租期自2012年5月25日至2013年5月24日；月租金为15，000元，被告应于每月20日前支付；原告不承担任何装修费用，不贴补任何费用给被告等内容。另，上述《租赁合同》第一条关于租赁房屋的条款中未列158号，写的是156A号，但上海市B路171弄没有156A号，被告实际占用的即158号相关部位的房屋。
系争房屋2013年5月24日之前的租金，原、被告均已收付结清。2013年6月原告向被告明确合同已到期、房屋须收回，但被告表示不同意。此后原、被告未再签署租赁协议，亦未达成其他解决争议的意向。被告占用房屋，使用至今。
被告自承租以来曾对房屋进行修缮，为经营之需亦曾实施装修。其中，2005年9月因受台风及下水道堵塞影响，承租房屋被雨水淹入，为此被告向原告申报要求自行出资修理房屋所属大楼的楼顶，申报修复费用为14，629.6元，经原告同意被告于嗣后实施修理，后向原告协商适当补偿。原告同意免除被告一个月的租金，以此作为补偿因物业未及时补修造成的损失，被告亦承诺今后如有类似情况发生，一切修理费用自负。2011年被告因其经营“知音KTV”之需，对系争房屋再次进行了装修。期间，由被告出资一并对上海市AA路XXX号二、三楼的水管重新进行了排设。
审理中，被告曾表示打算提起反诉，要求原告赔偿其装修损失200万元，但未在本院指定的期间内递交反诉状，并于嗣后明确不主张反诉。
除当事人于庭审中所作陈述之外，以上事实由系争房屋产权证、租赁凭证、系争租赁协议、被告于2005年9月向原告出具的情况报告等证据材料予以证明。
本院认为，原告得房屋权利人的授权出租系争房屋，其与被告达成租约签署协议所确定的条款，是双方当事人的真实意思表示，不违法律故系合法有效，租赁双方应当按约履行。协议约定租期至2013年5月24日止，现已届满，此后未有续租，故被告应当及时腾退并返还房屋，现仍占用房屋，缺失合同前提，除应立即迁离之外还应承担占用期间的房屋使用费。故原告要求确认协议终止、被告腾退还房并支付原租金标准的使用费、原告返还押金，本院应予支持。被告辩称原告及房屋权利人曾有承诺，不论协议租期长短被告均可继续承租，对此须有证据佐证，然被告没有列举证据，系争协议亦未见相关意思表示，故本院无法采信其辩称意见。未得续租保障，在仅有一年租约的前提下，被告投入装修的后果只能由其自行承担，并且双方于租赁协议中亦已言明，原告不承担、不补贴任何装修费用，现租期届满合同自然终止时，被告可在不造成房屋毁损的前提下自行拆除未形成附合的装饰装修物，但无权要求原告补偿附合装饰装修费用，因此被告认为自己投入巨款实施装修原告故应赔偿或补偿等辩称不成立。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，判决如下：
一、确认原告上海友利德工贸公司与被告上海荣明娱乐休闲屋于2012年5月21日签订的《租赁协议》于2013年5月24日终止；
二、被告上海荣明娱乐休闲屋应于本判决生效之日起十日内腾空上海市AA路XXX号一、二楼680平方米房屋、上海市AA路XXX号201室房屋、上海市B路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号底层占用的房屋，并将上述房屋返还于原告上海友利德工贸公司；
三、被告上海荣明娱乐休闲屋应于本判决生效之日起十日内支付原告上海友利德工贸公司房屋使用费（按每月人民币15，000元计，自2013年5月25日算至其实际返还房屋时止）；
四、原告上海友利德工贸公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海荣明娱乐休闲屋押金人民币15，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1675元，减半收取计人民币837.5元，由被告上海荣明娱乐休闲屋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王芩菲
二〇一四年一月十七日
书记员 邱静静
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。