江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盱民初字第02826号
原告盱眙县人民政府房屋征收办公室。住所地盱眙县原盱眙中学院内。
法定代表人汪海，该单位办公室主任。
委托代理人邵子涵，江苏衡胜律师事务所律师。
委托代理人王守民，该单位法制科科长。
被告盱眙贝斯特房地产有限公司。住所地盱眙县东方都市*幢****室。
法定代表人罗平，该公司总经理。
委托代理人汤晓伟，该公司员工。
第三人郭士华，男，1965年12月10日出生，居民身份证号码3208301965********，汉族，职员，住盱眙县金鹏大道新建小区***号。
委托代理人郭龙盛，江苏宗泽律师事务所律师。
原告盱眙县人民政府房屋征收办公室（盱眙房屋征收办）诉被告盱眙贝斯特房地产开发有限公司（以下简称贝斯特公司）、第三人郭士华商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月9日立案受理后，依法由代理审判员王云云适用简易程序，于2016年1月12日、2月19日公开开庭进行了审理。诉讼中，原告盱眙房屋征收办申请变更第三人为本案共同被告。原告盱眙房屋征收办委托代理人邵子涵、王守民、被告贝斯特公司委托代理人汤晓伟、被告郭士华委托代理人郭龙盛参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盱眙房屋征收办诉称，因房屋征收安置需要，原告与被告贝斯特公司于2011年11月1日签订《商品房预购协议》，约定由原告预购其开发的东方花园小区88套房屋用于征收安置，每套房屋预付20000元定金，共计1760000元，同时合同约定待到双方签订正式购买协议时，原告支付的定金转为购房款。2012年7月17日，原告与贝斯特公司签订正式的《购房协议》，由原告购买其开发的三套房屋，价值为882838.6元，原告多付的房款由被告贝斯特公司在合同签订之日起20日内返还原告。2013年1月4日，贝斯特公司与被告郭士华签订《协调意见书》，约定被告贝斯特公司收取原告的购房预定款交由郭士华所有，同时由郭士华提供三套房产，多余的房款也由郭士华负责偿还。协议签订后，原告已于2011年12月13日将1760000元定金支付到位，郭士华向原告提供两套价值533142.2元的房产，但两被告未向原告履行退还购房余款的义务。综上，两被告的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，请求法院判决被告郭士华向原告返还房款1226857.8元并承担银行同期贷款利息，被告贝斯特公司对上述债务承担连带清偿责任，本案诉讼费由被告承担。
被告贝斯特公司辩称，2013年1月4日的协调意见是我公司与郭士华签订的，盱眙房屋征收办不在场不知情也未同意，关于预售房的约定不明，是附相关条件的，并且部分内容与法律规定不一致，不能作为债务转移的依据，且我公司后来出具证明该定金1760000元由我公司承担，应与郭士华无关；2013年1月4日协调意见中土地转让郭士华，实际转让于盱眙润泰房地产开发有限公司（以下简称润泰公司），我公司与润泰公司没有就该1760000元的债务订立债务转让协议；现我公司愿意偿还该1760000元，与郭士华、润泰公司无关。
被告郭士华辩称，被告非商品房预购协议的相对人，属于不适格的主体，没有义务替贝斯特公司偿还债务，另在2011年12月31日的协议中并没有约定利息如何给付，故应当自起诉之日起计算利息。
原告就其主张除陈述外，还向本院提供了以下证据：
1.2011年11月1日原告与贝斯特公司签订的《商品房预购协议》及2011年12月13日收据，证明原告向被告贝斯特公司支付了定金1760000元用于预购被告开发的东方花园小区88套商品房；
2.2012年7月17日、8月30日，原告与贝斯特公司签订的《购房协议》及《变更协议》，证明原告向被告购买三套房屋，多出部分的款项贝斯特公司要在协议签订之日起30日内返还原告；
3.2013年1月4日贝斯特公司与郭士华签订的《关于东方花园1#、4#、7#号楼项目协调意见》，协议的第六条、第七条证明郭士华在受让了原告与被告贝斯特公司签订购房合同中的权利义务后，应当按照合同约定向原告履行交房和退款义务，郭士华未履行或全面履行义务的，应当向原告承担违约责任；
4.贝斯特公司向原告出具的情况说明一份，证明贝斯特公司将债务转让后又主动要求承担拆迁安置义务及偿还款项的义务，符合债务承担的条件。
被告贝斯特公司对该组证据的真实性无异议，同意承担付款责任。
被告郭士华对上述一组证据的真实性无异议，但对商品房预购协议、购房协议及变更协议的合法性不予认可，协议签订时约定的商品房并不存在，土地使用手续和房屋建设手续尚不完善，被告贝斯特公司也不具备商品房预售的资格，该组协议应属无效；对于收款收据因商品房预购协议无效，付款及收款行为均无效。对协调意见书，部分内容涉及到法律的禁止性规定，没有效力。意见中对郭士华支付房款的约定不明，且该条款与协议中第八条内容关联，互为条件，在相应条件没有成就时郭士华没有偿还的义务。
被告郭士华除其陈述外，提交了以下证据证明其抗辩事实：
1.原告于2015年10月26日向润泰公司出具的承诺书一份，润泰公司是郭士华设立的，原告向润泰公司出具该份承诺书也表明原告表示不向郭士华偿还款项；
2.贝斯特公司于2015年2月2日向原告出具的告知书一份，证明被告贝斯特公司承担偿还1760000元款项的责任，并征得了原告的同意，原告据此才向润泰公司出具了承诺书。
原告对承诺书质证后认为原告只是协助郭士华向贝斯特公司追讨1760000元债务，并非免除郭士华的还款责任，郭士华与润泰公司是两个不同的法律主体，不能混同；对于告知书的三性均予以认可。
被告贝斯特公司对上述证据予以认可。
本院对原告提供的证据经审查后认为，商品房预购协议、购房协议、变更协议及收据，能够证实原告向贝斯特公司支付了1760000元用于订购东方花园88套房屋，但因截至案件诉讼时止，贝斯特公司并未取得东方花园1#、4#、7#号楼三栋楼的预售许可证，故购房协议、变更协议事实上违反了法律的强制性规定，应属无效合同；协调意见实质为一份房地产开发项目转让协议，兼具以物抵债的作用，因受让人郭士华并不具备相应的房地产开发资质，故该份协调意见也应属无效协议。故该证据不能作为郭士华承担法律责任的依据；对情况说明，贝斯特公司自愿偿还收取的原告的房款，符合法律规定，可以作为主张贝斯特公司还款的依据。
对郭士华提供的证据经审查后认为，对承诺书，系形成于原告与润泰公司之间，与本案无关联性；对于告知书经原被告双方认可，可以作为贝斯特公司承担法律责任的依据。
经审理查明，2011年11月1日，原告与被告贝斯特公司签订《商品房预购协议》，约定原告向贝斯特公司预付每户20000元定金用于订购其公司开发的东方花园小区88套房屋，共计支付定金1760000元，协议还对其他事项进行了约定。2011年12月16日，原告向贝斯特公司转账支付了定金1760000元。2012年7月17日，原告与贝斯特公司签订《购房协议》，约定原告购买东方花园4楼305室，总价356005元、7楼510室，总价250567.2元、7楼301室，总价263416.8元、7楼310室，总价263416.8元，共计1133405.8元，协议约定交房时间为2013年3月31日前，付款方式为协议签订后原告付清全部购房款，同时与被征收户签订购房合同，已付定金超过购房款的，贝斯特公司在合同签订之日起20日内返还给原告……同年8月30日，双方又签订变更协议一份，约定原购买的4套房改为3套，7号楼510室退回；贝斯特公司退还原告7号楼510室购房款250567.2元，房屋总价款为882838.6元。2013年1月4日，贝斯特公司与郭士华签订《关于东方花园1#、4#、7#号楼项目协调意见》，约定：“贝斯特公司开发的由郭士华施工的东方都市北苑10#和东方花园2#、3#、5#、6#、8#、9#工程，目前盱眙贝斯特房产开发公司欠郭士华农民工工资及部分工程款约1005万元，及目前正在停工的1#、4#号楼的进度款及相关索赔款。经贝斯特公司与郭士华双安协商达成以下协议：1、贝斯特公司用1#、4#、7#楼的土地低郭士华上述工程款、进度款及索赔款。土地归郭士华所有，并由郭士华自主开发……4、郭士华出资办理相关1#、4#、7#楼房地产开发和销售手续，及政府规费、人防、强弱电、自来水、图纸设计、税收，贝斯特公司负责为郭士华办理土地开盘手续。5、郭士华办理自己施工的1#、4#、7#楼项目相应验收及备案手续。6、原由贝斯特公司已收取的售房预订款由贝斯特公司负责支付给郭士华。7、贝斯特公司正在与县拆迁办签订的三套房合同（预定分别是4#305、7#楼301和7号楼310合同价882838.6元及余款），已经收取定金176万元由郭士华负责偿还并按合同提供房产……”。
另查明，东方花园1#、4#、7#楼分别于2013年8月9日、12月31日取得商品房预售许可证，开发单位为润泰公司，润泰公司于2013年3月29日取得了东方都市北侧使用面积为7599.3平方米的土地使用权。2014年3月18日，案外人许元兵、乔玉平就东方花园7号楼304号房与润泰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定商品房价款为336320元；2015年10月30日，案外人李孝梅就东方花园7幢308号房与润泰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定商品房价款为330558元，共计666878元。许元兵、乔玉平户征收补偿费用为244435.7元、李孝梅户征收补偿用费为230650.32元，共计475086.02元。
本院认为，原告诉请被告郭士华、贝斯特公司承担返还购房款，被告贝斯特公司同意偿还，本院予以确定。对于郭士华是否承担法律责任问题，原告主张其系贝斯特公司对原告债务的受让人，对此，如本院在证据审查中所述，郭士华并非能够受让建设工程项目的法定主体，该协调意见无效，无效的合同自始没有法律效力，故原告以此要求郭士华承担法律责任无依据，本院不予支持。即使该协调意见有效，郭士华受让了贝斯特公司的对原告的债务，2015年2月7日的情况说明实质仍为债务转移，即案涉债务又转移给贝斯特公司，即原告还只能向贝斯特公司主张权利。对于逾期付款利息损失，原告主张有依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告贝斯特公司于本判决生效后十日内返还原告盱眙房屋征收办房屋预订款1226857.8元及利息（自2011年12月31日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、驳回原告盱眙房屋征收办的其他诉讼请求。
案件受理费20640元，减半收取10320元，由被告贝斯特公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
代理审判员 王云云
二〇一六年三月七日
书 记 员 王 莹
附法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条无效合同或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
《城市房地产开发经营管理条例》
第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产企业在成熟规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。