河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邢民四终字第182号
上诉人（原审原告）李秋风。
委托代理人郭志敏，河北同欣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邢台泰发房地产开发有限责任公司，住所地邢台市桥西区太行路西。
法定代表人陈昭明，系该公司经理。
委托代理人李哲，系该公司法律顾问。
委托代理人王振海，河北兴天律师事务所律师。
上诉人李秋风因与被上诉人邢台泰发房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2014）西民初字第186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李秋风的委托代理人郭志敏、被上诉人邢台泰发房地产开发有限责任公司的委托代理人李哲、王振海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2002年6月28日，原告李秋风与被告邢台泰发房地产开发有限责任公司签订《经济适用房预售合同书》，约定原告李秋风购买被告邢台泰发房地产开发有限责任公司开发的胜利北小区8号楼4单元2层201室住宅一套，包括住宅面积86.67平方米，价格103657元；车库面积20.92平方米，价格28870元。该合同约定购房总价款合计为144062元，交房日期为2003年10月31日。原告李秋风交付房款后，因政策调整，原、被告双方约定的住宅楼并未进行实际建设，邢台市桥西区人民政府于2008年9月将被告邢台泰发房地产开发有限责任公司整体转让给河北青园房地产开发有限公司，该整体转让协议第五条第（三）项第4款约定“二号、八号楼的遗留问题，可由甲、乙双方（邢台市桥西区人民政府为甲方，河北青园房地产开发有限公司为乙方）及业主另行协商解决，订立三方补充协议”。2012年被告邢台泰发房地产开发有限责任公司将与原告李秋风签订的《经济适用房预售合同书》所涉的胜利北小区部分楼房建设完毕，2012年7月17日原告李秋风经与被告邢台泰发房地产开发有限责任公司协商将原购买的8号楼4单元2层201室调整为3号楼1单元702室，面积92.87平方米，附带7.97平方米小房。被告邢台泰发房地产开发有限责任公司按照政府协议价格每平方米3900元标准退还原告李秋风原购买车库的价款81588元，收取原告李秋风调整房屋后的差价款46843元，两项折抵后实际退还原告李秋风34745元。原告李秋风以被告邢台泰发房地产开发有限责任公司多收房款为由诉至本院，要求被告邢台泰发房地产开发有限责任公司退还房屋差价款合计118864元。以上查明事实有原告李秋风提交的经济适用房预售合同书、物业管理服务协议书、回迁住户明细表，有被告邢台泰发房地产开发有限责任公司提交的整体转让协议及补充协议、交房通知单、原告李秋风收取车库退款收到条、原告李秋风补交购房差价及相关费用的缴费收据等证明材料，以及原、被告当庭陈述的庭审笔录在卷佐证。
原审认为，原、被告2002年所签订的《经济适用房预售合同书》并未实际履行，在河北青园房地产开发有限公司整体受让被告邢台泰发房地产开发有限责任公司后，新建的胜利北小区住宅楼因原告李秋风已另行选取住宅，并按照政府协议价格进行了相关的差价补交，应视为原、被告双方已实际行为对原《经济适用房预售合同书》进行了明确的变更，变更后的购房主要义务均已履行完毕，本院对于原、被告双方合同变更的事实予以确认。双方对合同的变更是对原合同条款的改变，本案中原、被告双方协商变更合同内容是双方真实意思的表示，且协商变更的内容均已履行完毕，故本院对于原告李秋风要求被告邢台泰发房地产开发有限责任公司退还差价款的诉请不予支持。关于原告李秋风要求与被告邢台泰发房地产开发有限责任公司签订所交付房屋的正式商品房买卖合同的诉请，因原、被告所签原协议内容为“经济适用房预售合同”，原、被告双方在诉讼中均未能提交证据证明所涉标的房屋是否具备商品房预售法定条件，故原告李秋风的该项诉请证据不足，本院不予支持。故此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，判决如下：驳回原告李秋风的诉讼请求。案件受理费2680元由原告李秋风负担。
上诉人李秋风上诉主要称，被上诉人应当与上诉人签订正式的房屋买卖合同。2002年6月28日上诉人与被上诉人签订经济适用房预售合同书，合同中约定上诉人购买被上诉人胜利北小区8号楼4单元2层201室住宅一套，面积为86.67平方米，每平方米售价1196元，车库为20.92平方米，每平方米1380元，暖气集资4334元，煤气集资3700元，电力设施3500元，共计144062元。同时约定交房日期为2003年11月31日。之后由于政府给该项目补贴，将房屋及小房均价分别调整为2200元和880元，但是被上诉人一直没有交付房屋，一直到2012年7月上诉人发现有人开始入住，才找到被上诉人要求交房，这是上诉人才知道被上诉人已经将上诉人购买的房屋卖给了别人。要求将上诉人购买的房屋调换到3号楼1单元702室，车库变更为7.97平方米的小房，而且告诉上诉人如果不接受该房屋，那么就没有房子可买了。上诉人在无奈的情况下才接受了该房屋，但是楼层之间的差价，包括政府的补贴，被上诉人都没有给上诉人退还。在补交房屋面积差价时是按四层的差价购买，小房也是按2000元价格收取，共多收取上诉人118864元。被上诉人已与其他住户签订了正式的商品房买卖合同，在一审中我方已经提交了与他人签订的商品房买卖合同的复印件证实，但是至今被上诉人不与上诉人签订正式的商品房买卖合同，因此上诉人要求被上诉人与上诉人签订正式的商品房买卖合同，并退还多收取的118864元。对此在一审中我方已经提交了证据予以证实，二审与一审证据一致。
被上诉人邢台泰发房地产开发有限责任公司答辩主要称，一、商品房买卖合同是上诉人不签订造成的，我方已经填写好合同的相关内容，而上诉人拒签，现我方已经带来诉争房屋的买卖合同，可以与上诉人签订合同。二、我方不应退还上诉人房屋买卖款11万余元，实际情况是2002年6月28日上诉人与原泰发房地产公司所签订的经济适用房买卖合同，因种种原因双方未能履行该合同，楼房没有建设，在2008年9月份桥西区人民政府代表原泰发房地产公司与河北青园房地产开发公司签订了关于桥西区住宅合作社、泰发房地产有限责任公司、胜利物业公司签订整体转让协议，该协议第五条约定对于原协议中八户遗留问题由青园房地产公司向该八户交现房。当时有三户在青园公司的小区内挑选了房屋，一户退房，包括上诉人在内的四户要求在胜利小区等待楼盖好后挑选房屋。2012年7月17日上诉人在泰发公司所开发的胜利小区挑选了新建的3号楼1单元702住宅一套，被上诉人已将该房屋交付给上诉人，并向上诉人退还了房屋各种差价款34745元，上诉人领取了该款和房屋的钥匙、燃气灶，并与物业公司签订了物业管理服务协议书。双方就诉争房屋的各项权利义务已履行完毕，不存在上诉人要求退还11万余元的款项。
被上诉人邢台泰发房地产开发有限责任公司二审当庭提交上诉人所签订的物业管理服务协议书、上诉人领取该房屋钥匙及燃气灶的书面证据。
上诉人李秋风质证称，我方对物业管理服务协议没有异议。上诉人并未领取诉争房屋的钥匙，对方提交的领取钥匙和煤气灶的书面证据代理人不清楚。
二审查明与一审查明事实基本一致。
本院认为，上诉人李秋风与被上诉人邢台泰发房地产开发有限责任公司2002年所签订的《经济适用房预售合同书》因故未实际履行，在河北青园房地产开发有限公司整体受让被上诉人邢台泰发房地产开发有限责任公司后，上诉人李秋风已另行选取住宅，并按照政府协议价格进行了相关的差价补交，应视为双方已实际行为对原《经济适用房预售合同书》进行了明确的变更，变更后的购房主要义务均已履行完毕，本院对于双方合同变更的事实予以确认。双方协商变更合同内容是双方真实意思的表示，且协商变更的内容均已履行完毕，故一审法院对于李秋风要求邢台泰发房地产开发有限责任公司退还差价款的诉请不予支持并无不当。关于李秋风要求与邢台泰发房地产开发有限责任公司签订所交付房屋的正式商品房买卖合同的诉请，邢台泰发房地产开发有限责任公司表示同意并已准备好合同随时可以和刘秋风签订，对于该上诉请求本院予以支持。经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持河北省邢台市桥西区人民法院（2014）西民初字第186号民事判决。
二、被上诉人邢台泰发房地产开发有限责任公司应当与上诉人李秋风签订邢台市桥西区胜利小区3号楼1单元702住宅的商品房房屋买卖合同。
二审案件受理费2，680元，由上诉人李秋风负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁景春
代理审判员 乔 鹏
代理审判员 杜 浩
二〇一五年四月十三日
书 记 员 张 雪