重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第00161号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈朝清，男，1963年3月10日出生，汉族，居民，住丰都县。
委托代理人谭昌淑（陈朝清之妻），1966年1月7日出生，汉族，居民，住丰都县。
委托代理人殷国森，丰都县高镇法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）戴伦芳，女，1975年4月13日出生，汉族，居民，住丰都县。
委托代理人陈胜军，重庆创辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）代伦生，男，1970年5月18日出生，汉族，居民，住重庆市沙坪坝区沙坪坝正街*号附*号****号，公民身份号码5123241970********。
被上诉人（原审被告）重庆丰汇房屋发展有限公司，住所地丰都县名山镇北门路23号附12号，注册号5002301801926。
法定代表人代伦生，总经理。
上诉人陈朝清、上诉人戴伦芳与被上诉人代伦生、被上诉人重庆丰汇房屋发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，重庆市丰都县人民法院于2013年12月6日作出（2013）丰法民初字第02461号民事判决。陈朝清、戴伦芳均不服该判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原四川省丰都县三江房地产开发有限公司（以下简称原三江房产公司）系丰都县高家镇政府申办的国有独资企业。1998年6月15日，高家镇政府决定对原三江房产公司予以规范，并与该公司出资人代表代伦生签订“国有资产产权转让合同书”，其主要内容为：由原三江房产公司职工出资500000元一次性买断，后续涉及的产权登记注销、法人登记变更、债权债务转移等手续由受让方自行办理。后三江房产公司在工商行政部门办理了工商登记手续，法定代表人代伦生。2001年5月，三江房产公司依法更名为丰汇公司，法定代表人代伦生。2005年4月8日，丰汇公司未按规定接受年检，被工商部门吊销营业执照。
2005年4月28日，三江房产公司与陈朝清签订集资建房协议，双方就买卖丰都县高家镇原新高路10号三江物业大楼C幢门面约定：“一、价款，按建筑面积单方造价：门面51（32）号，共计人民币135000元。付款方法：分两次付款，首期付130000元，余下部分待交付房屋产权证时付5000元。……房屋交付时间：2005年4月28日（人力不可抗拒自然因素除外）。包括门面上面的一楼前面约32㎡。违约责任：违约方付守约方3000元”等内容。合同加盖了三江房产公司印章。同日，代伦生给陈朝清出具收条，收条载明收到陈朝清购门面和住房款130000元，亦加盖有三江房产公司的印章。同日，代伦生将门面交付给陈朝清使用。后陈朝清对购买的门面进行装修（安装了水、电），并出租给他人使用。
2007年7月27日，三江房产公司取得了丰都县高家镇文昌路31号房（原丰都县高家镇新高路10号），即陈朝清所购门面等房屋的房产总证。在办理房产分证时，代伦生要求陈朝清另增加部分价款，因陈朝清不愿意增加房款致房产登记未果。同年12月，代伦生作为三江房产公司的法定代表人及委托代理人，在办理房产分证时，将出售给陈朝清的门面（含夹层）登记给胞妹戴伦芳（具有移民身份）所有。2008年3月13日，戴伦芳取得了丰都县高家镇文昌路31号门面1层（306房地证2008字第015**号，建筑面积59.70㎡）和门面2层（夹层，306房地证2008字第01518号，建筑面积34.77㎡）的房屋所有权证。
一审法院依法向丰都县房地产登记中心查询上述门面登记给戴伦芳的基础交易资料，其档案中无戴伦芳申请向三江房产公司购买门面的协议等相关依据，而是依据三江房产公司申报的“高家镇移民花名册”进行登记。
后双方多次协商过户事宜未果，2013年6月19日，陈朝清遂诉至一审法院。其诉称：2005年4月28日，代伦生将三江房产公司修建的坐落在高家镇政府对面文昌路（原新高路）31号门面（含夹层）以135000元之价出售给陈朝清。当日代伦生收到陈朝清交付的首付款130000元后交付了门面。自2006年起，陈朝清要求代伦生协助办理该房产权过户手续，而代伦生要求陈朝清补20000元，因此致该房过户未果。2013年6月7日，陈朝清得知代伦生已将出售给自己的门面整体分为一层和二层（夹层），并将产权办理给其妹戴伦芳所有。请求法院判令代伦生、戴伦芳将本案讼争门面过户登记给陈朝清，赔偿违约金3000元，支付延迟过户税费滞纳金56461.68元，共计59461.68元，由丰汇公司承担连带责任。
代伦生一审辩称：2005年4月28日，代伦生作为三江房产公司的法定代表人，与陈朝清签订丰都县高家镇原新高路10号32号门面的“集资建房协议”，并代表三江房产公司收取首付款130000元，代伦生的行为属职务行为，个人不应承担责任。请求法院驳回陈朝清对代伦生个人的诉讼请求。戴伦芳购买的是31号门面，陈朝清购买的是32号门面，标的物不同。因三江房产公司登记失误，32号门面实际并不存在。讼争房屋及土地使用权人均系三江房产公司，与丰汇公司无关。
戴伦芳一审辩称并反诉称：戴伦芳与陈朝清之间无法律上的权利义务关系，不具备本案诉讼主体资格。人民法院依职权追加当事人违反法律规定。戴伦芳已依法取得本案讼争门面的物权，物权具有绝对性，优先于债权。请求人民法院依法驳回陈朝清对戴伦芳的起诉。戴伦芳以120000元之价购买了三江房产公司坐落在丰都县高家镇文昌路31号门面一间两层，并于2007年12月办理了房屋产权证，依法取得了该门面的物权。根据物权法规定，戴伦芳的物权受法律保护，陈朝清属非法占有本案讼争门面。请求法院判令陈朝清返还讼争（占用）的门面一间两层。
丰汇公司一审未作答辩。
陈朝清针对戴伦芳的反诉答辩称：2005年4月28日，陈朝清向代伦生购买了本案讼争门面，并出租至今，期间戴伦芳从未提出过异议，也未称该门面由其购买所得。后陈朝清不接受代伦生提出的另增加房款的要求，代伦生才与其妹戴伦芳恶意串通，将讼争门面登记给戴伦芳所有。请求法院驳回戴伦芳的诉讼请求。
一审法院认为：2005年4月28日，代伦生以三江房产公司的名义与陈朝清签订的“集资建房协议”，虽名为集资建房，但实为房屋买卖。双方在签订协议时，讼争门面虽未取得登记物权，但三江房产公司在2007办理房产总证后已取得了合法的房屋所有权，其协议有效，双方应依约履行合同义务。上述协议中，甲方（卖方）系三江房产公司，乙方（买方）系陈朝清，协议、首付款收条均加盖有三江房产公司印章，讼争门面也属三江房产公司所有，在办理房屋产权证的过程中，均使用三江房产公司的名称。其合同主体系三江房产公司，但该公司已于2001年更名为丰汇公司，其权利义务由丰汇公司承受，相应的民事责任应由丰汇公司承担。代伦生从事上述民事行为均是代表三江房产公司，系职务行为，陈朝清无证据证明代伦生系个人行为，故代伦生在本案中不承担责任。
代伦生作为公司的法定代表人，对公司开发的房产的门面位置及状况应当是十分清楚的，且在与陈朝清签订集资建房协议后也将门面实际交付给了陈朝清，现却称陈朝清所购买的32号门面实际并不存在，与戴伦芳购买的系不同的门面，其陈述明显与事实不符，且经双方当事人核实，陈朝清所购买的和现登记给戴伦芳的确系同一间门面。戴伦芳反诉称其向三江房产公司购买了本案讼争的31号门面并依法取得物权，但未举示买卖协议等相关证据证明。且据戴伦芳主张，其于2005年2月22日就向三江房产公司购买了讼争门面，后即外出务工，至陈朝清向法院起诉之前不知道该门面被他人占用。一审法院认为，陈朝清于2005年4月28日就接受了该门面并出租给他人使用至今已8年余，即使从2008年戴伦芳取得房屋产权证至今也有5年有余，其间，戴伦芳不可能不知道上述门面由陈朝清占有使用的事实状态，其辩称不知，明显违背常理，故对戴伦芳的反诉请求不予支持。
关于过户费用的负担。从双方签订的协议内容看，仅约定了“余下部分待交付房屋产权证时付5000元”，而对该房屋产权证是指房屋产权总证还是房屋产权分证，以及过户税费的负担未作明确约定，在庭审中，双方又无法达成一致意见。一审法院认为，根据一般交易规则，作为买方，在交付尾款后已经缴清了房屋的全部价款，此时买方期待得到的利益应该是登记在自己名下的房屋产权证，而不是仍登记为卖方的房屋产权证。在本案中，该房屋产权证应指房屋产权分证，而非房屋产权总证。据此，丰汇公司有义务为陈朝清办理该房屋产权分证。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，对履行费用的负担不明确的，由负有履行义务的一方负担，丰汇公司作为履行义务一方，应负担过户费用。虽然戴伦芳与陈朝清之间不存在合同关系，但鉴于本案讼争房屋已实际登记为戴伦芳所有的客观事实，现戴伦芳亦应协助陈朝清办理过户登记手续。
关于违约责任。三江房产公司在与陈朝清签订“集资建房协议”的当日即将门面交付给陈朝清使用至今，陈朝清也缴纳了首付款130000元，双方主要的权利、义务均已实际履行完毕。双方仅对归补房价款未能达成一致意见，致办证未果，且合同中对何时过户未作明确约定，也未实际影响陈朝清对门面的实际使用权，现丰汇公司只要依约完成过户义务即可完全实现双方的合同目的，故对陈朝清请求丰汇公司支付违约金3000元的主张不予支持。陈朝清主张因延迟办证造成税费滞纳金，并举示了“房地产纳税申报表”，拟证实其延迟过户滞纳金为56461.68元，但该申报表未加盖任何单位印章，根据证据规则，对其请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、重庆丰汇房屋发展有限公司、戴伦芳在判决发生法律效力后5日内协助陈朝清办理坐落在丰都县高家镇文昌路31号门面（306房地证2008字第01518、01519号）的产权过户手续；过户所产生的税、费由重庆丰汇房屋发展有限公司承担；二、待上述争执之门面过户登记后5日内，由陈朝清支付重庆丰汇房屋发展有限公司购房尾款5000元；三、驳回陈朝清的其他诉讼请求；四、驳回戴伦芳的诉讼请求。本诉案件受理费80元，由重庆丰汇房屋发展有限公司负担；反诉案件受理费40元，由戴伦芳负担。
上诉人陈朝清不服一审判决，向本院提起上诉称：本案诉争房屋虽系由三江房产公司开发并出售给我，但该公司早就名存实亡，无支付能力，一审判决由该公司负担过户的税费不当。代伦生故意违约，戴伦芳故意侵权，串通将房产登记为戴伦芳所有，故该二人应承担过户税费。综上，请求改判由代伦生、戴伦芳承担一审判决第一项确定的过户费用。
上诉人戴伦芳不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审审理程序违法，本案一审追加丰汇公司为被告，无法定依据；追加后，在陈朝清对该公司无具体的诉讼请求的情况下，而判决由该公司承担合同义务，超出诉讼请求判决，违反诉讼法。2、戴伦芳与陈朝清既无约定的房屋买卖合同关系，又无法定的强制法律责任关系，一审判决由戴伦芳协助过户，于法无据。3、根据物权法定的原则，戴伦芳系合法的物权人，法律应对其予以保护，应支持其关于请求陈朝清返还房屋的反诉请求。4、陈朝清与代伦生签订的是集资建房协议，丰汇公司不负有协助陈朝清过户和承担过户税费的义务。一审认定为是房屋买卖合同，属适用法律错误。请求依法改判。
本院二审查明：陈朝清的诉讼代理人在一审法院2013年11月13日开庭中，当庭陈述：请求判决代伦生办理过户登记，戴伦芳返还门面并赔偿相关的过户费，要求丰汇公司承担连带责任。
二审中，戴伦芳举示了其与三江房产公司于2005年2月22日签订的《房屋售、购合同》。拟证明其取得本案房产系有合法依据。陈朝清质证认为，该证据系伪造，且不属于新证据，不应采信。该合同未经房屋登记管理机关登记，不能发生效力；若该合同是真实的，则戴伦芳近10年从未主张过占有所购房屋，有违常理。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案二审争议的焦点主要有：一、本案陈朝清主张的过户登记税费应如何承担。二、陈朝清应否将房屋返还给戴伦芳。
陈朝清为购买丰都县高家镇原新高路10号32号门面，与三江房产公司签订集资建房协议，从协议约定的内容看，是一方支付价款，另一方转移标的物所有权；从合同履行情况看，陈朝清已向该公司交付了约定的购房款，该公司已交付了房屋。故一审认定该集资建房协议的性质为房屋买卖合同是正确的。向买方转移所售房屋所有权是房屋买卖合同中卖方所负有的主要合同义务，三江房产公司作为出卖方，理应承担为陈朝清办理所售房屋的产权证的合同义务。因双方未在合同中明确约定办证所产生的税费的承担，故一审法院依法确定由三江房产公司负担，并无不当。从该房屋初始产权登记人以及房款收取人均系三江房产公司的事实看，本案房屋买卖合同的卖方主体是三江房产公司，而非代伦生个人，故陈朝清上诉认为应由代伦生承担该费用，于法无据，该上诉理由不能成立。同理，陈朝清主张应由戴伦芳承担该费用，亦无法律依据，其该上诉理由亦不能成立。
一审法院经调查戴伦芳的房产登记备案资料，未发现有原始购房合同保存。戴伦芳二审举示的购房合同，若系真实有效，则理应规范于交易之初即交于房管部门登记备案。现因该合同未在房管机关备案，故无法核对其真实性和形成时间，且鉴于代伦生与戴伦芳系亲属关系，该证据不能作为认定本案事实的依据。
三江房产公司于2007年取得整座房屋的初始产权登记后，即应及时为陈朝清办理房屋分证。但该公司法定代表人代伦生却利用职务便利，恶意将该房产直接登记于其胞妹戴伦芳名下；戴伦芳在不具有真实的交易关系、未支付合理对价的情况下取得该房产登记，故戴伦芳不是该房产的合法产权人，一审判决其协助陈朝清完成过户登记义务，并无不当。戴伦芳上诉认为其现已事实上取得了该房屋的产权证，故而主张由陈朝清返还房屋的诉讼请求，不能成立。
经审查，因三江房产公司系本案房屋买卖合同的卖方主体，现三江房产公司已更名为丰汇公司，故丰汇公司系本案必须参加诉讼的当事人，一审将其追加为本案被告，并无不当。陈朝清在一审中明确请求由代伦生为其办理房屋产权证，要求丰汇公司承担连带责任，但一审经审理认为依法应由合同的相对方丰汇公司直接承担合同责任，故判决由丰汇公司承担合同义务，协助陈朝清办理过户义务并承担相关过户税费，并不违反法律规定。
综上，陈朝清、戴伦芳的上诉理由均不能成立，对其上诉主张均不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人陈朝清、上诉人戴伦芳各负担40元。
本判决为终审判决。
审判长 贺付琴
审判员 倪 静
审判员 陈江平
二〇一四年五月四日
书记员 石 佳