北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第02488号
上诉人（原审被告）北京天道房地产开发有限公司，住所地北京市延庆县经济技术开发区管委会办公楼159室。
法定代表人张纯思，总经理。
委托代理人李自永，北京李自永律师事务所律师。
委托代理人杜海燕，北京市光明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵连元，男，1950年7月11日出生。
上诉人北京天道房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市延庆县人民法院（2014）延民初字第03263号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
赵连元在原审法院起诉称：2004年5月12日，我与北京天道房地产开发有限公司（以下简称天道公司）签订了《商品房买卖合同》，我购买天道公司开发的位于延庆县高塔街南侧商品房一套。双方约定，该商品房按照建筑面积计价，共计248.57平米，每平米4880元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定的面积发生差异，产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%的部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。同时补充协议约定，任何一方未按时结算，则逾期结算一方应按逾期结算的天数和数额，每日向对方支付未结算款项万分之一的违约金。合同签订后，我交齐了房款，天道公司交付了房屋。2012年8月23日，我的房屋面积实测236.85平方米。现因天道公司不同意支付面积误差结算款，赵连元为维护合法权益，特诉请法院要�：1、判令天道公司支付面积误差结算款77997元；2、判令天道公司支付自2006年1月16日至2014年12月15日的逾期结算违约金25380.22元。
天道公司在原审法院答辩称：我单位不同意赵连元要求支付房屋面积误差结算款。我们之所以不能按照原合同的面积办理产权证，因为房屋测绘标准发生了变化，我们2005年的测绘报告，显示的赵连元的房屋面积与商品房买卖合同中双方约定的面积基本是一致的，但依据现在的政策，办理产权证需重新测绘，2005年测绘标准与2012年测绘标准的要求不一样，依据新的政策，2012年办理产权证，必须重新测绘，因此出现了两个测绘报告，出现了赵连元所说的面积误差，根据法律不溯及既往的原则，我们不同意承担该项责任；另外，我单位没有违约，赵连元要求的逾期结算违约金没有事实和法律依据。
原审法院审理查明：延庆某商业广场是天道公司于2003年开发的工程项目，2005年3月25日竣工。2004年5月12日赵连元、天道公司双方签订了商品房买卖合同及补充协议。合同第二条约定：赵连元购买天道公司开发的G9号房屋，建筑面积248.57平方米，每平方米4880元，总金额为1213022元；第四条约定：合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定的面积发生差异的，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%），根据产权登记面积结算房屋价款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款由买受人补足，超出3%的部分的房价款由出卖人承担；产权登记面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%�部分房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%的部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十三条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关登记备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%支付违约金。合同签订后，赵连元给付了全部房款，约定天道公司于2005年1月31日前将房屋交付给赵连元。补充协议第二条第3项约定，任何一方未按时结算，则逾期结算一方应按逾期结算的天数和数额，每日向对方支付未结算款项万分之一的违约金。2012年9月，天道公司通知赵连元办理产权登记，同时告知赵连元如果办理产权证，根据2012年8月23日北京市延庆县房地产勘察测绘所出具的房屋面积测算技术报告书，赵连元的产权登记建筑面积为236.85平方米。为此，赵连元诉至法院，请求法院依法判令天道公司：1、依照《商品房买卖合同》的约定，协助赵连元办理房屋产权登记；2、向赵连元支付已付房价款总额1%的逾期办理产权证的违约金12130.22元3、判令天道公司支付面积误差结算款77996.55元；经法院释明，对赵连元的第三项诉讼请求待产权登记后另行处理。经审理后，法院作出（2013）延民初字第05096号判决书，支持赵连元的诉讼请求。现该判决书已经生效，赵连元于2014年3月取得涉诉房屋的房屋所有权证。
庭审中，天道公司出具一份关于涉诉项目的《房屋土地测绘技术报告书》，该报告书为延庆县房地产勘察测绘所于2005年1月29日制作的，其中表明赵连元房屋建筑面积为248.49平方米。另外，天道公司又出具一份该所于2012年8月23日制作的《房屋面积测绘技术报告书》，其中表明涉诉房屋建筑面积为236.85平方米。对此，该所技术人员称，2010年房屋测绘标准发生变化，按照之后的标准测绘出的建筑面积比之前测绘的建筑面积会发生变化，一些之前计入公摊面积的项目现在已经不再计入，另外测量的技术也发生细微的变化。
原审法院查明的上述事实，有商品房买卖合同及其补充协议、房屋所有权证书、发票、房屋土地测绘技术报告书、房屋面积测绘技术报告书、判决书、谈话笔录及当事人的陈述等在案佐证。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中，赵连元要求天道公司按照2012年的测绘结果进行面积误差结算是否合理是本案的焦点，对此，法院结合以下因素进行处理：1、双方在签订合同时，对面积误差的结算约定较为明确，即按照合同面积与登记面积进行结算，其结算方式与有关的法律规定相吻合。虽然2010年有关测绘标准的变化非当事人的意志所�定，但合同约定并未将该标准的变化作为结算方式的例外情形予以排除；2、双方签订合同后，天道公司本应如约及时为赵连元办理房屋登记，但天道公司在长达近10年期间并未积极如约履行，期间有关测绘标准的变化将天道公司置于不利地位，赵连元对此并无过错；3、虽然同一不动产的登记情况发生变化对该不动产的使用价值影响较小，但该登记情况对不动产的交换价值影响较大，即房屋登记的面积也是买受人追求的重要合同目的之一，现赵连元该项合同目的已经不能实现，其遭受的经济损失是客观的，现实的；4、随着目前房地产市场情况的变化，如赵连元该项诉求没有得到支持，赵连元的损失难以得到救济，赵连元承担测绘标准发生变化的不利后果有失公平。综合以上因素，法院对赵连元该项诉讼请求予以支持。关于赵连元要求的违约金，考虑到天道公司已经�为2010年测绘标准发生变化承担不利后果，且该标准的改变属客观情况，赵连元因此在结算上有获益，如支持赵连元该项诉求，将导致当事人利益失衡，故对赵连元该项请求法院不予支持。综上，法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、天道房地产开发有限公司给付赵连元面积结算款七万七千九百九十七元，于本判决生效后五日内履行；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回赵连元的其他诉讼请求。
天道公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回原审法院重审。上诉理由是：1、一审判决认定上诉人支付房屋误差款有悖事实和法律；2、被上诉人登记面积缩小，对其并未造成实质的损害；3、一审判决将成为上诉人不可承受之重，若依一审判决结果执行，上诉人尚需对其他一百多户购房人承担违约责任。
赵连元同意原审法院判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，法院予以确认。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，赵连元与天道公司于2004年5月12日签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依合同约定履行各自义务。双方在上述合同中明确约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记的面积为准，且约定产权登记面积小于合同约定建筑面积时，绝对值超出3%的部分房价款由出卖人双倍返还买受人。现天道公司于2012年9月通知赵连元办理产权登记，并告�如办理产权证，根据2012年8月23日北京市延庆县房地产勘察测绘所出具的房屋面积测算技术报告书所记载面积为依据。综上所述，原审判决依本案事实对本案所作处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千三百三十二元，由赵连元负担五百八十二元（已交纳）；由北京天道房地产开发有限公司负担一千七百五十元（于本判决生效后五日内交纳）。
二审案件受理费二千三百三十二元，由北京天道房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 徐 冰
代理审判员 夏根辉
二〇一五年四月三十日
书 记 员 叶康喜