湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第04936号
原告湖南国中尉丰奥特莱斯百姓广场商贸有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区赤岗小区1片-1305房。
法定代表人杜建阳，总经理。
委托代理人罗伊丽，女，1990年1月16日出生，汉族。
被告汤瑛瑛。
委托代理人曹樱，湖南君卓律师事务所律师。
原告湖南国中尉丰奥特莱斯百姓广场商贸有限公司（以下简称原告）诉被告汤瑛瑛（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员欧阳毅独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗伊丽、被告的委托代理人曹樱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年12月13日，原、被告签订了《商铺租赁合同》及《市场经营管理合同》，合同中约定被告承租原告商场B2、B15、B16号共69.6平方米的铺面，租赁期为两年，自2013年1月12日至2015年1月11日止，且租金的交纳方式为：合同签订之日交纳第一年的租金，第二年的租金在第一年租赁期届满时提前一个月支付。自第一年租赁期届满之日起至今，被告本应支付原告的租金为85000元，但实际只向原告缴纳了38287元，其中包括预交款20000元、保证金7083元以及原告应支付被告的代收银款项11204.70元。在抵销这部分债务后，被告仍欠原告46712.30元。此外，原被告在《市场经营管理合同》中约定对租赁期间的物业管理费、推广费及空调费进行明确约定，被告仅支付了2013年第一、二季度的物业管理和推广费，拖欠了之后的物业管理费和推广费，因被告可享受2013年第三季度物业管理费和推广费35%的优惠，还尚欠2013年的物业管理费1722.60元、推广费3445.20元及2014年全年的物业管理费4176元和推广费8352元；被告支付了2013年全年的电费，尚欠2014年电费3095元。自2013年7月1日至今为止，被告仍欠原告物业管理费、电费、推广费合计20790.80元。经原告多次催要，并于2014年10月20日委托湖南泓锐律师事务所向被告送达律师函，但被告拒签，至今分文未支付。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。诉请判令：1、被告支付原告商铺租金46712.30元；2、被告支付原告物业管理费、推广费及电费20790.80元（电费从2014年1月12日起暂计算至2014年1月30日，具体截止日期以判决书确定的支付之日为准）；3、被告承担本案诉讼费。
被告辩称：一、因原告缺乏商场经营经验，2013年年底商场经营状况极度恶劣，原告采取假意制作装修围挡及作出虚假承诺的方式欺骗承租户。被告由此向原告支付了20000元预交款。二、原、被告曾协商一致，被告交纳租金免3个月送1个月，并免除2013年推广费、物业费等费用。双方合同约定的是空调费而非电费，原告主张电费没有法律依据。三、原告诉称的商铺租金计算有误。被告因原告商场瘫痪于2014年5月结业，此后未开门营业，故租金只能计算至2014年5月份。四、被告经营的商铺严重亏损。
经审理查明：原告原名湖南尉丰国中城康健商贸有限公司，2013年3月22日变更登记为现名。2012年12月13日，原湖南尉丰国中城康健商贸有限公司与被告签订《商铺租赁合同》，其中约定：原湖南尉丰国中城康健商贸有限公司将“国中奥特莱斯百姓广场”市场B2号商铺租赁给被告进行经营，商铺面积为41.56平方米；租赁期限为2013年1月12日起至2015年1月11日止；被告在合同签订之日即按133.40元／平方米·月的标准缴纳第一年租金66527元，第二年的租金66527元需在第一年租赁期限届满时提前一个月支付，一次性支付该年前九个月的租金，剩余三个月的租金被告享受免交。当日，双方另签订一份《商铺租赁合同》，约定：原湖南尉丰国中城康健商贸有限公司将“国中奥特莱斯百姓广场”市场B15／16号商铺租赁给被告进行经营，商铺面积为28.04平方米；租金标准为54.90元／平方米·月，年租金为18473元，其他条款同前一份合同。此外，双方另就前述两份租赁合同分别签订了两份《市场经营管理合同》，约定：被告分别在进场前7天内交纳保证金5544元、1539元；被告按10元／平方米·月缴纳市场推广费，并按季交纳，被告应于每季度末第三个月的28日前交纳下季度费用，该费用包括市场每年投入不低于10元／平方米·月的资金作为市场宣传推广活动，届时将以相应的活动经费发票提供给被告核查；空调费由出租房根据空调使用当月总费用结合乙方场地面积大小，按比例据实分摊收取，按月据实结算；被告委托原湖南尉丰国中城康健商贸有限公司对市场统一进行物业管理，被告按5元／平方米·月向原湖南尉丰国中城康健商贸有限公司缴纳物业管理费，并按季交纳，于每季度末第三个月的28日前交纳下季度费用。
此后，原湖南尉丰国中城康健商贸有限公司向被告交付了租赁合同约定的商铺，被告投入实际经营，并依约支付了第一年的租金共计85000元、保证金共计7083元。2013年底，被告向原告支付了预交款20000元。此外，原告收取的代收银款项11204.70元未向被告支付。
原告于2014年11月14日诉至本院，请求判如所请。在本案的审理过程中，原告称被告缴纳了2013年前两季度的物业管理费和推广费及2013年全年的电费，未支付其后的物业管理费、推广费及电费。被告对原告提出的实际付款情况未提出异议。原告向本院提交情况说明，称奥特莱斯百姓广场商铺租赁权系原告与湖南浩华投资管理有限公司及405户业主签订《商铺委托经营合同》后取得。原告另向本院提交了票面金额为580790.87元的发票拟证明原告为商场宣传投入的资金情况，再向本院提交了三份房产产权证，拟证明商场面积为5986.83平方米。
以上事实有原告提交的两份《商铺租赁合同》、两份《市场经营管理合同》、当事人陈述等证据及开庭笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为：
一、关于原告主张的租金。承租人应当按照约定的期限支付租金。被告应按照合同约定向原告支付租金。根据双方合同的约定，被告应在2014年1月12日前一个月支付2014年1月12日至2015年1月11日期间的租金85000元，该租金已界支付期限，本院予以确认。被告未举证证明商场经营情况，其关于商场经营情况的辩称，本院不予采纳。
二、关于原告主张的物业管理费、推广费和电费。根据双方《市场经营管理合同》的约定，被告应向原告支付相应的物业管理费和推广费，原告主张的2013年后两个季度及2014年全年的物业管费、推广费确均已届支付期限，被告应予支付。原告主张被告2013年第三季度的物业管理费可享受35%的优惠并不损害被告利益，本院予以确认。故被告应支付原告2013年后两季度及2014年全面物业管理费共计为5898.60元［（69.60平方米×5元／平方米·月×3月×65%＋69.60平方米×5元／平方米·月×3月）＋（69.60平方米×5元／平方米·月×12月）］。对于被告主张的推广费，根据双方签订的《市场经营管理合同》，原告需按市场面积投入不低于10元／平方米·月的资金作为市场宣传推广活动经费，且需相应活动经费发票给被告核查，但在本案的审理过程中，原告未提供充分证据证实原告投入了足额的资金，故本院对原告诉请的被告尚未交纳的2013年后两个季度及2014年全年的推广费核减为合同约定标准50%，即按5元／平方米·月计算推广费。因此，被告应支付原告2013年后两季度及2014年全面的推广费为5898.60元［（69.60平方米×5元／平方米·月×3月×65%＋69.60平方米×5元／平方米·月×3月）＋（69.60平方米×5元／平方米·月×12月）］，原告诉请的超出部分，本院不予支持。被告辩称原告承诺对租金、物业管理费和推广费进行减免优惠，但未提交充分证据证实，本院不予采纳。关于原告主张的电费，因原告主张的电费并不能等同于双方签订的《市场经营管理合同》约定的空调费，原告亦未对两者关系及比例进行充分举证并予以区分，故对原告主张的电费，本院不予确认。
三、关于原告主张的租金抵销问题。当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。本案中，双方租赁合同已经到期，亦未进行续约，原告主张以收取的保证金及代收银款项抵销被告应支付原告的租金符合相关法律的规定，本院予以支持。此外，原告主张被告支付预交款20000元用于支付租金亦符合法律规定，本院予以采纳。因此，被告还应支付原告租金为46712.30元（85000元-7083元-11204.70元-20000元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告汤瑛瑛于本判决生效之日起10日内支付原告湖南国中尉丰奥特莱斯百姓广场商贸有限公司租金46712.30元；
二、被告汤瑛瑛于本判决生效之日起10日内支付原告湖南国中尉丰奥特莱斯百姓广场商贸有限公司物业管理费5898.60元；
三、被告汤瑛瑛于本判决生效之日起10日内支付原告湖南国中尉丰奥特莱斯百姓广场商贸有限公司推广费5898.60元；
四、驳回原告湖南国中尉丰奥特莱斯百姓广场商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1488元，因适用简易程序减半收取744元，由被告汤瑛瑛负担700元，原告湖南国中尉丰奥特莱斯百姓广场商贸有限公司负担44元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 欧阳毅
二〇一五年一月二十日
书记员 陈颖君