湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳中民一终字第602号
上诉人（原审被告、反诉原告）岳阳怡禾置业有限公司。
法定代表人郦毅明，董事长。
委托代理人田晓红，湖南惠风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李浩，男，1987年3月6日出生，汉族，湖南省益阳市南县人。
委托代理人王宏，湖南高天律师事务所律师。
上诉人岳阳怡禾置业有限公司（以下简称怡禾公司）因与被上诉人李浩房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第417号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员胡铁霞担任审判长，审判员王德华、许进参加评议的合议庭审理了本案，书记员颜静担任法庭记录。上诉人怡禾公司的委托代理人田晓红，被上诉人李浩及其委托代理人王宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2011年7月19日，李浩与怡禾公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定由李浩购买怡禾公司开发建设的“怡禾﹒丹桂佳苑”小区第018座05层510号住房一套，建筑面积78.22平方米。《商品房买卖合同》第六条约定，合同签署时买受人支付首期购房款105961元，剩余购房款170000元应在合同签署之日起30日内以银行按揭贷款方式向出卖人一次性付清。第八条约定，怡禾公司应在2013年4月30日前，依照国家和地方政府的有关规定具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付李浩使用；1，该商品房经验收合格；2，该商品房经综合验收合格；3，该商品房经分期验收合格；4，该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。第九条约定，如超过逾期交房时间，逾期不超过30日的，按合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按每日万分之二支付违约金，如逾期超过30天的，如买受人要求继续履行合同的，也按从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按每日万分之二支付违约金。李浩与怡禾公司于2011年9月13日与中国农业银行股份有限公司岳阳分行签订了购房担保借款合同。2013年4月21日，怡禾公司书面通知李浩收房，李浩及其他购房户认为房屋不符合交房条件，向相关部门进行反映。岳阳市建设工程质量监督站于2013年5月21日对怡禾公司发出岳质监告字（2013）第40501号告知书，该告知书称，你单位新建的丹桂佳苑工程未经竣工验收已交付使用，严重违反了《中华人民共和国建筑法》第六十条和《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，你单位见此告知书后应按程序组织工程验收，在该工程未经竣工验收合格前必须立即停止使用。2013年7月26日，怡禾公司组织各参建责任主体单位（即建设单位岳阳怡禾置业有限公司、施工单位湖南泰山工程有限公司、监理单位中国有色金属长沙勘察设计研究院有限公司、设计单位北京正东国际建筑工程设计有限公司）对怡禾丹苑工程进行了竣工验收，各责任主体单位验收意见一致，结论为：怡禾﹒丹桂佳苑工程验收合格，同意验收。2013年8月26日岳阳市建设工程质量监督管理处作出同意怡禾﹒丹桂佳苑工程竣工验收的结论，并对工程竣工验收备案提出建议：怡禾﹒丹桂佳苑工程经竣工验收，具备备案条件。2013年7月31日，李浩向本院提起诉讼，要求怡禾公司支付逾期交房违约金5077.6元（自2013年5月1日暂计至2013年7月30日）。案件受案后，怡禾公司向提起反诉，要求李浩承担延期付款违约金4862元。原审法院受案后进一步查明，李浩于2011年7月9日交纳购房定金20000元，2012年7月19日交纳购房款85961元。2012年1月6日市农行的170000元按揭贷款到账，该款由市农行直接汇入怡禾公司指定账户。
原判认为，李浩与怡禾公司之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的规定，理应合法有效。李浩与怡禾公司均应按合同的约定来履行自己的义务，合同第八条约定怡禾公司应当在2013年4月30日前依照国家和地方政府的有关规定将房屋验收合格后交付李浩使用，但怡禾公司出售给李浩的房屋于2013年7月26日才最终经各参建责任主体单位验收合格，怡禾公司明显违反了合同的约定，故李浩要求怡禾公司支付逾期交房的违约金的请求予以支持，李浩要求怡禾公司承担逾期交房的违约金时间应为2013年5月1日至2013年7月26日，计86天。关于怡禾公司反诉的问题，李浩起诉怡禾公司延期交房与怡禾公司反诉李浩延期付款均是基于双方所签订的商品房买卖合同，且怡禾公司是在举证期限之内所提起，并交纳了反诉费用，因此，怡禾公司的反诉符合法律程序。李浩与怡禾公司之间所签订的《商品房买卖合同》第六条第2项约定：李浩应在本合同签署时支付首付款计人民币105961元，剩余购房款170000元，应在本合同签署之日起三十日内以银行按揭贷款的方式向怡禾公司一次性付清。给李浩发放购房贷款的权利在按揭贷款的银行而不在李浩。李浩与怡禾公司之间在签订《商品房买卖合同》时，按揭贷款的银行并未认可合同中的该条款，因此合同中所约定的“剩余购房款170000元应在本合同签订之日起30日内以银行按揭贷款方式向出卖人一次付清”条款内容无效。故怡禾公司要求李浩承担延期支付房款违约金的反诉请求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、岳阳怡禾置业有限公司在本判决生效后十日支付李浩逾期交房违约金4746.55元二、驳回岳阳怡禾置业有限公司的反诉请求。案件受理费50元，反诉费50元，合计100元，由岳阳怡禾置业有限公司负担。
宣判后，怡禾公司不服，向本院提起上诉称，一、双方签订的《商品房买卖合同》约定李浩在本合同签署之日起30日内以银行按揭贷款方式向出卖人一次性付清，即李浩应在2011年8月17日前付清，但李浩至2012年1月6日才付清，延期付款143天，原审没有认定错误。二、依据合同约定，李浩违约付款时，上诉人有权延迟交房。三、原审判决将《商品房买卖合同》第六条约定的付款方式与期限认定为无效条款错误。该条款系一个约定付款方式的条款，并不是处理公积金管理中心权利的条款，不存在需要该中心认可或同意的问题。对住房公积金能否进行贷款，能否按期贷款，以方有心理准备，更有约定。合同条款无效应有法律依据。四、李浩存在延期付款的违约行为，根据合同约定，应当承担违约责任。
被上诉人李浩辩称，签订合同后，是通过银行进行贷款，而非向住房公积金中心贷款。根据双方签订的《合同补充协议》第四条第三款约定，申请按揭贷款，银行不予批准或无法办理时，买受人必须在收到通知的30日内补足房款余额。事实上，上诉人根本没有通知，其也没有收到任何催告函件，且按揭贷款合同是商品房买卖合同的附件，上诉人还是保证人。李浩不存在违约行为，上诉人的上诉没有依据，应予驳回。
上诉人怡禾公司及被上诉人李浩在二审期间均未向本院提供证据。
本院对一审审理查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点是在《商品房买卖合同》履行过程中，双方当事人是否存在违约行为？
李浩与怡禾公司之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，双方均应依照合同约定履行义务。建设工程竣工验收是指由建设单位、施工单位和项目验收委员会，以项目批准的设计任务书和设计文件，以及国家或部门颁发的施工验收规范和质量检验标准为依据，对工程项目的总体进行检验和认证、综合评价和鉴定的活动。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，……建设工程经验收合格的，方可交付使用”，本案中，怡禾公司承建的丹桂佳苑小区在2013年7月26日才最终经各有关单位验收合格，基于双方合同约定的“应在2013年4月30日前验收合格”不符，该行为违反合同约定，应承担违约责任。原审对此认定并无不当。关于李浩延期交付房款的问题，双方签订的《商品房买卖合同》第六条第2项约定“剩余购房款170000元，应在合同签署之日起三十日内以银行按揭贷款的方式向怡禾公司一次性付清”，该约定在于督促购房户即时向银行办理相关按揭手续并支付款项，李浩在约定的时间内向银行办理了相关按揭手续，现银行未能在双方约定的时间内支付按揭贷款，其责任不能归咎于李浩，且怡禾公司作为按揭贷款的保证人负有向贷款银行及时沟通联系，催促发放贷款的义务。此外在未按双方约定的时间收到贷款的情况下，怡禾公司亦未与李浩就支付剩余房款再进行协商，而该按揭贷款在银行审查办理相关手续后已直接汇入怡禾公司指定账户。综上，《商品房买卖合同》第六条第2项约定存在实际中履行不能的情形，不能据此认定李浩在付款上存在违约行为。
综上，上诉人怡禾公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人怡禾公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡铁霞
审判员 王德华
审判员 许 进
二〇一四年三月二十四日
书记员 颜 静