广西壮族自治区百色市右江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1002民初1596号
原告：百色市海龙房地产有限公司，住所地百色市右江区中山一路8号右江日报社办公楼二楼。
法定代表人：田汉清，该公司董事长。
委托诉讼代理人：齐冠霖，广西中名律师事务所律师。
被告：刘启欢，男，1986年10月8日出生，壮族，住百色市右江区。
委托诉讼代理人窦智，百色市秉正法律服务所法律工作者。
第三人：中国工商银行股份有限公司百色市右江支行，住所地百色市右江区中山一路5号。
负责人李映，该行行长。
委托诉讼代理人梁峻铭，该行风险部员工。
委托诉讼代理人黄海庭，该行风险部员工。
原告百色市海龙房地产有限公司与被告刘启欢、第三人中国工商银行股份有限公司百色市右江支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人齐冠霖，被告的委托诉讼代理人窦智，第三人的委托诉讼代理人梁峻铭、黄海庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》已经解除，涉案房产归原告所有；2、判决被告配合原告办理房屋撤销备案手续。事实和理由：2015年9月24日，被告因未能按时支付银行按揭贷款，被第三人诉至法院，经右江区人民法院审理作出（2015）右民二初字第84号民事判决，解除本案第三人与被告签订的《个人购房借款／担保合同》，原告作为保证人承担连带保证责任。2016年3月24日第三人申请强制执行，右江区人民法院从原告银行账户上扣划271943.82元，加上此前第三人从原告账户上扣去的代被告支付的按揭款17079.77元，共计289023.59元。为此，原告与被告于2016年4月13日达成《协议书》，原告与被告解除《商品房买卖合同》，将争议房产过户给原告，但双方在履行协议书过程中产生争议，被告不积极配合办理过户手续，原告诉至本院，请求支持原告诉讼请求。
被告辩称，1、原告诉请要求确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》已经解除，不符合法律规定，该买卖合同已履行完毕，且该房产已被法院强制执行查封，涉案房产应由法院依法拍卖；2、原告与被告签订的退房协议不符合法律规定，因该房产实际控制人已不是被告，房子被法院查封后与被告已没有关系，其无权处理该房屋。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。
第三人陈述称，第三人与原、被告的《个人购房借款／担保合同》已解除且执行完毕，对原告的诉请没意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为《商品房买卖合同》的出卖人，被告为买受人，付款方式为由被告向银行申请按揭贷款支付，被告以其购买的涉案商品房作预抵押向第三人贷款273000元，双方签订《个人购房借款／担保合同》，期限为30年，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续，由原告提供阶段性连带保证担保。因被告未能按借款合同规定履行还款义务，被第三人诉至本院，经本院判决，解除本案第三人与被告签订的《个人购房借款／担保合同》，原告承担保证责任代被告偿还银行借款本息共计289023.59元后，双方于2016年4月13日签订《协议书》，约定被告同意解除双方商品房买卖合同，将其购买的位于百色市右江区城东路8号上水家园第9幢4单元601号商品房退还给原告，并协助原告办理房产过户相关手续，并保证配合原告办理撤销备案手续，在本协议签订后3个工作日内把购房发票、购房合同等相关文件归还原告等，原告将被告已支付的首付款117019元扣除代还银行部分贷款17079.77元后，余款99939.23元，分三次退回被告，在签订本协议后退3万元，撤销抵押及备案后3个工作日退50000元，搬离房子后3个工作日退19939.23元。协议签订后，原告已退还被告49939.23元，并收回该房，因被告不积极配合办理过户手续且被告由于债务纠纷涉案房屋被本院查封，引起本案纠纷。对于双方签订的《协议书》，因在出卖人承担阶段性保证责任的商品房按揭贷款关系中，房屋权属转移并设立抵押之前，出卖人仍享有房屋的所有权，而在买受人违反借款担保合同，致使出卖人承担归还贷款的保证责任，被银行或法院扣划款而无法实现商品房买卖合同目的时，出卖人有权解除商品房买卖合同，故原告提供的双方基于上述事实而达成同意解除商品房买卖合同的协议，形式合法，内容真实客观，与本案有关联，能证明双方同意解除商品房买卖合同的事实，本院予以采信。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同；有下列情形之一的，当事人可以解解除合同：---（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定其他情形。本案的争议焦点是：原告承担归还贷款的保证责任后，是否有权解除商品房买卖合同，原告与被告签订的解除商品房买卖合同《协议书》是否合法有效。
关于原告与被告签订的解除商品房买卖合同的协议书效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理”的规定，本案涉及商品房买卖合同及借款担保合同两个法律关系，担保借款合同的目的是为了实现商品房买卖合同的目的，而借款担保合同的成立及履行情况，决定商品房买卖合同出卖人价款目的能否实现，在出卖人承担阶段性保证责任的商品房按揭贷款关系中，房屋权属转移并设立抵押之前，出卖人仍享有房屋的所有权。因本案被告未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人（本案第三人）办理商品房抵押登记手续，引起纠纷，被本案第三人诉至本院，已由本院判决解除商品房担保借款合同并由本案原告作为保证人承担连带保证责任，该判决已发生法律效力且已由原告履行保证义务代被告偿还银行借款本息共计289023.59元。至此，原告作为房地产开发商与被告签订的商品房买卖合同以达到卖房获取商业利润的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，原告有权解除商品房买卖合同。鉴于原告与被告基于上述事实，已自行达成解除双方商品房买卖合同协议，该协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的强制性规定，应合法有效，本院予以确认。被告应按双方签订的协议书约定履行义务。至于被告因其他债务纠纷，涉案房屋被本院查封，但涉及的仅是债权债务的履行问题，不影响双方解除商品房买卖合同协议的效力，被告的抗辩理由不成立。故原告的诉讼请求，于法有据，理由充分，本院予以支持。合同解除后，被告应将位于百色市右江区城东路8号上水家园第9幢4单元601号商品房退还给原告，并协助原告办理房产撤销备案及过户相关手续，原告应同时退还被告支付的购房款50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、确认原告百色市海龙房地产有限公司与被告刘启欢于2011年3月30日签订的商品房买卖合同解除；
二、原告百色市海龙房地产有限公司返还被告刘启欢购房款本金50000元；
本案案件受理费100元，减半收取50元，由被告刘启欢负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交又不提出缓交或免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何 江
人民陪审员 黄雪萍
人民陪审员 梁品荣
二〇一六年十一月四日
书 记 员 何 江