广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民二初字第2615号
原告：中国建设银行股份有限公司珠海市分行。住所：珠海市。
负责人：杨伟明，行长。
委托代理人：林苏云，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
被告：林美珠，女，汉族。住所地：广东省汕头市朝阳区。公民身份号码：×××6744。
原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行诉被告林美珠金融借款纠纷一案，本院于2015年12月8日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林苏云到庭参加诉讼，被告经本院传唤未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年10月14日，被告与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告向原告借款人民币66万元，用于购买位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号25栋2单元1302房；借款期限为228个月，从2013年10月14日起至2032年10月14日止；还款方式为等额本息还款法；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮10%，即月利率为6.00417‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮/下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次。同时，双方还在合同中约定以被告所购房产作为上述借款的抵押担保。合同签订后，双方已向珠海市房地产登记中心办理了抵押登记手续。原告亦依约于2014年1月2日将人民币66万元贷款全部划入被告指定的银行账户。然而，被告在只归还了19期贷款本息后，自2015年9月开始不按时还本付息，经原告多次催收无效果，至2015年11月23日已累计拖欠逾期的贷款本息合计￥15050.20元未予偿还。鉴于被告行为已构成违约，根据双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》规定，原告特提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告偿还所欠原告贷款本金人民币632228.42元及利息（其中暂计至2015年11月23日的利息为人民币12810.12元；从2015年11月24日至清偿之日的利息，以人民币645038.54元为基数，按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的逾期罚息利率计算）。本息暂合计为人民币645038.54元；三、确认原告对抵押物（珠海市斗门区白蕉镇南路19号25栋2单元1302房）的优先受偿权；四、本案诉讼费、公告费（以实际发生数额为准）由被告承担。
原告为其诉称提供如下证据：1、个人住房（商业用房）借款合同；2、个人贷款支付凭证；3、贷款账户基本信息单；4、房地产权证；5、房地产他项权证。
被告未答辩亦未提供证据。
经审理查明：2013年10月14日，原、被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：被告向原告借款人民币66万元，用于购买位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号25栋2单元1302房；借款期限为228个月，从2013年10月14日起至2032年10月14日止；还款方式为等额本息还款法；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上浮10%，即月利率为6.00417‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮/下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上浮50%；被告未按时还清任意一期借款本金和利息（包括被原告宣布全部到期的借款本金和利息）至逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定逾期罚息利率计收罚息和复利；被告存在贷款逾期的，原告有权对全部贷款上浮贷款利率、罚息利率；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系；抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用……。
2013年10月29日，原、被告以被告名下位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号25栋2单元1302房（房地产权证号03××51）办理了抵押登记手续。2014年1月2日原告向被告发放贷款66万元。之后，被告只归还了19期贷款本息，自2015年9月开始不按时还本付息。截至2015年11月23日，被告累计拖欠逾期贷款本息合计15050.20元，尚欠合同项下全部本金632228.42元、应付利息12552.88元、罚息257.24元。因被告不归还欠款，原告遂诉至本院。
本院认为：原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是签约双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。原告依约发放了贷款，被告未能按期偿还借款本息，截至2015年11月23日，被告累计拖欠逾期贷款本息合计15050.20元，尚欠合同项下全部本金632228.42元、应付利息12552.88元、罚息257.24元，其逾期还款的行为构成违约。根据合同约定，被告未按期归还贷款本息即构成违约，原告有权解除《个人住房（商业用房）借款合同》。因此，对原告要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》及被告提前归还截至2015年11月23日，被告尚欠合同项下全部本金632228.42元、应付利息12552.88元、罚息257.24元的诉讼请求予以支持。
合同约定：“被告未按时还清任意一期借款本金和利息（包括被原告宣布全部到期的借款本金和利息）至逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定逾期罚息利率计收罚息和复利”。因此，本院对原告主张从2015年11月24日起至付清时止、以欠款本金254215.52元为基数、按中国人民银行基准利率水平上上浮10%再上浮50%计算罚息的诉讼请求本院予以支持。上述约定没有明确复利的计算基数，该格式合同由原告提供，而原告从2015年11月24日之前已经计算罚息，因此本院确定复利计算基数仅为应付利息12552.88元。故该复利以应付利息12552.88元为基数、从2015年11月24日起至付清时止、按中国人民银行基准利率水平上上浮10%再上浮50%计算。抵押物珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号25栋2单元1302房（房地产权证号03××51）已依法办理了抵押登记备案手续，故原告对依法处分该抵押物所得的价款在上述被告欠款范围内有优先受偿权。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行与被告林美珠之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》解除;
二、被告林美珠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行偿还截至2015年11月23日尚欠合同项下全部本金632228.42元、应付利息12552.88元、罚息257.24元并支付从2015年11月24日起至付清时止、按中国人民银行基准利率水平上上浮10%再上浮50%计算的罚息与复利（罚息以欠款本金632228.42元为基数、复利以应付利息12552.88元为基数）；
三、原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行对依法处分抵押物珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号25栋2单元1302房（房地产权证号03××51）所得的价款在被告林美珠上述欠款范围内有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币10350元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 张美均
人民陪审员 何润贤
人民陪审员 黄德美
二〇一六年五月四日
书 记 员 彭美美