浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温乐民初字第50号
原告：乐清市申瑞房地产开发有限公司，住所地：乐清市城南街道金马广场B幢14A室。
法定代表人：万文静，职务：董事长。
委托代理人：叶阿静，浙江联英（乐清）律师事务所律师。
被告：吴康春。
委托代理人：石圣科、李文锦，浙江恒科律师事务所律师。
原告乐清市申瑞房地产开发有限公司与被告吴康春房屋买卖合同纠纷一案，于2014年1月3日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由代理审判员施巧巧、人民陪审员郑秋秋、蔡许玉组成合议庭，于2014年5月27日公开开庭进行了审理。后变更合议庭成员，由审判员郑剑担任审判长，与代理审判员施巧巧、人民陪审员蔡许玉组成合议庭，于2014年6月17日第二次开庭进行�审理。原告乐清市申瑞房地产开发有限公司的特别授权委托代理人叶阿静，被告吴康春及其特别授权委托代理人石圣科参加了二次庭审，被告吴康春的特别授权委托代理人李文锦参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告乐清市申瑞房地产开发有限公司起诉称：2010年3月31日，中房集团瑞安房地产开发有限公司通过公开挂牌出让形式取得坐落在乐清市中心区A-K10地块，并出资组建原告公司，依法对上述地块实施开发建设，项目取名为“香江丽苑”。由于历史遗留原因，原、被告于2010年11月30日签订了《乐清市香江丽苑代建房落实表》，根据该落实表的约定，香江丽苑1幢B单元2201室落实给被告，并约定房屋暂定建筑面积为160平方米，房屋单价为每平方米11480元，并且被告应当在原告通知规定的时间内到指定地点缴纳款项及签订合同。落实表同时约定被告应在工程结顶时支付总房款的95%。上述落实表签订后，原告按约履行了约定的义务。2012年12月31日，香江丽苑项目结顶。2013年1月8日，原告取得商品房预售证。期间，原告多次以电话、短信、书面通知等方式通知被告交付购房款并签订《商品房买卖合同》，并在2013年3月6日《乐清日报》上发布通知，要求香江丽苑购房户在2013年3月17日前到原告公司办事处签订《商品房买卖合同》并缴足95%的购房款。在原告通知或发布的截止日期前被告仅支付了918400元购房款，还应支付826560元才达到约定的总房款的95%，但被告至今拒付，也拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，已属违约，故应按约定承担月利率1.8%的利息。请求：1、确认原、被告在2010年11月30日签订的《乐清市香江丽苑代建房落实表》有效；2、判令被告继续履行房屋买卖合同，立即与原告签订《商品房买卖合同》，并履行支付购房�至95%的义务，即被告尚应支付购房款826560元，并自2013年3月18日开始按照月利率1.8%支付利息；3、本案的诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告继续履行房屋买卖合同支付购房款至95%的义务，即被告尚应支付购房款826560元，并自2013年3月18日开始按照月利率1.8%支付利息。
原告乐清市申瑞房地产开发有限公司在本院指定的举证期限内提交，并于庭审时出示了下列证据，经被告质证及本院认证如下：
证据1、营业执照、法定代表人证明书复印件，以证明原告的主体资格及公司的基本情况；
证据2、身份证复印件，以证明被告主体资格及其身份情况；
被告对证据1、2无异议，本院予以认定。
证据3、《乐清市香江丽苑代建房落实表》复印件，以证明原、被告双方所确立的合同上的权利、义务关系。被告对证据3真实性没有异议，但认为该落实表上采用“代建”二字表述，故双方系代建关系。本院依法对证据3的真实性予以认定，可以证明双方通过签订合同确立了权利、义务关系，对于原、被告之间的关系的认定问题详见本判决说理部分阐述。
证据4、预售许可证原件，以证明原告已按约履行义务，取得房地产销售资格，也印证了《乐清市香江丽苑代建房落实表》的合法性；被告对证据4的合法性有异议，认为相关部门不应颁发该预售证。本院对证据4的真实性予以认定，如被告认为预售许可证非法，应通过行政诉讼的方式另行主张。
证据5、原告在乐清日报所刊登的通知复印件，以证明被告不履行支付购房款和签订商品房买卖合同的义务，原告通过登报发布通知的事实；被告对证据5真实性无异议，对合法性有异议，被告认为原告履行通知义务应针对各个代建户个别地通过邮寄或其他方式送达，登报通知不合法。本院对证据5的真实性予以认定，但在乐清日报刊登通知不属于有效的通知方式，故对原告通过登报发布通知的行为效力不予认定。
证据6、（2013）温乐民初字第483号民事判决书及（2013）浙温终字第344号民事判决书原件，以证明与本案类似的案件已在终审判决中认定为双方系商品房买卖合同关系，而非代建关系。被告认为判决书只对该案件的双方当事人之间有拘束力，不适用于本案。本院对该二份判决书的真实性、合法性予以认定，但该生效判决中对案件当事人关系的认定无法证明本案当事人之间的关系，故本院仅对该生效判决所认定的事实部分予以认定。
被告吴康春答辩称：一、答辩人在签署《代建房落实表》时，受到被答辩人的欺诈、胁迫，且价格条款显失公平，本案以《代建房落实表》属于合同法上可变更或可撤销的效力待定合同，被答辩人的第�项诉讼请求为确认《代建房落实表》有效，依法应予以驳回。鉴于被答辩人的诉讼请求二是建立在诉讼请求一之上，因此，诉讼请求二也应当驳回。二、答辩人与被答辩人之间是委托代建合同关系，答辩人与答辩人之间不存在商品房买卖合同关系，被答辩人提出的继续履行商品房买卖合同，缺乏事实和法律依据。三、由于答辩人现有权不支付第三期代建款，被答辩人要求答辩人支付第三期代建款的诉讼请求应予以驳回。理由如下：1、被答辩人违约在先。答辩人与被答辩人之间存在委托代建合同关系，本案合同的标的物房屋如2006年11月《石马南村安置用地方案设计》所示的层高为3米，户型系南向主卧外观为圆弧形、宽度为3700mm的房产，但是被答辩人的母公司在2009年初与石马南村建立代建关系之后，未经答辩人的许可，擅自将答辩人委托代建房产所在的1、2号楼的层�变更为2940mm，南向主卧宽度减少为3600mm的房产；次卧宽度缩短10厘米、以及整个房产的南北向的长度也均被缩短15厘米。被答辩人实际建设的房屋，不仅尺寸上有所缩小，而且对房型也擅自进行了彻底的变更，将主卧的1850mm圆形彻底削减，造成房产套内面积缩水11平方米以上，缩水约10%。答辩人所在的1、2号楼由原先的22层总层数增加到23层总层数，使答辩人的土地使用权面积被稀释5%以上。因此，被答辩人构成严重违约，而且是一开始建造房屋就构成违约，属于违约在先。2、答辩人享有同时履行抗辩权。被答辩人应在收取第三期代建款的同时与答辩人签订用于交付代建标的物并办理房屋产权登记所必须的《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》仅仅是为了将代建房产的所有权登记到答辩人名下所使用，但是被答辩人所出具的格式合同《商品房买卖合同》内容严重违反公平原则、肆意侵害答辩人的权利，答辩人有权拒绝签订被答辩人所出具的格式合同《商品房买卖合同》，因签订合同与支付第三期代建款属于同时履行的合同义务，故就此而言，答辩人也享有同时履行抗辩权。3、根据《代建房落实表》第2条之约定，被答辩人在履行其通知答辩人签订用于履行交付委托代建标的物之房产的《商品房买卖合同》即交付第三期代建房款之义务后，答辩人才有义务签订合同并交付第三期代建款。现被答辩人提供的证据不足以证明被答辩人是否合法履行以及何时履行了通知义务，故答辩人交付第三期代建款的具体义务时间尚不能确定。4、被答辩人的《商品房预售许可证》不合法，因此法律程序上仍不允许被答辩人与答辩人签定《商品房买卖合同》。5、被答辩人存在预期违约。被答辩人明显无法在2014年7月1日之前通过竣工验收，也即被答辩人明显无法在2014年7月1日之前交付委托代建标的物。因此，被答辩人存在预期违约，故答辩人享有不支付第三期代建款的抗辩权。四、违约金没有事实和法律依据，且违约金的约定过高，请求法院予以调整。
被告吴康春在本院指定的举证期限内提交，并于庭审时出示了下列证据，经原告质证及本院认证如下：
证据1、身份证复印件，以证明原告的基本情况；
证据2、营业执照、法定代表人证明书复印件，以证明被告的主体资格；
原告对证据1、2无异议，本院予以认定。
证据3、《乐清市香江丽苑代建房落实表》原件，以证明：被告提供统一格式表格与原告签署代建房落实表；房屋单价虚高；非原告的真实意思表示。原告对证据3三性无异议，但对证明对象有异议，该证据可以证明原、被告双方是在平等自愿的基础上签订的一份关于房屋买卖的协议，具备房号、单价、占地面积及房屋的交付时间等条款，是双方真实意思表示，应当从性质上认定双方签订的是房屋买卖合同。本院对证据3的真实性予以认定，对于落实表的性质与效力问题详见本判决说理部分阐述。
证据4、收款收据原件（其中郑晓的交款收据为复印件），以证明原告交款的情况。原告对证据4的三性无异议，认为从被告的交款情况可以看出被告没有受到胁迫，自愿履行合同义务。本院的证据4的真实性予以认定，可以证明被告向原告的交款情况。
证据5、《石马南村安置留用地代建房落实协议的说明》复印件，以证明原告存在胁迫（其中有“如房源不够，先签约者优先”条款）。原告对证据5的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明对象是有异议，该协议是在原、被告签订代建房落实表之前的协议，与本案无关，该协议可以反映出村民与被告的情况不一样，被告系原告自行销售对象，该协议无法证明被告受到胁迫，只是鼓励购房户提早签约。本院认为，原告对证据5真实性没有异议，本院对真实性予以认定，但被告所主张的原告以房源不够胁迫被告与其签订落实表，不属于法律意义上的胁迫，本院对证据5的待证事实不予认定。
证据6、《关于要求采取有力措施制止少数人故意阻挠香江丽苑商住楼建设进程的请示》复印件，以证明被告存在欺诈，理由是该请示中对楼价变动的说明存在虚假陈述。原告对证据6真实性无异议，对于其合法性要求法庭依法认定，但对于关联性及证明对象有异议，该请示并非为分清原、被告之间的权利义务关系而出具的，和本案无关，且该请示是就涉案项目向政府部门所作说明，其说明对象是政府部门，而原、被告之间是买卖合同关系，对于房屋的价款可以自行约定，具体价格调整的原因原�没有必要向被告交待。本院认为，原告对真实性没有异议，本院对真实性予以确认。
证据7、协议书复印件，以证明乐清市石马南村村民委员会与原告的关系，A-K10地块的开发是代建房的开发。原告对于证据7的真实性、合法性无异议，对于关联性及证明对象有异议，依据协议书，涉案项目的业主有两种情况，村民及非村民从村民处受让指标的和原告自行销售的业主，协议中第二条第五项中约定，（除了村民和村民向非本村村民出让指标之外）“其余由乙方开发建设的房产由乙方自行销售”，原告是自行向被告销售的，因此与原告达成关于面积及单价的约定以约定为准。本院对证据7的真实性予以认定，可以证明原告和乐清市石马南村村民委员会的委托代建关系。
证据8、香江丽苑落实表补充通知复印件，以证明原告从被告处受让了回扣地代建指标并与被告之间签订�代建协议。原告认为证据8的真实性予以认可，对于证明对象及关联性有异议，原告因无法出具发票，而将款项统称为代建费用，但双方不是代建关系。本院认为，原告对证据8真实性无异议，故真实性予以认定。
证据9、（2012）浙乐内经字第396号公证书、回扣地返还款数据摘录材料、信访局《回复》（郑赛萍）复印件、信访局回复原件（叶建斌），以证明经过乐清市石马南村村民委员会与被告母公司的安排，涉案回扣地经过形式上的土地招、拍、挂以及回扣地土地款返还等手续，实现了涉案回扣地土地性质的转变。原告对公证书的真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，涉案地块原系安置留用地及（2009）902号文件，不能推翻原告通过招、拍、挂形式取得该地块国有土地使用权的事实。原告对于回扣地返还款的摘录因没有原件不予质证。对于信访局对�赛萍的回复，因没有原件不予质证，对信访局对叶建斌的回复，真实性无异议，对关联性有异议，认为不存在欺诈、胁迫，也不能证明原、被告之间是代建关系。本院对（2012）浙乐内经字第396号公证书的真实性予以认可，可以证明原告通过招、拍、挂程序取得涉案地块的国有建设用地使用权。对于回扣地返还款的摘录和信访局《回复》（郑赛萍）因没有证据原件，不符合证据形式要求，故不予认定，对于信访局《回复》（叶建斌）的真实性予以认定。
证据10、香江丽苑预售方案、乐清市石马南村村民委员会及被告向规划局提交的报告复印件，以证明乐清市石马南村村民委员会与原告办理了回扣地政策执行的政府批文，为代建房交付及办理产权证等做好了准备工作。原告对于香江丽苑预售方案的真实性、合法性无异议，但是对于关联性及证明对象有异议，认为不能证明原、被告之间属于代建关系；对于乐清市石马南村村民委员会及被告向规划局提交的报告，因被告未提供证据原件，无法核实真实性，且原告对关联性及待证事实均有异议，原告认为该报告说明了了外村业主与村民的关系，该外村业主不是指的原告这样的情况，而指的是从村民手中受让指标的那部分业主。本院认为，原告对香江丽苑预售方案的真实性、合法性无异议，本院对预售方案的真实性予以确认，对于乐清市石马南村村民委员会和被告向规划局提交的报告，被告未提供证据原件，不符合证据的形式要件，故本院对其不予认定。
证据11、巴黎时代房屋套型图、乐清市规划局建设项目初步审计联审意见、香江丽苑总平面图、乐发改投资（2010）302号、香江丽苑扩初设计复印件，以证明原告从被告处受让的回扣地代建房的套型及代建房建筑面积、使用面积等，证明被告未经原告许可擅自变更合同约定的房型、代建房建筑面积、使用面积等合同内容，构成违约。原告对巴黎时代房屋套型图真实性无异议，合法性及关联性均有异议，该套型图并非原告提供给被告，有可能是海陆公司发出的图纸，与本案无关；对于乐清市规划局建设项目初步审计联审意见三性均有异议，该证据没有原件，也与本案无关；对于香江丽苑总平面图、乐发改投资（2010）302号、香江丽苑扩初设计的真实性无异议，但原告不知道其证据来源是否合法，故对合法性有异议，对关联性也有异议，与本案无关。本院认为，对于巴黎时代房屋套型图、乐清市规划局建设项目初步审计联审意见没有证据原件，不符合证据形式要件，不予认定；对于香江丽苑总平面图、乐发改投资（2010）302号、香江丽苑扩初设计，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，被�将巴黎时代房屋套型图、乐清市规划局建设项目初步审计陪审意见与香江丽苑总平面图、乐发改投资（2010）302号、香江丽苑扩初设计进行比较，以证明原告存在违约的主张是否成立，本院的认定意见详见本判决书说理部分。
证据12、商品房买卖合同（附件部分）复印件，以证明被告确认双方是代建关系，且被告履行合同不诚信。原告对证据12的真实性无法确认，合法性、关联性也有异议，该合同是其他人与原告签订的合同，与被告无关。本院认为，被告未提供证据12原件，但原告经本院责令，提供了商品房买卖合同，其附件部分于证据12一致，双方对该商品房买卖该合同真实性没有异议，故本院对证据12的真实性予以认定。
证据13、石马南村安置用地方案设计原件、香江丽苑扩初设计原件、实际建设时所用的设计方案复印件，以证明被告申瑞房地产开发有限公司未�原告允许擅自变更代建房建筑面积、使用面积、楼层高度等合同约定内容，构成违约。原告对石马南村安置用地方案设计、香江丽苑扩初设计的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为证据来源是否合法无法确认，且与本案无关。对实际建设时所用的设计方案复印件真实性无法确认。本院认为，对于原告对石马南村安置用地方案设计、香江丽苑扩初设计的真实性无异议，本院对其真实性予以认定，对实际建设时所用的设计方案因被告未能提供原件以供核实，本院对其真实性不予认定。
证据14、建设工程设计合同（一）复印件，以证明被告申瑞房地产开发有限公司实际上是继承海陆房地产开发有限公司进行项目建设的，其项目本质与之前的相同。原告对证据14真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，认为来源不合法，且是原告与设计公司之间发生的权利�务关系，与被告无关。本院认为，该建设工程设计合同与本案案件事实无关，不予认定。
证据15、石马南村安置留用地集资建房协议书原件，以证明被告与原告签订的是集资建设协议，其性质属于代建房协议，并不属于商品房屋买卖。原告对证据5真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，该协议是卢明象与原告签订的，与本案的被告无关。本院认为，原告对真实性没有异议，本院对真实性予以认定。
证据16、乐规建（2009）581号文件复印件、具体建设项目用地预审意见书复印件、关于乐成镇石马南村集体留用地建设项目要求初步设计批复的报告原件、关于石马南村集体留用地建设项目要求增设临时施工用电容量报批的报告原件、关于要求对我村集体留用地建设项目下达年度投资计划的报告复印件，以证明香江丽苑代建房项目与原巴黎时代代建房项目之间的继承�系，2010年的土地招拍挂程序仅仅是为了将国有划拨土地的性质转化为国有出让性质，之后，虽然名义上土地使用权登记在申瑞公司的名下，实际上土地使用权仍然是取得指标的各代建户。原告对于对乐规建（2009）581号文件、具体建设项目用地预审意见书的真实性有异议，请求法庭依法审查，对合法性及关联性有异议，认为该证据与被告无关；原告对其他三份报告的真实性无异议，对关联性有异议，认为和本案无关。本院认为，证据16为涉案房地产项目施工建设过程中向政府相关部门办理审批手续的部分文件材料，与本案原、被告之间的合同上的争议无关联性，故对该组证据本院不予认定。
证据17、投资估算表（巴黎时代）、总概算表（香江丽苑）原件，以证明被告申瑞房地产开发有限公司增加的代建单价的理由与事实不符，属于欺诈。原告对证据17的真实性无异�，但对合法性、关联性有异议，认为均与本案无关，其中巴黎时代项目的投资估算表系海陆房地产公司的，与本案无关；香江丽苑的概算表中虽然对金额进行了计算，但与被告无关，原、被告之间的房屋买卖合同由双方自行约定价款。本院对证据17的真实性予以认定，但该组证据无法证明被告的原告存在欺诈行为的主张，原、被告签订的合同中所约定的价款是双方的意思表示，原告建设成本和原告的定价存在差价的情况并不构成欺诈，故对被告的证明对象本院不予采纳。
本院依被告方申请，责令原告提供商品房买卖合同，原告提供了一份商品房买卖合同复印件，被告以该商品房买卖合同作为证据，以证明原告随意变更房型及面积，侵害了被告的权益，被告对于原告的交款至95%的要求有抗辩权。原告对该证据的真实性无异议，原告认为该商品房买卖合同经过房管局�案，是政府部门允许的格式合同，合同不存在霸王条款，对于房屋面积问题，合同中已就公摊面积进行了明示，且落实表中也约定了以实际面积为准。本院对该商品房买卖合同的真实性予以认可，对于原、被告的主张是否采纳在本判决书说理部分详述。
本院依职权调取了（2013）温乐民初第489号乐清市申瑞房地产开发有限公司诉吴康春房屋买卖合同纠纷一案的案卷中的庭审笔录（其中第21页中吴康春陈述称：“…总共交款91.84万元，后原告催讨，再没有交。”）及乐清市申瑞房地产开发有限公司向吴康春所发出的二次交款通知及邮寄凭证（其中于2013年2月19日向吴康春寄送要求其于2013年2月28日前签订《商品房买卖合同》并交足95%建房款的通知，于2013年3月22日委托浙江联英律师事务所乐清分所向吴康春寄送要求其2013年4月5日前签订《商品房买卖合同》并履行约定义务�律师催告函）及（2013）温乐民初第489号民事裁定书。原告对本院调取的证据的三性均无异议，认为上述证据证明了被告吴康春收到过交款至95%的通知。被告对本院调取的证据表示无法确认，要求法院依法认定。本院认为，本院调取的证据可以证明在（2013）温乐民初第489号乐清市申瑞房地产开发有限公司诉吴康春房屋买卖合同纠纷一案的审理过程中，被告确认了原告向其催讨房款的事实，另一方面，原告向被告发出的通知中，后一次的通知交款时间为2013年4月5日前。
经审理查明：乐清市城南街道石马南村部分土地被征收后，乐清市政府将中心区A-K10地块划拨给该村作为安置留用地，2005年石马南村村委会就乐清市中心区A-K10安置留用地块委托温州海陆房地产开发有限公司代建，并签订代建合同。在2005-2007年间，海陆公司及股东从石马南村部分村民处收购留用地指标。后被告吴康春从他人处受让了该处指标。2010年期间，经石马南村村委与海陆公司协商，双方解除了代建合同关系。2010年3月31日，申瑞公司通过挂牌方式以总价伍亿零捌百万的价格取得该地块的国有土地使用证，2010年7月30日，申瑞公司与石马南村村委会签订协议书，约定申瑞公司为石马南村村民代建安置住房，石马南村村民按2100元／m2交纳；石马南村已向非石马南村村民转让指标的，受让方按2700元／m2交纳；其余申瑞公司所开发建设的房产由申瑞公司自行销售；施工队进场打桩时付20%，地下室结顶完成、开始建第一层时付20%，第十层建成时付10%，最后一幢楼房主体结构封顶完成时付10%，门窗安装开始时付20%，工程竣工验收合格（即拿到钥匙）付17%，余款待竣工验收合格一年后付清。后申瑞公司将该项目名称变更为“香江丽苑”。2010年11月30日，吴康春与申瑞公司签�了《乐清市香江丽苑代建房落实表》，约定代建户姓名为吴康春，房号为1幢B单元2201室，暂定建筑面积160m2，单价11480元，代建户必须在本公司规定的时间内到指定地点缴纳款项及签订合同，否则作自动放弃处理，公司将不予保留房源；付款方式：在签订本落实表十日内付足50万元整，桩基完成时，付足总款的35%，基础工程完工时（地下室结顶），付足总款的50%，工程主体结顶时，按国家有关规定办理银行按揭或直接支付至总款的95%，本项目房屋交付时，付清余额款项。同日，申瑞公司收回石志宇与海陆公司签订的《巴黎时代落实表》及海陆公司出具的收款收据，并出具一张30万元的收款收据给吴康春，载明收代建工程款（收原收据壹张）。2010年12月6日、2011年7月25日、2012年8月22日吴康春分别向申瑞公司交纳20万元、10万元、31.84万元，申瑞公司均出具收款收据，并载�收代建工程款。2012年12月31日，香江丽苑项目结顶。2013年1月8日，乐清市申瑞房地产开发有限公司取得该项目的商品房预售证。后申瑞公司通知吴康春继续交款，吴康春拒绝交纳。2013年3月6日，申瑞公司在乐清日报上发布通知，要求香江丽苑的协议建房客户在2013年3月17日前到乐清市申瑞公司办事处签订《商品房买卖合同》并交足95%建房款。被告未按通知交纳款项并签订《商品房买卖合同》。2013年3月22日，浙江联英律师事务所乐清分所向被告吴康春邮寄律师催告函，要求被告吴康春于2013年4月5日前前往被告公司办事处签订《商品房买卖合同》并按建房协议履行约定义务。2013年4月12日，原告向被告邮寄解除合同通知书，通知被告解除双方签订的《乐清市香江丽苑代建房落实表》所约定的所有权利、义务关系，即解除双方之间的合同关系。2013年4月25日，原告向本院起�要求解除双方订立的《乐清市香江丽苑代建房落实表》，后撤回诉讼。
在本案审理过程中，被告向本院提出，假使被告存在违约的情况，被告认为合同约定的违约金的计算标准过高，要求调整至按银行利息来计算违约金。原告向本院表示自愿将合同违约金的计算标准由月利率1.8%变更为1.5%。
本院认为，本案的争议焦点如下：一、关于《乐清市香江丽苑代建房落实表》的性质和效力问题。原告认为双方系房屋买卖关系，被告主张双方属于代建关系，本院认为，双方的关系应从双方所约定的权利、义务上考察确定，落实表就涉案房屋双方当事人所享有的权利和承担的义务进行了明确约定，该落实表已经具备房屋买卖合同的基本条款，虽落实表使用了代建一词，但实际所约定的权利义务关系是房屋买卖关系，因此双方之间的关系为房屋买卖合同关系。香江丽苑项目中涉及的代建关系是由石马南村村民委员会出面，前后与海陆公司和申瑞公司签订代建协议，代建户的相关权利义务受代建协议的约束，但被告系直接与申瑞公司签订房屋买卖协议，被告不受代建协议的约束，亦与石马南村村民委员会无关，故被告主张原、被告之间系代建关系于法无据，本院不予采纳。被告答辩称原告存在欺诈、胁迫行为，且落实表所约定的价格条款显失公平，主张该合同属于可变更可撤销合同，但未提供充分证据予以证实，本院不予采纳。申瑞公司与吴康春签订的《乐清市香江丽苑代建房落实表》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属有效。
二、关于被告是否应该支付第三期款项的问题：首先，被告比较了巴黎时代房屋套型图、香江丽苑总平面设计图及香江丽苑扩初设计图，认为原告变更了房型、增加了总层数，导致�筑面积缩水、土地使用权面积被稀释，其开始建设就构成了违约，故被告主张原告违约在先。原告认为海陆公司向公众公示房型的行为对申瑞公司没有约束力，落实表中也就面积变化约定了最终以房管部门实测面积为准，单价不变，总价多退少补，不存在违约。本院认为，假设原告确实存在被告所称的违约行为，被告有权利要求解除合同，但被告未要求解除合同，故应按照合同的约定履行义务，交付房款，被告有权向原告就违约行为要求原告承担赔偿责任，但不影响被告履行其应履行的付款义务。其次，被告认为原告所出具的《商品房买卖合同》违反公平原则，被告有权拒签，而签订合同与支付第三期代建款属于同时履行的合同义务，故此被告享有同时履行抗辩权。本院认为，同时履行抗辩权属于合同双方互负同时履行的义务，一方不履行该义务时，另一方享有拒绝履行相应义务的权利，而本案中签订合同和交纳款项并非上述的双方互负应当同时履行的义务的情况，故被告的该项主张本院不予采纳。再次，被告主张原告未对其履行通知义务，故交款时间尚未能确定。本院认为，在（2013）温乐民初字第489号案件中，被告已明确其在交纳了91.48万元后经原告催讨但没有交款的事实，结合落实表中对交款时间的约定，可以推断被告收到了原告的缴纳房款至95%的通知，因此，虽被告在本案的审理过程中否认收到原告的通知，但本院对此不予采信。最后，被告主张原告所持有的《商品房预售许可证》不合法，但《商品房预售许可证》未被法定机关经法定程序撤销前，本院认定其具有法律效力。被告主张原告无法于2014年7月1日前通过竣工验收，因而存在预期违约，但落实表中并未对竣工时间进行约定，故本院对该项主张不予采纳。综上�述，本院认为，被告应按照《乐清市香江丽苑代建房落实表》约定，在收到原告通知后在指定的时间履行交款至95%的义务，即应支付原告购房款826560元。
三、关于违约金的起算时间和计算标准的问题。原告要求被告自2013年3月18日起以应支付购房款826560元按月利率1.8%计算违约金，后自愿调整为按月利率1.5%计算，被告要求违约金调整至银行利息。本院认为，被告虽在（2013）温乐民初字第489号案件确认收到过原告通知（催讨），在本案中拒绝承认，而原告曾两次通过邮件方式向被告通知交款，其中后一次于2013年3月22日通过律师通知被告于2013年4月5日前交款，故结合以上情况，违约金应自2013年4月6日起计算。对于计算标准，虽原告自愿调整违约金计算标准至月利率1.5%，被告仍认为违约金计算标准过高，要求法院进行调整。本院认为，因被告违约造成的损失属于利息损失，结合目前商业银行贷款利率的基本情况，月利息1.5%的计算标准属于“过分高于造成的损失”的情况，本院依法予以调整违约金计算标准，酌定违约金计算标准为月利率1%。
依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，判决如下：
一、确认原、被告于2010年11月30日签订的《乐清市香江丽苑代建房落实表》合法有效。
二、被告吴康春于本判决生效之日起十日内支付原告乐清市申瑞房地产开发有限公司购房款826560元并支付违约金（以826560元为基数，自2013年4月6日起按月利率1%至判决确定履行之日止），款交本院民一庭转付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事�讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费12066元，由被告吴康春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 郑 剑
代理审判员 施巧巧
人民陪审员 蔡许玉
二〇一四年七月十日
此件与原件核对无异
书 记 员 於丹建