浙江省嘉兴市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2015）浙嘉行终字第9号
上诉人（原审原告）顾敏佳。
上诉人（原审原告）潘培华。
上诉人（原审原告）冯利群。
上述三上诉人委托代理人凌巧荣、卜一奇。
被上诉人（原审被告）海盐县住房和城乡规划建设局，住所地海盐县武原街道新桥南路27号。
法定代表人杨月明。
委托代理人赵小龙。
委托代理人赵新华。
原审第三人海盐县新福房地产开发有限公司，住所地海盐县武原街道城东路628号。
法定代表人胡一平。
顾敏佳、潘培华、冯利群因诉海盐县住房和城乡规划建设局建设工程竣工验收备案一案，不服海盐县人民法院2014年12月17日作出的（2014）嘉盐行初字第15号行政裁定，向本院提起上诉。本院2015年1月5日受理后，依法组成合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。
海盐县住房和城乡规划建设局（以下简称海盐住建局）于2014年6月18日作出编号31430020140618102的房屋建筑及市政基础设施工程竣工验收备案表，对海盐县新福房地产开发有限公司建设的德信·泊林公馆6#、7#、8#、9#、10#以及连廊、地下室工程予以备案。顾敏佳、潘培华、冯利群分别于2012年和2013年与海盐县新福房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。顾敏佳、潘培华、冯利群认为海盐县住房和城乡规划建设局在建设项目不符合规划要求和条件、工程质量不达标等情况下，违法作出建设工程竣工验收备案，侵犯其合法权益，故提起行政诉讼。
原审认为，《建设工程质量管理条例》规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。可见，备案行为是房地产开发商向建设行政主管部门报告房屋建设情况以备查考的行为，该行为只是对事物发展过程的客观描述和记载，是建设行政主管部门的内部备考行为，是对工程质量验收报告以及质检部门的监督报告进行登记、收讫的形式。最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第十二条规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。本案中，海盐住建局出具了建设工程竣工验收备案表，证明建设单位在法律规定的期限内，已报送建设工程竣工验收报告等文件，海盐住建局收到报送的工程竣工验收备案文件并验证收讫，故该备案行为的行政相对人系海盐县新福房地产开发有限公司而非原告。其次，原告通过与海盐县新福房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，而受让了本案建设工程中的房产，没有证据表明在海盐住建局为该项建设工程竣工验收备案时，原告已取得了房产证。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”的规定，我国房屋产权的认定以登记发证为准，原告仅取得所购房屋的合同权益，尚未取得该房产的物权，故其在本案中主张的是一种依据合同取得的权利。合同约定的“建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件”交付条件，是签约双方合意的内容，根据合同主体的相对性、内容的相对性、责任的相对性的特点，上述条款只对合同双方当事人具有约束力，守约方据此可以追究违约方的合同责任，却不能因合同对方在交付标的物前曾存在一个行政管理行为，而替代对方、越逾合同，径自对行政机关的管理行为提起诉讼。综上，原告与本案建设工程竣工验收备案行为无法律上的利害关系，其不具备原告的诉讼主体资格。据此，依照最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项的规定，裁定驳回顾敏佳、潘培华、冯利群的起诉。
顾敏佳、潘培华、冯利群上诉称：1.建设工程竣工验收备案的目的在于加强对房屋建筑质量的监管，排除房屋可能存在的质量隐患，从而防止购房者的合法权益受到侵害。竣工验收备案是开发商将商品房交付给买受人的前置条件，因此，上诉人作为德信·泊林公馆商品房的买受人与竣工验收备案具有直接利害关系。2.上诉人与原审第三人签订的商品房买卖合同中明确将建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件等作为房屋交付条件，因此被上诉人的竣工验收备案行为与上诉人具有利害关系。3.被上诉人违法作出竣工验收备案行为，第三人就不具备将房屋交付给上诉人的条件，作为买受人的上诉人要承受违法行为带来的后果但却不能提出异议有违法律精神。4.被上诉人及其所属机构在德信·泊林公馆项目建设过程中至少4次就项目存在的不符合设计条件和设计要求的质量问题发出整改通知，按照《建设工程质量条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等规定，作为备案机关的被上诉人发现建设单位在竣工验收过程中存在违反国家有关建设项目工程质量管理规定的行为，应责令停止使用，重新组织竣工验收。但实际上被上诉人仅仅责令第三人整改，其备案行为违法。请求撤销原裁定，撤销被上诉人作出的31430020140618101号房屋建筑及市政基础设施工程竣工验收备案。
被上诉人海盐县住建局答辩称，被上诉人竣工验收备案的相对人是海盐县新福房地产有限公司，而非上诉人。上诉人与原审第三人之间构成商品房买卖合同法律关系，合同中约定了房屋交付条件表明上诉人自愿接受第三人提供的经过竣工验收合格，取得竣工验收备案证明文件的商品房。原审第三人若存在违反合同约定条件交付房屋的情况，可通过民事途径进行救济。竣工验收备案的结果是建设单位对所建工程办理房屋所有权初始登记的必要资料，并非建设单位向买受人办理所有权转移登记的必要资料，因此竣工验收备案对建设单位之外的其他主体不具有法律上利害关系。请求驳回上诉。维持原裁定。
原审第三人海盐县新福房地产开发有限公司在法定期限内未进行答辩。
本院认为，本案争议焦点是上诉人作为购房者与被上诉人作出的建设工程竣工验收备案行为是否存在法律上利害关系。自2003年我国取消房地产主管部门对房地产开发项目竣工验收的审批权之后，建设工程的竣工验收由建设单位组织，勘察、设计、施工、监理等单位参与完成。建设单位还应取得规划、公安消防、环保等行政机关的许可文件。建设工程竣工验收备案是建设主管部门对建设单位是否完成上述事项的备案，其本身并不对工程质量进行确认或者认可。根据《建设工程质量管理条例》第三条的规定，建设工程的质量由建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位负责。尽管备案机关发现建设单位在竣工验收过程中违反国家建设工程质量管理规定的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收，但这是建设主管部门对工程质量进行的事后监管行为，并没有因此行使对工程质量验收的审核权，也并不能要求其对工程质量负责。上诉人既非本案竣工验收备案的相对人，也非行政机关在备案中进行监管的对象，其与建设单位间的商品房买卖民事法律关系不属于建设工程竣工验收备案行政法律规范需要保护的范围，因此，上诉人与该行政行为没有法律上利害关系。
上诉人提出与原审第三人海盐县新福房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同中将“取得建设工程竣工验收备案”约定为交付条件，因此与竣工验收备案具有法律上利害关系。交付条件是双方对合同履行的约定，一方若将不符合交付条件的房屋实施交付，产生的是合同法上的违约责任。但并不能因为合同将某一行政行为的存在约定为交付条件，就使得原本不具备法律上利害关系的主体获得原告主体资格。
综上所述，原审驳回起诉正确，上诉人上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十一条的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李土根
审 判 员 许艳华
代理审判员 李 平
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 张琳嫣