海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终888号上诉人（原审被告）唐胜俭，男，1962年6月7日出生，满族，北京市人，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）北京凯莱物业管理有限公司陵水分公司，住所地：海南省陵水黎族自治县英州镇赤岭风景区钻石海岸。法定代表人王军，该公司总经理。委托代理人麻云飞，该公司项目经理。委托代理人武洪喜，海南尚邦律师事务所律师。上诉人唐胜俭因与被上诉人北京凯莱物业管理有限公司陵水分公司（以下简称凯莱公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2015）陵民初字第2012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：海南永泰金缔房地产开发有限公司（以下简称永泰公司）在陵水黎族自治县开发“红磡·香水湾”项目，被告唐胜俭为红磡·香水湾（金缔度假村）4-609单元的买受人。永泰公司与原告签订《业主临时管理规约》，约定由原告对永泰公司开发的房产提供物业管理服务，其中《业主临时管理规约》第二十八条第8项约定：“按时向业主或物业使用人收取管理费及所发生费用，并对逾期欠款部分收取每日3‰的违约金，自应付之日起至实际付清之日止”。第三十条约定：“物业服务收费公寓房每平方米5元、别墅房每平方米5.6元，业主入住时应于每一年度首月首10日内向原告预交当年物业管理费。”之后，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告位于陵水县红磡·香水湾（金缔度假村）4-609号房屋（建筑面积为69.04平方米）提供前期物业管理服务。协议约定了双方的权利义务，其中协议第十条“违约责任”第四项约定：“乙方（被告�违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补齐并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金”。2009年8月21日，被告出具《承诺书》：“同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守临时管理规约；同意承担违反临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反临时管理规约的行为承担连带责任”。嗣后，双方在业主收房费用明细表中确认，被告所购房产每年物业服务费为4142.40元，用电基本费为400元等。同时被告缴纳了2009年6月30日至2012年11月30日的物业服务费及用电基本费。经原告多次催缴，被告从2012年11月30日之后便拒绝缴纳物业服务费，计算至2014年3月30日共拖欠物业服务费5447.53元，即4142.40元÷365天×480天=5447.53元；滞纳金计算至2014年3月30日，共计5965.05元，即4142.40元×3‰×480天=5965.05元；用电基本费435.99元。原告于2015年4月5日向法院起诉，请求判令：1.被告向原告支付物业服务费5477.93元。2.被告支付因拖欠物业服务费产生的滞纳金5890.49元。3.判令被告支付拖欠的用电基本费435.99元。以上三项费用合计11804.41元，以上费用以被告最终支付日为准。4.被告承担本案的相关诉讼费用。原审法院认为：双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告如约向被告提供了物业服务，被告应当按照约定如期缴纳物业服务费用。关于原告请求被告支付拖欠物业服务费的问题，本院经核算后依法确认被告拖欠原告物业服务费的实际金额为5447.53元。关于原告请求被告支付因拖欠物业服务费产生滞纳金的问题，本院认为，根据《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》的约定，被告应向原告支付滞纳金，本院经核算后依法确认滞纳金的实际金额为5965.05元。因原告主张被告支付滞纳金的实际金额为5890.49元，故本院对原告的诉讼请求予以支持。用电基本费为实际产生的费用，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：限被告唐胜俭于本判决生效之日起十日内向原告北京凯莱物业管理有限公司陵水分公司支付物业服务费5447.53元、滞纳金5890.49元、用电基本费435.99元，以上三项合计11774.01元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费95元，减半收取47.5元，由被告唐胜俭承担。判决宣判后，上诉人唐胜俭不服向本院提起上诉，请求：1.撤销海南省陵水黎族自治县人民法院（2015）陵民初字第2012号民事判决；2.判决被上诉人减半收取上诉人的物业服务费，减收幅度50%，并免除滞纳金5890.49元，同时赔偿上诉人相关损失16016元；3.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。�诉理由：1.物业费不应由上诉人缴纳。上诉人购买海南“红磡·香水湾”（金缔度假村）B区4-609房产后，上诉人与海南香水湾金缔度假酒店管理有限公司（以下简称金缔公司）签订《香水湾金缔度假酒店委托经营管理合同》，合同第3.1.6条约定：上诉人委托经营管理期限内无需交纳物业管理费、水电费、电话月租费、有线电视月租费。物业费由金缔公司从上诉人投资收益中扣除统一向凯莱公司交纳，被上诉人请求的物业费，应由金缔公司向被上诉人交纳。2.被上诉人物业服务差，应相应减免物业服务费。自2013年来，被上诉人开始疏于管理度假村，管理及其混乱，经常出现水不足、小区绿地无人管理、卫生脏乱等情况，违反物业管理协议第三条约定，应该减免物业费的收取。上诉人请求应减收50%物业服务费。3.被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为。自2009年8月份上诉人收房以来，上诉人的物业费均由金缔公司代为交纳，被上诉人均未提出异议。因此，物业费是否交纳，从何时欠费，上诉人均不知情。上诉人没有收到被上诉人或金缔公司的书面交费通知，因此，请求免除相应滞纳金。4.自2012年11月30日至2014年3月30日，金缔公司已经一年零四个月未交纳物业费。被上诉人作为物业管理公司，未将情况通知业主，反而从度假村中撤出，造成上诉人目前无法找寻金缔公司追讨投资收益的损失，因此，请求被上诉人赔偿上诉人的投资收益损失16016元。被上诉人凯莱公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法�请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.上诉人是物业费交纳义务人，应当按照协议约定，按时交纳物业服务费。上诉人委托金缔公司代为交纳物业费，与被上诉人无关。上诉人是业主，依法应承担交纳物业费。上诉人主张物业费应由金缔公司交纳，没有事实和法律依据。2.被上诉人始终尽职履行协议约定的义务，上诉人主张被上诉人未履行约定的义务，没有事实和法律依据。3.被上诉人始终在向上诉人催讨拖欠的物业费，不存在怠于行使权力的行为。上诉人应当根据约定，承担延迟支付物业费的滞纳金。4.被上诉人不应承担上诉人主张的损失赔偿责任。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：关于拖欠物业服务费的问题。上诉人唐胜俭与被上诉人凯莱公司签订《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》是当事人真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，属于有效合同。有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被上诉人凯莱公司依约提供物业服务，上诉人唐胜俭应当按照约定交纳物业服务费用。上诉人唐胜俭拖欠被上诉人凯莱公司2012年11月30日至2014年3月30日的物业服务费5447.53元和用电基本费435.99元应由上诉人唐胜俭支付。原审判决上诉人唐胜俭支付物业费5447.53元和用电基本费435.99元有事实根据和法律依据。上诉人唐胜俭上诉主张不应承担或减半支付物业费，没有�实和法律依据，本院不予支持。关于迟延支付物业服务费的滞纳金问题。根据《业主临时管理规约》第二十八条第8项约定“按时向业主或物业使用人收取管理费及所发生费用，并对逾期欠款部分收取每日3‰的违约金，自应付之日起至实际付清之日止”，上诉人唐胜俭迟延支付物业服务费，依约定应当承担迟延支付滞纳金。原审判决上诉人承担迟延支付物业费滞纳金5890.49元，有合同根据和法律依据，本院予以支持。上诉人唐胜俭主张不应承担迟延支付滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决正确，程序合法，应予维持。上诉人唐胜俭上诉主张没有事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费人民币95元，由上诉人唐胜俭负担。本判决为终审判决。审判长  黄声泽审判员  梁振文审判员  白玉琳二〇一六年六月二十日书记员  洪学雪附适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：黄声泽撰稿：黄声泽校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2016年6月20日印制（共印20份）