北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第06672号
上诉人（原审被告）北京清河百信商贸有限公司，住所地北京市海淀区清河一街83号。
法定代表人陈建勇，总经理。
委托代理人王君选，北京市华联律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）吴志房（曾用名吴志望），男，1975年2月26日出生。
委托代理人许杨，北京许杨律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）孙宇波，男，1970年8月31日出生。
委托代理人王华勇，男，1982年1月2日出生。
上诉人（原审第三人）北京迪信通电子通信技术有限公司，住所地北京市海淀区西三环中路17号一层。
法定代表人齐峰，总经理。
委托代理人晏红霞，女，1985年12月29日出生，该公司职员。
委托代理人王鹏，男，1977年3月14日出生，该公司职员。
上诉人（原审第三人）北京盛世柏仙多格服饰有限公司，住所地北京市东城区绿景馨园东区13号楼6层601。
法定代表人郑世能，董事长。
委托代理人罗勇，男，1977年9月10日出生，该公司职员。
被上诉人（原审原告）北京金恒懋商贸有限公司，住所地北京市海淀区清河一街83号。
法定代表人吕东霞，总经理。
委托代理人袁双红，北京祺祥律师事务所律师。
委托代理人郝晨淇，北京祺祥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈建勇，男，1972年10月9日出生。
委托代理人徐艳英，北京市华联律师事务所律师。
原审被告陈建平，女，1975年7月11日出生。
委托代理人徐艳英，北京市华联律师事务所律师。
上诉人北京清河百信商贸有限公司（以下简称百信公司）、吴志房、孙宇波、北京迪信通电子通信技术有限公司（以下简称迪信通公司）、北京盛世柏仙多格服饰有限公司（以下简称柏仙多格公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第13364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人百信公司的委托代理人王君选、上诉人吴志房及其委托代理人许杨、上诉人孙宇波的委托代理人王华勇、上诉人迪信通公司的委托代理人晏红霞、王鹏，上诉人柏仙多格公司的委托代理人罗勇，被上诉人北京金恒懋商贸有限公司（以下简称金恒公司）的委托代理人袁双红、被上诉人陈建勇的委托代理人徐艳英、原审被告陈建平的委托代理人徐艳英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金恒公司在原审法院起诉称：我公司与百信公司于2002年12月31日签订《合同书》，双方约定百信公司向我公司承租的（面积800平米）房屋，租期为2002年12月31日至2017年12月31日，租金每年1月和7月分两次交纳，逾期不交的按照每日千分之一的标准支付违约金。但自2012年7月1日至今，百信公司一直未交纳租金。经我公司催要，百信公司与我公司于2013年8月21日签订《补充协议书》，约定百信公司拖欠的2012年的租金80万元及2013年的租金250万元由陈建勇承担并支付，同时陈建平承诺对百信公司拖欠的上述330万元房租承担连带保证责任。后因百信公司及陈建勇仍不支付租金，我公司与百信公司及陈建勇于2014年3月签订了《补充协议二》，约定百信公司及陈建勇应立即向我公司支付拖欠的租金，并约定了相应的违约责任，但百信公司及陈建勇至今仍未支付。依据我公司与百信公司在《补充协议》中的约定，百信公司不按时交纳租金的，我公司有权解除合同，故我公司现要求解除与百信公司及陈建勇签订的上述三份合同，同时百信公司应立即腾退房屋交还给我公司，并支付拖欠的房租及相应的违约金，陈建勇及陈建平应就百信公司上述拖欠房租的行为承担连带责任及相应的保证责任。综上，我公司现起诉要求法院依法判令：一、解除我公司与百信公司于2002年12月31日签订的《合同书》，解除我公司与百信公司、陈建勇、陈建平于2013年8月21日签订的《补充协议书》，解除我公司与陈建勇、陈建平于2014年3月签订的《补充协议书二》；二、百信公司立即腾退（面积800平米）房屋交还给我公司；三、百信公司向我公司支付2012年的房租50万元、2013年的房租250万元及自2014年1月1日起至实际腾退之日止的房租，同时向我公司支付截至2013年12月31日的违约金100万元；以上合计400万元；四、陈建勇对百信公司的上述第三项债务承担连带责任；五、陈建平对百信公司的上述第三项债务中的330万元承担连带责任。
陈建平在原审法院答辩称：补充协议二最后保证责任部分的内容不是我自愿签的，是陈建勇和金恒公司逼着我签的，他们说如果不签字就搬走，所以迫于无奈我才签的。我对清河百信公司没有股份，只是帮陈建勇经营。对于金恒公司的诉讼请求我没有意见，既然已经签了字了，我也没话说，该承担什么责任就承担什么责任。
吴志房在原审法院述称：我方是从2006年开始租陈建勇房子的，合同于2013年到期，但是我方与陈建勇口头约定，合同到期后再续租三年，租金我方已经交到2015年3月份。我方可以提交租赁协议和交房租的凭证。
孙宇波在原审法院述称：我方一共租了陈建勇的两个场地，一个是2号场地，一个是4号场地，分别经营达芙妮和鞋柜两个品牌，达芙妮的租金我方已经交到2015年3月7日，租期也是到2015年3月7日；鞋柜的租金交到2015年4月19日，但是租期是到2016年4月19日。
迪信通公司在原审法院述称：我方与陈建勇一共签过两期合同，最后一次的租金交到2015年3月10日。我方也是希望能执行合同，执行到明年三月份应该影响就不会太大了。
柏仙多格公司在原审法院述称：第一，我方希望按照合同执行；第二，如果实在要我方腾退，我方要求陈建勇退还我方多收的房租，并且赔偿我方因装修、库存等导致的损失。
原审法院审理查明：2002年12月，北京市清河中学（甲方）与金恒公司（乙方）签订《合同书》，约定：甲方愿将街面房及校内部分专用房屋由乙方投资改造为商业大厦。商厦建成后归甲方所有，提供给乙方使用，乙方拥有该商业大厦的使用权；乙方使用期为20年，使用期满，商厦使用权为甲方所有（具体期限为2002年12月31日始至2022年12月31日止）；乙方使用期间按年租金55万元向甲方交纳使用费，每五年递增10%。
2002年12月31日，金恒公司（甲方）与百信公司（乙方）签订《合同书》，双方约定：1、甲方将（合计面积800平方米）房屋，租与乙方使用，租期15年（自2002年12月31日至2017年12月31日止）；2、乙方经营使用期间按商厦建筑面积，每年向甲方交纳租金183万元，每5年在原租金基础上递增10%（每年1、7月份为交纳时间，逾期不交，按日累计甲方收取乙方千分之一的滞纳金）；3、合同执行期间，乙方不得将房屋转租第三方，如私自转租出现问题，责任乙方自负；……。
2013年8月21日，金恒公司（甲方）与百信公司（乙方）签订《补充协议书》，双方约定：1、乙方已经租用甲方的商业楼10年（2003年1月1日至2012年12月31日）。在此期间百信公司应付金恒公司的租金均由百信公司法人陈建勇个人代为支付；2、截止2013年8月底乙方尚欠2012年全年房租金80万元，陈建勇个人愿意承担并支付该房屋租金。2013年年底付清；3、甲乙双方约定自2013年1月1日起至2017年12月31日房租每年为人民币250万元整，并每年支付2次（即每年的一月七日前交纳上半年同期租金，七月七日前交纳下半年同期租金），乙方承诺2013年全年租金250万元在年底支付，逾期违约金按国家贷款利息计算；4、如乙方不按时交纳房屋租金，甲方有权解除合同，因乙方违约造成的损失由乙方全部承担；5、2013年1月1日至2017年12月31日期间的房屋租金仍由百信公司法人陈建勇个人代为交纳。2013年9月27日，陈建平在该补充协议上书写以下内容：“本人愿意承担该协议所约定的乙方责任（房屋租金330万元整）的全部连带保证责任”，并签字确认。
后金恒公司（甲方）与百信公司（乙方）、陈建勇（丙方）签订《补充协议书二》，双方约定：鉴于：1、甲乙双方曾于2002年12月31日签订了《合同书》，约定乙方向甲方承租前商厦；2、甲乙丙三方曾于2013年8月21日签订了补充协议书，约定乙方应向甲方交纳的租金及违约金，由丙方代为支付；……。
庭审中，陈建平表示其于2013年9月27日在《补充协议书》上书写的保证责任条款是在被逼无奈的情况下写的，但陈建平未就该主张向法院提交相关证据，且其表示既然已经签字了，该承担什么责任就承担什么责任。
另查，陈建平从陈建勇处租赁并实际使用本案商厦的二层及一层上二层的楼梯处（但陈建平与百信公司没有签订书面的租赁合同）。
再查，2011年3月5日，百信公司（出租方，甲方）与吴志望（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，双方约定：甲方将由西往东第2场址出租给乙方经营安踏品牌系列产品专卖店；店铺实际使用面积约74平方米，租赁期限自2011年3月5日起至2013年3月5日止，为期2年。
2011年7月22日，百信公司（出租方，甲方）与孙宇波（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，双方约定：甲方将由东往西第2场址出租给乙方经营达芙妮品牌系列产品专卖店，店铺实际使用面积约70平方米；租赁期限自2012年3月8日起至2015年3月7日止，为期3年。
2013年4月15日，百信公司（出租方，甲方）与孙宇波（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，双方约定：甲方将由东往西第4场址出租给乙方经营鞋柜品牌系列产品专卖店，店铺实际使用面积约70平方米；租赁期限自2013年4月20日起至2016年4月19日止，为期3年。
2011年8月4日，百信公司（出租方）与迪信通公司（承租方）签订《商铺租赁合同》，双方约定：甲方将由西往东第1场址出租给乙方经营电子通讯系列产品专卖店，店铺使用面积约70平方米，租赁期限自2012年3月11日起至2015年3月10日止，为期3年。
2014年，百信公司将83号店铺出租给柏仙多格公司，经营柏仙多格服装专卖店，租期1年，自2014年1月25日至2015年1月24日止。
截止到2013年12月31日，百信公司总计拖欠金恒公司房屋租金人民币300万元（其中2012年拖欠租金人民币50万元，2013年拖欠租金人民币250万元）。2014年的房屋租金百信公司至今未付。
本案审理过程中，陈建勇及百信公司提交了一份情况说明，内容为：“陈建勇和百信公司同意金恒公司的全部诉讼请求。陈建勇和百信公司同意2014年5月31日前腾空涉诉的全部房屋并交还给金恒公司。特此说明”。同时，陈建勇表示其目前没有偿还能力。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、第三人陈述、合同书、补充协议书、补充协议书二、商铺租赁合同等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。百信公司和金恒公司签订的房屋租赁合同、补充协议及补充协议二，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，该合同及补充协议合法有效，双方均应严格按照合同及补充协议约定履行各自义务。现金恒公司起诉要求解除与百信公司及陈建勇签订的房屋租赁合同、补充协议及补充协议二，并要求百信公司和陈建勇支付拖欠的房租，百信公司及陈建勇均表示同意，对此，法院不持异议，故百信公司及陈建勇应当给付金恒公司拖欠的房屋租金人民币300万元。根据补充协议的约定，陈建平对此300万元的房租承担连带保证责任。对于金恒公司主张的自2014年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金，应当由百信公司及陈建勇按照年租金人民币250万元的标准给付。金恒公司要求百信公司及陈建勇支付截止2013年12月31日的违约金人民币100万元，百信公司及陈建勇均表示同意，法院对此不持异议。上述合同解除后，百信公司应当及时将租赁房屋腾空，交还给金恒公司使用。鉴于上述房屋的实际使用人为陈建平、吴志房、孙宇波、迪信通公司及柏仙多格公司，故上述公司及个人负有腾退义务，其应当及时将租赁房屋腾空，交还给金恒公司使用。需要指出的是，上述房屋的实际使用人如因此产生经济损失，可向与其有法律关系的相对方另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决：一、解除北京金恒懋商贸有限公司与北京清河百信商贸有限公司于二〇〇二年十二月三十一日签订的《合同书》；解除北京金恒懋商贸有限公司与北京清河百信商贸有限公司、陈建勇及陈建平签订的《补充协议书》；解除北京金恒懋商贸有限公司与北京清河百信商贸有限公司、陈建勇签订的《补充协议书二》；二、北京清河百信商贸有限公司及陈建勇、陈建平于本判决生效后三十日内给付北京金恒懋商贸有限公司拖欠的房屋租金人民币三百万元；三、北京清河百信商贸有限公司及陈建勇于本判决生效后三十日内，按照年租金人民币二百五十万元的标准给付北京金恒懋商贸有限公司自二〇一四年一月一日起至实际腾退全部租赁房屋之日止的房屋租金；四、北京清河百信商贸有限公司及陈建勇于本判决生效后三十日内给付北京金恒懋商贸有限公司违约金人民币一百万元；五、北京清河百信商贸有限公司于本判决生效后三十日内将其租赁的前商厦全部腾空，交还给北京金恒懋商贸有限公司使用；陈建平、吴志房、孙宇波、北京迪信通电子通信技术有限公司及北京盛世柏仙多格服饰有限公司均需在上述规定期限内将各自所租赁的房屋腾空，交还给北京金恒懋商贸有限公司使用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
百信公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，依法驳回金恒公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由金恒公司承担。上诉理由是：原审法院判决错误主要表现在两个方面，一是程序错误，原审审理过程中，没有启动金恒公司所涉案件合同有效性的审查，二是判决实体错误，适用法律错误。
孙宇波不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，依法驳回金恒公司的诉讼请求，二审诉讼费用由金恒公司承担。上诉理由是：作为守约方租金正常支付了，故我方不承担他们之间相应的后果。
迪信通公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决第一项、第五项；二审诉讼费用由金恒公司承担。上诉理由：百信公司与我公司签有合同，我公司使用房屋是合法的，金恒公司早就知道百信公司有拖欠房租的情况，但没有通知我公司。金恒公司的行为致使我公司利益受损。百信公司存在过错，侵害了我公司的利益。
吴志房不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决第五项；涉及第五项的诉讼费用由金恒公司承担。上诉理由：我善意取得承租权利，在履行过程中，我没有任何违约行为，由于金恒公司对于整个承租情况是非常清楚的，最后一期租金截至明年5月份，还有两年没有到期，我不同意原审法院判决。
柏仙多格公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，依法驳回金恒公司的诉讼请求。上诉理由与孙宇波的上诉理由一致。
金恒公司服从原审法院判决，不同意五上诉人的上诉请求及理由。
陈建平服从原审法院判决，不同意五上诉人的上诉请求及理由。
陈建勇服从原审法院判决，不同意五上诉人的上诉请求及理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查，二审中，金恒公司提交了涉案房屋的北京市规划委员会的建设工程规划许可证及附件、附图、规划验收合格通知书。
以上事实，有北京市规划委员会的建设工程规划许可证及附件、附图、规划验收合格通知书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：百信公司和金恒公司签订的房屋租赁合同、补充协议及补充协议二，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，该合同及补充协议合法有效，双方均应依约履行。依照双方约定，百信公司不按时交纳租金的，金恒公司有权解除合同。现百信公司拖欠金恒公司的房屋租金，构成违约，金恒公司起诉要求解除与百信公司及陈建勇签订的房屋租赁合同、补充协议及补充协议二，并要求百信公司和陈建勇支付拖欠的房租及违约金，及自2014年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金，应予支持。根据补充协议的约定，陈建平对拖欠300万元的房租承担连带保证责任。上述合同解除后，百信公司应当及时将租赁房屋腾空，交还给金恒公司使用。陈建平、吴志房、孙宇波、迪信通公司及柏仙多格公司，作为房屋的实际使用人负有腾退义务，其应当及时将租赁房屋腾空，交还给金恒公司使用。如因此产生经济损失，可向与其有法律关系的相对方另行主张权利。陈建平、吴志房、孙宇波、迪信通公司及柏仙多格公司均不同意腾退房屋，缺乏法律依据，本院不予支持。百信公司的上诉请求，没有依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万九千四百元，由北京清河百信商贸有限公司及陈建勇负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费三万九千零八十元，由北京清河百信商贸有限公司负担三万八千八百元（已交纳）由吴志房负担七十元（已交纳），由孙宇波负担七十元（已交纳），由北京迪信通电子通信技术有限公司负担七十元（已交纳），由北京盛世柏仙多格服饰有限公司负担七十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 冀 东
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 刘 磊
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 赵梦芸