辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽03民终3016号
上诉人（原审被告）：李弘，女，汉族，1972年11月19日出生。住址：鞍山市铁西区兴盛路****号45。
委托诉讼代理人：战爱国，男，汉族，1972年11月29日出生，住址：鞍山市立山区建国东路**栋*单元*层**号。与李弘系夫妻关系。
被上诉人（原审原告）：沈阳博深物业服务有限公司鞍山分公司。住所地：鞍山市铁东区解放东路***号-27。
主要负责人：唐波，经理。
委托诉讼代理人：王彦军、韩晓光，该公司工作人员。
上诉人李弘因与被上诉人沈阳博深物业服务有限公司鞍山分公司（以下简称博深物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2016）辽0303民初3067号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李弘上诉请求：1、撤销一审判决，进行改判；2、确认《物业服务合同》中物业费标准无效；3、请求确认电梯费已过诉讼时效；4、由博深物业公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：博深物业公司违反合同法，与开发商勾结，李弘不签订合同就无法取得房屋钥匙，就无法入住，李弘在被迫的情况下签订的合同应视为无效合同。根据合同法第五十二条的规定，李弘认为开发商与博深物业公司的行为违反法律。博深物业公司在一审提出物业费每平方米1元，这是博深物业公司自己规定的没有同任何业主协商也没有任何业主授权，其行为属于霸王条款，应判令无效。李弘想要取得房屋钥匙，只有签订物业服务合同和业主临时管理规定，该合同和规定均是格式条款，李弘在无奈情况下签署。博深物业公司提出的电梯费系2013年欠费，已超出诉讼时效，请法院判令其无效。业主委员会早就提出让博深物业公司撤出，是其赖着不走，请求最后一年物业费无效，早两年的物业费也过诉讼时效。
博深物业公司辩称，双方当事人签订的物业服务合同和物业管理规约是按照政府部门的要求签订的，经政府部门审查批准和备案，双方遵守了合同法的平等自愿和公平原则，合法有效，并不是捆绑式强制性的霸王条款，李弘的主张没有事实和法律依据，是拒不支付物业费。
博深物业公司向一审法院起诉请求：请求判令李弘立即给付物业费3075元、电梯费360元及其滞纳金。
一审法院认定事实：李弘为香格蓝山15楼3单元1703室的业主。2011年9月14日，博深物业公司与李弘签订一份《临时公约服务合同》及一份《物业管理服务合同》，约定：博深物业公司为李弘所居住的香格蓝山小区提供物业服务，每月每平1元，李弘建筑面积为85.41平方米。合同签订后，李弘于2011年9月14日交纳物业费1025元、电梯费360元。李弘尚欠博深物业公司2013年7月10日至2016年7月10日间的物业费3075元及电梯费360元。
一审法院认为：博深物业公司与李弘签订的《临时公约服务合同》及《物业管理服务合同》意思表示真实、合法有效。博深物业公司依合同为李弘提供了物业服务，李弘尚欠博深物业公司2013年7月10日至2016年7月10日期间三年的物业费3075元及电梯费360元，因此对于博深物业公司请求判令李弘给付物业费3075元及电梯费360元的诉讼请求，该院依法予以支持。
对于博深物业公司所主张的滞纳金，因滞纳金属于违约金性质，应以实际损失为基础进行衡量，博深物业公司庭审中未能提交相应证据证明其损失，故对其此项主张该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李弘于该判决生效后十日内给付博深物业公司物业费3075元及电梯费360元。二驳回博深物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由李弘承担。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付延迟履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人争议的事实，本院认定如下：李弘提供购买防盗门的收据一张，用以证明物业公司没有对原防盗门积极予以维修，没有尽到应尽义务。因关于业主防盗门应属开发商向业主出具的质量保证书中装修工程部分保修期限2年，已超保修期。且不属于物业服务的范围，对该证据本院不予采信。博深物业公司提供了《香格蓝山小区备案说明》，用以证明李弘与博深物业公司签订的《物业管理服务合同》是自愿的。因该《香格蓝山小区备案说明》已说明对于前期物业管理委托合同，开发商在楼盘销售期间已将物业收费项目与业主明示并说明，与业主在办理入住手续时自愿签订的《物业管理服务合同》、《临时公约服务合同》内容是相符的，故本院对该证据予以采信。博深物业公司提供了《前期物业服务合同》，用以证明物业收费的标准每平方米1元。因该合同是房产局要求的规范文本已送交备案，属合法有效，本院予以采信。博深物业公司提供了《香格蓝山小区物业交接协议》，用以证明博深物业公司2016年9月12日办理交接退出该小区。因李弘对该证据的真实性无异议，本院予以采信。博深物业公司提供了质量保证书，用以证明有关房屋的质量问题由开发商负责。因该证据已经载明保修期内出现质量问题开发商予以免费维修，屋面防水工程保修期5年，装修工程保修期2年，本院予以采信。
对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是李弘与博深物业公司签订的《物业管理服务合同》的效力问题。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”、《辽宁省物业管理条例》第十九条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订书面前期物业服务合同。”、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位必须与物业服务企业签订前期物业服务合同，这是国家法律法规对业主合法权益的保护。本案中开发商在销售楼盘前已经与博深物业公司签订《前期物业服务合同》，已经确定了物业服务企业和物业服务费的标准。业主既已购买该楼盘商品房，说明其对该小区的物业服务是自愿接受的，其在办理入住手续时，与博深物业公司签订《物业管理服务合同》和《临时公约服务合同》，是其真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定。故该合同的签订不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人个人利益”的规定，李弘与博深物业公司签订的《物业管理服务合同》合法有效。关于物业费每平米1元的问题，博深物业公司在其与开发商签订的《前期物业服务合同》以及与业主李弘签订的《物业管理服务合同》已经确定该价格，且已在鞍山市物价局收费管理处的备案，该收费标准并不违反相关规定，故《物业管理服务合同》约定的每月每平方米1元收费标准也是合法的。
关于上诉人李弘提出的2013年电梯费以及2014年7月到2016年的物业费已超出诉讼时效，请法院判令其无效的问题。因博深物业公司曾以在业主门上张贴物业费催收通知的形式催收业主缴纳物业费及电梯费，并且李弘在一审并未提出该抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，故对李弘二审提出的该点上诉理由，本院不予支持。
关于上诉人李弘提出的业主委员会早就提出让博深物业公司撤出，是其赖着不走，请求确认最后一年物业费无效的问题。李弘与博深物业公司签订的《物业管理服务合同》第四十二条约定“物业管理期限自2011年8月31日起至业主委员会与物业签订新的物业服务合同止。”，因本案双方当事人均不能提供新的物业服务企业与业主委员会何时签订的新的物业服务合同，而博深物业公司与新的物业公司于2016年9月12日办理的交接手续，撤离该小区，故博深物业公司对其撤离前的物业服务，依据《物业管理服务合同》主张收取物业费计算至2016年7月10日并无不当，上诉人的此点上诉理由不成立，本院不予支持。
关于上诉人李弘提出的房屋漏水和防盗门问题，因该两部分均系房屋质量问题，依据开发商出具的质量保证书，房屋质量问题均应由开发商负责，不属博深物业公司应履行的义务，故对上诉人李弘提出的此点上诉理由，本院亦不予支持。
综上所述，李弘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李弘负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 桂
审判员 戴艳丽
审判员 王 瑶
二〇一八年一月十五日
书记员 赵婷婷