黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑02民初73号
原告：齐齐哈尔市信用担保有限责任公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市建华区西园小区57号楼。
法定代表人：李旭丹，该公司董事长。
委托诉讼代理人:刘冰。
被告：曲诚远，住黑龙江省齐齐哈尔市。
委托诉讼代理人：东梅，黑龙江双正律师事务所律师。
原告齐齐哈尔市信用担保有限责任公司（以下简称担保公司）与被告曲诚远申请人执行异议纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告担保公司的委托诉讼代理人刘冰、被告曲诚远的委托诉讼代理人东梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告担保公司向本院提出诉讼请求：撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2016）黑02执异18号执行裁定，继续查封齐齐哈尔市华联房地产开发有限公司位于齐齐哈尔市建华区中华路军校街与路口高层商层综合楼1单元801号房产。事实和理由：原告担保公司依据本院（2013）齐商初字第4号民事判决申请执行被执行人齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司（以下简称华联公司），经本院（2014）齐执字第21号执行裁定查封被执行人华联公司位于齐齐哈尔市建华区中华路与军校街路口高层综合楼1单元801号。被告曲诚远作为案外人于2016年提出执行异议，称其与被执行人华联公司签订商品房买卖合同，已交纳房款且实际占有使用该房产，要求解除查封执行。据此，本院（2016）黑02执异18号裁定书中止被执行人华联公司位于齐齐哈尔市建华区中华路与军校街路口高层综合楼1单元801号房屋的执行。
原告担保公司认为，本院（2016）黑02执异18号裁定书在认定事实与适用法律存在错误。法律对不动产物权的变更采用公示公效原则，未经登记不属于实际占有该房产，该房产物权应属于华联公司，查封该房产有效。该争议房产的备案登记介绍信于2008年开具后一直留置于担保公司，被告曲诚远于2008年购买该房屋后，一直未查证房屋物权证明，对该房屋已有物权证明情况存有放任意识行为，被告曲诚远在该案中主观存在过错，未办理房产过户登记手续是因被告曲诚远自身原因。其与华联公司仅属于债权关系，未形成合法有效的物权关系，本院（2014）齐执字第21号执行裁定应是有效裁定。请求撤销本院（2016）黑02执异18号执行裁定，继续查封华联公司位于齐齐哈尔市建华区中华路与军校街路口高层综合楼1单元801号房屋。
被告曲诚远辩称：齐齐哈尔市中级人民法院（2016）黑02执异18号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。原告担保公司的诉讼主张不能成立。在齐齐哈尔市中级人民法院（2014）齐执字第21号裁定书查封涉案房屋之前，被告曲诚远与华联公司已签订合法有效的书面买卖合同。华联公司销售涉案房屋的行为合法有效。我国不动产物权采取登记生效原则，本案涉案房产的真实权利状况应确定被告曲诚远为实际权利人。被告曲诚远无论是作为案外人在执行程序提供异议，还是本案的诉讼过程中，均提供了充分证据证实其是真正的物权人。被告曲诚远作为未登记的涉案房产买受人的权利足以对抗华联公司的债权人即原告担保公司。被告曲诚远已于2009年1月4日交付了涉案房产的全部价款，实际占有涉案房产，在占有居住期间，被告曲诚远交纳了维修基金、电费、垃圾清运费、电梯费、天然气工程建设费、水费、物业费、取暖费等。未能办理涉案房产登记手续是因华联公司不能提供办理房屋所有权登记资料报送齐齐哈尔市房屋产权交易中心，被告曲诚远没有过错。原告担保公司主张的备案登记介绍信于2010年作为贷款担保留置于原告担保公司中的物权证明不能成立。商品房预售合同登记备案是对合同本身的备案，其目的在于对房地产开发企业的商品房预售行为进行备案性质的行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力。备案登记介绍信不能产生担保物权的效力和留置权的效力，更不具备留置权成立及存续的前提条件。原告担保公司主张的被告曲诚远与华联公司仅属于债权关系，并未形成合法有效的物权关系的理由依法不能成立，被告曲诚远已经依法诉请华联公司协助办理涉案房产的物权登记请求权。综上，原告担保公司的诉讼请求既无事实依据更无法律根据，请依法驳回原告的诉请，维护被告曲诚远的合法权益。
原告担保公司为证明其诉讼请求，庭审时提供了本院（2013）齐商初字第4号民事判决、（2014）齐执字第21号执行裁定及（2016）黑02执异18号执行裁定。被告曲诚远均无异议。
被告曲诚远庭审提供如下证据:证据一、被告曲诚远与华联公司于2006年1月25日签订的买卖合同以及购房收据、交纳维修基金收据、合同工本费收据，证明被告曲诚远购房事实；证据二、被告曲诚远向福田物业公司交纳电梯费、垃圾费、楼梯清扫费、物业费、代收的电费和水费、供热费、天然气公司工程建设费、燃气报警费及安装费等票据，证明被告曲诚远实际使用房屋的事实；证据三、住宅质量保证书，证明被告曲诚远实际使用房屋的事实。原告担保公司对被告曲诚远提供的上述证据均无异议，本院对被告曲诚远提供的上述证据予以采信。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：担保公司依据本院（2013）齐商初字第4号民事判决，申请执行被执行人华联公司，本院于2015年10月18日作出（2014）齐执字第21号执行裁定，查封了华联公司位于齐齐哈尔市建华区中华路与军校街路口高层综合楼1单元801号房屋。被告曲诚远提出案外人执行异议。经查，被告曲诚远与华联公司于2006年1月25日签订一份商品房买卖合同，华联公司将位于齐齐哈尔市建华区中华路与军校街路口高层综合楼1单元801号房屋以每平方米2,200.00元的价格出售给被告曲诚远，2009年1月4日被告曲诚远交给华联公司房款276,826.00元。同日，被告曲诚远交纳了该房屋所有相关费用后入住至今。依据被告曲诚远提出的执行异议，本院于2016年6月28日作出（2016）黑02执异18号执行裁定，中止华联公司对位于齐齐哈尔市建华区中华路与军校街路口高层综合楼1单元801号房产的执行。现原告担保公司请求法院撤销本院（2016）黑02执异18号执行裁定，继续查封该房产。
本院认为，本院依据（2014）齐执字第21号执行裁定所查封的华联公司位于齐齐哈尔市建华区中华路与军校街路口高层综合楼1单元801号房屋已由被告曲诚远占有使用多年。被告曲诚远与华联公司签订房屋买卖合同后已于2009年将购房款以及该房屋所涉及的所有相关费用全部交纳，双方签订的房屋买卖合同是真实意思表示，且已实际履行，该房屋买卖合同合法有效。由于华联公司的过错，被告曲诚远至今未办理房屋登记手续，被告曲诚远在购房过程中未有过错，其购房行为先于本院（2014）齐执字第21号执行裁定下发的时间，被告曲诚远就本案执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的案外人执行异议申请成立，本院（2016）黑02执异18号执行裁定中止执行本案查封标的物的认定是正确的，本院对此予以确认。原告担保公司提出的本案争议房产备案登记介绍信不能对抗被告曲诚远购买与实际占有房屋的事实。
综上所述，原告担保公司的请求撤销本院（2016）黑02执异18号执行裁定，继续查封该房产的诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第三百一十一条、第三百一十三条第二款之规定，判决如下：
驳回原告齐齐哈尔市信用担保有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费7,300.00元，由齐齐哈尔市信用担保有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审判长 刘 颖
审判员 朱秀萍
审判员 周巍巍
二〇一六年九月十九日
书记员 张朝阳