辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1274号
上诉人（原审原告）：方岩，女，1969年9月11日出生，汉族，沈阳市北陵公司管理中心职员，住址沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审被告）：沈阳金辉房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区珠江街77-5号。
法定代表人：蒋杰，该公司总经理。
委托代理人：赵丽媛，辽宁东拓律师事务所律师。
委托代理人：王忠原，辽宁东拓律师事务所律师。
上诉人方岩因与被上诉人沈阳金辉房地产开发有限公司（以下简称“金辉公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月9日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年4月16日公开开庭审理了本案，上诉人方岩、被上诉人金辉公司的委托代理人赵丽媛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
方岩一审诉称，要求金辉公司协助方岩办理房产权属证书并向方岩支付延期办理产权证书违约金5536元（自2013年12月24日至2015年1月13日）、返还方岩差额面积款2606元。
金辉公司一审辩称，方岩购买的房屋已于2013年12月24日取得房屋初始登记批复，我方不应再支付违约金。合同未约定由我方办理房屋产权证。根据法律规定，买房者负有办理房屋产权证的义务，开发商只是协助。房屋登记面积应以房产证面积为准，合同面积是否与登记面积有误差应于房产证下发后核实，房屋出售时以施工方提供面积为准，造成面积差责任不在我方。
原审法院审理查明，2008年，方岩、金辉公司签订《商品房买卖合同》一份，方岩为买受人，金辉公司为出卖人。双方约定方岩购买由金辉公司开发建设的位于沈阳市皇姑区黄河北大街268-27号第12幢2-2-1室商品房，建筑面积87.17平方米，单价每平方米3299.31元，总价款287，601元。关于产权登记，双方约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。关于面积差异处理，合同约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。该合同签订后，方岩交纳了全部购房款，金辉公司于2010年4月10日将该房屋交付方岩使用。
原审法院另查，金辉公司未按合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，方岩于2014年1月27日起诉至原审法院，原审法院作出（2014）皇民二初字第654号民事判决书，判决金辉公司给付方岩至2013年12月23日止的逾期办证违约金。方岩所购房屋于2013年12月24日取得房屋所有权初始登记证明，登记面积为86.38平方米，比合同约定面积减少0.79平方米，误差比绝对值小于3%。方岩、金辉公司就违约事宜协商未果，遂方岩于2015年1月16日诉至原审法院。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案方岩、金辉公司所签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。
关于办理房产证问题。因方岩所购房屋已取得房屋所有权初始登记证明，现已具备办理房屋权属证书的条件，而协助方岩办理房产证是金辉公司应尽的合同义务，故对方岩该项诉讼请求原审法院予以支持。
关于面积差价款问题。合同约定的商品房建筑面积为87.17平方米，批准登记面积为86.38平方米，减少0.79平方米，且误差比绝对值小于3%。金辉公司虽辩称应以房屋所有权证记载的面积作为登记面积，但因该房屋已由产权登记机关下发初始备案登记批复，则该批复记载的建筑面积已经登记机关测绘核实，即为该房屋的登记面积。故方岩、金辉公司应据实结算房价款，现方岩已按87.17平方米支付房价款，金辉公司应将多收取的房价款返还方岩。差价款应为2606元（0.79×3299.31元）。
关于逾期办证违约金问题。依据合同约定，金辉公司应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，方岩所购房屋于2013年12月24日取得房屋所有权初始登记证明，金辉公司已构成违约，应依合同约定承担逾期办证违约责任。但自2013年12月24日起，金辉公司的备案义务已经完成，其不应再支付逾期办证违约金。故对方岩该项诉请，原审法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、被告沈阳金辉房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告方岩办理位于沈阳市皇姑区黄河北大街268-27号第12幢2-2-1室房屋的权属证书；二、被告沈阳金辉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告方岩房屋面积差价款2606元；三、驳回原、被告其他诉讼请求。上述第二项，被告如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取即525元，由被告沈阳金辉房地产开发有限公司承担。
宣判后，上诉人方岩不服，上诉至本院。上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金5536元；全部上诉费用由被上诉人承担。上诉理由：一审判决事实认定不清，应依法改判。一审判决中中所认定的给付时间截至被上诉人办理房屋初始登记备案之日止。本案中，被上诉人虽然在2013年12月23日对上诉人所购买的房屋办理了备案登记，但是，迄今为止也未通知上诉人办理房地产权属证书，上诉人要求其办理，被其以各种理由拒绝。故，无法办理房地产权属证书的责任在于被上诉人。在此情况下，被上诉人支付违约金的终止时间，至少应当为其通知上诉人办理房地产证书之日，合理的日期应当为上诉人取得房地产证书之日。故一审判决以被上诉人在房地产部门办理备案登记的日期作为违约金的计算截止日期是错误的，应当依法予以撤销，并改判被上诉人本次支付违约金至起诉日止。
被上诉人金辉公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有《商品房买卖合同》、民事判决书、房屋所有权初始登记证明及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：本案方岩、金辉公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，合同内容对本案双方均有法律约束力。依据双方协议约定，金辉公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。事实上，金辉公司于2010年4月10日将房屋交付方岩使用，方岩所购房屋于2013年12月24日取得房屋所有权初始登记证明，已超过合同约定的期限，则金辉公司已构成违约，应承担相应的违约责任。但已生效的（2014）皇民二初字第654号民事判决已经判决金辉公司给付方岩逾期办证的违约金至2013年12月23日，故对方岩再行主张逾期办证的违约金，本院无法支持。
关于方岩提出其要求金辉公司支付违约金的终止时间为金辉公司通知其办理房地产证书之日的主张。依据双方合同约定，金辉公司应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即金辉公司应履行将买受人购买的房屋取得房屋所有权初始登记证明的合同义务，故金辉公司应支付方岩违约金的截止日期应为初始登记批复获得之日，对方岩的该项主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人方岩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。