上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2014号
上诉人（原审原告）顾国兴。
委托代理人夏善晨，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人黄海晨，北京大成（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）顾国民。
委托代理人董卫平，上海景昊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海市奉贤区奉城镇人民政府，住所地上海市奉贤区奉城镇兰博路。
法定代表人，镇长。
委托代理人吴超勣，上海市天华律师事务所律师。
委托代理人方叶，上海市天华律师事务所律师。
上诉人顾国兴因确认合同无效纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2013）奉民三（民）重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月31日立案受理后依法组成合议庭，于同年8月12日公开开庭进行了审理。上诉人顾国兴及其委托代理人夏善晨、黄海晨，被上诉人顾国民及其委托代理人董卫平，被上诉人上海市奉贤区奉城镇人民政府（以下简称奉城政府）的委托代理人吴超勣、方叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，顾国兴、顾国民系兄弟关系。本案系争房屋的厂房使用权人均登记在顾国兴及其家庭成员名下。1997年顾国兴搬离系争宅基地房屋和厂房，由顾国民占有，并出资对系争房屋进行了翻修，土地使用费由顾国民交纳。2005年，顾国民将系争房屋出租给上海蒙顶家具厂（张要成）。2010年期间，系争房屋因建设需要遇到动迁，顾国兴、顾国民为系争房屋使用权发生争议。2011年6月13日，奉城镇司法所按照动迁办的要求，向生病住院期间的顾洪如（顾国兴、顾国民之父亲）进行了询问。顾洪如称：1997年顾国兴在他处买好厂房后，欲将现有厂房卖掉，顾国民要买厂房，故父子三人进行了商量，最后确认以5万元成交，当时没有签订书面协议，钱款支付没有经手，顾国民随即对两幢楼房及厂房进行屋面翻修，对墙面进行了粉刷后由顾国民使用至今。同日，奉城镇司法所同时在医院向顾桂勤、陈桂军（顾国兴、顾国民的姐姐和姐夫）进行调查并制作了笔录。顾桂勤、陈桂军称：1997年顾国兴将房屋卖给顾国民，顾国民翻修后，顾国兴认为房价太便宜，要求姐姐、姐夫等出面协调。当时当场的还有兄弟俩的朋友张玉新、徐胜，张玉新提出顾国民再补偿一万元了结此事，两兄弟表示同意，顾国民当场将一万元现款交付给了顾国兴。
2010年10月，评估公司对系争宅基地房屋、顾国兴原厂房以及顾国民建造的厂房作出了评估结论。2011年6月17日，奉城政府与顾国民签订了两份《征用集体所有土地房屋拆迁补偿协议》，涉及补偿金额达2，728，894.04元，已扣除支付给承租人上海蒙顶家具厂（张要成）的80万元，其余金额均为顾国民收受。
原审另查明，顾国兴、顾国民的母亲于2011年4月死亡，其父亲于2011年7月死亡。
原审又查明，2012年7月，顾国兴向原审法院提起诉讼，要求判令奉城政府与顾国民签订的《征用集体所有土地房屋拆迁补偿协议》无效，由顾国民返还动迁款2，436，152.04元。2013年5月8日，原审法院审理后作出（2012）奉民三（民）初字第1959号民事判决，确认奉城政府与顾国民签订的《征用集体所有土地房屋拆迁补偿协议》无效，驳回顾国兴的其余诉讼请求。奉城政府、顾国民不服一审判决，提起上诉。同年9月5日，上海市第一中级人民法院作出（2013）沪一中民二（民）终字第2352号民事裁定，撤销原判，将案件发回原审法院重审。
在本案审理期间，法院多次组织双方进行调解，因双方分歧过大，致使本案调解未成。
原审认为，本案的争议焦点在于顾国兴是否有权主张奉城政府与顾国民之间签订的拆迁协议效力？顾国兴基于宅基地房屋登记要求顾国民返还动迁款是否具有法律依据，能否得到支持？
法院认为，奉城政府与顾国民签订的拆迁补偿安置协议，协议系双方真实的意思表示，内容不违反国家法律行政法规的强制性规定，应为有效，对双方具有法律约束力。顾国兴以系争房屋登记人为由主张奉城政府、顾国民间的协议无效，并无相应的法律依据。需要指出的是，根据物权行为理论，即便顾国民对系争房屋没有处分权，其与奉城政府签订的协议依然有效（除非协议本身依法属无效情形），此时物权所有人只能向无权处分人主张损害赔偿，或者向占有人请求返还原物（善意取得除外），即在顾国民错误行使处分权时，顾国兴可以向顾国民主张财物灭失所造成的损失。在本案中顾国兴的第二项诉讼请求即为其主张的损害赔偿权。故顾国兴要求确认奉城政府与顾国民之间拆迁协议无效的请求，法院不予支持。
诚然，如果顾国民没有处分权而擅自处分，顾国兴当有权要求占有人返还或者请求行为人赔偿。鉴于系争房屋已经因拆迁而灭失，返还原物已经不可能，顾国兴只能请求相对方返还相当于原物的价值，现其按照拆迁补偿利益作为依据，可谓正当合理。但是，顾国兴是否具有处分权，是否正如顾国民所述存在房屋买卖关系，该事实成为顾国兴损害赔偿权利成就与否的前提条件。关于双方之间是否存在房屋买卖关系，法院从以下几个方面予以考量：一、系争房屋自1997年始由顾国民占有使用，期间出资对房屋屋面、墙面等进行了翻修，后又以自己的名义将系争房屋对外出租，租金亦由自己收取。在其占有使用期间的土地使用费由其支付。顾国兴称与顾国民间系免费租赁关系，显然有悖于常理；二、奉城镇司法所曾向顾国兴、顾国民的父亲进行了调查，顾洪如明确两兄弟间存在房屋买卖关系，房屋价款亦由其所定。顾国兴、顾国民的姐姐、姐夫向奉城镇司法所陈述之内容与顾洪如一致，尤其是在厂房翻建之后加价一万元的调解经过，与法院调查情况一致，均能指向一个事实，即顾国兴、顾国民间存在房屋买卖关系，该事实与房屋实际占有使用的状况高度契合；三、由于顾国兴、顾国民之间并无房屋买卖的协议，到底是否存在买卖关系，当事人自己最清楚，通常还有双方的父母。在双方父母健在期间，为动迁事宜顾国兴、顾国民已有不合，在系争房屋评估、甚至协议签订后，顾国兴明知而未经父母确认，或者以其他方式来确认系争房屋的权利，该行为亦有违常理。如上所述，顾国民称系争房屋系其向顾国兴买受所得，具有较高的可信度，法院采纳其意见。需要说明的是，通常的房屋买卖合同中出卖人需履行义务除了实物的交付外，还需权利的交付。而农村宅基地房屋的买卖，在现有的政策和法律体系中，权利交付往往难以实现，即使房屋买卖有效，农村宅基地也难以变更登记至买受人名下，故农村宅基地房屋的权利判断标准，除了登记之外，还需考虑有无房屋转让之实。本案中，顾国兴如果依据物权请求权主张赔偿，因事实上的房屋买卖关系而不能得到支持；如果以房屋买卖关系效力提出主张（诉讼中并没有提出），鉴于顾国民与顾国兴为同一集体组织成员，房屋买卖关系有效，该请求同样不能得到支持。
原审法院审理后于2014年6月24日作出判决：驳回原告顾国兴的全部诉讼请求。案件受理费人民币26，281元，由原告顾国兴负担。
判决后，顾国兴不服，上诉至本院称，农村房屋买卖双方必须签订有明确的买卖协议，但纵观本案审理过程，两被上诉人根本没有证据证明上诉人顾国兴与被上诉人顾国民之间存在房屋买卖合同，仅仅表示存在口头协议，这不能被法律认可，更何况顾国兴与顾国民之间根本不存在农村房屋买卖的事实。顾国兴是出于兄弟感情和帮助弟弟做生意的目的，将空闲的厂房无偿借给顾国民使用。被上诉人奉城政府在没有查清顾国兴与顾国民之间是否存在房屋买卖行为，及相关宅基地使用权属证明、房屋动拆迁评估报告上明确显示权利人为顾国兴的情况下，其与顾国民签订拆迁补偿协议并支付安置补偿款，致使顾国兴的合法权益受到严重侵害。故请求二审撤销原判，改判为支持顾国兴的原审诉请。
被上诉人顾国民辩称，其不同意上诉人顾国兴的上诉请求。系争房屋的买卖虽然没有书面依据，但奉城镇司法所的调查笔录及相关人员的证明证实顾国兴与顾国民之间存在买卖关系。顾国民于1997年购买了系争房屋并进行翻造，进而出租，顾国兴没有提出过异议亦未主张租赁费。顾国民购买了系争房屋，拆迁时应当由其享受相应权利，其与动迁办签订的拆迁补偿协议有效，顾国兴要求返还拆迁款不成立。故请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人奉城政府辩称，其不同意上诉人顾国兴的上诉请求。上诉人顾国兴与顾国民就系争房屋存在买卖关系，奉城政府对买卖事实进行了调查，双方的家庭人员均表示双方存在买卖关系，并且支付过对价。顾国民对系争房屋进行了翻修、缴纳土地使用费，并于2005年将房屋出租，租金由顾国民收取。顾国兴没有主张过权利。上述事实证明房屋已经出售给顾国民，顾国民取得房屋所有权，故其作为所有权人与奉城政府签订的拆迁补偿协议有效。顾国兴出售系争房屋之后无权对房屋主张权利，其要求返还拆迁款没有依据。故请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于上诉人顾国兴与被上诉人顾国民之间是否存在系争房屋的买卖关系。其一，系争房屋自1997年始由顾国民占有使用，其出资对房屋进行了翻修，土地使用费亦由其交纳；后房屋由其出租并收取租金。对此，顾国兴的解释为，其出于兄弟感情而将空闲的厂房无偿借给顾国民使用，该解释牵强附会，与日常生活经验相悖，本院不予采信。其二，奉城镇司法所制作的调查笔录反映，顾国兴、顾国民的父亲顾洪如明确两兄弟之间存在系争房屋的买卖关系；顾国兴、顾国民的姐姐、姐夫亦确认上述事实，原审法院向白衣聚村村委会、奉城镇司法所工作人员及其他相关人员所作调查同样能够证实上述事实。因此，虽然本案顾国兴与顾国民之间就系争房屋买卖缺乏直接的书面依据，但根据顾国民自1997年始对房屋的使用、收益状况，顾国兴作为房屋的原权利人在长达十几年的时间里未有主张权利的事实，结合奉城镇司法所对顾国兴、顾国民的亲属所作笔录等在案证据，本院认定顾国兴与顾国民间存在系争房屋的买卖关系。至于系争房屋的权利人尚未登记在顾国民名下的问题，此系农村宅基地房屋买卖在现有政策及法律框架内存在权利交付的困境，但不能以此改变系争房屋已为顾国民买受所得的事实。鉴于系争房屋已由顾国兴转让给顾国民，因此，顾国民与奉城政府签订的拆迁补偿安置协议有效，顾国民受领相应的拆迁补偿款亦合法有据。上诉人顾国兴的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币26，281元，由上诉人顾国兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年十一月五日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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