上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6142号
上诉人（原审原告、反诉被告）毛卫东，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告、反诉被告）周学平，XX年XX月XX日生，汉族。上列两上诉人之共同委托代理人赵星海，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）孙国君，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告、反诉原告）方莉娜，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人毛卫东、周学平因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初1650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月2日受理后，依法组成合议庭于2016年6月22日公开开庭审理了本案。上诉人毛卫东、周学平及其共同委托代理人赵星海，被上诉人孙国君、方莉娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2015年7月26日，经上海XX有限公司居间介绍，孙国君、方莉娜（甲方）与毛卫东、周学平（乙方）就买卖上海市闵行区XX村XX街XX号XX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定乙方以175万元（人民币，下同）购买系争房屋，双方在2015年12月15日之前共赴房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方在补充条款（一）中约定，甲乙双方应于本合同签订后于2015年10月31日前办理审税手续，待税费审核完毕后7个工作日内办理过户手续，办理过户手续后7日内交付房屋，若有任何一方未全面履行自己的义务，则甲方按合同第十条第3款约定违约金比例承担违约责任，乙方按合同第九条第3款约定违约金比例承担违约责任。双方应在合同的签署栏中如实提供通讯地址及联系电话，作为双方发出通知的唯一依据，通讯地址及联系电话如有变化，应立即通知对方，否则因此产生的一切后果由该方承担。付款协议：1、乙方于2015年7月26日支付甲方定金2万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、乙方应于签订本合同后于2015年8月3日前或当日将房款58万元直接支付给甲方。3、乙方于双方至房地产交易中心办理过户手续前支付甲方房款113万元。4、待房地产交易�心出具以乙方为权利人的上海市房地产权证并交接房屋后签署物业交验单后当日，由乙方将2万元尾款支付甲方。上述合同第九条第3款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。第十条第3款约定，甲方未按本合同付款协议约定期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方的，应当�乙方支付违约金。违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同上述房地产应交付之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未付款的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。2015年7月26日，双方还另行签订《协议》，约定由乙方补偿甲方18万元，该款于交易过户前或当日直接支付给甲方，乙方承担本次交易的税、费。合同签订后，因毛卫东、周学平未将原有住房及时售出，为将系争房屋作为首套房购买节省税费的支出，故未于约定的2015年10月31日前办理审税手续。2015年12月5日，居间方业务员短信通知孙国君、方莉娜于12月12日上午�闵行区房地产交易中心办理审税事宜。12月12日，孙国君、方莉娜对审税时间延后提出异议，但在居间方业务员要求下向闵行区房地产交易中心递交了审税材料。此后买卖双方至居间方门店，毛卫东、周学平始告知孙国君、方莉娜因其出售自有房屋时下家的原因，导致审税迟延，可以给予孙国君、方莉娜适当补偿。孙国君、方莉娜表示12月15日之前应办理过户手续并要求对方支付131万元，否则解除合同。毛卫东、周学平明确表示无法在2015年12月15日之前支付131万元。12月24日，周学平短信通知孙国君称审税已完成，要求月底安排时间过户，房款已备好。2015年12月27日，孙国君、方莉娜向毛卫东、周学平发出解除二手房买卖合同通知书，称因毛卫东、周学平未按合同规定的时间和期限办理相关买房手续，自本通知到达毛卫东、周学平之日起解除双方签订的《买卖合同》。�通知邮寄至毛卫东在《买卖合同》签署栏中所留地址XX村XX街XX号XX室。2016年1月3日该邮件被以无人认领的理由退回。2015年12月29日周学平接到孙国君、方莉娜解除合同的短信。孙国君、方莉娜多次要求周学平提供退还房款的账号未果。2016年1月，毛卫东、周学平诉至法院，要求孙国君、方莉娜继续履行双方签订的《买卖合同》，要求孙国君、方莉娜配合将系争房屋产权登记至毛卫东、周学平名下并将房屋交付毛卫东、周学平。孙国君、方莉娜则提出反诉：1、要求确认双方签订的《买卖合同》于2015年12月14日解除；2、要求毛卫东、周学平支付相当于房屋总价款20%的违约金386,000元。原审另查明，2015年7月26日，毛卫东、周学平支付定金2万元，8月2日支付房款58万元，12月27日支付房款131万元。毛卫东、周学平诉至法院后，孙国君、方莉娜于2016年1月16日通过银行转账退还周学平131万元。原审认为，买卖双方签订的《买卖合同》及《协议》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。根据合同约定，双方应于2015年10月31日前办理审税手续，12月15日前办理过户手续。同时，根据双方在付款协议中的约定，毛卫东、周学平应于12月15日前支付出售方房款113万元和补偿款18万元。由于毛卫东、周学平自身原因导致迟至12月12日双方才办理审税手续，双方已然不可能在12月15日前完成过户，且当日孙国君、方莉娜要求毛卫东、周学平于12月15日之前支付房款131万元时，毛卫东、周学平又明确予以拒绝，故孙国君、方莉娜依法有权主张解除合同。毛卫东、周学平违约在先，又未如实告知孙国君、方莉娜迟延审税原因在于未及时出售自有房屋，故孙国君、方莉娜在不知情的情况下配合递交了审税材料系出于善�。孙国君、方莉娜当天在居间方获知毛卫东、周学平迟延审税的真实原因后，对毛卫东、周学平的履约能力产生合理怀疑，故随即要求12月15日前应完成过户和付款，否则解除合同。毛卫东、周学平当场表示无力在12月15日前支付131万元房款，又明知了孙国君、方莉娜12月15日将解除合同的意思表示，故截止12月15日,毛卫东、周学平不支付131万元房款,双方签订的《买卖合同》于该日即告解除。毛卫东、周学平辩称对方于2015年12月12日配合办理了审税手续，孙国君、方莉娜系以实际行动表明愿意继续履行合同，孙国君、方莉娜应于12月15日延期15天以上才具有解除权，与事实不符，法院不予采纳。毛卫东、周学平对合同解除负有责任。合同解除后，孙国君、方莉娜应向毛卫东、周学平退还已收房款60万元。至于孙国君、方莉娜反诉主张的解除合同违约金386,000元，因近期房价上涨幅度较大，合同解除后在房屋出售价格方面孙国君、方莉娜不受损失，毛卫东、周学平又提出违约金过高要求法院调整，故法院参考毛卫东、周学平的违约情况，酌情支持解除合同违约金5万元。原审法院于二○一六年四月二十九日依法作出判决：一、确认毛卫东、周学平与孙国君、方莉娜签订的关于上海市闵行区XX村XX街XX号XX室房屋的《上海市房地产买卖合同》及《协议》于2015年12月15日解除；二、孙国君、方莉娜于判决生效之日起十日内退还毛卫东、周学平购房款60万元；三、毛卫东、周学平于判决生效之日起十日内支付孙国君、方莉娜解除合同违约金人民币5万元；四、驳回毛卫东、周学平的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20,550元，减半收取计10,275元，由毛卫东、周学平负担。反诉案件受理费减半收取计3,545元，由毛卫东、周学平负担525元，孙国君、方莉娜负担3,020元。判决后，毛卫东、周学平不服，上诉于本院称，一、根据合同约定，在上诉人逾期付款超过15日的情况下被上诉人才享有合同解除权，而上诉人于2015年12月27日付款并未逾期超过15日，故被上诉人无权主张解除合同；二、上诉人迟延办理审税手续，并非是在履行期限届满前明确表示或以行为表明不履行主要债务，故不符合合同法定解除条件。同时，上诉人曾多次通知被上诉人履行过户手续，但遭到被上诉人拒绝。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审全部诉讼请求，驳回被上诉人的原审全部反诉请求。被上诉人孙国君、方莉娜辩称，上诉人拖延审税，在约定的付款期限前没有付款，在约定的过户时间没有过户，且上诉人以言辞形式拒绝履行合同义务，故被上诉人享有约定解除权和法定解除权。综上，不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。另查明，2015年12月底，上诉人委托律师向被上诉人先后发送两份律师函，第一份要求被上诉人办理过户手续，第二份告知房款已付事宜并要求办理过户手续。2015年12月28日，上诉人向被上诉人发送短信息，告知房款已转账事宜并通知办理过户手续。二审期间，上诉人向本院表示，上诉人要求继续履行《买卖合同》及《协议》，并愿意一次性向被上诉人支付全部剩余房款133万元，同时鉴于因上诉人自身原因导致逾期审税、支付房款而给被上诉人造成损失，愿意一次性支付被上诉人5万元。本院认为，二审的争议焦�即在于被上诉人是否享有约定或法定的合同解除权。就本案而言，《买卖合同》及《协议》系上诉人与被上诉人经平等协商达成，属合法有效合同，双方均应诚信履约。《买卖合同》已明确约定了双方应在2015年10月31日前办理审税手续，在同年12月15日前办理过户手续，且上诉人需在办理过户手续前支付被上诉人房款113万元和补偿款18万元。从查明事实看，双方于同年12月12日办理审税手续、未能按时办理过户手续、上诉人逾期付款均系上诉人一方原因导致，可见上诉人确存在违约行为。然而，《买卖合同》亦对合同约定解除权事项作了明确约定，即只有在上诉人逾期付款超过15日的情况下，被上诉人方可单方面解除合同。本案中，上诉人实际于2015年12月27日向被上诉人支付房款131万元，尚未构成逾期付款超过15日的情形，因此，被上诉人按约不能行使合同约定解除权�另一方面，虽然上诉人在双方协商时表示无法在2015年12月15日之前支付131万元，但显然不能据此认为上诉人系在履行期限届满前明确表示不履行主要债务，结合之后上诉人以短信及委托律师发律师函的形式通知被上诉人办理过户手续、向被上诉人支付房款等事实以及被上诉人在原审庭审中的陈述看，上诉人所表达的仅仅是其将要逾期付款的意思表示，而非不再履行合同主要付款义务的意思表示。因此，被上诉人亦不具备行使法定合同解除权的条件。综上，本院认为，《买卖合同》及《协议》并无合同解除情形，双方仍应继续履行。基于此，被上诉人原审反诉中根据合同解除情形下的合同违约条款要求上诉人支付违约金386,000元的主张，并无依据，本院不予支持。二审期间，上诉人表示愿意一次性向被上诉人支付全部剩余房款133万元，并基于上诉人存在违约行为自愿支付被上诉人5万元，此系上诉人对自身权利的合法处分，于法不悖，且上诉人自愿支付的5万元已可覆盖其因违约行为所应承担的违约责任，故本院予以认可。综上，本院认为，原审判决存在不妥，本院予以调整，上诉人的上诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初1650号民事判决；二、上诉人毛卫东、周学平与被上诉人孙国君、方莉娜之间签订的关于上海市闵行区XX村XX街XX号XX室房屋的《上海市房地产买卖合同》及《协议》继续履行；三、上诉人毛卫东、周学平应于本判决生效之日起七日内支付被上诉人孙国君、方莉娜人民币138万元；四、被上诉人孙国君、方莉娜应于收到上诉人毛卫东、周学平支付的138万元款项之日起七日内协助上诉人毛卫东、周学平办理上海市闵行区XX村XX街XX号XX室房屋产权变更登记至上诉人毛卫东、周学平名下的过户手续；五、被上诉人孙国君、方莉娜应于办理上述过户手续之日起七日内将上海市闵行区XX村XX街XX号XX室房屋交付给毛卫东、周学平；六、驳回被上诉人孙国君、方莉娜原审全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费人民币20,550元，减半收取计人民币10,275元，由被上诉人孙国君、方莉娜负担。原审反诉案件受理费减半收取计人民币3,545元，由被上诉人孙国君、方莉娜负担。二审案件受理费人民币20,550元，由被上诉人孙国君、方莉娜负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 严佳维
代理审判员 吴 丹
二〇一六年七月十四日
书 记 员 刘 羽
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……