江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第2083号
上诉人（原审被告）孙士海，个体户。
上诉人（原审被告）杨芳（孙士海的妻子），个体户。
两上诉人共同委托代理人李昌国，江苏法鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）盐城虹桥棉业有限公司，住所地盐城市建军东路47号。
法定代表人王琪，该司董事长。
委托代理人李金红，江苏一正律师事务所律师。
上诉人孙士海、杨芳因与被上诉人盐城虹桥棉业有限公司（以下简称“虹桥公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2014）亭兴民初字第593号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
虹桥公司原审诉称：我公司与孙士海、杨芳有长期房屋租赁关系。2013年5月18日，双方又重新签订一份房屋租赁合同，我公司将银都商厦二、三、四、五楼、场地、东楼梯大厅出租给孙士海、杨芳作沐浴宾馆服务用房使用，租期自2013年5月20日起至2019年5月20日止。合同签订后，孙士海、杨芳按约使用出租房屋，但至今未交纳2013年5月20日至2014年11月19日的租金计45万元、水电费6万元。2014年6月11日，我公司委托律师事务所向孙士海、杨芳发函，要求二人在2014年6月20日前履行合同义务，逾期则依法解除房屋租赁合同，追究其违约责任。但孙士海、杨芳未按函告要求履行义务，其严重违反合同约定，损害我公司权益。请求法院判令：1.终止双方于2013年5月8日签订的房屋租赁合同；2.孙士海、杨芳立即交还承租房屋；3.孙士海、杨芳支付2013年5月20日至2014年5月20日的租金30万元、2014年5月20日起至交还房屋之日止的房屋使用费5万元（暂计算至2014年7月20日，按照房租标准计算）和滞纳金221700元（按日千分之二计算），水电费59321.7元，合计631021.7元；4.孙士海、杨芳赔偿违约金30万元。
孙士海、杨芳原审共同辩称:双方签订合同是事实。合同没能履行虹桥公司有过错，虹桥公司违反合同约定没有将租赁物按照约定交付给我二人。案涉租赁物地下室已被虹桥公司租赁给他人刘玉珍使用，而租赁合同约定要新装一部电梯供用，该电梯如不能安装将导致整个租赁物不符合我方的使用目的。虹桥公司到2014年6月份才通过诉讼途径解除与第三人刘玉珍的合同关系，而非我方故意违反合同约定。
原审法院查明：孙士海、杨芳长期承租虹桥公司位于盐城市亭湖区盐青路143号的房屋。2013年5月18日，虹桥公司（出租方，甲方）与孙士海、杨芳（承租方，乙方）继续签订一份房屋租赁合同，约定：租赁范围为银都商厦二、三、四、五楼、场地、东楼梯大厅，用于乙方开设沐浴宾馆服务用房；租赁期限自2013年5月20日至2019年5月20日止（因乙方投入大，甲方合同期减收两个月租金伍万元）；年租金30万元，其中场地租金10万元，三年后按5-10%逐年递增，按先交款后使用的原则，租金乙方每半年一次性足额预交给甲方15万元（每年的5月20日前，11月20日前交纳下半年的租金，后三年按递增额交），不得拖欠，如有拖欠，乙方须按拖欠额2‰/日向甲方交滞纳金，拖欠时间超过一个月，视其为违约，甲方有权终止合同，停水停电等；合同期内政府部门创建卫生城市及亮化工程提出要求，大楼的外墙门窗出新、新建一部电梯，大楼后外加三楼等以及大楼场地改造，下水管、落水管消防管改造等，均由乙方全部负责；合同期内水电费由乙方自理；合同期内如乙方违约，或不按合同及时交纳租金，违约方除向守约方交纳滞纳金外还须向守约方赔付违约金30万元，守约方可单方终止合同。该租赁合同还约定了其它事项。2013年5月28日，杨芳与盐城市优格调装潢设计有限公司签订装修合同一份，约定将香君楼休闲会所及宾馆装修工程项目交由盐城市优格调装潢设计有限公司承建，工期为2013年6月10日至2013年10月10日。2013年10月29日，杨芳与盐城市茗达装饰有限公司签订塑钢窗安装合同一份，约定杨芳将浴城装修的所有塑钢门窗安装工程发包给盐城市茗达装饰有限公司施工。在装修过程中，孙士海、杨芳欲使用地下室部分空间安装电梯，但该部分地下室被刘桂珍占用，孙士海、杨芳未安装电梯。后虹桥公司于2014年通过诉讼使得刘桂珍搬离地下室。2014年8月6日，虹桥公司诉至原审法院。
原审法院另查明：现案涉房屋的装修工作仍处于停顿状态，无完整门窗。孙士海、杨芳未交纳上述房屋租赁合同约定的租金，并欠虹桥公司水电费59321.7元。
原审法院认为：本案双方当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。孙士海、杨芳承租房屋后，应按约支付租金。孙士海、杨芳未按合同约定时间交纳租金，虹桥公司可按合同约定终止合同。关于孙士海、杨芳辩称的未能通过地下室安装电梯，致租赁房屋不能符合使用目的。虹桥公司未将地下室出租给孙士海、杨芳，孙士海、杨芳亦未举证证明电梯安装必须通过地下室。另外，虹桥公司已使得刘桂珍搬离地下室，但孙士海、杨芳仍未安装电梯，交纳租金。故孙士海、杨芳的该辩称，依法不予采信。因此，虹桥公司要求终止合同的诉讼请求，依法应予支持。孙士海、杨芳差欠的租金及水电费，应当支付。合同终止后，承租人应当将租赁房屋交还出租人。故虹桥公司要求孙士海、杨芳交还租赁房屋的诉讼请求，应予支持。关于违约金，孙士海、杨芳未按约支付租金，按照合同约定，孙士海、杨芳应当支付违约金。但合同约定的违约金过分高于造成的损失，应予调整。关于滞纳金，应由国家法律法规规定，而非由虹桥公司设立，且双方已约定违约金，故虹桥公司的该诉讼请求，依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审判决：一、原告盐城虹桥棉业有限公司与被告孙士海、杨芳于2013年5月18日签订的房屋租赁合同终止。二、被告孙士海、杨芳应于本判决生效之日起二十日内将承租的位于盐城市亭湖区盐青路143号的房屋的二、三、四、五楼、场地、东楼梯大厅交还原告盐城虹桥棉业有限公司。三、被告孙士海、杨芳应于本判决生效之日起十日内给付原告盐城虹桥棉业有限公司自2013年5月20日起至2014年7月20日止的租金35万元，并给付水电费59321.7元，合计409321.7元。四、被告孙士海、杨芳应于本判决生效之日起十日内给付原告盐城虹桥棉业有限公司违约金（计算方法：以租金15万元为基数，自2013年5月21日起至实际给付之日止，以租金15万元为基数，自2013年11月21日起至实际给付之日止，以租金5万元为基数，自2014年5月21日起至实际给付之日止，均按中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率的4倍计算）。五、驳回原告盐城虹桥棉业有限公司的其它诉讼请求。案件受理费13117元，由原告盐城虹桥棉业有限公司负担5117元，被告孙士海、杨芳负担8000元。
上诉人孙士海、杨芳不服原审判决，向本院提起上诉称：1.签订合同时，虹桥公司明确同意将地下人防工程作为电梯沉井使用，原审法院认为租赁合同未明确约定将地下室租赁给上诉人错误；2.安装电梯是上诉人租赁案涉场所经营的必要条件，合同亦约定新建电梯一部，但虹桥公司未将符合约定目的和用途的租赁物交付上诉人，故被上诉人先构成违约；3.虹桥公司违约给上诉人造成损失，但原审未判决追究虹桥公司的违约责任，显失公平。请求二审法院处理。
被上诉人虹桥公司答辩称：1.根据合同约定，租赁范围不含地下室，孙士海、杨芳无权要求占用地下室；2.合同约定在外墙安装电梯，并非室内；3.安装电梯并非我公司义务，我公司已经交付了租赁房屋，履行了合同义务；4.孙士海、杨芳主张相关投资费用与本案无关。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审认定的事实无异，对原审判决查明的事实，本院予以确认。
本院认为：孙士海、杨芳与虹桥公司签订的房屋租赁合同，是双方真实的意思表示，且不违反法律规定，是合法有效的合同，双方均应按约履行各自的义务。关于虹桥公司是否负有将案涉地下室交付孙士海、杨芳使用的义务。经查，孙士海、杨芳与虹桥公司签订的租赁合同中明确约定了出租的范围并不包含地下室。孙士海、杨芳提出虹桥公司同意将租赁房屋的地下人防工程用作电梯地下沉井使用，但未能提交相关证据，故上诉人的该上诉理由本院不予采信。关于上诉人提出安装电梯是上诉人租赁案涉房屋经营的必要条件，不能安装电梯将不能实现承租目的，故虹桥公司未能将符合约定目的和用途的租赁物交付上诉人，先构成违约的上诉理由。经查，根据合同约定，安装电梯是孙士海、杨芳的义务，虹桥公司并不负有提供电梯地下沉井及协助安装的义务，且签订合同时案外人刘桂珍已经租用案涉地下室，孙士海、杨芳对此明知，仍租赁案涉房屋，说明上诉人对租赁房屋的现状是认可的，另孙士海、杨芳未对其经营宾馆沐浴场所必须安装电梯举证证明，故其主张虹桥公司未交付符合约定目的和用途的租赁物的上诉理由不成立，本院不予采信。关于孙士海、杨芳提出其签订合同后对租赁房屋进行了装潢投入，虹桥公司应当承担赔偿责任的上诉理由，因孙士海、杨芳在原审中未提起反诉，故本院在本案中不予审理，上诉人可另行起诉主张权利。综上，上诉人孙士海、杨芳的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13117元，由上诉人孙士海、杨芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 周 陇
二〇一五年八月七日
书 记 员 程 菲