福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第1918号
原告厦门市尚福居物业服务有限公司，住所地厦门市湖里区金山街道后坑西潘社308号A96单元，组织机构代码67825982-5。
法定代表人蔡秀芬，总经理。
委托代理人陈裕目，福建知圆律师事务所律师。
被告吕福来，男，1966年2月21日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告厦门市尚福居物业服务有限公司与被告吕福来物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法由代理审判员李吟适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈裕目到庭参加诉讼，被告吕福来经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门市尚福居物业服务有限公司诉称，2011年6月16日，厦门市住宅建设办公室与原告签订了《厦福安置房前期物业管理合同》，约定厦门市住宅建设办公室将坐落于思明区何厝岭兜的厦福安置房（即思明区岭兜佳园）委托给原告管理，物业综合管理服务费标准为每月每平方米1.3元，房屋公共维修金每月每平方米0.3元。合同对委托管理项目、维修责任及费用划分、物业管理服务质量、合同期限、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约提供物业服务。被告系岭兜佳园5号1301室的业主，于2011年9月8日入住该小区，房屋面积101.75平方米。被告未依约按时缴纳物业综合管理服务费，拖欠2011年12月1日至2013年9月30日的物业综合管理服务费、房屋公共维修金、公摊水电费，根据《厦门市住宅区物业管理条例》规定，被告因逾期交费至2013年9月30日已产生滞纳金3452.13元。原告经多次催讨未果，故诉至法院。现请求法院判令：1、被告支付原告从2011年12月1日至2013年9月30日止的物业综合管理服务费2910元、房屋公共维修金671.44元、公摊水电费456.77元及滞纳金（以每季度的物业综合管理服务费为基数，自欠费季度的下一个季度第一个月的第一天起，自2012年7月1日起按日千分之三的标准分段计算至被告实际还款之日止，暂计至2013年9月30日止为3452.13元）；2、被告承担本案全部诉讼费。
被告吕福来书面答辩称，被告缴纳了自合同签订后的2011年9月1日至2011年11月30日相关费用。被告未交物业综合管理服务费的理由有：1、原告是建设方委托的并不是小区全体业主参选出任的，小区内有诸多设施未完善（例如楼道里的消防管道等），原告进驻小区后并没有完善建设方遗留的问题；2、小区是拆迁安置房，诸多设施与商品房相差巨大，收费标准却高于商品房，被告之前是在不知情且情非得已的情况下才签了承诺书；3、小区保安、保洁员配备不齐，楼道、手扶梯罕见清洗，卫生垃圾没有及时清理；4、原告为了方便管理只开通两个边门，导致小区业主出行都需要绕道而行；5、原告进驻小区至今未做过业主满意度调查。被告未交公共维修金的原因如下：小区收支没有透明度；小区存在广告牌、电梯广告牌及电梯电视传媒广告、小区临时停车费等收入，上述收入足以偿付公共维修部分；且小区并没有明显的维修项目。在原告管理期间，原告要求被告将物业综合管理服务费和公共维修金等全部缴清，否则拒收公摊水电，故并非被告不交公摊水电费。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年6月16日，厦门市住宅建设办公室与原告签订了《厦福安置房前期物业管理合同》，约定由原告对何厝岭兜的厦福安置房（即思明区岭兜佳园）进行管理，管理期限自该项目交房之日起暂定三年，若在合同期限内，业主委员会代表全体业主与所选聘的物业管理服务企业签订新的物业服务合同生效时，合同自动终止。合同约定，物业综合管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体收费标准为物业综合管理服务费1.3元／平方米·月，房屋公共维修金0.3元／平方米·月，最终的收费标准以物价部门核定为准；业主应于交房手续办理之日起或厦门市住宅建设办公室约定的交房期截止日起交纳物业综合管理服务费用和房屋公共维修金；业主或物业使用人违反本合同的约定未按时足额交纳物业管理服务费用的，应按规定承担相应的违约责任。2011年6月21日，厦门市物价局作出《厦门市物价局关于岭兜佳园拆迁安置房物业服务收费有关事项的通知》（厦价房（2011）31号）和《住宅物业服务及专用停车场收费指导价备案书》（厦价房备（2011）70号），明确岭兜佳园的物业服务收费标准为：住宅1.3元／平方米·月，住宅公共维修金按中标价格标准收费。
被告系岭兜佳园5号1301室的业主，房屋面积101.75平方米。讼争房产于2011年9月8日交付被告使用。被告自2011年12月1日开始拖欠物业综合管理服务费、房屋公共维修金及公摊水电费等。原告多次催缴未果，遂于2014年1月10日诉至本院。
另查明，讼争小区至今未成立业主委员会，目前仍由原告对讼争小区实施管理。
上述事实有原告提供的《厦福安置房前期物业管理合同》、厦门市物价局的厦价房（2011）31号和厦价房备（2011）70号文件、交房单、房屋质量保证书、欠费催款存根、律师函、收费通知单以及本案庭审笔录为证。被告吕福来经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提供证据材料，应视为其放弃在本案中的诉讼权利，本院对原告提供证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。对上述事实，本院予以确认。
在审理过程中，原告提供电业部门对公摊电费催缴的公告、公摊电费计算表、电业部门出具的原告缴纳2011年1月至2014年2月的电费清单等证据，主张原告为被告代垫了2011年12月1日至2013年9月30日的公摊电费399.87元。庭审中，原告称讼争小区物业综合管理服务费、房屋公共维修金一般按季度于当季度前三日缴纳。
另，原告于庭审法庭辩论阶段结束后，向本院提出撤回要求被告支付2011年12月1日至2013年9月30日公摊水费的诉讼请求的申请，本院予以准许。
本院认为，原告与厦门市住宅建设办公室签订的《厦福安置房前期物业管理合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，对全体业主和物业使用人均有约束力。原告依据该前期物业管理服务委托合同进行物业管理，为厦福安置房（即思明区岭兜佳园）整个小区的业主及物业使用人提供了物业管理服务。被告作为岭兜佳园小区的业主之一，接受了原告提供的物业服务，应缴纳物业综合管理服务费。物业管理合同未约定物业综合管理服务费的缴费期限，结合原告当庭陈述应认定物业综合管理服务费为以季度为单位于当季度初收取。被告未按时缴纳物业综合管理服务费，其行为已构成违约。原告要求被告支付拖欠的2011年12月1日至2013年9月30日的物业综合管理服务费，并要求被告以季度物业综合管理服务费为基数支付每季度物业综合管理服务费的自欠费的下季度的第一个月1日起至实际付款之日止的滞纳金是合法的，本院予以支持。被告应缴纳拖欠的物业综合管理服务费为2910.05元（1.3元／月.平方米×101.75平方米×22个月），现原告要求被告交纳2910元，本院予以支持。物业管理合同未明确逾期缴纳物业综合管理服务费的滞纳金收取标准，故滞纳金可参照银行同期贷款利率计算支付。原告要求按日千分之三的标准计算，缺乏相应依据，本院不予支持。被告主张，其系在不知情的情况下签署承诺书，小区保安、保洁员配备不齐，楼道、手扶梯罕见清洗，卫生垃圾没有及时清理等，但被告并未提供相应证据予以佐证，被告以此为由不缴纳物业管理费，缺乏相应依据，本院不予支持。
房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，缴交的房屋公共维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位。因此原告要求被告按合同约定交纳2011年12月1日至2013年9月30日的房屋公共维修金，本院予以支持。被告应当支付上述期间的房屋公共维修金671.55元（0.3元／平方米／月×101.75平方米×22个月），现原告要求被告支付671.44元，本院予以支持。无论小区是否存在公共增值收入，是否实际发生维修项目，业主均应缴纳公共维修金，被告未交公共维修金的理由不能成立，本院不予支持。
原告提供了电费缴纳清单、公摊电费计算清单等证据证明其为被告代缴了公摊电费399.87元，原告现要求被告支付上述公摊电费是合法的，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（四）、（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：
被告吕福来应于本判决生效之日起十日内向原告厦门市尚福居物业服务有限公司支付2011年12月1日至2013年9月30日的物业综合管理服务费2910元、房屋公共维修金671.44元、公摊电费399.87元；并支付拖欠的物业综合管理服务费的滞纳金（以每季度的物业综合管理服务费为基数，自欠费季度的下季度的第一个月的1日起算，按银行同期贷款利率分段计算至实际付款之日止）；
二、驳回原告厦门市尚福居物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由原告厦门市尚福居物业服务有限公司负担12元，被告吕福来负担13元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
本判决为终审判决。
代理审判员 李 吟
二〇一四年四月九日
书 记 员 陈远治
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。