山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第779号
上诉人（原审被告）刘继民，男，1968年8月7日出生，汉族，农民，住济阳县。
被上诉人（原审原告）李富强，男，1975年6月16日出生，汉族，农民，住济阳县。
委托代理人李书广，男，1979年6月15日出生，汉族，济阳垛石法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）王茂兰，女，1946年9月15日出生，汉族，农民，住济阳县。
委托代理人高延平，男，1959年8月3日出生，汉族，济阳县垛石镇政府工作人员。
上诉人刘继民因与被上诉人李富强、王茂兰房屋买卖合同纠纷一案，不服济阳县人民法院（2013）济阳商初字第582号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月10日公开开庭审理了本案。上诉人刘继民，被上诉人李富强的委托代理人李书广，被上诉人王茂兰的委托代理人高延平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：经案外人高某某和肖某某介绍，李富强与王茂兰、刘继民达成了房屋买卖协议。2013年9月30日，李富强、王茂兰、刘继民在肖某某的店里签订了房屋买卖合同。房屋买卖合同中甲方处有刘某某的署名、王茂兰的署名并摁印，乙方处有李富强的署名并摁印，刘继民在相关关联人处署名并摁印。刘某某系王茂兰之夫、刘继民之父，房产证上记载的该处房产所有人为刘某某，李富强、王茂兰、刘继民在签订买卖合同时刘某某已去世，因房产证上的名字为刘某某，所以在合同甲方处写上了刘某某的名字。刘某某去世后，该处房产并未在共同共有人之间分割。房屋买卖合同约定甲方自愿将坐落在济阳县经一路农贸商城3区46号（建筑面积105.59平方米，产权证号002324）房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给乙方，上述房地产及附属建筑物总价款为10万元。该合同第三条约定：“乙方在签订本合同时，支付定金叁万，即小写3万。”第五条约定：“甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。”第七条约定：“乙方支付该房产定金后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。”第八条约定：“甲方应在本合同签订之日起将该房产交付乙方：届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用，无欠账。”第九条约定：“本合同签订后，如甲方违反合同条款，甲方应向乙方支付定金2倍的违约金，乙方有权取消本合同并向甲方追偿因此造成的损失。”李富强、王茂兰、刘继民签订合同当日，李富强给付王茂兰、刘继民3万元定金，王茂兰将房产证交予李富强保管。李富强、王茂兰、刘继民到济阳县房管局办理过户手续时，因该涉案房屋的另一共同共有人，即王茂兰之子、刘继民之弟不同意出卖该房屋，导致该涉案房屋无法办理过户手续，房屋买卖合同无法继续履行。
原审法院认为：李富强、王茂兰、刘继民于2013年9月30日签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律及行政法律的强制性规定，该合同为有效合同。李富强、王茂兰、刘继民在合同签订后均应严格履行合同约定的内容，如有违反则应向守约方承担违约责任。刘继民希望继续履行合同，并且愿意积极配合李富强办理过户手续，但因其弟弟不愿意出卖该涉案房屋，导致房屋买卖合同无法继续履行。李富强与刘继民对导致买卖合同无法履行的原因有争议。李富强认为是王茂兰、刘继民不履行合同，导致合同无法履行，刘继民辩称签订合同时，李富强知道其有弟弟，其弟弟没签字的原因是李富强认为不是正式合同可以不来签字，正式过户时签字就行，并提供证人高某某出庭作证。李富强称签订合同时其不知道刘继民有弟弟，证人高某某参与了庭审调查的部分旁听，其证言不能作为证据使用，且证人与被告有利害关系。原审法院认为，李富强、王茂兰、刘继民在签订买卖合同时已明确约定，王茂兰、刘继民应保证该涉案房产合法、权属清楚，无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用，无欠账，王茂兰、刘继民应当遵守该约定。现王茂兰、刘继民与另一房屋共有人之间产生权属纠纷，导致买卖合同无法履行，王茂兰、刘继民违反了买卖合同中的约定，应承担相应的违约责任。证人高某某与王茂兰、刘继民有利害关系，且参与了庭审调查的部分旁听，刘继民又没有其他证据提交，因此对其辩称原审法院不予认定。李富强、王茂兰、刘继民签订合同后，李富强履行了合同约定，给付了定金3万元，王茂兰、刘继民应依据合同约定及时配合李富强办理房产过户手续。现因该房产权属问题导致无法办理过户手续，王茂兰、刘继民构成了违约，李富强可以依据合同约定要求解除合同，因此对李富强要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，原审法院予以支持。王茂兰、刘继民作为违约方应当向守约方即李富强承担相应的违约责任，因李富强、王茂兰、刘继民约定的定金数额超过了总房款的20%，经原审法院释明，李富强主张定金数额为2万元，另外的1万元为购房预付款，原审法院认为符合法律规定，予以认可。因此，李富强依据定金罚则要求王茂兰、刘继民双倍返还定金4万元，同时返还房屋预付款1万元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告李富强与被告王茂兰、刘继民于2013年9月30日签订的房屋买卖合同；二、被告王茂兰、刘继民于本判决书生效后10日内向原告李富强双倍返还定金4万元；三、被告王茂兰、刘继民于本判决书生效后10日内向原告李富强返还购房预付款1万元。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告王茂兰、刘继民负担。
上诉人刘继民不服原审判决上诉称：一、刘继民并非合同当事人。刘继民是以房产相关关联人的身份在房屋买卖合同的最后签字，刘继民不是该房屋买卖合同的甲方或乙方，故其权利义务不受该合同约束，其不应当承担返还定金及购房款的法律责任。二、在订立房屋买卖合同时，合同甲方刘某某已经去世，该房产并未在共同共有人之间分割。由于双方当事人缺乏相关法律知识，并不知道未继承房产不能处分的法律规定，故该房屋买卖合同客观上不能履行，合同自始无效，李富强依据该合同主张权利于法无据。综上，请求撤销原判，依法驳回李富强的诉讼请求；一、二审诉讼费用均由李富强、王茂兰负担。
被上诉人李富强答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘继民在原审时已认可其为房屋买卖合同签订人之一，而在上诉状中予以否认，明显自相矛盾。李富强与刘继民、王茂兰签订的房屋买卖合同没有违反法律及行政法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，应为有效合同。房屋买卖合同不能履行是因为刘继民、王茂兰与房屋的另一共有人产生纠纷所导致，刘继民、王茂兰违反了合同约定，应承担违约责任。
被上诉人王茂兰答辩称：同意刘继民的上诉理由。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，1.刘继民提交山东省农村信用社储蓄存单复印件一份，证明李富强将定金和购房款支付给了王茂兰，并未支付给刘继民，刘继民不应当承担返还定金和购房款的义务。李富强对储蓄存单的真实性无异议。
2.刘继民申请证人刘某出庭陈述有关事实。证人刘某陈述，在2013年的一天上午，其开车载王茂兰、刘继民、高某某去济阳县经一路路西一卖酒水的门头房。王茂兰、刘继民、高某某与一李姓买房人商量买卖房屋，签了一份不是很正式的合同。当时高某某问刘继民的兄弟还来不来签字，李姓买房人说不是正式合同，来不来都行，最后刘继民的兄弟也没来。证人刘某陈述其未参与合同的订立，对合同的内容不了解。李富强认为证人没有参与订立合同，对所签订的合同内容不了解，其陈述李富强不让刘继民的兄弟来签字与事实不符。
本院认为：关于涉案房屋买卖合同的效力，涉案房屋的买卖合同系合同当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律及行政法律的强制性规定，为有效合同。刘继民以涉案房屋的所有权人刘某某已经去世，涉案房屋未进行继承分割不能处分为由主张房屋买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。虽然刘继民未作为涉案房屋的出卖人在房屋买卖合同的出卖人处签名，而是在合同中“本房产相关关联人”处签名。但是于刘某某死亡时，涉案房屋作为刘某某的遗产即由刘某某的继承人开始继承，刘继民作为刘某某的继承人之一即继承了涉案房屋，在涉案房屋分割前刘继民系涉案房屋的共同共有权人。刘继民在涉案房屋买卖合同上签名的行为，表明其同意订立合同，其作为涉案房屋的共同共有权人应当受房屋买卖合同中涉案房屋权利人的相关权利义务的约束。刘继民关于其并非合同当事人，不应承担相关法律责任的主张，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人刘继民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许海涛
代理审判员 徐林豹
代理审判员 唐鸣亮
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 赵 艳