湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第06610号
原告（反诉被告）丁博，
委托代理人汤杰，湖南荣湘律师事务所律师。
被告（反诉原告）李古，
被告（反诉原告）谢星燕，
被告共同委托代理人袁嘉骏，湖南轩辕律师事务所律师。
原告丁博诉被告李古、谢星燕房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告李古、谢星燕向原告李古提起反诉，本院依法受理了反诉，并将本诉和反诉合并审理，依法由审判员周赞适用简易程序进行了独任审理。书记员邱萌担任庭审记录。后因本案案情复杂，本院依法转为适用普通程序，组成由审判员周赞担任审判长，由人民陪审员杨云、熊立钢参加的合议庭于2016年12月12日对本案进行了公开开庭审理。原告（反诉被告）的委托代理人汤杰，被告（反诉原告）李古、被告（反诉原告）谢星燕的委托代理人袁嘉骏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告丁博本诉诉称：被告谢星燕系被告李古的母亲，被告李古于2012年购买了位于长沙市××与××大道交汇处东南角“奥克斯广场”的。号门面。2014年11月11日，原告与被告谢星燕签订了《门面出租合同》，双方就门面租金、租赁期限等事项进行了书面约定，同时口头约定：免前三个月的租金，2015年2月11日至2015年5月10日每月租金为1000元。合同签订后，原告如约向被告谢星燕支付了门面押金和租金共20000元，并对门面进行了装修，于2014年12月开始营业。2015年5月开始，原告发现其承租的门面大面积渗水，造成原告经营的多台（把）乐器霉变，无法出售、演出，虽经被告通知门面开发商多次进行维修，但至今仍无法解决渗水的问题，原告只能一直关门停业。原告认为两被告无法解决出租房屋的渗水问题，致使原告几个月不能正常使用承租的房屋，不能达到原告签订合同时的目的，两被告的行为己构成根本违约，双方签订的合同应予解除，原告的损失应由两被告承担。故原告根据我国相关法律的规定，特诉至法院，请求依法判决：（一）解除原、被告之间签订的《门面出租合同》；（二）两被告退还门面租金2万元，并赔偿原告损失19万元（以鉴定结果为准）；（三）两被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）李古、谢星燕对本诉辩称：第一、原、被告双方签订的合同合法有效，原告一直使用涉案门面至今，虽然涉案门面有漏水情形，但是没有妨碍原告对门面的使用，两被告不应当返还原告已经缴纳的租金，2015年8月11日开始，原告的门面租金一直拖欠未交，两被告已经提起了反诉。第二、关于原告提起的装修损失，虽然有司法鉴定，但原告应当提供原告的装修合同以及费用清单与司法鉴定相对应，才能酌情认定。对于原告诉请解除合同，被告同意解除。
被告（反诉原告）李古、谢星燕反诉称：反诉被告丁博与反诉原告签订的《门面出租合同》仍依法有效，且反诉被告一直在使用涉案租赁门面，并只支付租金至2015年8月11日。故为了维护反诉原告的合法权益，特就反诉被告拖欠反诉原告自2015年8月11日至反诉原告提起反诉之日止的租金提起反诉请求，请求依法判决：（一）反诉被告支付两反诉原告门面租金20000元；（二）请求反诉被告向反诉原告立即支付2015年4月至2015年12月的物业费2523.49元；（二）由反诉被告承担本案的反诉费用。
原告（反诉被告）丁博对反诉辩称：涉案门面在2015年5月份就开始渗水，原告从事乐器生意，致使原告无法经营，无法达到使用目的，所以，原告无需支付租金给被告。对于反诉原告的物业费主张，因为涉案门面在2015年5月开始渗水，反诉被告从2015年5月开始没有正常营业，至2015年7月反诉被告完全停止了营业，故物业费不应当由反诉被告承担，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
为支持其本诉的诉讼请求和反诉的答辩理由，原告（反诉被告）丁博向本院提交了如下证据：
证据一、商品房买卖合同，拟证明涉案出租房屋为被告李古所有。
证据二、门面租赁合同，拟证明原告与谢星燕签订了房屋租赁合同。
证据三、照片信息，拟证明涉案门面维修的情况。
证据四、收条，拟证明谢星燕已经收到原告至2015年8月11日的租金。
证据五、照片一组，拟证明原告所经营的乐器受损霉变的情况。
证据六、定损报告、上海沃勒乐器有限公司企业法人营业执照、销售单7份，拟证明：1、原告所经营的乐器经霉变后修复的费用；2、因霉变有一部分乐器无法维修，或者维修费用可能会更高甚至价格高于原价值，所以只能报废，修复费用包括配件和维修费用总计费用155160元，报废的乐器价值为7459元。
为支持其反诉请求，被告（反诉原告）李古、谢星燕向本院提交了如下证据：
物业费收费通知单，拟证明原告（反诉被告）丁博在门面租赁期间未按照合同的约定缴纳物业费，尚欠物业费2534.49元。
对原告（反诉被告）丁博提交的证据，本院结合被告（反诉原告）李古、谢星燕的质证意见，认证如下：对证据一、证据二，被告质证对真实性、合法性和关联性没有异议；本院予以采纳。对证据三，被告质证认为应以鉴定过程中拍摄的为准，本院结合被告的当庭陈述，对该组证据予以采纳。对证据四，被告质证对真实性、合法性和关联性无异议，认为同时也证明了原告自2015年8月11日拖欠涉案门面租金至今，本院对该份证据予以采纳。对证据五、被告质证对真实性、合法性和关联性无异议，对证明目的有异议，认为照片中的乐器不能证明其存放于涉案门面内且照片不能证明乐器的受损程度和维修价格；本院对该份证据的真实性、合法性和关联性予以确认。对证据六，被告质证对真实性、合法性和关联性均有异议，营业执照并未注明该企业具有乐器定损的资质，且定损报告中所阐述的乐器没有形成证据链证明定损的乐器系在涉案门面中受损，关于销售单7份，对真实性、合法性和关联性均有异议，该销售单不是正式的发票，销售单中的盖章单位是否存在原告没有证据提交，也没有提交买卖合同进行佐证，该销售单中的乐器是否受损以及在什么地方受损均无法证实；原告提交了上海沃勒乐器有限公司的营业执照，本院对该组证据的真实性予以确认，对该公司出具的定损报告是否予以采信，在本院认为部分再行阐述。
对被告（反诉原告）李古、谢星燕提交的证据，本院结合原告（反诉被告）丁博的质证意见，认证如下：
对被告（反诉原告）提交的物业费收费通知单，原告质证对真实性、合法性和关联性没有异议，但认为因为房屋渗水，该费用不应当由原告承担；本院对该份证据的真实性、合法性和关联性予以确认，能否达到被告的证明目的，在本院认为部分再行阐述。
在本案审理过程中，原告（反诉被告）申请对被告出租的房屋因渗水对原告的装修、经营的乐器因霉变造成的损失进行价格评估。本院依法委托湖南鹏程资产评估有限责任公司进行鉴定。后因未能找到可以做乐器维修费用鉴定的鉴定机构，原告撤回了对乐器损失、维修费用部分的申请。2015年11月11日，湖南鹏程资产评估有限责任公司作出湘鹏程[2015]评鉴字第032号鉴定报告，原告（反诉被告）质证对真实性、合法性和关联性均无异议，认为可以证明原告的装修损失。被告（反诉原告）质证认为没有考虑到清单中的折旧费用，其中鉴定的对象是仍可以再利用的，评估金额显著过高。本院认为，该鉴定报告系本院依法委托进行、鉴定机构具有相应资质，鉴定程序合法，内容客观公正，本院予以采纳。
在本案审理过程中，被告（反诉原告）申请对涉案门面渗水的原因（第一项）、对涉案门面内经营乐器发生霉变是否与渗水存在因果关系以及因此导致经营乐器受损的程度（第二项）进行鉴定。后因未能找到可以对第二项内容进行鉴定的鉴定机构。原告只申请了对涉案门面渗水的原因进行鉴定。湖南大学司法鉴定中心于2016年11月21日作出了湖大司鉴中心[2016]建鉴字第62号司法鉴定意见书，对该鉴定意见书，原告（反诉被告）质证无异议，被告（反诉原告）质证认定鉴定意见书的真实性、合法性和关联性，认为鉴定结论正好证明了涉案门面不存在质量问题，导致房屋渗水是因为第三方于墙后填土导致渗漏，该结论也恰恰说明了被告租赁门面给被告不存在违约行为，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原告应当向导致门面渗漏的第三方提出侵权之诉。本院对该份鉴定意见书予以采纳。
根据上述确认的证据，结合当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实。被告谢星燕系被告李古的母亲，被告李古于2012年8月2日购买了位于长沙市岳麓区××大道××广场××单元××-。号房屋（性质为商业）。2014年11月11日，李古委托其母亲谢星燕（甲方）与原告丁博（乙方）签订了一份《门面出租合同》。双方约定内容包括：“1、甲方将奥克斯。门面房出租给乙方使用。2、门面月资金为4000元。3、门面租期为5年，自2014年11月11日至2019年11月11日，租金按3个月结算一次，本协议在签订后即付前6个月的租金，提前1个星期（7天）支付下一次的租金。出租前收押金5000元。同时双方口头约定：“前三个月的租金免除，从2015年2月11日至2015年5月10日每个月的租金为1000元。合同签订后，原告向被告谢星燕交纳了5000元的押金，并支付了2015年8月11日前的租金共15000元。合同签订后，原告自行对租赁门面进行了装修，于2014年12月8日开始经营乐器生意。2015年4月，因门面墙体存在渗漏以及楼面隔楼板存在渗漏，造成原告所经营的门面部分装修损失和乐器霉变。2015年6至7月，奥克斯广场所在物业公司对渗漏部位进行了维修，但未维修好。后因渗水问题比较严重，原告于2015年9月28日起诉至本院。2015年11月，原告将所经营的乐器搬离涉案门面。2016年1月7日，原告将涉案门面的钥匙交付给了被告。
经本院委托湖南鹏程资产评估有限责任公司对奥克斯广场7栋-1层-。号门面因渗水对房屋装修所造成的损失进行了评估鉴定。2015年11月11日，该评估公司作为鉴定意见认为：“奥克斯广场7栋-1层-。号门面因渗水对房屋装修所造成的损失评估鉴定为39102元。”原告（反诉被告）为此次鉴定垫付鉴定费2000元。
经本院委托湖南大学司法鉴定中心，对门面出现漏水的原因进行了鉴定。2016年11月21日，该鉴定中心作出鉴定意见认为：“1、排除渗水水源来自于消防立管及排水立管的可能。2、排除渗水水源来自于卫生间给水管的可能。3、该门面H～E×20轴墙体、19～20×E轴墙体附近无渗水水源，渗水水源只能来自于墙后填土，由此造成该门面渗漏。”被告（反诉原告）为此次鉴定垫付鉴定费6000元。
2015年12月22日，上海沃勒乐器有限公司出具了一份定损报告，内容包括：“丁博先生于2014年11月在我公司购买了一批乐器，我公司于2015年12月接到丁博先生关于该批乐器因受潮需要维修的报告后，我公司派出技术人员到现场进行勘察，发现该批乐器由于受潮而造成严重霉变，导致乐器的性能严重下降。现根据我公司的仔细审核，结合行业市场惯例，对该批乐器的维修费用及所需要的配件费用等事项作出如下报告：一、关于维修、配件费用。由于该批乐器在受潮期间产生严重的霉变，所有未涂油漆的木制零件绝大部分已深度霉变（霉变程度几乎一致），琴弦生锈、音板霉变。由于该批乐器是商品琴，需要维修如初，故机芯、键盘、琴弦、音板等配件需更换；同时乐器的木质架构主要是靠白胶或动物胶粘合成型的，考虑到潮湿对它的影响，维修时须拆开乐器外壳，将整琴散架，清除霉变的原始胶底，重新粘合，重新装配、重新调整，因此维修费用较高。其中配件费用为71860元，维修费用为83300元，合计155160元。二、其他不可修复的乐器。吉他、葫芦丝、竹笛等低值竹木乐器，因为维修费用远远超过其价值本身，且无法维修如新，建议作报废处理。具体如下：1、吉他10把；2、葫芦丝9支；3、常东明竹笛4支；4、普长笛4支；5、小提琴4把；6、二胡3把；7、手工二胡1把。
本院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订的《门面出租合同》合法有效，原、被告均应当按照合同约定和相关法律的规定行使权利和履行义务。对于原告诉请解除与被告签订的《门面出租合同》，被告在2016年1月7日答辩时同意解除合同，本院予以确认。本案的焦点问题主要包括以下几个方面：(一)关于原告（反诉被告）的损失如何确定的问题。（二）关于被告（反诉原告）是否应当向原告（反诉被告）返还租金以及被告（反诉原告）所主张的物业管理费是否应当由原告（反诉被告）负担的问题。（三）原告（反诉被告）的损失是否应当由被告（反诉原告）承担以及承担多少的问题。
(一)关于原告（反诉被告）的损失如何确定的问题。对于因涉案门面渗水造成的损失主要包括两方面。一是原告与被告签订《门面出租合同》后，对涉案门面进行了装修，经湖南鹏程资产评估有限责任公司对涉案门面因渗水对房屋装修所造成的损失评估鉴定为39102元，本院予以确认。被告提出门面的装修仍可以利用，但因原、被告已经解除合同，该装修对于原告来说无法再行利用，故对被告主张降低装修损失的请求本院不予支持。二是对于原告经营的乐器因渗水引发霉变造成的损失。原、被告均申请对该损失进行鉴定，但没有相应资质的鉴定机构能够对此进行鉴定评估，现原告提供了上海沃勒乐器有限公司的《定损报告》，考虑到上海沃勒乐器有限公司系一家包括乐器、钢琴制造、加工、批发、零售的企业，对于原告所经营的乐器霉变原因进行了分析，对于乐器配件、维修的费用进行了明列，故该《定损报告》在本院认定原告经营的乐器因渗水引发霉变造成的损失时作为参考。对于原告所主张的不可修复的乐器的损失，因原告并没有提供相关证据证实该损失的多少，本院不予确认。
（二）关于被告（反诉原告）是否应当向原告（反诉被告）返还租金以及被告（反诉原告）所主张的物业管理费是否应当由原告（反诉被告）负担的问题。第一、原告诉请被告返还门面租金2万元，考虑到原告向被告交纳的租金实际包括5000元押金和2015年8月31日前的租金共15000元。现原、被告解除租赁关系，被告理应将5000元押金退还给原告。同时，按照双方约定，至原告交还门面之日即2016年1月7日，涉案门面产生的租金数额为29233，本院考虑到因房屋渗水，原告在涉案门面内实际正常经营时间是从2014年12月8日至2015年4月，故对于该段时间内，原告应当向被告支付的租金数额，本院根据本案的实际情况，酌情确定为10000元，对于原告已经支付给被告15000元租金，对于超出的5000元，被告应当退还给原告。对于反诉原告诉请反诉被告支付门面租金20000元，理由不当，本院不予支持。第二、对于反诉原告主张反诉被告支付2015年4月至2015年12月的物业管理费2534.49元，因被告并未提供物业费的缴纳凭证，同时考虑到原告因为门面存在渗水从2015年4月开始就未能正常经营，故对反诉原告的该诉请，本院不予支持。
（三）原告（反诉被告）的损失是否应当由被告（反诉原告）承担以及承担多少的问题。首先，涉案门面系被告李古所有。被告谢星燕是受被告李古的委托对涉案门面进行出租，且原告对此知情，故原告丁博与被告谢星燕签订的《门面出租合同》的权利义务承受者应为原告丁博和被告李古，对于丁博的相应损失应当由被告李古承担相应责任。其次，对于因渗水造成的损失，因被告出租给原告的门面存在瑕疵，由于门面墙体渗漏造成原告损失，根据合同的相对性原则，原告的相关损失应当由被告李古进行赔偿。被告李古在赔偿原告的损失后可以向相关责任主体主张权利。被告主张原告的损失应当向导致门面渗漏的第三方提起侵权之诉，理由不当，本院不予支持。再次，对于原告所受到的装修损失39102元，应当由被告李古承担全部赔偿责任；对于因渗水导致乐器霉变造成的损失，本院参照上海沃勒乐器有限公司出具的《定损报告》，同时考虑到原告自身在减少损失扩大方面存在过错，本院酌定确定被告李古向原告承担乐器损失116370元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)丁博与被告（反诉原告）谢星燕于2014年11月11日签订的《门面出租合同》于2016年1月7日起解除；
二、限被告（反诉原告）李古在本判决生效后十五日内退还原告（反诉被告）丁博门面租赁押金和租金共计10000元；
三、限被告（反诉原告）李古在本判决生效后十五日内赔偿原告（反诉被告）丁博损失155472元；
四、驳回原告（反诉被告）丁博的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）谢星燕、李古的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4450元，由原告（反诉被告）丁博承担944元，由被告（反诉原告）李古承担3506元；本案反诉受理费181.5元由被告（反诉原告）李古、谢星燕承担；原告（反诉被告）、被告（反诉原告）各自垫付的鉴定归各自承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 周 赞
人民陪审员 李曼玲
人民陪审员 熊立钢
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 毛嶷帆
附本判决书相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
第一百一十四条当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。