广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1282号
上诉人（原审被告）王燕华，女，1955年9月18日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人王干康，男，1957年4月20日出生，汉族，住广州市越秀区，系上诉人王燕华之弟。
被上诉人（原审原告）陈宜斌，男，1985年3月10日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托代理人李永快、黎桂花，广东道怡律师事务所律师。
上诉人王燕华因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三重审字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年1月16日，陈宜斌（合同中称“买方”）与王燕华（合同中称“卖方”）的委托代理人王干康，以及广州市中鸿地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定，王燕华将其所有的位于广州市番禺区市桥街捷进中路进升楼b座之一301号房屋（产权证号：4187579，以下简称“涉讼房屋”）出售给陈宜斌，该房屋的面积为90.6平方米，房屋成交价为人民币513000元；合同第三条约定，王燕华保证对该物业享有完整处分权，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均为真实、合法、准确、完整，否则王燕华应承担由此而引致的一切责任；由于王燕华的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由王燕华承担全部责任；合同第九条约定，王燕华应在办理交易过户手续前将有关物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。此外，王燕华须在办妥交易过户手续后60天内将户口迁出该物业；买卖双方就楼价款的支付方式达成以下协议，由陈宜斌以银行按揭付款的方式支付楼款：（1）于2011年1月16日前支付人民币10000元作为定金。（2）首期楼价款［不包含定金］共计人民币263000元应于签定《广州市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据当天（2011年4月10日）或之前付清。（3）人民币240000元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入王燕华银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由陈宜斌以现金支付，交易手续需在2011年4月26日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延；4、王燕华应协助陈宜斌办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件／合同等。陈宜斌用商业性贷款作为贷款方式，加快出证费由陈宜斌支付；陈宜斌所贷款全额240000元于过户后12个工作天内由银行暂时托管发放到王燕华指定账户；陈宜斌向银行贷款金额为230000元或以上，否则解除合同，王燕华退回定金给买方；土地出让金由王燕华支付。合同关于“买卖双方的权利义务和违约责任”中约定，王燕华不能按照本合同约定将该物业出售给陈宜斌，或者因违约而无法将该物业出售给陈宜斌，应向陈宜斌支付该物业成交价的10%作违约金，并退还陈宜斌已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买家支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，陈宜斌于本合同签订之日向经纪方支付人民币10260元作为咨询及中介服务费。同日，陈宜斌支付购房定金10000元给王燕华，王燕华开具了编号为no740172的《收款收据》给陈宜斌收执。后陈宜斌发现涉讼房屋在广州市国土资源和房屋管理局仍存在房屋抵押登记未办理涂销，无法办理申办房屋贷款和过户手续，双方产生争议。另查明，王燕华与其委托代理人王干康是姐弟关系。2009年11月26日，王燕华在广东省广州市广州公证处办理了委托书公证，授权委托其出售涉讼房屋及签署买卖合同等相关的事项。《房屋买卖合同》签订后，王干康在2011年1月17日向房管部门查询得知涉讼房屋存在抵押登记仍未涂销，不能办理房屋过户相关的手续，并告知中介公司和陈宜斌。王燕华同时向银行申请办理涂销抵押手续。王燕华认为陈宜斌要求其签订一份《个人房产业务委托担保协议书》，王燕华不同意协议的条款便没有签订。涉讼房屋至陈宜斌2011年7月4日起诉时，仍未办理房屋抵押登记涂销。经陈宜斌在房管部门查询，涉案房屋抵押注销日期为2012年3月22日。
陈宜斌于2013年1月9日向原审法院起诉称：王燕华如今无法涂销房屋的抵押登记继续履行合同，在2011年4月26日前完成过户手续，其行为构成了根本性违约，请求法院判令：1、解除陈宜斌、王燕华之间的《房屋买卖合同》；2、王燕华返还陈宜斌定金10000元；3、王燕华支付违约金51300元给陈宜斌；4、王燕华以10000元为本金，按银行同期贷款利率每日万分之二点一计算支付从2011年1月16日起至实际付清之日止的利息；5、本案的诉讼费用由王燕华承担。
陈宜斌为证明案件事实，在原审举证期限内向原审法院提供如下证据：证据1、《房地产买卖合同》原件1份，证明陈宜斌与王燕华之间存在买卖合同关系。证据2、1万元的收款收据原件1份，证明王燕华已收取陈宜斌1万元定金。
王燕华原审中质证认为，对证据1的《房地产买卖合同》真实性无异议，但陈宜斌起诉状称交易成交日期为4月10日，但我持有的合同并没有交易日期，我不清楚陈宜斌此主张的依据。对证据2真实性无异议，王燕华确实收取了陈宜斌1万元定金。
王燕华为证明案件事实，在原审举证期限内向原审法院提供如下证据：证据1、打印日期为2011年1月17日房地产权情况证明原件1份（产权证号41875**）、房地产他项权利明细原件（抵押编号001176）、土地产权情况证明（土地证号0015**），证实陈宜斌、王燕华于2011年1月16日签订《房屋买卖合同》，1月17日中介陪同王燕华到房管局查册发现房屋处于抵押状况，王燕华即通过中介通知陈宜斌交易无法继续。证据2、打印日期为2012年3月31日房地产权情况证明原件1份（产权证号41875**）、房地产他项权利明细原件（抵押编号001176）、土地产权情况证明原件（土地证号0015**），证实1994年涉案房屋的贷款已还清，银行还未将房产证退还给王燕华，直至1月17日他项权证还一直存在，2012年3月31日王燕华才得知抵押已涂销。证据3、委托担保申请书复印件1份，证实因陈宜斌无法贷款，要求王燕华先把房屋过户给他，在以陈宜斌的名义抵押房屋到银行申请贷款，但遭到王燕华拒绝。
陈宜斌原审中质证认为，对证据1、2真实性没有异议，但王燕华作为卖方应知晓自己的房屋仍处于未涂销抵押状况，其与陈宜斌签订《房屋买卖合同》后再查册的行为陈宜斌并不知情。王燕华出售房屋给陈宜斌并签订《房屋买卖合同》时，王燕华也没有向陈宜斌清晰告知房屋已抵押给银行。2011年4月10日陈宜斌准备办理过户时，发现涉案房屋抵押仍未涂销，相隔一年以后的2012年3月31日王燕华才发现房屋已涂销抵押，涂销的时间与双方约定的过户时间相差360天。因陈宜斌购买涉案房屋是用于结婚，合同目的无法实现后，陈宜斌已另购房屋，《房屋买卖合同》无法继续履行。对证据3委托担保申请书真实性、合法性、关联性均不予确认，王燕华提供的该份证据是复印件，王燕华的陈述也不是事实，陈宜斌并没有要求王燕华在申请书上签名以抵押其房屋申请贷款。
王燕华在原审庭审中对《房地产买卖合同》质证时，对《房屋买卖合同》附件按揭付款第2条关于成交日期为“2011年4月10日”有异议，认为其持有的合同并没有交易日期。对此，陈宜斌认为，《房屋买卖合同》第二条第2项第一个空白处按手印处已写上了“4月10月”，而第二个空白按手印处写上的是“4月26日”，只是因为《房屋买卖合同》是一式三联，中鸿地产持有第一联，陈宜斌、王燕华持有的第二、三联合同字迹比较模糊。原审法院向广州市中鸿地产代理有限公司调取了该公司持有的《房屋买卖合同》进行核对，该公司经理何汉标在笔录中表示，陈宜斌、王燕华签订《房屋买卖合同》时，合同文本是一式三份，第一联是书写联（白色），由中介公司持有，第二联（黄色）及第三联（红色）是复写联，分别由王燕华及陈宜斌持有。合同内容是由中介人员填写，第二条第2项为“首期楼价款［不包含定金］共计人民币263000元应于签定《广州市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据当天（2011年4月10日）或之前付清。”当时填写时“4”字有涂改，为了确认，又在“4”字下面写了个大写“肆”字。第3项为“人民币240000元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入王燕华银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由陈宜斌以现金支付，交易手续需在2011年4月26日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延”。陈宜斌、王燕华在各文本上加盖了指模确认。
原审法院认为，陈宜斌与王燕华、案外人广州市中鸿地产代理有限公司于2011年1月16日签订的《房屋买卖合同》，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对当事人具有约束力，双方应依约定履行。王燕华在原审庭审中认为双方对房屋交易手续的时间没有确定，经过陈宜斌举证及原审法院向中介方广州市中鸿地产代理有限公司调查取证，可以证实合同签订时双方已约定，“签定《广州市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据的时间为2011年4月10日”，“交易手续需在2011年4月26日前完成”。对于王燕华的该项抗辩理由，不予采信。由于涉讼房产在签订合同时设置了抵押权，王燕华作为房屋权属人，在出让房产前知道或应当知道该房产的权利状况，并有义务在交易过户前将涉讼房屋产权上的担保物权消除，以完全物权状态保证交易顺畅，直至完成产权转移。但王燕华直至陈宜斌2011年7月4日向原审法院起诉时，仍未履行办理涉讼房屋抵押涂销手续的义务，为涉讼房屋交易过户排除障碍，最终导致双方在合同约定的期限不能办理房屋过户的手续，导致合同目的不能实现，王燕华的行为已构成根本性违约。现陈宜斌要求解除其与王燕华之间的房屋买卖合同法律关系，予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈宜斌向王燕华支付了定金10000元，陈宜斌要求王燕华返还购房定金10000元的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。陈宜斌起诉要求支付定金利息，因双方未就违约时定金利息计付达成书面协议，定金利息应从陈宜斌主张权利之日即2011年7月4日起，以10000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至款项清偿之日止，对陈宜斌请求超出的部分，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”。由于王燕华的违约行为导致《房屋买卖合同》不能履行，根据《房屋买卖合同》中“王燕华不能按照本合同约定将该物业出售给陈宜斌，或者因违约而无法将该物业出售给陈宜斌，应向陈宜斌支付该物业成交价的10%作违约金”的约定，陈宜斌要求王燕华支付51300元（513000元×10%）合同违约金的请求，合乎合同约定，予以支持。对于陈宜斌的其他诉讼请求，由于缺乏事实和法律依据，不予支持。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，判决：一、解除原告陈宜斌与被告王燕华于2011年1月16日签订的《房屋买卖合同》；二、被告王燕华应于本判决发生法律效力之日起五日内返还定金10000元及支付利息（以10000元为本金，从2011年7月4日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至该款清偿之日止）给原告陈宜斌；三、被告王燕华应于本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金51300元给原告陈宜斌；四、驳回原告陈宜斌其余的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1339元，由原告陈宜斌负担50元，被告黄燕华负担1289元。
判决后，王燕华不服，向本院提起上诉称：一、因被上诉人陈宜斌采取向银行按揭贷款的方式购买涉讼房屋，并称无法确定贷款的日期，经与上诉人协商之后约定成交日期及交易手续日期设为空白，双方均在空位上按了手印，并约定如果发生其他事宜导致交易无法继续则合同作废。上诉人大胆预测是事后有人弄虚作假，把原本空白的成交日期与交易手续办理日期分别写上了2011年4月10日和2011年4月26日。二、直至2011年4月中旬，被上诉人称其贷款办不下来，随后中介组织双方协商解决，要求上诉人将涉讼房屋先过户到被上诉人名下，被上诉人将涉讼房屋抵押贷款后再支付房款给上诉人，因该做法显失公平且违背了合同约定，上诉人不同意而引发本诉讼。三、由于被上诉人无法办理贷款事宜，且无法向上诉人交缴首期楼款，无法将涉讼房屋买卖的交易进行下去，其行为已构成违约，承担相应违约责任的应是被上诉人而非上诉人。综上，原判认定事实部分不清，适用法律部分错误，请求依法撤销原判第二项和第三项，改判上诉人无需向被上诉人返还定金10000元及无需向被上诉人支付相关利息（即以10000元为本金，从2011年7月4日开始按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至该款清偿之日止），改判上诉人无需向被上诉人支付违约金51300元，一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人陈宜斌经本院传票传唤，以其委托代理人参加其他案件的庭审为由不到庭参加本院庭询，但在本院庭询前向本院提交了一份书面答辩状称：同意原判认定的事实及法律适用，请求维持原判。
上诉人王燕华及被上诉人陈宜斌在二审中均没有新证据提交，二审对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，原判认定上诉人王燕华与被上诉人陈宜斌、案外人广州市中鸿地产代理有限公司于2011年1月16日签订的《房屋买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。
上诉人王燕华在原审庭审中认为双方对房屋交易手续的时间没有确定，合同中并没有交易日期，但经原审法院依法释明，上诉人王燕华在法定期限内没有向原审法院申请鉴定，依法应承担不利的法律后果。由于涉讼房产在签订合同前已设置了抵押权，上诉人王燕华作为房屋权属人，在出让房产前其知道或应当知道该房产的权利状况，并有义务在交易过户前将涉讼房屋产权上的担保物权消除，以完全物权状态保证交易顺畅，直至完成产权转移，且合同中亦明确约定了上诉人王燕华“应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责”，另一方面，即使上诉人王燕华抗辩称在签约次日发现涉讼房产处于抵押状况后，其即向银行申请涂销抵押，但其亦承认其后没有查询、督促过银行涂销抵押情况，直至被上诉人陈宜斌于2011年7月4日第一次向原审法院起诉时，上诉人王燕华仍未履行完成涉讼房屋抵押涂销手续为涉讼房屋交易过户排除障碍的义务，最终导致双方在合同约定的期限不能办理房屋过户的手续，导致合同目的不能实现，原判据此认定上诉人王燕华的行为已构成根本性违约，准许被上诉人陈宜斌要求解除其与上诉人王燕华之间的房屋买卖合同法律关系并无不当，原判对被上诉人陈宜斌要求上诉人王燕华返还购房定金及利息，以及根据《房屋买卖合同》的约定对被上诉人陈宜斌要求上诉人王燕华支付合同违约金的请求予以支持亦正确，本院予以维持。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人王燕华的上诉意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1526元，由上诉人王燕华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年××月××日
书 记 员 党春婷