广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦北民初字第1083号
原告李佳营，居民。
委托代理人韦立栋，钦州市法制办公室干部。
被告钟海，居民。
委托代理人方军，钦州市钦南区法律事务中心法律工作者。
原告李佳营与被告钟海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月11日受理后，依法由审判员陈颖桦适用简易程序独任审判，于2015年7月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韦立栋、被告钟海及其委托代理人方军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李佳营诉称，2013年4月15日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定被告将鸿发市场停车场（现称为鸿发商业区）东北面二楼出租给原告，租期为六年，即2013年4月15日至2019年4月15日，房屋用途为经营家私。该合同第三点约定：“甲方（即被告）承诺本商场范围内不再招商家私客户，否则作违约”，但是被告于2014年3月初将本商场范围内西面二楼另行租给他人经营家私，已构成违约，应向原告承担支付违约金20万元，且《租赁合同》无法再继续履行，合同目的已不能实现。原告遂向法院起诉，请求：1、解除原、被告于2013年4月15日签订的《租赁合同》；2、被告支付违约金20万元；3、被告返还给原告押金2万元；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
证据1.身份证，证明原告的身份情况；
证据2.2013年4月15日双方租赁合同，证明双方的租赁关系合法有效；
证据3.租赁房屋周边相片，证明被告违约另行招商“万美家私城”进入商业区经营家私；
证据4.原租赁房屋现状相片，证明被告擅自转租他人；
证据5.原告与案外人黄秋平于2013年11月9日签订的补充协议，证明原告经营家私的合伙人黄秋平已退伙的事实；
证据6.工商执照，证明原告经营家具的合法资格；
证据7.电脑咨询单，证明被告违反租赁合同，另行招商万美家私城进入商业区营业；
证据8.收据、授权书，证明被告收取原告保证金2万元没有退还；
证据9.大家顺广告费用统计、广告牌照片和已经被占用的照片，证明被告侵用原告的广告排位给原告造成了损失的事实；
证据10.鸿发房地产公司的出具的证明，证明被告有权使用、管理、出租鸿发市场停车场周边的商铺。
证据11.被告与案外人杨美升的《租赁合同》，证明被告已经将鸿发商业区内西面2楼出租给杨美升，租赁期限自2014年5月28日起；
被告辩称，一、本案的《租赁合同》已于2015年3月7日协商解除，被告的妻子邓秀梅已通过银行转账的方式将房租4.7万元退给原告，被告不存在违约的事实；二、原告主张违约金20万元，已超过本金的20%，违反了法律的规定；三、被告收到原告保证金2万元属实，但原告没有依约保护好房屋，将天花板、卫生间破坏，且没有及时撤离租赁房屋，被告方要求扣减8日的房租，原告不同意，因此，被告不需要退回保证金，但在本案中，被告愿意退回保证金2万元；四、被告并没有使用广告牌的位置，因此广告费和装修损失不应由被告负担；五、万美家私城和原告经营的家私城分别在两个商场，杨美升经营灯饰和家具，但原告一直未提出异议，被告不存在违约出租的行为，应驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
证据1.中国建设银行转账凭证，证明被告与原告解除租赁合同后已将剩余租金47000元退还给原告的事实；
证据2.结婚证及常住人口登记卡，证明汇款人邓梅秀系被告之妻的事实；
证据3.艺华商业广场二楼商场租赁合同，证明原告在2014年5月10日与钦州城区房地产公司签订了租赁合同，具有与被告欲退租的事实；
证据4.3个录音光盘（附文字注释），证明原、被告双方已于2015年3月7日解除了租赁合同。
本案证据经开庭质证，本院认证如下：
被告对原告提供的证据1、2、5、6、7、8、10、11、的真实性没有异议，本院予以确认；对证据3、4、9的真实性有异议，认为证据3、4不能证明系违约另行招租，证据9系原告单方制作，并不能证明被告侵权；本院认为，证据3、4、9的照片与现场实际状态相符，本院予以采信，证据9中的广告费用统计清单虽有案外人钦州市钦南区锐意广告设计制作部的盖章，但被告不予以认可，且该设计制作部未出庭证实，亦未对各项费用的统计依据进行说明，因原告没有提供其他证据佐证，对此统计单，本院不予以采信。
原告对被告提供的证据1、2的真实性没有异议，本院予以采信；对证据3的关联性有异议；对证据4的真实性、合法性有异议，认为该录音未征得原告同意，且无法辨认是否真实，不能证明被告的证明目的，本院认为，没有证据佐证原告已于2015年3月7日同意解除合同的意思表示，本院不予以采信。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2013年4月10日，钦州市鸿发房地产开发有限公司出具证明，钦州市鸿发商业区内停车场及停车场周边商铺属于其租用给钟海经营管理，钟海有权对该场地出租或转租他人使用。2013年4月15日，原告及案外人黄秋平（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将鸿发停车场东北面二楼（即鸿发商业区）出租给乙方，房屋面积941平方米；用途为经营家私；合同期限为六年，即自2013年4月15日起至2019年4月14日止：前三年租金每年282300元，后三年租金每年310530元；合同签订时乙方应交纳2万元作为水电费即守约保证金；合同期限内，乙方若不违反合同约定，则期满后退回；乙方须提前十日缴清下一季度的租金；甲方承诺本商场内不再招商家私客户，否则作违约；一楼商场大门两个门柱、二楼商场外墙归乙方免费做广告；如有违反本协议条款的均属违约行为，违约金为20万元。合同签订后，原告和黄秋平于2013年4月19日交纳租金及合同履约保证金2万元；并租赁房屋经营“大家顺”家私城。2013年11月9日，黄秋平与原告签订《补充协议》，退出合伙，此后，“大家顺”家私城由原告独自经营。2014年5月28日，被告与案外人杨美升签订《租赁合同》，将鸿发商业区西面二楼铺位出租给杨美升用以经营灯饰，租用期限自2014年5月28日至2017年4月28日。之前，杨美升于2013年9月24日申领营业执照，工商登记名称为钦州市钦北区万美电器经营部，经营范围包括日用家电、家具、灯饰：租赁合同约定仅经营灯饰；但该家私城命名为万美家私城，在租赁合同解除之前就经营家私，并没有经营灯饰商品。2015年5月11日，原告以被告违约为由向本院起诉请求：一、解除原、被告于2013年4月15日签订的《租赁合同》；二、被告支付违约金20万元；三、被告返还给原告押金2万元。在庭审过程中，原告增加诉讼请求，即请求被告向原告赔偿广告费用13439.2元。
本院认为，原被告双方签订的《租赁合》系双方真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。本案的争议焦点：一、租赁合同解除的时间；二、在合同履行过程中被告是否存在违约行为；三、被告是否应向原告赔偿广告费用13439.2元的问题。
一、关于合同解除时间。被告已于2015年3月9日将房租退还原告，原告收到款项后并未提出异议，应视为原、被告协商一致同意解除合同，符合《合同法》第九十三条约定解除的情形，因此，本案的《租赁合同》应自2015年3月9日起解除，被告主张于2015年3月7日为合同解除时间，本院不予以采纳。鉴于合同已于2015年3月9日解除，原告再请求解除合同已无必要。
二、关于被告是否存在违约行为的问题。在本案合同期限内，被告将相对封闭的同一商场内的相邻房屋出租给杨美升，用以经营万美家私城，虽然被告与杨美升签订的《租赁合同》约定经营的是灯具，但工商登记载明其经营范围包括日用家电、家具、灯饰等。实际上，杨美升已将原来经营的灯饰改为家具，依据本案《租赁合同》约定的第三条第3点“甲方承诺本商城范围内不再招商家私客户，否则作违约”的约定，被告招商家私客户，已构成违约，应承担违约责任。合同约定的违约金过高且被告要求本院调整，原告未提供证据证明其遭受的损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情调整违约金为一个月的租金23525元。被告辩称，原告经营的大家顺家私城与万美家私城分别属两个不同的商场，万美家私城于2015年3月之后才改变经营家具，原告对杨美升经营灯饰和家具未曾提出异议，被告不存在违约行为，因其未提供的充分证据证明，本院不予以采信；同时，被告主张租赁的房屋天花板应保持原状，没有合同依据，本院亦不予采纳。在合同履行的过程中，原告并未违约，因此，合同解除后，被告应当将保证金退还原告，在庭审过程中，被告表明愿意退还，因此，原告诉请被告退还保证金20000元，本院予以支持。
三、被告是否应向原告赔偿广告费用13439.2元的问题。由于双方签订的租赁合同约定，一楼商场大门两个门柱、横头归原告免费做广告，二楼商场外墙也归原告免费做广告。原告提出的大家顺广告费用统计及广告牌照片不足以证明造成损失，对该项请求本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中国人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告钟海向原告李佳营支付违约金23525元；
二、被告钟海退还给原告李佳营保证金20000元；
三、驳回原告李佳营的其他诉讼请求。
案件受理费4800元，减半收取2400元，由原告李佳营负担1927元，被告钟海负担473元。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
审判员 陈颖桦
二〇一五年九月九日
书记员 李 检
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，当事人双方经过协商，达成一致的意思表示可以导致合同的解除；当事人也可以在合同中约定一方行使解除权的条件，待条件成就时单方解除合同，这就是合同的约定解除。其中，前一种约定解除的情形称为协商解除，后一种约定解除的情形称之为约定解除。
《中华人民共和国合同法》一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中国人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。