嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）浙0411民特30号
申请人：浙江禾城农村商业银行股份有限公司新塍支行。住所地：嘉兴市秀洲区新塍镇新洛东路***号。组织机构代码：14658100-4。
主要负责人：吴平，行长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：王建明、顾晓红，浙江金九鼎律师事务所律师。
被申请人：嘉兴市博鹰电子有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区新塍镇八字工业区。组织机构代码：70440682-6。
法定代表人：周秀宝。
申请人浙江禾城农村商业银行股份有限公司新塍支行与被申请人嘉兴市博鹰电子有限公司申请实现担保物权案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。
申请人浙江禾城农村商业银行股份有限公司新塍支行称，2013年7月16日，被申请人向申请人申请贷款，提供其所有的坐落于嘉兴市秀洲区新塍镇环镇西路西侧的房地产[房产证号：嘉房权证；土地使用证号：嘉兴国用（2010）字第13489号]作抵押。双方订立合同号为871132013000649号的《最高额抵押合同》，主要约定：被申请人自愿以其有完全处分权的财产（即上述房地产）作为抵押，为申请人向被申请人自2013年7月16日至2016年7月15日融资期间内最高融资限额450万元的所有融资债权提供最高额抵押担保。合同同时对抵押财产、抵押担保范围、提前处置抵押财产的情形等作了明确约定。2013年7月18日，双方就上述抵押行为办理抵押登记手续，申请人取得房屋他项权证（嘉房他证秀洲字第002089**号）。
2015年7月6日、7月8日，被申请人依据上述《最高额抵押合同》，分别向申请人申请放贷，双方订立合同号分别为8711120150008954号和8711120150009118号的《流动资金借款合同》各一份。申请人依约放贷各225万元合计450万元，履行了合同义务。但，自2015年12月21日起，被申请人违反其按月结付贷款利息的合同义务，且该两笔贷款现均已逾期（约定的借款期限分别为2015年7月6日至2016年7月5日，以及2015年7月8日至2016年7月7日）。
2013年7月16日，申请人与被申请人就上述抵押物的剩余价值的次抵押事宜，订立《次抵押合同》，主要约定：被申请人自愿以上述合同号为871132013000649号的《最高额抵押合同》中的抵押物的剩余价值作为抵押，为申请人向被申请人自2013年7月16日至2016年7月15日融资期间发生的贷款余额190万元提供最高额抵押担保。2013年7月26日，双方就上述抵押行为办理抵押登记手续，申请人取得房屋他项权证（嘉房他证秀洲字第002090**号）。
2015年1月12日、1月15日、3月27日，被申请人向申请人申请借款，与申请人分别签订合同号为8711120150000475、8711120150000701、8711120150004057号的《流动资金保证借款合同》各一份，申请人分别为其提供借款135万元、150万元、150万元，合计435万元，由若干保证人提供保证担保。上述三笔借款逾期后，申请人向法院起诉主张债权，嘉兴市秀洲区人民法院于2016年6月15日作出（2016）浙0411民初1251号民事判决，确认了原告的债权为：借款本金435万元及利息（自2015年12月21日起计算至实际履行日），以及实现债权的律师费146000元。该判决已生效，申请人已申请强制执行，但至今未获得清偿。
申请人认为申请人对被申请人基于上述五份借款合同享有债权，债权额确定，均已到期，而被申请人及相关保证人未履行还贷义务。上述债权设定了担保物权，且双方对实现担保物权没有约定顺序。故申请人依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条的规定，请求法院裁定：拍卖、变卖被申请人所有的并抵押给申请人的房地产，申请人的基于五份借款合同享有的对被申请人的债权[包括：1、合同号为8711120150008954号的《流动资金借款合同》项下借款本金225万元及相应利息119629.58元（从2015年12月21日暂计至2016年8月10日，之后利息按合同约定计算至实际清偿之日）；2、合同号为8711120150009118号的《流动资金借款合同》项下借款本金225万元及相应利息119162.93元（从2015年12月21日暂计至2016年8月10日，之后利息按合同约定计算至实际清偿之日）；3、实现债权的律师费10万元；4、嘉兴市秀洲区人民法院（2016）浙0411民初1251号判决确定的债权（借款本金435万元及相应利息、律师费146000元）中的部分债权，即借款本金190万元及相应利息151484.46元（自2015年12月21日起暂计至2016年9月2日，之后的利息按合同约定计算至实际清偿之日）、律师费63758元]对变价款优先受偿，其中第4项债权在第1、2、3项债权优先受偿后次优先受偿。
被申请人嘉兴市博鹰电子有限公司向本院提出书面异议，称：一、申请人要求优先受偿的债权范围错误。根据《最高额抵押合同》及《次抵押合同》的约定，本案抵押物抵押担保的债权为450万元及190万元，合计640万元，故申请人的担保受偿范围应以640万元为上限，超过部分不在抵押物的担保范围内；二、申请人没有提供抵押担保登记相关材料，无法确定抵押权是否有效及有效范围；三、对申请人提出的未付本金及利息金额有异议，申请人未提供必要的证据材料；四、申请人聘请律师是其单方行为，律师费并非实现债权的必要费用，且本案律师费高昂，申请人将之转嫁给被申请人显失公平；五、本案的抵押房产分别于2013年和2014年出租给两家单位并由该两家单位实际使用，该两家单位支付的租金依约定转付给被申请人的员工，用于抵偿被申请人结欠员工的工资。如果法院裁定拍卖抵押物，将影响被申请人员工的劳动权益。综上，请求法院驳回申请人的实现担保物权申请。被申请人同时提交被申请人与其职工及两家承租单位签订的《租金债权转让协议》两份（复印件）。
本院通知双方当事人于2016年11月3日参加本院主持的听证审查，申请人的委托诉讼代理人王建明到庭，被申请人无正当理由拒不到庭。听证审查中，申请人提供了如下证据：
1、借款申请书；
2、合同号为8711320130000649的《最高额抵押合同》一份；
3、嘉房他证秀洲字第002089**号房屋他项权证一本；
4、合同号为8711320130000649的《次抵押合同》一份；
5、嘉房他证秀洲字第002090**号房屋他项权证一本；
6、嘉房权证房屋所有权证及嘉兴国用（2010）第13489号国有土地使用证复印件各一份；
7、借款申请书及合同号为8711120150008954的《流动资金借款合同》及借款借据各一份；
8、借款申请书及合同号为8711120150009118的《流动资金借款合同》及借款借据各一份；
9、本院（2016）浙0411民初1251号民事判决书一份；
10、被申请人于2016年10月31日与申请人签订的《对账确认书》一份；
11、委托代理协议及律师费发票各一份。
本院经审查认为，申请人提供的证据可以证明其申请陈述的事实。申请人对被申请人的基于五笔借款合同而产生的债权均已到期，债权额可依合同约定计算或依本院相关判决确定，申请人的抵押权依法设定。关于被申请人提出的五点异议，首先，申请人优先受偿的债权范围，可根据《最高额抵押合同》及《次抵押合同》的约定确定；其次，申请人提供的两本房屋他项权证，可以证明双方办理了抵押登记；第三，被申请人于2016年10月31日向申请人出具的《对账确认书》，可以确定相关借款利息；第四，关于申请人主张的律师费10万元，在合同号为8711120150008954及8711120150009118的《流动资金借款合同》中均约定为被申请人承担责任的范围，在《最高额抵押合同》中也约定为抵押担保的范围，本案中也确有律师代理申请人参加诉讼活动，且《委托代理协议》约定代理期间还包含执行程序，收费标准亦低于普通诉讼程序中律师收费的相关标准，故应认为该费用是申请人为实现债权的必要、合理的费用，申请人得以向被申请人主张赔偿；第五，抵押房产系在申请人的抵押权设定之后出租，被申请人对其职工的欠薪可通过其他法律途径解决。被申请人经本院通知无正当理由拒不接受本院的询问，也未就其主要异议提供相应证据。故被申请人的异议均不能对抗申请人申请实现担保物权的权利。关于申请人优先受偿的债权范围，可确定为：（一）根据合同号为8711320130000649的《最高额抵押合同》第一条的约定，其所担保的债权为被申请人向申请人自2013年7月16日至2016年7月15日融资期间内最高融资限额450万元所所有融资债权，该合同第三条约定抵押担保范围包括但不限于本金、利息、律师代理费等，而申请人提供的合同号为8711120150008954号和合同号为8711120150009118号的《流动资金借款合同》合计融资额即借款本金为450万元，故申请人基于上述两份合同享有的对被申请人的债权[包括借款本金450万元及利息（截至2016年10月31日分别为180072.08元和179593.68元，此后的利息按合同约定计算），以及律师费10万元]，享有优先受偿权。（二）根据《次抵押合同》第一条的约定，相关抵押物的剩余价值所担保的债权为被申请人向申请人自2013年7月16日至2016年7月15日期间发生的“贷款余额（最高额）”190万元，该合同也无其他条款对“贷款余额（最高额）”作出特别解释，故次抵押担保的债权范围应为190万元。由于次抵押担保的债权已由本院（2016）浙0411民初1251号民事判决书确认，因此，对被申请人提供的抵押物的变价款在优先清偿上述第（一）项的债权后剩余的款项，申请人对由本院上述判决确定的债权中的190万元部分享有优先受偿权。综上所述，申请人提出的实现担保物权条件成就，双方当事人对实现担保物权并无实质性争议，申请人的申请符合法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条第（一）项的规定，裁定如下：
准许拍卖被申请人嘉兴市博鹰电子有限公司所有的坐落于嘉兴市秀洲区新塍镇环镇西路西侧的房屋[房产证号：嘉房权证]及占用范围内的土地使用权。
申请费30239元，由被申请人嘉兴市博鹰电子有限公司负担。
本裁定为终审裁定。当事人有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内提出；利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内提出。
审判员 吴海峰
二〇一六年十一月九日
书记员 沈月勤