上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2406号
上诉人（原审原告）沈进英，女，1954年1月26日生，汉族，户籍所在地上海市。
上诉人（原审原告）陈品云，男，1952年4月12日生，汉族，户籍所在地上海市。
法定代理人沈进英。
两上诉人共同委托代理人丁月宝，上海景文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱仕良，男，1960年8月28日生，汉族，户籍所在地上海市。
委托代理人沈秋君，上海市方正律师事务所律师。
委托代理人张钟俊，上海市方正律师事务所律师。
上诉人沈进英、陈品云因宅基地使用权纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第935号民事判决向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，沈进英、陈品云原系青浦区徐泾镇罗家村村民，2001年7月，因原有宅基地房屋动迁需异地安置取得了一处宅基地，《青浦区农村居民建房用地申请批复单》上载明：户主沈进英，家庭户口人数：本人沈进英、丈夫陈品云；建房理由：动迁户村规划中心区；审核意见：原有房屋全部拆除，批建住房2层、建筑占地90平方米、建筑面积180平方米、场地90平方米，总用地180平方米。沈进英、陈品云取得上述宅基地后未实际进行建房，后该宅基地房位确定为系争的青浦区徐泾镇罗家小区392号。
2001年5月7日，沈进英、陈品云（甲方）与朱仕良（乙方）签订《房位转让协议》，约定：甲方因自有房屋拆迁，分配罗家村一队新区房位一个，因种种原因自愿放弃建房，将现有房位转让给乙方，折价人民币3万元（以下币种均为人民币）。现金支付，房位从乙方付款之日起归乙方所有。今后房位可能发生的费用，均由乙方负担，与甲方无关。今后房位如需办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理。违约金伍仟元。合同另对其他内容进行了约定。
上述《房位转让协议》签订当日，朱仕良即付清了转让费3万元，并在受让房位后出资在房位上建造了青浦区徐泾镇罗家小区392号房屋，经装修后由朱仕良家庭使用。
2009年7月27日，沈进英（甲方）与朱仕良（乙方）签订《协议》，约定朱仕良补偿沈进英、陈品云罗家新区392号宅基地使用费2万元，宅基地使用权和产权今后全部归朱仕良。协议签订后，朱仕良支付沈进英、陈品云2万元。
另查明，朱仕良原系青浦区徐泾镇民主村村民，2003年原有民主村宅基地房屋动迁后取得新宅基地。
2014年3月24日，青浦区徐泾镇蟠龙社区居民委员会出具证明，证明罗家小区392号房屋于2001年5月由朱仕良夫妇建造。
原审法院又查明，2014年4月17日，朱仕良（乙方）与徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室（甲方）签订《罗家小区居住房屋补偿安置协议》：因国家会展中心配套项目建设需要，本协议所涉及乙方房屋坐落的土地已被列入规划范围，根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》及《徐泾镇征收集体土地房屋补偿实施办法》的规定订立本协议：一、乙方房屋坐落在青浦区徐泾镇罗家小区392号；二、经评估土地房屋参考单价为22，150元／平方米，乙方合法有效面积200平方米，合计4，430，000元；去除合法有效面积的主体房屋建筑面积72.64平方米，房屋建安重置结合成新单价为1，770元／平方米，合计128，573元，土地及主体房屋货币补偿总计4，558，573元；三、乙方房屋主体内外装潢、围墙、场地、树木以及其他附属物等评估为361，770元；四、乙方建新不拆旧或违法建筑的面积为101.99平方米，旧材料收购费用单价为200元／平方米合计20，398元；五、乙方房屋水电补偿费12，000元；六、甲方按规定支付给乙方搬家补助费4，000元；八、乙方在规定期限内完成签约、交房、腾地的应得奖励费1，000，000元（速签奖励费60万元，配合评估奖励费10万元，快速交房奖励费30万元）；九、本协议二至八项补偿及奖励费总计5，956741元；十四、乙方选择第3种安置方式：全部货币安置，甲方给予乙方310平方米自行购房补贴单价为16，000元／平方米，则补贴总价为4，960，000元。协议另对其余内容进行了约定。
上述协议签订后，朱仕良已经按约按期交出了房屋，房屋已被征收拆除。协议所涉补偿、奖励总金额中除去1，500，000元因双方存有宅基地买卖纠纷之故暂留存于房屋土地征收补偿部门外，其余款项朱仕良已经领取到位。
原审案件审理过程中，朱仕良表示自愿补偿沈进英、陈品云1**万元。
原审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同为法定无效合同。2001年5月7日沈进英、陈品云与朱仕良签订《房位转让协议》约定由沈进英、陈品云将宅基地出售给不符合另行批建宅基地条件的朱仕良，该约定违反了国家有关规定，应被确认为无效。
依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案《房位转让协议》虽为无效，但沈进英、陈品云与朱仕良之间已就该份合同的内容履行完毕，且朱仕良已经基于该份合同在买卖土地上出资建房。现朱仕良出资建造的青浦区徐泾镇罗家小区392号已经被征收拆除，系争宅基地无法返还，法院综合考虑朱仕良出资建房的成本、朱仕良重新购房的合理支出以及沈进英、陈品云与朱仕良内部的诚信约定等多方面因素，并结合朱仕良自愿补偿的数额，酌情确定朱仕良应支付沈进英、陈品云补偿款120万元。据此，判决：一、沈进英、陈品云与朱仕良于2001年5月7日签订的《房位转让协议》无效；二、朱仕良应于判决生效之日起十日内支付沈进英、陈品云补偿款1，200，000元。
原审法院判决后，沈进英、陈品云提出上诉称：沈进英、陈品云均为残疾人，在亲属不知情的情况下，被村干部误导将宅基地低价转让给了朱仕良，沈进英、陈品云与朱仕良签订的《房位转让协议》无效。原审法院判决确认双方签订的《房位转让协议》无效后，没有判决宅基地返还，在沈进英、陈品云没有要求处理征收补偿款的情况下，酌定判决给沈进英、陈品云的征收补偿款金额过低，既不符合本案实际情况和法律规定，也严重损害了沈进英、陈品云的合法利益，本案所涉房屋土地的全部征收补偿款应当由沈进英、陈品云获得，由沈进英、陈品云给予朱仕良合理补偿，请求二审法院依法公平处理。
被上诉人朱仕良辩称：沈进英、陈品云将房位出让给朱仕良并先后二次收取合计五万元的对价，相应房位已经属朱仕良所有，发生征收补偿事宜后，征收补偿款也应当由朱仕良获得，原审基于化解双方纠纷考虑，已经给予沈进英、陈品云合理补偿，现沈进英、陈品云的上诉无理，请求本院依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院判决就沈进英、陈品云与朱仕良双方转让宅基地发生争议经过所查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，沈进英、陈品云与朱仕良之间所签订的所谓《房位转让协议》违反我国土地管理法律规定，应当视为无效。原审法院根据查明的事实，判决该协议无效并无不当。协议无效以后，因该协议取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中双方对导致合同无效均有过错，本案协议所涉宅基地已经由政府征收不能返还，相关的土地和房屋利益经过征收补偿已经转化为经济补偿款，对于该份征收补偿款应当如何在沈进英、陈品云与朱仕良之间合理分割或者朱仕良应当给予沈进英、陈品云多少合理补偿的问题，在审理协议无效之诉中虽然双方都有各自的观点，但是不宜在协议无效之诉中合并处理，可在协议无效之诉解决后另行处理，明确各自的诉讼请求和抗辩意见，结合本案和他案的处理结果，依法公平处理。本案所涉的房位转让费五万元，也应在今后分割征收补偿款时，一并折抵处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第935号民事判决主文第一条；
二、撤销上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第935号民事判决主文第二条。
二审案件受理费630元，由上诉人沈进英、陈品云共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯 峰
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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