吉林省珲春市人民法院民 事 判 决 书（2018）吉2404民初924号原告（反诉被告）：金京国，男，1981年8月12日出生，朝鲜族，无职业，户籍住址吉林省珲春市，现住吉林省延吉市。原告（反诉被告）：许今善（系金京国母亲），女，1956年11月4日出生，朝鲜族，无职业，户籍住址吉林省珲春市，现住大韩民国首尔市。原告（反诉被告）：金京虎（系金京国弟弟），男，1986年3月17日出生，朝鲜族，无职业，户籍住址吉林省珲春市，现住河北省廊坊市三河市。三原告委托诉讼代理人：崔南日，男，1966年11月12日出生，朝鲜族，延吉市，住吉林省延吉市。被告（反诉原告）：李德刚，男，1979年3月27日出生，朝鲜族，无职业，户籍住址吉林省延吉市，现住大韩民国首尔市。委托诉讼代理人：金胜龙，男，1967年10月21日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市。原告金京国、许今善、金京虎（反诉被告）与被告李德刚（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金京国及其委托诉讼代理人崔南日，被告李德刚及其委托诉讼代理人金胜龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金京国、许今善、金京虎向本院提出诉讼请求：请求人民法院确认金学哲与李德刚签订的《房屋销售合同书》有效，判令李德刚协助金京国、许今善、金京虎办理房屋（珲房权证珲字第XXXX**）产权过户手续。事实和理由：金京国、许今善、金京虎系金学哲（2018年2月24日因病过世）的第一顺序继承人，金京国系金学哲长子，许今善系金学哲妻子，金京虎系金学哲次子。2009年2月20日，李德刚将位于珲春市边检综合楼7号楼（珲房权证珲字第XXXX**）房屋（建筑面积169.05平方米）销售给金学哲，销售价款为76万元，双方签订了《房屋销售合同书》。因李德刚销售给金学哲的房屋为按揭贷款房屋，还有剩余的按揭贷款未支付，双方约定，合同签订后金学哲累计支付房款18万元，金学哲并将其所有位于珲春市市医院东侧101平方米房屋以26万元抵顶给李德刚，剩余房屋款为按揭贷款由金学哲偿还，房屋过户费用由金学哲承担。双方签订协议后，李德刚将房屋土地使用权交付给金学哲。金学哲按约定将抵顶的房屋过户至李德刚名下，并且金学哲将李德刚销售房屋的剩余按揭贷款偿还完毕（偿还完毕时间2017年12月30日）。金学哲偿还完房屋按揭贷款后，金学哲的长子多次联系李德刚配合房屋产权过户，但李德刚以各种理由拖延协助办理。金学哲过世前未立遗嘱，本案约定房屋为三原告共有。金京国、许今善、金京虎认为李德刚不配合办理产权过户的行为已构成违约，故诉至法院。李德刚辩称：在合同履行过程中，金学哲存在诸多违约行为，并给我造成很大损失。根据事实和法律规定，请求法院驳回三原告的诉讼请求。就金学哲拖欠房款和因违约给我造成的损失保留诉权。1.金京国、许今善、金京虎所诉不符合事实。2009年2月20日，我与金光哲（实为金学哲）就位于珲春市边检综合楼7号房屋面积为169.05平方米的房屋买卖事宜，签订一份《房屋销售合同书》，约定房屋单价每平方米4500元，总价为76万元；2009年2月20日先交付抵押金3万元，3月31日交付10万元（包括前一笔抵押金3万元），6月30日交付5万元，9月30日交付5万元，其余款项以金学哲承担我名下的按揭贷款（金学哲需偿还2009年3月23日到2017年11月23日的贷款）的形式支付；如一方违约，将赔偿对方总金额76万元的20%。签订合同后，我按照合同约定将房屋移交给金学哲，但金学哲除了以现金形式支付18万元，以房抵付（金学哲将位于珲春市东方绿洲嘉苑4栋4单元207室，面积为100.09平方米的房屋，抵顶房屋价款185000元）185000元，承担我名下的按揭贷款302172元之外（不包括利息），并未付清全部房款，即金学哲尚欠房款92828元（76万-180000-185000-302172元=92828元）。也就是说，在合同履行过户中，金学哲已经违约在先。2.金学哲不仅拖欠我的房款，而且在偿还我方名下的按揭贷款过程中，屡次逾期还款，致使我的信用不良。由于金学哲过错，导致我的信用不良，本想再次以按揭贷款的方式购买房屋的计划不能实现，给我造成了很大损失。为此，根据合同约定，我保留向三原告主张违约责任的权利。3.尽管金学哲有诸多违约行为，但我并没有故意拖延不给办理房屋过户手续。而是，金学哲死亡之后，三原告不仅没有向我提供过户所必须的由三人继承金学哲遗产的公证文书，不知通过何种关系还从银行取走本应由我收取的按揭贷款清单，致使我无法解除房屋抵押手续。也就说，三原告的上述行为才是未能办理过户手续的原因。4.据肉眼观察，起诉状中三原告的签字好像都出自一人之手。我有理由怀疑本次诉讼并非三人的真实意思表示。综上，作为违约方的三原告，在没有履行合同义务之前，无权先行向我要求履行过户义务。请求法院判决驳回三原告的诉讼请求。李德刚向本院提出反诉请求：1.请求法院判令金京国、许今善、金京虎向李德刚支付剩余房款172828元；2.请求法院判令金京国、许今善、金京虎向李德刚支付违约金152000元；3.请求法院判令金京国、许今善、金京虎在诉讼期间的误工费一个月1万元。事实和理由：1.2009年2月20日，我与金学哲就位于珲春市边检综合楼7号、房屋面积为169.05平方米的房屋买卖事宜，签订一份《房屋销售合同书》，约定单价为每平方米4500元，总价为76万元、付款方式约定于2009年2月20日先交付抵押金3万元、3月31日交付10万元、6月30日交付5万元、9月30日交付5万元，其余款项以金学哲承担我名下的按揭贷款（偿还2009年3月23日起到2017年12月23日的贷款）的形式支付；如一方违约，将赔偿对方总金额76万元的20%违约金。2.签订合同后，我按照合同约定将房屋移交给金学哲，但金学哲只支付10万元现金、以其将位于珲春市东方绿洲嘉苑4栋4单元207室面积为100.09平方米的房屋抵顶房屋价款185000元、承担贷款302172元外，尚欠我房款172828元，我曾多次向金学哲催要，但金学哲却以种种理由拖欠至今。3.这次回国后本以按揭贷款方式想购买房屋，却被银行拒绝，我才获知因金学哲在偿还贷款过程中，因屡次逾期还款，导致我成为金融系统的信用不良，给我造成了名誉上和经济上的莫大损失，我将来长达6-7年间无法摆脱信用不良的不利后果。综上，根据合同约定，请求法院判令金京国、许今善、金京虎立即支付拖欠的房款172828元，并赔偿违约金152000元。一切诉讼费用、反诉费用及律师费用由金京国、许今善、金京虎承担。金京国、许今善、金京虎辩称：李德刚所主张的反诉请求不成立。李德刚主张未支付房款172828元是在本诉中争议的部分，在第一次庭审中，法官多次向李德刚询问已收房款是否18万元，李德刚也明确表示18万元，但在第二次开庭时又提出10万元，故其主张不成立。李德刚主张的违约金152000元不成立，故应驳回其反诉请求。李德刚主张的诉讼期间误工费1万元、律师费均没有依据，故应驳回其反诉请求。金京国、许今善、金京虎为证实其主张向本院提供如下证据：1.金学哲身份证及居民死亡医学证明复印件，证明金学哲于2018年2月24日因病死亡。李德刚对证据的真实性及证明内容无异议，本院予以采信。2.《房屋销售合同书》复印件，证明2009年2月20日金学哲与李德刚签订合同，约定李德刚将位于珲春市边检综合楼7号面积为169.05平方米的房屋卖给金学哲。李德刚对证据的真实性及证明内容无异议，本院予以采信。3.2009年2月20日收条原件及2009年2月21日收条复印件，证明2009年2月20日金学哲给付李德刚购房抵押金3万元，2009年2月21日给付购房款10万元。李德刚对2009年2月20日收条真实性提出异议，不是其签字。对2009年2月21日出具10万元收条事实无异议，但当天实收7万元，出具10万元收条是因为前一天收取3万元。2009年2月20日下午我和金学哲在珲春市边检综合楼7号门市房商议购房事宜后签订《房屋销售合同》，当天晚上，金学哲交给我抵押金3万元，第二天也在门市房给我现金7万元，然后我向金学哲出具10万元的收条。本院认为，李德刚对2009年2月20日出具3万元收条的真实性提出异议，故该证据本院不予采信。因李德刚认可当天收取抵押金3万元，故该事实本院予以采信。李德刚提出2009年2月21日实收购房款7万元，加上前一天收取的抵押金3万元，出具了10万元收条，但金京国、许今善、金京虎对此予以否认，李德刚亦未能提供其他证据予以佐证，故其质证意见本院不予采纳。4.中国工商银行珲春支行函复及还贷明细，证明2009年3月23日至还清贷款时止本金为300031.28元，利息为97586.08元。李德刚对证据的真实性无异议，但提出当时约定按揭贷款本金30万元作为给付房款的一部分，所产生的利息由金学哲自行承担。本院对该证据的真实性予以采信，对金学哲支付的贷款利息是否包含购房款，结合其他证据及事实予以评判。李德刚为证实其主张向本院提供如下证据：1.《房屋销售合同书》原件，证明2009年2月20日，李德刚与金学哲签订该合同，约定金学哲购买李德刚所有的坐落在边检综合楼7号门市房，房屋价款为76万元；交款方式为3月31日前付10万元，6月30日前付5万元，9月30日前付5万元，2月20日交付抵押金3万元；甲乙双方如有一方违约将赔偿对方总金额76万元的20%违约金。同时约定李德刚购买此房的按揭贷款从2009年3月23日到2017年11月23日，共105个月由金学哲负责。金京国、许今善、金京虎对证据的真实性及证明内容无异议，本院予以采信。2.《购房合同书》原件及商品房屋买卖合同，证明金学哲用其坐落在东方绿洲嘉苑的房屋抵购房款185000元，并到售楼处变更登记为李德刚名下。2009年6月15日，李德刚将该房屋卖给张振江，同时金学哲、李德刚、张振江三人一同到售楼处更改名字为张振江。金京国、许今善、金京虎对证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议。当时金学哲用该房抵顶购房款26万元，而不是185000元。3.证人张振江出庭作证，证明内容为“2009年6月份，我与李德刚签订购房合同，约定购买珲春市东方绿洲X栋X单元XXX室房屋，房屋价款是185000元。然后我跟他去开发商售楼处办理更名手续，并与开发商签订了正式的商品房买卖合同。办理更名手续时还有一人在场，但我不认识。”金京国、许今善、金京虎和李德刚对证人证言均无异议。本院认为，金京国、许今善、金京虎对金学哲用其坐落在东方绿洲嘉苑的房屋抵顶购房款事实以及李德刚又将该房屋转卖给案外人张振江事实无异议，本院予以采信。对抵顶价款问题，结合其他证据综合评判。4.中国人民银行个人信用报告，证明李德刚按揭贷款逾期46个月，最长逾期连续5个月，导致信用不良，造成按揭贷款买房、买车有障碍。金京国、许今善、金京虎对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，银行逾期还贷宽限期最长6个月，但金学哲在6个月内全部还清。本院对该证据的真实性予以采信，对是否构成违约结合其他证据予以评判。5.李德刚按揭贷款还款的流水张，证明金学哲从2009年3月23日至2017年11月23日还款总额是302172.03元，虽然该笔款已经还款完毕，但因为逾期还款，导致我信用不良。金京国、许今善、金京虎对证据真实性没有异议，但金学哲自2009年3月23日至2017年12月26日为止总共还本息39万余元。本院对该证据的真实性予以采信。6.上海城营销中心书面证明、外国人永久居住证、飞机票清单，证明因金学哲逾期还款导致我信用不良，买不了房屋。金京国、许今善、金京虎对上海城营销中心书面证明有异议，认为书面证据没有出具单位公章不予认可。飞机票和永久居住证与本案无关。对信用不良问题，双方并未在合同中具体约定，且2009年之前银行没有信用不良一说。本院认为，李德刚提供的上海城营销中心书面证明未加盖出具单位公章，其真实性不予采信。对外国人永久居住证、飞机票清单与本案不具有关联性，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：金京国系金学哲长子、许今善系金学哲妻子、金京虎系金学哲次子。金学哲于2018年2月24日因病死亡。2009年2月20日，李德刚（甲方）与金学哲（乙方）签订《房屋销售合同书》，内容如下“经甲乙双方共同协商、遵循双方自愿、平等、互利的原则下共同签署此合同，现就边检综合楼7号门市房交付问题通乙方达成如下协议：一、用户所购房屋位置：边检综合楼7号。二、用户所购的房屋面积：169.05㎡。三、用户所购房屋价格：单价4500/㎡,合计卖价：760,000.00元。四、交款方式：乙方再预定房屋时，第一次交给拾万元整（3月31日），第二次交五万元整（6月30日），第三次交伍万元整（9月30日）。2月20日交付抵押金3万元。五、甲、乙双方的责任：1.乙方楼房101平方面积的房屋姓名，改甲方的姓名。2.甲方将房屋7号楼钥匙全部交给乙方。3.乙方从此后自行管理自家钥匙，如房屋内东西丢失或损坏，甲方概不负责。4.双方再办理过户时，如有不便可委托李永寿代办。5.甲方在2月28日将此房交给乙方。6.甲方购买此房的按揭贷款数额利息（“利息”俩字打叉）从2009年3月23日开始到2017年11月23日为止，共105个月由乙方负责。7.甲、乙双方如有一方违约，将赔偿对方总金额76万元的20%。8.双方各持一份，同时具有法律效力。甲方：李德刚。乙方：金学哲。”签订合同当日，金学哲给付李德刚3万元。2009年2月21日，李德刚向金学哲出具收条，内容为“今收房款10万元整。”李德刚按合同约定向金学哲交付房屋。庭审中，金京国、许今善、金京虎提出金学哲分三次向李德刚给付购房款18万元，即签订合同当日给付3万元、第二天给付10万元、后期又给付5万。李德刚则提出签订合同当日收取抵押金3万元，第二天收取7万元，合并向金学哲出具10万元的收条，后期又收取购房款8万元，共计18万元。但在第二次庭审中，李德刚否认后期收取8万元。2009年6月15日，李德刚将金学哲购置的东方绿洲嘉苑4栋4单元207室房屋（面积：100.09平方米）以185000元的价格转卖给案外人张振江，由金学哲协助李德刚在开发商处办理更名手续。金学哲自2009年3月23日至还清贷款时止，向李德刚在中国工商银行股份有限公司珲春支行账户上偿还涉案房屋贷款本金300031.28元，支付利息共计97586.08元。截至2017年12月27日，李德刚名下涉案房屋贷款本息全部结清。另查明，中国工商银行股份有限公司珲春支行已向珲春市不动产中心发出房地产解冻通知书，内容为“今由李德刚在我单位贷款33万元，已于2017年12月27日本息全部结清，现通知贵单位对如下房产办理解除抵押（预）登记手续：产权单位（个人）姓名：李德刚；待解冻房产座落：珲春市新安街；产权证号：XXXXXX号；权利价值：679,581.00元。”本院认为，李德刚与金学哲签订的《房屋销售合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金学哲在合同履行过程中因病死亡，根据法律规定，金京国、许今善、金京虎作为金学哲的法定第一顺序继承人有权主张在合同中的财产权利，同时在遗产实际价值范围内清偿债务。根据合同约定，双方就购房款76万元的履行方式由三部分组成，即第一部分是金学哲分三次给付现金20万元和抵押金3万元；第二部分是金学哲用楼房抵顶购房款；第三部分是金学哲负责偿还涉案房屋按揭贷款（自2009年3月23日至2017年11月23日止）。关于李德刚是否已收取购房款18万元问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”本案中，李德刚向本院递交的书面答辩状中记载“签订合同后，我按照合同约定将房屋移交给金学哲，但金学哲除了以现金形式支付18万元，以房抵付…”等内容，且在第一次庭审中，李德刚明确已收取购房款18万元，虽在第二次庭审中否认其中8万元，但未能提供相反证据予以佐证，故其抗辩意见依据不足，本院不予支持。据此，本院认定金学哲以现金形式给付李德刚购房款18万元。关于金学哲用楼房抵顶购房款问题。金京国、许今善、金京虎主张金学哲将其购置的东方绿洲嘉苑X栋X单元XXX室房屋抵顶涉案房屋价款26万元。李德刚则主张转卖金学哲抵顶房屋185000元，并由金学哲协助办理更名手续，故应认定抵顶涉案房屋价款为185000元。本院认为，双方在签订合同时并未对抵顶房屋价款有明确的约定，且均无其他证据予以佐证，故双方的上述主张依据不足，本院不予支持。虽然没有明确约定抵顶涉案房屋价款，但金学哲已将房屋交付给李德刚，且李德刚又转卖给案外人，故本院认定双方之间已履行以房抵顶涉案房屋义务。关于金学哲负责偿还李德刚按揭贷款是否包括利息问题。金京国、许今善、金京虎主张金学哲除偿还李德刚房屋贷款本金300031.28元之外，还支付利息97586.08元，故利息部分应计算在已付房屋价款。李德刚对此不予认可，并提出签订合同时剩余贷款本金部分属于房屋价款范围内，其余部分由金学哲自行负责。本院认为，双方在签订合同时约定金学哲负责偿还按揭贷款的起止时间，未约定具体贷款数额，但根据庭审查明的事实，可以认定截至2009年3月23日未还贷款本金为300031.28元，结合双方约定的房屋价款，本院认定利息部分不含房屋价款范围之内。据此，金京国、许今善、金京虎的上述主张于法无据，本院不予支持。关于李德刚主张的违约金问题。李德刚主张因金学哲偿还贷款过程中，逾期还款，导致其信用不良，故根据合同约定支付违约金152000元。金京国、许今善、金京虎则提出金学哲已按约定付清贷款本金及利息，故不构成违约。本院认为，李德刚作为银行还贷义务人签订合同时应当预见逾期还贷风险，但合同中没有明确约定逾期还贷后果，且金学哲已还清全部贷款，故其信用不良为据主张违约责任，本院不予支持。根据庭审查明事实，金学哲已付合同第一部分购房款18万元，剩余5万元至今未付，故应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“…约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，金京国、许今善、金京虎虽否认违约行为，但同时提出合同约定的违约金过高，要求予以调整。本院认为，李德刚实际损失为金学哲应付资金占用期间的利息为基础，结合合同履行情况，合同约定的违约金已明显高于实际损失，故根据上述法律规定，本院予以调整，即自2009年10月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金。综上所述，金京国、许今善、金京虎应按合同约定向李德刚给付购房款5万元，并支付利息（自2009年10月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。同时，李德刚有义务协助金京国、许今善、金京虎办理涉案房屋产权变更登记手续。依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、李德刚自本判决发生法律效力之日起五日内协助金京国、许今善、金京虎办理珲房权证珲字第XXXX**号房屋所有权变更登记手续，所发生的费用由金京国、许今善、金京虎承担；二、金京国、许今善、金京虎于本判决发生法律效力之日支付给李德刚购房款5万元，并支付利息（自2009年10月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回李德刚的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11400元，减半收取5700元，由金京国、许今善、金京虎负担；反诉案件受理费7000元，由李德刚负担6475元，金京国、许今善、金京虎负担525元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  吴锡哲二〇一八年六月十八日书记员  刘振龙