北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初37674号
原告：吴淮萍，女，1979年11月7日出生。
委托诉讼代理人：吴建丽，北京市理格丰律师事务所律师。
被告：孙宝华，女，1945年12月5日出生。
被告：孙宝存，男，1939年4月11日出生。
被告：孙宝忠，男，1942年10月18日出生。
三被告共同委托诉讼代理人：吕莉，北京莫之律师事务所律师。
原告吴淮萍与被告孙宝华、孙宝存、孙宝忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，依法由审判员ＸＸ楠独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴淮萍及其委托诉讼代理人吴建丽，被告孙宝华、孙宝存、孙宝忠共同委托诉讼代理人吕莉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴淮萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告孙宝华、孙宝存、孙宝忠继续履行×××号《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2、判令被告孙宝华、孙宝存、孙宝忠协助原告吴淮萍办理坐落于北京市海淀区三里河路5号院×房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至原告吴淮萍名下；3、判令孙宝华、孙宝存、孙宝忠将坐落于北京市海淀区三里河路5号院×房屋交付给原告吴淮萍使用；4、判令被告孙宝华、孙宝存、孙宝忠支付违约金166万元。事实与理由：原告吴淮萍与被告孙宝华、孙宝存、孙宝忠经链家房地产经纪公司居间，就买卖北京市海淀区三里河路5号院×房屋事宜，先后于2016年8月1日签订了《买卖定金协议书》、于2016年8月6日签订了北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，签约后原告吴淮萍依约支付了定金25万元。2016年9月4日、6日，被告孙宝存通过短信方式无故提出解约，终止房屋买卖合同；同月12日，孙宝存再次发出书面《解约通知书》及孙宝忠、孙宝华签字的委托书，再次无故提出解除房屋买卖合同。原告吴淮萍经多次沟通无果，故提起诉讼。
被告孙宝华、孙宝存、孙宝忠共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告享有合同的解除权，合同对支付定金的时间进行了约定，而原告只在约定期限内支付了定金10万元，原告支付第二笔定金时已逾期超过15日，被告在9月12日向原告发出书面通知，解除合同，是合法合同。合同已于2016年9月12日解除。原告主张166万元违约金没有事实和法律依据。原告的逾期支付行为已根本违约。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
坐落于北京市海淀区三里河路五号院×房屋（以下简称涉案房屋）由孙宝存、孙宝忠、孙宝华按份共有，其中孙宝存占三分之一份额（房屋所有权证号：X京房权证海字第XX**号）；孙宝忠占三分之一份额（房屋所有权证号：X京房权证海字第XX**号）；孙宝华占三分之一份额（房屋所有权证号：X京房权证海字第XX**号）。
2016年8月1日，孙宝华（甲方、出售人）与吴淮萍（乙方、购买人）、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订《买卖定金协议书》，就买卖涉案房屋交付定金的金额、时间、方式进行了约定。孙宝华在该协议上签字，并代替孙宝存、孙宝忠签字。同日，孙宝华出具《收据》，内容为：在链家公司的居间服务下，今收到购买人吴淮萍购买涉案房屋的定金共计人民币20万元。
2016年8月6日，孙宝华、孙宝存、孙宝忠（出卖人）与吴淮萍（买受人）签订《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），合同第四条约定，该房屋成交价格为人民币372万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币458万元；买受人向出卖人支付定金人民币50万元，具体付款方式及期限的约定见补充协议。合同还对双方的其他权利义务进行了约定，孙宝华、孙宝存、孙宝忠及吴淮萍均在合同上签字确认。
2016年8月6日，孙宝华、孙宝存、孙宝忠（出卖人）与吴淮萍（买受人）签订《补充协议》，协议第一条约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施设备作价总计为人民币830万元，此价格为甲方净得价，不含税。协议第二条约定：（1）乙方于2016年8月6日将第一笔定金10万元以自行支付方式支付甲方；（2）乙方于2016年8月6日将第二笔定金15万元以理房通托管方式支付甲方；（3）乙方于2016年10月31日前将第三笔定金25万元以理房通托管方式支付甲方。协议第四条第2项约定，甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。协议第五条第2、3项约定，甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。协议还对双方的其他权利义务进行了约定，孙宝华、孙宝存、孙宝忠及吴淮萍均在协议上签字确认。
2016年8月6日郭力生签署《配偶（共有权人）同意出售证明》，内容为：本人郭力生系房屋出售人孙宝存的配偶（或共有权人），现本人声明如下：1、本人与房屋出售人共有的房屋位于海淀区三里河路5号院×；2、本人同意房屋出售人出售上述房屋。同日，孙宝华签署《未婚声明》，内容为：本人孙宝华，出售房产坐落于海淀区三里河路5号院×，本人声明，本人自离异后未再婚，并郑重承诺此婚姻状况属实，若出现由于婚姻状况不实引起的任何产权问题或纠纷，由本人负责，本人自愿承担因此而产生的一切法律后果。
2016年8月7日，孙宝华（甲方、出卖方）与吴淮萍（乙方、买受方）、北京理房通支付科技有限公司（丙方，以下简称理房通公司）签订《理房通定金托管协议》，合同第二条约定，乙方应于协议签署时将定金15万元存入托管账户内，合同第三条约定，甲乙双方共同授权，在托管期间内，托管资金已足额存入托管账户，丙方在确认该房屋核验结果与买卖合同中约定的房屋产权及具体状况的承诺一致后的1个工作日内，将全部托管资金划转至甲方理房通账户。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
2016年8月8日，吴淮萍通过银行转账方式，向理房通公司付款15万元。
2016年8月31日，孙宝华名下×××账号收到汇款15万元，对方户名为北某，账户为×。
2016年9月8日，孙宝忠、孙宝华签署《委托书》，内容为：孙宝忠及孙宝华同意孙宝存对卖出的房子进行解约，解约的有关问题，均由孙宝存全权代表进行入理。
2016年9月12日，孙宝存出具《解约通知书》，内容为：本人孙宝存（全权代表孙宝忠、孙宝华），是二里沟三里河路5号院×号房主。在此以书面方式提出解除2016年8月6日有关上述房屋的买卖合同。我们曾于同年9月4日以电子版（手机短信）方式正式通知了链家及买方终止房屋买卖交易。在此我们郑重声明我们家房子不卖。
2016年10月26日，孙宝华出具《收据》，内容为：在链家公司的居间服务下，今收到购买人吴淮萍购买涉案房屋的定金共计人民币5万元，此定金是在2016年8月6日收到的。
2016年12月30日，吴淮萍通过其账户向本院案款账户汇款人民币805万元，并出具书面承诺函，同意上述房款可于诉争房屋产权转移登记至吴淮萍名下后，由本院直接支付给孙宝华、孙宝存、孙宝忠。
庭审中经询问，孙宝华、孙宝存、孙宝忠表示目前涉案房屋主要由孙宝华居住使用，房屋权属未发生变化，亦未重新签订房屋买卖合同。
本院认为，结合双方当事人的诉辩称及庭审陈述，本院归纳双方当事人的争议焦点为：一、《买卖合同》、《补充协议》的效力问题；二、孙宝华、孙宝存、孙宝忠是否有权解除《买卖合同》、《补充协议》；三、吴淮萍要求继承履行合同、变更房屋权属并交付房屋的诉讼请求是否应得到支持；四、吴淮萍要求支付违约金的诉讼请求是否应得到支持。本院将对上述四项争议焦点分别予以论述。
关于第一项争议焦点，孙宝华、孙宝存、孙宝忠认为涉案房屋所有权人是三个人，所有权人有两位有配偶，从合同签订时，就已存在一名配偶没有到场，没有同意出售的情况，我们认为合同的效力属于待定的状态。庭审中，吴淮萍提交了孙宝华的《未婚声明》、孙宝存配偶郭力生签署的《配偶（共有权人）同意出售证明》及孙宝忠配偶王秀清签署的《配偶（共有权人）同意出售证明》。经询问，孙宝华、孙宝存、孙宝忠对于王秀清签署的《配偶（共有权人）同意出售证明》不予认可。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，占份额三分之二以上的按份共有人有权处分共有的不动产。本案中虽然对于王秀清签署的《配偶（共有权人）同意出售证明》暂时未能核实其真实性，但孙宝华、孙宝忠、孙宝存及其配偶郭力生所享有的涉案房屋的份额已超过三分之二，以上人员有权做出出售涉案房屋的决定，不属于无权处分人，《买卖合同》、《补充协议》不属于无效或效力待定状态。据此本院认定吴淮萍与孙宝华、孙宝存、孙宝忠签订的《买卖合同》、《补充协议》，以及吴淮萍与孙宝华签订的《买卖定金协议书》、《理房通定金托管协议》，均系各方当事人真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对此双方均应自觉履行合同约定的义务。
关于第二项争议焦点，孙宝华、孙宝存、孙宝忠表示根据《补充协议》的约定，吴淮萍应于2016年8月6日支付第二笔定金15万元，但孙宝华于2016年8月31日方收到该款项，已逾期超过15天，有权根据《补充协议》第五条的约定行使单方解除权，孙宝华于2016年9月12日以书面形式解除了双方之间签订的《买卖合同》、《补充协议》。经查，根据《补充协议》第二条的约定，吴淮萍应于2016年8月6日向孙宝华、孙宝存、孙宝忠支付第二笔定金15万元，支付方式为“理房通托管”。本院认为，首先，双方所约定的付款方式为“理房通托管”，即由第三方转交，那么吴淮萍向理房通支付款项即应视为对该约定的适当履行；其次，双方并未就付款对象做出特别约定或限制，因此吴淮萍向孙宝华、孙宝存、孙宝忠三人中任意一人支付款项，也属于对该约定的适当履行。吴淮萍于2016年8月7日与孙宝华签订《理房通定金托管协议》后，在次日向理房通托管账户付款15万元，这与双方在《理房通定金托管协议》中约定的日期相差一天，严格来讲该行为属于违约，但迟延一天履行付款义务，且该款项仅占合同总价款的1.8%，可以认定该违约行为显著轻微，既不符合《补充协议》约定的单方解除权的行使条件，也不符合《中华人民共和国合同法》规定的法定解除权的行使条件，故本院认定孙宝华、孙宝存、孙宝忠无权行使单方解除权或法定解除权，同时对于孙宝华、孙宝存、孙宝忠提出的《买卖合同》、《补充协议》已于2016年9月12日解除的辩称不予采信。关于吴淮萍迟延一天履行付款义务的违约行为，孙宝华、孙宝存、孙宝忠可根据《补充协议》的约定另行向其提出主张。关于孙宝华于2016年8月31日收到理房通公司转交的15万元一节，孙宝华、孙宝存、孙宝忠作为收款方，既然在《补充协议》中约定了由第三方转交，即应对款项延迟给付的风险有所认识并予以承受。如孙宝华、孙宝存、孙宝忠认为理房通公司迟延转交的行为确给其造成了损失，可另行向理房通公司提出主张。
关于第三项争议焦点，庭审中本院查明以下事实：一、涉案房屋所有权未发生变动；二、吴淮萍作为付款方具有继续履行的意愿；三、吴淮萍已将剩余房款交至本院账户，并同意在涉案房屋权属转移至其名下后，由本院直接发还给孙宝华、孙宝存、孙宝忠；四、吴淮萍明确承诺交易中发生的契税由其向行政机关缴纳。结合以上情况，本院认定《买卖合同》、《补充协议》从主客观方面均具备继续履行的可能和条件，故本院对于吴淮萍要求继续履行《买卖合同》、《补充协议》的诉讼请求予以支持。鉴于吴淮萍已将剩余房款805万元交至本院账户，本院将结合双方在《买卖合同》、《补充协议》的约定，本着客观公正、有利于交易的原则，确定房屋权属转移登记、腾退交付房屋及付款的先后顺序及时间。
关于第四项争议焦点，根据《补充协议》第五条的约定，孙宝华、孙宝存、孙宝忠拒绝将该房屋出售给吴淮萍，构成根本违约，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向吴淮萍支付违约金。本院在前文已经认定孙宝华、孙宝存、孙宝忠无权行使单方解除权或法定解除权，因此其发出书面解约通知的行为，应认定为拒绝出售房屋的行为，吴淮萍有权依上述约定主张违约金。庭审中经释明，孙宝华、孙宝存、孙宝忠明确主张本院对违约金予以调整，本院认为，违约金兼具补偿性及惩罚性，根据《补充协议》的约定，双方办理房屋所有权转移登记手续的时间为2017年3月31日，故目前吴淮萍未产生明确的经济损失，本院将结合本案实际情况，依法对违约金的金额予以酌定，不再全额支持吴淮萍的该项诉讼请求。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告吴淮萍与被告孙宝华、孙宝存、孙宝忠于二O一六年八月六日签订的《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》均继续履行；
二、自本判决生效之日起十日内，被告孙宝华、孙宝存、孙宝忠将其名下坐落于北京市海淀区三里河路五号院×房屋（房屋所有权证号：X京房权证海字第XX**号、X京房权证海字第XX**号、X京房权证海字第XX**号）的所有权转移登记至原告吴淮萍名下（办理上述手续中产生的费用由原告吴淮萍按有关规定自行缴纳）；
三、自坐落于北京市海淀区三里河路五号院×房屋的所有权变更至原告吴淮萍名下之日起十日内，原告吴淮萍向被告孙宝华、孙宝存、孙宝忠支付房款人民币八百零五万元；
四、自坐落于北京市海淀区三里河路五号院×房屋的所有权变更至原告吴淮萍名下之日起三十日内，被告孙宝华、孙宝存、孙宝忠将该房屋腾空后交付给原告吴淮萍；
五、自本判决生效之日起十日内，被告孙宝华、孙宝存、孙宝忠向原告吴淮萍支付违约金人民币十六万六千元；
六、驳回原告吴淮萍的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万四千九百五十元（原告吴淮萍预交），由被告孙宝华、孙宝存、孙宝忠共同负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 ＸＸ楠
二〇一七年一月十日
书记员 崔 维