广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2785号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市众声人力资源有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：陈小明，该公司经理。
委托代理人：彭楷伦，广东金粤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖慧英，身份证住址广州市海珠区。
委托代理人：何国贞，广东诺臣律师事务所律师。
委托代理人：谢振兴，广东诺臣律师事务所实习律师。
原审被告：广东省粤东高级技工学校，住所地广东省汕头市金平区。
法定代表人：黄志，该校校长。
委托代理人：蔡域青，该校职员。
原审被告：广东省粤东高级技工学校广州分校，住所地广州市白云区。
法定代表人：杨庆辉，该校校长。
委托代理人：董辉，该校职员。
原审被告：杨庆辉，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：彭楷伦，广东金粤律师事务所律师。
上诉人广州市众声人力资源有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法太民初字第354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年6月10日，肖慧英与案外人谢某签订《租赁合同》，约定由谢某将其所有的厂房、二栋宿舍及相关空地租赁给肖慧英使用。租赁期间自2009年6月12日至2034年10月25日。前三年租金为每月60000元，此后每三年递增一次，每次递增10%。合同明确约定，肖慧英分租或转租必须通知谢某，如超过500平方米以上要经谢某书面同意。
2010年1月30日，肖慧英未经谢某同意，与广州市众声人力资源有限公司（以下简称众声公司）签订《合作合同》，约定由肖慧英将其从谢某处承租的位于白云区太和镇大沥村二社的二栋三层厂房、二层门卫室，一栋五层宿舍、一栋三层宿舍及相关空地提供给众声公司使用。双方约定：期限自2010年7月1日至2025年6月30日；众声公司已知肖慧英与涉案场地业主谢某所签合同内容，并须保密；众声公司共支付200000元定金给肖慧英，合同签订时先支付30000元，7日后支付170000元，待肖慧英收齐2010年7月和8月的固定费用后，定金转为押金；众声公司每月需支付肖慧英固定费用为100000元；众声公司于签订合同后7天内支付30000元给肖慧英，并于第三个月（2010年4月15日）后支付20000元给肖慧英作为2010年7月1日前众声公司筹建期间补助给肖慧英的费用；众声公司应在每月25日前支付下两个月的固定费用，先付费后使用；固定费用每三年递增3%；肖慧英保证场地及建筑物可由众声公司正常使用，如出现与屋主之间的纠纷导致众声公司无法正常使用的，肖慧英应主动协调，如协调不成的，肖慧英应退还押金，并赔偿两个月的固定费用作为违约金；肖慧英只是有偿交付场地给众声公司使用，收取固定费用，由众声公司自主经营、自负盈亏；因经营需要，经肖慧英同意，众声公司可以对房屋进行扩建、加层、改建、室内装修或增加设备；众声公司必须将其与广东省粤东高级技工学校（以下简称粤东技校）签订的合作办学合同复印件交给肖慧英作为附件；众声公司须按时支付场地固定费用，如逾期除须补交外，还应按固定费用的2倍赔偿肖慧英，每逾期一天，应按缴费金额的5‰向肖慧英支付违约金，逾期超过10天的，肖慧英有权收回场地，押金不予退还。
2009年12月1日，众声公司与粤东技校签订《关于合作开展办学培训活动的框架协议书》，约定双方在广州开展办学培训，主要由众声公司负责选址的具体落实，由粤东技校审定培训点选址。此后，粤东技校向广东省人力资源和社会保障厅申请办学许可，该厅于2010年8月13日核发广东省粤东高级技工学校广州分校（以下简称粤东技校广州分校）的《民办学校办学许可证》，但最终未能成功办学。2011年11月11日，粤东技校与案外人广州联炬公司签订《校企合作合同》，约定双方进行校企合作，由粤东技校将涉案物业以合作方式交给广州联炬公司使用，月租金为150000元，每四年递增10%；装修期自2011年11月11日至同年12月10日止，使用期限自2011年12月11日起至2019年12月10日止。《校企合作合同》签订后，涉案场地由广州联炬公司实际使用。
2012年4月12日，谢某向原审法院提起民事诉讼，要求解除其与肖慧英签订的租赁合同及补充协议，要求肖慧英和广州联炬公司将涉案物业交还，要求肖慧英和广州联炬公司支付场地租金。原审法院于2012年12月20日作出（2012）穗云法从民四初字第57号民事判决，判决如下：一、谢某与肖慧英于2009年6月10日签订的租赁合同及2009年9月29日签订的《补充协议》无效；二、肖慧英于判决生效之日起十五日内，将涉案场地内两间办公室腾空交还给谢某；三、肖慧英、广州联炬公司于判决生效之日起十五日内，共同将涉案场地的两栋三层厂房、两栋宿舍及相关空地、楼房等腾空返还给谢某管理使用；四、肖慧英于判决生效之日起五日内，向谢某支付2012年4月1日至2012年8月30日的场地使用费305000元、2012年9月1日至2012年12月30日的场地使用费268000元；五、肖慧英于判决生效之月起，向谢某支付从2013年1月1日起以67000元／月为标准计付的场地使用费至其交付上述判决第一项所涉租赁场地之日止；六、驳回谢某其他诉请。肖慧英对上述判决不服，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2013年6月7日作出（2013）穗中法民五终字第1290号民事判决，判决驳回肖慧英的上诉，维持原判。谢某、联炬公司在该案二审过程中确认，涉案物业已于2013年3月21日交还给谢某。
原审法院在审理（2012）穗云法从民四初字第57号案过程中，查明涉案地块属广州市白云区太和镇大沥村第一经济合作社和第二经济合作社集体所有的土地，广州市国土资源和房屋管理局白云分局于2007年6月25日作出云国土行处（2007）299号《土地违法案件行政处罚决定书》，认定涉案大塘底土名“窜田”的地块于2006年10月建设厂房占用土地属违法用地。也无证据证实涉案地块现已取得建设用地批准手续。
肖慧英主张其曾向某甲公司追讨涉案物业2012年4月至今的租金，向原审法院提交了2013年4月24日分别向杨庆辉、广州联炬公司、众声公司寄送邮件的回单，回单所载内件品名均为：“关于催交太和大沥村2012年4月至今固定费用（租金）的函件”，其中寄送给杨庆辉的快递查询结果为“本人签收”。
肖慧英于2014年4月29日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、众声公司向某乙慧英支付2012年4月1日至2013年3月21日的场地使用费1200000元，并按每日5‰支付自2012年2月26日至实际清偿之日止的违约金（暂计至2014年3月31日为1200000元）；2、众声公司返还肖慧英交付的教学设备一批；3、粤东技校、粤东技校广州分校、杨庆辉对第一项、第二项诉请承担连带责任。本案受理费由众声公司、粤东技校、粤东技校广州分校、杨庆辉负担。
众声公司原审反诉称：众声公司与肖慧英于2010年1月30日签订《合作合同》，众声公司在交齐了2010年7、8月的固定费用200000元后，肖慧英将涉案物业交给众声公司使用，另外众声公司向肖慧英支付了押金200000元，肖慧英应予退还。自2010年7月始，众声公司一直使用涉案场地，共向肖慧英支付固定费用2200000元。涉案物业的业主谢某起诉肖慧英，经广州市白云区人民法院和广州市中级人民法院审理，判决认定谢某与肖慧英的租赁合同无效，涉案场地已于2013年3月21日由谢某收回。本案所涉的租赁合同应属无效，两份合同之间的租金差价应属肖慧英的不当得利，肖慧英多收的租金858000元应当返还给众声公司。肖慧英违反了合同第五条第三款的约定，没有协调与业主之间的关系，导致众声公司无法正常使用场地，应当承担违约责任，应向众声公司支付违约金200000元。众声公司使用涉案物业的目的是开办学校，众声公司在签订合同后投入资金进行装修改造，并购置了大批办学设备，但由于涉案场地无法办理消防许可证，导致无法正常办学，双方对此均有过错，肖慧英应当赔偿众声公司损失1500000元。
在原审诉讼中，众声公司认为其实际使用涉案物业至2012年4月份，共22个月，共计向肖慧英支付租金2200000元，另向肖慧英交纳了押金200000元，众声公司向原审法院提交了其于2012年2月28日及3月9日向肖慧英缴纳场地租金的收据、相应的支票存根及定金收条。肖慧英确认众声公司已支付到2012年3月份的租金，但不确认其众声公司已经支付4月份的租金，也不承认众声公司已经向其支付押金200000元。
众声公司反诉主张，其承租涉案物业的目的是为了开办学校，其为此投入资金对涉案物业进行装修、改造，并购置了大批教学设备，但由于场地原因，无法办理消防许可证等证照，致使无法开办学校，众声公司要求肖慧英赔偿对涉案物业进行装修、改造及购置教学设备导致的损失，共计1500000元。众声公司为此向原审法院提交了建设工程施工合同和工程款收据等证据。
原审诉讼中，肖慧英于2014年7月8日向原审法院申请增加诉讼请求，要求众声公司、粤东技校、粤东技校广州分校、杨庆辉返还肖慧英向某甲公司交付的教学设备一批。
原审法院认为：涉案物业占用的土地经国土行政部门确认为违法用地，也无证据证实涉案地块现已取得建设用地批准手续。肖慧英与谢某就涉案物业于2009年6月10日签订《租赁合同》及2009年9月29日签订《补充协议》，从谢某处承租涉案物业，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》经生效法律文书认定为无效，原审法院予以确认。肖慧英于2010年1月30日与众声公司签订《合作合同》，该合同虽名为合作，但其实质内容是由肖慧英将涉案物业转租给众声公司使用，由众声公司每月向某乙慧英支付租金，故该合作合同实为租赁合同。肖慧英未经谢某的同意，将其依据无效合同从谢某处承租的涉案物业转租给众声公司，故肖慧英与众声公司于2010年1月30日签订的《合作合同》亦属无效。
关于肖慧英的诉讼请求，原审法院认为：众声公司于2012年2月28日、3月9日共向某乙慧英支付租金200000元，符合双方合同关于每月25日前支付下两个月的租金及先付租金后使用等约定，故原审法院对于某公司主张其已经向某乙慧英交纳租金至2012年4月份的事实予以采信。谢某在其诉肖慧英租赁合同纠纷一案二审过程中已经确认涉案物业于2013年3月21日交还给谢某。虽然本案所涉的房屋租赁合同为无效合同，但肖慧英仍可请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故众声公司应当参照合同约定的租金标准（100000元／月），向某乙慧英支付自2012年5月1日至2013年3月21日期间的房屋占有使用费，共计1067742元（100000元／月×10＋100000元／月÷31×21）。本案虽为房屋租赁合同纠纷，但案涉租赁合同为无效合同，肖慧英向某甲公司追索场地使用费，应当适用一般诉讼时效，众声公司认为肖慧英起诉已经超过诉讼时效缺乏依据，原审法院不予采纳；肖慧英与众声公司签订的租赁合同无效，肖慧英依无效合同要求众声公司支付违约金缺乏法律依据，原审法院不予支持；肖慧英以自身名义与众声公司签订租赁合同，粤东技校、粤东技校广州分校、杨庆辉均非涉案租赁合同的相对人，肖慧英要求粤东技校、粤东技校广州分校、杨庆辉对场地占有使用费承担连带责任，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
对于某公司的诉讼请求，原审法院认为：无效合同自始不发生法律效力，肖慧英、众声公司因无效合同取得的财产，应当予以返还。众声公司主张其向某乙慧英支付了200000元押金，并提交了相应的收条为证，虽然收条为复印件，但是可以与其他证据相互印证，原审法院予以采信。肖慧英虽不予认可，但并未提供证据足以反驳，故众声公司要求肖慧英返还200000元押金合理合法，原审法院予以支持；众声公司与肖慧英签订的租赁合同为无效合同，众声公司依照无效合同要求肖慧英支付违约金，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持；众声公司认为肖慧英与谢某签订的租赁合同租金标准低于肖慧英与众声公司签订的租赁合同，两份合同之间存在租金差价，肖慧英应当将其中的差价858000元作为不当得利返还给众声公司，但众声公司此诉讼请求缺乏法律依据，原审法院无法支持；肖慧英与众声公司签订的租赁合同约定，如众声公司因经营需要，需对房屋进行扩建、加层、改建、室内装修或增加设备的，须经肖慧英的同意，且众声公司签订此合同时，已明知涉案场地是肖慧英从谢某处承租得来，知悉肖慧英与谢某签订的租赁合同的内容，众声公司在未经出租人同意的情况下，对涉案物业进行装修改造并购置教学设备，所产生的费用应当由众声公司负担，众声公司要求肖慧英赔偿损失，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
原审诉讼中，肖慧英于2014年7月8日向原审法院申请增加诉讼请求，要求众声公司、粤东技校、粤东技校广州分校、杨庆辉共同返还教学设备一批。肖慧英无正当理由，在举证期限届满后提出增加诉讼请求，不符合法律规定，故本案对肖慧英此项诉请不予调处。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，于2015年1月20日作出判决：一、广州市众声人力资源有限公司与肖慧英于2010年1月30日签订的《合作合同》无效；二、广州市众声人力资源有限公司于判决生效之日起三日内，向肖慧英支付2012年5月1日至2013年3月21日期间的房屋占有使用费1067742元；三、肖慧英于判决生效之日起三日内，返还广州市众声人力资源有限公司押金200000元；四、驳回肖慧英其他诉讼请求；五、驳回广州市众声人力资源有限公司其他诉讼请求。本诉受理费26000元，由肖慧英负担14433元，由广州市众声人力资源有限公司负担11567元；反诉受理费14432元，由广州市众声人力资源有限公司负担13385元，由肖慧英负担1047元。
判后，上诉人众声公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、众声公司与肖慧英签订的《合作合同》无效，肖慧英基于无效的转租合同而获取的租金溢差实属不当得利，应当返还。肖慧英向涉案场地业主交付的租金分别为6.1万元／月（2012年9月1日前）以及6.7万元／月（2012年9月1日以后），而众声公司自2010年7月开始均按照10万／月向肖慧英交纳固定费用，其超出溢价部分85.8万元应当认定为肖慧英基于无效转租合同而获取的不当收益，其根本没有收取上述收益的合法理由。根据我国民法对于不当得利的认定，肖慧英理应返还众声公司上述款项，众声公司的请求依法有据，应当得到法院的支持。二、基于同样的理由，众声公司支付涉案场地的占有使用费理应等同涉案场地业主向肖慧英收取的租金，而不是按照众声公司与肖慧英签订的无效的《合作合同》所规定的租金规定，因此，众声公司向肖慧英支付2012年5月至2013年3月21日的占有使用费应当为688387元而非原审法院认定的1067742元。请求判令：1、肖慧英向众声公司返还不当租金收益85万元；2、撤销原审判决第二项，改判众声公司向肖慧英支付2014年5月1日至2013年3月21日期间的房屋占有使用费688387元；3、判令肖慧英承担全部诉讼费用。
被上诉人肖慧英答辩称：同意原审判决，众声公司上诉请求缺乏事实依据和法律依据，恳请二审法院查清事实，驳回众声公司的全部上诉请求，以保护肖慧英的合法权益，维护法律的正确实施。
原审被告粤东技校、粤东技校广州分校认为原审认定事实清楚、适用法律正确，没有意见。
原审被告杨庆辉没有提出答辩意见。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：关于众声公司、肖慧英于2010年1月30日签订的《合作合同》无效，原审法院己作论述，本院予以认可，不再赘述，众声公司、肖慧英对此并无异议。本案上诉争议的焦点在于《合作合同》无效后，众声公司应该按《合作合同》约定的租金标准还是按《租赁合同》约定的租金标准支付涉案物业的占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。原审法院据此判令众声公司按《合作合同》约定的租金标准向肖慧英支付占有使用费并无不当，本院予以支持。根据合同的相对性原则，本案中“参照合同约定的租金标准”应该是指参照众声公司、肖慧英于2010年1月30日签订的《合作合同》中约定的租金标准，众声公司上诉请求参照肖慧英与案外人谢某于2009年6月10日签订的《租赁合同》约定的租金标准支付占有使用费依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人众声公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费15936.19元，由广州市众声人力资源有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 刘 纯