河北省宽城满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宽民初字第1530号
本诉原告（反诉被告）赵建秀。
委托代理人纪君华，河北纪君华律师事务所律师。
委托代理人刘妹芳，河北纪君华律师事务所实习律师。
本诉被告（反诉原告）李维超。
本诉原告（反诉被告）赵建秀与本诉被告（反诉原告）李维超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月15日受理后，依法组成合议庭，分别于2014年6月5日、2014年10月21日公开开庭进行了审理。原告赵建秀的委托代理人纪君华、刘妹芳，被告李维超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告诉称，2012年2月14日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定：租赁期限从签订协议起至2017年2月14日止，前三年每年租金62000元，第四年、第五年根据周边房情租金适当上涨。上交租方式，每年2月14日前交清全年租金；合同同时约定若一方违约，则应向另一方支付违约金50000元。合同签订后，原告按合同履行了交付房屋的义务，但是被告从2014年2月开始拖欠原告2014年租金62000元至今未付。原告向被告多次催交租金，但是被告至今依然没有支付拖欠的租金。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求房屋，被告理应依约及时支付租金给原告。但是，被告却无理拒不支付租金至今。由于被告不能依约支付租金给原告，致使原告合同目的不能实现。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益，并构成违约。为了维护原告的合法权益，故依法起诉，请求法院依法判令被告支付原告租金62000元（暂计至2015年2月14日）；依法判决被告支付原告违约金50000元；本案所有诉讼费由被告承担。
为证明其主张，本诉原告出示的证据如下：
1、租赁协议。证实原、被告之间存在租赁协议。
2、经法院工作人员和双方当事人到场所拍摄的案涉房屋内现场照片。证实案涉房屋内模特、花篮、照相装饰及背景、吧台、装饰橱柜、洗衣机、塑料椅子等相片附着用品系本诉被告所有，可以证实本诉被告实际占用该房屋。
3、宽房登字第2009-116号房屋所有权证，用以证实原告出租的房屋有合法手续。
本诉被告辩称，2012年2月14日，我与反诉被告赵建秀签订租房协议，租赁房屋位于龙翔花园门口天宝底商，明确约定用于商业经营使用（婚纱影楼）。我承租后才知道该底商没有产权证，因此我一直办不了营业执照。致使我在两年时间不能正常营业，我白白损失了124000元租金，婚纱摄影的设备及婚庆用品我投资40多万元，没有发挥使用效益，为此我曾找到反诉被告协商要求尽快解决，可是至今未能解决。而且该底商的消防管道以及卫生间地面严重漏水导致屋顶塌陷，婚庆用品浸泡损坏。另外，门面橱窗损坏，被告承诺维修却一直推诿，存在重大安全隐患，我也曾多次找到反诉被告要求修理管道安装橱窗，可反诉被告也不予解决，而且态度蛮横。以上原因造成我无法使用，白白交付了124000元的房租。综上所述，我承租反诉被告底商，是为了办婚纱影楼，可是因为被告不能提供出租底商的房产证，我无法办理营业执照，而且该底商存在消防管道厕所地面漏水和门面橱窗损坏，有重大安全隐患等，反诉被告不予解决，我只好抱着多一事不如少一事的心理找她协商交出了房屋钥匙自行解除协议，谁知反诉被告不讲理，还将我告上法庭，特此答辩。
为证明其主张，本诉被告出示证据如下：
圆通快递详情单（单号6475104863），用以证实本诉被告（反诉原告）已经将房屋钥匙交付给本诉原告（反诉被告）。
反诉原告诉称，2012年2月14日，我与反诉被告赵建秀签订租房协议，租赁房屋位于龙翔花园门口天宝底商，明确约定用于商业经营使用（婚纱影楼）。我承租后才知道该底商没有产权证，因此我一直办不了营业执照。致使我在两年时间不能正常营业，我白白损失了124000元租金，婚纱摄影的设备及婚庆用品我投资40多万元，没有发挥使用效益，为此我曾找到反诉被告协商要求尽快解决，可是至今未能解决。而且该底商的消防管道以及卫生间地面严重漏水导致屋顶塌陷，婚庆用品浸泡损坏。另外，门面橱窗损坏，被告承诺维修却一直推诿，存在重大安全隐患，我也曾多次找到反诉被告要求修理管道安装橱窗，可反诉被告也不予解决，而且态度蛮横。以上原因造成我无法使用，白白交付了124000元的房租。综上所述，我承租反诉被告底商，是为了办婚纱影楼，可是因为被告不能提供出租底商的房产证，我无法办理营业执照，而且该底商存在消防管道厕所地面漏水和门面橱窗损坏，有重大安全隐患等，反诉被告不予解决，我只好抱着多一事不如少一事的心理找她协商交出了房屋钥匙自行解除协议，谁知反诉被告不讲理，还将我告上法庭，特此反诉，请求法院判令被告依法解除租房协议；判令被告返还两年租金124000元；诉讼费由被告承担。
反诉被告辩称，1、反诉原告所提反诉理由不能成立，反诉原告与被告于2012年2月14日签订房租协议是事实，但签订协议后，反诉被告一直按约定的义务履行并交付房屋给反诉原告，反诉原告在签订协议和接受房屋时，对房屋的现状均予以了解并予以认可，反诉原告于是对房屋进行装修装饰，并进行了正常营业。至于反诉原告所提承租后才知道该房屋没有产权证办不了营业执照属于虚假陈述。在反诉原告承租后使用的2年多时间里，反诉被告的房屋达到反诉原告签订合同的目的，反诉被告更没有反诉原告所诉的那样门面橱窗损坏，被告推诿一事，也更不存在不予解决态度蛮横的情况。房屋更不存在重大安全隐患。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年2月14日，本诉原告（反诉被告）赵建秀与本诉被告（反诉原告）李维超签订了一份房屋租赁合同，合同约定：甲方（出租方）赵建秀，乙方（租用方）李维超；甲方将自有的位于宽城龙翔花园门口天宝底商商业经营使用（婚纱摄影）；房屋租金：前三年为每年租金62000元，第四年、第五年根据周边房情租金适当上涨。上交租方式，每年2月14日前交清全年租金；乙方使用甲方原有的水、电、暖等设施，费用自理；乙方要爱护房屋及一切设施，因乙方原因造成损坏由乙方负责维修，在不影响安全的情况下甲方允许乙方对房屋装修，期满后装修归甲方；租期内，因甲方原因造成乙方无法使用房屋，甲方要退回乙方所交的未使用期间的租费，因乙方原因，甲方不退；违约责任：违约方赔偿守约方50000元违约金；房屋租期5年，即从签订协议起到2017年2月14日止，期满后同等条件下乙方有优先租用权。合同签订后，本诉原告按合同约定将涉案房屋交付给本诉被告使用，被告将2012年2月14日至2014年2月14日两年租金124000元付清，此后租金至今未付。
在庭审过程中，本院对证据审核认定如下：
1、租赁协议。
2、经法院工作人员和双方当事人到场所拍摄的案涉房屋内现场照片。
双方当事人对1-2号证据没有异议，本院予以采信。
3、宽房登字第2009-116号房屋所有权证。
本诉被告李维超对本诉原告提供的3号证据真实性有异议，庭后提出了鉴定申请，要求对房产证的形成时间进行鉴定，但在鉴定过程中未能按鉴定机构的要求缴纳鉴定费用，经法院技术室工作人员对其多次进行传唤催缴，被告既不到庭亦不答复，本院依法终止了鉴定程序，被告对该证据的异议理由不能成立，该证据符合证据的实质要件和形式要件，本院予以采信。
4、圆通快递详情单（单号6475104863），本诉原告对该证据有异议，认为该快递单既没有圆通快递公司的公章确认，也没有寄件项目及内件品名，不能达到本诉被告的证明目的。本诉原告的异议理由成立，该证据本院不予采信。
本院认为：本诉原告（反诉被告）赵建秀与本诉被告（反诉原告）李维超是在平等、自愿的基础上签订的房屋租赁合同，合同内容合法有效，应受法律保护，当事人应按合同约定履行自己的义务。本诉原告已按合同约定向本诉被告交付了租赁物，本诉被告未提出异议且已接收并投入使用两年之久，未对租赁物的质量问题提出异议，反诉被告应将所欠租赁费付清。本诉被告逾期未支付租金，已构成违约，应承担相应违约责任，合同中约定的违约金过高，应适当予以减少。反诉原告诉称“我承租后才知道该底商没有产权证，因此一直办不了营业执照，致使两年时间不能正常营业，故要求解除租房协议，并由反诉被告返还已支付的两年租金124000元”，但在庭审过程中，反诉被告提供了涉案底商的房屋所有权证。反诉原告虽对房屋所有权证的形成时间提出异议，并提出鉴定申请，但在鉴定过程中未能按鉴定机构的要求缴纳鉴定费用，经法院技术室工作人员对其多次进行传唤催缴，被告既不到庭亦不答复，本院依法终止了鉴定程序，反诉原告应承担举证不能的法律后果，其要求解除合同、返还两年租金124000元的反诉请求因证据不足，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由本诉被告（反诉原告）李维超给付本诉原告（反诉被告）赵建秀租金（2014年2月15日至2015年2月14日）62000元及违约金（自2014年2月14日起至欠款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率进行计算）。
二、驳回反诉原告李维超的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2540元、反诉费2880元，由本诉被告（反诉原告）李维超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于承德市中级人民法院。
审 判 长 宋敬宏
审 判 员 刘新全
人民陪审员 王 彪
二〇一五年九月七日
书 记 员 吴秀华