北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第12740号
上诉人（原审被告）北京博成房地产有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里5号楼底商115、201、203室。
法定代表人唐晓丹，董事长。
委托代理人郎敬禹，男，1983年5月23日出生。
被上诉人（原审原告）李东，男，1968年9月28日出生。
委托代理人常雪，北京市北方律师事务所律师。
上诉人北京博成房地产有限公司（以下简称博成公司）因与被上诉人李东商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第29155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李东于2011年8月诉至原审法院称：2007年3月17日，我与博成公司签订了一份《北京市商品房预售合同》，约定由我购买博成公司出售的位于北京市朝阳×号房屋，合同约定的房屋总价款为1828548元。合同签订后，我按照合同的约定履行了我的付款义务。根据合同第十一条（一）项约定，博成公司的交房日期为2008年1月31日前，但博成公司至今未将符合约定的房屋交付给我。依据合同第十三条第一款第（2）项的约定，逾期超过60日后，如我要求继续履行合同，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，博成公司应当按照我已付总房款的日万分之五向我支付违约金。另，该合同第二十条第一款约定，博成公司应当在2008年11月1日前取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，否则，从逾期之日起按照我已付总房款日万分之二的标准向我支付违约金。经查，我所购买的房屋所在的楼栋权属证明直至2009年9月23日方才取得，逾期326天。本案中，博成公司进行精装修的房屋经鉴定机构鉴定，存在严重的质量问题，至今未能解决。现我诉至法院，请求判决：1、博成公司按照我和博成公司签订的《北京市商品房预售合同》的约定向我交付北京市朝阳区×号房屋；2、博成公司向我支付逾期交房的违约金，暂计算至2011年5月6日，共计1088900.33元；3、博成公司向我支付逾期取得楼栋权属证明的违约金119221.33元；4、博成公司给付我房屋租金损失401400元、车位租金损失5640元、证据保全公证费2702元；5、博成公司赔偿我北京市朝阳区×号房屋的装修整改费用100035.03元；6、因博成公司未能向我交付房屋，博成公司应当承担其给付我上述装修整改费用之前的物业管理费。
博成公司辩称：关于李东所述的其与我公司签定《北京市商品房预售合同》的情况属实。关于李东主张的逾期交房违约金，我公司认为不存在逾期交房的事实，我公司于2008年1月22日通知李东于2008年1月31日前办理收房手续，但李东未按照我公司通知的时间办理收房手续，在我公司通知李东收房时，涉案房屋已经达到双方合同第十一条约定的交付条件，根据合同第十五条第二项的约定，本案中应当视为我公司在2008年1月31日向李东交付了房屋，故不应当再承担逾期交房的违约责任。即使我公司交付的房屋在装修方面存在瑕疵，但根据双方签定合同第十六条约定，发现问题由我公司按照国家和本市有关工程质量的规范和标准负责维修，并承担维修费用。所以我公司承担的是对涉案房屋存在瑕疵进行维修的责任，李东不能仅仅以涉案房屋装修存在瑕疵为由拒绝收房。再退一步讲，即使存在逾期交房，李东于2011年起诉我公司主张违约金，也已经超过两年的诉讼时效。我公司在2008年通知李东收房，直到2012年李东申请对涉案房屋的装修质量进行鉴定，期间该房屋一直处于无人居住、无人管理，房屋内的设施必然因无人管理、使用而损坏，部分设施必然会出现问题，所以鉴定结果不能证明我公司通知李东收房时涉案房屋存在质量问题。关于李东主张逾期办理楼栋权属证明的违约金。我公司认为，我公司在2009年9月17日取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，该权属证明的逾期办理是因为北京市建委于2007年5月11日下发的《关于房屋权属登记面积有关问题的通知》，该文件的出台，导致我公司无法按照原计划办理初始登记，且影响持续到2008年6月京建权（2008）545号文件的出台，故该责任不应当由我公司承担。而且我公司认为，合同中约定的逾期办理楼栋权属证明的违约金标准过高，请求法院予以降低不超过日万分之零点三。
原审法院经审理查明：2007年3月17日，李东、博成公司签订一份《北京市商品房预售合同》，该合同约定李东购买博成公司出售的位于北京市朝阳区×号房屋，该合同第十一条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2008年1月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4、5项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。”该合同第十二条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2008年1月31日达到使用条件；（2）电：2008年1月31日达到使用条件；（3）供暖：2008年1月31日达到使用条件；（4）燃气：2008年1月31日达到使用条件；（5）有线电视及电话：2008年1月31日达到使用条件；（6）电梯：2008年1月31日达到使用条件。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）按合同第十三条执行。”该合同第十三条“逾期交房责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第壹种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之伍（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”该合同第十五条“交接手续”约定：“……（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人入住通知书规定交接期限届满之日起，即视为出卖人已交房屋，与该商品房有关的风险责任随之转为买受人，物业管理费用自上述期限届满次日起由买受人承担。”该合同第十六条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”约定：“……4出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（2）种方式处理：……（2）由出卖人修复到双方约定的标准；”该合同第二十条“产权登记”约定：“（一）初始登记出卖人应当在2008年11月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的贰％向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。”合同签订后，截至2007年12月21日，李东共计向博成公司支付购房款1828548元。2008年1月29日，博成公司取得了涉案房屋的《房屋土地测绘技术报告书》，2008年3月28日，博成公司取得涉案房屋的竣工验收报告。2008年4月2日，博成公司取得了涉案房屋的《住宅工程质量分户验收表》。2008年1月，博成公司准备完毕了涉案房屋的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。2008年1月22日，博成公司按照李东在上述合同中所留的通信地址向李东邮寄了《入住通知书》，通知李东在2008年1月31日前办理收房手续。李东并未按照博成公司通知书要求的期限办理收房通知。2008年4月3日，李东、博成公司曾对涉案房屋进行过验收，李东以该房屋装修存在严重质量问题为由，未办理收房手续。2011年5月6日，李东为对涉案房屋状况进行证据保全，聘请北京市中信公证处对涉案房屋的状况进行公证，花费公证费及相片打印费共计2702元。
案件审理过程中，李东申请对涉案房屋的装修质量进行鉴定，法院依法委托国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所对涉案房屋的装修质量进行鉴定，该鉴定所于2012年9月26日出具了《鉴定报告书》，该报告书表明博成公司装修的房屋在地面工程、墙面工程、吊顶工程、楼梯扶手、入户门安装工程等多处存在不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》的相关规定要求。案件鉴定费60000元由李东预付。后李东申请对上述报告书中载明的装修瑕疵进行整改所需费用进行评估。法院依法委托中建精诚工程咨询有限公司对整改造价进行鉴定。该鉴定公司于2013年10月10日作出了《工程造价鉴定报告》，该鉴定报告载明需整改的工程造价为77259.96元。后李东对该鉴定报告提出异议，法院将该异议提交鉴定公司，该鉴定公司于2013年11月26日作出了《工程造价鉴定复审报告》，该复审报告载明需整改的工程造价为100035.03元。案件鉴定费20000元由李东方预付。
另查，博成公司于2009年9月17日取得了涉案房屋所在楼栋的权属证明。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，李东、博成公司双方签订的《北京市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的相关规定，属于合法有效的合同，故李东、博成公司双方应当按照合同的约定履行各自的义务。
关于博成公司是否履行了向李东交付房屋义务的事项，法院认为，博成公司于2008年1月22日按照双方确认的联系地址向李东邮寄了于2008年1月31日前办理收房手续的入住通知书，李东称未收到该通知书，但根据双方签定的合同附件八关于联系地址的相关约定，法院认为，应当视为李东收到该通知书。故博成公司已经履行了通知交房的义务，李东未按照通知期限办理收房手续。但考虑到博成公司在2008年1月22日通知交付房屋时，该房屋实际尚未具备合同第十一条约定的交付条件，直至2008年4月2日，博成公司出售给李东的房屋才具备交付条件，故法院认定，博成公司逾期62天（自2008年2月1日至2008年4月2日）使涉案房屋达到合同约定的交付条件，博成公司应当按照合同约定承担该期间的逾期交房违约金。因目前房屋仍在博成公司控制之下并未实际交付，现李东要求博成公司交付房屋，法院予以支持。关于李东以涉案房屋装修质量不合格拒绝收房的事项，法院认为，根据合同的约定，在装修存有瑕疵的情况下，博成公司负责整改，李东据此拒绝收房，没有合同依据，李东主张2008年4月2日以后逾期交房违约金的诉讼请求，亦无事实依据，法院不予支持。
关于李东要求博成公司按照合同的约定支付逾期办理涉案房屋所在楼栋权属证明的违约金，具有合同和法律依据，法院予以支持，计算期间从2008年11月2日至2009年9月17日。因李东、博成公司双方的该项违约金标准约定并非过高，博成公司要求酌情减少的请求法院不予支持。
关于李东要求博成公司赔偿装修整改费用的诉讼请求，法院认为因博成公司提供的房屋在装修质量上经鉴定存在瑕疵，该瑕疵的整改费用亦经鉴定机构鉴定，故李东的该项诉讼请求，亦具有事实和法律依据，法院予以支持。在博成公司赔偿上述整改费用后，即不再对该房屋的装修瑕疵承担整改、维修的责任。
关于李东要求博成公司赔偿房屋租金损失的诉讼请求，法院认为，因李东在2008年4月2日以后无正当理由拒绝收房，据此产生的房屋租金和车位租金的损失属于李东自行扩大部分，法院不予支持。
关于李东要求博成公司承担赔偿装修整改费用之前的物业费的诉讼请求，法院认为，因物业费支付属于李东与物业公司之间的合同关系，与本案并非为同一法律关系，且李东目前亦尚未实际支付物业费，故法院在本案中对李东的该项诉讼请求不予处理。关于李东主张的证据保全公证费的诉讼请求，属于李东因维护其合法权益支出的必要费用，博成公司应予赔偿。据此，原审法院于2015年1月30日判决如下：一、北京博成房地产有限公司于判决生效之日起十五日内向李东交付北京市朝阳区×号房屋，双方按所签订的《北京市商品房预售合同》的约定履行交接手续；二、北京博成房地产有限公司于判决生效之日起十五日内给付李东逾期交房违约金五万六千六百八十四元九角九分；三、北京博成房地产有限公司于判决生效之日起十五日内给付李东逾期办理楼栋权属证明的违约金一十一万七千零二十七元零七分；四、北京博成房地产有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿李东装修整改费十万零三十五元三分；五、北京博成房地产有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿李东证据保全的公证费用二千七百零二元；六、驳回李东的其他诉讼请求。
宣判后，博成公司不服原审判决，上诉至本院称：原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。李东同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院无异，本院在此予以确认。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房款发票、邮寄回执单、《入住通知书》、验收记录表、公证书及公证费用票据、《房屋土地测绘技术报告书》、《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《住宅工程质量分户验收表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、楼栋权属证明、《鉴定检验报告书》、《工程造价鉴定报告》、《工程造价鉴定复审报告》、鉴定费发票及双方庭审陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为：关于房屋交付问题。根据合同法的相关规定，交付是由出卖人将标的物交给买受人占有，即占有的转移。商品房买卖合同中，一般情况下，应将买受人在交房通知上签字及出卖人交付房屋钥匙等作为转移房屋占有的必要条件，在买受人实际占有控制房屋后，才应视为交付完毕。本案中，根据已经查明的事实，现涉案房屋仍未实际交付，李东依据合同约定主张博成公司交付房屋，应予支持。博成公司主张已经履行交房的通知义务，应视为已经交房，系其应否承担逾期交房违约责任的事实依据，但不能作为其已经实际完成交付的抗辩理由，因此，对其该项上诉理由，本院不予采纳。
关于逾期交房违约金。根据双方合同约定，博成公司向李东交付房屋应当满足若干交付条件，2008年1月22日，博成公司虽按照合同约定时间向李东履行通知交房义务，但此时该房屋并未具备合同约定的交付条件，原审法院据此认定博成公司应当承担自2008年2月1日至2008年4月2日满足合同交付条件之日期间的逾期交房违约金，处理妥当，本院予以维持。
关于装修整改等费用。经评估，涉案房屋地面工程、墙面工程、吊顶工程、楼梯扶手、入户门安装工程等多处确存在不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》相关规定的情况，需要后期进行整改。虽然上述房屋装修问题并非功能性质量瑕疵致使严重影响正常居住，不能据此作为李东不予收房的理由，但并不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担由此产生的相应装修整改、证据保全等费用。
关于逾期办证违约金。根据合同约定，出卖人逾期取得初始登记的，应当支付违约金。原审法院综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素，判断双方约定的违约金标准并非过高，并据此计算违约金数额，是适当的，本院予以维持。
综上，博成公司提出的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费20261元，由李东负担14814元（已交纳），由北京博成房地产有限公司负担5447元（于本判决生效之日起十五日内交至原审法院）；鉴定费80000元，由北京博成房地产有限公司负担（于本判决生效之日起十五日内交至原审法院）；二审案件受理费4657元，由北京博成房地产有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 夏
代理审判员 林存义
代理审判员 程 磊
二〇一五年十月二十日
书 记 员 鲁燕萍