江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02363号
上诉人（原审原告）丁学军。
上诉人（原审原告）徐艳。
被上诉人（原审被告）苏州南山置业有限公司
上诉人丁学军、徐艳因与被上诉人苏州南山置业有限公司（以下简称南山公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第0068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1、南山公司系苏州市城北西路1958号金成家园（又称南山金城1958）的开发商。2011年5月10日，南山公司（出卖方）与丁学军、徐艳（买受方）签订商品房买卖合同1份，买卖的商品房为金成家园52幢1703室房屋，建筑面积88.27平方米，总价款为788123元，交付日期为2012年11月30日前。合同第二十条约定“本合同签订之前出卖方及其出卖方委托的房地产中介机构发布或提供的售楼广告、宣传资料和样板房、模型均不作为合同的附件或承诺，双方按本合同内容执行”。合同附件1中粘贴的房屋平面图中，用红线明显标注了买卖房屋的范围。房屋的入户门向内开启，在标注的所购房屋红线范围之外，厨房外侧有一不足2平方米的矩形区域，类似室外平台的构造。合同签订后，丁学军、徐艳依约支付了全部房款。在房屋施工过程中，丁学军、徐艳及部分其他业主发现平面图所示矩形区域为空心框架结构，而非图纸显示的平板结构的花池，即开始与南山公司进行交涉。南山公司于2012年3月25日向业主发出“关于金城1958项目平板结构的告知函”，告知业主在交房时无法向业主交付平板结构，愿意参考平板建造成本等综合因素给予业主补偿（按平板可计价面积＊合同单价＊0.6计算）。丁学军、徐艳对南山公司的补偿方案不能接受，在合同约定的房屋交付日期未予收房。
2、2013年12月13日，丁学军、徐艳从南山公司处接收了52幢1703室房屋，双方签署了房屋交接书，丁学军、徐艳确认收到房屋钥匙及房屋使用说明书、住宅质量保证书等材料。
3、金成家园小区建有地下停车场，建设工程规划许可证和规划核实合格证显示，丁学军、徐艳购买房屋所在的52幢建设地下1层为停车场，小区15幢和23幢均不含地下层。现南山公司向业主交付的房屋和停车场状况与规划相符。
4、2012年10月23日，苏州市园林和绿化管理局向南山公司出具“苏州市城市建设项目配套绿地指标踏勘审查意见书，意见为：金成家园二期住宅绿地率核算为46.75%，达到了规划方案绿地率37.8%的要求，同意通过绿地指标踏勘验收。
5、苏州市金阊区公安消防大队于2012年11月20日向南山公司出具的苏阊公消验复（2012）第0002号建设工程竣工验收消防复查意见书显示，丁学军、徐艳购买房屋所在的52幢室内消火栓箱内消防器材的配置与检验报告一致，符合消防相关规定。南山公司向丁学军、徐艳交付的52幢1703室房屋外靠近入户门的走道墙上设有一处消火栓箱。
6、在本案审理过程中，南山公司表示因向丁学军、徐艳交付的房屋花池部位为空心框架，愿意按照既定的房屋进行补偿，并考虑额外的补贴，同意承担的补偿总额为12624.61元。
以上事实，由双方的当庭陈述及丁学军、徐艳提供的商品房买卖合同、销售发票、联系函、照片、南山公司提供的房屋交接书、建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格证、城市建设项目配套绿地指标踏勘审查意见书、建设工程竣工验收消防复查意见书等证据证明；上述证据均经庭审质证，原审法院予以确认。
原审原告丁学军、徐艳的诉讼请求为：判令南山公司赔偿损失75000元并承担本案诉讼费用。在审理过程中，丁学军、徐艳明确损失赔偿的构成为：缺失花池面积损失30000元、缺少地下车库的损失20000元、绿化缺失和维权费用损失10000元、消防栓造成房屋瑕疵损失15000元。
原审法院认为，丁学军、徐艳与南山公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反国家法律规定，合法有效，双方均应当遵照执行。南山公司作为出卖人在销售过程中就房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的，即使未载入买卖合同，亦应当视为合同内容执行。丁学军、徐艳依约支付了全部购房款，南山公司也向其交付了符合合同约定的商品房。合同附件贴图显示，丁学军、徐艳所购房屋厨房外侧确有所谓花池的实心平板结构，无论该区域是否应为丁学军、徐艳所利用及是否给丁学军、徐艳造成影响和损失，南山公司均应对交付的房屋结构与图纸显示存在差异承担责任。现丁学军、徐艳已经接收房屋，南山公司考虑到丁学军、徐艳自行将该部位改建成平板花池结构所需成本等因素自愿补偿12624.61元，与购房单价＊该部位面积的金额基本相当，足以弥补丁学军、徐艳的损失，原审法院予以确认。丁学军、徐艳未提供证据证明花池结构改变问题造成其他损失的情况下，超出此范围的请求，原审法院不予支持。南山公司根据房屋的消防要求在丁学军、徐艳所购房屋外侧设置消火栓箱，符合消防部门的相关规定，通过了消防验收。合同所附贴图显示1703室房屋入户门向内开启，南山公司在公共通道内设置符合公共利益需求的消火栓箱并未造成丁学军、徐艳的出入障碍，也不构成房屋瑕疵，丁学军、徐艳就此主张南山公司赔偿损失的请求，原审法院不予支持。金成家园小区的15幢、23幢房屋在规划之初即无负一层车库的设置，南山公司向业主交付的房屋和停车场通过了规划验收合格，小区的停车位设置并未减少，丁学军、徐艳所购52幢房屋与15、23幢也存在一定距离，该两幢房屋是否建设负一层与丁学军、徐艳的居住、出行等问题均无关联，丁学军、徐艳主张因此造成损失要求南山公司进行赔偿的诉讼请求，原审法院不予支持。至于绿化问题，南山公司提供的证据也显示金成家园二期房屋的绿化达到了规划和设计要求，并不存在丁学军、徐艳主张的“缩水”问题，丁学军、徐艳就此主张赔偿损失的诉讼请求，原审法院不予支持。另外，丁学军、徐艳主张南山公司赔偿维权损失的诉讼请求，并无事实和法律依据，原审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：一、苏州南山置业有限公司于判决生效后十日内一次性向丁学军、徐艳支付补偿款12624.61元；二、驳回丁学军、徐艳的其他诉讼请求。案件受理费1674元，减半收取837元，由丁学军、徐艳负担696元，苏州南山置业有限公司负担141元。
上诉人丁学军、徐艳不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、丁学军、徐艳购买的系88.27平方米的小户型房屋，购房时更关注房屋结构、空间利用的合理性及赠送面积多少。缺失的花池是在厨房外，花池缺失导致房屋整体实用性和舒适度的下降。如购房时南山公司即告知无此花池，丁学军、徐艳会慎重考虑是否购买房屋。原审单纯以缺失面积及购房价格计算补偿款无依据。2、商品房买卖合同是南山公司单方制作的格式合同。样板房和小区内其他几幢房屋均为外开门，如丁学军、徐艳购买的房屋与样板房或其他房屋有差别，南山公司应在签合同前告知。门外的消防栓也影响了出行方便及居住的舒适度。丁学军、徐艳购房时开门方向的设置及门外的消防设施规划早已完成，即使合同表明为内开门、消防栓箱符合规定也不能免除南山公司的告知义务。3、购房时南山公司并未向丁学军、徐艳出示绿化率和车位的配比率的规划文件，也未说明绿化率和车位配比率，而是以沙盘图上的绿化情况及南山一期的绿化环境为参照向购房者进行宣传。南山公司向购房者作出了高于规划的承诺，现其交房的房屋绿化环境与一期及沙盘图上显示的相去甚远，应承担违约责任。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人南山公司二审答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
本院二审查明事实与原审相一致。
二审中，丁学军、徐艳主张花池的补偿金额应为房屋总价÷套内面积×花池面积。
本案二审争议焦点在于：1、花池未建造给丁学军、徐艳造成的损失；2、丁学军、徐艳能否以门外存在消防栓箱为由要求赔偿损失；3、涉案房屋的绿化率及车库配比率是否违反约定。
本院认为，关于南山公司未建造花池的损失问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋的面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算。本案中，即使花池部分属于合同约定的建筑面积之内，因花池未建造导致的面积误差比亦不超过3%，南山公司提出的补偿方案约等于按建筑面积计算的购房单价＊花池面积的金额，已体现了按实结算的处理原则，足以弥补买受人的损失。丁学军、徐艳主张存在其他损失没有证据证明，其要求以按套内面积计算的购房单价进行赔偿的主张本院不予采信。
关于丁学军、徐艳称南山公司未告知开门方向的问题，其在一审中未就此提出赔偿请求，本案不予理涉。消防栓箱位于公共区域内，其设置符合消防部门的规定，通过了消防验收，未对丁学军、徐艳的居住及出行构成妨碍，即使南山公司在售房时未告知也不违反法律规定或合同约定，丁学军、徐艳据此主张赔偿本院不予支持。
出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。丁学军、徐艳称南山公司售房时承诺房屋的绿化等同于南山一期房屋没有证据证明。沙盘系房屋销售时出卖人对于房屋及小区的总体状况的展示，一般而言并非关于绿化率或车位配比率的具体确定的允诺，亦不构成合同内容。现小区的绿化及车位达到了规划要求，即使与沙盘所示存在一定出入也不构成违约，丁学军、徐艳就此要求南山公司承担违约责任不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人丁学军、徐艳的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1674元，由上诉人丁学军、徐艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 沈维佳
代理审判员 陈 斌
二〇一四年十月二十日
书 记 员 吉宇璐