江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）射黄民初字第0189号
原告颜立成，男。
原告蔡秀梅，女。
两原告委托代理人任永生，江苏公正律师事务所律师。
被告孙昌俊，男。
委托代理人朱和声，射阳县合兴法律服务所法律工作者。
被告毛新亚，男。
原告颜立成、蔡秀梅与被告孙昌俊、毛新亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月31日立案受理后，依法由审判员戴志成独任审判，于2014年5月29日公开开庭进行了审理。原告颜立成、蔡秀梅的委托代理人任永生、被告孙昌俊及其委托代理人朱和声、被告毛新亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告颜立成、蔡秀梅诉称：2010年12月21日，原告与两被告签订了租赁合同，两被告承租原告位于射阳县海通镇共青路与花园路南侧，14号商住楼北侧三间三层商业门面房，用于商业经营，租赁期限自2011年1月1日至2018年12月31日止，年租赁费60600元，每年元月一日一次性交清当年租金。合同签订后，两被告伙同他人在承租房屋经营了“佳人有约”茶庄。2013年房租，被告至今未予交纳，已经逾期一年多。同时被告将所承租房屋自2013年4月下旬便关门上锁至今，电卡不交，水费不结。为此，原告曾多次向被告催要房租，但均遭被告拒绝。被告的行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益不受侵害，原告诉至法院请求判令1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告返还租赁房屋；3、被告支付2013年房租60660元和2014年1月1日起至交付房屋之日止的房租；4、被告支付从2013年1月1日起至房屋交还之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。
被告孙昌俊辩称：1、被告孙昌俊与原告签订房屋租赁协议属实，但该租赁协议已于2013年4月终止，被告也已经将租赁房屋交还给原告。原告主张房租无依据，被告不差欠原告房租。2、在租赁合同签订后，被告孙昌俊与王志斌合开“佳人有约”茶座，至2011年4月1日孙昌俊退出茶座经营，并与王志斌签订了一份协议书，约定孙昌俊退出茶座经营且不得干涉王志斌的经营，2011年4月1日至2018年4月1日期间的房租由王志斌交付给原告，该情况原告也知晓，所以原告起诉两被告，诉讼主体也不适格。
被告毛新亚辩称：被告毛新亚与原告签订房屋租赁协议属实，但在租赁合同签订后被告孙昌俊与他人合伙开“佳人有约”茶庄，被告毛新亚没有实际参与经营，故实际的承租人应当是被告孙昌俊及其合伙人，原告知晓该事实但并没有通知被告毛新亚修改合同，所以被告毛新亚已经退出了租赁合同。另在2014年4月份被告收到了原告发出的解除租赁合同通知书。
经审理查明：2010年12月21日，原告颜立成、蔡秀梅与被告孙昌俊、毛新亚签订了一份租赁合同。合同主要约定：原告将位于海通镇共青路与花园路南侧，14号商住楼北首三间三层门市楼房出租给两被告，租赁期间为2011年1月1日至2018年12月31日止，期限8年，合同到期后原告如继续出租，在同等条件下被告有优先续签权，如不继续承租，被告所有装潢的主体部件不得拆除；租金为全年陆万零陆佰元（￥60600元），租赁期间，双方不得反悔，合同期满后按市场行情随行就市，每年的元月一日，被告一次性缴清当年租金；房屋交付期为2011年元月；……。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告，后该房屋用于开设“佳人有约”茶庄，案外人王志斌参与经营。2013年4月9日，原告向两被告发出解除租赁合同通知书，合同内容为“……2013年约定支付租金期限已过，承租方至今拒不支付租金，并未经出租方同意，私下转租。为此，按国家相关法律法规，解除《租赁合同》赔偿损失。并于2013年4月16日交出租赁房屋，否则后果自负。另凡承租方所设《租赁合同》外的事宜及其后果均由其自负。现依司法程序，特此书面通知，同时一式四份，从通知之日起解除《租赁合同》生效。”被告孙昌俊、毛新亚分别于2013年4月11日、4月13日收到了该份通知书。另，庭审中，两被告均表示在收到通知书后均同意解除租赁合同。
另查明，1、2011年及2012年租金，原告已经收取，双方无异议。对于2013年1月1日以后的租金，原告表示被告没有支付，被告陈述不清楚是否支付，也未提供已经支付的证据。2、2013年4月21日，原告蔡秀梅向射阳县公安局海通派出所报警，接处警工作登记表显示其报警内容为：“为租房发生纠纷，现对方在搬我房子里物品”。
以上事实，租赁合同、解除租赁合同通知书、接处警登记表等书证及当事人的陈述予以证实。
本院认为：原告颜立成、蔡秀梅与被告孙昌俊、毛新亚之间的租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告应依约将租赁房屋交付给被告使用、收益，被告具有向原告缴纳房租的义务。庭审中，两被告均抗辩两人先后退出本案诉争租赁物的经营，在退出后均已不是实际的承租人，所以原告起诉主体不适格。经查，原告对两被告陈述退出租赁房屋的使用行为及王志斌为实际承租人的主张均不认可，且被告也无充分证据证实两人确已退出租赁合同。故对两被告的以上抗辩意见本院不予采信。另，被告所举证据不能形成证据链证实房屋已经返还给原告。本案中承租人仍应为被告孙昌俊与毛新亚，原、被告双方仍受租赁合同的约束。依据合同法的规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中原告于2013年4月9日向两被告发出解除租赁合同通知书，该通知书中明确注明要求解除合同的理由为两被告逾期支付租金及擅自转租，两被告分别于2013年4月11日及同年4月13日收到通知书，并未在合理期限内提出异议，审理中两被告亦表示对解除合同通知书的认可，应认定双方达成合同解除的意思表示，租赁合同业已解除，合同解除日应为被告最后收到解除通知日，即2013年4月13日。合同解除后，承租人应向出租人返还承租房屋，在承租人不履行返还义务时，出租人在合理的期限内应采取措施防止损失的扩大。本案中租赁合同于2013年4月13日解除后，被告未向原告交付承租房屋，但原告只采取了其所谓的加锁行为，且在2013年4月21日原告蔡秀梅报警称因租房发生纠纷后，仍未能采取有效措施收回房屋以防止损失的扩大，造成房屋闲置时间过长的部分原告负有责任。本案主要系因两被告未履行支付租金的主要合同义务导致合同解除，根据原、被告双方的过错程度及租赁合同的解除期限，本院酌定被告在租赁合同解除后应向原告支付三个月的房屋闲置期间的租金损失。另，在房屋租赁合同解除前，被告仍应依约支付租金。综上，因租赁合同已解除，原告再次向本院诉请解除合同，本院不予支持，但被告应履行房屋返还义务。对于原告主张从2013年1月1日起至返还房屋之日的租金，超出了法律规定及本院酌定的支付范围，对超出部分，本院不予支持。对原告主张的租金的利息损失，合同解除前的租金（2013年1月1日至2013年4月13日期间，总计17334元），双方在合同中明确约定租金支付日（每年的元月一日），因被告逾期支付，属违约行为，由被告承担逾期利息，符合法律规定，本院予以支持，该部分利息应从双方约定支付租金截止日的次日起即2013年1月2日起算，利率标准为中国人民银行同期贷款基准利率；合同解除后，被告即不存在违约行为，对原告的损失，本院根据双方过错及实际情况，已酌定被告向原告支付三个月的租金损失（2013年4月14日至2013年7月13日期间，总计15150元），再行要求被告承担利息损失，无法律依据，故对于合同解除后的利息，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，判决如下：
一、被告孙昌俊、毛新亚在本判决生效后十日内向原告颜立成、蔡秀梅返还所承租的位于射阳县海通镇共青路与花园路南侧14号商住楼北侧的三间三层门市楼房。
二、被告孙昌俊、毛新亚在本判决生效后十日内向原告颜立成、蔡秀梅支付2013年1月1日至2013年4月13日期间租金17334元，并支付以此期间所欠租金为基数从2013年1月2日起至本判决确定的履行期满之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
三、被告孙昌俊、毛新亚在本判决生效后十日内向原告颜立成、蔡秀梅支付2013年4月14日至2013年7月13日期间租金损失15150元。
四、驳回原告颜立成、蔡秀梅的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算。
案件受理费1500元，减半收取750元，由原告蔡秀梅、颜立成负担350元，由被告孙昌俊、毛新亚负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，账号：400101040227821）预交上诉案件受理费。
审判员 戴志成
二〇一四年六月十六日
书记员 周 萍
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同。
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表明或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定的接触合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百一十二条租金合同时出租人将租赁物交付承租人适用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人预期不支付的，出租人可以解除合同。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。