江苏省兴化市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰兴民初字第2340号
原告陈宏锁，男，1964年10月1日生，汉族。
委托代理人祝云，江苏四牌楼律师事务所律师。
被告泰州市润金置业有限公司，住所地兴化市丰收南路95号。
法定代表人张小萍，董事长。
委托代理人钱道宏，男，1962年6月12日生，汉族。
被告沈新勤，男，1966年1月28日生，汉族。
被告朱稳彤，男，1958年7月31日生，汉族。
原告陈宏锁诉被告泰州市润金置业有限公司（以下简称润金公司）、沈新勤、朱稳彤商品房预售合同纠纷一案。本院于2013年9月24日立案受理，依法由代理审判员王海华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈宏锁及其委托代理人祝云、被告润金公司之委托代理人钱道宏、被告朱稳彤到庭参加诉讼，被告沈新勤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈宏锁诉称：2012年1月初，三被告向我兜售被告润金公司在兴化市经一路东侧、五里西路北侧开发的兴化经济开发区润安公寓商品房。当月14日，被告沈新勤与润金公司共同与我签订了房屋预售协议书一份，约定由我购买润安公寓1号楼1106、1107、1108、1109号商品房，暂估面积783平方米，总价约为358万元，交房时间为2012年3月15日，被告朱稳彤为该合同的见证人。合同签订后，我交付了购房款260万元，但被告至今未能交房，经我多方查证得知，被告向我隐瞒了润安公寓至今未领取商品房预售许可证明的事实。且1106、1107号房屋在卖给我之前就已抵押给他人，被告沈新勤经法院调解将1107、1108号房屋产权给他人后还向我出具交房的承诺书。原告的欺诈行为违反了诚信原则，也给我经济上和精神上造成了重大打击，故我诉至法院，请求：1、确认三被告与我签订的房屋预售协议书合同无效，判令三被告返还购房款260万元及其利息，并赔偿已付购房款一倍以内的损失；2、要求三被告给付自2012年5月1日至2012年12月30日，每日1000元的损失计21万元；3、本案诉讼费由三被告承担。
被告润金公司辩称：我公司与原告签订房屋预售合同及收到原告购房款260万元是事实。双方之间签订的合同是否无效由法院认定，如合同无效则我公司就不需要承担原告主张的损失及利息。我公司并未将该房屋卖与其他人，1107、1108号房屋也仅是通过法院调解作为一种临时措施抵押给案外人，并不是将产权让与案外人，在法院调解后，我们与案外人也签订了补充合同。
被告沈新勤未作答辩亦未举证。
被告朱稳彤辩称：我是兴化市经济开发区发展有限公司的副经理，具体负责招商引资、后勤服务、润金置业等工作。在润金公司与原告签订购房合同过程中，我只起了介绍作用，原告交给我的60万元承兑汇票，我转交给了润金公司，润金公司也给原告出具了收条，我不应承担责任。原告所称的1106、1107号房子已抵押是建筑商的行为，因为工程款未到位，建筑商就以上述两房作为抵押向他人借款以发放农民工工资，我们领导让我作为该借款的担保人。另外润金公司在卖房时没有告知原告还未取得商品房预售许可证明。
经审理查明：2012年1月14日，甲方（润金公司）与乙方（陈宏锁）签订了房屋预售协议书一份，约定将甲方开发的兴化市经济开发区润安公寓1号楼1106、1107、1108、1109号房卖与乙方，暂估面积783㎡，在办证时按有关职能部门核实为准，总价约为358万元，交房时间为2012年5月上旬，如过期交房，按每天1000元损失在余款中扣除。协议书还约定甲方按规定办好相关房产手续，交给乙方，费用根据国家房产管理规定交纳，如办不好房产权证，甲方负全部经济责任，余额拒付，此房如因重复抵押、出售所造成的一切后果由甲方承担。协议签订后，原告分两次缴给被告润金公司共计260万元购房款，但被告润金公司至今未能交房。润安公寓至今未进行竣工验收，未取得商住性质的规划许可证，至原告起诉前亦未取得商品房预售许可证明。
另查明：润金公司的法定代表人为张小萍、被告沈新勤为总经理，二人系夫妻关系，均为润金公司股东。2013年2月7日被告沈新勤向原告出具承诺书，主要内容如下：开发商沈总（沈新勤）必须在2013年4月10日前交房及钥匙，否则退还已交付的购房款260万元（违约金按双方购房协议执行），到时既不交房又不能按时退还购房款及违约金，则260万元购房款从2013年1月1日按月息2分计算。计息部分的款项开发商沈总愿意再拿一套门面房抵押。如2013年4月10日购房人已收到此房及钥匙，但由于水电手续不全影响正常使用，开发商沈总从2013年5月1日起每天罚违约金贰仟元给购房人陈宏锁。被告朱稳彤为该承诺的见证人。被告润金公司认可上述承诺，并认为沈新勤系职务行为，该承诺系代公司出具的。
又查明：本院（2013）泰兴商初字第120号买卖合同纠纷一案中，原告陈九军、许昌红与被告润金公司、张小萍、沈新勤、耿德培于2013年1月31日经本院主持调解，达成如下协议：润金公司自愿以其所有的位于兴化市开发区润安公寓1107、1108号商铺作价1917762元抵偿两原告货款，上述商铺的所有权归两原告陈九军、许昌红所有，待润金公司取得销售许可证后，协助两原告办理房产证、土地证等手续。
案件审理过程中，原告自愿放弃要求被告承担利息及21万元损失的诉讼主张。
以上事实，有房屋预售协议书、收据、收条、承诺书、借条、抵押担保承诺书、照片、润金公司的工商档案、合同书、本院（2013）泰兴商初字第120号调解书等证据及本院开庭笔录在卷佐证。
本院认为：《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同；第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，或者是提供虚假商品房预售许可证明。本案被告润金公司在其开发的润金公寓未取得商品房预售许可证明的情况下与原告签订房屋预售协议书，该协议书中并未载明该公寓未取得预售许可证明，且原告起诉前亦未取得预售许可证明，应认定为出卖人的行为系故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，故双方签订的房屋预售协议书，应认定为无效合同，原告作为买受人可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案原告要求被告润金公司返还已付购房款260万元，并承担一倍的赔偿责任260万元，合法有据，本院予以支持。至于原告放弃要求被告承担利息及21万元损失的主张，系当事人的权利处分行为，不侵害他人的合法权益，亦不违反法律规定，本院不予干涉。至于原告要求被告沈新勤及朱稳彤承担责任的诉讼请求，因被告沈新勤系润金公司的总经理，其与该公司法定代表人张小萍又系夫妻关系，原告认可其签字行为系基于其职务身份，其在房屋预售协议书中签名及向原告出具承诺书，亦基于其开发商的身份，润金公司亦认可其出具的承诺书，故其出具承诺书的行为应视为职务行为，其后果由润金公司承担，而朱稳彤仅系双方买卖合同关系的介绍人或见证人，其经手的购房款亦交与润金公司，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告陈宏锁与被告泰州市润金置业有限公司签订的房屋预售协议书无效。
二、被告泰州市润金置业有限公司于本判决生效后二十日内返还原告陈宏锁购房款260万元，并承担260万元的赔偿责任。
三、驳回原告陈宏锁对被告沈新勤、朱稳彤的诉讼请求。
四、驳回原告陈宏锁的其他诉讼请求。
案件受理费27600元，减半收取13800元，由被告泰州市润金置业有限公司负担（此款原告已垫付，限被告在履行上述义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并根据对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时预交案件上诉费27600元（泰州市中级人民法院开户行：泰州市农业银行海陵支行；帐户：泰州市财政局；帐号：20×××88）。
代理审判员 王海华
二〇一三年十二月十八日
见习书记员 姚维娟