广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第309号
上诉人（原审被告）：谢桂明，男，1981年9月12出生，汉族，住江西省赣州市宁都县黄陂镇。
委托代理人：蓝国，广东邦杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山市天邦物流发展有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张发威，该公司董事长。
委托代理人：黄俊鹄，广东正鸿律师事务所律师。
原审被告：中山市西区天之佑货运代理服务部，住所地广东省中山市。
投资人：谢桂明。
上诉人谢桂明因与被上诉人中山市天邦物流发展有限公司（以下简称天邦公司）、原审被告中山市西区天之佑货运代理服务部（以下简称天之佑货运部）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法沙民一初字第802号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：谢桂明以江西天佑物流有限公司中山分公司法定代表人的名义为乙方、承租方与天邦公司为甲方、出租方，于2012年6月7日签订租赁合同，由甲方分别将位于西区翠景道南8号天邦物流市场内第A区07、08卡底层、二层商铺出租给乙方经营货物运输业务使用，租赁期限从2012年6月11日起至2016年4月30日止；合同约定：每卡月租金8000元、代收管理服务费800元，租金及代收管理服务费按月结算，乙方于每月5日前交付当月的全部租金和代收管理服务费；乙方合共交纳履约订金50000元给甲方，合同终止后，乙方无本合同约定之违约行为则由甲方无息返还给乙方；乙方不按时缴纳租金及其他费用，每逾期一天，按应缴纳费额的5‰向甲方交纳逾期付款滞纳金，逾期达一个月以上的，甲方有权单方解除合同，所收取的履约订金不再退回；乙方如有下列情形之一的，视为其根本违约，甲方有权随时终止合同，乙方应自行承担所造成的一切法律责任，如给甲方造成损失的，全部由乙方承担，甲方所收取的履约订金不再退还给乙方；……3．拖欠任何一个月租金或代收服务费的；……5．租赁期内无故退租的；……合同还约定了其他事项。合同签订后，谢桂明依约向天邦公司合共交纳了履约订金50000元，并在租赁场地开办了个人独资企业天之佑货运部，投资人为谢桂明，在合同履行过程中，天之佑货运部从2013年4月起没有依约交纳租金及管理费。2013年6月29日天邦公司发函给天之佑货运部，认为天之佑货运部已拖欠租金及管理费超过一个月以上，天邦公司单方行使解除权，解除双方所签订的租赁合同，同时限其于2013年7月5日前交清2013年4月至6月的租金及管理费合共52800元，并办理好离场手续。2013年7月6日天邦公司收到中山市天佑物流有限公司转账交纳的2013年4月至5月租金及管理费35200元。谢桂明则在2013年8月8日复函给天邦公司，同意解除合同，已将办公用品及货物全部搬离，现将物业钥匙寄给天邦公司。天邦公司确认在8月10日收到该复函及钥匙。
因谢桂明、天之佑货运部没有清付所欠的租金及管理费，天邦公司遂诉至原审法院，称：2012年6月7日天邦公司与谢桂明签订租赁合同，约定天邦公司将位于西区翠景道南8号天邦物流市场内第A区07、08卡的商铺出租给谢桂明经营货物运输业务使用，租金每卡每月8000元，代收管理服务费每卡800元，每月5日前交付当月租金和管理费。另还约定谢桂明逾期付款的按逾期金额每日5‰交纳逾期付款滞纳金。逾期达一个月以上的，天邦公司有权单方解除合同，所收取的履约订金不再退回。其后，谢桂明在租赁场所开设了天之佑货运部。谢桂明、天之佑货运部从2013年6月5日起停止向天邦公司交纳租金及管理费，经天邦公司多次催讨无果，至今拖欠天邦公司2013年6至8月的租金及管理费52800元及逾期付款滞纳金7920元，谢桂明、天之佑货运部已侵害天邦公司的合法权益，为此天邦公司请求法院判令：1．谢桂明、天之佑货运部立即归还6至8月租金及管理费52800元及逾期付款滞纳金7920元；2．天邦公司无需退回谢桂明、天之佑货运部履约订金50000元；3．解除天邦公司与谢桂明、天之佑货运部于2012年6月7日签订的租赁合同；4．本案诉讼费由谢桂明、天之佑货运部承担。
原审法院另查明：位于中山市西区翠景道南8号（原长洲村“牛肚环”）土地的使用权人系中山市烟洲楼宇实业服务有限公司（以下简称烟洲公司），烟洲公司于2002年12月17日在该地块上兴建了临时货运场（本案涉案商铺系其中之一），并出租给天邦公司。
原审法院再查明：中山市工商行政管理局企业登记电脑数据库中无“江西天佑物流有限公司中山分公司”企业名称登记记录。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。天邦公司与天之佑货运部签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方均应按合同的约定履行自己的义务，享受相应的权利。在合同履行过程中，因谢桂明、天之佑货运部没有依约交纳租金及管理费，致使天邦公司的合同目的无法实现，天之佑货运部已构成违约，应承担相应的违约责任。本案争议焦点系：一、谢桂明、天之佑货运部是否适格的被告；二、租金及管理费应计至何时止；三、违约金是否过高。
关于焦点一，谢桂明、天之佑货运部是否本案适格的被告。本案租赁合同是谢桂明以江西天佑物流有限公司中山分公司法定代表人的名义签订的，但是我市工商部门并无该公司登记成立的资料，为此，该合同的权利义务应由谢桂明承担，而天之佑货运部系谢桂明个人投资的个人独资企业，涉案商铺的实际使用人系天之佑货运部，故此谢桂明、天之佑货运部应对租赁商铺的租金及管理费承担共同清偿责任，谢桂明、天之佑货运部是本案适格的被告。
关于焦点二，租金及管理费应计至何时止。天邦公司于2013年6月29日单方解除了双方之间的租赁合同，但是谢桂明、天之佑货运部却是在8月8日才将钥匙通过EMS退还天邦公司，天邦公司则在8月10日收到，至此涉案商铺才交回天邦公司管理，故租赁金及管理费应计算至2013年8月10日止。2013年6月至8月10日的租金及管理费应为：（8000元＋800元）／月、卡×2⅓月×2卡＝41067元。
关于焦点三，违约金是否过高。违约金是指由当事人约定的或者法律直接规定的，在违约方不履行合同时，应向守约方支付一定数额的货币。本案的租赁合同对履约订金的约定如下：1．在合同期满后，天之佑货运部无合同约定的违约行为天邦公司无息返还给天之佑货运部；2．天之佑货运部逾期交纳租金及其他费用达一个月以上的，天邦所收取的履约订金不再退回。由此可见，本合同的履约订金实质是违约金。本案的租赁合同约定的违约金有两项，一为天之佑货运部不按时缴纳租金及其他费用时，每逾期一天，按应缴纳费额的5‰向天邦公司交纳逾期付款滞纳金。该滞纳金实为逾期付款的违约金。二为履约订金50000元，是在天之佑货运部逾期交纳或拖欠租金及管理费达一个月以上的或在租赁期限内无故退租的情况下，天邦公司有权没收。上述两项违约金的约定均系针对谢桂明、天之佑货运部没有依约交纳租金及管理费的情况。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金系以赔偿非违约方的损失为主要功能，本案中天邦公司的损失主要系租金损失，目前，涉案商铺仍处于空置的状态，而该状况是由于天之佑货运部违约行为造成，该50000元可以弥补期间的租金损失，故天邦公司请求无需退回履约订金50000元的诉求原审法院予以支持。但天邦公司主张同时按每日5‰的标准另行再计付违约金，则相对过高，故对该项请求原审法院不予支持。
天之佑货运部称租赁场地存在交通限行.严重堵塞的情况，该情况并非天邦公司所造成，也非天邦公司可以解决，故并不能成为天之佑货运部不交纳租金及管理费的辩解理由。另外对于天之佑货运部称出租场地的遮雨棚漏水，要求修理而天邦公司没有修理的陈述，因没有提供证据证明，故原审法院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条.二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除天邦公司与谢桂明于2012年6月7日签订的租赁合同；二、谢桂明、天之佑货运部于原审判决生效之日起七日内向天邦公司交纳租金及管理费41067元；三、谢桂明交纳的履约订金合共50000元归天邦公司所有；四、驳回天邦公司的其他诉讼请求。如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2514元，减半收取1257元（天邦公司已预交），由天邦公司负担223元，天之佑货运部负担1034元（天之佑货运部于原审判决发生法律效力之日起七日内向原审法院缴纳）。
宣判后，上诉人谢桂明不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误。一、天邦公司于2013年6月29日已单方发函通知解除租赁合同，合同解除通知自2013年6月29日送达谢桂明时即生效，天邦公司再行提出合同解除，与事实不符，于法无据。二、既然双方的租赁合同已于2013年6月29日解除，则谢桂明无需向天邦公司支付2013年6月29日至2013年7月5日撤场宽限期内的租金及管理费3520元及宽限期之后的租金、管理费20533.33元。三、50000元的履约订金不具有定金性质，天邦公司应予退还。综上，谢桂明请求二审法院判令：1．撤销原审判决；2．改判谢桂明仅需向天邦公司缴纳2013年6月的租金及管理费17013.33元；3．改判天邦公司应退还谢桂明履约订金50000元；4．由天邦公司承担本案诉讼费用。
被上诉人天邦公司辩称：一、双方的租赁合同已经明确约定若谢桂明构成根本违约，则履约订金50000元无需退还，天邦公司自始至终均无主张该履约订金属于定金性质。二、谢桂明、天之佑货运部将钥匙于2013年8月8日通过EMS专递寄给天邦公司，天邦公司于2013年8月10日收到，故租金及管理费应支付至2013年8月10日。
原审被告金荣货运部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩意见。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，本案中，天邦公司与谢桂明于2012年6月7日签订的租赁合同约定：谢桂明向天邦公司交纳履约订金50000元，如谢桂明存在拖欠任何一个月租金的情形，则天邦公司有权单方解除合同，且所收取的该履约订金不再退回。本院已查明谢桂明、天之佑货运部于2013年7月6日才向天邦公司交纳2013年4月至5月的租金及管理费，天邦公司于2013年6月29日向谢桂明发函主张单方行使合同解除权时，谢桂明、天之佑货运部已拖欠三个月的租金及管理费，根据双方租赁合同的约定，谢桂明、天之佑货运部拖欠租金及管理费的行为构成根本违约，天邦公司单方行使合同解除权并无不妥，双方于2012年6月7日签订的租赁合同自上述函件送达谢桂明、天之佑货运部之日解除。谢桂明、天之佑货运部在双方的租赁合同解除后，仍继续占用涉案商铺，直至2013年8月8日才复函天邦公司，称已将办公用品及货物全部搬离，并将商铺钥匙寄给天邦公司，天邦公司于2013年8月10日收到该复函及钥匙。因此，谢桂明、天之佑货运部应向天邦公司支付自双方租赁合同解除后直至2013年8月10日的占用费，原审法院参照双方租赁合同约定的租金及管理费支付标准判令谢桂明、天之佑货运部向天邦公司支付占用费并无明显不当。因谢桂明、天之佑货运部拖欠天邦公司租金及管理费的行为已构成根本违约，根据双方合同的约定，原审法院认定天邦公司无需向谢桂明、天之佑货运部退回履约订金50000元并无不妥。至于当事人上诉的其他事项，原审已作充分阐述，本院不再赘述。另外，当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2514元，由上诉人谢桂明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
审 判 员 黄岳文
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年四月十五日
书 记 员 林 俊