浙江省临安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭临民初字第1794号
原告ＸＸ良。
原告赖平。
委托代理人ＸＸ良，男，1956年2月20日出生，汉族，浙江省杭州市人，住浙江省杭州市西湖区莲花新村*幢*单元***室，系原告赖平丈夫。
被告陈玄成。
被告临安市明凯旅游信息服务有限公司。
法定代表人蔡伟明。
原告ＸＸ良、赖平为与被告陈玄成、临安市明凯旅游信息服务有限公司（以下简称明凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年9月9日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员陈艳菊于2013年10月10公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭于2013年12月12日再次公开开庭审理。原告ＸＸ良，被告陈玄成、明凯公司法定代表人蔡伟明两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：根据原告与两被告签订的租赁协议，原告承租了被告陈玄成位于临安天目山镇天目村“天目锦绣山庄”D幢404、405室房屋，约定交房期为2012年1月20日。原告于2011年12月9日已付清全部租赁款215000元。由于出租的房屋建设未完工，水电基础设施尚未完成，实际交付房屋钥匙时间为2012年8月，造成原告无法对租赁房屋进行装修。按照市场惯例，交房日期以交付房屋钥匙为准，据此计算，被告逾期交房7个月。根据租赁协议第七条约定，《合同法》第一百一十四条第二项有关违约金规定，请求法院判令：1、两被告支付违约金22500元（215000元×7个月×30天×0.5‰）；2、本案诉讼费由两被告承担。
为支持其主张，原告向本院提供了以下证据：
证据一、收款收据三份，欲证明1、原告于2011年12月30日前，付清了所有房屋租赁款215000元；2、原告已经付清2012年和2013年的物业管理费各1000元。
证据二、明凯装饰合同一份，欲证明原告所租赁的房屋到2012年5月15日才通电通水的事实。
证据三、纸条一份，欲证明2011年12月13日之前开始挖水池，2012年3月28日开始清场做水池。
证据四、租赁协议三份，欲证明协议约定被告应于2012年1月20日前交付案涉房屋。
被告陈玄成在庭审中辩称：其未出租房屋给原告，也没有收到原告支付的房屋租金，其与本案无任何关联，不需要承担责任。即使其存在违约，原告主张的违约金过高，请求法院依法予以调整。2012年1月20日，原告租赁的房屋有临时水电。
被告陈玄成未向本院提供证据。
被告明凯公司在庭审中辩称：1、原告所诉的第二被告，在房屋租赁协议上是“临安市明凯旅游信息咨询服务部”，所以原告起诉的对象不应是明凯公司。2、临安市明凯旅游信息咨询服务部作为丙方在房屋租赁协议上签章，依据房屋租赁协议的第六条约定，丙方只负责该协议的联络、运作、达成，并代收租金；维护和尊重乙方的自由活动权和隐私权，所以丙方不需承担此条款规定外的任何责任。3、租赁房屋已经于2012年1月20日交付，当时也是有水有电的，如果没有水电，房屋也无法建成。
被告明凯公司向本院提交委托协议二份，（与原件核对一致的复印件），证明明凯公司及明凯旅游信息咨询服务部受陈玄成及案外人许小燕委托就天目锦绣山庄联络对外租赁销售业务，并代收租金的事实。
对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
对证据一，被告陈玄成表示不清楚原告支付租金及物业费情况，故对真实性不予认可；被告明凯公司无异议。经审核，本院对该组证据的真实性予以确认，可以证明原告ＸＸ良于2011年12月30日向临安市明凯旅游信息咨询服务部支付锦绣山庄D幢404、405室房屋租金215000元，并于同日支付该房屋2012年物业管理费1000元；2013年1月25日原告ＸＸ良向被告明凯公司支付该房屋2013年度物业管理费1000元的事实。
对证据二，被告陈玄成表示对房屋装修情况不清楚，故对装饰合同真实性不予认可；被告明凯公司对真实性无异议，但对证明对象有异议，认为原告所承租的房屋在2012年5月15日之前已经通水通电。对证据三，被告陈玄成无异议；被告明凯公司对真实性有异议。庭审中原告陈述，其对锦绣山庄D幢404、405室房屋通电时间无异议，其所主张的通水指通过打开房间的水龙头可直接接水，且认可案涉房屋在2012年5月15日实现其所主张的通水；被告陈玄成、明凯公司陈述，其所谓的通水指包括用皮水管从404、405室房屋外的水龙头接水然后将水输送到室内，且这种通水方式从房屋租赁合同签订日起就存在，原告对这种通水方式的存在亦表示认可。结合原、被告前述意见，本院对证据二、三的真实性予以确认，可以证明在2012年5月15日，原告可通过打开锦绣山庄D幢404、405室房屋内水龙头直接接水。
对证据四，陈玄成对真实性无异议，但认为其应许小燕的要求才在租赁协议上签字；被告明凯公司无异议。经审核，本院对该证据予以确认。
对被告明凯公司提供的证据，原告无异议，被告陈玄成对真实性无异议。经审核，本院对该组证据予以确认。
根据上述有效证据以及原、被告的陈述，本院认定的事实如下：
2011年12月30日，原告ＸＸ良、赖平与被告陈玄成、临安市明凯旅游信息咨询服务部就天目锦绣山庄D幢404、405室毛坯房分别签订租期2012年1月20日至2032年1月19日止，计20年，租金113000元；租期2032年1月20日至2042年1月19日止，计10年，租金57000元；租期2042年1月20日至2062年1月19日止，计20年，租金45000元，其余内容均一致的租赁协议各三份。三份协议均约定被告陈玄成负责房屋建造，保证质量，保证水电、有线、宽带、电话等线路正常安装到户，并于2012年1月20日向原告交付房屋；临安市明凯履行信息咨询服务部负责协议的联络、运作、达成，并代收租金，维护和尊重原告的自由活动权和隐私权。原告于协议签订当日交付房屋租金215000元，及2012年物业管理费1000元整。2012年1月20日，原告可自由进入D幢404、405室房屋，并对其进行实际控制。2012年5月15日，原告在该两间房屋内打开水龙头即可接水使用。
临安市明凯旅游信息咨询服务部于2012年年初左右注销，与此同时设立明凯公司。
本院认为：原、被告三方签订的房屋租赁协议虽在形式上互相独立，但是三份协议的主要条款一致，签订日期相同，租期前后连贯，原告一并支付三份租赁协议的租金，且临安市明凯旅游信息咨询服务部就三份租赁协议的租金合并出具了总金额为215000元的一份收据。综上分析，案涉三份租赁协议实为租期50年的一份租赁协议。《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，故案涉租赁协议中仅租期2012年1月20日至2032年1月19日止的租赁协议（简称租赁协议1）对原、被告双方具有约束力。
被告陈玄成虽已按协议约定在2012年1月20日向原告交付租赁房屋，但直到2012年5月15日房屋内水管才通水，根据租赁协议1有关被告陈玄成应保证水电、有线、宽带、电话等线路正常安装到户的约定，被告陈玄成的行为已构成违约，应按当事人协议约定支付相应违约金。被告陈玄成辩称原告主张的违约金过高，请求予以调整。本院认为，当事人约定违约金应与违约造成的损失数额相当。至于原告的损失，考虑房屋当时处于毛坯状态的事实，原告的损失宜认定为其在房屋未通水期间支付的租金。据此，参照本案租赁协议1原告所支付的租金113000元、租赁期限20年以及损失持续时间即2012年1月21日起至2012年5月15日止，本院酌情调整违约金为2500元。至于原告主张被告明凯公司为租赁协议主体，也应对原告的损失承担违约责任，本院认为，根据协议约定及被告陈玄成的委托，被告明凯公司系受人之托，代为收取租金，并不负有交付租赁房屋等义务，故对原告的该项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陈玄成于本判决生效之日起十日内支付原告ＸＸ良、赖平违约金2500元。
二、驳回原告ＸＸ良、赖平其他的诉讼请求。
如被告未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费363元，由原告ＸＸ良、赖平负担323元，被告陈玄成负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费363元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号为12×××68】。
审 判 长 陈广智
审 判 员 陈艳菊
人民陪审员 许国良
二〇一四年四月十四日
书 记 员 张 洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。