上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）奉民三（民）初字第2852号
原告（反诉被告）尤思均。
委托代理人韦家凯，上海市九鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海玫瑰园商贸城有限公司。
委托代理人汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。
原告（反诉被告）尤思均诉被告（反诉原告）上海玫瑰园商贸城有限公司（以下简称玫瑰园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月28日受理后，先适用简易程序，于2013年11月19日、2013年12月18日公开开庭进行了审理。后因案件复杂转为普通程序并组成合议庭，于2014年4月24日再次公开开庭进行了审理。尤思均及其委托代理人韦家凯和玫瑰园公司的委托代理人汤卫忠到庭参加了上述两次诉讼。本案现已审理终结。
尤思均诉称，2004年3月，尤思均通过广告得知玫瑰园公司要对外以联建的方式销售房屋，尤思均即到玫瑰园公司考查，当时有奉城镇政府部门的工作人员接待，声称房屋是在政府主导下开发的，所以尤思均相信了政府，决定购买玫瑰园公司的房屋。
2004年3月23日，尤思均和玫瑰园公司签订了六份《加盟联建协议书》，这些合同名为联建实为买卖。约定尤思均向玫瑰园公司购买玫瑰园商贸城第壹期A区XXX幢六套房产，其中25号至28号总价为348，300元，31号总价368，300元，32号总价383，300元。约定采用分阶段付款的方式支付房款，玫瑰园公司承诺2005年9月之前将房屋交付尤思均，如逾期超过一个月，从第二月开始，向尤思均支付违约金，违约金按尤思均已付房款每日万�之三计算。在合同中，玫瑰园公司约定玫瑰园公司要确保商贸城小区公建配套建设达到六通一平的标准，即道路、排污、供电、通讯、闭路电视、给排水等管路开通。
六份合同签订后，尤思均按约向玫瑰园公司交付了购房款1，327，540元，按六套分摊，其中28号房屋支付了217，923.33元。之后尤思均发现玫瑰园公司已经不能按约在2005年9月之前将房屋交付，构成违约。尤思均多次和玫瑰园公司交涉未果，2007年4月5日，玫瑰园公司在房屋未竣工验收的情况下，向尤思均等发出交房通知书，但实际上，玫瑰园公司的房屋不但没有竣工，而且土地被查封。2007年4月28日，尤思均及其他购房代表，在奉城镇政府的主持下，达成《会议纪要》，奉城镇政府确认玫瑰园公司2007年4月5日向尤思均等发出的通知是单方面行为，镇政府不支持等。5月13日，镇政府约玫瑰园公司及尤思均等人协商玫瑰园公司违约金的事宜，玫瑰园公司法定代表人借故不到场，但镇政府达成了《会议纪要》，确认由镇政府成立商贸城动迁领导小组处理违约金问题。6月30日，在奉城镇政府主持下，玫瑰园公司与尤思均等人达成一致意见，形成了《会议纪要》，会议纪要中表示玫瑰园公司暂无能力承担违约金，违约金问题双方继续协商。玫瑰园公司在9月底办理小产证时，尤思均等人应支付的款项金额按原联建协议及补充协议支付，房屋面积按产证实际面积计，房屋价格按原协议规定的单价计算。
但到2007年9月，玫瑰园公司依然无法将房屋交付给尤思均，且房屋的小产证无法办理，房屋所在小区水、电、通讯、有线电视等没有接通，根本就无法达到双方约定的“六通一平”。
为此尤思均于2008年7月向法院起诉，要求玫瑰园公司支付尤思均违约金，但法院没有支持尤思均的请�。当初玫瑰园公司向尤思均推销房屋时，向尤思均描述了商城的前景是如何的好，尤思均在此投资购房一定会有非常好的收益，而事实上，因玫瑰园公司逾期交房，尤思均得不到预期的回报，损失重大。玫瑰园公司也未经尤思均的同意将房屋改建并出租他人使用。
为维护尤思均的合法权益。尤思均遂诉讼来院，请求本院判令：1、玫瑰园公司向尤思均交付位于上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄玫瑰园商贸城第壹期A区XXX幢XXX号房产，并将该房产的所有权登记到尤思均名下；2、玫瑰园公司支付尤思均逾期交房违约金137，749.34元，并自2013年7月2日起，以每天65.38元向尤思均支付逾期交房违约金，直至交房为止；3、玫瑰园公司继续履行合同，为系争房屋的小区安装好自来水供水、供电、闭路电视、通讯的设施设备，并分户安装到系争的房屋；4、本案的诉讼费由玫瑰园公�负担。
玫瑰园公司辩称，玫瑰园公司已经通知尤思均付清房款交房，但尤思均至今未交清房款，责任在尤思均本人；逾期交房违约金问题尤思均已经起诉过，被驳回；供水、供电等请求没有事实和法律依据。
玫瑰园公司反诉称，2004年3月23日，玫瑰园公司与尤思均签订了《加盟联建协议书》，约定尤思均自愿选定玫瑰园商贸城第壹期A区XXX幢XXX号地块进行投资联建商务房，双方同意分两步投资建设，第一步投资建设商务房基础配套设施，每套房基占地面积为45平方米，投资金额为243，000元；第二步投资建设商铺房和商务房土建，建筑面积为每套135平方米，其中商铺房面积45平方米，楼上商务配套房建筑面积为90平方米，每平方米建筑面积综合成本价为780元，合计105，300元，于完成商铺房和商务楼基础工程之后交30％为31，590元，于主体工程封顶之后交30％为31，590元，�工程竣工验收合格之后交30％为31，590元，于商务楼房交付使用时交10％为10，530元。另约定办证费用各承担50%，以房产交易中心发票为准，水电等各项设施的开户费用由尤思均负责。
玫瑰园公司于2007年9月24日办出了涉案房屋的大产证。经测量尤思均购买的房屋实际面积为143.32平方米，尤思均应支付房款总额369，765.60元，尤思均已支付234，590元，尚拖欠135，175.60元。为此反诉请求判令：1、尤思均立即支付购房款135，175.60元；2、偿付玫瑰园公司自2004年3月23日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息；3、反诉费由尤思均承担。
尤思均辩称，玫瑰园公司对于房款的计算方式有误，土地面积价款是不变的；且起诉已经超过诉讼时效。对于房款支付应当在办理产证同时，不存在利息问题；且玫瑰园公司对于属于尤思均的房屋进行出租收益。
经审�查明，2004年3月23日，尤思均和玫瑰园公司签订了《加盟联建协议书》1份，该协议书约定：尤思均自愿选定玫瑰园商贸城第壹期A区XXX幢XXX号地块进行投资联建商务房，双方同意分两步投资建设，第一步投资建设商务房基础配套设施，每套房基占地面积为45平方米，投资金额为243，000元，上述费用总包括国有土地征用费、出让金、民房拆迁补偿费、土地平整费以及小区公建配套设施，达到“六通一平”，各项设施的开户费用须由尤思均负责；第二步投资建设商铺房和商务房土建，建筑面积为每套135平方米，其中商铺房面积45平方米，楼上商务配套房建筑面积为90平方米，每平方米建筑面积综合成本价为780元，合计105，300元，于完成商铺房和商务楼基础工程之后交30％为31，590元，于主体工程封顶之后交30％为31，590元，于工程竣工验收合格之后交30％为31，590元，于商务�房交付使用时交10％为10，530元；玫瑰园公司负责办理玫瑰园商贸城开发建设所必需的审批手续，其中包括土地使用许可证、规划许可证、建设许可证、施工许可证和市场经营许可证等有关文件手续，玫瑰园公司确保在2005年9月前工程竣工并向尤思均交付商务房；玫瑰园公司逾期交付房屋超过一个月，从第二月起根据尤思均已交投资数目计算违约金，每日万分之三；尤思均如不按期交付建设工程款，按每期应交全额计算违约金，每日万分之三等内容。另外，合同违约责任中的第四条还约定：“如果施工过程中遇到异常困难不能克服，但须经政府有关部门认定，甲方（玫瑰园公司）可以延长交付时间”。
协议签订后，尤思均按约支付了相应款项。
2007年4月28日、5月13日，联建户代表就办理房屋房产证、逾期交房等事宜与上海市奉贤区奉城镇人民政府进行交涉，并分别形成2份会议纪要。同年6月30日，联建户代表与玫瑰园公司及上海市奉贤区奉城镇人民政府形成会议纪要1份，主要内容为：就违约金问题，联建户与玫瑰园公司不能达成一致意见，联建户保留向被告追索违约金的权利；9月底办理小产证时，联建户应支付的款项金额按原联建协议及补充协议支付，房屋面积按产证实际面积计，房屋价格按原协议规定的单价计算等内容。
2007年9月24日，玫瑰园公司办出了房屋大产证。但在玫瑰园公司通知尤思均接收房屋后，尤思均仍认为房屋不符合交付条件，不予接收，并于2008年7月起诉法院，要求玫瑰园公司赔偿自2005年11月1日起至交房日止的违约金。该案经审理，法院认为尤思均和玫瑰园公司在合同中约定有可以延长交付时间的条款，而政府的相关单位也证明确实存在玫瑰园公司不能克服的异常情况，且依约可以延长交付房屋的天数�过了客观延迟交付房屋的天数，故玫瑰园公司在履约过程中是持积极态度的，并无过错，尤思均请求玫瑰园公司支付逾期交房违约金，与约定不符，法院难以支持，驳回了尤思均的诉讼请求。上述案件判决后尤思均不服提起上诉，上海市第一中级人民法院经审理认为，原审驳回尤思均请求支付延期交房违约金的诉讼请求并无不当；涉案合同中并未将“六通一平”约定为房屋交付条件，故尤思均以涉案房屋至今未做到“六通一平”为由，主张涉案房屋仍未具备交付条件，及以玫瑰园公司现实际仍未交房为由，主张仍应由玫瑰园公司承担延期交房违约责任，均缺乏依据，据此维持了原审判决。案件生效后，玫瑰园公司于2009年6月2日再次通知尤思均办理交接手续，但尤思均又未去办理。
另查明，原玫瑰园商贸城第壹期A区XXX幢XXX号，现房地产登记信息登记的为奉贤区南�公路XXX弄XXX号1层和奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室两套房屋，面积分别为51.17平方米和92.15平方米，尤思均已支付的房款合计为234，590元。
还查明，上述房屋1层与尤思均购买的其他房屋的1层未隔断，玫瑰园公司将上述房屋等出租使用。经本院释明，尤思均表示愿意以现房结构现状接受房屋。
上述事实有《加盟联建协议书》、会议纪要、收据、（2008）奉民一（民）初字第3725号民事判决书、（2009）沪一中民二（民）终字第1463号民事判决书和房地产登记信息等证据予以佐证。
本院认为，尤思均和玫瑰园公司签订的《加盟联建协议书》经生效法律文书确认为房屋买卖关系，并认定有效，合同有效的主要理由之一为前案诉讼时争议房屋已经取得了国有土地使用权和房地产大产证。依据前案认定的事实，系争房屋取得大产证的日期是2007年9月24日，之后玫瑰园公司先后两次通知尤思均支付剩余房款办理房屋交接手续，但尤思均予以拒绝。《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，尤思均负有支付剩余房款之义务，玫瑰园公司负有交付房屋之义务，依照《加盟联建协议书》之规定，尤思均所负义务为先义务，玫瑰园公司在尤思均先义务履行之前有权拒绝履行自身义务，故从双方各自的义务履行考虑，系争房屋至今未能交付的责任不在玫瑰园公司。另在前案中，对于延期交房的终止时间，亦认定为房屋大产证办出的时间，即2007年9月24日，故尤思均主张逾期交房违约金的请求，并无相应的法律依据，本院不予支持。
在尤思均未能支付剩余房款的情况下，玫瑰园公司自行将系�房屋底楼出租使用，以租金收益用以弥补利息损失，现其没有提供租金收益的证据，同时又要求剩余房款利息的损失，本院对玫瑰园公司的该项请求不予支持。
在本案审理中，尤思均了解系争房屋的现状，明确要求继续履行《加盟联建协议书》，玫瑰园公司亦同意继续履行。因系争房屋已经办妥了大产证，合同继续履行不存在障碍，本院予以准许。关于面积结算争议，玫瑰园公司要求按房屋产权证确认面积，重新计算房屋的占地面积费和土建费用；尤思均认为，房屋的占地面积费不应予以调整，土建费用可以按照建筑面积计算。本院认为，协议中对房屋占地面积费用有明确约定，即为243，000元，玫瑰园公司要求按实际占地面积计取价款，并无依据，本院采纳尤思均的意见。双方对土建费用并无争议，按实计算应为111，789.60元。故系争房屋的房款合计应为354，789.60元，尤思均已支付234，590元，尚欠的房款为120，199.60元，尤思均应当予以支付。同时，玫瑰园公司应将房屋交付尤思均并协助其办理房屋过户手续。
对于尤思均提出的通水、通电等的请求，本院认为，系争房屋具有水、电等设施，已经符合交付的条件，尤思均也同意按现状交付，且前案中已经作出过处理，该请求无法律和事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海玫瑰园商贸城有限公司于本判决生效后十日内将位于奉贤区南奉公路XXX弄XXX号1层和奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室两套房屋交付原告（反诉被告）尤思均并协助办理上述房屋的产权过户手续；
二、原告（反诉被告）尤思均于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）上海玫瑰园商贸城有�公司房款人民币120，199.60元；
三、驳回原告（反诉被告）尤思均和被告（反诉原告）上海玫瑰园商贸城有限公司的其余诉讼请求。
本诉案件受理费人民币3，054元，反诉案件受理费1，501.50元，均由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 倪黎明
审 判 员 屠朝辉
人民陪审员 杨士芳
二〇一四年六月十三日
书 记 员 严文琪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则�根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。