广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初15205号
原告：卢国祥，男，1964年10月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
原告：王志，男，1970年9月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
原告：孙希孝，男，1973年7月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
原告：毛宝华，男，1988年7月20日出生，汉族，住陕西省礼泉县，
原告：易胜，男，1983年11月21日出生，汉族，住广东省雷州市，
原告：区美燕，女，1979年4月15日出生，汉族，住广东省鹤山市，
原告：王忠昌，男，1973年6月30日出生，汉族，住辽宁省辽阳县，
原告：谭泽杰，男，1980年7月6日出生，汉族，住广州市天河区，
原告：汤勇进，男，1972年9月5日出生，汉族，住广东省中山市，
原告：吴晖睿，男，1977年10月9日出生，汉族，住广西藤县，
原告：邓建辉，男，1963年8月14日出生，汉族，住湖南省沅江市，
原告：何宏轩，男，1965年4月19日出生，汉族，住四川省西充县，
原告：张琳，女，1982年5月10日出生，土家族，住重庆市万州区，
原告：黄梦觉，女，1987年9月17日出生，汉族，住广东省连州市，
以上原告共同委托诉讼代理人：张强、萧妙连，广东铭致律师事务所律师、律师助理。
被告：中山市三乡镇金红云花园小区业主委员会，住所地广东省中山市三乡镇振华路70号。
业主委员会主任：杨习云，男，1967年1月4日出生，汉族，住湖南省浠水县清泉镇云路大道54号，公民身份号码4221271967********。
委托诉讼代理人：董建，广东共阳律师事务所律师。
原告卢国祥等14人诉被告中山市三乡镇金红云花园小区业主委员会（以下简称金红云业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2017年8月15日受理后，依法先适用简易程序后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告卢国祥、区美燕及卢国祥等14人共同委托诉讼代理人张强，被告金红云业委会主任杨习云及其委托诉讼代理人董建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢国祥向本院提出诉讼请求：认定被告于2017年7月31日通过《金红云花园业主委员会公告》作出的“要求云堆物业撤离”“被告公开进行新物业的选聘工作”的决议无效。诉讼过程中，原告将其诉讼请求变更为：撤销被告于2017年7月30日组织召开的临时业主大会关于“要求云堆物业撤离”“被告公开进行新物业的选聘工作”的决议结果。事实和理由：原告均为中山市三乡镇金红云花园小区业主，被告为小区的业主委员会。2016年8月开始，被告在小区组织业主大会，表决议题有三项，分别为“1.是否续聘中山市云堆物业管理有限公司；2.授权业主委员会通过公开招标选聘新物业公司，并签订新的物业合同；3.选聘的物业公司与全体业主共同自治双模式合同管理小区建设方案”。被告对上述议题的表决时间定在2016年9月20日，但同时又说表决票达不到总票权时，可顺延至法定票数满为止。同时被告在小区发布公告，对其自己组织的业主大会表决事项进行否定式的说明。选票发出后，到截止投票期满，被告迟迟不公布投票结果，以各种理由要求继续投票。于是被告在2016年10月31日、2016年12月1日、2017年6月19日、2017年7月27日在小区内张贴公告，要求继续投票。2017年7月31日被告突然在小区发出金红云花园小区业主委员会公告，宣布已于2017年7月30日完成开箱唱票过程，并决定“业委会将函告云堆物业撤离日期，公开进行新物业的选聘工作”等等。
原告认为，被告组织的此次业主大会会议不仅程序荒唐透顶（自我否定、无限延长投票期限），并且其表决结果完全没有依据。被告发布的公告是完全甩开业主大会意志的个人行为。更何况，业主大会会议表决事项的投票必须设定具体的期限，绝无投票投到符合被告委员个人意志满意为止的投票规则。被告上述种种作为，让作为业主的原告无法放心将小区的管理权交由被告，因此在没有业主大会表决通过之前，原告坚决反对被告擅自代表业主履行更换物业公司的权力。综上，原告认为被告发起诉争业主大会会议程序严重违法，被告自行公布的业主大会决议没有取得合法的投票权通过，其擅自作出的决议不是业主大会的意思表示，该决议属于无效决议。原告故诉至法院，望判如所请。
原告对其主张的事实及诉讼请求提交的主要证据有：1.业主委员会（候补）委员名册；2.金红云花园业主委员会主任辞职申请书；3.业主委员会备案表；4.金红云花园业主委员会公告（2017.6.17）；5.金红云花园业主委员会公告（2017.7.31）；6.金红云花园临时业主大会选票（最终修改方案）；7.金红云小区业主告知声明（2016.10.31）；8.公告（2016.12.1）；9.金红云花园业主委员会公告（2017.1.10）；10.关于业主大会开箱唱票的补充公告（2017.6.18）；11.关于临时业主大会延期通知（2017.7.15）；12.金红云花园小区临时业主大会开箱唱票公告（2017.7.27）；13.证明；14.业主告知书；15.业主满意调查表。
被告金红云业委会辩称，被告是合法组建、成立的，有权组织召开业主大会选聘和解聘物业服务企业。中山市云堆物业管理有限公司（以下简称云堆物业公司）是开发商私自违法选定的物业公司，并未按照物业管理条例第24条规定进行公开招投标选择。因此，云堆物业公司无权为涉案小区服务，更无权滞留在涉案小区拒不退出。而且该公司管理极不规范、服务意识差。被告之所以多次发出延期唱票公告，主要是基于该物业公司的阻挠、恐吓。根据法无禁止即可为的原则，被告根据业主大会工作议程和投票规则，对投票过程中出现的不可防控或人为操作的事由，进行及时调整延长开箱唱票时间并公告全体业主，是基于善意避免矛盾激化，防止云堆物业与被告造成重大群体事件发生，有理有据，合法有效。退一步而言，即便云堆物业公司实际为涉案小区提供了服务，根据住建局备案的记录显示其物业服务期限应自业委会成立时终止，涉案小区业委会于2016年5月27日成立，因此当时云堆物业公司就应撤出小区并移交相关材料。云堆物业公司不但至今不肯移交资料撤出小区，反而通过各种手段干扰业委会的工作及业委会成员的生活，甚至殴打业委会主任。因此，被告其实根本无需召开业主大会决定是否续聘云堆物业公司，可以直接通过法律途径要求其撤离，被告保留另案起诉的权利。
根据物权法第七十八条和物业管理条例第十二条规定，业主撤销权在于业委会的决议侵害了业主权益。根据庭审调查的情况来看，云堆物业公司的服务根本达不到标准，存在服务方式粗劣等情形，要求其撤离是广大业主的心声，况且拟选聘的新物业公司服务资质、质量都比其要好，且服务收费差不多甚至更低，并未侵害原告利益。涉案原告之所以提起诉讼时因为与云堆物业公司存在利益关系，系利益共同体，以与云堆物业公司串通的方式恶意阻挠业主大会的召开，使得大会一再延期。在云堆物业公司进驻不合法且服务到期的情况下，原告罔顾广大业主的利益，为一己私利去损害集体利益，这种行为不应得到支持。
被告召开业主大会及作出决议的行为符合相关法律规定，整个投票、唱票、统计过程均有村委代表在场监督。根据统计结果显示，同意续聘云堆物业公司的票数为7票，面积为657.49平方米，反对续聘云堆物业公司的票数为435票，面积为43349.5平方米。由于云堆物业公司拒不向业委会提交业主清单等资料，票权数、建筑物总面积是依照2016年1月6日涉案小区首届业主大会统计（总户数845户，总面积80734.79平方米），该统计在住建局指导下确认并经中山物业管理协会审核备案根据此数据，本次临时业主大会统计的同意续聘云堆物业公司未达双过半（人数占比为0.83%，面积占比为0.81%），反对续聘云堆物业公司达到双过半（人数占比为51.5%，面积占比为53.7%）。即便是根据涉案小区在住建局备案的明细表显示的数据，根据《广东省物业管理条例》第二十二条规定，总票权数为845票（一户按一票计算，商铺与住宅为同一业主的为一户），建筑面积应按照专有面积之和计算，因此需要扣除非专有部分的物业管理用房202平方米、室内停车位8216.8平方米、其他面积1111.97平方米、未售楼及样板房面积4834.44平方米，得出的面积为85236.79平方米，与此次临时业主大会统计的票权面积差不多。因此同意续聘云堆物业公司的人数占比为0.83%，面积占比为0.81%，反对续聘云堆物业公司人数占比为51.5%，面积占比为53.7%，即同意续聘云堆物业公司未达到双过半，反对续聘的达到双过半，被告根据统计结果作出的决议合理合法。
综上，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院予以驳回。
被告为其辩解向本院提交的主要证据有：1.业主联名签名；2.视频；3.备案函；4.开箱唱票公告；5.选票统计表证明；6.QQ对话记录；7.企业注册表；8.开发商接管项目明细表、物业管理服务协议；9.工作联系函；10.收据、法律条款、发展改革局的复函；11—19.照片、投诉书、整改问题；20—24.选票格式、微信记录、照片；25、26.照片、停车场免费名单；27、28.照片、微信记录；29.台风自救措施；30.通知；31.QQ、微信聊天记录；32.统计表；33.建议函；34.申请书、短信、微信记录；35.业主大会议事规则；36.备案表、户数删减情况；37.微信聊天记录；38.业主电话清单；39.清册表；40.未收楼及样板房面积清单。
本院经审理认定事实如下，业主委员会备案表显示，金红云花园第一届业主委员会（以下简称金红云业委会）组建时间为2016年5月16日至2021年5月15日，业主委员会主任为杨习云，其他委员为于东和、曾宪勤、陈庆国、殷艺新、余嘉斌、刘萍。金红云业委会系金红云花园小区第一届业主大会投票产生，同时表决确立了业主大会议事规则及管理规约。业主大会议事规则载明：业主大会分为定期会议和临时会议；业主以其所代表的房屋套数行使表决权，每一房屋拥有一票投票表决权，如业主房屋超过500平方米超过前述1倍的业主多拥有一票投票表决权，拥有表决权的票数依此类推；业主大会决议，应当经代表1／2以上投票表决权的业主通过。（3）选聘、解聘物业管理企业；等等。金
金红云业委会于2016年8月发出临时业主大会选票，表决事项：（一）是否续聘云堆物业公司；（二）1.授权业主委员会通过公开招标选聘新物业公司，并签订新的物业合同；2.授权业主委员会发布公告，召开业主大会投票表决新的物业公司，由新选聘的物业公司与全体业主共同自治双模式合同管理小区建设方案。该选票载明：“投票总权数以业委会备案数据为准，业主大会投票结果以公告为准。请在2016年9月20日参加投票，表决票达不到总票权数时，可顺延至法定票数满为止。”2016年10月31日，金红云业委会以参与投票表决权户数不足三分之一为由，发出公告将延长投票时间至2016年11月30日开箱验票。2016年12月1日、2017年1月10日、2017年6月18日，金红云业委会以同样事由发出延期开箱唱票公告，最后一份公告将时间确定为2017年7月16日。2017年7月15日，金红云业委会以7月16日的开箱唱票未得到行政主管单位住建局参与见证为由取消该日的临时业主大会，后于2017年7月27日发出公告，最终确定时间定为2017年7月30日上午9:30召开临时业主大会，开箱唱票是否同意续聘，并选聘、解聘物业企业的投票表决事项。
2017年7月30日，金红云花园小区临时业主大会如期召开，并对上述事项进行了表决。该次大会选票统计表反映，总户数为901（888住户+13商铺），总面积为90071.23平方米，票权数为845票，票权面积为85271.23平方米；发出选票507张，收回选票450张，其中有效票为442张。表决事项“一、是否同意续聘中山市云堆物业管理有限公司”，同意票数为7票，同意面积数为657.49平方米，反对票数为435票，反对面积数为43349.5平方米，弃权票数为57票，表决结果载明“同意续聘中山市云堆物业管理有限公司未达到双过半”。表决事项“二、新物业服务企业的产生方式”，表决事项为“1.同意授权业主委员会通过公开招标选聘新物业公司，并签订新的物业合同”票数为0，“2.同意授权业主委员会发布公告，再次召开业主大会投票表决新物业公司”，票数为441，无面积统计，表决结果为“授权业主委员会发布公告再次召开业主大会选聘新物业、解聘云堆物业”。“业主委员会”签名处有杨习云、陈庆国、殷艺新、曾宪勤、余嘉斌的签名，“见证人（单位）”处有吴嘉伟（泉眼村）的签名。被告金红云业委会主张总户数与票权数不同的原因是业主单独个体拥有多套房的合计一票计算，票权面积是根据票权数计算得出，因为存在空置房、多套房、未收楼的情形，故面积根据现实情况予以了删减。原告对此不予确认，主张涉案小区房屋已经全部售出，不存在未收楼及样板房。被告提交的《金红云花园小区第一届业主大会（首选）统计表》显示开票时间为2016年1月6日，总户数为845户，总面积为80734.79平方米。被告对于两次业主大会总面积不一致的原因解释为两次业主大会相隔一年余，因为之前未售出的现已售出，专有部分的面积发生了变化。
被告金红云业委会提交的《接管项目明细表（一）》中显示金红云花园住宅户数为888，住宅面积为88853平方米，商业户数为13，商业面积为1218.23平方米，其他面积为1111.97平方米，建筑物总面积为99602平方米。
诉讼中，本院依职权向中山市土地房产产权档案馆调取了涉案小区的竣工验收备案资料。该资料显示“金红云花园1#-11#及地下车库、垃圾站”建筑面积为97812.42平方米，配套用房为316.92平方米，合计98129.34平方米，其中“配套用房及地下车库”总面积为6732.56平方米。
认为，本案系业主撤销权纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；。（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；。（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”该法第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”原告卢国祥等14名业主起诉被告金红云业委会，认为其202017年7月30日召开的临时业主大会表决事项“解聘云堆物业公司”及“选聘新物业公司”程序违法且侵犯其合法权益，本院对此予以审查。
首先，关于选票设置问题。2016年8月发出的临时业主大会选票载明：“请在2016年9月20日参加投票，表决票达不到总票权数时，可顺延至法定票数满为止。”按常理而言，投票应当确定一个期限，而且在投票有效的情况下分为“通过”与“未通过”两种结果。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定中“决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”并非意味着每次临时业主大会都需要总人数过半才能召开，仅仅是表明在“决定前款其他事项”时需要“总人数过半数的业主同意”才能通过。被告在选票设置时先是设定了具体时间即2016年9月20日参加投票，又设置了“表决票达不到总票权数时，可顺延至法定票数满为止”存在互相矛盾之处，且有违常理。
其次，解聘物业服务企业需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（即“双过半”原则）是法定要件。金红云花园小区2017年7月30日临时业主大会第一项表决事项“是否同意续聘云堆物业公司”属于消极表述，根据法律规定应该表述为“解聘物业服务企业”，故本案正面的积极表述应为“是否同意解聘云堆物业公司”。相应而言，对于被告设置的表决事项应从反对票数和反对面积数考虑。被告根据其业主大会议事规则及相关规定得出票权数为845票并无不妥，故反对票数达到435票符合“人数过半”的要求。关键是是否达到“面积过半”问题。该次表决事项的反对面积数为43349.5平方米，2017年7月30日临时大会选票统计表载明总户数901对应的总面积为90071.23平方米，票权数845票对应的票权面积为85271.23平方米。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条及《广东省物业管理条例》第二十二条的规定，专有部分的面积按照不动产登记簿记载的建筑面积即套内建筑面积加上分摊面积计算，建筑总面积按照专有部分面积之和计算。业主人数可以在总户数上进行删减合并即得出被告主张的票权数，但总面积未有相关规定可以根据票权数进行删减，被告以票权数计算票权面积，扣除其主张的多套房、空置房、未收楼或公摊面积无法律依据，同时对于未售楼面积未提供充分的证据予以证实
---
其中“未收楼”与“未售楼”概念并不相同，本院对于“票权面积”的计算不予采纳。根据该次临时业主大会总面积90071.23平方米计算，过半至少应为45035.62平方米，而第一项表决事项反对面积仅为43349.5平方米，不符合法律规定，该项表决不发生法律效力。
关于第二项表决事项“表决新物业服务企业的产生方式”。首先第一项表决事项解聘云堆物业公司未达到“双过半”的要求，客观上该项表决事项亦无法进行。其次，从表决结果本身而言，第1项票数为“0”自然未通过，第2项仅有票数“441”显示，并无对应面积，亦不符合法律规定。也即第二项表决事项亦未发生法律效力。
综上，被告金红云业委会2017年7月30日组织召开的金红云花园小区临时业主大会当日的决定即表决结果“不同意续聘云堆物业公司”（即解聘云堆物业公司）及“授权业主委员会发布公告再次召开业主大会选聘新物业”在选票设置时存在瑕疵，同时未达到法律规定的“双过半”的要求，不发生法律效力。原告要求撤销该项表决结果，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条并参照《广东省物业管理条例》第二十二条规定，判决如下：
撤销中山市三乡镇金红云花园小区2017年7月30日临时业主大会作出的决定即“不同意续聘云堆物业公司”（即解聘云堆物业公司）及“授权业主委员会发布公告再次召开业主大会选聘新物业”的表决结果。
案件受理费100元（原告卢国祥等14人已预交），由被告金红云业委会负担（被告负担部分于判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 向良平
审判员 吴立和
审判员 邓文辉
二〇一七年十二月八日
书记员 杨志伟
冯莹