上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第24622号
原告余雯华。
原告韩欣愉。
法定代理人余泽亚。
两原告共同委托代理人王健，上海恒杰律师事务所律师。
被告上海仁恒房地产有限公司。
法定代表人李国明。
委托代理人陈伟军，上海融孚律师事务所律师。
原告余雯华、韩欣愉诉被告上海仁恒房地产有限公司（以下至判决主文前简称仁恒公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2013年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，并公开开庭进行了审理。审理中，根据当事人的申请，本院委托了上海华碧检测技术有限公司微量物证司法鉴定所（以下简称华碧公司）对系争空调无法启动是否属渗漏水导致进行鉴定。原告余雯华、韩欣愉的共同委托代理人王健，被告仁恒公司的委托代理人陈伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余雯华、韩欣愉共同诉称，两原告所有的上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）从2010年5月起发现漏水现象。虽经物业修理，但仍反复出现漏水。为彻底查明原因，被告告知原告需打开地坪才能查看并维修。两原告无奈提前终止租约，将系争房屋交给被告。被告在对房屋进行拆除、打开地面后发现地面内有大量建筑垃圾，并发现漏水原因是预埋在系争房屋主卧填充层位置的穿墙管漏水。现被告虽将该穿墙管拆除，但仍未将系争房屋恢复至原状。两原告与被告协商，但被告仍怠于处理解决。故两原告要求判令被告：1、将单方拆除的系争房屋恢复为拆除前原状，修复大厅内因房屋漏水导致空调出口的腐蚀处，2、赔偿因侵权导致系争房屋无法出租所产生的租金损失人民币（以下币种相同）78万元（2012年1月11日起，按每月35，000元计算），3、因侵权导致原告产生的公证费3，000元，承担本案诉讼费。
被告仁恒公司辩称，系争房屋是房屋跃层的某个部位渗漏，不影响空调。原告在被告进场前已经将房屋的装修全部破坏，变成在建工程，还不如毛坯房。故不同意原告的第一项诉讼请求，事实上，被告已经做到比原告施工前的现状还更好。原告第2项诉讼请求无事实依据，显失公平。公证书公证内容是不真实的，该公证书是11月、12月的公证，但原告在7月份已经将房屋拆成在建工程，不可能能够公证交房时的状态，所以公证费应该由原告承担。另本案应适用合同法，而不应该使用侵权责任法。
经审理查明，2006年7月1日，原告与报告签订了系争房屋的买卖合同，并于2006年7月26日将该房屋交付原告。系争房屋于2007年1月20日登记于原告余雯华、韩欣愉名下。
2012年1月10日，原告余雯华作为出租人（甲方），戴永麟作为承租人（乙方），签订解约协议一份，就系争房屋租赁合同达成如下协议：1、解除双方于2011年2月23日签订的租赁合同。原因为客厅中央部位反复漏水，并反复修理无果，再而天花板塌陷欲掉落，已威胁乙方住户人身安全，漏水造成的霉菌危害健康，无法正常居住；2、甲方同意乙方于2012年1月31日前搬出，并退还乙方支付的2012年1月11日至2012年1月31日期间的房租22，580元，双方互不承担违约责任。当日，余雯华退还戴永麟房租22，580元及保证金35，000元。
2012年7月16日，余雯华向上海仁恒物业管理有限公司递交室内装修申请书，单元编号为1期27号2601室。装修工程简要说明为拆除原有装修，施工日期为2012年7月15日至2012年8月15日。
2012年10月8日，上海仁恒物业管理有限公司出具情况说明，称系争房屋于2006年7月入住，2010年5月第一次报修漏水事宜（单号172331），物业客服把此情况即刻反映给地产，后地产相关人员和物业一起上门查看并处理后不漏。在2011年7月业主又来反映走廊顶部漏水，物业帮忙处理并更换顶部墙纸。2012年1月业主再次联系物业发现有漏水，物业马上把情况又反映到地产，后又把业主与地产售后服务部（庞小姐）约在物业进行面谈，2012年10月8日再次把业主与地产售后服务部（庞小姐）约在物业进行面谈。现系争房屋后续一切事宜于地产售后服务部跟进处理，同时物业也会跟进协调。
2012年11月8日，余雯华向上海市东方公证处申请办理保全证据公证，该公证处派公证员黄欣、公证人员虞颖超与余雯华于当日至系争房屋，由余雯华对室内现场情况等拍摄照片16张并使用数码摄像机对现场状况进行了拍摄。照片反映房屋内有多处有开凿的情况。余雯华花费公证费3，000元。
2012年11月28日，被告出具该房屋复式地面层修改方案。该方案中概况部分称，因复式上层主卧填充层位置预埋穿墙管防水未做好，造成该卧室穿墙管处渗漏水。由于该穿墙管位于在此主卧室地坪下需要打开该地地面才能查看并维修，经与业主余雯华协商，余雯华同意打开此主卧室地坪进行检查并维修（并附已打开地坪照片）。该方案对维修周期说明为连续维修周期为30天。
2012年12月7日，王健作为余雯华代表，回函被告，称收到被告关于系争房屋的复式地面修改方案，但对于被告出售的瑕疵房屋（室内复式上层填充层的填充物为建筑垃圾及预埋穿墙管漏水）造成的实际损失如何补偿没有只言片语。其要求将业主方房屋的维修和补偿一并协商处理妥当，使业主因此受到的损失得到合理补偿。其经过初步核算，要求被告就损失尽快予以明确回复，经双方协商确定补偿范围后，与维修房屋工作一并进行为妥。损失如下：1、2012年1月办理系争房屋至维修装潢后入住的房屋空置损失，比照同类房屋的市场租金平均价每月35，000元；2、因查找检修该房屋致损原因造成的房屋装潢损失，要求补偿20万元；3、补偿报修日至房屋维修装潢止的物业费损失；4、业主方的搬家费补偿（搬出及搬回），来回各2万元，共计4万元。
2013年4月16日，被告发函给原告，称系争房屋因室内复式上层主卧室填充层位置预埋穿墙管防水未做好，造成该卧室穿墙管处渗漏水的问题，目前已全部维修完毕；要求原告在受到函件的5个工作日内，与被告取得联系约定时间，对房屋进行验收，在验收完毕后将托管钥匙收回并更改密码；由于房屋正在全面进行二次装修，因此关于上述复式上层主卧室的装修恢复问题将根据实际情况与原告再进行沟通、协调解决。
2013年4月16日，王健向被告方工作人员发出短信，内容为“余雯华房子其他方面的修复你们是如何安排的，余雯华说你们公司会出个书面材料，不知搞好了没有？”
2013年8月19日，上海浦东新区建设监理有限公司出具说明，称2013年3月20日趋现场查看，室内已空无一物，全部拆成毛坯状，包括厨房、卫生间、楼梯等，跃层地坪已打开，渗漏点已找到。整个维修过程均严格按照相关规范及修改方案进行，修复后将地坪回复到原有标高。维修工程于2013年4月3日结束。原告对该说明内容物异议。
2013年8月21日，海门市建筑安装工程有限公司出具情况说明一份，称系争房屋跃层地面渗漏问题的维修，其于2012年10月中旬去房屋现场查找原因，室内已空无一物，全部拆成毛坯状，包括厨房、卫生间、楼梯等。其先将跃层北墙地坪打开一小块，找出渗漏原因，即制定维修方案，因业主原因到2012年11月才确认方案，中间又是业主提出要求而无法进场施工。几经周折，其于2013年3月4日正式进场施工，先将跃层地坪全部打开，并于2013年3月21日起进行修复，3月29日将地坪抹平，4月3日干透结束。
2013年9月17日，上海仁恒物业管理有限公司出具系争房屋“接报工作汇总”，称2012年7月9日，系争房屋业主余雯华致电物业管理中心客服经理，说室内空调在滴水，客服经理接电后派物管员上门查看，看到2601室内一层厨房、卫生间内原装修部分及设施均以拆除，只剩下外墙及管道；客厅地板、吊顶也全部拆除；二层地板已拆除部分；业主余雯华于2012年7月9日向物管中心办理二次装修申请，申请工期为2012年7月15日至8月15日，但其于2012年7月9日之前已经进行施工拆除；2012年7月16日，物管员再次去2601室检查，此时室内一层卧室的装饰（包括吊顶）已拆除，过道吊顶也已拆除，空调风管外露；二层地板除了靠南边露台部位未拆，其余的已拆；2012年7月26日，应业主余雯华要求，物业工作人员再次去其家检查渗漏情况，此时二层地板、吊顶及楼梯地板均已拆除，二层卫生间原装修部分及设施也已拆除，整个房间上下一、二层已全部拆空；2012年8月1日，物管中心发函至地产公司，要求地产公司派员协调处理渗漏修复事宜。
审理中，被告对系争房屋的出租价格确认为每月3万元。另根据当事人申请，本院委托华碧公司对系争房屋内一楼大厅空调无法启动是否属渗漏水导致进行物证鉴定，该所于2014年2月24日出具司法鉴定意见书，结论为涉案空调内机无法启动与渗漏水不存在因果关系。
以上事实由原告余雯华、韩欣愉提供的房地产权证、情况说明、解约协议、收据，被告仁恒公司提供的照片、工作汇总及当事人的当庭陈述等在案佐证。
本院认为，被告出售给原告的房屋发生渗漏水，系由于室内复式上层主卧室填充层位置预埋穿墙管防水未做好，造成该卧室穿墙管处渗漏水，对此被告应当承担保修责任。在保修责任之外，因渗漏水造成的损失，包括因渗漏水造成的装潢的损失，不能正常使用房屋的损失，也都应由被告向原告予以赔偿。
关于保修责任，被告在2013年4月初已经将内复式上层主卧室填充层重新施工，原预埋穿墙管已经拆除，故造成该卧室穿墙管处渗漏水的问题已全部维修完毕。
关于因渗漏水造成的装潢的损失，原告提出的诉讼请求为拆除前恢复原状。被告仅确认其拆除部分仅为二楼的地坪，原告主张被告拆除了二楼的地坪、地板、墙角、墙面及一楼大厅的地板、空调、墙面，还碰坏了楼梯。原告现在提供的证据上不足以证明其主张，本院根据渗漏原因以及渗漏造成的一般后果，可以判断二楼地板、地坪、墙角、部分墙面及一楼大厅的吊顶（以下简称为责任部位）的装潢损失应由被告予以承担责任。原告诉请为予以恢复损坏部分装潢，但考虑到系争房屋现在其他装潢也已拆除，房屋有待于整体装修，被告亦表示原意承担责任部位的装修款，故被告可就支付责任部位装修费用的方式承担责任（扣除已修复的二楼地坪部分）。根据该责任部分的面积、施工工艺、原使用材料的现行价格、现行人工价格，本院酌定费用为5万元。原告主张一楼大厅空调无法启动系因渗漏水造成，现经鉴定，鉴定结论已否认原告该主张，故一楼大厅空调的维修无须原告承担责任。
关于因渗漏水造成的房屋空置损失。原告所主张房屋退租造成租金损失，与房屋渗漏水间并不存在充分、必要的逻辑关系，对于该主张本院难以支持。但在责任部位维修期间，考虑到维修工程的施工方位和工艺，房屋整体使用存在严重障碍，故对房屋维修期内的房屋空置损失，可由被告全额赔偿。地坪维修的实际工期为一个月，其他责任部位的维修时间，本院酌情确认为半个月，再结合系争的租金等情况，本院酌定该项损失为5万元。另外，房屋2012年1月再次发生渗漏，确实影响房屋部分部位的正常使用，影响房屋的使用价值，而物业公司于2012年8月1日才将报修情况反馈至被告处，要求被告协助处理，鉴于该期间是物业公司在处理报修事宜，物业公司既未维修，也未及时通知被告，故该期间的损失可由原告向物业公司另行主张。被告直至2012年11月28日出具维修方案，故2012年8月至该期间的房屋使用价值损失，本院根据渗漏情况、损害部位等因素酌情确认为2万元，由被告赔偿。2012年12月7日，王健作为余雯华代表，回函要求将业主方房屋的维修和补偿一并协商处理妥当，使业主因此受到的损失得到合理补偿。因协商未成，导致维修队伍于2013年3月4日正式进场施工，进行地坪维修。但维修并不影响索赔，对于原告要求一并处理导致的维修延期造成损失，应由原告自行承担。
原告还主张因侵权导致原告产生的公证费3，000元，该公证的内容是系争房屋2012年11月的状况，本案中争议的事实是该状况由谁造成，公证内容本身对本案而言并非完全必要，故本院酌情由原、被告各半承担。
综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、第四十一条的规定，判决如下：
一、被告上海仁恒房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告余雯华、韩欣愉损失人民币121，500元；
二、驳回原告余雯华、原告韩欣愉其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11，630元，由原告余雯华、原告韩欣愉负担8，900元，被告上海仁恒房地产有限公司负担2，730元。鉴定费人民币3万元，由原告余雯华、韩欣愉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 闵 纯
人民陪审员 许培林
人民陪审员 庄建英
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 杨 融
附：相关法律条文
《中华人民共和国侵权法》
第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
第四十一条因产品存在缺陷造成他人损害的，生产者应当承担侵权责任。