河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终13248号
上诉人（原审原告）河南航向置业有限公司，住所地郑州市金水区经三路东、鑫苑路北三石大厦4层405号。
法定代表人徐振宇，董事长。
委托代理人祁向洲、孙银亮，河南中锦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）河南省索克实业有限公司，住所地郑州市金水区东明路218号。
法定代表人姜芳，总经理。
委托代理人牛香莉，公司员工。
委托代理人苏远芝，河南银基律师事务所律师。
上诉人河南航向置业有限公司（以下简称航向公司）因与被上诉人河南省索克实业有限公司（以下简称索克公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初6684号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。航向公司的委托代理人孙银亮，索克公司的委托代理人牛香莉、苏远芝，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
航向公司向原审法院提出诉讼请求：1、索克公司立即搬出航向公司所有的位于郑州市××路××号房屋；2、索克公司支付其所占用航向公司本诉讼请求第一项中房屋的租金29.30万元（自2016年6月1日起至索克公司搬离之日止按照年租金264万元计算，暂计算至2016年7月10日。）及滞纳金1048元（自2016年6月1日起至索克公司搬离之日止按照每月租金的同期银行贷款利率计算，暂计算至2016年7月10日）；3、本案诉讼费用全部由索克公司承担。
事实与理由为：2005年7月5日，开封市人民政府驻郑办事处（以下简称开封驻郑办）与索克公司签订了《房屋租赁合同》，约定开封驻郑办将以其土地证、房产证为准的场地及房屋设施出租给索克公司，租期为2005年7月1日至2025年6月30日。租金为2005年7月1日至2015年6月30日每年86万，2015年7月1日至2020年6月30日每年90万元，2020年7月1日至2025年6月30日每年95万。并约定租赁期内每月1-5日内缴纳当月租金。后开封驻郑办与航向公司于2014年8月22日签订了《产权交易合同》，将该处房产过户给航向公司，并于2016年5月17日将房产所有权转移事宜告知索克公司，同时通知索克公司：自2016年6月1日起，由航向公司继承租赁合同中的权利义务，并由索克公司直接向航向公司支付租金。航向公司与开封驻郑办签订《产权交易合同》，且开封驻郑办向索克公司告知相关所有权利义务承受通知后，索克公司拒不按照合同约定向航向公司交付租金，且拖欠长达二十天之久。由于索克公司的严重违约行为，航向公司于2016年6月21日向索克公司送达解除租赁合同的通知，索克公司已收到。2016年6月24日航向公司再次向索克公司发出通知要求解除租赁合同并要求索克公司在2016年7月1日前搬迁完毕，索克公司签收通知后，拒绝搬离房屋，给航向公司正常使用房屋造成影响并造成巨大的经济损失。依据合同约定，索克公司超过十五天未向航向公司支付租金，甲方有权解除合同。现索克公司的行为已构成违约，侵害了航向公司的权益，故航向公司诉至法院，请求依法支持航向公司的诉讼请求。
索克公司辩称：索克公司未能按时交纳租金的行为不构成违约，航向公司无权解除合同并要求索克公司搬离房屋；索克公司请求的租金数额过高，计算有误，且无权要求滞纳金。
原审法院经审理认定事实如下：开封驻郑办（甲方）与索克公司（乙方）于2005年7月5日签订《租赁合同》一份，约定：关于甲方所有的本案涉案房屋即位于二七区铭功路143号的房屋与设施，经双方协商，同意将院内西楼四、五、六层、东楼二层北头六间、北楼二层东头二间的房屋由甲方留用，其余院内北楼一至五层、东楼一至三层、西楼一至三层、南平房等房屋租给乙方独立经营、转租，乙方不得整体出租；租赁期限为二十年，即自2005年7月1日至2025年6月30日；2005年7月1日至2015年6月30日，年租金为每年86万元；2015年7月1日至2020年6月30日，年租金为90万元；2020年7月1日至2025年6月30日，年租金为95万元；乙方保证在租赁期内每月1-5日前将当月租金足额支付给甲方；以上款项如果乙方逾期五日未交付甲方时，甲方敦促，超过时间甲方可按月租金的同期银行贷款利率标准加收滞纳金，如果超过十五日，甲方有权解除合同。该合同还对其他事项进行了约定。
通过招投标方式，航向公司与开封驻郑办于2014年8月22日签订《产权交易合同》，约定开封驻郑办将本案涉案房屋转让给航向公司。现上述涉案房屋已变更登记在航向公司名下。
开封驻郑办于2016年5月1日向索克公司送达《关于房产所有权转移等事宜的通知》，载明：“2005年7月5日，开封驻郑办与贵公司签订《租赁合同》；2014年8月22日，开封驻郑办与航向公司签订《产权交易合同》，依据《产权交易合同》，开封驻郑办位于郑州市××路××号的房产已过户给了航向公司。鉴于上述事实，现就有关事项通知如下：一、2005年7月5日开封驻郑办与索克公司签订的租赁合同中的出租人的权利义务，自2016年6月1日起由航向公司继承，请贵公司直接与航向公司对接。二、考虑到房屋所有权已经发生转移的情况，自2016年6月1日起，贵公司租赁原开封驻郑办的房屋租金，请贵公司直接向航向公司支付。”
索克公司于2016年5月24日向开封驻郑办发出《关于开封市驻郑州办事处租赁合同事宜通知的回函》，载明：“1、贵我双方于2005年7月5日签订的铭功路143号房产租赁协议仍处于有效期，根据《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故贵单位将房屋出售给新产权人的行为，不影响贵我双方租赁合同的效力。2、考虑到双方长期友好合作的前提及产权已变更的客观事实，我方愿意配合贵单位办理该租赁合同的主体变更手续，按照原有合同条款与新产权人签订租赁合同补充协议，但需请贵单位履行完毕自己的责任，即协调三方共同签订完毕补充协议，并提供新产权人的银行账户信息，方可结束贵我双方原合同规定的责任和义务，原合同约定的权利和义务由新产权人承继。3、在三方补充协议签订前，我公司将租金直接支付给新产权人缺乏合同依据，税务上也无法办理故我公司要求暂停支付该房产租金，待三方补充协议签订完毕将如数支付租金给予合法有权的出租人。”
开封驻郑办于2016年5月27日作出《关于房产所有权转移等事宜的通知二》，载明：“2006年5月24日，贵公司向我办发出《关于开封市驻郑州办事处租赁合同事宜通知的回函》，就此回函，回复如下：一、贵我双方之间存在《租赁合同》关系，且在有效期限内。正是基于上述事实和法律的规定，我办才以书面形式告知租赁合同出租人的权利义务自2016年6月1日起由航向公司继承，请贵公司直接与航向公司对接。二、租赁合同中双方的义务不因产权变化受到影响，应按照租赁合同约定、按照法律规定执行。在我办发出书面通知后，出租人的权利义务由新产权人航向公司承继。我办也告知了航向公司与贵公司对接，联系人、联系方式、收款账户均以航向公司书面通知为准。”
索克公司于2016年5月31日再次作出《关于开封市驻郑州办事处租赁合同事宜通知的回函》，载明：“贵单位5月27日发来《关于房产所有权转移等事宜的通知二》，就此回函，回复如下：通知中告知我方，出租人的权利义务自2016年6月1日起由航向公司继承，我方原支付给开封驻郑办的房屋租金直接支付给航向公司。联系人、联系方式、收款账户均以航向公司书面通知为准，但至今我方仍未收到此书面通知，截止今天下午四点前如我公司仍未收到航向公司的任何通知收款账户等，请贵单位督促办理，由此引起的延期付款我方不付违约责任。”
航向公司于2016年6月21日作出《解除合同确认书》，以索克公司逾期15天未支付租金为由，通知索克公司解除合同。
索克公司于2016年6月22日作出《关于租金支付问题的回函》，以未接到航向公司公司提供的收款账户导致无法支付租金为由，拒绝接受航向公司解除合同的要求，并提请航向公司“尽快以书面通知提供账户及账号以便支付租金，如不提供收款账号信息，由此引发的延期付款我方不负任何责任。”
航向公司于2016年6月24日再次作出《通知》，以索克公司故意拖欠房租，通知索克公司解除合同，并要求索克公司2016年7月1日前搬迁完毕。
航向公司现以合同解除为由，诉至法院。
原审法院认为：当事人对自己提出的主张，应当提供证据予以证明。航向公司与开封驻郑办签订租赁合同，租赁使用涉案房屋，并约定了租赁期限、租金、租金支付时间、逾期付款的违约责任等。后开封驻郑办将涉案房产转让给航向公司，并依约定将涉案房屋过户给了航向公司。根据“买卖不破租赁”原则，索克公司与开封驻郑办签订的租赁合同约定的租赁期限未届满，依然有效，该租赁合同中出租人的权利义务由航向公司承继。开封驻郑办向索克公司发出通知，告知索克公司租赁合同中出租人的权利义务由航向公司继承，自2016年6月1日起索克公司将租金直接支付给航向公司，联系人、联系方式、收款账户以索克公司书面通知为准。因出租人发生变更，作为上述租赁合同中出租人的权利义务的承继者，航向公司有告知索克公司新的收款账户的合同附随义务，航向公司也书面通知了索克公司，要求索克公司提供收款账户。但航向公司提交证据不能证明其向索克公司催要房租，并告知了索克公司收款账户，故导致索克公司逾期支付租金的行为的原因不能归结于索克公司。索克公司拖延支付租金的行为不构成违约，航向公司以索克公司违约为由要求解除合同的理由不成立，不予支持。双方均应按照涉案租赁合同的约定继续履行合同。综上所述，因航向公司要求解除合同不成立，索克公司也明确表示不同意解除本案涉案租赁合同，故本案涉案租赁合同未予解除，航向公司要求索克公司搬离房屋的请求，不予支持。关于航向公司要求索克公司支付拖欠的租金的请求，索克公司应按照合同约定支付拖欠的2016年6、7、8、9四个月的租金共计300000元（900000元÷12个月×4个月）。航向公司要求过高部分及要求索克公司支付滞纳金的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、河南省索克实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付河南航向置业有限公司2016年6、7、8、9四个月的租金共计300000元；二、驳回河南航向置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5711元（由河南航向置业有限公司预付），减半收取2855.50元，由河南航向置业有限公司、河南省索克实业有限公司各自负担1427.75元，余款2855.50元，退回河南航向置业有限公司。（河南省索克实业有限公司将负担部分于判决生效之日起十日内支付给河南航向置业有限公司）。
航向公司不服一审法院判决向本院上诉称：一、一审法院对双方之间的租赁合同解除效力的审理及认定，明显超出了航向公司的诉讼请求范围，违背了民事诉讼法的基本原则，适用法律错误。首先本案不是确认合同解除效力之诉，一审法院适用法律明显错误。按照合同法第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。第九十六条规定，当事人一方依据第九十三条、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同法解释规定异议的行使期限为三个月。本案中，航向公司就是根据合同约定，在解除合同条件成就时，依法履行通知解除合同的。根据上述法律规定，双方的合同自解除通知到达索克公司时就已经解除。航向公司未在法律规定的时间内行使异议权，表明其从法律上已经认可了合同已经解除。在这种情况下，即使合同解除有瑕疵，也不影响合同已经解除的这一法律事实。一审法院在索克公司已经放弃合同解除异议权的情况下是，竟然将本案按确认合同解除效力之诉进行审理并做出明显错误的判决。其次，一审法院的判决，明显违背民事诉讼中的不告不理的基本原则。本案属于合同解除后航向公司作为出租人要求索克公司限期搬离现场之诉，一审判决却超出了航向公司的诉讼请求，在索克公司未提出确认合同解除效力的反诉或另行提起诉讼或仲裁的情况下，却对双方已经解除的租赁合同效力重新予以认定，明显是超出了航向公司的诉讼请求，程序违法。
二、一审判决认定“航向公司要求解除合同不成立，索克公司也明确表示不同意解除本案涉案租赁合同”，该认定明显错误，直接导致判决结果错误。1、索克公司未按照合同约定期限缴纳租金，明显违约。航向公司通知解除合同有合同依据和法律依据，且解除通知已经送达索克公司，双方的租赁合同已经解除。开封驻郑办已经将航向公司取得涉案房屋所有权的事宜函告索克公司：自2016年6月1日起由索克公司继承租赁合同中的权利义务，并由索克公司直接向航向公司支付租金。据此，航向公司已经实际取得了租赁合同中出租方的权利义务，而索克公司在收到函告后，在明知应向航向公司履行缴纳租金的义务前提下，仍然要求开封驻郑办提供航向公司的付款账户，而不是主动与航向公司沟通缴纳租金，其行为属于恶意，明显违约。
按租赁合同约定，若索克公司逾期缴纳租金15日，航向公司有权解除合同。本案中，索克公司应当在2016年6月1日至5日缴纳租金，但其没有按期缴纳租金，航向公司于2016年6月8日向索克公司发出催收通知，要求索克公司尽快支付租金并将通知贴在索克公司的办公门上，但其仍未按约定履行交纳租金义务，在此情况下，航向公司于2016年6月21日，也就是逾期20天之后，发出了解除通知。因此，航向公司解除双方之间的租赁合同有事实和法律依据。
索克公司辩称航向公司没有按照开封驻郑办的函告向其提供账户信息，导致其不能交纳租金的说法明显不能成立。从索克公司提交的其和开封驻郑办的相关信息，充分证明了索克公司明知租赁合同的履行主体已经变成了航向公司与索克公司。支付租金系索克公司履行租赁合同的首要义务，且租赁合同中并未约定必须通过账户转账的付款方式，其完全可以用现金等方式支付租金或通过提存的方式履行合同，但直到一审开庭前，索克公司仍没有任何缴纳租金的实际行动。
2、在索克公司违约未按时缴纳租金时，航向公司已经履行了通知付款义务，并且将催款通知张贴在索克公司在现场的物业公司门上，且提供有照片为证。由于航向公司在现场设有办公室，与索克公司系同一楼上楼下，且现场一直有人。索克公司从未与航向公司员工进行过沟通租金交纳事宜，只是在接到通知时才回函要求提供账户。索克公司以航向公司未提供账户为由不按合同约定交纳租金完全是故意在违约，
3、航向公司的解除通知自到达索克公司时生效，在合同已经解除的情况下，航向公司要求索克公司搬出房屋并支付占有期间的租金和滞纳金有合同依据和法律依据等等。请求撤销一审判决，改判支持航向公司一审的诉讼请求。
索克公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。首先从双方提交的证据和一审的庭审看出，索克公司未按时缴纳租金的责任不在索克公司。在合同的主体变更后，航向公司及合同的原相对方未及时提供新的收款账户所致，索克公司并非主观上不愿履行，而是客观上不能履行，索克公司不存在主观拖欠恶意，不构成违约，航向公司无权单方解除合同，更无权要求索克公司搬离涉案房屋。其次，航向公司在一审当庭调解时就自认之所以要解除合同是因为要按照市场价来涨房租，事实上要恶意违约的是航向公司，其早在2014年9月发布虚假拆迁信息导致索克公司租户退租，给索克公司造成巨大经济损失，其后又阻挠索克公司装修，目的是为了解除租赁合同，此后恶意发起诉讼，以达到其违约而不承担责任的目的。再次，单方解除权的立法原意是赋予守约方的权利以惩罚违约方的行为，而非保护恶意违约方，本案中航向公司是恶意违约方，不符合享有单方解除权的条件，不能利用该法律规定达到自己的目的，否则是对违法行为的纵容。最后，在一审庭审时，法庭总结的双方争议焦点是索克公司是否构成违约，航向公司是否有权解除合同并要求索克公司搬离房租，航向公司也予以认可；同时，索克公司无论是在给航向公司的回复还是在庭审时均明确表示自己不构成违约，也不同意解除合同，更不认可合同解除的事实。现航向公司上诉又称一审超诉讼请求完全不成立，故航向公司的上诉缺乏事实与法律依据，应予以驳回。
本院经审理查明的事实与一审一致外，另查明：
一、二审中，索克公司主张其在一审判决后向航向公司交纳租赁费用和诉讼费用，但航向公司拒收；航向公司认为该行为是一审判决之后的事情，与本案的审理无关。
二、航向公司主张其在涉案租赁房屋的二楼设有办公室一间；索克公司认为索克公司的办公室在三楼，航向公司在二楼设立的只是一个保安室。
三、经法庭向索克公司询问，其表示在收到2016年6月21日航向公司作出的《解除合同确认书》后，未在法律规定的时间内提出要求确认该解除通知不发生法律效力的诉讼。
本院认为：虽然《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或债务抵销有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
但上述规定也同时能够表明：提出解除合同的一方当事人必须首先符合《合同法》第94条、96条的规定，具备解除合同的条件。如不具备这一前提条件，则应当充分考虑合同的履行情况、是否具备解除条件、发出解除合同通知的当事人是否享有解除权等问题进行实质审查。
本案中，航向公司在受让租赁房屋后，有义务向索克公司通知接收房租的联系人、收款账户等情况；索克公司在接到开封驻郑办的通知后，也应积极主动与航向公司接触，以履行按时足额交纳租金的义务。
根据双方在本案中的陈述，航向公司主张其在涉案租赁场所中也设有办公场所，其与索克公司进行接触协商应当不存在障碍；索克公司也认可航向公司设有一间保卫室，其与航向公司接触协商也不应当存在障碍。
索克公司至2016年5月31日仍向开封驻郑办回函，表明没有收到航向公司的书面收款账户通知，由此可见，索克公司没有不交房租的故意，但并不因此表明索克公司没有过错，其仍可以通过现金的方式或通过提存的方式交纳租金。
虽然航向公司主张其已经于2016年6月8日在索克公司的办公场所张贴了向索克公司催收租金的通知，但在航向公司已经与索克公司在同一场所均设有办公场所的情况下，其仍可以采取当面通知、邮寄通知或公证通知等形式予以催收，由此可见，航向公司在催收租金的过程中，并不是没有过错。
同时结合一审中航向公司提供的其向开封驻郑办交纳租金的收据，显示其并不存在拖欠租金的情况，也能证明索克公司对于交纳租金的义务一直是积极予以履行的。
综上，纵观全案并结合一审判决结果出来后，索克公司向航向公司交纳租金和诉讼费用的情况，索克公司的逾期未交纳租金的行为，不存在根本违约，航向公司不具备合同法规定的解除权，双方的合同未解除，应当继续履行。
一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5711元，由河南航向置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一六年十二月十二日
书记员 李 冉