江苏省兴化市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰兴商初字第00093号
原告中国农业银行股份有限公司兴化市支行，住所地兴化市昭阳镇长安中路55号。
负责人朱江，行长。
委托代理人陈建民、蒋松明，该行员工。
被告孙东英。
被告谈凤泉。
原告中国农业银行股份有限公司兴化市支行（以下简称兴化农业银行）与被告孙东英、谈凤泉金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月5日受理后，依法组成合议庭，于同年6月4日公开开庭进行了审理。原告兴化农业银行的委托代理人蒋松明到庭参加诉讼。被告孙东英、谈凤泉经公告传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴化农业银行诉称：2009年10月21日，孙东英向我方借款390000元用于购买位于兴化市花园居委会英武中路鑫阳阁5幢506室房屋，约定：还款方式采用按月等额本息还款法；借款期限15年。孙东英、谈凤泉以其所购上述房产为该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押物登记。借款后，孙东英自2014年5月21日起即停止还款。截止2014年11月19日，孙东英尚欠借款本金299316.62元，并已产生利息、罚息、复利7117元。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判决：1、解除兴化农业银行与孙东英、谈凤泉于2009年10月21日签订的个人购房担保借款合同；2、孙东英、谈凤泉立即偿还借款本金299316.62元及相应利息、罚息、复利（其中：至2015年6月3日的利息、罚息、复利为15819.55元；自同年6月4日起至实际给付之日止，按合同约定的计算方式计算）；3、兴化农业银行对依法处置抵押房地产所得的价款享有优先受偿权；4、孙东英、谈凤泉承担本案的诉讼费用。
被告孙东英、谈凤泉未答辩、举证。
原告兴化农业银行为证明其主张，向本院提交下列证据：1、个人购房担保借款合同1份，证明其与孙东英、谈凤泉就借款的金额、用途、期限、利率、还款方式和担保的方式、范围，以及违约责任等进行了明确约定。2、房屋他项权证1份，证明其与孙东英、谈凤泉就设定抵押的房屋至相关职能部门办理了抵押物登记。3、借款凭证1份，证明其于2009年10月21日按约向孙东英发放了贷款390000元。
本院认为：上述证据1-3，经与原件核对均无异，予以确认，可以证明兴化农业银行的主张。
经审理查明：2009年10月21日，兴化农业银行与孙东英、谈凤泉、兴化市华远置业有限公司（以下简称华远公司）签订1份个人购房担保借款合同，约定：经孙东英申请，兴化农业银行同意向孙东英发放贷款390000元用于购买华远公司开发的位于兴化市花园居委会英武中路鑫阳阁5幢506室、建筑面积为135.92平方米的房屋；借款期限15年，即自当日起至2024年10月20日止；借款利率实行浮动利率，即在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94％基础上下浮30％，即初始年利率为4.158％，借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款法，以每1个月为1个还款周期，每期末月的借款对应日为还款日；孙东英不可撤销地申请并授权兴化农业银行将全部借款直接划入房屋出卖人华远公司开立在兴化农业银行的银行账户，账号为21×××22；孙东英未按约定期限归还借款的，兴化农业银行自逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50％计收罚息；对应付未付利息，兴化农业银行依据中国人民银行规定计收复利；孙东英未足额偿还借款本息超过90天的，兴化农业银行有权提前收回已发放贷款、提前行使担保权，并有权要求孙东英赔偿因违约而给兴化农业银行造成的损失；孙东英、谈凤泉以其所购上述房产为该笔借款提供抵押担保；抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，以及兴化农业银行为实现债权而产生的诉讼费等一切费用；华远公司为本合同项下的借款提供阶段性连带责任保证，即保证期间为自借款发放之日起至孙东英取得房地产权属证书，并办妥以兴化农业银行为抵押权人的抵押登记手续之日止。合同签订后，兴化农业银行于当日将贷款资金390000元划入孙东英指定的上述银行账户。据此，孙东英在兴化农业银行提供的借款凭证上签名、捺印，确认已收到该笔借款。2013年5月23日，原、被告至兴化市房屋产权监理所办理了抵押物登记，领取了编号为“兴房他证兴化字第T016X**号”的房屋他项权证。借款后，孙东英仅偿还了2014年4月21日前的借款本息。至2014年11月19日，孙东英已拖欠借款本金11229.95元，并已产生利息、罚息、复利计7117元。
本院认为：1、本案所涉个人购房担保借款合同，系各方当事人真实意思表示，其形式、内容合法，为有效合同，原、被告应按照合同约定全面、严格履行各自的义务。2、兴化农业银行将贷款资金390000元发放给孙东英后，作为借款人的孙东英应按月按期履行还款义务。现孙东英在还款期限内连续多期未还款，已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。因此，兴化农业银行要求解除其与孙东英、谈凤泉于2009年10月21日签订的个人购房担保借款合同，并要求孙东英偿还包括未到期借款本金在内的全部借款本金299316.62元，支付利息、罚息、复利的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院应予支持。但谈凤泉既非本案所涉贷款的借款人或保证人，兴化农业银行亦未举证证明孙东英与谈凤泉系夫妻关系，故对兴化农业银行要求谈凤泉与孙东英共同偿还借款本金299316.62元，并支付利息、罚息、复利的诉讼请求，本院不予支持。3、孙东英、谈凤泉在个人购房担保借款合同中自愿将其所购房产作为本合同项下债务的抵押物，且原、被告双方已办理了房产抵押登记手续，故兴化农业银行依法对抵押物享有抵押权。如孙东英在本判决确定的期限内未偿还上述债务，兴化农业银行有权依法处置用作抵押物的房产，并在对孙东英所享有债权范围内，从所得价款中优先受偿。4、孙东英、谈凤泉经公告传唤未到庭参加诉讼，视为其对各自诉讼权利的放弃，本院可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司兴化市支行与被告孙东英、谈凤泉于2009年10月21日签订的个人购房担保借款合同。
二、被告孙东英于本判决生效后3日内偿还原告中国农业银行股份有限公司兴化市支行借款本金299316.62元及相应利息、罚息、复利（其中：至2015年6月3日的利息、罚息、复利为15819.55元；自同年6月4日起至实际给付之日止，按本案所涉个人购房担保借款合同约定的计算方式计算）。
三、如果被告孙东英未按上述第二项确定的期限履行付款义务的，原告中国农业银行股份有限公司兴化市支行对被告孙东英、谈凤泉设定抵押的位于兴化市花园居委会英武中路鑫阳阁5幢506室房屋（详见编号为“兴房他证兴化字第T016X**号”的房屋他项权证）以折价，或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司兴化市支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6018元，公告费200元，合计6218元，由被告孙东英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时按《诉讼费用交纳办法》预交上诉费（江苏省泰州市中级人民法院开户行：泰州市农业银行海陵支行；户名：泰州市财政局；账号：20×××88）。
审 判 长 陈丙荣
人民陪审员 孙彭才
人民陪审员 袁宝泉
二〇一五年六月十日
书 记 员 韩华琴