浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瓯民初字第231号
原告：周源群。
委托代理人：李轶成、林达。
被告：温州市瓯海房地产开发总公司。
法定代表人：诸云波。
委托代理人：虞如意。
委托代理人：陈兴良。
原告周源群为与被告温州市瓯海房地产开发总公司（以下简称瓯海房开总公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年1月13日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员余立达适用简易程序于同年2月5日、3月9日两次公开开庭进行了审理。原告周源群的委托代理人李轶成、林达，被告瓯海房开总公司的委托代理人虞如意、陈兴良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周源群起诉称：2009年10月15日，邵万积与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发建设的“博沃嘉园”11幢505室商品房出售给邵万积，该房建筑面积为136.55平方米，总房款为1819529元，房屋交付期限为2012年12月30日前，被告应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料（包括契税证、房屋所有权证、土地使用权证）报产权登记机关备案，以及逾期交房、办证的违约责任等内容。2010年8月20日邵万积将其所购买的上述房屋权益转让给原告。随后，原告依约继续支付完毕了全部房款，但被告直到2013年4月底才通知原告交房，2014年3月底才完成权属登记材料备案登记。综上，被告逾期交房依约应当向原告支付每日总房款万分之一违约金；逾期完成办理权属登记备案手续依约应当向原告支付总房款0.5%逾期办证违约金。故原告起诉请求判令：一、被告支付原告逾期交房违约金21116元（以总房款为基数，从2012年12月31日起按日万分之一计算至2013年4月25日）、逾期办理房屋权属登记备案手续违约金9180元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告瓯海房开总公司答辩称：一、被告延期交房是基于合同中约定的合理特殊原因，故被告无需承担逾期交房违约责任。1、2009年至2012年，被告开发建设“博沃嘉园”期间，正逢瓯海大道西段快速路工程建设。为尽早完成道路工程建设，市政府及交警部门决定对瓯海大道部分道路实现半封闭或全封闭施工，而“博沃嘉园”项目的唯一出入口就是瓯海大道，“博沃嘉园”项目所需材料因此进场受阻，工程大部分时间处于停工待料状态。2、“博沃嘉园”的管线、管道都是从瓯海大道接入，瓯海大道建设改变了原来管线接口位置。上述因素导致项目无法在预计时间完工，造成被告于2013年4月25日才交付房屋。依照双方合同约定，基于这些特殊原因，被告可以据实予以延期，且被告已经履行了妥善通知义务。二、被告延期报产权登记机关备案是基于合同中约定的合理特殊原因，故被告无需承担逾期办证违约责任。“博沃嘉园”项目建设施工过程中，温州市瓯海区温瑞塘河保护管理委员会要求美化塘河环境、修建码头，及2006年国土部门对项目用地确权时出现偏差，因土地面积需要纠错，导致工程于2013年12月才完成规划核实确认，故被告应从2013年12月31日《建设工程规划核实确认书》下发之日（即被告有条件办理产权登记之日）起180日内办理备案登记，现被告于2014年3月底办理产权备案登记，不构成违约。三、原告并非是与被告签订《商品房买卖合同》的合同相对人，无权向被告主张任何权利。综上，被告延期交房、迟延备案登记均基于合同约定的合理特殊原因，没有违反合同约定，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理，本院认定：坐落于温州市瓯海区梧田街道梧田街村“博沃嘉园”商住项目（原称：豪景花园）系被告瓯海房开总公司开发建设，于2004年7月受让“博沃嘉园”地块，2007年8月开工，2009年9月开始公开销售。2009年10月15日，邵万积与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人邵万积向出卖人瓯海房开总公司购买“博沃嘉园”11幢505室商品房，建筑面积为136.55㎡，单价为13325元／㎡，总房价为1819529元；第八条约定出卖人应当在2012年12月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、。2、政府有关部门的水、电、路等大配套设施滞后造成的；3、县级以上文物、规划、土地、建设、消防、环保等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或遇重大技术问题而导致开发建设期限延长的；第九条约定出卖人逾期交房超过90日后，应自合同约定的最后交付期限的第二天起每日按房价款万分之一计算违约金至实际交付之日止，合同继续履行；第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意做如下处理：1、。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、若由于政府有关部门原因致使出卖人在上述规定期限内，不能报产权登记备案则不视为出卖人违约，不按第1、2项处理，出卖人不承担违约责任。2010年4月19日，邵万积与原告签订房屋买卖协议，约定将上述商品房买卖合同中购买的房屋转让给原告。随后，原告依约继续向被告支付房款。
2012年11月21日，被告向邵万积发出延期交付房屋的通知“由于瓯海大道梧田段封闭和半封闭施工建设，致使近一年时间‘博沃嘉园’小区的建设材料无法运输进场使施工停顿。房屋交付时间延期至2013年4月25日”。
2013年4月19日，被告通知“博沃嘉园”买受人于2013年4月25日开始办理领房（缴款）手续。2013年4月25日，温州市瓯海区住建局对“博沃嘉园”项目进行了竣工验收备案登记，案涉商品房符合了合同约定的交付条件。随后，原告与被告交接了房屋，并最终结算总房款为1836185元。2013年12月31日，温州市规划局向被告出具“博沃嘉园”项目的工程规划核实确认书。2014年3月14日至2014年3月21日间，被告将办理权属登记所需资料向房管部门提交备案，同时通知包括原告在内的业主于2014年3月25日后到被告公司处办理房屋所有权证领证手续。
另查明，瓯海大道西段快速路为“博沃嘉园”工程出入的主要道路。该快速路工程于2007年9月经浙江省发改委批复立项，并计划于2009年2月开工建设，实际于2009年5月招标并于6月开标，随后开工建设。在该快速路工程施工中，存在封闭或半封闭施工。原、被告确认瓯海大道西段快速路工程动工建设时间早于涉案《商品房买卖合同》的签订时间。
2012年10月11日，温州市瓯海区温瑞塘河保护管理委员会通知被告，要求被告对由其负责建设的“博沃嘉园”段主塘河沿河绿化工程增加绿化相关配套设施，包括：一、在沿河边游步道上选用本地榕作为遮阴植物；二、沿河增设亲水平台及游船码头；三、增加成品木屋形式驿站。
2007年5月11日，温州市国土资源局已就“博沃嘉园”的总用地面积与净用地面积信息等问题，向被告出具情况说明，告知被告该地块具体情况。2013年8月22日，温州市瓯海区人民政府第（2013）87号专题会议纪要第二项关于“博沃嘉园”竣工验收有关问题记录如下：“被告于2004年受让“博沃嘉园”地块，土地受让面积为34062.8平方米。规划部门根据出让合同对“博沃嘉园”的项目总平和规划设计条件进行明确。后在施工过程中，因塘河整治需要，项目总平发生调整并得到规划部门同意，被告按调整后的总平施工建设，但未及时到国土部门办理土地变更手续。2006年国土部门将项目净用地面积确定为29254.6平方米，造成现状与供地红线不一致。会议认为，土地出让合同明确的用地面积应为项目净用地面积，土地确权面积应予纠正，故会议确认‘博沃嘉园’项目净用地面积为34062.8平方米，由国土部门验收后重新予以确权。”
证明上述事实的证据有原、被告的陈述，原告提供的居民身份证、公司基本情况、商品房买卖合同、二手房买卖合同、委托书、商品房结算单、购房发票、竣工验收备案表、建设工程规划核实确认书、房屋所有权证领证通知、物业维修专项基金收据、水电周转金票据、温州城投集团关于瓯海大道项目介绍网页、中国公路网2008年7月11日网页、中国采招网2009年5月13日网页、浙江重大工程交易网页、温州晚报2013年1月9日报道、温州商报2012年4月29日报道；被告提供的关于要求房屋延期交付的报告、延期交付通知及回执、要求延长土地开发时间的请示、关于要求先予备案登记报告、要求确认预审备案报告、照片、温州市国土资源局出具的情况说明、温州市瓯海区人民政府第（2013）87号专题会议纪要、浙温行终字第216号行政判决书、关于要求增加绿化相关配套设施的通知、施工单位出具的证明等证据。上述证据均经庭审出示，本院审查后予以认定。对于被告提供的由温州市瓯海区温瑞塘河保护管理委员会出具的情况说明，不足以证明被告主张的待证事实，本院不予认定，具体理由在本院认为部分予以阐述。
审理中，经本院释明，被告仍未提供“博沃嘉园”项目建设施工或监理的日志。
本院认为，邵万积与被告签订的《商品房买卖合同》，原告与邵万积签订的《房屋买卖协议》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自的合同义务。本案争议的焦点为：一、原告有无权利直接向被告主张违约责任；二、被告未在合同约定的期限内交付房屋，能否依据合同第八条约定免除逾期交房的责任；三、被告在交房后逾期完成房屋权属备案登记手续，应否承担逾期完成房屋权属备案登记手续的违约责任。
争议焦点一：第三人邵万积在其与被告之间的商品房买卖合同尚未履行完毕的情况下，就与原告签订房屋买卖合同，将原商品房买卖合同的相关权利义务转让给原告，原告在取得合同的相关权利后，有权直接依据合同向被告主张违约责任。
争议焦点二：被告提供的关于要求房屋延期交付的报告、要求延长土地开发时间的请示以及施工单位提供的证明等证据尚不足以证明瓯海大道西段快速路施工建设对“博沃嘉园”项目施工造成确实延误情况，且经本院释明后，仍未能提供项目工程的施工、监理日志，被告应承担举证不能的法律后果。退一步讲，即使被告主张的免责事由即瓯海大道西段快速路工程施工建设对“博沃嘉园”项目施工造成了延误，但该事由在合同签约前就已客观存在，并非被告在签订合同时无法预知的风险，被告作为房地产开发企业，应该对自身的交房时间有合理预期，并严格依约定的交房时间交付房屋。故此，被告主张的免责事由不能成立，被告逾期交房构成违约，应依约承担逾期交房的违约责任。
争议焦点三：被告据以免责事由分别为温州市瓯海区温瑞塘河保护管理委员会要求被告微调“博沃嘉园”沿河绿化工程和国土部门对项目用地确权出现偏差，工程因此无法及时进行规划核实确认，导致被告不能在约定期限内完成房屋权属备案登记。由于温州市瓯海区温瑞塘河保护管理委员会既不是“博沃嘉园”项目工程的现场监理机构，其不能清楚了解被告负责施工的塘河绿化工程进度，也不是负责工程规划核实确认的行政职能部门，故其出具的书面材料不能证明被告主张的待证事实。国土部门对“博沃嘉园”项目土地确权存在偏差的事实，被告早在2007年就已知晓亦有较长的时间应对纠正，即使在2009年签约前未予纠正，也应在约定办证时间问题上充分考虑该已客观存在的因素。但被告怠于纠正，最终导致被告未能在约定的时间内办理权属备案登记手续。故此，被告主张的免责事由不能成立，被告逾期办理权属备案登记手续构成违约，应依约承担违约责任。
综上，原告请求被告支付逾期交房违约金21116元（115天×1836185元×日万分之一）及逾期办理权属备案登记手续违约金9180元（1836185元×0.5%）符合法律及双方约定，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
被告温州市瓯海房地产开发总公司于本判决生效之日起十日内支付原告周源群逾期交房违约金21116元、逾期办理权属备案登记手续违约金9180元，合计30296元。
本案受理费557元，减半收取279元，由被告温州市瓯海房地产开发总公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理审判员 余立达
二〇一五年四月二十四日
代书 记员 林晶晶
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十九条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过中国农业银行温州市分行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。