上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第3968号
原告徐康。
委托代理人乔雨，上海市ＸＸ律师事务所律师。
委托代理人陈青，上海市ＸＸ律师事务所律师。
被告上海旭博置业有限公司。
法定代表人朱瑜，总经理。
委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。
原告徐康诉被告上海旭博置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月22日立案受理后依法由审判员王美芳独任审判。原告向本院提出财产保全申请，本院依法采取了诉讼保全措施。本案于2013年11月12日第一次公开开庭进行了审理。原告徐康及委托代理人乔雨、被告上海旭博置业有限公司的委托代理人叶杨斌到庭参加了诉讼。2014年1月17日，因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序审理本案。本案于2014年2月10日第二次公开开庭进行了审理。原告徐康的委托代理人乔雨、被告上海旭博置业有限公司的委托代理人叶杨斌到庭参加了诉讼。经院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告徐康诉称：2011年6月23日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市青浦区清河湾路某室；合同约定由于被告的原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后的6个月内未能办出，自第6个月期满之日起，每逾期一天，被告应承担总房价款的万分之三的违约金，直到办出小产证之日。2012年12月15日，原告办理了房屋交接手续，但被告仍未向原告提交办理房屋小产证的必备证件，致使原告无法办出小产证。为此原告诉于本院，要求：1、判令被告支付逾期办理房屋小产证违约金暂计人民币47，182.08元（以房屋总价款1，289，128元为基数，按每日0.03%计算，自2013年7月1日至实际办出产证之日）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告上海旭博置业有限公司辩称：不同意原告的诉请。就客观情况来看，确实存在大产证延期办理的情况，但被告尽力促使大产证的办理，除了土地核验证明外，其他材料均已经齐备，被告按照2013年6月18日规土局整改通知书的要求进行整改，但在整改过程中受到了大多数业主的阻挠，导致整改至今未能完成，规土局无法出具土地核验证明，从而无法取得大产证。根据民法的公平原则，被告仅应承担合理期限内的延期办证的责任。即使被告在合同履行中存在一定程度的违约行为，原告也理应按照合同法第119条减少损失的规定，采取一定的措施以防止损失的扩大，现在业主阻扰整改的行为已经造成损失的扩大，对于扩大的损失，被告不应承担。被告认为合同约定的日万分之三的违约金标准过高，即使现在未办出产证并未对原告造成较大的损失，对于损失的存在原告应予以举证。根据司法解释，违约金超过损失30%的，应认定为过高。
经开庭审理查明：2011年6月23日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：原告向被告购买上海市青浦区清河湾路某室，据被告暂测该房屋建筑面积为90.09平方米；根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1，285，134元；合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第一种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金。其中该条第2项中承诺办出房地产初始登记手续的时间为空白。合同第十一条约定被告定于2012年12月15日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起7天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告将房屋钥匙交给原告。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记、取得了房地产权证后30日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起90天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。补充条款一中第18条约定：若因政府部门或原告原因未能办理原告名下的房屋产权证书（小产证）的，被告不承担任何责任。若由于被告原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，自第6个月期满之日起，每逾期一天，被告应承担总房价款的万分之三的违约金，直到小产证办出之日。
2012年12月15日前，被告通知原告办理交房手续。2013年1月27日被告将房屋钥匙交原告。当日双方确认房屋总价为1，289，128元。原告并缴纳了2013年1月起的物业管理费。
另查明：2012年12月14日，被告取得了包括原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2013年1月30日，上海市青浦区规划和土地管理局信访室告知该小区部分业主：该局审批的总平面图纸上明确标示地面停车位的具体布置，2012年11月该局至现场进行竣工验收时，地面停车位与图纸相符。后该公司擅自将地面停车位改作他用。该局于2012年12月25日要求该公司进行整改。2013年6月18日，青浦区规划和土地管理局向被告发出国有建设用地土地核验不予许可通知书，内容为经查，你公司擅自将旭辉玫瑰湾项目的地面停车位改为绿化，故对你公司的土地核验申请不予许可，要求你公司整改完毕后再行申请。2014年7月21日被告取得包括系争房屋在内的《上海市房地产权证》。2014年7月22日起，被告向包括原告在内的业主发出关于办理房屋小产证的通知书，该通知上载明被告已取得房屋大产证，原告在7月24日至27日到被告处签订房屋交接书并领取办理小产证的相关资料。领取办理小产证相关资料后，原告自行申办小产证。原告于2014年7月22日收到通知后已领取了办理小产证的资料。
还查明，2013年6月12日，上海市东方公证处出具公证书，对申请人上海旭博置业有限公司提出的办理保全证据予以公证。内容为2013年6月12日，公证员至青浦区清河湾路某住宅小区，申请人的委托代理人在该小区多处张贴一份文件，该公证书内所附的照片显示，文件系告业主书，具体内容为玫瑰湾项目自交付后，大多数业主对于小区人车分流的车行管理及大面积的绿化环境表示满意，良好的居住环境的确减少了部分地面车位，交房后少数业主借车位数量问题持续向规划局投诉，要求公司进行车位整改，故青浦区规土局对公司下发《责令整改单》，公司于2013年6月初进场施工整改，施工过程中遭到部分业主阻扰，少数业主多次使用极端手段，致使施工无法正常开展。公司已几经优化车位整改方案，业主可至物业处查看车位整改后的效果图。希望业主积极配合，业主如对整改方案有异议，在不影响公司施工的情况下，可向有关部门反馈。
以上事实，有原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、房屋交接单、上海市新建住宅交付使用许可证、复函、不予许可通知书、公证书、房地产权证、领取办理小产证通知等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，双方当事人存在争议事实和意见为：
原告认为迟延办出小产证的责任在于被告。起因是由于被告擅自改变规划，至于被告提到的2013年5月后整改，根据规划部门的复函，在2012年12月25日就已经要求被告整改，该期间是被告自行拖延造成。被告陈述整改遭到业主阻挠，此也是被告的责任，本案原告并未行使任何阻挠的行为。对于违约金标准，根据商品房买卖合同的司法解释，如双方有合同约定的从约定，如没有约定的根据银行贷款利率计算，合同中双方约定了违约金的计算标准，不算过高。原告的物业管理费自2013年1月起缴纳，故违约金起始时间应自2013年7月1日起算。
被告认为当时被告为了实现人车分离，在领取房屋交付使用许可证后未经批准将原本部分规划为地面停车位改为绿化。因验收中需要土地核验许可证明，规土部门没有颁发该许可，所以导致未能办理大产证。后公司在整改时遇到业主的阻挠，致使整改未能完成。被告也报警处理。被告认为房屋交付后满半年的次日至被告2013年5、6月准备整改，整改也需要一个合理期间，至该期间被告应承担责任。因业主的阻挠导致整改至今未完成，被告认为该期间业主也应承担一定的责任。对于违约金标准，被告认为约定的违约金标准过高，违约金应与实际损失相结合，原告应对其实际损失进行举证，被告认为原告不存在这么高的实际损失。对原告主张的违约金计算起始时间不予确认。
被告提供：1、整改施工现场照片、业主围堵施工、警察到场维持秩序、业主自行恢复绿化带等照片。证明被告根据规土局的整改要求委托施工队进行整改，但遭到业主阻挠、业主擅自恢复绿化等事实。2、安保外包委托协议、临时安保服务合同。证明被告为了维持现场秩序，临时委托安保公司的事实。3、部分业主的意见反馈表及邮寄凭证，在整改工作遭到阻挠后，被告向业主发放反馈表并要求业主反馈意见。4、旭辉玫瑰湾消防通道及地面车位改造土建工程合同，证明被告按照规土局的规定，聘请第三方施工人员对涉案小区积极进行整改，最近一次为2014年1月9日，但均受到大部分业主的阻挠。5、玫瑰湾业主QQ聊天群，证明原告也参与了阻挠被告的整改。被告认为阻挠行为应包括直接及间接行为。6、玫瑰苑业主联名信，该行为亦导致了被告的整改推迟。7、询问笔录，在被告聘请第三方进行整改中，遭到大部分业主阻挠，并因此报警，民警也到场，根据询问笔录的记载，可以看出由于大部分业主的阻挠导致被告无法及时进行整改，从而无法取得规土局给发的相应文件，导致无法办理产证。
原告对上述证据的真实性、关联性不予确认。同时原告表示部分业主是在不知晓被告改变绿化的依据、方案、法律依据、政府要求的情况下，书面要求被告停止单方面的整改行为，且上述证据不能证明原告存在阻挠被告整改的行为。
根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。根据预售合同补充条款一第18条约定，若由于被告原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，被告应承担违约责任。现业主未能在约定期限办理小产证，此结果与被告擅自改变规划、导致规划部门要求其整改有关，被告对此存在过错。被告在整改过程中，部分业主的意见和行为致被告整改施工受阻，也是造成迟延办理大产证并致使业主小产证办理时间相应迟延的因素之一，故对于被告应承担的违约金，本院依据合同约定，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、整改期限、被告过错程度、被告的整改态度、小区整体情况等因素酌情予以确定。被告取得房地产权证后已通知原告领取相关办证资料，原告可自行办理房屋产权证，原告应在合理期限内至被告处办理相关手续。对原告主张违约金自2013年7月1日计算的意见因与合同约定不符，本院不予采信，应按双方确认的实际交房日之后六个月计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
被告上海旭博置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐康逾期办证违约金人民币77，600元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3，332元，财产保全费人民币491.80元，由原告负担人民币1，813.30元，被告负担人民币2，010.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王美芳
人民陪审员 蔡锦珠
人民陪审员 俞逸辉
二〇一四年九月十日
书 记 员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。