江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）安曲民初字第0642号
原告海安县医药有限公司，住所地海安县海安镇通榆中路55号。
法定代表人许志刚。
委托代理人胡志凤。
被告朱滨海。
委托代理人周玉和。
原告海安县医药有限公司（以下简称医药公司）与被告朱滨海房屋卖合同纠纷一案，依法组成合议庭，于2014年5月19日公开开庭进行了审理，原告医药公司的委托代理人胡志凤，被告朱滨海的委托代理人周玉和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告医药公司诉称：原告因营业用房拆迁改造征用被告房屋。2005年7月9日，原、被告双方签订一份城市拆迁安置补偿协议书。按照协议约定，原告拆迁被告位于海安县曲塘镇镇郊5组面积为217.57平方米的私有住房，拆迁补偿费用合计277798元，该款抵算被告向原告回迁或购房房款。协议约定安置住房的价格为850元／平方米，营业用房按照市场价优惠8%（原告营业用房的销售价格为5500元／平方米）。2006年年底原告将被告选择的179.17平方米的住房和65.17平方米的营业用房交给被告。被告于2007年2月交纳40000元购房款，尚欠原告购房款164256.7元。该款虽经原告多次催促要求其签订转让合同交纳余款，但被告不予理睬。现请求法院判令：1、被告朱滨海给付房款164256.7元，从2013年5月31日起至实际给付之日按照商业银行同期贷款利率计算给付利息。2、承担本案的诉讼费。
为证明被告朱滨海尚欠购房款164256.7元，原告医药公司向本院提交证据如下：
1、由于原告在2009年才取得房屋所有权证，因此在此之前原告只是口头催要房屋余款。2010年5月10日，医院公司向朱滨海邮寄送达催收房款通知，告知朱滨海应在同年5月20日前交清所欠房款164256.7元，以便办理分户房地产证。
2、提供位于涉案地段买方为王仁军、许德平、尤国强与卖方医药公司签订的三份房屋买卖合同。证明涉案地段朝向为西的商业房单价为5000元／平方米。朱滨海所购买房屋朝向为南，地理位置比朝向为西的好，因此当时原告与朱滨海口头约定的价格是5500元／平方米。
3、2005年7月9日的拆迁安置补偿协议，就拆迁房屋的评估价格、安置办法等进行了约定。
4、2009年1月18日，海安县海陵测绘有限公司就涉案房屋的测绘分户平面图以证明朱滨海所购买店面房110室面积65.17平方米朝向向南，房屋的编号是由北向南所编，该分户平面图就是用于办理房产证。301房屋分户平面图以证明朱滨海回迁安置的301室面积为179.17平方米。
5、该地段总共有19户，除本案被告朱滨海及另案被告刘国柱、朱四毛外，其余住户均办理了房产证。具体交易的价格在海安县房产交易所均有合同和收据反映。
被告朱滨海对上述证据质证认为：1、原告下发催收房款通知被告并不清楚。且就算当时有下发催收房款通知，距离被告居住和使用讼争房屋已经四五年了，不存在拖欠房款一事。2、原告与被告签订的合同对于住房面积约定明确是130平方米，上下不超过10平方米。原告所称房屋实际面积是179.17平方米，超过部分应当视为原告主动赠与被告的。3、原告提供的三份买卖合同系2012年签的，与本案没有关联性，也不具有可比性。当时与被告约定的房价不超过3500／平方米。
被告朱滨海辩称：我不欠原告购房款。2005年7月9日，我与原告签订城市拆迁安置补偿协议书，双方均履行了相应义务。我按照合同一次性补足了差价40000元，结清了房款。原告也将房屋和营业用房交付给我居住和使用。原告诉称多次找我催要房款不是事实。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告朱滨海为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、（2005）安曲民一初字第0462号民事调解书以及补充协议一份，证明：⑴、原、被告双方对回迁安置房的面积进行约定；⑵、对店面房的位置和优惠的价格进行了约定；⑶、补充协议与主合同佐证了双方的权利和义务，并且主合同最后约定的互找差价一次性结算，双方履行完毕。如果说本案的被告还差原告房款，那么原告为什么把钥匙、房子都交给了被告，也就是说明被告与原告之间没有房款纠纷。
被告医药公司对于调解书以及补充协议的真实性均无异议。由于双方对回迁房的面积有明确约定，对超出约定的面积并不表示原告无偿赠送。
经审理查明，2005年由于海安县曲塘镇镇区改造，原告医药公司取得海安县曲塘镇人民中路88号土地的使用权，并被批准自筹资金在该处建设房屋（1-2层为营业用房，其余按照住宅套房建设）。2009年2月3日，医药公司取得该宗土地建筑面积为3971.38平方米的成套住宅所有权。2012年10月14日，海安县城市建设重点工程指挥部办公室作出14号会议纪要，原告医药公司获准对外出售房屋资格。
2005年7月9日，海安县医药公司曲塘分公司（以下简称曲塘分公司）因营业用房拆迁改造征用被告房屋，曲塘分公司、海安县华夏房屋拆迁服务有限公司与被告朱滨海双方签订一份城市拆迁安置补偿协议书。按照协议约定，曲塘分公司拆迁被告位于海安县曲塘镇镇郊5组面积为217.57平方米的私有住房，拆迁补偿费用合计277798元。同时双方还约定：1、搬迁交房期间安全责任全部由朱滨海负责。曲塘分公司同意朱滨海回迁安置居住用房一套，朱滨海优先选购，按每平方米850元计价，不计层次差。2、除曲塘分公司自备营业用房外，按市场价格优惠百分之八出售一间给朱滨海，其他按市场价格，由朱滨海优先购买。3、朱滨海拆迁总补偿款冲抵购房款。待房屋建成后按购房协议互找差价，一次性结清。4、朱滨海逾期交房扣除按期搬迁奖，朱滨海无任何异议。2005年9月16日，曲塘分公司与朱滨海又达成补充协议一份，协议内容如下：1、原协议约定的回迁安置居住用房一套作如下具体明确：⑴该居住用户的价格仍为850元／平方米；⑵居住用户的面积为130平方米左右（上下不超过10平方米）；⑶居住用户的位置为三层最东侧朝南的一套。2、原协议约定的营业用户作如下变更和明确：⑴原协议确定营业用户的位置为最底层最东侧一间；⑵营业用户价格在按市场价格的基础上优惠额由原来的8%放宽至10%。3、其他约定……。
2006年年底，曲塘分公司将被告朱滨海选择的179.17平方米的住房和65.17平方米的营业用房交给被告。被告于2007年2月3日向原告交纳了40000元的购房款。
庭审中，由于原、被告对于房屋单价说法不一，且无法达成一致意见。2014年3月5日，原告医药公司申请对于讼争房屋进行单价鉴定，鉴定基准日为2007年2月。经本院委托，2014年4月15日，海安县价格认证中心以2007年2月作为价格鉴定基准日，确定讼争房屋的单价为5280元／平方米。为此医药公司花费鉴定费3700元。原告医药公司对于鉴定结论书没有异议。被告朱滨海质证认为：1、本案原告申请法院进行鉴定是违法的。2、鉴定书不符合客观事实。鉴定的房屋是2007年2月份的房屋单价，而本案房屋是2005年7月拆迁回迁的。对鉴定费发票的真实性没有异议，但与被告无关。
以上事实，有原告提供的苏海国用（2005）字第X401176号中华人民共和国国有土地使用证、房产证复印件，房屋买卖合同，催收购房款通知，分户平面图，海安县人民法院（2005）安曲民一初字第0462号民事调解书，城市拆迁安置补偿协议书、补充协议以及双方当事人的陈述证实，本院予以确认。
审理中，本院到海安县房屋产权监理所调取了以下店面房的价格：海安县曲塘镇人民中路三号楼123及124店铺（2006年10月30日开具的江苏南通市销售不动产通用发票，单价为3660.54元）、106店铺（2005年11月29日开具的江苏南通市销售不动产通用发票，单价为3138.32元）、107和108店铺（2006年6月22日开具的江苏南通市销售不动产通用发票，单价为3251.53元）、109店铺（2006年1月19日开具的江苏南通市销售不动产通用发票，单价为3292.06元）以及海安县曲塘镇联抗中路5号店面房1-13，1-14人民中路6号105店铺（2005年5月12日开具江苏省南通市销售不动产通用发票，单价为1651.37元）。
因被告朱滨海与原告医药公司签订房屋拆迁协议的时间为2005年7月，故本院要求原告医药公司提供2005年7月讼争房屋的市场价格，医药公司认为应以房屋交付时的市场价格即海价鉴（2014）5号关于曲塘镇人民中路88号110室房地产的价格鉴定结论书上的鉴定结论作为确定房屋的销售价。医药公司已举证证明了房屋单价，如被告否认则应该向法庭提供反证以证明合同成立时间和当时的房屋销售单价，现在仍要求医药公司举证是违法加重了医药公司的举证责任，是不当的。
本院认为，原告医药公司在未具备对外出售房屋资格的情况下与被告朱滨海达成拆迁安置房屋补偿协议，但在2012年10月医药公司取得了对外出售房屋资格，此时被告朱滨海已向原告交付房款且原告亦已交付讼争的房屋，因此双方之间的房屋买卖合同依法成立且受法律保护。
2005年7月9日，原告医药公司与被告朱滨海签订了海安县城市房屋拆迁货币安置补偿协议，协议上明确约定居住用房按每平方米捌佰伍拾元计价，不计层次差；营业用房按市场价格优惠百分之八出售。2005年9月16日，双方签订补充协议，将营业用房的优惠比例由8%放宽到10%。由此可以认定双方合同成立的时间应为2005年7月9日。按照谁主张谁举证的原则，原告应提供双方订立合同时讼争房屋的市场价格，而原告向本院提供的则是2007年2月份向被告交付讼争房屋时的市场价格，其要求本案讼争房屋按海安县价格认证中心以2007年2月为价格鉴定基准日作出的鉴证结论来计算讼争房屋的价格显然与法不符。
根据双方的陈述，原告医药公司在2006年年底就将讼争房屋交给被告朱滨海，按照双方签订的协议“……待房屋建成后按购房协议互找差价，一次性结清。”的约定，如果朱滨海当时仍欠医药公司房款的话，那么医药公司就应该要求朱滨海出具欠条、情况说明或备忘录之类的欠款凭证。而朱滨海在2007年2月3日给付了房款40000元后，医药公司并未要求朱滨海出具任何的欠款凭证。故原告现起诉要求被告给付房款164256.7元的诉讼请求本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第二项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告医药公司的诉讼请求。
案件受理费3585元，鉴定费3700元，合计7285元，由原告医药公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3585元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
审 判 长 孙翠燕
代理审判员 刘晶晶
人民陪审员 王维祥
二〇一四年十一月四日
书 记 员 董志伟
附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，使用下列规定：
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价，按照规定履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。