成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）锦江民初字第339号
原告成都忠信物业管理有限公司，住所地：成都市西三环路一段星狮路511号大合仓4楼C区。
法定代表人田永云。
委托代理人彭莉。
被告王有恒。
委托代理人孔凡菊。
委托代理人刘诗明，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
原告成都忠信物业管理有限公司（以下简称“忠信公司”）与被告王有恒物业服务合同纠纷一案，本院于2011年11月24日立案受理。依法由代理审判员康阳适用简易程序于2011年12月23日公开开庭进行了审理。原告忠信公司的委托代理人彭莉，被告王有恒的委托代理人孔凡菊、刘诗明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告忠信公司诉称，被告于2006年入住由原告负责物业服务的康郡小区，根据原告与该小区开发公司签订的前期物业服务合同约定，由原告为小区业主提供物业管理服务，小区业主按时缴纳物业管理费。原告一直按照约定提供相应的物业服务，但是被告却未按时支付服务费用。从2010年1月起至今，被告拖欠物业服务费，虽经原告多次催收，被告却以种种理由拒不缴纳，至起诉时，被告拖欠费用共计3639.36元。现忠信公司起诉请求判令王有恒向忠信公司支付物业管理服务费3639.36元（从2010年1月起至2011年12月止，合计24个月）及违约金6369.05元；本案诉讼费用由王有恒承担。
被告王有恒辩称，1、原告诉讼请求没有事实和法律依据，原、被告双方签订的物业服务合同是无效合同，并非双方真实意思表示。被告2005年4月购买位于成都市锦江区锦华路二段36号康郡25栋2单元10号房屋，应开发商的要求与原告签订了《前期物业管理服务协议》，但原告实际与开发商系关联公司，因此违反了《物业管理条例》，关于住宅用房应以招标的形式确定物业管理服务单位的规定。
2、被告于2010年1月开始没有缴纳物业管理费属实，但其原因并非被告无故不履行合同义务，而是因为原告严重违反双方所签订的《前期物业管理服务协议》第4条的义务，造成被告所居住的房屋于2009年10月13日和2011年5月28日两次被盗，财产损失价值约4万元。被告与原告多次协商要求处理被盗之事，但原告不予理睬，且原告没有按照合同约定协助公安机关和业主调查情况，导致2009年10月13日盗窃案件至今未能侦破。
3、由于原告不履行相关义务造成被告财产损失，是一种违约行为，与其请求系同一法律关系，故被告要求在处理本案原告请求时，原告也应对被告的损失进行适当的赔偿。
4、原告主张的物业服务费计算截止日期应为本案起诉之日止即原告有权主张的物业服务费2010年1月1日至2011年11月24日止。违约金计算明显过高，明显超出被告应缴纳的物业服务费。
经审理查明，2004年11月26日，成都东方名园房地产有限公司（以下简称“名园公司”）与忠信公司签订《康郡城前期物业管理服务合同》约定，名园公司将康郡城委托于忠信公司实行物业管理。委托管理期限为自项目交房之日起两年。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，合同自然终止。康郡城中小高层的管理公共服务费为1.2元每平方米每月。管理公共服务费每半年交纳一次，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费和其它费用的，以从逾期之日起按每天应交物业管理服务费和其它欠费合计的千分之三交纳滞纳金。
2005年4月24日，王有恒与忠信公司签订《【康郡】城前期物业服务协议》，约定忠信公司对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。王有恒应于每半年第一个月15日前交纳下半年应付物业服务费用。首期物业管理服务费自房屋交付之日起计算，并在办理交房手续时支付首期物业管理服务费用。王有恒按照房屋产权登记建筑面积每月每平方米1.2元的标准缴纳管理服务费。王有恒不得因与第三方的任何纠纷而拒交协议约定的一切费用。王有恒违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费计代缴代垫的有关费用的，忠信公司有权要求王有恒补交并从逾期之日起按应交金额每天5‰交纳违约金。
2006年6月14日，成都市锦江区物价局下发《通知》载明：“经实地查看，并审核你公司提供的相关资料后，研究同意备案。请你单位按照与业主签订的《康郡城前期物业管理服务协议》中约定的‘小高层住宅物业服务管理费按建筑面积每月每平方米1.20元’与业主协商收取。……备案后，你单位应按收费项目、收费标准以及服务等级标准内容做好物业收费公示，自觉接受社会监督”。
2006年3月27日，名园公司与忠信公司签订的前期物业管理服务合同获得成都市房产管理局的备案，合同备案号为H010603087。
同时查明，王有恒自2010年1月至今未向忠信公司缴纳物业管理服务费，截止起诉时，王有恒尚欠2010年3月至2011年11月的物业管理服务费2261元。
以上事实的认定，有原告忠信公司提交的忠信公司《企业法人营业执照》、王有恒的身份证、《康郡城前期物业管理服务合同》、《【康郡】城前期物业服务协议》、成都市锦江区物价局下发的《通知》、《前期物业管理服务合同备案表》等证据以及原、被告双方的陈述在案为证。
本院认为，忠信公司根据与名园公司所签订的《康郡城前期物业管理服务合同》对成都市锦江区锦华路二段36号“康郡城”进行物业管理服务。王有恒购买“康郡”25栋2单元10号商品房后，忠信公司与王有恒签订《【康郡】城前期物业服务协议》，该协议合法有效，对双方具有法律约束力。王有恒辩称原、被告双方签订的物业服务协议并非双方真实的意思表示，是无效合同。王有恒并未提交证据证明其与忠信公司签订的《【康郡】城前期物业服务协议》具有欺诈、胁迫等情形，故对于王有恒辩称《【康郡】城前期物业服务协议》无效的主张，本院不予支持。且王有恒入住后，接受了忠信公司的物业管理服务，根据《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，业主应按时交纳物业服务费，王有恒理应支付物业管理服务费。王有恒辩称，其未按时缴纳物业管理费原因系忠信公司严重违反《【康郡】城前期物业服务协议》，导致王有恒所居住的房屋两次被盗，财产损失价值约4万余元。且忠信公司未能协助公安机关与业主调查情况，导致2009年10月13日发生的盗窃案件至今未能侦破，王有恒要求忠信公司对其被盗损失进行赔偿，同时在物业管理服务费中一并扣减。本院认为，忠信公司对王有恒被盗损失是否应当赔偿的问题不属于本案审理范围，王有恒可另案诉讼，其以此为由拒绝支付物业管理服务费并无依据。故对于王有恒要求忠信公司对其被盗损失进行赔偿，并在物业管理服务费中扣减的辩称主张，于法无据，本院不予支持。关于忠信公司要求王有恒支付拖欠的物业服务费3639.36元，王有恒认为忠信公司主张的物业服务费计算截止日期应为本案起诉之日止，即忠信公司有权主张的物业服务费应自2010年1月1日至2011年11月24日止。对忠信公司要求王有恒承担已产生的2010年1月至2011年11月的物业管理服务费3487.72元，本院予以支持。对于忠信公司要求提前收回未产生的服务管理服务费，于法无据，本院不予支持。
关于违约金。王有恒不履行其与忠信公司签订的《【康郡】城前期物业服务协议》的约定义务，构成违约，应按约定承担支付从欠付物业管理服务费之日起至忠信公司主张的2011年9月30日止的滞纳金的民事责任。王有恒认为，忠信公司主张的违约金过高，王有恒请求予以降低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，现王有恒明确请求调整违约金，本案综合考虑王有恒逾期未交纳物业管理服务费给忠信公司可能造成的损失等相关因素，对忠信公司要求王有恒支付违约金的主张，予以部份支持，酌情确定以每月欠付的物业管理服务费为基数，从2010年1月16日起，按每日万分之三分段计算至2011年9月30日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第一款（五）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告王有恒应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告成都忠信物业管理有限公司物业管理服务费3487.72元。
二、被告王有恒应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告成都忠信物业管理有限公司违约金（以每月欠付的物业管理服务费为基数，从2010年1月16日起，按每日万分之三分段计算至2011年9月30日止，不超过6369.05元）。
三、驳回原告成都忠信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由原告成都忠信物业管理有限公司负担5元，被告王有恒负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 康阳
二〇一一年十二月三十日
书 记 员 罗龙