四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第4108号
上诉人（原审原告）池涛，男，1981年9月26日出生，汉族，住四川省大邑县。
委托代理人衡平。
上诉人（原审原告）李燕，女，1983年8月10日出生，汉族，住四川省大邑县。
委托代理人衡平。
被上诉人（原审被告）四川省鑫开源矿业集团有限公司。住所地：四川省大邑县晋原镇桃源新区蜀望路***号。
法定代表人何鑫。
�托代理人刘豫川健。
委托代理人陈海燕。
上诉人池涛、李燕因与被上诉人四川省鑫开源矿业集团有限公司（原名四川省鑫开源矿业有限公司，以下简称鑫开源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省大邑县人民法院（2014）大邑民初字第356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月29日公开开庭审理了本案。上诉人池涛及池涛、李燕的委托代理人衡平，被上诉人鑫开源公司的委托代理人刘豫川健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年2月9日，池涛、李燕与鑫开源公司签订《商品房买卖合同》、《附件及补充合同》，约定池涛、李燕购买鑫开源公司开发的鑫河国际花园1栋2单元18楼4号房屋一套，建筑面积101.70平方米，总价341648元，池涛、李燕采用公积金贷款方式向鑫开源公司支付了房屋价款。《商品房买卖合同》第十条约定鑫开源公司于2013年5月30日前向池涛、李燕交付房屋，交房时鑫开源公司应取得该商品房的规划验收合格证及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，并向池涛、李燕提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十二条约定，逾期交房在60日内的，出卖人自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；逾期交房超过60日的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。第十四条约定，双方进行验收交接时�出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。2013年5月29日，鑫开源公司在《成都商报》刊登“鑫河国际花园交房公告”，通知1#、2#楼业主交房时间调整至2013年6月20日，具体以业主接到的《交房通知书》时间为准。同日，鑫开源公司向池涛、李燕发送“交房通知书”，告知池涛、李燕将于2013年6月24日交房。2013年5月16日，大邑县精正测绘有限公司根据鑫开源公司的委托作出了房屋面积测绘报告。鑫河国际花园于2013年6月5日经勘察、设计、监理、施工、建设单位联合验收合格，于2013年12月5日取得大邑县城乡建设局工程竣工验收备案表。2013年8月6日，鑫开源公司取得合同�定的成都市规划管理局《建设工程规划合格证》。《附件及补充合同》中附件六“装饰和设备标准的约定”第二条第2款关于“公共部分”的约定，明确标准层电梯厅地面用花岗石、墙面用墙砖，楼梯间地面用地砖。因上述“公共部分”装修未达到合同约定标准，鑫开源公司于2013年6月14日向1#、2#楼业主发出《关于1#、2#楼按标准层电梯前后室、公共区域的装饰承诺书》，向业主承诺在2013年6月30日至9月31日整改完毕。庭审过程中，经本院组织原、鑫开源公司双方进行现场勘验，确认上述“公共部分”的装饰已完成并达到合同约定的条件。2014年3月18日，池涛、李燕接收了所购买的房屋，同时收取了鑫开源公司支付的其截止2013年6月20日止的逾期交房违约金1367元。
2014年3月26日，池涛、李燕诉至原审法院，请求判令因鑫开源公司未按照法律、行政规章等关于商品房预售交�房屋的规定和法定公示条件，鑫开源公司应当承担逾期交房违约金22890元。庭审中，池涛、李燕对其诉讼请求明确为：要求鑫开源公司承担从2013年6月21日起至2014年3月18日按合同约定的总房款日万分之二计算的违约金。
原审法院认为，池涛、李燕与鑫开源公司签订的《商品房买卖合同》及《附件及补充合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。池涛、李燕于2014年3月18日接收所购房屋并收取了鑫开源公司支付的违约金1367元。根据池涛、李燕向鑫开源公司出据的收条记载，违约天数为20天，违约金为1367元。池涛、李燕在《入住手续流程单》中也签字确认接收了房屋。对池涛、李燕接收房屋同时接受鑫开源公司支付违约金的行为，应视为双方就截止池涛、李燕接收房屋时鑫开源公司应支付的违约天数及违约金数额达成了合意，且已履行完毕。池涛、李燕无权重复主张2014年3月18日接收房屋前的违约金。故对池涛、李燕的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六条第一款之规定，判决：驳回池涛、李燕的诉讼请求。案件受理费186元，由池涛、李燕负担。
宣判后，池涛、李燕不服，向原审法院提起上诉，其主要上诉理由是：原审法院根据鑫开源公司提供的一张收条，认定双方就截止上诉人接收房屋时鑫开源公司应支付的违约天数及违约金达成了合意，且已经履行完毕，与客观事实不符。根据收条记载，违约天数为20天，违约金为1367元，该份证据并未否定上诉人有权主张2013年6月21日起至2014年3月18日期间的违约责任。上诉人在《入住手续流程单》中签字确认接收了房屋，但只能认定为认可了鑫开源公司对房屋的实际交付行为，而不能认为上诉人免除了鑫开源公司应承担的相应违约责任，上诉人并未放弃2013年6月21日至2014年3月18日止的违约金。原审法院认定上诉人重复主张2014年3月18日接收房屋前的违约金错误。对于上诉人已经领取的违约金，原审法院可以依法扣除，而不能全盘否认。请求二审法院撤销原审判决，改判鑫开源公司支付逾期交房违约金21523元（从2013年5月31日至2014年4月30日止）。
鑫开源公司的主要答辩意见是：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
各方当事人在二审中均未提交新的证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，关于池涛、李燕是否与鑫开源公司就违约金达成了合意并已履行完毕的问题。本院认为，诉讼中，池涛、李燕与鑫开源公司一致陈述，池涛、李燕所收取的违约金所致的20天系自约定交房时间至2013年6月的20天。因此原审法院认定该20天即指整个违约�间，属于认定事实不当。同时，从收条的文意显示，无法得出池涛与李燕有明确的放弃其他违约期间的逾期交房违约金的意思表示，鑫开源公司在诉讼中也无其他证据证明池涛、李燕有放弃的意思表示，因此，原审法院认定双方就违约金达成合意并已履行完毕不当，池涛、李燕主张其有权主张其余违约时段的逾期交房违约金，本院予以支持。鑫开源公司逾期交房的违约时间应当自合同约定的交房期限届满开始计至池涛、李燕实际收房时止，即从2013年5月31日起至2014年3月18日至。
按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的�失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，人民法院可以根据当事人的请求对违约金予以调整，现鑫开源公司请求对违约金进行调整，对于双方约定的违约金是否过高的问题，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院调整违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。根据上述规定，本院对鑫开源公司关于违约金应当予以调整的主张予以支持，本院将逾期交房违约金酌情认定为4045元，扣除池涛、李燕已经收取的违约金1367元，鑫开源公司还应向池涛、李燕支付2678元。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、撤销四川省大邑县人民法院（2014）大邑民初字第356号民事判决；
二、四川省鑫开源矿业集团有限公司在本判决生效之日起5日内向池涛、李燕支付逾期交房违约金2678元；
三、驳回池涛、李燕的其他诉讼请求。
一审案件受理费186元；二审案件受理费372元，由四川省鑫开源矿业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泽颖
代理审判员 夏 伟
代理审判员 王 果
二〇一四年八月八日
书 记 员 吴丹丹