上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第1109号
原告陈哲然。
原告徐晓菁。
上述两原告共同委托代理人左建之，上海雄琴律师事务所律师。
被告上海泽宇置业有限公司。
法定代表人毛志红。
委托代理人陈家新。
委托代理人钟蕾。
第三人中国农业银行股份有限公司上海松江支行。
法定代表人冯国红。
委托代理人刘嬿。
委托代理人倪琳娜。
第三人上海市住房置业担保有限公司。
法定代表人张景载。
原告陈哲然、徐晓菁与被告上海泽宇置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年5月10日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。审理中，本院还依法追加了中国农业银行股份有限公司上海松江支行、上海市住房置业担保有限公司参加诉讼。原告委托代理人左建之、被告委托代理人陈家新、钟蕾到庭参加诉讼。两名第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈哲然、徐晓菁诉称：2009年4月4日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》约定由原告向被告购买坐落于上海市松江区洞泾镇长兴东路1288弄《合生国际花园》46号别墅（即系争房屋）。后原告按约定支付了购房款，双方办理了交房手续。2011年7月，被告委托有关部门对系争房屋检测，发现系争房屋严重倾斜，已经造成了主体结构破坏，被告未能采取任何有效措施承担违约责任，双方也未能协商一致。故原告起诉要求：1、判令解除原、被告之间《上海市商品房预售合同》；2、判令准许原告将系争房屋退还被告；3、判令被告返还购房款2，847，947元、有线电视初装费1，000元、物业管理费含垃圾清运费4，124.2元；4、判令被告赔偿原告差价损失400万元（以评估价格为准）。审理中，原告将第4项诉请金额变更为2，122，053元（497万元-2，847，947元）。
被告上海泽宇置业有限公司辩称：房屋倾斜并不等同于主体结构不合格。如果该房屋经鉴定确实是主体结构不合格，可以解除合同，但应以合同总价款5%作为赔偿款支付原告。
经审理查明：2009年4月4日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告（乙方）向被告（甲方）购买松江区洞泾镇长兴东路1288弄《合生国际花园》46号1层全幢房屋，房屋总价为2，848，105元，暂测建筑面积为217.44平方米，另有地下附属面积142.6平方米。合同第十八条约定：“该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。”第十九条约定：“乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按照中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。”合同对其他事宜进行了约定。合同签订后，原告总计向被告支付了房款2，847，947元，包括通过商业贷款形式支付163万、公积金贷款形式支付36万元。
2010年5月2日，被告将系争房屋交付原告，双方确认系争房屋实测建筑面积为360.02平方米、其中地上建筑面积为217.14平方米、地下建筑面积为142.88平方米，原告已经付清总价2，847，947元。办理交付手续时，原告还承担了有线电视安装费1，000元、物业管理费3，024.20元、垃圾清运费1，000元。
原告尚未办出系争房屋小产权证，原告现登记为系争房屋预购权利人。第三人中国农业银行股份有限公司上海松江支行、上海市住房置业担保有限公司为系争房屋登记的抵押权人。系争房屋现为毛坯状态。
另查明：2009年6月24日，原告作为甲方、第三人中国农业银行股份有限公司上海松江支行作为乙方、第三人上海市住房置业担保有限公司作为丙方、被告作为丁方签订《住房公积金个人购房担保借款合同》，约定原告向第三人中国农业银行股份有限公司上海松江支行借款360，000元（公积金贷款），抵押物为系争房屋。合同对其他事宜进行了约定。当日，原告与第三人中国农业银行股份有限公司上海松江支行及被告还签订了《个人住房抵押借款合同》，约定由原告向第三人中国农业银行股份有限公司上海松江支行借款1，630，000元（商业贷款），抵押物为系争房屋。合同对其他事宜进行了约定。上述合同签订后，第三人中国农业银行股份有限公司上海松江支行按约发放了贷款。
本案审理中，本院根据原告的申请委托了上海房屋质量检测站对系争房屋质量问题进行检测。该站于2014年3月25日出具《上海房屋质量检测站司法鉴定意见书》，明确系争房屋向北方向倾斜，向北方向的最大倾斜率达11.1‰，平均倾斜率为7.1‰，大于《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）规定的限值4‰，主要与房屋北侧道路填土等因素有关；2013年9月9日～2013年10月11日系争房屋各测点沉降速率介于-0.06mm／d～-0.07mm／d，沉降速率远大于《地基基础设计规范》（DGJ08-11-2010）规定的0.01mm／d，沉降尚未稳定；鉴于系争房屋目前沉降尚未稳定，房屋存在安全隐患，建议对地基基础进行必要的加固处理。
审理中，本院根据原告的申请，通过上海市高级人民法院委托了上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对系争房屋在不考虑房屋质量问题的情况下、在2014年4月23日的市场价格进行评估。该公司于2014年5月23日出具《房地产估价报告书》，明确系争房屋于2014年4月23日的公开市场价格（毛坯房）为497万元。
以上事实由上海市商品房预售合同、发票、办理房屋入伙交接手续结清楼款须知（含房屋入伙交付手续物业管理入伙收费清单）、房屋入伙交付手续确认书、住房公积金个人购房担保借款合同、个人住房抵押借款合同、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，合法有效。
根据上海房屋质量检测站的鉴定意见，系争房屋向北方向倾斜，向北方向的最大倾斜率达11.1‰，平均倾斜率为7.1‰，大于《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）规定的限值4‰，本院认定主体结构存在质量问题，依据合同约定，原告有权要求解除《上海市商品房预售合同》。
关于合同解除的后果处理。合同解除后，被告应当向原告返还购房款，而原告应当向被告返还系争房屋。关于原告主张的房屋差价损失，本院认为，合同解除后，原告再行购房，确实存在因房屋上涨导致的购房成本额外的增加，故原告有权要求被告进行赔偿，具体金额按照原先所支付的购房款与评估的价格之间的差额予以确认。被告辩称如果房屋确实存在主体结构质量问题导致合同解除，则应按房屋总价款5%予以赔偿的意见，本院认为，在实际损失大于双方约定的违约金时，原告有权以实际损失主张权利，故对被告的辩称意见，本院不予采信。关于原告主张的有线电视安装费、物业管理费、垃圾清运费损失，均合法有据，本院予以支持。另外，原、被告之间合同解除后，系争房屋上的抵押登记、预告登记等亦应一并予以处理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告陈哲然、徐晓菁与被告上海泽宇置业有限公司签订的关于上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋的《上海市商品房预售合同》；
二、被告上海泽宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈哲然、徐晓菁购房款2，847，947元；
三、原告陈哲然、徐晓菁于本判决生效之日起十日内返还被告上海泽宇置业有限公司位于上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋；
四、被告上海泽宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈哲然、徐晓菁房屋差价损失2，122，053元；
五、被告上海泽宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈哲然、徐晓菁有线电视安装费1，000元；
六、被告上海泽宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈哲然、徐晓菁物业管理费及垃圾清运费共计4，124.2元；
七、原告陈哲然、徐晓菁于本判决生效之日起三十日内向第三人中国农业银行股份有限公司上海松江支行、上海市住房置业担保有限公司支付清以上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋作为抵押物所发生的借款本金、利息、罚息、违约金；
八、第三人中国农业银行股份有限公司上海松江支行、上海市住房置业担保有限公司各自在以上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋作为抵押物所发生的借款本金、利息、罚息、违约金清偿后十日内，协助原告陈哲然、徐晓菁将各自在该房屋上设定的抵押登记予以注销；
九、在上述第八项全部抵押登记予以注销后十日内，原告陈哲然、徐晓菁协助被告上海泽宇置业有限公司将上述房屋登记原告陈哲然、徐晓菁为预购房屋权利人的预告登记予以注销。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费46，760元，减半收取23，380元，鉴定费43，000元，财产保全申请费5，000元，合计71，380元，由被告上海泽宇置业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 利
二〇一四年七月二十四日
书记员 亓继芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。