山西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）晋民申字第384号再审申请人（原审原告、二审被上诉人）：洪丽民。委托代理人：张秀茹。委托代理人：张巧娥，山西谦诚律师事务所律师。被申请人（原审被告、二审上诉人）：梁树青。委托代理人：王献玲。委托代理人：赵海山，山西鼎信泽律师事务所律师。再审申请人洪丽民与被申请人梁树青农村房屋买卖合同纠纷一案，太原市中级人民法院于2014年12月15日作出（2014）并民终字第1034号民事判决，已经发生法律效力。2015年3月24日，洪丽民向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。洪丽民申请再审称，原审生效判决认定事实不清，认定梁树青已被当地农村集体经济组织和村民所接受错误，梁树青并未被本村村民接纳，为此，村民很多人抱怨洪丽民将本村住宅售卖给外村人。村委会2012年7月10日也出具宅基地使用证明，说明“该块宅基地使用权及相关义务为村委与洪丽民发生关系，未涉及其他任何人及单位等”。原生效判决适用法律错误，根据我国《中华人民共和国宪法》第十条规定“宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有，任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。《中华人民共和国土地管理法》第一章第二条规定“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。《山西省实施办法》第一章第二条规定“全省的土地依法划分为国有土地和农民集体所有的土地。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他方式非法转让土地”等规定，均禁止将村集体组织所有的土地随意转让非本村集体经济组织成员以外的人。根据法律规定，宅基地的所有权归村集体全体村民所有，作为个体的村民无权对土地进行买卖处置，农民个人转让土地使用权也是非法无效的。即使出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策的相关规定，应当依法判定买卖合同无效。农村居民只能在户口所在村（村民组）内申请宅基地，不能到其他乡村（或村民组）内申请宅基地。已拥有一处宅基地并达到规定的面积标准，不得购买住宅，也不得到其他地区购买农民集体所有制土地的房屋作为住宅。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条同时规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。由于我国土地市场刚刚建立，政府管理土地市场的各项措施还不健全，加上前几年“房地产热”、“开发区热”造成大量的闲置土地，如果再允许集体土地进入市场，将又有大量集体土地变为建设用地，形成更多的闲置土地，国有土地使用制度改革也将难以进行。农村宅基地的使用是国家对本集体成员的特有权利，具有无偿性、福利性和限制转让性。国家对于非本集体内部成员购买宅基地及房屋已经是明令禁止，无论是基于生产也好、生活也罢，或者别的任何理由，我国相关法律均严禁非本集体内部成员购买宅基地及房屋，农村宅基地是只有本集体内部成员才能享有的特殊权力。故二审判决认为“宅基地本身即为建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地性质，故该条规定不能调整本案的农村房屋买卖合同纠纷”系误读法条，应认定宅基地及房屋买卖合同无效。另外，洪丽民再将房屋卖给梁树青时，由于家庭存在矛盾，卖房时并未告知洪丽民配偶，这点从买卖房屋合同上只有洪丽民签字而没有其爱人签字便可知晓，由于洪丽民及家人法律意识单薄，未及时运用法律保护自己合法权益才导致今天被动局面。综上，洪丽民与梁树青房屋买卖因违反国家强制性法律规定，应判定房屋买卖合同无效。梁树青答辩称，梁树青全家已在杜家寨稳定居住13年，子女均在该村学习成长，其长子梁东已与本村女子结婚，且已取得本村户籍，充分说明其全家已被当地农村集体经济组织及成员普遍接受，已具有当地居民身份。本案房屋买卖合同发生在2003年，距今已有13年之久。如此长期居住本身就说明当地集体经济组织及成员已接收梁树青全家，梁树青全家已具有该集体经济组织居民身份。事实上，梁树青与妻子共育有三名子女，在大儿子12岁、小儿子10岁就来到杜家寨学习生活。直到成年、工作、结婚生子。女儿于2005年在本村出生，并与村里其他成员孩子一样在村里上学、生活。2014年10月31日，梁树青的大儿子梁东与本村居民孙慧登记结婚，现也生活在本村。2015年4月2日，经村集体同意接受，梁东的户籍从五台县陈家庄村迁至杜家寨村。本案纠纷期间，也有80余户居民联名向法院作出说明，表示梁树青一家到本村以来，与村民相处和谐，已与村里其他人员融为一体。洪丽民在申请中明确认可，十余年来村集体为梁树青全家提供了所有只有本村村民才能享有的所有福利待遇，包括免费的水、较低的电价、公共照明、环卫医疗。假设梁树青不被村集体及其他村民接受，其不可能如此长久稳定的享有以上村民待遇。这不仅不是侵害集体利益的事实，反而恰恰证明梁树青全家已具有当地准居民身份，已为该集体经济组织所接受。洪丽民提供的法律依据均不能在本案中作为定案依据，其申请再审的观点不能成立。洪丽民认为原审判决适用法律错误，列举了宪法、土地管理法、山西省地方性法规，国土资源部领导讲话等具体规定予以说明。为在本案中适用法律，甚至将《中华人民共和国城市房地产管理法》篡改为《中华人民共和国房地产管理法》，故意掩饰该法仅仅调整城市房地产转让法律关系的法律适用前提。然而，纵观洪丽民提供的所有法律依据，没有一处是适用本案情形的。第一、本案所涉争议是因农村房屋买卖而起，原审审理中也一直围绕房屋转让协议的效力展开，但洪丽民提供的所有法条都是关于限制土地所有权转移的，没有一处规定是限制农村房屋转让之规定的。第二、认定本案房屋转让协议的效力，根据《合同法》司法解释一“法释（1999）19号”第四条规定，必须以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。所以，洪丽民提供的山西省地方法规以及国土部有关领导讲话均不能在本案作为认定房屋买卖合同效力的法律依据适用。第三，所谓违反夫妻对房屋共同权的观点，很明显洪丽民第一遗忘了物权的善意取得制度，梁树青已支付合理对价，并且稳定占有13年。如此大额重要的财产处置洪丽民的妻子不可能不知道，在法定撤销权期限内未提出撤销之诉。不同经济组织成员之间可以买卖农村房屋，买卖合同合法有效。在农村房屋买卖方面，司法实践中分三个层次处理。第一，本集体经济组织成员间买卖肯定有效，第二，集体经济组织成员和城市居民之间买卖确定无效。第三，不同集体经济组织成员间买卖法律并无明确的效力性指向。关于这一点，洪丽民和梁树青是一致认同的，但从“法无禁止即授权”的基本民事理论可以得出不同集体经济组织成员间房屋买卖合同有效的结论。（1）宪法、法律和国家政策均未限制农民异地购买农村房屋。国家政策仅禁止将农村房屋转让给城市居民，并未有任何规定不可以转让给不同集体经济组织的村民。故不存在违反法律法规和国家政策性规定的问题，可以自由转让。（2）外地村民固然不得在另外的集体经济组织申请宅基地使用权并建造房屋，但是法律并未限制农民购买房屋所有权。我国物权法制度将土地及其上不动产看作两个独立的权利客体，也不影响农村房屋买卖。如学者指出，在农村房屋买卖法律关系中并不适用“房地一致”原则的明确要求（最高法院网2007年7月5日《农村房屋买卖合同的法律困境及其破解――兼论宅基地使用权制度的构建》）。（3）允许不同集体经济组织成员之间基于其生活、生产购买当地农村房屋，不仅不会影响农村社会稳定，而且有利于当地社会经济发展。外地村民异地购买农村房屋者，通常为当地社会经济发展和农村集体经济的壮大作出了奉献，已为当地农村集体经济组织和村民所接受，实际相当于准当地村民的身份，如拒绝其移民迁居不合时宜，也不利于当地社会经济发展。同时，农民异地买卖农村房屋不但数量有限，同时房产交易的农民自身为弱势群体，允许这种房屋转让交易，并不会出现大规模的买卖，不会导致强势群体对宅基地的兼并，不会影响农村社会的稳定。理论界通说也认为农民异地购买农村房屋，并未违反现行法规强制性规定，房屋买卖合同有效，这也为大量的司法判决所支持。（4）《土地管理法》第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该法并未禁止农村房屋的买卖和出租。（5）《土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业地建设。”该条法律旨在加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地，以保持农用地的数量。而宅基地本身即为建设用地，其使用权主体的变更，并不会改变宅基地的性质，因此，该条显然不能调整宅基地使用权流转问题。（6）禁止宅基地使用权流转不合理，买卖与赠与、继承等行为一样，均是所有权人行使所有权的方式之一，均是导致房屋所有权流转的基础原因，我国法律明确规定保护私有财产所有权和继承等权利，对买卖与赠与、继承等作出不同对待不合法理。禁止农村房屋买卖实质上侵犯了房屋所有权人的所有权，影响了财产价值的充分发挥。（7）法定租赁权理论为农村房屋买卖的合法性奠定了理论基础。我国台湾地区“民法”债编第425条规定“土地及其土地之房屋同属一人所有，而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人，或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋受让人与让与人之间或房屋受让人与土地受让人之间，推定在房屋的使用期限内，有租赁关系”，该规定可供我们参考，用以解决农村房屋买卖与所涉宅基地使用权问题。在该种法定租赁权理论下，即使受让人是集体经济组织之外的人，其受让农村房屋后，虽不能享有宅基地的使用权，但与集体经济组织建立了法定租赁关系（最高人民法院报2007－4－2《农村房屋买卖行为效力初探》）。无论从维护诚信原则角度、维护合同稳定角度，还是从维护公平正义角度，维护司法裁判法律效果与社会效果相统一角度，均应认定本案房屋买卖合同合法有效。唯此，方能依法平衡各方当事人在该事件中的利益，让人民群众在本案中体会到实实在在的公平正义。本案申请人梁树青19**年生，现已至“知天命”之年。18岁来并打工，作为一名农民工1996年起在太原摆地摊卖饭，经常夜宿街头无家可归，经过近十年的打拼，好不容易利用积蓄另加民间高利贷，2003年以46000元的价格买下申请人洪丽民在小店杜家寨的院落。由此，才将妻子、孩子接至太原团聚。对比申请人洪丽民，自幼在杜家寨成长，正是因为要到市区居住才在中间人的介绍下将原住宅出卖。现其居住在小店区，住房为小二楼面积数百平方米，而且在村中还经营一个占地好几亩的厂子，妻子为人民教师，生活安定富足。在这种情况下，假设确认双方合同无效，梁树青就不得不将房屋归还洪丽民。如此，梁树青上上下下十几口去哪居住（大儿媳、二儿媳均已怀孕）。孩子们均在杜家寨成长生活，离开太原显然不太现实，就算让洪丽民返还46000元购房款莫说计算四倍利息，即使返还十倍在太原也不能购置一套足以容纳这么多人的商品房（现居住房有正房五间、西房两间，南房两间），很明显，确认合同无效后只能损害梁树青全家，而且这种伤害是致命的，会导致极不公平的结果发生，会引起社会不稳定因素，不能取得良好的社会效果。本案的形成，原因众所周知。重中之重在于太原市政府将“小店汽车城建设项目”选址在杜家寨村，并已经太原市规划局规划公告。那么，下一步接着的拆迁安置按照以往惯例可获得巨额补偿也是不言而喻的。如此，很显然，洪丽民为了贪图利益而反悔原合同，是严重违反诚信原则的行为，司法判决不应当弃诚信原则不顾而保护见利忘义行为。现梁树青的儿子梁东已取得杜家寨村村民户籍，而且其作为成年人在该村并未申请宅基地。梁树青现已明确表示并出具了书面赠予协议，愿将该处房屋全部赠送儿子梁东。所以即使从宅基地流转的角度看，目前，该处房屋含宅基地的流转已仅仅是本集体经济组织成员间的流转，完全符合法律规定，法律应当追认合同效力，予以支持和保护。综上所述，本案申请人和被申请人的房屋交易并未违反法律、行政法规强制性规定，合同的无效将导致出现极不公平的现象产生，洪丽民追逐个人利益不仅严重违反诚信，而且也违反公序良俗的基本道德准则，其再审申请应当予以驳回。本院认为，本案争议的焦点主要是洪丽民与梁树青于2003年签订的农村房屋买卖合同效力问题。我国宪法、法律均未限制农民异地购买农村房屋，国家政策仅禁止将农村房屋转让给城市居民，并未有任何规定限制转让给不同集体经济组织的村民，故不存在违反法律、法规和国家政策规定的问题，应可以自由转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。”该条并未禁止农村房屋买卖和出租，而第六十三条“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业用地建设”，也未禁止农村房屋买卖，只是加强农村土地用途管制，限制农用地转为建设用地，以保持农用地数量。而宅基地本身即为农村建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，该条规定不能调整宅基地使用权流转问题。外地村民固然不得在另外的集体经济组织申请宅基地使用权并建造房屋，但法律并未限制农民购买房屋所有权的同时受让取得相应的宅基地使用权。我国物权制度将土地及其上的不动产看作两个独立的权利客体，即使受让人在购买农村房屋时不能受让取得相应的宅基地使用权，也不影响农村房屋买卖。不同经济组织成员间基于其生活、生产所需，可以进行农村房屋买卖，其合同应为有效。洪丽民认为其与梁树青签订农村房屋买卖合同时其妻子不知情，故合同无效的理由，因签订合同时在2003年，至今已十多年之久，且未在法定期间内行使撤销权，其理由于法无据，本院不予支持。另外，梁树青儿子梁东现已与本村女子结婚，并已成为本村村民，其有权利使用并分得本村宅基地，梁树青现将本案争议房屋赠与儿子梁东，其可以成为该房屋的合法所有者。综上，洪丽民的再审申请不符合再审条件，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定，裁定如下：驳回洪丽民的再审申请。审 判 长  任君虹代理审判员  赵 凯代理审判员  王国平二〇一五年九月一日书 记 员  武晓丽