广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1193号
上诉人（原审原告）：甄基本，香港居民，住广州市。
上诉人（原审原告）：张遇好，香港居民，住址。
两上诉人共同委托代理人：李乐、蔡华荣。
被上诉人（原审被告）：广州采芝林药业有限公司，住所地广州市。
法定代表人：周路山，职务：。
委托代理人：朱小斌。
上诉人甄基本、张遇好因与被上诉人广州采芝林药业有限公司（以下简称采芝林公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1895号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原址广州市上九路89号（总建筑面积291.51平方米）是张遇好、甄基本继承所得之房产，该屋全幢一向由被告承租作非住宅用房。1984年4月，采芝林公司经政府有关部门批准拆建上述房屋，同年11月6日，双方签订了《征用私房交换产权协议书》和《征用协议书》，约定采芝林公司在本市上九路89号地段的新建大楼建成后，提供建筑面积292平方米作为对甄基本、张遇好产权的补偿，另再给一套面积50平方米的住房给甄基本、张遇好回迁居住，并在采芝林公司承租的房屋中回扣15平方米，采芝林公司承租的房屋，由房管部门按商业用房租金标准评定缴纳。1992年8月，采芝林公司通知甄基本、张遇好回迁新建的本市上九路承安街2号402房（建筑面积51.35平方米），同时，拟提供本市上九路85号首层南北向建筑面积85平方米、二楼南北向建筑面积92平方米、三楼南北向建筑面积100平方米、广州市�九路承安街2号四楼东北向建筑面积15平方米给甄基本、张遇好作为甄基本、张遇好的产权补偿。
1993年3月，因甄基本、张遇好要求增加回迁补偿产权面积而向原审法院提起诉讼，该院以（1993）荔法房初字第226号民事判决书，判决确定驳回甄基本、张遇好要求增加回迁补偿面积的诉讼请求。
1997年7月9日，广州市国土局房管局以穗房地证字0341889号核发《房地产证》，记载广州市上九路83、85号是原广州市药材公司（现名称广州采芝林药业有限公司，即采芝林公司）与广州市房地产管理局、张遇好、甄锡钦、甄锡华、甄锡荣、甄杰、甄瑞炽、甄龙等9单位（人）共有的房产，房屋系9层的钢筯混凝土结构，总建筑面积3648.89平方米，其中采芝林公司占2723.97平方米，广州市房地产管理局占218.82平方米，其它共有人共7户占706.10平方米（其他共有人后经继承并为3户）。
2003年�甄基本、张遇好以采芝林公司没有为其办理回迁补偿产权房产证为由，向原审法院提起诉讼，该院以（2003）荔法民三初字第1198号民事判决书，判决确定采芝林公司提供必要证明文件，与甄基本、张遇好办理以上房屋中甄基本、张遇好所有部分的产权登记和领取权属证书手续。判决生效后，采芝林公司没有自觉履行，经甄基本、张遇好申请，该院向广州市国土资源和房屋管理局发出协助执行通知书，要求其协助执行以上判决事项，但至今未能办理相关的产权登记和领取权属证书手续。
2004年7月，采芝林公司先后与甄基本、张遇好及其他共有人协商对诉争房屋进行划分，并拟好以作办理测绘的分割图（其中首层自西向东自编101铺李妙素户，102铺甄卫群户，103铺甄基本、张遇好户，104铺采芝林公司户，105铺房管局）。
2008年，甄基本、张遇好向原审法院起诉要求采芝林公司搬迁及清租。经该院调解，双方达成调解协议，甄基本、张遇好同意将上九路85号首层中南北向建筑面积85平方米、二楼南北向建筑面积92平方米、三楼南向建筑面积100平方米房屋给采芝林公司使用至2008年9月30日止，使用上述房屋期间，由甄基本、张遇好向房管部门申请按写字楼成本价租金标准评定房屋使用金，采芝林公司应给予协助，采芝林公司按评定的租金标准向甄基本、张遇好每月缴纳房屋使用金，但每月的房屋使用金不得低于44元／平方米。据上述内容该院于2008年2月18日作出（2008）荔法民三初字第550号民事调解书，之后，甄基本、张遇好与采芝林公司于2008年11月5日补签了租期从2008年1月1日至2008年9月30日的《广州市房屋租赁合同》。
2008年9月3日，广州市建证房地产评估有限公司受甄基本、张遇好单方委托对涉案房屋的租赁单价进行评估，评定房屋首层�赁单价为1000元／月•平方米，二、三、四层为80元／月•平方米。
2009年12月10日，采芝林公司向甄基本、张遇好发出内容有：通知甄基本、张遇好，从2010年1月1日起，不再租用甄基本、张遇好首层商铺，对于二、三、五楼房屋如甄基本、张遇好想继续租给采芝林公司使用，请于12月20日前，来物业管理部协商，签订租赁协议，根据（2003）荔法民三初字第1198号民事判决书和2004年7月24日甄基本、张遇好确认的门面宽度和建筑面积，予以退还。在未办完产权前将该物业临时按相同面积间墙退还给甄基本、张遇好使用的《告知函》。2009年12月15日，甄基本、张遇好作出内容有：甄基本、张遇好收悉采芝林公司2009年12月10日《告知函》，不同意采芝林公司在《告知函》的意见，并附甄基本、张遇好草拟《协议书》及要求在诉争房屋首层东侧划出门面宽度3.3米商铺给甄基本、�遇好临时使用的答复函。
2010年，甄基本、张遇好向原审法院起诉要求采芝林公司清租，采芝林公司反诉甄基本、张遇好解除租赁合同。原审法院以（2010）荔法民三初字第458号民事判决书，本院以（2010）穗中法民五终字第3320号民事判决书判决作出处理，本院认为张遇好、甄基本所占首层房屋的具体界址仍未能明确，鉴于某林公司仍未具备交付首层房屋的条件，故判决采芝林按每月1000元支付2010年1月1日至判决生效之日止的房屋使用金。
在（2010）荔法民三初字第458号案件诉讼期间，原审法院于2010年6月11日到案涉房屋现场进行勘验：上九路85号首层自入门西侧向东第三铺，南北向（自编103铺，门面宽2.52米，长20.22米）已作独立间隔，该商铺已腾空，并配置有水电等设施；垂直对应的二、三层写字楼没有独立间隔，仍由采芝林公司作写字楼使用。期间，采芝林公司对首层自入门西侧向东第三铺表示可即时交付使用，甄基本、张遇好则表示该铺未经权威部门测量，面积有异议，不同意接收上述商铺。
2010年，采芝林公司诉至原审法院，要求与甄基本、张遇好等人对上九路83、85号首层至5层房屋的共有产权依法进行分割。经原审法院于2010年12月31日作出（2010）荔法民三初字第2175号《民事判决书》及本院作出（2011）穗中法民五终字第1979号《民事判决书》判决，对各产权人的产权份额作出了划分。
2012年4月19日，采芝林公司经公证向甄基本、张遇好邮寄送出《通知》，要求甄基本、张遇好到采芝林公司处商讨析产办证事宜。
2012年4月26日及2012年5月3日，采芝林公司经公证向甄基本、张遇好邮寄送出《接收房屋通知书》，要求甄基本、张遇好分别于2012年5月3日及5月10日到涉案房屋进行现场确认，办理相关手续并接收房屋。
2012年7月25�，采芝林公司申请广州市房地产测绘院申请对上九路83、85号大楼进行测绘。2012年8月29日，广州市房地产测绘院作出《房屋面积测量成果报告书》。
2012年8月29日，原审法院为执行办理产权分割登记手续，应广州市房地产测绘院的测绘案件协办通知书，向广州市国土资源和房屋管理局发函，确认测绘图就上九路83、85号房屋首屋至五层的内部间隔界址的测绘结果，符合本院（2011）穗中法民五终字第1979号民事判决的内容。
2011年甄基本、张遇好以（2011）穗荔法民三初字第1679号案件，向原审法院起诉要求采芝林公司支付2011年6月1日至办理独立产权证并实际交付房屋之日止的房屋使用金。该院作出判决后，甄基本、张遇好及采芝林公司均不服提起上诉，在二审审理期间，甄基本、张遇好表示房屋使用金只要求法院处理至2012年8月29日，本院在（2012）穗中法民五终字第1520�案件认为，广州市房地产测绘院至2012年8月29日才就上述房屋内部间隔界址测绘问题作出《房屋面积测量成果报告书》，由于某林公司在此前仍未具备交付包括首层的部分房产的条件，故于2012年11月作出判决，采芝林公司支付2011年6月1日至2012年8月29日的房屋使用金给甄基本、张遇好。
2012年12月11日，广东广信粤诚土地房地产评估咨询有限公司受甄基本、张遇好单方委托对涉案房屋的租赁单价进行评估，评定房屋首层租赁单价为1400元／月•平方米，二、三、五层为120元／月•平方米。
2012年12月28日，广东高迪评估咨询有限公司受采芝林公司委托对涉案房屋的租赁单价进行评估，评定房屋首层租赁单价为605.33元／月•平方米，二层为33.45元／月•平方米、三层为35.21元／月•平方米五层为31.69元／月•平方米。
2014年9月12日，广州市规划局荔湾分局向广东岭南律师事务�发出《关于征询上九路83、85号房屋变更首层规划用途等问题的复函》称：经查，我局暂未收到广州采芝林药业有限公司变更上九路83、85号首层房屋规划用途等。
甄基本、张遇好于2014年9月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、采芝林公司以首层1400元／月／平方米，二、三层120元／月／平方米（合计142040元／月）的标准向甄基本、张遇好支付从2012年8月30日起至采芝林公司为甄基本、张遇好所属部分房屋拆除障碍物、办理独立的房屋产权证并实际交付房屋给甄基本、张遇好之日止的房屋使用金。2、判令采芝林公司承担本案的全部诉讼费用。
在本案一审审理过程中，双方均承认涉案房屋已空置。
原审法院认为：甄基本、张遇好享有涉案房屋的产权，是基于采芝林公司征用甄基本、张遇好原广州市上九路89号房屋获得的产权补偿。（2012）穗中法民五终字第1520号�民事判决书》中，广州市中级人民法院认为，广州市房地产测绘院于2012年8月29日才就上述房屋内部间隔界址测绘问题作出《房屋面积测量成果报告书》，由于某林公司在此前仍未具备交付包括首层的部分房产的条件，故于2012年11月作出判决，采芝林公司支付2011年6月1日2012年8月29日的房屋使用金给甄基本、张遇好。
现由于（2010）荔法民三初字第2175号《民事判决书》及广州市中级人民法院作出（2011）穗中法民五终字第1979号《民事判决书》判决，对各产权人的产权份额作出了划分。采芝林公司已按甄基本、张遇好所占的产权面积进行了间隔，并申请测绘，取得测绘成果报告书，原审法院在强制执行为采芝林公司办理产权分割登记手续的执行案中，已向房管局明确测绘图就上九路83、85号房屋首屋至五层的内部间隔界址的测绘结果，符合广州市中级人民法院（2011）穗�法民五终字第1979号民事判决的内容。故2012年8月29日，测绘成果报告书作出后，涉案房屋具体界址已能明确，已具备交付条件，但甄基本、张遇好仍以房屋界址未清，房产证没有办妥，涉案大楼存在违反规划用途等原因拒收房屋无理，造成涉案房屋闲置而产生的房屋使用金损失，甄基本、张遇好无权要求采芝林公司支付。故对甄基本、张遇好要求采芝林公司支付2012年8月30日之后的房屋使用金的诉讼请求，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条的规定，于2014年11月19日作出判决：驳回张遇好、甄基本的诉讼请求。本案受理费31899元，由甄基本、张遇好负担。
判后，上诉人甄基本、张遇好不服原审判决，向本院提起上诉称：一、采芝林公司将首层共有部分划分为业主专有部分，分配给各被拆迁人作为补偿，存在重大过错，因此造成在析�判决后测绘图无法获得房管部门有效确认，至今未能按测绘图界址分割，对此采芝林公司应承担继续支付使用金的责任。二、在采芝林公司租赁、使用甄基本、张遇好房屋期间，不配合荔湾区房管局确定加建事项，未尽应有的妥善管理义务；且在加建首层商铺立柱后，又将甄基本、张遇好的位置由原来的从西往东第四间调为第三间（即现涉案房屋位址），造成原宽2.5米的铺面被宽大0.5米的大立柱一分为二；另外，采芝林公司未经甄基本、张遇好同意，擅自将甄基本、张遇好部分的房屋加高地台，比隔壁商铺高出0.45米。采芝林公司上述行为均严重影响了商铺的使用及经济价值，妨害了甄基本、张遇好的使用，不符合交楼条件。三、采芝林公司没有为甄基本、张遇好享有使用权的二楼阳台、三楼天台设置独立间隔，反而加建围墙，将阳台、天台全部占为己用，现有房�间隔与甄基本、张遇好享有所有权、使用权的部分的面积、界址均不一致，不符合交楼条件，仍应支付房屋使用金。为此，上诉请求：1．撤销原审民事判决书：2、判令采芝林公司以首层1400元／月／平方米，二、三层120元／月／平方米（合计142040元／月）的标准向甄基本、张遇好支付从2012年8月30日起至采芝林公司为甄基本、张遇好所属部分房屋拆除障碍物、办理独立的房屋产权证并实际交付房屋给甄基本、张遇好之日止的房屋使用金；2、判令采芝林公司承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人采芝林公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涉案房屋产权证的办理工作已经进入了原审法院的执行程序，但甄基本、张遇好为了阻止产权证的办理，故意多次投诉，试图设置障碍。
二审中，双方当事人对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。
在本案二审过程中，甄基本、张遇好向本院提交了广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局于2015年3月4日作出的《关于甄基本信访事项的告知函》，拟证明涉案首层商铺门口立柱为采芝林公司所建。经质证，采芝林公司表示该函涉及的内容与本案无关。
本院认为：甄基本、张遇好是基于采芝林公司征用其原广州市上九路89号房屋而获得相应房屋产权补偿。据本院生效的（2012）穗中法民五终字第1520号民事判决认定，由于广州市房地产测绘院于2012年8月29日才就涉案房屋内部间隔界址测绘问题作出《房屋面积测量成果报告书》，故采芝林公司在此前仍未具备交付涉案房产的条件，仍应向甄基本、张遇好支付2012年8月29日前的房屋使用金。
对于甄基本、张遇好现起诉主张2012年8月30日之后的房屋使用金问题，本院认为，针对上述房屋的析产纠纷本院已作出（2011）穗中法民五终字第1979号民事判决，对各产权人的产权份额作出了划分。采芝林公司亦已据此对甄基本、张遇好所占的产权面积部分进行了间隔及通知其接收房屋，并申请测绘，取得《房屋面积测量成果报告书》。原审法院在办理产权分割登记手续的执行案中，向房管部门发函明确该测绘图就上九路83、85号房屋首屋至五层的内部间隔界址的测绘结果，符合本院（2011）穗中法民五终字第1979号民事判决的内容。由于涉案房屋具体界址至此时已能明确，故原审法院认定在2012年8月29日测绘成果报告书作出后涉案房屋已具备交付条件，是正确的，本院予以认可。现甄基本、张遇好仍以房屋界址未清，房产证没有办妥，涉案大楼存在违反规划加建等原因拒收房屋，理由不充分，原审对其要求采芝林公司支付2012年8月30日之后的房屋使用金的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。
综上所述，甄基本、张遇好的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费31899元，由上诉人甄基本、张遇好负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年四月二十日
书记员 仪文娟