河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊民一终字第564号
上诉人（原审原告）邓昌明，农民。
委托代理人王琼，北京市博涵律师事务所律师。
委托代理人徐业洪，北京市华泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）固安县德瑞嘉房地产开发有限公司，地址，固安县育才北路北京洋房。
法定代表人刘亚光，该公司经理。
委托代理人丁兰芹，女。
上诉人邓昌明因商品房预售合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2013）固民初字第1740号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年6月21日，邓昌明、固安县德瑞嘉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告OO01幢Ol单元18层2101号房，建筑面积104.63平方米，每平方米5320元，共计556632元。付款方式为银行按揭，就银行按揭双方特别约定，买受人于签定本合同之日起三个工作曰之内到银行办理完一切按揭手续，逾期按合同约定第7条追究违约责任。合同第7条买受人逾期付款的违约责任：逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。双方合同中约定交房期限为2013年7月30日前，合同签订当日，原、被告就交房日期另达成协议，约定交房日期变更为2012年12月31日。合同第十一条约定：“买受人自接到通知之日起30日内未办理交付手续，出卖人可另行出售房屋。”2012年6月21日，原告交首付款176632元。2013年1月4日，原告与中国建设银行股份有限公司固安支行签订个人住房借款合同，按揭贷款380000元。2013年8月2日，被告通过特快专递，通知原告办理房屋交接手续，原告未予办理。2013年9月5日，被告向原告邮寄特快专递，告知原告严重违约，通知原告接到通知后五日内来被告处办理相关手续。2013年10月11日，原告诉至一审法院，要求判令被告继续履行合同，立即将房屋交付原告，并承担逾期交房违约金60951元、延期交房产生的租金36000元及诉讼费用。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的商品房买卖合同及补充协议，个人住房借款合同，首付款收据，一审法院依被告申请调取的百世汇通快递公司北京市魏善庄分部证明及派送联等证据在案佐证。
一审法院认为，邓昌明、固安县德瑞嘉房地产开发有限公司签订房屋买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，真实、合法、有效。邓昌明与固安县德瑞嘉房地产开发有限公司应当诚信、全面履行合同。本案中，邓昌明、固安县德瑞嘉房地产开发有限公司签订房屋买卖合同约定交房时间是2013年7月30日前，后签订补充协议，变更了交房日期为2012年12月31日。合同约定邓昌明于2012年6月21日起三个工作日内到银行办理完一切按揭贷款手续。在履行过程中，邓昌明于2013年1月4日办理完银行按揭贷款，日期己超双方约定的交房日期，邓昌明违约在先，固安县德瑞嘉房地产开发有限公司逾期交房不属于违约行为，原告主张被告承担逾期交房违约金60951元、延期交房产生的租金36000元应不予支持。对于交房问题，固安县德瑞嘉房地产开发有限公司辩称于2013年8月2日通知原告来被告处办理房屋交接手续，在庭审中原告承认收到通知，但对通知的内容不认可，一审法院认为原告已收到被告通知，该证据原告持有，原告对通知的内容负有举证责任，原告未向法庭提交通知，对被告的辩称应予以采信。2013年9月5日被告再次通知原告来办理相关手续，双方对合同的履行产生分歧，被告依据房屋买卖合同第十一条约定要求与原告解除合同，原告主张继续履行合同。一审法院认为，原告主张被告继续履行合同，立即将房屋交付原告，由于原告违约在先，且对房屋的交接原告存在违约行为，被告依法享有解除的权利，现被告拒绝继续履行合同，交付房屋，原告要求被告继续履行合同，立即将房屋交付原告，无法律依据，应不予支持。原审判决：驳回原告邓昌明对被告固安县德瑞嘉房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费10370元，减半收取，由原告负担。
上诉人邓昌明对一审判决不服，向本院上诉称，请求撤销原审判决，依法改判1、被上诉人履行合同义务，向上诉人交付房屋；2、被上诉人向上诉人支付违约金60951元；3、被上诉人支付上诉人因延期交房产生的房屋租金36000元。其上诉理由是：1、一审法院认定事实不清，上诉人已按合同约定办理完全部按揭手续，不存在违约行为；2、被上诉人已于2013年1月4日获得贷款银行拨付的全额按揭贷款，而被上诉人却于2013年8月1日才向上诉人发交房通知，该事实证明被上诉人存在延期交房的违约行为；3、被上诉人至2013年12月底也未行使过解除权，被上诉人享有的解除权依法归于消灭；4、上诉人在房屋交接不存在违约行为，被上诉人对其举证的两份函件不能说明是何通知，被上诉人应承担举证不能的后果，一审法院采用该证据是错误的；5、一审法院审判程序存在瑕疵、不公正的事实。
被上诉人固安县德瑞嘉房地产开发有限公司答辩称，一、上诉人所述与事实不符，并不是被上诉人违约，上诉人没有按照合同约定按时办理贷款手续，经催告后才办理了贷款手续；2、被上诉人给上诉人发出了书面收房的通知，上诉人未来收房，一个月后被上诉人又给上诉人发出了解除合同通知，上诉人在接到解除通知后才来被上诉人公司要求收房，故上诉人一再违约，一审判决认定上诉人违约事实清楚；3、一审法院判决适用法律正确、程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。上诉人邓昌明二审期间提交从网上打印的编号为210220923229快递签收记录单复印件，用以证明上诉人受到的通知为交付房屋的通知单，并没有收到解除合同通知。被上诉人对上诉人提交的该证据的真实性予以认可，但不认可上诉人的证明目的。本院对上诉人提交的编号为210220923229快递签收记录单复印件真实性予以确认，但一审法院调取的证据可以证明上诉人已经收到了解除合同通知，所以该证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。
本院认为，上诉人邓昌明与被上诉人固安县德瑞嘉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。双方当事人应诚信、全面履行合同。依据双方合同约定，上诉人邓昌明应于2012年6月21日起三个工作日内到银行办理完一切按揭贷款手续，但实际履行中，上诉人邓昌明于2013年1月4日方办理完银行按揭贷款。上诉人上诉主张因被上诉人于2012年12月底方通知其办理贷款按揭手续，而并非其违约。对此上诉主张，被上诉人不予认可，上诉人不能提交有效证据予以证明，故该上诉主张不能成立，上诉人逾期付款系违约行为。因上诉人逾期付款违约在先，且其办理按揭贷款手续的时间已经超过了涉案《商品房买卖合同》补充协议中约定的交付房屋时间，故被上诉人固安县德瑞嘉房地产开发有限公司未在2012年12月31日前向上诉人交付房屋的行为不属于违约行为，不应承担违约责任。上诉人关于要求被上诉人支付其违约金及赔偿房屋租金的上诉请求，本院不予支持。上诉人违约在先，被上诉人依据合同约定享有选择继续履行合同或解除合同的权利。被上诉人于2013年8月2日向上诉人发出办理房屋交接手续的通知，系被上诉人作出的与上诉人继续履行合同的意思表示，上诉人在接到通知一个月后未与被上诉人办理房屋交接手续，上诉人该行为违反了合同约定，故被上诉人依法享有解除权，其于2013年9月5日依据合同约定向上诉人发出的解除合同通知，应为合法有效。一审法院依据被上诉人申请调取的百世汇通快递公司北京市魏善庄分部证明及派送联等证据能够证明上诉人收到了被上诉人发出的收房通知及解除合同通知，上诉人应依法对自己的抗辩主张承担举证责任，不能提交证据应承担举证不能的后果，故上诉人关于应由被上诉人证明通知内容及不认可收到解除合同通知的上诉主张不能成立，本院不予支持。上诉人要求被上诉人继续履行合同向其交付房屋的上诉请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决适用法律正确，程序合法，并无不当，上诉人上诉请求及理由均不能成立，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10370元，由上诉人邓昌明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
代理审判员 杨 莉
代理审判员 李成佳
二０一四年十一月十三日
书 记 员 杨学军