湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01500号
上诉人（原审原告）：赵磊。
委托代理人：黄仁春，北京大成（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉瑞德企业管理服务有限责任公司，住所地武汉东湖新技术开发区鲁巷绿化广场东南侧，实际经营地武汉东湖新技术开发区光谷资本大厦一楼斑斓谷美食汇。
法定代表人：柯菊仙，该公司董事长。
委托代理人：杨会明，湖北喻家律师事务所律师。
上诉人赵磊因与被上诉人武汉瑞德企业管理服务有限责任公司（以下简称瑞德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2014）鄂武东开民一初字第00965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年9月11日，赵磊诉至一审法院，请求判令：1、瑞德公司退还赵磊所交的57000元履约保证金。2、瑞德公司退还赵磊多缴纳的租金11700元。3、瑞德公司赔偿赵磊装修费损失30000元。4、瑞德公司承担本案诉讼费用。如法院不能支持赵磊的诉讼请求，也请法院对过高的违约金进行调整，违约金按瑞德公司的实际损失进行认定。
一审法院经审理查明，2013年5月31日，瑞德公司租赁了武汉光谷广场建设发展有限公司的光谷资本大厦一层A、B区域做餐饮配套服务，瑞德公司将该餐饮配套服务取名为斑斓谷美食汇。2014年1月3日，赵磊与瑞德公司签订斑斓谷美食城商铺租赁合同，约定赵磊（合同乙方）租赁斑斓谷一层9号商铺，建筑面积14平方米，实用面积12平方米，用途为经营水吧，品牌为“左转弯”，租赁期为4年，自2014年2月18日起至2018年2月17日止，租金标准为19000元／月，瑞德公司（合同甲方）给予赵磊装修免租期至甲方开业之日。双方还约定了履约保证金为57000元。在签订该租赁合同之前赵磊所缴纳给甲方的定金在该租赁合同签订后转为履约保证金；履约保证金是作为赵磊按时足额交付该合同项下租金及履行合同其它相关义务的担保。该租赁合同解除或终止时，在赵磊结清商铺租金、水电费等费用及赵磊应当承担的违约责任后，且将租赁商铺交还给瑞德公司之日起30天内瑞德公司无息退还赵磊全部剩余的履约保证金。否则，瑞德公司还应按照履约保证金20%的标准向赵磊支付违约金。双方还约定以下权利义务：其中，瑞德公司应依约如期向赵磊交付具备持续通水、通电、通燃气等处于可正常使用条件下的租赁商铺，并积极协助赵磊向政府有关部门办理经营所必须具备的营业执照、许可证等文件手续。该合同解除或终止的，在不毁损瑞德公司租赁商铺及附属设施设备且赵磊已向瑞德公司结清全部租金、水电费等全部款项的前提下，赵磊可以拆除和带走商铺内赵磊出资购置或装修的未形成附合的装饰装修物；对于已形成附合的装修物，其均无偿的归瑞德公司所有。在违约责任中，双方还约定，瑞德公司严重违反本合同约定的义务并导致赵磊无法实现合同目的的，赵磊有权书面通知瑞德公司立即解除该合同。任何一方违约擅自解除该合同的，需赔偿另一方的经济损失。赵磊单方面解除合同，则瑞德公司有权将赵磊交纳的保证金视为违约金没收。双方还在合同签名处备注“一楼水吧仅此一家”。
赵磊在签订合同后，向瑞德公司缴纳了57000元的租金和57000元的履约保证金，并将其租赁商铺进行了装修。2014年5月1日斑斓谷美食汇开张，赵磊在此期间也开始营业，并向瑞德公司缴纳了水电等费用。
2014年6月，双方又签订了《斑斓谷美食城商铺租赁合同优惠协议》，约定自2014年6月份起，赵磊的房租在原有价格上每平方降200元，即1157元／平方，2014年6月、7月、8月赵磊的房屋在调整后的租金价格上再减免50%。赵磊在非不可抗力的情况下需保证正常开业，如果出现非正常停业，以上条款自动作废，瑞德公司按原签订合同执行。
2014年7月21日，赵磊向瑞德公司写了一份报告，表示：1、租金过高，无法经营下去；2、设计不合理，导致油烟味大，难以忍受，故申请退场。2014年8月21日，赵磊通过律师函的形式向瑞德公司表明要求解除租赁合同的意思表示、原因及要求。2014年8月28日，赵磊向瑞德公司发出解除合同通知书，认为瑞德公司存在严重违约行为，故单方解除租赁合同，要求瑞德公司退还履约保证金57000元及多缴纳的租金、赔偿装修损失30000元。瑞德公司未予回应。2014年9月1日，赵磊从瑞德公司的斑斓谷美食汇退场。在赵磊经营期间，赵磊尚欠瑞德公司水电费共计1839元。
另查明，在赵磊经营期间，瑞德公司还将斑斓谷一层3号租赁给俞良英开办麦喜冰冰激凌店。
又查明，在瑞德公司提起管辖权异议期间，瑞德公司取得了武汉市环境保护局东湖新技术开发区分局作出的斑斓谷美食汇项目环境影响报告表的审批意见。在本案诉讼期间，赵磊被工商部门告知其于2014年10月29日申请办理的个体工商户营业执照及餐饮服务许可证已于2014年11月4日办理完毕，经营范围为“饮品店（冷热饮品制售）”。另麦喜冰冰激凌店也在2014年11月4日被工商核准登记，经营范围为“饮品店（冷热饮品制售）”。
还查明，瑞德公司已于2015年4月15日将赵磊原商铺所在位置租赁给案外人经营。
一审法院认为，赵磊、瑞德公司签订的商铺租赁合同及优惠协议系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应遵照履行。现赵磊行使了合同解除权，已将解除合同的通知送达到瑞德公司，导致合同已实际解除。以下问题成为本案争议焦点：
一、瑞德公司是否存在合同约定的严重违反合同义务的行为，导致赵磊无法实现合同目的？赵磊是否享有合同单方解除权？
赵磊诉称，按照合同5.1.2的约定，瑞德公司具有积极协助赵磊向政府有关部门办理经营所必须具备的营业执照、许可证等文件手续的义务，因为瑞德公司未提供办理工商手续所必须的环保批准文件，导致赵磊无法办证及正常经营。从约定来看，办理相关经营手续的主要义务在于赵磊自己，瑞德公司提供相关批准文件只是协助义务，且赵磊在经营期间，并未接到相关行政部门的行政处理，故其经营并未受到干扰，没有造成实际损失。故瑞德公司未提供相关文件协助办证的行为并不是合同7.1.1约定的严重违反合同义务的行为，并未导致赵磊无法实现合同目的的后果。至于不办理经营手续导致经营不合法是另一个法律关系，属于国家行政管理范畴，不在本案审理范围。
赵磊还称，瑞德公司在其经营期间将斑斓谷一层门口对外的特3号商铺租赁给俞良英作“麦喜冰冰激凌店”经营，与赵磊经营业务相冲突，违反了合同“一楼水吧仅此一家”的约定，也存在严重违约行为。但赵磊并未就麦喜冰冰激凌店的经营范围举出有效证据，无法证明该店的经营范围和赵磊一致，其举出的麦喜冰冰激凌店的个体工商户开业核准通知书显示该店成立时间在2014年11月4日，在赵磊从斑斓谷美食汇退场之后，故该证据材料也不具备证明在赵磊经营期间麦喜冰冰激凌店的实际经营范围的证明能力。故赵磊称瑞德公司违反了“一楼水吧仅此一家”的约定没有有力的事实证据，不予认可。
综上所述，瑞德公司从总体上没有严重违反合同约定、导致赵磊无法实现合同目的的行为。赵磊根据合同约定的第七条单方解除条款来行使解除权，没有事实依据，其单方解除合同、终止合同的履行，属违约擅自解除合同的行为，应当承担违约责任。
二、租金的计算、装修损失及违约金的承担。
关于租金，赵磊认为应当按照优惠价格来予以计算。但双方在《斑斓谷美食城商铺租赁合同优惠协议》中约定，该协议的优惠价格是在赵磊排除不可抗力的情况下保证正常开业才能执行，否则按原合同执行。现赵磊违约解除合同停止经营，故瑞德公司关于不能适用优惠价格的观点有事实依据，予以支持。赵磊按照合同的约定每月应付瑞德公司租金19000元，赵磊经营期间为2014年5月1日至8月末，近四个月，故赵磊在签合同时缴纳的57000元租金并未超出实际租金金额，不应予以退还。
关于装修损失，双方在合同中约定，合同解除的，在不毁损瑞德公司租赁商铺及附属设施设备且赵磊已向瑞德公司结清全部租金、水电费等全部款项的前提下，赵磊可以拆除和带走商铺内赵磊出资购置或装修的未形成附合的装饰装修物；对于已形成附合的装修物，其均无偿的归瑞德公司所有。赵磊现已退场，并未提出其有未带走的未形成附合的装饰装修物，故对已形成附合的装修物，应当无偿归瑞德公司所有。赵磊的装修损失，不予支持。
关于违约金，双方在合同4.5.1及7.4中有约定，虽合同说明是履约保证金事项，但从条款内容来看，实际是对违约金的约定。合同7.4中约定，赵磊单方解除合同，甲方有权将赵磊交纳的保证金视为违约金没收。对于违约金的幅度，经一审法院向赵磊释明，赵磊认为违约金过高，要求按照瑞德公司实际损失来计算。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现赵磊退场后，瑞德公司未能实现原合同的预期利益，其需要合理的时间进行寻租来弥补，故将其合理期间的应得租金酌定为瑞德公司的实际损失。瑞德公司提出其于2015年4月将该商铺重新租赁，空租期为七个月。瑞德公司商铺租赁虽属投入较大项目，但毕竟为经营商铺，酌定为三个月寻租期较为妥当，瑞德公司七个月的寻租时间超过了合理范围，扩大了损失，不予支持。按照每月租金19000元，三个月的租金共计为57000元，瑞德公司的实际损失为57000元，超出其百分之三十的限额即为74100元，瑞德公司没收赵磊的57000元违约金，并未超过上述限额，不属于过分高于造成的损失的约定。故赵磊关于违约金过高的观点不予支持。
综上，赵磊的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回赵磊的诉讼请求。本案案件受理费2268元，由赵磊负担。
赵磊不服上述一审判决，向本院提起上诉称：1、瑞德公司不能提供斑澜谷美食汇项目的环境影响报告审批文件协助赵磊办证，同时还违反了“一楼水吧仅此一家”的约定，存在两个严重违约行为，导致赵磊无法实现合同目的。2、赵磊有权单方解除合同，瑞德公司应承担相应的违约责任。请求：1、撤销原判，依法改判瑞德公司退还赵磊所交的57000元履约保证金。2、改判瑞德公司退还赵磊多缴纳的租金11700元。3、改判瑞德公司赔偿赵磊装修费损失30000元。4、由瑞德公司承担本案诉讼费。
被上诉人瑞德公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为瑞德公司是否存在严重违反合同义务、导致无法实现合同目的的行为。赵磊认为瑞德公司不能提供斑斓谷美食汇项目的环境影响报告审批文件导致赵磊无法办理营业执照、许可证等手续，无法正常经营，但其并未提供充分的证据证明其办理营业执照、许可证等手续必须提供该环境影响报告审批文件，且赵磊在经营期间并没有因为未办理营业执照、许可证等手续而影响正常经营，对其该项上诉理由，本院不予采纳。赵磊认为瑞德公司将斑斓谷一层门口对外的特3号商铺租赁给俞良英经营麦喜冰冰激凌店，违反了“一楼水吧仅此一家”的约定，赵磊虽然举出了该冰激凌店的个体工商户开业核准通知书，但该通知书显示该店成立时间在2014年11月4日，而赵磊于2014年9月1日即从斑斓谷美食汇退场，因此赵磊并未就麦喜冰冰激凌店的经营范围与其经营范围一致举出有效证据，对其该项上诉理由，本院不予采纳。综上，瑞德公司并不存在严重违反合同义务导致不能实现合同目的的行为。赵磊单方解除合同属擅自解除合同的行为，应当承担相应的违约责任。
赵磊经营期间为2014年5月1日至8月末，应按合同约定支付每月租金19000元，赵磊认为应按照优惠协议的价格支付租金，但该优惠协议约定的优惠价格是在赵磊排除不可抗力的情况下保证正常开业才能执行，否则按原合同执行，现赵磊违约解除合同不能适用该优惠价格。赵磊在签订合同时缴纳的57000元租金并未超出实际租金金额，对其要求退还11700元租金的上诉请求，本院不予支持。
关于赵磊要求赔偿装修损失的上诉请求，合同第5.2.5条约定：合同解除的，在不毁损瑞德公司租赁商铺及附属设施设备且赵磊已向瑞德公司结清全部租金、水电费等全部款项的前提下，乙方（赵磊）可以拆除和带走商铺内赵磊出资购置或装修的未形成附合的装饰装修物；对于已形成附合的装修物，其均无偿的归甲方（瑞德公司）所有。现双方合同已经解除，赵磊并未提出其有未带走的未形成附合的装饰装修物，其要求赔偿装修损失的上诉请求，本院不予支持。
关于赵磊要求退还57000元履约保证金的上诉请求，合同第7.4条约定“乙方（赵磊）单方面解除合同，则甲方（瑞德公司）有权将乙方交纳的保证金视为违约金没收”，现赵磊违约解除合同，瑞德公司有权将该57000元履约保证金没收。赵磊认为违约金过高应予以调整，因赵磊退场后，瑞德公司未能实现原合同的预期利益，需要合理的时间进行寻租，一审法院酌定的三个月寻租期并无不当，对赵磊的该项上诉请求，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2268元，由赵磊负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 瑜
审判员 黄 更
审判员 胡丹丹
二〇一五年十二月四日
书记员 赖瑞文