广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法坦民一初字第701号
原告：刘秀玲，女，1981年9月10日出生，汉族，住广东省阳春市。
委托代理人：蓝曼、刘浩明，系广东君厚律师事务所律师。
被告：中山市山河房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：王先宝，总经理。
委托代理人：钟世昌，系该司职员。
原告刘秀玲诉被告中山市山河房地产开发有限公司（以下简称山河公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理后，依法由审判员罗晓冰独任审理，适用简易程序，于2014年10月14日、2014年10月30日公开开庭进行了审理。原告刘秀玲委托代理人蓝曼、刘浩明，被告山河公司委托代理人钟世昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘秀玲诉称：2012年10月11日，原告刘秀玲与被告签订了一份中山市商品房买卖合同。合同约定刘秀玲购买被告开发的位于中山市＊＊镇＊＊路＊＊号＊＊花园8座1704房，商品房总价款为644759元。合同签订后，原告依约支付了全部款项。2013年11月23日，原告按合同约定前往收楼，却发现房屋存在诸多质量问题，因此要求被告出示房屋在当地建设主管部门本案的竣工验收文件原件，并提供盖有被告公司公章的上述文件的复印件。但被告拒绝出示及提供，故原告当天没有收楼。之后，原告多次前往售楼部沟通交涉，但双方一直未对房屋交付事宜达成一致意见。2014年7月1日，原告委托代理人至中山市住房和城乡建设局查询得知：原告所购买的商品房直至2014年5月8日才办理竣工验收备案手续，备案编号为“中建验字2014年第171号”。原告认为，被告违反法律规定及合同约定，逾期交付经验收合格的商品房给原告，且至今未出示相关竣工验收备案文件给原告，应向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.被告支付逾期交楼违约金64475.9元；2.被告承担本案诉讼费用。
原告刘秀玲对其陈述在法定举证期限内提交以下主要证据：1.中山市商品房买卖合同；2.发票联、完税证、收款收据、专项维修基金通知书；3.律师函；4.快递详情单、快递投递详细信息；5.中建信息公开（2014）15号文。
被告山河公司辩称：原告的诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回。根据双方签订的商品房买卖合同第8条约定，被告已按照合同约定完成工程量并已办理相关竣工验收备案，但由于政府部门迟延批准导致未及时提供竣工验收报告，被告有权顺延交楼时间，有权免责。退一步说，被告需承担逾期交楼责任，原告主张计算至2014年8月15日无依据，被告提供的证据证明被告多次向原告寄送收楼通知书，由于原告原因未配合办理收楼手续而产生的合同责任由原告承担。原告提供的证据3证明原告未办理收楼手续的原因在于原告。原告主张被告交付房屋未取得竣工验收报告的理由不成立，被告于2014年5月8日已取得竣工验收报告，原告理应在当天配合完成收楼手续，但原告未予以配合。
被告山河公司就其答辩意见向法庭提交以下主要证据：1.EMS寄件单（2014年1月15日）；2.EMS寄件单（2014年5月6日投）；3.EMS妥投记录（2014年5月6日妥投）；4.EMS寄件单（2014年6月30日投）；5.EMS妥投记录（2014年6月30日妥投）；6.建筑工程竣工验收报告。
经审理查明：2012年10月11日，刘秀玲（买受人）与山河公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同（合同条码：1201050894），约定：买受人购买座落在＊＊镇＊＊路＊＊号＊＊花园8座1704房，房屋总价款644759元；付款方式为银行按揭，2012年10月11日现金支付194759元，2012年11月11日商业贷款支付450000元；交付期限，出卖人应当在2013年11月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收报告后，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为，市政配套设施批准、安装之延误（本项所列原因均须以中山市或以上政府部门出具的证明文件为依据），除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；逾期交房违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，该违约金的总额最高不超过总房款的10%；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；合同还就其他事宜进行了约定。合同签订后，刘秀玲按约定支付了购房款644759元，山河公司于2013年1月11日出具销售发票。此后，因山河公司未能按时交付房产，刘秀玲向本院提起诉讼，主张前述实体权利。
另查：2014年7月1日，中山市住房和城乡建设局出具中建信息公开（2014）15号中山市住房和城乡建设局关于刘浩明政府信息公开事项的答复，载明：由山河公司投资开发的＊＊＊＊花园7-9座住宅及地下车库位于中山市＊＊镇＊＊村，共4幢29层45802.84平方米，该项目在2014年5月8日办理竣工验收备案手续，备案编号为“中建验字2014年第171号”。
又查：山河公司提供了2014年1月15日、同年5月6日、同年6月30日的EMS寄件单，证明其已通知刘秀玲办理收楼手续。
再查：庭审中，双方确认刘秀玲已于2014年8月21日收楼。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。刘秀玲与山河公司签订中山市商品房买卖合同的内容，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。本案争议的焦点为：一、山河公司的行为是否构成违约；二、若构成违约，刘秀玲主张违约金应当如何计算。
关于焦点一。双方签订的商品房买卖合同约定：出卖人应当在2013年11月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。根据中山市住房和城乡建设局出具的中建信息公开（2014）15号中山市住房和城乡建设局关于刘浩明政府信息公开事项的答复，山河公司于2014年5月8日才办理了涉案房产的竣工验收备案手续，显然已经超过合同约定的商品房交付期限。故本院认定山河公司逾期交房，应承担违约责任。山河公司辩称其已按合同约定完成相关工程及验收手续，未能取得竣工验收备案报告是因为政府部门原因，但并未就其主张提供证据，本院对此不予采信。
关于焦点二。山河公司于2014年5月8日办理竣工验收备案手续后，涉案商品房才符合交付使用条件。合同约定，在商品房达到交付使用条件后，山河公司应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接。故在商品房符合交付使用条件后，山河公司应及时书面通知刘秀玲办理交付手续。根据合同约定，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，出卖人应当按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，该违约金的总额最高不超过总房价款的10%。根据山河公司提交的EMS寄件单，其于2014年1月15日、同年5月6日通知刘秀玲，但当时商品房不符合交付使用的条件，故该通知并无意义。山河公司又于2014年6月30日向刘秀玲发出通知，但从2013年11月24日起计至2014年6月30日，其违约的天数已经超过200天。违约天数超过200天后，山河公司应当支付的违约金即为64475.9元（644759元×10%）。故刘秀玲主张山河公司支付逾期交楼违约金64475.9元的诉讼请求本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告中山市山河房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘秀玲支付逾期交房违约金64475.9元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1412元，减半收取706元（原告已预交），由被告中山市山河房地产开发有限公司负担（被告中山市山河房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 罗晓冰
二〇一四年十一月十四日
书记员 蒋诗慧