重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝03民终183号
上诉人（原审被告）：重庆市南川区三丰物资有限公司，住所地重庆市南川区东城街道东环路170号，组织机构代码62125568-X。
法定代表人：皮麒麟，董事长。
委托诉讼代理人：张勇，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：重庆洪泉物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路29号5-2-5，统一社会信用代码9150010645038606XR。
法定代理人:李小刚，总经理。
委托诉讼代理人:蔡忠瑜，男，重庆洪泉物业管理有限公司员工，住重庆市南岸区。
被上诉人（原审被告）：重庆怡然房地产开发（集团）有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥横街特16号，统一社会信用代码91500107504286321M。
法定代表人：刘玉英，总经理。
委托诉讼代理人：邝昌群，女，重庆怡然房地产开发（集团）有限公司员工，住重庆市大渡口区。
上诉人重庆市南川区三丰物资有限公司（以下简称三丰公司）因与被上诉人重庆洪泉物业管理有限公司（以下简称洪泉物业公司）、重庆怡然房地产开发（集团）有限公司（以下简称怡然公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2016）渝民初5277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人三丰公司上诉请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、洪泉物业公司于2010年6月2日开始进行物业管理，三丰公司一直未缴纳物管费，洪泉物业公司于2016年8月11日才起诉三丰公司，已经超过诉讼时效。2、本案应当将房屋承租人列为被告，一审未将房屋承租人列为被告，程序违法。3、洪泉物业公司没有为三丰公司提供物业服务，不应收取物管费。
被上诉人洪泉物业公司辩称，洪泉物业公司一直在主张权利，本案没有超过诉讼时效，洪泉物业公司一直在为整个物业小区提供服务，三丰公司应当支付物管费。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
被上诉人怡然公司辩称：“怡然迷你公馆”裙楼的产权和使用均是三丰公司，并且人民法院生效判决书也确认“怡然迷你公馆”裙楼的产权归属于三丰公司所有，因此，应由三丰公司支付物业管理费。
被上诉人洪泉物业公司向一审法院起诉请求：三丰公司、怡然公司连带支付2012年6月至2016年7月期间的商业物业服务费701260.5元，2012年7月1日至付清之日止的违约金107208元（以本金14025.21元为基数，按同期银行贷款基准利率6%的1.3倍计算，暂计至2016年7月31日）。
一审法院认定事实：2010年6月2日，怡然公司（甲方）与具有物业服务资质的洪泉物业公司（乙方）签订《迷你公馆前期物业服务合同》（已备案登记），约定由洪泉物业公司对位于重庆市南川区南大街95号“怡然迷你公馆”小区提供物业管理服务；物业服务费按照建筑面积计算，住宅1元/月.平方米（含电梯费、公共能源据实分摊），商业门面2元/月.平方米（不含中央空调电费），停车位70元/月.个；物业服务费或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月5-15日内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费和其他应交费用的，每日按应交纳费用总额千分之三的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自物业正式交付之日起计算。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同中止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，应继续履行合同。合同签订后，从2012年6月1日至今，洪泉物业公司一直为“怡然迷你公馆”小区提供物业服务。
另查明，2004年8月10日，三丰公司与怡然公司签订《联合开发建设“南川中银大厦”（暂名）项目协议书》及《补充协议》，约定：双方联合将该项目改建成商住楼，其中三丰公司负责该项目裙楼的投资、开发、建设、销售，并享有裙楼的全部投资收益；怡然公司独立负责该项目塔楼的投资、开发、建设、销售，并享有塔楼的全部投资收益；怡然公司支付三丰公司相关费用200万元，怡然公司仅获得现有裙楼现状土地使用权，其余土地使用权归三丰公司所有，怡然公司对该项目二期建设享有优先联建权。
2010年5月18日，三丰公司与怡然公司签订协议，约定三丰公司委托怡然公司为其代办“怡然迷你公馆”（用地项目名称“怡然三鑫大厦”，即原南川中银大厦）项目负一楼、裙楼一至四层商业用房、塔楼部分楼层住宅的预售许可证。同年6月8日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局向怡然公司颁发了包括一至四层商业用房在内的“怡然迷你公馆”部分房屋的预售许可证。同年6月10日，因三丰公司不具有房地产开发资�，三丰公司与怡然公司签订土地用权转让协议，约定将该土地使用权及相关项目开发权转让给怡然公司。签订转让协议后，根据双方的联建协议，怡然公司分得该项目塔楼22131平方米建筑面积，三丰公司分得4811平方米塔楼建筑面积，另裙楼9327.6平方米建筑面积全部为三丰公司所有。
2012年重庆市南川区国土资源和房屋管理局对“怡然迷你公馆”进行了产权登记，该产权登记载明“怡然迷你公馆”裙楼的产权人为怡然公司。该裙楼一、二层建筑面积4241.05平方米（一层1952.51平方米、二层2288.54平方米），三、四层建筑面积3471.94平方米，均为商业用房，其中一层临街，另二至四层空置，已交付给三丰公司，由三丰公司管理和使用。
2016年3月1日，三丰公司以怡然公司为被告向重庆市第三中级人民法院提起诉讼，请求确认位于重庆市南川区东城街道南大街95号“怡然迷你公馆”裙楼属于三丰公司所有。该院2016年9月6日作出（2016）渝03民初11号民事判决，支持了三丰公司的诉讼请求。
审理中，洪泉物业公司自愿放弃了“怡然迷你公馆”负一层的物业服务费，同时将物业服务费金额变更为为578475元（按1.5元/平方米计算），将违约金金额变更为106124元（以11569.5元为基数，按同期银行贷款利率6%的1.3倍计算，暂计至2016年7月31日）。双方确认，怡然公司和三丰公司未曾向洪泉物业公司交纳过物业服务费。
一审法院认为，一、关于诉讼时效的问题。洪泉物业公司是“怡然迷你公馆”小区的物业服务企业，从2012年6月至今一直为该小区提供物业管理服务，双方的物业合同关系仍在持续之中，本案的诉讼时效应当从双方物业服务合同关系终止之日起计算，故洪泉物业公司的起诉未超过诉讼时效。对三丰公司�出洪泉物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解意见，不予采纳。
二、关于物业服务费交纳主体的问题。“怡然迷你公馆”裙楼产权虽是登记在怡然公司名下，但按照双方签订的《联合开发建“南川中银大厦”（暂名）项目协议书》及《补充协议》，怡然公司只是“怡然迷你公馆”裙楼的建设开发单位，三丰公司才是该裙楼的实际所有权人，即业主。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，怡然公司与洪泉物业公司签订的前期物业服务合同依法对三丰公司具有法律约束力。洪泉物业公司为“怡�迷你公馆”小区提供了物业管理服务，依法享有向业主收取物业服务费的权利，故对洪泉物业公司要求三丰公司支付物业服务费的诉讼请求，予以支持。如果三丰公司将其所有裙楼物业出租给了第三人，且双方约定物业服务费由第三人承担，三丰公司在向洪泉物业公司支付物业服务费后，可依法向第三人进行追偿。由于怡然公司并非本案讼争裙楼的实际产权人，因此，洪泉物业公司要求怡然公司支付物业服务费的诉讼请求，于法无据，不予支持。
三、关于物业服务费的计算问题。“怡然迷你公馆”裙楼一层为临街商业门面，根据洪泉物业公司与怡然公司签订的前期物业服务合同约定，商业门面的物业服务费为2元/月.平方米，但鉴于洪泉物业公司自愿要求按照1.5元/月.平方米计算，低于合同约定标准，不违害三丰公司的利益，予以采纳，故裙楼一层的物业�务费计算为146438.25元（1.5元/月.平方米×1952.51平方米×50个月）。裙楼二、三、四层虽也系商业用房，但其与临街的商用门面的用途存在一定区别，由于前期物业服务合同并未明确约定商业用房的物业服务费收费标准，该部分物业的物业服务费，结合物业的具体情况，酌定参照住宅的收费标准予以计算，故裙楼二、三、四层的物业服务费为288024元[1元/月.平方米×（2288.54平方米+3471.94平方米）×50个月]。以上物业服务费合计434462.25元（146438.25元+288024元）
四、关于违约金的问题。由于三丰公司与怡然公司对于“怡然迷你公馆”裙楼部分的产权存在争议，三丰公司因此向人民法院起诉请求对裙楼产权进行确认。在产权争议期间，三丰公司未向洪泉物业公司交纳物业服务费，并非出自主观故意，故对洪泉物业公司要求支付违约金的诉讼请求，不予支持
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、三丰公司于本判决生效之日起30日内支付洪泉物业公司物业服务费434462.25元。
二、驳回洪泉物业公司对怡然公司的诉讼请求。
三、驳回洪泉物业公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11880元，减半交纳5940元，由洪泉物业公司负担2970元，由三丰公司负担2970元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对洪泉物业公司在二审中提交的南川区怡然迷你公馆业主委员会出具的至今未与洪泉物业公司解除物业服务合同的情况说明、洪泉物业公司与怡然公司于2012年5月12日签订的《补充协议》、重庆市南川区人民法院（2017）渝0119民初133号民事判决书等证据，本院予以确认。对于三丰公司提交的落款时间为2012年8月16日的南川区怡然迷你公馆业主委员会情况反映，因只有复印件，无原件佐证，无法证明其真实性，本院不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，三丰公司的房屋位于南川区“怡然迷你公馆”小区内，属于“怡然迷你公馆”小区的组成部分。洪泉物业公司向南川区“怡然迷你公馆”小区提供物业管理服务，即为向包括三丰公司在内的所有小区业主提供物业管理服务。三丰公司主张洪泉物业公司未为其提供物业服务，不符合客观事实。洪泉物业公司作为重庆市南�区“怡然迷你公馆”小区的物业服务企业，从2012年6月至今一直持续为该小区提供物业管理服务，双方合同关系未终止，故洪泉物业公司的起诉未超过诉讼时效。三丰公司并未提供证据证明其已经将涉案房屋出租给他人，其请求将房屋承租人追加为本案被告，于法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人三丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7817元，由上诉人重庆市南川区三丰物资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄镝鸣
审判员 王 利
审判员 蔡 伟
二〇一七年五月九日
书记员 赵许梅