广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0902民初1632号
原告：广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司。住所地：茂名市站前五路东茂花园*梯202。
负责人：郑力源，该公司经理。
被告：李才丽，女，1963年9月4日出生，汉族，住茂名市，
原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司（以下简称蓝悦公司）与被告李才丽物业服务合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告蓝悦公司的负责人郑力源、被告李才丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蓝悦公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告李才丽立即支付拖欠的物业管理费276.8元、汽车位管理费40元、摩托车位管理费20元（2015年4月至2015年5月）；2.判令被告李才丽支付拖欠的公摊电费79.4元（其中梯灯分摊7.7元、电梯分摊18.7元、地下照明用电分摊29元、消防泵用电分摊8.8元、生活泵电量分摊15.2元）、自用水费53.2元、电梯维保及年检费16.9元、生活泵维保费6.6元、生活垃圾费6元；3.判令本案诉讼费用由被告李才丽承担。事实和理由：2014年6月10日，原告蓝悦公司与茂名油城建筑工程有限公司（以下简称油城建筑公司）签订《前期物业服务合同》，合同约定：由原告蓝悦公司对油城建筑公司开发的位于茂名市光华北路336号雍景东园小区进行前期物业管理。合同第七条第（一）款约定：物业服务费的收费面积按房产证房屋建筑面积计算。1.住宅物业服务费由原告蓝悦公司向业主按月收取，收费标准为：（1）七楼以下（含七楼）住宅物业费0.7元/平方米/月；（2）八楼以上（含八楼）住宅物业服务费1元/平方米/月。2.业主的住宅物业或单车房、车库改作办公用途或者商业用途的，物业服务费上业主按2元/平方米/月缴纳。3.单车房、杂物房物业服务费由业主按0.5元/平方米/月缴纳。4.首层商铺物业服务费一层0.5元/平方米/月，二层商铺0.2元/平方米/月缴纳。该条第（二）款约定：1.小区公共水费、电费的分摊根据全体业主所拥有房屋建筑面积分摊；2.小区地下车库的公用水电为业主按车位分摊，汽车位分摊系数为1，摩托车车位分摊系数0.5；3.电梯日常运行电费由该梯业主按房屋建筑面积分摊，电梯的维保、维修、检验、检查费用由该梯全体业主按所拥有的房屋建筑面积分摊；4.住宅水池清洗用水、清洗费用以及二次供水费用和损耗根据使用该水池和供水的受益最终用房按实际用水量分摊。第十条约定：车位使用人按汽车车位20元/月，摩托车车位10元/月的标准交纳停车管理服务费。合同签订后，原告蓝悦公司依约对茂名市光华北路336号大院雍景东园小区提供前期物业管理服务。
被告李才丽是茂名市光华北路336号雍景东园小区E栋9梯2305房的业主，建筑面积138.4平方米,另有汽车位和摩托车位各一个。按合同约定应向原告蓝悦公司缴纳2015年4月至2015年5月各项费用，但被告李才丽经多次催讨一直拒缴纳。合同签订后，原告蓝悦公司依合同履行了合同义务，但被告李才丽未按合同履行缴费义务。为维护原告蓝悦公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如前诉。
原告蓝悦公司为证实其诉讼主张，向本院提交以下证据：营业执照、机构代码证、前期物业服务合同、广东省城市供用水合同、供用电合同、电、水费发票、李才丽交纳物管费和水电费情况统计表、9梯各业主水电费的公摊公式表。
被告李才丽辩称，一、我从来没有与原告蓝悦公司签过合同和协议，我根本不清楚原告蓝悦公司何时进驻本小区，只是在2014年6月15日被通知需要变更原交物业费的扣费账户，还以为是原来的华达物管所要求，所以变更账户后继续缴纳物业管理费，原告蓝悦公司误导被告李才丽缴费，有欺骗前提。二、原告蓝悦公司偷偷顶替之前的华达物管进驻本已不合常理，但被告李才丽开始还是按月交钱的，后来拒交是原告蓝悦公司自认作为小区的物业管理公司，却未尽到基本责任，服务并没有做好，小区的卫生脏乱差；车辆随便停放且随便进出；大门形同虚设、人员随意进出；小区保安曾是吸毒人员，作为我们的保安，不具有安全性。本来小区的监控原是完善的，原告蓝悦公司撤场后，监控就没有了。物业管理费全是原告蓝悦公司单方面核定，费用比华达物管高出很多，和工作人员沟通起来也无法处理。我从没见过原告蓝悦公司的催款通知，我上下班都在家，可见原告蓝悦公司所称不是事实。原告蓝悦公司对我的起诉是不合理的，既然我与原告蓝悦公司没有服务合同关系，我要求原告蓝悦公司把之前扣除的物业费退还给我。原告蓝悦公司起诉时效已超过两年，丧失胜诉权。
被告李才丽没有向本院提交证据。
经审理查明：油城建筑公司是茂名市光华北路336号大院雍景东园的建设单位。2014年6月10日，油城建筑公司（甲方）与原告蓝悦公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定由原告蓝悦公司对茂名市光华北路336号大院雍景东园提供前期物业管理服务，合同约定案涉争议事项的内容有：第七条，本物业管理区域物业服务收费实行包干制形式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费和分摊费用具体标准如下：（一）物业服务费：物业服务费的收费面积按房产证房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积（没有办理房产证的，按茂名市房产局测量为准，以下相同）。1.住宅物业服务费由乙方向业主按月收取，其收费标准为：（1）七楼以下（含七楼）住宅物业服务费0.70元/平方米/月。（2）八楼以上（含八楼）住宅物业服务费1元/平方米/月。2.业主的住宅物业或单车房、车库改作办公用途或者商业用途的，物业服务费由业主按2元/平方米/月向乙方缴纳。3.单车房、杂物房物业服务费由业主按0.50元/平方米/月向乙方缴纳。4.首层商铺物业服务费一层0.50元/平方米/月，二层商铺0.20元/平方米/月。5.业主缴纳物业服务费的计费起始日期从统一交楼之日起。6.因业主原因未及时办理收楼手续的业主，其交纳物业服务费起计费时间与第七条第二款第5项相同。（二）其他约定和收费：统一交楼日之前的购房者，按统一交楼次月起分摊下列费用；统一交楼日之后的购房者，从签订《商品房买卖合同》次月起分摊下列费用。1.住宅小区公共、共用水费、电费：（1）小区公共水费、电费分摊（已明确的及地下车库的除外）根据全体业主所拥有房屋建筑面积分摊。公共水费包括但不限于小区内设备运转耗水、消防用耗水及其他公共区域发生的用水、耗水费用。公共用电包括但不限于小区内差额电量（公共部分的变损、线损、表损用电损耗），大堂、消防楼梯、楼道等照明用电，消防水泵用电及共同庭院照明、小区外立面照明、路灯等用电，消防系统、楼宇智能系统、保安系统及通风系统等设备设施用电及其他公共区域发生的用电、耗电费用。（2）小区地下车库的公用水电由业主按车位分摊，汽车位分摊系数为1，摩托车车位分摊系数0.5。（3）小区住宅电梯日常运行电费由该梯已住业主及开始装修的业主按所拥有房屋建筑面积分摊（装修的业主从办理好装修手续的次日开始计算）；小区住宅电梯的维保、维修、检验、检查费用由该梯全体的业主按所拥有房屋建筑面积分摊。（4）小区住宅水池清洗用水、清洗费用以及二次供水费用和损耗根据使用该水池和供水的受益最终用户按实际用水量分摊。2.公共、共用设备（已明确的除外）设施年检、检测等费用，根据受益业主所拥有房屋建筑面积分摊。3.共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金支出。4.住宅小区公共、共用水电费，公共、共用设备设施维护、维修、检验、检查费等费用住宅物业的分摊系数为1，办公物业的分摊系数为2。5.乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，乙方制定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格应在物业管理区域内公示。第九条，物业服务费用和分摊费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5号前，履行缴纳当月物业服务费用义务。第十条、车位使用人应按汽车车位20元/个/月、摩托车车位10元/个/月的标准向乙方缴纳停车管理服务费。第三十一条、本合同期限自2014年6月13日起至2017年6月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十四条、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
上述合同签订后，原告蓝悦公司进场对雍景东园小区提供物业服务管理，并与茂名市自来水公司、广东电网公司茂名供电局分别签订供水、供电合同。原告蓝悦公司主张截至2015年5月，被告李才丽没有按时缴纳物业服务费和分摊费用，共拖欠2015年4月至2015年5月的物业服务费276.8元、汽车位管理费40元、摩托车位管理费20元、公摊电费79.4元及自用水费53.2元（公摊的水电费只交到2015年的4月，5月交4月的水电费）、电梯维保及年检费16.9元、生活泵维保费6.6元、生活垃圾费6元。
另查明，被告李才丽是茂名市光华北路336号雍景东园小区E栋9梯2305房的业主，该房屋建筑面积138.4平方米,另有汽车位和摩托车位各一个。在原告蓝悦公司进场提供物业服务管理前，由华达公司提供物业管理服务并收取相关费用。
后原、被告双方就相关物业管理服务费缴纳事宜无法协商一致，原告蓝悦公司遂于2017年5月10日诉至本院，请求判如前诉。庭审中，原告蓝悦公司出示的水电费发票显示的收费月份为2014年7月至2015年4月。
以上事实，有原告蓝悦公司提供的证据及庭审笔录等证据在案佐证，足以认定。
本院认为：物业公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算两年。因此，只有物业公司撤离所服务的小区超过两年未向业主主张物业费时，才可认定超过诉讼时效。本案中，前期物业服务合同约定的期限自2014年6月13日起至2017年6月30日止。合同同时约定期间业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。原告蓝悦公司自述于2015年6月中旬撤场，故其于2017年5月9日诉至本院，并未超过法定的两年诉讼时效期间。被告李才丽未能举证否定原告蓝悦公司自认的撤场时间，亦未能举证证明在上述日期前业主委员会已与新的物业管理企业签订物业服务合同。因此，被告李才丽关于本案超过诉讼时效期间的抗辩意见理由不成立，不予支持。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，虽然原、被告之间未签订书面的物业服务合同，但原告蓝悦公司与建设单位油城建筑公司签订了《前期物业服务合同》，该合同对业主具有约束力，且原告蓝悦公司已进场对雍景东园小区进行物业服务管理。其事实上已向被告李才丽提供了物业服务，因此，原告蓝悦公司有权向拖欠物业管理费的业主主张权利。根据合同约定以及本院查明的事实，原告蓝悦公司请求被告李才丽支付2015年4月至2015年5月期间拖欠的物业服务费276.8元、汽车位管理费40元、摩托车位管理费20元，理据充分，予以支持。
原告蓝悦公司主张被告李才丽拖欠其代收代付的公摊电费79.4元、自用水费53.2元，提供了2014年7月至2015年4月水电费发票为证，事实清楚、证据确实，予以支持。原告蓝悦公司主张代被告李才丽支付电梯维保及年检费16.9元、生活泵维保费6.6元、生活垃圾费6元，但未能提供相应的证据予以证明，对其主张不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、限被告李才丽于本判决生效之日起十日内支付物业服务费276.8元、汽车位管理费40元、摩托车位管理费20元、公摊电费79.4元、自用水费53.2元给原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司；
二、驳回原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用小额诉讼程序审理，减半收取的受理费25元（原告已预交），由被告李才丽负担，限其于本判决生效之日起十日内支付给原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司，本院不作另行退收。
本判决为终审判决。
审判员 陈 玲
二〇一七年八月八日
书记员 张晓敏
附：本案判决有关的法律和司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。