贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜中民二终字第9号
上诉人（原审原告）铜仁市振亮房地产开发有限公司松桃分公司（以下简称振亮房开公司）。
法定代表人匡振亮，负责人。
被上诉人（原审被告）徐纯仙，女，1939年12月17日出生，汉族。
上诉人振亮房开公司为与被上诉人徐纯仙房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服松桃苗族自治县人民法院（2014）松民初字第113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2007年11月26日，振亮房开公司、徐纯仙签订《松桃苗族自治县杨芳路片区旧城改造房屋拆迁补偿安置合同》（以下简称《房屋拆迁补偿安置合同》）约定：振亮房开公司拆除徐纯仙位于杨芳路片区的住房及门面，住房面积59.5㎡，门面面积65.02㎡。由振亮房开公司分两户返还给徐纯仙（拆迁户）的儿子田景杰、孙子田勇，其中返还田景杰住房面积29.75㎡，门面面积32.51㎡，返还田勇住房面积29.75㎡，门面面积32.51㎡。同时，双方在《房屋拆迁补偿安置合同》备注栏内约定：1、徐纯仙原有商业门面32.5㎡，选择安置门面面积29.7㎡，剩余门面2.8㎡以1比7比例调换为住房19.67㎡；2、徐纯仙在回迁时，超住宅面积按30㎡实行优惠；3、徐纯仙原有建筑面积商业门面、住房不承担公摊；4、室内外安装木门。徐纯仙在振亮房开公司取得《商品房预售许可证》时，交付50%超购住房、门面款，余款在交房时一次性付清。并约定振亮房开公司超过50㎡以内的购住房面积，按照780元／㎡计算超面积购房款，超过50㎡以外的购房款按照市场价结算。协议还对空置空地的补偿、搬家补助、装饰装修补偿、临时安置过渡费补偿、停产补偿等做出了约定。2011年6月16日，振亮房开公司取得杨芳路步行街C组团商住楼建设工程的《商品房预售许可证》。2011年8月8日杨芳路步行街C组团5幢7层B5号房的市场售价为1498元／㎡，2012年8月27日杨芳路步行街C组团5幢6层B4号房的售价为市场售价为1490元／㎡。
另查明，2012年8月，合同约定的项目工程完工后，振亮房开公司将项目工程建设情况上报县政府，松桃县县政府召开专题会议，会议以松府办议（2012）96号《专题会议纪要》向社会及徐纯仙等所有回迁户公布，并议定由城建发出交房通知，还房时间延长至10月底，回迁部分面积依据评估报告，按2280元／㎡进行结算。2012年10月松桃县城规委向徐纯仙等所有回迁户发布交房公告。至今徐纯仙未与振亮房开公司办理接房结算，徐纯仙已于2013年1月实际入住回迁房屋和门面。经过松桃永华房地产交易中心的测绘，徐纯仙及儿子田景杰入住的C-1-55门面建筑面积为30.46㎡，套内面积为29.71㎡，公摊面积0.75㎡，公摊系数0.25167。住房5单元3层A房建筑面积为109.5㎡，套内面积97.83㎡，公摊面积11.67㎡，公摊系数0.119249。
原审法院认为，振亮房开公司与徐纯仙签订的《房屋拆迁补偿安置合同》双方均无异议，予以确认。合同签订后，振亮房开公司未按约定将房屋与门面返还给徐纯仙属于违约行为，应承担违约责任，徐纯仙实际入住房屋和门面后，应按照合同约定的价格和实际的超面积部分，向振亮房开公司支付购房款，故对振亮房开公司要求徐纯仙支付超面积购房款的诉讼请求予以支持。
1、对于住房超面积部分住房房款优惠价问题
振亮房开公司、徐纯仙在《房屋拆迁补偿安置合同》备注栏内约定：1、徐纯仙原有商业门面32.51㎡，选择安置门面面积29.7㎡，剩余门面2.8㎡以1比7比例调换为住房19.67㎡；2、徐纯仙在回迁时，超住宅面积按30㎡实行优惠；3、徐纯仙原有建筑面积商业门面、住房不承担公摊；4、室内外安装木门。从备注内容看，徐纯仙的超面积住房优惠面积应为30㎡。根据松桃县房屋拆迁公司的说明，拆迁户徐纯仙原属于一户，有住房混合结构住房面积59.5㎡，徐纯仙户分成两户拆迁，每户各返还住房29.2㎡，徐纯仙户部分有50㎡的超面积住房优惠价，分户则每户优惠30㎡，所以在双方签订合同的备注栏内备注了以上条款。双方签订的拆迁合同中第九条约定，超过50㎡以内的购住房面积按照780元／㎡，超过50㎡以外的购房款按照市场价结算。因该条款为合同固定格式条款，振亮房开公司、徐纯仙双方在合同备注栏内明确约定，徐纯仙在回迁时，超住宅面积按30㎡实行优惠。该备注条款才是双方就具体优惠价格的约定，系双方协商一致对拆迁合同第九条内容的更改。所以，徐纯仙位于C组团5单元4层B号房超面积部分房屋的优惠面积应为30㎡，优惠价格为780元／㎡。徐纯仙关于超面积部分房款优惠价为原拆迁合同第九条规定的50㎡的优惠价，加上备注栏内的30㎡优惠价，共计为80㎡优惠价的辩称，没有事实和法律依据，系对拆迁合同内容的错误理解，不予支持。
2、对于住房公摊及超面积问题
振亮房开公司、徐纯仙在拆迁补偿安置合同中约定回迁住房为29.75㎡，同时，振亮房开公司、徐纯仙在备注栏中明确约定，徐纯仙原有商业门面剩余面积以2.81㎡调换为19.67㎡；徐纯仙原有建筑面积、商业门面、住宅不承担公摊，所以，振亮房开公司实际应回迁给徐纯仙的房屋面积为49.42㎡，原有住房面积不应计算公摊。徐纯仙实际入住的住房5单元3层A房建筑面积为109.50㎡，套内面积97.83㎡，公摊面积11.67㎡，公摊系数0.119249。回迁房屋面积超过了原有住房面积，根据拆迁合同约定，徐纯仙应支付振亮房开公司超住房面积的购房款。本案中徐纯仙超面积部分的房屋面积应为54.18㎡［（套内面积97.83㎡-实际返还且不计算公摊的面积49.42㎡）＋（套内面积97.83㎡-实际返还且不计算公摊的面积49.42㎡）×公摊系数0.119249）。
3、住房超面积房款计算问题
本案中双方对拆迁房屋回迁时间约定不明，双方关于超面积部分房款优惠价以外按照市场价结算的约定，也属于约定不明的情形，而且双方也未达成补充协议，对超面积房款应按照合同条款或交易习惯确定。根据双方在《房屋拆迁补偿安置合同》第十三条第四项约定徐纯仙在振亮房开公司取得《商品房预售许可证》时，交付50%超购住房、门面款，余款在交房时一次性付清的约定，振亮房开公司于2011年6月16日取得《商品房预售许可证》，所以，超出55.71㎡之后的超面积房款应按照振亮房开公司取得《商品房预售许可证》当年杨芳路步行街同地段商品房的市场价结算为宜。2011年8月8日杨芳路步行街C组团5幢7层B5号房的市场售价为1498元／㎡，2012年8月27日C组团5幢6层B4号房的售价为市场售价为1490元／㎡，其市场售价与2011年杨芳路地段C组团的市场售价基本一致。综合其平均的市场售价2011年当年杨芳路步行街C组团的市场售价应为（1498元／㎡＋1480元／㎡）／2=1489元／㎡。综上，徐纯仙支付振亮房开公司杨芳路步行街C组团5单元3层A房住房超面积的购房款应为［（30㎡优惠价×780元／㎡）=23400元＋（54.18㎡超面积-30㎡优惠价）×1489元／㎡=36004.02元］=59404.02元。振亮房开公司关于以松府办议（2012）96号《专题会议纪要》决议，按2280元／㎡进行结算超面积住房房款的主张，由于徐纯仙与振亮房开公司签订的合同是自愿、合法、有效的民事行为，且没有违反法律规定，应是合法有效的民事行为，双方应按合同约定承担责任，对于约定不明的合同价款，应参照合同条款和交易习惯为宜。
4、对于门面公摊及超面积部分问题
由于振亮房开公司、徐纯仙在拆迁合同备注栏中已明确约定，徐纯仙原有商业门面32.51㎡，选择安置门面面积29.7㎡，剩余门面2.8㎡以1比7比例调换为住房19.67㎡，徐纯仙原有住宅及门面不承担公摊。所以，按照双方的合同约定，徐纯仙的原有门面面积不应计算公摊。本案中，徐纯仙实际入住的C-1-55号门面建筑面积为29.71㎡，套内面积29.71㎡，其实际入住门面套内面积虽然比约定返还门面（不计算公摊）面积多出了0.01㎡。但是，因振亮房开公司擅自变更规划设计，导致徐纯仙实际门面位置与拆迁安置补偿协议约定的门面位置不同，振亮房开公司于2012年5月16日明确承诺尽量满足每户各32.51㎡，振亮房开公司的承诺系对自己权益的合法处分，徐纯仙对该承诺也予以认可。其承诺虽然没有明确约定必须满足每户各32.51㎡，也没有约定不满足的责任后果。但从其承诺的实际性质可以推断，如果条件具备就应该尽量满足，徐纯仙实际入住的C-1-55号门面套内面积为29.71㎡，其超面积比约定的回迁门面29.7㎡（不计算公摊）多出了0.01㎡，但也在振亮房开公司承诺的尽量满足徐纯仙门面32.51㎡的范围内。所以，徐纯仙方不存在门面超面积的情况。对振亮房开公司关于振亮房开公司入住的C-1-55号门面超面积部分为0.76㎡，应返还超面积部分房款（0.76㎡×18800元／㎡）=14280元的主张，不予支持。
5、关于逾期接房利息问题
2013年1月，徐纯仙实际入住回迁房，徐纯仙在实际占有使用回迁房屋后，并未及时办理回迁手续，支付超面积房款，徐纯仙的违约行为导致振亮房开公司房款的利息损失是实际发生且完全可以预见的，故对振亮房开公司利息损失之主张，予以支持，但振亮房开公司主张按银行四倍贷款利率计算并无依据，应按中国人民银行同期贷款利率计算利息，徐纯仙实际入住的时间为利息期间的起点。综上，对于住房款，由徐纯仙承担自2013年1月1日起至本判决生效之日止的利息损失。一审判决：一、徐纯仙于判决生效后15日内支付铜仁市振亮房地开发有限公司松桃分公司（杨芳路步行街C组团5单元3层A房）购房款人民币59404.02元，并对该房款按中国人民银行公布的同期贷款利率承担自2013年1月1日起至本判决生效之日止的利息。二、驳回铜仁市振亮房地开发有限公司松桃分公司的其余诉讼请求。案件受理费2426元（已预收）由徐纯仙承担1285元，铜仁市振亮房地开发有限公司松桃分公司承担1141元。
宣判后，振亮房开公司不服提起上诉，其上诉理由是：1、一审认定被上诉人住房超面积房款计算依据为市场价售价1489元／㎡错误。一审依据上诉人2011年6月16日取得的《商品房预售许可证》载明预售价格，及2011年8月两套房的综合售价1489元／㎡作为市场价格错误。因为，预售预售许可证彩民的预售价不是市场价。杨芳路2010年至2012年的市场价分别为2300元／㎡至2800元／㎡。一审认定1489元／㎡属交易习惯。2、一审判决认定被上诉人不存在门面超面积错误。房屋测绘报告载明的门面超面积实际为2.21㎡。3、一审判决被上诉人承担2013年1月1日起逾期接房利息错误。上诉人以于2010年10月初以书面通知、公告、新闻媒体电视滚动通知多种形式通知被上诉人接房，利息损失应从2010年11月起计算。4、对超住房面积应以松府专议（2012）96号会议纪要明确的2280元／㎡进行回迁结算。
徐纯仙的答辩理由是：1、一审认定事实基本清楚，依据正确。2、上诉人的上诉请求和理由是错误的，不能成立，没有法律依据。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明，2012年5月16日，经上诉人与被上诉人协商，上诉人承诺因原合同CA-22、CA-23号门面移位至第25号、26号门面，面积尽量满足田景杰、田勇各32.51㎡，双方均在承诺书上签字确认。
本案的争议焦点是：1、认定被上诉人住房超面积房款计算依据为市场价售价1489元／㎡是否错误，是否应以松府专议（2012）96号会议纪要明确的2280元／㎡进行回迁结算；2、被上诉人是否存在门面超面积；3、判决被上诉人承担2013年1月1日起逾期接房利息是否错误。
本院认为，一、关于认定被上诉人住房超面积房款计算依据为市场价售价1489元／㎡是否正确，是否应以松府专议（2012）96号会议纪要明确的2280元／㎡进行回迁结算的问题。根据上诉人与被上诉人在《房屋拆迁补偿安置合同》中约定，在超50㎡以内按780元／㎡计币补给上诉人，超50㎡以外的购房款按市场价结算，因被上诉人原属于一户，分成两户拆迁，所以在合同备注栏约定，被上诉人原有商业门面32.5㎡，选择安置门面面积29.7㎡，剩余门面2.8㎡以1比7比例调换为住房19.67㎡，在回迁时，超住宅面积按30㎡实行优惠，被上诉人原有建筑面积商业门面、住房不承担公摊。每户优惠面积为30㎡。而被上诉人回迁的住房面积已超54.18㎡，按照《房屋拆迁补偿安置合同》约定，30㎡以内按照780元／㎡计币，超出30㎡以外的24.18㎡应按市场价计算补给上诉人。因合同中对市场价的参照时间约定不明，一审法院根据《合同法》六十一条的规定，按照合同有关条款和交易习惯对该市场价予以确定。因合同约定被上诉人交付超面积房款的时间为振亮房开公司取得《商品房屋预售许可证》时，一审法院以振亮房开公司取得《商品房预售许可证》当年同地段商品房的市场销售综合价，作为回迁房超面积的市场价格，既符合合同的约定，也符合法律的规定。上诉人主张超面积房款应以松府专议（2012）96号会议纪要明确的2280元／㎡进行回迁结算不能成立。上诉人与被上诉人对超面积房款的计算在《房屋拆迁补偿安置合同》中已作了约定，按市场价结算，只是市场价的参照时间约定不明，因此，一审按合同约定取得《商品房预售许可证》的时间来确定市场价是正确的。
二、关于被上诉人是否存在门面超面积的问题。《房屋拆迁补偿安置合同》备注栏约定，被上诉人原有商业门面32.5㎡，选择安置门面面积29.7㎡，剩余门面2.8㎡以1比7比例调换为住房19.67㎡，上诉人并承诺安置门面面积尽量满足32.5㎡。被告实际入住的C-1-55号门面建筑面积为30.46㎡，套内面积29.71㎡，其实际入住门面套内面积虽然比约定返还门面（不计算公摊）面积多出了0.01㎡。但是，因上诉人擅自变更规划设计，导致被上诉人实际门面位置与拆迁安置补偿协议约定的门面位置不一致，上诉人承诺尽量满足每户各32.51㎡，该承诺经双方签字确认，应视为对回迁门面面积的变更。被上诉人实际入住的C-1-55号门面套内面积为29.71㎡，其超面积比约定的回迁门面29.7㎡（不计算公摊）多出了0.01㎡，但是在上诉人承诺变更后被上诉人门面32.51㎡的范围内。所以，被上诉人不存在门面超面积的情况。
三、被上诉人承担2013年1月1日起逾期接房利息是否错误的问题。振亮房开公司商品房竣工时间为2012年4月，交房日期为2012年5月，回迁交房时间延至2012年8月10日至2012年10月31日已公告通知。被上诉人虽然入住其回迁房的时间是2013年1月，但其交付回迁房的时间应认定为2012年10月31日，并且《房屋拆迁补偿安置合同》已约定超购住房、门面款余款在交房时一次性付清，被上诉人支付超面积购房款应在2012年10月31日止，即被上诉人支付超面积购房款59404.02元的利息应从2012年11月1日起计算至款付清止。一审计算利息起止时间错误，二审应予更正。
综上所述，上诉人所持的上诉理由不能成立，一时对损失起止时间计算错误，二审应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
1、维持松桃苗族自治县人民法院（2014）松民初字第113号民事判决主文第二项；
2、变更松桃苗族自治县人民法院（2014）松民初字第113号民事判决主文第一项为：徐纯仙于判决生效后15日内支付铜仁市振亮房地产开发有限公司松桃分公司（杨芳路步行街C组团5单元3层A房）超面积购房款人民币59404.02元，并对该房款按中国人民银行公布的同期贷款利率承担自2012年11月1日起至款付清之日止。
一审案件受理费2426元，二审案件受理费971元，共计3397元，由铜仁市振亮房地产开发有限公司松桃分公司承担2041元，徐纯仙承担1356元。
本判决为终审判决。
审判长 张 全
审判员 柳文辉
审判员 熊亚飞
二〇一五年三月二日
书记员 李正雷