江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2634号
上诉人（原审原告）潘旭东，男，1977年8月9日生。
委托代理人张亮，江苏天淦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）高孝银，男，1961年10月12日生。
委托代理人高鑫，男，汉族，1992年2月28日生，无固定职业。
上诉人潘旭东因与被上诉人高孝银合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第5360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
潘旭东原审诉称，2013年5月4日，高孝银委托其妻盛大平来到潘旭东经纪中心物色二手房，潘旭东为其推荐坐落本市鼓楼区某地21号201室房屋，盛大平看房后很满意。但因高、盛夫妇皆为外地户口，无社保、纳税记录，不符合在宁购房条件，不能享受商业贷款。为越过上述障碍以便高、盛一家购买该房成功，潘旭东、高孝银及卖主许某三方商定，由高孝银挂靠潘旭东的经营字号交社保（高孝银年交管理费3000元），待满一年后再行办理房产过户，同时高孝银向卖主许某支付定金20000元。许某在定金收条中注明了房产总价、支付方式和所涉中介费由高孝银承担。据此，潘旭东为高孝银办理了社会保险后，高孝银却以不能公证为由，要求退还定金，于是潘旭东将与许某联系的方式告知高孝银，由其直接协商，可潘旭东最后得到的信息是，高孝银与许某绕开潘旭东私下达成买卖合同并办理了本市鼓楼区某地21号201室房屋过户手续。在与潘旭东前后交往过程中，盛大平、高鑫作为高孝银妻、子始终参与其间，高鑫在许某的定金收条上签了字，而且社保手续是高鑫手持其父即高孝银的身份证办理的，在后来高孝银与许某私下通过另一中介部门签订的合同文本上，高鑫同样签了字。以上一系列行为，均显示出明显的连贯性，可最后高孝银以已与盛大平离婚、高鑫未经授权为由而拒付潘旭东费用，完全没有任何道理。为此，潘旭东要求高孝银支付居间中介费即属于潘旭东应得报酬人民币10000元和其他合理费用（误工、通讯、交通）2000元，并承担本案诉讼费。
高孝银原审辩称，高孝银从未与潘旭东进行接触，也未委托盛大平及高鑫到潘旭东处物色二手房，潘旭东也不能举证高孝银存在相关的委托手续。再说，高孝银于2013年6月与盛大平离婚，潘旭东所称的当年5月，正是高孝银与盛矛盾集中爆发之时，高孝银在此时客观上也不可能委托盛代为物色房屋。至于称高孝银与潘旭东及许健玲三方商定由高孝银挂靠在潘旭东经纪中心名下缴纳社会保险事宜，更是潘旭东单方面说辞。潘旭东所述的定金收条由许某出具的，许某与潘旭东之间为此的任何约定，对高孝银并不具有约束力。因此，定金收条中写明的中介费也不应当由高孝银支付。高孝银购买许某的坐落本市鼓楼区某地21号201室房屋，系通过南京壹加贰联合不动产经纪有限公司中介促成的，高孝银支付了其中的中介费20000元，并非高孝银私自与许某达成买卖合同和完成过户手续。综上，请求法院驳回潘旭东的诉讼请求。
原审法院经审理查明，坐落南京市鼓楼区某地21号4幢201室的房产（以下简称201室），产权原登记于许健玲名下。高孝银与盛大平原系夫妻关系，高鑫系高孝银与盛大平婚生独子。2013年6月5日，高孝银与盛大平经民政部门协议离婚，解除了夫妻婚姻法律手续。
潘旭东系个体业主，其获准工商登记的字号为南京衣食行房产经纪中心，经营范围为房屋中介。2013年5月，盛大平和高鑫到潘旭东的房产经纪门店物色二手房，潘旭东介绍并带盛大平、高鑫实地查看了201室，许健玲立据并将该字据即《定金收条》交高鑫收执，该字据上亦显示有高鑫捺印。《定金收条》全文载明：“今收到高孝银（××）承购方先行支付人民币伍拾万（￥500000），双方进行买卖合同公证，于2014.6.30前过户，公积金和商业混和贷款伍拾贰万元（￥520000），承购方中介费壹万元（￥10000），在此期间，卖方不可再行转让，如有违约，则支付对方人民币伍拾万（￥500000）、中介费。特立此据。”但许健玲最后并未通过潘旭东提供中介服务与高孝银达成房屋买卖合同。
2013年6月9日，许健玲、高孝银、南京壹加贰联合不动产经纪有限公司三方签订《房地产买卖中介合同》，并于同月14日签订《南京市存量房交易合同》并交房产局备案，房屋成交价格为990000元。高孝银于2013年12月2日取得了鼓楼区某地21号4幢201室房屋的所有权。
潘旭东提起本案诉讼，要求高孝银给付中介费10000元及其他费用2000元；高孝银称并未委托盛大平、高鑫参与到潘旭东所称购买许健玲的201室的事宜，拒绝潘旭东的诉讼请求。
2013年6月，高鑫向潘旭东出示了高孝银的身份证复印件，为高孝银办理了社会保险，并于当月转出。对此，高孝银称其不知情。
双方各执己见，致原审调解无果。
原审法院认为，潘旭东作为获准合法从业居间经营的人员，对相关法规、政策和相应规定的了解和掌握方面，明显高于也应该高于接受服务对象所达到的程度。其中对买卖双方的信息和操作程序，更应当有十分清晰和准确的把握，始终保证完全合法依规进行。高孝银之子高鑫提供了高孝银身份信息和向潘旭东表示高孝银需要购房起，以及后续的一系列，至少在潘旭东方面已经确定购房者为高孝银本人是确定无疑的。但是，究竟是否高孝银购房，不是单凭潘旭东的判断，而是应当按照法律关于委托、代理相关规定进行确认和办理相应的手续。即使按照潘旭东的陈述，即潘旭东根据高鑫提供的高孝银的身份证代办成过社会保险，向高鑫、盛大平提供201室房源和陪同看房以及具体的洽谈、给付定金等过程均属实，但是否是高孝银本人的意思表示，潘旭东并未同高孝银本人确认，也没有合乎法律具体规定的形式确认证据。同时，潘旭东所称高孝银通过自己中介向许健玲购买201室，各方当事人并未签订正式书面合同，潘旭东所举证的许健玲所立《定金收条》上，除许健玲、高鑫本人确认（许健玲签字、高鑫捺印）外，并无高孝银确认（签字、捺印或符合其他惯例的确认），潘旭东又不能举证高鑫、盛大平与潘旭东围绕购买201室的一系列活动经过高孝银委托或者授权。综上，潘旭东坚持的已经完成提供房源信息、促成高孝银与许健玲双方达成买卖初步合意，仅因为买卖双方绕开潘旭东私下达成201室买卖合同的结论，证据不足，亦与原审法院查明的事实不符。高孝银最后购买201室，并非通过潘旭东的中介，故潘旭东要求高孝银给付中介报酬和其他开支费用，缺乏依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条第一款和《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：驳回潘旭东对高孝银的诉讼请求。原审案件受理费100元，由潘旭东负担（潘旭东已预交）。
潘旭东不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、定金收条应当认定为三方购房定金协议书。2012年5月，高孝银的妻子盛大平和其子高鑫到上诉人店里购买二手房，上诉人为其介绍了南京市鼓楼区某地21号4幢201室的房产，上诉人带领盛大平和高鑫看房，盛大平和高鑫对该房表示满意。原房主许健玲和盛大平及高鑫在上诉人店里签订定金协议。该收条盖有衣食住行房产公章、房主许健玲签名、高鑫捺印。收条不仅约定了房款价格、过户时间、付款方式，也约定了中介费，该收条应当认定为三方签订的购房定金协议书，协议内容是三方真实意思表示，对三方均有约束力。涉案房屋应当认定高孝银和高鑫共同购买。被上诉人应当支付居间服务费。上诉人已经完成了提供房源信息，促成高孝银、高鑫与许健玲双方达成买卖合意，上诉人居间服务已经完成，促成了买卖双方的房产交易。委托人应当按照约定支付报酬。二、原审未将高鑫作为共同被告，原审法院忽略了高鑫与高孝银共同购买的事实，认定高鑫和高孝银之间没有委托关系，原审遗漏了高鑫作为诉讼当事人参加诉讼，二审法院应当追加。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人支付居间费用10000元，支付误工费、通讯费，交通费2000元。2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人高孝银答辩称，定金收条上被上诉人并未确认，上诉人不能举证证明被上诉人在定金收条上签字，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人所有上诉请求没有事实依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，代理权是代理行为发生的前提和基础，代理人只有基于代理权才能从事有效的代理行为，并且该代理行为才能对被代理人发生法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，从《定金收条》内容来看，落款人为许健玲，许健玲将该字据即《定金收条》交高鑫收执，该字据上显示有高鑫捺印，但该按印并非高孝银本人所按。由于双方在签约时高鑫并未提供高孝银的授权委托手续，上诉人亦无充分证据证明高鑫系受高孝银委托签订该合同，且嗣后，高孝银并未对高鑫的该代理行为追认，因此，该合同对高孝银不发生效力。故上诉人称应当认定被上诉人高孝银与高鑫共同购买诉争房屋，并认为被上诉人应当支付居间服务费的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因原审中，上诉人并未将高鑫作为被告提起诉讼，二审中，上诉人提出追加高鑫为被告，缺乏法律依据，本院二审不予准许。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人潘旭东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 夏海南
代理审判员 吴 勇
二〇一五年六月十八日
书 记 员 朱亚芳