广东省新兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云新法民二初第455号
原告张松德，男，1966年1月7日出生，汉族，居民，住新兴县。
委托代理人张国星，广东修善律师事务所律师。
委托代理人苏少军，广东修善律师事务所律师助理。
被告温国初（又名温剑平），男，1963年6月16日出生，汉族，居民，住新兴县。
被告黄明钊，男，1966年8月2日出生，汉族，居民，住新兴县。
委托代理人曾东汉，广东至简律师事务所律师。
原告张松德诉被告温国初、黄明钊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月15日立案受理，依法由代理审判员陈芝芝适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张松德及其委托代理人张国星，被告黄明钊及其委托代理人曾东汉到庭参加诉讼。被告温国初经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告张松德诉称，原告与被告温国初、黄明钊为朋友关系。2013年5月5日，被告温国初、黄明钊签订了一份《合作建房协议书》，约定：1、被告黄明钊全权委托被告温国初筹集资金建房，购买建筑材料施工费用，办理房屋各种手续、证件，自来水、电安装开户等；2、建房位置位于新兴县新城镇沙洲北路（地号：0＊＊），其中建房前面商铺，二、三楼住房以及两个摩托车房产权归被告黄明钊所有；3、四、五、六、七楼住房以及夹层，及其余摩托车房的产权归被告温国初所有。
上述协议书签订后，被告温国初依照被告黄明钊的意思找到原告，向原告出示上述《合作建房协议书》，询问原告是否愿意购买集资楼。2013年11月6日，原告与被告温国初签订了一份《代理建房协议书》，约定：1、原告经实地考察，同意购买坐落在新兴县新城镇沙洲北路，地号为0＊＊的地块为建房用地；2、住宅楼结构：钢筋混凝土框架八层公寓住宅楼，总建筑面积约1200平方米，其中首层设计车房11个，八层半共11个单位套间住宅，每户套间（包含楼梯分摊）。首层高度5.5米，2至7层为：3.3米；3、被告温国初负责办妥土地使用权证，房屋使用权证，自来水开户缴费和电费开户缴费证件（含办证费用）；4、原告所购房的面积为141平方米＋分摊30平方米＋夹层60平方米＋商铺车库34.8平方米，共265.8平方米；5、筹集金额为650000元（265.8平方米2445.5元／平方米，含办证费用）；6、付款方式：首期款为605000元，余款45000元在房产证办好时再一次性支付；7、楼房须在2014年12月份交付给原告使用。
签订上述《代理建房协议书》后，原告依约共向被告温国初支付了605000元集资金额，被告温国初每次收到购房款后均向原告出具了收据。被告黄明钊也于2014年5月11日在《代理建房协议书》上签字，载明：“同意张松德购买（地号0＊＊）本幢6楼601、602房及夹层和后商铺34.8平方米。但6米2.4米4.4平方米（北侧）存在有争议”字样。但案涉房屋在建好框架后，并未进行内外墙装修，就已停工至今。原告认为，本案为房屋买卖合同纠纷，因被告未依约于2014年12月交付房屋，已构成根本违约，原告有权解除其与被告温国初签订的《代理建房协议书》，并要求被告温国初偿还原告已支付的购房款；被告黄明钊作为案涉土地权属人，与被告温国初合作建房，并全权委托被告温国初筹集资金建房，可见两被告是合伙经营关系，案涉房屋买卖为两被告共同出售房屋行为，被告黄明钊依法应对案涉购房款承担连带清偿责任；况且原告支付的购房款已全部投入到案涉房屋的建造中，若解除原告与温国初签订的合同，案涉房屋就归被告黄明钊所有，黄明钊作为受益人，按照公平原则，亦应承担连带清偿购房款的责任。为此，原告起诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告温国初签订的《代理建房协议书》；2、被告温国初、黄明钊连带清偿605000元购房款及利息（从起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿日止）给原告；3、案件受理费由被告负担。
被告温国初无答辩，在举证期限内亦未提供证据到庭质证。
被告黄明钊辩称，一、关于案由：本案案由应定性为合作建房纠纷，而非原告所称的房屋买卖合同纠纷。因为就目前产权而言，两被告均未获得法律意义上的房屋物权，原告与被告温国初仅为债权债务关系。二、关于原告诉讼请求：本案中，《代理建房协议书》双方当事人为原告与被告温国初。根据合同相对性原则，合同关系只发生在合同特定的主体之间，合同一方当事人只能够向合同的另一方当事人基于合同提起诉讼，且只有合同当事人才享有合同权利，承担合同义务。合同外第三人并不能主张合同权利，也不承担合同义务及违约责任，故无论从合同主体、内容或责任的相对性来看，原告仅应以被告温国初为诉讼对象，主张违约责任。被告黄明钊并非本案适格被告，无需向原告承担任何法律责任，请求法院驳回原告要求被告黄明钊承担连带清偿责任的诉讼请求。三、关于案件事实与理由：1、原告与被告黄明钊并非朋友，被告温国初也不是按照黄明钊的意思找到原告。被告黄明钊也没有授权被告温国初出售房屋，其在与被告温国初签订的《协议书》中所载的“全权委托乙方筹集资金建房”，是指由乙方即被告温国初自行解决建房的一切事宜，建房相关的一切责任由乙方即被告温国初承担，与黄明钊无关；2、被告黄明钊与被告温国初只是合作合同关系。被告黄明钊与被告温国初签订《协议书》前、后均不知温国初会另行将其将来获得的产权转让给第三方，案涉购房款也是由被告温国初收取。黄明钊在原告与被告温国初签订的《代理建房协议书》上书写的内容只是表示不反对原告购买温国初将来获得的部分产权，并非追认行为。这是在温国初涉嫌刑事案件后，原告强烈要求黄明钊签订的，且签订实际时间并非落款时间，而是2015年12月；3、被告黄明钊实际上也是本案受害者，且被告黄明钊在本案中不承担法律责任并不意味着被告黄明钊对被告温国初不用承担交房义务。四、本案延迟交付并不构成根本违约，合同解除条件未成就。合作建房合同与普通合同关系不同，建房本身工程周期较长，原告方应该预见履约时间存在一定变数。案涉协议书也约定了超期未办理证件的，被告温国初可支付利息给原告，据此，案涉协议可继续履行，原告可要求被告温国初承担相应的违约责任。
经审理查明，案涉地块坐落于新兴县新城镇沙洲北路（地号：0＊＊），为出让方式取得的住宅用地，土地使用权登记人为被告黄明钊［国有土地使用证号：新府国用（2013）第＊＊号］。
2013年11月6日，原告作为甲方、被告温国初作为乙方，双方共同签订了一份《代理建房协议书》，该协议书约定：1、甲方自愿组织11人筹集资金，委托乙方全权代理甲方建造一栋住宅楼，包括由乙方使用筹集的资金购买建房用地，建筑材料施工费用，建造房屋，以及乙方劳务费等。若资金有结余归乙方，资金不足则由乙方垫付；2、甲、乙方经过实地考察，一致同意购买坐落在新兴县新城镇沙洲北路，地号为0＊＊的地块为建房用地；3、住宅楼结构：钢筋混凝土框架八层公寓住宅楼，总建筑面积约1200平方米，其中首层设计车房11个，八层半共11个单位套间住宅，每户套间（包含楼梯分摊）。首层高度5.5米，2至7层为：3.3米；4、乙方负责办妥土地使用权证，房屋使用权证，自来水开户缴费和电费开户缴费证件（含办证费用）；5、甲方所购房的面积为141平方米＋分摊30平方米＋夹层60平方米＋商铺车库34.8平方米，共265.8平方米；6、筹集金额为650000元（265.8平方米2445.5元／平方米，含办证费用）；7、付款方式：首期款为600000元，余款在房产证办好时再一次性支付；8、如甲方不能按时交款，取消其房产资格，且前期已付款项退回其本人。如甲方按期付款，乙方不能按质按时交付楼房给甲方使用，乙方退回甲方集资款（不计付利息），房屋产权归甲方所有；9、楼房须在2014年12月份交付给甲方使用（特殊情况除外，但不能超过三个月）；10、土地证、房屋使用权证、自来水开户缴费本、电费开户缴费本在工程竣工验收后8个月内交给甲方。如超8个月后未办理证件按月息1%付给甲方。此外，合同还约定了双方其他权利义务。协议书签订当日，原告向被告温国初支付了购房款405000元，2013年11月27日，原告再次向被告温国初支付了200000元，合共支付了购房款605000元。每次付款，被告温国初均出具了收据交原告执存。2014年12月，协议约定的交付房屋期限届满，但案涉房屋并未完工，被告温国初未能如期交付房屋。之后，原告多次催促温国初交付，但未果。至2015年11月份，案涉房屋在完成七层框架结构后停工。2015年11月16日，原告联系到被告黄明钊，要求被告黄明钊证实案涉地块的权属。黄明钊遂在案涉《代理建房协议书》空白处签写“同意张松德购买（地号0＊＊）本幢6楼601、602房及夹层和后商铺34.8平方米。但6米2.4米4.4平方米（北侧）存在有争议。黄明钊”，并在署名后签署落款时间为“2014.5.11日”。同时，黄明钊还在该协议书落款下方签写“新兴县新城镇沙洲北路地号：06＊＊是黄明钊拥有。黄明钊”字样。之后，原告认为被告逾期未能交付房屋，已构成违约，遂于2015年12月15日诉至本院，并提出前述请求。
另查明，2013年5月5日，被告黄明钊作为甲方、被告温国初作为乙方，双方签订了一份《合作建房协议书》，该协议书载明：“为了解决住房，甲方自愿出地委托乙方建一幢商住楼”，并约定：1、甲方全权委托乙方筹集资金建房，购买建筑材料施工费用，办理房屋各种手续、证件等，自来水开户、电安装开户等；2、建房位置位于新兴县新城镇沙洲北路（地号：0＊＊），其中建房前面商铺，二、三楼住房以及两个摩托车房产权归甲方所有；3、四、五、六、七楼住房、夹层，及其余摩托车房产权归乙方所有；4、甲方配合乙方办理各自报建、办证手续，本工程开工日起一年内完工（特殊情况除外，但不超过三个月）。此外，该协议书还约定了两被告双方其他权利义务。
以上事实，有原告提供的原告身份证、《代理建房协议书》、银行个人业务凭证、《合作建房协议书》各一份，收据两张、被告黄明钊提供的其身份证和《国有土地使用证》以及本院的庭审笔录等材料予以证实。
本院认为，如何定性是本案纠纷要解决的关键问题。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案中，原告基于其与被告温国初签订的《代理建房协议书》提起诉讼，虽然该协议书载明为“代理建房协议”，但该协议书的内容是由原告支付价款，被告温国初在建成约定的房屋后将房屋所有权转移给原告，名义上是“代理建房协议”，实为房屋买卖合同。现原告因该协议书履行过程中发生的纠纷起诉，本案应定性为房屋买卖合同纠纷。原告与被告温国初签订的《代理建房协议书》，该协议是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律的强制性规定，应为合法有效的合同，本院予以确认。综合本案双方当事人的诉辩意见，本案主要争议焦点在于：1、原告与被告温国初签订的《代理建房协议书》是否应予解除？2、被告黄明钊是否应当对被告温国初上述债务承担连带清偿责任？对上述争议焦点，本院研判如下：
一、关于《代理建房协议书》是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”。本案中，原告与被告温国初签订的《代理建房协议书》明确约定案涉楼房交付时间为2014年12月份，但被告温国初逾期一年之久，经原告多次催讨，仍未履行楼房交付义务，已属违约，上述法定解除合同的条件已成就。现原告请求解除其与被告温国初签订的《代理建房协议书》，依法有据，本院予以支持。被告黄明钊认为建设工程周期较长，原告应预见履约时间会存在变动，且《代理建房协议书》约定超期办证应支付利息，故合同仍可继续履行，解除合同条件未成就的抗辩意见，因协议书已明确了交付时间，且超期办证支付利息只是针对交房后超期办证的约定，并非对逾期交付楼房的约定，被告黄明钊该抗辩意见依法无据，本院不予采纳。上述协议书约定如被告温国初不能按时交付楼房，则退回原告集资款，不计利息，现原告请求解除合同后，被告温国初返还已交付的款项605000元，合理合法，本院予以支持。对于利息的主张，因与协议约定不符，本院不予支持。
二、关于被告黄明钊是否应当对被告温国初上述债务承担连带清偿责任的问题。本案中，原告与被告温国初签订《代理建房协议书》合法有效，原告与被告温国初均基于该合同享受合同权利、履行合同义务。根据合同相对性原则，在被告温国初逾期未能履行合同义务的情况下，原告只能向被告温国初主张权利，即要求温国初承担责任。而黄明钊在合同约定履行期满之后在案涉《代理建房协议书》空白处的签名，只是应原告要求确认自己对案涉地块的权属，并不会对该合同中原告和被告温国初的权利义务产生影响，不能视为与被告温国初共同进行出售房屋的行为。原告要求被告黄明钊对案涉购房款承担连带清偿责任的诉讼请求，因原告并未提供充分证据证实两被告为合伙关系，或存在共同售卖案涉房屋的行为，且被告黄明钊并非案涉《代理建房协议书》的当事人，其既不享有该合同的权利，亦不应当承担合同义务。故原告该请求，于法无据，本院不予支持。
鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告张松德与被告温国初于2013年11月6日签订的《代理建房协议书》于本判决生效之日起予以解除。
二、被告温国初应于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还购房款605000元给原告张松德。
三、驳回原告张松德的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4925元，由被告温国初负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
代理审判员 陈芝芝
二〇一六年三月十四日
书 记 员 李洁琼