内蒙古自治区克什克腾旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）克民初字第1206号
原告周琦，男，1949年8月11日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人杨盛枝，内蒙古盛兴律师事务所律师。
被告张志刚，男，1983年7月25日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人智洁。（系张志刚妻子）
被告宗海龙，男，1984年11月12日出生，汉族，无职业。
委托代理人刘振环，内蒙古贡格尔律师事务所律师。
�告周琦诉被告张志刚、宗海龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周琦及其委托代理人杨盛芝，被告张志刚的委托代理人智洁，被告宗海龙的委托代理人刘振环均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周琦诉称，2012年7月6日，原告与被告张志刚签订房屋租赁合同，原告将自己所有的某某宾馆地下室洗浴中心的房屋及设备租赁给被告张志刚经营使用，租赁期限为三年，自2012年7月6日至2015年7月5日止，租金每年15万元，租赁费给付方式为先交后用，即每年6月20日前交清下一年全年租金，逾期不交承担违约责任，每迟延一天支付租金总额2%的滞纳金，签订合同后，原告将租赁物交付给被告经营使用。在合同履行中，被告第一年租金已交清，第二年租金尾欠12万元，被告于2013年10月18日给原告出具欠据一枚，约定2013年11月30日前还清，并约定利息为月息2分，如到期不还，利息加倍。后张志刚以债务转移给宗海龙为由，推拖不还。被告宗海龙也没有为张志刚还款，互相推诿，导致欠款不能按约定偿还。现第三年租金已超过了给付时间半年多，房屋及设备未交还给原告，被告也没有给付租金，租金累计达到27万元，被告拖欠租金的行为已经构成严重违约，应承担违约责任。原告多次找被告催要无果的情况下，诉至人民法院，要求：一、二被告给付房屋租金27万元；二、二被告给付第二年租金12万元的利息合计人民币52800元，利息自2013年10月18日起按月息20‰计算至2015年8月12日，其余利息我方全部放弃；三、由二被告承担本案诉讼费用。
原告周琦为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、2012年7月5日，原告与被告张志刚签订的房屋�赁合同原件一份，证明房屋的租赁期限是3年，至2015年7月5日止，每年租金15万元，同时还约定了其他的权利义务和违约责任。
证据二、2013年10月18日张志刚出具的欠据原件一枚，证明张志刚欠第二年的租金12万元，并约定了还款时间至2013年11月30日前还清，利息为2分，过期不还，利息加倍。
证据三、2014年1月16日宗海龙出具的协议原件一份，证明宗海龙替张志刚偿还欠原告的12万元房屋租金，约定分两期还清，2014年3月1日前还6万元，2014年6月30日前还清，利息为月息2分。同时还约定了2014年1月18日之前的利息由张志刚给付，以后的利息由宗海龙付。当时宗海龙在协议上没有写日期，由原告在后面书写了日期。
被告张志刚辩称，2012年7月5日，张志刚与周琦确实签订了租赁合同，租期为三年，即自2012年7月6日至2015年7月5日，租金为每年15万元�张志刚租赁房屋后，实际使用了一年零三个月，共计给付了原告18万元租金，其中第一年租金15万元，第二年租金3万元。2013年12月30日，张志刚又将涉案的租赁房屋转租给了被告宗海龙，并和宗海龙约定，第二年剩余未交付给原告的12万元租金，由宗海龙支付给原告，并与原告签订了协议，约定被告宗海龙履行被告张志刚与原告周琦签订的房屋租赁合同。
被告张志刚为支持其答辩主张，向本院提交如下证据：
证据一、2013年12月30日张志刚与宗海龙签订的转让协议原件一份，证明2013年12月30日被告张志刚将涉案房屋转租给了被告宗海龙，协议中约定宗海龙同意代替张志刚向原告周琦履行房屋租赁合同。
证据二、2013年12月30日被告宗海龙出具的12万元欠条原件一张，证明被告张志刚将涉案房屋转租给被告宗海龙时，约定由宗海龙支付给原告第�年尾欠的房屋租金12万元，所以宗海龙为张志刚出具了欠条一张，该欠条与原告出具的证据二、证据三系同一笔欠款。
被告张志刚对原告周琦提交的证据质证如下
对证据一的真实性、合法性、关联性及合同内容都没有异议，合同确实是张志刚签订的；对证据二的真实性没有异议，确实是张志刚本人出具的；对证据三我方不清楚。
原告周琦对被告张志刚提交的证据质证如下：
对证据一的真实性无异议，证明张志刚已经将租赁房屋转租给了宗海龙，转租合同已经成立，宗海龙承担张志刚与原告签订合同的权利和义务。
对证据二原告方不清楚。
被告宗海龙辩称，其给原告出具过协议，而且其实际使用涉案房屋时间不足一年，所以按照约定，宗海龙同意承担12万元租金，不同意承担利息。被告张志刚确实将租赁�屋转租给了被告宗海龙，张志刚和宗海龙签订了一份协议，签订的具体时间我方忘记了。因为被告宗海龙使用租赁房屋不足一年，按一年计算，所以被告宗海龙同意给付原告12万元租金。
被告宗海龙未向本院提交证据。
被告宗海龙对原告周琦提交的证据质证如下：
对证据一我方不知情；证据二和证据三中的欠款确实是同一笔欠款，均是欠第二年的租金，说明一下，因为当时宗海龙与张志刚在2013年12月30日签订转让协议时，宗海龙同样为张志刚出具了一份12万元的房租欠据，该欠据与原告提交的证据三是同一笔租赁房屋所欠的房租。宗海龙实际使用房屋至2014年4月份，之后宗海龙没有继续使用该房屋，对于以后房屋空余时间，原告本身存在扩大损失的行为，我方主张对2014年5月份以后的租金予以扣除。
被告宗海龙对被告张志刚�交的证据质证如下：
对证据一的真实性不持有异议，但这份转让协议没有明确约定乙方租赁该涉案房屋的期限，因为根据宗海龙为张志刚出具的欠据来看，宗海龙使用该涉案房屋期限不足一年，之后不再继续使用，而且这份转让协议当中，约定的是甲方即张志刚与原告的租赁合同期限，没有约定二被告之间的租赁合同期限。
对证据二的真实性和证明目的均无异议。
本院结合原、被告的庭审陈述及举证、质证情况，综合分析认证如下：
被告张志刚对原告周琦提交的房屋租赁合同及其于2013年10月18日出具的欠据均无异议，本院予以采信；被告宗海龙对原告周琦提交的协议无异议，本院予以采信。
原告周琦、被告宗海龙对被告张志刚提交的转让协议均无异议，本院予以采信；被告宗海龙对被告张志刚提交的欠据的真实性和证明目的均无异议，本院予以采信。
经审理查明，2012年7月5日，原告周琦（甲方）与被告张志刚（乙方）签订房屋租赁合同，约定原告周琦将位于经棚镇应昌路北段某某宾馆地下室洗浴及设备租赁给被告张志刚经营使用，租期为三年，即2012年7月6日至2015年7月5日，租金为每年15万元，租金给付方法为一年一交提前交付先交后用，即每年6月20日前交下年租金，逾期一个月不能交清租金视为违约，甲方可解除合同，并约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告周琦将租赁房屋及设备交付给被告张志刚使用。被告张志刚给付原告周琦第一年租金15万元，第二年租金3万元，被告张志刚于2013年10月18日为原告周琦出具尾欠第二年租金12万元的欠据一张，约定2013年11月30日前还清，利息按月息20‰计算，过期不还利息加倍。
另查明，2013年12月30日，被告张志刚（甲方）与被告宗海龙（乙方）签订转让协议一份，约定被告张志刚将位于经棚镇某某宾馆楼下地下室洗浴转让给被告宗海龙，租期到2015年8月3日止，年租金为15万元，被告宗海龙同意代替被告张志刚向房东（即原告周琦）履行该租赁合同，并约定了双方的其他权利义务。被告宗海龙于当日为被告张志刚出具12万元的欠条一张，该12万元系尾欠原告周琦的第二年租金。协议签订后，被告张志刚将租赁房屋交付给被告宗海龙使用，被告宗海龙使用租赁房屋至2014年4月份，自2014年5月份起，涉案的租赁房屋闲置至今没有实际经营使用。
再查明，被告宗海龙为原告周琦出具协议一份，注明宗海龙欠房租12万元，此房租分两次给付，第一次还款日为2014年3月1日，还款金额为6万元，第二次于2014年6月30日之前给付，2014年1月18日之前的利息由张志刚给付，2014年3月1日之后剩余6万元房租按月息2%给付，直至2014年6月30日。该协议中约定的12万元租金亦系尾欠原告周琦的第二年租金。
上述事实有原、被告的庭审陈述及举证、质证情况在卷予以佐证，足以认定。
本院认为，原告周琦与被告张志刚于2012年7月5日签订的房屋租赁合同、被告张志刚与被告宗海龙于2013年12月30日签订的转让协议（根据其实际内容应为转租合同）均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照诚实信用原则全面履行自己的合同义务。因转让协议中约定租期到2015年8月3日，超过了被告张志刚与原告周琦约定的租赁期限2015年7月5日，超过部分的租期无效。
关于被告张志刚、宗海龙是否应给付原告房屋租金27万元的�题。本院认为，转让协议中约定被告宗海龙同意代替被告张志刚向房东履行租赁合同，庭审中原告周琦亦认可被告张志刚已经将租赁房屋转租了宗海龙，转租合同成立，被告宗海龙承担张志刚与其签订合同的权利义务，并认可按照宗海龙为其出具的协议由宗海龙替张志刚偿还其尾欠的第二年房屋租金12万元，故被告张志刚的转租行为成立，被告张志刚给付租金的义务亦转移给被告宗海龙，被告宗海龙应按照协议约定给付原告周琦第二年房屋租金12万元，并按转让协议的约定给付原告周琦第三年房屋租金15万元，综上，被告宗海龙应给付原告周琦租金合计人民币27万元。被告宗海龙辩称，租赁合同中约定逾期一个月不交纳房租，原告有权解除合同，且其实际使用租赁房屋不足一年，涉案租赁房屋自2014年5月份起闲置至今，原告存在扩大损失的行为。本院认为，原告周琦�合同的解除权有自主选择权，且庭审中，被告宗海龙未提交证据证明房屋闲置期间其与原告周琦联系过房屋租赁事宜，原告周琦有理由相信被告宗海龙同意继续租赁房屋，故本院对其上述答辩主张不予采纳。此外，因被告宗海龙为原告周琦出具的协议与被告张志刚于2013年10月18日为原告周琦出具的12万元欠据及被告宗海龙于2013年12月30日为被告张志刚出具的12万元欠条，均系尾欠原告周琦的第二年租金，故被告张志刚不应向原告周琦继续履行欠据中约定的还款义务，被告宗海龙不应向被告张志刚继续履行欠条中约定的还款义务。
关于被告张志刚、宗海龙是否应给付利息以及利息应如何计算的问题。原告周琦主张第二年租金12万元的利息自2013年10月18日起按月利率20‰计算至2015年8月12日止，其余利息全部放弃。本院认为，被告张志刚尾欠原告周琦第二年租金12�元未按欠据约定的还款时间履行给付义务构成违约，应承担相应的违约责任，按欠据约定给付原告周琦相应的利息。2013年12月30日，被告张志刚将房屋转租给被告宗海龙，后被告宗海龙与原告周琦达成了关于偿还该12万元租金的协议，但协议中未注明日期，应以转让协议认定该12万元于2013年12月30日已转移给被告宗海龙。此外，因协议中约定2014年1月18日之前的利息由张志刚给付的内容，没有经过被告张志刚确认，无法对被告张志刚产生约束力，故被告张志刚给付原告周琦房屋租金的利息，应以12万元租金为本金自2013年10月18日起按月利率20‰计算至2013年12月30日止。被告宗海龙未按协议约定于2014年3月1日之前偿还原告周琦6万元的行为构成违约，给原告周琦造成的损失应为利息损失，协议中该6万元未约定利息，原告周琦主张按月利率20‰计算没有事实依据，该6万元的利�应自2014年3月2日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2015年8月12日止；剩余的6万元按协议约定自2014年3月1日起按月利率20‰计算至2015年8月12日止。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”本案中，原告周琦自愿放弃追究二被告违约责任和第三年租金15万元的利息以及第二年租金12万元自2015年8月12日以后的利息，系对自己民事权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决�下：
一、被告宗海龙于本判决生效之日起七日内给付原告周琦房屋租金合计人民币27万元；
二、被告张志刚于本判决生效之日起七日内给付原告周琦房屋租金的利息（利息以12万元租金为本金自2013年10月18日起按月利率20‰计算至2013年12月30日止）；
三、被告宗海龙于本判决生效之日起七日内给付原告周琦房屋租金的利息（其中6万元租金的利息自2014年3月2日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2015年8月12日止，剩余6万元租金的利息自2014年3月1日起按照月利率20‰计算至2015年8月12日止）；
四、驳回原告周琦其他诉讼请求。
如未按本判决书指定期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5350元，邮寄送达费60元，�被告宗海龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审 判 长 姜国忠
代理审判员 张 鑫
人民陪审员 杜秀文
二〇一五年九月六日
书 记 员 刘润泽