山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第1133号
上诉人（原审被告）：刘海容，男，1970年1月25日出生，汉族，住烟台经济技术开发区夹河苑**号楼*单元*号。
上诉人（原审被告）：原春蕊。
委托代理人：刘海容，男，1970年1月25日出生，汉族，住烟台经济技术开发区夹河苑**号楼*单元*号。
被上诉人（原审原告）：徐元选。
委托代理人：池作庆、步华锋，山东小光律师事务所律师。
上诉人刘海容、原春蕊因与被上诉人徐元选房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民一初字第116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘海容（兼上诉人原春蕊的委托代理人），被上诉人徐元选及其委托代理人步华锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年5月27日，徐元选作为出租方，刘海容作为承租方，双方在签订的黄务东里厂房租赁协议中约定：徐元选将坐落于烟台市芝罘区黄务街道东里北街40号、建筑面积2132平方米的厂房（北一、二层，东一层，西一层，南西一层）出租给刘海容使用，厂房结构类型为砖砼；徐元选于2011年5月25日将上述房屋交付给刘海容，提供1个月的免费装修改造期，计费租期自2011年6月25日起至2016年6月25日止共5年，年租金135000元，无递增；自签订合同3日内，刘海容向徐元选支付租赁定金10000元，租金支付方式为按季度支付，支付时间为下一季度前10日内预付，第二年期房租支付周期为半年；徐元选保证所出租厂房及附属设施安全正常有效且符合刘海容的生产要求，水电齐全且保证动力电负荷不低于150千瓦；租赁期间，刘海容如发现房屋及附属设施存在问题应及时通知徐元选，徐元选应及时响应并在两天内予以维修消除问题，若徐元选不能及时维修，刘海容有权自行维修，产生费用由徐元选承担；刘海容支付租金及相关费用如拖延超过1个月则应按照银行同期利率承担相应利息，超过3个月徐元选有权解除合同。原春蕊作为承租方的授权代表人，与徐元选在租赁协议落款处分别签字确认。
协议签订后，徐元选依约向刘海容、原春蕊交付了涉案房屋，涉案房屋的电表核定电负荷达到100千瓦。刘海容、原春蕊分别于2011年6月25日、12月26日、2012年1月9日和3月28日向徐元选交纳了2012年6月24日前的租金33800元、33700元、33750元和33750元，共计135000元。徐元选在向刘海容、原春蕊开具的租金收据中载明的付款单位分别为“烟台亿利盛塑料包装有限公司”、“烟台亿利盛塑料有限公司”和“刘经理”。
2012年9月27日至10月7日间共11天，徐元选擅自停止了对刘海容、原春蕊承租房屋的供电。
至今，涉案房屋由原春蕊担任法定代表人的烟台亿利盛塑料包装有限公司（以下简称“亿利盛公司”）实际经营使用。
徐元选以刘海容、原春蕊拖欠自2012年6月25日起的租金为由提起诉讼，请求判令（一）解除双方在2011年5月27日签订的厂房租赁协议；（二）刘海容、原春蕊支付2012年6月25日至2012年11月25日间的租金56250元，同时自2012年11月26日起至实际腾还房屋之日止仍按年租金135000元的标准计付租金，并以欠付租金额为基数按中国人民银行同期贷款利率赔偿利息损失。刘海容、原春蕊辩称徐元选主张的欠费金额及期间属实，但徐元选主张的2012年下半年租金的缴纳期限是2012年12月底前，故徐元选起诉之时，尚未拖欠租金，徐元选无权解除租赁协议；徐元选交付的涉案承租房屋存在厂房地面暴土的问题，刘海容、原春蕊自行维修花费了30179元；另外，涉案房屋的电力负荷未能达到合同约定的150千瓦，严重影响了生产经营，且徐元选无故停电11天，该期间的租金4068元以及地面整修费用30179元均应从租金中予以扣除。
庭审中，针对房屋租赁合同中“租金支付方式为按季度支付，支付时间为下一季度前10日内预付，第二年期房租支付周期为半年”的内容如何确定第二年租金的具体支付时间，徐元选表示，该约定内容证明第二年的租金支付方式与第一年相同，均为预付，只是支付周期由第一年的按季度支付变更为半年一付。刘海容、原春蕊则不予认可，主张该合同约定第二年的租金支付方式是半年一付，至于具体的支付时间则没有约定，按法律规定，在租期届满前交付即可。
针对涉案房屋的院落地面暴土、动力电负荷不足以及徐元选无故停电的抗辩。刘海容、原春蕊提供了以下证据：
1、2013年1月20日，刘海容与徐元选、郝士礼等人的谈话录音及文字整理资料一份，录音显示以下内容：
刘海容：“刚开始准备签署合同的时候我跟吕宗岩一起，咱们说院子地面不行，你说先用用看，不行再给你整。”
徐元选：“我不可能这样答应。”
刘海容：“你是不是让你连襟来协商承担一半费用给10000块钱行不行？”
徐元选：“是，你对象没给好脸色看。”
刘海容：“那9月26号你断工厂的电你承不承认？”
徐元选：“对，是我断的，我让村里的电工断的，2个闸都断了。”
刘海容：“那你停了10来天我发短信天天提醒你，你就是不给接电，这期间延误了我们的订单还造成了损失。”
徐元选：“过了两天，我让电工给接上电，节后我给电工打电话才知道他只给装了西边一个，东边没装。”
刘海容：“我一再找你说电不够用，开不了机，也多次找老郝让他单独接电，要求达到合同上的150个千瓦，你说已经装了，结果总共装了100千瓦，还撒谎告诉我说装了150千瓦，要不是你说漏了嘴，我还一直认为是设备问题。”
徐元选：“我让电工再装100千瓦，电工告诉只能装50千瓦。”
刘海容、原春蕊以该份录音资料证明徐元选在签订合同时曾承诺对房屋院落进行地面整修却没有履行义务，且承诺给10000元作为地面整修费用的补偿；徐元选承认涉案房屋的动力电负荷达不到150千瓦，并曾擅自停电11天。
徐元选对该录音资料的真实性没有异议。但表示其虽然曾就地面整修的费用进行过协商，但并没有同意承担该10000元费用；至于停电，涉案房屋共两个电闸，西边的电闸只停了两天，东边的电闸停了11天；涉案房屋虽然安装的电表核定负荷达不到150千瓦，但在实际使用过程中是能够达到150千瓦的。
2、2012年7月4日和7月6日的混凝土送货单8份及案外人于海军出具的、金额为9000元的打地面人工费收款条一张。
刘海容、原春蕊以该组证据证明，其整修涉案房屋的院子地面共花费了30179元。
徐元选对该组材料的真实性以及与本案的关联性均有异议，提出未显示送货地点、施工地点以及其他与涉案房屋相关的信息。
诉讼中，徐元选明确表示不能将涉案房屋的核定动力电负荷增至150千瓦，刘海容、原春蕊同意解除双方签订的房屋租赁合同，并反诉请求：1、徐元选赔偿因房屋电力不足和擅自停电造成刘海容、原春蕊向客户支付的赔偿款67851元；2、徐元选赔偿因擅自停电造成刘海容、原春蕊支付的工人工资损失13000元；3、徐元选提供不低于150千瓦的动力电负荷。刘海容、原春蕊在限定的期限内未预交反诉费用。
亿利盛公司成立于2008年6月20日，注册登记的经营地址是烟台经济技术开发区夹河苑小区31楼2单元内7号，法定代表人为原春蕊。刘海容、原春蕊以亿利盛公司才是涉案2011年5月27日厂房租赁协议的承租方，应承担该租赁合同的相应权利义务为由，认为徐元选的诉讼主体错误，请求追加亿利盛公司为本案的被告。徐元选则表示，涉案承租房屋的实际使用人是亿利盛公司属实，但徐元选是与刘海容、原春蕊签订的房屋租赁协议，虽然明知刘海容、原春蕊是用于厂房经营，但刘海容、原春蕊交由何公司以及用于何种生产经营，徐元选不清楚也不干涉；租金是刘海容、原春蕊以现金方式缴纳的，至于收据中载明的交款人名称，是按刘海容、原春蕊的要求书写的，徐元选不予干涉。原审法院未予允准刘海容、原春蕊追加亿利盛公司为本案被告的申请。
诉讼中，根据徐元选的申请，法院依法裁定冻结了刘海容、原春蕊所有的银行账户内的存款60000元。
原审法院认为，（一）徐元选与刘海容、原春蕊在2011年5月27日签订的厂房租赁协议是双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，系有效协议，对徐元选及刘海容、原春蕊均具有法律约束力。刘海容、原春蕊在前两次庭审中出庭应诉和答辩，未对主体问题提出任何异议；后又以涉案房屋的实际使用人为亿利盛公司、徐元选开具租金收据中载明的付款单位亦为该公司为由，辩称徐元选诉讼主体错误的理由，证据不足，徐元选亦不予认可，依法不予釆信。（二）庭审中，徐元选与刘海容、原春蕊一致认可涉案房屋的核定动力电负荷为100千瓦，未达到协议约定的150千瓦，现徐元选明确表示涉案房屋的核定动力电负荷无法增至150千瓦，请求解除双方于2011年5月27日签订的厂房租赁协议的主张，刘海容、原春蕊当庭表示同意，依法予以支持。刘海容、原春蕊实际使用涉案房屋用于生产经营至今长达三年多的时间，又以涉案房屋未达到合同约定的条件作为拒交租金的抗辩理由，与事实不符，依法不予釆信。（三）履约中，徐元选将涉案房屋交付刘海容、原春蕊使用至今，该二人交纳了2012年6月24日前的房屋租金135000元，此后租金再未交纳，徐元选在2012年9月27日至10月7日共11天擅自对涉案房屋停止供电后，于2012年12月27日提起本案诉讼的事实清楚。双方当事人争议的问题是，第二年租金的缴纳时间是每半年预付，还是每半年期满前支付？依据厂房租赁协议中“租金支付方式为按季度支付，支付时间为下一季度前10日内预付，第二年期房租支付周期为半年”约定，第二年的房租支付方式与第一年相比，除了支付周期由季度变更为半年以外，其他约定应与第一年相同。故刘海容、原春蕊应于2012年6月15日前预付2012年6月25日至2012年12月25日间的租金，而截止到徐元选提起本案诉讼之时，刘海容、原春蕊已逾期支付租金超过3个月。刘海容、原春蕊以录音材料为据，抗辩徐元选在涉案厂房租赁协议签订之时即口头承诺对涉案房屋院面暴土的问题进行整修的抗辩主张，因徐元选在录音材料明确予以否认，且虽认可曾与两被告协商过承担整修费用10000元，但并未明确表示同意承担该部分费用。刘海容、原春蕊亦未再提供其他证据证明，故对刘海容、原春蕊的该项抗辩不予釆信。综上，虽然徐元选交付的涉案房屋未能达到协议约定的动力电负荷条件，但刘海容、原春蕊实际使用至今，拖欠自2012年6月25日始的房屋租金事实清楚，现徐元选请求刘海容、原春蕊支付自2012年6月25日起至其实际腾退厂房之日止按年租金135000元的标准计算的租金，并赔偿自2012年6月26日起至刘海容、原春蕊付清全部租金之日止按中国人民银行同期贷款利率分段计算利息损失的主张，依法仅能支持徐元选诉讼请求中的租金265932元（自2012年6月25日暂计至2014年6月25日，扣除徐元选停电11天的租金4068元），并继续计算至刘海容、原春蕊实际腾房之日止；以及自2012年6月26日起至本判决确定的租金给付之日止以欠付租金额为基数按中国人民银行同期贷款利率分段计算的利息损失，超出部分不予支持。此外，刘海容、原春蕊对因涉案房屋动力电负荷达不到合同约定的标准及停电给其造成的各项损失虽提起反诉，但未在限定的期限内交纳反诉费用，故本案中依法不予处理，刘海容、原春蕊可另案主张。原审法院于2014年9月4日判决：一、解除徐元选与刘海容、原春蕊于2011年5月27日签订的厂房租赁协议。二、限刘海容、原春蕊于本判决生效之日起10日内共同支付给徐元选自2012年6月25日起的租金265932元（暂计至2014年6月25日），并继续计算至刘海容、原春蕊实际腾房之日止；同时赔偿自2012年6月26日起至本判决确定的租金给付之日止以欠付租金额为基数按中国人民银行同期贷款利率分段计算的利息损失。三、驳回徐元选的其他诉讼请求。如刘海容、原春蕊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10550元及财产保全费583元，由徐元选负担550元，刘海容、原春蕊共同负担10583元。因徐元选已全额预交，故限刘海容、原春蕊于本判决生效之日起10日内迳付给徐元选10583元。
宣判后，上诉人刘海容、原春蕊不服，向本院上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误：一、刘海容、原春蕊不是涉案房屋的承租方，亿利盛公司方为承租人，权利义务应由该公司承担。（一）原春蕊作为亿利盛公司的法定代表人在租赁协议上签字是为了该公司开展生产经营承租场地，并非基于个人原因，其更非刘海容的授权代表人。（二）亿利盛公司使用涉案房屋并交纳租金，是租赁协议的实际履行人，被上诉人清楚该事实且从未提出异议。原审判决认定上诉人系租赁协议的承租方并判决上诉人承担责任显属不当，依法应予纠正。二、原审判决认定的租金标准不当。被上诉人提供的涉案房屋电力负荷没有达到双方合同约定的数值，导致生产设备开工不足，对亿利盛公司的生产经营造成了重大影响。被上诉人提供的租赁物未达到合同约定的条件，应减少或免除租金，但原审判决仍适用合同约定的租金标准，属于适用法律不当。三、亿利盛公司用于地面整修的费用30179元应从租金中扣除。因被上诉人提供的租赁房屋地面不符合使用要求，影响亿利盛公司的正常生产，上诉人多次找被上诉人交涉未果，为避免损失扩大，亿利盛公司自行找人进行整修，系代被上诉人履行合同义务，所花费的整修费用应由被上诉人承担。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人徐元选答辩称，原审判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
本院二审查明的案件事实与原审法院认定的一致。
本院认为，合同具有相对性，是指合同主要在特定的合同当事人之间发生的法律约束力，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求，合同当事人以外的第三人不能主张合同上的权利。被上诉人与刘海容订立房屋租赁合同，原春蕊在合同中签字，合同实际履行。原春蕊虽然是亿利盛公司的法定代表人，其与被上诉人签订房屋租赁合同后将租赁的房屋及场所交由亿利盛公司使用、经营，但亿利盛公司不能成为本案租赁合同的当事人，亦不具有相关的合同权利与义务。上诉人以亿利盛公司系本案租赁合同的承租人为由主张其不应向被上诉人支付租金，并主张被上诉人应负担该公司对租赁物支付的整修费用均不成立，依法不予支持。一审中，上诉人以被上诉人提供的租赁房屋、电力负荷不符合约定为由反诉请求被上诉人赔偿损失，原审法院因上诉人未交纳反诉费而未予审理，符合法律规定。二审中，上诉人又以此为由主张减少或免除租金，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理10550元，由上诉人刘海容、原春蕊负担。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一四年十二月二十六日
书记员 车丽翠