广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1769号
原告王宜，男，汉族，1981年8月1日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人唐晓华，广东法迈律师事务所律师。
委托代理人沈传虎，广东法迈律师事务所实习律师。
被告欧乐怡，男，汉族，1982年1月11日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人史显超，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
原告王宜诉被告欧乐怡房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王宜及其委托代理人唐晓华、沈传虎，被告委托代理人史显超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年3月31日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，该合同约定被告将位于深圳市宝安区锦绣江南IV栋14座8层G单位（房产证号深房地50××26号）房产转让给原告，建筑面积为38.38平方米，转让价款为人民币90万元。合同签订之日，原告向被告支付定金人民币3万元。合同签订后，双方办理了资金托管协议，原告依约将首期房款人民币24万元存入资金监管账户。剩余房屋转让价款，原告申请办理了住房公积金贷款和银行按揭贷款，并分别获得深圳市住房公积金管理中心的审批贷款(金额为人民币50万元)、中国建设银行深圳分行的二手楼购房贷款承诺书（金额为人民币13万元）。由于该房产处于抵押状态，按合同约定应由卖方委托担保公司担保融资赎楼，并办理注销抵押登记。之后，卖方办理了公证委托手续，买方替卖方支付了担保公司因赎楼而发生的3,300元担保费，将房产赎出并保存房产证原件。到了双方约定办理过户手续之日，而被告却单方毁约，拒绝协助原告办理过户手续，导致无法办理产权过户登记。原告认为，双方签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方都应该按照合同履行各自的权利义务。原告已按照合同约定，履行了交付定金和首付款义务，为被告的赎楼支付了担保公司的利息,并办理了住房公积金和银行按揭贷款等手续,已经按约定全部履行了义务。而被告却不履行过户手续，导致原告无法按期向银行和公积金管理中心贷款，而需要自行筹集资金支付房款。被告属于严重违约，其背后的原因无非是目前深圳市房产房价日益攀升，受利益驱使而单方毁约。原告依照合同的违约条款诉诸法律，请求法院依法维护原告的合法权益，依法判决：1、被告继续履行《房地产买卖合同》，并协助办理产权过户登记，被告向原告交付房屋并搬离该涉案房屋；2、被告向原告承担从2015年8月10日起至实际履行之日止，按总房价日万分之五支付的违约金（以人民币900,000元为基数，暂计至2015年8月13日，共计人民币1,800元）；3、由被告承担本案的诉讼费和保全费。
被告答辩称，一、请求驳回原告的诉讼请求，二、请求判决本案诉讼费、保全费等费用由原告承担。理由如下：1、本案属于原告严重违约，被告不属于违约，原、被告于2015年3月31日签署房屋买卖合同，合同第三条2.B条款约定买方应于签署合同之日起十个工作日内付清首期款人民币24万元，按照约定，原告应在2015年4月14日前付清首期款，但事实上原告直到4月16日才支付完毕首期款，逾期2天。合同第三条2.B条款还约定，买方应于首期房款交付之日起五日内也就是4月21日前办理完毕全部银行按揭申请手续，否则视为违约。但实际上原告并未在上述截至期限内办理完毕全部银行按揭申请手续，而是在2015年6月初，也就是在上述期限届满30日以上才办理完毕全部银行按揭贷款手续。并且2015年4月下旬和5月份被告多次和原告联系，询问其提交资料办理按揭申请的情况，但得到的答复却是还没办。被告希望尽快拿到购房款，希望原告不要拖延，而且在此期间，被告也已口头通知过原告解除合同。2016年3月7日被告前往建设银行深圳和平路支行，找到当时接收资料办理按揭的客户经理曾晓波，询问当时原告申请按揭提交资料的情况，曾晓波回答，当时的实际情况是直到2015年6月上旬，原告才办理完毕全部银行按揭申请手续，按照合同第二十条的约定，如买方逾期履行义务超过五个工作日，卖方可解除合同并没收买方定金，那么由于原告迟延30日以上才办理完全部的手续，所以本案实际上是原告严重违约。根据合同法中关于先履行抗辩权的约定，由于本案原告严重违约在先，所以被告有权根据先履行抗辩权的规定来拒绝履行相关的合同义务，并且不属于被告违约。2、根据合同中备注条款的约定，原告的诉讼请求没有依据，关于本案中双方违约责任的约定，合同的第二十条也就是备注条款中对合同的第十四条、十五条进行了重新的约定。根据民法、合法同等法律规定以及意思自治优先、诚实信用原则以及约定优先于法定等法律原则，合同中的备注条款是对原格式条款中违约责任的重新约定，而且该备注条款的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同条款，对当事人双方具备法律约束力。也就是说根据双方关于违约责任的约定，即使卖方违约，买方也无权要求继续履行合同，也无权要求迟延履行违约金。即使卖方违约，买方也只能解除合同，并让卖方双倍返还定金。根据第一条答辩意见所言，本案属于原告违约，被告有权根据合同第二十条之规定来解除合同，并没收原告已支付的定金。退一步讲即使属于被告违约，也应当按照合同的第二十条之约定，原告的诉讼请求没有依据也应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2008年8月26日，深圳市宝安区民治街道上塘居委锦绣江南Ⅳ栋14座8G号房产（以下简称涉案房产）经核准登记在被告名下，房产证号为50××26，建筑面积38.38平方米，性质为商品房，用途为住宅。
2015年3月31日，原告王宜作为买方与作为卖方的被告欧乐怡签订了《房地产买卖合同》（编号0000526），约定被告将涉案房产出售给原告，转让成交价为90万元。合同约定买方在签署合同时向卖方支付定金3万元，签署合同之日起5日内再支付定金7万元；第二部分房款为87万元，买方通过银行按揭付款，买方应于签署合同之日起十个工作日内付清首期房款24万元，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，买方应于首期房款交付之日起五日内（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起三个工作日（含当天）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续，且递件回执由买卖双方指的第三方或担保公司代为托管；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起五个工作日（含当日）出具公证委托书给替双方托管交房保证金的第三方或该第三方指定担保公司，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本违约，卖方撤销公证委托又不在撤销之日起五个工作日内自行筹资还清银行贷款，注销抵押登记的，视为根本违约，卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须在签署本合同之日起三个工作日内自行赎楼，注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。合同第七条约定，交易过程中产生的契税、产权登记费及贴花、交易服务费、委托公证费、赎楼担保费和手续费、赎楼贷款短期利息由买方支付，因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用由卖方支付。合同第十四条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第十五条约定，如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；合同备注条款注明，关于本合同第十四条、第十五条，双方协商一致同意更改为：如买方逾期履行义务超过五个工作日，卖方可解除合同并要求没收买方已支付的定金。如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同，并让卖方双倍返还买方已支付定金。附带家私家电为：热水器一台、抽油烟机一台、灶一台、消毒柜一台、空调一台。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
2015年3月31日，原告向被告支付了定金3万元，被告向原告出具了收据。
2015年4月16日，原告与被告在中国建设银行股份有限公司深圳和平路支行签署了资金托管协议，同日，原告向约定的资金托管账户存入首期款24万元。
2015年7月2日，深圳市住房公积金管理中心出具《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》，载明，就原告申请的公积金贷款审批通过，贷款金额50万元，贷款期限360个月，贷款利率按基准利率上浮0%，在满足全部放款条件的前提下，将予以放款，以上内容为贷款当前情况下的审批结果，最终结果以公积金贷款放款实际情况为准，本审批通知书自公积金贷款审批通过之日起三个月内有效，且不作为承诺公积金贷款发放的依据。
2015年7月15日，中国建设银行股份有限公司深圳和平路支行向被告出具《二手楼购房贷款承诺书》，载明在符合条件的前提下，就原告与被告交易的涉案房产同意向原告发放期限为30年，金额为13万元的购房贷款，承诺书自签发之日起生效，有效期3个月。
2015年8月3日，原告与被告委托的担保公司工作人员一起前往深圳市不动产登记中心准备签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续，但被告前往深圳市不动产登记中心阻止担保公司工作人员与原告签署合同，并随后撤销了对担保公司的授权。
2015年8月7日，涉案房产注销了抵押登记。
2015年8月13日，原告提起本案诉讼。
2015年10月14日，深圳市不动产登记中心向原告出具《购房资格证明》，称经核查，2015年10月14日，原告家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，家庭可购二套。
庭审中，原告表示愿意就购买被告的涉案房产一次性支付除购房定金外的剩余购房款。
庭审后，本院向原告贷款银行中国建设银行股份有限公司深圳和平路支行发函询问原告申请贷款的相关情况，该行于2016年4月27日向本院书面复函，称原告与被告于2015年4月16日签订资金监管协议，原告于同日提出要求申请公积金及商业组合购房贷款，2015年7月15日办理完毕全部银行按揭申请手续，具体贷款审批流程为：2015年4月16日至2015年6月8日期间该行一直在收集客户王宜准备购房贷款所需资料，2015年6月8日，客户王宜贷款资料齐全后由我行递交公积金中心，在此期间由于修改资料，该贷款资料反复递交公积金中心，公积金中心于2015年7月5日签发承诺函，承诺发放公积金贷款，2015年7月6日，立即递交客户王宜的贷款资料给我行进行商业贷款审批，我行于2015年7月14日审批通过，2015年7月15日给客户签发商业贷款承诺函。
上述事实，有当事人当庭陈述及房地产买卖合同、房屋交易资金托管协议、特种转账贷方凭证、深圳市个人住房公积金贷款审批通知书、二手楼购房贷款承诺书、购房资格证明、不动产资料电脑查询结果表、协助查询回复函等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。
关于原告主张的合同继续履行。本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》明确约定买方应于首期房款交付之日起五日内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约。本案中，原告王宜于2015年4月16日向其贷款银行中国建设银行股份有限公司深圳和平路支行提出申请进行公积金及商业组合购房贷款，但直至2015年6月8日才准备齐贷款所需资料，远远超过合同约定的五日内办理完毕全部银行按揭申请手续，已构成违约。在此情况下，被告有权在与原告处理完违约事宜之前拒绝继续履行合同，因此，被告拒绝与原告办理涉案房产的递件过户手续并不构成违约。庭审中，被告基于原告的违约行为明确提出了解除合同，原告与被告就转让涉案房产签署的《房地产买卖合同》自本案庭审之日即2016年3月21日解除。因合同已解除，原告关于要求继续履行《房地产买卖合同》的相关诉讼请求，本院均不予支持。关于原告主张的违约金，因在原告与被告交易涉案房产过程中，被告并不存在违约行为，因此，原告主张的违约金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告王宜全部诉讼请求。
本案受理费6,426元、保全费5,000元，均由原告负担，受理费、保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一六年五月十二日
书 记 员 周 爰
书 记 员 董 宏
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第7页共12页