广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终3704号
上诉人（原审原告）：罗彩有，男，1966年12月22日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：赵剑华，广东正也律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：梁玉葵，女，1968年1月15日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：赵剑华，广东正也律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：罗家明，男，1992年6月4日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：赵剑华，广东正也律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙德山，男，1965年12月2日出生，汉族，住湖北省潜江市。
委托诉讼代理人：李一，广东东方泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡孝荣，男，1966年7月16日出生，汉族，住湖北省潜江市。
委托诉讼代理人：李一，广东东方泽律师事务所律师。
原审第三人：彭亚胜，男，1965年8月6日出生，汉族，住广东省化州市。
上诉人罗彩有、梁玉葵、罗家明因与被上诉人孙德山、胡孝荣及原审第三人彭亚胜确认合同效力纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
罗彩有、梁玉葵、罗家明上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人签订的《抵押工程款的租房协议》为无效合同，两被上诉人返还上诉人所有的位于中山市××××号的房屋。事实和理由：一、一审认定上诉人与被上诉人的法律关系不全面，事实查明不清。2014年2月25日，上诉人与原审第三人彭亚胜签订《住宅楼建设工程承包协议书》，约定彭亚胜为上诉人承建位于中山市××村的罗彩友（有）名下集体土地上的六层半住宅楼。当住宅楼建成框架结构后，上诉人又与被上诉人达成协议，签订《抵押工程款的租房协议》，约定由被上诉人负责房屋建设及建成后的装修，建成后由被上诉人租满18年后再将房屋交还给上诉人，所有装修不能带走。双方并约定了其他条款。实际上被上诉人建成八层房屋，在整个建设过程中双方对无法进行报建手续都是明知的。实际施工方彭亚胜没有施工资质。从上诉人与被上诉人签订的合同可以看出，该合同约定了多重法律关系：首先双方存在房屋建设工程合同关系，由被上诉人为上诉人承建八层房屋。按该合同关系，上诉人应支付工程款给被上诉人。其次，双方存在租赁关系，上述房屋建成后由被上诉人承租，应交租金抵偿上述房屋建设工程合同的工程款，租期为18年。虽然案涉房屋已经建设完毕，并已投入出租使用，但由于彭亚胜无施工资质，因此双方的建设工程合同应认定为无效。对于双方的租赁关系，庭审中双方已确认无法办理报建手续，并在上述租房协议中明确写明“由于政府政策问题此刻不能够报建”。因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方的租赁合同也应当认定为无效。而一审只认定了双方存在合资建房的法律关系，且未深入查明自被上诉人参与合资建房后各方的法律关系问题，也没有认定或查明房屋建成后双方的法律关系，属于未查明相关事实。至今涉案房屋未有相关部门批准建房的证据，该租赁关系是无效的。
二、上诉人、被上诉人在履行《抵押工程款的租房协议》中均有过错，应按过错承担相应责任。该协议是由被上诉人在上诉人名下住宅用地上建造房屋，并首先承租该房屋后另行出租牟利，上诉人应付工程款视为租赁期的租金，租赁期满后再将该房屋返还给上诉人的合同。如该房屋经过合法报建，依法登记，该合同的效力与履行并无不妥，应为有效。但双方在明知该房屋不能报建的情况下仍违法建造，至一审结束仍未得到建设工程规划许可证或者经任何主管部门的同意出租牟利，整个合同的签订和履行都违反《中华人民共和国建筑法》第七条、《建设工程施工许可管理办法》第二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条的规定，符合《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定《抵押工程款的租房协议》的内容违反相关法律、法规的强制性规定，为无效合同。
三、本案审理的重点是审查涉案的合同，该合同包括合作建房、租金转抵工程款，合作建房虽然是由无资质的第三人来建设，由于房屋已经建成，被上诉人已经在使用，对于合同有效性不再提出；上诉人与被上诉人之间是租赁关系，上诉人将其所有的案涉房屋出租给被上诉人，用租金抵扣被上诉人在建房中出资的款项，一审认定被上诉人取得的房屋十八年的事实，事实所涉及的法律关系查明不清，房屋的使用权仅仅是所有权一项基本权能，涉案的使用权给被上诉人使用只能是租赁关系，不能是使用权给被上诉人使用，就认定合同有效，双方的关系是租赁关系，由于案涉房屋迄今没有报建，也没有取得房屋的所有权产权证，所以根据司法解释，双方的法律关系是无效的。被上诉人明确知道涉案房产无法取得所有权证的情况下，仍然积极参与合作建房并计划从中取得相关利益，应当承担相关风险。
孙德山、胡孝荣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、一审认定双方的法律关系清楚，定性准确。双方是合作建房关系，协议中没有任何条款约定被上诉人是施工方，也没有约定双方是房屋建设工程施工合同，被上诉人只是建设单位的合作者。彭亚胜作为施工方，其与被上诉人形成建筑工程施工合同，该建筑工程施工合同与上诉人与被上诉人之间的合作建房合同不是同一法律关系，该施工合同无效并不导致合作建房合同无效。被上诉人得到18年的房屋使用权的基础不是源于租赁合同的租赁权，而是被上诉人履行合作建房协议的出资义务后享有的房屋使用权。房屋报建是上诉人的约定义务，其不去办理报建手续却在房屋建好投入使用后以没有报建没有主张合同无效，违约在先、违背诚信在后。一审至今，没有任何行政机关下达“违章建筑”的认定或“拆除违章建筑的决定”，即使该房屋最后被认定为违章建筑，也不影响被上诉人自己享有使用权。二、被上诉人在履行协议过程中没有过错。上诉人建房至6层框架后因资金短缺烂尾，经人介绍，被上诉人参与投资合作建房。上诉人称该房屋无法报建，却未提供其曾向有关部门申报但有关部门不批准该房屋报建的批复文件。
罗彩有、梁玉葵、罗家明向一审法院起诉请求：一、确认罗彩有、梁玉葵、罗家明与孙德山、胡孝荣签订的抵押工程款的租房协议为无效合同；二、孙德山、胡孝荣返还属于罗彩有、梁玉葵、罗家明所有的位于中山市××××号的房屋。
一审法院认定事实：1.2014年2月25日，梁玉葵与彭亚胜签订住宅楼建设工程承包协议书，梁玉葵将中山市××村源泰街47号房屋以包工包料的方式发包给彭亚胜承建。
2.罗彩有、梁玉葵、罗家明（甲方）与孙德山、胡孝荣（乙方）签订抵押工程款的租房协议，约定：今由中山坦洲镇十四村泰源街47号，由甲乙双方协商兴建，现双方友好达成一致协议。甲方出地，由乙方出资建房，所有费用由乙方负责，房屋产权不属于乙方，房屋产权属于甲方；甲方负责定位红线土地或红线图，由于政府政策问题此房不能够报建，甲方应找有关部门协商，尽量协助乙方把房屋建好，所有的办证费用乙方负责；如果不能再建，经双方协商后可取消协议，甲方负责报建水电开户，费用由乙方承担。乙方兴建好房屋后，甲方验收合格交乙方出租使用，期限为出租日期，共计18年，乙方出租18年后本房屋所有使用权归甲方所有，乙方所有装修不能带走。乙方租满18年后，无条件将房屋交还甲方使用；协议还约定了其他内容。
3.签订上述协议后，孙德山、罗家明出资，由彭亚胜完成涉案房产的建造，并进行装修。
4.庭审中，罗彩有、梁玉葵、罗家明主张涉案土地为集体土地，涉案房产没有报建，属于违章建筑，合同无效，但未提交证据证明涉案房产系违章建筑。
一审法院认为：本案为确认合同效力纠纷。罗彩有、梁玉葵、罗家明与孙德山、胡孝荣签订的抵押工程款的租房协议实质是合作建房协议，由孙德山、胡孝荣出资兴建房屋，房屋建成后，孙德山、胡孝荣取得房屋18年的使用权。协议并未约定孙德山、胡孝荣可以取得房屋的所有权及土地的使用权，并非买卖集体土地及房产的行为，没有违反法律强制性规定。至于违章建筑问题，协议约定报建问题由罗彩有、梁玉葵、罗家明负责找有关部门协商，办证费用由孙德山、胡孝荣支付，因此报建系罗彩有、梁玉葵、罗家明的义务，罗彩有、梁玉葵、罗家明没有履行合同义务，并不会导致合同无效。因此，罗彩有、梁玉葵、罗家明与孙德山、胡孝荣签订的抵押工程款的租房协议，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。罗彩有、梁玉葵、罗家明主张合同无效及返还房屋的请求，没有法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回罗彩有、梁玉葵、罗家明的诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元（罗彩有、梁玉葵、罗家明已预交），由罗彩有、梁玉葵、罗家明负担。
本案二审期间，罗彩有、梁玉葵、罗家明提交了《中山市个人自建住房规划管理办法（试行）》一份，该办法第十一条规定了自建房屋的高度和层数的限制，证明涉案房产的层数超出了该办法的规定。孙德山、胡孝荣称该办法于2016年11月22日开始实施，有效期为一年，至2017年11月22日到期，涉案房屋在此之前已经建成，该办法不具有溯及既往的效力。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案确认合同效力之诉，结合罗彩有、梁玉葵、罗家明的上诉请求，本案的争议焦点是涉案抵押工程款的租房协议是否具备合同无效的情形。对此，本院分析如下：
首先，罗彩有、梁玉葵、罗家明与孙德山、胡孝荣签订的抵押工程款的租房协议中，约定罗彩有、梁玉葵、罗家明的主要权利是拥有涉案房产的产权，主要义务是提供建房用地，负责办理报建办证、水电开户等手续；孙德山、胡孝荣的主要权利是拥有涉案房产经验收合同后18年的使用权，主要义务是负责支付建房、办证、水电开户等费用。从协议内容可以看出，罗彩有、梁玉葵、罗家明和孙德山、胡孝荣是一方提供土地、一方提供资金的合作建房关系。孙德山、胡孝荣已经履行了其出资义务。双方以合作建房关系为实质内容的上述协议，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，双方在协议中约定房屋建成后交被上诉人出租使用18年，该约定是指被上诉人享有18年的房屋使用权，由被上诉人出租获取收益，并非上诉人将房屋出租给被上诉人，故上诉人关于双方的租赁关系无效的主张与事实不符。第三，上诉人罗彩有、梁玉葵、罗家明虽称涉案房产是违章建筑无法报建，主张上述协议无效。但该协议约定了报建办证是罗彩有、梁玉葵、罗家明的义务，现其既未提供证据证明其已向相关主管申请报建而未被批准，也未提供证据证明相关主管部门已出具正式书面文书确认涉案房产是违章建筑，故本院对其该项主张不予采信。罗彩有、梁玉葵、罗家明的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。
综上所述，罗彩有、梁玉葵、罗家明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由罗彩有、梁玉葵、罗家明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨贵平
审 判 员 李少民
审 判 员 阮碧婵
二〇一七年九月二十八日
法官助理 王慧娟
书 记 员 刘晓婷