山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）李民初字第2337号
原告：李青泽，女，汉族，个体，户籍所在地山东省即墨市。
委托代理人：潘峰，山东德衡律师事务所律师。
委托代理人：王明，山东德衡律师事务所律师。
被告：青岛华润万家生活超市有限公司，住所地：青岛市李沧区。
法定代表人：郑帆，职务，总经理。
委托代理人：沙丽莎，女，汉族，系青岛华润万家生活超市有限公司职员，现住青岛市李沧区。
委托代理人：张爱红，女，汉族，系青岛华润万家生活超市有限公司职员，现住青岛市市南区。
原告李青泽为与被告青岛华润万家生活超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月20日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月11日公开开庭进行了审理，原告李青泽及其委托代理人潘峰、王明，被告的委托代理人沙丽莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年12月26日签订《租赁合同》，被告将坐落于青岛市九水路227号九水路店一层区域，位置编号为31241012的场地出租给原告作为原告经营丹比努服饰集合店的经营场地，租赁期限自2013年12月31日至2016年12月30日止。租赁费为月固定租金人民币21063.5元，按季度预付方式支付租赁费。合同签订后原告按照合同约定支付了租赁费及保证金，被告交付租赁场地后原告进行装修、运营。2015年5月6日原告突然收到被告的《解约通知函》，被告单方解除租赁合同并要求原告截止2015年6月12日完成清缴费用并搬离经营场地。原告收到函件后就《解约通知函》回复函件，就被告单方解约给原告造成的各类损失所应承担的赔偿问题给出具体解决方案并协商解决，被告收到函件后一直未提出解决方案。协议签订后，原告进行了装修并投入了人力及大量的设施、设备。因被告提前终止合同且营业场所已经停止营业，导致合同目的无法实现，给原告造成严重的经济损失，根据合同约定和相关法律规定，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告退还原告租赁保证金10000元及利息；2、被告承赔偿原告装修损失243838元，因漏雨给原告造成的财产损失12661元，预期营业利益损失243501元，各项损失共计500000元；3、本案诉讼费、公告费、保全费、律师费等费用由被告承担。
被告辩称，原被告双方基于真实的意思表示签订了租赁合同，原告租赁被告位于李沧区九水路227号九水路店一层编号为31241012的场地，期限自2013年12月31日至2016年12月30日，根据合同约定，被告行使了解除权并且履行了提前通知的义务，双方签订的租赁合同于2015年6月12日已经解除，根据合同第七条第2款规定，无论原告以何原因搬离租赁区域，均不要求被告偿还任何费用，包括装修、附属设施、各种设备、搬迁费等，且根据合同第十二条规定，被告已经对合同中限制和免除责任的条款作出了充分提示，原告已经仔细阅读并自愿接受，被告认为双方签订的合同合法有效，是双方真实意思表示，被告不应该承担原告主张的赔偿责任。
经开庭审理查明，原、被告于2013年12月26日签订租赁合同，原告租赁被告位于李沧区九水路227号九水路店一层编号为31241012的房屋，租赁期限自2013年12月26日至2016年12月25日。后原、被告签订补充协议，将租赁期限顺延为自2013年12月31日至2016年12月30日，租金计租起始日调整为2013年12月31日。租赁合同第三条约定：原告签署本合同的同时，需向被告缴纳租赁保证金人民币10000元，租赁期满后，如原告未损坏承租的经营场地和设备，没有拖欠租金、管理费和水电能源使用费及其他费用的，3个月后则无息退回原告，否则，被告有权从中扣除相应的费用。合同第七条第2款约定：合同解除或者租赁期满，原告投入的装修费不予退还。第7款约定：无论原告因为什么原因搬离租赁区域，均不要求被告偿还其所付出的任何必要费用（包括购买装修、附属设施和各种设备等费用），亦不要求被告支付搬迁费、腾退费等。第9款约定：如因被告内部改造等原因导致租赁位置收回自用或者该租赁位置所在门店关闭或结束营业的，则被告有权在通知原告之日起1个月届满后解除本租赁合同。同时，在乙方未拖欠合同费用的情况下甲方在90天后将已收的保证金无息退回乙方。租赁合同第五条第2款第9项约定：原告不得私自转租或分租所承租的区域。租赁合同第十二条内容为：被告特别提醒原告注意本合同中限制或免除被告责任的条款以及增加原告责任的条款，原告已仔细阅读、充分理解该等条款并自愿接受该等条款。该条约定后有原告李青泽的签名。被告于2015年5月5日向原告送达解约通知函，称被告将于2015年5月25日对华润万家青岛九水路店超市区域停止对外营业，依据租赁合同要求原告于2015年6月12日前搬离涉案房屋，原告收到该解约通知函后给予被告回函称，被告因自身原因单方面要求终止合同，明显违约，要求被告赔偿原告的损失，原、被告就损失数额未达成一致意见。2015年6月16日被告再次致函原告，称由于经营调整需要，决定于2015年6月对华润万家青岛九水路店进行闭店调整，要求原告配合终止经营并撤出、交付场地的事宜，后原告从涉案房屋中搬离。
上述事实，有被告提交的《租赁合同》原件1份、原告提交的解约通知函、回函、告知函以及原、被告陈述一致的笔录在案为凭。
原告称，因被告单方解除租赁合同给原告造成直接和间接损失，要求被告赔偿原告各项损失：
1、装修损失243838元。经原告申请，本院依法委托青岛广信资产评估事务所有限公司对涉案房屋中的装修现价值、原告增设的电缆价值及涉案房屋中不可移动的设备的现价值进行评估，该评估事务所向本院出具评估报告1份，述明该次评估采用重置成本法进行评估，按照67%的成新率确定涉案房屋内装修评估价值，其中有10项鉴定项目双方无争议。该评估报告第八项特别事项说明（三）述明，在鉴定过程中原告李青泽主张评估结果明细表中第11项双星鞋架、第12项服装展板、第13项射灯、第14项射灯轨道、第15项监控、第16项红外线报警、第17项门禁报警、第18项电表盒均无法继续使用，被告青岛华润万家超市有限公司主张上述资产可以拆卸、重复利用。但双方未提供有效的证明材料。经评估人员调查了解结合现场情况，鉴定机构对其价值进行了评估。第（四）项述明，在鉴定过程中原告李青泽主张评估结果明细表第20项照明灯为其全部更换的，被告青岛华润万家超市有限公司主张其可能部分进行过更换，具体数量无法判定。双方均未能提供有效的证明材料，鉴定机构无法判断双方当事人主张是否属实。鉴定机构是按李青泽主张的数量进行评估。第（五）项述明，在鉴定过程中原告李青泽主张评估结果明细表第19项线路改造一项(6㎡电线为300米，4㎡电线为200米)，但是无法提供具体的改造方案和电路图，被告青岛华润万家超市有限公司主张无法确定线路改造方案，并对具体数量不认可。双方均未能提供有效的证明材料。经评估人员调查了解结合现场情况，鉴定机构对其价值进行了评估。第（六）项述明，在鉴定过程中，原告李青泽主张评估结果明细表中第21项货柜、第22到23项仓库货架无法继续使用，被告青岛华润万家超市有限公司主张其属于拼装的，可移动拆走。原告为此预交评估费4000元。
原告称，其对该评估报告无异议，但涉案房屋中的货柜、货架是根据场地设计的，无法拆卸，且原告无其他店面，拆了也没法使用，故原告不同意拆卸，评估明细表中的第19项线路改造、第20项照明灯全部为原告更换改造。被告称，对该报告的真实性无异议，但评估费及装修费应由原告承担，根据原、被告签订的合同及补充协议，被告租赁给原告的区域是经营丹比奴服饰使用，原告未经被告许可，将区域转租他人经营黄金珠宝，故评估结果明细表中的第5、6项珠宝柜台相应装修不应计入评估范围。评估报告中的第11项至23项，均属于可重复利用的可移动设备，原告可自行拆除重复利用。被告不清楚原告是否进行评估明细表中第19项线路的改造，原告更换过第20项照明灯的一部分，但具体更换的数量被告不确定，原告应提交相应证据。此外，被告主张该评估意见未考虑合同的租赁期限计算折旧，应予以计算。
2、因漏水造成的财产损失12661元。原告称因房屋下水道漏水，造成原告财产损失12661元，该损失数额是原告根据受损的物品自行测算的。原告提交照片1宗以证明其主张。被告称庭后三日内书面答复法庭，后被告提交答复意见称，原告租赁区发生漏水事件的时间为2015年10月份，此时原、被告双方的合同已经解除，并非被告的原因导致漏水，且原告未就损失提供相应的证据，被告不应当承担赔偿责任。
3、预期营业利益损失243501元。原告称因被告提前解约造成原告预期营业利益损失，原告经营的丹比奴是一个品牌集合店，其中有宏福(博雅)珠宝，双星、泰玛斯等服装，一般营业额的百分之三十五到四十是原告的收入。原告提交宏福（博雅）珠宝从2014年10月至2015年6月的进销统计报表1宗，泰玛斯及女装、双星、丹比奴从2014年10月至2015年6月的记账清单1宗，POS机消费单据1宗以证明其营业收入及预期利益的情况，并主张原、被告签订的租赁合同期间为36个月，截至2015年6月30日共营业18个月，剩余租赁期为18个月，按照原告2015年6月30日前9个月的销售额3011444元之计算，原告的逾期利益（18个月）为
1806866元。而按照扣除成本方式计算，原告的预期利益也为
1335915元，现原告只主张243501元。被告称对上述证据的真实性无法核实，该证据系原告单方提供，根据双方签订的合同及补充合同，被告租赁给原告涉案房屋系经营丹比奴服饰使用，其他经营品牌项目未经被告许可，根据合同约定，原告不能私自转租或分组涉案场地，被告对原告主张的损失不予认可。
4、律师费20000元。原告称支出律师费20000元，应由被告负担。原告提交委托代理人协议、发票及付款通知各1份以证明其主张。被告称对证据的真实性无异议，但该费用与被告无关。
原告称，原告向被告交付了履约保证金10000元，要求被告返还该履约保证金及其利息，原告提交履约保证金收据原件1份以证明其主张。被告称同意返还履约保证金10000元，不同意支付利息。
本院用以确认上述事实的证据，已经本院审查并经开庭质证，可以采信。
本院认为，原、被告就涉案房屋签订租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。但该租赁合同第七条第2、7款的约定属于格式条款，依照法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。同时，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，虽租赁合同第十二条处有原告李青泽的签字，但该签字并不足以证明被告尽到了格式条款提供者应尽的提示义务。同时，该租赁合同第七条第2、7款的约定明显免除了被告应尽的责任、排除了原告的主要权利，故本院认为租赁合同第七条第2、7款无效。在合同租赁期内，虽被告按照合同第七条第9款约定行使解除权，解除了其与原告的租赁合同，但被告因其单方解约行为给原告造成的损失应承担相应的赔偿责任。
关于原告主张的各项损失，本院认为，第一，关于原告主张的装修损失243838元，根据青岛广信资产评估事务所有限公司出具的评估报告，虽被告主张评估明细表中的第5、6项费用为原告违约对外转租的装修花费，被告不应承担，但本院认为涉案租赁场地在被告经营的华润万家九水路店营业区域内，即使原告有转租行为，被告理应知情，但被告并未提出异议，应视为默认原告行为，且被告的提前解约行为确实给原告造成了该项损失，不能因此而免除被告的相应责任，故对原告主张的该部分损失，本院予以支持。评估明细表中的第11项至18项财产，原告可自行挪移或拆除，故对该部分的装修费本院不予支持。评估明细表中的第19项线路改造，因原告未提交相应证据证明自己进行了线路改造，故对原告主张的该项损失本院不予支持。就评估报告第20项照明灯的问题，虽被告主张原告对照明灯进行了部分更换，但被告不能提交相关证据证明原告未更换的照明灯情况，故本院对原告主张其更换照明灯的事实予以确认。而评估报告第21至23项鉴定项目系货柜、货架，属可拆卸物品，故原告主张该部分损失本院不予认可。根据评估报告，本次评估采用重置成本法进行评估，按照67%的成新率确定涉案房屋内装修评估价值，但按照合同约定，原告在租赁期满后，固定装修设施的所有权归被告所有，被告对原告投入的装修费不予返还，故原告的装修费用应按照租赁期限36个月进行相应扣减，因原告实际租赁涉案场地18个月，尚余18个月租赁期限未履行，故装修损失应按重置价值的50%予以计算为宜。根据评估报告计算可予支持的鉴定项目重置价值共计为（第1项至第10项、第20项）160598元，被告应向原告承担50%的赔偿责任，即赔偿原告80299元。第二，关于原告主张因漏水造成的财产损失12661元。因原告提交的证据不足以证明原告的损失是因被告造成，且被告于2015年6月30日已经闭店，双方的租赁合同已经解除，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。第三，关于原告主张的预期营业利益损失243501元，按照合同第9款约定：如因被告内部改造等原因导致租赁位置收回自用或者该租赁位置所在门店关闭或结束营业的，则被告有权在通知原告之日起1个月届满后解除本租赁合同。本案中被告已按照合同约定提前至少1个月向原告告知要求解除合同，即被告已经给予原告一定的解除合同的合理期间，故对原告要求被告赔偿其预期营业利益损失的主张，本院不予支持。第四，原告主张由被告支付本案律师费20000元，因该主张无事实与法律依据，故本院不予支持。
关于原告主张的租赁保证金10000元，因被告同意返还原告，故对原告该主张本院予以支持。关于原告主张的租赁保证金的利息无事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告青岛华润万家生活超市有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告李青泽装修损失80299元。
二、被告于本判决生效之日起10日内返还原告租赁保证金
10000元。
三、评估费4000元（原告已预交），由被告负担，被告于本判决生效之日起10日内给付原告。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费8900元（原告已预交），由原告负担7324元，被告负担1576元，被告于本判决生效之日起10日内直接给付原告。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 张玲玲
人民陪审员 刘风秋
人民陪审员 刘鲁青
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 王晓晓