广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法三民一初字第991号
原告：麦信年，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××1730。
委托代理人：殷坤仪、李鸣明，系广东保信律师事务所律师。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省中山市。
第三人：郑华禧，男，1961年11月19日出生，澳门特别行政区居民，住澳门快艇兴里泰安楼*楼*座，澳门居民身份证号码7／413295／2。
第三人：中国工商银行股份有限公司中山三乡支行，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
负责人：聂国军，职务：行长。
委托代理人：林剑影，该行职员。
原告麦信年诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，经审查认为本案的处理结果可能同郑华禧、中国工商银行股份有限公司中山三乡支行（以下简称工行三乡支行）有法律上的利害关系，依法追加郑华禧、工行三乡支行作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告麦信年及其委托代理人李鸣明，第三人工行三乡支行委托代理人林剑影到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧、第三人郑华禧经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2005年6月27日，原告与被告吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由原告购买被告吉雅公司开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场1号楼X号商铺，购房总价为708000元。原告已向被告支付了部分购房款658000元，被告也已将商铺交付给原告使用，但被告仍未按合同约定为原告办理房地产权属证书。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇中心区综合市场1号楼X号商铺的房地产权属证书；2.诉讼费由被告承担。
诉讼中，原告变更诉讼请求为判令：1.确认第三人郑华禧与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；被告吉雅公司、第三人郑华禧协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场1号楼X号商铺的商品房销售合同备案登记手续；2.确认第三人郑华禧与工行三乡支行签订的借款合同、抵押合同无效；第三人工行三乡支行与吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场1号楼X号商铺的抵押登记手续；3.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇中心区综合市场1号楼X号商铺的房地产权属证书；4.诉讼费由被告承担。
原告对其主张事实及诉讼请求在举证期限内提供以下证据：1.三乡中心区综合市场认购书；2.广东省商品房买卖合同；3.收款收据；4.综合市场管理服务协议、业主公约、物业交接书、消防安全责任书；5.物业管理费收据；6.中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表；7.租赁合同。
被告吉雅公司未到庭应诉答辩亦未提供证据。
因被告郑华禧下落不明，本院依法在2015年5月9日的《人民法院报》上发出公告，通知其到庭应诉。公告期限届满后，其仍没有到庭应诉。
第三人工行三乡支行述称：1.银行的贷款流程符合法律、法规、行业规定以及银行内部管理规定；银行与被告吉雅公司及第三人郑华禧所签订的个人购房借款合同经过三方同意真实签名盖章，并经过律师见证，合同内容合法，主体合格，是有效的合同；2.涉案房地产的所有权人属于借款人（购房人），他项权（抵押权）人是银行，原告无权要求再确权。涉讼房地产已在中山市国土房管局备案登记，备案登记人是郑华禧本人。根据物权法规定，不动产物权以登记公示方式确权，涉讼房地产抵押登记在工行三乡支行名下。因此，涉案房地产所有权人应为郑华禧，抵押权人为工行三乡支行，原告无权要求确权到其名下，原告应当向吉雅公司主张债权；3.抵押担保条款独立于主合同。根据担保法第五条规定，即使主合同的效力出现问题，抵押合同作为从合同也不受此影响，仍然有效。综上，向银行借款的购房人与吉雅公司之间的购房合同合法有效，借款人与银行之间的借款合同／押抵合同合法有效，银行的抵押权应当受到法律保护，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人工行三乡支行对其述称事实提供的证据：1.个人购房借款合同；2.个人住房贷款借据；3.商品房抵押登记备案权属证书；4.自营历史明细列表。
经审理查明：2004年5月17日，原告与被告吉雅公司签订《三乡镇中心区综合市场认购书》，约定由原告认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场1号楼X号商铺，认购楼价为708000元。付款方式为一次性付款，首期定金658000元须于签署本认购书时或之前付清，尾期楼款50000元须于交付房产证时付清。认购书签订当日，原告向被告支付了购房款658000元，被告同时向原告出具了收款收据。2004年12月30日，吉雅公司与原告签订三乡镇中心区综合市场物业交接书将涉案商铺交付给原告使用。2005年6月27日，原告与被告吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告向吉雅公司认购其开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场1号楼X号商铺，该物业建筑面积为162平方米，单价为每平方米4482.43元，购房总价为708000元；付款方法为一次性付款，总楼价708000元在签署《广东省商品房买卖合同》时已付658000元，余下尾期楼款50000元在交付房产证时付清。交楼时间为2004年12月30日；合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，合同还约定了其他事项。原告认为，其已依约向被告支付了购房款，商铺且已交付给原告实际占有使用多年，但被告至今仍未为原告办理房地产权属证书，于2014年10月31日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场1号楼X号商铺买方姓名为第三人郑华禧，建筑面积为175.05平方米，购房总价为822735元，签约日期为2004年12月30日，备案登记日期为2005年1月11日；涉案房地产于2005年6月14日抵押登记在工行三乡支行名下，贷款金额为493000元。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日做出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日做出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人郑华禧与被告吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇中心区综合市场1号楼X号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。
再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及到本案原告麦信年；虚假按揭物业明细表涉及涉讼的中山市三乡镇中心区综合市场1号楼X号商铺，借款人为郑华禧，贷款银行为工行三乡支行。2005年5月31日，工行三乡支行与郑华禧签订《个人购房借款合同》，约定由郑华禧向工行三乡支行按揭贷款493000元用于购买中山市三乡镇中心区综合市场1号楼X号商铺。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼商铺进行了查封。
本案审理过程中，本院于2015年9月17日派员到涉案商铺核查使用人员并张贴通知。经核查，该商铺现由原告麦信年出租给陈吉昌使用，张贴的通知内容为告知该房业主或住户本院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与吉雅公司签订的广东省商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。双方签订的上述商品房买卖合同约定，吉雅公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由吉雅公司提供的资料报产权登记机关备案；原告已向被告支付商铺款658000元，吉雅公司向原告出具了支付购房款收据。根据上述合同的约定，吉雅公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司之前却已将涉案商铺登记备案在郑华禧名下，又以郑华禧的名义与工行三乡支行签订抵押借款合同，并将涉案商铺抵押登记在工行三乡支行名下，吉雅公司的行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，郑华禧与吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，郑华禧与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效，合同相应的销售登记备案亦为无效，被告吉雅公司及第三人郑华禧应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场1号楼X号商铺的商品房销售合同备案登记手续；基于上述同样理由，郑华禧与工行三乡支行、吉雅公司三方之间签订的个人购房借款合同也应认定无效，吉雅公司作为抵押贷款合同相对方，亦负有协助办理注销涉案商品房抵押登记义务，故工行三乡支行及吉雅公司依法应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场1号楼X号商铺的抵押登记手续。在原告与被告吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告要求被告吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇中心区综合市场1号楼X号商铺的房地产权属证书的诉讼请求，理据充分，本院予以支持；原告亦负有同时履行向被告吉雅公司支付购房余款的合同义务，其尚欠吉雅公司的购房款50000元，应一并支付给被告吉雅公司。被告吉雅公司、第三人郑华禧经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证和抗辩的权利，并应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条第二款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认第三人郑华禧与被告中山市吉雅房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》无效；
二、第三人郑华禧、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场1号楼X号商铺的商品房销售合同备案登记手续；
三、确认第三人郑华禧与中国工商银行股份有限公司中山三乡支行及被告中山市吉雅房地产开发有限公司签订的《个人购房借款合同》、《押抵合同》无效；中国工商银行股份有限公司中山三乡支行与中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场1号楼X号商铺的商品房抵押登记手续；
四、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告麦信年办理位于中山市三乡镇中心区综合市场1号楼X号商铺的房地产权属证书；
五、原告麦信年于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房余款50000元。
案件受理费10880（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，原告麦信年及被告中山市吉雅房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司中山三乡支行可在判决书送达之日起十五日内，第三人郑华禧可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 伍青花
审 判 员 吴立和
人民陪审员 梁加成
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 余 伟
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