安徽省宿州市埇桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿埇民一初字第02122号
原告：王冲，男，汉族。
委托代理人：张道龙，安徽民之声律师事务所律师。
被告：淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司。
法定代表人：吴长荣，该公司总经理。
委托代理人：周建，安徽皖光大律师事务所律师。
原告王冲与被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月28日立案受理，由审判员谷春燕适用简易程序于2015年3月31日公开开庭审理。原告王冲、被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司的委托代理人周建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王冲诉称，原告在2013年11月20日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的宿州市埇桥区三八街道迎宾大道与拂晓大道金色家园东区B8幢107号房产一处，用途为商业，已付购房款1438311元。本合同的第七条约定交房日期为2014年4月30日前，但是被告至今没有对房屋进行交接，现已经逾期交房193天。根据合同约定，被告应按照原告已支付购房款的万分之五支付违约金。被告还存在擅自对电价进行加价、下水管道太小，无法正常使用、至今未办理房产证、涉案房屋有物业广告未清除等违约情况。现诉至法院，请求：第一，请求人民法院依法判令被告支付原告逾期交房违约金138797元；第二，由被告承担本案诉讼费用。
被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司辩称，应驳回原告诉讼请求。第一，原告诉求与事实不符，王冲2014年10月8日已经办理交房手续。第二，根据合同约定，原告支付首付款后，办理按揭贷款，但是，原告在合同约定交房日期，没有向被告支付按揭贷款。王冲2014年9月26日支付剩余房款。在原告没有按期交付房款时，被告有权不按期交付房屋。出于人性化考虑，被告在原告没有交付剩余房款的情况下，把房屋交付给原告使用。
原告王冲提供以下证据：
1、购置商铺协议书1份，意在证明原被告双方存在商品房买卖合同关系，双方约定了房屋的位置、价款、逾期交房的违约责任等条款，
2、付款收据5张，意在证明买卖合同已经实际履行，原告按照合同约定已经向被告支付相应的购房款。
3、网上打印件9张，宣传彩页2张，意在证明被告在销售商品房的过程中存在虚假销售及欺诈销售的行为。
4、律师函及律师函的回复各一份，意在证明原告已经尽到通知义务。
被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司发表质证意见如下：证据1的真实性无异议。商品房合同的第七条有买受人违约的责任。合同中明确约定，原告除了首付款外，其余款项用按揭贷款方式支付，原告只是按照合同约定交付了部分房款。证据2中抵押费用不属于房款，原告的银行按揭交付房款的部分未支付。证据3与本案无关联性，与原告买的不是同一期房屋。证据4与本案无关联性。
被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司提供以下证据：
1、商品房买卖合同，意在证明双方对于商品房买卖约定了交付时间、方式及逾期付款的违约责任。
2、票据4张，意在证明原告没有在约定时间内支付剩余房款，被告有权拒绝交付相应的房屋。
3、商业物业合同，意在证明原告入住的时间，与物业公司签订的物业管理合同。在原告没有交清房款的情况下，被告本着以人为本的原则已把房屋交付原告使用。
4、与家乐福签订的协议书，意在证明家乐福确实准备在涉案位置入驻。
5、情况说明一份，意在证明电价是物业公司收取的，不是被告公司收取的。物业公司的订价是1.35元一度。
6、施工图一份，意在证明水管是按照规划施工。
原告王冲发表质证意见如下：证据1真实性无异议，但无法证明原告违约的情况的存在。合同第六款约定付款期限，约定余款是通过按揭方式支付，按揭款的到达日期即付款交付的期限。按揭款没有及时到位不能反映出来原告违约行为的存在。证据2真实性无异议。原告交房后采取按揭贷款，不能抵抗逾期交房的事实，无法证明原告违反逾期付款的事实，证据3无异议。证明了交付时间，从2014年11月30日起计算至交房时是逾期交房的期间。证据4真实性无异议。但只是合作意向函，而不是合同书。从现在看，家乐福没有签订合作协议。证据5真实性没有异议。物业管理公司没有开设变电所的职权。证据6真实性没有异议。但具体的设计图纸与实际施工没有对照样本。
根据当事人的举证、质证意见，本院对上述证据的证明效力认定如下：（一）原告王冲提交的证据：证据1来源合法，且反映内容与争议事实有联系，对上述证据的真实性，本院予以确认；证据1中4张购房款来源合法，且反映内容与争议事实有联系，对上述证据的真实性，本院予以确认；一张为缴纳房屋相关契税的票据与本案无关联性，本院不予确认。证据3无法达到其举证目的，本院不予确认；证据4与本案无关联性，本院不予确认；（二）被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司提交的证据：证据1、2、3来源合法，且反映内容与争议事实有联系，且被告对其真实性予以认可，对该证据的真实性本院予以确认。证据4、5、6与本案无关联性，本院不予确认。
经审理查明，2013年11月20日，原告王冲与被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司签订了《购置商铺协议书》。
2014年2月28日，原告王冲与被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（同日，该合同在宿州市房地产管理局备案登记）及《补充协议》，《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的金色家园B8幢一层DB8-107号面积为180.76平方米的房屋一套，商品房单价为12936元／㎡，总金额贰佰叁拾叁万捌仟叁佰壹拾壹元整（合同签订后，原被告经协商最终确定涉案房屋的价格为2291545元）。该《商品房买卖合同》第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按第一种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加），（1）：逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条约定，出卖人应在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人。同时合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第一种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。《补充协议》第2条约定，对合同第六条补充约定如下：（1）买受人应于签订本协议的10日内向出卖人提供按揭银行所需的全部按揭材料，按揭银行要求增加材料，买受人应于接到出卖人通知的10日内提供，否则视为买受人逾期付款，买受人按本合同第七条规定承担违约责任。（2）因买受人的原因，在按揭材料递交到按揭银行的两个月内，按揭银行不予办理按揭手续或银行办理按揭成数低于买受人的申请的，买受人同意以一次性付款方式支付房价款，买受人应于接到出卖人通知日起30天内付清房价款。若因出卖人的原因导致按揭无法办理，则买受人有权解除合同。
2013年11月16日，原告王冲向被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司支付购房款50万元。2013年11月20日，原告王冲向被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司支付购房款938311元。2014年2月26日，原告王冲向被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司支付购房款15万元。2014年9月26日，原告王冲向被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司支付购房款703234万元。
另查明，2014年2月28日，原告王冲与被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》第六条约定，买受人付首付款，剩余购房款通过按揭方式支付。后因原告的银行按揭未如期办理下来，原被告协商更改付款方式选择一次性付款。被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司于2014年10月8日将涉案房屋交付原告。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告王冲与被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告应按照《商品房买卖合同》及《补充协议》履行自己的义务。原告应按照合同约定支付购房款，被告应按照合同约定将符合交付条件的涉案房屋交付原告。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，2014年9月26日，原告支付剩余房款后，被告应将符合交付条件的房屋交付原告。被告未交付，应按照合同约定自2014年9月27日起至2014年10月8日止按照原告已交购房款的万分之五计算违约金。人民法院可结合案件具体情况，在中国人民银行发布的同期同类贷款利率四倍的范围内，对约定的违约金进行调整。本案中，被告主张约定的违约金过高要求法院予以调整，但本案原、被告均未举证证明守约方因违约所造成的实际损失，依照公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，本院认为被告应支付原告的违约金为剩余房款的万分之一较为适宜。原告王冲主张，被告应支付原告逾期交房违约金138797元，因当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，支付剩余房款与交付涉案房屋是两项须同时履行的义务，在原告未将剩余房款支付给被告时，被告亦有权拒绝将涉案房屋交付原告。2014年9月26日，原告支付剩余房款703234元；在此之前，被告未将涉案房屋交付原告不构成违约。故原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司于于本判决十五日内按每日以原告王冲已交购房款2291545元的万分之一的比率支付原告王冲逾期交房违约金（该违约金自2014年9月27日起计算至2014年10月8日止）。
二、驳回原告王冲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3076元，减半收取1538元，由原告王冲负担1400元，由被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司138元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审判员 谷春燕
二〇一五年五月十八日
书记员 陈春丽
附本案适用法律：
《中华人民共和国合同法》
第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。