济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第36号
原告梁晨晨，女，汉族，学生，户籍所在地安徽省安庆市，现住济南市历城区。
被告济南千居房地产经济有限公司，住所地济南市。
法定代表人兰士刚，总经理。
委托代理人蒲飞虎，男，汉族，公司工作人员，户籍地山东省平度市，现住济南市历城区。
原告梁晨晨与被告济南千居房地产经纪有限公司（以下简称济南千居公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年1月7日提起本案诉讼，本院于当日立案受理。本案依法适用简易程序，由审判员马悦静独任审判，于2015年3月6日公开开庭进行了审理，原告梁晨晨、被告济南千居公司委托代理人蒲飞虎到庭参加诉讼。开庭后本院依照当事人的意愿进行了调解，双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告梁晨晨诉称，2014年8月25日，原告在被告公司处承租住房，后在其工作人员的安排下签订了房屋租赁合同，承租了历城区洪楼西路3号2-1-201的住房，租期从2014年8月24日到2015年7月31日共计11个月，当时交付了租金1800元和押金710元。后原告发现被告提供的出租房屋系一处50多平米的民房分割改造成五个隔间而成，居住条件恶劣，不但无法保证原告的居住要求和人身安全，也严重违反了我国《商品房屋租赁管理办法》的规定。而且被告济南千居公司在未经行政主管部门备案、不具备资质的情况下违法开展业务，同时违反了我国《房地产经纪管理办法》的多项规定。原告多次要求被告解决，但被告拒不理睬。请求依法判令双方解除房屋租赁合同，被告返还原告租金和押金共计1290元，并支付违约金1800元。
被告济南千居公司辩称，梁晨晨当时交付的押金是600元并非710元，房主提供给我公司的房产证复印件上记载的房屋面积是102.66平方米。我们所有的房间都经过安全检查，并且都是根据市场价格进行定价的。每个被分隔的单间都符合人均居住面积的要求，并不违背商品房租赁办法的规定。在租赁初期时与梁晨晨签订合同时，合同中约定梁晨晨在七日之内到当地派出所办理暂住证，经我方核实对方并未办理，而办理暂住证所需的证照我公司均有。关于梁晨晨的违约行为，在租赁合同的第4页违约责任中写的很清楚，在租赁期内要求退租的视为原告违约，应当向被告交付月租金150%的违约金，梁晨晨到现在也没有交付给我钥匙与合同，也就是说这个房间还没有正常交付给我，如果可以我要求追究对方的违约责任以及相关赔偿。
经审理本院认定，2014年8月25日，原告梁晨晨作为乙方，被告济南千居公司作为甲方签订一份《济南市房屋租赁合同》，约定梁晨晨承租位于济南市洪楼西路三号2-1-201室的房屋一处。合同第三条租赁期限中约定：（一）房屋租赁期自2014年8月24日至2015年7月31日共计11月8天，甲方在2014年8月24日前将房屋按约定条件交付乙方，《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方签字签章并移交房门钥匙及交付房租后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。……。第四条租金及押金中约定：（一）租金标准及支付方式：600元／月，……。管理费110元（违约、转租不退）。租金支付方式：押一付三，提前20天支付下一期房租，如逾期支付每天按应缴费额的2%收取滞纳金。各期租金支付金额及日期：首次2014年8月24日，金额1800元，第二次2014年11月4日金额1800元。第三次2015年2月4日金额1800元，第四次2015年5月4日，金额1360元。……。（二）押金：人民币600元整，人民币大写六百元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应有乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。第九条合同解除中约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除合同。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达5日的，甲方有权开启门锁，寻找新的客户入住，屋内物品视为乙方自动放弃。……。第十条违约责任中约定：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的150%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的150%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）……。租赁期内，乙方需要提前退租的，应由乙方寻找新的租户（新租户须符合甲方的租户选择标准），在甲方与新租户签订正式租赁合同后，扣除应由乙方承担的费用后向乙方退还剩余的房租及押金，其中合同变更费200元由乙方承担。否则，视为乙方违约，乙方应按月租金的150%向甲方支付违约金。……。
原告梁晨晨于2014年8月24日入住房屋，该房屋系一套楼房间隔而成，系该套房屋的客厅部分。原告梁晨晨主张该套房屋属于群租，且自己对面的房间当时住了4人，超出了被告公司介绍的最多2人的规定，过于吵闹但协调未果，自己不想再继续租住下去，于2014年10月22日搬走并通知了被告公司，但未能与其就退费等事宜协商一致。被告济南千居公司主张根据自己公司与房东的协议，房东同意该套房屋由本公司经营出租，以隔间的形式房东也同意，该房屋面积102.66平方米，虽然隔间出租但满足出租房屋规定的人均居住面积，梁晨晨租用的只是其中一间，其他房间居住的人员情况与其无关，且当时对面房间是3个人，其中一人是租客的朋友在此暂住，后来也搬走了。梁晨晨搬走以后，并未与公司进行交接，也没有将钥匙交回，应当视为没有退房。直到2014年11月4日原告应当交付下期房租而未交付，依照合同约定逾期5天的被告公司可以开启门锁寻找新租户入住，被告公司遂在2014年11月9日重新对房屋进行了出租。被告公司陈述要求租客交回房屋主要是交付外面防盗门的钥匙，因为出租时公司向他们交付的也是外面的入户防盗门钥匙，里面自己租用的隔间的由租户自行购买挂锁上锁，而梁晨晨没有交回外面防盗门的钥匙，公司工作人员又找其他住户重新配了钥匙才将隔间再次出租。
梁晨晨搬离房屋后通知了被告公司，被告公司的工作人员蒲飞虎在2014年10月22日与梁晨晨进行了核算，认为梁晨晨应当缴纳违约金900元，应当承担水费30元、电费40元、物业费8元、管理费不退，应当计算到2014年10月22日的房租1160元，其最初缴纳了2510元费用，应当退372元，梁晨晨不能接受此数额，双方未能达成一致，故梁晨晨未将房屋钥匙交付被告公司。
原告梁晨晨认为被告公司出租的房屋系群租，违反了有关租赁的规定，系被告公司违约，原告梁晨晨解除合同有事实和法律依据，且被告公司应当承担违约责任，因梁晨晨搬离房屋后被告公司在2014年10月22日已经检查了房屋状况，故双方的合同应当自2014年10月22日起解除。被告济南千居公司认为虽然梁晨晨于2014年10月22日即已经搬走，但其并未及时将钥匙交回，不能视为双方协商一致解除，至2014年11月4日其未按期缴纳房租，视为梁晨晨违约，至2014年11月9日再次出租时才能视为双方合同解除，而解除是因为梁晨晨未按期缴纳房租构成违约。
本院认为，梁晨晨在签订合同前实地查看了房屋，对房屋的基本状况是了解的，其对房屋系隔间的情况是明知的，在此情况下原被告签订的《济南市房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，合同有效应当履行。洪楼西路是济南市市区相对繁华的地段，梁晨晨以600元／月的价格租住一间房屋，其应当对居住环境有预期，梁晨晨提出的对面房间过吵，不构成被告的根本违约，在未与被告公司协商一致的情况下，不能因此而当然解除合同，故梁晨晨自行搬走通知被告公司解除合同应当视为其违约。根据合同中对交付义务的约定：“经甲乙双方签字签章并移交房门钥匙及交付房租后视为交付完成。”即房屋的交付以移交钥匙为标志，梁晨晨2014年10月22日搬走后未与被告公司协商一致并移交钥匙，应当视为梁晨晨未将房屋交付被告公司，故应当以被告公司在2014年11月9日再次将房屋出租视为双方合同解除的时间，原告梁晨晨的房租也应当支付至此日，共计1160元。原被告合同中约定的违约金为月租金的150%计900元，被告的房屋于2014年11月9日再次出租，并无损失，且被告以违约金折抵自己应负的债务没有依据，本院不予折抵。根据双方在2014年10月22日核算时确定的水费30元、电费40元、物业费8元，以及依照合同约定的110元管理费，梁晨晨共应当支付被告济南千居公司1348元，其在签订合同时缴纳的费用为2510元，被告济南千居公司应当返还1162元。关于梁晨晨主张的违约金，没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告梁晨晨与被告济南千居房地产经纪有限公司2014年8月25日签订的《济南市房屋租赁合同》，于2014年11月9日解除。
二、被告济南千居房地产经纪有限公司返还原告梁晨晨1162元。
三、驳回原告梁晨晨的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费75元，由被告济南千居房地产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 马悦静
二〇一五年四月七日
书记员 周 佳