上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第1815号
原告李继清，女，1952年12月23日出生，汉族，住上海市。
原告李晚芬，女，1958年12月2日出生，汉族，住同上。
原告陈国友，男，1964年11月16日出生，汉族，住同上。
原告陈友金，男，1953年2月2日出生，汉族，住同上。
上列四原告的共同委托代理人薛勇，上海纵志律师事务所律师。
被告郑兆义，男，1965年8月20日出生，汉族，住上海市。
委托代理人吴蓓，上海市海华永泰律师事务所律师。
原告李继清、李晚芬、陈国友、陈友金诉被告郑兆义房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹北霖独任审判，公开开庭进行了审理。原告李继清、李晚芬、陈国友、陈友金的共同委托代理人薛勇，被告郑兆义的委托代理人吴蓓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李继清、李晚芬、陈国友、陈友金诉称，2009年，四原告与被告共同就本市天通庵路XXX号XXX楼房屋租赁事宜签署书面《房屋租赁合同》，约定由原告向被告出租XXX号XXX楼建筑面积为185平方米的房屋；双方并于2011年9月6日签署《房屋租赁合同》，约定由原告向被告出租XXX号XXX楼13平方米的房屋。签署房屋租赁期限均至2015年4月9日届满。2015年4月9日，上述房屋租赁合同约定的租赁期限届满，原告多次以口头方式通知被告，要求被告向原告返还所承租的房屋，但被告始终予以拒绝。2015年5月，原告以书面函件方式再次敦促被告履行房屋返还义务，并于2015年5月26日向被告发送律师函，再次敦促被告向原告返还房屋，并停止侵占行为。2015年6月，被告收到原告所发送的上述函件后，虽口头表示同意与原告沟通返还房屋相关事宜，但始终未能将涉案房屋交还原告占有，导致原告无法对涉案房屋的合法占有、使用和收益�原告认为，原、被告双方所签署的房屋租赁合同合法有效，且已经双方履行完毕。被告应当在合同约定的期限内将房屋恢复原状并返还给原告。但被告始终拒绝向原告交还房屋，严重侵害了原告对房屋的合法权利并给原告造成了经济损失，故原告诉至本院，要求：1、判令被告向原告返还上海市天通庵路XXX号XXX楼全部房屋，并恢复原状，停止对原告房屋的侵占；2、判令被告向原告支付2015年4月10日至实际返还之日止的房屋占用费。审理中，原告放弃了要求被告将房屋恢复原状的诉讼请求。
被告郑兆义辩称，签订合同时，原告承诺会继续租给被告，基于双方的信任，又是老乡的关系，我们就按照合同签了，我们要求按照原告当时的口头承诺让被告继续租赁房屋，不同意原告诉请。租赁期限是2011年9月6日开始。整体三楼就是185平米的面积加上小房间。被告开旅�用，有营业执照，法定代表人就是被告，注册地也是在该房屋地址。
经审理查明，四原告系上海市天通庵路XXX-
XXX号一至三层房屋的产权共有人。2011年9月，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋座落在本市天通庵路XXX号XXX楼（以下简称该房屋）。该房屋建筑面积约为185平方米，房屋用途为商铺。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商铺（旅馆）使用。甲乙双方约定，甲方于2009年2月10日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2009年3月10日起至2015年3月9日止。合同期满后，另附送一个月租期，至2015年4月9日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后方可重新签订租赁合同。甲、乙双方约定月租金为人民币6，700元。该房屋租金三年内不变。自第四年起，每年按上年基数递增5%。乙方应于每两月的7日前向甲方支付租金。乙方支付租金的方式如下：现金支付。支付租金同时代收物业管理费每月300元人民币。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金，计（人民币）壹万叁千肆佰元整。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按2元／平方米（人民币）向甲方支付该房屋占用期间的费用。2011年9月6日，原告李继清（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方有一间房屋坐落在本市天通庵路XXX号XXX楼，面积大约13平方左右，租给乙方做旅馆使用，月租金陆佰元正，物业费贰拾捌元正，合计人民币大写陆佰贰拾捌元正。租赁期限：从2011年9月6日-2015年4月9日止。付款方式：先付后用在2011年9月6日，付二个月房租计费壹仟贰佰伍拾陆元正，以后以此类推，每二月付一次，直到合同期满为止。合同签订后，原告于2011年9月6日向被告交付系争房屋，被告按约使用房屋并支付租金至2015年4月9日。
2015年5月21日，原告向被告发出催告函，载明，您于2009年共同签署本市天通庵路XXX号XXX楼的《房屋租赁合同》，约定由您自2009年3月10日至2015年4月9日期间承租前述房屋。现上述房屋租赁期限已经届满，且本人亦已经多次通知您返还所承租的房屋。请您于收到本函之日立即向本人返还所承租的房屋。自您逾期返还房屋之日止的期间内，您须按照2元／平方米／日的标准向�人支付房屋占有使用费。对于您于本函发出前，向本人支付的人民币肆万肆仟贰佰贰拾元，鉴于本人不同意继续出租上述房屋，故该笔款项请您能够及时取回；但在您实际返还房屋前已经实际产生的房屋占有使用费，本人有权自前述款项中予以扣除，直至扣完为止。2015年5月26日，原告又向被告发出律师函，重申双方的房屋租赁期限已经届满，要求被告返还房屋，并按照《房屋租赁合同》的约定，向原告支付延迟履行期间的房屋占有使用费。
又查明，2011年9月11日，被告（乙方）与案外人张某某（甲方）签订《宾馆转让协议》，约定，甲方愿将其所有的坐落在上海市天通庵路XXX号XXX楼宾馆转让予乙方经营。转让价格人民币叁拾贰万元，转让标的为上述宾馆所有权、租赁权、经营权及所有设施设备和所有物品（包括交给房东的押金、房租金）。乙方与出租人另行签订租赁合同后当日内交接，并定于宾馆现场为交接地点。注：双方约定2011年9月6日交接。2015年8月9日，张某某出具证明一份，载明：本人证明当时房东说，你放心这次合同到期，我肯定会租给你的。
以上事实，有当事人陈述、上海市房地产权证、《房屋租赁合同》两份、催告函、律师函、《宾馆转让协议》、张某某出具的证明等证据予以佐证，并经当庭质证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年4月9日期满自然终止。此后原告亦多次发函表明不再与被告续租，要求被告交还房屋并承担合同约定的房屋使用费。被告认为双方曾口头约定合同期满后继续租赁的抗辩理由，仅有案外人张某某出具的书面证明难以佐证，本院不予采信。被告应向原告返还房屋，并按照合同约定向原告支付相应的房屋使用费。对于被告已支付的房屋租赁保证金13，400元以及2015年5月16日支付的18，204元（44，220元扣除前期租金递增部分26，016元），原告同意从被告的欠付费用中扣除，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告郑兆义应于本判决生效之日起10日内携物品迁出上海市天通庵路XXX号XXX楼房屋，将房屋交还给原告李继清、李晚芬、陈国友、陈友金；
二、被告郑兆义应于本判决生效之日起10日内支付原告李继清、李晚芬、陈国友、陈友金房屋使用费（按2元／平方米／日，共计185平方米，自2015年4月10日计算至被告实际迁出之日止，被告已支付的房屋租赁保证金13，400元以及2015年5月16日支付的18，204元共计31，604元�从中抵扣）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费403.90元，减半收取201.95元，由被告郑兆义负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹北霖
二〇一五年十一月二十日
书记员 陆 兆
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百三十五条??租赁期间届满，�租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。