浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸民初字第2280号
原告江金林。
委托代理人（特别授权）郦伟土。
被告杨国助。
委托代理人（特别授权）张礼均。
原告江金林与被告杨国助房屋租赁合同纠纷一案，2015年7月6日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序由审判员许诸德独任审判。于2015年8月7日公开开庭进行了审理，原告江金林的委托代理人郦伟土、被告杨国助及其委托代理人张礼均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告江金林诉称，2011年4月15日，原、被告就租赁诸暨市协和路49号营业用房签订协议一份，租期为八年。协议签订后，原告按约支付了租金，且开始装修，经营服装批发超市。2014年11月，原告所租赁的房屋有部分被确认违章建筑被政府有关部门拆除，由于拆除面积有200多平方米，去掉了一半面积，严重破坏了超市的格局，原告所经营的服装超市生意一度下滑，发生严重亏损，原告多次与被告杨国助协商赔偿及善后事宜未果。故起诉要求依法确认原、被告于2011年4月15日签订的租房协议被告拥有合法产权225平方米部分为有效，违章建筑200多平方米为无效；判令被告继续履行有效部分租赁协议，并退还违章建筑部分租金2.5万元及装修费损失10万元。
被告杨国助在庭审中答辩称，1.2011年4月15日，原、被告就租赁诸暨市协和路49号营业用房签订协议一份属实。按照协议的约定，出租方确保承租方三年的租赁期限，第四年后，由于不可抗力原因无法续租，应提前告知承租方做好相应工作，并非原告所称的租期八年。2、租赁房屋有部分系违章建筑，系按原告要求搭建的。该部分建筑为143平方米，不是原告诉称的200多平方米。3、本来双方约定的租期至2015年5月20日结束，基于违章部分房屋被拆除，被告同意原告延期使用房屋至2015年7月20日作为补偿，且该部分房屋并未对原告的经营产生任何影响。4、原告在承租被告房屋期间，未经被告同意擅自将房屋转租给他人使用，按租房协议约定，被告有权终止出租。因原告有转租行为，存在违约，双方已于2015年7月20日终止租房合同的履行，原告已将出租房屋全部腾空后交还给被告。综上，原、被告之间的租赁合同已于2015年7月20日解除，原告要求继续履行不符合法律规定；原告要求被告退还违章部分商铺租金2.5万元，装修损失10万元没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张向本院提供以下证据：
1.2011年4月15日原、被告签订的租房协议一份，证明原、被告建立房屋租赁关系及租赁期限、租金的计算方式等事实。
2.提供2015年3月10日由被告出具的通知一份，证明本案租�的房屋在2014年11月部分已被拆除的事实。
3.提供契证、收据，证明租赁物的合法建筑面积，及原告已按约支付租金的事实。
被告对原告提供的证据1、2、3真实性无异议，但对证据1的证明目的有异议。租房协议中，被告只确保原告三年的租赁期限，三年后被告方可以不再出租。因该租赁房有部分为合法建筑，部分为按原告要求搭建的建筑。搭建的建筑被政府认定为违章被拆除，属不可抗拒的原因，非被告违约。
被告为证明自己的主张向本院提供以下证据：
4.提供租赁协议一份，证明本案原告妻子方莲英将涉案标的的租赁物转租给邱王武的事实，租赁期间是2015年3月29日到2015年6月29日，租金为53000元。
5.提供出租房屋标的的现场照片4份，证明2015年7月20日，原告已经将房屋腾空、腾退完毕，并将钥匙交给了本案被告，双方的租赁合同已经实际解除，终止履行。
原告对被告提供的证据4真实性无异议，但认为系合作经营；证据5真实性无异议，但房屋里的物品系被告强行搬出的。
因原、被告对对方提供的证据真实性均无异议，本院予以确认。
经审理查明，2011年4月15日，原告江金林为乙方、被告杨国助为甲方就租赁诸暨市协和路49号营业用房签订协议一份。约定“一、甲方根据乙方要求，在朝马路院内增建200平方米以上营业用房，该建造归甲方负责投资施工。甲方负责乙方经营期间的稳定性不得拆除，如有这种情况发生，甲方负责退付租金及产生的损失。……三、经双方协商议定上述租用房屋总计年租金第一年9万元。甲方在三年内不递增租费，第4年至第5年每年按递增8%计算，第6年后按每年递增10%计算至第八年。甲方确保乙方三年内的租用期，第�年后如有不可抗拒原因无法续租，甲方应提前一年告知乙方做好过渡准备。约定期满后在同等条件下，乙方应优先续租。……五、在三年内乙方向甲方提供保证金壹万元保证三年续租期。如未满3年乙方提前终止租用，甲方有权收取该保证金作为补偿费用；租满三年后，甲方同意退付该保证金。……七、乙方在租用期间因经营不善需向第三者转让情况发生时，应征得甲方同意后另行议定方可实施，否则甲方有权终止续租”等内容。协议签订后，被告按合同要求除交付享有的产权的房子外，还将在房子与围墙间搭建顶棚的简易房（大约200平方米，其中50多平方为房屋的走廊）一并交付原告。2014年5月28日，被告杨国助收取原告江金林交付的租金97200元（其中1万元为原支付的押金作抵），由被告出具收条，并在收条中载明租期为2014年5月20日至2015年5月20日止。2014年在政府“三改一拆”整治行动中，除走廊部分外，其余被告搭建的约143平方米临时建筑被拆除。因临时建筑被拆除对原告的经营有影响，被告给予原告延长二个月的租期作为补偿，该期的租期延至2015年7月20日，原告亦予以认可。2015年3月10日，被告书面通知原告，由于违建部分被拆除房屋产权部分转移的原因，下半年不再续租。2015年3月28日，原告妻子方莲英与案外人邱王武签订房屋租赁协议，将涉案房屋租转租给邱王武，租赁期为2015年3月29日到2015年6月29日，租金为53000元。之后，租赁房屋内财物被腾空，交付给被告。原告诉至本院，要求支持其诉请。案经调解双方不能达成协议。
本院认为，原、被告于2011年4月15日签订的房屋租赁协议，由于其中部分出租房屋系未经批准搭建的临时建筑，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，故与临时建筑相关的部分协议无效，其余部分未违反法律及行政法规的强制性规定应有效。对无效部分，双方本应各自返还因该合同取得的财产，但由于原告实际占有使用了租赁房屋，临时搭建的房屋也是按原告要求建造的，原告本身也存在过错，且临时建筑拆除后，被告将租期延展二个月作为补偿原告的损失，原告对此并未提出异议。因此，原告仍应按租金的约定标准支付占有使用费，故对原告要求被告返还违章建筑部分租金的请求不予支持。
原告要求继续履行有效部分协议，继续租赁第五年后的房屋的请求，鉴于下列理由，不予支持。首先，原、被告签订租房协议第三条约定，被告保证原告三年的租期，第四年后如有不可抗拒的原因无法续租，被告提前一年告知原告；也就是说第四年后是否继续承租尚有不确定性。虽被告于2014年5月28日接收了原告交付的租金，并在收条中注明�租赁期限为2014年5月20日止至2015年5月20日的内容，表明第四年原告已续租。但搭建部分在政府“三改一拆”活动中被拆除后，被告于2015年3月10日书面通知原告，第四年期满后不再续租。而原告虽在第四期期满前向本院起诉要求继续履行合同，但期满后，房屋已腾空由被告接收，无证据证明被告在这过程中有强制将原告的财产搬出租赁房屋的行为，双方事实上已解除了合同。其次，原告未征得被告同意情况下于2015年3月28日将房屋转租给邱王武；按双方协议第七条的规定，被告有权终止续租。最后，搭建的临时建筑被拆除后，租赁的房屋面积已发生变化，原有的租金约定，已难适用；但又不能当然的以原租金的总额折算成每平方米的价格与现有合法建筑面积多少来推算。至今双方未对租金协商一致，租赁协议缺乏重要内容，无继续履行之可能。
合同解除后�原告有权要求被告赔偿由此造成的损失，但因在起诉前，原告已将房屋转租他人，之后未再实际经营，无证据证明其存在损失，本案对该部分不作处理。原告要求被告赔偿违章建筑部分装修费10万元，未提供证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第二百二十四条第二款、第九十六条第一款，第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告江金林与被告杨国助于2011年4月15日签订的房屋租赁协议有合法产权部分有效，未经批准搭建的临时建筑部分无效；
二、驳回原告江金林的其他诉讼请求。
本案案件受理费2800元，依法减半�取1400元，由原告江金林负担1000元，被告杨国助负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴中级人民法院。
审判员 许诸德
二〇一五年十月二十八日
书记员 杨方玲