贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安市民再上字第2号
上诉人张发美（一审原告），安顺地区供销社退休职工。
上诉人张敏（一审原告），个体户。（系张发美之女）
上诉人张波（一审原告），个体户。（系张发美之子）
委托代理人吴兴芳，安顺市石油分公司退休职工。（系张发美之妻，张敏、张波之母）
代理权限：特别授权。
被上诉人（一审被告）安顺市能仁房地产开发有限公司。
法定代表人刘建清，系该公司经理。
上诉人张发美、张波、张敏与被上诉人安顺市能仁房地产开发有限公司（以下简称能仁公司）商品房预售合同纠纷一案，安顺市西秀区人民法院于2010年2月24日作出（2010）西民初字第76号民事判决。判决生效后，该院院长发现（2010）西民初字第76号民事判决书确有错误，经提交审判委员会讨论决定，于2013年3月28日作出（2013）西民监字第4号民事裁定，对本案进行再审，并于2013年12月21日作出（2013）西民再初字第8号民事判决。宣判后，原审原告张发美、张敏、张波不服，向本院提起上诉。本院于2014年7月7日公开开庭审理了本案。上诉人张发美、张波、张敏及其委托代理人吴兴芳到庭参加诉讼，被上诉人能仁公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张发美、张敏、张波向西秀区人民法院诉称：2004年6月18日，张发美与能仁公司达成合作协议，被告能仁公司就其即将开发的安顺影视城二楼，以每平方米人民币3000元的价格出售给原告共同经营使用，具体的平方面积以双方最后签订的商品房买卖合同确定的面积为准，原则上双方各占百分之五十。协议签订后，原告即付款人民币180万元给被告。2004年12月，被告办理了安顺影视城的建设工程规划许可证（2004-24）和商品房预售许可证（2004商房预字第014号）。同年12月27日，原告与被告能仁公司正式签订商品房买卖合同，合同约定，原告张发美以一次性付款的方式，购买影视城二楼商铺850平方米（附有结构图），按原协议约定的每平方米人民币3000元计价，同时，原告以每平方米人民币13000元价格购买被告影视城一楼107号商铺一个。根据两份合同的约定，被告交房时间为2005年9月18日，原告于2005年1月17日前付清购房款人民币3228000元。由于被告未能如期交付给原告，后经双方协商，又于2006年8月20日重新达成协议，约定被告交房时间延后至2006年12月31日前，被告将影视城一楼107号商铺的面积扩大至112.85平方米，用超出原合同58.5平方米面积的商铺补偿给原告张发美。并由被告承担办理原告107号和1-2-1号两个商铺的房地产权属证书的所有费用。合同签订后，原告依约付清了全部购房款、税款、房屋维修基金等款项，时至今日，被告对出售并付给原告的商铺，仅做了产权预售备案登记，未按合同约定办理两个商铺的房屋产权属证书给原告，因被告的违约行为，给原告造成了极大的经济损失，为维护原告的合法权益，请求判令被告按合同的约定立即给原告办理房屋产权属证书。
原审被告能仁公司辩称：我方已按合同约定履行义务。关于房屋产权的约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同第一项处理：即原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的3%赔偿原告损失。故请求人民法院依法判决。
西秀区人民法院经再审查明：2004年6月18日，原审原告张发美与原审被告能仁公司签订了一份合作协议书，协议书约定：原审被告能仁公司将自己开发的安顺市京剧团影剧院二楼百分之五十的房屋出售给原审原告张发美，双方共同经营使用，房屋面积约850平方米，房屋价格按每平方米3000元计算。同年12月27日，原审原告张发美与原审被告能仁公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原审被告能仁公司将自己开发的安顺影视城二层-1号商铺出售给原审原告张发美，建筑面积共850平方米，计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3000元，总金额人民币2550000元；付款方式：一次性付款；交房日期：2005年9月18日。当日原审原告张发美又与原审被告能仁公司签订了合同编号为影视城107#铺面的《商品房买卖合同》一份，约定原审被告张发美以每平方米人民币13000元的价格购买原审被告能仁公司开发的坐落于安顺市西秀区中华西路安顺影视城一楼107号商铺一个，建筑面积为54.35平方米，总金额706550元；付款方式：一次性付款；交房日期：2005年9月18日。两份合同签订后，原审原告张发美分别于2004年12月27日支付原审被告能仁公司购房款1628000元，2005年1月17日支付原审被告能仁公司购房款1600000元，共计支付3228000元，余285500元未付。原审被告也未按约定时间将房屋交付原审原告三人。后经双方多次协商，原审原告三人与原审被告于2006年8月20日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：由原审被告将影视城一楼107号和二楼1-2-1商铺出售给原审原告三人，所购房的面积及单价未约定，计价方式与价款约定按套计算，该房的总价款为3498000元；面积确认及面积差异处理双方约定以产权机关核准为据（多退少补）；付款方式及期限，分期付款，首付款3228000元，余款270000元交付钥匙付清。并约定2006年8月20日前所签合同，包括与周国新所签协议全部作废，办房产证所交费用由原审被告能仁公司承担，2006年12月31日前将验收合格的房屋交付给原审原告三人使用，且应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由原审被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原审原告三人以原签订的合同所付款3228000元，作为首期款支付能仁公司，原审被告于2007年5月23日将两个铺面的钥匙及《商品住宅质量保证书》、《商品住宅说明书》交原审原告三人。原审原告于2007年5月30日交清余款27万元给原审被告。原审被告于2008年12月23日到安顺市房产管理局办理商品房预售合同备案登记，备案登记的合同未附所购房的附图，且原审被告未办理房屋竣工备案的相关手续，同时未进行房屋产权备案登记。
上述事实，经庭审举证、认证，一审法院予以采信的证据是：1、原审原告三人提供的身份证复印件；2、2004年12月27日签订的商品房买卖合同两份；3、2006年8月20日签订的商品房买卖合同；4、2004年12月27日收款收据两份；5、2005年1月17日收款收据一份；6、2007年5月30日收款收据一份；7、2009年7月28日购房发票4份；8、2009年10月29日契税完税凭证；9、2008年12月23日维修基金收款收据；10、2007年5月23日接收影视城钥匙情况说明；11、2009年5月12日安顺市房屋产权监理处出具的证明，一审法院依职权调取的安顺市工商行政管理局安顺经济技术开发区分局于2013年8月9日出具的原审被告能仁公司的情况说明；12、安顺市房屋产权管理处2013年11月11日出具的情况说明；13、安顺市商品房预售合同登记备案表及双方签订的房屋买卖合同。不予采信的证据是：1、2013年11月12日安顺市住建局出具的证明，仅能证实进行合同备案登记，不能证实本案事实；2、2009年6月5日安顺市房屋产权监理处出具的房屋分层分户平面图（二层），不能证明系登记备案图；3、原审原告提供的2006年8月20日被告出具的证明，用以证明合同约定影视城二楼1-2-1商铺面积为826平方米，该证明不能证实系补充合同；4、2006年8月20日被告出具的房屋分层分户平面图（一楼、二楼），该平面图并不是合同备案登记图；5、2009年6月14日张发美与陈祖英签订的房屋租赁合同、西秀区工商局出具的安顺市西秀区英姿旱冰俱乐部的工商登记证明、安顺市西秀区康耐登家居营业执照、西秀区古摄影店的营业执照、康耐登家居经营用房照片、古摄影店经营用房照片等证据，仅能证明原审原告的使用情况，但不能证明本案事实。
西秀区人民法院再审认为：原审原告三人请求原审被告办理坐落于安顺市西秀区中华西路5号安顺影视城一楼107号商铺和安顺影视城二楼1-2-1号商铺的房屋产权属证书，因该房屋尚未验收合格，原审被告也未将办理产权证的相关资料送到产权部门办理登记，且原审原告不能提供证据证明所购房具备办理产权证的条件，故原审原告三人的诉请，本院不予支持。原审判决适用法律错误，处理结果不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条、二百零七条的规定，判决：1、撤销本院（2010）西民初字第76号民事判决。2、驳回原审原告张发美、张敏、张波的诉讼请求。本案诉讼费100元，由原审原告张发美、张敏、张波负担。
宣判后，一审原告张发美、张波、张敏不服，向本院提起上诉。
上诉人张发美、张波、张敏上诉称：2006年8月20日上诉人共同与被上诉人签订的标的物为安顺影视城107铺面、影视城1--
2-1号房的商品房买卖合同合法有效。上诉人履行了2006年商品房买卖合同约定的3498000元的全额付款义务。一系列证据证明被上诉人应向上诉人交付的安顺影视城1-2-1号房面积为855.65平方米的房屋。上诉人合法实际占有、使用被上诉人交付的安顺影视城1-2-1号房，上诉人实际收到的安顺影视城1-2-1号房的结构与备案登记的房屋结构相符。一审法院对本案的事实认定及法律适用错误，应予纠正。上诉人依法有权要求被上诉人履行合同约定的办理房地产权属证书的义务。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院二审认为：《中华人民共和国房地产管理法》第六十一条第二款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”，而房屋所有权证书的颁发程序，由相应配套的规定所规范。上诉人所提交的证据《接收影视城商铺情况说明》载明：“交接时未见到《建筑工程消防验收意见书》、《建筑工程竣工验收备案表》”，与安顺市住房和城乡建设局出具的证明：“能仁房开公司对张发美所购买房屋进行过商品房预售合同备案，但因该公司未办理房屋竣工备案相关手续，所以无法办理房屋产权证”相互印证，证实本案所涉商铺办理房屋所有权证书的必备条件尚不成就。而被上诉人能仁公司所交付使用的房屋是否符合相关规定要求，办理房屋产权证的相关手续是否完备，其监督和审批权限属于相应行政主管部门的职能范围。原判认定事实清楚，证据确实充分，处理恰当，应予维持。上诉人张发美、张敏、张波的上诉理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持判决。
一审诉讼费100元、二审诉讼费100元，共计200元由张发美、张敏、张波负担。
本判决为终审判决。
审判长 王明芹
审判员 严开英
审判员 洪 云
二〇一四年七月二十九日
书记员 潘 芳