江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民初字第00022号
原告徐州市开甲置业有限公司，住所地徐州市铜山经济开发区第三工业园北纵三路。
法定代表人张大雷。
委托代理人赵春祥。
被告徐州欢乐买商贸有限公司，住所地邳州市青年东路人民路西侧。
法定代表人周恒昶，该公司总经理。
委托代理人周恒华。
委托代理人马开永，江苏大运河律师事务所律师。
被告江苏欢乐买商贸股份有限公司，住所地邳州市青年东路人民路西侧。
法定代表人周恒昶，该公司总经理。
委托代理人周恒华。
委托代理人马开永，江苏大运河律师事务所律师。
原告徐州市开甲置业有限公司（以下简称开甲公司）诉被告徐州欢乐买商贸有限公司（以下简称徐州欢乐买公司）、被告江苏欢乐买商贸股份有限公司（以下简称江苏欢乐买公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告开甲公司的委托代理人赵春祥、被告徐州欢乐买公司、被告江苏欢乐买公司的共同委托代理人周恒华、马开永到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告开甲公司诉称，开甲公司与徐州欢乐买公司于2008年9月18日签订了《租赁合同》，徐州欢乐买公司承租原告位于徐州市人民广场的尚城国际商业用房。合同约定被告年度营业总额在一亿元以下时按照370万元／年缴纳租金；租金按月缴纳。徐州欢乐买公司开业以来，年营业额均未超过一亿元，按照约定，徐州欢乐买公司每年应当向原告缴纳租金370万元，但是徐州欢乐买公司每年都欠缴租金。租赁合同第十七条第四款约定，如不能按时缴纳租金，则徐州欢乐买公司应当按照所拖欠款项的每日万分之三向原告缴纳滞纳金。截至2014年1月13日，徐州欢乐买公司共计拖欠商业用房和办公楼租金合计7424985元，滞纳金2014476.44元，共计9439461.44元。虽然经原告多次催要，徐州欢乐买公司以各种理由拒交租金，故诉至法院要求徐州欢乐买公司向原告缴纳租金及滞纳金，并承担本案诉讼费用。
案件审理过程中，原告以江苏欢乐买公司作为担保人在原告与徐州欢乐买公司的协议书中签字为由，向本院申请追加江苏欢乐买公司为被告。本院依法予以准许。
被告徐州欢乐买公司答辩称，1、对于欠缴租金无异议，但是实际上被告欠原告的租金也是在开业的前三年，每年5月被告按照营业额一亿的标准开出3.7%的租金发票。即使前几年欠款，之后的几年原告都没有向我们主张。我们认为原告认可我们按照实际销售额乘以3.7%不满一亿的标准缴纳，因为场地不像之前的效果图表示的那样是开放式广场，不利于顾客通行，影响我们销售。在370万元与3.7%的比例之间的差额部分的租金原告不应当收取。扣除上述部分以外，如果我们还欠租金的话，我们愿意据实支付。2、对于滞纳金，是因为双方对原合同的约定和实际变更后的履行部分理解不一致造成的，因此，责任不完全在被告方，不应当支付滞纳金。3、我们合同约定的是按月缴纳租金，每年年底补齐差额。如果原告不认可我们据实缴纳的数额，则双方在前三年的每年年底都应该有欠缴数额的结算和出具的手续，现在从来没有办理过这个手续，因此我们认为，原告对这部分权利是放弃的和认可了我们的实际缴纳行为的。4、对于办公楼部分的租金，合同约定的租赁期限内无异议，但2010年之后的租金不存在，被告在2010年之后不再租用原告的办公用房。且违约金约定过高，应当按照商业用房合同的约定予以调减。
被告江苏欢乐买公司答辩称，对于江苏欢乐买应当承担的连带保证责任没有异议。
经审理查明，2008年9月18日，原告开甲公司（甲方）与被告徐州欢乐买公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定开甲公司将其所有的坐落于徐州市人民广场的尚城国际项目的部分商业裙房（位置及范围见附图）出租给徐州欢乐买公司用于商业用途。该房建筑面积为14000平方米，其中一楼3000平方米；二楼3300平方米；三楼7700平方米（最终面积以政府测绘面积为准，开甲公司保证总租赁面积不少于14000平方米，如少于该面积，则按照实际租赁面积占协议租赁面积的比例下调销售保底及考核金额。）租赁物业包括界定的楼层、建筑面积和公用面积，及相应外墙广告位范围，停车场，收货区及出入通道，附属广场等部位的具体描述。
合同期限租赁期限为15年，即自2009年4月1日起至2024年3月31日至，双方同意房屋交付之日起六个月作为装修和试营业期间，该期间不计算租金，自房屋交付六个月后（暂定为2009年4月1日，具体日期按实际交付日期调整）开始作为起租日。
租金及增幅、租赁面积确定原则：1、租金按照销售扣点方式：即开甲公司按徐州欢乐买公司在租赁房屋内的营业总额计提租金。2、具体租金计提方法按一个完整租赁年度的营业总额和以下分段计提比例计算年度租金；年度营业总额在一亿元以下时，徐州欢乐买公司按370万缴纳租金，年度营业额在一亿元（含一亿元）以上1.3亿元以下时按照3.7%计提租金，年度营业总额在1.5亿元以上（含1.5亿元）时，超出部分按4.2%计提租金。3、徐州欢乐买公司应当为开甲公司提供网络终端一台以供开甲公司随时查询营业额数据，徐州欢乐买公司保证该终端查询到的数据和实际营业数据一致。4、徐州欢乐买公司同意开甲公司派驻财务人员二到四名监督、检查徐州欢乐买公司的收银工作以证实营业总额的准确性。
租金支付方式：1、徐州欢乐买公司按月支付租金给开甲公司，从起租日开始的次月起每月月首前七个工作日内，根据徐州欢乐买公司上月的营业总额和上年度实际平均扣点率（第一年每月支付租金暂按3.7%扣点率计算，如上年度实际平均扣点率低于3.7%，按3.7%计算。）计算上月租金，徐州欢乐买公司凭开甲公司出具合法有效的租赁发票向开甲公司缴纳租金。2、每个完整的租赁年度（满12个月）在最后一个月再根据年度营业总额和本协议第三条的约定重新计算该年度租金和该年度实际平均扣点率，计算确认后的年度租金减去前11个月已支付的租金即为该完整年度最后一个月的租金。
定金及租赁保证金：在本合同签订后七个工作日内，徐州欢乐买公司应向开甲公司支付定金100万元，作为徐州欢乐买公司履行本租赁合同的担保。自开甲公司将房屋交付徐州欢乐买公司之日起，定金自动转为租赁保证金，若徐州欢乐买公司无违约行为，或未给开甲公司造成损失的行为致使开甲公司需从租赁保证金中扣减违约金或赔偿金的，则该租赁保证金中的50万元冲抵首期租金，如有剩余顺抵下期租金，另50万元作为租赁押金。
违约责任：乙方（徐州欢乐买公司）如不能按时向甲方（开甲公司）缴交该房屋租金或其他各项约定费用，乙方应按所欠款项的0.3‰／天向甲方缴交滞纳金。乙方每期在接到甲方发票之日起超过30日没有缴纳租金的，则视为违约，甲方有权选择终止合同。
审理中，双方租期自2009年5月20日开始计算。在实际履行中，2012年7月前，原告每月向被告开具的发票数额均为营业额的3.7%，且按合同约定，在每个租赁年度届满的最后一个月均按370万元与已开发票的总额之间的差额部分，向被告出具了发票。但是被告在2012年之前均未按照每月发票数额缴纳租金，也未就每年度的租金差额部分补缴租金。
还查明，2009年4月30日，原告开甲公司与被告徐州欢乐买公司签订一份房屋租赁合同，约定开甲公司将其所有的尚城国际商办楼401、404、405出租给徐州欢乐买公司作为办公使用。第一条约定了租赁房屋和期限，该房屋类型为商办用房，结构为框架，建筑面积324平方米，租金为按建筑面积30元／平方米／月，计人民币9720元／月，按季度前十五日交付出租人。该房屋的物业管理费用为2.01元／月×建筑面积平方米和2.55元／月×建筑面积平方米公共耗能费用，计4.56元／月×建筑面积平方米：合人民币1477元／月。租赁期限：2009年5月1日起至2009年12月31日止。同时双方在合同中对装修及洁场事宜、销售和物业管理、承租人应提供的文件等内容进行了约定。在合同的变更和解除部分，双方约定：合同签订后，经双方书面形式达成一致，不可变更。合同未到期前，双方当事人不得随意提出解除合同。如一方要求提前解除合同的，提前一个月通知对方，并需要向对方支付相当于三个月的租金的赔偿金。承租人如需要续租，则必须在租赁期满三个月前向出租人提出书面意向，经出租人同意后，双方须重新签订合同。如在上述期限内，承租人未曾以书面向出租人发出要求续租的通知，则出租人有权在租约期届满后将房屋出租他人，并有权在租赁期届满前与他人订立本租赁期满后起租的新租赁合同。违约处理：承租人应如期缴纳租金，承租人如延期缴纳租金，应按拖欠租金数额的日千分之一向出租人承担延期付款的违约金；延期超过30日的，开甲公司有权按照下款的规定解除租赁合同，……。
被告徐州欢乐买公司对原告开甲公司主张的办公楼租赁合同无异议，对于办公楼的实际使用期限，认为实际使用至2009年12月31日。原告开甲公司对于其主张的实际使用至2010年12月31日的事实，未能提供相关证据。
本案原审过程中，原告开甲公司申请追加江苏欢乐买公司为被告，理由为：江苏欢乐买公司为徐州欢乐买公司的保证人，在2014年1月23日，本案双方当事人签订一份协议书，约定对于开甲公司与徐州欢乐买公司签订的租赁合同，徐州欢乐买公司同意协议签订后三日内向开甲公司支付拖欠的租金150万元；开甲公司和徐州欢乐买公司在2014年2月17日至2014年2月28日期间协商解决徐州欢乐买公司所欠开甲公司的其余租金，如双方不能协商一致，仍然通过司法程序解决；江苏欢乐买公司自愿对徐州欢乐买公司在前述租赁合同中的权利义务作为连带保证人，保证期限与租赁合同的起止日期相同。江苏欢乐买公司作为保证人，对于上述保证合同及其应承担的保证责任均无异议。
上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同、协议书、租金交纳明细予以证实，且双方当事人对上述事实均予以确认。
经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1、开甲公司与徐州欢乐买公司之间的两份租赁合同效力如何认定；2、开甲公司与徐州欢乐买公司之间的租金计提方式如何确定；3、徐州欢乐买公司欠付租金数额如何确定（含办公楼租期如何计算）；4、徐州欢乐买公司应否向开甲公司支付违约金，违约金数额如何认定；5、江苏欢乐买公司应否就本案向开甲公司承担连带担保责任。
本院认为，一、关于涉案租赁合同效力的问题。原、被告双方自愿签订的两份租赁合同，合同内容均不违反法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，依法成立并生效。
二、关于商业用房租金计提方式如何确定的问题。1、原告与被告在租赁合同中约定：“年度营业总额在一亿元以下时，徐州欢乐买公司按370万缴纳租金，年度营业额在一亿元（含一亿元）以上1.3亿元以下时按照3.7%计提租金”，因为被告徐州欢乐买公司的营业额未超过一亿元，因此应当按照每年370万元，向原告开甲公司支付租金。2、双方在合同中约定了租金支付方式为按月支付，根据徐州欢乐买公司上月的营业总额和上年度实际平均扣点率（第一年每月支付租金暂按3.7%扣点率计算，如上年度实际平均扣点率低于3.7%，按3.7%计算。）计算上月租金，徐州欢乐买公司凭开甲公司出具合法有效的租赁发票向开甲公司缴纳租金。同时约定：“每个完整的租赁年度（满12个月）在最后一个月再根据年度营业总额和本协议第三条的约定重新计算该年度租金和该年度实际平均扣点率，计算确认后的年度租金减去前11个月已支付的租金即为该完整年度最后一个月的租金”。因此，根据上述约定，被告徐州欢乐买公司应当按照每月实际营业额的3.7%的数额向开甲公司缴纳租金，并在每个租赁年度结束的最后一个月就每年370万元的差额部分予以补足。原告开甲公司每月按照营业额的3.7%标准向被告徐州欢乐买公司出具发票的行为是符合合同约定的。不能以开甲公司的上述出具发票的行为认定其与被告徐州欢乐买公司合意变更了租金计提方式。且在每年双方对账的过程中，被告徐州欢乐买公司对于原告开甲公司提出的欠付问题也没有异议，并在诉讼过程中就欠付款部分向原告付款150万元。因此，对于被告徐州欢乐买公司认为双方在合同履行过程中就租金数额合意变更的抗辩观点，本院不予采纳，就双方争议的商业用房租期部分租金计提方式为每年370万元。
三、关于被告徐州欢乐买公司欠付租金数额如何确定的问题。
1、商业用房租金按照每一年370万元计算，第一年度：2009年5月20日计算至2010年5月19日，2010年5月20日，冲抵地砖及保证金后，被告徐州欢乐买共计欠付租金221万元。第二年度：2010年5月20日计算至2011年5月19日，被告徐州欢乐买公司欠付租金165.0729万元。第三年度：2011年6月1日计算至2012年5月31日被告徐州欢乐买公司共计欠付租金181.1856万元。第四年度：2012年6月1日计算至2013年5月31日，被告徐州欢乐买公司共计欠付租金61.8万元。2014年1月26日被告徐州欢乐买公司向原告开甲公司还款150万元，故截至2014年1月31日被告徐州欢乐买公司共计欠付商场租金数额为：479.0585万元。案件审理过程中，经过双方当事人对账，原、被告双方对以上商场租金欠付款数额无异议，本院依法予以确认。
2、关于办公室租金欠付数额问题。原告开甲公司主张2009年5月1日至2009年9月30日租金4.86万元；2009年10月1日至2009年12月31日租金2.916万元，2010年1月1日至2010年12月31日租金11.664万元。合计19.44万元。被告徐州欢乐买公司认为，对于办公室2009年5月1日至2009年12月31日欠付的租金数额没有异议，但是，对于原告主张的2010年的办公室租金，因为双方当事人订立的办公室租赁合同在2009年12月31日到期，到期后，双方没有继续签订租赁合同，被告徐州欢乐买公司也没有继续使用该租赁房屋，因此，原告不应当向被告主张2010年办公室的租金。本院认为，原告虽然想被告主张2010年1月1日至12月31日的办公室租金，但是原告对于双方办公楼租赁合同在2009年12月31日到期，并未继续签订房屋租赁合同的事实无异议，且原告不能提供证据证明被告徐州欢乐买公司在2010年1月1日至12月31日期间曾经继续使用该办公室。故对于原告主张的2010年1月1日至2010年12月31日的办公室租金11.664万元及相应的违约金，本院不予支持。综上，被告徐州欢乐买公司欠付的办公室租金数额为7.776万元。
四、关于商业用房租赁合同违约金数额如何计算的问题。1、双方当事人约定按月支付租金，在原告开甲公司向被告徐州欢乐买公司出具当月发票后，被告徐州欢乐买公司就应当向原告足额支付租金，现通过双方对账情况看，被告徐州欢乐买公司并未按照合同约定如期、足额支付租金，故应当按照合同约定向原告支付违约金。2、违约金计算方式，原、被告双方对于原告计算的商场的违约金计算方式并无异议。但是被告对于其2014年1月26日支付的150万元，认为应当冲抵最初的2009年欠付的租金。原告认为，该150万元是被告向其缴纳的2014年2月1日至2014年2月28日的租金，不是抵扣2009年欠付的租金。本院认为，原、被告在2014年1月23日签订的协议书约定：“签订协议后三日内，被告徐州欢乐买公司向原告支付拖欠的租金150万元”。故该150万元付款时双方已有约定该款是否为了冲抵欠付租金，但是并未特别约定是冲抵2009年的租金。且双方无异议的欠付租金计算至2014年1月31日总数为：479.0585万元。因此该款从其交付之日2014年1月26日开始冲抵被告所欠商场租金总数中的相应数额。
案件审理过程中，对于商业用房违约金计算方式，原告开甲公司自愿变更为按年度计算，但是违约金数额仍为庭审中确定的数额不变。按照原告开甲公司计算的欠缴方式，按年度计算，商业用房欠付天数：自2010年6月21日开始计算，截至2014年1月31日，2009-2010年度租金欠付1320天；2010-2011年度租金欠付952天；2011-2012年度租金欠付天数592天；2012-2013年度欠付天数231天。商场欠付租金479.0585万元，按照双方合同约定欠缴租金数额的0.3‰／天计算，违约金数额总计1741257.08元。
五、关于办公楼租赁合同违约金问题。被告徐州欢乐买公司在租赁期限内实际使用该办公楼，但是未按合同约定向原告开甲公司支付租金，故应当就此向开甲公司承担违约责任。虽然合同约定了“承租人应如期缴纳租金，承租人如延期缴纳租金，应按拖欠租金数额的日千分之一向出租人承担延期付款的违约金”的内容，但是被告认为该违约金计算方式约定过高，并要求按照双方签订的商业用房租赁合同的违约金计算方式进行调减。本院认为，双方就办公楼部分违约金计算方式约定的标准明显过高，被告主张按照商业用房违约金支付方式计算应予准许。办公楼欠付天数：2009年8月19日开始计算至2014年1月31日，2009年5月1日-2009年9月30日的租金48600元欠缴天数1626天；2009年10月1日-2009年12月31日的租金29160元欠缴天数1530天。按照双方租赁合同约定违约金计算标准为欠缴额的1‰／天过高，本院依法调整，按照上述商场租赁合同约定的违约金0.3‰／天的计算方法予以计算：按照欠缴额7.776万元，分段计算违约金为37091.52元。
六、关于被告江苏欢乐买公司是否承担连带责任的问题。在案件审理过程中，原告申请追加江苏欢乐买公司为被告，原告开甲公司提供证据证明江苏欢乐买公司作为担保人在双方的协议书中签字，被告江苏欢乐买公司同意就被告徐州欢乐买公司欠付租金问题向开甲公司承担连带责任。且在庭审过程中，原、被告双方对于江苏欢乐买公司承担连带责任均没有异议，因此，被告江苏欢乐买公司在本案中向原告开甲公司承担连带责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告徐州欢乐买商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告徐州市开甲置业有限公司支付商场及办公楼租金486.8345万元及逾期违约金1778348.6元。
二、被告江苏欢乐买商贸股份有限公司就上述款项向原告徐州市开甲置业有限公司承担连带付款责任。
三、驳回原告徐州市开甲置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费77876元，保全费5000元，共计82876元，由被告徐州欢乐买商贸有限公司负担（此款原告徐州市开甲置业有限公司已预交，由被告徐州欢乐买商贸有限公司履行付款义务时一并向原告支付）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时应向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：南京市农业银行山西路分理处，帐号：03×××75。
审 判 长 秦国渠
代理审判员 李 琳
代理审判员 史善军
二〇一四年八月十二日
书 记 员 许 丽