广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第2554号
原告：广州市高德美居置业有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：苏萌，董事长。
委托代理人：胡新范，系广东德法理（北京）律师事务所律师。
被告：黄娇玲，住广东省雷州市。
委托代理人：戴海婷，系广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：冯燕娣，系广东广信君达律师事务所律师助理。
原告广州市高德美居置业有限公司诉被告黄娇玲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市高德美居置业有限公司的委托代理人胡新范，被告黄娇玲的委托代理人戴海婷、冯燕娣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市高德美居置业有限公司诉称：原、被告双方签订《广州市房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，原告将天河区珠江新城花城大道53号二层自编106A房（面积123.09平方米）出租给被告作为商业使用，期限为2013年9月15日至2015年12月31日，2014年1月14日前为免租期，租赁保证金为18832.77元，2014年1月15日至2015年9月14日的月租金为18832.77元，每月5日前被告应将当月租金支付给原告，否则按照当月租金的0.5%每日支付违约金，逾期超过30日，原告有权没收租赁保证金。另补充协议第13.7条约定，由于被告欠费而产生的合理费用如律师费等由被告承担。2013年9月15日，原告将租赁房屋交付给被告。被告自2014年2月1日起开始拖欠租金，经原告多次催告，被告均置之不理。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告支付自2014年2月1日起所拖欠租金；2、被告支付拖欠租金的违约金（以当月租金为本金，按每日0.5%标准计算，自欠交租金当月6日起计至被告实际清偿之日止，违约金总额以本金为限）；3、被告支付由于拖欠租金而产生的律师费11250元；4、被告承担本案诉讼费。
被告黄娇玲答辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、被告到公安消防局了解，租赁物尚未通过消防验收，原告已违反了双方签订的补充协议的约定。补充协议也约定租赁物是根据相关法律规定进行出租，被告认为根据消防法第13条的规定，建筑物尚未通过消防验收的是不能进行使用的，现原告将租赁物交付并租赁给被告使用已违反了消防法的规定，也违反了双方的约定。根据补充协议的约定，由于原告安装的消防设施尚未通过消防验收，所以被告无法确认有关的设施设备是否处于良好状态，原告已违反合同的约定。根据合同法抗辩权的有关规定，在原告不履行其合同义务的情况下，被告有权拒绝履行有关的合同义务即支付有关的租金，直至原告消除不履行的情况，被告才继续履行相关的合同义务。根据合同法的相关规定，原告既违反了其作为房屋出租人的附随义务，也明确违反了双方约定的合同义务，所以被告认为是原告违约在先，被告有权拒绝。为了证明原告并未通过消防验收，被告已提交了广州市公安局回复的意见，明确说明本案租赁物没有消防信息，即原告尚未申报消防验收。二、关于律师费的问题，虽然双方在合同中有约定相关的条文，但律师费的计算标准并没有预先告知承租人，有关的责任已超出了被告可预期的范围，且原告在开庭前才提交委托合同及律师发票，这已超过了举证期限，且合同及发票不能说明律师费已真实支付，原告如果主张律师费的赔偿，应当提交真实支付的支付凭证，所以被告不同意原告关于律师费的主张。另，双方约定的违约金每日千分之五的标准过高，请求法院予以调整。
经审理查明：2013年11月25日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方同意将坐落在天河区珠江新城花城大道53号二层自编106A房号的房地产（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积123.09平方米；租赁期限为2013年9月15日至2015年12月31日，其中2014年1月15日至2015年9月14日期间月租金为18832.77元；2015年9月15日至2015年12月31日期间月租金为19774.41元；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金或转账方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳18832.77元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方须依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金；本合同未规定事宜，及与《补充协议》约定不同之条款，以《补充协议》约定为准等条款。
其后，双方签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：双方就涉案商铺订立本协议作为《租赁合同》之补充协议，如本补充协议与原合同有不同规定，则以本补充协议为准；租赁期限为2013年9月15日起至2019年9月14日止；2013年9月15日至2014年1月14日为装修免租期，2014年1月15日至2015年9月14日月租金为18832.77元，2015年9月15日至2016年9月14日月租金为19774.41元，2016年9月15日至2017年9月14日月租金为20961元，2017年9月15日至2018年9月14日月租金为22428.23元，2018年9月15日至2019年9月14日月租金为24222.88元；乙方应于每月5日前向甲方支付当月应付租金；甲方应对负责安装的消防设备及防火设施（包括但不限于火灾警报器和烟感器）进行维修和更新，使其在租赁期限内处于良好和适用的状态；当乙方有任何改造工程需要向政府有关部门和公用事业单位申请批准时，经甲方书面同意后，甲方应协助乙方申请获得该等批准；甲方应根据乙方办理营业许可之需要及时提供有效的资料或证明文件以协助乙方办证；（11.1.1条）如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金；乙方须按时向甲方缴付租金及其他应缴之费用等费用，否则除了按上述11.1.1条执行外：乙方如逾期五日不缴付租金等应缴之费用，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付；乙方逾期缴付达二十日，甲方有权要求其所指定的物业管理公司停止向本物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其他设施；如乙方逾期缴付达三十日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿；由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用（每封50元）、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等；涉案商铺收铺日为2013年9月15日，甲方不再另行通知乙方等条款。《租赁合同》及《补充协议》签订后，原告将涉案商铺交付被告使用。
2014年6月23日，被告及案外人广东金仕贵金属经营有限公司等在《函件送达地址确认函》上签章确认其送达地址为“广州市天河区珠江新城花城大道高某汇CBD3座105-108铺”。
2014年8月26日，原告委托广东金某律师事务所按被告确认的送达地址邮寄《律师函》，催缴2014年3-8月的租金及相应违约金等。原告提供的EMS邮寄底单寄件人存联原件显示：收件人为周木兰及广东金仕贵金属经营有限公司；内件品名为高某汇3座105-108铺截止2014年8月欠费律师函。原告提供的广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明原件显示该邮件于2014年8月27日被“本人”签收。被告质证称并未收到上述《律师函》。
2014年9月6日，原告按被告确认的送达地址邮寄《催缴费用函》，催缴拖欠租金及相应滞纳金等。原告提供的EMS邮寄底单寄件人存联原件显示：收件人为周木兰及广东金仕贵金属经营有限公司；内件品名为高某3座105-108铺2014年9月催费函。原告提供的广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明原件显示该邮件于2014年9月7日被“本人”签收。被告质证称对上述《律师函》的真实性无异议，确认收到上述《律师函》。
2015年1月5日，被告签署《确认书》，确认其承租的涉案商铺交由广东金仕贵金属经营有限公司经营“广东黄金”品牌店。原告确认涉案商铺现经营广东黄金品牌店。
现原告以被告欠付自2014年2月1日起的租金为由起诉被告支付租金及相应违约金等。在本案审理中，被告确认其一直使用涉案商铺，租金交至2014年1月31日，自2014年2月起欠租至今。但被告辩称因涉案商铺未通过一次消防验收，因此其有权拒付租金。被告在本案中提供了以下证据：1、广东金仕贵金属经营有限公司向原告发出的落款时间为2014年4月1日、4月24日、4月29日、7月10日的《沟通联络函》多份，函称：其司进行消防报建工作，但原告提供的消防验收意见书资料不全；原告提供的一次验收消防资料不能作为二次消防报建资料使用，请原告尽快出示书面合格验收文件；如原告未能解决一次消防验收事宜，该司暂缓缴纳二、三月租金及管理费等。2、网上打印的建筑工程消防验收公告网上查询结果，显示“珠江新城花城大道53号”没有建设工程消防验收公告。3、广州市公安消防局于2015年2月6日出具的《关于对戴海婷信息公开申请的回复》，内容为没有查找到“珠江新城花城大道53号一至三层商铺”消防验收信息。4、穗公消（建验）字（2009）第1055号《广州市公安消防局建筑工程消防验收的意见书》，内容为天河区珠江新城G3-3地块高层住宅楼的自编B栋第四至四十六层建筑工程已竣工，土建项目符合消防安全要求等。5、穗公消验（2010）第0522号《广州市公安消防局建筑工程消防验收的意见书》，内容为广州市公安消防局对天河区珠江新城G3-3地块高层住宅楼的自编A、C、D栋第四层至天面建筑工程进行了消防验收，综合评定该建筑工程消防验收合格等。6、网上打印的广州市明和实业有限公司的建设工程消防验收公告，显示没有涉案商铺所在工程。被告提供上述证据拟证明原告尚未就涉案商铺申报消防验收，相关验收意见书只是涉及到住宅部分，没有商铺部分，因此其与原告沟通拒付租金。原告对上述证据质证称：对证据1的真实性不予确认，表示没有收到相关《沟通联络函》；对证据2的真实性不予确认，认为可以查询到涉案商铺已经过消防验收的信息；对证据3的关联性有异议，认为被告查询的地址不准确；对证据4、5、6亦不予认可，认为涉案商铺已经过消防验收。
原告另提供以下证据：1、网上打印的《广州市公安消防局建设工程竣工验收消防备案抽查结果公告》，显示珠江新城G3-3地块于2010年3月19日抽查合格。2、网上打印的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，显示珠江新城G3-3住宅楼（裙楼及地下室）有消防备案信息。上述证据1、2拟证明涉案商铺已通过消防验收，符合消防规定。3、2014年10月，原告与案外人广东德法理律师事务所（即原告的委托代理人所任职的律师事务所，以下简称德法理律所）签订的《委托合同》，约定：原告委托德法理律所办理原告与被告等租赁合同纠纷案的起诉和应诉等法律事务；德法理律所委托胡新范律师作为代理人；律师代理费90000元，原告在德法理律所提供有效代理费发票后十五日内支付等。4、2014年10月16日德法理律所向原告开具的发票，显示律师费为90000元。5、2014年12月12日中国工商银行广东省分行营业部的业务回单，显示原告向某理律所汇款90000元，用途备注为“诉讼费”。6、《广东省司法厅规定律师收费标准指导价》，该标准指导价规定了相应的收费标准，原告称其按上述标准支付相应律师费。上述证据3、4、5、6拟证明原告就本案在内的八案委托德法理律所提起诉讼，共支出律师费90000元，分摊到本案为11250元，该收费符合相关指导价，是合理的费用，按照《补充协议》约定该费用应由被告承担。被告对上述证据质证称：对上述证据1、2均不予确认，认为涉案商铺未经消防验收合格；对上述证据3、4不予认可，对证据5的真实性、合法性无异议，但认为业务回单上面用途显示为诉讼费，并非律师费；对证据6没异议，确认律师费收费标准是合理的，但认为其无须承担该费用。
另查，原告就本案在内的八案委托德法理律所提起诉讼，本院以（2014）穗天法民四初字第2552-2559号案受理该批案件。
在本案庭审中，被告明确因为原告没有办理涉案商铺的一次消防验收，因此其拒付租金。被告表示《补充协议》约定办理一次消防是原告责任，二次消防由被告报建；原告亦表示二次消防是由被告报建。本院根据被告的申请，依法就涉案房屋的消防验收情况向向广州市公安消防局发函调查。2015年3月12日，广州市公安消防局向本院出具《关于对天河区人民法院协助调查函的复函》（以下简称《复函》），函称：位于珠江新城G3-3地块（地址为花城大道53号）住宅楼裙楼及地下室建筑工程的土建消防经过消防验收备案，抽查结果为合格；天河区珠江新城花城大道53号一层自编108-1号铺、二层自编105A、二层自编106A（即本案涉案商铺）、二层108A-1、二层108A-2、一层自编105、一层108-2以及一层自编106房号的房产所在建筑土建消防经过消防验收备案，抽查结果为合格；该局没有受理过上述房产二次消防验收申报；由于上述房产已经过消防验收备案，如需装修可以申请消防装修验收备案等。原、被告双方对上述《复函》的真实性、合法性均无异议。
另在本案审理中，原告明确在本案中向被告主张2014年2月1日至2015年4月30日期间的租金及相应违约金，此后的租金及违约金其另案主张。
本院认为：《租赁合同》和《补充协议》是原、被告双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依约切实履行。
原告提供涉案商铺给被告使用，在租赁期内被告应按约定支付租金，逾期支付租金应承担违约责任。被告明确因为原告没有办理涉案商铺的一次消防验收，因此其拒付租金；双方亦确认二次消防报建由被告负责。关于涉案商铺的消防验收情况，广州市公安消防局对此已出具《复函》明确：位于珠江新城G3-3地块（地址为花城大道53号）住宅楼裙楼及地下室建筑工程的土建消防经过消防验收备案，抽查结果为合格；包括涉案商铺在内的房产所在建筑土建消防经过消防验收备案，抽查结果为合格；该局没有受理过上述房产二次消防验收申报；由于上述房产已经过消防验收备案，如需装修可以申请消防装修验收备案等。因此被告以原告没有办理涉案商铺的一次消防验收为由拒付租金缺乏依据，本院不予支持。《租赁合同》及《补充协议》约定2014年1月15日至2015年9月14日月租金为18832.77元。在本案中，双方确认被告交租至2014年1月31日，自2014年2月起欠租至今。原告明确在本案中向被告主张2014年2月1日至2015年4月30日期间租金，因此被告应向原告支付上述期间的租金282491.55元（18832.77元×15个月）。
关于原告要求被告支付拖欠租金的违约金的诉请。《补充协议》约定：被告应于每月5日前向原告支付当月应付租金；如被告迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向原告支付迟延违约金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金。被告称双方约定的违约金每日千分之五的标准过高，请求本院予以调整。我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告未对其实际损失进行举证，如按上述标准计付违约金，部分月份的逾期交租违约金已超过本金，确有过高之嫌。基于公平原则，本院酌情将逾期交租违约金调整为以被告在2014年2月1日至2015年4月30日期间每月欠付的租金18832.77元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，每月均自当月6日起计至被告实际清偿之日止，违约金以不超过本金为限。
关于原告要求被告支付律师费的诉请。《补充协议》约定：由于被告欠费导致原告通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由被告承担原告委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。原告已提供《委托合同》、汇款业务回单及发票证明其就包括本案之内的八案共支付了律师费90000元，并要求被告向其支付分摊到本案的律师费11250元。原告提供了《广东省司法厅规定律师收费标准指导价》证明相关律师费是合理的，被告亦确认该收费标准合理，上述律师费应为原告向被告追索租金而产生的合理费用，原告要求被告向其支付上述律师费11250元具有合同依据，其诉请并无不当，本院予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告黄娇玲于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市高德美居置业有限公司支付2014年2月1日至2015年4月30日期间承租广州市天河区珠江新城花城大道53号二层自编106A房产生的租金282491.55元；
二、被告黄娇玲于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市高德美居置业有限公司支付欠付上述租金的违约金（违约金以被告黄娇玲在上述期间每月欠付的租金18832.77元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，每月均自当月6日起计至被告黄娇玲实际清偿之日止，违约金以不超过本金为限）；
三、被告黄娇玲于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市高德美居置业有限公司支付律师费11250元；
四、驳回原告广州市高德美居置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5220元，由被告黄娇玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 叶汉杰
人民陪审员 陆亚非
人民陪审员 陈奕芬
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 何靖文
陈婉琪