上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2444号
上诉人（原审被告）上海邦途机械有限公司。
法定代表人谷晓林。
被上诉人（原审原告）上海金佰克实业有限公司。
法定代表人金绍发。
委托代理人张宏玲，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
上诉人上海邦途机械有限公司（以下简称邦途公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第713号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年5月22日，上海金佰克实业有限公司（以下简称金佰克公司）、邦途公司签订一份《租赁合同》，约定金佰克公司向邦途公司出租位于上海市嘉定区南翔镇惠平路XXX号第9号楼（建筑面积300平方米）的厂房，包括厂房内已有的附属设施和设备。租赁期限为三年，自2012年6月1日至2015年5月31日。在租赁期内，场所日租金为每天每平方米（不含税价）人民币（以下币种均为人民币）0.85元，场所月租金总额为7，756.25元；第二年在第一年的基础上递增5%，为8，144.06元；第三年在第二年的基础上递增5%，为8，551.27元。租金应每三个月一付，支付日为每三个月开始的第一个工作日，最迟支付日应为支付周期内第一个月的第十个工作日。如果租金到期未付，则承租方需额外支付每天0.3%的逾期付款违约金。承租方应自行承担并向出租方支付其在场所内消耗的按照公用事业部门实际征收的水、电和其他公用事业服务费用，并和其他单位分摊损耗部分并支付物业管理费用。出租方应在2012年6月1日交付场所，如出租方迟延交付则租金应在交付之日起计算，如承租方不能按时进厂，则租金自2012年6月1日起计算。合同提前终止或期满时，承租方应将该场所按接受时的原状或双方协商的要求交还给出租方。除双方另有商定外，承租人可自行决定如何处置对场所的增值装修，如承租方处置自己的装修造成出租方的损害，承租方应负责赔偿（第5.3条）。承租方应向出租方支付相当于一个月租期的保证金，租期届满或提前终止后，在场所按第5.3条的条件归还后，出租方应在十个工作日内归还保证金。如任何一方提前终止合同，应赔偿对方2个月的租金；承租方如不按合同约定时间支付租金和物业管理费，出租方有权随时终止合同，视同承租方提前终止合同要求赔偿，并按合同要求支付逾期付款违约金（违约责任条款）。合同另对其他事项作了约定。同日，双方签订一份《物业服务合同》，约定物业的类型为工业厂房，建筑面积为300平方米。收费标准为每月500元，与租金同步支付。邦途公司延迟缴费的，应承担每天0.3%的违约金。同年6月1日，双方签订一份《租用厂房接受函》，确认邦途公司已于2012年5月31日接受金佰克公司出租之厂房。2013年6月13日，金佰克公司向邦途公司发出一份《告知书》（已签收），告知因邦途公司拖欠租金、违约金，《租赁合同》于2013年6月30日终止；邦途公司应在2013年6月30日前支付租金、物业管理费、违约金等。同年6月14日，金佰克公司向邦途公司发出一份《通知》（已签收），要求邦途公司在2013年6月19日前支付租金及物业管理费52，950.25元、违约金23，571.04元；如逾期未支付的，金佰克公司将自2013年6月20日起停止水、电的供应。2013年6月28日，金佰克公司向邦途公司发出一份《律师函》（已签收），要求邦途公司在收函后五日内支付租金77，950.31元、物业管理费5，000元、逾期付款违约金15，553.27元（附清单）。同年7月4日，金佰克公司向邦途公司发出一份《告知函》（退回），因邦途公司仍未支付租金、物业管理费等费用，告知邦途公司双方的《租赁合同》于2013年7月4日终止，要求邦途公司立即结清租金、物业管理费和违约金。2013年7月15日，邦途公司向金佰克公司发出一份《律师函》，称金佰克公司的黑贝犬咬伤邦途公司的员工，邦途公司为此先行垫付了医疗费，金佰克公司对该笔费用负有偿还义务，但金佰克公司一再拒绝，致使邦途公司无力支付2013年6月至8月的租金。另外，经南翔派出所调解，邦途公司保证于2013年7月31日前支付上述租金，金佰克公司已向民警应允此事，但金佰克公司未遵守承诺，并在2013年7月1日停水、断电、封门以及用砸锁、打人的方式阻碍邦途公司的生产经营活动。告知金佰克公司同意在协商一致的基础上提前终止《租赁合同》，并支付2013年6月份的租金（停水停电前），并要求金佰克公司配合邦途公司将相关生产设备搬离，全额退还保证金。同年7月16日，金佰克公司回函（分寄两处，一处签收，一处退回）称，自双方签订《租赁合同》后，邦途公司除了支付前三个月的租金外，自2012年9月1日至今未支付任何租金和物业管理费。无奈之下，金佰克公司于2012年6月13日、14日分别致函邦途公司，要求邦途公司在规定的时间内支付租金、物业管理费、违约金等，并明确告知如在规定的时间内仍未支付的，将停止水电供应。但邦途公司并未在规定的时间内支付相关款项，金佰克公司只能在2013年7月1日停止了水电供应，以避免损失继续扩大；“狗咬伤人”事件发生在2013年5月29日，而邦途公司自2012年9月1日起就未支付过任何租金、物业管理费等费用。“狗咬伤人”事件与支付租金是两个法律关系，邦途公司不能以此作为拒绝支付租金、物业管理费等费用的借口；邦途公司承诺于2013年7月31日前支付租金，并未得到金佰克公司的同意，只是邦途公司单方面的承诺，金佰克公司不存在“未遵守承诺”一说。金佰克公司因此将追究邦途公司的违约责任。期间，邦途公司支付了2012年6月至8月的租金及物业管理费等费用共计35，525元。2012年12月10日、12月31日及2013年2月26日，邦途公司又分别支付了各1万元，合计3万元。因金佰克公司认为邦途公司未按时支付租金及物业管理费的行为已构成违约，金佰克公司有权解除合同并要求邦途公司承担相应的违约责任，故涉讼。
原审中，金佰克公司诉称：2012年5月22日，金佰克公司与邦途公司签订一份《租赁合同》，约定由邦途公司向金佰克公司租赁位于上海市嘉定区南翔镇惠平路XXX号第9号楼的厂房（建筑面积为300平方米）。租赁期限为三年，自2012年6月1日至2015年5月31日。租金第一年每月7，756.25元，第二年每月8，144.06元，第三年每月8，551.27元。租金为三个月一付，支付日为每三个月开始的第一个工作日。如邦途公司到期未付租金，则需额外支付金佰克公司每日0.3%的逾期付款违约金。同日，金佰克公司与邦途公司签订了一份《物业管理合同》，约定该租赁房屋的物业管理费为每月500元，与租金同步支付。合同签订后，金佰克公司于2012年6月1日将租赁房屋交付于邦途公司，双方签署了一份《租用厂房接受函》。但邦途公司在支付了前三个月的租金和物业管理费后，未再向金佰克公司支付任何费用。后金佰克公司发函，要求邦途公司支付自2012年9月1日至2013年6月30日的租金和物业管理费及违约金等，如未支付的，金佰克公司有权解除合同。邦途公司在接到上述函件后并未在规定的时间内向金佰克公司支付上述费用，故金佰克公司于2013年7月4日向邦途公司发函，明确双方的租赁合同于2013年7月4日解除。金佰克公司认为，邦途公司未支付租金和物业管理费的行为已构成违约，金佰克公司有权解除租赁合同并要求邦途公司承担相应的违约责任。现起诉要求：一、确认金佰克公司与邦途公司签订的《租赁合同》解除；二、邦途公司支付租金79，036.19元、物业管理费5，066.68元（自2012年9月1日至2013年7月4日）；三、邦途公司支付解除合同违约金16，288.12元（即两个月的租金）；四、邦途公司支付逾期付款违约金15，954.23元）。原审庭审中，金佰克公司变更诉讼请求为：一、确认金佰克公司与邦途公司签订的《租赁合同》于2013年7月4日解除；二、邦途公司搬离位于上海市嘉定区南翔镇惠平路XXX号第9号楼的厂房，并将该房屋返还金佰克公司；三、邦途公司支付租金50，536.19元、物业管理费3，566.68元（自2012年12月1日至2013年7月4日）；三、邦途公司支付解除合同违约金16，288.12元（即两个月的租金）；四、邦途公司支付逾期付款违约金8，597.91元（自2012年12月11日至2013年7月4日）。
原审中，邦途公司辩称：同意解除房屋租赁合同，但不同意金佰克公司关于解除合同的理由和时间。因金佰克公司根本无法保障邦途公司安全生产，以致发生狗咬人事件。邦途公司通过派出所调解，要求延缓支付租金，金佰克公司也口头同意。但在2013年7月1日，金佰克公司恶意断水断电，禁止邦途公司出入厂区，导致房屋至今在金佰克公司的控制之下，合同无法履行的责任在金佰克公司，而合同解除的时间是2013年6月30日；邦途公司不存在拖欠金佰克公司租金的情形，故无需向金佰克公司支付租金；金佰克公司并无物业管理的资质，无权向邦途公司收取物业管理费，且邦途公司也按期向金佰克公司支付了物业管理费，故金佰克公司无权向邦途公司重复主张。
原审法院另查明：金佰克公司与邦途公司于2009年5月8日签订一份《租赁合同》，约定金佰克公司向邦途公司出租位于上海市嘉定区南翔镇惠平路XXX号第5栋厂房（建筑面积600平方米）。租赁期限自2009年5月23日至2012年5月22日，日租金为每平方米0.55元。承租方应向出租方支付相当于一个月租金的保证金。租期届满或提前终止后，在场所按条件归还后，出租方应在十个工作日内归还保证金。同日，双方签订一份《物业服务合同》，约定物业的类型为工业厂房，建筑面积为600平方米。收费标准为每月600元。
原审庭审中，邦途公司同样向原审法院提交了一份双方于2012年5月22日签订的《租赁合同》，该合同约定金佰克公司向邦途公司出租位于上海市嘉定区南翔镇惠平路XXX号第9-1号楼（建筑面积为300平方米）的厂房，双方确认场所面积以289平方米作为计算租金的基准。租赁期限为三年，自2012年6月1日至2015年5月31日。在租赁期内，场所日租金为每平方米0.5775元（不含税价），场所月租金为5，075元。第二年在第一年的基础上递增5%，为捌仟壹佰肆拾肆圆零陆分（5，328.75元）；第三年的日租金为每平方米0.85元（不含税价），场所日租金为柒仟柒佰伍拾陆圆贰角伍分（7，756.25元）。租金应每陆个月一付，支付日为每6个月开始的第一个工作日，最迟支付日应为支付周期内第一个月的第十个工作日。出租方应当在2012年5月23日交付场所，租金自2012年6月1日起计算。
原审法院认为：本案的争议焦点是应按哪份租赁合同作为金佰克公司与邦途公司履行合同的依据。原审庭审中，金佰克公司、邦途公司分别向法院提交了两份内容有差异的《租赁合同》，签订的时间均是2012年5月22日，且均加盖了公章。经审查，原审法院确认应以金佰克公司提供的《租赁合同》作为双方履行合同的依据。理由如下：（1）金佰克公司提供的《租赁合同》第2页加盖了邦途公司的公章（邦途公司对此无异议），对支付时间做了修改。且月租金的数额符合双方约定的计算标准；（2）从双方签订的《物业服务合同》（双方对此均无异议）内容看，双方确认厂房的面积为300平方米，与《租赁合同》约定的面积一致；（3）邦途公司提交的《租赁合同》第1页1.1条（300平方米）与1.2条（289平方米）约定的厂房面积有差异，而《物业服务合同》（邦途公司对此无异议）确认的厂房面积为300平方米，两者存在差异；（4）邦途公司提交的《租赁合同》第2页对月租金的描述存在前后不一致之处，如“第二年在第一年的基础上递增5%，为捌仟壹佰肆拾肆圆零陆分（5，328.75元）”，而该描述中的“捌仟壹佰肆拾肆圆零陆分”与金佰克公司提交的《租赁合同》中关于第二年月租金的计算标准得出的金额是一致的；（5）邦途公司提交的《租赁合同》第2页中关于第三年日租金的增长幅度（45.55%）明显超过第二年约定的增长幅度（5%），不符合客观实际；（6）邦途公司提交的《租赁合同》第2页中约定的房屋交付日期为2012年5月23日，但租金的起算日为2012年6月1日，而根据双方签订的《租用厂房接受函》，双方实际于2012年6月1日完成了厂房的交接，该约定也与双方实际交接日期不符。据此，邦途公司提交的《租赁合同》中相关内容存在不合理之处，邦途公司也未作合理解释，对此原审法院不予采信，应以金佰克公司提交的《租赁合同》为准。现邦途公司未按合同约定的时间支付租金、物业管理费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同“违约责任”条款的相关约定，金佰克公司有权解除合同。合同解除的时间以双方律师函中确认的停水、停电时间即2013年7月1日为准（实际于该日后双方已不再履行合同，厂房客观上也已由金佰克公司控制，邦途公司对解除合同亦无异议）。合同解除后，邦途公司理应搬离承租厂房，将厂房返还金佰克公司。关于租金及物业管理费，经核算，邦途公司应向金佰克公司支付2012年6月至8月的租金、物业管理费等费用共计35，525元（包括押金7，756.25元），原审法院对金佰克公司关于该期间的计算方式予以认可。根据月租金及物业管理费的标准，结合邦途公司于2012年12月10日、12月31日及2013年2月26日又分别支付了金佰克公司各1万元的事实，原审法院对金佰克公司要求自2012年12月1日开始计算租金及物业管理费的起算时间予以确认，但应计算至2013年6月30日。经核算，邦途公司应支付金佰克公司自2012年12月1日至2013年6月30日的租金和物业管理费分别为54，681.56元和3，500元。扣除邦途公司在上一期支付租金的剩余部分及押金，邦途公司尚应支付上述期间的租金为41，694.06元，物业管理费为3，500元。关于逾期付款违约金，结合合同的约定及本案的实际情况，原审法院酌情调整为4，500元。因邦途公司的违约行为导致合同解除，根据合同的约定，邦途公司应支付解除合同违约金，违约金的数额根据合同的约定及本案的实际情况，原审法院亦酌情调整为15，000元。
原审法院审理后，作出判决如下：一、确认原告上海金佰克实业有限公司与被告上海邦途机械有限公司于2012年5月22日签订的《租赁合同》于2013年7月1日解除；二、被告上海邦途机械有限公司应于本判决生效之日起二十日内携其财产搬离位于上海市嘉定区南翔镇惠平路XXX号第9号楼（建筑面积300平方米）的厂房，将该房屋返还予原告上海金佰克实业有限公司；三、被告上海邦途机械有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金佰克实业有限公司自2012年12月1日至2013年6月30日的租金人民币41，694.06元、物业管理费人民币3，500元；四、被告上海邦途机械有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金佰克实业有限公司解除合同违约金人民币15，000元；五、被告上海邦途机械有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金佰克实业有限公司逾期付款违约金人民币4，500元。
上诉人邦途公司不服原审判决，向本院提起上诉称：邦途公司缴纳的租金数额与其提供的《租赁合同》的约定完全一致，即租赁场所面积为289平方米，日租金为每平方米0.5775元，月租金为5，075元，构成邦途公司支付的租金和租赁保证金35，525元（6个月＊5，075元＋租赁保证金5，075元），而根据金佰克公司提供的《租赁合同》则不能得出上述金额。且邦途公司提供的《租赁合同》的租金涨幅更符合实际。由于金佰克公司的黑背犬咬伤邦途公司的员工，金佰克公司迟迟不支付邦途公司垫付的费用，邦途公司行使同时履行抗辩权，并非拖延支付租金，不应支付逾期付款违约金。合同不能履行的责任在于金佰克公司，由于金佰克公司采取停水、停电、封门等极端方式致邦途公司无法正常经营，合同系被迫解除，邦途公司不应支付解除合同的违约金。故请求二审法院撤销原判第三、四、五项，改判驳回金佰克公司的相应诉讼请求。
被上诉人金佰克公司辩称：邦途公司在原审时提供的《租赁合同》错漏百出，显然不具有真实性。5号厂房与9号厂房的建筑面积是不同的，且邦途公司在原审中对物业合同是认可的，该份合同中的建筑面积与金佰克公司提供的《租赁合同》中的面积是一致的。狗伤人案件与本案并无任何法律关系。故不同意邦途公司的上诉请求，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明：原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。本案中，金佰克公司与邦途公司就上海市嘉定区南翔镇惠平路XXX号内厂房的租赁事宜订立《租赁合同》后，双方当事人应当认真履行各自的合同义务，否则应承担相应的民事责任。尽管金佰克公司与邦途公司在本案审理中分别提供了两份签约日期均为2012年5月22日、内容存有差异的《租赁合同》，但原审法院根据两份合同的合同内容、合同形式以及与《物业服务合同》、双方实际履约行为等的一致性，认定应以金佰克公司提供的《租赁合同》作为双方的合同依据，并无不当，本院予以确认。邦途公司上诉要求以其提供的《租赁合同》作为双方履行合同的依据，因原审法院对于合同的认定理由已作了充分阐述，本院不再重复。邦途公司的该项上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。鉴于邦途公司确存在拖欠租金、物业管理费的行为，已构成违约，原审法院据此确认双方的《租赁合同》于2013年7月1日解除，并判令邦途公司返还厂房、支付所欠租金及物业管理费、承担逾期付款违约金及合同解约违约金，符合双方的合同约定，本院予以维持。邦途公司上诉认为因金佰克公司的黑背犬咬伤邦途公司的员工，而金佰克公司迟迟不支付邦途公司垫付的费用，故邦途公司有权行使同时履行抗辩权，有权不支付租金。因上述损害赔偿事宜与本案的房屋租赁关系，并非属于同一法律关系，邦途公司以此来行使同时履行抗辩权，并无法律依据，故本院也不予支持。
综上，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，626.90元，由上诉人上海邦途机械有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 虞恒龄
代理审判员 刘 郡
二〇一四年二月十七日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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