江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）宁民终字第7525号
上诉人（原审被告）高如荣，1956年10月24日生，汉族，退休。
委托代理人裴春光，北京德恒（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）高桂芬，1962年9月12日生，汉族，退休。
被上诉人（原审原告）徐斌，1959年12月18日生，汉族，无业。
原审被告高雯，1988年7月13日生，汉族。
上诉人高如荣因与被上诉人高桂芬、徐斌、原审被告高雯房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第431号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年12月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高桂芬、徐斌原审诉称，高桂芬与高如荣系兄妹关系，1996年9月12日，高桂芬、徐斌向高如荣及其前妻孙立红支付了15000元，用于先行从二人手中购买南京市雨花台区菊花二村3幢104室的使用权，有高如荣及其前妻签字的购买房屋使用权的收条为证。随后，高桂芬、徐斌以被告的名义购买房产，被告向高桂芬、徐斌交付了该房屋的国有土地使用证，购房票据等。高桂芬、徐斌自购得该房屋后，至今居住于该房屋中。高如荣和高雯系父女关系，2011年12月12日，该房屋的所有权人已变更为高如荣、高雯。高桂芬、徐斌认为双方买卖关系合法、有效、内容明确，被告应及时履行协助高桂芬、徐斌办理房屋产权转让登记的义务，被告拒绝协助办理转让登记并把产权变更登记为被告高如荣、高雯的行为已经严重损害了高桂芬、徐斌的合法权益，应承担相应法律责任。高桂芬、徐斌为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、请求法院判令高桂芬、徐斌与高如荣房屋买卖合同有效；2、请求依法确认南京市雨花台区菊花二村3幢104室为高桂芬、徐斌两人共同所有，并判令被告协助高桂芬、徐斌办理房屋过户登记；3、判令本案诉讼费用由被告承担。
高如荣、高雯原审辩称，1、高桂芬、徐斌所提“收条”时间为1996年9月12日，本案合同之诉应当在两年内主张权利，且高桂芬、徐斌明知高如荣已于1997年取得房屋所有权，本案已过诉讼时效；2、高桂芬、徐斌主张涉案房屋存在买卖合同且已生效，应当提交证据予以证明，高桂芬、徐斌仅提交的“收条”高如荣并不记得是否见过，且部分内容为高桂芬、徐斌伪造；3、即使存在高桂芬、徐斌所诉买卖合同，合同标的也仅涉及承租公房的使用权，现该公房已经房改登记在高如荣、高雯名下，公房使用权不复存在，合同也无法继续履行；4、高雯并非合同当事人，高桂芬、徐斌起诉高雯主体不适格，且涉案房屋三分之二的份额为被告高雯所有，合同也无法继续履行；5、高桂芬、徐斌在涉案房屋居住20年直至高如荣、高雯起诉高桂芬、徐斌房屋迁让之时，高桂芬、徐斌也未要求办理过户手续，视为其放弃诉讼权利。综上，高桂芬、徐斌所诉事实及理由与事实不符，请求依法驳回高桂芬、徐斌诉请。
原审庭审中，高桂芬、徐斌提交了：
1、《收条》一份。《收条》载明“今收到高桂芬人民币壹万伍仟元整15000元。特写此条为证，款项为其房屋使用权。”收款人、出卖方签字为高如荣、孙立红，落款时间为1996年9月12日。经原审法院询问，徐斌陈述《收条》中，除高如荣、孙立红签名外，其余内容为其本人书写。高如荣、高雯对《收条》真实性提出异议，仅认可“今收到高桂芬人民币壹万伍仟元整15000元”及“孙立红”签字，但该笔款项实为借款，该借款至今并未归还，并陈述高如荣不记得曾签字，其余内容均为高桂芬、徐斌为诉讼私自补写；另认为《收条》并无法证明双方之间存在房屋买卖合同，从字面理解，最多只能说明双方之间存在房屋使用权买卖合同关系，因房屋使用权无法买卖违反政策性规定，因此亦属无效合同。高如荣、高雯对其所提异议并未能提出相应的证据予以证明，经原审法院释明后亦不申请相关司法鉴定。
2、《南京市公有住房租赁合约》、《国有土地使用权证》、《江苏省省级机关公有住房买卖契约》、江苏省公有住房出售收入专用票据、中国建设银行现金交款单，并陈述其将《收条》载明款项交付给被告高如荣后，高如荣向其将上述材料交由高桂芬、徐斌保存，以证明涉案房屋买卖合同成立，其中中国建设银行现金交款单为补缴给公房所有单位的2343.47元。高如荣、高雯对《南京市公有住房租赁合约》无异议，但认为涉案房屋已由被告高如荣购买，该《南京市公有住房租赁合约》早已无效；对《国有土地使用权证》、《江苏省省级机关公有住房买卖契约》无异议，但并非其提供给高桂芬、徐斌，因高如荣父母与高桂芬、徐斌共同居住在涉案房屋内，且与前妻孙立红存在矛盾而未将该两项材料取走，其猜测应为高桂芬、徐斌自行取走；对江苏省公有住房出售收入专用票据，但认为江苏省公有住房出售收入专用票据记载购房人为高如荣；对中国建设银行现金交款单有异议，认为其购买涉案房屋不存在贷款，该交款单款项来源为还利息与本案无关。
3、高桂芬、徐斌在（2012）雨民初字第596号案件中申请高桂英（高如荣、高桂芬妹妹）、高如彬（高如荣、高桂芬哥哥）、高如鹏（高如荣、高桂芬哥哥）出庭作证，在（2014）雨民初字第441号案件中申请高如华（高如荣弟弟、高桂芬哥哥）、高桂芳（高如荣、高桂芬妹妹）出庭作证，证明其与高如荣之间存在房屋买卖关系，并在本案中将证人证言作为证据向法庭提交。高如荣、高雯认为上述证人证言均系自高桂芬、徐斌或者父母处听说涉案房屋相关情况，且父母已经过世，真实性无法核实，真实性不予认可。
高如荣提交了《房屋所有权证书》、《户口登记簿》，以证明涉案房屋已由高如荣、高雯合法取得所有权，高桂芬、徐斌长期不主张权利，理应败诉。高桂芬、徐斌对该两项证据真实性不持异议，但不认可高如荣、高雯的证明目的，系高如荣自行挂失相关材料，并擅自转让部分产权。
原审法院依法调取了涉案房屋相关的房产档案资料如下：江苏省省级机关私有房屋所有权登记申请书；南京市房屋所有权登记审核表（三）、南京市房屋权属登记申请书（非交易类）、证明、报纸刊登遗失启事；南京市房屋权属登记申请书（非转移类）、南京市房屋权利证书颁发记录、约定；南京市房屋权属登记申请书（存量房交易类）、南京市存量房买卖合同（高如荣与高雯）、协议书、委托书、销售不动产统一发票（办证联）、完税凭证、南京市房屋权利证书颁发记录；南京市存量房买卖合同（孙立红与高雯）、委托书、销售不动产统一发票（办证联）、完税凭证、南京市房屋权利证书颁发记录。双方对上述证据的真实性及合法性均无异议。
原审法院经审理查明，高桂芬与徐斌为夫妻关系、与高如荣为兄妹关系；高如荣与高雯为父女关系。
1992年7月1日，高如荣与江苏省地质矿产局第一地质大队签订了《南京市公有住房租赁合约》（地一字第205号），由高如荣承租雨花台区菊花二村三幢104-1室房屋。1996年9月12日，高如荣及其前妻孙立红写下《收条》一份，载明收到高桂芬、徐斌15000元，该款项用于购买其房屋使用权。1996年11月30日，高如荣与江苏省地质矿产局第一地质大队签订了《江苏省省级机关公有住房买卖契约》，由高如荣购买江苏省地质矿产局第一地质大队所有的坐落于雨花台区小行路菊花二村3幢104室的公有住房（建筑面积58.35平方米），高如荣实际应支付11381元购房款、408元公共维修基金，于合同签订之日将上述房产交付给高如荣。1997年4月7日，江苏省地质矿产局第一地质大队出具江苏省公有住房出售收入专用发票，载明的购房人为“高如荣”，包含购房款11381元、维修基金408元，合计11789沿，该票据一直为高桂芬、徐斌持有。1998年3月4日，涉案房产取得《南京市私有房屋所有权证》，“高如荣”为房屋所有权人，丘号为953465-VII-17，高如荣、高雯于（2012）雨民初字第157号案件庭审中对于《南京市私有房屋所有权证》由高桂芬、徐斌持有不持异议。1998年6月29日，涉案房屋取得《国有土地使用证》，土地使用者登记为“高如荣”，地址雨花台区雨花镇小行菊花二村3幢104室，用途为住宅，该《国有土地使用证》一直为高桂芬、徐斌持有。2007年4月24日，经高如荣申请，涉案房产因“遗失换证”重新领取涉案房产权属证书，权证编号为“雨变字第236362号”。2009年4月8日，高如荣、孙立红以约定涉案房产为其二人共同所有为由申请变更登记；2009年5月13日，高如荣、孙立红重新领取了涉案房产权属证书，权证编号分别为“雨变字第256509号”、“雨变字第256510号”。2010年12月12日，高如荣与孙立红约定涉案房产由高如荣占2／3份额，孙立红占1／3份额，高如荣将其1／3份额转让给高雯，并申请“房改房买卖”变更登记；2011年1月21日，高如荣、孙立红、高雯领取了涉案房产权属证书，权证编号分别为“雨转字第290246号”、“雨转字第290247号”、“雨转字第290245号”。2011年12月11日，孙立红将涉案房产1／3份额转让给高雯；2011年12月27日，高如荣、高雯因“存量房买卖”重新领取了涉案房屋权属证书，权证编号分别为“雨转字第304864号”、“雨转字第304863号”，共有情况为高雯2／3，高如荣1／3。
原审另查明，高桂芬、徐斌自1996年至今一直居住于涉案房屋。
上述事实有（2012）雨民初字第157号案件审理笔录、（2012）雨民初字第596号案件审理笔录、（2014）雨民初字第441号案件审理笔录、《收条》、《南京市公有住房租赁合约》、《国有土地使用权证》、《江苏省省级机关公有住房买卖契约》、江苏省公有住房出售收入专用票据、《房屋所有权证书》、江苏省省级机关私有房屋所有权登记申请书、南京市房屋所有权登记审核表（三）、南京市房屋权属登记申请书（非交易类）、证明、报纸刊登遗失启事、南京市房屋权属登记申请书（非转移类）、南京市房屋权利证书颁发记录、约定、南京市房屋权属登记申请书（存量房交易类）、南京市存量房买卖合同（高如荣与高雯）、协议书、委托书、南京市房屋权利证书颁发记录、南京市存量房买卖合同（孙立红与高雯）、委托书、南京市房屋权利证书颁发记录及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，第一、高桂芬、徐斌所诉涉案房屋买卖合同存在且有效。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人在订立合同时，应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，高桂芬、徐斌提交了《借条》证明其为购买涉案房屋向高如荣支付了相应的对价，虽高如荣、高雯对载明内容存有异议，但未能提交相应的反证予以证明，故原审法院对《借条》的真实性予以确认；关于证人证言，证人与高桂芬、高如荣均为兄弟姐妹关系，对其涉案房产纠纷知情亦属常理，虽证人对涉案纠纷所述并不详尽，但结合其他证据，原审法院对证人关于存在涉案合同的证言真实性予以确认。涉案房产自1996年至今一直由高桂芬、徐斌居住，涉案房产的原始购买契约、购买发票、权属证书均由高桂芬、徐斌持有，结合证人证言，原审法院确认高桂芬、徐斌与高如荣就涉案房产存在买卖合同关系，且该合同并不存在法律规定的无效情形，高桂芬、徐斌已支付相应对价，高如荣亦应当全面履行合同约定，故高桂芬、徐斌有权要求其办理涉案房产的过户手续。第二、高雯并非本案适格被告。本案为房屋买卖合同纠纷，高雯并非涉案合同的相对方，不应作为本案被告参加诉讼，故高桂芬、徐斌对高雯的诉讼请求不予支持。第三、高桂芬、徐斌诉请并未超过诉讼时效。本案中，高如荣于1996年已将涉案房屋及相关权属证书、契约、票据等交付给高桂芬、徐斌，高桂芬、徐斌亦一直在涉案房屋中居住至今，对高如荣以权属证书原件遗失为由换领新的权属证书后又进行多次产权变更的行为并无证据表明高桂芬、徐斌知情并放弃主张权利，结合证人证言，高桂芬、徐斌亦多次与高如荣就涉案纠纷协商主张权利，故原审法院对高如荣辩称高桂芬、徐斌诉请已过诉讼时效的辩称不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审法判决：一、确认高桂芬、徐斌与高如荣就南京市雨花台区菊花二村3幢104室房产的买卖合同有效；二、高如荣应当于判决生效之日起三十日内将南京市雨花台区菊花二村3幢104室房产过户至高桂芬、徐斌；三、驳回高桂芬的其他诉讼请求。一审案件受理费500元，由高如荣负担。
高如荣不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审判决确认本案存在房屋买卖合同关系，系认定事实错误。被上诉人起诉所依据的只有一张收条，该收条内容无法证明双方之间存在房屋买卖关系，且该收条部分内容是被上诉人伪造的；证人证言的真实性亦难以确认，不能作为定案依据。当时双方父母居住在涉案房屋内，上诉人把房屋证等相关材料放在房屋内没有随身携带，后被被上诉人拿去了，故相关材料落在被上诉人手中。上诉人本来是念及兄妹情分才让被上诉人居住的，但现在被上诉人蛮横无理赖着不走，反而成为原审认定成立房屋买卖合同的依据，令人难以置信。二、本案被上诉人起诉超过诉讼时效，被上诉人依法丧失胜诉权利。三、原审审判程序严重违法。被上诉人变更诉讼请求系开庭前经审判长释明后才变更申请的，属程序违法。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由其承担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人高桂芬、徐斌辩称，高桂芬与高如荣是兄妹关系，在1995年至1996年之间，当时高如荣卖房找到姊妹，因我家五哥和三哥都不想买，上诉人让高桂芬购买的前提是要带着父母居住。上诉人本来说要10000元，后来加到15000元，并打了条子，承诺涉案房屋卖给高桂芬，高如荣和孙立红均在场并签字确认，我家父母和兄弟姊妹都知道购买房屋这个事情。故被上诉人请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
本院认为，原判决认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第431号民事判决；
二、发回南京市雨花台区人民法院重审。
二审案件受理费500元，本院予以退回。
审 判 长 涂 甫
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 孙雪松