上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第2421号
原告上海市长宁区九九园业主委员会，住所地上海市长宁区。
负责人姚辉君，主任。
委托代理人余扬杰，男。
被告上海卓能房地产有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人李永芬，执行董事。
委托代理人杜跃平，上海杜跃平律师事务所律师。
委托代理人杜凤翔，上海杜跃平律师事务所律师。
原告上海市长宁区九九园业主委员会诉被告上海卓能房地产有限公司其他所有权纠纷一案，于2014年9月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽敏独任审判，于2014年10月20日进行证据交换，后依法组成合议庭，于2015年5月25日公开开庭进行了审理。原告上海市长宁区九九园业主委员会的负责人姚辉君及其委托代理人余扬杰，被告上海卓能房地产有限公司的委托代理人杜凤翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市长宁区九九园业主委员会诉称，上海市长宁区中山西路1251弄商品房即“九九园”原系被告开发建造，2002年5月取得大产证，载明上海市长宁区中山西路XXX弄XXX号楼建筑面积11，381.86平方米，2号楼建筑面积9，898.37平方米，管理房建筑面积为362.53平方米，土地共用面积5，867平方米。“九九园”商品房全部销售完毕后，原告于2004年9月13日依法成立，但被告一直没有按照相关法律规定将上述建筑面积为362.53平方米的管理房移交原告管理，长期霸占小区管理房及公共用房至今不予移交，多次将系争管理房出租他人开设网吧或商铺，属于全体业主的巨额资金被非法侵占，致使长期以来“九九园”小区物业服务合同无法签订，物业管理处于无序状态。原告多次向被告交涉要求其移交小区管理用房均遭到被告拒绝。我国物权法规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。系争房屋属于“九九园”小区的管理用房，被告的行为严重侵犯了原告的利益，故原告要求：1、判令被告移交上海市长宁区中山西路XXX弄建筑面积362.53平方米管理用房的使用权（包括门卫室）；2、被告将上海市长宁区中山西路XXX弄管理用房部分出租的租金合计人民币（下同）140，000元支付给原告（自2011年4月至2013年5月出租所得租金）；3、被告将上述管理用房部分出租的租金支付给原告（自2013年8月至2013年11月所得租金，以每月7，700元计算）。
被告上海卓能房地产有限公司辩称，“九九园”小区系2001年竣工的商品房建设工程，系争房屋权利登记在被告名下，权利人为被告，产权登记为管理房，而2004年后才出现物业管理用房的概念。被告未将系争房屋的面积分摊到小区各业主，维修基金也是被告交纳，系争房屋不适用当前出台的法律规定，根据相关司法解释，被告已在2004年向原告移交了约50平方米管理用房以供原告和物业使用，故不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2000年11月7日，经上海市人民政府出具关于批准上海卓能房地产有限公司建设商品住宅工程收回土地使用权实施内资出让的通知，言明：经查，上海实久房地产总公司为建设商办综合楼工程，经通知批准使用国有土地5，856平方米，现上海卓能房地产有限公司申请上述土地由该公司调整建设普通商品住宅。经审核，为上海卓能房地产有限公司调整建设普通商品住宅工程，依法收回上述中山西路XXX弄图示范围5，856平方米国有土地使用权，由市房地资源局实施国有土地使用权有偿出让。
被告系上海市长宁区中山西路XXX号九九园小区（以下简称“九九园”）商品房开发商。2000年11月21日，被告取得上海市长宁区城市规划管理局颁发的《建设工程规划许可证》，建设单位为被告前身上海卓能房地产开发有限公司，建设项目名称为新建高层住宅，建设规模22，302平方米，建筑物名称高层住宅A幢、B幢、地下停车库。2002年4月，被告在上海市房地产转让、过户、登记申请表中就建筑物名称填写九九园地下室、汽车库、商场及辅助用房。2001年1月，经上海市长宁区城市规划管理局出具建设工程规划许可证，批复由被告在上海市长宁区中山西路XXX号建造门卫及管理用房（即本案系争房屋），建筑面积386平方米，该许可证于2002年5月因被告取得大产证而注销。2002年3月，经上海市房屋土地管理局出具房屋土地测绘技术报告书，在房屋面积认定综合成果表中记载管理房建筑面积362.53平方米，其中底层建筑面积181.94平方米，二层建筑面积180.59平方米。2002年4月17日，上海市长宁区商品住宅维修基金管理办公室向被告发出商品住宅维修基金交款通知书，表示“九九园”物业管理区域包括系争房屋在内建筑面积21，642.84平方米（其中车库面积为零）应交维修基金1，060，487.17元，在维修基金分户清册中记载管理用房建筑面积362.53平方米，个人维修基金为零。2002年5月17日，被告取得上海市房地产权证，附记记载1号全幢（建筑面积11381.86平方米）、2号全幢（建筑面积9，898.37平方米）、管理房（建筑面积362.53平方米，类型为其他），竣工日期均为2002年3月。上海市长宁区中山西路XXX弄1、2号房屋状况及产权人信息、土地状况信息中，房屋及土地的权利人均为被告卓能房产，其中管理房建筑面积362.53平方米，总层数2，所有权来源为新建；宗地（丘）面积5，867平方米，土地用途住宅；备注中注明为新建商品房，1号楼名义层为28层，4、13、14、24层跳空，全幢建筑面积包括地下室面积462.83平方米；2号楼名义层为22层，4、13、14跳空，全幢建筑面积包括地下室面积374.92平方米；开发商维修基金已付清。
“九九园”商品房建成并对外销售，提供物业管理服务单位由被告子公司上海中建物业管理有限公司承担，实行前期物业管理服务至今。自“九九园”业主委员会成立后，新一届业委会于2013年改选成立。因被告至今未与物业及原告就管理房办理交接手续，原告于2014年1月向本院提起诉讼，因需要进一步举证而撤回起诉，现原告再次诉讼来院。
经实地勘察，涉讼房屋包括小区门卫室及配电间，底楼前半间由中山西路上街沿的房门单独进出，现空置；其余房门及通道经小区进出，底楼后半间一部分共同作为原告办公、小区阅览室、老年人活动室之用，另一部分为物业公司人员堆放物品及电瓶车之用；二楼房间空置。
另查明，系争房屋一层前半部分房屋与二楼房屋由被告一度对外出租，被告自认其中一层前半部分房屋在2013年8月、9月收取两个月租金，月租金为6，000元，后解除租赁合同。原告对此无异议。
审理中，原告表示系争管理房是按照规划中标准配置而建造，管理房性质与物业管理用房性质一致，被告建造时曾申请建商场及辅助用房，但未获批准，当时虽然没有物业管理用房概念，但系争房屋就是批给“九九园”用于小区专属管理上的，且系争房屋建造在小区共用土地上，应为全体业主共同使用，原告坚持诉请。被告则认为管理房与物业管理用房是两个不同的概念，根据相关规定，建设单位应按不低于物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%标准配置物业管理企业用房，按不低于建筑面积30平方米标准配置业主委员会用房。事实上，被告已经按照当时的规定将不低于50平方米的房屋移交给原告作为物业管理用房使用，调解的话愿意将系争房屋底层181.94平方米全部移交给原告，原告如不接受，则恳请法院驳回原告全部诉讼请求。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
上述事实，有上海市房地产权证、房屋状况及产权人信息、土地状况信息、建设工程规划许可证、建筑工程项目表、物业服务合同、房屋土地测绘技术报告书、房屋面积认定综合成果表、上海市房地产产权登记面算表、商品住宅维修基金交款通知及交款凭证、图纸、物业管理委托合同、更名函、建设用地规划许可证、长宁区城市规划管理局关于核发中山西路XXX号地块建设用地规划许可证的通知、关于批准上海卓能房地产有限公司建设商品住宅工程收回土地使用权实施内资出让的通知、上海市建设工程规划许可证申请表、商品房建设计划以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。
原告提供租赁合同、补充协议、物业交接单等证据，以证明被告将系争房屋对外出租、收取租金的事实，被告对该组证据加以否认，原告自认上述证据系从案外人提供的材料中拍照留存，因原告没有提供证据原件，也没有案外人加盖公章予以确认，原告就该组证据缺乏相关证据加以印证，本院对该组证据不予认定。
本院认为，物业管理用房是对物业小区进行管理的必要设施，住宅出售单位应当提供物业管理区域必需的物业管理用房。本案系争房屋于2002年3月竣工，根据相关规定，1997年7月1日至2003年8月31日竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应按照规划中配置的标准提供；规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。本案中原告主张应按照规划中配置的标准提供即系争房屋全部，而被告认为应按照后者即规划中未配置的，以物业管理区域实际使用状况予以提供。双方围绕管理房及物业管理用房争执不下。鉴于系争房屋被告在最初建造时，是以商场及辅助用房向规划部门申请，但经批复仅许可被告建造门卫及管理用房，建筑面积386平方米，后经测绘部门实地测量，建筑面积为362.53平方米，其中底层建筑面积181.94平方米，二层建筑面积180.59平方米。由此可见，系争房屋就是按照规划中的标准配置的专属物业管理用房，且系争房屋建造在共用土地的红线范围内，应视为物业管理用房的配置。原告主张被告移交系争房屋使用权的诉讼请求于法不悖，本院应于准许。至于原告主张被告支付将部分系争房屋出租的租金，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
一、被告上海卓能房地产有限公司应于本判决书生效之日起十日内向原告上海市长宁区九九园业主委员会提供上海市长宁区中山西路XXX弄1、2号管理房（建筑面积为362.53平方米）作为物业管理用房；
二、驳回原告上海市长宁区九九园业主委员会的其余诉讼请求。
案件受理费人民币3，100元，由上海市长宁区九九园业主委员会负担人民币3，020元，被告上海卓能房地产有限公司负担人民币80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱爱东
审 判 员 郑丽敏
人民陪审员 牟世荣
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 吴昊天
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。