天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第382号
上诉人（原审被告）裘贵海。
被上诉人（原审原告）王洪峰。
委托代理人孙天补，天津云汉律师事务所律师。
原审第三人天津市津南区人民政府长青办事处灰堆管理委员会。
代表人傅鸿斌，主任。
委托代理人尹惠斌，男，该委员会办公室副主任。
原审第三人天津市泉汇实业总公司。
法定代表人傅鸿斌，总经理。
委托代理人尹惠斌，男，该公司办公室副主任。
原审第三人郝志敏。
原审第三人常国伟。
委托代理人郝志敏（系原审第三人常国伟之母）。
上诉人裘贵海因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2013）西民二初字第1348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月20日公开开庭进行审理。上诉人裘贵海，被上诉人王洪峰及其委托代理人孙天补，原审第三人天津市津南区人民政府长青办事处灰堆管理委员会及原审第三人天津市泉汇实业总公司之委托代理人尹惠斌，原审第三人郝志敏本人并作为原审第三人常国伟的委托代理人，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，王洪峰与郝志惠系夫妻关系。2004年8月1日，郝志惠（乙方）与天津市天和轻工机械厂（甲方，以下简称天和机械厂）签订《房屋租赁协议》，约定：“甲方愿将坐落天津市河西区长湖路景致里5号底商，建筑面积200平方米租给乙方使用；租期10年，从2004年8月1日至2014年8月1日；年租金20000元，乙方已向甲方付清10年租金，共计200000元；本合同履行期满前一个月，甲、乙双方进行协商，若双方同意顺延，应另行签订合同，若双方不同意顺延，乙方必须在合同终止前十天内将承租房腾空交甲方验收，若发现乙方对使用房屋设施造成损失，乙方应承担赔偿经济损失的责任或恢复原样；本合同履行期间，不得无故变更、解除，若需要变更、解除本合同，甲、乙双方应提前一个月协商，达成共识后，本合同双方可继续履行，如一方擅自解除合同需赔付另一方因解除合同而造成的一切经济损失。”协议签订后，双方依约履行。2006年6月10日，郝志惠（乙方）与天津市泉汇实业总公司（甲方，以下简称泉汇公司）签订《原协议甲方变更后的补充协议》，约定：“乙方与天和机械厂于2004年8月1日签订的《房屋租赁协议》，自2006年4月22日，甲方由天和机械厂变更为泉汇公司；乙方经营丰惠酒家使用坐落于天津市河西区长湖路景致里5号底商房屋，自2006年4月22日由甲方管理，乙方积极配合甲方对该房屋的管理工作。”该补充协议亦在签订后依约履行。2007年4月15日，郝志惠、王洪峰作为甲方与裘贵海作为乙方，共同签订《房屋租赁协议》，约定：“甲方愿将坐落于天津市河西区长湖路景致里5号底商，面积200平方米租给乙方使用；租期为5年，从2007年4月15日起至2012年4月15日止；每月租金5000元，每年交纳一次共计60000元，乙方需提前一个月将租金交给甲方，甲方有权根据租赁市场经济变化提高租金；甲方应向乙方提供生活用水、电、气，所产生的费用由乙方负责。”协议签订后，双方依约履行。合同期限届满后未再续签。裘贵海又向郝志惠、王洪峰交纳了2012年4月16日至2012年7月15日的房屋租金15000元。此后，双方就是否续租问题未能达成一致，郝志惠、王洪峰要求裘贵海腾房被拒。另查，涉诉租赁房屋的产权人原为天津市南郊区长青农工商联合总公司灰堆分公司，现更名为天津市津南区人民政府长青办事处灰堆管理委员会（以下简称灰堆管委会）。泉汇公司系灰堆管委会的下属企业。2013年1月30日，灰堆管委会出具证明，内容为：“天津市河西区小海地景致里底商81号，现5号，已出售给常国伟、郝志敏，产权归上述二人所有。”天津市河西区房地产管理局档案中对此权利转移没有作出登记变更。现郝志惠、王洪峰诉至原审法院，请求判令：1、裘贵海将坐落天津市河西区长湖路景致里5号底商腾空返还；2、裘贵海支付14个月的房屋使用费计70000元。裘贵海辩称，不同意郝志惠、王洪峰的诉讼请求，主张其曾于2012年4月中旬找到郝志惠、王洪峰商量签订下一期《房屋租赁协议》，郝志惠、王洪峰表示灰堆管委会正在收回所有外租房产，政策有新的变化，待新政策出台后再签下一期协议，房租可以随时交，故裘贵海交纳了2012年5月至7月的房屋租金共计15000元，后在2012年10月底，郝志敏以买下涉诉租赁房屋为由阻止裘贵海对该房屋进行内部装修，并于2013年1月底拿出了灰堆管委会将该房屋出售与郝志敏的证明材料，因我国法律规定任何单位和个人都不准私自变卖和转移国有资产和集体财产，故郝志敏买卖该房屋非法，因郝志敏以非法手段阻止裘贵海对房屋进行内部装修，导致其所经营的餐厅长达13个月无法正常经营，已造成直接经济损失1040000元，据此不同意郝志惠、王洪峰的诉讼请求。灰堆管委会、泉汇公司一致述称听从法院判决，同时认可涉诉租赁房屋系灰堆管委会所属的企业产房屋，交与泉汇公司经营的事实。郝志敏、常国伟一致述称，郝志惠、王洪峰与裘贵海签订的租赁合同到期后，灰堆管委会将涉诉租赁房屋的使用权卖与郝志敏与常国伟，对于本案其二人均表示听从法院判决。原审法院审理期间，郝志惠于2014年1月16日因病去世。经查，郝志惠之父郝致祥于1977年5月4日因病死亡，其母张纯清于1977年7月24日因病死亡，其女王晶晶明确表示放弃郝志惠在本案中所得利益的财产继承权。
原审法院认为，郝志惠、王洪峰与裘贵海签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，所约定的内容并未违反相关法律规定，该协议应为有效，双方均应遵照约定履行。合同期限届满后，在双方就是否续租问题未能达成一致的情况下，裘贵海继续交纳了三个月的房屋租金共计15000元，此举应视为双方建立了不定期租赁关系，依照相关法律规定，郝志惠、王洪峰可随时解除租赁关系，并有权要求裘贵海返还房屋。裘贵海在郝志惠、王洪峰明确表示不再续租的情况下，没有依约返还涉诉租赁房屋，持续占有至今，裘贵海此举已构成违约，对此应承担相应的违约责任。郝志惠、王洪峰关于返还房屋、支付房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，对此予以支持。鉴于郝志惠在诉讼期间死亡，其女王晶晶明确表示放弃郝志惠在本案中所得利益的财产继承权，且郝志惠之父母均已去世，故郝志惠在本案中的财产权益由其夫王洪峰继承。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第二百三十二条之规定，判决：“一、被告裘贵海于本判决生效之日起30日内，将天津市河西区长湖路景致里5号底商腾空并返还原告王洪峰；二、被告裘贵海于本判决生效之日起10日内，给付原告王洪峰2012年7月16日至2013年9月15日的房屋使用费70000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16230元，由被告裘贵海负担。”
原审判决后，上诉人裘贵海不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回被上诉人王洪峰的全部诉讼请求，或将本案发回重审；3、一、二审诉讼费由被上诉人王洪峰负担。主要理由：原审法院认定涉诉租赁房屋权属的证据明显不足，且上诉人裘贵海系该房屋的合法承租人，在同等条件下享有优先购买权，没有通知上诉人裘贵海即将该房屋出售的行为，显然违反法律规定。
被上诉人王洪峰辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人灰堆管委会、原审第三人泉汇公司一致述称，同意原审判决结果。
原审第三人郝志敏、原审第三人常国伟一致述称，涉诉租赁房屋的产权人原审第三人灰堆管委会已将该房屋向本单位职工出售，原审第三人郝志敏作为该管委会的职工，已购买了该房屋，故同意原审判决结果。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案主要争议焦点为上诉人裘贵海是否应向被上诉人王洪峰返还涉诉租赁房屋并支付相应房屋使用费。在本案中，上诉人裘贵海依照所签订的《房屋租赁协议》使用涉诉租赁房屋，协议约定的租赁期间在2012年4月15日届满后，当事人未再续签租赁协议，上诉人裘贵海继续支付了三个月的租金后，被上诉人王洪峰即不再收取租金，并主张腾交涉诉租赁房屋。至此，原审法院认定双方书面协议约定的租期已届满，上诉人裘贵海续交三个月租金应视为不定期租赁，被上诉人王洪峰可随时解除租赁关系，上述认定与案件事实相符。依照被上诉人王洪峰的诉求，原审法院判令上诉人裘贵海返还涉诉租赁房屋，亦符合相关法律规定。上诉人裘贵海虽对该房屋的权属提出异议，但因权属问题并不影响被上诉人王洪峰基于租赁关系要求上诉人裘贵海履行合同及法定义务的权利，故本院对上诉人裘贵海的该项异议主张不予支持。对于上诉人裘贵海主张自己作为该房屋的承租人，享有同等条件下的优先购买权的问题，鉴于原审第三人灰堆管委会已经对涉诉租赁房屋进行处置，上诉人裘贵海可依据相关法律规定另行主张解决，现其以此为由拒绝腾交房屋，事实及法律依据不足，本院不予支持。对于房屋使用费一节，上诉人裘贵海认可自2012年7月16日至2013年9月15日期间仍占用涉诉租赁房屋，原审法院依照租赁协议约定的租金标准，判令上诉人裘贵海支付上述期间的房屋使用费70000元，该结果并无不当。上诉人裘贵海不同意支付，依据并不充足，本院不予支持。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人裘贵海之上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人裘贵海负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 陈 健
代理审判员 李宝罡
代理审判员 孙 静
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 于明辉
速 录 员 李 晶