湖北省鄂州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂07民终359号
上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北鸿洋达置业有限公司。住所地：湖北省武汉市东湖路***号***号房。
法定代表人：徐国洋，该公司董事长。
委托代理人：朱超群，湖北思普润律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉钢铁集团资产经营有限责任公司。住所地：湖北省武汉市青山区武钢办公大楼。
法定代表人：朱永红，该公司董事长。
委托代理人：何志平，湖北羚圣律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
委托代理人：王章纯，该公司律师事务部律师（代理权限为特别授权代理）。
上诉人湖北鸿洋达置业有限公司（以下简称鸿洋达公司）与上诉人武汉钢铁集团资产经营有限责任公司（以下简称武钢资产经营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2015）鄂鄂城民初字第01392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日受理后，依法组成由审判员齐志刚担任审判长，审判员李志伸、缪冬琴参加的合议庭，于2016年10月21日公开开庭进行了审理。上诉人鸿洋达公司的委托代理人朱超群、上诉人武钢资产经营公司的委托代理人何志平、王章纯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
鸿洋达公司向原审法院起诉，请求：：1、请求确认原告与被告双方于2014年1月23日签订的《房屋买卖合同》于2015年元月22日解除；2、判令被告退还原告的履约保证金150万元，退还首期款项150万元；3、判令被告支付违约金380万元；4、由被告承担本案的诉讼费。
武钢资产经营公司向原审法院反诉，请求：：1、判令被反诉人向反诉人交纳租金450万元；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金380万元；3、判令被反诉人向反诉人赔偿经济损失1000万元；4、判令被反诉人承担本案诉讼费用。
原审认定：2014年1月23日，被告（反诉原告）武钢资产经营公司（合同甲方）与原告（反诉被告）鸿洋达公司（合同乙方）签订一份《房屋租赁合同》，该合同第二条约定：甲方出租给乙方的房屋即原鄂州市委大院，位于湖北省鄂州市鄂城区明塘路48号，建筑面积5615.07平方米；第四条约定：租赁期限、用途。1、该房屋租赁期为5年，自房屋交付之日起至租赁期满结束，即2014年2月16日起至2019年2月16日止；2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为合法、合规的经营并取得当地政府的批准；3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。第五条约定：1、本合同约定的租金数额不包括能源费、税费或其他任何费用。每年租金如下：（1）2014年为人民币600万元；（2）2015年、2016年均为人民币800万元；（3）2017年、2018年租金根据双方约定的租金增幅另行计算确定，租金增幅原则上不低于2016年租金的3%；2、租金及履约保证金支付方式：2014年首期支付人民币300万元（其中150万元为履约保证金），于2月16日前10日内支付。2014年第二期租金于5月10日至16日期间支付，共计150万元；第三期租金于8月10日至16日支付，共计150万元；第四期租金于11月10日至16日期间支付，共计150万元。自2015年起租金按年度支付，于当年的2月6日至2月15日期间支付该年租金，直至租赁期届满。乙方应付租金逾期不交一个月以上的，甲方有权单方解除合同，相关责任全部由乙方承担。3、履约保证金在合同期满后经双方确认合同条款履行完毕，甲方无息原额退还乙方；合同履行期间，乙方如有违约，履约保证金将不予退还。第九条约定：甲方的违约责任。1、甲方因不能如期提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额10%的违约金。2、甲方每逾期交房一日，如乙方要求甲方继续履行合同的，则每日应向乙方支付日租金贰倍的违约金，甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失……；第十条约定了乙方违约责任。上述合同签订后，鸿洋达公司于2014年2月19日支付武钢资产经营公司首期租金150万元，于2014年3月11日支付履行合同保证金150万元。2014年6月18日，武钢资产经营公司向鸿洋达公司邮寄一份催缴租金函，要求鸿洋达公司于2014年5月16日前支付二期租金150万元，同年6月19日，鸿洋达公司给武钢资产经营公司复函说明原市委大院一直未能进行实质交付，大院仍被车站占用、相关门面房也未能清退，影响到其对承租房屋的使用及二期租金的缴纳，继续保留拒付租金的抗辩权。同年7月2日，武钢资产经营公司第二次向鸿洋达公司邮寄一份催收租金函，催收二期租金150万元，要求鸿洋达公司于2014年7月10日前缴清所欠租金，并告知如逾期仍未支付，将按合同约定解除合同，并保留追究违约责任的权利。2015年1月20日，鸿洋达公司向武钢资产经营公司邮寄解除合同通知书，通知内容为：1、解除2014年1月23日签订的《房屋租赁合同》。2、请收到本通知后七日内派员前来我方协商处理有关合同解除的善后事宜。3、我方将保留进一步追究贵方违约责任的权利。同年1月22日，武钢资产经营公司给鸿洋达公司复函，内容如下：一、你公司并无单方解除合同的权利；二、你公司借以提出解除合同的理由不属实、不成立、不具有正当性与合法性；三、我方保留追究你方违约责任的权利。
原审另查明：2013年11月8日，武钢（集团）公司规划发展部与武钢资产经营公司签订一份《土地资产托管经营协议书》，该协议约定武钢（集团）公司将部分集团公司及子公司权属土地资产委托武钢资产经营公司经营管理，其中包含鄂钢公司使用的位于鄂州市明塘路48号，土地证号为：鄂州国用（2010）1-1**号土地（即原鄂州市委大院）。原告（反诉被告）鸿洋达公司承租涉案房屋主要用于改造建城一个集KTV会所、茶楼、洗浴为一体的高档综合休闲娱乐场所，租赁房产面积5615.07平方米，包括门卫室（78.69㎡）、办公楼（2546.10㎡）、门楼（118.86㎡）、信访服务部（397.32㎡）、印刷厂（261.00㎡）、修理厂（1155.96㎡）、车库（1057.77㎡）。鄂钢公司于2012年6月1日与案外人李防修签订一份租期为一年的《临时租赁协议》，将大院内的场地作为停车场出租给李防修停车，鸿洋达公司承租后，李防修未腾退出停车场，另鄂钢公司于2013年3月将涉案房屋沿街从西向东第八间出租给案外人李诗妍从事服装经营，租期至2013年12月31日，鸿洋达公司承租后，李诗妍未腾退除该门面房。武钢资产经营公司为履行与鸿洋达公司之间的租赁合同，通过鄂钢公司将未腾退的停车场及门面房承租人诉诸本院，本院分别于2014年7月30日、11月4日做出判决，判令原承租人腾退停车场及门面房。2015年1月20日，鸿洋达公司认为武钢资产经营公司仍不能进行租赁房屋实质性交付为由，向武钢资产经营公司送达解除合同通知书，双方为此发生争议，原告鸿洋达公司遂于2015年6月30日诉诸法院。
原审认为：原告（反诉被告）鸿洋达公司与被告（反诉原告）武钢资产经营公司签订的《房屋租赁合同》，合法有效，依法应受法律保护。根据租赁合同第七条第2项的约定，被告（反诉原告）武钢资产经营公司如不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响经营的，原告（反诉被告）鸿洋达公司有权解除合同。该合同第八条约定了房屋交付条件，其中第1项约定，被告（反诉原告）武钢资产经营公司保证租赁房屋本身及附属设施、设备交付时处于能够正常使用状态。合同约定的租期为5年，自房屋交付之日起至租赁期满结束，即2014年2月16日起至2019年2月16日止。根据该约定，被告（反诉原告）武钢资产经营公司应在2014年2月16日前将涉案房屋交付给原告（反诉被告）鸿洋达公司使用。根据庭审查明的事实，被告（反诉原告）武钢资产经营公司截止2015年元月20日，仍不能保证租赁房屋附属设施、设备处于能够正常使用状态，其中停车场及相关沿街门面房仍被原租赁户占有未腾退，是导致双方未进行涉案租赁房屋完整交付主要原因，亦是酿成本纠纷的责任方。原告（反诉被告）鸿洋达公司认为被告（反诉原告）武钢资产经营公司不能按合同约定交付房屋，导致合同目的不能实现，向被告（反诉原告）武钢资产经营公司送达解除合同通知书，且被告（反诉原告）武钢资产经营公司于2015年元月22日收到该解除合同通知书，根据我国《合同法》第九十六条第一款的规定，涉案《房屋租赁合同》自解除合同通知到达被告（反诉原告）武钢资产经营公司时解除。故原告（反诉被告）鸿洋达公司请求确认双方于2014年1月23日签订的《房屋买卖合同》于2015年元月22日解除的诉讼请求，依法予以支持；被告（反诉原告）武钢资产经营公司收取原告（反诉被告）鸿洋达公司支付的首期租金150万元及履行合同保证金150万元，应予以退还，故此原告（反诉被告）鸿洋达公司请求被告（反诉原告）武钢资产经营公司履约保证金150万元，退还首期款项150万元的诉讼请求，依法予以支持；原告（反诉被告）鸿洋达公司请求被告（反诉原告）武钢资产经营公司按合同总金额3800万元支付违约金380万元的诉讼请求，根据最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的有关规定，根据公平原则和合同实际履行情况，参照民间借贷年利率24%的标准，由被告（反诉原告）武钢资产经营公司赔偿原告（反诉被告）鸿洋达公司违约损失108万元（自2015年元月22日至2016年7月22日，300万×月利率2%×18个月）。被告（反诉原告）武钢资产经营公司反诉请求原告反诉被告）鸿洋达公司缴纳租金450万元的诉讼请求，是基于继续履行合同前提下的反诉主张，其请求原告（反诉被告）鸿洋达公司支付违约金380万元，赔偿经济损失1000万元的反诉请求，于法无据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条、第一百三十四条第一款第（四）、（八）、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）鸿洋达公司与被告（反诉原告）武钢资产经营公司之间于2014年1月23日签订的《房屋买卖合同》于2015年元月22日解除；二、被告（反诉原告）武钢资产经营公司于本判决书生效之日起十日内退还原告（反诉被告）鸿洋达公司租金150万元、合同履行保证金150万元，合计人民币300万元；三、被告（反诉原告）武钢资产经营公司于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）鸿洋达公司违约损失108万元；四、驳回原告（反诉被告）鸿洋达公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）武钢资产经营公司的反诉请求。本案本诉受理费59400元，由原告鸿洋达公司负担19960元，由被告武钢资产经营公司负担39440元，反诉费65800元由被告武钢资产经营公司负担。
上诉人鸿洋达公司上诉称：上诉人鸿洋达公司与被上诉人武钢资产经营公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁原鄂州市委大院进行经营，合同签订后，上诉人依约支付首期款项300万元，其中150万元为履约保证金，但被上诉人一直未能将合同约定的房屋交付上诉人使用，给上诉人造成重大经济损失，根据租赁合同第七条第二项的约定“甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响经营，乙方有权解除合同”，故原审认定被上诉人未能依约将租赁房屋完整交付，构成违约，应承担违约责任，继而判决上诉人提出合同解除成立，并责令被上诉人退还履约保证金150万元和首期款项150万元均是正确的，应予维持。但原审在判决违约金时，错误适用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，并自作主张参照民间借贷年利率标准，以合同解除的时间为开始计算期间，判令被上诉人赔偿上诉人违约损失108万元，完全背离了双方合同的约定，也是完全错误的判决。根据租赁合同第九条第一项的约定“甲方因不能如期提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额10%的违约金”，该租赁合同五年的租金总额为3800万元，合同双方对违约金有明确、具体的约定，合法有效，上诉人诉求被上诉人承担违约金380万元，被上诉人提起反诉亦是要求上诉人承担380万元违约金，双方在违约金数额上完全一致，均没有认为违约金过高而请求法院进行调整，然而，本案中并不存在有当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的情形，原审却擅自更改合同双方关于违约金的约定，自作主张进行减少，严重损害了上诉人的合法权益。综上，请求：1.请求二审法院依法撤销原审判决第三项，改判被上诉人支付上诉人违约金380万元。2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
上诉人鸿洋达公司在二审举证期限内未提交证据。
上诉人武钢资产经营公司上诉称：原审认定事实不清、适用法律错误，具体如下：（1）2014年1月23日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》后，将上述合同所涉房屋全部腾空后通知被上诉人，双方约定于2014年2月14日进行交接，但是，被上诉人起初是借故推诿，后来又以租赁合同的建筑总面积之外有部分门面房和院内“停车场”的原租赁户尚未腾退为由拒绝收房，直至2015年1月20日单方无理提出解除《房屋租赁合同》。（2）在《房屋租赁合同》签订之前，被上诉人曾于2013年12月11日向上诉人递交《关于鄂州老市委大院承租后项目开发利用的情况说明》，提出“在原有建筑设施和配套设施的基础上拟投入月3000万元进行升级改造”的具体方案，上述方案中，被上诉人已经预计到承租后对鄂州老市委大院改造升级可能会存在着原有的租赁户所带来的问题，并且向上诉人提出了相应的对策，即“承租的第一件事是配合贵公司对现有租赁单位和个人进行清查摸底”。（3）2014年2月14日，上诉人向被上诉人履行《房屋租赁合同》交付房屋时，将合同中所约定的建筑总面积全部腾空，完全具备合同所约定的交付条件，虽然在租赁合同的建筑总面积之外存在有部分已经到期的门面房和院内“停车场”的原租赁户暂时拒绝腾退，但并没有影响到被上诉人对鄂州老市委大院承租后的具体改造方案的实施，更不存在会导致被上诉人的租赁合同目的无法实现的情况。（4）对于租赁合同的建筑总面积之外部分门面房和院内“停车场”原承租户到期后无理拒绝腾退的问题，上诉人进行了多方面的协调，做了大量的工作，投入了大量的人力和物力，直至通过申请人民法院强制执行，最终完成了清退工作。（5）被上诉人是因为其自身方面的原因，不愿意按原定计划投入3000万元对原鄂州市委大院进行升级改造，就以部分已经到期的门面房和院内“停车场”的原租赁户拒绝腾退为借口，拒绝接收已经具备交付条件的房屋，拒绝履行合同，致使原鄂州市委大院房屋空置至今。综上，请求1、撤销原审判决，查清事实后予以改判；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、判决被上诉人向上诉人支付违约金380万元；4、判决被上诉人赔偿给上诉人造成的租金及房屋空置经济损失1450万元；5、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人武钢资产经营公司为支持其抗辩理由，在二审举证期限内提交了如下证据：
照片四张。用以证明门面房已经腾退，并不影响整体的使用以及交付。
经庭审质证，上诉人鸿洋达公司对上诉人武钢资产经营公司提交证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议，认为不能反映当时的情形。
对上述有争议的证据，本院认为：照片形成的时间不明晰，且仅凭该组照片不能证明《房屋租赁合同》签订后停车场是否腾退，故对上诉人武钢资产经营公司提交该证据的证明目的，本院不予采信。
经审理查明：原审认定的事实属实。
本院认为：针对上诉人鸿洋达公司、上诉人武钢资产经营公司的上诉，（一）关于《房屋租赁合同》未履行的原因是鸿洋达公司自身原因还是原租赁户未腾退场地所致。根据《房屋租赁合同》的约定，上诉人鸿洋达公司承租的范围既包括5615.07平方米的房屋，还包括原鄂州市大院内的场地，而进出该大院仅有一扇大铁门，在二上诉人签订《房屋租赁合同》之前，武汉钢铁集团鄂城钢铁有限责任公司于2012年6月1日将原鄂州市委大院场地租赁给李防修用作临时停车场，双方签订了《临时租赁协议》，约定租期1年，该协议到期后，双方又续签《临时租赁协议》，租赁期限为2013年6月1日至2014年5月31日，二上诉人于2014年1月23日签订《房屋租赁合同》时，上述《临时租赁协议》并未到期，且该《临时租赁协议》期满后，原承租人李防修并未腾退场地，武汉钢铁集团鄂城钢铁有限责任公司通过向原审提起诉讼，原审法院于2014年11月4日作出（2014）鄂鄂城民初字第01554号民事判决，判令李防修腾退场地。在原鄂州市委大院场地迟迟不能腾退，影响上诉人鸿洋达公司不方便进出场，致使上诉人鸿洋达公司不能完全行使对租赁物的使用、掌控的情况下，上诉人鸿洋达公司依据合同的约定行使解除权，其行为符合法律规定和合同的约定，故《房屋租赁合同》未履行的原因是因原租赁户未腾退场地所致，上诉人武钢资产经营公司上诉认为是鸿洋达公司自身不愿履行合同的理由不能成立，本院不予支持。（二）关于武钢资产经营公司是否违约及违约金的计算标准。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期为5年，从2014年2月16日至2019年2月16日止，上诉人鸿洋达公司在合同签订后，交纳了包含履约保证金150万元在内的首期租金300万元，而上诉人武钢资产经营公司并未将《房屋租赁合同》约定的租赁物交予上诉人鸿洋达公司，其中签订《房屋租赁合同》时租赁物之一的场地仍由他人承租，租赁期限未届满，且到期之后的腾退工作一直延续到上诉人鸿洋达公司解除《房屋租赁合同》，故上诉人武钢资产经营公司履行《房屋租赁合同》中存在违约行为，考虑到上诉人鸿洋达公司仅出资300万元，其请求依据合同总价款3800万元的10%计算违约金过高，本院酌情予以减少，按照民间借贷年利率24%的标准计算资金占用期间的违约损失为1982000元（1500000元自2014年2月19日至2016年11月30日，1500000元×月利率2%×33个月＋1500000元×月利率2%÷30天×12天；1500000元自2014年3月11日至2016年11月30日，1500000元×月利率2%×32个月＋1500000元×月利率2%÷30天×20天）。（三）关于武钢资产经营公司原审反诉的请求能否成立。因上诉人武钢资产经营公司未按《房屋租赁合同》的约定交付符合要求的租赁物，上诉人鸿洋达公司已按照《房屋租赁合同》的约定履行了支付首期租金的义务，故上诉人武钢资产经营公司的反诉请求不能成立，同时，在上诉人鸿洋达公司于2015年1月20日向上诉人武钢资产经营公司邮寄了解除合同通知书，上诉人武钢资产经营公司收到解除通知后，仅向上诉人鸿洋达公司复函认为其无权单方面解除合同，并未在法定期限内依据合同法的规定，请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，对于2015年1月20日《房屋租赁合同》解除后资产闲置的损失，亦应由上诉人武钢资产经营公司自行承担，故上诉人武钢资产经营公司原审反诉的请求不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条、第一百三十四条第一款第（四）、（八）、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、维持鄂州市鄂城区人民法院（2015）鄂鄂城民初字第01392号民事判决第一、二、五项，即：“一、原告（反诉被告）鸿洋达公司与被告（反诉原告）武钢资产经营公司之间于2014年1月23日签订的《房屋买卖合同》于2015年元月22日解除；二、被告（反诉原告）武钢资产经营公司于本判决书生效之日起十日内退还原告（反诉被告）鸿洋达公司租金150万元、合同履行保证金150万元，合计人民币300万元；五、驳回被告（反诉原告）武钢资产经营公司的反诉请求”；
二、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2015）鄂鄂城民初字第01392号民事判决第三、四项，即：“三、被告（反诉原告）武钢资产经营公司于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）鸿洋达公司违约损失108万元；四、驳回原告（反诉被告）鸿洋达公司的其他诉讼请求”；
三、上诉人武钢资产经营公司于本判决书生效之日起十日内支付上诉人鸿洋达公司违约损失1982000元；
四、驳回上诉人鸿洋达公司的其他诉讼请求。
一审诉讼费用的分摊按一审的不变。二审案件受理费103000元，由上诉人鸿洋达公司负担17200元，上诉人武钢资产经营公司负担85800元（上诉人武钢资产经营公司二审应负担的85800元诉讼费用，已由其自行交纳65800元，余下20000元由上诉人鸿洋达公司垫付，执行中一并解决）。
本判决为终审判决。
审判长 齐志刚
审判员 李志伸
审判员 缪冬琴
二〇一六年十一月三十日
书记员 郭 炜