上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1243号
原告（反诉被告）上海市闵行区择优种子培育站。
法定代表人诸平。
委托代理人何芬，上海市福隆律师事务所律师。
委托代理人石靓，上海市福隆律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈小淼。
原告上海市闵行区择优种子培育站（以下简称择优种子站）与被告陈小淼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月2日立案受理后，由审判员邹巧弟适用简易程序于2013年7月24日公开开庭进行审理。后因案件复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2013年11月15日公开开庭进行了审理。庭审中被告提起反诉，本院受理后，与本诉合并审理。原告委托代理人何芬，被告陈小淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
择优种子站诉称，2012年1月，原、被告签订《租赁合同》，原告将位于本市闵行区××路××号1间门面房及附属设施出租给被告使用，租期为2012年1月1日至2012年12月31日；月租金为1，250元，年租金为15，000元。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告支付了截止至2012年12月31日的租金。2012年11月7日，原告书面告知被告合同将于同年12月31日到期，不再续租，要求被告做好搬离准备。但在合同期满后，原告多次催促搬离，但被告至今未搬离房屋。现要求：1、被告搬离上述房屋，将房屋返还原告；2、被告支付原告自2013年1月1日起至实际搬离之日为止的房屋使用费（按每月1，250元计算）。
陈小淼辩称，被告系外来媳妇，向原告租赁房屋，辛苦经营十多年，后经原告同意并提供相关资料而注册开办了上海市闵行区××图文设计店。被告为经营该店，购置了照相机、扫描仪、电话宽带、数字电视、复印机、写真机、打印机、刻字机、装订机等设备。被告承租的房屋现属于“闵行××”拆迁范围。2012年12月，原告委托“上海××房地产土地估价有限公司”对被告租赁的房屋进行评估，之后又于2013年3月再次评估。原告及其律师曾就搬迁补偿与被告进行多次约谈，但均未能谈妥。同样租赁原告房屋的其他租赁户，分别在2013年4月、5月、6月取得了丰厚补偿费和搬迁费，房屋也已拆除。然原告针对被告的装修补偿不及其他承租户的补偿零头。本案不是合同纠纷，要求驳回原告的诉讼请求。
租赁合同中约定，如遇征地动迁，被告投资的设施搬迁、动迁赔偿归被告所有。房屋租赁合同于2012年12月31日到期，但在2012年10月，原告的上级主管单位闵行区××委即已召开了“闵行××”项目××委地块征地房屋补偿工作动员会，确定给予房屋动迁补偿。这说明原告在2012年12月已取得了动迁补偿款。在原告取得动迁补偿款时，涉案房屋不再属于原告，原告应按动迁政策将补偿款发放给承租人，更不应再向承租人收取租金。被告多次与原告及其律师协商动迁补偿事宜，但一直未能解决。现提起反诉，要求：1、原告退还租赁保证金1，000元；2、原告赔偿房屋装修及十余年的维护费6万元；3、电话、宽带、有线电视以及营业执照地址变更而影响的营业损失5万元；4、原告赔偿设备搬迁的损失7万元；5、原告赔偿因搬迁造成的客源流失、停产停业损失8万元；6、原告赔偿误工费2万元；7、原告赔偿交通费2，000元、咨询费6，000元、打印费2，000元。
针对陈小淼的反诉，择优种子站辩称，同意在被告返还房屋时退还被告保证金1，000元。双方的租赁合同早已到期，原告不应支付任何补偿费。即使在合同期满前，房屋所在地块已进行动迁前期工作视为已经动迁，动迁方也只补偿装修、设备设施搬迁费。不同意除第1项反诉请求外的其余反诉请求。
择优种子站向本院提供了下列证据：
一、双方签订的租赁合同1份；
二、产权人为上海市闵行区××繁育场的房地产权证1份；
三、上海市闵行区××繁育场出具的授权委托书、情况说明各1份。
经质证，陈小淼对上述证据一、二的真实性无异议；对证据三的真实性未提出异议，但表示因由于择优种子站不是房屋权利人，故无权提起本案诉讼。
陈小淼向本院提供了下列证据
一、双方签订的租赁合同1份（与择优种子站提供的租赁合同相同）；
二、上海市闵行区××图文设计店营业执照1份；
三、金额分别为17，656元、20，055元的二次装修及附属物明细表各1份（记载的承租人为“上海闵行××印务经营部”）。陈小淼表示房屋实际由其租赁使用，仅是挂了××印务经营部招牌。
经质证，择优种子站对证据一、二的真实性无异议，对证据三则表示按合同约定，在合同期满后，承租人应当将动产搬离，若不搬离，则归出租人所有。
经审理查明，本市闵行区××路××号房屋权利人为上海市闵行区××繁育场。择优种子站受××繁育场委托对房屋进行经营管理，并有权出租。
2012年1月，择优种子站作为出租人（甲方），陈小淼作为承租人（乙方），双方签订《租赁合同》1份，陈小淼向择优种子站租赁本市闵行区××路××号1间房屋。合同约定，乙方于租赁期限内投资建设、装修等，需符合消防要求并经甲方同意后方可实施，实施后所有权归甲方，乙方在租赁期内具有使用权。租赁期结束，在不影响租赁物结构和正常使用情况下，乙方有权将机械等动产搬离；房屋租赁期为2012年1月1日至2012年12月31日止；月租金为1，250元；在甲方交付房屋同时，乙方应支付保证金1，000元。合同第八条“违约”条款第7项规定：如遇国家征地，政府有赔偿的原甲方的归甲方享有，乙方投资的设备（施）的搬迁，动迁赔偿归乙方。
双方按约交接了房屋，陈小淼支付了1，000元保证金。此后，双方按约履行，陈小淼支付了截止2012年12月31日的租金。陈小淼在该房内注册成立了上海市闵行区××图文设计店，但在房屋外挂了“××印务”的店招。
2012年11月21日，上海市闵行区××中心发布一份《关于闵行××项目建设储备地块非居住房屋补偿的实施方案》，确认闵行区××规划开发建设用地地块范围内非居住房屋的搬迁方案（地块范围为东至××河，南至××路、××河，西至××路，北至××路）；补偿人为闵行区××中心。针对集体所有土地上具有房地产权证的非居住房屋的搬迁补偿内容及标准为：土地使用权、房屋、构筑物、附着物、装修及配套设备搬迁费依据评估报告；停产停业损失：生产厂房为350元／平方米，仓库为250元／平方米，配套辅助房为150元／平方米。
2012年12月，上海××房地产土地估价有限公司对陈小淼租赁的房屋装修、设备移机费进行评估，结论为装修价值15，575元、设备移机费1，990元，合计17，565元。
双方的租赁合同于2012年12月31日到期，双方未续租。择优种子站多次要求陈小淼搬离房屋，陈小淼亦数次与择优种子站协商搬迁补偿，但双方未能协商一致。
此后，陈小淼又收到一份房屋二次装璜及附属物明细表，确定的二次装修价值16，075元，设备移机费3，980元，合计20，055元。
现择优种子站以诉称理由诉至本院，而陈小淼则提起反诉。
庭审中，双方确认，陈小淼承租的房屋面积为60平方米。择优种子站表示，为了解决纠纷，同意按房屋二次装璜及附属物明细表的评估金额支付补偿费，并愿意按350元／平方米支付停产停业费。
庭审后，择优种子站表示，陈小淼承租的房屋位于××路××号内。择优种子站为了管理方便，自行将涉案房屋编号为××号。
本院认为，择优种子站虽然不是涉案房屋权利人，但其受房屋权利人委托对房屋进行经营管理，有出租的权利。陈小淼表示择优种子站不是房屋权利人而无权提起本案诉讼，动迁实施后择优种子站无权再收取租金的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。
择优种子站与陈小淼签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。在合同期内，双方按约履行了各自义务。在租赁合同到期后，双方未续签合同，故陈小淼应当及时搬离房屋，将房屋归还择优种子站。现择优种子站要求陈小淼搬离房屋的请求，本院予以支持。由于陈小淼在合同期满后，未能及时按约搬离房屋，仍然占有使用，故应当支付择优种子站房屋使用费。现择优种子站要求按租赁合同中约定的租金标准要求陈小淼支付使用费，本院予以支持。
虽然在租赁合同期满前，闵行区××中心发布了“闵行××项目”建设储备土地的拆迁补偿方案，但该方案的发布，并未影响陈小淼作为承租人对房屋的使用，择优种子站也未在合同期满前因土地动迁而要求陈小淼提前搬离，故陈小淼无权要求择优种子站按动迁补偿标准支付补偿款。在租赁合同期满后，陈小淼应当自行搬离房屋内的设备设施，自行负担搬迁费。现择优种站同意按拆迁补偿标准支付停产停业损失费60平方米＊350元=21，000元，并参照装修补偿及设备移机费的评估结果支付装修补偿及搬迁费20，055元，本院予以支持。
陈小淼反诉要求择优种子站返还保证金，择优种子站对此表示同意，故本院予以准许。关于陈小淼反诉主张的其他赔偿费用，除择优种子站自愿补偿停产停业费、装修补偿及搬迁费外，均无事实依据，也缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈小淼于本判决生效之日起十日内搬离本市闵行区××路××号房屋，将房屋返还原告（反诉被告）上海市闵行区择优种子培育站；
二、被告（反诉原告）陈小淼于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海市闵行区择优种子培育站自2013年1月1日起至2013年10月31日为止的房屋使用费人民币12，500元；并支付自2013年11月1日起至实际搬离房屋之日为止，按每月1，250元计算的房屋使用费；
三、原告（反诉被告）上海市闵行区择优种子培育站于被告（反诉原告）陈小淼搬离房屋之日，返还被告（反诉原告）陈小淼租赁保证金人民币1，000元；
四、原告（反诉被告）上海市闵行区择优种子培育站于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈小淼停产停业损失费21，000元、装修补偿费16，075元、设备移机费3，980元，合计人民币41，055元；
五、驳回被告（反诉原告）陈小淼要求原告（反诉被告）上海市闵行区择优种子培育站赔偿房屋装修及维护费6万元、营业损失5万元、设备搬迁的损失7万元、客源流失的经营损失8万元、误工费2万元、交通费2，000元、咨询费6，000元、打印费2，000元的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币175元，由陈小淼负担。
反诉案件受理费减半收取计人民币2，832.50元，由上海市闵行区择优种子培育站负担396.55元，陈小淼负担2，435.95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈慧芬
人民陪审员 陆家寿
二〇一三年十一月二十五日
书 记 员 周佳慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。