河南省漯河市召陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）召民初字第33号
原告许军华，男，汉族，1957年4月16日生。
委托代理人曹淼，河南永力律师事务所律师。
被告代金玉，女，汉族，1963年8月8日生。
被告谢保华，男，汉族，1963年8月14日生。
委托代理人代金玉，女，系被告谢保华妻子。
第三人戴和平，男，汉族，1954年2月28日生。
第三人戴和平委托代理人何博巍，男，汉族，1991年3月26日生。
第三人戴志英，女，汉族，1949年7月16日生。
第三人代金凤，女，汉族，1952年9月26日生。
第三人代和翔，男，汉族，1957年5月24日生。
第三人戴永红，女，汉族，1969年8月5日生。
以上四第三人共同委托代理人戴和平，男，汉族，1954年2月28日生。
原告许军华诉被告代金玉、谢保华、第三人戴和平、戴志英、代金凤、代和翔、戴永红买卖合同纠纷一案，漯河市召陵区人民法院作出（2014）召民二初字第141号判决后，被告不服提出上诉，漯河市中级人民法院作出（2014）漯民四终字第498号民事裁定书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许军华及其委托代理人曹淼、代金玉、谢保华委托代理人代金玉、戴和平及戴志英、代金凤、代和翔、戴永红四人共同委托代理人戴和平、第三人戴和平委托代理人何博巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许军华诉称：2000年6月被告在铁新村周边张贴售房小广告，出售源汇区铁新村34号楼1-2-3房，建筑面积46.8平方米。原告看到广告开始与被告协议，得知因其父离世，兄妹等人均在外地工作，因此，家人决定将小房屋出售。同年6月30日，经原、被告双方协议，签订了房屋购买协议，被告将漯河市源汇区铁新村34号楼1-2-3房屋及自建房一间售予原告，并承诺配合原告办理相关手续。同日，原告支付房款，被告将房产证等相关手续一并交付给原告。原告将房屋装修后，搬入居住至今已有14年之久，原告一直要求被告配合办理相关手续，但被告拖延至今。2013年房屋面临拆迁，原告再次要求被告办理房屋过户，被告诡称其不知道卖房一事，14年前卖房时是其夫谢保华隐瞒其私自所为，谢也自认其说，并称其一直隐瞒其妻代金玉13年，欺骗代金玉声称房屋一直由他人租赁。综上所述，原告支付房款后已经取得漯河源汇区铁新村34号楼1-2-3房屋所有权，并居住至今已有14年之久，被告违背诚信，拒绝配合办理过户，侵害了原告的合法权益。为维护自身权益，故诉求双方签订的房屋买卖协议有效，被告及第三人协助原告办理房屋过户手续，诉讼费由被告承担。
被告代金玉、谢保华辩称：在2013年11月之前，被告代金玉就没有见到过许军华，也不知道有许军华这个人，更不知道有买卖协议书，没见到卖房款，也没给任何人写过收款收据。2013年11月底，代金玉哥哥回漯河办理继承手续，他听说许军华有二被告给许军华写的协议书，就追问被告看协议书。代金玉说“我没写过协议，更没有看到过协议”。当天代金玉找到许军华要求看协议书，许军华老婆称协议书由许军华放着。2013年12月份，代金玉在召陵区法院王卫东办公室第一次见到“代金玉”签的卖房协议。关于房本，谢保华称其好哥们想买楼下他自己盖的小平房，想要房本证明一下。代金玉就到其父母居住地，在抽斗中看到房本、购房合同、购房发票，就单独将房本拿回漯河。后来不知道谢保华什么时间将房本给其好哥们。直到武铁局下文件通知各单位，可以补办余下20%的产权，代金玉才去找房本。谢保华称将房本给其好哥们看了，至今未归还。一审法院已经认定谢保华假冒代金玉签名的事实，实际上真正的买卖双方为谢保华和丁玉华。从房屋买卖合同签订过程看，没有证据显示有代金玉本人签名，也没有证明表明其委托他人办理房屋买卖。代金玉也没有领到售房款。
第三人戴和平、戴志英、代金凤、代和翔、戴永红辩称：一、原告许军华签订的房屋购买协议不成立。本案中，谢保华和丁玉华系朋友关系，丁玉华和许军华是亲戚关系，三人是以出卖谢保华建的楼前房屋而签订的漯河市源汇区铁新村34号楼1-2-3购房协议，次行为严重损害了第三人的权益。本案中谢保华交给许军华的是武汉铁路分局标准房屋所有权证武铁房标字第1005506号房产证，而房产证上清楚的表明是代学文的房产。由此当时许军华肯定知道合同中表明的房子不是谢保华的，再次说明谢保华、丁玉华、许军华之间签订合同是恶意的行为。而且谢保华承认在该合同中“代金玉”是自己所签。谢保华、丁玉华和许军华三人签订的合同中，谢保华对漯河市源汇区铁新村34号楼1-2-3房产根本没有处分权，该合同也无法履行交付和进行过户，并且代金玉对合同毫不知情，更不是代金玉的真实意思表示。二、河南省漯河市源汇区铁新村34号楼1-2-3房产系戴和平、戴志英、代金凤、代和翔、戴永红、代金玉共同共有。该房产系第三人的父亲代学文出资购买，以武铁房标字第1005506号为证。第三人父母去世后，留下该房产作为遗产。根据《中华人民共和国物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”。因此，第三人父母死亡时，该房屋所有权由戴和平、戴志英、代金凤、代和翔、戴永红、代金玉取得。本案中戴和平、戴志英、代金凤、代和翔、戴永红、代金玉始终没有对房屋分割，也没有放弃继承。代金玉和谢保华处分房产属于无权处分，并且代金玉一直表明协议上面不是她本人签字。综上，第三人作为漯河市源汇区铁新村34号楼1-2-3房产的继承人之一，是在2013年11月27日铁路局通知办理征收补偿款时才知道自己的权力受到侵害。原告的行为严重侵害了第三人的合法权益，特请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持自己的主张提供如下证据：第一组证据的证据一、房屋买卖合同一份，收条一份。证明1、房屋买卖合同签订时，被告代金玉及其丈夫谢保华、代金玉母亲是完全民事行为能力人，出售房屋意思真实。房屋买卖合同签订时被告代金玉及其丈夫谢保华夫妻感情正常，合同也未附任何条件，合同内容已经实际履行；2、被告家人对出售房产是明知的，被告代金玉及其丈夫谢保华有权对房屋进行处分。证据二、房屋权属证书原件一份。证明1、房屋买卖合同签订后，被告代表家人将房屋权属证书原件交给原告，合同内容已经实际履行；2、被告家人对出售房产是明知的，被告代金玉父亲去世后，其母跟随代金玉生活，被告代金玉代表家人出售房屋，其后，代金玉母亲去世，在原告许军华取得房屋，装修后居住长达13年间，没有任何人向许军华主张过任何权利。代金玉家人对出售房屋一事是明知的，代金玉有权对房屋进行处分。证据三、补交的20%房款收据，证明房屋可以出售，并且根据相关文件原告许军华已经补交20%房款，取得100%所有权。第二组证据的证据一、天桥铁新村社区居委会出具的证明一份，证明房屋交付即成事实，已经履行完毕。原告许军华取得房屋，装修后居住长达13年间，没有任何人出面主张原告许军华侵权；证据二、证明四份，证明原告许军华取得房屋，装修后与家人一直居住长达13年间，没有任何人出面主张原告许军华侵权；以及户口本三页，证明原告许军华取得房屋，装修后与家人一直居住长达13年，并且将户口办理登记在居住房屋漯河市源汇区铁新村134号院34号名下，在13年间没有任何人出面主张原告许军华侵权。证据三、证人丁玉华、许军平出庭证明，1、双方交易时不存在无权处分的情形，被告及其家人对房屋出售是明知的，并且也同意出售；2、房屋交付即成事实，已经履行完毕。原告许军华取得房屋，装修后居住长达13年间，没有任何人出面主张原告许军华侵权。第三组证据，起诉状和案件受理通知书一份，证明戴和平称代金玉将房屋出售是部分事实，不存在谢保华向代金玉隐瞒出售房屋的情形。第四组证据，2012）召民初字第482号判决书与（2014）漯民四终字第16号判决书，证明1、两份判决书均确认，铁路新村房屋可出售；2、原告的邻居，居住于铁新村9号楼1-1-2层六陈修坤起诉要求确认合同有效，配合办理过户手续，同本案情形一样，房权证上登记房主去世后房屋被出售，经两级法院审理确认合同有效，并配合办理过户手续，现已进入执行阶段。
被告代金玉、谢保华质证称：证据一的协议书开始有一份，现在又有一份，不知道以那份为准，原告提供的两份协议相互矛盾，签字完全不一样，上面许军华的华字与复印件上不一样，证明人丁玉华的华字也不一样。收到条上代金玉不是本人所写，收到条的日期是6月30日。证据三出示的收据上只有一个私人的章，没有铁路房产部门的公章，也不显示许军华名字，只有代学文的名字，收据上也看不出来是哪里的收据。被告对出庭证人丁玉华、许军平质证称，二证人和原告系亲属关系，证人说话肯定偏向原告，而且证人证言漏洞百出，系伪造证言、歪曲事实。
第三人戴和平、戴志英、代金凤、代和翔、戴永红质证称：对证据一有异议，因被告谢保华称此合同不是他与原告及证明人所签，而且被告代金玉称此协议她没有见过，第三人针对此协议是否真假需要被告或者原告申请笔迹鉴定。两份协议内容一样，但是签字不一样。对证据二的证明对象有异议，房屋买卖合同签订后，将房产证交给原告，并不代表将房屋过户给原告，并且二被告一直称此协议为假，不知道房产证怎么交给原告的。对于证据三有异议，收据上没有任何单位公章，根本无法证明是否补交了20%房款，而且房屋出售不可能以此收据为证明。对证据四有异议，居委会出具的任何东西根本证明不了二被告是否买卖此房屋，且房屋交付不清楚，履行完毕需要有房屋真正过户，此房屋系第三人和代金玉共同所有，代金玉无权处分。对证据五，户口登记在此处与房屋是否买卖没有关系。对证据七有异议，戴和平以前的诉称与本案没有关系。
被告代金玉、谢保华提供如下证据：照片两张，证明出卖的是小平房。原告质证称，小平房是包括在内一起出售的。第三人对该证据没有异议。
第三人戴和平、戴志英、代金凤、代和翔、戴永红提供如下证据：一、家庭日记、生活光盘及代金凤证人证言，证明1996年第三人其父亲和母亲芦清莲从漯河搬到洛阳生活居住，当时离开漯河到洛阳休养看病，母亲芦清莲不知道买卖房子，也没有参与买卖的过程。二、芦清莲洛阳户口身份证、洗澡购票卡、医疗账户卡、医疗保险证、人寿保险单、洛阳塔湾社区居委会证明、洛阳盘龙公墓的墓地证、死亡证明。证明被告代金玉母亲在洛阳生活的。三、代学文死亡证明及办证收据、骨灰盒收据、火化等费用收据，证明其2000年4月22日离世，未过百天，家属都在洛阳办理安葬事宜，不能还在2000年6月30日卖房。四、漯河市公安局经济开发区分局和漯河市经济技术开发区后谢乡解放南路居委会证明。证明代学文与戴和平系父子关系。五、武汉铁路局住房买卖合同书、武汉铁路局住房买卖发票。证明办理100%产权证需要以上原件，该原件一直由戴和平保管，即戴和平等兄弟姐妹没有放弃继承。六、2013年11月27日武汉铁路局的证明函，证明武汉铁路局通知代学文子女办理继承手续。七、最高人民法院指导案例，证明伪造的合同不成立，出卖人出卖共有房屋，要求继续履行办理房产证，法院判决驳回。
原告质证称：证据一证明其母亲不知道卖房事实与法庭查明的事实不符。证据二中代金凤与戴永红证言相互矛盾。戴永红证明其父母亲和戴永红一起住，但代金凤证言称其父母是在洛阳机场塔河湾庄安家，与第三人戴和平说其父母一直跟随他居住相矛盾。另外第三人提供的后谢乡解放南路居委会证明戴和平一直在解放路618号院居住，和解放南路居委会出具的证明其父子关系是相互矛盾的，因为戴和平并不是解放南路辖区居民。对证据三证据本身无异议，但证明对象有异议，该证据与证人出庭作证情况相互矛盾，证人陈述的是当时卖方的真实情形。对证据五真实性无异议，但证明对象有异议，剩余的20%房款原告许军华已经交付给了铁路局，铁路局已经收取，原告已经取得100%房产权。对证据六有异议，漯河车站印章是假的，漯河车站如果对外出具证明需要有公章、编号和遍码，还应有两人以上证明人签字确认。证据七最高院指导案例不是最高院判例，且与本案案情不一样。
被告代金玉、谢保华对第三人证据都认可。
审理查明：位于漯河市铁新村34号楼1-2-3房屋的登记房主为代学文，该房屋建筑面积为46.8平方米，使用面积为36平方米。该房屋系代学文从武汉铁路局信阳建筑段购买，代学文于2000年5月25日死亡后，该房屋由芦清莲、戴和平、戴志英、代金凤、代和翔、戴永红、代金玉继承共有，2009年2月6日芦清莲去世后，该房屋应由戴和平、戴志英、代金凤、代和翔、戴永红、代金玉继承共有。2000年6月30日，原告许军华从被告谢保华、代金玉手中购得该房屋，价款为26000元，双方签订了房屋买卖协议，原告许军华当天履行了付款义务，谢保华、代金玉将代学文的武汉铁路分局标准价房屋所有权证交与了许军华，该房屋所有权证号为武铁房标字第1005506号。谢保华在原一审开庭时承认协议上代金玉的签名是其代签。原告购买房屋后将房屋装修后入住至今。由于该房屋属于铁路公房，武汉铁路局信阳建筑段在卖房时拥有20%的产权，2012年7月11日，原告许军华在武汉铁路局将下余20%房款2219元及相关费用230元缴纳给了武汉铁路局信阳建筑段。原告购买涉案房屋并入住至今，被告谢保华、代金玉及第三人从未向原告主张过相关权利。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告谢保华在代替代金玉签订房屋买卖协议后，履行完交房义务，允许原告以所有人身份对所购买房屋进行装修并入住十多年，被告谢保华以代金玉名义给原告出具了购房款收据，并将房产证等手续交与原告。由于被告谢保华与被告代金玉系夫妻关系，原告有理由相信谢保华有权代理该房屋买卖，其与原告签订的房屋买卖协议符合表见代理的法律规定。由于原告履行了付款义务，被告也将房屋产权证及房屋交给原告，原告居住至今，被告已经履行了合同主要义务，协助原告办理过户登记是一项附随义务，按照约定，被告有义务协助原告办理过户手续，故原告要求确认合同有效，要求被告协助办理房屋产权变更登记手续，应当依法予以支持，该房屋应归原告所有。被告代金玉及第三人戴和平庭审时均称不知道房屋已经被许军华购买，不符合常理，且其在长达十多年的时间里均未向原告或者互相之间就该房屋主张过权利，应认定其对房屋买卖的事实均知晓，故对被告代金玉与第三人戴和平辩称本院不予采信，对被告及第三人要求确认房屋买卖协议无效，本院不予支持，同时第三人也有义务协助原告办理过户手续。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十五条之规定判决如下：
一、确认原告许军华与被告谢保华、代金玉于2000年6月30日签订的房屋买卖协议有效；
二、被告代金玉、第三人戴和平、戴志英、代金凤、代和翔、戴永红在判决生效后30日内协助原告许军华办理武铁房标字第1005506号房屋的权利变更登记手续。
案件受理费100元由被告谢保华、代金玉负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。如上诉人在上诉期满后未缴纳上诉费，视为上诉人未上诉。
审 判 长 张 辉
审 判 员 张啸飞
人民陪审员 胡小茹
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 张婷婷