新民市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0181民初1036号
原告：郭瑛，男，1970年2月20日出生，汉族，住址辽宁省建昌县。
委托代理人：郭永旭，辽宁翰林律师事务所律师。
委托代理人：李通，辽宁翰林律师事务所律师。
被告：刘宝君，男，1979年1月16日出生，汉族，现住辽宁省新民市。
被告：朱强，男，1987年1月27日出生，汉族，住址辽宁省新民市。
被告：沈阳邦一房地产开发有限公司，住所地新民市。
法定代表人：万邦一，该公司经理。
委托代理人：郑连伟，该公司法律顾问。
原告郭瑛诉被告刘宝君、朱强、沈阳邦一房地产开发有限公司装饰装修合同纠纷一案，原告于2016年3月3日在本院起诉，本院受理后，依法由审判员张春红担任审判长，与代理审判员唐晓丽、人民陪审员闫岩组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告郭瑛及其委托代理人郭永旭、被告沈阳邦一房地产有限公司被告（以下简称“邦一公司”）的委托代理人郑连伟到庭参加了诉讼。被告刘宝君、朱强经本院依法传唤，无正当理由未出庭应诉，本院依法按照缺席审理。本案现已审理终结。
原告郭瑛诉称，原告给被告邦一公司做外墙涂料工程，被告邦一公司给付原告两套楼房（B区：9#1-14-1和A区5#1-28-1）抵顶所欠原告外墙涂料工程款，2015年6月4日，经原、被告协商一致，签订了房屋买卖协议，约定原告将抵顶工程款的两套楼房卖给被告刘宝君，双方约定B区9#1-14-1号楼房款为28万元，A区5#1-28-1号楼房款为26万元，并约定7月30日前付清全部房款。同时该协议第四款约定：如乙方（被告刘宝君）违约，不再规定的时间付款，超出规定日期，甲方（原告郭瑛）有权收回两套楼房，首付款不退。第六款约定，不管乙方（被告刘宝君）楼再卖给谁，在规定的日期内付清全部楼款前（即54万元整），所有权归甲方（原告郭瑛）所有，付清后此协议由乙方（被告刘宝君）收回，所有权归乙方（被告刘宝君）所有。在协议的约定期限内，被告只给付了20万元，尚有34万元未付，被告已经构成了违约，现原告请求被告立即给付原告买房款或被告将楼房退还给原告，并由被告承担本案诉讼费用。后经释明，原告明确诉讼请求为要求被告刘宝君、朱强退还蓝湾一品小区A区5#1-28-1号楼房。
被告刘宝君未出庭，未提供书面答辩意见。
被告朱强未出庭，未提供书面答辩意见。
被告邦一公司辩称，我公司因欠原告郭瑛的工程款将本案诉争的房屋两套抵顶给原告郭瑛，我公司也一直承认并同意继续履行以房屋抵顶工程款。关于我公司与朱强签订的定购书和备案合同，是我公司应原告郭瑛要求将该房的买卖手续出具给朱强，我公司已经将房屋交付给原告郭瑛，原告郭瑛与其他另两名被告之间的经济往来和业务往来与我公司无关。
经审理查明，2014年10月25日，被告邦一公司（甲方）与沈阳旭景装饰设计工程有限公司（乙方）签订《蓝湾一品住宅小区Ⅰ期外墙涂料、地下室地坪漆及防潮防水涂料工程承包合同书》一份，约定被告邦一公司将自行开发建设的蓝湾一品住宅小区城市综合体A区5#、6#、7#、8#、9#、10#楼及B区4#、5#、6#、7#、9#楼外墙涂料工程（质感漆、真石漆），地下室地坪漆及地下室防潮防水粉饰涂料工程发包给乙方施工。该合同乙方的联系人为原告郭瑛。2015年6月4日，被告邦一公司与被告朱强签订《蓝湾一品商品房认购协议书》二份，协议约定：被告朱强购买被告邦一公司建设的蓝湾一品A5号楼1单元28层1号房和B9号楼1单元14层1号房两套，建筑面积分别为87.6平方米和87.69平方米，折后单价分别为4384.4元/平方米和4365元/平方米，房款总价分别为384073元和391410元。该两份协议书中明确标注“备注：抵蓝湾一品外墙涂料工程款”，该两份协议书背面写明：“我郭瑛自愿将蓝湾一品A5#1-28-1（B9#1-14-1）转卖给朱强（此款项为工程款）。郭瑛。”同日，原告郭瑛（协议甲方）与被告刘宝君（协议乙方）签订《买卖房协议书》一份，约定：“一、经甲乙双方协商，甲方将邦一地产（蓝湾一品楼房）两套楼（B区：9#1-14-1，A区：5#1-28-1）卖给乙方刘宝军。二、两套楼首付款为每栋五万元，两套全部楼款伍拾肆万元整（B区：9#1-14-1为贰拾捌万元整[￥280,000.00元]，A区：5#1-28-1为贰拾陆万元整[￥260,000.00元]）。三、剩余楼款六月三十日前付贰拾万元整[200,000.00元]，七月三十日前付清全部楼款贰拾肆万元整（￥:240,000.00元）。四、如乙方违约，不在规定之时间付款，超出规定日期，甲方有权收回两套楼房（B区：9#1-14-1，A区：5#1-28-1），首付款不退。五、两套楼发票由乙方保管，发票无论乙方开给谁。乙方作抵押或其他用途产生后果由乙方负责。六、不管乙方楼再卖给谁，在规定日期内付清全部楼款前即伍拾肆万元整，所有权归甲方所有，付清后此协议由乙方收回，所有权归乙方所有。七、此协议一式两份，甲乙双方各执一份。具有同等法律效力。八、此协议双方签字后即生法律效力。”被告邦一公司于2015年6月4日向原告郭瑛出具上述两套房屋的收款收据两张，金额分别为384073元及391410元。现原告郭瑛因其未收到购房款起诉至法院。经释明，原告选择诉讼请求为要求被告刘宝君、朱强退还新民市蓝湾一品小区A区5#1-28-1号楼房。原告还表示另一套楼房（蓝湾一品小区B区9#1-14-1）在本案不再主张权利，且原告认为被告刘宝君交付了6万元购房款和好处费14万元（郭瑛承诺因刘宝君为其介绍工程给付好处费）作为B区9#1-14-1的购房款。
另查明，经询问原告郭瑛及被告邦一公司，双方均认可本案诉争房屋为被告邦一公司抵顶欠原告郭瑛的工程款，双方工程款并未结算完毕，被告刘宝君及被告朱强均未向被告邦一公司交纳过购房款。另原告郭瑛表示本案诉争房屋实为其卖给刘宝君，之后应刘宝君要求，同意被告邦一公司将购房协议的乙方写为朱强，但郭瑛与朱强之间并无直接的法律关系。被告刘宝君与被告朱强并未出庭，无相应的答辩意见。
再查明，经查询，新民市房产管理处出具《证实》一份，载明：“蓝湾一品小区A5#1-28-1室备案人：朱强。备案时间：2015、6、4。”
以上事实，有原告起诉状及申请书、《蓝湾一品商品认购协议书》、《收款收据》、《蓝湾一品住宅小区Ⅰ期外墙涂料》、《买卖房协议书》、《证实》等证据经庭审质证，本院予以确认，并开庭笔录在卷佐证。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有权对对方当事人提交的证据进行质证和答辩的权利，但本案被告刘宝君、朱强经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告郭瑛及被告邦一公司提供的证据及陈述，对本案的事实予以认定。根据原告郭瑛及被告邦一公司提供的证据及陈述来看，原告郭瑛与被告邦一公司之间实为以房抵债关系，本案所涉房屋应为抵债房。因以房抵债合同应为实践性合同，以实际交付为成立要件，办理产权证书方为履行完毕。现原告郭瑛在未取得房屋所有权证的情况下，直接将房屋转卖给被告刘宝君或被告朱强，并由被告邦一公司与被告朱强签订房屋买卖合同的行为实为规避法律的行为，应为无效。经询问，原告郭瑛和被告邦一公司均表示现在仍然同意以本案诉争房屋抵顶工程款，被告邦一公司仍然愿意将该房交予给原告郭瑛占有。故此，原告要求被告朱强、刘宝君将诉争房屋退还原告郭瑛的诉讼请求，本院予以支持。鉴于原告郭瑛与被告邦一均表示工程款尚未结算完毕，故对于工程款的数额及支付等问题，工程双方可待发生纠纷时另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告刘宝君、朱强于本判决生效之日起15日内互相协助将位于新民市蓝湾一品小区A区5号楼1-28-1号的房屋退还给原告郭瑛；
二、驳回原告郭瑛的其他诉讼请求。
案件受理费6400元，由被告刘宝君、朱强承担5200元，原告郭瑛承担1200元；保全费1820元，由被告刘宝君、朱强承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张春红
代理审判员 唐晓丽
人民陪审员 闫 岩
二〇一七年一月十八日
书 记 员 王海滨