贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终5760号
上诉人（原审原告）丁冬青，男，1962年11月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人（原审原告）陈维莎，女，1959年11月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人秦阳，贵州驰远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）贵州全林企业集团房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区富水南路2号。
法定代表人陈全林，该公司董事长。
委托诉讼代理人黄修忠，男，1947年6月8日出生，汉族，该公司员工，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人陈维莎、丁冬青与被上诉人贵州全林企业集团房地产开发有限公司（以下简称全林房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市乌当区人民法院于2016年10月26日作出（2016）黔0112民初1479号民事判决，上诉人陈维莎、丁冬青不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈维莎、丁冬青上诉请求：一、撤销原判；二、改判被上诉人赔偿因其违约行为给上诉人造成的经济损失95402元；三、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原判决认定事实不清，适用法律不当。1、本案《商品房买卖合同》第十四条第1项约定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺。1、给排水，电，一户一表，交房时达到使用条件。同时，《合同补充协议》中约定“交房时温泉水入户；使用年限与该商品房产权同期”。由此可见，本案中的给水不仅仅指供应自来水，也包含温泉水。因此，“温泉水入户”属于合同第十四条约定的“给水”范围；2、“温泉水入户”是小区公共配套设施正常运转的结果。“户户通温泉”是房开商对购房户的承诺，业主所支付的购房款中包含了地热水给水系统的成本，被上诉人在小区内铺设了供给地热水的管网和专用水表，上诉人也在室内安装了温泉的使用水池和相关配件。如上诉人未能履行该约定义务就应当按照合同约定免收每月物业管理费。综上，被上诉人理应对由此给上诉人造成的95402元物业管理费损失承担赔偿责任。
被上诉人全林房开公司答辩称：本案中双方对于温泉水入户的约定不属于合同第十四条约定的范围，不能适用免除物管费的约定。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告陈维莎、丁冬青向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿因其违约行为给原告造成的经济损失95402元；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金136320元；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院查明：原告丁冬青、陈维莎系夫妻关系。2006年12月17日，两原告以原告陈维莎名义购买了全林房开公司开发的“泉天下”国际公馆绿溪谷5号房屋，并与该公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定该房屋建筑面积为260.45平方米。该合同第十四条约定了出卖人（即全林房开公司）关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，即出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、给排水、电、一户一表，交房时达到使用条件，开通费用由买受人（即原告陈维莎）承担；2、道路，交房时达到使用条件；3、煤气，入住后煤气公司负责开通，开通费用由买受人承担；4、电话、闭路电视，宽带网入住后开通，开通费用由买受人承担；5、本小区内公共配套设施，产权归出卖人所有，买受人享有有偿使用权。如果在规定的日期内未达到使用条件，由出卖人在交房后负责完善，逾期未完善则免收每月物业管理费用直至完善为止。在合同补充协议《关于后花园与温泉的补充协议》中，关于温泉一项，双方约定：1、交房时温泉水入户；2、使用年限与该商品房产权同期；3、费用按物价部门审批文件收取。
2008年3月13日，原告丁冬青办理了收房手续，同日与贵州全林物业管理有限责任公司乌当分公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议载明房屋建筑面积为260.45平方米，并约定原告应从2006年12月17日开始按建筑面积每月每平方米3.3元交纳物业管理费。另查明，两原告购买“泉天下”国际公馆绿溪谷5号房屋时获得了全林房开公司设立的购房三等奖，即赠送一年的物业管理费。由于原告欠交物业服务费，贵州全林物业管理有限责任公司乌当分公司多次在两原告入户大门张贴了催收物业服务费的通知，并通过邮政特快专递向两原告发出《物业管理费催收函》，但因两原告拒收被退回。因两原告一直未向贵州全林物业管理有限责任公司乌当分公司交费，催收未果后，贵州全林物业管理有限责任公司以丁冬青、陈维莎未交物管费为由诉至法院，贵阳市乌当区人民法院判决丁冬青、陈维莎于判决生效之日起三日内给付贵州黔城盛世物业管理有限公司2008年6月13日至2015年12月31日的物业管理费77897元，并给付违约金15579元，案件受理费由丁冬青、陈维莎承担。该案判决已于2016年8月13日发生法律效力。还查明，贵州全林物业管理有限责任公司于2011年5月24日将公司名称变更登记为贵州黔城盛世物业管理有限公司，贵州全林物业管理有限责任公司乌当分公司名称亦于2015年8月18日变更登记为贵州黔城盛世物业管理有限公司乌当分公司。
一审法院认为，关于原告的第一项诉请，即原告要求被告赔偿违约损失95402元的问题。原告要求被告承担该损失的理由是：基于被告在《商品房买卖合同》中的承诺和原告购买时中奖（免一年物管费）的情况，原告有理由不向原告选定的且与被告相关联的物管公司支付2008年6月13日至2015年12月31日的物管费。被告本应在原告入住时与物管公司办理好交接手续，主动承担原告应当交纳物管费直至向原告的承诺兑现时止，但被告没有履行合同约定，导致法院判决丁冬青、陈维莎向物管公司交纳物管费及支付违约金。原告认为上述判决责任系由被告违约行为所致，被告应向原告承担同样的赔偿责任。法院认为原告的该理由不能成立，理由是：对于原告购买时中奖（免一年物管费）的问题，该奖品单载明：三等奖，赠送1年物业管理费。该奖品单为权利凭证，同时也证明原被告之间的合同性质，原告有权向被告出示奖品单兑现相应奖励。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方应按照合同约定履行义务。因合同具有相对性，被告与物管公司是两个不同主体，且兑奖行为需要持单者提出被告才负有办理的义务。故原告认为因被告未主动与物管公司对接赠送一年物管费是造成原告损失原因的理由不能成立，法院不予采信。当然，因该奖品单未载明兑奖时限，现两原告诉至法院，可视为原告主张奖品单载明的权利，故法院对奖品单载明一年物管费金额予以支持，即260.45㎡×3.3元／㎡·月=10313.82元。对于原告主张因附属设施未完善，根据双方的约定不应当支付物管费的问题。因《商品房买卖合同》第十四条约定逾期未完善则免收每月物业管理费用直至完善为止的情形是：1、给排水、电、一户一表，交房时达到使用条件，开通费用由买受人（即被告陈维莎）承担；2、道路，交房时达到使用条件；3、煤气，入住后煤气公司负责开通，开通费用由买受人承担；4、电话、闭路电视，宽带网入住后开通，开通费用由买受人承担；5、本小区内公共配套设施，产权归出卖人所有，买受人享有有偿使用权。虽然在合同补充协议有关于温泉水入户的约定，但该约定未对温泉水入户作为免收物管费的条件。故原告的该理由不能成立，法院不予采信。
对于原告的第二个诉请，即要求被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金136320元的问题。因房屋交付时间是2008年3月13日，2011年9月19日，被告取得了《商品房销售现房证明书》，于同年9月23日在《贵州都市报》通知绿溪谷业主可以办理房屋所有权证。法院认为，本案涉及的房屋在2011年9月19日已具备了办理房屋所有权证的条件，对2011年9月19日之前被告违约应支付的违约金，被告应当在2013年9月18日之前提出，现已超过了两年诉讼时效。对于2011年9月19日之后至今原告购买的房屋未办理房屋所有权证，虽然原告认为被告通过登报形式通知不妥。虽然通过登报形式通知确不能保证原告一定知晓办证事宜，但从2011年9月19日至本案诉讼时已长达5年之久，在如此长时间内，原告未向被告了解办证事宜与情理不符。同时，因办理房屋所有权证尚需购房人交付相应税费。综合全案案情分析，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证据证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，法院认为，原告提供的证据不足以证明其主张，故对原告该项诉请，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、被告贵州全林企业集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内一次性给付原告丁冬青、陈维莎一年物业费用10313.82元；二、驳回原告丁冬青、陈维莎的其余诉讼请求。案件受理费4776元，由原告丁冬青、陈维莎负担4562元，由被告贵州全林企业集团房地产开发有限公司负担214元（该费原告已预交，被告负担的部分在支付上述款项时一并支付给原告）。
二审经审理查明的事实除与原判查明事实一致外，二审中，被上诉人全林房开公司陈述：本案涉及的楼房铺设了温泉供水管道设施，但是温泉水并未开通。因为开通温泉水必须具备一定的条件，现条件尚未具备。本案事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、奖品单等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，因本案双方当事人于2006年12月17日签订的《商品房买卖合同》补充协议中明确约定，交房时温泉水入户。被上诉人全林房开公司二审中自认，本案涉及的楼房虽铺设了温泉供水管道设施，但是温泉水并未开通。上诉人丁冬青、陈维莎据此要求被上诉人依据合同第十四条有关免除每月物业管理费的约定，承担相应的违约赔偿责任。因此，本案二审争议的焦点在于未履行温泉水入户约定的违约行为是否可以适用本案合同第十四条约定的违约责任承担方式。对此，本院认为，本案合同第十四条约定的免除每月物业管理费的违约责任承担方式只能适用于该条约定的五项情形。该条第1项中给排水达到使用条件的约定属于对供水条件的基础性、一般性约定，而合同补充协议中温泉水入户的约定，属于对满足一般性供水条件后的特殊约定，两者无论在范围上还是程度上均具存在一定差别，不能以未履行温泉水入户这一特别义务的违约行为作为认定未履行基础性给排水义务的依据。据此，上诉人要求全林房开公司按照合同第十四条约定的责任方式承担违约责任缺乏相应的合同依据和法律依据，其所提上诉理由本院不予采信。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2185元，由上诉人丁冬青、陈维莎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 蓉
审 判 员 田 勇
代理审判员 刘 劼
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 万炫兵