中华人民共和国广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终2555号上诉人（原审原告）：何国平（HEGUOPING），男，阿根廷共和国公民，1963年8月5日出生，住中华人民共和国广东省中山市火炬开发区。委托诉讼代理人:陈冠荣，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人:范新华，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林珠，男，1961年5月6日出生，汉族，住中华人民共和国广东省中山市火炬开发区。委托诉讼代理人：欧俊宇，广东ＸＸ海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李锦，广东ＸＸ海天律师事务所律师。原审第三人：中山市丰汇房地产代理有限公司，住所地中华人民共和国广东省中山市火炬开发区凯茵新城A07区叠翠街2幢6卡，统一社会信用代码91442000MA4UKH5P3L。法定代表人：雷永琼。上诉人何国平因与被林珠以及原审第三人中山市丰汇房地产代理有限公司（以下简称丰汇房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初22142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。何国平上诉请求：撤销中山市第一人民法院（2016）粤2071民初22142号民事判决，改判林珠向其支付违约金300000元。事实与理由：一、涉案买卖合同明确约定房产成交价3700000元含开发商配送的两个地下车位卖方已交的契税和维修基金费，车位号1071和1072，该车位只能使用产权证，即该房地产的转让价已经包含了配送车位的长期使用权。二、按照一般的生活逻辑和交易习惯，若涉案房地产交易价不包括免费使用配套车位，双方无需在合同中明确约定交易价包含配套车位。三、合同签订后，何国平多次要求林珠协助办理免费使用配套车位的相关手续，但一直久拖不决，林珠的代理人一审期间亦明确表示无法协助获得配套车位的长期免费使用权，为此，林珠作为合同义务人已明确拒绝或表示无法履行合同义务时，何国平无需对此进行举证。四、林珠履行合同的情况应由林珠承担举证责任，一审法院将是否履行的举证责任分配给何国平是错误的。综上，林珠已构成违约，何国平有权要求林珠赔偿损失，请求二审依法改判。林珠辩称，何国平上诉状所列明的事实与理由均为何国平单方陈述，并没有证据支持；而林珠从未表示车位是免费全用，而何国平已取得涉案房地产的产权证明，林珠已履行合同义务，无需再进行举证。丰汇房地产公司对于何国平的上诉请求与事实理由均无异议。何国平向一审法院提出诉讼请求：林珠向何国平支付违约赔偿金300000元。一审期间，何国平向一审法院提出对2016年3月10日双方房屋买卖合同交易时案涉房地产及位于中山市火炬开发区南外环路8号凯茵新城××幢地下车位1××1号小车位及1××2号小车位总价3700000元的前提下房地产及两个车位使用权价值及所占价值比例进行评估，一审法院依法委托了中山市中土房地产土地估价咨询有限公司进行评估，该司于2017年3月20日出具中房评字第[2017]A0353号房地产评估报告，认为案涉房地产价值3618230元，占97.79%，两个车位的使用权价值81770元，占2.21%。何国平认为该评估公司违反生活常识，没有针对其的申请进行评估，并向一审法院提交了广东香山律师事务所委托中山市正大土地房地产评估有限公司出具的评估报告及该评估报告的评估价发票，中山市中土房地产土地估价咨询有限公司的评估师吴金成当庭作出复核维持原来的评估结果并予以解释说明，林珠认为涉案车位在双方交易中是没有价值的，只是附属配送给何国平使用的，对何国平提出广东香山律师事务所委托中山市正大土地房地产评估有限公司出具的关于位于中山市火炬开发区南外环路8号凯茵新城××幢地下车库1××1号小汽车位及1××2号小汽车位的两宗车位使用权价值的评估报告及评估费发票不予质证。一审法院认定本案事实如下：2013年7月3日林珠名下的位于中山市火炬开发区南外环路8号凯茵新城××幢1601房的房地产在中山市国土部门备案（合同编号：HTN2013040531），2016年3月10日，何国平（买方）、林珠（卖方）与丰汇房地产公司签订《商品房买卖合同》约定，双方通过经纪方出售及购入林珠的上述房地产，该房地产现状为尚未办理出商品房房地产证，双方都已清楚该房地产上述产权状况，且确认该房地产是以现状并按套定价出售，经纪方协助何国平和林珠到开发商办理更名手续，将该房地产产权人更名到何国平名下，该合同第三条约定了“该房地产转让成交价为人民币叁佰柒拾万元整（小写：3700000.00元）整，（含开发商配送该房地的两个地下车位和卖方已交的契税和维修基金费）车位号：1××1号和1××2号，该车位只能使用没有产权证”，合同还约定了付款方式和双方其他的权利义务。何国平依照合同约定将3700000元购房款通过银行转账给林珠，林珠协助何国平将房产过户给何国平名下，该房地产已于2016年5月16日在中山市国土部门本案[合同编号：HTN2016049428]，买受人为何国平。林珠在庭审中确认该房地产在其名下时无支付过案涉两车位的租金及管理费。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案，何国平以林珠未能协助其与开发商办理免费使用案涉两个车位为由主张林珠违约，要求林珠支付违约金300000元。但何国平未向一审法院提交证据证明其曾向开发商主张使用涉案车位，并因此发生过争议。故何国平的诉讼请求没有事实依据，不予支持。另关于本案中山市中土房地产土地估价咨询有限公司的评估费11750元，由何国平负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回何国平（HEGUOPING）的诉讼请求。案件受理费5800元，评估费11750元，以上合计17550元（何国平已预交），由何国平（HEGUOPING）负担。本院二审期间，何国平提交车位使用权申请书、EMS邮政快递回单，用于证实其于2017年12月16日通过EMS邮政快递的方式将《车位使用权申请书》寄给涉案房产地的开发商；提交复函，用于证实开发商复函表示从未向林珠承诺为涉案房地产配送两个车位免租金的长期使用权。林珠认为复函中已明确没有车位免租金的长期使用权的情况，合同亦明确约定涉案车位只能使用。丰汇房地产公司对于上述证据无异议。本院另查明，何国平于2017年12月16日通过EMS向中山市凯茵豪园房地产开发有限公司发出《车位使用权申请书》，请求该公司书面确认其对涉案两个车位享有免租金的长期使用权（只须缴交该两个车位的物业管理服务费）；该公司于2018年1月8日向何国平出具复函，该公司没有向林珠承诺配送涉案两个车位免租金的长期使用权，也不会对何国平作出类似的承诺和安排。二审期间，当事人均同意适用中华人民共和国法律作为准据法解决本案纠纷。对于一审查明的事实，当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，本案系涉外房屋买卖合同纠纷。因当事人均同意适用中华人民共和国法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律”的规定，本案纠纷应适用我国法律作为准据法进行裁决。针对当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是违约责任的认定和承担问题，经查，首先，对于违约责任的认定，涉案商品房买卖合同明确约定房地产转让成交价包含开发商配送的只能使用没有产权证的两个涉案地下车位，应当理解为房地产成交价已包含涉案车位的免费使用权；而林珠一直未提交证据证实其有涉案车位的使用权，开发商亦明确表示未曾向林珠作出享有长期免租使用权的承诺，亦不会向何国平作出类似承诺。故林珠将其不享有免租使用权的车位使用权转让给何国平，已构成违约，应承担相应的违约责任。其次，对于违约责任的承担，一审法院依何国平的申请委托中山市中土房地产土地估价咨询有限公司对涉案车位价值进行评估结果为涉案车位价值81770元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，林珠应当向何国平支付违约赔偿金81770元以弥补何国平的实际损失。综上所述，何国平以林珠违约为由请求林珠支付违约赔偿金，理据充分，应予支持；但其请求支付赔偿金300000元已超过其实际损失，应予调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初22142号民事判决；二、被上诉人林珠于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人何国平支付违约金81770元；三、驳回上诉人何国平的其他诉讼请求。一审案件受理费5800元，评估费11750元，由上诉人何国平负担4219元案件受理费，由被上诉人林珠负担1581元案件受理费与评估费11750元。二审案件受理费5800元，由上诉人何国平负担4219元，由被上诉人林珠负担1581元。本判决为终审判决。审判长  胡怡静审判员  张 荣审判员  卢俊廷二〇一八年七月九日书记员  吴淑贞