北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第14773号
原告王文川，男，1987年7月2日出生。
委托代理人王贵希，男，1950年9月9日出生，北京市海淀区中关村街道法律服务所法律工作者。
被告满媛，女，1976年10月30日出生。
委托代理人谢大明（满媛之夫），男，1972年5月15日出生，北京市公安局科技信息化部处长。
原告王文川（以下简称原告）与被告满媛（以下简称被告）、房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵佳独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王贵希与被告及其委托代理人谢大明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年3月3日，原告向被告购买了座落于北京市朝阳区团结湖北五条1号楼4层2单元26-28号的房产（以下简称涉案房屋）。双方签订有《北京市存量房屋买卖合同》。对原有户口的迁出问题，该合同第十条第三款有明确规定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付房款千分之五的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期限届满之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”但是，被告至今仍未履行“迁出原有户口”的合同义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，双方于2013年4月19日办理了房产过户手续。当时，由于该房屋尚处于被告出租状态，原告于租期届满（2013年6月）后才从房屋中介处拿到该房屋钥匙，在与被告就水、电、燃气、有线等事宜做交房手续时，被告才第一次告诉原告：该房屋户内仍然留存了户口，户口是被告此前购买房屋时的出卖人的。为迁出该房屋的原户口，原告曾多次与被告交涉无果，以至后来被告不接原告电话，不回短信。无奈之下，原告只得通过售房中介与被告进行联系。现在，被告虽声称与原来的房屋出卖人签有户口转出的协议，但令人遗憾的是，被告既不向原告出示该户口转出协议，也没有为此采取过任何的措施。因此，导致此问题至今尚未解决，且协商解决无望。应当强调指出的是，迁出原户口属于被告应当履行的合同义务，被告不履行，原告根本没有办法自行解决此问题。况且，原告至今尚不知道该房屋留存的户口是谁？虽经原告查询，证实该房屋确有留存户口。但是，户籍管理机关北京市朝阳公安分局团结湖派出所，以保护公民身份信息秘密为由拒绝提供。原告认为，被告属于事先隐瞒重要事实，事后又拒绝履行合同义务，其行为已经构成合同违约。因此，被告除了应当履行合同义务之外，还应当按照合同约定承担违约责任、支付违约金。现因不能通过协商方式解决纠纷，故无奈诉至人民法院，请求判令：1、被告履行原户口迁出的合同义务；2、被告支付违约金10万元。
被告辩称：不同意原告诉讼请求。第一，原告说我方隐瞒重要事实，事后拒绝履行合同义务。此种说法非常荒谬，我方在签订合同之时，就将房屋的基本状况告知了原告，原告对涉案房屋的基本情况是知晓的，所以才在中介提供的经纪服务事项告知书和签约提示中签字确认，告知书已经说明相关户口情况，在补充协议第4条也有明确的文字表述，在本协议中如有未尽事宜，视为无约定或者不应该进行约定。在补充协议中没有具体约定我们上一家段文彬的户口处理意见的相关文字，这是因为双方对此事达到了共识，不应该再进行表述。第二，我方已经履行了合同义务，原告说我方没有迁出户口不符合约定，经查阅法律法规、辞海，《中华人民共和国户口条例》第5条规定，户口登记以户为单位，同主管人为一户的，由主管人为户主，单身居住的自立一户，以本人为户主，在辞海中户是人口和住户的总称，并引用了第5条的原文，《户口登记条例》是1958年颁布的并且生效的，辞海是1979年出版的，因此，根据我国法律法规和相关文献的名词解释，原本户口是拥有房屋实际居住权的户口，在双方进行房屋交易的时候，是被告单身居住的，被告是户主，现在被告的户口已经不在该户口上了，被告已经履行了合同约定，不存在违约行为，而且已经事先告知并事后履行了义务，所以原告的指责没有依据。2013年4月17日原告已经拿到房产证，2013年8月21日将其本人户口迁到了涉案房屋内，租赁费也已经给了原告，在交易过程中，原告没有任何经济损失，被告本着诚实守信的原则，处处为原告着想，维护原告的利益，我对于原告的起诉非常震惊和气愤。
经审理查明：2012年2月26日，被告与段文彬签订《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，约定段文彬将涉案房屋出售给被告，被告同意在办理完产权登记手续2年内，段文彬将涉案房屋相关的户口全部迁出。后被告与段文彬履行了合同，被告取得涉案房屋所有权。
2013年3月3日，原告与被告在北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家）的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定被告将其名下涉案房屋出卖给原告，房价款218万元。合同第十条约定，“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付房款千分之五的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”
后原告向被告支付了全部房款。被告于2013年4月17日协助原告办理了涉案房屋的过户登记手续。
经查，截至2014年4月，除原告外，尚有段文彬、段树堂、段树棣、段佳旭四人的户籍所在地登记为涉案房屋。
经询，原告称严格按照合同约定计算至2014年3月18日的逾期迁出户口的违约金应为34万余元，但考虑到违约金确实约定过高，其主动将违约金降至10万元。
又询，被告表示违约金约定过高，要求法院酌减。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》、房屋所有权证书、《补充协议》及当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：原告与被告就合同签订时被告是否如实告知原告段文彬一家的户口登记在涉案房屋存在争议。按照被告的主张，其在签订合同时候就已经告知被告上述事实，则合同第十条所指的“原有户口”在未明确限定的前提下就必然包含段文彬一家的户口。按照原告的主张，其是在涉案房屋过户后才得知段文彬一家的户口登记在涉案房屋的，那么对“原有户口”的理解也不应不同，因为以签订合同之时作为时间节点，在此之前即为“原有”，因此，“原有户口”应当包含段文彬一家的户口无疑。
户口的迁出不属于人民法院处理民事纠纷的受案范围，且被告也无权直接将段文彬一家的户口迁出，故原告要求被告履行原户口迁出的合同义务的诉讼请求，本院不予处理。但被告仍应采取必要措施促使段文彬一家将户口迁出涉案房屋。
被告已经依约将涉案房屋交付给原告并协助办理了所有权转移登记手续，原告已经能够正常行驶对涉案房屋物质实体的使用权。然而，根据我国现有的户籍登记管理制度及其他依附户籍登记管理制度而建立的相关制度，原告出卖给被告的涉案房屋存在未迁出户口，实为加之于涉案房屋的一种负担，假以时日势必影响涉案房屋的使用价值，进而降低涉案房屋的交换价值。因此，不应认为户口未迁出不影响原告对涉案房屋物质实体的使用，则原告无实际损失。另外，违约金的适用也起到督促被告履行义务的作用。这也是原告与被告在合同中明确约定户口迁出时间及未按时迁出户口违约责任的原因之所在。但违约金数额约定过高，本院酌情判定。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告满媛于本判决生效之日起七日内支付原告王文川违约金六万元。
二、驳回原告王文川的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1150元，由被告满媛负担（原告王文川已预交，被告满媛于本判决生效后七日内给付原告王文川）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 赵 佳
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 贾岐颖