四川省安岳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安岳民初字第2918号
原告姜永华，男，汉族，农村居民，住四川省安岳县。
委托代理人文付碧（姜永华之妻），汉族，农村居民，住四川省安岳县。
委托代理人姜安乐（系姜永华、文付碧之子），汉族，农村居民，住四川省安岳县。
原告文付碧，女，汉族，农村居民，住四川省安岳县。
委托代理人闫登伟，北京大成（成都）律师事务所律师。
被告陈扬帆，男，汉族，居民，住四川省安岳县。
委托代理人王宗军，四川博鉴律师事务所律师。
被告四川省安岳县奇腾房地产开发公司，住所地安岳县岳阳镇奎星路145号一幢一单元102号。
法定代表人杨前明，经理。
委托代理人王毅，公司员工。
原告姜永华、文付碧诉被告陈扬帆、被告四川省安岳县奇腾房地产开发有限公司（以下简称为“奇腾公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年9月8日受理后，依法组成本院，于2015年10月13日、2015年11月16日、2015年12月21日公开开庭进行了审理。原告姜永华的委托代理人文付碧、姜安乐，原告文付碧及其委托代理人闫登伟，被告陈扬帆及其委托代理人王宗军，被告奇腾公司法定代表人杨前明及其委托代理人王毅到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论形成判决意见，本案现已审理终结。
原告姜永华、文付碧诉称，2011年3月31日姜永华、文付碧与奇腾公司签订《商品房买卖合同》，购买奇腾公司开发的安岳县城普州大道北段怡人居小区住房一套，因奇腾公司迟延交房，双方发生纠纷，姜永华、文付碧向安岳县人民法院起诉奇腾公司。2014年12月26日，安岳县人民法院判决奇腾公司向姜永华、文付碧交付房屋并支付违约金。一审判决后，双方当事人均未上诉，一审判决生效。因被告未在法院确定的履行期内履行生效判决，本案原告姜永华、文付碧向安岳县人民法院申请强制执行。执行过程中，法院查封了登记在被执行人奇腾公司名下位于安岳县岳阳镇怡人居商住四号楼17楼1单元1号的房屋一套。本案被告陈扬帆得知该房被查封后，向安岳县人民法院申请执行异议，主张查封的房产系陈扬帆从奇腾公司所购买，属于其个人财产，请求法院解封。安岳县人民法院作出执行裁定书，裁定支持陈扬帆的执行异议申请，中止对该房屋的执行。本案原告姜永华、文付碧不服该裁定，向安岳县人民法院提起执行异议之诉，认为：第一、陈扬帆与奇腾公司签订的《商品房买卖合同》是伪造的，不应作为认定案件事实的依据；第二、陈扬帆向法院提供的购房款收据系伪造，不应作为付款的依据；第三、被告陈扬帆没有实际占有和使用原告申请执行的房屋。因此，陈扬帆对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，要求恢复对该房屋的执行。
被告陈扬帆辩称：第一、安岳县岳阳镇怡人居小区由王天安实际投资挂靠被告奇腾公司所开发，王天安向奇腾公司缴纳管理费，收取售房款，奇腾公司对外签订商品房买卖合同售房；第二、陈扬帆系王天安雇请的售房员，负责带领销售人员出售该小区房产，陈扬帆按照销售额的1%从王天安处计提佣金，自2011年至今王天安共应向陈扬帆支付佣金150余万元，在支付了约100万元后，经双方协商一致，王天安以该小区商住四号楼17楼1单元1号住房折价全款抵扣陈扬帆的部分佣金。在此情况下，2013年8月26日陈扬帆与奇腾公司签订了《商品房买卖合同》并于2013年9月交接该房，合同属于双方的真实意思表示，合法、有效；第二、陈扬帆已经从奇腾公司接房并对外出租，已实际占有和使用该房屋；第三、陈扬帆名下仅登记有诉争房屋一套住房；第四、安岳县人民法院（2015）安岳执异字第1号执行裁定书所作出的裁定是正确的。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告奇腾公司的辩称意见与被告陈扬帆的辩称意见一致。
经审理查明，2011年3月31日姜永华、文付碧与齐藤公司签订了《商品房买卖合同》，约定由姜永华、文付碧购买被告奇腾公司开发的安岳县城普州大道北段怡人居商住楼4幢1单元5层7号房屋一套，因奇腾公司未按期交房，双方发生纠纷。
2014年4月23日姜永华、文付碧向本院起诉奇腾公司，要求交房并支付违约金。2014年12月26日，本院作出（2014）安岳民初字第3333号民事判决书，判决如下：一、限四川省安岳县奇腾房地产开发公司于本判决生效后三十日内向姜永华、文付碧交付满足商品房买卖合同第九条交付条件的安岳县城普州大道北段怡人居商住楼4幢1单元5层7号房屋；二、四川省安岳县奇腾房地产开发公司于本判决生效后三十日内向姜永华、文付碧支付违约金（违约金从2013年7月1日起至本院确定的交付之日止按每日361215元×0.6‰的标准计算）。
一审判决送达后，双方当事人均未在上诉期内上诉，一审判决生效。
2015年2月11日，因奇腾公司未履行原判决确定的给付义务，姜永华、文付碧向本院申请强制执行。2015年6月26日，本院做出（2015）安岳执字第280-4号执行裁定书，裁定查封了登记在被执行人奇腾公司名下的安岳县岳阳镇怡人居商住四号楼17楼1单元1号房屋一套。
本案被告陈扬帆得知该房被查封后，于2015年7月1日向本院提交异议申请书，主张被查封的房产系陈扬帆从奇腾公司所购买，属于陈扬帆的私人财产，请求本院解除对该房的查封。2015年8月17日，本院作出（2015）安岳执异字第1号执行裁定书，裁定支持陈扬帆的执行异议，中止对安岳县岳阳镇怡人居商住四号楼17楼1单元1号房屋的执行。经本院通知，文付碧于2015年8月20日到本院领取执行裁定书，在听取了执行法官宣读（2015）安岳执异字第1号执行裁定书后，文付碧将该裁定书撕毁、拒绝签字，执行法官在送达回证上注明送达情况后存档。2015年8月24日，文付碧签收该执行裁定书。原告姜永华、文付碧不服该裁定，原告姜永华、文付碧不服该裁定，2015年9月6日向本院提交了载有时间为2015年9月2日的民事起诉状。
另查明，安岳县岳阳镇怡人居小区由王天安实际投资挂靠被告奇腾公司所开发，王天安向奇腾公司缴纳管理费，收取售房款，奇腾公司对外签订商品房买卖合同售房。陈扬帆系王天安雇请的售房员，负责带领销售人员出售该小区房产，陈扬帆按照销售额的1%从王天安处计提佣金。自2011年至今，王天安共应向陈扬帆支付佣金150余万元，在支付了约100万元后，经双方协商一致，王天安以该小区商住四号楼17楼1单元1号住房折价全款抵扣陈扬帆的部分佣金。因此，2013年8月26日，陈扬帆与奇腾公司签订了《商品房买卖合同》，对用作抵扣佣金的住房进行了约定，即陈扬帆购买奇腾公司开发的安岳县岳阳镇怡人居商住四号楼17楼1单元1号房屋，商品房的用途为住宅，单价3500元／平方米，房屋面积114.30平方米，总价款400050元，付款方式为一次性付款。陈扬帆、奇腾公司委托代理人刘兰钖当日在该合同上签名，奇腾公司加盖公司公章及法定代表人印章。合同文尾手写备注“该房屋房款用销售佣金冲抵”。签订合同当天奇腾公司向陈扬帆出具购房款专用收据一张，载明陈扬帆交来购怡人居住房款（4幢1单元17-1号面积114.30㎡）400050元。目前，该套住房的天然气的户主登记为肖剑，无天然气消费记录；安岳县供电公司登记的户主为王天安，开户时间为2013年5月3日，自2014年7月至2015年9月30日期间用电量为零；安岳县自来水公司登记的户主为陈扬帆，开户时间为2015年4月28日，自2014年7月至2015年9月30日期间无用水记录。
目前，怡人居小区房地产开发项目未通过项目综合验收，未办理产权登记和国有土地使用权登记。2015年8月17日，安岳县房地产管理局出具房屋权属登记信息表明“陈扬帆（身份证号码511023197701028311）经我局房屋产籍管理信息系统查阅，截止出具该证明之日止，在安岳县城镇规划区内无以上申报人员的房屋权属登记信息。”
2013年9月2日陈扬帆与瑞物物业管理服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由瑞物物业管理服务有限公司对陈扬帆所购的安岳县岳阳镇怡人居商住四号楼17楼1单元1号房屋进行前期物业管理。
上述事实有经庭审质证的原告身份证、原告姜永华、文付碧与被告齐藤公司签订的《商品房买卖合同》、安岳县人民法院（2014）安岳民初字第3333号《民事判决书》、安岳县柠都自来水有限责任公司出具的安岳县岳阳镇怡人居商住四号楼17楼1单元1号房屋开户及用水情况证明、国网四川安岳县供电有限责任公司出具的安岳县岳阳镇怡人居商住四号楼17楼1单元1号房屋的开户及用电情况证明、安岳县顺发天然气公司供气服务站出具的安岳县岳阳镇怡人居商住四号楼17楼1单元1号房屋开户及用气情况证明；陈扬帆与奇腾公司签订的《商品房买卖合同》、购房款收据、物业服务合同、安岳县房地产管理局出具陈扬帆《房屋权属登记信息证明》；安岳县人民法院（2015）安岳执字第280号案件《强制执行申请书》、（2015）安岳执字第280-4号《执行裁定书》及送达回证；安岳县人民法院（2015）安岳执异字第1号案件《异议申请书》、《听证笔录》、《执行裁定书》、2015年8月20日安岳县人民法院执行员接待文付碧的《接待记录》两份、对文付碧所作的《执行笔录》一份、2015年8月20日执行员签名并注明送达情况的送达回证一份、2015年8月21日安岳县人民法院执行员对奇腾公司法定代表人杨前明所作的《执行笔录》一份、对陈扬帆所作的《执行笔录》一份、2015年8月24日文付碧签收（2015）安岳执异字第1号《执行裁定书》的送达回证一份、2015年8月27日安岳县人民法院执行员对文付碧所作的《接待笔录》一份、2015年9月6日安岳县人民法院接待文付碧的接待笔录一份及庭审中原、被告一致陈述等证据予以证明。上述证据，其形式要件及其来源合法，内容客观真实，与本案事实相关联，本院予以采信。
原告姜永华、文付碧提供四川省成都市国力公证处出具的（2015）川国公证字第86988号《公证书》因违反《中华人民共和国公证法》第二十五条“自然人、法人或者其他组织申请办理公证、可以向住所地、经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构提出。申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出；申请办理涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证，可以适用前款规定。”之规定，证据来源不具有合法性，本院不予采信。
被告陈扬帆提供的其与李云海签订的《租房合同》，因租赁期间内无水、电、气消费记录且李云海身份信息不明，不足以证明该房已出租，本院对其不予采信。
本院认为，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零六条“申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”之规定，原告文付碧、姜永华于2015年8月20日到我院领取执行异议裁定书，听取了执行员宣读（2015）安岳执异字第1号《执行裁定书》，知悉了执行裁定书的内容，但拒绝签字，按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百三十一条规定“人民法院直接送达诉讼文书的，可以通知当事人到人民法院领取。当事人到达人民法院，拒绝签署送达回证的，视为送达。审判人员、书记员应当在送达回证上注明送达情况并签名。”之规定应视为送达。2015年9月6日原告向本院递交了载明起诉时间为2015年9月2日的民事起诉状，因2016年9月3日为纪念抗战胜利的法定假日，2016年9月4日、5日为双休调休日，故其起诉未超过“自裁定送达之日起十五日内”的法定期间，且人民法院已依案外人执行异议申请裁定中止执行，有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的起诉条件，故原告的起诉符合法律规定。
一、关于陈扬帆是否享有相应民事权利问题
被告陈扬帆与奇腾公司于2013年8月26日签订了商品房买卖合同购买本案执行标的房产，以销售佣金冲抵全部购房款，陈扬帆与与奇腾公司之间的商品房买卖合同成立有效。被告陈扬帆基于该合同享有债权及对该房屋的物权期待权。原告认为陈扬帆与奇腾公司签订的商品房买卖合同是虚假的，但并未提供证据加以证明，故本院对其主张不予支持。
二、陈扬帆对执行标的房产享有的物权期待权能否排除原告的强制执行申请
关于本案法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释（2００4）15号）第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条规定在“第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错”的情况下，人民法院才不得查封、扣押、冻结。2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，该条规定了商品房消费者买受人的提出执行异议的情形，并规定了保护要件，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力，在此情形下人民法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产。本院认为，相对于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“需要办理过户登记的财产”而言，商品房属于不动产，系“需要办理过户登记的财产”的一种，因此相对于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释（2００4）15号）第十七条的规定而言，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定属于新法和特别法，根据特别法优于一般法和新法优于旧法的法律适用原则，对于本案陈扬帆是否享有相应民事权利排除原告的强制执行，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。
因本案：一、被告陈扬帆在2013年8月26日与被告奇腾公司签订了商品房买卖合同，2015年4月28日在安岳县自来水公司办理了自来水过户登记，本院于2015年6月26日查封该房屋，商品房买卖合同签订在法院查封之前；二、该合同约定的商品房用途为住宅且陈扬帆名下无其他用于居住的房屋；三、被告陈扬帆已以销售佣金冲抵全部购房款，原告认为购房款收据虚假，但未提供证据加以证明，本院对原告的这一主张不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，陈扬帆对执行标的房产享有的物权期待权可以排除执行的效力，在此情形下不能执行被告陈扬帆购买的符合法定保护条件的未过户不动产。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零六条之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告姜永华、文付碧承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审 判 长 王 能
代理审判员 杨丽玲
代理审判员 李 青
二〇一六年二月三日
书 记 员 唐 婷