四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第6627号
上诉人（原审被告）张远平，男，汉族，1971年10月27日出生，住成都市龙泉驿区。
委托代理人张加海，男，汉族，1940年11月17日出生，住四川省仁寿县，系张远平父亲。
被上诉人（原审原告）成都中南物业服务有限公司。住所地：成都市高新区。
法定代表人桑子锐，董事长。
委托代理人李秋培，男，汉族，1989年11月4日出生，住成都高新区，系该公司员工。
上诉人张远平因与被上诉人成都中南物业服务有限公司（以下简称中南物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第2653号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。上诉人张远平及其委托代理人张加海，被上诉人中南物业公司委托代理人李秋培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年10月27日，中南物业公司与武侯区铁佛名苑业主大会业主委员会就双方之间签订物业服务合同在成都市武侯区房产管理局进行了备案，《物业服务合同告知备案表》载明物业为位于武侯区簇桥乡百锦路194号、福锦路94号附96号的铁佛名苑小区，物业服务费收费标准为住宅0.45元／月.平方米，物业服务期限为2008年10月1日至2011年9月31日。
2011年10月1日，中南物业公司与武侯区铁佛名苑第三届业主委员会就铁佛名苑小区的物业服务事项签订《物业服务合同》，约定物业服务费收费标准为住宅0.35元／月.平方米；中南物业公司提供的物业服务包括物业共有部位及设施设备的管理和维护、公共绿化的维护、公共区域的环境卫生维护、公共区域的秩序维护、物业使用禁止性行为的监督、综合服务等；合同期限自2011年10月1日起至2012年9月30日。合同还约定业主、使用人的自行车、电瓶车等非机动车辆必须停放在有人看守的自行车棚内，如停在单元楼道或其他公共区域，发生被盗、丢失和其他安全事故，责任由业主、使用人自行承担；业主、使用人以及消费者的车辆进入本小区占道停放应交纳车辆车位使用费。
2012年9月30日，中南物业公司与武侯区铁佛名苑第三届业主委员会再次就铁佛名苑小区的物业服务事项签订《物业服务合同》，约定物业服务费收费标准为住宅0.45元／月.平方米，已搭建的顶楼住房按照0.45元／月.平方米交纳物业服务费，物业服务费按季于每季第一个月交纳，逾期交纳的按每日1‰支付违约金；合同期限自2012年10月1日起至2014年9月30日；业主、使用人的自行车、电瓶车等非机动车辆必须停放在有人看守的自行车棚内，如停在单元楼道或其他公共区域，发生被盗、丢失和其他安全事故，责任由业主、使用人自行承担；业主、使用人以及消费者的车辆进入本小区占道停放应交纳车辆车位使用费。该合同附件载明，铁佛名苑属于小产权房，于2002年3月开始交房，共分A、B、C、D四个院落，建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护包括单元门每月检查一次，发现问题及时维护；上下水管道、落水管等供水、排水系统每月检查一次，发现问题及时维护等；公共绿化的维护包括根据需要及时补栽、补种，适时进行修剪、清理杂草和枯枝、施肥、排水浇水、病虫害防治等；公共区域环境卫生的维护包括公共雨、污水管道每年疏通1次、化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏等；公共区域的秩序维护包括对外来人员出入进行登记；及时疏导物业区域内的交通，维护区域内的交通秩序；人员进出大门刷卡等。该合同附有的《补充说明》载明，中南物业公司全面管理街道道闸，ABCD的不锈钢门及门禁系统移交中南物业公司全面管理，其日常维护工作由中南物业公司承担。
张远平系铁佛名苑小区A区12-2-11号房的物业使用人，该房屋的建筑面积为175.6平方米。张远平因不满意中南物业公司提供的物业服务未向中南物业公司交纳2011年1月至2014年9月期间的物业服务费共计3345.2元。
2014年9月21日，武侯区铁佛名苑业主大会及业主自治委员会向铁佛名苑全体住户发出《通知》，载明：“成都中南物业服务有限公司从铁佛名苑交房到现在，已经为铁佛名苑提供物业管理十多年了。十多年来，中南公司为铁佛名苑提供了‘物价相符’的物业服务工作，其管理与服务得到了历届业委会和大多数业主的认可。现在，中南公司与小区业主大会的物业服务合同即将到期，自治委员会……将进行下一阶段小区物业管理单位的选聘工作。为维护小区全体住户和中南公司的合法权益，请全体住户将物业服务费、垃圾处理费交至2014年9月30日”。2014年9月30日，中南物业公司因《物业服务合同》约定的服务期限届满退出铁佛名苑小区。
原审法院另查明，2012年10月30日，中南物业公司将铁佛名苑小区的化粪池、污水管道、窨井清掏工作承包给吉祥管道疏通服务部，双方就此签订了《化粪池清掏合同》，承包期限为一年。
原审认定以上事实，经庭审质证认证的证据有：《物业服务合同告知备案表》、《物业服务合同》及附件、补充说明、《房屋建筑所有权证》、《通知》、《化粪池清掏合同》、催收照片以及双方当事人的庭审陈述笔录等证据收集在案予以佐证。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”、第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”的规定，中南物业公司与张远平所在小区业主委员会建立的小区物业服务合同关系合法有效，对张远平具有约束力，中南物业公司依据《物业服务合同》对小区提供了物业服务，张远平接受了相应物业服务，应当按照约定向中南物业公司交纳物业服务费。张远平对其拖欠物业服务费的金额予以认可，原审法院对此予以确认，对中南物业公司要求张远平支付物业服务费3345.2元的诉请予以支持。
对于张远平提出的拒交物业服务费的抗辩理由。原审法院认为，第一，虽然张远平举出的入户刷卡器、安全提示、入区门禁系统、张贴小广告、单元门损坏、顶楼漏水的照片拟证明中南物业公司提供物业服务有瑕疵，但是上述照片均拍摄于2015年6月，该期间并非是中南物业公司为铁佛名苑提供物业服务的期间，因此上述照片不能证明中南物业公司提供的物业服务存在小区卫生较差、未做到来访人员登记刷卡、门禁系统损坏等瑕疵；并且在中南物业公司退出涉案小区前，业主委员会发出的《通知》反映出中南物业公司的物业服务工作得到了历届业主委员会和大多数业主的认可，故张远平提出的中南物业公司提供的物业服务存在上述瑕疵的抗辩理由不成立。第二，对张远平提出的小区车库成为羊杂的清洗场所、脏乱差，中南物业公司解释张远平所称的羊杂清洗场所系由小区业主买断后再出租，不属于物业管理的范围，由于张远平未举证证明其主张的羊杂清洗场所系小区的公共区域，故原审法院对该抗辩不予支持。第三，对张远平提出的其停放在单元楼下的电动车被盗，一方面张远平未对此举证证明，另一方面依据《物业服务合同》约定，业主、使用人的电动车应停放在指定的停车棚内，故原审法院对该抗辩不予支持。第四，对张远平提出的小区下水管道未及时清理，导致堵塞反污水，一方面张远平对此未举证证明，另一方面中南物业公司举出的《化粪池清掏合同》可以证明中南物业公司定期对小区的化粪池、污水管道、窨井进行了清掏，故原审法院对张远平的该抗辩不予支持。第五，对张远平提出的其停放在停车位的汽车被划花、因中南物业公司未打扫垃圾导致其家人摔伤、中南物业公司对张远平造成伤害、中南物业公司未处理张远平的投诉，因张远平对此未举证证明，故原审法院对该抗辩不予支持。第六，对张远平提出的中南物业公司未对非业主车辆的停放在小区予以制止，一方面张远平未对非业主车辆的停放问题进行举证，另一方面从《物业服务合同》的内容来看，该小区是允许非业主的车辆占道停放，故原审法院对该抗辩不予支持。第七，对张远平提出的中南物业公司未对小区的违章搭建予以制止，一方面中南物业公司称其口头向相关行政部门反映过小区的违章搭建情况，另一方面张远平在庭审中也陈述相关行政部门到小区处理过违章搭建，因此张远平仅以小区存在违章搭建的照片不足以证明中南物业公司未对违章搭建行为放任不管；至于《物业服务合同》中关于已搭建的顶楼住房按照0.45元／月.平方米交纳物业服务费的约定，在相关行政部门未对小区已搭建的顶楼住房作出认定的情况下，中南物业公司与小区业主委员会是可以就中南物业公司对小区一定区域内的建筑物提供物业服务所收取的物业服务费用标准作出约定。第八，对张远平提出的中南物业公司破坏小区绿化，中南物业公司解释绿化被破坏的原因在于在业主车辆的增多和小区停车位不够的情况下业主停车时会给绿化造成一定破坏，依据《物业服务合同》附件的约定，中南物业公司负有对小区公共绿化进行维护及时补栽、补种的合同义务，因此即使小区绿化因业主停车受到一定损坏，中南物业公司也应按约对绿化进行维护，及时补栽、补种，但中南物业公司未举证证明其履行了该合同义务，故原审法院对张远平的该抗辩予以支持。综上，虽然中南物业公司未按约履行对小区绿化进行维护的合同义务，但不足以构成张远平拒交物业服务费的理由，因此原审法院对张远平拒交物业服务费的抗辩不予支持。
关于滞纳金。1.对于2011年1月至2012年9月期间的滞纳金，中南物业公司在庭审中陈述其诉请的滞纳金是张远平逾期交纳物业服务费的违约金，2012年9月30日之前的《物业服务合同》未约定逾期交纳物业服务费的违约金，其主张的2011年1月至2012年9月期间的违约金是参照2012年9月30日签订的《物业服务合同》所约定的违约金计算标准。由于2011年1月至2012年9月期间中南物业公司所依据的《物业服务合同》未约定逾期交纳物业服务费的违约金，故中南物业公司主张该期间的违约金缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。2.对于2012年10月至2015年2月28日期间的违约金，张远平未按约交纳物业服务费已构成违约，应承担违约责任，但中南物业公司主张的违约金计算标准过高，且中南物业公司在为涉案小区提供的物业服务确实存在未及时维护小区绿化的问题，因此原审法院根据张远平提出调整违约金的请求，考虑本案合同履行情况、当事人的过错程度、中南物业公司的资金利息损失等因素，对中南物业公司主张的违约金予以调整，酌定100元为宜。故原审法院对中南物业公司关于滞纳金的诉讼请求部分予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定判决，一、张远平于判决生效之日起十日内向中南物业公司支付2011年1月至2014年9月的物业服务费3345.2元；二、张远平于判决生效之日起十日内支付中南物业公司逾期交纳物业服务费的违约金100元；三、驳回中南物业公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费205元，减半收取102.5元，由张远平负担52.5元，中南物业公司负担50元。
宣判后，原审被告张远平不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人中南物业公司的全部诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。其主要上诉理由是：1、原审中上诉人提交用以证明中南物业公司完全没有履行好物业服务义务的照片虽然拍摄于2015年6月，但从照片反映出的楼道漏水导致墙体的破损发霉程度，楼道各种小广告的陈旧程度以及屋顶违建房屋的陈旧度完全可以看出均发生在一年前；2、铁佛名苑小区从未实施过来访人员登记，门禁系统是由中南物业擅自破坏拆除的事实，只要法院派人了解就可查明；3、被上诉人提供的化粪池清掏合同只能证明其将该工作外包给其他公司，并不能证明清掏工作的实施情况；4、原审法院认为上诉人提出的电动车放在单元楼下被盗，停放在指定位置的汽车被划花，物管未打扫垃圾导致家人摔伤等事实，均无证据证明，但国人普遍打官司意识不强，上诉人当时没有拍照录像留存是一个事实，但中南物业公司对铁佛名苑的管理安全隐患本来就很大；5、铁佛名苑小区有多处违建，但中南物业公司一直没有处理，在2015年7月26日小区4栋6单元顶楼起火后，由于消防道路被物业阻拦，消防车不能进入现场，消防栓锈蚀严重，无法取水，导致严重后果；6、一审判决引用铁佛名苑业主大会及业主自治委员会2014年9月21日出具的通知，认定中南物业公司十多年来的管理和服务得到了大多数业主的认可，但铁佛名苑自2012年至今就没有召开过业主大会，上诉人本人就是2014年度业主代表，且2014年业委会不能代表往届业委会就中南物业的工作做出总结和佐证。
被上诉人中南物业公司答辩称，被上诉人答辩意见基本与原审意见一致。上诉人没有任何证据证明其阐述情况的真实性，案涉物业合同符合合同要件，合法有效。关于违建问题，被上诉人进行过干涉和管理但的确无法处理，上诉人提到的火灾发生在2015年，与被上诉人没有必然联系，也与本案无关。原审认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。
为证明其上诉观点，张远平提交了证人李德邦的笔录，自治委员会出具的证明以及载有照片、视频的U盘一个。
中南物业公司经质证认为，两份证据上签名的人的身份均无法确认，对证据真实性、合法性、关联性均不予认可。U盘中的视频和照片，因现在小区已由新的物业公司开始管理，且不能证明是其服务期间发生，不予认可。火灾与本案无关。
本院认为，张远平提交的上述证据，不符合新证据认定的标准，且证据内容不能确定系发生在中南物业公司提供物业服务期间，本院不予采信。
双方当事人除对2011年10月1日和2012年9月30日分别签订的物业服务合同效力，2014年9月21日铁佛名苑业主大会及业主自治委员会张贴通知的事实，以及中南物业对化粪池进行清扫的事实存有争议外，对原审查明的其余部分事实均无异议，本院对原审查明的该部分事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为中南物业公司要求张远平支付相关物业服务费和违约金是否有事实和法律依据。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条之规定：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，中南物业公司分别于2011年10月1日和2012年9月30日与铁佛名苑业主大会业主委员会签订的《物业服务合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人张远平作为该小区的业主，《物业服务合同》对张远平具有约束力。中南物业公司按照《物业服务合同》的约定提供了物业服务，张远平应当按照约定交纳物业服务费。虽然张远平以中南物业公司提供的物业服务不符合合同约定进行抗辩，但其部分主张并未举证证明，二审中提交的证据亦不能证实其主张。中南物业公司履行了物业管理服务义务，张远平也应履行缴纳物管费的义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，张远平如果认为中南物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以向人民法院另行主张，但以此为由拒缴物业服务费没有合同或法律依据。且原审法院在判决中已经综合考虑了双方合同履行的具体情况，仅支持中南物业公司100元的违约金请求。故张远平关于中南物业公司服务质量存在瑕疵等为由拒交物管费的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，张远平的上诉理由不能成立，本院均不予支持。原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费承担方式不变，二审案件受理费205元由张远平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 星
代理审判员 傅 敏
代理审判员 龙小丽
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 刘一颖