湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0103民初6686号原告:湖南雅思嘉物业管理有限公司。委托诉讼代理人：刘援，湖南一星律师事务所律师。委托诉讼代理人:龙雪恒，湖南一星律师事务所律师实习律师。被告:宋铭，男，1963年12月8日出生，汉族。原告湖南雅思嘉物业管理有限公司（以下简称“雅思物业公司”）诉被告宋铭物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雅思物业公司委托诉讼代理人刘援到庭参加了诉讼，被告宋铭经本院传票传唤，未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告雅思物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的物业服务费共计人民币10445.07元（自2008年8月4日至2015年12月31）；2、被告向原告支付违约金1519.35元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告雅思物业公司系具有合法资质的物业服务企业，2007年4月25日其与盛湘家园业主委员会签订《物业服务合同》。根据合同约定，原告为长沙市天心区盛湘家园项目提供物业管理服务，并收取管理服务费用。其后，双方多次续约，2015年12月31日原告依法撤出小区。原告物业服务期间，一直积极履行合同约定的相关权利义务，依法依约对小区实施规范的物业管理，提供完善的物业管理服务。被告宋铭为盛湘家园小区2栋803室业主，房屋面积为126.93平方米。自2008年8月4日至2015年12月31日，被告一直未缴纳物业服务费，截止2015年12月31日，被告共欠缴物业服务费用10445.07元，依照合同约定，被告还应当承担违约金1519.35元。原告多次催缴，但其拒绝缴纳。故诉至本院，请求判如所请。被告宋铭未答辩,亦未提供证据及质证。经审理查明：被告宋铭系长沙市天心区盛湘家园小区2栋803室业主，其房屋面积为126.93平方米。原告雅思物业公司系具有合法资质的物业服务企业。2007年4月25日，原告雅思物业公司入驻盛湘家园并与盛湘家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，为盛湘家园业主提供物业服务。合同约定：由原告雅思物业公司对盛湘家园小区的房屋共用部位、共用设施、设备、公共环境卫生、构筑物配套设施、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。同时约定小高层住宅的物业管理收费标准为每月每平方米建筑面积1元。2010年5月31日，原告雅思物业公司与盛湘家园业主委员会续签《物业管理服务合同》，收费标准不变。2013年6月1日至2014年11月20日，原告雅思物业公司与盛湘家园业主委员会未签订《物业管理服务合同》，但仍在小区提供物业服务，大部分业主亦按时交纳物业费。2014年11月30日，原告雅思物业公司与盛湘家园业主委员会重新签订《物业管理服务合同》，双方约定，小高层住宅的物业管理收费标准为每月每平方米建筑面积1.2元。同时双方约定，未按时足额缴纳物业管理费的，自逾期之日起每天按应缴纳金额的千分之三累计计算违约金。2015年12月31日，原告雅思物业公司撤出盛湘家园小区。在原告雅思物业公司为盛湘家园小区业主提供物业服务期间，雅思物业公司按照合同约定履行了相应的义务，而根据原告雅思物业公司出具的催款通知单和律师函显示，被告宋铭自2008年8月4日起至2015年12月31日未依约缴纳物业服务费，原告雅思物业公司已多次催缴，仍未得到偿还。另查明：自2008年8月4日至2015年12月3日，原告雅思物业公司实际一直按每月每平方米建筑面积1元的标准向业主收取物业服务费。再查明：原告雅思物业公司出具的关于业主宋铭的欠费详情表显示,自2008年8月4日至2014年11月20日，被告宋铭共拖欠物业服务费8921.91元；自2014年11月21日至2015年12月31日，被告宋铭共拖欠物业服务费1523.16元，违约金按每日千分之三计算合计1519.35元。上述事实，有《物业管理服务合同》、不动产登记情况表、物业费明细单、欠费详情表、催款通知单、律师函、电业局发票、银行转账回执单等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，业主委员会系经过当地房地产主管部门的登记，由业主大会选举产生，对小区物业进行管理的业主自治机构。业主委员会具有代表业主选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的权利。业主委员会的决定，对业主具有约束力，其行为后果直接归于全体业主，责任也由全体业主承担。本案中，盛湘家园业主委员会代表全体业主与原告雅思物业公司签订《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对盛湘家园全体业主具有约束力。且原告雅思物业公司依约提供了物业服务，事实上履行了上述物业服务合同，被告宋铭应依约支付相应物业服务费。故被告宋铭应支付原告雅思物业公司自2008年8月4日至2015年12月31日期间未支付的物业服务费10445.07元（8921.91+1523.16）。本院予以支持。关于自2014年11月21日至2015年12月31日因拖欠物业服务费需支付的违约金，在原告雅思物业公司与业主签订的物业服务合同中，仅有2014年11月21日至2019年11月20日的《物业管理服务合同》中约定未按时足额缴纳物业管理费的需支付相应的违约金，违约金的赔偿标准为自逾期之日起每天按应缴纳金额的千分之三累计计算。被告宋铭自2014年11月21日至2015年12月31日共拖欠物业服务费1523.16元，故应以此1523.16为基数计算违约金。本院认为该约定的违约金过高，故酌情调整为万分之五每日，故被告宋铭应支付违约金308.44元。（1523.16×0.5‰×405）超过部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、七十六条、七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，的规定，判决如下：一、限被告宋铭于本判决生效之日起十日内向原告湖南雅思嘉物业管理有限公司支付物业服务费10445.07元；二、限被告宋铭于本判决生效之日起十日内向原告湖南雅思嘉物业管理有限公司支付违约金308.44元；三、驳回原告湖南雅思嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告宋铭未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100元，由被告宋铭负担（此款原告湖南雅思嘉物业管理有限公司已预交，由被告宋铭直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  黎 阳人民陪审员  唐红伍人民陪审员  黄 艳二〇一七年七月五日代理书记员  刘芬芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。