原告包头市翰景房地产开发有限公司诉被告张敏贤、张有关商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
达尔罕茂明安联合旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）达民初字第1040号
原告包头市翰景房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区包头市达尔罕茂明安联合旗百灵庙镇水塔街，组织机构代码证号66731838-3
法定代表人段生旺，董事长。
委托代理人任小平。
被告张敏贤，住内蒙古自治区包头市。
被告张有关，曾用名张立法，住内蒙古自治区包头市。
原告包头市翰景房地产开发有限公司与被告张敏贤、张有关商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月26日受理后，依法由审判员白永斌适用简易程序，于2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告包头市翰景房地产开发有限公司委托代理人任小平、被告张敏贤到庭参加了诉讼，被告张有关经本院送达出庭传票为正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称，原告是房地产开发公司，于2011年9月3日与被告张敏贤签订《购房合同》，该房位于包头市白云鄂博大街西环路1号茂发汽修城，建筑面积146.60平米，总价366500元，首付186500元，其余按揭贷款给付。
商品房如期竣工并交付使用，产权证、按揭贷款均已办理，被告已接收使用。但在其间只交付首付50000元，其余应交的采暖费、办证相关费用一直未付。故诉至法院要求：1、判决被告张敏贤履行双方于2011年9月3日签订的《包头市商品房买卖合同》第四条第三项约定，交付原告购房首付款136500元；2、依据合同第六条承担违约责任（以136500元为基数，按每日万分之十计算，直到付清为止）；3、判决被告张敏贤缴付2011年-2012年采暖费5869.86元，办理房产证等各项费用30000元；4、本案诉讼费由被告张敏贤负担。
原告委托代理人意见与原告一致。
原告提供的证据有：
证据一：《包头市商品房买卖合同》复印件一份，被告张敏贤购房发票复印件一份，中国工商银行包头市九原支行张敏贤按揭贷款明细原件一份，证明原告与被告张敏贤就购房房屋建立买卖关系，并约定了房屋面积、房款、违约金的计算方法和数额等，证明张敏贤欠房屋首付款136500元。被告张敏贤质证，真实性均认可，但是首付款已经给付；
证据二：《白云茂发汽修城2011-2012年度供暖费统计表》一份，白云茂发汽修城办证费用清单一份，维修费收据复印件一份，契税印花税复印件一份，证明2011年-2012年采暖季份供热费5869.86元的计算方法及被告张敏贤欠原告垫付的办理房产证等他项权证的费用30116.90元。被告张敏贤质证，契税印花税、维修费任何，没有票据的均不认可；
证据三：被告张敏贤丈夫刘德奋开具的锦绣花苑监理费收据复印件两份，证明被告张有关给刘德奋开具的收据与该两份收据是相抵的，双方没有其他抵顶关系。被告张敏贤质证，不认可，与本案无关，当时刘德奋开具收据是为了让张有关去锦绣花苑给我们要监理费，后来这个监理费也没要上。
被告张敏贤辩称，针对原告诉讼请求，2011年10月18日，被告张敏贤已经将首付款、采暖费、办理房产证的各项费用以监理费转出方式交付给被告张有关，并有收据及监理合同为证，因此原告的诉讼请求没有事实及法律依据。
被告张敏贤提供的证据有：
证据一、《建设工程委托监理合同》复印件三份、收据复印件一份，证明被告张有关收到白云汽修城除首付款50000元及180000元的剩余全部款项，是用监理费抵顶的。原告质证，收据与三份监理合同没有关系，因为收据是同刚才原告提交的证据中的两份收据相抵顶的；
证据二、监理公司营业执照复印件一份、结婚证复印件一份、刘德奋身份证复印件一份，证明被告丈夫刘德奋经营的包头德满建设工程监理有限责任公司是依法登记的有资质的监理公司，被告张敏贤与刘德奋是夫妻关系。
被告张有关未到庭参加诉讼，未提供书面答辩意见，未提供证据。
经审理查明，原告与被告张敏贤于2011年9月3日签订《包头市商品房买卖合同》，将位于包头市白云区白云鄂博大街西环路1号茂发汽修城1-104，建筑面积146.60平米房屋，以总价366500元出售给被告张敏贤。其中约定2011年9月30日前首付186500元，其余180000元办理银行按揭贷款，合同同时就其他事宜作出了约定。之后被告张敏贤向被告张有关交付首付现金50000元；2012年12月27日被告张敏贤向中国工商银行包头九原支行就该房屋按揭贷款180000元，贷款期限120月。
另查明，被告张有关系原告公司白云鄂博大街西环路1号茂发汽修城的项目经理；被告张敏贤与案外人刘德奋系夫妻关系。
又查明，原告于2012年11月交付该房屋印花税183.3元，契税10995元，花费维修费10995元；2011年-2012年度供暖费5869.86元被告未缴纳。
再查明，2011年10月18日被告张有关给被告张敏贤丈夫刘德奋开具收据，内容为“今收到刘德奋交来购白云茂发汽修城1-104底店款（转监理费），金额为352369.86元”；同日刘德奋给原告开具两份收据，内容为“今收到锦绣花苑交来工程监理费，金额分别为172369.86元和180000元，两项共计352369.86元”。实际上，刘德奋虽开出两份收据，但锦绣花苑没有实际给付352369.86元的监理费。
再查明，原告与被告张敏贤丈夫刘德奋经营的包头德满建设工程监理有限责任公司分别于2008年7月1日和2009年5月23日签订了建设工程委托监理合同。
以上事实，有原告委托代理人、被告张敏贤陈述及原告、被告张敏贤提交的相关书证在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告张敏贤于2011年9月3日签订《包头市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，本院对此予以确认。故本院认为原告与被告张敏贤应当按照合同约定履行双方权利义务。本案中原告按约已向被告张敏贤交付房屋，而被告张敏贤支付首付款50000元现金后，以2011年10月18日用监理费转出方式已付其余首付款为由至今未交其余首付款。而本案中被告张敏贤提供的收款人为“张有关”的收据中明确记载352369.86元中包含房款316500元，也就是说被告支付现金50000元之外的其余房款原告公司白云鄂博大街西环路1号茂发汽修城的项目经理张有关于2011年10月18日全部收到。然而原告提供的中国工商银行包头九原支行明细中显示，被告张敏贤于2012年12月27日向中国工商银行包头九原支行就该房屋按揭贷款180000元，贷款期限120月。
同时，原告提供的2011年10月18日由被告丈夫刘德奋出具的两份收据金额之和与被告提供的2011年10月18日由原告公司项目经理张有关出具的收据金额完全一致。
综上，本院认为被告辩称的早已在2011年10月18日将全部购房款交付给被告张有关的意见与被告于2012年12月27日向中国工商银行包头九原支行就该房屋按揭贷款180000元，前后相互矛盾，本院对被告辩称意见不予采信；另，被告辩称其提供的三份合同产生的监理费足以付清首付款余额及办证产生的各项费用的意见，本院认为该监理费与本案诉讼请求无关，原告亦不认可，对被告的抗辩请求，本案不作处理，被告可另案起诉。
本院认为，原告提供的《包头市商品房买卖合同》证明了被告张敏贤所欠房屋首付款数额，故对该项诉讼请求本院予以支持；对于原告主张违约金，双方虽在合同中明确约定，但明显过高，对此本院认为，因被告违约付款给原告造成的损失实为逾期付款损失，故本院依法予以调整。本院参照中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率为基数，上浮30%计算予以支持；对于原告主张2011-201年度采暖费，因原告已提供供暖费统计表，被告也未缴纳该费用，故对原告该项诉讼请求本院予以支持；对于原告主张办理房产证等各项费用，因原告提供了印花税、契税和维修费发票，故本院对印花税、契税和维修费予以支持，对其他费用本院不予支持。同时，被告张有关因未实际收到房屋首付款，与本案无关，其不承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四之规定，判决如下：
一、被告张敏贤向原告包头市翰景房地产开发有限公司交付房屋首付款136500元，此款于本判决书生效后即给付；
二、被告张敏贤向原告包头市翰景房地产开发有限公司承担违约责任并支付违约金（以136500元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率为基数，上浮30%计算，从2012年1月1日起计算到实际给付为止），此款于本判决书生效后即给付；
三、被告张敏贤给付原告包头市翰景房地产开发有限公司印花税183.3元、契税10995元、维修费10995元，供暖费5869.86元，共计28043.16元，此款于本判决书生效后即给付；
四、驳回原告包头市翰景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
五、被告张有关不承担责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3747元，减半收取1874元（原告已预交），由被告张敏贤负担1788元，剩余86元由原告翰景房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费3747元，上诉于包头市中级人民法院，上诉期满七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
本判决申请执行的期间为二年，逾期不提出申请，则视为自动放弃申请执行的权利。
审判员 白永斌
二〇一六年一月十三日
书记员 卜慧敏
附：本判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约金时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、六十二条第二项的规定。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其委托代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。