广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终2505号上诉人（一审被告）：珠海市融力实业有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区梅华西路2372号4栋212A房。法定代表人：薛乐波，董事长。委托诉讼代理人：张颖敏，广东法宗律师事务所律师。上诉人（一审被告）：珠海市顺鸿市场管理有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区西湖城区西湖市场二楼A1。法定代表人：肖大胜，董事长。委托诉讼代理人：戴小平，广东友邦方达律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：金湾区晶品五金店，住所地：广东省珠海市金湾区西湖城区西湖市场二楼1号商铺�经营者：张国胜。委托诉讼代理人：霍艳辉，广东正拓律师事务所律师。上诉人珠海市融力实业有限公司（下称简称融力公司）、上诉人珠海市顺鸿市场管理有限公司（下称简称顺鸿公司）与被上诉人金湾区晶品五金店（以下简称晶品五金店）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2016)粤0404民初2508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。融力公司的上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回晶品五金店对融力公司提出的诉讼请求；2、本案的全部诉讼费用由晶品五金店承担。事实和理由如下：一审认定事实不清，适用法律不当，应当予以撤销。一、晶品五金店起诉要求融力公司赔偿停业损失没有事实和法律依据。1、2016�5月21日，顺鸿公司与融力公司签订《转租协议书》，由顺鸿公司将西湖市场转租给融力公司，租期自2016年6月15日至2025年7月31日止，因西湖市场破旧，需要整体装修，所以双方在转租时协商，原有的商户由顺鸿公司负责清退，事实上，除了晶品五金店，其他所有的商户已经搬迁，因为晶品五金店拒绝搬迁，占用二楼涉案商铺，导致顺鸿公司无法将西湖市场全部交给融力公司，因此顺鸿公司委托融力公司收取占用租金，顺鸿公司也承认其委托融力公司收取占用租金，可见，融力公司与晶品五金店不存在租赁关系。2、晶品五金店在一审庭审中陈述：就涉案商铺租赁事宜与融力公司协商，但没有协商一致，融力公司提出待晶品五金店解除与顺鸿公司的合同后再签合同，且商铺地点要变更。足以证明融力公司既不同意承接或延续晶品五金店与顺鸿公司的租赁合同，也不同�将涉案商铺出租给晶品五金店。一审法院认为晶品五金店与顺鸿公司的租赁合同于2016年6月1日解除，融力公司与晶品五金店没有就涉案商铺租赁事宜达成一致意见，晶品五金店应当立刻搬迁，但晶品五金店拒绝搬迁，晶品五金店自2016年6月2日起，占用融力公司的涉案商铺，理应交付占用租金及实际发生的水电费、管理费。事实上，晶品五金店自2016年8月份才开始交付占用租金，2016年6月和7月的占用租金一直未支付。顺鸿公司已经将西湖市场转租给融力公司，因晶品五金店占用涉案商铺，导致顺鸿公司无法将西湖市场整体移交融力公司，顺鸿公司委托融力公司收取晶品五金店的占用租金并无不妥。融力公司与晶品五金店并未就租赁涉案商铺达成一致意见，融力公司多次要求晶品五金店搬迁，但融力公司仍一直占用涉案商铺，拒绝搬迁，且自2016年11月起再无交付任何占用租金，融力公司与晶品五金店之间不存在租赁关系，也无义务提供经营场所给晶品五金店，晶品五金店的停业损失与融力公司无关，一审法院认为：“即使双方未就新的租金、管理费、商铺位置等内容达成一致意见，但被告融力公司既然收取了租金就应当履行出租人的基本义务，为原告提供正常的经营条件”，认定主观臆断，没有事实和法律依据，严重错误。3、融力公司在2016年6月份多次发函告知西湖市场各商户，西湖市场需要全面升级改造，晶品五金店早已明知西湖市场需要整体升级改造、装修，仍然选择继续占用涉案商铺，特别在2016年10月19日融力公司发出《通知》（融力公司一审提交证据三），通知各租户:西湖市场于2016年10月19进行全面装修，水电全面不能使用后，即融力公司再次不同意晶品五金店占用涉案商铺后，晶品五金店应当在短期内自行搬迁或在�他地点恢复经营，积极采取措施减少损失的扩大，而不是停业扩大损失等待判决。根据相关法律的规定，晶品五金店应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。晶品五金店并没有积极采取措施减少损失的扩大，其违背了法律规定的减损原则及诚实信用原则，对于晶品五金店未采取减损措施造成的扩大损失，即晶品五金店要求融力公司赔偿的停业损失，不应得到支持。4、根据顺鸿公司提交的证据可见，直至2017年1月13日晶品五金店仍在涉案商铺内营业，并没有停止经营，且根据晶品五金店的证人证言可以看到，涉案商铺本身并没有多少经营，其请的工人均在外面建筑工地进行各类承包安装，涉案商铺实际成了工人的住所，涉案商铺即使停业也不会对其造成经营的损失。同时，晶品五金店没有提交任何证据证明�产生营业损失，一审法院也调取了晶品五金店的纳税记录，显示报税额均为零，即本案没有任何证据证明晶品五金店有任何营业损失，一审法院酌情以最高的70631元/年为计算标准，自2016年11月1日计算至2017年7月1日，共8个月，属于主观臆断，认定事实严重不清，导致判决出现严重错误。二、晶品五金店要求融力公司赔偿装修损失和搬迁损失无任何事实和法律依据。1、如前所述，晶品五金店在一审庭审中陈述：就涉案商铺租赁事宜与融力公司协商，但没有协商一致，融力公司提出待晶品五金店解除与顺鸿公司的合同后再签合同，且商铺地点要变更。足以证明融力公司既不同意承接或延续晶品五金店与顺鸿公司的租赁合同，也不同意将涉案商铺出租给晶品五金店，更没有对涉案商铺装修进行任何约定。融力公司不同意将涉案商铺出租给晶品五金店后，晶品五金店也需要将其店内财物自行搬迁，搬迁是晶品五金店的义务，融力公司无需向晶品五金店赔偿任何损失，更不存在任何需要赔偿搬迁费，且晶品五金店认为于顺鸿公司的《西湖市场租赁合同》于2016年6月1日已经解除，可见，晶品五金店要求融力公司赔偿装修损失和搬迁损失没有任何合同依据或事实依据。2、参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”规定，退一万步讲，如法院认为融力公司与晶品五金店存在租赁关系，晶品五金店涉案商铺的装修在与顺鸿公司解除租赁关系前就存在，自2016年8月份起并未经融力公司同意后进行重新装修，之前已经存在的装修与融力公司没有任何关系，且没有任何证据证明需要融力公司承担装修损失和搬迁损失，由此可见，晶品五金店要求融力公司承担装修损失和搬迁损失没有任何法律依据。3、《资产评估报告书》不应当作为认定案件事实的依据。鉴定机构出具的《资产评估报告书》各方均不予认可，特别是对于装修物的归属及装修物的折旧年限存在极大的争议，涉案商铺内本身的天花地板均为市场本来就有的项目，但均被列入评估范围，更为离谱的是晶品五金店与顺鸿公司的合同期限只有六年，但评估机构折旧年限为十年，晶品五金�认为同等条件下从顺鸿公司处享有优先租赁权，应当按照十年折旧，但西湖市场已经转让给融力公司，晶品五金店不再存在优先租赁权事宜，鉴定机构按照十年进行折旧没有任何事实和法律依据，可见《资产评估报告书》存在严重错误，不应当作为认定案件事实的依据。《资产评估报告书》及《装修损失及搬迁损失明细表》中列明人民币60447元已经包含装修损失及搬迁损失，法院在判决第三项判决融力公司向晶品五金店赔偿装修损失60447元后，又在判决第四项判决融力公司向晶品五金店赔偿搬迁损失3000元，重复计算，判决严重错误，请求二审法院依法改判。综上所述，晶品五金店要求融力公司赔偿停业损失、装修损失和搬迁损失没有任何事实和法律依据，一审法院判决融力公司向晶品五金店赔偿营业损失、装修损失和搬迁损失认定事实不清、适用法律错�，应当依法改判，请求二审法院依法查明事实，支持融力公司的上诉请求。针对融力公司的上诉，晶品五金店答辩称：一、顺鸿公司解除合同是违约解除，并非是合同期满或协商一致解除，因此我方在顺鸿公司发出解约通知后未就赔偿事宜协商一致的情况下，继续占有、使用该商铺是合法的占有使用，融力公司无权要求我方搬离。二、在我方租赁合同未到期的情况下，顺鸿将西湖市场转让给融力公司的行为，对我方并无法律约束力。我方有权要求融力公司在原合同权益不被影响的情况下，保证我方能够继续正常使用该商铺。三、对市场进行装修停水、停电是融力公司实施的，而这直接导致我方无法按原合同约定的功能状态使用商铺，并造成我方被迫停业及装修被破坏的损失。融力公司实施了装修、停水停电的行为，直接对我方造成损失，理应承担赔偿责任。不论融力公司与我方有无租赁关系存在，都不影响其承担赔偿责任。综上我方认为一审判决融力公司承担赔偿责任适用法律正确。顺鸿公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回晶品五金店要求停业损失、装修损失、搬迁损失的诉讼请求。2、本案诉讼费用由晶品五金店承担。事实和理由如下：2014年3月1日顺鸿公司将位于珠海市金湾区西湖城区西湖市场二楼1号商铺出租给晶品五金店，商铺面积为155平方，月租金为3255元。双方签订了《西湖市租赁合同》。2016年5月，由于西湖市场老旧，大部分租户均退出经营，整体市场经营不佳，顺鸿公司决定引进珠海市融力实业有限公司，对市场进行整体改造。根据顺鸿公司与晶品五金店所签订的《西湖市租赁合同》第七条第8点约定，二楼需大型装修乙方必须配合。顺鸿公司便据此通知晶品五金店，要求解除与顺鸿公司的合作关系，等待装修改造结束后与新进场的珠海市融力实业有限公司进行合作。晶品五金店收到通知后，虽然没有书面表示同意，但其已经改为向珠海市融力实业有限公司继续交纳租金，而实际履行了顺鸿公司通知的内容，但仍然继续租赁商铺经营。其从2016年7月起将租金交给了珠海市融力实业有限公司，市场也由珠海市融力实业有限公司接手经营改造。后因2016年11月晶品五金店以因二楼装修影响其经营为由，停止交租金给珠海市融力实业有限公司后而发生争议。顺鸿公司认为，一审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应当予以撤销。首先，对与本案认定的晶品五金店停业损失没有任何的事实和法律依据，从顺鸿公司所提交的证据可见，直到2017年1月13日晶品五金店仍然在商铺内向顺鸿公司出售了商品，并没有停�经营。如果晶品五金店认为停电后或装修后，其已经无法在原地经营，也应当在短期内自行在其他地点恢复营业，而不是停业营业扩大损失等待判决，因此其停业扩大的损失不应当支持。另外从晶品五金店证人证言可以看到，商铺本身并没有多少经营，实际也是一个展示的做用，其请的工人均在外面建筑工地进行各类承包安装，商铺实际成了工人的住所，商铺即使停业也不会对其造成经营的损失。同时，晶品五金店并没有提供任何可以证明其产生了经营损失的依据，一审法院调取了晶品五金店的纳税记录，显示报税额均为零，但一审却按城镇非私营单位从业人员平均工资认定其实际损失，没有任何的法律依据。综上，一审认对晶品五金店经营损失的认定属主观臆断。其次，对于晶品五金店商铺的装修损失的认定更是无理，一审过程中，晶品五金店向法院申请委托鉴定，鉴定机构的鉴定结论，顺鸿公司及晶品五金店均不认可。特别是对于装修物的归属及装修物的折旧年限上存在极大的争议，商铺内本身的天花地板均为市场本来就有的项目，但均被列入评估范围。更离谱的是双方合同期间只有六年，但评估机构折旧年限为十年。而且一审法院对顺鸿公司提出的相关问题均不予以回应。最后，关于搬迁费的问题，合同期间如果届满或同意解除等，晶品五金店也是要搬走其店内财物的，晶品五金店又不是业主，如何会产生搬迁费用，而且根据晶品五金店庭审陈述其已自行将相关物品搬离，并产生搬迁费用。最后，顺鸿公司与晶品五金店之间根据合同约定，晶品五金店应当配合装修，并通知了晶品五金店，但顺鸿公司也接受了通知，并不再与顺鸿公司履行租赁关系，转而交租金给珠海市融力实业有限公司，于其实际履行了租赁关系，�此，顺鸿公司除了可以退回押金以外，不再对晶品五金店承担其他任何的责任。一审法院要求顺鸿公司承担赔偿责任没有事实和法律依据。综上所述，请二审法院依法查明本案，驳回晶品五金店的诉讼请求。针对顺鸿公司公司的上诉，晶品五金店答辩称：一、顺鸿公司以二楼装修乙方须配合作为其解除合同的理由不能成立。1、顺鸿公司在发出解除合同通知时称经营不善而解除合同，并没有以装修为由提出解除合同。2、虽合同约定二楼装修乙方应配合，但事实上是整个商场全面装修，包括外墙都在翻新，而非仅仅是二楼装修，整个市场停水停电无道路通行已不具备经营条件。3、装修配合应在合理范围、合理限度内配合并以不影响经营为前提。而顺鸿公司主张乙方要解除合同来配合装修，这种说法显然已违背合同目的，明显损害承租方的权益。二、顺鸿公司因自身原因单方解除合同已构成违约解除，应当按合同约定承担违约赔偿责任，合同已约定违约解除须赔偿对方损失，一审判决顺鸿公司赔偿我方装修、搬迁损失符合约定。三、市场被停水停电是客观事实，一审期间法官司曾过去现场勘验并有录相，现场破败不堪连上二楼的楼梯都被拆除。我方是被处于被停业的状态，整个市场全面拆建无水电就处于一个停业的状态。而并非我方人为决定停业，顺鸿公司竟然妄顾客观事实称我方不应当停业扩大损失，此种说法显然是不能成立的。而事实上我方在被停水电期间多次找两上诉人协商解决，希望尽快恢复水电或是协商一致搬离，但两上诉人反面是置之不理，以强硬的态度逼迫我方当事人自行搬离。四、关于停业损失方面，我方提交一停业前一至二年的流水收入单据，月均销售额都在10万左右，以及雇佣人员出庭作证，�人工一项每月开支者要近二万左右。其实我方认为一审该项的判决金额过少，完全不能弥补我方的停业损失，但为了尽快解决争议减小损失，我方并没有上诉。因此对于停业损失一项，我方的客观损失远远高于法院判决的赔偿金额。五、评估方面。法院在评估前已经通知各方当事人到场，对哪些项目是我方装修的进行确认，但两上诉人均未到场，事后又对评估结果提出种种质疑，商铺内的天花是我方专门为安装灯饰而做的加厚加固的吊顶，地板都是经过我方后期处理的。评估项目基本符合客观事实。因此我方认为，顺鸿公司上诉理由不成立，请求二审维持原判。晶品五金店向一审法院起诉请求：1、确认晶品五金店与顺鸿公司的《西湖市场租赁合同》于2016年6月1日解除，顺鸿公司双倍退还晶品五金店押金13,000元；2、顺鸿公司和融力公司赔偿晶品五金店停�损失每月5万元至判决时止；3、顺鸿公司和融力公司赔偿晶品五金店装修损失68,485元；4、顺鸿公司和融力公司赔偿晶品五金店搬迁损失3000元；5、本案诉讼费由顺鸿公司和融力公司承担。一审法院认定事实：2014年3月1日，晶品五金店（乙方）与顺鸿公司（甲方）签订一份《西湖市场租赁合同》，约定由晶品五金店承租西湖市场二楼1号商铺用于经营五金、百货，期限自2014年3月1日至2020年2月28日。合同第五条约定：甲方根据市场管理的需要按统一标准向乙方收取水电费及管理费；市场公用水电费按摊分收取，经营用水电费由乙方负责。第七条第8点约定：二楼如需大型装修，乙方必须配合。第八条（二）约定：甲方或乙方自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，否则甲方没收全额押金。在租赁期内因甲方自身原因提前解除合同的，全额退还乙方押金，并赔偿乙方损失。为此，晶品五金店曾向顺鸿公司支付押金6500元。该押金至今未退。晶品五金店及顺鸿公司确认，晶品五金店未有拖欠顺鸿公司的租金。《收款收据》、《收据》反映，晶品五金店有向顺鸿公司支付管理费、水电费；又反映，2016年8月起，晶品五金店向融力公司支付租金、管理费、水电费。2016年10月之后的租金，晶品五金店未有交纳。其中，晶品五金店提交的《收款收据》、《收据》均反映晶品五金店以每月150元的标准交纳管理费。2016年5月28日，顺鸿公司向各租户发出《关于西湖市场管理公司变更的通知》，内容为：“由于西湖市场长期经营困难，造成公司效益不佳，资金严重周围困难，经与珠海市格力置业股份有限公司商议，由该公司将西湖市场收回，并委托珠海市融力实业有限公司全权经营管理。一、各租户于2016年6月1日起解除与我司的合作关系……二、另外如想继续在西湖市场经营的租户可与珠海市融力实业有限公司市场管理人员范运辉联系……”之后，2016年10月19日，以金湾西湖农副产品批发市场为落款人向各租户发出《通知》，指西湖市场于2016年10月19日进行全面装饰，水电全面不能使用。该《通知》盖有融力公司的公章。晶品五金店指，通知当天晶品五金店的商铺即被停水停电，至今仍未恢复。但顺鸿公司辩称停水停电两三天后就恢复供水供电。2016年10月23日，融力公司向晶品五金店的经营者张国胜发出《催告函》，指“自您承租以来，您从未交纳任何物业管理费、污水及垃圾处理费。物业管理费每月每平方人民币16元，污水及垃圾处理费每月每平方人民币8元……”，要求晶品五金店缴交物业管理费和污水、垃圾处理费。2016年10月31日，晶品五金店向顺鸿公司和融力公司发出《律师函》，指人为停电致使商铺无法正常经营；且顺鸿公司和融力公司擅自拆除通向二楼的大堂楼梯。晶品五金店要求顺鸿公司和融力公司恢复供电并停止拆除楼梯。据悉，西湖市场现正进行装修，尚未完工。晶品五金店为此申请对：1、室内装修损失；2、楼顶广告招牌损失；3、二楼商铺外面楼梯栏杆广告招牌的损失；4、因为解除合同需要搬迁后的店面搬迁损失进行评估。一审法院依法委托了珠海中正土地房地产与资产评估有限公司（下称“中正评估公司”）进行本次评估。中正评估公司于2017年3月20日出具一份《资产评估报告书》。报告书中列《晶品五金店商铺装修损失及搬迁损失明细表》，载明评估价值为60,447元，其中搬迁人工费及运费为3000元。晶品五金店提交一组送货单、销售合同、证明，以佐证其月经营额，主张�每月5万元的标准计算停业损失。又查明，《个人所得税纳税清单》反映，晶品五金店的经营者张国胜2014年申报收入额为617元，2015年、2016年无个人所得税申报记录。珠海市金湾区地方税务局红旗税务分局口头回复一审法院，晶品五金店无税务登记情况。珠海市金湾区国家税务局三灶税务分局复函一审法院称晶品五金店在该局无办理税务登记证。此外，已经发生法律效力的（2016）粤0404民初1435号民事判决书认定：2016年5月21日，融力公司与顺鸿公司签订一份《转租协议书》，约定由融力公司承租上述西湖市场的不动产，租赁期限自2016年6月15日至2025年7月31日止。案外人西湖市场的大业主格力公司对顺鸿公司的转租行为予以确认。2016年6月3日，融力公司向西湖市场各租户发出《通知》，载明“……由我司直接对西湖市场的经营管理全面负责，……今次对西湖市场我司做出了升级改造，……对于今次市场升级改造工程量大，耗时间长，同时在装修期间会给各租户带来各种不便……”同日，融力公司又向各业主发出《通知》，载明“……请各位业主在接到通知15天内到西湖市场一层临时办公室与我司管理人员洽谈相关业务，另外，于2016年8月1日起对市场各租户的商铺收取管理费……涉及其他有关事宜到现场洽谈，希各位业主大力支持与配合我司工作，届时，如有业主不配合支持的，我司将按市场相关管理条例处理，情节严重的将停电停水”。为此，案外人刘珍珍于2016年6月28日以融力公司强行停水停电造成财产损失为由向一审法院起诉，要求融力公司承担赔偿责任。一审法院认为，一、关于解除合同，返还押金的问题《西湖市场租赁合同》第八条第（二）约定，甲方或乙方自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方。根据合同约定，晶品五金店的承租期至2020年2月28日。2016年5月28日，顺鸿公司以“由于西湖市场长期经营困难，造成公司效益不佳，资金严重周转困难”为由要求各租户于2016年6月1日起解除合作关系，又告知各租户如想继续在西湖市场经营可与融力公司联系。由此可见，顺鸿公司因自身原因需与晶品五金店提前解除合同，但未按合同约定提前30日书面通知晶品五金店。顺鸿公司的行为构成违约应按合同约定向晶品五金店退回押金。但是合同约定顺鸿公司只需全额退回而非双倍退回。晶品五金店要求顺鸿公司退回押金13,000元与合同约定不符，一审法院不予支持。此外，虽然晶品五金店自2016年6月1日之后仍承租涉案商铺，但是，第一，从2016年6月1日起与晶品五金店解除合作关系的要求是顺鸿公司以通知的形式单方先行提出的�是顺鸿公司的真实意思表示，而且该通知未有任何商量的余地反而告知晶品五金店可与融力公司协商续租的事宜；第二，根据顺鸿公司和融力公司签订的《转租协议书》，顺鸿公司和融力公司已经通过转租的方式将出租权转让至融力公司行使，此时涉案商铺的出租人是融力公司而非顺鸿公司；第三，《收款收据》、《收据》反映，晶品五金店之后亦未再向顺鸿公司交纳租金，而是向融力公司交纳租金。因此，一审法院确认《西湖市场租赁合同》自2016年6月1日起已经事实解除。晶品五金店的该项诉请符合客观事实，一审法院依法予以支持。二、关于顺鸿公司和融力公司的赔偿责任问题（一）一审法院认为，首先，虽然晶品五金店与融力公司之间未签订租赁合同，但是融力公司自2016年6月起事实上就处于出租人的地位。即使双方未就新的租金、管理费、商铺位置等内容达成一致意见，但融力公司既然收取了租金就应当履行出租人的基本义务，为晶品五金店提供正常的经营条件。其次，2016年10月19日，以金湾西湖农副产品批发市场为落款人向晶品五金店发出通知指“全面装饰而水电全面不能使用”，融力公司在落款人处加盖公章。结合（2016）粤0404民初1435号案件认定的事实，一审法院认为融力公司对晶品五金店实施停水停电的行为之存在具有高度可能性，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，一审法院认定该事实存在。再次，从2016年8月5日、2016年9月7日、2016年10月10日三份《收据》看，晶品五金店按时向融力公司支付了水电费。未有证据反映晶品五金店有拖欠水电费的行为。更何况，未有约定承租人拖欠水电费出租人即有停水停电的权�；而且从停水停电的时间看，明显不是因为拖欠水电费或其他费用，而是因为融力公司需要对西湖市场进行装修而对晶品五金店商铺停水停电。因此，融力公司的行为违反了出租人在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。（二）顺鸿公司和融力公司提出抗辩理由指租赁合同约定“二楼如需大型装修，乙方必须配合”，因此晶品五金店对西湖市场进行大型装修改造、装修改造需要商铺停业搬迁是有预期的。顺鸿公司又指装修“有可能会改变商铺的格局和大小，整体全部重新装修改造”，“其他商铺全部已经配合搬迁，暂时撤场的情况下仅剩下本案晶品五金店一家……”对此，一审法院认为，合同并未明确约定“大型装修”的具体范围和内容，但若顺鸿公司的上述主张成立，“大型装修”之后可能导致对合同约定的履行地点有所变更。这是合同重大内容的变更。顺鸿公司的解释明显对晶品五金店不公平。另外，合同亦未明确约定晶品五金店的“配合”包括撤场搬迁。顺鸿公司和融力公司的抗辩是对合同约定的“扩大解释”，一审法院不予以采纳。因此，顺鸿公司和融力公司指晶品五金店在融力公司对西湖市场进行装修期间不予搬迁造成二楼装修停滞违反合同约定的主张，一审法院不予支持。如前所述，融力公司停水停电、未提供正常经营条件下的装修行为使晶品五金店遭受的各项损失，融力公司均应承担赔偿责任。（三）顺鸿公司与晶品五金店之间的合同关系已经在2016年6月解除，未有证据证实顺鸿公司是对晶品五金店实施停水停电、对西湖市场进行大型装修的行为人。即自2016年6月起，顺鸿公司对晶品五金店未有出租人的义务。因此，晶品五金店要求顺鸿公司承担停业损失的赔偿责任缺乏事实依据，�审法院不予支持。但是，顺鸿公司因自身原因提前与晶品五金店解除合同关系，根据原租赁合同的约定顺鸿公司除应退回押金外还应赔偿晶品五金店因此而产生的损失。因此，晶品五金店主张顺鸿公司赔偿晶品五金店装修损失、搬迁损失符合合同约定，一审法院予以支持。三、关于晶品五金店停业损失的问题。（一）晶品五金店称自2016年10月19日遭停电后至今未恢复供电。晶品五金店又称现场通往二楼的大型楼梯已经被拆除。晶品五金店为此主张自2016年10月起的停业损失。对此，晶品五金店申请证人出庭作证，其中证人称二楼水电未恢复。晶品五金店又提交现场照片佐证。顺鸿公司反驳，停电一两天后就已经恢复正常供电，又称晶品五金店在11月之后没有交租金，遭遇停电是正常的。顺鸿公司提交两份送货单以佐证在2016年10月后晶品五金店还有对外送货的事实，指晶品五金店并无停业。融力公司在两次庭审中均称其答辩、举证、质证等意见与顺鸿公司一致。而融力公司亦未有提交证据材料。对于顺鸿公司和融力公司的抗辩，一审法院认为，第一，顺鸿公司主张早已对晶品五金店商铺恢复正常供水供电，但顺鸿公司和融力公司均未有提交证据予以佐证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，顺鸿公司和融力公司应对其主张举证。而且，一审法院认为顺鸿公司和融力公司作为收取晶品五金店水电费的主体，应当是对晶品五金店水电用量可知、可测，因此，有无对晶品五金店恢复供电，晶品五金店在2016年10月后有无用电、用电量多少等情况，融力公司并不是不可知、不可得、不可提交。因此，顺鸿公司和融力公司应承担举证不能的不利后果。第二，晶品五金店在2016年11月之后未交租金不应是�停水停电的正当理由。从晶品五金店交租的情况来看，晶品五金店一直交租金至10月，但在10月19日被通知停水停电。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，晶品五金店在商铺恢复正常经营条件之前有权行使不安抗辩权。第三，顺鸿公司到晶品五金店处购买商品，晶品五金店为此向顺鸿公司送货。一审法院认为，晶品五金店作为以销售商品赚取利润的商户，没有理由拒绝顾客上门购买。但这并不能表示晶品五金店当时处于正常经营的状况。因此，一审法院认为顺鸿公司和融力公司的抗辩并未能令人信服，一审法院不予采纳。一审法院认为，从晶品五金店提交的照片及一审法院现场所见，通往二楼的大型楼梯确已被拆除，晶品五金店的商铺墙体遭遇损毁，现场破败未见来往顾客。晶品五金店商铺确未达到正常经营的条件。晶品五金店主张产生了停业损失，一审法院予以采信。对于停业损失的计算标准和计算期限，一审法院分析如下。（二）计算的标准。晶品五金店提交一组送货单、销售合同、一份证明，以佐证晶品五金店在业期间的经营状况。晶品五金店称其面对周边楼盘的新住户，月均营业额在10万左右，为此主张按每月5万元的标准计算停业损失。对此，一审法院认为，第一，晶品五金店所提交的送货单、销售合同、证明均并未能完整、全面、客观反映晶品五金店的营业额水平。一审法院对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予采信。第二，晶品五金店未能提交支出收入的账本，且经一审法院调查，晶品五金店及晶品五金店的经营者并无正常纳税申报记录。无法从账本、纳税申报情况反映晶品五金店的收入水平。第三，晶品五金店亦承认，西湖市场经营状况不景气，在市场营业的商铺�寥可数。因此，一审法院对晶品五金店称月营业额在10万元左右，要求按每月5万元的标准计算损失的主张不予采纳。结合晶品五金店是个体工商户的性质，参照珠海市统计局于2016年12月26日公布的2016统计年鉴中第4-10全市各行业城镇非私营单位从业人员平均工资、4-12全市各行业城镇非私营单位在岗职工平均工资、4-14各区城镇非私营单位在岗职工年平均工资，及参照广东省2016年度人身损害赔偿计算标准国有同行业（六）2.零售业在岗职工年平均工资，一审法院酌情以最高的70,631元/年为计算标准，即5886元/月。（三）计算的期限。晶品五金店诉请自2016年10月22日起计算至判决时止。一审法院认为该期限符合客观实际，一审法院酌情认定从2016年11月1日计算至2017年7月1日，共8个月。因此，晶品五金店停业期间的损失为47,088元（5886元/月×8个月）。四、关于晶品五金店装修损失和搬迁损失的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定，人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。一审法院对中正评估公司作出的《资产评估报告书》予以采纳。根据报告书所列《晶品五金店商铺装修损失及搬迁损失明细表》，晶品五金店装修损失评估价值为60,447元，搬迁损失为3000元。一审法院对此予以采纳。本案中，从各方当事人的争议及西湖市场实际情况看，晶品五金店的商铺已无法按原状继续经营，为此，晶品五金店要求顺鸿公司和融力公司赔偿装修及搬迁损失符合客观事实，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，一审法院判决：一、顺鸿公司于判决发生法律效力之日起十日内向晶品五金店退回押金6500元；二、融力公司于判决发生法律效力之日起十日内向晶品五金店赔偿停业损失47,088元；三、融力公司于判决发生法律效力之日起十日内向晶品五金店赔偿装修损失60,447元；四、融力公司于判决发生法律效力之日起十日内向晶品五金店赔偿搬迁损失3000元；五、顺鸿公司对融力公司上述第三、四项债务承担付款责任；六、驳回晶品五金店在其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费元4750、评估费5000元，共计9750元，由晶品五金店负担4789元，由融力公司和顺鸿公司共同负担4961元。二审期间，融力公司提交《转租协议书》，证明融力公司与顺鸿公司之间存在转租关系，因此晶品五金店应当退出涉案商铺。顺鸿公司对该份证据真实性、合法性、关联性均认可，晶品五金店对该份证据真实性予以认可。本院经审查认为，融力公司提交《转租协议书》对本案事实认定有关联，且各方对真实性均予以认可，本院予以采纳。本院经审理查明，2016年5月21日，顺鸿公司（甲方）与融力公司（乙方）签订《转租协议书》，约定甲方将珠海市金湾区西湖市场租赁给乙方，租赁期限自2016年6月15日至2025年7月31日。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：一审法院判令顺鸿公司退回押金6500元，顺鸿公司虽然提起上诉，但对退回押金6500元并无异议，晶品五金店并未提起上诉，视为服判，故本院对一审法院判令顺鸿公司退回晶品五金店6500元押金予以维持。结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：一、关于融力公司、顺鸿公司是否承担赔偿责任的问题本院认为，晶品五金店依据《西湖市场租赁合同》约定取得涉案商铺合法使用权，融力公司实施停水停电行为，影响晶品五金店正常经营，融力公司应当对此承担相应责任。关于融力公司与晶品五金店是否成立合同关系的认定，对融力公司承担责任性质有影响。针对融力公司与晶品五金店之间关系，本院分析如下:顺鸿公司与融力公司签订《转租合同》，约定顺鸿公司将包括涉案商铺在内的珠海市金湾区西湖市场转租给融力公司，据此融力公司享有涉案商铺使用权。顺鸿公司于2016年5月28日向晶品五金店发出《通知》，要求与晶品五金店解除合同，告知租户想继续承租商铺与融力公司联系。此后，晶品五金店仍在涉案商铺继续经营，并且将租金缴纳给融力公司，融力公司亦收取租金，并未提出异议，上述行为均可证实晶品五金店同意与顺鸿公司解除合同关系，愿意与融力公司形成租赁关系，而融力公司对涉案商铺享有合法使用权，对晶品五金店交租行为予以确认，证实融力公司亦认可双方之间租赁关系，据此一审法院认定融力公司与晶品五金店之间成立事实上租赁关系，理据充分，本院予以确认。融力公司上诉称其代顺鸿公司收取晶品五金店租金，与晶品五金店并无合同关系，对此本院认为一方面顺鸿公司并不确认委托融力公司收取晶品五金店租金，另外根据转租合同内容显示顺鸿公司与融力公司之间为转租关系，因此不存在顺鸿公司委托融力公司收取租金之事实基础，对融力公司该上诉理由，本院不予采纳。融力公司作为晶品五金店出租方应当保证晶品五金店具备正常经营条件，不应当实施停水停电行为，融力公司上述行为违反出租人在租赁期间保持租赁物符合约定用途义务，应当承担相应违约责任及赔偿相应损失。关于顺鸿公司是否承担赔偿责任。基于上述分析，顺鸿公司通知晶品五金店解除合同，晶品五金店以向他人交租行为予以认可，融力公司与晶品五金店成立事实上租赁合同关系，顺鸿公司与晶品五金店签订《西湖市场租赁合同》已经予以解除。晶品五金店之所以受到遭遇到停水停电问题，主要起因在于顺鸿公司，顺鸿公司与融力公司签订转租合同之后，并未与晶品五金店协商一致，反而单方违�解除合同，该违约行为致使晶品五金店享有的合法经营期限变为与融力公司之间事实租赁关系，融力公司进场后由于租户经营影响整体装修而实施停水停电行为，上述损失均归结于顺鸿公司违约解除合同所致。《西湖市场租赁合同》明确约定顺鸿公司提前解除合同应当赔偿损失，而晶品五金店在本案中产生损失起因即为顺鸿公司，因此顺鸿公司应当对晶品五金店产生损失承担连带责任，一审法院认定正确，本院予以确认。二、关于晶品五金店主张停业损失是否存在以及数额确定问题。融力公司对晶品五金店实施停水停电行为，并且根据现场照片以及一审法院现场勘查情况均证实因融力公司装修行为导致通往二楼大型楼梯被拆除，涉案商铺墙体遭受损坏，上述行为均对晶品五金店经营产生重大影响，因此晶品五金店有权主张停业损失，一审法院�定正确，本院予以确认。至于损失具体数额问题，一审法院一方面兼顾晶品五金店客观经营事实，另一方面亦考虑经营中存在其他方面影响，综合参照各行业年平均工资，确定按照5886元/月作为晶品五金店经营损失，符合公平原则，本院予以维持。融力公司、顺鸿公司上诉均认为晶品五金店仍在经营，不存在停业损失，本院认为，正常经营与商铺停水停电以及楼梯毁损情况下经营势必存在差别，商场装修行为亦会造成客流量减少，况且一审法院支持损失数额为酌定数额，因此融力公司、顺鸿公司以此为由主张晶品五金店不存在经营损失，理据不足，本院不予支持。至于融力公司上诉认为晶品五金店已经知悉停水停电及装修事宜对经营产生影响，其应当采取措施避免损失扩大，因此不应当主张停业损失，本院认为，融力公司该上诉理由即要求晶品五金店搬离涉案商铺�行经营，以便减少经营损失，但融力公司对商场进行大型装修行为可能导致合同约定地点及租赁条件发生改变，在上述事项未明确情况下，晶品五金店有理由继续使用涉案商铺，因此融力公司该上诉理由，本院不予支持。三、关于晶品五金店主张装修损失和搬迁损失是否存在以及数额确定的问题。融力公司对西湖市场进行装修，实施停水停电行为影响晶品五金店经营，晶品五金店目前无法按照原状继续经营，因此商铺存有装修及商铺搬迁产生费用均为融力公司违约损失范畴，应当予以支持。结合一审法院委托鉴定部门出具《资产评估报告书》，本院具体分析如下：1、《装修损失及搬迁损失明细表》第16项吊顶安装拆除、17项水晶灯安装拆除、18项吸顶灯安装拆除费用是否包含21项灯具、五金件拆装损耗费用。本院认为，第16至18项费用应指拆除安装灯具所花费人工费用，而第21项费用是指拆除灯具过程中产生原材料的损失，因此第16至18项费用与第21项费用内容并不一致，且鉴定部门将二者单列，因此本院认定第21项费用并不包含在第16至18项费用之内。2、第9、10项天花板是否列入损失范畴。本院认为第9项费用是含吸顶龙骨架的厚木天花，结合现场图片显示，该部分天花安装目的是为了安装灯饰供顾客观赏，因此应为晶品五金店安装，应当列为装修损失范畴。第10项塑钢天花板，鸿力公司主张其安装，但是并不清楚安装天花种类，结合现场图片显示，本院认定该部分亦应当列为晶品五金店装修损失范畴。3、搬迁损失3000元是否重复计算。庭审中，晶品五金店确认《装修损失及搬迁损失明细表》第22项“搬迁人工费及运费”3000元应当属于搬迁损失费，鉴于搬迁损失3000元已经单列，因此装修损失中不应当再行计算，一审法院认定装修损失60447元包含了3000元搬迁损失，存在重复计算，应予以扣除。4、涉案商铺装修已经几年，因此晶品五金店主张装修损失应当界定的装修部分残值损失。根据公平原则，将上述装饰装修价值分摊入晶品五金店承租期限六年之内，按照租赁期剩余期限计算装修价值。晶品五金店正常使用商铺自2014年3月至2016年11月，因此其能主张装修残值期限应为2016年12月至2020年2月，共计39个月。根据《资产评估报告书》显示存在折旧部分为装修物，重置全价为60718元，其余安装拆除部分14945元不存在折旧。装修损失具体计算如下：60718÷（6年×12）×39+14945元=47834元。一审法院按照鉴定部门确定70%成新率确定装修损失，不符合客观事实，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实部分清楚，适用法律部分正确，本院予以改判。上诉人融力公司、顺�公司针对装修损失数额提起上诉有理，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项的规定，判决如下：一、维持广东省珠海市金湾区人民法院（2016）粤0404民初2508号民事判决第一、二、四、五、六项；二、变更维持广东省珠海市金湾区人民法院（2016）粤0404民初2508号民事判决第三项为：珠海市融力实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向晶品五金店赔偿装修损失47834元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币4750元，保全费人民币5000元，合计人民币9750元，由晶品五金店负担人民币5529元，由融力公司、顺鸿公司负担人民币4221元。二审案件受理费人民币5022元，由晶品五金店负担人民币569元，由融力公司负担人民币2226.5元，由顺鸿公司负担人民币2226.5元。审判长  曾艺能审判员  庹 佳审判员  朱 玮二〇一七年十月三十日书记员  程 敏