广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终2913号
上诉人（原审被告）：广州市越秀区东风广场业主委员会，住所地广州市越秀区。
负责人：姚河清，该业主委员会主任。
委托代理人：戴小红，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：王潇潇，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡夏，住广州市越秀区。
委托代理人：李淑梅，广东中汉律师事务所律师。
上诉人广州市越秀区东风广场业主委员会（以下简称东风广场业委会）因与被上诉人胡夏合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1291号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：胡夏是广州市越秀区东风东路东景街3号13A房的产权人。东风广场业委会作为上述房屋所在的东风广场小区第一届业主委员会，于2013年12月26日经广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局备案。涉案场地是位于上述房屋所在的东风广场小区地库编号为04的车位。2014年11月1日至庭审之日期间，涉案场地由胡夏使用。胡夏已向东风广场业委会支付停车费及公共资源占用费7200元，东风广场业委会于2014年10月24日向胡夏开具《收款收据》，载明：“今收到胡夏交来东风广场地库编号04号车位2014年11月1日—2015年4月30日停车费3600元和5400元公共资源占用费共计9000元，减20%，折实收7200元”。
因本案纠纷，胡夏于2015年6月2日向原审法院提起诉讼，主张：其是涉案小区东景街3号13A房的业主。为停放车辆，胡夏按照东风广场业委会的要求于2014年10月21日一次性向东风广场业委会交付了7200元停车费和公共资源占用费。东风广场业委会于同日向胡夏出具了收款收据，载明“今收到胡夏东风广场地库编号04号车位11月1日—2015年4月30日停车费3600元和5400元公共资源占用费共计9000元，减20%，折实收7200元”，并安排胡夏将车辆停放于东风广场地库编号04车位上。此后，胡夏将车辆停放于该位置至今。后胡夏发现东风广场业委会安排停放的位置并非小区规划的车位而是规划车位外的夹缝位置，该位置应当属于东风广场小区公用部位。根据《广州市物业管理暂行办法》第五十四条的规定，东风广场业委会只有经过业主大会的授权后才可以决定共用部分、公用设施设备的经营方式，管理和使用经营收益。但东风广场业委会在提供这些车位给胡夏使用前，并没有就这些共用位置是否可以用于停车及如何界定停车收费标准等问题召开业主大会并经业主大会决定同意。同时，根据有关法律的规定，东风广场业委会属于非营利性机构，没有收取经营收益的权利，本小区业主大会也未决定、授权其享有收取经营收益的权利。因此，东风广场业委会擅自对外收取停车费的行为没有法定或约定的理由，东风广场业委会的行为已经违反了法律的规定，应当向胡夏全额返还已收取的款项7200元。综上，胡夏诉请法院判令：东风广场业委会退还胡夏停车费、公共资源占用费共7200元。
原审另查明，2015年7月16日，广州市规划局作出《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》三份，对东风广场业委会申请的政府信息予以公开。其中，穗规验证[2006]1268号《广州市建设工程规划验收合格证》的附图明确显示了涉案小区汽车泊位的位置。胡夏、东风广场业委会双方一致确认：涉案场地不在上述规划内的汽车泊位范围。
原审庭审中，东风广场业委会称包括涉案场地在内的地下车库公共位置长期由物业管理公司占用经营，经其努力收回后决定将涉案场地用于停车位。作出该决定前其曾召开业委会会议，并在会上形成决议；该决议曾在大堂向全体业主公示，也通过微信及QQ群征求业主意见，业主在QQ群充分发表意见，并有部分业主致电提出赞成或改进意见，但该决议并未通过业主大会决议及进行投票程序取得专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意；此外，涉案场地收费标准的确定是经过业委会邀请部分小区业主参与讨论共同开会商议后决定的，但胡夏并无参与上述讨论。东风广场业委会为证明其上述陈述，向法院提交《关于加强东风广场停车管理的措施——意见稿》，公示、抽签照片若干，微信及QQ群讨论内容截图及证人卢某的证言。胡夏称上述事宜并未召开业主大会并进行投票，其本人亦未加入微信及QQ群，也无出席业委会会议，胡夏同时确认东风广场业委会曾对《关于加强东风广场停车管理的措施——意见稿》及抽签事宜予以公示，对前述《关于加强东风广场停车管理的措施——意见稿》的真实性无异议，但对关联性有异议，认为上述证据不能证明东风广场业委会有权收取有关收益，也不代表其有权确定价格；此外，胡夏认为微信及QQ群讨论内容截图及证人卢某的证言不能证明胡夏参与了讨论，也不能证明相关决定是通过业主大会作出的决议。
此外，东风广场业委会为证明胡夏所支付的停车费、公共资源占用费已存入其基本存款账户用于公共支出，故其与胡夏之间订立合同关系的目的是为了全体业主的公共利益，向法院提交了发票签收单、国内支付业务收款回单、开户许可证、汇款申请书等证据，胡夏对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关，不能证明东风广场业委会的证明内容。
原审法院认为：首先，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十四条第三款规定：“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定:……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条第三款规定：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。本案中，胡夏、东风广场业委会双方已一致确认涉案场地不属于规划内的汽车泊位范围，而是属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，故根据上述规定涉案场地属业主共有。因此，对该部分的用途作出改变或利用该部分从事经营性活动等重大事项应由业主共同决定。东风广场业委会未通过业主大会决议，也未取得专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，而将涉案场地交付给胡夏使用并用于收益，无论最终的收益去向如何，均不符合上述相关法律、法规的规定。
其次，根据相关法律规定，业主委员会是由物业管理区域内全体业主代表组成，代表全体业主的共同利益，向社会各方反映业主集中的意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织。业主委员会的权利基础源于该委员会所代表的业主们对物业所拥有的所有权。《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”可见，业主委员会只是业主大会的执行机构。东风广场业委会作为涉案小区的业主委员会，在未获得有关授权的情况下，其无权收取涉案场地的停车费及公共资源占用费。
综上所述，胡夏要求东风广场业委会退还停车费、公共资源占用费共7200元，于法有据，原审法院予以支持。
为此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第三款、第七十五条第一款、第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条的规定，原审法院于2015年11月19日作出如下判决：广州市越秀区东风广场业主委员会应于本判决发生法律效力之日起十日内，向胡夏一次性退还停车费、公共资源占用费共7200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由广州市越秀区东风广场业主委员会负担。
判后，上诉人东风广场业委会不服原审判决，向本院提起上诉称：一、东风广场业委会与胡夏之间的合同是自愿签订的，是双方的真实意思表示，合同也早已履行完毕，且东风广场业委会与胡夏之间的合同并没有违反法律、行政法规的强制性规定，所以不属于合同无效的情形。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条明确规定：合同法第五十二条第（五）项所说的“违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效的情形”中的“强制性规定”是指效力性强制性规定。原审引用《物权法》、《物业管理条例》的规定均不属于效力性强制性规定，并没有规定若没有这样做则无效。因此，原审判决据此要求东风广场业委会退还胡夏停车费、公共资源占用费属于适用法律错误。二、东风广场业委会将涉案场地交由胡夏使用并由胡夏承担使用费的行为并不属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第七条规定所指的“利用共有部分从事经营性活动”的重大事项，无需经过业主大会的“双过半”程序。《广东省物业管理条例》第五十四条规定“物业管理区域内，用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要”。涉案小区只有一个车库，完全不足以满足小区业主的车位需求。在东风广场业委会成立以前，涉案小区有包括涉案车位在内的13个没有产权的车位常年由广州市高乐物业管理有限公司控制。物管公司不仅存在由其公司私用的情形，还未经任何公示、抽签等程序就私下安排这些车位的使用权，收益情况不明。东风广场业委会成立后，其作为业主大会的执行机构，代表着全体业主的共同利益，通过多次与物管公司协商、谈判，从物管公司处收回了包括涉案车位在内的五个车位的管理权。《物业管理条例》第十五条规定“业主委员会有权及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同”。为了维护广大业主的权益，缓解涉案小区存在的车位严重供不应求的困境，东风广场业委会收回涉案车位的管理权并没有从事经营性活动，而是把这些车位的使用权还给广大业主，实实在在为业主做一些事。东风广场业委会通过公示的方式告知广大业主现在小区车库中有一些无产权的车位，有需求的业主可报名参加抽签，最终通过公平、公正的抽签程序确定了使用涉案车位的业主。由于中签的业主停放车辆确实是占用了共有部分，所以应该支付合理的占用使用费，因此，东风广场业委会才向胡夏收取了使用费用。东风广场业委会从未将涉案车位出租给除小区业主外的其他人，也未以此盈利，而是将收取的使用费存放于公账中用于小区事务的公共支出。综上，东风广场业委会将涉案场地交由胡夏使用并由胡夏承担使用费的行为，属于东风广场业委会正常履行职责的范畴。三、原审判决产生了极为不好的社会影响。在没有任何业主对东风广场业委会关于涉案车位的管理方式提出异议的情况下，胡夏却通过别有用心的诉讼企图达到长期无偿霸占涉案车位、阻挠东风广场业委会继续代表业主大会正常行使权利的目的。原审中，胡夏承认涉案车位在其与东风广场业委会建立合同关系之前已经在使用，在双方合同到期后仍由其一直使用，且未向任何人缴纳过费用。这说明了，胡夏的诉讼主张与其自身的行为之间是存在严重的矛盾的。胡夏一方面强调涉案车位是业主共有的，应得到全体业主的授权才可以决定使用方式，然而其却未经任何业主授权长期在无偿使用涉案车位，按照胡夏的主张，真正侵害广大业主权利的正是胡夏本人。胡夏意图通过此次恶意继续堂而皇之的无偿霸占涉案车位，还可以据此向业委会索要合同履行期间的使用费，即等同于胡夏在合同履行期间也是无偿使用涉案车位。综上所述，东风广场业委会上诉请求撤销原审判决，改判驳回胡夏原审全部诉请。
被上诉人胡夏二审答辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确。东风广场业委会作为业主委员会其行为需要获得业委会的授权并不能自主履行行为，在没有取得业主的合法授权的情况下，东风广场业委会无权独立收取占用费和使用费，且胡夏并没有像东风广场业委会陈述的企图霸占车位，只要东风广场业委会通过合法程序取得授权胡夏是完全同意支付相关的费用。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
另查明，一、东风广场业委会二审称其原审时有提交胡夏加入微信群的资料但是阅卷发现并无此材料，故当庭出示该证据，证明胡夏一直是在微信群里面的，与胡夏代理人原审陈述不一致；胡夏是通过关注公众号用实名加入到群里的，胡夏的信息只有在后台的管理员才可以看到，公众号发布的信息，胡夏是可以看到的，公众号只是发布信息并不能发表意见，业主可以在QQ群里发表意见，东风广场业委会原审也提供了证人证言证实胡夏有加入QQ群，后来退出该群。胡夏对该证据质证称：东风广场业委会提供的证据不能作为新证据使用，无法核查其真实性；坚持原审质证意见，胡夏没有参与讨论，东风广场业委会也无法证明其相关决定是通过业主大会作出的。
二、原审2015年7月15日开庭笔录第4页记载“被告（东风广场业委会）：涉案车位在抽签前一直由原告（胡夏）使用，且在双方服务合同终止后，原告仍在一直使用涉案车位。因此，原告对涉案车位产权是非常清楚的。审：原告何时开始使用涉案车位？原告：从2014年11月1日至今一直在使用涉案车位……”；原审2015年8月18日开庭笔录第6页记载“审：抽签前，原告（胡夏）是否已经使用涉案车位？原告：我方庭后核实书面回复法院。被告（东风广场业委会）：抽签前原告有表示过其一直有使用涉案车位，我方也不清楚其何时开始使用涉案车位。但现在原告仍有使用涉案车位。告知：原告庭后三个工作日内书面答复法庭，否则承担相应法律责任。原告：清楚……”。胡夏在限期内并未向法庭提交书面答复。
三、胡夏二审陈述称：胡夏在抽签之前没有使用过涉案车位，胡夏使用涉案车位是基于其向东风广场业委会交纳了涉案停车费和公共资源占用费才开始使用涉案车位；胡夏是通过东风广场业委会组织的以抽签方式确定只有胡夏交纳了停车费和公共资源占用费之后取得该车位使用的。胡夏参与抽签时并没有考虑过东风广场业委会是否有权组织抽签以及有无权利收取相关费用。另外，对于“如果东风广场业委会不组织抽签使用的情况下，胡夏有无权利使用涉案车位”的问题，胡夏陈述称：抽签之前是没有使用的，但是涉案场地是公共地方，应当由业主大会作出决定，胡夏也没有取得业主大会的同意使用涉案车位。
四、东风广场业委会二审陈述称：抽签之前胡夏已在使用涉案车位，东风广场业委会在2014年9月从物业管理公司收回包括涉案车位在内的五个公共车位管理权，还有七个公共车位一直在物业管理公司没有收回；在东风广场业委会与胡夏合同到期之后的2015年5月包括涉案车位在内的五个车位又被物业管理公司收回，涉案车位仍由胡夏无偿在使用；其他四个车位物业管理公司收回之后并没有给被抽中业主使用了。
本院认为，本案争议焦点是胡夏诉请东风广场业委会退还其停车费、公共资源占有费7200元应否支持的问题。东风广场业委会从物业管理公司收回包括涉案车位在内的五个公共车位的管理权，并通过公告等方式召集部分业主对车位如何使用、使用期间、费用标准等进行确定。胡夏在参与抽签之前未对东风广场业委会对涉案车位的管理权限及收费标准等提出质疑，其通过参与东风广场业委会组织的抽签并支付上述停车费、公共资源占有费7200元取得涉案车位在2014年11月1日至2015年4月30日期间的使用权，而东风广场业委会也依约将车位交付给胡夏实际使用。据此，双方就涉案停车位的使用期限、对价等均已达成一致意见，形成的合同关系无违反法律法规强制性、效力性规定，该合同亦实际履行完毕。胡夏在上述期间实际占有使用涉案车位，其支付上述对价的目的已得到实现，东风广场业委会将收取的上述费用已用作公共开支，并未损害胡夏等业主的合法权益。胡夏二审确认未经过全体业主同意，其亦无权无偿使用涉案车位。因此，胡夏通过支付对价已实际占用了公共车位现又以东风广场业委会未经业主大会同意无权收费等为由要求东风广场业委会退还上述停车费、公共资源占有费7200元，显失公平有偿、诚实信用原则，本院不予支持。
综上所述，原审查明事实基本清楚，但适用法律不当，处理结果显失公平诚信原则，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条的规定，判决如下：
一、撤销广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1291号民事判决；
二、驳回胡夏的全部诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各50元，均由胡夏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 黄春成
二〇一六年五月十日
书 记 员 璩方慧