安徽省灵璧县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1323民初2040号
原告：北京观复房地产投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：程伟，该公司总经理。
委托代理人：殷志民，男，1980年1月28日出生，汉族，住北京市延庆县。该公司职工。
委托代理人：沈雪冰，安徽沈雪冰律师事务所律师。
被告：宿州市华盛置业有限公司，住所地灵璧县。
法定代表人：彭良华，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人：彭良喜，男，1963年1月29日出生，汉族，居民，住浙江省乐清市淡溪镇，该公司股东。
原告北京观复房地产投资管理有限公司（以下简称观复公司）因与被告宿州市华盛置业有限公司（以下简称华盛公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，于2017年4月28日向本院起诉，本院依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告观复公司的委托代理人殷志民、沈雪冰、被告华盛公司的委托代理人彭良喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
观复公司提出以下诉讼请求：1、请求法院依法判决被告立即支付原告销售灵壁县“盛世华城”房产佣金1625661元。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告宿州市华盛置业有限公司开发灵壁县《盛世华城》项目，因该项目由被告委托原告北京观复房地产投资管理有限公司代理销售，2013年元月5日被告作为甲方和原告作为乙方签订了委托代理合同，合同中对原被告双方之间的权利和义务均作了明确约定，2015年9月29日、双方又签订了补充协议，此后，原告投入了大量的人力物力进行销售，但是被告不能按照约定支付原告房屋销售佣金，并且由于被告经营状况恶化，导致被告没有和原告进行结算，也不提供相关的结算凭证，原告经过自己搜集部分售房款收款收据，经计算部分房屋销售佣金为：2015年9月29日前，被告未与原告结算销售房屋23套（有收款收据的凭证）、销售面积2629.8㎡，销售额10551061元，按委托代理合同计算，原告该期佣金共计10551061×2%=211021元；2015年9月29日后销售42套（有收款收据的凭证），销售面积4361.26㎡，销售额17030105元，按2015年9月29日签订的委托代理合同的补充协议计算，原告该部分佣金共计715534元；冲抵部分房屋20套（有收款收据的凭证），冲抵面积2788.77㎡，销售额34965320元，按委托代理合同第三章第二条2.1计算，佣金合计34965320×2%=699306元；以上有收款收据凭证的房屋销售佣金合计1625661元，以上结算说明有明细及收款收据佐证，然而，被告却迟迟不愿按约定支付原告佣金。原告为了维护自己的合法权益，根据相关法律之规定，起诉至法院，望法院支持原告的诉讼请求。
庭审期间，观复公司变更诉讼请求为要求给付住宅23套的佣金342666元，商铺21套的佣金785056元，合计1127722元。
华盛公司辩称：公司以前和原告结算过佣金，不知原告这次诉讼可包括以前结算过的；商铺21套没有签过销售合同，不能作为销售款，21套商铺中其中有18套是一房两卖，还剩3套不清楚，待查实；住房23套，有10套双方是一致的，另外有5套我们账上有，原告没有提出来，还有13套我们账上没有，就是说有15套可以和原告结算佣金的。如果原告认可这15套，被告就按15套和原告结算佣金，原告所说的23套就不算数了，否则，被告就不按15套结算。
观复公司向本院提交了下列证据：
1、公司营业执照、组织机构代码证、法人证明，证明原告主体资格以及原告具有销售代理的资质。
2、委托代理合同及委托代理合同补充协议各一份，证明原、被告委托代理销售事实存在，双方售房标准也作出约定。
3、《盛世华城》佣金结算说明，证明按照委托代理合同的结算说明方式按销售额的2%计算佣金，汇总出原告方应得的价款总额。
4、房屋销售收款收据复印件三份，证明原告方确实履行了代理义务，也是双方结算的依据。住宅23套，商铺21套，总共佣金住宅是342666元，商铺是785056元，合计1127722元。
5、《盛世华盛》登记备案表，证明案涉21套商铺和23套住宅都在房管局备案了。
华盛公司发表质证意见为：对证据1、2无异议，证据3不清楚，证据4，商铺21套，作为销售款，有没有签过合同，该21套商铺不该给原告结，21套商铺中其中18套是一房两卖，还剩3套不清楚，待查实，不该和原告结算；住房23套，有10套双方是一致的，其中5套我们有，原告没有提出，还有13套原告提供的我们没有，我们有15套可以和原告结算的，对证据5有异议，备案不正确，没有明确说备案在哪个人名下。
华盛公司向本院提交了下列证据：
1、广东省佛山市南海区法院（2014）佛南法狮民一初字第500号民事调解书及该院执行裁定书，证明原告提供的21套商铺中的18套因为公司欠邹建伟的钱，该18套被抵偿债务，不是原告卖的，所以不存在佣金问题。
2、房屋回购协议，证明案涉18套商铺又被公司回购，18套房子还没有销售。
3、15户未提佣金名单，证明该15户可以和原告结算佣金。如果原告认可该15套，我就按15套和原告结算佣金，原告所说的23套就不算数了，否则，我不按15套结算。关于另外3套商铺，是金高龙借潘兵钱，华盛公司担保，金高龙跑了，华盛公司承担担保责任，最后法院判决华盛公司承担担保责任，3套房子被法院执行给潘兵指定的三个人抵偿债务了。
观复公司发表质证意见为：调解书是复印件，执行裁定仅是强制执行，不一定是抵偿，根据销售合同第2条规定，抵偿债务款也应该给原告结算佣金，对证据3无异议，可以按被告认可的15套住房结算佣金。
根据当事人举证、质证意见，本院认证意见为：被告对原告提交的证据1、2,不持异议，本院经审查予以确认；证据3是原告对自己诉求的说明，不属于证据范畴；证据4收款收据是被告的收款凭证，加盖有被告的收款专用章，本院予以采信；证据5系灵璧县房产局在其职权范围内出具的证明材料，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的证据1是法院的法律文书，加盖有法院印章，形式、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；证据2与原告提交的证据相印证，本院予以采信；原告对证据3不持异议，本院予以确认。
本案经举证、质证、认证。本院查明以下事实：2013年1月5日，原、被告签订委托代理合同，被告委托原告对其名下工程进行营销策划及销售代理，项目名称：盛世华城，委托事项：甲方（华盛公司）全权委托乙方（观复公司）承担本项目营销策划及独家销售代理事宜，甲方不得自行销售或委托他人销售本项目，代理销售期间所发生的所有销售均视为乙方业绩，按本合同规定结算佣金。如果甲方用本项目商品房冲抵工程款、材料款或者其他款项等（银行抵押贷款除外），应按照签订合同时执行的价格表所示价格计算和结算佣金。服务费用及其支付方法：乙方取费标准：（1）乙方销售佣金由基础佣金与差价分成组成；（2）住宅和商业的实际销售价格不高于销售底价部分的，乙方提取销售额的2%作为基础佣金；（3）住宅和商业实际售价高出销售底价的，除底价部分佣金外，高于底价部分的房价款的30%为乙方的差价分成。（佣金＝销售均价×2%＋高于销售均价的差价×30%）。
合同签订后，原告依约为被告销售房屋，2015年底双方就2015年11月30日前销售的房屋佣金进行了结算，之后双方未再结算佣金。2017年4月原告提起诉讼要求被告结算2015年9月29日前未结算的房屋23套，佣金211021元，2015年9月29日后销售的房屋42套，佣金715534元，其他冲抵债务的房屋20套，佣金699306元，合计1625661元。
诉讼中，原告变更诉讼请求为要求给付住宅23套的佣金342666元，商铺21套的佣金785056元，合计1127722元。被告认可23套住房中的10套及不在其中的5套可以结算佣金，原告同意按被告认可的15套住房（详见被告提交的住户清单）结算佣金，15套住房总价款为5354189元。21套商铺中有18套先是冲抵借款，后又被回购，其他3套是冲抵借款。
本院认为：原、被告签订委托代理合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应按照合同约定履行自己的义务。案涉委托代理合同是双务有偿合同，原告作为受托方负有为被告按合同约定的方式销售房屋的义务，被告作为委托方则负有按合同约定支付佣金的义务。
本案中，原告要求结算佣金的房屋为23套住房及21套商铺，对于23套住房佣金的结算，双方同意按照被告认可的15套住房结算佣金，不再按原告主张的23套住房结算佣金，该15套住房总价款为5354189元，合同约定提取销售额的2%作为基础佣金，被告应支付的佣金为107084元。原告未提交该15套住房符合提取差价分成的证据，故本院对原告要求提取差价分成的主张不予支持。
21套商铺是抵偿借款，没有发生实际销售，且不是冲抵合同中约定的可提取佣金的工程款、材料款，故原告要求结算21套商铺佣金的请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条的规定，判决如下：
一、宿州市华盛置业有限公司应于本判决生效后10日内给付北京观复房地产投资管理有限公司房屋销售佣金107084元。
二、驳回北京观复房地产投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9715元，北京观复房地产投资管理有限公司承担9000元，宿州市华盛置业有限公司承担715元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审 判 长 李朝刚
审 判 员 程仁山
人民陪审员 唐栋梁
二〇一七年十月十八日
书 记 员 吴 娜
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。