福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0802民初513号
原告中国工商银行股份有限公司龙岩凤凰隔支行，住所地龙岩市新罗区中城解放北路（汇盛花园）3幢19、20号店。
代表人黄增辉，行长。
委托代理人黄开平，男，1967年1月7日出生，汉族，系原告员工，住龙岩市新罗区。
委托代理人吴海，男，1967年6月8日出生，汉族，系原告员工，住福建省连城县。
被告张永寿，男，1975年11月4日出生，汉族，住龙岩市新罗区。
委托代理人谢菊云，女，1973年4月2日出生，汉族，住福建省上杭县。
原告中国工商银行股份有限公司龙岩凤凰隔支行诉被告张永寿金融借款合同纠纷�案，本院于2016年1月13日受理后，依法由代理审判员邱声宜适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司龙岩凤凰阁支行诉称，2013年8月22日，原告与被告张永寿签订《个人购房借款／担保合同》，并办理了房地产抵押登记。原告依约向被告张永寿发放了贷款535000元，年利率为6.15%（一年一定），贷款期限至2033年8月28日。贷款发放后，被告张永寿未按期还款。截至2015年12月31日，被告张永寿尚欠原告贷款本金508297.04元（其中：逾期本金6632.95元，宣布提前到期本金501664.09元），利息15950.18元。原告经催讨未果，故诉至法院，请求判令：1．被告张永寿归还贷款本金508297.04元、利息15950.18元，并支付自2016年1月1日起至贷款本息全部支付完毕止按合同约定利率计算的罚息、复利。2．原告有权就拍卖、变卖被告张永寿所有的位于龙岩市新罗区西陂街道人民西路168号（西湖人家）2303房产所得款项在上述诉求中的债权范围内享有优先受偿权。
被告张永寿对原告的诉请及所依据的事实和理由没有异议。
经审理查明：2013年8月22日，原告与被告张永寿签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告张永寿向原告借款535000元用于购买住房，期限20年，自2013年8月28日至2033年8月28日，贷款为浮动利率，借款发放时年利率为6.55%。逾期还款的，原告有权按罚息利率按日计收利息，对未能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在合同约定的执行利率基础上上浮40%。还款方式为按月等额本息还款。被告张永寿授权原告将款项一次性发放至龙岩市和鼎房地产开发有限公司的账户中。若被告张永寿未完全、适当地遵守或履行合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，构成违约，原告有权宣布合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，并要求被告张永寿立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用。被告张永寿自愿以其所有的位于龙岩市新罗区西陂镇人民西路168号2303房产为上述债务提供抵押担保，担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2013年8月26日，原、被告双方办理了上述抵押房产的预告登记。2013年8月28日，原告依约发放了贷款。2014年12月1日，原、被告双方于龙岩市房地产交易服务中心办理了最高债权数额535000元的房产抵押登记手续。被告张永寿按约还款至2015年5月份，经原告催讨后，于2015年6月28日至2015年12月21日合计归还本金1963.82元、利息2651.92元。2015年12月29日，原告向被告张永寿寄送《提前还款函》，未妥投。截至2015年12月31日，被告张永寿尚欠原告贷款本金508297.04元，利息15950.18元（含罚息和复利）。截至2016年1月26日，被告张永寿尚欠原告贷款本金508297.04元，利息16090.16元。原告多次催讨未果，故诉至本院请求判如所请。
另查明，截至原告起诉之日即2016年1月13日，贷款的执行年利率为4.9%，逾期年利率为6.86%。
上述事实，有原告提供的个人住房贷款申请表、《个人购房借款／担保合同》及抵押物清单、房屋他项权利证、土地他项权利证、借款凭证、离婚证、《个人逾期贷款催收通知书》、EMS国内标准快递邮寄的《提前还款函》、贷款发放信息和还款、欠款明细以及当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》系原、被告双方的真实意思表示，合法有效。被告张永�未按期归还原告借款本息，构成违约。依照双方的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，原告享有合同解除权的条件已经成就，但合同解除权应自解除合同的意思表示到达被告张永寿时方发生效力。原告虽向被告张永寿寄送了《提前还款函》但未妥投，原告起诉后，本院依法于2016年1月26日向被告张永寿送达了起诉状、应诉通知书等材料，故应认定为原告解除合同的意思表示于2016年1月26日到达被告张永寿，合同即时解除。现原告诉请被告张永寿归还尚欠的借款本金、利息和复利，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中原告的损失系因被告张永寿未按时还本付息而产生的资金占用费，其诉请中所主张的逾期罚息、复利，均属于违约范畴，该范畴应以原告的实际损失为基础进行计算。被告张永寿对合同解除前尚欠的已到期和未到期的本金应按合同约定的逾期利率计收罚息，对应�未付利息应按合同约定的逾期利率计算复利。逾期罚息已属因违约产生的损失赔偿额，原告还诉请被告张永寿支付合同解除后以逾期罚息为基数，按逾期利率计算的复利，使被告张永寿承担过高的违约责任，其数额远超原告的实际损失，根据“任何人都不能从损失赔偿中获利”的原则，故对原告的该项诉请本院不予支持。原告未能向本院提交被告张永寿截至2016年1月26日所结欠的借期内正常利息，即对该部分利息计算复利的依据不明，对其该项主张本院不予支持。原告作为被告张永寿的房产抵押权人，依法有权在其不履行债务时，要求将抵押物以折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿，其价款超过债权数额的部分归被告张永寿所有。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》�一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，判决如下：
一、被告张永寿应于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司龙岩凤凰阁支行截至2016年1月26日的贷款本金508297.04元和相应利息（1、截至2016年1月26日止的利息16090.16元；2、以508297.04元为本金，自2016年1月27日起至本判决指定的履行期限届满之日止按逾期年利率6.86%计算）。
二、被告张永寿未能清偿上述债务时，原告中国工商银行股份有限公司龙岩凤凰阁支行有权以被告张永寿名下的坐落于龙岩市新罗区西陂镇人民西路168号2303房产折价或者以变卖、拍卖的价款在最高债权535000元限额内优先受偿。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司龙岩凤凰隔支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9042元，减半收取为4521元，由原告中国工商银行股份有限公司龙岩凤凰隔支行负担500元，被告张永寿负担4021元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
代理审判员 邱 声 宜
二〇一六年四月八日
书 记 员 曾念颖（代）
附：
一、主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
�一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条贷款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，贷款期间不满一年的，应当在返还贷款时一并支付；贷款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还贷款时一并支付。
第二百零六条贷款人应当按照约定的期限返还贷款。对贷款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六�一条的规定仍不能确定的，贷款人可以随时返还；贷款人可以催告贷款人在合理期限内返还。
第二百零七条贷款人未按照约定的期限返还贷款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、主动履行生效法律文书提示
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人�以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。
履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）
诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）
支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。
新罗区法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331