湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邵中民一终字第376号
上诉人（原审被告）邵阳市中宏房地产开发有限公司。
法定代表人焦雄恩，该公司董事长。
委托代理人王永红，湖南森力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王学军。
被上诉人（原审原告）吕正茂。
二被上诉人的共同委托代理人邓爱军，湖南嘉衡律师事务所律师。
二被上诉人的共同委托代理人易叶梅，湖南阳邵律师事务所律师。
原审第三人唐某某。
上诉人邵阳市中宏房地产开发有限公司（以下简称中宏房地产公司）因与被上诉人王学军、吕正茂、原审第三人唐某某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳县人民法院于二○一四年三月四日作出的（2014）阳民初字第136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月21日公开开庭审理了本案。上诉人中宏房地产公司的委托代理人王永红，被上诉人王学军及王学军、吕正茂的共同委托代理人邓爱军、易叶梅，原审第三人唐某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年中宏房地产公司与第三人唐某某签订了《关于门面返租的特别约定》，规定返租期限为三年，返租时间从2010年10月1日至2013年9月30日。2012年7月18日，在第三人唐某某不知情的情况下，中宏房地产公司与王学军、吕正茂签订租赁合同，其中规定：一、租赁物位置，甲方（中宏房地产公司）将中宏商业步行街一栋1125、1126号门面，面积112.16平方米租赁给乙方（王学军、吕正茂）经营；二、租赁时间：租期为五年，自2012年7月1日至2017年9月30日止；租金从2012年10月1日起开始计算，此前为免租期间，不计租金；四、租金、相关费用及付款方式和保证金：1、乙方保证在本合同约定的时间，按期足额向甲方交付租金，第一年租金乙方在2012年6月1日前付清，以后每年6月l日前支付给甲方，如逾期支付，承租人自逾期之日起支付出租人每日千分之五的违约金，超过15日仍不支付租金的，视为乙方违约，甲方将有权解除乙方租赁合同，并追究相关费用和损失；六、违约责任：1、合同未到期之前，双方当事人不得随意提出解除合同，如一方要求提前解除合同的，提前三个月通知对方，经双方协商，另行达成协议；2、合同期内，甲、乙双方如有一方违反本合同条款，则视为违约，违约方应承担因违约给守约方带来的一切损失，并支付违约金，违约金按当年租金2倍支付；3、如遇人力不可抗拒的自然灾害或社会变革原因而导致双方均无法正常履行合同，本合同自然终止，乙方上交费用按实计算。在合同的尾部，中宏房地产公司又加了附注：因招商调整布局需要，业主吕正茂的2111自主经营调整换成1125、1126中的一个门面，并把二个门面的对外租金实行冲抵，12年内有优先租赁权。合同签订后，王学军、吕正茂依约向中宏房地产公司交纳了第一年的租金并交纳了水电保证金5000元。同年9月，王学军、吕正茂在对二门面进行装修时，第三人唐某某从门面前路过，告诉王学军、吕正茂这二间门面是他的，他和中宏房地产公司签订的返租合同期限只有三年，到2013年9月30日期满，到时他将自己收回门面。此时王学军、吕正茂才知中宏房地产公司租给她们的门面超过了返租期限，后王学军、吕正茂多次要求中宏房地产公司和第三人协商处理好此事。2012年年底的一天，中宏房地产公司组织王学军、吕正茂和第三人一起进行了协商，但三方没有达成一致意见，协商未果。2013年6月，中宏房地产公司向王学军、吕正茂发出要求交纳第二年租金的通知，王学军、吕正茂以中宏房地产公司没有处理好与第三人的矛盾，不能保证其租赁期限为由没有交纳。2013年8月23日、9月2日，第三人唐某某二次向王学军、吕正茂发出书面通知，告知王学军、吕正茂其与中宏房地产公司的返租期即将届满，要求王学军、吕正茂与中宏房地产公司协商处理好，否则他将强行收回门面。后王学军、吕正茂又多次要求中宏房地产公司协商处理好与第三人的矛盾，但中宏房地产公司一直没有组织协商，王学军、吕正茂也一直未向中宏房地产公司交纳第二年的租金。2013年11月5日，中宏房地产公司以王学军、吕正茂未按期交纳第二年的租金为由，强行关闭了王学军、吕正茂经营了一年多的1125、1126号门面。2014年1月，中宏房地产公司将二间门面退给了第三人唐某某。
另查明，王学军、吕正茂与中宏房地产公司签订租赁合同后，2012年8月5日，王学军、吕正茂与湖南省黑骑品牌营运有限公司签订了联营专卖合同，其加盟“黑骑”服饰系列产品销售和配套服务，并向该公司交纳了3万元的联营保证金。由于中宏房地产公司关闭门面，王学军、吕正茂不能继续经营，造成其对湖南省黑骑品牌营运有限公司违约，湖南省黑骑品牌营运有限公司扣除了王学军、吕正茂的联营保证金3万元。同日王学军、吕正茂与湖南省黑骑品牌营运有限公司又签订了《黑骑品牌联营店装修合同》，由湖南省黑骑品牌营运有限公司委托工程施工单位对王学军、吕正茂的1125、1126号二间门面进行装修，收取了门面装修费104500元。除此装修外，王学军、吕正茂还对二门面进行了地面填平、装瓷砖、水电安装、换卷闸门等基础装修。2014年2月26日，经邵阳县价格认证中心鉴定，王学军、吕正茂开支基础装修费21100元，鉴定费700元。王学军、吕正茂为二门面还购置、安装了空调，开支6450元。王学军、吕正茂还制作广告宣传牌、发布广告以及开业庆典等投入了广告宣传费21898元。
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。中宏房地产公司与1125、1126号二间门面的所有权人唐某某在平等协商的基础上签订的返租协议是双方真实意思表示，该协议合法有效，中宏房地产公司和唐某某应受此协议的约束。2012年7月18日，中宏房地产公司在第三人不知情的情况下与王学军、吕正茂签订租赁合同，该租赁合同约定的租赁期超过了中宏房地产公司和第三人约定的返租期。事后此租赁合同也未得到第三人的追认，故中宏房地产公司和王学军、吕正茂签订的租赁合同侵害了第三人的合法权益，该租赁合同中超过中宏房地产公司和第三人返租协议约定的租赁期限的这部分内容是无效的。中宏房地产公司在与王学军、吕正茂签订租赁合同的过程中，故意隐瞒其与第三人签订的返租协议只有三年的返租期且返租期即将届满的这一重要事实，存在过错，中宏房地产公司应对王学军、吕正茂造成的损失承担全部赔偿责任。王学军、吕正茂在缔约过程中没有过错，且履行了合同约定的义务，其对自己的损失不承担责任。中宏房地产公司提出其与王学军、吕正茂签订的租赁合同不能履行的根本原因是王学军、吕正茂不交纳租金引起，其对王学军、吕正茂造成的损失没有过错，其不应承担赔偿责任的辩论意见。经查，王学军、吕正茂在与中宏房地产公司签订租赁合同后经第三人告知才知道中宏房地产公司和第三人签订的返租合同只有三年的返租期，为使双方签订的租赁合同能顺利履行，王学军、吕正茂多次要求中宏房地产公司进行处理，但中宏房地产公司却一直没能协商处理好。在第三人一再要求收回门面，中宏房地产公司已经不能履行租赁合同约定义务的情况下，王学军、吕正茂为避免自己遭受更大损失而没有交纳第二年的租金，是王学军、吕正茂为保护自己的权益行使的抗辩权，此行为符合法律规定，对中宏房地产公司的辩论意见不予采纳。因中宏房地产公司的过错给王学军、吕正茂造成的损失有：（1）水电保证金5000元。中宏房地产公司因双方签订的租赁合同收取了王学军、吕正茂的水电保证金，因租赁合同不能继续履行，中宏房地产公司应予返还；（2）王学军、吕正茂向湖南省黑骑品牌营运有限公司交纳的联营押金30000元。因双方签订的租赁合同不能履行，导致王学军、吕正茂对湖南省黑骑品牌营运有限公司违约，湖南省黑骑品牌营运有限公司扣除了王学军、吕正茂联营押金30000元，中宏房地产公司应予以赔偿；（3）湖南省黑骑品牌营运有限公司收取王学军、吕正茂的门面装修费104500元以及王学军、吕正茂对门面进行基础装修费21100元；（4）王学军、吕正茂购置空调及安装费6450元；（5）王学军、吕正茂的招牌制作及广告投入费21898元；（6）鉴定费700元。以上共计189648元。王学军、吕正茂要求中宏房地产公司支付违约金145358元的诉讼请求，因中宏房地产公司的缔约过错已经造成王学军、吕正茂的经济损失，且经济损失的数额大于违约金的数额，王学军、吕正茂已要求中宏房地产公司赔偿损失，就不能同时要求中宏房地产公司支付违约金，故对王学军、吕正茂的这一诉讼请求不予支持。王学军、吕正茂要求中宏房地产公司赔偿退货损失71463元的诉讼请求，王学军、吕正茂仅提供了湖南省黑骑品牌营运有限公司的证明、财务结算函及退货明细单等证据证明，没有提供其他证据佐证，故不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第六十八条（四）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：（一）邵阳市中宏房地产开发有限公司在判决生效后十日内返还王学军、吕正茂水电保证金5000元、赔偿王学军、吕正茂联营保证金30000元、门面装修费125600元、购置空调及安装费6450元、招牌制作及广告宣传投入费21898元、鉴定费700元，以上共计189648元；（二）驳回王学军、吕正茂要求邵阳市中宏房地产开发有限公司支付违约金145358元及赔偿退货损失71463元的诉讼请求。案件受理费7467元，由邵阳市中宏房地产开发有限公司负担。
中宏房地产公司上诉称，原判认定事实错误，超诉请判决；被上诉人拒交租金构成违约。请求二审公正判决。
王学军、吕正茂辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审开庭过程中，中宏房地产公司提交了一份“招商方案业主表决方案表”作为新证据提交法庭，王学军、吕正茂认为该方案表在一审前已形成而未提供，二审提供不能作为新证据使用，不同意质证，且这份证据无签字时间，不能证实唐桃元同意延长至十二年；第三人唐桃元认为方案表是其签的名，但约定的三年没处理好，不好延长。本院审查认为：该方案表上没有日期，不能证明方案表在返租协议之前或之后签订；方案表涉及的是中宏房地产公司与第三人唐桃元的权利义务关系，并不涉及王学军、吕正茂的权利义务关系；中宏房地产公司于2013年11月5日收回二间门面后，已将二间门面于2014年1月退给了第三人唐桃元，可见中宏房地产公司与第三人唐桃元并未按方案表实际履行，故本院对中宏房地产公司二审提交的《招商方案业主表决方案表》不予采信。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原判认定的事实予以确认。
本院认为，2012年7月18日，中宏房地产公司在唐某某不知情的情况下与王学军、吕正茂签订门面租赁合同，该门面租赁合同约定的租赁期限超过了其与唐某某约定的门面返租期限，事后此门面租赁合同期限也未得到唐某某的追认，中宏房地产公司故意隐瞒其与唐某某签订门面返租协议只有三年的返租期且返租期即将届满的重要事实，王学军、吕正茂得知唐某某在门面返租期届满后要收回门面不能继续履行其与中宏房地产公司签订的门面租赁合同时，要求中宏房地产公司与唐某某协商处理好门面返租期限，保证门面租赁合同的顺利履行，但协商未达成一致意见，导致王学军、吕正茂签订门面租赁合同租期五年的预期目的不能实现，中宏房地产公司构成违约，其应对王学军、吕正茂造成的经济损失承担违约责任。因中宏房地产公司未能与唐某某协商处理好门面返租期限，王学军、吕正茂以此为由拒绝交纳第二年租金属正常抗辩，不构成违约。综上，中宏房地产公司的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费4090元，由邵阳市中宏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘子腾
审 判 员 陈平军
代理审判员 贺显平
二〇一四年七月二十四日
代理书记员 黄健屏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……