上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1911号
上诉人（原审原告）王廉英。
被上诉人（原审被告）甘忆祖
委托代理人王进盛，上海国策律师事务所律师。
委托代理人陈进峰，上海国策律师事务所律师。
上诉人王廉英因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2011年8月9日，王廉英（作为承租方，签约乙方）与甘忆祖（作为出租方，签约甲方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定由甲方将位于上海市闵行区龙茗路1780号的房屋出租给乙方用于商业经营；甲方于2011年8月16日前向乙方交付该房屋，租赁期自2011年8月16日起至2014年8月15日止；该房屋月租金为人民币（下同）20，000元，12个月内不变，自第13个月起，双方可协商对租金进行调整；乙方应于每月12日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的千分之三支付违约金；双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，即40，000元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、租赁发票税金等费用由乙方承担；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数租金的1倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行交付。租赁合同补充条款还约定，乙方在合同约定的租赁期间内若擅自提前退租的，则甲方视乙方违约，甲方有权没收乙方的租赁押金40，000元，租赁押金不足以补偿甲方经济损失的，甲方有权追溯乙方经济赔偿；乙方同甲方原租客（吕红春）所达成之转让约定（包括店铺内生财工具、装修、人员、营业执照等）或其他约定若发生经济问题、利益纠纷同甲方无关，由乙方自行负责、全权处理，不得以此作为借口损害甲方利益。徐瑛作为甘忆祖的委托代理人与王廉英签署了上述合同，双方在合同中载明了手机号码作为联系方式，王廉英并向甘忆祖提供了身份证复印件。合同签订后，王廉英支付了租赁押金40，000元及首期租金38，000元，甘忆祖则将房屋交付于王廉英经营使用。嗣后，王廉英又分别向甘忆祖支付租金及水电押金各10，000元。期间，王廉英因生意清淡无力继续经营，在甘忆祖不同意降低租金金额的情况下，双方经协商，王廉英（签约乙方）与甘忆祖（签约甲方）于2011年12月28日签订解除合同《协议书》1份，约定：一、因乙方经营困境，不能按约如数支付甲方商铺租金，特向甲方提出协商：1、终止经营，归还甲方商铺；2、因乙方至归还甲方商铺前，尚未能找到转让承接之租客，故店铺内现有厨房设备及空调、冰柜等不予搬走，望甲方招租时有合适租客可尽量帮忙推荐，酌情为乙方争取，以减少乙方亏损；3、乙方未缴纳之电费由甲方已收取之水、电押金中先予支付，多退少补。二、甲、乙双方经过协商后，达成如下意向：1、甲方同意乙方于2011年12月26日归还甲方商铺，租金结算以2011年12月25日为截止日期；2、甲方替乙方缴纳未缴及因乙方欠费所造成的电费滞纳金；其他供应商及往来客户应结算款项由乙方自行处理，甲方概不负责；3、本着良好友谊，甲方同意在乙方归还商铺后，甲方招租时若有新的租客有意向的，会向其推荐乙方之厨房设备、空调、冰柜等，具体价格及转让物件的好坏由乙方同新租客自行商谈；4、乙方的厨房设备及空调、冰柜等自乙方归还甲方商铺之日起，至多友情存放于该商铺内15天（甲方不确认及负责担保乙方存放物件之好坏）该期间内甲方若无合适租客可以承接的，自第16天起至第20天内，乙方应无条件搬掉上述物件，如乙方不搬走的，甲方视同乙方无条件放弃，甲方有权自行全权处理；5、甲方收回该商铺后若有意向之新租客有如下几种类型、情况：（1）非餐饮业者，（2）对乙方留存物件无承接意向，（3）同乙方就转让留存物件不能协商一致的，乙方均需无条件即刻搬走上述物件，不得影响甲方出租，如乙方不搬走的或故意拖延的，甲方视同乙方无条件放弃留存物件，甲方有权自行全权处理。王廉英与甘忆祖并于该协议中载明了乙方留存物件的清单，但同时约定上述物件品牌以店内实物为准。
原审另认定，2012年2月10日，由于王廉英未能将存放于租赁房屋内的设施设备搬离，甘忆祖即委托律师向其寄送《律师函》，要求王廉英在2012年2月15日前将暂存设备一次性搬离出租房屋，逾期不搬离的，将视为放弃，甘忆祖将直接处理暂存设备。之后，因王廉英仍未能搬离租赁房屋内的设备，甘忆祖遂将相关设施设备自行进行了处理。后王廉英诉至法院，要求判令：（一）甘忆祖赔偿经济损失233，910.63元（包括商铺转让费165，500元、装修费78，000元、新添置物品费用22，183元、煤气罐押金700元，扣除4个月的损耗32，472.37元）；（二）甘忆祖返还剩余租赁押金5，666.70元及剩余水电押金2，571.80元。
原审再认定，2012年8月28日，甘忆祖诉至上海市闵行区人民法院，要求确认其与王廉英之间的房屋租赁合同于2011年12月25日解除，并要求王廉英向其支付拖欠租金31，692.18元。法院立案受理后，于2013年1月15日作出（2012）闵民五（民）初字第1775号民事判决，确认甘忆祖与王廉英就上海市闵行区龙茗路1780号商铺签订的《上海市房屋租赁合同》于2011年12月28日解除，同时判令王廉英于判决生效之日起七日内向甘忆祖支付至2011年12月25日止结欠的租金及电费31，692.18元。该案判决已生效并已进入执行程序。
原审诉讼中，甘忆祖表示自愿补偿王廉英25，000元（要求法院在执行过程中与（2012）闵民五（民）初字第1775号案执行款进行抵扣），以缓解王廉英生活困难。
原审认为，王廉英与甘忆祖签订的《上海市房屋租赁合同》及解除合同《协议书》，系签约双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守。关于王廉英主张的转让费损失，系王廉英与原承租人之间的权利义务关系，而王廉英与甘忆祖已在房屋租赁合同中明确约定与甘忆祖无关，且解除合同的《协议书》中亦并未苛以甘忆祖一定要承担通知王廉英与新租客协商转让费的义务，故王廉英在本案中要求甘忆祖赔偿该项损失，于法无据，法院不予支持。关于王廉英主张的装修费损失，因（2012）闵民五（民）初字第1775号民事判决书中已认定系王廉英拖欠租金不付并提前退租构成违约，属过错违约方，故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，对王廉英的该项诉请，法院不予支持。关于王廉英主张的物品损失，因其提供的清单无法证明其具体损失金额，且双方在解除合同《协议书》中确认的留置物品也无法显示其具体金额，另王廉英也无法举证证明其在甘忆祖给予的宽限期内要求甘忆祖予以返还，而甘忆祖在联系王廉英未果的情况下以发送律师函的形式尽到了最大的告知义务，故甘忆祖自行处置王廉英的留置物品，符合双方的约定。鉴于甘忆祖在本案诉讼中自愿表示同意补偿王廉英25，000元，法院对此予以准许。关于王廉英主张的剩余租赁押金和水电押金，因已在（2012）闵民五（民）初字第1775号民事判决书中作出租赁押金予以没收、水电押金充抵租金的处理，故对于王廉英的该项返还诉请，法院亦不予支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条及第一百零七条之规定，于二○一四年六月十八日作出判决：一、准许甘忆祖自愿补偿王廉英25，000元，该款由甘忆祖于判决生效之日起十日内支付；二、驳回王廉英的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，926.24元，减半收取计2，463.12元，由王廉英负担。
判决后，王廉英不服，上诉于本院，诉称：双方约定被上诉人找到下家后通知上诉人，但被上诉人没有通知；上诉人经被上诉人同意装修；上诉人将空调、不锈钢货架遗留于涉讼房屋内；根据甘忆祖代理人徐瑛的要求，上诉人支付押金；故要求二审法院撤销原审判决，改判被上诉人赔偿商铺转让费165，500元、装修费78，000元、新添置物品费用22，183元、煤气罐押金700元、返还剩余租赁押金5，666.70元及剩余水电押金2，571.80元。
被上诉人甘忆祖辩称：合同约定转让费与被上诉人无关；依据上诉人所留的电话联系方式，被上诉人无法联系到上诉人；装修的归属需另行约定，现双方并无约定；上诉人所支付的押金已在另案中扣减，故不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方签订的《上海市房屋租赁合同》及解除合同《协议书》于法无悖，双方均应恪守。王廉英主张的转让费系其向原承租人支付的费用，而租赁合同补充条款约定王廉英与原租客间因转让而发生的经济纠纷与甘忆祖无关，解除合同《协议书》则未涉及转让费，故该笔转让费应与甘忆祖无涉。解除合同《协议书》约定，王廉英的厨房设备及空调、冰柜等自其归还商铺之日起至多友情存放十五天，该期间若无合适租客可承接的，王廉英应无条件搬掉物件，否则视同无条件放弃，甘忆祖有权自行全权处理。因此，王廉英未能及时搬离物品造成的损失，应由其自行承担。本院同时注意到，解除合同《协议书》载明因王廉英经营困境，不能按约如数支付商铺租金，特向甘忆祖提出协商，要求终止营业，归还商铺。由此可见，涉讼房屋租赁合同无法履行的原因在于王廉英一方，在双方对于合同终止后的装修处理没有约定的情形下，其要求甘忆祖赔偿装修损失，于法无据，不予支持。至于煤气罐押金之争议，王廉英主张其将押金发票存放于涉讼房屋内，因甘忆祖更换门锁致其无法取回，甘忆祖对此不予认可。本院认为，一方面，王廉英未出示有效证据证明其将押金发票存放于涉讼房屋内之事实；另一方面，即便该事实成立，在双方对取回涉讼房屋内物品的期限有明确约定的情况下，王廉英逾期未取回产生的损失，应由其自行承担。故王廉英的该项上诉理由，本院亦不予采纳。至于王廉英主张的剩余租金押金及剩余水电费押金，本院认为，本案双方间的另案生效判决中，该些费用已在王廉英的欠租中予以扣减，故甘忆祖的辩解理由，与事实相符，可予采纳。综上而言，王廉英关于撤销原审判决，改判甘忆祖赔偿商铺转让费165，500元、装修费78，000元、新添置物品费用22，183元、煤气罐押金700元、返还剩余租赁押金5，666.70元及剩余水电押金2，571.80元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币4，926.24元，由上诉人王廉英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年九月九日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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