天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终4698号
上诉人（原审被告）：黄金霞，无职业。
委托诉讼代理人：陈玉田，天津长天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ，个体工商户。
委托诉讼代理人：王宁，天津华盛理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘玲，天津华盛理律师事务所律师。
上诉人黄金霞因与被上诉人ＸＸ租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院作出的（2016）津0102民初00004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月28日公开开庭审理了本案。上诉人黄金霞的委托诉讼代理人陈玉田，被上诉人ＸＸ的委托诉讼代理人王宁、刘玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄金霞上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人不具备主张腾房的主体资格。被上诉人并非涉诉房屋的产权人，虽其提供了一份授权委托书，但该文件早于被上诉人与产权人签订的《房屋租赁合同》，此事实表明，当事人双方就一处房产建立的法律关系，先后作出了不同的意思表示，应当以后一份文件作为确定关系的依据，所以据《房屋租赁合同》载明，被上诉人是无权与他人签订转租合同的，更无权向被转租人主张腾房。二、被上诉人的违法行为未给予任何惩罚。双方之间所签订的租赁合同明确载明，上诉人有优先承租权，但被上诉人却有失信用，在未与上诉人告知的情况下，在与上诉人之间的租赁关系存续期间就将房屋另出租给他人，属于严重的失信行为，一审判决对此严重违约行为未作出任何的惩罚性的裁判，有失公允。
ＸＸ辩称，不同意上诉人的上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
ＸＸ向一审法院起诉，请求判令：1、认定双方之间的租赁合同已解除，黄金霞腾空房屋；2、黄金霞支付自2015年11月1日起至实际腾房之日止的使用费（按每日180.82元计算）；3、黄金霞承担因未及时腾房造成ＸＸ的其他经济损失人民币128000元；4、黄金霞承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：涉诉房屋坐落于天津市××号内，嘉华新苑9-1号总建筑面积284.98平方米，产权人为案外人王树起，本案诉争标的物为其中14.4平方米部分。ＸＸ作为乙方与案外人作为甲方签订了《房屋租赁合同》（以下简称合同一）一份，约定由ＸＸ承租涉诉房屋，期限自2011年5月1日起至2020年4月30日止，合同一第四条约定“乙方对该房屋可进行分租”。另，案外人曾于2005年4月30日向ＸＸ出具《授权书》一份，载明“河东区程林庄道嘉华新苑9号楼一门底商业主王树起授权ＸＸ对该房屋有权进行分租”。
ＸＸ与黄金霞于2012年10月25日，ＸＸ作为甲方转租人与黄金霞作为乙方承租人签订《房屋租赁合同》（以下简称合同二）一份，约定ＸＸ将河东区程林庄路嘉华新苑九号楼一门底商中14.4平米转租给乙方，租赁期限自2012年11月1日起至2014年10月31日止，租金为每年人民币66000元，合同二第八条第二款约定“租赁期满后，若乙方要求续租，需提前30天书面向甲方提出，甲方应在收到通知后10日内向乙方正式书面答复，如甲方同意续租，则应续签租赁合同，在同等条件下，乙方有优先承租权”。合同到期后，黄金霞向ＸＸ支付了人民币66000元租金作为2014年11月1日起至2015年10月31日的房屋租金，双方未再续签租赁合同。2015年11月1日起黄金霞未再支付房屋租金，黄金霞持续使用涉诉房屋至今。
另，2015年7月29日，ＸＸ作为甲方出租方与案外人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家）作为乙方承租方签订《房屋租赁合同书》（以下简称合同书）一份，约定案外人链家承租天津市××号（分租楼下一门一窗），约计建筑面积100平方米，租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，租金为每年人民币250000元。ＸＸ主张其曾于2015年10月口头通知黄金霞解除租赁合同，并提交录音证据，黄金霞对此不予认可。ＸＸ主张其于2015年11月向黄金霞送达房屋租赁合同终止通知书，黄金霞对此不予认可。
一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，在房屋租赁关系中，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人应当依照约定给付租金。本案中，ＸＸ与黄金霞签订合同二，双方形成了房屋租赁合同关系，合同到期后，黄金霞向ＸＸ按原租赁合同约定的租金支付一年即2014年11月1日起至2015年10月31日止的租金，双方未续签房屋租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，双方之间形成了不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，ＸＸ享有随时解除合同的权利，但ＸＸ应当在合理期限之前通知黄金霞。另依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，如ＸＸ向黄金霞主张解除合同，在合同解除后，对于黄金霞已经履行给付而又尚未到期的租金，ＸＸ应就相应部分租金予以返还。ＸＸ主张其曾口头通知黄金霞，但并未返还黄金霞对应日期以后直至2015年10月31日的房屋租金，且依据法律规定，ＸＸ解除合同应在合理期限前进行通知，因此双方之间的房屋租赁关系应截止于2015年10月31日。故ＸＸ诉请认定双方之间的合同解除，予以支持。房屋租赁合同解除后，承租人应返还租赁物，故ＸＸ诉请黄金霞腾空涉诉房屋，予以支持。
关于ＸＸ诉请要求黄金霞支付房屋使用费一节。双方均认可黄金霞自2015年11月1日起未支付房屋租金，但仍继续使用涉诉房屋，现ＸＸ按照双方原租赁合同的约定，即年租金人民币66000元，以每日180.82元标准计算收取黄金霞2015年11月1日后对涉诉房屋的使用费用，符合双方合同约定，亦符合法律规定，故ＸＸ该项诉请，予以支持。
关于ＸＸ诉请黄金霞赔偿因未及时腾房造成的其他经济损失一节。ＸＸ主张因黄金霞未及时腾空涉诉房屋，造成ＸＸ对案外人链家的违约，ＸＸ为此与案外人另行签订补充协议，将其涉诉房屋上方二楼房屋低价租与案外人链家，由此造成其已经装修部分的装修损失费及二楼房屋的租金损失，另，黄金霞拖欠了2015年11月1日起的用电费用。一审法院认为，双方自2014年11月1日起形成了不定期租赁关系，双方此前的租赁合同依然有效，黄金霞缴纳了其后一年的房屋租金。ＸＸ在2015年7月29日与案外人链家签订房屋租赁合同书，即在黄金霞仍占有使用该涉诉房屋期间已将涉诉房屋出租，租赁期限自2015年10月1日起，与黄金霞使用该房屋的期限产生了重叠，且按ＸＸ自己所述，其于2015年10月才向黄金霞告知解除租赁合同，因此对于由此产生的风险，ＸＸ应在与案外人签订合同时就已预见。此外，依据双方之间的合同约定，在同等条件下，黄金霞对涉诉房屋享有优先承租权，ＸＸ将包括本案涉诉房屋在内的100平方米房屋租与案外人链家，租金为每年人民币250000元，则房屋租金为每平方米每年2500元，而ＸＸ、黄金霞间14.4平方米涉诉房屋的租金为每年66000元，即为每平方米每年约为4583元，黄金霞承租价格高于案外人链家的承租价格，则ＸＸ将涉诉房屋出租与案外人链家，违反了双方之间的合同约定。另，ＸＸ与案外人签订的补充协议系其与案外人之间的意思自治，与本案无关。综上，对于ＸＸ主张的涉诉房屋上方二楼房屋租金损失系基于其自身行为所致，且ＸＸ无证据证明二楼房屋的租金确实存在损失或减少，ＸＸ关于其对二楼房屋的装修损失亦然，故ＸＸ诉请黄金霞承担房屋租金损失及二楼房屋装修损失的诉请，不予支持。黄金霞使用涉诉房屋，除给付相应的使用费外，还应支付其使用该房屋所产生的其他费用，ＸＸ诉请黄金霞承担自2015年11月1日后拖欠的电费但未提交相应票据。故，ＸＸ可待获取相应证据后，另行起诉解决该电费部分纠纷，在本案中，对该项诉请不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、原告ＸＸ与被告黄金霞之间的房屋租赁合同解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告黄金霞将其占有使用的坐落于天津市河东区程林庄路嘉华新苑九号楼一门底商中14.4平方米房屋腾空并返还原告ＸＸ；三、本判决生效之日起十五日内，被告黄金霞按照每日180.82元给付原告ＸＸ自2015年11月1日起至本判决确定的返还房屋之日止的房屋使用费；四、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。如果被告黄金霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2579元，由被告黄金霞负担。”
二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案围绕租赁合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是：1、被上诉人是否是出租房屋并在本案主张腾房并支付占用费的适格主体？2、被上诉人与上诉人之间的房屋租赁合同是否解除？上诉人是否应将14.4平方米涉诉房屋腾空返还给被上诉人并支付使用费？围绕争议焦点阐述如下：
关于被上诉人是否是出租房屋并在本案主张腾房并支付占用费的适格主体问题，因在一审期间，被上诉人提交的其与案外人即涉诉房屋的所有权人王树起的租赁合同以及王树起向被上诉人ＸＸ出具的授权委托书，可以证明被上诉人有权代表房屋的所有权人，就涉诉房屋进行分租。据此，被上诉人ＸＸ将涉诉房屋中14.4平方米出租给黄金霞并在本次诉讼中主张权利，故对上诉人的此项主张，本院不予支持。
关于上诉人提出的租赁合同是否解除的问题，上诉人主张对于涉诉房屋的租赁享有优先承租权，对此，本院认为，双方的租赁合同已经在2014年10月31日到期，此后被上诉人收取了上诉人至2015年10月31日共一年的租金，事实上双方形成了不定期租赁关系。2015年10月31日之后上诉人没有向被上诉人交付租金，被上诉人也没有收取上诉人的租金，双方的租赁关系应该终止。且现在被上诉人已经变更了对涉诉房屋出租方式，不再将涉诉房屋单独分割予以出租，而是已经变更成整体出租，而双方的租赁合同约定的是在同等条件下上诉人可以享有优先承租权，现在出租方式已经发生变化，则上诉人再主张优先承租权，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，一审法院判决双方之间的租赁合同解除不违反规定，本院予以维持。合同解除后，上诉人应当在一定期限内腾空房屋返还上诉人，上诉人占用涉诉房屋期间，应当向被上诉人支付相关的房屋使用费，一审法院的处理意见，并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人黄金霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理意见并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费885元，由上诉人黄金霞承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 静
代理审判员 李冬梅
代理审判员 刘建奇
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 马 丽
速 录 员 李 楠