广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2014）东三法常民一初字第785号原告东莞市昊岳物业管理有限公司，住所地：东莞市。法定代表人瞿小华。委托代理人方林超。委托代理人梁海连，广东旗轩律师事务所律师。被告刘晃新，男，汉族，1966年3月16日出生，身份证住址：广东省东莞市。原告东莞市昊岳物业管理有限公司诉被告刘晃新物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁海连、被告刘晃新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市昊岳物业管理有限公司诉称，2007年8月16日，被告收楼入住了东莞市中房·山水雅居某栋某号房产，同日，原、被告双方签订了《中房·山水雅居前期物业管理服务协议》，协议约定：原告受托管理的住宅区物业管理费按1.8元／平方米／月收取，该标准已经备案，被告应于每月1日至5日交纳当月物业管理费，并协议第21条第4款规定：乙方（即被告）违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（即原告）有权要求乙方补交费用，并从逾期之日起每日按欠费总额的1‰交纳滞纳金。协议签订后，原告即向被告等业主提供了物业服务，但被告却自入伙开始就未按照约定向原告缴纳物业管理费、水费等费用，欠费长达33个月后，原告于2010年曾委托律师对其起诉，后在法院监督下，被告按照判决书要求履行了基本义务。但此后从2011年10月开始，被告故技重施，又开始拖欠物业管理费、水费等费用，截止目前，欠缴时间长达32个月，依约应当偿付物业管理费、水费共计6437.3元及滞纳金5021.1元，合计11458.4元。在此期间，原告曾多次电话提醒被告及上门催收，并多次以书面形式要求被告偿还欠付的管理费及滞纳金，但被告均拒绝缴纳，给原告造成了损失。综上，原告为维护自身权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告支付欠缴的物业管理费5203.2元（自2011年10月至2014年5月止）、水费1234.1元（自2011年10月至2014年4月止），合计6467.3元；2、被告支付原告延期付款的滞纳金5021.1元（从2011年10月份起暂计至2014年5月1日止，并计付至实际清偿之日）；3、被告承担本案诉讼费。原告东莞市昊岳物业管理有限公司提供的证据有：关于东莞市昊岳物业管理有限公司物业服务收费备案报告的意见、收楼书、中房山水雅居前期物业管理服务协议、顺丰快运详情单、顺丰快递查询结果、催收物业管理费及滞纳金的通知、山水雅居业主欠费明细表、水费发票。被告刘晃新答辩称，被告从2007年购买房屋后，该房屋的窗台有严重的漏水现象，但原告一直没有帮助被告维修、补漏，所以被告不同意交管理费。被告刘晃新提交的证据有：收款收据。经审理查明，刘晃新是位于东莞市常平镇中房.山水雅居1幢407房的业主，该房屋建筑面积为90.31平方米。刘晃新与东莞市昊岳物业管理有限公司（下称“昊岳公司”）签订了一份《前期物业服务协议》，约定由昊岳公司为刘晃新提供物业管理服务，标准为按建筑面积1.8元每平方米／每月，每月5号之前缴纳当月管理费、缴纳上月水费，刘晃新逾期缴纳管理费的，需每日按欠费总额的1‰缴纳滞纳金。昊岳公司1.8元每平方米／每月的收费标准经过了东莞市物价局备案。庭审中，昊岳公司确认诉求从2011年10月至2014年5月的管理费、从2011年9月至2014年4月的水费，其中水费包括了排污费、垃圾处理费、清洁卫生费在内。刘晃新从2011年9月至2014年4月的水费为25.9元、27.8元、14.8元、7.4元、11.1元、22.2元、25.9元、20.4元、24.1元、14.8元、42.6元、32.5元、34.5元、30.5元、36.5元、30.5元、24.4元、20.3元、27.1元、29.4元、29.4元、29.4元、27.1元、24.9元、31.6元、27.1元、33.9元、29.4元、33.9元、40.7元、22.6元、22.6元，排污费为9.8元、10.5元、5.6元、2.8元、4.2元、8.4元、9.8元、7.7元、9.1元、5.6元、14.7元、11.2元、11.9元、10.5元、12.6元、10.5元、8.4元、7元、8.4元、9.1元、9.1元、9.1元、8.4元、7.7元、9.8元、8.4元、10.5元、9.1元、10.5元、12.6元、7元、7元，垃圾处理费2.4元、2.6元、1.4元、0.7元、1元、2元、2.4元、1.9元、2.2元、1.4元、3.6元、2.7元、2.9元、2.6元、3.1元、2.6元、2元、1.7元、2元、2.2元、2.2元、2.2元、2元、1.9元、2.4元、2元、2.6元、2.2元、2.6元、3.1元、1.7元、1.7元，拖欠2013年3月至2014年4月的清洁卫生费1.4元、1.6元、1.6元、1.6元、1.4元、1.3元、1.7元、1.4元、1.8元、1.6元、1.8元、2.2元、1.2元、1.2元。案涉物业所在小区由昊岳公司代缴水费。刘晃新确认拖欠从2011年10月至2014年5月的管理费，从2011年10月至2014年4月的水费。本院到现场察看，漏水部分在屋内，不属于共用部位。以上事实，有关于东莞市昊岳物业管理有限公司物业服务收费备案报告的意见、收楼书、中房山水雅居前期物业管理服务协议、顺丰快运详情单、顺丰快递查询结果、催收物业管理费及滞纳金的通知、山水雅居业主欠费明细表、水费发票、照片（法院拍摄）及本案庭审笔录等附卷证实。本院认为，原、被告签订的《中房·山水雅居前期物业管理服务协议》没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应当按约履行。昊岳公司为刘晃新提供了物业服务，刘晃新应当依约支付物业管理费。昊岳公司举证了物业管理费的缴费通知单来支持其主张，刘晃新确认未交管理费，故昊岳公司关于支付物业管理费的请求，事实清楚，本院予以支持。昊岳公司1.8元／每平方米的物业管理费收费标准经过了物价局的备案，该标准合法有效，案涉物业的建筑面积是90.31平方米，计算得出每月物业管理费为162.56元，从2011年10月至2014年5月共计32个月的物业管理费共计5201.92元（162.56元×32个月），昊岳公司诉求超出部分，本院予以驳回。依据欠费明细表显示，刘晃新拖欠从2011年9月至2014年4月的水费（包括排污费、垃圾处理费、清洁卫生费）共计1234.1元，刘晃新确认未支付上述期间的水费，应予支持。前期物业管理服务协议还约定，如被告逾期未缴纳物业管理费等费用，应按欠数额的千分之一按日支付滞纳金。因每月管理费、上个月水费在每月的5日之前支付，刘晃新逾期缴纳，应按每月应缴数额的1‰支付滞纳金，但是，滞纳金总额以管理费、水费欠费总额为限。因管理费、水费是每个月逐月分开计算，故滞纳金亦应当逐月分开计算。刘晃新抗辩称要求昊岳公司维修漏水问题再缴纳物业管理费等，因案涉物业并非昊岳公司出售，且漏水部分并不属于共用部分，不属于物业服务协议约定的义务，故该抗辩理由并无法律依据，本院不予采纳。刘晃新可通过法律途径另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限令被告刘晃新在本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市昊岳物业管理有限公司支付2011年10月至2014年5月期间的物业管理费5201.92元、2011年9月至2014年4月的水费1234.1元及滞纳金（滞纳金以每个月应缴管理费和水费为本金，从2011年10月6日起，逐月分开按日千分之一计付至本判决确定清偿之日止，但滞纳金以不超过6436.02元为限）；二、驳回原告东莞市昊岳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费86元，由被告刘晃新承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  何 毅人民陪审员  陈文英人民陪审员  梁浩平二〇一四年十一月二十八日书 记 员  黎秀轩任永发（代）附判决引用法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。