山东省曲阜市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）曲商初字第624号
原告李勇，男，汉族。
原告周玉花，女，汉族。
上列二原告委托代理人赵岩、袁存强，山东锦心源律师事务所律师。特别授权。
被告赵美秋，女，回族。
被告暨委托代理人杨树洪，男，汉族。
原告李勇、周玉花诉被告杨树洪、赵美秋商品房销售合同纠纷一案，于2014年5月20日向邹城市人民法院提起诉讼，邹城市人民法院受理后认为原告李勇、周玉华系本院干部不便审理，遂向济宁市中级人民法院提出回避申请，济宁市中级人民法院于2014年6月4日依法指定本院审理，本院于2014年7月9日审查立案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李勇、周玉花的委托代理人赵岩、袁存强，被告杨树洪暨被告赵美秋的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李勇、周玉花诉称，2004年10月15日，双方经协商签订了借房抵押协议，约定由杨树洪、赵美秋将其位于邹城市太平东路479号兖矿环保中心7号楼1-202室的房产借给我们居住，我们交付18万元作为房屋抵押金，待兖矿公司职工住房上市流通，杨树洪、赵美秋以18万元的价格将该房屋出售给我们等；协议及补充协议签订当日我们交付了18万元抵押金，杨树洪、赵美秋将房屋钥匙交付，我们入住至今。协议约定杨树洪、赵美秋在该房屋政策允许上市之最短时间内，以抵押金数额为房价，应积极主动协助我们办理产权变更登记，但当取得房屋产权证照、变更产权条件成就后虽经多次协商，杨树洪、赵美秋均以各种理由拒绝协助办理。现起诉要求杨树洪、赵美秋协助办理房屋变更登记并支付违约金36000元。
被告杨树洪、赵美秋辩称，原告所诉不是事实，事实是我们与李勇、周玉花签订的是借房抵押协议，约定李勇、周玉花交付18万元作为抵押金，我们将位于兖矿环保中心7号楼1-202室的房屋借给他们居住使用，因该房产在2004年尚未办理所有权登记，无法进行出售，借房抵押协议中“出售”的许诺，完全是在原告的强烈要求下所写。2006年4月20日，我取得了该房产的房屋所有权证，但依据兖矿集团文件规定，仍不具备产权变更登记的条件；同年7月我向原告委婉提出：面对2007年房价以及兖矿集团的规定，本着协议约定的互谅原则有必要对新情况进行耐心协商，请原告对该房屋的取舍作出选择，但原告拒绝协商；因原告起诉，现要求原告向我致歉并商签房屋买卖合同、完成房屋过户或按协议第七条处置该房产。
原告李勇、周玉花为证明自己的主张，向本院提交了原、被告双方于2004年10月15日签订的借房抵押协议、借房抵押补充协议各一份，证明双方经协商确定了争议房产的买卖意向，并约定房产的出售价格为18万元，在政策允许上市交易时，被告应积极协助原告办理产权变更登记，任何一方中途悔约，需支付给对方全部房屋抵押金的20%作为违约金，协议签订后原告向被告支付了18万元的购房款。
被告杨树洪、赵美秋为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
双方均未签名的合同草稿一份、邹房权证城区（私）字第010451**号房屋所有权证一份，证明2004年不存在房屋买卖关系，只是借房抵押居住，2004年交易房屋是不合法的，也是不符合事实的。
2、互联网下载打印的兖矿集团关于房改房上市交易的文件三份，证明当时无法进行房产交易。
3、互联网下载打印的山东省城市房地产管理条例文件节选三份，证明2004年的房屋交易是不合法的。
经庭审质证，被告对原告提供的借房抵押协议及借房抵押协议补充协议的签名及真实性无异议、认可收到原告现金18万元，但对借房抵押协议补充协议的效力有异议，主张该补充协议仅能作为收款条使用，是原告要求我签字给其父母看的，该协议应当无效，本院认为，被告对该借房抵押协议补充协议的签名及真实性无异议，但不能提供证据证明该补充协议无效，对其异议不予采信，本院对借房抵押协议、借房抵押协议补充协议及被告收到原告款18万元的事实予以认定。
原告对被告提供的邹房权证城区（私）字第010451**号房屋所有权证的真实性无异议，本院予以认定；原告对被告提供的其他证据有异议，认为均不符合证据的形式、不能作为证据使用，本院对原告的此项异议予以采信。
经审理查明，原告李勇、周玉花系夫妻关系，被告杨树洪、赵美秋系夫妻关系。2004年10月15日，原、被告经协商就被告位于邹城市太平东路479号兖矿环保中心七号楼1-202室房屋的处分签订了借房抵押协议，约定：经人介绍原告（乙方）向被告（甲方）表示了强烈的购买意愿，被告考虑兖矿集团有限公司住房改革尚未实现职工住房上市流通交易的现状，无法满足原告购买意愿，为照顾原告生活需要，双方签订借房抵押协议；被告同意将自己所有的位于邹城市太平东路479号兖矿环保中心家属楼七号楼1-202室的单元房借给原告居住，原告愿意给付被告18万元作为房屋抵押金，待兖矿公司职工住房上市流通，被告以18万元的价格将该房出售给原告；被告承诺属兖矿集团有限公司职工住房改革政策下该房办理被告名下产权证照所产生费用由被告承担，原告承诺该房由被告名下产权转移给原告时所产生费用由原告承担；任何一方中途悔约，必须支付给对方全部房屋抵押金的20%作为悔约补偿金等。借房抵押协议签订后，原告将18万元现金交付被告，被告将该房屋钥匙交付原告，于此双方又签订了一份借房抵押协议补充协议，约定：被告（甲方）已收到原告（乙方）交付的借房抵押金18万元，被告同意将其兖矿环保中心家属楼七号楼1-202室（七号楼东单元西座）的单元房包括储藏室的全部产权转移给原告，被告保证在取得该房产权证书后，在政策允许上市之最短时间内以抵押金数额为房价，积极主动协同原告办理该房的产权转移变更登记等；此后原告入住至今。2006年4月20日，邹城市房地产管理局向杨树洪、赵美秋颁发了邹房权证城区（私）字第010451**号房屋所有证，证实该房属赵美秋、杨树洪共同共有，系兖矿集团有限公司房改售房；此后双方就办理涉案房屋的产权变更登记及房屋溢价的处理产生争议，遂形成诉讼，原告起诉要求被告协助办理房屋产权变更登记并支付违约金36000元，诉讼费用由被告承担。
本院认为，被告杨树洪、赵美秋对原告李勇、周玉花提供的借房抵押协议及借房抵押协议补充协议的签名及真实性无异议、且认可收到原告现金18万元和原告已经入住的事实，但对借房抵押协议补充协议的效力有异议，却不能提供证据证明该补充协议无效，本院对原告提供的借房抵押协议、借房抵押协议补充协议及被告认可收到原告现金18万元以及原告于签订协议后即入住涉案房屋的事实及真实性予以认定；双方因对涉案房屋的产权变更登记及房屋溢价的处理产生争议，协商未成遂形成诉讼，因此，本案争议的焦点是原、被告对双方签订的借房抵押协议、借房抵押协议补充协议的性质如何理解，本院认为双方签订的合同名为借房抵押协议，实为附条件的房屋买卖合同，当被告取得所有权证书有权处分该房屋的条件成就后，该合同买卖房屋的约定就发生效力，此前系抵押借房居住且已实际履行，这在双方签订的协议首部和第一、二条有明确显示；在双方签订借房抵押协议前、中、后，原告均向被告表示了强烈的购买意愿，合同目的亦是房屋买卖，原告交付的18万元先作为借房抵押金、后作为购房款，被告对此是明知的，在被告不具备登记产权、不具备转让的条件下，双方签订借房抵押协议约定由原告交付18万元作为抵押金、被告收款后将该房交付原告使用的约定和行为不违反相关禁止性规定，协议同时约定当被告取得房屋产权证照、具备转让的条件后，买卖关系即发生效力，18万元抵押金即转为购房款，被告应当按照协议约定协助原告办理房屋产权变更登记，该约定系双方的真实意思表示，不违反物权法及有关法律法规的规定；综上，被告应当依照协议的约定和相关法律规定协助原告办理涉案房屋的产权变更登记，但被告自2006年4月20日取得涉案房屋产权证书至今，虽经原告要求终未协助原告办理该房屋的产权变更登记，构成违约，应当对原告承担违约责任，原告的诉讼请求应予支持。双方协议违约金的约定不违反有关禁止性规定，被告亦未要求降低，本院依据合同当事人意思自治原则，对双方违约金的约定予以采信；关于该房屋产权由被告名下变更登记在原告名下产生的税费双方亦在协议中约定由原告承担，本院予以采信；如前所述，原、被告签订的名为借房抵押协议实为附条件的买卖合同中对房屋出售价格作出了明确、具体的约定（协议第二条），未就该房屋因市场价格变动产生的溢价作出约定，本院对双方就溢价部分归属的辩解均不予采信。因被告年龄较大且常驻济南往来路程较远，本院庭后分别给双方通过电话联系征询调解方案但调解未成，现依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条及有关法律规定，判决如下：
一、被告杨树洪、赵美秋于本判决生效之日起三十日内协助原告李勇、周玉花办理房屋产权变更登记。
二、由被告杨树洪、赵美秋于本判决生效之日起三十日内给付原告李勇、周玉花违约金36000元（180000元×20%）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3900元，保全费1420元，由被告杨树洪、赵美秋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 曹建国
审 判 员 杨其灿
人民陪审员 唐 丽
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 李元元