江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）睢民初字第02965号
原告姚大永，男，1974年11月11日生，汉族，个体户。
委托代理人庞威，睢宁县清泉法律服务所法律工作者。
被告睢宁县房地产开发总公司。
法定代表人王超，该公司经理。
被告朱愚，男，1950年5月6日生，汉族，个体户。
委托代理人李亮，江苏熊运栋律师事务所律师。
被告仝辉，男，1967年9月23日生，汉族，个体户。
委托代理人李亮，江苏熊运栋律师事务所律师。
原告姚大永诉被告睢宁县房地产开发总公司、仝辉、朱愚商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理后，依法由审判员梁云适用简易程序独任审判，后依法转入普通程序组成合议庭，于2013年12月18日、2014年3月14日公开开庭进行了审理。原告姚大永的委托代理人庞威，被告仝辉、朱愚的委托代理人李亮到庭参加诉讼，被告睢宁县房地产开发总公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚大永诉称，原告于2009年1月16日购买被告睢宁县房地产开发总公司开发的苑南大厦1号楼101号、201号商铺，当日原告支付部分购房款，同月21日双方签订网上备案合同。合同约定被告应当在2009年5月30日前交付房屋，在此期间，被告因资金短缺，工程多次停工，工期一拖再拖，到了交付房屋时间而工程没有竣工，被告无法交付房屋。经原告多次与被告睢宁县房地产开发总公司该项目的负责人仝辉、朱愚协商，并经睢宁县建设局协调，原告先行给付50万元购房款后，被告仍不能交付房屋，原告又提前给付80万元购房款给被告以解决工人工资，但被告仍不能交付房屋。直至2011年6月20日方才交付。根据合同的约定及双方达成的协议，被告应向原告支付逾期交付房屋违约金。现起诉要求三被告支付延期交付房屋违约金1333776元，诉讼费用由被告承担。
被告睢宁县房地产开发总公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。
被告仝辉、朱愚辩称，我们只是被告睢宁县房产开发总公司该项目的负责人，也没有给公司担保，因此不应承担本案民事责任。原告没有按约付清购房款，违约在先，且后来双方达成了互不追究责任的协议，原告计算违约金没有依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年1月21日，原告姚大永与被告睢宁县房地产开发总公司签订两份《商品房买卖合同》（合同号SN03176、SN03177，网上备案专用），约定原告购买被告睢宁县房地产开发总公司开发的苑南大厦1号楼1单元201号、101号房屋，201号房屋面积1213.85平方米，价款3107456元，101号房屋面积1100.98平方米，价款2818509元，合计价款5925965元。约定每套房屋首付150万元，封顶交30万元，竣工验收后付余款的25%，房产证办好后一次性付清。同时约定被告应在2009年5月30日前交付符合约定的商品房，逾期不超过45日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，逾期超过60日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订前2009年1月16日，原告已向被告支付首付购房款300万元。2009年2月7日，姚大永支付购房款30万元，2009年2月28日，姚大永支付购房款40万元，2009年5月3日，姚大永支付购房款30万元。因被告资金短缺，工期拖延，没有在约定的时间内完工并交付房屋，经睢宁县建设局协调，2009年11月17日，被告向原告姚大永出具承诺书，内容为“我公司收到姚大永再次预付现金伍拾万元购房款后，承诺伍拾天内上房特此承诺睢宁县房地产开发总公司代表人仝辉朱愚”，睢宁县建设局作为见证人在承诺书上盖章，同日，姚大永交付了50万元。由于被告仍没有按约完工及交付房屋，2010年2月12日，在睢宁县建设局的协调下，原、被告签订一份《协议书》，约定姚大永付款80万元，余款在上房前付清，被告在两个月内交付房屋，如不能按期上房，被告无条件承担违约责任，向姚大永支付违约金50万元，开发公司及施工单位、参加协商的代表人自愿向姚大永提供担保，承担违约责任，仝辉、朱愚、陈桂芝作为睢宁县房地产开发总公司的代表人签字。同日，姚大永支付购房款80万元。2010年9月30日，姚大永与被告代表仝辉达成协议，双方互不追究违约责任，并在被告持有的2010年2月12日签订的协议书下方签名。因被告仍不能按约交付房屋，在睢宁县住房和城乡建设局协调下，原、被告于2011年1月24日再次签订《协议书》，约定姚大永同意提前支付尚欠购房款625965元，被告在三个月内为原告出具总房款的全额发票，在23日内保证原告上房，如被告违约，按每天原告支付全部购房款的万分之五支付违约金，直至履行完毕，协议未商量的事项，按照双方网上备案合同所约定执行。姚大永于2011年1月22日支付了余款625965元，被告于当日为姚大永出具收据。至此，姚大永支付了全部购房款，总数为5925965元。后被告于2011年6月20日交付了涉案房屋，2011年11月22日开具了购房发票。原告根据2011年1月24日最后签订的《协议书》，要求被告按照网上备案合同的约定，从2009年5月31日应交付房屋时起，至2011年6月20日实际交付房屋时止，以已付购房款5925965为基数，按每日万分之三支付违约金。
上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》两份（合同号SN03176、SN03177，网上备案专用）、承诺书、协议书、收据、发票、房产证、证明等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原告姚大永与被告睢宁县房地产开发总公司双方签订的《商品房买卖合同》（合同号SN03176、SN03177，网上备案专用），是双方真实的意思表示，双方均应履行合同为自己设定的义务。在履行合同过程中，因被告拖延工期、不能按约定的期限交付房屋，对上房期限及违约责任作了多次约定，被告先是于2009年11月17日向原告姚大永出具承诺书，于2010年2月12日，原、被告又签订一份《协议书》，2010年9月30日，姚大永与被告代表仝辉达成“双方互不追究违约责任”的协议，2011年1月24日，原、被告再次即是最后一次签订了《协议书》。在2011年1月24日签订的《协议书》中，双方对交付房屋期限及违约责任作了最后的约定，该协议约定，如被告违约，按每天原告支付全部购房款总额的万分之五支付违约金，直至履行完毕，协议未商量的事项，按照双方网上备案合同所约定执行。因2011年1月24日签订的《协议书》中，对违约责任作出了约定，即如被告违约，按每天原告支付全部购房款总额的万分之五支付违约金，直至履行完毕。因此，该协议应作为被告支付违约金的依据。根据该协议约定，原告于2011年1月22日付清购房款，被告当日出具收据，被告应在23日内即2011年2月13日前交付房屋，而被告实际在2011年6月20日交付房屋，被告违约126天，应支付违约金373335.8元（5925965元×0.0005×126天）。故原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。原告关于要求三被告连带承担责任的诉讼请求，本院认为，原告是与被告睢宁县房地产开发总公司签订《商品房买卖合同》的，且购房款的收据及发票均系睢宁县房地产开发总公司出具，以后出具的承诺书及多个协议书也均发生在原告与睢宁县房地产开发总公司之间，被告仝辉、朱愚仅是睢宁县房地产开发总公司的代表人，原告提供的被告睢宁县房地产开发总公司2008年6月10出具的证明，仅是被告睢宁县房地产开发总公司对苑南大厦权属的说明，并无证据证实，且三被告之间如何约定，对三被告之外的其他人并不产生约束力，因此，本案的违约责任应由被告睢宁县房地产开发总公司承担。至于2010年2月12日签订的《协议书》，约定被告在两个月内交付房屋，如不能按期上房，被告无条件承担违约责任，开发公司及施工单位、参加协商的代表人自愿向姚大永提供担保，承担违约责任，原告认为被告仝辉、朱愚作为被告睢宁县房地产开发总公司的代表人，按该协议约定亦应承担保证责任。本院认为，2010年2月12日签订的《协议书》并没有实际履行，且被后来2011年1月24日双方签订的《协议书》所代替，原告既以2011年1月24日签订的《协议书》为依据向被告主张权利，就不应再以2010年2月12日签订的《协议书》为依据，在2010年2月12日签订的《协议书》中，并没有被告仝辉、朱愚是保证人的约定。故原告要求被告仝辉、朱愚承担违约责任的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。被告睢宁县房地产开发总公司经本院合法传唤后没有到庭参加诉讼，是对其抗辩权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告睢宁县房地产开发总公司给付原告姚大永逾期交付房屋违约金373335.8元，于本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告姚大永对被告仝辉的诉讼请求；
三、驳回原告姚大永对被告朱愚的诉讼请求；
四、驳回原告姚大永其他诉讼请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16800元，保全费1470元，合计18270元，原告姚大永负担9135元，被告睢宁县房地产开发总公司负担9135元（鉴于上述诉讼费用原告已预交，被告负担的诉讼费用于履行义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 梁 云
人民陪审员 宋 浩
人民陪审员 刘光俭
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 张 侃
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。