甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）庆西民初字第2007号
原告庆阳圣鼎商务服务有限公司。
被告张光玺。
原告庆阳圣鼎商务服务有限公司与被告张光玺房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文晓慧适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人董广武、被告张光玺到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告庆阳圣鼎商务服务有限公司诉称：2011年7月13日我公司与张锁江签订《圣鼎国际商铺租赁合同》，合同签订后我公司将商铺交付给张锁江使用。2012年7月26日张锁江经我公司同意将原《圣鼎国际商铺租赁合同》中承租人的权利和义务转移给被告张光玺。被告张光玺承租商铺后拖欠租金106891元、运营管理费11282元，经我公司多次催要，被告至今未交纳。现要求解除我公司与被告的房屋租赁合同关系，被告腾退该商铺；并要求被告张光玺立即向我公司偿付拖欠的房租及运营管理费共计118173元、违约金8337元。本案诉讼费用由被告承担。
被告张光玺辩称：2012年7月26日我转租了张锁江所承租的房屋，我从2012年7月13日拖欠原告的房租属实，原告所说拖欠的金额也合适。我拖欠房租的理由是我所承租的商铺没有解决供暖问题，我多次找物业公司和商务公司，希望能解决2013年供暖问题，可是直到现在也没供暖。如果供暖问题解决了，我就交纳房屋费及暖气费，我不承担违约金和诉讼费。
经审理查明：原告庆阳圣鼎商务服务有限公司于2011年7月13日与张锁江签订了一份《圣鼎国际商业用房租赁合同》，该合同约定“甲方同意将坐落在庆阳市西峰区广场北路圣鼎国际商业步行街内C区第三层05#56#58#59#60#61#62#63#65#66#68#营业用房，其总建筑面积为1497.626平方米（最终以房管局核定面积为准）出租给乙方作为商业使用。甲方规定其经营范围为健身房；该商业用房租赁期为五年，自本合同签订之日起即从2011年7月13日至2016年7月12日止。商业用房租金以建筑面积计收，该商业建筑面积为：1497.626平方米（最终面积以房管部门核定面积为准）；该商业用房年度租金总计为人民币359430元。本合同期限内，两年内租金不变，从第三年开始租金每年在前一年基础上递增6%；乙方在签署本合同时须向甲方交纳商铺结构、设备实施、经营管理保证金人民币40000元，不计利息。合同到期后乙方无违约或损毁行为，甲方将该保证金全额退还给乙方（不计利息）；乙方须于年度期满前一个月，即每年的6月8日前向甲方支付下年度租金，逾期交付者，乙方须按应缴费用日万分之五的标准向甲方支付滞纳金；乙方有根据本合同及《运营管理合同》等相关合同约定缴纳租金、保证金、宣传推广费及相关运行费用的义务；乙方有下列情形之一的，甲方有权利终止合同并无条件收回该商业用房，造成甲方利益损失的均由乙方赔偿：1、在承租期内进行非法活动的（如传销、邪教等）；2、......4、拖欠租金累计达15天以上的。”合同签订后，原告将商业用房交付张锁江使用，张锁江向原告交付了第一年度租金。2012年7月26日张锁江经原告同意将原《圣鼎国际商业用房租赁合同》中承租人的权利和义务转移给了被告张光玺，并签订了一份申请书及《转让协议》，该申请书内容：“本人于2012年7月23日将承租的圣鼎步行街C区三层1497.626平方米艾扬格健身馆承租权、经营权全部转让给张光玺同志，由其继续履行该商铺的租赁、物业等合同，按时向圣鼎公司交纳该经营场所自2012年7月13日至2016年7月12日期间的商铺租金、物业费、水电费等所有的费用。双方的所有债务关系以及责任按双方签订的协议约定自行承担，与庆阳圣鼎商务服务有限公司无任何连带关系。该商铺转让详细情况以双方签署的《转让协议》为准，《转让协议》及申请书三方各执一份，具有同等法律效力。转让方张锁江，受让方张光玺，庆阳圣鼎商务服务有限公司加盖印章。”转让协议内容：“甲方于2012年7月31日前将位于庆阳市的艾扬格健身馆（面积为1497.626平方米）转让给乙方使用；该健身馆的产权人为圣鼎国际。租期为五年，到2016年7月12日止，年租金359430元人民币。健身馆交给乙方后，乙方同意履行甲方与产权人圣鼎国际签订的租赁合同，每年交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费、物业费等各项费用。”被告张光玺承租商铺后拖欠了2012年度的房租费9525元，2013年度的房屋租赁费以及运营管理费未交纳，经原告多次催要，被告至今未交，为此，原告向法院提起诉讼。
上述事实，有原、被告陈述，《圣鼎国际商业用房租赁合同》、申请书一份、《转让协议》等相关证据在卷佐证，予以确认。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与张锁江签订的《圣鼎国际商业用房租赁合同》、以及被告张光玺与张锁江签订的转让协议、申请书，均系双方当事人真实意思的表示，且不违背法律规定，故《圣鼎国际商业用房租赁合同》、申请书、《转让协议》均合法有效。《合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”张锁江经原告同意将自己在《圣鼎国际商业用房租赁合同》中的权利和义务一并转让给被告张光玺，且被告张光玺同意履行张锁江与庆阳圣鼎商务服务有限公司签订的租赁合同，因此，被告张光玺作为该商铺的实际承租使用、收益人，就应按照合同约定的期限支付租金，承担民事责任。现原告要求被告支付拖欠的商铺租金以及运营管理费的诉讼请求符合法律规定及合同约定，应予以支持。原告主张的2012年度下欠的房租费9525元、2013年度的房屋租赁费97366元、以及运营管理费11282元，被告无异议，予以确认。《合同法》第一百一十四条一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。在被告张光玺认可的《圣鼎国际商业用房租赁合同》中明确约定未按期限交纳租金，须按应缴费用日万分之五的标准向原告支付滞纳金，被告张光玺承租商铺后，未按合同约定的期限交纳租金的行为明显违约，应承担相应的违约责任，现原告按照合同约定要求被告支付违约金，理由正当，予以支持。《圣鼎国际商业用房租赁合同》中明确约定拖欠租金累计达15天以上的，原告有权利终止合同并无条件收回该商业用房，现被告张光玺拖欠原告租金长达一年之久，违反了合同约定，故原告要求解除与被告的房屋租赁关系，并要求被告腾退商铺的诉讼请求，理由正当，予以支持。关于被告张光玺交纳的保证金，在签订的合同中明确约定了保证金的范围是“商铺结构，设备实施、经营管理”，以及约定合同到期后如被告无违约或损毁行为，保证金全额退还给被告张光玺，本案在审理期间，原告未提交被告有损毁行为的相关证据，且被告对自己的违约行为已承担了违约责任，故原告庆阳圣鼎商务服务有限公司对被告张光玺交纳的保证金应全额予以退还。审理中被告张光玺辩称其不交租金是因为所承租的房屋未解决供暖问题，但在签订的《圣鼎国际商业用房租赁合同》中对供暖问题并未约定，且被告也未交纳暖气费，故被告张光玺拒交租金的抗辩理由不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十一条一款（七）项、第一百一十四条一款、第二百一十二条之规定，判决如下：
1、解除原告庆阳圣鼎商务服务有限公司与被告张光玺的房屋租赁合同关系。
2、被告张光玺将位于庆阳市西峰区广场北路圣鼎国际商业步行街内C区第三层05#56#58#59#60#61#62#63#65#66#68#营业用房腾退给原告庆阳圣鼎商务服务有限公司。
3、被告张光玺支付原告庆阳圣鼎商务有限公司位于庆阳市西峰区广场北路圣鼎国际商业步行街内C区第三层05#56#58#59#60#61#62#63#65#66#68#商铺租金106891元（2012年7月13日至2013年10月15日），并按应缴费用日万分之五支付2012年7月13日至2013年10月15日所欠租金的违约金6362元。
4、被告张光玺支付原告庆阳圣鼎商务有限公司运营管理费11282元。
5、原告庆阳圣鼎商务有限公司退还被告张光玺交纳的保证金40000元。
上述给付内容限判决生效后十五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2830元，由被告张光玺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审判员 文晓慧
二〇一三年十一月二十六日
书记员 张亚丽