福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第1689号
上诉人（原审被告）潘爱民，男，住厦门市思明区。
委托代理人王炳峰，北京京平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）厦门市农业机械监理所，住址厦门市莲前西路***号。
法定代表人杨强，所长。
委托代理人方耀存、方军豪，福建信海律师事务所律师。
上诉人潘爱民因与被上诉人厦门市农业机械监理所占有保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第5909号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
厦门市农业机械监理所向原审法院起诉，请求判令：1、潘爱民立即腾空其占用的宿舍即位于原农科所试验大楼三楼第四间、四楼第四间的房屋并返还给厦门市农业机械监理所；2、潘爱民向厦门市农业机械监理所支付暂计至2013年4月30日止的房屋租金计18745元（实际应计算至腾空之日止，其中三楼第四间自2007年10月1日起按市场优惠价220元／月计，四楼第四间自2005年12月1日起按45元／月计）。
原审判决查明，厦门市农业科学研究所系厦门市思明区洪山柄的国有土地使用权人（图号16-21，22，23，17-21，22，23，用地面积353511.4平方米），在该地块上自建一幢实验大楼。2005年5月，厦门市农业科学研究所与其他三家单位整合为厦门市农业科学研究与推广中心。2008年4月，厦门市农业科学研究与推广中心更名为厦门市农业机械监理所。
潘爱民系厦门市农业机械监理所的职工。2006年前后厦门市农业机械监理所安排上述实验大楼第四层第四间给潘爱民作为职工宿舍居住，此后潘爱民又使用了该大楼第三层第四间。2007年4月，厦门市农业机械监理所与厦门市土地开发总公司签订一份《征地补偿协议书》，对征用厦门市农业机械监理所上述地块中编号为A5地块（面积13642.426平方米）的拆迁补偿事宜达成协议，其中备注上述实验大楼的第四层实际作为职工宿舍使用。2012年12月31日，厦门市农业机械监理所向潘爱民发出一份书面通知，载明原来提供给潘爱民使用的上述两间宿舍在前述的拆迁范围内，厦门市农业机械监理所决定上述实验大楼不再作为职工临时宿舍，通知潘爱民应于2013年1月31日前腾空房屋并交由厦门市农业机械监理所管理。2013年3月8日，厦门市农业机械监理所再向潘爱民发出一份书面通知，要求潘爱民于2013年3月15日前腾房。2013年5月8日，厦门市农业机械监理所诉至法院。
诉讼过程中，厦门市农业机械监理所表示讼争房产所属地块在签订拆迁安置协议后并未办理权属移交手续，讼争房产所属地上物没有合法批建手续。厦门市农业机械监理所主张潘爱民自2007年10月起使用上述实验大楼第三层第四间，潘爱民称自2011年11月起入住该房间，厦门市农业机械监理所未就其前述主张进一步举证。双方确认上述实验大楼第三层第四间按每月220元计算房租，上述实验大楼第四层第四间按每月45元计算房租，潘爱民于2013年5月17日按每月45元补缴了2012年1月至6月期间的租金。
另，潘爱民就其主张的在讼争房产中的拆迁安置权益，于2013年7月29日向厦门市拆迁主管部门提交裁决申请，该部门对其申请作出不予受理通知。潘爱民不服，申请行政复议，厦门市人民政府于2013年11月7日作出行政复议决定，维持前述不予受理决定。厦门市农业机械监理所仍不服，向原审法院提起行政诉讼。2014年3月31日，原审法院分别作出行政裁定书及判决书，潘爱民均败诉，该案目前尚在上诉期间。
以上事实，有厦门市农业机械监理所提供的厦国用（94）字第296号《国有土地使用证》、厦门市农业机械监理所的更名批复文件、发给潘爱民的两份腾房通知，潘爱民的上述行政法律文书，原审法院所作的询问笔录及庭审笔录为证。
原审判决认为，厦门市农业机械监理所系讼争房所属地块的使用权人，相关不动产虽然已签订拆迁安置协议，但没有证据证明该份协议项下的不动产已完成物权变动；故潘爱民的相关抗辩意见不予采纳。厦门市农业机械监理所虽然没有讼争房所属建筑物的合法批建手续，但其作为该建筑物的实际建造及管理人，依法对该建筑物享有占有基础上的一定物权权益。厦门市农业机械监理所与潘爱民之间就讼争房形成事实租赁关系，因双方未约定租赁期限，依法厦门市农业机械监理所可随时解除该租赁关系。故，厦门市农业机械监理所向潘爱民发出的书面通知，可视为解除租赁关系的意思表示。潘爱民在知悉该意思通知后，未在厦门市农业机械监理所指定的期限内搬迁，厦门市农业机械监理所诉求潘爱民退还讼争房，符合占有保护的相关法律规定，予以支持。在此基础上，潘爱民在使用讼争房期间，应缴纳拖欠的房租及租赁关系解除后以房租标准计算的使用费。依法租金的诉讼时效期间为一年，厦门市农业机械监理所于2013年5月8日诉至法院追讨租金，没有证据证明2012年5月8日之前的租金诉求存在诉讼时效中止、中断事由，依法厦门市农业机械监理所该部分租金诉求已超过诉讼时效，法院不予保护；厦门市农业机械监理所此后的租金诉求则可获法院保护。此外，潘爱民于2013年5月17日主动补缴了2012年1至6月的房租，故潘爱民缴纳该房间拖欠租金的时间可从2012年7月1日起，租金标准可按双方确认的计算，其中第四层第四间自按45元／月，第三层第四间按220元／月；据此，潘爱民截至2013年1月31日的旧欠房租为2295元。综前，对厦门市农业机械监理所的诉求，在前述认定范围内予以支持，超出部分没有依据不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第二百四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、潘爱民于本判决生效之日起一个月内将原厦门市农业科学研究所试验大楼第三层第四间、第四层第四间的房屋腾空移交给厦门市农业机械监理所；二、潘爱民于本判决生效之日起一个月内支付厦门市农业机械监理所房租2295元及使用费（自2013年2月1日起至实际腾房时止，按265元／月）；三、驳回厦门市农业机械监理所的其他诉求。本案案件受理费134元，由厦门市农业机械监理所负担112元，潘爱民负担22元。
宣判后，潘爱民不服，向本院提起上诉。
上诉人潘爱民上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、原审判决下列事实认定不清。（一）将上诉人租住的带有福利性质的集体宿舍定性为普通的房屋租赁关系，属定性错误。原审判决将被上诉人为解决职工住房问题分配给上诉人居住，并按廉租房的标准收取租金的职工宿舍当成普通的租房关系，完全忽略了上诉人居住的房屋具有的福利性质。讼争房屋具有公租房的性质，是上诉人应该享有的一项福利。租住公租房是需要具备相应的条件和程序的，如需解除，也需要经过具备相应的条件和程序。（二）错误认定事实。本案之所以发生，是因为本案涉及拆迁补偿安置，上诉人的租住的房屋在拆迁安置补偿范围内。由于拆迁公告发布的时间在2006年5月，根据当时法律规定，上诉人有权获得拆迁安置补偿，但被上诉人在未通知上诉人，未与上诉人协商，亦未给上诉人安置补偿的情况下，私自与拆迁人达成征地补偿协议，侵犯上诉人的合法权益。上诉人已提起行政诉讼。在上诉人的合法权益未得到补偿时，上诉人有权拒绝搬迁。（三）上诉人不存在拖欠房屋租金和使用费的事实。原审法院判决上诉人向被上诉人支付上述费用无事实和法律依据。上诉人的房租和水电费，一直由被上诉人从上诉人的工资卡中代扣，被上诉人随时可以代扣，不可能出现拖欠租金、水电费的问题。退一步讲，即使上诉人拖欠房屋，被上诉人要求支付房租也已超过诉讼时效。二、原审判决适用法律错误。通过以上事实的分析，讼争房屋是带有福利性质的公租房，其申请和解除需要具备相应的条件和程序，且该案是因为拆迁引起，其应适用与公租房和拆迁有关的法律法规进行判决。而一审法院以该案当事人是普通的房屋租赁关系，认定被上诉人已解除了与上诉人的租赁关系，从而要求上诉人返还房屋和支付租金，未考虑本案实际情况，属适用法律错误。综上，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉求。
被上诉人厦门市农业机械监理所答辩称，一、诉称的试验大楼之建造是依厦门市农业机械监理所的单位性质配套设计的用房，并业经有权机关厦门市国土资源与房产管理局认定系为无合法手续的非住宅房屋。90年代初，因供职于厦门市农业机械监理所的大中专毕业生人数逐年增加，为了解决这些单身职工的集体宿舍问题，才在试验大楼的原屋顶上简易搭建了包括潘爱民诉称宿舍在内的临时职工宿舍；而厦门市农业机械监理所根据实际需要，也经常对该临时居所的住宿职工进行调整变动，所住人员并非固定，具有临时性、流动性的特点，只要有需要厦门市农业机械监理所就予调配；因此该简易宿舍也非永久性住宅用房，不可能存在福利分房的性质。而厦门市农业机械监理所在单位录用潘爱民时是以合同制工人身份任职，其于1994年3月3日被单位录用时，身份长期为农业户口的合同制工人；因此也不存在厦门市农业机械监理所对潘爱民以福利分房的形式分配房屋之说。二、本案的争议之所以会发生，恰恰是因为潘爱民在厦门市农业机械监理所已经多次以各种形式向其催告腾空所占用房屋并予归还的情况下，始终置之不理且一直持续占用至今，导致厦门市农业机械监理所作为房屋管理者权利主张的落空，进而影响房屋所属地块市政工程建设顺利的开展，厦门市农业机械监理所基此方才无奈提起本案诉讼，以保障自身物权权益的实现。三、本案系因上诉人占用厦门市农业机械监理所所管理房屋而引发的返还原物之诉，涉及的是对厦门市农业机械监理所物权的保护，至于上诉人是否有权就诉争房屋主张拆迁补偿安置与本案不具关联性，其行使权利的依据不同于案涉的民事法律关系，也不影响厦门市农业机械监理所作为房屋管理者行使物权权利；况且根据上诉人与厦门市农业机械监理所另一起行政诉讼案件的判决书，即（2013）思行初字第139号，也已经认定了上诉人不是诉争房屋的适格拆迁主体，这恰恰就说明了上诉人是无权要求安置补偿的，其应立即将所占用的房屋腾空并归还给厦门市农业机械监理所。四、厦门市农业机械监理所认为原审判决要求上诉人潘爱民支付一定期限的费用也是恰当的，并且潘爱民在原审案件当中也表示愿意缴纳相关费用，至于上诉人辩解厦门市农业机械监理所可以从上诉人的工资卡上代扣相应费用并没有事实依据，而原审法院对于部分超过诉讼时效的费用也并未支持，因此上诉人相关解理由缺乏依据。综上所述，原审判决书对于相关事实的认定清楚正确，判决并无不当，依法理应维持。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明事实均无异议，亦未提交新的证据，本院对双方无异议之事实予以确认。审理过程中，潘爱民向本院申请中止审理本案，理由是：其向厦门市思明区人民法院提起了确认厦门市国土开发总公司与厦门市农业机械监理所签订的《征地补偿协议书》及《补充协议书》无效的民事诉讼，该案的判决结果会对本案产生重大影响。另，潘爱民还称，其提起行政诉讼，要求撤销厦门市人民政府颁发的厦国用（94）字第296号国有土地使用证，本案应以该案的审理结果为依据。
本院认为，首先，讼争房屋所在建筑物系被上诉人所建，并安排用于其职工居住，上诉人是居住在讼争房屋的职工之一，其有按月缴纳一定的费用，因此，原审判决认定双方存在租赁关系，并无不妥。但根据查明事实，政府部门已于2006年发布拆迁公告，拟拆迁讼争房屋所在的建筑物，故被上诉人不可能再将讼争房屋租赁给潘爱民。此时，被上诉人有权要求上诉人返还讼争房屋，再解决拆迁事宜。其次，讼争房屋没有合法批建手续，被上诉人本不应使用讼争房屋，其将讼争房屋安排给潘爱民使用，并收取租金，违反法律规定，因此，其请求潘爱民支付租金的诉讼请求，不应予以支持。再次，双方当事人系单位与职工的关系，双方应本着友好态度，妥善处理本案纠纷。但本案并非处理拆迁安置的纠纷，故被上诉人与厦门市国土开发总公司签订的《征地补偿协议书》及《补充协议书》是否有效，不影响本案审理。讼争房屋系由被上诉人建造和管理的，被上诉人系基于此提起本案诉讼，故潘爱民另案起诉要求撤销厦门市人民政府颁发的厦国用（94）字第296号国有土地使用证，亦不影响本案审理。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第5909号民事判决第一项、第三项；
二、撤销厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第5909号民事判决第二项；
三、驳回潘爱民的其余上诉请求。
本案一审案件受理费134元，由厦门市农业机械监理所负担；二审案件受理费100元，由潘爱民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 洪德琨
代理审判员 章 毅
代理审判员 黄南清
二〇一四年六月十九日
代书 记员 潘婉燕
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。