广西壮族自治区兴安县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民初字第792号
原告谭升有，男，1964年9月14日出生，汉族。
原告魏国清，男，1965年4月26日出生，汉族。
委托代理人谭升有，男，汉族。
被告万雄，男，1979年9月28日出生，汉族。
委托代理人唐辉仁，广西利业律师事务所律师。
原告谭升有、魏国清诉被告万雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月27日立案受理后，依法组成由审判员唐称豪担任审判长、助理审判员杨安刚、人民陪审员佘明参加的合议庭，于2013年12月10日公开开庭进行了审理。原告谭升有、魏国清、被告万雄的委托代理人唐辉仁到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。
原告诉称，2007年10月18日，被告欲租用原告所有的位于兴安县兴安镇银杏路7号房屋第一、二、三层开名都桑拿城。同日经双方协商自愿签订《房屋租赁协议》，该协议的主要内容是：一、甲方（原告）将位于银杏广场房屋第一、二、三层租给乙方（被告）使用。房屋水电设施良好，门、窗、楼梯、地板完好无损，闭路电视线、宽带、电话线畅通，乙方保证在租赁期满后将以上房屋设施完好无损交给甲方，如有损坏必须照价赔偿。二、租赁期限：从2008年1月18日至2013年1月18日，共计五年。合同期限内，甲乙双方单方终止合同的按违约处理，追究违约责任。三、合同签订之日起，乙方向甲方交纳租房押金5000元，合同到期满后，甲方将押金全额退还给乙方。租金前两年每月1600元人民币，后三年每月1800元，每月30日前交纳下月租金，先交租金后用。若乙方超过半个月不付房租则按违约处理，终止合同。四、房屋租赁期内，所有税费由乙方负责缴纳（包括房屋租赁税、地税、工商管理费、水电费等与乙方业务有关的一切税费）。清理下水道及排水沟由乙方全部负责，甲方概不承担。五、乙方在装修房屋时，必须先向房主了解房屋结构情况，若需要改动房屋结构，重新开设门洞必须征得房主同意后方可施工，否则造成甲方房屋损坏的，乙方负全责任，并照价赔偿。六、乙方租房不得从事非法经营，注意安全，凡在租赁期内由此发生的纠纷由乙方负责。七、乙方在租赁期限内不得擅自转租房屋，特殊情况下，必须经得甲方同意后方可转租，否则甲方有权终止合同。乙方在租赁期满后，可以搬走购置的所有设备、设施及装饰物，装修不得拆走。若乙方续租应提前一个月协商，在同等条件下，乙方有优先承租权。八、违约责任：任何一方未能履行本合同任何一条款，另一方有权提前解除合同，所造成损失由违约方承担，并处违约金20000元。该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约将房屋交给被告使用，被告只交了房租费，尚欠水电费3000元未交。合同到期后，被告占用原告房屋至今，拒不交房租费，己构成违约。为保护原告的合法财产不受侵害，原告特向法院起诉，请求法院判令一、确认2007年10月18日原、被告双方签订的合同有效；责令被告及时搬走存放在租赁房屋中的物品。二、判令被告赔偿原告因合同到期后不交还房屋所造成的损失28800元（按月租金3600元从2013年1月19日算至9月18日止）。三、判令被告支付尚欠原告的水电费3000元及违约金20000元。本案诉讼费由被告承担。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据如下：证据1、身份证，证明原告的主体资格。2、《房屋租赁合同》，证明原、被告双方存在租赁关系。3、房产证，证明被告承租的房屋是原告所有。证据4、续租价格表，证明被告欲继续租用原告的房屋。证据5、水电费计算，证明被告尚欠原告水费3000元。
被告辩称，合同到期后，被告并没有正常使用原告的房屋。原告及另案原告蒋创多次找被告续租或者找他人来承租，说明被告没有违约。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据如下：证人蒋某甲的证言，证明其为租用房屋的事曾经于今年6～7月份找原告协商过，初步达成月租金10000元，租期10年。由于另案原告蒋某乙未同意，《房屋租赁合同》才未与原告签订。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3无异议，对证据4、5有异议。原告对被告申请的证人出庭作证的证言无异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以确认。
本院结合双方举证，认证如下：对当事人无异议的证据予以采信。对双方提出异议的证据，因与双方诉辩事由有一定关联性，故本院作为定案的参考依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
经审理查明，2007年10月18日，被告欲租用原告所有的位于兴安县兴安镇银杏路7号（银杏广场东侧）房屋第一、二、三层开名都桑拿城。同日经双方协商自愿签订《房屋租赁协议》，该协议的主要内容是：一、甲方（原告）将位于银杏广场房屋第一、二、三层租给乙方（被告）使用。房屋水电设施良好，门、窗、楼梯、地板完好无损，闭路电视线、宽带、电话线畅通，乙方保证在租赁期满后将以上房屋设施完好无损交给甲方，如有损坏必须照价赔偿。二、租赁期限：从2008年1月18日至2013年1月18日，共计五年。合同期限内，甲乙双方单方终止合同的财按违约处理，追究违约责任。三、合同签订之日起，乙方向甲方交纳租房押金5000元，合同到期满后，甲方将押金全额退还给乙方。租金前两年每月1600元人民币，后三年每月1800元，每月30日前交纳下月租金，先交租金后用。若乙方超过半个月不付房租则按违约处理，终止合同。四、房屋租赁期内，所有税费由乙方负责缴纳（包括房屋租赁税、地税、工商管理费、水电费等与乙方业务有关的一切税费）。清理下水道及排水沟由乙方全部负责，甲方概不承担。五、乙方在装修房屋时，必须先向房主了解房屋结构情况，若需要改动房屋结构，重新开设门洞必须征得房主同意后方可施工，否则造成甲方房屋损坏的，乙方负全责任，并照价赔偿。六、乙方租房不得从事非法经营，注意安全，凡在租赁期内由此发生的纠纷由乙方负责。七、乙方在租赁期限内不得擅自转租房屋，特殊情况下，必须经得甲方同意后方可转租，否则甲方有权终止合同。乙方在租赁期满后，可以搬走购置的所有设备、设施及装饰物，装修不得拆走。若乙方续租应提前一个月协商，在同等条件下，乙方有优先承租权。八、违约责任：任何一方未能履行本合同任何一条款，另一方有权提前解除合同，所造成损失由违约方承担，并处违约金20000元。该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约将房屋交给被告使用，被告只交了房租费，尚欠水电费3000元至今未交。2013年1月18日合同到期后，被告继续营业至同年1月底，未营业后，被告仍占有使用原告的房屋至今，拒不交房租费。为此原告于2013年9月27日诉至本院，请求法院判令一、确认2007年10月18日原、被告双方签订的合同有效；责令被告及时搬走存放在租赁房屋中的物品。二、判令被告赔偿原告因合同到期后不交还房屋所造成的损失28800元（按月租金3600元从2013年1月19日算至9月18日止）。三、判令被告支付尚欠原告的水电费3000元及违约金20000元。本案诉讼费由被告承担。
另查明，2013年11月12日，本院召集原、被告双方进行调解，被告认可尚欠原告水电费3000元，双方对补偿费金额未达成一致意见。在庭审中，原告要求被告支付其房租费至被告将承租的房屋交付给原告之日止。
本院认为，原、被告双方于2007年10月18日自愿签订的《房屋租赁协议》是双方当事人真实意思的表示，且该合同未违反我国法律及行政法规规定，因此，该合同合法有效。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。原告将房屋交付给被告使用后，己履行了合同约定的义务，被告亦应按照合同的约定履行自己的义务。被告在租赁期限内未依照合同约定交纳水电费，租赁期限届满后，被告应当按照合同法第二百三十五条规定，及时返还其租赁的房屋给原告。根据本案已查明的事实，在租赁期限届满后，被告未返还给原告的房屋。从被告占有使用原告的房屋之日起至2013年9月27日原告向本院主张权利之日止，在这期间原告对被告继续使用其房屋，虽然双方未签订书面《房屋租赁合同》，但原告无异议，依照合同法第二百三十六条规定，为不定期租赁期间。被告应当按照原《房屋租赁协议》的约定及时交纳房屋租金及水电费给原告，被告未按照合同约定交纳房屋租金及水电费之行为，不仅违反了上述法律规定，也违反了双方在合同中的约定，己构成违约，应承担违约责任。因此，原告要求被告按照合同约定支付其违约金20000元及水电费3000元的请求，其理由正当，本院予以支持。2013年9月27日，原告向本院主张权利之日应视为原告依照合同法第二百三十二条规定解除合同之日。被告应诉后就己经知道原告要与其解除不定期租赁合同，被告就应当及时搬走其租用原告房屋中的设施，将房屋完好无损的返还给原告，被告拒不返还房屋造成人为扩大的损失，依法应由其承担。据此，根据合同法第二百三十六条规定，原告要求被告从2013年1月19日起按月租金1800元计算房租支付至被告返还房屋时止，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告按每月3600元计算房屋租金，既无事实依据，又无法律依据，本院不予支持。因原、被告双方在合同中约定，被告向原告交纳的租房押金5000元在合同期满后，全额退还。鉴于被告尚欠原告的房屋租金，被告所交纳的租房押金应抵扣房屋租金。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定的理解与适用〉》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告谭升有、魏国清与被告万雄签订的《房屋租赁协议》。被告万雄在本案判决生效后二十内搬走存放在原告谭升有、魏国清房屋中的物品，将房屋完好无损的返还给原告。
二、被告万雄支付给原告谭升有、魏国清房屋租金9400元（己减去被告交纳的押金5000元，按月租金1800元从2013年1月19日起己算至9月18日，以后的租金按每月1800元计算至被告返还房屋时止）。
三、被告万雄向原告谭升有、魏国清支付违约金20000元。
四、被告万雄支付给原告谭升有、魏国清水电费3000元。
五、驳回原告谭升有、魏国清的其他诉讼请求。
上述应付款项，义务人应于本案生效判决生效后二十日内履行完毕，逾期加倍支付迟延履行期限间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。
本案收案件受理费1095元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1095元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：桂林市农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 唐称豪
代理审判员 杨安刚
人民陪审员 佘 明
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 陆月红