重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万法民初字第08312号
原告徐某某
委托代理人傅小波
被告重庆市清江实业（集团）有限公司。
法定代表人熊远清，董事长。
委托代理人潘洪兵，重庆百安律师事务所律师（特别授权）。
原告徐某某与被告重庆市清江实业（集团）有限公司（以下简称清江公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于受理后，依法由审判员宋驰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐某某及其委托代理人傅小波，被告清江公司的委托代理人潘洪兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐某某诉称，2009年4月28日，原告徐某某与被告签订《城市居民房屋拆迁安置补偿协议》。约定被告拆迁原告所有的位于重庆市万州区万开路160号的房屋，由被告在协议签订后12个月内将新建房屋73.27平方米交给原告，逾期被告每年按国家规定承担房屋价款的违约金。被告未按约定期限交付房屋，原告数次向被告提出交付房屋并主张逾期交房违约金。被告未按约定履行义务，属于违约。为了维护原告的合法权益，依法起诉。诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金21986元；2、诉讼费由被告负担。
被告清江公司辩称，原告和被告签订《城市居民房屋拆迁安置补偿协议》是事实。逾期交房的责任不在被告，被告不应当承担违约责任。原告属于三峡库区移民，移民搬迁的主体是万州区钟鼓楼街道办事处，被告只是移民还房的承建单位，不是还房主体。原告等移民是重庆外运万州公司（以下简称外运公司）的职工，被告和外运公司签订合同，是由外运公司拆迁。在2009年签订合同后，由于移民安置未得到妥善解决，导致移民情绪激动，被告五次进场都无法动工，不是被告的责任。原告要求被告支付违约金的理由违反了合同约定，其计算方法及金额也不对。其要求支付违约金的房屋是移民还房而不是商品房，不能按照同地段的商品房的价格来计算。如果法院认定被告有违约责任，原告主张的违约金过高，请求调整，同意按照合同价款每日万分之二计算。综上所述，请求依法判决。
经审理查明，外运公司（有时又将外运公司称为外贸公司，是同一企业）是三峡库区二期、四期移民单位。2003年11月15日，由万州区人民政府督察室牵头，召集移民局、外运公司、清江公司等单位研究该单位的拆迁事项，决定通过法定程序将外运公司8.98亩土地出让给清江公司，由清江公司对外运公司2236.66平方米的职工宿舍实行拆迁，在原地建设房屋，安置住户。2004年7月21日，清江公司（协议称甲方）与外运公司（协议称乙方）签订《资产转让及房屋拆迁补偿安置协议》，主要约定“乙方将企业线上线下的土地8.98亩、地面线上建筑、加油站经营权及所有权转让给甲方；甲方另对乙方2236.66平方米的职工宿舍（有产权证的面积1910.95平方米，无产权证的面积325.71平方米）实行拆迁，就近修建还房安置。由甲方在万开路160号原外贸车队附近新建补偿乙方砖混结构住房2236.66平方米（户型待定），面积按实结算，超面积按万府发（2001）57号文件执行。甲方应在交房后半年内，按乙方提供的名单将房地产权证办理给职工个人住户，有关税费按移民政策办理。乙方按常住户口的搬家费、搬家损失费、搬家误工费、房屋倒腾费，由甲方按万府发（2001）57号文件给予补偿；倒腾费必须是整栋房交钥匙搬家为准计发。甲方根据乙方企业房屋产权证面积偿还新建房屋，乙方不再承担住户的房屋安置搬迁责任，超面积房款由甲方向乙方原住户单独结算，乙方向甲方提供住户名单及产权面积。甲方应于拆房之日后12个月将新建成补偿安置房交付给原住户及乙方；若逾期，则相关承担违约金，并继续履行本协议。”2009年4月28日，清江公司（补充合同称甲方）、外运公司（补充合同称乙方）、重庆市万州区外经委（补充合同称丙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议补充合同》，主要约定“甲方按还房总面积支付搬家费23329.26元给乙方，由乙方发给被告拆迁户；2008年6月1日至2009年5月31日的倒腾费169560元由甲方支付乙方，乙方发放给被拆迁户；逾期交房，甲方每月承担房屋价款10％的违约金（拆迁影响工期除外）；丙方协助甲、乙双方办理房地产权证；乙方剩余房屋由甲方按每平方米1800元以货币方式补偿乙方”。
2009年4月28日，徐某某（合同称乙方）与被告清江公司（合同称甲方）根据［万州区府发（2001）57号］文件的规定签订《城市房屋拆迁安置补偿协议》，主要约定“一、甲方拆迁乙方的砖混结构房屋21.24平方米，单价315元，价差2032.60元，计价款8723.20元；搬家误工费54元（6元×3人×3）；搬家损失补偿费150元；合计补偿乙方8927.20元。二、安置形式，甲方采取统建还房安置乙方住房。三、安置地点万开路B1－401；甲方安置乙方砖混结构房屋一套，建筑面积73.27平方米，其房地产权证，甲方提供新建房屋全套手续，按2004年10月18日拆迁人与重庆外运万州公司签订《资产转让及房屋拆迁安置补偿协议》办理；应于本合同签字后12个月内将新建房屋交乙方居住，若逾期，甲方每年按国家规定承担房屋价款的违约金。四、结算建筑面积、房屋价款及付款办法，甲方安置乙方住房结算面积为73.27平方米，合计金额为38231.20元由乙方支付给甲方（结算建筑面积以房管局测绘实有面积为准）。乙方在领取本协议时一次性向甲方交清超面积的房屋预收款14500元。甲、乙双方按本协议第一条、第四条第一款应补偿给对方全部费用相互抵除后，乙方在新房交接前支付房屋补差29304元。因工程建设需提前拆迁或动迁时，拆迁房需作临时过渡的，实行自找过渡房或者有关部门介绍过渡房的办法。自找过渡房的，按2008年5月《重庆外运万州公司关于加快四期移民搬迁工作的通知》第六条发放倒腾费。甲方于本合同签字后12个月内将新建房屋交乙方居住，若逾期，倒腾费按每人每月150元发放，直到新房竣工后，乙方领到钥匙为标准”。
重庆市万州区修建北滨路，外运公司移民拆迁还房项目位于北滨路规划范围。2007年11月2日，万州区建设委员会通过清江公司报批的“外贸公司北滨路拆迁还房项目规划设计方案”，该工程A、B、C、D四栋楼的施工图审查合格；该项目既包括外运公司职工还房，也还有万开路其他移民还房。2008年5月完成外运公司移民搬迁，其中在原地安置住户49户157人，由清江公司负责建设还房。2008年7月30日，重庆市万州区人民政府作出《关于重庆市清江实业（集团）公司外贸公司北滨路拆迁移民还房建设工程5383平方米国有土地使用权划拨方案的批复》［万州府土函（2008）84号］，同意划拨钟鼓楼街道办原集中村5383平方米国有土地使用权给清江公司，用于外贸公司北滨路拆迁移民还房工程建设工程用地，专项用于外贸公司职工还房及钟鼓楼街道办棉花地居委会二组占地移民还房建设，不得搞任何形式的房地产开发。2008年8月4日，清江公司取得建设用地批准书［（2008）字00022号］，用地性质为划拨，面积5383㎡，项目名称为外贸公司北滨路拆迁还房；8月11日，清江公司取得房地产权证［301D房地证（2008）字第00430号］。2008年6月13日，万州区移民局将钟鼓楼街道办棉花地2组3.19亩土地划拨给清江公司用于该移民项目建设，该土地上有24户移民房未拆迁。原万开路39号至85号25户（后增至26户）175线下居民的移民安置，2007年由万州区钟鼓楼街道办事处与被拆迁户、清江公司签订三方拆迁还房协议，清江公司对该25户的房屋进行了拆迁。清江公司以未将该25户的拆迁补偿费列入滨江路的建设成本为由，报告万州区钟鼓楼街道办，明确表示不再出资修建该项统建还房，被拆迁户多次上访。从2009年11月至2010年7月，万开路25户被拆迁户中部分人因安置地点、要求解决商业用房等原因多次阻挠被告方进场施工。后，该25户移民由万州区有关移民安置部门另行安置。因增拨土地3.19亩未完成移民拆迁等原因，清江公司未及时取得该移民还房的建设工程施工许可证等建设手续。2011年3月，清江公司紧急报告万州区人民政府，请求对还房工程的A、D栋楼提前动工建设。2012年2月21日，清江公司取得外贸公司北滨路拆迁还房项目《建设工程规划许可证》，建设规模4274.97㎡；同年5月16日，清江公司取得该项目《建设工程施工许可证》，工程名称为外贸公司北滨路拆迁还房项目（A、D栋）；2012年清江公司对还房工程的A、D栋楼进行建设，2013年6月A栋楼完工；2013年7月11日，万州区建委对该工程A栋楼进行竣工规划核实；2014年4月5日，该工程A栋楼消防验收备案；2014年7月17日，该工程A栋楼竣工验收合格。由于原规划的B、C两栋楼不再修建，需对原还房位置进行调整确定。2014年4月24日，重庆市万州区商务局在征求住户的意见后，对还房房号予以确认，原告的还房确定为D栋1单元401号。2014年4月28日，清江公司发出交房通知，通知“外运公司的还房户办理结算、交房手续，倒腾费发放至2014年7月底。”庭审中，原、被告均认可实际接房时间为2015年4月20日。
上述事实，有原、被告双方提交的书证、民事判决书以及双方当事人的当庭陈述予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，外运公司在企业改制过程中，经主管局批准按照政策规定将企业所有的职工住房出售给职工所有，以《企业房屋所有权证》的形式予以确权，并与清江公司签订《资产转让及房屋拆迁补偿安置协议》，原告徐某某是外运公司职工，长江三峡工程淹没库区移民，以被拆迁人身份与清江公司签订的《城市居民房屋拆迁安置补偿协议》，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。原告按合同约定将房屋交被告拆迁，并交清约定的超面积预付款，被告清江公司应当按照合同约定在2010年4月27日前将还房交付原告，被告抗辩只是移民还房承建单位不是还房主体的理由与事实不符，本院不予采纳。长江三峡工程是国家重点工程，在拆迁还房过程中，各方当事人均负有依法维护社会稳定、保护移民合法财产权利的责任。被告清江公司与外运公司签订《资产转让及房屋拆迁补偿安置协议》后，外运公司的职工宿舍楼在2008年5月已完成拆迁，原告等外运公司的职工并未参与阻挠被告施工，无违约行为；由于清江公司对原万开路线下26户移民的拆迁安置未妥善处理，导致该26户移民中的部分移民集体上访并多次阻挠被告进场施工，另增拨3.19亩建设用地的24户移民未拆迁，被告直至2012年2月、5月才分别取得外贸公司北滨路拆迁还房项目《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》等建设手续，约定交房期限届满不能还房，应承担违约责任；被告抗辩由于移民阻挠施工不承担违约责任的理由不成立，本院不予采纳。双方在合同中约定“应于本合同签字后12个月内将新建房屋交乙方居住，若逾期，甲方每年按国家规定承担房屋价款的违约金”，均不能对其约定的违约金计算标准作出明确说明，或者提供相应证据予以证明，属于对违约金及损失计算方式约定不明确。对房屋价款未明确约定为还房的市场价格，应按合同约定的还房价款计算。被告逾期4年多才通知交房，逾期阶段虽给原告发放了倒腾费，但尚不足以弥补原告的损失，兼顾合同履行情况及被告清江公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则衡量，考虑双方对违约责任有约定及被告的抗辩意见，本院酌情确定违约金的支付标准为按双方合同约定还房价款的日万分之二计算。原、被告双方均认可实际接房时间为2015年4月20日，本院予以确认。故本院确认被告应支付原告逾期交房违约金以38231.20元为基数，从2010年4月28日开始至2015年4月19日止，按每日万分之二计算为13900.86元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》［法释（2009）5号］第二十九条的规定，判决如下：
一、由被告重庆市清江实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐某某逾期还房违约金13900.86元。
二、驳回原告徐某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费350元，简易程序减半收取175元，由被告重庆市清江实业（集团）有限公司承担；原告已预交，被告直付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，并同时提交符合司法救助条件且确有经济困难相关证明材料的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 宋 驰
二〇一五年九月二十一日
书记员 蔡栋楠