中华人民共和国
福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民再终字第84号
上诉人（原审原告）：刘宏春，男，1939年8月26日出生，汉族，中国台湾地区桃园县人，现住福建省福州市。
委托代理人陈思亨，福建闽天律师事务所律师。
委托代理人陈惠华，福建闽天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：福州金田房地产开发有限公司，住所地福建省福州市。
法定代表人黄训松，董事长。
委托代理人蔡亮，北京大成（福州）律师事务所律师。
委托代理人赖培坤，北京大成（福州）律师事务所律师。
上诉人刘宏春因与被上诉人福州金田房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民再初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘宏春的委托代理人陈思亨，被上诉人福州金田房地产开发有限公司的委托代理人蔡亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2002年3月8日，原审原告刘宏春起诉至福州市鼓楼区人民法院，请求判令：1、福州金田房地产开发有限公司立即办理“名仕山庄”B3单元房屋产权证并交付；2、福州金田房地产开发有限公司按照合约立即全部实现水、电、气三通，并支付违约金人民币300000元；3、福州金田房地产开发有限公司交付刘宏春的房产存在质量问题，应赔偿刘宏春经济损失人民币10000元；4、由福州金田房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。福州市鼓楼区人民法院作出（2002）鼓民初字第717号民事判决，已经发生法律效力。福州市鼓楼区人民法院经审判委员会讨论决定，于2012年8月9日作出（2012）鼓民监字第9号民事裁定：一、本案另行组成合议庭进行再审。二、再审期间，中止原判决的执行。福州市鼓楼区人民法院于2013年2月21日作出（2012）鼓民再初字第30号民事判决，刘宏春不服，向本院提起上诉。本院于2013年7月4日作出（2013）榕民再终字第40号民事裁定：一、撤销福州市鼓楼区人民法院（2012）鼓民再初字第30号民事判决；二、发回福州市鼓楼区人民法院重审。
福州市鼓楼区人民法院重审中，刘宏春在重审中诉讼请求：1、判令福州金田房地产开发有限公司协助刘宏春办理“名仕花园”B3单元房屋产权证并交付刘宏春；2、判令福州金田房地产开发有限公司按照合同约定支付违约金，违约金以人民币600000元为限；3、福州金田房地产开发有限公司交付刘宏春的房产存在质量问题，应赔偿刘宏春经济损失人民币10000元；4、由福州金田房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。
福州市鼓楼区人民法院重审查明，1996年10月31日，刘宏春与福州金田房地产开发有限公司签订一份《商品房预售合同》，合同约定：刘宏春购买福州金田房地产开发有限公司开发的“名仕花园”B3单元，建筑面积303平方米，总价款人民币830000元。刘宏春于合同签订当日依约交付福州金田房地产开发有限公司购房定金人民币20000元，购房款分两次付清，定金折抵购房款；第一次付款于1996年11月15日，交人民币400000元整；第二次付款于1996年12月31日交人民币410000元整。合同尾部，盖有福州金田房地产开发有限公司的公章及委托代理人于风生的亲笔签字。合同采取电脑打印的格式文本，合同条款共十六条。但本案争议的《商品房预售合同》除约定的格式条款十六条之后有手写添加补充条款，主要内容为：“其他：房间内部所有的装修、包括卫生间、厨房、楼梯扶手、贴墙、楼梯扶手等由客户自行装修。1、97年3月5日之前实行水、电、气三通；附属工程将于97年6月30日之前完工，附属工程包括①闭路电视②信箱③电话④草坪⑤栏杆……；3、产权证在97年底之前办好并交付原告；如公司不能在以上协议期限之内完成以上要求即按购房总价83万元的人民币的1%月息扣还屋主，同时余款人民币41万元人民币扣留5万元整，待附属工程全部完工再付清。”上述补充条款后，并未加盖福州金田房地产开发有限公司的公章，仅有于风生及刘宏春的签字，落款时间为1997年元月2日。1997年12月25日，福州金田房地产开发有限公司通知刘宏春收房并办理购房证明书。刘宏春自认于1998年1月收房入住，并实际居住至今。
刘宏春于1996年10月31日向福州金田房地产开发有限公司交纳购房定金20000元；刘宏春分别于1996年11月14日、1997年元月2日，向福州金田房地产开发有限公司交纳了余下购房款人民币400000元、人民币360000元；三次付款共计人民币780000元，刘宏春至今尚欠福州金田房地产开发有限公司购房款人民币50000元未付。刘宏春因未缴清购房款，福州金田房地产开发有限公司拒绝向刘宏春出具《购房发票》及《购房证明书》，刘宏春也未举证说明其有向福州金田房地产开发有限公司出具办理房产证的授权委托书并委托福州金田房地产开发有限公司办理房产证的事实。刘宏春至今尚未为本案争议的房产办理房产证。
福州市鼓楼区人民法院另查，位于鼓楼区铜盘路409号“名仕花园“于2010年4月30日通气点火。该煤气管道安装工程费用实际为人民币118070元，收取燃气工程建设费为人民币52000元（按照每户人民币2000元收取），以上两笔费用均由福州名仕花园业主管理委员会缴纳，至于以上两笔费用福州名仕花园业主管理委员会如何分摊到具体安装用户（实际安装26户），福州华润燃气公司对此没有掌握相关信息。刘宏春对此也未能说明人民币118070元中，其实际出资具体金额，亦未能提交出资凭证。
福州市鼓楼区人民法院再查明，福州金田房地产开发有限公司于1993年5月1日登记成立，工商登记法定代表人为黄训松，2012年8月12日因未办理工商营业执照年检，被吊销企业法人营业执照，至今未注销。刘宏春、福州金田房地产开发有限公司签订合同当时，法定代表人系吴晓京，于风生不是福州金田房地产开发有限公司法定代表人，仅是业务经理。
福州市鼓楼区人民法院认为，一、刘宏春与福州金田房地产开发有限公司于1996年10月31日签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容未违反法律及行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。但是，1997年元月2日，福州金田房地产开发有限公司业务经理于风生自行与刘宏春签订补充条款代理行为，不能构成表见代理。从该院到福州市房产地交易登记中心调取十份“名仕花园”的《商品房预售合同》来看，合同尾部法定代表人均为吴晓京，也并未出现本案福州金田房地产开发有限公司业务经理与房屋买受人自行约定，补充合同条款的情况。于风生并不是福州金田房地产开发有限公司法定代表人，仅是福州金田房地产开发有限公司对外签订合同的委托授权人及公司业务经办人，并无自行决定处分及对外承诺附属工程何时完工、福州金田房地产开发有限公司违约后赔偿损失的权限。刘宏春在明知于风生仅是福州金田房地产开发有限公司业务经办人，与于风生签订补充条款，且该补充条款在没得到福州金田房地产开发有限公司确认的情况下，没有理由相信于风生有权对名仕花园的附属工程完工时间、违约赔偿条款作出承诺。因此，于风生擅自代表福州金田房地产开发有限公司与刘宏春签订补充条款，表见代理不成立，其代理行为未经被代理人追认，应属无权代理，对被代理人即福州金田房地产开发有限公司不产生相应的法律效力。另，假使根据于风生与刘宏春约定产权证在1997年底之前办好并交付产权主，至刘宏春起诉之日，也已超过了诉讼时效。二、关于房屋质量赔偿问题。刘宏春确认其于1998年元月入住名仕花园B3小区，房屋内部大部分修缮时间是2002年，刘宏春均未能证明其在此四年期间有向福州金田房地产开发有限公司提出房屋质量的异议。刘宏春于2002年8月才针对因房屋质量赔偿款向法院起诉，亦超过了两年的诉讼时效。三、关于福州金田房地产开发有限公司反诉请求刘宏春支付余下购房款人民币50000元的问题。福州金田房地产开发有限公司与刘宏春在签订的商品房预售合同中已对购房款的支付约定明确，刘宏春在1996年12月31日前向福州金田房地产开发有限公司交纳最后一笔购房款人民币410000元，刘宏春逾期于1997年元月2日交纳余款人民币360000元，余款人民币50000元尚未交纳。但福州金田房地产开发有限公司于2012月10月22日才向法院提出反诉，明显超过了两年诉讼时效，并无诉讼时效中止、中断、延长的事由。四、关于福州金田房地产开发有限公司是否应协助刘宏春办理“名仕花园”B3单元产权证的问题。福州金田房地产开发有限公司反诉请求刘宏春支付余下人民币50000元购房款的请求超过诉讼时效，丧失了胜诉权，但诉讼时效届满并不消灭实体权利，福州金田房地产开发有限公司基于民事法律关系享有的要求刘宏春支付拖欠购房款人民币50000元的实体权利仍然存在，在刘宏春拒不交纳购房款人民币50000元情况下，福州金田房地产开发有限公司具有合同上的先履行抗辩权，可以拒绝出具购房发票、拒绝协助刘宏春办理房产证。经该院调解，福州金田房地产开发有限公司同意放弃先履行抗辩权，在刘宏春尚欠人民币50000元购房款的前提下，同意协助其办理房产证。福州金田房地产开发有限公司有权对其实体权利进行处分，予以照准。因此，刘宏春要求福州金田房地产开发有限公司协助办理名仕花园B3单元房屋产权证的请求，予以支持。综合，福州市鼓楼区人民法院作出（2013）鼓民再初字第23号民事判决：一、福州金田房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内协助原告刘宏春办理鼓楼区铜盘路五凤村409号名仕花园B3单元房屋所有权登记手续；二、驳回刘宏春其他的诉讼请求；三、驳回福州金田房地产开发有限公司对刘宏春全部的反诉请求。本案本诉部分诉讼费人民币9800元，由刘宏春负担；反诉部分诉讼费人民币1050元，由福州金田房地产开发有限公司负担。
刘宏春不服，向本院提起上诉。刘宏春诉称，一、原审判决将于风生的代理行为认定为无权代理依法无据。首先，原审判决认为刘宏春的《商品房预售合同》与名仕花园其他业主的《商品房预售合同》应采用格式条款的形式，进而否定于风生作出的补充条款。但查阅原审法院依职权调取的名仕花园其他业主的《商品房预售合同》可知，其中存在多个完全不同的合同版本，且多份合同中都有不同于其他合同的特殊约定。其次，原审判决认定于风生并不是福州金田房地产开发有限公司的法定代表人，仅是委托授权人及业务经办人，无权对外签订补充条款。可是根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条规定，福州金田房地产开发有限公司作为商品房的出卖方对于风生作为代理人对外签订合同以公章的形式加以确认，但却并未就对外签订合同的权限向买受人释明，应认定为授权不明，所以应由福州金田房地产开发有限公司承担授权不明所产生的后果。另外，在合同第三条中甲方交付房屋的时间并未进行具体约定，还在年月日的空格处画上斜线，既然于风生有权填写第三条的具体时间，那么刘宏春就有理由相信于风生具有对该时间进行补充约定的权限。况且在现实买房的过程中，唯一与买房人对接的就是业务经办人员，刘宏春有理由相信于风生有代理权，该代理行为应被认定为表见代理。二、原审判决认定刘宏春要求福州金田房地产开发有限公司支付违约金的诉求已超过诉讼时效没有法律依据。本案的原审、再审一审、再审二审，福州金田房地产开发有限公司均未提出诉讼时效的抗辩，而原审判决却对福州金田房地产开发有限公司提出时效抗辩给予支持，显然是违背法律、显失公平的。其次，违约金是以办理产权证的时间为依据而持续发生的。原审判决以超过诉讼时效一概否决违约金的诉求依法无据。三、原审判决将接收房屋认定为“对房屋质量的验收”，同样又以诉讼时效问题否定刘宏春提出人民币10000元损失费没有依据。《商品房预售合同》第五条约定，商品房在法律、法规规定的保修期内，如发现工程遗留问题而影响使用，由甲方负责无偿维修。可以理解为，福州金田房地产开发有限公司也不能完全排除房屋质量存在问题进而才作出如此承诺。刘宏春所购房屋的外墙属于《建筑工程质量管理条例》规定的主体结构工程，且至今尚未将质量保修证书交付刘宏春，根据该条例规定，主体结构工程最低保修期限，为设计文件规定的该工程的合理使用年限，而商品房的使用期限为70年。本案房屋交付至刘宏春首次起诉尚不到5年，刘宏春绝对享有提出房屋质量存在瑕疵的权利，又怎么存在超过诉讼时效的问题。为此，请求二审法院支持刘宏春的上诉请求。
福州金田房地产开发有限公司答辩称，一、福州金田房地产开发有限公司销售业务人员于风生在未经特别授权的情况下，超越代理权限于1997年1月2日与刘宏春签订的补充协议，就讼争房屋的水、电、气接通时间、附属工程完工及产权证办理期限、违约责任等合同重大事项予以变更约定。福州金田房地产开发有限公司未对补充协议进行追认。刘宏春也未对其相信或认为于风生具有代理权的主张进行过任何举证。故于风生与刘宏春签订补充协议的行为不符合表见代理的构成要件，属无权代理。补充协议对福州金田房地产开发有限公司不具有法律效力。二、刘宏春是在1997年9月接收房屋的，但是其在接收房屋后并未向福州金田房地产开发有限公司提出房屋存在质量问题的异议，如果补充协议被认定为有效，则其对福州金田房地产开发有限公司逾期办证及交付房屋存在质量问题的违约金请求权的诉讼时效期间应从1998年1月1日起算，至1999年12月31日届满，而刘宏春直到2002年3月8日才向法院起诉，已明显超过诉讼时效，应予以驳回。三、刘宏春主张福州金田房地产开发有限公司支付逾期办理产权证违约金的诉请没有事实依据。福州金田房地产开发有限公司作为开发商，负有的义务为协助办证义务（即提供必要的证明文件）。刘宏春也未举证其曾委托授权福州金田房地产开发有限公司代为办理权属证明的事实。本案中，福州金田房地产开发有限公司已经在1997年12月25日通知刘宏春交接房屋的同时明确告知其需前往福州金田房地产开发有限公司处办理《购房证明书》，已经履行提供相关协助义务。本案讼争房屋产权证未能办妥的原因除了刘宏春未能按照福州金田房地产开发有限公司要求办理《购房证明书》、怠于履行申请办理产权登记义务之外，其未能付清全部购房款并缴纳相关契税是另一重要因素。四、“名仕山庄”项目竣工后经设计、建设、施工单位及福州市鼓楼区建设工程质量监督站检查验收合格、房屋基础、主体及水卫、电气等八个分部全部被评为合格。刘宏春所谓的小区未能实现通水、通电的说法没有事实根据。而小区未能开通管道煤气系原福州市规划局提出的方案未被部队批准，不具备施工条件，该路段的煤气市政管网无法进行铺设，造成无法接入管道煤气，系不可抗力。且福州金田房地产开发有限公司亦积极采取了其他补救措施解决由此给业主带来的生活不便。故刘宏春主张逾期办理产权证及未能开通管道煤气的违约金没有任何事实和法律依据。五、刘宏春在还未支付剩余购房款人民币50000元、没有依约履行支付全额购房款义务的情况下，主张人民币600000元的违约金，明确违背公平诚信原则。刘宏春也未就福州金田房地产开发有限公司存在违约行为，应当以福州金田房地产开发有限公司违约行为给刘宏春造成的实际损失为基础对刘宏春主张的违约金数额予以降低。为此，请求维持原审判决，驳回上诉。
各方当事人在原一审、再审、重审中向法院提交的证据均已随一审、再审、重审案卷移送至本院。
本院查明，双方对原审重审查明部分“刘宏春因未缴清购房款，福州金田房地产开发有限公司拒绝向刘宏春出具《购房发票》及《购房证明书》”持有异议，刘宏春认为其未缴清购房款的原因系福州金田房地产开发有限公司未向刘宏春出具《购房证明书》等，福州金田房地产开发有限公司认为当时有向刘宏春发出通知书要求其办理相关产权办证手续，系刘宏春自行拒绝办理所为。原审重审查明“2012年8月12日因未办理工商营业执照年检，被吊销企业法人营业执照，至今未注销。刘宏春、福州金田房地产开发有限公司签订合同当时，法定代表人系吴晓京”，应更正为“2002年8月12日因未办理工商营业执照年检，被吊销企业法人营业执照，至今未注销。刘宏春、福州金田房地产开发有限公司签订合同当时，吴晓京系福州金田房地产开发有限公司的总经理”。原审重审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，一、福州金田房地产开发有限公司业务经理于风生与刘宏春订立的补充条款效力问题。福州金田房地产开发有限公司与刘宏春于1996年10月31日签订的《商品房预售合同》应属合法有效。福州金田房地产开发有限公司业务经理于风生于1997年1月2日与刘宏春就房屋交付条件、办理产权证期限、违约责任等购房事项在合同上另订立补充条款，因本案讼争合同系采用格式条款形式，对于工程完工、产权证办理期限等约束已方、加重单方法律义务的书面添加的补充条款，除有证据证明于风生持有福州金田房地产开发有限公司出具的相关特别授权文件，但刘宏春在与于风生订立补充条款之前，明知于风生仅系销售业务人员，且事后也未要求福州金田房地产开发有限公司予以盖章确认，故于风生与刘宏春签订补充条款的行为不符合表见代理的构成要件，属无权代理。于风生与刘宏春订立的补充条款不具有法律效力。关于刘宏春提出福州金田房地产开发有限公司未按补充条款约定开通煤气管道，缺乏依据，不予采纳。二、刘宏春要求福州金田房地产开发有限公司支付逾期交房违约金及因质量引起的赔偿责任问题。若按于风生与刘宏春订立的补充条款约定，该房屋应在1997年3月5日前实现水、电、气三通，在1997年12月31日前办妥产权证。刘宏春于1997年9月接收房屋，但在其接收房屋后并未向福州金田房地产开发有限公司提出房屋存在质量问题的异议，补充条款约定的1997年12月办证期限届满后，刘宏春对此就应当知道其权益受到侵害，刘宏春提起诉讼的时效应从1998年1月1日起算。在无证据可以证明诉讼时效中断、中止或延长事由的情况下，诉讼时效计至1999年12月31日届满，而刘宏春直至2002年3月8日向原审法院起诉，明显超过诉讼时效。综上，在福州金田房地产开发有限公司同意放弃先履行抗辩权，即刘宏春未缴清购房余款人民币50000元的前提下，同意协助刘宏春办理产权登记手续，应予以准许。刘宏春上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按原判执行。二审案件受理费人民币7160元，由上诉人刘宏春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 平
代理审判员 林 蕤
代理审判员 叶道伟
二〇一四年十一月八日
书 记 员 张 伟
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。