广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法民一初字第283号
原告：杨敬兴，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4636。
委托代理人：谢惠仪、李泳仪。
被告：胡世荣，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××0859。
原告杨敬兴诉被告胡世荣物权保护纠纷一案，本院于2014年12月25日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨敬兴委托代理人谢惠仪、被告胡世荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨敬兴诉称：2009年6月9日，杨敬兴将名下位于中山市小榄镇九洲基七村民强巷91号房产［集体土地建设用地使用证号：中集建（92）字第×××号，房屋所有权证号：粤房字第××号］卖给胡世荣，且于当天已完成涉案房屋的交付，胡世荣也将涉案房屋用于出租收益使用至今，期间，杨敬兴严格按照合同约定履行义务，积极协助胡世荣办理过户手续。2014年5月23日，胡世荣提起诉讼，要求退还购房款，法院经审理后作出（2014）中二法民一初字第753号民事判决，支持其诉求。现距双方交付涉案房屋已5年多，因胡世荣个人原因而致违约，这严重的损害了杨敬兴的合法权益。为维护自身的合法权益，杨敬兴向法院提起诉讼，请求判令：一、被告胡世荣立即迁离涉案房屋，按现状归还给原告杨敬兴；二、被告胡世荣立退返还涉案房屋的房屋所有权证及集体土地使用权给原告杨敬兴；三、被告胡世荣向原告杨敬兴支付2009年6月9日至迁离之日的占用费（按每月1500元计算）；四、本案诉讼费用由被告胡世荣承担。
2015年4月22日，在本院的主持下，胡世荣已将涉案房屋、房屋所有权证及集体土地使用权返还给杨敬兴，随后，杨敬兴撤回上述第一、二项诉讼请求。
原告杨敬兴对其陈述事实提交的证据有：1.（2014）中二法民一初字第753号民事判决书，证明胡世荣应当将涉案房屋返还给杨敬兴；2.证明，证明涉案房屋有出租收益的情况，同时除证明中的时间段外，之前胡世荣也有出租房屋。
被告胡世荣辩称：杨敬兴诉求缺乏事实和法律依据，具体理由如下：1.杨敬兴作为涉案房屋的卖方，提供没有瑕疵的房产是其义务，而涉案房屋是无法办理过户手续的，买卖是无效的，该事实已经法院判决，即杨敬兴是以欺骗的方式获得购房款，其对涉案房屋买卖被认定为无效负全部责任；2.涉案房屋因无法办理过户手续，胡世荣一直无法正常使用，并没有任何收益，其请求占用费没有根据；3.涉案房屋存在与邻居的产权纠纷，出入通道被邻居堵塞，仅留下67厘米道路供通行，导致涉案房屋根本无法使用或收取出租收益，杨敬兴对此应负全部责任；4.在使用涉案房屋过程中，胡世荣雇请了工人对涉案房屋进行了修缮，杨敬兴主张占用费应与此相抵；5.杨敬兴在2009年即已收取了胡世荣所交付的购房款17万元，其在（2014）中二法民一初字第753号民事判决生效后，一直没有返回，由此造成胡世荣的利息损失，胡世荣保留追究的权利。综上，请求法院驳回杨敬兴的诉讼请求。
被告胡世荣对其陈述事实提交的证据有：1.照片10张，证明涉案房屋出入通道被邻居堵塞、房屋空置、长满杂草，根本无法正常使用或出租收益的事实；2.（2015）中二法民一初字第671号民事判决书，证明杨敬兴所主张的占用费应与购房款利息相抵；3.国土局的信访复函，证明涉案房屋是不可以过户的，杨敬兴交易过程中存在欺骗；4.涉案房屋落水位照片，证明涉案房屋通道因被邻居堵塞，导致使用价值降低的事实。
审理过程中，原告杨敬兴申请对涉案房屋2009年6月9日至2015年4月22日期间的占用费进行评估，本院依法委托中山市置信土地房地产估价有限公司进行评估工作，该司于2015年6月10日作出中置信评字第（2015）0431号房地产估价报告，载明：“估价对象自2009年6月9日起至2015年4月22日的总租金价格为82852元，大写人民币捌万贰仟捌佰伍拾贰元整；估价对象自2009年6月9日起至2015年4月22日的平均租金为1166.94元／月，租金单价为5.91元／平方米／月。”经庭审质证，杨敬兴予以确认，胡世荣则以估价过高，与参考房屋没有可比性，且鉴定人未亲自到现场查看为由，对估价报告提出异议。根据胡世荣的申请，本院依法通知鉴定人蒙某（注册房地产估价师）到庭作证，其表示估价报告是结合涉案房屋周边租价及现场图片后作出的，符合法律规定，并为此当庭提供房地产估价技术报告作为参考。本院综合考量后，对胡世荣的异议不认可，对上述估价报告予以确认。另，杨敬兴为上述评估支付了评估费410元。
经庭审质证，胡世荣对杨敬兴提供的证据予以确认，但认为占用涉案房屋期间并无收益，杨敬兴对胡世荣提供的证据不确认。
经审理查明：2009年6月9日，杨敬兴与胡世荣签订房屋买卖合同，约定由杨敬兴将涉案房屋转让给胡世荣，价格为17万元。合同签订后，杨敬兴将涉案房屋交付胡世荣使用，同时确认已收到胡世荣支付的转让款17万元。2014年5月23日，胡世荣以涉案房屋无法过户为由将杨敬兴诉至本院，请求判令：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.确认房屋买卖合同为有效合同；3.杨敬兴向胡世荣返还购房款17万元，并赔偿房屋恢复原貌和维修费7408元、代办证劳务费5000元以及测量费335元；4.杨敬兴赔偿涉案房屋现值与原交易价格的差额151000元；5.诉讼费用由杨敬兴承担。本院经审理于2014年10月27日作出（2014）中二法民一初字第753号民事判决，认定：上述房屋买卖合同属无效合同；合同被确认无效后，双方应相互返还，胡世荣应向杨敬兴返还房屋，杨敬兴应向胡世荣返还转让款；由于双方在房屋买卖的行为中均存在过错，又胡世荣使用房屋后已进行必要的测量、修缮及整改，故合同被确认无效后，胡世荣占有房屋期间的收益可与其收入的费用冲抵，故对胡世荣请求赔偿的维修费和测量费不再支持；同时对胡世荣请求赔偿代办证劳务费和房屋现值与原交易价格的差额均不予支持。并据此判令：1.杨敬兴、卢娴心、杨浩成、杨照成、杨雪琼、杨坤成于判决生效之日起5日内向胡世荣返还购房款17万元；2.驳回胡世荣的其他诉讼请求。该判决已于2015年1月10日生效。2014年12月25日，杨敬兴向本院提起诉讼，主张前述诉讼请求。
诉讼过程中，胡世荣于2015年4月21日至本院另案起诉杨敬兴，要求杨敬兴支付占用转让款17万元（2009年6月9日至2015年1月10日）所产生的利息收益62645元，2015年7月20日，本院审理后作出（2015）中二法民一初字第671号民事判决，认定：因（2014）中二法民一初字第753号民事判决已认定双方之间的房屋买卖合同无效，并认定双方应相互返还。故应认定前案生效判决已依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定对双方的合同被确认无效后产生的相关权利义务进行了认定。虽然前案生效判决并未就胡世荣主张的购房款被占用期间的利息收益作出相应的针对性处理，但系因胡世荣未在前案中主张购房款被占用期间的利息收益所导致。而一方面从公平合理的原则考虑，胡世荣已被认定与其占有房屋期间的收益相抵的投入只有维修费和测量费（据其前案的诉讼请求金额为7408元），而其已占有杨敬兴的房屋五年多，应认为该费用不足以抵销其占有涉案房屋期间的收益；另一方面从购房款利息收益的属性看，应认定其同系胡世荣对本案合同投入的必要成本费用，故同样应与其占有涉案房屋期间的收益相抵。并据此判决驳回胡世荣的诉讼请求。该判决现已生效。
本院认为：本案诉讼所依据的事实及理由是因房屋买卖合同所引起，故本案案由应与上述两案一样确定为房屋买卖合同纠纷。（2014）中二法民一初字第753号及（2015）中二法民一初字第671号民事判决均已认定购房款利息损失应与占用涉案房屋期间的收益相抵，本院予以确认。据此，杨敬兴主张（2014）中二法民一初字第753号民事判决生效（2015年1月10日）前的占用费，本院不予支持。上述判决生效后，胡世荣本应及时向杨敬兴返还涉案房屋，其逾期至2015年4月22日方才返还，应向杨敬兴支付该期间内的占用费。中山市置信土地房地产估价有限公司根据本院委托依法对涉案房屋进行评估，其可视工作需要采取适当的方式进行，胡世荣虽对评估报告提出异议，但未提交证据证明，其异议不成立，对于中置信评字第（2015）0431号房地产估价报告，本院予以采信，故胡世荣应向杨敬兴支付涉案房屋占用费合计为3967.6元（计算方式：1166.94元／月×3个月＋1166.94元／月÷30天×12天），超出部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告胡世荣自本判决发生法律效力之日起三日内向原告杨敬兴支付占用费3967.6元；
二、驳回原告杨敬兴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1862元，诉保费845元，合计2707元，由原告杨敬兴负担2577元，被告胡世荣负担130元（该款原告杨敬兴已预付，被告胡世荣负担部分须于判决生效之日起七日内向本院缴交）。评估费410元，由原告杨敬兴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 杜万枝
代理审判员 梁 乐
代理审判员 黄好娇
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 王丽梅
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