广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3155号
上诉人（原审被告）：，女。
委托代理人：黄剑明，男。
委托代理人：李晓文，广东比拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州高乐物业管理有限公司。
法定代表人：谢浩然，该公司董事长。
委托代理人：张凯茵，该公司职员。
上诉人周某因与被上诉人广州高乐物业管理有限公司（以下简称高乐公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2178号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，高乐公司是具备三级资质的物业管理企业。广州丽兴房地产开发有限公司（以下简称丽兴公司）是广州市东风东路787号东风广场的建设单位。周某是广州市东风东路东景街3号5E房（建筑面积为70.2平方米）的产权人。周某于1999年5月28日接收了上述房产使用至今。
高乐公司与丽兴公司分别于2006年12月31日、2010年12月1日签订《物业管理委托合同》，约定由高乐公司于2007年1月1日至2014年12月31日期间，接受丽兴公司委托对广州市东风东路787号东风广场进行物业管理；此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理，本合同期满后，业主委员会尚未成立的，双方可以协商续签合同；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方（高乐公司）按建筑面积每月每平方米人民币2.70元的标准向业主或物业使用人收取，乙方（高乐公司）可以依照物价部门的批准文件对管理服务费进行调整等。
2008年12月8日，广州市越秀区物价局以越价函（2008）42号发出《关于东风广场物业收费问题的复函》，批复如下：你公司须按广州市物价局《转发省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》（穗价（2007）56号）的规定向东风广场业主提供超过一级物业服务等级的物业服务，物业服务收费标准为每平方米2.70元／月，按法定产权面积计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，未办产权证的，以物业买售合同中建筑面积为准。此收费标准为最高限价，允许适当下浮；上述标准为东风广场成立业主委员会之前的物业服务收费标准，自发文之日起执行，自业主委员会成立之日起停止执行。
2009年，高乐公司曾就周某欠付物业管理费等费用提起诉讼，原审法院作出（2009）越法民三初字第1540号民事判决，判令周某向高乐公司支付2008年1月至2009年3月的物业管理费和滞纳金，以及从2007年11月1日起至2009年1月1日的公共分摊电费556.39元、从2007年11月23日至2009年1月1日的公共分摊水费7.33元及上述费用的违约金。周某不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2010年5月27日作出（2010）穗中法民五终字第548号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
2011年，高乐公司曾再就周某欠付物业管理费等费用提起诉讼，原审法院作出（2011）穗越法民三初字第1920号民事判决，判令周某向高乐公司支付从2009年6月起至201O年12月止及从2011年3月至5月止的物业管理费和滞纳金，以及从2009年5月22日至2011年3月29日止的公共分摊水费13．58元及从2009年5月2日至2011年4月2日止的公共分摊电费1119.47元和拖欠上述费用的滞纳金。周某不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉。鉴于在二审期间，周某向高乐公司交纳了2010年5月1日至2010年12月31日及2011年3月1日至2011年5月31日期间的物业管理费，广州市中级人民法院于2011年12月30日作出（2011）穗中法民五终字第3453号民事判决，对原审判决内容作了相应变更，其他维持原判。该案生效判决对于拖欠物业管理费的滞纳金，判决从拖欠当月11日起算；对于拖欠公共分摊水电费的滞纳金判决从起诉之日起算。
原审另查明，高乐公司与周某至今未签订物业管理合同，东风广场小区2013年3月前未依法成立业主委员会。
高乐公司于2013年8月8日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、周某向高乐公司支付广州市越秀区东风东路东景街3号5E房（即东风广场丽榆阁5楼E单元）从2011年6月至2013年3月的管理费4158元（每月按照189元计算）及迟延交纳上述阶段管理费的违约金（从2011年6月10日起，按同期应付而未付的管理费为基数，按照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计付至实际清偿之日止）；2、周某向高乐公司清偿涉案单元欠交的从2011年4月3日至2012年12月2日的公共分摊电费924．4元及迟延交纳上述阶段公共分摊电费的违约金（从2011年7月10日起，按同期应付而未付的电费为基数，按照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计付至实际清偿之日止）；3、周某向高乐公司清偿涉案单元欠交的从2011年3月30日至2012年11月14日的公共分摊水费11.51元及迟延交纳上述阶段公共分摊水费的违约金（从2011年7月10日起，按同期应付而未付的水费为基数，按照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计付至实际清偿之日止）。
高乐公司就周某未付的公共分摊水电费向提供了《东风广场丽榆阁5楼E单元拖欠公共分摊水电费及滞纳金计算明细表》，并解释了相关费用的计算方法，表示涉讼房屋每月应承担的公共分摊水电费=东风广场丽榆阁和丽榕阁公共水电分摊总额／丽榆阁和丽榕阁的总建筑面积44657.32平方米×房屋建筑面积。各期的公共分摊水费=［地库清洁公司用水＋T2清洁公司用水＋大门口清洁用水＋东风广场T1公共卫生间＋顶层清洁用水＋T3T4清洁公司用水＋T7首层公共卫生间＋中央喷泉用水］／小区业户总面积×各期分摊面积。丽榕阁公共电费=T4电梯用电×（1＋损耗系数）＋T4水泵用电×（1＋损耗系数）＋T3T4首层用电×（1＋损耗系数）／2＋T4梯灯／T3T4恒压泵／消防梯用电×（1＋损耗系数）／2＋T3梯灯照明用电×（1＋损耗系数）／2＋应分摊路灯照明＋应分摊中央花园用电。
原审庭审中，高乐公司表示：双方没有约定物业管理费以及公摊水电费的支付时间，但双方有形成交收惯例，高乐公司在每个月的月初都有在小区的公示栏张贴通告，对此有《通告》可以证明，但没有证据证明高乐公司在每个月的月初都有张贴《通告》；另外，高乐公司多次以上门、致电的方式向周某发出通知，要求周某交付相关费用，但也没有证据证明。高乐公司提供了2011年7月至2012年12月期间致丽榆阁、丽榕阁各业主的《通告》，《通告》上列明了公共水电分摊的计算方法，并注明了业主自动转帐交纳上述公共水电分摊费用的时间。高乐公司还提供了《用电统计表》以及2011年4月2日至2012年12月2日期间的由供电部门出具的发票、电力收费销货清单、2011年3月29日至2012年11月14日期间由自来水公司出具的发票。周某表示：对上述证据真实性没有异议，但开发商在建设小区第五期的时候，偷拉了水电；双方没有约定物业管理费以及公摊水电费的支付时间，双方也没有形成惯例，不存在高乐公司多次上门、致电向周某发出通知要求交纳相关费用的情况，也没有看见过高乐公司张贴的《通告》。
另外，周某表示：周某还有3050元装修按金及之前租客留下的2800元在高乐公司处，上述款项是用于交纳物业管理费的，不是抵扣物业管理费。对此，周某出示了2012年4月5日的《收款收据》及2005年10月27日的字据，在上述收据中记载：收到T3-5E交来的装修按金及出入证按金305O元。上述字据中记载：因陈敬军和业主产生合同纠纷，现陈敬军同意留存2800元在东风广场物业管理处用来在法院裁定后与业主结清所有各项应付的费用，采取多还少补，在无法院作出裁定之前，任何一方不得取走留存金，仍由管理处保管。高乐公司表示：对上述证据真实性予以确认，其中3050元的款项是装修按金，因周某在装修讼争房屋时出现了违规装修项目（破坏了承重墙），至今没有整改修复，所以高乐公司留存了该笔装修按金，待周某对违规装修项目进行整改修复并符合验收标准后，方作退还处理；2800元的款项，是周某的租客陈敬军留存在高乐公司处的，并说明要有法院的裁决才能取走，但至今高乐公司没有收到任何法律文书，故高乐公司遵照周某与陈敬军的真实意思，而保存该笔款项，上述两笔款项均非物业管理费。周某表示：陈敬军是周某的租客，周某与其发生租赁合同纠纷，双方没有诉至法院。
原审法院认为：依据国务院《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。因东风广场至今尚未成立业主委员会，东风广场的开发建设单位丽兴公司选聘物业管理企业，委托其对东风广场进行物业管理，符合法律规定，双方签订的《物业管理委托合同》内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，对东风广场业主及住户具有法律约束力。高乐公司对东风广场进行了物业管理，有权按照前期物业服务合同约定的收费标准收取物业管理费用。周某作为该小区的业主，接受了高乐公司提供的物业管理服务，根据公平合理、等价有偿的原则，理应按时交纳物业管理费和小区内各住户分摊的费用。至于周某所称留存款项作为物业管理费的问题，由于收据及字据中已经写明该部分款项的用途，也不存在抵扣的问题，故对于周某主张留存款项作为物业管理费的意见，原审法院不予采纳。周某称高乐公司于2013年9月23日张贴通知要求业主缴纳更换电梯的费用，若不缴纳就不能使用电梯，该事实即使存在，也并非发生在本案讼争的物业管理费期间，不能作为不交纳讼争期间物业管理费的理由。至于周某在本案中其他抗辩意见多同之前已生效判决中的抗辩意见，而这些抗辩意见均未得到支持，故原审法院亦不予采纳。
关于公共分摊水电费的问题，高乐公司已经提供了相应的证据，高乐公司对于公共分摊水电费的计算方法也并无明显不合理，且在之前的生效法律文书中也已对该计算方式予以认可，故高乐公司以此计算得出周某应交的公共分摊水电费数额并要求周某缴交，原审法院予以支持。
至于滞纳金的问题，周某至今未支付高乐公司诉请的物业管理费、公共分摊水电费等相关费用造成了高乐公司一定的损失，故高乐公司诉请要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算上述费用的滞纳金合法合理，予以支持。因每月的物业管理费均固定，原生效判决也确定了物业管理费的滞纳金均从未交纳管理费的当月11日开始起计，故本案予以参照。因高乐公司、周某没有约定公摊水电费的支付时间，每月应付数额也不一致，且之前的生效判决也确定了从起诉之日起算，故应以高乐公司起诉之日作为计算滞纳金起算日为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款的规定，原审法院于2014年5月29日作出如下判决：一、周某应于本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向高乐公司支付广州市东风东路东景街3号5E房从2011年6月至2013年3月止的物业管理费（每月按189元计）和滞纳金（从2011年6月11日起，以同期应付而未付的物业管理费为基数，每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计至清偿之日止，滞纳金总额以不超过所欠物业管理费的总额为限）。二、周某应于本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向高乐公司支付上述房屋从2011年3月30日至2012年11月14日止的公共分摊水费11.51元及从2011年4月3日至2012年12月2日止的公共分摊电费924．4元和拖欠上述费用的滞纳金（从2013年8月8日起，按935.91元为基数，每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计至清偿之日止，滞纳金总额以不超过935.91元为限）。三、驳回高乐公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由周某负担。
判后，上诉人周某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审事实认定不清，适用法律不当，违反诚实信用和公平原则。高乐公司属于开发商的物管公司，违反了国家关于物业管理需建管分离的规定；高乐公司的资质在三、四级之间浮动，不符合东风广场需要二级以上资质管理公司才能管理的规定。另外，小区刑事案件发案率高，物管的社会评价极差，业主权益受到严重侵犯。周某多年面临电梯不能使用的事实。高乐公司根本未提供合格的物业管理服务，因此无权收取物业管理费及滞纳金。二、高乐公司2008年12月才经广州市物价局核定收费标准，在此之前，恶意违规以2004年作废的许可证欺诈收费，长期没有办理核定手续，应按广州市物价局惩罚性规定约束，只能按政府指导价1.95元／平方米收费。三、高乐公司收取公共分摊水电费，没有政府物价部门核定审批，也无委托合同的约定，属违法收费，理应终止。另外，高乐公司提供的公共分摊费用的计算及证据并不充分，分摊水电费是如何发生的，发生在何处，若是物业公司自己在管理过程实际发生的费用应作为其经营成本，不应该由业主分担。周某属公益诉讼，原审判决实属不公、颠倒黑白。因此，上诉人周某上诉请求二审法院依法公正审理此案，撤销原审判决第一、二项，依法改判。
被上诉人高乐公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合法有效，应当予以维持；周某的上诉理由与请求不能成立，请求予以驳回。一、政府指导价为2.8元／平方米，高乐公司的收费标准符合行政法律法规的规定。二、高乐公司原审提供了供电部门和自来水公司出具的发票证明涉案小区公共设施的水电费用，该费用应当由全体业主分摊，周某未提出证据证明其向水电部门交付了公共区域的水电费用；高乐公司的同类诉请已得到法院生效判决的支持。因此，高乐公司收取公共分摊水电费合法合理。三、电梯问题与本案审理没有关系，电梯已经进入维修阶段，现在已经有两部电梯维修好了，高乐公司不存在周某所述的违法问题。四、东风广场小区没有发生过较大的刑事案件，证明高乐公司的管理水平是达到一定标准，也得到业主的认同。周某不按期支付物业管理费，理应承担相应的违约责任支付滞纳金。
本院二审经庭询调查，确认原审查明事实。
另查明，一、上诉人周某当庭提交“2013年9月28日广州日报”的报道，证明东风广场一期住宅的电梯自2011年开始出现故障，导致无法正常使用，这个情况是由广州市副市长来现场进行检查工作调查的，电梯维护是属于物业管理合同的范畴，证明高乐公司未按合同约定提供合格的物业管理服务。被上诉人高乐公司质证称：该证据从网上打印下来，没有经过公证的电子网络信息；证据显示时间是2013年9月28日，根据法律规定周某有新证据，应当庭前提交，该证据是当庭提供的，因此，对上述证据不予认可；另外，即使上述证据是真实的，该证据显示时间是去年9月份，该电梯的维修在当时已经有眉目，电梯没有维修的原因是因为维修基金的问题，并非物业管理公司不作为影响电梯的使用；实际上，高乐公司已经从今年年初对涉案物业所在大厦进行电梯更换和维修工作，现在工程已经到了尾期，并没有影响业主的出行和日常使用，也没有接到业主关于电梯方面的投诉。
二、周某二审明确表示没有书面证据证明其主张的有两家物业公司收取物业管理费以及高乐公司收费标准超出政府公布的标准。
本院认为：原审法院认定周某应向高乐公司支付物业管理费及滞纳金、公摊水电费及滞纳金，合法有据，论理清晰，不作赘述。针对周某的上诉主张，本院认定如下：
一、周某上诉主张其与高乐公司之间不存在物业服务合同，高乐公司未提供合格的物业管理服务，无权向其收取物业管理费等。因依据《物业管理条例》第六条、第七条第五项及第二十一条之规定，“房屋的所有权人为业主”，“业主在物业管理活动中，应按时交纳物业服务费用”，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”；依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。涉案东风广场开发商丽兴公司与高乐公司签订《物业管理委托合同》委托高乐公司对东风广场进行前期物业管理，该《物业管理委托合同》对该物业管理区域内东景街3号5E房的业主周某具有约束力。依据前述《物业管理委托合同》，高乐公司对东风广场提供了物业管理服务，周某实际接受了高乐公司提供的物业管理服务，故周某应当依照该约定履行按时交纳物业管理费的义务。周某上诉称其与高乐公司不存在物业服务合同关系，本院不支持。
二、高乐公司是否有权按每月每平方米2.7元标准向周某收取物业管理费及相应滞纳金的问题。因高乐公司主张的物业管理费的收费标准与上述《物业管理委托合同》约定的物业管理费标准一致，且未超过广州市物价局穗价函（2008）42号文规定的最高限价，合法有效。另外，周某未能提供证据证明有两个物业管理公司收取物业管理服务费，也未能提供证据证明其曾向另一公司支付过涉案期间的物业管理费。因此，周某以上述主张为由拒绝向高乐公司交纳物业管理费，于法无据，本院不予采纳。
三、周某是否应当向高乐公司支付公共分摊水电费的问题。因高乐公司已提供供电部门和自来水公司出具的发票等证据证明其代交了因涉案房屋所属物业管理公共区域内公用设施设备等的维护管理所产生的水电费，该项费用应由全体业主共同分摊。周某并未提供相关证据证明高乐公司主张该项分摊费用的计算方法明显不合理。在高乐公司实际垫付该项分摊费用并通过通告等方式要求其限期缴纳后，周某应按其分摊份额向高乐公司返还。上诉人周某的该项上诉主张，亦缺乏充分依据，本院不予支持。
四、由于周某未履行支付物业管理费及公共分摊水电费的义务，原审认定周某应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准分别自2011年6月1日、2013年8月8日起计算上述费用的滞纳金，合法合理，本院予以维持。
五、关于电梯故障等其他物业管理服务质量的问题。周某一、二审所举证据反映2013年9月份的报纸新闻报道东风广场一期住宅电梯因老旧常发生故障，曾因没有物业维修基金导致换梯筹资困难，被贴上封条等，但上述证据并不能证实涉讼期间上述电梯存在故障无法实际使用，也不足以证实因高乐公司未主动履行维修义务导致电梯无法使用。另外，周某上诉称涉案小区刑事案件高发，社会评价极差以及业主权益受到严重侵犯的问题，因周某未能提供相关证据证明其上述主张；对于其主张权益受到侵害与本案物业管理合同纠纷法律关系不同，本案不作处理。因此，周某以上述事由抗辩调低物业管理费交付标准，缺乏充分依据，不予支持。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人周某的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人周某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 郑怀勇
二〇一四年九月十六日
书 记 员 璩方慧