山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第1682号
原告程新营，男，1982年4月5日出生，汉族，山东电力设备厂职工，住济南市。
委托代理人周长秀，山东博睿律师事务所律师。
被告寇强，男，1984年4月8日出生，汉族，无业，住济南市。
被告朱连凤，女，1955年5月31日出生，汉族，无业，住济南市。
被告济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店，住所地济南市。
代表人赵宏，经理。
委托代理人韩建国，该公司员工。
原告程新营与被告寇强、朱连凤、济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李钧独任审判，公开开庭进行了审理，原告程新营及其委托代理人周长秀，被告朱连凤，被告济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店代表人赵宏的委托代理人韩建国，到庭参加诉讼，被告寇强经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告程新营诉称：2013年11月5日，原告通过被告济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店与被告寇强、朱连凤签订《房屋买卖合同》一份，合同编号0002424，合同约定：被告朱连凤将位于济南市房屋一套，建筑面积72平方米，房产及全部配套设施总价40万元卖给原告；被告朱连凤应保证《房屋所有权证》及其他必要证件、材料的真实性、合法性；并自本合同签订的同时将房产证原件及其他济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店要求的交易必须的证件、材料交由济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店保管。合同还对房屋交付、税费、违约责任等进行了约定。2013年11月6日被告济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店向原告收取了居间服务费8000元。2013年11月15日，原告在被告济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店明确告诉并承诺被告朱连凤已将合同第三条第二款约定的证件、材料交由济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店保管的情况下，将首付款22万元通过被告济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店过付转交给被告朱连凤、寇强，被告寇强和济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店给原告出具了首付款证明。2013年11月23日，被告寇强以无钱办理房屋过户的名义再次向原告索要购房款5000元。此后原告多次催促三被告办理腾房、交房、过户手续等，但三被告相互推诿，此时原告方知涉案房屋尚无产权证，三被告隐瞒无产权证的事实，欺骗了原告。2014年1月13日，被告济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店与寇强再次向原告承诺并达成协议，2014年6月1日到期后原告催促三被告，仍拒不履行办证腾房和交房事宜，并拒不返还原告购房款。由于三被告隐瞒重要事实并欺骗原告的严重违约行为和房屋无房产证而无法实现合同目的。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令解除原告与被告朱连凤签订的房屋买卖合同；被告朱连凤、寇强共同返还原告购房款225000元，被告济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店承担连带清偿责任；被告朱连凤、寇强支付原告违约金50000元；被告济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店返还原告居间服务费8000元。
被告寇强在本案审理期间未答辩。
被告朱连凤辩称：签订合同时原告说如果房屋能下来房产证，原告就买涉案房屋，如果下不来房产证，我就退给原告钱，原告诉状中陈述的内容有部分不属实。我同意解除与原告签订的关于涉案房屋的房屋买卖合同，我也同意退给原告已付购房款225000元，违约金我不同意支付。
被告济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店辩称：如果原、被告达成协议解除房屋买卖，我方没有异议。原告要求我方与另外两被告承担连带责任我方不同意，我方认为已经完成了居间介绍的工作，促成双方签订了买卖合同，且原告也确认合同是有效的，所以我方不同意退还中介费。原告的其他诉讼请求与我方无关。
经审理查明：2013年11月5日，原告程新营（乙方、买受方）与被告朱连凤（甲方、出卖方）在中介被告济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店（丙方、居间方）的居间介绍下签订《房屋买卖合同》一份，合同编号：0002424，合同约定：甲方将其位于济南市市中区王官庄小区九区19号楼1单元601室房屋一套出售给乙方，房屋建筑面积为72平方米；总房款为400000元，乙方在合同签订时向甲方支付购房定金20000元；付款方式为按揭贷款；合同第十二条特别约定事项中约定：“1、甲方承诺代表夫妻双方真实意愿出售此房，如有纠纷，由甲方承担相关法律责任及费用。2、乙方承诺其资信无任何问题，能办理任何形式按揭贷款。3、甲方承诺，在2014年11月5日之前办出房产证，若房产证办不出，甲方将偿还乙方房屋定金及相关损失。4、合同签订当日，乙方向甲方支付房屋定金20000元。5、乙方在房产证办下来之前支付甲方房屋首付款220000元（含定金20000元）。6、房产证办完之后，甲方若不卖给乙方，则双倍返还乙方440000元，乙方不买，则房屋定金及中介费不退还。7、丙方以提供中介服务收取佣金，若甲、乙双方任一方违约，佣金不返还，由违约方承担佣金”，合同落款处原告程新营在乙方签字处签名按手印、被告朱连凤在甲方签字处签名按手印、被告寇强在甲方代理人处签名按手印、被告济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店在丙方处加盖了公章。
2013年11月5日，原告程新营向被告朱连凤支付了购房定金20000元，2013年11月15日支付了首付款20万元，2013年11月23日支付了购房款5000元，共计支付购房款225000元（含定金20000元）。2013年11月6日，原告程新营向被告济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店支付了居间服务费8000元。
2014年1月23日，原告程新营（乙方）与被告朱连凤的代理人寇强（甲方）、被告济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店（丙方）签订了《协议书》一份，内容为：“经甲、乙双方协定，甲方承诺，在2014年6月1日之前，将王官庄九区19号楼1单元601室房产证办下来并腾房。若未在规定时间办完，甲方将于2014年6月1日一次性赔付乙方贰拾柒万伍仟元（￥275000.00）整（含违约金伍万元整）。甲方若未履行此协议，乙方将以法律程序向甲方追讨，一切法律责任及费用由甲方承担。丙方作为此协议见证人。若双方履行此协议书并完成，此协议自动作废”。
被告朱连凤与被告寇强系母子关系，原告程新营、被告朱连凤、被告济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店均认可上述《房屋买卖合同》及《协议书》中被告寇强签字系受被告朱连凤的委托，以被告朱连凤代理人的身份签字。
另查明，涉案的位于济南市市中区王官庄小区九区19号楼1单元601室房屋，现由被告朱连凤占有使用，房屋无房屋所有权证书。
以上事实，由《房屋买卖合同》、《协议书》、首付款证明、收款收据及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告程新营与被告朱连凤、被告济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店签订的《房屋买卖合同》及原告程新营与被告朱连凤的代理人寇强、被告济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店签订的《协议书》，是各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同关系。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案实际上是涉及到两个法律关系，即原告程新营与被告朱连凤之间的房屋买卖合同关系和原告程新营、被告朱连凤与被告济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店三方形成的居间合同关系。
一、在房屋买卖合同关系中，虽然原告程新营主张被告隐瞒了涉案房屋无房产证的情况，但从原、被告签订的《房屋买卖合同》第十二条约定的“甲方承诺，在2014年11月5日之前办出房产证”、“房产证办完之后，若甲方不卖给乙方，则双倍返还乙方440000元”及在《协议书》中约定的“甲方承诺，在2014年6月1日之前，将王官庄九区19号楼1单元601室房产证办下来并腾房”，均可以证实在原、被告签订《房屋买卖合同》时，对于涉案房屋尚无房产证这一情况，原告程新营应该是明知的，虽然原告程新营主张被告济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店曾明确告诉并承诺被告朱连凤已将房产证原件交其保管，但对此并未提供证据予以证实，故对原告程新营的上述主张，本院不予采纳。
我国《合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。因被告朱连凤至今未取得涉案房屋的房屋所有权证，无法为原告程新营办理房屋过户手续，亦未将涉案房屋腾交原告程新营，已构成违约，且被告朱连凤2014年7月14日当庭同意解除与原告程新营签订的《房屋买卖合同》，故原告程新营主张要求解除与被告朱连凤2013年11月5日签订的关于涉案房屋的《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持，合同自2014年7月14日起解除。
因被告寇强系以被告朱连凤代理人的身份签署《房屋买卖合同》及《协议书》，故相应的权利义务应由被告朱连凤承担。合同解除后，被告朱连凤因合同取得的原告程新营支付的款项应予以返还，故对原告程新营要求被告朱连凤返还购房款225000元的主张，符合法律规定，本院依法予以支持，原告程新营主张要求被告寇强共同承担返还购房款并支付违约金的责任及主张被告济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店承担连带清偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。
二、在居间合同关系中，原告程新营、被告朱连凤对经被告济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店居间促成其双方签订关于涉案房屋的《房屋买卖合同》，且该合同已经成立并生效均未提出异议，《房屋买卖合同》未能履行，系由于被告朱连凤违约造成，被告济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店对此并无过错。我国《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因此，被告济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店作为居间方已经促成合同成立，其有权要求原告程新营支付报酬，且根据合同约定，买卖双方任何一方违约，佣金不返还，由违约方承担佣金，故原告程新营主张要求被告济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店返还所收取的居间服务费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。
三、关于违约金。虽然原、被告签订的《协议书》包含有被告违约应支付违约金5万元的约定，但约定的违约金过高，原告程新营因订立《房屋买卖合同》向中介方被告济南蓝泰房地产经纪有限公司王官庄店支付了居间服务费8000元，此项费用的支出应显系原告程新营所受到的损失，且根据合同约定，买卖双方任何一方违约，佣金不返还，由违约方承担佣金，因原告程新营未能举证证明其受到的损失与其所主张的5万元违约金相当，本院根据合同的性质、损失的大小、当事人主观过错、履约和赔偿能力等因素，本院酌情将违约金的数额调整为35000元予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告程新营与被告朱连凤于2013年11月5日签订的《房屋买卖合同》自2014年7月14日起解除。
二、被告朱连凤于本判决生效之日起十日内返还原告程新营购房款225000元。
三、被告朱连凤于本判决生效之日起十日内支付原告程新营违约金35000元。
四、驳回原告程新营的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5550元，减半收取2775元，由被告朱连凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李钧
二〇一四年七月二十一日
代理书记员 孙靖