浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终2115号上诉人（原审被告）：李昂英，女，1963年10月30日出生，汉族，住诸暨市。被上诉人（原审原告）：谢火良，男，1971年2月22日出生，汉族，住诸暨市。被上诉人（原审原告）：蔡丽，女，1974年3月31日出生，汉族，住诸暨市。上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：金萍儿，浙江卓颂律师事务所律师。上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：章颖枫，浙江卓颂律师事务所实习律师。上诉人李昂英因与被上诉人谢火良、蔡丽物权纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2017）浙0681民初2224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人李昂英上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、两被上诉人原告主体不适格。涉案房产诸暨市××××号系上诉人向诸暨市公共资产管理中心承租，要求上诉人腾退的权利应由公共资产管理中心行使，被上诉人无权要求上诉人腾退上述房产，当然也无权要求上诉人支付经济损失（租金）。二、两被上诉人取得涉案房产违反法律规定。《物权法》第7条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。上诉人曾遭受医疗事故，身心受到严重损害，虽家庭条件困难，但为了各方和谐，赔偿时放弃了很大一部分应得利益。涉案房产是上诉人安身立命之所，所以当时钱三雄书记批示，上诉人承租的涉案房产不对外招租，由其直接承租，当时由信访科长和公共资产管理中心进行了对接，上诉人认为其可以永久租用上述房产。后公共资产管理中心将涉案房产予以公开拍卖，上诉人得知后，与管理中心反映上述情况，管理中心表态，让其参与拍卖走个程序，别人是不可能来拍的，上诉人只要支付标底价就能买下涉案房产，上诉人在此情况下才报名参与拍卖。后同街经营香榧生意的两被上诉人以72万元拍得涉案房产。上诉人认为，同街其他人参与拍卖购买的都是自己一直租用的店面，只有两被上诉人将上诉人租用的店面用高价拍走，夺走了上诉人安身立命的店面，且上诉人是个残疾人。两上诉人的行为违反社会公德，且在上述房产交付前就进行了物权转移登记，上诉人认为应当交付房子后才能办理物权登记，故应当撤销其对涉案房产的物权登记。三、上诉人从1996年就开始承租涉案房产（有租金发票为证），一审认定上诉人从2006年开始承租错误。上诉人至今已承租了20年，该房产应直接卖给上诉人。四、一审法院判决上诉人支付每天100元的经济损失缺乏事实依据。根据一审法院查明，上诉人租用涉案房产的租金二年44800元，按此标准，每天的租金应为61.4元。并且，公共资产管理中心曾在被上诉人起诉前起诉上诉人，要求上诉人从2017年1月份起，对涉案房产支付每天61.4元的占有使用费，因此，上诉人即使需要支付费用，也只要支付给公共资产管理中心61.4元，一审法院判决支付两被上诉人每天100元错误。被上诉人谢火良、蔡丽辩称：针对上诉人的第一点上诉理由，两被上诉人系涉案房产的产权人，原产权人公共资产管理中心与上诉人的租赁合同也已到期，根据《物权法》第三十四、三十九条的规定，两被上诉人有权要求上诉人腾退涉案房产。针对上诉人的第二点上诉理由，涉案房产系两被上诉人通过公开竞买方式取得，并办理了不动产登记手续，于法有据。针对上诉人的第三点上诉理由，不管上诉人承租涉案房产多少年，均不影响涉案房产的转让。针对上诉人的第四点上诉理由，上诉人提到的租金价格是2015年的，现在2017年的租金已上涨了，且因为上诉人无故占有涉案房产导致两被上诉人无奈再去另外租房并支付每年5万元的租金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。谢火良、蔡丽向一审法院起诉请求：1、判令被告李昂英立即腾退其非法侵占的原告所有的位于诸暨市××××号的房屋，赔偿因此给原告造成的经济损失50000元，并支付自2016年12月24日起至房屋腾退之日止按银行同期贷款利率四倍计算的利息；2、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年12月31日，诸暨市××××号房屋登记所有权人为诸暨市房地产管理处【房屋所有权证号：房权证诸字第××号】。2013年11月14日，上述房屋所有权××××为诸暨市公共资产管理中心【房屋所有权证号：F0000119725号】。2006年1月1日至2013年12月31日期间，诸暨市房地产管理处与被告李昂英签订《诸暨市公有非住宅租赁合同》共五份，合同均约定诸暨市房地产管理处同意将坐落于诸暨市××××号（建筑面积34.11㎡）的房屋出租给李昂英，合同还对租赁期限、租金及交付等事项分别作了约定。2015年3月20日，诸暨市公共资产管理中心与被告李昂英签订《房屋租赁合同》一份，合同约定诸暨市公共资产管理中心同意将诸暨市××××号（建筑面积34.11㎡）房屋出租给被告李昂英，租赁期限为2015年1月1日至2016年12月31日，共计二年，租金为44800元，一次性付清。合同还对其他事项进行了约定。2016年11月25日，浙江皓瀚国际拍卖有限公司绍兴诸暨分公司发布公告，将于2016年12月7日上午9时30分进行诸暨市行政事业单位闲置房产公开处置项目拍卖会。拍卖规则第四条载明：“……3号标的：诸暨市××××号房产，已取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，建筑面积为34.11㎡，土地使用权面积为6.67㎡，系国有出让住宅用地。起拍价：44.6万元。保证金：20万元。……”。原告谢火良与被告李昂英均填写、提交并参加诸暨市××××号房产的拍卖，后原告谢火良以72万元成交价竞得诸暨市××××号房产。2017年1月23日，二原告取得诸暨市××××号房屋所有权证【房屋所有权证号：浙（2017）诸暨市不动产权第0002776号】。另查明，2016年11月24日，诸暨市公共资产管理中心、诸暨市房地产管理处向被告李昂英送达《拟关于东兴路东安五区直管公房营业房的拍卖公告》，告知被告李昂英在租赁合同期满后做好房屋腾空工作，被告李昂英拒绝在送达回执上签字。2016年11月28日，被告李昂英在送达回执受送达人栏签字确认。2016年12月22日，诸暨市公共资产管理中心向被告李昂英送达《东兴路东安五区直管公房营业房的腾空通知书》，通知被告李昂英在接到通知书后在2017年1月10日前做好房屋搬迁腾空工作。被告李昂英签字确认。但被告至法庭审理结束时，仍未将案涉房屋腾空。2016年12月23日，原告与案外人阮建浩签订《店面租赁合同》一份，合同约定，阮建浩将其所有的位于东兴路46-6号店面出租给原告谢火良，租期自2017年1月1日至2017年12月31日，租金为伍万元。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。二原告通过公开竞买的方式取得诸暨市××××号房屋所有权，并依法办理了不动产权登记手续，取得案涉房产的不动产所有权。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故二原告对案涉房屋享有占有、使用的权利。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。被告李昂英现占有使用位于诸暨市××××号不动产，其即不是该处不动产的所有权人，原据以占有使用的租赁合同租赁期限业已届满，故被告李昂英的占有该处不动产的行为已侵犯了该处不动产所有权人即二原告的不动产所有权，现二原告起诉要求被告腾退讼争不动产并交付二原告，于法有据，该院予以支持。被告李昂英辩称，案涉房屋系政府安置给其的，该院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，被告李昂英提供的证据不足以证明其反驳原告诉讼请求，故对其辩称，该院不予采信。由于被告占有讼争不动产，因此造成二原告对该处不动产使用、收益的权益受损，故自二原告在取得该处不动产物权之日起即享有向被告主张损失赔偿之权利，被告李昂英应赔偿二原告自2017年1月23日起至将讼争不动产交付二原告之日止的相应经济损失；二原告要求按其租用他人店面并支付的房屋租赁费用50000元的标准来赔偿经济损失，对此该院认为，侵害物权，造成权利人损害的，侵权人应当予以全部赔偿物权人的直接经济损失和间接经济损失，本案当中，被告的侵权行为没有造成讼争不动产损坏、灭失而失去经济价值的直接经济损失后果，但对二原告无法获得讼争不动产可期待利益造成了侵害，该间接经济损失计算应当是以讼争不动产本身所产生，鉴于讼争不动产系营业房，故可以讼争不动产在同时间段的对外出租收益来衡量，该院现结合该处不动产在受损害前二年租金44800元的标准及二原告提供的同类不动产2017年度租金50000元的标准，综合考量，酌情确定按日收益100元来计算。二原告另要求被告支付50000元自2016年12月24日起至房屋腾退之日止按银行同期贷款利率四倍计算的利息，无事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告李昂英应于判决生效之日起十日内腾退诸暨市××××号房屋，并将该房屋交予原告谢火良、蔡丽；二、被告李昂英应按每日100元标准计算赔偿原告谢火良、蔡丽自2017年1月23日起至实际腾退之日止的经济损失，款限实际腾退之日同时付清；三、驳回原告谢火良、蔡丽的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1050元，由被告李昂英负担。本院二审期间，上诉人李昂英提交以下证据：1、诸暨市房地产管理处通知一份，要求证明涉案房产拆迁安置给上诉人的事实；2、职工工伤与职业病致残程度鉴定申报表、医疗事故技术鉴定书各一份，要求证明上诉人与其丈夫均系残疾人，请求两被上诉人让出涉案房产产权的事实；3、租金发票若干，要求证明上诉人自1996年租赁涉案房屋至今已满20年，法律规定最长租赁期限20年，满20年之后不收回涉案房产就归上诉人所有的事实；4、诸暨市公共资产管理中心起诉状一份，要求证明涉案房产是诸暨市公共资产管理中心的，房屋使用费按照61.4元/天计算，且交给诸暨市公共资产管理中心的事实；5、上诉人与诸暨市公共资产管理中心于2015年签订的房屋租赁合同一份，要求证明该合同签订时说过涉案房产上诉人要长期租赁的，诸暨市公共资产管理中心回复说知道上诉人的情况，先配合他们签合同，以后会照顾上诉人的，且诸暨市公共资产管理中心没有按照该租赁合同第9条的约定提前3个月以书面形式通知上诉人涉案房产转让的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人谢火良、蔡丽质证认为，对证据1的真实性无异议，但这份通知无法看出涉案房产由诸暨市房地产管理处直接安置给上诉人的事实；对证据2的真实性无异议，但与本案无关；对证据3的真实性无异议，但这些发票不能看出上诉人承租涉案房产并支付费用的事实，即使能证明租赁事实，也与证据1的安置相矛盾；对证据4的真实性无异议，诸暨市公共资产管理中心于2017年1月12日起诉时，涉案房产还登记在管理中心名下，到2017年1月23日涉案房产产权已登记在两被上诉人名下，因此后来诸暨市公共资产管理中心撤诉了，且诸暨市公共资产管理中心的起诉与两被上诉人无关；对证据5的真实性无异议，从该租赁合同可以看出上诉人租赁涉案房产于2016年12月到期，被上诉人作为产权人有权要求上诉人腾退。本院认证如下：被上诉人对上诉人提供的上述证据的真实性均无异议，故上述证据的真实性可予以认定，但证据1、3、5不能达到上诉人的证明目的，证据2、4与本案缺乏关联性，故本院对上述证据均不作为有效证据予以认定。被上诉人谢火良、蔡丽在二审中未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，法律对依法取得的物权予以保护。本案中，两被上诉人谢火良、蔡丽通过公开竞买的方式取得讼争的诸暨市××××号房屋所有权，并依法办理了不动产权登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，两被上诉人对讼争房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。讼争房屋现被上诉人李昂英占有使用，但上诉人既非讼争房屋的所有权人，原据以占有使用的租赁合同租赁期限业已届满，故上诉人的占有使用讼争房屋的行为侵犯了两被上诉人的不动产所有权，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，两被上诉人有权要求上诉人腾退讼争房屋并交付给两被上诉人。上诉人提出两被上诉人原告主体不适格、两被上诉人取得讼争房屋违反法律规定之上诉理由，与事实不符，本院不予采信。上诉人还提出其承租讼争房屋至今已20年，故应直接卖给上诉人之上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院亦不予采信。至于损失赔偿问题，本院认为，上诉人占有讼争房屋的行为使两被上诉人无法实现对讼争房屋的使用、收益、处分，确实对两被上诉人的权益造成了损害，故两被上诉人在取得讼争房屋所有权之日起即享有向上诉人主张损失赔偿之权利。鉴于讼争房屋系营业房，故可以讼争房屋在同时间段的对外出租收益来衡量，一审法院据此依据讼争房屋在受损害前二年租金44800元的标准及两被上诉人提供的同类房屋2017年度租金50000元的标准，结合其他案情实际综合考量，酌情确定按每日100元的标准计算损失合理，本院对上诉人提出的一审法院判决由其支付每日100元经济损失缺乏事实依据之上诉理由不予支持。综上所述，上诉人李昂英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人李昂英负担。本判决为终审判决。审判长 李 志审判员 陈伟明审判员 杨子超二〇一七年七月二十一日书记员 刘莎莎