广西壮族自治区百色市右江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）右民二初字第286号
原告右江区百城街道东合一组农业经济合作社，住所地：百色市右江区百城街道东合一组。
法定代表人覃杰书，该经济合作社组长。
委托代理人李莲，广西澄碧律师事务所律师。
被告潘朋，个体户。
委托代理人颜俊，广西百澄律师事务所律师。
原告右江区百城街道东合一组农业经济合作社诉被告潘朋关于房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈永峰适用简易程序，于2015年10月14日公开开庭进行了审理。原告右江区百城街道东合一组农业经济合作社的委托代理人李莲、被告潘朋及其委托代理人颜俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月6日，原、被告签订《租赁协议》，约定宪向原告租赁位于右江区中山二路及东合二路交汇处的嘉和商厦（商业综合楼）的三、四楼商铺共796平方米，经营健身会所，租赁期限从2013年1月1日至2017年12月31日止。根据协议的约定，被告2015年6月30日前应交纳下个季度（7.8.9月）租赁费用共计61750元，但被告未按时交纳，且在7月15日搬离商铺，并口头告知原告不再使用商铺也不再交纳租金。被告以其实际搬离商铺及拒绝交纳租金的行为来表明不再继续履行双方签订的《租赁协议》，被告的行为已构成根本性违约。根据协议第六条第（二）项的约定“甲乙双方如有一方违约的，除赔偿另一方的直接经济损失外，另支付伍万元违约金给守约方”。因此，被告违约致使原告的商铺被空置造成损失，应由被告按原租赁费用月20583元向原告赔偿实际损失至空铺出租出去之日止，并向原告支付违约金50000元。原告出租三楼商铺给被告时，三楼内有六间大单间房、两小间单间房、八个卫生间，被告在租赁后将这些单间房全部打掉成一个大通间，只留下一个卫生间，其余卫生间均被打掉堵塞。根据《租赁协议》第四条第（二）项第10点的约定“乙方所租赁的物业主体、设备、设施（如门、锁、电表、水表、窗、墙体等）如有损坏造价赔偿，”被告应赔偿上述损坏的墙体、卫生间设施的损失费或者自行恢复原状。被告违约搬离商铺后仍拖欠15天租赁费共计10292元及2015年5、6月水电费共计2751.6元未付。根据《租赁协议》第六条第（三）款的约定：“乙方逾期一天未缴纳租赁费用及水费费的……按逾期天数加收10%的滞纳金，”，因此应从拖欠之日起按日10%计付滞纳金。现位于东合二路百家汇这一带的楼房商铺均属于原告村民小组的第三产业，为方便产业的出租管理，原告专门成立了“东合一组东合交易场六皇商业广场管理办公室”的临时机构，对外签订《租赁协议》并管理租赁物，但实际租赁的商铺所有人是原告。综上，被告的行为已构成根本性违约，双方签订的协议已无法履行。为维护自身合法权益，原告特起诉至法院要求：一、依法解除原、被告双方签订的《租赁协议》；二、请求判令被告向原告支付原告的各项损失及违约金等共233626.6元，其中：1、违约金50000元；2、赔偿经营利润损失费，从2015年7月起按每月20583元计算经营利润损失费至本案诉争商铺有人承租之日止；3、赔偿恢复原状的损失费150000元；4、支付租金10292元（2015年7月1日至15日的租金）、支付水电费2751.6元（2015年5月、6月商铺水电费），并从拖欠之日起按日10%计付滞纳金至付清之日止。
原告为其诉讼主张提供以下证据证实：1、租赁协议，证明原告以“东合一组东和交易场六皇商业广场管理办公室的名义”与被告于2012年12月6日签订的《租赁协议》，协议约定了双方的权利义务；2、证明，证明东合村民委证明，本案租赁的物业产权属于原告所有，“东合一组东合交易场六皇商业广场管理办公室的名义”是原告成立的临时机构；3、建设用地许可证、建设用地规划许可证、施工许可证申请表、施工许可证核发通知，证明了原告出租的房产是合法建造的，产权属于原告所有；4、平面图，5、照片，证据4、5证明租赁物交付时的原状；6、证明及身份信息，与2所盖公章不一致，证明签订合同的六皇办公室有权签订合同，系我方设立的临时机构。
被告辩称，一、原告不是本案适格主体，无权提出解除原、被告双方签订的《租赁协议》，理由为根据合同相对性原则，只有合同一方当事人才可以提出解除合同的请求，而并不是合同当事人，因此无权提出解除《租赁协议》；二、《租赁协议》的一方当事人是东合一组交易场六皇商业广场管理办公室，因其不具有签订合同的资格，所签订的《租赁协议》应认定为无效。理由为：一、本案中签订《租赁协议》的一方当事人东合一组交易场六皇商业广场管理办公室并不是合同法中规定的主体，其不具有民事权利能力和民事行为能力，其所签订的合同应认定为无效；二、根据《租赁合同》的约定，东合一组交易场六皇商业广场管理办公室将本案诉争的铺面租赁给被告用于经营健身会所，合同中并没有表明租赁物属于原告所有，该合同中只盖有“东合一组交易场六皇商业广场管理办公室”的公章，无原告公章及负责人签名等，该管理办公室在签订该协议过程中，没有代原告签订的意思表示，原告也没有向管理办公室出具任何授权委托书或有授权的意思表示；三、原告同时主张违约金和经营利润损失费违反法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十八条的规定，对同一违约事实不能同时主张违约金和损失赔偿，因此，原告在主张空铺损失的情况下要求被告再支付50000元违约金没有法律依据；四、被告违约后造成经营利润损失，原告并没有采取任何措施防止损失的扩大，对原告没有及时采取措施造成其经营利润损失扩大部分无权要求被告赔偿。本案中，被告已口头通知原告不再续租并将所有设备搬离原告铺面，原告在明确知道且也有条件、有能力再将空铺出租的情况下没有采取对外发布招租公告等行为，导致铺面无人继租而造成扩大损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告应对扩大损失部分自行承担责任；五、原告主张的恢复原状损失费150000元没有合同约定，也不符合客观事实。理由为：1、《租赁协议》第九条约定合同期未满而退租的情况下，乙方出资装修的固定、不可拆卸的设施无偿交留给甲方，不作价、不转移。并没有约定恢复原状条款；2、铺面交付前双方没有对使用前的原状进行确认，被告在接受铺面时基本保留上一承租人的原状进行装修使用，因此原告在诉状中所述交付铺面时报房屋结构不符合客观事实；3、空铺无需恢复原状即可对外出租，且原告主张恢复原状损失费150000元并没有实际产生，也没有经评估机构进行评估，因此该项请求没有事实和法律依据；六、被告在租赁铺面时已交付50000元押金；七、被告于2015年7月1日搬离铺面并告诉对方，没有实际使用，无需支付7月1日至15日的租金。综上所述，因双方签订的《租赁协议》无效，原告诉请各项请求没有法律依据，应依据相关法律规定处理。
被告对其诉讼主张在举证期限内未提供证据证实。
在庭审中，原告申请法院委托相关鉴定部门对本案诉争房屋即原告位于右江区中山二路与东合二路交汇处的嘉和商厦四楼房的室内装修的市场价值进行评估，经双方协商约定指定由百色新天地房地产评估事务所对该房屋室内装修的市场价值进行评估，该事务经评估后，于2015年12月13日作出的编号为新天地房评字第（2015）第151号《房地产估价报告》一份，评估结论为确定估价对象即原告位于右江区中山二路与东合二路交汇处的嘉和商厦四楼房的室内装修在2015年12月2日的市场价值为88400元。
经法庭质证，被告对原告提供的1-6份证据质证意见如下：对证据1真实性、关联性无异议，合法性有异议，签订合同的实际主体即六皇办公室没有签订合同的资格；对证据2真实性、合法性有异议，六皇办公室是否为原告设立无法确认；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议；对证据4真实性合法性无异议，关联性有异议，不能证明原告在交付铺面时铺面的具体状况；对证据5真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能够证明原告将铺面交付给被告之后的状况，没有被告本人确认；对证据6质证意见与证据2的质证意见一致。
对于百色新天地房地产评估事务所于2015年12月13日作出的编号为新天地房评字第（2015）第151号《房地产估价报告》，原告的质证意见无异议，被告的质证意见为对该报告的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，理由为双方签订的合同没有明确约定原、被告解除合同后，由被告恢复所租赁房屋的原状，且被告租赁该房屋并装修两年多时间，原告是知道或默认的，但期间原告一直未提出过异议，故应视为原告同意被告的装修等。
对上述证据，本院综合认定如下：对于原告提供的1-6份证据，被告对证据3真实性、合法性、关联性无异议，本院予以认定。被告对证据1、4、5的真实性无异议，但对合法性或关联性有异议等，故对上述证据所证实的事实本院予以认定，至于被告认为证据1为无效合同，证据4、5不能证实原告在向被告交付铺面时铺面的具体状况等。本院认为，对于证据1是否合法有效，由本院在本院认为中予以阐述，对于证据4、5，被告虽提出异议，但被告未能提供证据予以反驳，故被告该质证意见本院不予采纳，对原告提供的证据1、4、5，本院予以认定。
对于证据2、6，被告质证时对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，因原告已出具证据证实本案诉争房屋的所有权为原告，六皇办公室为原告设立的临时机构，原告对此予以追认，目前六皇办公室未提出任何异议，故可以认定原告的主张，对被告的质证意见，本院不予采纳。对原告提供的证据2、6，本院予以认可。
对百色新天地房地产评估事务所于2015年12月13日作出的编号为新天地房评字第（2015）第151号《房地产估价报告》，原告对该报告三性无异议，被告对该报告的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为没有合同约定，且其装修使用该租赁房屋两年多，原告一直知道及默认，未提出过异议，故不应承担该恢复原状责任。本院认为，双方对该鉴定报告的真实性、合法性无异议，对此本院予以认可，至于被告应否承担恢复原状的责任问题，由本院依法确定。
综合上述证据，本院查明本案的法律事实，现位于东合二路百家汇这一带的楼房商铺均属于原告村民小组的第三产业，为方便产业的出租管理，原告专门成立了“东合一组东合交易场六皇商业广场管理办公室”的临时机构，对外签订《租赁协议》并管理租赁物等，但实际租赁的商铺所有人是原告。
2012年12月6日，原告以东合一组东合交易场六皇商业广场管理办公室的名义与被告签订一份《租赁协议》，该协议约定宪向原告租赁位于右江区中山二路及东合二路交汇处的嘉和商厦（商业综合楼）的三、四楼商铺共796平方米，经营健身会所，租赁期限从2013年1月1日至2017年12月31日止，被告向原告一次性交纳水电费及设施押金50000元，租赁期间如有拖欠水电费及损坏设施，则从押金中抵扣，被告如需对租赁的房屋进行装饰，需得到原告的书面同意，被告所租赁的房屋的主体、设备、设施（如门、锁、电表、水表、窗、墙体等）如有损坏造价赔偿。合同中关于违约责任约定：原、被告双方如有一方单方违约的，除赔偿另一方的直接经济损失外，另支付50000元违约金给守约方；被告逾期五天未缴纳租赁费及水电费的，原告将采取一定措施限制被告对物业的使用，并按逾期天数加收10%滞纳金，逾期二十天未缴纳租赁费用及水、电费的，原告有权进入被告室内对其财产进行处置等；合同期满，被告要求退租的，必须提前一个月告知原告，造成原告的损失由被告负责；合同期未满，被告因其他原告因要求退租的，应提前三个月告知原告，结清租金、水费和设施无损坏的，原告应在七个工作日内退还押金，如被告拖欠租金、水费和损坏设施，则从被告押金中抵扣等。协议签订后，原、被告双方按该协议履行至2015年6月，但至2015年6月30日前，按协议约定被告应向原告交纳下个季度（7.8.9月）租赁费用共计61750元，但被告未按时交纳，且在7月15日搬离商铺，并口头告知原告不再使用商铺也不再交纳租金。原告于2015年7月15日向被告发出《解除合同通知书》，解除双方的合同关系。现原告认为被告的行为已构成根本性违约，双方签订的协议已无法履行，其合法权益受到侵犯，遂起诉至法院。
另查明，经庭审询问被告是否对原告解除合同的主张有无异议，被告在庭审中表示双方签订的《租赁合同》解除无异议，但认为解除合同的时间应为2015年6月30日，而不是原告所诉称的2015年7月15日。
另查明，原告在诉状中表示被告租赁其房屋尚欠2015年5、6月水电费2751.6元，被告在庭审中表示认可该尚欠的水电费。另被告主张其于2015年6月30日搬离该租赁房屋，并电话通知原告等，认为双方合同于当日解除，庭审中经询，被告表示其是在未告知原告的情形下，擅自将自己的东西全部搬离该租赁房屋，才通知原告。而原告表示其于2015年7月15日才知道被告搬离该租赁房屋的事情，并于当日向被告发出解除合同的通知书。
又查明，原告出租三楼商铺给被告时，三楼内有六间大单间房、两小间单间房、八个卫生间，被告在租赁后对上述房间进行装修，将这些单间房全部打掉成一个大通间，只留下一个卫生间，其余卫生间均被打掉堵塞。在庭审中经询问被告，其对租赁房屋进行装修是否按协议约定得到原告的书面同意，被告表示其没有得到原告的书面同意就对租赁房屋进行装修及改建等。在法庭规定的时间内，原告向法院申请委托相关鉴定部门对本案诉争房屋即原告位于右江区中山二路与东合二路交汇处的嘉和商厦四楼房的室内装修的市场价值进行评估，经双方协商约定指定由百色新天地房地产评估事务所对该房屋室内装修的市场价值进行评估，该事务经评估后，于2015年12月13日作出的编号为新天地房评字第（2015）第151号《房地产估价报告》一份，评估结论为确定估价对象即原告位于右江区中山二路与东合二路交汇处的嘉和商厦四楼房的室内装修在2015年12月2日的市场价值为88400元。
本院认为，原告右江区百城街道东合一组农业经济合作社诉被告潘朋关于房屋租赁合同纠纷一案。对原、被告双方无异议的事实，本院予以认定。其中：一、原、被告于2012年12月6日签订《租赁协议》的事实；二、被告交付50000元押金给原告的事实。
本院的争议焦点：一、原告是否为本案的适格原告？二、诉争合同是否合法有效？三、原、被告双方是否按合同履行各方义务，有无违约及过错，各应承担什么样的法律责任？四、被告何时搬离本案诉争租赁物，本案诉争协议何时解除？五、原告主张的各项诉请有何事实及法律依据，应否得到支持？
关于焦点一，原告是否为本案的适格原告？本院认为，原告为本案的适格主体，理由为：原告提供百色市百色镇东合村民委员会出具的证明证实，与被告签订协议的东合一组东合交易场六皇商业广场管理办公室是原告成立的临时机构，该机构无独立的法人资格，不能对外独立承担民事责任，该协议书所约定的财产均为原告的财产等。此外，原告提供诉争房屋的《建设用地许可证》、《建设用地规划许可证》、《施工许可证申请表》、《施工许可证核发通知》等证据证实，本案诉争房屋均属于原告所有。由此可证实，本案诉争房产属原告所有，签订协议的东合一组东合交易场六皇商业广场管理办公室是原告成立的临时机构，另原告对东合一组东合交易场六皇商业广场管理办公室签订协议的行为进行追认，故该办公室与被告签订租赁协议的相关法律后果，由原告承担，故原告作为本院原告是适格的。被告抗辩主张原告不是本案适格主体无事实及法律依据，本院不予采纳。
关于焦点二，诉争合同是否合法有效？被告提出本案合同为无效合同的理由为签订协议的东合一组东合交易场六皇商业广场管理办公室不是独立的民事主体，其所签订的协议应为无效合同等主张，因焦点一中已明确认定签订协议的东合一组东合交易场六皇商业广场管理办公室是原告成立的临时机构，原告对该办公室签订协议的行为予以认可及追认，故该办公室签订本案诉争协议书的法律后果由原告承担，被告该抗辩理由依法不成立，本案诉争的合同属于合法有效的合同，原、被告应按该合法有效的合同履行各自的义务。而本案被告租赁诉争房屋两年多时间是事实存在的，被告主张合同无效后不承担相关法律责任等，无事实及法律依据，本院不予以支持。
关于焦点三，原、被告双方是否按合同履行各方义务，有无违约及过错，各应承担什么样的法律责任？在履行本案诉争的协议中，原告方无任何违约及过错，故其在本案中不应承担任何违约及过错责任。而被告不按本案诉争协议约定提前告知原告及按协议约定解除合同等就擅自终止租赁诉争房屋，其上述行为存在违约，应承担违约责任。而被告在租赁原告房屋经营健身会所，其对租赁房屋进行装修时，未征得原告的书面同意就擅自装修及将原告房屋的墙体、卫生间等进行改建，违反双方签订的《租赁协议》的约定，其上述行为存在过错，应承担按该协议赔偿被告擅自装修及改建原告租赁房屋的损失过错责任。
关于焦点四，被告何时搬离本案诉争租赁物，本案诉争协议何时解除？庭审中，被告表示其于2015年6月30日搬离本案诉争租赁房屋，并口头通知原告其不再承租该房屋等事实。从庭审中查明，被告是在未事先通知原告的情形下擅自搬离该租赁房屋，其未按双方签订的协议约定提前三个月通知原告解除合同等才终止本案诉争租赁房屋，故被告于2015年6月30日擅自搬离该租赁房屋并通知原告的行为，并不是双方解除合同的表示，故其该主张，本院不予采纳。被告违约在先，而原告作为守约方，在本案中无过错，故其主张双方合同于2015年7月15日解除合同，本院予以确认。
关于焦点五，原告主张的各项诉请有何事实及法律依据，应否得到支持？
对于原告诉请被告支付租赁本案诉争房屋2015年5、6月水电费2751.6元及2015年7月1日至15日的租金10292元，因该水电费被告在庭审中予以认可，本院予以支持。而2015年7月1日至15日的租金，在焦点四中已明确阐述，双方合同应于2015年7月15日解除，故该月1至15日的租金，被告应按合同约定支付给原告，故原告该主张，应得到支持。在签订合同时，被告事先支付50000元押金给原告，按该合同约定，如被告不按合同约定支付租赁房屋的租金及水电费，直接从该50000元押金中扣除，故从2015年7月15日解除合同当日，该尚欠的房租及水电费应从该押金50000元扣除，扣除后该押金还剩余36956.4元。
对于原告主张的赔偿本案诉争房屋恢复原状的损失费150000元，被告以合同无约定及原告知道其装修、使用两年多时间未提出过异议为由主张其不应承担该恢复原状的责任。本院认为，根据双方签订的《租赁协议》中约定，被告对租赁本案诉争房屋进行装修的，需得到原告的书面同意，且该房屋的主体、设备、设施（如门、锁、电表、水表、窗、墙体等）有损坏的，需照价赔偿等。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，因被告在装修时未得到原告的书面同意，故被告的抗辩主张，无事实及法律依据，本院不予采纳，原告的该主张，本院予以支持。至于该损失的费用，经原告申请法院委托鉴定部门进行鉴定，鉴定结论确定估价对象即原告位于右江区中山二路与东合二路交汇处的嘉和商厦四楼房的室内装修在2015年12月2日的市场价值为88400元。对该鉴定报告的真实性、合法性双方均无异议，本院予以认可，被告应予以赔偿原告该租赁房屋的恢复原状损失费为88400元。
对于原告主张的违约金50000元，原、被告签订的《租赁协议》中明确约定，一方违约的，支付50000元违约金给守约方，本案中被告违约，应按该协议约定支付50000元违约金给原告，故原告该主张，于法有据，应得到支持，但原告在庭审中主张被告恢复原状的损失赔偿88400元，根据《中华人民共和国合同》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立的损失”及第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告主张违约金50000元与其主张的恢复原状损失费88400元属于重复主张，本院不予全部支持，只根据上述法律规定的按其主张赔偿数额高的部分即恢复损失赔偿费88400元予以支持。
对于原告主张的解除合同后的赔偿经营利润损失费（从2015年7月起按每月20583元计算经营利润损失费至本案诉争商铺有人承租之日止），因原、被告在本案诉争合同中约定违约金50000元的赔偿，而其主张的赔偿经营利润损失费在本案诉争的《租赁协议》中未明确约定，并根据《中华人民共和国合同》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立的损失”的规定，双方约定的违约金50000元已包括原告所主张的合同履行后可以获得的利益，原告该两项主张亦属于重复主张，根据上述规定，原告主张的经营利润损失费无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原告所诉请求的各项主张，本院对合法合理部分予以支持，对无事实及法律依据或按法律规定重复主张的部分诉请，本院不予支持。而被告在原告处的押金尚余36956.4元，与原告主张被告赔偿诉争房屋的恢复原状的费用88400元相抵后，被告尚应支付原告的损失应为51443.6元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条、第二十六条、第七十一条、第七十六条的规定，判决如下：
一、确认原告右江区百城街道东合一组农业经济合作社与被告潘朋于2012年12月6日签订的《租赁协议》于2015年7月15日解除；
二、由被告潘朋支付原告右江区百城街道东合一组农业经济合作社的经济损失51443.6元；
三、驳回原告右江区百城街道东合一组农业经济合作社的其他诉讼请求。
案件受理费4904元，减半收取2452元，鉴定费8000元，由被告潘朋承担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项――法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交又不提出缓交或免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈永峰
二〇一六年一月二十日
书记员 李桂英