西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碑民初字第03253号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人：杨新丰，该行行长。
委托代理人：吴江流，陕西简能律师事务所律师。
委托代理人：王彦军，陕西简能律师事务所律师。
被告：岳晓林，男，1974年11月30日出生，汉族，无业。
被告：靳贵英，女，1976年9月4日出生，汉族，无业。
被告：陕西锐捷实业有限责任公司。
法定代表人：席江宏，执行董事。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告岳晓林、靳贵英及陕西锐捷实业有限责任公司（以下简称陕西锐捷公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行的委托代理人王彦军到庭参加了诉讼。被告岳晓林、靳贵英、陕西锐捷公司经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行诉称，2007年11月21日，原告与被告岳晓林签订《个人住房借款合同》，约定原告向被告岳晓林借款370000元，借款期限自2007年11月2日至2017年11月2日，贷款用于购买被告陕西锐捷公司开发的西安市高新区融鑫路0号丽湾蓝岛第1幢3单元24层32404号房屋。上述借款合同中，被告陕西锐捷公司与原告约定了保证条款，由被告陕西锐捷公司对被告岳晓林所借贷款承担连带责任。同日，原告与被告岳晓林、靳贵英签订了《西安市房地产抵押合同》，以上述房屋作为抵押向原告借款。上述合同签订后，原告依约向被告岳晓林发放了借款，但被告岳晓林未按照合同履行还款义务，截止于2014年9月2日，已拖欠借款本金余额、利息、罚息、复利共计225943.52元。按照《借款合同》约定，被告未按合同约定归还借款本息或支付相关费用，原告可宣布借款立即到期，要求被告岳晓林立即归还借款本息，由被告陕西锐捷公司承担连带清偿责任。由于借款发生在被告岳晓林、靳贵英婚姻关系存续期间，由被告对靳贵英上述借款承担连带清偿责任。请求判令：1、判令宣布贷款立即到期，被告岳晓林偿还原告借款本息225943.52元及实现债权的费用，以后产生的利息、罚息、复利按照借款合同的约定计算至清偿之日；2、由被告岳晓林、靳贵英以抵押房产承担还款责任，原告在被告岳晓林、靳贵英未能按期还款时，对抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、由被告陕西锐捷公司对上述款项承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由三被告承担。
被告岳晓林、靳贵英、陕西锐捷公司未答辩。
经审理查明，2007年10月17日，原告与被告岳晓林、靳贵英、陕西锐捷公司签订《个人住房借款合同》，合同主要条款约定，借款人和抵押人为被告岳晓林、贷款人为原告、保证人为被告陕西锐捷公司、抵押共有人为靳贵英。原告向被告岳晓林借款370000元，借款期限120个月，自2007年11月2日至2017年11月2日，借款用于购买西安市高新区融鑫路0号丽湾蓝岛第1幢3单元24层32404号房屋。被告岳晓林以等额本息还款法，在本合同签订时的借款利率水平下，每月归还本息金额为4230.61元。原告在合同生效之后，将借款一次性划入被告岳晓林指定的陕西锐捷公司的账户。保证人提供连带责任保证，当借款人未按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债务是否拥有其他担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。保证人在抵押登记之前承担阶段性保证责任。保证条款的效力独立于本合同其他条款。如果，主合本合同其他条款被确认无效或部分无效，则保证人仍按本合同保证条款承担保证责任，或对借款人因返还财产或赔偿损失而形成的债务承担连带保证责任。抵押人以购买的房产设定抵押。抵押担保的范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。当借款人未按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债务是否拥有其他担保，贷款人均有权直接要求抵押人以抵押物在其担保范围内承担担保责任。借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，构成违约，贷款人有权要求借款人立即归还借款本息及相关费用，向借款人收取违约金。对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利。同日，原告与被告岳晓林签订《西安市房地产抵押合同》，合同主要条款约定，抵押人为被告岳晓林，抵押权人为原告。抵押人愿意以其拥有的西安市高新区融鑫路0号丽湾蓝岛第1幢3单元24层32404号房地产作抵押，双方约定的房地产抵押价值为542689元。抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，利息及违约金按借款合同的约定计算。债务履行期满，抵押权人未受清偿，借款人又未能与抵押权人达成延期履行协议的，抵押权人有权处分抵押的房地产。处分抵押房地产所得价款抵押权人优先受偿。处分抵押房地产所得价款按下列顺序分配：1、支付处分抵押房地产的费用；2、扣除抵押房地产应缴纳的税费；3、偿还抵押权人的债权本息及支付违约金；4、赔偿因借款人违反合同而对抵押权人造成的损害。被告靳贵英签字在该抵押合同落款处签名。该抵押房产于2013年10月11日在西安市住房保障和房屋管理局办理了房屋他项权证。被告杨虹在抵押合同的抵押人处签名。该抵押合同于2007年11月2日在西安市房屋管理局办理了《预售商品房（预购集资房）抵押登记备案》。上述合同签订后，原告于2007年11月2日向被告陕西锐捷实业有限责任公司账户转款370000元。被告岳晓林、自2013年3月起未按约定向原告偿还借款本息，截止日期2014年9月2日，拖欠原告借款本金余额204811.39元，利息15691.33元，罚息4262.24元、复利1178.56元，共计225943.52元，经原告多次催要无果。
上述事实，有原告陈述，原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、个人贷款支付凭证、房屋他项权证、个人贷款对账单及拖欠明细表，本院庭审笔录在卷佐证。
上述事实，有原告提供的《个人住房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》、贷款支付凭证、个人贷款对账单及欠款明细、被告岳晓林、靳贵英户籍信息、结婚证及被告陕西锐捷公司工商注册信息，本院庭审笔录在卷佐证。
本院认为，被告岳晓林、靳贵英系夫妻。原告与被告岳晓林、靳贵英、陕西锐捷公司签订《个人住房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》，系双方当事人自愿达成，符合有关法律规定，依法应为有效，原、被告均应按该合同履行各自的义务。上述合同签订后，被告岳晓林、靳贵英作为购买房产的所有人和共同抵押人，负有向原告偿还借款的责任，原告依约发放了贷款，被告岳晓林、靳贵英未按合同约定向原告偿还借款本息，被告陕西锐捷公司也未按合同约定向原告承担保证责任，构成违约，依法应向原告承担相应的违约责任。现原告要求宣布贷款立即到期，由被告岳晓林偿还原告借款本息，以后产生的利息、罚息、复利及实现债权的费用按照借款合同的约定计算至清偿之日，由被告岳晓林、靳贵英以抵押房产承担还款责任，对被告岳晓林、靳贵英提供的抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，由被告陕西锐捷公司对上述款项承担连带清偿责任，理由成立，依法应予支持。被告岳晓林、靳贵英、陕西锐捷公司未到庭参加诉讼是对其诉讼权利的放弃。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告岳晓林、靳贵英于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金余额204811.39元、利息15691.33元、罚息4262.24元、复利1178.56元，共计225943.52元，2014年9月3日至借款本金实际清偿之日的利息、复利、罚息及实现债权的费用按照《个人住房借款合同》的约定计算支付。
二、被告岳晓林、靳贵英未按照本判决确定的期限偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本息，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行有对被告岳晓林、靳贵英提供的抵押房产折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
三、被告陕西锐捷实业有限责任公司对被告岳晓林、靳贵英上述债务承担连带清偿责任。
如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费4689元，由被告岳晓林、靳贵英负担（此款原告已预交，被告岳晓林、靳贵英应与上述款同时给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘淑芳
审 判 员 杨建刚
人民陪审员 单军田
二〇一六年二月十五日
书 记 员 黄丹妮