安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄中法民二终字第00033号上诉人（原审原告）：黄山市好管家物业管理有限公司屯溪分公司，住所地安徽省黄山市屯溪区黄山中路明珠苑小区内。负责人：周良升，总经理。委托代理人：汪淑芬，安徽一飞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄山市博皓投资咨询有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区跃进路1幢39-4号。法定代表人：陈国成，董事长。委托代理人：戴淑英，公司员工。委托代理人：陆义炳，安徽雄风律师事务所律师。上诉人黄山市好管家物业管理有限公司屯溪分公司（以下简称好管家物业公司）因与被上诉人黄山市博皓投资咨询有限公司（以下简称博皓投资咨询公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2015年5月28日作出的（2015）屯民二初字第00008号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月22日公开开庭进行了审理。上诉人好管家物业公司的委托代理人汪淑芬，被上诉人博皓投资咨询公司的委托代理人戴淑英、陆义炳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2008年7月28日，好管家物业公司与博皓投资咨询公司就明珠苑小区签订了前期物业服务合同，约定物业服务收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；物业服务费主要用于物业共用部位、共用设备的日常运行、维护费用等；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售以及甲方未交付给业主的物业，其物业服务费用由博皓投资咨询公司全额交纳。本合同期限自2008年7月28日起至业主大会成立并被聘的物业公司签订物业管理服务合同生效时止。同年8月1日和8月6日，博皓投资咨询公司分别支付好管家物业公司前期物业服务费5万元和10万元。2009年5月31日，明珠苑小区工程竣工验收，同年6月29日，博皓投资咨询公司在黄山日报公告，通知业主6月30日办理交房手续。同年8月3日，明珠苑1幢4、5单元的房屋全部出售。同年9月30日好管家物业公司与博皓投资咨询公司又补充签订了物业管理委托合同，约定物业的建筑面积1.5万平方米，好管家物业公司提供前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理工作，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等。物业服务费用实行包干制，好管家物业公司按照本合同约定，自主经营、自负盈亏，盈利或亏损由好管家物业公司享有或承担；纳入物业管理范围的空置房屋，其物业服务费用由博皓投资咨询公司交纳。经双方友好协商，博皓投资咨询公司按以下方式支付给好管家物业公司前期物业管理开办费和补助款，第一年3000元／月，第二年2500元／月，合计6.60万元整。……房屋售后委托服务代办费按总建筑面积1.5万平方米，每平方2元包干使用，合计3万元。本合同期限自本合同签订之日起至业主大会成立并被聘的物业公司签订物业管理服务合同生效时止。2009年12月28日，博皓投资咨询公司出售了4幢1号别墅。原审法院另查明，博皓投资咨询公司已将明珠苑小区内业主未收房屋钥匙全部交给好管家物业公司。好管家物业公司于2014年12月24日起诉至原审法院，请求判令：1.解除前期物业服务合同及物业管理委托合同；2.博皓投资咨询公司支付好管家物业公司物业服务费用29064.40元及违约金12265元（自2012年6月30日至2014年12月31日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.博皓投资咨询公司支付好管家物业公司维修费3000元及代为垫付赔偿费用35000元；4.本案诉讼费用由博皓投资咨询公司承担。原审法院认为：好管家物业公司与博皓投资咨询公司就明珠苑小区前期物业先后签订的前期物业服务合同和物业管理委托合同，应为合法有效，予以确认。好管家物业公司与博皓投资咨询公司在庭审中一致同意解除涉案合同，予以准许。双方在两份合同中对服务费用均实行包干制，对空置房屋的物业服务费用约定由博皓投资咨询公司以前期物业管理开办费和补助款的形式支付好管家物业公司，同时双方还就房屋售后服务进行了约定。博皓投资咨询公司已按约支付好管家物业公司开办费、补助款及委托服务代办费，并将本案诉争房屋的钥匙全部交给好管家物业公司，好管家物业公司应及时积极了解受托房屋的状况。好管家物业公司与博皓投资咨询公司于2009年9月30日签订物业管理委托合同时已将诉争房屋（除4幢1号楼于2009年12月28日出售）全部出售，该诉争的房屋均已于2009年5月31日竣工。现好管家物业公司要求博皓投资咨询公司支付2012年6月30日至2014年12月31日期间空置房屋的物业费及违约金的诉讼请求，不予支持。对好管家物业公司主张围墙维修费用，因围墙已超过保修期限，博皓投资咨询公司不应承担维修责任，其可向房管部门申请维修基金。博皓投资咨询公司于2008年8月1日和8月6日共向好管家物业公司支付了前期物业服务费150000元，剔除合同约定的前期物业管理开办费和补助款共计96000元，尚余54000元在好管家物业公司处，现好管家物业公司要求博皓投资咨询公司支付代为垫付赔偿费用35000元，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除原告黄山市好管家物业管理有限公司与被告黄山市博皓投资咨询有限公司于2008年7月26日签订的前期物业服务合同和2009年9月30日签订的物业管理委托合同；二、驳回原告黄山市好管家物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费1676元，由黄山市好管家物业管理有限公司负担。原审宣判后，好管家物业公司不服向本院提起上诉称：原审将好管家物业公司垫付的业主房屋损害赔偿款直接抵销在前期物业服务费中，违反“不告不理”原则；原审判决径直抵销，导致博皓投资咨询公司已超过诉讼时效的主张重新获得支持，明显有失公允。请求：1.撤销原判第二项，改判博皓投资咨询公司支付好管家物业公司代为垫付的赔偿费用35000元；2.一、二审诉讼费由博皓投资咨询公司负担。博皓投资咨询公司当庭口头辩称：原审程序合法，事实清楚，请求依法驳回上诉请求。二审中双方当事人均无新证据提交，举证、质证意见均同原审，本院认证意见与原审一致，对原审查明事实本院予以确认。本院认为：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。好管家物业公司上诉要求博皓投资咨询公司支付垫付的赔偿费用35000元。根据审理查明，该35000元系好管家物业公司因下水管道堵塞导致业主家中卫生间和主卧室粪便溢出，2014年6月18日经人民调解委员会主持达成调解协议后支付给业主的赔偿款项。因博皓投资咨询公司非调解协议当事人且对责任承担不认可。好管家物业公司要求追偿，但提供的证据不足以实现其证明目的。故对此上诉请求，本院不予支持。好管家物业公司上诉认为对已超过诉讼时效的债权行使抵销权有失公允的理由亦不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人黄山市好管家物业管理有限公司屯溪分公司负担。本判决为终审判决。审判长江建辉审判员狄志国审判员胡泽萍二〇一五年八月二十一日书记员武丽华附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违反缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。