江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡滨太商初字第0015号
原告上海中原物业代理有限公司，住所地上海市青浦区青浦工业园B块外青松路5625号。
法定代表人唐政栋，该公司总经理。
委托代理人蒋晓冬，江苏连元律师事务所律师。
委托代理人赵正和，江苏连元律师事务所律师。
被告无锡宇达置业有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区太湖街道周新中路265号。
法定代表人董晓晖，该公司董事长。
委托代理人林志明，江苏梁溪律师事务所律师。
委托代理人袁征，江苏梁溪律师事务所律师。
原告上海中原物业代理有限公司（以下简称中原公司）与被告无锡宇达置业有限公司（以下简称宇达公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月17日、5月14日、6月23日、7月21日、11月19日公开开庭进行了审理。原告中原公司的委托代理人蒋晓冬及赵正和，被告宇达公司委托代理人林志明到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
原告中原公司诉称：2009年6月10日，其与宇达公司协商一致，签订《新东国际花园广场独家招商／销售代理合同》（以下简称《代理合同》），约定宇达公司委托其独家代理招商和销售新东国际花园广场项目，委托期限为合同签订之日起18个月止。根据《代理合同》约定，宇达公司应于每月10日前向其支付80%的代理招商服务费，余款待招商期结束时一次性付清；宇达公司同意按照“基本代理费＋超价值奖励”的方式向其支付销售代理费用，其中超价值奖励=（实收销售金额-
基准销售金额）＊20%。宇达公司应于每月10日前向其支付80%的销售代理费用，余下的20%当其完成每一阶段性任务时一次性付清；如宇达公司未能按合同约定的期限向其支付招商／销售代理佣金、客户违约金分成等各项代理服务费用的，每逾期一日，宇达公司应按未支付金额的3‰向其支付违约金。逾期超过30日，其有权单方解除合同，宇达公司应向其结清应支付而未支付的上述款项的5%作为违约金。上述代理合同签订后，其一直诚意履行合同相关义务，该项目招商和销售情况均非常理想，但宇达公司却一直拖欠销售代理服务费及超价值奖励。现请求法院判令宇达公司支付销售代理服务费484494.29元和超价值奖励5741743.9元，共计6226238.19元；判令宇达公司承担自2011年1月1日起至判决生效之日止按每日千分之三计算的逾期付款违约金；本案诉讼费用由宇达公司负担。
被告宇达公司辩称：1、根据其初步统计，新东国际广场销售额为175283160元，但此销售额中已包括了代理合同所约定的3000平方米关系客户的销售额上限。因关系客户是其负责接洽并买卖的，中原公司仅负责简单的签约行为，故根据《代理合同》约定，中原公司对关系客户只能享受0.65%的代理费用，且不能再享受超价值奖励；2、根据《代理合同》的约定，中原公司代理销售分三个考核阶段，如果连续两次没有完成阶段性任务的，在结帐时中原公司应得的所有代理费用要扣减20%，中原公司在第二、第三阶段没有完成指标，故在这两个阶段的费用应扣减20%；3、双方并未就销售底价达成一致意见，故具体的销售代理费用需在明确销售底价的基础上予以确定；4、根据初步统计，其总计已向中原公司支付了3154701.90元，已超出应付费用；5、中原公司除了代理销售外，还负责代理楼盘的代理招商工作，但中原公司并未按约完成招商任务，已构成违约。综上，其并不结欠中原公司任何代理费用，请求驳回中原公司的诉讼请求。
经审理查明：一、本案双方对以下事实无争议。2009年6月10日，中原公司无锡分公司与宇达公司签订一份《代理合同》，作出如下约定：宇达公司委托中原公司提供新东国际花园广场商品房全程策划、招商代理、销售代理服务事宜；委托项目的销售以单元为销售单位，购房客户签署《商品房买卖合同》或类似合同并且宇达公司收到首付款及其全部按揭贷款（若有）后，该单元视为成功销售。中原公司接盘时与宇达公司共同协商对房屋销售单价达成一致，本协议基准价由双方另签补充文件确定，基准销售金额为基准价格乘以销售面积；委托项目的招商以单元为招商单位。承租客户签署房屋租赁合同支付了首笔租金后（押一个月付12个月原则，具体视承租商户确定），该单元视为成功招商；委托服务期限为自双方签署合同起至18个月止，委托项目售馨或合约期满，则自动终止，如需续约另行商议；销售代理阶段性任务为：开盘后3个月累计完成委托项目实际可销售建筑面积的50%，开盘后6个月累计完成项目实际可销售建筑面积的70%，开盘后8个月，累计完成委托项目实际可销售建筑面积的90%；具体服务报酬及支付方式为：1、营销策划费服务费为10万元。2、代理招商服务费。宇达公司按照与经营户签订的租赁合同并将定金或租赁保证金（押金）支付到宇达公司指定帐户，按租赁合同中首月租金的标准收取等额于1.5个月租金数额作为支付给中原公司的代理招商服务费。中原公司于每月3日前向宇达公司提供上一个月的成功招商单元清单，由双方在3日内对结算金额进行书面确认，并由宇达公司于每月10日前向中原公司支付80%的代理招商服务费，余款待招商期结束时一次性付清。3、代理销售服务费（《代理合同》第九条第三款）。宇达公司同意按照“基本代理费＋超价值奖励”的方式支付中原公司销售代理费用，“基本代理费”的计算标准为成功销售房屋总价款的1.1%。若宇达公司有特殊优惠的关系客户成交，其成交的销售面积计入中原公司销售业绩，宇达公司按照成功销售房屋总价款乘以0.65%的标准支付给中原公司，宇达公司承诺关系客户成交的销售面积不超过3000平方米。对于宇达公司认为的关系客户，应由宇达公司向中原公司书面登记确认，并交由中原公司统一安排、处理相关销售事宜。所谓的“超价值奖励”，即当房屋销售的实收销售金额高于该房屋的基准销售金额时，宇达公司将超额部分销售金额的20%作为“超价值奖励”支付给中原公司，即超价值奖励＝（甲方实收销售金额-
基准销售金额）＊20%。宇达公司同意每个月支付给中原公司成功销售代理费用（包括基本代理费和超价值奖励）的80%，由中原公司于每月5日前向宇达公司提供前一个月的成功销售业绩报表经双方书面确认，宇达公司于每月10日前实际支付给中原公司，中原公司成功销售代理费用余下的20%，宇达公司同意当中原公司完成《代理合同》第六条约定的每一阶段性任务时一次性付清，若中原公司未完成约定的每一阶段性任务指标，宇达公司将中原公司成功销售代理费用余下部分的20%顺延至下一阶段性任务完成时一次性付清，中原公司连续两次未完成每一阶段任务指标，宇达公司可以扣除中原公司连续两次未完成考核阶段成功销售代理费的20%作为违约金并可单方解除合同。另，该合同第十二条第二款约定，中原公司在服务期间，因宇达公司的关系销售引进客户销售成功签约，亦算作中原公司业务完成指标，并按合同第九条第三款规定支付服务费；有关违约责任，双方约定，宇达公司未能按合同约定的期限向中原公司结算并支付各项代理服务费用的，每逾期1日，宇达公司应按未支付金额的3‰向中原公司支付违约金，逾期超过30日，中原公司有权单方解除合同，宇达公司应向中原公司结清应支付而未付的上述全部款项，并按照应支付而未支付款项的5%作为违约金。
上述《代理合同》签订后，中原公司对新东国际花园广场项目进行了策划、招商代理、销售代理等事宜，并于2010年8月撤场。期间，中原公司与宇达公司并未按合同约定另行签订补充协议以确定销售基准价格。销售过程中，宇达公司也未依照合同约定就其认为的关系客户，向中原公司书面登记确认。中原公司代理销售的商铺、写字楼总面积分别为14275.9平方米、1288.62平方米，销售总价分别为193191390元、7724400元。以上两项合计，中原公司代理销售房屋的金额共计为200915790元。另，中原公司代理招商了74户租户，租金收取方式均为押1个月租金、付6个月租金。宇达公司总计已向中原公司付款3154701.89元，中原公司则已开具了票面金额为3339484.99元的发票给宇达公司，发票载明的品目均为“代理费”。2012年1月17日，宇达公司副总经理章敏吕在一份《协议书》上签名，并签署了“对于超值奖励壹佰叁拾伍万元双方已确认。关于付款方式和时间双方再作协商”的意见。该《协议书》的主要内容为，关于代理销售服务费中的超值奖励，宇达公司与中原公司经核算后一致同意最终按照135万元结算支付。中原公司事后并未在该《协议书》上盖章确认。
在本案审理期间，本案双方一致确认，宇达公司向中原公司支付的款项中已包含《代理合同》约定的营销策划服务费10万元。另，因中原公司存在未完成阶段性任务的情形，本案双方经协商一致确认扣减中原公司的销售代理费8万元。
二、本案双方对以下事实存有争议：
1、涉案房屋的基准销售价。中原公司为证明其主张的基准销售价格，向本院提供了由宇达公司时任总经理张来勤于2009年12月5日签署的《新东国际广场底价表》（以下简称《底价表》）复印件一份。宇达公司对该《底价表》不予认可，并称张来勤已于2012年离职，现已无法联系。根据中原公司提供的底价表及《代理合同》约定的计算方式，在未有关系客户的情况下，其计算出的基本销售代理费金额为2210073.69元、超价值奖励金额为5972640.40元，两项合计为8182714.09元。另，宇达公司根据本院要求也提供一份由公司时任总经理张来勤、董事长饶文浩两人于2009年12月5日签署的《底价表》复印件，但中原公司对该份《底价表》的真实性亦不予认可。宇达公司称，之所以无法提供该份《底价表》原件，是因新东国际广场项目结束时间较长，公司负责项目运营的人员均已离职，该份《底价表》复印件直至2014年6月才被找到。宇达公司依据其提交的《底价表》，计算出的基本销售代理费金额为1951066元、超价值奖励金额为1263889元（已排除了其认为的关系客户，宇达公司统计的关系客户的销售房款为57557048元），两项合计为3214955元。如在不扣除关系客户的情况下，宇达公司计算出的超价值奖励金额为1952348元。另，在审理期间，本院就新东国际广场房屋销售价格向无锡市物价局进行咨询。无锡市物价局回复，因新东国际广场楼盘性质属于商铺及写字楼，由开发商自行定价，故未有任何价格审批手续。
2、是否存在关系客户。宇达公司向本院举证一份形成于本案起诉之后的《关系客户证明》，该证明中列明了具体的客户名单及关系交易情况，证明尾部载明有“以上成交的房屋均为无锡宇达置业的关系客户，按合同约定，中原地产只享有0.65%的佣金，不享有其它费用。赵宏哲”的手写内容。中原公司对该证明的真实性不予认可，且认为按照《代理合同》的约定关系客户需进行书面确认，故该证明并不能证实关系客户的存在。中原公司称，赵宏哲系其公司项目负责人，但早已于2011年离开中原公司。本院要求宇达公司在指定期限内通知赵宏哲到庭就出具该证明的相关事实进行陈述，但截止本案审理结束，宇达公司未能通知赵宏哲到庭。
此外，中原公司向本院提交了一份其自行统计的《新东国际广场项目销售统计表（商铺）》（以下简称《商铺销售统计表》），其中客户姓名为“唐一新”的14个商铺的公司销售代理费率显示为0.65%（明确为已结部分），客户名为“交通银行”的15各商铺的代理费尚未计算。其另向本院提交一份自行统计的《新东未结商铺佣金》清单，其中显示客户姓名为“唐一新”的14个商铺未结销售代理费费率为0.45%，客户名为“交通银行”的15个商铺的未结佣金费率为1.1%。宇达公司认为，根据《代理合同》约定的基本销售代理费的费率，中原公司已在其举证的《商铺销售统计表》中自行承认了存在“唐一新”等大批关系客户的事实。中原公司则称，其举证的该份《商铺销售统计表》仅是统计的代理商铺销售的已结算佣金的情况，因当时宇达公司对“唐一新”等客户只认可按照0.65%的费率结算。但其在随后提交的《新东未结商铺佣金》清单中，对“唐一新”、“交通银行”等客户已要求宇达公司按照《代理合同》约定的1.1%的费率标准补足其基本销售代理费。在本案审理期间，本院依据宇达公司提交的关系客户名单对房屋销售具体情况进行核实。经向名单中的“唐一新”所代表的“建设银行”客户核实，该行答复当时的经办人已因刑事犯罪被判刑，无法核实具体情况。经向名单中的“交通银行”客户联系，该行答复当时经办人已退休，无法核实具体情况。经与名单中列明的个人客户进行电话联系，均反映其为直接至售楼处购房，并拒绝接收调查。
3、是否存在代理招商服务费。中原公司根据其招商情况及《代理合同》约定的计算方式，计算出的代理招商服务费金额为1098226元。宇达公司则认为，中原公司在代理招商过程中未按合同约定的“押1付12”的原则收取租金，不能认定为成功招商，故其不应向中原公司支付代理招商服务费。但如果中原公司的观点成立，宇达公司对中原公司所主张的代理招商服务费的计算方法及具体金额无异议。
上述事实，有《代理合同》、《协议书》、《底价表》、《关系客户证明》、发票、付款凭证、当事人陈述、询问笔录、庭审笔录在案佐证。
本院认为：中原公司与宇达公司所签的《代理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效，对本案双方当事人均有法律约束力。涉案《代理合同》所约定的费用主要包含代理销售服务费、代理招商服务费、营销策划服务费三项，而本案双方在本案审理期间已确认营销策划服务费10万元已付清，故双方争议的焦点主要为代理销售服务费、代理招商服务费两项。
一、有关代理销售服务费。根据《代理合同》约定，代理销售服务费主要包括基本代理费、超价值奖励两项。对于基本代理费具体金额的如何计算的问题，因本案双方在总的房屋销售金额方面并无争议，则主要的争议在于是否存在宇达公司所称的关系客户。根据《代理合同》约定，若有宇达公司认为的关系客户，应由宇达公司向中原公司书面登记确认，并交由中原公司统一安排、处理相关销售事宜。因宇达公司在庭审中已明确，其未曾就其认为的关系客户向中原公司书面确认。此外，虽宇达公司举证了由中原公司项目负责人赵宏哲出具的《关系客户证明》，但该证据形成于本案起诉之后，而非形成于涉案销售代理业务开展之时。赵宏哲本人现已不在中原公司任职，宇达公司也未能根据本院要求通知赵宏哲到庭陈述相关事实以并确认该项证明内容。另，中原公司虽在其向本院提供的《商铺销售统计表》将“唐一新”等客户的基本销售代理费率列为0.65%，但在其提交的《新东未结商铺佣金》清单中已按照1.1%的标准补列了未结的基本销售代理费，故并不构成宇达公司所称的中原公司对关系客户的自认行为。在本案审理期间，本院根据宇达公司提供的关系客户名单对相关房屋销售情况进行的调查，亦未能证实存在关系客户的事实。为此，对宇达公司所称的存在关系客户并应按0.65%的费率标准计算基本销售代理费用的抗辩主张，因证据不足，本院不予支持。在不存在宇达公司所称的关系客户的情况下，依据《代理合同》及中原公司的房屋销售金额，宇达公司应向中原公司支付的基本销售代理费金额为2210073.69元。
有关超价值奖励具体金额如何计算的问题。依据《代理合同》约定，超价值奖励的计算以基准销售价作为基础，基准销售价由双方另签补充文件确定，但本案双方在事后并未就基准销售价另行签约予以明确。本案审理期间，双方当事人均向本院提交了其认可的《底价表》复印件。依常理，宇达公司委托中原公司销售楼盘时即应向中原公司提供房屋基准销售单价表，否则双方无法按照《代理合同》的约定正常开展合作业务。本案中，因所售物业性质为商铺与写字楼，基准销售价系由开发商即宇达公司内部自行制作确定，即使中原公司未能向本院提交《底价表》，宇达公司在正常情况下亦应向本院提供《底价表》原件用以证明其向中原公司给出的具体销售基准价。但截至本案审理终结止，宇达公司以“项目结束时间长，项目负责人离职，因而无法找到《底价表》原件”为由始终未能提供上述证据原件。这明显有悖于公司正常的商业运作规则。虽然中原公司向本院提交的《底价表》也系复印件，但该份证据在表现形式上内容完整、详实，且宇达公司总经理张来勤亦在该《底价表》上签字予以确认，在宇达公司依据正常商业惯例应能向本院举证双方认可的《底价表》原件而又无正当理由不予举证，并且其提供的《底价表》复印件在证据效力上又不足以否定中原公司主张的基准销售价时，鉴于基准销售价的确定又是解决本案双方争议的必要环节，本院认为中原公司提供的《底价表》在证明效力上可信度较高，应以此确定基准销售价。在未有宇达公司所称的关系客户的情况下，依据中原公司提供的《底价表》及《代理合同》约定的超价值奖励计算方式，宇达公司应向中原公司支付的超价值奖励金额为5972640.4元。
二、有关代理招商服务费的问题。虽然《代理合同》规定了“租金押1个月付12个月”的认定招商成功的这一基本标准，但同时也规定，首笔租金支付方式“可具体视承租商户确定”，故“押1个月付12个月”的规定并非是认定招商成功的唯一标准。现中原公司按“押1个月付6个月”完成了74户租户的招商工作，宇达公司亦通过其认可的公司与各招商租户签约并收取相应租金，则应认定宇达公司已对中原公司的招商行为予以认可，亦即应视为中原公司已按约成功招商，宇达置业公司应向中原公司支付相应代理招商服务费用。根据中原公司的招商情况及《代理合同》约定的计算方式，招商代理费金额为1098226元，本院对此予以确认。
三、宇达公司是否结欠中原公司代理服务费。因中原公司所开发票载明的品目均为“代理费”，无法区分出宇达公司每笔付款的具体用途为代理销售服务费或代理招商服务费，故应当综合考虑宇达公司的付款情况以确定其是否欠款。宇达公司总计已向中原公司付款3154701.89元，其中本案双方确认10万元为营销策划服务费，故宇达公司实际已向中原公司支付的代理服务费总计应为3054701.89元。如前所述，宇达公司向中原公司应付的基本销售代理费金额为2210073.69元、超价值奖励金额为5972640.4元、代理招商服务费金额为1098226元，以上三项合计为9280940.09元。扣除宇达公司的已付代理费，宇达公司尚结欠中原公司代理费为6226238.2元。另，因中原公司存在未完成阶段性任务的情形，本案双方经协商一致同意扣除中原公司8万元代理费，故宇达公司实际结欠中原公司代理服务费金额为6146238.2元。又因《代理合同》约定的合作期限为签署合同之日起18个月（截至2010年12月10日），则宇达公司至迟应在合作期限结束后向中原公司结算并付清相应的代理服务费。宇达公司现迟迟未能与中原公司结清代理服务费，已构成违约，故对中原公司要求宇达公司承担自2011年1月1日起算的违约金的诉请，本院予以支持。《代理合同》第十三条第2款约定，宇达公司若迟延付款，每逾期1日，按未付金额的3‰支付违约金。上述约定的违约金明显偏高，且宇达公司亦对此提出异议，本院酌情调整为依照银行同期贷款基准利率的1.95倍确定违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告无锡宇达置业有限公司应于本判决生效后立即向原告上海中原物业代理有限公司支付代理服务费6146238.2元。
二、被告无锡宇达置业有限公司应于本判决生效后立即向原告上海中原物业代理有限公司偿付违约金（自2011年1月1日起算至本判决生效之日止，以未付款项6146238.2元为基础，按照银行同期贷款基准利率的1.95倍计算）。
三、驳回原告上海中原物业代理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费58184元，由原告上海中原物业代理有限公司负担748元，由被告无锡宇达置业有限公司负担57436元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 丁国军
人民陪审员 肖锦芳
人民审判员 苏卓华
二〇一五年二月十三日
书 记 员 崔刚刚
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》：
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。