济源市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一初字第99号
原告卢佳，男，汉族。
委托代理人卢一科，系原告父亲。
委托代理人刘阳兴，河南愚公律师事务所律师。
被告济源市安泰置业有限公司，住所地：济源市亚桥办事处东临。
法定代表人李兴安，总经理。
委托代理人楚玉战，该公司工作人员。
委托代理人王菲菲，河南九威律师事务所律师。
被告李凯波，男，成年，汉族，住济源市奔月天下城项目部。
委托代理人王红梅，河南剑光律师事务所律师。
原告卢佳与被告济源市安泰置业有限公司（以下简称安泰置业公司）、李凯波确认合同无效纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理，后依法向被告送达起诉书副本、应诉通知书、诉讼风险提醒书、开庭传票等诉讼文书。2015年1月29日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢佳及委托代理人刘阳兴、卢一科，被告安泰置业公司委托代理人楚玉战、王菲菲，被告李凯波委托代理人王红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢佳诉称，2010年6月19日，其和以被告李凯波为代表的安泰置业公司签订一份入会申请书（实质是购房合同），其购买安泰置业公司正在开发建设的济源市阳光花苑8号楼东单元4楼东户的住房一套，并交纳房款80200元，被告李凯波给其出具了收据。2010年8月12日，被告李凯波又收取其车库款70000元并出具了收据。签订入会申请书时，被告李凯波称很快可以交房，但交房时间一拖再拖。2013年7月，被告李凯波又代安泰置业公司与其签订一份协议，约定了交房时间等。2013年9月4日，被告李凯波又收取其配套房款25000元并出具收条。2013年9月5日，其和安泰置业公司签订一份济源市阳光花苑8号楼东单元4楼东户的购房协议，安泰置业公司收回入会申请书和李凯波出具的80200元收据，将李凯波出具的80200元收据更换为加盖有安泰置业公司财务专用章的收据，同日，其又交付被告安泰置业公司房款26740元，被告安泰置业公司给其出具了一份26740元收据。被告李凯波给其出具证明一份。该房建好后，二被告以其未交燃气开口费为由拒不向其交房，其多次与二被告协商无果。2014年6月17日，被告安泰置业公司给其送达一份解除合同通知。二被告拒不交房是因其带头不交纳被告安泰置业公司违法收取的燃气开口费，2014年6月17日被告安泰置业公司给其送达的解除合同通知是二被告对其打击报复，是无效的。请求：1、确认被告安泰置业公司2014年6月17日给其送达的解除合同通知无效；2、二被告向其交付济源市阳光花苑8号楼东单元4楼东户的住房一套、车库（8号楼北地面东起第一间）及配套房。
被告安泰置业公司辩称，原告所诉的房屋系李凯波借用其公司名义开发，房款也系李凯波收取，所有收益归李凯波所有，其公司不收取任何费用。2013年9月5日，其公司应李凯波要求，将李凯波给购房户出具的收据换成其公司收据，目的是为了以后办理房产证。2014年6月17日，其公司应李凯波要求，给原告送达解除合同通知，原告也于同日签收，如原告对解除合同书有异议，应在解除合同通知书送达之日起三个月内起诉，但原告立案时间远超过三个月，原告请求确认解除合同通知无效的诉讼请求应不予支持，购房合同已经解除，不应再向原告告履行第二项诉讼请求。
被告李凯波辩称，阳光花苑8号楼占用的土地系安泰置业公司土地，安泰置业公司按面积向其收取配套费，其建设8号楼须经安泰置业公司初审，由安泰置业公司与购买方签订购房协议，并最终以安泰置业公司与购买方签订的正式协议为准。原告诉称的入会时间、签订买卖合同时间及交纳房款情况均属实。因原告未按照该购房协议约定交付房款，经其与安泰置业公司协商，由安泰置业公司向原告下达了解除合同通知书，并非安泰置业公司应其要求出具的解除合同通知书。该解除合同通知书于2014年6月17日送达原告，原告未在法律规定的三个月内向法院提起诉讼，该解除合同通知书已于2014年6月17日生效。原告与安泰置业公司签订的购房协议已经于2014年6月17日解除，原告第二项诉讼请求不可能继续履行。故应驳回原告的诉讼请求。
原告提供的证据有：1、入会申请书一份。
2、2010年6月19日被告李凯波出具的收取其80200元房款的收据复印件一张。
3、2010年8月1日被告李凯波出具的收取其70000元车库款收据一张。
4、2013年7月被告李凯波与其签订的协议1份。
5、2013年9月4日被告李凯波出具的收取其25000元配套房款的收到条一张。证据1-5证明其和被告形成房屋买卖合同关系，其购买了被告安泰置业公司开发的位于济源市安泰置业有限公司阳光花园8号楼东单元4楼东房的住房一套，原告缴纳房款的情况以及李凯波保证于2013年8月底交房，如不能交房愿承担违约责任。
6、2013年9月5日其与被告安泰置业公司签订的购房协议一份。
7、2013年9月5日被告安泰置业公司出具的80200元的收据一张。
8、2013年9月5日被告安泰置业公司出具的26740元的收据一张。
9、2013年9月5日被告李凯波出具的证明一份。
10、2013年9月5日其给被告李凯波出具的保证复印件一份。证据6-10证明被告安泰置业公司认可被告李凯波的所有代理行为，承担其和被告李凯波签订房屋买卖合同约定的权利和义务，被告安泰置业公司已收取其交纳的40%房款，剩余房款由被告李凯波垫付，其在被告交房后向被告李凯波支付本金及利息。
11、2013年12月17日被告李凯波和安泰置业公司给其发送的通知一份。
12、2014年6月17日被告安泰置业公司给其送达的解除合同通知一份。证明证据11和12自相矛盾，被告安泰置业公司2014年6月17日送达的解除合同通知无效，另证据11可以证明其给李凯波出具的保证的真实性，该保证在李凯波处，另该通知也可以证明被告安泰置业公司对李凯波原先所有的代理行为均予以认可。
被告安泰置业公司对原告提供的证据1-5的真实性无法确定，但认为其公司知道该事实，该组证据不能证明李凯波代表其公司与原告签订房屋买卖协议；对证据6-8的真实性无异议；对证据9、10不清楚；认为证据6-10不能证明其公司认可李凯波的代理行为，李凯波仅是以其公司名义，最终房款也归李凯波所有，虽房款收据换成其公司，但配套房以及车库房的收据依然在李凯波手中，也说明其公司与李凯波之间不存在代理关系；对证据11、12的真实性均无异议，但认为证据11不仅不能证明李凯波代表其公司，反而可以证明李凯波系借用其公司名义，还证明原告的违约行为，解除合同通知有效。
被告李凯波对原告提供的证据1-5的真实性均无异议，但认为证据4系签订于原告与安泰置业公司签订正式协议之前，双方签订了新的协议对交付房款又重新进行了约定，该协议已经失去效力；对证据6-8的真实性无异议，可以证明房屋最终是由安泰置业公司与原告签订购房协议，双方应当按照购房协议约定履行义务；对证据9的真实性无异议，但认为原告未按照该证明办理贷款手续，也未再继续交纳房款，原告已违约，后安泰置业公司才与原告解除购房协议；对证据10的真实性有异议，认为没有见过；对证据11、12的真实性均无异议，但认为可以证明原告在2013年9月5日后未再向其或安泰置业公司交纳过房款，原告已违约，另证明解除合同通知系其和安泰置业公司的一致决定，证据12可以证明原告的起诉已超过法律规定的三个月的期间，原告诉讼请求依法不应予以支持。
二被告均未提供证据。
本院认证如下：原告提供的证据1-5、9，被告李凯波对证据的真实性均无异议，可以证明本案案件事实，本院均予以采信；证据6-8、11、12，二被告对证据的真实性均无异议，可以证明本案案件事实，本院均予以采信；证据10，系复印件，被告有异议，不能确认证据的真实性，本院不予采信。
根据原被告诉辩意见和以上有效证据，本院确认以下案件事实：2010年6月19日，被告李凯波以被告安泰置业公司阳光花苑购房俱乐部名义与原告签订一份阳光花苑购房俱乐部入会申请书，约定原告申请预留济源市阳光花苑（济源市济渎大道新市委党校对面）8号楼二单元4层东户房屋一套，预留房源建筑面积127.31平方米（待换合同时以市房管局测定面积为准），预留房源本阶段销售价格2198元／平方米，总房款279827元，优惠后预留房源总房款267350元，会员首交会费额度80200元，当日已交会费金额80200元，收取首交会费后，视为已交纳预留房源定金，原告所选定房源不得出售他人，俱乐部有义务为原告预留至转签正式购房合同，原告所交会费（预留房源定金）在原告购房时可直接抵冲首付购房款，交房时提供房产证，如有争议，双方协商解决或提交济源市仲裁委员会裁决，申请书加盖阳光花苑8号楼项目部专用章。同日，被告李凯波给原告出具一份收据，载明收到原告阳光花苑8号楼二单元4层东户80200元。2013年7月，原告和被告李凯波签订一份协议，约定8号楼于8月底由原告向被告李凯波交纳总房款65%，由被告李凯波将所有款项交给安泰置业公司，并由安泰置业公司开具购房收据，原告在安泰置业公司开具的购房收据上签订同意后，被告李凯波将钥匙交给原告，同时保证交房时通水、通电，天燃气在交房后三个月内开通，若不按时交房，被告李凯波给付原告每户5000元／月，原告保证在安泰置业公司办理好小区相关建设手续和公积金、房贷手续后，一个月内配合安泰置业公司办理公积金、房贷手续，如原告不配合办理相关公积金或房贷手续，被告李凯波有权收回房屋，另行销售，凡被告李凯波备注办理公积金、房贷的住户，被告李凯波先期按照银行同期公积金或房贷利率贷款给原告，原告每月按时向被告李凯波交纳本金和利息，如原告需要办理公积金和房贷60%-70%的，原告办好公积金和房贷手续后，被告李凯波退还原告相应25%-40%房款，原告补齐房款后，由被告李凯波负责提供房产证。2010年8月1日，被告李凯波以阳光花苑8号楼项目部名义给原告出具一份收到车库款70000元的收据，并注明车库全价85000元。2013年9月4日，被告李凯波给原告出具一份收据，载明收到原告配套房款25000元。2013年9月5日，原告和被告安泰置业公司签订一份购房协议，约定，第一条、被告安泰置业公司将位于阳光花苑8号楼东单元四层东户的房屋出售给原告，1、房屋建筑面积127.31平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积13.34平方米，以房管局的实测面积为准，所交房款多退少补；2、房屋单价为2100元／平方米，房款267350元，首付房款30%，第二批房款在主体完成前付35%，第三批房款在竣工验收合格后三日内付30%，剩余5%房款在交钥匙前付清，住房公积金贷款一次性汇入被告安泰置业公司账户，如原告不能按时交纳房款，协议终止，被告安泰置业公司有权追索相关损失；第二条、被告安泰置业公司负责提供原告办理房产证和土地使用证的相关手续和证件，并协助原告办理房产证和土地使用证，费用由原告承担；第四条、房屋正式交付后，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费由原告承担；第六条、协议未尽事宜协商不成，由房屋所在地人民法院管辖。同日，被告安泰置业公司给原告出具收到8号楼东单元4楼东户会员费80020元和26740元的收据各一张，并注明可抵房款，被告李凯波给原告出具一份证明，载明待原告配合安泰置业公司办理好所有贷款手续，还清欠款，其无条件将公司出具的余款收据给付原告，如因房价过低，致使税务局无法开具发票、无法办理房产证所产生的问题，由其全部负责。2013年12月17日，二被告给原告送达一份通知，载明原告办理的阳光花苑8号楼东单元4楼东户，2013年9月5日在安泰置业公司办理好相关交房手续，并与李凯波签订保证，在此后三个月内，没有如期偿还所欠李凯波房款的本金和利息，二被告多次让步后，依然带领不明真相群众，长期寻衅滋事，无理取闹，为个人谋取更大利益，因原告所签订的所有协议已违约，现二被告一致决定将此房视为自动退房，按协议约定有权收回此房，另行销售。2014年6月17日，被告安泰置业公司给原告送达一份解除合同通知，载明因原告未按双方签订的购房协议第一条第2项约定足额交纳房款，现向原告发出解除合同通知，并收回房屋。
本院认为，根据《中华人民共和国民法合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民法合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，原告收到被告安泰置业公司送达的解除合同通知是2014年6月17日，双方亦未约定异议期间，但原告向本院起诉的日期是2014年12月25日，已超过三个月内向人民法院起诉的异议期，故原告要求确认被告安泰置业公司2014年6月17日给其送达的解除合同通知无效的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。原告要求二被告向其交付济源市阳光花苑8号楼东单元4楼东户的住房、车库及配套房的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，本院不予审理。依照《中华人民共和国民法合同法》第九十六条第一款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民法合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
驳回原告卢佳的诉讼请求。
案件受理费200元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。
审 判 长 常维帼
人民陪审员 张 桀
人民陪审员 杨 珉
二〇一五年六月八日
书 记 员 张丽琴