浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉南民初字第3453号
原告：胡培玉。
委托代理人：徐明福、张倩。
被告：浙江中成实业有限公司。
法定代表人：董利华。
委托代理人：金宏伟、过佳瑜。
原告胡培玉与被告浙江中成实业有限公司（以下简称中成实业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告胡培玉的委托代理人徐明福、张倩，被告中成实业的委托代理人金宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡培玉起诉称，2013年11月4日原、被告签订商品房买卖合同四份，由原告向被告购买“中港城紫澜别墅”四套商品房以及相应车库，分别是第38幢1号房、39幢3号房、40幢2号房、12幢2号房，总价为1450万元。同日，原、被告又签订预售商品房回购协议，约定被告应在上述四套预售商品房的预售合同网签备案和预售登记完毕之日起满一年后五日内（即自2014年11月5日至2014年11月10日），付清本协议下文约定的全部款项后，将该房产撤销网签备案、预告登记后将产权人变更为被告，执行该房产的回购，原告必须全力予以配合办理。被告于商品房买卖合同签订满一年之日起五日内支付原告回购余款1000万元。被告未履行本协议约定任何一项义务的，原告有权选择以下方式：1.解除本协议。2.要求被告继续履行本协议，每拖延一日，应支付原告每日逾期履行违约金10万元直至被告履行完每期应承担的义务。原告于2013年11月4日向被告支付了全部购房款1450万元，被告出具收条。现房产回购期限已满，被告至今未支付回购余款1000万元，原告多次催讨未果。原告认为，原、被告签订的商品房买卖合同、预售商品房回购协议均合法有效。原告已支付了全部购房款，被告未按照约定执行房产回购义务。原告为了维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即支付回购余款1000万元及违约金19万元（按照本金1000万元，月利率1.9%自2014年11月5日暂计算至2014年12月4日，之后继续计算至被告付清之日）、诉前保全费5000元，共计1019.50万元；2.本案诉讼费由被告承担。法庭审理时，原告变更诉讼请求为：1.判令被告继续履行商品房买卖合同，将“中港城紫澜别墅”四套商品房及相应车库交付原告，并办理房产过户手续，并以已付总房款为基数按照每日万分之二作为计算违约责任的依据；2.本案诉讼费及诉前保全费5000元由被告承担。
被告中成实业答辩称，原、被告签订商品房买卖合同情况属实，双方签订的商品房回购协议，被告未能找到相应的文本，但从原告提供更多文本看，实际上是商品房买卖合同的补充，约定了解除商品房买卖等事宜，现原告主张继续履行商品房买卖合同，实际上对预购协议的解除。合同履行过程中，被告向原告返还了510万。原告并未付清购房款项，故被告没有义务向原告交付房屋。
原告为了证明其主张，向法庭提供下列证据：
1.商品房买卖合同，证明原、被告于2013年11月4日签订了四份商品房买卖合同，原告向被告购买四套房屋及相应车库，双方对权利义务进行了约定。
被告质证后认为，对上述证据真实性无异议，但被告未付清购房款，故原告没有交房义务。
2.收条，证明被告于2013年11月4日向原告出具收条，证明已经收到原告支付的购房款1450万元的事实。
被告质证后认为，对上述证据的真实性无异议，但认为涉案房款金额巨大，不能仅仅凭借一份收条就证明被告已收到了全部购房款。
3.放弃工程款优先受偿权承诺书，系房屋实际施工人王国良出具的，证明涉案房屋已基本完工。
被告质证后认为，对上述证据的真实性、合法性及关联性均有异议。
4.房屋预告登记证明，证明原告已将购买的上述房屋进行了预告登记。
被告质证后对上述证据的真实性无异议。
5.函及快递查询单，证明原告在2015年1月16日向被告发函，要求被告将上述房屋交付原告并办理交房手续。
被告质证后陈述未收到上述函，对其真实性有异议。
6.照片若干，证明涉案房屋附近房产被告已经交付业主装修使用，故推定涉案房屋业已具备交付条件，被告应履行交房义务。
被告质证后认为，对上述证据的真实性及关联性有异议。
7.预售商品房回购协议，证明被告支付原告的510万元并非购房款，而系回购房产的回购保证金。
被告质证后认为，上述回购协议原告提供的系复印件，被告对其真实性有异议；从内容上看，上述回购协议是对商品名买卖合同的解除的约定，现原告要求继续履行商品房买卖合同，故应继续履行向被告支付房屋的义务。
法庭审理中，被告提供下列证据：
1.中国工商银行客户存款对账单，证明被告于2013年11月4日、2013年11月5日共计分三次归还原告购房款510万元。
原告质证后，对上述证据真实性无异议，但认为原告已经履行了全部付款义务，被告退还的款项并非购房款，而系基于另外的法律关系退还原告款项，上述证据与本案无关联性。
经审核，对原告提供的证据1、2、4、5及被告提供证据的真实性均予以认定，上述证据形式合法、内容真实，且与本案有关联性，予以认定；对于原告提供的证据3，真实性无法确认，且与本案无关，不予认定；对于证据6，鉴于原告提供的系复印件，被告对其真实性未予以确认，该照片上反映的内容与本案缺乏关联性，故不予认定；对于原告提供的证据7，原告提供的系复印件，被告虽对其形式持有异议，但认为上述协议的内容系双方就商品房买卖合同解除达成的补充协议，故对于上述证据的真实性本院予以认定。
经审理，本院认定案件事实如下：2013年11月4日原、被告签订商品房买卖合同四份，约定由原告购买被告开发建设的四套别墅，分别系中港名都38幢1号房、39幢3号房、40幢2号房及紫澜苑12幢2号，四套别墅总价款1450万元，由原告在订立合同当天一次性付清，被告应于2014年11月28日前将符合合同约定的房屋交付原告，并于2015年5月28日前取得上述商品房的土地、房屋权属证书并交付原告。若被告未能按照约定交付房屋，逾期不超90天的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房屋万分之一的违约金，合同继续履行；若逾期超过90日的，原告有权解除合同，也可以选择继续履行合同；原告要求继续履行的，合同继续履行，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。
同日，原、被告双方签订预售商品房回购协议，约定原告向被告购买了上述四套别墅，并已支付全部购房款，现被告向原告回购上述别墅，被告应在上述四套别墅的预售合同网签备案和预告登记之日起满一年后五天内（即自2013年11月5日至2014年11月10日）行使商品房回购，包括付清全部款项、撤销网签备案、预告登记或将产权人变更为被告。回购的具体方式如下：原告接到被告书面和电话通知后五日内配合被告撤销预售合同网签备案和预告登记，若发生撤销预售合同网签备案和预告登记不能的，原告应配合被告将房产所有权转移至被告名下，期间所产生的税费由被告承担。房产回购总价款为1690万元，被告于上述四套商品房预售合同网签备案和预告登记之日支付原告回购首期履约保证金450万元，于2013年11月至2014年10月期间，分别于2013年11月5日、2014年2月5日、2014年5月5日、2014年8月5日前向原告支付房产回购当即履约保证金60万元，于商品房买卖合同签订满一年之日起五天内支付原告回购余款1000万元，上述履约保证金冲抵应付回购款。若被告未履行上述约定义务的，则原告可以选择解除本协议，且原告收取的保证金作为被告违约金予以赔偿，不予退还；原告亦可要求被告继续履行本协议，被告每拖延一日，应支付原告每日逾期履行违约金10万元直至被告履行完毕每期应承担义务（当即保证金、回购余款），并应承担原告收取违约金时产生的税费等。
另查明，2013年11月4日，原告分两次向被告账户支付购房款共计1450万元，被告于同日向原告出具收条，表明收到原告支付的购房款项。同日，被告分两次向原告账户汇入款项共计450万元，并于次日又向原告账户汇入“往来款”60万元，共计汇入510万元。
本院认为，本案中原、被告之间订立的四份商品房买卖合同系双方当事人真实系意思的表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。双方订立的预售商品房回购协议与上述商品房买卖合同相互独立，不构成主从合同，双方应各自按照两份协议的约定履行相应的义务。现原告已按照合同约定向被告完成了支付购房款的义务，被告理应向被告履行交房房产的义务。至于被告主张的已返还原告510万元购房款，则系被告履行回购协议的义务，故对于被告抗辩原告未付清房款的意见本院予以采纳。现合同约定的交房期限已届满，被告在法庭阐述原告购买的房屋已具备竣工验收条件，且原告表示接受房屋现状并自愿承担房屋未经验收交付产生的风险，故对于原告要求被告交付上述房屋的主张，本院予以支持。至于原告主张被告协助办理上述房屋的过户手续，现被告自认上述房屋中紫澜苑12幢2号目前产权登记在被告名下，其余房屋尚未办理初始登记，且原告亦未能提供证据证明上述房屋已全部具备过户条件，故被告应协助原告办理紫澜苑12幢2号的过户手续，由于条件尚未成就，故对于原告就其余房屋的过户主张本院不予支持。由于双方合同约定了被告迟延交付房屋的需承担的违约责任，故对于原告要求被告按照该约定支付违约金的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告浙江中成实业有限公司将中港城紫澜别墅38幢1号房及汽车库、39幢3号房及汽车库、40幢2号房及汽车库、紫澜苑12幢2号交付原告胡培玉，并协助原告胡培玉办理紫澜苑12幢2号的过户手续，过户产生的税费按照国家规定负担；
二、被告浙江中成实业有限公司支付原告胡培玉逾期交房违约金（以1450万元为基数，按照每日万分之二的利率，从2014年11月29日计算至本判决确定的履行日止）
上述一、二两项均于本判决生效后十日内履行完毕。
三、驳回原告胡培玉的其他诉讼请求。
如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费82970元，由被告浙江中成实业有限公司负担。
诉前财产保全费5000元，由被告浙江中成实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 成剑斌
审 判 员 白 燕
人民陪审员 鲍 嘉
二〇一五年八月四日
书 记 员 姚李燕