江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第00825号
上诉人（原审原告、反诉被告）连云港市梓渊物业管理有限公司。
法定代表人卢迪，该公司经理。
委托代理人王绪霞，该公司员工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）谭道君。
委托代理人姜海燕。
委托代理人韩善武，江苏公善民律师事务所律师。
上诉人连云港市梓渊物业管理有限公司（以下简称梓渊物业公司）因与被上诉人谭道君物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）海商初字第1124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月1日立案受理后，依法于2015年5月15日公开开庭进行了审理，上诉人梓渊物业公司的委托代理人王绪霞、被上诉人谭道君的委托代理人姜海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梓渊物业公司一审诉称，谭道君系园林花园小区业主，梓渊物业公司系该小区的物业管理企业，从2013年1月至2013年12月谭道君欠物业费等共计1433元，经催要未果，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令谭道君给付物业费1433元（143平方米＊0.55元每月每平方米＊12个月＋公用电费60元＋电梯维护费用430元），诉讼费用由谭道君承担。在案件审理过程中，梓渊物业公司称2013年上半年按100%收取物业费，2013年下半年按70%收取物业费共计1218.73元。
谭道君一审辩称，梓渊物业公司的主张与客观事实不符，答辩人已经于2012年12月2日向梓渊物业公司缴纳了2013年上半年的物业费。答辩人并未收到书面通知催缴。梓渊物业公司按照0.55元每平方米收取的物业费，但是梓渊物业公司没有达到三级标准进行服务，小区垃圾成堆，乱堆乱放，公共场所进行广告出租，小区绿化变车位，因梓渊物业公司未履行合同义务，答辩人不应缴纳物业费。2013年7月1日至2014年1月1日，答辩人没有住在涉案房屋。
谭道君一审反诉称，2013年初，园林花园小区5号楼一门面房被租给一位商人开设KTV。梓渊物业公司为了能收取物业费和其他费用，在明知道娱乐场所不能开设在居民楼内和居民区附近，却同意和默示该商人进行粗暴的装修，而且KTV装修过程中却将二楼面向小区内侧的外墙砸开，声称是安装消防通道，实际上给小区的居民带来了重大安全、消防隐患，梓渊物业公司擅自将小区公共绿地划为停车位，并对外出租收取租金，我于2014年4月20日缴纳了960元的租金，梓渊物业公司应当退还。请求判令梓渊物业公司返还收取的车位费960元，诉讼费用由该公司缴纳。
梓渊物业公司一审辩称，如果到期后谭道君不愿意租用车位就不用再租用了，已经缴费的车位，因谭道君已经正常使用了，就不能再退了。
原审法院经审理查明，2012年7月27日，梓渊物业公司与连云港市园林花园业主委员会签订《物业管理服务合同》一份，合同约定：“服务内容包括公用绿地、花木等的养护与管理，公用环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生，交通与车辆停放秩序的管理；住宅有电梯0.55元／月／每平方米，公用水电费50元／户／每年，露天机动车位，甲方依每车位80元／个／每月标准，按年收取；电梯的运行费用，包括电梯定期常规保养、电梯年安全检测、零星配件和维修等费用由使用人的业主及用户按年分摊收取，电梯的运行电费另计。物业公司协助业主委员会妥善处理遗留问题，制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为。本合同的期限为两年，自2012年7月1日至2014年6月31日止。”
原审法院另查明，谭道君系连云港市海州区园林花园5-1-302室房屋的业主，涉案房屋面积为143平方米。谭道君未缴纳2013年1月1日至2013年12月31日的物业服务费等费用。2013年1月1日至2013年6月30日，谭道君居住在上述房屋中，2013年7月1日至2013年12月31日，谭道君未居住在上述房屋中。
原审法院还查明，梓渊物业公司收取了谭道君车位费960元，该车位系在绿化带里，小区内垃圾乱放现场严重，车辆停放管理混乱。
原审法院认为，梓渊物业公司与连云港市园林花园业主委员会签订《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。谭道君作为小区业主应当根据合同的约定交纳物业服务费用，经梓渊物业公司催缴后，谭道君未交纳相应的费用，应承担民事法律责任。关于谭道君应当交纳的物业服务费的数额，原审法院认为：第一，根据《物业管理条例》的相关规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中物业服务合同约定，梓渊物业公司的服务内容包括公用绿地、花木等的养护与管理，公用环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生，交通与车辆停放秩序的管理等。第二，依据双方的举证及陈述可以证实，小区内绿地变停车场、车辆停放管理混乱、小区存在垃圾乱丢的情况。因此，虽然按照合同约定，谭道君应当支付2013年1月至2013年12月的物业服务费及公用水电费，但基于梓渊物业管理缺位，未能完全履行合同义务的原因，应酌情扣除合同约定应交物业服务费用的20％，即谭道君应当向梓渊物业公司交纳物业服务费及公用水电费2013年上半年为（143平方米×0.55元每月每平方米×12个月＋50元＋430元）／2＊80%=569.52元，因2013年下半年涉案房屋空置，故2013年下半年应当缴纳的物业费用为（143平方米×0.55元每月每平方米×12个月＋50元＋430元）／2＊70%＊80%=398.66元，合计968.18元。对于谭道君辩称的其已经缴纳了2013年上半年的物业费的辩解意见，原审法院认为，其未提供充分证据证实其辩解意见，故对该辩解意见不予采信。
对于谭道君反诉的要求梓渊物业公司返还收取的车位费960元，原审法院认为，梓渊物业公司收取的谭道君的车位费系在绿化带中划出的车位，根据合同约定梓渊物业公司应当尽到对公用绿地、花木等的养护与管理，而非利用绿化带收取车位费，故对谭道君的该反诉请求依法予以支持。对于梓渊物业辩称的，绿化带中的车位系之前遗留的，而非其公司所划的辩解意见，本院认为，根据涉案物业合同约定梓渊物业公司应当制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，而非利用遗留问题赚取利益，故对该辩解意见，本院不予采信。据此，原审法院根据《物业管理条例》第三十五条、第三十六条第一款、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决如下：一、谭道君于判决生效后十日内给付梓渊物业公司物业管理等费用968.18元。二、梓渊物业公司于判决生效后十日内返还谭道君车位费960元。
本诉案件受理费50元，由谭道君负担。反诉案件受理费25元，由梓渊物业公司负担。
上诉人梓渊物业公司不服一审判决，上诉称：一审法院认定事实不实。一审法院仅凭被上诉人提供的几张照片就认定涉案小区环境脏乱差、垃圾遍地飞，上诉人管理不善，严重不实。上诉人收取涉案车位费是代替小区业主委员会收取，该车位费均经过相关部门批准，一审法院认定上诉人代收车位费违法，证据不足。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人谭道君答辩称：上诉人的上诉理由无事实和法律依据。第一，依据《物业管理条例》的相关规定，物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供完善的物业服务。上诉人收取业主的物业费是按照连云港市普通住宅物业公共服务内容三级标准进行收费的，但是上诉人的物业服务远远达不到三级的标准，小区内垃圾乱堆、车辆停放管理混乱、公共场所进行广告出租、小区内绿化变成停车场等待，答辩人当庭提供了相应的照片予以佐证，而且小区内其他业主的陈述也能予以证实。因此，一审法院对上诉人服务不到位认定正确。第二，上诉人收取答辩人车位费应予返还，上诉人收取的车位费系在绿化带中划出的车位，根据合同约定上诉人应当尽到对公用绿地、花木等的养护与管理，而非利用绿化带收取车位费。而且，依据《物权法》的相关规定，小区内的公用绿化带属于业主的共有财产，上诉人无权改动为停车位，更无权收取停车费。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为，一审审理过程中，谭道君提供的照片显示涉案小区楼道墙面有诸多涂划污渍、地面垃圾堆放无人清理等管理不到位的情形，上诉人在庭审中对照片的真实性并无异议，故本院对上诉人称已尽到管理义务并未管理不善的上诉意见不予采纳。梓渊物业公司上诉称车位费是代业主委员会收取，且是经过批准的，但未提供代为收费的证据，也未提交谭道君家车位符合规划可以收费的证据，本院对该上诉意见不予采纳。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75元（梓渊物业公司已预交），由上诉人连云港市梓渊物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万红英
代理审判员 程 艳
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 武 圣
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。