江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1529号
上诉人（原审原告）归艳。
上诉人（原审被告）胡本平。
委托代理人徐丽，江苏水城律师事务所律师。
委托代理人高天野，江苏水城律师事务所律师。
上诉人归艳、胡本平因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0661号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年4月27日，原审原告归艳（乙方）与原审被告胡本平（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定归艳向胡本平承租本市石路太平坊28号一楼左侧店面，租期自2013年4月10日至2014年4月10日，年租金为38000元，押金8000元，水电费2500元（预付）；双方还约定押金于合同期满时退还，如归艳违约，押金不得退还。合同签订后，胡本平将上述房屋交付归艳使用，归艳于2013年3月预交房租38000元、水电费2500元、押金8000元。其中2500元包年水电费，无需按实结算。
2013年10月1日，讼争房屋三楼发生水管爆裂，导致归艳承租的房屋被水浸泡。
2013年10月4日，归艳因房屋被水浸泡事宜向胡本平发出通知函一份，告知其房屋被水浸泡的事情并要求其维修并赔偿损失。胡本平于2013年10月5日收到上述通知函，但并未进行维修亦未赔偿。嗣后，归艳搬离讼争房屋，胡本平在2013年11月初知悉归艳已经搬走。
另查明，讼争房屋所在的石路太平坊28号房屋产权人为谢春华及其配偶周艳。2008年1月20日，胡本平与谢春华签订租赁合同承租了石路太平坊28号，合同租期至2013年1月20日，双方约定租赁期间若胡本平擅自将房屋转让或转借的，谢春华有权解除合同。上述租赁合同租期届满后，双方仍旧按照原合同约定履行，但并未续签书面租赁合同。案件审理中，谢春华出具情况说明确认其与胡本平之间的租期延续至2019年1月，且其对胡本平将讼争房屋转租给归艳的事宜予以默许。
以上事实有原审原、被告之间《房屋租赁合同》复印件、原审被告与谢春华之间《房屋租赁合同复印件》、接处警工作登记表、通知函复印件、苏州市房屋权属登记簿、房屋产权证复印件、照片、录音资料、视频资料、情况说明及当事人庭审陈述在卷证实，原审法院予以确认。
原审原告归艳诉称：2013年4月27日，原审原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由原审原告向原审被告承租苏州市石路太平坊28号一楼过道左侧店面。2013年10月1日，原审原告的店面被水浸泡，损失严重，但是原审被告一直怠于维修且拒绝对原审原告的损失进行赔偿，原审原告于2013年10月4日发函至原审被告处，要求维修并赔偿损失，但是原审被告拒不维修房屋，导致原审原告合同目的无法实现侵害了原审原告的权益。另外，原审被告并非讼争房屋的实际产权人，而是其从案外人谢春华处承租而来，且其与谢春华的合同中明确载明其无权转租此房屋。为维护原审原告合法权益，现起诉至法院，要求判令解除原审原、被告间的房屋租赁合同；判令原审被告返还原审原告剩余房租19000元、预付的水电费1250元、押金8000元，共计28250元。
原审法院认为，第一，原审原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，虽然合同签订时原审被告胡本平与产权人谢春华之间的书面租赁合同已经到期，且胡本平与谢春华约定胡本平不得转租，但事后谢春华出具的关于续租及默许转租的情况说明补正了胡本平转租房屋时存在的权利瑕疵，故原审原、被告之间的《房屋租赁合同》成立且有效，双方应按约履行合同义务。
第二，原审原告归艳无法依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定以其不能实现合同目的为由要求解除租赁关系。作为需要将租赁房屋用于经营的承租人，归艳在承租之初，未对租赁房屋的权属等事宜详尽了解，未尽到必要的注意义务，责任在其自身；归艳主张因租赁房屋被水浸泡导致无法继续经营，然从其提供的照片和双方庭审陈述可以看出，房屋被水浸泡后仅仅对装饰装修和内部存放产品等造成了损坏，并未对房屋自身安全等造成影响，仅需对遭受损坏的装修进行维修后即可正常经营，故归艳以房屋遭到水浸泡导致不能实现合同目的而要求解除合同，无事实依据，原审法院难以支持。
第三，原审原、被告间系房屋租赁关系，现承租人归艳作为租赁合同特征履行方明确表示不愿意继续履行合同，且已搬离租赁房屋，而胡本平也已于2013年11月初知悉归艳搬走的事实，故双方间的房屋租赁合同无继续履行之可能性，原审法院认为双方间的租赁关系已于2013年11月1日实际解除。一方面，从双方通话录音中可以看出，归艳在搬离之前曾向胡本平表达了解除合同的意思表示并实际搬离，故根据《合同法》第一百一十九条的规定，胡本平自知晓归艳搬离之日起即应承担止损义务；另一方面，因归艳无法定或约定的理由解除合同，理应承担胡本平合理寻租期的租金损失。结合讼争房屋的地理位置及一般商业用房的寻租期，原审法院酌定讼争房屋寻租期为2个月，即归艳应承担2个月的租金，胡本平应返还归艳多支付的租金10555元（即自2013年11月1日起剩余的未使用租金16889元-2个月租金6334元）。对于归艳主张的8000元押金，因归艳实际属违约解除合同，根据双方合同约定该押金不予退还，故对归艳该诉讼请求原审法院不予支持。对于归艳提前预付的2500元水电费，双方庭审确认此系包年水电费，而约定的租期因合同解除并未履行完毕，故胡本平应当返还其多支付的水电费1111元（2500元÷2-2500元÷12个月÷30天×20天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定，判决如下：一、原审原告归艳与原审被告胡本平之间的《房屋租赁合同》自2013年11月1日起解除。二、原审被告胡本平于本判决生效之日起10日内返还归艳房屋租金、预付水电费共计11666元。案件受理费750元，减半收取375元，由原审原告归艳负担200元，原审被告胡本平负担175元。
上诉人归艳不服上述民事判决，向本院提起上诉称：2013年10月1日，本人的店面被水浸泡，损失严重。本人于2013年10月4日发函给胡本平，要求维修并赔偿损失，但是胡本平一直怠于维修且拒绝赔偿，导致合同目的无法实现，侵害了本人权益。
综上，原审法院所做判决的依据有误，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
上诉人胡本平不服上述民事判决，向本院提起上诉称：
一、归艳虽然在2013年11月搬走，但是归艳搬走并不完全等同于解除合同。归艳没有书面通知本人解除合同，本人的止损义务无从谈起。本人即使要履行止损义务也是从收到原审法院的应诉通知书即2013年12月25日起算。归艳提供的录音材料来源非法，不能印证录音中交涉的人就是本人，故不能采信。录音中没有解除合同的明确意思表示，双方没有达成统一的条件方案。
二、对于服务行业有旺季和淡季，用水用电不稳定。原审法院按天折算水电费对本人不公平。
三、原审法院判决认定的两个月的寻租期有失公允，且应考虑春节长假因素，本人认为从2013年12月25日起算3个月为宜。归艳作为违约一方，应赔偿本人损失并受到相应的惩罚。
综上，原审法院未查清本案事实，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
二审查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。归艳主张因租赁房屋被水浸泡导致无法继续经营应承担举证责任，其提供的照片证明力不足，不能证实因水浸泡导致涉案合同根本目的无法实现，原审法院未予支持归艳该主张符合证据认定规则。从归艳提供通知函及录音材料中，明确表达了归艳要求解除涉案租赁合同的意思表示，结合涉案房屋的实际使用状况判断，胡本平2013年11月初知悉归艳搬走，原审法院认定双方之间的房屋租赁合同无继续履行可能性，涉案租赁合同于2013年11月1日实际解除并无不当。作为违约方，归艳应承担向胡本平赔偿损失的责任。双方在涉案合同中约定若归艳违约不予退还押金。从判决结果总体上衡量，原审法院给予2个月的寻租期，并认定不退还押金尚属合理，亦足以弥补胡本平的损失。在双方未提供承租方具体使用水电费情况下，原审法院以包年水电费进行折算亦属合理。
综上，上诉人归艳、胡本平的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费925元，由上诉人归艳负担750元，由上诉人胡本平负担175元。本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年七月八日
书 记 员 黄 婷