江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04648号
上诉人（原审被告）苏州金鼎礼品有限公司，住所地苏州市姑苏区人民路1023号709室。
法定代表人张慧强，执行董事。
委托代理人张巍，该公司员工。
被上诉人（原审原告）南昌苏昌贸易有限公司苏州分公司，住所地苏州市姑苏区人民路1023号。
负责人曾瑜，总经理。
委托代理人夏玉峰，江苏平和成律师事务所律师。
上诉人苏州金鼎礼品有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2015）姑苏民五初字第00326号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：本市人民路1023号永霖大厦701、702、703、704、705、707、714、715、716、717、718室房屋所有权人为南昌苏昌贸易有限公司。
2014年，原审原告与原审被告签订房屋租赁合同一份，约定原审被告向原审原告承租本市人民路1023号永霖大厦701、702、703、704、736、705、707、715、716、717、718房屋，建筑面积584.57平方米，租期1年，自2014年4月1日至2015年3月31日止，月租金17537元，租金按季支付，先付后用，另外，合同还约定承租方在租赁期间需要提前退租的，则视为违约；如出租方房屋另有他用的，需要收回房屋的，应提前三个月通知承租方。合同签订后，原审原告依约向原审被告交付了房屋。
2015年3月，因原审被告拖欠租金，原审原告将其诉至法院，要求原审被告支付拖欠的租金，原审法院于2015年5月7日作出民事判决书，原审被告不服提起上诉，该判决至今未生效。
2015年3月31日，租赁合同到期后，双方未续签合同，原审被告亦未向原审原告支付租金。
审理中，双方一致确认合同中约定的736室房屋实为714室房屋，另外，合同到期前原审被告拖欠的租金至今未付。原审被告陈述租赁房屋目前仍由其使用。
上述事实，由原审原告提供的房屋租赁合同、苏州市房屋权属登记簿、民事判决书以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告南昌苏昌贸易有限公司苏州分公司诉称：原审被告一直租赁原审原告公司所有的本市人民路1023号房霖大厦701、702、703、704、736、705、707、715、716、717、718房屋，原审被告多次拖延支付租金、水电费及物业管理费。原审原告依法将原审被告诉至法院，2015年5月7日，法院依法判令原审被告支付原审原告租金，然而时至今日，原审被告仍未支付。双方的房屋租赁合同于2015年3月31日到期。综上，原审原告诉至法院，请求判令：一、原审被告支付原审原告房屋使用费（按原租金标准17537元／月，自2015年4月1日计算至实际迁出之日止）；二、原审被告立即迁出所租赁之人民路1023号永霖大厦701、702、703、704、736、705、707、715、716、717、718房屋；三、诉讼费用由原审被告承担。
原审法院认为，原审原、被告双方签订的房屋租赁合同依法成立、有效，双方均应按约履行各自的义务。本案中，双方的房屋租赁合同于2015年3月31日届满，双方未续签合同，原审被告亦未再向原审原告支付租金，原审被告理应于租期届满之日从租赁房屋迁出，故原审原告要求原审被告迁出租赁房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于房屋使用费的问题。原审法院认为，原审被告于租期届满后未迁出租赁房屋而是占用至今，势必给原审原告造成相应的租金损失，现原审原告按照原租金标准17537元／月要求原审被告支付租期届满之后至迁出之日的房屋使用费，未超出法律允许的范围，于法有据，原审法院予以支持。
关于原审被告抗辩认为原审原告的主体不适格的问题。原审法院认为，租赁合同并未载明签订日期，原审被告也无证据证明合同签订之日为原审原告公司成立之前。至于原审被告认为适格主体是南昌苏昌贸易有限公司，原审法院认为，南昌苏昌贸易有限公司分公司系南昌苏昌贸易有限公司的分支机构，双方系同一关系。故原审被告的该抗辩意见，无事实依据，原审法院不予采纳。
关于原审被告抗辩原审原告自2015年开始均未向原审被告开具发票的意见，原审法院认为，双方合同并未约定开具发票系租期届满迁出房屋的前提条件，并且原审被告亦未提供证据证明确已支付2015年开始的租金，故原审被告的该抗辩意见缺乏事实依据，原审法院不予采纳。
关于原审被告抗辩租赁期满后原审被告一直继续使用租赁房屋，原审原告未提出异议，原租赁合同应继续有效的意见。原审法院认为，原审被告不仅拖欠租期内的租金，而且合同到期后也未支付租金，显然违反诚实信用的合同原则，原审原告先后两次提起诉讼，自可视为对原审被告提出了异议，故原审被告的该抗辩意见，原审法院不予采纳。
关于原审被告抗辩依原租赁合同约定，出租方需要收回房屋的，应提前3个月通知的意见，原审法院认为，合同所约定的提前三个月通知系在租期内提前收回房屋的情况，并不适用于合同到期的情况，故原审被告的该抗辩意见，无合同依据，原审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，原审法院判决如下：一、原审被告苏州金鼎礼品有限公司于本判决生效之日起十日内从本市人民路1023号永霖大厦701、702、703、704、705、707、714（736）、715、716、717、718室房屋迁出。二、原审被告苏州金鼎礼品有限公司于本判决生效之日起十日内按每月17537元的标准向原审原告南昌苏昌贸易有限公司苏州分公司支付自2015年4月1日起至原审被告实际迁出之日止的房屋使用费。案件受理费676元，减半收取338元，由原审被告苏州金鼎礼品有限公司负担，于本判决生效之日起十日内支付给原审原告南昌苏昌贸易有限公司苏州分公司。
上诉人苏州金鼎礼品有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、被上诉人未提供发票原件导致上诉人不能抵扣企业所得税，应在判决金额中扣除。根据房屋租赁管理办法第十四条的规定，被上诉人应提供房屋出租备案登记材料。合同期满后上诉人继续使用涉案房屋被上诉人未提出异议，解除合同未提前通知。双方关于拖欠租金事宜已经法院调解达成协议，涉案租赁合同不存在解除事由。2015年初，上诉人对房屋进行装修时，被上诉人的负责人及工作人员在场帮忙，未提出解除租赁合同。苏州永霖大厦管理公司主张的卫生间拆除押金是上诉人装修押金，费用由被上诉人统一催讨，可见被上诉人对上诉人的装修明知且允许。
综上，原审法院认定事实不清。请求二审法院撤销原审判决，依法改判继续履行合同。
被上诉人南昌苏昌贸易有限公司苏州分公司二审辩称，原审法院认定事实清楚，我方认可一审判决。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，开具发票、房屋租赁合同备案属于行政部门管理范围，不影响上诉人支付租金义务。涉案租赁合同到期后，双方未能达成新的租赁约定，被上诉人要求上诉人迁出涉案房屋，解除涉案租赁合同意思表示明确且合法有据，依法应予支持。原审法院按照租金标准计算房屋使用费判决结果并无不当。针对拖欠租金达成调解协议并非双方达成新的租赁协议。双方当事人在租赁合同到期后就租赁期限未能达成新的约定，出租方有权解除租赁合同，上诉人对房屋进行装修不影响被上诉人作为出租人的合同解除权。
综上所述，上诉人苏州金鼎礼品有限公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费676元，由上诉人苏州金鼎礼品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年十二月三日
书 记 员 毛莉莉