湖南省怀化市中级人民法院行 政 判 决 书（2015）怀中行终字第73号上诉人（原审原告）刘明彬。委托代理人李光家，湖南五溪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）辰溪县人民政府。住所地辰溪县辰阳镇。法定代表人周详，县长。委托代理人杨泽武，辰溪县人民政府法制办副主任。原审第三人金永方。上诉人刘明彬因与被上诉人辰溪县人民政府及原审第三人金永方土地行政登记一案，不服辰溪县人民法院（2015）辰行初字第7号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2000年7月11日，湖南省辰溪县湘西副食水果批发城有限责任公司与第三人金永方签订了协议书，就所欠烟酒、饮料款为购房抵押款达成协议，限定该公司只能在金永方批发部拿烟款15万元作为住房抵押款，其余款全部拿酒、饮料款作为抵扣，抵完为止，以上款额都按实际结算多退少补。2003年6月10日，湖南省辰溪县湘西副食水果批发城有限责任公司与第三人金永方签订了一份烟酒结算协议，因湖南省辰溪县湘西副食水果批发城有限责任公司欠第三人金永方烟酒款15万元，将其湘西副食水果批发城3号楼二间门面作为该款给金永方。2003年6月12日，湖南省辰溪县湘西副食水果批发城有限责任公司与第三人金永方签订了一份销售门面合同书，第三人金永方购买湖南省辰溪县湘西副食水果批发城有限责任公司3号楼4、5号门面，共计15万元。第三人金永方取得门面后，于2003年6月20日向辰溪县国土资源局递交了变更该门面土地使用权的申请报告和相关材料，经辰溪县国土资源局审查，2003年6月24日被告辰溪县人民政府为第三人金永方颁发了湘西副食水果批发城3号楼4、5号门面的土地使用权证。2003年5月19日，该院在审理湖南省邵东县第三建筑工程公司与湖南省辰溪县湘西副食水果批发城有限责任公司工程承包合同纠纷一案时，应杨运成、姜纯剑（案外人）的申请，下达了（2003）辰法保字第21号民事裁定书，查封了湖南省辰溪县湘西副食水果批发城有限责任公司水果批发城1号楼和3号楼的门面，该裁定书于2003年5月21日送达给辰溪县房地产局，但没有同时送达给辰溪县国土资源局。2003年7月3日，该院将（2003）辰法保字第21号民事裁定书和（2003）辰法协字第21号协助执行通知书一并送达给辰溪县国土资源局，要求停止办理湖南省辰溪县湘西副食水果批发城有限责任公司水果批发城土地使用证过户手续，但被告已于2003年6月24日为第三人金永方颁发了该3号楼4、5号门面的土地使用权证，致使该门面查封未能实现。其后，该院在处理湖南省辰溪县湘西副食水果批发城有限责任公司水果批发城资产时，因3号楼4、5号门面土地使用权属第三人金永方，故未能通过拍卖程序处理。2005年1月13日、1月19日，该院分别向辰溪县国土资源局和辰溪县房产管理局送达了（2003）辰民一初字第153-7号民事裁定书和协助执行通知书，要求将湘西水果批发城3号楼4号门面土地使用权证和房产证变更给原告刘明彬，2005年1月26日原告刘明彬取得房屋所有权证，因该4号门面土地使用权证被告已颁发给第三人金永方，致使辰溪县国土局资源局未能协助执行。另查明，辰溪县湘西副食水果批发城3号楼4号门面由第三人金永方占有、使用、管理至今。原审法院认为：被告登记给第三人金永方3号楼4号门面的土地使用证，该行政行为必须有法律依据才能作出。湖南省辰溪县湘西副食水果批发城有限责任公司与第三人于2000年签订了烟酒抵购房款的协议，根据此协议，2003年6月10日双方再次签订协议，将烟酒款以辰溪县湘西副食水果批发城3号楼二间门面作为该款给金永方，2003年6月12日，辰溪县湘西副食水果批发城有限责任公司根据上述两份协议与金永方签订《销售门面合同书》，将辰溪县湘西副食水果批发城3号楼4、5号门面出售给金永方。上述合同的签订属于双方真实意思表示的民事行为。金永方向被告要求办理辰溪县湘西副食水果批发城3号楼4、5号门面的土地使用权转让登记，被告经审查为其办理了辰溪县湘西副食水果批发城3号楼4、5号门面的土地使用权证，该证在该院下达保全裁定之前就已经办理完毕，在办理土地使用权证的过程中，金永方没有过错。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。《土地登记规则》第三十七条规定：土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记。本案中，被告在金永方未进行房产变更登记发证，就为金永方办理土地使用权转让登记，属于程序违法。在该院下达保全裁定之前，金永方已经取得辰溪县湘西副食水果批发城3号楼4、5号门面的土地使用权，属于善意取得，在该行政行为未撤销前，该院将该门面抵扣给申请执行人，致使原告刘明彬取得4号门面的房屋产权证，损害了善意取得该门面土地使用权的第三人金永方的利益。参照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记。虽被告为第三人的登记行为存在程序违法的性质，但撤销该登记会损害善意第三人的利益，故不应撤销被告为第三人金永方的登记行为。因本案涉及不动产登记，起诉期限为20年，故对被告及第三人提出的原告起诉超过诉讼期限的意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款（一）项的规定，判决：一、被告辰溪县人民政府为第三人金永方颁发的国有土地使用证程序违法；二、驳回原告刘明彬的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告辰溪县人民政府负担。判决宣判后，刘明彬不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定第三人取得争议门面的土地使用证系善意取得，因而认定其土地使用证不能撤销，这一观点是错误的。不动产的善意取得是指在不知道涉案不动产产权有争议的情况下案外人按合法程序取得不动产的房产证和土地使用证。本案第三人明显不符合这一规定；二、原审判决以第三人办理土地使用证在先为由认定其土地使用证不能撤销是错误的。原审判决认定事实基本正确，但适用法律错误，处理错误，故请求二审法院依法撤销（2015）辰行初字第7号行政判决第二项，改判撤销辰溪县人民政府颁给金永方的争议门面的土地使用证。辰溪县人民政府辩称：一、金永方善意取得在先，刘明彬通过法院保全措施取得在后，法院应当维持善意取得者的合法权益；二、上诉人对关于对《土地登记规定》要求土地使用权登记前应当先进行房屋所有权登记的理解错误，房屋所有权登记并非土地使用权登记的法定前置程序；三、刘明彬取得涉案门面房屋所有权违反法律规定。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。金永方述称：一、对涉案土地地上建筑物（门面）的管理属于善意取得，应受到法律保护；二、刘明彬房屋产权属于非法取得，应予以撤销。本院对原审法院采信的证据没有异议，经审理查明的案件事实与原审判决认定的事实无异。本院认为：本案的土地登记行为发生在2003年，应当适用《土地登记规则》的规定。《土地登记规则》第三十七条规定：土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记。本案中，被上诉人在金永方未提供涉案门面的房屋所有权证的情况下，为金永方办理土地使用权登记，明显违法。然而，2003年6月24日金永方在取得辰溪县湘西副食水果批发城3号楼4、5号门面的土地使用权之前，已与原始房屋所有权人签订了烟酒抵购房款的协议、《销售门面合同书》，并以烟酒款抵购房款的方式支付了对价，房屋已实际交付给金永方。此后，金永方实际占有使用该门面房，客观上已取得了涉案房屋的事实物权，按法律规定，金永方应到房产部门办理涉案房产的产权登记手续后，才取得法律上的房屋所有权。而上诉人刘明彬在2005年1月26日基于司法执行变卖程序才取得了涉案房屋的房屋所有权证。从而出现了涉案房产事实物权与法律物权相通冲突，房产证与土地使用证不同主体持有的矛盾局面。根据本案的实际情况，涉案房产双方当事人应选择正确的法律途径来维护各自的合法权益。因此，原审判决确认辰溪县人民政府为金永方颁发的国有土地使用证违法并驳回刘明彬的其他诉讼请求的处理是恰当的，依法应予以维持。但以善意取得的法律事由不准确，应予纠正。故上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由刘明彬负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖尊启审 判 员  周 晓代理审判员  李容容二〇一六年一月二十一日代理书记员  肖丽红法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以不开庭审理。第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；