包头市九原区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包九原民初字第1081号
原告（反诉被告）薛联中，男，1955年5月20日出生，汉族，公务员，现住包头市。
被告（反诉原告）李巍，男，1985年6月29日出生，汉族，个体工商户，现住包头市。
委托代理人赵云，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。
委托代理人王强，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。
原告（反诉被告）薛联中诉被告（反诉原告）李巍租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）薛联中、被告（反诉原告）李巍及其委托代理人赵云、王强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告薛联中诉称，2013年5月1日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合司约定：“租赁期限从2013年5月1日起至2020年4月30日止”；租金为6万元，从第二年开始在第一年合同价格基础上每年递增租金5000元，租金支付方式为：“乙方（被告）应于合同签订同时一次性缴纳全年租赁费。余后几年的租金在每年4月30日前一次性付给甲方（原告），迟延缴纳租金视为自动解除合同，甲方有权收回房屋”，所以，双方签订租赁合同后，原告依约履行了自己的合同义务，而被告未能依约履行支付租金的义务，就拖欠租金事宜，原告已多次和其协商催要，但均催讨无果。综上所述，原告认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，原告向被告提供符合要求的房屋，被告理应依约及时向原告支付租金。但是被告拒不支付租金至今，严重损害了原告的合法权益。原告为了维护自身的合法权益，诉至法院，请求法院判令被告立即腾退租赁房屋；判令被告支付原告租金21600元，实际使用从2014年7月1日至10月31日（如果延后退房，另行追加租金）；诉讼费用由被告承担。
被告李巍辩称，一、原告不是适格主体。原告陈述房本所有权人为民乐公司并非原告薛联中，原告是否有权出租房屋无法从诉状及原告陈述中了解清楚；二、原告陈述内容与事实不符，实际租赁期限应从2013年7月1日开始计算，截止2020年6月30日；三、原告提供的房屋不符合正常使用条件，存在房顶漏水、漏电短路等无法正常使用的情况，且提供的锅炉无法正常使用，从而导致本案被告在经营期间每月多支付电费数千元的损失；四、原告租金计算错误，原告起诉期间曾通过违法渠道查封被告正在经营的租赁房屋，导致被告无法正常经营，因此应从违法查封之日起不能重复计算租金（10月份以后）。现在事实是争议的房屋原告已经出租给了别人，原告要求腾退房屋与事实不符；原告的行为已使房屋租赁合同无法实际履行。原告让被告交租金，被告要求与原告修改合同，要求原告维修房屋，原告不同意。被告要求原告提供租赁房屋的座落号，原告没提供。
反诉原告李巍诉称，2013年5月，反诉人在经被反诉人同意的情况下与田连和签订了房屋转租合同，用于经营浴场，并向其支付了一年的租金3万元整，之后用两个月的时间对本为毛坯的房屋进行了全面装修，共支出3O万元左右。但田连和因个人涉嫌诈骗于2013年7月份潜逃，至今下落不明，被反诉人不认可反诉人支付租金的行为，于2014年7月提出重新签订合同的要求，年支付租金变为6万元，且每年递增5OOO元。反诉人因已经对房屋进行了全面装修，为减少损失，不得已按其要求签订了《房屋租赁合同》。在租赁期间，因房屋屋顶漏水严重，继而导致电线漏电，造成重大安全隐患，严重影响反诉人的经营，反诉人多次找被反诉人协商，但被反诉人拒不履行维修义务。反诉人认为被反诉人提供的房屋不符合正常使用条件，不应收取租金，而应从具备正常使用条件之日起计算租金，但被反诉人在违约的情况下又直接起诉到法院并申请将反诉人经营的房屋进行了查封，直接导致反诉人无法正常经营，无法取回属于反诉人的财物，且其查封财物价值远远超过反诉人应支付的租金数额，给反诉人造成重大经济损失。因此，基于以上事实，请求法院判令被反诉人返还反诉人存放在租赁房屋内的全部财物；判令被反诉人支付反诉人装饰装修物已形成附合部分的残值损失共计80000元；本案所有诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告薛联中辩称，我从来没有听反诉人说过房屋漏水，进而导致漏电的事情，我把反诉人起诉至法院才听说房屋漏水、纯粹是无中生有。我也没有让法院查封了反诉人经营的房屋。我于2013年11月将李巍诉至九原区人民法院，达成了（2013）包九原民初字第1120号民事调解书，在这次诉讼中反诉人没说一句房屋漏水漏电、房屋不具备正常使用条件的话，而是满口答应于12月3日前给付完毕。另外反诉人还提出让我支付装修物形成附合部分的残值损失共计8万元，装修问题我们在租赁合同中没有约定。反诉人故意拖延时间给我造成损失，为减少我的损失，我于2014年l1月3日对反诉人一直锁着的房屋进行了公证保全。未经本人同意，反诉人擅自改变房屋结构，给房屋造成重大安全隐患，我保留要求反诉人恢复原状进而赔偿我相关损失的权力。
经审理查明，2013年5月1日，原告与田连和签订了一份《租房协议》，同日被告与田连和签订了一份《合作协议》，田连和开始装修该租赁房屋，不久后与田连和失去联系，2013年7月1日，被告拿着《合作协议》找到原告，经协商，原告与被告在原《租房协议》的基础上稍加改动，签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限为2013年5月1日至2020年4月30日；租金为每年6万元，以后每年递增5OOO元；租金支付方式为：合同签订同时一次性缴纳全年租赁费。以后的租金在每年4月30日前一次性付给原告。2013年11月，原、被告双方因租金问题发生纠纷，原告将被告李巍诉至九原区人民法院，双方达成调解，本院出具了（2013）包九原民初字第1120号民事调解书。之后，被告李巍未能依约支付以后产生的租金，拖欠租金21600元（2014年7月1日至10月31日）。原告于2014年l1月3日对本案涉及的租赁房屋内的物品进行现场保全公证。原告诉至法院，请求法院判令被告立即腾退租赁房屋；判令被告支付原告租金21600元，实际使用从2014年7月1日至10月31日（如果延后退房，另行追加租金）；诉讼费用由被告承担。被告租赁房屋后进行了装修，并于2014年10月30日向本院提出反诉，请求法院判令被告返还原告存放在租赁房屋内的全部财物（11台电视机及机顶盒、床10张、床垫10个、写字台2个、台灯5个、地毯300多平方米、电视柜11个、三人沙发1个、两人沙发1个、茶几1个，床头柜14个、冰箱1个、上下铺床4个、消毒柜1个，对讲机4个，椅子12把，洗浴沙发11个、大小灯具40个、暖气片24组、监控摄像头4个、电脑1台、热水器11个、套装门、马桶7个，洗脸池7个、铝合金门1个、铝合金窗户2个等等）；判令被告支付原告装饰装修物已形成附合部分的残值损失共计8万元；本案所有诉讼费由被告承担。
以上事实，有原告、被告当庭陈述、原告提交的田连和和李巍的合作协议、李巍的报案材料、薛联中和田连和及薛联中和李巍签的协议、短信记录、欠条一份、调解书一份、房产证、国土使用证、赛汗街道办事处证明、购房协议、公证书、公证处制作影像碟、被告提交的证人王某某的证言、建材销售记账单、张庆生证明、套装门收据、灯具收据、暖气设备采购单、购置酒店用品收据、房屋租赁合同、设备款及安装费收据在案佐证。
本院认为，原、被告共同签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，被告李巍依法应该按照合同约定及时支付2014年7月1日至10月31日的租金21600元（（60000＋5000）÷12×4）。原告要求被告腾退租赁房屋，由于原告已经对出租房屋内的物品进行了保全公证，且已经将租赁房屋再次出租，该项诉讼请求已经实现。被告李巍主张租赁房屋漏水漏电，导致其无法正常营业，证据不足，本院不予采信，被告以此作为拒付租金的理由，本院不予支持。李巍要求薛联中返还存放在租赁房屋内的全部财物，该请求不违反法律规定，本院予以支持，具体种类、数量以公证书现场工作记录载明的为准。反诉原告要求反诉被告支付其装饰装修物已形成附合部分的残值损失共计8万元，由于双方在签订协议时，没有对装修问题进行约定，发生纠纷时，双方又不能达成补充约定，由于承租人即本案被告（反诉原告）李巍违约（未及时支付租金）导致合同解除，因此对反诉原告请求的装饰装修物已形成附合部分的残值损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、被告李巍给付原告薛联中2014年7月1日至10月31日的租金21600元。
二、反诉被告薛联中返还反诉原告李巍存放在租赁房屋内的全部财物，具体种类、数量以公证书现场工作记录载明的为准。（详见物品清单明细）
三、驳回原告薛联中的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告李巍的其他诉讼请求。
以上内容，于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费340元（原告薛联中已预交），由被告李巍负担，反诉案件受理费1950元（反诉原告李巍已预交），由反诉原告李巍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
本判决确定的履行期间届满后，申请执行的期间为二年。
审 判 长 杨晓峰
代理审判员 要建霞
人民陪审员 康 鹰
二〇一五年二月二十六日
书 记 员 马雁红
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
附：物品清单明细
一、物品个数依次从小到大排列
1、正门有LED电子显示屏1个，塑料盆1个，手电筒1个，新飞电热水壶1个，大理石台面柜台1个，水池1套，卫生洁具1套，长方形木制床1张，柜子1个，插板1个，墙上镶柜子1个，空工具箱1个，矿泉水1桶，被褥1套。
2、应急照明灯2套，床单2张，单人沙发2个。
3、监控器3套，椅子3把，两层洗漱架3个，玻璃杯3个，整理盒3个，钟表3个。
4、高靠背单人床4张，被罩4张，洗脸池4套。
5、高靠背双人床5张，灭火器5个，座便器5套，单人夏凉被5床，镜子5面。
6、小果盘6个，抽纸盒6个，烟灰缸6个，塑料垃圾箱6个。
7、电视7台（三星18英寸液晶电视1台，skyworth牌液晶电视1台，三星牌液晶电视机4台，24英寸老式康佳电视机1台），机顶盒7个。
8、电视柜8个，遥控器8个，新飞电热水器8台，淋浴器8个。
9、茶几10个（大理石台茶几7个，圆形木茶几1个，圆茶几1个，玻璃茶几1个），被子10床。
10、电动足疗躺椅11套（每套上有枕巾和毛毯），小矮墩子11个，景色画框11幅。
11、床头柜12个。
12、枕套13个，带纱帘的窗帘13套。
13、塑料垃圾桶14个。
14、浴巾17条。
15、锁着的更衣柜20个。
16、拖鞋21双。
17、枕头25个。
18、灯29个（吸顶灯14个；照明灯1个，节能灯4个，装饰灯3个含灯泡，屋顶节能灯2个并进行了吊顶，落地灯1大2小，台灯2个）。
二、其他物品
1、墙上有各种营业执照。