福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）荔民初字第1828号
原告张黎明，女，1973年10月3日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市荔城区。
委托代理人潘碧霞，福建律海律师事务所律师。
被告莆田市金高威房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰街道拱辰居委会。
委托代理人吴国章，福建壶兰律师事务所律师。
委托代理人黄艳玲，福建壶兰律师事务所律师。
原告张黎明因与被告莆田市金高威房地产开发有限公司（以下简称金高威公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月3日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月18日公开开庭进行审理，原告张黎明的委托代理人潘碧霞、被告金高威公司的委托代理人黄艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张黎明诉称：2004年5月，原告向被告购买坐落在荔城区拱辰街道浅水湾荔苑小区6号楼A梯702室的套房一套。2006年4月29日，双方签订了《商品房买卖合同》一份。合同约定：一、原告购买的商品房为浅水湾小区6号楼A梯702室，建筑面积为165.78平方米，套内面积为150.21平方米，公摊面积为15.57平方米，购房款每平方米人民币（以下币种均同）1918元。总价款为317966元；二、原告购买的房屋由被告至迟在2007年1月1日交付原告使用，若被告逾期不超过90天交付的，按原告已付购房款的日万分之三由被告支付给原告逾期交房违约金；三、双方合同约定被告自交房之日起180天内，应当将原告所购房屋的房产证和土地证等权属证件办理完整并交付原告使用。若被告无法在约定的交房后180天内办理房产和土地两证完整交付原告取得，则由被告按原告已付购房款总额的日万分之五向原告支付逾期办证违约金。上述合同签订后，原告依法全部履行合同约定的义务，而被告于2007年3月20日才通知原告办理交房手续，逾期交房整整79天，更为恶劣的是，被告直至2012年5月7日才办理完国有土地使用证，逾期办证达到1691天，这明显违反了双方的约定，构成了违约。综上所述，原告认为，被告没有依合同约定办理房地产权属证书，违约时间达1691天，依双方合同约定，应支付原告逾期交房违约金5406元，逾期办证违约金268840元。原告仅要求被告支付逾期交房违约金5406元，逾期办证违约金按照房屋总价款的30%计算，即95389元，但被告拒不支付，请求判令：1、被告承担自2007年1月1日起至2007年3月20日止逾期79天交房的违约金5406元2、被告支付逾期办证违约金95389元。
被告金高威公司辩称：1、原告的诉求已经超过诉讼时效，2014年4月份向法院提起诉讼，超过诉讼时效，故应当驳回原告诉求。2、原告请求的违约金明显过高，应当调整，违约金只能以原告预交的办证总额为基数按照银行存款利率计算。第一、本案不存在被告金高威公司逾期办证的违约问题，即使存在逾期办证事实，双方没有约定逾期办证应承担的违约责任。第二、原告不存在因逾期办证的损失问题。根据最高人民法院关于《合同法》的司法解释和关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释的规定，违约金应当以主张违约金一方造成实际损失为基础，若没有损失，就不存在违约金问题。因此，原告应当就其主张的被告违约逾期办证有造成其实际经济损失进行举证，否则，请求被告支付违约金不能成立，但原告并没有提供任何其损失的证据。原告关于其因被告逾期办证造成损失的陈述，根本不能成立，原告购房的目的就是为了自住，不是用于炒房，即使后来拟用于炒房，原告并没有告知或通知被告公司，故被告金高威公司无需对此担责；即使原告拟用于炒房，但所购房产也一直处于涨价状态，原告从中赚取巨额的房产溢价款，根本就没有任何损失。第三、原告请求的违约金明显过高，应予调整。原告交付购房款以后获得了房屋所有权，所以，对于交付的购房款，原告不但没有任何损失，反而赚取巨额房价溢价款，因此，就购房款而言，不应当作为计算违约金的基数，而合同却约定按已付购房款的日万分之五支付违约金，明显偏高且无事实依据，应予调整。如果说原告确实因为逾期办证造成损失，只可能存在因为提前预交了办理权属证书的费用而造成该笔费用的存款利息损失，所以，违约金只能以原告预交的办证费用总额作为基数，按照银行存款利率计算并调整本案的违约金。综上，原告诉求超过时效，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：1999年，被告金高威公司以有偿出让方式取得位于莆田市荔城区拱辰社区编号为莆国用字（1999）第Y9900424号地块的土地使用权。经批准，被告金高威公司在该地块上建设商品房，名称为浅水湾荔苑，建设工程规划许可证号为莆规荔建字2005-118，施工许可证号为荔建管证（2005）006号，商品房预售许可证号为（2005）莆房许字第068号。
2006年4月29日，原告张黎明与被告金高威公司订立《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定原告以总价款人民币317966元向被告购买浅水湾荔苑小区第6幢7层A梯702号房，被告应在2007年1月1日前向原告交付经验收合格的商品房。若被告超过九十日逾期交房，原告要求继续履行合同的，应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日应向原告支付已交付房价款的万分之五的违约金。被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意遵照逾期交房的违约责任计付违约金。《补充协议》第二十七条约定：“出卖人统一办理产权证，出卖人为买受人办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》时如需买受人签章，买受人应在收到出卖人通知之日起十日内积极给予协助；……。”第二十八条约定：“办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》时，需缴纳的税费均由买受人承担；委托出卖人代办的，出卖人应在房屋交付前按届时的收费标准一次性向买受人代收税费款，买受人须予以协助。”合同签订后，原告于向被告支付了购房款317966元。2010年1月13日被告退还给原告面积差款921元。2007年3月20日被告通知原告办理房屋交付手续，2007年4月13日，原告与被告办理房屋交接手续，并向被告交纳了办理房屋权属证书的相关费用10700元。2010年3月24日，被告为原告该房屋办理了莆房权证荔城字第L2010026**号《房屋所有权证》，2012年5月7日，被告为该房屋办理了莆国用（2012）第J01282号《国有土地使用证》。案经本院主持调解，因被告不同意调解，致无法调解。
上述事实，有原、被告陈述及原告张黎明提供的《商品房买卖合同》一份、《关于莆田浅水湾荔苑商品房买卖合同的补充协议》一份、福建省莆田市不动产转让（销售）专用发票二张、收款收据四张、交费清单一份、接房指南一份、《房屋所有权证》一份、《国有土地使用权证》一份，被告金高威公司提供的领取房屋所有权证明细表一份、收款收据一份等证据在案为凭，经庭审质证及本院审查，予以认定。
本院认为：原告张黎明与被告金高威公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已按协议全部履行了付款义务。原、被告约定于2007年1月1日前交付房屋，但被告于2007年3月20日才通知原告办理交付手续，构成违约，应当支付违约金，但原告至今才起诉请求赔偿，已超过法定的二年诉讼期间，被告主张已超过诉讼时效，故对原告诉请被告赔偿逾期交房违约金的主张，本院不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》第二十七条的约定，被告应在2007年9月10日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告金高威公司逾期报产权登记机关备案，致2012年5月7日才办理了讼争房屋的《国有土地使用权证》，被告未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书，应承担违约责任。原、被告双方虽约定了违约金，但原告没有提供举证证实因被告逾期办证给其造成的损失情况，且客观上，原告购买该商品房是自住，被告的逾期办证行为，也没有给原告带来商品房交易方面的损失，被告亦提出约定的违约金过高，请求予以减少。本案原告的实际损失为逾期办证致其交纳的办证费的利息损失，故本案违约金酌情调整为按原告所交纳的办证费用总额10700元为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的方式为违约金。逾期办证的违约责任是基于合同违约而产生的一种责任，买受人请求出卖人支付违约金，属于债权请求权保护范畴，故应适用民法通则关于诉讼时效的规定。本案双方约定逾期办理房屋权属证书的违约金是按日计付，故诉讼时效应当分别每一日单独计算。《国有土地使用权证》已于2012年5月7日办理完毕，而其于2014年4月3日向本院提起诉讼，故其要求2012年4月3日之前的按日计付逾期办理房屋所有权证的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。被告金高威公司应支付原告自2012年4月3日起至原告取得《国有土地使用权证》即2012年5月7日止的违约金。原告张黎明请求合理的部分本院予以支持，请求不合理的部分本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告莆田市金高威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告张黎明逾期办理房屋权属证书自二○一二年四月三日起至二○一二年五月七日止，以原告张黎明所交纳的办证费用总额人民币一万零七百元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的百分之一百三十倍计算的违约金；
二、驳回原告张黎明的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币2316元，由原告张黎明负担人民币2266元，由被告莆田市金高威房地产开发有限公司负担人民币50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 黄元招
人民陪审员 黄秀清
人民陪审员 杨靖靖
二〇一四年六月二十日
书 记 员 蔡晶晶
附本案相关法律法规及执行提示
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。