上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第918号
原告（反诉被告）文馨餐饮管理（上海）有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人姜小山，总经理。
委托代理人姚志民，上海千志律师事务所律师。
委托代理人王亮，男。
被告（反诉原告）伟恒通（上海）有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人JEFFYUNLIANGZHAO，总经理。
委托代理人王龙杰，上海市万达律师事务所律师。
委托代理人张兰，上海市万达律师事务所律师。
原告文馨餐饮管理（上海）有限公司（以下简称文馨公司）诉被告伟恒通（上海）有限公司（以下简称伟恒通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告伟恒通公司在答辩期内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文馨公司诉称，2014年12月26日，原告与被告签订房屋租赁合同，租赁房屋位于上海市中山西路XXX号（兆丰环球大厦）1C1、1C2（以下简称系争房屋），并于2015年1月8日登记备案，租赁期自2015年1月1日至2017年12月31日，月租金为64，270.11元，其中2015年1月1日至2015年2月14日为免租期。2014年12月19日，原告向被告支付房屋租赁定金4万元，同年12月29日支付管理费押金8，155.4元、电费押金1，853.5元、2015年1月份水电费1，201.99元、2015年1月份单元管理费6，953.41元，同年12月30日支付租房保证金152，810.34元，同年12月31日支付装修工程质量保证金18，535元、办证押金40元、垃圾清运费741.4元、办证费10元、排污费250元、办证费10元、装修配合费1，853.5元等共计232，414.54元。原告与被告签订上述合同后，随即在2014年12月29日与上海真贤装饰设计工程有限公司签订了装修合同，装修总价款138，000元，并于2015年1月8日支付了首期装修款69，000元，现已停工，后又支付了31，000元。原告租赁被告场所为经营餐饮所用，被告相关人员明确告知原告办理分公司经营餐饮的证照不会有问题，并保证在同一大楼内已有相关餐饮企业运营，但事与愿违，原告在2015年1月5日收到上海市工商行政管理局下发的文馨公司中山西路分公司核名通知书，并持该通知书向徐汇区环保局申请环保审批时，环保局告知被告所出租经营场所的大厦没有餐饮油烟气排放专用通道，不符合有关规定，不能经营餐饮企业，不予审批。之后原告不断和被告沟通此事，但没有妥善解决。原告认为被告在签订房屋租赁合同时隐瞒关键事实，未明确告知原告该场所不能经营餐饮业务，最终导致合同客观上难以履行。为防止损失扩大，原告委托律师于2015年2月9日向被告发出律师函告知立即终止租赁合同，处理相关赔偿事项，但被告拒绝履行。原告无奈提起诉讼，要求判令：1、判令原、被告的房屋租赁合同自2015年2月9日解除；2、被告退还原告租房保证金192，810.34元（含2014年12月19日交纳的房屋定金40，000元）、管理费押金8，155.40元、电费押金1，853.50元、2015年1月份单元管理费6，953.41元、工程质量保证金18，535元、办证押金40元、装修配合费1，853.5元等，共计230，201.15元；3、被告赔偿原告装饰损失费10万元、公证费1，000元、邮寄费15元、租赁房屋备案登记费550元、排烟设备费4，，000元、电路线费330元，合计105，895元；4、被告承担违约金128，540.22元。
被告伟恒通公司辩称，被告并没有违约，原告签约前已查看房屋，当时已清楚大楼没有油烟管道，现场也没有燃气管道；根据有关规定，不涉及食品加工、不涉及油烟的小型餐厅等项目不需要环评；原告在租赁场所内承办餐饮，是原告的商业决策，但应考虑硬件与之匹配，我方物业没有污水处理、没有燃气管道和油烟管道，这种情形下应当决策合乎法律规定的餐饮项目，而非按照其主观想法选择想从事的餐饮类型；事实证明，被告出租单元的相邻单元有众多小型餐饮门店，小型餐饮在承租物业楼内可以开办。总之，被告在签订合同时并不存在隐瞒关键事实的情形，原告违约，故原告发的律师函是不生效的。为避免实际损失扩大，被告于2015年5月31日清场收回租赁房屋。退还的费用扣除被告反诉主张的部分，有剩余可以返还，不同意原告要求赔偿的诉讼请求。
被告伟恒通公司反诉称，基于答辩中所述事实，反诉要求：1、判令双方签订的租赁合同于2015年5月31日解除；2、文馨公司支付伟恒通公司拖欠的2015年2月15日至5月31日期间的租金222，392.20元，并支付滞纳金74，806.89元；3、文馨公司支付伟恒通公司拖欠的自2015年1月1日起至5月31日止的物业管理费29，866.48元、水电费2，755.12元、电费1，008.75元，并支付滞纳金5，048.9元；4、文馨公司支付免租期的租金96，405.16元；5、文馨公司支付伟恒通公司按照合同恢复房屋原状的实际费用77，833.55元；6、文馨公司支付伟恒通公司律师费23，000元；7、文馨公司支付伟恒通公司违约金128，540.22元。
反诉被告文馨公司辩称，所有损失都是伟恒通公司自行扩大的损失，应由其自行承担。文馨公司认可2015年5月31日由伟恒通公司收回系争房屋的事实。水费、电费以实际产生的截止到2015年2月9日计算。
经审理查明，伟恒通公司为系争房屋产权人，曾在网络等发布招租信息。2014年12月19日，文馨公司的王亮以个人名义与伟恒通公司洽谈租赁事宜，签订兆丰环球大厦保留拟租单元协议，并支付租房押金4万元，确定租房意向。同年12月26日，伟恒通公司与文馨公司分别作为甲、乙方签订《上海市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定乙方向甲方承租上海市徐汇区中山西路XXX号1C1、1C2建筑面积196.88平方米作为“综合”使用，甲方于2015年1月1日前交付房屋，租赁期自2015年1月1日起至2017年12月31日止，2015年1月1日起至2015年2月14日为免租期，装修期间免交租金，但须支付管理费和设施费用。租金按每日每平方米5.70元计，月租金64，270.11元，乙方应于每月壹日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则需按月租金的0.5%XXXXXXXX支付违约金。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金，为192，810.34元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方应在每日历月第一日或之前向兆丰环球大厦物业管理处支付管理费22元／平方米／月。乙方应自行承担其使用电和电话而发生的费用（即“设施费用”），租赁期限内，乙方逾期交付电费、电话费及管理费等费用，每逾期一天，则应按上述费用的0.5%XXXXXXXX支付滞纳金。租赁合同第九条（二）第2项约定“甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方家否的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。”其中，“致使不能实现租赁目的的”被划去，该部分上该有文馨公司的公章。租赁合同还约定，乙方在退租前应将所有房屋恢复到承租前状况并清洁干净，否则甲方有权不办理退租手续，并保留追讨乙方违约赔偿之权利，直至乙方完成上述工作。在此情况下，乙方应按预期归还房屋而承担本合同七（一）项下的责任。若乙方有九（二）条款项下规定的行为之一的，甲方除有权终止合同外并有权：……A.乙方应向甲方支付的相当于180天房屋租金的违约金；……E.因乙方提前退租和出现本合同规定的违约行为给甲方造成的其他损失和支付的合理费用。若甲方有九（二）条款项下规定的行为之一的，乙方有权终止合同，甲方应按相当于60天房屋租金向乙方支付违约金。乙方入住或开始装饰所租赁房屋后，即表明该房屋交付时不存在缺陷，缺陷是指：①房屋结构上有缺陷，影响安全使用。②房屋附属设施不全或已损坏无法正常使用。若乙方未经甲方同意中途擅自退租的，甲方有权没收乙方缴付的各项费用，包括但不限于预付租金、保证金、物业管理费，如前述费用和违约金仍不足于抵付甲方的损失，甲方仍有权向乙方追偿。租赁合同终止后（包括合同满自然终止，及由于乙方违约而提前解除合同），乙方腾退房屋并将承租房屋恢复原状事宜达成以下共识：乙方于租赁期满日前或在甲方终止本合同后的三个工作日内，将存放在房屋内的除属于甲方所有以外的所有物品撤离房屋，并将承租房屋恢复原状，乙方若无能力自行将承租部位恢复原状，则由甲方予以恢复，费用双方约定为2万元（每壹佰平方米），或甲乙双方协商确认费用。在租赁期间内，若发生乙方中途退租的情况，则乙方应将由于享受甲方给予的免租期而免于支付的租金本金返还给甲方。该租赁合同后附《兆丰环球大厦室内装修、设备标准》一份。
2014年12月29日，文馨公司向伟恒通公司支付管理费押金8，155.40元、电费押金1，853.50元，支付15年1月份代收水电费1，201.99元、15年1月份单元管理费6，953.41元；12月30日，文馨公司又支付租房保证金152，810.34元；12月31日文馨公司再支付工程质量保证金18，535元、办证押金40元，垃圾清运费741.4元、办证费10元，排污费250元、办证费10元、装修配合费1，853.5元。2015年1月8日，双方将系争房屋租赁合同办理登记。
2014年12月29日，文馨公司与上海真贤装饰设计工程有限公司（以下简称真贤公司）签订施工合同，约定系争房屋装修工程造价138，000元，总施工期为25天。2015年1月20日，伟恒通公司环球大厦物业管理处发回复函给文馨公司，收到贵司租用1楼C单元装修申请后，即进行了现场查看和认证，现将有关内容提供给贵司，请参阅。一、同意在外墙玻璃上安装一个灯箱，……二、同意在C单元南侧玻璃墙上新开一扇单扇门，……同意在C单元西侧玻璃墙最靠近D单元的上层玻璃改为防雨百叶排风口。厨房的排风功能应符合环保要求，并以不妨碍大厦其他客户正常办公为原则。……
之后，文馨公司在申请办理中山西路分公司营业执照过程中发现租赁房屋所在大厦没有餐饮油烟气排放专用通道，不符合经营餐饮企业的环保要求等，文馨公司在2015年2月6日与真贤公司协商停工，并终止施工合同。后文馨公司与伟恒通公司协商，伟恒通公司有关人员表示该大厦内只能做“轻餐饮”，无法满足文馨公司经营餐厅。
2015年2月9日，文馨公司委托律师发函给伟恒通公司，提出文馨租赁房屋为经营餐饮所用，贵司相关人员明确告知办理分公司经营餐饮的证照不会有问题，并保证在同一大楼内已有相关餐饮企业运营，但目前文馨公司向上海市工商行政管理局申请环保审批时，被告知该大厦没有餐饮油烟气排放专用通道，不能经营餐饮企业，不予审批。鉴于签订合同时，贵司刻意隐瞒履行合同的关键事实，导致现在合同客观上不能履行，现正式函告：即日起解除房屋租赁合同；归还保证金、管理费、电费押金等共计230，201.15元；赔偿装修损失138，000元；结清水电费、垃圾清运费、排污费等。同年2月15日，伟恒通公司委托律师复函，表示租赁合同签订时意思表示十分清楚，不存在任何歧义；贵方要求已远远超出正常合理界限，无法接受……我方提醒对方当事人应继续按合同约定履行。
同年5月16日，伟恒通公司以挂号信方式向文馨公司发终止函，通知文馨公司：1、根据租赁合同第9-2（六）和9-2（七）及补充条款第十六条之规定，终止租赁合同，根据补充条款第十五条，本终止函送达租赁房屋，租赁合同即行终止；2、贵方应自收到通知后，立即将房屋交还我公司；3、贵方应根据租赁合同及其补充条款承担违约责任，赔偿提前终止租赁合同给我司造成的损失。该终止函并附2015年5月租金存款通知单、拖欠租金及费用清单。审理中，文馨公司称并未收到此函件，确认2015年5月31日伟恒通公司自行收回系争房屋。
另查，伟恒通公司为本案诉讼聘请上海市万达律师事务所两名律师，支付律师服务费23，000元。
审理中，根据原、被告（反诉原、被告）的申请，经上海市高级人民法院委托，就系争房屋内房屋装修部分进行审价及对该装修部分恢复原状费用进行审价。经鉴定，装修工程（实际完成的部分）造价鉴定金额为67，031元，恢复工程造价鉴定金额为52，546元。文馨公司认为其实际支付的装修款为10万元，按10万元主张损失。伟恒通公司提供了公司工程部出具的恢复原状价格清单，主张恢复工程造价为77，833.55元。
上述事实，除双方当事人的一致陈述外，另有文馨公司提供的房屋租赁合同及补充条款，租房保证金收据、定金收据、其他费用收据及发票、上海市房地产登记证明、贵司装修申请的回复函、名称核准通知书、项目环境影响评价审批告知书、对话录音、律师函、施工合同、招租广告，伟恒通公司提供的招租广告、保留拟租单元协议、律师复函及快递凭证、终止函、租金催款单及租金物业管理费计算清单律师费发票及委托合同等证据，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。文馨公司在与伟恒通公司签订房屋租赁合同前，查看、考察了系争房屋，并签订保留拟租单元协议，支付定金。之后签订的租赁合同中约定，租赁房屋作为“综合”使用，合同附件中包括兆丰环球大厦室内装修、设备标准，交付房屋时文馨公司亦未提出任何异议，因此，伟恒通公司已履行如实向文馨公司披露系争房屋相关情况的义务，并按合同约定将租赁物交付，交付时得到文馨公司确认。文馨公司作为需要将租赁房屋进行餐厅经营的承租人，应于签订租赁协议前对房屋性质、状况，是否可用于餐厅经营等情况进行充分了解，以降低、减小因承租的房屋存在瑕疵导致无法实现其租赁目的的商业风险，但文馨餐饮在签订租赁合同前对此疏于了解，负有失察责任。本案租赁合同第九条第（二）款第2项的约定中，将“致使不能实现租赁目的的”一行字划去，由此可见，伟恒通公司对于租赁房屋是否能符合文馨公司的租赁目的是免责的。文馨公司以租赁房屋不能实现其开办餐饮的租赁目的为由要求解除租赁合同，没有法律及合同依据，文馨公司于2015年2月9日发的律师函不能产生单方解除合同的效力。在伟恒通公司明确表示不同意解除合同的情况下，文馨公司应当继续履行合同，并支付房租等。文馨公司要求确认租赁合同于2月9日解除，并要求伟恒通公司基于违约行为承担违约金及各类费用的赔偿责任，本院不予支持。
鉴于2015年2月9日律师函不发生终止合同的效力，无论承租人是否继续使用租赁物，均应当依照合同约定继续履行相关义务。文馨公司不付房租且提前撤离系争房屋的行为视为合同约定的提前退租，系根本性违约，伟恒通公司已在同年5月31日自行收回系争房屋，本院确认双方租赁合同于2015年5月31日解除。文馨公司应当支付2015年2月15日至5月31日期间的租金、物业管理费、水电费、电费等，逾期支付的，还应按照合同约定承担相应的违约责任。
合同法规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据原、被告（反诉原、被告）租赁合同补充条款第二十三条相关约定，乙方应当将承租房屋恢复原状，乙方若无能力自行恢复，则由甲方予以恢复，费用约定为2万元每壹佰平方米，或协商确认费用。现伟恒通公司主张恢复原状费用为77，833.55元，系其工程部单方出具的报价，并未与文馨公司协商确认，本院参照评估机构出具的造价鉴定意见予以判处。关于伟恒通公司主张的免租期租金及律师费，符合租赁合同第十六条及第三十二条的相关约定，本院亦予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）文馨餐饮管理（上海）有限公司与被告（反诉原告）伟恒通（上海）有限公司签订的房屋租赁合同于2015年5月31日解除；
二、原告（反诉被告）文馨餐饮管理（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）伟恒通（上海）有限公司支付2015年2月15日至2015年5月31日期间的租金222，392.20元、滞纳金74，806.89元；
三、原告（反诉被告）文馨餐饮管理（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）伟恒通（上海）有限公司支付2015年1月1日至2015年5月31日期间的物业管理费29，866.48元、水电费2，755.12元、电费1，008.75元；并支付上述三项费用的滞纳金共计5，048.90元；
四、原告（反诉被告）文馨餐饮管理（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）伟恒通（上海）有限公司支付免租期租金96，405.16元；
五、原告（反诉被告）文馨餐饮管理（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）伟恒通（上海）有限公司支付房屋恢复原状的费用52，546元；
六、原告（反诉被告）文馨餐饮管理（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）伟恒通（上海）有限公司支付违约金128，540.22元；
七、原告（反诉被告）文馨餐饮管理（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）伟恒通（上海）有限公司支付律师费23，000元；
八、原告（反诉被告）文馨餐饮管理（上海）有限公司已向被告（反诉原告）伟恒通（上海）有限公司支付的租房保证金、管理费押金、电费押金及其他押金、管理费共计230，201.15元可与上述第二、三、四、五、六、七项判决的金钱义务相冲抵；
九、驳回原告（反诉被告）文馨餐饮管理（上海）有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计4，135元，由原告（反诉被告）文馨餐饮管理（上海）有限公司负担；反诉案件受理费5，208元，由原告（反诉被告）文馨餐饮管理（上海）有限公司负担5，010元，被告（反诉原告）伟恒通（上海）有限公司负担198元；鉴定费共5，337元［由原告（反诉被告）文馨餐饮管理（上海）有限公司垫付3，000元，被告（反诉原告）伟恒通（上海）有限公司垫付2，337元］，由原告（反诉被告）文馨餐饮管理（上海）有限公司负担4，578元，由被告（反诉原告）伟恒通（上海）有限公司负担759元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 袁 欣
二〇一六年一月八日
书记员 胡琼天
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。