徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第0593号
原告陈某某。
委托代理人黄某、朱某，江苏彭城律师事务所律师。
被告孙某某。
委托代理人刘某某，江苏立志律师事务所律师。
委托代理人赵某某，江苏盛仪律师事务所律师。
原告陈某某与被告孙某某委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈某某及其委托代理人黄某、朱某，被告孙某某及其委托代理人刘某某、赵某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某某诉称，2003年，被告的单位集资建房，被告取得某某路某某某住宅房C#楼405室房产一套，原告与被告系多年的朋友关系，经原、被告双方协商，被告将该房屋转让给原告，由原告支付购房款25万元并承担办理房屋产权证书的费用。原、被告之间的转让协议成立后，原告分三次同被告一起到被告单位缴款203300元，被告于2004年11月29日向原告出具收据一份，载明原告交款数字以及原、被告之间的转让房产关系。待交最后一笔购房款时，被告违约，不让原告交纳。2005年8月份，被告取得C#楼405室房产。原告多次要求被告将房屋交付原告，以实现原、被告之间订立合同的目的。原告认为，原、被告双方之间形成委托代购关系，原告出资，被告代原告购买，但目前诉争房屋由被告占有，并且房屋权属证书登记在被告名下，被告置原告的合法权益于不顾。原告在2003年委托被告购买房屋时，当时的房屋市场价格为每平方米1700元，现在该房屋所处地段的房屋交易市场价在每平方米1.1万元以上，因被告的违约行为导致原告在当时丧失了以每平方米1700元购买房屋的机会，原告现在购买该地段的房屋需要支付每平方米1.1万元以上的价格，按照每平方米10000元计算原告的经济损失为（10000元－1700元）×149平方米（房屋面积）＝1236700元，扣除当时的购房成本20万元，原告的损失为1036700元。因此如果被告不能交付该房屋，被告应退还原告购房款20万元并赔偿经济损失1036700元。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、依法判令被告向原告交付该房屋，并协助办理该房屋的产权变更登记。2、如被告不能交付该房屋，被告应退还原告购房款20万元并赔偿经济损失1036700元。
被告孙某某辩称，1、被告从未与原告协商转让房产，也从未收到原告的20万元房款，对原告提出的《房款收据》，被告并不清楚，也从未在上面签字。原、被告之间也不存在委托代购关系，即使存在委托代购关系，因涉案房屋土地为划拨土地，委托代购关系也应无效。2、被告于2003年5月，与单位签订购房协议，先后五次向单位交纳购房款，合计25万元，且被告于2008年、2009年办理了房屋的各项产权证书，至今在该房屋居住十年。3、原告提出从2004年交给被告20万元，但到2009年原告从未向被告主张房款或房屋之事，原告的主张已超过诉讼时效。4、原告提出的《房款收据》即使是真实的，属于债权纠纷，与原告提出的物权请求权也没有关联性。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供了《房款收据》一份和原、被告两家的合影照片一张，被告质证认为《房款收据》上签名字迹“孙文元”非本人所写，房号系原告自己填写，该收据背面的记载的内容系原告自己书写。合影照片真实性无异议，但不能证明原告的主张。
因被告孙某某在庭审质证中否认《房款收据》上“孙文元”的签字为其本人所写，该证据是否原件存在质疑，纸张也是拼凑的。经原告申请，本院委托南京东南司法鉴定中心对该证据进行了鉴定。鉴定意见为：1、据现有样本，倾向认定送检《房款收据》上签名字迹“孙文元”是孙某某本人所写。2、据现有鉴定材料，送检《房款收据》上手写字迹是手写原件。3、据现有鉴定材料，未检见送检《房款收据》上内容有变（伪）造的痕迹。
对该鉴定意见，原告没有异议。被告认为鉴定意见的结论是倾向认定《房款收据》上的签名是孙某某所写，根据笔迹鉴定规范SF／ZJD2010-02第3部分笔迹鉴定结论的种类和判断依据，笔迹鉴定结果分为：确定性结论和非确定性结论，确定性结论通常表述为：检材字迹是或不是某人所写，而非确定结论又分为极可能、很可能（通常表述为倾向）、可能三个等级，其中很可能鉴定通常表述为倾向认定是某人或不是某人所写，或者很可能是某人或不是某人所写。由于本鉴定结论结果为倾向认定，应属于非确定性结论的第二个等级，即很可能。也就是说倾向认定为孙某某所写等同于很可能是孙某某所写，因此鉴定结论是不明确的，不具有唯一性和排他性，不应作为证据使用。
原告在本案审理过程中还申请对诉争房屋在不同时间点进行价值鉴定以计算其经济损失，本院委托江苏同方土地房地产评估有限公司对诉争房屋进行了鉴定，估价结果为估价对象于2003年5月同区域、土地性质为出让、可以上市交易的、类似商品房的平均单价为1897元／㎡，于2014年8月26日最有可能实现的房地产市场价值为150.5万元，折合单价9925元／㎡。
对此鉴定结论，原告没有异议。被告认为：1、对鉴定报告的真实性有异议，鉴定人员没有对评估对象进行现场的勘察，反而说由于被告不配合，没有事实根据。2、评估报告第六页评估2003年5月商品房评估单价为1879元／平方米，这个结果是以土地出让为前提的，而被告的房屋是以划拨取得的，两者差异太大，该评估结果不能作为参考依据。3、对报告的合法性有异议，该评估报告是委托江苏同方土地房地产评估有限公司徐州分公司，两名估价员也确为徐州分公司的人员，说明该评估报告是江苏同方徐州分公司出具的，虽然报告最终的署名是江苏同方总公司，但只是挂名，该报告上没有说明徐州分公司有鉴定资质，总公司有资质不代表分公司有资质，由于徐州分公司不具有鉴定资质，本鉴定报告应是无效的。4、对鉴定报告的关联性有异议。该评估报告是对被告拥有合法产权的C号405室作出评估鉴定，毫无事实和法律依据，理由如下：首先《房款收据》上代购的房屋是不确定的，原告在电脑打印《房款收据》时，将要代购的房屋房号用空白的括号预留下来，说明原告对当时民主小区的几百套住房要代购哪一套尚未确定，如果能确定就没有必要预留括号。其次，原告自己随手添加的房号C#405不具有任何法律效力，由于C#405既不是电脑事先打印上取得，也不是被告亲笔书写确认的，原告也认可是自己添加的，因此无法确定《房款收据》上要代购的房屋是否是C#405，本案争议的标的物至今是不明确的。5、根据江苏同方土地房地产评估有限公司出具的报告，评估的方法是适用比较法，用比较法作出的评定结果价值时点是1505000元整，比较的依据鉴定报告中载明近期交易的类地房地产依据，没有依据，因此鉴定出来的最终结果是没有依据的。
被告为支持其抗辩主张，向本院提供了其所在单位徐州电业局集资建房办公室签订的集资建房购房协议一份，集资建房办公室出具的收款收据三份，诉争房屋的所有权证和土地使用权证各一份，原告质证认为上述证据真实性均无异议，但被告三次向集资建房办公室缴纳的购房款项均系其提供。
经过庭审原、被告的举证、质证以及双方对鉴定报告的质证，对于原告提交的合影照片以及被告提供的所在单位徐州电业局集资建房办公室签订的集资建房购房协议、收款收据、诉争房屋的所有权证和土地使用权证，双方对上述证据的真实性均无异议，本院确认上述证据，可以作为认定案件事实的依据。
关于《房款收据》上签名字迹“孙文元”是孙某某本人所写问题。从理论上讲，鉴定结论应当是确定的，要么肯定，要么否定。但在笔迹鉴定实践中，确实存在由于检材字迹或者样本字迹的数量或质量等客观原因，其反映出的笔迹特征总和的价值尚不能充分反映出书写人的书写习惯的情况。在此情况下，根据司法实践的需要，鉴定人可依据笔迹特征反映的客观情况，应用所掌握的专业知识和积累的实践经验，对反映出笔迹特征作出综合评断，作出不同程度的非确定性结论（即推断性结论）。为了较准确、客观地反映鉴定人对其所作判断的确信程度，笔迹鉴定中非确定性结论可分为极可能、很可能（实践中常表述为倾向）、可能等不同等级。在民事诉讼中，对于双方争议的某一待证事实的证明标准并非要求具有唯一性和排他性，而是要形成优势证明力，被告未提供证据推翻鉴定结论，南京东南司法鉴定中心出具的司法鉴定结论依据充分，符合法律规定，本院确认《房款收据》上签名字迹“孙文元”是孙某某本人所写。
关于江苏同方土地房地产评估有限公司出具的涉案房屋的房地产估价报告问题。被告对该评估报告持有异议，本院通知鉴定机构出庭对其作出的评估报告做出解释。由于鉴定机构提供的现场勘查照片中没有鉴定人员贾玉虎，其对房屋估价的方法为比较法，比较的样本也仅仅是依据现有网站上公布的售房广告，并非依据相应时间点房产交易成功案例为比较样本，故本院认为由于该评估报告作出的鉴定意见明显依据不足，本院对该鉴定意见的证明力不予确认。
经审理查明，被告孙某某系徐州电业局职工。原告陈某某与被告孙某某系多年朋友关系。2003年，孙某某所在单位集资建房，陈某某、孙某某为此事进行了磋商，陈某某诉称孙某某自愿帮助陈某某以孙某某的名义代购徐州电业局集资房，孙某某辩称陈某某欲购买其所在单位集资房，因其所在单位不允许转卖、转让、出租集资房，其向陈某某表示不同意代购。
2003年5月15日，孙某某与徐州电业局集资建房办公室（以下简称集资建房办公室）签订徐州电业局集资建房购房协议一份。协议载明：集资人为集资建房办公室，出资人为孙某某。出资人购买的集资建房为民主北路86号C座4层05号房。该房的用途为居住房，该房的建筑面积共149.55平方米，单价1700元／平方米，总房款254235元。最终房屋的总房款和建筑面积以产权管理部门核定的为计算依据。2003年5月15日，已付60%房款152541元，余款应于上房前缴清。集资人应当在2005年8月底将符合本协议约定的集资建房，交付出资人使用。本集资建房不得转卖、不得转让、不得出租。
2003年5月14日，孙某某向集资建房办公室预交房款10万元，该办公室向其出具收款收据，收据单号为0000518。次日，孙某某再向集资建房办公室预交房款52500元，该办公室向其出具收款收据，收据单号为0000550，2004年8月25日，孙某某又向集资建房办公室预交房款50800元，该办公室向其出具收款收据，收据单号为0001543。
2004年11月29日，孙某某向陈某某出具《房款收据》一份，内容载明“由孙某某为陈某某代购某某路某某某住宅房（C#楼405）陈某某已交纳购房款贰拾万元整。收款人：孙文元2004年11月29日”。该《房款收据》背面有原告自书的“8.25票号00154350800元；5.15票号055052500元；5.14票号0518100000元”。
2008年12月和2009年4月孙某某分别取得了诉争房屋民主北路86号电业局住宅楼1#-C-405室房屋的所有权证和土地使用权证。建筑面积为151.63平方米，土地使用权类型为划拨。
上述事实有原告提交的《房款收据》、原、被告两家的合影照片、被告提交的集资建房协议、购房收款收据、诉争房屋的所有权证和土地使用权证、本院委托南京东南司法鉴定中心出具的东南司法鉴定中心（2013）文鉴字第684号司法鉴定意见书以及原、被告的陈述为证，本院予以确认。
本院认为，一、关于涉案房屋委托代购关系是否成立和有效的问题，《房款收据》上有“代购”字样，被告孙某某亦签字确认，因此根据《房款收据》上的其他文字内容应能确认双方存在原告委托被告代理购买涉案房屋的合意。另结合被告与集资建房办公室签订的集资建房购房协议、被告三次交款收据以及原、被告在庭审中的陈述可以看出，原告提交的《房款收据》上记载的房屋坐落位置及房号以及《房款收据》背面记录的三次交款的时间、数额、票号与被告向集资建房办公室集资购买集资房房屋坐落位置、房号、交款收据均相一致。在集资房没建成交付前，被告集资购买的集资房屋位置、房号每次交款的时间、金额、收款收据票号应当不为外人所知道，如双方之间就涉案房屋的购买、付款不存在相应民事法律关系，被告参与集资建房系其个人事务，相关信息应仅由其个人掌握，而不应向原告披露。被告主张系原告到其家中私自摘抄的陈述与被告此前主张的双方不认识相矛盾，也不符合常理，对其关于双方之间不存在代购关系的答辩意见，本院不予采纳。根据现有证据表明，被告就其具有资格购买集资房为原告代购进行了磋商，本院确认双方建立了委托代购合同关系。原、被告是在平等、自愿、协商的基础上建立的委托代购关系，是双方真实意思的表示，合同内容也没有损害国家、集体或第三人利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。被告主张即使存在委托代购关系，因涉案房屋属于划拨土地，委托合同应为无效的抗辩意见无法律依据，本院不予采信。
二、关于集资建房办公室与被告的约定是否影响本案房屋买卖合同效力的问题。单位集资建房，是由单位统一组织筹备办理建房等手续，由职工自己选择是否参与的建房行为，因此单位在集资建房中与单位职工不得转卖、转让、出租的约定，只能在合同的当事人之间产生约束力。当职工选择将自己集资所取得的房产转让给他人时，单位与职工的约定不能对抗第三人。即使因职工向第三人转让房屋导致产生相应的违约责任，也应由职工向单位承担，并不能导致职工与第三人的协议无效。
三、关于原告交付房款的认定问题，原告主张与被告一同到被告所在单位三次交付房款累计金额为203300元，被告不予认可，而根据原告提交的《房款收据》，本院确认，原告支付购房款20万元。
四、关于被告主张原告的起诉超出诉讼时效的问题。原告委托被告代购房屋，相应的房屋于2009年4月方始办理完毕权属证书，办理完毕后，被告未向原告交付房屋，并办理过户手续。诉讼时效应从2009年4月起计算。原告于2009年6月向本院提起诉讼，要求判决被告孙某某将其购得某某路某某某住宅楼c#楼405室房屋一套向其交付，并协助原告办理该套房屋的产权变更登记。本院进行了诉前调解。因调解未果，2011年2月10日，本院立案受理，孙某某提出管辖异议，本院驳回了孙某某的异议。2012年3月，陈某某撤回起诉。2013年3月，原告再次起诉，原告的起诉没有超过诉讼时效，对被告的抗辩意见，本院不予采信。
综上，鉴于原、被告之间建立的委托代购合同成立，合法有效，并已实际履行，原告向被告支付代购房款20万元，被告也向所在单位集资建房办公室购买了诉争房屋，现该房由被告实际占有使用，并办理了权属证书，被告没有按照委托合同约定将诉争房屋交付原告，构成违约。被告作为受委托人，基于委托关系处理委托事务，取得的财产，应当转交给委托人。原告作为委托人，有权要求被告交付诉争房屋并协助办理产权变更登记，原告的主张具有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告在委托代购合同中为原告垫付购房款，被告可向原告另行主张权利。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决如下：
被告孙某某于本判决生效之日起三十日内向原告陈某某交付坐落于民主北路86号电业局住宅楼1#-C-405室房屋，并协助原告陈某某将上述房屋所有权证、土地使用权证过户到原告陈某某名下。
案件受理费15930元，保全费5000元，上述费用合计20930元（原告已预交），由被告孙某某负担（被告于本判决生效后十日内给付原告）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审 判 长 段绪朝
审 判 员 李复生
人民陪审员 李 振
二〇一四年十二月十七日
见习书记员 夏 琳