黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第377号
上诉人（原审被告）哈尔滨燕达宾馆有限公司。
法定代表人李艳滨，经理。
委托代理人闫传俊，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。
委托代理人万立军，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王莹，女，1966年12月6日生，汉族，无固定职业。
委托代理人刘英伟，黑龙江龙房川律师事务所律师。
委托代理人陈川，黑龙江龙房川律师事务所律师。
上诉人哈尔滨燕达宾馆有限公司（以下简称燕达宾馆）因与被上诉人王莹租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2014）外民一初字第340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月9日公开开庭审理了本案。上诉人燕达宾馆委托代理人闫传俊，被上诉人王莹委托代理人刘英伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2007年10月26日，燕达宾馆与黑龙江中服出国人员服务中心（以下简称中服中心）签订《房屋租赁合同》，燕达宾馆承租坐落于哈尔滨市道外区景阳街248号房屋（一楼大厅及二、三层），年租金250000元，每季度交纳一次，为62500元，租赁期限十年，并约定超过一个月未交纳房租时，中服中心有权解除合同。2011年7月，因中服中心欠王莹借款，道外法院裁定将房屋强制执行抵偿给王莹，并办理了房屋所有权证书。王莹通知燕达宾馆向其交纳房租，自2011年8月1日起燕达宾馆一直未向王莹交纳房租。经王莹申请，道外法院委托黑龙江省仁杰价格评估有限公司对争议房屋同期同类地段的租金标准进行鉴定，鉴定意见为确定该房屋2014年3-5三个月租金为273168元。另查明，燕达宾馆曾提出优先购买权的诉讼，后撤回诉讼。
王莹诉称：2007年10月26日，燕达宾馆与诉争房屋原产权人中服中心签订《房屋租赁合同》。燕达宾馆以年租金250000元承租道外区景阳街248号房屋（一楼大厅及二、三层）。合同签订并履行一段时间后，原产权人将整体房屋中的一部分在法院强制执行下抵偿给王莹，并办理了房屋所有权证书。根据燕达宾馆与中服中心签订的《房屋租赁合同》约定，王莹、燕达宾馆应当继续按照该合同约定履行各项义务。现王莹多次催告燕达宾馆依据租赁合同支付租金，但燕达宾馆一再无理拒付。依据《房屋租赁合同》第十一条第五项及合同法的相关规定，王莹有权解除合同并要求燕达宾馆承担赔偿责任。为维护王莹合法权益，特诉至法院，请求确定双方签署的租赁合同关系已经解除；请求判令燕达宾馆向王莹支付租金625000元及逾期付款利息（利息按照同期银行贷款利率计算，自2011年8月计算至实际付款日）；请求判令燕达宾馆迁出租赁房产；请求判令燕达宾馆向王莹支付占用费（自起诉日2014年3月18日计算至实际迁出日，按照同期同类地段租金，每月每平方米120元，其中2014年3月18日至2014年6月18日占用费为273168元，2014年6月18日以后按照此标准执行）；诉讼费、鉴定费由燕达宾馆承担。
燕达宾馆辩称：1、王莹取得诉争之房是无效的，是违法的。燕达宾馆自2007年租赁该房屋，现在并没到期。根据合同约定，燕达宾馆对该房屋有优先购买权。根据相关法律规定，出租人与他人协议折价变卖租赁房屋的，没有通知承租人的行为是无效的。并不是法律的强制执行，而是在执行阶段自愿和解的协议折价冲抵债务。诉争房屋属国有资产，原产权人与王莹之间协议出让该房产，没有履行国有资产的出让程序，程序不合法，且有虚假事实。王莹隐瞒了其本身系原产权人高级管理人员的身份，王莹购买该房产是显失公平的，价位明显低于该房产的价值，有王莹与原产权人串通致使国有资产流失的可能。2、王莹的诉请没有事实依据。当燕达宾馆得知原产权人将房屋变更给王莹后，燕达宾馆立即提出书面异议，并向原产权人交纳租金，原产权人拒收，并不存在解除合同的情形。3、假设王莹取得房产合法，根据买卖不破租赁的原则，王莹也应执行原产权人与燕达宾馆签订的租赁合同，没有权利提出解除合同、要求燕达宾馆迁让、收取占用费的诉讼请求。
原审判决认为：燕达宾馆与中服中心签订《房屋租赁合同》系双方自愿签订，不违反法律和社会公共利益，系合法有效的合同。2011年7月，本院裁定将房屋强制执行抵偿给王莹，并办理了房屋所有权证书后，此不动产物权经依法登记发生法律效力，此房屋的权利、义务由中服中心转让给王莹。王莹通知燕达宾馆向其交纳房租后，燕达宾馆自2011年8月1日起一直未向王莹交纳房租，是违反合同约定的行为，依据《房屋租赁合同》约定，如燕达宾馆未按约定时间，超过一个月未交纳房租时，中服中心有权解除合同，且燕达宾馆应当无条件搬出。现王莹作为房屋权利义务的承受人有权解除合同，并要求燕达宾馆迁出。王莹主张解除合同，已通知燕达宾馆，合同自通知到达燕达宾馆时解除。王莹要求确定双方签署的租赁合同关系已解除及要求燕达宾馆迁出租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。燕达宾馆应当向王莹支付租金及占有房产的费用，对王莹要求燕达宾馆向其支付租金625000元及逾期付款利息（利息按照同期银行贷款利率计算，自2011年8月计算至实际付款日）及请求燕达宾馆向王莹支付2014年3月18日至2014年6月18日占用费273168元，2014年6月18日以后按照此标准执行的诉讼请求，本院予以支持，数额应根据法律规定确定。关于燕达宾馆称王莹取得诉争之房是无效的、违法的，燕达宾馆对该房屋有优先购买权，房屋变卖后没有通知承租人的行为是无效的，王莹购买该房产是显失公平等答辩主张，因燕达宾馆曾提出优先购买权的诉讼，后其撤回起诉，可以认定是燕达宾馆对此项权利的放弃，对其此项答辩主张，本院不予支持。因王莹已经通知燕达宾馆交纳房租，且燕达宾馆已明知房屋执行给王莹的事实，燕达宾馆不应当再向原产权人交纳租金，应当向王莹交纳租金，燕达宾馆未向王莹交纳租金，王莹有权提出解除合同，要求燕达宾馆迁出，收取占用费。燕达宾馆此项答辩主张与本案的事实不符，本院不予支持。据此判决：一、确认中服中心与燕达宾馆于2007年10月26日签订的《房屋租赁合同》于2014年1月19日已解除；二、燕达宾馆于本判决生效后十日内向王莹支付租金616667元（自2011年8月1日起至2014年1月18日止）及逾期付款利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年8月1日起至实际付款日止）；三、燕达宾馆于本判决生效后十日内向王莹支付房屋占用费546336元（自2014年3月18日计算至2014年6月17日房屋占用费为273168元，2014年6月18日计算至2014年9月17日房屋占用费为273168元），2014年9月18日后未付部分按照此标准执行；四、燕达宾馆于本判决生效后十日内自坐落于哈尔滨市道外区景阳街248号房屋（一楼大厅及二、三层）迁出。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15267元，鉴定费3000元，由燕达宾馆负担（王莹已预交）。
原审被告燕达宾馆不服一审判决，向本院提起上诉称：1、王莹和中服中心的所有权转让行为侵犯了燕达宾馆的优先购买权，其取得诉争之房的所有权是无效的。诉争之房系国有资产，王莹与相关人员恶意串通，未经国有资产出让程序，以超低价取得诉争之房的所有权是明显的侵占国有资产的行为。燕达宾馆正在通过其他程序主张权利，拟撤销王莹取得诉争之房的所有权。2、一审判决解除租赁合同是错误的。燕达宾馆并没有收到解除通知。燕达宾馆在得知王莹与中服中心非法转让房产后，立即以书面形式对其转让行为提出了异议，继续履行合同主张优先购买权，不存在解除租赁合同的问题。燕达宾馆向中服中心要求交纳租金，该中心拒收，不存在违约的情形。3、一审判决判令房屋占用费是错误的。燕达宾馆的租赁合同并没有到期，双方对租金有明确的约定，应执行原合同的租金标准，而不存在占用费的问题。4、租金数额判决错误。根据合同约定，消防水箱租用费、包烧费、房产税均由中服中心承担，燕达宾馆垫付，一审判决没有将此部分从租金中扣除是错误的。综上，请求二审法院查清事实，依法撤销原审判决，驳回王莹的诉讼请求。
被上诉人王莹辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序正当。王莹系通过法院强制执行取得诉争房产的所有权，燕达宾馆拖欠并拒交租金的事实清楚，依据合同法的规定，原审判决正确；二、燕达宾馆的上诉理由不能成立。1、王莹系合法取得租赁房屋的所有权。2、燕达宾馆无权再次主张优先购买权。3、燕达宾馆违反合同约定，王莹享有解除权。4、租赁合同解除后，按照鉴定结论由燕达宾馆给付租金是正确的。5、燕达宾馆没有提交任何垫付费用证据，其主张抵扣租金缺乏事实依据。
二审期间，双方均未向法庭举示新的证据。
本院经审查认定的案件事实与原审判决一致。
另认定，燕达宾馆与中服中心签订的《房屋租赁合同》第十一条第5项约定：“如乙方（燕达宾馆）未按约定时间，超过一个月未交纳房租时，甲方有权解除合同，乙方应无条件搬出”，第七条第6项约定：“乙方为甲方垫付的有关费用，乙方提供有效票据（乙方保存复印件，甲方签字盖章同意后，作为冲抵房租的依据）”。
本院认为：王莹在燕达宾馆履行与中服中心所签订的《房屋租赁合同》期间，依据生效的（2010）外民一初字第1302号民事调解书，以及（2011）外执字第242号裁定书办理了产权更名手续，取得诉争之房的所有权。王莹据此承继了出租人中服中心在该《房屋租赁合同》的权利和义务。在燕达宾馆自2011年9月起即未交纳租金，且经王莹依法催告后仍拒绝交纳房租的情况下，依照该《房屋租赁合同》第十一条第5项的约定，王莹有权行使合同解除权，并请求燕达宾馆给付拖欠的租金。燕达宾馆虽主张王莹与中服中心存在恶意串通、侵占国有资产，王莹取得争议房产所有权因违法而无效，但并未举示相关证据予以证实，本院不予认定。至于燕达宾馆主张中服中心是否侵犯其优先购买权问题。因燕达宾馆在上诉状中已明确称其“正通过其他程序主张权利”，且该主张涉及案外人中服中心，本院不予审理。
关于燕达宾馆主张其没有收到解除合同通知的问题。诉讼中，王莹举示了通过特快专递两次向燕达宾馆发送通知的回执，该回执体现燕达宾馆已经签收，故应当认定燕达宾馆已经收到了王莹的催款和解除合同通知，对燕达宾馆的该抗辩主张，本院不予支持。
关于占用费和租金的数额确定是否正确的问题。王莹请求依法解除与燕达宾馆的《房屋租赁合同》后，燕达宾馆继续占有使用诉争房屋即没有了合法依据，原审判令其按照鉴定结论确定的数额向王莹支付使用费，并无不当。至于燕达宾馆主张依据《房屋租赁合同》第七条6项约定，应将燕达宾馆垫付的费用从租金中扣除的问题。因燕达宾馆在一、二审诉讼中未举示其曾垫付费用的证据，故其应对此承担举证不能的法律后果。其该项上诉主张亦不成立，本院不予支持。
综上所述，燕达宾馆的上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15267元，由上诉人哈尔滨燕达宾馆有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵晓波
代理审判员 贾玉娜
代理审判员 杨 波
二〇一五年四月十六日
书 记 员 李 晶