吉林省公主岭市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0381民初3315号原告（反诉被告）：公主岭市鑫扬物业管理有限公司，住所地公主岭市河南街光明委。法定代表人：杨浩宇，系总经理。委托诉讼代理人：姜静波，系该公司经理。委托诉讼代理人：朴海明，吉林辩法律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：李世珍，女，长春市人，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：张洪岐，长春市起瑞法律事务所法律工作者。原告公主岭市鑫扬物业管理有限公司（以下简称鑫扬物业公司）与被告李世珍物业服务合同纠纷一案，本院2017年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，在2017年11月16日公开开庭进行了审理。原告鑫扬物业公司委托诉讼代理人姜静波、朴海明及被告李世珍、委托诉讼代理人张洪岐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫扬物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令李世珍支付运营管理费400934元（自2015年6月1日计算至2017年9月30日）；2、判令李世珍支付物业管理费80186元，（自2015年12月1日计算至2017年9月30日）。事实和理由：2014年5月19日，鑫扬物业公司与李世珍签订了运营管理合同、物业管理服务合同。鑫扬物业公司依约履行了该合同约定的义务，而李世珍尚欠物业管理费和运营管理费共计481120元。双方多次协议，未能就交纳物业管理费和运营管理费达成合意。为维护自身合法权益，现诉至法院，请求依法裁判。针对鑫扬物业公司的起诉，李世珍辩称，一、2014年5月26日签订物业合同当时，鑫扬物业公司就要求李世珍提前缴纳了2014年7月21日至2017年7月20日的物业费，有鑫扬物业公司出具的收据为证，其要求给付物业费的诉求为无理诉求。二、鑫扬物业公司于2015年11月18日就违约对李世珍实行了停电封门，扣押在售商品，限制经营，现在又来主张2017年9月30日之前的物业费和运营管理费，过于荒唐。本案的事实是，2014年5月26日，鑫扬物业公司隐瞒浙江家居装饰城未经消防验收的事实，在李世珍与公主岭市鑫扬建材有限公司签订场地租赁合同时，在没有经营权的情况下，强行与李世珍签订了所谓的浙江家居装饰城运营管理合同和物业管理服务合同，并于2014年5月26日提前两个月收取了2014年7月21日至2017年7月20日三年的物业费人民币43738元，有物业费收据为证。关于所谓的运营管理合同，合同内容和条款只有高额收费，没有与高额收费对应的运营管理义务（商场租赁费平均每平方米每月15元，物业费每平方米每月4元），而运营管理费却高达每平方米每月20元，明显不合理，显失公平。鑫扬物业公司的行为，一方面严重的违反了消防法关于租赁房屋必须经消防验收的强制性规定，另一方面也违反了合同法关于公平合理原则的规定。因此，应撤销或宣布合同无效。三、合同履行过程中，鑫扬物业公司违法违约。1，合同约定2014年8月正式举行开业仪式。可是，李世珍一切准备就绪后，鑫扬物业公司却违约延期开业105天，直接造成李世珍雇工开支损失人民币31500元；2，鑫扬物业公司至今也没有在公主岭市工商行政管理局对公主岭市浙江家居装饰城进行工商注册，这一行为已经严重地违反了国务院370号令，属于严重的无照违法经营行为；3、鑫扬物业公司违约擅自减少扶梯一部，导致二楼商户联名上访三个月，直到2015年3月，才将二楼扶梯恢复，这一违约行为又给李世珍造成雇工开支损失人民币27000元；4、鑫扬物业公司不顾商户的人身财产安全和公共安全，商场未经消防验收违法开业。公主岭市浙江家居装饰城虽然于违法开业后的2015年5月15日经过四平市公安局消防支队消防验收，但按照四平市公安局消防支队建设工程消防验收意见书第三条的要求：“该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申请建筑工程消防设计审核或备案。”由于鑫扬物业公司在浙江家居装饰城内部装修时大量使用了不符合消防标准的非阻燃原料，至今也未对商场内部装修向四平市公安局消防支队进行消防设计审核和备案。因此，该商场仍然处于消防不合格状态；5、运营管理合同第九条约定：“本合同履行过程中发生争议，由双方协商解决；协商不成，可依法向公主岭市人民法院起诉，”可是，鑫扬物业公司面对李世珍和广大商户的合理要求，不是积极协商，要求16、17号交费，18号就直接采取报复性的停电封门，扣押商品，限制经营。这一严重的违约行为直接导致双方签订的合同履行不能，并构成根本性违约，由于鑫扬物业公司违约停电封门，限制李世珍经营已造成李世珍直接经营损失人民币72万元；6、鑫扬物业公司非法扣押李世珍价值30万元的商品长达两年，已经造成李世珍资金占用（借款30万）利息损失人民币216000元，扣押商品已被公主岭市人民法院强制返还。综上，鑫扬物业公司隐瞒浙江家居装饰城未经消防验收和内部装修未经审核备案的事实，将国家法律强制性规定不允许交付使用的房屋予以使用，且无照经营，野蛮管理，履行合同根本性违约，因此，本案一切损失和费用，均应由鑫扬物业公司承担。同时，李世珍就本案提出反诉请求：1、请求判令鑫扬物业公司返还李世珍物业费29158元；2、请求判令撤销双方间签订的运营管理合同；3、请求判令鑫扬物业公司赔偿李世珍因停电封门造成的经营损失36万元及扣押商品造成的资金占用损失216000元。事实和理由：2014年5月26日，鑫扬物业公司隐瞒浙江家居装饰城未经消防验收的事实，在李世珍与公主岭市鑫扬建材有限公司签订场地租赁合同时，在没有经营权的情况下，强行与李世珍签订了所谓的浙江家居装饰城运营管理合同和物业管理服务合同，收取了2014年7月21日至2017年7月20日三年的物业费人民币43738元（实际提供服务一年，应返还两年物业费29158元）。双方签订的的运营管理合同，只有高额收费，没有与高额收费对应的运营管理义务（商场租赁费平均每平方米每月15元，物业费每平方米每月4元），而运营管理费却高达每平方米每月20元，明显不合理，显失公平。仅有的一点服务项目还与物业服务合同完全重复。鑫扬物业公司的行为已经严重的违反了消防法关于租赁房屋必须经消防验收的强制性规定和合同法关于关于显失公平合同效力的规定，应撤销或宣布合同无效。合同签订后，李世珍按鑫扬物业公司的要求于2014年7月20日前进场装修，装修费用经四平中院委托鉴定为50万元（另案处理）。合同约定2014年7月21日开始收取费用，2014年8月正式举行开业仪式。可是，李世珍一切准备就绪后，鑫扬物业公司却违约延期开业105天，直接造成李世珍雇工开支损失人民币31500元（另案处理）。同时，鑫扬物业公司至今也没有在公主岭市工商行政管理局对公主岭市浙江家居装饰城进行工商注册，这一行为已经严重地违反了国务院370号令，属于严重的无照违法经营行为。2014年11月15日浙江家居装饰城开业后，李世珍和二楼商户发现招商图纸上的二楼扶梯不见了，剩下的一部扶梯直升三楼，李世珍找到鑫扬物业公司和鑫扬建材公司，二公司置之不理，导致二楼商户联名上访三个月，直到2015年3月，鑫扬物业公司才将二楼扶梯恢复，这一违约行为又给李世珍造成雇工开支损失人民币27000元（另案处理）。商场违法开业后，李世珍和商户发现商场通风、用电等存在很多问题，进而发现浙江家居装饰城根本没有经过消防验收，鑫扬物业公司和鑫扬建材公司不顾商户的人身财产安全和公共安全违法开业，二楼商户联名上访到省政府信访局。2015年3月，公主岭市公安局消防大队对浙江家居装饰城下发处罚通知，要求整改验收。目前，浙江家居装饰城虽然于违法开业后的2015年5月15日经过四平市公安局消防支队消防验收，但按照四平市公安局消防支队建设工程消防验收意见书第三条的要求：“该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申请建筑工程消防设计审核或备案。”由于鑫扬物业公司在浙江家居装饰城内部装修时大量使用了不符合消防标准的非阻燃原料，至今也未对商场内部装修向四平市公安局消防支队进行消防设计审核和备案。因此，该商场仍然处于消防不合格状态。运营管理合同第四条第一款约定：“场地达到交付使用条件标准”。消防不合格的商场，怎么能达到交付使用标准。运营管理合同第九条约定：“本合同履行过程中发生争议，由双方协商解决；协商不成，可依法向公主岭市人民法院起诉，”可是，鑫扬物业公司面对李世珍和广大商户的合理要求，不是积极协商，而是直接采取报复性的停电封门，扣押商品，限制经营。这一严重的违约行为直接导致双方签订的合同履行不能，并构成根本性违约，李世珍价值30万的商品被非法扣押长达两年，造成李世珍资金占用损失216000元，鑫扬物业公司违约停电封门，造成李世珍直接经营损失72万元。综上，鑫扬物业公司隐瞒浙江家居装饰城未经消防验收和内部装修未经审核备案的事实，将国家法律强制性规定不允许交付使用的房屋予以使用，且无照经营，野蛮管理，履行合同根本性违约，因此，本案一切损失和费用，均应由鑫扬物业公司承担。针对李世珍的反诉请求，鑫扬物业公司辩称，1、就李世珍提出的返还29158元物业费的请求，双方签订合同时明确约定收取物业管理费期间是2014年7月21日至2015年7月20日，即收取的是一年的物业管理费，延期开业后顺延；2、就李世珍以显失公平为由主张撤销合同的请求，依据法律规定主张撤销应在合同签约之日起一年内提出；3、就李世珍主张赔偿各项损失的请求，起因是李世珍不按约交纳费用，所以不应由鑫扬物业公司赔偿；4、李世珍多次提到鑫扬物业公司强行要求其签订合同与事实不符，双方系平等的合同法律关系，就鑫扬物业公司提出的要约邀请，李世珍完全有自由接受或不接受，不存在强行签合同的行为；5、鑫扬物业公司已于2015年5月22日取得消防部门颁发的公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，此证书已足以证明浙江家居装饰城已符合经营所需消防条件；6、本案所涉合同的一方主体是鑫扬物业公司、鑫扬建材公司，不是浙江家居城，浙江家居城只是经营场所而不是经营主体。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定如下事实无争议：鑫扬物业公司与李世珍于2014年5月26日签订了运营管理合同，合同中李世珍的经营场地位置是浙江家居装饰城A区二层品牌家具区401、204-208号；收取代收取收费内容为公共照明、电梯运营维护保养费、公共服务区间水电费、取暖费、场地内公共设施维护费、装饰装修费和其他不可预见费用等；收费标准为每平米每月20元，场地总面积911.216平米；运营管理费收取自2014年7月21日起至2017年7月20日，起算时间2014年7月21日；第一年免费期自2014年7月21日起至2015年1月20日，计费期自2015年1月21日起至2015年7月20日，第一年应收运营管理费109346元；第二年免费期自2015年7月21日起至2015年11月20日，计费期自2015年11月21日起至2016年7月20日，第二年应收运营管理费145795元；第三年免费期自2016年7月21日起至2016年9月20日，计费期自2016年9月21日起至2017年7月20日，第三年应收运营管理费182243元；三年运营管理费总额437384元；每季度运营管理费提前15天缴纳，逾期加收每季度费用总额内日3%的滞纳金。同日，双方还签订了物业管理服务合同，合同中李世珍的经营场地位置是浙江家居装饰城A区二层品牌家具区401、204-208号，建筑面积911.216平米，物业管理服务费标准为每平米每月4元，收取期限自2014年7月21日至2015年7月20日，应收物业管理服务费43738元。当日，李世珍向鑫扬物业公司交纳了物业管理服务费43738元，鑫扬物业公司为其出具了收款收据，收据中内容有“物业管理服务费（2014.7.21-2017.7.20）”。2014年10月14日，李世珍收到鑫扬物业公司所发的书面通知，通知中写明商户的租赁费、运营管理费用、物业管理费用计租、计费时间为2014年12月1日，李世珍在通知上签字。2014年11月15日，浙江家居装饰城正式开业。2015年11月18日，鑫扬物业公司对李世珍的铺位采取了停电封门、限制经营的措施。2015年初，浙江家居装饰城内的电梯曾经发生改动，将商城内一层至二层的扶梯由一层至三层扶梯的右侧改到左侧。2015年5月22日，吉林省公主岭市公安消防大队向公主岭市鑫扬建材有限公司颁发了维多利亚小区商服住宅项目A区商场（浙江家居装饰城）公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。李世珍在浙江家居装饰城经营期间，未交过运营管理费。认定上述事实的依据有庭审中鑫扬物业公司提交的与李世珍签订的运营管理合同、物业管理服务合同、2014年10月14日通知、公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、李世珍提交的2014年5月26日物业管理服务费收据以及各方当事人在庭审中的相关陈述。对于鑫扬物业公司、李世珍间存在争议的事实，本院认定如下：1、双方间签订的运营管理合同的效力及运营管理费问题。李世珍本案中主张与鑫扬物业公司签订的运营管理合同应当撤销，其基本理由有三：（1）、浙江家居装饰城开业时未经消防验收；（2）、浙江家居装饰城未进行工商注册，属无照经营；（3）、合同内容显示公平。对此，本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，判断合同是否有效，只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，而不能依地方性法规和行政规章作判断依据。法律、行政法规的强制性规定，又分为“管理性”强制规定和“效力性”强制规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，只有违反“效力性”强制规定，才能认定合同无效。浙江家具装饰城开业时未通过消防验收，违反了《中华人民共和国消防法》的管理性强制规定，并不影响本案中李世珍与鑫扬物业公司签订的运营管理合同的效力。其次，本案中双方签订运营管理合同的目的是李世珍在其位于浙江家居装饰城A区二层的经营场所经营时获得鑫扬物业公司提供的运营管理服务，鑫扬物业公司则就提供的服务自李世珍处获得相应服务费用。经营场所所处的浙江家居装饰城是否有营业执照，并不影响双方间合同效力，也不是双方间合同得以生效的必需法定条件。此外，依双方间的运营管理合同，鑫扬物业公司提供的运营管理服务具体包括公共照明、电梯运营维护保养、公共服务区间水电、取暖、场地内公共设施维护、装饰装修等，可以看出，合同实质是由各商户依其经营场所面积来分担鑫扬物业公司支出的浙江家居装饰城整体的公共运营维护费用。李世珍签订运营管理合同即表示其对运营管理服务的内容及每平米每月20元的服务价格与鑫扬物业公司达成一致意思表示。在与鑫扬物业公司发生纠纷后，李世珍再以合同内容不合理、显示公平为由主张撤销合同，本院不予支持。签订合同的鑫扬物业公司及李世珍具有相应民事行为能力，意思表示真实，所签订合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合法有效。双方签订的合同中写明计费时间自2014年7月21日起，而浙江家居装饰城确实在2014年11月15日才正式开业，但鑫扬物业公司2014年10月14日的书面通知明确写明2014年11月18日正式开业，计租、计费时间为2014年12月1日。李世珍在通知上签名，且庭审中没有证据表明李世珍对此曾提出异议，应视为双方达成一致意思表示，对原运营管理合同、物业管理服务合同的内容进行变更，运营管理费、物业服务费的计费开始时间均向后顺延至2014年12月1日。双方间运营管理合同变更、计费时间顺延后，第一年免费期应自2014年12月1日起至2015年5月31日，计费期自2015年6月1日起至2015年11月30日，第一年应收运营管理费109346元。李世珍应依双方间运营管理合同给付鑫扬物业公司其在浙江家居装饰城正常经营期间的运营管理费，2015年6月1日起至2015年11月18日约五个半月的运营管理费数额依合同计算为100234元（109346元/6×5.5），鑫扬物业公司运营管理费主张中的该部分数额，本院予以支持。2015年11月18日，因李世珍未交纳运营管理费，鑫扬物业公司采取了停电封门、扣押商品、限制经营的措施。本院认为，双方间的讼争虽因李世珍不交纳运营管理费而起，但鑫扬物业公司不应私自封扣，而应通过正常法律程序主张权利。鑫扬物业公司2015年11月18日停电封门后，其与李世珍间的运营管理合同、物业服务合同已经无法实现合同目的，合同于此日解除。2015年11月18日后，李世珍已经不能在浙江家居装饰城经营，不再接受鑫扬物业公司提供运营管理服务、物业服务。鑫扬物业公司运营管理费主张中2015年11月18日之后的数额部分，本院不予支持。2、物业管理费问题。双方间签订的物业服务合同期限为一年，合同变更、计费开始时间顺延后，物业费收费期间为2014年12月1日至2015年11月30日。2014年5月26日，李世珍向鑫扬物业公司交纳了物业管理服务费43738元，鑫扬物业公司为其出具了收款收据，收据中内容有“物业管理服务费（2014.7.21-2017.7.20）”。对于收据中计费时间存在的争议，李世珍称通过市里相关领导与鑫扬物业公司领导商量后，鑫扬物业公司三年收取李世珍物业管理费43738元，但未提交相关证据佐证。鑫扬物业公司则称收据上的时间系工作人员失误造成，应以合同为准。对此，结合双方间签订的物业服务合同中物业费计价面积（911.216平米）及计价标准（每平米每月4元）的约定，本院认定李世珍交纳的物业管理服务费43738元系其浙江家居装饰城内经营场所一年期（2014年12月1日至2015年11月30日）的物业费数额，收据中记载的“（2014.7.21-2017.7.20）”是鑫扬物业公司收款工作人员的笔误。因双方间的物业服务合同于2015年11月18日解除，2015年11月余下12天的物业服务费1457.93元（43738元/12个月/30天×12天）鑫扬物业公司应予以返还。鑫扬物业公司要求李世珍给付80186元物业管理费的请求，本院不予支持。李世珍要求鑫扬物业公司返还物业费中多于1457.93元的数额部分，本院不予支持。3、就李世珍要求鑫扬物业公司给付因停电封门所致36万元经营损失的诉求，其庭审中提交的销货清单只是过往发生销货行为的自书记载，不足以证明经营损失发生的必然性、确定性、合理性。李世珍应自行承担举证不能的不利后果，其主张的36万元经营损失，本院不予支持。4、李世珍庭审中举30万元借据一张，据以要求鑫扬物业公司给付因扣押商品造成的资金占用损失216000元。首先，本院已经生效的（2017）吉0381民初2192号民事判决书，驳回了李世珍要求公主岭市鑫扬建材有限公司、鑫扬物业公司、杨林、姜静波赔偿因扣押商品造成的9万元借款进货利息损失的请求，而本案中李世珍提出的216000元诉求，系就同一法律关系、同一事由提出的重复诉求，仅数额不同，属于重复告诉；其次，李世珍提交的借据，仅能证明其与案外人李世玉存在民间借贷关系，不能证明其在本案中主张的资金占用损失存在的必然性、确定性、合理性。结合以上两点，对李世珍的216000元资金占用损失的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李世珍于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）公主岭市鑫扬物业管理有限公司运营管理费100234元；二、公主岭市鑫扬物业管理有限公司于本判决生效后立即返还李世珍物业服务费1457.93元；三、驳回公主岭市鑫扬物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回李世珍的其他诉讼请求。本诉案件受理费8516元，由公主岭市鑫扬物业管理有限公司负担6816元，由李世珍负担1700元；反诉案件受理费4925元，由公主岭市鑫扬物业管理有限公司负担50元，由李世珍负担4875元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  卜祥瑞人民陪审员  李桂仙人民陪审员  左英光二〇一七年十二月六日书 记 员  赵 璐