江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1111号
上诉人（原审被告）王德龙。
委托代理人张智峰，江苏华海中天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黎士勇。
委托代理人刘军、查文霄，江苏正盛律师事务所律师。
原审被告濮兆琳。
上诉人王德龙因房屋买卖合同、所有权确认纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2013）吴开民初字第0037号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年3月18日，黎士勇与王德龙签订房地产买卖协议书1份，约定：王德龙购买黎士勇位于苏州市吴中区横泾街道下塘街15号土地及房产一宗，在此宗房地产权中，由黎士勇自留15号内编号第4幢（968.68平方米）与编号第8幢（28.68平方米）；土地和房产总价为530万元；过户税费由王德龙自己负责，如过户税费超过130万元，超过部分由黎士勇支付；现由王德龙支付黎士勇定金50万元，签订合同10天内再付80万元。
2011年8月，黎士勇与江苏省天平拍卖行有限公司签订委托拍卖合同1份，委托拍卖坐落于苏州市吴中区横泾街道下塘村15号的房地产（建筑面积4452.94平方米，工业土地出让使用权面积6274.90平方米），拍卖底价为360万元。同月10日，江苏省天平拍卖行有限公司对该房地产进行拍卖，由王德龙以362万元拍得该房地产。同日，江苏省天平拍卖行有限公司出具收据2张，内容分别为王德龙支付拍卖价款362万元和拍卖佣金15万元。同月17日，苏州市吴中地方税务局代开了销售不动产统一发票1张，载明：付款方为王德龙，收款方为黎士勇，不动产项目名称为苏州市吴中区横泾街道下塘街15号2、3、5、6、9、10、11、12、13、14幢，建筑面积为4452.94平方米，金额为362万元，款项性质为售房款。
2011年10月，黎士勇与江苏省天平拍卖行有限公司签订委托拍卖合同1份，委托拍卖坐落于苏州市吴中区横泾街道下塘街15号4、7、8幢的房产（建筑面积1091.56平方米），委托保留价为90万元。同月26日，江苏省天平拍卖行有限公司对该房产进行拍卖，由王德龙以90万元拍得该房产。同日，江苏省天平拍卖行有限公司出具收据2张，内容分别为王德龙支付拍卖价款90万元和拍卖佣金4.5万元。同日，苏州市吴中地方税务局代开了销售不动产统一发票1张，载明：付款方为王德龙，收款方为黎士勇，不动产项目名称为苏州市吴中区横泾街道下塘街15号4、7、8幢，建筑面积1091.56平方米，金额为90万元，款项性质为售房款。王德龙为此缴纳税款2.7万元。
2011年10月14日，王德龙出具承诺书1份，载明：苏州市吴中区横泾街道下塘街15号4幢，建筑面积968.68平方米，房屋所有权人黎士勇，王德龙承诺因土地过户原因，将黎士勇4幢968.68平方米房产过户至王德龙名下；房产属黎士勇所有直至拆迁为止；如拆迁，房产、装修补偿根据国家政策补偿，但必须无条件搬出，其他房屋及全部土地拆迁补偿归王德龙所有。
后黎士勇与王德龙办理了过户手续，现苏州市吴中区横泾街道下塘街15号4幢和8幢登记所有权人为王德龙，共有权人为濮兆琳。
审理中，黎士勇确认王德龙已支付其房屋转让款385万元，另外，王德龙还向案外人卢永发支付了70万元，该款黎士勇自愿从要求王德龙支付的转让款金额中予以扣除。
以上事实，有黎士勇提供的房地产买卖协议书、承诺书、房屋权属登记信息查询结果证明，王德龙提供的委托拍卖合同、拍卖成交确认书、收据、销售不动产统一发票、现金完税证以及开庭笔录在卷证明。
原审原告黎士勇的诉讼请求为：王德龙支付黎士勇转让款145万元；确认苏州市吴中区横泾街道下塘街15号土地上的第4幢、第8幢房屋归黎士勇所有，王德龙、濮兆琳立即迁出该房屋。
原审法院认为，本案的主要争议焦点是黎士勇、王德龙房地产转让的价款以买卖协议书还是两份委托拍卖合同为准的问题。
黎士勇认为，王德龙对于房地产买卖协议书和承诺书的真实性没有异议，且承认曾支付黎士勇转让款，因此房地产买卖协议书是生效并且实际履行的，拍卖是王德龙提出的，只是为少缴税费及程序上符合过户的要求，以便将所有房屋连同土地顺利转让给王德龙，拍卖本身并不真实，且在两次拍卖之间，王德龙还向黎士勇出具了承诺书，王德龙也承认承诺书和房地产买卖协议书是一起的，足以证明房地产买卖协议书是一直持续履行的，故应以房地产买卖协议书为准。据此，黎士勇提供了2011年10月1日在案外人许志明办公室的录音资料1份、同月8日在横泾土管所以及在吴中区国土资源局的录音资料各1份、同月26日在吴中经济开发区房管局的录音资料1份，用于证明黎士勇不按照王德龙要求按照拍卖程序过户遭到王德龙威胁，在第一次拍卖后，由于房屋没有全部过户给王德龙，土地局不同意将相应的工业用地过户至王德龙名下，所以王德龙自己组织了第二次委托拍卖，并于2011年10月26日让黎士勇在房管局签署了拍卖手续和过户手续。黎士勇还提供了黎士勇建设银行帐户交易明细，用于证明王德龙从2010年3月19日至9月26日，分批支付黎士勇房屋转让款共计385万元，故房地产买卖协议书是实际履行的。经质证，王德龙对录音的真实性和关联性有异议，认为录音听不清楚，对录音中的人员不熟悉，即使录音资料与本案有联系，也是双方争吵的过程，并不能证明黎士勇受到王德龙的胁迫，拍卖都是由黎士勇委托的，王德龙无法委托。关于黎士勇建设银行帐户交易明细，王德龙认为，在洽谈房屋买卖时，其在2010年3月19日和22日是付过钱给黎士勇的，具体时间和金额无法知道了，但这也不能证明房地产买卖协议书是已经履行了的。
王德龙认为，黎士勇一方面与王德龙洽商买卖交易，另一方面在委托拍卖，2011年10月14日的承诺是双方洽商时的承诺，后来双方之间的买卖没有成交，黎士勇委托江苏省天平拍卖行有限公司对房屋进行拍卖，王德龙通过拍卖取得部分房产，后来在进行土地变更登记时，发现土地上还有部分房屋属于黎士勇，而该土地不能部分转让，所以黎士勇再次委托拍卖行进行第二次拍卖，黎士勇委托拍卖是正常程序，不存在胁迫、虚假等问题，故应以拍卖为准。据此，王德龙提供了江苏省委托拍卖合同、拍卖成交确认书、收据、销售不动产统一发票、现金完税证予以证明。经质证，黎士勇对上述证据的真实性无异议，但称拍卖仅是为减少过户税费采取的方式，并非真实交易，黎士勇没有从拍卖公司拿到过拍卖款，委托拍卖合同是受到王德龙胁迫后不得已签署的。2011年10月11日的委托拍卖合同的日期处有明显涂改痕迹，在黎士勇没有签字的情况下，拍卖公司已经开始公告，明显违反拍卖程序和法律规定。针对黎士勇的质证意见，王德龙称，证据表明拍卖款是其支付给拍卖行的，其并未胁迫黎士勇，房屋拍卖的资料都是从档案馆查询所得，没有涂改，黎士勇认为涂改应提供证据，黎士勇认为拍卖公司在没有取得委托的情况下进行公告和拍卖是黎士勇与拍卖公司的事情，与王德龙无关。
审理中，原审法院至江苏省天平拍卖行有限公司向该公司总经理丁广进就上述拍卖情况进行调查，丁广进称黎士勇通过一个朋友找到拍卖行要拍卖房产，其拍卖行就按照程序拍卖了，当时这个拍卖就是其负责的，在出成交确认书之前，其问黎士勇拍卖成交的价款是付给拍卖行还是付给黎士勇本人，黎士勇说付给其本人，其说如果不付钱成交确认书是不出的，黎士勇说钱是他们之间的事情，后来钱没有通过拍卖行付，而是直接付给黎士勇的，因为拍卖必须要有佣金和成交价款的收据，不然成交确认书不能生效，所以拍卖行在向黎士勇和王德龙确认价款付清后开具了收据，2011年10月11日签订的委托拍卖合同，黎士勇当时只签了名字，联系号码和日期都是后补的。经质证，黎士勇对丁广进陈述的真实性没有异议，认为丁广进的陈述明确了拍卖行未收到王德龙王德龙的拍卖款项，拍卖实际并未真正履行。王德龙对丁广进陈述的部分内容有异议，认为房子是按照正常程序拍卖的，钱也是付给拍卖行的。
原审法院认为，黎士勇与王德龙于2010年3月18日签订的房地产买卖协议书，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据该份协议书，王德龙有权要求黎士勇履行交付房屋并转移登记之义务，黎士勇亦有权要求王德龙按照合同约定支付房屋价款。该份协议签订后，王德龙于2010年3月19日支付50万元，当月22日又支付80万元，该付款事实与房地产买卖协议书第3条约定的付款时间和付款金额能够相互对应，故原审法院认为黎士勇、王德龙亦按照该房地产买卖协议书实际履行。至于王德龙辩称协议未实际履行，其是嗣后通过拍卖的方式取得该地块上所有房屋的权属，并已将拍卖价款支付给拍卖行，但经法院调查，江苏省天平拍卖行有限公司称拍卖价款未通过其公司交接，其公司也未收到王德龙交付的拍卖价款，出具收据只是为保证成交确认书的生效，黎士勇也否认其从该公司收到拍卖价款，对此王德龙不能进一步提供其向江苏省天平拍卖行有限公司支付拍卖价款的证据，也不能对为何双方在签订房地产买卖协议书并且已经支付部分房款的情况下，王德龙又通过拍卖方式取得上述房地产作出合理解释，而黎士勇主张拍卖只是为少缴税费及符合过户要求的意见具有一定合理性，因此原审法院认为拍卖上述房地产并非双方真实意思表示，黎士勇、王德龙之间房地产转让的价款应以房地产买卖协议书为准，王德龙应当向黎士勇支付协议约定的价款人民币530万元。黎士勇确认王德龙已支付其385万元，并自愿将王德龙支付给案外人卢永发的70万元从转让价款金额中扣除，王德龙未提供其已支付黎士勇价款的证据，故原审法院对黎士勇的陈述予以采纳。黎士勇要求王德龙支付结欠的房地产转让款75万元，合法有据，原审法院予以支持。黎士勇、王德龙双方在房地产买卖协议书中约定黎士勇自留苏州市吴中区横泾街道下塘街15号4幢、8幢房屋，因此4幢、8幢房屋不在房地产买卖协议确定的出卖房屋之列，王德龙于2011年10月14日出具的承诺书亦能佐证，虽然该2幢房屋因某种原因登记在王德龙、濮兆琳名下，但双方签订的房屋买卖协议书明确表达了本案讼争的两幢房屋属于黎士勇所有，应当认定黎士勇是讼争房屋的实际权利人。现黎士勇要求确认上述房屋归其所有，原审法院予以支持。因黎士勇未能提供证据证明上述房屋系王德龙实际占用，王德龙也否认其在使用，故黎士勇要求王德龙、濮兆琳立即迁出上述房屋的请求，难以支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、王德龙于本判决生效之日起十日内给付黎士勇转让款人民币750000元。二、苏州市吴中区横泾街道下塘街15号4幢、8幢房屋（现登记在王德龙、濮兆琳名下）属于黎士勇所有。三、驳回黎士勇的其他诉讼请求。案件受理费人民币17930元，由黎士勇负担6550元，王德龙负担11340元，濮兆琳负担40元。
上诉人王德龙不服原审判决，向本院提起上诉称：1、在一审后，上诉人发现了一份由案外人卢永发在2012年5月7日出具的收条，表明卢永发收到王德龙购买吴中区横泾街道下塘街15号房款100万元，该房款已全部结清。故王德龙已付房款应为555万元（385＋70＋100）。2、双方在原有协议书的基础上，经多次协商，最终确定全部房产转让给上诉人，上诉人已付房款已超出协议约定的530万元，超出部分即支付第4、8幢房产的款项，至于在4、8两幢房产上是否还欠被上诉人款项，不属于本案审查的范围。在二审过程中，上诉人变更其上诉理由，认为：卢永发出具的100万元收条中，已包含了黎士勇自认的70万元，另有购房余款45万元，是以卢永发向王德龙的借款直接抵销的，因此卢永发会在收条中注明房款已全部结清。故请求二审法院依法改判。
被上诉人黎士勇答辩称：请求驳回上诉，维持原判。
原审被告濮兆琳未作答辩。
二审中，上诉人王德龙提供卢永发2012年5月7日《收条》一份，内容为“今收到王德龙同志购横泾街道下塘街15号房款计人民币壹佰万元整（1000000.00元），该房款已全部结清。特此为凭。”
被上诉人黎士勇对此认为，我方从未授权过卢永发收取相应款项，而且卢永发本人未到庭，对该收条是否是卢永发出具的无法确认。即便是卢本人出具，上诉人也应当完整地陈述100万元的交付过程。关于卢永发代收的70万元，是因为卢永发曾经在吴中区法院起诉过黎士勇，自认收到了王德龙的70万元，这个事实和上诉人提供的收条金额是相冲突的。因此对该收条的真实性不予认可。
本院查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王德龙、黎士勇签订的房地产买卖协议书真实有效，双方也实际按协议书内容履行。王德龙在二审期间提供案外人卢永发的收条，认为其已支付了全部房款，但黎士勇不予认可。对此，本院认为，卢永发并非房地产买卖协议合同相对人，上诉人王德龙未能举证卢永发有权代表黎士勇收取房款的证据，黎士勇虽在一审过程中，对卢永发收到王德龙70万元认可从购房款中扣除，但并不能以此证明黎士勇授权卢永发收取房屋款项。另外，王德龙对其支付卢永发100万元是否包含黎士勇认可的70万元前后说法不一，又未能对支付的该100万元详细说明，也未能举证证明卢永发向王德龙的借款抵销45万元购房余款的证据，故王德龙已将购房款支付完毕的上诉主张，依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17930元，由上诉人王德龙负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 顾平
审 判 员 孙毅
代理审判员 姚望
二〇一四年六月五日
书 记 员 闻艺