河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民一初字第1119号原告石飞，男，汉族，1973年11月27日出生，住新乡市。被告王志杰，男，汉族，1985年12月14日出生，住新乡市。委托代理人张志勇、陶士印，河南正安律师事务所律师。原告石飞诉被告王志杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石飞，被告王志杰及其委托代理人陶士印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石飞诉称，2014年4月22日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2014年5月1日至2016年4月30日，按年支付租金（第一年租金为13000元，第二年租金为14000元），提前15日交付第二年的租金，被告向原告支付2000元作为保证金。2015年4月15日起原告多次通知被告缴纳第二年的租金，但被告多次推脱，4月28日，原告再次催促被告缴纳租金时发现被告在未告知原告的情况下搬出房屋，并拖欠水费和煤气使用费，房屋中部分设施也损坏了。此后原告多次通知被告缴纳所欠费用和维修损坏设施，但被告拒不履行。按照合同的约定，原告有权解除合同并没收保证金。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告违约金（按第二年的租金14000元计算，月租金的1倍）1166元；2、原告不返还被告保证金2000元；3、被告支付租赁期间未结清的水费20.8元及滞纳金，煤气使用费1339元及滞纳金；4、被告支付原告房间补办电卡费30元；5、被告对原告房屋厨房墙壁油污卫生进行打少清理，对卫生间门损坏进行更换，对卫生间座便盖损坏进行更换，对室内墙壁、瓷砖损坏进行粉刷及维修，对两间卧室窗帘杆损坏进行更换，对电热水器损坏进行维修，归还原告木质餐桌一套和四把椅子（诉讼中放弃该请求）；6被告承担本案的诉讼费。被告王志杰辩称，是被答辩人违约在前，其应按合同约定承担违约责任。按照双方租赁合同的约定，在答辩人没有按期向其缴纳房租超过十日时，被答辩人才有解除合同的权利，但被答辩人在合同期限内2015年4月21日将出租房屋的门锁锁芯换掉，致使答辩人无法正常使用房屋，答辩人没有违约行为。被答辩人称答辩人未结清水费、煤气使用费等费用没有事实和法律依据。被答辩人称租赁房屋的设施损坏，不符合事实。其中卫生间的坐便盖，答辩人已对其进行了更换，其他的设施在答辩人住进来时就已经处于损坏状态，是处于原始状态，不应由答辩人来承担赔偿责任。综上，是被答辩人违约在先，故答辩人没有向其支付违约金的义务，被答辩人应返还答辩人的2000元保证金，并应按合同约定向答辩人承担违约责任，答辩人保留向其追究责任的权利。原告石飞向本院提交的证据材料有：1、房产证、租赁合同；2、票据；3、照片。被告王志杰向本院提交的证据材料有：押金条、短信聊天记录，证明缴纳了保证金，且是原告违约在先，将房屋门锁换掉，致使被告无法正常使用房屋，该时间是处于被告正常租赁期间且已经交费的情况下。庭审期间，被告王志杰对原告石飞所提交的证据1真实性无异议，但对其证明目的有异议，房屋内的物品清单并没有对里面的设施家电使用情况进行明确说明，仅仅能证明屋内有这些设施，不能证明这些设施是否处于能否正常使用的状态；对证据2的案件受理费票据无异议，对补办电卡的收据有异议，该收据仅能证明系原告单方向物业管理处补办电卡的情况，不能证明该损失与被告有关，对其提供的燃气收费票据真实性无异议，但对其证明目的有异议，被告于2015年4月就已不在该房间进行租赁，故其截止到2015年7月的燃气费用不应全部由被告来承担；对证据3的真实性及证明目的均有异议，从该证据无法显示拍照片的时间，无法证明照片里面显示的设施的损坏情况与被告有关，实际上被告入住该租赁房屋后，照片显示的屋内设施就已经处于这个状态，不应由被告来承担赔偿责任。原告石飞对被告王志杰所提交的证据中的押金条无异议；对短信聊天记录有异议，是被告发的信息，但是原告没有换锁。经合议庭评议，原告提供的证据1-3可以证明被告其租赁房屋拖欠费用的事实，本院予以认证；证据4并不能证明房屋内的设施是由被告造成的，本院不予认证；对被告提供的证据真实性予以确认。根据上述有效证据、当事人的当庭陈述及诉辩意见，本院确认以下案件事实：2014年4月22日，原告石飞作为甲方（出租方），被告王志杰作为乙方（承租方），河南航标房地产营销策划有限公司作为丙方（中介方），三方签订房屋租赁合同书，约定：甲方将其所有的坐落于新乡市开发区21街坊正阳花园12号楼2单元2层西户的房屋出租给乙方，租赁期限为两年（自2014年5月1日起至2016年4月30日止）；乙方按年向甲方支付租金（乙方下次交纳租金必须提前15天支付给甲方，其中第一年租金为13000元，第二年租金为14000元），同时乙方还需向甲方支付押金2000元，合同终止时，甲方验收无误后将押金退还乙方；在租赁期限内，乙方拖欠房屋租金超过10日，租赁合同自行终止，乙方所存放在本房屋内的室内物品，乙方视为自愿放弃，不得向甲方索要，甲方可以自行处理该室内物品；甲方如中途解除合同，应全额退还乙方租金，并支付乙方月租金一倍的违约金；乙方如中途解除合同，房屋押金及房屋租金将不予退还乙方，并支付甲方月租金一倍的违约金；合同期内，使用租赁房屋所产生的各项税费，水、电、煤气、暖气、物业、有线视听费、电话、网络费等使用费用及房屋租赁税均由乙方承担支付，不得拖欠；乙方在撤离本房屋时应保持室内整洁、无垃圾，地面、墙面、厨房、卫生间要求洁净无油垢，如乙方拒不清理，则有甲方代为清理，此费用有乙方承担支付，甲方从乙方的押金中扣除。2014年4月26日，被告向原告交纳租房押金2000元。在租赁期间，被告拖欠燃气费1338.92元，水费17.5元，后向被告索要未果，原告诉至法院。另查明，2015年5月，原告已将涉案房屋通过中介重新对外出租。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告石飞与被告王志杰是在其真实意思表示的基础上签订的房屋租赁合同书，且不违反法律法规的禁止性规定，依法成立、有效，本院对此予以确认。在租赁期间，被告拖欠租赁房屋的燃气费1338.92元、水费17.5元及滞纳金1.9元，违反了双方签订的房屋租赁合同的约定，现原告已将被告拖欠的各项使用费用及滞纳金向有关部门缴纳，故其要求被告向其支付租赁期间未结清的水费17.5元及滞纳金1.9元、燃气费1338.92元的理由正当，本院予以支持。原告还要求被告对租赁房屋造成的污染和损坏进行维修和打扫，因目前原告已将案涉房屋重新租赁出去，无法确定被告对租赁房屋造成的污染和损坏程度，结合本案的实际情况以及现实生活中承租人租赁房屋势必会对房屋及其相关物品造成一定的损耗，本案中原告要求被告对租赁房屋进行维修和打扫有其合理性，但考虑到原告已将房屋重新租赁出去，要求被告对房屋维修和打扫已客观上不能，故根据双方签订的房屋租赁合同中关于该项的约定，原告代为清理的，从被告缴纳的押金中扣除该项费用，本院酌定扣除被告缴纳的押金800元作为原告打扫和维修的费用，剩余的1200元（2000元-800元）押金由原告返还被告。原告还要求被告支付因拖延交付租金的违约金，被告辩称原告在未通知被告的情况下将租赁房屋的锁芯更换，是其违约在先，但双方均未提交有效证据证明对方存在违约，且就本案现已查明的事实，无法确定原、被告是否违约，双方的租赁期限也已经届满，原告也已将案涉房屋重新租赁出去，故原告主张违约金的理由不足，本院不予支持。原告还要求被告支付其补办电卡所支出的30元，但其并未提供证据证明该损失是由被告造成的，故本院对该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、王志杰于本判决生效之日起十日内一次性支付石飞租赁期间未结清的燃气费1338.92元、水费17.5元及滞纳金1.9元，共计1358.32元；二、石飞于本判决生效之日起十日内返还王志杰缴纳的租房押金1200元；三、上述一、二项互相折抵后，王志杰于本判决生效之日起十日内支付石飞158.32元；四、驳回石飞的其他诉讼请求。如果王志杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由石飞承担50元，王志杰承担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  刘向军审 判 员  李 琦人民陪审员  郭培周二〇一六年五月十六日代书 记员  张 梅