浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越民初字第3605号
原告绍兴市秀水阳光物业管理有限公司。
法定代表人陈建永。
委托代理人（特别授权代理）徐月英。
被告凌坚强。
原告绍兴市秀水阳光物业管理有限公司与被告凌坚强物业服务合同纠纷一案，原告于2014年9月19日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员金胜明适用简易程序独任审判，于2014年10月14日和同年10月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵垚谣，被告凌坚强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴市秀水阳光物业管理有限公司诉称：2011年11月14日，原告与绍兴市紫金华庭业主委员会签订物业服务合同1份，合同期限为六年，自2012年1月1日至2017年12月31日，约定由原告为紫金华庭小区提供物业服务，物业服务费多层为每月每平方米1.2元，车库每个每月35元。被告购买的紫金华庭×幢×××室和×××室合计建筑面积为164.77平方米及车库一只，被告按约每年应缴原告物业服务费为3468元，但被告欠缴原告2012年1月至2013年12月两年的物业服务费为6936元，应付滞纳金1370元，原告多次催缴无果，并书面通知被告，可被告置若罔闻。诉请判令被告支付物业费6936元，并支付自2013年4月1日起至2014年5月31日止按日万分之五计算的违约金1370元；诉讼费用由被告承担。
被告凌坚强辩称：业主委员会和物业公司都没有通知被告，被告不知道要交物业费，物业合同的具体内容被告也不清楚，原告没有尽到告知义务。被告根本不住在紫金华庭，并没有接到原告的通知要求交物业费，而且原告没有具体告诉被告怎么交和交多少。被告也去跟原告沟通过，但是原告态度不是特别好，被告不是不交，但要求物业费打对折，毕竟被告不住在紫金华庭。有没有业主委员会被告也不清楚，被告没有授权业主委员会，物业合同对被告没有效力。车棚钥匙没有给被告，说明原告没有尽到职责。物业合同中的物业费的计算标准不清楚，也没有经过第三方审计。合同上写的能耗费是什么内容被告也不是特别清楚，被告认为能耗费是不能单独计算的。物业费的收取应该遵守合理、公开、公正的原则，原告没有尽到职责，服务水平有限，剥夺了业主的咨询权。被告没有收到业主的书面通知，也没有收到原告的短信通知。交房时间是2012年2月1号，2012年2月1日前的物业费被告不用支付，并且地下工具间至今没有交付被告。由于原告没有尽到告知物业合同的有关内容，导致被告不知情，因此滞纳金不应该交纳。原告的起诉已经超过法律规定的2年诉讼时效期间。
原告在举证期限内向本院提供如下证据并经被告质证：
第1组，紫金华庭物业服务合同及合同附件各1份，以证明2011年11月14日，原告与绍兴市紫金华庭业主委员会签订物业服务合同，合同期自2012年1月1日至2017年12月31日，约定由原告为紫金华庭小区提供物业服务，物业服务费多层为每月每平方米1.2元，车库每月每个35元。被告购买的紫金华庭×幢×××室和×××室合计建筑面积为164.77平方米及车库一只，两年的物业费为4745.38元，电梯能耗费按每月每平方米0.38元计算，被告是六层按90%计算，2年的能耗费为1352.43元，车位按每月每只35元计算，2年的车位费为840元的事实。该证据经被告质证对真实性无异议，但认为被告是2012年2月1号交房，2012年2月1日之前的物业费不用支付，能耗费应包含在物业费中不能单独计算，被告没有车位，所以车位费不用支付，物业费不应是6936元，应该是6097.81元，滞纳金也计算有误。
第2组，前期物业管理服务协议1份，以证明被告于2009年11月7日在签订前期物业管理服务协议时已经交房的事实。该证据经被告质证提出异议，认为应以交房通知单为准。
第3组，催缴物业费通告和国内挂号信收据各1份，以证明原告于2013年9月23日以挂号信方式向被告发通告催缴物业费的事实。该证据经被告质证提出异议，认为被告没有收到催缴通告，根本不知道原告催讨过物业费，也不知道具体交多少和怎么交。
被告在举证期限内向本院提供如下证据并经原告质证：
第1组，交房通知单1份，以证明交房时间是2012年2月1日，2012年2月1日前的物业费被告不用支付的事实。该证据经原告质证对真实性无异议。
第2组，照片2份，以证明原告并没有履行合同约定的告知义务的事实。该证据经原告质证提出异议，认为宣传窗中的公告不可能从2012年贴到现在。
本院认证认为，原告提供的第1组证据经被告质证对真实性无异议，故本院对证据的真实性予以确认，根据证据载明的内容能证明原告待证的事实，故本院对证据的证明效力予以确认。原告提供的第2组证据结合被告提供的第1组证据，本院对证据的证明效力不予确认。原告提供的第3组证据可证明原告于2013年9月23日以挂号信形式向被告发通告催缴物业费的事实，即使被告未收到也不影响原告曾向被告催缴物业费的事实，故本院对证据的证明效力予以确认。被告提供的第1组证据原告对真实性无异议，故本院对证据的真实性予以确认。被告提供的第2组证据不能证明原告没有履行告知义务的事实，本院对证据的证明效力不予确认。
经审理本院认定，2011年11月14日，原告绍兴市秀水阳光物业管理有限公司与绍兴市紫金华庭业主委员会签订物业服务合同1份，合同期限为六年，自2012年1月1日至2017年12月31日止，约定由原告为紫金华庭小区提供物业服务，物业服务费住宅按每月每平方米1.2元（不含电梯能耗费用），停车服务费按私有车位每个每月35元，物业服务费中未计入的电梯能耗费中心价按每月每平方米0.38元计算，2-6层按中心价的90%计算。物业服务费和电梯能耗费每年度预缴一次，预缴时间为每年度的3月31日前，逾期原告有权要求业主限期支付，并按应付金额每日千分之四计算违约金。对已交付使用但业主或物业使用人尚未装修、出租或居住的物业，物业服务费按应收标准的85%向业主收取，逾期交纳的，则按100%标准向业主收取，并按本合同约定计收违约金。被告购买的紫金华庭×幢×××室和×××室合计建筑面积为164.77平方米，2009年11月7日被告与绍兴县金昌物业管理有限公司签订了前期物业管理服务协议，协议载明的管理期限自2009年9月1日起至2014年8月31日止（期间如紫金华庭第一届业主委员会成立，则本合同自行终止），但因该房屋的内墙粉饰裂缝较多、门窗关闭不好、大门上框有较大空缝和室内电线未验收等原因实际的房屋交接时间为2012年2月1日，该房屋被告至今尚未入住。按合同约定的每月每平方米1.2元的85%计算，被告应支付给原告自2012年度的物业服务费1848.72元，按合同约定的每月每平方米1.2元计算，被告应支付给原告自2013年度的物业服务费2372.69元，合计人民币4221.41元，原告曾于2013年9月23日以挂号信形式向被告发通告催缴物业费。原告催缴不成，遂诉至本院，请求解决。
本院认为，原告与紫金华庭业主委员会签订的物业服务合同双方主体适格，内容合法，当事人意思表示真实，故应认定依法成立，合法有效。因业主委员会是代表全体业主的意愿与原告签订合同，故合同对全体紫金华庭业主具有约束力，被告对合同效力提出的抗辩意见，本院不予采纳；合同签订前征求业主的意见和合同签订后履行告知义务是业主委员会的职责，被告以不知道有该物业服务合同和合同的具体内容不知情为由提出原告未履行告知义务的抗辩意见，本院亦不予采纳。被告的物业实际在2012年2月1日交付，故物业费应在交付后起算，被告提出2012年2月1日前的物业费不应支付的抗辩意见，本院予以采纳。根据合同的约定，对尚未居住的物业，物业服务费按应收标准的85%向业主收取，逾期交纳的，则按100%标准向业主收取，物业服务费按年度预缴。被告至今尚未入住，且应预缴的2012年度物业服务费并非系整年，故根据公平原则2012年度的物业服务费应按标准的85%支付，2013年度的物业服务费属逾期交纳应按100%标准支付，并承担支付逾期付款违约金的违约责任。合同对尚未居住的物业仅约定支付物业服务费，对电梯能耗费和停车服务费是否支付未作约定，且尚未居住的物业一般不会产生电梯能耗费和停车服务费的问题，故尚未居住的物业只需支付物业服务费，原告要求被告支付电梯能耗费和停车服务费，本院不予支持。合同约定逾期按应付金额每日千分之四计算违约金明显过高，本院依法调整为按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的1.3倍，原告诉请判令被告支付物业费和逾期付款违约金的合理部分，本院予以支持，超过部分本院不予支持。被告提出原告的起诉已超过诉讼时效期间，理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告凌坚强应支付给原告绍兴市秀水阳光物业管理有限公司物业服务费4221.41元，并支付本金2372.69元从2013年4月1日起至本判决确定履行日止按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算的违约金，于本判决生效之日起十日内履行；
二、驳回原告绍兴市秀水阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告凌坚强负担，于本判决生效之日起三十日内履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 金胜明
二〇一四年十月二十五日
书记员 孟丽萍