广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1886号
上诉人（原审被告）：深圳市华悦健身有限公司。
法定代表人：颜丙昌，总经理。
委托代理人：郭庆杰，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市帝王居物业发展有限公司。
法定代表人：刘国义，该公司董事长。
委托代理人：沈萌，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
上诉人深圳市华悦健身有限公司（以下简称华悦公司）因与被上诉人深圳市帝王居物业发展有限公司（以下简称帝王居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第142号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
帝王居公司在一审中的诉讼请求为：1、解除帝王居公司与华悦公司之间的罗XXX《深圳市房屋租赁合同书》；2、华悦公司立即搬离租赁标的罗湖区书城路X号某园裙楼四楼A、B座房屋并自行拆除广告设施；3、华悦公司向帝王居公司支付涉案房屋租金至其实际搬离时止（自2013年7月1日起计算）；4、帝王居公司不予向华悦公司退还租赁保证金354400元；5、由华悦公司承担本案诉讼费用。
原审法院审理查明：位于深圳市罗湖区书城路X号某园裙楼四楼共9111.92平方米房产登记在帝王居公司名下。
2010年9月16日，帝王居公司与华悦公司签订《深圳市房屋租赁合同书》，并在相应管理部门备案，合同登记（备案）号为：罗XXX。合同约定：帝王居公司将位于深圳市罗湖区书城路X号某园裙楼四层A、B座（房屋编码为XXX）共计3544平方米出租给华悦公司使用，租金期限自2010年10月1日起至2015年9月30日止：租金按房屋建筑面积每平方米每月50元，自租期第二年开始，月租金在上年度基础上每平方米递增5%，华悦公司应在每月1日前缴清该月租金；帝王居公司交付租金房屋时向华悦公司收取两个月租金即354400元作为租赁保证金，租赁期满双方无法律纠纷时帝王居公司向华悦公司退还该保证金，如华悦公司拖欠租金及其它费用，帝王居公司可不予返还保证金；华悦公司拖欠租金达六十天以上，帝王居公司有权向华悦公司提出解除合同，解除合同通知书一经合法送达，帝王居公司有权申请单方解除合同登记（备案）。
2013年7月之后至今，华悦公司均未按照合同约定如期缴纳租金。
根据合同约定，华悦公司在2013年10月至2014年9月期间，每月应缴租金205131.15元；在2014年10月至2015年9月期间，每月应缴租金21538.71元。
原审法院认为，《深圳市房屋租赁合同书》是帝王居公司与华悦公司双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行义务。本案中，帝王居公司交付了房屋给华悦公司使用，华悦公司自2013年7月起未支付租金，构成违约，应承担违约责任。帝王居公司请求解除租赁合同、华悦公司搬离所租赁房屋、支付租金、不予退还租赁保证金的理由成立，原审法院予以支持。华悦公司如认为涉案房屋有不符合安全和正常使用的情形，可根据合同约定另寻途径解决，但以此为由拒付租金的行为不当，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百五十二条、第一百六十四条之规定，判决：一、解除帝王居公司与华悦公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》。二、华悦公司应在判决生效之日起十五日内搬离深圳市罗湖区书城路X号某园裙楼四层A、B座房屋，并将该房屋交还帝王居公司。三、华悦公司应在判决生效之日起十五日内按照合同约定向帝王居公司支付2013年7月起至实际搬离之日止的租金（截至2014年1月应支付1306613元）。四、确认帝王居公司无需向华悦公司退还租赁保证金354400元。一审案件受理费9875元，由华悦公司。
上诉人华悦公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销原审判决，驳回帝王居公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实存在错误。1、帝王居公司向华悦公司交付的房屋不符合租赁合同的约定且拒不履行维修义务，应当承担违约责任或赔偿责任。华悦公司有权依据顺序履行抗辩权拒绝向帝王居公司支付租金。一审法院关于“2013年7月之后至今，华悦公司均未按照合同约定如期交纳租金”、“华悦公司如认为涉案房屋有不符合安全和正常使用的情形，可根据合同另寻途径解决，但以此为由拒不支付租金的行为不当”的认定是错误的。租赁合同约定帝王居公司将房屋出租给华悦公司作为经营健身运动的场地。但是帝王居公司交付给华悦公司的房屋一直存在严重的油烟味，严重影响华悦公司的正常经营，华悦公司于2013年4月25日向帝王居公司反映情况，要求其进行维修，帝王居公司工作人员对房屋存在严重油烟问题进行确认，但却一直不履行维修义务，致使房屋严重油烟问题至今没有解决；帝王居公司违反租赁合同第二十二条关于帝王居公司提供的房屋应当符合安全使用的标准和条件及租赁合同第十三条关于帝王居公司对租赁房屋负有维修义务的约定，属于严重违约。在此情况下，华悦公司不向帝王居公司支付租金不是违约行为，是正当行使顺序履行抗辩权。根据合同法第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的约定，在帝王居公司对租赁房屋进行维修使其符合租赁合同约定的适用条件前，华悦公司有权拒绝帝王居公司租金支付请求。2、在华悦公司与帝王居公司租赁合同关系存续期间，帝王居公司擅自散播谣言，给华悦公司名誉造成严重影响，严重侵犯华悦公司的合法权益。帝王居公司理应消除影响并赔偿华悦公司的经济损失。二、一审法院适用法律错误。帝王居公司交付房屋不符合租赁合同约定且拒不履行维修义务并散播谣言，严重损害华悦公司的合法权益，依法无权向华悦公司主张权益，一审应当适用《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定驳回帝王居公司的诉讼请求。一审适用《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条条、第一百五十二条、第一百六十四条的规定，认定华悦公司支付租金、交还房屋是错误的。
被上诉人帝王居公司答辩称：一、华悦公司称出租的房屋不具有适租性没有依据。早在双方签订租赁合同之时，华悦公司就已经对出租的房屋进行了确认，因此即便是有问题，华悦公司也应当在签订租赁合同的时候就已经知晓房屋的状况，所以华悦公司认为出租的房屋不具有适租性这一个理由没有依据。二、华悦公司认为房屋存在严重的油烟问题，对于这个问题，如果情况属实，帝王居公司也愿意本着与华悦公司一起对情况进行调查的态度，但根据帝王居公司工作人员的调查，并没有查处油烟问题的来源，而房屋所在的区域是比较密集的商区，有比较密集的居民居住，所以这一问题并非通过帝王居公司一方的能力能够解决，也并非帝王居公司所辖的物业所导致的问题，如果华悦公司对这一问题有合理的解决方案，那么帝王居公司愿意配合进行解决，因此帝王居公司请求法庭驳回华悦公司的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原审法院认定双方签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示、合法有效正确，本院予以确认。华悦公司上诉称涉案房屋存在油烟问题，但华悦公司并未提供证据证明该油烟问题由涉案房屋本身的缺陷所产生，其以此为由拒绝支付租金缺乏法律依据，原审法院认定其构成违约并承担相应的违约责任并无不当，本院予以确认。至于华悦公司主张的帝王居公司散播谣言侵害其合法权益的问题，与本案不属于同一法律关系，不属于本案审理范围，本案不予审查，由当事人另寻法律途径解决。综上，华悦公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决实体处理并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19750元，由上诉人深圳市华悦健身有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。