吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）船民一初字第1028号
原告：林美莲，女，汉族，住吉林市船营区。
委托代理人：杜进，吉林佳誉律师事务所律师。
被告：于玲，女，汉族，住吉林省延吉市。
被告：马云峰，男，汉族，住吉林省永吉县。
以上两被告共同委托代理人：吕殿斌，吉林金风律师事务所律师。
原告林美莲与被告于玲、马云峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林美莲及其委托代理人杜进、被告于玲、马云峰的委托代理人吕殿斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林美莲诉称：被告于玲、马云峰与原告林美莲于2014年4月30日签订房屋买卖合同，合同约定由于买受方（被告方）资金不足，卖方（原告方）先将该房屋承租给买方（被告方）使用，承租期为三年，租金为30万元／每年，期满后买方按照合同约定价格购买此房屋，在此期间，买受方（被告方）不得随意转租、买卖，如违反约定，卖方（原告方）有权解除该合同。但从合同签订以后，买方（被告方）只交付了2014年的一部分房租即23万元，2015年的房租分文没交，经原告多次催要，被告仍没有缴纳房租的意思表示。并且被告在没有征得原告同意的情况下，对外进行销售该房屋，进行欺骗。现原告认为自身的合法权益受到侵害，诉至法院要求解除原被告之间签订的《房屋买卖合同》；被告于玲、马云峰向原告林美莲支付至实际迁出之日所拖欠的租金（其中2014年拖欠租金为7万元，2015年5月1日至起诉之日为5万元）；被告于玲、马云峰共同向原告支付违约金731，074.00元；诉讼费用由被告于玲、马云峰承担。
被告于玲、马云峰辩称：一、原、被告双方签订的房屋买卖合同不符合合同要件，买卖和租赁关系混淆到一起，这是两个完全不同的法律关系和法律行为。所以说应该认定该房屋买卖合同无效。二、原告应当就两个法律关系选择其中一项进行诉讼。三、原告诉状中提出被告在租赁期间对外进行销售该房屋，这是给原告造成的不安抗辩理由，如果原告要求按合同法68条规定终止合同关系，被告要求追加第三人到庭参加诉讼，以证明被告的行为是否违法和违反合同约定。同时也涉及到第三人与被告合同关系是否成立，只有在确认被告违反合同买卖房屋的情况下，不安抗辩权才能成立。
原告林美莲向本院提供了如下证据：
1、情况说明1份及银行流水单1份，证明被告马云峰与被告于玲系夫妻关系，二人共同为房屋买卖合同中买受人一方的合同主体，即履行合同的主体。被告马云峰利用租赁房屋并且盗用原告林美莲个人信息在银行开户进行贷款；
2、房屋买卖合同1份（复印件），证明原告与被告形成合同关系，且合同约定：由于买受方（被告方）资金不足，卖方（原告方）先将该房屋承租给买方（被告方）使用，承租期为三年，租金为30万元／年，期满后买方按照合同约定价格购买此房屋，在此期间，买受方（被告方）不得随意转租、买卖，如违反约定，卖方（原告方）有权解除该合同。合同同时约定，买方必须先交钱后租房，年底时先将次年的房屋租金交清，决不允许拖欠。如有拖欠，第一次在定金中扣除（不抵减租金），如再有发生，卖方有权收回房屋解除合同并没收定金；
3、解除房屋买卖合同通知书及报纸各1份，证明被告利用该房屋进行贷款、进行买卖、拖欠租金的行为已经构成根本违约，符合解除合同的条件。另外原告已通过登报和在租赁房屋门上张贴通知的方式向被告下发了解除合同通知；
4、房屋买卖合同1份，证明被告马云峰违反合同约定，将租赁的原告房屋进行买卖，构成根本违约；
5、保证书1份，证明被告马云峰承认违约的事实，以及承诺于2015年6月3日前确认房屋的租或买，如不履行《房屋买卖合同》则原告有权解除合同并收回房屋；
6、房产证1份（复印件），证明房屋产权人是原告林美莲；
7、原告林美莲的身份证复印件1份、被告马云峰的身份证复印件1份、被告于玲的常住人口数据查询详细信息1份，证明双方的主体资格。
被告于玲、马云峰对上述证据的质证意见为：对证据1，对情况说明的真实性、合法性没有异议，两被告确实是夫妻关系。对银行流水单，与本案没有关系，是另外一种法律行为，可以向公安机关举报，与本案无关。对证据2，虽然是复印件，但是事实存在，是真实的，确实存在这个关系。对证据3，关于登报，无异议。关于解除房屋买卖合同通知书，是2015年5月14日打的，直接通知了三个人，于玲、马云峰和马利斌，说明原告通知了三个人要求解除房屋买卖合同，这个真实性无异议。对证据4，这是我方才说的马云峰和马利斌签的合同，马云峰在租赁房屋期间擅自将租赁房屋转让给马利斌，造成原告不安抗辩权，既然原告举证了，则需要追加马利斌到庭参加诉讼，确认合同是否有效。确认合同无效才能把房屋返还给原告，我认为对房屋买卖合同的真实性，虽然马利斌没签字，但是我认为这个合同是真实的。确实和马利斌签过房屋买卖合同，但是必须追加马利斌来确认合同的无效，才能把房屋返还给原告。如果原告不同意追加马利斌到庭，该证据应该撤回，不应该在法庭举证，同时也不存在不安抗辩权了。对证据5-7，真实性无异议。
被告于玲、马云峰向本院提供如下证据：2014年4月30日林美莲给被告出具的购房定金款50万元的收据1份（复印件），证明被告给原告交纳购房定金50万元。
原告对上述证据的质证意见为：没有异议。
本院针对上述证据，分析评判如下：原告的证据1-7，被告均没有异议，上述证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；被告的证据，原告没有异议，本院予以采信。
通过双方陈述、举证、质证，本院确认如下事实：马云峰与于玲系夫妻关系。林美莲与于玲于2014年4月30日签订房屋买卖合同，林美莲将其所有的位于吉林市解放大路某房屋出售给于玲，总价款为6，155，370.00元。因买受方资金不足，卖方先将该房屋承租给买方使用，租期为三年，租金为每年30万元，期满后买方按照合同约定价格购买此房屋，在此期间，买受方不得随意转租、买卖，如违反约定，卖方有权解除该合同，违约金为合同总价款的20%。合同签订当日，于玲向林美莲支付了购房定金50万元和第一年的部分房租23万元。2015年4月22日，马云峰就上述房屋与他人签订房屋买卖协议。2015年5月28日，马云峰向林美莲出具保证书，保证于2015年6月3日回复确定门市房是否续租或买的事宜，如果不继续履行合同，林美莲有权在2015年6月3日强行收回此门市房。
本院认为，原告与被告之间签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原告与被告均应按照协议履行义务。该合同内容包含买卖和租赁两种法律关系，对于被告而言，其有义务按照合同中有关租金的约定及时足额交纳租金。被告仅交纳了23万元租金，至本案诉讼时，其没有继续交纳租金的意思表示，可认定为被告违约。此外，被告在承租期间与他人签订房屋买卖协议，同样违反合同约定，应认定为违约。被告马云峰在2015年5月28日出具的保证书中载明保证于2015年6月3日回复确定门市房是否续租或买的事宜，如果不继续履行合同，林美莲有权在2015年6月3日强行收回此门市房。其在限定的时间内并未进行回复，故原告林美莲有权解除合同，收回房屋。关于定金，房屋买卖合同第三条明确规定“买方向卖方交纳50万元作为购房定金”，故不应因拖欠租金而没收定金，鉴于被告对此未有请求，故双方就此可协商解决或另行主张权利。关于违约金，房屋买卖合同第十一条明确规定“租赁期满后，如卖方不卖或买方不买均视为违约，违约方需向守约方支付房价款20%的违约金”，现租赁期限未满，故违约金不能支持。关于拖欠的租金，被告有义务按照合同约定支付租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百零七条、一百一十六条之规定，判决如下：
1、自本判决生效之日起解除原告林美莲与被告于玲于2014年4月30日签订的房屋买卖合同；
二、被告于玲、马云峰向原告林美莲偿还拖欠的2014年房租70，000.00元，于本判决生效之日起七日内给付原告林美莲；
三、被告于玲、马云峰向原告林美莲支付自2015年5月1日至迁出之日止的房租（按年租金300，000.00元计算）；
四、驳回原告林美莲的其他诉讼请求。
被告于玲、马云峰如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12，310.00元（原告林美莲已垫付），由被告于玲、马云峰负担1，200.00元，原告林美莲负担11，110.00元，被告于玲、马云峰负担部分于本判决生效之日起七日内给付原告林美莲。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 方景俊
人民陪审员 贺 英
人民陪审员 桂玉华
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 孙 越