浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第1428号
上诉人（原审原告）杭州龙福物业管理有限公司。
法定代表人陈卫星。
委托代理人李瑞德。
委托代理人杨海凤。
被上诉人（原审被告）金华华鼎置业有限公司。
法定代表人林作厚。
上诉人杭州龙福物业管理有限公司（以下简称龙福公司）因与被上诉人金华华鼎置业有限公司（以下简称华鼎公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺白民初字第149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人龙福公司的委托代理人李瑞德、杨海凤到庭参加诉讼，被上诉人华鼎公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告龙福公司诉称：2010年8月10日，龙福公司与华鼎公司签订《金华-
华鼎公馆住宅小区前期物业服务合同》（以下简称合同），合同约定由龙福公司向华鼎公司开发的华鼎公馆小区提供前期物业管理服务，对已竣工但尚未出售或因其原因未能交付给买受人的物业，由华鼎公司全额交纳物业服务费用；华鼎公司未能按时足额交纳的，按年费用1%的标准向龙福公司支付违约金。2014年6月30日合同期满后，龙福公司正式撤出小区。合同履行期间，龙福公司积极履行合同义务，对华鼎公司居住的小区实施规范的物业管理，但华鼎公司拒不履行缴费义务。截至起诉之日，华鼎公司尚欠龙福公司剩余补贴费用150000元；26套空置商铺物业管理费163396.62元，14套空置住宅物业管理费32772.12元，114个空置车位管理费26370元；2012年3月至2014年6月期间产生的水费17941元及华鼎公司收取的移动场地租赁费43067元；上述费用合计433546.74元。华鼎公司违反合同第十二条的约定：“本物业管理区域内属于全体业主所有的其他物业服务、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入归乙方所有。”华鼎公司擅自经营收取小区25平方米地下室，从2011年9月1日起至2016年8月31日止的场地租金共计76000元，故华鼎公司应向龙福公司支付2010年9月1日至2014年6月30日服务期间费用43067元。上述费用除移动场租费外，违约金按年费1%的标准计算，产生的违约金共计4332.70元（从2015年6月起算至法院判决确定履行之日止）。龙福公司多次催讨，但均无果。现龙福公司诉至法院，要求依法判令华鼎公司：1.立即支付剩余补贴款150000元。2.立即支付空置商铺物业管理费163396.62元。3.立即支付空置住宅物业管理费32772.12元。4.立即支付空置车位管理费26370元。5.立即支付所欠水费17941元。6.立即支付代收的移动场租费43067元。7.支付上述费用产生的违约金4332.70元（暂计至2015年5月，实际计算至法院判决确定履行之日止）。8.承担案件诉讼费。
原审被告华鼎公司未作答辩。
原审法院审理查明：2010年8月10日龙福公司（乙方）与华鼎公司（甲方）签订《金华-
华鼎公馆住宅小区前期物业服务合同》一份，合同约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方对华鼎公馆提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2010年9月1日起至2014年6月30日止。合同第六条约定物业管理区域物业服务收费方式采取包干制，物业缴费标准为小高层住宅每平方米1.2元／月，商业物业每平方米1.5元／月，乙方自负盈亏。第七条约定业主应于通知房屋交付之日起次月交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的己竣工但尚未出售，或因甲方原因未能交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳，交纳方式为：一季一付，于当季首月的第一个星期内支付。第八条约定在本物业管理委托的三年合同期内向乙方支付补贴费用690000元，付款方式为按2011年6月交房考虑，如有变动作相应调整。2011年12月底支付130000元；2012年12月底支付255000元；2013年12月底支付305000元。第九条约定停车场（库）收费分别采取以下方式：属于全体业主共有的路面停车场，车位使用人应按露天车位每个100元／月向乙方交纳停车服务费，属于甲方产权的地下停车库（车位）每个30元／月的标准由使用人（或产权人）向乙方交纳停车服务费。第十二条约定本物业管理区域内属于全体业主所有的其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方，经营收入归乙方所有。第三十一条约定甲方违反本合同第六条、第七条的约定，未按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按年费用1%的标准向乙方支付违约金等事项。合同签订后，龙福公司于2010年9月1日起对华鼎公馆进行前期物业服务至2014年6月30日止。华鼎公司按合同支付龙福公司补贴款540000元。龙福公司多次发函向华鼎公司催讨剩余补贴款、空置商铺物业管理费、空置住宅物业管理费、空置车位管理费、移动场租费等，均无果。
原审法院审理认为：双方签订《金华-
华鼎公馆住宅小区前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。龙福公司己按合同约定履行相关义务，华鼎公司应按合同第八条约定支付补贴费用，龙福公司自认华鼎公司己支付540000元，予以认可，故华鼎公司应支付龙福公司补贴150000元。龙福公司自制清单要求华鼎公司支付相关住宅、商铺、车位的物业管理费，其中2014年10月13日的函后附件中所列的空置商铺、住宅、车位与2015年5月1日律师函后附件中所列的空置商铺、住宅、车位部分不同，且收取管理费的起止期限、金额也不同，根据合同约定业主应于通知房屋交付之日起次月交纳物业服务费用，龙福公司无证据证明通知房屋交付之日及华鼎公司己竣工但尚未出售，或因华鼎公司原因未能交付给物业买受人的物业（住宅、商铺、车位）的具体情况，该院无法确定相关的住宅、商铺、车位的物业服务期限及服务对象等情况，故龙福公司的第二、三、四项诉讼请求，不予支持。龙福公司亦未举证证明其为华鼎公司支付水费及华鼎公司收取移动场租费，故其第五、六项诉讼请求，不予支持。合同第三十一条仅约定华鼎公司未按时足额交纳物业服务费应向龙福公司支付违约金，故其第七项诉讼请求，亦不予支持。华鼎公司拒不到庭应诉，由此而产生的不利后果，理应自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、金华华鼎置业有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州龙福物业管理有限公司补贴150000元。二、驳回杭州龙福物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3934元（龙福公司已预交，已减半收取），由龙福公司负担2284元，华鼎公司负担1650元（于履行时支付此款给龙福公司）。
宣判后，原审原告龙福公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院举证责任分配不公，导致事实认定错误。根据合同约定，对于龙福公司递交的包括空置住宅、商铺、车位的催收函、律师函，华鼎公司均未提出异议，说明华鼎公司对空置房的事实是默认的。即使华鼎公司有异议，也应由华鼎公司提供相应的依据，对于未到物业公司办理交接手续的房产，物业费均应由华鼎公司承担。既然法院认定合同有效，应依法支持龙福公司的诉讼请求。二、物业服务费用应包含开发商的补贴款，既然一审法院认定华鼎公司违约，龙福公司有权要求收取剩余补贴款的违约金。三、经双方协商一致，龙福公司于2014年6月30日正式退出小区，物业交接时，确认水表读数且由金华市自来水公司开具了水电业发票联，足以证实龙福公司代华鼎公司缴纳华鼎公馆水费的事实。四、2011年9月，华鼎公司违反合同约定，擅自经营收取本应由龙福公司收取的小区地下室25平方米场地租金。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持龙福公司的全部诉讼请求。
被上诉人华鼎公司未作答辩。
二审中，上诉人龙福公司向本院提交下列证据：1、销售统计表（复印件）14页，证明空置商铺、住宅、地下车位的具体情况；2、迟延交房致歉信1页、《入伙通知书》1页、证明1页、车位使用权买卖协议3页、情况说明1页（均为复印件），共同证明华鼎公司延期交房和延期交地下车位使用权的事实；3、委托书1页、移交清单3页、代收水费发票16页（均为复印件），共同证明龙福公司代华鼎公司缴纳水费的事实；4、通信场地租赁协议打款记录照片1页（复印件），证明华鼎公司违反合同约定，收取本应由龙福公司收取的场地租赁收入43067元。5、华鼎公馆1-7号楼竣工备案表、入伙通知书9页（复印件），证明龙福公司所诉空置房屋及车位的竣工时间与实际竣工时间一致，且系华鼎公司的原因导致延期交房及车位的事实。本院认为，证据1来源不明，真实性无法确定，本院对其证明力不予认定；证据2证明华鼎公司对个别业主存在延迟交房现象；证据3证明龙福公司曾交纳水费，但不能达到龙福公司的证明目的；证据4并非支付凭证，且不能确定其真实性，本院对其证明力不予认定；证据5证明华鼎公馆小区竣工验收时间。
二审中，华鼎公司未向本院提供证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为：涉案合同系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。一、关于空置房物业费问题。涉案律师函系龙福公司单方制作，未经华鼎公司确认同意，龙福公司仅以华鼎公司未表示反对即推定华鼎公司对上述律师函内容予以确认，无相关法律依据，且该律师函与龙福公司二审中提供的证据之间存在矛盾，故涉案律师函不能作为本案的定案依据。在卷无足够证据证实华鼎公司拖欠物业服务费用的具体金额，对龙福公司的该上诉意见，本院不予支持。二、关于华鼎公司是否需要支付违约金。合同第三十一条约定：华鼎公司违反合同第六条、第七条约定，应支付违约金。在卷无充足证据证实华鼎公司因违反合同第六条、第七条而需要支付违约金的具体数额，如华鼎公司违反合同其他条款，龙福公司无权根据合同第三十一条要求支付相应的违约金。龙福公司的该上诉意见无事实和法律依据，本院不予支持。三、关于水费承担问题。龙福公司虽提供发票证实其曾支付水费，但未提供证据证明该水费应由华鼎公司承担，在卷亦无证据证实双方曾就水费承担达成一致意见，故龙福公司要求华鼎公司支付水费，依据不足，不予支持。四、关于地下室场地租金问题。在卷无证据证实华鼎公司曾收取该租金，亦无证据证实该租金应由龙福公司享有。华鼎公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。龙福公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5618元，由上诉人杭州龙福物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 良 飞
审 判 员 王孜力哈
代理审判员 盛 伟
二〇一五年十一月三十日
代书 记员 吕 倩 茜