安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终3267号上诉人（原审被告）：安徽金正投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区站前路金兴苑小区746-2。统一社会信用代码913401007627768333。法定代表人：张惠，总经理。委托代理人：龚利利，该公司员工。上诉人（原审被告）：安徽省金光房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市新站区新蚌埠路与物流大道交口金海花园C座103室。法定代表人：王玉霞，总经理。委托代理人：张乘胜，该公司员工。被上诉人（原审原告）：沙文兰。上诉人安徽金正投资管理有限公司（以下简称金正公司）、上诉人安徽省金光房地产开发有限责任公司（以下简称金光公司）因与被上诉人沙文兰房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第04817号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金正公司、金光公司上诉称：1、关于金兴苑7幢楼整体运营权的由来。2000年左右，金光公司开发金兴苑小区，其中将7幢楼划定为整体经营的项目，销售也是按照整体经营的模式进行，业主也清楚并奔着高额返租目的购买，购买时委托统一经营管理并允许我方根据市场经营需要进行分割。2015年，包租期满，金正公司将已形成成熟茶城市场整体移交给业主之后产生矛盾，部分业主享受惯了高额返租回报，期望金正公司在运营期限届满后继续按照原来的返租标准继续运营管理，但返租租金是为了返租融资目的而高于市场方式确定，在包租期满后不可能继续支付高额返租租金。为此，部分业主违反包租协议，恶意提出分割交还商铺，并无理索要包租期满后的租金，最终引发成集体诉讼。2、关于各项矛盾点的分析。第一、运营期限届满，无论是从客观情况还是从社会效果和市场需要均不能办理分割移交，本案解决的唯一可能只能是整体移交茶城市场经营权。第二、金正公司已经整体向业主移交了茶城市场经营权，业主在返租期限届满后继续主张返租租金没有事实及法律依据。包租协议期满后，金正公司即退出对金兴苑7幢楼的运营管理，且自2015年2月以来通过多种方式通知了业主。业主代表确认金正公司于2015年4月30日返租期满后不再进行经营管理，双方已实际完成茶城市场经营权的交割程序。目前商铺的实际占有人并非金正公司，而是茶城市场的实际经营者。第三、金光公司不承担交付返还商铺的担保责任。金光公司作为开发商，商铺已经出售，业主也委托其他经营管理公司进行经营管理并收取租金，金光公司交付商铺的义务早已履行完毕，无需再承担任何商铺交付或返还责任。同时包租协议约定金正公司不能按照合同约定支付包租租金的补充担保，只是对租金支付一般意义上的保证，不承担交付返还商铺的担保责任。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回沙文兰的原审诉讼请求。沙文兰辩称：一审法院认定事实正确，应予维持。沙文兰向一审法院起诉请求：1、请求判令金正公司支付沙文兰商铺租金2882元、逾期付款违约金6620元（暂计算至2015年6月30日直至交付之日），合计9502元;2、判令金正公司返还其承租的位于合肥市新站区站前路金兴苑小区1441-007B-1108号商铺及其附属设施设备，并恢复商铺原状;3、判令金光公司对上述租金、违约金以及返还商铺、恢复商铺原状等诉请承担保证责任;4、判令金光公司与金正公司共同承担上述租金、违约金以及返还商铺等诉请;5、本案诉讼费由金正公司和金光公司承担。一审法院认定事实：沙文兰购买了位于合肥市新站区站前路金兴苑七号楼B-1108号房产。2004年7月15日，沙文兰与金正公司、金光公司共同签订了一份《包租协议书》，约定合肥市新站区站前路金兴苑七号楼B-1108号商业用房由金正公司全权包租经营，期限为十年，从2005年5月1日起至2015年4月30日止，年包租金为沙文兰购买该商铺总价款10%，第一年租金在签订本协议时支付，第二年以后各年租金于当年4月30日前支付完毕。协议还约定，金正公司可以对包租的商铺再转租，使用方在不损害沙文兰所购房屋结构的情况下可以对房屋进行装修并可按营业需要进行分割，因使用者原因造成房屋结构损坏的，由金正公司恢复原状。金正公司不能按时支付租金的，应按支付租金的每日万分之三承担违约滞纳金。如超过三个月沙文兰有权收回经营权，其一切经济损失由金正公司负担。包租协议还约定：为保障沙文兰的合法权益，金光公司自愿为金正公司在本协议中的责任提供担保，若金正公司不能按本协议履行对沙文兰的责任，则金光公司承担金正公司的责任。金光公司将合同中违约滞纳金改为每日千分之五，并盖章确认。一审还查明：沙文兰出租房产为合肥市新站区站前路金兴苑七号楼B-1108号房产，实际面积为15.5平方米，购买总价款为111910元，房地产权证记载房地坐落于新站区站前路金兴苑小区7幢B-1108号房产。金正公司按年租金11191元支付该房屋租金。沙文兰收到了第一期租金10902元，2006年7月18日收到第二期租金11480元，此后分别于2007年9月24日、2008年11月17日、2009年11月25日、2011年1月26日、2012年1月9日、2013年3月13日、2014年9月2日收到了7次房租，每次11191元，合同期内最后一次房租（2014年5月1日至2015年4月30日）的房租11191元，金正公司业已按约付齐。诉讼前，金正公司将该商铺与其他商铺在内的金兴苑财富时代广场租赁给安徽茶城商贸有限公司经营，双方的租赁期限至2015年4月30日。2015年4月30日租赁期满后，金正公司未将商铺返还给沙文兰。一审法院认为：沙文兰与金正公司签订的《包租协议书》系双方真实意思表示，合法有效。双方之间成立房屋租赁合同关系。金正公司应当按照合同约定行使权利履行义务。双方签订的《包租协议书》约定租赁期限届满时间为2015年4月30日。租赁期满后，金正公司未将租赁商铺实际返还沙文兰，应认定其继续租赁该房屋，双方之间的租赁为不定期租赁，金正公司仍应按照原合同约定的租金标准支付房屋租金。根据双方合同约定年租金为沙文兰购买该商铺总价款10%，该商铺总价款为111910元，房屋租金为每年11191元。2015年4月30日之后，金正公司应按年租金11191元的标准支付至租赁房屋返还沙文兰之日止。沙文兰与金正公司签订的《包租协议书》约定，金正公司应在当年的4月30日前给付房屋租金，但金正公司未按约定时间支付租金，其行为已构成违约，应当按约定承担违约责任。沙文兰主张金正公司支付违约金的诉请合理，该院予以支持。因金正公司与沙文兰合同原约定违约金为每日万分之三，该约定标准并未超过相关法律规定，依法应予支持。金光公司在合同上将该违约金更改为千分之五，此更改对金正公司并无约束力，且该标准明显过高，该院按照每日万分之三支持违约滞纳金。双方租赁合同到期时间为2015年4月30日，2015年4月30日后因双方的租期为不定期租赁，双方未明确此后租金的给付期，故沙文兰主张2015年4月30日后的租金的违约金的诉请，该院不予支持。根据沙文兰提供的违约金计算表以及金正公司实际付款时间，至2015年6月10日应付沙文兰违约金合计为6614.02元（2006年5月1日至2007年4月30日租金实际支付时间为2006年7月18日，逾期79天，违约金应为272.08元。2007年5月1日至2008年4月30日租金实际支付时间为2007年9月24日，逾期147天，违约金应为493.52元。2008年5月1日至2009年4月30日年租金实际支付时间为2008年11月17日，逾期201天，违约金应为674.82元。2009年5月1日至2010年4月30日租金实际支付时间为2009年11月25日，逾期209天，违约金应为701.68元。2010年5月1日至2011年4月30日租金实际支付时间为2011年1月26日，逾期271天，违约金应为909.83元。2011年5月1日至2012年4月30日租金实际支付时间为2012年1月9日，逾期254天，违约金应为852.75元。2012年5月1日至2013年4月30日租金实际支付时间为2013年3月13日，逾期317天，违约金应为1064.26元。2013年5月1日至2014年4月30日租金实际支付时间为2014年9月2日，逾期490元，违约金应为1645.08元）。沙文兰主张截止2015年6月10日的违约金为6220元未超过上述计算标准，该院依法应予支持6220元。沙文兰与金正公司、金光公司签订的《包租协议书》约定的租赁期限届满，沙文兰要求金正公司返还商铺的诉请合理，该院予以支持。《包租协议书》已允许在不改变房屋结构的情况下进行装修分割，沙文兰未能证明商铺交付之前附属设备等情况，所谓的原样标准，在本案中并无证据予以证实，故不予支持。至于金光公司的责任问题。因双方约定金光公司只是在金正公司不能履行《包租协议书》的情况下承担责任，这属于一般保证，而非连带责任保证。合同履行期满后，金正公司未履行返还房屋、支付租金等合同义务，金光公司依约应承担一般保证责任。如在对金正公司依法强制执行房租、违约金及返还房屋不能履行时，应由金光公司承担保证责任。金正公司向法院提交授权委托书、通知书、告知等证据证明其在返租期限届满后已不再经营管理该商铺，并已采用公告等方式通知广大业主，在期限届满前也完成退场，现业主代表与商铺实际承租户已形成不定期租赁关系，但因金正公司并未与沙文兰办理相关商铺返还手续并实际将商铺返还沙文兰，在此情况下，应认定金正公司仍实际控制该房屋，金正公司应承担继续给付租金等相关责任，故对金正公司的上述辩称意见，该院不予采纳。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百二十五条的规定，判决：一、安徽金正投资管理有限公司于判决生效之日起十日内给付沙文兰房屋租赁费（自2015年5月1日起按每年11191元的标准支付至房屋返还沙文兰之日止）;二、安徽金正投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付沙文兰违约金6220元;三、安徽金正投资管理有限公司于判决生效之日起三十日内返还沙文兰坐落于合肥市新站区站前路金兴苑小区7幢B-1108号房产;四、如在对安徽金正投资管理有限公司依法强制执行本判决上述第一、二、三项后仍不能履行时，由安徽省金光房地产开发有限责任公司承担保证责任;五、驳回沙文兰的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由安徽金正投资管理有限公司负担。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实，予以确认。本院认为：沙文兰与金正公司、金光公司签订的《包租协议书》合法有效，双方均应按约履行。上述协议签订后，沙文兰所购商铺按约交于金正公司承租，金正公司向沙文兰支付租金，双方已实际履行该份协议。上述协议于2015年4月30日期限届满，金正公司、金光公司主张其在租期届满后已将包括沙文兰所购商铺在内的茶城市场整体移交给业主，其不应承担期满后的租金支付及商铺返还的责任，但金正公司、金光公司不能提供确实有效的证据证实其已实际将该商铺返还沙文兰，以及整体移交经营权给业主的事实，而沙文兰至今并未取得对其所购商铺的占有使用权，即金正公司未能按约在《包租协议书》约定的期限届满以后，适当返还承租商铺，其应承担返还商铺并支付沙文兰返还商铺前的租金义务，一审法院对此认定符合事实且具有法律依据，本院予以维持。上述《包租协议书》中金光公司作为担保方签章，协议中也约定了金光公司应承担的担保责任方式，一审法院据此认定其应承担在金正公司不能履行支付租金、违约金及返还商铺的情形下承担保证责任适当，本院予以维持。综上所述，金正公司、金光公司的上诉请求均不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由安徽金正投资管理有限公司、安徽省金光房地产开发有限责任公司各负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  陆建群审 判 员  马枫蔷代理审判员  方玮韡二〇一六年八月十九日书 记 员  金琬莹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。