广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3445号
上诉人（原审原告）：谭均英，住广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：李会伦，住广州市荔湾区。
上述两上诉人的共同委托代理人：熊飞、李成富，均为广东明盛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广东富港投资集团有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：陈光明，该公司总经理。
委托代理人：吕雪梅、黄国炎，均为广东诚挚（广州）律师事务所律师。
上诉人谭均英、李会伦、广东富港投资集团有限公司（以下简称富港公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第78号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：富某公司是涉案麓嘉苑（改名前为富某轩）的开发商，已于2012年9月28日领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年10月12日，谭均英、李会伦（为乙方）与广州市富港实业有限公司（为甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区商贸南二路麓嘉苑A2栋1304房（建筑面积119.58平方米），总金额为861649元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；如未能按本合同规定的期限交房的，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意该商品房唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，乙方不得以交楼时甲方未取得《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向甲方主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）。买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。本补充协议经甲乙双方协商一致后达成，并非甲方提供的格式合同等”。之后，谭均英、李会伦已于2013年1月9日前向富某公司付清全部购房款。
涉案楼宇于2013年9月13日通过电梯验收，于2014年4月30日通过消防验收，于2014年6月15日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年6月16日取得《建设工程规划验收合格证》，于2014年9月10日通过环保验收，现涉案楼盘已于2014年4月3日、2014年4月10日取得通邮、通气的证明文件，于2014年5月7日开通永久用水，于2014年12月31日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。富某公司曾于2014年6月22日、2015年1月29日向谭均英、李会伦发出《收楼通知书》、《催收楼通知书》，谭均英、李会伦确认于2014年6月25日、2015年1月30日收到上述通知书。谭均英、李会伦以涉案楼房尚不具备交楼条件为由拒绝收楼，并向富某公司发出《收楼异议通知书》，富某公司确认收到上述通知书。
广州供电局有限公司南沙供电局于2015年3月5日向原审法院出具《关于南沙区麓嘉苑楼盘永久用电情况的复函》，该复函内容如下：经核查，广东富港投资集团有限公司于2011年5月向我局报装的地址为广州市南沙区商贸南二路富港轩A1、A2、A3、A4栋楼盘的永久用电负荷（用电负荷明细表见附件）。经向报装经办人了解得知，现该楼盘地址改名为广州市南沙区商贸南二路麓嘉苑A1、A2、A3、A4栋，已报装了两个公变房作为小区住宅的永久用电电房，南沙供电局已在2014年6月4日完成对这两个电房永久用电设施的送电。经质证，谭均英、李会伦、富某公司对该复函的真实性、合法性、关联性没有异议，确认涉案房产具备永久用电的日期为2014年6月4日。
另查明，2013年3月19日，广州市富某实业有限公司的名称变更为广东富某投资集团有限公司。
谭均英、李会伦于2014年12月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、富某公司向谭均英、李会伦支付自2014年5月1日起至涉案房屋取得《竣工验收备案表》及永久用电、永久用水之日的迟延交楼违约金，富某公司在取得涉案房屋《竣工验收备案表》及永久用电、永久用水后三天内通知谭均英、李会伦，逾期不通知，则迟延交楼违约金计算至通知送达谭均英、李会伦之日止，违约金以总房价款861649元为基数，每日按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率的二倍计算。2、案件诉讼费由富某公司承担。
原审法院认为：谭均英、李会伦、富某公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。富某公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付给谭均英、李会伦使用，已构成违约。虽然富某公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但该涉案楼盘在2014年6月15日前尚未通过环保验收，也未取得《建设工程规划验收合格证》，不符合国家工程竣工验收规定，故富某公司主张涉案房屋于2014年6月15日已经符合交楼条件，依据不足，原审法院不予采纳。富某公司在取得相关验收文件后，于2015年1月30日通知谭均英、李会伦收楼，故迟延交楼违约金应计算至2015年1月30日止。合同虽然约定了“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与富某公司违约时限相联系，不足以弥补谭均英、李会伦损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。”谭均英、李会伦诉讼主张补充协议中封顶条款确定富某公司因逾期交楼所应负担的违约责任过低，要求对该条款进行调整符合上述法律规定，原审法院予以支持。但谭均英、李会伦要求按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率的二倍计算违约金依据不足，原审法院不予支持，违约金应按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、广东富某投资集团有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向谭均英、李会伦支付从2014年5月1日起至2015年1月30日止的延迟交楼违约金，违约金以总房价款861649元为基数，每日按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算。二、驳回谭均英、李会伦的其他诉讼请求。案件受理费1308元，由谭均英、李会伦负担466元，广东富某投资集团有限公司负担842元。
判后，上诉人富某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：富某公司已于2014年12月31日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，原审法院以2015年1月30日为涉案商品房迟延交房截止时间，属于认定事实错误。（一）涉案楼宇取得验收文件后，富某公司已及时通知谭均英、李会伦收楼，并在原审法院指定期限内提交相关证据，谭均英、李会伦收到该证据且参加庭审活动，说明其已知情涉案商品房符合交房条件，仍不收楼的后果由谭均英、李会伦承担。（二）原审法院认定涉案楼宇通过消防、人防、环保等验收，取得《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程规划验收合格证》等文件，已开通永久用水、永久用电及具备通气、通邮条件，且于2014年12月31日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，说明涉案商品房已通过竣工验收并取得验收文件及办理备案手续，完全符合交房条件，该截止时间应为2014年12月31日。因此，原审法院以2015年1月30日作为涉案商品房迟延交楼截止时间属于事实认定错误。富某公司上诉请求判令：1、撤销原审判决第一项，改判富某公司向谭均英、李会伦支付从2014年5月1日起至2014年12月31日止的延迟交楼违约金，以总房价款861649元为基数，每日按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算；2、谭均英、李会伦承担本案全部诉讼费用。
上诉人谭均英、李会伦在原审法院判决后提起上诉，谭均英、李会伦在本院庭审时当庭申请撤回上诉。
谭均英、李会伦答辩称：根据双方签订商品房买卖合同约定，富某公司有义务向业主发出收楼通知书，富某公司在取得涉案楼宇的相关文件之后并没有按照合同约定履行通知义务，本案在审理过程中由于竣工验收备案表楼盘的名称与合同上的名称不一致，双方之间有争议。在原审庭审中，富某公司也没有明确表示通知当事人收楼，只是对证据进行了质证和抗辩，而且业主大部分没有参加诉讼，原审判决的收楼时间是有事实依据和法律依据的。
谭均英、李会伦、富某公司对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
另查明，在原审法院2015年1月26日进行的第一次庭审中，富港公司称其在取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后已电话通知谭均英、李会伦收楼，但未能在法院指定的时间内提供证据证实。在原审法院2015年2月5日进行的第二次庭审中，富某公司对同一问题当庭提交了邮寄邮递单证明其在2015年1月29日寄出该通知单。
本院认为，谭均英、李会伦二审庭审中向本院申请撤回上诉，属于对自身权利的处分，本院予以准许。原审法院认定谭均英、李会伦、富某公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，论理清晰无误，本院不予赘述。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。富某公司虽然已于2014年12月31日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但谭均英、李会伦直至2015年1月30日才收到富某公司于2015年1月29日寄出的收楼通知，原审法院认定迟延交楼违约金应计算至2015年1月30日止合理有据，富某公司主张应计算至2014年12月31日止与事实相悖，本院不予采信。
综上所述，上诉人富某公司的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费283元，由上诉人谭均英、李会伦负担233元，由上诉人广东富港投资集团有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一五年八月四日
书 记 员 刘 纯