浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瑞执异初字第7号
原告潘贻龙。
委托代理人胡奎、陈州（特别授权），浙江品和律师事务所律师。
被告王玲玲。
被告林金土。
被告缪荣弟。
委托代理人薛剑、林力（特别授权），浙江诚鼎律师事务所律师。
原告潘贻龙与被告王玲玲、林金土、缪荣弟案外人执行异议之诉一案，本院于2014年5月7日立案后依法组成合议庭，于2014年6月16日公开开庭进行了审理。原告潘贻龙及其委托代理人陈州、被告缪荣弟及其委托代理人林力、被告王玲玲、林金土到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论，现已审理终结。
本院在执行缪荣弟与林金土、王玲玲民间借贷纠纷一案中，于2012年9月12日查封了王玲玲在瑞安市莘塍街道上村村的返回地安置权益。潘贻龙提起执行异议，本院于2014年4月3日作出（2014）温瑞执异字第27号执行裁定书，认为坐落于瑞安市莘塍东新工业区1号楼504室及商铺、停车位系村返回地所建，尚未进行产权及土地使用权初始登记，且该房屋指标享有人仍登记在王玲玲名下，潘贻龙的执行异议不予支持，驳回潘贻龙的执行异议。潘贻龙于2014年4月17日收到执行裁定书，2014年4月30日向本院起诉。
原告潘贻龙诉称，2011年1月20日，经瑞安市莘塍阿微房屋介绍所介绍，原告以金国付的名义与被告王玲玲签订房产买卖合同，约定被告王玲玲将坐落于瑞安市莘塍镇上村东新小区1号楼504室房屋及商铺、停车位作价155万元转让给原告，订立合同之日付定金20万元，余款于2011年1月22日一次性付清。当日，原告支付王玲玲20万元，1月22日支付王玲玲130万元，5月份支付5万元。2011年2月26日、2013年1月28日、2014年1月10日，原告分别向上村村东新小区建设指挥部交纳涉案房屋的地下室押金15000元、水表电表立户费5000元、规费及工程款149580元。原告与被告王玲玲签订的房产买卖合同合法有效，原告已付清全部价款并缴纳工程尾款。请求停止对瑞安市莘塍街道东新小区1号楼504室房屋的执行。
被告王玲玲、林金土对原告诉称的事实、理由和诉讼请求均无异议。
被告缪荣弟辩称，买卖合同因未成立而未生效：1、王玲玲与金国付之间存在买卖合同关系，而与原告之间没有合同关系，且金国付没有在合同上签字；2、讼争房屋是王玲玲与林金土的夫妻共有财产，林金土没有在合同上签名；3、合同第十二条约定“签字后本合同生效”，而居间人没有在合同上签字。
在诉讼过程中，原告提供如下证据：1、瑞安市国土资源局瑞土让（2007）6号关于向莘塍镇上村村经济合作社出让国有土地使用权的通知、瑞安市规划建设局瑞规建批字（2007）第03101号建设工程规划许可证、（2007）03104001建设用地规划许可证、（2008）011号建筑工程施工许可证各1份，以证明2007年1月12日，瑞安市规划建设局向上村村经济合作社颁发建设用地规划许可证，项目名称东新小区，用地位置莘塍镇上村，用地面积30181.60平方米；2007年2月7日，瑞安市人民政府向莘塍镇上村村经济合作社出让国有土地30181.60平方米，2008年2月1日办理建筑工程施工许可证。2、1#楼、2#楼、3#楼主体结构工程验收报告、瑞雷验№2013106号防雷装置验收意见书、建设项目环境保护土建备案申请表、瑞公消验字（2014）第0010号建设工程消防验收意见书、瑞人防验（2014）第002号瑞安市人民防空工程专项验收意见书各1份，以证明东新小区的结构工程、防雷、环保、消防、人防分别于2010年5月12日、2013年10月12日、2013年11月6日、2014年3月19日、2014年4月30日验收合格。3、房产买卖合同1份、瑞安市莘塍镇上村村东新小区房屋套型面积证1份，以证明2011年1月20日，原告以金国付的名义与被告王玲玲签订房产买卖合同，被告王玲玲将莘塍镇上村东新小区1号楼504室房屋1套、建筑面积141.21平方米，商场4.75平方米、停车位1个转让给原告，价格155万元，约定当日付定金20万元、余款135万元于2011年1月22日一次性付清。4、结婚证1份、收条（定金）1份、农行款项往来查询记录4份，以证明原告与蔡爱春系夫妻关系，蔡爱春于2011年1月20日向王玲玲支付定金20万元，2011年1月22日，蔡爱春向经纪人吴银微转帐130万元，同日吴银微将该130万元分2次转给被告王玲玲。5、收款收据1份、集体经济组织统一收据3份，以证明原告于2011年2月26日、2014年1月10日以自己名义向东新小区建设指挥部交纳地下室押金15000元、工程款149580元，2013年1月28日以王玲玲名义向东新小区建设指挥部交纳水电立户费5000元。6、瑞安市莘塍上村东新小区建设指挥部情况说明1份和瑞安法院在执行异议审查阶段调取的东新小区业主登记簿，以证明东新小区于2010年12月24日摸文定位，王玲玲分到1号楼504室。2011年1月，王玲玲与潘贻龙夫妻到村里表示王玲玲已将该房屋转让给潘贻龙，要求将该房屋登记为潘贻龙，之后由潘贻龙参加停车位抽签、交纳水电立户费、工程款，2011年1月20日东新小区业主登记时，东新小区1号楼504室业主登记为潘贻龙。7、证人金国付和吴银微在执行异议听证阶段证言笔录。证人金国付述称，我是潘贻龙表弟，因为我是上村村人，潘贻龙想以我的名义买房屋，房产买卖合同上的“金国付”不是我签的；证人吴银微述称，潘贻龙与王玲玲在我的房屋介绍所签订房产买卖合同，因不同村的要交税，而同村不用交，故潘贻龙以金国付的名义买房，由于登记证上只有王玲玲一个人，所以合同的卖方只写王玲玲而没有同时写上林金土，林金土也没有签字。
对原告提供的证据，被告缪荣弟质证认为：（1）证据3、房产买卖合同约定“签字后本合同生效”，但居间人和被告林金土都没有签名；合同上的“金国付”不是金国付本人签名，房产买卖合同不生效。（2）证据4、中的定金收据记载支付20万元没有相应的转帐凭证相印证。（3）证据5、中的水电立户费交款人为王玲玲，说明该款是王玲玲交纳的。（4）证据6、情况说明不能证明潘贻龙为房东。对原告提供的其他证据和证人金国付、吴银微的证言无异议。
被告王玲玲、林金土、缪荣弟均没有提供证据。
经审查，（1）证据4、定金收据经本院核实，2011年1月20日，原告之妻蔡爱春向被告王玲玲办理银行本票20万元，当日蔡爱春帐户支付本票20万元；（2）本院在执行异议阶段向上村东新小区建设指挥调取的业主登记簿记载，1号楼504室业主为潘贻龙，备注王玲玲，证明证据6、情况说明中以潘贻龙为讼争房屋的业主登记符合事实；指挥部作为收款方，证明水电立户费5000元及地下室押金、工程尾款由原告交纳；上述证据均予以采信。（3）房产买卖合同除“金国付”不是金国付本人签名外，当事人对其他内容真实性无异议，应予采信。原告提供的其他证据和证人金国付、吴银微的证言，当事人质证后均无异议，且来源合法、内容真实，与本案有关联，应予采信。
经审理，以下事实当事人无异议，并有以上采信的证据证明，本院予以确认：瑞安市莘塍街道上村村安置留地30181.6平方米，规划建筑面积78108平方米，项目名称东新小区，其中一标段18824平方米，于2008年2月1日开工建设，2010年5月12日结构工程验收合格。2013年至2014年通过防雷、环保、消防、人防验收。2010年12月24日分配定位，王玲玲分到房屋1套及商场和停车位。2011年5月10日，上村村经济合作社向王玲玲颁发瑞安市莘塍镇上村村东新小区房屋套型面积证记载，房屋持证人王玲玲，房屋坐落1号楼504室，建筑面积141.21平方米，商场4.75平方米，1号楼198号停车位1个，车位面积41.25平方米。2011年1月20日，潘贻龙以金国付名义与王玲玲签订房产买卖合同，王玲玲将上述房屋及商场、停车位转让给潘贻龙，价格155万元；潘贻龙于当日支付定金20万元，2011年1月22日支付130万元。潘贻龙分别于2011年2月26日、2014年1月10日交纳地下室押金15000元、规费和工程款149580元，东新小区业主登记簿记载，1号楼504室业主为潘贻龙，备注王玲玲。
关于争议的原告支付价款5万元问题，本院认定已经支付。
被告王玲玲在庭审中明确承认在2011年5月收到潘贻龙交纳的尾款5万元。其次，房产买卖合同第十条规定：①办理土地证房产证所需缴纳的税费及一切费用由乙方（买方）自负；……②建筑费由甲方（卖方）自负，最后一期建筑费多还少补都由甲方承担。原告可以根据合同约定以自己交纳的工程尾款149580元应由被告王玲玲负担为由主张抵扣原告应付的合同价款，而不需要虚构支付5万元的事实。所以，原告陈述的2011年5月支付5万元的事实应予认定。
本院认为：讼争房屋用地性质为国有出让，在签订房产买卖合同时主体工程已经验收合格并分配到人，具备转让条件。以他人名义签订合同的，应当从合同当事人的真实意思表示、价款的支付等方面综合认定合同主体。原告潘贻龙以金国付名义与被告王玲玲签订合同，向王玲玲支付购价款，以自己的名义交纳地下室押金、工程尾款；王玲玲收取潘贻龙的价款并将房屋套型面积证交给原告，足以证明王玲玲将潘贻龙作为交易对象，潘贻龙向王玲玲履行合同义务、行使权利；金国付既没有在合同上签名，也没有承担义务，更没有主张权利，据此认定潘贻龙为涉案房产买卖合同实际买受人，名义买受人金国付是否在合同上签字不影响房产买卖合同的效力。其次，原告潘贻龙与被告王玲玲是合同的要约方与承诺方，居间人传递要约与承诺信息，在房产买卖合同中起媒介服务作用。承诺到达要约方时承诺生效，承诺生效时合同成立，居间人没有在合同上签字不影响承诺的生效与合同的成立。依法成立的合同，自成立时生效。房屋套型面积证等权利凭证记载讼争房屋的权利人为王玲玲，而没有记载为王玲玲与林金土夫妻共有。即使讼争房屋属于王玲玲与林金土夫妻共有，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，林金土没有签名影响合同标的物的处分，而不影响合同的效力；且林金土没有主张夫妻共有财产，对王玲玲以自己名义转让讼争房屋的行为没有异议。林金土没有在合同上签名不影响合同的成立与生效。被告缪荣弟关于林金土、名义买受人金国付、居间人没有在合同上签名，房产买卖合同未生效的意见不符合法律规定，不予采纳。原告付清价款，被告王玲玲将权利凭证交付给原告；原告向上村村缴纳押金、工程尾款，上村村予以接受并将原告登记为业主。且房产买卖合同发生在2011年1月，而王玲玲作为被执行人的系列案件立案日期在2012年7月以后；原告已付清全部价款，享有物权期待权，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，原告潘贻龙与被告王玲玲之间的房产买卖合同可予保护。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，判决如下：
停止对瑞安市莘塍街道东新小区1号楼504室的执行。
案件受理费18750元，由被告王玲玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。【在递交上诉状次日起7日内预交上诉受理费18750元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多还少补），到温州中院缴费或通过银行汇款。收款单位：温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期交纳按自动撤回上诉处理。】
审判长 戴大喜
审判员 叶 航
审判员 朱小微
二〇一四年七月十日
书记员 季臻婷
参照最高人民法院（2013）民申字第1370号民事裁定书：“在游丽秋主张其为房屋实际购买人的情况下，应当从房屋买卖合同当事人的真实意思表示、购房款的支付等方面综合予以认定。……一审、二审判决在综合考虑上述因素的情况下，认定游丽秋是诉争房屋实际购买人，符合法律规定。”《中国裁判文书网》。
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。