江苏省丹阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丹民初字第2410号
原告朱建明。
委托代理人金文，江苏正威律师事务所律师。
委托代理人胡颉。
被告唐光伟。
委托代理人倪中华，江苏维尔达律师事务所律师。
本院于2014年5月27日立案受理原告朱建明与被告唐光伟房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员孙云芳适用简易程序独任审理。2014年7月11日，本案首次公开开庭审理，原告的委托代理人金文、胡颉，被告唐光伟及其委托代理人倪中华到庭参加诉讼。同年8月12日，本案再次公开开庭审理，原告朱建明及其委托代理人金文，被告唐光伟的委托代理人倪中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱建明诉称：原告承租被告所有的位于原白云华庭2幢1号门市房，用于经营精武久久鸭脖，双方签订了租期从2013年3月1日至2014年2月底的房屋出租合同。因丹阳市城河北路西侧片区旧城改建，被告的门市房被征收，被告与丹阳市征收办签订了房屋征收补偿协议，并取得了相关补偿。原告作为营业性承租人有权取得征收房屋装饰装修补偿款、搬迁补助款、停产停业损失、租金损失及其他综合补助款。原告多次向被告提出补偿要求，被告均置之不理。原告起诉要求被告返还房屋装饰装修补偿款65335元、搬迁补助款30000元、应退租金30416元（计算5个月）和押金5000元，共计130751元，并由被告承担本案的诉讼费用。
原告为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、原、被告于2013年2月签订的房屋出租合同1份，合同约定的租期是2013年3月1日至2014年2月底，需要说明的是该合同是续签的合同，事实上原告自2008年3月起就租赁被告的房屋从事经营。
2、个体工商户营业执照1份，证明原告自2008年4月起从事个体经营，经营场所就是承租的被告的房屋。
3、被告与丹阳市人民政府房屋征收办公室签订的房屋征收补偿协议1份，证明原告所承租的房屋因政府征收，相应的装饰装修等间接损失补偿应归原告所有，但该部分费用被告收取后并未给原告。
4、装修明细1份，证明2008年3月原告承租被告房屋从事经营时对房屋进行了装修，装修价值65335元。按照租赁合同、拆迁补偿协议的约定，装修补偿费用应由被告支付给原告。
被告唐光伟辩称：原告的诉讼请求没有事实依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。1、原、被告是平等主体之间的合同关系，承租房屋被征收，租赁合同当事人之间依法终止履行合同义务，双方均不承担违约责任。2、原告认可2013年签订租赁合同后未对房屋进行过装修，根据租赁合同的约定，被告所获取的装修补偿款均应归被告所有。3、停产停业损失和搬迁补助费是被告的房屋被征收，被告作为被征收人依据我国国有土地房屋征收补偿的相关规定所享受的补偿，与原告无关。4、2013年2月双方签订租赁合同后原告没有向被告支付押金，所以不存在退还押金的问题，若原告所述的押金是2008年所交，则其应当依据2008年的租赁合同及押金交付凭证另行主张。
被告为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、2013年2月的房屋出租合同1份，证明原、被告于2013年2月签订了一年期的房屋租赁合同，该合同对房屋被拆迁双方的权利义务作了明确约定。
2、2011年2月的房屋出租合同1份，证明无论原告在该承租房屋内是否有属于自己的装修产品，在本合同履行结束后，该装修产品的所有权均归被告所有。
3、丹阳市永新房屋动迁安置有限公司出具的证明1份，证明原告于2013年11月30日将承租房屋的钥匙交至拆迁管理处。
4、2013年10月21日原告送给被告的解除租赁合同通知1份，证明原告知道该房屋将被征收，要求与被告解除租赁合同，并对解除合同的相关问题提出了单方面的要求。
5、被告针对原告2013年10月21日的解除租赁合同通知作出的回函1份及EMS国内快递、照片1组，证明原告拒收被告的回函，被告将回函的内容打印出来张贴在原告承租房屋的墙面上。
6、工商档案，证明原告提供的装饰材料清单是虚假的。
7、2008年8月24日签订的房屋出租合同，证明即使2008年原告对承租房屋进行过装修，截止到2011年2月该装修的产品所有权已经归被告所有，原告不具有所有权。
8、押金收条，证明被告收到原告交纳的押金5000元。
经质证，被告对原告提供的证据1真实性无异议，需要说明的是，虽然原、被告之间有多次房屋租赁关系，但是每一次房屋租赁内容都是不相同的，不存在续租；证据2的真实性无异议；证据3的真实性无异议，需要说明的是，协议签订的日期并不是房屋交付的日期，该房屋由原告承租，直到2013年11月30日原告才将房屋交与征收办，由于原告迟迟没有交房，被告被迫向房屋征收部门申请延期交房；证据4真实性不予认可，2008年装修服务部尚未成立，其出具该证明是做假证。
原告对被告提供的证据1的真实性无异议，但是该合同对房屋拆迁时装璜部分归原告、租金退还已作了约定，对于原告不得提出赔偿的约定并不影响因征收对实际经营者给予相应的补偿，同时也说明该合同是续签的合同；证据2的真实性无异议，该证据恰好可以印证原、被告是续租，租赁的期限相衔接，条款相似，除补充条款以外其他十四条条款都是一致的；对证据3的真实性有异议，不能证明未能将钥匙交至房屋征收部门是原告的原因；证据4的真实性无异议，该通知也明确说明了因征收原、被告解除租赁合同的时间是2013年10月21日，因征收原告应享有相应的补偿，原告向被告提出了要求；证据5的真实性不能确定，与本案无关联性；对证据6真实性没有异议，需要说明的是，原告在装修时不清楚该服务部没有办理工商登记，因为是私人的装修公司，但当时确实是该服务部为原告装修的；对证据7的真实性没有异议，原、被告的租赁关系从2008年开始一直持续到现在；对证据8没有异议，原告确实向被告交了5000元押金，该押金被告未予退还，因为是续租。
审理中，本院依职权调取了白云华庭2幢1号门市的装修及附属物补偿明细，原、被告对该证据的真实性均无异议。
经审理查明：2013年2月，原告朱建明（乙方）与被告唐光伟（甲方）签订房屋出租合同，约定甲方将白云华庭壹号门面房出租给乙方，租金先付后用；租期从2013年3月1日至2014年2月底；经甲方同意，不损坏房屋结构前提下主管物管同意，乙方可对房屋进行装修和安装标志，费用乙方自理，租期终止或结束乙方对装修产品可以带走，带不走的产品甲方不承担赔偿，乙方作为自动放弃，装修产品权归甲方所有等等。双方并签订了补充条款：①因房屋老化和漏雨所产生损失由乙方自行解决，甲方不承担任何责任。②乙方在租用期间若因拆迁提前终止乙方租用，甲方按合同剩余实际天数每日返还乙方租金200元，无利息，无任何违约金，乙方不得提出任何赔偿。③乙方在租用期间，因拆迁终止合同，乙方所有的装修按拆迁办赔偿标准归乙方所有。同时甲方的所有装修归甲方所有。
2013年9月20日，被告与丹阳市人民政府房屋征收办公室签订房屋征收补偿协议及结算单，协议载明被征收房屋为白云华庭2幢1-3号门市，对房屋征收补偿，被告选择货币补偿，补偿款共计8260375元，其中房屋价值补偿7602110元，装饰装修、附属物补偿282162元（白云华庭2幢1号门市装修及附属物补偿款为36118元），搬迁费3785元，直接经营损失补偿228064元，租金损失补偿136838元。
2013年11月30日，原告将承租房屋的钥匙交给拆迁部门。
另查明：原告自2008年3月起承租被告白云华庭壹号门面房，直至房屋被征收。期间双方签订了三份房屋出租合同，分别于2008年2月24日、2011年2月1日、2013年2月签订，租赁期间分别为2008年3月1日至2011年2月29日、2011年3月1日至2013年2月底、2013年3月1日至2014年2月底。2008年2月24日的出租合同签订后原告向被告支付保证金5000元，之后再签订出租合同，原告未另行向被告支付保证金。2008年2月24日的出租合同到期后被告亦未将5000元保证金退还原告。
再查明：原告于2008年3月承租被告所有的白云华庭壹号门面房后对房屋进行了装修，之后未再对房屋进行装修。
以上事实，有原告提供的出租合同、房屋征收协议及补偿表，被告提供的出租合同、押金收条、证明，本院调取的装修及附属物补偿明细以及双方当事人的陈述等证据所证实。
本案的争议焦点是1、原、被告之间的租赁关系是否属于持续性租赁关系；2、租赁合同何时终止；3、原告是否有权要求被告返还房屋装饰装修补偿款、搬迁补助款及租金。
针对第一个争议焦点，本院认为：虽然原、被告前后签订了三份出租合同，但是三份出租合同约定的租赁期首尾均相连，合同中除了租期、租金条款外，其他条款均一致，涉案房屋自2008年3月起一直由原告租赁使用，且根据市场交易习惯，可以确认原、被告之间系持续性租赁关系，仅是因租金增长问题而根据实际需要签订了多份短期租赁合同。
针对第二个争议焦点，本院认为：因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除租赁合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，在原、被告租赁关系存续期间，租赁标的物房屋被政府征收，致使原告无法继续经营，原告要求解除租赁合同，并向被告发出解除合同通知合法有据，被告在庭审中认可于2013年10月21日收到原告解除合同的通知，故本院认定双方于2013年10月21日终止租赁合同。
针对第三个争议焦点，原、被告在合同补充条款中明确约定“乙方在租用期间若因拆迁提前终止乙方租用，甲方按合同剩余实际天数每日返还乙方租金200元，无利息，无任何违约金，乙方不得提出任何赔偿；乙方在租用期间，因拆迁终止合同，乙方所有的装修按拆迁办赔偿标准归乙方所有，同时甲方的所有装修归甲方所有”，该约定系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，故据此约定，原告仅能向被告主张租金损失及装修补偿。关于租金，本院按照合同约定认定被告应返还原告租金26000元（200元／天×130天）。关于装修补偿费，由于原告将房屋出租前已对房屋进行了些许装修，被告承租房屋后又对房屋进行了些许装修，双方对此均没有异议，但是双方现有证据无法对双方装修部分进行区分，本院按照合同约定及房屋补偿明细，酌情认定被告按照60%的比例支付原告装修补偿费，即21670.80元（36118×60%）。
另外就押金问题，被告认可2008年2月首次与原告签订出租合同时，原告向其交纳押金5000元，该款至今未退还给原告，现租赁合同已解除，被告应依法退还押金，原告要求被告退还押金的主张合法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
一、被告唐光伟于本判决生效后十日内返还原告朱建明租金26000元、装修补偿费21670.80元、押金5000元，合计52670.80元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1458元，由原告朱建明负担729元，被告唐光伟负担729元（此款原告已垫付，被告应于本判决生效后十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）预交上诉案件受理费。
审判员 孙云芳
二〇一四年八月十二日
书记员 徐 敬
附：本判决适用的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。