济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）历商初字第1891号
原告时培超，男，1975年12月1日出生，汉族，济南华亚远洋商贸有限公司经理，住济南市。
委托代理人连士伟，山东北方永丰律师事务所律师。
被告山东丰润置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人李雷，执行董事。
委托代理人安宗林，男，1963年3月13日出生，汉族，山东政法学院教师，住济南市。
委托代理人刁士刚，男，1972年12月9日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
原告时培超与被告山东丰润置业有限公司（以下简称丰润置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告时培超及其委托代理人连士伟，被告丰润置业公司的委托代理人刁士刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告时培超诉称，2009年7月28日，时培超与丰润置业公司签订商品房买卖合同，约定由时培超购买丰润置业公司开发的位于济南市槐荫区济微路30号丰润·怡邻居6号楼1单元401室房屋（以下简称涉诉房屋）。合同签订后，时培超按约定支付了全部购房款742679元，但丰润置业公司未能按约定时间交付房屋、办理房产证。合同约定的交房时间为2010年7月30日，丰润置业公司直至2010年9月13日才交房且交付的房屋不符合法定及约定的交房条件，故丰润置业公司应按照时培超已付房款的万分之二按日支付违约金。合同约定丰润置业公司应在涉诉房屋交付使用后90日内办理房屋的初始登记备案手续，但其至今未予办理。因合同是丰润置业公司提供的格式条款，合同第13条逾期办证违约金为购房款的千分之一的约定明显过低，显失公平，远远低于给时培超造成的损失，故请法院按照丰润置业公司给予同小区内其他买受人的损失补偿标准予以增加。为此，时培超要求：1、判令丰润置业公司支付逾期交房违约金76495.93元；2、判决丰润置业公司为时培超办理房屋权属证书并支付逾期办证违约补偿人民币222803.70元；3、丰润置业公司承担本案的全部诉讼费用
原告时培超为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1、时培超与丰润置业公司于2009年7月28日签订的商品房买卖合同，证明双方存在商品房买卖关系，并对涉诉房屋的交付期限、产权登记做了约定；
证据2、丰润置业公司与时培超居住在同一小区其他买受人王帅签订的合同补充协议，证明如因丰润置业公司原因不能在2010年12月30日前办理产权登记的，应以总房款的30%作为补偿，根据合同的公平平等原则，丰润置业公司的违约补偿标准同样适用于时培超；
证据3、2010年9月10日丰润置业公司开具的购房发票，证明时培超已按合同履行了全部付款义务；
证据4、2010年9月4日丰润置业公司出具的入住通知书，证明通知书中丰润置业公司称其开发的房屋已通过政府相关部门的验收，但实际上涉案房屋未通过政府部门相关验收，不符合交房的法定条件和合同约定的条件；
证据5、2010年9月9日丰润置业公司出具房屋移交结算协议书，证明该工程竣工并经过市建筑质量监督站验收合格，实际上该工程在当时未经过市建筑质量监督站的验收，丰润置业公司欺骗了时培超，违背了法律约定的交房条件；
证据6、2012年10月20日丰润置业公司出具收取采暖费和2012年5月3日青岛新天地物业公司出具的代收电费的收据，证明丰润置业公司至今未能办理供热供电验收合格证明，电暖设施未办理移交手续；
证据7、丰润置业公司的工商登记信息，证明丰润置业公司的法人资格、地址和注册资金等情况；
证据8、2012年1月工程备案公示，丰润置业公司的涉案工程竣工综合验收报经济南市工程质量安全监督站审查合格后进行备案，证明丰润置业公司交付的房屋直至2012年1月才具备合同约定和法律约定的交房条件（为从济南市质监站取得的复印件）；
证据9、丰润置业公司的最高额抵押合同，证明时培超与其在2009年7月28日签订济南市商品房买卖合同之后，其将涉案房屋抵押贷款，设置他项权利，抵押期限从2009年11月30日至2011年6月30日，抵押金额4200万元，证明该抵押合同直接导致了时培超的房屋不能通过济南市相关部门综合验收备案手续和办理产权证书；
证据10、房屋抵押注销证明及授权委托书、通知书，证明丰润置业公司直至2012年5月25日才把涉案房屋的抵押权注销；
证据11、情况说明，证明涉案的7号楼1-401没有销售签约，证明丰润置业公司用于商品房再建工程抵押，涉案房屋不对外销售，事实上，截止诉讼之日，涉案房屋仍未网签销售；
证据12、槐荫区国用（2008）第030041号土地使用证，证明丰润置业公司将涉案小区土地抵押贷款，抵押期限自2008年6月19日至2011年8月4日，抵押金额9100万元，是2012年6月11日才解除土地抵押手续，证明直接导致时培超的房屋不能经过济南市相关部门的综合验收手续和办理产权证书。（证据9至14是原告时培超从济南市房管局调取）
证据13、编号为370104200800116的建设工程规划许可证，证明丰润置业公司建设的项目及项目规模，但丰润置业公司至今未取得建设工程规划核实证，致使不能办理房产证；
证据14、商品房预售许可证，编号济建开预许字第（2009）325号，证明丰润置业公司开发的涉案房屋为7号楼层数为11＋1，证明丰润置业公司违规建设，擅自改变规划图纸，现涉案楼层为12层；
证据15、济南市市中区王官庄派出所出具的证明一份，证明原7号楼现改为6号楼；
被告丰润置业公司辩称，时培超所诉事项已过诉讼时效，依法不应得到支持；双方于2010年9月13日签订的房产移交结算协议书约定：甲方（丰润置业公司）将房屋交付乙方（时培超）接管使用，甲、乙双方均已通过验收，双方同意过户，互不追究其他经济责任，该约定不违反法律的强制性规定，合法有效，应视为时培超放弃对丰润置业公司追究《商品房买卖合同》约定的违约责任的权利；丰润置业公司于2010年9月13日向时培超交付商品房，存在不可抗力事由，依法不应承担逾期交房的违约责任。丰润置业公司交付的商品房符合合同约定，其与时培超是平等的民事主体，商品房买卖合同是双方平等协商，达成一致的基础上所缔结的合同，不属于格式合同，合同第十三条约定的违约金计算方式是合同双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，应当合法有效，同时时培超并没有因该条约定而受到任何损失，也不符合需要酌定调整违约金的条件。综上，请法院驳回时培超的全部诉讼请求。
被告丰润置业公司为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：
证据1、2009年7月28日双方签订的商品房买卖合同，证明双方约定丰润置业公司在2010年7月30日前交付涉诉房屋，现时培超起诉的时间已超过诉讼时效，附件4是补充协议，也能证明商品房买卖合同是双方协商一致的合同而非格式合同，合同约定因不可抗力原因导致的逾期交房丰润置业公司不承担违约责任；
证据2、济南市市中区王官庄派出所出具的证明，证明丰润怡邻居小区原7号楼变更为6号楼；
证据3、双方于2010年9月13日签订的房产移交结算协议书，证明时培超所购房屋总价款742685元，时培超已于2010年9月13日收房，双方均同意互不追究其他经济责任；
证据4、济建质安监字（2009）12号文件关于加强建设工程质量安全监管，保障全运会期间空气质量有关事项的通知，证明合同履行期内，济南市建委根据济南市政府文件发布通知，要求2009年9月20日至全运会结束（2012年10月28日）监测点位半径1.5公里范围内的各类工地停止施工，影响工期39天。济南市政府和济南市建委的规定对建设单位来讲是不可预见，不可避免并不可克服的政府强制性禁止行为，符合法律关于不可抗力的规定和双方签订的商品房买卖合同第七条第二款第1项第2项的约定，应顺延房屋交付期限；
证据5、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收报告、建设项目环境影响报告表，证明丰润置业公司交付的房屋符合双方约定的交付条件。
经庭审质证，被告丰润置业公司对原告时培超提交的证据1无异议，其中该合同第2条注明建筑层数为12层，第7条交付期限中规定的交付条件是具备竣工验收备案条件，而非取得竣工验收备案表；对证据2真实性无异议，但认为该证据是丰润置业公司与其他业主签订的商品房买卖合同的补充协议，与本案情况不同，也与本案无关；对证据3、4无异议，但对证据4所要证明的事实有异议，认为该证据不能证明时培超的主张；对证据5的真实性有异议，其他意见同证据4的意见，认为双方移交房屋时就商品房买卖合同关系进行了补充约定；对证据6的真实性无异议，认为丰润置业公司均受产权单位委托代收，该证据不能证明时培超的证明事项，丰润置业公司所开发的涉案房屋已取得建筑工程竣工验收备案单，该备案单就是在水电气暖等单项验收基础之上取得的；对证据7无异议；对证据8，认为系复印件，不能作为证据使用，应有济南市工程质量与安全监督站的公章方可具有证明效力，商品房买卖合同约定的交付的房屋应具备竣工备案条件，不是竣工备案单，符合竣工备案条件的时间必需早于取得竣工备案单的时间；对证据9-12真实性无异议，在签订商品房买卖合同时，尚未到办理产权转移的期限，而商品房买卖合同的有效与否，根据最高法院关于商品房买卖合同实施意见中的规定，在建土地及工程是否抵押无关。在产权转移之前，丰润置业公司是上述土地和在建工程的产权人，有权利使用上述土地及在建工程进行融资，这也是整个房地产开发行业的通行做法。丰润置业公司只需要向办理大房产证分割时即为各业主办理小产权证时才需要解除上述土地和在建工程房屋等所附属的担保权利。同时，商品房买卖合同签订时，付款方式为按揭贷款付款方式，其含义为其所购买的商品房在办理产权转移前由丰润置业公司提供阶段性保证责任，在产权转移后即办理房产证后，其购买的房产才能抵押给银行来担保其向银行的贷款。因此，丰润置业公司即是行使自己拥有的财产权利，同时也没有妨碍时培超的权利，因此，时培超的上述证据不能证明其主张；对证据13真实性无异议，但认为不能证明时培超的主张，合同约定涉诉房屋的楼层数为12层，丰润置业公司交付的房屋符合合同约定，至于规划许可证所记载的11＋1层是被丰润置业公司变更规划重新取得行政许可的另一项行为，与其是否违约及与本案均无任何关联，且丰润置业公司取得了建筑工程竣工验收备案单之前，也已取得了各项规划许可证及规划核实；对证据14，对于时培超主张的预售许可证所记载的层数与实际层数不符，时培超没有其他证据佐证，其他意见同证据13的意见；对证据15无异议。
原告时培超对被告丰润置业公司提交证据1的真实性无异议，但认为丰润置业公司应在2010年7月30日前交付涉诉房屋，而且实际于2010年9月13日交付，且涉诉房屋应在建设工程验收报告取得之日起15日内到济南市建筑工程质量监督站备案，实际上该涉诉房屋直到2012年1月才备案，因此，违背了法律的规定，故只有达到了法律和合同约定，涉诉房屋才具备合格的交房条件，另，根据最高法院民一庭的意见，房屋符合法定交付条件的，在诉讼时效起算点上，诉讼时效期间应当从房屋具备法定条件交付之日起计算，因此，该涉案房屋逾期交房违约金的请求未过时效；对证据2无异议；对证据3，认为这与时培超提交的移交协议书日期不同，一份是9月9日一份是9月13日，且该证据是房屋移交结算协议书，是对房款的结算证明，没有其他证明效力；对证据4真实性无异议，但根据合同约定，出卖人应当在政府的相关部门确认该事由30个工作日内通知买受人，出卖人没有及时通知买受人，因此，出卖人不能依法免除法律责任，故丰润置业公司的抗辩理由不能成立；另，2009年9月20日在济南开全运会，早在4年之前就确定了本次全运会的地点和时间，这是众所周知的事实，丰润置业公司作为当地的专业性房地产开发企业，其在2008年开工建设就能遇见到因此可能带来的停工日期，该事项不符合合同约定的不可抗力的范畴，且根据2009年12号文件，监测点的位置在济床二厂吉尔美苑半径1.5公里之内，涉案工程距该工程有3公里之多，因此，丰润置业公司不能免除其责任；对证据5的真实性无异议，但是，在该土地证的记实一栏中明确记载出卖人把该宗地抵押贷款，抵押期限到2012年6月11日才解除了抵押登记手续，该证据也印证了时培超提交土地证抵押的真实性；对于建设工程规划证的真实性无异议，但是办理房权证书的要求是取得建设工程规划核实证，但丰润置业公司没有提交核实证，这是没有办理房产证的另一理由；对于建设用地规划许可证，没有异议；对于建设工程施工许可证无异议；对于建设工程竣工验收报告真实性无异议，但是涉诉房屋竣工验收的时间是2010年6月29日，竣工验收根据相关法律规定，竣工验收完毕之日起十五日内要到济南市建设工程质量监督站备案，但截止到2012年1月，丰润置业公司才去进行备案，直接导致了房产证的办理；对于建设项目环境报告表真实性无异议，但是，丰润置业公司没有提供环境影响评价报告手续；对于城建档案馆的报送材料，根据济南市建委的相关规定，开发商只有取得房屋建设工程档案表，才能到房管局办理房屋登记手续，从该手续看，没有档案表。
经审查，本院对时培超与丰润置业公司提交的证据，均确认为有效证据。
经审理本院认定，2009年7月28日，时培超与丰润置业公司签订商品房买卖合同，合同约定由时培超购买丰润置业公司开发建设的位于济南市槐荫区济微路30号丰润·怡邻居7号楼1单元401号房屋（后涉诉房屋的楼号由7号楼变更为6号楼）；涉诉房屋的土地使用权证号为槐荫国用2008第030004号，建设工程规划许可证号为建字第370104299800116号，施工许可证号为20080211号，商品房预售证号为济建开预许字第（2009）325号；涉诉房屋的建筑面积为124.25㎡，附属物7-1-117号储藏室面积为10.43㎡；涉诉房屋与储藏室总价款为742968元；出卖人应在2010年7月30日前，将具备竣工验收备案条件并符合合同约定的商品房交付买受人，出卖人逾期交付房屋超过30天但买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金；出卖人在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，导致买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。
合同签订后，时培超按约定付清了涉诉房屋的全部价款。涉诉房屋于2010年6月29日经建设单位、监理单位、设计单位、勘查单位、施工单位的竣工验收合格，并取得了建筑工程竣工验收报告。丰润置业公司于2010年9月4日向时培超发送了入住通知书，于2010年9月13日向时培超交付了涉诉房屋。2010年9月13日，双方签订了房产移交结算协议书，该协议书约定涉诉房屋所在的“该工程竣工并经建筑工程质量监督站验收合格，甲方（丰润置业公司）将房屋交付乙方（时培超）接管使用，甲、乙双方均已通过验收。双方同意过户，互不追究其他经济责任。”济南市工程质量与安全生产监督站在其网站上进行的公示显示，涉诉房屋已于2012年1月进行了工程备案公示。
本院认为，涉诉房屋已取得合法的建设、销售依据，时培超与丰润置业公司自愿签订的商品房买卖合同合法有效。合同第七条约定，丰润置业公司应在2010年7月30日前，将具备竣工验收备案条件并符合合同约定的涉诉房屋交付时培超，涉诉房屋已于2010年6月29日取得了竣工验收报告，于2012年1月由济南市工程质量与安全生产监督站进行了工程备案公示。虽然丰润置业公司实际于2010年9月13日才交付涉诉房屋，但时培超在与其签订的房产移交结算协议书中表示互不追究经济责任；故时培超已经放弃了要求丰润置业公司支付延期交房违约金的权利，且丰润置业公司向其交付的涉诉房屋现已达到了约定或法定的交房条件。所以，时培超要求丰润置业公司支付逾期交房违约金76495.93元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
合同第十三条的约定，丰润置业公司在涉诉房屋交付使用后90个工作日内，应将办理涉诉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但丰润置业公司未能证明截至本案开庭审理时其已履行上述义务，其已构成违约，丰润置业公司应继续履行协助时培超办理涉诉房屋产权登记的义务并应承担违约责任。因丰润置业公司的违约行为处于持续状态，故时培超的请求并不超过诉讼时效。对于时培超认为根据合同第十三条约定，按其已付房款的千分之一计算违约金的标准过低，应按已其付款的30%为标准计算违约金的主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，虽然时培超认为合同约定的违约金标准过低，但其并未证明因逾期办理产权登记给其造成的实际损失数额，故丰润置业公司应支付的违约金仍应以合同约定的标准计算，丰润置业公司应支付时培超逾期协助办理产权登记的违约金742968元×1‰=742.97元。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告山东丰润置业有限公司于本判决生效之日起十日内配合原告时培超办理位于济南市槐荫区济微路30号丰润·怡邻居6号楼（原楼号为7号楼）1单元401号房屋的产权登记；
二、被告山东丰润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告时培超逾期协助办理房屋产权登记的违约金742.97元；
三、驳回原告时培超要求被告山东丰润置业有限公司支付逾期交房违约金76495.93元的诉讼请求；
四、驳回原告时培超超出部分的诉讼请求。
案件受理费人民币5790元，由原告时培超负担人民币5000元，被告山东丰润置业有限公司负担人民币790元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判长 闫 勇
审判员 张维红
审判员 阴 悦
二〇一三年二月二十七日
书记员 王恩辉