江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1027号
上诉人（原审被告）涂旭东。
被上诉人（原审原告）苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司。
法定代表人张从俊，董事长。
委托代理人丁建华，公司员工。
委托代理人吴勇国，公司员工。
上诉人涂旭东因与被上诉人苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（下称钱ＸＸ桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涂旭东在原钱ＸＸ桥小商品市场经营五区服装区6206号门面，因苏州火车站地区综合改造工程项目建设，原钱ＸＸ桥小商品市场属于拆迁范围并实施整体搬迁，钱ＸＸ桥公司就上述营业房（五区6206号门面）安置涂旭东至本市虎池路88号新钱ＸＸ桥小商品市场三区2294号营业房经营。
2011年11月20日前，涂旭东向钱ＸＸ桥公司出具欠条一份，载明“苏州市钱ＸＸ桥小商品市场（新）客商涂旭东，门面号2275#改为2274#，应收款壹拾壹万零肆佰肆拾贰元正（￥110442），欠款陆万元正。欠款人涂旭东。”嗣后，涂旭东未向钱ＸＸ桥公司支付相关费用。双方在庭审中确定，该欠条中虽载明欠款6万元，但签订时双方均知悉其中要扣除3万元老市场拆迁补偿款，涂旭东仅需支付3万元即可。
2012年2月17日，钱ＸＸ桥公司（甲方）与涂旭东（乙方）签订《协议书》，约定由钱ＸＸ桥公司向涂旭东提供位于座落于本市虎池路88号建筑面积117332.34平方米的房屋二楼三区2294号营业房使用权，涂旭东向钱ＸＸ桥公司预缴营业房20年租金（具体金额以收据为准），涂旭东缴后即享有该营业房贰拾年使用权（自2012年2月8日起至2032年2月7日止）；涂旭东取得市场营业房使用权后，每年另缴纳设施物业管理费8006元，先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳则按年设施物业管理费的1%计日收滞纳金，超过15天则钱ＸＸ桥公司视涂旭东自动放弃营业房的使用权，并由钱ＸＸ桥公司收回营业房，预缴租金不予退还。
协议签订后，钱ＸＸ桥公司按约将二楼三区2294号营业房交由涂旭东使用，但涂旭东未支付3万元租金，也未缴纳设施物业管理费用，截至钱ＸＸ桥公司起诉前，涂旭东尚欠自2012年10月8日至2013年11月7日期间的商铺设施物业管理费8673元（8006元／年÷12个月×13个月）。
原审法院另查明：座落于本市虎池路88号建筑面积117332.34平方米的房屋产权系钱ＸＸ桥公司所有。
上述事实，有钱ＸＸ桥公司提交的房屋所有权证、钱ＸＸ桥公司与涂旭东方签订的新市场协议书、欠条原件以及当事人陈述等予以证实。
原审原告钱ＸＸ桥公司的诉讼请求为：涂旭东本系原钱ＸＸ桥小商品市场租户，老市场拆迁后至新市场经营，2011年12月20日，涂旭东出具欠条确认尚欠新市场营业房租金6万元。2012年2月17日，钱ＸＸ桥公司与涂旭东签订了商铺租赁协议，约定由涂旭东向钱ＸＸ桥公司承租本市金阊新城虎池路88号三区2294号商铺，租金以欠条为准，协议还约定了设施物业管理费的金额、缴费方式及违约责任等。协议签订后，涂旭东未依约支付租金及设施物业管理费，经多次催讨未果，故诉至法院，请求判令：一、涂旭东立即支付钱ＸＸ桥公司商铺租金3万元（原租金6万元扣除3万元拆迁补偿款）及逾期付款利息（以3万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2011年12月20计算至判决确定的给付之日止）；二、判令涂旭东支付钱ＸＸ桥公司2012年10月8日至2013年11月7日期间的商铺设施物业管理费8673元及滞纳金1200元；三、本案诉讼费由涂旭东负担。
原审法院认为：本案双方关于虎池路88号钱ＸＸ桥市场三区2294号营业房使用权及物业服务签订的协议书均成立、有效，双方应按约履行合同义务。涂旭东出具的欠条可以证明钱ＸＸ桥公司、涂旭东已就钱ＸＸ桥市场三区2294号营业房的20年租金结算事宜达成一致意见，扣除原市场门面房拆迁补偿，涂旭东尚余3万元租金未支付。涂旭东至今未支付该3万元租金，理应承担相应法律责任，故钱ＸＸ桥公司要求涂旭东支付租金3万元的诉讼请求应予支持。关于上述租金的逾期付款利息，因涂旭东在欠条约定的履行期（2011年12月20日前）未支付，责任在涂旭东理应承担违约责任，故对钱ＸＸ桥公司要求涂旭东按照银行同期贷款利率计算3万元租金的逾期利息的诉讼请求应予支持，但是起算时间应是履行期届满的次日即2011年12月21日。涂旭东抗辩称未支付租金是因为钱ＸＸ桥公司未支付拆迁补偿款，因双方在欠条签订时即已经知悉涂旭东仅需支付扣除拆迁补偿款后的租金数额（3万元），钱ＸＸ桥公司也并未主张6万元，故涂旭东该抗辩意见没有事实依据，原审法院不予采信。
关于钱ＸＸ桥公司主张的设施物业管理费，原审法院认为，钱ＸＸ桥公司主张的设施物业管理费仅在名称上与通常的物业管理费有所重合，但实际并非《物业管理条例》规定的物业管理服务费，钱ＸＸ桥公司所主张的设施物业管理费系其作为市场出租方对承租商户租赁的营业房、承租商户共同使用的公用场所和公用设施等进行日常管理和维护的费用，还包括了对整个市场提供安全保障、市场推广等服务的收费，因此该设施物业管理费应属钱ＸＸ桥公司为涂旭东提供相应服务后的报酬，系一般的商业性服务费。钱ＸＸ桥公司作为出租人履行了提供租赁物以外的其他管理行为，向受益人收取费用并无不当。《协议书》关于设施物业管理费的约定并未违反法律、法规的强行性、禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守；至于费用的名称为何不影响其法律性质的认定。故钱ＸＸ桥公司根据合同主张2012年10月8日至2013年11月7日期间的8673元设施物业管理费的诉讼请求并无不当，应予支持。法律并未禁止业主自行管理其所有的物业，也无资质等级的要求，故涂旭东以钱ＸＸ桥公司无物业管理资质为由拒绝支付合同约定的费用没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于钱ＸＸ桥公司主张涂旭东应按照每日年设施物业管理费的1%的标准支付逾期15日的滞纳金1200元，原审法院认为钱ＸＸ桥公司主张的滞纳金标准过高，涂旭东也表示标准过高，原审法院参照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍予以调整，酌定逾期15日的滞纳金为20元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，原审法院判决：一、涂旭东于本判决生效之日起10日内支付钱ＸＸ桥公司苏州市钱ＸＸ桥钱ＸＸ桥公司有限公司租金30000元及逾期付款利息（以30000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率自2011年12月21日起计算至判决生效之日止）；二、涂旭东于本判决生效之日起10日内支付钱ＸＸ桥公司二楼三区2294号营业房2012年10月8日至2013年11月7日期间的设施物业管理费8673元及滞纳金20元，合计8693元。案件受理费892元，减半收取446元，由涂旭东负担。
上诉人涂旭东不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判令涂旭东支付租金利息有失公平。涂旭东是钱ＸＸ桥小商品市场的老商户，在老市场搬迁过程中，应得到补偿，但钱ＸＸ桥公司没有给付搬迁补偿款，根据合同法“先义务”原则，涂旭东也不能在履行期限内支付租金。二、一审判令涂旭东支付“设施物业管理费”没有事实和法律依据。双方签订的《房屋租赁协议》确定的“设置物业管理费”条款属无效条款。从法律层面上看，合同甲方即钱ＸＸ桥公司并非有资质的物业管理公司，故钱ＸＸ桥公司依法不得收取物业管理费；同时，钱ＸＸ桥公司也并未按物业管理服务企业的特征进行管理，也未提供设施物业管理服务，故涂旭东不应支付物业管理费。请求本院依法改判，驳回钱ＸＸ桥公司要求涂旭东支付租金利息和设置物业管理费的诉求。
被上诉人钱ＸＸ桥公司答辩称：一、双方租赁合同关系明确，有双方签字认可的协议书为证。涂旭东也出具了欠条，欠条上有明确的还款时间，涂旭东逾期不还需支付滞纳金。二、关于搬迁问题，钱ＸＸ桥公司均按国家法律法规操作的，双方协议对“设置物业管理费”有明确约定，涂旭东应予支付。请求本院维持原审判决。
在二审中，钱ＸＸ桥公司向本院补充提供三份证据，一：苏州市人民政府通告；二、钱ＸＸ桥小商品市场搬迁方案；三、拆迁补偿标准。以证明钱ＸＸ桥小商品市场在搬迁过程中，均按照国家法律法规下发过书面文件和公示，故涂旭东应该清楚整个搬迁过程和搬迁方案。
涂旭东认为上述证据与己无关，不予发表质证意见。
本院经审理查明：2011年10月11日，钱ＸＸ桥公司制定《苏州钱ＸＸ桥小商品市场整体搬迁方案》一份，对启动搬迁工作制定了规划。2011年10月25日，钱ＸＸ桥公司制定钱ＸＸ桥小商品市场经营户拆迁补偿标准。2011年11月17日，苏州市人民政府发布《关于钱ＸＸ桥小商品市场整体搬迁的通告》（苏府通（2011）32号），告知公众钱ＸＸ桥小商品市场整体搬迁有关事项。
另查明：涂旭东就商铺搬迁事宜，向钱ＸＸ桥公司出具过欠条一份，载明“苏州市钱ＸＸ桥小商品市场（新）客商涂旭东，门面号：2275#改为2294#；应收款：壹拾壹万零肆佰肆拾贰元正（￥110442）；欠款陆万元正。欠款在2011年12月20日前付清。欠款人涂旭东。”
本院查明的其他事实与原审相一致。
本院认为，钱ＸＸ桥小商品市场原址因苏州火车站地区综合改造项目进行整体搬迁，项目实施获得了苏州市人民政府的批准，办理了合法的审批、许可手续。现因涂旭东与钱ＸＸ桥公司就新老市场租赁合同的更替引起本案纠纷。本案争议的焦点是涂旭东是否应付钱ＸＸ桥公司3万元租金本息及支付设施物业管理费？一、关于案涉3万元租金本息，本案中，双方对于涂旭东出具的6万元欠条真实性无异议，本院对于该欠条的真实性予以认定。从欠条的内容来看，涂旭东尚欠钱ＸＸ桥公司租金6万元，应于2011年12月20日前付清。现钱ＸＸ桥公司提出上述6万元扣减涂旭东应得的搬迁营业执照奖励等科目3万元，主张涂旭东欠付租金3万元，涂旭东对于结欠钱ＸＸ桥公司租金3万元亦无异议。但其在欠条所载还款期限届满时，仍未将实际所欠款项给付钱ＸＸ桥公司，故涂旭东应承担偿还钱ＸＸ桥公司3万元租金本息的违约责任。上诉人涂旭东关于钱ＸＸ桥公司未给于拆迁奖励故不应支付租金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
二、关于设施物业管理费，涂旭东与钱ＸＸ桥公司存在物业合同关系，合同约定：“乙方（涂旭东）取得市场营业房使用权后，每年另缴纳设施物业管理费为8006元，先缴后用。每半年缴纳一次，逾期不缴纳则按年设施物业管理费的1%计收取滞纳金，超过15天则甲方（钱ＸＸ桥公司）视乙方自动放弃营业房的经营权，并由甲方收回营业房，预缴租金不予退还”，该物业管理合同涵盖在双方签订的《协议书》中。案涉苏州市虎池路88号建筑面积117332.34平方米的房屋所有权人即业主为钱ＸＸ桥公司，履行市场管理职责的主体为钱ＸＸ桥公司。因法律并未禁止业主自行管理其所有的物业，也无资质等级的要求，钱ＸＸ桥公司履行了提供租赁物以外的管理行为，向受益人收取费用并无不当。故案涉《协议书》中关于物业管理的约定未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。上诉人涂旭东以钱ＸＸ桥公司无物业管理资质且未切实提供设施物业管理服务为由拒绝支付协议约定的物业管理费无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人涂旭东的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费892元，由上诉人涂旭东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 黄 婷