江苏省睢宁县人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）睢执异字第00047号
案外人陈辉，个体户。
委托代理人张宏圣。
申请执行人王莉，个体户。
委托代理人耿勇，个体户。（系申请执行人王莉的丈夫）
被执行人仝健康，个体户。
本院在执行王莉申请执行仝健康民间借贷纠纷一案中，案外人陈辉对本院查封的财产主张权利并提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月28日公开开庭进行了听证，案外人陈辉的委托代理人张宏圣、申请执行人王莉及其委托代理人耿勇、证人戴某、王某到庭参加听证，被执行人仝健康经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
案外人陈辉异议称，2009年11月，案外人陈辉与仝健康签订房屋买卖合同，双方约定将仝健康所有的、坐落在睢宁县睢城镇成侯花园A区7幢3单元106室的房产以28万元的价格转让给陈辉，陈辉以仝健康所欠的债权折抵15万元房款，欠银行的分期贷款13万元由陈辉缴纳，至2010年3月，陈辉将银行的分期贷款全部缴纳。2010年4月14日仝健康将房产证交付给陈辉，陈辉自2010年5月起占有、使用该房屋至今。因土地证没有办下来，另外仝健康长期在外地下落不明，故无法办理房屋过户手续，对此陈辉没有过错。依据有关法律规定，人民法院不得查封该房产，请人民法院依法解除对涉案房屋的查封，停止对涉案房屋的执行。
案外人陈辉为了证明其主张，向法庭递交了下列证据材料：
证据一，房屋买卖合同一份。该证据显示合同签订时间是2009年11月5日，转让的房屋是睢宁县成侯花园A区7幢3单元106室，转让费是28万元，陈辉一次性首付给仝健康15万元，剩余的房屋贷款由陈辉交纳，并且约定房屋从签订合同之日起所有权归陈辉所有，待房产证和土地证办下来后仝健康无条件协助陈辉办理过户手续。用以证明陈辉和仝健康签订房屋买卖合同这一事实。
证据二，中国建设银行股份有限公司睢宁支行的取款凭证2张及中国建设银行股份有限公司睢宁县四通营业储蓄所的活期储蓄一本通一份。用以证明在2010年3月17日陈辉已将剩余的房屋贷款一次性交清。
证据三，江苏睢宁农村合作银行众鑫支行借据及收回贷款凭证各一张、陈辉与徐秀梅结婚证一张。借款时间是2010年3月12日，还款时间是2011年3月13日。用以证明案外人的资金来源是2010年3月12日在众鑫支行贷款10万元，这10万元用于交纳房屋贷款。贷款人的姓名叫徐秀梅，系陈辉的妻子。
证据四，仝健康与妻子魏敏和陈辉于2010年4月15日签订的声明一份。声明内容“共同声明关于仝健康落于成侯花园A区7号楼三单元106室，转让给陈辉一事（原有转让合同）双方共同声明，陈辉已于2010年3月份把原来所欠的银行房贷一次性付清。房屋产权证仝健康已于2010年4月14日交给陈辉。因为土地证目前无法办下来，暂时无法进行房屋过户，双方声明于2011年5月份仝健康协助陈辉办理土地证，并进行房屋过户手续，特此声明。双方夫妻签字为证。甲方：仝健康、魏敏乙方：陈辉2010年4月15日”。用以证明：1、陈辉于2010年3月份已经将所欠的房贷一次性付清。2、房屋的产权证已经于2010年4月14日交给陈辉。3、由于土地证目前无法办下来，暂时无法办理房屋过户，并且声明待土地证办下来以后办理房屋过户手续。
证据五，徐州大彭阳光物业管理有限公司睢宁分公司物业证明一份。内容为“证明关于仝健康坐落于成侯花园A区7号楼3单元106室陈辉以于2010年5月上房，作仓库使用至今。本物业特此证明证明人：朱跃320324197109040334证明人：李雷320324196209275419成侯花园物业处二0一四年一月六日（盖章）”。用以证明案外人陈辉于2010年5月份已上房，该房屋作仓库使用。
证据六，徐州大彭阳光物业管理有限公司睢宁分公司物业收据3份。用以证明案外人陈辉2012年、2013年、2014年均交纳了物业费，并占有使用该房屋。
证据七，照片六张。用以证明涉案房屋由案外人居住、占有、使用。
证据八，证明一份。内容为“证明本人原与陈辉2009年11月5日成侯花园7号楼3单元106室房屋买卖合同手续属实。仝建康2014.6.17”。用以证明涉案房屋买卖合同手续是真实的。
证据九，房产证和土地证各一份。用以证明仝健康将房产证已经交给陈辉了。
证据十，土地登记卡及分户平面图申请审批书各一份。用以证明办理房产证的时候均是陈辉申请的，土地使用证的领证人是陈辉。领到证没有过户是因为仝健康下落不明，陈辉没有过错。
申请执行人王莉辩称，通过我们了解，案外人陈辉和仝健康签订的买卖合同，是现在伪造的，时间不是2009年。2010年3月份就缴清了购房款，是谁付的，有没有证据？案外人陈辉是为了帮仝健康逃避债务才提出异议的。当时我到现场看过，无人居住，房屋是毛坯房，无居住条件。案外人说2010年上房后就占有使用至今，应拿出居住在该房的物业费收据。假如陈辉在2009年就买了该房屋，拿了房产证，2年的时间应可以起诉过户，但没有起诉，陈辉应该存在过错，为什么到现在才提起异议？陈辉是最近才搬到该房屋居住的，所以陈辉提出的异议不成立，请求法院驳回。
申请执行人王莉为了证明其主张，向法庭递交了下列证据材料：
证据一，证人戴某当庭所作的证人证言一份。用以证明成侯花园最西面的一个单元106室在2012年4月中旬的时候是毛坯房，无人居住。
证据二，证人王某当庭所作的证人证言一份。用以证明涉案房屋在2012年4、5月份的时候无人居住，也没有装修。
被执行人仝健康未到庭听证，也未递交书面答辩意见和证据材料。
申请执行人王莉对案外人陈辉所递交的证据材料的质证意见为：
对证据一的质证意见：我怀疑这份合同的真实性，我要求申请鉴定，对于其内容因房产证和土地证暂时无法办理，为什么异议书上说2010年4月份仝健康就将房产证给他了。我认为签字是现在签的，是故意把时间提前了的。
对证据二的质证意见：真实性无异议，但是我认为房贷不是陈辉交的，应是仝健康交的。
对证据三的质证意见：借款借据是真的，但是并不能证明借来的钱是用来还房贷的。
对证据四的质证意见：该证据是假的，并且共同声明房产证已经给陈辉了，为什么恰恰约定在2011年5月份办理土地证。
对证据五的质证意见：证据是假的，当时房屋是毛坯房，根本没有当作仓库使用。
对证据六的质证意见：证据是假的，物业收据是最近改的，也是为了帮助仝健康逃债。
对证据七的质证意见：2012年我们有证人去看过涉案房屋，全部是毛坯房，无人居住，所以该照片全部为近期照片。
对证据八的质证意见：证据是假的，是为了逃避债务所写。
对证据九的质证意见：对证据的真实性无异议，只能证明房屋还是属于仝健康的。
对证据十的质证意见：该两份证据均为复印件，且没有加盖公章，真实性无法确认。
案外人陈辉对申请执行人申请出庭的两位证人当庭所作的证人证言的质证意见为：两位证人的证言是不真实的，两位证人与王莉有利害关系，房屋是没有装修，但是里面放的东西作仓库使用他们没有看到。证人戴某说看到里面有纸箱，该房屋虽然没有装修，但是作为仓库使用，其证言与本案无直接关联性。
因为案外人、申请执行人对案外人递交的证据二中的交款人是仝健康还是陈辉有争议，本院针对该问题进行调查，中国建设银行股份有限公司徐州分行提供的三张存款凭条原件显示：2010年1月15日，陈辉的妻子徐秀梅以仝健康名义存款1400元；2010年2月15日，陈辉以仝健康的名义存款1500元；2010年3月17日，陈辉以仝健康名义存款12.9万元。上述款项均存入仝健康在中国建设银行股份有限公司睢宁县四通储蓄所账号为12×××04的账户，该账户系专门用来归还房屋贷款的账户。
经审查查明，2009年11月5日，案外人陈辉与仝健康签订房屋买卖合同，双方约定仝健康将其所有的、坐落在睢宁县睢城镇成侯花园A区7幢3单元106室的房产以28万元的价格转让给陈辉，陈辉在签订合同时一次性付款15万元，欠银行的分期贷款由陈辉缴纳。合同签订当日，陈辉以仝健康所欠的债权15万元折抵购房款，双方在合同中注明15万元“款已付”。合同签订后，陈辉按照规定偿还银行贷款，并于2010年3月17日将贷款全部还清。仝健康于2010年4月14日办理房产证，证号为睢房权证字睢城字第××号，随后仝健康将房产证交给陈辉，陈辉自2010年5月起占有、使用该房屋至今。2012年3月16日，陈辉以仝健康名义申请办理了国有土地使用证，证号为睢土国用（2012）第08385号。
本院在审理王莉诉仝健康民间借贷纠纷一案中，根据王莉的申请，于2012年5月2日作出（2012）睢民初字第00989号民事裁定书，查封了登记在仝健康名下的、坐落于睢宁县睢城镇成侯花园A区7号楼3单元106室（房产证号为睢房权证字睢城字第××号）的房产。本院经审理后，依法作出（2012）睢民初字第00989号民事判决书。判决书生效后，由于仝建康没有按照生效法律文书的规定履行义务，申请执行人王莉向本院申请强制执行，本院于2014年4月21日作出（2012）睢民初字第00989-1号民事裁定书，依法对上述房屋进行查封，查封的期限为一年。案外人陈辉以其已经购买涉案房屋，并占有、使用为由提出书面执行异议。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述、递交的上列证据及本院的相关生效法律文书等证据证实，事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。该条规定给予特殊债权人优先于一般债权特殊保护。本案中，案外人陈辉与被执行人仝健康在本院查封前签订了房屋买卖合同，以债权折抵了应该付给仝健康的购房款，且提前付清了银行贷款，并实际占有、使用涉案房屋。由于房屋在银行的贷款尚未届满，且房屋的国有土地使用证也未及时办理下来，另外仝健康外出下落不明等原因而未能办理房屋过户手续，对此，案外人陈辉无过错。申请执行人王莉主张，双方签订的合同时间不是当时的时间，是现在故意提前的，其目的是为了帮助仝健康逃避债务，但未向法庭举证，本院不予采纳。申请执行人主张案外人陈辉是现在才搬进涉案房屋居住的，提交了证人戴某、王某当庭所作的证人证言各一份，因为两位证人和申请执行人系亲属、有长期业务往来关系，在无其他证据佐证的情况下，其证明效力较低，不能足以证明申请执行人的主张，本院不予采纳。案外人陈辉依据双方签订的房屋买卖合同对涉案房屋产生的占有和物的期待权受法律保护，该权利足以阻止将涉案房屋作为被执行人仝健康的房屋进行强制执行，案外人的异议成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：
案外人陈辉的异议成立。停止对登记在仝健康名下的、坐落于睢宁县睢城镇成侯花园A区7号楼106室（房产证号为睢房权证字睢城字第××号）房产的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院另行提起民事诉讼，逾期本裁定将发生法律效力。
审 判 长 鲁开凌
审 判 员 韩 宁
人民陪审员 金元元
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 吴 艳
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。