广东省梅州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）梅中法行终字第34号
上诉人（原审原告）：廖添华，男，汉族，1943年1月13日出生，现住广东省东莞市万江区路桥收费所宿舍***房。
上诉人（原审第三人）：罗茂英，女，汉族，1949年8月6日出生，现住广东省东莞市万江区路桥收费所宿舍***房。
被上诉人（原审被告）：梅州市住房和城乡建设局，地址：梅州市区江南嘉恒路2号
法定代表人：谢航，该局局长。
委托代理人：陈苑辉、魏定城，均系该局干部。
原审第三人：梅州市丰盛房地产开发有限公司，地址：梅州市梅江区江南路丰盛大厦A栋三楼。
法定代表人：张书细，该公司经理。
委托代理人：刘中强，广东法泰律师事务所律师。
上诉人廖添华、罗茂英因撤销房屋登记行政纠纷—案，不服梅江区人民法院（2014）梅江法行重字第1号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人廖添华、罗茂英，被上诉人梅州市住房和城乡建设局的委托代理人陈苑辉、魏定城，原审第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司的委托代理人刘中强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定如下事实：原告请求法院撤销房地产权证登记的房屋座落于梅州市江南路丰盛大厦商住楼A栋B单元803房。该房是原告与第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司因房屋拆迁安置所得。2007年8月29日，原告廖添华、罗茂英夫妻与第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司签订了两份合同，即《房屋拆迁置换合同》和《房屋拆迁置换补充合同》，合同主要内容为：甲（第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司）、乙（原告）对江南路3号原市水电局宿舍拆迁重建协商如下：一、产权人廖添华于江南路3号1栋东202房一套面积为80M2以1：1置换电梯房一套。二、乙方必须提供其《房地产权证》是合法的可转让的《房地产权证》。三、甲方置换乙方拆迁后重建的电梯房为第8层B3号房，房内建筑面积在100㎡至110㎡以内（不附加其他面积）。四、装饰标准及设施。……六、在拆迁改造过渡期限内，乙方自行安排住处，甲方付给乙方租房费每套房每月350元，先预付15个月共5250元，另一次性补搬迁费1600元，合计6850元。七、建设工期为三十个月，房屋经质量部门检查合格后交乙方使用。房屋交乙方使用六个月后未办理《房地产权证》，甲方每月应付1000元补偿乙方等约定。合同签订后，原告廖添华将江南路3号1栋东202房及身份证、房地产权证等相关证件交第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司。2011年6月30日，第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司向被告提交了申请办理原告廖添华的房地产权证的办证材料给被告，其中，申请书中的申请人和委托书中的委托代理人“廖添华、罗茂英”不是廖添华、罗茂英的亲笔签名。被告在受理房屋转移登记申请时，审查了第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司提交的房地产权证、房屋拆迁安置补偿合同、买卖双方身份证明、委托书等一系列材料。被告在受理第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司办理房地产权证的申请后，在收件、初审、现场查丈、复审、终审等环节都进行了审查。尔后，根据《房屋登记办法》第三十二条、第三十三条、第四条、第十九条、第七条等有关条款的规定，被告于2011年9月为第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司核发了粤房地权证梅州市字第01000277**号《房地产权证》。第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司在办理好房地产权证后，未将房屋及房地产权证交付给原告。原告于2011年12月28日向梅江区人民法院提起民事诉讼，梅江区人民法院于2012年6月15日依法作出（2012）梅江法民三初字第17号民事判决书，判决梅州市丰盛房地产开发有限公司应交付房产证及房屋钥匙给原告等。原审原告对判决不服，向梅州市中级人民法院提起上诉，案件经梅州市中级人民法院主持调解，2012年9月4日，上诉人廖添华、罗茂英与被上诉人梅州市丰盛房地产开发有限公司双方达成如下协议：⑴、被上诉人梅州市丰盛房地产开发有限公司应在签领调解书时将座落于梅州市江南路丰盛大厦商住楼A栋B单元803房的房地产权证（证号为粤房地权证梅州市字第01000277**号）和房屋钥匙交付给上诉人廖添华、罗茂英。⑵、上诉人廖添华、罗茂英应在签领调解书时支付房屋面积差价、入户门费用、防护网费用、管道天然气入户费用共计43000元给被上诉人梅州市丰盛房地产开发有限公司，剩余差额被上诉人梅州市丰盛房地产开发有限公司自愿放弃，不再向上诉人廖添华、罗茂英追偿。⑶、上诉人廖添华、罗茂英放弃要求被上诉人梅州市丰盛房地产开发有限公司支付房屋租金、装修费用、逾期交付房产证的违约金、入户花园面积差价补偿费用的请求。在签领调解书时，原告与第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司已按调解协议履行完毕。2013年3月，原告以第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司向被告提交的办证材料中的申请人、委托人的签名不是廖添华本人的亲笔所写为由，提出上述诉讼请求；被告及第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司、第三人罗茂英则提出上述答辩意见。
原审认为：被告在核发的粤房地权证梅州市字第01000277**号房地产权证，办证程序合法。原告以核发房地权证过程中，申请书中的申请人和委托代理人“廖添华、罗茂英”不是其本人的亲笔签名为由，诉请本院要求撤销该证，责令被告重新核发新证无理。被告在核发房地权证过程中，第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司提交给被告的申请书中的申请人和委托书中的委托代理人“廖添华、罗茂英”不是廖添华、罗茂英的亲笔签名，但第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司为原告申请办证时，原告向第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司提交的结婚证、身份证等相关办证材料是真实的，且原告与第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司的《房屋拆迁置换合同》中已明确约定，第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司房屋交原告使用六个月后办理《房地产权证》。拆迁重建过程中，原告曾多次向被告及第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司催办和催交房地产权证，并向法院提起民事诉讼，要求第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司交出房地产权证。后经法院调解，原告也接收了第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司交付的置换房屋及该房的房地产权证。从上述原告的行为看，原告自始自终均知道第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司按合同约定应当代其向被告申请及办理该房地产权证，最后其还通过诉讼向第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司追讨该房地产权证，因此，可以认定为原告对办理该房地产权证材料中的申请书中的申请人和委托代理人的签名在事后予以追认。被告根据第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司申请房屋产权登记时提交的房地产权证、第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司的企业法人营业执照、房屋拆迁安置补偿合同、原告夫妻的夫妻关系证明、原告夫妻的身份证、申请书、委托书等材料，依照《房屋登记办法》相关条款的规定给第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司核发了粤房地权证梅州市字第01000277**号《房地产权证》，在办证程序中没有严格审查“廖添华”的亲笔签名，存在一定的瑕疵，但被告的办证结果并未损害原告的合法权益。被告为原告办理房地产权证时办证程序合法，适用法律准确。原告的诉请被告滥用职权，要求撤销该具体行政行为，证据不足，理由不充分，依法应驳回其诉讼请求。依照最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第四项之规定，作出判决：驳回原告廖添华的诉讼请求。案件受理费50元，由原告廖添华负担。
上诉人廖添华、罗茂英不服原审判决，上诉认为，梅江区法院所作的第1号行政判决是有法不依，主观臆断，严重偏袒被告和第三人。依据被告提供的证据材料，依照法律，有5条理由证明被告的行政行为违法的法律事实：第一条：登记机构在廖添华、罗茂英房产权人没有申请和委托的情况下，将房产证办给了丰盛房地产公司。第二条：丰盛房地产公司提供的申请登记材料是虚假材料。1、假冒廖添华、罗茂英的姓名制作四份材料侵犯了廖添华、罗茂英的姓名权。2、丰盛房地产公司在申请803房初始登记时偷梁换柱，不提供《房屋测绘报告》，而是提供自己公司的803房的平面图。致使初始登记803房的房产证上，套内面积109.58㎡，公摊面积26.93㎡，建筑面积136.51㎡，都不是法律事实。第三条：登记机构对申请登记材料的真实性、合法性未尽到审慎合理的义务。房产权人廖添华、罗茂英没有提供房产权转移登记申请都没有发现。证明夫妻关系，要有结婚证都不知道。合同没有公证处的公章，都没有看到。登记机构工作人员，在廖添华、罗茂英没有在现场的情况下，作出了《私有房地产权申请登记询问、查看记录》，这种严重违法行为登记机构及其工作人员都不知道。第四条：登记机构行政程序违法。1、申请房屋产权转移登记中，当时没有双方共同申请，而且，申请登记时当事人双方都应该在场，只有一方申请，一方在场。2.委托代理必须由当事人的授权委托书，丰盛房地产公司提供的委托书，是假冒廖添华、罗茂英姓名，伪造的委托书，是违法、无效的。3、登记机构工作人员在廖添华、罗茂英没有在场时，假造了《私有房地产权申请登记询问、查看记录》是严重违法行为。4、初始登记的房产证上，不按《房屋测绘报告》，而是按丰盛房地产公司提供的803房的平面图进行登记，使初始登记的房产证上，套内建筑面积109.58㎡、共有分摊面积26.93㎡，建筑面积136.51㎡，不是法律事实。第五条：由于登记机构的测绘人员，未按《房屋测绘报告》登记803房初始登记套内建筑面积和计标共有分摊面积，致使办给廖添华、罗茂英803房产证，套内建筑面积109.58㎡，共有分摊面积26.93㎡，建筑面积136.51㎡，不是法律事实。平面图上标14.40米，实际才12米多，套内建筑面积才100㎡左右。请求二审法院：一、撤销梅江区人民法院（2014）梅江法行重字第1号行政判决。二、撤销被告所作的梅州市字第0100027784号粤房地权证的行政行为，责令被告按法院判决换发新的房产证。
被上诉人梅州市城乡规划局答辩称，一、一审法院的判决认定事实清楚，理由如下，首先，答辩人核发粤房地产权证梅州市字第01000277**号《房地产权证》的具体行政行为合法，为上诉人办理房地权证时查明事实清楚、适用法律正确，登记程序合法，不存在违法行政行为。其次，作为房屋登记申请人的梅州市丰盛房地产开发有限公司提供有一定瑕疵的登记材料申请登记，答辩人虽然在受理其登记申请时尽了全面、审慎、尽职的审核义务，并完全按照《物权法》、《房屋登记办法》的规定进行登记，登记结果正确。答辩人在核发粤房地权证梅州市字第01000277**号《房地产权证》的过程中，在收件、初审、现场勘查、复审、终审等环节尽到合理的审慎职责，根据《房屋登记办法》第32条、第33条、第4条、第19条、第7条等有关条款之规定作出登记行为，登记过程合法，由于自身能力和条件的限制，确实无法发现申请材料中的申请人和买方委托书中的委托代理人“廖添华、罗茂英”的签名存在有一定的瑕疵，但是并未损害上诉人的合法权益。再次，答辩人在受理房屋转移登记申请时已审查了卖方申请人梅州市丰盛房地产开发有限公司提交的房地产权证、房屋拆迁安置（置换）补偿合同、买卖双方身份证明、申请书、委托书等材料，且答辩人不是鉴定机关，对于买方出具的委托书、买卖双方的签字捺印以及其提交的身份证明等材料的审查也只限于形式要件的审查，凭现有条件很难辨认出该登记材料存在一定的瑕疵，而不探究买卖主体双方主观上的真实性，故已经尽到了形式审查的职责和义务。最后，原审第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司为上诉人申请办证时，上诉人向原审第三人提交了结婚证、身份证等相关办证材料。且上诉人与原审第三人的《房屋拆迁置换合同》也明确表示第三人要为上诉人在规定的时间内办理房地产权证，并向法院提起民事诉讼，要求原审第三人交出房地产权证。后经法院调解，上诉人也收取了原审第三人交回的该房地产权证。从上述上诉人的行为分析，上诉人自始至终均知道原审第三人替其向答辩人申请办理该房地产权证，最后其还通过民事诉讼向原审第三人追讨该房地产权证，根据《民法通则》第66条之规定，可以认定其事后对办理该房地产权证材料中申请书中的申请人和委托代理人的签名予以追认。二、上诉人提出答辩人“将入户花园准阳台计入房屋套内面积”这一行为违反了《房屋测量规范》的规定，这一上诉理由无法律依据。粤房地产权证梅州市字第01000277**号《房地产权证》中的建筑面积与套内面积是答辩人严格依据《房产测绘管理办法》、《建筑工程建筑面积计算规范》、《房产测量规范》、《建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》等法律。法规、规章等有关规定，作出的房产测绘成果，测绘过程合法，测绘结果准确无误，粤房地产权证梅州市字第01000277**号《房地产权证》的测绘成果都能够与梅州市江南路丰盛大厦商住楼A栋B单元803房的自然状况一致对应。三、作为房屋登记申请人的梅州市丰盛房地产开发有限公司提供由一定瑕疵的登记材料申请登记，答辩人在受理其登记申请时尽了全面、审慎、尽职的审核义务，并完全按照《物权法》、《房屋登记办法》的规定进行登记，等级结果正确，未损害上诉人的合法权益。综上所述，根据最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第四项、最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条之规定，上诉人陈述的事实和理由不成立，一审法院的判决认定事实清楚、适用法律正确，要求二审法院依法维持原判决，驳回上诉。
原审第三人梅州市丰盛房地产开发有限公司答辩认为，梅州市梅江区人民法院（2014）梅江法行重字第1号行政判决书查明事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应当驳回。1、被上诉人为上诉人夫妇出具的“粤房地产权证梅州市字第01000277**号”《房地产权证》符合法定程序，依法有效。从被上诉人提供的办理房地产权证的卷宗资料和法律规定来看，被上诉人的具体行政行为符合法律规定的程序，尽到了注意审查的义务，核准的房地产权证符合上诉人夫妇与答辩人约定的标准。所以，被上诉人不承担责任；从答辩人办理房地产权证的行为来看，答辩人既是办证的权利人又是义务人，即得到了上诉人夫妇的授权和表见代理权，完全有权根据办证需要填写申请表、委托书、询问笔录和相关的置换合同，这些文书反映的是置换房屋的事实，均不属于伪造。所以，答辩人不承担责任；从上诉人夫妇提供办证必须的身份证、夫妻关系证明来看，上诉人夫妇同意答辩人代理办证且实施了具体的民事法律行为，取得身份证复印件和夫妻关系证明是取得被告核发房地产权证的关键，而且这一房地产权证正是上诉人夫妇所希望的。上诉人的异议不在于对房地产权证有异议而在于对自己委托了代理人而没有亲自办证有异议，这不影响办证效力。所以，上诉人对办好的房地产权证承担责任。由此说明，本案的房地产权证没有办错。2、被上诉人为上诉人出具的“粤房地产权证梅州市字第01000277**号”《房地产权证》未侵害上诉人的合法权益。上诉人当庭陈述，其于2011年11月底即看到了该房地产权证的原件并取得了复印件，从无异议。上诉人在2011年12月27日提起民事诉讼，到以梅州市中级人民法院（2012）梅中法民二终字第107号民事调解书结案，完全接受了房地产权证所记载的标的物，而且就标的物的争议已经取得了调解解决，反过来，上诉人要补款43000给答辩人，同时放弃了有关“逾期交付房产证的违约金、入户花园面积差价补偿费用”等请求。作为权利人的罗茂英，对于办证没有异议，也就没有提起诉讼，后来追加为原审第三人，后来又成为了上诉人，这就说明，该房产权证体现了当事人的意愿，没有损害上诉人夫妇的合法权益。3、被上诉人为原告夫妇出具的“粤房地产权证梅州市字第01000277**号”《房地产权证》未造成上诉人的任何经济损失。上诉人的诉讼请求无理。因此，请求人民法院依法驳回上诉人的上诉，以维护合法权益。
上诉人、被上诉人、原审第三人向一审法院提交的证据材料均已随案移送本院。
经公开开庭审理，原审法院查明的基本事实，本院予以认可。本院另查明：2011年6月，梅州市住房和城乡建设局核发了粤房地权证梅州市字第01000253**号《房地产权证》，该证房地产权属人为梅州市丰盛房地产开发有限公司，房屋坐落梅州市江南路丰盛大厦商住楼A栋B单元803房。2011年8月，梅州市住房和城乡建设局审核同意了权属人为廖添华、罗茂英的《梅州市房地产权登记审批书》，该审批书载明登记类别为转移登记。2011年9月，梅州市住房和城乡建设局核发了粤房地权证梅州市字第01000277**号《房地产权证》，该证房地产权属人为廖添华、罗茂英，房屋坐落梅州市江南路丰盛大厦商住楼A栋B单元803房。
本院认为，《房屋登记办法》第四条规定“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理”，梅州市住房和城乡建设局在其行政区域内办理房屋登记是其法定职责。梅州市住房和城乡建设局核发粤房地权证梅州市字第01000277**号《房地产权证》是登记类别为转移登记的房屋登记。《房屋登记办法》第三十二条规定“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形”、第三十三条规定“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料”。梅州市住房和城乡建设局根据梅州市丰盛房地产开发有限公司提供的《房屋拆迁安置（置换）补偿合同》，认为符合《房屋登记办法》第三十二条规定的房屋所有权转移登记的申请条件，在收取《房屋登记办法》第三十三条规定的材料后，经过审核，核发了粤房地权证梅州市字第01000277**号《房地产权证》，该《房地产权证》在廖添华、罗茂英夫妻与梅州市丰盛房地产开发有限公司之间的民事诉讼过程中，经过调解由廖添华、罗茂英收取，廖添华、罗茂英已经认可了梅州市住房和城乡建设局的转移登记。梅州市住房和城乡建设局的转移登记程序符合《房屋登记办法》的相关规定，事实认定清楚，适用法律正确，该登记行为未损害他人的利益，是合法的行政行为。廖添华诉请撤销梅州市住房和城乡建设局核发的粤房地权证梅州市字第01000277**号《房地产权证》无事实和法律依据，原审法院判决驳回其诉讼请求并无不当，应予维持。上诉人上诉理由不足，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费50元由上诉人廖添华、罗茂英共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 林
审判员 贺 璐
审判员 杜应建
二〇一四年九月四日
书记员 谢丹丹