乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2014）沙民三初字第885号原告：新疆忠地行投资咨询有限公司。法定代表人：黄文星，该公司董事长。委托代理人：管忠，新疆翔瑞律师事务所律师。委托代理人：李琼，新疆翔瑞律师事务所律师。被告：新疆腾飞房地产开发有限公司。法定代表人：唐新德，该公司董事长。委托代理人：史淑梅。委托代理人：李洁。原告新疆忠地行投资咨询有限公司（以下简称忠地行公司）与被告新疆腾飞房地产开发有限公司（以下简称腾飞公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2014年5月5日受理后，依法由代理审判员朱丽适用简易程序独任审判，于2014年6月25日公开开庭进行了审理。原告忠地行公司的委托代理人管忠、李琼、被告腾飞公司的委托代理人史淑梅、李洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告忠地行公司诉称，2011年9月12日，原、被告双方签订了一份《房产项目营销代理合同》，被告委托原告为腾飞麒马山庄住宅小区进行广告策划及营销代理。双方约定：原告为被告麒马山庄山下销售133套房屋，并根据第一个月的销售情况可增加山上67套房屋给原告销售。双方代理期限为：2011年9月12日-2012年6月12日止。被告根据原告实际完成的销售签约回款额的1.48%向原告支付销售代理服务费，溢价分成部分按照被告80%：原告20%的比例分成。同时，双方还对委托营销策划范围、权限及对双方的权利义务及违约责任等条款进行了详细约定。合同生效后，由于原告销售业绩远好于被告预计，截止2013年6月9日，被告提供给原告的房屋已经成功销售235套（比合同约定销售增加了102套房屋）。合同签约到款总额为133762075.5元，按照1.48%计算，被告应支付销售代理费为1979678.7元，被告仅支付销售代理费1761296.25元，尚欠代理服务费218382.47元。原告实现溢价合同金额为2279492.94元，按照20%计算应为455898.59元，被告分文未付，共计欠付代理费用为674281.06元。由于被告未按照双方合同约定取得预售许可证等原因，导致工期延误，已经与业主签订的房屋销售合同，也因为被告原因而一再拖延交付房屋办理入住的时间，最终发生被告殴打办理入住业主的事件等不良影响（乌鲁木齐报纸及在线网络均有报道），导致被告的麒马山庄销售业绩一度降为冰点。2013年6月9日，在未与原告协商完毕结算拖欠的代理费和溢价款的情况下，被告突然将原告现场销售代理工作人员赶出案场，导致合同被迫终止。原告虽多次催款，被告均以人员变动等理由拖延拒付。原告认为：被告的行为已经构成违约。为维护原告的合法权益免受侵害，特诉至法院，请求法院判令被告向原告支付拖欠的销售代理费218382.47元；判令被告向原告支付拖欠的房屋销售溢价分成款455898.59元；判令被告向原告偿付逾期付款违约金79986.59元；由被告承担诉讼及送达费用。被告腾飞公司辩称，截止到2013年6月9日，原告总共给被告销售了229套房屋，总价款为130309458.91元，我公司已支付佣金1761596.26元，剩余166983.73元未支付。依据双方合同的约定，原告并未在合同约定的时间内完成销售额，双方未在销售过程中对销售底价进行约定，不存在溢价款，我方不存在违约，不存在违约金。合同第8条约定了原告的销售进度，原告在履行中没有按照合同约定完成销售任务，2011年10月1日前销售额为0，2011年11月至2012年4月6个月的时间销售房屋83套，离合同约定的150套相差甚远。已严重违约。双方自合同签订后，未签订关于溢价部分的补充协议，及盖章确认的任何材料，营销代理合同于2012年6月12日已经终止，终止后双方未签订补充协议，也未对溢价部分做任何约定，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年9月12日，被告腾飞公司（甲方）与原告忠地行公司（乙方）签订《房产项目营销代理合同》，双方约定甲方委托乙方为腾飞麒马山庄住宅小区进行营销策划及代理销售；乙方为甲方销售山下133套房屋，根据乙方第一个月的销售情况可增加山上67套房屋给乙方销售；代理期限为2011年9月12日至2012年6月12日止；若因甲方取得预售许可证的原因造成销售迟延的，则本协议约定的销售期限相应延后，甲方预计本协议约定之项目取得预售许可证的时间为2011年9月15日至2011年9月20日左右；此合同中所涉及的山下133套房屋的销售底价的均价不得低于5500元／㎡，乙方并根据设计图纸各户所在位置、楼层等因素制定各户的销售底单价表及分户销售面单价表（附件二），按现状乙方在销售房屋时，各户售价不低于该户的底单价；山上房屋销售底价由双方根据市场情况协商确认，并在此合同签订50天后由甲方根据情况可签署补充协议；甲方根据乙方实际完成的销售签约回款额的1.48%向支付销售代理服务费（溢价部分的所有金额不予代理服务费），乙方提供发票；甲乙双方按月按底单价和合同价溢价分成的方式，根据乙方销售情况给予溢价分成，溢价的计算为签订的《商品房预售合同》中每套超出金额（合同价-分户销售底单价）乘相应每套销售面积即为溢价，溢价分成结算比例为甲方与乙方溢价分成比例为80%：20%，甲方为80%，乙方为20%，溢价分成分户按月结算；甲乙双方确认崔明为甲方项目对接人，左亮为乙方项目对接人；合同相关附件在双方履行合同的过程中逐步提交，其中包括分户底单价表及分户面价表。合同签订后，双方开始履行。被告于2011年10月21日取得麒马山庄小区项目的《商品房预售许可证》。后在原告销售过程中，被告项目对接人崔明向原告提供其签字确认的底价表。原、被告庭审中确认截止到2013年6月9日，原告销售房屋236套，合同总价款为133762975.48元。该236套房屋底价总额为131483482.54元。其中原告认可陶雪花、王建生二名客户在合同销售期内退房，该二套房屋合计合同价款为1016088.68元，底价款为982599.34元。双方确认被告已付原告销售代理服务费为1761596.26元。从原告2013年6月9日撤离销售现场至今，双方未结算，被告未向原告支付剩余销售代理服务费，亦未向原告支付溢价分成款。上述事实的认定，有《房产项目营销代理合同》、明细表、汇总表、底价表、《商品房预售许可证》、当事人陈述及庭审笔录为证。本院认为，原、被告签订的《房产项目营销代理合同》系双方真实意思表示，合法、有效，双方应当严格按照合同约定履行己方的义务。在该合同中多次提到底价，并在合同相关附件部分约定分户底单价表及分户面价表在合同履行过程中逐步提交，故被告关于没有销售底价的辩称不符合合同约定，亦有悖常理，本院不予采信。原告共计销售236套房屋，其中陶雪花、王建生在销售期内退房，相应二套房屋销售代理服务费应予扣除。被告主张杨伟伟、胡月、李增韬、陶雪花、王建生、尹彬绪、闽秀英七人购房均应从原告销售业绩中扣除，其中杨伟伟、胡月、李增韬为其公司内部人员，但被告仅提供2013年工资表不能证明该三人购房时即为其公司人员，故该三人所购房屋不应从原告销售业绩中扣除；被告主张尹彬绪所购房屋款项未交清，应从原告业绩中扣除，但尹彬绪从2012年11月13日购房至今未交清房款，被告未提供证据证明该责任应由原告承担，故尹彬绪购房不应从原告业绩中扣除；闽秀英在2014年3月退房，该责任不在原告，故闽秀英购房亦不应从原告业绩中扣除。综上，原告销售的234套房屋应当计提销售代理服务费。依照合同约定，被告应当依照底价计算原告销售代理服务费，故被告应付销售代理费为1931413.07元【（计算公式：底价总额131483482.54元-王建生、陶雪花所购房屋底价982599.34元）×1.48%】，尚欠原告销售代理服务费169816.81元【计算公式：应付款1931413.07元-已付款1761596.26元】。原告销售的236套房屋合同价款高于底价总额，故被告应当依照20%的比例向原告支付溢价分成。被告应付原告溢价分成款为449200.72元【计算公式：（（133762975.48元-1016088.68元）-（131483482.54元-982599.34元））×20%】。被告辩称原告未依合同约定完成销售任务，不符合事实，被告取得预售许可证时间晚于合同约定时间一个月，销售时间应当顺延，且原告实际销售房屋数量远远高于合同约定，故被告的辩称不能成立，不能作为拒付销售代理服务费的正当事由。综上，本院对原告要求被告支付代理服务费的诉讼请求合理部分即169816.81元予以支持，对原告要求被告支付房屋销售溢价分成款的诉讼请求合理部分即449200.72元予以支持。因双方未据实结算，故原告要求被告支付逾期付款违约金无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告新疆腾飞房地产开发有限公司给付原告新疆忠地行投资咨询有限公司销售代理费169816.81元；二、被告新疆腾飞房地产开发有限公司给付原告新疆忠地行投资咨询有限公司房屋销售溢价分成款449200.72元；三、驳回原告新疆忠地行投资咨询有限公司要求被告新疆腾飞房地产开发有限公司偿付逾期付款违约金79986.59元的诉讼请求。上述被告应付原告款项619017.53元，于本判决生效之日起十日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的754267.65元，实际给付619017.53元，占诉讼标的的82%。案件受理费11342.68元（原告已预交），因适用简易程序减半收取5671.34元，由被告负担82%即4650.50元，由原告负担18%即1020.84元，剩余诉讼费5671.34元，本院退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。代理审判员 朱 丽二〇一四年八月四日书 记 员 曲毅捷