江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第310号
上诉人（原审被告）刘小红，女，1969年11月25日生，汉族。
委托代理人丁独伟，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市江宁区东山街道骆村社区居民委员会（以下简称骆村居委会，组织机构代码51122282-8），住所地南京市江宁区东山街道骆村社区。
法定代表人刘宁，骆村居委会主任。
委托代理人陶雅娟，江苏上元律师事务所律师。
上诉人刘小红与被上诉人南京市江宁区东山街道骆村社区居民委员会（以下简称骆村居委会）租赁合同纠纷一案，南京市江宁区人民法院于2013年11月4日作出了（2013）江宁民初字第2750号民事判决，刘小红不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘小红的委托代理人丁独伟，被上诉人骆村居委会的委托代理人陶雅娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
骆村居委会原审诉称，其与被告刘小红于2012年6月30日签订了《租房协议》一份，约定将其所有的位于南京市江宁区新亭西路社区老人房东南面约670平方米的6间平房出租给刘小红使用，租赁期限为2012年7月1日至2013年6月30日。租赁期限到期后，其多次向刘小红表明将收回租赁房屋自用，不再与刘小红续租，要求刘小红在限期内腾空并迁出上述房屋，但刘小红一直拒绝。其认为双方的租赁合同已经到期，刘小红应当及时腾空并迁出房屋。刘小红占用使用租赁房屋的行为严重侵犯了其合法权益，故诉至法院要求判令刘小红：1、立即迁出涉案房屋；2、按照每年145000元标准支付自2013年7月1日至迁出之日止的房屋使用费及利息（该利息自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。
刘小红原审辩称，骆村居委会未提供证据证明自己为涉案房屋的所有权人或者使用权人，故双方签订的租赁合同效力待定，不应当支持骆村居委会要求其迁出涉案房屋或者交纳房屋使用费的诉讼请求。退一步说，双方之间的租赁合同虽已到期，但是骆村居委会口头承诺继续将涉案房屋出租给其，故其也不应当迁出涉案房屋。对于房屋使用费，其愿意在续租后继续交付，其对骆村居委会主张房屋使用费的标准为145000元／年无异议。因其在房屋续租后会按照合同约定继续交纳房屋使用费，故其不应当承担利息损失。
原审法院经审理查明，2012年6月30日，骆村居委会与刘小红签订租房协议一份，约定骆村居委会将座落于江宁区东山街道骆村社区新亭西路社区老人房东南面6间平房（约670平方米）租赁给刘小红使用，用于经营及办公；租期为一年，自2012年7月1日起至2013年6月30日止，租金为每年145000元，先付后租；租赁期满后装潢归骆村居委会所有，刘小红不得再向骆村居委会提出任何经济赔偿；租赁期满后，如需续租在同等条件下优先考虑刘小红；如一方违约赔偿另一方违约金20000元。租期到期后，骆村居委会委托律师通过EMS特快专递分别于2013年7月10日、7月12日向刘小红各发送律师函一份，律师函载明双方之间约定的租赁期限已到，骆村社区将收回房屋自用，不再续签租赁协议，要求刘小红于2013年7月20日前迁出租赁房屋并将房屋交付给骆村社区。刘小红称邮局曾通知其领取邮件，但其未至邮局领取邮件。
审理中，骆村居委会陈述涉案房屋系其自建，但未取得建设工程规划许可证。另，刘小红主张骆村居委会已口头同意由其续租涉案房屋，但未提供证据予以证明。骆村居委会对刘小红的上述辩解亦不予认可。
原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，骆村居委会主张涉案房屋系其自建，但未取得建设工程规划许可证，故骆村居委会就涉案房屋与刘小红签订的租房协议无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故骆村居委会要求刘小红迁出涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。刘小红关于骆村居委会同意与其续租房屋故其不应返还涉案房屋的辩解，一方面，因未提供证据予以证明，不予采信；另一方面，因涉案房屋租赁合同系无效合同，故依法应当返还因该合同占有的租赁物，故对上述辩解不予采纳。根据规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应于支持。骆村居委会主张按照双方签订的租赁协议约定的标准145000元／年主张房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，且刘小红对于房屋使用费的标准无异议，故对该诉讼请求予以支持。刘小红未支付房屋使用费，骆村居委会要求刘小红自起诉之日支付利息的诉讼请求，于法有据，亦予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告骆村居委会于判决发生法律效力之日起30日内迁出涉案位于江宁区东山街道骆村社区新亭西路社区老人房东南面6间平房。二、被告刘小红支付原告骆村居委会自2013年7月1日至2013年11月4日的房屋使用费49940元（145000元／年÷12月／年×4.133月）及相应的利息（以49940元为本金，自2013年8月5日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定给付之日止），于判决发生法律效力之日起10日内付清。三、被告刘小红按照145000元／年标准支付原告骆村居委会2013年11月5日起至实际迁出房屋之日止的房屋使用费及相应利息（自2013年8月5日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定给付之日止），均于实际迁出房屋之日给付。如果未按照判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费590元，由被告刘小红负担（此款已由原告骆村居委会先行垫付，刘小红应当于判决法律法律效力之日起10内将该垫款给付骆村居委会）。
原审宣判后，刘小红不服原审判决向本院上诉称：一、原审认定事实错误。原审未查明涉案房屋权属，被上诉人骆村居委会未提供任何证据证明房屋系其自建，仅凭其单方陈述就认定涉案房屋系其自建，认定事实错误。即使涉案房屋属违建，被上诉人也应提供购买材料、雇佣工人等证据。既然被上诉人未提供证据证明涉案房屋归其所有，被上诉人就不是本案的适格主体，无权要求上诉人迁让。如房屋权属无法确定，应归属国家，应由国家相关部门收回，而非由被上诉人主张。二、原审庭审程序不符合法律规定。原审庭审中要求被上诉人三天内提供涉案房屋权属证据，按程序应组织双方质证，但没过几天就宣判。如被上诉人提供了证据而原审未通知上诉人质证，则严重程序瑕疵，应发回重审。三、原审认定房屋使用费每年145000元错误。原审认为上诉人对房屋使用费无异议，但那是在合同有效的情况下，现房屋为违法建筑，租赁合同亦无效，原约定的租金数额亦应无效。即使认定上诉人应当交纳房屋使用费，也应根据周边同标准的房屋租金计算房屋使用费，或者申请有关部门鉴定租金标准。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人骆村居委会辩称，涉案房屋系被上诉人自建，被上诉人拥有该涉案房屋的所有权，双方签订租赁协议的前三年该涉案房屋也是由上诉人承租，并按租赁合同约定缴纳每年145000元的租赁费，说明上诉人是认可该房屋是被上诉人所有的事实，如果上诉人对该所有权有异议也不应向被上诉人来缴纳房屋租赁费。原审法院认定双方租赁协议无效，因此上诉人应将涉案房屋的返还给被上诉人，并且参照租赁协议约定的租金标准支付房屋占用使用费符合法律规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人刘小红主张其是于2012年起承租该房，之前是吴正军承租，交接时是吴正军将房屋交给骆村居委会，骆村居委会将房屋交给刘小红；涉案房屋至今仍由刘小红在使用，主要用于卖菜。
二审查明的其他事实与原审查明的一致，本院予以确认。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案案涉的南京市江宁区东山街道骆村社区新亭西路社区老人房东南面6间平房无建设工程规划许可证，被上诉人骆村居委会将其出租给上诉人刘小红，双方就该房签订房屋租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。涉案房屋虽未办理建设工程规划许可证，被上诉人亦未就该房建设情况向法院举证，但涉案房屋系被上诉人出租，上诉人占有使用该房系基于其与被上诉人签订的房屋租赁协议，且上诉人承租后亦是被上诉人将房屋交付给上诉人使用，故双方租赁协议无效后，上诉人应当将其占有的承租房屋交还给被上诉人，其以被上诉人不是涉案房屋的所有人为由拒绝交还房屋给被上诉人，缺乏法律依据，本院不予支持。上诉人还认为原审法院判令的房屋使用费标准不当，应当按周边房屋租赁标准支付房屋占有使用费，或者申请有关部门鉴定租金标准来支付房屋使用费。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。上诉人占有使用房屋至今，一直用于经营，故原审法院参照合同约定判决上诉人按每年145000元承担房屋占有使用费并无不当，上诉人此项上诉理由，本院不予采信。上诉人认为原审法院在限期要求被上诉人提交证据后未再组织双方质证，程序严重违法。因被上诉人未在原审法院指定期限内提出证据，故原审法院在期满后直接判决，并不违反法律规定。综上，上诉人刘小红的上诉理由，本院均不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1180元，由上诉人刘小红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 夏海南
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年三月三日
书 记 员 罗程允