淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮小民初字第0671号
原告淮安市冠园物业管理有限公司
法定代表人王怀彪，公司总经理
委托代理人姚亚光，公司员工
被告徐森峰
原告淮安市冠园物业管理有限公司（以下简称冠园物业）诉被告徐森峰物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理后，依法由审判员杨华适用简易程序，于2014年7月11日、9月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人姚亚光、被告徐森峰到庭参与了诉讼。本案现已审理终结。
原告冠园物业诉称：原告系依法成立的物业企业，被告系原告服务的依云·法国小城（以下简称法国小城）8-603室业主，建筑面积128平方米。原告与淮安市淮阴区依云·法国小城业主委员会（以下简称法国小城业委会）签订物业服务合同，原告依合同可向被告收取物业费；合同亦约定如业主逾期交纳物业费，以逾期之日起按每日应交纳费用的万分之五交纳违约金。合同生效后，原告依约为法国小城提供服务，但被告并未向原告交纳物业费。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令被告：1.给付自2011年1月1日起至2014年12月30日止的物业费5068元；2.截至2014年4月17日的违约金1620元；3.承担本案诉讼费用。
被告徐森峰辩称：被告确系法国小城8-603室业主，房屋建筑面积128平方米。被告对原告陈述的未交纳物业费时间没有异议，但不交纳物业费原因：1.原告未解决被告家房屋漏水问题；2.原告入驻法国小城期间，小区绿化、保洁不到位，工作人员态度恶劣，因此原告的物业服务存在瑕疵；3.原告对被告的电瓶车被盗负有责任；4.原告的物业服务合同内容、物业费提价均未进行公示；5.原告预收物业费不合理。综上，请求法院依法判决。
经审理查明：原告系依法成立的具有三级资质的物业服务企业。被告系原告服务的法国小城8-603室业主，建筑面积128平方米。2010年3月10日，原告以受托方（乙方）与作为委托方（甲方）的法国小城业委会签订了《物业管理服务委托合同》（以下简称《物业合同1》），约定由原告为被告所在的法国小城提供物业服务，委托管理期限自2010年3月10日8时起至2011年3月10日8时止。
2011年1月10日，原告以受托方（乙方）与作为委托方（甲方）的法国小城业委会签订了《物业管理服务委托合同》（以下简称《物业合同2》），约定由原告为被告所在的法国小城提供物业服务，委托管理期限自2011年1月26日8时起至2013年1月26日8时止。
2013年9月28日，原告以受托方（乙方）与作为委托方（甲方）的法国小城业委会签订了《物业管理服务委托合同》（以下简称《物业合同3》），约定由原告为被告所在的法国小城提供物业服务，委托管理期限自2013年9月28日8时起至2016年9月28日8时止。
双方在三份物业合同中约定：第二章委托管理服务事项第四条：房屋建筑共用部位的维护和管理……第五条：共用设施、设备的维护养护，运行和管理……第七条：公用绿地、花木、建筑小品养护与管理……第九条：公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的清运……第十一条：维护公共秩序，包括安全监控，巡视，门岗执勤……第十四条：负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费（物业公共服务费）……
物业管理服务收费第二十九条：物业公共服务费（物管费）1.收费方式：总额包干；2.收费标准：按建筑面积计算……C.九层景观房：0.8元／平方米／月（《物业合同3》约定为0.9元／平方米／月）……3.收费时间：业主和物业使用人应在每年的12月底前缴清全年的物业管，逾期按日加万分之五违约金……
第八章附则……第四十一条：本合同自签字之日起生效。
另查明：1.被告对原告收取2013年1月26日8时至止2013年9月28日8时至的物业费不予认可；2.法国小城存在公共设施、绿化、建筑小品损失，车辆无序停放等现象。
上述事实有双方当事人陈述，原告提供的三份《物业合同》、现场勘查照片等证据证实，经质证，本院予以确认。
针对被告辩称，原告未解决被告家房屋的漏水问题，本院认为，如被告家房屋确实存在质量问题，在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修，如保修期已届满，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。
针对被告辩称，原告对被告的电瓶车被盗负有责任，本院认为，原告未能提供证据证明被盗事件是否真实发生及是否是因原告未尽到合同约定义务致其财产损失，故本院对被告的该项辩称意见，不予采纳。被告可待有证据证明原告未尽到义务致其财产损失后，另案向原告主张权利。
针对被告辩称，原告的物业服务合同内容、物业费提价均未进行公示，本院认为，如原告违反《江苏省物业管理条例》第五十一条第一款、第二款规定，未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等信息，应当由区价格行政主管部门责令限期改正。故被告可向区价格行政主管部门举报，由相应的行政机关进行处罚，本案不予理涉。
针对被告辩称，原告预收物业费不合理，本院认为，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业费用，但是预收物业费用的期限最长不得超过一年。本案中，原告请求预收2014年6月27日起至2014年12月30日止的物业费并未违反法律规定，故本院对被告的该项辩称，不予采纳。
针对原告收取自2013年1月26日8时起至2013年9月28日8时止的物业费是否合理，本院认为，本案《物业合同2》在2013年1月26日8时到期后，法国小城业主大会未作出选聘或者续聘决定，原告继续按照原合同约定提供服务，在合同延续期间，法国小城业主大会或经授权的业主委员会也未提出终止合同，因此原合同权利义务对双方仍具有约束力，被告等法国小城业主仍应当继续履行《物业合同2》约定的义务。综上，原告收取2013年1月26日8时后至2013年9月28日8时前的物业费不违反法律规定。
因原告与法国小城业委会签订的三份《物业合同》合法有效，故原告有权向法国小城包括被告徐森峰在内的业主收取物业费。物业服务是一个长期持续、不断完善的过程，业主不交纳物业费，物业服务将无法继续开展，此举既不利于物业服务的长远发展，也不利于维护广大业主的利益。被告徐森峰作为业主，应当根据约定及时交纳物业费。
被告自2011年1月1日起至2013年9月27日止未交纳物业费计128平方米×32个月×0.8元／月／平方米＋（0.8元／月／平方米＊30天×26天×128平方米）=3365.55元。被告自2013年9月28日起至2014年12月30日止未交纳物业费计128平方米×15个月×0.9元／月／平方米＋（0.9元／月／平方米＊30天×2天×128平方米）=1735.68元。综上，被告自2011年1月1日起至2014年12月30日止未交纳物业费合计5101.23元，故本院对原告诉讼请求中物业费的数额为5068元，予以认可。
因原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院酌情减少其收费并对违约金不予支持，对于该笔未缴纳的物业费，本院酌情支持4307.8元。本案调解未果。依照《物业管理条例》第七条第五项、《江苏省物业管理条例》第五十一条第三款、第五十六条第三款、第七十一条、第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
被告徐森峰于本判决生效后十日内给付原告淮安市冠园物业管理有限公司2011年1月1日起至2014年12月30日止的物业费4307.8元；
二、驳回原告淮安市冠园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐森峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34120140002554）。
审判员 杨华
二〇一四年九月十日
书记员 谭笑
附：相关法律条文及司法解释
《物业管理条例》第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业费用。
《江苏省物业管理条例》第五十一条第三款物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。
《江苏省物业管理条例》第五十六条第三款物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。
《江苏省物业管理条例》第七十一条在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。
《江苏省物业管理条例》第八十五条违反本条例第五十一条第一款、第二款规定，物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的，由县（市、区）价格行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。