北京市第三中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）京03民终13662号
上诉人（原审原告）：李保祥，男，1956年2月5日出生。
委托代诉讼理人：崔春辉，北京市方桥律师事务所律师。
委托代诉讼理人：赵华，北京市方桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京市平谷区供销合作联合社，住所地北京市平谷区平谷镇航宇街*号。
法定代表人：姚保军，主任。
委托诉讼代理人：徐长文，男，1965年8月26日出生。
委托诉讼代理人：王振三，北京市时雨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：贾鹏，男，1967年10月20日出生。
委托诉讼代理人：王心波，北京市怡丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京华诚兴业房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区马昌营镇马天路南。
法定代表人：刘国才，经理。
委托诉讼代理人：谢振，北京市荣德律师事务所律师。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司北京昌平支行，营业场所北京市昌平区超前路9号。
负责人：苏一平，副行长。
委托诉讼代理人：李民峰，男，1979年4月20日出生。
委托诉讼代理人：司玉松，男，1983年10月14日出生。
上诉人李保祥因与被上诉人北京市平谷区供销合作联合社（以下简称平谷区供销联社）、被上诉人贾鹏、被上诉人北京华诚兴业房地产开发有限公司（以下简称华诚兴业公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司北京昌平支行（以下简称昌平工商行）确认合同效力纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2015）平民初字第07222号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李保祥及其委托诉讼代理人崔春辉、被上诉人平谷区供销联社的委托诉讼代理人王振三、徐长文、被上诉人贾鹏的委托诉讼代理人王心波、被上诉人华诚兴业公司的委托诉讼代理人谢振、原审第三人昌平工商行的委托诉讼代理人李民峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李保祥上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院继续审理。事实与理由：一、平谷区供销联社和贾鹏之间的房屋买卖合同与李保祥具有直接的利害关系，李保祥符合“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”这一项规定。首先，本案所涉合同是平谷区供销联社和贾鹏签订的《住宅楼购销合同》，虽然李保祥不是诉争合同的当事人，但诉争合同标的包括了李保祥居住使用的房屋，李保祥与诉争合同即具有直接的联系。其次，诉争合同的存在系贾鹏办理房屋产权登记的前提，而取得房屋产权也是李保祥购买房屋的目的，在此情形下，诉争合同的存在影响了李保祥权利的实现，与李保祥具有利害关系。二、一审法院适用法律错误。首先，是否为合同的当事人不是提起合同诉讼的条件。其次，利害关系应当是一个现实的关系，是否存有利害关系应当以起诉之时为标准，起诉时具有利害关系则具有起诉的主体资格。同时，起诉时的利害关系不仅指对合同是否享有权利义务，还应包括起诉人是否与该合同发生了法律纠纷。第三，诉争合同的存在系贾鹏办理房产登记、办理抵押贷款的前提条件，而贾鹏办理产权登记又系李保祥不能办理产权登记的原因，所以李保祥不能办理产权登记与诉争合同具有因果关系。
平谷区供销联社辩称：同意一审裁定，不同意李保祥的上诉请求。诉争合同是有效的，签订合同当时购房政策是法律允许当事人购买多套房。李保祥与诉争合同有无利害关系，应当以合同签订时为准。
贾鹏辩称：同意一审裁定，不同意李保祥的上诉请求。贾鹏与平谷区供销联社签订购买合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，并且合同已经履行完毕取得房产登记。李保祥称诉争合同影响了在后的其与平谷区供销联社签订的合同，本末倒置。一审法院适用法律正确。
华诚兴业公司辩称：同意李保祥的上诉主张。贾鹏虽然与平谷区供销联社签订了诉争合同，但是其目的是为了办理抵押贷款，合同签订时贾鹏系华诚兴业公司实际控制人，并实际控制平谷区供销联社的印章，其签订的诉争合同应属无效。
昌平工商行述称：同意一审裁定。贾鹏签订的诉争合同及就涉案房产办理的抵押登记合法有效。另，贾鹏与平谷区供销联社签订的合同是否有效不应影响昌平工商行的抵押权。
李保祥向一审法院起诉请求：1.判决确认平谷区供销联社与贾鹏于2002年8月10日签订的《住宅楼购销合同》无效。2.诉讼费用由平谷区供销联社、贾鹏承担。
一审法院认定事实：2002年8月10日，平谷区供销联社作为甲方与贾鹏作为乙方签订《平谷县供销联合社职工住宅楼销售合同》，约定贾鹏购买位于×3单元2、4层（3）、（4）、（8）号房屋，建筑面积274.23㎡，总价款274000元。同日，平谷区供销联社作为甲方与贾鹏作为乙方另外签订了四份《销售合同》，约定贾鹏购买的房屋均位于×，分别为：1单元4、5层（7）、（8）、（9）号，2单元4层（7）、（8）号，4单元2、3、4、5层（4）、（6）、（7）、（8）、（10）号，5单元2、3、4、5层（3）、（4）、（5）、（7）、（8）、（9）、（10）号，总房款分别为321000元、214000元、53500元、750000元。后贾鹏办理了房屋产权转移登记，取得了其所购房屋的所有权证。2004年1月2日，昌平工商行作为贷款人、贾鹏作为借款人、案外人北京众实房地产经纪有限公司作为担保人共同签订了五份《中国工商银行北京市分行个人借款合同》，约定借款金额共计206万元，采用抵押方式担保。贾鹏分别以其所有的位于北京市×（1）-4-7/（1）-4-8/（1）-4-9号房屋（×2934号），（2）-7、（2）-8号房屋（×3015号），（3）-2-3/（3）-2-4/（3）-4-8号房屋（×3016号），（4）-2-4/（4）-3-6/（4）-4-7/（4）-4-8/（4）-5-10号房屋（×3017号），（5）-2-3/（5）-2-4/（5）-3-5/（5）-4-7/（5）-4-8/（5）-5-9/（5）-5-10号房屋（×3018号），为其贷款事宜提供抵押担保，双方依据合同约定办理了抵押登记手续。昌平工商行于2004年1月13日取得了他项权利证。
2005年1月10日，平谷区供销联社作为甲方与李保祥作为乙方签订《平谷县供销联合社职工住宅楼销售合同》，约定乙方向甲方购买位于××房屋，总价款为178115元。合同甲方签章处加盖了平谷区供销联社公章。李保祥提交的购房款收据显示其于2005年1月9日交纳购房款178115元，收据加盖了平谷区供销联社财会科印章。后李保祥入住该房屋居住至今。
关于李保祥以合同第三方身份起诉要求确认合同无效是否具有诉讼主体资格，李保祥主张根据我国民事诉讼法的规定，平谷区供销联社和贾鹏之间合同的标的物是李保祥购买的房屋，该合同及抵押登记的存在导致李保祥不能办理房产证，损害了李保祥的权利，因此，该合同的存在及是否有效，关系李保祥的实际利益，李保祥具有诉讼的主体资格。平谷区供销联社主张，李保祥起诉要求确认其与贾鹏之间的合同无效欠缺法律依据。贾鹏主张，其与平谷区供销联社签订合同在先，签订合同时并无李保祥及其购房合同存在，贾鹏签订购房合同交纳房款、契税，办理了房产证及抵押登记，行为合法有效，平谷区供销联社无权销售贾鹏所有的房屋，其与李保祥签订的售房合同侵犯了贾鹏的利益，李保祥对于平谷区供销联社与贾鹏之间的合同无权主张权利，不具有诉讼主体资格。华诚兴业公司同意李保祥的意见。第三人昌平工商行主张，李保祥的起诉无法律依据。
一审法院认为，首先，合同约定的是双方的权利义务，对合同相对方产生法律上的约束力。本案中，李保祥并非其起诉要求确认无效的合同的相对方，其作为合同第三方起诉要求确认合同无效无法律依据。其次，本案中，平谷区供销联社与贾鹏签订的涉及诉争房屋的购销合同在先，李保祥购房并签订合同在后，即平谷区供销联社与贾鹏签订购房并交付房屋、办理产权登记及此后的抵押登记时，李保祥主张的利益并不存在。合同无效系自始无效，即合同签订时就具备了无效情形，如第三方因合同的签订导致利益受损而主张无效，也应具备合同签订时即已侵犯其合法权益的情形，本案当中并不具备该条件。另，从本案的实际情况来看，李保祥无法办理房屋产权登记，原因并非贾鹏与平谷区供销联社所签购房合同所致，而是房屋已登记到贾鹏名下并被抵押的事实所致，如仅是签订了该购房合同，并不必然导致李保祥购房合同目的不能实现。综上，李保祥所持主张不能成立，其作为原告提起诉讼不符合法律规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定：驳回李保祥的起诉。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案争议问题为李保祥是否有权提起本案诉讼。
首先，本案中，贾鹏与平谷区供销联社签订诉争合同、贾鹏与昌平工商行签订借款合同并办理涉案房屋抵押登记在先，李保祥与平谷区供销联社签订房屋买卖合同在后。亦即，在贾鹏签订诉争合同以及办理抵押登记时，李保祥并非涉案房屋的购买者，与诉争合同及涉案房屋并不具有利害关系。无论贾鹏与平谷区供销联社所签订的房屋买卖合同是否存有意思表示不真实等情形，李保祥作为时间在后的涉案房屋买卖合同签订方，无权要求确认在先的房屋买卖合同无效。
其次，李保祥与平谷区供销联社签订房屋买卖合同并实际居住涉案房屋，其确与涉案房屋相关权利具有利害关系，但其与涉案房屋之间的利害关系，与其是否有权提起诉讼要求确认贾鹏与平谷区供销联社所签的在先合同无效，分属不同法律关系，李保祥以在后合同签订方及房屋实际居住方身份提起本案诉讼，并无法律依据。
综上，李保祥的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 齐晓丹
审 判 员 王 黎
代理审判员 常洪雷
代理审判员 张海洋
代理审判员 李 冉
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 马梦蕾