石家庄市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第01603号
原告梁铁林，北京远达天成冶金材料有限公司职员。
委托代理人王洪燕、侯艳丽，北京大成（济南）律师事务所律师。
被告秦皇岛市金田房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区燕港路33号（广华大厦2区西侧楼503-505室）。
法定代表人袁孝喻，职务董事长。
被告秦皇岛市金田房地产开发有限公司石家庄分公司，住所地石家庄市新华区中华北大街3号。
负责人袁孝喻，职务总经理。
共同委托代理人张海燕，该公司员工。
共同委托代理人张焕明，河北太平洋世纪律师事务所律师。
原告梁铁林诉被告秦皇岛市金田房地产开发有限公司（以下简称秦皇岛金田公司）、秦皇岛市金田房地产开发有限公司石家庄分公司（以下简称金田石家庄公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告梁铁林的委托代理人王洪燕，被告秦皇岛金田公司、金田石家庄公司的委托代理人张焕明均到庭参加诉讼。2014年10月20日秦皇岛金田公司提出管辖异议申请，2014年11月17日本院作出民事裁定书，秦皇岛金田公司不服，提出上诉。2015年1月6日石家庄市中级人民法院作出裁定。本案现已审理终结。
原告梁铁林诉称，2012年6月20日，被告金田石家庄公司在明知原告购房目的的前提下，与原告签订《启程荣耀认购协议》。约定购买该公司开发的启城项目荣耀座23-28层，该项目坐落于石家庄市桥西区中华南大街212号，建筑面积5580平方米，总价款31248000元，房产交付时间为2012年11月31日，交付条件为水、热水管、电、暖接通达到正常使用，并取得消防许可证。协议签订后，原告按协议约定支付首付款中的前三笔房款15748800元，同时也为协议的履行做了各方面的准备，如装修、家具、卫浴、出租等合同的签订及履行，但被告金田石家庄公司至今未按协议约定达到让原告进场进行装修施工的条件，更是未达到交付房产的条件，对原告造成了巨大的损失，经多次协商，金田石家庄公司却置之不理，为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令二被告支付违约金8732700元（自2012年11月30日起暂至2014年10月27日止），继续履行合同，并承担诉讼费用。
被告秦皇岛金田公司、金田石家庄公司辩称，1、双方之间签订的是《启程荣耀认购书》，不是商品房销售合同。2、原告违约在先，并有多项违约事实存在，协议第三条明确约定了原告的付款方式及期限，但原告未按约定支付款项，具体为原告应于2012年8月31日前支付第三笔款应600万元，但原告于2013年9月11日才完成支付。第四笔300万元应于2013年9月2日支付，但原告至今未支付。原告至今未办理银行按揭贷款。原告应在接到石家庄分公司办理按揭通知后十日内办理按揭贷款。我公司于2014年8月30日以书面形式通知了原告，但原告至今未办理。3、本案中原告没有任何损失存在，因双方约定房价每平方米仅为5600元，周边类似的楼盘约为10000元每平方米左右。目前，答辩人早已具备交房条件，现市场售价上涨为每平方米9000元左右，原告每平方米获利3400元左右，总计可获利1900万元左右。4、答辩人已经尽到了合同责任，造成延期交房确有客观原因存在，因该项目是旧城改造项目，拆迁难度很大，另政府整治环境质量，耽误工期。综上，我公司克服种种困难完成项目，逾期时间不长，原告应该承担容忍义务。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告梁铁林为经营快捷酒店业务与被告金田石家庄公司于2012年6月20日签订《启程荣耀认购协议》，双方约定原告（乙方）购买被告金田石家庄公司（甲方）开发建设的房产，该房产坐落于石家庄市中华南大街212号启程项目荣耀座23-28层，建筑面积5580平方米。按建筑面积计价，每平方米5600元，总金额31248000元。双方约定付款方式的期限：（1）原告选用按揭贷款方式购买上述房产，首付款为总房款的60%，即18748800元，剩余40%房款即12499200元待金田石家庄公司具备办理按揭贷款条件后，原告通过按揭贷款支付。（2）首付款的支付，原告首付款分四笔付清，第一笔购房款3748800元于2012年6月31日前支付，2012年7月31日前缴纳第二笔购房款6000000元，第三笔购房款6000000元于2012年8月31日前缴纳，第四笔购房款3000000元在所购房产具备交房条件后七日内缴清。（3）被告金田石家庄公司未违约的前提下，原告按约定时间和金额向公司支付房款。（4）被告金田公司具备办理按揭贷款的条件后，原告在接到通知后十日内将办理按揭贷款所需的资料、证明提交被告金田石家庄公司。第五条约定支付期限和交房条件，（1）应当在2012年11月31日前，将所购房产交付。（2）交付条件，保证房屋对水、电、暖接通，能够达到正常使用，交房时需取得消防许可证以便办理工商营业执照。第六条双方对上述房产规划、设计变更和使用的约定，（1）原告内部墙体改造方案经金田石家庄公司同意后，甲方负责施工，改造费用由金田石家庄公司承担。（2）金田石家庄公司应根据原告的方案进行卫生间及隔间施工，并负责接通水、电和热水管，同时协调消防施工单位在技术条件允许且不影响消防报批的前提下，对乙方所购房产的消防要求进行变更并负责施工。（4）甲方同意乙方在楼顶安装两个各10吨的水箱，施工费用由乙方负责，甲方负责水电接通到顶。己方拥有大厦屋顶的永久使用权。（7）甲方承担本协议签订后50日内完成乙方所购房产的内部改造，乙方可进场装修施工（水、电梯、施工用电到位），甲方应全力配合乙方的装修施工；第八条关于产权的约定，甲方保证销售的房产没有产权纠纷和债权债务纠纷。甲方保证办理正规商品房权属证书。协议签订后，原告于2012年6月20日支付748800元、2012年6月29日支付4000000元、2012年7月31日支付5000000元。因被告金田石家庄公司改造工程至今未能完工，按此施工进度2012年11月31日，无法按合同约定整体完工交房，原告于2012年8月27日向该公司发出通知，决定暂时停止支付房款，该公司工作人员马新朝于当日签收。后，经双方协商，原告分别于2013年4月26日支付200万元，2013年9月2日支付200万元，2013年9月11日支付200万元，至今累计支付房款共计15748800元。2013年9月2日，原告与被告金田石家庄公司签订补充协议，甲方向乙方承诺，一、具备装修条件时保证并同意乙方提前进场装修，甲方需积极全面配合乙方的装修工作，保证水、电、暖、电梯及其它一切所需设备、设施的正常使用状态，甲方不得以任何理由禁止和妨碍乙方对设施的正常使用。二、乙方所购买的公寓楼正常营业后，甲方必须无条件保证水、电、暖、消防设施、电梯等一切设备、设施的正常使用，不得故意断水、断电等影响乙方的正常经营。三、甲方争取于2013年12月31日前项目完工交付乙方使用。2014年8月30日，被告金田石家庄公司向原告发出按揭通知书，通知原告按此通知后十日内办理按揭贷款相关手续。原告主张按被告要求提交相关材料，但至今未办理按揭手续。被告金田石家庄公司开发项目于2014年1月13日取得建设用地规划许可证，2014年7月29日取得石家庄市商品房预售许可证。
另查明，原告梁铁林对购买的房产现状情况办理证据保全公证。河北省石家庄市平安公证处于2014年8月17日作出（2014）冀石平证民字第3364号公证书。对原告购买房产27层、28层、26层、25层、24层、23层的现状情况予以证据公证。
2015年3月12日，本院组织双方当事人对该房屋现状进行了现场勘查，该房屋为未完工状态。本案经多次调解，双方分歧较大，未能达成一致意见。
以上事实，有原、被告陈述，庭审笔录，原告提交的《启程荣耀认购协议》、《补充协议》，交付房款凭证、建设用地规划许可证、公证书、预售许可证、相关通知、危险住房改造项目通知书、石家庄市国土资源局函件、房屋拆迁许可证、石家庄市发展和改革委员会函件，被告提交的《启程荣耀认购协议》、《补充协议》、办理按揭贷款通知书、电梯使用标志可以证实，足以认定。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告梁铁林与被告金田石家庄公司签订的《启程荣耀认购协议》约定了房屋坐落、面积、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等主要内容，即使双方不再另行签订合同，双方亦可据此履行，并且金田石家庄公司已经收受原告梁铁林50%以上的购房款15748800元，该认购协议应当认定为商品房买卖合同。该认购协议系双方当事人的真实意思表示，2014年7月29日金田石家庄公司该项目取得商品房预售许可证。因此，该协议未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订认购协议时原告告知被告金田石家庄公司购买房屋的用途及具体要求，并对房产规划、设计变更施工改造等方面予以明确约定。被告未按双方约定条件交付房产，应承担违约责任。原告主张被告继续履行双方签订的《启程荣耀认购协议》，经予以释明，原告坚持其请求，被告不持异议，应予以支持。双方约定于2012年11月31日前交付房产，被告金田石家庄公司应按约定时间履行交房义务，被告金田石家庄公司未能按约定时间交付房产，双方发生争议，金田石家庄公司承诺于2013年12月31日前完工交付使用，原告对此不持异议，但房产至今仍未交付使用，金田石家庄公司应承担违约责任。虽双方未明确约定违约金给付标准，但被告逾期交房的违约事实客观存在，原告梁铁林未交付全部款项，被告金田公司客观占用原告已交付的钱款产生利益，自2014年1月1日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的2.5倍计算承担逾期交房的违约责任较妥。被告金田石家庄公司及其负责人均在《启程荣耀认购协议》上签章，该项目亦登记在金田石家庄公司名下，对此产生的法律后果应由金田石家庄公司承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告秦皇岛市金田房地产开发有限公司石家庄分公司继续履行与原告梁铁林签订的《启程荣耀认购协议》；
二、被告秦皇岛市金田房地产开发有限公司石家庄分公司于本判决生效之日起十日内给付原告梁铁林逾期交房违约金（按已交付购房款共计15748800元自2014年1月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的2.5倍计算至本判决生效之日止）。
被告秦皇岛市金田房地产开发有限公司石家庄分公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费72929元，财产保全费5000元，由被告秦皇岛市金田房地产开发有限公司石家庄分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审 判 员 齐玉华
人民陪审员 马双喜
人民陪审员 胡志华
二〇一五年六月十六日
代书 记员 赵倩梅