江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴江商初字第0243号
原告中国工商银行股份有限公司吴江支行，住所地苏州市吴江区松陵镇流虹路570号。
负责人赵霆，该行行长。
委托代理人陈宏。
被告朱荣泉。
原告中国工商银行股份有限公司吴江支行（以下简称工行吴江支行）与被告朱荣泉金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法由审判员徐娟适用简易程序，于2015年3月3日公开开庭进行了审理。原告工行吴江支行的委托代理人陈宏到庭参加诉讼，被告朱荣泉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告工行吴江支行诉称：被告于2013年5月31日与原告签订《个人借款最高额抵押合同》一份，约定自2013年5月27日至2019年5月27日，在43万元的最高额度内，贷款人向借款人发放债权。约定由被告以其房产作为抵押，并办理了抵押登记。同日，原、被告签订《个人借款／担保合同》一份，约定由被告向原告申请个人家居消费贷款43万元，选择按月付息，一次性还本的还款方式，期限为一年，年利率为7.8%，逾期罚息加收50%，并对未还利息计收复利，原告于2013年6月5日依约发放了贷款43万元。2014年6月5日贷款到期日前，被告能每月按约归还利息，到期日仅归还了本金2510.35元，后又归还了82402.42元，故原告诉至法院，请求判令：1、被告归还原告贷款本金345087.23元及欠息24406.09元，共计369493.32元（计息至2014年12月21日，之后逾期利息按合同约定的计算方式计算至本息还清之日止），逾期履行则以变（拍）卖抵押物价款我行优先受偿；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告朱荣泉未作答辩。
经审理查明：2013年5月31日，朱荣泉作为借款人及抵押人，与工行吴江支行作为贷款人签订《个人借款／担保合同》一份，约定由贷款人向借款人发放贷款43万元用于个人家居消费，贷款用途为房屋装修，贷款期限为12个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30%确定；还款方式为按月付息，一次性还本，每月25日为还款日；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定的利率基础上加收50%确定。
同日，朱荣泉作为抵押人，与工行吴江支行作为抵押权人签订《个人借款最高额抵押合同》一份，约定为担保朱荣泉自2013年5月27日至2019年5月27日期间对原告所负有的最高额度为43万元的债务得到切实履行，朱荣泉自愿以其名下的房产作为抵押物，并办理了抵押登记手续，他项权证号为苏房他证吴江字第号，登记的债权数额为43万元，抵押担保的范围包括：主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。
2013年6月5日，工行吴江支行依约向朱荣泉发放贷款43万元，相应的借款凭证中载明贷款到期日为2014年6月5日，还款方式为按期还息一次还本，执行利率为7.8%。贷款发放后，朱荣泉依约支付了借款期间内利息，借款到期后，仅归还了部分本金，截止2014年12月21日，朱荣泉结欠工行吴江支行贷款本金345087.23元、罚息、复利24406.09元。
以上事实，有原告提供的《个人借款／担保合同》、《个人借款最高额抵押合同》、个人借款凭证、他项权证、还款明细表以及原告的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告与被告之间的借款合同、抵押合同均合法有效。原告向被告发放贷款后，被告理应按约及时足额归还贷款本息。其未按约归还贷款本息，已构成违约，应承担归还贷款本金，并偿付罚息、复利的违约责任。此外，本案所涉的抵押物已办理抵押登记，故原告依法对抵押物享有优先受偿权，因双方办理抵押登记时，已明确抵押担保的债权金额，故原告有权对抵押物在登记债权金额范围内享有优先受偿权。被告朱荣泉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃相关诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告朱荣泉应于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司吴江支行贷款本金345087.23元，偿付罚息、复利24406.09元（计算至2014年12月21日），以及自2014年12月22日起至本判决确定的给付之日止的罚息、复利（按年利率11.7%计算）。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。
二、若被告朱荣泉未履行上述给付义务，则原告有权就被告名下的房产（他项权证号：苏房他证吴江字第号）折价或拍卖、变卖所得价款在43万元内优先受偿。若有不足，不足部分由被告朱荣泉继续清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3461元，由被告朱荣泉负担，并于本判决生效后十日内直接给付原告。且原告有权自处分抵押物所得价款中优先受偿。原告已预交的诉讼费用本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号10×××99）。
审判员 徐 娟
二〇一五年三月二十三日
书记员 钱林平
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形的，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。