广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第1374号
原告：林艳红，女，汉族，1978年7月1日出生，住址：广州市越秀区。（到庭）
被告：广州润荣房地产开发有限公司，住所地：。
法定代表人：何建梁，职务：董事长。
委托代理人：胡开欣、范嘉君，该公司员工，联系地址。
原告林艳红诉被告广州润荣房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月6日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林艳红、被告的委托代理人胡开欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2010年4月7日与被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告建设的广州市越秀区洪桂新街3号（自编南塔）402房，原告已按合同约定履行付款义务，被告也于2011年9月30日按期向原告交付了房屋，原告已验收并收楼。根据合同约定，被告应在商品房交付使用之日起730日内为原告办妥房产证及将房产证交付给原告，但被告至今仍未为原告办妥房产证，已构成违约。据此，请求法院判令被告：1、立即为原告办理并交付广州市越秀区洪桂新街3号（自编南塔）402房的房地产权证；2、向原告支付逾期办理及交付房地产权证的违约金（从2013年10月1日起每日按1012690元的0.05%计算至被告办妥并交付房地产权证之日止）。
被告辩称：一、同意帮助原告办理房产证，但被告不能在房管局领到房产证原件，只能领到领取房产证的回执，原告再凭回执原件及身份证原件亲自到房管局领取房产证原件；二、不同意原告的第二项诉讼请求，理由如下：1、原告实际于2011年10月1日收楼，即使计算违约金也应当从2013年10月2日才计算；2、涉案房屋已经通过相关的验收，完全符合预售条件，而且房产证也在办理中，大确权已办理，很快就可以开始办理小业主的产权证；3、即使计算违约金，根据合同约定，违约金也应以总房价的5%为限。
经审理查明：座落在本市应元路洪桂新街1、3、5号的“颐和雅轩”由被告开发建设。2010年3月25日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号为穗房预（网）字第20100001号-2的《广东省广州市商品房预售许可证》。
2010年4月7日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买越秀区应元路南侧、洪桂新街东侧地段颐和雅轩第（自编南塔）幢4层402房，房屋地址：越秀区洪桂新街3号（自编南塔）402房，建筑面积共44.03平方米，其中套内建设面积33.93平方米，共有分摊面积约10.1平方米；该商品房以整幢出售，按建筑面积计算房价，单价为每平方米23000元，总金额为1012690元；甲方同意乙方以按揭贷款方式支付房款，首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内支付全部房价款的40.75%，金额412690元，除首期款外，剩余房款金额600000元，须于2010年4月7日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在2011年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。等等。
同日，双方再签订《补充协议》作为前述合同的附件七，约定“十、买卖双方同意主合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。十一、主合同第二十二条变更为：甲方逾期办妥《房地产权证》的，合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房《房地产权证》。甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。十七、双方因违反合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。二十三、甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。二十四、甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明，乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为真实意思的反映。等等。上述合同签订后，原告已向被告支付了购房款1012690元，被告分别于2010年4月8日、2011年9月15日开具《销售不动产统一发票》收取了该款。
2011年9月30日，广州颐和酒店物业管理有限公司颐和雅轩物业服务处出具了《交楼验收确认表》，原告于“业主意见”一栏签名并签下落款日期“2011年10月1日”，“服务处经办人”、“服务处主任签名”处的签名落款日期均为手写的“2011年10月1日”。
2013年10月22日，广州市规划局向涉案工程核发了穗规验证（2013）693号《广州市建设工程规划验收合格证》，该合格证其中记载：“备注：二、本工程因存在违法建设，广州市城市管理综合执法局越秀分局以穗综越外字（2012）1830002《行政处罚决定书》作出了行政处罚，现已执行完毕。三、本工程竣工测量面积计30940平方米，原报建批准面积29839.6平方米，超出规划许可或土地出让合同约定的建筑面积部分应到相关部门补交配套设施建设费、防空地下室易地建设费、土地出让金等费用等。”
被告至今仍未为原告办理涉案房屋的房地产权证。
原告表示：《补充协议》的第十七条约定双方因违反合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。而原告诉请的逾期办证违约金是在补充协议的第十一条具体约定的，故该违约金不适用5%的上限。
被告表示：《补充协议》的第十七条限制规范了第十一条的约定。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房预售合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容于法无悖，该合同合法有效。双方当事人均应依约履行各自负担的义务。原告自行签名落款确认其于2011年10月1日收楼，但被告未能在原告收楼后的730日内为原告办妥房产证，被告已构成违约，原告要求被告办妥房产证及支付逾期办证违约金的诉讼请求合法有理，本院予以支持，但违约金的起算日期应为2013年10月2日，本院依法予以调整。现被告同意为原告办理房产证，本院予以照准。
关于逾期办证违约金的标准问题。根据双方合同的约定，被告逾期办证的应按总房价的每日0.05%的标准承担违约责任，即被告应自2013年10月2日起至实际交付房产证之日止向原告支付逾期办证违约金。但根据双方在《补充协议》第十七条约定“双方因违反合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外”。该约定在第十一条关于逾期办证违约金的约定之后，联系上下文理解，第十一条约定应当受第十七条约定的限制，因此，被告应支付予原告的逾期办证违约金总额的上限为全部购房款1012690元的5%即50634.50元。
依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告广州润荣房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，为原告林艳红办理广州市越秀区洪桂新街3号（自编南塔）402房的房地产权证，并将房地产权证交付给原告林艳红。
二、被告广州润荣房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告林艳红支付自2013年10月2日起至将房地产权证交付给原告林艳红之日止的逾期办证违约金（以全部购房款1012690元为基数，按每日0.05%的标准计付），但违约金总额不得超过50634.50元。
三、驳回原告林艳红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2922元，由原告林艳红负担1756元，由被告广州润荣房地产开发有限公司负担1166元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁艳华
人民陪审员 马 明
人民陪审员 陈遂莞
二〇一四年八月五日
书 记 员 徐浩龙