江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安高民初字第00756号
原告秦书兰。
委托代理人刘宏，江苏震阳律师事务所律师。
被告徐亚锋。
原告秦书兰与被告徐亚锋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王维申独任审判，于2015年10月8日公开开庭进行了审理；后依法组成合议庭，于2015年11月19日再次公开开庭进行了审理。原告秦书兰及其委托代理人刘宏两次开庭均到庭参加诉讼。被告徐亚锋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦书兰诉称：2012年12月10日，原、被告双方签订房屋租赁协议一份，约定被告徐亚锋承租原告位于奥华国际装饰城E701、702室，约定租金36080元每年，每年12月25日前一次性将租金交全，同时约定违约责任。由于被告徐亚锋未能按约支付租金，经原告催告，被告仍未能履行义务。请求法院依法判令解除双方签订的房屋租赁合同；被告徐亚锋腾空并交付涉案房；被告支付原告租金19030元（截止2015年5月20日），被告从2015年5月21日起按每天99元支付占用费直至被告腾空交付房屋之日止；判令被告向原告支付违约金8000元；判令被告承担本案诉讼费用。
被告徐亚锋未答辩。
经审理查明：2012年12月10日，甲方秦书兰与乙方徐亚锋签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方将位于奥华国际装饰城E701-702室，出租给乙方使用，租赁期限共3年，从2012年12月10日至2015年12月10日。合同期满后，甲方如果继续对外租赁本房屋，乙方享有优先承租权，乙方必须在合同到期前10日内，与甲方商议签订新租赁合同，否则按自动弃权处理，甲方有权另行发包；租金每年为叁万元整，乙方必须于每年的十二月二十五日前一次性将租金交齐，交不齐则视为违约，每超过一天，乙方应按每年房租的10%的罚款赔偿给甲方；乙方下年如继续延租，租金按上年标准上浮15%，支付方式同上。
在合同中关于租金标准的条款下方，双方租金标准进行了调整，并以手写方式注明“2014年租金32800元，2015年租金36080元”秦书兰和徐亚锋的妻子周霞在该条款处签字确认。
合同签订后，徐亚锋截止2014年尚能按约履行合同，但因徐亚锋未能按约于2014年12月25日前交纳2015年的租金，经秦书兰追要后，徐亚锋于2015年2月24日出具欠条一份，载明：今欠到秦书兰人民币叁万陆仟零捌拾元整（36080），兹定于2015年3月15日还清。但到期后，徐亚锋未能支付租金。为此，2015年5月14日，徐亚锋通过律师向秦书兰发出律师函，要求徐亚锋在2015年5月20日前结清租金。逾期，将依据合同追究其违约责任，同时与其解除租赁合同。但徐亚锋收到上述信函后仍未能支付租金。因徐亚锋经营不善，其停止经营，并在其承租房屋门上张贴了“旺铺转让”的招牌，同时注明了联系电话。至今该房屋仍关闭停业。
另查明：案涉房屋所有权人为曹磊。审理中，曹磊到庭明确表示因其在上海工作，无法对该房屋进行直接管理，故涉案房屋一直以来都是其母亲秦书兰对外出租，出租所得的收益归其母亲所有。
被告徐亚锋与周霞系夫妻关系，于2001年12月8日登记结婚。
以上事实，有奥华国际装饰城商铺出租合同、欠条、房屋产权证、户口簿、律师函、EMS特快专递单、邮费发票、快递查询单、照片、婚姻登记信息表及当事人陈述等在卷证实。
本院认为：曹磊系案涉房屋的所有权人，曹磊明确表示其母亲秦书兰有权对其所有的案涉房屋进行出租和收益，故秦书兰与徐亚锋签订商铺出租合同的行为并无不当，双方之间的租赁合同系真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应严格履行合同约定义务。
秦书兰和徐亚锋的妻子周霞共同在合同上在签字确认2015年租金为36080元。此后，徐亚锋于2015年5月24日亦向秦书半出具欠其房租36080元的欠条，并承诺于2015年3月15日还清。因到期未支付，秦书兰向徐亚锋出具信函，要求其于2015年5月20日前结清租金，逾期即解除双方之间的租赁合同。但徐亚锋仍未能给付租金，故双方之间的租赁合同于2015年5月21日即告解除。合同解除后，徐亚锋应当将租赁房屋腾空后返还给秦书兰。
自2014年12月10日起至合同解除前，徐亚锋应当按约定标准向秦书支付租金；合同解除后至实际交房之日，被告徐亚锋还应当按合同约定的租金标准支付占用费。
因徐亚锋未按约支付租金，已构成违约，双方在合同中约定徐亚锋必须于每年的十二月二十五日前一次性将租金交齐，交不齐则视为违约，每超过一天，乙方应按每年房租的10%的罚款赔偿给秦书兰。秦书兰起诉时，要求徐亚锋支付其违约金36080元。审理中，经本院释明后，秦书兰降低了违约金支付标准，要求徐亚锋支付其违约金8000元，其主张并不违反法律规定，本院予以支持。
徐亚锋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃抗辩、举证和质证的权利，由此引起的法律后果由其承担。
参审人民陪审员的意见与本院意见相同。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十四条第（二）项、第（三）项、第九十六条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原、被告签订的奥华国际装饰城商铺出租合同于2015年5月21日解除。
二、被告徐亚锋将位于奥华国际装饰城E701-702室租赁房屋腾空并返还给原告秦书兰。
二、被告徐亚锋按年租金36080元标准，向原告秦书兰支付2014年12月11日至2015年5月20日止的房屋租金15816元。
三，被告徐亚锋按年租金36080元标准，向原告秦书兰支付从2015年5月21日起至实际交房之日止的房屋占用费。
四、被告徐亚锋偿付原告秦书兰违约金8000元。
上述一、二、四项，被告徐亚锋均于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。如被告徐亚锋未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费702元，由被告徐亚锋负担（已由原告秦书兰代垫，被告徐亚锋在履行上述判决义务时一并给付原告秦书兰）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费702元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
审 判 长 王维申
人民陪审员 钱德凤
人民陪审员 朱长余
二〇一五年十二月八日
见习书记员 孙云灿
附适用法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。