北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第5143号
原告（反诉被告）北京市昌平区兴寿社区卫生服务中心，住所地北京市才昌平区兴寿镇兴寿村西。
法定代表人刘清香，主任。
委托代理人张春月，北京张春月律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京巨龙新地旅游开发有限公司，住所地北京市昌平区兴寿镇东新城村154号。
法定代表人杨为民，经理。
委托代理人张艳，女，1974年5月23日出生。
原告（反诉被告）北京市昌平区兴寿社区卫生服务中心（以下简称兴寿卫生中心）与被告（反诉原告）北京巨龙新地旅游开发有限公司（以下简称巨龙旅游公司）返还原物纠纷一案，本院受理此案后，依法由代理审判员李炜鑫独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兴寿卫生中心的委托代理人张春月、被告（反诉原告）巨龙旅游公司的委托代理人张艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告兴寿卫生中心诉称：原、被告于2008年6月10日签订《房屋租赁权协议》，协议约定被告租用原告位于昌平区兴寿镇东新城村占地面积9.6亩，建筑面积1200平方米的三层楼房一栋；建筑面积300平方米的平房20间；附属设施有完整的供电、供水系统；租赁期限为30年（即2008年6月6日至2038年6月6日）；租赁费每�120000元（每五年在原基础上递增10%），每年的6月30日之前交纳；如不按期交纳租金，每天应按年租金的1%赔偿违约金，如超过半年未交纳租金，本合同终止。协议签订后，原告如约将租赁的标的物交付与被告，但被告只交纳了2008年6月至2009年6月的租金，之后租金至今未交纳。为此，原告于2014年起诉至人民法院，昌平区人民法院于2014年12月8日作出（2014）昌民初字第12936号民事判决书判令解除双方于2008年6月10日签订的房屋租赁协议，该判决书已经发生法律效力。因合同解除后，被告未向原告返还租赁物，故原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告向原告返还位于北京市昌平区兴寿镇东新城村占地面积9.6亩，建筑面积1200平方米的三层楼房一栋；建筑面积300平方米的平房20间及全部附属设施；2、判令被告向原告支付2014年9月6日至2015年12月5日期间的房屋及场地占用费165000元；3、判令被告拆除在涉案场地中非法建造的房屋及天然气站；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告巨龙旅游公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、我公司曾交付原告装修改造费1000279元，然后双方又签订的房屋租赁协议，合同约定的租赁期限为30年，可实际上我公司才使用了6年，原告就起诉要求解除合同。因此，我们提起反诉，要求原告支付装修改造费和天然气工程款、各项房屋维修、装饰费用、建设工程款等各项损失，否则，我们不同意腾退涉案场地。2、关于原告要求我们支付2014年9月6日至2015年12月5日期间的房屋及场地占用费165000元，我们亦不认可，法院生效判决已经判决了租金数额，原告诉请没有依据。原告要求我公司拆除非法建造的房屋及天然气站，现在没有证据证明我们是非法建筑。综上，请求法院依法驳回原告�诉讼请求。
反诉原告巨龙旅游公司诉称：反诉原、被告于2008年6月10日签订房屋租赁权协议，约定租赁期限30年，但我们租赁入住时，反诉被告无理由要求反诉原告额外支付房屋装修改造费用1000279元。北京市昌平区人民法院于2014年12月8日作出的（2014）昌民初字第12936号民事判决书第4页，查明“合同签订后，兴寿卫生中心交付租赁物给巨龙旅游公司使用，巨龙旅游公司支付兴寿卫生中心涉案租赁楼房2007年的装修改造费用1000279元。反诉原告仅使用几年，反诉被告便要求解除合同，反诉原告要求其退还该笔费用。另外，反诉原告在租赁地已经建设天然气站一座，建设房屋一栋。反诉被告只有在支付反诉原告装修改造费、天然气工程款、各项维修费用及装饰房屋工程款和房屋建设工程款后，反诉原告才同意返还原物。故特提起反诉，请求法院判令：1、反诉被告�还反诉原告装修改造费1000279元；2、反诉被告支付反诉原告天然气工程款450000元、各项维修费用及装饰房屋工程款200000元、房屋建设工程款300000元；3、反诉被告将车牌号为×××的现代牌小轿车及车辆全套手续返还给反诉原告，并赔偿反诉原告车辆购买费用200000元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告兴寿卫生中心辩称：一、反诉原告提出的反诉请求与返还原物纠纷的案由不符，人民法院应当驳回其反诉，告知其另诉解决。返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的纠纷。返还原物包括返还动产和返还不动产。本案中涉及的属于反诉被告享有所有权的不动产在昌平区人民法院于2014年12月8日以（2014）昌民初字第12936号判决作出解除双方签订的房屋租赁权协议，民事判决书发生法律效力时起，反诉被告就处于无权占有状态，�反诉被告提起返还原物之诉。反诉原告提出的反诉请求系支付其房屋装饰装修费、改造费，该诉求的案由应为租赁合同纠纷，其反诉主张与本案案由无必然联系。另外该反诉目的并不能抵消反诉被告本诉所主张的民事权益，故此人民法院依法应当向其释明，并裁定驳回其反诉。
二、针对反诉原告的反诉请求答辩如下：1、反诉原告主张的装修改造费是基于双方签订的房屋租赁权协议第三条第一款第三项“租赁物装修改造费用：乙方（反诉原告）承担地上物之一，三层楼房2007年的装修改造费用”之规定，反诉被告依合同规定而收取，并不存在无理和额外收取。另外，当初反诉原告承租涉案房产的目的是进行房屋销售用房，因为反诉原告在承租地附近租有近百亩土地，并建有小产权别墅房屋。涉案房屋2007年的装修也是基于反诉原告的要求进行而进行，只不过是装修后双方签订的租赁合同而已。正是因为国有不动产房屋的装修改造必须经过审批、投标及审计，因此才会产生反诉原告承担审计后的装修费情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿“的规定，因反诉原告历时多年不交纳租金，构成实质违约，并经人民法院依法判决解除合同。同时，反诉原告在（2014）昌民初字第12936号案件审理中陈述，其承租涉案房屋后，又转变用途经营敬老院，重新进行装修等，这说明�诉原告已经将原有装饰装修破坏，现向反诉被告主张返还已经灭失不复存在的装修款项，无事实和法律依据，人民法院应依法驳回。2、针对反诉原告主张天然气工程款450000元的答辩意见：在（2014）昌民初字第12936号案件审理中，反诉被告都不知道反诉原告所提及的天然气工程，当法院判决后，经了解才略知反诉原告为了销售其开发的小产权房，而擅自在反诉被告所属的出租场地中建造为其非法建设的小产权别墅供暖等使用的天然气站。反诉原告未经反诉被告许可，擅自在反诉被告场地建设具有极度危险的天然气站，应该依法拆除。其向反诉被告主张天然气工程款450000元，应依法驳回。3、针对反诉原告主张房屋维修、装饰房屋款200000元、房屋建设工程款300000元的答辩如下：按照双方签订的房屋租赁权协议第五条“乙方（反诉原告）的权利义务：2、承担租赁期内的�屋及附属设施的运行、维修、维护以及水电暖等全部费用“的约定，反诉原告自己修理自用的承租房屋，是合同约定属于反诉原告的义务，其擅自拆除已装修好的装饰材料，而另行支出装饰费用与反诉被告毫无关系。反诉原告主张的房屋建设款，因其建设未通过出租方同意，未履行基建程序和办理基建手续，且反诉被告对其私自建设毫不知情。反诉原告未履行房屋租赁权协议第五条约定的“乙方（反诉原告）不得私自对主楼进行改造，如需改造，必须征得甲方（反诉被告）同意，可对院内平房进行改造；如在院内新建房屋，必须符合基建程序，并有完备手续，合同期满后所有地上建筑和基建手续资料无偿完整的移交给甲方（反诉被告）”的程序。另外，反诉被告作为从事医疗服务的全民事业单位，未经过严格的政府审批、招投标程序，是不允许进行房屋建设的，故此反诉原告应依法拆除所建房屋设施，人民法院应依法驳回其诉请。
三、反诉原告主张返还车牌号为×××的现代牌小轿车及购车手续，因双方签订有以涉案车辆折抵2008年租赁费的《补充协议》和车辆过户、转籍手续完成前，交由兴寿卫生服务中心使用和保管的《车辆转让合同》，故反诉原告主张返还车辆和购车手续、支付购车款20万元无事实依据，人民法院应依法驳回。综上所述，反诉被告认为反诉原告的反诉应另案解决。如法院合并审理，基于上述分析也应全部驳回其诉讼请求。
经审理查明：2008年6月10日，兴寿卫生中心（甲方）与巨龙旅游公司（乙方）签订了《房屋租赁权协议》，约定甲乙双方本着平等、自愿、协商的原则，就乙方租赁甲方所属房屋（原上苑卫生院）一事达成如下一致意见：一、租赁物基本情况：位于昌平区兴寿镇东新城村，占地面积9.6亩，地上建筑物有三层楼房一栋，建筑面积1200平方米；平房20间，建筑面积300平方米，附属设施有完整供电、供水系统。二、房屋租赁期限：租赁期限为30年，即2008年6月6日至2038年6月6日。三、租赁费及交纳时间：1、租赁费每年12万元人民币，每五年在原基础上递增10%（即第0-5年每年租赁费12万元人民币；第6-10年每年租赁费13.2万元人民币；第11-15年每年租赁费14.52万元人民币；第16-20年每年租赁费15.972万元人民币）。2、交纳时间：租赁费每年交纳一次，交纳时间为每年6月30日之前。3、租赁物装修改造费用：乙
方承担地上建筑物之一（三层楼房）07年的装修改造费用，此费用以卫生局委托的专业审计部门审计结果为准，乙方在2008年6月30日前一次性支付给甲方。四、甲方的权利和义务：1、按协议约定按时收取租赁费；2、不干预乙方进入后�合法经营；3、承担协议签订前甲方的所有债权、债务。五、乙方的权利和义务：1、按协议约定按时交纳租赁费，并享有完全的合法经营自主权；2、承担租赁期内的房屋及附属设施的运行、维修、维护以及水、电、暖等全部费用；3、合同期内，不得转租、转让租赁物，不得从事违法、违规、违章经营活动，合同期满移交甲方时保证房屋及附属设施能正常使用；4、不得私自对主楼进行改造，如需改造，必须征得甲方同意；可对院内平房进行改造；如在院内新建房屋，必须符合基建程序，并有完备手续，合同期满后，所有地上建筑物和基建手续资料无偿完整地移交给甲方。5、合同期满，甲方如继续出租该租赁物，同等条件下乙方有优先权。6、租赁物（房屋和土地），不得用于生产和加工。六、租赁物的交验。七、违约责任：1、如乙方未能按时向甲方交纳租金，乙方�天按年租金的1%赔偿违约金；如超过半年未交纳租金，本合同终止。2、甲方未按合同约定于2008年6月10日前交付租赁物，甲方承担乙方所投入资金200%的赔偿责任。乙方投入以有效票据或有资质机构评估为准。3、如遇不可抗力因素造成双方不能继续履行合同，甲乙双方均不承担违约责任。
合同签订后，兴寿卫生中心交付租赁物给巨龙旅游公司使用，巨龙旅游公司支付兴寿卫生中心涉案租赁楼房2007年的装修改造费用1000279元。后因巨龙旅游公司并未按照合同约定交付兴寿卫生中心2008年度的租赁费，双方于2010年1月6日签订《补充协议》，约定双方经友好协商就巨龙旅游公司租用兴寿卫生中心位于昌平区兴寿镇东新城村卫生院2008年租金支付一事达成以下协议：1、巨龙旅游公司将本单位一辆车号为×××，车架号码（×××）现代领翔车抵给兴寿卫生中心，用以支付2008年租金，合计人民币12万元。2、本协议自签字之日起即可生效。双方并于签订上述补充协议当日签订《车辆转让合同》，约定巨龙旅游公司（出卖人）将二手车一辆（车辆基本信息：牌号为×××；车辆类型为轿车；厂牌、型号为北京市现代牌BH7203AY；颜色为黑色；发动机号为9A139240；车架号码为×××）过户给兴寿卫生中心（买受人），车价款为12万元，其中包含车辆、备胎；过户手续费由兴寿卫生中心承担（以实际发生费用为准支付）；车辆在过户、转籍手续完成前，交由兴寿卫生中心使用和保管，兴寿卫生中心使用和保管的，由其承担风险责任。除2008年度租金经过兴寿卫生中心与巨龙旅游公司协商一致用车辆折抵外，巨龙旅游公司并未向兴寿卫生中心交纳2009年至今的租金。2010年6月，兴寿卫生中心曾将巨龙旅游公司诉至本院，要求解除双方之间的租赁合�，并要求巨龙旅游公司交付拖欠的租金，在巨龙旅游公司承诺交付租赁费后，兴寿卫生中心于2010年12月撤诉。巨龙旅游公司并未按照租赁合同约定交付2009年及以后的租金。
2014年9月，兴寿卫生中心再次将巨龙旅游公司诉至我院，我院经审理于2014年12月8日作出（2014）昌民初字第12936号民事判决书，判决解除兴寿卫生中心与巨龙旅游公司于2008年6月10日签订的《房屋租赁权协议》，并判令巨龙旅游公司支付2009年6月6日至2014年9月5日期间的租赁费645000及逾期付款违约金118395元。该判决作出后，双方均未上诉，该判决已经生效。（2014）昌民初字第12936号民事判决书中查明“位于北京市昌平区兴寿镇东新城村的原上苑卫生院，于2004年根据体制改革合并到北京市昌平区兴寿镇卫生院（现北京市昌平区兴寿社区卫生服务中心）；原上苑卫生院全部资产的所有权、使用权�处置权一并由现北京市昌平区兴寿社区卫生服务中心统一管理并使用。”
另查，巨龙旅游公司在承租涉案房屋场地后，对承租房屋进行了局部装修、场地路面硬化。另外，未经兴寿卫生中心同意，在涉案房屋场地上未经规划、审批建设了两间平房（实体墙、彩钢平顶）、旗杆标志、燃气调压站。现兴寿卫生中心起诉至法院，要求巨龙旅游公司腾退涉案房屋、场地及拆除在涉案场地内建设的房屋及燃气站，并支付自2014年9月6日至2015年12月5日期间的房屋、场地占用费。巨龙旅游公司提起反诉，要求兴寿卫生中心返还其交付的房屋装修改造费1000279元及建设房屋、燃气站费用、房屋维修、装饰费用。
以上事实，有《房屋租赁权协议》、（2014）昌民初字第12936号民事判决书、照片及双方当事人的庭审陈述记录等证据材料在案佐证。
本院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，被告巨龙旅游公司占有使用涉案房屋场地是基于2008年6月10日签订的《房屋租赁区协议》，现该租赁协议经人民法院生效判决已解除，被告丧失了继续占用使用涉案房屋场地的基础和法律依据，原告作为涉案房屋场地的所有权人，有权要求被告在合理期限内腾退涉案房屋场地，故原告要求被告返还位于北京市昌平区兴寿镇东新城村占地面积9.6亩，建筑面积1200平方米的三层楼房一栋、建筑面积300平方米的平房20间及全部附属设施，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告拆除在涉案场地内建设的房屋和天然气站，被告在承租涉案房屋场地过程中，未经原告同意在场地内擅自建设了房屋、天然气站等固定设施，被告陈述其建设上述固定设施已经过原告方允许，但被告并未提供任何证据材料予以佐证，而原告对此又不予认可，故本院对被告陈述不予采信。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本院认为，现被告作为承租方未经原告出租方的同意，擅自在承租场地内增建房屋、天然气站（燃气调压站）等设施，原告有权要求被告予以拆除并恢复原状，故原告此项诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付自2014年9月6日至2015年12月5日期间的占有使用费165000元，因双方之间合同依法解除后，被告并未撤离涉案房屋场地，继续占用该房屋场地，其继续占用行为对原告造成了相应的损失，被告亦应该支付相应的使用费，原告按照双方之前的租赁协议中约定的租金标准主张使用费，理由充分，合理部分，本院予以支持。至于租金的标准，本院参照双方合同中约定的每年120000元计算。
关于反诉原告要求反诉被告返还其签订合同后支付的装修改造费1000279元，该笔费用系反诉原、被告在2008年6月10日签订的《房屋租赁权协议》中约定的，且合同中注明该费用是涉案房屋2007年的装修改造费用，反诉原告作为涉案房屋的承租人，在向出租人（反诉被告）交纳租金的同时，还同时向反诉被告支付租赁物前期的装修改造费用。本案中涉案租赁物并非反诉原告（承租人）经出租人（反诉被告）同意后而进行的装修改造，而是反诉被告自己装修改造的，同时反诉被告并未提供证据证明其2007年的装修改造是基于反诉原告的租赁要求而进行。虽双方合同解除系因反诉原告迟延交付租金的违约行为所致，但反诉原告支付反诉被告的是租赁物的装修改造费，双方就租赁物的装修改造情形并不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法�若干问题的解释》第十一条的规定。鉴于双方签订租赁合同的期限为30年，违反了法律规定的租赁合同期限最长20年的规定，超过部分无效外，现双方间的租赁合同在履行了六年半后解除，反诉原告基于租赁期限30年交付该费用，基于公平合理原则，本院参照法定最长租赁期限20年均摊，反诉被告应将尚未履行完毕的期限应摊费用予以返还，本院每年按50000元标准、按已使用六年半的时间予以递减，故反诉原告要求返还其支付的装修改造费用，理由充分，合理部分，本院予以支持。
关于反诉原告要求反诉被告支付其在涉案承租场地内建设的天然气站工程款、建设房屋工程款、维修、装饰房屋费用共计950000元，因反诉原告并未提供证据证明其建设上述燃气站、房屋等设施系经过反诉被告同意或者事后经过其追认，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合�纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予以支持”的规定，反诉原告主张上述费用，于法无据，本院不予支持。
关于反诉原告要求反诉被告将车牌号为×××的现代牌小轿车及车辆全套手续返还给反诉原告，并赔偿反诉原告车辆购买费用200000元，根据本院生效判决查明的事实，双方签订《补充协议》和《车辆转让合同》，约定该车已经作价120000元折抵了反诉原告2008年度的租金，并约定办理车辆过户手续后将车辆交付反诉被告使用。故反诉原告要求反诉被告返还车辆及手续，支付购车费200000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十三条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条之规定，判决如下：
一、被告北京巨龙新地旅游开发有限公司于本判决生效后二十日内拆除原告北京市昌平区兴寿社区卫生服务中心位于昌平区兴寿镇东新城村场地内自行建设的平房两间和天然气站（燃气调压站）。
二、被告北京巨龙新地旅游开发有限公司于本判决生效后二十日内返还腾退原告北京市昌平区兴寿社区卫生服务中心所有的位于北京市昌平区兴寿镇东新城村占地面积九点六亩，地上建筑物三层楼房一栋（建筑面积一千二百平方米）、平房二十间（建筑面积三百平方米）及附属设施。
三、被告北京巨龙新地旅游开发有限公司于本判决生效后十日内支�原告北京市昌平区兴寿社区卫生服务中心自二〇〇九年九月六日至二〇一五年十二月五日期间房屋场地使用费十五万元。
四、驳回原告北京市昌平区兴寿社区卫生服务中心的其他诉讼请求。
五、反诉被告北京市昌平区兴寿社区卫生服务中心于本判决生效后十日内返还反诉原告北京巨龙新地旅游开发有限公司装修改造费六十七万五千二百七十九元。
六、驳回反诉原告北京巨龙新地旅游开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千八百元，由原告北京市昌平区兴寿社区卫生服务中心负担一百六十四元（已交纳）；由被告北京巨龙新地旅游开发有限公司负担一千六�三十六元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费一万二千零一元，由反诉原告北京巨龙新地旅游开发有限公司负担八千二百三十二元（已交纳）；由反诉被告北京市昌平区兴寿社区卫生服务中心负担三千七百六十九元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李炜鑫
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 李 杰