浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉善民初字第404号
原告：余清云。
委托代理人：李林元，户籍地同上。
被告：何惠娟。
原告余清云与被告何惠娟房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年2月9日向本院起诉，本院当日受理立案后，依法组成合议庭，于2015年7月20日公开开庭进行了审理，原告委托代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余清云起诉称：2014年5月6日，经嘉善都市房地产代理有限公司介绍，原、被告签订一份房屋租赁合同，租期为两年，租赁时间为2014年5月20日至2016年5月19日，月租金为3000元，押金为3000元。房屋位于嘉善县罗星街道学仕华庄68号。租赁合同签订后，原告依照租赁合同按期支付了房屋押金和房租。因原告曾是老师，现从事学生的课外辅导（晚托）工作，并以此作为生活来源。故从合同签订后，陆续对涉案房屋进行了装修。2014年10月15日，嘉兴市南湖区法院执行局金法官来原告租住的房屋内，要求原告限期搬出房屋。才得知涉案房屋早已抵押给嘉兴平安银行，并早已被法院查封。原告不得不于2014年11月底搬出了涉案的房屋。综上，被告违背诚实信用原则，故意隐瞒涉案房屋已抵押已查封的事实，仍然与原告签订了房屋租赁合同，造成了原告装修房屋费用的损失，以及招收的学生大量流失，造成了原告极大的损失。原告现向法院提起诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的房屋租赁协议；2、被告返还押金3000元；3、被告赔偿违约金3000元；4、被告赔偿原告房屋装修费用及损失费用共46000元；5、本案诉讼费用由被告承担。
原告为此所举的证据有：1、原告身份证、被告身份信息复印件各1份。证明：原、被告的主体诉讼资格；2、房屋租赁协议及收据各1份。证明：在嘉善都市房地产代理有限公司介绍下，原被告双方签订一份房屋租赁合同，租期为两年，租赁时间为2014年5月20日至2016年5月19日，月租金为3000元，涉案房屋位于嘉善县罗星街道学仕华庄68号。嘉善都市房地产代理有限公司收取中介费定金1000元；3、收条1份。证明：被告于2014年8月31日出具收条证明已收到原告三个月租金9000元的事实；4、装饰涉案房屋的部分销货清单1份、收款收据3份、送货单2份。证明：装修涉案房屋的费用；5、（2014）嘉南执民字第1768号信息表、案件受理通知书、（2014）嘉南商初字第228号民事判决书各1份。证明：被告早已将嘉善县罗星街道学仕华庄68号房屋抵押给了嘉兴平安银行，并已被法院查封；6、装修评估明细表复印件1份。证明：嘉兴捷顺房地产评估事务所有限公司对装修进行了评估，原告对涉案房屋进行了装修。
庭审后，原告又提交了嘉兴市南湖区人民法院（2014）嘉南执第1768号公告、嘉兴捷顺房地产评估事务所有限公司出具给南湖区法院的《陈景第、何惠娟涉案房地产快速变现价值建议书》、嘉兴捷顺房地产评估事务所有限公司出具的（2014）嘉捷房估字第（2523）号房地产评估报告书各1份。
被告既未答辩也未举证。
对原告所举的证据，经本院审查后认证如下：原告当庭所举的证据结合庭审后原告补充提交的证据，经本院审查后均予以确认。
为此，结合原告在法庭上的陈述，依法予以确认的事实如下：
2014年5月6日，嘉善都市房地产代理有限公司作为中介，原告作为承租方、被告作为出租方签订了《房屋租赁协议》一份，协议约定“1、被告将坐落在嘉善县罗星街道嘉华世纪城学仕华庄68号的房产约253㎡出租给原告使用；2、租期自2014年5月20日起至2016年5月19日止；3、月租金为3000元，每三个月一付，押金3000元等；…12、租赁协议签订后，被告支付中介费为1000元；…14、协议补充条款：…②、被告已付定金1000元，剩余11000元在2014年5月11日之前；③在租赁期内提前退房或收房，违约方支付违约金3000元”。协议签订的当日原告支付中介方中介费1000元，支付被告定金1000元，对此由中介方出具收据一份载明。2014年5月10日原告通过银行转账支付被告11000元，2014年8月31日被告出具给原告收条一份载明“收到2014年8月20日到11月19日三个月租金玖仟元”。原告承租房屋据原告陈述“从事小学生的课后作业指导即晚托，无相关部门审批”，原告在承租涉案房屋后进行一定的装饰装修，据原告陈述其安装的“水龙头、电灯等”水电设备共计4510元（3450元＋1060元）。因涉案房屋在本案出租前就已由被告向平安银行股份有限公司嘉兴支行金融借款而作为抵押担保物，该金融借款纠纷案经嘉兴市南湖区法院作出一审判决，该案生效后由南湖区法院进行强制执行，为此南湖区法院于2014年9月9日出具了公告“责令被执行人何惠娟等及实际占有、使用人在2014年9月25日前迁出涉案租赁的房屋，交由嘉兴市南湖区人民法院评估、拍卖”。据原告陈述其“在2014年11月底搬离所租赁的涉案房屋，因搬离房屋花去所安装空调的移机费690元”，并提交了收款收据予以证明。原告现向法院提起诉讼要求判如诉请。
另查明，涉案租赁的房屋登记所有人为被告何惠娟，共同共有人“陈景第”，涉案房屋建筑面积为253.43㎡，系住宅。原告在租赁期间为使用房屋对房屋进行了一定的安装、装修，但原告现无证据能证明其对涉案房屋的安装、装修经被告同意。原告所装修的相关项目经嘉兴市南湖区人民法院委托嘉兴捷顺房地产评估事务所有限公司进行评估价格为26000元。
本院认为，原、被告通过房屋中介机构在协商一致的基础上签订了《房屋租赁协议》，虽涉案房屋先已抵押，但抵押权与出租权是房屋所有人的权利，房屋所有人将已抵押的房屋出租的，租赁合同有效，另被告承租该住宅房屋用于从事小学生的课后作业指导即晚托，但无证据能证明系原、被告约定改变房屋的使用功能，应视为原告自行改变房屋用途，故对此不影响本房屋租赁协议的效力。但我国《物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。也就是说，如果出租在前，抵押在后，那么出租方的权益优先保障，可以说是“抵押不破租赁”；反之，已登记的抵押在前，出租在后，根据物权优于债权的民法原则，租赁关系应予以解除。故南湖区法院公告责令迁出涉案租赁的时间即2014年9月25日可视为本案租赁关系解除的时间。又因《最高院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条规定，“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”。在签约时，现无证据能证明被告已告知原告房屋已抵押之事实，因此被告应赔偿原告相应的损失。就此，被告应将押金3000元退还原告，并由被告支付原告违约金3000元，另应由被告赔偿给付原告就空调移机的扩大损失即空调移机费690元，至于原告诉请的搬运费等无相应的证据予以证实，故现无法予以支持。因原告现无证据能证明其对所租赁的房屋进行的安装、装修经被告同意，因此产生的费用由原告自行负担，鉴于相关的装修残值已经执行变卖该房屋的嘉兴市南湖区人民法院委托评估作出了确定，对此装修执行变现所得的价款应归原告享有，但对原告就此提出要求被告赔偿之诉请不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，属放弃相应的诉讼权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告余清云与被告何惠娟于2014年5月6日签订的《房屋租赁协议》于2014年9月25日解除；
二、被告何惠娟应于本判决生效后五日内退还原告余清云租房押金3000元；
三、被告何惠娟应于本判决生效后五日内支付原告余清云违约金3000元、空调移机损失费690元合计3690元；
四、驳回原告余清云的其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1100元（原告预交），由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 吕学强
代理审判员 张 峰
人民陪审员 王卫平
二〇一五年八月十八日
书 记 员 钱 煜
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。