重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第3653号
上诉人（原审原告）：董玲玲，女，汉族，1971年11月23日出生。
委托代理人：张庆扬，重庆东和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆明益物业发展有限公司。
法定代表人：雷红，该公司董事长。
委托代理人：雷开明，男，该公司经理。
上诉人董玲玲与被上诉人重庆明益物业发展有限公司（以下简称明益公司）房屋买卖合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年7月3日作出（2013）沙法民初字第03134号民事判决，董玲玲对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2013年9月23日、2013年11月21日进行了询问。上诉人董玲玲及其委托代理人张庆扬，被上诉人明益公司的法定代表人雷红及其委托代理人雷开明参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2008年9月28日，董玲玲与明益公司签订《重庆市商品房买卖合同》一份，约定董玲玲购买明益公司销售的位于重庆市沙坪坝区天星桥正街127号（明博大厦）负一层2号、3号、4号、5号现房（以下简称诉争房屋），总成交金额为282900元等等。同日，双方另行签�了一份《购房补充合同》，就前述合同标的物即诉争房屋和案外另一房屋的买卖，对成交价格、付款方式、办理房地产权证时间等方面另行作出了真实的约定，约定总成交价为60万元、明益公司承诺在2010年12月31日前办理好产权证等等。2008年12月22日，董玲玲与明益公司双方又签订了一份《购房补充合同（二）》，在2008年9月28日签订的《购房补充合同》基础上对付款方式等事项进行了部分调整。2009年12月21日，董玲玲与明益公司双方又签订了一份《购房补充合同（三）》，又对付款方式等事项进行了部分变更。合同签订后，董玲玲自2008年12月22日向明益公司支付第一笔购房款起共分四次向明益公司支付购房款共计48.50万元，明益公司至今未给董玲玲办理诉争房屋的房地产权证。
另查明，诉争房屋均为车库。审理中，董玲玲承认其在诉争房屋所在小区现除了与他人共有另一套车库以外，无其他房屋。一审法院向董玲玲释明因董玲玲非诉争房屋所在小区业主，本案所涉房屋买卖合同可能违反物权法有关规定而被法院认定为无效，并告知其可以变更诉讼请求，董玲玲表示不变更诉讼请求。
董玲玲一审诉称：2008年9月28日，董玲玲与明益公司双方签订商品房买卖合同，约定由董玲玲购买明益公司开发并所有的重庆市沙坪坝区天星桥正街127号（明博大厦）负2、3、4、5号库房。同日，双方还签订了一份购房补充合同，对库房的真实交易价格等进行了真实的约定，并约定在2010年12月31日前办理好产权证。后双方分别在2008年12月22日、2009年12月21日又达成两份补充合同。董玲玲早已按约定共计支付49万元的购房款，但明益公司至今未能及时办理四库房的产权证。现请求判令明益公司立即为董玲玲办理重庆市沙坪坝区天星桥正街127号（明博大厦）�2、3、4、5号库房的房地产权证，并承担逾期办证的违约金10万元。
明益公司一审答辩称：明益公司于2009年10月就已通知董玲玲办证，董玲玲拒不到场，导致办证未果；现四库房均被法院查封，无法办证；关于未能办证的法律责任应按合同约定执行。
一审法院认为，车库是居住于小区的业主重要的生活辅助设施，根据物权法的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。本案中，董玲玲并非诉争房屋所在小区住宅业主，其与明益公司签订的《重庆市商品房买卖合同》、《购房补充合同》、《购房补充合同（二）》和《购房补充合同（三）》违反了物权法这一规定，应为无效。因此，董玲玲的诉讼请求缺乏事实、法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款的规定，判决如下：驳回董玲玲的诉讼请求。案件受理费2300元，减半交纳1150元（董玲玲已预交），由董玲玲负担。
董玲玲不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持董玲玲一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由明益
公司负担。主要事实和理由：1、明益公司与其合伙人周可富以内部扯皮为由恶意诉讼、查封涉案房屋，以拖延办证；董玲玲支付购房款，即为明益公司与其合伙人周可富收到购房款。2、根据《最高人民法院关于建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权属登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定：建筑区划内�规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，法律并未规定所有车库均不能买卖、出租。周可富购买的6-10号五个车位已办理了产权登记。董玲玲2008年9月购买的明博大厦1号车库已办证，证明董玲玲已是明博大厦业主。董玲玲基于购买而合法占有明博大厦1、2、3、4号车库长达5年，其他业主并未表示过任何异议，也未要求解除董玲玲与明益公司之间的车库买卖合同，且1号车库已于2009年9月28日办证，证明涉案车库从法律意义上可以办证。因此，一审法院认定双方所签订的车库买卖合同无效错误。3、经向房地产管理部门咨询，涉案房屋是可以办理房地产权证，因明益公司与其合伙人周可富之间的诉讼，导致涉案房屋被查封而不能办证，董玲玲一审中申请该案中止审理，待明益公司与周可富的诉讼终结后再审理，一审法院未予同意。二审中，董玲玲再次申请本案中止审理，理由为明益公司与周可富的诉讼未审理终结。4、根据2008年9月28日双方所签订的购房补充合同约定，明益公司应当为董玲玲修建一个夹层，是董玲玲自己修建的。
明益公司二审答辩称：我公司一直按约定办证，其中两次是因董玲玲的原因耽误，导致涉案车库被冻结至今未能办证。2008年9月28日的补充合同第四条，对逾期办证责任作出了明确约定，明益公司逾期办证，应当按合同约定金额支付违约金，期间董玲玲使用车库应该交付租金。倒签时间为2006年7月28日的买卖合同第十五条（二）约定，明益公司未办理产权证，最高上限罚1000元。我公司认可倒签时间为2006年7月28日的买卖合同，我公司因特殊原因未能办证，最多承担罚款1000元，或者按2008年9月28日购房补充合第四条的约定办理。
本院二审查明：明博大厦为多层�筑，修建车库1-10号，包括董玲玲购买的涉案房屋1、2、3、4号车库在内，其中董玲玲已办理了产权登记的1号车库是其余9个车库进出的必经通道，但明博大厦的住房及商业用房不需要从地下车库进出。涉案房屋的产权查询资料显示，涉案房屋的用途为室外地下停车用房，2005年1月1日取得预售许可证，2009年4月23日取得产权初始登记，因明益公司与周可富的纠纷，至今被一审法院查封。
另查明，2009年12月21日，双方为了办理过户手续，签订了落款时间为2006年7月28日的《重庆市商品房买卖合同》，约定如下：购买沙坪坝区天星桥正街127号的室外地下1号的二分之一、2、3、4、5号非住宅，对房屋价款、支付方式进行了约定，由甲方负责办证，逾期办证，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期存款利率向乙方支付违约金，最高上限1000元。双方二审中确认：双方之间的权�与义务以2009年12月21日倒签的落款时间为2006年7月28日协议为准。
还查明，2008年9月28日，董玲玲与明益公司法定代表人雷红签订库房使用协议，约定由董玲玲租用明博大厦地下库房及一小库房和夹层，另可作厨房的角楼230平方米，约定租期4年，按年计付，每年末提前两个月给付下期租金，月租金2500元，乙方签订协议时预交房租1万元，在2008年10月8日前再预交租金9万元，共10万元整交完明益公司交房门钥匙，此款待董玲玲租用期间决定购房时减去已租时间租金，余下预交租金款，转为购房款等，明益公司确认雷红的行为代表明益公司。二审诉讼中，双方确认库房使用协议实际未履行。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，双方确认2009年12月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》（落款时间为2006年7月28日）已替代2008年9月28日签订的《重庆市�品房买卖合同》，本院予以确认。董玲玲与明益公司签订《重庆市商品房买卖合同》（落款时间为2006年7月28日）、《购房补充合同》、《购房补充合同（二）》和《购房补充合同（三）》系双方当事人的真实意思表示。本案的争议焦点为：一、《重庆市商品房买卖合同》（落款时间为2006年7月28日）、《购房补充合同》、《购房补充合同（二）》和《购房补充合同（三）》的效力。二、董玲玲的诉讼请求能否成立。针对以上争议焦点，本院评判如下：
一、关于《重庆市商品房买卖合同》（落款时间为2006年7月28日）、《购房补充合同》、《购房补充合同（二）》和《购房补充合同（三）》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的�属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。由于车库是居住于小区的业主重要的生活辅助设施，前述规定对车库转让对象及方式进行了限制，该规定系效力性强制性规定。本案中，董玲玲非诉争房屋所在小区住宅及商业用房业主，无证据证明小区业主同意其购买涉案车库，因此，董玲玲与明益公司签订的《重庆市商品房买卖合同》（落款时间为2006年7月28日）、《购房补充合同》、《购房补充合同（二）》和《购房补充合同（三）》无效。
二、关于董玲玲的诉讼请求能否成立。
《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，董玲玲与明益公司签订的前述协议无效，该合同对双方当事人没有法律约束力。董玲玲经一审法院释明后坚持不变更诉讼请求，因此，董玲玲以合同有约定为由主张办证及逾期办证的违约金的诉讼请求，依法不能成立。
综上所述，董玲玲的上诉理由不成立，本院对其上诉请求，依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由董玲玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 谭振亚
二〇一四年一月七日
书 记 员 李薇渝