湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00075号
上诉人（原审被告）王文辉。
被上诉人（原审原告）陈柳。
委托代理人马涛。代理权限：一般授权代理。
原审第三人老河口市高级中学。住所地：老河口市机场路*号。
法定代表人万乘东，老河口市高级中学校长。
上诉人王文辉因与被上诉人陈柳、原审第三人老河口市高级中学房屋租赁合同纠纷一案，不服老河口市人民法院于2014年9月15日作出的（2014）鄂老河口民初字第01385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月13日受理后，依法组成由审判员魏俊担任审判长，审判员杨斌福、任侨参加评议的合议庭，于2015年3月25日公开开庭进行了审理。上诉人王文辉，被上诉人陈柳及其委托代理人马涛到庭参加了诉讼。原审第三人老河口市高级中学经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告陈柳一审诉称：2012年2月6日，原告和老河口市高级中学签订租房合同，约定将老河口市高级中学门口自西向东第13间门面房出租给原告使用，期限为四年，并约定经高级中学同意后可以转租。合同签订后，原告与被告于2012年2月7日达成门面房屋租赁协议，合同约定由被告租用位于老河口市高级中学学校门口自西向东第13间门面房屋，年租金10000元。后原告依约交付了房屋，被告交付了租金10000元。原、被告的合同约定“合同到期后，乙方（被告）不再续租，甲方（原告）无条件的收回房屋，乙方不得以装修、转让费等理由拒绝交还房屋”。合同到期后，被告以种种理由拒绝退房，为此双方多次发生纠纷直至报警解决未果。请求法院：1、判令解除原、被告间不定期租赁合同，并判令被告腾退位于老河口市高级中学学校门口自西向东第13间门面房屋，无条件交付给原告；2、判令被告支付自2014年2月6日（合同到期日）至腾退前的房屋使用费，目前暂定为2500元（计算至2014年5月6日）；3、诉讼费及其他费用由被告承担。
原审被告王文辉一审辩称：（一）本案应追加老河口市高级中学参与本案诉讼；（二）被告因下列缘由暂不退房并依法索赔损失。1、2014年2月14日原告丈夫马涛闯入被告店铺内，对被告妻子邓梅大打出手，导致店内货件被砸坏，衣服被顺手牵羊，在派出所晕倒，货件及医疗费损失合计22800元；2、2013年1月6日签订的合同违反合同法第五十二条第（一）、（二）项规定，属无效合同；3、该合同隐瞒房屋所有权人同意转让的书面证明，以欺诈性的行为抹去原告盈利性的非法所得，违反了《中华人民共和国教育法》第二十五条第三款，原告行为错误且违法；（三）原告未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋，其租赁行为无效，应没收其非法所得，并可以处以罚款。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审第三人老河口市高级中学经原审法院传票传唤无正当理由拒不到庭。
原审判决认定，老河口市高级中学位于老河口市机场路15号自建有学生公寓楼1幢多套房，其一层门面房屋系非住宅房屋并对外租赁，房产证号老河口市房权证字第000308**号。原告陈柳系该校职工，2012年2月6日，原告与高级中学签订租房合同一份，甲方（高级中学）同意供给乙方学生公寓一层，学校大门东侧自西向东起第13间。双方约定“乙方交甲方保证金捌万叁仟元整，保证金利息抵该房屋租金。甲方不再收取房租，乙方也不要求甲方另付息。租期从2012年2月6日至2016年4月30日。在此期间，乙方要求中止合同时必须提前三个月通知甲方，甲方在乙方交回租用房后五个工作日内全额退还乙方保证金，乙方不得以装修投入或其他理由，要求甲方补偿。在合同期间，甲方要中止合同时，需征得乙方同意，补给乙方装修费和经营损失费。装修费以物价部门评估为准。经营损失计算标准为乙方所交保证金从中止合同到合同期满时段同期银行存款利息。乙方所经营项目要事先征得甲方同意，不得从事餐饮或其他任何可能影响甲方整幢房屋正常使用的经营活动。否则，甲方有权中止合同，并不予乙方任何补偿。在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及用途。乙方不得开放面向校内的窗口”等其他约定。合同签订后原告从高级中学接受了该房屋。次日，原告与其丈夫马涛一同与被告王文辉签订门面房屋租赁合同一份，合同约定“一、甲方（原告陈柳）将位于老河口市高级中学校门口自西向东第13间门面房屋（含楼阁、灶台、便池）租给乙方（王文辉）使用，租期为壹年即2012年2月7日至2013年2月6日止，租金为壹万元，一次性付清。二、双方权利和义务：1、甲方负责为乙方提供正常供水、供电，乙方按表自行缴费；2、乙方不得利用承租房屋从事餐饮，不得进行非法或影响学校正常秩序；3、乙方自觉遵守法规并做该防火、防盗，由此引起的自己或他人的损失以及因经营出现的问题，均由乙方负责，与甲方无关；4、乙方在租赁期内有权转租，但必须经过甲方同意且不违背本协议规定事项；5、乙方在使用或装修中不得以任何借口损坏房屋结构、水电等设施，因此产生的责任由乙方全部承担，与甲方无关；6、合同期满，如甲方继续出租房屋，乙方享有优先承租权，并以约提前两个月向甲方缴纳续约期内的租赁费；7、合同期满，乙方不再续租，甲方无条件收回房屋，乙方不得以装修费、转让费等理由拒绝交还房屋。合同期满2日内乙方自行撤出属于自己的所有货物，甲方在验收符合合同约定并无客观损坏和遗留问题后全额退还乙方押金3000元。三、免责条款：1、因不可抗力导致房屋损毁在场的损失，甲乙双方互不承担责任；2、因市政建设需要拆除或改造房屋造成的损失，甲乙双方互不承担责任。因上述原因终止合同，租金按实际使用时间计算。四、本协议未尽事宜，由双方协商解决，本协议具备法律效力。五、本协议（正反共两面）一式两份，甲乙双方各执一份，合同自双方签字按手印之日生效，到期自动作废。”原、被告均在该合同上签名。合同签订后，原告向被告交付了合同约定的门面房屋，被告于同日支付租金10000元，原告丈夫马涛向被告出具了收据，同年6月25日被告向原告支付押金3000元，亦由马涛出具押金收据。合同到期后，双方仍按该合同履行，被告支付了租金10000元。2014年2月14日上午，合同到期后，原告之夫马涛到该出租屋内找到被告王文辉的妻子邓梅，要求被告按期退房，双方因为房屋租赁问题发生争吵，争吵中邓梅将马涛的脸部抓伤。老河口市公安局和平路派出所根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第四十三条之规定，给予邓梅拘留五日的处罚并已执行完毕。2014年5月13日老河口市公安局和平路派出所结案。被告王文辉以原告夫妇系教师和公务员，不得从事盈利性经营活动，双方口头约定允许被告长期租赁，及被告之妻受伤造成2014年2月20日住院四天的医疗损失2268.83元，原告丈夫马涛造成其租赁房屋内财产损失22800元为由拒绝腾退该房屋，并要求与老河口市高级中学直接协商租赁事宜。2014年2月12日老河口市高级中学出具证明一份，证明2012年2月7日该校职工陈柳与王文辉签订的转租行为经过该校同意，证明转租合法有效。2014年6月3日原告诉至原审法院，要求被告腾退该房屋并支付占用费。2014年7月1日被告之妻邓梅在北京市海淀区玉泉山西北门外路边，非正常上访，影响了当地的公共场所秩序，被北京市公安局海淀分局给予行政拘留伍天。
原审法院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物使用后的状态。本案原告与被告通过一年一签租赁合同的形式将原告承租的第三人的房屋转租给被告使用，第三人确认了原告的转租行为并经该单位同意，原、被告应当按其合同约定履行各自权利和义务。在双方的合同期届满后，原告要求被告及时返还租赁物的主张，符合法律规定及其合同约定，原审法院予以支持。被告以原告夫妇系人民教师及公务员，不得从事盈利性租赁经营的主张，属原告夫妇所在单位内部管理事项，不属人民法院主管范围，不影响原、被告间的合同约定，其在合同期限届满后继续占用原告承租的房屋，原告要求被告按每季度2500元支付占用期间占用费的主张与双方签订的合同约定一致，原审法院亦予以支持；被告的抗辩主张可另行向原告夫妇所在单位行政主管部门反映。被告辩称原告丈夫收回房屋时与被告妻子邓梅发生争执造成的邓梅的住院费损失及店内物品损失，已由公安机关立案处理并无该项损失，其抗辩主张原审法院不予支持。第三人经原审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王文辉于本判决生效后十日内腾退出位于老河口市机场路15号老河口市高级中学学生公寓楼自西向东第13间门面房屋一间，并返还给原告陈柳；二、被告王文辉自2014年2月7日起向原告陈柳按每季度2500元支付占用费至腾退交付之日止。案件受理费300元，原、被告各自负担150元。
上诉人王文辉不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：（一）本案主体不适格，法院受理审判错误。1.原审法院是以房屋租赁合同纠纷为案由受理本案，但租赁合同的签字人不是本案原告陈柳（由他人代签），而直接当事人是马涛，马涛是合同签字人，也是收取上诉人房屋租金和押金的当事人。2.本案所谓原告陈柳不是房屋转租人，承租人王文辉不认识，从无任何瓜葛，所以陈柳无权充当原告。（二）原审判决违反国家法律法规禁止性规定，应予撤销。1.本案第三人老河口市高级中学是房屋所有权人的管理人，之所以回避拒不到庭，主要原因是其非法出租国家所有的公房，牟取巨额违法所得。第三人未经房屋所有权人即有权机关责任人及教育行政部门批准，擅自以营利为目的出租公房，违反《中华人民共和国教育法》第二十五条第三款的禁止性规定。原本是国家所有权，由学校代管的房屋出租、转租错误且违法，所以利用公房谋取私利之行为所签订的任何合同违法无效。2.上诉人王文辉原不知是公房转租，转租人是马涛与承租人王文辉签订的房屋租赁合同（马涛代写陈柳），是马涛收取租金，王文辉误认为房屋是马涛的。而马涛身为公务员（老河口市政府工作人员），其签约行为违反《中华人民共和国公务员法》第五十三条第（十三）项、第（十四）项，即惩戒性、禁止性规定。合同签字人马涛为规避法律，为自己不承担任何过错，唆使其妻冒充房屋租赁合同纠纷的原告，主体错误。陈柳无权也无资格状告王文辉，法院受理是错误的。3.根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第78条“凡是依法或者依双方的约定必须由本人亲自实施的民事行为，本人未亲自实施的，应当认定行为无效”之规定，本案原告陈柳不是当事人，由他人代为合同签字，其诉讼行为无效。（三）原审是采用简易程序，独任审理，判决却是普通程序，程序违法。请求二审法院撤销原审判决；改判驳回被上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审。被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人陈柳答辩称：本案租赁合同不违反法律规定，是有效的，上诉人认为租赁合同无效的主张不成立。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。
二审另查明，双方当事人均陈述签订了两年租赁合同，一年一签。二审开庭后，双方当事人分别提供了第二年租赁合同的复印件，即签订于2013年1月18日的《门面房屋租赁合同》，该合同约定租期为2013年2月7日至2014年2月6日，该合同的当事人和内容与双方当事人于2012年2月7日的《门面房屋租赁合同》一致。
在本案一审庭审、二审庭审中，王文辉作出过以下陈述：“与马涛签的合同。合同上写的是陈柳。但除了在法庭上，我没见过陈柳。马涛给我保证过，他是公务员，爱人陈柳是教师。手续都是马涛办的，所以我只认马涛。马涛也给我保证过让我们长期做。后来马涛变卦”；门面房屋租赁合同是其与马涛在马涛的办公室签订的，第一次支付租金是在马涛的办公室支付的；马涛说自己不好出面，所以合同上签的是陈柳的名字。陈柳作出过以下陈述：第一次签门面房屋租赁合同时，其与马涛、王文辉及王文辉的妻子都在场，第一次给付租金时，其与马涛都在场，王文辉是认识其的；因马涛与其是夫妻关系，所以门面房租赁合同上的“陈柳”签名由马涛代签。马涛认可门面房租赁合同上的“陈柳”签名是由其代签。
本院认为，陈柳从房屋所有权人老河口市高级中学处承租涉案门面房，再转租给王文辉，属于民事活动。陈柳与王文辉订立房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，取得了房屋所有权人暨初始出租人老河口市高级中学的同意，是合法有效的民事合同。《中华人民共和国教育法》第二十五条第三款“任何组织和个人不得以营利为目的举办学校及其他教育机构”之规定、《中华人民共和国公务员法》第五十三条第（十三）项、第（十四）项“公务员必须遵守纪律，不得有下列行为：……（十三）违反职业道德、社会公德；（十四）从事或者参与营利性活动，在企业或者其他营利性组织中兼任职务”之规定，既不是规范民事合同行为的法律规定，也不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规定，不适用于本案民事纠纷，不影响涉案房屋租赁合同的效力。本案中，双方当事人对于租赁合同上的陈柳之名系马涛代签，陈述一致，对于租赁合同的出租人是谁，主张不一。本院认为，在合同当事人处代签他人之名的行为，表明代签名之人有代理被代签名之他人订立合同的意思，对方当事人签署该合同的行为，表明对方当事人有认可代签名之人的代理行为，以及认可被代签名之他人为合同当事人的意思；被代签名之他人、对方当事人系合同当事人，代签名之人不是合同当事人，而是被代签名之他人的代理人。本案中，马涛与陈柳系夫妻关系，王文辉接受了马涛在租赁合同出租人处代签陈柳之名的行为，签署了这样的租赁合同，表明其系以陈柳为出租人订立合同；陈柳认可马涛在租赁合同出租人处代签其名的行为，表明马涛并非无权代理，租赁合同对被代理人陈柳产生效力；即使在租赁合同签订时马涛尚未获得陈柳授权，亦已因陈柳认可马涛的代签名行为而使租赁合同得到追认，租赁合同对被代理人陈柳自始有效。就订立租赁合同而言，并非法律规定的必须由本人亲自实施的民事行为，由代理人实施亦无不可，房屋租赁合同并非要式合同，书面合同仅是对租赁合同内容的记载，书面合同载明的出租人陈柳对他人（马涛）在出租人处代签其本人之名予以认可，承租人王文辉对此代签名行为也没有表示不接受，可以说明陈柳与王文辉之间以书面合同载明的内容建立了租赁合同关系。王文辉上诉所称的一审适用的是简易程序，独任审理，与双方当事人均签署的一审“法庭审理笔录”记载不符。综上，上诉人王文辉的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。原审第三人老河口市高级中学经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费300元，由上诉人王文辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏 俊
审判员 杨斌福
审判员 任 侨
二〇一五年六月二日
书记员 张建设