江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）熟支民初字第00041号
原告常熟市支塘恒丰纸塑包装材料厂，住所地江苏省常熟市支塘镇支北村。
投资人王雪保，厂长。
委托代理人韩煜麟，江苏圣益律师事务所律师。
被告郑和慧。
原告常熟市支塘恒丰纸塑包装材料厂与被告郑和慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理。依法由代理审判员顾勇适用简易程序于2015年2月3日、4月9日公开开庭进行了审理，原告常熟市支塘恒丰纸塑包装材料厂的委托代理人韩煜麟，被告郑和慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常熟市支塘恒丰纸塑包装材料厂诉称：2012年7月2日，原、被告双方签订了一份厂房租赁合同，该合同规定，位于支塘镇长桥村支北五组厂房一幢及门口搭建房60平方米，右边室地50平方米，共计约1000平方米，租期三年，自2012年7月2日至2015年7月2日，年租金为18万元。付款期限为，签订合同先一次性给付2012年度的租金，以后一年一付，即每年1月1日付清本年租金。被告2012年和2013年度的租金已付清，对2014年度租金仅支付了37000元，尚欠143000元经催款后仍未支付。为此原告诉至法院，请求法院判令被告支付原告租金158000元（2014年度尚欠的租金143000元和2015年1月的租金15000元，共计158000元），支付逾期付款利息10135元（自2014年1月2日至2015年1月31日结欠143000元的付款利息按照年利率6%计算，为9295元；已经支付的37000元中有15000元在2014年12月8日支付，则该37000元按照年利率6%计算的利息为840元）；自2015年2月1日起解除双方的厂房租赁合同；要求被告支付腾房期间（自2015年2月1日至实际搬迁之日）每天按500元标准支付房屋使用费；诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为，请求法院判令被告支付房屋使用费143000元（2014年度剩余租金128000元和2015年1月份的租金15000元），并支付以143000元为本金计算基数，自2014年1月2日至法院生效判决确定的付款之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；要求被告立即迁让原告的房屋，并支付腾房期间即2015年2月1日至实际搬迁之日止按照500元／天的标准支付使用费。
被告郑和慧辩称：1、被告当初考虑到机械安装时间长，费用巨大，因此要求厂房必须有产权，在合同中明确约定“甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方”，被告是基于相信原告有产权证而与其订立租赁合同，并承诺在合同约定的房屋面积之下给付年租金18万元。事实上，原告至今未取得房屋产权证，已经构成对被告的欺诈，故无效。现在同意支付2014年剩余使用费并同意支付2015年1月份使用费；2、合同约定房屋面积是1000平方米，事实上被告并未按照合同的约定提供实数面积，原告诉状中提到的60平方米的门口搭建房根本就没有给被告使用，所以租金应当按照实际使用面积另行计算，且租金标准过高；3、因经营状况严重恶化、亏损严重，被告在2014年12月28日向原告提出解除租赁合同，但原告在2014年12月29日就封锁了厂房，禁止正常进出及搬迁腾房。我现在同意迁让并返还原告的房屋，但是2015年1月31日之后的使用费我不愿意支付。
经审理查明：2012年7月2日，常熟市支塘恒丰纸塑包装材料厂与郑和慧签订《厂房租赁合同》一份，合同约定常熟市支塘恒丰纸塑包装材料厂将位于支塘镇支北村五组房屋一幢、门口搭建房60平方米、右边室地50平方米，共计1000平方米的厂房出租给郑和慧，租期为三年，即自2012年7月2日至2015年7月2日，年租金为180000元。合同签订后先一次性支付2012年度租金，以后一年一付，即每年元月1号付清本年租金。并约定如拖欠租金超过15天，视为违约，常熟市支塘恒丰纸塑包装材料厂有权收回厂房。
合同签订后，常熟市支塘恒丰纸塑包装材料厂将支塘镇支北村五组房屋一幢和右边室地交付郑和慧使用，但是门口搭建房60平方米未建造也未交付郑和慧使用，而是由常熟市支塘恒丰纸塑包装材料厂在该位置建造了门卫室和车棚。后郑和慧使用支塘镇支北村五组房屋一幢和右边室地进行生产经营，并交纳了2012年半年度的租金90000元和2013年的租金180000元。2014年度，郑和慧先后交纳租金52000元。后郑和慧因延迟交纳2014年度剩余租金，双方为此发生争议，原告认为被告存在拆除设备、毁坏厂房墙体的行为，遂于2014年12月29日将厂房的门上锁。
2015年1月1日，常熟市支塘恒丰纸塑包装材料厂向郑和慧发出催讨租赁费的函件，要求郑和慧在接函后10日内付清拖欠的2014年租金款。催讨未果后，原告于2015年1月12日诉至本院。
以上事实，由厂房租赁合同、证明、催讨厂房租赁款函收据、当事人的陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为：关于本案双方签订的房屋租赁合同效力问题，因本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证，至本案法庭辩论终结前仍未取得，故原、被告双方签订的房屋租赁合同无效。审理中原告表示，该租赁合同虽然无效，但被告仍应按原来约定的租金标准支付使用费。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现原告参照原租赁合同标准，主张2014年度尚欠的使用费共计143000元（包含2015年1月的使用费15000元），被告愿意支付该期间的使用费，但是认为所使用的原告房屋面积不足且租金标准过高，本院认为双方合同虽然无效，但是房屋使用费可以参照原来的租赁合同约定的租金标准即180000元／年予以计算。至于被告抗辩的房屋面积不足的意见，本院认为常熟市支塘恒丰纸塑包装材料厂确未按约交付郑和慧门口搭建房60平方米，被告的该意见本院予以采纳，故2014年度加上2015年1月份的使用费，按照实际使用面积940平方米计算，应为183300元。由于2012年半年度和2013年度，郑和慧按照1000平方米的标准交纳了共计270000元的使用费，则未交付使用的60平方米房屋使用费折算为16200元。由于2014年度郑和慧已经交纳了52000元，故2014年度加上2015年1月份的使用费，在扣除已经交纳的52000元和此前未交付使用的60平方米房屋折算后的16200元后，还需交纳115100元。关于原告主张的逾期付款利息，因双方约定1月1日付清本年度使用费，现被告未交纳的使用费115100元应支付相应的利息，现原告自2015年1月2日至法院生效判决确定的付款之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率支付的利息，本院予以支持，但对于原告主张计算以143000元为计算基数则不予支持，其计算基数应为115100元。关于原告诉请的要求被告迁让所使用的房屋，被告同意迁让，本院予以准许。至于原告要求被告支付腾房期间的使用费，双方为房屋的使用费发生争议，原告于2014年12月29日将涉案的房屋的门上锁，对照合同法第二百二十七条规定，承租人迟延支付租金的，出租人可以要求其在合理期限内支付。况且被告于2014年12月28日提出解除租赁合同意向时，原告于次日上锁致使被告不能正常使用租赁物，且不能搬离物品，故被告2015年2月后并未实际使用涉案房屋，故对原告要求被告支付2015年2月1日至实际搬迁之日的使用费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告郑和慧支付原告常熟市支塘恒丰纸塑包装材料厂房屋使用费115100元，并支付以115100元为本金计算基数，自2014年1月2日至法院生效判决确定的付款之日止，按照中国银行同期贷款基准利率计算的利息，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79）。
二、被告郑和慧迁让原告常熟市支塘恒丰纸塑包装材料厂位于支塘镇支北村五组房屋一幢、右边室地50平方米的房屋，于本判决生效之日起三十日内履行。
三、驳回原告常熟市支塘恒丰纸塑包装材料厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币1757元，财产保全费人民币1370元，合计3127元，由原告常熟市支塘恒丰纸塑包装材料厂负担610元，由被告郑和慧负担2517元（原告同意其预交的诉讼费剩余部分2517元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
代理审判员 顾 勇
二〇一五年四月十六日
书 记 员 陈鸿梅