湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第07525号
原告长沙市新澜物业管理有限公司。
法定代表人吴金彪。
委托代理人刘江。
被告王云建。
原告长沙市新澜物业管理有限公司（以下简称“新澜物业”）诉被告王云建物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月19日立案受理后，依法由审判员黎春林适用简易程序于2016年2月4日公开开庭进行了审理，书记员何晓燕担任记录。原告新澜物业的委托代理人刘江、被告王云建到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告新澜物业诉称：被告因购买坐落于长沙市岳麓区岳华路1199号新诚小区B5幢1单元202号房，与原告产生物业服务合同法律关系。2009年4月24日，原告与被告签订了物业管理服务协议，双方约定，住宅按建筑面积每平方米收0.6元／月；商铺按建筑面积每平方米收1.2元／月，在规定的交费时间，未交费的，按照国家有关条例规定，超过当月，从次月的第一天开始按天收取1‰的滞纳金。上述合同签订后，原告至今一直作为该小区的物业服务公司，按照合同约定为被告提供物业管理服务，但被告自2011年10月31日起至2015年9月30日，一直未按约缴纳物业管理服务费（欠缴物业费1864元及违约金1286元）。此后，经原告多次书面催缴，被告仍拒绝缴纳。原告认为，被告上述行为已经构成严重违约，应立即向原告支付欠缴的物业服务费及相应违约金。据此，为依法维护原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告立即向原告支付欠缴物业服务费1864元及自2011年10月31日起至实际履行完毕之日止，按照每日千分之一的标准支付违约金（截止至2015年9月30日人民币1286元），共计人民币3151元。2、本案诉讼费由被告承担。
被告王云建辩称：一、原告不能按照《小区物业管理服务协议》约定提供物业管理服务，违约在先，且已造成被告财产损失。1、做好本小区内共有设备、设施维护保养，使之能正常运行。水电气能正常使用。共有设施包括：消防设施、道路、公益性文体健身设施设备等。原告完全没有按协议要求提供维护保养的服务。消防用具落满灰尘、是否损坏是否过期无从知晓；消防通道常年任由私车停放；健身设备破旧不堪；道路被挖开之后无人维修，加之夜间没有路灯照明，存在极大安全隐患。2、搞好环境管理与服务，保持小区内公共场地、楼道等清洁卫生，定时进行垃圾收集清运。小区内环境脏、乱、差。连一个结实耐用的垃圾桶都没有。绿化坛中经常有陈旧垃圾堆放，无人清理。小区内没有集中的垃圾处理站，大量垃圾被堆放在小区居民楼之间空地。杂草遍布，夏天蚊蝇滋生，存在极大的卫生疾病隐患。3、重点抓好小区的安全防范工作，针对小区地处城乡结合部，社会治安管理难度大的特点，配备一支素质高、责任心强的保安队伍，对小区实施24小时巡逻值班，建立健全各项制度和安全措施，检查监督落到实处。2010年11月22日晚，被告家中失窃，被盗走现金三千元，手机一台。事发之前，被告已发现楼道安全门锁损坏、有较高失窃风险并且与原告交涉数次，未果。事发后，被告也尝试与原告就权责问题协商沟通，被拒。事发至今，该门锁依旧处于损坏状态。另外，楼层间的空间被人利用私搭库棚，强行改造成私用库房，给居住在二楼的被告造成安全隐患。为此，被告多次跟物业交涉，依然无果。4、为业主办实事，有求必应，事事有回音，能及时处理的及时处理，不能及时处理的做出时间承诺，不能处理的做出合理的解释，可协助业主联系其他有关部门。被告遭窃之后，原告就开始回避被告提出的楼道门锁损坏、后续维修、协商责任归属等问题。被告多次主动前往物业办公室商讨解决问题的方法，遭到躲避和无视。原告这样的处理方式，完全违背了双方约定的服务内容。5、每年向业主公布一次财务收支情况。被告自入住以来，从未收到或在任何公开区域见到过财务收支情况公示。
二、被告认为原告并不是本案的适格原告。《物业管理条例》第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。《湖南省物业服务收费管理办法》第十五条实行酬金制的物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，每年不少于一次向全体业主公布并接受业主委员会或者业主大会的质询。实行包干制的物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅区内公共性物业服务项目和服务工作情况，听取业主大会的意见。《湖南省物业服务收费管理办法》第二十六条物业服务收费实行收费公示制度和服务价格登记制度。物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，将物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准（含指导价标准、允许浮动幅度、实际收费标准）和代收的水、电、气、热、电信、邮政、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话12××8等进行公示。对需由业主（使用人）分摊的费用，应当公布具体的分摊原则及计算方法，接受业主的监督和质询。公示的形式可采取公示栏、公示牌、服务收费手册、多媒体终端等。业主大会成立前未通过招投标方式确定的住宅前期物业管理公共性服务收费，建设单位或物业服务企业应在物业销售（预售）前15个工作日内持《住宅前期公共性物业服务收费申报审核表》，到当地价格主管部门办理《湖南省服务价格登记证》；业主大会成立前，通过招投标方式确定的住宅前期物业管理公共性服务收费标准，以及由物业服务企业和业主委员会经业主大会同意选择协商确定的公共性物业服务费合同期内的执行标准，应由物业服务企业填列《公共性物业服务费备案登记表》，报经当地价格主管部门办理《湖南省服务价格登记证》，实行亮证收费。原告作为被告委托的物业服务提供方，在进行物业管理工作时其工作人员从未出示过职业资格证明。自《小区物业管理服务协议》签订以来，被告也从未收到邀请，参加过原告的物业管理工作情况说明会或收到工作情况汇报；以往交纳物业管理费时，也未见到收费明细公示或《湖南省服务价格登记证》。因此，原告应向被告出示相关证据，显示其进行物业管理具有合法性。并出示国家行政管理部门的相关手续，以证明其具有符合国家法律及行政法规规定的进行物业管理的资质、经营性收费许可等。
三、关于物业费与滞纳金问题。《小区物业管理服务协议》根据其合同性质应为双务合同，双方当事人应同时履行各自义务，也就是物业公司必须要向业主提供符合双方约定的管理与服务，业主才有按约定缴纳物业费的义务，如果物业公司提供的物业管理服务，没有达到双方约定，系违约行为，应由其自行承担违约所产生的法律后果，业主完全有权按《合同法》的相关规定行使抗辩权利。其是对物业管理公司的违约行为依法行使违约救济权的合法行为。被告从2010年11月因家中失窃与原告就物业管理问题协商开始至今，原告始终未对其物业管理方式给出正式答复。而且，被告于2009年4月入住，直到2011年10月31日为止，一直履行了按时交纳物业管理费的义务，不存在无故拖欠物业管理费嫌疑。反而是原告故意回避，对于不按时交物业费的业主也从未进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催缴、门上贴条、发律师函最后法院诉讼。以上种种证据表明，原告主张被告未按时缴纳物业费并追讨滞纳金是没有法律依据的；同时，原告也无权主张诉讼费由被告承担。综上所述，原告一味夸大收取物业管理费的权利，对其应履行的义务避而不谈，损害了被告作为业主应享有的权益，违反了国家相关法规规定。据此，被告依据《中华人民共和国民法通则》第106条、《中华人民共和国合同法》第107条、《物业管理条例》以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关解释说明，请求人民法院依法审理判决，维护被告的正当权益。
经审理查明：2009年4月24日，原告新澜物业（乙方）与被告王云建（甲方）签订《新诚小区物业管理服务协议》一份。该协议对双方的权利和义务、管理服务收费等内容做了约定。第三条约定了管理服务收费：1、住宅按建筑面积每平方米收0.60元／月；2、商铺按建筑面积每平方米收1.2元／月；…5、物管费和停车费原则上按季度收交，每季度的第一个月为收费期，有特殊情况可按月收交，每月1日-10日为交费时间。物管费、停车费一次性交满12个月的可享受5%优惠；考虑到物业公司前期介入相对投入费用较大，要求在办理交房手续时一次性交足6个月的物业管理费。在规定的交费时间，未交费的，按照国家有关条例规定，超过当月，从次月的第一天开始按天收取1‰的滞纳金。协议签订后，被告自2011年10月31日起未按合同约定交纳物业管理服务费，被告所购房屋面积为66.11平方米，系住宅，应每月交纳物业管理服务费39.666元（66.11平方米×0.6元／㎡／月），截止至2015年9月30日，被告共欠缴物业管理服务费1864元（39.666元／月×47个月）。经原告催缴，被告仍未缴纳，故原告诉至本院。
上述事实有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《新诚小区物业管理服务协议》、《长沙市商品房买卖合同》、照片等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《新诚小区物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。原告为被告提供了物业管理服务，但是，被告自2011年10月31日起，一直未交物业管理服务费用，依照双方合同的约定，被告应交纳自2011年10月31日起至2015年9月30日止的物业管理服务费1864元（39.666元×47个月），本院予以确认。对于被告主张原告不是本案的适格原告，因原告向本院提交了营业执照、中华人民共和国组织机构代码证及法定代表人身份证明，是与本案有直接利害关系的法人，故是本案的适格原告，对被告的该项主张本院不予采信。对于被告主张其家中被盗要求原告承担相关责任，因被告的主张与物业服务合同纠纷并非同一法律关系，且被告在本案中并没有提交充分证据证实其家中被盗，而原告对此存在过错，故被告的该项主张，本院不予采信。对于被告主张原告存在的其他物业服务问题，因未提交充分证据证实，故本院不予采信。对于原告要求被告承担违约金1286元的诉讼请求，根据公平原则，本院认为原告诉请的违约金过高，对原告的该项诉讼请求部分予以支持，酌情确定被告向原告支付逾期交纳上述物业费的违约金373元。希望原、被告双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：
一、被告王云建在本判决生效之日起十日内支付原告长沙市新澜物业管理有限公司2011年10月31日起至2015年9月30日止的物业管理服务费1864元，违约金373元，共计2237元；
二、驳回原告长沙市新澜物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告王云建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 黎春林
二〇一六年二月十七日
书记员 何晓燕