北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第2542号
上诉人（原审原告）耿淑会，女，1955年9月7日出生。
上诉人（原审原告）耿淑敏，女，1952年8月8日出生。
上诉人（原审原告）耿来珍，女，1960年5月30日出生。
被上诉人（原审被告）耿来君，男，1955年1月10日出生。
被上诉人（原审被告）贺庆芳（耿来君之妻），1960年2月29日出生。
二被上诉人共同委托代理人张启星，男，1954年9月25日出生。
被上诉人（原审被告）耿来明，男，1958年3月3日出生。
上诉人耿淑敏、耿淑会、耿来珍（以下简称耿淑敏三人）因与被上诉人耿来君、贺庆芳、耿来明确认合同无效一案，不服北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第5888号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2012年4月，耿淑敏三人诉至原审法院称，我们与耿来明系同胞兄弟姐妹，耿来君、贺庆芳系夫妻。耿瑞霖、孟秀英夫妇在顺义区后桑园村有砖瓦房5间。耿瑞霖于1975年5月去世，孟秀英于2005年5月去世，两位老人共有子女4人，分别是耿淑敏、耿淑会、耿来明、耿来珍。耿淑敏三人最近才得知，1988年8月31日，耿来明将上述房屋卖给了耿来君、贺庆芳夫妇，并且买卖协议上孟秀英、耿淑会的签字均系伪造。耿瑞霖夫妇的其他法定继承人对此份买卖协议更是毫不知情。耿淑敏三人认为耿来明与耿来君、贺庆芳签订的这份买卖协议存在恶意串通，损害第三人利益的情形，应被认定无效。据此，耿淑敏三人请求判令耿来明与耿来君、贺庆芳于1988年8月31日签订的房屋买卖合同无效。
耿来君、贺庆芳辩称，1988年8月31日，孟秀英、耿来明和耿淑会将涉诉房屋卖给耿来君、贺庆芳是事实，当时在场的人有孟秀英、耿来明和耿淑会，是在西城区孟秀英家里签的，当时他们都是同意的，是由耿来君的大哥、耿淑敏三人的叔伯大哥耿来金（已去世）主持并书写了房屋买卖协议，协议上有耿来明、耿淑会的亲笔签名。因孟秀英不会写字，所以孟秀英的签字是耿来明代签。签完后耿来君、贺庆芳给付孟秀英2000元购房款，耿淑敏三人的父亲耿瑞霖是耿来君的亲二叔，于1975年5月去世，孟秀英于2005年去世，孟秀英称买卖房屋这件事已经得到了耿淑敏三人的同意。当时该房破旧，2000元符合当时价格，房屋买卖是双方真实意思表示，不涉及恶意串通，是合法有效的合同，请求驳回耿淑敏三人请求。
耿来明辩称，我与母亲、耿淑会一起共同居住，卖房当天晚上耿淑会在不在场记不清楚。耿淑敏、耿来珍住得远，当时没在，耿来君及耿来君的母亲在场。耿来金写的协议，在西城区阜外大街家里签的协议。买卖协议上耿来明的签字是其自己所签，其母亲孟秀英的签字是其代签。其同意耿淑敏三人的诉讼请求。
原审法院经审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据本案现有证据，诉争房屋的集体土地建设用地使用证1993年确权时登记在耿来君名下，出让诉争房屋时耿来明在场。涉诉宅院已交付给耿来君、贺庆芳多年，耿来君、贺庆芳有理由相信孟秀英、耿来明对诉争房屋享有处分的权利。涉诉的房屋买卖合同系双方真实意思表示，耿来君、贺庆芳为顺义区赵全营镇后桑园村村民，其取得宅基地上房屋并不违反相关法律、法规的强制性规定。综上，涉诉房屋买卖契约合法有效。耿淑敏三人的诉讼请求，没有法律及事实依据，不予支持。据此，原审法院判决驳回了耿淑敏、耿来珍、耿淑会的诉讼请求。
判决后，耿淑敏三人不服，上诉请求撤销原审判决，改判确认被诉买卖合同违法。其理由如下：1、耿来明与耿来君恶意串通签订涉案房屋买卖合同，侵犯耿淑敏等人的合法权益；2、耿来君家有多处宅基地，违反“一户一宅”的基本原则；3、被诉合同上没有耿淑敏、耿来珍的签字，对耿淑会的签字的真实性不予认可。
耿来君、贺庆芳同意原审判决，请求维持。
耿来明同意原审判决。
经审理查明：耿瑞霖、孟秀英夫妻有子女耿淑敏、耿淑会、耿来明、耿来珍四人。耿瑞霖于1975年死亡，孟秀英于2005年5月3日死亡。
耿来君、贺庆芳为夫妻关系，二人为顺义区赵全营镇后桑园村村民，农业户口。耿瑞霖、孟秀英生前在顺义区赵全营镇后桑园村有宅院一处，宅院内有瓦房五间。1993年顺义区颁发集体土地建设用地使用证时，将涉诉宅院确权在耿来君名下。
耿来君、贺庆芳提交1988年8月31日签订的涉诉宅院买卖合同一份，内容为：兹有孟秀英之子耿来明，女，耿淑敏、耿淑会、耿来珍愿将其夫、父耿瑞霖生前留下的房屋遗产，该房座落于顺义区后桑园村北，旧砖瓦房五间（包括宅院内猪圈等附属物，并将该房产权原始文书交给买方）卖给其侄耿来君，双方商议房价为人民币2000元，房款由买方一次付清。空口无凭，立此为据，特此证明。上有孟秀英、耿来明、耿淑会、耿来君、贺庆芳的签字。
耿来君、贺庆芳称孟秀英的签字为耿来明代签，耿来明、耿淑会的签字为本人所签，合同签完后，耿来君、贺庆芳即将房款2000元给付了孟秀英。耿淑敏三人称上述证明中孟秀英、耿淑会的签字非本人所签，对于2000元购房款是否给付不清楚。耿来明称孟秀英的签字为其代签，后又称孟秀英的签字为耿来金所签，耿淑会的签名是否为本人所签记不清楚。耿来明称记不清楚签订协议时是否已通知耿淑敏、耿来珍。
耿淑敏三人称涉诉宅院自1955年始就由耿来君一家人居住，后来搬出该宅院后一直空置，耿淑敏三人一般都是清明回老家，但当天去当天回，2003年之后回去过4、5次，听说别人在涉诉宅院内种菜，到涉诉宅院看过，但不知道房屋已出卖，耿淑敏三人于2011年9月份才知道房屋买卖一事，并向耿来君夫妇主张过权利。耿来君、贺庆芳辩称耿淑敏三人每年都回去祭祖，耿淑敏三人应当知道买卖涉诉房屋一事，耿来君将涉诉宅院又出卖给了耿来成，耿来明就涉诉房屋买卖一事找过耿来成，这一事实耿来成曾多次告知耿来君、贺庆芳。贺庆芳称耿淑会曾于2003年打电话提及买卖房屋一事，欲将涉诉房屋要回，对此耿淑会不予认可。
上述事实，有证明信、证明、集体土地建设用地使用证、买卖合同及当事人庭审陈述等在案证明。
本院认为，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但受让人受让该不动产时是善意，以合理的价格转让，转让的不动产依照法律规定已变更登记的，受让人取得该不动产的所有权。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，法院不予支持。
本案中，耿来君、贺庆芳为顺义区赵全营镇后桑园村村民，其取得宅基地上房屋并不违反相关法律、法规的强制性规定；耿来君取得涉案宅基地已支付合理价款，并于1993年取得诉争房屋的集体土地建设用地使用证；签订合同时，耿来明在场，且此后多年耿淑敏等人并未提出异议，法院有理由相信耿来君受让涉案房屋时是善意的。综上，涉诉房屋买卖契约合法有效。
关于耿淑敏三人主张被诉房屋买卖契约侵犯其对共有物的合法权益，本院认为，买受人依照前述法律规定取得不动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。因此，耿淑敏三人可向耿来明请求赔偿损失。
上诉人主张在签约过程中耿来君对孟秀英实施欺骗、胁迫等手段，因未提供相应证据，本院不予支持。上诉人主张耿来君家有多处宅基地，违反“一户一宅”的宅基地管理原则，已超出本案审理范围，当事人可向有关机关反映。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费各70元，均由耿淑敏、耿来珍、耿淑会负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾彦
审 判 员 王成
代理审判员 夏莉
二〇一四年四月十八日
书 记 员 楚静