云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）普中民终字第65号上诉人（原审被告）朱黎云，女，生于1963年2月12日，傣族，大专文化，普洱市XXX局公务员，住普洱市。上诉人（原审被告）ＸＸ贵（系朱黎云丈夫），男，生于1964年12月21日，佤族，大学文化，普洱市XXX局公务员，住普洱市。上诉人（原审被告）周学仙（系朱黎云母亲），女，生于1939年5月13日，傣族，中专文化，思茅XX退休职工，住普洱市。被上诉人（原审原告）王诚，男，生于1970年7月1日，汉族，中专文化，云南XXX公司职工，住普洱市。委托代理人何伦，云南XXX律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人朱黎云、ＸＸ贵、周学仙因房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2014）思民初字第1083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。2015年2月12日，本院组织双方当事人进行了调查质证。上诉人朱黎云、被上诉人王诚的委托代理人何伦参加了调查质证。经本院主持调解，双方当事人未能达成调解合意。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实是：2014年8月22日，被告周学仙、ＸＸ贵、朱黎云为出卖人甲方，原告为买受人乙方，普洱市思茅区普发房产中介经纪人黄金富为丙方共同签订房屋买卖合同，合同约定：一、原告购买三被告位于普洱市思茅区北部区振兴路延长线西侧（农校西侧）普洱人家小区58－2号钢混结构，套内建筑面积为337.31平方米的自有房屋。房屋所有权证和土地使用权证正在办理中。房屋为三被告的共有财产，产权清晰，房屋无抵押在银行、无典当、无查封等限制转让的情形。二、住房按套计价为人民币1780000.00元。三、付款方式及期限。签订本合同之日原告支付三被告200000.00元作为购房首付款，2014年9月1日前支付300000.00元，待原告将法院小区房屋出售时再支付600000.00元，最迟不能超过2015年6月30日。余款680000.00元待房屋所有权证和土地使用权证过户之日一次性以现金方式付清房款。四、三被告于首付款付清之日将房屋交付给原告使用。房屋交付之前发生的水、电、有线电视、物管等费用由三被告支付，三被告将房屋钥匙交付给原告为房屋交付使用的标志。五、权属登记。六、上述房屋若能加共有人，房屋权利于原告加入共有人之日转移至原告名下，若不能加共有人，房屋权利经登记机构登记之日转移至原告名下以及违约责任等内容。合同签订当日，原告以银行转账方式支付被告朱黎云购房首付款200000.00元。2014年8月29日原告再次以银行转账方式支付被告朱黎云购房款300000.00元。三被告至今未将房屋交付给原告使用。另查明，普洱人家小区58-2号商品房共一幢三层，系三被告于2009年12月28日向商品房出卖人普洱市城建投资开发有限公司购买的预售房，该房于2011年6月3日交付现房，现未办理房屋权属登记证和土地使用权证。原审法院认为，原告与三被告自愿签订并已实际部分履行的房屋买卖合同系双方真实意思表示，该合同未违反法律规定，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》（下称合同法）第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，原告与三被告自愿签订的房屋买卖合同，自签订之日即2014年8月22日生效。合同生效后按照合同法第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原告依约支付首付房款及第二期房款合计500000.00元，三被告未履行首付款付清之日将房屋交付给原告使用的约定，已构成违约。根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，三被告应依法承担继续履行交付房屋的违约责任。原告请求确认房屋买卖合同合法有效，并由三被告交付房屋于法有据，应予以支持。三被告主张与原告订立的房屋买卖合同系格式合同故而无效，因其不能证明该合同系原告为了重复使用而预先拟定，并在订立时未与三被告协商合同条款，该主张缺乏事实法律依据，不予支持。三被告主张与原告订立的房屋买卖合同存在重大误解及显失公平的情形，因其辩称误认为原告会在较短时间内付大笔房款给自己并不符合法律规定的重大误解构成要件，且双方对付款方式付款时间均进行了明确的约定。另三被告也不能证明原告在签合同时利用优势或者利用被告没有经验，致使双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则，故三被告此辩解理由依法不能成立，不予支持。三被告辩称原告要求加其为房产共有人系规避法律的逃税，因该约定尚未履行，三被告既然已经意识到可能发生逃税的违法行为，就有义务阻止违法行为的发生，反之就可能成为与原告共同实施了该违法行为，依法应共同承担相应的法律责任。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决为：一、原告王诚与被告朱黎云、ＸＸ贵、周学仙于2014年8月22日签订的房屋买卖合同有效；二、由被告朱黎云、ＸＸ贵、周学仙于本判决生效十日内将位于思茅区普洱人家58—2号，建筑面积为337.31平方米商品房一幢三层交付原告。案件受理费100.00元，由朱黎云、ＸＸ贵、周学仙负担。判决宣判后，原审被告朱黎云、ＸＸ贵、周学仙不服，向本院提出上诉。朱黎云、ＸＸ贵、周学仙上诉称：1、上诉人朱黎云等在签订房屋买卖合同后第二天即反悔，欲联系被上诉人王诚进一步商谈完善购房的相关事宜，但被上诉人避而不见，还于2014年9月16日，强行以银行转账方式支付300000.00元购房款。因此，一审判决认定房屋买卖合同有效，并已实际部分履行是错误的。2、本案争议的房产系上诉人朱黎云父亲朱永贤生前遗留的福利指标，应由法定继承人共同享受。上诉人朱黎云之兄朱向东是法定继承人之一，且为购买该房产出资111000.00元。朱向东作为该房产的共有人之一，未在出售该房屋的买卖合同上签字，因此，房屋买卖合同无效。3、被上诉人王诚隐瞒自己位于法院小区的房屋尚在租赁中的事实，属欺骗行为。因此，其与三上诉人在购房合同中“待乙方将法院小区房屋出售时再支付给甲方”的约定有欺骗性，致使三上诉人对交付购房款的时间、方式产生重大误解。4、房屋买卖合同的付款方式显失公平。合同中约定三上诉人在收到被上诉人王诚支付200000.00元购房首付款之日即将房屋交付被上诉人使用的约定，以及余款680000.00元待房屋所有权证和土地使用权证过户之日由被上诉人王诚一次性支付给上诉人的约定均违反公平、公正、等价有偿的原则。5、被上诉人王诚在购买房屋的交易活动中，试图添加为购买房屋的共有人，其行为有意逃避国家税收。损害国家利益的合同条款是违反法律规定的，因此，房屋买卖合同无效。并且，房屋买卖合同中，由三上诉人配合将被上诉人王诚添加为所购买房屋共有人的约定，明显无法履行，这是设计三上诉人违约的陷阱。6、房屋买卖合同约定的购房价格明显低于市场价。被上诉人王诚答辩称：1、上诉人朱黎云父亲朱永贤的购房福利指标不是遗产。该房屋的性质属商品房范畴。2、上诉人朱黎云之兄朱向东出资111000.00元购买该房屋是虚假的，无证据证明。朱向东因在异地工作而未能与普洱市城建投资开发有限公司签订购买房屋合同的上诉理由也与客观事实不符。3、房屋所有权证和土地使用权证尚未办理并不影响房屋买卖合同的成立与效力。4、被上诉人王诚在法院小区的房屋虽处于租赁期间，但不影响该房屋的出售，且对被上诉人王诚支付购房款也无影响。5、商品房买卖具有市场营销性质，房屋交易价格、付款及交房的方式和时间、违约责任等，是双方参照市场价，根据房屋的具体情况，自愿商定的。并且，双方是在房屋买卖中介机构参与的情况下，经协商一致，自愿签订的合同。该房屋买卖合同合法、有效，应继续履行。一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，请求维持原判。二审审理过程中，上诉人朱黎云、ＸＸ贵、周学仙向本院提交证据五组。证据1、手机短信打印件。证明上诉人朱黎云在签订合同后，认为合同不公平，随即发短息给被上诉人王诚，在短信中明确指出被上诉人王诚的行为有欺骗性。证据2、三份交款发票复印件（质证时出示原件）。证明购房人是上诉人朱黎云父亲朱永贤。证据3、声明书。系案外人朱向东出具。证明朱向东对房屋享有购买权，三上诉人未经其同意，无权处置该房产。证据4、上诉人朱黎云的存折复印件（质证时出示原件）。证明案外人朱向东分两次给上诉人朱黎云汇款，用于购买房屋。证据5、2014年普洱人家房产信息（下载打印件）。来源于网络上他人提供的卖房信息。证明三上诉人与被上诉人王诚买卖房屋的价格不合理，明显低于市场价，系显失公平。在质证过程中，上诉人朱黎云补充上诉主张称，房屋买卖合同中，双方约定违约金为房屋总价款的80%，该违约金约定过高，属显失公平。被上诉人王诚未提交新的证据。经质证，被上诉人王诚认为，上诉人朱黎云等在二审期间提交的五组证据与在一审已提供的证据大同小异。质证认为，证据1、上诉人朱黎云发短信的事实确实存在。其提出对合同反悔的事实是真实的，但不能证明被上诉人王诚在买卖房屋过程中有欺骗的行为。证据2、对交款发票的真实性、合法性无异议，但对上诉人朱黎云等欲证明的目的不认可。发票上“客户名称”是朱永贤的名字，但朱永贤在缴纳购房款时已经去世，购房款不是朱永贤交的。对实际购房人及房产所有权人的认定，应以购房合同为准。证据3、对案外人朱向东出具的声明书真实性无异议，但朱向东是否享有该房屋购买权与本案无关，对双方房屋买卖合同的效力没有影响。证据4、对上诉人朱黎云存折复印件的真实性无异议，但不能证明是朱向东存入的款，也不能证明该款的用途。即使是朱向东存入的款，也不能证明其存款的目的。证据5、房产信息的证据形式不符合法律规定，不认可其真实性和与本案的关联性，不能证明双方买卖房屋的价格不合理，更不能证明房屋买卖合同显失公平。二审审理过程中，经征询各方当事人对原审判决认定事实的意见，被上诉人王诚对原审认定的事实无异议。三上诉人对原审认定双方签订房屋买卖合同的事实、收到被上诉人王诚500000.00元购房款的事实，以及普洱人家小区58—2号房屋所有权证和土地使用权证正在办理中，房屋无抵押在银行、无典当、无查封等限制转让情形的事实无异议。对原审认定的各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的主要焦点是：双方于2014年8月22日签订的房屋买卖合同是否合法、有效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”和《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，上诉人朱黎云、ＸＸ贵、周学仙与被上诉人王诚自愿签订，并已实际部分履行的房屋买卖合同系双方真实意思表示，该合同未违反法律规定，应受法律保护，自签订之日生效。一审判决确认上诉人朱黎云、ＸＸ贵、周学仙与被上诉人王诚签订的房屋买卖合同合法、有效，事实清楚，证据确实充分，应予以维持。按照合同法第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，合同生效后，被上诉人王诚依约支付了首付房款，但三上诉人朱黎云、ＸＸ贵、周学仙未履行首付款付清之日将房屋交付给被上诉人王诚使用的约定。根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，一审判决三上诉人朱黎云、ＸＸ贵、周学仙继续履行交付房屋的义务，于法有据，应予以维持。三上诉人朱黎云、ＸＸ贵、周学仙认为其三人购买普洱人家小区58—2号房屋系享受了朱永贤的购房福利指标，要求确认该福利指标为朱永贤遗产的请求，不属本案审理范畴，本院不予确认。三上诉人与普洱市城建投资开发有限公司签订的《商品房购销合同》已载明，普洱人家小区58—2号商品房买受人为上诉人朱黎云、ＸＸ贵、周学仙三人，三上诉人有权处分属于自己的财产。因此，三上诉人主张案外人朱向东为该房屋产权共有人，未在出售该房屋的买卖合同上签字，导致房屋买卖合同无效的上诉主张不能成立，本院不予支持。对于三上诉人与被上诉人王诚所签订的房屋买卖合同涉及税收条款的约定，尚未实际履行，不能证明双方在房屋买卖交易活动中，逃避国家税收，损害国家利益，因此，三上诉人以房屋买卖合同相关涉及税收条款违反法律规定为由，认定合同无效的上诉主张不能成立，本院不予支持。对于《房屋买卖合同》第三条“待乙方将法院小区房屋出售时再支付给甲方600000.00元，最迟不能超过2015年6月30日”的约定，该约定既附条件又附期限，因此，被上诉人王诚位于法院小区的房屋是否能出售，不是支付600000.00元购房款的必要条件。并且，法律未对处于租赁期间的房屋做出禁止出售的规定。因此，三上诉人关于该约定具有欺骗性，导致房屋买卖合同无效的上诉主张理由不成立，本院不予支持。上诉人朱黎云、ＸＸ贵、周学仙属完全民事行为能力人，无证据证明被上诉人王诚在签订合同时，采用了欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，以及对房屋买卖合同约定内容存在重大误解以致该合同显失公平。因此，三上诉人主张因重大误解等法定情形导致合同无效的上诉理由无事实和法律依据，依法不能成立，本院不予支持。对于房屋买卖合同违约责任的约定，本院认为，违约责任是对合同各方当事人任何一方违反合同义务所产生的责任。合同中约定违约责任的目的，是为保障合同各方当事人权利的全面实现，并在各自权利受到侵害时得到及时、合理的救助和补偿。合同中关于违约责任的约定适当与否，不影响合同的效力。因此，三上诉人主张房屋买卖合同中违约金约定过高，合同无效的理由不能成立，本院不予支持。鉴于本案诉讼请求为确认房屋买卖合同的效力，被上诉人（原审原告）王诚也未诉请追究上诉人（原审被告）朱黎云、ＸＸ贵、周学仙的违约责任。故对房屋买卖合同中违约金的约定是否适当，不在本案中进行评判和调整。商品房交易的价格会随市场供需、国家政策等因素上下波动，同一时期商品房买卖的具体成交价也因地段、因楼层、因人等各方综合原因而异。买卖房屋的各方应充分协商，慎重签约。因此，三上诉人以双方签订房屋买卖合同期间，普洱市思茅区商品房交易市场每平方米的售价，有高于本案成交价的个例为由，主张本案房屋买卖合同显失公平的上诉请求理由不充分，本院不予支持。为维护市场经济秩序和交易秩序的稳定，从事民事活动的各方当事人，应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。综上所述，上诉人朱黎云、ＸＸ贵、周学仙的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人朱黎云、ＸＸ贵、周学仙承担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向思茅区人民法院申请执行，申请执行的期限为两年。审判长  李宏程审判员  陶仕群审判员  叶枝松二〇一五年三月二十四日书记员  李 赟