浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第1865号
上诉人（原审原告）：浙江省综合资产经营有限公司。
法定代表人：余兴才，该公司董事长。
委托代理人：王坤，浙江君安世纪律师事务所律师。
委托代理人：周德强，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：浙江省工业设备安装集团有限公司。
法定代表人：张振荣，该公司董事长。
委托代理人：汪志峰，北京中银（杭州）律师事务所律师。
委托代理人：王国庆，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：杭州聚艺堂广告有限公司。
法定代表人：顾勇。
委托代理人：陈建文，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州中山房地产咨询代理有限公司。
法定代表人：梁庆华。
上诉人浙江省综合资产经营有限公司（以下简称综合资产公司）因与被上诉人浙江省工业设备安装集团有限公司（以下简称安装集团）、杭州聚艺堂广告有限公司（以下简称聚艺堂公司）、杭州中山房地产咨询代理有限公司（以下简称中山房产）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2014）杭上民初字第246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月1日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月10日公开开庭进行了审理。上诉人综合资产公司的委托代理人王坤、周德强，被上诉人安装集团的委托代理人汪志峰、王国庆，被上诉人聚艺堂公司的委托代理人陈建文到庭参加诉讼。被上诉人中山房产经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对其依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：杭州市上城区惠民路79-1号房屋（建筑面积596.86平方米）、惠民路79-3号房屋（建筑面积595.29平方米）的经营管理权原属安装集团所有。2002年1月28日，安装集团向中山房产出具委托书一份，将延安南路吴山综合楼惠民路一侧，建筑面积约6000平方米的房产及其附属设施全权委托中山房产进行与房屋租赁有关的一切租赁经营活动，包括代理出租、代收租金、与承租方签订合同等租赁经营活动。2012年6月28日，中山房产与聚艺堂公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定中山房产将涉案惠民路79－1号部分房屋出租给聚艺堂公司，面积450平方米，租赁期自2012年7月1日至2013年6月30日，年租金为700000元等事项。合同期满后，聚艺堂公司继续使用惠民路79-1号房屋至今。2013年1月1日之后，聚艺堂公司未支付过任何费用。
原审法院另查明，安装集团曾与中山房产签订《房屋租赁委托代理合同》一份，合同约定安装集团自愿将所属的房屋及其附属设施以承包代理租赁方式委托中山房产全权代理出租，期限自2003年1月1日起至2010年12月31日止；承包租金为第一年至第三年每年2733200元、第四年2842500元、第五年2956200元、第六年至第八年根据当时市场情况双方协商另定；当中山房产租赁收入大于应付承包租金时，超过部分为中山房产的代理收入，但超过部分的税金由中山房产负担；在委托承包经营期内，发生的一切物业管理费用或经营费用由中山房产负担；承包期内，中山房产有独家全权代理出租，包括自行选择承租方、与承租方洽谈租赁价格、或解除与租赁方的租赁合同等独立经营权，安装集团无权干涉中山房产的独立经营行为；中山房产应及时将与承租方签订的合同文本及承租方的营业执照等有关资料复印件提供给安装集团备案；中山房产与承租方的租赁期不得超过本合同期期限，同时双方对其他相关事项进行了约定。2007年11月1日，安装集团与中山房产签订《补充协议》一份，约定承包期延长两年至2012年12月31日止，2008年1月1日起至2010年12月31日止，每年承包金在原有的基础上增加约3%到3040000元，2011年1月1日至2012年12月31日止的年承包金在原有的基础上增加约5%至3100000元等事项。2010年4月27日，综合资产公司取得杭州市上城区惠民路79-1号、79-3号房屋的所有权。由于安装集团与中山房产签署的《房屋租赁委托代理合同》期限未满，为保护综合资产公司的权益，安装集团同意在合同期满前，将《房屋租赁委托代理合同》中应上交产权单位的实际年租金收益，以受综合资产公司委托承包经营房产的形式上缴给综合资产公司，故2010年9月14日，综合资产公司与安装集团签订《委托承包经营合同》一份，约定委托承包经营年限从2010年1月1日起至2012年12月31日止，年承包租金为2010年2000000元、2011年2100000元、2012年2100000元；在委托承包经营期内，发生的一切物业管理费用或因房屋经营需要发生的一切费用（含房屋设施的维修、保养等）由安装集团负担；承包期内，安装集团有独家全权代理出租经营，包括选择承租方、与承租方洽谈租赁价格、或解除与租赁方的租赁合同等独立经营权，综合资产公司不得干涉安装集团的独立经营行为，安装集团应及时将与承租方签订的合同文本及承租方的营业执照等有关资料复印件提供给综合资产公司备案；安装集团与承租方的租赁期不得超过本合同期期限，同时双方对其他相关事项进行了约定。2012年10月，综合资产公司发函给安装集团，表明双方签订的《委托承包经营合同》于2012年12月31日到期，合同到期后，综合资产公司将收回房产，不再续签合同，要求安装集团收到该函后，抓紧做好与相关承租户的协调处理工作，确保合同项下的房产在合同到期后顺利交接。2012年12月19日，综合资产公司发函给聚艺堂公司，告知聚艺堂公司：1、综合资产公司委托安装集团对外租赁经营的期限为2012年12月31日，协议明确要求不得逾期对外签署租赁合同。2012年综合资产公司已书面通知安装集团到期后不再续签委托合同，收回该房产，法律关系上超出2012年12月31日的租赁协议为无效合同；2、经公司研究决定，2013年度该房产的租赁价格为4.8元／平方米·天，2014年及以后的价格按照市场行情确定；3、房产租赁期限自2013年1月1日开始，租期以年为单位，最少1年，最长3年等，并告知聚艺堂公司若接受上述租赁条件，于2012年12月27日前来综合资产公司签署租赁协议；若不接受，于2012年12月31日前搬离。2013年1月6日综合资产公司委托律师向聚艺堂公司发出《关于要求限期搬离的律师函》。原审审理过程中，经综合资产公司申请，原审法院委托北京仁达房地产评估有限公司对惠民路79－1号物业的市场租金价格进行评估，北京仁达房地产评估有限公司于2014年4月10日出具房地产估价报告一份，评估意见为：惠民路79－1号物业于估价时点（2014年4月3日）的日租金单价为5.1元／天·平方米。后北京仁达房地产评估有限公司于2014年4月24日向原审法院出具补充说明一份，意见为惠民路79－1号物业于估价时点2013年1月1日的市场租金价格为4.8元／天·平方米。
原审法院再查明，2013年3月4日，综合资产公司曾以物权保护为由，起诉至原审法院，要求佳优子公司立即搬离惠民路79-3号物业、支付逾期搬离的使用费106080.68元（每天1607.28元），计算到佳优子公司搬迁腾空之日，并承担诉讼费。原审法院经审理后作出（2013）杭上民初字第311号民事判决书，判决：1、佳优子公司于判决生效之日起7日内将其承租的坐落于杭州市上城区惠民路79-3号（建筑面积595.29平方米）的房屋腾空，交予综合资产公司；2、佳优子公司于判决生效之日起7日内支付综合资产公司从2013年1月1日起至2013年6月7日止的费用167036元，并按每日1057元计算支付从2013年6月7日起至实际腾空之日止的占用使用费；3、驳回综合资产公司的其他诉讼请求。该案业已发生法律效力。因佳优子公司未能履行（2013）杭上民初字第311号民事判决书确定的债务，综合资产公司向原审法院申请强制执行，后在执行过程中，因佳优子公司目前暂时无财产可供执行，综合资产公司亦未能提供可供执行的财产情况，原审法院于2013年12月10日作出（2013）杭上执民字第1596－1号民事裁定书，裁定：（2013）杭上执民字第1596号案终结执行。申请执行人发现被执行人有可供执行财产的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十四条的规定请求继续执行。2014年2月11日，综合资产公司提起诉讼，请求判令：1、聚艺堂公司立即将综合资产公司享有所有权的惠民路79-1号物业（吴山商务综合楼靠惠民路一侧的1楼，面积450平方米）返还综合资产公司；2、安装集团、聚艺堂公司、中山房产连带支付惠民路79-1号物业的租金、逾期使用费1096200元（单价6元／平方米／天，面积450平方米，从2013年1月1日暂计算到2014年2月10日），并支付费用至搬迁交付之日；3、安装集团支付79-3号物业的逾期使用费313420元（单价2.7／元／平方米／天，面积595.29平方米，从2013年1月1日计算到2013年7月15日）；4、安装集团、聚艺堂公司、中山房产承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：综合资产公司与安装集团签订的《委托承包经营合同》、安装集团与中山房产签订的《房屋租赁委托代理合同》及中山房产与聚艺堂公司签订的《房屋租赁合同》均是合同双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。现本案中对《委托承包经营合同》、《房屋租赁委托代理合同》的合同性质持有分歧，对此原审法院认为，从合同条款看，《委托承包经营合同》与《房屋租赁委托代理合同》在承包租金支付方式、物业管理、经营费用与装修处理、委托权限等事项上的条款均保持一致，合同约定的委托权限均为全权代理出租经营，而《房屋租赁委托代理合同》签订在先，《委托承包经营合同》签订在后。从合同签订目的看，《房屋租赁委托代理合同》签订目的系安装集团全权委托中山房产代理进行与房屋租赁有关的一切租赁经营活动，中山房产收取代理收入；而《委托承包经营合同》的签订系因资产转接的过程中，因《房屋租赁委托代理合同》的委托承包经营期限尚未届满，综合资产公司操作困难，为保障综合资产公司的权益，将安装集团与中山房产签订的《房屋租赁委托代理合同》中应上交安装集团的实际年租金收益，以委托承包经营方式上交综合资产公司，系特殊时期为解决问题的约定。从合同实际履行看，安装集团在签订《委托承包经营合同》之日起，未实际控制使用讼争房屋，相反，在《委托承包经营合同》签订之前，中山房产已经将讼争房屋租赁给其他承租户使用；在《委托承包经营合同》的委托承包经营期限快届满之前，综合资产公司发函告知安装集团不再续签，同时发函告知聚艺堂公司，综合资产公司委托安装集团对外租赁期限至2012年12月31日，超出2012年12月31日的租赁协议为无效合同，并就签署2013年1月1日之后的房屋租赁合同向聚艺堂公司发出要约。综上，《委托承包经营合同》及《房屋租赁委托代理合同》均符合委托合同的法律特征，安装集团与中山房产作为受托人，代为处理房屋租赁有关的一切租赁经营活动，其相应的民事责任应由委托人综合资产公司承担。综合资产公司要求安装集团、中山房产连带支付惠民路79－1号物业的租金、逾期占用使用费，并要求安装集团支付惠民路79－3号物业的逾期占用使用费，缺乏依据，不予支持。虽然综合资产公司与安装集团及安装集团与中山房产的委托承包经营期限均于2012年12月31日届满，而中山房产与聚艺堂公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限超出上述委托承包经营期限，但鉴于安装集团曾向中山房产出具过无委托期限的授权委托书，现亦无其他证据证明聚艺堂公司知晓上述有关委托承包经营期限的约定，聚艺堂公司有理由相信中山房产有代理权，故中山房产与聚艺堂公司之间自2013年1月1日至2013年6月30日的房屋租赁合同仍然有效，对综合资产公司仍具有约束力。聚艺堂公司自2013年1月1日之后未再支付租金，合同期满后，聚艺堂公司仍然占有使用惠民路79－1号部分物业缺乏法律依据，现综合资产公司要求聚艺堂公司腾退并支付2013年1月1日至实际腾退之日止的租金、逾期占用使用费于法有据，予以支持，但综合资产公司主张按6元／平方米·天的标准支付租金、逾期占用使用费，缺乏依据。结合中山房产与聚艺堂公司约定的租金标准、北京仁达房地产评估有限公司出具的估价报告、补充说明及综合资产公司于2012年12月19日向聚艺堂公司发的函中载明的2013年的租赁价格，确认2013年1月1日至2013年6月30日的租金按中山房产与聚艺堂公司约定的租金标准4.26元／平方米·天（700000元／365天／450平方米）为346977元（4.26元／平方米·天×181天×450平方米）、2013年7月1日至2014年4月2日的逾期占用使用费按4.8元／平方米·天标准为596160元（4.8元／平方米·天×276天×450平方米），2014年4月3日至2014年5月22日的逾期占用使用费按5.1元／平方米·天标准为114750元（5.1元／平方米·天×50天×450平方米），上述合计1057887元，2014年5月23日之后的逾期占用使用费按5.1元／平方米·天标准支付至中山房产实际腾退之日止。中山房产与聚艺堂公司签订超出其代理期限的租赁合同，若给综合资产公司造成损害的，综合资产公司可依法另案主张。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第二百一十二条、第二百三十五条、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百条、第四百零三条之规定，于2014年5月22日判决：一、聚艺堂公司于判决生效之日起7日内腾空其所占用的杭州市惠民路79－1号部分物业（面积450平方米），交予综合资产公司；二、聚艺堂公司于判决生效之日起7日内支付综合资产公司房屋租金、逾期占用使用费1057887元，并按5.1元／平方米·天标准支付自2014年5月23日起至实际腾空之日止的逾期占用使用费；三、驳回综合资产公司的其他诉讼请求。如果聚艺堂公司未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17487元，减半收取8743.5元，由综合资产公司负担2678.5元，聚艺堂公司负担6065元，退回综合资产公司8743.5元。
宣判后，综合资产公司不服，向本院提起上诉称：原判认定综合资产公司与安装集团之间的《委托承包经营合同》及安装集团与中山房产之间的《房屋租赁委托代理合同》均是委托合同，是错误的。本案实质是一种允许转租、赚取租金差价的承包租赁关系。从代理法律关系上看，凡是不以被代理人的名义进行的代理，属于一种间接代理。在本案中，2012年6月中山房产与聚艺堂公司订立协议时，聚艺堂公司根本不知道综合资产公司的存在，连中山房产也不知道综合资产公司的存在，即使知道综合资产公司的存在，也应当在综合资产公司授权范围内订立合同。故即使存在间接代理，中山房产与聚艺堂公司之间的合同关系也不能约束综合资产公司。原判对安装集团是否应当支付惠民路79-3号物业的逾期使用费313420元问题上认知错误。本案与2013年3月综合资产公司对杭州佳优子健身服务有限公司提起的物权保护纠纷是基于不同的请求权产生的，诉讼主体不一样，不存在“一事不再理”的问题。在前案中，综合资产公司没有获得赔偿，没有从杭州佳优子健身服务有限公司处执行到财产，综合资产公司的损失依然存在。就吴山综合楼79-1部分物业而言，安装集团与中山房产、聚艺堂公司之间构成不真正连带债务关系，安装集团对综合资产公司承担违约责任。就吴山综合楼79-1部分物业而言，安装集团和中山房产、杭州佳优子健身服务有限公司构成不真正连带债务关系。请求二审法院：一、撤销原判第二、三项；二、责令安装集团、中山房产、聚艺堂公司支付惠民路79-1号物业的逾期使用费931770元（单价5.1元／平方米／天，面积450平方，从2013年1月1日计算到2014年2月10日，实际费用计算至搬迁交付之日）；三、责令安装集团支付惠民路79-3号物业的逾期使用费313420（单价2.7元／平方米／天，面积595.29平方，从2013年1月1日计算到2013年7月15日）；四、安装集团、中山房产、聚艺堂公司承担本案诉讼费。
上诉人综合资产公司在二审中提交《证明》一份，证明聚艺堂公司于2014年5月26日开始陆续搬出惠民路79-1号，至2014年7月3日全部搬完。
被上诉人安装集团在二审中辩称：原判对综合资产公司与安装集团间的法律关系认定正确。综合资产公司认为委托合同只能以委托人的名义签署，违背了隐名代理也即间接代理的规定。根据《中华人民共和国合同法》第397条规定，综合资产公司作为安装集团的委托人，安装集团作为中山房产的委托人，可以在合同中自主约定委托范围，本案受托权限未超出委托合同范畴。本案的两个委托关系之间根本不是复代理关系，而是委托内容不同的两个独立的委托关系。综合资产公司以所谓的间接代理否认中山房产与聚艺堂公司的合同对综合资产公司的约束力。安装集团与中山房产订立合同时，还没有把资产划转给综合资产公司，不但中山房产不知道综合资产公司的存在，安装集团也不知道。中山房产与聚艺堂公司的合同之所以约束综合资产公司，是根据买卖不破租赁原则。原来整个物业都是安装集团的，因为国资委的批复，无偿划转给了综合资产公司。安装集团以代理服务的名义收取部分差价是合理的。综合资产公司以其他案件的推理方式阐述本案的法律关系不成立。授权处分与委托代理关系根本不矛盾。一审判决引用的法条都是关于转委托和间接代理、表见代理的规定，这些法条与本案有密切关系。安装集团无须支付惠民路79-3号物业的逾期使用费313420元是正确的。综合资产公司与杭州佳优子健身服务有限公司已经过诉讼，并申请执行，现综合资产公司又重新起诉安装集团，即使法律关系不同，事实是相同的，违反了“一事不再理”原则。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人安装集团在二审中未提交新证据。
被上诉人聚艺堂公司在二审中辩称：一审判决是错误的。一审认定委托代理法律关系是错误的，本案应是三个不同的房屋租赁关系。综合资产公司与安装集团间签订的委托承包经营合同的房屋租赁关系、综合资产公司与安装集团、中山房产签订的房屋租赁关系、中山房产与聚艺堂公司签订的房屋租赁关系，一审法院将三个不同的法律关系都认定为同一个委托合同的法律关系，严重错误。根据各个法律关系相互独立，一审判决聚艺堂公司向与聚艺堂公司没有任何法律关系的综合资产公司支付房屋租金没有法律依据。综合资产公司在2012年12月19日没有向聚艺堂公司发过函告知到期按4.8元每天每平方米的租金收取房租。一审法院对房屋租金采用三段论没有任何依据。一审判决对杭州佳优子健身服务有限公司的租金标准就是按原先合同约定的租金标准计算的。一审法院认定2013年1月1日至2013年6月30日聚艺堂公司与中山房产公司间的房屋租赁合同是有效的，根据合同的相对性原则，聚艺堂公司在2013年1月1日至2013年6月30日的房租没有任何事实和法律依据是支付给的综合资产公司。综上，一审法院判决错误，要求二审法院查明事实，予以改判。
被上诉人聚艺堂公司在二审中未提交新证据。
被上诉人中山房产在二审中未进行答辩，也未提交新证据。
上诉人综合资产公司在二审中提交的证据，经庭审质证，被上诉人安装集团无异议，被上诉人聚艺堂公司有异议，认为其是2014年5月26日开始搬，6月25日全部搬完腾空，7月3日是到物业结算水电费。被上诉人中山房产未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。本院认为，被上诉人聚艺堂公司虽对该证据提出异议，但其就主张的搬离时间未能提供相应的证据予以证实，故对此异议本院不予采纳，对该证据予以确认。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致，予以确认。
另查明，聚艺堂公司在2002年3月起即已租赁涉案79-1号房屋。聚艺堂公司已于2014年7月3日搬离本市惠民路79-1号房屋，综合资产公司已收回房屋。
再查明，浙江省工业设备安装集团有限公司原名浙江省开元安装集团有限公司。
本院认为，综合资产公司是以租赁合同纠纷为由提起本案诉讼，在原审审理中，亦坚持以房屋租赁合同关系主张权利。而经过审理查明的事实，位于本市惠民路79-1号房屋属于综合资产公司所有，聚艺堂公司亦系该房屋的承租人，自2002年3月起租赁使用至2014年7月3日，虽然聚艺堂公司与中山房产签订的《房屋租赁合同》期限至2013年6月30日，超过了中山房产受委托代理出租的期限，但因聚艺堂公司自2002年3月即承租该房，当时中山房产曾持有无固定委托期限的《委托书》，在2012年6月中山房产与聚艺堂公司签订《房屋租赁合同》时，还在委托授权有效期内，现无证据证明聚艺堂公司是在明知中山房产无权代理出租2013年1月1日之后房屋的情况下所签，不存在主观故意，作为聚艺堂公司来说，其完全有理由相信中山房产有代理权，故聚艺堂公司与中山房产之间关于2013年1月1日至2013年6月30日租期的约定有效。综合资产公司相应上诉理由不成立，不予采纳。聚艺堂公司对于原审作出的聚艺堂公司向综合资产公司承担承租人应负有的腾空房屋、支付房租、
逾期占有使用费等法律责任未提出上诉，本院予以确认。综合资产公司上诉认为其与安装公司之间系承包关系，与本案综合资产公司主张的房屋租赁系不同的法律关系，中山房产超出代理期限范围与聚艺堂公司签订租赁合同，若综合资产公司认为安装公司、中山房产的行为给综合资产公司造成损失的，可另行主张。综合资产公司诉请的本市惠民路79-1和79-3号房屋属于不同的承租人，签订了不同的《房屋租赁合同》，本案中综合资产公司将承租79-1号的聚艺堂公司列为被告，则本案审理的应为79-1号房屋的租赁合同，79-3号房屋的租赁合同关系不属于本案审理范围，不作审查认定。综合资产公司的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17487元，由浙江省综合资产经营有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡宇
审判员 陈艳
审判员 王宓
二〇一四年十二月三十日
书记员 王勤