福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民终字第949号
上诉人（原审原告）吴瑞福，男，1968年10月13日出生，汉族，住武夷山市。
委托代理人郭锦和，男，住武夷山市。
上诉人（原审原告）刘素淋，女，1970年10月23日出生，汉族，住武夷山市。
委托代理人郭锦和，男，住武夷山市。
上诉人（原审原告）吴翔，男，1991年11月17日出生，汉族，住武夷山市。
委托代理人郭锦和，男，住武夷山市。
上诉人（原审被告）陈新健，男，1967年4月24日出生，汉族，住武夷山市。
委托代理人阙伯川，福建名仕律师事务所律师。
上诉人（原审被告）何小英，女，1971年6月23日出生，汉族，住武夷山市。
委托代理人阙伯川，福建名仕律师事务所律师。
上诉人吴瑞福、刘素淋、吴翔与上诉人陈新健、何小英因房屋买卖合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2015）武民初字第458号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴瑞福、刘素淋、吴翔的共同委托代理人郭锦和，上诉人陈新健、何小英及陈新健、何小英的共同委托代理人阙伯川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人吴瑞福、刘素淋、吴翔原审诉讼请求：判令陈新健、何小英返还多收的购房款180980元，并从2014年11月3日起按照同期银行贷款利率上浮20%支付利息至款项还清止。
原审查明，坐落于武夷山市彭祖路68-1号1-5层房屋属陈新健、何小英夫妻共有，该房屋一层系店面，2-5层系住宅用房。吴瑞福、刘素淋和吴翔系父母子关系，因吴瑞福、刘素淋、吴翔开办公司需要经营场所，与陈新健、何小英就房屋1-2层的买卖事宜进行协商，2014年8月22日双方签订《协议书》，协议主要约定：乙方（吴瑞福）支付100000元定金给甲方（陈新健）后，甲方同意乙方进行装修和店面开业，甲方负责二楼楼梯改造，楼梯改造后乙方10天内再支付700000元给甲方；房产两证过户给乙方名下，乙方40天内付清余额，若乙方余款未按时付清，逾期按余额月利息按2分计算支付给甲方。当日，双方为了办理产权过户手续，又订立了武夷山市房管处提供的格式《存量房买卖合同》，合同主要内容有：坐落于武夷山市彭祖路68号1-2层（1层店面约43平方米、2层面积约72平方米）建筑面积约115平方米（若上述表述与房屋登记簿不符，则以房屋登记簿记载内容为准）；房产成交价为人民币约1550000元整（￥：1550000元），而对购房款的支付则与协议书约定的一致。协议签订当日吴瑞福支付陈新健100000元购房款，并于2014年9月17日再支付700000元。2014年10月27日，讼争房屋过户登记至吴翔名下，房权证载明：所有权人吴翔，规划用途为住宅、店面，总建筑面积103.37平方米，其中一层38.94平方米，二层64.43平方米。同年10月29日，吴翔与建行武夷山支行签订《个人住房借款合同》，合同载明，借款人将借款用于购置武夷山市彭祖路68-1号1-2层，房屋建筑面积103.37平方米，套内建筑面积103.37平方米，成交价1560000元，评估价1560000元，售房人陈新健、何小英，房屋性质为商业用途，借款本金780000元。同年11月3日，建行武夷山支行依照合同约定，将吴翔所贷的780000元借款发放于陈新健指定的收款人陈美英账户。
本案在审理过程中，因对房权证登记的受让房屋建筑面积有异议，陈新健、何小英提出申请，要求对受让房屋建筑面积进行重新丈测。受法院委托，武夷山市环夷房屋土地测绘有限公司经重新丈测，出具了房屋建筑面积测算报告书，报告书的丈测结果为：1、武夷山市彭祖路68-1号房屋二层住宅总建筑面积66.58平方米，包括二层套内面积61.04平方米、一层层高2.10米的楼梯面积3.51平方米、分摊面积2.03平方米；2、一层店面总建筑面积39.05平方米，包括套内面积37.86平方米、分摊面积1.19平方米，但不包括已计入二层的楼梯面积3.51平方米；3、一、二层间层高2.13米的夹层面积19.89平方米，该部分面积未登记在房权证上。
原审认为，吴瑞福、刘素淋、吴翔与陈新健、何小英就同一房屋买卖交易价格先后签订了数份内容有别的合同，因此当买卖双方就交易价格产生争议时，应当依照合同订立时间的先后次序、交易习惯和诚实信用原则等来确定双方当事人的真实意思。庭审查明，2014年8月22日签订的《协议书》系双方最先订立的，该协议仅原则约定，吴瑞福、刘素淋、吴翔向陈新健、何小英购房及付款的大致时间，未约定出让房屋的面积和购房价款，因此，依据该协议无法确定双方的房屋交易价格。同日签订的《存量房买卖合同》系双方签订的第二份合同，从该合同记载“卖方房产……建筑面积约115平方米，房产成交价约1550000元”的内容来看，仍未确定具体的房屋出让面积及交易价格，因该合同系格式合同，且吴瑞福、刘素淋、吴翔有异议，因此该协议不能作为认定双方房屋交易价格的依据。与讼争房屋买卖交易有关的第三份合同系《个人住房借款合同》，该合同虽有确定“受让房屋建筑面积103.37平方米，成交价1560000元”，但该合同是吴翔为支付购房款而与案外人建行武夷山支行而订立的借款合同。根据合同的相对性原理，受该合同条款拘束的双方系吴翔与建行武夷山支行，在其有异议的情况下，该合同同样不能作为认定本案房屋交易价格的依据。2015年2月16日，何小英将有其签名房屋面积、价款结算单交吴瑞福持有，该结算单上明确标注一层店面、二层住房的转让单价，一、二层房屋的长、宽和面积，并得出1572408元的房屋转让价款。在双方对房屋交易价款发生争议，吴瑞福要求陈新健、何小英返还多付购房款的情况下，何小英仍向吴瑞福出具有其签名确认标注有转让面积和单价的结算单，该结算单依法应视为系被告对双方房屋买卖交易是以转让面积和约定单价结算购房款的一种认可，故吴瑞福、刘素淋、吴翔要求按转让面积及约定单价结算购房款有事实依据，依法予以支持。
武夷山市环夷房屋土地测绘有限公司出具的《房屋建筑面积测算报告书》系由陈新健、何小英申请，经依法委托，由有资质的测绘公司依行业规范而作出的。陈新健、何小英虽有异议，但未能提供反驳证据，该测绘报告依法可作为讼争房屋转让面积的认定依据。陈新健、何小英将一层店面转让给吴瑞福、刘素淋、吴翔时店内未建有楼梯，双方未对楼梯所占面积以何种单价计算作出特别约定，何小英出具给吴瑞福方的结算单表明，一层系以店面价格计价，房权证和测算报告书虽依行业规定将一层3.51平方米的楼梯面积（层高底于2.1米）计入二层住房面积，但该部分仍应按一层店面价格计价。讼争房屋一层与二层之间的插层系吴瑞福、刘素淋、吴翔自行修建，双方对是否计价未作约定，要求吴瑞福、刘素淋、吴翔支付插层房款缺乏事实依据，不予支持。吴瑞福、刘素淋、吴翔要求陈新健、何小英支付利息，因是否多付购房款，双方各持己见，双方间的债权债务关系尚未确定，故该诉请于法无据，不予支持。综上，依据房屋建筑面积测算报告书，陈新健、何小英应支付的购房款为：一层店面（39.05＋3.51）平方米×26000元／平方米=1106560元；二层住房（66.58-3.51）平方米×6000元／平方米=378420元，共计1484980元。吴瑞福、刘素淋、吴翔实际支付1580000元，陈新健、何小英尚应返还吴瑞福、刘素淋、吴翔95020元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈新健、何小英应于本判决生效之日起三十日内返还吴瑞福、刘素淋、吴翔购房款95020元；二、驳回吴瑞福、刘素淋、吴翔的其他诉讼请求。本案受理费3920元，由吴瑞福、刘素淋、吴翔承担1745元，陈新健负担2175元。
宣判后，吴瑞福、刘素淋、吴翔与陈新健、何小英均不服，向本院提起上诉。
上诉人吴瑞福、刘素淋、吴翔上诉称，1.《存量房买卖合同》约定，房屋购买以登记簿记载内容为准，若陈新健、何小英单方认为产权登记面积有误，应提起行政诉讼予以变更。重新丈量的结果虽然面积与房屋登记簿有微差，但结果与行政登记不符，不具有合法性、可信性和准确性，不能作为双方房屋买卖面积的依据。2.吴瑞福、刘素淋、吴翔是购买陈新健、何小英的二楼住宅，因此，陈新健、何小英必须保障至二楼的通行权。由于陈新健、何小英不提供使用总楼梯，根据《协议书》应由陈新健、何小英负责改造，面积即使有误差，也是发生在转移登记前的产权证之内。3.陈新健、何小英自行分割办证所聘请的丈测公司进行测量，并依此办理变更登记，说明其对原丈测结果是认可的。原审法院重新丈测，没有事实与法律依据，且计算时又不按结果计算，原审属自相矛盾的自由裁量。吴瑞福、刘素淋、吴翔购买房屋的面积为115平方米，而陈新健、何小英交付的是103.37平方米，请求二审法院撤销原审判决第二项，支持上诉人吴瑞福、刘素淋、吴翔的诉讼请求。
上诉人陈新健、何小英针对吴瑞福、刘素淋、吴翔的上诉答辩称，本案涉及的房屋，陈新健、何小英是作为一个整体进行交易。双方签订的《存量房买卖合同》与之前签订的《协议书》均未体现，双方的买卖是根据面积计算，因此，吴瑞福、刘素淋、吴翔的上诉理由不能成立。
上诉人陈新健、何小英上诉称，原审以2015年2月16日何小英签名“结算单”作为依据有失偏颇。因双方签订的《协议书》及《存量房买卖合同》对交易价款作了明确约定，应当据此作为结算的依据。关于“结算单”是何小英叔叔草拟，何小英根本不知原由即行签字，且作为交易主体的另一方陈新健未签字确认，并不能代表作为共同所有人陈新健的意思表示。若采信“结算单”，就应包括面积来计算款项。《房屋建筑面积测算报告书》内容严重违反丈测规范，且丈测人员不出庭接受质询，违反法定程序，原审法院采信武夷山市环夷房屋土地测绘有限公司作出的《房屋建筑面积测算报告书》错误。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回吴瑞福、刘素淋、吴翔的诉讼请求。
上诉人吴瑞福、刘素淋、吴翔针对陈新健、何小英的上诉答辩称，何小英对购房单价是认可的，陈新健是否签字不能影响单价的确认。“结算单”丈量的面积是单方行为，应以产权证登记面积为依据，原审法院重新丈量违法。请求二审法院驳回陈新健、何小英的上诉请求。
经审理查明，双方当事人对原审认定的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，陈新健、何小英向本院提交《证明》一份，拟证明何小英系文盲，对其所签的“结算单”无明确辨识能力，其只是对购房款1580000元的认可，并不是对房屋面积及单价的认可。吴瑞福、刘素淋、吴翔对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该《证明》不属新证据，且何小英的居住地在武夷山市，作为异地的周宁县李墩镇李墩村并不能对文化程度进行判断，再者，何小英会自己签名，也说明与文化程度无关联性。本院认为，该《证明》系村委会出具，而村委会并非文化程度的认定机构，不足以证明何小英不识字及相应文化程度的主张，故该《证明》不具有证明力，本院不予采纳。
本院认为，本案争议的是，上诉人陈新健、何小英与上诉人吴瑞福、刘素淋、吴翔双方当事人对涉案房屋买卖的交易款项具体为多少问题。从双方于2014年8月22日签订的《协议书》及《存量房买卖合同》分析，合同未对房屋单价及是否以面积结算购房款进行约定，仅是对购房总价进行估算，约为1550000元。关于合同约定的面积“约115平方米”，与实际面积是否相符，从《存量房买卖合同》内容分析，对购买总款项是多少并无实质的关联性。因此，本案需查明的是，合同签订后，双方对房屋总价款是否另有约定，或可以以其他方式进一步判断购房价款的具体金额。《存量房买卖合同》及《协议书》签订后，双方即进行了办理房屋转移登记事宜。至2014年10月27日，涉案的房屋过户登记至吴翔名下，至此，吴瑞福、刘素淋、吴翔对所购的房屋总建筑面积为103.37平方米是明知的。然而，两日后，吴翔即与建行武夷山支行签订贷款780000元的《个人住房借款合同》，并确认涉案房屋建筑面积103.37平方米，套内建筑面积103.37平方米，成交价1560000元，并约定将所贷款项全部支付给陈新健。2014年11月3日，780000元贷款付至陈新健指定账户，陈新健共计收到了1580000元购房款，而双方对支付的购房款是否足额，或是否应退回部分款项，又未另行作出任何约定。上述事实足以说明，吴瑞福、刘素淋、吴翔仍是在根据《协议书》继续履行约定的付款义务，且对购房款与面积问题并未产生争议。也就是说，至吴瑞福、刘素淋、吴翔支付1580000元购房款时，双方仍未对“约1550000元”进行重新商定。本案中，何小英虽于2015年2月16日出具了一份“结算单”给吴瑞福，但该“结算单”内容仅是列出房屋面积、转让单价、售房总价的计算公式，属结算过程中单方的行为，在意思表示方面完全存在当事人对利益取舍的可能。因此，“结算单”未经双方确定，不能作为面积与单价的依据。若作为结算，应由双方认可，而吴瑞福、刘素淋、吴翔对“结算单”中的总价款1572408元自始是不予认可的。故原审法院将“结算单”体现的单价作为涉案房屋的单价，采信方式不客观，有失妥当，本院予以纠正，即“结算单”不能作为认定房屋单价的依据。房屋登记部门颁发房产证时，对房屋的面积即有作出了确认，属行政确认范畴。产权证未被撤销，其登记的产权面积信息效力显然优于武夷山市环夷房屋土地测绘有限公司作出的《房屋建筑面积测算报告书》所认定的面积，原审法院采纳该证据亦存在不当，本院予以纠正。
综上，本院认为，本案双方在签订《协议书》及《存量房买卖合同》时，对购房款虽约定为“约1550000元”，但在无证据证明之后双方对购房款另有约定，在此前提下，根据生活经验法则及人们对“约”的通常适用，再参照向银行贷款时房屋的评估价，将双方履行的购房价款确定为1550000元更符合常理。因陈新健、何小英共收取购房款1580000元，故多收取30000元应退还给吴瑞福、刘素淋、吴翔。由于双方对购房款是否多付存有争议，多付的款项又系吴瑞福、刘素淋、吴翔自愿支付行为，而陈新健、何小英又不存在违约或侵权的行为，故要求支付利息没有法律依据，本院不予支持。原审判决适用法律错误，处理结果不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销武夷山市人民法院（2015）武民初字第458号民事判决；
二、上诉人陈新健、何小英应于本判决生效之日起十日内返还上诉人吴瑞福、刘素淋、吴翔购房款30000元；
三、驳回上诉人吴瑞福、刘素淋、吴翔的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3920元，由上诉人吴瑞福、刘素淋、吴翔负担3370元，上诉人陈新健、何小英负担550元；二审案件受理费3920元，由上诉人吴瑞福、刘素淋、吴翔负担3370元，上诉人陈新健、何小英负担550元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
代理审判员 余观贵
代理审判员 刘冬龙
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。