北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第05984号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈增辉，男，1967年1月8日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）梁莉莉，女，1983年5月19日出生。
上诉人陈增辉因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第05827号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
梁莉莉在原审法院诉称：2014年11月1日，梁莉莉与陈增辉签订了《租房合同》，合同约定梁莉莉为陈增辉提供教学场地，场地租用费由陈增辉承担，月租金为人民币1.22万元。租赁期限自2014年11月1日至2016年11月1日。合同签订后，梁莉莉依约履行了合同义务，并按照陈增辉的要求对租赁场地进行了装修改造，梁莉莉为此支付费用共计人民币29111元。然而陈增辉却在2015年2月6日向梁莉莉提出提前解除租房合同，并于2015年2月26日在梁莉莉毫不知情的情况下私自搬离租赁场地。梁莉莉认为陈增辉的行为已构成严重违约，给梁莉莉造成了重大经济损失。故梁莉莉诉至法院，请求：1、判令陈增辉赔偿梁莉莉剩余租赁期内装修改造残值费用29111元、拆除隔断间（教室）恢复原样费用21037.55元；2、判令陈增辉因提前解除租赁合同导致梁莉莉租赁房屋闲置期间的租金损失共计人民币256200元；3、判令陈增辉承担本案的诉讼费用。
陈增辉在原审法院辩称：不同意梁莉莉的诉讼请求。1、梁莉莉的装修费用不由我承担，根据合同约定梁莉莉提供场地，我租赁之前所有的房屋都是装修好的，看了装修后交的定金，后来才交的第一次房租。租房之前装修的费用不由我承担。2、梁莉莉说我们是合作关系，我们曾经有口头的沟通，合同是我起草的，后来梁莉莉说不合作办学了，就改成了租赁合同关系。我提前退租有两点原因，最重要的一点就是房屋噪音很大无法上课。第二点，对于噪音我有证据证明，我找了人对房屋的噪音工程进行了改造和维修，给了500元钱，处理完后隔音效果还是不行，又与梁莉莉进行了沟通，当时要求隔音装修费用一人承担一半，梁莉莉不愿意承担，都是我承担的，又进行了二次维修。3、根据合同约定我是有权利退租的，损失由梁莉莉来承担。
陈增辉在原审法院提起反诉称：一、按照合同约定，陈增辉向梁莉莉交纳了第一期房租（2014年11月1日至2015年1月31日）3.66万元，房屋押金1.22万元。在2015年2月1日，梁莉莉便向陈增辉催要第二期房租，并扬言如不缴纳租金就要锁门。陈增辉提出租金交纳的最后期限是2月15日前，梁莉莉表示绝对不行，2月5日之前必须交清，否则就要锁门。2015年2月6日下午，在陈增辉上课中，梁莉莉将租赁房屋的门锁闭，陈增辉和正在上课的学生被迫撤离教室。梁莉莉要求陈增辉在2月10日前必须将教室内的所有物品清理干净，否则视为自愿放弃，并拒绝返还陈增辉交纳的房屋押金。梁莉莉的以上违约行为致使陈增辉正在寒假期间上课的12名学生停课、退费，给梁莉莉造成了直接经济损失2万元，同时给陈增辉在学生家长中间造成了不良的影响。二、按照《房屋租赁合同》的约定，甲方负责舞蹈、跆拳道、音乐等方面的教学与培训，但甲方的音乐声不能影响乙方的文化课教学，否则乙方有权终止合同，造成的损失由甲方承担。而从2014年11月初起，梁莉莉经常将舞蹈跆拳道教学中使用的音乐声开的很大，使陈增辉不能正常进行文化课的教学。陈增辉多次与梁莉莉就音乐声的大小进行交涉。2014年11月，在陈增辉的强烈要求下，梁莉莉派装修工程施工负责人杨忠良对租赁房屋再次做局部隔断墙加塞岩棉并用石膏板封隔，对校区做隔音处理及隔音维修，但隔音处理效果不大。双方经常就音乐声音的大小进行交涉。2015年1月起，由于梁莉莉年底进行汇报演出，不仅更换了调音设备，还将音乐声开的很大，致使陈增辉无法上课。多次交涉无果后，经梁莉莉同意，陈增辉再次对校区进行隔音处理，梁莉莉承担隔音处理工程款1000元。该隔音处理工程仍由杨忠良进行施工，此项工程共花费9600元。工程结束后，隔音效果有所改善，但梁莉莉过大的音乐声仍不能予以消减。直到1月30日，陈增辉还在做局部的隔音处理工程，而梁莉莉过大的音乐噪音，给陈增辉造成极其不良的影响，导致陈增辉的学员相继退费。无奈陈增辉提出解除《房屋租赁合同》，梁莉莉亦同意解除，但要扣除陈增辉缴纳的房屋押金，陈增辉未予同意。故陈增辉依法提起反诉，请求：1、判令梁莉莉返还陈增辉房屋租赁押金12000元；2、判令梁莉莉返还陈增辉房屋隔音装修款8600元；3、判令梁莉莉赔偿陈增辉学费退费及学费损失、财产损失30000元；4、判令梁莉莉承担本案的诉讼费用。
梁莉莉针对陈增辉的反诉辩称：不同意陈增辉的反诉请求。陈增辉不是因为噪音问题解除合同，而是因为没有钱了不做了。陈增辉从未说过不租是因为噪音。装修费用那块陈增辉强烈要求隔出一个房间隔音，当时很不高兴但也就同意了，装修我也出了1000元。装修的票据我问了装修的人，当时陈增辉找装修人对账，陈增辉要求多开的才开的。
原审法院经审理查明：2014年11月1日，梁莉莉（甲方）与陈增辉（乙方）签订一份《租房合同》。协议约定：甲方负责为乙方提供教学场地，场地租用费由乙方承担。月租金为1.22万元，乙方按照押一付三的方式缴纳租金，即在每期第一个月的15日前缴纳该期的租金3.66万元。合同签订第一个月缴纳房屋押金1.22万元。经甲乙双方协商，第二年每月租金为1.3万元。租期为二年。自2014年11月1日起至2016年11月1日止。期满后双方满意可续约，同等条件下，乙方具有优先权。三、甲方的权利和义务。甲方负责舞蹈、跆拳道、音乐等方面的教育培训及教学工作，教师自聘，所招聘教师工资由甲方承担，但甲方的音乐不能影响乙方的文化课教学，否则乙方有权终止合同，造成的损失由甲方承担。
签订《租房合同》后，梁莉莉将教学场地进行了装修改造花费24000元，陈增辉向梁莉莉交纳了租房押金及租金36600元。在合同履行过程中，因音乐声音问题，陈增辉与梁莉莉协商进行了消噪音装修。
2015年2月6日，陈增辉向梁莉莉提出解除租房合同，梁莉莉同意，并将租赁场地收回。
上述事实，有《租房合同》、短信、收据及双方当事人的当庭陈述等相关证据在案予以佐证。
原审法院经审理认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。梁莉莉与陈增辉签订的《租房合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，属合法有效。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据双方的当庭陈述及短信沟通过程，陈增辉向梁莉莉提出解除合同，梁莉莉表示同意，对此法院不持异议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现陈增辉在合同期内单方提出解除合同，应属违约。陈增辉辩称其因音乐噪音问题解除合同，依据不足，法院不予采信。首先，关于音乐噪音，双方协商一致已经进行过消噪音装修改造，且双方均认可改造有效果；其次，陈增辉提供的证据不足以证明其与梁莉莉在解除合同过程中提到过音乐噪音问题。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。梁莉莉要求陈增辉赔偿装修改造费用及恢复原样费用，依据不足，法院不予支持。关于租金损失一节，因梁莉莉也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、承租人的过错程度、场地是否易于出租等因素酌情确定为五个月。陈增辉要求梁莉莉返还押金一节，于法有据，法院予以支持。关于陈增辉要求梁莉莉返还房屋隔音装修款及赔偿损失3万元一节，依据不足，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、一百零七条、一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条之规定，判决：一、陈增辉于本判决生效后七日内赔偿梁莉莉租金损失六万一千元；二、梁莉莉于本判决生效后七日内退还陈增辉押金一万二千元；三、驳回梁莉莉的其他诉讼请求；四、驳回陈增辉的其他反诉请求。
陈增辉不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原审判决，依法改判降低租金损失，赔偿我方学费及相关财产损失3万元2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：１、原审法院认定上诉人与被上诉人签订的《租房合同》在履行过程中，是上诉人在合同期内单方提出解除合同应属违约，属于事实认定错误。由于被上诉人过大的音乐噪音，给上诉人的招生和教学工作造成极大影响，致使生源极不理想。虽然做了隔音处理，但效果仍不理想。此外，被上诉人在租金交付期前就催要房租，并擅自锁门，导致上诉人无法上课。上诉人只能提出终止合同的履行，被上诉人立即表示同意。因此，解除合同是双方达成一致而解除，而非是上诉人单方解除，即使是违约解除，也是被上诉人违约在先才造成上诉人提出解除合同。2、原审法院认定由上诉人承担被上诉人的租金损失，以及酌情确定五个月的租金损失，缺乏事实和法律依据。
梁莉莉服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陈增辉主张梁莉莉音乐课的噪音严重影响其上文化课以及梁莉莉要求提前支付租金并锁门，对此应当提供充分证据予以证明，否则应承担不利后果。结合本案查明的事实，双方对于房屋隔音进行了多次处理，且已经取得了一定效果，陈增辉未提供充分证据证明音乐噪音严重影响到其上课，故陈增辉的该项主张本院不予支持。陈增辉主张梁莉莉要求提前支付租金并锁门，并未提供任何证据予以证明，对此本院亦不予认可。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈增辉提出解除合同，梁莉莉予以认可，双方合同已经解除。合同解除后，梁莉莉可以依据法律规定向陈增辉主张损失赔偿。因陈增辉解除合同后，较长一段时间梁莉莉未能再行转租，故一审法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定损失为五个月的房租，并无不妥，本院予以确认。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费二千九百四十八元，由梁莉莉负担二千二百八十五元（已交纳）；由陈增辉负担六百六十三元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费五百三十三元，由陈增辉负担四百八十三元（已交纳），由梁莉莉负担五十元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一千六百二十五元，由陈增辉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 朱文君
代理审判员 夏根辉
二〇一五年八月五日
书 记 员 舒 妍