重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终8237号
上诉人（本诉被告、反诉原告）:王正巍，男，汉族。
委托诉讼代理人：林鹏，重庆格林威律师事务所律师。
上诉人（本诉被告、反诉原告）:曹庆平，男，汉族。
委托诉讼代理人：林鹏，重庆格林威律师事务所律师。
上诉人（本诉被告、反诉原告）:吴国梅，女，汉族。
委托诉讼代理人：林鹏，重庆格林威律师事务所律师。
上诉人（本诉被告、反诉原告）:周生华，男，汉族。
委托诉讼代理人：林鹏，重庆格林威律师事务所律师。
上诉人（本诉被告、反诉原告）:李云平，男，汉族。
委托诉讼代理人：林鹏，重庆格林威律师事务所律师。
被上诉人（本诉原告、反诉被告）:重庆市渝兴建设投资有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道200号14-1、15-1号，统一社会信用代码91500113750089681B。
法定代表人：刘智，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘星，重庆海力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何伦，重庆海力律师事务所律师。
上诉人王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平因与被上诉人重庆市渝兴建设投资有限公司（以下简称渝兴公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2015）巴法民初字第05464民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平的委托诉讼代理人林鹏,被上诉人渝兴公司的委托诉讼代理人何伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平上诉请求请求撤销原判并依法改判。主要理由：上诉人与被上诉人之间的房屋租赁不是不定期租赁，根据巴南区体育中心的承诺，上诉人至少享有10年的租期，否则不会投入大量资金进行整修、装修并购置设施设备；现被上诉人不愿继续履行合同，则应赔偿上诉人的各项损失共计195万元。
渝兴公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
渝兴公司向一审法院起诉请求：“要求被告连带支付原告2013年7月1日至2015年4月21日的房屋租金52000元；判令被告立即交还房屋，并按每月2400元的标准，支付原告自2015年4月22日起至实际交还房屋时止的房屋占有使用费。”
同时，王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平在一审中提出反诉请求：“反诉被告继续履行租赁合同，如不能继续履行，则要求反诉被告赔偿前期投入费用、装饰装修费用、设施设备费用、人员工资费用的损失105万元。”
一审法院认定事实：王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平系合伙关系。2008年初，重庆市巴南区体育中心（以下简称体育中心）将其管理的巴南体育中心房屋对外招租，王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平拟承租体育中心三区2、3层房屋从事洗浴保健经营。但因房屋周边道路、堡坎及排水沟破损，体育中心无力维修，遂与王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平协商，要求其将道路、堡坎及排水沟修缮后，将房屋租赁予王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平。王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平遂自行出资对房屋周边的道路、堡坎及排水沟进行了修缮。2008年4月16日，体育中心向王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平出具承诺书，承诺给予王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平房屋租金优惠，在10年内不得大幅提高。王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平于2008年8月开始使用租赁房屋，以“足贝贝保健坊”招牌对外经营，使用面积740余平方米。2012年，依据重庆市巴南区人民政府“巴南府函【2004】13号”《关于划拨国有资产的通知》及巴南区财政局“巴财局发【2004】32号”《关于划拨国有资产的通知》两份文件的内容，将巴南区体育中心房屋划拨给渝兴公司，并办理了过户登记手续。渝兴公司遂实际经营管理王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平承租房屋。但未与王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平重新签订书面租赁合同。王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平使用房屋期间，向体育中心及渝兴公司按每月2400元的标准支付租金至2014年6月。2014年6月27日，王正巍注册成立了名为“重庆市巴南区足贝贝保健中心”的个人独资企业，经营地为重庆市巴南区体育场3区二楼、三楼。2015年5月25日个人独资企业“重庆市巴南区足贝贝保健中心”经决议解散被依法注销。2015年7月8日，王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平补充签订书面《合伙投资协议》，约定王正巍、曹庆平、吴国梅各出资45万元，周生华及李云平各出资22.5万元，由王正巍、曹庆平负责经营管理，并以王正巍名义注册成立企业，并任法定代表人。另载明该协议内容系按王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平2008年达成的口头协议内容签订的书面协议。2015年4月17日，渝兴公司向曹庆平发出书面《解除租赁合同通知书》，要求解除与王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平的不定期租赁关系，王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平于当月20日书面回复不同意解除合同。2015年7月18日，王正巍等致函渝兴公司，要求渝兴公司赔偿提前解除合同的损失，渝兴公司于当月21日回函不同意赔偿。现渝兴公司起诉要求王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平支付2013年7月1日至2015年4月21日的房屋租金52000元并立即交还房屋，并按每月2400元的标准，支付渝兴公司自2015年4月22日起至实际交还房屋时止的房屋占有使用费。王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平不同意渝兴公司的请求，并提出反诉要求渝兴公司赔偿前期投入费用、装饰装修费用、设施设备费用、人员工资费用的损失105万元，渝兴公司不同意赔偿。一审审理中，经一审调解王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平于2012年12月10将租赁房屋返还渝兴公司，但坚持要求渝兴公司赔偿损失，并提出对修缮道路、堡坎及排水沟及添附的固定资产价值进行评估。双方均认可房屋月租金为2400元。但因双方分歧过大，故调解未果。
一审法院认为，本案中，双方均未举示书面租赁合同，又未举示相应证据证明双方对租赁期限的约定。双方之间租期约定不明，双方形成不定期租赁关系。王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平虽举示了体育中心出具的《承诺书》及《说明》，拟证明房屋租期为10年，即2008年至2018年，但《承诺书》及《说明》中载明的内容均为“10年内不得大幅提升租金”，该内容为对租金涨幅的约定，而并非对租期的约定，不能据此认定双方租期为10年。故在不定期租赁关系中，渝兴公司作为出租人有权解除合同，其解除合同的行为符合法律规定，亦未违反双方约定。经一审调解，王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平交还了承租房屋，双方租赁关系已经终止。但在王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平使用租赁房屋期间，未支付2013年7月1日至2015年12月9日共29个月零9天的租金，按每月2400元即每日80元的标准计算，应向渝兴公司支付租金70320元。故对渝兴公司要求王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平支付租金的请求予以支持。王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平反诉要求渝兴公司赔偿前期投入费用、装饰装修费用、设施设备费用、人员工资费用的损失105万元的请求，但其举示的预算表及说明均系单方制作或出具，出庭作证的证人证言存疑，并不足以证明其损失，渝兴公司均不予认可。虽王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平申请鉴定，但因作为鉴定依据的证据存疑，鉴定结论亦不能真实反映客观事实，故不准予鉴定。针对王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平主张的修缮租赁房屋周边道路、堡坎及排水沟的前期投入费用，该费用系王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平自愿投入产生，系王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平承租房屋所附条件，如未投入该笔费用，王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平即不能取得房屋租赁权。王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平租赁房屋后，按出租人的租金优惠的承诺，房屋租金仅为每月2400元，对于租赁的700余平方米房屋，该租金标准明显低于市场价格，王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平享受了约8年的优惠租金且未作上浮，其前期投入费用已经从享受的优惠租金中获得相应的补偿。故对王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平要求赔偿前期投入损失不予主张。对装饰装修及设施设备损失，一审认为对未形成附合的装饰装修及设施设备，王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平可自行拆除搬离。本案中，渝兴公司作为出租人并无违约行为，双方租赁关系终止后，渝兴公司对装饰装修或设施设备的损失并不负赔偿责任，故对王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平主张装饰装修费用、设施设备费用损失不予支持。对王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平主张人员工资损失，虽举示了民事诉状及调解书，拟证明其支付了人员工资赔偿费用46万余元，但该证据并不足以证明该损失已经实际发生，且该损失的产生与双方间的租赁关系并无直接因果关系。该笔费用属在经营过程中发生的经营风险，应由其自行承担，故对该项反诉请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，判决如下：“一、被告王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市渝兴建设投资有限公司位于重庆市巴南区体育场三区2、3楼房屋2013年7月1日至2015年12月9日的租金70320元；二、驳回原告重庆市渝兴建设投资有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1430元，本院减半收取715元，由被告王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平承担。（此款已由原告重庆市渝兴建设投资有限公司自愿垫付，被告王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平在履行判决义务时一并给付原告重庆市渝兴建设投资有限公司，本院预收的受理费不作清退）。本案反诉案件受理费14250元，本院减半收取7125元，由反诉原告王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平自行承担（已缴纳）。”
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平于2008年即与体育中心建立了房屋租赁关系，由于双方并未签订书面租赁合同，体育中心向上诉方出具的承诺书中也并未明确说明双方的租赁期限，而仅承诺10年内不大幅提高租金，后被上诉人渝兴公司根据买卖不破租赁原则依法取代体育中心而成为涉案房屋的出租方，但渝兴公司仍未与王正巍等5人通过签订书面租赁协议的方式固定租期，故一审认定上诉人与被上诉人之间属不定期的租赁关系、渝兴公司有权随时解除合同，并无不当。至于王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平所称的各种损失，由于缺乏事实和法律依据，一审对此未予支持，也无不当。因此，王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14250元，由上诉人王正巍、曹庆平、吴国梅、周生华、李云平负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
审 判 员 夏兴芸
代理审判员 芦明玉
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 黄献丽