广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江开法审监民再字第11号
抗诉机关：广东省江门市人民检察院
申诉人开平金平房地产有限公司清算委员会（原审第三人，以下简称“金平公司”）。
法定代表人林容茂，该委员会组长。
被申诉人李永强（原审原告），男，1966年3月26日出生。
委托代理人周渊，广东良匠律师事务所律师。
委托代理人李仙艳，广东良匠律师事务所实习律师。
被申诉人张玉文（原审被告），女，1967年12月20日出生。
开平金平房地产有限公司清算委员会因与李永强、张玉文返还购房合同款纠纷一案，不服本院作出的（1999）开法经初字第179号民事判决，向广东省江门市人民检察院申诉，广东省江门市人民检察院作出江检民抗字（2013）2号民事抗诉书，向广东省江门市中级人民法院提出抗诉。广东省江门市中级人民法院于2013年5月8日作出（2013）江中法民抗字第13号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2013年12月26日公开开庭审理了本案。广东省江门市人民检察院指派开平市人民检察院检察员柳醒出庭。申诉人开平金平房地产有限公司清算委员会的法定代表人林容茂、被申诉人李永强及其委托代理人周渊到庭参加诉讼。被申诉人张玉文经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
1999年5月21日，原审原告李永强起诉至广东省开平市人民法院称：1998年5月，张玉文向李永强借款247200元，因无法偿还就用张玉文自购的两卡铺位转让给他，双方签订了买卖合同。张玉文还将购买铺位的发票、购房合同等手续交给李永强。但一直未协助办理过户手续。故请求：判令张玉文返还借款247200元或变卖转让给他的两卡铺位用以清偿借款，诉讼费由张玉文承担。张玉文经合法传唤无正当理由拒不到庭。案件在审理过程中金平公司被追加为第三人。金平公司在庭审中辨称：因为与张玉文相识，她向我们购买两铺位，要求我们先开票，后交款。结果我们开具发票给她后，她却没有交款给我公司，并认为李永强与张玉文之间的购房合同是无效的。
原审查明，1997年12月15日，张玉文与金平公司签订《商品房购销合同》，由张玉文向金平公司购买座落于开平长沙东兴中路23号首层146、147号铺位两间，面积共92平方米，总价款420000元。张玉文交款后，金平公司开具了购房发票，并将铺位图纸交给张玉文，购房手续齐全。1998年5月，张玉文因做生意急需资金，向李永强借款250000元，口头约定一个月偿还。期满张玉文未偿还。1998年7月14日，经协商，张玉文同意将其向金平公司购买的两间铺位转让给李永强，价款247200元。双方签订了《房屋转让协议》，并将《商品房购销合同》、购房发票、座向图纸、转让铺位收款条及张玉文身份证影印件交给李永强，并口头约定一星期内协助办理过户手续。但张玉文已下落不明，遂引起诉讼。原审查明金平公司是具有房地产开发经营资质的法人单位。
原审认为，张玉文向金平公司购买146、147号铺位并无违反商品房有关法律规定，购房发票、合同齐全，应受法律保护。张玉文购买该两间铺位在未取得该房屋所有权证的情况下，于1998年7月又转让给李永强，违反了《中华人民共和城市房地产管理法》有关规定，其《房屋转让协议》无效，造成转让协议无效，李永强与张玉文均有过错，应分别承担相应民事责任，被告收取原告的购房款应当返还。无法还清则应拍卖或变卖张玉文的两间铺位所得价款用以清偿给李永强。原告请求被告返还购房款或变卖该两间铺位用以清偿债务，理据充分，应予支持。第三人提出张玉文购买该两间铺位没有交款，买卖关系不成立的主张，理据不足，不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款，《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款、第九条，《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款、第一百三十四条第一款第（四）项的规定，判决如下：一、张玉文与开平金平房地产有限公司签订的《商品房购销合同》合法有效，张玉文购买开平金平房地产有限公司座落三埠长沙东兴中路23号首层146、147号房屋关系成立。二、李永强与张玉文签订的《房屋转让协议》无效。被告张玉文应在本判决生效之日起七日内返还购房款247200元及银行利息（从1998年7月15日起至还清款日止，按欠款额以银行同期贷款利率计付）给原告李永强。如逾期不履行，则变卖张玉文购买的长沙东兴中路23号首层146、147号铺位所得价款用以清偿给原告李永强，不足清偿的继续向被告张玉文追偿。本案受理费、财产保全费6800元由李永强、张玉文各承担一半。
江门市人民检察院抗诉认为：一、原审判决超出诉讼请求。原审李永强的诉讼请求并未提出确认合同的效力，但原审判决确认张玉文与金平公司签订的《商品房购销合同》合法有效，确认李永强与张玉文签订的《房屋转让协议》无效。二、原审判决第二项“如逾期不履行，则变卖张玉文购买的长沙东兴中路23号首层146、147号铺位所得价款用以清偿给原告李永强，不足清偿的继续向被告张玉文追偿。”没有法律依据。张玉文与李永强是借款关系，双方并未在两铺位设定权利义务，张玉文也未取得两铺位的所有权。原审在借款纠纷中直接判决变卖两铺位用以清偿债务不当。张玉文逾期不能履行债务时，李永强可以申请法院强制执行，但不仅限于变卖上述铺位。
本院再审过程中申诉人金平公司称：对本案的意见与江门市人民检察院的抗诉意见一致。并认为张玉文购买的两铺位时要求金平公司先开发票，后交款；待金平公司开具发票后张玉文又拒绝交款，根据一般生活常理，应提供银行付款凭证或出卖人出具的收款收据，才能证实付款。因此原审法院认定张玉文付清款项没有事实依据。
被申诉人李永强称：一、根据《民诉法》209条规定，当事人应先向人民法院申请再审，不应直接向检察院申请抗诉。又根据《检察机关执法工作基本规范》第95条规定，当事人对可以上诉的一审裁判未能说明不上诉的正当理由，人民检察院不予受理。因此，检察院提起抗诉没有法律依据，依法应予驳回。二、金平公司向法院申请再审、向检察院提出申诉，已超过法律规定的期间，人民法院及检察院应不予受理。三、本案的处理结果符合公平公正原则，没有损害国家、集体或他人的合法权益，应予维持。
针对李永强的再审庭审意见，金平公司称：李永强向开平法院提起民事侵权诉讼后，清算委员会审查相关证据认为原审判决损害公司合法权益，于2012年6月12日向江门市人民检察院提起抗诉申请。1、李永强认为检察院的抗诉不符合《民诉法》209条及《检察机关执法工作基本规范》第95条的规定，而该两条规定分别是2013年1月1日及2013年9月23日才开始施行，因此该两条规定均不适用本案。2、（1999）开法经初字第179号民事判决书存在错误，依法应纠正。3、争讼房屋产权属于金平公司，法院无权处置属于金平公司的财产。
再审庭审中，金平公司没有证据提供。李永强提供了以下证据：（2000）开法经初字179—1号民事裁定书复印件一份、（2002）开法执初字第28号民事裁定书复印件一份、价格评估鉴定结论书复印件两份，以证明（1999）开法经初字第179号民事判决生效后的执行情况。
本院再审查明：1997年12月15日，张玉文与金平公司签订了《商品房购销合同》，张玉文向金平公司购买坐落于开平市长沙东兴中路23号首层146、147号铺位两间，总价款420000元。金平公司开具了购房发票，并将两铺位图纸同时交给张玉文，但一直未办理房屋过户手续。1998年7月14日，张玉文因无法偿还之前其向李永强所借的款项，遂将其向金平公司购买的两个铺位转让给李永强，总价款247200元，并将借款低作购房款。双方签订了《房屋转让协议》。张玉文将《商品房购销合同》、购房发票、铺位图纸及身份证复印件交给李永强，并于同日写下收据，内容为：“现收到承让人李永强交来承让长沙东兴中路23号首层146、147号铺位现金人民币贰拾肆万柒仟贰佰元正。以‘始’为据。收款人：张玉文。1998年7月14日”。但过后，张玉文一直也未协助李永强办理相关过户手续。遂引起诉讼。
另查明：该案判决后，各方均未提出上诉。该案发生法律效力后，李永强申请执行。经评估拍卖无人竞买，我院作出（2002）开法执初字第28号民事裁定：将张玉文购买的长沙东兴中路23号首层146、147号铺位抵偿给申请人李永强所有，以抵偿张玉文欠李永强的购房款本金、利息以及代垫的费用。
本院再审认为，李永强在原审起诉时案由为借款纠纷，但从其起诉状、原审庭审及再审庭审中对事实的陈述，可以确认李永强及张玉文之间的247200元最初为借款，但因为张玉文无法偿还，就将该借款作为购买开平市长沙东兴中路23号首层第146、147号铺位的购房款，以上事实有李永强提交的收据（承让铺位的款项247200元）、金平公司出具的商品房专用发票、金平公司与张玉文签订的《商品房购销合同》及李永强与张玉文签订的《房屋转让协议书》证实。但由于后来张玉文未为李永强办理过户手续，才导致李永强要求返还247200元。因此，原审根据庭审查明当事人之间实际存在的法律关系的性质，将本案案由变更为返还购房款纠纷符合本案的实际案情。
本案争议的焦点是：一、检察院的抗诉是否符合法律规定；二、原审判决是否超出诉讼请求；三、原审判决返还247200元及变卖两铺位用以清偿借款是否符合法律规定。
首先开平市检察院对金平公司的抗诉申请是2012年11月26日正式立案受理的。开平市检察院根据当时仍有效的《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年修正）第一百七十九条：“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（十二）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；”及第一百八十七条第二款：“地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第一百七十九条规定情形之一的，应当提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。”的规定，提请江门市人民检察院向江门市中级人民法院提出抗诉，本院认为根据法律不溯及既往的原则，该抗诉符合当时的法律规定。
其次原审判决是否超出诉讼请求。李永强在原审起诉状中的诉讼请求：（1）请求判令张玉文返还借款人民币247200元给原告，或变卖转让给原告的两卡铺位用以清偿借款。（2）诉讼费由被告承担。在原庭审笔录中没有反映原告变更或增加诉讼请求，而原审却判决：“一、张玉文与开平金平房地产有限公司签订的《商品房购销合同》合法有效，张玉文购买开平金平房地产有限公司座落三埠长沙东兴中路23号首层146、147号房屋关系成立。二、原告李永强与被告张玉文签订的《房屋转让协议》无效。”以上判项明显超出了原告的诉讼请求，本院对以上判项依法应予以撤销。
最后原审判决张玉文返还247200元及变卖两铺位用以清偿借款给李永强是否符合法律规定。张玉文未到房产登记部门确权和领取权属证书，该房产所有权尚登记在金平公司名下。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年-2007年有效（下同））］第三十七条：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书。”的规定和《中华人民共和国经济合同法》（1993年-1999年10月有效）第七条：“下列经济合同为无效：（一）违反法律、行政法规的合同。……”的规定，李永强与张玉文双方于1998年7月14日共同签订的《房屋转让协议书》是无效的。根据《中华人民共和国经济合同法》第十六条：“经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方。有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。”的规定，李永强诉请张玉文返还购房款247200元合理合法，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”的规定，本院认为李永强与张玉文签订《房屋转让协议书》时并未在两铺位上设定权利义务而且张玉文也未取得两铺位的所有权，原审直接判决变卖两铺位用以清偿债务没有法律依据，依法应予以撤销。
综上所述，本案原审判决欠妥，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国经济合同法》第七条、第十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，判决如下：
一、维持开平市人民法院（1999）开法经初字第179号民事判决第二项“被告张玉文应在本判决生效之日起七日内返还购房款二十四万七千二百元及银行利息（从一九九八年七月十五日起至还清款日止，按欠款额以银行同期贷款利率计付）给原告李永强。”的部分。
二、撤销开平市人民法院（1999）开法经初字第179号民事判决第一项“张玉文与开平金平房地产有限公司签订的《商品房购销合同》合法有效，张玉文购买开平金平房地产有限公司座落三埠长沙东兴中路23号首层146、147号房屋关系成立。”、第二项“原告李永强与被告张玉文签订的《房屋转让协议》无效。”及“如逾期不履行，则变卖被告张玉文购买的长沙东兴中路23号首层146、147号铺位所得价款用以清偿给原告李永强，不足清偿的继续向被告张玉文追偿”的部分。
三、驳回李永强的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费、财产保全费6800元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判长 吴 飞 燕
审判员 朱 绍 深
审判员 司徒艺贞
二〇一四年二月十一日
书记员 黄 安 民
书记员 余 惠 玲