安徽省芜湖市弋江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）弋民二初字第00538号
原告：芜湖新马投资有限公司，住所地芜湖市弋江区。
法定代表人：胡艳，职务总经理。
委托代理人：卢海霞，安徽纬纶律师事务所律师。
被告：芜湖永捷房地产开发有限公司，住所地芜湖市弋江区。
法定代表人：任金荣，职务董事长。
委托代理人：黄珍，安徽兄弟律师事务所律师。
委托代理人：洪绍泉，安徽兄弟律师事务所律师。
原告芜湖新马投资有限公司诉被告芜湖永捷房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理后依法组成合议庭于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人卢海霞、被告委托代理人黄珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：因需要安置弋江区境内的拆迁户，原、被告于2007年12月27日、2009年10月24日签订《定建收购合同》、《定建收购合同补充协议》及《江城国际定建房屋购房款结算及房地产权证办理协议》，约定由原告收购被告开发建设的江城国际·瑞华苑A区18幢，共计878套房屋，总面积为69508.5平方米的商品房，单价为3777.05元／平方米，总价款为262537357.96元。截至2013年2月4日，原告向被告支付购房款262489883元。被告实际向原告交付的安置房面积为68217.9平方米，总价款为257662419.19元，原告多支付购房款4827463.81元。原告多次要求被告返还多支付的购房款均无果，故请求判令：被告返还原告多支付的购房款4827463.81元及逾期利息损失（自2013年2月4日起按银行同期货款利率计算至全部款项返还之日止，暂计算至2015年8月4日，损失为724119.57元）。
被告方辩称：对被告实际向原告交付的安置房面积为68217.9平方米及原告向被告多支付了4827463.81元购房款的事实均不持异议，但原告诉求已过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。被告公司于2009年9月28日接受原告委托代其支付了174083.2元。
经审理查明：2007年12月27日，原告（甲方）、芜湖市弋江区人民政府（丙方）与被告（乙方）签订《定建收购合同》一份。合同约定：“甲方、丙方向乙方购买建设的江城国际瑞华苑项目A区多层房屋，建筑面积约7.2万平方米（暂估，最终以房管局实测面积结算）。”双方还就房款支付、违约责任等作了明确约定。2009年10月24日，原告（甲方）、芜湖市弋江区人民政府（丙方）与被告（乙方）签订《定建收购合同补充协议》一份。协议约定：“三方重新协商，同意按2007年12月27日的合同第三条房款支付约定之规定履行；其中物业之多层房屋二层至五层房屋结算价，三方同意按2008年12月31日江城国际二期瑞景苑、三期瑞华苑网上成交平均价计算，暂按4000元／平方米计算；2008年12月31日网上没有成交记录的多层房一层和六层的房屋售价以甲、乙双方共同指定两家专业房屋评估公司的评估为准，评估价格的时间为2008年12月31日；经甲、乙双方共同认可后，按一至六层计算平均价，该均价即为最终确定认价；具体房款以最终确认价计算，多退少补，所有房款及5%购房尾款（即全额购房款），在2010年1月30日前全部付清。本补充协议签署前已有的书面协议，凡与本补充协议相抵触的任何约定，概以本补充协议为准。”后原告（甲方）与被告（乙方）签订《江城国际定建房购房款结算及房地产权证办理协议》一份。协议约定：“因安置弋江区境内拆迁户所需，甲、乙方及弋江区人民政府分别于2007年12月27日、2008年10月24日签订《定建收购合同》及《定建收购合同补充协议》，由甲方定向收购乙方开发建设的江城国际·瑞华苑A区共18幢，878套，总面积为69508.5平方米的商品房，双方约定购房单价每平方米3777.05元，总价款262537357.96元，截至本协议签订之日，甲方欠乙方定建房购房款16347400元，乙方已将全部定建房交付甲方。其他相关事宜，甲、乙双方仍按双方签订的《定建收购合同》及《定建收购合同补充协议》执行。”2009年7月，经芜湖房地产登记管理处测绘，被告交付给原告的江城国际瑞华苑A区18幢共计878套房屋实际总面积为68217.9平方米。原告自2007年12月29日至2013年2月4日向被告支付购房款共计262489883元。
以上事实有经庭审质证下列证据：《定建收购合同》，《定建收购合同补充协议》，《江城国际定建房购房款结算及房地产权证办理协议》，《江城国际瑞华苑A区18幢安置房结算方案表》、《关于退还超付江城国际瑞华苑购房款的函》、芜湖市拆迁安置房项目情况表，付款票据一组；进账单、安徽省行政事业单位收款收据，原、被告于2009年9月28日签订的《协议》一份，《关于完成江城国际地块内铁路10KV高压杆线迁移工作的函》，《关于江城国际地块的说明》及原、被告陈述在卷证实。
本院认为：本案案由应为商品房买卖合同纠纷。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院保护其民事权利的制度。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。被告对交付给原告的江城际瑞华苑A区18幢共计878套房屋实际总面积为68217.9平方米及原告已向其支付购房款262489883元的事实不持异议，但认为原告主张已超过诉讼时效期间。双方在《定建收购合同补充协议》中约定“具体房款以最终确认价计算，多退少补”，双方至今未办理终结手续，且被告未提供证据证明原告知道或应当知道权利被侵害时间，故对其相关辩解意见不予采信。原、被告在《江城国际定建房购房款结算及房地产权证办理协议》约定原告定向收购被告开发建设的江城国际·瑞华苑A区总面积为69508.5平方米的878套商品房，单价为3777.05元／平方米，总价款262537357.96元。后经实际测量，总面积为68217.9平方米，按约涉讼房产总价款应为257662419.19元（68217.9平方米×3777.05元／平方米）。原告实际向原告支付购房款262489883元，双方约定购房款多退少补，被告应返还原告购房款4827463.81元。双方虽未约定结算时间，但被告在原告催告后仍未履行还未义务，故被告应自起诉之日起即2015年9月10日按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付原告利息至本判决确定的给付之日止。被告辩称其于2009年9月28日接受原告委托代其支付174083.2元，因被告未提起反诉，如双方存在其他债权债务关系，被告可另案主张。
综上，案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告芜湖永捷房地产开发有限公司于本判决生效后十日内归还原告芜湖新马投资有限公司多支付的购房款4827463.81元及利息（自2015年9月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定的给付之日止）；
二、驳回原告芜湖新马投资有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50661元，保全费5000元，合计55661元，由被告芜湖永捷房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 张 瑜
人民陪审员 汪丽莎
人民陪审员 陶 全
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 张 晋
附适用的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。