河北省霸州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）霸民初字第4859号
原告俞士合，农民，住河北省霸州市，联系方式。
委托代理人关欣荣，北京市金朔律师事务所律师。
被告杨建新，农民，住河北省霸州市，联系方式。
原告俞士合诉被告杨建新房屋买卖合同纠纷一案本院于2014年7月8日作出（2014）霸民初字第2802号民事判决。原告俞士合不服，向廊坊市中级人民法院提出上诉。廊坊市中级人民法院于2014年11月15日作出（2014）廊民一终字第1418号民事裁定，本案发回霸州市人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告俞士合及其委托代理人关欣荣、被告杨建新均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告俞士合诉称，被告于2012年向原告借款1300000元，约定6个月还清，但被告一直未还款。截至2013年4月9日，因被告无力还款，被告遂书面将其所有的位于霸州市胜芳镇香槟花园小区C7-06号，面积246平米房屋一栋抵押给原告。至2014年4月9日，被告仍无力偿还，经双方协商，被告将其房屋（位于霸州市胜芳镇香槟花园小区C7-06号，面积246.78平米）折抵欠款转让给原告，并于当日签订房屋买卖协议。协议约定，房屋价款除1300000元外，还由原告替被告偿还银行贷款（计167433.72元），贷款还清后，被告协助原告过户。现原告已还清银行贷款，但被告却避而不见，致使原告无法过户。被告从2012年7月份借款50万元，2013年4月9日被告借款80万元，共计130万元。房屋于买卖合同签订当日已经交付使用。请求法院确认原、被告房屋买卖协议生效；判令被告名下位于霸州市胜芳镇香槟花园小区C7-06号房屋归原告所有；诉讼费用由被告承担。
被告辩称，对原告的起诉内容没有意见。
原告为支持其诉讼主张向本院提供以下证据：
1、2014年4月9日原告俞士合与被告杨建新及其家庭成员（被告之子杨晨飞、配偶王金花）签订房屋买卖协议两份。证明原被告房屋买卖系双方自愿并真实的意思表示。
2、2014年7月份中国工商银行的还款单据，证明原告按合同约定将涉案房屋剩余全部银行购房贷款167896.98元还清。
3、涉案房屋他项权证，证明原告结清涉案房屋贷款，并证明被告按合同约定将房屋权证交予原告。
4、2013年4月9日被告向原告出具的欠款证明一份，证明房屋交易事实及欠款时间。
5、2004年8月31日涉案房屋契证一份，证明被告在2013年4月9日打欠条的同时将房屋抵押给原告。
6、2012年7月14日转账人为原告转给被告公司的银行转账小票，证明被告2012年7月14日借原告50万元的事实。
7、2013年4月9日中国银行、2015年1月13日中国农业银行出具的银行转账明细共三张，证明原告替被告还邢某80万元，该80万是原告转给被告45万后，原告又用原告兄弟俞士彪的账户分两次转给邢某15万、20万，共计80万。同时说明被告共欠原告130万元的事实。
8、2014年12月25日廊坊市幸福基业物业服务有限公司胜芳分公司香槟花园服务中心证明一份，证明被告房屋在买卖合同签订后交付原告。
9、证人邢某出庭作证证言一份，证实2012年以前，被告杨建新经常跟邢某借钱。到2013年春节前欠邢某80万，杨建新让邢某出面跟俞士合借款80万元还邢某，然后再由杨建新还俞士合这80万元。2013年4月9日俞士合把钱给邢某，由杨建新担保。后来俞士合知道80万元是替杨建新偿还邢某后，俞士合找到杨建新让杨建新重新打了一个130万的借条。2014年春节后，杨建新找到邢某跟俞士合商量将房屋卖给俞士合，因为房屋是分期付款，剩余的房款由俞士合负担，2014年4月9日邢某和俞士合、杨建新一起写了房屋买卖协议，杨建新将房屋腾出来并将房屋钥匙一起交给了俞士合。
被告质证意见，对上述证据认可。
被告庭审过程中未向本院提供证据。
经庭审质证，原告提供的证据1、2、3客观、真实且与本案具有关联性，本院予以确认。证据4证明的欠款时间及数额本院予以确认。证据5证实的涉案房屋在缴纳契税时的承受人为被告杨建新，2013年4月9日原被告在借款合同中另签订抵押合同一份，以涉案房屋作为抵押物（香槟花园小区C7-6号别墅），作为借款合同担保的事实，本院予以确认。证据6、7、8客观、真实且与本案具有关联性，本院予以确认。证据9证实的被告向原告借款的数额过程及房屋买卖、交付等事实本院予以确认。
经审理查明，被告自2012年7月份向原告俞士合借款50万元，2013年初被告通过邢某向原告借款80万元，上述借款共计130万元，原告称口头约定了利息，但未说明利息的具体计算方法和利率。2013年4月9日被告向原告出具借条一份，内容为“今借到俞士合现金伍拾万元整（500000元）折欠邢某现金捌拾万元整（800000元），共欠俞士合现金壹佰叁拾万元整（1300000元）以香槟花园小区C7-6号别墅一栋抵押。立字人杨建新、证明人邢某。”经庭审调查原被告均认可该借款合同的借款期限为一年。抵押合同签订后，原、被告双方未到相关部门办理抵押物登记。
2014年4月9日，原告俞士合与被告杨建新及其家庭成员（被告之子杨晨飞、配偶王金花）签订房屋买卖协议，协议约定，乙方（卖方即杨建新、王金花、杨晨飞）将自有位于胜芳镇香槟花园小区C6-7号别墅一栋，246平米转让给甲方（买方俞士合）所有转让价款壹百叁拾万元整（130万元）此款由杨建新欠甲方现金130万元借款折抵房款。因该房产还有10年房贷，房贷由甲方负责偿还。贷款还清后，乙方无条件协助甲方办理过户手续，费用由甲方承担。乙方必须保证产权清楚，并保证全体家庭成员认可本协议。上述协议属双方自愿达成，签字后生效。房屋买卖协议签订后，原告于2014年7月12日、2014年7月17日提前偿还银行房贷167896.98元。共支付购房款合计1467896.98元（5948元／平米）。涉案房屋被告杨建新于2006年4月19日在中国工商银行胜芳支行支付150523元购房款后，按揭贷款320000元购买，按揭贷款期限20年，总计购房款470523元。2014年4月9日被告杨建新于买卖合同签订当日将房屋交付原告使用，同时将房屋他项权证及契证交与原告。经庭审核实，房屋交付后原告对房屋管线等设施进行了改建。原审认为，《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。原告与被告签订的证明以及房屋买卖协议约定，被告用其所有的位于香槟花园小区的C6-7号别墅一栋抵押给原告，并归原告所有，用以折抵被告借款，该约定与上述规定相悖，故该约定无效，对原告的诉讼请求不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决驳回原告俞士合的诉讼请求。原审判决后，原告俞士合不服，向廊坊市中级人民法院提起上诉，2014年11月15日廊坊市中级人民法院作出（2014）廊民一终字第1418号民事裁定，认为（2014）霸民初字第2802号民事判决事实不清，撤销该判决，本案发回本院重审。
本院认为，被告向原告借款事实清楚，2013年4月9日被告向原告出具的借条合法有效，本院予以确认。2013年4月9日原被告在借款合同中另签订抵押合同一份，以涉案房屋为抵押物（香槟花园小区C7-6号别墅），作为借款合同担保，该抵押合同中虽未办理不动产抵押物登记手续，但是根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，抵押合同已成立并生效。2014年4月9日，原告俞士合与被告杨建新及其家庭成员杨晨飞、王金花签订房屋买卖协议，乙方（卖方即杨建新、王金花、杨晨飞）将自有位于胜芳镇香槟花园小区C6-7号别墅一栋，246平米转让给甲方（买方俞士合）所有转让价款壹百叁拾万元整（130万元）此款由杨建新欠甲方现金130万元借款折抵房款，同时因该房产还有10年房贷，房贷由原告负责偿还。上述情况是否属于《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的流押情形。对此本院认为，2013年4月9日原被告签订的抵押合同，不应属于《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的情形，首先，2013年4月9日原被告签订的抵押合同中并未约定，在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。其次，涉案房屋被告杨建新于2006年4月19日在中国工商银行胜芳支行支付150523元购房款后，按揭贷款320000元购买，总计购房款470523元。2014年4月9日，原告俞士合与被告杨建新及其家庭成员杨晨飞、王金花签订房屋买卖协议，原告支付购房款合计1467896.98元（折价5948元／平米）购买抵押物，合同标的额1467896.98元，结合当地房屋价格行情原告支付的购房款较为符合涉案该房屋当时的市场价值。原被告之间形成另外一个合同之债，原告并未对抵押物行使抵押权。第三，2014年4月9日房屋买卖协议中第二条的约定“用130万元欠款折抵房款”，该条款中的130万元属于部分购房款。综上所述，2013年4月9日原被告签订的抵押合同，不应属于法律规定的流押情形。2014年4月9日原告俞士合与被告杨建新及其家庭成员杨晨飞、王金花签订的房屋买卖协议合法有效，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条的规定，判决如下：
一、2014年4月9日原告俞士合与被告杨建新及其家庭成员杨晨飞、王金花签订的胜芳镇香槟花园小区C6-7号楼房屋买卖协议有效。
二、被告杨建新于本判决生效后三十日内协助原告俞士合办理胜芳镇香槟花园小区C6-7号楼的所有权移转手续。
案件受理费16600元，由被告杨建新承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时交纳上诉费16600元，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。逾期七日不交纳上诉费，视为放弃上诉请求。
审 判 长 崔仰光
助理 审 判员 王新峰
助理 审 判员 刘一燃
二〇一五年四月八日
（兼）书记员 董妍琨