吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民二终字第372号
上诉人（原审原告）：张治家，男，汉族，1962年8月22日生，个体，住柳河县。
委托代理人：朱先煜，吉林法公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：柳河县粮食局。
法定代表人：吕永生，局长。
委托代理人：秦英杰，吉林秦英杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张文娇，女，汉族，1985年8月17日生，无业，住柳河县。
委托代理人孙昌奎，吉林秦英杰律师事务所律师。
原审第三人：施义，男，汉族，1952年8月25日生，个体，住柳河县。
原审第三人：王永芝，女，汉族，1960年3月4日生，无业，住柳河县。
上诉人张治家因与被上诉人柳河县粮食局（以下简称粮食局）、张文娇、原审第三人施义、王永芝买卖合同纠纷一案，不服吉林省柳河县人民法院于2015年10月8日作出的（2015）柳民二初字第67号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
张治家一审诉称：张治家与王永芝1992年7月27日登记结婚。2002年，张治家以10万元价格购买了粮食局开发，施义实际建筑的粮食综合楼86.44平方米门市房，从施义手中购买的。张治家经营管理十余年。2015年春天，张治家准备办理房照时，才得知2003年11月21日，粮食局将该门市房以9万元出售给张文娇。请求确认粮食局、张文娇于2003年11月21日签订的买卖协议无效；张文娇将该房屋返还给张治家。
粮食局一审辩称：张治家不具备独立诉讼主体资格，因为该房屋原系张治家与王永芝夫妻共有，张治家不应该单方提起；事实是到粮食局签协议时，张治家亲自去了；属于赠与给了张文娇，并办理了过户手续；粮食局的协议只是为了办理过户用。不同意张治家请求。
张文娇一审辩称：同意粮食局意见。协议有效。
施义一审未答辩。
王永芝一审述称：张治家说得不对，是给了我女儿张文娇。
一审法院审理查明：1992年张治家与王永芝登记结婚。张文娇系王文芝亲生女儿，张治家继女儿。2002年张治家与王永芝以9万余元的价格购买了施义建设的粮食局综合楼86.44平方米门市房（协议已经撕毁）。施义实际开发，手续均为原柳河县粮食收储经销责任有限公司（后由粮食局接管）。2003年还过房款。2008年11月10日租房协议书记载张治家出租给孙立伟租户。2013年8月15日该房屋过户到张文娇名下。由于该房屋是施义以柳河县粮食收储经销责任有限公司名义开发，2013年由本案的粮食局接管，办理过户需要粮食局出手续，于是制作了2003年11月21日的协议书。目前该房屋产权人为张文娇。
一审法院认为：张治家与王永芝2002年婚姻关系存续期间，在施义手中购买的原柳河县粮食收储经销责任有限公司（现在由粮食局接管）86.44平方米门市房，自此形成夫妻共同财产。2013年8月，二人赠与并过户到张文娇名下。目前该房屋产权人仍为张文娇。产权过户档案材料齐全。张治家与王永芝取得房屋后未办理过户。为了过户到张文娇名下，补办2003年11月21日粮食局与张文娇买卖协议和2013年3月19日粮食局证明（此事实由争议房屋产权证、税费票据、证人姜某某、王某某和金某某证言及2008年11月10日张治家与孙立伟租房协议书综合确认），特别分析了证人姜某某的出庭证言（见卷），与张治家的质证意见比较，张文娇提供的证据证明力确实充分客观，故上述协议和证明系双方为了办理过户的真实意识表示，而非事实上的房屋买卖协议。尽管张治家对张文娇提供的三位证人证言提出有利害关系的异议，但综合分析，争议房屋确系张治家与王文芝在施义手中取得，实际是施义以粮食局名义开发的，二人购买后未变更产权人，产权人一直处于柳河县粮食收储经销责任有限公司名下，这才过户到张文娇名下时，制作了2003年协议和2013年证明；2008年11月10日租房协议出租方是张治家，如果2003年11月21日协议不是为了办证所用，此时到了张文娇名下，张治家仍出租这明显不符合常理，综上，认定属于赠与行为，取得所有权即赠与生效。张治家主张，张文娇与粮食局2003年11月21日签订的是房屋买卖关系，且无效应予返还的请求无事实与法律依据予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十七条、第四十四条之规定，遂判决：驳回张治家的诉讼请求；案件受理费2050元，由张治家承担。
张治家不服一审判决，向本院提出上诉。
张治家的上诉理由为：第一，原审认定张治家将本案诉争的房屋赠与给张文娇是错误的。原审法院没有任何依据证实张治家同意将房屋赠与给张文娇的事实，一审法院仅凭证人证言来认定赠与行为成立，证据不足。证人姜某某、王某某与张文娇有亲属关系，证人金某某与姜某某有利害关系，三位证人的证言不能单独作为定案依据。本案诉争房屋是从施义手中购买的，因与施义的买卖协议丢失，张文娇到粮食局、地税局办理相关手续时，张治家未在场，也不知情，原审认定张治家在场并同意赠与是错误的。第二，一审未予认定粮食局、张文娇于2003年11月21日签订的房屋买卖协议无效是错误的。该房屋是张治家购买，粮食局将张治家享有所有权的房屋又转卖给张文娇，侵害了张治家的所有权，协议无效；粮食局出具证明能够证明房屋买卖关系成立，假如粮食局未收取张文娇购房款，那么张文娇与粮食局不存在真实买卖关系，该协议不是当事人真实意思表示，协议无效；该协议签订时间与证人王某某证明时间不符，证人王某某的证言不应被采信；张治家所购买的房屋的产权人为柳河县粮食收储经销有限责任公司，该公司仍然存在，粮食局无权出售该房屋，其出售行为无效。请求依法改判，确认粮食局、张文娇签订的买卖协议无效；张文娇将房屋返还给张治家。
粮食局二审辩称：张治家在上诉状中第二个理由强调本案诉争房屋是从施义手中购买的观点错误，本案争议房屋其所有权不是施义个人，也不存在从其手中购买的问题，如果张治家能从施义手中购买房屋就不需要到粮食局办理手续，施义在开发粮食局综合楼时开发主体是原柳河县粮食收储有限公司，而非施义个人，本案诉争的房屋在房产管理部门备案登记的所有权人是柳河县粮食收储经销公司，因该公司已解体注销，作为其上级主管部门粮食局负责处理该公司的善后事宜，所以本案的张治家和王永芝将该房屋赠与给张文娇时才到粮食局补办相关手续。张治家找到我方帮忙签订协议，该协议确是张治家与张文娇共同去粮食局的，不是粮食局私自卖给张文娇的。因为张治家求我们的时候是将房屋卖给张文娇，所以才由张文娇签字。所以张治家的上诉理由是错误的，请依法驳回张治家的上诉。
张文娇二审辩称：在诉争房屋达成赠与张文娇的协议后，到粮食局、地税局、银行等相关部门办理了相关手续并交纳税款，是张治家与王永芝共同实施的，所有权应当归张文娇所有，其他意见与原审代理意见一致。我方提供的证据足以认定张治家将赠与行为履行完毕，张文娇对二老人赠与行为表示接受，也已拿到相关协议及票据并实际占有使用该房屋。王永芝和张治家的赠与行为已履行完毕，我方没有返还义务。
王永芝述称：所有家具、房屋都是我的，我与张治家在一起时都是我拿的钱，并将该房屋赠与给我姑娘的，是张治家和我一起去相关部门办理的手续及交纳的钱款。
本院二审查明的案件事实与一审基本一致。
本院认为：张治家与王永芝在施义手中购买的原柳河县粮食收储经销责任有限公司（现在由粮食局接管）86.44平方米门市房。后来二人将房屋赠与张文娇，为将房屋过户到张文娇名下，张治家、张文娇等人共同到粮食局补办相关手续。2003年11月21日粮食局与张文娇的买卖协议就是为了将房屋过户到张文娇名下而补签的，该协议与2013年3月19日粮食局出具的证明同样都是为了将房屋过户到张文娇名下而履行的手续，粮食局没有收取房款，并非事实上的房屋买卖协议，以上事实有粮食局辩称、王永芝述称、相关证人证言及证据可以形成证据链条，足以认定。《》的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力…”，本案中，张治家、王永芝以赠与的方式将房屋转让给张文娇，并对房屋进行产权登记，即赠与的财产已经发生权利转移，张文娇已经实际取得该房产。赠与行为已履行完毕即赠与已生效，故张治家主张张文娇与粮食局签订的协议是房屋买卖关系，且无效应予返还的请求无事实与法律依据，本院不予支持。
综上，本院认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张治家的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2050元，二审案件受理费2050元，合计4100元，由张治家负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 纪 纲
代理审判员 王立武
代理审判员 汤化冰
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 赵慧博