浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温执异终字第62号
上诉人（一审原告）：朱连和。
委托代理人（特别授权）：温正搭。
被上诉人（一审被告）：招商银行股份有限公司温州分行。
诉讼代表人：董佳音。
委托代理人（特别授权）：戴怀宇。
一审被告：朱连忠。
上诉人朱连和因与被上诉人招商银行股份有限公司温州分行（以下简称招行温州分行）、朱连忠案外人执行异议之诉纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿执异初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理认定，落款于2003年4月8日的《房屋契约》载明：朱连忠将坐落于温州市瓯海区梧田镇（现已改为梧田街道）南堡村童宅巷18号房屋以总价9.5万元出卖给朱连和，房款一次性付清。朱连和与朱连忠在该《房屋契约》上签字。尔后，朱连和等人在涉案房屋内居住。2013年间，涉案房屋因旧城改建需要被拆迁。同年7月22日，朱连和作为涉案房屋使用人与温州市瓯海区人民政府梧田街道办事处签订房屋腾空协议书。
另查明，朱连忠因拖欠招行温州分行的借款未能按期归还，招行温州分行向一审法院提起诉讼。审理期间，一审法院根据招行温州分行的财产保全申请，于2013年6月4日作出（2013）温鹿立预字第1703号民事裁定，对涉案房屋予以查封，后于2013年9月25日作出（2013）温鹿商初字第2251号民事判决。该判决发生法律效力后，招行温州分行申请一审法院执行。执行过程中，涉案房屋由诉讼中的保全查封转为执行查封。朱连和知晓后，以其已向朱连忠购买涉案房屋为由，向一审法院提起执行异议。一审法院于2014年8月4日作出（2014）温鹿执异字第81号执行裁定，驳回朱连和的执行异议。朱连和不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为，本案争议焦点为案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。朱连和与朱连忠于2003年4月8日签订的《房屋契约》不违反法律和行政法规的强制性规定，该《房屋契约》有效。朱连和虽在涉案房屋内居住使用，涉案房屋拆迁时又作为使用人与温州市瓯海区人民政府梧田街道办事处签订房屋腾空协议，但在朱连和没有提供证据证明购房款9.5万元确已支付的情况下，无法确认其已履行支付购房款义务。综上，现有证据无法确认朱连和享有排除对涉案房屋执行的权利，其要求停止对涉案房屋的执行，不予支持。朱连和要求朱连忠协助办理涉案房屋物权变更登记手续不属于执行异议之诉的审理范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条的规定，于2015年8月6日判决：1、确认朱连和与朱连忠于2003年4月8日签订的《房屋契约》有效；2、驳回朱连和的其他诉讼请求。案件受理费1.38万元，由朱连和负担。
朱连和不服，向本院提起上诉称，（1）一审法院认定事实错误。朱连和已将购房款9.5万元一次性支付给朱连忠，因房屋买卖契约已注明房款一次性付清，故朱连忠没有再出具收条给朱连和；根据交易习惯，朱连和只有支付房款后才能占有使用涉案房屋，现朱连和已经占有使用涉案房屋十余年，一审法院却认定没有支付购房款，与情理不符。（2）一审法院适用法律错误。涉案房屋买卖契约有效，朱连和已经支付全部购房款并占有使用涉案房屋十余年，因购买时涉案房屋还没有房产权证，办证后也是两间房屋只有一个证（另一间朱连忠出卖给林凤香、胡鸿声），无法办理分户过户手续，因此不能认定朱连和对此有过错，一审法院应当判决停止对涉案房屋的执行并让朱连忠协助办理房屋物权变更登记手续。（3）一审法院收取诉讼费1.38万元有误。故请求二审法院撤销原一审判决，改判停止对涉案房屋的执行并让朱连忠协助办理房屋物权变更登记手续。
招行温州分行辩称，（1）涉案房屋系农村私有房产，其买卖实为宅基地买卖，为法律所禁止，相应的买卖合同无效。（2）涉案房屋仍登记在朱连忠名下，朱连忠为房屋所有权人，现有证据只是证明涉案房屋由朱连和占有使用，没有证据证明朱连和已经支付购房款，明显有过错。故一审法院认定事实清楚，审判程序合法，处理意见并无不当，请求驳回上诉，维持原判。
朱连忠辩称，（1）涉案房屋确实已于十多年前出卖给朱连和，并于当时一次性收取购房款。（2）涉案房屋已于十多年前交付给朱连和占有使用，认可涉案房屋买卖真实。
二审期间，朱连和向本院提供了涉案房屋权属登记信息查询证明（证据1）、土地查询记录（证据2）；招行温州分行、朱连忠没有向本院提供新证据。
对于朱连和提供的证据1、证据2，拟证明涉案房屋占用的是集体土地使用权，土地权利人朱连忠，使用权面积70.07平方米，土地使用权登记日期2006年12月18日；涉案房屋登记所有权人朱连忠，建筑面积287平方米，产权证初始登记日期2008年3月14日。
招行温州分行、朱连忠对证据1、2均无异议，本院予以确认。
本院二审查明，（1）涉案房屋为登记在朱连忠名下的两间房屋中的一间，现地址为瓯海区梧田街道南堡村童宅巷18号（另一间16号朱连忠出卖给林凤香、胡鸿声），两间房屋只有一个土地使用权证、房屋所有权证，土地使用权证登记日期2006年12月18日，房屋所有权证初始登记日期2008年3月14日。（2）朱连忠于2002年之前将涉案房屋出卖给同村的堂兄弟朱连和，朱连和已经全额支付购房款9.5万元并至迟于2002年前开始占有使用涉案房屋至今，期间双方于2003年4月8日补充签订《房屋契约》，但土地、房屋权属证仍登记在朱连忠名下。（3）涉案执行案件的主债务人为朱连忠担任法定代表人的浙江协旭包装有限公司，主债务借款本金299万元；朱连忠、朱挺、温州豪润实业有限公司、浙江思奥箱包皮件有限公司分别为主债务提供最高额为300万元、300万元、100万元、300万元的连带责任保证，一审法院判决主债务人归还借款本金299万元及逾期利息，四保证人在最高额限额内承担连带责任等。
其余事实与一审法院认定的事实一致。
本院二审认为，朱连和与朱连忠之间补签的《房屋契约》实为房屋买卖合同，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，朱连和已经全额支付购房款并实际占有使用涉案房屋十余年，房屋没有办理权属转移登记手续是因为买卖时房屋还没有权属证书，办证后系与另一间房屋共用一个土地使用权证、房屋所有权证等原因所致，不宜认定朱连和对此有过错，故朱连和对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利，其请求停止对涉案房屋的执行，应予支持。涉案房屋买卖的款项交付虽然没有支付凭证，但出卖人承认已经收到全部购房款；交易时间发生在十余年前，金额只有9.5万元，现金支付的可能性较大；补签的《房屋契约》已注明款项一次性付清，朱连和已实际占有使用涉案房屋十余年，出卖房屋交付十余年却不收取出卖款的情况本身不符合常理，故本案中对朱连和已经支付购房款的事实足以认定。一审法院认定涉案房屋买卖契约合法有效正确，但以朱连和交付购房款依据不足为由驳回朱连和要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，认定事实有误，适用法律不当，应予撤销并改判。朱连和的该上诉请求成立，予以支持。案外人执行异议之诉主要解决涉案标的物能否执行问题，对于朱连和请求朱连忠协助办理涉案标的物权变更登记手续，不属于本案的审理范围，一审法院对此处理正确，朱连和的该上诉请求应予驳回。案外人执行异议之诉案件，可依财产案件标准计收受理费，但一审法院收取数额仍偏高，予以适当调整，并根据二审改判情况以及考虑本案诉讼主要因朱连和购买房产至今却没有将房产物权变更其名下而引发等具体原因，决定由朱连和承担大部分受理费，招行温州分行、朱连忠共同承担小部分受理费。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、维持温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿执异初字第44号民事判决主文第一项。
二、撤销温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿执异初字第44号民事判决主文第二项。
三、停止对坐落于瓯海区梧田街道南堡村童宅巷18号房屋的执行。
四、驳回上诉人朱连和的其他诉讼请求。
本案一审、二审受理费均为11800元，均由朱连和承担10000元，招行银行股份有限公司温州分行、朱连忠共同承担1800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨国智
审 判 员 周林环
审 判 员 戴华斌
二〇一五年十月二十一日
代书记员 辛璐瑶