重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙法民初字第01823号
原告重庆金麟物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙南街43号，组织机构代码20282875-4。
法定代表人余相伦，重庆金麟物业管理有限公司董事长。
委托代理人钟洪波，男，重庆金麟物业管理有限公司员工，住重庆市渝中区。
委托代理人张正义，男，重庆金麟物业管理有限公司员工，住重庆市大渡口区。
被告姬良富，男，1968年3月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆金麟物业管理有限公司（以下简称金麟物业公司）与被告姬良富物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月8日立案受理后，依法由代理审判员张振华独任审判，适用简易程序于2014年3月26日公开开庭进行了审理。原告金麟物业公司的委托代理人钟洪波，被告姬良富到庭参加诉讼。双方曾向本院申请和解期限一个月。本案现已审理终结。
原告金麟物业公司诉称，被告入住重庆市沙坪坝区某某房屋，并与原告签订《前期物业服务协议》，协议签订后，原告按约提供物业服务，但被告自2012年7月起至今未交纳物业服务费及公摊费，原告多次催收，被告仍拒不支付。现原告诉至法院，请求判令被告支付原告2012年7月至2013年12月期间的物业服务费1109.52元（61.64元／月＊18月）、2013年2月至2013年12月的公摊费110元（10元／月＊11月）、滞纳金898.28元（从欠费之日起，每日按欠费金额的千分之三累计计算至2013年12月31日）。
被告姬良富辩称，一、物业费的欠费期间属实，房屋面积属实，被告认可每个月的物管费为61.64元。二、被告没有按时交费的原因是因为被告接房后装修过程中原告先后停水停电导致原告无法进行装修，耽搁了工事，产生了经济损失。三、公摊费不认可，因为物业服务费包含了公摊费。四、不认可滞纳金，因为未交费是由原告造成的，其次滞纳金的计算标准过高，如果被告违约，请法院依法调整该标准。五、原告还有私拆电梯机房空调、保安不尽职、清洁不到位、拒绝维修楼道的灯等服务不到位的情形。
经审理查明，原告为二级资质物业服务企业。被告为某某小区某某房屋业主。该小区迄今尚未成立业主委员会。
原告（乙方）与重庆市沙坪坝区房地产开发总公司（甲方）签订有《麒雅*中央花园前期物业服务合同》，约定由原告为“麒雅*中央花园”小区进行前期物业服务。合同第三条约定公共性物业服务的主要内容为：1，物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管理的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、协助公共秩序维护、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。第四条约定本物业管理区域的物业服务收费为包干制，住宅：1.20元／月•平方米（含电梯费）。第五条约定业主共用部分、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，乙方应向业主分摊计收。公共部分水电费、设施设备专用变压器产生的电损和力调费、发电机产生的柴油能耗费以及公共电梯动力用电电费单价随国家政策增加的电费由全体业主据实分摊。第六条约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的住宅、商业、幼儿园物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。已出售的房屋自开发公司通知交房之日起交纳物业服务费，业主的空置房，经物管企业与业主双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主交纳50%的物业服务费。房屋从装修之日起再无空置费，物管费按收费标准的100%缴纳。物业的服务费用按月交纳，各业主应在每月前十日内履行交费义务。业主未按时足额交纳物业服务费的，物业公司按每日3‰的标准收取滞纳金。业主、使用人违反本规约、前期物业服务合同的约定，不交纳物管费、水费、电费，拖欠费用3个月（时间长度）以上的，物业服务公司有权向违约方提起诉讼。物业管理服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在乙方收费通知书规定时间内履行交纳义务。合同第十五条约定本合同期限为叁年，自“麒雅•中央花园”接房之后起至叁年后止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第十六条约定合同到期，业主委员会未成立，甲、乙双方没有异议，则本合同继续有效。甲、乙双方其中有一方有异议：甲乙双方应在合同期届满后一个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业服务合同。合同第二十一条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同还就甲乙双方的具体权利义务、物业管理用房等进行了约定，并以附件形式约定了具体的物业服务标准。合同落款处甲方为重庆市沙坪坝区房地产开发总公司印章，乙方为原告印章。合同未注明签订日期。
2011年12月23日，重庆市物价局渝（2011）460号文件《关于确定建工*太阳公馆等物业服务收费标准的通知》载明：“各物业的公共服务收费项目及标准详见附表；附表中备注为试行标准的，在试行期间，应下浮30%收费。下浮的30%由建设单位承担。待相关设备设施等完善后，物业服务企业应及时向我局申报物业服务正式收费标准。”附表中载明的“麒雅*中央花园”小区的住宅公共服务费试行标准为0.80元／月／平方米。电梯费另行计算。
2012年3月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议载明：物业名称：“麒雅*中央花园”；物业类型：住宅；坐落某某；建筑面积123.27平方米。约定甲方的物业服务内容包括：一、房屋共有部位的维修和管理；二、房屋共有设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、公共秩序和安全防范；五、交通秩序与车辆停放；六、景观绿化管理；七、房屋共有部位、共有设施设备的小修和急修服务。关于物业服务费用的约定：一、乙方交纳费用时间为大学城建委会通知接房之日起计算；二、物业管理费的收费标准根据乙方所购房屋的建筑面积，住宅按0.5元／平方米／月标准计收；三、公共能耗费按10元／户／月标准计收。业主不按本协议约定的收费标准和时间足额交纳物业服务费的，物管公司有权要求乙方补交，并从逾期之日起按3‰日的标准收取滞纳金。无故不交纳物管费、水费、电费，拖欠费用3个月以上的，物管公司有权停止对该业主的物业服务或向违约业主提起诉讼。乙方应于每月15日前主动到甲方收款处缴清当月应缴纳的各项费用。协议还约定了双方的权利义务、有偿服务费用、专用维修基金的管理和使用等内容。合同落款处甲方有原告印章，乙方有被告签字。
2013年12月19日，原告通过上门张贴的方式向被告进行了物业服务费和公摊费书面催收。
审理中，原告表示其起诉的依据是与建设单位签订的前期物业服务合同，以及与业主签订的前期物业服务协议，若两者内容存有冲突，应以与业主签订的前期物业服务协议为准。被告表示，其所有的房屋系拆迁安置还建房，尚未办理产权登记，于2012年4月接房。被告对物业服务费的欠费期间和欠费金额无异议，但是认为有充足的抗辩理由。双方争议较大，调解未成。
上述事实，有原告举示的前期物业服务合同、前期物业服务协议、催收通知、物价局文件、原告的资质证书以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。就本案争议焦点，本院论证如下：
关于被告是否应当交纳物业服务费和公摊费的问题。本院认为，被告在答辩中对于每月应交纳物业服务费61.64元以及原告主张的欠费期间均无异议，故争议的焦点在于其拒绝交费的抗辩理由能否成立。被告提出的抗辩理由有：一、被告接房后装修过程中原告先后停水停电导致原告无法进行装修，耽搁了工事，产生了经济损失；二、原告有私拆电梯机房空调、保安不尽职、清洁不到位、拒绝维修楼道的灯等服务不到位的情形。本院认为被告就上述抗辩意见未提供证明材料，其抗辩不能成立，故被告应当按约向原告支付物业服务费1109.52元。双方签订的物业服务协议中已经约定了公摊费的定额计量10元／月的标准，被告抗辩物业服务费包含公摊费的观点不能成立，故被告应当按约向原告主张的11个月公摊费110元。
关于被告是否应当支付物业服务费滞纳金的问题。原被告签订的《前期物业服务协议》约定被告应于每月15日前主动到原告收款处交清当月应交纳的各项费用。原告与建设单位签订的前期物业服务合同约定业主应在每月前十日内履行交费义务。本院认为，原被告之间的前期物业服务协议是对双方权利义务的进一步明确化、具体化，且前期物业服务协议约定交费期间更为宽泛，原告对此亦表示确认，故本院对每月15日前的交费时间予以确认。被告未按约支付物业服务费，应当依照合同约定承担违约责任。被告在庭审中抗辩合同约定的每日0.3%的标准计算滞纳金过分高于原告的损失，要求本院予以调整，本院认为这一抗辩成立，故依法将滞纳金的计算标准调整为欠费期间按中国人民银行同期贷款利率的130%。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告姬良富于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆金麟物业管理有限公司2012年7月至2013年12月期间的物业服务费1109.52元，2013年2月至2013年10月期间的公摊费110元。
二、被告姬良富于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆金麟物业管理有限公司逾期支付物业服务费的滞纳金，该滞纳金以每月欠费金额61.64元为基数，从每月第16日起，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至2013年12月31日。
三、驳回原告重庆金麟物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（原告已预交），由被告姬良富负担，此款限被告姬良富于本判决生效后立即给付原告重庆金麟物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
代理审判员 张振华
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 肖 庆