福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三民终字第23号
上诉人（原审被告）范周金，男，1964年8月1日出生，汉族，私营企业主。
上诉人（原审被告）兰瑞平，女，1965年4月21日出生，汉族，无业。
共同委托代理人卓美珠，泰宁县杉城法律服务中心法律工作者。
被上诉人（原审原告）林细球，男，1954年10月8日出生，汉族，农民。
委托代理人江堪辉，泰宁县法律援助中心律师。
上诉人范周金、兰瑞平因与被上诉人林细球房屋买卖合同纠纷一案，不服泰宁县人民法院（2013）泰民初字第685号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人范周金及其与兰瑞平的委托代理人卓美珠、被上诉人林细球及其委托代理人江堪辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，1999年5月31日，林细球与范周金签订《协议书》一份，约定内容为：范周金向林细球借款15万元（其中1997年8月借8万元、1998年3月借7万元。借款到期为1998年12月31日，到期未还，用金湖路房产抵押），做为建房等周转金，因范周金企业不景气，至今未还，借款时间超过5个月。经双方协商，范周金将金湖路住房一座，占地面积43.2平方米，五层楼房一栋转让给林细球，协商价为11.5万元，作为还林细球欠款，其余款3.5万元，延长一年（到2000年5月30日）还清，其利息为月息1分。房产权、土地使用权属林细球所有，办理土地手续过户费等由林细球承担，范周金将有关土地、建房手续交给林细球，并必须协助办理土地过户手续等。林细球与范周金分别在《协议书》中甲方、乙方处签名，并由吴金生、吴作芳在见证人处签名。同日，范周金向林细球出具收条二份，收到房款11.5万元、9千元。《协议书》签订后，范周金便将诉争房屋的钥匙等交给林细球；2009年，林细球居住、使用诉争房屋至今。另查明，1997年9月9日，ＸＸ、范周金共同与泰宁县土地管理局签订泰宁县国有土地使用权出让合同［泰土（1997）出让合同第33号］一份；2011年间，范周金办理了诉争房屋的土地使用权手续，土地坐落于泰宁县杉城镇金湖西路158号，土地证号为（2011）07**号，面积为43.2平方米。2013年1月11日，范周金办理了诉争房屋的房屋所有权证，确认诉争房屋由范周金与兰瑞平共同共有，房屋坐落于泰宁县杉城镇金湖西路158号-1、1、3、4、5层，房屋所有权证号分别为泰房产权证泰宁字第20130032-1号、20130032-2号、20130033-1号、20130033-2号。2004年间，林细球办理了有线电视开户手续，并交纳了初装费、建设费、维护费等计1053元。范周金与兰瑞平未办理结婚登记手续，属事实婚姻。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应按照合同的约定履行自己的义务。范周金与林细球签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反有关法律规定，合法有效。林细球按《协议书》的约定，通过以房抵债方式履行了给付房价款的合同义务；范周金、兰瑞平在办理完毕诉争房屋初始登记后，理应按协议约定协助林细球办理过户登记手续，但范周金、兰瑞平怠于履行合同义务。为此，林细球要求范周金、兰瑞平将其所有的坐落于泰宁县杉城镇金湖西路158号-1、1、3、4、5层房屋所有权、土地使用权［房产证号为泰房权证泰宁字第20130032-1、2030032-2、20130033-1、20130033-2，土地使用权证号为泰国用（2011）第0753号］过户到其名下的主张，应予支持。范周金、兰瑞平提出“本案借款事实系虚拟的，协议书应属无效，林细球与其签署的所谓协议书约定的权利义务不对等，与当时房屋交易市场行情不相适应、兰瑞平不知情”等辩解意见，并未提供充分证据加以证实，而林细球对此持有异议，故对该辩解意见不予采纳。范周金、兰瑞平经依法传唤，第二次庭审无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十五条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认林细球与范周金签订的《协议书》合法有效。二、范周金、兰瑞平应在判决书生效之日起十日内将其所有的坐落于泰宁县杉城镇金湖西路158号-1、1、3、4、5层的房屋所有权、土地使用权［房产证号为泰房权证泰宁字第20130032-1、2030032-2、20130033-1、20130033-2，土地使用权证号为泰国用（2011）第0753号］过户到林细球名下。若范周金、兰瑞平未按判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费2780元，减半收取1390元，诉讼保全费1140元，合计2530元，由范周金、兰瑞平负担。
宣判后，范周金、兰瑞平不服，向本院提起上诉。
上诉人范周金、兰瑞平上诉称，协议书内容明确双方是民间借贷关系，以房产作抵押，本案不能定性为房屋买卖合同纠纷。该协议非上诉人范周金的真实意思表示，1999年5月30日，上诉人范周金因办企业不景气，欠银行款并被起诉，为保全上诉人的房产，上诉人范周金与被上诉人林细球虚拟了协议，见证人吴金生与双方都是朋友，不愿出庭作证，但出具了证明，证明签协议书的目的是规避法律，保全朋友资产，被上诉人林细球也认可证明上吴金生的签名是其本人签名。被上诉人林细球主观上存在恶意，该协议书约定的价格不符合当时房屋买卖交易的市场行情，上诉人兰瑞平对该协议不知情，协议上没有上诉人兰瑞平的签名，事后被上诉人林细球怠于行使追认权，上诉人范周金属无权处分，协议具有违法性。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第（1）项虽规定“因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定”，上诉人范周金出卖、处分房产的行为并非日常生活需要而处理夫妻共同财产的行为，是家庭共同生活的重大事项，应依法征得共有人的书面同意，本案被上诉人林细球取得房产不具有善意。该协议属《中华人民共和国担保法》第四十条规定的“流质抵押条款”，属无效协议。被上诉人林细球向广电部门申请有线电视入户安装手续，不能证明其就是房主，不能凭其对房屋的居住使用和从上诉人处取得的部分买地票据，就认定协议书有效。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。应依法改判房屋买卖协议无效，由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人林细球答辩称，签订协议书是双方的真实意思表示。上诉人与被上诉人之间原存在民间借贷关系，上诉人范周金从上诉人处借款15万元，于1998年12月31日到期，因上诉人未能如期还款，双方于1999年5月30日经过协商，上诉人以11.5万元将诉争房屋转让给被上诉人，并签订协议书，以欠款抵购房款的行为，并不违反法律的规定。签订协议书时，《泰宁县国有土地使用权出让合同》、发票、建设许可证等相关材料体现的都只有范周金一人，并没有兰瑞平的名字，范周金至今仍未与兰瑞平办理结婚登记，被上诉人不存在过错。上诉人范周金构成表见代理，其与兰瑞平是夫妻，房屋转让价格与市场价相近，被上诉人有理由相信范周金的行为是其夫妻的共同意思表示。签订协议后，范周金即将诉争房屋的钥匙和相关材料交付给被上诉人，被上诉人使用该房长达十几年，上诉人兰瑞平从未提出异议，上诉人主张合同无效，不应支持。房屋买卖合同有效，上诉人应办理房屋过户手续。本案协议签订在1999年5月30日，不适用《中华人民共和国物权法》。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明，双方当事人对一审判决查明的事实，除了上诉人对借款用途为建房周转金和同时收到11.5万元和9000元的收条存在异议外，其余均无异议，对各方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人范周金因向被上诉人林细球借款到期未能偿还，于1999年5月30日，与被上诉人协商将占地43.2平方米的泰宁县杉城镇金湖西路158号房以11.5万元折价转让给被上诉人抵欠款，并签订协议书，现被上诉人林细球要求确认房屋买卖协议有效并进行过户登记，该法律关系属房屋买卖合同关系，应定性为房屋买卖合同纠纷。上诉人范周金在庭审中认可其因办企业不景气，欠被上诉人11.5万元未还，与被上诉人之间存在借贷的事实，也认可房屋转让协议和收条上的签名是其本人所签，该房屋转让协议的签订具有客观性和真实性，应认定是双方的真实意思表示。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效；债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。据此，上诉人与被上诉人协商折价转让房屋抵欠款的行为，符合法律的规定。依法成立的合同，自成立时生效。双方在签订房屋转让协议书时，房屋尚未办理产权登记，土地使用权出让合同、相关发票等材料体现的土地受让方是范周金一人，上诉人兰瑞平虽与范周金存在事实婚姻，是范周金的妻子，被上诉人林细球有理由相信上诉人范周金折价11.5万元转让房屋抵欠款的行为是其夫妻双方的共同意思表示，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于'夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权'的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，上诉人亦没有提供证据证明本案诉争的房屋买卖成交价格明显低于市场价格，根据最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益”，本案被上诉人是善意第三人，且上诉人范周金与被上诉人签订协议后，将房屋实际交付被上诉人管理使用多年，上诉人均未提出异议，上诉人主张该协议虚拟、房屋共有人兰瑞平不知情、范周金无处分权等辩解意见，未提供充分证据予以证明，本院不予采信和认定。原审判决认定并无不妥，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费2780元，由上诉人范周金、兰瑞平负担。一审案件受理费用的负担按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 哲 明
审 判 员 刘 月 娥
代理审判员 方 丽 萍
二〇一四年一月二十日
书 记 员 翁海婷（代）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。