浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终90号
上诉人（原审被告）：黎宏艳，私营企业主。
上诉人（原审被告）：王彬，私营企业主。
上诉人（原审被告）：雍华军，私营企业主。
上诉人（原审被告）：林亚，私营企业主。
上诉人（原审被告）：象山黎雍旅馆有限公司。住所地：象山县丹西街道西谷湖路*******号。
法定代表人：黎宏艳，该公司执行董事。
上述五上诉人的共同委托代理人：蒋万来，浙江素豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：象山县金盾塑钢门窗厂。住所地：象山县丹西街道百花路**号。
代表人：练孝光，该厂厂长。
委托代理人：邵金，浙江永为律师事务所律师。
委托代理人：应菲菲，浙江永为律师事务所律师。
上诉人黎宏艳、王彬、雍华军、林亚、象山黎雍旅馆有限公司因与被上诉人象山县金盾塑钢门窗厂房屋租赁合同纠纷一案，不服象山县人民法院于2015年12月3日作出的（2015）甬象民初字第1424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理认定：2012年3月30日，以原告为甲方，以被告黎宏艳、王彬、雍华军、林亚为乙方共同签订房屋租赁合同一份，约定：1.原告将坐落于象山县丹西街道百花路66号楼房一至四层（含停车场），建筑面积为3442平方米，出租给四被告开设宾馆；2.租赁期限自2012年7月26日至2022年7月25日止；6.该房屋第一年租金为人民币壹佰叁拾陆万元整（小写：1360000元），第一年房租须在装修期开始前全额付清（方可动工、装修），第二年开始乙方须提前一个月一次性全额支付甲方下一年租金。第三年开始租金在前一年的基础上上浮，上浮幅度百分之七点五（7.5%），以后依次类推。合同签订之日，乙方应向甲方支付人民币壹拾万元整（小写：100000元）作为租赁押金，租赁期满时乙方如不再续租，且乙方无违约行为时，甲方须在租赁期满后20天内一次性将该押金全部无息退还给乙方；14.租赁期满后，若乙方不再续租，乙方须保留乙方对租赁房2-4层的墙体、地板、顶和门，不可拆除；若该租赁房出租给第三方，甲、乙、第三方协商而定，甲方与第三方协商房租事宜，乙方与第三方协商转让费事宜，乙方与第三方签订转让协议；16.在租赁期内，如乙方擅自终止合同，甲方收到的当期租金和全部保证金等概不退还；乙方须另行赔偿甲方违约金，违约金计算方法为：乙方书面明确表示提前终止合同之日起至本合同租赁期满期间的房租损失；17.乙方未按合同规定的时间内交纳相关费用（含租金、保证金、押金等），乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金为：相关费用1%×逾期天数。乙方未按规定时间、金额，缴纳全额租金超过30天的，视为乙方擅自终止合同，相关赔偿事宜从本合同第16条规定；乙方连续3个月未按规定时间、金额，全额缴纳其他相关费用（水、电、租房税费、电视、网络、电话、保险等）的，视为乙方擅自终止合同，相关赔偿事宜从本合同第16条规定。
另查明，合同签订后，原告及时将租赁房屋交付被告装修使用，被告已实际足额支付前三年租金。其中：被告实际使用案涉租赁物的二至四层及一层中间三间加转角的店面房（含停车场）用于经营“锦江之星”；一层西首店面五间原系由原告租赁给小拇指汽修店使用，租赁期限自2011年3月20日至2016年3月19日，原、被告经协商同意继续保留并履行该租赁合同，但原告须将收取的租赁费用转交给被告。截止本案判决之日，该汽修店2015年之前及2015年度的房租均已由原告收取并交付被告；紧挨被告使用的一层店面东首的五间店面由被告征得原告同意分别转租他人用于经营乡夏饭店、百花小店、锦江小厨（后更名华仔饭店），原告并已实际收取百花小店2015年度（2015年8月16日至2016年8月15日）的房租26866元，收取华仔饭店2015半年度（2015年7月16日至2016年1月15日）的房租46585元。审理中，五被告同意将原告收取的上述两笔房租用于扣减其应当支付的房租。原告表示若其与被告的合同终止，同意与一层的小拇指汽修店、乡夏饭店、百花小店、华仔饭店续租。
2015年6月26日，被告未按约交付2015年度租金，原告于7月28日诉至原审法院。
再查明，截止2015年9月23日，原告已收悉被告交付的2015年度租金70.6272万元；2015年10月15日，被告雍华军通过该院又另行支付原告租金20万元。
原审原告于2015年7月28日诉至法院，要求判令：一、确认原审原、被告于2012年3月30日签订的房屋租赁合同于2015年7月26日终止，五原审被告立即返还房屋（含装修及相关设施），并确认五原审被告无权向该房屋一楼租户（小拇指汽修店、乡夏饭店、百花小店、锦江小厨）收取2015年度房租；二、立即支付拖欠租金（自2015年7月26日至2016年7月25日期间）1571650元，以后按合同约定标准计算至实际支付之日止；三、立即支付滞纳金471495元（1571650×1%×30天）；四、立即支付违约金3505761.78元（暂按2016年7月26日至2018年7月25日期间的房租计算）；四、本案诉讼费、保全费、律师费共计69642元由五原审被告负担。后原审原告对第一项诉讼请求中的确认五原审被告无权向房屋一楼租户（小拇指汽修店、乡夏饭店、百花小店、锦江小厨）收取2015年度房租部分明确为要求判令原审被告将已收取的2015年度上述四租户的剩余房租交给原审原告（剩余房租从法院判决终止之日开始计算）。
原审法院经审理认为：原、被告自愿签订的房屋租赁合同，依法有效，具有履行效力。根据合同约定，“乙方（承租人）未按规定时间、金额缴纳全额租金超过30天，视为乙方擅自终止合同”，结合上下文，合同中约定的终止应为合同解除时的权利义务终止情形，对该条约定应理解为双方约定的合同解除条款，现被告未按约于2015年6月25日前一次性全额支付原告下一年度租金，符合合同约定的解除条件，原告有权选择解除或继续履行合同。本案中，原告依合同约定主张确认合同终止究其实质应为主张确认合同解除，虽原告在起诉前并无实际通知被告解除合同，但其向法院提起本次起诉的行为应视为其向被告发出解除合同的意思表示，故案涉租赁合同可予解除，但具体解除之日应以该院判决确认为准。被告辩称本案因原告方未履行催告义务，合同解除条件不成就，该院不予采信。
合同解除后，被告方应及时腾退租赁物，鉴于原告明确表示同意由小拇指汽修店、乡夏饭店、百花小店、华仔饭店等继续使用一层店面，该院予以尊重，故被告应腾退的租赁物限于其实际使用的区域范围。考虑到被告方搬离需要一定时间，该院酌情确定腾退时间为本判决生效后三十日内。对于已形成附合的装饰装修物的处理，双方可另行协商处理，被告在腾退时不得破坏。
原告主张被告方按合同支付2015年度租金1571650元，因合同约定的2015年度租期期限未满，故应结合被告实际使用的期间确定尚欠租金，对于案涉合同确定解除之日前的租金该院予以准许，对于合同解除日至被告实际腾退日实际占用案涉房屋期间，被告方应按合同约定标准据实支付至实际腾退日止的房屋占用费，即按每日4305.90元（按照2015年租金1571650元÷365天）的标准予以支付。
原告主张被告方应按约定支付滞纳金471495元（2015年度租金1571650元×1%×30天）及违约金（暂按2016年7月26日至2018年7月25日期间的房租计算为3505761.78元）等损失，被告方辩称该约定对其不公，并请求该院依法予以调低。鉴于该约定的滞纳金和违约金实系对被告未按约支付租金该违约行为约定的损失赔偿范围，且约定金额过高，该院以被告违约造成的实际损失为基础，兼顾合同正常履行原告可获得的预期利益等因素，酌情支持6个月的空租期房租损失：按2015年度房租1571650元×1／2年＝785825元。
上述五被告应支付原告的各项费用与损失之和，应扣减被告已实际支付的906272元。
案涉合同未对律师费的承担等纳入相关违约损失范围，且该损失并非必然发生，故对原告的该部分诉请该院不予支持。
鉴于原、被告之间及被告与次承租人之间存在不同的法律关系，且租期并不一致，该院对原告要求责令被告将已经收取的2015年度一楼次承租人的剩余房租交给原告的诉请不予支持；对原告已向百花小店、华仔饭店直接收取的转租费在本案中也不作抵扣，由原、被告案外自行理直。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，作出如下判决：一、原告象山县金盾塑钢门窗厂与被告象山黎雍旅馆有限公司、黎宏艳、王彬、雍华军、林亚及于2012年3月30日签订的房屋租赁合同于判决生效之日解除；二、被告象山黎雍旅馆有限公司、黎宏艳、王彬、雍华军、林亚在判决生效后三十日内从其开设的“锦江之星”宾馆实际使用的位于象山县丹西街道百花路66号楼房（二至四层及一层中间三间加转角的店面）腾退，腾退时不得毁损已附合的装饰装修等设施；三、被告象山黎雍旅馆有限公司、黎宏艳、王彬、雍华军、林亚支付原告象山县金盾塑钢门窗厂租金（房屋占有使用费）（按日4305.9元计算，自2015年7月26日起算至被告实际腾退之日止）；四、被告象山黎雍旅馆有限公司、黎宏艳、王彬、雍华军、林亚支付原告象山县金盾塑钢门窗厂违约金785825元；五、上述第三、四项付款金额之和扣减原告象山县金盾塑钢门窗厂已领取的房租等款项906272元之差，被告象山黎雍旅馆有限公司、黎宏艳、王彬、雍华军、林亚应于判决生效后三十日内付清；六、驳回原告象山县金盾塑钢门窗厂其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费50”642元，诉讼保全费5000元，合计55642元，由原告象山县金盾塑钢门窗厂负担38642元，由被告象山黎雍旅馆有限公司、黎宏艳、王彬、雍华军、林亚负担17000元。
宣判后，原审被告象山黎雍旅馆有限公司、黎宏艳、王彬、雍华军、林亚不服，向本院提起上诉，称：一、一审法院认定事实错误。租赁合同签订后，上诉人依约定投入巨资开始装修，计费用达700多万元，并在2012年7月26日第一年度租期正式开始之前，即提前一个月，先行支付全年租金136万元。至第二和第三季度，因经营方面原因，上诉人均未能严格按合同第17条约定，及时提前一个月向被上诉人支付年度全额租金，但稍后数日即全额清偿，被上诉人也未提出任何异议，并予以受领。至第四年度上诉人按合同应于2015年6月26日支付年度租金1571650元，但上诉人因暂时资金困难原因，以及基于对前两年支付租金惯例的信赖，以为稍微延迟数日应无关宏旨，确未及时严格支付当年全额租金。被上诉人因意欲收回房屋另作他用，在期满日2015年7月26日的第三天，未经催告上诉人及时履行债务也未及时通知上诉人解除合同，即起诉要求解除合同并要求巨额赔偿。上诉人获悉后即筹资积极支付，上诉人分两次已经共支付906272元。1.一审法院未能全面正确理解该条文，也未能综合考察本案的客观情况，简单机械理解合同第17条的约定，草率认定上诉人违约，显属认定事实不清。2.一审法院拘于“视为乙方擅自终止合同”的内容，既无视双方当事人的真实意思表示，也不顾及客观真实的履行情形，简单机械认定上诉人违约，极为不妥。3.一审法院认定被上诉人起诉前未经通知上诉人而直接起诉，其起诉行为可视为解除意思表示，此认定属于错误，不符合合同法的相关规定。4.被上诉人一方面不当地要求解除合同，故意放弃本可获得的合同履行期待利益，另一方面却提出要求上诉人承担合同解除后12个月的房屋空租期租金损失，显然是故意刁难行为，是不诚信的商业行为。一审法院给予6个月的空租期损失认定，无任何法律和事实依据。二、一审法院适用法律不当。对房屋租赁合同的条款应整体把握，根据合同法第一百二十五条的规定，正确适用法律。请求二审法院撤销原判，依法驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。
被上诉人象山县金盾塑钢门窗厂在二审中答辩称：原审判决认定事实正确，适用法律正确，应予维持。一、被上诉人有权解除涉案房屋租赁合同，且本案满足解除条件。首先，涉案房屋租赁合同第17条明确规定被上诉人未按规定时间、金额缴纳全额租金超过30天的，视为被上诉人擅自终止合同。其次，除涉案房屋租赁合同外，双方之间没有另行就租金支付时间达成过合意。再次，本案情形也符合合同法第九十四条规定的一方当事人行使单方合同解除权的情形。合同法第九十六条并没有对通知的形式进行限定，法律也并未禁止当事人通过诉讼方式向相对方发出解除合同的意思表示，为此，本案的合同解除条件是完全成就的。二、原审法院判决的违约金数额不存在过高的问题。首先，双方在涉案合同中明确约定了违约金计算标准。被上诉人对于违约情形下可能要承担的违约责任是明知的，并且是认可的。其次，原审法院判决的违约金数额实际远远低于被上诉人的实际损失。为此，原审法院判决的违约金金额只会低于被上诉人的实际损失，而不会出现过高的情形。出于解决问题的角度，被上诉人也没有就此提起上诉。综上所述，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
在二审审理期间，上诉人象山黎雍旅馆有限公司、黎宏艳、王彬、雍华军、林亚与被上诉人象山县金盾塑钢门窗厂均未向本院提交新的证据。
二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据双方签订的房屋租赁合同的约定，“乙方（承租人）未按规定时间、金额缴纳全额租金超过30天，视为乙方擅自终止合同”，结合该合同全部约定内容和本案的事实来看，合同中约定的终止应为合同解除时的权利义务终止情形，对该条约定应理解为双方约定的合同解除条款。根据本案的事实，上诉人未按约于2015年6月25日前一次性全额支付被上诉人下一年度租金，符合房屋租赁合同约定的解除条件，被上诉人可以解除合同。虽然被上诉人在起诉前并未向上诉人发送解除合同的通知，但被上诉人向原审法院提起本次起诉并明确要求合同终止的行为，应视为其向上诉人通知解除房屋租赁合同的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。现本案中上诉人在一审中均已收到被上诉人要求终止合同的起诉书。原审法院据此认定案涉房屋租赁合同可予解除并无不当。上诉人主张一审认定事实错误、适用法律不当的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。
合同解除后，上诉人应及时腾退租赁物，并按约支付实际租赁和占用期间的租金。对于被上诉人主张的滞纳金及违约金等损失，鉴于该约定的滞纳金和违约金实系对上诉人未按约支付租金这一违约行为约定的损失赔偿范围，且约定金额过高，原审法院以上诉人违约造成的实际损失为基础，兼顾合同正常履行被上诉人可获得的预期利益等因素，酌情支持6个月的空租期房租损失并无不当。
综上，原审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之诉，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17000元，由上诉人象山黎雍旅馆有限公司、黎宏艳、王彬、雍华军、林亚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马金平
审 判 员 钟康树
代理审判员 郑 辉
二〇一六年三月二十九日
代书 记员 潘芬芬