苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）园民初字第2134号
原告夏春兰。
委托代理人朱文跃，江苏新天伦律师事务所律师。
委托代理人唐林峰，江苏新天伦律师事务所律师。
被告胡成花。
委托代理人朱泽修，男，1985年2月4日生，汉族。
原告夏春兰诉被告胡成花迁让纠纷一案，本院于2013年8月28日立案受理，依法适用简易程序，由审判员朱云独任审判，于2013年11月7日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，组成合议庭进行审理，于2014年4月3日公开开庭进行审理。第一次庭审中，原告及委托代理人朱文跃，被告胡成�及委托代理人朱泽修到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告及委托代理人唐林峰到庭参加诉讼。被告胡成花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告夏春兰诉称，原告从郭兵处购得苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室房屋，于2013年6月7日取得产证。原告从郭兵处取得房屋后，2013年6月10日发现被告撬锁占据争议房屋居住至今，现要求1.判令被告停止侵权行为，立即从原告所有的苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室房屋搬离；2.判令被告赔偿原告房屋占有使用费10800元（按照每日150元计算，从2013年6月10日起暂计算至起诉之日，请求判决至被告实际搬离之日）；3.判令被告赔偿原告经济损失3000元；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告胡成花辩称，其从2007年开发商交房起到今一直在住在争议房屋内。争议房屋是孙亚东和其一起购置，�产证是孙亚东和其两个人的名字。经姑苏区法院拍卖，郭兵作为债权人接手得到房子。郭兵一直没有和我们交涉安置费的问题，也没有执行庭的法官来执行让其搬走，要求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2010年10月22日，招商银行股份有限公司苏州分行与孙亚东、胡成花金融借款合同纠纷一案，苏州市金阊区人民法院（2010）金商初字第0178号《民事判决书》（已生效）作出如下判决：“一、被告孙亚东、胡成花应偿还原告招商银行股份有限公司苏州分行借款本金587097.32元、利息6041.77元、罚息168.21元及复息57.79元（暂计算至2010年9月28日，之后的利息、逾期利息、复息按照合同约定的利率及计算方式，计算至判决确定归还日止），于判决生效之日起10内履行；二、被告孙亚东、胡成花应偿还原告招商银行股份有限公司苏州分行为实现该债权支付律师费用20658.82元，于判决生效之日起10日内履行；三、如被告孙亚东、胡成花不能履行上述债务，则原告招商银行股份有限公司苏州分行有权以所抵押的房产（坐落于苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室房屋）变卖、拍卖所得价款优先受偿。”
2012年11月30日，城市商报刊登了《联合拍卖公告》，载明“受法院委托，我公司将下列资产进行公开拍卖，现将有关事项公告如下：苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室，建筑面积143.47平方米，土地面积50.23平方米，成套住宅，评估价1749000元（带户拍卖，法院不负责清场），保证金30万元，该标的由新苏拍卖、江苏省拍卖总行联合第三次拍卖。”
2013年3月7日，招商银行股份有限公司苏州分行与孙亚东、胡成花金融借款合同纠纷一案，苏州市姑苏区人民法院（2012）姑金执字第0264号《民事裁定书》（已生效）作出如下裁定“一、解除本院（2011）姑金执字第0264号民事裁定书对苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室房屋的查封；二、被执行人孙亚东、胡成花所有的位于苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室房屋作价138万元，交付其他申请执行人郭兵（居民身份证号码××）所有。苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室房屋所有权及土地使用权自本裁定送达买受人郭兵时起转移。”
2013年3月8日，苏州市姑苏区法院与郭兵谈话笔录载明以下内容“郭：苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室房屋抵债给我，除了抵押权优先外，我同意按比例折抵，差额部分我先前依据支付了80万元，今天再支付20万元。其中安置费14万元左右。安置费我去和孙亚东和胡成花谈，谈好后法院再退款。执：苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室房屋系带户拍卖，法院不负责清场。你应当遵纪守法，�善处理好相关事宜。郭：我一定会有理有节处理好。执：法律文书送达地点确认一下。郭：法律文书我想委托杨加勇来领取。我的送达地址在盐城市滨海县碧水绿都小区52#楼402室。”
2013年5月7日，苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室房屋登记在郭兵名下。
又查，2012年12月20日，经中介方苏州格瑞房地产经纪有限公司（以下简称格瑞公司）（丙方）居间，原告夏春兰的丈夫杨加勇（买受方、乙方）和郭兵（出卖方、甲方）签订《房地产买卖居间协议》，约定“乙方购买甲方坐落于苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室房屋，房价150万元。2012年12月31日前，乙方准备人民币壹佰万元整交付于丙方（含2012年12月26日交付于丙方的拾万元整），该壹佰万元整由丙方转交于甲方。人民币伍拾万元整由贷款银行代为支付给甲方。2012年12月31日前，三方去金阊区法�确认南山巴黎印象30幢101室是否判决给甲方，若该房屋由法院判决给甲方，作为乙方支付于甲方的房屋定金由丙方交付于甲方，乙方若违约，丙方没收拾万元整，交付甲方……”。2012年12月24日，杨加勇支付意向金1万元。2012年12月26日，杨加勇支付定金10万元。2012年12月28日，杨加勇支付定金89万元。2013年3月8日，杨加勇支付定金4万元。2013年3月16日，杨加勇支付定金5200元。2013年5月4日，杨加勇支付定金111800元。后又杨加勇向佐佑公司支付3000元（注明：全部结清）。2013年5月29日，原告夏春兰与中国农业银行股份有限公司苏州支行签订《个人购房担保借款合同》，向该行借款34万元用于向郭兵支付购房款。共计支付房款150万元。
2013年6月7日，苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室房屋登记在原告夏春兰名下（房产证备注共有情况：个人单独所有）。
2013年6月10日，原告与被告就是否从系争房屋中迁出问题发生纠纷并报警。
审理中，原告委托法院对争议房屋租金标准进行评估，苏州市金九房地产土地评估有限公司《评估报告书》结论为苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室成套住宅的建筑面积143.47平方米，租金评估单价0.79元／平方米／天。原告为此支付鉴定费1225元。
以上事实由《个人购房担保借款合同》、《评估报告书》、房地产登记簿、《房地产买卖居间协议》、（2012）姑金执字第0264号民事裁定书等及庭审笔录予以证实。
本院认为，2013年3月7日，案外人郭兵通过公开程序，取得位于苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室房屋所有权。由于执行程序中，《联合拍卖公告》和苏州市姑苏区法院与郭兵谈话笔录均明确告知争议房屋系带户拍卖，法院不负责清场。应当可以确定，《联合拍卖公告》已明示该�的物存在使用权瑕疵，郭兵已于拍卖前充分了解标的现状（含瑕疵），知悉标的存在或潜在的瑕疵和风险，自愿承担买受标的所有风险，其出价应价已充分考虑了标的瑕疵和该交易方式等对价格的影响。故郭兵对讼争房屋还由被告居住使用的情况，应十分明确，同时应遵循诚实信用的原则，承担该房屋的风险及责任。因此，尽管以拍卖的方式取得了该房屋的所有权，但其中的使用功能亦必然受到限制。原告夏春兰的丈夫杨加勇和郭兵签订《房地产买卖居间协议》，是双方真实意思表示，是合法有效的合同。该《房地产买卖居间协议》明确载明“2012年12月31日前，三方去金阊区法院确认南山巴黎印象30幢101室是否判决给甲方”，
另外郭兵在姑苏区法院的谈话笔录中也明确表示“想委托杨加勇来领取法律文书”，故该房屋虽经二次转让，但转让时，被告仍在使用该房屋，原告作为买受人购买该房屋时，应对房屋的状况予以了解，应推定其知道房屋的现状（含瑕疵），买受房屋后，原告应承担该房屋的风险及责任，故原告要求迁让的诉讼请求，理由不足，不予支持。被告虽基于执行拍卖可使用诉争房屋，但并无证据证明系无偿使用，故应向物权所有人按市场租金标准支付房屋使用费。至于原告要求被告赔偿原告经济损失3000元，被告予以否认，原告对此亦未提供证据，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第之规定，判决如下：
一、被告胡成花应于本判决生效之日起十日内向原告夏春兰支付自2013年6月10日起至本判决生效之月的房屋使用费，从判决生效之次月起，每月向原告夏春兰支付房屋使用费（房屋使用费按照评估机构确定的租金评估单价0.79元／平方米／天，建�面积143.47平方米计算）；
二、驳回原告夏春兰其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取226元，鉴定费1225元，由原告夏春兰负担113元，被告胡成花负担1338元，被告负担款项原告已预交，本院不再退回，被告于履行上述判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行，账号：10×××99。
审 判 长 朱 云
人民陪审员 邵 煜 岐
人民陪审员 蒋�勇
二〇一四年四月三日
书 记 员 李 靖 伟