山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终751号
上诉人（原审原告）于正财，1955年11月11月12日出生。
委托代理人范海娜，山东海丰威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）迟新伟。
被上诉人（原审被告）刘英雪。
二被上诉人之共同委托代理人田华，山东阔海大地律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱桂杰。
上诉人于正财因返还原物纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2015）威文宋民一初字第64号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原、被告均在威海市文登区宋村镇石羊村居住。被告朱桂杰的丈夫于正昌（于2015年1月死亡）与原告于正财系兄弟。被告迟新伟与刘英雪系夫妻。2015年6月，被告迟新伟、刘英雪的户口从威海市文登区宋村镇永福路23号迁到威海市文登区宋村镇石羊村436号。涉案房屋位于威海市文登区宋村镇石羊村281号，该房屋的房权证号为文房产证字第××号，土地使用权证号为石羊集建（91）字第150450233号［新土地证号为文集用（2014）第1204502**号］，两证均登记在原告于正财名下。2006年3月3日，原告哥哥于正昌在石羊村另购他处房屋居住后，以3000元价格将已闲置的涉案房屋转让给被告迟新伟，双方在同村村民于某甲、刘某甲、邱某等人的见证下签订买卖证明书一份，后于正昌将该房屋及房权证、土地证交给被告迟新伟。2015年3月15日，原告诉至原审法院，要求三被告迁出涉案房屋并返还给原告；被告迟新伟、刘英雪支付原告房屋使用费用共10000元。
原审诉讼中，原告主张1990年左右，原告的哥哥于正昌一家从东北回到文登，因无房居住故将涉案房屋借给于正昌一家居住，此后因关系恶化，两家互不来往。因办理孩子上学手续等事宜，被告朱桂杰将涉案房屋的房权证及土地证借走，至今未能归还。被告朱桂杰答辩称，其系借用原告房屋居住，但后又述称其从东北回来居住一两年之后给了原告1100元买下了涉案房屋，当时没有签订书面协议，因两家不和，钱是让女儿去送的，将涉案房屋转让给被告迟新伟时也没有告知原告，而在原审第二次庭审中，被告朱桂杰又否认前述买下原告房屋一事，改称是借用原告房屋，并申请女儿于文饶（1981年8月15日生，汉族，农民，住威海市文登区宋村镇硝二村255号）出庭作证，该证人证实被告朱桂杰所述的由证人去送的1100元并非购房款，而是偿还借来买羊和饲料的钱，这笔钱是刚从东北回来的时候借的，具体什么时间去还的证人记不清楚了，大概是证人十几岁时，当时证人全家从东北回来的时候，原告与证人家某系挺好，当时涉案房屋系由证人爷爷在住，所以证人一家就也在里面住了，住的时候，原告没有说是借住。与原告家某系不好之后，至今也未改善，证人父亲转让房屋时原告并不知情，证人并不知道涉案房屋具体买卖经过，只是事后知道房屋已被转让。经质证，原告对该证人证言予以认可，被告迟新伟、刘英雪主张该证人还钱时年纪尚小，对借款的事实肯定不是很清楚，但又陈述的很清楚，故认为该证人证言是虚假的。被告朱桂杰没有给出合理理由解释为何做了借用和购买两种截然不同的陈述。
被告迟新伟、刘英雪主张在2006年购买涉案房屋时去落实过原告的意见，原告对买卖房屋一事是知情并认可的，且被告购得涉案房屋后经过2006、2009年两次大的装修，当时有很多建材堆在路上，原告一直在本村居住，与涉案房屋仅间隔一条村道，相距不远，故对被告购买、翻盖维修并实际控制涉案房屋，原告是知情并认可的。原告认可涉案房屋的现状与原有状态存在较大变化，但否认对于正昌与被告迟新伟之间买卖房屋一事知情。被告迟新伟、刘英雪为证实其主张，申请证人刘某乙、刘某甲出庭作证，证人刘某乙（男，1954年8月9日生，汉族，住威海市文登区宋村镇石羊村149号）称，其是被告刘英雪的小叔，与原告是朋友关系，与被告朱桂杰是同村邻居。涉案房屋当初已经破败不能住人，只能用来养牲畜，被告迟新伟和刘英雪说买了房屋想重修一下给老人住。因为证人知道涉案房屋是于正财的房子，所以证人当时在写约之前，自己去问了于正财该房屋的情况，说于正昌要卖这个房子，于正财说他不管了。证人刘某甲（男，1948年2月12日生，汉族，住威海市文登区宋村镇石羊村278号）证实，其与原告和被告朱桂杰是同村邻居，被告迟新伟是证人的侄女婿。证人是被告迟新伟、刘英雪和于正昌买卖房屋的中间人，当时证人和于正昌关系不错，于正昌跟证人说让帮忙把房子卖了，当时同村于某乙想出2000元买房子用来养貉子，但后来于某乙没有要，被告迟新伟说出3000元买下这个房子，在证人和其他人的见证下写了约还吃了饭。当时于正昌拿出的房产证写的是于正财的名字，所以后来证人的兄弟刘某乙去落实了于正财，于正财说他不管。经质证，被告朱桂杰对上述证人证言没有异议，原告主张证人刘某乙所述的房屋买卖经过与被告所述相矛盾，且该证人是被告迟新伟、刘英雪的亲戚，与被告存在利害关系，故证言的效力存在瑕疵。证人刘某甲的证言与被告当庭陈述矛盾，被告迟新伟、刘英雪述称于正昌和刘某乙一起去询问于正财的意见，故该证人证言不能证明原告知道和同意被告之间的房屋买卖行为。
另，原审法院依法对威海市文登区宋村镇石羊村村民于某乙、邱某和于某甲就本案相关情况进行了调查。于某乙证实涉案房屋当时在原告哥哥于正昌手里，于正昌从东北回来后就一直住在涉案房屋里，那时还在房子里养牛。后来于正昌家在村南边买了房子都搬出去了，涉案房屋就闲置了，于正昌媳妇问于某乙要不要，价格是2000至3000元，后因为涉案房屋门口太窄且房子破破烂烂，买后需要修补和重新装修而作罢。对于涉案房屋的产权归属及于正昌与迟新伟之间房屋买卖一事证人不清楚；于某甲证实，其与原、被告均在同村居住，其与原告于正财是堂兄弟关系，卖房时是刘某甲找过去要求做个见证，约成后，各人按了手印；邱某证实其与原被告均是同村村民，原告的婶是其姐姐。卖房时是刘某乙找过去写的约，约写好后，各人按了手印，于正昌将房契交给迟新伟，迟新伟将三千元钱给了于正昌。证人于某甲和邱某对买卖房屋时是否落实了原告意见表示不清楚，但两人都认为涉案房屋当时就是于正昌的。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、证人证言、房某、集体土地建设用地使用权证、房屋所有权证等证据在案为证。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。本案中，涉案房屋虽登记在原告名下，但权属证书只是物权变动的生效要件，而非买卖合同的生效要件。被告迟新伟、刘英雪与于正昌签订的房某是在同村的堂兄弟于某甲，村民刘某甲、邱某等人见证下进行，不存在于正昌与被告迟新伟之间恶意串通，故意损害原告利益的情形。涉案房屋于2006年进行买卖，该房在出售之前已经闲置，被告迟新伟购买后，又对房屋进行了较大的改造、装修。原告在同村居住，且与涉案房屋相距不远，其应对涉案房屋的状况及其兄于正昌对该房的处置行为应当知晓。原告主张涉案房屋系借给其哥哥于正昌一家居住，那么在于正昌一家从涉案房屋内搬出后至该房转让给被告迟新伟前，原告有充分的理由和时间索回该房屋及房屋相关产权证书，但没有证据显示原告在于正昌死亡之前针对该房屋主张过权利，且原告在涉案房屋由于正昌居住十余年又由被告迟新伟使用近十年后才来索要房屋，也与常理不符。即便于正昌在向被告迟新伟出售该房屋时无处分权，但在原告知晓该事实后，并未就此主张权利，应视为原告认可了于正昌与被告迟新伟之间的房屋买卖行为。故被告迟新伟与于正昌之间签订的房某已经成立并生效，被告迟新伟、刘英雪基于买卖合同关系占有、使用涉案房屋并无不当。因此，对于原告要求被告腾出房屋返还原告并支付房屋使用费的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法））第五十一条、第五十二条之规定，判决：一、驳回原告于正财要求被告迟新伟、刘英雪、朱桂杰腾出位于威海市文登区宋村镇石羊村281号房屋返还原告的诉讼请求；二、驳回原告于正财要求被告迟新伟、刘英雪支付房屋使用费10000元的诉讼请求。案件受理费100元，由原告于正财负担。
上诉人于正财不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人对被上诉人朱桂杰转让涉案房屋一事不知情也不同意，涉案房屋只是借用给被上诉人朱桂杰，其在未经上诉人同意的情况下将涉案房屋转让给被上诉人迟新伟、刘英雪，属无权处分，且被上诉人迟新伟、刘英雪并非该村村民，双方的买卖合同应属无效，被上诉人迟新伟、刘英雪应将涉案房屋返还给上诉人。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人迟新伟、刘英雪答辩称，同意原审判决。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人朱桂杰未进行答辩。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，被上诉人迟新伟、刘英雪与于正昌签订了房某并已实际履行，事实清楚。上诉人主张于正昌转让涉案房产时未经其同意，但被上诉人于桂杰在原审时曾自认于正昌已以1000元价格购买了涉案房产，其后虽变更陈述称系借用上诉人的房屋居住，但仅由上诉人提供了于文饶的证人证言，未提供其他佐证，不足以推翻其自认。同时，于正昌在签订了房屋买卖合同后将诉争房屋的产权证件交付给了被上诉人迟新伟和刘英雪，上诉人对于正昌如何取得房产证件未能进行合理解释，且房屋买卖行为至今已十年，被上诉人迟新伟、刘英雪已经多次对涉案房屋进行了较大的整修，上诉人在同村居住，对此并未提出异议，也未主张过权利，亦可佐证上诉人知晓并同意转让涉案房产之事实。此外，证人刘某乙、刘某甲均证实在买卖房屋时征得了上诉人的同意，证人于某乙、邱某和于某甲也对房屋买卖过程进行了陈述，上述证人证言与被上诉人迟新伟、刘英雪的陈述一致连贯，形成较完整的证据链，可以证实上诉人有转让涉案房产之主观意愿。另，被上诉人迟新伟、刘英雪现均为威海市文登区宋村镇石羊村村民，其购买该村房屋的行为符合法律规定。综上，本院认定被上诉人迟新伟、刘英雪与于正昌签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，上诉人知晓并同意于正昌的转让房产行为，其现以于正昌无权处分为由诉请被上诉人迟新伟、刘英雪返还涉案房产，与已查明的事实相悖，且不符合农村房屋买卖常理，故上诉人的上诉主张理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人于正财负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万景周
审 判 员 蒋 涛
代理审判员 郭林涛
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 安圆圆