北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第01701号
原告刘金凤，女，1946年1月24日出生。
委托代理人宋蕾阳（原告之女）女，1973年3月3日出生，中信信通公司职员。
被告北京市朝阳区房屋管理局供暖中心，住所地北京市朝阳区团结湖北头条18号。
法定代表人赵齐平，主任。
委托代理人李江，男，1977年6月15日出生，北京市朝阳区房屋管理局供暖中心副主任。
委托代理人何强，男，1975年4月27日出生。
原告刘金凤与被告北京市朝阳区房屋管理局供暖中心（以下简称朝阳供暖中心）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。刘金凤及其委托代理人宋蕾阳与朝阳供暖中心之委托代理人李江、何强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘金凤诉称：我与朝阳供暖中心之间存在事实供热采暖合同关系。因朝阳供暖中心未履行《北京市居民供热采暖合同》第六条1.8项的约定，未尽到《北京市供热采暖管理办法》第二十条应当由其承担的责任、义务，未遵守《办法》第十三条（一）项规定，未尽到应当对供热设施进行检查，并作好记录义务。未尽到发现共用供热设施存在隐患的，应当及时消除义务，未履行《合同》第六条2项之约定，未尽到应当对我户的采暖情况、用热设施的运行状况（含室内各种阀门有无泄漏、腐、锈蚀）进行每年巡检并增加巡检频次（该楼属20年以上的未经改造的供热采暖设施）的义务，特别是违反《办法》第十三条（二）规定，未尽到供热前应当进行供热系统排气（不排气则楼内用户采不到暖气）、试运行等不可缺失的程序义务，致使北京市朝阳区团结湖北三条社区17楼3单元其他用户因采不到暖故而出现2010年11月11日上午向朝阳供暖中心报修没暖气的情况。下午维修人员并未尽到按合同第六条第5项相关约定义务和《办法》第十三条之相关规定的履行。违反安全操作规程未尽到先入户打开跑风放气义务的正确、有效的处置，却从楼下加大打开该单元暖气进口闸阀供热水，朝阳供暖中心应当知晓此种做法会造成楼上室内怎样后果。致使我室内的共用排气系统剧增供水量和压力作用，而事前又在未尽到排放集气罐中的气义务基础上，导致跑风突发性异常顺着放风管漏水。不但未能解决住户采不到暖气的当务之急的问题，反而造成漏水损失发生。故应属朝阳供暖中心故意违反安全操作规定的行为所致。还因朝阳供暖中心在错误处置前又未尽到注意与我取得联系，告知我留守有维修人员需要入户排气、检修等信息义务（依旧或委托居委会或我协办，往年当有用户反映暖气没有时，均由居委会来俩人代为朝阳供暖中心入户排气后瞬间暖气就热了。这是快捷、有效处置暖气不热的关键程序）。致使我毫不知情无法配合，室内无人。进而出现漏水失控，由厨房（33年前交付使用的老楼无地漏）流向客厅、卧室。漏水发生后又因朝阳供暖中心未履行合同第六条5项相关约定，并未尽到供热采暖设施出现泄漏等紧急情况的，朝阳供暖中心应当立即处置义务。但当时其并未立即返回现场关闭刚被其打开的暖气进口闸阀，朝阳供暖中心应当知晓会带来怎样后果，却故意懈怠，导致水浸财产范围、程度扩大的后果。造成我房当年部分新装修的顶棚、墙面底部鼓起、涂料被蒸汽闷掉，瓷砖墙面底部空鼓、还未组装的进口钢琴漆木质家具等因遭供热水浸泡脱色、木床头贴皮开裂、浸蚀等损失，不利于生活。本次漏水发生亦造成楼下用户财产损失，该户要我赔偿的诉讼期间，朝阳法院及朝阳供暖中心己到我室内勘察见到这一状况。根据朝阳供暖中心称2010年10月23日供暖系统开始充水、11月7日进行供暖，在此期间未接到该单元住户的报修电话，至11月11日上午接到该单元住户因暖气不热（而非漏水）报修，3个环节均未接到报修我室漏水的电话，即可证明跑风始终未漏水，非是开着状态，也就是说不存在我打开未关的清况，直到下午漏水发生时。足以证明我没有动跑风，何况我在海淀区家中看护犯病的老伴，我未有时间去朝阳区。居委会及邻居都知道我多年不在此居住和采暖的情况，故漏水发生与我毫无关系。与下午维修人员到现场采取错误的方法处置暖气不热的行为所致有关，后在多次催促下朝阳供暖中心才上门查看，维修人员动手调节了跑风，经检修后恢复正常供暖。
综上事实，依据合同第七条（二）项3之约定，朝阳供暖中心未履行巡查制度、管护等义务，导致我室内共用供热设施发生泄漏，造成我的财产损失，侵害我的权益，朝阳供暖中心应当承担赔偿责任。刘金凤依法多次与朝阳供暖中心协商，其拒绝赔偿。现楼下住户己得到赔偿，责任己确定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条（五）项之规定，请求法院判令朝阳供暖中心：1、赔偿本案案件受理费63元、鉴定费3000元、水浸财产损失5万元；2、赔偿住房租金189200元；3、赔偿3年半租金滋生利息27376元；4、赔偿严重精神损害费1万元；5、赔偿医疗费3000元、通讯资料费1000元、交通费等1000元；8、因共用排气设施己更新改造该楼301住户室内应将我室内原该设施当下拆除以消除存在的隐患（集气罐、跑风门、放风管）并按照相关规定继续履行对我室内供热采暖设施进行每年两次巡检等管护义务，如朝阳供暖中心未履行巡检等管护义务，导致供热采暖设施泄漏，造成财产损失，由朝阳供暖中心承担全部损害赔偿。
朝阳供暖中心辩称：2010年11月11日下午，我单位团结湖北区锅炉房值班室接到报修电话称，北京市朝阳区团结湖北三条17号楼3单元501室（以下简称501室）住户发现楼上的水流到自己家中，社区工作人员和110警务人员已经在住户家中，怀疑是暖气漏水。我单位维修人员接到电话后，立刻赶到现场关闭楼下的暖气进口阀门，并打开泄水阀门进行泄水，准备到楼上检查供暖设备是否存在漏水现象时发现北京市朝阳区团结湖北三条17号楼3单元601号房屋（以下简称601号房屋）住户不在家，社区工作人员和110警务人员与住户联系，但是601号房屋住户表示不能回来（当时情况可由社区和110人员、501室住户证明）。11月12日我单位维修人员得知601号房屋住户回来后，立即到住户家中检查供暖设备，经过仔细检查，没有发现供暖设备存在腐蚀、糟朽的现象，确认暖气设备没有漏水后维修人员开启楼下的暖气进口阀门，恢复了北三条17号楼的正常供暖。我公司意见如下：
1.2010年10月23日供暖系统开始充水，我单位按照北京市供暖管理办法第十三条第二款和供暖合同北京市范本中第六条第4点中规定的在供暖充水、试压、排气及试运行等工作时，应当在住宅单元门口或电梯口等明显位置进行公示，告知甲方留人监守。北京市供热管理办法和供暖合同北京市范本都没有规定我们必须要电话通知本人，我单位提前7日在居民楼单元门口张贴《上水通知》（包括北三条17号楼3单元），10月25日供暖系统完成充水，按照市政府命令，11月7日上午10点锅炉房启动设备进行供暖，我单位尽到了告知义务。刘金凤提交的朝阳区团结湖北三条17楼3单元503室丁香义所签字的情况说明也证明了我单位确实贴了通知告知住户家中留人。
2.11月11日，接到501室住户报修电话说家中房屋顶部漏水后。我单位维修人员立即到达现场，当时社区人员、民警、房管所人员都已在现场。因为在601号房屋家中不光有暖气管还有自来水管，所以我们无法判断房顶的漏水就是供暖管道泄漏造成。在原因不明疑似供暖设备漏水的情况下，我单位按照紧急处置原则，维修人员关闭楼下的暖气进口阀门，并打开泄水阀门进行泄水，处置方法没有不当之处。11月12日，我单位维修人员得知601号房屋住户在家后，维修人员到601号房屋进行仔细检查，发现供暖设备没有因腐蚀糟朽而漏水的地方，确认没有漏水点后开启楼下的暖气进口阀门恢复正常供暖。刘金凤自己所说自己长期不住在这里，不知自己诉说的我单位详细的操作细节是怎么看见的。
3．按常理推断，造成漏水的原因是601号房屋住户应该知道供暖已经开始，供暖系统中存在有压力的热水，但是仍然擅自打开位于厨房的供暖放气阀门，并使其处于无人监管的状态（家中无人），致使供暖系统中的水流到室内，并造成501室住户的财物损失。
4.601号房屋住户家中的供暖放气阀门一年四季都应该处于关闭状态，只有供暖单位的维修人员才能进行操作，此阀门被人为打开是造成漏水的直接原因。刘金凤所说的巡检工作，相关文件市市政市容委在2010年9月14日才印发，要求在一年内完成首次巡检，以前没有相关规定。在2010年11月11日时我单位还没有进行完首次巡检。刘金凤诉说20年以上供暖设施要每年巡检一次，巡检周期是以完成首次巡检以后进行计算的。所以说是否进行巡检工作与本次事故无直接必然联系，打开阀门的人是造成漏水的责任人，进而应当承担漏水造成的财务损失。
以上情况在团结湖北三条17号楼3单元501室住户诉团结湖北三条17号楼单元601住户刘金凤财产损失一案中，经初审和二审情况已经查明，刘金凤所述与事实有较大出入。
5．跑水事情发生到现在快三年，团结湖北三条17号楼单元601住户刘金凤从未和我单位确认过她所述的财产损失，在上一案件中我单位人员和法官、刘金凤到过刘金凤家中，当时她家中是一个没人居住的空屋。刘金凤提供的照片视频光盘中的照片没有一张照片是事发当时的照片，全是以后自己在那里进行拍摄。其中两个视频还指出了漏水点是放气管和水盆的连接胶管。这个胶管已经老化而且是601房主自己安装的，这个胶管只有一个作用就是方便放我们的暖气水。这更说明了601房主私开放气阀门，并使之处于无人监管的地步。
6．我单位已按《北京市供热管理办法》第十三条和《北京市居民供热采暖合同》中第六条4项规定，在相应位置贴了通知尽了告知义务。供暖试运行的时间是每年11月7日-11月15日，由北京市市政管理委员会在各大媒体上发布。刘金凤应该知道供暖的试运行时间。
7．按北京市供热管理办法第十二条和供热合同北京市范本第二条规定。北京市的采暖期是每年11月15日至次年3月15日。市人民政府可以根据气象等实际情况调整采暖时间。2010年11月2日北京市市政市容委员会组织了第三次天气会商，最终确定11月7日供暖试运行，11月15日正式供暖，并于2010年11月3日在各大媒体发布。2010年11月7日各大媒体也发布了本日北京市开始正式启动试供暖，全北京市的供暖单位将点火运行。所以说刘金凤应该知道11月11日已经供暖试运行。有打印的北京青年报为证。刘金凤未履行《北京市居民供热采暖合同》中第五条6项的约定在我单位进行供热系统充水、试压、排气及试运行等工作时留人监守。601住户还违反了《北京市供热管理办法》第二十条住户发现室内供热采暖设施异常、泄漏等情况时，应当及时向供热单位报修。在501住户报修后通知601住户需入户检查，601住户还以其他原因说不能回家。我单位认为刘金凤应自己承担责任。
8．刘金凤提交的2006年6月的颈椎报告和2010年8月的腰椎间盘检查报告和本案无关，要求的赔偿损失没有任何依据。
9．刘金凤提交的团结湖办事处三四条社区的情况说明
与本案无关。
10.刘金凤提交的方中华所书的情况说明，只证明了她无法到现场让别人到现场确定是否她家漏水。她委托的人，确实派人了去现场。因无法进入601号房屋，所以她自己不到派任何没有601号房屋钥匙的人去现场，对当时的跑水原因判断和事故处理没有任何帮助。
11．刘金凤提交的朝阳区团结湖北三条17楼3单元503室丁香义所签字的情况说明证明了我单位确实贴了通知告知相应时间住户家中留人。她自己没听到水声并不能证明我们没有按时上水，她不知情供暖是她个人的问题并不能证明11月7日没开始试供暖。三单元503室和三单元601号房屋并不是垂直上下楼的关系不是同一供暖立管，相互供暖没有影响。3单元503室没暖气报修只能证明当天她家没暖气，其他和本案无关。
12．刘金凤要求的其他房租、误工费、交通费等各种损失，完全是自己想象没有任何证据证明她有上述财产损失。
13．跑水事情发生是在2010年11月11日到601号房屋房主起诉我们现在已经2年10个月，假设她家确有财产损失，也应在两年内提起诉讼。我单位认为601号房屋住户刘金凤对财产损失的要求已经过了诉讼时效。
综上所述，我单位认为应当驳回刘金凤的所有诉讼请求。
经审理查明：601号房屋登记在刘金凤名下。601号房屋为楼宇顶层，房屋内有用于单元供暖的水管，上有阀门。朝阳供暖中心系该楼供暖设备的管理者。
2010年11月11日15时40分左右，601号房屋内的厨房供暖用水管大量漏水，之后水从501号房屋顶部浸入501号房屋的厨房、卧室、客厅。501通知了相关政府部门工作人员到场，并通知刘金凤到场，但刘金凤没有马上到达现场，导致601号房屋无法进入。后朝阳供暖中心工作人员关闭了阀门，水管漏水停止。当晚7点30分左右刘金凤之女宋蕾阳赶到现场。朝阳供暖中心工作人员在601号房屋有人状况下，检查了屋内设备但没有进行维修，之后打开屋外阀门，没有发生新的漏水。
2011年3月，501号房屋赵秀霞、赵红丽将刘金凤起诉至法院。刘金凤坚持认为过错是朝阳供暖中心，刘金凤的财产也遭受到了损坏，坚持追加朝阳供暖中心，由朝阳供暖中心赔偿。
2013年1月，本院作出（2011）朝民初字第14386号民事判决，判决如下：“一、刘金凤于本判决书生效后七日内赔偿赵秀霞、赵红丽财产损失二千元；二、北京市朝阳区房屋管理局供暖中心于本判决生效后七日内赔偿赵秀霞、赵红丽五千八百零三元；三、驳回赵秀霞、赵红丽的其他诉讼请求。”该判决本院认为部分有以下论述：“根据漏水发生和事后处理的情况看，601号房屋漏水应属供暖用上水、气的管道阀门打开所致，该阀门在刘金凤所有房屋内，朝阳供暖中心固然有维护、检修义务，刘金凤也有义务进行妥善保管，刘金凤不能提供证据阀门打开存在其他原因，故应推定刘金凤对601号房屋的管理不当有关。”“与此同时，朝阳供暖中心在供暖前的设备检修过程中，遇有管道阀门在无人居住的房屋内情况，应当提前和房屋所有权人取得联系，要求房屋所有权人上门配合检修，以免造成意外损坏。现朝阳供暖中心因房屋无人疏忽了设备检查维护，对损坏发生有主要责任，故也应赔偿。”判决作出后，刘金凤不服，上诉至北京市第二中级人民法院。
2013年4月11日，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第05685号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决本院认为部分有如下论述：“501号房屋与601号房屋上下层相邻，601号房屋内发生漏水，造成501号房屋内相关财产受损，对此相关过错方均应承担相应赔偿责任。现朝阳供暖中心未能对无人居住的601号房屋在供暖前与房屋权利人取得联系，并提前检修，防患于未然，是造成本次漏水损失发生的主要过错方。另，朝阳供暖中心工作人员进入601号房屋后，虽检查了屋内设备，但并没有进行维修；且之后打开屋外阀门，并没有发生新的漏水的情况。在此情况下，刘金凤对发生在其家中的漏水不能提供合理解释，且在漏水事件发生后，并未按照方便生活、团结互助的态度妥善处理，是造成本次漏水损失发生的次要过错方。”
本案审理过程中，经北京市高级人民法院随机摇号确定，由北京京评价格评估有限公司对601号房屋内水浸损失进行司法鉴定，鉴定结论为无异议部分15488元、异议部分17921元。刘金凤预付了鉴定费3000元。
庭审中，刘金凤提交了检查报告单，病历手册，证明因处理漏水事件加重了身体和精神上的损害。朝阳供暖中心对该证据的关联性不予认可。刘金凤还提交了58同城网页打印件，证明601号房屋的月租金4300元。朝阳供暖中心对该证据真实性不予认可。刘金凤还提交了漏水时拍摄的影像资料，证明漏水情况。朝阳供暖中心对该证据真实性不予认可。
经询，刘金凤称其在漏水发生后多次找朝阳供暖中心、居委会、街道、朝阳区供热系统的监管部分主张过权利。501号房屋住户起诉刘金凤后，刘金凤想等待该案件的结果再起诉朝阳供暖中心。
又询，刘金凤称其在发生漏水前刚刚将601房屋进行装修，准备出租。
上述事实，有（2013）二中民终字第05685号民事判决书、房屋所有权证书、价格评估报告书及当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：关于诉讼时效问题，刘金凤自述其在漏水发生后多次找朝阳供暖中心、居委会、街道、朝阳区供热系统的监管部门主张过权利。501号房屋住户起诉刘金凤后，刘金凤想等待那个案件的结果再起诉朝阳供暖中心。刘金凤在501号房屋住户起诉刘金凤的案件中的答辩意见中确实也提到刘金凤的财产也遭受损害，要求朝阳供暖中心赔偿。因此，刘金凤并未因怠于主张权利而超过诉讼时效。
行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。
本案中，朝阳供暖中心未能对无人居住的601号房屋在供暖前与房屋权利人取得联系，并未对该房屋内属于公共设施的部分提前检修，防患于未然，是造成本次漏水损失发生的主要过错方。漏水发生后，朝阳供暖中心工作人员进入601号房屋后，虽检查了屋内设备，在没有进行维修的情况下打开屋外阀门，并没有发生新的漏水的情况。在此情况下，刘金凤对发生在其家中的漏水不能提供合理解释，且在漏水事件发生后，并未按照方便生活、团结互助的态度妥善处理，是造成本次漏水损失发生的次要过错方。本院据此确定朝阳供暖中心对刘金凤的损失承担主要的赔偿责任。
关于刘金凤诉请的案件受理费和鉴定费，如何负担由本院决定。
关于水浸财产损失。朝阳供暖中心在鉴定过程中虽提出异议，但其依据不足，本院对其异议不予采信。故本院对鉴定结论中财产损失无异议部分15488元和异议部分17921元一并计入水浸损失，朝阳供暖中心应当按照责任比例赔偿刘金凤23386.3元。
关于住房租金。601号房屋遭受水浸后必然影响居住使用，但刘金凤在遭受损失后应当积极对房屋进行维修，防止损失扩大。然而，刘金凤并未对房屋进行维修，使房屋长期空置，因此而导致扩大的损失，不应由朝阳供暖中心承担。本院根据本案案情及朝阳供暖中心的责任比例酌定朝阳供暖中心向刘金凤赔偿租金损失7000元。
刘金凤要求朝阳供暖中心赔偿3年半租金滋生利息27376元、赔偿严重精神损害费1万元、赔偿医疗费3000元、通讯资料费1000元、交通费等1000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
刘金凤要求朝阳供暖中心因共用排气设施己更新改造，该楼301住户室内应将其室内原该设施当下拆除以消除存在的隐患（集气罐、跑风门、放风管）的诉讼请求，因刘金凤未提交证据证明存在其主张的隐患，故本院不予支持。
刘金凤要求朝阳供暖中心按照相关规定继续履行对601号房屋供热采暖设施进行每年两次巡检等管护义务的诉讼请求，不属于侵权责任纠纷处理范围，本案不予处理。
刘金凤要求如朝阳供暖中心未履行巡检等管护义务，导致供热采暖设施泄漏，造成财产损失，由朝阳供暖中心承担全部损害赔偿的诉讼请求，因相关事实尚未发生，且刘金凤的诉讼请求不明确，本院不予处理。
综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第二十六条之规定，判决如下：
一、被告北京市朝阳区房屋管理局供暖中心于本判决生效之日起七日内支付原告刘金凤水浸财产损失二万三千三百八十六元三角；
二、被告北京市朝阳区房屋管理局供暖中心于本判决生效之日起七日内支付原告刘金凤租金损失七千元；
三、驳回原告刘金凤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费3000元，由原告刘金凤负担900元（已交纳），由被告北京市朝阳区房屋管理局供暖中心负担2100元（原告刘金凤已预交，被告北京市朝阳区房屋管理局供暖中心于本判决生效后七日内给付原告刘金凤）。
案件受理费5570元，由原告刘金凤负担4975元（已交纳63元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告北京市朝阳区房屋管理局供暖中心负担594元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 徐 娟
代理审判员 赵 佳
人民陪审员 张宝荣
二〇一四年八月十一日
书 记 员 贾岐颖