山东省青岛市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）鲁02行终60号
上诉人（原审第三人）周亚男。
委托代理人张宝清，山东川佳律师事务所律师。
委托代理人王春晖，山东川佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青岛市黄岛双青车辆厂。
法定代表人范德金，总经理。
委托代理人万彩娥，山东润杰律师事务所律师。
委托代理人冯源，山东润杰律师事务所律师。
原审被告青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局。
法定代表人杨军，局长。
委托代理人李冬玮，该局工作人员。
委托代理人王秋英，山东柏瑞律师事务所律师。
原审第三人陈东河。
委托代理人张蕾、薛惠丽，山东首辰律师事务所律师。
原审第三人恒丰银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行。
法定代表人白冰，行长。
委托代理人刘畅、张日辉，山东亚和太律师事务所律师。
上诉人周亚男因被上诉人青岛市黄岛双青车辆厂诉原审被告青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局，原审第三人陈东河、恒丰银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行房屋行政登记一案，不服青岛市黄岛区人民法院于2015年9月25日作出（2015）黄行初字第30号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月16日在第二十七审判庭公开开庭审理了本案。上诉人周亚男及其委托代理人张宝清、王春晖，被上诉人青岛市黄岛双青车辆厂的委托代理人万彩娥，原审被告青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局委托代理人李冬玮、王秋英，原审第三人陈东河的委托代理人张蕾，原审第三人恒丰银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行的委托代理人刘畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：原胶南市人民法院（2008）胶南民初字第3951号民事判决书中查明、认定的与本案有关的事实如下：
一、判决书查明的与本案有关的事实：2002年10月10日，原告与青岛经济技术开发区广裕实业有限公司（以下简称广裕公司）签订合作开发服务用房协议。2004年6月20日，双方又签订补充协议，约定建设房屋费用由原告承担，原告补偿广裕公司10万元，房屋归原告。2003年6月13日，周亚男向广裕公司交购房定金2万元，广裕公司为其出具收入凭单一份，注明交款事由“双青服务房定金（8号）”。2004年8月6日，原胶南市国土资源局颁发国有土地使用证，将涉案房屋土地使用权登记在周亚男名下，判决书载明：“在胶南市国土资源局档案中的土地转让协议中，仅注明了买卖双方的名称，其余内容均为空白，包括房屋的位置、面积、房屋买卖价格等均未填写，被告周亚男的签名系原告经办人员所签。”2004年7月10日，原胶南市房产管理中心颁发房屋所有权证，将涉案房屋所有权登记在周亚男名下，判决书载明：“在胶南市房产管理中心的房屋买卖协议、房屋买卖契约中，……被告周亚男的签名均系原告经办人员所签”、“被告（周亚男）认可国有土地使用证、房屋使用权证的所有手续均系原告所办，上面的签名也是原告经办人员所签，但称，当时在原告经办人员签名后，自己即捺了指纹，而不是后补的。”后周亚男收取了退还的购房定金2万元及利息5000元。2004年12月9日，周亚男退回广裕公司出具的收入凭单，并在收入凭单背面出具退款证明。
二、判决书认定的与本案有关的内容：1、2004年12月9日双方已解除买卖房屋的合同关系。2、房屋在生活中属重要大宗商品，出卖人或买受人都应非常重视，尤其在土地转让协议、房屋买卖协议、房屋买卖契约中，双方的签名都应让本人签名，而周亚男的签名系原告经办人员所签；即使周亚男主张系原告代签名、自己捺印的事实成立，根据常识此种情况只有在当事人系文盲情况下才会发生，而周亚男既然能在向本院提交的授权委托书中签名，说明其完全可书写自己名字；根据周亚男所言，当时一切手续是原告代办，则周亚男签名上也不会有其本人的捺印，因为既然原告能让其捺印，完全应当先让其本人签名，而不是原告签了周亚男的名字后再让其自己捺印，因此周亚男的主张不符合逻辑。3、周亚男不是讼争房屋的真实权利人，土地转让协议、房屋买卖协议、房屋买卖契约均是原告单方行为，不是双方真实意思表示，双方不存在转移房地产的合意。故判决：确认原告与周亚男已于2004年12月9日解除了原告开发的双青车辆厂综合楼由北向南数第8号房屋一处的买卖合同关系以及土地转让合同关系。
周亚男对该判决不服提起上诉，青岛市中级人民法院于2009年4月7日作出终审判决，认为原告提起的是确认双方购房合同及土地转让协议已经解除之诉，并未涉及房屋所有权的归属，合同是否履行与房屋所有权证为何人持有无因果关系，判决驳回上诉，维持原判。后周亚男向山东省高级人民法院申请再审，省高院裁定指令青岛市中级人民法院再审。经再审于2011年2月10日作出再审判决，认为原审判决认定当事人之间的房屋买卖合同已解除事实清楚、适用法律正确，故判决维持原终审判决。山东省人民检察院又向山东省高级人民法院提起抗诉，经省高院提审，于2014年10月28日作出判决：维持青岛市中级人民法院（2010）青民再终字第121号民事判决。原告起诉要求撤销涉案房屋房产登记。
庭审中，被告提交的档案材料载明：2004年7月10日，原告与第三人向原胶南市房管部门提交“胶南市房地产转移登记申请表”，记载转让方为原告，受让方为第三人周亚男等内容，并加盖有原告公章和“周亚男”签字字样。档案内还有第三人周亚男身份证复印件一份，加盖有原告公章、法定代表人印章和有“周亚男”签字字样及手印的房屋买卖协议、房地产买卖契约等材料。原告称登记手续均是原告自行委托中介人员到被告处办理，周亚男未亲自到场；被告称法律未规定办理登记时需双方到场，档案中有双方签字的合同及周亚男身份证复印件即符合规定；第三人周亚男称其系亲自到场办理的过户登记，签字不是周亚男本人所签，但手印是本人所捺。
另查明：2006年7月27日，第三人周亚男在第三人恒丰开发区支行贷款45万元，并以涉案房产作抵押办理了抵押登记。截止2015年5月26日剩余贷款本金72476.99元未还清，涉案房屋仍在抵押中。
一审法院认为：国务院《城市私有房屋管理条例》（1983年12月17日实施，2008年1月15日废止）第九条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”建设部《城市房屋权属登记管理办法》（1998年1月1日实施，2008年6月30日废止）第十二条规定：“权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。”第十三条第二款规定：“代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。”建设部《房屋登记办法》（2008年7月1日起实施）第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”
本案中，2004年7月10日原胶南市房管部门为原告与第三人周亚男办理房屋所有权过户登记的行政行为本来应予撤销，理由是：1、生效民事判决书查明并认定：周亚男主张的在登记档案中房屋买卖协议系由原告方的人员代签名、自己捺印的事实不符合逻辑；周亚男不是讼争房屋的真实权利人，土地转让协议、房屋买卖协议、房屋买卖契约均是原告单方行为，不是双方真实意思表示等事实。根据上述事实，足以认定涉案房屋过户登记时当事人系“以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记”的事实。参照上述建设部《房屋登记办法》第八十一条的规定，可以撤销该登记。2、从民事判决书认定的房产登记档案中周亚男的签字均系原告方委托经办人员代签的情况来看，周亚男应未到场办理登记手续。而且，房产登记档案中也没有原告的企业情况证明材料及原告委托有关人员的书面授权委托书等材料。因此，被告在办理登记手续时不符合上述《城市私有房屋管理条例》第九条和《城市房屋权属登记管理办法》第十二条、第十三条第二款的规定，应予撤销。3、从生效民事判决的结果看，民事判决已确认原告与第三人周亚男之间的房屋买卖合同解除。由此，因该买卖合同关系而导致的物权变动自然应恢复到原来的状态。为减少当事人的讼累，应以撤销该登记行为为宜。
虽然涉案房屋登记行为因上述原因应予撤销，但经法院查明第三人恒丰开发区支行与周亚男之间的贷款本息尚未结清，为担保债权实现设立的房屋抵押权仍存在。且该抵押权设立时第三人恒丰开发区支行为善意第三人，因此依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，应判决确认该行政行为违法。该抵押权消灭后可再依法处理。依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款、参照建设部《房屋登记办法》第八十一条之规定，判决被告青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局2004年7月10日为原告与第三人周亚男办理涉案房屋（原告双青车辆厂综合楼由北向南数第8号房，位于青岛市黄岛区灵山卫辛积路东侧）所有权转移登记的行政行为违法。本案案件受理费50元，由被告负担。
原告周亚男不服一审判决，上诉称：一、被上诉人自认2003年5月将涉案房屋出售给上诉人，生效判决也认定涉案转移登记时涉案房屋买卖合同关系成立且真实有效，原审判决认定买卖“是被上诉人单方行为，不是双方真实意思表示，当事人系隐瞒真实情况，提交虚假材料等非法手段获取房屋登记，事实认定错误”。
1、被上诉人自认买卖合同在2003年5月即成立，在2004年7月涉案房屋转移登记时，上诉人与被上诉人之间存在真实的涉案房屋买卖合同关系。
2、生效民事判决实际上认定2004年7月涉案转移登记时，房屋买卖合同关系成立且真实合法有效。
二、在涉案转移登记时存在真实合法有效之买卖，涉案转移登记行为并无不当，原审认定可撤销该行政行为，法律适用错误。
《房屋登记办法》第八十一条本质是因基础法律关系发生变化，要求行政机关依据生效法律文书作出新的具体行政行为，并非基于原登记行为违法而要求撤销。本案适用该规定，认定可撤销涉案转移登记，法律适用明显错误。即使涉案转移登记存在原审认定的材料缺失，违反《城市私有房屋管理条例》第九条和《城市房屋权属登记管理办法》十二条、第十三条第二款之规定，但该两部法律并没有规定相关情况下，应当撤销登记；材料确实和程序瑕疵并不否认房屋买卖在2004年7月真实合法有效的法律后果，不影响涉案转移登记的正当性，法律适用不当。更何况，两部法律均在2008年失效。原审适用该两部法律规定，认为涉案转移违法，明显错误。
三、判决确认涉案转移登记，法律适用错误
1、以涉案房屋转移登记本身违法为由起诉撤销，则本案被上诉人起诉已远超法定起诉期限，应当驳回诉讼请求。
行政诉讼法于2015年5月1日才实施，被上诉人起诉为2015年2月3日，本案的起诉期间应当适用原《行政诉讼法》之规定三个月，从知道或应当知道起，而不是从违法之日起。本案，上诉人与被上诉人共同申请办理案件转移登记，如以涉案房屋转移登记本身违法为由要求撤销，其从涉案具体行政行为作出之日-2004年7月，起诉期限截止到2004年10月，已超过法定期限。为此，应驳回被上诉人的诉讼请求。
2、本案被上诉人是否有权因合同解除取得物权，因善意第三人的存在而存在争议，以房屋买卖合同为由解除为由要求撤销涉案房屋所有权转移登记，属于民事争议，不属于行政诉讼范围，应当驳回被上诉人的起诉。
因涉案登记行为并无不当，被上诉人诉请撤销登记只能是合同解除，此时的撤销登记仅是合同双方当事人履行合同解除的法定义务，返还财产的手段，属于民事合同解除法律后果的延伸。同时，本案因善意第三人的存在，被上诉人是否有权要求返还财产仍存在争议，被上诉人只能另行提起民事诉讼要求返还财产，获得生效判决后再申请执行。
因此，本案争议实际属于民事争议范围，不属于行政诉讼的受案范围，应当驳回被上诉人的起诉。即使因此产生所谓的诉累，也是被上诉人诉权选择不当导致，应当由其承担责任。原审以减少诉累为由，认定撤销涉案转移登记为宜，不但违背最基本的诉讼管辖原则，亦导致原审被告因2004年7月得当的行政行为承担败诉后果，惩罚了无辜的原审被告，有违公平原则。
3、如被上诉人要求撤销登记的请求权基础是《房屋登记管理办法》第十二条第二款规定的单方登记请求权，则本案纠纷属于行政不作为纠纷，由于上诉人没有提交要求原审被告作出具体行政行为的证据，且本案因善意第三人的登记抵押，符合不能撤销之规定，不能判决责令原审被告履行职责，应当驳回其诉讼请求。
《房屋登记管理办法》第十二条第二款明确规定，因生效民事判决取得房屋权利的，有权单方申请登记。如被上诉人因基于生效民事判决确认的合同解除法律后果，有权重新获得涉案房屋权利的话，则其可依据前述法律规定作出新的具体行政行为，本案的纠纷应为行政不作为纠纷而非撤销纠纷。
根据《房屋登记管理办法》第八十一条之规定，因为善意第三人的存在，原审被告无权因生效法律文书撤销涉案转移登记，其不负有撤销原登记的职责，应当判令驳回其诉讼请求。
综上，上诉人认为，因申请转移登记时存在真实合法有效之买卖，涉案转移登记并无不当，应当予以维持；被上诉人诉请属于民事案件受理范围，起诉远超起诉期限，应当驳回诉讼请求或起诉。原审认定事实错误，法律适用错误，应当撤销，依法改判。为此，恳请依法驳回被上诉人的起诉或诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人青岛市黄岛双青车辆厂辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分。一审法院认定涉案8号房屋系单方根据虚假资料申请登记且涉案房屋根据生效判决书已经归被上诉人所有，原房屋登记应依法予以撤销。二、被上诉人起诉没有超过诉讼时效。一审法院根据各审生效判决、留存在房屋登记部门的申请材料及各方当庭陈述等证据认定被上诉人没有超过诉讼时效，认定事实清楚。三、一审判决适用法律正确。周亚男及龚立秋在合同解除后对涉案房屋没有任何权限的情况下，恶意串通挂失补办房地产权证，在没有房产真实交易的情况下单方办证并未向房屋登记机构提交任何书面委托及有效证件，该些行为都应当适用当时的法律规定，并按规定认定为违法行为。四、上诉人在对8号房屋没有任何合法权益的情况下提起上诉，上诉理由没有证据及法律依据，是恶意缠诉的违法行为。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局辩称：一审判决认定国土局办理的转移登记行为违法，不予认可。从庭审查明的情况看，是基于买卖当事人意见，并且已有生效判决是确认解除房屋买卖合同的。该原因与行政机关的登记行为违法毫无关联，登记机关的行政行为程序合法，适用法律适当，并没有违法之处。
原审第三人陈东河意见与被上诉人一致。
原审第三人恒丰银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行请求二审法院依法裁判。
本院认为：不动产登记应以基础民事法律关系为依据。生效民事判决已确认上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同解除，基于该房屋买卖合同所颁发的房屋产权证也应当予以撤销。因原审第三人恒丰开发区支行为善意第三人，一审法院依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决确认该登记行为违法，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人周亚男负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘桂敏
代理审判员 李玉兰
代理审判员 高沛沛
二〇一六年四月七日
书 记 员 赵洪峰
书 记 员 王周浩