山西省阳泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳民终字第328号
上诉人（原审被告）郗建荣，女，1962年12月27日出生，汉族，个体，住阳泉市城区。
委托代理人李文乐，山西泽晋律师事务所律师。
委托代理人王岩刚，山西泽晋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李俊峰，男，1973年1月6日出生，汉族，个体经营者，住阳泉市郊区。
上诉人郗建荣因与被上诉人李俊峰租赁合同纠纷一案，不服阳泉市城区人民法院（2014）城民初字第052号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郗建荣委托代理人王岩刚、被上诉人李俊峰，出庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，郗建荣原在阳泉市矿区××小区地下室经营陶然居酒店，该酒店包括地下室整体部分（作为酒店的包间）及自行修建的前厅和门头。2012年11月26日，郗建荣与李俊峰签订商用房租赁合同，约定将该酒店出租给李俊峰使用，租期为2012年12月15日至2015年12月14日，租金每年200000元，从下一年起每年递增10000元。李俊峰依照合同的约定缴纳了一年的租金200000元。2013年9月6日，阳泉市规划局对郗建荣丈夫李某送达山西省住房和城乡建设行政执法限期拆除通知书，要求其于2013年9月9日前自行拆除位于洪城北路西侧无规划批准手续的违法建筑。2013年9月11日，规划局开始对李俊峰经营酒店的前厅进行拆除，2013年10月23日，酒店前厅被全部拆除，致使李俊峰无法继续经营。2014年1月14日，双方在陶然居酒店对原告在经营期间购买的酒店所用物品、设施进行了清点，并由双方指派的财务人员签字，出具清单（现物品仍放置于原陶然居酒店地下室）。李俊峰认为酒店前厅系租赁合同中重要的标的物，由于前厅拆除，导致酒店不能正常营业，郗建荣存在根本违约行为，要求解除合同，返还已经预交的三个月租金，并承担因违约造成的经济损失137553元，包括其为经营酒店办理各种证件的费用5636元、广告宣传费3336元、装修酒店的费用13678元、开通煤气并改管的费用3664.50元、购买煤气的费用3400元（未使用）、因酒店不能继续经营而赔偿包厨周某某的违约金35000元、修理前厅门前道路的费用9533元、因经营酒店购买的炊具、灶具、灯具、空调等设施及维修线路、疏通管道等花费52752.50元，以及被告丈夫李某拖欠原告经营酒店期间的饭费及烟款10553元。郗建荣则称，不存在根本违约行为，不应赔偿损失。
该院认定上述事实的证据，有李俊峰提供的《商用房租赁合同》、营业执照、餐饮服务许可证、卫生许可证、饭店清点表、证人证言、欠款单，郗建荣提供的特种行业许可证、税务登记证以及双方当事人的庭审陈述。
原审法院认为，李俊峰、郗建荣于2012年11月26日签订《商用房租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应遵照执行。该租赁合同虽未明确租赁物范围，但租赁物本身为陶然居酒店，而前厅是陶然居酒店的一部分，起到酒店招揽顾客、接纳包间外散客的作用。2012年9月11日，因酒店前厅属无规划批准手续的违法建筑，被规划局强制拆除。陶然居酒店前厅原系郗建荣所建，对其违法性质应属明知。前厅拆除后，陶然居酒店作为交付李俊峰的租赁物已不符合双方签订租赁合同时约定的情形，故郗建荣应对因该前厅拆除影响酒店经营、给李俊峰造成的损失承担相应责任。李俊峰的实际经营时间为九个月，双方的租赁合同因租赁物部分灭失致使合同已不能继续履行，且郗建荣同意解除合同，故该院对李俊峰主张解除租赁合同的诉讼请求予以支持，郗建荣应返还李俊峰已交付但未实际经营的三个月租金50000元。李俊峰因经营饭店聘请包厨周某某，并签订协议约定双方的承包期限为2013年1月1日至2015年12月31日，如因一方原因致协议不能履行完毕，则由违约方给付对方违约金35000元。2013年10月31日，李俊峰向周某某支付了违约金35000元，该事实经周某某出具的收据及开庭时的证言予以印证，该院对此予以认可，郗建荣应予赔偿此项违约金35000元。对李俊峰要求赔偿其为经营酒店办理各种证件、广告宣传、装修酒店、开通煤气并改管、购买煤气（未使用）、为修理前厅门前道路的费用、因经营酒店购买的炊具、灶具、灯具、空调等设施及维修线路、疏通管道等花费共计92000元的诉讼请求，李俊峰虽提供了相应证据证明其为酒店支出的事实，考虑其中部分属经营酒店的必要支出，且其已在经营过程中实际受益，对其为酒店经营购买的物品（详见双方签字确认的物品清点单），亦可在不影响其功能的情况下继续使用，故对李俊峰要求郗建荣全额赔偿的诉讼请求不予支持，依据实情酌情认定由郗建荣赔偿原告经济损失30000元。李俊峰要求郗建荣偿还其丈夫李某所欠饭费、烟款共计10553元，郗建荣同意偿还，但对主张的金额不予认可，该院以李俊峰实际提供的欠款单（合计6639元）为据予以认定。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十一条之规定，判决：一、解除原、被告于2012年11月26日签订的《商用房租赁合同》；二、被告于判决生效后十日内一次性返还原告房屋租金50000元；三、被告于判决生效后十日内一次性赔偿原告经济损失65000元；四、被告于判决生效后十日内一次性给付原告欠款6639元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付履行迟延期间的债务利息。案件受理费2732元由郗建荣负担。
上述民事判决宣判后，郗建荣不服提起上诉，请求撤销原判，依法驳回被上诉人李俊峰的诉讼请求或改判。主要理由：1、被阳泉市规划局强制拆除的前厅仅是酒店附属部分，并不会对酒店经营造成重大影响，上诉人不构成根本违约。2、原审法院认定被上诉人李俊峰65000元损失没有法律依据。3、李俊峰一直占用酒店，50000元租金不应全部返还。
李俊峰辩称：尊重原审判决，请求维持原判。
二审审理中，双方当事人对李俊峰在经营酒店期间新购物品中可移动物品的种类和现存放地点做出一致确认（详见物品清点单②）。
对于郗建荣丈夫李某所欠饭费、烟款的偿付问题，郗建荣当庭表示不同意一审确认的数额，也不同意并入本案处理。
二审中，当事人均未提供新的证据。
本院经审理认定一审查明的事实。
本院认为：涉案《租赁合同》是当事人之间的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，原审判决认定合同有效正确，本院予以确认。合同履行中，因酒店门厅被拆除，李俊峰不能正常经营，且在原审中出租人和承租人均表示同意解除合同，故原审判令双方解除涉案《租赁合同》并无不可，本院予以确认。涉案《租赁合同》明确约定，出租方将陶然居酒店出租给承租人使用。租赁物包括酒店前厅，因该前厅系无规划手续的违法建筑，郗建荣也明知其违法性质，故原审法院以出租人交付的租赁物存在瑕疵为由认定郗建荣构成违约，于法有据，本院予以认可。郗建荣上诉认为其不构成违约的理据不足，本院不予采纳。涉案《租赁合同》同时约定：“如一方违约给对方造成损失，均由违约方承担”。李俊峰因不能继续经营已赔付第三人（周某某）35000元，原审认定此项为李俊峰实际损失符合法律规定，本院予以认可；对于李俊峰主张的其余92000元损失，原审综合当事人举证结果和其中部分确属于经营必须支出，且李俊峰已在经营过程中实际受益等因素，酌情认定为30000元，尚属合理，本院予以维持。郗建荣虽对上述损失有异议，但未提供相反证据，本院对其主张不予采纳，但对李俊峰新购物品的归属和处理，原审法院未予判处，本院依法纠正。对于郗建荣认为不应全部返还50000元租金的上诉请求，本院认为，虽然李俊峰主张在2013年10月之后未再继续经营，但在2014年1月14日双方清点财物前，该酒店一直由李俊峰实际占有，依照公平原则，此期间租赁费用应由承租方和出租方合理分担，原审判令郗建荣返还租金50000元处理不当，本院予以纠正。至于郗建荣丈夫李某所欠饭费、烟款的偿付问题，因与本案不属同一法律关系，且当事人在一、二审中对此均未达成合意，故不宜在本案中一并处理，原判对此做出认定处理不妥，本院予以纠正。综上，原审判决认定事实清楚，处理基本得当，但适用法律有误。郗建荣上诉部分有理，本院对有理部分予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持山西省阳泉市城区人民法院（2014）城民初字第052号民事判决第一、三、五项。
二、撤销山西省阳泉市城区人民法院（2014）城民初字第052号民事判决第四项。
三、变更山西省阳泉市城区人民法院（2014）城民初字第052号民事判决第二项为郗建荣于本判生效后十日内一次性返还李俊峰房屋租金40000元。
四、李俊峰于本判生效后十日内将放置于阳泉市矿区××小区（原陶然居酒店）新购可移动物品（详见双方确认的物品清点单②）搬离。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付履行迟延期间的债务利息。
一审案件受理费按原判执行，二审案件受理费2732元，由上诉人郗建荣负担2682元，被上诉人李俊峰负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王世明
代理审判员 贾志强
代理审判员 李日月
二〇一四年十二月一日
书 记 员 张海霞