福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第1205号
上诉人（原审原告）陈威宏，男，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托代理人陶天猛，福建自立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）龙岩市金宏房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区东城军民路17号，组织机构代码72973096-4。
法定代表人邱东良，总经理。
委托代理人宋栎杨，男，汉族，系龙岩市金宏房地产开发有限公司职员，住龙岩市新罗区。
上诉人陈威宏因与被上诉人龙岩市金宏房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第4708号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈威宏及其委托代理人陶天猛、被上诉人委托代理人宋栎杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2014年7月9日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《松涛花园商品房买卖合同》三份，主要载明“乙方向甲方购买松涛花园二期1-2幢店面009、010及商场01，建筑面积分别为74.41平方米、74.41平方米、378.37平方米，单价分别为15000元／平方米、15000元／平方米、6500元／平方米，价款分别为1116150元、1116150元、2459405元。乙方应于签订合同后的十五日内，向甲方支付上述购房款。甲方应于乙方实际支付购房款之日起三日内与乙方网上签订用于报送房产行政管理部门的《商品房买卖合同》并办理完成该《商品房买卖合同》的备案手续。甲方若未按期办理，除应继续办理外，还应按购房款总金额的每日万分之八的标准支付逾期违约金。若甲方在签订本合同后，擅自将本合同项下已售予乙方的房产再次出售给他人的，甲方应双倍返还乙方的购房款。乙方为购买本合同项下的房产按国家法律规定应由买方承担的税费、维修基金及有关代收款项，由乙方自行承担。因本合同发生争议的，双方应友好协商；协商不成的，各方均可向房产所在地人民法院起诉解决”。合同签订后，被告于2014年7月21日向原告转账4691709元。之后被告未与原告签订正式商品房买卖合同，未办理房产网上签约手续，原告遂向法院起诉，请求判令：1、被告立即办理原告购买的龙岩市新罗区东城军民路31号松涛花园二期1-2号商场01、龙岩市新罗区东城军民路31号松涛花园二期1-2号店009、龙岩市新罗区东城军民路31号松涛花园二期1-2号店010在龙岩市住房和城乡建设局《商品房买卖合同》网上签约并完成上述商品房的《商品房买卖合同》备案手续。2、被告按购房款总价每日万分之八的标准支付违约金，自原告起诉之日起至被告实际办理之日止。
另查明，本案诉争的松涛花园二期1-2幢店面009、010及商场01已被其他法院查封。
原审诉讼中，原审法院依法行使释明权，征询原告是否同意变更诉讼请求，原告明确表示不予变更。
原审判决认为，原、被告签订的房产买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，但由于合同中只约定了当事人身份信息、商品房基本状况、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、签订正式商品房买卖合同及办理网上备案手续的时间，应视为仅具有认购书性质的书面合同。我国《民法通则》第四条及《合同法》第四条均规定，民事活动应当遵循自愿原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。可见，意思自治和契约自由是民法及民事活动的基本原则。被告作为房屋买卖一方当事人，在双方未签订正式的商品房买卖合同及办理产权过户登记之前，其有权选择是否与原告签订正式的商品房买卖合同，法院不能判决强制要求其与原告签订正式的房地产买卖合同并完成备案手续。本案被告由于未及时缴清税费，无法与原告签订正式的商品房买卖合同，且讼争标的已被其他法院查封，原告已经无法实现合同目的。经法院依法释明后原告仍坚持不予变更诉讼请求，故对于原告要求被告办理本案讼争房产的网上签约及备案手续，并支付自起诉之日起至备案手续实际办理之日止按购房款总价的每日万分之八计算的违约金，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四条、第九十四条第四项、第五项之规定，判决：驳回原告陈威宏的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取为50元，由原告陈威宏负担。
宣判后，原审原告陈威宏不服，向本院提起上诉。
上诉人陈威宏上诉称：原审法院将上诉人与被上诉人签订的《“松涛花园二期”房产买卖合同》认定为“认购书”，并据此驳回上诉人原审诉讼请求系错误的。理由为：第一，从双方签订的《“松涛花园二期”房产买卖合同》的名称看即是房产买卖合同，并无预约、认购内容。第二，该合同符合《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，原审法院将上诉人与被上诉人签订的正式买卖合同认定为预约性质的认购书，违背当事人意思自治原则，缺乏法律依据。第三，原审法院将作为房屋产权取得流程之一的房管部门备案买卖合同作为房产买卖过程中唯一合法书面合同形式属事实认定错误。第四，原审法院将“被告未及时缴纳国家税收”、“本案讼争房产已被其他法院查封”作为驳回上诉人原审诉讼请求的理由缺乏事实和法律依据。综上，上诉人请求撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求，一、二审诉讼费用及保全费用由被上诉人承担。
被上诉人龙岩市金宏房地产开发有限公司答辩称同意上诉人的一切诉讼请求。
经审理查明，上诉人对原审判决查明的事实中“被告未与原告签订正式商品房买卖合同”有异议，认为双方签订的《“松涛花园二期”房产买卖合同》即是正式商品房买卖合同。上诉人对原审判决查明的其他事实没有异议。被上诉人对原审判决查明的事实没有异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。
二审中，上诉人、被上诉人均未向本院提供新证据。
本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人签订的《“松涛花园二期”房产买卖合同》的性质。二、上诉人的诉讼请求是否合法合理。
关于争议焦点一上诉人与被上诉人签订的《“松涛花园二期”房产买卖合同》的性质，本院认为，《》第规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，双方签订的《“松涛花园二期”房产买卖合同》虽对当事人名称及住所、商品房基本情况、总价款、付款方式、付款时间、违约责任等进行了约定，但对商品房的销售方式、交付使用条件及日期、办理产权登记的有关事宜、装饰、设备标准承诺、共同配套建筑的产权归属以及供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任等涉及商品房买卖合同的重要内容未进行明确约定，且双方在该合同中约定将于实际支付购房款之日起三日内另行签订《商品房买卖合同》，并以该《商品房买卖合同》办理备案手续。综上，双方签订的《“松涛花园二期”房产买卖合同》应视为具有认购性质的商品房预约合同，而非正式商品房买卖合同。
关于本案争议焦点二上诉人的诉讼请求是否合法合理，本院认为，具有相应行为能力的民事主体在意思表示真实的情况下签订预约合同，其合同主要义务为订立本约，在一方违反预约合同的情况下，预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者承担相应违约责任，但不得径行要求对方履行本约义务。本案中，上诉人与被上诉人双方所签订商品房预约合同《“松涛花园二期”房产买卖合同》的标的松涛花园二期1-2幢店面009、010及商场01因另案已被法院查封，进入执行程序，双方失去了进一步协商并订立本约的可能性，经原审法院释明后，上诉人仍拒绝变更诉讼，因此，原审法院驳回上诉人的诉讼请求并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈威宏负担。一审案件受理费按照一审判决计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 培 清
代理审判员 阙 美 琴
代理审判员 黄 晓 燕
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 许敏（代）
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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