浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第1667号
上诉人（原审原告）张长征。
委托代理人：周庆春。
委托代理人：邵俊彦。
被上诉人（原审被告）温州港印刷厂。
法定代表人：吴松德。
委托代理人：邵必忠。
委托代理人：李慧。
上诉人张长征因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2014）温瓯民初字第480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原判认定，2013年12月7日，经温州市同诚房产事务代理有限公司（以下简称“同诚公司”）居间介绍，原告张长征（乙方）与被告温州港印刷厂（甲方）签订《厂房买卖定金协议》，约定：甲方将其所有的坐落于温州市瓯海区娄桥街道东风工业区东岳路3号厂房出售给乙方；总价485万元，自协议签订之日，乙方向甲方支付购房定金50万元，在2014年3月1日前（含当日），甲、乙双方按约定办理产权过户及资金监管手续；本协议生效后，双方应相互配合到相关部门办理房产转让手续，如因一方原因致使本协议无法履行，则视为该方违约，甲方违约，应双倍返还定金，乙方违约则无权要求返还定金；甲方收到全额房款当日进行物业交验，物业交验前所发生的各种物业管理费用、税费和电费等由甲方承担，物业交验后发生的各种费用由乙方承担；乙方应在交易前再支付甲方购房款100万元用于偿还甲方贷款，剩余购房款335万元在交易当日打入银行资金监管账户，待领取乙方产权证后先支付甲方购房款235万元，在领取乙方土地证并进行物业交接后支付剩余购房款100万元。
协议签订当日，原告向被告支付购房定金50万元。2014年2月下旬，同诚公司法定代表人丁海华到房管部门领取《工业土地使用权转让审核意见书》，原告以其开办的温州市瓯海中正机电设备厂的名义与被告共同作为申请人填写该意见书后，由同诚公司工作人员向温州市瓯海区娄桥街道办事处递交该审核申请。同年4月6日，涉案厂房原承租人腾空该厂房，并受被告所托向原告交付了涉案厂房的钥匙。同年5月中旬，原告就工业土地使用权转让审核事项到娄桥街道办事处接受谈话，并应娄桥街道办事处审核要求，提供国税的税收完税证明和地税的纳税（费）证明各1份。同年5月28日，娄桥街道办事处审核同意被告与温州市瓯海中正机电设备厂的工业土地使用权转让申请。收到审核通过的《工业土地使用权转让审核意见书》后，同诚公司工作人员于同年5月底6月初期间，通知原告办理后续过户事宜，原告表示不想购买涉案厂房，故同诚公司工作人员组织双方协商，但协商未果，原告向同诚公司交还了涉案厂房的钥匙。2014年6月6日，被告向原告寄送《催告函》，要求原告于收函后3日内配合到房产交易部门办理过户手续，并将435万元房款汇入银行进行监管。原告于同年6月7日签收后未予配合办理上述手续。同年6月23日，被告向原告寄送《关于解除﹤厂房买卖定金协议﹥并没收定金50万元的通知》，表明因原告明确表示不愿意继续履行《厂房买卖定金协议》，故通知其解除合同及没收定金。原告于同年6月25日签收该通知。
原判另查明，中共温州市委、温州市人民政府《关于推进开发区（工业园区）整合提升发展的意见》（温委发（2011）23号）为保障开发区（工业园区）的整合提升，对企业的准入和退出制定了约束机制，规定：“工业用地出让后，企业确因经营不善或其他原因转让土地使用权的，由开发区（工业园区）管委会优先实行收购，收购价按原出让价加银行同期贷款利息计算，地面构筑物按即时重置价格收购。若开发区（工业园区）管委会放弃收购的，则土地受让方新入园项目也必须符合开发区（工业园区）的入园标准，由开发区（工业园区）管委会审核确认后，出具‘工业土地使用权转让审核意见书’；房管、国土资源部门依据开发区（工业园区）出具的‘工业土地使用权转让审核意见书’，方可办理房屋所有权和土地使用权变更登记。”涉案厂房位于温州市瓯海区娄桥街道东风工业区，该工业区的退出与准入由娄桥街道办事处负责管理审核。
原判认为，原、被告签订的《厂房买卖定金协议》合法、有效，现原、被告均已表明不愿意继续履行合同，应根据上述协议的约定确定合同解除违约责任的承担。在判定何方应承担违约责任这一问题上，双方主要就协议第三条的理解产生争议，即该条约定“2014年3月1日前（含当日），甲、乙双方按约定办理产权过户及资金监管手续”，该日期指的是开始办理还是办理完毕上述手续的日期，对此该院作如下分析认定：首先，从全面解释合同条款分析，2014年3月1日双方除约定办理过户手续外还约定了办理资金监管手续，按照市场交易习惯，受让方应于过户前将监管资金存入监管账户，待过户成功后，出让方即可领取监管资金。2014年3月1日若理解为办理完毕产权过户手续的截止日期，则被告方已可领取监管资金，而不应是才进入到办理资金监管手续的阶段。同时结合第八条第3项“乙方应在交易前再支付甲方购房款100万元用于偿还甲方贷款，剩余购房款335万元在交易当日打入银行资金监管账户，待领取乙方产权证后先支付甲方购房款235万元，在领取乙方土地证并进行物业交接后支付剩余购房款100万元”，原告除定金50万元外，上述款项均尚未支付，被告及中介机构亦认可双方约定的付款期限尚未届至，可见2014年3月1日并非上述第八条约定的任一时间点。其次，从原、被告的后续履行行为分析，在2014年3月1日之后，原告仍于同年4月6日接收涉案厂房的钥匙，并于5月份配合到娄桥街道办事处进行谈话及提供营业执照、纳税证明等材料，其上述履行行为表明原告认可并接受双方于2014年3月1日之后的履行行为。第三，从工业土地使用权转让审核性质分析，该审核意见书受让方一栏填写的是温州市瓯海中正机电设备厂，系因工业区必须由单位入驻，原告作为该厂的法定代表人，向被告提供其开办企业的信息用于填写审核意见书，并向娄桥街道办事处提供该企业的纳税证明，可以认定该转让审核申请系原、被告基于涉案厂房的交易而提起。审核意见书将出让方和受让方共同列为申请人，可见该审核程序应由买卖双方共同提起，不仅仅属于出让一方的义务。第四，从约定时间的合理性分析，《厂房买卖定金协议》签订于2013年12月7日，至2014年3月1日虽有数月时间，但一方面中间遇上农历新年，有较长的假期，另一方面，涉案厂房原有租赁合同于2014年4月份才到期，故双方约定于2014年3月1日开始办理过户手续具有一定的合理性。且过户必经的行政审核前置程序所费时长原、被告均难以把握及预估，故合同约定在2个多月的时间内即办理完毕过户所需的所有手续不切实际。综上，该院认为合同第三条关于2014年3月1日前（含当日）办理产权过户及资金监管手续的约定应指开始办理上述手续，而非办理完毕。现被告及中介机构已于该日期前启动办理过户所需的相关审核手续，原告亦予以配合，该院认为被告方不存在违约。
现原告方在涉案厂房通过土地使用权转让审核并具备过户条件情况下，明确表示拒绝继续履行合同，该院认为被告有权选择解除合同。因原告的违约行为导致双方签订的《厂房买卖定金协议》无法履行，根据合同约定，被告有权没收其已收取的定金50万元。原告关于要求被告双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决：驳回原告张长征的诉讼请求。案件受理费13800元，减半收取6900元，由原告张长征负担。
宣判后，张长征不服，向本院提起上诉称：第一，上诉人在履行本案厂房买卖过程中，不存在任何过错，更不存在任何违约之处。原判认定系上诉人的违约行为导致合同无法履行，与事实不符。上诉人依约支付了50万元定金，也已于2014年3月1日前准备好全额购房款。第二，2014年3月1日之前未“办理产权过户及资金监管手续”，过错在于被上诉人，应由其承担违约责任。被上诉人在2014年3月1日前具备办理产权过户的条件才不构成违约，但截止该日，被上诉人仍不具备办理产权过户的条件。请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人向上诉人双倍返还定金100万元；案件一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人温州港印刷厂辩称：第一，2014年2月下旬，中介公司工作人员来到瓯海区行政审批中心房地产交易窗口，经窗口工作人员释明后得知本案厂房过户需向政府有关部门办理土地使用权转让审核手续。双方在订立定金协议时并不知道该情况。当得知这一情况后，过户登记与同时应当履行的资金监管及此前上诉人应预付给被上诉人用于还贷注销抵押登记的100万元均暂时停顿下来，双方先到娄桥街道办事处办理工业土地使用权转让的审核手续。直至2014年5月28日，该审核手续才办妥。在此之前，双方均不存在违约。之后，中介公司通知上诉人付款，被上诉人也向上诉人发送《催告函》，催促其将435万元房款汇入银行实行监管之后，上诉人明确表示不购买该厂房了。上诉人已构成根本违约，被上诉人才通知解除合同，没收定金50万元。第二，就本案房地产证件手续而言，房产证、土地证是齐全的，依法已经具备过户的条件。本案存在的一特殊情形是未经公示的中共温州市委“（2011）第23号”文件规定工业土地使用权转让需经行政审核，上诉人实际上也已接受了该事实，并自始至终予以积极配合。该特殊的过户条件不可能在2014年3月1日具备或办妥，而只能在其后。在获得行政审核之前，不存在谁方违约问题。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人张长征提供了：1、居民身份证和结婚证复印件各一份，拟证明严志香系上诉人配偶；2、工商银行理财金账户历史明细清单复印件一份，拟证明截止2014年2月底，上诉人在工商银行开设的两个账户，共有资金7120216.04元；即上诉人在2014年3月1日前已经准备好全额购房款。被上诉人温州港印刷厂质证称：不是二审程序中的新证据，且与本案争议焦点没有关联性。本案是因有特殊情况致双方在2014年3月1日暂停交易。本院认为，上诉人提供的证据均不属于二审程序中的新的证据，本院不作认定。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，双方于2013年12月7日签订的《厂房买卖定金协议》意思表示真实，内容合法，依法具有拘束力。现双方一致表示不再继续履行合同，故该《厂房买卖定金协议》应依法予以解除。
在合同不再履行的情况下，关于涉案50万元定金如何处理，因双方在合同中已经作了明确约定，故应根据该约定来处理。根据合同约定，双方应于2014年3月1日办理产权过户和资金监管手续，上诉人张长征在该日前支付被上诉人温州港印刷厂购房款100万元用于偿还被上诉人贷款。但因根据中共温州市委“（2011）第23号”文件规定，涉案厂房的转让，需经娄桥街道办事处审核确认，致在2014年3月1日尚不能办理产权过户。双方均表示在签订合同时不知悉该情况。而该因素导致迟延办理产权过户，非当事人所能预见和控制，故不可归责于任何一方当事人。且据双方陈述，2014年2月份中介公司开始办理过户手续后，双方才知悉该因素并预知在2014年3月1日尚不能办理产权过户。在此情况下，上诉人亦未履行合同约定的“于2014年3月1日办理资金监管手续及在该日前支付被上诉人购房款100万元用于偿还被上诉人贷款”义务。且上诉人于2014年4月6日接收涉案厂房的钥匙，亦于同年的5月份曾两次到娄桥街道办事处协助办理审批手续。据此，可以认定双方在知悉因上述因素致迟延办理过户后并无异议，并以事实行为同意顺延履行合同约定的各自义务。因此，在审批手续办妥之前，双方对合同约定各自义务的迟延履行均不存在过错。在审批手续办妥后，涉案厂房办理产权过户已无任何障碍，双方应积极履行各自义务，以促使合同目的的实现。但上诉人经被上诉人催告后在合理的期限内仍不履行资金监管的义务，并将厂房的钥匙交还中介公司并明确表示不再继续履行合同，导致合同最终无法履行。据此，涉案合同无法履行，应认定系上诉人的原因和过错所致，根据约定，上诉人无权要求返还定金。因此，上诉人主张双倍返还定金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原判不予支持，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其据此提出的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6900元，由上诉人张长征负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 刘宏杰
审 判 员 郑文平
二〇一四年十二月三日
代书记员 蔡瑞洁