贵州省遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0303民初3378号
原告遵义市体育局。住所：贵州省遵义市汇川区南京路汇川体育馆。组织机构代码：34697985-0。
法定代表人赵川东，该局局长。
委托代理人付晓涛，贵州祥景律师事务所律师。
被告遵义市汇川体育馆幼儿园。住所：贵州省遵义市汇川区南京路汇川体育馆。组织机构代码：57711074-9。
法定代表人蒋珊珊，该幼儿园园长。
委托代理人赵正强，男，，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市播州区。
委托代理人蒋杰，贵州省遵义市务川自治县中心法律服务所法律工作者。
原告遵义市体育局与被告遵义市汇川体育馆幼儿园房屋租赁合同纠纷一案。本院于2016年7月5日立案受理后，依法由审判员任晓珊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告遵义市体育局委托代理人付晓涛、被告遵义市汇川体育馆幼儿园法定代表人蒋珊珊及委托代理人赵正强、蒋杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告遵义市体育局诉称：原、被告于2009年6月10日签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于遵义市汇川区南京路体育馆南区一楼和二楼的房屋租赁给被告使用。合同期限届满后，被告一直拒不搬离并交纳房租及水电费用。故原告诉至人民法院，请求：一、判令解决原、被告不定期房屋租赁关系；二、判令被告返还租赁房屋并办理交接手续；三、判令被告支付至2016年7月5日尚欠租金317,571.50元及水电费用8,119.00元；四、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭撤回诉讼请求第一项、第二项，并变更第三项为：判令被告支付原告房屋租金损失326,312.00元及拖欠水电费用8,119.00元。
原告为支持其诉讼请求，提供了七组证据：一、组织机构代码证、法定代表人任职证明，证明原告身份情况；二、《遵府办发﹝2015﹞41号通知》，证明原告对租赁房屋享有管理、使用、收益的权利；三、《房屋租赁协议》、《民办学校办学许可证》，证明原、被告租赁关系已到期，被告具有独立的主体资格；四、2016年5月17日、6月21日《录像资料》、三份《通知》、《律师函》及邮寄单，证明被告拒不搬出已过租赁期限的房屋，应承担违约侵权责任；五、原告与案外人签订的《租赁协议》及租赁收取凭证各两份、《贵开房地估字[2014]2-615号房地产估价报告》，证明自2015年起，房屋租金为20.50元/月；六、计算清单，证明计算至2016年7月5日租金为317,571.50元；七、水电费抄表记录单，证明被告尚欠消费费共计8,119.17元。
被告遵义市汇川体育馆幼儿园辩称：一、原告主体不适格；二、原、被告之间未签订房屋租赁合同；三、被告不应承担交纳房屋租金等费用的责任。
被告为支持其辩解意见，提供了五组证据：一、照片五张，证明租赁房屋在未装修前仅系体育馆的楼梯间，并非商业用房；二、收据八张、水电费交纳凭证，证明2009年至2014年期间所交纳的系场地占用费，水电费已交清；三、2016年8月3日录音资料，通话对方系原体育馆场馆中心主任，证明2015年1月租赁房屋中的一楼已由体育局收回作为国民检测中心；四、退费花名册及与信息照片，证明因租赁房屋被收回，导致幼儿园学生退费的事实；五、教育局批复，证明因租赁房屋被收回，无法继续经营，故被告法定代表人另注册新的幼儿园用心接收原来的学生；并申请证人张桂兰出庭作证，证明被告于2015年8月即搬离租赁房屋，之前原告多次停水停电。
经庭审举证质证，被告对原告提供的第一组证据真实性认可，但认为其有效期为2015年6月29日至2019年6月28日止，因原告仅是证明身份情况，故对该组证据，本院予以采信；被告对第二组证据真实性认可，但认为该证据仅系筹建的文件，无体育馆房产证，因该组证据系政府文件，故本院对该证据予以采信；被告对第三组证据真实性、合法性无异议，认为收取的是场地占用费而非租金，且该房屋系由被告投资将体育场馆的过道和楼梯间改装为简易教室的，租赁期满后被告已搬离，故本院对该组证据真实性予以采信、合法性和关联性综合认定；被告对第四组证据真实性无异议，认为原告与被告并未签订租赁协议，被告在规定时间内已搬离租赁房屋，视频资料中的老年活动与被告无关，门并未上锁，被告搬离后原告管理不善导致水电一直开着，且该视频资料中可看出幼儿园已搬离未继续经营，本院对该证据真实性予以采信、合法性和关联性综合认定；被告对第五组证据不认可，系将租赁房屋作为商业用房进行评估，因该组证据中与案外人签订协议并收取租金与本案无关，对此本院不予采信，而评估报告系由具有评估资质的机构所作，对其真实性本院予以认可，合法性和关联性综合认定；被告对第六组证据不认可，因系原告方自行计算所作清单，本院不予采信；被告对第七组证据真实性认可，但被告使用租赁房屋期间的水电费用应当交纳，之后的不应由被告承担，故对该证据的真实性本院予以确认，合法性、关联性综合认定。
原告对被告提供的第一组证据无异议，陈述因被告进行装修故原告降低租金标准及免收两年租金，因原告无异议，对该组证据本院予以确认；原告对第二组证据真实性无异议，但认为租赁房屋已转由原告进行管理，因该组证据反映的是被告已实际支付的使用租赁房屋的费用以及相应水电费用，原告对被告已交纳的费用并无异议，故本院对该组证据予以确认；原告对第三组证据不认可，无法核对通话对方的身份，且谈话内容不具体，因该视听资料系孤证，无其他证据印证，故对该证据本院不予采信；原告对第四组证据不认可，认为无法核实真实性，且使用租赁房屋与否用并非确定是否已交还房屋的条件，因该组证据系被告自行制作，无法核实真实性，本院亦不予采信；原告对第五组证据不认可，认为与本案无关，因该组证据仅证明被告法定代表人另行注册幼儿园，与是否使用租赁房屋无关，本院不予采信；对证人证言，原告认为基本属实，但对于房屋外栅栏、房屋交接、幼儿园搬迁以及体育馆用租赁房屋范围内的房屋练习体操等陈述不认可，故本院对证人证言中原告认可的事实予以采信，对其他内容综合认定。
根据上述已采信证据及庭审笔录，本院查明如下事实：
2009年6月10日，遵义市汇川体育馆幼儿园（乙方）与遵义市体育事业局（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于遵义市汇川区南京路体育馆南区一楼（面积为682平方米）、二楼（面积为200平方米）租赁给乙方使用，租期为2009年7月1日起到2014年6月30日止，月租金为682平方米×8.50元/平方米+200平方米×4元/平方米＝6,597.00元，甲方考虑乙方二楼的装修投入，同意减免二楼200平方米的两年租金，乙方提前15日交纳下半年租金；租赁期内，乙方保证提供甲方100平方米的教学用房用于业余体操训练。合同签订后，遵义市汇川体育馆幼儿园即开始装修并使用租赁房屋及交付租金和水电费用（电费为0.95元/度，水费为4.00元/吨）。合同期满后，遵义市汇川体育馆幼儿园继续使用租赁房屋，并按约定租金标准支付了2014年7月1日至2014年12月31日期间的租金，以及2015年10月20日前的水电费用。
2014年12月23日，经遵义市文体广电新闻出版局委托，贵州开元房地产评估有限公司作出《贵开房地估字[2014]2-615号房地产估价报告》，载明委托方委估房产共5项：（1）位于汇川体育中心体育场一楼商业房，所地层数为1层，实际用途为商业用房，总建筑面积为1639平方米，现于委托人用于出租；（2）位于汇川体育中心体育场二楼商业房，所地层数为2层，实际用途为商业用房，总建筑面积为295平方米，现于委托人用于出租；（3）位于汇川体育中心体育场楼梯间，所地层数为1层，实际用途为商业用房，总建筑面积为212平方米，现于委托人用于出租；（4）位于汇川体育中心体育馆一楼商业房，所地层数为1层，实际用途为商业用房，总建筑面积为435平方米，现于委托人用于出租；（5）位于汇川体育中心室外停车场，实际用途为五人制足球场，总建筑面积为1953平方米，现于委托人用于出租；根据委托方要求对于前述房产2014年11月28日的租金进行估价。评估结论：1、位于汇川体育中心体育场一楼商业房，单位租金为18-23元/平方米/月；2、位于汇川体育中心体育场二楼商业房，单位租金为15-20元/平方米/月；3、位于汇川体育中心体育场楼梯间，单位租金为5-6元/平方米/月；4、位于汇川体育中心体育馆一楼商业房，单位租金为18-23元/平方米/月；5、位于汇川体育中心室外停车场，单位租金为4-6元/平方米/月；并注明估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期为半年。
2015年5月20日，遵义市人民政府《遵府办发﹝2015﹞41号市人民政府办公室关于印发遵义市体育局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，该通知第五条确定：“将原遵义市文体广电新闻出版局（市版权局）管理的市体育运动学校（市杂技艺术学校）、市业余体校、市体育运动场馆管理服务中心、市体育彩票管理中心调整由遵义市体育局管理”。
2015年8月19日至2016年6月3日期间，遵义市体育局向遵义市汇川体育馆幼儿园三次送达《通知》、一次邮寄《律师函》，均要求遵义市汇川体育馆幼儿园限期搬离租赁房屋、办理交接手续并补足水电及房租费用。
本案在审理过程中，本院于2016年7月21日组织双方当事人对租赁房屋现场情况进行确认：遵义市汇川体育馆幼儿园将其搬离后他人放置的物品搬走，房屋内无任何该幼儿园物品，所有门窗均无锁、可直接打开，遵义市体育局收回租赁房屋。
上述事实，有原、被告的陈述及相应证据在案佐证，经庭审质证，足以认定。
本院认为，本案主要争议的焦点：一、原告遵义市体育局是否是适格主体；二、体育场馆能否用于出租；三、评估报告以商业用房为评估标准是否正确；四、原、被告之间是否存在租赁合同关系及租赁合同性质；五、原、被告租赁合同解除和租赁房屋返还时间及租金的计算。围绕争议分析如下：
一、原告遵义市体育局是否是适格主体。
根据《中华人民共和国物权法》第五十三条：“国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利”之规定，遵义市体育运动场馆是国有不动产，原告系经2015年5月20日遵义市人民政府文件确定的管理人，有权对该体育场馆进行占有、使用以及管理，故遵义市体育局因该体育场馆与被告产生的民事纠纷，可以作为原告提起诉讼。
二、体育场馆能否用于出租。
根据国家体育总局《体育场馆运营管理办法》第十一条：“体育场馆应当完善配套服务，优化消费环境，提供与健身、竞赛、培训等功能相适应的商业服务，不得经营含有奢侈和低俗内容的商品和服务。场馆主体部分，包括场地和看台等，除进行广告等无形资产开发外，不得占用进行商业开发。场馆主体部分附属设施，包括除主体部分以外的室内附属用房等，可在不影响设施原有功能的前提下，适度进行商业开发。场馆配套设施，包括按规划建设的、与体育场馆或场馆群相配套的室内外非体育设施和用房，可结合城市发展需要，根据规划和功能定位进行多元开发”之规定，涉案租赁房屋系遵义市体育运动场馆的附属设施，可以适度进行商业开发。
三、评估报告以商业用房为评估标准是否正确。
作为出租的体育场馆附属设施，与体育场馆系同一整体，均属于体育建筑而非商业建筑，且对该附属设施的出租也有限制条件即“可在不影响设施原有功能的前提下，适度进行商业开发”，故虽然涉案租赁房屋系用于出租，但并不代表该房屋性质即为商业用房，且涉案房屋出租给被告时亦在协议中约定在租赁期内须提供100平方米的教学用房用于业余体操训练，故涉案房屋的出租具有相应的限制条件，不符合商业用房的使用性质和用途，不应按照商业用房标准进行评估。现原告以商业用房标准进行评估的结论一楼为18-23元/平方米/月、二楼为15-20元/平方米/月，但租赁协议中已明确了相应的限制条件，故应在评估结论中扣除限制条件所占比例后确定实际应付租金，综合本地经济水平及该路段商业发展情况，以及协议中设立限制条件对房屋用途的影响，本院酌情取评估结论中间值的50%予以支持，即一楼为10.25元/平方米/月、二楼为8.75元/平方米/月。该租金标准，系本院在本案中针对案件具体情况而确定，对本案以外的租赁合同关系并无拘束力，任何人不得援用本判决处理其他租赁合同纠纷。原告陈述并未使用租赁房屋中的房间进行体操训练，但该限制条件已明确载入双方合同，是否使用是原告对自己权利的处分，并不能以此作为该限制条件未成立的理由。
四、原、被告之间是否存在租赁合同关系及租赁合同性质。
被告与遵义市体育事业局签订《房屋租赁协议》的租赁期限为2009年7月1日起到2014年6月30日止，期满后被告继续使用租赁房屋，并按原协议约定租金标准支付了2014年7月1日至2014年12月31日期间的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，该租赁合同转为不定期租赁合同。2015年5月20日租赁房屋管理人变更为原告后，并不影响该不定期租赁合同的效力，合同双方变更为原、被告。
五、原、被告租赁合同解除和租赁房屋返还时间及租金的计算。
原告多次要求被告搬离租赁房屋、履行房屋交接手续，被告收到后未予以回复，亦未将租赁房屋返还原告，因双方为不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，本案中，原告未向被告发出解除合同的通知，被告亦未明确向原告表示解除合同或者以返还房屋等行为表示解除合同，故双方不定期租赁合同并未解除。原告诉至本院后，本院于2016年7月21日组织双方当事人对租赁房屋现场情况进行确认并由原告实际收回租赁房屋，此时，原、被告才以行为表示解除了双方之间的合同，故双方不定期租赁合同解除时间与租赁房屋返还时间应为2016年7月21日。被告辩解已于2015年8月搬离，向原告返还房屋被拒，故不应承担2015年8月之后的租金，但未提交证据证明其返还房屋被拒的事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，即使被告于2015年8月即搬离租赁房屋，但因其未与原告履行房屋交接手续，应视为涉案租赁房屋仍处于被告控制之下，其实际使用房屋与否并不能作为认定其向原告返还房屋的依据，故被告仍应支付该期间的租金和水电费用。被告辩解一楼已由原告收回，仅提供录音资料予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条：“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：……（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件……”之规定，被告提供的视听资料无其他证据佐证，不能单独作为认定案件事实的依据，故对被告的该项辩解，本院不予采纳，被告应支付2015年1月1日至2016年7月21日期间（即18.70个月）全部租赁房屋的租金，根据前述本院确定的租金标准计算，一楼为682平方米×10.25元/平方米/月×18.70月＝130,722.35元，二楼为200平方米×8.75元/平方米/月×18.70月＝32,725.00元，共计163,447.35元。同理，对于2016年7月21日前的水电费用，因被告未履行房屋交接手续而应由其承担，现被告当庭认可原告计算的标准和总金额为8,119.00元，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第五十三条、《体育场馆运营管理办法》第十一条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条之规定，判决如下：
一、被告遵义市汇川体育馆幼儿园于本判决书生效后十日内支付原告遵义市体育局租金163,447.35元、水电费用8,119.00元，共计171,566.35元;
二、驳回原告遵义市体育局其他诉讼请求。
案件受理费3,090.00元（已依法减半收取），由原告遵义市体育局承担1,460.00元，被告遵义市汇川体育馆幼儿园承担1,630.00元。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审判员 任晓珊
二〇一六年八月二十六日
书记员 钱艳丽