内蒙古鄂托克旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂托民初字第331号
原告中国银行股份有限公司鄂尔多斯市分行。
负责人贾志平，该行行长。
委托代理人俞亮，该行客户经理。
被告裴向星。
法定代理人裴向东。
被告鄂尔多斯市泰发祥房地产开发有限公司。
法定代表人赵发明，该公司董事长。
委托代理人莫松，该公司销售经理。
被告孟秀琴，女，1956年8月17日出生，汉族，现住内蒙古鄂尔多斯市杭锦旗锡尼镇和美小区*号楼**号车库。
原告中国银行股份有限公司鄂尔多斯市分行（以下简称中国银行）诉被告裴向星、鄂尔多斯市泰发祥房地产开发有限公司（以下简称泰发祥公司）、孟秀琴金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司鄂尔多斯市分行的委托代理人俞亮，被告裴向星的法定代理人裴向东，被告鄂尔多斯市泰发祥房地产开发有限公司的委托代理人莫松到庭参加了诉讼。被告孟秀琴经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告中国银行诉称，2013年4月15日原告与裴龙、被告泰发祥公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定，裴龙向原告借款21万元，借款期限为十年，利率按中国人民银行规定的同期同档次基准利率计算。泰发祥公司对裴龙的上述借款提供连带责任担保。以上合同签订后，原告按约定于2013年4月18日给裴龙提供了借款。后因裴龙意外死亡，而裴龙继承人裴向星及第二被告泰发祥公司于2014年7月3日开始不按约定还款。经原告多次催收并告知其本笔贷款本息全部到期，但二被告仍不履行还款义务。为此，原告向法院提起诉讼，请求依法判令二被告偿还借款本金189888.58元；判令二被告偿还从2014年10月3日至给付之日人民银行基准利率计算的月利息；判令二被告偿还从2014年10月3日至给付之日的违约罚息（违约罚息为人民银行基准利率加收50%所计算）；判令二被告承担本案全部诉讼费用；判令二被告承担本案的全部律师代理费。
被告裴向星的法定代理人裴向东辩称，对原告陈述的事实与理由无异议，对原告的诉讼请求认可无异议。裴龙于2014年6月14日溺水身亡，所以其还贷行为停止，裴龙的继承人其父裴向星是二级精神残疾，裴龙与其母亲孟秀琴一直无经济往来。介于上述情况，欠中国银行的借款一直还不了。裴龙在生前已经给开发商付首付款95921元，同时还了银行13个月的贷款，给开发商缴纳了办理房屋产权的其他相关费用19712元。共给开发商缴纳115633元。被告裴向星的法定代理人裴向东认为，裴龙已经交了这么多钱，被告泰发祥公司应该扣除办证费用19712元以外，其他95921元及还银行13个月的贷款均应由被告泰发祥公司退还给被告裴向星，裴向星给开发商退还房屋。
被告泰发祥公司的委托代理人莫松对原告陈述的事实与理由无异议，对原告的诉讼请求认可无异议。确实收到裴龙房款95921元及办理房屋产权的其他相关费用19712元。不同意被告裴向星法定代理人所述退钱退房的请求。2011年7月15日，裴龙与泰发祥公司签订了商品房买卖合同，并在2013年4月15日办理了银行按揭贷款手续，贷款金额21万，期限十年。泰发祥公司并没有违约，不应承担违约责任。2014年泰发祥公司将裴龙购买的房屋产权证办理出来，现在在原告处抵押。基于被告裴向星特殊状况，由泰发祥公司负责偿还银行的剩余贷款金额，但是被告裴向星应该将此房屋退还给泰发祥公司。因此套房屋所产生的供暖、物业等其他费用均已由泰发祥公司负担，所以不可能给被告裴向星退钱。如果被告裴向星不同意泰发祥公司的让步条件，请求人民法院依法判决。
被告孟秀琴未答辩。
原告中国银行提供如下证据证明其主张：
1、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2、《中国银行鄂尔多斯市鄂托克旗支行个人贷款借据（第一联）》；3、《期房抵押权登记备案书》鄂棋房字（2013）第0201号（以上证据均为复印件，原件在中国银行鄂尔多斯市分行档案室存档）。4、贷款查询清单一份4页，证明2013年4月15日原告与裴龙、鄂尔多斯市泰发祥房地产开发有限公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定，原告给裴龙借款21万元，借款期限为十年，利率按中国人民银行规定的同期同档次基准利率计算。被告鄂尔多斯市泰发祥房地产开发有限公司对裴龙的上述借款提供连带保证责任。裴龙从2013年6月3日至2014年6月3日偿还贷款总额31068.05元。从2014年7月3日至2015年4月3日十期贷款计24129.1元已经由被告泰发祥公司代为偿还。现尚欠银行的按揭贷款本金180258.4元，违约期每月利率为基准利率加收百分之五十。
被告裴向星的法定代理人裴向东对以上证据的真实性、合法性、关联性认可无异议。
被告泰发祥公司的委托代理人莫松对以上证据的真实性、合法性、关联性认可无异议。从2014年7月3日至2015年4月3日十期贷款计24129.1元已经由泰发祥公司代为偿还，是原告直接从泰发祥公司的保证金账户扣除的。
因二被告对原告提供的证据均无异议，本院对原告提供证据的真实性、合法性、关联性均予以确认并采信。
被告裴向星的法定代理人裴向东提供如下证据证明其主张：
1、裴龙死亡证明一份1页；2、裴龙死亡注销证明一份1页；3、《公证书》一份5页；4、残疾证复印件一份1页；5、《商品房买卖合同》一份13页；6、收款收据4支（2011年4月3日18279元、2011年4月3日36721元、2011年4月14日59200元、2013年11月7日1433元）。证明内容，2014年6月16日裴龙溺水身亡，于2014年8月26日在东胜区公安分局治安行动大队注销了户口。裴向星是裴龙的父亲，为精神残疾人，属无民事行为能力人。2014年7月11日，在内蒙古自治区杭锦旗公证处公证证明裴向星是裴龙的继承人，对裴龙遗留的财产具有法定继承权。因裴向星为无民事行为能力人，所以监护人裴向东是裴向星的法定代理人，有权就继承裴龙的财产进行处分。裴向星继承裴龙购置的鄂尔多斯市泰发祥房地产开发有限公司位于棋盘井大街南、迎宾路东泰发祥神华水岸国际商住小区楼房4号楼2单元203号房，建筑面积105.49平方米楼房一套。
原告中国银行的委托代理人俞亮对以上证据认可无异议。
被告泰发祥公司的委托代理人莫松对以上证据认可无异议，具体建筑面积以房产证为准，房产证与合同允许有误差。
裴龙死亡证明、死亡注销证明、《公证书》、残疾证均系相关部门出具且原、被告对此认可无异议，原、被告对《商品房买卖合同》、收款收据无异议，故本院对以上证据予以确认并采信。
审理查明，2013年4月15日裴龙因购置鄂尔多斯市泰发祥房地产开发有限公司位于棋盘井大街南、迎宾路东泰发祥神华水岸国际商住小区楼房4号楼2单元203号房，建筑面积105.49平方米楼房一套向中国银行股份有限公司鄂尔多斯市分行申请个人住房贷款，并与该行签订了编号为2013年住房字01**号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，保证人为被告鄂尔多斯市泰发祥房地产开发有限公司。合同约定，裴龙向原告借款21万元，借款期限为十年，利率按中国人民银行规定的同期同档次基准利率计算。合同第六条贷款的偿还及第十六条对第六条的说明约定，裴龙采取按月等额本息还款的方式还款，还款期数共计120期，还款日为每月的3日；合同第八条担保及第十八条对第八条的说明约定，裴龙以本合同项下贷款所购房屋向中国银行提供抵押登记。合同附件《个人一手住房贷款合同通用条款》第三项借款人违约事件及处理，1-（2）约定未按期归还贷款本息构成违约，2（1）-（5）约定，原告可以宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，依法对抵押房屋行驶抵押权，要求保证人承担保证责任等。2013年4月15日裴龙与原告中国银行在鄂托克旗房地产管理局棋盘井分局办理了期房抵押权登记备案书，抵押人为裴龙，抵押权人为中国银行股份有限公司鄂尔多斯市分行，以上合同签订后，原告按约定于2013年4月18日给裴龙提供了借款。裴龙于2011年4月3日给泰发祥公司交纳置业费用18279元、36721元，于2011年4月14日交纳房款59200元，于2013年11月7日交纳置业费用1433元，计115633元。裴龙从2013年6月3日开始至2014年6月3日止按期还贷计31068.05元。2014年6月16日16时20分裴龙因溺水死亡。
另查明，原告中国银行已将2014年7月3日至2015年4月3日期间的逾期贷款本息在被告泰发祥公司贷款保证金账户中扣取计24129.1元，现上述贷款本金余额截止2015年5月7日为180258.4元。
再查明，裴龙于1988年被裴向星、孟秀琴夫妇收养，在裴龙八岁的时候裴向星与孟秀琴离婚，裴龙由其父亲裴向星抚养。裴向星为精神二级残疾，残疾人证号为152726195811250001162，监护人为裴向东。
本院认为，原告与裴龙、被告鄂尔多斯市泰发祥房地产开发有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系当事人的真实意思表示，合法有效。借款人裴龙因溺水死亡，从2014年7月31日至今无法按时归还到期的贷款本息。被告裴向星与被告孟秀琴为裴龙的第一顺位继承人，被告裴向星的法定代理人表示继承裴龙名下的财产，孟秀琴明确表示不参加庭审放弃继承权，所以原告有权依照上述合同的约定宣布贷款提前到期，要求被告一次性偿还贷款本息，被告裴向星应在继承裴龙遗产实际价值内对裴龙的上述债务承担连带清偿责任，被告孟秀琴不承担责任。依据原、被告合同约定，原告有权对抵押房产行使抵押权优先受偿，被告鄂尔多斯市泰发祥房地产开发有限公司应按约定承担连带保证责任。综上，原告请求支付本金、月利息、违约罚息有事实和法律的依据，本院予以支持。原告未向本院提交产生律师代理费用的证据，本院不予支持。被告裴向星的法定代理人裴向东辩称应退还裴龙已经交的首付款95921元及退还银行13个月贷款的辩称事实系另一个法律关系，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、裴龙尚欠原告中国银行股份有限公司鄂尔多斯市分行本金180258.4元及利息、罚息（利息、罚息按原告中国银行股份有限公司鄂尔多斯市分行与两被告签订的《个人借款／担保合同》约定的计算方式计算至本金还完为止），被告裴向星在继承被继承人裴龙遗产实际价值内于本判决生效后立即向原告中国银行股份有限公司鄂尔多斯市分行偿还，被告孟秀琴不承担责任；
二、被告鄂尔多斯市泰发祥房地产开发有限公司对被告裴向星的上述应付款项承担连带清偿责任；
三、原告中国银行股份有限公司鄂尔多斯市分行对位于棋盘井大街南、迎宾路东泰发祥神华水岸国际商住小区楼房4号楼2单元203号、建筑面积105.49平方米抵押房产在折价、拍卖、变卖所得价款数额内享有优先受偿权。
四、驳回原告中国银行股份有限公司鄂尔多斯市分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4098元，由被告裴向星负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
申请执行期限：二年。
审 判 长 武 凤
代理审判员 李淑贞
人民陪审员 张 梅
二〇一五年七月十日
书 记 员 卢承煜
法条链接：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼请求。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国继承法》
第三十三条：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条：被告执行人未按判决、裁定和其他法律
文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行义务的，应当支付迟延履行金。