江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第2348号
上诉人（原审被告）赵学群。
委托代理人李正洋，江苏金正平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）汤益星。
委托代理人钱冬云，江苏恒闻律师事务所律师。
上诉人赵学群因与被上诉人汤益星房屋买卖合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2014）丹民初字第3904号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。上诉人赵学群的委托代理人李正洋，被上诉人汤益星及其委托代理人钱冬云参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2007年3月16日，汤益星、赵学群签订房屋买卖合同约定：赵学群将座落于丹阳市新世纪花园25号楼4单元201室的房屋（141.53平方米）及车库（25.75平方米）出售给汤益星；该房屋成交总价为465000元，合同签订之时，汤益星向赵学群支付200000元；于2008年1月30日前办理交接手续。该合同签订当日，汤益星给付赵学群110000元。后汤益星于2007年5月21日、2008年1月18日、2009年1月24日、2009年3月4日分别给付赵学群50000元、100000元、80000元和10000元。
2013年7月2日，汤益星以赵学群未能全额归还银行贷款、以致讼争房屋未能过户为由，诉至原审法院，要求赵学群继续履行合同、协助办理房产过户手续。原审法院经审理后作出（2013）丹民初字第2517号民事判决，判决汤益星给付赵学群购房款115000元；赵学群协助将讼争房屋过户至汤益星名下。
赵学群不服（2013）丹民初字第2517号民事判决，向本院提起上诉。本院经审理后认为：汤益星主张将讼争房屋办理至其名下，该主张系物上请求权。汤益星虽然与赵学群签订了房屋买卖合同，但是赵学群尚未取得讼争房屋产权，故汤益星要求赵学群协助办理讼争房屋产权过户手续的诉讼请求不能成立。汤益星该诉讼请求不被支持，并不阻止当事人继续履行合同的其他权利义务。讼争房屋具备办理过户手续后，汤益星可再行主张办理产权过户手续。据此，本院作出（2014）镇民终字第581号民事判决：撤销丹阳市人民法院（2013）丹民初字第2517号民事判决，驳回汤益星的诉讼请求。该判决生效后，汤益星对讼争房屋进行装修，但赵学群对此予以阻止。
另查明：赵学群与常熟市海联物业开发有限责任公司丹阳分公司（以下简称海联公司）曾经签订编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同。该合同约定，海联公司将讼争房屋出售给赵学群。房屋面积为141.43平方米、每平方米为2827.57元，总价400185元；车库面积为25.75平方米、每平方米2680元，总价69010元；房屋与车库合计469195元。赵学群于2006年8月30日、2007年1月12日分别向海联公司给付房款10000元和138728元，计148728元。
2007年1月15日，赵学群与中国建设银行股份有限公司丹阳支行（以下简称丹阳建行）签订编号为011-2007000140的个人住房借款合同约定，赵学群向丹阳建行借款300000元，借款期限为180个月。该300000元汇入海联公司的账户。（2013）丹民初字第2517号案件审理过程中，讼争房屋的银行按揭贷款尚未还清。赵学群到目前为止，尚未取得讼争房屋的权属证书。
2014年8月，汤益星就讼争房屋的争议再次向法院提起诉讼，请求法院判令：解除汤益星与赵学群于2007年3月16日签订的房屋买卖合同；赵学群返还购房款350000元并赔偿损失565000元。主要理由为：赵学群在签订讼争房屋买卖合同后，非但不积极履行合同义务，还阻止其装修，以其行为表明不愿继续履行合同。该案审理过程中，原审法院依法委托江苏省交通科学研究院股份有限公司对讼争房屋的面积进行测绘，并依法委托江苏金宁达房地产评估有限公司对讼争房屋以及装修的市场价格进行评估。鉴定机构经鉴定确认：丹阳市新世纪花园25号4单元201室房屋套内面积为124.36平方米，建筑面积为141.53平方米，市场价值为811500元；车库套内面积为21.25平方米，建筑面积为25.57平方米，市场价值为146200元；讼争房屋内部装饰装修市场价值为72300元。汤益星支付鉴定费用14000元。
赵学群辩称：讼争房屋至今未能交付与办理产权变更登记，是因为汤益星拖欠购房款所造成。请求法院驳回汤益星的诉讼请求。
原审法院认为：关于汤益星是否享有解除权的问题。汤益星与赵学群签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，故合法有效。合同双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。赵学群有关因汤益星拖欠购房款导致讼争房屋不能过户的主张不能成立。理由如下：一方面，虽然汤益星在合同签订当日仅给付赵学群110000元，但截至双方约定的房屋交接日，即2008年1月30日，汤益星已经给付赵学群260000元，此后又陆续给付赵学群90000元，共计350000元。与此同时，赵学群按揭贷款的金额为300000元，汤益星已经履行了大部分的给付房款义务。另一方面，在（2013）丹民初字第2517号案件审理过程中，赵学群仍是按月还款，从未提前还款，按揭贷款尚未还清，由此可以认定赵学群怠于履行合同义务。汤益星基于不安抗辩，未给付剩余购房款，符合情理及法律规定。综上，讼争房屋买卖合同未能最终履行，是因赵学群违约所造成。（2014）镇民终字第581号民事判决明确：驳回汤益星要求赵学群协助办理讼争房屋过户手续的诉讼请求，并不阻止当事人继续履行合同的其他权利义务；讼争房屋在具备办理过户手续后，汤益星可再行主张办理产权过户手续。该判决生效后，赵学群仍未积极履行合同义务。汤益星在实际占有讼争房屋及车库，并基于房屋买卖合同及（2014）镇民终字第581号民事判决，对讼争房屋进行装修。赵学群对汤益星的装修行为予以阻止。由是可见，讼争房屋买卖合同的合同目的无法实现。汤益星要求解除合同，于法有据，当予支持。
关于讼争房屋买卖合同解除后的损失赔偿问题。合同法规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。首先，汤益星要求赵学群返还购房款350000元，合法有据，应予支持。其次，汤益星与赵学群于2007年3月16日签订房屋买卖合同，就讼争房屋买卖的交易条件作出约定。现因赵学群违约，致使合同目的无法实现。讼争房屋的现值受市场调节、政府调控等因素影响，已远远超出了签订合同时的价值。参照鉴定部门的评估意见，差价为492700元。汤益星现要求赵学群赔偿该差价损失，符合法律规定，应予支持。第三，汤益星对讼争房屋进行装修，是基于对合同履行的信赖而作出，后因赵学群的阻止而停止。在讼争房屋买卖合同被解除后，汤益星的相应装修损失亦应由赵学群承担。参照鉴定部门的评估意见，确认金额为72300元。赵学群对两个鉴定部门的鉴定结论均提出异议，但未提供有效证据加以证明，故其异议不能成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除汤益星与赵学群于2007年3月16日签订的房屋买卖合同。二、赵学群于判决发生法律效力之日起十日内返还汤益星购房款350000元，并赔偿汤益星损失565000元。案件受理费12950元，鉴定费14000元，鉴定人员出庭费1600元，合计28550元，由赵学群负担。
赵学群不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定汤益星享有合同解除权不符合法律规定。原审法院判决解除讼争房屋买卖合同即使成立，但认定的合同解除损失金额与合同解除损失承担不当。请求二审法院撤销原判，依法改判继续履行讼争房屋买卖合同。
被上诉人汤益星辩称：其并无违约行为，一审判决事实清楚，适用法律准确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案二审期间，汤益星向本院出具承诺书表明：二审法院判决维持原判后，在执行讼争房屋过程中，如果讼争房屋评估价值低于原审法院委托评估价值103万元，汤益星对于两者差额部分，不要求赵学群赔偿。本院查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，赵学群于2007年1月以469195元的价格从海联公司购得讼争房屋，于2007年3月以465000元的价格向汤益星出售讼争房屋。房屋的连环买卖并非法律所禁止。赵学群与汤益星于2007年3月16日签订的讼争房屋买卖协议合法有效。到目前为止，赵学群尚未取得讼争房屋的权属证书，汤益星亦未足额支付购房款。
2013年，赵学群就讼争房屋提起诉讼，要求继续履行讼争房屋买卖合同。原审法院亦作出（2013）丹民初字第2517号民事判决，判决赵学群与汤益星继续履行讼争房屋买卖合同。对于该判决，赵学群提起上诉称，讼争房屋买卖合同实际上不具有可履行性，应当终止履行。本院于2014年6月作出（2014）镇民终字第581号民事判决，对赵学群的该项上诉理由予以采纳，并判决驳回汤益星要求继续履行讼争房屋买卖合同的诉讼请求。
汤益星在前案诉讼被驳回诉讼请求后，转而提起要求解除讼争房屋买卖合同的本案诉讼。赵学群在前案诉讼中表示，讼争房屋买卖合同应当终止履行。由于终止履行是合同解除的法律效果之一，由此可以认定赵学群在前案诉讼中具有解除讼争房屋买卖合同的意思表示。另一方面，赵学群在本案诉讼中亦有同意解除讼争房屋买卖合同的意思表示，仅对原审法院判决其承担的合同解除责任持有异议。综合考虑讼争房屋的产权现状和诉讼双方当事人的意愿，判决解除讼争房屋买卖合同，更加有利于诉讼双方矛盾的彻底解决。为此，本院对原审判决第一项予以维持。
合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，讼争房屋买卖合同解除后，汤益星依约应付但未付的房款115000元，终止履行；汤益星根据合同已经给付的房款350000元，赵学群应予返还。诉讼双方就讼争房屋买卖合同的履行争议是：汤益星认为，赵学群在合同约定的办理交接手续日前未能取得讼争房屋产权，故构成违约；赵学群认为，汤益星未依约支付房款违约在先。
诉讼双方在讼争房屋买卖合同中关于付款和产权过户的约定是：合同签订之时，汤益星向赵学群支付200000元；双方于2008年1月30日前办理交接手续。该合同对于汤益星何时支付剩余房款未作约定，根据合同法第六十一条规定，应当确定为在办理交接手续前支付。对照约定审查诉讼双方的合同履行情况：汤益星依约应于2007年3月16日给付房款200000元，实际给付房款110000元，首先构成违约；汤益星在双方约定的办理交接手续日（2008年1月30日）前，共支付房款260000元，未能给付全部房款，亦构成违约；赵学群在双方约定的办理交接手续日前，未能将讼争房屋产权办理至自己名下，必然构成违约；而且，赵学群在汤益星起诉要求继续履行合同后，仍未积极使自己具备履约条件，应当认定为对履约不能负有较大过错。
根据诉讼双方的上述履约情况和投资收益相对应原则，本院酌情按照汤益星的付款比例，确定汤益星的可得利益损失。讼争房屋的现值经评估为957700元，与诉讼双方交易时的市场价格469195元相比，增值488505元。汤益星应付款465000元，实际付款350000元，可以获得相应比例的可得利益367692元。汤益星在本院（2014）镇民终字第581号民事判决驳回其继续履行合同的诉讼请求后，且在未与赵学群办理房屋交付手续的情况下，自行进入讼争房屋进行装修，造成不当扩大损失72300元。该项损失本应由汤益星承担，但是考虑到诉讼双方合同解除后，相关装修残值将归并到讼争房屋内归赵学群所有，本院结合讼争房屋鉴定的具体情况，酌定赵学群补偿30%，计21690元。诉讼双方就讼争房屋的面积在合同中有所约定，讼争房屋经鉴定确认面积与合同约定的面积一致。为此，本案诉讼中，因房屋面积鉴定而发生的鉴定费用6000元，由申请人汤益星承担。诉讼双方在履行讼争合同过程中均有违约行为。为此，本案诉讼中，因房屋价值鉴定而发生的鉴定费用8000元，由汤益星承担5000元，由赵学群承担3000元。
综上所述，上诉人的上诉理由部分能够成立。原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，应予调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持丹阳市人民法院（2014）丹民初字第3904号民事判决第一项。
二、撤销丹阳市人民法院（2014）丹民初字第3904号民事判决第二项。
三、赵学群于本判决生效后十五日内向汤益星给付应返还的购房款350000元、可得利益赔偿款367692、装修折价补偿款21690元，合计739382元。
四、驳回汤益星的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12950元，由汤益星负担2938元，由赵学群负担10012元；鉴定费14000元，由汤益星负担9000元，赵学群负担5000元。二审案件受理费9450元，由汤益星负担2938元，由赵学群负担6512元。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳建安
代理审判员 孙 毅
代理审判员 严晓璞
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 王 萍