广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0103民初1559号
原告：黄某某，住广州市海珠区。
委托代理人：林莉，广东导正律师事务所律师。
委托代理人：种政，广东导正律师事务所律师。
被告：广州市宏力物业管理发展有限公司，住所地：广州市海珠区。
法定代表人：徐月娜，职务：总经理。
委托代理人：阳熙梅，广东金粤律师事务所律师。
原告黄某某诉被告广州市宏力物业管理发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理后，依法由审判员潘瑞冰独任审理，于2016年4月6日公开开庭进行了审理。原告黄某某的委托代理人林莉、种政，被告广州市宏力物业管理发展有限公司的委托代理人阳熙梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某某诉称:原告与被告双方于2012年10月30日签订的《内部承包协议书》，约定被告将位于广州市荔湾区金光大街7号；金光大街9号之1、4；金光大街17号；金光大街19号；金光大街21号；被告拥有分租权的证照齐全的农贸市场给原告经营，原告承包该市场的期限为96个月，即从2012年10月1日至2020年9月30日止。被告提供3个月免费租装修期（从实际交接时间起计），供原告进行物业内装修，免费期含在第一年。另外，还约定了被告负责市场的一切经营证照手续，按约定为原告提供物业及相关配套设施和经营条件，保障原告正常经营。
双方签订《协议书》后，由于被告迟迟未取得合格证照，导致原告一直无法进行正常经营以及对外招租，直至2013年5月29日被告才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，于2013年6月27日才取得《企业法人营业执照》，符合市场开业条件。
原告在承租涉案市场期间，由于涉案市场的天花一直存在渗水情况，原告通知被告维修，但被告迟迟未修，造成原告以及其他分租户无法正常经营，进而导致大量分租户退租，另由于被告拖欠业主广州市地下铁道总公司管理费等原因，导致地铁公司于2014年11月21日强制封闭市场经营货运通道，并强调将会采取断水断电措施，造成涉案市场内的分租户无法正常经营一个多月。鉴于涉案市场陆续出现漏水、通道无法通行、断水断电等问题，严重影响原告对涉案市场的正常经营，原告与被告双方于2014年12月下旬协商一致同意终止《协议书》，原告把涉案市场交还被告。2015年1月19日，原、被告完成全部交接手续。
租赁期间，原告于2012年11月3日向被告支付租金押金139194元，并且于2012年3月6日开始预付租金，截止2014年10月，原告向被告已预付租金共1038673元，双方至今一直没有对租金结算。
原告认为，涉案市场于2013年6月27日才具备开业条件，因此租金应从2013年6月27日起开始支付，自2013年6月27日起至2014年12月31日止（涉案市场交还时间），共计18个月零4天，原告应付租金为841350元。现原告已实际向被告支付租金共1038673元，超付租金为197323元。所以根据《协议书》的约定，原告不存在拖欠租金的情况，双方协商终止《协议书》以后，被告应向原告退还原告租金197323元，支付因逾期退还上述资金而占用所产生的利息。故起诉要求法院判：1、被告向原告退还原告租金197323元。2、判决被告向原告退还租金押金139194元及逾期退还占用租金押金所产生的利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2015年1月20日开始计算，计算至本息还清之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告广州市宏力物业管理发展有限公司辩称：因为原告尚欠被告承包费227421元，即原告所指的租金（合同约定的是承包费）。被告已经向荔湾法院提起诉讼，原告在承包期内的承包费尚未结清，不存在原告多缴纳需退还的情况。因为原告违约在先，被告根据合同有权不予退还原告缴纳的保证金。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2012年10月30日，原告（承包方、乙方）、被告（出租方、甲方）签订《内部承包协议书》约定：甲方将坐落于广州市荔湾区金光大街7号；金光大街9号之1、4金光大街17号；金光大街19号；金光大街21号；甲方拥有分租权的证照齐全的农贸市场给乙方经营。该市场总建筑面积2109平方米，其中45平方米为金光大街19号原规划用作单车保管站，若金道小区须设置单车保管站，乙方须配合和支持。乙方承包该市场的期限为96个月，从2012年10月1日至2020年9月30日止。甲方提供3个月的免费租装修期（从实际交接时间起计），供乙方进行物业内装修，免费期含在第一年。在此期间乙方免交租金，但须缴交水电费用及其他应缴纳的费用。免租期只属一次性的优惠，不适用于任何续约、延长租期或乙方的再次装修等情况。免费期届满，乙方开始向甲方缴交租金。承包费、年递增率：乙方承包该市场第一年月承包费按物业建筑面积每平方米22元计算，从第三、四年起承包费在上年度月承包费的基础上递增10%，第五、六年起承包费在上年度月承包费的基础上递增15%等。乙方在协议签订后5天内，须向甲方一次性缴交承包保证金和水电周转金。承包保证金为乙方第一年应缴付的3个月承包费，共计人民币139194元，承包保证金和水电周转金由甲方保管至承包期满后，在乙方无违约，无赔偿责任、清缴全部合同约定费用及其他应缴费用的前提下，乙方提交缴交凭证后20个工作日内如数退还乙方（不计利息）。如乙方逾期30天未能缴足承包费及其他应缴的费用，视作乙方违约，甲方有权单方终止合同，收回物业，并扣除该物业的全部承包保证金作为违约金。甲方负责市场的一切经营证照手续（不含分租户的工商执照等证照）但甲方应协助分租户办理证照手续，费用由乙方分租户负责。按约定为乙方提供物业及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。由乙方承包人作为该物业的安全生产、防火安全、社会治安综合治理直接责任人，与甲方签订《出租物业消防安全、生产安全、社会综合治理管理责任书》。同日，双方签署了《承包市场消防安全、生产安全、社会综合治理管理责任书》、《农贸市场物业施工安全管理责任书》作为补充协议书附件，其中《承包市场消防安全、生产安全、社会综合治理管理责任书》约定：甲方任命乙方负责人为所承包的甲方市场的消防、生产安全、综合治理的责任人，乙方接受任命，同时要指定属下各级消防、生产安全、综合治理的责任人并落实承担主体责任，包括安全培训、演练和检查等；乙方必须接受相关管理部门和甲方的消防、生产安全、综合治理的监督、指导、检查，如有整改要求，必须认真执行，如不落实整改意见，甲方有权终止承包协议。同年11月3日，原告向被告交纳承包保证金和水电周转金合共169194元（其中承包保证金139194元）。
之后，原告从2013年3月6日至2014年9月23日通过ATM转账方式向被告支付了款项合共806683元；广州荟鼎人力资源顾问有限公司（以下简称荟鼎公司）于2013年7、8月期间代原告向被告转账支付三笔款项合共139194元；荟鼎公司财务人员于2014年8月至10月期间代被告向原告转账支付两笔款项合共92796元。庭审中，被告对于原告2013年3月18日及6月5日支付的两笔款项合共108000元认为是被告承担的办理消防的费用，其余款项（930673元）确认为被告支付案涉场地的租金。
荟鼎公司于2013年8月14日至2014年11月3日期间通过汇划发报的方式向原告及其财务人员支付了十三笔款项合共117500元，电子回单记载用途为“往来”；于2014年11月17日通过转账方式向被告支付50000元，回单记载附言为“金道市场水电”。被告于2013年8月31日至2014年12月31日期间通过金道市场在中国工商银行工业大道支行沙园支行的银行账号支付了社保费，根据被告提供的十七张《中国工商银行企业存款对账单》显示，在此期间“贷方发生额”项下有十三笔款项与上述荟鼎公司支付的十三笔款项的数额一致，且交易时间均在同一月份，并在荟鼎公司支付后发生。
2014年12月16日，被告向原告发出《关于终止内部承包协议的函》，称：经双方协商一致，原告愿意无条件于2014年12月22日前将市场按现状交还被告经营管理，将市场公章、执照和分租户的合同于2014年12月18日前移交予以被告，并自行协调处理承包期间与第三方的关系……如原告积极配合被告的工作，被告将考虑免去其造成被告的一切经济损失和法律责任。2014年12月24日，被告再次向原告发出《通知函》，称：因原告累计欠缴3个月租金及水电费，合计170588.34元，被告因此主张立即解除《内部承包协议》；原告应在接函后5个工作日内按协议约定向被告交还农贸市场以及原告保管的市场合同章、执照和分租户合同，同时协助、配合被告将分租户平稳过渡等。原告确认当日收到该《通知函》。2014年12月31日原告与被告工作人员麦三刚共同出具《说明》内容为：2014年12月31日，被告工作人员麦某、黄某、原告共同前往金道市场派发关于通知各租户办理合同、保证金或押金等单据改签、更换工作，现交接工作未完成，租赁合同保证金等资料未移交。2015年1月19日，原告向被告工作人员麦三刚移交广州市金道市场经营管理有限公司财务专用章、广州市金道市场经营管理有限公司合同专用章、广州市金道市场经营管理有限公司公章以及七户分租户合同等。
经查，2013年6月27日，广州市金道市场经营管理有限公司（以下简称“金道市场”）经工商部门核准成立并颁发《企业法人营业执照》，法定代表人为徐月娜，经营范围为开办荔湾区金光大街7号、9号之1、4房、19号、21号广州市荔湾区宏力肉菜市场；市场经营管理、摊位出租管理。被告为金道市场的股东之一。
2013年3月14日，金道市场与广州市大安消防实业有限公司就芳村金道花园市场消防改造工程签订《协议书》，该协议书中金道市场的签约代表为徐月娜，金道市场依据该合同支付了消防工程款108000元。
被告为证明原告交纳的117500元实际用于支付金道市场员工的社会保险费用，提供了被告从网上打印的《社会保险费申报个人明细表》16份。被告对于《社会保险费申报个人明细表》不予确认，认为名单上的人员并非被告雇佣，且被告并不认识，原告应提供相关的劳动合同。
原告为证明租金的起算日期应为2013年6月27日的事实，提供（2013）穗仲案字第4347、4348、4349号《裁决书》，认为生效裁决认定租金市场符合开业要求日期为2013年6月27日，租金的起算日期应为2013年6月27日。为证明案涉市场一直存在渗水情况，导致原告分租户无法正常经营，且被告并未及时进行处理的事实，提供了2014年4月21日的电子邮件发送证明、2014年4月4日的报告、相片12张以及广州市地铁集团有限公司运营事业总部资源经营中心于2014年9月24日向原告发出的《关于金道农贸市场渗漏水事宜的复函》。被告认为原告与分租户之间的约定不能作为原被告双方内部承包期起算的类推。对电子邮件发送证明、报告、相片12张不予确认，对复函予以确认，确认市场存在漏水现象，但认为不影响市场的正常经营。
本院认为：从原、被告签订的《内部承包协议书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从合同的内容以及双方实际履行情况可以认定，该协议书名为承包合同，实为租赁合同。本案争议的焦点是，被告是否存在拖欠承包费？承包费是否就是租金？
首先从双方签订的《内部承包协议书》内容看到，该协议实际上是租赁合同，故双方在合同中约定原告应交的承包费实为租金。
关于租金的问题，首先，关于租金的起止时间，双方合同约定，租赁期限从2012年10月1日至2020年9月30日，被告提供3个月免费租装修期（从实际交接时间起计），免费期含在第一年，免费期届满，原告开始缴纳租金。因合同约定的起租日期为2012年10月1日，而原告未能举证证明其是在2012年10月30日签订合同后才接收场地，为此本院认定免租期应为2012年10月1日至2012年12月31日，即被告应从2013年1月1日起应根据合同约定的标准支付租金。原告使用了被告场地，就应按合同的约定交纳租金，原告认为租金的起算日期应为案涉市场取得《企业法人营业执照》之日即2013年6月27日，缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。另原告主张案涉场地天花一直存在渗水情况，但未能举证证明渗水情况导致被告无法正常经营，合同目的无法实现的事实，故本院对原告该主张也不予采纳。另根据原、被告于2015年1月19日共同签署的交接清单可以认定，双方于当日办理完场地交接手续，因此租金的截止日期应计算至2015年1月18日。
其次，关于租金的数额，根据合同约定，在2013年1月1日至2014年9月30日期间的租金标准为每月46398元，在2014年10月1日至2016年9月30日期间的租金标准为每月51037.8元。从双方签订的协议书以及附件《承包市场消防安全、生产安全、社会综合治理管理责任书》的内容来看，原告作为案涉市场的承租人，同时也是该市场的安全生产、防火安全、社会治安综合治理直接责任人，有关案涉市场内的消防改造工程费用理应由被告承担，因此对于被告称原告于2013年3月18日及6月5日支付的两笔款项合共108000元实际为办理消防工程费用的陈述，本院予以采纳，该108000元应从原告支付的1038673元中予以扣除，余款930673元为原告所支付的案涉场地的租金。据此，原告从2014年9月开始未足额支付租金，现原告诉请要求被告退还多收的租金，没有事实与法律依据，本院予以支持。
关于退还租金押金（即保证金的问题），本案合同的合同解除是由于原告拖欠租金的违约行为导致的，按双方签订的协议，原告出现上述违约行为，被告有权没收租金押金作为违约金，故原告要求被告退还租金押金及支付利息的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条的规定，判决如下：
驳回原告黄某某全部诉讼请求。
本案受理费3129元，由原告黄某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 潘瑞冰
二〇一六年六月八日
书记员 卢健华
马晴