上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2130号
上诉人（原审被告）上海吕野投资管理有限公司，住所地嘉定区。
法定代表人吕野，总经理。
委托代理人陈绍明。
被上诉人（原审原告）王亚静，女，1979年7月19日出生，汉族，住所地上海市。
委托代理人吴燕娟，上海申伦律师事务所律师。
上诉人上海吕野投资管理有限公司（以下简称“吕野公司”）因居间合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民一（民）初字第1399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吕野公司的委托代理人陈绍明，被上诉人王亚静的委托代理人吴燕娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年11月15日，王亚静与案外人洪某某签订房屋买卖合同，约定洪某某将坐落于上海市浦东新区晚霞路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称“晚霞路房屋”）转让给王亚静，价款人民币（以下币种均为人民币）2，300，000元。同日，王亚静与洪某某另签订协议书一份，内容为上述房屋的实际成交价是2，350，000元，该款与合同价款之间的差额50，000元由王亚静于订约当日交付洪某某（留10，000元做尾款），如果王亚静办理转按揭贷款未审批通过，王亚静应再支付洪某某600，000元用于洪某某还贷。同在该日，王亚静与吕野公司签订《房产按揭贷款服务合同》一份，约定由吕野公司为王亚静办理以王亚静所购的上述晚霞路房屋向银行申请个人抵押贷款1，600，000元的相关手续，综合服务费为16，000元，并约定如果银行审批未通过，吕野公司退还王亚静已�款项；但由于王亚静中途主动放弃或故意造假以及不配合导致未审批通过的，则已付款项转为违约赔偿金不予退还等。王亚静于当日先期支付吕野公司服务费10，000元。之后，吕野公司为王亚静办理了相关贷款申请手续，申请的贷款金额为1，570，000元，银行审贷后的放款前提条件为：借款合同签署、借款借据和首付款证明，另注明其他说明事项：1、转按揭协议；2、分行认可的担保公司提供阶段性担保，确认担保额度；3、评估报告，且评估总价不得低于买卖合同价格；……等。2014年1月15日，王亚静通过银行转账向吕野公司支付剩余的服务费6，000元、评估费2，300元以及担保费9，600元。吕野公司于2014年3月12日代王亚静向评估公司支付了评估费2，500元。2014年4月，洪某某就上述房屋买卖合同向浦东新区法院起诉王亚静，称因王亚静违约致使洪某某未能还清银行贷款，�能办理过户手续，故要求解除与王亚静之间的房屋买卖合同，王亚静支付违约金320，000元。王亚静在答辩中称，其与洪某某所签协议书中的转按揭条款无效，贷款已于2014年1月2日审批通过并告知洪某某，洪某某于2014年3月3日告知王亚静其已找好担保公司可以办理转按揭，但两人去办时得知不能办理，故王亚静要求对方继续履行合同。浦东法院经审理，认为两人之间的协议书有效，在转按揭贷款未通过的情况下王亚静应按约再支付洪某某600，000元，但由于洪某某之后要求王亚静支付1，600，000元也不符合约定，故不享有合同解除权，亦无权主张违约金，故不支持其请求。同时，由于王亚静自愿支付剩余房款1，600，000元，故于2014年7月14日判决洪某某涤除涉案房屋抵押权、交付涉案房屋并协助办理过户手续，王亚静支付洪某某房款1，600，000元。洪某某不服，提起上诉。�二审法院调解，两人于2014年9月22日达成调解协议，将王亚静应付的1，600，000元分两期给付洪某某，第一期1，250，000元给付后由洪某某涤除抵押权，第二期350，000元在涉案房屋过户和交付后再给付。2014年10月24日，王亚静向吕野公司递交《解除服务协议申请书》，吕野公司签收后，不同意解除该协议。
2015年1月，王亚静向原审法院提起诉讼称：王亚静与洪某某就晚霞路房屋签订买卖合同后，因洪某某无力一次性归还房屋剩余贷款但又不同意将首付款优先偿还银行贷款，故提出要求王亚静办理转按揭贷款。后经房屋买卖中介公司介绍，王亚静与吕野公司于同日签订服务协议，并先后三次向吕野公司支付服务费、评估费、担保费共计27，900元。在此期间，吕野公司多次承诺可以成功办理转按揭贷款且贷款利率85折，但因其过错最终导致转按揭失败。转按揭未能办�的某某是没有担保公司同意担保，吕野公司作为专业办理申请贷款业务的公司，应当清楚办理贷款的相关政策包括转按揭贷款的条件，现由于不符合条件导致转按揭贷款未办成，过错在吕野公司，其应当承担相应责任。据此，王亚静请求法院判令吕野公司返还服务费16，000元、评估费2，300元以及担保费9，600元，合计27，900元；赔偿因违约给王亚静造成的损失25，200元（包括律师费20，000元和诉讼费5，200元）。
原审审理中，吕野公司辩称：不同意王亚静的诉请，请求法院驳回。吕野公司提供的是按揭贷款服务，如果吕野公司违约，服务合同上应写明转按揭。所谓贷款利率85折，也应在书面合同中明确，吕野公司并未作此承诺。合同签订后，吕野公司履行了全部义务。按照合同约定，王亚静是先向吕野公司支付10，000元，等银行批准贷款后再支付剩余款项，实际�亚静也按照约定履行了支付服务费的义务，合同已按约履行。王亚静要求吕野公司履行约定之外的转按揭义务，没有法律和事实依据。即使办理过程中，王亚静提出要转按揭，吕野公司也只是予以配合，没有承诺能办成，现在贷款未办成是由于案外人的某某。王亚静要求吕野公司承担的评估费和担保费，都是银行向王亚静收取的，吕野公司不承担返还的义务，更不承担所谓违约给王亚静造成的损失。
原审法院审理后认为：合同约定一方为另一方提供订立合同的媒介服务的为居间合同。委托的一方称为委托人，提供服务的一方称为居间人。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立，不得要求支付报酬。本案中，双方订立的服务合同，主要内容是吕野公司为王亚静提供媒介服务，促成其与银行签订房屋抵押贷款合同，故为�间合同。不过本案的居间合同具有一定的特殊性，因为双方在签订合同时清楚要办理的是转按揭贷款，所谓转按揭贷款，实质就是所涉房产尚有贷款未还清，需要在办理新的贷款同时涤除在该房产上已有的抵押权，即将原有的按揭贷款从卖房者身上“转移”到买房者身上。所以，吕野公司除了合同明确约定的为王亚静申请房屋按揭贷款、促成王亚静与银行订立贷款合同的义务之外，还附带有协助王亚静将房屋上原有的抵押权予以涤除的义务，此从银行的贷款审批意见中有关其他事项的注明可得印证。吕野公司的该项义务从性质上讲应从属于委托关系，也就是说，在本案王亚静与吕野公司之间的居间关系之中还包含了一个委托关系，吕野公司作为受托人，负有为王亚静处理委托事务（即协助王亚静涤除房屋抵押权）的义务。该委托合同从属于双方之间的居间合同，是配合居间活动，以居间成功为其目的，可以称得上是居间合同这一主合同的从合同。虽然最终转按揭贷款未能办成，但从现有证据来看，吕野公司在预收了王亚静10，000元后积极履行了相关义务，与银行进行接洽，代王亚静提交了按揭贷款的申请，该申请也获得了银行的初步审核通过，此从王亚静在房屋买卖合同一案中所作的答辩也可以得到印证。之后在进一步办理转按揭的过程中，由于房屋买卖一方存在的某某导致无法办理，最终造成居间失败（即未能签订按揭贷款合同），不应完全归责于吕野公司。事实上，王亚静在委托吕野公司时也对转按揭可能存在的风险有所预知，不然王亚静不会在与洪某某的协议书中约定转按揭不成另付洪某某600，000元以供其还贷，此约定也可视为买卖双方对转按揭不成时所预备的替代方案。但由于转按揭贷款最终未能办成，致使王亚�未能实现签订居间合同所欲达到的目的。就此而言，吕野公司收取的报酬（即服务费）中属于居间性质的部分应当予以返还。但与此同时，吕野公司的服务内容也包含部分委托事项，且从一定意义上说，吕野公司从事居间活动是以从事委托事项为前提，故对于吕野公司在此过程中所履行的服务义务，基于公平原则，王亚静应当支付相应的报酬，具体金额，考虑吕野公司的营业成本以及委托事项在居间活动中的比例，法院酌定8，000元，另8，000元服务费由吕野公司予以返还。王亚静主张的评估费，因审贷未通过，评估公司明确该款应予退还，故应由代收人即吕野公司返还王亚静；担保费，因吕野公司不能证明费用已实际发生，故亦应返还王亚静。王亚静主张的损失，无论是律师费还是诉讼费，均为王亚静与案外人之间的纠纷所产生，与本案并无关联，不应归咎于吕野�司，故对此请求法院不予支持。据此，原审法院判决如下：一、上海吕野投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内退还王亚静服务费8，000元；二、上海吕野投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内退还王亚静评估费2，300元、担保费9，600元，共计11，900元；三、驳回王亚静的其他诉讼请求。
原审判决后，上诉人吕野公司不服，向本院提起上诉称：原审法院将其与王亚静签订的按揭贷款服务合同牵强认定为转按揭贷款服务合同，不符合客观事实。王亚静是完全民事行为能力人，完全清楚按揭与转按揭贷款的区别，所以，当银行对按揭贷款的申请审批通过后，王亚静就根据服务合同的约定支付了费用，即对该按揭贷款服务合同的认可和履行。原审法院认定该合同中还包含一个从合同，即委托关系，不符合客观事实。银行对按揭贷款已经审核通过，原审�院判令吕野公司退还评估费和服务费，也不符合客观事实。综上，上诉人吕野公司认为原审判决缺乏事实和法律依据，请求本院依法撤销原审判决第一、二项，改判吕野公司向王亚静退还担保费9，600元，服务费16，000元及评估费2，300元不予退还。
被上诉人王亚静发表答辩意见称：不同意吕野公司的上诉请求。王亚静要求吕野公司办理的是转按揭贷款，而非按揭贷款。王亚静在与案外人签订买卖合同时吕野公司的工作人员在场，吕野公司知晓需办理转按揭贷款并承诺一定能办出，所以王亚静在当天与其签订了按揭合同；如果只是办理按揭贷款，王亚静不需要委托吕野公司，房产中介就可以办理。担保费只有在转按揭中才会产生，吕野公司原审中提供的一份银行意见中也明确载明了有转按揭协议，可以证明双方约定的是转按揭贷款。因为吕野公司对转按揭的相�政策不了解，导致贷款没有办成。吕野公司没有完成合同义务，故应当退还所有的费用，王亚静对原审判决也有意见，但没有上诉。吕野公司称担保费、评估费已经支付给银行，贷款审批已通过，但是从原审至今均为提供有效证明。综上，被上诉人王亚静请求本院维持原审判决，依法驳回吕野公司的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，王亚静与吕野公司签订的合同中约定吕野公司为王亚静办理按揭贷款的相应手续，王亚静主张双方约定的是以转按揭方式贷款，吕野公司则主张只是普通的按揭贷款，双方存在争议。对此本院认为，王亚静与案外人签订的协议书中明确约定其需办理转按揭贷款；根据王亚静提供的证据及吕野公司在庭审中的自述，吕野公司在签订合同时应当知道王亚静所需办理的是转按揭贷款；实际上，吕野公司提供的也是转按揭贷款服务，故可以推定双方签订合同时的真实意思表示应当是办理转按揭贷款。吕野公司关于双方仅约定了提供按揭贷款服务的主张与订立合同时的客观情况不符，亦与吕野公司实际履行的内容相矛盾，本院不予采信。吕野公司提供的银行查看意见仅能证明王亚静的贷款申请获得了银行的初步审核，银行同时还在其他说明事项中注明了需转按揭协议、分行认可的担保公司提供阶段性担保及评估报告等内容，即说明银行最终的贷款审批要等上述材料齐备后才能进行。现王亚静与吕野公司均确认系因案外人原因导致担保公司不同意提供担保，最终导致无法办理转按揭，故吕野公�仅依据该银行查看意见主张贷款审批已通过，缺乏依据，本院不予采信。王亚静未能与银行签订贷款合同，吕野公司虽无权收取报酬，但可以获得从事居间活动支出的合理费用。原审法院考虑到吕野公司所提供的服务及营业成本，基于公平原则，酌情确定其可获得8，000元，于法有据，本院予以认同。至于评估费，因评估公司明确表示若贷款审批未通过可全额退还，故吕野公司应将代收的该笔费用返还给王亚静。综上，上诉人吕野公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币57.5元，由上诉人上海吕野投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 王 伟
代理审判员 陈家旭
二〇一五年十一月五日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……