江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盱民初字第02906号
原告程玲玲，个体户。
委托代理人姚伯祥，江苏衡胜律师事务所律师。
被告杨磊，无业。
被告卢勤，退休职工。
原告程玲玲诉被告杨磊、卢勤租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月23日立案受理后，依法由代理审判员王云云适用简易程序独任审判，并于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告程玲玲及其委托代理人姚伯祥、被告杨磊、卢勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程玲玲诉称，被告卢勤、杨磊系母子关系。两被告将位于盱眙县盱城镇国贸商城J楼5号房屋出租给原告使用，并于2015年9月3日与原告签订租房协议。该租房协议约定：被告将国贸J楼5号的房屋租给乙方使用，租期5年，租金第一年200000元，交房时间为2015年9月1日，被告给原告45天装潢，从2015年10月15日计算租期，任何一方违约，应向对方支付年租金10%的违约金等。协议签订后，原告积极履行了给付租金的义务，并开始对房屋进行装修。在装修过程中（2015年9月6日下午），案外人蒋翠英阻止原告继续装修，声称她才是该房屋的所有权人，强行将原告驱赶出该房屋，并将房屋的房门及门锁更换。为此，原告多次找两被告解决此事，但时至今日，两被告依然不能排除案外人蒋翠英主张权利，该房屋依然关门上锁，导致原告无法实现合同目的。无奈之下，原告向盱眙县公安局报警求助，在公安机关的调查下，原告才得知，两被告不是房屋的所有权人，该房屋产权不明，各当事人之间纠缠不清。原告遂要求被告返还租金赔偿损失，但两被告推脱搪塞，拒不返还原告租金也不赔偿原告由此造成的损失。综上，为维护原告的合法权益，请求法院判决解除原被告于2015年9月3日签订的租房协议、被告返还原告房屋租金200000元、赔偿装修损失54500元、支付违约金20000元，本案诉讼费由被告承担。
被告杨磊辩称，案涉房屋与我没有关系，合同也不是被告所签，不同意赔付原告所述的租金及违约金。
被告卢勤辩称，被告有权对该房屋进行出租，在签订租赁协议后被告准时将房屋交付原告使用，被告没有违约行为，后原告以外人阻止为由终止协议，实际违约的应当是原告。房屋至今尚在原告处使用，后双方就终止协议达成一致意见，即原告将房屋恢复原状交付给被告，并愿意承担10000元违约金，被告退还190000元的租金，但原告至今未将房屋恢复原状，现要求原告将房屋恢复原状并承担2015年9月3日至房屋完全交付之日的租金损失。
经审理查明，2015年8月底，原告与被告杨磊就盱眙县盱城镇国贸商城J楼5号房商谈租赁事宜并形成初步意向，同年9月1日、9月4日原告分两次给付杨磊租金共计40000元，9月1日被告将房屋交付原告装修。2015年9月3日，原告程玲玲（乙方、承租方）与被告杨磊（乙方、出租房）签订《租房协议》，约定甲方将国贸商城J楼5号房出租给乙方使用，租期五年，第一年租金200000元，交房时间为2015年9月1日，甲方让45天给乙方装潢，即自2015年10月15日开始计算租期，其中合同第十条约定：“本协议经双方签字生效，双方必须严格遵守，任何一方违约，应向对方支付年租金的百分之十的违约金，乙方如逾期交纳租金，甲方将每天按年租金的1%收取滞纳金，甲方有权终止协议，并收回此房”，协议落款处甲方由杨磊母亲卢勤代为签署了杨磊的名字，乙方落款处由程玲玲签字确认。2015年9月5日，原告向被告卢勤支付下欠160000元租金后，被告杨磊、卢勤向原告出具了收到程玲玲租房款200000元的收条。
另查明，2015年9月1日，原告与盱眙鸿宇装饰工程有限公司（以下简称鸿宇公司）签订《装修合同》，约定由鸿宇公司为原告承租的上述房屋进行装修。合同签订后，原告按约定向鸿宇公司支付了100000元定金，鸿宇公司进场开始装修，2015年9月6日，案外人蒋翠英找到原告，告知其装修房屋为其所有，原告遂找到两被告协商上述事宜未果。同年9月10日，原告遂前往盱眙县公安局，以被杨磊骗取200000元报警。9月19日，杨磊被盱眙县公安局传唤谈话，其在公安局陈述2015年8月底就案涉房屋对外招租，后原告与其联系租房，并向其支付了租房定金20000元，9月3日其又收取了原告房屋租金20000元，在支付余下160000元房租后双方签订了租房合同，由其与其母亲卢勤共同出具收条给原告。后因原告在装修过程中案外人蒋翠英来干扰，导致双方发生纠纷。9月25日，被告卢勤向原告退还房屋租金20000元。10月3日，双方因退还房屋租金事宜又发生矛盾，经公安部门协调处理未果。因双方发生矛盾，原告遂停止房屋装修，截至2015年9月11日，鸿宇公司完成了拆除一楼大厅、一楼假砖隔墙、一楼假两层、二楼吊顶及隔墙、二楼卫生间、拖运垃圾及保洁、户外脚手架搭建及户外广告喷绘、三楼石膏板隔墙、卫浴定制费用（婴儿澡盆）、水电接入及入户线排查、户外广告牌拆除、户外广告牌制作等事宜，共计工程价款为54500元。
再查明，案涉房屋即国贸商城J幢105室房屋开发单位为江苏通源房地产开发有限公司（以下简称通源公司），建设单位为盱眙县华盛建筑安装工程有限公司（以下简称华盛公司）。因盱眙县国贸J楼建设工程款事宜，通源公司与华盛公司于2014年1月22日诉至江苏省淮安市中级人民法院，经双方确认国贸大厦J楼工程总造价为685万元、通源公司已向华盛公司支付496750元，通源公司于2012年7月9日将J幢4#、5#门面房交付给华盛公司，用以冲抵所欠工程款，双方冲抵后，华盛公司尚需给付通源公司工程款500万元，后双方在法院的主持之下就500万元款项达成还款协议，该案件中卢勤系华盛公司委托代理人，身份为华盛公司员工。两被告抗辩J楼4号、5号楼系由其实际出资承建，开发商亦同意以上述两套房屋冲抵所欠工程款项，故其有权处置案涉房屋。案涉商品房初始登记所有权人为通源公司，2015年12月11日，案外人周怡君与江苏通源房地产开发有限公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，由周怡君以4800000元的价格购买上述房屋，2016年2月16日，案涉房屋登记至周怡君名下。
在审理过程中，经本院实地查看，案涉房屋现又租赁他人使用。
上述事实，有原、被告及代理人当庭陈述、原告提交的租房协议、收条、装修合同、鸿宇公司收款收据、暂缓工期工程量签单、盱眙县公安局刑事警察大队询问笔录、（2013）淮中民初字第0024号民事调解书、被告提交的收条、本院依职权调取自盱眙县房地产管理所的商品房买卖合同、房屋登记簿等证据予以证实，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，本案的争议焦点为1.租赁合同相对人的确定；2.租赁合同是否满足了解除的条件，原告主张的赔偿是否有依据。
对于第一个争议焦点，被告杨磊抗辩租赁合同非其所签，其不应承担租赁合同约定的义务，对此，其在盱眙县公安局自述合同最初的商谈、收取定金及后续协议的签订均由其与原告程玲玲完成，而其对于在公安机关的询问笔录真实性并无异议，故即使租赁合同由其母亲卢勤代为签字，也不影响其出租人身份的确认；被告卢勤对其出租人身份无异议，本院予以确定。综上，两被告均参与了案涉房屋的出租事宜，两者作为共同被告参与诉讼并无不妥，被告杨磊的抗辩无依据，本院不予采信。
对于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“有下列情况之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案中，两被告在明知案涉房屋存在权利瑕疵的情况下将房屋出租给原告使用，事实上也因该权利瑕疵导致租赁合同目的无法实现，原告现诉请解除双方间的租赁合同有事实与法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，即在合同解除后，两被告负有返还原告租金的义务。因原告在接手房屋后已经进行了装修，产生的相应的损失，该损失两被告应予赔付。对于原告主张的违约金20000元，因违约金的设立主要是用于填平原告所受损失，既原告已经主张了损失赔偿，结合案件基本事实，本院不再支持其违约金的赔偿请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、解除原告程玲玲与被告杨磊于2015年9月3日签订的《租房协议》；
二、被告杨磊、卢勤于本判决生效后十日内返还原告程玲玲房屋租金180000元及损失54500元，合计234500元。
三、驳回原告程玲玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5418元，减半收取2709元，保全费1920元，合计4629元，由原告程玲玲负担675元，被告杨磊、卢勤负担3954元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
代理审判员 王云云
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 王 莹
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条第（四）项有下列情况之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。