广东省佛山市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤06民终3209号
上诉人（原审被告）：梁志强，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人：谢跃健，广东顺晖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区勒流街勒流社区百丈资产管理办公室，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人：梁勇章，该办公室主任。
委托代理人：袁作武，广东东立律师事务所律师。
上诉人梁志强与被上诉人佛山市顺德区勒流街勒流社区百丈资产管理办公室（以下简称百丈资产办）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法勒民初字第1477号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员安建须担任审判长、代理审判员安静、代理审判员黄玉凤组成的合议庭对本案进行审理，书记员黄结仪担任出庭记录。本案现已审理终结。
原审法院经审理，确认以下事实：2003年4月20日，百丈资产办与梁志强签订《百丈村工商业使用土地合同书》，约定百丈资产办将百丈工业区面积8221.46平方米的土地使用权转让给梁志强，从2003年5月1日起至2053年4月30日止，每平方米130元，合计1068789.80元；梁志强自行负担办理除征地税外的其他办证费用，水电增容、公路基金等应属工厂支付的一切费用；土地转让一年后，企业及该地不论什么性质，百丈资产办开始收取梁志强土地资源补偿费，每亩每年计收4800元，一亩以下也按一亩计费，收费办法由计收之日起至第十年止，十年后根据物价升幅，由双方协商调整，但升幅率按总值计不得超过0.3%，如因梁志强生产经营原因，而导致关闭或停产的，必须及时提出书面申请，经百丈资产办同意后方可停止收取补偿费，但时间最长也不能超过一年，超过的仍按规定收费；地皮款缴交期限：定地时交30%，交地时交30%，交地足一年要交齐剩余的40%，超过期限的按银行贷款超期利率计算利息；企业的土地补偿费每年六月份开始收取，最迟不得拖到下年度的一月十五日，如超期的按银行超期贷款计息；合同的转让须经百丈资产办同意，并重新办理合同方有效。2003年3月13日至2008年11月13日期间，梁志强先后向百丈资产办支付地款及土地资源补偿费合计2060184元［其中2003年3月13日至2003年3月21日（即签订《百丈村工商业使用土地合同书》之前）已支付款项700000元，2004年12月24日付款300000元，2005年7月至12月付款500000元］。从百丈资产办提供的2005年3月31日的记账凭证显示，至2005年3月31日尚有892198.8元的应收未收土地款。
2004年7月12日，百丈资产办与佛山市顺德区国土资源局签订《佛山市顺德区国有土地使用权补办出让合同书》，将案涉的位于勒流镇百丈工业区面积8134.17平方米的国有土地使用权出让给百丈资产办，出让年限50年（自2004年1月16日起至2054年1月15日止），限于工业用途。期后，梁志强代百丈资产办缴纳了上述地块使用权的土地有偿使用费227756.76元、土地收益金244025.10元、土地转让契税、档案费、服务费等费用73573元。2004年8月4日，梁志强取得顺府国用（2004）第0601411号国有土地使用权证（用途：工业；土地使用权来源：转让；使用面积8134.2平方米）。2009年2月9日，梁志强在未经过百丈资产办同意的情况下，与案外人张雄辉签订《房地产买卖合同》，将案涉的房地产权属转让予案外人张雄辉，案外人张雄辉在缴纳了相应的税费后办理了房地产权证。
另查，百丈资产办（原百丈管理区办事处）曾于1997年1月28日与案外人麦某就案涉的面积8167.7平方米土地使用权签订合同（期限从1997年3月1日至2047年2月28日）。诉讼中，百丈资产办主张因案涉地块涉及再转让，双方存在由梁志强负责清偿前手麦某已发生的土地补偿费及欠地款利息，现尚欠土地款77382元、利息以及2007年度至2015年度的土地资源补偿费507746元（已交2007年度的25000元）。
百丈资产办于2015年12月22日向原审法院起诉，请求判决：1.梁志强向百丈资产办支付土地资源补偿费507746元；2.梁志强向百丈资产办支付购地余款77382元以及利息122254元；3.案件诉讼费用由梁志强承担。
原审法院认为，百丈资产办与梁志强之间签订的《百丈村工商业使用土地合同书》是双方的真实意思表示，符合法律规定，双方应严格按照约定履行权利义务。2003年4月20日签订的《百丈村工商业使用土地合同书》已经对地皮款缴交期限作出明确约定，而梁志强在2003年3月13日至2003年3月21日（即签订《百丈村工商业使用土地合同书》之前）就已支付款项700000元（占总款项的65.49%），在2005年12月底即已付款1500000元，明显超出了合同约定的地皮款1068789.80元，期后梁志强继续付款，上述的行为明显与日常生活常理不符，在梁志强未能举证说明上述行为合理性的情况下，对梁志强的辩解存在合理怀疑。结合百丈资产办提交的2005年3月31日记账凭证显示，尚有892198.8元的应收未收土地款，故对百丈资产办关于梁志强清偿了前手已发生的土地补偿费及欠地款利息的主张予以采信，确认梁志强尚欠百丈资产办土地使用权转让余款77382元。百丈资产办要求按照约定对于超过期限的土地使用权转让款按银行贷款超期利率（月6.5‰）计付利息（暂计至2015年12月31日为122254元）的诉请，符合法律规定，应予以支持。
《百丈村工商业使用土地合同书》约定“土地转让一年后，企业及该地不论什么性质，百丈资产办开始收取梁志强土地资源补偿费，……合同的转让须经百丈资产办同意，并重新办理合同方有效”，经审查，该约定并未违反法律、法规的强制性规定，已产生约束力，双方应严格遵守约定。在履约过程中，案涉土地转为国有性质，梁志强在未经过百丈资产办同意的情况下于2009年2月份将案涉的房地产权属转让予案外人张雄辉，梁志强的上述行为明显违反了其与百丈资产办约定的合同义务，应对百丈资产办承担相应的违约责任。土地资源补偿费是因利用土地生产经营而产生，对于2009年2月份之前产生的土地资源补偿费103233元（含2007年尚欠的34184元、2008年的59184元、2009年2月份之前的9865元）应由梁志强负责缴纳。经审查，《百丈村工商业使用土地合同书》并未对上述违约行为约定违约责任，在案涉土地使用权转让之后由于梁志强已没实际利用土地，故百丈资产办要求梁志强支付2009年2月份之后的土地资源补偿费，理据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、梁志强应于判决发生法律效力之日起十日内，向百丈资产办支付土地使用权转让余款77382元及利息122254元（利息计至2015年12月31日止）；二、梁志强应于判决发生法律效力之日起十日内，向百丈资产办支付土地资源补偿费103233元；三、驳回百丈资产办的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为5436.91元，由百丈资产办负担2936.91元，梁志强负担2500元。
上诉人梁志强不服原审法院上述判决，向本院上诉称：一、百丈资产办的诉讼请求己过法律规定的两年诉讼时效。梁志强最后一次付款是2008年11月13日，涉案土地也于2009年2月由梁志强转让给张雄辉，此后百丈资产办一直未向梁志强主张过任何权利，所以百丈资产办的诉讼请求己超过诉讼时效期间。一审答辩中，梁志强提出了时效抗辩，但一审判决对时效问题末做审查而作出错误判决。梁志强认为，本案己超过诉讼时效，应依法驳回百丈资产办的诉讼请求。二、百丈资产办提交的证据5、6、7、8明显是其单方制作，一审判决不应确认对该证据真实性。三、一审判决举证责任分配不公，导致裁判结果错误。百丈资产办起诉称“涉案土地在2003年4月以前由案外人麦某个人租赁使用，麦某将土地和厂房转让给梁志强，因此百丈资产办与梁志强签订合同之前，梁志强代案外人麦某交纳了欠土地利息218223元和土地资源补偿费289100元”，那么，百丈资产办应该举证证明存在案外人麦某转让土地和厂房给梁志强及麦某欠土地利息218223元和土地资源补偿费289100元及梁志强同意代案外人麦某清偿土地利息218223元和土地资源补偿费289100元的事实，但本案一审中百丈资产办并没有完成以上举证责任，一审法院却把举证责任强加给了梁志强。梁志强已经举证证明实际总共向百丈资产办支付2060184元，已经完成了应负的举证责任。如果百丈资产办认为梁志强支付的总款中有代案外人麦某支付的费用，其应举证证明。如不能举证，则应承担举证不能的后果。三、一审判决认定事实错误。1、一审判决以“从百丈资产办提供的2005年3月31日的记帐凭证显示，至2005年3月31日尚有892198.8元的应收未收土地款”为据，认定梁志强欠土地款892198.8元，依据明显不足。2、一审判决在百丈资产办未提供任何证据的情形下，认定“百丈资产办曾于1997年1月28日与案外人麦某就案涉8167.7平方米土地使用权签订合同（期限从1997年3月1日到2047年2月28日），诉讼中，百丈资产办主张因案涉地块涉及再转让，双方存在由梁志强负责清偿前手麦某已发生的土地补偿费及欠地款利息”，没有事实依据。四、一审判决认定“土地资源补偿费是因利用土地生产经营而产生，对于2009年2月份之前产生的土地资源补偿费103233元应由梁志强负责缴纳”没有法律依据。理由如下：1、涉案土地已于2004年7月12日办理了国有土地出让手续，同时将士地过户至梁志强名下，梁志强为此缴纳了涉案土地国有出让及转让的土地收益金244025.10元、土地有偿使用费227756.76元、土地出让契税73208元、土地转让契税73208元，梁志强于2004年8月4日取得该土地的《国有土地使用权证》，并于2005年在该土地上出资兴建厂房并取得《房地产权证》，至此，百丈资产办对该土地已不再享有任何权利，百丈资产办在原土地转让合同中的物权基础已经丧失，根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”及第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，百丈资产办无权就该土地每年继续向梁志强收取其余任何费用。双方签订的合同也明确约定“如遇国家征地的拆迁费，由梁志强收取，土地补偿费由百丈资产办收取后补偿给梁志强原购地款，但要扣除实际使用年数额，并终止合同”，很显然，根据双方签订的合同内容，涉案土地出让以后，原来双方签订的合同已经终止，百丈资产办依据该合同主张权利没有事实和法律的依据。2、涉案土地在2003年3月21日梁志强缴纳了376630元征地款，在2004年7月12日缴纳了土地收益金244025.10元及土地有偿使用费228856.76元，办理了国有土地出让手续，完成了土地的国家征收，依法对征收的土地所有人作了补偿，自此该集体土地变为国有，集体土地所有权消灭，百丈资产办对该土地上的物权也随之消灭。相关法律中并没有“土地资源补偿费”的规定，很显然，双方合同中约定的“土地资源补偿费”不属于国家法律规定的物权的种类，明显违反物权法的规定，百丈资产办向梁志强每年收取“土地资源补偿费”没有法律依据。3、退一步说，撇开百丈资产办向梁志强收取“土地资源补偿费”是否有法律依据不谈，事实上，梁志强向百丈资产办共支付2060184元，扣除合同约定的购地款1068789.8元，多余的金额也足够支付百丈资产办主张的“土地资源补偿费”。综上所述，一审判决有误，上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，驳回百丈资产办的这部分诉讼请求。案件受理费由百丈资产办负担。
上诉人梁志强于二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人百丈资产办答辩称：1、双方合同约定无论土地何种性质都需要继续缴纳土地资源管理费，梁志强在转让土地时应当履行通知义务而没有履行，应当在百丈资产办知道或者应当知道之日起才开始算诉讼时效。梁志强在2003年-2008年交款时，百丈资产办都出具收据。因为梁志强没有告知转让，诉讼时效应在第一次起诉时开始计算。2、涉案单据并非百丈资产办单方制作，百丈资产办都有向对方出具收条，每一笔款都有清楚的记账，收据是梁志强保存的，不存在单方制作。3、梁志强在签订合同前交纳的700000元不能计算在合同款项里，梁志强交的200多万应扣减700000元，因该款是梁志强替麦某清偿债务。土地使用款的来源从2003年起都有明细以及计算标准，土也资源补偿费不管土地性质如何是每年应当缴纳的，梁志强应承交纳土地资源补偿费。
被上诉人百丈资产办于二审期间未向本院提交新证据。
本院认为：百丈资产办向梁志强主张涉案土地使用权转让款77382元及息122254元、土地资源补偿费507746元，梁志强辩称其已向百丈资产办交纳涉案土地使用权转让款及土地资源补偿费合共2060184元（包括涉案合同签订前付款700000元），其与百丈资产办之间不存在百丈资产办诉称的债权债务关系。百丈资产办又诉称梁志强于涉案合同签订前向其交纳的700000元款额中包含有梁志强代案外人麦某清偿的土地款利息218223元及土地资源补偿费289100元之债务金额，梁志强对此则予以否认。由此可知，梁志强已交纳的土地转让款、土地资源补偿费款项金额中是否包含有梁志强代案外人麦某向百丈资产办清偿的欠款债务金额，将直接影响本案债权债务关系的认定。原审法院在对梁志强所交纳的款项金额中是否包含有梁志强代案外人麦某清偿的债务金额，以及梁志强所交纳的款项金额中土地转让款金额是多少、土地资源补偿费金额又是多少均未查明的情形下，仅以若认定梁志强已交纳的款项金额中不包含百丈资产办诉称的梁志强代清偿的款项金额，则梁志强已交纳的款项金额将超过涉案土地转让款金额1068789.80元不可信为由，即认定当事人双方之间存在土地转让款、土地资源补偿费之债权债务关系，并据此判决梁志强应向百丈资产办支付土地转让余款77382元及利息122254元、土地资源补偿费103223元有失妥当。此外，梁志强辩称百丈资产办诉称的涉案债务已超过诉讼时效期间，原审法院对此亦未予审查。综上，本案属案件基本事实不清，应发回重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法勒民初字第1447号民事判决；
二、本案发回广东省佛山市顺德区人民法院重审。
本案不收取二审案件受理费。上诉人梁志强预交的案件受理费5843.03元，可向本院办理退还手续予以退回。
审 判 长 安建须
代理审判员 安 静
代理审判员 黄玉凤
二〇一六年八月八日
书 记 员 黄结仪