福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莆民终字第1016号
上诉人（原审原告）李金国，男，1956年12月16日出生，汉族，莆田市涵江区人，居民，住所地莆田市涵江区。
委托代理人王元远，福建理顺律师事务所律师。
委托代理人叶建辉，福建理顺律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）余金星，男，1951年11月20日出生，汉族，莆田市涵江区人，退休教师，住所地莆田市涵江区。
委托代理人赖宗阳，莆田市涵江区商城法律服务所法律工作者。
上诉人李金国因与被上诉人余金星房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2014）涵民初字第231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2009年10月8日，陈越凡作为李金国（甲方）的代理人，与余金星（乙方）签订《购房合同》，约定：“甲方同意将座落于涵江区保尾小区白塘街126号第一幢第一梯位第七层701室的房屋转让给乙方，转让款为人民币319900元，乙方应按本合同约定的时间将购房金额全部付清给甲方，否则本合同无效，甲方有权另行处理该房屋，同时对乙方所交纳的购房定金不予退回，其余的购房款不计利息一次性付还给乙方。付款方式如下：1、签订协议之日，乙方应付甲方购房定金（总房价的）20%计人民币陆万叁仟玖佰捌拾元正（￥63980元）；2、在2009年11月30日前乙方应再付给甲方购房款计人民币玖万伍仟玖佰柒拾元正（￥95970元）；3、在房产过户交易签字之日起三个月内，乙方应一次性付清给甲方购房余款计人民币壹拾伍万玖仟玖佰伍拾元正（￥159950元）”。合同签订当日，余金星依购房合同约定支付给李金国购房定金人民币63980元，李金国也依约将讼争房屋交付给余金星。余金星于2009年12月16日支付给李金国购房款70970元。2010年1月4日，李金国、余金星到产权登记机关办理讼争房屋的过户手续。2010年1月20日，房管部门核发讼争房屋的《房屋所有权证》，同年2月10日，土地管理部门核发讼争房屋的《国有土地使用权证》，现房产证、土地证原件均在李金国处。2010年10月9日，余金星支付李金国购房款人民币5万元，2010年10月14日，余金星通过银行转账支付李金国购房款人民币4万元，2013年10月8日，余金星再支付李金国购房款人民币3万元。尔后，至今余金星未按约定付清购房余款人民币64950元，李金国遂于2013年10月11日向原审法院提起诉讼，后李金国以需补充证据为由于2013年12月19日申请撤回起诉，原审法院于2013年12月19日裁定准予李金国撤回起诉，2013年12月27日，李金国再次提起诉讼。
原审法院认为，李金国、余金星之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，合同各方均应履行各自的合同义务。李金国依约履行交付房屋义务，余金星未按购房合同约定时间付清购房款，至今尚欠李金国购房款人民币64950元，已构成违约，李金国要求余金星支付拖欠的购房款人民币64950元，可予支持。余金星未按合同约定的履行期限支付购房款，李金国要求余金星支付逾期付款的利息，于法有据，予以支持。李金国主张购房定金人民币63980元不予对抵购房款，依据不足，不予支持。余金星主张利息超过诉讼时效，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、余金星应在本判决生效之日起五日内归还李金国购房款人民币六万四千九百五十元及利息（以人民币184950元为基数自2010年4月5日起至2010年10月9日止按中国人民银行同期同类基准利率计息；以134950元为基数自2010年10月10日起至2010年10月14日止按中国人民银行同期同类基准利率计息；以94950元为基数自2010年10月15日起至2013年10月8日止按中国人民银行同期同类基准利率计息；以64950元为基数自2013年10月9日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行同期同类基准利率计息）。二、驳回李金国的其它诉讼请求。如果余金星未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4643元，由李金国负担2469元，由余金星负担2174元。
一审宣判后，上诉人李金国不服，向本院提起上诉。
上诉人李金国上诉称：一、原审法院曲解讼争合同第四条第1款和第八条第1款，导致错判余金星已付给李金国的定金可对抵购房款。理由如下：1、讼争合同第八条第1款约定，“乙方应按本合同约定的时间内将购房金额全部付清给甲方，否则本合同无效，甲方有权另行处理该房屋，同时对乙方所交纳的购房定金不予退回，其余的购房款不计利息一次性付还给乙方”，其中“本合同无效”所指的应是解除合同，上述约定内容的本意是：购房人逾期付清购房款的，则卖房人享有解除购房合同、另行处分房屋并不予退回购房定金的权利，已收取的购房款不计利息一次性退还给购房者。根据上述约定，在购房人出现某种情况的违约时，出卖人有权不予退还购房定金，则该定金性质既是购房定金，也是履约定金。双方约定“对乙方所交纳的购房定金不予退回”，也符合合同法规定的定金罚则。2、权利可以行使，也可以放弃，故上诉人在被上诉人逾期数年拒不付清购房款、已经严重违约的情况下，有权放弃解除购房合同和另行处分房屋的权利，也有权行使不予退回购房定金的权利，换言之，即已付购房定金不予折扣购房款的权利。二、原审法院就被上诉人应支付给上诉人的购房款金额和自然孳息所作判决上也是错误的。余金星支付的款项中有4万元不属于购房款，原审法院未予剔除。综上，请求撤销原审判决，改判支持上诉人原审的诉讼请求，且本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人余金星辩称，根据讼争合同第八条第1款的约定，甲方“另行处理房屋”指的是解除合同后另行处理房屋。本案李金国并未因余金星的违约而解除合同，而是继续履行合同，现房产也已过户给余金星。故李金国是以自己的行为放弃了约定的权利，就不能再根据该条约定主张权利了。余金星只是迟延支付后期的购房款，没有根本违约，故不能适用定金罚则。司法实践中，在遇一方违约时，另一方要适用定金罚则，则同时应解除合同。本案不存在解除合同的情形，故不适用定金罚则。
经审理查明：对原审查明的事实，上诉人与被上诉人均无异议，本院予以确认。
另查明：二审审理期间，双方当事人均认可李金国原审诉讼请求中“按中国人民银行同期同类基准利率”所指向的是贷款基准利率。
本院认为，本案双方主要争议的是：《购房合同》第八条第1款约定项下的定金能否用于对抵购房款，即李金国对余金星“所交纳的购房定金不予退回”的条件是否成就。《购房合同》第八条第1款明确约定：乙方（即余金星）应按本合同约定的时间内将购房金额全部付清给甲方（即李金国），否则本合同无效，甲方有权另行处理该房屋，同时对乙方所交纳的购房定金不予退回，其余的购房款不计利息一次性付还给乙方。现李金国并未主张解除本案《购房合同》，而是要求余金星付清购房款等，且涉案房产也已过户给余金星，故原审法院认定本案未出现双方约定的定金可不予退还的情形，从而将定金直接对抵购房款是正确的。李金国主张购房定金人民币63980元不予对抵购房款的主张不能成立。李金国还主张已收取的款项中有4万元不属于本案购房款，但未能提供证据证明，故该主张亦不予支持。此外，李金国原审诉讼请求中对逾期支付的购房款要求“按中国人民银行同期同类基准利率计息”，原审法院也判决对逾期支付的购房款“按中国人民银行同期同类基准利率计息”，二者均未明确所指的是贷款基准利率还是存款基准利率。但二审审理期间，李金国、余金星均认可诉讼请求中的“按中国人民银行同期同类基准利率”所指向的是贷款基准利率。且根据原审法院所适用的法律条款，可确定原审法院判决主文中的“按中国人民银行同期同类基准利率计息”系指“按中国人民银行同期同类贷款基准利率计息”，原审判决主文表述不当，应予以纠正。综上，上诉人李金国的上诉请求均不能成立，不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，但判决主文部分表述不当，本院依法予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持福建省莆田市涵江区人民法院（2014）涵民初字第231号民事判决第二项；
二、变更福建省莆田市涵江区人民法院（2014）涵民初字第231号民事判决第一项为：被上诉人余金星应在本判决生效之日起五日内归还给上诉人李金国购房款人民币六万四千九百五十元及利息（利息计算方法：以人民币十八万四千九百五十元为基数自二〇一〇年四月五日起至二〇一〇年十月九日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计息；以人民币十三万四千九百五十元为基数自二〇一〇年十月十日起至二〇一〇年十月十四日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计息；以人民币九万四千九百五十元为基数自二〇一〇年十月十五日起至二〇一三年十月八日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计息；以人民币六万四千九百五十元为基数自二〇一三年十月九日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计息）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币4643元，由上诉人李金国负担人民币2469元，由被上诉人余金星负担人民币2174元；二审案件受理费人民币2469元，由上诉人李金国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈利强
代理审判员 吴瑞雪
代理审判员 李 忠
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 林锴琪
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。