中华人民共和国
江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3144号
上诉人（原审被告）姜道衡，女，汉族，1984年11月13日生，南京千寻朗庭化妆品有限公司总经理。
委托代理人朱博锋，江苏真释律师事务所律师。
委托代理人石卓鑫，江苏真释律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）程欣，女，1972年4月23日生，加拿大籍华人。
委托代理人黄俊，江苏当代国安律师事务所律师。
上诉人姜道衡因与被上诉人程欣占有物返还纠纷一案，姜道衡不服南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月26日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
程欣原审诉称，南京市莫愁湖东路11号商业用房为程欣与其他三人共同购买，2013年2月5日，南京市中级人民法院通过判决的形式对程欣与其他三个共有人之间的房产进行了分割，上述房产中102室、203室、204室归程欣所有。但是102室的部分面积以及203、204室的全部面积由姜道衡开设的美容院实际占用。在上述判决生效后，程欣委托代理人就上述房产的返还和姜道衡达成协议，约定姜道衡使用程欣房产过渡至2013年8月31日，占用期间的使用费按每月35000元支付。但姜道衡未在协议约定的期限内将归属于程欣的房产返还。同时，由于姜道衡占用了部分公摊面积，致使程欣的房产无法正常使用和对外出租，损害了程欣的合法利益。为此，请求：1、判令姜道衡立即停止侵害，迁出其占用的程欣位于本市莫愁湖东路11号的102、203、204室房屋，并与程欣办理交接手续；2、判令姜道衡按莫愁湖东路11号房产交付备案时的图纸原样还原房屋的公摊部分（一楼、二楼连接两侧楼梯的所有公用通道及两侧楼梯）；3、判令姜道衡向程欣支付房屋占用使用费175000元（按之前协议的每月35000元计算3月、4月、5月、9月、10月及之后的房屋侵占费，直至姜道衡迁出并与程欣办理交接手续之日止）；4、本案的全部诉讼费用全部由姜道衡承担。
姜道衡原审辩称，姜道衡已经将其使用的归属于程欣的房屋交还给了程欣，并且由程欣的亲属代收及更换了门锁。姜道衡承租涉案房屋时并没有对房屋进行改造，如程欣使用的房屋确实存在需要还原公共部位的情形，亦应由其他共有人予以恢复。姜道衡使用归属于程欣的房产系基于姜道衡和南京金尊餐饮管理有限公司（以下简称金尊公司）签订的租赁合同，因金尊公司出租给姜道衡的房产中包含了程欣的房产，姜道衡已经按照租赁合同的约定将3、4、5月的租金交付给了金尊公司，程欣主张该三个月的房屋占用费不应由姜道衡支付；姜道衡曾在9月份支付双方协议约定的占用费时已经提出可以立即搬离，但由于程欣的父亲称需要姜道衡的配合出租涉案房产，同时考虑到其在出租后可能一并装修的情形，程欣的父亲口头允许姜道衡暂时继续使用。2013年10月1日，姜道衡在收到程欣函件后，立即开始了改造工作，改造工作于同年10月中旬完工，并在完工后将涉案房产交付给了程欣的代理人，因此，姜道衡并不存在再交纳使用费的问题。
原审法院经审理查明，位于南京市莫愁湖东路11号金色家园01A幢商业101室、102室、103室、104室、105室、106室、201室、202室、203室、204室原系程欣和案外人陈骊蓉、顾明、孙翔于2005年11月共同出资购买。2005年10月，上述四个购买人为设立金尊公司以及如何使用上述商业用房召开会议并形成《金尊餐饮管理有限责任公司第一次董事会会议纪要》，明确上述房屋产权为该四人共同拥有，该房产用于金尊明月大酒店之营业场所，该四人共同发起成立金尊公司，金尊公司全资拥有金尊明月大酒店。
2005年11月15日，金尊公司领取了营业执照。
2010年7月7日，金尊公司就上述房屋中的约1100平方米，即101室、102室部分、201室、202室、203室、204室与姜道衡签订了《租赁合同》，由姜道衡用于美容院经营，租赁期限为2010年9月1日至2015年8月30日，租金为每年120万元，金尊公司保证该房屋有权出租，同年11月25日，金尊公司和姜道衡就使用涉案房屋签订《补充协议》，载明：租金自2010年12月4日开始计算，第一年租金在120万元基础上折让20万元，并减免10万元。
2011年6月13日，程欣诉至法院主张确认金尊公司和姜道衡签订的《租赁合同》无效，并要求金尊公司和姜道衡连带给付2010年9月1日至2011年6月13日止的房屋房屋占用费。该案先后经原审法院一审、南京市中级人民法院二审及再审，其中，2014年4月的再审判决书认定金尊公司和姜道衡之间签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效，并同时认定租赁物发生物权变动的，不影响租赁合同的效力，亦即涉案房屋已经分割的现状不影响租赁合同的效力。
2011年7月25日，涉案房屋的权利人陈骊蓉、顾明、孙翔起诉程欣要求对上述涉案房屋进行确权并分割，该案于2013年1月经南京市中级人民法院一审判决认定，上述涉案房屋中的102室、203室、204室房屋归程欣所有，101室归陈骊蓉所有，103室、104室、201室归孙翔所有，105室、106室、202室归顾明所有。该案件于2013年2月5日判决生效。
上述判决生效后，程欣、姜道衡双方签订《协议》，载明：102室后面部分、203室、204室共计166平方米已经判决归程欣所有，姜道衡从2013年6月1日至2013年8月31日继续使用上述房屋作为过渡，2013年8月31日将上述房屋交还程欣代理人，姜道衡占用的三个月按每月3.5万元补偿给程欣；如果约定时间到期，姜道衡不能搬出，需提前半个月通知程欣，并征得程欣同意后可以延期搬迁。
2014年3月11日，作为上述涉案房屋物业服务部门的南京金色家园物业服务中心出具《情况说明》，言明：“2013年10月初，金色家园商业客户朗庭SPA（即姜道衡开办的美容院）对原一楼食堂、二楼财务办公室和经理办公室进行分割改造，工程于2013年10月20日完工。在此分割改造期间朗庭SPA委托服务中心清运建筑垃圾2次。分割改造后，服务中心日常巡查中未发现朗庭SPA继续使用”。诉讼中，程欣表示归属于程欣的上述房屋系姜道衡在分割改造完毕后的2013年10月中下旬交付。
诉讼中，程欣、姜道衡均认可涉案房屋曾由金尊公司经营，涉案房屋租赁给姜道衡使用之前已经实际进行了改造。
以上事实有（2011）宁民初字第27号民事判决书、（2013）宁民再终字第48号判决书、协议、情况说明、开庭笔录等予以证实。
原审法院认为，当事人的合法民事权益受法律保护。本案中，本市莫愁湖11号商业用房虽为程欣和其他案外三人共同购买，并经法院通过判决的形式予以分割，但姜道衡取得涉案房屋的使用权系通过合法租赁的形式取得，其在涉案房屋依法进行分割后已经将归属于程欣的房屋面积部分完成了交付义务，程欣现主张要求姜道衡迁出占用属于其所有的102室、203室、204室房屋，原审法院不予支持。关于程欣主张的要求姜道衡按莫愁湖东路11号房屋交付备案时的图纸原样还原房屋的公摊部分的问题，因姜道衡取得的涉案房屋系通过租赁取得，其和金尊公司之间的租赁合同已经法院判决确认为有效合同，且租赁房屋在姜道衡取得使用权之前已经由金尊公司使用和改造，程欣向姜道衡主张要求恢复公摊部分的请求，原审法院不予支持。关于程欣主张姜道衡按每月35000元计算2013年3月、4月、5月、9月、10月及之后的房屋侵占费的问题，其一：程欣主张姜道衡给付房屋侵占费期限的问题，因程欣、姜道衡签订协议之前，姜道衡使用归属于程欣所有的房屋系通过和金尊公司签订租赁合同而取得，且姜道衡和金尊公司之间的租赁合同已经依法被确认为有效合同，因此，2013年3月、4月、5月期间的房屋使用费应由程欣另行通过法律途径解决，其向姜道衡主张该期间的房屋使用费，原审法院不予支持；其二、程欣、姜道衡之间的协议生效后，姜道衡理应在2013年8月31日完成交付归属于程欣的房屋面积，但其没有按期完成交付房屋的义务，因此，结合姜道衡出具的《情况说明》以及双方在诉讼中的陈述，原审法院认定姜道衡迟延交付的时间为2个月；其三、关于程欣主张姜道衡给付房屋使用费数额的问题，因姜道衡和金尊公司之间的租赁合同包含了归属于程欣的166平方米的房屋，姜道衡迟延交还程欣的房屋使用费应当参照上述租赁合同的租金价格每年120万元的标准予以给付为宜，即：原审法院酌定姜道衡给付程欣的房屋使用费为3万元。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条的规定，原审法院判决：一、姜道衡于判决生效之日起十五日内给付程欣房屋使用费3万元。二、驳回程欣对姜道衡的其他诉讼请求。如姜道衡未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审诉讼费3800元由程欣负担2000元、姜道衡负担1800元。
姜道衡不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。上诉人曾在2013年9月份支付双方协议约定的占用费时就提出可以立即搬离涉案房产，因被上诉人身在国外无法立即联系，故通过其父亲商议。被上诉人父亲称需要上诉人的配合出租涉案房产，同时考虑到其在出租后可能一并装修的情形，得到允许上诉人才继续使用。2013年10月1日，上诉人在收到被上诉人函件时，已经将涉案房产归还，同时因承租面积发生调整，上诉人对自己所承租部分进行装修改造，并于10月中旬完工后，对房屋改造情况物业公司也出具了相关证明，原审法院认为上诉人是在改造后才将涉案房产交付，认定事实有误。二、原审判决适用法律不当，严重损害了上诉人的合法权益。原审判决认定的房屋使用费的依据是以上诉人和金尊公司签订的租赁合同租金，即整个美容院的租金120万元为参照标准的。此租赁合同还含有另外三个单元非涉案房产，因涉案房产系沿街门面房，一楼和二楼的租赁价格有很大区别，涉案房产系在二楼，一审法院以整个租赁合同价为参照标准，显然不符合商业习惯。上诉人不存在违反合同或者不履行其他义务的情形，综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判原审判决第1项内容为使用费1万元，或者发回重审；2、维持原审判决第2项；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
程欣答辩称：一、对于使用时间，上诉人10月份才归还涉案房屋，双方原审已经确认，上诉人称10月1日已经归还与事实不符。二、关于使用费用，我方在原审中，依据上诉人和被上诉人之间的协议要求按照3.5万元／月，原审法院以租赁合同计算数额，我方认可这个标准。而上诉人也没有提供其他的可以令双方认可的数额，因此，我方认为原审法院根据合同认定相关标准是符合法律和真实情况的，请求二审法院维持原判。
二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，涉案房屋系被上诉人程欣和案外人共同出资购得，被上诉人程欣经人民法院判决析产，依法取得诉争房屋的所有权。嗣后，由于程欣、姜道衡签订的《协议》约定，102室后面部分、203室、204室共计166平方米已经判决归程欣所有，姜道衡从2013年6月1日至2013年8月31日继续使用上述房屋作为过渡，2013年8月31日将上述房屋交还程欣代理人，姜道衡占用的三个月按每月3.5万元补偿给程欣；如果约定时间到期，姜道衡不能搬出，需提前半个月通知程欣，并征得程欣同意后可以延期搬迁。根据该《协议》约定，向被上诉人程欣交还涉案房屋是上诉人姜道衡应履行的合同义务，现上诉人姜道衡并无证据证明其按约及时向被上诉人程欣交还了诉争房屋。上诉人姜道衡上诉称因被上诉人居住国外无法立即联系，通过与被上诉人父亲协商，得到允许才继续使用涉案房屋，但上诉人姜道衡对此并无充分证据证明，因此，上诉人姜道衡占有使用被上诉人程欣所有的房屋，理当支付占有使用费。原审法院认定姜道衡向程欣支付房屋占有使用费并无不当，依法应予维持。上诉人姜道衡的上诉理由不能成立，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人姜道衡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 夏海南
代理审判员 吴 勇
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 郭婷婷