江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣07民终874号上诉人（原审被告）章贡区世创体育用品商场，住所地：赣州市章贡区大公路****号。诉讼代表人刘瑛，系章贡区世创体育用品商场的经营者。委托代理人曾剑，江西凯莱律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）中核赣州金瑞铀业有限公司，住所地：赣州经济技术开发区金岭路28号。法定代表人周洪生，总经理。委托代理人刘志仁，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。上诉人章贡区世创体育用品商场（以下简称世创商场）因与被上诉人中核赣州金瑞铀业有限公司（以下简称中核公司）租赁合同纠纷一案，不服赣州经济技术开发区人民法院（2015）赣开民二初字第595号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：2011年3月8日，原、被告双方签订了一份《厂房租赁合同》，约定租期五年，自2011年5月15日至2016年7月14日；从2011年5月15日起至2011年7月14日为免租装修期，2011年7月15日起算租金；租金每平方米10元，每月20000元，每满12个月租金递增5%；租赁押金为60000元；合同约定被告有下列情形的，原告有权解除合同，收回房屋，造成损失由被告赔偿，并且租赁押金不退还：1、被告擅自改变厂房租赁用途的（租赁用途为体育运动场馆）；2、被告擅自将厂房转租、转让或转借的；3、被告擅自改变厂房结构、人为损坏厂房及设施不维修的；4、利用租用的厂房进行非法活动，损害公共利益的。2012年3月22日，原、被告签订了《厂房租赁补充合同》，将原《厂房租赁合同》的条款进行了部分变更：租金逾期不交，每逾期1天按月租金的万分之五罚交滞纳金，逾期30天不交租金，出租方有权终止合同及收回房屋，所收押金不予退还；从2012年1月1日至2012年12月31日止，原铜管厂主厂房交年租金为200000元，以后不管出现任何原因，不得再调整。2013年1月1日至2016年7月14日止，每12个月乙方向甲方交纳租金240000元，每满12个月租金递增5%（即2012年1月1日至2012年12月31日的年租金为200000元，2013年1月1日至2013年12月31日的年租金为240000元，2014年1月1日至2014年12月31日的年租金为252000元，2015年1月1日至2015年12月31日的年租金为264600元；2016年1月1日至2016年7月14日的租金为148948元）。2011年4月20日，原、被告签订了一份《厂地租赁合同》，约定原告将位于核工大厦后面原铜管厂和退炼间后边空地236㎡的厂地租赁给被告，租期5年，自2011年5月15日至2016年7月14日；租金每平方米5元，每月1180元，每满12个月递增5%；租赁押金为5000元；本合同第五条约定了被告有以下情形的，原告有权提前解除合同，收回房屋厂地，造成损失由乙方赔偿，并且租赁押金不退还：1、擅自改变租赁厂地用途的（合同租赁用途：体育运动场馆）；2、擅自将厂地转租、转让或转借的；3、利用租用的厂地进行非法活动，损害公共利益的。2015年5月5日，被告向原告出具《还款承诺书》，被告已拖欠原告厂房2014年12月15日至2015年5月15日租金以及厂地2015年1月15日至5月15日的租金共计113788元；被告承诺自2015年5月5日起至2015年6月4日前，一个月内全部清偿完毕；届时未能全部清偿，按拖欠租金每月2.5%计算利息，如发生诉讼被告承诺承担律师费、诉讼费等为实现债权所花费的一切合理费用。另查明，2015年4月30日，原告委托律师向被告出具了律师函，被告于当日签收。原告为本案诉讼支付了6000元的律师费。被告在租赁厂地上搭建的建筑物，未经相应的部门认定为违章建筑物。租赁物厂地上现经营餐饮。原审法院认为：《厂房租赁合同》、《厂房租赁补充合同》、《厂地租赁合同》系原、被告基于平等自愿基础上签订的，是双方真实意思表示，上述合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。被告未按照合同约定支付租金、改变租赁物用途均构成违约，按照合同约定，原告有权要求解除租赁合同，收回租赁物，租赁押金不予退还，故原告要求解除合同及不予退还租赁押金65000元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的滞纳金、利息过高，违反相关法律规定，超过了中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，超出部分本院不予支持。原告主张的利息足以弥补其主张的损失，故原告主张滞纳金本院不予支持。原告主张被告拆除在租赁厂地上搭建的违章建筑物的请求，因该建筑物是否属于违章建筑，应由相应的行政机关作出认定，不属于本院主管范围，依照法律规定，属于应当由其他机关处理的争议，对该项诉求本院不予支持。原告要求被告承担律师费的请求，根据还款承诺书被告的承诺，本院予以支持。被告的辩解未提供相应的证据予以证实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告中核公司与被告世创商场分别于2011年3月8日、2011年4月20日、2012年3月22日签订的《厂房租赁合同》、《厂地租赁合同》、《厂房租赁补充合同》，被告世创商场应将租赁物恢复原状；二、被告世创商场应向原告中核公司支付租金207588元（厂房租金自2014年12月15日至2015年9月15日止，厂地租金自2015年1月15日至2015年9月15日止）及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；三、被告世创商场缴纳的租赁押金65000元不予退还；四、被告世创商场应承担原告所支付的律师费用6000元；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、上述判决一、二、三、四项限被告于本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4905元，由被告世创商场负担。上诉人世创商场上诉称：上诉人将搭建的建筑物作为体育运动场馆的配套设施，与已有的体育场馆连成一片，扩张原有的体育场馆，并没有改变租赁场地的用途，其租赁厂地的用途依然是体育运动场馆，只是规模扩大了而已。从《厂地租赁合同》第二条、第三条可知，上诉人承租的是236平方米的空地，被上诉人也允许其有2个月的免租金施工期，上诉人搭建建筑物的行为在签订《厂地租赁合同》时，已经完全履行了告知义务，此行为亦得到被上诉人的明确同意。一审判决认定上诉人擅自改变租赁厂地的用途不符合事实，进而判决被上诉人不退还押金没有法律依据。上诉人之所以欠付租金，是因为与被上诉人正在协商新建建筑物折抵租金的事宜，上诉人应被上诉人的要求，在空地上搭建建筑物作为体育运动场馆的配套设施，被上诉人应当支付搭建建筑物的相关费用，现被上诉人分文未付，上诉人就搭建建筑物产生的费用折抵租金符合法律规定。综上所述，上诉人在本案中根本不存在任何违约行为，因被上诉人的过错，上诉人无法按时支付租金。请求二审法院依法撤销原判，改判上诉人不承担违约责任，本案一、二审所有诉讼费用均由被上诉人承担。被上诉人中核公司辩称：上诉人从未以任何形式告知答辩人要在租赁厂地搭建建筑物，答辩人也从未以任何形式同意上诉人在租赁厂地搭建建筑物用于所谓的“运动场的餐饮配套”，这只能进一步印证其擅自改变案涉厂地用途的客观事实。上诉人要求二审法院确认案涉建筑物系其代答辩人建造，并主张支出的建筑工程款抵销拖欠租金不是本案的审理范围，该主张不符合事实，更无法律依据。一审中，上诉人没有在举证期限内提起要求答辩人支付建筑款的反诉主张，现在提出该主张不符合法律规定。事实上，上诉人擅自搭建建筑物，违反合同约定，在无力支付到期租金被诉至法院的情况下，为逃避到期缴纳租金的义务，故意颠倒事实，反而要求答辩人为其违约行为“买单”，企图实现推卸自己应承担拖欠租金违约的责任和抵销应缴租金的目的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，该建筑物未经答辩人同意建造，所发生的费用应由上诉人承担，并承担恢复原状的责任。本案原审法院综合合同的履行情况，核减了上诉人的违约金数额，客观上已减轻了上诉人的违约责任，判决结果公平合理。本案讼争系因上诉人擅自搭建建筑物，在自身经营不善的情况下，迟延支付租金，严重违反合同约定所致，答辩人没有任何过错，本案的一、二审诉讼费用应由上诉人承担。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，本院询问被上诉人中核公司其在原审时请求对何物恢复原状。被上诉人中核公司回答是要求对厂地恢复原状，即对厂地上搭建的违章建筑物予以拆除恢复原状。二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人世创商场与被上诉人中核公司签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁补充合同》、《厂地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，上诉人既未按照合同约定支付租金，又改变了租赁物的用途，上诉人存在违约行为，其应承担相应的违约责任。上诉人主张是被上诉人的过错导致其无法按时支付租金，因上诉人未提交相应证据予以证明，本院不予采信。至于上诉人主张的其新建建筑物是否能够折抵租金问题，因上诉人在原审时未提起反诉，二审时被上诉人中核公司不同意就此问题进行调解，故对于上诉人的该项上诉主张，本院不予审理，其申请对该建筑物进行司法鉴定，本院不予支持，上诉人可另行主张权利。对于该建筑物是否应当予以拆除的问题，原审判决认为该建筑物是否属于违章建筑，应由相应的行政机关作出认定，不属于法院主管范围，依照法律规定，属于应当由其他机关处理的争议，故对被上诉人要求拆除该建筑物的诉求不予支持。但原审判决第一项中又要求上诉人应将租赁物恢复原状，该判决主文与原审法院本院认为的内容存在矛盾，故原审该项判决中的这一内容，本院应予以撤销。原审判决认定事实清楚，但部分处理不当，应予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持赣州经济技术开发区人民法院（2015）赣开民二初字第595号民事判决第二、三、四、五、六项；二、变更赣州经济技术开发区人民法院（2015）赣开民二初字第595号民事判决第一项为：解除上诉人章贡区世创体育用品商场与被上诉人中核赣州金瑞铀业有限公司分别于2011年3月8日、2011年4月20日、2012年3月22日签订的《厂房租赁合同》、《厂地租赁合同》、《厂房租赁补充合同》。一审案件受理费4905元，二审案件受理费4905元，合计9810元，由上诉人章贡区世创体育用品商场负担6867元，被上诉人中核赣州金瑞铀业有限公司负担2943元。本判决为终审判决。审 判 长 徐 军审 判 员 傅 忠代理审判员 彭 莉二〇一六年五月三十一日书 记 员 王 佳代理书记员 郭燕华