宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞民初字第493号
原告：宁波雅戈尔物业服务有限公司。
法定代表人：张先慧。
委托代理人：岑萍萍。
委托代理人：崔佳杰。
被告：鲍林春，企业家。
委托代理人：周雨东。
委托代理人：张青云。
原告宁波雅戈尔物业服务有限公司（以下简称雅戈尔物业）与被告鲍林春物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月9日立案受理后，依法由审判员厉国平适用简易程序审理。本案于2015年5月12日第一次公开开庭进行了审理。原告雅戈尔物业的委托代理人岑萍萍，被告鲍林春到庭参加诉讼。后因工作原因，本案变更为由审判员翁磊审理，并于2015年5月21日第二次公开开庭进行了审理。原告雅戈尔物业的委托代理人崔佳杰，被告鲍林春及其委托代理人周雨东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅戈尔物业起诉称：原告是具有物业管理资质的，为被告所有的房产及所在的宁波东湖花园（二期）小区提供物业服务的物业公司。被告为宁波市鄞州区东湖花园（二期）小区的嵩江东路728弄2号218室房屋的产权人。该房屋属于商务楼，建筑面积为186.03平方米。2005年，被告与原告的前身宁波建国物业管理有限公司签订东湖花园（二期）前期物业管理服务协议一份，协议约定原告为被告所拥有的上述房产及其所在的东湖花园小区提供前期物业管理服务，该小区的商务住宅的物业综合服务费为每月每平方米1.60元；经营用房等非住宅的共有部分、共用设施设备日常维修费为每年每平方米2元。交房时付清一年，满一年后每半年交纳一次，交纳时间由原告通知被告。两者均按业主拥有的房屋建筑面积计算。2012年4月24日，东湖花园二期（三期）业主委员会代表全体业主与原告签订物业服务委托合同一份，约定若业主逾期未交纳物业综合服务费的，从逾期之日起每天应按物业综合服务费的万分之二交纳滞纳金，具体物业费收费标准与前期协议相同。2005年2月2日，被告办理了房屋移交手续。之后，原告严格按照合同约定为包括被告在内的小区业主提供物业服务至今。但被告未按法律规定及合同约定，履行交纳物业费义务。经原告多次催讨，被告至今仍拖欠2007年1月1日至2014年12月31日期间的综合服务费28571.40元，日常维修费2976.80元，合计31548.20元。现请求判令被告立即支付原告拖欠的物业费31548.20元；判令被告向原告支付因拖欠物业费所产生的逾期付款违约金7550.70元（从2008年1月1日开始计算，暂计至2015年2月13日，要求按每天万分之二计算至实际支付之日）。
被告鲍林春答辩称：被告并非故意拖欠物业管理费，而是原告擅自提高了收费标准，被告依据前期物业服务协议，有权拒绝缴纳物业费。涉案房产属于住宅，理应按每月每平方米0.60元的标准收取，而非商业住宅的每月每平方米1.60元的标准。被告向原告提出质疑后，要求原告退还两年中多收的物业管理费，并要求原告按每月每平方米0.60元的标准收取2007年之后的综合物业管理费，但原告不予答复。原告提供的催缴通知系为了本次诉讼一次性制作，原告从未向被告出具催缴通知，即使原告制作过催缴通知，因被告从未入住该物业，原告也未将催缴通知对被告进行过有效送达。而物业服务合同中，缴费时间为物业服务开始之日，即从每年的1月1日起，原告的债权已经成立。但原告在两年内未通知和要求被告履行债务，应视为债权已经超过诉讼时效。故被告认为原告主张的2007年1月1日至2013年12月31日的物业费要求已超过诉讼时效。而2014年1月1日起的物业管理费用，因原告未提供有效的物业管理合同给被告，被告无从知道该物业的收费标准，故无法缴纳。综上，请求驳回原告要求被告缴纳2013年12月31日之前的物业费及滞纳金的诉讼请求，并要求原告提供有效的2014年1月1日之后的物业管理服务合同，作为物业管理费缴纳的依据。
原告雅戈尔物业为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.契证一份，拟证明被告系涉案房产的业主及该房屋的位置、种类、面积等相关事实；2.东湖花园（二期）前期物业管理服务协议、物业服务委托合同各一份，拟证明原告为被告所在的东湖花园小区提供物业服务及双方对权利、义务的约定；3.宁波市鄞州区发展计划局文件及附件若干，宁波市鄞州区物价局文件及附件若干（均系复印件），拟证明原告收费标准的合法性；4.物业费交费通知书八份，拟证明原告已就被告拖欠物业费事宜进行过催讨的事实；5.企业名称变更核准通知书一份，拟证明宁波建国物业管理有限公司于2008年11月7日经核准变更为宁波雅戈尔物业服务有限公司的事实；6.2005年8月17日协调会议纪要一份（系复印件），拟证明涉案房产所在的东湖花园一期二期临街二楼以上房屋性质问题经鄞州区委办公室协调，确定房屋的性质由原来的住宅性质转变为商业用房性质，进而证明原告按每月每平方米1.60元收取物业管理费的依据。上述证据经被告质证，被告对证据1无异议；对证据2中的东湖花园（二期）前期物业管理服务协议无异议，对物业服务委托合同认为其未参与签订，故对该合同不清楚；对证据3认为收费标准应按双方签订的合同为准，故对该组证据不予质证；对证据4的真实性有异议，认为原告从未向被告送达过上述通知书，被告不知情；对证据5无异议；对证据6认为真实性无法确认，而且会议纪要并不能改变涉案房产的性质。本院认为，原告提交的证据1、证据2中的东湖花园（二期）前期物业管理服务协议、证据5，被告均无异议，本院予以确认；原告提交的证据2中的物业服务委托合同系原件，系原告与东湖花园二期（三期）业主委员会签订，本院予以确认；原告提交的证据3均系复印件，原告提供该组证据的证明目的与证据2重复，因原告提交的证据2本院已经确认，故对证据3不再进行认证；原告提交的证据4，因原告未提交已向被告送达的相关证据，被告又否认收到过该组证据，故本院对该组证据不予确认；对原告提交的证据6，因原告未提交原件，本院暂不予确认。
被告鲍林春未向本院提交任何证据。
综上，本院确认如下事实：涉案房产属被告所有，用途系住宅，位于宁波市鄞州区嵩江东路728弄2号218室（东湖花园二期），建筑面积为186.03平方米，涉案房产所处大楼高八层。原告的前身宁波建国物业管理有限公司与被告于2005年11月17日签订东湖花园（二期）前期物业管理服务协议一份，其中约定物业管理综合服务费，按业主拥有的建筑面积，多层住宅按每月每平方米0.60元、小高层住宅按每月每平方米1.10元，商务住宅按每月每平方米1.60元计算；经营用房等非住宅以及有电梯的房屋的日常维修费按每年每平方米2元计算；并约定物业管理费用在交房时业主需付清一年，满一年后每半年交纳一次，交纳费用时间由原告通知业主。2008年11月，经宁波市工商行政管理局的核准，宁波建国物业管理有限公司名称变更为宁波雅戈尔物业服务有限公司。2012年4月24日，东湖花园二（三期）业主委员会（甲方）与宁波雅戈尔物业服务有限公司（乙方）签订物业服务委托合同一份，约定甲方将东湖花园二（三期）区域内的物业项目委托给乙方，由乙方提供综合物业服务的有关事宜。该协议对委托物业服务事项、物业服务的质量和标准、物业服务的相关费用等内容作出约定。其中对于物业综合服务费、日常维修费的收取标准同前期物业合同；合同未约定上述费用的具体付款时间。被告鲍林春已按每月每平方米1.60元的标准缴纳了2005年4月16日至2006年12月31日的物业综合服务费6101.80元，日常维护费744.10元，未缴纳2007年1月1日至2014年12月31日期间的物业综合服务费及日常维护费。
本院认为：本案的争议焦点有二，一是原告主张的2007年1月1日至2013年12月31日的物业费是否超过诉讼时效；二是物业费收费标准。关于第一个争议焦点，本院认为，原告前身宁波建国物业管理有限公司与被告签订的东湖花园（二期）前期物业管理服务协议约定满一年后，物业管理费用的交纳时间由原告通知业主，而原告与东湖花园二（三期）业主委员会（甲方）签订的物业服务委托合同中亦未约定物业管理费用的交纳时间，被告又否认原告向其催讨过物业费，故本案的诉讼时效应从原告向被告主张权利起开始计算，被告抗辩原告超过诉讼时效的意见，本院不予采纳，同样，原告主张要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。关于第二个争议焦点，东湖花园（二期）前期物业管理服务协议约定的服务期届满后，业主大会未选聘新的物业服务公司，原告继续履行物业服务合同的义务，属于事实上的物业服务关系，原告有权依据前期物业服务合同的约定要求被告支付物业费。业主委员会作为业主大会的执行机构，有权代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理合同。原告在东湖花园二、三期小区成立业主委员会后，与业主委员会签订的物业服务委托合同合法有效，该协议对东湖花园二、三期全体业主均有约束力。该份合同可作为原告收取物业管理费的依据。至于涉案房产是属于合同中约定商务住宅或商住楼，还是属于普通住宅，本院认为，前期物业管理服务协议及物业服务委托合同属于格式合同，两份合同均未明确约定涉案房产所在大楼为商住楼，而涉案房产的产权证登记的用途是住宅，而非商业，原告声称已经有关部门协调变更用途，但涉案房产并未办理变更登记手续，且被告亦未将该房产用作商业用途，现原、被告就合同条款的理解发生争议，应作出不利于提供格式合同一方即原告方的解释，对涉案房产的物业综合服务费的收费标准，本院按普通住宅计算。由于涉案房产所在楼层最高八层，且配有电梯，故本院按普通住宅中的小高层住宅标准即每月每平方米1.10元计算被告应付的物业综合服务费，被告在2005年、2006年期间多缴纳的物业综合服务费，可在应支付的费用中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一调、第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条之规定，判决如下：
一、被告鲍林春支付原告宁波雅戈尔物业服务有限公司2007年1月1日至2014年12月31日期间的物业综合服务费19644.77元、日常维护费2976.48元，合计22621.25元，扣除被告鲍林春在2005年、2006年多支付的1906.80元，尚应支付20714.45元，限于本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告宁波雅戈尔物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费777元，减半收取388.50元，由原告宁波雅戈尔物业服务有限公司负担229.50元，由被告鲍林春负担159元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审原号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 员 翁 磊
二〇一五年六月三日
代书记员 任俊辉