吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终317号
上诉人（原审被告）：刘忠辉，男，1969年11月22日生，汉族，住长春高新技术产业开发区。
委托诉讼代理人：韩江，吉林率真律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于红，女，1969年2月19日生，汉族，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：隋欣，吉林朗业律师事务所律师。
原审被告赵文秀，女，1973年3月15日生，汉族，住长春市朝阳区。
上诉人刘忠辉因与被上诉人于红、原审被告赵文秀同居关系析产纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2015）长高开民初字第818号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。
刘忠辉上诉请求：撤销(2015)长高开民初字第818号民事判决，发回重审或依法改判；认定涉案房屋出售款是上诉人婚前个人财产，不予返还被上诉人295000元；认定上诉人借款88000元系婚前上诉人个人债务；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，适用法律不当。1、一审法院认定涉案房屋是婚前共同财产是错误的。上诉人与被上诉人2003年6月同居，2004年4月11日上诉人与一汽轿车股份有限公司签订《长春市集资合作建房协议书》，集资181412元，上诉人以其个人名义向案外人于晓波借款110000元，日后偿还22000元，偿还后向出借人于晓波出具借条88000元。2014年2月8日将涉案房产以590000元出售，上诉人认为该售房款为上诉人个人所有，不是上诉人与被上诉人共有，不应当判决上诉人给付被上诉人295000元。2、关于借款事实，上诉人给出借人于波出具88000元借条，同居未登记结婚的被上诉人并未给于波出具借条，说明上诉人是个人借款购买房产，故该88000元是婚前上诉人个人债务。3、庭审中案外人于晓霞、于晓波相互做证上诉人的借款事实，上诉人认为于晓霞、于晓波与于红是同胞姐妹关系。依据最高人民法院实施证据规则的若干意见关于具有利害关系的当事人不能做为证人的规定，该份证言不应当予以采信。故一审法院判令上诉人对于晓波、于晓霞债务的认定是错误的。
于红辩称：涉案房屋是上诉人与被上诉人在同居期间以共同借款而购置的财产，是双方的共同财产，而非上诉人婚前个人财产，上诉人未经共有人即被上诉人同意擅自将共有房屋处分给第三人，对被上诉人造成损失应由上诉人进行赔偿，赔偿金额为购房款295000元，借款88000元系上诉人与被上诉人同居期间为购置涉案房屋形成的共同债务，该债务是同居期间的共同债务，所购置的财产也是同居期间的共同财产。
于红向一审法院起诉请求：1998年4月28日，原告于红与被告刘忠辉登记结婚，2000年，双方经长春市朝阳区人民法院（2000）朝法民初字第1548号民事调解书离婚。原被告后于2003年6月起同居，直至2006年4月28日双方登记复婚。在双方同居期间，被告刘忠辉于2004年4月11日与一汽轿车股份有限公司签订《长春市集资合作建房协议书》一份，约定被告刘忠辉参建长春高新技术产业开发区蔚山路4399号新兴红旗嘉园A13栋3门305室房，共计集资181412元。涉案房屋的集资款系原被告双方共同从于晓霞、于晓波处借款人民币合计178000元用于购置房屋。2006年5月31日，涉案房屋的长房权字第10600343**号房屋产权证下发。2014年2月8日，被告刘忠辉在未征得原告于红同意的情况下，擅自将房屋出售给被告赵文秀，并办理房屋所有权变更登记手续，将涉案共有房屋登记到被告名下。涉案房屋系于红与刘忠辉双方同居期间共同借资购置，虽然涉案房屋《长春市集资合作建房协议书》及房屋所有权证以被告刘忠辉名义签订及登记，但不能改变该房屋系双方同居期间共有财产的性质。故诉讼至法院，请求判令：1、依法确认位于“新兴红旗嘉园”A13栋3门305室房屋为原告于红与被告刘忠辉双方按份等额共有，并依法对前述房屋进行平等分割；2、被告赵文秀立即返还原告位于“新兴红旗嘉园”A13栋3门305室房屋，将前述房屋更名过户至原告名下，并依法判令刘忠辉、赵文秀立即共同赔偿原告前述房屋自2014年2月8日至判决生效时的租金损失16000元（具体以鉴定结论为准）；如无法返还的，则请求判令刘忠辉按照房屋市场价格的50%赔偿原告损失；3、请求依法确认178000元欠款为原告于红与刘忠辉共同债务并按份等额分割承担。4、刘忠辉立即给付原告前述房屋自2012年6月1日起至2014年2月7日止租金收益的50%暂主张20000元（具体以鉴定结论为准）；5、本案案件受理费、保全费、鉴定费等一切诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实，于红与刘忠辉于1998年4月28日登记结婚，2000年7月27日离婚。2003年6月，二人开始同居并于2006年4月28日复婚。后刘忠辉向本院起诉离婚，本院作出(2013)长高开民初字第744号民事判决，判决双方离婚。于红对(2013)长高开民初字第744号民事判决书不服，上诉至长春市中级人民法院，2014年3月20日，长春市中级人民法院作出(2014)长民二终字第135号民事判决书，判决刘忠辉与于红离婚。(2014)长民二终字第135号民事判决书认定以下事实：二审中双方一致认可于2003年开始一起同居生活至2006年4月28日复婚登记的事实。上诉人于红表示在2004年被上诉人单位团购争议房屋的事实，她知情并积极参与此房购买的筹款事宜。在其姐姐于晓霞及哥哥于晓波处借款，二审中被上诉人刘忠辉对借款事实认可，只是不认可上诉人于红主张的借款数额。2004年4月11日，刘忠辉作为乙方与一汽轿车股份有限公司作为甲方签订《长春市集资建房协议书》，约定刘忠辉参建新兴红旗嘉园A13栋3门305室的住房，户建筑面积为119.35平方米，户型3室2庭厅。乙方按照建筑面积1520元/平方米集资，共集资181412元。截至2004年11月1日前一次性交齐。甲方于2004年11月1日前将验收合格的住房交付乙方使用。2005年1月16日，刘忠辉交付房款181412元，并缴纳物业维修基金等共计7694.05元。2006年5月31日，上述房产产权证下发，并登记在刘忠辉名下。2014年3月11日，于红与刘忠辉在长春市中级人民法院15号法庭接受询问，双方均认可长春高新技术产业开发区蔚山路4399号新兴红旗嘉园A13栋3门305号房屋为双方同居期间财产，并同意另案解决此案。案外人于晓霞分别于2004年2月25日、2004年4月27日、2005年1月28日向刘忠辉共计汇款90000元。2004年5月于红与刘忠辉出具《借条》一份，内容为“刘忠辉、于红因购房借于晓波人民币捌万捌仟元整，还款时每人偿还肆万肆仟元整。2012年5月26日，于红和刘忠辉出具字据一份，内容为“夫妻双方共同同意出售高新区新兴红旗嘉园A-13栋，305号房，建筑面积119.35平方米”2014年2月8日，刘忠辉将涉案房屋以590000元出售给赵文秀，并于2014年2月11日在长春市房产登记机关将所有人由刘忠辉变更至赵文秀。于红委托本院司法辅助办公室对以上房屋2012年6月1日至2014年2月7日平均房屋日平米租金、2014年2月8日至申请鉴定之日上的平均房屋租金进行评估，本院委托吉林省共建伟业房地产估价有限责任公司作出吉共建评报字(2016)第135号《评估报告》结论为2014年至2016年估价时点的租金，不含物业费不含取暖费的租金为0.71元/平方米，含物业费及取暖费的租金方法为0.8元/平方米(2012)年至2014年的租金，不含物业费及不含取暖费的租金为0.68元/平方米，含物业费及取暖费的租金方法为0.76元/平方米)。
一审法院认为：一、关于赵文秀应否承担责任的问题。《中华人民共和国物杈法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者是动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理价格转让的：(三)转让的该不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中赵文秀支付59万元从刘忠辉处购买案涉房屋，并且已经将产权登记在其名下，故本院认为其已经构成善意取得。理由如下：赵文秀庭审中表示其不知道刘忠辉系无处分权入，且房产管理部门已经通过了刘忠辉提交的单身证明等资料的审核，本院认为赵文秀已经尽到了合理的审慎义务，对于于红主张的非善意购买此房屋的意见本院不予采纳。关于于红主张的59万元明显低于市场价格，但其并未举证证实其主张，故本院认为赵文秀支付59万元购买此房屋系合理价格。且该案涉房屋已经登记至赵文秀名下，故赵文秀作为购买此案涉房屋的行为构成善意取得，于红作为此房屋的按份共有人应向无处分权人刘忠辉主张权利，故于红主张的判令赵文秀向于红返还案涉房屋并更名至于红名下的诉讼请求本院不予支持。二、关于于红请求的依法确认本案案涉房屋为其与刘忠辉等额按份共有，并依法对案涉房屋平等分割及如对上述房屋无法返还的应要求刘忠辉、赵文秀共同赔偿其2014年2月8日至判决生效时的租金损失的问题。于红与刘忠辉于2003年6月开始同居至2006年4月28日复婚，案涉房屋购买于2004年11月，产权证下发于2006年5月31日，属于双方同居期间财产，应由于红与刘忠辉按份共有，即等额共有。刘忠辉抗辩意见中的此房屋系其个人财产，其所依据的本院(2013)长高开民初字第744号民事判决书并未生效，且其在庭审中自认此房屋系其向于红亲属借部分款项购买，长春市中级人民法院(2014)长民工终字第135号民事判决书对上述房屋已经予以认定为同居期间财产，刘忠辉和于红在便签及询问笔录中均对此房屋认可为同居期间财产，故对其抗辩意见中的其个人财产本院不予支持，案涉房屋在2014年2月8日出售给赵文秀前为于红与刘忠辉同居期间财产，双方为等额共有。但刘忠辉未经过等额共有人于红同意将案涉房屋出售给善意受让人赵文秀，故应作为无处分权人向于红承担赔偿责任。因于红诉状中及庭审中明确如案涉房屋无法返还，按照市场价格50%赔偿其损失。赵文秀向刘忠辉支付购房款共计59万元，于红认为此款项明显低于市场价格，但并未向本院提交证据证实其主张，其向本院提起鉴定证实其主张，本院认为刘忠辉仅应在其获得购房款项承担赔偿责任，为减少当事人诉累，对于红提出的案涉房屋在2014年2月出售期间的市场价值申请不予准许，刘忠辉应在其获得的59万元的购房款中向作为等额共有人的于红承担赔偿责任，即向于红支付其作为等额共有人应获得的购房款29.5万元；三、关于于红主张的确认178000元欠款为于红与刘忠辉共同债务并按份等额承担的问题。根据于晓霞分别于2004年2月25日、2004年4月27日、2005年1月28日向刘忠辉共计汇款凭证90000元及2004年5月，于红与刘忠辉出具的《借条》，以上出具时间均为二人同居期间，刘忠辉主张已经偿还部分款项但并未向本院提交证据，故本院对于红与刘忠辉同居期间对于晓霞90000元和对于晓波88000元的债务予以确认，双方应按份等额承担还款义务；四、关于于红主张刘忠辉给付其2012年6月1日至2014年2月7日期间的租金收益的50%的问题。于红主张2012年6月1日至2014年2月7日期间此房屋产生的租金损失应向本院提交本房屋已经被用于出租及产生租赁费用的事实，但其未向本院提交书面证据证实其主张，故本院对其此部分主张不予支持，其提起对此房屋2012年至2014年期间的租金鉴定费用应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国物杈法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百条、第一百零六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、被告刘忠辉于本判决生效后立即给付原告于红购房款295000元；二、被告刘忠辉与原告于红对同居期间产生的对于晓霞、于晓波178000元债务各自承担89000元还款责任；三、驳回原告于红的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11080元、保全费4270元，共计15350元由被告刘忠辉负担，鉴定费8000元由原告于红负担。
本院经审理查明的事实除“2005年1月16日，刘忠辉交付房款181412元”外，与一审判决认定事实一致。
本院认为：一、关于借条88000元是否为刘忠辉、于红共同借款用于购买涉案房屋的问题。刘忠辉称以个人名义向于晓波借款，偿还22000元，剩余部分向于晓波出具88000元借条。该借条载明“刘忠辉、于红因购房借于晓波人民币捌万捌仟元整，还款时，每人偿还肆万肆仟元整”。对于该借条，刘忠辉解释系被于红哥哥逼迫所写，并且刘忠辉有一部分钱在于红手中，如刘忠辉再还44000元相当于刘忠辉偿还全部借款。但于红对于刘忠辉的解释不予认定，刘忠辉对于其解释亦未提供证据予以证明，本院不予采信。原审法院依据借条认定该88000元系刘忠辉、于红为购房而产生的共同债务并无不当。二、关于案外人于晓霞向刘忠辉汇款90000元的问题。刘忠辉称第一笔购房款是在2004年4月交纳30%，剩余70%在2004年11月之前交纳。于红称第一笔购房款是在2003年交纳，剩余70%在2004年4月交纳。结合《长春市集资建房协议书》交款日期截止至2004年11月1日的记载，可以认定购房款缴纳的日期应在2004年11月1日前。而于晓霞向刘忠辉的一笔数额为20000元的汇款日期为2005年1月18日，发生在交纳房款之后。于红解释该20000元为涉案房屋的契税和维修基金，但涉案房屋的契税及维修基金缴纳时间为2006年5、6月份，且金额为7694.05元，故在于红未举证证明该20000元用于购买涉案房屋的情形下，对于该20000元不宜认定为购房款。三、刘忠辉、于红为购买涉案房屋共同借款的数额。对于88000元借款，有刘忠辉、于红签名的借条为凭。对于于晓霞的汇款70000元，刘忠辉在（2014）长民二终字第135号案件审理过程中对该两笔款项进行认可，故刘忠辉、于红为购买涉案房屋共同借款的数额应为158000元。结合88000元借条记载内容及购房事实，该158000元对应涉案房屋价值492945元应为刘忠辉、于红二人等额共有，刘忠辉应给付于红对应购房款246472.50元。至于2005年1月18日的20000元汇款，虽不能认定为涉案房屋购房款，但双方当事人对于该20000元债务各自等额承担一节均未提出上诉，故本院对此不予调整。综上，一审判决认定事实不清，依据《中华人民共和国物杈法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百条、《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持长春高新技术产业开发区人民法院（2015）长高开民初字第818号民事判决第二项；
二、撤销长春高新技术产业开发区人民法院（2015）长高开民初字第818号民事判决第二项；
三、刘忠辉于本判决生效后立即给付于红购房款246472.50元；
四、驳回于红的其他诉讼请求；
五、驳回刘忠辉的其他上诉请求。
如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11080元、保全费4270元，共计15350元由刘忠辉负担11430元，由于红负担3920元，鉴定费8000元由原告于红负担。二审案件受理费7060元由刘忠辉负担5898元，由于红负担1162元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 伟
代理审判员 肖 瑶
代理审判员 邢春鹤
二〇一七年四月十七日
书 记 员 高 飞