山东省微山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）微民重字第3号
原告陈勇。
委托代理人杜绍合。
委托代理人陈延伦。
被告山东省微山县水产供销公司。
负责人郭文，经理。
委托代理人周云峰。
第三人马培明（系被告山东省微山县水产供销公司。
原告陈勇与被告山东省微山县水产供销公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后于2013年7月23日作出（2013）微民初字第783号民事判决，被告山东省微山县水产供销公司不服，向山东省济宁市中级人民法院提起上诉。济宁市中级人民法院于2013年12月13日作出（2013）济民终字第1788号民事裁定书，撤销微山县人民法院（2013）微民初字第783号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈勇及其代理人杜绍合、陈延伦，被告山东省微山县水产供销公司的负责人郭文及其委托代理人周云峰，被告山东省微山县水产供销公司前任经理马培明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈勇诉称，原、被告双方于2012年4月19日签订《门面房租赁合同》，约定被告将位于苏果超市西邻、荣安超市东邻，门面房五间半、后院小楼一处出租给原告，租金为每年20万元。租赁期限从2012年4月30号至2022年5月1号止计10年。协议签订后，原告为被告偿还信用社贷款301000元，同时预付租金149000元，总计支付给被告45万元。原告依约履行合同约定的义务，被告并未将房屋交给原告，原告多次与之交涉未果，给原告造成巨大损失，为此提起诉讼，请求：1、判决被告继续履行《门面房租赁合同》，将出租房屋交付于原告（出租房位于：苏果超市西邻、荣安超市东邻、门面房五间半，后院小楼一处）。对被告违约的民事责任及给原告造成的损失，原告另行保留诉权。2、诉讼费由被告承担。
原告陈勇为证明其主张成立，向本院提供证据如下：
1（1）2012年4月19日《门面房租赁合同》一份；
（2）2012年3月28日、4月20日收款凭证各一份。
上述证据用以证明被告山东省微山县水产供销公司将位于苏果超市西邻、荣安超市东邻的门面房五间半，后院小楼一处租赁给原告陈勇的事实。
2（1）2012年7月20日《关于微山县水产公司和陈勇2012年4月19日订立合同的处理意见》一份；
（2）2012年8月26日《补充协议》一份；
（3）2012年6月29日《授权委托书》一份。
上述证据用以证明被告山东省微山县水产供销公司没有履行合同中约定的将门面房交付原告陈勇的事实。
被告山东省微山县水产供销公司辩称，1、原告诉微山县水产供销公司主体错误，被告在本案中不具有主体资格。争议标的房屋所有权、土地使用权均属于微山县水产供销公司供销经理部，被告和该经理部均是独立企业法人，被告未经该经理部事前授权或事后追认，通过签订租赁合同的形式，处分他人的房产使用权，该民事行为显系无效。2、该争议房产现已分别租赁给高峰等三家经营，合同期限五年。依据合同法相关规定，原告诉讼请求应予驳回。3、原告同本案第三人之间存在恶意串通签订协议，依据相关规定，协议属无效民事协议，原告依据该协议主张相关权利，不应得到法院支持。原三家承租户享有优先承租权。
被告山东省微山县水产供销公司为支持其辩解，提供以下证据：
1、山东省微山县水产供销公司企业法人营业执照、微山县水产供销公司经理部企业法人营业执照。
2、涉案房产的城镇公房所有权证复印件、微国用（2008）第082600000106号国有土地使用证复印件。
3、承租户朱瑞静门面房租赁合同、高峰门面房租赁合同复印件一份；高峰租金收据40000元、孙秀玲租金收据50000元。
4、房屋使用现状照片一组13张。
5、2012年12月27日中共微山县渔业综合管理委员会通知一份。
6、会议纪要一份。
第三人马培明称《门面房租赁合同》是代表水产供销公司签订的情况属实，并由本人签名并加盖的公司的印章。
第三人马培明未提供任何证据，对原、被告提供的证据没有异议。
重审期间原告陈勇不同意追加高峰、孙秀玲、朱瑞静为第三人到庭参加诉讼。本院依职权调查山东省微山县水产供销公司、微山县水产供销公司经理部工商登记档案，微山县水产供销公司经理部原法定代表人崔加（家）贺证言，高峰、孙秀玲的证言，并当庭进行了质证。
经审理查明，2012年4月19日，原、被告签订《门面房租赁合同》，合同内容记载为：甲方：微山县水产供销公司（以下简称甲方）乙方：陈勇（以下简称乙方）甲方房产一处位于奎文路苏果超市西邻，因于98年11月19日以此处房作抵押贷夏镇信用社款项35万元未偿还，现已欠本息825641.65元，信用社已通知甲方限期收回抵押房产偿还贷款本息，经甲方与信用社协商由乙方出资偿还贷款，此处房租赁给乙方使用，经甲乙双方共同协商达成以下租赁合同。一、乙方负责偿还信用社贷款301000元，预付房租149000元，总计45万元，甲方将位于县城奎文路苏果超市西邻荣安商场东邻房产一处租赁给乙方使用，其中包括门面房五间半，后院小楼一处，由甲乙双方共同清理现租赁房收回房屋。房产合同签定前的债权债务由甲方承担，签定后由乙方承担。二、租期为10年，自2012年4月30日至2022年5月1日止，租金以乙方接收房屋之日起计算。三、全部房屋年租金20万元，乙方预先出资45万元，从租金中分4年扣除完，乙方前三年，每年须再交给甲方租金10万元，第4年交给甲方5万元，待45万元扣除完毕，乙方应每年如约将全部租金20万元付给甲方。四、租赁期间乙方可根据需要进行装修、费用自理。水电费及其它费用自负，不可任意拆建、买卖、改变房屋结构，否则后果自负。五、租赁期间如政府征用、拆迁、房屋赔偿归甲方所有，室内外装修归乙方所有。六、合同到期如甲方继续出租，乙方有优先租赁权。如果乙方前期所垫付贷款未全部折抵完毕前，此租赁物被拆迁，甲方应补给乙方剩余部分乙方垫付贷款本金。七、合同中未尽事宜，双方另行协商，与本合同具有同等法律效力。八、本合同自签订之日起生效。甲方：微山县水产供销公司马培明乙方：陈勇2012年4月19日。陈勇于2012年3月28日和4月20日共给付被告山东省微山县水产供销公司45万元。因被告山东省微山县水产供销公司不能清退原承租户，2012年6月29日，被告山东省微山县水产供销公司授权原告陈勇收回房屋，也未能收回。被告水产公司未能按时将租赁房屋交付原告陈勇，原、被告于2012年7月20日达成《关于微山县水产公司和陈勇2012年4月19日订立合同的处理意见》，双方约定：由于微山县水产供销公司因使陈勇租赁的房屋到期没能使用，经双方协商达成处理意见如下：（一）微山县水产公司赔偿陈勇20万元，陈勇交给微山县水产公司45万元钱不再扣除陈勇今年房租，房租从陈勇接收房屋时再计算。（二）微山县水产公司与陈勇共同收回2012年12月31日高峰的上海故事，2013年5月7日蜜雪儿孙秀玲，2013年6月30日老鞋匠朱瑞静到期的所有房屋全部交于陈勇，如果微山县水产公司收不回房屋交陈勇，公司愿退回陈勇交付的45万元本金并且每年赔偿陈勇损失20万元，直到把房屋交给陈勇租赁为止。（三）如公司在各租赁户所租房屋到期收不回交付陈勇租赁，公司愿将第二条收取房租及自筹款项赔偿陈勇。或依法进行裁定。（四）以上所有都与是同双方订立合同具有同等法律效力，双方也自愿承担法律后果，本协议自签字之日起生效。原、被告又于2012年8月26日签订《补充协议》，约定：“甲方：微山县水产供销公司，乙方：陈勇，甲方与乙方2012年4月20日签订的门面房租赁合同及以后签订的处理意见，乙方已交给甲方租金肆拾伍万元整，甲方至今没把门面房交给乙方使用，乙方要求甲方赔偿经济损失，经双方协商达成如下协议。如甲方再到期不能把所租门面房交给乙方，又不能把预收的租金45万元还给乙方，甲方将拿出将租的门面房通过法院判决，评估、拍卖、偿还乙方的一切经济损失，到期交付按原协议执行。”该《补充协议》签订后，因原承租户仍不退让出房屋，经第三人马培明退还给原告98000元。原告陈勇于2013年4月25日提起诉讼。
另查明，被告微山县水产供销公司于1989年7月13日注册，登记为全民所有制企业，组建单位微山县水产局（现更名为微山县渔业综合管理委员会）。微山县水产供销公司经理部于1989年7月28日注册，工商登记为全民所有制企业，其流动资金由被告微山县水产供销公司拨付，主管部门为被告山东省微山县水产供销公司。2007年8月16日该经理部因未年检被核准吊销营业执照，人员、财产归被告山东省微山县水产供销公司管理至今。被告山东省微山县水产供销公司前任经理，即本案的第三人马培明于2012年12月27日被微山县渔业综合管理委员会行文免去经理职务，同时任命郭文主持工作。涉案房屋的现承租人高峰、孙秀玲不同意终止租赁合同。因被告微山县水产供销公司不能履行《门面房租赁合同》交付租赁房屋，重审期间，原告陈勇变更诉讼请求，请求解除合同、返还租金35.2万元、按每年20万元赔偿10年的损失。
本院认为，被告微山县水产供销公司属全民所有制企业，在2007年8月16日微山县水产供销公司经理部被核准吊销营业执照后，被告微山县水产供销公司作为微山县水产供销公司经理部的主管单位，对吊销营业执照后的微山县水产供销公司经理部财产享管理权和处分权，即享有在该房产上获得收益的权利，并承担在该房产上设定的义务。同时在事实上，2008年5月6日，被告微山县水产供销公司就以自己名义对外出租该房产，收取租金。被告收取原告的租金，部分用于偿还了微山县水产供销公司经理部2000年拖欠微山县农村信用合作联社35万元贷款。因此，被告辩解在本案中不具有主体资格的理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订《门面房租赁合同》、处理意见、协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应认定为有效合同。原、被告于2012年7月20日达成《关于微山县水产公司和陈勇2012年4月19日订立合同的处理意见》，双方约定“共同收回2012年12月31日高峰的上海故事，2013年5月7日蜜雪儿孙秀玲，2013年6月30日老鞋匠朱瑞静到期的所有房屋全部交于陈勇”由此能够证明原告陈勇与被告山东省微山县水产供销公司2012年4月19日签订《门面房租赁合同》时，高峰、孙秀玲、朱瑞静租赁房屋承租期未满，且占有租赁房屋。被告山东省微山县水产供销公司在没有确定高峰、孙秀玲、朱瑞静是否继续承租房屋的前提下，而又与原告陈勇签订门面房租赁合同，导致《门面房租赁合同》不能全面履行，《门面房租赁合同》目的不能实现，被告山东省微山县水产供销公司负有全部过错。本案在重审期间，高峰、孙秀玲表示继续承租涉案房屋，被告山东省微山县水产供销公司也辩称原三家承租户享有优先承租权。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”原告陈勇履行了合同约定的给付租金的义务，被告山东省微山县水产供销公司不能按照合同约定交付租赁房屋，显系违约。因被告山东省微山县水产供销公司不能履行《门面房租赁合同》交付租赁房屋，重审期间，原告陈勇请求解除合同、返还租金35.2万元、赔偿损失符合法律规定，予以支持，但要求赔偿损失超过解除合同后的部分不予支持。赔偿损失按合同约定每年赔偿20万元计算，赔偿日期从《门面房租赁合同》签订生效日期2012年4月19日开始至2015年4月14日止。原告陈勇依《门面房租赁合同》交付了租金，且依合同约定交付的房屋租赁价格高于被告提供的案外人房屋租赁合同价格，因此被告辩解原告同本案第三人之间存在恶意串通签订协议的理由，与庭审查明的事实不符，不予支持。被告山东省微山县水产供销公司应承担解除合同返还财产、赔偿损失的违约责任。被告山东省微山县水产供销公司工商登记法定代表人虽然是马培明，重审期间郭文持山东省微山县水产供销公司出具法定代表人身份证明书应诉，郭文应为被告山东省微山县水产供销公司法定代表人。第三人马培明系订立合同时被告的法定代表人，其行为后果由被告微山县水产供销公司承担，第三人马培明不承担责任。经微山县人民法院审判委员会讨论确定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、解除原告陈勇与被告山东省微山县水产供销公司签订的《门面房租赁合同》、《关于微山县水产公司和陈勇2012年4月19日订立合同的处理意见》、《补充协议》；
二、被告山东省微山县水产供销公司返还收取原告陈勇的租金352000元（450000元-98000元）；赔偿原告陈勇损失按每年20万元计算，计算日期始于2012年4月19日至2015年4月14日止。被告山东省微山县水产供销公司用自有资产和管理的微山县水产供销公司经理部的资产承担返还和赔偿责任。上述款项于本判决生效后三十日内一次付清。
三、第三人马培明不承担责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13220元，由被告山东省微山县水产供销公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 安 山
审 判 员 蒋宝坤
人民陪审员 董学军
二〇一五年四月十四日
书 记 员 李长娜