上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第952号
原告熊某某。
委托代理人沈凯石，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人刘志斌，上海市锦天城律师事务所律师。
被告徐某某。
委托代理人贾润峄，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被告王某。
委托代理人贾润峄，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
原告熊某某与被告徐某某、王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月4日立案受理。依法由审判员蒋鸣良适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊某某的委托代理人沈凯石，被告徐某某、王某的委托代理人贾润峄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告熊某某诉称，2013年9月8日，原被告通过居间方介绍签订的《房地产买卖居间合同》约定，原告向被告购买位于上海市闵行区××路××弄××支弄××号××室房屋（以下简称该房屋），该房屋建筑面积93.97平方米，转让总价款人民币（币种下同）170万元。同时，该房屋内的全部装饰、设备、设施作价115万元，由原告一并向被告支付。签约后，原告按约向被告支付了全部房款（其中1万元按双方约定，系直接代被告支付尚欠的物业管理费、水电煤等费用）。
2013年9月15日，原被告共同向上海市闵行区房地产交易中心提交了该房屋产权过户所需的全部文件资料，且原告还就该房屋交易向上海市闵行区税务局依法缴纳的契税，向上海市闵行区房地产登记处缴清了房地产交易手续费、房地产登记资料查阅费和房屋登记费。同年9月27日，原告收到上海市闵行区房地产登记处的《不予登记告知书》。嗣后，原告了解到该房屋于同年9月17日被四川省成都市中级人民法院司法查封。
原告认为，其与被告签订的房屋买卖合同合法、有效，且原告已付清了全部房款，并实际入住该房屋。依据最高人民法院的司法解释，原告购买的房屋属于不应当查封的情形。原告现已年逾古稀，为购房已耗尽毕生的积蓄，且背负债务。据此，请求法院确认该房屋产权为原告所有，并由被告协助将该房屋产权过户至原告名下。
诉讼中，经本院释明，原告将上述诉讼请求变更为，要求被告继续履行房屋买卖合同，并协助将上述房屋产权过户至原告名下。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：
1、《房地产买卖居间合同》、发票联，旨在证明原告通过上海我爱我家房屋租赁置换有限公司向被告购买该房屋，并已支付居间服务费5万元。
2、《上海市房地产买卖合同》、《协议》，旨在证明原被告正式签订买卖合同，约定该房屋转让价款为170万元，同时还补充约定该房屋内装潢、厨卫、家具及附属设施、电器设备等一并作价115万元。
3、《变更协议》、《付款方式变更协议》、《收据》、《中国民生银行个人账户对账单》、《销售不动产统一发票》，旨在证明原告已按约付清了全部房款，包括付清了该房屋内装潢、厨卫、家具及附属设施等补偿款，且被告已委托税务机关开具了相应发票。
4、《房屋交接书》、《上海大众燃气有限公司发票联》，旨在证明原被告于2013年9月15日办理了该房屋的交接手续，并于同一天，该房屋天然气用户已过户至原告名下。
5、《上海市个人住房房产税认定通知书》、《税收通用缴款书》、《上海市闵行区房地产登记收件收据》、《非税收入一般缴款书（收据）》，旨在证明原告已按国家规定缴纳了房产税、契税、交易手续费，并向房地产交易中心提交了申请办理房产过户登记的全部资料。
6、《不予登记告知书》，旨在证明原告于2013年9月27收到上海市闵行区房地产登记处对该房屋不予登记的通知。
7、《室内装修合同》，旨在证明原告接受该房屋后委托进行了装修，并在2013年11月16日装修完工入住。
被告对原告提供的证据1至证据6的真实性不持异议；对证据7所反映的情况表示不清楚。
本院认为，原告提供的证据真实、合法，且与本案有关联，具有证明效力。
被告徐某某、王某辩称，被告已按约履行了合同义务，并配合原告前往房地产交易中心申请办理房产过户手续，被告已尽到协助义务，而该房屋未能过户的原因系被外地法院查封，故被告在整个履约过程中无过错。依照《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，基于原告已支付了全部房款并实际占有房屋的事实，被告认为法院不应查封该房屋。
经审理查明，2013年9月8日，原告熊某某通过居间方上海我爱我家房屋租赁置换有限公司，与被告徐某某、王某签订了一份《房地产买卖居间合同》。双方约定，原告向被告购买该房屋，成交价170万元。签约后，原告向被告支付定金10万元。
签约当日，原告熊某某（为签约乙方；下同）与被告徐某某、王某（为签约甲方；下同）正式签订《上海市房地产买卖合同》。双方约定，甲方出卖的该房屋建筑面积93.97平方米，双方确认于2013年10月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，该房屋风险自转移占有之日起转移给乙方。
合同“补充条款（一）”规定：甲方应于收到乙方支付的第2笔款项后7日内前往贷款银行办理还贷申请手续，且取得注销资料后3日内办理抵押登记注销申请手续；甲方应于2013年9月15日前至房地产交易中心办理过户手续；甲方于同年9月15日前将该房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单；成交价格包含维修基金、煤气初装费、有线电视（若有）初装费在内的甲方已支付的费用，上述费用双方不再另行结算。
合同“附件三”约定：乙方于2013年9月8日支付甲方定金10万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；乙方于2013年9月9日之前，将房屋款50万元直接支付甲方，甲方向乙方出肯收款凭证（该笔款项专用于还甲方尚欠贷款银行的贷款及注销银行对该房屋设有的抵押权）；乙方于2013年9月15日之前将部分房款计105万元直接支付甲方；待双方办妥交易过户手续后当日，乙方将尾款5万元直接支付甲方。
同日，原被告还签订了一份《协议》。双方约定：乙方同意将该房屋的装潢、厨卫设备设施及附属设施等另外补偿甲方115万元，乙方应于2013年9月15日支付95万元，交易过户当日支付20万元；双方协商一致由乙方承担交易过程所产生的所有税费，乙方应按《佣金确认书》的约定支付佣金。
2013年9月15日，原被告又签订了一份《变更协议》，双方约定：原《协议》约定乙方在过户当日将房款20万元直接支付甲方，现改为乙方于2013年9月30日之前直接向甲方支付20万元。
当日，原被告还签订了一份《付款方式变更协议》。双方约定：原付款方式即双方办妥交易过户手续当日，乙方将房款（尾款）5万元直接支付给甲方，现变更为乙方于2013年9月30日之前或者当日，将房款（尾款）5万元直接支付给甲方。
同日，被告向原告交付了该房屋，并在居间方参与下签订《房屋交接书》。
期间，原告于2013年9月9日向被告支付50万元；同年9月15日支付200万元；同年9月25日支付24万元（尾款1万元，按双方约定不再支付，即由原告直接代被告支付尚欠的物业管理费、水电煤、保证金等费用）。
2013年9月15日，原被告在居间方工作人员陪同下，由原告向税务部门支付契税25，935.72元。同时，原被告共同向房地产交易中心提交了该房屋产权过户所需的全部资料，申请办理该房屋的产权过户手续，原告支付了房地产交易手续费、房地产登记资料查阅费和房屋登记费计340元。房地产交易中心受理后出具了房地产登记收件收据。
嗣后，原告委托对该房屋进行了装修，并在装修完工后入住该房屋。
2013年9月17日，该房屋被四川省成都市中级人民法院司法查封。同年9月27日，房地产交易中心（登记处）向原告邮寄《不予登记告知书》，告知根据《上海市房地产登记条例》第二十条规定，作出对该房屋不予登记的决定。
2014年5月4日，原告以诉称之理由向本院提起诉讼。
本院认为，原被告签订的《上海市房地产买卖合同》（包括《房地产买卖居间合同》、《协议》、《变更协议》及《付款方式变更协议》）系签约当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，故合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告虽已付清了全部房款，且已实际居住该房屋，但因该房屋被四川省成都市中级人民法院司法查封，无法办理过户手续，故原告的诉讼请求，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）项的规定，本院不予支持。如果原告认为该房屋不应当被查封，则可通过其他途径解决。
被告虽然履行了交付该房屋及协助原告办理产权过户手续等义务，但该房屋最终未能实现产权过户手续之原因，系被告在外有未了民事纠纷所致，故该房屋被查封不能成为被告拒绝承担民事责任的理由。至于该房屋该不该查封，因不是本案处理的范围，被告可通过其他途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告熊某某的诉讼请求。
案件受理费20，100元，减半收取计10，050元，由被告徐某某、王某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 蒋鸣良
二〇一四年六月十三日
书记员 龚 漾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十七条下列房地产，不得转让：
（一）……
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）……
（四）……
（五）……
（六）……
（七）……