终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0103民初472号原告：吕启明，现住广州市荔湾区。原告：吕启坚，现住址同上。原告：吕启辉，现住址同上。委托代理人：赖荣忠，广东永惠忠律师事务所律师。委托代理人：陈立恒，广东永惠忠律师事务所律师。被告：广州市建佳房地产发展有限公司，地址：广州市荔湾区。法定代表人：梁培坚，职务：董事长委托代理人：邱建勇，广东中汉律师事务所律师。第三人：潘婵，住所地：广东省佛山市南海区。委托代理人：方守湛，住所地：广东省佛山市南海区。原告吕启明等人诉被告广州市建佳房地产发展有限公司、第三人潘婵房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年1月7日受理后，依法由审判员马文洁独任审判，公开开庭进行了审判。原告的委托代理人赖荣忠、陈立恒，被告的委托代理人邱建勇、第三人潘婵的委托代理人方守湛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕启明等人诉称：原告一家人是8号房屋的承租户。2002年被告经批准征用上述房屋地段地块。2002年6月6日三原告的父亲吕某与被告签订了《房屋拆迁安置协议》约定：被告应每月向原告家人支付临迁费582元，并应于2006年4月10日前安置龙某路一梯401、402建筑面积103.69平方米的房屋给三原告回迁居住。若被告违反该条规定，应按每超期一天按约定的标准向原告承担违约责任。该协议签订后，原告家人把涉案房屋交给被告拆除，自行解决临迁住所。但被告从2015年10月开始至今没有向原告支付临迁费，且被告至今尚未按约定安置三原告回迁居住，故被告应承担相应的违约责任。为此，现起诉要求判令：一、被告按《房屋拆迁安置协议》约定向三原告支付从2006年4月10日开始直至回迁之日止的逾期回迁违约金（每月违约金计算标准：涉案房屋面积32.37平方米*20元/平方*50%=323.7元）；二、被告按约定向三原告支付从2015年10月开始直至回迁之日止的临迁费（按每月582元计算）；三、要求被告及第三人安排原告到回迁大楼副楼403房居住。四、被告承担本案诉讼费。被告广州市建佳房地产发展有限公司辩称：1、原告计算临迁费的方式有误。原、被告合同约定每月应支付582元临迁费，由于原告是租户每月需向业主交纳租金236元，因此在发放临迁费时，被告代业主扣除了原告应交纳的租金，实际发放的临迁费为582-236=346元，因此如果要计算逾期回迁的违约金应按346元*50%=173元的标准来计算。2、因本案没有出现诉讼时效中断的法定事由，被告仅同意支付起诉之日前24个月的逾期回迁违约金。3、我方已在2015年9月29日通知业主回迁房屋，业主已办理了收楼手续。根据合同约定，原告的回迁面积位于业主回迁的房屋内，故应由原告联系业主建立租赁关系。由于房屋已交付业主使用，因此不存在仍需支付临迁费的问题。因此我方不同意支付业主回迁之后的所谓的临迁费。第三人潘婵述称：潘婵是与吕富昌曾就东胜新街8号房屋签订租赁合同，已备案登记的租赁合同中没有注明原告是吕某的同住人员。拆迁期间吕某死亡，租赁合同终止。原告不是承租人，无权要求回到回迁房居住。被告将产权补偿房屋交付给潘婵后，原告吕启明曾电话联系要求继续租住房屋，潘婵提出要按市场价格收取租金，吕启明听后表示要与亲属商量后再决定，但之后就没有回复，潘婵以为原告不再要求租住回迁房了。现鉴于原告并非租赁合同的签订人或同住家属，故不同意原告继续租住原告取得的回迁房。经审理查明：原广州市8号房屋是潘婵名下的房产，原告的父亲吕某向某承租房屋使用。潘婵与吕富昌于2001年3月6日签订《广州市房地产租赁合同》，约定潘婵将东胜新街8号地下尾房（使用面积32.37平方米）出租给吕某使用，租赁期限为2001年1月1日至2003年12月31日，月租金为236.30元。该租赁合同经过房管部门的登记备案，合同中的附件二家属名单中显示是空白。吕某于2005年2月22日去世。另根据户口本显示，三原告与吕富昌的户籍均在东胜新街8号房屋，三原告的户籍均是在上世纪60、70年代迁入。2001年被告经有关部门批准征用拆迁上述房屋所在地段土地及房屋。被告与潘婵签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：被告拆除东胜新街8号房屋，将新建大楼一梯401、402房作为补偿给潘婵的房屋；2006年4月10日前将补偿房屋交付给潘婵使用。2002年6月6日，原告的父亲吕富昌（乙方）与被告签订《房屋拆迁安置协议》约定：乙方同意被告拆除东胜新街8号房屋（承租面积32.37平方米，实际居住人口6人）；由被告按照每月每平方米18元的标准支付临迁费即每月582元；（第三条第1点）被告应在2006年4月10日前在新建大楼一梯401、402房安排乙方回迁居住；（第三条第2点）被告应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁，在回迁之日起将临迁房退回给被告，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合同等；（第五条）被告逾期安排回迁的，应按每超期一天赔偿按规定的标准向吕某承担违约责任；（第十条其它事项）乙方自迁出原址起计，被告以3个月为一期发放临迁费，回迁后按规定办理新租赁；乙方回迁随业主楼层、面积内安置。上述《房屋拆迁安置协议》签订后，原告将房屋交付给被告拆除，并自行解决临时居住，被告向原告支付临迁费至2015年9月，每月金额为346元，之后没有再支付。2015年9月25日，被告向原业主潘婵发出《收楼通知书》，通知潘婵回迁至副楼403房、411房（现门牌403房和411房）。潘婵的代理人方守湛于2015年9月29日办理了收楼手续。被告在庭审中称已通知原告回迁，没有提供相应的证据证明。庭审中，潘婵认为若原告到回迁房租住，需按市场价格收取租金；原告则要求按拆迁前的原租赁合同标准支付租金至租赁合同顺延期限届满，双方对今后的租金标准无法协商一致。本院认为：原告的父亲吕富昌与被告签订的《广州市房屋拆迁安置协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。《安置协议》虽然由吕某一人签订，但根据该协议的约定，该房屋的实际居住人口是六人，结合原告提供的当时的户口本，上面记载三原告的户籍均在东胜新街8号房屋，因此吕某签订的《安置协议》实质是代表房屋的所有实际居住人口签订。在吕某去世后，该合同的权利义务应由其同住人员即原告承受。在《安置协议》约定的回迁期限届满后，被告没有通知和安排原告回迁，属于违约行为，应依法承担相应的违约责任。对于被告的抗辩理由，因原告与被告签订的是《安置协议》，被告对原告应履行交付房屋的安置义务，而被告与业主潘婵签订的是《补偿协议》，被告对业主应履行的是房屋产权调换补偿的义务，非房屋的交付义务，故在安排回迁的时候，被告应优先安排原告入住回迁房屋。至于原告入住后与业主之间今后是否存在租赁关系或租金标准如何确定问题，可由原告与业主根据吕某签订的租赁合同及法律规定协商解决；被告与业主之间的产权调换补偿问题如何处理，可由被告与业主协商解决。对于第三人潘婵的抗辩理由，因本案是征用拆迁安置补偿合同纠纷，故审查的重点在于被告是否违反了《安置协议》的约定、被告是否有义务安排原告回迁，故第三人与原告之间是否存在租赁关系应由第三人与原告另外协商处理。对于原告第一项诉讼请求，因被告至今未安排原告回迁，违反了《安置协议》约定，故原告要求被告支付逾期回迁违约金符合法律规定。法律规定，当事人主张民事权利因在诉讼时效期间内主张，本案的诉讼时效为二年，原告主张自2006年4月10日起至回迁之日止的违约金，因原告没有提供证据证明起诉前曾经向被告主张过权利，没有诉讼时效中断的事由，故原告的请求有大部分（2006年4月至本案立案日期向前二年的期间）已经超过诉讼时效，对于超过诉讼时效的部分，本院不予支持。对于违约金的计算基数问题，因原、被告双方已在合同约定每月临迁费为582元，故违约金的计算基数应以合同约定为准。至于被告抗辩应以扣除原告应缴租金后的余额为计算标准，因租金只是被告代业主在临迁费中划扣，被告实际应支付给原告的临迁费为每月582元，故违约金的计算基数应为582元，被告的抗辩理由缺乏法律依据，本院不予采纳。对于第二项诉讼请求，被告应向原告支付临迁费至安排原告回迁之日止。本案中，原告已明确提出要求回迁，且被告至今尚未将房屋交付给原告回迁，故违约金应计算至被告交付房屋给原告为止。对于第三项诉讼请求，根据《安置协议》约定，被告应安排原告回迁，故原告要求被告将拆迁安置补偿合同纠安排其回迁有合同依据，本院予以支持。由于现房屋实际由第三人接收，且《安置协议》约定原告的回迁房安排在补偿给业主的房屋范围内，故第三人有义务协助将副楼403房交付给原告使用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下:一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市建佳房地产发展有限公司向原告吕启明、吕启坚、吕启辉支付2014年1月8日至安排回迁之日止的逾期回迁违约金（每月违约金计算标准：临迁费582元*50%=298元）二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市建佳房地产发展有限公司向原告吕启明、吕启坚、吕启辉支付自2015年10月1日起至本判决生效之日止的临迁费（每月582元）；自本判决生效次日起至被告安排原告回迁之日止的临迁费，被告仍按上述标准向原告按月支付。三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市建佳房地产发展有限公司及第三人潘婵将广州市荔湾区（现门牌7号403房）交付给原告吕启明、吕启坚、吕启辉回迁使用。四、驳回原告吕启明、吕启坚、吕启辉的其它诉讼请求。本案受理费391元，由原告吕启明、吕启坚、吕启辉负担291元，由被告广州市建佳房地产发展有限公司负担100元。如不服本判决，原告、被告、第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇一六年四月二十八日书记员  张鸣鸣刘颖慧