河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第1841号
上诉人（原审被告）河南中正建筑工程有限公司。
法定代表人李遂茂，该公司董事长。
委托代理人康正华，广东君言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）新郑市华为矿产品精选有限公司。
法定代表人赵建祖，该公司总经理。
委托代理人张国强，新郑市“148”法律服务中心法律工作者。
上诉人河南中正建筑工程有限公司（以下简称中正公司）因与被上诉人新郑市华为矿产品精选有限公司（以下简称华为公司）建设用地使用权转让合同纠纷纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2014）新民初字第1253号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中正公司的法定代表人李遂茂及其委托代理人康正华，被上诉人华为公司的法定代表人赵建祖及其委托代理人张国强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，华为公司（甲方）与中正公司（乙方）于2012年9月18日签订房地产买卖合同书一份，约定：1、由乙方受让甲方自有的房屋所有权及该房屋所有权占用范围内的土地使用权（以下统称为：房地产）。房屋所有权证号为新郑房权证八千乡字第0501014062－0**；土地使用权证号为新土国用（2005）第142号；房地产坐落位置八千乡新椿公路南侧、福林路西侧。2、甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让总价款为12800000元整。本合同签订前经甲方同意，乙方将定金贰拾万元支付到甲方指定帐户内，甲方签字确认后先开始办理房产过户手续。甲方将过户房产前期需要办理的所有手续办理完毕后，甲方协助房产查封人将房产解封，甲乙双方到房产登记部门办理过户当日，乙方向甲方指定的账户内支付壹佰玖拾万元。甲方将房屋所有权过户到乙方名下后，将土地过户应办理的手续办理完毕，甲方协助土地查封人将土地解封，甲乙双方到土地管理部门办理土地过户当天，乙方向甲方指定的账户内支付叁佰贰拾万元。甲方将全部土地使用权过户到乙方名下，乙方向甲方的指定账户内支付剩余款项的50%即叁佰柒拾万元；甲方将全部房产、土地过户到乙方名下，并将房产所有权证、土地使用权证及规划红线内的地上、地下附属物全部移交给乙方，乙方指派人员进入接管全部土地、房产后，支付剩余的款项即叁佰捌拾万元。乙方交付转让价款，甲方应出具双方认可的收款凭证。甲、乙双方确认，在2012年9月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理房产转让过户手续。违约责任：甲方逾期交付房地产每延误一日，按本合同房地产总价款的日3‰承担违约金直至房地产实际交付之日止；甲方超出承诺的房产、土地办理过户超过双方约期限，超出期限在1个月之内的每延误一日，按本合同房地产总价款的日3‰向乙方支付逾期违约金，至房产、土地办理过户完毕止；甲方按本合同约定期限履行完过户义务，乙方未按本合同约定支付约定款项的，每延误一日按应付金额的3‰向甲方支付延期履行金等内容。双方均在合同上签名并加盖印章。
2012年9月17日中正公司将20万元款项支付华为公司的债权人李伟民作为房地产买卖的定金。2012年9月20日中正公司将190万元支付给华为公司的债权人李伟民、师俊杰，以便将法院查封华为公司的房产解封。2012年11月21日、2012年11月23中正公司分别将320万款项支付给柳春雨、李伟民，以便将法院查封的土地解除查封。2012年12月7日，中正公司支付华为公司60万元房地产转让款，华为公司保证在2012年12月底之前将全部土地过户办理完毕。2012年12月29日，中正公司支付华为公司160万元房地产转让款，华为公司保证2012年12月31日前办理土地过户完毕。2013年元月10日、2013年4月26日，中正公司分别支付华为公司10万元、200万元。以上中正公司支付的款项，华为公司的法定代表人赵建祖均在收条或收据上签名或加盖华为公司印章。2013年11月22日，曹小九（原中正公司法定代表人）以个人名义给马志轩汇款50万元，中正公司认为该款系其代赵建祖（华为公司法定代表人）偿还的款项，并出具了赵建祖向马志轩出具的借条（该借条上显示的日期为2013年3月19日），赵建祖并不认可中正公司的代还行为，华为公司法定代表人并出示了其于2014年6月17日汇给马志轩50万元款项的银行个人业务凭证。
2013年4月8日中正公司取得受让房产及土地的权利证书。
中正公司称华为公司未移交红线内50亩土地与房产及附属物，故未全部支付受让房地产款项，华为公司为此申请赵海朝出庭作证，赵海朝称最初是华为公司的法定代表人赵建祖让其为华为公司看大门，2012年10月份之后就不再是赵建祖为其发工资，而是一姓吴的的人为其发放工资，2014年之后是直接把工资打到其银行卡上。华为公司为此申请本院调取了赵海朝的银行卡的往来明细，2014年3月至6月的工资均是以河南中东建设工程有限公司的名义支付的。
另查：中正公司2012年11月20日变更了其工商登记，法定代表人由曹小九变更为李遂茂，股东由曹小九、牛立群变更为李遂茂、曹小九。河南中东建设工程有限公司原法定代表人为牛立群，2007年6月1日变更为曹小九，股东为牛立群、曹小九。
以上事实有房地产买卖合同书、收到条、公司设立登记申请书、赵海朝证言等证据及华为公司、中正公司陈述予以证实。
原审法院认为，华为公司与中正公司于2012年9月18日签订的房地产转让合同书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，双方均应按合同约定履行。合同签订后，华为公司认可中正公司支付房地产转让款9600000元。中正公司另支付给马志轩的500000元，其没有证据证明系华为公司委托其代为支付，华为公司也不予认可，故该500000元不能认定为中正公司支付的涉案房地产转让款。曹小九系中正公司股东也系河南中东建设工程有限公司的法定代表人，两公司之间系关联公司。赵海朝系看管涉案房地产的工作人员，其工资系中正公司的关联公司为其发放，其证言及银行卡明细足以证明中正公司在2012年10月已实际派人接管了全部土地和房产；且合同约定的房产、土地已于2013年4月8日过户至中正公司名下，至此华为公司已对双方所签订的合同全部履行完毕。中正公司应支付下余款项而未支付，已违反了合同约定，应按合同约定承担相应的违约责任，但合同中双方所约定的违约金计算标准明显过高，可调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍自2013年4月9日起计算违约金。故原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条之规定，判决如下：河南中正建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付新郑市华为矿产品精选有限公司公司房地产转让款3200000元，并支付违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍自2013年4月9日起计至还款之日止）。案件受理费34800元，财产保全费5000元，共计39800元，由华为公司负担3411元，中正公司负担36389元。
上诉人中正公司不服原审判决上诉称，一、被上诉人请求付款的条件未成就，上诉人无需向其支付房地产转让款余款；同理，也无需支付相应的违约金。1、《房地产买卖合同书》对付款条件、房屋转移占有标志作了明确约定；因被上诉人未依约向上诉人转移房屋、土地占有，所以上诉人完全有权利暂不支付房地产转让款余款；2、赵海朝从中正公司领取工资，根本不能证明涉案房产和土地是否付交付；3、本案是因被上诉人对案外人郑智刚负有债务，于是案外人郑智刚占有了涉案房产和土地，从而造成了被上诉人无法依约向上诉人交付房产和土地；二、上诉人已向被上诉人支付房地产转让款1010万，仅欠付270万元。三、被上诉人存在多种违约行为，应承担相关违约责任。综上请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
华为公司辩称，1、上诉人与被上诉人签订的是房地产转让合同，故房地产自产权变更为上诉人后就完成了交付义务，原审法院认定本案涉案房地产已交付上诉人属认定事实清楚，判决正确；2、被上诉人认为曹小九既是上诉人的股东又是河南中东建设工程有限公司的股东和法定代表人，两个公司具有关联性。所以曹小九可以证明涉案房产和土地的交付情况，同时，案外人租用的房地产转让合同生效后，应由上诉人与案外人继续履行协议，不能以此拒付转让费。3、上诉人将支付案外人马志轩的50万元计算到应付被上诉人房地产转让费中没有法律依据。故请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审基本一致。
本院认为，华为公司与中正公司签订的房地产转让合同书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。华为公司已将涉案房地产过户至中正公司名下，合同义务已履行完毕，现中正公司并未按合同约定支付剩余房地产转让款，已构成违约，即应承担违约责任。双方对房地产转让款的争议，因中正公司无证据证明其支付案外人马志轩的50万元，系支付华为公司的房地产转让款，其应承担举证不能的不利后果。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34800元，由上诉人河南中正建筑工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 黎
审判员 王胜利
审判员 李剑锋
二〇一五年五月二十日
书记员 候李爽