云南省大理市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二初字第418号
原告（反诉被告）：黄某某。
委托代理人：马培杰，云南杨守智律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：黄某，特别授权代理。
被告（反诉原告）：杨某某。
被告（反诉原告）：杨某甲。
原告黄某某诉被告杨某某、杨某甲租赁合同纠纷一案，本院立案受理后作出大民二初字第90号民事判决书，宣判后原告黄某某提起上诉，大理州中级人民法院审理后作出撤销判决，发回重审的裁定书。重审过程中，被告提出反诉，本院决定合并审理，并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄某某的委托代理人马培杰和黄某，被告杨某某、杨某甲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年1月1日，原告与某单位退休职工杨某荣签订了《房屋租赁合同书》，原告租用其位于大理古城东门村委会东门村闲置的小院1院，合同共57条，对租期、租金、双方的权利义务违约责任、违约金的支付都作了约定。房屋交付后，原告经房东同意对几个房间进行装修，花费约8万多元。入住后2年，双方相安无事，原告还主动增加了房租。2012年8月，杨某荣因病去世，对该出租屋的管理就由其子杨某某行使，2013年8月21日凌晨，杨某某冲进院子门外大喊大叫，原告怕出事，不开门，他就踢坏大门，进入院内大闹，吓唬管理员黄某及其爱人，原告报110后才制止他的粗暴行为。以后原告通过第三方多次劝说被告继续履行租房合同，但得到回复是不租，让原告尽快搬走。2014年2月25日、26日原告多次给杨某某发短信请他来收取第二个三年租金，他都不作回应。3月2日，原告租赁的小院被断电，严重影响了原告的生活。原告起诉请求法院：1、判令被告继续履行合同并承担违约金20000元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告杨某某、杨某甲反诉并答辩称：我们并未到原告处吵闹，也没有断原告的水电。签合同并非我们签，是杨某某的父亲杨某荣与原告签订的，原租金每年13000元，经协商从2012年起租金为每年18000元。2012年7月杨某荣去世。2013年8月被告给杨某荣超度念经需要使用出租房发现黄某某将房屋转给黄某使用，黄某又将出租房违反经营客栈，并且黄某某从2014年3月2日起就未支付过租金。黄某某未经同意擅自将房屋转给黄某及未按约支付租金违约，故请求驳回原告的诉讼请求，同时请求判令解除原告黄某某与杨某荣签订的《房屋租赁合同书》；判令黄某某将租赁房屋返还被告；判令原告黄某某支付2014年3月2日起的租金3900元；判令黄某某赔偿被告房屋损坏经济损失5000元及违约金20000元；诉讼费由黄某某承担。
为证明自己的诉讼主张，原告黄某某提交如下证据：1、房屋租赁合同书，证明双方签订的合同合法有效；2、《新店投资表》，证明原告黄某某对租赁房屋的装修情况；3、照片一组，证明杨某某进入租赁房屋破坏了部分设施及房屋的装饰装修情况；4、委托书，证明黄某某将房屋交予黄某管理；5、手机短信打印件，证明黄某某未拖欠租金，是杨某某拒收租金。经质证，被告对原告提交的证据不认可，认为合同无骑缝章，也未公证，认可原告租房后安装窗帘属实，但对原告主张其余装修的部分以及添置的设施认为没有见着，不清楚，没有收到短信。本院认为，原告提交的证据1、4客观真实，被告虽然有异议，但未提供充分有效的证据予以否定，本院予以确认；证据2属于原告单方制作，不具备证据的合法形式要件，被告有异议，对其证明力本院不予采信；证据3也不能证实原告投资的费用及杨某某损毁原告物品的事实，对其证明力本院不予确认；证据5不能证明被告拒收租金，故对其证明力，本院不予确认。
被告杨某某、杨某甲提交了：1、网页截图3份，证明原告在网上发布转让租赁房屋，非法转让房屋；2、照片一组，证明原告黄某某损坏房屋，未按约定使用房屋；3、房屋租赁合同书，证明原告黄某某违反合同约定。经质证，原告对被告提交的证据1不认可，认为来源不清，也不能证明被告的主张；对证据2、3的真实性无异议，对证明方向有异议。本院认为，原告对被告提交的证据1、2有异议，证据也不能证明原告实际转租房屋，损坏房屋，故对该证据的证明力本院不予确认；原告对证据3的真实性无异议，证据来源合法，与本案有关联性，本院予以确认。
综上，本院综合认定本案以下法律事实：2010年1月17日，原告（乙方）与杨某荣（甲方）签订了《房屋租赁合同书》，合同主要约定：甲方将其位于大理市大理镇东门村委会大院子xxx号（土地使用证号NO：0077840）院内自有房屋：座西朝东木结构二层一栋，座北朝南砖混结构三层一栋、院内小厨房一间出租给原告使用。房屋用途：甲方同意乙方在房屋内从事不违反国家法律的任何事项；租赁期限为2010年3月1日至2020年2月28日止。租金每年13000元，租金按年支付，自本合同生效之日起三日内，乙方应支付给甲方一年的租金，合同到期的最后一个月的月底前付清下一年的租金；租赁期间，房屋的使用权归乙方；在租赁期间，甲方如将房屋所有权转移第三方应提前半年书面通知乙方，乙方有同等价格的优先购买权；在租赁期间，乙方欲将房屋转租给第三方，须征得甲方的书面同意；甲方权利：租赁期间，如甲方确需收回房屋自住，必须提前半个月通知乙方。经双方协商解除合同后，经乙方同意后搬出，并且甲方应支付违约金；乙方经甲方同意可以在租用房屋内进行装修，如果因甲方原因致使乙方在合同期限内未满搬出，甲方除承担违约责任外，还应将折价装修费用一次性支付给乙方；乙方权利：乙方按约交付租金，租赁期间，乙方需退房，必须提前半年，书面通知甲方，双方协商一致解除合同，乙方应付甲方违约金，违约金以20000元计算；乙方应特别注意防火的安全管理，因乙方管理不当，引起火灾等造成房屋财产损失，乙方负责全额赔偿甲方。因不可抗力致使本合同无法履行，本合同则自然终止。第48条约定：乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日起每日按应交付日租金的2%向甲方支付违约金，但违约金累计不超过3个月租金，乙方如拖欠租金达60天以上，甲方有权收回房屋并追究乙方违约责任；第49条：甲方不按合同约定交付房屋给乙方，自逾期之日起每日向乙方支付违约金200元，但违约金累计不超过3个月的租金，甲方逾期交付房屋超过60天，乙方有权单方解除合同并追究甲方责任；在55条中约定：新楼一至三楼，每层改加一堵轻质隔断墙，另木屋的二楼需做轻质隔断墙，有限电视机宽带由甲方安好，开户费由乙方负责；另外未完工的马桶二个、脸盆三个，由甲方负责安装好，（其中乙方负责一个马桶的费用）；57条：甲方留三个木柜、两张大理石小桌、一张写字台给乙方使用，合同到期后退还甲方；合同还对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，杨某荣将以上房屋交由原告，原告接收房屋后安装了窗帘、墙体隔断、添置生活用品。原告交付了四年租金（2010年3月1日至2012年3月1日租金按每年13000元交付，2012年3月2日至2014年3月1日原告自愿增加5000元租金，每年支付了18000元租金）。该房屋原告接手后实际委托黄某（本案原告代理人）管理。2012年7月，杨某荣因病去世。本案被告杨某甲系杨某荣之妻，被告杨某某系杨某荣之子，杨某荣与被告杨某甲还生育一女杨品直，已成年，在本案审理中，杨品直明确表示不参加本案诉讼。诉讼中，经本院释明，被告表示对房屋的损坏损失申请评估鉴定，但在规定时间内未提交书面申请书。
本院认为，原告与被告杨某甲之夫，被告杨某某之父杨某荣签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，应受法律保护。在合同履行过程中，杨某荣因病去世，被告杨某甲、被告杨某某属于杨某荣的继承人，承接其合同的权利以及义务。合同在履行过程中，原告向被告支付了2014年3月1日前的租金，但此后的租金，原告未向被告支付，对未支付租金的原因，原告主张系被告拒收，对此被告有异议，原告又未能提供充分有效的证据予以证实，依法应承担举证不能的不利后果，按照合同第48条“乙方（原告）如拖欠租金达60天以上，甲方有权收回房屋并追究乙方违约责任”的约定，被告有权解除合同，被告要求解除合同的反诉请求符合双方约定，应予支持；原告要求继续履行合同的诉讼主张与双方约定不符，本院不予支持；原告至今未支付租金违约，其要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，原告应当将租赁房屋返还给被告，被告要求返还房屋的反诉请求合法有据，应予支持；同时原告应当向被告支付拖欠的租金，被告要求支付3900元租金未超出拖欠租金数额，应予支持。被告要求原告赔偿5000元损失无证据证实，本院不予支持。原告违约应承担违约金，但原告在租赁期间对房屋进行过装饰装修，结合本案实际，原告的装饰装修费用抵扣违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）黄某某与被告（反诉原告）杨某甲之夫、被告（反诉原告）杨某某之父杨某荣于2010年1月17日签订的《房屋租赁合同书》；
二、由原告（反诉被告）黄某某于本判决书生效之日起十五日内将租赁房屋（位于大理市大理镇东门村委会大院子xxx号院）及三个木柜、两张大理石小桌、一张写字台返还被告（反诉原告）杨某甲、杨某某；
三、由原告（反诉被告）黄某某于本判决书生效之日起十五日内支付给被告（反诉原告）杨某甲、杨某某租金3900元；
四、驳回原告（反诉被告）黄某某的诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）杨某甲、杨某某的其他反诉请求。
案件受理费2300元，反诉费522元，减半收取261元，合计2561元，由原告（反诉被告）黄某某承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。
审 判 长 屈艳祥
审 判 员 张汝爱
人民陪审员 杨金丽
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 陈晓蓉