江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洪商初字第00341号
原告中国农业银行股份有限公司泗洪县支行，住所地泗洪县泗州大街富园广场19幢1单元105室。
法定代表人洪韶，该银行行长。
委托代理人孙帮喜，该银行风险与信贷管理部职工。
委托代理人黄立公，该银行职工。
被告周建军，个体户。
被告杨阳，泗洪县运政稽查大队中队长。
被告江苏首义置业有限公司，住所地泗洪县青阳镇水岸城邦小区C9幢。
法定代表人洪涛，该公司执行董事。
原告中国农业银行股份有限公司泗洪县支行（以下简称泗洪农行）诉被告周建军、杨阳、江苏首义置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙帮喜、黄立公到庭参加诉讼。被告周建军、杨阳、江苏首义置业有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泗洪农行诉称：2009年2月17日，被告周建军在我行办理个人住房按揭贷款260000元，用于购买水岸城邦21栋2单元1004室，借款期限自2009年2月17日至2039年2月16日，还款方式为按月等额本息，并签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定被告周建军以所购房产抵押担保，已办理抵押预登记，目前尚未取得房屋抵押他项权证，杨阳为该笔借款提供连带保证担保，被告江苏首义置业有限公司在房屋未取得权证之前提供阶段性保证担保。合同生效后，被告仅支付原告部分本息，自2014年11月停止支付贷款本息，被告尚余借款本金232603.95元及利息未还。现请求依法判令：1、被告周建军偿还原告借款本金232603.95元及利息、逾期罚息4281.53元（计算至2015年4月20日），之后的利息，按合同约定利率基础上加收50%罚息，从2015年4月21日计算至借款实际给付之日止；2、被告杨阳、江苏首义置业有限公司对上述债务承担连带保证担保责任；3、确认原告享有水岸城邦小区21幢2单元1004室房屋的优先受偿权；4、被告承担本案诉讼费用及公告费。
原告为支持其诉讼请求，提交了下列证据：
1.《个人购房担保借款合同》1份，证明原、被告之间存在保证担保借款合同关系及抵押担保合同关系；
2.个人借款凭证1份，证明原告向被告周建军交付260000元借款；
3.房地产抵押登记清单1份，证明被告周建军及家属张田田同意将上述房产抵押给银行。
4.周建军、张田田的同意抵押承诺书1份，证明被告周建军及家属张田田同意将上述房产抵押给银行。
被告周建军、杨阳、江苏首义置业有限公司未答辩。
本院认证意见：
证据1-4相互印证，反映了原、被告之间保证担保借款合同关系及抵押担保合同关系，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，对其证明效力，本院予以确认。
本院经审理查明：2009年2月17日，被告周建军因购买泗洪县水岸城邦小区21栋2单元1004室，向原告借款260000元，原、被告双方签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款期限自2009年2月17日至2039年2月16日，还款方式为按月等额本息还款。借款人未按本合同约定期限归还借款的，原告有权依据中国人民银行规定计收罚息和复利。对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上计收50%罚息。借款人、保证人、抵押人违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权实现的情形，原告有权宣布借款合同项下借款立即到期或采取其他资金保全措施，提前收回已发放的借款。
被告杨阳提供连带责任保证担保，被告江苏首义置业有限公司提供阶段性连带责任保证担保，即合同签订之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。双方约定：保证人的保证方式为连带责任保证，保证范围为包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等实现债权费用。分期偿还的，保证期间为每期还款日起2年，借款人提供抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任。在合同项下借款既有借款人提供的抵押担保又有其他担保人提供担保的，当贷款人放弃借款人的抵押权，抵押权顺位或变更该抵押权时，其他担保人承诺仍然按本合同的约定承担担保责任。
2009年2月17日，被告周建军以其购买的泗洪县水岸城邦小区21栋2单元1004室房屋进行了抵押担保，抵押范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等实现债权费用。债务履行期限届满，原告未受清偿的，原告有权与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。同日，原、被告在泗洪县房地产管理处办理了抵押权预告登记。在合同履行期间，被告周建军支付了部分借款本息至2014年11月，之后被告尚余借款本金232603.95元及利息未按约归还。
本院认为：原、被告签订的《个人购房担保借款合同》合法、有效。借款合同签订后，原告依约向被告周建军交付了借款，被告周建军在合同履行过程中逾期还款，未足额偿还借款本息超过90日，已构成违约，故原告有权依合同约定提前收回已发放借款。被告江苏首义置业有限公司提供阶段性连带责任保证担保，直至周建军取得房地产权利证书，且办理抵押登记手续之日止，但至今周建军未取得房地产权利证书，更未办理抵押登记，故被告江苏首义置业有限公司应按合同约定对周建军的债务承担连带保证责任。被告杨阳作为借款合同的保证人，在借款人周建军未按约履行义务时，其应当对周建军的债务承担连带偿还责任。因被告江苏首义置业有限公司、杨阳与原告在借款合同中已明确约定，原告有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任。故对原告要求被告江苏首义置业有限公司、杨阳承担连带担保责任的诉讼请求，本院予以支持。被告江苏首义置业有限公司、杨阳承担保证责任后，有权向债务人追偿。
被告周建军以其购买的房屋提供抵押担保，原告与被告周建军在房地产管理部门进行了抵押权预告登记，但由于被告周建军对抵押房屋尚未取得房屋产权证书，故并未完成办理抵押登记，在未办理房屋抵押登记之前，原告仅享有当抵押登记条件成就时对被告周建军抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对周建军抵押房屋的处分，但并非对抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，“以建筑物或其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。不动产抵押未登记不发生物权效力，因此本案抵押权并未设立。故原告要求对被告周建军办理抵押权预告登记的房屋行使优先受偿权的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告周建军于本判决生效后10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司泗洪县支行借款本金232603.95元及利息、罚息4281.53元（计算至2015年4月20日），之后的利息对逾期部分加收50%罚息，从2015年4月21日计算至实际给付之日止。
二、被告杨阳、江苏首义置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。保证人承担担保责任后，有权向被告周建军追偿。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司泗洪县支行对被告江苏首义置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4854元及公告费300元，由被告周建军、杨阳、江苏首义置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费4854元（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80，户名：宿迁市财政局国库处）。
审 判 长 张新育
人民陪审员 马文献
人民陪审员 马学好
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 李 莹
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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