江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4064号
上诉人（原审被告）南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司，组织机构代码13490213-0，住所地南京市雨花台区卡子门大街88号。
法定代表人姜玲，该公司总经理。
委托代理人吴丽丽，女，1981年12月17日生，汉族，南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司法务。
上诉人（原审被告）南京长兴物业有限公司，组织机构代码13555066-7，住所地南京市雨花台区宁南大道19号兰芷苑03幢。
法定代表人何敏莹，该公司董事长。
委托代理人权威，江苏当代国安律师事务所律师。
委托代理人范超群，男，1972年5月27日生。
被上诉人（原审原告）南京市吉庆家园住宅业主委员会，住所地南京市应天西路790号。
负责人冯发荣，该业委会主任。
委托代理人庄石磊，江苏友为律师事务所律师。
上诉人南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司（以下简称雨花城镇公司）、南京长兴物业有限公司（以下简称长兴公司）因与被上诉人南京市吉庆家园住宅小区业主委员会（以下简称吉庆家园业委会）物权确认纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第982号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年9月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月22日公开开庭审理了本案。上诉人雨花城镇公司的委托代理人吴丽丽、长兴公司的委托代理人范超群、权威、被上诉人吉庆家园业委会的委托代理人庄石磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吉庆家园业委会原审诉称，雨花城镇公司系本案所在小区的建设单位，长兴公司系雨花城镇公司选聘的前期物业管理公司。在雨花城镇公司开发竣工交付至今，长兴公司一直将小区的物业管理大楼自用或出租他人获利。吉庆家园业委会多次协调未果，为此，请求依法确认小区物业管理大楼为全体业主共有。
雨花城镇公司原审辩称，根据相关的法律规定，吉庆家园业委会以其名义提起诉讼，必须经过所在小区的全体业主授权。本案涉及的标的物属于小区全体业主的事情，并非业主委员会单方面的事情，在吉庆家园业委会没有经过业主授权的情况下，吉庆家园业委会无权代表业主提起诉讼。
长兴公司原审辩称，本案属于确权纠纷，与长兴公司没有关系，长兴公司不应成为本案被告。
原审法院经审理查明，吉庆家园业委会诉讼标的物系在吉庆家园住宅小区建筑区划内，经规划部门规划并由雨花城镇公司开发建设的，工程项目名称为南苑二村III-13物业管理楼，该物业管理楼在建设完毕后，雨花城镇公司于2002年将该大楼交付给了长兴公司使用。长兴公司于2013年3月撤离吉庆家园物业管理小区，并将该大楼一楼部分房屋面积交付给了吉庆家园业委会。因双方对涉案的标的物权属存在争议，为此，吉庆家园业委会在诉讼前通过书面召开业主大会的方式就提起本案的诉讼征集意见，其提交的《关于吉庆家园业委会诉讼物业服务大楼归属权纠纷案并授权业委会进行经营管理的同意签字表》载明：该表中标明的吉庆家园物业总面积为127356平方米，总户数为1173户，同意的户数为601户，为总面积中的64851.68平方米。长兴公司对吉庆家园业委会所述的吉庆家园小区的物业总户数及物业总面积予以认可，但其认为吉庆家园业委会所提交的签字表中共有328户签名不实或虚假签名，且与房屋产权人签名不一致。
以上事实有吉庆家园业委会提交的规划图、签字表、开庭笔录等予以证实。
原审法院认为，物业管理用房的所有权依法属于业主。本案中，双方争议的标的物在规划设计时就被确定为物业管理用房，性质上属于公共实施用房，虽然该房屋没有取得权属证书，但依法应当认定为吉庆家园小区全体业主所有。吉庆家园业委会通过书面召开业主大会的形式取得业主的授权提起诉讼要求确认涉案的物业管理用房归全体业主所有，没有违反法律的规定，原审法院予以认可。长兴公司认为授权吉庆家园业委会提起诉讼的签字人并非吉庆家园的房屋产权人，吉庆家园无权就本案以其名义提起诉讼，原审法院认为，《江苏省物业管理条例》第二十条的规定：“业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限”，依据该条款的规定，业主作为物业产权人是可以委托家庭成员参加业主大会的，家庭成员参加业主大会，可以是口头委托、也可以是书面委托，而长兴公司不能证明吉庆家园业委会提供的签字人并非物业产权人的家庭成员，且没有证据证明签字人并非实际的产权人，长兴公司的该项主张，原审法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定、《物业管理条例》第三十八条的规定，原审法院判决：位于南京市吉庆家园住宅小区的物业管理大楼（工程项目名称南苑二村III-13物业管理楼）归小区全体业主共有。一审案件受理费80元由雨花城镇公司负担。
上诉人雨花城镇公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院对双方争议的诉讼标的物及判决所依据的证据只有简单规划图等，就笼统判定工程项目名称为南苑二村III-13物业管理楼为小区全体业主共有，有不妥之处，且虽相关法规规定，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，该物业管理大楼面积已超出该比例面积。二、关于工程项目名称为南苑二村III-13物业管理楼的规划实质是否整体为公建配套，亦未查清。综上，上诉人请求依法撤销原审判决，依法改判，并由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。
上诉人长兴公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人吉庆家园业委会作为原告的主体不适格。对于涉案房屋是否应归小区全体业主共有，只有业主才有资格提起异议或诉讼，并且被上诉人吉庆家园业委会提供的《关于吉庆家园业委会诉讼物业服务大楼归属权纠纷案并授权业委会进行经营管理的同意签字表》，不具有真实性和合法性，不能据此认定吉庆家园业委会有提起诉讼的原告主体资格。二、上诉人不应成为本案的被告。三、原审法院适用涉案房屋的产权归属的法律，均是房屋建成之后的各种新颁布法律规定，故原审法院适用法律不当，致判决错误。综上，上诉人请求依法撤销原审判决，依法驳回被上诉人吉庆家园业委会的诉讼请求，并由被上诉人吉庆家园业委会承担本案一、二审的诉讼费用。
被上诉人吉庆家园业委会答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实相同。二审中双方当事人未提交新的证据。
本院认为，物业管理用房的所有权依法属于业主。上诉人长兴公司主张被上诉人吉庆家园业委会提交的《关于吉庆家园业委会诉讼物业服务大楼归属权纠纷案并授权业委会进行经营管理的同意签字表》不具有真实性和合法性，认为其作为原告的主体不适格，本院认为，被上诉人吉庆家园业委会通过书面召开业主大会的形式取得业主的授权，并提起诉讼要求确认涉案的物业管理用房归全体业主所有，没有违反法律的规定，至于上诉人长兴公司主张该签字表不具有真实性和合法性，未提供相应的证据予以证明，故对上诉人长兴公司的该项上诉主张，本院不予支持。
关于涉案物业管理大楼是否应归小区全体业主共有的问题。本院认为，相关法规只规定了建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，但并未规定不得配置超出该比例面积的物业管理用房，且本案中双方争议的物业管理大楼在规划设计时就已经明确确定为物业管理用房，故原审法院认定该物业管理大楼归全体业主共有，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费80元，由上诉人南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司负担40元，上诉人南京长兴物业有限公司负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 逯婷婷
代理审判员 刘小琴
二〇一四年十二月十日
书 记 员 孙雪松