上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第1018号
原告邢惠芳。
委托代理人毛佩章，上海市光华律师事务所律师。
被告孙建军。
被告赵凌枫。
被告赵智皓。
委托代理人张洪波，上海江三角律师事务所律师。
原告邢惠芳与被告孙建军、赵凌枫、赵智皓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月17日立案受理。依法由审判员蒋鸣良适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邢惠芳及其委托代理人毛佩章，被告孙建军、赵凌枫及被告赵智皓的委托代理人张洪波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邢惠芳诉称，原告与被告孙建军于2009年3月18日签订的《房产转让合同》约定，原告购买被告位于本市××路××弄10号1003室房屋（以下简称涉案房屋），转让价为人民币（币种下同）70万元。签约当日，原告向被告孙建军支付定金10万元，并于同年7月28日支付购房款55万元。被告孙建军收款后即向原告交付了涉案房屋，原告则在对涉案房屋装修后居住至今。
根据双方约定，余款5万元待转让房屋产权过户至原告名下后付清。目前，涉案房屋已符合办理产权过户条件，但被告却拒绝协助，并将涉案房屋产权登记至三被告名下。
原告认为，被告的行为已严重损害了其合法权益。据此，请求法院判令被告孙建军履行《房产转让合同》之义务，协助原告办理涉案房屋所有权过户手续（完成过户手续后原告支付尾款5万元），并向原告偿付违约金14万元（按总房屋价的20%计算）。
被告孙建军辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋是在没有经过我母亲及我妻子、儿子的同意下，与原告签订了《房产转让合同》，故该买卖合同应认定无效。被告愿意退还已经收取的房款并给予补偿。此外，由于合同无效，双方约定违约金约条款也无效。
被告赵凌枫辩称，不同意原告的诉讼请求。孙建军在没有经过我和儿子同意的情况下出卖房产，其出卖行为无效。
被告赵智皓辩称，涉案房屋原始权利人属于被告祖母金某，孙建军擅自转让涉案房屋，事后也未得到祖母金某的追认，故孙建军与原告签订的房屋转让合同应认定无效。2012年涉案房屋办理产证时，祖母金某将产权登记在三被告名下，是将涉案房屋产权赠与三被告，并非孙建军一人。因此，孙建军在没有取得产权的情况下转让房屋，其行为当属无效。据此，请求法院确认《房产转让合同》无效。
经审理查明，2009年3月18日，原告邢惠芳（受让方即签约乙方）与被告孙建军（转让方即签约甲方）签订了一份《房产转让合同》。双方约定：甲方同意将位于上海市××路××弄10号1003室房屋（即涉案房屋）转让给乙方，转让价格70万元，签订合同时乙方预付10万元给甲方，乙方迁入本合同规定的房产地址时，向甲方支付第二笔转让款的剩余款项60万元；在本合同指定的房产交接日前，该房产已产生而未缴纳的税费、管理费、卫生清洁费等费用均由甲方承担；本合同未尽事宜的补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，与正文具有同等效力；双方具有民事行为能力，对各自的权利义务清楚明白，并愿意按本合同规定严格执行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同索赔和追偿。
同时，合同第十条的“附加条款”规定，一、甲方转让的房屋总价70万元，乙方在2009年3月18日付定金10万元，乙方拿到该房屋钥匙时支付55万元，剩余5万元在该房屋产权过户时付清；该房屋产权过户时所产生的费用由乙方承担；二、如有违约，违约方按总房价的20%偿付违约金。
签约当日，原告邢惠芳按约向被告孙建军支付定金10万元。2009年7月28日，被告孙建军在收到第二笔房款55万元后向原告交付了涉案房屋。
当时，根据《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》（沪府发（2010）34号）规定，动迁安置房屋5年内不得转让，故买卖双方（口头）约定，待涉案房屋可以转让后到房地产交易中心办理产权过户手续。
此后，原告对涉案房屋进行装修，并入住至今。
另查明，1999年7月27日，案外人朱雪宝（为赠与人）与孙建军、孙建良（为受赠人）签订《赠与合同》，该合同记载：赠与人与受赠与人系祖母与孙子关系。赠与人自愿将座落于上海市闵行区陈行镇陈行村十队南面瓦平房一间的产权赠与孙建军；将座落于同上地址北面瓦平房一间的产权赠与孙建良，受赠人愿意接受赠与人赠送的上述房屋，并愿按有关规定办理变更登记手续；赠与人今后居住在归孙子孙建良所有的房屋内，直至赠与人去世；赠与人的生活由孙建良负责，其他养老事宜，受赠人孙建军、孙建良共同负担。
同日，案外人朱雪宝、吴锦荣及金某与孙建军、孙建良签订了一份《房屋分割协议书》，该协议记载：协议人为亲属关系，共同有瓦平房二间和辅房（柴间）一间，宅基地登记在金某名下，现经协商人同意，座落于上海市闵行区陈行镇陈行村十队的上述房屋中，瓦平房二间的产权归孙建军所有；辅房（柴间）一间产权归孙建良所有；协议人朱雪宝、吴锦荣、金某不保留上述房屋产权，其中吴锦荣、金某今后居住在孙建军处，直至去世；吴锦荣、金某今后之生活由孙建军、孙建良共同负担。
同时，上海市闵行区公证处对上述《赠与合同》、《房屋分割协议书》进行了公证，并出具公证文书。
2007年11月6日，案外人上海浦江镇投资发展有限公司为拆迁人（签约甲方）与被拆迁人金某（签约乙方）签订了一份《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。双方约定：乙方所有的房屋座落在闵行区陈行村10组，房屋结构砖混，建筑面积189.78平方米；甲方按规定付给乙方过渡费、购房补贴费等费用计539，865.64元；乙方选购安置房屋地址位于××路××弄45号502室（77.32平方米）、××路××弄10号1003室（117.24平方米）。
2011年10月10日，案外人上海汉石普瑞置业有限公司（为签约甲方即卖方）与孙建军、赵凌枫、赵智皓（为签约乙方即买方）签订了一份《上海市商品房出售合同》。双方约定：乙方向甲方购买××路××弄“滨浦新苑”10号10层1003室（即涉案房屋），该房屋建筑面积为117.24平方米；乙方购买该房屋每平方米建筑面积单价3，360元，总房价为393，926.40元。
合同“附件一”记载，乙方于2011年10月10日与甲方签约，并付首付房款393，926.40元。
合同“补充条款二”记载，在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方同意按下列约定处理：双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。
2012年2月6日，涉案房屋产权登记在被告孙建军、赵凌枫、赵智皓名下。
以上事实，由原告邢惠芳与被告孙建军签订的《房产转让合同》，被告孙建军收到65万元房款后出具的两份《收条》，《赠与合同》、《房屋分割协议书》及《赠与合同公证书》、《房屋分割协议公证书》，金某与上海浦江镇投资发展有限公司签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，三被告与开发商签订的《上海市商品房出售合同》，涉案房屋产权登记在三被告名下的《上海市房地产登记簿》及当事人陈述等证据为证。上述证据经庭审质证属实，且与本案有关联，具有证据效力。
本院认为，原告邢惠芳与被告孙建军签订的《房产转让合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约各方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，由于原告邢惠芳与被告孙建军在签订买卖合同时，根据《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》（沪府发（2010）34号）规定，涉案房屋属于限制转让阶段，故双方不能就涉案房屋办理产权过户手续。经庭审中查明，被告孙建军（及赵凌枫、赵智皓）于2012年2月6日已取得涉案房屋小产证。根据上海市住房保障和房屋管理局《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》（沪房管市（2010）375号）文件规定，被动迁居民家庭取得房地产权证（小产证）满3年的动迁安置房可以转让，故原告现要求被告孙建军（及赵凌枫、赵智皓）协助将涉案房屋产权过户至其名下的诉讼请求成立，本院予以支持。同时，为避免当事人的讼累，对原告要求在本案中一并处理购房尾款之请求也予以支持。关于原告要求被告偿付违约金一节，根据本案的实际情况（即涉案房屋属于动迁安置房屋），且签约双方在合同中未约定具体办理涉案房屋产权过户的时间，对原告诉请的违约金不予支持。
关于三被告的辩称意见，本院认为，根据《赠与合同》和《房屋分割协议书》的记载，被拆迁的位于上海市闵行区陈行镇陈行村十队房屋（瓦平房二间），已由案外人金某赠与被告孙建军，且《赠与合同》（包括《房屋分割协议书》）经过公证，依照《中华人民共和国合同法》关于经公证的赠与合同赠与人不能撤销的规定，形式上虽然由赠与人金某与拆迁人签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，但该补偿安置协议项下的动迁利益（即享有用动迁补偿款选购房屋等利益），应该属于被告孙建军。被告孙建军作为（享有用动迁补偿款选购）涉案房屋的权利人，其有权与原告签约处分属于自己的财产。至于此后涉案房屋产权最终被登记在三被告名下，系因房地产价格不断上升，被告孙建军意图悔约所致。三被告要求确认《房产转让合同》无效的辩称意见不能成立，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十五条的规定，判决如下：
一、被告孙建军、赵凌枫、赵智皓于本判决生效之日起十日内协助将位于上海市××路××弄10号1003室房屋产权过户至原告邢惠芳名下（涉案房屋产权变更登记过程中所产生的税费均由原告负担）；
二、原告邢惠芳于上述房屋产权过户至其名下之日起十日内向被告孙建军支付房款5万元；
三、驳回原告邢惠芳其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计2，050元，由原告邢惠芳1，025元，被告孙建军负担1，025元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上
海市第一中级人民法院。
审判员 蒋鸣良
二〇一五年六月二十五日
书记员 龚 漾
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。