山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第271号
上诉人（原审原告）：栖霞市桃村镇巨夼村民委员会。
负责人：柳杰，该村村委会主任。
委托代理人：宋建成，栖霞市翠屏第一法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：吴龙涛。
委托代理人：宫本阳，栖霞日新法律服务所法律工作者。
上诉人栖霞市桃村镇巨夼村民委员会（以下简称巨夼村委）因与上诉人吴龙涛租赁合同纠纷一案，双方均不服栖霞市人民法院（2014）栖民一初字第117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人巨夼村委的委托代理人宋建成及上诉人巨夼村委的村委会主任柳杰，上诉人吴龙涛及其委托代理人宫本阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2008年10月，吴龙涛与巨夼村委达成口头协议，约定吴龙涛租赁村委正房八间，租金为每间每年200元，厢房四间，租金为每间每年100元，合计每年2000元租金。吴龙涛每年按照年租金2000元的约定数额缴纳租金，直到2013年1月15日，吴龙涛仍缴纳2012年度集体承租费2000元，同日，吴龙涛缴纳给巨夼村委4000元，巨夼村委以2013年租集体房保证金的名目入账。巨夼村委决定更改房屋的租赁价格和一次性缴纳租赁费用的年限，没有与吴龙涛达成一致意见，吴龙涛也没有缴纳租赁费用，导致巨夼村委起诉。
另查明，巨夼村委在诉状中所请求的14200元，计算依据为一部分是2013年吴龙涛欠租赁款2800元，一部分是2014年1-6月份半年的房租，八间正房按照每间500元，厢房每间300元计算。还有一部分根据村委的通知按照超时计算违约金，按照2800元加上八间正房按照每间500元，厢房每间300元计算的，承包费按照欠款2800元加欠半年的房租2750元按每天3%计算违约金，计算到6月30日。
再查明，栖霞市桃村镇巨夼村没有选举出村民委员会，由支部书记柳朝忠同志主持全村工作。现巨夼村村党支部组成人员为：党支部书记柳朝忠、副书记柳波海、会计柳杰、柳振敏、治安员柳政浩、调解员柳学文。2013年，经过村党支部开会研究，对房屋重新进行调价，根据房屋的不同位置确定不同的租赁价格。
巨夼村委于2014年6月30日诉至原审法院，请求判令：一、吴龙涛立即将占用巨夼村委的正房八间、厢房五间腾空并交清所欠租赁费及违约金14200元；二、本案诉讼费用由吴龙涛承担。
巨夼村委为证明其主张，提供证据如下：证据1，栖霞市桃村镇人民政府出具的证明一份，内容为：我镇巨夼村现无村民委员会，由支部书记柳朝忠同志主持全村工作，落款时间为2014年3月18日。证据2，通知一份，证明欠租赁费如果到期不缴视为放弃承租。内容为：集体房屋承租户，按照村支部和全体党员大会会议决定：2014年3月15日下午6点，是明确是否承租集体房屋及占用集体基地的最后期限，并且在上述时间内按照决定的价格和年限一次性交齐承租费。过期，视为放弃继续承租；和表明不再承租集体房屋。特此通知。柳朝忠、柳波海、巨夼村两委。落款时间为2014年3月15日。证据3，通知一份，证明每超一天不缴房组，承担违约金3%。巨夼村党支部给吴龙涛发出通知，内容为：根据村“决定”，你户已失去再承租集体房屋的资格，现做如下决定：一、付清超期占用的租赁费（按2014年决定价格），二、限期在本月20日前清理好交给村；拖延按强占集体房屋论处。每超时一天按承包费的3%处罚。（2014年决定的价格），柳朝忠、柳波海签字，巨夼村党支部。落款时间为2014年3月15日。
吴龙涛对上述证据的质证意见为：对证据一的真实性没有异议，但是对证据的证明效力有异议，该证据证明本案原告不存在，本案没有主体；这份证明的权限不明确，让柳朝忠主持的范围、授权范围都不清楚，按照村民委员会组织法对集体财产的处分和诉讼应该由村民委员会决定，任何个人组织无权干预，所以本案不应受理，受理后应当驳回起诉。此证据是桃村镇政府2014年3月18日出具的，而本案的起诉状中写到时间为2013年1月。证据二、三，我本人没有看到，我老婆看见就撕了。村支部和全体党员大会的决定不能侵犯村委员会的决定，所以不能产生变更和处置集体资产的法律后果。
吴龙涛为证明其主张，提供证据如下：证据一，证人柳某甲系巨夼村村民，2005年至2010年任巨夼村党支部副书记，其证言证实2008年，吴龙涛想租原柳洪玉租赁村委的房屋，他和村党支部书记柳朝忠、村委主任柳某乙商量后，租赁给吴龙涛正房8间，每间每年200元，西厢房4间，每年每间100元，每年一交房租，吴龙涛想多租几年，柳某乙说和柳振程一样20年。治安员柳谦在场。该证据证明吴龙涛于2008年与巨夼村委会达成房屋租赁合同1年租金2000元。证据二，证人柳某乙的证言证实，2005年至2010年任巨夼村委会主任，2008年10月份吴龙涛承租村里的房屋，为了租户能够安心生产和及时维修房屋，在村委会办公室，他和村两委主要人员柳朝忠、柳某甲与吴龙涛达成口头协议：吴龙涛承租正房八间、厢房四间，租期20年，租金为正房每年每间200元，厢房每年每间100元，租金为年交，房屋维修费用由吴龙涛负责，当时有治安员柳谦在场。该证言证实吴龙涛于2008年与巨夼村委会达成房屋租赁合同一年租金2000元。证据三，2014年3月份巨夼村委以同样的事实起诉吴龙涛的民事起诉诉状，该诉状中诉讼请求部分巨夼村委称欠租赁费800元，该证据证实巨夼村委的行为没有事实根据。证据四，2008年度租金收据，证明2008年租金数额（含2009年）。证据五，2013年1月租金收据，证明2012年租金2000元吴龙涛已缴纳。
巨夼村委对上述证据的质证意见为：对证据一、二有异议，时间不是事实，承租期限不是20年是10年，其他都是事实。对证据三，尚欠租赁费800元是计算错误。对证据四、证据五予以认可。
原审法院依据双方当事人的当庭陈述、通知、收款收据、证人证言等认定上述事实。
原审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。巨夼村委和吴龙涛双方达成协议并履行后，未采用书面形式，已经超过六个月，故双方的房屋租赁协议应为不定期租赁合同。
双方达成口头协议，约定吴龙涛租赁村委正房八间，租金为每间每年200元，厢房四间，租金为每间每年100元，合计每年2000元租金，吴龙涛按照此约定缴纳租金，直至巨夼村委起诉。针对巨夼村委提交的证据，并没有明确书面告知吴龙涛租赁费用的变更，只是在2014年3月15日通知吴龙涛明确是否承租，并不具备明确的合同构成要件，不属于要约，仅为巨夼村委单方督促通知，但已经明确表示与吴龙涛解除租赁协议。巨夼村委变更合同内容，吴龙涛当时并未同意，且庭审时予以反驳，不予认可村委新变更合同内容，仍要求执行原口头协议内容。因此，巨夼村委起诉吴龙涛要求腾空房屋的诉讼请求予以支持，对所欠租赁费用问题，巨夼村委并未与吴龙涛达成租赁费正房每间500元、厢房每间300元的口头协议。巨夼村委计算方法不当，不予支持，应按照原来双方达成的正房租金为每间每年200元，厢房租金为每间每年100元计算，截止到吴龙涛腾空房屋时止。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。吴龙涛使用租赁房屋进行经营，以一个月时间为限，到期应腾空房屋交付给巨夼村委。吴龙涛辩称理由不当，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条的规定，原审法院于2014年10月30日判决：一、解除栖霞市桃村镇巨夼村民委员会与吴龙涛的房屋租赁协议；二、吴龙涛在本判决生效后三十日内将房屋腾空交付给栖霞市桃村镇巨夼村委会；三、驳回栖霞市桃村镇巨夼村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费155元，由吴龙涛负担。
一审宣判后，上诉人巨夼村委、吴龙涛均不服原审判决，向本院提出上诉。巨夼村委的上诉意见和针对吴龙涛上诉的答辩意见相同：2008年10月巨夼村委与吴龙涛达成口头协议，将村委的正房八间和厢房四间租赁给吴龙涛使用，当时约定正房每间每年200元，厢房每间每年100元。后双方一直按约定履行。2012年随着经济的发展，村委决定自2013年1月1日开始将所有租赁村委房屋的租赁费上调，正房调为每年600元，厢房每年400元。2013年吴龙涛又将他人租赁村委的一间厢房作为自己承租。村委把租赁费上调决定公布后，其他租赁房均按新标准交纳2013年租赁费。只有吴龙涛只交纳2013年租赁费4000元，这一事实足以证明吴龙涛对村委上调租赁费无异议。至2014年6月30日止，吴龙涛共欠村委租赁费6199元。原审法院对吴龙涛欠村委租赁费的事实进行否定，严重侵犯村委的合法权益，故请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
上诉人吴龙涛的上诉意见和针对巨夼村委上诉的答辩意见相同：一、一审原告主体不适格，巨夼村委根本不存在。2011年巨夼村委选举被桃村镇政府宣布无效，无法组成村委会，柳朝忠不是村委会成员，不是村委会负责人，无权决定变更、解除租赁合同。二、本诉不是巨夼村委的意思表示，本案依法不应受理，应驳回起诉。由于巨夼村委根本不存在，一审原告主体不存在，且柳朝忠没有镇政府出具的主任选举证明，本案应驳回起诉。三、柳朝忠无权解除租赁合同、重新出租、变更合同、提高租金。村委会是依法行使村民集体财产处分权的主体，其他任何单位和个人不能代替。四、吴龙涛履行全部合同义务，没有违约行为。吴龙涛依法租赁村委房屋从事生产经营，双方约定租赁费数额、缴纳期限和租赁期限，吴龙涛依约全部履行合同义务，而作为巨夼村党支部书记的柳朝忠决定解除租赁合同、重新出租、变更合同、提高租金等行为，不符合法律规定，是无效行为。吴龙涛从来没有同意过柳朝忠提出的任何解除、变更合同的行为。综上，本案一审原告主体不存在，变更合同主体不存在，双方形成的租赁合同合法有效，柳朝忠变更合同、提高租金等行为，不是巨夼村委的意思表示，不发生变更租赁合同的法律后果。请求二审法院撤销一审判决，驳回巨夼村委的起诉。
本院二审庭审中，巨夼村委提交栖霞市桃村镇人民政府和栖霞市民政局共同出具的当选证书，证明柳杰同志于2015年2月3日在第十一届村委委员会选举中当选为桃村镇巨夼村村民委员会主任，巨夼村委并且主张该村柳洪海、王华云当选为村委会委员。吴龙涛对巨夼村委的上述事实和主张予以认可，没有异议。巨夼村委对以前由该村党支部及柳朝忠、柳波海作出的与本案租赁房屋有关通知、决定和参加的诉讼活动均予以认可。
巨夼村委上诉主张2013年租赁费按照正房600元每间每年，厢房每间每年400元的标准，吴龙涛应向村委缴纳八间正房、四间厢房的租赁费6400元；2014年至2016年的租金按照正房每间每年500元，厢房每间每年300元的标准，八间正房、四间厢房的租赁费每年5200元，要求吴龙涛一次性交齐2014年至2016年共三年的租赁费15600元。吴龙涛对此不予认可，要求仍按照原来双方口头协议确定的租金标准一年一交，即正房每间每年200元，厢房每间每年100元。
本院查明的其他事实与原审法院认定的事实基本一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。2008年10月上诉人巨夼村委和上诉人吴龙涛双方达成口头协议，约定由吴龙涛租赁村委的房屋，每年租金2000元，其中正房八间，每间每年200元；厢房四间，每间每年100元。双方达成协议并已经履行超过六个月，但未采用书面形式，应视为不定期租赁。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。巨夼村2014年3月15日决定提高房屋租金标准，吴龙涛不予认可，要求仍按照原来双方口头协议确定的租金标准履行。2013年1月15日吴龙涛除了按原来双方口头协议确定的租金标准每年2000元缴纳2012年度的租赁费以外，还向巨夼村委缴纳4000元，村委是以2013年租集体房保证金的名目入账。双方并未达成新的租赁费标准，巨夼村委主张按正房每间每年500元、厢房每间每年300元的标准一次性收取2013年以后的租赁费用，并要求吴龙涛承担相应的违约金，没有充分的依据，本院不予支持。吴龙涛租赁巨夼村委的房屋租赁费标准仍应按2008年10月双方口头达成的协议执行，即正房每间每年200元，厢房每间每年100元。因本案房屋租赁属于不定期租赁，巨夼村委可以随时提出解除合同，但是应当在合理期限之前通知吴龙涛。巨夼村委2014年3月15日向吴龙涛提出解除租赁协议，双方之间的租赁协议自此解除。吴龙涛租赁费已缴纳至2012年12月31日，吴龙涛应按正房每间每年200元，厢房每间每年100元的标准，向巨夼村委缴纳自2013年1月1日至2014年3月15日期间的房屋租赁费，向巨夼村委缴纳自2014年3月16日至涉案房屋实际腾空交付之日期间的房屋占有使用费。原审法院认定吴龙涛使用租赁房屋进行经营，以一个月时间为限，到期应腾空房屋交付给巨夼村委，并无不当。
双方因租赁村委房屋发生纠纷，作出提高租赁费价格和一次性交齐承租费、要求吴龙涛腾迁及承担违约责任的各项决定、通知是巨夼村党支部，并由此提起诉讼，但是本案诉讼过程中，柳杰于2015年2月3日在第十一届村民委员会换届选举中当选为巨夼村村民委员会主任，柳洪海、王华云当选为村委会委员，新一届村委会对以前由村党支部作出的与本案租赁房屋有关通知、决定和参加的诉讼活动均予以认可。故吴龙涛提出的关于一审原告主体不适格，变更合同主体不存在，柳朝忠无权解除租赁合同，不是巨夼村委的意思表示，不发生变更租赁合同的法律后果等上诉意见，本院不予采纳。
综上，上诉人巨夼村委、吴龙涛上诉意见中合理部分本院予以采纳，不合理部分不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持栖霞市人民法院（2014）栖民一初字第117号民事判决。
二、上诉人吴龙涛按八间正房，正房每间每年200元，四间厢房，厢房每间每年100元的标准，于本判决生效后十日内向上诉人栖霞市桃村镇巨夼村民委员会缴纳自2013年1月1日至2014年3月15日期间的房屋租赁费，向上诉人栖霞市桃村镇巨夼村民委员会缴纳自2014年3月16日至涉案房屋实际腾空交付之日期间的房屋占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费155元，二审案件受理费155元，由上诉人栖霞市桃村镇巨夼村民委员会负担217元，上诉人吴龙涛负担93元。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 吴继辉
审判员 陈晓彦
二〇一五年三月二十七日
书记员 林重霄