广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠斗法民三初字第897号
原告梁业康，男，汉族，公民身份号码×××1715，住广东省珠海市斗门区。
委托代理人曾焕南，广东桂顺律师事务所律师。
被告珠海月月红工艺制品有限公司，住所地广东省珠海市斗门区。
法定代表人符星柱。
被告符星柱，男，汉族，住湖南省沅陵县。
被告符小勇，男，�家族，公民身份号码×××5331，住广东省珠海市金湾区。
原告梁业康诉被告珠海月月红工艺制品有限公司（以下简称月月红公司）、符星柱、符小勇房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员何莹适用简易程序进行了审理。在审理过程中，本院发现被告月月红公司、符小勇去向不明，故于2015年11月21日作出裁定将本案转为普通程序进行审理，同日以公告的方式向被告月月红公司、符小勇送达了诉讼材料。公告期满后，本院于2016年2月23日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告梁业康的委托代理人曾焕南到庭参加诉讼，被告月月红公司、符星柱、符小勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁业康诉称：2013年3月6日，原告与代表被告月月红公司的被告符小勇签订《房屋租赁合同》。合同约定，由被告符小勇承租原告位于珠海市斗门区白蕉镇六乡建设路某号作经营用途，租期为五年，从2013年3月6日至2018年3月5日止。合同签订后，原告依约将商铺交付给两被告使用，但三被告却拖欠原告租金。后原告与被告月月红公司、符星柱签订协议书，约定偿还租金，但两个被告以各种理由拒不履行该协议书。至今，两被告仍拖欠2014年12月至2015年10月租金42000元，欠缴电费26845.32元和电费滞纳金1625.14元。原告认为，两被告长期拖欠原告租金，属违约行为。原告多次催讨均无果。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判令：一、解除原告与被告符小勇签订的房屋租赁合同，被告月月红公司、符星柱、符小勇将商铺交还给原告；二、被告月月红公司、符星柱连带支付原告电费及电费滞纳金28470.46元、租金44000元（2014年12月至2015年10月的租金）及违约金13800元；三、被告月月红公司、符星�支付原告律师费6000元；四、本案诉讼费由被告月月红公司、符星柱、符小勇承担。
在本案审理过程中，原告将其诉讼请求变更为：一、解除原告与被告符小勇签订的房屋租赁合同，被告月月红公司、符星柱、符小勇将商铺交还给原告；二、被告月月红公司、符星柱连带支付原告电费及电费滞纳金28470.46元、租金44000元（2014年12月至2015年12月的租金为每月4000元，2016年1月的租金为2000元，再扣减10000元押金）及违约金13800元；三、被告月月红公司、符星柱支付原告律师费6000元；四、本案诉讼费由被告月月红公司、符星柱、符小勇承担。
原告梁业康对其诉称提供如下证据：
一、房屋租赁合同一份，拟证明原告与被告符小勇于2013年3月6日签订房屋租赁合同，约定每月租金为4000元；
二、协议书一份，拟证明被告确认所欠租金的数额；
三、停电通知单二份，拟证明被告所欠电费金额及产生的滞纳金；
四、民事委托代理合同一份、发票联一份，拟证明原告支付律师费3000元；
五、国有土地使用证一份、房屋所有权证一份、房产权益转让协议书一份、拍卖成交确认书一份，拟证明原告拥有涉案房产的产权；
六、收据一份，拟证明被告从2014年12月份开始没有支付过租金。
被告月月红公司、符星柱、符小勇缺席，没有答辩，也没有向本院提交证据。
原告提交的证据，经当庭出示，现本院对原告提交的证据认证如下：对原告提交的证据一、二、六的真实性、合法性及关联性予以确认；原告提交的证据三、四、五的真实性予以确认，但证明的内容应以本院确定的为准。
经审理查明：2013年3月6日，原告（甲方）与被告符小勇（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于珠海市斗门区白蕉镇六乡建设路某号的办公楼出租给被告符小勇使用，楼高三层，面积680多平方米。租赁期为2013年3月6日起至2018年3月5日，全栋楼房（含附属平房）租金为每月4000元。本合同生效之日起三天内，被告符小勇应向原告缴纳押金10000元。如有拖欠租金，每天按拖欠金额的20%加收滞纳金，如拖欠租金两次以上的，原告有权从押金中收取租金、滞纳金并解除合同、收回出租房产，如押金不足以支付拖欠的租金及滞纳金的，不足部分原告有权继续向被告符小勇追偿，不因合同是否解除而受任何影响。水电费、卫生费及因被告符小勇经营所产生的其他费用由被告符小勇自行承担，如因拖欠费用引起停电停水或发生人为性损毁而影响供给或产生其他后果的，由被告符小勇自行承担全部责任。被告符小勇租赁上述房产后原告只�提供拍卖成交确认书复印件及付款凭证复印件，被告符小勇经营所需的其他资料及相关费用由被告符小勇自行负担，概与原告无关。
合同签订后，被告符小勇向原告交纳了押金10000元。之后，被告符小勇每月向原告支付案涉房屋的租金，但自2014年12月起，被告符小勇再无向原告过支付租金。
2015年9月25日，原告（甲方）与被告月月红公司（乙方）签订《协议书》，约定被告月月红公司自愿承担被告符小勇所欠原告租金40000元，如被告月月红公司不按照协议约定付清所欠租金，滞纳金按被告符小勇与原告签订的租赁合同计算，被告月月红公司自愿承担所欠租金与滞纳金并自愿继续严格履行被告符小勇与原告所签订的租赁合同，被告月月红公司按照以下时间支付所欠租金，2015年9月底支付20000元，剩下20000元在2015年10月15日前结清。如果不履行或部分履�，则承担违约金（按所欠租金及滞纳金的30%计算）并赔偿损失包括但不限于律师费、诉讼费、调查取证、律师出差、住宿费用等。原告在该协议书落款处的甲方位置签名，被告符星柱在乙方处签名。
2015年10月12日，广东电网有限责任公司珠海斗门供电局白蕉供电所出具停电通知单两份。计费号为0304003081110181的停电通知单载明，户名梁业康、地址为白蕉镇六乡建设路某号的用户因拖欠2015年7月1日至2015年10月1日应交用电电费本金7653.77元、7542.17元、5967.43元，截止2015年10月12日滞纳金共1425.38元；计费号为0304003081110002的停电通知单载明，户名梁业康、地址为白蕉镇六乡建设路某号的用户因拖欠2015年7月1日至2015年10月1日应交用电电费本金2723.58元、2076.37元、1332元，截止2015年10月12日滞纳金共199.76元。
2015年10月2日，原告（甲方）与广东桂顺律师事务�（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定乙方接受甲方委托，指派曾焕南律师在甲方与被告月月红公司、符星柱租赁合同纠纷一案中担任甲方的代理人，前期收取3000元办案费用，律师费按照甲方取得款项的10%收取。2016年2月19日，广东桂顺律师事务所开具一份编号为64492512的广东增值税普通发票，载明原告向广东桂顺律师事务所交纳律师费价税合计3000元。
证号为斗府国用总字第xxx号国有土地使用证载明，地址为珠海市斗门县六乡镇圩镇村、地号为xxx号的土地用地总面积为686平方米，土地使用者为六乡农行，用途为金融。
证号为粤房字第××号房屋所有权证载明，地址为斗门县六乡镇圩镇内的房屋所有权人为六乡营业所，所有权性质为全民，占有份额为全部，建筑结构及层数为底层混凝土、二层砖瓦，建筑面积为442平方米。
2007年6�27日，珠海市富绅拍卖有限责任公司（××）与林某、原告（××）签订《拍卖成交确认书》，载明××于2007年6月27日在××举行的第128期拍卖会上，通过公开竞价成交位于珠海市斗门县六乡镇圩镇内（现址：白蕉镇六乡建设路某号）的拍卖物，规格为686平方米，成交价450000元，佣金20250元，总金额470250元，本拍卖成交确认书生效后，××即应向××以现金／转账方式支付拍卖物成交金额及佣金。
中国农业银行珠海市斗门支行作为甲方（转让方）与作为乙方（受让方）的林敏灵、原告签订《房产权益转让协议书》，载明：甲方因处置闲置资产委托拍卖机构公开进行拍卖，乙方通过竞买成功竞得斗门白蕉镇六乡建设路某号房产权益（以下简称斗门六乡镇办公楼、宿舍房产权益），甲方按现状将上述房产权益转让给乙方。第一条：转让标的物。转让房产权益现状：1.根据《国有土地使用证》（斗府国用总1995字第xxx号，斗府国有字1995第xxx号）记载，土地使用者为六乡农行（甲方辖属原六乡营业所），用地总面积为686平方米，土地来源为划拨金融用地，土地使用终止日期未定，备注栏注明“本宗地属划拨用地，未经批准不得转让，出租或抵押”字样。2.转让标的物为一幢三层高办公用房及一幢二层高宿舍，办公用房面积约为546.96平方米，宿舍面积约为87平方米，现上述房产地址为珠海市斗门白蕉镇六乡建设路某号。3.截至本协议签署日，斗门六乡镇办公楼、宿舍房产没有办理房产证，没有办理相关报建及验收手续，房产为甲方自用。第二条：转让价款、支付方式和时间。1.甲方以乙方竞买成交价人民币450000元的价格将六乡镇办公楼、宿舍房产权益转让给乙方。上述房产权益转让价为不可调价，不受转让房产权益涉及房产未办理产权证、未办理报建验收手续、确权面积差异等因素的影响，也不包括转让后乙方确权办证时需缴纳的各种税金费用、补交地价款等。第三条：交付方式及交付的确定。1.乙方按照本协议约定支付转让款后，甲方将六乡镇办公楼、宿舍房产权益所涉及的《国有土地使用证》原件移交给乙方即视为交付。2.在甲方交付六乡镇办公楼、宿舍房产权益给乙方后，六乡镇办公楼、宿舍的房产权益即归乙方所享有。第五条：……3.对所转让的六乡镇办公楼、宿舍房产权益项下的房产，乙方已现场勘察清楚知道其现状、质量、公共配套设施状况，清楚知道房产没有报建手续、没有办理产权证等瑕疵。乙方在甲方交付该房产权益后，不得以质量、公共配套设施不符合标准、房产不能确权、过户为由而要求解除合同或要求甲方退回转让款或进行赔偿。
另查明，被告月月红公司的登�住所地为案涉租赁物的地址，即珠海市斗门区白蕉镇六乡建设路某号，法定代表人为被告符星柱。原告在庭审中陈述被告符小勇承租案涉租赁物后，一直由被告月月红公司使用。
根据原告的申请，本院于2015年10月28日作出民事裁定，对被告月月红公司的机械设备、办公设备予以查封。
本院认为：原告提供的房屋所有权证所记载的房产的地址、层数、建筑面积均与原告和被告符小勇订立的《房屋租赁合同》中约定的案涉租赁物不相符，且原告与中国农业银行珠海市斗门支行签订的《房产权益转让协议书》显示，案涉租赁物位于珠海市斗门区白蕉镇六乡建设路某号的办公楼没有办理房产证，没有办理相关报建及验收手续。原告亦无提交其他证据证明案涉租赁物已取得建设工程施工许可证和建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告符小勇订立的《房屋租赁合同》应认定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告符小勇应将案涉租赁物腾退给原告，鉴于被告月月红公司实际使用案涉租赁物，故原告主张被告月月红公司、符小勇腾退案涉租赁物，有事实和法律依据，本院予以支持。由于被告符星柱只是被告月月红公司的法定代表人，与原告不存在租赁合同关系，故原告要求被告符星柱腾退案涉租赁物没有依据，本院不予支持。
关于原告主张的租金问题。由于原告与被告符小勇签订的《房屋租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民�院一般应予支持。”的规定，原告主张的租金实际为房屋占有使用费。合同约定每月租金为4000元，但合同签订后，被告符小勇仅向原告支付费用至2014年11月。经本院计算，被告符小勇应向原告支付的房屋占有使用费为56000元（4000元／月×14个月（2014年12月至2016年1月）］。鉴于被告符小勇在签订合同时向原告支付了押金10000元，原告在庭审中同意该押金用于抵扣拖欠的房屋占有使用费，并表示2016年1月只收取半个月的租金即2000元，故本院确定被告符小勇尚需向原告支付房屋占有使用费44000元（56000元－10000元－2000元）。
原告与被告月月红公司于2015年9月25日签订的协议书是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议书虽然只有被告月月红公司的法定代表人符星柱签字，没有该公司盖章，但法定代表人对外的行�代表公司，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，协议书对被告月月红公司具有约束力。被告月月红公司承诺自愿承担被告符小勇所欠付的租金并自愿继续履行被告符小勇与原告签订的租赁合同，故原告要求被告月月红公司承担房屋占有使用费，依法有据，本院予以支持。被告符星柱系被告月月红公司的法定代表人，其对外的经营活动代表公司，原告要求被告符星柱对被告月月红公司的支付义务承担连带责任没有依据，本院不予支持。另，原告放弃要求被告符小勇承担支付义务，视为其对自身权利的自行处分。
关于原告主张的违约金问题。由于原告与被告符小勇签订的《房屋租赁合同》无效，租赁合同中关于滞纳金的约定属无效约定，故原告与被告月月红公司签订�协议书中关于违约金（按所欠租金及滞纳金的30%计算）的约定也应属无效，原告援引协议书的约定主张违约金没有依据，本院不予支持。但鉴于被告月月红公司没有按照协议书约定的时间（2015年9月底支付20000元，2015年10月15日前支付20000元）支付房屋占有使用费可能给原告造成的损失，本院酌情确定被告月月红公司按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿原告的损失（该损失为以20000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年10月1日起计至本院确定的付款之日止的利息，以及以20000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年10月16日起计至本院确定的付款之日止的利息）。
关于原告主张的律师费问题。原告与被告月月红公司签订的协议书中约定若因被告月月红公司拖欠租金，应赔偿原告损失包括但不限于律师费等。故被告月月红公司�向原告支付原告因本次诉讼产生的律师费用。根据原告提交的发票显示，原告为本案纠纷已实际支出的律师费为3000元，故本院确定被告月月红公司应向原告赔偿律师费损失3000元。
关于原告主张的电费及电费滞纳金的问题。原告仅提供了停电通知单，但并未提供证据证明其已代被告符小勇或被告月月红公司向供电部门支付了电费及电费滞纳金，无法证明其已实际发生了损失以及实际损失的数额。对此原告应当承担不利的后果。故本院对原告该请求不予支持。
被告月月红公司、符星柱、符小勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院视其放弃对原告的主张及提供的证据进行抗辩和质证的权利。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告珠海月月红工艺制品有限公司、符小勇于本判决生效之日起七日内向原告梁业康腾退位于珠海市斗门区白蕉镇六乡建设路某号办公楼；
二、被告珠海月月红工艺制品有限公司于本判决生效之日起七日内向原告梁业康支付拖欠的房屋占有使用费44000元并赔偿损失（该损失为以20000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年10月1日起计至本院确定的付款之日止的利息，以及以20000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年10月16日起计至本院确定的付款之日止的利息）；
三、被告珠海月月红工艺制品有限公司于本判决生效之日起七日内向原告梁业康赔偿律师费损失3000元；
四、驳回原告梁业康的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2106元、保全费943元，合计3049元（原告梁业康已预交），由原告梁业康负担1463元，被告珠海月月红工艺制品有限公司、符小勇负担1586元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 董 凯
代理审判员 何 莹
人民陪审员 邝宏毅
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 林东嫦
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方者有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法有有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对�诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。