江苏省南通市港闸区人民法院行 政 判 决 书（2015）港行初字第00409号原告杨望松。委托代理人洪加健，北京大成(南通)律师事务所律师。委托代理人单杰，北京大成（南通）律师事务所律师。被告南通市住房保障和房产管理局，住所地南通市工农南路150号。法定代表人吴永宏，职务局长。委托代理人彭玉华，南通市住房和保障房产管理局工作人员。委托代理人娄碧霄，江苏健行律师事务所律师。第三人南通意邦投资有限公司，住所地南通市濠西路288号华都商业广场5幢701室。法定代表人赖家伟，职务董事长。委托代理人顾展新，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。原告杨望松不服被告南通市住房保障和房产管理局（以下简称南通房管局）房屋行政登记，于2015年10月22日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案受理后，于同年10月23日向被告南通房管局邮寄送达了起诉状副本及应诉通知书。因南通意邦投资有限公司（以下简称意邦公司）与本案被诉行政行为存在利害关系，本院依法通知意邦公司为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2016年1月21日、2月24日公开开庭审理了本案。原告杨望松的委托代理人洪加健、单杰，被告南通房管局副局长沈斌及委托代理人娄碧霄，第三人意邦公司的委托代理人顾展新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年3月3日，第三人意邦公司向被告南通房管局申请包括绿墅湾1幢4-C232室在内的房屋所有权初始登记，并提交了相关证明材料。被告南通房管局经审核，认为第三人意邦公司的申请及提供的材料符合《房屋登记办法》规定的初始登记条件，决定予以初始登记，并于2015年4月8日向第三人意邦公司颁发了绿墅湾1幢4-C232室的产权初始登记证明单。原告杨望松诉称，2013年6月23日，原告杨望松与第三人意邦公司订立了一份关于购买绿墅湾1幢4-C232室的《商品房买卖合同》。在交房过程中，原告杨望松发现被告南通房管局在明知《商品房买卖合同》对案涉房屋所处位置约定不明，且案涉房屋的空间可以任意分割的情况下，违反法律规定，擅自采用第三人意邦公司单方面提供的位置和编号，违法颁发了案涉房屋的产权初始登记证明单。请求撤销被告南通房管局颁发的绿墅湾1幢4-C232室商品房的产权初始登记证明单。原告杨望松向本院提供以下证据：1.《产权初始登记证明单》，证明被告南通房管局的内设机构南通市房屋产权监理登记中心颁发了案涉房屋的初始产权登记证明单。2.《商品房买卖合同》，证明原告杨望松购买了第三人意邦公司开发的案涉房屋，因该合同附件一房屋平面图为空白，故合同双方对案涉房屋的位置约定不明。被告南通房管局辩称，案涉房屋作为非住房有明确、唯一的编号，权属范围明确，可以独立使用，依法可以作为房屋基本单元进行初始登记。第三人意邦公司就案涉房屋提交的证明材料，符合《房屋登记办法》第三十条规定的法定要求，应予以初始登记。综上，被告南通房管局在法定期限内作出的被诉行政行为符合法律规定，程序合法。请求驳回原告杨望松的诉讼请求。2015年11月9日，被告南通房管局向本院提供了证明被诉行政行为合法性的以下证据、依据：1.《南通市房屋所有权登记申请书》、《企业法人营业执照》。证明第三人意邦公司作为独立法人依法向被告南通房管局申请案涉房屋的初始登记。2.《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》及附图、《建设工程规划许可证》和附页、附图及竣工图（两图合二为一）、《建筑工程竣工验收备案证明书》、《关于绿墅湾1幢房屋建筑面积的测绘报告》，证明第三人意邦公司向被告南通房管局提交的证明材料符合《房屋登记办法》所规定的房屋初始登记的法定要求。3.《南通市房屋权属登记收件收据》、《房屋权属登记审批表》、《发证记录》，证明被告南通房管局在法定期限内履行了受理、审核，发证等法定程序，程序合法。4.《南通市房产管理测绘队资质证书》，证明南通市房产管理测绘队具有测绘的主体资质，《关于绿墅湾1幢房屋建筑面积的测绘报告》符合法定要求。法律法规依据：《房屋登记办法》第七条、第十条、第三十条。第三人意邦公司述称，第三人意邦公司按照设计施工图纸施工完毕后，在向被告南通房管局申请产权初始登记时，已对案涉房屋的固定界限用红线标明并注明了房号，案涉房屋的具体位置现场清晰可见。第三人意邦公司提供的设计图纸中关于案涉房屋的位置与被告南通房管局提供的经规划部门审核的蓝图位置完全一致。根据原告杨望松与南通四季青公司的约定，原告杨望松购买的案涉房屋与其他业主购买的房屋，将共同交由南通四季青公司统一运营管理，南通四季青公司将根据运营的需要，以及承租方的需求统一对商场内的房屋进行具体安排和装潢，故没有必要对案涉房屋在内的房屋进行物理分割。案涉房屋作为非住房具有唯一的编号，四址明确，可以独立使用，符合房屋基本单元的法定条件。第三人意邦公司提供的证明材料符合法定要求，被告南通房管局作出的被诉行政行为符合法律规定，程序合法。请求驳回原告杨望松的诉讼请求。第三人意邦公司向本院提供了以下证据：1.《民事起诉状》、《应诉通知书》、（2015）港唐民初字第00525号《民事裁定书》，证明原告杨望松曾以其购买的案涉房屋四址不明为由提起民事诉讼，要求撤销其与第三人意邦公司签订的《商品房买卖合同》，后原告杨望松撤回起诉。2.（2015）港唐民初字第00288号《民事判决书》，证明与原告杨望松同为“四季青”业主的陈秀梅在民事诉讼中也曾提出其购买的房屋四址不明，法院依据《房屋登记办法》第十条等法律法规，判决驳回了陈秀梅的诉讼请求。3.《楼层平面图》，证明案涉房屋位置和四址明确，与临近建筑物关系清晰，可以独立使用。经庭审质证，原告杨望松对被告南通房管局所举证据1无异议；对证据2中《关于绿墅湾1幢房屋建筑面积的测绘报告》的合法性、关联性有异议，认为出具该报告的单位南通市房产管理测绘队的测绘主体资格不明确，报告上没有具体经办人的署名，该报告所附平面图上可以看出案涉房屋大致的位置，但该位置未经原告杨望松和第三人意邦公司的双方确认，系第三人意邦公司的单方意思表示；对证据3中《房屋权属登记审批表》的审批内容持有异议，认为案涉房屋的位置无法确定，审批表所确认的房屋面积无事实依据。第三人意邦公司对被告南通房管局所举证据均无异议。被告南通房管局、第三人意邦公司对原告杨望松所举证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，但认为该合同与本案无关联性，因为该合同主体为原告杨望松和第三人意邦公司，与被告南通房管局无涉，且该合同不属于被告南通房管局作出被诉行政行为应审查的内容。原告杨望松对第三人意邦公司所举证据1-2的真实性、合法性无异议，但认为陈秀梅一案与本案无关联性，不能达到第三人意邦公司的证明目的；证据3因系第三人意邦公司单方面制作，故不予认可。被告南通房管局对第三人意邦公司所举证据均无异议。本院对上述证据认证如下：对各方当事人均不持异议的证据，本院依法予以认定。原告杨望松所举证据2能够证明原告杨望松向第三人意邦公司购买案涉房屋的事实，但不能达到原告杨望松证明案涉房屋位置不明确的证明目的。被告南通房管局所举证据与本案存在关联性，且内容真实、来源合法，本院对其证明效力予以确认。第三人意邦公司所举证据2系已发生法律效力的民事判决，可以作为本案的定案依据；证据3虽为第三人意邦公司单方面制作，但该图与《建设工程规划许可证》的附图及竣工图中关于案涉房屋所标注的位置相一致，故具有证明力。经审理查明：2013年6月23日，原告杨望松与第三人意邦公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：4-C232），约定原告杨望松购买第三人意邦公司开发建设的绿墅湾1幢4-C232室，房屋用途为商业，建筑面积为17.23㎡，价款为152100元，交付期限为2014年12月31日。原告杨望松分别于2013年6月22日、8月10日给付房款合计152100元。2014年12月25日，包括案涉房屋在内的意邦南区商业及2号人防工程经相关部门审查符合竣工验收要求被准予备案。2015年3月3日，第三人意邦公司向被告南通房管局申请包括案涉房屋在内的房屋所有权初始登记，并提交了《南通市房屋所有权登记申请书》、《企业法人营业执照》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》及附图、《建设工程规划许可证》和附页、附图与竣工图、《建筑工程竣工验收备案证明书》、《关于绿墅湾1幢房屋建筑面积的测绘报告》。被告南通房管局于同日受理，经初审、复审、终审程序的审核，于同年3月4日决定予以登记，并于4月8日向第三人意邦公司颁发了包括案涉房屋在内的房屋产权初始登记证明单。另查明，案涉房屋在《建设工程规划许可证》附图及竣工图上的位置及四址明确。《关于绿墅湾1幢房屋建筑面积的测绘报告》的绿墅湾1幢商铺销售合同编号与实测产权编号对照表中有“所在层次：4层”、“销售合同编号：4-C232”、“实测产权编号：C4232”的记载。《楼层平面图》上有案涉房屋的位置及四址并被标注为4-C232。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋是否符合房屋基本单元的法定条件；二、被告南通房管局作出被诉行政行为是否合法。关于案涉房屋是否符合房屋基本单元的法定条件的问题。《房屋登记办法》第十条规定，房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。上述规定中的非住房是指居住用房外，用于工厂仓库、商业营业、服务业、办公等用途的房屋。因每种非住房功能都比较单一，无需配备其他功能的空间就可以发挥其价值和使用价值，故非住房一般不成套，开发公司销售主要是以有固定界限（包括幢、层、套、间）的部分为基本单元，这就决定了非住房以房屋的幢、层、套、间等固定界限的部分为基本单元进行登记这一原则。《房屋登记办法》所规定的“固定界限”并不是当事人任意自己进行的分割或者维护，而应是经过管理部门审定或者确认的界限，如工程规划设计并施工建设的实体墙界限或者永久性结构界限；或者经过规划、消防、安监等相关部门审定批准的，以永久固定于地面的界标作为界址点所构成的界限可以视为“固定界限”。本案中，《商品房买卖合同》与《关于绿墅湾1幢房屋建筑面积的测绘报告》、《楼层平面图》所记载案涉房屋的编号相一致，且该编号具有唯一性。案涉房屋虽然未进行物理上的隔断，但因案涉房屋为商业用途，非住房使用性质，本院根据《建设工程规划许可证》附图及竣工图、《楼层平面图》中案涉房屋位置及四址的标识，以及已发生法律效力的（2015）港唐民初字第00288号《民事判决书》认定的事实，认定案涉房屋已以红线标线的方式明确了固定界限，可以独立使用。因此，案涉房屋符合有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号的房屋基本单元的法定条件。住房和城乡建设部（97）建房产字第××号《对的补充说明》的通知中规定，只有没有具体的权属单元界限，不能确定权属范围，买房人的合法权益也无法给予保障的“一平方米”单位产权才不能颁发“房屋所有权证”，而对于已建成的商业、办公或其它楼宇分割出售的，如有明确的权属范围和具体的权属界限，不同于搞变相集资的“一平方米”产权出售，应视为正常的房产交易。具体到本案而言，案涉房屋并非“一平方米”单位产权，而是权属范围和界限明确，符合房屋基本单元法定条件的房屋，可以进行正常的房产交易，而且被告南通房管局对案涉房屋进行初始登记并未侵害原告杨望松的合法权益。据此，案涉房屋符合房屋基本单元的法定条件，可以进行初始登记。关于被告南通房管局作出的被诉行政行为是否合法的问题。首先，《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。因此，被告南通房管局具有辖区内行使房屋登记的法定职权。其次，《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。房屋所有权初始登记，是指申请人依法建设的房屋所有权的首次登记，对其之后物权变动具有原始根据效力。本案中，第三人意邦公司向被告南通房管局申请包括案涉房屋在内的房屋所有权初始登记时提交的《南通市房屋所有权登记申请书》、《企业法人营业执照》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证及附图》、《建设工程规划许可证》和附页、附图及竣工图、《建筑工程竣工验收备案证明书》、《关于绿墅湾1幢房屋建筑面积的测绘报告》完全符合《房屋登记办法》第三十条的法定要求。《房屋登记办法》第二十条规定，登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。第三人意邦公司房屋初始登记申请符合上列条件，不存在不予登记的情形，被告南通房管局应当予以登记。第三，《房屋登记办法》第七条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。第二十三条第（一）项规定，自受理登记申请之日起，对国有土地范围内房屋所有权登记的，房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定的时限为30个工作日。被告南通房管局依第三人意邦公司的申请，在法定期限内履行了受理、审核、记载于登记簿、发证等法定程序，程序合法。至于原告杨望松以《商品房买卖合同》对案涉房屋具体位置约定不明为由主张被告南通房管局的被诉行政行为违法的问题。首先，原告杨望松与第三人意邦公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方的民事合同关系，该合同内容是否完备、合同主体之间有无按约履行等问题，因与本案所审查的房屋初始登记的行政行为不属于同一法律关系，故本院在本案审理中对该合同本身的效力问题，不予理涉。其次，即使《商品房买卖合同》对案涉房屋位置约定不明，但并不能以此否定案涉房屋已符合竣工验收要求而实际存在的客观事实，更不能以此否定案涉房屋有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号的房屋基本单元的属性。第三，《房屋登记办法》规定的房屋所有权初始登记，是指申请人依法建设的房屋所有权的首次登记，对其之后物权变动具有原始根据效力。《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。因此，原告杨望松与第三人意邦公司之间的买卖合同关系，并不影响第三人意邦公司对符合初始登记条件的房屋行使申请登记的权利，更不能阻却被告南通房管局依职权实施房屋初始登记的行政行为。据此，原告杨望松的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告杨望松提出从事房地产登记审核性质工作的人员应当具有“登记官”资格的问题。房屋登记领域关于“登记官”的概念仅在由中国房地产研究会房地产产籍和测量委员会组织编制的，又由住房与城乡建设部批准与发布的规范性文件《房地产登记技术规程》中有所体现，该文件中对“登记官”的规定只有“从事房地产登记审核性质工作的人员必须要通过全国房屋登记审核人员培训考核”的表述，但对“登记官”如何设立如何培训如何考核等实质性和程序性问题均未作出详细规定。我国目前法律法规并没有“登记官”的相关规定以及设立细则，也没有从事房地产登记审核性质工作的人员必须要通过全国房屋登记审核人员培训考核的强制性规定。因此，依据我国现行法律，被告南通房管局的工作人员具有从事房地产登记审核工作的资格和职权。据此，原告杨望松的该项主张无法律依据，本院亦不予支持。综上，被告南通房管局颁发绿墅湾1幢4-C232室商品房产权初始登记证明单的被诉行政行为符合法律规定，程序合法，并无不当。原告杨望松的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条之规定，判决如下：驳回原告杨望松要求撤销被告南通市住房保障和房产管理局颁发绿墅湾1幢4-C232室商品房产权初始登记证明单的诉讼请求。案件受理费50元，由原告杨望松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元（该院户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，帐号：47×××82）。审 判 长  徐建云审 判 员  陆海宁人民陪审员  杨 静二〇一六年三月三十一日书 记 员  刘小静附：《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条被诉房屋登记行为合法的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。