重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第03467号
上诉人（原审原告）：黄震。
被上诉人（原审被告）：重庆三清房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区人民南路66号。
法定代表人：陈斌，董事长。
委托代理人：张天权，重庆石松律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市永川区金海莱物业管理有限公司，住所地重庆市永川区人民西一路1号。
法定代表人：陈周雄，董事长。
上诉人黄震与被上诉人重庆三清房地产开发有限公司（以下简称三清公司）、重庆市永川区金海莱物业管理有限公司（以下简称金海莱公司）确认合同无效纠纷一案，重庆市永川区人民法院于2014年12月13日作出（2014）永法民初字第2174号民事判决，上诉人黄震对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员严永鸿、代理审判员吴贵平、邓筱茜组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2006年7月14日，三清公司与永川市金海莱物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由永川市金海莱物业管理有限公司为竹映三清小区提供前期物业服务，合同期限为二年，从2006年7月1日起至2008年6月30日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，双方应在合同期满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业服务企业，重新签订前期物业服务合同。合同同时对物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，永川市金海莱物业管理有限公司进入竹映三清小区提供前期物业服务。此后，永川市金海莱物业管理有限公司名称依法变更为金海莱公司。
2008年6月25日，金海莱公司（甲方）、重庆三清房地产开发有限公司物业管理部（乙方，以下简称物业管理部）与三清公司（丙方）签订《竹映三清物业服务管理委托协议》（以下简称《委托协议》），约定甲、乙、丙三方在公平、公正的原则下（丙方作为乙方担保），经三方友好协商，就甲方委托乙方全权管理重庆永川竹映三清物业服务管理委托事宜达成如下协议：……二、物业服务的委托期暂定两年，从2008年6月26日至2010年6月25日止（注：2008年6月26日至2010年6月25日期间，如果竹映三清小区业主委员会成立，并通过业主大会三分之二以上业主的同意决定与甲方的服务合同中止的情况下，本协议自动失效）；三、委托期内，乙方物业服务管理的经营完全独立，自负盈亏；四、甲、乙、丙三方的权利、义务及职责：1.乙方的服务管理过程中必须严格按照甲方与竹映三清小区业主签订的《住户手册》的标准执行；2.乙方在经营管理过程中，有完全人事任免权。物业服务委托以前甲方从事竹映三清小区服务的所有员工由甲方负责安置，乙方可选择聘用；3.乙方在经营权利过程中，自负盈亏。经营过程中出现的所有责任事故由乙方承担，并由丙方担保，与甲方无关；4.甲方有义务支持和配合乙方的管理工作，对于乙方日后物业管理过程中需要合理使用公章、开具正常物业经营收入发票（税费由乙方承担）及年检等日常工作应给予支持和配合；5.对于本协议内容，甲、乙、丙三方均有保密义务，违约方须消除影响直至赔偿对方损失；五、关于前期开办费、甲方经营亏损费用以及装修保证金，解决办法如下：1.前期开办费：根据使用清单进行清理移交，缺少部分由甲方补上或以现金形式返还乙方；2.甲方从2007年11月21日至2008年6月25日，经营过程中的费用亏损部分，由甲、乙、丙三方根据实际情况清理核对后，乙、丙方给予甲方补偿清算（注：1、2项费用已经清算完毕）；3.业主装修押金及装修人员保证金：由甲方分两次移交给乙方，乙方负责在业主装修完工后，按照装修管理规定，验收合格后，给予退还业主，并及时返还甲方开出的收款凭证给甲方；4.协议签订后甲方在竹映三清物业管理的所有债权、债务与甲方无关，由乙方自行承担解决；六、本协议到期后，经甲、乙、丙协商一致后可续签。若要提前终止本协议，需提前两个月通知对方，并经甲、乙、丙三方协商一致后方可终止本协议。在竹映三清小区成立业主委员会，并通过业主大会三分之二以上业主的同意决定与甲方的服务合同中止的情况下，本协议自动失效等。
对于《委托协议》签订后的小区物业管理和收费问题，双方各执一词：黄震诉称在2010年7月份前是由金海莱公司在收费，由物业管理部在提供服务，从2010年8月至2012年4月是重庆三清商业经营管理有限公司在收费并服务，从2012年5月至今，是由重庆三清商业经营管理有限公司和重庆竹映三清物业管理有限公司同时在小区提供物业服务；三清公司辩称《委托协议》签订后是物业管理部在提供服务和收费，2010年12月7日至2012年5月是重庆三清商业经营管理有限公司在提供服务并收费，从2012年5月至今是重庆竹映三清物业管理有限公司在提供物业服务；金海莱公司辩称在《前期物业服务合同》期间是其公司在提供服务，期满后其已将小区物业服务及收费交接给三清公司，之后是谁在收费不清楚。为证明金海莱公司在《前期物业服务合同》期满后仍在小区收取物业服务费，黄震举示了金海莱公司2008年6月27日出具的收取黄震2008年6月27日至12月26日的物业服务费的收款收据。经质证，三清公司对其真实性不予认可；金海莱公司对其真实性无异议，但陈述其将物业服务交接给三清公司之后，因物业管理部无资质，三清公司就借用金海莱公司的名义继续进行物业管理，并借用金海莱公司的名义开具票据。
一审同时查明，2008年5月2日，黄震与其妻子谢平与三清公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于重庆市永川区房屋，建筑面积为131.38平方米。
黄震一审诉称，黄震系重庆市永川区人民南路66号竹映三清小区房屋的业主，金海莱公司是该小区的前期物业服务公司，物业管理部是三清公司的分支机构（已于2010年8月11日注销）。三清公司、金海莱公司及物业管理部于2008年6月25日签订《委托协议》，约定金海莱公司将其管理的竹映三清小区的物业服务全部委托给物业管理部进行管理，但物业管理部没有独立的法人资格，亦未取得物业服务资质证书。《委托协议》的上述约定违反了《物业管理条例》第三十二条、第四十条、《重庆市物业管理条例》第三十九条的相关规定。按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，《委托协议》应属无效。故起诉要求确认三清公司、金海莱公司与物业管理部签订的《委托协议》无效。
三清公司一审答辩称，黄震的诉讼请求不能成立，请求法院裁定驳回黄震的起诉或终结本案诉讼，理由如下：1.《委托协议》在性质上不属于委托合同，而仅是一份交接文件；2.金海莱公司在前期物业服务合同于2008年6月30日期满后，并未与三清公司续签前期物业服务合同，其无权委托物业管理部进行物业服务，金海莱公司不具备委托资格。《委托协议》名义上是委托合同而实为交接文件。从《委托协议》第3条、第5条的相关内容看，《委托协议》不具备委托合同的特征。委托合同的责任承担者是委托人，受托人应根据委托事项取得的财产交付委托人，而在《委托协议》中，金海莱公司不享有权利，也不承担义务。《委托协议》中明确约定进行结算、退还装修保证金、债权、债务与金海莱公司无关，这充分说明《委托协议》仅是一份交接文件；3.三清公司未与金海莱公司签订《委托协议》，本案亦非属于分公司签订合同产生的债务债务纠纷，作为总公司的三清公司不是本案的适格被告，且物业管理部已于2010年8月11日注销。
金海莱公司一审答辩称，《委托协议》仅是一份交接文件，而非委托合同，请求驳回黄震的诉讼请求。
一审法院审理认为，按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同无效。按此规定并结合三清公司与金海莱公司的辩称意见，本案争议的焦点在于《委托协议》的性质如何认定，即是否应认定为委托合同。合同性质的认定不应仅以合同名称为准，而应结合合同的内容、特征及主要条款等加以综合衡量，即从合同当事人所设立的合同权利义务关系进行全面理解和准确判定。按照合同法的相关规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人应按照委托事项履行职责，将委托事务的处理情况向委托人报告，在委托合同终止时，亦应将委托事务的结果报告给委托人，处理委托事务取得的财产亦应当转交给委托人，委托人和受托人均享有任意解除权。本案中，从《委托协议》的主要内容和条款看，作为乙方的物业管理部对作为甲方的金海莱公司仅负有按照甲方与竹映三清小区业主签订的《住户手册》的标准执行的义务，除此之外，物业管理部享有完全的财权、事权，独立经营，自负盈亏，经营过程中的债权债务与金海莱公司无关；金海莱公司除负有使用公章、开具发票等日常工作的协助义务外，对于小区的物业管理不享有任何权利和义务；协议的终止需要三方一致同意方才终止，任何一方均不享有任意终止合同的权利。由此可见，虽然案涉合同名称为《委托协议》，但从合同设立的权利义务关系看，并不符合合同法规定的委托合同的主要特征，在性质上不应认定为委托合同。因此，本案不应适用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。同时，金海莱公司在前期物业服务到期后未与三清公司续签书面合同，其对小区的物业管理权限已经丧失，亦无权将小区的物业管理委托给他人。此外，物业管理部有无物业管理资质，是否具备独立的法人资格亦不属于最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规范范畴，相关法律并未宣告或明确说明违反这一规定即属无效，违反该规定并不当然导致合同无效。黄震亦未举示其他证据证明案涉《委托协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效之情形，故黄震要求确认《委托协议》无效的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。三清公司和金海莱公司的辩解理由成立，一审法院予以采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百条、第四百零一条、第四百零四条、第四百一十条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、《物业管理条例》第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回黄震的诉讼请求。案件受理费80元，由黄震负担。
黄震不服一审判决，向本院提起上诉。请求：撤销原判，改判确认三清公司、金海莱公司与物业管理部签订的《委托协议》无效，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其所提出的主要理由为：一、本案的《委托协议》符合委托合同的法律特征。（一）物业管理部接受委托后仍然以金海莱公司的名义提供物业服务；（二）业主缴纳物管费后仍由金海莱公司出具收据；（三）《委托协议》约定金海莱公司将小区全部物业管理服务全部委托给物业管理部进行管理，并约定了委托期限；二、物业管理部不具有物业服务资格及资质，不具有法人资格，违反《物业管理条例》的强制性规定。
三清公司二审答辩称，一、本案《委托协议》仅是一份对相关物品的交接文件，载明签订后债权债务与金海莱公司无关；二、金海莱公司《前期物业服务合同》到期，将物业服务的权利义务交还给开发商三清公司，与物业管理部是否有物业服务资质及法人资格均没有关系。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
金海莱公司二审未作答辩。
二审中，双方当事人均认可物业管理部是三清公司设立的分公司，已于2010年8月11日注销。
三清公司陈述，金海莱公司《前期物业服务合同》到期，便将物业服务交还给开发商三清公司，三清公司委托物业管理部进行管理，因为物业管理部没有物业服务资质，为借用金海莱公司的资质故继续使用金海莱公司的公章与发票。《委托协议》只是一份交接文件，不存在效力问题。
本院二审查明的其他事实与一审查明事实相同。
本院认为，黄震主张《委托协议》无效的法律依据为《物业管理条例》第三十二条、以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条。本案的争议焦点为：《委托协议》是否应被确认无效。
一、《委托协议》是否因违反《物业管理条例》第三十二条而无效。双方当事人均确认物业管理部为三清公司的分公司，其不具有独立的法人资格。《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。但该条款调整的对象是物业管理企业的市场主体准入资格，并非效力性强制性规范。故虽然《委托协议》违反了《物业管理条例》第三十二条，但并不因此而无效。
二、《委托协议》是否因符合最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定而无效。《物业管理条例》第四十条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
首先，《委托协议》约定了委托期限，亦明确约定了金海莱公司、物业管理部及三清公司的权利、义务及职责。若按三清公司陈述该协议仅为交接文件，即金海莱公司将物业服务交还给三清公司，则仅载明交接内容即可，不需要约定物业服务的委托期限，亦不需涉及各方当事人之间的权利义务。故对三清公司关于《委托协议》并非合同而是交接文件的主张，本院不予支持。
其次，三清公司与金海莱公司签订的《前期物业服务合同》约定，合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，双方应在合同期限达成协议，双方未达成协议的，双方应在合同期满后三个月内继续履行本合同。在《前期物业服务合同》期满前，业主大会尚未成立，金海莱公司、物业管理部与三清公司签订《委托协议》，约定物业管理部日后物业管理过程中需要合理使用公章、开具正常物业经营收入发票及年检等日常工作，金海莱公司应给予支持和配合。即三清公司与金海莱公司达成协议，在《委托协议》约定的委托期限内由物业管理部以金海莱公司的名义继续提供物业服务并收取物业管理费，因此金海莱公司在《前期物业服务合同》届满后仍然是小区名义上的物业服务公司，其对小区的物业管理权限并未丧失，并不存在无权委托的问题。
再次，《委托协议》约定委托期内，金海莱公司有义务支持和配合物业管理部的管理工作，对于物业管理部日后物业管理过程中需要合理使用公章、开具正常物业经营收入发票及年检等日常工作应给予支持和配合。三清公司与金海莱公司均陈述因物业管理部无资质，故借用金海莱公司的名义继续进行物业管理，并借用金海莱公司的名义开具票据。因此，按上述合同约定以及当事人陈述，物业管理部对外以金海莱公司的名义提供服务并收取物业管理费，其在物业服务合同履行过程中的法律后果对外系由金海莱公司承担，即金海莱公司将竹映三清小区的物业服务转委托给物业管理部。《物业管理条例》第四十条以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条系为防止物业服务市场混乱、规范物业服务企业的行为而制定。规定物业服务企业转委托无效，其实质目的是为防止物业服务企业将物业管理区域内的全部物业管理一并交由他人处理。故本案《委托协议》约定金海莱公司委托物业管理部全权管理重庆竹映三清物业管理，应属无效范畴。
因此，金海莱公司、物业管理部以及三清公司于2008年6月25日签订的《委托协议》因符合最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定而应被确认为无效。因物业管理部为三清公司的分公司，已于2010年8月11日注销，该《委托协议》被确认无效后的法律后果应由三清公司承担。
综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，上诉人黄震的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、《物业管理条例》第三十二条、第四十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市永川区人民法院（2014）永法民初字第2174号民事判决；
二、确认重庆市永川区金海莱物业管理有限公司、重庆三清房地产开发有限公司物业管理部及重庆三清房地产开发有限公司于2008年6月25日签订的《竹映三清物业服务管理委托协议》无效。
本案一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由重庆三清房地产开发有限公司与重庆市永川区金海莱物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 严永鸿
代理审判员 吴贵平
代理审判员 邓筱茜
二〇一五年八月六日
书 记 员 谢 静