上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初5346号
原告赵迎丽，女，1981年2月1日生，汉族，住河南省郑州市。委托代理人刘宇宽，上海市协力律师事务所律师。被告李龙日，男，1969年6月4日生，朝鲜族，住黑龙江省佳木斯市。被告张雪梅，女，1971年9月16日生，朝鲜族，住黑龙江省佳木斯市。上述二被告共同委托代理人徐颖，上海元竹律师事务所律师。第三人中国建设银行股份有限公司上海松江支行，住所地上海市松江区。负责人李华，行长。委托代理人童烨。原告赵迎丽诉被告李龙日、张雪梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。诉讼中，原告申请追加中国建设银行股份有限公司上海松江支行(以下简称“建设银行松江支行”)为第三人参加本案诉讼，本院予以准许。后本院于2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告赵迎丽及其委托代理人刘宇宽、被告张雪梅及二被告的共同委托代理人徐颖、第三人建设银行松江支行的委托代理人童烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵迎丽诉称：2016年1月18日，原告通过中介上海力通房地产经纪事务所(以下简称“力通经纪事务所”)居间介绍，向二被告购买位于上海市松江区涞坊路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)。原、被告于2016年1月21日签订《房屋买卖协议》，确定房屋转让总价为人民币(以下币种同)285万元，后原、被告又签订了《上海市房地产买卖合同》，约定转让价格为229万元，剩余56万元作为装修补偿价由双方另行签订补偿协议，原告前后共支付二被告130万元购房款。2016年3月11日，二被告电话通知中介称由于房价涨幅较大，反悔出售房屋，要求解除买卖合同。后双方协商未果，原告遂诉至法院，请求判令：1、两被告继续履行与原告于2016年1月27日签署的《上海市房地产买卖合同》，将两被告名下的位于上海市松江区涞坊路XXX弄XXX号XXX室之房产上的抵押权予以涤除并将房屋过户给原告，第三人在涤除抵押过程中予以协助；2、二被告支付因拒不履行合同而造成原告的损失6万元(包括律师费50,000元，担保费8,550元，剩余1,450元是原告为本案支出的交通费、误工费损失)。被告李龙日、张雪梅辩称：不认可诉请1，双方在2016年1月27日签署房屋买卖合同后，交易中发生了不可抗力，来自于政府的楼市政策，造成被告无法将房屋继续交易，故被告不同意继续履行，要求解除合同。根据规定，被告有权要求变更和解除合同。不认可诉请2，原告陈述的被告违约不是被告主观过错和过失造成，是不可抗力造成的，被告不应承担责任，且起诉造成的费用由原告承担。同意返还已收房款。第三人建设银行松江支行述称：原、被告之间的事情第三人不清楚，也不再发表意见。二被告的贷款已经结清，如果法庭需要第三人协助涤除抵押手续，第三人愿意配合。贷款还清后，二被告的抵押证在银行还未领走，被告已经可以自行领取了。经审理查明：2016年1月21日，二被告作为甲方(出售方)、原告作为乙方(承购方)，双方签订了《房屋买卖协议》一份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，本次交易定金为5万元，该房屋出售总价为285万元。房屋买卖协议还对其他相关事宜进行了约定。2016年1月27日，二被告作为甲方(卖售人)、原告作为乙方(买受人)，双方签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，转让价款共计2,290,000元；甲、乙双方同意，甲方于2016年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2016年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方应于2016年4月31日之前，办妥还贷及抵押登记注销手续；附件三付款协议约定：1、乙方于2016年1月30日之前，支付甲方房款700,000元(含定金)，2、乙方于2016年3月10日之前，支付甲方房款40,000元，3、乙方于2016年3月30日之前，支付甲方房款550,000元，4、乙方于银行发放贷款后的5个工作日内，支付甲方房款1,000,000元整，该款项由贷款银行一次性划入甲方账户。房屋买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。2016年1月27日，二被告作为甲方、原告作为乙方，双方签订了《补偿协议》一份，约定涉案房屋总价为甲方净到手285万元，该价格由房屋买卖合同价及房屋附属设施、装修补偿价共同组成，其中房屋买卖合同约定的成加价为229万元，房屋现有附属设施、装修补偿价为56万元，上述56万元乙方于2016年3月10日之前支付甲方。补偿协议还对其他相关事宜进行了约定。上述合同签订后，原告于2016年1月21日支付二被告5万元，于2016年1月27日支付了65万元，于2016年2月18日支付了40万元，于2016年3月11日支付了20万元，于2016年4月1日支付了55万元，以上共计185万元，尚余100万元以银行贷款形式支付的房款未付。截至2016年5月16日，涉案房屋仍登记在被告李日龙、张雪梅名下，该房屋上尚有第三人作为抵押权人的登记信息，债权数额为700,000元，此外，涉案房屋已被本案保全查封。庭审中，原、被告确认涉案房屋现仍由被告在占有使用。另查明，原告赵迎丽与案外人王佰军是夫妻关系。庭审中，原告提交了委托诉讼保全担保协议、聘请律师合同及相应付款凭证，证明原告诉讼发生的律师费、担保费，该费用是原告的损失应由被告承担。二被告质证认为，真实性认可，关联性不认可，属原告为起诉作出的有利的行为，费用不应由被告承担。庭审中，原告提交了佣金确认单、房地产登记申请书、房产抵押合同，证明原告已办理了剩余的100万元的贷款手续。二被告质证认为，佣金确认单，是原告和中介的关系，与被告无关；房地产登记申请书、房产抵押合同，真实性没有异议，不能证明被告有故意违约的行为，整个申请贷款时间是在原告起诉后，被告认为既然已经起诉判决也未作出，不能确定合同是否继续履行，故原告继续抵押贷款手续是原告自己的行为，与被告无关。庭审中，原告提交了其夫妻二人与案外人王某某签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、上海市房地产权证、房地产登记簿、租赁协议及收据、付款凭证等，证明原告自有房屋已经出售，通过返租方式向买受人租赁房屋，支付了租金。二被告质证认为，真实性不予认可，于本案无关联性，只能证明原告和下家进行交易的情况，和被告无法履行合同无关。庭审中，原告提交了其分别与中介工作人员孙恩道及被告张雪梅的谈话录音，证明因房价涨速过快，被告反悔要求加价。二被告质证认为，真实性、合法性认可，但关联性不认可，谈话是发生在2016年3月25日之前，由于房价不正常上涨，被告希望对房价口头协商，不是反悔出售房屋，是正常交易中的沟通，是不可避免的情况，该证据不能证明被告反悔出售，不能证明2016年3月25日之前被告有违约行为。庭审中，被告向本院提交了涉案房屋所属派出所出具的居住证明、上海市精神卫生中心出具的病历卡、以及个人所得税纳税清单，证明二被告女儿患有需要长期治疗的抑郁症，且被告张雪梅是独女，其父母年老需要与被告一家一起生活，为了改善家人的生活环境，尤其让被告的女儿有更大空间的休养环境，被告遂打算将其唯一一套房屋卖掉再换购更大面积的住房，但合同履行期间，本市于2016年3月25日出台了新的楼市调控政策，至此，被告已经不符合购房的资格，因此，即便原告愿意加价，被告也无法履行合同将其唯一一套房屋出售。原告则质证认为，即使被告的父母居住在房屋内对本案交易也没有障碍，不是由于老人居住在内就不能交易，事实上交易当时老人就是居住在房屋内的；二被告女儿的病例是从2014年起的，双方购房前就存在，与本案交易无关；二被告陈述的由于政策调整，造成被告无法继续在上海购房，对此原告不认可；2016年3月25日新政出台后，被告并未在2016年3月25日后通知原告解除合同，且原告在同年4月1日还支付给二被告55万元的房款，证明被告没有说新政产生要求解除合同，反而接受了新的房款；政策的调整不是不可抗力，政策调整不影响本案的继续履行，据原告了解，被告转让房屋后打算在嘉兴购房，并非在上海购房，故被告辩称的政策调整导致不具备购房资质原告认可，即使二被告不能在上海购房，也可以租房居住。诉讼中，原告将购买涉案房屋尚未支付的100万元房款交至本院，并表示愿意承担相应的诉讼风险，同时，原告称涉案房屋上的抵押权已经撤销，故不再需要第三人协助被告办理涤除抵押登记的手续。以上事实，有上海市房地产买卖合同、补偿协议、房屋买卖协议、收据、银行回单、结婚证、录音资料、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、委托诉讼保全担保协议、聘请履行合同及相应的付款凭证、房地产登记申请书、房地产抵押合同、居住证明、精神病历卡、个人所得税缴纳清单以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》等均系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方均应按约履行。其次，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，二被告未在合同约定的期限内办妥还贷及抵押登记注销手续，也未协助原告完成房屋过户，故其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，原告主张继续履行合同，要求二被告协助办理房屋过户手续，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，与此同时，作为合同履行的对价，原告亦应当将剩余未付之购房款支付给二被告，原告对此并无异议，本院在本案中一并予以处理。因涉案房屋上的抵押权已经撤销，原告也表示不再需要第三人协助被告办理涤除抵押登记的手续，故本院对此不再处理。再次，对于原告主张的律师费、担保费，并非诉讼中必然发生的费用，也缺乏相应的合同依据，本院不予支持。对于原告主张的交通费、误工费等，缺乏相应的证据予以证实，本院亦不予支持。最后，对于被告辩称的因不可抗力遭遇重大履行障碍导致合同履行不能，以及本案发生了能够导致合同目的不能实现的情势变更等，二被告并不存在违约行为，仅同意返还购房款，但不应向原告承担赔偿责任的意见，缺乏相应的事实和法律依据，本市房产新政的出台并不构成本案房屋交易的履行障碍，当事人签约后的房价涨跌，亦属于商业风险，双方均应各自承担，故对于被告的辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、原告赵迎丽与被告李龙日、张雪梅继续履行于2016年1月27日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；二、被告李龙日、张雪梅于本判决生效之日起十日内协助原告赵迎丽将位于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户至原告赵迎丽名下；三、原告赵迎丽于本判决生效之日起十日内支付被告李龙日、张雪梅购买上述房屋的剩余房款1,000,000元；四、驳回原告赵迎丽的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,750元，减半收取9,375元，财产保全费5,000元，合计诉讼费14,375元，由原告赵迎丽负担650元(已付)，被告李龙日、张雪梅负担13,725元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪 飞
二〇一六年七月八日
书记员 刘思钰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。