青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民一终字第356号
上诉人（原审原告）西宁贤廷企业策划有限公司。
法定代表人冶廷贤，董事长。
被上诉人（原审被告）张汉英。
上诉人西宁贤廷企业策划有限公司（以下简称贤廷公司）与被上诉人张汉英租赁合同纠纷一案，因不服西宁市城中区人民法院（2014）中民一初字第489号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年11月11日公开开庭进行了审理。上诉人贤廷公司的法定代表人冶廷贤，被上诉人张汉英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年3月24日，贤廷公司与张汉英签订了《土地及房屋租赁合同》，约定张汉英将自己翻建的位于西宁市凤凰山路西宁城西青椰汽车修理厂院内东面1500平方米的场地及二、三楼空房间28间租给贤廷公司使用，租赁期限九年，从2014年4月15日至2023年4月14止。前五年租金为年租金7.2万元。贤廷公司有部分或大部分场地及房屋的出租权，但必须保证由张汉英统一管理，决不能将场地及房屋整体转租。张汉英协助贤廷公司接通租赁场地的水电，费用由贤廷公司承担，张汉英协助处理好与相关人士的分歧和纠纷。合同履行期内，除合同第五条遇国家征用所租赁土地及不可抗力外，因张汉英原因提前解除合同，张汉英负责赔偿贤廷公司经济损失；因贤廷公司违约，贤廷公司赔偿张汉英经济损失等。合同签订后，贤廷公司给付张汉英一年租金7.2万元，张汉英认可该事实。后双方之间因用水问题、房屋漏水问题发生纠纷，贤廷公司要求解除合同，退还租金，并赔偿损失费和违约金。张汉英对用水问题抗辩自己只是协助义务，至于房屋漏水的问题，张汉英认可是因建筑施工承包中由他人所致，但已修复，不同意解除合同。庭审中，双方同意解除于2014年3月24日签订的《土地及房屋租赁合同》，但对退还租金，赔偿损失费和违约金双方未达成一致。另查，贤廷公司与张汉英签订《土地及房屋租赁合同》时，出租方为西宁城西青椰汽车修理厂，现变更为西宁市城中区青椰汽车修理厂，系个体工商户，业主均为张汉英。
原审法院认为，贤廷公司与张汉英签订的《土地及房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反相关法律法规的规定，合法有效，应受法律保护。该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定享受权利、履行义务。在该合同的履行过程中，贤廷公司向张汉英支付了一年的租金后开始使用所承租的房屋及场地，后因张汉英租赁给贤廷公司使用的房屋存在漏水现象，且未能接通用水水源，为此双方发生纠纷，贤廷公司要求解除双方所签订的租赁合同，张汉英亦表示同意解除合同，该行为系双方自愿，且符合法律规定，对此本院予以准许。关于贤廷公司主张由张汉英退还租金的诉讼请求，因双方同意解除合同，故尚未履行部分的租金应予退还，贤廷公司已实际租赁使用了房屋和场地，至贤廷公司提出诉讼时，所承租的房屋及场地尚未腾退给张汉英，其应当承担租赁期间的租金，张汉英抗辩提出的扣减三个月租金的理由成立，予以采信，故张汉英应向贤廷公司退还租金54000元（72000元÷12个月=6000元×3个月=18000元；72000元-18000元=54000元）。关于贤廷公司主张由张汉英支付违约金的诉讼请求，违约是导致合同解除的原因，但不是合同解除后责任的承担方式，合同解除后，依据《合同法》第九十七条的规定，过错方对另一方的损失承担赔偿责任。本案中，贤廷公司虽称导致双方合同不能继续履行是因张汉英出租的房屋漏水及未能接通用水水源造成的，但张汉英在得知其出租给贤廷公司的房屋漏水后已经进行了修缮，履行了作为出租方的法定义务，且贤廷公司也不能提供修缮后房屋仍不能正常使用的证据，对于用水水源，双方合同约定张汉英只是协助贤廷公司接通，故无证据证明张汉英存在违约行为，而贤廷公司主张的其他损失，没有提供相应的证据予以证明，故对贤廷公司违约金及其他损失的诉讼请求不予支持。张汉英提出的由贤廷公司返还收取张俭浩的房屋租金5000元的抗辩理由，因双方在合同中约定，贤廷公司可以出租部分房屋，根据该约定，贤廷公司收取该笔租金符合双方合同约定，张汉英与转租承租方无合同关系，其对转租租金主张无依据，故张汉英抗辩理由不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、解除贤廷公司与张汉英于2014年3月24日双方签订的《土地及房屋租赁合同》；二、张汉英于本判决发生法律效力后十五日内退还西宁贤廷企业策划有限公司租金54000元；三、驳回贤廷公司的其他诉讼请求。
宣判后，贤廷公司不服，上诉称，张汉英出租的房屋没有产权证，系违章建筑，掩盖了房屋漏水缺陷及自来水无法接通，其已于2014年4月18日将承租房屋及场地全部腾退给张汉英，故租金应全额返还，并应赔偿其损失18700元，请求二审法院撤销原判，支持其上诉请求。张汉英以原判正确，应予维持作了答辩。
经二审审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，贤廷公司租赁房屋2014年4月15日开始漏雨至2014年5月3日张汉英将漏雨房屋进行了修复。
本院认为，因贤廷公司与张汉英对解除双方签订的《土地及房屋租赁合同》均不持异议，应予解除。本案租赁房屋虽有部分房屋系张汉英翻建无相关房屋手续，但依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案租赁房屋因漏雨及接水问题双方产生纠纷，因接水双方在合同中约定张汉英只有协助义务，房屋漏雨后张汉英亦及时进行了修复，故本案租赁房屋漏雨及接水问题并非致使合同目的无法实现而解除租赁合同的法定事由，贤廷公司抗辩其已于2014年4月18日将承租房屋及场地全部腾退，因张汉英不同意解除合同，故在双方就对合同是否解除未达成一致意见的情况，从公平的角度原审法院参照双方约定的租金标准判决贤廷公司支付相应的使用费并无不当，但在贤廷公司实际占有使用租赁房屋3个月期间，因双方认可租赁房屋漏雨进行修复的事实，故该房屋漏雨至修复期间的租赁费应予扣除（即2014年4月15日漏雨至2014年5月3日修复，合计18天72000元÷365天=197元×18天=3546应予扣减）。关于贤廷公司主张在租赁房屋及场地投入损失18700元，系贤廷公司自己单方计算，张汉英亦不予认可，且在贤廷公司将租赁房屋转租后已获取相应利益的情况下，原审法院驳回其该项诉求并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，唯在判令给付实际占有房屋使用费时未将房屋修缮期间的租赁费扣减不妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西宁市城中区人民法院（2014）中民一初字第489号民事判决第一项即解除西宁贤廷企业策划有限公司与张汉英于2014年3月24日双方签订的《土地及房屋租赁合同》，第三项即驳回西宁贤廷企业策划有限公司的其他诉讼请求；
三、变更西宁市城中区人民法院（2014）中民一初字第489号民事判决第二项为张汉英于本判决发生法律效力后十五日内退还西宁贤廷企业策划有限公司租金57546元；
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费2104元（缓交），由西宁贤廷企业策划有限公司负担1900元，张汉英负担204元。
本判决为终审判决。
审判长 李宏宁
审判员 林建平
审判员 王 鹏
二〇一四年十二月十五日
书记员 葛 艳
附：法律条文：
第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。