广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2491号
上诉人（原审被告）：广州嘉扬房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：谢秀慧，任该司总经理。
委托代理人：李秀英，广东国智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许伟辉，住广州市花都区。
被上诉人（原审原告）：骆岸珺，住广州市花都区。
二被上诉人共同委托代理人：谢勇尚，广东誉理律师事务所律师。
上诉人广州嘉扬房地产开发有限公司（以下简称嘉扬公司）因与被上诉人许伟辉、骆岸珺商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第2026号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：嘉扬公司是位于广州市花都区建设北路217号嘉爵园项目的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第20110428号的《商品房预售许可证》。2011年8月1日，许伟辉、骆岸珺（买方、乙方）与嘉扬公司（卖方、甲方）签订《嘉爵园认购书》，约定乙方向甲方认购广州市花都区建设北路217号嘉爵园23栋1303房，付款方式为银行按揭贷款或住房公积金付款；在签订本认购书之日起7日内（即2011年8月8日之前），乙方须携本认购书原件、定金收据原件及有效身份证证明文件前往销售中心交纳首期购房款及签订《广州市商品房买卖合同》，乙方选择按揭贷款方式支付剩余购房款的，须同时签订《个人住房抵押借款合同》及相关文件，并于当日按照《个人住房按揭贷款客户须知》的规定提供办理按揭贷款所需全部资料，如果乙方逾期提供资料的，视为乙方延期付款，须承担延期付款的违约责任；本认购书经甲乙双方签订盖章且乙方付清定金后生效，在甲乙双方签订《广州市商品房买卖合同》后失效。2011年8月22日，许伟辉、骆岸珺（买方、乙方）与嘉扬公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同》（包括附件一至七）。合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区建设北路217号嘉爵园（自编23栋）1303房；该商品房以套出售，总房价1129000元。合同第八条约定：乙方选择按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付679000元；剩余房款450000元，须于2011年8月8日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。甲方代理乙方办理按揭手续。乙方在签订本合同并支付首期款后0日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。第十三条，房屋交付：甲方应当在2011年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。第十七条，风险责任转移：甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第二十六条，乙方应当按照有关规定交存住宅专项维修资金。住宅专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期住宅专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的住宅专项维修资金专户。乙方未按规定交存首期住宅专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方……第二十九条，关于通知的约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。《广州市商品房买卖合同》附件七为本合同补充协议，该补充协议约定：2、对买卖合同第八条补充如下：2.1如果乙方以按揭贷款方式支付剩余购房款的，乙方须在签订买卖合同及本补充协议的当天根据按揭银行的规定向按揭银行提供应当由乙方提供的证件资料，并与银行签署《购房抵押贷款合同》及相关文件，办理商品房按揭贷款手续。如果乙方没有按期向按揭银行交付申请按揭贷款所需的全部资料并办妥按揭贷款申请手续的，视为乙方逾期付款的，乙方须按照房价款总额每日0.5‰的标准向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权单方面解除合同。5.3如遇下列情形，甲方有权顺延交房期限而无需承担赔偿责任：（3）乙方未能依约付清购房款或不按期支付税费、物业专项维修资金以及可能产生的违约金、赔偿金等全部费用。5.4在该商品房达到交付使用条件后，甲方将以特快专递方式通知乙方办理收楼手续，乙方签收特快专递的时间为送达时间……12.乙方应当在该商品房交付前按照政府有关规定交存专项维修资金，并在办理该商品房收楼手续前向甲方提供缴款凭证、专项维修资金卡复印件（核对原件）存档，否则甲方有权顺延交房期限且无需承担任何违约及赔偿责任。14.对买卖合同第二十九条补充如下：甲乙双方的通知／函件均采用书面形式，以直接签收或特快专递邮寄送达对方。
买卖合同签订后，许伟辉、骆岸珺按约定向嘉扬公司支付了首期购房款。2012年11月16日，贷款银行将剩余购房款支付至嘉扬公司账户。2011年12月31日，嘉扬公司向许伟辉、骆岸珺寄出《嘉爵园收楼通知书》，通知许伟辉、骆岸珺在当天的9：30至17：00前往嘉爵园物业服务中心办理收楼手续。2012年9月12日，嘉扬公司向许伟辉、骆岸珺寄出《温馨提示》，提示许伟辉、骆岸珺及时办理收楼手续。2012年12月15日，许伟辉、骆岸珺缴纳了住房维修资金。2012年12月23日，许伟辉、骆岸珺办理了收楼手续。同日，许伟辉、骆岸珺（乙方）与嘉扬公司（甲方）签署了《赠送物业管理服务协议》（以下简称《赠送协议》），内容为：甲方与乙方于2011年8月22日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买甲方开发的花都区建设北路217号嘉爵园23栋1303号房，甲方应在合同约定时间将该商品房交付乙方使用（下称“该责任”）。现甲乙双方就甲方向乙方赠送物业服务费达成如下协议：一、甲乙双方特此确认：乙方同意甲方已按照《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定履行该责任，乙方已接受甲方所交付的该商品房。二、为感谢乙方接受甲方所交付的该商品房，甲方同意向乙方赠送15个月的物业服务费……
2014年11月5日，许伟辉、骆岸珺向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、嘉扬公司向许伟辉、骆岸珺支付逾期交楼违约金201526.5元（自2012年1月1日起每日以总房价的万分之五计至2012年12月23日止）；2、本案诉讼费用由嘉扬公司承担。一审庭审过程中，原审法院就为何买卖合同中约定办理银行按揭手续的时间（2011年8月8日）在该合同签订时间（2011年8月22日）之前的原因询问双方当事人。许伟辉、骆岸珺陈述办理按揭贷款的时间是在认购书中约定的，但在签订买卖合同后，认购书的条款就已失效，因此认购书约定的（办理按揭手续）日期是不合理的，存在倒签情形，相关责任应由嘉扬公司承担。嘉扬公司则解释认购书约定了许伟辉、骆岸珺需提交相关资料，在签订认购书时，嘉扬公司就要求许伟辉、骆岸珺交齐按揭所需资料，并在许伟辉、骆岸珺经银行审批并取得银行同贷书后，嘉扬公司再与其签订《广州市商品房买卖合同》。《赠送协议》由许伟辉、骆岸珺向法庭提供。一审庭审过程中，嘉扬公司否认其曾与许伟辉、骆岸珺签订《赠送协议》，且否认其已代许伟辉、骆岸珺缴纳或向许伟辉、骆岸珺赠送协议中所约定的15个月的物业服务费。庭后第三天，在许伟辉、骆岸珺提供《赠送协议》原件后，嘉扬公司又作出与庭审时相反的陈述，对该协议的真实性予以确认，承认其曾与许伟辉、骆岸珺签订该协议。原审法院就协议签订的背景等情况进一步向双方当事人进行询问，嘉扬公司认为该协议与本案无关，认为《赠送协议》是由于涉案房屋存在质量问题而达成的以赠送物业服务费作为补偿的协议。许伟辉、骆岸珺解释由于嘉扬公司存在迟延交楼的情形，且涉案房屋存在质量问题，因此许伟辉、骆岸珺一直就上述两个问题与嘉扬公司进行协商；《赠送协议》是由嘉扬公司拟定的，从协议第一条可以看出截止至2012年12月23日，双方仍就涉案房屋是否符合交付条件及质量问题进行协商；许伟辉、骆岸珺认为协议签订时涉案房屋仍不符合交付条件，但由于所涉质量问题并非根本问题，故双方就质量问题达成上述协议，但没有就迟延交房问题达成协议。
原审法院另查明，根据涉案小区其他商品房预售合同纠纷案件生效判决所查明的事实及认定，涉案房屋于2012年9月5日才具备合同约定的交付条件。双方对上述认定均予以认可。
原审法院认为，双方签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案第一个争议焦点是嘉扬公司是否应承担迟延交楼违约责任。根据已生效判决查明的事实以及双方的确认，涉案房屋于2012年9月5日才符合交付条件，超出合同约定的交楼时间（2011年12月31日）。嘉扬公司于2012年12月23日才将涉案房屋交付给许伟辉、骆岸珺使用，已构成违约，应承担逾期交楼违约责任。关于逾期交楼违约金的计算时间。根据合同约定，涉案房屋符合交付使用条件后，嘉扬公司再书面通知许伟辉、骆岸珺收楼，即嘉扬公司书面通知收楼的前提是房屋已符合交付使用条件。虽然嘉扬公司已于2011年12月31日向许伟辉、骆岸珺发出《嘉爵园收楼通知书》，但当时涉案房屋尚不符合交付条件，因此该文件对许伟辉、骆岸珺没有约束力。原审法院认为，收楼通知书的作用在于告知买方其所购买的房屋已符合交付条件并通知其收楼。2012年9月12日，嘉扬公司向许伟辉、骆岸珺发出《温馨提示》，该函件已明确表达了通知许伟辉、骆岸珺收楼的意思表示，且此时涉案房屋已具备交付条件。因此原审法院结合合同约定，将逾期交楼违约金计算至该《温馨提示》发出后第7天即2012年9月19日止。因此，嘉扬公司应向许伟辉、骆岸珺支付2012年1月1日起至2012年9月19日止的逾期交楼违约金148463.5元（1129000元×0.05%×263天）。本案第二个争议焦点是许伟辉、骆岸珺主张逾期交楼违约金是否已超过诉讼时效的规定。许伟辉、骆岸珺称其一直向嘉扬公司主张逾期交楼违约责任，《赠送物业管理服务协议》就是在房屋存在质量问题以及许伟辉、骆岸珺向嘉扬公司主张逾期交楼违约金的情况下签订，但协议仅就房屋存在质量问题的补偿方式作出约定，双方就逾期交楼违约责任问题未能达成一致意见。庭审中，嘉扬公司对《赠送协议》予以否认，称其并未与许伟辉、骆岸珺签订该份协议书，也未按协议约定向许伟辉、骆岸珺赠送15个月的物业服务费。庭后嘉扬公司又变更了陈述，承认该《赠送协议》的真实性，但又认为《赠送协议》仅是由于涉案房屋存在质量问题而达成的补偿方案。嘉扬公司的陈述前后矛盾，且明显违反民事诉讼应当遵循的诚实信用原则，嘉扬公司的陈述可信度较低。从合同约定的交楼日期至许伟辉、骆岸珺实际收楼日期相距接近一年时间，迟延时间较长，按常理分析，许伟辉、骆岸珺对此不可能毫无在意，相比而言，许伟辉、骆岸珺关于《赠送协议》签订原因及背景的陈述更为可信。另外，从《赠送协议》约定内容上看，该协议表达了嘉扬公司感谢许伟辉、骆岸珺接受涉案房屋的意思表示，许伟辉、骆岸珺的权利是仅需接受15个月物业服务费的馈赠即可，而嘉扬公司的义务是赠送物业服务费。从常理上看，嘉扬公司不可能无缘无故向许伟辉、骆岸珺赠送物业服务费。嘉扬公司作为义务的履行方，其对为何签订该份协议以及为何向许伟辉、骆岸珺赠送服务费，应作出更充分合理的解释。因《赠送协议》对协议签订的原因、背景均未阐述，在协议双方对协议签订的原因存有不同解释且嘉扬公司存在虚假陈述的情况下，原审法院采信许伟辉、骆岸珺的陈述，即在协议签订时，许伟辉、骆岸珺已向嘉扬公司主张逾期交楼违约责任，但双方当时未能就该责任的承担达成一致意见。且《赠送协议》并未约定免除嘉扬公司逾期交楼违约责任，故嘉扬公司仍应承担该责任。因此，许伟辉、骆岸珺主张逾期交楼违约金的诉讼时效应从2012年12月23日起重新计算，许伟辉、骆岸珺的主张并未超过诉讼时效的规定；嘉扬公司关于诉讼时效的抗辩无理，原审法院不予采纳。嘉扬公司认为其无须承担责任的另外两个理由是许伟辉、骆岸珺逾期提交按揭资料、签订贷款合同以及许伟辉、骆岸珺迟延缴纳住宅专项维修资金，嘉扬公司有权顺延交房期限。针对上述抗辩意见，原审法院认为，一、许伟辉、骆岸珺已按期支付了首期购房款。根据合同约定，在双方签订《广州市商品房买卖合同》之前，许伟辉、骆岸珺应已申请办理了银行按揭贷款手续，且申请方式为甲方（嘉扬公司）代理乙方（许伟辉、骆岸珺）办理，许伟辉、骆岸珺只需在约定时间内将申请银行按揭贷款需由许伟辉、骆岸珺提供的证件资料交付给嘉扬公司或嘉扬公司指定的第三人即可。因此，如果许伟辉、骆岸珺没有在约定时间内提交完整资料，嘉扬公司或其指定的第三人应向许伟辉、骆岸珺履行告知义务，但嘉扬公司没有证据证明其或其指定的第三人曾告知许伟辉、骆岸珺需补交相关的按揭资料。况且根据庭审中嘉扬公司的陈述，嘉扬公司系在许伟辉、骆岸珺经银行审批并取得银行同贷书后，再与许伟辉、骆岸珺签订《广州市商品房买卖合同》的。因此，嘉扬公司在约定的申请办理按揭贷款时间之后与许伟辉、骆岸珺签订买卖合同的行为，可推断许伟辉、骆岸珺在当时已履行完毕申办按揭手续的相关义务。其次，嘉扬公司并没有证据证明许伟辉、骆岸珺存在逾期提交按揭资料的事实。另外，合同只约定申请办理按揭贷款时间，并未约定签订贷款合同以及银行放款的时间，银行何时与许伟辉、骆岸珺签订合同以及何时放款均是许伟辉、骆岸珺无法掌控的，亦不属于合同约定事项。综上，嘉扬公司认为许伟辉、骆岸珺逾期提交按揭资料及逾期签订贷款合同证据不足，原审法院不予采信。二、交纳住宅专项维修资金的前提是房屋符合交付条件。因双方约定的房屋交付期限前，涉案房屋尚不具备交付条件，即使许伟辉、骆岸珺在当时按时交纳住宅专项维修资金，亦无法取得符合交付条件的房屋。另外，住宅专项维修资金依法属于业主所有，即使许伟辉、骆岸珺迟延缴纳该款，亦只能成为嘉扬公司在符合交房条件后拒绝交房或免除其责任的事由，嘉扬公司亦没有证据证明因许伟辉、骆岸珺未缴纳专项维修资金的原因造成交楼时间的迟延。因此，嘉扬公司未依约使涉案房屋在约定期限内符合交付条件，致使许伟辉、骆岸珺迟延交纳住宅专项维修资金，该责任应由嘉扬公司承担。对嘉扬公司以许伟辉、骆岸珺迟延缴纳住宅专项维修资金为由要求减免其逾期交房违约责任的辩解，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，于2015年2月10日作出如下判决：一、广州嘉扬房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向许伟辉、骆岸珺支付逾期交楼违约金148463.5元；二、驳回许伟辉、骆岸珺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2161元，由许伟辉、骆岸珺负担569元，由广州嘉扬房地产开发有限公司负担1592元。
上诉人广州嘉扬房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，并判令本案全部诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、本案被上诉人起诉时已超过诉讼时效。（一）没有任何证据证明被上诉人曾向上诉人主张过迟延交楼违约金的事实，仅凭被上诉人单方陈述不能作为认定其有行使主张权利的事实的理由，一审法院认定诉讼时效中断缺乏事实依据。（二）关于《赠送物业管理服务协议》，该协议没有反映被上诉人有向上诉人主张迟延交楼违约责任的事实。（三）一审法院认为本案尚未超过诉讼时效的理由是“按常理分析”、“相比而言”、“从常理上看”，做出该判决没有任何证据支持。二、被上诉人严重违反合同约定，迟延至2012年4月1日才签订《住房公积金抵押贷款合同》，已构成逾期付款，上诉人交楼的期限相应顺延。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第八条及附件七补充协议第2.1条及《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第5.3条的约定，上诉人有权顺延交楼期限。假使本案未超过诉讼时效，上诉人应承担的逾期交楼的违约责任也应当相应扣减。（三）一审法院认为被上诉人已履行了办理按揭手续的相关义务是凭“推断”，并没有相应的证据支持。而且一审判决在查明“被上诉人应当在签订该合同的当天签署《购房抵押贷款合同》”的情况下，认为“合同只约定申请办理按揭贷款时间，并未约定签订贷款合同以及银行放款的时间……亦不属于合同约定事项”，明显是自相矛盾，与合同约定及其所查明的事实相违背的。即使按法院“推断”被上诉人提交了办理按揭的相关手续，但被上诉人未能按期履行于签订合同的当天与银行签订《购房抵押贷款合同》的义务，应当承担相应的违约责任。即使上诉人需承担逾期交楼的违约责任，被上诉人迟延付款期间的违约责任也应当相应扣减。
被上诉人许伟辉、骆岸珺辩称：一、本案违约金没有超过诉讼时效。1、根据被上诉人一审提供的《赠送物业服务协议》可证明，被上诉人实际上的收楼时间是2012年12月23日。此前，因上诉方原因上诉人一直不能按合同约定条件向上诉方支付合格的楼房，且同时上诉人开发的同小区业主都在为迟延交楼违约金一事与上诉人协商、追讨。被上诉人当时也因为上诉人楼房质量及迟延交楼违约问题，在与上诉人协商一直没有收楼。后于2012年12月23日，双方就因楼房仍存在质量问题收楼一事达成协议，但对迟延交楼违约金一事，因上诉方考虑到不交楼会造成更大的违约损失，并要求被上诉人先收楼，以后慢慢协商解决违约金，故本案的诉讼时效于2012年12月23日中断，没有超过诉讼时效。2、如一审判决所述，上诉人陈述前后矛盾，首先对《赠送协议》全部否认，在被上诉人出示原件后又不得不承认，上诉人的行为已缺乏基本的诚实信用。故一审的判决对本案诉讼时效的认定有充分的事实依据及法律依据。二、被上诉人没有逾期付款。根据目前通行的交易习惯，购买一手楼，基本上都是由开发商代办银行按揭手续，业主只需根据开发商的要求，提供全部的按揭资料，并签订相应的按揭合同，至于什么时候银行放款，业主是无法控制的，完全是开发商与银行之间协调完成的，本案亦是如此。根据被上诉人在一审提供的证据证明，被上诉人已及时根据上诉人的要求提交了按揭所需的全部资料，由上诉人代办按揭贷款。被上诉人的行为完全符合合同约定的内容，按揭合同何时能签订完全取决于上诉人代办理申请手续的完成情况，上诉人作为开发商，完全有更专业的知识、能力及经验预见到按揭合同何时能签订，所以在《商品房买卖合同》第8条明确约定，被上诉人只负责支付首期款，并向上诉人提供按揭所需资料，被上诉人此项上诉明显是在推脱已方责任，无任何事实依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审经庭询调查，确认原审法院案件查明事实。
本院认为，上诉人的上诉理由与原审抗辩意见一致，原审判决意见已经就此充分论述。上诉人坚持以被上诉人迟延支付按揭款为由要求免除逾期交楼违约金，本院认为合同约定的被上诉人提交办理按揭资料的义务已经完成，合同未以按揭放款时间为付款期限，故上述上诉理由不能成立。上诉人坚持以被上诉人主张违约金超过诉讼时效为由要求驳回支付请求，本院认为综合案件证据分析，双方当事人之间一直处于房屋交付的交涉过程中，被上诉人一直在主张权利，故上述上诉理由不能成立。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3184元，由上诉人广州嘉扬房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年六月三日
书 记 员 陈 迪