吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终1761号
上诉人（原审原告）：王显贵，现住在长春市绿园区。
委托诉讼代理人：李娜，吉林创一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曹礼博，现住在长春市绿园区。
上诉人王显贵因与被上诉人曹礼博房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院于2017年11月23日作出的（2017）吉0106民初3086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
王显贵上诉请求：请求撤销（2017）吉0106民初3086号民事判决第一、二项，依法改判：1.曹礼博于判决生效后十日内从长春市绿园区锦西路综合楼1栋东侧二楼，面积约500平方米的房屋迁出，并将房屋交还给王显贵；2.曹礼博向王显贵支付房屋租金62465.75元。一、二审诉讼费由曹礼博承担。事实和理由：1.涉案房屋的所有权人为长春市交电贸易总公司五金交电化工公司绿园市场（以下简称五交化公司），五交化公司将房屋出租给长春市绿园区西部火锅城（以下简称西部火锅城）。后经协商，由王显贵代替西部火锅城承租房屋，因此王显贵为合法的承租人有权将涉案房屋出租给曹礼博。在王显贵与曹礼博租赁合同届满后，王显贵有权要求曹礼博迁出涉案房屋并将房屋交还给王显贵。一审认定王显贵无权接收房屋属于认定事实错误。一审仅判令曹礼博迁出房屋，未判决向王显贵交付房屋必然导致该案因无执行申请人而发生执行困难；2.一审认为曹礼博无需支付租金的理由不成立。涉案房屋共有两个入口，在其经营期间两个入口同时使用，被锁的是正面的小入口，该入口上面仅有一个小招牌，由多家共用。而另外一个入口在后侧，上面有长达十几米的独家招牌，且为曹礼博饭店专用。一个共用的小入口被锁不影响其继续使用专用入口经营。2015年12月15日后，两个入口均已正常使用，在已经能正常使用的情况下仍然不经营则是曹礼博自身行为导致损失扩大，应当自己承担，这也不能成为拒付租金的理由。鉴于入口被锁，如果曹礼博按时支付租金，王显贵同意延长租赁期限来弥补曹礼博可能存在的损失，但是曹礼博在明知可以延长租期的情况下拒绝支付租金，拒绝继续承租，拒不恢复经营，且拒不搬迁。涉案租赁期限早已届满，曹礼博拒不搬迁的行为已经给王显贵造成巨大经济损失。另，饭店已经装修完毕，无需重新装修，随时可以正常经营，一审认定需要重新装修认定事实错误；3.一审已查明自2015年12月15日起正常使用房屋，且至今未支付租金，因此依据租赁合同及一审庭审查明并无其他可以依法拒付租金、无偿占有房屋的法定事由，因此曹礼博应当支付自2015年12月15日至2016年7月30日的租金62465.75元。
曹礼博辩称：王显贵的上诉请求不成立，其已在（2017）吉01民终2796号民事判决中提出返还租金问题，王显贵赔偿一切损失。因王显贵违约在先，曹礼博使用涉案房屋仅三个月，因此2015年12月15日至2016年7月30日的租金不应支付。请求驳回上诉，维持原判。
王显贵向一审法院起诉请求：1.曹礼博支付自2015年12月15日至2016年7月30日的房屋租金62465.75元；2.曹礼博立即迁出房屋，并将房屋交还给王显贵。案件受理费由曹礼博承担。
一审法院认定事实：2014年5月19日，王显贵与曹礼博签订《租赁合同》，约定王显贵将长春市绿园区锦西路综合楼1栋东侧二楼，面积约500平方米房屋出租给曹礼博；租赁期间2014年7月1日至2016年7月30日，年租金10万元。曹礼博支付了一年的租金10万元，王显贵将房屋交付给曹礼博。曹礼博用该房屋经营天显钓鱼池美食广场。2014年12月14日，该房屋所在的一楼入口被案外人柴贺春（一楼小渔村饭店经营者）锁上，曹礼博停止经营。一楼门锁于一年后的2015年12月15日打开。曹礼博经营的位于二楼的饭店除正门外，还有一个室外楼梯入口。
2016年3月17日，曹礼博向法院起诉王显贵，提出如下诉讼请求：解除双方的租赁合同；王显贵退还曹礼博2014年12月14日至2015年6月30日的租金5.4万元及利息；王显贵赔偿曹礼博装修损失451052元、员工工资损失1.1万元，营业损失19.2万元，合计708572元。绿园区人民法院于2017年3月13日作出（2016）吉0106民初615号民事判决：驳回曹礼博的诉讼请求。曹礼博不服，提出上诉。长春市中级人民法院于2017年6月15日作出（2017）吉01民终2796号民事判决：撤销长春市绿园区人民法院（2016）吉0106民初615号民事判决；王显贵返还曹礼博租金5.4万元；驳回曹礼博的其他诉讼请求及上诉请求。现因曹礼博仍继续占有承租房屋，王显贵提出本案诉讼，请求曹礼博支付其2015年12月15日至2016年7月30日的房屋租金62465.75元，并向其返还出租房屋。
一审法院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”在（2016）吉0106民初615号案件中，曹礼博请求王显贵返还2014年12月14日至2015年6月30日的租金5.4万元。本案，王显贵请求曹礼博支付2015年12月15日至2016年7月30日的租金。虽然双方均基于同一个租赁合同提起诉讼，但双方主张的租金期间不同，即前诉与后诉的诉讼请求并不相同，故本案不构成重复诉讼。关于曹礼博应否支付2015年12月15日至2016年7月30日的租金一节。曹礼博、王显贵签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定全面履行合同。2015年12月15日至2016年7月30日仍处于双方《租赁合同》有效租赁期间内。若无其他事由，曹礼博应当向王显贵给付租金。但是，根据已生效的长春市中级人民法院（2017）吉01民终2796号民事判决，曹礼博于2016年3月17日提起民事诉讼，请求解除双方的《租赁合同》，但因该案审理时，协议约定的租赁期限已经届满，合同已经终止履行，故长春市中级人民法院认为无需解除。另外，曹礼博承租的房屋一楼入口自2014年12月14日被案外人锁上，至2015年12月15日打开，已长达一年之久，期间曹礼博停止经营。一楼入口虽于2015年12月15日被打开，但此时距双方合同终止期限2016年7月30日，仅七个半月。曹礼博再次开业，重新装潢，重新招聘，仓促难为，流失的客源及工作人员亦难再回。对于曹礼博而言，光交租金，几难获利，难谓公平。自2014年12月14日一楼入口被锁，曹礼博承租房屋的合同目的已经不能实现，且曹礼博已提出诉讼请求解除合同，故应认定，双方的合同已经解除。合同解除以后，承租人再无交纳租金之理。但承租人若继续占用、使用房屋的，是否应当支付房屋使用费，因王显贵没有提出相关请求，本案中不予置评。同理，合同解除以后，承租人再无占用承租房屋之理，因此曹礼博应当立即迁出承租房屋。另外，双方租赁合同期限至2016年7月30日止，现合同期限早已经过，曹礼博继续占有出租房屋，没有合同依据。曹礼博抗辩“强行迁出会造成答辩人（曹礼博）的经济损失无法计算，证据灭失，会导致答辩人无法维权”理由不成立。因为评估鉴定可以由其自行委托评估机构进行，也可以进行公证证据保全等方法。关于向王显贵交还房屋一节。庭审中王显贵称，涉案房屋系其从长春市交电贸易总公司五金交电化工公司绿园市场承租而来。但是，根据2009年6月28日的《协议书》，承租方是长春市绿园区西部火锅城，并非王显贵。另外，《协议书》的租赁期限至2016年7月30日止，而本案王显贵起诉日期为2017年8月23日。此时，王显贵的承租期限已过，对涉案房屋已无合法权利来源，故对王显贵关于“将房屋交还给原告（王显贵）”的诉讼请求，无法支持。至于曹礼博与真正的房屋权利人之间是否构成侵权，应否向其返还原物，本案不予评论。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、曹礼博于本判决生效后十日内从长春市绿园区锦西路综合楼1栋东侧二楼，面积约500平方米房屋中迁出；二、驳回王显贵的其他诉讼请求。案件受理费1362元，由王显贵、曹礼博各负担681元。保全费644元，由王显贵负担。
本院二审查明的案件事实与一审相同。
本院认为：1、关于曹礼博是否应迁出涉案房屋并将房屋返还给王显贵一节。王显贵与曹礼博于2014年5月19日签订的《租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法应当认定合法有效。根据该协议书约定，王显贵为涉案房屋的出租人，曹礼博为承租人，涉案房屋的租赁期限为2014年7月1日至2016年7月30日。现涉案房屋的租赁期限已经届满，合同已终止履行，双方亦未达成续租的一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。”，故承租人曹礼博应当从涉案房屋中迁出。涉案房屋虽系王显贵从长春市交电贸易总公司五金交电化工公司绿园商场承租而来，其并非涉案房屋的所有权人，但根据合同相对性原则，在合同解除或终止后，出租人有权请求承租人返还租赁标的物。在房屋所有权人并未基于物权请求权向占有使用人提出权利主张的情况下，王显贵作为案涉合同的出租方请求曹礼博返还租赁房屋应予支持。原审判决认定曹礼博应从案涉房屋迁出正确，但认定王显贵请求将案涉房屋交给王显贵的请求无合法权利来源错误，应予纠正，曹礼博应从涉案房屋中迁出并将房屋返还给王显贵；2、关于曹礼博应否向王显贵支付2015年12月15日至2016年7月30日涉案房屋租金62465.75元一节。根据已生效的本院（2017）吉01民终2796号民事判决书认定，涉案房屋一楼入口于2014年12月14日被案外人柴贺春锁上，致使曹礼博无法正常使用涉案房屋。王显贵虽然主张涉案房屋一楼入口已于2015年12月15日打开，曹礼博已能够使用，但因曹礼博承租涉案房屋的用途为经营美食广场，一楼入口门锁重新打开前美食广场已停业一年。在租赁即将到期、恢复营业尚需一定筹备期的情况下，在合同到期前曹礼博明确提出解除合同，双方诉讼期间合同期满，故应认定自一楼入口门上锁直至租赁合同期满这段时间双方签订合同时关于该租赁房屋用于经营餐饮的合同目的无法实现，原审判决驳回王显贵主张曹礼博支付2015年12月15日至2015年7月30日期间的房屋租金62465.75元的诉讼请求并无不当，本院对王显贵此项上诉请求不予支持。
综上，王显贵的要求返还房屋的上诉请求应予支持，其主张房屋租金的上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当之处应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第六十五条、第九十四条、第九十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、变更长春市绿园区人民法院（2017）吉0106民初3086号民事判决第一项为：被上诉人曹礼博于本判决生效后十日内从长春市绿园区锦西路综合楼1栋东侧二楼，面积约500平方米房屋中迁出并将房屋交还给上诉人王显贵。
二、撤销长春市绿园区人民法院（2017）吉0106民初3086号民事判决第二项；
三、驳回上诉人王显贵的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共计2724元，保全费644元，由上诉人王显贵负担2668元，曹礼博负担700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 绳继萍
代理审判员 李 迪
代理审判员 李东鹤
二〇一八年五月十七日
书 记 员 李佳姝