云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云03民终500号
上诉人（原审原告、反诉被告）余云春，男，汉族，1972年8月28日生，麒麟区人。
委托代理人缪祥德，云南天志律师事务所律师，特别授权。
上诉人（原审被告、反诉原告）曲靖市麒麟区畜牧兽医局（以下简称畜牧局）。
法定代表人：刘萍秀职务：局长。
地址：云南省曲靖市南宁南路张三口。
组织机构代码：01515196-0。
委托代理人陆爱琼、刘有书，云南君畅律师事务所律师，特别授权。
上诉人余云春与上诉人曲靖市麒麟区畜牧兽医局房屋租赁合同纠纷一案，麒麟区人民法院作出（2015）麒民初字第3360号民事判决，余云春、曲靖市麒麟区畜牧兽医局均不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月21日公开开庭进行了审理，上诉人余云春及其委托代理人缪祥德、上诉人曲靖市麒麟区畜牧兽医局的委托代理人陆爱琼、刘有书均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审确认的法律事实：2010年11月22日，原、被告签订曲靖市麒麟区畜牧局饲料厂土地、厂房租赁协议，协议约定：由被告将其所属饲料厂的土地、厂房租赁给原告使用，租赁期间为5年（即自2010年11月22日至2015年11月21日），年租费为40000.00元，第一年度在签订协议一个月之内交清租费，之后每一年的租金在上一年度的最后一个月交清；经被告方同意，原告方有权在饲料厂内新建厂房及新增设施设备，在协议约定的租赁期满后，如双方不再继续租赁协议，原告新建的厂房及新增设施设备价值折价付给原告；原、被告任何一方违反协议规定及不履行协议，造成经济损失的，由违约方全额赔偿，并处违约金10000.00元。协议签订后，原、被告均按约履行了各自的合同义务。合同履行期间，原告以修建珠江源大道，生产材料及产品无法进出厂房，影响经营为由向被告方申请减免租金，被告方同意减免2011年11月22日至2012年11月21日的租金40000.00元，后原告未再向被告缴纳租金。2014年8月21日，被告方向原告发出解除租赁合同通知函，以原告方未缴纳2013、2014年度租金为由终止原、被告于2010年11月22日签订的《曲靖市麒麟区畜牧兽医局饲料厂及厂房协议》，原告方表示不同意终止。2014年8月26日，原告余云春委托曲靖福海司法鉴定所对其在曲靖市麒麟区畜牧兽医局饲料厂内投资的设备、设施进行价格评估，同年10月10日，该鉴定所以曲福司鉴字[2014]第13号资产评估司法鉴定意见书确定资产评估价值为448808.47元（含变压器价值10075.72元）。2014年9月3日，麒麟区南宁街道办事处与原告余云春依据麒麟区区委政府研究决定，确定将麒麟区畜牧局饲料厂协调给南宁街道提供给南宁派出所使用之情形，签订协议书，协议书约定：由麒麟区南宁街道办事处一次性补偿给余云春搬迁人工费、运输费及临时仓库租用费、余云春在饲料厂新安装的变压器等费用共计人民币198000.00元；余云春应尽快将厂区内的自建厂房、生产设备及原厂房内的属于余云春的材料搬离现场，不影响麒麟区南宁街道办事处的工作进展；该协议与余云春同麒麟区畜牧局签订的租用协议无关等内容。余云春于协议签订当月搬离曲靖市麒麟区畜牧局饲料厂厂房，双方租赁合同终止。
原审法院审理认为：原、被告于2010年11月22日签订的《曲靖市麒麟区畜牧兽医局饲料厂及厂房协议》，属双方在完全自愿的基础上设立，且未违反相关法律、法规的规定，属有效合同。双方在履行合同期间，因租赁物周边修建道路，致使租赁物不能正常行使其用途，原告方也未按双方的约定支付2013、2014年度的租金，系合同当事人双方意志以外的原因所致，双方均无恶意违约意愿。2014年8月21日，被告方向原告发出解除租赁合同通知函，以原告方未缴纳2013、2014年度租金为由终止租赁合同的履行，原告方虽表示不同意终止，但在同年9月3日与麒麟区南宁街道办事处签订协议书后，已搬让出租赁厂房，双方的租赁合同已实际解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十八条关于“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”及双方签订合同的约定，被告方应对原告租赁使用期间在饲料厂内新建厂房及新增设施设备予以折价返还，原告的诉讼主张及请求成立，本院予以支持，但新增设备变压器因原告与麒麟区南宁街道办事处签订的“协议书”中已作补偿，应予扣除；同时，原告也应对支付给被告方因其占用租赁物期间的租金，被告的反诉请求成立，本院予以支持，但对被告方要求原告支付违约金的主张，不予采纳。综述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款、第九十八条之规定，判决：一、由被告曲靖市麒麟区畜牧兽医局支付给原告余云春在曲靖市麒麟区畜牧兽医局饲料厂内新建厂房及新增设施设备折价款人民币438732.75元；二、驳回原告余云春的其余诉讼请求；三、由原告余云春支付给被告曲靖市麒麟区畜牧兽医局自2013年11月21日起至2014年8月22日止的租金人民币70000.00元；四、驳回被告曲靖市麒麟区畜牧兽医局的其余反诉请求；以上款项相抵后，由被告曲靖市麒麟区畜牧兽医局于本判决生效后十五日内一次性支付给原告余云春人民币368808.75元；案件受理费9088.00元，减半收取4544.00元（原告余云春已垫付），由被告曲靖市麒麟区畜牧兽医局承担并于本判决履行期内支付给原告；反诉费900.00元（被告曲靖市麒麟区畜牧兽医局已垫付），由原告余云春承担并于本判决履行期内支付给被告曲靖市麒麟区畜牧兽医局。
宣判后，余云春、曲靖市麒麟区畜牧兽医局均不服，向本院提出上诉。
余云春请求依法改判由曲靖市麒麟区畜牧兽医局在一审判决的基础上，支付司法评定费22460元，违约金10000元，对租金70000元应不予认可。其主要上诉理由：一审判决认定“双方均无恶意违约”与事实不符，畜牧局在合同未到期的情况下就单方解除合同属违约行为。按照一般常理，畜牧局不能保持租赁物符合约定的用途，租赁期限应当顺延或减免租赁费，但畜牧局不但不顺延租赁期限不减免租金，反而以上诉人未按约定支付租金单方解除合同，应承担违约责任。2、一审判决适用法律不当，由于畜牧局不能保持租赁物符合约定的用途，根据法律规定，上诉人不交租金是合法的，租金7万元不应由上诉人承担。3、一审判决遗漏了司法鉴定费22460元，一审庭审时，上诉人找不到鉴定发票，庭审后几天，上诉人找到交给一审法院，但一审法院未组织质证，漏判了该项。
曲靖市麒麟区畜牧兽医局答辩称：答辩人没有违约，是余云春违约，依据合同法的规定，答辩人单方面解除合同符合法律规定，按照合同规定，余云春违约应当向答辩人支付违约金，一审没有判决余云春支付违约金是认定事实错误。2、对于司法评定费因为被答辩人一审没有在举证期限内提出，对余云春提供的司法鉴定书认为不真实不客观，所以答辩人不应当承担司法评定费。
曲靖市麒麟区畜牧兽医局请求撤销原判第一项、四项，改判上诉人不承担折价款的责任，由被上诉人余云春支付违约金1万元，诉讼费由余云春承担。主要上诉理由：1、一审法院认定事实不清。第一，一审法院依据曲靖福海司法鉴定所出具的鉴定意见书判决上诉人支付438732.75元是错误的。该鉴定意见书本身不具备客观真实性，鉴定部门在作出鉴定时没有通知上诉人到现场，在没有得到上诉人认可哪些设施、设备属于余云春的情形下，仅凭余云春单方提交的材料作出的；鉴定意见书是对厂房及设备进行评估，一审法院错误将“价值评估”等同于“损失评估”，况且在评估作出后，余云春已将能够拆除的设施设备早已拆除拉走，不能再计入其损失。该鉴定意见书中明确使用期限为2014年8月31日至2015年8月30日，本案起诉时已超过有效期间。第二，原审认定双方均未违约属认定事实错误，珠江源大道南线在2013年底就已全线贯通，上诉人正因考虑到修路可能会给余云春的经营造成一定损失，才同意减免2011年11月22日至2012年11月21日一年度的租金，但余云春认为修路就是其不交租金的理由，即便修路改变了租赁物的环境，也改变不了余云春违约的事实。第三，余云春只具备销售石灰的经营资质，而不具备石灰加工、生产的经营资质，双方签订租赁协议时也明确是堆放销售的石灰，到一审中才知道余云春用场地做石灰的加工、生产，根据双方合同约定，未经上诉人同意，余云春无权新建厂房及新增设备设施，其擅自建盖厂房、增加设施设备，其行为就已经违约，不应由上诉人承担余云春的损失。第四，一审法院无视余云春未交租金已构成实质违约，上诉人已于2014年8月21日解除双方签订的租赁协议，原审错误认定“同年9月3日与麒麟区南宁街道签订协议后搬让出租赁厂房。双方的租赁合同已实际解除”，从而剥夺上诉人行使合同解除权。2、一审法院判决上诉人支付余云春新建厂房及新增设备的折价款，没有法律依据。本案系租赁合同纠纷，双方当事人所应承担的责任就是合同责任，严格来说就是违约责任。修建道路造成余云春不能正常经营，余云春违约，不是上诉人的行为造成，一审已经认定租赁物周边修建道路系双方意志以外的原因所致，又判决上诉人承担责任，没有阐述理由，也没有法律依据。
余云春答辩称：1、关于司法评估的问题，一审庭审对方虽然提出一些意见，但是没有申请重新评估。司法评估是两个方面，维修没有使用的设施，购买设备的折旧费，下水道维修问题，是客观真实的。2、畜牧局说的2013年珠江源大道贯通，答辩人认为是2014年4月才贯通的，没有缴纳租金是不能保持租赁物的用途，该理由能够成立，有法律依据，合同法规定，出租方应当保持租赁物的用途，一审对该部分的判决是正确的。
二审中，上诉人余云春为证实其主张，向本院提交了鉴定费发票一份。
经质证，上诉人畜牧局对三性均不予认可，认为司法鉴定报告其本身与本案无关联性。
上诉人畜牧局为证实其主张，向本院提交了一份从网站下载的标题为“交通图画曲靖#珠江源大道南线竣工通车”，证实曲靖珠江源大道贯通是2013年。
经质证，上诉人余云春认为全线贯通应当是真实的，但是其租赁物场地的门口是2014年4月才修通的。
本院认为，上诉人余云春提供的鉴定费发票，因该鉴定系其单方委托，鉴定意见书载明的使用期限已过，且不属于法律规定的新证据，本院不予认可。上诉人畜牧局提供的标题为“交通图画曲靖#珠江源大道南线竣工通车”的打印稿，虽系网站上下载，但系网络公开信息，具有真实客观性，能够证实其主张，本院予以采信。
经二审审理查明的法律事实，与一审认定一致，本院依法予以确认。
本案的争议焦点为：1、双方在履行合同过程中是否存在违约行为？2、余云春诉请的损失是否成立？
本院认为，就“双方在履行合同过程中是否存在违约行为”的问题。本案中，租赁物因修路改变了租赁物的环境，虽系意志之外的因素所致，但畜牧局作为出租人不能确保租赁物符合约定的用途，应视为未按约定全面履行义务，客观上存在违约；余云春作为承租人，应按约定支付租金，在承租人未同意减免租金的情况下，其以修路为由拒绝支付租金，且在珠江源大道南线竣工通车后仍然未付租金，本身就属于违约行为，故双方在履行合同中均存在违约行为，应互不承担违约责任，双方对违约金的主张均不能成立。余云春主张其不交租金是合法的，本案租赁物虽因修路改变了环境，但系客观原因所致，并非出租人原因所致，况且经双方协商畜牧局同意减免了一年房租，之后的房租畜牧局未同意减免，道路又于2013年底就竣工通车，该原因不能作为余云春拒绝支付租金的正当理由，故余云春应按照约定支付相应租金。原审法院判决由余云春支付尚欠租金，符合法律规定，本院予以支持。
就“余云春诉请的损失是否成立”的问题。本案中，双方签订的《曲靖市麒麟区畜牧兽医局饲料厂土地及房屋租赁协议》第三条第（2）项约定：“经甲方同意，乙方有权在饲料厂内新建厂房及新增设施设备。在协议约定的租赁期满后，如双方不再继续租赁协议，乙方新建的厂房及新增设施设备价值折价付给乙方。”在合同履行过程中，余云春在饲料厂内新建厂房及新增设施设备，其虽未能提供证据证实经过甲方畜牧局同意，但畜牧局对此也未提出异议或进行阻止，应视为其是认可的。后修路影响了租赁物环境，余云春拒绝支付租金，畜牧局单方通知余云春终止租赁合同，余云春虽不同意，但其在2014年9月3日与麒麟区南宁街道办事处签订协议书后，搬让出租赁厂房，其行为表示双方签订的租赁合同已终止。根据双方约定“租赁期满后如不再续租，余云春新建的厂房及新增设施设备价值由畜牧局折价给付。”因双方约定的租赁期限至2015年11月21日止，合同期限未满，余云春与麒麟区南宁街道办事处签订协议书搬让出租赁厂房，系其真实意思表示，自愿提前终止履行合同，其要求畜牧局按该约定履行折价给付的义务，不符合双方约定的条件，也不符合法律规定。
本案中，余云春承租饲料厂后进行了一些投入，而双方租赁合同又提前终止，余云春客观上存在一定损失。因修路这一客观原因影响了租赁物的使用，畜牧局不能确保租赁物符合约定的用途，对余云春的损失，应当予以补偿。对于余云春出具由其单方委托的鉴定意见书，虽载明的使用期限已过，畜牧局不予认可，也不申请重新鉴定，但由于本案租赁场所现已作为麒麟区南宁派出所办公使用，余云春也将其自建厂房、生产设备及材料拆除搬离，本案已经不具备鉴定条件，对于该鉴定意见书，本院仅作为参考依据。
对于余云春的损失，根据余云春与麒麟区南宁街道办事处签订的协议书和本院调查的实际情况，余云春自愿将其自建厂房、生产设备及材料拆除搬离，麒麟区南宁街道办事处补偿给余云春搬迁人工费、运输费、临时仓库租用费、新安装变压器、下水管道等费用198000元，已拆除搬离部分的损失，余云春主张由畜牧局折价给付，没有事实依据和法律依据，不能成立。故此，余云春的损失，本院仅支持其进行了投入且并未搬走的部分，根据本案查明事实，并参照曲靖福海司法鉴定所出具的曲福司鉴字[2014]第13号资产评估司法鉴定意见书，本院依法认定余云春的损失为：“办公房墙面修饰9045.42元、厂区围墙89548.42元、厂区土方回填33009.96元、厂区内C30混泥土地板18788.13元、装货车道11559.35元”，共计161951.28元。
综上，上诉人余云春的上诉理由不能成立，本院不予支持；上诉人畜牧局的上诉理部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律有误，实体处理不当，应予依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持麒麟区人民法院（2015）麒民初字第3360号民事判决
第三、四项，即“三、由原告余云春支付给被告曲靖市麒麟区畜牧兽医局自2013年11月21日起至2014年8月22日止的租金人民币70000.00元；四、驳回被告曲靖市麒麟区畜牧兽医局的其余反诉请求”。
二、撤销麒麟区人民法院（2015）麒民初字第3360号民事判决
第一、二项，即“一、由被告曲靖市麒麟区畜牧兽医局支付给原告余云春在曲靖市麒麟区畜牧兽医局饲料厂内新建厂房及新增设施设备折价款人民币438732.75元；二、驳回原告余云春的其余诉讼请求”。
三、由上诉人曲靖市麒麟区畜牧兽医局支付上诉人余云春的损失人民币161951.28元。
四、驳回上诉人余云春的其他诉讼请求。
以上款项相抵后，由上诉人曲靖市麒麟区畜牧兽医局于本判决生效后三十日内一次性支付给上诉人余云春人民币91951.28元。
一审案件受理费人民币9088.00元，减半收取人民币4544.00元，由上诉人余云春负担人民币3152元，上诉人曲靖市麒麟区畜牧兽医局负担人民币1392元；反诉费人民币900.00元，由上诉人曲靖市麒麟区畜牧兽医局负担人民币113元，上诉人余云春负担人民币787元。
二审案件受理费人民币11837元（余云春上诉费2749元+曲靖市麒麟区畜牧兽医局上诉费9088元），由上诉人余云春负担人民币9055元（6306元+2749元），上诉人曲靖市麒麟区畜牧兽医局负担人民币2782元。
本判决为终审判决。
本判决送达双方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。
审判长 高体所
审判员 李桂兰
审判员 赵艳绘
二〇一六年四月二十一日
书记员 贾琼丽