福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榕民终字第3447号
上诉人（一审被告）林芬，女，1964年2月4日出生，汉族。
委托代理人刘耀人、张君梁，福建格律律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）福州市工商行政管理局。
法定代表人林敦龙，局长。
委托代理人林秋萍、林坚，福建闽君律师事务所律师。
原审第三人王旭林，男，1964年9月24日出生，汉族。
委托代理人陈能武，福建大中律师事务所律师。
原审第三人王根仂，男，1977年12月3日出生，汉族。
原审第三人郑兰英，女，1971年7月10日出生，汉族。
原审第三人郑秋俤，男，1971年8月21日出生，汉族。
原审第三人朱传东（公民身份号码3501111967********）。
原审第三人厦门航空国际旅行社有限公司。
原审第三人福州卧龙装饰工程有限公司。
原审第三人福建省鑫侨亿贸易有限公司。
原审第三人福建利弘投资有限公司。
上诉人林芬因与被上诉人福州市工商行政管理局（下称市工商局）、原审第三人王旭林、王根仂、郑兰英、郑秋俤、朱传东、厦门航空国际旅行社有限公司、福州卧龙装饰工程有限公司、福建省鑫侨亿贸易有限公司、福建利弘投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第5699号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年12月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“原告将位于古田支路53号“福州市工商行政管理局旧综合大楼”一幢及附属用房出租给被告，租赁场所建筑面积为6100.62平方米，租赁用途为该出租房二楼以上仅作为存放物品的仓库使用，不得存放易燃易爆等危险化学品，被告不得将出租房作为办公场所，及其它任何生产或经营性项目场所使用；一楼在保证房屋建筑安全的情况下，允许被告作为停车场使用。租赁期限为2年，即2012年4月30日至2014年4月30日，租金为每平方米10元，被告于2011年12月31日交清首月租金61006.2元，并缴纳3个月租金183018.6元作为承租押金，其余按月交纳和先付款后使用原则，每月租金于当月10日前交清。并约定租赁期间，在不损害或者不影响原告利益的情况下，被告在征得原告书面同意后，可以将房屋部份转租给第三人仅作为存放物品的仓库场所使用（不含冷冻仓库），但不得作为存放易燃易爆等危险物品，也不得转租第三人作为办公场所，以及其它任何生产、加工或经营性场所使用，被告转租给第三人的房屋面积不得超过本房产面积的45%，且第三人不得再行转租。在合同延续、终止与解除条款中约定，被告未经原告书面同意，擅自转租该房屋的，原告可以解除合同。在合同违约责任的条款中约定，租赁期间，因被告存在上述规定的情形造成合同提前解除的，以及被告中途擅自退租的，被告应按提前解除或退租的天数的租金的3倍向原告支付违约金，或违约金不足以抵偿原告损失的，被告还应赔偿原告由此产生的一切损失。合同中还对双方其他权利义务作了约定”。合同签订后，原告依约将诉争租赁房屋交付给被告使用。
另查，被告林芬将本案诉争租赁场所于2012年6月11日转租给第三人王旭林，王旭林将租赁场所重新装修后，又分割将部份租赁场所分别转租给其他数人。审理中，原审法院经实地查访，现在租赁场所中实际使用人为王旭林、王根仂、郑兰英、郑秋俤、朱传东、厦门航空国际旅行社有限公司、福州卧龙装饰工程有限公司、福建省鑫侨亿贸易有限公司、福建利弘投资有限公司。
原审法院认为，原、被告间订立的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效。依据《合同法》相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案被告未经原告书面同意将租赁场所转租，且又违反租赁合同中对于诉争租赁场所关于转租的有关约定，系属违约；依据原、被告所订立的租赁合同及相关法律规定，原审法院认为原告诉请解除其与被告签订的租赁合同并收回房屋的请求合理合法，原审法院予以支持；但由于诉争租赁房屋实际由第三人占有使用，故本案第三人应负有协助返还诉争租赁房屋的责任。至于原告诉请要求被告按合同的约定支付违约金3294334.8元，被告辩称认为原告在租赁合同中并无损失，其不应支付违约金，就此，原审法院认为，原告未就其因被告违约所造成的损失提交证据，根据公平原则，鉴于本案诉争租赁合同因被告违约而解除后，原告需合理时间重新招租，原审法院酌情认定被告按双方合同约定的租金金额承担原告三个月的租金损失183018.6元（即61006.2元×3个月）的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告福州市工商行政管理局与被告林芬于2011年12月30日签订的《房屋租赁合同》；二、被告林芬于本判决生效之日起一个月内将本案诉争租赁场所（位于古田支路53号“福州市工商行政管理局旧楼综合大楼”）返还给原告福州市工商行政管理局；本案第三人王旭林、王根仂、郑兰英、郑秋俤、朱传东、厦门航空国际旅行社有限公司、福州卧龙装饰工程有限公司、福建省鑫侨亿贸易有限公司、福建利弘投资有限公司负有协助返还义务；三、被告林芬于本判决生效之日起十日内向原告福州市工商行政管理局支付违约金183018.6元；四、驳回原告福州市工商行政管理局的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费44840元，由原告福州市工商行政管理局承担20000元，被告林芬承担24840元。
一审宣判后，原审被告林芬不服，向本院提起上诉。
上诉人林芬上诉称：一、上诉人已按合同约定缴纳了租金，并不存在根本性违约事实，只存在超约定面积转租等一般性违约行为，且上诉人已积极采取补救措施，并未给被上诉人造成经济损失，因此继续履行讼争房屋租赁合同符合法律规定；二、强制解除讼争租赁合同，涉及众多租户利益，在客观上无法履行或难以履行；三、本案中，造成不良影响的原因是原审第三人王旭林的违约行为，故应由王旭林负担被上诉人违约金和上诉人租金损失。故上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判上诉人与被上诉人继续履行《房屋租赁合同》；3、改判第三人王旭林支付被上诉人违约金和上诉人的租金损失；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人福州市工商行政管理局答辩称：一、上诉人将诉争房屋擅自转租、改变用途性质和主体结构的违约行为，事实清楚，证据充分，被上诉人有权依约单方解除租赁合同；二、上诉人未采取积极有效补救措施纠正其违约情节，诉争房屋目前仍存在诸多商户和第三人对外进行商业经营、办公等，且自2013年4月起的租金拖欠至今尚未缴交；三、本案合同承租人是上诉人，而第三人王旭林的违约行为是上诉人林芬擅自转租和管理约束不力造成的，造成的经济损失和合同约定的违约金也应当由合同相对人林芬承受。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人王旭林述称：上诉人林芬无权就讼争租赁物进行整体转租，并故意隐瞒了其与福州市工商行政管理局之间签订的房屋租赁合同的重要内容，已构成严重欺诈。王旭林投入了大量资金、精力对租赁物进行装修与运营，但因上诉人林芬违约私自转租且故意隐瞒其与福州市工商行政管理局之间签订的房屋租赁合同重要内容而引发本案纠纷，造成了王旭林重大经济损失，故本案违约责任应由上诉人林芬承担，王旭林的经济损失也应由上诉人林芬负责赔偿。
原审第三人王根仂、郑兰英、郑秋俤、朱传东、厦门航空国际旅行社有限公司、福州卧龙装饰工程有限公司、福建省鑫侨亿贸易有限公司、福建利弘投资有限公司未作答辩。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：上诉人作为承租人，在承租期间未经被上诉人书面同意擅自转租讼争房屋，被上诉人有权依约解除讼争租赁合同。此外，关于上诉人要求改判王旭林支付被上诉人违约金和上诉人租金损失的上诉请求，因该等诉讼请求系上诉人于二审过程中新提出的诉讼请求，故对该上诉请求本案不予处理。鉴于上诉人擅自转租讼争房屋，已构成违约，原审法院据此酌情判令上诉人承担三个月租金损失的违约责任，亦已臻合理。综上，上诉人的上诉请求缺乏依据，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费44840元，由上诉人林芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁文伟
代理审判员 林哲森
代理审判员 陈长灿
二〇一四年一月十日
书 记 员 刘馨蕊