徐某某诉鞍山市某某区人民政府征收补偿一案一 审 行 政 判 决 书辽宁省鞍山市千山区人民法院行政判决书（2015）鞍千行初字第16号原告徐恩思。被告鞍山市铁东区人民政府。法定代表人李树凡，区长。委托代理人孔霞，辽宁钢城正大律师事务所律师。委托代理人赵立克，鞍山市铁东区征收局副局长。原告徐恩思因不服被告鞍山市铁东区人民政府（以下简称铁东区政府）于2014年11月14日作出的鞍东政征补（2014）8号《房屋征收补偿决定书》向鞍山市中级人民法院提起行政诉讼。鞍山市中级人民法院以（2015）鞍行他字第6号行政裁定书指定本院管辖，本院2015年3月30日受理后依法组成合议庭，并于4月13日、4月23日公开开庭审理了本案。原告徐恩思，被告铁东区政府的委托代理人孔霞、赵立克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年6月22日，铁东区政府作出征决字（2013）第02号《房屋征收决定书》，决定依法征收城建档案馆地块内的房屋，征收范围（四至）：东至湖南小学，南至大石街，西至湖南街，北至工人东街。原告徐恩思系该征收地段房屋所有人。因原告徐恩思没有与房屋征收部门达成补偿协议，被告铁东区政府，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）第十七条、第二十一条、第二十六条之规定，于2014年11月14日对原告徐恩思作出了鞍东政征补（2014）8号《房屋征收补偿决定书》。原告徐恩思不服该房屋征收补偿决定，于2015年2月5日向法院提起行政诉讼。原告诉称：鞍山城建档案馆地块，是鞍山除站前中央商务区外，最重要的次要经济、商务、娱乐中心，祥和家园商圈、万豪大厦、佳泰乐大卖场、佳泰酒店和温泉洗浴中心、金石榴大超市等组成湖南中心商圈；又是学区房，有湖南小学、二十六中学，是鞍山最早形成的高档富人社区，交通十分便利。一、被征收房屋的评估价格明显低于商品房交易价格。评估根本没有考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素；室内装饰装修等价值不予补偿，严重不符合《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《征收评估办法》）第十三条、第十四条及《征收与补偿条例》第十七条、第十九条的规定。二、征收补偿方案不合理。1、42.76平方米的房子回迁给60平方米，除掉公摊面积，原告的住房条件没有得到合理补偿、改善；2、被告对回迁户扩大面积收取4500元平米，这价位过高，且由原告支付扩建款项，于情、于理、于法不合理；3、房屋评估五千多元每平方米偏低于市场价，无法在附近地块买房子装修、办理入住手续；4、三层和七层房屋几乎一样的评估单价，明显与市场价值背离，不符合市场规律。三、选择评估机构的程序和评估程序不合法，评估报告结果不具有客观性。1、《城建档案管地块房屋征收评估机构选择办法》的公告及选择办法、协商选定细则公告中，摇号会议时上午6点28分，但出具公证书时间是下午6点30分，不具有客观真实性，不能证明被告选定评估机构是合法的。2、被征收人至今未见到任何征收评估工作相关人员（含注册评估师），没有注册房地产评估师对被征收房屋进行实地查勘，没有调查被征收房屋状况，更没有拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料。被征收人没有见过实地查勘记录，不符合《征收评估办法》第十二条规定。3、被征收人至今没有见到房地产价格评估机构向房屋征收部门提供包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值的分户初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，没有注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释，不符合《征收评估办法》第十六条规定；4、分户初步评估结果公示期满后，被征收人未收到房地产价格评估机构向房屋征收部门提供的委托评估范围内的分户评估报告，不符合《征收评估办法》第十七条、《征收与补偿条例》第二十条规定。5、房屋征收部门未提供房地产管理部门应当组织成立由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成评估专家委员会的情况说明，不符合《征收评估办法》第二十三条之规定。四、征收补偿决定违法。1、产权调换房仅明确调换房屋的面积，对于位置、价格、楼层、户型、过渡期等均没有明确，安置房面积、价格、详细位置、楼层、户型、交房时间等也不明确，该决定为日后履行留下了大量的争议空间，不能切实保护被征收人的合法权益；2、调换房屋的结算价格也不具体的，且没有进行评估。这违反了《征收与补偿条例》第二十五条、第二十六条的规定。五、铁东区人民政府于2014年11月14日作出鞍东政征补（2014）8号《房屋征收补偿决定书》，而同地块房屋征收决定一案的辽宁省鞍山市中级人民法院（2014）鞍行终字第51号行政判决书于2014年12月15日才终审判决，违反法定程序。六、《征收评估办法》第十一条“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，有熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。”《征收与补偿条例》第十三条第三款“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”《房屋征收补偿决定书》中评估也未包含土地使用的价值的补偿。七、原告徐恩思的房屋被盗、被砸，电器、家具、地板、塑窗、防盗门、暖气卫浴设施等财产全部被毁，房屋早已无供水、供电、供气、供暖，无法通行，楼梯安全栏杆被拆，强行封闭小区，并且当事人无法居住搬离被征收房屋，上述行为严重违反《征收与补偿条例》第二十七条、第三十条、第三十一条的规定。在庭审中，原告还陈述：一、翠湖豪庭高层商品房约8000元每平方米，而被征收人的房屋价值评估为5250元每平方米，这一价格无法在就近地段重新购买类似的房产；二、补偿决定书的送达程序不合法，也没有看到补偿决定书；三、被告没有法定职权作出房屋征收补偿决定，原告的房屋所有权证的发证机关是鞍山市人民政府。四、征收决定不合法，不是为了公共利益进行征收，被征收地块也不属于旧城区，评估报告描述我们小区的周边环境较好，配套设施齐全等，这明显与旧城区改造相矛盾。五、被告提供的补偿款与存储账户的证据为“暂存款明细账”，时间为2014年12月份，而征收决定是2013年作出的，不符合先补偿、后搬迁的原则。六、最高院十大拆迁案例公布时，强调将《征收与补偿条例》规定的应对被征收人基于公平补偿的精神贯穿于房屋征收与补偿的全过程，并指出根据立法精神，对被征收人房屋的补偿应参照就近区位新建商品房的价格。八、沈阳市已出台办法，明确规定被征收房屋在征收后由多层变成高层，多给予20%-30%的补偿，选择货币应给予多4个月的房屋补助。九、评估报告不客观、真实，没有看到被告给评估公司提供的各种数据资料和文件，这些材料是评估的基础；报告分析中没有具体细节说明，只有概念、公式，不能反应我们房屋的具体情况。十、估价作业日期为2013年6月22日—7月17日与估价日期是2013年6月22日相互矛盾，是先出评估结果后有评估过程；评估报告使用期限2013年7月17日—2014年7月16日，而征收补偿决定下达日是2014年11月14日，超出报告使用期限，所以该报告已经失效了。综合上述的理由，被告的行政行为严重的违反了法律法规，违反了法定程序，也超越了职权。为此请求贵院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十二条、第五十三条、第五十四条第二款的规定，撤销被告的被诉具体行政行为，承担本案的诉讼费。原告为证明诉讼主体资格及被告作出的房屋征收补偿决定不合法，向本院提供以下证据：1、原告身份证、房屋所有权证、房屋征收补偿决定书，证明原告身份及具备诉讼主体资格。2、城建档案馆地块现场被破坏的证据7张，证明在征收过程中存在采取断水断电等非法方式使被征收人被迫搬迁。被告铁东区政府在法定期限内向本院提交了书面答辩状，辩称：一、被告作出的征收补偿决定符合行政法规的规定。《征收与补偿条例》第四条规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”被告作为本次征收地块的行政部门，完全按照行政法规的规定履行职责。二、被告作出的征收补偿决定的程序合法。被告依照《征收与补偿条例》的规定，对被征收人的房屋进行房地产估价分户评估，房地产评估机构是依法选定的，从协商选定，因协商选定结果失败到投票选定，再到摇号选定评估机构，并对摇号过程进行公证，均依法按照程序进行；被告也是依法送达相关法律文书，分户评估结果及补偿决定书，是依照法定程序向被征收人送达，并且进行了公示、公告，因此，被告作出的具体行政行为符合法定程序。并根据庭审辩称，一、案涉的征收决定一案经人民法院作出了生效判决，予以认定城建档案馆地块的征收决定包括征收补偿方案合法有效。二、被征收人陈述的没有入户勘查、评估价格过低的理由不成立，因为房屋征收部门公示公告了入户评估的通知，但是被征收人房门紧锁或拒绝评估公司入内，这产生的法律后果应由被征收人承担，同时，评估报告已载明是以2013年6月22日为评估时点按照市场价值的方法进行评估，并充分考虑了房屋所处的位置、年限、楼层等因素。三、被征收人提出装修补偿请求没有法律和事实依据，因为评估报告依法向被征收人送达，但是被征收人没有提出过任何异议，目前评估结果已经生效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为证明其具体行政行为的合法性，向本院举出了法律法规依据：《征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》和以下证据：第一组：征决字（2013）第02号《房屋征收决定书》及公告，附房屋征收范围图及城建档案馆地块房屋征收补偿方案。证明被告依法下达征收决定的公告，并在公告中告知被征收人，在签约期限内达不成补偿协议的，依法做出补偿决定，依照补偿协议或者补偿决定实施补偿。第二组：关于《城建档案馆地块房屋征收评估机构选择办法》的公告、评估机构选择办法、评估机构的申报材料，协商选定评估机构公告、投票选定细则公告、摇号选定评估机构公告、公证书、摇号选择结果公示。这组证据的内容主要是，被告通过协商选择评估机构方式，但协商不成，又进行投票，但投票不成，又进行摇号的方式选择评估机构，并对摇号程序进行公证，之后又将选定结果进行公示。证明被告是依法、公正公开进行选定评估机构。第三组：房地产估价委托合同、入户评估的通知、公告照片及房地产评估报告书及评估结果公示、评估报告送达笔录及通知书、送达回证。证明：被告依据《征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》的规定开展房屋征收评估活动，由具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估，而且《征收与补偿条例》第十九条规定“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”但是在复核期限内，被征收人并未申请复核。第四组：暂存款明细账（科目：暂存款／拆迁办／城建档案馆小区／补偿决定书每户补偿款）。证明被告的补偿资金足额到位，被征收人可以随时领取该款项。第五组：房屋征收补偿决定书、送达回证、公示公告。证明被告有职权对房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，可以按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，补偿方式可以选择货币补偿，也可以选择置换房屋。在本庭调查时，原告对被告提供的证据质证认为：第一组证据中补偿方案不合理，征收决定不是为公共利益；第二组证据评估报告不客观、不真实，评估结果明显低于市场交易价格，没有评估对象的事实证明材料，对装修没有评估，评估程序违法，没有现场勘察，也没有征得被征收人的同意或签字确认；第四组证据，记录的补偿款与实际补偿的不一致，“暂存款明细账”时间为2014年12月份，而征收决定是2013年作出的，不符合先补偿、后搬迁的原则；第五组证据，对送达回证的真实性有异议，没有收到决定书，送达程序不合法，补偿范围不合法，未包括装修等价值和损失。被告对原告提交的证据质证认为：证据1，无异议；证据2，对关联性有异议，不能证明是原告所为。经开庭审理，结合原、被告双方对证据的质证、辩证意见，本院认为，原、被告所举证据与本案存在关联性，予以采纳。经审理查明，2013年6月22日，被告铁东区政府公布了征决字（2013）第02号《房屋征收决定书》（附房屋征收范围图、房屋征收补偿方案），被征收人不服该决定提起的征收决定纠纷一案经法院审理，分别作出了（2014）鞍千行初字第3号、（2014）鞍行终字第51号行政判决，驳回了原告的诉讼请求。原告徐恩思位于铁东区工人东街9栋3号的房屋在征收范围内，单室，建筑面积为42.76平方米，记载房屋用途为住宅。经房屋征收部门委托房地产价格评估机构进行评估，该被征收房屋的评估单价为5250元／平方米。2014年11月14日，因房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，铁东区政府作出了鞍东政征补（2014）8号《房屋征收补偿决定书》，决定：一、对被征收人徐恩思名下的座落于工人东街9栋3号房屋实施征收，按照《城建档案馆地块房屋征收补偿方案》的规定给予货币补偿或产权调换。二、如被征收人徐恩思选择货币补偿，根据辽宁俊隆房地产评估有限责任公司对房屋的评估和《城建档案馆地块房屋征收补偿方案》的规定，被征收人应得的货币补偿数额为：1、房屋补偿费为人民币224490元。2、搬迁补助费为人民币1000元。上述两项合计为人民币225490元，全部储存于中信银行开发区支行银行中，账号为729710183100001354。三、如被征收人徐恩思选择房屋产权调换，按铁东区政府公布的《城建档案馆地块房屋征收补偿方案》确定本次房屋征收安置地点为城建档案地块，产权调换方案为：1、回迁60㎡单室，需缴纳代建费9.24㎡×830元平方米，计7669.20元。2、搬迁补助费为人民币1000元。3、临时安置费为每月550元，至回迁为止。4、产权调换的选房方式为：立体单元，公开摇号自选。5、其他扩平方案详细参见《城建档案馆地块房屋征收补偿方案》。四、若被征收人徐恩思确需优惠扩平的，请在收到本决定书之日起十五日内向铁东区房屋征收管理局提出并签订扩平补充协议书，逾期视为放弃优惠扩平政策。五、限被征收人徐恩思于收到本决定之日起十五日内，与鞍山市铁东区房屋征收管理局办理房屋征收补偿安置和移交手续，并将工人东街9栋3号房屋腾空。同时，铁东区政府在补偿决定中告知了诉权与期限，在房屋征收范围内公告了补偿决定，并向被征收人送达了该补偿决定书。另查，鞍山市铁东区房屋征收管理局组织实施本次房屋征收与补偿工作，分别于2013年5月17日、5月25日发布了《城建档案馆地块房屋征收评估机构选择办法》及《城建档案馆地块房屋征收评估机构投票选定细则公告》，有三家具有资质的房地产评估有限公司选入房屋征收评估机构名录，因协商、投票选定不成，又于2015年5月31日发布了《摇号选定城建档案馆地块房屋征收评估机构的公告》，并于2015年6月4日下午18：30分时在鞍山市铁东区公证处现场监督之下，摇号选定辽宁俊隆房地产评估有限责任公司为该征收地块的房屋评估机构。2013年7月12日，鞍山市铁东区房屋征收管理局将城建档案馆地块房屋征收分户初步评估结果予以公示。2013年7月17日，辽宁俊隆房地产评估有限责任公司作出了辽俊房估报字（2013）第0721号房地产估价报告和房地产估价分户报告。2014年10月24日，鞍山市铁东区房屋征收管理局下达了房屋征收评估报告送达通知书。本院认为：依据《征收与补偿条例》第四条的规定，铁东区政府具有作出案涉地块的房屋征收补偿决定的法定职权，并确定鞍山市铁东区房屋征收管理局组织实施本次房屋征收与补偿工作。根据行政诉讼的基本原则和原告的诉讼请求，本院从以下几个方面对被诉具体行政行为进行了全面审查。一、关于房地产价格评估机构选定的程序性问题。《征收与补偿条例》第十九条第一款规定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”；第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定”。《征收评估办法》第四条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。本案中，铁东征收局依次发布并公告了《城建档案馆地块房屋征收评估机构选择办法》、《城建档案馆地块房屋征收评估机构投票选定细则公告》及《摇号选定城建档案馆地块房屋征收评估机构的公告》，并先后经协商、投票选择房地产价格评估机构，因协商、投票均未成功，最后在鞍山市铁东区公证处现场监督之下，从三家具有资质的房屋征收评估机构名录中，摇号选定了辽宁俊隆房地产评估有限责任公司为该征收地块的房屋评估机构。该确定评估机构的做法符合上述规定。二、关于房地产价格评估机构出具的《房地产估价报告》和《房地产估价分户报告》的效力问题。《征收与补偿条例》第十九条第二款规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”《征收评估办法》第二十条规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题”；第二十二条规定：“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《征收与补偿条例》第二十六条规定处理”。根据上述规定，被征收人如果对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估；如果对复核结果仍有异议的，还可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。这是赋予被征收人的权利。本案原告未在法定时间内申请复核评估，也未向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。而且评估报告中记载了估价依据、估价原则、估价方法——市场比较法、估价时点——2013年6月22日等内容，符合《征收与补偿条例》、《征收评估办法》的相关规定。因此，本院予以认定评估报告的效力。关于原告提出估价作业日期与评估时点矛盾及评估报告在作出补偿决定时已失效的观点，本院认为，根据《征收与补偿条例》的规定，可以明确作出征收决定后，才能对被征收房屋价值进行评估；反之，在未确定是否征收之前，不能对被征收房屋价值进行评估；《征收评估办法》规定，以征收决定公告之日为被征收房屋价值评估时点，其立法宗旨正是为保障被征收房屋的价值不随时间而发生变动，补偿决定也就理所当然必须以评估时点的评估价值对被征收房屋给予补偿，从而保障被征收人的合法权益不因市场价格的波动而受到影响。三、关于补偿决定的合法性问题。《征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”第二十二条规定：“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”第二十五条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”第二十六条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”第二十六条第二款规定：“补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。”本案房屋征收补偿协议的签订期限确定在“2013年7月17日—2013年9月14日”，原告与房屋征收部门在签约期限内没有达成补偿协议，被告依据《征收与补偿条例》的规定，按照《城建档案馆地块房屋征收补偿方案》，以辽俊房估报字（2013）第0721号房地产估价报告和房地产估价分户报告确定的被征收房屋价值为基础，对原告作出了房屋征收补偿决定。该决定包括了补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等法定内容，告知了诉讼权利和期限，并且在房屋征收范围内予以公告及向原告送达。关于原告提出被征收地块的小区不是旧城区，不是危房，被告征收不是为公共利益，征收不合法。本院认为，案涉同地块的征收决定纠纷一案经法院审理，已经作出（2014）鞍行终字第51号行政判决，该生效判决已确定了征收决定的合法性。综上，原告的主张证据不足，其诉讼请求应依法驳回。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条之规定，判决如下：驳回原告徐恩思的诉讼请求。案件受理费50元由原告徐恩思承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  黄永晴人民陪审员  吴晓宇人民陪审员  吴丽娜二〇一五年四月三十日书 记 员  李 婉