浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温商终字第435号
上诉人（原审原告）：施正帆。
上诉人（原审原告）：张明华。
上列两位上诉人共同委托代理人：刘学勤、叶积炜，浙江浙合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：禇佰龙。
上诉人施正帆、张明华因与被上诉人禇佰龙民间借贷纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿商初字第1744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月3日受理后，依法组成合议庭。经审查，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：施正帆、张明华曾合伙经营借贷生意，张明华与禇佰龙系朋友关系。2010年10月起至，禇佰龙陆续向施正帆、张明华借款，并为他人向施正帆、张明华的借款提供担保。后禇佰龙陆续还款，另外，双方还因“呈会”有款项往来。2010年11月7日至2012年9月27日期间，施正帆、张明华向禇佰龙汇款合计26405390元。2010年10月6日至2012年10月10日，禇佰龙向施正帆、张明华汇款合计23497200元。此外，禇佰龙因为他人担保，于2011年4月28日委托证人夏某向施正帆、张明华汇款427.5万元，用于偿还担保债务。
2012年10月，施正帆、张明华向禇佰龙提出，禇佰龙还欠其债务500万元。为偿还该500万元债务，禇佰龙用其名下704室房产（建筑面积193.49平方米）、705室房产（建筑面积108.95平方米）抵债。双方在办理房屋过户过程中，签订了房屋买卖合同，合同中载明的房屋价格为400万元。为办理房屋过户手续，张明华向禇佰龙账户汇款400万元，禇佰龙收到款项后，取出92万元，其余款项308万元返还给张明华、施正帆。房屋抵债后，张明华、施正帆仍持有一张禇佰龙于2011年2月23日出具的借条，借条载明：借款金额200万元；借款期限2012年2月23日至同年3月2日；如逾期归还，每日按借款总额的1%支付违约金。该院另查明：703室房产（建筑面积182.82平方米）原属于禇佰龙所有，禇佰龙为偿还张明华、施正帆债务，于2012年8月将该房产以每平方米23000余元的价格出卖，并将房款中的410万元用于偿还张明华、施正帆债务。
2014年2月27日，施正帆向原审法院起诉，请求判令禇佰龙偿还借款本金200万元并支付违约金。审理过程中，原审法院追加张明华为共同原告参加诉讼。禇佰龙原审答辩称：借款200万元是事实，但双方款项往来较多，后经结算，已经通过房屋抵债的方式偿还所有欠款。
原审法院认为：本案的争议焦点是：禇佰龙将704室、705室房产过户给张明华、施正帆后，双方的债权债务是否已经结清。禇佰龙认为，在房屋抵债之前，根据张明华、施正帆的结算，禇佰龙还欠500万元。禇佰龙提供抵债的房产价值700万元，房产过户给张明华、施正帆后，债务已经结清。房屋买卖合同中载明房屋价款400万元，是根据房管局的要求，办理过户需要，不是真实的价格。张明华、施正帆认为，禇佰龙的房产价值最高450万元-500万元之间，禇佰龙将房产以400万元的价格出卖，之后将购房款中的308万元用于偿还债务，尚欠200万元。该院认为，禇佰龙将房产过户后，双方的债权债务是否已经结清，首先应当明确两个问题。一是禇佰龙欠多少钱。双方之间款项往来频繁，未作结算，且往来款中还包含“呈会”的款项，双方对欠款数额争议较大。但2012年10月，张明华、施正帆向禇佰龙提出，尚欠500万元，对此禇佰龙没有异议。因此，该院认定，在禇佰龙将704室、705室房产过户之前，禇佰龙欠张明华、施正帆的债务为500万元。二是704室、705室房产价值问题。该院认为，禇佰龙称房产价值达700万元，较为可信，理由如下：禇佰龙于房产抵债前2个月，将与抵债房产相邻的703室房产出卖，成交价格为每平方米23000余元，禇佰龙抵债的704室、705室房产面积合计302.44平方米。按每平方米23000元计算，市场价接近700万元。众所周知，天津市当时的房屋市场价格并未出现下跌。因此，禇佰龙主张房价为700万元，可以采信。张明华、施正帆主张禇佰龙以400万元出售，显然不符合情理。在禇佰龙欠500万元未还的情况下，张明华、施正帆如果以400万元向禇佰龙购买房屋，按常理无需支付购房款。但是，双方之间却采取汇款400万元作为购房款，禇佰龙将收到的400万元中的308万元转回的方式进行。若非为了办理过户手续需要，这种做法显然没有必要。再者，双方约定400万元中92万元归禇佰龙所有，这也符合抵债后，找还多余款项的特征。因此，禇佰龙主张在过户时房屋买卖合同中的价款400万元只是办理过户需要，该院予以采信。综上，该院认为，禇佰龙将704、705室房屋过户后，双方之间的债权债务已经结清。张明华、施正帆现主张禇佰龙还欠其本金200万元及违约金，缺乏依据，其请求该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，判决如下：驳回施正帆、张明华的诉讼请求。案件受理费34400元，由施正帆、张明华共同负担。
上诉人张明华、施正帆不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、禇佰龙尚欠借款200万元。1、已向一审法院提供了禇佰龙于2012年2月23日出具的借条原件，并且提供了于2012年2月24日的网银转账200万元银行凭证。2、从一审双方提供的资金往来凭证来看，上诉人支付的资金要多于禇佰龙支付的资金，而禇佰龙支付的资金有相当一部分系利息。3、一审双方一致认可禇佰龙第二次出卖房屋前，禇佰龙尚欠上诉人500余万元，扣除已经偿还的308万元外，尚欠200万元。二、张明华于2012年10月以400万元购买禇佰龙天津的两套房屋属于正常的房产交易，不涉及其他。1、2012年10月，张明华与禇佰龙签订两份房产买卖协议，购买天津市和平区君隆广场1、2号楼南京路85号704、705室两套房屋，其中704室的房款为255万元，705室的房款为145万元。该两份协议属于正常的房产交易。2、购买该两套房屋系张明华个人行为，与施正帆无关。3、房价高低属于当事人意思自治的范围，成交价系双方充分协商的结果，是双方真实意思的表示，与房屋的市场价值高低无关。4、即使禇佰龙有证据证明房价过低，也应该另案以房屋买卖合同纠纷处理，与本案无关。三、本案不存在以房抵债。1、禇佰龙曾为银行高管，对债务的清偿程序非常清楚，如果确实存在以房抵债，双方肯定会留下书面证据，因此禇佰龙的主张不符合其职业特征，也不符合交易习惯。2、从举证责任角度，上诉人主张民间借贷的举证责任已完成，禇佰龙主张以房抵债却没有提交任何证据。四、一审认定天津房产价值系逻辑错误。1、703室房产出卖后，上诉人确实收到410万元，但禇佰龙提交的证据中没有证明该房产的面积及出卖时间、出卖价格的证据，上诉人也没有对703室房产的相关情况进行确认。因此，一审法院认定703室房产的出卖价格为23000元／平方米毫无道理。此外，现有证据也不能证明上诉人收到的410万元来源于703室的房款。2、即便一审认定703室的房价正确，但以703室房价去推704、705室的房价系错误适用演绎推理，在大前提正确，小前提不正确的情况下，也不可能得出正确的结论。综上所述，一审法院判决错误，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或依法查明事实后作出新的判决。
被上诉人禇佰龙二审答辩称：一、天津房屋抵债，款项已经结清。一套房屋卖了429万元，另外两套合计只有400万元是不符合逻辑的，400万是办理过户手续的价格，多余92万元已经找回。二、曾经确实是银行的高管，双方是好朋友，有很多往来，没太过在意，不想对方竟然留了一张借条。作为欠债的人，把房屋低价卖给对方不符合逻辑，其实就是房屋抵债。
二审期间，上诉人向本院提交如下证据：1、天津市房产买卖协议，证明禇佰龙将两套房屋出卖给张明华个人，而非上诉人。2、房屋所有权证复印件，证明张明华取得天津两套房屋的所有权。3、监管资金收款凭证，证明交易资金的监管情况。4、契税凭证，证明张明华缴纳了两套房屋的交易契税。
上述证据经庭询出示，被上诉人质证称：对真实性没有异议，天津市不允许直接转让房产，需要将钱打到结算中心，为了节约税款，才以400万作为交易价格，其实不是真实的价值。本院认为：对于涉案两套房产的交易事实，双方均无异议，原审法院已经予以认定，至于该房产交易行为是正常的市场交易行为还是属于以房抵债行为系本案的主要争议问题，要结合案件的其他事实进行综合认定，表面的交易材料不足为凭，上诉人欲以之证明该交易系张明华个人行为与本案无关，本院不予采纳。
被上诉人在二审期间未提交新的证据。
本院经审理除确认原审法院认定的事实外，另查明：涉案703、704、705室房产均坐落于天津市和平区君隆广场1，2号楼南京路85号。
本院审理认为：双方当事人之间存在长期的、巨额的经济往来，在涉案704、705房产过户前即2012年10月间，经口头结算被上诉人尚欠上诉人500万债务，以上事实双方已一致确认并无争议，主要争议的问题是704、705房产过户给上诉人后是否已抵偿全部债务。上诉人认为房产交易款400万元中300余万元抵偿债务后尚欠200万元债务，被上诉人则认为房屋实际价值抵偿全部500万元债务本息后还余92万元。故解决双方争议的关键在于如何认定704、705室房产的价值。已经查明，被上诉人原持有的三套房产即涉案703、704、705室坐落一致，建筑面积分别为182.82平方米、193.49平方米、108.95平方米，在704、705室房产交易前二个月，上诉人施正帆陪同被上诉人将703室房产以四百余万元价格出售，其中410万元用于偿还上诉人的债务，以该价格计算703室房产市场单价为23000元左右，而按上诉人主张的总价400万元计算704、705室的单价仅为13000元左右。众所周知，房市不可能在短短二个月时间内出现如此大幅度的下跌，显然，上诉人的主张有违常理，也不能解释在债务人尚欠其500万元债务的情况下，债权人为何又出资400万元购买债务人的房产。而被上诉人称704、705室房产总价700余万元，抵偿500万元债务本息后尚余92万元，故将400万元交易款中多余的308万元返还给上诉人，该主张较为合理，符合一般人的正常认知，原审法院予以采信并无不当，本院予以确认。故上诉人提出本案不存在以房抵债、张明华购房属于个人行为的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34400元，由上诉人张明华、施正帆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 俊
审 判 员 曾庆建
审 判 员 何士锋
二〇一五年四月二十七日
代书记员 翁若璟