广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3978号
上诉人（原审被告）：丁小莉，女，汉族，1958年8月27日出生，住广东省广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司，住所地：。
法定代表人：陈宇辉，职务：总经理。
委托代理人：何秀琼，女，汉族，1989年1月17日出生，该公司员工，联系地址。
上诉人丁小莉因与被上诉人广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司（以下简称碧桂园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第655号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：碧桂园物业公司成立于2006年4月24日，经营范围是物业管理服务等。位于增城市新塘镇广园碧桂园凤凰城凤馨苑一街16号104房（建筑面积为85.72平方米）登记在丁小莉名下。
2007年12月19日，碧桂园物业公司（乙方）和丁小莉（甲方）签订《碧桂园前期物业服务协议》，该协议载明“根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就甲方已购买的由增城市碧桂园物业发展有限公司（以下简称开发公司）负责开发建设的增城市新塘镇广园东碧桂园凤凰城物业（以下简称本物业）中的凤馨苑一街16号104房商品房（以下简称该商品房）交付使用后乙方提供物业管理服务的有关问题达成一致意见，特订立本协议，双方共同遵守。第一条甲方同意开发公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本物业实施前期物业管理服务。……第七条乙方按以下标准向甲方收取物业服务费：1、甲方所购该商品房若为住宅的，物业服务费收取标准为：该商品房的房屋建筑面积每月每平方米壹点捌元……甲方所购该商品房的房屋建筑面积为套内建筑面积76.34平方米和公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.76平方米的总和85.1平方米……第八条甲方应自开发公司将该商品房交付使用时起交纳物业服务费，物业服务费采用银行代收代交方式于公历每月5日前交纳。无论甲方是否居住或使用该商品房，该商品房的物业服务费均由甲方交纳……第二十二条甲方逾期交纳物业服务费，每逾期一天需向乙方交纳所拖欠物业服务费的0.5%违约金，逾期二个月不交者将予公布，情况严重时，乙方可向人民法院起诉……第三十六条本协议为一式叁份，均具有同等法律效力。甲、乙双方各执一份，一份由乙方送有关部门备案。”
2008年12月28日，丁小莉在《碧桂园凤凰城物业交接书》上签名并接收涉案房屋。丁小莉接收涉案房屋后，依约缴纳物业服务费，但从2009年5月起不予缴交物业服务费。
另查明，2012年12月10日，广州市工商行政管理局核准广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司更名为广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司。
碧桂园物业公司于2014年5月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、丁小莉向碧桂园物业公司支付自2009年5月至2014年4月物业服务费9248元、楼道照明电费分摊60.63元、水费25.2元、污水费6.93元；二、丁小莉向碧桂园物业公司支付至丁小莉交付全部拖欠物业服务费之日止的违约金（暂计至2014年4月的违约金为9248元）；三、由丁小莉承担本案的全部诉讼费用。
本案原审审理过程中，一、碧桂园物业公司撤回要求丁小莉支付楼道照明分摊电费60.63元、水费25.2元以及污水费6.93元的诉讼请求；明确第二项诉讼请求丁小莉应支付的违约金系以物业管理费为本金，按每日0.5%计算。二、碧桂园物业公司主张《碧桂园前期物业管理服务协议》第七条约定系按涉案房屋的面积为85.1平方米来收取物业服务费，但因签订该协议时，涉案房屋的面积是预测的，后来经过实测，涉案房屋建筑面积应为85.72平方米。丁小莉对按涉案房屋建筑面积为85.72平方米来计算物业服务费不持异议。三、在庭审过程中，丁小莉自认其从2009年5月起未缴纳物业服务费，其拒绝缴纳的原因是：1、碧桂园物业公司不履行物业服务义务；2、碧桂园物业公司不履行维护公用设施的义务，不清洗涉案房屋排水系统下水道，导致每逢雨天，雨水倒灌导致房屋被水浸。为证明其抗辩，丁小莉提供两张涉案房屋的照片。四、丁小莉在庭审结束后提交书面辩论意见，主张按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，碧桂园物业公司主张的按物业管理费的日千分之五计算违约金显失公平，没有法律依据。
原审法院认为：碧桂园物业公司与丁小莉签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定由碧桂园物业公司为丁小莉购买的涉案房屋提供物业管理服务，由丁小莉按月支付物业服务费。碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人真实的意思，内容没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。碧桂园物业公司为涉案房屋提供了物业服务，丁小莉作为受益人应交纳物业服务费。根据《碧桂园前期物业服务协议》第八条“甲方应自开发公司将该商品房交付使用时起交纳物业服务费，物业服务费采用银行代收代交方式于公历每月5日前交纳。无论甲方是否居住或使用该商品房，该商品房的物业服务费均由甲方交纳”的约定，因此不论丁小莉是否居住在涉案房屋，均应按期交纳物业服务费，故丁小莉提出涉案房屋空置无人居住，收取全额物业服务费的抗辩并无依据，不予采纳。至于丁小莉提出因碧桂园物业公司不履行物业服务义务、不履行维护公用设施义务、不清洗涉案房屋的排水系统致使房屋水浸的抗辩，丁小莉为此提供的涉案房屋的两张照片并不能证实丁小莉房屋水浸系碧桂园物业公司不履行维护公用设施所致，丁小莉亦未提供其他证实予以证实，故该抗辩依据不足，不予采纳。经核算，丁小莉需支付2009年5月至2014年4月期间拖欠的物业服务费为9257.76元（85.72平方米×1.8元／平方米／月×60个月），碧桂园物业公司请求丁小莉支付物业服务费9248元，低于上述丁小莉应支付的物业服务费金额，是碧桂园物业公司对其权利的自行处分，没有违反法律的相关规定，予以支持。碧桂园物业公司自愿撤回要求丁小莉承担楼道照明分摊电费、水费以及污水费的诉讼请求，是碧桂园物业公司对其权利的自行处分，没有违反法律的相关规定，亦予以支持。对于碧桂园物业公司请求丁小莉拖欠的物业服务费每日以拖欠金额的0.5%计算，是双方合同约定，不违反法律的规定，予以准许，支付时间应按双方签订的《碧桂园前期物业服务协议》的约定从每月6日起计算，且每月物业服务费的违约金均不得超过每月的物业服务费154.3元（85.72平方米×1.8元／平方米／月）。丁小莉抗辩违约金过高，理据不足，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年8月6日作出判决：一、丁小莉于本判决发生法律效力之日起五日内向碧桂园物业公司支付2009年5月至2014年4月的物业服务费9248元；二、丁小莉于本判决发生法律效力之日起五日内向碧桂园物业公司支付拖欠物业服务费的违约金（2009年5月至2014年4月期间每个月的违约金从每月6日起以每月应缴的物业服务费154.3元为本金，按每日0.5%计算至付清款之日止，但每月物业服务费的违约金均不得超过154.3元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135元，由丁小莉负担。
判后，上诉人丁小莉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、碧桂园物业公司为了证明其未超过诉讼时效，向原审法院提供了二封虚假的《催缴函》和一封虚假的《律师函》。碧桂园物业公司的起诉期限是2009年5月至2014年4月，即有三年时间已超过诉讼时效的，对于超过诉讼时效部分的物业服务费我方有权拒付。二、原审法院判决物业服务费的违约金“不得超过每月的服务费”不公正，也没有法律根据。首先，碧桂园物业公司也存在违约行为。我方的房屋位于二楼，房屋下水道的疏通责任是由碧桂园物业公司承担的。然而，碧桂园物业公司对我方房屋多年来一直都存在的每逢下雨就水浸的事件熟视无睹，甚至当我方要求疏通下水道也不去处理。本案中，本来是我方和碧桂园物业公司都同样存在违约行为，原审法院判决违约金“不得超过每月的服务费”，即违约金可等同本金的判决，违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，我方有权拒付超过本金30%以上的违约金。综上，上诉请求：1、撤销原审法院支持超过二年以上诉讼时效的判决，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定改判；2、撤销原审判决中违约金可以等同本金的判决，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定改判；3、诉讼费用由碧桂园物业公司承担。
被上诉人碧桂园物业公司答辩称：一、丁小莉在原审中没有提出诉讼时效问题的抗辩，其至二审才提出，法院不应支持。二、我方在原审时已经提供了证据证明我方的诉讼请求没有超过诉讼时效。第三，我方主张的违约金并没有过高，合同明确约定是每逾期一天应按照拖欠款项的5‰缴纳违约金，而且我方起诉时已经将违约金标准降低了。四、我方已经履行了跟丁小莉的协议中约定的物业服务。
二审中，双方当事人对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。
本院认为：丁小莉与碧桂园物业公司签订的《碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反相关法律法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约履行各自的义务。碧桂园物业公司为涉案房屋提供了物业服务，丁小莉作为受益人应交纳物业服务费。由于丁小莉仍拖欠2009年5月至2014年4月期间的物业服务费共9257.76元，原审法院判决丁小莉支付碧桂园物业公司物业服务费9248元，并无不当，本院予以认可。关于丁小莉上诉提出对于碧桂园物业公司主张的部分物业服务费已超过诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，丁小莉在本案一审期间未提出诉讼时效抗辩，现其至二审才提出，本院不予支持。关于丁小莉提出碧桂园物业公司未尽管理职责而存在违约的主张，因丁小莉未提供确切证据证实，本案中不予采纳。如丁小莉认为碧桂园物业公司存在损害其合法权益的行为，可通过法律途径另行解决。另外，碧桂园物业公司依据合同约定诉请丁小莉拖欠的物业服务费每日以拖欠金额的0.5%计算，不违反法律的规定，原审予以支持并无不当。丁小莉主张违约金过高的理据不足，本院不予支持。
综上所述，丁小莉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费270元，由上诉人丁小莉负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一四年十一月十七日
书记员 仪文娟