广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初3155号
原告：黎绮梅，女，1969年10月29日出生，住中山市石岐区，
委托诉讼代理人：李树坚，系广东香山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑佩仪，系广东香山律师事务所律师。
被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地中山市石岐区富丽路2号永欣阁1-3幢二层商场，统一社会信用代码91442000282142903P。
法定代表人：温少松。
委托诉讼代理人：赵琼，系广东登鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：裴炽明，系广东登鼎律师事务所律师。
原告黎绮梅与被告广东永怡集团股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李树坚，被告的委托诉讼代理人裴炽明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还中山市火炬开发区××区××房房屋面积差异的购房款23418元及自2007年3月3日起至退还之日止的利息（暂计至2017年3月3日为14242元）；2.被告向原告支付逾期交付房屋违约金32030元；3.被告向原告支付逾期办证违约金损失84734.6元。事实和理由：原、被告于2007年3月3日签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区××区××房，房屋建筑面积206.61平方米，每平方米4101.19元，总房款为847346元；被告应于2007年4月30日将房屋交付原告使用，被告应于该房交付使用后540个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告已按合同约定付清全部房款，但被告于2007年11月5日才向原告发出收楼通知，比合同约定交付时间迟延189天。根据《商品房买卖合同》第九条第二款规定，被告需按房价款每日万分之二向原告支付违约金32030元。被告实际交付的房屋建筑面积只有200.9平方米，比合同约定建筑面积减少5.71平方米，比例达2.763%,根据合同第五条第2款约定，被告应退还房价款23418元，并自2007年3月3日起至退还之日止按同期银行贷款利率支付利息给原告。按合同第十五条约定，被告应当在合同交付使用之日起540个工作日办妥权属登记证书，合同约定的交付使用时间是2007年4月30日，按每年250个工作日计算，办理房屋权属登记540个工作日的届满日期为2009年6月30日，但由于被告开发涉案房屋所在楼盘时违反相关规划要求，一直未能通过行政规划验收，导致涉案房屋于2016年10月19日才为原告办得房产证书，比合同约定的办证期限迟延达2696天，合同第十五条第2款约定迟延办证的违约金是房价款的1%，违约金明显过低，故应将逾期办证违约金酌情调高，而且该条款排除了原告解除合同权利，使原告在长期无法取得房产证权属证书的情况下既不能解除合同退还房款，也无法将房屋出售，而且在这逾期7年多时间内原告按照前期物业管理合同规定交纳物管费和银行贷款利息，造成原告巨大经济损失。按照合同法第114条规定，原告主张调高违约金比例至房价款的10%合法有据。
原告为支持其诉请主张向本院提供以下证据：1.商品房买卖合同;2.中山市商品房销售登记备案表；3.收楼通知书；4.不动产权证;5.个人住房贷款合同;6.物业管理永怡聚豪园业主委托书、直接划款授权书、收款收据；7.银行账户流水及明细表。
被告辩称，1.合同约定的房产面积就是我方的实测面积，为何产权证的登记面积不同，我方申请法院核实；2.2007年10月25日，房屋已经竣工验收合格，此时已经符合交房条件，原告在10年以后主张违约金，已经超过诉讼时效；并且我方已经向原告发出了收楼通知，原告也占有使用了房屋，其主张逾期交房违约金与法律相悖；3.逾期办证违约金应按1%计算，原告主张的计算标准明显过高，且原告并无证据证明其实际发生的损失，但对于原告主张的违约金计算期间，我方无异议。
被告就其辩解向本院提交以下证据：1.竣工验收备案表;2.聚豪园B区二期连排别墅面积表;3.单项工程竣工验收证明书；4.用户工程查验情况记录；5.给水工程综合验收表。
经审理查明：2007年3月3日,原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以847346元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区××村××区××号的房屋，该房建筑面积206.61平方米，套内建筑面积199.23平方米，建筑面积出售单价为4101.19元；该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，双方并同意按以下原则处理：差异值为＋－0.6%以上（不含本数）至＋－3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；出卖人应当在2007年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了全部购房款847346元。
2007年11月5日，被告通知原告收楼，要求其在通知之日起15天内办理收楼手续，逾期视为已收楼。2016年10月19日，涉案房产的不动产权证[粤（2016）中山市不动产权第0167226号]办出，房屋面积为200.9平方米。
2017年2月27日，原告诉至本院，主张前述实体权利。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为：一、被告是否需就逾期交房的违约行为向原告承担违约责任。二、对于商品房的产权登记面积与合同约定面积差异问题，如何处理。三、被告就逾期办证的违约行为需向原告承担怎样的违约责任。
关于焦点一。被告系于2007年11月5日向原告发出收楼通知，超过合同约定的交房时间（2007年4月30日前）189日。虽然合同约定逾期交房超过180日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金；但是，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，逾期交房违约金的诉讼时效自交楼之日起计算，由于被告交楼时间至原告提起本案诉讼，已经超过三年的诉讼时效期间。故对原告关于逾期交房违约金的诉求，本院不予支持。
关于焦点二。根据合同约定，涉案商品房按建筑面积计算，单价为每平方米4101.19元。现因该商品房的不动产权证登记的房屋面积200.9平方米与合同约定的建筑面积206.61平方米之间存在面积差异【差异值为－2.763%=（200.9-206.61）／206.61×100%】，故被告应按照合同约定承担相应的违约责任，退回房价误差款23418元=（206.61平方米-200.9平方米）×4101.19元／平方米给原告。对于原告主张的逾期退款利息损失，本院认为，应从不动产权证办出之日计算为宜，即被告应向原告退还购房款23418元及利息损失（自2016年10月19日起计）。
关于焦点三。根据合同约定的540个工作日的办证期限，其届满日期为2009年6月30日，而事实上涉案房产的产权证直至2016年10月19日才办出，超出合同约定时间长达2696日（7年零14日）。被告应向原告承担逾期办证违约金。关于违约金计算标准，因涉案合同系被告制作的格式合同，其中“出卖人按已付房价的1%向买受人支付违约金”的格式条款极大的免除了被告自身的违约责任，限制了原告的权利，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其他责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，本院认定该条款无效。原告主张违约金为84734.6元，未超出以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的标准，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黎绮梅退还中山市火炬开发区博爱七路88号聚豪园峰度苑2区3幢104房的房屋面积差价23418元及利息损失（自2016年10月19日起至付清日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
二、被告广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黎绮梅支付上述房产逾期办证违约金84734.6元；
三、驳回原告黎绮梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3388元，由原告负担588元，由被告负担2800元（被告负担部分，原告已预付，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 李 芳
审判员 王 珊
审判员 叶迟玖
二〇一七年十月十日
书记员 王 静