湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第01062号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王高峰，男，1983年2月8日出生，汉族。
委托代理人：钟哲，湖北山河律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：宋蕾，男，1990年4月21日出生，汉族。
委托代理人：王桂香，系宋蕾的母亲，1954年3月25日出生。
委托代理人：宋程洲，湖北晨丰律师事务所律师。
上诉人王高峰、宋蕾因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2014）鄂洪山和民商初字第00105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月25日受理后，依法组成合议庭于2014年11月11日公开开庭进行了审理，上诉人王高峰及其委托代理人钟哲，上诉人宋蕾的委托代理人宋程洲、王桂香均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年8月14日，王高峰诉至一审法院，请求判令：一、解除王高峰、宋蕾之间的租赁合同；二、宋蕾退还王高峰租赁房屋押金4000元；三、宋蕾赔偿王高峰装修租赁房屋的装修改造款51000元；四、宋蕾支付王高峰实际经济损失30000元；五、宋蕾支付租赁合同违约金70000元；六、本案诉讼费由宋蕾承担。宋蕾反诉请求判令：一、解除宋蕾与王高峰签订的《房屋租赁合同》；二、王高峰承担自2013年7月至其交付房屋之日的租金损失，按照每月2000元计算；三、王高峰支付违约金80000元；四、由王高峰承担本案本诉及反诉的诉讼费用。
一审法院审理查明：2012年7月17日，王高峰与宋蕾签订《房屋租赁合同》，约定宋蕾将其所有的位于武汉市洪山区团结名居枫苑1-4-3302号房屋租赁给王高峰使用，租赁期为五年，从2012年9月1日起至2017年8月31日止，每月租金2000元。合同还就转租、违约金以及租赁期满后拆除装修等问题进行了补充约定。合同签订当日，王高峰向宋蕾支付了三个月租金及押金2000元。王高峰开始对房屋进行装修，装修期间宋蕾对王高峰的装修提出异议。2012年7月26日，王高峰与宋蕾在原租赁合同基础上，就水电费、房屋装修以及租赁期满后如何拆除装修等问题又作出了六项补充性约定，王高峰又向宋蕾交付了2000元押金。王高峰在得到宋蕾的同意与授权之后将承租房屋装修改造成6间小单间。2013年3月22日，王高峰与案外人程方签订《房屋出租合同》，约定租赁期2年，每月租金650元，违约金10000元。2013年6月1日，宋蕾向王高峰预先支付了2013年6月1日至2013年8月31日三个月的租金。2013年7月4日，王高峰与案外人林建国签订《房屋出租合同》，约定租赁期2年，每月租金900元，违约金10000元。2013年7月4日，王高峰与案外人王志峰签订《房屋出租合同》，约定租赁期1年，每月租金500元，违约金10000元。2013年7月，宋蕾采取将租赁房屋断电的方式，要求王高峰恢复房屋原状或者提前解除租赁合同。在此期间，王高峰多次与宋蕾协商无果。2013年7月18日，王高峰与程方、王志峰、林建国三人解除租赁合同。2014年1月6日，武汉市洪山区住房保障和房屋管理局针对王高峰改建“胶囊房”的行为向其发出2014001号整改通知书，要求王高峰“10日内整改拆除，逾期不改者将按《武汉市房屋租赁办法》有关条款进行处罚”。2014年2月19日，武汉市洪山区住房保障和房屋管理局再次向王高峰发出2014002号整改通知书，要求王高峰“恢复房屋原貌，拒不整改，罚款5000元到30000元”。现王高峰认为宋蕾要求解除租赁合同等行为，给王高峰造成了巨大的经济损失，故诉至法院，要求判如所请；宋蕾则提起反诉，请求法院一并审理。
一审法院审理认为：王高峰与宋蕾签订的《房屋租赁合同》以及补充条款是双方真实意思的表示，合同内容未违反我国法律及行政法规的强制性规定，均合法有效，合同双方均应按合同约定履行各自义务。王高峰对房屋的装修改造行为违反了《商品房屋租赁管理办法》及《武汉市房屋租赁管理办法》的规定，武汉市洪山区住房保障和房屋管理局也针对王高峰改建“胶囊房”的行为发出了整改通知，但无论是部门规章、政府规章还是行政机关的整改通知都是行政机关履行社会管理职能的体现，宋蕾并不能以此作为王高峰违约的依据，要求解除合同。根据王高峰与宋蕾签订的《房屋租赁合同》以及补充条款约定以及宋蕾的授权书，王高峰的装修行为并未违反合同约定，且王高峰向宋蕾及时足额地支付了11个月的房屋租金（2012年9月至2013年8月）及4000元押金，宋蕾也接受了租金和押金，可见宋蕾对王高峰对房屋的转租以及装修、转租行为已经认可，因此王高峰并不存在违约。而由于宋蕾的断电等行为，使得基本居住条件难以满足涉案房屋次承租人的需求，导致次承租人与王高峰解除租赁合同。因此宋蕾存在违约，应承担违约责任。
但因王高峰改建“胶囊房”的行为违反了我国《商品房屋租赁管理办法》及《武汉市房屋租赁管理办法》，行政管理部门对王高峰做出的整改通知为：整改拆除，恢复房屋原貌。对行政机关的整改通知，王高峰未提出复议，故应履行相应的整改义务，由此会导致王高峰与次承租人之间合同的不能履行，故王高峰因向次承租人支付违约金而产生的经济损失不能全部归责于宋蕾，对王高峰的该部分经济损失，本院将其酌定为15000元。同时，基于王高峰必须履行“整改拆除，恢复房屋原貌”的义务，王高峰要求宋蕾赔偿租赁房屋装修改造款共计51000元的诉请，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，当事人不能既主张赔偿损失，又主张支付违约金，除非当事人在合同中特别约定违约方在赔偿损失后，还必须支付违约金。王高峰的第四项诉请是“宋蕾支付王高峰实际经济损失30000元”和第五项诉请是“宋蕾支付租赁合同违约金70000元”。这两项诉请存在重复赔偿的不合理性。但为最大限度保护守约方的权益，依法决定对王高峰的第四项诉请不予支持，对其提出的第五项诉请予以部分支持。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。对王高峰要求解除租赁合同、退还房屋押金4000元、支付违约金70000元的诉请，宋蕾主张违约金过高，请求法院依法予以减少。因王高峰主张违约金为70000元，远远超过王高峰的实际经济损失（即本院酌定的损失15000元）的30%，应当认定为过高。违约金兼具惩罚与补偿性，不仅能够惩罚违约方，更重要的是能够补偿非违约方遭受的财产损失，鉴于经济损失的诉请与违约金的诉请不能同时并存，决定对违约金予以部分支持。故依法将王高峰主张的违约金调整为30000元。
王高峰向法院起诉请求解除《房屋租赁合同》后，宋蕾提起反诉，亦请求解除该《房屋租赁合同》，因此对解除王高峰与宋蕾间房屋租赁合同的诉求，予以支持。对王高峰要求宋蕾退还房屋押金4000元的诉求，予以支持。既然双方就合同解除无争议，王高峰本应立即从房屋中腾退出来，将房屋交还给宋蕾，以免扩大损失，但王高峰并未采取适当的措施避免损失的扩大，反而一直占用宋蕾房屋至今，因此王高峰应按照原租赁合同约定的每月2000元租金标准向宋蕾支付房屋的实际占用费。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、宋蕾于本判决生效之日起十日内向王高峰退还押金4000元，并支付违约金30000元，共计34000元。二、王高峰于本判决生效之日起十日内向宋蕾支付房屋占用费（自2013年9月1日起至承租房屋交还宋蕾之日止，按每月2000元标准计付）。三、驳回王高峰的其他诉讼请求。四、驳回宋蕾的其他诉讼请求。本案案件受理费中，本诉案件受理费1700元、反诉案件受理费900元，合计2600元，由宋蕾负担1300元，由王高峰负担1300元。
判后，王高峰、宋蕾均不服，向本院提起上诉。
王高峰上诉称：一审法院认定事实不清。本案是宋蕾严重违约导致双方所签定的房屋租赁合同履行不能，王高峰已经按照合同的约定履行了自己的义务，因宋蕾的违约行为导致了王高峰的损失，并且王高峰根本无法占用或使用租赁房屋，不应当承担房屋的实际占用费。一审法院已经认可了王高峰在一审中提交的“录音证据”。在该录音证据里，宋蕾已经明确表示了自己单方提前解除租赁合同的初衷及原因，是因为宋蕾面临结婚，并且宋蕾承认自己为解除租赁房屋而破坏并影响王高峰继续租赁的种种恶劣行为，一审法院对此事实未予认定。一审中，王高峰提交了租赁房屋的现场照片，证明租赁房屋存在严重的漏雨、漏水现象，租赁房屋根本无法正常租住或者予以转租，对于这一证据，一审法院也未予以认定。王高峰已在2013年9月1日搬走了自己所有的生活用品并腾空了租赁房屋，因此王高峰并不存在违约。而宋蕾的断电等行为，导致次承租人与王高峰解除租赁合同，因此宋蕾存在违约，应承担责任。一审法院在认定了王高峰不存在违约、宋蕾存在违约的情况下，判令王高峰支付自2013年9月1日起的房屋占有费，认定事实不清。上诉请求：一、撤销武汉市洪山区人民法院作出的（2014）鄂洪山和民商初字第00105号民事判决第二项；二、一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。
宋蕾上诉称：一、王高峰擅自改变房屋结构，将房屋改造成“胶囊房”分割出租，违反了法律法规的禁止性规定，应当承担违约责任。二、宋蕾没有违约行为。王高峰认为宋蕾的母亲王桂香停水停电，导致房屋无法正常使用，宋蕾存在违约行为，这是缺乏事实依据的。三、王高峰无权请求支付押金、装修款、实际损失以及违约金等。1、关于押金4000元。由于从2013年8月之后，王高峰就未交租金，但至今为止仍然占据房屋，造成宋蕾的租金损失达到22000元，押金应该抵扣租金。2、王高峰提供的证据不能证明其装修款51000元。3、对于王高峰给其他租户的赔偿不应由宋蕾承担。王高峰与其他租户签订的合同也是无效的。王高峰从2012年9月1日
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2013年8月交租，月租金2000元，仅仅缴纳了2.2万元的租金，王高峰向其他租户支付3万元的违约金远远超出了可预见范围，也明显不合常理，一审法院将其酌情调整为1.5万元，缺乏基本常识，也违反了法律规定。四、宋蕾未主张王高峰提出的违约金过高，一审法院篡改宋蕾的主张。五、录音证据违法取得，不应该被采信。此份录音并没有经过王桂香同意，证据的取得不合法，不能作为证据使用。该份证据断章取义，有明显的裁剪，不是原始录音的全面反映。至于房屋漏水，王桂香多次要求开发商和物业公司派人维修，但是由于王高峰及其他租户的无理阻拦，导致房屋无法得到及时维修。上诉请求：1、撤销（2014）鄂洪山和民商初字第00105号民事判决第一项，改判第四项为“王高峰向宋蕾支付违约金8万元”；2、诉讼费用由王高峰承担。
二审中，王高峰提交如下新证据：1、视听资料一份；2、照片二张；3、电费缴费单一张。拟证明：没有占用房屋，宋蕾已经将房屋出租第三方。经宋蕾质证，意见为：对真实性及关联性有异议，不能证明录相房屋系涉案房屋，另二份证据均不真实。对以上证据，视听资料及照片，因不能确定系本案争议房屋，该证据本院不予确定。对电费缴费单据，因系争议房屋号码，本院予以采信。
二审中，宋蕾提交如下证据：1、照片一组，拟证明空开系闭合式，不可能停水停电。2、证人杨小照证言一份，拟证明见过宋蕾母亲王桂香阻止王高峰拆除房屋的墙的事实。王高峰对以上证据的质证意见为：对水表、电表关了可以开，但王桂香曾经因将电表电线剪断，当地派出所出警过，在一审已经质证过。对证人证言认为没有见过证人，小厕所变成二个小厨房经过王桂香同意的，证言不真实。该二份证据本院不予采信。
二审庭审中，宋蕾向本庭提交发票和收款凭证各一张，拟证明2014年9月8日已经以换锁的形式将争议房屋收回。经王高峰质证认为，该证据只能证明宋蕾自己换了锁，不能证明在此之前，王高峰仍在此房屋内居住，并称自己于2013年9月1日已经没有占用该房屋。对此证据本院予以采信。
二审庭审中，王高峰明确表示：房屋里面固定的隔断、电表没有拆走，家具、空调、热水器都拆走了。宋蕾认可房屋有三个厨房，未能提供六个厨房的相关依据。
经审理查明：一审法院审理查明的事实属实。
二审另查明，2013年12月王高峰将争议房屋内空调搬走；2014年4月29日后，王高峰陆续将其安装在争议房屋内的家具、热水器拆走，未将争议房屋内隔断、电表拆走，亦未在拆走物品的当天按合同约定将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交给宋蕾。宋蕾于2014年9月8日通过换锁的方式收回房屋。王高峰未向宋蕾交付2013年9月1日至2014年9月8日的房屋租金。
本院认为：王高峰与宋蕾于2012年7月17日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同。双方均应按合同实际履行。但双方在实际履行过程中，发生争议，导致协议无法继续履行，现双方均提出解除合同，本院予以照准。
双方分歧焦点主要在于违约责任的认定及承担问题，以及房屋实际是否腾退，王高峰应否承担房屋租金及金额的确定问题。
关于违约责任的认定及违约责任如何承担的问题。双方在签订《房屋租赁合同》之后，对房屋能否改变结构及能否转租的问题进行过协商，且对原合同部分条款进行了变更，根据补签的内容中宋蕾准许王高峰做三个厨房，及“甲方同意乙方将此房屋转租、分租、代收、代管”的约定内容分析，宋蕾已同意王高峰改变房屋结构，并允许对外转租。故王高峰改变房屋结构并对外转租并未违反双方的约定，但宋蕾采取拉闸断电的方式，影响到王高峰及其租户对房屋的使用，违反了双方关于宋蕾应将功能完备及附属设施完好的房屋提供王高峰使用的约定，构成违约，宋蕾应承担相应的违约责任。
关于宋蕾如何承担违约责任的问题。宋蕾在未与王高峰协商的情况下，直接断电导致王高峰与他人合同解除而受到损失，故宋蕾应当返还王高峰支付的4000元押金，并对其违约行为承担相应的违约责任。对违约金的计算，一审判决中对宋蕾应向王高峰支付的违约金确定了两个计算标准，一个计算标准是根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，认定王高峰主张的违约金70000元，远远超过其实际损失，故酌定王高峰的实际损失为15000元，并在此基础上上浮百分之三十。另一个计算标准为直接将王高峰主张的违约金70000元调整为30000元。一审设定两个标准不当，本院予以纠正，但综合判断上述两个标准，后一标准设定的依据不足，相比较而言前一标准的依据较为充分，也与常理相符，故本院酌定宋蕾应支付的违约金为19500元（15000＋15000×30%=19500元）。
关于王高峰是否实际腾退房屋、应否承担房屋租金及租金金额的确定问题。王高峰在2014年4月29日的开庭笔录中明确自认自己还没退房，租期未到，物品还在房屋里面，且其亦未提供已与宋蕾办理房屋交接手续的相关证据，其上诉称已于2013年9月1日从房屋里腾退的理由缺乏事实依据，该上诉理由不能成立。鉴于宋蕾本人认可自己于2014年9月8日已经将房屋实际收回，故王高峰的实际腾退时间应为2014年9月8日，王高峰应承担此期间的房屋租金。一审按双方合同约定的每月房租2000元标准计算并无不当，本院予以维持。故王高峰的上诉请求本院不予支持
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2014）鄂洪山和民商初字第00105号民事判决第三、四项；
二、变更湖北省武汉市洪山区人民法院（2014）鄂洪山和民商初字第00105号民事判决第一项为：宋蕾于本判决生效之日起十日内向王高峰退还押金4000元，并支付违约金19500元，共计23500元。
三、变更湖北省武汉市洪山区人民法院（2014）鄂洪山和民商初字第00105号民事判决第二项为：王高峰于本判决生效之日起十日内向宋蕾支付房屋占用费24000元（自2013年9月1日起至2014年9月8日止，按每月2000元标准计付）；
四、解除王高峰与宋蕾于2012年7月17日签订的《房屋租赁合同》。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币1700元由王高峰负担，一审反诉费人民币900元由宋蕾负担。
本案二审案件受理费人民币1700元，由王高峰负担1000元。由宋蕾负担700元。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 陈继红
审判员 黄 更
二〇一四年十二月十七日
书记员 黄 浩