中华人民共和国
上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3233号
上诉人（原审原告、反诉被告）张文君
被上诉人（原审被告、反诉原告）中岛美香（原名陈燕平）。
上诉人张文君因房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月20日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，上海市徐汇区南丹东路＊＊＊＊＊＊室房屋（以下简称系争房屋）为中岛美香所有，中岛美香长期居住日本。中岛美香授权其母张＊＊＊＊办理房屋出租事宜。2012年3月8日，张＊＊＊＊（甲方）与张文君（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租乙方，租期自2012年3月10日至2013年3月9日，月租金人民币（下同）11，000元，租金一月一付，每期租金支付时间为该期首月的8日前，如乙方逾期支付租金超过7日且在甲方通知乙方协商未果的情况下，则每逾期一日乙方应按日租金的一倍向甲方支付滞纳金，如逾期超过20日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任；乙方同意支付甲方租赁保证金11，000元；租赁期限内，甲方书面同意，乙方可以将该房屋全部或者部分出租第三人；第9条：如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。合同签订当日，张文君支付中岛美香押金11，000元、3月租金11，000元。其后双方按约履行，张文君的租金支付至2013年2月9日。除上述租金外，张文君还于2013年2月19日汇款支付1，800元，后又现金支付中岛美香200元，共计2，000元（注：张文君认为当时该2，000元系作为水电费结算，后续签合同后双方协商将该款作为水电煤气费保证金；中岛美香认为该2，000元是张文君部分支付2013年2月份的租金）。合同到期后，双方又于2013年3月10日约定：“经双方同意，乙方自2013年3月10号合同结束后再续签几个月，如果不再租了，在能确定下来的情况下最后提前一个月跟甲方说，乙方每个月加1，000元的房租共12，000元”。该约定书写于张文君持有的合同首页右上方，下方有张＊＊＊＊的签字。其后，张文君按每月12，000元的标准支付了自2013年3月10日起至2013年11月9日期间的租金。2013年9月6日，张文君与两外国人签订租赁协议，张文君将系争房屋中的一间出租给两外国人，租期自2013年9月6日至2014年2月5日，月租金4，800元。该协议下方有张文君已收到9、10、11月租金的确认。2013年10月25日，双方又书面续签合同，约定：租期自2013年3月10日至2014年2-3月止，月租金13，000元（具体支付期限该合同内无明确约定），如乙方逾期支付租金超过7日且在甲方通知乙方协商未果的情况下，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付滞纳金，如逾期超过20日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任；租赁保证金13，000元；租赁期限内，甲方书面同意，乙方可以将该房屋全部或者部分转租给第三人，目前该房屋用与和老外合租，各自分摊房租费；第9条约定：本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定（注：该合同就解除合同的违约责任无相关约定）。2013年11月12日，张文君又与两外国人签订协议，约定两外国人将住到2013年11月20日，随后搬出，张文君将退还6，200元，含所有费用。同日，中岛美香父亲与张文君就房屋租赁事宜在系争房屋内发生冲突将张文君打伤，后经人民调解中岛美香父亲赔偿张文君医疗费、车费1，072.33元。2013年11月13日，中岛美香方通过贴纸条、发短信的方式限期张文君当日14时前搬离系争房屋。当日中午，张文君自行将部分物品搬离了系争房屋。当日下午，中岛美香方撬锁进入系争房屋，将张文君及两外国人的物品搬至门外。2013年11月14日凌晨，张文君及两外国人又将门外的物品分别搬走。2013年12月，两外国人起诉张文君，要求张文君返还租金、押金7，320元（6，200元＋提前一周搬离应退还的租金1120元）、赔偿财物损失10，644元。2014年2月24日，经法院调解，双方达成调解协议，由张文君返还两外国人7，320元。张文君当即返还了该笔款项。
2014年1月29日，张文君诉至法院，要求判令：1、中岛美香支付违约金13，000元；2、中岛美香赔偿财物损失14，034元；3、中岛美香赔偿张文君已向第三人（两外国人）赔付的租金损失1，320元；4、中岛美香返还保证金1，009.37元（保证金2000元，扣除水、电、煤气费990.63元）；5、中岛美香赔偿房屋设施维修费60元、灯泡材料费79元；6、中岛美香赔偿张文君自2013年10月26日起至11月10日期间的房租损失6，000元；7、中岛美香赔偿张文君精神损失抚慰金20，000元。中岛美香提起反诉，要求判令：1、张文君支付延迟付租滞纳金4，766.70元（11，000元／30天＊13天，自2013年2月16日-2013年2月28日）；2、判令张文君支付解除合同违约金11，000元；3、张文君支付因解除合同产生的房屋空置损失13，000元；4、张文君支付2013年2月欠租9，000元；5、张文君支付水、电、煤费用990.60元；6、张文君支付律师费6，000元。
就张文君陈述的中岛美香欲出售房屋故要求其提前搬离的事实主张，前二次开庭时中岛美香矢口否认，中岛美香称其从未挂牌出售房屋，从未和中介商谈系争房屋出售事宜，也从未以此理由要求中岛美香搬离。后法院依职权向中介公司调取了张＊＊＊＊与中介公司人员的通话录音和内部电脑档案资料，10月27日的录音中张＊＊＊＊表示想出售房屋，中介问租约到何时，张＊＊＊＊答不管到什么时候，什么租约不租约的；11月2日录音中，中介问如果客户看中房屋了，租约是否可以立马解除？张答：阿，可以的呀；11月10日录音中，张称我叫她们搬走就跟她们吵架了、我叫她们搬走，马上搬走的。对该些证据中岛美香无异议，中岛美香在第三次庭审中承认了在张文君租赁房屋期间有出售房屋的意向，与中介有过卖房的电话沟通，并由中介带人看过房，但中岛美香仍认为不能证明其曾以此为由要求张文君提前搬离。
为证明保证金2，000元事宜，张文君提供了其与张＊＊＊＊的交涉视频（注：该视频实为录音拍摄，图像无意义），视频中张＊＊＊＊提及张文君搬离可拿走押金2，000元，但水电费（张文君）有没有支付还不清楚。中岛美香承认是张＊＊＊＊本人说的话，但仍坚持该2，000元是支付的2013年2月的部分租金。
张文君为证明财物损失及价值，提供了物损清单，中岛美香认为该清单中物品及价值是张文君自己罗列的，且与事实不符，不能认可。
另查明，陈燕平在本案审理期间加入了日本国籍，姓名改为中岛美香。
原审认为，张文君、中岛美香签订的租赁合同、续租合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，当属有效，双方应恪守履行。
关于张文君支付的2，000元的认定。中岛美香认为张文君在原租赁合同到期前支付的2，000元为最后一月租金的部分，该支付方式显然与之前每月一次性足额支付11，000元租金的习惯不符。而张文君称该款先是作为水、电、煤气费的结算支付的，后续租后双方协商作为保证金的主张，符合情理，且根据张文君与张＊＊＊＊之间的交涉录音可证明中岛美香亦认可该2，000元为押金（保证金），故法院不能认可中岛美香视该款为2013年2月租金的一部分的主张，该款应确认为保证金。
关于张文君是否支付了2013年2月10日至2013年3月9日期间租金的认定。在原租赁合同到期后，双方通过在原合同上另行约定，将月租金增加1，000元，租期变为不定期。但中岛美香并未退还张文君依原合同约定支付的保证金11，000元，且如常按月收取了张文君依新约定支付的自2013年3月10日起的租金12，000元。在此过程中，中岛美香从未向张文君催讨2013年2月的租金，并于2013年10月又与张文君书面续签合同，将租金涨至13，000元，租期变更为至2014年2-3月止。上述事实足以推定双方确认了用原合同保证金11，000元充抵2013年2月10日至2013年3月9日期间的租金，中岛美香称张文君未支付该期间租金的主张不能成立。
关于中岛美香要求张文君提前搬走的原因的认定。中岛美香称因张文君未付房租、擅自转租而行使合同解除权要求张文君搬离。根据前述认定，未付租金不是事实。而续租合同又约定了现房屋由张文君与老外合租，因此中岛美香对张文君转租的事实是知晓并同意的，张文君不构成擅自转租。故中岛美香在本案中抗辩行使解除权的两点理由均不能成立。又根据法院自中介处调取的证据查实，中岛美香有欲出售房屋的事实，有要求张文君立马搬走的意思表示，并结合中岛美香方在本案中就是否出售房屋前后不一有违诚信的表述，应认定中岛美香系欲出售房屋而要求张文君提前搬走。
综合上述事实认定，法院认为中岛美香在租期届满前要求张文君搬离有违合同约定，但双方续签的合同就擅自提前解除合同并无相关违约金的约定，前合同虽有守约方经催告未果后可解除合同并要求违约方支付违约金的约定，但该条款因双方续签合同的变化故无法再适用，因此张文君要求中岛美香支付违约金13，000元的请求，法院难以支持。张文君主张的财物损失无确凿证据，法院难以根据张文君自行罗列的财物及价值确认张文君相应的财物损失，但中岛美香未经张文君同意强行进入系争房屋将张文君物品搬出，具有明显的过错。且在搬物品时可能造成物品损坏，自中岛美香下午将物品搬出至张文君次日凌晨将物品取回期间物品不在有效的安全的控制下，在此期间物品有遗失的风险，故法院结合中岛美香的过错和本案实际情况，酌情判定中岛美香赔偿张文君物品损失5，000元。经调解张文君返还两外国人的7，320元，系原约定同意返还的押金、租金6，200元及1，120元组成，其中6，200元系张文君原来就同意返还的租金，剩余1，120元系比原约定提前一周搬走理应退还的租金，不应计入损失，故张文君要求中岛美香赔偿，法院不予支持。根据法院查明张＊＊＊＊同意押金（保证金）2，000元抵扣相应水、电、煤气费后返还的意思表示，张文君要求充抵后返还保证金并无不当，法院予以支持。中岛美香同意支付张文君垫付的维修费60元，法院予以支持。另张文君主张的灯泡材料费79元，缺乏事实依据，法院不予支持。张文君提供的证据不足以证明中介带人看房给张文君居住使用系争房屋造成了超出合理范围的影响，故张文君主张的房租损失，法院不予支持。本案系合同纠纷，张文君主张侵权责任的精神赔偿金，不符法律规定，法院不予支持。中岛美香的反诉请求所依据的事实与法院认定不符，故相关反诉请求，法院均不予支持。中岛美香主张的水、电、煤气费用已用保证金充抵，故不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，于二〇一四年十月二十四日作出判决：一、中岛美香（原名陈燕平）于判决生效后十日内赔偿张文君物品损失5，000元；二、中岛美香（原名陈燕平）于判决生效后十日内返还张文君保证金1，009.37元（水、电、煤气费990.63元已充抵）；三、中岛美香（原名陈燕平）于判决生效后十日内支付张文君维修费60元；四、驳回张文君的其余诉讼请求；五、驳回中岛美香（原名陈燕平）的所有诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1，188元，张文君负担1，058元，中岛美香负担130元；反诉受理费459元，中岛美香负担。
判决后，张文君不服，上诉于本院，诉称：张文君与张＊＊＊＊签订了两份合同，2013年10月25日的合同仅为张文君方便与案外人签订转租合同使用，非双方真实意思表示及实际履行的合同，本案仍应按第一份合同为准，按约由被上诉人承担违约金13，000元。被上诉人擅自入侵系争房屋，将屋内物品扔出户外，严重侵害了张文君的财产权利，原审中张文君已提供证据证明各项损失，法院应当全额支持。综上要求二审法院撤销原审判决第四项，改判支持张文君的原审诉请。
被上诉人辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中张文君主张2013年10月25日双方签订的合同不真实，但未提供相应的证据予以证明，且被上诉人予以否认，本院不予采信。原审以此合同作为双方权利义务的依据，本院予以认同。由于该合同中对擅自提前解除合同并无相关违约金的约定，张文君要求按前合同追究被上诉人的违约金，显然没有法律依据，本院不予支持。张文君主张的财产赔偿，由于其仅提供了物损清单，并无其他证据予以佐证，法院难以采信。原审结合被上诉人的过错和本案的实际情况，酌定赔偿张文君物损5，000元，具有合理性，本院予以维持。综上所述，上诉人张文君的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币605.8元，由上诉人张文君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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