北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终11969号上诉人（原审原告）：张金凤，女，1966年6月18日出生。委托诉讼代理人：张顺，男，1951年11月15日出生。被上诉人（原审被告）：耿玉荣，女，1936年5月8日出生。被上诉人（原审被告）：张瑞林，男，1950年2月5日出生。上诉人张金凤因与被上诉人耿玉荣、张瑞林共有人优先购买权纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2016）京0117民初6284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张金凤的上诉请求：撤销原审判决，支持我在一审中的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由耿玉荣、张瑞林承担。事实和理由：一、一审程序违法。耿玉荣没有到庭答辩，也没有提交答辩状，一审法院称她答辩了是错误的。二、在2013年平民初字第0470号卷宗里2013年8月6日开庭笔录中第二页倒数第二行中，我说过“耿玉荣无权处置我的份额的权利，我有优先购买权”，对此我一直坚持到现在。一审法院认为我从2013年起从未主张过优先购买权，属认定事实错误。三、一审法院认定按份共有人可以转让其共有的不动产或动产份额，涉案房屋现在系空号，房屋未登记，物权没有转移，说明张瑞林买房不符合条件，没有审批手续，系违法买卖，涉案房屋权属未转移，我没有超过6个月的主张期间。四、农村房屋涉及到宅基地，在本案中不存在善意取得。他们的买卖行为涉及到我的利益，剥夺了我的优先购买权。耿玉荣辩称：同意一审判决，不同意张金凤的上诉请求和理由。张瑞林辩称：同意一审判决，不同意张金凤上诉请求和理由。张金凤向一审法院起诉请求：确认我对涉案房屋的优先购买权；撤销耿玉荣、张瑞林所签订的房屋买卖协议。一审法院认定事实：张金凤于1966年6月18日出生，1967年，张金凤之母熊××与北京市平谷区南独乐河镇甘营村村民张××再婚，张金凤即随其母一起与张××生活，其户口亦迁至张××处。张××与熊××婚后生有一女张×1。1969年，熊××去世，张金凤到平谷区夏各庄镇安固村生活，1985年左右与甘营村村民霍庆林结婚。1989年6月1日，张××与耿玉荣结婚，二人婚后在涉案房屋居住生活。耿玉荣原与王××生有三子，长子王×1（1958年11月出生）、次子王×2、三子王×3，王×1因患精神发育迟滞伴发精神障碍，其随母亲耿玉荣再婚和继父张××共同生活。2001年8月，张××去世，耿玉荣与王×1在涉案房屋居住。2006年1月13日，耿玉荣将王×1杀害，因此耿玉荣被判处有期徒刑十二年，现已刑满释放。2008年5月21日，耿玉荣以自己看病用钱为由，委托其子王×3将涉案房屋以20000元价格卖给张瑞林。同年，张瑞林在该宅院新建了南房。经法院向王×3核实，现王×3亦认可该房屋买卖行为有效。2010年，张×1起诉耿玉荣要求继承张××的遗产，北京市平谷区人民法院判决确定涉案房屋由张×1享有四分之一份额。2011年，北京市平谷区人民法院决定对该案进行再审。2012年8月6日，北京市平谷区人民法院作出再审判决书，确定张金凤对涉案房屋享有四分之一的继承份额；王×3对涉案房屋享有四分之一的继承份额；耿玉荣对涉案房屋享有二分之一的继承份额，现该判决已发生法律效力。2013年9月16日，张金凤向北京市平谷区人民法院提起诉讼，要求确认耿玉荣、张瑞林签订的买卖协议无效，经北京市平谷区人民法院审理认定张瑞林已合法取得涉案房屋，且耿玉荣、张瑞林签订的房屋买卖协议有效。此后，张金凤不服一审判决结果，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。现张金凤诉至本案一审法院，请求确认其对涉案房屋享有优先购买权；撤销耿玉荣、张瑞林所签订的房屋买卖协议。耿玉荣、张瑞林持答辩意见不同意张金凤的诉讼请求。一审法院认为，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。优先购买权的行使期间在转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。本案中，耿玉荣、张瑞林之间就诉争房屋的买卖行为已经生效判决确认为合法有效。张××于2001年死亡后，涉案房屋未被分割继承，即处于继承人共同共有状态。2010年，张×1起诉要求确认其对诉争房屋的份额时，张金凤亦未参加诉讼，张金凤作为同村村民称其不知房屋买卖事宜，与常理相悖；法院确定张×1享有房屋份额判决生效后，张金凤此时以继承人的身份主张涉案房屋的权益。因张金凤的家庭关系复杂，张瑞林作为张金凤家庭之外的村民，难以知晓涉案房屋所有权人的详细情况。且自1989年6月1日起，耿玉荣与张××在涉案房屋以夫妻关系居住生活，距离2008年涉案房屋买卖合同签订已长达十九年。在此情况下，张瑞林有理由相信耿玉荣享有该房产的处分权利，其与耿玉荣的委托代理人签订该房屋买卖合同，张瑞林主观上没有过错。另外，涉案房屋已以合理的价格转让，涉案房屋所在地并没有房屋登记注册的习惯，涉案房屋已实际交付张瑞林使用多年，且该房屋买卖合同签订在权利人主张房屋权益之前。另，王×3现亦认可该房屋买卖行为有效，对于该房产的买卖行为已经达到了三分之二以上共有人的同意。从张金凤主张优先购买权的时间看，张金凤自2013年起就耿玉荣、张瑞林买卖合同提出异议，但从未主张过优先购买权。现张金凤主张优先购买权已超过最长6个月的主张期间。综上考虑，张金凤要求确认其优先购买权，且撤销耿玉荣、张瑞林之间签订的房屋买卖协议，缺乏事实及法律依据，法院均难以支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百零一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十一条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院于2016年8月判决：驳回张金凤的诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。上述事实，有（2011）平民再初字第05202号民事判决书、（2012）平民初字第01277号卷宗材料、（2013）平民初字第00470号卷宗材料、（2013）三中民终字第01103号民事判决书及当事人陈述等相关证据材料在案佐证。本院认为：张金凤请求确认其对涉案房屋享有优先购买权。根据《中华人民共和国物权法》之规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》规定，优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或约定不明的，转让人未通知、无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。根据查明的事实，张×1、张金凤等人与耿玉荣继承纠纷一案经法院审理，2012年8月判决张金凤对涉案房屋享有四分之一的继承份额。耿玉荣委托其子王×3于2008年5月已将涉案房屋卖与张瑞林并向其交付。耿玉荣、王×3均同意出售涉案房屋，对房产的处分已达到了三分之二以上共有人的同意。张金凤于2013年9月16日起诉要求确认耿玉荣、张瑞林签订的买卖协议无效的案件，已经人民法院生效判决驳回其关于确认耿玉荣与张瑞林签署的北京市平谷区南独乐河镇涉案房屋的买卖合同无效的诉讼请求。张金凤未在法定期间内主张优先购买权，其诉讼请求已超过法律规定的主张期间。故张金凤关于确认其对涉案房屋享有优先购买权的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。张金凤并非上述房屋买卖合同相对方，且该合同不存在法律规定的可撤销情形。故张金凤要求撤销耿玉荣、张瑞林签订的房屋买卖合同，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，被告不提出答辩状的，不影响人民法院审理。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》规定，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。本案中，耿玉荣未进行答辩，其经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩和质证的权利，一审法院依法缺席开庭审理本案符合法律规定，但一审法院在当事人未进行答辩且未出庭应诉的情况下，在判决书中所载耿玉荣答辩意见有误，对此应予以纠正。鉴于一审法院在审理本案过程中，未存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序之情形，一审判决结果并无不当，故应予维持。综上，张金凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张金凤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  全奕颖审 判 员  何灵灵代理审判员  王海宁二〇一六年十一月十一日书 记 员  张 立书 记 员  武原野