广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第3515号
上诉人（原审被告、反诉原告）佛山市顺德区浩航贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人何昌品。
委托代理人袁陈兵，广东泽康律师事务所律师。
委托代理人孙嘉希，广东泽康律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）广东乐从钢铁世界有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人郭志刚，董事长。
委托代理人袁国雄，广东法家律师事务所律师。
委托代理人胡松明，广东法家律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区浩航贸易有限公司（以下简称浩航公司）因与被上诉人广东乐从钢铁世界有限公司（以下简称钢铁世界公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法乐民初字第504号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2013年4月8日，钢铁世界公司与浩航公司签订《商铺租赁合同》［二层办公楼］一份，约定钢铁世界公司将位于佛山市顺德区乐从镇佛山一环以南乐从钢铁世界B1区南四路11号商铺出租给浩航公司，该商铺的占地面积为315平方米，租赁期限为9年，钢铁世界公司应在2013年3月31日前将商铺交付给浩航公司。双方约定涉案商铺租金从钢铁世界公司交付商铺之日或视为交付商铺之日起计算，首年第一个月免租金，“前三年的租金按照占地面积16元／平方米／月计算，从第四个租赁年度起，每一年的租金在上一年的基础上增加10%”，浩航公司应于每一个租赁年度前按照相应标准一次性向钢铁世界公司缴纳下一年度的租金；物业服务费按照商铺占地面积1.3元／平方米／月计算，并从第四年起每年按照10%的标准递增；管理维护费按照占地面积16元／平方米／月计算，从第四个租赁年度起，每一年的管理维护费在上一年的基础上增加10%。双方还约定浩航公司应向钢铁世界公司缴纳租赁保证金500000元，租赁期满如浩航公司无拖欠租金及其他违约行为并缴清各种税费，且将商铺交还给钢铁世界公司后，钢铁世界公司应在验收后七日内将租赁保证金（无息）退还给浩航公司，如浩航公司违反合同拖欠费用导致合同终止或解除的，钢铁世界公司有权直接从租赁保证金中扣除浩航公司应付款项。钢铁世界公司、浩航公司双方就合同的解除、终止及违约责任进行了约定，即浩航公司“拖欠租金或物业服务费、管理维护费逾期超过三十日的”，钢铁世界公司有权解除合同，浩航公司逾期支付租金、管理维护费或物业服务费，每逾一日，按照应交纳费用万分之五的标准支付违约金。因浩航公司违反《商铺租赁合同》或违反物业管理服务合同、管理维护合同约定导致相应合同被解除的，钢铁世界公司有权不予退回租赁保证金，浩航公司应将商铺及装修交付给钢铁世界公司，钢铁世界公司无需对浩航公司的装修投入作出任何补偿或赔偿。
同日，钢铁世界公司、浩航公司签订《物业管理服务合同》一份，约定由浩航公司委托钢铁世界公司对乐从钢铁世界园区提供物业管理服务，物业服务费的交付标准为“首年第一个月免收物业服务费，前三年的物业服务费计算标准为：二层办公楼户型按照商铺总占地面积1.3元／平方米／月计算；四层办公楼户型按照办公楼建筑面积加堆重区占地面积1.3元／平方米／月计算，并从第四个租赁年度起，每一年的物业服务费在上一年的基础上增加10%”，物业服务费按季度支付，即浩航公司应在每季度届满前预交下季度的物业服务费，如浩航公司逾期交纳物业服务费，应当按照当期物业服务费逾期每日万分之五的标准承担违约金，逾期超过三十日的，钢铁世界公司有权解除合同，并要求浩航公司支付相当于解除合同当年度一年租金及物业服务费标准的违约金。合同签订后浩航公司向钢铁世界公司缴纳了租赁保证金500000元。截止庭审前，浩航公司尚未交清2014年的租金、物业管理服务费及违约金。为此钢铁世界公司起诉至原审法院，原审法院于2014年4月25日将诉讼材料送达给浩航公司。
原审法院认为，双方当事人对于合同的签订，租金、物业服务费、管理维护费的数额，支付的时间，浩航公司行为已经构成违约等均无异议。庭审中，经询问，钢铁世界公司、浩航公司均同意解除合同，而本案诉讼材料送达浩航公司的时间为2014年4月25日，原审法院认定双方的合同自该时解除。
本案争议焦点有三，一、本案保证金是否应该退还；二、物业管理服务合同是否有效；三、租赁合同与物业合同约定的违约金是否过高。关于争议焦点一，租赁合同保证金的目的在于保证租赁合同能得到顺利履行，促使承租人按时地缴纳租金，防止承租人中途毁约退租。特别是在当代中国经济波动较大的情况下，承租人见有利可图则蜂拥而至，而一旦经济环境变坏，则去而之他，部分还一夜消失，留下一摊问题。若租赁合同保证金的收取仍采用补偿性原则的话，出租人的利益极难保障。故出租人一般均约定若承租人违约则保证金予以没收，以防止上述情况的出现，确保出租人的利益。如此，双方约定的保证金则有惩罚性违约金的性质。从本案钢铁世界公司、浩航公司双方签订的合同看，双方约定因浩航公司违反《商铺租赁合同》或违反物业管理服务合同、管理维护合同约定导致相应合同被解除的，钢铁世界公司有权不予退回租赁保证金。现浩航公司违约不交纳租金，其行为已经构成违约，钢铁世界公司有权没收保证金。
关于争议焦点二，钢铁世界公司与浩航公司所签订的物业管理服务合同与《物业管理条例》中的物业管理有明显的区别，《物业管理条例》中所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。而纵观整个《物业管理条例》可知，该条例所称的业主应指区分所有的建筑物的业主，而本案中涉及的物业是归属于钢铁世界公司，业主就是钢铁世界公司，由钢铁世界公司向浩航公司提供服务，并收取一定的费用，与《物业管理条例》并不相违背。因此原审法院认定物业管理服务合同有效。
关于争议焦点三，租赁合同与物业合同约定的违约金还有二方面，即约定浩航公司逾期支付租金、管理维护费或物业服务费，每逾一日，按照应交纳费用万分之五的标准支付违约金；浩航公司逾期交纳物业服务费的，应当按照当期物业服务费逾期每日万分之五的标准承担违约金，逾期超过三十日的，钢铁世界公司有权解除合同，并要求浩航公司支付相当于解除合同当年度一年租金及物业服务费标准的违约金。因保证金具有惩罚性违约金的性质，没收保证金足以保证钢铁世界公司的利益，故此约定的此两项违约金原审法院不予支持。此外钢铁世界公司还请求浩航公司支付2014年1月1日起至2014年4月24日止的租金19320元，物业服务费1569.75元，合计20889.75元，原审法院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院作出如下判决：一、钢铁世界公司与浩航公司于2013年4月8日签订的《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》于2014年4月25日解除；二、浩航公司于判决发生法律效力之日起十日内支付钢铁世界公司租金及物业服务费20889.75元；三、钢铁世界公司没收浩航公司所交纳的租赁保证金500000元；四、驳回钢铁世界公司的其他诉讼请求；五、驳回浩航公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费减半收取为4509.71元（钢铁世界公司已预交），反诉受理费减半收取为4400元（浩航公司已预交），合计8909.71元，由浩航公司承担。
上诉人浩航公司上诉提出：一、一审法院支持钢铁世界公司没收浩航公司50万元租赁保证金的主张，显然违反法律规定。一审法院认定浩航公司与钢铁世界公司的《商铺租赁合同》于2014年4月25日解除，即钢铁世界公司的实际损失相当于不到四个月的租金及物业服务费之和。租赁合同载明案涉商铺占地面积为315平方米，并约定案涉商铺的租金按照占地面积16元／平方米／计算，物业服务费按照商铺占地面积1.3元／平方米／月计算。根据此标准计算钢铁世界公司实际损失为租金19320元，物业服务费1569.75元，合计20889.75元。但钢铁世界公司主张没收浩航公司50万元租赁保证金，远远超过其实际损失。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。再根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的有关规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由此可见，钢铁世界公司主张属于违约金过分高于造成的损失，理应不予支持，但一审法院却违反法律规定，支持钢铁世界公司没收浩航公司50万元租赁保证金的主张。
二、一审法院认定事实存在明显错误。一审法院在判决书第5页第5行写到“诉讼中，被告提供的证据及原告的质证意见如下：1．EMS快递单据、投递情况查询，关于收回租赁房屋停止物业服务避免损失扩大的通知书各一份。”，在第6页第4、5行写到“3．被告提供的证据1，被告并未提供该邮件的查询单，无法确认是否送达给原告，故本院不予采信。”一审判决书中前后矛盾，显然与事实不符。
补充意见：浩航公司的铺位钢铁世界公司已经于2014年6月30日出租，故其租金损失是2014年1月1日-6月30日的空租期，实际损失32697元，与钢铁世界公司主张的没收50万元保证金相差甚远。
综上，浩航公司认为一审法院违反法律规定且认定事实错误，导致错判，请求：1.判令撤销一审判决第三、五项，改判钢铁世界公司应退还50万元租赁保证金予浩航公司；2.判令一、二审全部诉讼费用由钢铁世界公司承担。
被上诉人钢铁世界公司答辩称：一、商铺租赁合同系双方在自愿平等协商一致的情况下签订的，该合同条款是双方自愿达成的合意，并不显失公平，合同在成立之日起受法律保护，现是浩航公司违约不支付租金，按照合同条款应不予退还保证金。二、本案钢铁世界公司收取的保证金实际上除包括了双方涉案租赁合同之外，还有另外两份合同即管理维护合同以及物业服务合同，共三份合同的保证金，其中管理维护合同所涉及的管理维护费诉讼的判决已经发生法律效力，本案双方签合同的期限长达九年，租金偏低并且合同还有较长的免租期，双方约定的保证金还具有惩罚性保证金的性质，广东乐从钢铁世界项目是政府主导并参与的大型项目，园区内租户多达数千家，一旦浩航公司终止合同所造成的损失实际上远远大于约定的保证金。三、与本案同类型的案件已经发生法律效力。综上，钢铁世界公司认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回浩航公司的上诉请求。
上诉人浩航公司在二审期间向本院提交《商铺租赁合同（二层办公楼）》编号000291A，证明案涉商铺已经于2014年6月30日出租，承租人佛山市顺德区永可贸易有限公司，故钢铁世界公司的实际租金损失是32697元，与钢铁世界公司主张的没收50万元保证金相差甚远。
对于上诉人浩航公司提交的上述证据，钢铁世界公司质证认为：对证据的真实性无异议，对证明内容有异议，50万元保证金除了本案所涉合同之外还包括其他两份合同，浩航公司存在违约行为，即使钢铁世界公司与其他人签订合同但也有免租期、招租费用等损失以及园区内商铺集体违约导致市场瘫痪的风险等，事实上违约商铺大部分都没有再租出去。
对于上诉人浩航公司提交的上述证据，本院认证如下：被上诉人钢铁世界公司对证据的真实性无异议，本院予以确认，可作为认定钢铁世界公司损失的参考证据。
被上诉人钢铁世界公司在二审期间未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对浩航公司的上诉主张，本案二审的争议焦点是钢铁世界公司应否没收浩航公司交纳的租赁保证金50万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”经审查，虽然浩航公司在二审期间向本院提交了《商铺租赁合同（二层办公楼）》，证明案涉商铺已经于2014年7月1日出租，钢铁世界公司的实际租金损失是32697元，但本案钢铁世界公司收取的保证金实际上是包括了租赁合同以及管理维护合同以及物业服务合同共三份合同的保证金，且浩航公司的违约行为会造成钢铁世界公司招租费用损失以及加大集体退租风险，故浩航公司主张退还保证金或仅承担租金损失的理由不成立。而根据浩航公司的违约时间、每月的租金数额等判断，若没收50万元确实过高，应予适当减少。综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定将钢铁世界公司可予没收的保证金数额调整为按照合同解除当月的租赁收益标准10489.5元／月计算两年，即钢铁世界公司可予没收的保证金数额为10489.5元／月×24个月=251748元。原审判决确定的没收数额过高，本院予以调整。
综上，浩航公司的上诉主张部分有理，对其有理部分，本院予以支持，对其无理部分，本院不予支持。本案因出现新的证据而改判，原审判决不属于错误裁判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法乐民初字第504号民事判决第一、二、四、五项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法乐民初字第504号民事判决第三项为：被上诉人广东乐从钢铁世界有限公司没收上诉人佛山市顺德区浩航贸易有限公司所交纳的租赁保证金251748元；
三、被上诉人广东乐从钢铁世界有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还租赁保证金248252元予上诉人佛山市顺德区浩航贸易有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费4509.71元，由上诉人佛山市顺德区浩航贸易有限公司负担2309.71元，被上诉人广东乐从钢铁世界有限公司负担2200元。一审反诉案件受理费4400元，由上诉人佛山市顺德区浩航贸易有限公司负担2200元，被上诉人广东乐从钢铁世界有限公司负担2200元。二审案件受理费8800元（上诉人佛山市顺德区浩航贸易有限公司已预交），由上诉人佛山市顺德区浩航贸易有限公司负担4400元，被上诉人广东乐从钢铁世界有限公司负担4400元；被上诉人广东乐从钢铁世界有限公司负担的二审案件受理费4400元应在本判决发生法律效力之日起十日内迳付予上诉人佛山市顺德区浩航贸易有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 张雪洁
代理审判员 袁秋华
二〇一五年二月十五日
书 记 员 车 驰