广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）佛南法执异字第39号
异议人（案外人）：梁永泰，男，汉族。
委托代理人：游钻妍，系广东楉泓律师事务所律师。
申请执行人：潘文飞，男，汉族。
委托代理人：潘劲，男，汉族，系申请执行人之子。
被执行人：潘荣，男，汉族。
委托代理人：刘俊峰，系广东中信致诚律师事务所律师。
委托代理人：区庆萍，系广东中信致诚律师事务所律师。
本院在执行申请执行人潘文飞与被执行人潘荣物权保护纠纷一案［案号：（2014）佛南法沥执字第531号］的过程中，案外人梁永泰提出异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人称，请法院停止对位于佛山市南海区黄岐海北大道旁（第六层）房产的执行措施。事实与理由：异议人因经营需要，于2012年与潘荣协商承租位于佛山市南海区黄岐海北大道旁的房产。为了明确权利和义务，双方于2012年7月8日签订了租赁合同，租赁期限从2012年11月1日起至2032年10月30日止。签订合同后，潘荣将涉案房屋移交给异议人使用。根据佛山市中级人民法院作出的（2014）佛中法民一终字第153号民事判决可知，潘荣是受潘文飞的委托，将涉案房产对外出租的，因此，租赁合同合法有效，且已实际履行。异议人作为合法的承租人，享有承租人的各项权利。异议人一直按照合同约定交纳租金，异议人的合法权益应得到保护。判决仅仅判令被执行人返还房产，并未判令异议人返还房产，申请执行人与被执行人应在执行中就出租权的相关行为进行交接，不能要求异议人返还房产。根据《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据上述法律规定以及法理，在租赁关系存续期间，即使房产的权利发生变更，租赁关系也不受影响。因此，潘文飞不能以是房产的所有权人为由否认租赁关系的存在，不能擅自解除合法成立生效并已履行的租赁合同，更不能要求异议人迁出涉案房产。申请执行人应根据租赁合同的约定继续履�至租赁合同期满。根据上述事实和法律规定，异议人与潘荣签订的租赁合同合法有效。因租赁期尚未结束，潘文飞不能要求异议人搬离迁出房产。异议人有权根据租赁合同继续使用房产直至租赁合同期满终结。
被执行人称，被执行人同意异议人的主张。异议人陈述的内容属实，而且，佛山市中级人民法院在审理中已经查明被执行人将房屋出租给异议人，二审判决也没有要求异议人将涉案房屋返还给申请执行人，因此，异议人所述属实。涉案房屋在诉讼前已经申请执行人的同意出租给异议人，根据房屋的租赁情况，申请执行人只能与被执行人协商将出租房屋的收益返还，不能要求异议人解除租赁合同，其只能另行主张。
申请执行人称，申请执行人不清楚涉案房屋何时出租，异议人或被执行人没有得到申请执行人的同意。申请执行人只是口头同意将涉案房屋出租给�山市南海区黄岐庆联五金机械厂。异议人与被执行人签订房屋租赁合同没有得到申请执行人的口头或书面授权。从2001年开始，房屋的产权人一直没有变动。按照正常的租赁手续，出租整栋大楼应有整栋大楼的房产证，但异议人没有提供相关房产证。
听证中，异议人举证如下：
1、（2013）佛南法沥民三初字第197号民事起诉状、（2014）佛中法民一终字第153号民事上诉状、（2013）佛南法沥民三初字第197号民事判决书、（2014）佛中法民一终字第153号民事判决书原件各1份，用以证明申请执行人起诉被执行人和异议人要求异议人迁出房屋，二审判决明确确认申请执行人委托被执行人将房屋出租的事实，可见被执行人出租房屋是得到申请执行人同意的，被执行人与异议人签订的房屋租赁合同合法有效，异议人合法取得房屋的使用权。根据民事起诉状，申请执行人起诉要求被执行人与异议人将房屋返还，但二审判决仅仅判决被执行人将房产返还给申请执行人，并没有要求异议人返还房屋。
2、租赁合同照片复印件［来源于（2013）佛南法沥民三初字第197号民事判决中的原告举证的证据5］、租赁合同原件，用以证明申请执行人在起诉被执行人与异议人之前已经知道被执行人将涉案房产出租给异议人，被执行人已经申请执行人的同意将房屋出租给异议人，被执行人的出租行为合法，异议人与被执行人约定的房屋租赁期限是20年，异议人已经取得房屋使用权，在租赁期间内，申请执行人无权要求异议人搬出房屋。
3、牡丹灵通卡账户历史明细清单（户名杨怀乾，异议人委托其缴纳租金）原件20页（租金支付情况：2013年3月5日45000元、2013年4月6日45000元、2013年5月5日45000元、2013年6月8日45000元、2013年7月8日45000元、2013年8月8日45000元、2013年9月9日45000元、2013年10月9日45000元、2013年11月7日45000元、2013年12月7日45000元、2014年1月7日45000元、2014年2月15日45000元、2014年3月6日45000元、2014年4月7日45000元、2014年8月9日45000元、2014年12月4日45000元）、牡丹灵通卡账户历史明细清单（户名杨三女）原件8页（2014年11月4日45000元、2014年10月5日45000元、2014年9月11日45000元、2014年7月9日45000元、2014年6月8日45000元、2014年5月9日45000元为缴纳租金款项）、牡丹灵通卡账户历史明细清单（户名杨金英）原件2页（租金支付情况：2015年1月4日45000元、2015年2月4日45000元、2015年3月4日45000元），用以证明租赁合同签订后，异议人一直按照约定缴纳租金，异议人的租赁权合法成立。
被执行人无证据提交。
申请执行人无证据提交。
经质证，被执行人对证据1无异议，申请执行人明确以异议人承租了涉案房屋而共同起诉异议人的。一审、二审判决均驳回�申请执行人要求异议人返还房屋的请求。对证据2无异议，被执行人将整栋大楼于2012年12月1日出租给异议人，异议人按照合同约定向被执行人支付租金，申请执行人对被执行人将房屋出租给异议人属实，且申请执行人未提出异议。对证据3无异议。
申请执行人对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。申请执行人在该案庭审中明确表示其口头同意一套房屋自住，另两套房屋委托被执行人出租给案外人孔庆莲。当时，庆连五金厂租赁了两套房屋使用。后来申请执行人发现两套房屋被非法改造，由他人居住，且房屋内原本存在的物品也不见了。对证据2中的租赁合同照片的真实性无异议，该照片与合同应该是一模一样的，当时申请执行人发现房屋被改动、房门被锁上且有招租广告，申请执行人便以承租人的身份按广告上的联系方式与对方联系。在收到对方电邮�来的租赁合同后，申请执行人才知道异议人承租了房屋，申请执行人随即报案。对租赁合同的合法性有异议，被执行人将第六层卖给了申请执行人，房屋是申请执行人与被执行人共有的，但租赁合同的签订只有被执行人夫妇的签名，没有申请执行人的签名，所以该合同是不合法的。证据3，没有收款人的账号，只能证明异议人有款项支出，不知道该款项是何人收取，即使被执行人承认收取该款项，只能说明被执行人是收取了非法出租房屋的部分款项。
经审查，异议人与申请执行人对证据1、2、3的真实性无异议，本院对证据1、2、3的真实性予以确认。
经审查查明，本院于2013年9月18日立案受理潘文飞诉潘荣、梁永泰物权保护纠纷一案，案号为（2013）佛南法沥民三初字第197号。潘文飞起诉要求潘荣、梁永泰立即腾退位于佛山市南海区黄岐海北大道（第六层）的房屋（�屋所有权证：粤房字第60388**号），并支付非法侵占涉案房屋的费用。经审理，本院于2013年10月21日作出（2013）佛南法沥民三初字第197号民事判决，判决驳回潘文飞的全部诉讼请求。
潘文飞不服上述判决上诉至佛山市中级人民法院，请求撤销原审判决，支持其原审诉讼请求，并请求判令潘荣承担一、二审诉讼费。经审理，佛山市中级人民法院作出（2014）佛中法民一终字第153号民事判决，判决内容为：“一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法沥民三初字第197号民事判决；二、潘荣应于本判决发生法律效力之日起十日内返还广东省佛山市南海区黄岐海北大道房屋第六层（房屋所有权证：粤房字第6038836）给潘文飞；三、驳回潘文飞的其他诉讼请求”。该判决发生法律效力后，潘文飞据此向本院申请强制执行。本院于2014年5月7日立案执行，案号为（2014）佛�法沥执字第531号。
在执行过程中，本院作出（2014）佛南法沥执字第531-2号公告，责令潘荣、住户或租户在公告张贴之日起十五天内自行迁出涉案房产，并将其交付给潘文飞，逾期，本院将强制执行。该公告于2014年6月27日张贴。
本院认为，本案的争议焦点为异议人梁永泰是否应迁出涉案房屋。申请执行人潘文飞在知悉被执行人潘荣将房屋出租给梁永泰的情况下，提起了（2013）佛南法沥民三初字第197号一案的诉讼。潘文飞的诉讼请求明确包括要求潘荣、梁永泰腾退涉案房屋。潘文飞的诉讼请求被一审判决驳回后，提起上诉。潘文飞的上诉请求亦明确包括支持其原审诉讼请求。二审判决判令潘荣将涉案房屋返还潘文飞，但驳回了潘文飞的其他诉讼请求。由此可知，潘荣与梁永泰的关于涉案房屋的租赁关系，已被生效判决予以确认，潘文飞要求梁永泰迁出涉案房屋的�讼请求已被生效判决予以驳回。在此情况下，潘文飞在执行阶段再要求梁永泰迁出涉案房屋，无法律依据。梁永泰的异议请求，理据充分，本院对其予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项及第二百二十五条之规定裁定如下：
撤销本院责令异议人梁永泰迁出佛山市南海区黄岐海北大道（第六层）的房屋（房屋所有权证：粤房字第60388**号）的执行行为。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省佛山市中级人民法院申请复议。
审判长 梁健辉
审判员 郭敏谊
审判员 敬志超
二〇一五年四月二十一日
书记员 郭 俊