安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滁民一终字第01674号
上诉人（原审原告）：王宗君，男，1964年8月15日出生，汉族，下岗工人，住安徽省凤阳县。
委托代理人：付吉光，安徽明都律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：凤阳县绿都房地产开发有限公司，住所地安徽省凤阳县，组织机构代码69739558-2。
法定代表人：俞程华，该公司董事长。
委托代理人：范承弘，安徽范承弘律师事务所律师。
上诉人王宗君与上诉人凤阳县绿都房地产开发有限公司（以下简称凤阳绿都房地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服安徽省凤阳县人民法院于2015年9月14日作出的（2015）凤民一初字第01465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月27日公开开庭进行了审理。上诉人王宗君及其委托代理人付吉光，上诉人凤阳绿都房地产公司的委托代理人范承弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年8月23日，王宗君与凤阳绿都房地产公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，王宗君购买凤阳绿都房地产公司开发的“禄都花苑”商品房一套（第11幢1单元302号房），该房建筑面积86.39平方米，单价2250.3元，购房款合计194403元。凤阳绿都房地产公司应当于2012年10月30日前将综合验收合格的商品房交付王宗君使用，并出具符合合同第八条约定的证明文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，逾期交付的，按日支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，王宗君依约于2011年11月1日一次性支付了购房款，并购买了一间价格为15161元的储藏室，凤阳绿都房地产公司未按期交房，2014年1月27日，王宗君拿到房屋钥匙，相关验收合格报告及产权证书至今没有交付。2012年8月2日，凤阳绿都房地产公司向王宗君收取了代办房产证费用11323元。
原审法院认为：王宗君与凤阳绿都房地产公司于2011年8月23日签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自义务。合同签订后，王宗君依约支付了全部购房款194403元及储藏室价款15161元。根据合同第八条约定，出卖人应当在2012年10月30日前，将综合验收合格的商品房交付给买受人使用。该合同第十一条又约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。但凤阳绿都房地产公司未能在合同约定的期限内书面通知王宗君办理交付手续，显属违约。依法应当按照该合同第九条约定承担违约责任，即逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。
根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。王宗君于2014年1月27日拿到钥匙，已经实际形成对房屋转移占有，可视为房屋的交付使用。通过凤阳绿都房地产公司提供的竣工验收报告可知，虽然消防部门同意验收的日期没有填写，但可以确定“禄都花苑”小区11号楼目前已经验收合格。通过验收的日期在房屋交付日期之后，且非双方合同约定的综合验收，交付行为具有瑕疵，但买受人确已实际占有使用该房屋，且不要求解除购房合同，房屋本身已具有使用收益的权能，其安全性等功能具有保障。根据上述司法解释及合同第九条约定，违约金应自最后交付期限的第二天起计算至实际交付之日。凤阳绿都房地产公司辩称的连续阴雨天气等情况应当排除的意见，因其提供的证据不足以证明，不予支持。
关于储藏室价款是否应与购房款合并计算支付违约金。双方在购房合同中并未明确储藏室的交付及违约责任事项，系口头协议购买。但储藏室与所购房屋在同一建筑内，储藏室价款与购房款同时支付，购房合同附件三也提到储藏室门窗事项，买受人有理由相信储藏室与房屋将一并交付。故储藏室的交付与违约责任应参照购房合同约定，可按同样标准一并计算违约金。
王宗君要求的逾期交房违约金中，计算已付房款包括凤阳绿都房地产公司代收办证费5832元。办理房产证是房产登记部门的职权。出卖人向登记部门提供办证材料是商品房买卖合同的附随义务。代办房产证是基于王宗君与凤阳绿都房地产公司之间的委托合同关系，凤阳绿都房地产公司向王宗君收取办证费却没有办理好房产证，尽管如此，委托合同与本案非同一法律关系，不应一并处理。将办证费计算到已付房款中不妥，应予以扣除。
依照合同约定，2012年10月31日至2014年1月27日逾期天数为454天，其违约金确认为19028.4元（209564元×2／10000×454天），王宗君诉讼请求超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审判决：一、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告王宗君逾期交付违约金19028.4元；二、驳回原告王宗君的其他诉讼请求。案件受理费832元，减半收取416元，由原告王宗君负担224元，由被告凤阳县绿都房地产开发有限公司负担192元。
王宗君上诉称：1、法律意义上交房包括占有转移和所有权转移两个环节。凤阳绿都房地产公司虽交付了钥匙，但至今未将房屋所有权过户至其名下；2、双方签订的合同约定该商品房经综合验收合格，还需提供相关证明文件，凤阳绿都房地产公司并未提供；3、原审判决以禄都花苑小区11号楼已经验收合格即认定涉案房屋为验收合格的房屋，并达到合同约定的交付条件，显然不妥。凤阳绿都房地产公司未完成交付房屋义务。综上，原审判决认为凤阳绿都房地产公司向其交付钥匙，便认定该公司完成交付房屋的义务，以此确定逾期交房天数及违约金损害了买受人的合法权益，系认定事实有误。请求撤销原判，依法改判。
凤阳绿都房地产公司在庭审中辩称：原审判决认定的交房时间正确，请求依法驳回王宗君的上诉请求。
凤阳绿都房地产公司上诉称：原审判决对其公司提出的因连续阴雨、停电、村民阻止施工等无法预见、无法克服的因素导致其公司迟延交房，扣除上述天数，其公司不存在逾期交房的事实，且储藏室不应计入计算违约金基数内，原审判决对此未予认定显属错误。请求撤销原判，依法改判驳回王宗君在一审时的诉讼请求。
王宗君在庭审中辩称：1、凤阳绿都房地产公司提供的证据不足以证明系天气等因素导致其公司迟延交房；2、储藏室与诉争房屋一起购买，对于如何交付及逾期交付的违约责任应当参照购房合同的约定一并计算。凤阳绿都房地产公司的上诉理由均不能成立，请求依法驳回该公司的上诉请求。
二审中，凤阳绿都房地产公司提供一份滁州市房地产开发项目竣工综合查验备案申请表，证明涉案商品房于2015年1月29日通过综合验收。
王宗君质证认为，该综合验收报告有四个部门未盖章，其中消防部门缺少负责人签字和盖章。该证据也系复印件，不能作为定案依据。即便该报告为真实的，也仅证明涉案工程在2015年1月29日才通过综合竣工验收，交付时不符合合同约定的交付条件，不能达到凤阳绿都房地产公司的证明目的。
本院认为：从证据本身反映的内容看，涉案工程的综合验收资料齐全，单位工程施工质量均为合格，整体工程验收结果的合格率亦为100%，涉案工程已具备综合验收的各项条件。验收单位负责人在部门意见栏内签名系对外代表验收单位履行职务的行为，虽然存在验收单位未加盖公章和个别验收单位未出具意见，也仅是在形式上存有瑕疵，不影响其证明效力。该验收报告足以证实涉案工程经过综合验收合格的事实，本院对该证据予以采信。
当事人在原审时所举的其他证据，相对方的质证意见同于原审，本院认证意见与原审一致。
除对一审查明的事实确认外，本院另查明：涉案商品房已于2015年1月29日经综合验收合格。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：凤阳绿都房地产公司是否存在逾期交房及逾期交付的期限如何确定。
本案中，王宗君与凤阳绿都房地产公司签订商品房买卖合同，由王宗君购买凤阳绿都房地产公司开发的商品房，双方之间成立商品房买卖合同关系，该合同是双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应严格依约履行各自的权利和义务。王宗君按约付清购房款，凤阳绿都房地产公司理应按约定期限交付房屋。根据合同约定，凤阳绿都房地产公司应当于2012年12月30日前将经综合验收合格的商品房交付王宗君使用，逾期交付的，应承担从2012年12月31日起按日支付已付房款万分之二的违约金。2014年1月27日，王宗君从凤阳绿都房地产公司取得涉案房屋的钥匙，根据相关法律规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，故应视为凤阳绿都房地产公司已将涉案房屋交付给王宗君使用，同时也证明了凤阳绿都房地产公司存在逾期交房的事实。虽然凤阳绿都房地产公司交付房屋时涉案房屋并未通过综合验收，但根据凤阳绿都房地产公司提供的禄都花苑小区滁州市房地产开发项目竣工综合查验备案申请表，能够证明涉案商品房在一审法庭辩论终结前已完成了综合验收，根据规定，出卖人交付房屋时虽不具备交付条件，买受人在接收房屋后又以交付房屋时未经综合验收合格为由主张逾期交房违约责任的，如出卖人在一审法庭辩论终结前能够完成综合验收的，对买受人主张实际交付日之后违约金的诉讼请求应不予支持。据此，原审认定凤阳绿都房地产公司于2014年1月27日交房并计算逾期交房违约金正确，本院依法予以维持。凤阳绿都房地产公司上诉称延迟交房系连续阴雨、停电、村民阻止施工等客观因素导致，但其所提交的证据不足以证明上述客观事实的存在，亦非合同约定的免责事由，故对该项上诉理由，本院不予支持。
储藏室为房屋的附属建筑，两者在同一建筑体系内，凤阳绿都房地产公司应当将储藏室与涉案房屋同时交付。且购房合同中对储藏室门窗事项也有涉及，储藏室的价款与购房首付款同时支付。虽然双方在购房合同中并未明确储藏室的交付及违约责任事项，根据民法中的诚实信用原则，储藏室交付与违约责任应当参照购房合同约定。原审判决将储藏室价款列入已付房价款之内一并计算违约金的处置正确，本院予以维持。凤阳绿都房地产公司主张储藏室不存在逾期交付，不应承担违约责任的上诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。
王宗君还主张凤阳绿都公司未按约提供相关证明文件，该公司向其交付的房屋不符合交付条件。经查，商品房合同中第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该条款明确约定凤阳绿都房地产公司在向王宗君交付房屋时，负有出具相应证明文件的义务，即便凤阳绿都房地产公司未能向王宗君出示，也只是说明该公司在办理交付手续时存有瑕疵，上述证明文件未交付，并不影响凤阳绿都房地产公司作为出卖人应当向买受人承担的房屋维修等义务，且王宗君并未因此拒收涉案房屋。根据凤阳绿都房地产公司提供的涉案工程竣工综合验收报告及王宗君已实际接受、占有涉案房屋的事实，上述瑕疵行为不影响凤阳绿都房地产公司向王宗君交付的房屋系具备合同约定的交付条件的认定。王宗君主张凤阳绿都房地产公司未提交涉案房屋的相关证明文件，交付的房屋未经综合验收合格，交钥匙并不等于已完成交付房屋义务的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。另外，王宗君又诉称交付行为应包括交房和办理所有权转移两个环节，但凤阳绿都房地产公司至今未将房屋所有权过户至其名下，未完成交付义务。根据法律规定，房屋买卖合同的履行的确包括房屋交付和所有权转移登记，但王宗君在本案仅主张逾期交付的违约金，对协助办理所有权转移登记并未主张，故对此本案不予处理，且其此项上诉理由，亦不符合法律规定，本院亦不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人王宗君和上诉人凤阳绿都房地产公司的上诉请求，均无事实和法律依据，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，拟判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1216元，由上诉人王宗君负担832元；由上诉人凤阳县绿都房地产开发有限公司负担384元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
代理审判员 王 敏
代理审判员 郭东武
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 曹琰玲
附：本案二审处理适用的主要法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。