山西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民终字第163号
上诉人（原审被告）：陈全珍。
被上诉人（原审原告）：临汾市城市建设综合开发总公司。
诉讼代表人：山西中正平律师事务所，该公司破产管理人。
委托代理人：席祯。
上诉人陈全珍因与被上诉人临汾市城市建设综合开发总公司与破产有关的纠纷一案，不服临汾市中级人民法院（2013）临民初字第00099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈全珍、被上诉人临汾市城市建设综合开发总公司委托代理人席祯等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
临汾市中级人民法院一审查明：原临汾市人民政府于1993年对广宣街兴隆巷进行旧城改造，临汾市城市建设综合开发总公司（下称城建公司）开发建设了兴隆小区。兴隆巷内的部分房产局公租房户在小区竣工后承租城建公司建设的部分房屋，租期不定。陈全珍租住的是1号楼1单元401室，并交纳住房押金2581元。1999年12月21日，城建公司以包括被告租住的房屋在内的兴隆小区的房产为他人在农行营业部的贷款提供抵押担保，抵押权人为农行营业部［后变更为中国农业银行股份有限公司临汾平阳支行（下简称平阳支行）］。又查明：城建公司因资不抵债申请破产清算，临汾市中级人民法院于2007年8月27日以（2007）临民破字第00002-1号民事裁定受理城建公司的破产申请同时指定山西中正平律师事务所为管理人，并于2007年12月13日以（2007）临民破字第00002-15号民事裁定宣告城建公司破产。还查明：法院宣告城建公司破产后，因被告所租住的房屋属于破产财产，应依法进行拍卖变价处理或由管理人依法解除租赁合同后收回。2009年12月27日，抵押权人致函城建公司，同意对兴隆小区的抵押物进行拍卖。临汾市中级人民法院委托东瑞公司对上述房屋依法进行拍卖。陈全珍于2010年11月3日在东瑞公司进行拍卖登记，并签订《竞买协议书》，该协议约定：为保证拍卖活动有序进行，乙方（陈全珍）须向甲方（东瑞公司）交纳保证金30000元，拍卖成交，保证金充作货款；拍卖不成交，保证金如数退回乙方；乙方承认甲方所制定的《拍卖规则》，成交后向甲方交付成交额5.5%的佣金；乙方自愿参加本次竞买，并对自己的竞拍行为负责，如悔拍，则保证金作违约金处理，并承担其他的法律责任；乙方竞得物品，应按甲方《拍卖规则》的要求，如期将拍卖款打入甲方指定账户。如逾期不能付款者，则视为悔拍或违约；标的的手续变更、过户及所产生的税费由买受方承担。当日，陈全珍交付保证金30000元并在拍卖成交确认书上签字。该成交确认书载明：成交价74390元，佣金4091.45元，合计78481.45元；买方须现场交纳成交款和手续费，如不能一次性交清，则交纳30%定金，并在七日内结清全部价款，拍卖成交确认书一经签字就具有法律效力，如违约应承担法律责任。拍卖会后因抵押权人不同意拍卖款优先用于清偿职工债权和解除抵押登记，城建公司提起诉讼。临汾市中级人民法院于2011年10月28日作出（2011）临民初字第00081号民事判决，解除了包括诉争之房在内的抵押，抵押权人平阳支行不服提起上诉，山西省高级人民法院以（2012）晋民终字第99号民事判决，驳回上诉，维持原判。期间，东瑞公司2011年6月3日退还陈全珍保证金25000元，剩余5000元作为保证金。经城建公司申请，临汾市中级法院2012年10月19日裁定解除了广宣街兴隆小区1号楼1单元401室房屋的抵押登记。后东瑞公司通知陈全珍交纳拍卖款并办理产权过户手续，陈全珍未予交纳，亦未腾房，导致职工无法获得分配。诉讼中，城建公司表示，如竞买人现交清拍卖价款，其仍愿以拍卖价交易。
临汾市中级人民法院一审认为：临汾市尧都区广宣街兴隆小区1号楼1单元401室为城建公司的破产财产。《中华人民共和国企业破产法》第十七条第一款规定：人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。被告陈全珍作为承租户，在城建公司破产后，依法应向管理人清偿债务或者移交财产。《中华人民共和国拍卖法》第三十九条第一款规定：买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人同意，将拍卖标的再行拍卖。本案中，陈全珍作为承租人和竞买人参加了城建公司委托的拍卖，并以74390元竞得尧都区广宣街兴隆小区1号楼1单元401室房屋后，因抵押权人不同意拍卖款优先用于清偿职工债权而引起诉讼。在该院依法解除诉争房屋的抵押后，陈全珍未依据《竞买协议书》交清拍卖价款，对其辩称理由，该院不予支持。考虑到本案诉争之房的抵押、拍卖以及被告多年租住的实际情况，被告应依据《竞买协议书》确定的价款二个月内交清拍卖价款71809元（保证金5000元应抵作货款），所交价款纳入城建公司的破产财产；在陈全珍交清拍卖款和拍卖佣金后，城建公司应依据拍卖合同的约定，为其办理标的物登记，所产生的税费由买受方承担；逾期不交，应从所租之房腾出。依据《中华人民共和国拍卖法》和《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，城建公司管理人可以委托拍卖公司将诉争之房另行拍卖并解除租赁合同。为保证破产工作的顺利进行，对城建公司诉求判令解除与被告的房屋租赁关系并腾退尧都区广宣街兴隆小区1号楼1单元401室房屋的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第三十条、第十七条、第二十五条第一款第（一）、（七）、（六）项，判决：一、解除原告城建公司与被告陈全珍的房屋租赁合同关系；二、被告陈全珍于本判决生效后两个月内交清所欠拍卖款71809元（保证金5000元应抵作货款），逾期不交则应于本判决生效后三个月内将临汾市尧都区广宣街兴隆小区1号楼1单元401室房屋交付原告城建公司管理人（被告陈全珍所交住房押金2581由原告城建公司管理人予以退还）。
陈全珍不服临汾市中级人民法院的上述民事判决，向本院提起上诉。请求：1.依法撤销临汾市中级人民法院（2013）临民初字第00099号民事判决，改判被上诉人按其2001年售房定价27000元，将临汾市尧都区广宣街兴隆小区1号楼1单元401室卖给上诉人。2.依法判决被上诉人支付上诉人1993年至今对该住房的修缮、水暖、电器管网改造等费用共计20147.90元。3.判决被上诉人返还上诉人住房押金2581元，该押金1993年至今的利息。4.本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。上诉的理由是：1.一审判决认定主要事实有误。上诉人现住的广宣街兴隆小区1号楼1单元401室系原临汾市人民政府旧城改造还迁户。2001年被上诉人将上诉人居住的房屋定价27000元准备出售给上诉人，后来上诉人准备买房时却找不见被上诉人及工作人员，多年没有人问，所以上诉人未买下该房。2010年东瑞拍卖公司通知上诉人，让上诉人竞拍购买该房，房价却涨成了74390元，虽然上诉人觉得售价过高，但是他承诺能办房产证，只要能办了房产证，也就认了，并交了30000元房款。但是后来东瑞拍卖公司告知上诉人该房办不了合法的房产证，于是将上诉人所交的30000元押金退还给上诉人25000元，剩下5000元买房押金至今还在东瑞拍卖公司的账上，而不是一审判决认定查明的上诉人悔拍或违约，因此一审判决有误。2.一审判决有失公平。一审判决解除被上诉人与上诉人的房屋租赁合同关系，没有考虑上诉人的实际状况。本案诉争房屋系上诉人三代人唯一居住的实用面积37.8平米房屋，如判决解除了该租赁合同，上诉人一家将无住处，则会沦落街头，显然一审判决不符合客观实际情况，有悖于公平、公正。
本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，应予认定。另查明：1.2001年时，被上诉人城建公司曾与上诉人陈全珍达成过买卖陈全珍租住房屋的意向，但因被上诉人城建公司当时管理混乱，濒临破产，双方最终未能就房屋买卖达成一致协议并履行。2.被上诉人城建公司因管理混乱，据租户讲自2000年后，从未有人收过房租。3.案涉房屋用地系划拨土地，未办理土地出让手续，故该房屋被拍卖后，房管部门目前无法为购房者办理“大红本”独立产权房屋产权证，只能办理限制产权房产证。此种情况在临汾市当地比较普遍。
本院认为，本案系与破产有关的纠纷。上诉人陈全珍租住的房屋系被上诉人城建公司的财产，现城建公司已依法进入破产清算程序，其所有的财产属破产财产，应依法收回进行分配。陈全珍所租住的房屋因属破产财产，应予依法收回。一审法院判决解除陈全珍与城建公司的房屋租赁合同关系，将该房屋作为破产财产收回于法有据，并无不当。城建公司破产管理人通过拍卖方式将陈全珍租住的房屋变现收回的行为符合法律规定和通行做法，应予认可。陈全珍上诉称2001年城建公司曾将房屋定价27000元拟出售，后因无法找见城建公司人员未能完成买卖，责任在城建公司。陈全珍的上述说法只能证明当时双方达成了买卖该房屋的意向，因双方之间并未达成买卖合同，故城建公司的行为并不构成违约。2010年陈全珍与东瑞公司签订《竞买协议书》，参加拍卖活动，并在拍卖成交确认书上签字，理应严格按照《竞买协议书》及《拍卖规则》的约定履行自己的义务，交付拍卖确认的成交价款及佣金。现陈全珍以拍得的房屋不能办理完全产权证为由拒付应付的款项。《竞买协议书》第四条约定：“乙方（陈全珍）对甲方（东瑞公司）竞拍物品的状况及相关手续有明确的了解。”据此，可视为陈全珍对所竞买的房屋是否能办理完全产权证的状况是明知的，故对陈全珍的这一上诉意见本院不予采信。因东瑞公司在拍卖案涉房屋时该房屋所设立的抵押权并未解除，造成拍卖后无法及时为竞得人办理过户手续，因而陈全珍未能及时支付拍卖款及佣金的行为也可不视为违约或悔约。陈全珍在租住案涉房屋时交纳了2581元住房押金，若陈全珍选择决定购买该房屋，该押金可在应交付的房款中抵扣，若陈全珍选择将该房屋退还城建公司，则城建公司应将2581元押金退还陈全珍。因该2581元性质属住房押金，并非借款，该款不产生利息。关于陈全珍主张的房屋修缮改造费用问题，因陈全珍在本案一审中并未提出此请求，加之陈全珍系为了自己的居住利益而对房屋进行了修缮改造，且无证据证明修缮改造费用的具体数额，再加之自2000年以后陈全珍从未向城建公司交纳过住房租金，本院综合以上几点，本着依法和公平的原则，对陈全珍关于房屋修缮改造费用的主张不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费352元由上诉人陈全珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩德荣
审 判 员 郭民贞
代理审判员 王国平
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 薛 花