浙江省龙游县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衢龙湖民初字第21号
原�：许荣法。
原告：钱淑莲。
被告：宋竹林。
委托代理人（特别授权代理）：周梅君。
原告许荣法为与被告宋竹林房屋租赁合同纠纷一案，于2015年3月10日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员董正兴适用简易程序进行审理。本院在审理过程中于2015年4月9日依法追加钱淑莲为本案原告。本案于2015年4月20日公开开庭进行了审理，原告许荣法、钱淑莲、被告宋竹林及委托代理人周梅君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许荣法、钱淑莲起诉称：2007年5月18日，原告许荣法与被告签订租房合同一份，约定二原告将其所有的坐落于龙游县湖镇镇兰贺路房屋出租给被告使用，租赁期限为六年即自2008年1月1日起至2013年12月31日止，租金为第一年38000元、剩余五年40000元/年，双方同时约定了房屋装修、定金等其他事项。因案涉房屋的前一任承租人未按期腾退房屋，原告许荣法无法按约于2008年1月1日将房屋交予被告使用，待原告与前一任承租人纠纷处理完毕后，原告许荣法与被告于2008年1月28日签订了补充协议一份，约定将租赁期限改为七年即自2008年2月26日起至2015年2月25日止。原告钱淑莲对许荣法与被告宋竹林订立租房合同及补充协议的事项均知晓并同意。在租赁期限届满前一个月，二原告曾询问被告是否要续租，被告无此意向，故二原告告知其待租赁期限届满后腾退房屋。然而，租赁期限届满后，被告迟迟不肯腾退房屋并提出无理要求。二原告与被告协商不成，为维护合法权益，诉至本院，请求：1.判令被告腾退房屋并将房屋交还给二原告；2.被告按双方签订的《租房合同》约定的租金标准支付二原告自2015年2月26日起至房屋腾退之日止的租金；3.被告支付二原告违约金10000元。原告在开庭审理前将第2项诉讼请求中的租金标准明确为按80000元/年计算，同时增加了要求被告向二原告支付2009年度未付清的租金5000元的诉讼请求。
原告许荣法、钱淑莲为证明其主张向本院提供了如下证据：
1.房屋所有权证一份，证明案涉房屋所有权人为原告钱淑莲、共有权人为原告许荣法的事实。
2.租房合同一份，证明原告许荣法与被告宋竹林就租赁案涉房屋订立合同，双方约定了租赁期限、租金支付的标准及期限、定金等事项的事实。
3.补充协议一份，证明因案涉房屋未能如期交付被告使用，原告许荣法与被告宋竹林就案涉房屋租赁事项达成补充协议，双方对原租房合同的租赁期限作了变更，其他内容未改变的事实。
被告答辩称：原告许荣法与被告签订的租房合同并非单纯的房屋租赁合同，还包含了附生效期限的房屋买卖合同的条款，房屋租赁期限已于2015年2月25日届满，本案并非房屋租赁合同纠纷而是房屋买卖合同纠纷。被告已按租房合同第五条约定支付了80000元购房款定金，原告单方不认可合同第五条约定的内容显属违约。因房屋租赁合同已终止，房屋买卖合同已生效，原告基于房屋租赁合同主张的各项诉讼请求缺乏依据。原告主张的按80000元/年的标准计付迟延腾退房屋期间的租金缺乏相应的证据，其要求被告支付2009年度尚未付清的5000元租金并无证据证明且该请求已超过诉讼时效期间，被告并未违约，无需支付违约金。综上，请求法庭驳回二原告的诉讼请求。
被告为证明其主张，向本院提供了如下证据：
1.租房合同和补充协议各一份，证明原租房合同第五条约定的剩余100万元购房款的履行期限因双方签订补充协议亦变更为2015年2月25日前一次性付清的事实。
2.中国农业银行转账凭证一份，证明被告于2008年1月2日以银行转账方式向原告许荣法支付了80000元购房款定金的事实。
3.被告配偶童志英与二原告对话的录音光盘及对应的笔录各一份，证明2014年12月6日，被告配偶向二原告转达了被告欲将剩余100万元购房款支付给二原告继而取得案涉房屋所有权的意思表示，但被二原告明确拒绝的事实。
对原、被告双方提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
一、对二原告提供的证据：证据1，被告对真实性无异议，经审核，本院对该证据予以认定。证据2，被告对真实性无异议，但认为该合同还包含了房屋买卖的条款，合同第五条反映出双方建立了附生效期限的房屋买卖合同关系，原告的证明目的并不全面；原告钱淑莲自认许荣法与宋竹林签订合同时其也在场，其作为房屋所有权人当时亦同意出卖案涉房屋，经审核，本院对该证据真实性及关联性予以认定。证据3，被告对真实性无异议，但认为关于剩余购房款的履行期限也应顺延到2015年2月25日，如果不顺延的话，按照原合同约定，被告只要在2013年12月31日付清剩余购房款即可取得房屋所有权，此后无须向原告支付租金；本院认为，在租房合同第五条约定支付剩余购房款的期限为2013年12月31日，纵观合同内容，无法推断出被告所称的“剩余购房款的履行期限与租房合同约定的租赁期限届满日期为同一天”的结论，补充协议第2条“其它事项不变，按照原合同履行期限的以此类推”，该语句表述含糊存在歧义，并不能推断出双方达成剩余购房款的履行期限变更为2015年2月25日的合意，故该条款应视为约定不明，本院对原告的主张予以支持，结合其证明目的，本院对该证据予以认定。
二、对被告提供的证据：证据1，二原告对真实性无异议，但认为补充协议并未变更剩余购房款的付款期限，若有变更，必然会写清楚具体履行期限；参照本院对二原告提供的证据3的分析认定，本院对二原告的抗辩主张予以支持，故本院对该组证据真实性予以认定，但该组证据无法达到被告的证明目的。证据2，二原告承认收到80000元，但认为该款项为意向金而非定金；本院据此对被告向二原告支付了80000元的事实予以认定。证据3，两原告对录音本身真实性无异议，但认为该证据系被告和其配偶事先设计好通过欺骗手段获得的，应为无效，被告配偶当日来二原告家说是来串门聊天的，而且其当时并未将100万元购房款带来，其同时向二原告出示了三份借据，反映出被告当时并无能力支付100万元；本院认为，被告配偶当日与二原告仅为购房之事磋商，双方并未达成买卖房屋的一致意见，故本院对该证据的真实性予以认定，但该证据不能达到被告的证明目的。
根据以上证据，结合原、被告的一致陈述，本院认定本案事实如下�
2007年5月18日，被告宋竹林为租赁原告钱淑莲、许荣法共同共有的坐落于龙游县湖镇镇兰贺路房屋【房屋所有权证号：龙房权证湖镇镇字第××号】与原告许荣法签订《租房合同》一份，双方约定租赁期限为六年即自2008年1月1日起至2013年12月31日止，租金为第一年38000元、剩余五年按40000元/年，房屋租赁定金8000元、违约金10000元，双方同时在合同第五条约定买卖前述房屋的条款，约定购房款为1080000元、2008年1月5日支付购房款定金80000元、剩余1000000元于2013年12月31日一次性付清。原告许荣法与被告宋竹林签订《租房合同》时，原告钱淑莲在场，其同意将房屋出租给被告且当时亦同意按1080000元将房屋出卖给被告。2008年1月2日，被告向原告许荣法支付了80000元。因二原告与该房屋此前的承租人尚有纠纷未处理完毕，导致二原告未能如期将房屋交付给被告使用。待纠纷处理完毕后，双方于2008年1月28日订立了《补充协议》一份，约定将此前约定的房屋租赁期限变更为七年即自2008年2月26日起至2015年2月25日止。2013年12月31日，被告并未按约将1000000元剩余购房款支付给二原告。2014年12月6日，被告配偶童志英到二原告家磋商购买房屋事宜，双方未达成一致意见。原、被告双方约定的租赁期限届满后，二原告自2015年2月26日起要求被告腾退房屋，遭到被告拒绝，截至本案起诉之日该房屋仍为被告占用。
本院认为，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同为租赁合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人应当按照约定的方法使用租赁物并按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。案涉房屋所有权人钱淑莲自认同意出租房屋给被告使用，原告许荣法与被告宋竹林订立的《租房合同》及《补充协议》，主体适格、内容合法、系双方当事人真实意思表示，应认定为合法有效，双方均应按约履行各自的义务。双方约定的租赁期限已于2015年2月25日届满，合同业已履行完毕，被告应自2015年2月26日起腾退该房屋，故本院对二原告要求被告腾退房屋的诉讼请求予以支持。房屋赁期间届满后，承租人应当返还租赁的房屋。本案被告在房屋租赁期间届满后，未能返还房屋并继续占有使用，构成无权占有，被告依法应承担由此造成的损失。故二原告要求被告支付自2015年2月26日起至房屋腾退之日期间的租金损失，理由正当，本院予以支持。但二原告主张被告应按80000元/年标准支付该租金损失，依据不足，本院不予采纳，根据此前房屋租赁合同的履行情况，本院确定仍按双方合同中约定的40000元/年的标准计付。关于二原告主张的要求被告支付2009年度未付清的租金5000元，�告以诉讼时效期间进行抗辩，本院对被告的抗辩意见予以采纳，对二原告的该项诉讼请求不予支持。关于二原告主张的10000元违约金，由于本案所涉房屋租赁合同履行期限已经届满，被告未依法返还租赁房屋并继续占有使用，构成无权占有，应属侵权行为，并非违约行为，原告可依法据以主张赔偿损失，但不能以被告违约为由主张违约责任，且原告并未提供证据证明被告尚有其他违约行为，因此原告主张违约金，无事实依据，本院不予支持。被告主张双方签订的租房合同中对于案涉房屋的买卖合同已经成立并生效，本院认为该合同中虽有关于房屋买卖的合意，但未对合同当事人、房屋权属情况、交付购房款与房屋的交付期限、办理房屋所有权变更、违约责任等基本要素作过约定，双方均未实际履行房屋买卖合同中的主要义务，且双方在2008年1月28日签订的补充协议中将租赁期限重新进行了约定，可视为对原房屋买卖的合意进行了实质性的变更，被告至今亦未支付所谓的“剩余购房款”100万元，原房屋买卖的条款应视为不再履行。因此对被告的上述主张，本院不予采纳。对于二原告承认已收取的80000元，因被告未能提供其他证据来佐证款项性质，对于该款项系购房定金的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告宋竹林向原告许荣法、钱淑莲腾退坐落于浙江省龙游县湖镇镇兰贺路房屋（房屋所有权证号为龙房权证湖镇镇字第××号），于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、被告宋竹林按每日109.59元的标准向原告许荣法、钱淑莲支付自2015年2月26日起至房屋实际腾退之日期间的租金损失，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回原告钱淑莲、许荣法的其他诉讼请求。
案件受理费210元，减半收取105元，由原告钱淑莲、许荣法负担70元，由被告宋竹林负担35元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费210元，款缴至衢州市财政局非税收入待清算专户，开户银行：衢州建行，账号：10133068350031331000120001。逾期不交的按自动撤回上诉处理）。
代理审判员 董正兴
二〇一五年六月四日
书 记 员 许淑华