重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第01322号
上诉人（原审原告）肖雪，个体工商户。
委托代理人吕可，重庆市红岩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）贺廷新，个体工商户。
委托代理人谭家兵，璧山县法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）刘平。
委托代理人喻弘，重庆弘平律师事务所律师。
上诉人肖雪与被上诉人贺廷新、刘平租赁合同纠纷一案，重庆市璧山县人民法院于2013年1月18日作出（2012）璧法民初字第04665号民事判决，肖雪对该判决均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年4月9日进行了询问。肖雪的委托代理人吕可，贺廷新的委托代理人谭家兵，刘平的委托代理人喻弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2011年8月12日肖雪为乙方，贺廷新为甲方签订《门面租赁合同书》。约定：“一、贺廷新自愿将自己所有的位于璧山县璧城镇南组团1号门市出租给肖雪使用；二、租期为2009年9月3日至2015年9月4日止，门市租金：2009年9月3日起至2015年9月4日止，租金为每年壹万捌仟元整。2012年9月4日起至2015年9月4日，租金为每年贰万伍仟元整。三、合同期满前，乙方有优先承租和转让该门市之权利。……五、在租赁期间，甲方允许乙方自行转让到合同期满。六、乙方提前一个月支付甲方一年房租，如没定期支付，甲方有权收回房屋。……。”该合同系双方沿用贺廷新与他人签订的合同所签订。双方实际租期为2011年的9月3日至2015年9月4日。该协议签订后，双方进行了相应的实际履行。肖雪在签订合同当日给付贺廷新20**年的租金1.8万元。
2012年9月1日以刘平为甲方，贺廷新为乙方签订《房屋交换协议》。约定“一、经甲、乙双方自愿把自有的门面互换给对方，甲方门面坐落在璧山县璧城街道中山南路61号，面积38平方米。乙方门面坐落在璧山县璧城南组团南段1号（现新生路39号），面积为30.61平方米。……互不找补差价。双方约定于2012年9月30日前到相关部门办理完产权交换过户手续，……产权过户后5天内向对方交付房屋。……。”2012年9月14日双方办理房屋产权过户登记。
2012年9月2日肖雪以邮寄方式将租金给付贺廷新时，9月4日贺廷新以肖雪未按合同约定支付租金而拒收、退回。
2012年11月7日，肖雪收到贺廷新20**年11月6日向其发送的《解除合同通知书》。载明“我们双方于2011年8月12日订立了《门市租赁合同书》”合同中第六条约定你提前一个月支付我一年房租，如没定期支付，我有权收回房屋。……但你承租后擅自将该门市转租他人，并未按时支付租金，其行为已经违反《合同法》第二百二十四条规定和合同中第六条的约定。根据合同法第九十六条规定……，在此，我们郑重通知你：正式解除我们双方于2011年8月12日订立的《门市租赁合同书》，并限你收到本解除通知之日起立即恢复房屋原状并交给我，否则，相关的经济损失将由你承担。”
2012年11月10日，刘平向肖雪发出《催收门面归还通知书》。载明“由于你租赁期内违反甲、乙双方签订的房租合同第六条之规定，未在房租合同约定的时间内向房东贺廷新交清次年全年的房租费，在房东贺廷新多次口头催缴无果的情况下于今年的9月3日与原承租方肖雪终止合同，并收回该门面，也于今年11月6日向承租方肖雪邮寄送达了解除合同通知书，已向承租方明确告知解除了该门面的租赁关系。同时该门面房东贺廷新于今年9月14日自愿把自有的璧山县璧城街道新生路39号门市（注：就是我购买门面）卖给了我（我：就是该门面现有产权人刘平），我在购买并完善产权后，曾多次通知你缴纳房租或搬离归还门面于我，但你直至今日仍然置之不理，强行霸占，同时也未向我提出协商解决的办法，所以我作为门面的产权人正式通知你，请你在收到本通知之日起5日内将你在我门面里的物品全部搬出或交还门面与我，同时你向我交清前2个半月的房租费5000元。如你一意孤行拒不协商，也不搬离归还门面于我，我将采取强行收回该门面措施，在收回中造成的一切损失、后果和法律责任均由你们承担。”特此通知。附：原房东贺廷新交我的解除该门面的通知书一份。通知人：刘平。2012年11月10日。”
现肖雪以贺廷新、刘平单方违法解除2011年8月12日签订的《门市租赁合同》，侵犯其合法权益诉讼至一审法院。
肖雪向一审法院起诉称：2011年8月12日，其和贺廷新签订《门市租赁合同》。租赁期限为2009年9月3日起至2015年9月4日止。租金为2009年9月3日起至2012年9月3日。每年租金1.8万元，2012年9月4日起至2015年9月4日，每年租金2.5万元。合同签订后，肖雪依约履行了支付租金义务，贺廷新也履行交付门市给肖雪使用的义务。2012年9月2日，肖雪支付2012年9月4日至2013年9月3日一年的租金给贺廷新，贺廷新拒收。事后得知，贺廷新于2012年9月1日将出租给肖雪的门面转让给了刘平，并于2012年9月14日办理了门面的产权过户手续。之后，刘平及其家人多次到门市无理要求肖雪停止经营，搬出门市，但遭到肖雪拒绝。2012年11月7日，肖雪收到贺廷新20**年11月6日的《解除合同通知书》。贺廷新在转让门面后已不具备解除合同的主体资格。贺廷新、刘平单方违法解除2011年8月12日依法签订的租赁合同，为此诉讼请求判决1、确认肖雪与贺廷新20**年8月12日签订的《门市租赁合同》有效。2、要求贺廷新（旧房东）和刘平（新房东）继续履行2011年8月12日签订的《门市租赁合同》至期满。3、要求贺廷新、刘平接收肖雪支付的2012年9月4日至2013年9月3日一年租金2.5万元。4、本案诉讼费用由贺廷新、刘平承担。
贺廷新辩称：其解除租赁合同的行为合法有效，租赁合同第六条有明确约定，肖雪未按约定支付租金，合同解除的条件成就。肖雪要求继续履行合同的主张不应得到支持。根据合同法第96条规定，本案合同已解除，不存在收取租金和继续履行的问题。
刘平辩称：我同意贺廷新代理人的意见，解除合同是事实。事后我们多次找肖雪搬出，向其发出催收门面通知后，肖雪仍置之不理。
一审法院认为，肖雪与贺廷新于2011年8月12日签订的《门面租赁合同书》，意思表示真实，且不违反法律规定，应当认定有效。对于双方争议肖雪在履行合同时是否存在违约行为的问题。根据双方合同“乙方提前一个月支付甲方一年房租，如没定期支付，甲方有权收回房屋”的约定。肖雪在签订合同时即交付了次年的租金。按照双方合同约定租金为年租金。提前一月给付租金应在租期开始前一月，即2012年9月4日至2013年9月3日的年租金应于2012年8月3日前支付。在庭审中，双方对此均认可。肖雪在庭审中辩解认为双方约定的提前一个月给付租金，应为约定不明的观点，该院不予以采信。由此，肖雪无证据证明按照双方合同约定履行给付租金的义务。贺廷新基于该租赁房屋产权变更前肖雪的违约行为向肖雪发出解除合同通知书，刘平对此也表示认同，且事后也向肖雪发出催收门面通知书。贺廷新、刘平向肖雪发出的解除合同通知书符合双方合同约定。现双方对此有争议，而本案无人民法院或仲裁机构对该解除合同效力予以确认的生效裁判情况下，对肖雪请求贺廷新、刘平继续履行合同的请求，该院不予持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：一、2011年8月12日肖雪为乙方、贺廷新为甲方签订的《门面租赁合同书》属有效合同；二、驳回肖雪的其他诉讼请求。案件受理费425元，减半收取212.5元，由肖雪负担。
肖雪不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销一审判决第二项，判令贺廷新、刘平继续履行《门面租赁合同》至期满并接受其支付的2012年9月4日至2013年9月3日一年租金2.5万元。2、诉讼费用由贺廷新、刘平承担。事实和理由：1、贺廷新发函解除合同时，其已不是讼争门面的所有权人，其无权解除合同。2、双方签订的《门面租赁合同》，对租金的支付期限约定不明。一审法院将“乙方提前一个月支付甲方一年房租”的约定，理解为“应在租期开始前一月，即2012年9月4日至2013年9月3日的年租金应于2012年8月3日前支付”是错误的。3、一审法院驳回其请求贺廷新、刘平继续履行合同并接受租金的诉讼请求，无法律和事实依据。
贺廷新、刘平答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院二审查明：在2012年12月12日本案一审庭审时，审判人员问及租赁合同第6条“乙方提前一个月支付甲方一年房租”指什么时，肖雪回答“是指2012年8月2日给贺廷新租金”。
除上述事实外，本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，贺廷新于2012年11月7日向肖雪发出《解除合同通知书》，虽然2012年9月14日贺廷新将讼争房屋的产权过户至刘平名下，其此时不是房屋的权利人，但《门面租赁合同》由其与肖雪签订，且刘平也于2012年11月10日向肖雪发出《催收门面归还通知书》，该《通知书》对贺廷新解除合同的行为予以了认可。因此，贺廷新与肖雪签订的《门面租赁合同》于2012年11月7日解除。肖雪认为贺廷新无权解除合同的理由不能成立。肖雪在一审中陈述合同第六条“乙方提前一个月支付甲方一年房租”的含义是指2012年8月2日给贺廷新租金，其上诉称合同中对租金支付期限约定不明，与其一审庭审时的上述陈述不符，其提出的“租金支付期限约定不明”的上诉理由不能成立。因肖雪未在2012年8月2日前支付租金，符合双方合同中对解除权的约定，故贺廷新与肖雪签订的《门面租赁合同》于2012年11月7日解除。一审法院驳回肖雪请求贺廷新、刘平继续履行合同并接受租金的诉讼请求并无不当。综上所述，肖雪的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元，由肖雪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付永雄
审 判 员 师玉婷
代理审判员 陈 娟
二〇一三年五月三十一日
书 记 员 张晋鹏