江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第4024号
上诉人（原审被告）李成银，个体户。
委托代理人梁川卿，江苏钟鼓楼律师事务所律师。
委托代理人贺维永，江苏钟鼓楼律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周生健，个体户。
委托代理人时美玲，江苏同瑞律师事务所律师。
上诉人李成银因与被上诉人周生健房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1509号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年5月25日，周生健与李成银签订租赁合同一份，约定由李成银承租周生健所有的徐州市中山北路延长段鼓楼花园西大门北隔壁鼓楼花园再就业疏导点院内营业房三间（院内东边房屋底层从南往北数起三间），租赁期限自2010年5月25日至2011年5月25日，每月每间租金为667元，合计2000元整，支付方式为合同签订时，以现金方式缴清12个月租金，租赁期限最后如果不足一个月，按一个月计租，合同第六条第3款约定“租赁期间，乙方（李成银）不得对租赁资产进行改造、改建、搬迁，否则，甲方（周生健）有权解除本合同”。双方在该租赁合同签订后，各自履行了自己的义务。该合同约定的租赁期限届满后，李成银继续承租使用诉争房屋至今，在2011年9月25日至2014年9月25日期间每年向周生健支付租金20000元，2014年9月25日之后未再支付过租金。
在审理过程中，周生健与李成银均认可双方于2012年12月8日再次签订了一份租赁合同，该租赁合同对租赁期限进行了变更，其余大部分条款包括合同第六条第3款等条款均同2010年5月25日双方签订的租赁合同。但周生健提交的合同上约定的租赁期限为2012年9月25日至2013年9月25日，周生健主张在2013年9月25日双方约定的租赁期间届满后双方未再续签合同，周生健当时亦同意李成银继续承租使用诉争房屋，因此，双方之间应为不定期租赁合同关系，周生健享有任意解除权，有权随时解除该合同。李成银对周生健提交的该份合同无异议，但李成银主张在当日签订完该份合同后，李成银提出因为房屋已经进行了装潢，投资过大，一年期限太短，应改为两年，于是对租赁期限进行了更改，周生健亦同意，便在更改后的租赁日期上盖章对更改进行了确认。因此，李成银也提交了双方于2012年12月8日签订的租赁合同原件及复印件各一份，在李成银提交的合同上载明的租赁期限为2011年9月25日至2015年9月25日，但合同上的租赁期限为手写更改过的，且在合同原件及复印件上对更改过的“2015年”上均加盖了周生健的私人印章予以确认，李成银据此主张租赁期限仍未届至，李成银有权继续承租使用诉争房屋。但周生健对李成银提交的合同均不予认可，主张李成银提交的合同上周生健印章系李成银伪造。
另查明，李成银在承租诉争房屋期间，为经营使用在房屋沿街外墙开设门洞，安装卷帘门。
因李成银拖欠租金及擅自开设门洞，周生健诉至法院，请求判令：1、解除周生健与李成银之间的房屋租赁合同，由李成银支付拖欠的房屋租金28008元（2011年9月25日至2014年9月25日之前共拖欠12000元＋按照月租金2001元从2014年9月25日计算到2015年5月25日）且按照月租金2001元，自2015年5月26日起支付至判决确认交付之日止；2、由李成银对涉案房屋进行加固恢复原状后归还；3、诉讼费用由败诉方承担。李成银以合同未到期，临街门洞系经周生健同意，未拖欠租金等事由进行抗辩。
原审法院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。周生健于2010年5月25日将诉争房屋交付给李成银使用、收益，李成银按照约定向周生健支付租金，周生健与李成银之间成立房屋租赁合同关系。李成银抗辩周生健至今尚未向李成银出示房屋的权属证明，周生健是否有权出租涉案房屋导致双方签订的租赁合同效力待定。但周生健提交的房屋所有权证、房屋买卖协议、徐州市规划局的复函、周生健与徐州市鼓楼区城市管理行政执法大队第五中队签订的协议书等证据可以证明涉案房屋系经有关部门批准建设合法建造的，且周生健是有权出租的，周生健与李成银之间签订的租赁合同应为有效的租赁合同。
关于周生健要求解除周生健与李成银之间的房屋租赁合同关系的问题。本案中，周生健与李成银提交的四份租赁合同中均在第六条第3款约定“租赁期间，乙方（李成银）不得对租赁资产进行改造、改建、搬迁，否则，甲方（周生健）有权解除本合同”。根据该合同约定，李成银不得对租赁资产进行改造、改建，违反该条款，周生健即可以解除合同。而依据案件已经查明的事实，可以确认李成银在承租诉争房屋期间，为经营使用在房屋沿街外墙上开设门洞，安装卷帘门，已经构成对涉案房屋的改造，因此，周生健依照合同约定主张解除周生健与李成银之间的房屋租赁合同，有事实和法律依据，法院予以支持。李成银虽主张该变动是经过周生健许可的，但未能提供证据对该主张予以证明，法院对李成银该主张不予采信。李成银抗辩租赁合同约定的租赁期限为2015年9月25日，至今仍未届满，但李成银提交的两份租赁合同周生健均提出了异议，且即使李成银所举证据属实，李成银擅自开设门洞的行为也足以导致合同约定的解除条件成就，因此，对李成银该抗辩，法院不予支持。
关于周生健主张李成银支付拖欠租金28008元及自2015年5月26日至判决确定履行交付之日止的租金，周生健陈述在2011年9月25日至2014年9月25日，李成银每年支付租金20000元，每年拖欠4000元，在2014年9月25日至今未付租金，李成银对上述事实予以认可，但抗辩称按租赁合同约定的租金标准为每年24000元，在履行中因周生健装修大棚，影响李成银经营，双方又口头约定每年支付20000元，不存在每年拖欠的4000元，2014年9月25日至今的租金未交的原因是周生健装修改造造成李成银停业，双方协商没有达成共识所以没有缴纳。周生健对李成银该抗辩不予认可，李成银亦未提供证据证明上述抗辩，因此，对李成银该抗辩，法院不予采信。周生健主张李成银支付2011年9月25日至2014年9月25日拖欠租金12000元，有事实和法律依据，法院予以支持，周生健主张按照每间房屋667元的租金计算2014年9月25日至2015年5月25日拖欠的租金共16008元以及2015年5月26日至判决确定履行交付之日，但合同约定的租金为每月每间租金为667元，合计2000元，即每月李成银应向周生健支付2000元租金，因此，李成银应向周生健支付2014年9月25日至2015年5月25日的租金16000元以及按照每月2000元的计算标准从2015年5月26日计算至判决确定履行之日的租金及占有使用费。
关于周生健主张李成银对涉案承租房屋进行加固恢复至原状后归还的问题。根据双方合同第七条第9款约定：“租赁期间，乙方不得对承租的资产承重结构进行改造、破坏等，否则甲方有权对乙方进行罚款可从承租该房的的押金中扣除，并且乙方负责恢复原状”。另外，依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李成银擅自对承租房屋的墙体进行改造，开凿门洞，违反合同约定与法律规定，双方之间租赁合同解除后，李成银应当在合理期限内对涉案房屋进行加固维修、恢复原状，并返还周生健。因此，周生健要求李成银对涉案房屋恢复原状返还原物的主张，有事实和法律依据，法院予以支持。
关于李成银抗辩因周生健装修给其造成的损失的问题，李成银未能提供相应证据，周生健对此亦不予认可，李成银可待证据充分后另行主张。综上，遂判决：一、解除周生健与李成银之间的房屋租赁合同；二、李成银于判决生效之日起十日内向周生健支付租金及占有使用费28000元＋［按每月2000元计算（不足一个月按一个月计算），从2015年5月25日计算至判决确定履行之日］；三、李成银于判决生效后三十日内将其承租的位于徐州市中山北路延长段鼓楼花园西大门北隔壁鼓楼花园再就业疏导点院内营业房三间恢复原状并返还周生健。
上诉人李成银不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、涉案房屋没有权属证书，双方签订的租赁合同无效。2、合同约定的租赁期限未满，周生健提前解除合同没有依据；3、双方约定以损失偿付租金，李成银不存在欠付租金的情况。一审判决给付欠付的租金及占有使用费错误；4、李成银对房屋进行改造，开凿门洞是经过周生健的同意，未违反合同约定。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人周生健答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、被上诉人要求解除合同是否有事实和法律依据；2、上诉人欠付的租金和占有使用费如何认定；3、上诉人是否负有恢复房屋原状的义务。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋虽未取得权属证书，但属于合法报建的建筑物，故涉案房屋有无权属证书不影响周生健对该建筑物享有的合法的出租权，周生健与李成银就涉案房屋签订的租赁合同合法有效。由于周生健与李成银签订的租赁合同中均约定，出租人行使解除权的条件包括承租人不得对租赁房屋进行改造、改建，由于李成银对涉案房屋进行改造，在沿街墙体上开凿门洞，违反了合同约定，周生健据此可以解除合同。李成银主张开凿门洞系经周生健同意，但举证不能，本院不予支持。租赁合同解除，李成银应及时恢复房屋原状，并向周生健返还房屋。如因李成银的原因导致涉案房屋未能及时返还，李成银应当按原合同约定的租金支付合同解除后至交付前的占有使用费。李成银主张曾口头通知周生健接收房屋，但周生健否认收到通知，而李成银在二审中亦表示在其损失未彻底解决前不同意交付涉案房屋，故一审判决的占有使用费并无不当。对合同解除前欠付的租金，李成银主张双方同意以损失抵偿租金，周生健否认损失的存在，在李成银举证不能的情况下，本院对李成银有关不欠付租金的主张不予采纳。
综上，上诉人李成银的上诉请求证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费660元，由上诉人李成银负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史善军
代理审判员 李 琳
代理审判员 吴 丹
二〇一五年十二月八日
书 记 员 周 密