江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第01791号
上诉人（原审被告）徐州凤凰置业发展有限公司。
法定代表人郝中华，总经理。
委托代理人魏垂书，江苏苏韵律师事务所律师。
委托代理人王先锋，江苏苏韵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）牛光兰，汉族，居民。
委托代理人张胜帮，男，汉族，系被上诉人牛光兰之夫。
委托代理人王海龙，沛县沛城法律服务所法律工作者。
上诉人徐州凤凰置业发展有限公司（以下简称凤凰置业）因与被上诉人牛光兰因商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2013）沛民初字第0721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人凤凰置业的委托代理人魏垂书、王先锋，被上诉人牛光兰的委托代理人张胜帮、王海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2010年9月6日，牛光兰与凤凰置业签订商品房买卖合同一份，所购房屋为香颂雅苑四期xxxx房。合同第三条约定：该商品房合同约定建筑面积共186.81平方米，其中套内建筑面积169.69平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.12平方米。合同第四条约定：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1888.38元，总金额（人民币）352769元。合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）合同执行期间，如遇有关房屋面积计算方式调整而引起的合同差异，合同面积以计算方式调整后计算的面积为准；（2）面积差异引起的房款差异根据合同单价计算多退少补。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%的部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
在商品房买卖合同签订前，双方签署了购房优惠申请审批单一份，主要内容为：申请人：牛光兰，购房面积：186.81平方米，销售价格：2980元／平方米，付款方式：按揭，优惠折扣：9.7折，现成交价：352769元。凡申请优惠者须遵守以下条件：3、如确因公司直接责任造成的客户经济损失，须由客户补足优惠额后再向公司申请违赔。牛光兰在客户一栏签字，凤凰置业的部门经理、总经理签字。
2010年9月27日，牛光兰办理了按揭贷款支付了全部房款352769元。2010年12月31日，牛光兰上房。该房屋的实际面积经沛县房产服务中心测绘为180.88平方米，并在房产部门进行了产权登记，登记面积为180.88平方米。
牛光兰认为购买的房产产权登记面积小于合同约定面积，遂提起诉讼，请求法院判令凤凰置业返还购房款12142元，并承担诉讼费，对于利息牛光兰自愿放弃。凤凰置业辩称，牛光兰购买的房屋是带阁楼的房屋。在双方购房时约定的单价是标准层2980元／平方米，标准层的面积为122.04平方米，房款总价优惠9.7折后得出成交价352769元，阁楼没有计算房屋价款。本案涉诉房屋产权登记面积是122.24平方米，比合同面积多出0.2平方米，阁楼层面积减少5.93平方米，由于阁楼没有计算房屋价款，减少的面积无需返还房款，即使按照牛光兰主张的单价1888.38元／平方米，面积差价仅为11198.09元，仍比折扣优惠价11506.20元低，因此也无须返还。
原审法院经审理认为，牛光兰与凤凰置业签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，双方当事人均应严格依约履行。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”牛光兰与凤凰置业应按双方签订的买卖合同的约定履行相应义务。牛光兰已按约交付了购房款，凤凰置业也依约交付了商品房，但涉案房屋的产权证登记面积小于合同约定的面积。依照商品房买卖合同第五条的约定，面积差异引起的房款差异根据合同单价计算多退少补。故牛光兰要求凤凰置业按照约定返还面积误差款的诉讼请求，应予支持。双方对产权登记面积与合同约定面积的面积误差为5.93平方米无异议，结合合同单价每平方米1888.38元，因此，凤凰置业应当返还牛光兰房屋面积误差多收房款11198元（1888.38元／平方米＊5.93平方米）。凤凰置业提交房屋优惠申请审批表，主张阁楼不计房价，单价是依照标准层的面积按照每平方米2980元计算。该抗辩主张与双方签订的商品房买卖合同约定的内容不符，其提供的房屋优惠申请审批表也仅仅是其房屋促销的一种手段，并没有纳入正式的合同文本，且与双方签订的商品房买卖合同相矛盾。该优惠申请审批表约定“如确因公司直接责任造成的客户经济损失，须由客户补足优惠额后再向公司申请违赔”，此约定条款有违诚实信用及公平原则，属无效条款。对凤凰置业的抗辩主张，不予采信。遂判决：一、凤凰置业于判决生效后十日内返还牛光兰房屋面积误差多收房款11198元；二、驳回牛光兰的其余诉讼请求。
上诉人凤凰置业不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定涉案房产的单价为1888.38元是错误的，双方的实际交易价格是2980元∕平方米，按照标准层面积并打九七折计算出的房款。而且同一幢楼其他楼层，同一小区相近楼层房屋的单价也在3000元∕平方米左右。标准层的销售面积为122.04平方米，实测面积为122.24平方米，比合同面积多出0.2平方米。我公司没有多收房款，不应返还。阁楼是赠与的部分，没有计算价款，应以实际交付面积为准，无需返还。2、购房优惠申请审批单经被上诉人签字认可，合法有效。一审认定优惠审批单第3条是无效条款，没有法律依据。请求撤销一审判决，依法改判，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人牛光兰答辩称：1、房屋买卖合同是以标准层和阁楼作为总面积售与被上诉人，并且沛县房产服务中心测绘也是以标准层和阁楼作为房屋的总体面积。房产服务中心测绘面积小于买卖合同购房面积，因此上诉人应按合同约定返还其被上诉人多支付的房款。2、对于优惠申请审批表，我们认为优惠审批表不能构成合同内容，审批表第3条是格式条款，预附加给被上诉人义务，显示公平，有违诚实信用原则，应为无效。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经当事人确认，本案争议焦点为：一审判决凤凰置业公司返还牛光兰房屋面积误差多收房款11198元有无事实和法律依据。
本案二审期间，凤凰置业公司补充提交香颂雅苑四期51幢xxxx房及57幢xxxx房的购房合同，分别约定合同单价2964.30元∕平方米和3020.98元∕平方米，拟证明涉案房屋交易价格应为2980元∕平方米而非1888.38元／平方米。牛光兰发表质证意见为：房屋根据所在的楼层和位置不同，一房一价，被上诉人所购买的房屋符合当时的市场价格，上诉人举证两套房屋的销售价格，与被上诉人购买的房屋没有比照性，与本案无关联性。
本院认为，本案相关证据，包括上诉人凤凰置业与被上诉人牛光兰于2010年9月6日签订的商品房买卖合同、凤凰置业出具给牛光兰的预付款发票、沛县房地产抵押合同以及购房优惠申请审批单均载明双方交易的房屋建筑面积为186.81平方米，经实测，该房屋的实际面积为180.88平方米，面积差额为5.93平方米。凤凰置业因该差额多收的房款应当退还。凤凰置业上诉称双方的实际交易价格是2980元∕平方米，而非1888.38元／平方米，提交了购房优惠申请审批单和同小区另两套房屋的购房合同为证。本院认为，购房优惠申请审批单上记载的购房面积为186.81平方米，按照2980元∕平方米的交易价格计算出的优惠房价与该优惠单上记载的成交价格352769元不符；凤凰置业辩称是按照该房标准层面积122.04平方米计算的房款，但与该优惠单上记载购房面积为186.81平方米又不相符，故该购房优惠申请审批单因记载内容矛盾，不应予以采信。另，与争议房屋同小区其他两套房屋售价确高于1888.38元／平方米，但不影响本案双方当事人依据合同自愿原则就本案诉争房屋约定售房价格1888.38元／平方米。凤凰置业辩称本案诉争房屋短少的面积是阁楼面积，该阁楼面积系赠送面积，赠送面积差额不应返还。但本案相关证据均未证明阁楼面积是赠送面积，该辩解亦不应支持。综上，上诉人凤凰置业的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人徐州凤凰置业发展有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单雪晴
审 判 员 张 伟
代理审判员 袁 菊
二〇一四年七月三十日
书 记 员 王晓刚