内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赤民二终字第148号
上诉人（原审被告）赤峰天平利安玻璃钢有限公司，住所地赤峰市松山区西大街铁路西站原种子库。
法定代表人李玉梅，总经理。
委托代理人周东义，内蒙古源生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）鲍显武，男，1958年1月23日出生，蒙古族，无职业，住赤峰市松山区。
委托代理人李伟，内蒙古奥星律师事务所律师。
上诉人赤峰天平利安玻璃钢有限公司因与被上诉人鲍显武房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院作出的（2013）松民初字第5261号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人赤峰天平利安玻璃钢有限公司的委托代理人周东义，被上诉人鲍显武及其委托代理人李伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年7月9日原告鲍显武与被告赤峰天平利安玻璃钢有限公司签订房屋租赁合同，约定原告�位于赤峰铁路西站原料种子库房约5500㎡租赁给被告赤峰天平利安玻璃钢有限公司使用，租赁期限为二年，自2010年7月20日至2012年7月20日止，年租金430000元，采取先支付租金后交付房屋的方式。合同签订后，被告赤峰天平利安玻璃钢有限公司交纳了2010年7月20日至2011年7月20日的租金430000元。2011年7月20日至2012年7月20日的租金被告仅支付了230000元，尚欠200000元至今未予支付。租赁合同到期后，原被告未另行签订书面租赁合同。被告赤峰天平利安玻璃钢有限公司的部分设备及产品仍在原告鲍显武的出租房屋内。
原审法院认为，原告鲍显武与被告赤峰天平利安玻璃钢有限公司签订房屋租赁合同合法有效不违反法律规定，双方应本着诚实信用原则履行租赁合同约定的各项义务。原告鲍显武已将租赁房屋交付给被告赤峰天平利安玻璃钢有限公司使用。被告赤峰天平利安玻璃钢�限公司应按合同约定支付相应租金，因被告赤峰天平利安玻璃钢有限公司逾期交付租金，故原告鲍显武要求被告赤峰天平利安玻璃钢有限公司支付尾欠租金200000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。原告鲍显武与被告赤峰天平利安玻璃钢有限公司签订房屋租赁合同，现租赁期限届满双方未签订新的书面合同，应视为不定期租赁，原告可随时解除租赁合同，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，予以支持。被告赤峰天平利安玻璃钢有限公司称因原告鲍显武未能举证证明其对租赁物享有所有权，主体不适格的主张，因被告赤峰天平利安玻璃钢有限公司在使用租赁房屋期间未有第三人主张权利，亦未有第三人影响被告赤峰天平利安玻璃钢有限公司使用租赁房屋，即使租赁物在租赁期间发生所有权变动的，也不影响租赁合同的效力，故被告此辩解不予支持。被告赤峰天平利安玻璃钢有限公司称原告鲍显武拒绝收取房屋租金的主张，因其未将租金提存或提起诉讼，被告赤峰天平利安玻璃钢有限公司虽前往公证机关，但并未办理提存或以其他方式完成交付租金、解除合同等事宜，对此不予支持。被告赤峰天平利安玻璃钢有限公司称同意用部分产品抵销所欠租金，因原告鲍显武不同意抵销，不予支持。被告称尾欠的房屋租金是原公司股东拖欠的，自己也不是适格的被告，应向原股东主张权利的主张，因被告赤峰天平利安玻璃钢有限公司是独立的企业法人，具有民事权利能力和民事行为能力，应以其名义对外承担民事责任，且被告赤峰天平利安玻璃钢有限公司的股东变更是其内部行为并不能对抗其他债权人，对此辩称亦不予支持。原告鲍显武要求被告赤峰天平利安玻璃钢有限公司支付拖欠租金期间的利息损失，因被告迟延履行属违约�承担赔偿原告损失的责任，但其按10‰的计息的请求过高，予以调整，可按5‰计算。至庭审辩论结束被告赤峰天平利安玻璃钢有限公司认可其部分设备及产品仍在原告鲍显武出租的房屋内，故应支付上述期限内租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、解除原告鲍显武与被告赤峰天平利安玻璃钢有限公司的房屋租赁合同。二、被告赤峰天平利安玻璃钢有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告鲍显武租赁费684525元（2012年度尾欠租金200000元，赔偿损失25500元；2012年7月21日起诉时租金430000元，损失29025元）。被告继续按约定年租金430000元给付原告2013年7月22日起至被告返还房屋之日止的房屋租金。三、驳回原告鲍显武的其他诉讼�求。
上诉人赤峰天平利安玻璃钢有限公司上诉称：一、被上诉人不具备本案的诉讼主体资格，双方签订的“房屋租赁合同”无效，原审判决对此方面的认定缺乏法律依据，应依法驳回被上诉人的起诉。被上诉人虽以其名义与上诉人签订了“房屋租赁合同”，但该房屋及土地并非为被上诉人所有和使用，被上诉人没有提供该房屋及土地的所有权和使用权证书，无法证明自己对该房屋享有出租权，这表明被上诉人无权作为出租人出租该房屋及厂区，签订的房屋租赁合同无效，故被上诉人不具备本案原告的诉讼主体资格。而原审判决却认为，在该房屋出租过程，没有第三人主张权利，也没有第三人影响上诉人使用，且即使在租赁期内所有权产生变动也不影响租赁合同的效力。这种认定属主观推断，所适用法律的立法本意是为了保护承租方的利益，并不适用于本案，被上诉人应提供房屋和土地的所有权证书，以证明自己具备诉讼主体资格。二、造成20万元租金未能给付的责任完全是由于被上诉人恶意违约不接受租金导致的，上诉人的产品和设备至今不能如期搬出，被强制停放在租用的房屋内，这种责任也完全是被上诉人造成的，原判应予认定。一审期间，上诉人提供了一系列的证据，包括证人张阿龙、郭志栋出庭作证的证言；（2012）赤证内民字第3811号公证书；2011年11月24日由张阿龙、骆小珍及被上诉人签字并加盖公章的“尚欠租厂房及办公室租金还款保证书”等。这些证据中，证人张阿龙虽曾为上诉人公司的员工，但他当时具体负责产品生产及销售，基本每天都在租用的厂房内工作，直接接触被上诉人等，对所发生的事情全面知情，最有发言权，其与上诉人的关系在法律概念上虽被确定为“利害关系人”，但他至本案诉讼时早已�开上诉人公司，对他的证言应当结合其他证据综合认证，其中“尚欠租厂房及办公室租金还款保证书”这份证据，上诉人只能提供复印件，签字的原件在被上诉人处保存。该保证书上明确显示有张阿龙的签字，况且证人张阿龙在出庭作证时，也肯定了这份保证书的存在，并充分说明了这份保证书形成的过程，再结合证人郭志栋的证言以及（2012）赤证内民字第3811号公证书的相关内容，能够证明该保证书原件在被上诉人处。原审判决在认证过程中已经认可“因张阿龙虽曾系上诉人公司员工，但结合证人郭志栋的证言，法院询问赤峰市公证处张晋川的笔录，可以间接印证张阿龙、郭志栋等人到过公证处，也找过被上诉人的事实”。这能够说明上诉人为给付所欠的20万元租金，曾通过找被上诉人及到赤峰市公证处提存等方式，向被上诉人交纳租金，但均遭到拒绝的事实。由此可见，上诉人并没有违反合同约定，同时被上诉人还采取了断水、断电、锁门等方式强烈阻止上诉人进入房屋、销售产品、搬走物品，致使这些物品被强制占有至今。原审判决既然已经认可上诉人曾给付租金的事实，却没有确认为本案事实，而对于被上诉人的违约违法行为却不予确认，显属不当。而被上诉人正是因为持有“尚欠租厂房及办公室租金还款保证书”，其才以“厂房内全部设备及产品全部抵顶租金”为由，拒收租金、强烈阻止上诉人进入租赁房屋、销售产品、搬走设备和产品等，恶意造成了上诉人违约。被上诉人强行占有上诉人设备和产品的目的就是想通过自己销售这些产品获取更多的利益，但由于被上诉人的违法行为，造成上诉人在规定的期间内未能及时销售这些产品，导致案外人与上诉人解除合同，给上诉人造成了巨大损失。产品滞销至今，被�诉人的非法目的无法达到，便又反过来告上诉人违约。既然被上诉人以持有各方签字确认的“尚欠租厂房及办公室租金还款保证书”长期占有厂房内的设备及产品，表明其同意用这种方式抵顶所欠的租金，故上诉人同意通过作价方式抵顶所欠的租金，抵顶后将剩余产品向上诉人予以返还，以挽回上诉人的损失。三、原审判决解除了双方的房屋租赁合同后，又判决自2013年7月22日起至返还房屋之日止，上诉人仍要继续按照年租金430000元向被上诉人支付租金，相互矛盾且已经超出诉讼请求范围。同时，双方签订的“房屋租赁合同”在2012年7月20日已经届满，原审判决对于期满后再由上诉人按照原租金数额向被上诉人支付租金，没有合同约定更没有法律依据，显属不当。四、原审判决上诉人赔偿被上诉人的损失及调整利息计算方式的作法亦于法无据。综上，原审判决适用法律不当，审判程序违法，请求二审法院撤销原审判决的第二项，依法改判上诉人不承担任何责任并驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人鲍显武答辩称：一、被上诉人持有涉案房屋所在土地的土地使用权证书，被上诉人有权出租涉案房屋，被上诉人作为原告起诉主体适格。二、对于（2012）赤证内民字第3811号公证书的相关内容本身是否真实、合法，因内容与被上诉人没有任何关系，被上诉人对此亦不知情，所以不予评论。但上诉人要求公证机关作出该公证书，是为了讹诈上诉人的原股东，实现不给付原股东转让金的目的。但该公证书绝对无法证明被上诉人存在拒收租金、断水、断电、锁门等方式阻止上诉人进入租赁房屋、销售产品、搬走产品的违约行为，只不过是后来发生了本案被上诉人起诉上诉人给付租金的诉讼后，上诉人才作为本案证据提交。三、对于上诉人提出曾到赤峰市公证处办理提存的主张，被上诉人有工作场所，家庭住址也是确定的，上诉人所租用房屋所在的院落，长期有人值班守护，公证机关的公证人员可以随时找到被上诉人，但从未有公证机关的公证人员找过被上诉人。赤峰市公证处并没有出过任何证明双方均在场，被上诉人存在拒收租金行为的手续。公证机关的公证人员是懂得法律规定的提存手续的，如果被上诉人拒绝接受租金，公证人员应该告知上诉人将租金予以提存，但上诉人最终未将租金提存，可见，根本就不存在被上诉人拒绝接受租金，上诉人曾到公证机关进行提存的事实。四、被上诉人不存在上诉人所称断水、断电、锁门等方式阻止上诉人进入租赁房屋、销售产品、搬走产品的违约行为。上诉人从原股东转让股权后就已经停产，新股东就从来没有恢复生产的打算，也从来没有去过一个工人，租�厂房的门窗始终是由上诉人粘贴着封条，钥匙也始终由上诉人持有。上诉人没有任何证据证明被上诉人拒收租金、断水、断电、锁门及阻止上诉人外运设备产品。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据采信适当，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
二审期间，被上诉人向本院提交了内蒙古自治区高级人民法院（1999）内法执字第1－1号民事裁定书及赤国用（2000）字第686号国有土地使用证，证明被上诉人对涉案租赁房屋享有所有权，对涉案租赁房屋座落的土地享有使用权。上诉人质证认为对上述证据的真实性均无异议，但涉案租赁房屋并不在（1999）内法执字第1－1号民事裁定书所体现被上诉人享有所有权的房屋范围之内，涉案租赁房屋并不座落在赤国用（2000）字第686号国有土地使用证所体现被上诉人享有使用权的土地内。因上诉人对被上诉人提交�据的真实性没有异议，又未能对其质证主张提供相应证据加以证明，故本院对被上诉人提交的上述证据及证明目的予以采信，由此证明被上诉人鲍显武对涉案租赁房屋享有所有权，对涉案租赁房屋座落的土地享有使用权。
二审经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院直接予以确认。
本院认为：上诉人主张被上诉人向上诉人出租的房屋并非为被上诉人所有，被上诉人无权作为出租人出租该房屋及厂区，签订的房屋租赁合同无效，被上诉人不具备本案原告的诉讼主体资格。对此，因被上诉人向法院提交了相关证据证明其对涉案租赁房屋享有所有权，对涉案租赁房屋座落的土地享有使用权，故上诉人的该项上诉主张不能成立。上诉人主张因被上诉人拒不接受租金，并阻止上诉人进入租赁房屋、销售产品、搬走设备和产品恶意造成上诉人违约。对此主张，因�诉人一、二审期间均未能提供证明被上诉人拒不接受租金及被上诉人阻止上诉人进入租赁房屋、销售产品、搬走设备和产品的有效证据，而其一审诉讼期间所提供的仅是曾经去过公证机关的证据，但并未就租金办理提存，故上诉人关于违约系被上诉人存在恶意造成的主张因缺乏事实依据而不能成立。上诉人主张双方签订的“房屋租赁合同”在2012年7月20日已经届满，原审判决对于期满后再由上诉人按照原租金数额向被上诉人支付租金，以及在解除了双方的房屋租赁合同后，又判令上诉人自2013年7月22日起至返还房屋之日止，继续按照年租金430000元向被上诉人支付租金，均于法无据。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，因上诉人在租赁期间届满后至今，仍在占有租赁物，故原租赁合同继续有效，上诉人仍应按原租金数额向被上诉人支付租金至返还房屋之日止。上诉人关于租期届满后不再支付租金的上诉主张因缺乏法律依据而不能成立。上诉人另主张原审判决上诉人赔偿被上诉人的损失及利息的计算调整亦均于法无据。对此，因上诉人在合同履行过程中未按合同约定的上交租方式向被上诉人交付租金，存在违约，故应向被上诉人支付拖欠租金期间的利息损失，原审判决按利率5‰进行调整并无不当。上诉人的该项主张不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11191元，由上诉人赤峰天平利安玻璃钢有限公司负担。邮寄费40元，由上诉人赤峰天平利安玻璃钢有限公司、被上诉人鲍显武各负担20元。
本判决为终审判决。
审判长 田丽丽
审判员 邓宏涛
审判员 麻秋野
二〇一四年六月二十三日
书记员 孙 磊