上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终9510号
上诉人(原审原告)：黄小龙，1970年5月7日出生，汉族，住湖南省。
被上诉人(原审被告)：黄伟农，1956年11月26日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：郑龙，上海市成平律师事务所律师。
上诉人黄小龙因与被上诉人黄伟农房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初8966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黄小龙上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持其原审全部诉请。事实和理由：双方签约时，黄伟农明知本案出租房屋存在消防隐患的事实，未尽到如实告知的义务，存在欺诈故意；合同签订后，黄伟农交付的出租房屋具有消防隐患瑕疵，违反了双方租赁合同中关于房屋及附属设施需处于正常可使用和安全状态的约定，亦不符合作为经营出租用途的居住功能。黄伟农在明知消防查处情况下未予整改，漠视承租人使用权益，是本案出租房屋被消防查封的主要原因，以致本案合同目的不能实现，故黄伟农理应承担相应的违约责任。综上，一审判决适用法律不当，认定事实与判决结果自相矛盾，显失公平，请求判如所请。
黄伟农辩称，不同意黄小龙的上诉意见。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
黄小龙向一审法院起诉请求：要求黄伟农向其赔偿违约金人民币261,000元(以下币种均为人民币)，其中21,000元系因交付房屋存在缺陷应按月租金的一倍计算的违约赔偿(查封时的月租金为21,000元)，其中240,000元系因黄伟农提前收回本案出租房屋的违约赔偿。
一审法院认定事实：上海市静安区长宁路XX、XX号X层房屋(以下简称“系争房屋”)分东、西两部分，其中X层西部房屋的产权人为黄伟农，建筑面积161.27平方米，类型办公楼，用途办公；X层东部房屋的产权人为案外人张某某、黄某，建筑面积158.15平方米，类型办公楼，用途办公，张某某、黄某委托黄伟农出租X层东部房屋。
2013年7月15日，黄伟农(甲方)与案外人古某某(乙方)就系争房屋签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定：房屋用途为居住，甲方于2012年4月19日前向乙方交付房屋，租赁日期自2012年5月18日至2022年5月17日；甲方同意乙方可将房屋分割并单间出租；若甲方提前收回房屋，将支付乙方违约金贰拾肆万元整。
2014年1月13日，上海市静安区公安消防支队出具沪公(静)(消)行罚决字[2014]XXXXXXXXXX号行政处罚决定书，载明：现查明：2013年11月27日下午，上海优活文化创意有限公司在窗户上设置逃生的障碍物，决定罚款二万元。同日，案外人古某某签收该处罚决定书，并缴清了罚款。
2014年3月12日，黄伟农(甲方)与案外人古某某(乙方)签订《协议》，约定：由于乙方个人原因现无法租赁长宁路61、63号5层东西室房屋，经和甲方协商现转租给黄小龙。甲乙双方原租房合同作废。
同日，黄伟农(甲方)与黄小龙(乙方)就系争房屋签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定：房屋用途为居住；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用，并保证在租赁期间严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；甲方于2012年4月19日前向乙方交付房屋，租赁日期自2012年5月18日至2022年5月17日；乙方支付租金方式：付一押一；保证金为一个月租金20,000元；甲方交付的房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的，乙方可以书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；甲方同意乙方可将房屋分割并单间出租；若甲方提前收回房屋，将支付乙方违约金贰拾肆万元整；2014年5月18日至2016年5月17日每月租金为21,000元。
同日，黄小龙向黄伟农支付押金2万元。
2014年3月16日，黄伟农将系争房屋交付给黄小龙，双方约定实际租赁期为2014年3月16日至2022年5月17日。
2015年3月，消防部门至系争房屋检查时发现存在消防隐患，要求黄小龙、黄伟农整改。因此，黄小龙(乙方)与黄伟农(甲方)于2015年3月15日，签订《房屋租赁终止协议》，约定：因被消防查封，经甲乙双方协商，原承租静安区长宁路XXX-
XXX号五楼的楼层租赁合同于2015年3月15日终止，乙方原交的租赁押金20,000元抵扣作出租方于2015年2月18日至2015年3月15日的租金，合同终止后，乙方不再找甲方退该押金，甲方也不能再另找承租方收房租。
2015年3月16日，上海市静安区公安消防支队出具沪静公消封字[2015]第0002号临时查封决定书，载明：长宁路61、63号5层青年公寓内疏散通道宽度不符合规范要求，且严重堵塞不具备安全疏散条件，依据黄伟农、黄小龙的陈述和申辩、《消防监督检查记录》、现场照片等证据，临时查封长宁路61、63号5层，查封期限：2015年3月17日至2015年3月18日。次日，黄小龙签收了该《临时查封决定书》。
后黄伟农将系争房屋另行出租。
一审法院审理过程中，黄小龙称，案外人古某某租赁系争房屋后作为出租房对外经营，大约10-11间房，就是群租房，当时没有营业执照；黄小龙承租房屋后延续古某某的租赁业务，未对系争房屋进行新的隔断，也无法办理营业执照；系争房屋被临时查封后，根据经营状态需要改变格局，将通道拓宽，而且不一定能够合格；后被迫提出交还房屋，黄伟农就说终止合同，方便其另租。黄伟农称，合同约定的居住用途系中介提供的合同范本所写；黄伟农购买系争房屋为了办公，做了一些隔断，案外人古某某也进行了室内装修；黄小龙在通道上堆物，且宽度不符合要求致房屋被临时查封；如果黄小龙将走廊隔板稍加引动即可将通道拓宽，可以继续经营；后黄小龙提出不再做下去，故双方协商解除合同、结算押金、房租，双方的法律关系已经结束。
以上事实，由黄小龙提供的《上海市居住房屋租赁合同》、租赁终止协议、押金收据、临时查封决定书、行政处罚决定书、黄伟农提供的房地产权证、委托书、一审法院调取的(2016)沪0106民初26837号案件档案材料、黄小龙、黄伟农的陈述等证据予以佐证。
一审法院认为，黄小龙、黄伟农签订的《上海市居住房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。系争房屋因消防通道堆物及宽度不合规范要求被临时查封，黄小龙放弃对系争房屋进行整改并与黄伟农在查封之前达成《房屋租赁终止协议》，应当认定为黄小龙、黄伟农协商一致解除双方的租赁合同。黄小龙、黄伟农在《房屋租赁终止协议》中对租金、押金等做了结算，且黄小龙未明确表示保留主张赔偿的权利，因此《房屋租赁终止协议》应视为双方对于终止合同达成了一揽子协议，双方的权利义务已经终止。现黄小龙以房屋不符合约定及黄伟农提前收回房屋为由要求黄伟农支付261,000元，无事实和法律依据，一审法院难以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回黄小龙的全部诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明：审理中，一审法院询问黄小龙是否知晓对外出租系争房屋的经营风险，黄小龙表示原来并不清楚。一审中，法院询问双方关于《房屋租赁终止协议》签订的原因及经过，黄小龙表示因为消防原因系争房屋不能对外出租，消防部门也告知过黄伟农，其即与黄伟农说做不下去了，黄伟农就说终止合同，方便其另出租。黄伟农表示发生上述情况后，黄小龙找到黄伟农，说不能做了，黄伟农说改一改，符合要求后仍可以使用，但在此情况下，黄小龙说不想做了，要求解除合同，后经双方协商达成了上述终止协议，并对房租及押金进行了结算。以上事实，由一审法院2017年3月20日庭审笔录、2017年6月27日调查笔录予以证实。
本院认为，承租人以房屋使用受到影响为由，主张违约责任的，应当举证证明出租人存在未尽到保障房屋正常使用等合同义务的要件事实。根据查明的事实，系争房屋租赁合同中并未明确约定房屋必须符合对外出租经营的必备条件，现黄小龙要求黄伟农承担交付房屋无法满足其对外出租条件的违约责任，缺乏事实和法律依据。根据在案证据显示，系争房屋因消防通道堆物及宽度不合规范要求被临时查封，黄小龙并未对系争房屋进行整改并与黄伟农在查封之前达成《房屋租赁终止协议》，应当认定为双方协商一致解除双方的租赁合同。据此，一审法院对黄小龙以房屋不符合约定及黄伟农提前收回房屋为由要求黄伟农支付261,000元的主张不予支持，于法有据，并无不当，本院予以确认。现黄小龙上诉要求撤销原审判决，但在二审中没有提供充分的证据以支持其观点，本院不予支持。
综上所述，上诉人黄小龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5,215元，由上诉人黄小龙负担。
本判决为终审判决。
法官助理莫燕
审判长 倪知良
审判员 张志煜
审判员 陈 军
二〇一七年十一月十五日
书记员 常 飞
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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