浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙衢民终字第358号
上诉人（原审第三人）：陈建新。
委托代理人：朱慧卿。
上诉人（原审第三人）：朱慧卿。
二上诉人共同委托代理人：朱慧珺。
被上诉人（原审原告）：于承斌。
委托代理人：陈荣伟。
委托代理人：洪峰。
原审被告：龙游县龙游大酒店有限公司。
法定代表人：吴黎峰。
原审被告：浙江中兆实业有限公司。
法定代表人：劳建中。
上诉人陈建新、朱慧卿为与被上诉人于承斌、原审被告龙游县龙游大酒店有限公司（以下简称龙游大酒店）、浙江中兆实业有限公司（以下简称中兆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省龙游县人民法院（2012）衢龙民重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年9月24日公开开庭进行了审理，上诉人朱慧卿、被上诉人于承斌的委托代理人陈荣伟、洪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2006年，被告龙游大酒店经审批欲在龙游县龙洲街道太平东路39号建造商业综合楼。2006年12月22日，原告于承斌与被告龙游大酒店口头约定购买该商业综合楼底层临街营业用房二间，并交付了定金100万元。2007年1月22日双方签订了《定房协议》，约定被告龙游大酒店将太平东路39-1、39-2号营业房出售给原告，原告先期交付150万元作为定金，余款待办理房产权证后以按揭贷款方式支付，交房时间为2007年12月30日。协议签订次日，原告于承斌向被告龙游大酒店支付了定金150万元（包括之前支付的100万元在内）。2007年4月，被告龙游大酒店以本案讼争营业房所在地块的土地使用权为出资，设立了被告中兆公司，并以被告中兆公司名义进行工程建设。同年8月2日，原告与被告龙游大酒店又签订了《补充协议》一份，约定：“房款总计310万元，当日再支付80万元，余款交付使用时付清。”之后，原告按《补充协议》约定向被告龙游大酒店再支付购房款80万元。2009年3月8日，被告中兆公司向原告交付了《定房协议》所约定的二间营业房，但未办理房地产过户手续。2010年6月4日，被告中兆公司出具证明，承认被告龙游大酒店已将原告交付的230万元购房款转入其公司。2011年5月10日，本案所涉商业综合楼以被告中兆公司为房屋所有权人进行了房屋产权登记，龙游县房地产管理处向被告中兆公司颁发了龙房权证龙洲街道字第××号房屋所有权证。2011年9月7日，龙游县房地产管理处根据被告中兆公司申请，对龙房权证龙洲街道字第××号房屋所有权证载明的房地产进行分割办证，就该房地产第一层三间营业用房（其中北侧自东往西第二、三间为本案讼争房地产）单独进行了房屋所有权人为被告中兆公司的龙房权证龙洲街道字第××号房屋所有权登记。因被告中兆公司未能将原告所购买的二间营业用房权属过户给原告，剩余80万元购房款原告亦未支付。2009年10月21日，原告于承斌曾起诉被告龙游大酒店要求办理产权过户，后原告因故撤回起诉。2011年6月15日，原告再次起诉要求被告协助办理产权过户手续。
2008年4月16日，被告中兆公司以本案所涉商业综合楼在建工程为抵押向浙江省金华金隆典当有限责任公司借款并办理了抵押登记，2009年1月16日注销抵押登记；同日又以该在建工程向中国工商银行股份有限公司龙游支行抵押借款并办理了抵押登记，2011年5月9日注销抵押登记。2011年5月10日，被告中兆公司在与原告所签订营业房买卖合同未解除、营业房已交付原告占有的情形下，仍以包含该二间已出售营业房在内的商业综合楼向第三人朱慧卿、陈建新抵押借款。第三人知晓被告中兆公司就该营业房与他人存在买卖合同关系，仍与被告中兆公司签订了民间借款抵押协议，约定被告中兆公司以龙房权证龙洲街道字第××号房屋所有权证载明的房地产为抵押，向第三人借款6000万元，被告中兆公司与第三人经协商还确定抵押房地产价值为7000万元，并办理了不动产抵押登记。
原审法院认为：对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，不能仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。本案原告于承斌与被告龙游大酒店签订定房协议时所买卖房屋虽未建成，但该定房协议系当事人的真实意思表示，协议内容不违法，所买卖房屋此后亦已建设完工，被告中兆公司并已取得房屋所有权证，应视为原告于承斌与被告龙游大酒店之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。后被告龙游大酒店将该合同的权利义务全部转让给了被告中兆公司，原告对此亦认可，被告中兆公司与原告于承斌均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按约支付了大部分购房款，尚欠80万元因被告延迟交房、拒绝协助办理产权过户而未支付，不属法定的合同解除条件，也不属于约定的合同解除条件。被告中兆公司现已进行了房屋产权的合法登记，具备了产权过户条件，原告要求被告中兆公司协助办理二间营业用房的产权过户登记手续，理由正当，应予支持。被告中兆公司已将本案讼争的二间营业房售于他人，第三人朱慧卿、陈建新亦知晓被告中兆公司与他人之间存在营业房买卖合同关系，且本案讼争的营业房早已交付原告占有使用，被告中兆公司仍与第三人签订以包含该二间营业房在内房地产为抵押的借款合同，属被告中兆公司与第三人串通损害原告合法权益的行为，涉及该二间营业房的抵押行为无效。第三人关于原告所主张的二间营业房存在已办理登记的抵押权而对抗原告诉讼请求的意见，法院不予采纳。被告龙游大酒店已将合同权利义务全部转让给了被告中兆公司，原告要求被告龙游大酒店协助办理产权过户登记手续，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第五十二条第（二）项、第一百零七条的规定，判决：一、被告浙江中兆实业有限公司于判决发生法律效力后十日内协助原告于承斌办理坐落于龙游县龙洲街道太平东路以南、司巷口西侧房地产（产权证号为龙房权证龙洲街道字第××号）中第一层北侧自东往西第二、三间营业用房的产权过户登记手续；二、驳回原告于承斌的其他诉讼请求。案件受理费80元，保全申请费5000元，共计5080元，由被告浙江中兆实业有限公司负担，于判决发生法律效力后十日内交纳。
判决后，陈建新、朱慧卿不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定上诉人知晓中兆公司就诉争营业房与他人存在买卖合同关系的事实不清，证据不足。1、被上诉人没有提供任何证明上诉人知晓中兆公司就诉争营业房与他人存在买卖合同关系的证据。2、包括本案诉争营业房在内的房地产自2008年4月16日起至上诉人办理抵押登记前，明确体现的是处于合法抵押状态，不可能体现出被上诉人与中兆公司之间存在买卖合同关系。二、一审判决认定中兆公司与上诉人串通损害被上诉人权益与事实不符，上诉人没有与中兆公司串通。1、上诉人并不知晓中兆公司就诉争营业房与他人存在买卖合同关系。2、中兆公司向被上诉人交付诉争营业房的行为无效。3、上诉人提供给原审法院的《借款具体操作协议》、《承诺书》、龙游县人民法院（2009）衢龙商初字第1371、1372号民事调解书、柯城区人民法院（2010）衢柯执异字第9号执行裁定书、柯城区人民法院出具的证明等证据足以说明包括本案诉争营业房在内的房地产权系原审法院和柯城区人民法院的执行标的物。上诉人与中兆公司签订抵押借款合同不存在串通的可能，抵押行为当属有效。三、一审判决适用法律错误。被上诉人与中兆公司之间的合同在法律上或事实上都不能得到履行。现房产抵押登记在上诉人名下，在被上诉人代为清偿债务消灭上诉人抵押权之前，被上诉人亦无权要求中兆公司协助办理产权过户登记手续。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
经审理，本院认定的案件事实与原判认定的事实基本一致。
本院认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利，但该合同的订立、履行，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得损害他人合法权益。中兆公司以包含该诉争房屋在内的商业综合楼向上诉人抵押借款6000万元，借款数额较大，且该抵押房产的权属是否明晰以及是否存在争议关系影响上诉人后续债权的实现，根据原审法院（2011）衢龙民初字第461号庭审笔录以及二审中本院对中兆公司法定代表人劳建中的询问笔录，本院认为现上诉人主张并不知晓中兆公司就诉争营业房与他人存在买卖合同关系，不符合常理，也与客观事实不符。上诉人主张部分借款系为了给中兆公司偿还其法院生效判决的欠款，但本院认为抵押物的确定应为中兆公司与上诉人之间经协商达成的合意，该合意根据上述分析，亦不能损害他人合法权益。并且，根据我国法律规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押，据此，从民法上保护善意第三人和禁止权利滥用原则角度，原审法院认为涉及双方诉争营业房的抵押行为无效，该认定恰当合理。当事人应当根据合同约定全面履行自己的义务。中兆公司与被上诉人之间的有关买卖房屋的协议，系合同双方当事人之间的真实意思表示，该房屋买卖形式并不违反法律规定，双方的协议应为合法有效。本案所涉房屋于2009年即交付给被上诉人占有使用，中兆公司现已具备房屋过户条件，应当按照法律规定和合同约定，履行自己的义务。原审判决由中兆公司协助被上诉人办理过户登记手续，亦无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人陈建新、朱慧卿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 勇
审 判 员 郑尹秋
代理审判员 叶光辉
二〇一三年十一月十二日
书 记 员 姚月红