上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第639号
上诉人（原审被告）上海金深房地产开发有限公司。
法定代表人陈必安。
委托代理人沈宏亮。
被上诉人（原审原告）林鑫。
委托代理人王淙谷。
上诉人上海金深房地产开发有限公司（以下简称“金深公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第4363号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金深公司的委托代理人沈宏亮、被上诉人林鑫及其委托代理人王淙谷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年11月28日，林鑫、金深公司签订《上海市商品房预售合同》约定：林鑫向金深公司购买系争的上海市青浦区徐泾镇叶联路333弄《天御苑》31号601室房屋，据金深公司暂测该房屋建筑面积为204.24平方米，另有地下附属面积0平方米；根据金深公司暂测的房屋建筑面积，林鑫购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币（以下币种均为人民币）5，547，158元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件：即取得《住宅交付使用许可证》，金深公司对该房屋设定的抵押已注销；金深公司已按规定缴纳了物业维修基金，金深公司承诺于2013年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证等。合同第十一条约定金深公司定于2012年9月30日前将该房屋交付给林鑫，除不可抗力外。合同第十二条约定金深公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付林鑫，应当向林鑫支付违约金，违约金按林鑫已支付的房价款日万分之六计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，林鑫有权单方面解除本合同。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，金深公司应在交付之日前3天书面通知林鑫办理交付该房屋的手续，林鑫应在收到该通知之日起3天内，会同金深公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署商品房钥匙收条。合同第十七条约定金深公司交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，林鑫有权要求金深公司按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，林鑫有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第十八条约定该房屋交付后，林鑫认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，林鑫有权单方面解除本合同。合同第二十二条约定金深公司交付该房屋有其他工程质量问题的，林鑫在保修期内有权要求金深公司除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十三条约定自该房屋验收交接之日起，金深公司对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同附件三约定了房屋建筑结构、装修及设备标准，其中包括实木复合门、复合地板、墙纸、卫生间大理石等室内装饰。补充条款第一条约定林鑫对预售合同及补充条款的全部内容完全明白和同意。补充条款第八条约定总房价包含合同附件三所述的装修和设备价格。补充条款第十六条约定如房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，林鑫通知金深公司后，金深公司在十天内进行整改，若金深公司拒绝整改的，则林鑫有权要求金深公司按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿。补充条款第二十四条约定除房屋主体结构不合格外，其他工程质量问题或者房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准不影响房屋的交付，不构成逾期交付，但金深公司须按本合同的约定承担保修责任或补偿责任。补充条款第二十五条房屋交付的程序约定签署商品房钥匙收条后再由林鑫对房屋进行验收。合同签订后林鑫支付了全部购房款。
2012年9月25日林鑫接到收房通知，并于10月1日去看房时认为：墙面一部分大理石存在断裂；三个卫生间的洗脸台面断裂；大理石吧台的侧面存在明显裂缝；大厅的大理石地面存在断裂，故林鑫未予收房。2013年6月20日林鑫接收了房屋。
2013年6月7日，林鑫书写了关于金地天御因装修问题延迟收房事实说明，载明林鑫于2012年10月2日来天御收房时发现房屋的装修有严重的质量问题，如大厅墙面、地面及三个卫生间台盆大理石有多处裂缝、断裂，厨房水槽生锈等，当时金地公司承诺即刻进行整改，但至今为止，维修整改均未完成所有项目，而且金地天御苑相关维修负责人员变动频繁，没有任何交接手续。造成拖延林鑫至今延迟9个月时间无法收房。金深公司客服部人员签署此函收悉。
2013年11月，林鑫以金深公司开发的房屋存在严重的装修质量问题，整改时间长达10个月，导致林鑫迟迟不能入住，带来巨大经济损失为由，诉至原审法院要求：判令金深公司赔偿经济损失193，000元（以月租金2万元计算，共计9个月20天）。
原审另查明：2010年10月22日，金深公司取得了包括林鑫所购房屋在内的上海市商品房预售许可证。2011年12月8日金深公司取得上述房屋的上海市新建住宅交付使用许可证。
原审还查明，金深公司就林鑫所购房屋质量问题及整改情况进行列表，该表中载明维修内容共22项，报修时间分别为2012年10月2日、10月30日、2013年1月28日、4月21日、5月14日、6月7日、6月23日。报修时间为2012年10月2日的整改内容为厨房门右侧石材需更换、吧台石材有缺口、书房门边木地板有划痕、浴缸水龙头石材拼接不平、主卧卫生间台盆石材需更换、书房窗把手松动、左侧插销关不上、客厅左柱子内有一个灯不亮、客厅右侧镜子石材破损、主卧玄关衣柜边墙纸重叠、提升门左边石材破损、客厅柱子内上方未处理好。该些项目中最晚维修完成时间是11月15日。2012年10月30日报修整改内容为进户门正背面油漆损坏，维修完成时间为11月1日。2013年1月28日报修整改内容为主卧浴缸不平及卫生间有洞需修补，维修完成时间为2013年3月9日。2013年4月21日报修整改内容为主卫台盆柜门划伤，维修完成时间为5月7日。2013年5月14日报修整改内容为微波炉把手划伤腐蚀，维修完成时间为5月26日。2013年6月7日报修整改内容为主卧台盆柜油漆（维修完成时间为5月9日）、厨房台盆除锈、厨房台盆生锈，维修完成时间为6月13日。2013年6月23日报修整改内容为次卧东北窗户右边墙纸起鼓、马桶清洁、大理石做一次镜面，维修完成时间为6月29日。林鑫对该清单内容不持异议，对于维修时间不予认可。
原审审理中因林鑫的申请，法院委托上海信衡房地产估价有限公司对系争房屋2012年9月至2013年6月的房屋租金进行评估，评估意见为系争房屋于2012年9月30日至2013年6月20日租金总额为121，000元，其中2012年9月30日至2012年12月31日租金合计41，000元，2013年1月1日至2013年6月20日租金合计8万元。林鑫、金深公司对该报告无异议。
原审审理中，林鑫表示：林鑫收房时提出房屋装修存在问题后，金深公司同意进行维修，房屋钥匙没有交给林鑫，也没有要求其收房。之后因为金深公司表示石材需要订购运输，所以林鑫在接到金深公司的通知后，在通知的同一周的周末再次到了房屋现场，林鑫发现墙面更换的石材色差严重，大理石台面还在订购尚未更换，林鑫向金深公司表示不要求金深公司维修，要求金深公司赔偿，金深公司表示需要由具体的承包方赔偿。当天金深公司也未要求林鑫收房，也未将房屋钥匙交给林鑫。之后的时间里，金深公司仅通知林鑫一两次，都是林鑫自己前往现场，元旦林鑫去现场时发现台盆仍然是断裂的，之后林鑫每周去查看一次，直至2013年6月时台盆、大理石面才更换完毕。上述质量问题已影响林鑫的使用。根据合同第29页补充条款第24条的约定，房屋存在的问题不是主体结构问题，林鑫不要求金深公司承担逾期交付房屋的违约责任，而是要求金深公司对由于过错导致林鑫未能入住的损失进行赔偿。在双方存在争议的期间，金深公司从未与林鑫协调过，直到5、6月的时候客服部的人员才表示最多赔偿1万元。
金深公司表示：因林鑫认为房屋装修存在问题，故在金深公司通知其收房时拒绝收钥匙。根据双方的约定除非是房屋主体结构问题，其他问题不构成逾期交房，林鑫应先行收房，房屋存在的瑕疵金深公司承担维修责任，故装修存在瑕疵，不构成林鑫拒绝收房的理由。金深公司认可精装修房屋存在一定的瑕疵，但林鑫的陈述夸大了当时的情况。维修清单上的维修时间因石材需要订购，所以清单上列明的时间包括了订购、运输石材的时间，实际进入现场维修不需要这么长时间，台盆断裂问题维修只要1天时间就足够了，出于减少损失的角度，林鑫对此应接受、容忍。金深公司不认可林鑫所述的逾期交付房屋的事实。金深公司在完成维修清单上列出的维修内容后电话通知林鑫验收，但没有书面材料。金深公司认为其不构成逾期交房，其也履行了保修责任，不存在补偿责任，也不存在承担赔偿损失的责任。金深公司的收房通知上都明确写明了收房时间及不收房的后果。在林鑫拒绝收房后，金深公司通过电话联系的方式反复向林鑫告知了相应的后果及房屋的装修瑕疵不影响其使用，林鑫应收房，对于其提出的问题金深公司会维修并逐步完善的意思。即使法院认为金深公司存在逾期交房，金深公司方认为约定的标准过高，要求法院调整。且本案所涉房屋即使是精装修交付，那么软装修还是需要林鑫进一步配备的，出租的起点不应定于9月30日开始，应延后二、三个月开始计算。而且林鑫认为房屋装修存在瑕疵，也应一次性提出，而不是陆续提出导致损失扩大。
原审法院经审理后认为，林鑫与金深公司签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。本案中，林鑫向金深公司支付了全部购房款，金深公司应按照合同约定向林鑫交付房屋。合同约定交房时间为2012年9月30日前，交付的标志为签署《商品房钥匙收条》。金深公司按合同约定的期限通知林鑫收房。双方亦确实至系争房屋现场，但当时并未办理交房手续。双方对于林鑫未收房是否有正当理由存在争议。林鑫认为房屋存在质量问题而拒绝收房，金深公司认为房屋存在的不是主体结构质量问题，而是瑕疵，根据补充条款第二十四条之约定，林鑫不得拒绝收房。法院认为，金深公司交付的房屋应符合合同约定。林鑫所购的房屋系装修房，房屋的可使用性是房屋的基本也是主要功能。补充条款第二十四条虽然约定除房屋主体结构不合格外，其他质量问题不影响房屋的交付，但该约定不能免除金深公司交付的房屋必须符合使用功能的义务。根据金深公司提供的清单，房屋涉及质量问题并不是一次报修，且其中部分问题特别是清单上后阶段报修的问题基本不影响使用，故法院根据房屋实际的质量问题及维修情况，认为上述问题从正常的角度判断不足以至2013年6月才办理收房，期间长达半年多时间房屋不能使用的后果，与林鑫、金深公司的行为均有一定关系，与金深公司未及时维修并告知林鑫维修情况、在明知钥匙尚未交付林鑫的情况下告知林鑫不收房相应的法律后果有关，同时也与林鑫对质量问题多次报修有关，对部分不影响使用的瑕疵进行维修时林鑫也可采取先入住再由金深公司维修的方式以减小房屋空置损失，故法院认为对空置损失林鑫、金深公司均应承担一定责任。现对于房屋租金已由评估单位进行评估，对该结论双方均无异议，法院予以认可。法院根据案件的具体情形，考虑到房屋质量问题及维修情况、维修期间，认为房屋空置期间的损失双方均应承担责任，该损失按评估报告的租金标准计算，法院酌情确定金深公司赔偿金额为8万元。
原审法院据此作出判决：上海金深房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿林鑫损失8万元。
原审判决后，上诉人金深公司不服，向本院提起上诉称：林鑫所称损失并无确凿证据证明，且房屋的瑕疵并未导致不能居住使用，原审确定的责任分担有误。故要求撤销原判，改判驳回林鑫原审诉请。
被上诉人林鑫答辩称：系争房屋存在不少质量问题，很多大理石石材都是断裂的，对业主而言，卫浴设备的使用是居住功能最低限度的要求，但系争房屋三个卫生间的台盆台面均完全断裂，无法使用。原审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，就卫生间台盆台面断裂问题，林鑫表示其在2012年10月已经报修，金深公司后将三个台面进行了更换，最终修好是在2013年5月。金深公司表示，2012年10月林鑫报修时，台盆台面并没有裂的这么严重，之后裂痕严重了，且石材也需要等待，最终在2013年5月应林鑫要求对台盆台面进行了整体更换。
本院认为，金深公司作为系争房屋的出售方，依法应承担房屋的质量保障责任。对存在质量问题的标的物，买受方可依法提出异议并主张质量瑕疵担保权利，即要求出售方采取修理、更换、赔偿损失等救济措施。根据本案查明的事实，系争房屋装修确存有一定问题，且其中部分问题如台盆台面断裂对业主正常使用房屋造成了较大影响，故原审认为房屋空置损失应由双方根据实际情况予以分担并无不当，其依据质量问题及维修情况，结合评估报告酌定金深公司应就此赔偿林鑫8万元尚属合理。金深公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，800元，由上诉人上海金深房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一四年五月十三日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……