宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)宁03民初8号原告：吴忠市粮食局，住所地宁夏吴忠市利通区西湖小区。法定代表人：刘衍海，系该局局长。原告：吴忠市粮食局多种经营服务中心，住所地吴忠市粮食局。法定代表人：杨胜明，系该中心经理。二原告共同委托代理人：张稳，宁夏民义达律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。二原告共同委托代理人：王宁，宁夏民义达律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：洪ＸＸ，男，1978年6月12日出生，汉族，系吴忠市泓美商业广场总经理，住宁夏吴忠市。委托代理人：吴照河，宁夏清瞳律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托代理人：赵文千，宁夏清瞳律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告吴忠市粮食局、吴忠市粮食局多种经营服务中心（以下简称多经中心）与被告洪ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月13日依法受理后，被告洪ＸＸ于2016年4月8日向本院提起反诉，本院经审查，认为被告反诉不能成立，并依法于2016年4月19日作出（2016）宁03民初8号不予受理被告洪ＸＸ反诉的民事裁定，被告洪ＸＸ不服向宁夏回族自治区高级人民法院提起上诉，宁夏回族自治区高级人民法院于2016年6月15日作出（2016）宁民终172号驳回上诉、维持原裁定的民事裁定。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，二原告委托代理人张稳、王宁，被告洪ＸＸ及委托代理人吴照河、赵文千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴忠市粮食局、吴忠市粮食局多种经营服务中心诉讼请求：1.判令被告洪ＸＸ给付拖欠原告的房屋租赁费3733726元，并给原告支付违约金13221792元（违约金要求至租赁费付清之日止，目前暂算至2015年12月31日，计算明细后附），合计16955518元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：吴忠市粮食局多种经营服务中心系吴忠市粮食局下属企业，本案租赁房产属于吴忠市粮食局资产。2009年6月10日，原被告签订房屋租赁合同，被告租赁原告位于吴忠市利通区朝阳步行街原粮食局办公楼六层39间房屋（办公楼），面积1800平米，租赁期间从2009年10月1日起至2019年9月30日止，前五租赁年度每年租赁费126000元，后五租赁年度每年租赁费148000元，租赁费每年10月30日前付清，违约金按照租金两倍支付。被告从2009年10月至2015年12月31日止，应给原告租赁费926000元，已经事实违约，故应给原告支付违约金869332元。2010年11月16日，原、被告签订房屋租赁合同，被告租赁原告位于吴忠市利通区朝阳步行街原粮食局办公楼一层房屋（门面房），面积167.84平方米，年租赁费150000元，租赁期从2011年1月1日至2013年12月1日至，租赁费每年1月31日前付清，违约金按照两倍支付。被告从2013年1月1日至2015年12月31日止未给原告支付租赁费750000元，已事实违约，故应向原告支付违约金862500元。2010年11月23日，原被告签订房屋租赁合同，被告租赁原告位于吴忠市利通区朝阳步行街原粮食局办公楼后院的金花购物广场，租赁期从2011年1月1日起至2015年12月30日止，年租赁费1064000元，租赁费每年12月15日前付清下一年度租赁费，违约金每日按照租金的5‰支付违约金，应支付租赁费5320000元。综上，被告租赁原告房屋属实，应给原告支付租赁费6996000元，已付3262274元，下欠3733726元，且构成事实性违约，应支付违约金13221792元。为了维护原告的合法权益，请法院支持原告的诉讼请求。被告洪ＸＸ答辩称，合同签订的过程属实，原告诉请支付租赁费3733726元不成立，由于在置换协议履行过程中因原告原因和责任在2013年之后不应当再收取租赁费。租赁费不应当收取，违约金之说当然不能成立。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告吴忠市粮食局、吴忠市粮食局多种经营中心为支持其主张，向法院提交以下证据：证据1-1（第1-6页）名称：2009年6月10日签订的“办公楼”房屋租赁合同（原件）。证明目的：1.第4条约定：当年租金于每年10月31日前交清；2.第8条第四款第1项约定，当年租金可以顺延30日，超出约定期限的租金按二倍缴纳。证据1-2（第7-13页）名称：2010年11月16日签订的“门面房”房屋租赁合同（原件）。证明目的：1.合同第4条约定：每年租金于当年1月30日前交清；2.合同第9条第二款第1项约定，当年租金可以顺延30日，超出约定期限的租金按二倍缴纳。证据1-3（第14-19页）名称：2010年11月23日签订的“金花购物广场”房屋租赁合同（原件）。证明目的：1.第3条约定：当年租金于每年12月15日前交清；2.第9条第二款第1项约定，超出约定期限的租金按每日千分之五追缴违约金。证据1-4（第20页）名称：2010年11月23日拍卖成交确认书（原件）。证明目的：金花购物广场的租赁权系被告拍卖获得。证据二（21-28页）证据名称：被告给原告支付租金凭证及原告给被告开具的票据9张（复印件）。证明目的：1.截至2012年11月16日被告给原告支付租金2262274元；2.截至2015年11月底，被告给原告支付租金3262274元；3.从2012年11月开始被告直接给吴忠粮食局交付租赁费，出租主体变更为吴忠市粮食局。被告对原告提交的证据发表以下质证意见：一、对第一组证据的办公楼和门面房租赁合同的三性不表异议，对证明目的有异议。原告引用该两份合同中的相关条款，试图证实其关于违约金的主张，有意混淆了合同条款的内容。在办公楼合同中第八条第四项约定的是另外超出的120天按照租金的两倍支付，并不是原告陈述的全部超期按照两倍计算。第十条的违约责任中明确规定双方不履行和不完全履行合同的违约责任按照合同法的规定处理。在门面房的租赁合同中审查该合同第八条第二项及第九条第二项1的规定也存在上述问题。对第一组证据的第三份金花广场租赁合同，对真实性和关联性无异议，对合法性和证明目的有异议。该合同中第八条违约责任中约定拖欠租金15日以内的加收每日千分之五的违约金、第九条第二项1规定每日千分之五缴纳违约金，违反现行有效的法律规定，应该确认为无效，据此条款计算违约金至2015年12月31日没有法律依据。对1-4的三性没有异议及证明目的也无异议。二、对第二组证据的三性及证明目的没有异议。已交租金数额没有异议。被告洪ＸＸ为支持主张，出示以下证据。第一组：证据名称：《房屋租赁合同（两份）》、《金花购物广场租赁合同》证明目的：洪ＸＸ与粮食局、多经中心于2009年6月10日、2010年11月16日、2010年11月23日分别签订了两份房屋租赁合同和一份购物广场租赁合同，对租赁面积、租赁期限、租赁费用及双方权利义务做了明确约定。并分别约定了：(“拖欠当年租金超过150天，除30日正常顺延期外，另超出的120天按租金两倍缴纳”，双方的“违约责任按照《合同法》处理，”；(“拖欠租金四个月以内的按迟延期间内应交租金的1%计算支付违约金，拖欠租金超过四个月以上的按第九条第二款第一项处理（另超出的90天按租金两倍缴纳）”；(“拖欠租金15日以内的加收每日千分之五的违约金，迟延缴纳当年租金超过30天的，终止合同，并按每日千分之五追缴违约金”。据此证明，原告诉请中违约金的计算依据违反了双方合同的约定。第二组：证据名称：多经中心给洪ＸＸ关于补偿租赁费的决定。证明目的：针对金花购物广场租户群体性上访事件，经市政府协调，多经中心于2010年12月22日给洪ＸＸ送达了关于补偿租赁费的决定，要求洪ＸＸ将原租赁费由每户每年14000元降低为每户每年12000元.由此造成的损失（每年240000元）由多经中心予以补偿，补偿期限为三年。故，原告诉请中应将金花购物广场的年租赁费相应递减240000元（三年应递减共计720000元）。第三组：证据名称：出庭证人石少华证言。证明目的：证明原被告双方签订三份合同以及履行合同的过程，被告未按时缴纳租金的原因。自2013年度其不再缴纳租金的事实（有会议记录为证）以及多经中心2012年12月22日给洪ＸＸ出具的决定免租赁费手续的真实性。原告对被告提交的证据发表以下质证意见：对第一组证据的三性没有异议，对证明目的有异议，证明目的关于违约金在合同中违约金约定的非常清楚，超过一个月以后应该按照两倍计算，但是在合同中原告有解除权，在原告未行使解除权的情况下，被告继续违约，而违约金本身就是为违约设置的负担，督促被告积极履行应该支付租金的义务，但是被告一直违约，所以违约金按照两倍一直计算下去，直至被告履行完应该履行的租金义务。对第二组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，对证明目的不予认可。因为该证据中出现了三种字体，而且最后的三年应该为一年而改为了三年。同时作为多种服务中心没有权利给洪ＸＸ出具这样一份补偿决定。因为本案的出租物所有权人为粮食局，属于国有资产，关于国有资产的任何的费用都必须经粮食局集体研究决定，正式下发文件，并报区粮食局以及财政厅备案。最后出具的决定，这份证据我们需要复印以后拿到粮食局核实后并申请鉴定。对第三组证人证言中涉及到的2010年12月22日决定补偿费用的问题，我们需要在粮食局会议记录里面核实，看有无该决议，对其他的证言没有异议。本院对原被告提交证据分析认定如下：对原告提交的证据1、三份合同及拍卖成交确认书的真实性、合法性及关联性予以认定，对合同中约定租赁费数额予以认定。但对违约金如何承担的证明目的不予认定。合同中对违约责任有明确的约定，同时对合同变更、解除和终止条款也做了约定，原告主张违约金如何承担并非按照合同违约责任条款主张，而是引用了合同变更、解除和终止后，如何追究被告方违约责任的条款。故对其违约金如何承担的证明目的不予认定。对证据2、九份票据的真实性、合法性及关联性予以认定，对证明目的予以认定。对被告提交的证据1、三份租赁合同的真实性、合法性及关联性予以认定，对其证明原告诉请中违约金的计算依据违反了双方合同约定的证明目的予以认定。证据二、多经中心给洪ＸＸ关于补偿租赁费的决定，该证据经出庭证人石少华出庭证言证实其是真实的，且该决定书就是出自时任吴忠市粮食局副局长的石少华之手。庭审中原告虽对其真实性提出异议，但当庭没有证据证实其主张，并提出庭后提交鉴定申请以确认其真实性，但庭后也没有向法庭提交鉴定申请，故对其真实性、合法性及关联性予以认定，对其证明目的予以认定。证据三、出庭证人石少华的证言，对其真实性、合法性及关联性予以认定。但对被告证明目的中，即未按时交纳租金的原因和2013年其不应再交租赁费的事实不予认定，因为证人证言并没有证实2013年被告不应再交租赁费的事实。经审理查明，吴忠市粮食局多种经营服务中心系吴忠市粮食局下属企业，本案租赁房产属于吴忠市粮食局资产。2009年6月10日，原被告签订房屋租赁合同，被告租赁原告位于吴忠市利通区朝阳步行街原粮食局办公楼六层39间房屋（办公楼），面积1800平米，租赁期间从2009年10月1日起至2019年9月30日止，前五租赁年度每年租赁费126000元，后五租赁年度每年租赁费148000元，租赁费每年10月31日前付清。合同第八条合同的变更、解除和终止（四）款约定被告洪ＸＸ有下列情形之一的，原告有权终止合同，收回资产，同时追究被告的违约责任：被告拖欠应交当年租金超过150天。除30日正常顺延期外，另超出120天按租金两倍缴纳。合同第十条违约责任（一）款约定原被告双方应认真履行合同，不履行或不完全履行合同的，应付违约责任，违约责任按照《合同法》有关条款处理。（二）款约定原被告双方如有一方违反合同规定，应承担违约责任，给对方造成经济损失的，负赔偿责任。合同并对其他事项作了约定。2010年11月16日，原、被告签订房屋租赁合同，被告租赁原告位于吴忠市利通区朝阳步行街原粮食局办公楼一层房屋（门面房），面积167.84平方米，年租赁费150000元，租赁期从2011年1月1日至2013年12月1日至，租赁费每年1月31日前付清。合同第八条违约责任（二）款约定被告如拖欠租金四个月以内的，应按迟延期间内应交租金的1%计算向原告偿付违约金，拖欠租金超过四个月以上的按本合同第九条第二款第一项处理。合同第九条合同的变更、解除和终止（二）款约定被告洪ＸＸ有下列情形之一的，原告有权解除合同，收回房屋，同时追究被告的违约责任：被告拖欠应交当年租金超过120天（除30日正常顺延期外，另超出90天按租金两倍缴纳）。合同并对其他事项作了约定。2010年11月23日，原被告签订房屋租赁合同，被告租赁原告位于吴忠市利通区朝阳步行街原粮食局办公楼后院的金花购物广场，租赁期从2011年1月1日起至2015年12月30日止，年租赁费1064000元，租赁费每年按照12月15日前付清下一年度租赁费。合同第八条违约责任：被告如拖欠租金15日以内的，加收每日千分之五的违约金。合同第九条合同的变更、解除和终止（二）款约定被告洪ＸＸ有下列情形之一的，原告有权解除合同，收回标的物，同时追究被告的违约责任：被告迟延交纳当年租金超过30日的，终止合同，并按每日千分之五追缴违约金。合同并对其他事项作了约定。同时查明，除办公楼合同按照原告起诉租赁费计算至2016年9月30日外，其他两份合同即一楼门面房和金花广场租赁费算至2015年12月31日为止，被告租赁原告房屋按照三份合同约定应向原告支付租赁费6996000元，已付3262274元，下欠3733726元未付。另查明，2010年11月16日，原、被告签订房屋租赁合同即原粮食局办公楼一层房屋（门面房），面积167.84平方米房屋；2010年11月23日，原被告签订房屋租赁合同即位于吴忠市利通区朝阳步行街原粮食局办公楼后院的金花购物广场，该两份合同均已到期，现房屋及金花购物广场仍由被告洪ＸＸ占有使用，双方没有再续签合同，原告对此也无异议。针对金花购物广场租户群体性上访事件，经市政府协调，多经中心于2010年12月22日给被告洪ＸＸ送达了关于补偿租赁费的决定，要求洪ＸＸ将原租赁费由每户每年14000元降低为每户每年12000元。由此造成的损失（每年240000元）由多经中心予以补偿，补偿期限为三年。再查明，按照三份合同约定被告应于2012年1月30日前支付办公楼、门面房及金花广场租赁费为2806000元。但截止2012年12月16日，被告洪ＸＸ共向原告支付租金2262274元。2015年11月25日被告洪ＸＸ分两次总计向原告支付租金1000000元。本院认为，原被告签订的三份房屋租赁协议，是双方当事人真实意思的表达，协议内容符合法律规定，且不存在损害国家、集体及他人的合法权益，属有效协议，应受法律保护。双方当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。合同签订后，原告按约提供了租赁的房屋，被告应按照合同约定履行给付房屋租赁费的义务，但是在合同履行过程中，被告并没有完全按照合同约定履行给付租赁费的义务，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。被告在诉讼中辩解，其并没有违约，且辩称，原告从2013年之后就因双方签订的资产置换意向协议书的约定，原告经会议研究决定免去被告应交的房屋租赁费，故其不存在违约情形。因资产置换意向协议书被告认为原告违约已另案提起诉讼，故被告因履行资产置换意向协议书认为自己没有违约的辩解理由不能成立。被告在庭审中辩解是原告经会议研究决定从2013年起免去其房屋租赁费的，但其没有相应的证据证实其主张。即使经会议研究有免去被告房屋租赁费的事实，但原告并没有公开向被告告知，按照合同法规定，在原告没有告知前原告有权撤销会议决定。故被告以原告经会议研究决定免去其房屋租赁费的辩解理由也不能成立。被告已构成事实违约，按照合同约定，被告应继续履行合同给付义务，三份合同除办公楼合同没有到期，另一楼门面房和金花广场合同均已到期，现房屋仍由被告占有使用，原告对此也无异议。根据合同法236条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故被告应按照原租赁协议约定的房屋租赁费给付，并按照原合同约定的承担逾期给付租赁费的违约责任。被告未给付的房屋租赁费3733726元，再减去金华广场原告减免三年的租金费总计720000元，下欠3013726元租赁费应予支付。原告对违约金给付的计算方法，原告认为门面房和办公楼，应按照合同约定二倍给付，诉讼中主张一倍给付，对金花广场按照合同约定，逾期日千分之五给付，并当庭提供了各合同被告应承担给付违约金的计算明细表。按照合同约定，对办公楼违约责任第十条明确约定如一方违约，应按照《合同法》有关条款处理，给对方造成损失的负赔偿责任。而原告主张的一倍（合同约定二倍）承担违约责任，是合同第八条合同变更、解除和终止条款下，因被告不按照合同约定拖欠应交当年租金超过150日，原告有权终止合同，收回出租的房屋，同时追究被告违约责任应适用的约定条款，即违约金的承担除去30日正常顺延期外，另120天按租金的两倍缴纳。本案中原告并没有因被告迟延交付租金而行使解除和终止租赁合同的权利，故原告主张违约金应执行变更、解除和终止条款项下即租金缴纳逾期日的一倍计算的诉讼请求不能成立。依次类推对门面房按照一倍（合同约定二倍）主张违约金和金华广场逾期日千分之五承担违约金的类似约定均不能成立。依据合同的约定对违约金的计算，办公楼按照合同第十条约定，按《合同法》有关条款处理，在此双方当事人并没有就违约金如何承担在合同中有明确的约定。参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条合同没有约定逾期付款违约金或该违约金计算方法的，一方主张逾期付款损失的，人民法院可以参照中国人民银行同期贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。结合本案三份合同被告逾期付款的时间起点，以2013年至2015年中国人民银行同期贷款基准利率为基础，参照三年逾期罚息利率标准，故应按照逾期付款日万分之二承担逾期付款的违约金较适宜。对一楼门面房合同违约金的承担，合同第八条违约责任第（二）款约定被告如拖欠租金四个月以内的，应按迟延期间内应交租金的1%计算向原告偿付违约金，一年租金15万元，四个月应交租金为5万元，故迟延四个月应承担的违约金为500元。对四个月以上的按照合同第九条第二款第一项处理，即被告拖欠应交当年租金超过120天（除30日正常顺延期外，另超出90天按租金两倍缴纳），从该约定的内容看属违约金约定不明。对违约金没有约定或约定不明的，故对被告逾期付款四个月外的违约金的承担同上述办公楼逾期付款计算违约金承担理由一样，应按照逾期日万分之二承担违约金较适宜。对金花广场合同约定的违约金的承担，合同第八条违约责任：被告如拖欠租金15日以内的，加收每日千分之五的违约金。合同对逾期付款超过15日外的违约金如何承担并没有约定，且在诉讼中对15日内违约金承担，原告表示放弃。对逾期15日外违约金承担，没有约定的同样以因违约给对方造成经济损失为依据，计算方法同上述，故对被告逾期付款15日外的违约金的承担应按照逾期日万分之二承担违约金较适宜。最后，对三份合同逾期付款日的确定，按照三份合同约定被告应于2012年1月30日前支付办公楼、门面房及金花广场租赁费为2806000元，但截止2012年12月16日，被告洪ＸＸ共向原告支付租金2262274元，仍欠543726元未付。被告后又于2015年11月25日支付金花广场租赁费100万元。故根据被告支付三份合同最后租金的实际日期，对办公楼和门面房的逾期付款日结合合同约定顺延期外，原告主张的三份合同逾期付款日即办公楼为2012年11月1日起至2015年12月31日止；门面房为2013年2月1日至2015年12月31日止；金花广场2012年12月16日至2015年11月15日止。以上原告主张被告应承担各合同违约金起算终止点应予支持。故办公楼被告应承担的违约金按照分年度计算为62592元；门面房被告应承担的违约金按照分年度计算为62600元；金花广场被告应承担的违约金按照分年度计算为459598.4元。以上总计违约金为584790.4元。本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告洪ＸＸ于本判决生效之日起十日内给付原告吴忠市粮食局和吴忠市粮食局多种经营服务中心房屋租赁费3013726元，并承担违约金584790.4元（2015年12月31日后的违约金，按照逾期日万分之二计算至本判决生效确定履行之日止）；二、驳回原告吴忠市粮食局和吴忠市粮食局多种经营服务中心的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费123533元，由被告洪ＸＸ负担25942元，由原告吴忠市粮食局和吴忠市粮食局多种经营服务中心负担97591元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。审判长 马 龙审判员 王 平审判员 张 军二〇一六年九月十九日书记员 王志仁附：本案相关法律释明表《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。