湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民三终字第350号
上诉人（原审原告）蒋国辉
委托代理人熊剑，湖南苍松律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨飞燕
被上诉人（原审第三人）彭华翠
委托代理人彭华林，ＸＸ瑶族自治县华峰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）赵青
上诉人蒋国辉与被上诉人杨飞燕、彭华翠、赵青因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2012）华法民一初字第430号民事判决，于2014年8月18日通过一审法院提出上诉，湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院于2014年9月21日移送案卷，本院遂于次日立案受理本案，依法由审判员唐向东担任审判长，与审判员李飞，代理审判员张海燕组成合议庭，于2014年10月10日在江永县看守所公开开庭进行了审理。代理书记员贺少玲担任法庭记录。上诉人蒋国辉及其委托代理人熊剑，被上诉人杨飞燕，被上诉人彭华翠及其委托代理人彭华林，被上诉人赵青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：第三人赵青分别于2011年5月3日、6月22日、7月3日向李来翠借款2万元、1万元、3.5万元转借给被告杨飞燕。由赵青担保，杨飞燕分别于2011年5月8日、5月15日、6月4日向李来翠借款3万元、5万元、4万元，上述总计借款18.5万元。2011年7月28日，由第三人彭华翠担保，黄俊涌借款50万元给被告杨飞燕，杨飞燕从本县信用联社将其所有的坐落在沱江镇商贸新城109号房屋的房屋产权证书（证号：沱江字第070143号）、国有土地使用证书（证号：江国用（2007）第0089号）赎回交彭华翠保管，但未到房管部门办理抵押登记手续。2012年元月份，因被告杨飞燕急需要钱偿还第三人彭华翠的借款利息，于是向原告蒋国辉借款50万元。尔后，杨飞燕将其中的30万元经李艳平转付给彭华翠，彭华翠同时将杨飞燕所有的上述房屋的房屋产权证书、国有土地使用证书通过李艳平转交杨飞燕。事后，蒋国辉以汇款形式又借给杨飞燕2万元。2012年5月18日，经第三人彭华翠申请，本院立案庭依法对杨飞燕所有的坐落在沱江镇商贸新城109号房屋一栋进行了查封。上述房屋查封后，杨飞燕与蒋国辉签订了一份《房屋转让协议》，该协议主要约定：杨飞燕将坐落在沱江镇商贸新城109号私有房屋一栋，作价伍拾捌万元变卖给蒋国辉，房款付清后，该房屋所有权归蒋国辉，杨飞燕协助蒋国辉办理过户手续，过户手续的有关费用及契税由蒋国辉承担。尔后，杨飞燕出具收到蒋国辉购买商贸新城109号房屋现款伍拾捌万元整的收条一份（这58万元其实为上述52万元借款及三个月利息6万元）。上述《房屋转让协议》及收条落款时间均写为2012年4月16日，但《房屋转让协议》中在场人蒋镖落款日期书写为2012年5月26日，后改成2012年4月16日。2012年6月19日，杨飞燕向赵青承诺如不能偿还李来翠的借款18.5万元，愿以其所有的坐落在沱江镇商贸新城109号房屋作抵押还债，但也未到房管部门办理抵押登记手续。2012年8月26日，第三人彭华翠将自己的房屋变卖帮杨飞燕还清黄俊涌的借款及利息，黄俊涌同意将上述债权转归彭华翠所有。2012年12月12日，经一审法院作出（2012）华民二初字第142号民事判决，其结果为：一、被告杨飞燕应偿还原告李来翠借款19万元，被告赵青对被告杨飞燕借款12万元提供担保中8万元承担连带清偿责任；……。因杨飞燕外出逃债，下落不明，未能按上述《房屋转让协议》的约定协助蒋国辉办理过户手续，蒋国辉于2012年11月19日提起诉讼，要求判决被告杨飞燕协助原告蒋国辉办理房屋及土地使用证过户等手续。庭审中，原告蒋国辉的委托代理人认为：虽被告杨飞燕所有的坐落在沱江镇商贸新城109号房屋尚未办理房屋及土地使用证过户登记等手续，但房屋转让协议应合法有效，第三人未有优先受偿权的证据，建议应当驳回第三人的诉请。第三人彭华翠的委托代理人认为：原告蒋国辉以明显低于市场的价格购买被告杨飞燕所有的坐落在沱江镇商贸新城109号房屋，且双方所签订的《房屋转让协议》存在明显涂改痕迹，应为无效。
另查明，2012年10月15日、11月20日，第三人赵青、彭华翠等二十余人到ＸＸ瑶族自治县公安局报案，要求立案查处杨飞燕、蒋忠民诈骗案。ＸＸ瑶族自治县公安局立案后，ＸＸ瑶族自治县房产局已于2013年1月16日依法冻结被告人杨飞燕坐落在沱江镇商贸新城109号房屋。2014年3月27日，ＸＸ瑶族自治县人民检察院以被告杨飞燕向第三人彭华翠、赵青的所有借款（包含上述转借、担保款）均涉嫌非法吸收公共存款罪已向一审法院提起了公诉。
原判认为：本案属房屋所有权确认纠纷。被告杨飞燕明知法院已查封其所有的坐落在沱江镇商贸新城109号私有房屋的情况下，仍与原告蒋国辉签订上述《房屋转让协议》，是以合法形式掩盖非法目的；同时原告蒋国辉至今既未实际占有并使用沱江镇商贸新城109号私有房屋，也未到房管部门办理过户登记手续，不具备我国物权法所规定的善意取得不动产所有权的全部情形要件，不应属善意第三人，故原告蒋国辉要求判决被告杨飞燕协助其办理房屋所有权证及土地使用证过户登记等手续的诉请，不符合法律规定，不予支持，蒋国辉日后可就返回购房款一事与杨飞燕协商或另行诉讼处理。第三人彭华翠作为担保人于2011年7月28日虽执有商贸新城109号房屋的房屋产权证、国有土地使用证，但日后已将上述房屋的房屋产权证、国有土地使用证退回给被告杨飞燕，又第三人赵青虽持有被告杨飞燕承诺如不能偿还李来翠的借款18.5万元，愿以其所有的坐落在沱江镇商贸新城109号房屋作抵押还债的约定，但上述两位第三人均未到房管部门办理抵押登记手续，且杨飞燕向两位第三人所有借款、转款已被认定为刑事案件，只能通过日后追赃程序得到债权实现，故第三人彭华翠要求将坐落在沱江镇商贸新城109号房屋判归其所有的诉请、第三人赵青要求变卖沱江镇商贸新城109号房屋优先受享的诉请，均不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第一百零六条、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三项之规定，判决：一、驳回原告蒋国辉要求判决被告杨飞燕协助原告蒋国辉办理沱江镇商贸新城109号房屋及土地使用证过户等手续的诉请；二、驳回第三人彭华翠要求将坐落在沱江镇商贸新城109号房屋判归第三人彭华翠所有的诉请；三、驳回第三人赵青要求变卖沱江镇商贸新城109号房屋优先受享的诉请。本案案件受理费100元，由原告蒋国辉负担。
宣判后，原审原告蒋国辉不服，上诉称：1、上诉人提供了《房屋转让协议》、房屋转让款收据、蒋镖的证明、ＸＸ法院对杨飞燕的调查笔录、借款借条、涉案房屋的房屋所有权证、土地使用权证等证据可以形成完整的证据链，证明上诉人与被上诉人杨飞燕的房屋买卖行为发生在2012年4月16日，而非法院查封之后。2、被上诉人彭华翠、赵青提供的证据不能证实其二人与杨飞燕形成了房屋抵押关系。3、上诉人与被上诉人杨飞燕自愿买卖房屋的行为，没有损害公共利益和他人的合法权益，且交易价格符合当时的市场行情，不能仅凭蒋镖涂改时间即武断推定房屋买卖是在法院查封之后。请求二审法院维持原判第二、三项，改判第一项为支持原审原告的诉讼请求。
被上诉人杨飞燕答辩称，与蒋国辉签订合同的时间是5月份，不是4月份。
被上诉人彭华翠、赵青答辩称：上诉人蒋国辉与被上诉人杨飞燕签订的《房屋转让协议》无效，理由有四，一协议签订时房屋已被法院查封；二转让价格明显不合理；三杨飞燕是在受逼迫的情况下签订转让协议；四该协议以合法形式掩盖非法目的，损害其他债权人的利益。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当退还，蒋国辉无权要求杨飞燕办理过户手续。蒋国辉与杨飞燕存在合同关系，是债权关系，房屋未办理变更登记手续，不产生物权法上物权转移之效力，本案诉争房屋的权属归杨飞燕所有。
二审期间，上诉人蒋国辉提供了三份证据，1、对证人蒋镖的补充笔录一份，欲证实转让协议签订时间是2012年4月16日，房屋目前由蒋国辉实际占有；2、ＸＸ瑶族自治县公安局协助冻结财产通知书一份，欲证实房屋冻结从2013年1月16日至2013年7月16日，现已解除冻结；3、一审法院对杨飞燕的调查笔录，欲证实合同签订时间是2012年4月，房屋当时价值60万元。
被上诉人杨飞燕质证意见，2012年4月19日之前本人一直在长沙，不在ＸＸ，公安机关办案人员可以证实这一事实；对第二份证据不清楚，不发表意见；第三份证据做了笔录是事实，但内容是与蒋国辉商量好的。被上诉人彭华翠、赵青质证意见：1、杨飞燕已经证实2012年4月其不在ＸＸ的事实；2、证人蒋镖没有出庭作证，合同签订时间应以原始证据为准；3、案件正在审理，上诉人强行入住诉争房屋；4、第二份证据系复印件，且彭华翠于2012年申请法院对房屋进行查封，法院并未解除查封；5、第三份证据的蒋建山非本案的主审法官，不是其职责所在，是上诉人邀蒋建山去的，做笔录的时间、地点均不适宜，且上诉人夫妇在场，蒋建山为此事受到处分。
被上诉人彭华翠提供了三份证据和一份鉴定申请：1、房屋买卖合同，欲证实与杨飞燕同属一条街上的其他房屋急于转让情况下尚能卖到115万元，杨飞燕房屋价值不止58万元；2、还款协议书，欲证实杨飞燕用同一房屋多次向不同的人抵押借款，并承诺如还不起钱，无条件转卖给债权人；3、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，欲证实杨飞燕以109号房屋作抵押借款时，不但将房产、土地使用权证抵押给彭华翠，还将两份规划许可证进行抵押；4、申请对房屋转让协议涂改的日期进行鉴定，查清书写时间究竟是2012年5月26日还是4月16日。
上诉人蒋国辉质证意见：被上诉人彭华翠提交的证据1只能证明房屋的价值，与本案无关联，证据2、3证明杨飞燕与他人的债权债务关系以及交付规划证作担保，与本案无关。被上诉人杨飞燕不发表质证意见，被上诉人赵青同意彭华翠的意见。
其他当事人二审期间未提交证据。
本院认证认为：上诉人蒋国辉提供的第一份、第三份证据证实协议签订时间，与《房屋转让协议》和收条证实的内容一致，本院对此二份证据证实转让协议签订于2012年4月16日的事实予以采信；上诉人提交的第二份证据真实性可以认定，但109号房屋于2014年10月14日又被法院查封，故该证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。被上诉人彭华翠提供的三份证据，与本案没有关联性，本院不予采信；被上诉人彭华翠提出的鉴定申请，因其一审已经放弃鉴定申请，二审期间再次申请鉴定不符合证据规则，故本院对彭华翠的申请予以驳回。
除《房屋转让协议》签订的时间外，对一审查明的其他事实本院予以确认。二审另查明，（一）上诉人与被上诉人杨飞燕于2012年4月16日签订《房屋转让协议》，蒋镖在在场人一栏签名，杨飞燕于当天出具收条落款亦为“2012年4月16日”；（二）被上诉人杨飞燕因涉嫌集资诈骗于2014年9月15日被ＸＸ瑶族自治县人民法院以（2014）华法刑初字第42号刑事判决书处以十三年有期徒，该判决未将上诉人蒋国辉的58万元债权计入杨飞燕犯罪金额，诉争的109号房屋亦未纳入退赃可处置的财产范围，具体理由为，“被告人杨飞燕名下的沱江镇商贸新城109号房屋，仍有诉争，权属尚不确定，待权属明确后若该房屋仍属杨飞燕所，则依法处置”；（三）2014年10月14日，ＸＸ瑶族自治县人民法院作出（2014）华法刑决字第42－1号查封决定书，查封涉案的109号房屋，查封期限为二年，即自2014年10月14日起至2016年10月13日止。
本院认为：本案的焦点是上诉人与被上诉人杨飞燕签订的房屋转让协议是否有效以及是否应当办理过户手续。
依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。涉案的109号房屋被人民法院采取财产保全措施，于2012年5月18日已被查封，是三方当事人均认可的事实，现争执之处在于房屋转让协议签订的时间，上诉人蒋国辉主张房屋买卖是在查封之前（4月16日），而三被上诉人则认为是在查封之后（5月26日）。从本案证据角度分析，第一、《房屋转让协议》及收条的落款时间均为2012年4月16日；第二，诉讼前，被上诉人杨飞燕曾认可签订时间为2012年4月16日；第三，在场人蒋镖对协议上时间涂改予以合理解释，没有明显违背常理；综上，可以认定房屋转让协议签订于2012年4月16日，故上诉人蒋国辉提出“房屋买卖行为发生在2012年4月16日，而非法院查封之后”的上诉理由，本院予以支持。近年来，受市场供需关系影响我市房地产价格大幅攀升，现各方当事人对房屋价格主张差异甚远，也没有充分证据证实109号房屋在2012年时以58万元价格成交明显低于市场正常价格，故被上诉人彭华翠、赵青以转让价格明显不合理等为由认定转让协议无效的答辩意见，本院不予支持，《房屋转让协议》应为有效合同。上诉人蒋国辉本可依据合同取得诉争房屋的所有权，但《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”，上诉人与被上诉人杨飞燕订立买卖合同后未办理过户手续，尚未取得物权，现诉争房屋已被法院另案查封，上诉人蒋国辉要求将诉争房屋办理过户手续已实际不能履行，故上诉人蒋国辉要求办理109号房产过户手续的诉请，本院不予支持，但上诉人蒋国辉已交的58万购房款应得到法律保护。本案实际情况是，58万元购房款未在刑事案件中计入犯罪金额，现民事确权案件又因客观原因不能办理过户手续，由其再另行起诉，增加了当事人的诉累，故本院在本案对此一并进行处理，由被上诉人杨飞燕返还上诉人蒋国辉购房款及利息，并在依法处置诉争的109号房屋时优先受偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2012）华法民一初字第430号民事判决第一、二、三项；
二、被上诉人杨飞燕于本判决生效后十日内返还上诉人蒋国辉购房款58万元及利息（利息按本金52万元自2012年4月17日起算至本判决生效之日止，利率为中国人民银行同期贷款利率）；
三、被上诉人杨飞燕以ＸＸ瑶族治县沱江镇商贸新城109号房产所得款项优先偿还本判决第二项确定的款项。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由上诉人蒋国辉负担100元，被上诉人杨飞燕负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐向东
审 判 员 李 飞
代理审判员 张海燕
二〇一四年十月二十日
代理书记员 吴雪芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。