浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2592号
上诉人（原审被告）：杭州好美家房地产开发有限公司。住所地：浙江省杭州市江干区笕丁路***号。
法定代表人：刘帮风，董事长。
委托代理人（特别授权代理）：许明、金立强，浙江西子律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王新刚。
被上诉人（原审原告）：刘艳平。
两被上诉人共同委托代理人（特别授权代理）：胡平、骆颖，浙江标的律师事务所律师。
上诉人杭州好美家房地产开发有限公司（以下简称好美家公司）为与被上诉人王新刚、刘艳平商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2014）杭江笕民初字第95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月16日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年10月5日，王新刚、刘艳平与好美家公司签署浙江省商品房买卖合同（合同编号2012预1174550）：王新刚、刘艳平向好美家公司预购位于杭州市江干区大世界五金城33幢226室的商品房，建筑面积57.86平方米，单价每平方米15554.78元，总价款900000元；王新刚、刘艳平在合同签订日一次性付清购房款；好美家公司应于2012年12月18日前将符合相应条件的商品房交付王新刚、刘艳平使用；好美家公司逾期交房的按逾期时间分别处理（不做累加），逾期不超过120日，自期限第二天起至实际交付之日止，好美家公司按日向王新刚、刘艳平支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过120日后，王新刚、刘艳平有权解除合同，好美家公司应当自王新刚、刘艳平解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按王新刚、刘艳平累计已付购房款的1%支付违约金，王新刚、刘艳平要求继续履行合同的，自期限第二天起至实际交付之日止，好美家公司按日支付已交付房价款万分之一的违约金；好美家公司承诺于2013年3月18日前取得土地使用权证书或土地使用权证明、房屋权属证书，交付给王新刚、刘艳平；好美家公司不能在前款约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内，好美家公司交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，好美家公司仍不能交付权属证书或登记证明的，王新刚、刘艳平选择退房的，好美家公司在王新刚、刘艳平提出退房要求之日起且办理完成退房手续后，包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续后15日内将王新刚、刘艳平已付房价款退还给王新刚、刘艳平，并自约定日期至实际退款日止，按日向王新刚、刘艳平支付已交付房价款万分之一的违约金等。合同签订后，王新刚、刘艳平按约于当日支付了购房款人民币900000元。2013年12月18日，好美家公司在尚未完成土地使用权初始登记、尚未取得土地使用权证和房屋权属证明，不具备办证条件的情况下，向王新刚、刘艳平发放了房产办证通知，通知王新刚、刘艳平自2013年12月31日起办证。2014年3月12日，王新刚、刘艳平向好美家公司邮寄了退房通知书，表示好美家公司无法在合同约定的时间内交房、也无法在合同约定的时间内交付权属证书，要求解除合同、要求好美家公司承担违约责任支付违约金、按法律规定及约定办理相关退房手续。退房通知书于同年3月14日到达好美家公司处。
2014年4月1日，王新刚、刘艳平向原审法院起诉，请求判令：1.解除王新刚、刘艳平与好美家公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》；2.好美家公司返还王新刚、刘艳平购房款人民币900000元；3.好美家公司赔偿王新刚、刘艳平损失人民币79890元（按银行同期贷款利率计算2012年10月5日至2014年3月28日，实际计算至履行日止）。
原审法院认为：王新刚、刘艳平与好美家公司签订的浙江省商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。1、交房事宜。依合同约定，好美家公司应于2012年12月18日前将符合相应条件的商品房交付给王新刚、刘艳平使用。好美家公司未能提供证据证明其已依合同约定向王新刚、刘艳平履行了通知交房的义务、也未提供证据证明其已向王新刚、刘艳平交付了符合合同约定条件的商品房；即使好美家公司庭审中关于交付条件具备时间为2013年8月、通知王新刚、刘艳平交房时间为2013年4月的陈述属实，也已违反合同约定，构成违约，应依约承担违约责任；2、办证事宜。依照合同约定，好美家公司应于2013年3月18日取得并提供土地使用权证书、房屋权属证书等办理商品房权属转移登记所需的证书，但好美家公司至今仍未取得相关权属证书，其通知王新刚、刘艳平于2013年12月31日起办证事项也不可能实现，故好美家公司已构成违约，依约应承担违约责任。3、合同解除事宜。依照合同约定，好美家公司未能在2013年3月18日取得权属证书且超过90日的，王新刚、刘艳平有权要求退房；现好美家公司至今仍未取得相关权属证书，王新刚、刘艳平依约享有单方解除合同的权利；王新刚、刘艳平应当行使合同解除权的起点时间为2013年3月18日加上90天为2013年6月16日，其在2014年3月12日主张解除合同，并未超过一年的合同解除权行使期间，且好美家公司至今仍未取得办理权属转移登记所需的权属证明，权属转移办证仍无法履行，且未提供证据证明属好美家公司可免责原因造成，故该院对王新刚、刘艳平解除合同之诉请予以支持；同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除；本案王新刚、刘艳平解除合同的通知于2014年3月14日到达好美家公司，双方房屋买卖合同已于2014年3月14日解除。4、好美家公司是否应返还购房款事宜。根据合同约定，王新刚、刘艳平退房的，好美家公司应在王新刚、刘艳平提出退房要求之日起且办理完成退房手续包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续后15日内向王新刚、刘艳平退还房价款并支付违约金。现好美家公司以退房手续未完成为由主张退款条件不具备。经查：该条款所约定的合同备案登记撤销及预告登记撤销的义务属双向义务，需由王新刚、刘艳平与好美家公司双方共同完成；王新刚、刘艳平于2014年3月14日即已向好美家公司邮寄交付退房通知，但好美家公司至今仍未明确表示是否认同解除购房合同，也未曾通知或履行与王新刚、刘艳平共同向主管部门办理包括撤销合同备案登记及预告登记的退房手续，致使退房手续无法完成，现以此抗辩不予退款及支付违约金明显不能成立，故该院对王新刚、刘艳平诉请的退还房款及支付违约金的请求予以支持。5、违约金事宜。依合同约定，因好美家公司交房违约、提供办证所需权属证书违约导致合同解除的违约金系按已付款每日万分之一计，该约定并不属于过低，故王新刚、刘艳平要求增加至按银行同期贷款利率标准计算的诉请该院不予支持，该院依双方约定标准予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，该院于2014年7月31日作出如下判决：一、王新刚、刘艳平与好美家公司于2012年10月5日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2012预1174550）于2014年3月14日解除；二、好美家公司于判决生效之日起十日内返还王新刚、刘艳平购房款900000元；三、好美家公司于判决生效之日起十日内支付王新刚、刘艳平自2012年12月19日起至2014年3月28日共465天以已付款人民币900000元为基数按每日万分之一计的违约金41850元以及此后至实际付清之日止按每日万分之一计的违约金；四、驳回王新刚、刘艳平其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13599元，减半收取人民币6799.50元，王新刚、刘艳平负担人民币264元、好美家公司负担人民币6535.50元(好美家公司应于于判决生效后三日内支付)。
宣判后，上诉人好美家公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院判决好美家公司对王新刚、刘艳平承担违约金责任违反“不告不理原则”，应当依法予以纠正。在原审过程中，好美家公司的诉讼主张分别是解除合同、返还购房款和赔偿损失；庭审过程中，王新刚、刘艳平依然坚持要求赔偿损失的诉讼主张。双方签订的《浙江省商品房买卖合同》仅约定违约金条款，并未针对赔偿损失问题作出约定。赔偿损失与违约金是完全不相同的两个概念。王新刚、刘艳平原审诉讼请求已经明显超出了双方合同约定的范围，无任何事实和法律依据能够支持其诉讼请求。即便原审法院认为双方合同有约定违约责任条款，也不能直接在本案中处理，而是王新刚、刘艳平另行主张的方式处理。所以本案应当驳回王新刚、刘艳平的诉讼请求，改判好美家公司不承担违约金责任。二、原审法院认定事实不清，应当依法予以纠正。双方之间因逾期交房、逾期办证等原因引起纠纷，退还购房款应当严格按照《浙江省商品房买卖合同》第十六条第2款第（1）点约定来履行，即在撤销合同备案登记手续及预告登记手续后15日内退还。在双方有争议的情况下，双方是否解除合同并不是好美家公司单方认同王新刚、刘艳平即能成立的；关于撤销合同备案登记、预告登记的通知问题，好美家公司已在王新刚、刘艳平要求退房时告知过，王新刚、刘艳平不予配合；而撤销合同备案登记、预告登记手续的履行问题需要与王新刚、刘艳平共同办理，好美家公司单方无法履行。所以，关于购房款退还的时间问题，应当充分考虑《浙江省商品房买卖合同》第十六条第2款第（1）点的约定。综上，请求二审法院依法撤销原判第三项，改判好美家公司无须承担该第三项判决内容；并判令王新刚、刘艳平承担本案二审诉讼费用。
被上诉人王新刚、刘艳平答辩称：一、王新刚、刘艳平起诉时确实要求好美家公司赔偿损失，因为王新刚、刘艳平认为合同中约定的违约金标准过低，且该违约金也系为弥补王新刚、刘艳平的损失，故起诉时主张为赔偿损失，在庭审过程中原审法院向王新刚、刘艳平释明，王新刚、刘艳平同意诉请为赔偿损失，但也同意法院根据查明事实予以调整，若法院认为应以违约金为基础，则同意调整为违约金，故好美家公司的该项上诉理由不能成立。二、好美家公司的第二项上诉理由系针对原审判决的第一项和第二项判决事项提出，而其未提出相应的上诉请求，二审应围绕好美家公司的上诉请求展开，故其第二项上诉事实与理由与本案无关。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：王新刚、刘艳平原审起诉好美家公司要求解除案涉《浙江省商品房买卖合同》、返还购房款并赔偿按银行同期贷款利率计算的损失，原审法院判决解除案涉合同，由好美家公司返还已付购房款后，虽在王新刚、刘艳平未明确变更诉讼请求的基础上，直接判令好美家公司按双方合同约定的每日万分之一支付王新刚、刘艳平违约金有所不当，但原审法院在原审庭审过程中已就王新刚、刘艳平主张的赔偿损失的基础和依据进行过释明，王新刚、刘艳平亦同意损失赔偿以双方合同约定的违约金为基础，好美家公司就此亦发表了自己的意见，故原审法院直接判令好美家公司支付违约金未违反辩论原则。同时，原审法院以违约金为基础支持的每日万分之一的损失计算标准虽低于王新刚、刘艳平主张的银行同期贷款利息损失，但王新刚、刘艳平未就此提起上诉，故原审法院判决好美家公司支付违约金虽有瑕疵，但并未损害双方当事人的实体权利。对于好美家公司上诉主张的退还购房款的时间节点确定问题，案涉合同虽约定好美家公司在王新刚、刘艳平提出退房要求之日起且办理完成退房手续后，包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续后15日内将王新刚、刘艳平已付房款退还给王新刚、刘艳平，由于办理撤销合同备案登记、预告登记等均需双方共同配合完成，在好美家公司未能举证证明上述退房手续系由于王新刚、刘艳平的原因无法办理的情况下，原审法院关于退还购房款时间点的认定并无不当。综上，好美家公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费846元，由上诉人杭州好美家房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 瞿 静
审 判 员 张一文
代理审判员 盛 峰
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 何英杰