北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第07012号
上诉人（原审被告，反诉原告）马川（徐佳佳之夫，兼其委托代理人），男，1978年10月19日出生。
上诉人（原审被告，反诉原告）徐佳佳，女，1981年7月8日出生。
被上诉人（原审原告，反诉被告）张雅娟，女，1982年3月23日出生。
上诉人马川、徐佳佳因与被上诉人张雅娟租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第10870号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
张雅娟一审诉称：2013年7月4日，我与马川、徐佳佳签订房屋租赁合同，向马川、徐佳佳承租位于北京市朝阳区201室的房屋（简称涉案房屋），租期为2013年7月26日至2016年7月25日，月租金4500元，半年一付，押金4500元。合同签订后，我向马川、徐佳佳支付了半年的租金及押金后，搬入涉案房屋居住使用。2013年10月底，我通知马川、徐佳佳要求解除双方租赁合同，马川、徐佳佳同意解除，但一直不返还我多交的租金和押金。此后，经我多次与马川、徐佳佳协商未果，故诉至法院，要求马川、徐佳佳返还我租金9000元及押金4500元。
马川、徐佳佳一审辩称并反诉称：我二人系夫妻，涉案房屋登记于徐佳佳名下，为我二人共同所有。张雅娟所述双方签订合同及履行情况均属实。合同履行过程中，张雅娟确实在2013年10月26日给我们打电话要求解除合同，但是我们当时没有直接同意，而是提出如果张雅娟租，需要我们将涉案房屋出租出去以后，双方合同方可以解除。此后，我们通过各种渠道找租户，找到几个后，让张雅娟带着一起去看了房，但是都没有出租成功。我们和张雅娟也一直就出租的事情进行洽商，但是始终未成。对于张雅娟的诉讼请求，我不同意，我认为张雅娟应当继续承租涉案房屋，且由于双方签订租赁合同的时候，我应张雅娟的要求将原存放在涉案房屋的家具物品处理掉，产生了一定损失，故提出反诉，要求张雅娟支付我2014年1月26日至2015年7月25日期间的租金86400元，并赔偿我家具物品损失23280元。
张雅娟针对反诉一审辩称：双方虽然签订了三年的租赁合同，但是开始的时候我要求与马川、徐佳佳签订为期一年的合同，是马川、徐佳佳承诺我租期可以协商，才签订了最终的合同。双方在合同中约定了单方可以在提前一个月告知对方的情况解除合同的权利。我是在马川、徐佳佳同意解除合同的情况下，搬出涉案房屋的。马川、徐佳佳确实在我搬入涉案房屋之前将房屋内原有家具搬走，但是当时是马川、徐佳佳自己说可以找地方安置的，并非我强制要求其搬走的。对于马川、徐佳佳的反诉请求，我均不同意，没有合理的依据。
一审法院经审理查明：马川、徐佳佳系夫妻，涉案房屋登记于徐佳佳名下。2013年7月4日，张雅娟与马川、徐佳佳共同签订《房屋租赁合同》，约定，张雅娟向马川、徐佳佳承租涉案房屋自住，租赁期为2013年7月26日至2016年7月25日，租金为每月4500元，半年一付，押金为4500元。该合同第十六条同时约定，双方如需提前解除合同，须提前30日告知对方，如未提前30日告知，赔偿对方5000元。合同签订后，张雅娟向马川、徐佳佳支付了2014年1月25日前的租金27000元，并支付了押金4500元。2013年7月26日，马川、徐佳佳将涉案房屋交付张雅娟占有。
合同履行过程中，张雅娟于2013年10月26日以电话的方式告知马川要求解除双方之间合同关系。2013年11月，张雅娟从涉案房屋中搬出，但双方一直未对涉案房屋进行交接。此后，张雅娟曾带领马川、徐佳佳安排的租客查看涉案房屋，马川、徐佳佳亦自行开锁对涉案房屋进行过查看。
庭审中，针对双方合同第十六条的理解，一审法院询问了双方的意见，张雅娟称其在签订合同之前与马川、徐佳佳商讨过中途退租的问题，并共同订立了该条款，认为该条款赋予了合同任何一方单方解除合同的权利。马川、徐佳佳称其认可该条款赋予了合同任何一方单方解除合同的权利，但称单方解除合同的前提是不能租期过短，而应当过两年以后方有权解除。对此，张雅娟不予认可，马川、徐佳佳亦未提交相应证据佐证。
现张雅娟起诉认为双方合同已经解除，并要求马川、徐佳佳返还其2013年11月26日至2014年1月25日期间的租金9000元及押金4500元。马川、徐佳佳对此不予认可，认为其未同意张雅娟解除合同的主张，并坚持认为双方合同应当继续履行，提出反诉要求张雅娟交纳后续租金并要求张雅娟赔偿其因腾空涉案房屋而处理原有室内财产所产生的损失。张雅娟对此不予认可，称马川、徐佳佳确将室内物品自行搬走，但系马川、徐佳佳自愿搬离的，相应责任不应由其承担。经询，双方均称并未在合同中对上述物品的处理进行约定。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张雅娟与马川、徐佳佳就涉案房屋的租赁订立了《房屋租赁合同》对涉案房屋的承租问题进行了约定，双方均应当依照约定履行各自义务。该合同第十六条约定了合同一方单方解除合同的权利，张雅娟于2013年10月26日通知马川、徐佳佳解除双方之间合同关系，符合合同约定的解除条件，双方租赁合同应当解除，但因马川、徐佳佳在合同履行中并无过错，故合同解除应当给马川、徐佳佳的合理准备时间。张雅娟主张双方合同于其通知马川、徐佳佳解除之日一个月后解除的意见合理，一审法院予以支持。马川、徐佳佳应当退还张雅娟合同解除后的相应租金及押金，故对于张雅娟相应诉讼请求，一审法院予以支持。
马川、徐佳佳辩称双方虽约定了单方解除合同的权利，但亦约定了需要承租一定期间后方有权解除，但双方合同中并未对此限制明确约定，张雅娟对此亦不予认可，一审法院对该辩解不予采信，对其主张继续履行合同的反诉请求，一审法院不予支持。马川、徐佳佳主张其应张雅娟要求将涉案房屋内原有物品清空而产生相应损失，并要求张雅娟对此予以赔偿，但双方租赁合同中并未对此予以明确约定，且根据本案双方陈述，该损失并非张雅娟过错所致，故对马川、徐佳佳该反诉请求，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、马川和徐佳佳于本判决生效后七日内，连带返还张雅娟租金九千元、押金四千五百元；二、驳回马川和徐佳佳的反诉请求。
马川、徐佳佳不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由1.一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，偏袒被上诉人。马川与被上诉人于2013年7月签订房屋租赁合同，在签署过程中，被上诉人承诺租赁期限为三年，否则也会在两年以上，故上诉人处理了屋内物品，被上诉人承认家具价值和处理原因。该事实可证明双方当时的承诺，但一审法院却对事实情况予以不顾，错误判决；2.截止到目前，涉案房屋的钥匙、水电卡仍在被上诉人处，其仍然实际控制该房屋，导致房屋无法出租。综上，请求：1.撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第10870号民事判决，改判支持上诉人的一审反诉请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。
张雅娟辩称：不同意对方的上诉请求，同意一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《房屋租赁合同》、房屋所有权证书、当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：双方签订的《房屋租赁合同》系真实的意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。根据本案查明的事实，因合同约定了单方解除合同的权利，故在张雅娟履行了通知义务的前提下，双方之间租赁合同解除，但应当给对方必要的准备时间。现张雅娟要求退还相应租金及押金，理由正当，本院予以支持；而马川、徐佳佳的反诉请求，缺乏依据。综上，一审法院的判决处理结果并无不当，本院应予维持；对马川、徐佳佳的上诉理由，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费69元，由张雅娟负担（已交纳）。反诉案件受理费1247元，由马川和徐佳佳负担（已交纳）。
二审案件受理费1385元，由马川和徐佳佳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 周文祯
代理审判员 孙颖颖
二〇一四年六月十九日
书 记 员 肖 斌