广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民二初字第138号
原告谭弘民，男，汉族，1977年8月27日出生。
被告深圳市金达航城房地产有限公司。
法定代表人宋丹，营业经理。
委托代理人徐德军，广东中意达律师事务所律师。
原告谭弘民与被告深圳市金达航城房地产有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员邹哲华独任审判，公开开庭进行了审理。原告谭弘民、被告深圳市金达航城房地产有限公司的法定代表人宋丹及委托代理人徐德军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭弘民诉称：2013年9月12日晚金达航员工宋立带着本人和本人老婆去张秀华房子，看完房后双方因价格问题中断沟通，最后张秀华本人同意52万达成初步意向，当晚在宋丹与宋立见证下签订标准购房合同NO0000852《深圳市二手房预约买卖合同》，并以现金方式付张秀华定金5,000元。2013年9月15日，本人按合同规定时间银行转账支付给张秀华13,000元定金及现金支付宋丹2,000元定金。2013年9月16日，本人按合同规定时间支付给宋丹5,000元（4,000元佣金及1,000元按揭手续费）。准备资料时发现本人并不满足购房条件，在此期间本人多次向宋立表示过看张秀华是否接受本人延迟交易或解除合同的建议。在2013年10月16日至2013年10月25日，本人除了找人帮忙外，还让宋立代本人向张秀华表示本人可以预付50%房款给张秀华，或在原来房价基础上加多1万元的房款给张秀华，以降低风险及弥补造成张秀华延迟交易的损失；其间本人在宋立公司与张秀华通电话沟通，当时宋立表示张秀华准备重新挂牌出售，若出售后张秀华将退本人一半定金，若未出售张秀华将继续与本人延迟交易。2013年10月29日晚上9点，在宋立及宋丹的联系下双方再次见面，张秀华当时就认定本人自动放弃交易和违约，并表示不会向本人退还一分定金；张秀华向宋丹索取另2,000元保证金，本人当时尽力与张秀华沟通希望双方能协商解决此事，但张秀华一直不与本人沟通。当张秀华当晚10点半回家后，本人和宋立到张秀华房子准备与张秀华沟通，并表示本人购房的诚意，但张秀华表示没有任何协商的余地。本人与金达航城公司之间居间《居间服务确认书》，由于其提供不专业的服务（未对本人购房资料按操作流程进行核实），依《中华人民共和国合同法》第九十四条及第一百零七条解除合同，故解除居间服务确认书，退还所预交佣金4,000元及按揭手续费1,000元并赔偿房主张秀华未退还的定金20,000元经济损失，综上所述，被告已严重违反合同约定、损害了原告的切身利益，致使原告蒙受了巨大的经济损失。根据《民法通则》和《中华人民共和国合同法》的宗旨原则和相关规定，被告行为已属严重违约，同时，被告的违约事实确凿清楚，证据充分肯定，请求法院秉公依法办理和审判。诉讼请求：1、依法判定深圳市金达航城房地产有限公司返还佣金4,000元与按揭手续费1,000元，并承担本人在此案中所受所有损失20,000元；2、本案诉讼费用全由被告承担。
被告深圳市金达航城房地产有限公司辩称：2013年9月10日，原告向被告的工作人员表示有意购房，被告向原告介绍了房源，询问中得知原告非深户名下无房产，于是询问其是否具备购房前连续缴纳社保满1年及信用卡是否有不良记录，原告回答社保已缴了多年且中间无中断，没有办理过信用卡。于是被告带原告看房，原告看中了张秀华的房产。2013年9月12日，被告约原告和张秀华到原告处洽谈，在签订合同前，被告再次询问了购房资格的问题，原告表示没问题。在被告的居间之下，确定了交易价格为52万元，原告与张秀华签订了深圳市二手房预约买卖合同。原告9月12日支付了5,000元的定金，9月15日原告又支付定金15,000元。2013年9月16日，原告突然告知被告不符合购房条件并提出想找别人代为买房，被告于是同张秀华协商，代为转达了原告的意向，被告从中协调做了大量的居间工作，张秀华表示同意原告的请求也愿意适当宽延期限给原告找人选。但原告一直未找到合适的人选，被告2013年10月29日约了原告和张秀华到原告处，张秀华以原告违约提出解除合同。被告已经提供了居间服务，是原告自身原因导致房产买卖合同无法履行，原告要求返还居间服务的必要费用（佣金）及赔偿损失没有依据。被告多次询问原告是否具备购房资格，得到原告明确肯定的答复后，才居间促成买卖双方签订合同，被告提供的居间服务不存在任何瑕疵。在原告发现不具备购房资格后，被告又做了大量的工作，但终因原告没有购房资格，一直到10月29日也未找到代为购房的合适人选，导致合同解除，合同解除造成的损失应当由原告自行承担。原告就定金问题也起诉了张秀华，根据合同相对性及一事不再理的原则，其赔偿损失的请求本案也不应处理。被告提供了居间服务，促成了买卖双方签订合同，根据合同法的规定以及居间服务合同确认书的约定，已收取的佣金（居间服务的必要费用）不予退还。综上，被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回其全部诉讼请求。
经审理查明：2013年9月，原告的业务人员陪同被告现场查看了案外人张秀华所有的位于西乡广深公路东侧锦绣花园11栋702号房产。2013年9月12日，原告与案外人签订《深圳市二手房预约买卖合同》。该合同主要内容包括：案外人以52万元的价格出售上述房产给原告，定金2万元于签订合同时及签订合同后4日内支付，余款50万元以向银行抵押贷款方式支付，原告须于2013年10月15日之前支付首期款140,000元。同日原告支付案外人定金5,000元。
2013年9月12日，原告签署《居间服务确认书》，该确认书主要确认以下内容：1、通过被告提供居间服务，已促成原告与案外人签订《深圳市二手房预约买卖合同》；2、原告同意向被告支付佣金8,000元及必要费用4,000元（此必要费用可抵扣佣金）；3、必要费用应在签订本确认书时支付，佣金应在向登记机关申请递件过户前付清；4、如应原告过错或违约导致无法完成交易，已交付的必要费用不予退还。
2013年9月15日，原告向被告支付佣金4,000元及按揭手续费1,000元。同日，原告支付案外人定金15,000元。
其后，原告因不符合深圳市相应住房限购政策中规定的购买房产条件，经原告及被告多次与案外人协商处理未能达成一致，故原告未能继续履行与案外人之间的房产买卖合同。因此，被告未代原告办理按揭手续。2013年10月29日，案外人张秀华出具收据，表示因买方超出预约时间，故其终止二手房买卖合同，并收到被告退还的水电押金。
以上事实当事人陈述及当事人提供的合同、确认书、收据等证据予以证实。
本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭手续，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予支持。本案中，被告作为居间人，向原告报告了订立合同的机会，并提供安排原告看房、协助原告与案外人沟通、协助双方签订合同等的中介服务，已经促成原告与案外人订立合同，且被告向原告收取的4,000元虽然名为佣金，但该金额未超出双方约定的必要费用金额，被告收取该笔费用，符合双方的约定。原告由于自身不符合相应限购房产政策的要求，而没有继续履行房产买卖合同，其主张被告返还必要费用及赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。因被告未代原告办理按揭手续，该笔费用未实际发生，原告主张被告返还，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条的规定，判决如下：
一、被告深圳市金达航城房地产有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告谭弘民人民币1,000元；
二、驳回原告谭弘民的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币213元，由原告承担150元，被告承担63元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 邹 哲 华
二〇一四年二月十二日
书 记 员 周旭（兼）
书 记 员 江 伟 娣
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。7