山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）聊民一终字第582号
上诉人（原审被告）：张须坤，男，1975年8月14日出生，汉族，农民，住莘县古云镇闫庄村。
委托代理人：申文孝，山东鲁朋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋合现，男，1956年11月28日出生，汉族，农民，住莘县古云镇闫庄村。
委托代理人：杨保占，山东莘莘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宋记存，男，1966年4月18日出生，汉族，农民，住莘县古云镇闫庄村。
被上诉人（原审被告）：弓瑞松，女，1970年9月20日出生，汉族，农民，住莘县古云镇闫庄村，系宋记存之妻。
委托代理人：宋记存，基本情况同上。
上诉人张须坤因排除妨害纠纷一案，不服山东省莘县人民法院（2012）莘民一重字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张须坤及其委托代理人申文孝，被上诉人宋合现及其委托代理人杨保占，被上诉人宋记存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：1982年8月5日，莘县古云镇闫庄村民委员会经研究决定将本村村西北、莘县采油三厂东大门北300米路西、古云和云路中段西侧的1块土地让村民建门市房用，原告取得了西侧南端东西宽18米（其中3米为路面，不计算在宅基面积之内）、南北长32米的1块土地，原告与村委会签订了临时用地合同1份，并在该土地东侧（紧靠路）建门朝东门市房10间。1992年莘县古云土地管理所给原告颁发了（1992）土管字第225号建房用土地许可证，占地0.84亩。依次往北各户建的门市房都是门朝东（路），各户之间建房使用的土地南北长度不一致，但东西宽都是18米，且东西方向都是直的，均成长方形。1992年原告在该土地的西侧北段建了4间小房和厕所，当时未使用，该4间小房让其北邻叔伯兄弟宋记存、弓瑞松夫妇经营饭店时使用多年，且两家的西侧宅院相通。2009年2月23日，宋记存、弓瑞松夫妇将其使用的3间门市房及其他房屋院落1处卖给被告张须坤时，同时将使用多年原告宅院上的西侧属于原告的与原告门面房相对应的1间半小房及厕所、洗澡间一块卖给了被告张须坤，被告张须坤与宋记存、弓瑞松夫妇签订了房屋买卖合同1份，且附有房屋示意图。合同中甲方（买方）∶张须坤，乙方（卖方）∶宋记存、弓瑞松。合同内容为：“甲乙双方经过协商，现乙方夫妻二人自愿把位于本村西北方向路西的院落一处，包括院落上的所有房屋（详见背面图纸）卖与甲方。为明确双方的权利和义务，现双方达成如下协议。一、甲方自签定合同之日起向乙方交付购房款四万元整，乙方自当日向甲方交付该院落归甲方所有，甲方取得所有权后，有权对该院落的所有房屋进行翻建和重建。二、合同签定后，如土管部门针对该土地办理有关手续或征收有关费用均由甲方承担。三、乙方应保证其对该院落的所有权没有任何瑕疵，否则如因第三者的合理理由干涉，导致本合同不能履行时，除退还所收价款外，还应向甲方支付合同总价款的50%的违约金，因此造成甲方损失的应予赔偿。四、本合同经签订即具有法律效力，任何一方不得任意变更或废止，否则违约方应向对方交纳合同总价款50%的违约金，造成对方损失的应予赔偿。”2010年冬，被告张须坤将从被告宋记存、弓瑞松夫妇手中购买的房屋拆除，并建铁大门1间。2010年10月，被告张须坤已将从宋记存、弓瑞松夫妇处购买的3间门市房及宅院内的房屋拆除，但未将西侧1间半小房及厕所、洗澡间拆除，也未占有使用。2011年7月10日，原告翻建10间门市房，在拆除宅院西侧小房时与被告发生纠纷。原告要求被告停止侵权排除妨碍、赔偿经济损失10000元，被告对此不予认可，原告也未能提供让被告赔偿经济损失10000元的证据，后原告在重审过程中，增加诉讼请求，请求法院确认被告张须坤与宋记存、弓瑞松所签房屋买卖合同为无效合同。
另查明，被告宋记存之父宋书禄、之母曹秀芝曾于2011年8月1日提起诉讼，请求确认被告宋记存、弓瑞松与被告张须坤所签房屋买卖合同为无效合同，并要求被告张须坤赔偿经济损失30000元。法院经审理后认为，原告宋书禄、曹秀芝与被告宋记存系父子、母子关系。被告张须坤从被告宋记存、弓瑞松夫妇手中购买的该房屋及院落，在1982年虽是原告与村委会签订的用地协议，1992年莘县古云镇土地管理所为原告颁发了《建房用地许可证》，我国农村尚未建立完善的房屋产权登记制度，宅基地的使用权是以“户”名义申请的，也是以“户”名义审批的，使用证虽然登记在个人名下，但宅基地使用权却通常是家庭共有的，因此，判断宅基地上的房屋所有权，除了审查宅基地使用证登记的使用人之外，还应审查宅基申请人申报的共同使用人，结合房屋建造、演变等多种因素综合认定。原告申请宅基建门市房时，被告宋记存尚未成年，同原告一起生活，使用该房屋院落，特别是宋记存、弓瑞松结婚后，该房屋院落从1996年起一直由被告宋记存、弓瑞松夫妇占有、管理、使用，并且也是以宋记存的名义向外租赁，租金由宋记存、弓瑞松收取，被告张须坤经与被告宋记存、弓瑞松夫妇多次协商达成房屋买卖合同，以40000元价格购买该院落上使用了近30年的大小7间房屋，价格也属合理，被告张须坤有理由认为是被告宋记存、弓瑞松夫妇的房屋，其从被告宋记存、弓瑞松夫妇手中购买该房屋应属于善意取得，虽然购买的标的物所有权人未追认出卖人的处分权，且出卖人在订立合同后也未取得处分权，但买受人系善意取得标的物时，出卖人出卖无权处分之物的行为，亦可产生相应的效力，买受人可以取得该标的物的所有权。买受人系善意有偿通过法律行为取得财产时，因善意而取得该项财产的所有权，在这种情况下，标的物的所有权人可以侵权行为或者不当得利为请求基础向无处分权人即出卖人宋记存、弓瑞松请求损失赔偿，所以，原告要求确认《房屋买卖合同》无效，要求被告张须坤赔偿经济损失30000元的主张不予采信。并于2012年3月16日作出（20l1）莘民一初字第1050号民事判决书，判决驳回原告宋书禄、曹秀芝要求确认三被告于2009年2月23日签订的《房屋买卖合同》无效及赔偿经济损失30000元的诉讼请求。现该判决已发生法律效力。
原审法院认为：原告与莘县古云镇闫庄村民委员会于1982年8月5日签订了用地合同，并在取得的0.84亩土地上按照合同要求建了10间门市房，且10间门市房建好后，又在该土地的西侧建小房几间及厕所1间，后来原告的北邻居宋记存、弓瑞松夫妇经营饭店生意时使用了原告该宅院西侧的几间小房及厕所。原告使用的土地是长方形状，该宅院北侧、南侧东西方向是直线，原告宅院西侧对应的1间半小房及厕所、洗澡间位置在原告所使用的土地上，原告享有所有权，依法归原告所有，小房系原告所建，被告宋记存之父是原告之叔，当时建房时未分开亦属合情合理，故出现对应原告门市房的小房有1间在两家之间，宋记存处理房产理应把对应原告门市房部分的小房给原告留下。原告未有集体土地使用证，应由有关行政部门处理。宋记存、弓瑞松夫妇将其使用的房屋院落1处卖给被告时，将属于原告所有、且在原告宅院上的，1间半小房及厕所、洗澡间一起卖给了被告张须坤，并签订了房屋买卖合同，但被告宋记存、弓瑞松是该小西屋及厕所这项财产的无处分权人，原告对被告宋记存、弓瑞松处分了属于自己的财产，事后并未追认，出卖人宋记存、弓瑞松也未取得处分权，且买受人张须坤并未实际占有、使用，原告在拆除该小房和厕所时，被告张须坤阻止，原告才知道院内小房及厕所被宋记存、弓瑞松夫妇卖掉之事，并采取措施诉诸法律保护其房屋的所有权，所以被告宋记存、弓瑞松买卖原告房屋的行为，属于错误行为，其卖掉原告房产的行为无效，故买卖合同中涉及原告房产部分无效，这与被告张须坤善意取得被告宋记存父母的房产并不矛盾，原告要求被告停止侵权、排除妨碍的诉讼请求应一并予以支持。原告要求被告赔偿经济损失10000元，被告张须坤对此不予认可，原告也未能提供证据证实其主张，即便有损失，也是由被告宋记存、弓瑞松夫妇错误行为造成的，理应由其二人承担责任。待原告提供证据后，可另行主张权利。被告张须坤支付的涉及原告房产部分的价款及相应损失，可另案向宋记存、弓瑞松主张权利。被告弓瑞松经传票传唤无正当理由未到庭应诉，可依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国物权法》第六十四条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决：一、确认被告张须坤与宋记存、弓瑞松所签房屋买卖合同涉及原告房产部分无效；二、原告宅院西侧（宋记存宅院南侧）的小房屋1间半及厕所1间、洗澡间1间归原告所有，被告不得阻止原告拆除。案件受理费100元，由被告负担。
上诉人张须坤不服一审判决，上诉称：1、原审法院认定事实不清，证据不足，认定被上诉人宅院西侧的小房屋1间半及厕所1间、洗澡间1间归被上诉人所有错误。第一，1982年8月5日，被上诉人宋合现与闫庄村委会签订的用地合同中，没有明确约定被上诉人占地多少面积。1992年5月22日，莘县古云镇土地管理所向被上诉人颁发的（1992）土管字第225号《建房用地许可证》，未履行严格审批手续，也没有附有界址、四至，不能证实涉案房屋建设使用规模及面积。第二，闫庄村原党支部书记张荣森、村委会会计张先同在2011年10月20日作出的调查笔录中，对被上诉人用地面积多少、建房多少间，均表示不清楚，证人王和现只是证实1982年被上诉人找过其建过房，对以后被上诉人宅院西侧的小房及厕所、洗澡间是什么时间建、是谁的并不知道。第三，被上诉人在最初一审起诉时诉称争议的房屋是4间，后法院调查后是1间半，且其中涉及争议的半间房屋的门在争议院内，而房屋窗户在上诉人现在的院内，也就是说涉案争议的半间房与上诉人院内的半间房应属于1间房，按农村建房习惯，不可能存在两家对1间房共建共有的可能。第四，涉案诉争房屋和宋书禄院内房屋建成后从1996年起一直由宋记存、弓瑞松占有、管理、使用，并且也是以宋记存的名义对外租赁，租金由宋记存、弓瑞松夫妇收取。2009年2月23日，上诉人以40000元的价格从宋记存、弓瑞松夫妇手中购买了包括宋书禄院落房屋及本案诉争房屋，上诉人购买的房屋院落宋记存夫妇已经自行封闭使用多年实际为宋记存夫妇所有，且与被上诉人宅院不相通，购买房屋合同协议签订后，上诉人支付了合理对价40000元、宋记存夫妇交付了房屋，且上诉人已经使用诉争房屋多年。被上诉人在提起本案一审诉讼前从未向上诉人主张过本案房屋为其所有。本案的实质为被上诉人进行恶意串通损害上诉人的合法权益，被上诉人的违法请求不应予以支持。第五，莘县人民法院2012年4月26日作出的（2011）莘民一初字第1050号生效民事判决书认定上诉人作为买受人已经支付合理对价40000元，依法善意取得宋书禄所有的房屋所有权，故在本案中上诉人同样为本案房屋的所有权人，一审法院认定事实错误，被上诉人的违法诉求应依法予以驳回。第六，被上诉人无法提供证据证实其对诉争房屋享有合法权益，不存在上诉人侵犯其财产所有权的事实，被上诉人在拆除上诉人依法享有的房屋时，上诉人及时制止的行为，并无不当，依法不构成侵权。2、原审法院适用法律错误。本案被上诉人的诉求的前提是必须具有诉争房屋所有权的合法根据，通过庭审调查的证据材料，均不能证实被上诉人对诉争房屋享有合法权益，且上诉人已经善意取得该房屋的所有权，故不存在上诉人侵犯其财产所有权的事实，原审法院判决支持被上诉人的请求是不能成立的。3、原审法院审判程序错误。综上，请求二审法院依法驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人宋合现答辩称：1、答辩人依法享有争议房屋所有权和占用土地使用权，一审判决认定事实清楚。首先，答辩人一审提供的与闫庄村委会签订的用地合同及莘县古云镇土地管理所颁发的（1992）土管字第225号《建房用地使用证》均证明答辩人的土地使用权，该证据反映了闫庄村村民当时使用土地建设房屋的一个现状。同时，一审法院调查张荣森、张先同的证言证明了答辩人取得土地使用权的由来及答辩人土地的基本位置，该证言与上述证据相互印证。其次，证人王和现等人证明本案临街门面房及门面房西侧的小屋等系答辩人出资建设，答辩人陈述及证人张荣森、张先同、宋记存等人的证言相互印证，足以证实答辩人对争议房屋的所有权。再次，关于房屋的间数，之所以出现不一致的现象，是基于诉讼期间争议房屋曾被部分拆除的问题，二者并不矛盾。同时，答辩人在一审中明确说明答辩人与宋记存之父宋书禄的门面房、门面房西侧的小屋均系答辩人建设，且建设时并未明确划分土地界限，后来双方分开，故而出现答辩人西侧小屋有半间房的问题。2、一审判决适用法律正确。首先，依据合同法等有关规定，无处分权人宋记存、弓瑞松处分答辩人房产的行为属于无效。其次，依据物权法的规定，对不动产转让适用善意取得的条件明示为“登记”，而本案未履行该手续，故不适用善意取得，上诉人不能取得争议房产的所有权。3、一审程序合法，上诉人的上诉没有理由。综上，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人宋记存、弓瑞松答辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审相同。
本院认为：张须坤与宋记存、弓瑞松签订的房屋买卖合同虽然包括诉争房屋，但该房屋不是宋记存、弓瑞松所建，宋记存、弓瑞松本身不享有该房屋的所有权，其将该房屋转让给张须坤属于无处分权人，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，张须坤与宋记存、弓瑞松所转让的房屋属于不动产且应依照法律规定进行登记而未登记，因此不能认定张须坤取得该诉争房屋的所有权。宋合现等户村民依次往北建的门市房都是门朝东（路），各户建房使用的土地南北长度不一致，东西宽均是18米，东西方向是直的，本案诉争房屋位于宋合现所建门市房的后面（西侧），宋合现提供的证人王和现证明该房屋系宋合现所建，宋记存、弓瑞松对该事实也予以认可，因此原审判决认定诉争房屋归宋合现所有并无不当。张须坤未能取得诉争房屋的所有权，其妨碍宋合现拆除该房屋没有法律依据，原审判决其不得阻止宋合现拆除诉争房屋正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张须坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海宏
代理审判员 李国丰
代理审判员 李 丽
二〇一四年四月十五日
书 记 员 刁元龙