上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第1467号
张凤（反诉被告）。
委托代理人柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。
委托代理人王功林，上海信亚律师事务所律师。
被告（反诉原告）蒋林中。
委托代理人陈太贵，上海市律和理律师事务所律师。
委托代理人陈明茹，上海市律和理律师事务所律师。
第三人中信银行股份有限公司上海卢湾支行。
法定代表人周晓东。
委托代理人蔺丽汝。
原告张凤诉被告蒋林中房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月8日受理后，由代理审判员谷晓燕独任审理。后本院依法组成合议庭，于2013年10月17日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张凤及其委托代理人柴小森、被告（反诉原告）蒋林中的委托代理人陈太贵、陈明茹、第三人中信银行的委托代理人蔺丽汝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张凤诉称，被告蒋林中将上海市闸北区普善路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给张凤，双方约定总房款为260万元，被告于2013年4月20日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接，在2013年4月30日前，原被告双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方约定的付款方式为：2013年3月16日前支付定金3万元，3月17日前支付17万元，3月18日前支付76万元，5月31日前支付164万元。合同签订后，原告依约支付了部分房款96万元，并于2013年4月1日又支付了60万元，合计156万元。后原告申请的房贷164万元经银行审批通过。2013年5月30日原告发函通知被告，要求被告协助原告办理房屋产权过户和交房手续，被告却表示拒绝。现请求判令：1、被告蒋林中继续履行2013年3月19日与原告张凤签订的上海市房地产买卖合同；2、被告蒋林中协助原告张凤办理系争房屋的产权过户和抵押登记手续；3、被告蒋林中将系争房屋交付给原告。
被告蒋林中辩称，2013年3月26日原被告双方签订了一份变更协议书，约定原告应当在2013年5月10日前支付最后一笔房款，但是原告并未按约支付该房款。根据双方的合同约定，被告于2013年5月18日通知原告解除合同，原告未在合同约定的时间内提出异议，故被告认为双方的合同已经在2013年5月19日解除，现不同意继续履行合同。
反诉原告蒋林中诉称，2013年3月17日、3月19日，原被告双方签订了房价调价确认书以及上海市房地产买卖合同，约定反诉原告将系争房屋出售给反诉被告，成交价为320万元。若反诉被告逾期未付款，反诉原告应当书面催告，自收到反诉原告书面催告之日起的五日内反诉被告仍未付款的，反诉原告有权单方解除合同，并书面通知反诉被告。反诉被告自收到通知之日起五日内未提出异议的，合同即行解除。反诉原告可从反诉被告已付款中扣除20%违约金，余款返还给反诉被告。2013年3月26日，反诉原被告签订了上海市房地产买卖合同条款变更协议书，约定变更部分买卖合同条款。其中，将房地产买卖合同第四条改为：反诉原告收到反诉被告全部房款后于2013年5月15日前腾出房屋，交接钥匙；中期付款62万元于2013年4月1日支付给反诉原告；附件三付款协议改为：反诉被告于2013年5月10日前支付164万元。由于反诉被告未按约定时间将164万元支付给反诉原告，反诉原告于2013年5月11日通知反诉被告立即按约支付房款，但反诉被告仍然没有支付。反诉原告于2013年5月18日按约解除合同并通知了反诉被告，反诉被告在合同约定的时间内未提出异议。反诉原告认为双方所签订的买卖合同已经解除，现请求判令：1、确认反诉原被告签订的房地产买卖合同于2013年5月19日解除；2、反诉被告给付反诉原告违约金31.2万元。
经审理查明，2013年3月17日，原被告双方签订房地产居间合同，蒋林中将其名下的系争房屋出售给张凤，双方约定房屋总价为260万元，张凤应于2013年3月16日支付3万元，于3月17日支付20万元，于3月18日支付首付款76万元，尾款以银行贷款方式支付，不够部分以现金支付。
2013年3月17日，原被告双方签订房价调价确认书，双方确认“去闸北区房地产交易中心居间合同”260万元不作为成交价，以320万元为成交价。
2013年3月18日原被告双方签订上海市房地产买卖合同（网签合同），约定蒋林中以260万元的价格出让系争房屋给张凤。合同第四条约定，蒋林中于2013年4月20日前腾出系争房屋并通知张凤进行验收交接。合同第九条约定，张凤未按本合同约定期限付款的，蒋林中应书面催告张凤，自收到书面催告之日起的五日内，张凤仍未付款的，蒋林中有权单方解除合同，并书面通知张凤，自收到通知之日起的五日内张凤未提出异议，合同即行解除。蒋林中可从张凤已付款中扣除张凤应向蒋林中支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给张凤……。附件三付款协议中约定，张凤应于2013年3月16日前支付3万元作为定金，2013年3月17日前支付17万元，于3月18日前支付76万元，于2013年5月31日前支付164万元。
2013年3月16日、2013年3月17日、2013年3月18日张凤分别给付蒋林中房款3万元、17万元、76万元，共计96万元。
2013年3月26日，蒋林中与张凤签订上海市房地产买卖合同条款变更协议书，约定：“房地产买卖合同第四条改为：甲方收到乙方全部房款后于2013年5月15日前腾出房屋，交接钥匙；中期付款陆拾贰万于2013年4月1日支付给甲方；房地产买卖合同附件三付款协议改为：乙方于2013年5月10日前支付人民币164万元……”。
2013年4月1日张凤给付蒋林中房款60万元。
2013年5月11日，蒋林中向张凤的身份证地址发送了书面催款函。特快专递上写明了收件人和寄件人的手机号码。该特快专递于2013年5月20日以收件人拒收的原因退回。在邮局查询查单的答复备注中注明：“此件投递员联系收件人时收件人讲不在家在上海叫退回去的。”
2013年5月18日，蒋林中向张凤的身份证地址发送了书面解除合同函。特快专递上写明了收件人和寄件人的手机号码。该特快专递于2013年5月23日退回上海。在邮局查询查单的答复备注中注明：“是收件人叫投递员退回去的，批条上都注明了”。
2013年5月31日，蒋林中向张凤的身份证地址发送了书面函件，要求张凤接函后立即提供银行帐号以便退回已付房款。特快专递上写明了收件人和寄件人的手机号码。该特快专递于2013年6月5日退回。在邮局查询查单的答复备注中注明：“此件经查邮政安乐镇负责人XXXXXXXXXXX，她讲此件是收件人讲不在天长叫退回去的”。
2013年5月29日，张凤和中信银行股份有限公司上海卢湾支行签署购房借款合同，约定贷款期限自2013年5月31日至2039年5月31日。
2013年5月30日，张凤向蒋林中发出短信和书面通知，表示其已经准备好全部房款，通知蒋林中于2013年6月2日上午九点至交易中心办理房屋产权过户和交房手续。
2013年5月31日，张凤交纳了系争房屋的契税39000元。
2013年6月2日，张凤至交易中心，蒋林中则未去交易中心。
2013年6月4日，张凤发出催告函和短信给蒋林中，通知蒋林中于6月6日上午九点至交易中心办理产权过户和房款交接。
2013年6月6日，张凤至交易中心，蒋林中则未去交易中心。
另查明，2013年8月15日，上海市普陀区人民法院作出（2013）普民四（民）初字第960号判决，判决如下：一、对原告张凤要求确认其与被告袁雯、李胜利、沈紫娟、袁三海于2013年3月5日签订的关于上海市富平路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》及补充协议无效的诉讼请求不予支持；二、被告袁雯、李胜利、沈紫娟、袁三海应于本判决生效之日起十日内返还原告张凤购房相关款项共计人民币50万元；三、反诉原告袁雯、李胜利、沈紫娟、袁三海与反诉被告张凤于2013年3月5日签订的关于上海市富平路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》及补充协议于2013年5月15日解除；四、反诉被告张凤应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告袁雯、李胜利、沈紫娟、袁三海违约金人民币80000元。
上述事实，有房地产居间合同、房价调价确认书、上海市房地产买卖合同、上海市房地产买卖合同条款变更协议书、催款函及邮寄凭证、查询凭证、解约函及邮寄凭证、查询凭证、要求提供帐号函及邮寄凭证、查询凭证、中国工商银行个人业务凭证3份、中信银行个人购房借款合同和上海市房地产登记申请书、房产税查询结果、税收通用缴款书、通知函和邮寄凭证等证据以及当事人当庭陈述佐证。
本院认为，原被告所签订的房地产居间合同、上海市房地产买卖合同、上海市房地产买卖合同条款变更协议书是当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属有效，双方应恪守履行，如有违约，应当承担相应的违约责任。根据双方在上海市房地产买卖合同条款变更协议书中的约定，张凤应于2013年5月10日前支付尾款164万元。根据庭审查明的事实，张凤于2013年5月底方获得银行贷款，其并未能如约支付164万元尾款，张凤的行为构成逾期付款。关于催告付款和通知解除合同一节，根据蒋林中提供的证据，可以证明其按照张凤在买卖合同上提供的身份证地址予以了书面催告，之后又发了书面解除合同的函件。虽然蒋林中所快递的邮件都被退回，但由于双方在合同上约定催告和通知解除合同的方式均是书面形式，故在张凤已违约且蒋林中并不知晓张凤在上海的实际居住地址的情况下，其选择以张凤的身份证地址作为发函的地址，对蒋林中来说是最符合合同约定的方式，对此本院难以苛责，故张凤认为蒋林中应当通过电话或者中介公司向其发函的主张，本院不予采信。且根据邮局对快递回退原因的记载，表明快递人员与张凤都进行了电话联系，张凤应当对此引起高度注意，并应及时与蒋林中协商延期付款事宜。虽然，蒋林中在催告和通知解除合同一节中，还可以与张凤进行更有效的沟通，但由于张凤违约在前，蒋林中并不能因为其催告行为的瑕疵而丧失其解除合同的权利。鉴于双方对于延期付款一节未能重新达成合意，而蒋林中坚持要求解除合同，根据双方合同的约定，蒋林中要求解除合同的诉请，本院予以支持。合同解除日定为张凤收到反诉状副本之日即2013年6月25日较为妥当。关于张凤所应当承担的违约责任，根据原被告双方在上海市房地产买卖合同的约定，蒋林中可从张凤已付款中扣除张凤应向蒋林中支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给张凤。现张凤认为双方约定的违约金过高，本院将根据张凤的违约程度以及蒋林中的实际损失等因素酌情予以调整为8万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、反诉原告蒋林中与反诉被告张凤就上海市闸北区普善路XXX弄XXX号XXX室签订的上海市房地产买卖合同于2013年6月25日解除；
二、反诉被告张凤应于本判决生效之日起五日内给付反诉原告蒋林中违约金8万元；
三、反诉原告蒋林中应于本判决生效之日起五日内返还反诉被告张凤房款156万元（该款项可与本判决第二条主文确定的金额抵扣后予以返还）；
四、驳回原告张凤全部诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费19720元、保全费5000元，由原告张凤负担，反诉案件受理费2990元，由反诉原告蒋林中负担2250元，由反诉被告张凤负担740元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱一心
代理审判员 谷晓燕
人民陪审员 陈名玲
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 陈亚新
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。