山西省临县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临民初字第80号
原告（反诉被告）李永兰，女，汉族。
委托代理人刘利军，男，汉族。
被告（反诉原告）张润香，女，汉族。
原告（反诉被告）李永兰与被告（反诉原告）张润香因房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李永兰及其委托代理人刘利军，被告（反诉原告）张润香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李永兰诉称：2013年11月6日，原告与被告经协商签订房屋租赁合同，张润香自愿租赁原告位于临县城内红卫广场西侧商厦地下室一间，用于经营日常小商品批零，租赁期限为三年，从2013年11月6日至2016年11月6日，租金为28000元／年。租金支付方式为被告在每年提前一个月即每年的11月份向原告付清一个年度的全部租金，如逾期不付，原告有权单方解除合同收回房屋使用权。2013年11月，被告向原告支付了2013年11月6日至2014年11月6日一年的租金，但在房屋租赁合同履行一年后，2014年11月6日起，原告多次向被告要求支付2014年11月6日至2015年11月6日的房屋租赁费，被告以各种理由搪塞拒绝支付，原告多次提出解除房屋租赁合同，要求被告归还房屋使用权，遭到被告无理拒绝，故提出起诉，一、要求解除原被告之间的房屋租赁合同，责令被告立即归还原告房屋使用权；二、要求被告向原告支付2014年11月6日起至归还原告房屋使用权之日期间所产生的房屋租赁费及暖气费。
被告张润香辩称，原告所述与事实不符，被告张润香并不实际占有租赁的房屋，没有返还房屋使用权一说。2013年11月6日，被告以租金28000元／年租赁到原告房屋一间，用于女儿经营日常小商品，租期三年，租金支付时间为每年的11月份付清下一年度的全部租金，但原告在2014年11月7日逼迫被告女儿立即付清下一年度租金，在8日找人围堵恐吓，把110也叫来，被告因事走不开说9日就回来，但原告不罢手，恐吓被告女儿离开租赁的房屋，并把钥匙拿走，扣留了所经营的6万多元的货物，原告以私力改变占有的现状，致被告无法回去，无法出卖货物；二、原告要求支付2014年11月6日起至归还房屋使用权之日期间所产生的租赁费2330／月及暖气费1200元，因原告从2014年11月7日开始恐吓被告女儿赶其离开，8日并拿走钥匙，被告女儿在8日晚上离开至今未能回去，货物无法出售。再者，暖气费是11月份至12月份缴纳，可是在11月8日晚上被告即不再占有该房屋，而是由原告占有，所以并不产生所谓的房屋租赁费及暖气费，原告违约在先，在合同履行期间，强行恶意占有房屋，致使原告无法正常生产经营，给答辩人造成了巨大经济损失，因此原告要求支付房屋租赁费及暖气费，原告不予认可。
反诉原告张润香诉称，张润香租赁反诉被告李永兰房屋时，约定租金支付时间为每年的11月份付清下一年度的全部租金，并口头约定在药铺的落地玻璃上贴广告牌做门头为生效条件，反诉原告于2013年11月6日一次性付清了下一年度的全部租金，同年12月8日反诉原告张润香与反诉被告李永兰约定丈量做广告牌的尺寸为80公分，并做好了广告牌，但是在贴广告牌不久，药铺就撕下广告牌，后来反诉原告找反诉被告李永兰协商，李永兰却一改往日态度甩手不管，后来没有办法的情况下，反诉原告把药店的水关了半天，药店找李永兰开水，李永兰请求张润香女儿先把水开了，等张润香回来再说，后李永兰与张润香相跟上来到药店，李永兰要求药店把广告牌给原告贴上，药店不同意，后李永兰说没有办法就甩手不管，后张润香要求李永兰退钱，李永兰避而不见，反诉人认为被骗。但是因为付清了一年的租金，无法要回，店铺已经开张，无可奈何之下只好等待见到李永兰再商议，谁知在2014年11月7日，李永兰找反诉原告女儿，要求立即缴清下一年度的房租，反诉原告当即电话告知李永兰因有事走不开，9日就回来，但李永兰不同意，在11月8日又找人围堵恐吓反诉原告女儿，并且还叫了110，让其立即离开，并收走钥匙，致使反诉原告女儿因受到惊吓卧床休息了一个多月之久，至今还有恐惧的症状，之后就一直协商未果，货物也被扣押至今。反诉原告认为，反诉被告李永兰违反诚实信用原则，并有欺骗行为，致反诉人租赁的房屋没有贴上广告招牌，使得反诉人不能正常经营，造成14000元的经济损失。再者反诉原告合法占有该房屋期间，逼迫其女儿离开，并交出钥匙，恶意占有了该房屋，扣押了货物，货物中有特定节日（平安夜、圣诞节）出售货物，致使特定货物没有卖出，还有货物已经在这段时间过期，预计带来损失10000万，故提出反诉，要求反诉被告李永兰承担2013年11月6日因不挂广告牌带来的经济损失14000元，赔偿因违约造成积压货物的损失10000元。
反诉被告李永兰辩称，反诉被告没有与反诉原告约定在药铺落地玻璃上贴广告，双方订立过租赁合同，应以合同为准，反诉原告拒绝支付房租，还继续抢占房屋，不应归责于我方。
原告（反诉被告）李永兰提供下列证据：
房屋租赁合同一份（复印件），证明李永兰与张润香
订立租赁房屋合同的内容；
原告李永兰儿子高X的身份证、户口簿（复印件）
各一份，证明高X与高XX为同一个人；
临房权证临泉镇字第X**号房屋所有权证（复印件）
一份，证明房屋的产权。
被告（反诉原告）张润香提供证人武XX、薛XX、李XX、
张XX出庭作证。
1、武XX证明的内容为，武XX为张润香的女婿，2013年12月，张润香女儿高XX让武XX给她做小商品广告，做好后让武XX的工人贴在药店的玻璃上，后来药店不让贴把广告撕了。
2、薛XX证明的内容为，2013年12月，薛XX在信德堂药店当营业员，看见李永兰和高XX在药店玻璃上比划贴广告的尺寸。
3、李XX证明的内容为，2013年12月，李XX去高XX的店里，看见李永兰和高XX在上面药店的玻璃上比划贴广告来，李XX也走出地下室看来。
4、张XX证明的内容为，2014年11月8日，革命街地下室房东李永兰与租赁人张润香之女高XX，因交房租发生纠纷，报县110来处理，让双方协商解决。在协商过程中，张XX也在场，租赁人张润香有事不在，房东提出让把商铺门锁了，否则怕租赁人女儿将货物转移不交房租，无奈事情没处理了，租赁人之女只好将门锁了，给房主钥匙时，房东让张XX把钥匙拿上，所以钥匙至今一直由张XX保管。
对原告（反诉被告）李永兰提供的证据，张润香的质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3，认为该产权证与其他的不一样，不能稀里糊涂接受，对于是大产权还是小产权，能不能交易和租赁，不能确定。
对被告（反诉原告）张润香提供的证人证言，原告（反诉被告）李永兰的质证意见为：对武XX的证言认为，武XX是张润香的亲戚，存在利害关系，不予认可，又做广告与双方对广告的有无约定没关系；对证人薛XX证言认为，证人陈述事实前后矛盾，不予认可；对证人李XX的证言认为，李永兰去高XX店里时是在早上8点，见李XX和高XX在店里睡着，后一起吃过饭，所以他们关系不一般，不予认可；对证人张XX的证言无异议。
经审理查明：2013年11月6日，原告（反诉被告）李永兰与被告（反诉原告）张润香经协商，签订房屋租赁合同，合同的内容为：经双方协商，李永兰愿将位于革命街地下室一间租赁给张润香，具体如下，一、租赁期限商定为三年，从二0一三年十一月六日起至二0一六年十一月六日止。二、租金及付款方式，每年28000元，张润香在每年提前一个月付清李永兰一年度的全部租金，如逾期不付，李永兰有权收回房屋。三、室内现有设施，张润香要爱护并负责维护，张润香如要变动，要与李永兰协商征得同意方可。四、水、暖、电费用张润香负担。五、门前现状。李永兰、张润香分别在合同上签字。后张润香交付李永兰一年的租金，张润香占用了李永兰出租的革命街地下室一间。张润香在该地下室由其女儿经营小物品营销。2014年11月7日，原告李永兰到出租给张润香的革命街地下室催要2014年11月7日至2015年11月6日期间的房屋租金，被告张润香不在场，张润香女儿高XX未给付李永兰租金。2014年11月8日，李永兰再次到出租给张润香革命街地下室房屋催要房屋租金，张润香女儿高XX与李永兰话不投机，后李永兰打给“110”电话，“110”的人员到场后，认为不属他们管理的范围。后张润香给张XX打电话，让张XX去租赁的房屋处看一下，张XX去后，张润香的女儿要搬上货走，李永兰不让搬，后李永兰提出让把租赁房的门锁了，张润香的女儿高XX就把门锁了，高XX给李永兰钥匙，李永兰让张XX把钥匙拿上，张XX就把钥匙拿起。后李永兰与张润香经中间人进行过调解，调解未果，租赁房屋上的钥匙一直由张XX保管。后原告提出起诉，审理中被告提出反诉。
另外本案审理中，本院在被告张润香答辩期满后首先组织原被告进行过调解，但双方各执己见，调解未果。
同时查明：李永兰出租给张润香房屋的所有权证书为临房权证临泉镇字第X**号，所有权为高XX，高XX为高X的曾用名，高X的身份证号为：XXXX，高X系李永兰之子，房屋坐落临县临泉镇革命街，产权类别为私有房产，房屋总层数为2，所在层数2，建筑面积64.64㎡，设计用途为住宅，填发产权日期为2006年4月19日，该房屋于2012年夏天改建成四层（包括地下室）。李永兰与张润香发生租赁关系未到房产部门进行登记，张润香租赁房屋后经营小商品买卖未到工商部门进行登记，也未在税务部门缴纳营销商品税。审理中，张润香表示不同意继续租赁李永兰的房屋。
另查明：李永兰出租给张润香的房屋暖气费时间从每年的11月1日起共供暖5个月，价格为每月每平方米3.6元，暖气费共计872元。
综上所述，有当事人陈述和有关证据证实，是为本案事实。
本院认为，原告（反诉被告）李永兰与被告（反诉原告）张润香因租赁房屋发生纠纷，租赁房屋的所有权虽然属高XX所有，且房屋进行过改建，但李永兰系高XX的母亲，李永兰又提供了相应的产权手续，租赁合同属李永兰与张润香签订，双方均无异议，故李永兰做为房屋出租人，张润香作为房屋承租人，双方主体应予以认可。李永兰与张润香自愿建立房屋租赁关系，签订租赁合同书，并且张润香交付一年租金，李永兰将房屋交付张润香，形成了实际的房屋租赁事实，故双方租赁关系应予确认。对原告李永兰提起的本诉，其双方争执的焦点为租金的支付时间，原告李永兰认为被告张润香交付第二年的房屋租金应当在2014年11月6日前一月交付李永兰，张润香认为租金支付时间为每年的11月份付清下一年度的全部租金。根据双方签订的租赁合同，双方租期为3年，从二0一三年十一月六日起至二0一六年十一月六日止，故第二年租期为二0一四年十一月七日起到二0一五年十一月六日止，按照双方约定，张润香在每年提前一个月付清李永兰一年度的全部租金，故张润香应在二0一四年十月七日至二0一四年十一月六日支付给李永兰下一年度的租金。因此被告张润香认为租金支付时间为每年的11月份付清下一年度全部租金，其理由不能成立。应认定张润香未按合同约定交付李永兰租金，由于张润香未按时交付租金，根据双方合同约定，李永兰有权收回房屋。审理中张润香表示不愿继续承租李永兰的房屋，故原告要求解除原被告之间的房屋租赁合同，责令被告归还原告房屋使用权应予支持。对反诉原告张润香向反诉被告李永兰提出的反诉请求，张润香认为其与李永兰签订房屋租赁合同时，李永兰承诺在租赁房屋上方药店的玻璃上张贴广告，根据双方签订的租赁合同书，合同书没有对张贴广告进行约定，对证人武XX的证词，因武XX与张润香有亲戚关系，故该证明内容仅供参考；对证人李XX的证词，李永兰认为其与张润香女儿高XX有亲密的交往关系，其证词亦应做参考；对证人薛XX的证明内容予以认可，但证明的内容是在双方签订合同后，2013年12月薛XX看见李永兰和高XX在上面药店的玻璃上比划贴广告的尺寸。因此该证明只能证明张润香女儿与李永兰在双方形成租赁关系后，就广告尺寸的大小进行过商量，不能证明在签订租赁合同时李永兰对张润香承诺在租赁房屋上方药店玻璃上张贴广告，又张润香贴上广告牌后是另一租赁李永兰房屋的药店方撕去广告的，故存在李永兰与张润香形成房屋租赁关系后，李永兰尽力帮助张润香在药店玻璃上张贴广告，而药店一方在张润香张贴广告后又认为张贴广告影响药店的经营，后将张贴的广告撕去。故张润香的证据不能证明双方签订房屋租赁合同时，李永兰作为出租房屋一方对张润香承诺在药店的玻璃上张贴广告。故张润香要求李永兰承担因不能挂广告牌带来的经济损失14000元，本院不予支持。对原告李永兰要求被告张润香支付2014年11月6日起至归还原告房屋使用权之日期间所产生的房屋租赁费及暖气费和反诉原告张润香要求反诉被告李永兰赔偿逼迫其女儿离开租赁房屋，货物无法出卖的损失10000元，张润香未按约定给付李永兰租金，张润香负有违约责任；但李永兰在张润香未给付租金时，在未见到张润香本人时，让张润香女儿高XX将租赁房屋门锁了，李永兰是负有过错责任的，由于张润香与李永兰双方都有过错责任，又根据法律规定，当事人一方因另一方违反合同受到损失，应当及时采取措施阻止损失的扩大，没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿，本院对双方纠纷及时进行了调解，但调解未果，原被告应各自承担相应的责任，因此原告李永兰要求张润香支付锁了租赁房屋期间的租赁金和暖气费，本院不予认可。对张润香2014年11月7日的租赁费和2014年11月1日至2014年11月7日的暖气费张润香应当给付李永兰。反诉原告张润香既没有在约定期限交付李永兰房屋租金，且所经营小商品买卖未在工商部门办理营业证，故其要求赔偿货物无法出卖的损失10000元，本院不予支持。本案经调解未果，故依据《中华人民共和国民法通则》第84条、第113条，《中华人民共和国合同法》第94条、第107条之规定，判决如下：
一、解除李永兰与张润香之间的房屋租赁合同，本判决生效
后，张润香立即向张奴虎取回租赁李永兰房屋上的钥匙，并在判决生效后五日内将租赁房屋内自己的财物搬走，将房屋交付李永兰。
二、判决生效后五日内，张润香交付李永兰房屋租赁费76.71元，暖气费40.69元。
三、驳回原告李永兰的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告张润香的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由原告（反诉被告）李永兰负担20元，由被告（反诉原告）张润香负担60元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。
审 判 长 刘 育
审 判 员 李云云
人民陪审员 李 龙
二〇一五年四月二日
书 记 员 秦旭芳