终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗荔法民三初字第1421号
原告（反诉被告）：董利泉，住浙江省温州市瓯海区娄桥街道河庄村卧龙北路108弄3号
委托代理人：赵学丰、梁森，广东红棉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：朱吕超，住浙江省乐清市。
委托代理人：黄锡峰，广东百高律师事务所律师。
原告董利泉诉被告朱吕超租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁森及被告委托代理人黄锡峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董利泉诉称：原告与被告签订《联营协议书》约定原告向被告承租新中国大厦七楼D19A（北）号档口经营服装生意。之后，原告突然得知新中国大厦因存在严重消防安全隐患、违法改建、扩建等违法问题，被广州市荔湾区人民政府作出分步实施临时查封措施。区公安局消防部门于2013年12月27日、30日就已向大厦各大经营公司（业主）发出《责令限期改正通知书》，即被告在与原告签订协议之前就已清楚新中国大厦的消防不合格。另外，被告还存在擅自改变其提供的租赁场地规划用途等违法事实。综上所述，原告起诉要求：1.确认原、被告双方于2013年6月29日签订的《联营协议书》无效;2.被告立即向原告返还已收取的房屋租赁押金185000元;3.被告退还已向原告收取的自2014年3月24日至2014年4月30日的租金116533元;4.原告无需支付2014年5月1日至被告实际接收场地之日的房屋使用费;5.被告立即接收场地;6.本案诉讼费由被告承担。
被告朱吕超辩称：不同意全部诉讼请求。因为双方签订的协议有效，原告也有实际经营。关于原告所说的责令限期整改的告知书，消防隐患的整改是不包括7楼。而且原告至今没有向被告移交案涉商铺。关于原告所说的一半档口，在协议书中已经定明是租D19A(北)档口，这说明原告知道使用的是半档。被告交涉案商铺给原告时是半个档口，并没有原告所述的隔墙，而且实际经营是原告在经营，如果有墙隔挡的话，也是原告加建的。关于改变用途，被告和明天公司签订的租赁合同中租用的是写字楼。然后我方出租给原告也是以写字楼来出租的。如果有变更用途的，也是原告私自变更用途。原告所说被告无权出租的问题，被告是与明天公司签订的租赁合同，被告对案涉物业有合法的经营权。理由是：一、《联营协议书》是原被告的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效。原告单方撤场的行为不导致合同终止或解除，应继续依约履行合同。现原告逾期支付承包费及单方擅自撤场的行为已构成根本性违约，无权要求返还押金及3、4月份已缴纳的费用，并应承担赔偿损失的违约责任。
二、涉诉房屋已通过消防验收，原告陈述的消防隐患并不存在于涉诉房屋所在楼层，更不包括涉诉房屋。本案中，原告没有提供证据证明涉诉房屋需要消防整改，应承担举证不能的不利后果。而且，存在消防隐患不等同消防不合格，隐患是可以通过事后补救措施得以弥补和消除的，并不影响合同的继续履行。大厦大部分商铺至今依然处于正常经营状态。
三、区政府于2014年3月发出公告，而此时原告已在使用涉诉房屋，但其却未在3、4月份提出任何异议，其原因是3、4月份是旺季，此后的5、6、7月是淡季，因此原告抗租的根本原因因并非消防问题，而是生意转入淡季。
另外，被告反诉要求：1.解除原、被告签订的《联营协议书》；2.原告向被告支付2014年5月1日至2014年6月30日期间未付的承包费人民币184000元及滞纳金（以92000元为基数，每日按3%的标准，自2014年4月26日起计付至承包费实际付清之日止）；3.原告赔偿被告经济损失92000元；4.本案诉讼费用由原告承担。
原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求。理由如下：一、双方签订的联营协议，实际为租赁合同。该联营协议书由于违反行政法规的强制性规定及存在违法转租的问题，应认定为无效合同。该合同的标的物七楼D19A(北)档口并没有取得公安消防部门的消防验收合格证。涉案档口按规划用途是办公室，但是被告擅自改变规划用途，将档口出租给原告作为服装经营使用，这点违反了相关规定。被告的反诉证据二《消防验收意见书》可见七楼是办公室，可看出被告擅自改变商铺用途。被告早就知道讼争商铺不是作为经营性场所。涉案档口并没有取得产权证书或合法产权证明，是不得出租的。二、反诉原告提到没有通知被告接收场地的问题不能成立。原告多次找被告要求交还场地，是被告不接收场地，故意不予以回复，原告迫于无奈才将钥匙代为被告保管。三、关于被告提出要求原告承担赔偿金92000元的请求，这一说法明显不能成立。被告已经接收场地，并由被告自己经营，被告已实际使用商铺，何某要求原告来支付赔偿款，这是不能成立的。被告提到所谓半档的隔墙是原告加建的是纯属被告虚造事实，是没有事实根据的。
经审理查明：2013年3月1日，被告与广州市明天企业管理顾问有限公司签订《协议书》，约定被告向广州市明天企业管理顾问有限公司承租新中国大厦七楼D19号写字楼用于经营服装，租赁期限从2013年3月1日至2015年3月5日止。
2013年6月29日，原告与被告签订《联营协议书》，约定：原告向被告承包新中国大厦七楼D19A(北)号档（涉案场地）经营服装生意，承包期从2013年7月1日至2014年7月31日止；每月承包费为92000元，原告在承包前先向被告缴纳二个月承包费作为押金和一个月的承包费（租金）共276000元，另商铺押金1000元；每月提前5天缴纳承包费92000元，逾期不付或未付清的除应如数付清外，每天应增缴欠交总额的3%作为滞纳金，逾期3天内不交作自动弃权，押金不退还，并退出经营档口；承包期间，被告负责D19A档内的场租、税收、工商管理等费用，原告负责自己的债务，自负盈亏；如原告自己中途退场，被告对原告不退回押金，但如被告中途收回档口的，除退回押金外，赔偿180000元给原告；原告在承包经营期间必须遵守《安全防火消防责任》。
上述协议书签订后，原告接收了涉案房产开始经营，并向被告支付了租赁押金276000元及商铺押金1000元。被告确认原告已支付了2014年4月份之前的租金。
2014年3月24日，荔湾区人民政府向新中国大厦各大经营公司（业主）发出《关于区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的新中国大厦分步实施临时查封措施的告知书》【荔府[2014]3号】，主要内容是：针对新中国大厦存在疏散通道严重堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题，区公安消防部门于2013年12月27日、30日分别向大厦各大经营公司（业主）发出《责令限期改正通知书》，责令其于2014年1月13日前完成消防违法行为整改。现责令整改期限已过。但各大经营公司（业主）始终未能消除安全隐患。因此，从2014年3月20日开始，区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的部分楼层，分步实施临时查封措施。
原告认为2014年3月24日荔湾区人民政府发出《告知书》，被告出租给原告的档口存在违法改变规划用途、违法转租等问题，认为原、被告签订的《联营协议书》依法属于无效合同。原告通过电话与被告协商办理退还全部押金等款项及移交场地等手续。另外，原告提供其于2014年6月20日广州市仁柏杰物业管理有限公司出具新中国大厦七楼D19A档编号：0002108《物品出入放行条》，证实原告已经迁出涉案档口。
被告认为新中国大厦已通过消防验收，消防隐患的情形发生在14楼以上的楼层，区政府公告针对的是该部分楼层，涉案商铺所在楼层并不存在消防隐患。为此，被告提供了广州市公安消防局于2010年3月10日出具的《关于对新中国大厦办公室建筑内部装修工程消防验收合格的意见》（以下简称：《意见》）及广州市仁柏杰物业管理有限公司张贴于新中国大厦内的关于14-20层消防整改需要暂停开发的特别告示等证据予以证明。其中，《意见》指出，装修部位为第七层，装修后为办公室，建筑面积4130平方米；内部装修工程符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，并要求已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审核、验收或备案。对于原告提供的通话录音不予确认。
针对被告提供的上述证据，原告对其证明对象及内容均不予确认，并认为被告擅自改变涉案场地和用途将其出租给原告属违法行为。
庭审中，原、被告均确认双方签订的《联营协议书》实质是租赁合同。被告自认已于2014年7月3日收回涉案场地。
本院认为：原、被告签订的《联营协议书》实质是关于涉案场地的租赁协议，双方对此亦予以确认。本案争议的焦点在于原、被告签订的《联营协议书》的效力和该协议书是否应解除及双方在履行合同过程中的责任界定问题。
首先，关于《联营协议书》效力问题。原告主张该协议书无效的主要依据是新中国大厦存在严重消防安全隐患被区政府实施临时查封措施及被告违反规定擅自改变涉案场地的规划用途。但是，从被告提供的市公安消防局的《意见》来看，涉案场地在内部装修方面符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，已经验收合格，可以投入使用。区公安消防部门目前实施临时查封措施主要针对的是大厦在使用过程中出现的疏散通道被堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题。其次，被告将承租作为办公室用途的涉案场地划分一半出租给原告做经营服装的商铺，虽然改变了场地用途和使用方式，但作为场地出租方的广州市明天企业管理顾问有限公司并没有对此提出异议，且该行为也非导致合同无效。因此，原告以区政府实施临时查封措施及被告改变涉案场地的规划用途为由主张《联营协议书》无效依据不足，本院不予支持。另外，原告以被告未经广州市明天企业管理顾问有限公司同意擅自转租涉案场地为由主张《联营协议书》无效亦缺乏法律依据，本院不予支持。由于原、被告双方的联营协议已实际履行，故原告要求被告返还2014年3月24日至4月30日经营期间的租金116533元缺乏依据，本院不予支持。
其次，关于《联营协议书》是否应解除及双方在履行合同过程中的责任界定问题。鉴于原告已退出涉案场地不再经营，被告也已自行收回该场地，可见双方之间的《联营协议书》已终止履行。因此，被告反诉要求解除该《联营协议书》，本院予以支持。虽然由于原告提前退场导致协议终止，但是，原告在涉案场地的经营的确因消防问题遭遇整改及政府部门实施临时查封措施而受到一定程度的影响，因此，原告提前终止协议并非恶意不履行协议的行为，在此情况下，被告应将押金185000元返还给原告。另外，从原告通知被告提前退铺及办理场地交接手续至2014年5月18日退场的时间来看，并没有给予被告比较合理的告知及准备期限，本院认为该期限应延长至6月底为宜。因此，被告反诉要求原告支付5月份和6月份未付的承包费184000元具有合理性，本院予以支持。被告另要求原告支付滞纳金及赔偿损失均依据不足，本院不予支持。
由于被告已自行收回该场地，故原告要求被告接收场地的请求，本院不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告董利泉与被告朱吕超于2013年6月29日签订的《联营协议书》；
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告朱吕超向原告董利泉返还押金185000元；
三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告董利泉向被告朱吕超支付租金184000元；
三、驳回原告董利泉其他诉讼请求；
四、驳回被告朱吕超其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6022元、反诉受理费2750元，由原告董利泉负担4190元，被告朱吕超负担4582元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 侯炜邦
代理审判员 方 婷
人民陪审员 陈桂英
二〇一四年十一月六日
书 记 员 谢绮雯