上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1296号
上诉人（原审被告、反诉原告）张伟，
法定代理人张庆松（系张伟父亲），
委托代理人沈巧怡，上海市申房律师事务所律师。
委托代理人梁蔚飞，上海市申房律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）姜小忠
被上诉人（原审原告、反诉被告）樊莉莉
上诉人张伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认定，2012年10月7日，姜小忠、樊莉莉（买受人，签约乙方）与张伟（卖售人，签约甲方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定由乙方向甲方购买本市xxxxx房屋，转�价款为人民币（下同）255万元。在2013年2月20日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方于2012年11月7日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。房款支付方式为：1、乙方于2012年10月7日支付定金1万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、乙方于交房当日将房款120万元直接支付给甲方。3、乙方于产权过户之前将房款114万元直接支付给甲方。4、乙方于甲、乙双方至上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的《上海市房地产权证》后，以贷款银行发放贷款的方式将房款20万元支付给甲方。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方可单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。甲方未按本合同付款协议约定期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自上述房地产应交付之第二日起算至实际交付之日止。合同补充条款（一）第7.1条约定，贷款产生的费用由乙方自行承担；若乙方的实际购房贷款不足申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在房地产交易中心办理产权交易过户手续当日支付给甲方。合同还对其他事项作了约定。
同日，买卖双方还签订《协议》1份，记载了乙方同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方85万元，该价格不体现于双方签订的《上海市房地产买卖合同》内，乙方应于产权过户前将该款项直接支付给甲方。乙方承担交易过程中甲、乙双方产生的所有税费等内容。
之后，姜小忠、樊莉莉向张伟支付了部分房款及附属设施设备补偿费。
2012年11月7日，张伟将涉案房屋交付姜小忠、樊莉莉，姜小忠、樊莉莉收房后对房屋进行了装修并使用至今。
2013年1月17日，樊莉莉（作为借款人，抵押人之一，签约甲方）与中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行（作为贷款银行，签约乙方）、上海市住房置业担保有限公司（作为保证人之一，签约丙方）签订《住房公积金个人购房担保借款合同》1份，约定甲方以xxxxx之房屋作抵押（抵押物共有人为姜小忠、樊莉莉），向乙方借款211，000元，借�期限为自2013年1月17日起至2028年1月17日止，每月由甲方向乙方还款1，172.22元。
2013年3月8日，张伟向姜小忠、樊莉莉发送《催款通知》，要求姜小忠、樊莉莉于2013年3月11日上午10时至中介公司我爱我家普乐店（地址本市锦梅路X号）办公室碰面，准备好余款159万元和税款72，789.36元，付款后双方共同去交易中心办理房产过户手续。如姜小忠、樊莉莉不能在2013年3月11日付清上述款项，张伟将依据买卖合同的规定，单方面解除买卖合同，并要求承担总房款20%的违约责任和退还房屋。
2013年3月11日上午，双方碰面，张伟未同意姜小忠、樊莉莉提出的在付款上再次给予宽限期的请求后，姜小忠、樊莉莉于当日下午以向张伟账户划账的方式支付了房款1，579，000元、交易税费72，789.36元及逾期付款违约金13，412元。
2013年3月11日，姜小忠、樊莉莉向张伟发送函件，称姜小忠、樊莉�在2013年3月9日收到张伟的《催款通知书》，按照该通知要求，在2013年3月11日已把房屋余款1，579，000元和税款72，789.36元通过银行转账的方式转到张伟上海银行卡中，账号为（622279000003XXXXXX张伟），金额分别是72，789.36元、500，000元、235，000元、844，000元，总计1，651，789.36元，剩余211，000元是公积金贷款部分，以上四笔款项均采用网上银行转账方式支付，付款后我方已通过电话及短信的方式通知过你于3日内去办理过户手续。根据合同约定产生的未付款部分的万分之四违约金我方将按合同约定于过户当日付清，请于收到房屋余款及税款（总计1，651，789.36元）的3日内到交易中心办理该房屋的过户手续，逾期我方将追究你方的违约责任（总房款的万分之四每天的违约金）。
庭审中，张伟确认收到姜小忠、樊莉莉支付的房款及附属设施设备补偿费3，189，000元及交易税费72，789.36元，共计3，261，789.36元。另外张伟还确认收到13，412元，但称其当初并不清楚该款项性质，现认可上述款项是针对已付房款中逾期支付部分的违约金。
由于张伟至今未协助姜小忠、樊莉莉办理有关产权过户登记手续，遂成讼。
原审审理中，姜小忠、樊莉莉起诉要求判令：1、姜小忠、樊莉莉与张伟就位于上海市xxxxx房屋签订的房屋买卖合同继续履行；2、张伟协助姜小忠、樊莉莉履行上述房屋转让过户手续；3、张伟支付逾期履行过户手续违约金299，392元（自2013年3月15日起至2014年1月28日止共计320日，按总房款每日万分之四计算），要求计算至实际履行之日止。张伟反诉要求法院认定双方签订的房屋买卖合同无效。
审理中，根据张伟申请，原审法院对张伟在签订涉案房屋买卖合同期间及本次诉讼期间是否患有精神疾病及是否具有完全民事行为能力委托相关机�进行鉴定。
2013年12月31日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具鉴定意见书，鉴定结论为：被鉴定人张伟目前患有癔症性精神病，应评定为具有限制民事行为能力。对被鉴定人张伟在签订房屋买卖合同期间的民事行为能力无法评定。
经质证，姜小忠、樊莉莉及张伟对上述鉴定意见书的结论均无异议，但张伟同时提出，报告虽无法判断张伟在签订买卖合同时的行为能力，但也无法否认其客观上在签订合同期间的病情。
另，经原审法院向张伟释明，如最终涉案合同确定为有效，在本案中是否另行向姜小忠、樊莉莉主张逾期付款1.1万元的违约责任，张伟向法院明确如法院最终确认房屋买卖合同有效，其要求在本案中向对方主张1.1万元房款逾期付款的违约责任（即按日万分之四的标准，自2013年2月21日起计算至实际付款之日止）。
原审认为，姜小忠、樊莉莉与张�签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行。本案中，姜小忠、樊莉莉已履行了支付房款及附属设施设备补偿费3，189，000元的合同义务，故而要求张伟继续履行合同即协助办理房屋产权转让过户手续，张伟提出其未及时配合姜小忠、樊莉莉办理产权过户手续是因为其为限制行为能力人，其与姜小忠、樊莉莉签署的合同无效，不符合继续履行的条件。对此，原审认为，通过相关机构鉴定认为“对被鉴定人张伟在签订房屋买卖合同期间的民事行为能力无法评定”，故无法得出签订合同时张伟具有限制行为能力的情况，因此张伟上述抗辩理由不能成立，法院不予采信，其应协助姜小忠、樊莉莉办理涉案房屋的产权转让过户手续。而对于姜小忠、樊莉莉因张伟未协助其办理房屋产权过户而要求�伟承担相应违约责任的请求，因本案中已查明，目前姜小忠、樊莉莉所支付款项为房款及附属设施设备补偿费3，189，000元、交易税费72，789.36元以及向张伟支付的逾期付款违约金13，412元，而合同中约定办理产权转让过户手续前姜小忠、樊莉莉应付清房款及附属设施设备补偿费320万元，现姜小忠、樊莉莉所支付款项与双方约定还相差1.1万元，虽姜小忠、樊莉莉称是因为约定的贷款20万元最终经过审批贷出了21.1万元，故1.1万元将由银行以贷款方式发放，但姜小忠、樊莉莉毕竟未能举证双方对此项房款支付方式的变更进行过协商进而取得过张伟的同意，故虽然姜小忠、樊莉莉上述逾期付款的行为未构成对合同的根本性违约，但因其尚有1.1万元房款未付清，故其无权追究张伟逾期协助过户的违约责任，对姜小忠、樊莉莉此项请求，不予支持。为避免讼累，法院对姜小忠、樊莉莉应支付张伟的后续房款211，000元在本案中一并作出处理。另外，经法院释明后，张伟提出如合同被认定为有效，其要求对方承担1.1万元房款逾期付款的违约责任（即按日万分之四的标准，要求自2013年2月21日起计算至实际付款之日止），上述请求符合双方合同约定，法院对此予以支持。
据此，原审法院于二○一四年四月十一日依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，作出判决：一、姜小忠、樊莉莉与张伟就位于上海市xxxxx房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议》继续履行；二、张伟于判决生效之日起三十日内协助姜小忠、樊莉莉将上述房屋产权过户至姜小忠、樊莉莉名下（因过户所产生的买卖双方所应承担的所有费用，均由姜小忠、樊莉莉承担），同时姜小忠、樊莉莉向张伟支付房款211，000元及以11，000元计，自2013年2月21日起至实际付款之日止，按日万分之四计算的逾期付款违约金；三、驳回姜小忠、樊莉莉其余本诉请求；四、驳回张伟的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4，465元，减半收取计2，232.50元，由姜小忠、樊莉莉负担。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由张伟负担。财产保全费1，575元，由姜小忠、樊莉莉与张伟各半负担。鉴定费4，000元，由张伟负担。
判决后，张伟不服上述民事判决，上诉称：首先，根据上诉人提供的母亲赵艳珍、妹妹张叶以及自己的就诊病例可以得出，上诉人在签订买卖合同时不具备完全民事行为能力。虽然鉴定中心无法对签订合同时上诉人的行为能力进行评定，但无法评定并不能否定其病�的客观存在。因此根据民法通则和合同法的相关规定，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》应属无效，被上诉人无权要求继续履行合同。其次，根据被上诉人当庭陈述，被上诉人在履行合同过程中存在违约情形，逾期付款超过15日，按照双方签订的买卖合同第9条规定，逾期超过15日仍未付款的，除支付15日的违约金外，守约方有权单方面解除合同等。故请求二审法院撤销原判，判决驳回被上诉人在一审时的诉讼请求，支持上诉人在一审时的反诉请求。被上诉人姜小忠、樊莉莉则不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，由于鉴定机构无法对上诉人签订系争房屋买卖合同期间的民事行为能力作出评定，故上诉人主张系争买卖合同无效缺乏充分的事实依�，原审法院对其相应反诉诉请未予支持并无不当。就上诉人关于被上诉人存在逾期付款的违约情形，故其享有单方合同解除权的主张，暂且不论上诉人是否当然享有合同解除权的问题，因上诉人直至本案一审期间也从未向被上诉人提出过解除合同的要求而仅是要求确认系争买卖合同无效，故上诉人该主张与其本案诉请无涉而不能成为要求支持其上诉请求的理由。由此，上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，515元，由上诉人张伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一四年七月三日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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