四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第4455号
上诉人（原审原告）张莉，女，1979年1月17日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
委托代理人范波，男，1973年12月25日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
被上诉人（原审被告）重庆康发物业发展有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市武侯区。
负责人张士奚，经理。
委托代理人马远，男，1956年8月3日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
被上诉人（原审被告）重庆康发物业发展有限公司。住所地：重庆市渝中区。
法定代表人张士奚，总经理。
委托代理人马远，男，1956年8月3日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
被上诉人（原审第三人）冯维，男，1964年12月17日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
上诉人张莉因与被上诉人重庆康发物业发展有限公司成都分公司（以下简称康发成都公司）、重庆康发物业发展有限公司（以下简称康发公司）、冯维商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2013）武侯民初字第4611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，康发成都公司系康发公司的分公司，位于成都市武侯区浆洗街61-97号、武侯祠大街1-3号、染靛街41-59号思培居3号楼系康发成都公司开发建设的楼盘。2003年11月17日，张莉与康发成都公司签订《商品房买卖合同》，约定张莉以253587元的价格购买思培居3号楼22层A号房屋，康发成都公司应于2004年8月30日前向张莉交房，逾期交房超过60日，张莉有权解除合同，康发成都公司按照张莉已付款金额的5%向张莉支付违约金。同日，张莉与康发成都公司签订《借款协议》，约定张莉向康发成都公司借款25000元作为购房首付款，还款期限为2004年8月30日前。张莉逾期还款超过15日，康发成都公司有权单方面解除购房合同，张莉按购房款总价的5%向康发成都公司支付违约金。康发成都公司以收到张莉全部还款作为履行房屋交付的前提条件，张莉未还款前康发成都公司不向张莉交房。
2003年11月24日，张莉（借款人）与中国银行人南支行（贷款人）、康发成都公司（保证人）签订《中国银行四川省分行个人住房贷款合同》并进行公证，约定借款人向贷款人贷款200000元用于购房，贷款期限为240个月，保证人为借款人的上述借款提供连带责任保证。
2004年2月3日，张莉与康发成都公司签订的《商品房买卖合同》办理登记备案，合同备案号为244089。
2004年11月9日，张莉向康发成都公司发出《解除购房合同的通知》，载明因康发成都公司逾期交房超过60日，张莉要求解除合同，并要求康发成都公司退还购房费用并承担合同总额5%的违约金。2004年12月23日，康发成都公司向张莉出具《承诺书》，载明同意张莉解除合同的申请，并确定于2005年1月30日前退赔购房全款，并按合同约定支付违约金；退房申请满一个月后，发生的银行月供利息损失由康发成都公司承担。
2005年1月25日，张莉（乙方）与康发成都公司（甲方）签订《解除合同书》，约定：“……二、根据乙方书面申请退房书，甲方同意双方协商按签订的《商品房买卖合同》有关条款执行，解除合同；三、甲方按合同第九条支付乙方实际付款5%的违约金；四、乙方在银行办理解除房屋按揭贷款手续以及办理解除《商品房买卖合同备案书》，甲方退还乙方月供尾款；五、甲方退还乙方实际支付房款总额完毕，本合同生效；……七、由于甲方与乙方解除购房合同，由甲方承担乙方与贷款银行之间的所有债务问题，所有的法律责任由甲方承担，与乙方无任何关系；八、退还保险费用，由甲方退保后，如数返还乙方。”同日，张莉及丈夫范波向案外人罗莉出具《委托书》，委托罗莉代其至房屋管理部门办理撤销商品房买卖合同备案、注销抵押登记手续，同时前往保险公司办理退保、领取保险公司退还的保险费等手续，并对委托书进行了公证。同日，张莉及丈夫范波向康发成都公司出具《收条》，确认其收到解除合同退还的首付款53587元、实际缴纳贷款本金4432.92元、违约金12679.35元。《解除合同书》签订后，张莉停止向贷款银行支付按揭款。截止2012年7月24日，张莉已逾期还款84期，尚欠本金191592.1元，同时产生相应利息和罚息。
2012年10月22日，冯维（乙方）与康发成都公司（甲方）签订《协议书》，载明：“1、甲乙双方曾于2005年3月18日签订《商品房买卖合同》，由乙方以一次性付款方式购买甲方开发的位于成都市染靛街一号‘思培居’三号楼（又名‘芝华室’，下同）13-C1号房屋。合同生效后，乙方已向甲方支付了全部房款。2、因历史遗留问题，甲方在之前已将13-C1号房屋卖与了张瑞琪……为解决甲方重复销售中的错误，为此双方友好协商……签订协议书如下……：一、甲方自愿将乙方所购的染靛街‘芝华室’13-C1号房屋调换为‘芝华室’22-A号房屋；……二、甲方承诺目前‘芝华室’22-A号房屋备案在他人名下，但该人除未解除备案外，甲方已向该人退还了全部购房首付款且该人多年未向甲方主张任何权益……；六、本协议生效后次日内，甲方应当将22-A号房屋交给乙方。……”《协议书》签订后，冯维与康发成都公司补充签订《商品房买卖合同》，约定冯维购买思培居3号楼22层A号房屋，房款总价292000元，付款方式为一次性付款。该《商品房买卖合同》落款日期为2005年9月18日。后康发成都公司向冯维交付22-A号房屋，冯维装修后入住至今。
原审法院另查明，思培居3号楼至今未竣工验收，该楼幢的权属档案已被查封，买卖合同的备案登记手续目前无法变更或注销。
原判认定上述事实，有身份证、营业执照、《借款协议》、《商品房买卖合同》2份、《商品房买卖合同备案表》、《中国银行四川省分行个人住房贷款合同》、《解除购房合同的通知》、《承诺书》、《解除合同书》、收条、贷款还款明细清单、《协议书》、收据及当事人陈述等在案为证。
张莉的原审诉讼请求为：康发成都公司于15日内退还张莉购房合同原件、首付款收据等购房资料；继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，于3个月内向张莉交房并向张莉支付逾期交房违约金120000元、银行违约金25000元。
原审法院认为，张莉与康发成都公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无违反法律强制性规定的内容，合法有效，双方均应按照约定享受权利，履行义务。根据《商品房买卖合同》的约定，康发成都公司应于2004年8月30日前交房，逾期超过60日，张莉有权退房，康发成都公司向张莉支付违约金。后因康发成都公司未按时交房，张莉于2004年11月9日向康发成都公司出具《解除购房合同的通知》，应视为张莉解除权的行使。双方于2005年1月25日签订的《解除合同书》系对合同解除及解除后双方权利义务的约定。该合同书的生效条件为康发成都公司退还张莉实际支付房款总额完毕。此处的“实际支付房款总额”是张莉已经支付的首付款和已经偿还的按揭款还是张莉支付的全部购房款系本案争议的焦点。根据《解除合同书》第四条“乙方在银行办理解除房屋按揭贷款手续以及办理解除《商品房买卖合同备案书》，甲方退还乙方月供尾款”及第七条“由于甲方与乙方解除购房合同，由甲方承担乙方与贷款银行之间的所有债务问题，所有的法律责任由甲方承担，与乙方无任何关系”的约定，康发成都公司承担张莉与银行之间的债务，剩余贷款的支付条件为张莉自行办理解除按揭贷款手续及合同备案后。该条件的成就完全依靠张莉自身，不属于康发成都公司的控制范围。现张莉未办理上述手续，康发成都公司无支付剩余贷款的义务。因此《解除合同书》中约定的“实际支付房款总额”应理解为张莉已经支付的首付款及按揭款，剩余贷款的支付不属于“实际支付房款总额”的范围。现康发成都公司已经将张莉支付的首付款及按揭款足额支付给张莉，因此，双方签订的《商品房买卖合同》已于2005年1月25日解除，张莉无权要求康发成都公司继续履行合同。故对张莉要求康发成都公司继续履行合同并交房的诉讼请求，原审法院不予支持。双方合同解除后，康发成都公司已向张莉支付了解除合同违约金，其无继续向张莉交房的义务，故对于张莉提出的要求康发成都公司支付逾期交房违约金120000元的诉讼请求，原审法院不予支持。
对于张莉主张的要求康发成都公司支付银行违约金25000元的诉讼请求，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，张莉与康发成都公司之间达成的由康发成都公司承担张莉与贷款银行之间的全部债务的协议未经贷款银行同意，对贷款银行不产生法律效力。因此张莉的贷款在贷款银行同意由康发成都公司负责偿还之前，仍应由张莉自行偿还，其可于偿还之后根据约定向康发成都公司追偿。现因张莉自身未按时偿还按揭款导致产生的违约金，应由张莉自行承担。同时张莉也未举证证明其已经向贷款银行实际支付了违约金，故对于其此项主张，原审法院不予支持。
对于原审第三人冯维的诉讼请求，原审法院认为，虽然张莉与康发成都公司签订的《商品房买卖合同》备案登记未撤销，但合同的备案并不产生物权转移的法律后果，同时该合同备案亦不影响张莉与康发成都公司解除合同的效力。冯维于张莉与康发成都公司解除合同后与康发成都公司签订《协议书》协商调换房屋，该协议书系双方真实意思表示，且无违反法律强制性规定的内容，合法有效。双方就22-A号房屋补充签订《商品房买卖合同》系对《协议书》约定的权利义务的追认，符合法律规定。因此，冯维有权要求康发成都公司按照合同约定履行义务，其享有要求康发成都公司履行合同义务的债权请求权。但现冯维提出的要求确认房屋所有权归其所有的诉讼请求系物权请求权，即要求在债权请求权案件中处理物权，于法无据，原审法院不予支持。因诉争房屋的权属档案已被查封，目前无法办理合同登记备案的变更手续，故对冯维提出的要求张莉及康发成都公司协助其办理商品房买卖合同备案变更的诉讼请求，因不具备履行条件，原审法院不予支持，冯维可于条件成就后另行主张。因本案涉诉房屋并未办理抵押登记，冯维要求注销抵押手续的诉讼请求无事实依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、驳回张莉的诉讼请求；二、驳回冯维的诉讼请求。案件受理费3300元，独立请求权之诉的受理费5650元，共计8950元，由张莉负担3300元，冯维负担5650元。
宣判后，张莉不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，依法支持张莉在原审提出的各项诉讼请求。其主要上诉理由为：一、原审法院错误解释“实际支付房款总额”，导致判决错误。康发成都公司为一次性归还退房业主的银行贷款及办理后续相关工作，让张莉等退房的业主委托其公司员工罗莉办理还款、解除按揭和合同备案等事宜。张莉与康发成都公司签订的《解除合同书》明确约定合同的生效条件是退还实际支付房款总额完毕，房款应该包括银行贷款等全额房款，即253587元，原审认定为“首付款和已还贷的本金”也不符合当事人的真实意思。
被上诉人康发成都公司、康发公司、冯维均辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，合同解除，双方的权利义务终止。本案中张莉主张继续履行2003年11月17日签订的《商品房买卖合同》，康发成都公司认为该合同因2005年1月25日签订的《解除合同书》而终止，故本案争议的焦点是2005年1月25日的《解除合同书》是否已经生效。
关于2005年1月25日的《解除合同书》是否已经生效的问题。本院认为，《解除合同书》约定的生效条件为康发成都公司退还张莉实际支付房款总额完毕，由于双方对合同条款中“实际支付房款总额”的理解有争议，故应根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定处理。本院认为，第一、从《解除合同书》的内容看，第四条约定张莉在银行办理解除房屋按揭贷款手续以及办理解除《商品房买卖合同备案书》，康发成都公司退还张莉月供尾款；第五条约定康发成都公司退还张莉的款项为实际支付的房款；第七条约定由于康发成都公司与张莉解除购房合同，由康发成都公司承担张莉与贷款银行之间的所有债务问题，所有的法律责任由康发成都公司承担，与张莉无任何关系。上述《解除合同书》中的第七条为手写条款，应为双方特别注明的条款，该条已明确约定康发成都公司愿意承担张莉与贷款银行之间的所有债务问题。第二、从2005年1月25日张莉及丈夫范波签字的收条看，明确载明退款合计为68341元，该款项只包括张莉交付的首付款53587元、违约金12679.35元、实际已偿还的按揭贷款4432.92元，并不包括未偿还的银行按揭贷款。第三、从本案纠纷的情况看，张莉在收到康发成都公司2005年的退赔款项后，时至张莉2012年起诉的这个期间，张莉并未向康发成都公司主张张莉未偿还的按揭贷款。由于“月供尾款”才是张莉实际已经给付的款项，且张莉事实上收取的也是实际已经给付的款项，且张莉在本案前并未主张过未偿还的按揭贷款，因此，应当对《解除合同书》中的“实际支付房款”理解为张莉实际已经支付的费用，不包含未偿还的按揭贷款。因康发成都公司已经履行了《解除合同书》中约定的“退还实际支付房款总额”义务，因此《解除合同书》已经生效，双方签订的《商品房买卖合同》已于2005年1月25日解除。
张莉及丈夫范波出具的《委托书》上的受托人罗莉是否系康发成都公司员工。张莉主张罗莉系康发成都公司的员工，未提供其他相关证据证明，康发成都公司又不认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”的规定，本院对张莉的该项主张不予支持。
综上，张莉的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式按原判决执行；二审案件受理费
3300元，由上诉人张莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宿 波
代理审判员 张 琦
代理审判员 何广智
二〇一四年十月二十日
书 记 员 宋 扬