湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀中民一终字第271号
上诉人（原审原告）芷江侗族自治县农业机械管理局。
法定代表人雷希春，男，系该局局长。
委托代理人冉宏高（特别授权），男，1962年5月8日出生，侗族，干部。
被上诉人（原审被告）刘国和，男，1965年4月10日出生，侗族，个体户。
委托代理人吴泽刚，湖南杰达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）怀化银洲房地产开发有限公司。
法定代表人雷景彪，系该公司执行董事。
委托代理人向卓云（特别授权），系该公司法务经理。
被上诉人（原审第三人）湖南芷江农村商业银行股份有限公司。
法定代表人黄双林，男，系该公司董事长。
委托代理人吴日岗（特别授权），湖南杰达律师事务所律师。
上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局因与被上诉人刘国和、怀化银洲房地产开发有限公司、湖南芷江农村商业银行股份有限公司合同纠纷一案，不服湖南省芷江侗族自治县人民法院2014年3月11日（2013）芷民一初字第359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月12日公开开庭对本案进行了审理。上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局的法定代表人雷希春及其委托代理人冉宏高，被上诉人刘国和及其委托代理人吴泽刚，被上诉人怀化银洲房地产开发有限公司（以下简称银洲公司）的委托代理人向卓云，被上诉人湖南芷江农村商业银行股份有限公司的委托代理人吴日岗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：按照芷江侗族自治县县委、政府要求，芷江侗族自治县农业机械管理局决定对原旧办公楼按县城规划进行重建，确定为芷江侗族自治县农业机械管理局商住综合楼项目。2005年6月22日，该项目经招标后，芷江侗族自治县农业机械管理局与邓介夫签订《房屋建设合同》。合同约定：一楼大厅及以上四层，大厅西侧上大厅楼梯过道，大楼北端起7个门面为芷江侗族自治县农业机械管理局所有。经芷江侗族自治县农业机械管理局同意，邓介夫又将该项目建设转让给刘国和。2005年6月29日该商住楼项目由芷江侗族自治县农业机械管理局及银洲公司申报获芷江侗族自治县发展计划局批准。随后，刘国和作为银洲公司委托人分别到规划、税务、国土部门办理相关手续，芷江侗族自治县农业机械管理局商住楼具体由刘国和组织施工。2005年7月18日，芷江侗族自治县农业机械管理局又与刘国和达成承诺书，双方仍以邓介夫与芷江侗族自治县农业机械管理局签订房屋建设合同为准，所签其他合同只作为办理各种手续资料之用，工程完工后，因工程款芷江侗族自治县农业机械管理局与刘国和产生争议。2009年1月14日刘国和将B栋104号房屋以个人名义与银洲公司签订商品房买卖合同，并将该房产办理房产证（证号：00021953）。2012年1月20日刘国和又将该房产办理他项权登记（证号：00006560）。向第三人进行借款抵押，同时签订借款抵押合同。芷江侗族自治县农业机械管理局得知刘国和行为后，曾要求房产部门撤销刘国和对该房屋的登记，但房产部门告知须经法院处理。2013年9月30日芷江侗族自治县农业机械管理局向法院提起诉讼，请求：一、依法确认芷江侗族自治县农业机械管理局商住楼B栋104号房屋《商品房买卖合同》无效；二、依法确认芷江侗族自治县农业机械管理局商住楼B栋104号、106号、107号、202号、302号、402号、502号房屋所有权归芷江侗族自治县农业机械管理局所有；三、依法确认刘国和与第三人签订的借款抵押合同无效。
原审认为：芷江侗族自治县农业机械管理局商住楼开发建设经与承建人邓介夫签订房屋建设合同，后转让给刘国和，因刘国和无建设开发资质，刘国和使用银洲公司资质在国土、税务、规划等部门办理相关手续，实际建设施工为刘国和个人。芷江侗族自治县农业机械管理局与刘国和履行的合同实际为邓介夫与芷江侗族自治县农业机械管理局所签订的《房屋建设合同》，该合同分别约定了芷江侗族自治县农业机械管理局与刘国和的权利义务。现刘国和与就芷江侗族自治县农业机械管理局商住楼竣工后工程款结算互存争议。芷江侗族自治县农业机械管理局提出确认B栋104号、106号、107号、202号、302号、402号、502号房屋归其所有，实际上系房屋建设合同中双方权利义务的处理。亦即芷江侗族自治县农业机械管理局与刘国和履行合同产生争议，属另一单独法律关系，芷江侗族自治县农业机械管理局应另案提起诉讼。从现有证据看，银洲公司与刘国和所签订的B栋104号商品房买卖合同，没有违反国家禁止性法律、法规规定。芷江侗族自治县农业机械管理局与刘国和、银洲公司之间应对争议的商住楼B栋104号房屋（门面）进行确权之后，才能再对银洲公司与刘国和之间所签订的商住楼B栋104号（门面）商品房买卖合同是否有效进行确认，故提出确认刘国和购买芷江侗族自治县农业机械管理局商住楼B栋104号（门面）商品房买卖合同无效的诉讼请求，不予支持。刘国和与第三人之间签订的抵押合同是依据房产登记机关颁发给刘国和的房屋产权证而设立的，在芷江侗族自治县农业机械管理局与刘国和之间没有明确争议的商住楼B栋104号（门面）的产权归属之前，刘国和与第三人签订的抵押合同不存在无效的法定情形，故对芷江侗族自治县农业机械管理局要求确认刘国和与第三人所签订的关于商住楼B栋104号（门面）的借款抵押合同无效的诉讼请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回芷江侗族自治县农业机械管理局的诉讼请求。案件受理费80元，由芷江侗族自治县农业机械管理局承担。
宣判后，上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局不服，以一审判决以工程款未结算而要求上诉人另案起诉并驳回上诉人确认房屋所有权的诉讼请求不当，被上诉人刘国和将无处分权的B栋104号房屋自卖自买及将相应房屋抵押给被上诉人湖南芷江农村商业银行股份有限公司所签订的二份合同均为无效、原审不予确认不当，一审遗漏上诉人已用另外A栋108号房屋以19万元价格向被上诉人刘国和及被上诉人银洲公司抵付工程款的事实不当为由上诉本院，要求本院二审：1、撤销原判；2、确认芷江侗族自治县农业机械管理局商住楼B栋104号、106号、107号、202号、302号、402号、502号房屋的所有权属上诉人所有；3、确认2005年11月2日被上诉人刘国和与被上诉人银洲公司名义签订买卖上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局的商住楼B栋104号房屋的《商品房买卖合同》无效；4、确认2012年1月20日被上诉人刘国和与被上诉人湖南芷江农村商业银行股份有限公司签订抵押上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局的商住楼B栋104号房屋的《最高额抵押合同》无效；5、由被上诉人刘国和承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人刘国和对上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局的上诉主张及理由答辩称：原判事实清楚，证据确实充分，应予维持。
被上诉人银洲公司对上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局的上诉主张及理由答辩称：上诉人的上诉主张不能成立。
被上诉人湖南芷江农村商业银行股份有限公司对上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局的上诉主张及理由答辩称：《最高额抵押合同》系合同双方真实意思表示，没有违法，应为有效。本案应驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人刘国和当庭提交证据材料如下：1、被上诉人刘国和与上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局之间发生的工程投资款及结算单据复印件，以证明上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局欠付工程款、被上诉人刘国和根据合同规定有权处理门面；2、被上诉人银洲公司怀银开字（2005）第08号通知文件复印件1份，证明被上诉人银洲公司同意成立芷江侗族自治县农业机械管理局开发项目部，由被上诉人刘国和负责，被上诉人刘国和有权处理开发过程中的相关事宜。
上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局对上述被上诉人刘国和所举证据材料发表质证意见如下：不属于新证据，被上诉人刘国和没有提出反诉，工程款支付问题应另案处理，国有单位支付工程款须经审计、财政审核后才能进行。
被上诉人银洲公司对上述被上诉人刘国和所举证据材料发表质证意见如下：不发表质证意见，对证据材料不清楚。
被上诉人湖南芷江农村商业银行股份有限公司对上述被上诉人刘国和所举证据材料发表质证意见如下：跟被上诉人湖南芷江农村商业银行股份有限公司无关。
本院认为：因被上诉人刘国和于二审期间当庭提交的上述证据材料为复印件，不符合举证的法定要求，且其余方当事人均不认可，故不予采信。
本院二审查明，除被上诉人刘国和以个人名义与被上诉人银洲公司签订《商品房买卖合同》将B栋104号房屋进行买卖的时间为2005年12月30日外，原审认定的其他事实属实。补充查明，被上诉人刘国和用上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局商住楼B栋104号房屋为案外人做抵押担保，与被上诉人湖南芷江农村商业银行股份有限公司签订《最高额抵押合同》的时间为2012年1月20日。
另外，二审期间，上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局提出芷江侗族自治县农业机械管理局商住楼B栋104号、106号、107号、202号、302号、402号、502号房屋的所有权属其所有的主张后，被上诉人刘国和陈述按双方合同应予认可，并认可上述房屋中除B栋104号房屋之外的其他房屋归上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局所有，同时提出经结算，A栋108号房屋抵给被上诉人刘国和后，上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局还差其80多万元工程款，故用上述B栋104号房屋作抵，被上诉人刘国和有权取得及处分上述B栋104号房屋。上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局提出双方并未结算，并不认可已将上述B栋104号房屋抵偿给被上诉人刘国和。被上诉人刘国和亦承认没有书面结算单。被上诉人银洲公司于二审期间当庭陈述并未授权被上诉人刘国和对上述B栋104号房屋进行出卖，对被上诉人刘国和代表被上诉人银洲公司，与被上诉人刘国和签订《商品房买卖合同》将上述B栋104号房屋进行买卖的行为不追认。
本院认为：本案系因当事人之间就签订、履行建房协议及抵押担保合同所引发的民事纠纷，上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局起诉既提出了合同效力确认之诉，亦提出了合同所涉房地产权属确认诉请，原审仅将案由确定为确认合同无效纠纷欠当，鉴于房地产权属之诉请亦系以建房协议中的房屋分配条款为据而提出，上述建房协议、抵押担保合同及房地产权属争议均系因履行合同而引发，故本案案由确定为合同纠纷为妥。
上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局与被上诉人刘国和所代表的被上诉人银洲公司所达成的房屋建设合同出于双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制禁止性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定为有效协议，对双方当事人均有约束力。按照协议，芷江侗族自治县农业机械管理局商住楼B栋104号、106号、107号、202号、302号、402号、502号房屋归上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局所有，且对于除B栋104号房屋之外的其他房屋被上诉人刘国和亦认可系属于上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局所有，故应认定B栋106号、107号、202号、302号、402号、502号房屋归上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局所有；对于上述B栋104号房屋，因按照协议亦应归上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局所有，虽然被上诉人刘国和提出经结算，A栋108号房屋抵给被上诉人刘国和后，上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局还差其80多万元工程款，故用上述B栋104号房屋作抵，B栋104号房屋即归被上诉人刘国和所有，但上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局并不认可被上诉人刘国和提出的上述主张及理由，并提出双方并未结算。由于被上诉人刘国和亦承认没有书面结算，与上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局陈述双方并未结算的事实一致，则双方并未结算的事实应予认定。因双方并未进行工程结算，且上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局并不认可用上述B栋104号房屋抵偿给被上诉人刘国和，则被上诉人刘国和提出经结算上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局尚欠其80多万元工程款、故用上述B栋104号房屋作抵、B栋104号房屋即归被上诉人刘国和所有的主张及理由缺乏依据，不能成立。根据合同约定，上述B栋104号房屋亦应归上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局所有。
由于上述B栋104号房屋归上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局所有，被上诉人刘国和无权处分该房屋，故被上诉人刘国和以被上诉人银洲公司名义，与自己签订《商品房买卖合同》将上述B栋104号房屋进行自卖自买的行为，不系被上诉人银洲公司的真实意思表示，亦侵害了上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局的财产权利，违反了《中华人民共和国民法通则》第七十三条，《中华人民共和国合同法》第三条、第五十二条第一款第（五）项之规定，上述《商品房买卖合同》为无效协议。另外，由于本案系上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局以与被上诉人刘国和之间就建房协议履行问题产生争议后所提起的诉讼，而被上诉人刘国和为案外人借款提供担保与被上诉人湖南芷江农村商业银行股份有限公司签订的《最高额抵押合同》是否有效，属另一法律关系，且涉及案外借款人的相关权利义务，本案不宜处理，应由当事人另行通过合法途径解决。
综上，原判部分事实不清，处理不当。上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局的部分上诉主张及理由成立。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十三条，《中华人民共和国合同法》第三条、第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省芷江侗族自治县人民法院（2013）芷民一初字第359号民事判决；
二、芷江侗族自治县农业机械管理局商住楼B栋104号、106号、107号、202号、302号、402号、502号房屋归上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局所有；
三、被上诉人刘国和以被上诉人怀化银洲房地产开发有限公司名义与自己签订的买卖上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局商住楼B栋104号房屋的《商品房买卖合同》无效；
四、驳回上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，合计160元，由上诉人芷江侗族自治县农业机械管理局负担60元，被上诉人刘国和负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 刘士平
审判员 王文利
审判员 李东恒
二〇一四年五月十六日
书记员 戴蚁玲