南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦红民初字第80号
原告江苏滨江第壹区置业有限公司（下称滨江第壹区置业公司），住所地南京市正洪街18号东宇大厦26楼。
法定代表人陆明，该公司董事长。
委托代理人陈荣花，汉族，该公司职员，住南京市鼓楼区广州路213-1号。
委托代理人丁蔚文，汉族，该公司职员，住南京市建邺区万科金色家园5栋204室。
被告郑步红，男，1963年3月18日出生，汉族。
委托代理人曾峥，江苏玄博律师事务所律师。
被告江苏同丰源典当有限公司南京分公司（下称同丰源典当南京分公司），住所地南京市秦淮区箍桶巷30号。
负责人李慧，该公司总经理。
委托代理人冯锦浩，江苏金三联律师事务所律师、
委托代理人陈勇。
原告滨江第壹区置业公司与被告郑步红、同丰源典当南京分公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告滨江第壹区置业公司的委托代理人陈荣花、丁蔚文，被告郑步红的委托代理人曾峥，被告同丰源典当南京分公司的委托代理人冯锦浩、陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告滨江第壹区置业公司诉称，原告为筹措资金于2009年3月18日与被告一签订《南京市商品房预售合同》三份，合同载明，被告一向原告购买位于南京市建邺区奥体大街北侧、奥体中心西侧孵化区某幢302室、303室、304室房屋。2009年3月20日原告与被告一签订《协议书》，确认双方于2009年3月18日签订的三套房屋预售合同真实含义为被告配合原告贷款，被告一并无购买意图和行为。同时，由买卖合同产生的定金、首付款、按揭还款等相关费用均由原告承担，原告拥有三套商铺的完全产权。《协议》签订后原告一直按月偿还银行按揭本息。因被告一欠被告二债务，被告二依据法院生效判决申请强制执行原告所拥有的三套商铺以实现债权。2012年3月，原告向法院提出案外人异议，法院裁定驳回原告的异议。原告认为，2009年3月20日签订的《协议书》已经明确证明了三个商品房预售合同是原告为筹集建设工程款的一种手段，三套房屋的实际所有人为原告，因此，原告与被告一的三份预售合同均无效，原告拥有三套商铺的完全产权。被告二虽持有法院生效判决书，但并不能侵犯原告的合法财产权利来实现其债权。现诉至法院，要求1、依法确认三份《南京市商品房预售合同》无效。2、确认座落于南京市建邺区奥体大街北侧、奥体中心西侧孵化区某幢302室、303室、304室三套房屋归原告所有。3、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告郑步红辩称，合同是无效的，房子应该归原告所有，请求法院依法判决。
被告同丰源典当南京分公司辩称，请求驳回原告诉讼请求。原告与被告郑步红签订的三份商品房预售合同系双方真实意思表示，依法成立并生效，原告与被告郑步红均受到该合同的约束。上述商品房预售合同已在房屋管理部门进行了登记，该登记具备公示公信的效力，被告公司完全有理由相信被告郑步红对上述合同所涉及的三套房屋具备物权请求权，被告公司申请法院查封上述房产的行为符合物权法以及相关法律规定及相关司法解释的规定。原告与被告郑步红签订的《协议书》约定的内容仅及于原告与被告郑步红，不能对抗法律关于物权公示公信原则，也不能对抗第三人，故该《协议书》无效。
经审理查明，原告为筹集资金，于2009年3月18日与被告郑步红签订《南京市商品房预售合同》三份，编号分别为宁房预售合字2008124644、2008124645、2008124646。合同约定被告郑步红向原告购买位于南京市建邺区奥体大街北侧、奥体中心西侧孵化区某幢302室、303室、304室共三套房屋。该三份预售合同于同年3月20日在房产管理部门登记备案。同年3月20日原告与被告郑步红签订《协议书》一份，主要内容是确认双方于2009年3月18日签订的关于三套房屋预售合同真实含义为被告郑步红配合原告贷款，被告郑步红并无购买意图和行为。因买卖合同产生的定金、首付款、按揭还款和相关杂费等都由原告负担，原告拥有三套商铺的完全产权。银行贷款也由原告使用。同年4月3日，被告郑步红与南京银行中山南路支行签订《个人购房借款合同》以及《南京市房地产抵押合同》，将以上房屋抵押给南京银行中山南路支行进行按揭贷款。该按揭贷款保证人为原告，双方并在房产管理部门办理了抵押登记。被告郑步红并且在南京银行中山南路支行设立了还贷款账户，自2009年5月按月向银行偿还本息。但该账户中的款项均来源于原告股东陆锦元通过网银所汇付。
后因被告郑步红欠被告同丰源典当南京分公司债务，被告同丰源典当南京分公司将被告郑步红诉至本院，本院于2011年7月4日裁定查封以上三套房屋，并于2011年10月作出（2011）秦商初字第217号民事判决书，由于被告郑步等人未履行生效判决书确定的法律义务，被告同丰源典当南京分公司于2012年1月向法院申请强制执行。原告于2012年3月13日向法院提出案外人执行异议，2012年10月，法院裁定驳回原告的异议申请。在提执行异议的同时，原告在南京市建邺区人民法院起诉两被告，要求确认以上三份商品房预售合同无效，确认以上三套房屋归原告所有，南京市建邺区人民法院裁定移送本院审理，后原告向本院撤诉。在案外人执行异议被驳回后，原告再次向本院起诉。诉讼中，原告明确，其主张的是案外人执行异议之诉，即主张《南京市商品房预售合同》无效，确认座落于南京市建邺区奥体大街北侧、奥体中心西侧孵化区某幢302室、303室、304室三套房屋归原告所有，要求停止对以止三套房屋的执行。
以上事实，有原告提供的《南京市商品房预售合同》、《个人购房借款合同》、《南京市房地产抵押合同》、《协议书》、工商资料、银行往来明细、民事裁定书等证据以及原、被告当庭陈述为证。
本院认为，根据相关法律规定，当事人签订房屋买卖协议后，可以在房产管理部门办理商品房预售合同登记备案或者商品房预告登记，该备案登记体现了物权公示原则，具有公示效力。该类房屋，虽未进行所有权登记，但人民法院可以预查封。座落于南京市建邺区奥体大街北侧、奥体中心西侧孵化区某幢302室、303室、304室三套房屋的商品房预售合同已经在房产管理部门进行了备案登记，在被告郑步红未偿还被告同丰源典当南京分公司债务的情况，被告同丰源典当南京分公司据此申请法院查封以上房屋，该执行行为没有违反法律法规的规定，合法有效。在被告郑步红未履行生效判决的情况下，法院执行该房屋符合法律规定。
根据原告与被告郑步红的《协议书》以及原告与被告郑步红的庭审陈述等证据，可以证明原告与被告郑步红于2009年3月18日签订三份《南京市商品房预售合同》的真实目的是为了配合原告通过合法形式套取银行的资金，该三份合同属于法律所规定的无效合同。根据合同法的规定，合同无效或撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。按照法律规定，有关三套房屋的商品房预售合同被确认无效后，被告郑步红应当向原告返还以上三套房屋，但该三套房屋已经由被告同丰源典当南京分公司申请法院查封，现被告同丰源典当南京分公司并不同意解除对该三套房屋的查封，故该三套房屋返还不能。原告如果有损失，应当根据原告与被告郑步红的约定，根据合同法的有关规定以及被告郑步红的过错情况或者原告与被告郑步红双方的过错情况，向被告郑步红主张赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二第一款第（三）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条的规定，判决如下：
原告滨江第壹区置业公司与被告郑步红于2009年3月18
日签订的关于座落于南京市建邺区奥体大街北侧、奥体中心西侧孵化区某幢302室、303室、304室房屋的《南京市商品房预售合同》无效。
二、驳回原告滨江第壹区置业公司其他诉讼请求。
案件受理费80元，由原告与被告郑步红各负担40元（原告已预交，被告郑步红于本判决生效之日起五日内给付原告40元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交案件上诉费80元（南京市中级人民法院开户行：农业银行南京鼓楼支行，帐号：10105901040001276），上诉于南京市中级人民法院。
审 判 长 祝剑泰
人民陪审员 王长明
人民陪审员 杨淑云
二〇一三年八月十三日
见习书记员 戈 健