上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第39564号
原告严俊德，男，1965年6月25日生，汉族，住上海市普陀区。
原告王近，女，1970年9月11日生，汉族，住上海市普陀区。
上列原告共同委托代理人高军，上海融孚律师事务所律师。
被告上海麦格茂置业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人赵向伟，董事长。
委托代理人刘奇，上海海宽律师事务所律师。
第三人上海五角世贸商城有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人杨华超，总经理。
委托代理人凌军，男。
原告严俊德、王近与被告上海麦格茂置业有限公司、第三人上海五角世贸商城有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月16日、11月23日公开开庭进行了审理。原告严俊德、王近的委托代理人高军、被告上海麦格茂置业有限公司的委托代理人刘奇、第三人上海五角世贸商城有限公司的委托代理人凌军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告严俊德、王近诉称，原、被告于2009年11月12日签订了《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），原告向被告购买坐落于上海市浦东新区惠南镇川南奉公路5959弄（现南祝路2999弄）10号1003室商铺（以下简称系争房屋），建筑面积为29.68平方米，造价暂定为人民币（以下币种相同）320，544元，定于2010年12月31日交房，并签署《房屋交接书》，再在60日内被告依法为原告办理小产证，双方还约定了违约责任等。原告早就付清了房款，同时双方另签订了委托办证协议，原告交纳了办证费用，但被告至今没有交房，也没有配合原告办理小产证，严重侵害了原告的权益，原告曾于2012年6月30日、2014年3月3日、2015年8月15日三次发函给被告，要求被告履行合同，承担逾期交房、办证违约责任，虽无果，但诉讼时效中断。为此要求法院判决被告：1、支付原告逾期办证违约金，以534，240元为基数，从2011年3月1日起算至一审判决之日止，按照同期银行贷款基准利率上浮30%的标准计算；2、承担本案诉讼费用。
被告上海麦格茂置业有限公司辩称，合同约定办理小产证的时间为2011年8月1日，原告在2011年3月1日发函没有意义，原告主张的逾期办证违约金的起止时间也都过了时效。但如果法院判决被告应承担违约责任，违约金应当按照原告实际支付的购房款计算，起算时间应是从2013年10月28日开始，对银行贷款利率上浮标准无异议。
第三人上海五角世贸商城有限公司述称，同意被告的陈述意见。
经审理查明，2009年11月12日原告（乙方）与被告（甲方）签订了《预售合同》，约定由乙方向甲方购买本案系争房屋，总价暂定320，544元。《预售合同》第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，第三种方案为：该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记手续，取得《商品房房地产权证》（大产证）。合同第十一条约定，甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区（现浦东新区）房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同附件一“付款方式和付款期限”约定为：付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，乙方于2009年11月12日与甲方签约，并付首付款160，544元，乙方未能按合同约定按时支付房款，将导致甲方交付日期的变更，乙方将不能按本合同第十二条追究甲方责任，乙方申请商业性贷款额为全部房价款的49.92%（16万元），该部分款项的付款方式按照乙方与贷款银行之间的借款合同之约定办理，如由于乙方原因或其他原因，造成申请商业性贷款额度与银行批准放贷额度产生差额时，该差额部分乙方同意由甲方另行向乙方发出书面交款通知书，并按甲方书面交款通知书规定的时间付清，乙方应积极配合甲方办理贷款手续，乙方应在合同签订后，甲方通知之日起30日内向甲方提交全部贷款所需材料，若乙方未按甲方指定日期向甲方提供办理贷款手续所需的相关材料，或经贷款银行审查，乙方不符合贷款主体资格，或在办理贷款手续过程中乙方未在接到公证处通知之日起的十四天内办理公证（如需），或未按贷款银行通知的期限内去贷款银行领取信用卡或活期存折并按期还款，而导致贷款银行在本合同交易房产工程状况符合银行放贷条件之日起的六十天内，不能如期放款至甲方或甲方账户未收到有关款项，即视为乙方自动放弃申请贷款方式，就该笔贷款金额乙方同意由甲方另外向乙方发出书面交款通知书，并按甲方书面交款通知书规定的时间付清，否则应按本合同第七条办理，……。合同补充条款第十五条第二款约定，乙方同意（系争房屋）由甲方委托或创办的商务管理公司统一管理，乙方必须服从商务管理公司的管理。
《预售合同》签订当天，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《物业委托经营合同》，该合同约定，甲方将系争房屋委托乙方进行统一经营管理；委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止。合同第五条约定，1、乙方承诺以下列比例方式支付甲方收益（除此之外无需支付其他费用）：（1）本合同签订时，乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益，在合同履行过程中，甲方不得再向乙方索要前五年的收益，并且其委托经营权已经交付给乙方，甲方不得收回……；2、甲方同意该物业由乙方全权管理经营。原告按期支付了首付房价款160，544元，2012年7月12日原告向被告支付了房款16万元，2014年7月22日因系争房屋面积减少，被告退还了原告部分房价款，原告实际支付房价款293，868元。2014年1月原、被告签订了《委托办证协议》，约定原告委托被告办理系争商铺房屋所有权证的一切手续，委托期限自本协议生效之日起至办出产权证之日止，被告在办理产权证过程中需要的材料和手续，原告应积极予以配合，代办中产生的税费由原告承担。为此原告向被告支付了办证费，包括原告另购买的坐落于浦东新区南祝路XXX弄XXX号XXX室商铺在内，原告两套商铺共计支付了办证费20，434元。
另查明，被告于2012年5月30日取得系争房屋所在楼栋的竣工验收备案证书，2012年10月31日取得系争房屋的房地产初始登记（大产证）。2013年10月31日被告向相关业主发出书面通知，通知相关业主于2013年11月、12月分批办理系争房屋的小产证，通知载明办证流程为：1、签订委托经营合同→2、销售合同及付款情况查询→3、财务结算→4、签订委托办证等相关资料。2015年10月27日原告向本院提起诉讼如前。
审理中，原告提出未收到被告上述办证书面通知。原告另主张2012年6月30日、2014年3月3日、2015年8月17日曾三次通过EMS国内特快专递向被告发函，要求被告承担逾期交房、办证的违约责任，原告提交的寄件日期为2012年6月30日的邮件详情单的内件品名记载为“汇款单复印件等”，数量记载为“1”，寄件日期为2014年3月3日的邮件详情单的寄件地址为被告注册地址，公司名称为被告，快递单的内件品名记载为“履约督促函”，数量记载为“1”，该EMS快递查询为网上打印件，寄件日期为2015年8月7日的邮件详情单的寄件地址为被告注册地址，公司名称为被告，收件人姓名为“赵向东”，该EMS快递查询结果为“门卫签收”。原告陈述2012年6月30日寄送的快递件中包含主张违约金的信函原件和汇款收据复印件，对于邮件详情单的数量为何记载为1，原告先陈述已忘记了，后又陈述在信函打印后，与汇款凭证放在一块复印，再在复印件上签名作为原件一起寄给了被告。被告不确认原告陈述的“汇款单复印件等”就代表包含了主张违约责任的信函，并提出原告于2014年3月3日寄送的快递单无印章，相关查询记录为网络件，对于2015年8月7日的快递单真实性无异议，被告的法定代表人姓名为“赵向伟”，公司无“赵向东”此人，信件可能被门卫丢了，内容无法核实。原告另确认五年的经营收益实际支付的房价款折算为195，912元。
原告对相关诉请明确为：以房屋总价款329，780元为基数，从2011年3月1日计算至2014年7月12日，以总房价款489，780元为基数，从2014年7月13日起算至一审判决之日止，均按照银行贷款基准利率上浮30%计算。如果法院确认2014年3月4日时效中断，违约金从2012年3月5日起算，如果法院确认2015年8月18日时效中断，违约金从2013年8月19日起算。
以上事实，由经庭审质证的《预售合同》、《物业委托经营合同》、《办证通知》、购房款发票、收款收据、《上海市房地产权证》、《上海市房地产登记簿》、《委托办证协议》、《编订（变更）门弄（楼）号牌通知》、《建设工程竣工验收备案证书》、EMS快递单、查询记录等证据及庭审笔录、谈话笔录在案佐证。
本院认为，原告分别与被告、第三人签订的《预售合同》、《物业委托经营合同》均系当事人的真实合意，应为有效。
《预售合同》约定房屋交付时被告应取得竣工验收文件，被告取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得大产证，在取得大产证后60日内签订《房屋交接书》，在签订《房屋交接书》后60日内协助原告办理小产证，现被告实际于2012年5月30日取得《建设工程竣工验收备案证书》，2012年10月31日取得系争房屋大产证，显属违约。
诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。当事人一方以发送信件方式主张权利，信件到达或应当到达对方当事人的产生时效中断效力。对于原告2012年6月30日快递件是否包含主张逾期办证的违约责任信函一节，被告否认快递件中包含了主张违约责任的信函，对此本院认为，由于快递详情单中数量记载为“1”，而原告陈述邮寄的材料为汇款单复印件和主张违约责任的信函原件，按常理应是两份单独的材料，从寄件记载的习惯来说，快递件原件比复印件更为重要，同时违约责任的信函意为证明原告主张了合同权利，汇款单复印件意为原告履行了合同义务，从证据保全的角度看追责信函对于原告来说更为重要，原告对数量记载为“1”的解释，从开始的“想不起来”，到庭审后期的详细描述，之后的详细描述显然不能认定为对当初事实的客观陈述，因单凭快递详情单上记载的“汇款单复印件等”，无法直接推断出一定包含了主张违约责任的信函，所以原告认为在2012年6月30日发生时效中断的观点本院不予采纳；原告于2015年8月17日寄送的快递被告的门卫已签收，虽法定代表人的名字中有一字之差，但因被告未将此快递作退件处理，本院应予认定被告已收悉，原告于2014年3月3日邮寄的快递选用的快递公司与2015年8月17日的快递相同，邮寄的地址也均为被告的注册地址，2015年8月17日的快递件被告能收悉、对于2012年3月的快递件本院应予认定被告也收悉，故时效应予中断，原告要求从2012年3月5日起算违约金的观点本院予以采纳，被告关于原告的诉讼已经超过诉讼时效期间的观点本院不予采纳。被告对原告计算逾期办证违约金的利率上浮比例无异议，对此本院予以确认。至于计算违约金的房价款基数及时间节点，本院认为，《预售合同》约定了房屋价格，双方同时确认该价格系折让之后的价格，根据原告与第三人签署的《物业委托经营合同》第五条的约定，原告已经以价格折让的方式取得了系争房屋的收益，且该收益为一次性支付，该收益应当计入房价，现原告要求计算违约金的房价款基数2012年7月12日之前按照329，780元、2012年7月13日开始按照489，780元计算至本院一审宣判之日止并无不当，被告要求以实际支付的购房款为基数计算违约金的观点本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
被告上海麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告严俊德、王近逾期办证违约金，以329，780元为基数，从2012年3月5日起计算至2012年7月12日，以489，780元为基数，从2012年7月13日起算至2016年1月18日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，050元，减半收取计2，025元，由原告严俊德、王近负担625元，被告上海麦格茂置业有限公司负担1，400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆菁
二〇一六年一月十八日
书记员 沈洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。