北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终7313号
上诉人（原审被告）鲁守义，男，1964年4月24日出生。
被上诉人（原审原告）北京中咨时代资产管理有限公司，住所地北京市海淀区车公庄西路32号。
法定代表人吕京，董事长。
委托代理人张汝义，北京市瑞银律师事务所律师。
委托代理人石宏生，北京市瑞银律师事务所律师。
上诉人鲁守义因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初10682号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2016年4月，北京中咨时代资产管理有限公司（下称中咨时代公司）起诉至原审法院称，2007年7月5日,我公司与北京宸京房地产开发有限公司（下称宸京公司）签订《前期物业管理服务合同》（下称《前期物业合同》），约定由我公司为宸京公司开发的位于北京市宣武区×××5号的广益大厦项目提供物业管理服务。《前期物业合同》第5条约定物业管理服务期限为3年，自2007年7月5日至2010年7月5日；《前期物业合同》第23条约定，若本合同到期，尚未召开业主大会，或业主委员会尚未与现物业管理单位或其他物业公司签署新的物业管理服务合同时，甲方（宸京公司）和物业管理单位均有权依据合同违约责任追究其相应责任，但不得终止物业管理服务。在此期间，物业管理单位应当依本合同约定继续提供服务，直至在业主委员会监督下，与新的物业管理单位签署交接方案，明确交接时点后，方可终止履行合同。《前期物业合同》签订后，我公司依约为广益大厦项目提供了物业管理服务。《前期物业合同》于2010年7月5日到期后，由于广益大厦业主未选聘新的物业管理单位，所以我公司按照《前期物业合同》第23条约定一直为广益大厦提供物业管理服务至2013年6月30日。鲁守义购买了广益大厦1521号房屋，建筑面积88.12平方米，物业费收费单价2.35元/月/平方米，供暖费每供暖季30元每月每平方米，于2008年8月31日与我公司签署《广益大厦物业服务合同》（下称《物业合同》）。鲁守义向我公司缴纳了2008年10月1日至2009年2月28日的物业费，自2009年3月1日开始，鲁守义拖欠物业费，并拖欠2009年11月15日至2010年3月15日的供暖费，经我公司多次催缴，鲁守义仍未支付，鲁守义的行为已经损害到我公司的权益。现诉至法院，要求判令鲁守义支付2009年3月1日至2013年6月30日的物业费10768.26元；判令鲁守义支付2009年11月15日至2010年3月15日的供暖费2114.88元；判令鲁守义按照日万分之五的标准支付上述欠款自拖欠之日起至实际支付之日止的滞纳金，暂计算至2015年9月30日的滞纳金为10973.04元；由鲁守义承担本案全部诉讼费用。
鲁守义辩称，中咨时代公司所述房屋产权人、建筑面积属实，未交纳费用的周期无异议，但交费的截止日期不清楚。中咨时代公司所述进驻时间无异议，但在收房时开发商和物业公司给付我一份广义大厦住宅楼承接查验交接单，验收房屋时有三方，验收时房屋存在问题，阳台有漏洞，二层门的门锁是坏的，楼上卫生间的地漏缺少一个，后发现不仅地漏没有，排水管道也没有，当时开发公司和物业公司答应给我修理并承诺25日内完工，物业公司的工作人员张秀宇在上面签字确认，物业部的崔经理在单子上写了由开发商承担责任，开发商也签字确认并记载尽快处理的意见，我一直督促物业公司尽快处理。后来当我装修完毕发现排水管道没有又对卫生间进行第二次装修并自行安装管道，产生了经济损失。因为没有正常的排污管，只能接到排水管，使得卫生间经常有味道。物业公司曾经承诺补偿我损失，但是始终没有兑现，因我人在外地，我不清楚中咨时代公司与新物业公司交接的事情。我的供暖费是直接交到供暖公司，物业公司无权收取，不同意交给中咨时代公司，物业合同中也没有相关约定。不同意中咨时代公司的全部诉讼请求。
原审法院认为：中咨时代公司与宸京公司签订的《前期物业合同》对鲁守义具有约束力。中咨时代公司与鲁守义之间的《物业合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违背相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的民事合同，双方均应按约履行合同。2011年8月30日之后，中咨时代公司继续为涉案房屋提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。2009年3月1日至2013年6月30日期间，中咨时代公司履行了物业服务的义务，鲁守义应该向中咨时代公司支付相应期间的物业费。鲁守义所述房屋质量存在问题，中咨时代公司负有维修义务一节，鲁守义应向房屋开发建设单位寻求解决方案，房屋质量问题不在中咨时代公司提供服务的范围内，其不能成为拒交物业费的抗辩理由，鲁守义提供的证据不足以证明中咨时代公司在涉诉期间存在物业服务违约的情形，法院对此不予采信。中咨时代公司主张2009年11月15日至2010年3月15日期间的供暖费一节，因供用热力合同与本案并非同一法律关系，中咨时代公司未提供其在2013年6月30日撤离涉案小区时已与供热单位就本案供暖费进行结算取得债权的相关证据，故法院对中咨时代公司的该项诉讼请求不予处理，中咨时代公司可另行通过合法途径主张权利。鉴于鲁守义不是无故拖欠物业费，对于中咨时代公司主张滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2016年6月判决：一、自判决生效之日起十日内，鲁守义支付北京中咨时代资产管理有限公司二○○九年三月一日至二○一三年六月三十日的物业费一万零七百六十八元二角六分；二、驳回北京中咨时代资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，鲁守义不服，以中咨时代公司与开发商签有广义大厦住宅楼承接查验交接单，中咨时代公司未能修复其卫生间的地漏，导致其二次进行装修，中咨时代公司应赔偿其装修损失；故要求撤销原判，依法改判。中咨时代公司同意原判。
本院经审理查明：2007年7月5日，中咨时代公司与宸京公司签订《前期物业合同》、《补充协议》，约定由中咨时代公司为宸京公司开发的位于北京市宣武区×××5号的广益大厦项目提供物业管理服务；服务期限为3年，若合同到期，尚未召开业主大会，或业主委员会未与现物业管理单位或其他物业公司签署新的物业管理合同时，甲方（宸京公司）和物业管理单位均有权依据合同违约责任追究其相应责任，但不得终止物业管理服务。在此期间，物业管理单位应当依本合同约定继续提供服务，直至在业主委员会监督下，与新的物业管理单位签署交接方案，明确交接时点后，方可终止履行合同。《前期物业合同》第十四条约定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位应向最终用户收取有关费用。物业管理单位接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不再向业主收取手续费等额外费用。”《前期物业合同》签订后，中咨时代公司为广益大厦项目提供了物业管理服务。《前期物业合同》于2010年7月5日到期后，由于广益大厦业主未选聘新的物业管理单位，中咨时代公司按照《前期物业合同》约定继续为广益大厦项目提供物业管理服务。2008年8月31日，中咨时代公司与鲁守义签订《物业合同》，约定由中咨时代公司为鲁守义购买的座落于北京市西城区广义街5号15至16层1521号公寓（下称涉案房屋）所在小区提供物业管理服务，涉案房屋建筑面积88.12平方米，中咨时代公司对公寓物业的服务标准不低于《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》中规定的相应要求；物业服务期限为3年，自2008年9月1日至2011年8月30日；物业服务费用使用方式为包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为公寓2.35元/平方米/月；物业区域内，中咨时代公司接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主或物业使用人收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。2011年8月30日，《物业合同》到期后，双方未续签合同，中咨时代公司继续为广益大厦项目提供物业服。2013年6月30日，中咨时代公司与宸京公司签订《前期物业管理服务合同终止协议》，双方约定《前期物业合同》于2013年6月30日终止。
另查，鲁守义提交的2008年8月31日的广益大厦住宅楼承接查验交接单中记载，涉案房屋阳台顶部有漏洞一个，二层门开关锁损坏，卫生间地漏缺一个，业主鲁守义的意见为合格后收房，延误入住时间，物业工程部意见为由开发商承担责任，开发商意见为尽快处理，三方在各自意见后签字确认。鲁守义认为中咨时代公司对上述损坏的设施负有维修义务，应补偿其受到的经济损失，经原审法院释明，鲁守义表示不在本案中提出反诉，亦未提交证明其经济损失的相关证据。中咨时代公司对该交接单的真实性认可，但认为这是房屋质量问题，与中咨时代公司无关，实际真正维修是施工总包方负责，谁施工谁负责。鲁守义另提交了涉案房屋卫生间的照片三张，中咨时代公司对照片的真实性不认可。鲁守义另提交广益大厦住宅质量保证书、业主手册各一份，证明中咨时代公司对涉案房屋内损坏的设施负有维修义务，中咨时代公司没有及时履行维修义务。中咨时代公司对上述两份证据的真实性认可，但认为住宅质量保证书是开发商发给业主的，与中咨时代公司无关，并认为物业公司负责维修的区域是公共区域的小修，并不包括鲁守义房屋内的专有区域。
上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业管理服务合同》、《补充协议》、《广益大厦物业服务合同》、《前期物业管理服务合同终止协议》、广益大厦住宅楼承接查验交接单、房屋产权证等证据材料在案佐证。
本院认为：中咨时代公司与鲁守义《广益大厦物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。上述合同到期后，中咨时代公司继续为鲁守义居住的房屋提供物业服务，鲁守义实际接受了中咨时代公司提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，鲁守义应向中咨时代公司支付相应的物业费。鲁守义、中咨时代公司与开发商签订了广益大厦住宅楼承接查验，鲁守义据此认为中咨时代公司应负责修复其房屋，但交接单中明确载明了物业工程部意见为由开发商承担责任，鲁守义的该项上诉意见明显缺乏依据，本院不予采纳。鲁守义所述其房屋质量问题，应向房屋开发建设单位寻求解决方案，房屋质量问题并非中咨时代公司物业服务的范畴，不能成为鲁守义拒交物业费的合理抗辩理由。综上，原审法院根据查明的事实及相关法律规定所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费198元，由北京中咨时代资产管理有限公司负担109元（已交纳），由鲁守义负担89元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费69元，由鲁守义负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
审 判 员 王军华
代理审判员 胡珊珊
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 张晓鸥