浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第876号上诉人（原审原告）：杭州国翔置业有限公司。法定代表人：胡伟强。委托代理人：赵毅。被上诉人（原审被告）：杭州市国土资源局余杭分局。法定代表人：陈勇。委托代理人：项坚民、宋骁骏。上诉人杭州国翔置业有限公司（以下简称国翔公司）因与被上诉人杭州市国土资源局余杭分局（以下简称余杭国土局）建设用地使用权纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2014）杭余民初字第1579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，一、2011年7月6日，余杭国土局、杭州市余杭区公共资源交易中心对坐落于乔司镇乔农路以南、城隍中路以西、东至城隍中路、南至东冠逸景房产公司、西至乔司社区、北至乔农路的余政储出【2011】51号地块（出让面积4427平方米）的挂牌出让进行公告。挂牌出让文件-4为要求竞买人填写的《余杭区国有建设用地使用权竞买申请书》，其中载明“杭州市国土资源局余杭分局：我方已认真阅读了余政储出【2011】51号地块国有建设用地使用权挂牌出让文件的全部内容，完全接受并愿意遵守你局挂牌出让文件及其附件的规定和要求，对地块及所有文件均无异议。现我方正式申请参加余政储出【2011】51号国有建设用地使用权挂牌活动。若能竞得该地块，我方保证按照挂牌出让文件及其附件的规定和要求履行全部义务。如我方开出的转帐支票或汇票在有效期内不能兑现，以及不能在规定的时间办理相关手续、按时签订《余杭区国有建设用地使用权出让合同书》、及时支付土地出让总价款的，均被视为违约，贵局可取消我方的竞买资格或竞得资格，并没收竞买保证金，我方愿意按挂牌出让文件及其附件等规定承担违约责任。特此申请和承诺”。挂牌文件-9为《余杭储出【2011】51号地块现状净地标准说明》，其中载明“1、土地建筑物及其附着物：有建筑物和构筑物（简易房一间），场地自然平整，有青苗。乔司镇政府承诺于2011年10月30日拆除地上建筑物和构筑物，清理完毕青苗。2、地下管网线：经了解无地下管网线。3、空中高压、通讯等线：无。4、周围基础设施及配套（道路、电、水、排污）：有满足施工车辆进出的通道、施工建设所需的电、水、排污按规定自行接入该地块。5、地块周边状况：围墙已砌”。在涉案地块被挂牌出让前，杭州市余杭区乔司镇乔司社区居民委员会和杭州市余杭区乔司镇人民政府出具证明给余杭国土局，证实涉案土地上土地补偿款、青苗补偿等费用已补偿到位，其中杭州永益建设工程有限公司土地证号为杭余出国用2003字第6-4**号的土地证已注销。二、2011年8月18日，浙江国翔置业有限公司（以下简称浙江国翔公司）通过竞拍取得余政储出【2011】51号地块，同日与余杭国土局（出让人）签订合同编号为3301102011A21112的《国有建设用地使用权出让合同》，双方约定该宗地总面积4427平方米，其中出让宗地面积为4427平方米。合同项下的出让宗地坐落于乔司镇乔农路以南、城隍中路以西。该宗地的平面界址为，东至城隍中路；南至东冠逸景房产公司；西至乔司社区土地；北至乔农路。合同第六条约定，出让人同意在受让人付清土地出让款后于2012年2月24日前由区土地储备发展中心及做地主体将出让宗地交付给受让人（受让人逾期不来办理的，视为自动交地）。受让人同意，出让人在本合同项下交付宗地之义务，以受让人按照本合同约定付清合同项下的出让总价款为前提。受让人未付清总价款的，出让人有权拒绝交付宗地。出让人同意在交付土地时该宗地应达到本宗地挂牌出让文件中规定的净地条件。合同第八条约定，该宗地的出让总价款为36000000元，楼面地价每平方米6776.6元。合同第九条约定，出让人同意受让人按以下时间和金额分三期向出让人支付出让价款：第一期，出让价款总额的50%（含保证金），计18000000元，付款时间为2011年9月16日之前（其中出让总价款的20%作为履行合同的定金，受让人已支付的挂牌竞买保证金可冲抵定金，受让人已支付的定金抵充本期出让价款）。第二期，出让价款总额的20%，计7200000元，付款时间为2011年11月18日之前。第三期，出让价款总额的30%，计10800000元，付款时间为2012年2月17日之前。合同第十二条规定，受让人同意本合同项下宗地建设项目在2013年2月24日之前开工，在2015年2月24日之前宗地建设项目竣工。用地单位进行项目开发，应当在项目开工、竣工前向国土部门书面申请开工、竣工时间。受让人不能按前述约定日期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其宗地建设项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。第三十条约定，受让人按合同约定支付出让总价款后，出让人必须按照合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的出让款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付宗地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已支付出让价款的其余部分。双方还就其他事项进行了约定。2011年9月20日，余杭国土局与浙江国翔公司、国翔公司三方签订《关于3301102011A21112号的补充协议1》，同意将浙江国翔公司在编号3301102011A21112的《国有建设用地使用权出让合同》中的一切权利和义务调整为国翔公司享受和承担。三、浙江国翔公司于2011年8月5日支付余杭国土局土地保证金538万元。浙江国翔公司于2011年9月15日支付余杭国土局土地出让金1262万元。国翔公司分别于2011年11月16日、2012年2月15日支付余杭国土局土地出让金720万、1080万。2012年2月23日，余杭国土局开具发票确认收到国翔公司土地出让金3600万元。四、国翔公司缴纳了涉案土地的全部土地出让金后，余杭国土局曾书面通知国翔公司尽快去其局办理供地手续。国翔公司认为此项目地块内遗存有建筑物、种植大量蔬菜、四至围墙不完整、围墙与用地红线有出入等较多的问题，故未去余杭国土局办理供地手续，并申请项目延期开发。2013年1月18日，土地储备中心和乔司街道的相关工作人员对涉案的土地现场进行了踏勘，现场踏勘情况为：1.场地内有青苗及树木，有鸡棚及简易棚。2.有围墙但部分在出让红线内50cm左右。3.红线内有路灯及一根电杆。2013年8月6日，国翔公司认可在其和余杭国土局、乔司街道的共同努力下，上述状况的第一条已整改完毕，但认为第二条、第三条均未整改。之后，因余杭国土局再次要求国翔公司办理供地手续，国翔公司以涉案土地未达净地要求、当地政府无法协调村民要求，前期勘探多次受阻，宗地不具实际开发可能性为由要求退回宗地，并委托律师发函给余杭国土局，提出解除合同、退回土地出让金及赔偿损失等要求。五、2013年1月31日，杭州临平新城开发建设管理委员会批复同意浙江国翔公司委托浙江当代发展建筑设计院设计的余政储出（2011）51号地块建筑规划设计方案。国翔公司为该开发涉案土地前期支付了设计费、勘察费等费用。杭州市勘测设计研究院于2014年6月11日出具《余政储出（2011）51号地块岩土工程勘察现场施工进场情况说明》一份，载明“我院受杭州国翔置业有限公司的委托，对余政储出（2011）51号地块进行岩土工程详细勘察。本工程勘察外来共进场三次，具体说明如下：2013年1月16日我院勘探机组第一次进场，勘探设备就位，在钻探设备开始施工前，村民进行干涉，导致我方无法施工。2013年1月17日经业主协商无果，我院勘探机组撤离施工现场。2013年5月17日我院勘探机组第二次进场，被村民阻拦，钻探设备及人员无法进场施工，经业主协商无果，我院勘探机组撤离施工现场。2013年7月16日我院勘探机组第三次进场，在特警、联防队员及业主单位工作人员的维持下进场施工，2013年7月21日结束外业施工，撤离施工现场”。六、截至2014年12月5日，涉案土地现部分界限以铁丝网作为围墙区分红线范围内外，红线土地范围内还有附近居民种的少量蔬菜和饲养鸡鸭而搭建的小棚及路灯。国翔公司现向原审法院提起诉讼，请求判令：一、解除合同编号为3301102011A21112号《国有建设用地使用权出让合同》；二、余杭国土局退回国翔公司已经支付的土地出让总价款人民币36000000元，并按人民银行同期贷款利率支付自2012年2月25日至起诉之日2014年5月20日占用款期间利息4823013元；三、余杭国土局支付定金罚金5380000元；四、余杭国土局支付自2014年5月20日至判决确定的履行之日按年6%（银行基准利率）计算的利息；五、余杭国土局赔偿国翔公司为该开发项目前期支付的设计费、勘察费等损失费用人民币572611元；六、余杭国土局承担本案的诉讼费。原审法院认为，余杭国土局与国翔公司2011年8月18日签订的合同编号为3301102011A21112的《国有建设用地使用权出让合同》及2011年9月20日国翔公司、余杭国土局、浙江国翔公司签订的《关于3301102011A21112号的补充协议1》为各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合同合法有效，国翔公司与余杭国土局应依约履行义务。现国翔公司以按约履行了自己的义务，而余杭国土局至今未完成净地交付为由要求解除涉案的国有建设用地使用权出让合同，而余杭国土局不同意解除合同。根据双方当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为余杭国土局是否按照合同约定完成净地交付。原审法院对此评析如下：双方签订的合同约定由土地储备中心及做地主体（即乔司街道）交付的土地为达到本宗地挂牌出让文件中规定的净地条件。“净地”是相对于“毛地”而言的。对于“净地”的理解，原审法院认为其应包含如下的含义：（1）从法律关系上看，“净地”应为权属清楚、界址明确，完成农用地征转用、农民补偿到位、原土地使用权收回且不存在抵押、查封等情况的地块；（2）从经济关系上看，“净地”应完成地面、地下、地下建构造物拆除后的地块。从双方当事人的举证及原审法院现场勘查的情形，可以证实余杭国土局已完成了对涉案土地国有土地使用权的收回工作，土地补偿款、青苗补偿费等费用均已补偿到位，土地平面界址清晰，权属清楚，地面上也不存在需要拆迁补偿的建筑物、构筑物等设施。涉案宗地的地下管网线、空中高压、通讯线路、周围基础设备及配套上也都不存在阻碍实质性开发的情况。虽然根据挂牌文件—9《余杭储出【2011】51号地块现状净地标准说明》载明的净地标准，结合2013年1月18日土地储备中心和乔司街道的相关工作人员对涉案的土地的现场踏勘情况，表明乔司街道承诺的对涉案土地现场拆除、清理及围墙的堆砌等工作还有瑕疵，但涉案土地上的上述状况并不能否认涉案土地符合净地的实质性条件，并不影响国翔公司在订立合同时所追求的目标和基本利益的实现。另从本案国翔公司提供的证据材料可以证实并非余杭国土局不愿履行交付土地的义务，而是国翔公司未前去办理供地手续，导致余杭国土局无法履行交付土地的义务。故余杭国土局的行为并没有影响国翔公司、余杭国土局双方实现合同的目的，其行为并未构成违约，本案不存在有符合约定或法定解除合同的情形。综上所述，国翔公司要求解除涉案合同的理由不能成立，原审法院不予支持。故对国翔公司要求退还土地出让金等其他诉讼请求，原审法院均不予以支持。余杭国土局关于本案的辩解意见，合理部分，原审法院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回杭州国翔置业有限公司的诉讼请求。案件受理费275678元，由杭州国翔置业有限公司负担。宣判后，国翔公司不服，向本院提起上诉称：原审法院不顾本案基本事实，视地方利益为根本保护对象，置法律和基本的社会公平于不顾，错误判决，造成国翔公司既无法开发利用土地，又不能收回已经支付的土地出让款项，坐视损失无限度扩大的尴尬境地。一、“毛挂净交”的违规出让方式是造成本案纠纷的主要原因。土地出让是指净地出让，本案所涉地块在2011年8月18日竞拍时尚未达到净地条件，故挂牌文件9表明“（地上）有建筑物和构筑物（简易房一间），场地自然平整，有青苗，（做地主体）乔司街道承诺于2011年10月30日拆除地上建筑物和构筑物”，另根据《申请开竣工延迟的地块现场踏勘表》也表明案涉地块上存有其他设施。在此现场物理条件下，原审认为案涉地块符合净地的实质性条件，完全置事实于不顾。诚然补偿到位是净地的一个标准，但不是唯一标准，出让红线与实砌围墙位置不一，实质上就是四至不清，况且地上还有其他产权人的电杆、路灯、工棚、青苗等，不符合净地标准。二、就该地块现状，无法实现土地出让的合同目的。国翔公司在签订合同时的目标是建设开发商品房，并最后进行销售，商品房开发不是简单的造房子，它需要一系列的标准和经济技术指标，涉及土地复核验收、规划验收等，现地块土地实际范围与红线范围不一致，将会直接影响到上述验收环节。即使上述环节政府部门违规验收合格，竣工后业主发现小区面积减少，拒绝收房，延期交房的损失将是巨大的。类似上述因素很多，任何一条均可以导致商品房开发、销售受阻，原审法院认为这些都是瑕疵，国翔公司认为即使是瑕疵，受让人也有权要求出让人修补瑕疵，再进行交付。事实上，相关瑕疵至今仍存在未进行修复，导致开发不能。三、原审回避基本事实。余杭国土局认为案涉地块已经自动交付，但事实上在2014年5月29日一审起诉时，土地还在乔司街道控制中，甚至在起诉后，乔司街道还单方面拆除长达100多米的实体围墙，围上钢丝网，说明土地仍未实际交付。根据出让合同的约定，出让人延期交付超过60日的，受让方有权解除合同，这一对国翔公司有利的基本事实，被原审法院忽略了。综上，根据目前的土地现状，连出让文件9第5条四面围墙已砌的基本封闭施工条件都不符合，结合地块已经超过2年未开发的实际情况，该土地已是闲置土地，不具备合同约定的开发利用价值，乔司街道也无力处置当地村民的投诉。请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判支持国翔公司的一审诉讼请求。被上诉人余杭国土局在二审期间未提交答辩状，其口头辩称：一、余杭国土局在合同签订及履行过程中无过错和责任。国翔公司的诉请缺乏事实和法律依据。二、案涉地块挂牌出让时，国翔公司明确认可已认真阅读了挂牌出让文件的全部内容，完全接受并愿意遵守挂牌出让文件及其附件的规定和要求，对地块及所有文件均无异议。故现其诉称质疑案涉地块的各种状况缺乏依据。三、国翔公司在交付的过程中存在违约，国翔公司在余杭国土局通知交付的过程中拒不前来办理交地手续，在自动交地之后，国翔公司拒不履行开发的义务，国翔公司提到的国有土地证等办不出的问题，但是实际上国翔公司一直都没有提出申请，这实质上是国翔公司怠于开发，国翔公司所陈述的各种损失后果都是国翔公司自己假想的后果，不是事实。四、国翔公司认为村民阻挠建设担忧项目存在问题，但是该问题并不是地块本身的问题，不是涉案地块的补偿等问题产生的，涉案地块权属明确，村民阻挠并不是地块的原因，国翔公司也不能因为这个理由就说地块存在问题，国翔公司也不能拒不履行土地出让合同。五、涉案出让合同不具备解除的条件，涉案合同完全可以履行，不存在无法履行的条件。综上，请求二审依法驳回国翔公司的上诉理由和请求。双方当事人在二审期间均未提交新的证据。原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点系案涉地块的现状是否影响土地出让合同目的的实现。根据国翔公司的陈述，其系以余杭国土局交付的宗地不符合净地要求，导致土地出让合同至今无法履行、目的无法实现为由要求解除案涉土地出让合同。根据2013年1月18日土地储备中心和乔司街道的相关工作人员的现场踏勘，在余杭国土局通知国翔公司接收土地时该地块上仍存在场地内有青苗、树木、鸡棚及简易工棚，围墙部分在出让红线内50CM左右，红线内有路灯及一根电杆等情况，国翔公司亦是基于宗地存在上述问题而认为宗地不符合净地要求并进而拒收土地，双方由此产生争议。本院经审查后认为，根据审理查明，余杭国土局已经完成对案涉宗地的使用权收回工作，土地补偿款及青苗补偿费等费用均已经补偿到位，案涉土地上存在的青苗、树木、鸡棚、简易工棚及电杆并不属于应当补偿的范围，而且在经现场踏勘后，该问题亦得到了整改，故该问题并不影响土地的开发利用。同时，关于围墙及红线的问题，经审理查明，截止2014年12月5日，乔司街道在案涉地块上已经采用铁丝网作为围墙区分红线内外，并不存在铁丝围墙范围内土地面积不足的问题。至于国翔公司提出的围墙必须采用实体围墙的问题，依据不足，本院不予采纳。关于路灯的问题，根据现场实际情况，路灯虽然坐落在红线上，存在一定的瑕疵，但该瑕疵亦不会对国翔公司开发利用案涉土地造成实质性影响。关于国翔公司提出的因土地周边村民投诉，国翔公司无法进行开发利用的问题，与本案双方当事人之间的土地出让行为无关，国翔公司据此要求解除合同，依据不足，本院不予采纳。综合上述分析，国翔公司提出的要求解除案涉土地出让合同并基于合同解除所提出的各项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275678元，由上诉人杭州国翔置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 丹审 判 员  金瑞芳代理审判员  毕克来二〇一五年七月二日书 记 员  吴梦姣