连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第01739号
原告列奇达花园广场业主委员会，住所地连云港市海州区市化路59号。
法定代表人于永勤，该委员会主任。
委托代理人高健，江苏苍梧律师事务所律师。
被告连云港金泰名家居广场有限公司，住所地连云港市海州区市化路59号。
法定代表人李志亮，该公司总经理。
委托代理人刘琴，江苏永信律师事务所律师。
委托代理人李浩毓，该公司员工。
原告列奇达花园广场业主委员会（以下简称列奇达业委会）与被告连云港金泰名家居广场有限公司（以下简称金泰名公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告列奇达业委会法定代表人于永勤、委托代理人高健、被告金泰名公司委托代理人刘琴、李浩毓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告列奇达业委会诉称，2004年9月始被告擅自占用列奇达花园广场1-3层业主共有部分中空广场，封闭1-3层中央天井，改造中空，增加营业面积838平方米。该建设行为未经三分之二以上的业主同意，未经规划部门变更、同意，被告的行为侵占业主全体利益，其所经营的838平方米属全体业主所有。依据《中华人民共和国物权法》第76条第7款的规定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求赔偿损失的，人民法院应予支持。依据《江苏省物业管理条例》第67条规定：被告擅自占用其共有部分改变其使用功能进行营利活动，业主委员会可依法提起诉讼（其余待定部分另案处理）。现诉至法院，请求依法判令被告支付2014年1-3月份租金91761元。诉讼中，原告明确其诉讼请求为：要求被告将收益91761元返还给原告（2014年1-3月份）。
被告金泰名公司辩称，1、原告说的中空广场改造是连云港列奇达房地产开发有限公司（以下简称列奇达公司）建造，并非我公司私自建造；2、面积并非原告陈述的838平方米，2013年民主路改造时拆除了300平方米。3、被告使用了该中空广场，但2005年9月20日当时的列奇达业委会、物业公司和被告达成了协议，由被告每月交纳给物业公司5000元补贴物管费用，被告从签字后一直交纳至今。
经审理查明，列奇达花园广场由列奇达公司开发建设，2004年，被告金泰名公司从个体商铺业主、列奇达公司处租用了列奇达花园广场一至三层。在使用过程中，因经营需要，被告金泰名公司对列奇达花园广场1-3层进行装修改造，在改造过程中擅自改变了原有规划审批，封闭1-3层中央天井，改造中空等，共增加营业面积约838平方米，以上建设行为未经规划部门变更、同意。2005年9月20日，被告金泰名公司（原名称连云港金泰家具城）向原告列奇达业委会及连云港市良友物业管理有限公司（以下简称良友公司）提交了一份《关于金泰家具城改造一楼商用房的报告》，报告内容如下：……三、金泰家具城保证按时交纳费用每月5000元用于解决物管工资问题，表示因中空改造再为业主补贴物管费用，并承诺使用到期恢复原状。该报告得到了原告列奇达业委会及良友公司的一致确认。根据被告金泰名公司提供的收款收据，该公司向良友公司缴纳了2014年1月份物业费用6500元，自2014年3月份至9月份向连云港国大物业管理有限公司每月缴纳管理费用5000元、物业费1500元。对于2014年2月份应缴纳的5000元费用，被告金泰名公司称其已先行垫付24957.51元电费，可用于冲抵应缴纳的5000元费用，但物业公司当时正处于更替阶段，未提供收款收据，原告列奇达业委会对此则不予认可。
另查明，原告列奇达业委会原负责人为李志亮，现主任为于永勤。因于永勤向有关部门反映，2011年5月10日，连云港市城市管理行政执法局出具《关于金泰家具城违建的答复》给于永勤，答复内容如下：…。但金泰家具城在装修改造过程中，封闭中空及改造底层均擅自改变了原有规划审批，存在以下违法建设事实：一、拆除底层个体商铺的规划布局及分隔结构，拆除底层商场中央的喷泉雕塑，并按经营要求重新进行分隔；二、封闭1-3层中央天井，改造中空，三层顶部天井口用网架夹芯板封闭，2-3层天井用钢结构填补，共增加营业面积约838平方米。以上建设行为未经规划部门变更、同意，属于违法建设。…….目前，金泰名公司已经缴纳罚款并书面承诺使用期满自行拆除。
诉讼中，原告列奇达业委会同意被告金泰名公司于2016年9月1日恢复原状，并明确表示本案中不主张被告金泰名公司排除妨碍、恢复原状，只要求被告金泰名公司将占用业主公共部分838平方米对外出租获利的91761元予以返还（参照连云港市市区商铺月租价每平方米36.53元计算）。但是，被告金泰名公司不认可中空广场为其改造，也不认可利用此改造部分对外出租获利91761元。根据被告金泰名公司提供的该公司于2013年1月1日与列奇达公司所签订的《房屋租赁合同》，双方曾约定列奇达公司将列奇达花园广场一层属于列奇达公司房产、2-3层按改造好的现状交给被告金泰名公司经营。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告举证的照片、平面示意图、答复、备案通知、行政判决书、报纸、被告提供的报告、房屋租赁合同书、收款收据、电费发票等在案予以证实。
本院认为，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动的，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，被告金泰名公司对列奇达花园广场1-3层业主共有部分中空广场进行改造，封闭1-3层中央天井，改造中空，增加营业面积838平方米，未经规划部门变更、同意，但原告列奇达业委会明确表示不要求被告金泰名公司排除妨碍、恢复原状，只要求被告金泰名公司将占用业主公共部分838平方米对外出租获利的91761元（2014年1月份至3月份）予以返还。
根据被告金泰名公司向原告列奇达业委会及良友公司提交的《关于金泰家具城改造一楼商用房的报告》，被告金泰名公司需按时缴纳费用5000元解决物管工资问题，并承诺中空改造再为业主补贴物管费用。此报告得到了原告列奇达业委会及良友公司的一致确认，且2014年1月份、2014年3月份至9月份，被告金泰名公司均依照承诺履行了给付物业公司每月5000元费用的义务。此外，原告列奇达业委会也没有证据证明被告金泰名公司将占用业主公共部分838平方米对外出租，在2014年1月份至3月份期间获利91761元且该部分费用应由列奇达业委会享有，因此，原告列奇达业委会要求被告金泰名公司返还出租获利91761元的诉讼请求，并无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院﹤关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告列奇达花园广场业主委员会的诉讼请求。
案件受理费2090元（原告已预交），由原告列奇达花园广场业主委员会承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向该院（连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94）预交上诉案件受理费2090元。
审 判 长 杜秀丽
人民陪审员 宋 燕
人民陪审员 蒋桂红
二〇一五年四月二日
书 记 员 沈 笑
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
（二）《最高人民法院﹤关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》
第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动的，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行