广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江蓬法民三初字第6号
原告：江门市益威物业服务有限公司，住所地江门市蓬江区。
法定代表人：舒兆洋。
委托代理人：杨颖均、邹彩霞，均是该公司员工。
被告：潘志强，男，1953年8月18日出生，住所江门市蓬江区。
被告：潘志荣，男，1965年7月28日出生，住江门市蓬江区。
原告江门市益威物业服务有限公司（以下简称益威物业公司）诉被告潘志强、潘志荣物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2014年6月16日公开开庭进行了审理，原告益威物业公司的委托代理人杨颖均到庭参加了诉讼，两被告下落不明，经本院公告送达传票，期满后其没有到庭，本案现已审理终结。
原告益威物业公司诉称：经江门市明圆小苑住宅小区开发企业江门市蓬江区正盛置业开发有限公司以招投标的方式，选聘原告为明圆小苑小区的物业服务公司。2010年10月12日，被告与原告签订《江门市明圆小苑物业服务协议书》，约定原告为该小区提供物业服务，电梯住宅房屋物业服务费按建筑面积每月每平方米1元；步梯住宅房屋物业服务费按建筑面积每月每平方米0.80元；公共水电费由全体住户按其拥有建筑面积平均分摊；电梯电费及电梯维修材料费由小区各电梯住宅按其拥有建筑面积平均分摊；住宅服务费按每年在原有基础上按5%递增；公共维修费用在保修期内由开发商承担，保修期后由全体业主承担；物业服务费的缴交时间为每月1至8号，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交物业费的千分之三交纳滞纳金（违约金）；协议书还对其他相关事项作了约定。协议书签订之日，原告即为该小区提供物业服务。被告是该小区的业主之一，已接受了原告为其提供的物业服务，根据其房屋面积为122.82平方米，按照收费标准2011年7月至2011年10月被告每月应交纳的物管费为129元，2011年11月至2012年10月被告每月应交纳的物管费为135.1元，2012年11月至2012年12月被告每月应缴纳物管费为142.5元，2011年7月至2012年12月的物业管理费合计2422.2元；2011年5月10日至2012年12月6日的公共电费375.5元，2011年4月24日至2012年12月24日的公共水费8.5元，2011年7月至2012年12月的公共电梯维护费103.3元，2012年1月至2012年12月的公共设备维修费123.7元，共计611元；被告合共欠费3033.2元，但至今未支付给原告。原告认为，原告为被告提供了物业服务，被告应当向原告支付物业服务费，被告拒不支付的行为构成违约，应当承担向原告支付物业服务费及违约金的违约责任。据此，请求法院判令：1、被告支付拖欠2011年7月至2012年12月物业管理费2422.2元，2011年5月10日至2012年12月6日的公共电费375.5元，2011年4月24日至2012年12月24日的公共水费8.5元，2011年7月至2012年12月的公共电梯维护费103.3元，2012年1月至2012年12月的公共设备维修费123.7元，支付逾期付费违约金（滞纳金）3881.6元，以上共6914.8元给原告；2、被告支付本案诉讼费用。
原告益威物业公司为起诉提供的证据有：
证据1.《明圆小苑物业服务协议书》，证明2010年10月12日，该单元业主与原告签订物业服务协议书的事实，业主签名同意，选聘原告为该小区提供相应的物业服务，约定了双方权利义务及收费标准的事实。
证据2.《公摊费用明细表》，证明该单元应付的公共分摊费用明细。
证据3.《公共电费清单》、证据4.《公共水费清单》、证据5.《电梯保养合同及付款发票》、证据6.《维修通知》及《收据》，证据3—6共同证明原告按照协议约定，对小区所产生的公共电费、水费、电梯维护费及公共设备的维修费用按照单元面积进行分摊后，各户业主应承担的公共分摊费用的事实。
证据7.《小区工作通知》、《服务照片》，证明原告按照合同约定履行工作，对该小区及全体业主提供相关物业服务工作的事实。
证据8.《关于明圆小区问题的函及小区业主签名表》，证明小区业主们联名向市相关部门提交并反映有关小区存在问题的事实，希望得到市相关部门的重视和处理。
证据9.《征求意见通知照片》、《2012年7月15日明圆小区会议记录及会议签到表》，证明原告2012年3月16日提出撤场意见征询通知，因政府有关部门的介入，为了本小区住户的生活及居住环境不受影响，仍需继续为小区服务，于2012年7月15日与里村居委会和部分业主一起就小区存在问题进行商讨有关解决方案的事实。
证据10.《2012年9月8日会议记录》，证明于9月5日再次提出撤场后，本小区部分热心业主希望原告能继续为小区服务，于2012年9月8日在物业公司与原告共同探讨小区问题结果方案的事实。
证据11.《撤场通知》（2012年10月22日）、《致各业主的一封信》及《公示张贴照片》，证明我公司于2012年10月30日向全体业主公示继续为小区提供物业管理服务的事实。
证据12.《值班员巡查小区各楼层的签到表》（2012年5月至12月期间），证明原告于2012年5月至12月期间仍为小区提供物业管理服务的事实。
证据13.《撤场通知》及《关于撤出明圆小区停止物业服务的报告》、《公示照片》，证明原告于2013年1月10日下午15时正式撤出本小区，将相关资料报政府相关部门备案的事实。
证据14.《江门市明圆小苑物业服务协议书》一份，我方与明圆小苑小区开发企业江门市蓬江区正盛置业开发有限公司签订的前期物业管理合同，我方对明圆小苑的管理属于前期物业管理。
证据15、《江门市房地产登记申请书》（三）一份，证明涉案房屋的权属情况。
两被告没有到庭，没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。
经审理查明：原告益威物业公司是具有三级资质的物业服务企业。原告益威公司于2007年11月登记成立，公司名称为“江门市蓬江区益威物业服务有限公司”，其于2011年6月24日经核准，变更公司名称为“江门市益威物业服务有限公司”。
2009年10月28日，江门市明圆小苑住宅小区开发企业江门市蓬江区正盛置业开发有限公司与原告益威物业公司签订《江门市明圆小苑物业服务协议书》，约定选聘原告益威公司为明圆小苑提供物业服务。2010年10月12日，被告潘志强的受托人潘志荣代表潘志强与原告签订《江门市明圆小苑物业服务协议书》，约定原告为该小区提供物业服务，电梯住宅房屋物业服务费按建筑面积每月每平方米1元；步梯住宅房屋物业服务费按建筑面积每月每平方米0.80元；公共水电费由全体住户按其拥有建筑面积平均分摊；电梯电费及电梯维修材料费由小区各电梯住宅按其拥有建筑面积平均分摊；住宅服务费按每年在原有基础上按5%递增；公共维修费用在保修期内由开发商承担，保修期后由全体业主承担；物业服务费的缴交时间为每月1至8号，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交物业费的百分之一交纳滞纳金（违约金）；合同期限为2009年11月1日起至2014年10月31日止，协议书还对其他相关事项作了约定。
以上协议书签订之日，原告即为该小区提供物业服务。后因开发商的设备设施不完善，导致原告的服务质量跟不上，小区内的部分业主有意见而没有交纳物管费，无法维持原告的正常支出，原告益威物业公司于2013年1月4日出具《关于撤出明圆小苑停止物业服务的报告》，并向江门市蓬江区住建局及环市街道办事处进行备案，益威物业公司于同年1月10日撤离明圆小苑小区，终止了对该小区的物业管理服务。
被告潘志强是该住宅小区迎宾大道西38号606室的业主，房屋建筑面积122.83平方米，为电梯房。被告潘志强自原告益威物业公司进场对明圆小苑进行物业管理服务后，从2011年7月起没有缴纳物业服务费。至2012年12月，被告潘志强尚拖欠2011年7月至2012年12月物业服务费共计2422.2元（122.83平方×1.05元×4个月＋122.83平方×1.1元×12个月＋122.83平方×1.16元×2个月）。
原告益威物业公司为明圆小苑提供物业服务期间，已垫付有关的公共水电费、电梯电费、电梯维修材料费及公共维修费。此后，按照合同的约定由各住户分摊。至2012年12月止，被告潘志强尚拖欠2011年4月至2012年12月的公共电梯维护费103.3元、公共水电费384元、公共设备维修费123.7元，共计611元。
在案件审理过程中，原告益威物业公司向本院申请撤回对被告潘志荣的起诉，经审查，本院裁定予以准许。
本院认为：原告与被告签订的《明圆小苑物业服务协议书》，是双方在平等、自愿协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。本案争议的焦点在于：1.被告潘志强应否交纳物业管理费、公共分摊费用以及是否应该支付逾期付款违约金；2.有关费用及违约金的标准问题。
一、关于被告潘志强应否交纳物业管理费的问题。根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”按合同约定交纳物业管理服务费是业主应承担的一项基本合同义务，物业公司提供了服务，业主有义务按合同约定交纳物业管理服务费，本案中，潘志强拖欠的物业管理费共计2422.2元。
二、关于原告益威公司请求的公共分摊费用的问题。小区内共有部位的维修、保养的费用由小区内业主按实际情况予以分摊。被告与原告签订《江门市明圆小苑物业服务协议书》，约定公共水电费由全体住户按其拥有建筑面积平均分摊；电梯电费及电梯维修材料费由小区各电梯住宅按其拥有建筑面积平均分摊；公共维修费用在保修期内由开发商承担，保修期后由全体业主承担。原告已向法院提供相关的《电梯维修保养合同》、《维修通知》、《维修费发票》及部分《水电分摊费流水账单》等证据证实确已支出了有关的水电分摊费用、电梯维护费及公共设备维修费，再结合原告益威公司已经合理解释了公共分摊费用的计算方式的情况，本院认定潘志强还应当支付2011年4月至2012年12月的公共电梯维护费、公共水电费、公共设备维修费，共计611元。
三、关于原告请求按每日3‰的标准计算违约金的问题。由于潘志强在原告益威物业公司提供物业管理服务期间没有支付物业管理费，按照《江门市明圆小苑物业服务协议书》的约定应该从逾期之日起向原告支付滞纳金，此约定的滞纳金实际是逾期付款的违约金。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，虽然原告主张合同约定按每日1%的标准计算违约金的标准过高，而自愿调整为按每日3‰计算滞纳金，但按每日3‰的标准计算违约金仍明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，本院依法予以调整。按照中国人民银行同期一年期逾期贷款利率6%的标准计算，逾期付款违约金计算标准的上限为日息1‰。由于服务合同中约定物业服务费的交纳在每月8号前交纳，因此，本案中的逾期违约金应从2011年7月9日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息1‰计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告潘志强在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市益威物业服务有限公司支付2011年7月至2012年12月物业管理费2422.2元及逾期付款违约金（违约金应从2011年7月9日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息1‰计算至本院判决确定的履行期限届满之日止）；
二、被告潘志强在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市益威物业服务有限公司支付2011年4月至2012年12月的公共电梯维护费103.3元、公共水电费384元、公共设备维修费123.7元，共计611元；
三、驳回原告江门市益威物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，由被告潘志强负担。
如不服本判决，原告江门市益威物业服务有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告潘志强可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 邱启杰
审 判 员 朱树启
人民陪审员 王红梅
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 容丽萍