广西壮族自治区荔浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）荔民初字第123号
原告何某军。
委托代理人覃忠光。
被告盘某兰。
委托代理人罗志刚。
被告唐某连。
被告唐某秋。
委托代理人唐林，系唐某秋叔叔。
被告广西佳信房地产开发有限公司。
法定代表人黄桂芳，该公司董事长。
委托代理人陈学。
被告唐某月。
原告何某军诉被告盘某兰、唐某连、唐某秋、广西佳信房地产开发有限公司（以下简称“佳信公司”）、唐某月房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月9日立案受理后，依法由审判员廖国权独任审判，于2013年3月7日公开开庭进行了审理。书记员韦明耀担任记录。原告何某军及其委托代理人覃忠光，被告盘某兰及其委托代理人罗志刚、被告唐某连、唐某秋、佳信公司到庭参加诉讼，被告唐某月经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告诉称，被告盘某兰跟随丈夫唐军在荔浦县荔城镇从事交通运输业，被告唐某连、唐某秋是盘某兰、唐军的子女。唐军、盘某兰于2011年2月21日与广西佳信房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买“佳信.幸福丽城”第一期杰座第A座1单元16层2号商品房。2011年5月15日唐军、盘某兰与原告签订《房屋转让合同》，唐军、盘某兰将“佳信.幸福丽城”第一期杰座第A座1单元16层2号商品房转让给原告。双方约定，原告支付唐军、盘某兰购房款壹拾万零陆仟肆佰玖拾玖元，10年按揭购房款由原告每月按时交纳，商品房归原告所有。由于商品房开发商未办理好房产证，原告与唐军、盘某兰在签订《房屋转让合同》时未办理商品房过户手续。但原告已履行房屋转让的约定义务，并一直交纳银行按揭购房款。2012年11月12日唐军因交通事故身亡，原告几次请求被告盘某兰、唐某连、唐某秋协助原告办理变更商品房购买人姓名手续，被告盘某兰、唐某连、唐某秋拒绝原告的请求。
基于上述事实，原告认为，原告与唐军、被告盘某兰签订的《房屋转让合同》合法有效，原告已履行合同约定的义务，被告盘某兰、唐某连、唐某秋有义务协助原告办理好变更商品房购买人姓名手续。为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，原告特具状人民法院，请求判决一、原告与被告盘某兰及唐军（已故）于2011年5月15日签订的《房屋转让合同》合法有效，荔城镇“佳信.幸福丽城”第一期杰座第A座1单元16层2号商品房确归原告所有，被告广西佳信房地产开发有限公司协助原告办理好商品房购买人姓名变更手续；二、本案诉讼费由被告盘某兰、唐某连、唐某秋承担。
原告为证实其主张提供的证据有：
1、《商品房买卖合同》一份，证明被告盘某兰及其丈夫唐军于2011年2月21日与被告广西佳信房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，被告盘某兰及其丈夫唐军购买“佳信·幸福丽城”第一期杰座第A座1单元16层2号商品房的事实。
2、《房屋转让合同》一份，证明被告盘某兰及其丈夫唐军于2011年5月15日与原告签订房屋转让合同，被告盘某兰及其丈夫唐军将“佳信·幸福丽城”第一期杰座第A座1单元16层2号商品房转让给原告的事实。
3、购房款发票六份、幸福丽城费用明细表一份，证明原告交付了首付款106490元给被告后，原告受让被告盘某兰及其丈夫唐军转让“佳信·幸福丽城”第一期杰座第A座1单元16层2号商品房，原告履行双方合同约定的义务后，被告盘某兰及其丈夫唐军将购房发票交付给原告，被告将房屋钥匙交给原告。
4、按揭款发票11张，证明原告依约缴纳银行按揭的事实。
5、现金缴款收款人入账通知，证明交房款时还没有换发票前。这58440元不包括原告预购款项30000元。
6、银行回执原件，证明原告支付被告丈夫唐军购房款36994元。
被告盘某兰、唐某连、唐某秋辩称，1、原告的诉讼请求中判决房屋转让合同有效不符合法律规定，根据相关法律规定，本案房屋转让合同属于无效合同，本案诉争房屋需要批准，所以房屋转让合同无效，2，判令荔城镇“佳信·幸福丽城”第一期杰座第A座1单元16层2号商品房确归原告所有无法律依据，原告作为购买方，不能取得房屋所有权，本案中，原告只能判令在取得房屋产权后办理变更登记。3，原告诉讼请求中，判令被告佳信公司协助原告办理好商品房购买人姓名变更手续，不符合法律规定，房屋买卖合同是合法有效的。4，原告在诉讼中称，缴纳了相关按揭房款，这不符合法律规定，签署了相关转让协议后，原告并没有按时交纳。5，即使房屋转让合同在特定情况下生效，原告要求被告此时办理转让手续，不符合法律规定，原告要求被告办理过户手续的前提是盘某兰，唐军取得房屋产权，但盘某兰唐军并未取得房屋产权。根据相关法律规定，盘某兰，唐军不能进行产权过户。合同中说原告在签订合同时一次给付购房款，我方没有收到，要求原告举证，综上所述，原告的诉讼请求不符合法律规定，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
被告佳信公司答辩称，1、荔城镇“佳信·幸福丽城”第一期杰座第A座1单元16层2号商品房，根据相关规定，我方已经向房管部门登记，是符合法律规定的，故荔城镇“佳信·幸福丽城”第一期杰座第A座1单元16层2号商品房产权为唐军、盘某兰。2、原告与被告方签订的转让合同，如果需要佳信公司履行转让手续，佳信公司可以根据法院判决协助处理。
经过开庭质证，对原告提供证据1，被告方均无异议，对证据2，被告盘某兰认为真实性无异议，但对于合法性有异议，合同甲方盘某兰是被迫签字，签字时唐军、盘某兰并未取得房屋产权，该合同是无效合同。被告唐某连、唐某秋认为是无效合同，被告佳信公司认为该协议与其无关；对证据3被告盘某兰、唐某连、唐某秋均认为1、2、3、4张发票缴款人是唐军，真实性无异议，而不是何某军，这些票据不能证明这些款项是何某军交的，5、6张收据显示缴款人是何某军，不能证明是原告签署转让合同后缴纳的，不能证明原告所要证明的事实。费用明细表不能作为证据使用，不能证明本案事实，被告佳信公司无异议；对证据4被告盘某兰、唐某连、唐某秋均认为对于第一单，显示从何某军卡上转入唐军卡中1900元，真实性无异议，但是用途无法清楚，第二单，唐军卡号存入1900元，不能证明何某军付按揭款，第三单、第四单质证意见与第一单意见一致，第五单意见与第二单意见一致；后面几单真实性不予认可，不能证明原告所要证明的事实，不能作为证据使用，被告佳信公司认为无异议。对证据5被告盘某兰、唐某连、唐某秋均不予质证；对证据6被告盘某兰、唐某连、唐某秋均认为已过举证期，不予质证；被告佳信公司对证据5认为属实，对证据6认为与其无关。
证据确认：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告唐某月经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。对原告提供的证据1，被告方均无异议，本院予以认定，对证据2被告盘某兰认为真实性无异议，本院对其真实性予以认定。对证据3、4的真实性，因被告盘某兰、唐某连、唐某秋对其真实性无异议，被告佳信公司无异议，本院对其真实性予以认定。对证据5、6，本院对其真实性予以认定。
经审理查明：被告盘某兰与其丈夫唐军于2011年2月21日与被告广西佳信房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买“佳信.幸福丽城”第一期杰座第A座1单元16层2号商品房一套，同年5月15日被告盘某兰与其丈夫唐军，将其购买的“佳信.幸福丽城”第一期杰座第A座1单元16层2号商品房一套转让给原告并与原告签订《房屋转让合同》。双方约定，原告支付唐军、盘某兰购房款壹拾万零陆仟肆佰玖拾玖元，10年按揭购房款由原告每月按时交纳，商品房归原告所有；合同签订后原告依约给付被告盘某兰与其丈夫唐军购房款106499元（含原告交的预付款30000元），并一直交付银行按揭贷款至今。经测量，因房屋实际面积与购买面积差5.47平方米，被告佳信公司退还原告6441元；2013年3月18日，被告佳信公司与原告办理了交房手续，房屋至今由原告管理、使用，但由于房屋尚未办理好房产证，故原告与唐军、盘某兰在签订《房屋转让合同》后未办理商品房过户手续。2012年11月12日唐军因交通事故身亡，原告请求被告盘某兰、唐某连、唐某秋协助原告办理变更商品房购买人姓名手续，被告盘某兰、唐某连、唐某秋拒绝原告的请求。
另查明，被告唐某连系被告盘某兰与唐军的女儿，被告唐某秋系被告盘某兰与唐军的儿子，被告唐某月系唐军父亲，被告盘某兰、唐某连、唐某秋均表示不放弃遗产继承权。
本院认为，原告何某军与被告盘某兰及其丈夫签订的房屋转让合同，系双方在平等、自愿的基础上签订的，是买卖双方的真实意思表示，原告已按合同约定给付了购房款并偿还银行按揭贷款，且被告佳信公司将房屋交付原告，对原告何某军与被告盘某兰及其丈夫唐军转让房屋并无异议，被告盘某兰与唐军对原告接收房屋亦未提出异议，房屋转让合同已实际履行，该合同合法有效，本院予以确认。被告辩称合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项的规定，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”双方签订的房屋买卖合同无效。本院认为，该法系管理性规范，并非效力性强制规范，合同并未违反强制性规定，转让尚未领取权属证书的房地产不影响合同的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条规定已明确表明，房屋买卖合同签订时，房屋尚未办理所有权登记，不影响合同的效力，因此对被告盘某兰、唐某连、唐某秋的主张，本院不予支持，“佳信·幸福丽城”第一期杰座第A座1单元16层2号商品房所有权应归原告所有，被告佳信公司应协助原告办理商品房购买人姓名变更手续。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第八十八条、第八十九条、《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告与被告盘某兰及唐军于2011年5月15日签订的《房屋转让合同》合法有效，荔城镇“佳信·幸福丽城”第一期杰座第A座1单元16层2号商品房归原告所有；
二、被告广西佳信房地产开发有限公司协助原告办理好商品房购买人姓名变更手续。
本案受理费5702元，减半收取2851元，由被告盘某兰、唐某连、唐某秋、唐某月负担。
上述应付义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按本案判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行金。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉案受理费5702元，（户名：桂林市中级人民法院，账号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。
审判员 廖国权
二〇一三年四月一日
书记员 韦明耀