上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8508号
上诉人（原审被告）：姜丽贇，女，1982年11月2日生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：吴鹏展，上海瀚元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶徐，女，1982年6月7日生，汉族，户籍地重庆市渝北区，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：李广益，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张珺，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。
上诉人姜丽贇因与被上诉人叶徐房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初3313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
姜丽贇上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人叶徐原审诉请或发回重审。事实和理由：双方签订的《房地产居间合同（买卖）》附件中明确约定，可以由被上诉人向银行贷款，在申请额度不足的情况下，由被上诉人以现金形式补足。对于大笔金额的房屋买卖交易，被上诉人作为完全民事行为能力人对资金的准备以及准备方式应有充足的考虑，而且合同对贷款政策变化后如何继续履行合同的方式作出明确约定，贷款政策变化不属于情势变更。而且被上诉人在2016年11月30日前是否有能力支付101万元，亦没有提供证据证明，新政出台之后，被上诉人明确表示继续履行合同后又悔约，故本案应按照定金罚则处理。
被上诉人叶徐辩称，其不同意上诉人姜丽贇的上诉请求。房地产新政出台，导致被上诉人应支付的首付款比例不低于50%，这在被上诉人签订《房地产居间合同（买卖）》时无法预见，而且需要多支付60多万元首付款，被上诉人无法筹集到上述钱款。上诉人对合同相关条款的解释片面，该条款仅适用于贷款不足的情况，而现在被上诉人是首付款无法支付。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
2017年2月，叶徐向一审法院起诉请求：判令姜丽贇退还定金10万元。
一审法院认定事实：姜丽贇系上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权人。叶徐离异后于2016年10月8日与本市居民沈某再婚。
2016年10月30日，经上海XX事务所居间介绍，叶徐、姜丽贇签订《房地产居间合同（买卖）》及附件，约定叶徐以335万元购买上述房屋，双方应于2016年11月30日前签订买卖合同。叶徐应于签订买卖合同时支付首付款101万元，余款234万元以银行贷款形式支付。当日，叶徐向姜丽贇支付定金10万元。
2016年11月25日本市房地产新政出台，根据叶徐在本市无房但有商业性贷款记录的情况，此次购房首付款比例应不低于50%，即叶徐在与姜丽贇签订买卖合同时必须支付的首付款不低于167.50万元。11月29日，叶徐请求姜丽贇给予10天时间以凑足首付款。后因叶徐仍无力支付167.50万元，故未与姜丽贇签订《上海市房地产买卖合同》。
一审法院认为，叶徐、姜丽贇签订的《房地产居间合同（买卖）》及附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效。叶徐交付的定金10万元，系为担保双方以《房地产居间合同（买卖）》及附件约定之内容签订《上海市房地产买卖合同》。但在双方约定的签订买卖合同的日期到来之前，因政策原因，叶徐购买涉案房屋的首付款比例应不低于50%，否则不能达成正常交易过户的合同目的。该情况系叶徐在订立居间协议时无法预见。现叶徐支付的首付款必须比约定数额提高60余万元，叶徐虽设法筹款仍无力支付，故双方未签订《上海市房地产买卖合同》不能归责于叶徐。叶徐现要求返还定金10万元，法院从公平原则出发，予以支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，于二○一七年五月二十五日作出判决：姜丽贇于判决生效之日起十日内退还叶徐定金10万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,150元，由姜丽贇负担。
二审审理中，对于双方签订的《房地产居间合同（买卖）》及附件约定被上诉人应于签订买卖合同时支付首付款101万元的问题，被上诉人叶徐表示其东拼西凑勉强可以按时支付上述款项，但根据被上诉人自己提供的中国建设银行个人活期账户交易明细显示，在2016年11月30日，其银行账户余额为3,853.97元。同时，被上诉人提供书面证人证言、借据等证据欲证明其在签订居间合同时有能力支付101万元首付款。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
另查明，上诉人姜丽贇与被上诉人叶徐签订的《房地产居间合同（买卖）》及附件约定若申请购房抵押贷款，银行批准额度不足申请额度，不足部分由买方于双方前往交易中心办理过户手续前以现金补足。叶徐不愿以本合同的约定条件签订买卖合同或无正当理由解除本合同，不得要求姜丽贇返还本合同约定的定金款项。
本院认为，上诉人姜丽贇与被上诉人叶徐签订的《房地产居间合同（买卖）》及附件合法有效，双方均应恪守履行，除非上诉人与被上诉人协商一致变更，否则双方均应按照上述合同约定的条件签订房屋买卖合同，包括付款方式、贷款方式等内容。本案的争议焦点为被上诉人是否有权以新政出台无法支付首付款为由拒绝签订房屋买卖合同，并主张免责。对此，本院注意到，其一，《房地产居间合同（买卖）》约定双方于2016年11月30日前签订买卖合同，被上诉人应于签订买卖合同时支付首付款101万元，在二审中，根据被上诉人自述，其东拼西凑勉强可以支付上述款项，但未能提供充分的证据证明在2016年11月30日前后其确实存在支付首付款101万元的实际能力，故被上诉人的支付能力本身存疑；其二，《房地产居间合同（买卖）》附件约定被上诉人若申请购房贷款未获得相应额度，其应在办理房屋过户手续前以现金补足，既然双方作此约定，表明被上诉人在签订上述合同时对可能存在的履约障碍已有充分预见，并且应当具备一定的资金保障；其三，新政出台后，被上诉人请求上诉人给予10天时间以凑足首付款167.50万元，表明其认可自身有义务按照《房地产居间合同（买卖）》相应条款签订房屋买卖合同。综上，被上诉人在签订《房地产居间合同（买卖）》及附件时应当对贷款额度变化有一定的预见，并准备相应的资金，新政出台并不必然导致上述合同存在事实上履行不能，故其以无力支付首付款为由拒绝签订房屋买卖合同，构成违约，上诉人主张没收定金，合法有据，本院予以支持。原审以涉案房屋首付款上升系被上诉人无法预见为由，认定其未签订《上海市房地产买卖合同》可予免责，致所作判决有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初3313号民事判决；
二、驳回叶徐的诉讼请求。
一审案件受理费1,150元、二审案件受理费2,300元，均由叶徐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年十月三十日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条
当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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