浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2485号
上诉人（原审原告）浙ＸＸ门物业管理有限公司。
法定代表人刘进。
委托代理人李广。
上诉人（原审第三人）华门房地产集团有限公司。
法定代表人徐群。
委托代理人林敏。
被上诉（原审被告）邵惠。
委托代理人何家成、何杰。
上诉人浙ＸＸ门物业管理有限公司（以下简称华门物业）、华门房地产集团有限公司（以下简称华门房地产）与被上诉人邵惠物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2014）杭余余民初字第446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院查明：清水湾山庄系华门房地产开发建设的住宅小区并于2004至2005年间办理竣工验收备案手续。华门物业系华门清水湾别墅园业委会选定的为华门清水湾别墅园（清水湾山庄）提供物业服务的企业，双方签订两份《服务合同书》，约定华门物业对涉案小区提供物业服务的期限为自2009年10月15日至2012年10月14日、自2012年10月15日至2015年10月14日，物业管理费的收费标准分别为3元／月／平方米（自2009年10月15日至2012年10月14日）、3.7元／月／平方米（自2012年10月15日至2015年10月14日），不含私家花园绿化维护费用。如业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，华门物业可以自逾期之日起，按有关规定加收滞纳金。2009年11月9日，邵惠购买华门房地产开发的清水湾别墅27-2#房屋（建筑面积224.56平方米）并于当日与华门房地产签订《商品房买卖合同》，约定出卖人应当在2009年12月9日前将经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。当商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明该商品房经综合验收合格的证明文件并签署房屋交接单。若由于买受人原因未能按期交付的，自交房之日起，买受人在30天内未办理交房手续的，则视同交付使用，出卖人不承担逾期交房责任。邵惠于2010年5月31日办理涉案房屋权属登记手续，但因认为涉案房屋尚未交付故一直未向华门物业缴纳物业管理费。华门物业通过向邵惠邮寄催交物业费告知函及多次在涉案房屋门口张贴缴费通知单的方式催交2009年12月19日至2012年12月31日的物业管理费及滞纳金，但邵惠至今未结清拖欠费用，现华门物业诉至法院，请求判令邵惠支付2009年12月19日至2012年12月31日的物业管理费及缴纳滞纳金。庭审中，邵惠确认收到催交物业费告知函，但至今未收到华门房地产发出的办理交付手续的通知及涉案房屋钥匙；华门物业及华门房地产陈述涉案房屋钥匙现在清水湾别墅园业委会处，华门房地产已通知邵惠领取但未果。
原审法院认为，本案的争议焦点为华门房地产是否已将涉案房屋交付华门物业及华门物业是否应缴纳物业管理服务费。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，当商品房达到交付使用条件后，华门房地产应当书面通知邵惠办理交付手续，但华门物业及华门房地产并未举证涉案房屋已交付邵惠的书面交付手续，且庭审中华门物业及华门房地产承认钥匙现在清水湾别墅园业委会处；邵惠虽已办理涉案房屋权属登记手续，但不必然表明邵惠已收到房屋，综上，原审法院认为华门房地产并未将涉案房屋实际交付邵惠居住使用。根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，故在涉案房屋尚未交付邵惠的情况下，华门物业主张的物业管理服务费用应当由建设单位华门房地产缴纳，而华门物业在庭审中确认不需要华门房地产承担缴费义务。综上，华门物业的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及之规定，判决：驳回浙ＸＸ门物业管理有限公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费486元，减半收取243元，由浙ＸＸ门物业管理有限公司负担。
宣判后，华门物业、华门房地产对原审判决均不服，向本院提起上诉。
华门物业上诉称：一、一审法院认定事实错误。邵惠与华门房地产存在矛盾，导致其拒绝接收涉案房屋，也否认接到华门房地产的书面和电话通知。而客观事实是华门房地产有书面和电话通知邵惠，邵惠也已经实际收到案涉房屋。退一步讲，即使华门房地产没有书面通知邵惠交房，邵惠购买的是准现房，华门房地产已经将竣工验收合格的房屋交付邵惠，邵惠没有提出明显合理的要求拒绝接收房屋，根据我国相关法律，该房屋视为交付。再退一步讲，邵惠已于2010年5月31日办理了房屋产权登记手续及抵押手续，从这一点来说，也说明邵惠实际收到该房屋。二、邵惠已经实际收到涉案房屋，应当支付相应的物业管理服务费。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法撤销原审判决，发回一审法院重审或者依法改判邵惠承担自2009年12月19日至2012年12月31日物业管理服务费共计17158.4元。
针对华门物业的上诉，被上诉人邵惠辩称：一审判决认定事实和适用法律正确，程序得当，实体处理正确，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，二审法院应予驳回。一、一审法院认定事实清楚，定性准确。上诉人未提交任何证据证明已书面通知邵惠收取案涉房屋，更没有证据证明涉案房屋已交付邵惠。一审法院开庭时亦查明房屋的钥匙至今仍在业主委员会，邵惠从未拿到房屋钥匙。故涉案房屋并没有交付给邵惠。二、产权登记是国家机关对房屋权属的记载，并不代表邵惠已享有了房屋的四项权能，实际上邵惠并没有实际占有该房屋，一审法院依据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定作出判决并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
针对华门物业的上诉，上诉人华门房地产辩称：涉案房屋已交付，华门物业提出的上诉理由正确。一审判决认定邵惠于2010年5月31日已办理的权属登记，依据物权法的规定，该房屋已完成了所有权的转移。华门房地产已完成实质交付，至于其与邵惠之间的纠纷应另案解决，不应作为其拒绝向华门物业缴纳物业管理费的理由。邵惠在成为涉案房屋的业主之后，已享受了华门物业的物业服务，无论其是否入住，均有支付物业管理费和维修基金的义务。一审法院适用《物业管理条例》第四十二条第二款有误，应适用第四十二条第一款。
华门房地产上诉称：一、一审法院认定事实错误。一审判决书中认定邵惠已于2010年5月31日办理涉案房屋的权属登记手续，该房屋目前权属登记在邵惠名下。依据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；第十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定，应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，因此涉案房屋自权属登记日2010年5月31日起，该房屋的不动产物权即发生转移，华门房地产当然已经完成了实际交付的合同履行义务。一审判决以华门房地产未将房屋钥匙交给邵惠为由，认定华门房地产未将涉案房屋实际交付邵惠居住使用，显然错误。二、适用法律错误。《物业管理条例》第四十二条对物业服务费用的缴纳主体作了明确的区分，已经取得房屋产权证明的业主，应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用；对房屋权属登记依然在建设单位名下，已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，邵惠已经取得涉案房屋的权属证明，作为涉案房屋的业主，应当依照《物业管理条例》第四十二条第一款，根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原审法院适用《物业管理条例》第四十二条第二款，认定物业管理服务费用由建设单位华门房地产交纳，适用法律错误。综上，一审法院认定事实、适用法律均有错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判华门物业主张的物业服务费用由邵惠交纳。
针对华门房地产的上诉，被上诉人邵惠辩称：一审判决认定事实和适用法律正确，程序得当，实体处理正确，华门房地产的上诉缺乏事实和法律依据，二审法院应予驳回。一、一审法院认定事实清楚。华门房地产未提交任何证据证明已书面通知邵惠收取案涉房屋，更没有证据证明涉案房屋已交付邵惠。一审法院开庭时亦查明房屋的钥匙至今仍在业主委员会，邵惠从未拿到房屋钥匙。故涉案房屋并没有交付给邵惠。二、产权登记是国家机关对房屋权属的记载，并不代表邵惠已享有了房屋的四项权能，实际上邵惠并没有实际占有该房屋，一审法院依据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定作出判决并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
针对华门房地产的上诉，上诉人华门物业辩称：华门房地产上诉正确，房屋的所有人应认定为业主，不能简单的以是否办理书面交接手续作为是否交付的唯一的标准。而且邵惠没有延期收房的合理理由，其存在逃避交付物业费、损害业主及物业管理公司、建设单位权利的行为。
各方当事人均未在二审举证期限内提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：邵惠与华门房地产于2009年11月9日签订商品房买卖合同，该合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……”可见，邵惠购买的虽系准现房，但双方仍然对房屋的交付形式进行了约定。该约定系双方真实意思的表示，对双方均具有约束力。在双方对涉案房屋交付与否出现争议的情况下，一审法院依据该合同条款将房屋交付的举证责任分配于华门房地产，并无不当。华门房地产虽口头抗辩已履行书面通知义务，但未能提供相应证据证明，应承担举证不能之责任。邵惠虽已取得权属登记，但并未接到书面交房通知，其以涉案房屋并未交付为由抗辩华门物业之诉请，本院予以采纳。对华门物业、华门房地产的上诉理由，本院均不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费472元，由浙ＸＸ门物业管理有限公司负担229元、华门房地产集团有限公司负担243元。华门房地产集团有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院办理退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 周志军
代理审判员 戚剑颖
代理审判员 王 超
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 潘晓玲