重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江法民初字第07914号
原告：重庆渝振物业管理有限责任公司，住所地重庆市大渡口区新山村街道文体路122号7-3，组织机构代码70942215-5。
法定代表人：黄斌，总经理。
委托代理人：丁胜，重庆互邦律师事务所律师。
被告：龙健伟，男，1965年4月4日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人：李雪梅，重庆钧睿律师事务所律师。
原告重庆渝振物业管理有限责任公司（以下简称渝振物业公司）与被告龙健伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李伟伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告渝振物业公司的委托代理人丁胜，被告龙健伟及其委托代理人李雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告渝振物业公司诉称，2012年11月25日，原告和重庆市江北区石马河街道大川水岸业主委员会（以下简称大川水岸业委会）签订了《重庆市物业管理委托合同》，约定由原告为重庆市江北区大川水岸小区（以下简称大川水岸小区）提供物业服务，服务年限为三年。按照合同约定，被告私有房屋建筑面积为297.76平方米，按每月每平方米1.70元计算物业服务费，每月被告应付506.19元物业服务费，合同同时约定，被告拖欠物业服务费的，按每日千分之三的标准向原告支付违约金。后于2014年7月8日，原告与大川水岸业委会达成了解除物业服务合同协议，但被告从2013年7月起一直拖欠物业服务费，至今仍未主动交纳。为维护原告的合法权益，请求法院判决：被告立即支付其拖欠的2013年7月1日至2014年7月31日的物业服务费6580.5元和计算至2014年8月31日的违约金4201.9元，并由被告承担本案的律师费和诉讼费。
被告龙健伟辩称，原告与大川水岸业委会签订物业服务合同并未经过法定数量的业主同意，签订程序不合法；原告进驻大川水岸小区后，小区的绿化区域无人打理，装修、生活垃圾胡乱堆放，人员混杂，治安环境差，致使被告家中于2013年5月18日被盗，财产损失6200元；此外，原告并未公开悬挂由物价部门核发的物业管理服务收费标价牌，被告有权拒付物业服务费。
经审理查明，2012年11月25日，原告与大川水岸业委会签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定原告为大川水岸小区提供公共性物业服务。合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式：根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收费标准如下（按建筑面积计算）：（1）小高层住宅：1.10元／月／平方米；（2）花园洋房住宅：1.00元／月／平方米；（3）别墅住宅：1.70元／月／平方米；（4）住改经营：2.00元／月／平方米；（5）车库：2.00元／月／平方米。业主向原告按约定的标准交纳物业服务费，原告按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由原告享有或承担。合同第八条约定，业主应于统一接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主的空置房（经原告与业主双方确认，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用或物业服务资金由业主按50％的比例交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应当自约定之日起书面告知原告。物业服务费用或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。合同第十九条约定，本合同期限为3年，自2012年11月26日起至2015年12月31日止。合同第二十一条约定，需提前解除合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接，在办理交接期间，原告应维护本物业小区正常的生活秩序，业主和物业使用人应支付费用。合同第二十五条约定，原告违反本合同约定，致使管理服务不能达到本合同物业服务质量约定的，原告应整改并对造成的损失进行赔偿。合同第二十六条约定，大川水岸业委会、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。
合同签订后，从2012年11月26日开始至2014年7月31日止，原告一直为大川水岸小区进行物业服务。重庆市江北区石马河街道大川水岸×××××号房屋的产权人登记为被告，系别墅，房屋建筑面积297.76平方米；2013年7月1日至2014年7月31日期间的物业服务费，被告未向原告交纳。
庭审中，被告举示了由重庆市公安局江北区分局出具的《案件接报回执》，拟证明2013年5月18日被告家中被盗造成其经济损失6200元；举示了原告制定的《物业管理方案》及照片一组，其中《物业管理方案》第六章《人员的配备、培训、管理》中明确载明将为大川水岸小区配备保安员12名，拟证明原告怠于履行物业服务义务，致使小区绿化区域无人打理，垃圾胡乱堆放，治安环境差，且未按《物业管理方案》的规定为大川水岸小区配备足额数量的保安员；被告还举示了由大川水岸业委会向原告出具的《整改通知书》、原告作出的《关于大川业委会对我司限期整改的回复》及业主委员会出具的《会议纪要》，拟证明原告在大川水岸业委会要求其限期整改的过程中，自认其提供的物业服务不符合合同约定的标准。对上述证据，原告质证认为，对《案件接报回执》的真实性予以认可，但此证据不能证明原告未按约履行物业服务义务；对《物业管理方案》的真实性予以认可，且原告也足额配备了保安人员；对照片的真实性不予认可，无法确认拍摄的时间、地点；对《整改通知书》及原告作出回复的真实性予以认可，对《会议纪要》的真实性不予认可，均不能达到被告的证明目的。
上述事实，有《重庆市物业服务合同》、备案证明、解除通知及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，无论是作为合同当事人的业主委员会和物业服务企业，抑或是业主，均应当按照合同的约定享受权利、履行义务。本案中，原告与大川水岸业委会签订的《重庆市物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对作为业主的被告具有约束力，被告在享受原告提供的物业服务的同时，应当及时足额交纳物业服务费用。
本案中，被告拒交物业服务费，并提出了数项拒交物业费的抗辩意见，该抗辩意见可归纳为以下三项：（一）原告进驻大川水岸小区程序违法；（二）未按规定悬挂物价部门核发的收费许可；（三）物业服务存有瑕疵。
针对第（一）项抗辩意见，本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款关于“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，若业主认为业主大会或者业主委员会的决定违反了法定程序，可以在法律规定的除斥期间届满前依法行使撤销权；在人民法院判决撤销该决定之前，该决定仍应为有效决定。现大川水岸业委会执行业主大会决定代表全体业主与原告签订了《重庆市物业服务合同》，上述决定尚未被人民法院依法撤销，故被告不能以此作为抗辩理由拒绝交纳物业服务费用。
针对第（二）种抗辩意见，本院认为，本案所涉物业服务合同的签订属于市场主体的意思自治范畴，其约定的各项权利义务应当由合同法等法律法规依法保护，若原告未取得相关行政许可，则应当承担相应的行政责任，而与本案被告应当承担的民事责任并无关联，故被告不能以原告未取得相关行政许可为由拒交物业服务费。
针对第（三）种抗辩意见，本院认为，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应认定为物业服务合同的组成部分，故本院将原告制定的《物业管理方案》纳入物业服务合同一并作为双方对物业服务标准的约定。根据上述认定及《物业管理方案》的规定，原告在履行安保义务的过程中，应当为大川水岸小区配备12名保安人员，而原告对此并未举示任何证据予以证明。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》中“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，原告应当承担举证不力的法律后果，对被告提出的原告履行安保义务存有瑕疵的主张，本院予以采纳。至于被告能否以此抗辩拒交物业服务费，本院认为，一方面，若原告为大川水岸小区配备足额数量的保安人员，虽能客观上降低被告家中被盗的风险，但因盗窃案件的成因复杂，也不能完全排除被盗的可能，故被告家中被盗不能完全归责于原告瑕疵履行安保义务；另一方面，本案所涉物业服务合同约定的物业服务费标准并不过高，且原告提供安保义务的范围主要是小区内公共秩序的管理和公共安全的维护，这均与用于看家护院的私人保镖之间存有重大区别，故本院基于责权利相一致的原则，对被告的此项抗辩意见部分予以采纳。至于被告举示的其他证据所证明的物业服务瑕疵，未能达到业主可以少交或拒交物业服务费的程度。基于上述评析，本院酌情将被告拖欠的2013年7月1日至2014年7月31日期间的物业服务费调整为5000元。关于原告要求被告支付拖欠物业服务费而产生的违约金的诉讼请求，因原告的物业服务确有瑕疵，本院不予支持；对原告要求被告支付律师费的诉讼请求，因该费用的产生与本案并无直接关联，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第二款、第六条之规定，判决如下：
一、被告龙健伟于本判决生效后十日内向原告重庆渝振物业管理有限责任公司交纳其拖欠的2013年7月1日至2014年7月31日期间的物业服务费5000元。
二、驳回原告重庆渝振物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半后收取34元，由原告重庆渝振物业管理有限责任公司负担18元，被告龙健伟负担16元；被告龙健伟负担的部分已由原告重庆渝振物业管理有限责任公司向本院预交，被告龙健伟在履行本判决确定的义务时一并给付原告重庆渝振物业管理有限责任公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 李伟伟
二〇一四年十一月六日
书 记 员 胡君奇