黑龙江省绥芬河市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绥民初字第58号
原告柳玉忠，男，1960年6月20日出生。
委托代理人李道海，男，1973年9月15日出生。
被告绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司。
法定代表人薛传祥，男，经理。
委托代理人姜长海，黑龙江牡大律师事务所律师。
原告柳玉忠与被告绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月22日依法公开开庭进行了审理。原告柳玉忠及其委托代理人李道海、被告绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司的委托代理人姜长海到庭参加诉讼。诉讼过程中，被告绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司与案外人贺玉中对与本案案件处理结果具有利害关系的黑龙江省高级人民法院（2013）黑民终字第67号民事判决不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2014年5月29日立案受理。2014年6月10日，本院裁定本案中止诉讼。2014年11月20日，最高人民法院作出（2014）民申字第920号民事裁定书，裁定驳回绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司、贺玉中的再审申请。本案现已审理终结。
原告柳玉忠诉称：2008年10月26日，原、被告签订房屋购销合同，被告将其开发建设的绥芬河市兴隆路两侧原六连区域A－1（2＃）楼自南向北数1－8号八处门市房以1760000元的价格出售给原告（后被告将第5号门市房收回，退给原告150000元）。合同约定的交房期限为一年，即2009年10月25日前。合同同时约定：被告向原告提供售房合同及税务发票，并协助原告办理房照。2009年10月28日，被告将2、3、4、6、7、8号门市房的钥匙交付给原告，之后又将1号门市房的钥匙交付给原告。原告接收房屋后，对房屋进行了装修，设立了水、电、暖登记，并一直使用至今。2012年12月3日，因被告对他人负有债务，牡丹江市中级人民法院作出（2011）牡法执字第13－13号执行裁定书，查封了原告购买的七处门市房。原告遂以案外人执行异议为由，提起诉讼。2013年11月25日，黑龙江省高级人民法院作出（2013）黑民终字第67号民事判决书。判决：一、撤销牡丹江市中级人民法院（2013）牡民初字第3号民事判决；二、停止对坐落于绥芬河市兴隆路两侧原六连区域A－1（2＃）楼自南向北数的1、2、3、4、6、7、8号七处门市房的强制执行。原告起诉要求：一、确认原、被告签订的房屋购销合同有效及坐落于绥芬河市兴隆路两侧原六连区域A－1（2＃）楼自南向北数的1、2、3、4、6、7、8号七处门市房归原告所有；二、判令被告向原告提供售房合同、税务发票，并协助原告办理房屋产权证照；三、判令被告承担本案诉讼费用。
被告绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司（以下简称澳普尔房地产公司）辩称：原告所述与事实不符。2008年10月25日，被告与原告柳玉忠及丛树奎、刘国恩达成借款协议，被告向原告等三人借款1100000元，月利率5%，借款期限为一年，本息合计1760000元。被告以其开发建设的绥芬河市兴隆路两侧原六连区域A－1（2＃）楼自南向北数1－8号八处门市房作为履行债务的担保。被告与原告签订了房屋购销合同书一份。之后，被告偿还原告150000元，相应地将5号门市房赎回，剩余的七处门市房仍然作为债的担保。至2011年年底，被告共计偿还原告235429元借款。被告认为，原、被告间系民间借贷法律关系，非房屋买卖合同关系。原、被告间签订的房屋购销合同书不具有法律效力。原告无权取得诉争房屋的所有权。被告没有义务向原告提供售房合同、税务发票，也无义务协助原告办理房屋产权证照。
根据原、被告的诉辩主张，本院确认的本案双方当事人争议焦点为：
1.原、被告之间系房屋买卖合同关系还是民间借贷关系，原、被告于2008年10月26日签订的房屋购销合同书是否具有法律效力；
2.原告要求被告为其提供售房合同、税务发票，并协助原告办理房屋产权证照的诉讼请求是否成立；
3.原告要求确认诉争七处门市房归其所有，是否符合法律规定。
原告柳玉忠为证明其诉讼请求，提供如下证据：
证据一、购房收据1份、房屋购销合同书1份、收条1张。欲证明：2008年10月26日，原、被告签订房屋购销合同书，原告以1760000元的价格购买了被告开发建设的绥芬河市兴隆路两侧原六连区域A－1（2＃）楼自南向北数的1－8号八处门市房。2009年10月28日，被告将1、2、3、4、6、7、8号七处门市房（5号被被告收回，被告退还原告150000元）交付给原告，原告使用上述门市房至今。因被告的原因，上述门市房未能办理房屋权属证书。
经质证，被告对该组证据的形式要件无异议，对原告欲证明的问题有异议。被告认为，购房收据中注明的“购A－1（2＃）楼南数1至8上、下两层门市743.47㎡房款”与事实不符，此款实际上是被告向原告及丛树奎、刘国恩的借款1100000元，加上按月利率5分计算的一年利息660000元。原、被告之间系民间借贷关系，而不是房屋买卖关系，房屋购销合同书并非当事人的真实意思表示。原、被告的真实意思是，被告以“出售”给原告的8处门市房作抵押，保证按约定履行偿还借款本息的义务。被告承认其于2009年10月28日将诉争门市房的钥匙交付给了原告。
本院认为，被告对该组证据的形式要件无异议，该组证据具有客观性、关联性、合法性，对其形式要件，本院予以采信。
证据二、牡丹江市中级人民法院（2013）牡民初字第3号及黑龙江省高级人民法院（2013）黑民终字第67号民事判决书各1份。欲证明：牡丹江市中级人民法院及黑龙江省高级人民法院均判决确认原、被告之间系房屋买卖合同关系。
经质证，被告对证据的形式要件无异议，对原告欲证明的问题有异议。被告认为，牡丹江市中级人民法院的（2013）牡民初字第3号民事判决已经被黑龙江省高级人民法院以（2013）黑民终字第67号民事判决撤销，不具有法律效力。黑龙江省高级人民法院（2013）黑民终字第67号民事判决书是在被告缺席的情况下作出的，该判决认定原、被告之间系房屋买卖合同关系是错误的，不排除被告对该判决申请再审，进而推翻判决认定事实的可能性。
本院认为，被告对该组证据的形式要件无异议，该组证据具有客观性、关联性、合法性，对其形式要件，本院予以采信。
被告澳普尔房地产公司为反驳原告诉讼请求，提供如下证据：
证据一、执行和解协议1份、执行笔录1份、借据2张、收条1张。欲证明：1.原告在其与绥芬河市国锋木业有限公司（以下简称国锋木业）支付令执行一案中，自认被告曾欠其借款1760000元，已偿还150000元，尚欠1610000元。原告同意国锋木业替被告偿还1500000元借款，剩余的110000元，原告予以放弃。原、被告间的全部债务结清；2.只要国锋木业按照执行和解协议还款，原、被告于2008年10月26日签订的房屋购销合同即时解除，这说明原告的真实意思不是购买涉案门市房，而是为了担保其债权实现；3.执行和解协议与2011年4月27日的执行笔录均能证实，被告欠原告的借款1760000元与2008年10月25日被告收取原告的1760000元购房款系同一笔款项。这足以说明原、被告之间是民间借贷关系，而非房屋买卖关系；4.2009年10月25日，原、被告约定的借款期限届满后，被告在未偿还债务的情况下，向丛树奎出具了两份借据，作为借款本金2010年4月25日至12月25日期间的利息；5.2011年4月27日，原、被告在执行和解协议中约定，原告负责将被告为丛树奎出具的两张借据收回并交付给被告，从此对利息放弃追诉权；6.以上足以证明，原、被告于2008年10月26日签订房屋购销合同的真实目的是为了保证被告按时履行偿还借款本息的义务，而不是被告将诉争门市房出售给原告。原、被告签订房屋购销合同书，是民事行为，而非民事法律行为，房屋购销合同依法不能成立，更不具有法律效力。
经质证，原告称两张借据注明系被告向丛树奎个人借款，与本案无关；收条系被告单方书写，没有原告的签字确认，原告不予认可；原告对执行和解协议及执行笔录的形式要件无异议，对被告欲证明的问题有异议。原告认为，宁安市人民法院执行案件与本案的主体、案由及法律关系均不相同，国锋木业与被告系两个独立的法人。执行和解协议中没有被告或其代理人的签字确认，不具有法律效力。执行和解协议第二项只是称被告欠原告1760000元，欠的是购房款，并非借款。因此，该组证据并不能证明被告所欲证明的问题。
本院认为，原告对该组证据中执行和解协议及执行笔录的形式要件无异议，该两份证据具有客观性、关联性、合法性，对其形式要件，本院予以采信。两张借据均注明“今借丛树奎个人人民币××元”，证明不了此两笔借款与原告有何关联；收条系被告单方制作，没有原告的签字确认，且原告不予认可，故对2张借据及1张收条，本院不予采信。
证据二、黑龙江省高级人民法院（2013）黑民终字第67号民事判决书1份。欲证明：黑龙江省高级人民法院庭审查明，被告欠原告的1760000元借款与2008年10月25日被告收取原告的购房款系同一笔款项。至2011年4月27日，被告还款150000元后，尚欠原告1610000元。原、被告间系民间借贷关系，非房屋买卖关系。
经质证，原告对证据的形式要件无异议，对被告欲证明的问题有异议。原告认为，执行和解协议所称的1760000元欠款为购房款，而非借款。因为被告强行将第5号门市房收回，所以被告才退还给原告150000元。依双方合同约定，被告本应退还30余万元，而被告实际上只退还了150000元。并非被告所述被告偿还了150000元借款。另外，黑龙江省高级人民法院根本没有认定原、被告之间系民间借贷关系，而是认定了双方为房屋买卖关系。
本院认为，原告对证据的形式要件无异议，该证据具有客观性、关联性、合法性，对其形式要件，本院予以采信。
证据三、收条9张、供热费票据1张。欲证明：1.至今被告已偿还原告借款54800元；2.2011年12月14日，被告交纳了诉争门市房2011－2012年度的供热费30629元。这说明被告没有将诉争门市房出售给原告。原、被告之间系民间借贷关系。
经质证，原告认为，9张收条中没有原告的签字，被告给付的款项与原告无关；诉争七处门市房2011－2012年度的供热费系原告交纳的，原告提供了7张交纳供热费的收据。
本院认为，该组证据中9张收条的收（借）款人注明系“刘国恩”或者“丛树奎”，并没有原告的签字，不能证明与原告有何关联，故本院不予采信。供热费票据系供热企业出具的正式发票，具有客观性，对其形式要件，本院予以采信。但是根据原告提供的7张供热费票据，可以证明就本案诉争的七处门市房，原、被告均交纳了2011－2012年度的供热费。
根据原、被告举证、质证及本院对原、被告所举证据的认证意见，结合原、被告的当庭陈述，本院确认的本案事实如下：
2008年10月25日，被告澳普尔房地产公司为原告出具收到176万元的收据1份。该收据的收款事由注明：“购A－1（2＃）楼南数1至8上、下两层门市743.47㎡房款”。收据单位盖章栏盖有绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司财务专用章及薛传祥名章，经办人栏有被告公司员工孙迎春的签名。2008年10月26日，原、被告签订房屋购销合同书。合同约定，甲方（澳普尔房地产公司）将位于绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房，座（笔误，应为坐）落在兴隆路两侧，原六连区域A－1（2＃）楼二层1至8号门市房，总实用面积为743.47㎡（根据原、被告提供的交纳供热费票据记载，实测面积大于合同约定面积），全部出售给乙方（柳玉忠），其中包括（南数1号门市上层57.81㎡，下层29.11㎡；2号门市上层47.72㎡，下层33.96㎡；3号门市上层47.72㎡，下层33.96㎡；4号门市上层57.75㎡，下层29.10㎡；5号门市上层73.63㎡，下层46.53㎡；6号门市上层60.16㎡，下层30.29㎡；7号门市上层66.67㎡，下层43.57㎡；8号门市上层56.68㎡，下层28.81㎡）以上门市定价为人民币壹佰柒拾陆万元整（¥1760000.00）销售给乙方，乙方一次付清房款，甲方交付房产期限为一年（2008年10月26日至2009年10月25日止），同时甲方提供给乙方售房合同及税务发票，并协助乙方办理房照。如甲方逾期不交付房产使用，将全部返还乙方房款。如逾期不返还房款，甲方应承担乙方一切经济损失及房产利息（按银行同期贷款利率的4倍偿还），并付乙方违约金总房款金额百分之二十五。甲方一栏，盖有绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司合同专用章、薛传祥印章及范化军、范学科签名，乙方一栏，柳玉忠签名，经手人栏，孙迎春签名。2009年10月，被告分两次将1、2、3、4、6、7、8号门市房的钥匙交付给原告。原告占有、使用诉争门市房至今。被告于2009年办理了诉争门市房的房屋预售许可证。原、被告此后协商解除房屋购销合同未果。
2011年4月27日，在宁安市人民法院的主持下，原告与国锋木业就（2011）宁法执字第3号柳玉忠与国锋木业民间借贷纠纷支付令执行案达成执行和解协议。双方约定：一、申请执行人（柳玉忠）同意其申请执行的（2011）宁法执字第3号执行案件全部标的按15000000元履行；二、澳普尔房地产公司曾欠申请执行人1760000元，已偿还150000元，尚余1610000元，被执行人（国锋木业）同意代澳普尔房地产公司偿还申请执行人1500000元，其余110000元申请执行人放弃对澳普尔房地产公司的追索，各方所有纠纷结清；三、上述款项共计16500000元，被执行人在三个月内向法院支付偿还。2011年5月7日前支付4000000元，2011年6月30日前支付4000000元，申请人（柳玉忠）承诺三日内向法院提交解除房屋抵押全部手续（指支付令案借款合同设定抵押权的厂房，非本案诉争门市房），法院在收到解除房屋抵押全部手续后才能向申请人支付，2011年7月31日前支付8500000元；四、如一方违约，则申请执行人有权恢复对（2010）绥民督字第4号支付令﹤宁安市人民法院（2011）宁法执字第3号执行案＞的执行；五、被执行人还款后，申请人2008年10月26日与澳普尔房地产公司签订的购房合同立即作废并将相关手续返还被执行人。另外还有澳普尔房地产公司给丛树奎出具的两张借据伍拾壹万陆千柒佰伍拾肆元，在本协议签署后3日内，由申请人负责收回后返还给被执行人；六、本案﹤宁安市人民法院（2011）宁法执字第3号执行案＞所涉所有费用由申请人承担；七、本协议履行后，双方以前所签署的所有协议或文字材料均予作废，所有债权、债务结清，互不追究。柳玉忠及其委托代理人李道海，国锋木业的委托代理人范化理、沈永熙分别在执行和解协议的申请执行人、被执行人栏签名。
之后，牡丹江市中级人民法院在执行贺玉中与绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司、绥芬河市澳普尔科技投资有限公司、范化军民间借贷纠纷一案中，以（2011）牡法执字第13号执行裁定书查封了本案诉争门市房。柳玉忠以案外人身份提出执行异议。牡丹江市中级人民法院于2012年11月28日作出（2011）牡法执字第13－13号执行裁定书，裁定驳回案外人柳玉忠的异议申请。
2013年1月8日，柳玉忠以贺玉中、澳普尔房地产公司为被告提起案外人执行异议诉讼。柳玉忠请求：1.依法确认坐落于绥芬河市兴隆路两侧A－1（2＃）楼南数1、2、3、4、6、7、8号七处门市房权属归柳玉忠所有；2.请求判令停止对柳玉忠所有的七处门市房的强制执行。澳普尔房地产公司经合法传唤未到庭参加诉讼。牡丹江市中级人民法院经审理认为，柳玉忠与澳普尔房地产公司签订的房屋购销合同系商品房预售合同，该合同虽非正式商品房预售合同，但符合商品房买卖合同的主要条款，内容不违反法律、法规的强制性规定，且澳普尔房地产公司在诉争房屋交付使用前已取得商品房预售许可证，该商品房预售合同系有效合同……柳玉忠虽购买了诉争房屋并交付了房款，但其自身对未办理权属登记有过错……对柳玉忠诉请停止对诉争七处门市房强制执行不予支持。柳玉忠诉请判决认定诉争房屋归其所有，因不属于案外人执行异议之诉审理范围，本院对此不予审理。2013年5月22日，牡丹江市中级人民法院作出（2013）牡民初字第3号民事判决书，判决：一、确认柳玉忠与澳普尔房地产公司于2008年10月26日签订的房屋购销合同有效；二、驳回柳玉忠的其他诉讼请求。
柳玉忠不服，向黑龙江省高级人民法院提出上诉。澳普尔房地产公司依旧未到庭参加诉讼。黑龙江省高级人民法院经审理确认了牡丹江市中级人民法院判决认定的事实，同时另查明：因国锋木业仅履行了2011年4月27日其与柳玉忠达成的执行和解协议约定的部分义务，柳玉忠与国锋木业于2012年12月23日又重新达成执行和解协议＜黑龙江省高级人民法院（2013）黑民终字第67号民事判决书作此认定，但内容不详＞。因国锋木业亦未履行协议约定的义务，宁安法院已恢复对（2010）绥民督字第4号支付令的执行。黑龙江省高人民法院认为，柳玉忠原审中举示了其与澳普尔房地产公司签订的房屋买卖合同及购房交款收据，证明其与澳普尔房地产公司之间为房屋买卖合同关系，该合同依法成立……原审认定柳玉忠未能及时办理权属登记手续，主观上存在过错，判决驳回柳玉忠对诉争房屋停止强制执行的请求不妥，本院予以纠正……柳玉忠请求判令诉争房屋归其所有，其请求不属于案外人执行异议纠纷案件的审理范围，原审判决对此不予审理并无不当……原审认定事实基本清楚，但适用法律不当。2013年11月25日，黑龙江省高级人民法院作出（2013）黑民终字第67号民事判决书，判决：一、撤销牡丹江市中级人民法院（2013）牡民初字第3号民事判决；二、停止对坐落于绥芬河市兴隆路两侧原六连区域A－1（2＃）楼南数1、2、3、4、6、7、8号七处门市房的强制执行；三、驳回柳玉忠的其他诉讼请求。
绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司与贺玉中对（2013）黑民终字第67号民事判决仍不服，向最高人民法院申请再审。2014年11月20日，最高人民法院作出（2014）民申字第920号民事裁定书，裁定驳回绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司、贺玉中的再审申请。
依据以上确认的事实，本院认为：原告柳玉忠提供了其与被告澳普尔房地产公司于2008年10月26日签订的房屋购销合同及被告收取原告购房款的收据，证明原、被告系房屋买卖合同关系，被告虽对此予以否认，但是从原、被告所举证据的证明效力看，被告提供的证据不足以推翻原告所主张的事实成立，原告所举证据具有高度盖然性，原告主张事实成立。另外，牡丹江市中级人民法院及黑龙江省高级人民法院经审理均已认定原、被告之间系房屋买卖合同关系，原、被告房屋买卖合同成立。黑龙江省高级人民法院（2013）黑民终字第67号民事判决系已经发生法律效力的终审判决，该判决在未经法定机关依法定程序撤销之前，对本案裁判结果具有羁束力。关于被告主张的房屋购销合同名为房屋买卖，实为借贷担保，实质上是以物抵债类（流质契约）合同，为无效合同问题，最高人民法院在（2014）民申字第920号民事裁定书认定，被告和贺玉中提供的证据无法否认被告与柳玉忠之间房屋购销合同书的真实性，被告给柳玉忠出具的收据也载明是购房款。被告并没有提供相关抵押合同佐证其与柳玉忠之间实质是以物抵债的流质契约，被告本身系房地产开发企业，卖房的原因是因为欠债或是其他，均不影响房屋买卖合同的效力。因此，被告关于原、被告系民间借贷关系，双方签订房屋购销合同的真实意思是以被告“出售”给原告的门市房作为被告履行偿还借款本息义务抵押的抗辩理由不能成立，本院不予支持。
原、被告于2008年10月26日签订的房屋购销合同，虽非正式商品房预售合同，但具备商品房预售合同的主要条款，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定；再者，澳普尔房地产公司在诉争房屋交付使用前已经取得商品房预售许可证，因此，该商品房预售合同具有法律效力。根据合同约定，被告除了负有将原告所购七处门市房交付给原告的义务外，被告还负有向原告提供购房合同、税务发票并协助原告办理房屋产权证照的义务。
根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，原告起诉要求确认诉争七处门市房归其所有，不符合法律规定，本院不予支持。原告可在被告向其提供相关手续后，办理权属登记，以设立争议七处门市房的所有权。
综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
原告柳玉忠与被告绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司于2008年10月26日签订的房屋购销合同有效；
被告绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告柳玉忠提供绥芬河市兴隆路两侧原六连区域A－1（2＃）楼南数1、2、3、4、6、7、8号七处门市房的售房合同及税务发票，并协助原告办理房屋产权登记；
驳回原告柳玉忠的其他诉讼请求。
案件受理费19290元，由被告绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
如当事人在规定的期限内未提出上诉，本判决书即发生法律效力。权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。上述期限从本判决书规定履行期间的最后一日起计算（对于分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算）。逾期申请执行的，人民法院将不予受理。
审 判 长 杨家宝
代理审判员 黄义博
人民陪审员 林万山
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 岳 琦