杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭滨民初字第1182号原告连志宏。委托代理人（特别授权）盛军华，北京中银（杭州）律师事务所律师。被告海墅房地产开发（杭州）有限公司，住所地杭州市滨江区滨安路****楼**。法定代表人秦华，董事长。委托代理人（特别授权）王媛媛，海墅房地产开发（杭州）有限公司员工。原告连志宏诉被告海墅房地产开发（杭州）有限公司（以下简称海墅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，依法由审判员倪晓花独任审理，于2015年8月11日公开开庭进行了审理，原告连志宏及其委托代理人盛军华、被告海墅公司的委托代理人王媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连志宏诉称，2013年5月22日，原告与被告海墅公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，购买被告开发的御江苑4幢1单元4502室商品房，并就商品房情况、面积、价款、付款方式、违约责任等作了约定，合同签订后原告付清了全部购房款9966302元（后双方于2014年1月15日交验前进行了结算、面积补差等，原告共向被告支付了4502室商品房房款9985731.03元）。2013年12月26日被告发来《房屋交付通知书》，2014年1月15日原告到被告御江苑小区按被告要求在房屋交验前付清了物业维修基金16369.6元、燃气开通费800元等费用。2014年1月15日，在被告工作人员、上海世贸南京物业服务有限公司御江苑服务中心工作人员陪同下验房，验房过程中发现该商品房房顶多处渗漏、多处瓷砖大面积空鼓、阳台积水、卫生间排水不畅、部分墙角渗水地板霉变等质量问题，严重影响居住使用，被告公司承诺及时整改、维修并通知原告。之后，被告没有整改维修完成的回复、也没有整改维修合格的报告，反而是原告多次主动来联系询问整改维修结果，并联系被告公司御江苑维保部、世茂物业要求约好时间上门验房，但发现之前的问题仍存在或未整改维修至合格。直至2015年2月11日经联系被告公司御江苑维保部、世茂物业，称已整改维修，原告再次联系并在御江苑维保部、世茂物业工作人员陪同下上门验房，但仍然发现大面积墙体空鼓、卫生间地面不平排水不畅、部分墙角渗水地板变色墙纸脱落、门窗存在质量问题、阳台结构改变等问题，之前几次验房发现并由被告、世茂物业承诺整改维修的质量问题，仍然大范围存在。该商品房因上述质量问题至今未整改维修完毕，部分整改维修仍未合格，房屋未交付，钥匙至今未交接给原告，原告至今也未能入住。原告在此过程中，还发现购买的4幢1单元4502室商品房阳台结构位置发生变化，原来设计空缺的区块不知在什么时候被浇筑了地面，原有的护栏被拆除，而且也未设置任何安全设施。被告在双方合同签订后，没有履行《浙江省商品房买卖合同》第十六条“关于产权登记的约定”，至今也没有将办理商品房转移登记所需的土地、房屋权属证书交付原告。原告认为：被告应严格履行合同义务，被告在《浙江省商品房买卖合同》履行过程中，出售的商品房不符合交付条件、使用条件、商品房存在明显的质量问题和装修问题，对商品房阳台擅自改变结构且存在严重安全隐患，未按合同约定提供办理商品房转移登记所需的土地、房屋权属证书等诸多违约行为，且部分违约行为持续至今仍存在，原告多次主动上门验房，但被告至今未完成承诺的整改维修，原告至今未能入住。故向法院提起诉请，请求判令：1、解除原、被告于2013年5月22日签订的《浙江省商品房买卖合同》；2、被告支付自2013年4月1日起至实际退还房价款日止的违约金（其中计算至起诉日为419400元）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，第一，被告向原告交付的涉案商品房符合国家规定及合同约定的品质，可以正常使用。原告购买的御江苑住宅项目，于2013年11月22日完成竣工验收，12月25日完成竣工验收备案，被告认为该项目的工程质量设计要求装修规格等均符合国家规定的标准及合同约定的标准，并通过竣工验收，可以进行交付并完全满足原告居住使用的要求。第二，被告依约履行交付房屋的义务，原告已收房，依据双方签订的商品房买卖合同第九条，被告通知原告于2013年12月21日进行收房，原告于2014年1月15日前来办理交接手续并办理手续，被告依约履行瑕疵担保义务。第三，从客观事实角度，被告向原告交付的商品房，装修部分存在小的瑕疵，已经按照原告的要求整改完毕，被告与原告办理完毕交房手续后，由物业陪同，原告提出整改要求，作为物业部门对原告的要求进行如实记载，经被告物业、工程、维保部门统一汇总核实后对房屋内部确实存在的瑕疵进行维修整改，维修完成后通知原告验收，鉴于原告并未在国内生活，被告已将整改材料整理附在证据中。第四，即使被告在装修中存在小的瑕疵，并不影响原告的居住使用，被告不构成违约，原告无解除权，依据双方签的商品房买卖合同，即使存在小的瑕疵，被告按照国家规定完成竣工验收，被告提出的房屋存在的问题，房屋地板划伤，墙面开裂等，均不影响原告的居住使用，被告已承担瑕疵担保义务，并且该问题已全部整改完毕，因此原告以此为由要求解除合同没有事实依据。另外被告交付的房屋原告并未居住使用。原告提出的因房屋质量问题不能居住使用没有事实依据。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院驳回诉讼请求。经审理，本院认定本案事实如下：2013年5月22日，原告连志宏与被告海墅公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，购买被告开发的御江苑4幢1单元4502室商品房，合同签订后原告付清了全部购房款9966302元，被告于2013年12月26日向原告寄发了《房屋交付通知书》。2014年1月15日原告到被告御江苑小区办理了《房屋交接书》和《交房流转单》，原告在验房过程中发现该商品房房顶渗漏、瓷砖大面积空鼓、阳台积水、卫生间排水不畅、部分墙角渗水地板霉变等质量问题，原告将房屋钥匙暂放物业处，要求物业整改完成后再通知原告，被告公司承诺及时整改、维修。后被告于2014年3月31日前取得了涉案房屋《房屋所有权证》和《土地使用权证》，但因双方沟通不畅未能在合同约定时间内办理商品房转移登记，原告至今也未入住。证明以上事实的有到庭当事人的庭审陈述及原告连志宏提交的照片、商品房买卖合同、房屋交付通知书、房屋验收单（三份）及被告海墅公司提供的、《竣工验收备案表》、《房屋验收交接单》、《交房流转单》维修记录照片等证据。本院认为，一、原、被告于2013年5月22日签订的商品房买卖合同系双方自愿协商订立，符合法律规定，应为有效。依照双方在合同中约定的交房及产权登记的期限，被告应在房屋交付使用之日起90日内办理权属登记，由出卖人提供资料报产权登记机关备案。实际履行中，被告虽然在原告付清房款后即取得涉案房屋《房屋所有权证》和《土地使用权证》，但被告仍有及时通知原告交付两证的义务。与此同时，原告也应当在约定时间内积极配合办理商品房转移登记。故因双方沟通不畅而未及时办理登记，原、被告双方均应对此承担责任，而不应究责于一方。因此，本案中未及时办理商品房转移登记不属于合同中原告（买受方）有权解除合同的情形。二、因涉案房屋房顶渗漏、瓷砖空鼓、阳台积水、卫生间排水不畅、部分墙角渗水地板霉变等质量问题而产生的纠纷，因并不涉及房屋主体结构质量，也并未因质量问题严重影响正常居住使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第十二条、第十三条，亦不属于可以解除合同的情形。三、根据《商品房买卖合同解释》及原告的诉讼请求，本案的焦点及所要解决的问题是原、被告双方签订的商品房买卖合同是否符合解除条件，原告可否主张解除合同，故因涉案房屋房顶渗漏、瓷砖空鼓、阳台积水、卫生间排水不畅、部分墙角渗水地板霉变等质量问题以及因阳台结构位置发生变化所产生的纠纷不属于本案处理范围，原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告连志宏的全部诉讼请求。案件受理费7592元，减半收取3796元，由原告连志宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）审判员  倪晓花二〇一五年十月十二日书记员  高佳音