江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终3287号上诉人(原审被告)：张瑞良，男，1939年12月19日生，，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：张鸣道（系张瑞良之子），男，1967年5月29日生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审原告）：陈涛，男，1985年10月14日生，，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审原告）：徐静文，女，1987年2月21日生，，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人张瑞良因与被上诉人陈涛、徐静文商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省无锡市梁溪区人民法院（2017）苏0213民初3523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张瑞良上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回陈涛、徐静文的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由陈涛、徐静文承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有一定的偏差，对签约的细节、过程，以及张瑞良被中介误导和施压的事实没有加以适当的考量，而且本案双方已经达成“定金返还协议”的要约和承诺，其亦已经履行了合同的主要义务，即返还定金，故定金返还协议已经生效，张瑞良无需再双倍返还定金；二、一审法院判决定金双返没有相关法律依据，即便张瑞良有过错，也不应适用合同法有关定金双返原则。张瑞良之所以在没有代理权的情况下误签协议仅仅是因为不知悉标的房产是房产所有人张鸣道的约定夫妻共同财产，并非故意毁约。就陈涛、徐静文可能发生的实际损失，其并没有举证，且鉴于张瑞良签约后立即通知不能履约的事实，短短三天之内不可能产生其他实际损失，张瑞良所应承担的最大责任不应大于“缔约过失责任”，此类赔偿以不超过陈涛、徐静文实际发生的损失为原则，最多不会超过2000元。三、一审法院没有充分考虑张瑞良的赔偿能力，张瑞良为年近八十的老人，除赔偿不高于陈涛、徐静文实际发生的损失之外，不应该再加以惩罚性赔偿。四、一审法院收取的诉讼费过高。一审开庭前，陈涛、徐静文即将其诉讼请求变更为赔偿1万元，即只需支付50元诉讼费，而一审法院判决张瑞良承担740元诉讼费，与诉讼费缴纳办法的规定不符。被上诉人陈涛、徐静文辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈涛、徐静文向一审法院提出诉讼请求：张瑞良另行赔偿1万元。一审法院认定事实：2017年3月9日，张瑞良与徐静文、陈涛签订房屋转让协议，约定张鸣道将李巷房屋以36.3万元出售给徐静文、陈涛，如因张鸣道过户时不能到场签字，张瑞良承诺办理委托公证手续，全权委托代理人张瑞良或张莉莉办理过户，出售该房产代表产权人意愿，若产生纠纷由代理人张瑞良承担一切责任。同日陈涛、徐静文向张瑞良支付房屋定金1万元。后房屋产权人张鸣道不同意出售李巷房屋，并于陈涛、徐静文起诉当日（2017年4月17日）退还定金1万元。诉讼中张瑞良提交了张鸣道与陈涛之间的支付宝通讯记录截图打印件，显示了双方磋商订立定金返还协议的过程。从磋商过程可以看出双方欲订立书面协议的意思表示。后陈涛未在书面定金返还协议上签字，反而提起诉讼。一审法院认为，没有代理权的行为人与他人订立合同，未经被代理人追认的，由行为人承担民事责任。张瑞良与陈涛、徐静文签订李巷房屋的买卖合同，未经房屋所有权人张鸣道的事前授权或事后追认，由此产生的法律责任由张瑞良自行承担。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，张瑞良的无权代理行为导致合同未能成立，系过错方，陈涛、徐静文在获悉张瑞良系无权代理后，双方虽就纠纷进行磋商，但陈涛最终并未签署协议明示确认张瑞良提出的方案，因此不能认定已放弃赔偿请求权，陈涛、徐静文有权主张张瑞良赔偿其损失。结合双方当事人的陈述，综合考虑市场环境，一审法院对陈涛、徐静文的主张予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决：张瑞良于判决生效之日起三日内赔偿陈涛、徐静文1万元。案件受理费1480元，减半收取计740元，由张瑞良负担。二审中，张瑞良对一审法院查明的房屋转让协议约定“张瑞良承诺办理委托公证手续，全权委托代理人张瑞良或张莉莉办理过户，出售该房产代表产权人意愿，若产生纠纷由代理人张瑞良承担一切责任”有异议，认为该条款由中介公司的工作人员书写，张瑞良年老眼花，在协议上签字时不清楚协议上是否写上了该条款，张瑞良本人并没有做过类似承诺。双方当事人对一审法院查明的其他事实无异议，本院予以确认。各方当事人亦未向本院提交新证据。二审另查明：一、关于签约过程的相关事实。1、房屋转让协议第三条载明：双方签署本协议时，乙方支付甲方定金1万元；第十条其他约定中备注第3条手写条款载明：甲方承诺出售该房代表产权人意愿，若产生纠纷由代理人承担一切责任，代理人承诺该房为产权人个人婚前财产，无权属纠纷；第6条手写条款载明：因产权人过户时不能到场签字，代理人承诺办理委托公证手续，全权委托代理人张瑞良或张莉莉办理过户手续。其中，房屋转让协议中涉及房屋成交价格363000元中的叁仟元处均有明显的“零”改为“叁”的涂改痕迹。2、一审中，陈涛、徐静文向法院提供了签约室监控视频，用以证明整个签约过程在和谐、宽松的氛围中进行，张瑞良不仅自由出入签约室，而且在签约前对合同仔细观看，并与中介人员多次沟通，不存在张瑞良所述的不清楚合同手写备注条款，和被中介误导和施压的事实。3、一审中，大众房产工作人员陈民向法院提供手写说明一份，载明：整个签约过程，张瑞良都主动配合，无人胁迫，期间在即将签合同时走出签约室也为了涨价，后经徐静文同意涨价3000元之后，自愿回到签约室完成签约。并且在买卖协议签订时，徐静文再三与张瑞良确认其是否有权代表其儿子出售此房产，张瑞良表示没有问题。4、一审中，陈涛、徐静文向法院提供签约当天徐静文与陈涛的手机聊天记录：徐静文：老头反悔了，说儿子说太低了，要37万，现在中介这个人跟他谈了36.5要，所以这个中介来跟我谈要不要再加5000。陈涛：你可以跟中介谈，如果其他费用降低一点加五千也可以，如果不行那就再说。徐静文：我让他在帮我降掉2000……陈涛：可以。徐静文：这个人和老头谈好了，加了3000。陈涛、徐静文还向法院提供了陈涛与中介公司工作人员陈民的聊天记录:陈民：刚才后来房东也跟我说实话了，因为房子产权人是他儿子，他儿子本来在签约那天就觉得36万太低不肯卖的，想37万38万卖的。老头后来涨了3000块钱就觉得可以了，跟我们都说36.3万，他替他儿子决定了可以卖了。现在儿子回来了觉得价格卖低了，想不卖了……。5、一审庭审笔录载明：审：被告，签订房屋转让协议并非小事，既然有看不清的条款，为何不要求中介解释。被：当时我自己认为可以代替我儿子签的。我认为房屋买卖合同应该是无锡市统一规划的，是没有问题的，所以即使没有看清，出于对中介的信任，我也签字了。原：当时签订合同的时候，中介写完以后每条都跟我们确认过、解释过每一条条款，不然我们也不敢签。中介在手写的备注部分写完后，跟张瑞良都解释并确认过，才由张瑞良在甲方处及甲方代理人签名。审：被告，你签订合同的时候，手写部分是否已经写好，是否与现在合同一致？被：我签合同的时候，都是空白的。二、关于定金返还协议的相关事实1、一审中，张瑞良提供了张鸣道与陈涛的聊天记录，载明：张鸣道：我发了一分（应为份）退还定金的协议给中介了，要麻烦你过去签一下，如果你不方便，提供QQ号码给我，我发给你也行。陈涛：行，到时候我去中介看看。张鸣道向陈涛发送定金返还协议文本。陈涛：这个可以签的。张鸣道：那你直接打印一下签好发给我。陈涛：行，今天有空我弄下，到时候拍照发给你么？张鸣道：嗯，可以的。中介现在退你中介费了吗？陈涛：要等上班，还要领导签字什么的，要到十号。定金返还协议载明：甲方为张瑞良，乙方为陈涛、徐静文。1、甲乙双方于2017年3月9日签订的房屋转让协议，因未经产权所有人授权，协议无效。2、甲方现退还收取乙方的人民币一万元定金，通过支付宝支付。3、甲乙双方同意在退还定金后，双方两清，任何一方不再就房屋转让协议主张任何权利。2、就定金返还协议，陈涛、徐静文在一审庭审中陈述：当时商量的时候，只要求被告退还定金、中介退还中介费用就了结此事，但中介看到这个协议不让我签，说签了以后就不退中介费给我，所以我没有签署被告提供的定金返还协议，后来一直拖到我起诉被告后，被告知道这个事情了，才退还1万元定金。3、一审中，张瑞良提供了张鸣道与中介公司工作人员陈民的聊天记录，其中张鸣道询问陈民：我今天上午要把10000块钱给他（指代陈涛），他也表示同意，但是前提条件是他必须先收到你们的6000中介费退款，但是你们不答应退给他，这明显就是收（应为受）到了胁迫。本案二审时的争议焦点：张瑞良是否应向陈涛、徐静文赔偿1万元。本院认为：一、房屋转让协议对张鸣道不发生效力，由张瑞良承担相应责任。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。本案中，张瑞良未经张鸣道的授权，即作为张鸣道的代理人，以张鸣道的名义与陈涛、徐静文签订了房屋转让协议，属于无权代理的情形，在张鸣道追认之前，房屋转让协议属于效力待定的合同。在张鸣道明确拒绝追认房屋转让协议后，该协议对张鸣道不发生效力，应由张瑞良承担相应的责任。张瑞良称，签约过程中中介公司对其误导和施压，其对房屋转让协议上的手写条款均不清楚。对此，本院认为，首先，从协议内容上，备注部分的手写条款共有6条，不仅将原有备注部分的空白处全部写满，并延伸至上方其他打印条款的行间距空白处，且就在甲乙方签章处的上方，字体、颜色亦与打印条款完全不同，任何具有完全民事行为能力的人在签字时均难以忽视。而且，张瑞良在一审中明确签字时手写条款处为空白，二审中又改称因年老眼花看不清楚，其陈述明显不一致，难以令人信服。其次，从签约过程看，在监控视频中，张瑞良不仅自由出入签约室，而且长时间观看转让协议和与中介人员反复沟通，并在转让协议的金额修改后方才签字。因此，对张瑞良称中介公司对其进行误导和施压的意见，本院不予采信。二、涉案定金返还协议未能成立。理由是：首先，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定。因此，定金返还协议为要式合同，应采取法定的书面形式。本案中，张鸣道将书面定金返还协议发送给陈涛，虽然陈涛在聊天中表示“这个可以签的”，但其后陈涛明确表示拒绝在该定金返还协议上签字，因此，定金返还协议未经双方当事人签字或盖章，未能成立。其次，定金返还协议所附生效条件亦无法成就。《中华人民共和国合同法》第四十五条约定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，陈涛、徐静文陈述，其当时希望以退定金并退中介费了结此事，但因中介公司不同意退还中介费，故其未在定金返还协议上签字，该陈述可以与张鸣道和陈民之间的聊天记录相印证。而在陈涛与张鸣道聊天中，张鸣道也询问陈涛中介费是否退还之事，也从侧面佐证了陈涛、徐静文的陈述属实。因此，定金返还协议系附生效条件的合同，该生效条件即中介公司向陈涛、徐静文退还中介费，因中介公司不同意向陈涛、徐静文退还中介费，故该生效条件无法成就。再次，张瑞良提出，本案情况适用合同法第三十七条，即“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。对此，本院认为，合同法第三十七条系在双方当事人对合同内容协商一致，仅仅是缺少签字或盖章的形式要件的情况下可予适用。而本案中，陈涛明确拒绝签署定金返还协议且向一审法院提起诉讼后，张瑞良之子张鸣道才代张瑞良向陈涛返还了1万元的定金，故张瑞良履行并非定金返还协议项下的履行，而系对陈涛、徐静文诉请事项的部分自愿履行，亦无法据此认定定金返还协议成立。三、一审法院判决张瑞良向陈涛、徐静文赔偿1万元并无不当。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。该司法解释明确了当事人可依意思自治设立立约定金，担保当事人未来的正式缔约行为。本案中，陈涛、徐静文与张瑞良就房屋转让达成合意后，即交付张瑞良1万元定金，该1万元即为立约定金。张瑞良收受定金后，应当提供经所有权人追认的委托书或其他有权处分证明，但张瑞良未能提供上述证明，致使房屋转让协议未生效，应当承担缔约过失责任，即双倍返还定金。因张瑞良已经向陈涛、徐静文返还了1万元定金，故一审法院判决张瑞良再向陈涛、徐静文赔偿1万元并无不当。退一步讲，即使本案不适用定金罚则，因张瑞良为本案签约过程中的过错方，亦应承担相应的赔偿责任。在合同的签订过程中，双方当事人均应当遵循诚实信用原则。房屋作为普通家庭最大的资产投资项目，对于其买卖均会秉持十分审慎的态度，花费大量的时间和精力进行查看、比较、选择和谈判等，上述时间和精力的耗费均难以单纯通过金线予以衡量。在转让协议中，张瑞良承诺出售涉案房屋代表产权人意愿，若产生纠纷由张瑞良承担一切责任，但最终该协议未被权利人追认，亦导致陈涛、徐静文为购置该房屋所做的种种准备工作付诸流水。故本院对张瑞良所提出从签约到毁约仅三天时间，陈涛、徐静文实际损失很小的意见不予采纳。综合考虑整个签约过程、双方的过错程度及相关市场环境，一审法院判决张瑞良向陈涛、徐静文赔偿1万元亦无不当。综上，张瑞良的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审案件受理费因陈涛、徐静文在一审诉讼过程中减少诉讼请求而应予调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费50元、减半收取25元，二审案件受理费50元，均由张瑞良负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  李 骏审判员  酆 芳二〇一七年九月六日书记员  苏楚秦