重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第03438号
上诉人（原审原告）重庆展锋物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎正街331-A-3-1-2号。
法定代表人余治云，重庆展锋物业管理有限公司总经理。
委托代理人黄志军，湖南兴沅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）汪葵花，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人董欣栗，重庆中联世通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）易钢，住住重庆市沙坪坝区。
委托代理人董欣栗，重庆中联世通律师事务所律师。
上诉人重庆展锋物业管理有限公司与被上诉人汪葵花、易钢物业服务合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2012年5月25日作出（2012）沙法民初字第02685号民事判决。重庆展锋物业管理有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年9月13日和2013年3月18日对本案进行了审理。上诉人重庆展锋物业管理有限公司的代理人黄志军，被上诉人汪葵花、易钢的代理人董欣栗到庭参加了本案审理。二审审理期间上诉人重庆展锋物业管理有限公司于2012年9月向本院申请中止本案诉讼，本院以（2012）渝一中法民终字第03437-1号民事裁定书，裁定中止了本案诉讼，2013年3月18日恢复本案审理时，本案双方当事人均表示，中止诉讼的事由已经消除。本案现已审理终结。
重庆展锋物业管理有限公司诉称，重庆港城物业发展有限公司与重庆市沙坪坝区展锋物业管理有限公司（现已更名为重庆展锋物业管理有限公司）于2004年4月18日签订了《港城花园前期物业委托服务合同》，双方就沙坪坝区小龙坎正街329号（现已变更为339号）港城花园小区的物业服务事项、物业服务费用、双方权利义务等进行了约定。其中约定：以建筑面积计算，高层住宅1.00元／月／平方米（含电梯费）、写字间3.00元／月／平方米，业主或物业使用人应在每月20日前交纳当月物业服务费，逾期每天增收3‰的违约金。
合同签订后，重庆展锋物业管理有限公司按约履行合同义务，但汪葵花、易钢无故拖欠物业服务费，期间重庆展锋物业管理有限公司多次催收未果，截止2012年2月1日，汪葵花、易钢累计欠物业服务费5844.9元。汪葵花、易钢的行为构成违约，请求法院l、判令汪葵花、易钢支付重庆展锋物业管理有限公司物业管理费5844.9元；2、判令汪葵花、易钢支付违约金18017.6元并以应付管理费为基数按每日3‰承担自2011年2月1日到实际付款日止期间的违约金。审理中，重庆展锋物业管理有限公司细化诉讼请求计算方法为，2006年2-6月，按0.7元／月／平方米加3.6元／月的公摊费计付；2006年7月起至2012年1月0.9元／月／平方米计付，各月违约金以每月欠费额×差欠月份数额×月30日计×3‰计算。
汪葵花、易钢辩称，一、汪葵花、易钢从未收到过展锋物管的催收文件之类，展锋物管自动放弃了权利，无权再向汪葵花、易钢主张物管费。小区物管服务费，实行按月结算，2010年1月以前的物管费用已过了二年的诉讼时效期。二、前期物管合同于2007年4月18日到期，自然终止。因服务质量太差，业委会一直没有与其续签。展锋物管一直强行服务，业主忍无可忍，2010年3月19日至20日，小区全体业主中三分之二的业主签字同意解聘展锋物管；2010年4月21日，业主委员会向展锋物管发出《撤场通知书》，并与重庆洪泉物业管理公司签订了港城花园小区物业管理服务合同。展锋物管的物业服务合同终止。物权法第十条的规定，展锋物管公司无权向被告收取2010年4月份以后的任何物管费用。三、展锋物管公司服务质量差、服务严重不达标。1、小区存在严重的乱搭乱建等违章建筑，但展锋物管不仅未尽管理劝阻职责，而自身也乱搭乱建，通知整改后拒不整改；2、展锋物管公司并未能履行消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通承诺，而参与堵塞消防通道，占用消防通道，停放汽车等，小区发生六次火灾．（A11楼、20楼；B5、11、21及内墙一次）。由于消防车无法开进小车，延误了灭火时间，致使业主家被烧成灰烬。并且由于安全通道也被堵，业主无法及时疏散，差点造成严重后果。这些严重影响小区安全。3、小区业主委员会多次发函催办，但展锋物管至今都未完善相关手续，如：综合验收报告；工程验收合格证；竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程、隐蔽工程、管网的全套图纸等的交付。4、物业管理单位应当将物业管理服务收费的各项收支情况定期（一般为半年）公布，但至今没交公布给全体业主。致使广大业主对小区收益、花费不清，业主利益受损。5、小区草坪光秃秃几乎没有草。并且展锋物管还将原来绿化地带改成了停车场谋取盈利。6、小区垃圾不能及时的清运，堆放在内墙角落，形成垃圾山，臭气熏天；并因此引发严重火灾。曾经被大火烧过的地方现在仍然堆放着垃圾。7、小区的环境绿化、景观、配套实施未达到收费标准。如：无音乐喷泉，跌水瀑布等～…8、到目前为止，港城花园的605.33平米的物管用房及相关的手续都未移交业主委员会，被他人占用、抵押、法院查封、判给第三方，小区前期物管企业：展锋物管不仅未尽义务，还参与其中，而该部分应属于我们全体业主共有。9、小区存在重大安全隐患，完全不具备封闭式小区的管理水平，小区还进驻了一家旅游公司，外来人员随意进出小区；未经业主允许，小区内随意摆摊设点，像自由市场。小区多次发生业主被盗事件。如：A栋11-4连续被盗二次，并被小偷持菜刀威胁。A栋6-4、9-5、B栋5-3、21-12、31楼等多家住户被盗。10、小区日常管理非常混乱，存在严重的乱收费现象，同样是业主，收费标准却不一样，有的收一元，有的收九角，有的收七角，有的收四角，有的不收。小区环境脏、乱、差，门禁系统损坏多年未修，路灯电线裸露倒在草丛里，小区水池多月未清理。见照片若干。11、展锋物管的收费标准严重过高，是重庆市物价局、重庆市土地房屋管理局关于印发《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》的通知的收费标准的近三倍，我认为取二者的平均值0.63／平方米比较合适。展锋物管在港城花园服务期间，服务质量差、服务严重不达标，故其收费标准不合理，按照《重庆市城市物业服务收费管理实施办法》补充通知规定：其收费在审批的收费基础上，应下浮30%；因此，展锋物管应按套内面积0.44元／平方米收取物管费。五、展锋物管诉讼请求中的违约金违背《民法通则》和《合同法》的相关规定，且邓泽民不存在违约。根据前期合同第九章的第21条乙方违反合同约定就应该是：展锋物管赔偿我们业主才对。因此违约金一项不予承认。六、本案诉讼费由展锋物管承担。七、作为业主，我强烈要求展锋物管尊重广大业主的选择，退出港城小区，不再强行服务。综上所述：1、汪葵花、易钢只承担2010年2月至2010年4月的物管服务费共计123元。2、汪葵花、易钢不承认本案违约金一项。
一审审理查明，2004年1月9日，物价部门核定港城花园物业管理收费标准。文件载明，“一、收费项目及标准：（一）高层住宅公共服务费（建筑面积）：1.00元／平方米月（其中，含电梯费0.30元／平方米月）。（二）住宅改为办公用房的物业管理服务收费按住宅收费标准的200%收取；住宅改为经营用房的物业管理服务收费按住宅收费标准的300%收取。（三）购房时，原对物业管理服务收费承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺办。（四）上述收费标准在申报的环境和设备设施条件未完善前，按照环境和设备设施条件完善程度相应下浮收费。（五）特约服务收费：在双方自愿的前提下协商议定。三、物业管理公司应当遵守国家的法律、法规，执行物价管理规定，除上述服务收费项目外，不得自立项目和擅自提高收费标准向业主收取其它任何费用。同时，应保质保量提供服务，不得多收费少服务、只收费不服务。四、收到文件后，物管公司须持本通知到市物价部门，办理明码标价监制手续，收费时实行明码标价。物管公司应向业主公布相应等级的物业管理服务内容。成立业主委员会后，由物业管理公司与业主委员会共同协商收费标准，本文件则自行废止。”
2004年4月18日，重庆港城物业发展有限公司（甲方）与重庆市沙坪坝区展锋物业管理有限公司（乙方）签订港城花园前期物业委托服务合同。约定，物业名称：第一条物业基本情况，港城花园，座落位置：沙区小龙坎正街329#，占地面积：13498平方米，建筑面积：99871平方米；第六条本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，1、高层住宅1.00元，月／平方米。（含电梯费）2、写字间4.00元／月／平方米。业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务；第八条业主逾期不交，每天按欠费额的3‰交纳违约金；本合同期限为叁年，自2004年4月18日起至2007年4月17日止，合同期未满，业主选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。此外，双方还对服务事项、权利义务等共37条进行了约定。
重庆展锋物业管理有限公司是由重庆市沙坪坝区展锋物业管理有限公司更名两次而来，是物业三级资质企业。港城花园原座落位置沙坪坝区小龙坎正街329#，后经公安机关核定门牌为沙坪坝区小龙坎正街339#。
合同到期后，重庆展锋物业管理有限公司在该小区继续经营至今。
2005年4月29日，汪葵花、易钢入住港城花园小区2栋13-11号房，面积91.32平方米，从2006年2月起未交纳物管费。
2006年7月3日，第一届港城花园业主委员会成立并经主管机关备案。到2009年7月3日任期届满。
2010年4月9日，天星桥街道办事处作出撤销本届“港城花园业主委员会”备案证明的决定。主要内容是，决定对我办事处于2009年11月27日向港城花园业主委员会出具的备案证明予以撤销。自撤销之日起，全体业主应于二两个月内召开业主大会会议，选举新一届业主委员会并报我办事处备案。
2010年4月21日，重庆市沙坪坝区港城花园业委会制发了撤场通知，主要内容是，港城花园业主委员会己与洪泉物业管理有限公司签订了物管合同，要求重庆展锋物业管理有限公司撤场并于2010年5月6日顺利移交。重庆展锋物业管理有限公司对此认可知晓此事，但同时表示未收到此通知。为此，港城花园业委会还诉讼要求重庆展锋物业管理有限公司撤场、办理移交，法院认定该业委会备案被撤销而驳回了起诉。
2010年5月3日，天星桥街道办事处向港城花园全体业主发出通知。内容是，港城花园业主委员会于2006年7月3日成立，根据本小区业主大会议事规则，小区业主委员委会已于2009年7月3日任期届满，但本届业主委员会未在任期届满两月前组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会，现已逾期未换届。2010年5月12日，我街道办事处收到贵小区20%（132户）以上业主的书面申请，要求我街道组织小区业委会的换届选举工作，根据《重庆市物业管理条例》第35条之规定，我街道办事处将组织召开业主大会会议，选举产生新一届港城花园业主委员会。
2011年3月14日，重庆市沙坪坝区港城花园业委会在小区张贴公告的方式要求重庆展锋物业管理有限公司停止港城花园物业服务。公告主要内容是，本小区总户数为607户，总建筑面积为91000㎡，同意解聘重庆展锋物业管理有限公司和新聘重庆福康物业管理有限公司的有429户，57181.36㎡，占总户数的70.68%，占总建筑面积的62.84％，达成户数和面积“双过半”，表决合法有效。重庆展锋物业管理有限公司表示未看到。
2011年3月16日，重庆市沙坪坝区港城花园业委会向重庆展锋物业管理有限公司通过邮寄方式发出撤场通知。主要内容是，贵公司于2004年4月18日入驻沙坪坝小正街339号《港城园小区》对该小区的物业工作进行管理。贵公司在这几年中为和谐小区，和谐沙区的建设做了大量的工作。在此，本小区业委会代表《港城花园小区》全体业主表示真诚的感谢。但是你们在这几年的服务工作中也存在着一些问题，服务也不到位，大部份业主反映强烈，要求重新聘用新的物管公司。因此，港城花园业主委员会三次召开听证会，听取广大业主的意见，并多次研究决定依照《重庆物业管理条列》解聘展锋物业管理公司。聘用福康物业管理有限公司对《港城花园小区》物业管理。希贵公司接到“撤场通知书”后15日内，于2011年3月3l曰下午在业委会办公室办理交接工作，以便新的物业公司顺利入场。重庆展锋物业管理有限公司表示未收到。
对于汪葵花、易钢所欠物管费，重庆展锋物业管理有限公司表示采取三种方式催缴，第一在汪葵花、易钢门上张贴缴费通知书；第二、用挂号信邮寄；第三，用邮局寄发律师函件。汪葵花、易钢否认收到，否认重庆展锋物业管理有限公司催缴并质疑证据的证明力。
一审法院认为，本案双方还有几个事实方面的争议，催缴物管费通知的送达问题，撤场通知的送达问题，服务质量问题。
关于催缴物管费送达问题。
重庆展锋物业管理有限公司举证认为，2006年12月31日缴费通知单没有照片，粘贴在了门上，2007年6月30日缴费通知单，粘贴在了门上，有照片，2007年12月31日粘贴在门上，无照片，2008年6月30日，有照片，粘贴在门上，2008年12月31日，无照片，粘贴在门上。2009年6月30日，有照片，粘贴在门上。2009年12月31日，无照片，粘贴在门上。2010年6月30日有照片，粘贴在门上。2010年12月31日，无照片，粘贴在门上。2011年6月30日有照片，粘贴在门上。2012年1月31日，粘贴在门上，无照片。我们起诉前2012年2月21日的挂号信寄给A栋7-9的业主，经网络查证，已签收。另外2009年5月26日通过邮局邮寄了律师催缴函，但文本没有留存。0854这个是2007年10月22日我们通过挂号信的方式进行过催缴。
汪葵花、易钢质证认为，我们质疑他们所有的证据都是伪证，第一，落款时间不能证明是当时催告的，是可以现在伪造的，不能形成完整的证据链；第二，邮件催收无本人签收是不符合要求的证据；第三4月19日开庭时展锋提供的照片、催收单据都是伪造的，痕迹很明显，是把复印件上的东西摞起来一次性照的，摞起来的痕迹都很明显。第四，从来未收到催收单。也不知道多少物管费没有交。
重庆展锋物业管理有限公司解释我们什么时候催收，我们都是按照时间去照的。汪葵花、易钢表示照片上的门上的年画，从2006年每年都是一样的。照片上催收单据的落款时间是写的，不能证明是那时照的。其次这个和催告通知没有对应性，只是一个0854的收据，怎么证明是寄给我的？所有的催收证据都没有我的签名。
经审查发现，重庆展锋物业管理有限公司采取三种方式催缴，第一在汪葵花、易钢门上张贴缴费通知书；第二、用挂号信邮寄；第三，用邮局寄发律师函件。
对于第一种在汪葵花、易钢门上张贴缴费通知书的方式确存在汪葵花、易钢质疑的情况，门上的年画经过约五年时间为同一而与重庆展锋物业管理有限公司解释的按时间分次催收的矛盾，属于明显的瑕疵，该证据不能达成重庆展锋物业管理有限公司的证明目的。但可以表明重庆展锋物业管理有限公司曾经有催收的意思和行为。
对于第二种用挂号信邮寄和第三种用邮局寄发律师函件的方式。虽然举证证明力有些不够，但综合汪葵花、易钢欠费，重庆展锋物业管理有限公司没有放弃，重庆展锋物业管理有限公司和汪葵花、易钢同在一个小区而采此邮局寄送必出于此前有一次或多次障碍而为之的事理逻辑，认定此两种催缴已经送达。但不包括无完整资料的一次挂号。
综上认定，重庆展锋物业管理有限公司诉讼前曾经催缴过物管费的事实。2009年5月26日，重庆展锋物业管理有限公司以寄送律师函件特快专递方式向汪葵花、易钢催缴此前的物管费。2012年2月22日，重庆展锋物业管理有限公司以挂号信方式向汪葵花、易钢催缴2006年9月至2012年1月的物管费。
关于撤场通知的送达问题。
汪葵花、易钢提交的证据材料可以说明港城花园业委会于2011年3月14日以在小区张贴公告的方式告知全体业主和物业服务企业。2011年3月16日，港城花园业委会又以邮局特快专递的方式向重庆展锋物业管理有限公司寄送。重庆展锋物业管理有限公司称未收到。一审法院认为，1、第一次撤场通知是体现着业主选择物业的意愿，虽然该行为因当次港城花园业委会备案程序有瑕疵而未能实际产生效力，但随后港城花园业委会再次实施撤场通知的行为，说明港城花园业委会该意思实施意愿未放弃；2、公告张贴有照片为凭；3、重庆展锋物业管理有限公司一直表示服务到位，那就应当知道此意思表示；邮寄送达回执单有邮局工作人员书写的“物业办事人员电联主管后拒收”的字样改退批条；4、信件退回的未拆封件备案。综合这些信息，同样的采取前一双方同在一个小区而采此邮局寄送必出于此前有一次或多次障碍而为之的事理逻辑的方法，认定，2011年3月16日，港城花园业委会向重庆展锋物业管理有限公司发出撤场通知于2011年3月17日送达重庆展锋物业管理有限公司的事实。
关于服务质量问题。
汪葵花、易钢举示的是照片。照片作为直观的表现形式有其优取之处，但亦有其局限，比如有瞬时性，局域性，表面直观，而物业服务亦具有及时性、变化性，所以对此证明形式难以起到汪葵花、易钢主张的证明目的。但亦可以看出港城花园确有一些明显的流动性的摆摊设点的现象、一些清洁不彻底的现象。但不能据此作为不缴费的理由。
汪葵花、易钢从2006年2月始欠物业管理费，重庆展锋物业管理有限公司诉讼提出时，部分诉请时效已过。重庆展锋物业管理有限公司催缴认定仅在2012年2月22日一次，故2010年2月22日前的欠费因过诉讼时效而丧失胜诉权，不予支持。2012年2月22日只能引致前推两年，由于2011年3月17日港城花园业委会向重庆展锋物业管理有限公司送达了撤场通知，通知在15日内撤场，经法院释明，重庆展锋物业管理有限公司在限期内未对撤场通知的效力提起诉讼。本院尽到了确实的义务，故认为该撤场通知限定时间后不是物业服务关系，重庆展锋物业管理有限公司不能以物业服务关系要求支付欠费，故重庆展锋物业管理有限公司请求在2011年3月31日后的不予支持。
为此，需要考量的就是2010年2月22日到2011年3月31日期间的物管费的支付问题。在此期间重庆展锋物业管理有限公司实行的是前期物业管理，按物价局文件收费属于政府指导价，汪葵花、易钢质疑小区环境不具备的问题与文件审核的情况抵触，且该价格的调整属于政府管理权的范畴，必须报批，故仍应按文件确定的价格收费。重庆展锋物业管理有限公司认为在核定的1元价格下收费的观点应予采纳，但公摊费没有依据，不予支持。欠费计算式：91.32平方米×0.9元／月﹦82.18元×（13个月＋7天／30天＊月）﹦1087.51元。2010年2月的违约金至2012年2月计算19.32元×24个月×30天×3‰﹦41.4元；2010年3月的违约金至2012年2月计算82.18元×23个月×30天×3‰﹦170.11元；2010年4月的违约金至2012年2月计算82.18元×22个月×30天×3‰﹦162.71元；2011年3月的违约金至2012年2月计算82.18元×11个月×30天×3‰﹦81.35元。因汪葵花、易钢认为违约金过高，法院应予调整，以此推算，超过本金以本金为限，未超过据实计算。总计19.17＋82.18×12＋81.35＝1086.68元。
至于服务质量问题，因汪葵花、易钢证据证明力不足以支撑其主张，不予支持。当事人可根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定处理。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第十条第二款、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，遂判决：一、由被告汪葵花、易钢给付原告重庆展锋物业管理有限公司2010年2月22日到2011年3月31日期间的物业服务费1087.51元。二、由被告汪葵花、易钢给付原告重庆展锋物业管理有限公司2010年2月22日到2011年3月31日期间的物业服务费的违约金1086.68元。上述一、二项限于本判决发生法律效力后立即支付。三、驳回原告重庆展锋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198元，由原告重庆展锋物业管理有限公司负担173元。由被告汪葵花、易钢负担25元，限于本判决发生法律效力后立即支付给原告。
宣判后，原审原告重庆展锋物业管理有限公司不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1、撤销原判；2、依法改判；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉主要理由：一审判决部分事实认定错误，导致适用法律错误。1、上诉人自被上诉人欠缴物管费以来，一直及时向被上诉人催收物管费，其诉讼时效未过。2、关于2011年3月31日的“撤场通知”，没有证据证明上诉人已收到，故该“撤场通知”不发生效力，双方的物业服务关系持续至今。
被上诉人汪葵花、易钢答辩：1、解聘上诉人是港城花园大多数业主的真实意思表示，双方的物业管理合同已经解除。2、“撤场通知”已于2011年3月31日送达上诉人，双方之间的物业服务合同已于2011年3月31日解除。3、诉讼时效已过。2010年1月以前的物管费已过诉讼时效。4、违约金过高，一审时被上诉人已请求调整。请求驳回上诉人的全部请求。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。在二审审理中，上诉人重庆展锋物业管理有限公司于2013年3月18日再次申请中止本案的诉讼，其主要理由为：港城花园业主之一俞明焕已提起确认“撤场通知”无效的诉讼，该案件的处理结果可能会影响本案的处理。本院经审查认为，本案所涉的港城花园业主已将2011年3月16日由港城花园业委会向上诉人重庆展锋物业管理有限公司的“撤场通知”作为其拒付物业管理费的抗辩理由。因此，“撤场通知”的效力属于本案评判范围。上诉人重庆展锋物业管理有限公司再次申请中止本案的诉讼的理由不能成立，本院不予支持。
本院认为，本案二审的争议焦点：本案所涉物业管理费的起止时间的确认。
关于本案所涉物业管理费的起止时间的确认。
本案中，重庆展锋物业管理有限公司起诉认为，汪葵花、易钢房屋的建筑面积为91.32平方米，2006年2月至2012年1月的物管费5844.9元，违约金以当月应交纳的物管费为本金，从次月的1日按日3‰主张至2012年2月1日。汪葵花、易钢对房屋建筑面积无异议，认可从2006年2月起未交纳物管费，但认为重庆展锋物业管理有限公司主张的物业管理费，其中2007年4月18日前期物业服务合同期限届满，2010年4月21日业委会向其发出了“撤场通知书”，双方合同关系终止。以后不应再支付物业管理费，2010年1月之前，所欠物业管理费已超过诉讼时效，法律不应予以保护。同意承担2010年2月至2010年4月的物管服务费共计123元。
本院认为，重庆展锋物业管理有限公司向汪葵花、易钢有效催收物业管理费为两次，即：第一次，2009年5月26日，重庆展锋物业管理有限公司以寄送律师函件特快专递方式向汪葵花、易钢催缴此前的物管费。第二次，2012年2月22日，重庆展锋物业管理有限公司以挂号信方式向汪葵花、易钢催缴2006年9月至2012年1月的物管费。2009年5月26日之前的物业管理费，因此次催收诉讼时效由此中断，但至重庆展锋物业管理有限公司第二次2012年2月22日催收时，2009年5月26日之前的物业管理费已超过诉讼时效。同时，2012年2月22日只能引致前推两年，即2010年2月22日，这之前的物业管理费也超过诉讼时效，法律不予保护。因此，本案计收物业管理费的起点为：2010年2月22日。
港城花园业委会向重庆展锋物业管理有限公司发出“撤场通知”，重庆展锋物业管理有限公司系前期物业管理公司，前期物业服务合同期限届满后或港城花园业主代表大会重新选定物业企业后，港城花园业委会作为港城花园业主代表大会的执行机构其向重庆展锋物业管理有限公司发出“撤场通知”系港城花园大多数业主的真实意思表示，“撤场通知”的形式也符合法律规定。因此，港城花园业委会向重庆展锋物业管理有限公司发出的“撤场通知”合法有效。根据“撤场通知”的内容，扣除合理的撤场期限15天，双方的物业服务合同关系从2011年3月31日终止。重庆展锋物业管理有限公司主张此后的物业管理费已缺乏合同依据，法律不予保护。因此，本案计收物业管理费的止点为：2011年3月31日。
综上，上诉人重庆展锋物业管理有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及处理恰当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费396元，由上诉人重庆展锋物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔繁树
审判员 申和平
审判员 晏 芳
二〇一三年四月十五日
书记员 程 容