上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终4184号
上诉人(原审原告、反诉被告)上海申亨彩印实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人乐秀栋，总经理。委托代理人孙正杰，上海孙正杰律师事务所律师。委托代理人张月英。被上诉人(原审被告、反诉被告)上海成东服装辅料有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人胡莹婷，董事长。委托代理人王世其，上海申拓律师事务所律师。委托代理人郑玮，上海申拓律师事务所律师。上诉人上海申亨彩印实业有限公司(以下简称“申亨公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民三(民)初字第1514号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海成东服装辅料有限公司(以下简称“成东公司”)于2009年9月23日与嘉定区南翔镇新裕村村民委员会(以下简称“新裕村委会”)签订《厂房租赁协议》一份，约定：新裕村委会(甲方)将胜辛南路XXX弄以南十二号厂房面积为695平方米的厂房租赁给成东公司(乙方)，每平方米人民币0.38元/天(以下币种均为人民币)，租赁期限自2009年11月1日至2017年10月31日。申亨公司、成东公司于2014年5月29日签订《房屋租赁协议书》一份，约定：甲方(成东公司)将南翔镇蓝天工业园区胜辛南路XXX弄以南12号厂房(租赁面积563平方米)租赁给乙方(申亨公司)做经营场所用，租赁使用期限5年，自2014年8月1日至2019年7月31日(新裕村3年4个月后协议终止，双方提前终止，各不负违约责任)，租赁费每天每平方米为0.6元，合计每年123,300元(只提供收据)，3年后递增一次每天每平方5%，租赁费先付后用，年租赁费分4次支付，按每季度支付一次并提前十五天交付；乙方应在签订本协议后，预付甲方租赁押金2万元，押金在最后一期租赁费中结算，不计利息；乙方对房屋的装修和改造，应在不影响主结构的前提下进行，牵涉到主体结构的应经甲方同意，水、电、通讯等的消耗费用由乙方自行承担；由于镇以上(包括镇政府和村委)政府规划征用造成终止本协议书，双方均不承担违约责任，甲方必须提前三个月书面通知乙方，土地房屋补偿归村委所有，对乙方自行装修部分，在租赁期内甲方按政府有关规定补偿乙方装修款项，租赁期满后不做任何补偿。协议签订后，申亨公司于2014年5月31日支付押金2万元，成东公司将房屋交付申亨公司使用，申亨公司对房屋进行了装修。2015年1月14日，申亨公司向成东公司交付租金30,825元，东成公司出具收据，载明系2015年2月1日至2015年5月31日房租。2015年4月16日，新裕村委会发布《通告》称，系争的房屋系非法占用新裕村集体土地，属于违法建筑，已被列入本次铁路沿线区域内违法建筑专项整治范围；该处违法建筑内各业主自本《通告》张贴之日起必须停止一切生产、经营活动，并在2015年7月31日前将生产工具、物品等搬离腾房，2015年8月1日起该区域内的违法建筑将被实施拆除；在本次专项整治中请在该区域范围内业主积极配合，做好专项整治工作，对如未按期搬离、阻止妨碍整治行动的单位或个人，将按照相关法律、法规严肃处理。2015年11月30日，申亨公司将房屋交付新裕村委会。双方因搬迁补偿及房屋使用费等发生争议，遂涉讼。2015年9月，申亨公司起诉至原审法院，请求判令：1、判令成东公司补偿搬迁费28,150元(按照村里的标准50元/平米)、装修费121,850元(按照申亨公司实际支出的费用进行折旧后计算，根据5年租期，实际使用半年来计算)，合计15万元；2、判令成东公司退还房租押金2万元；3、判令成东公司退还2015年5月份租金10,275元。原审中，成东公司提起反诉，请求判令申亨公司支付2015年5月1日至2015年11月30日的房屋使用费71,925元。原审另查明，2015年5月5日，成东公司(乙方)与新裕村委会(甲方)签订《搬离协议书》一份，约定：涉及拆除乙方的违法建筑、天棚、房中房位于胜辛南路XXX弄XXX号，建筑面积为1505平方米，以奖代补金额150元/平方米，共计225,750元，搬场费按违建面积计算为1085平方米，以奖代补金额50元/平方米，共计54,250元，以上以奖代补款项合计28万元；乙方同意搬离，并保证在2015年6月15日前腾出列入整治范围内的违法建筑交给甲方统一拆除；支付以上以奖代补款项时，必须承租人到场签字方为有效，签订协议5天内，甲方预付乙方50%，计14万元，待被拆除房屋实际使用人的设备和设施全部搬离后3天内，甲方再支付乙方30%，计84,000元，待被拆除房屋全部拆除后5天内，甲方将20%余款一次性付清；如乙方签约后没有如期履行腾房搬离承诺的，甲方可对被拆除建筑采取强制拆除建筑采取强制拆除措施；本协议一经双方签字即生效，原土地租赁协议自行废止。原审中，申亨公司提交了照片及清单等用于证明其装修损失，成东公司对此不予认可，申亨公司也未就具体损失申请司法鉴定。经原审法院释明，申亨公司、东成公司均表示若租赁合同无效，仍坚持原有诉请，没有其他后果需要主张。原审法院认为，申亨公司、东成公司签订的关于南翔镇蓝天工业园区胜辛南路XXX弄以南12号厂房的租赁协议，因该房屋没有取得相应的建设规划许可，故依照相关规定，上述租赁协议应当确认无效。按照法律规定，租赁合同确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于申亨公司承租涉案房屋后在成东公司的同意下进行了装修改造等施工，对于其中已形成附合、不能返还的财产，应当根据双方各自的过错分担损失。成东公司作为出租人应当对外出租具有合法审批手续的房屋，申亨公司作为承租人应当对出租房屋是否具有合法证照进行审核，故申亨公司、成东公司对合同无效均具有过错。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，现双方对于所涉装修项目的数量或价值无法达成一致意见，申亨公司也未申请对损失进行司法鉴定，申亨公司提交的证据也不足以证明其装修现值损失。综上，原审法院认为申亨公司要求成东公司赔偿装修损失121,850元缺乏依据，原审法院不予支持。申亨公司要求返还押金合法有据，原审法院予以支持。对于申亨公司主张的搬迁费用，根据成东公司与新裕村委会的《搬离协议书》，成东公司可以获得每平方米50元的搬迁费，现申亨公司据此主张系争房屋的搬迁费合法有据，原审法院予以支持。成东公司关于申亨公司未按时搬离不能获得搬迁费的抗辩意见，因其与新裕村委会的协议中未就此进行约定，故原审法院不予采信。对于申亨公司主张返还的2015年5月份的租金10,275元，根据申亨公司提交的收据，其于2015年1月14日支付租金30,825元，相当于合同约定的3个月租金，东成公司出具的收据上虽记载为2015年2月1日至2015年5月31日，但根据申亨公司主张返还的租金金额，双方对月租金10,275元并未进行变更，故成东公司关于申亨公司实际交付的租金为2015年2月1日至2015年4月30日的抗辩意见原审法院予以采信，申亨公司要求返还2015年5月份的租金缺乏依据，原审法院不予支持。合同确认无效后，系争房屋仍具有使用价值，出租人可以请求参照合同约定的租金标准支付实际使用期间的房屋使用费。鉴于申亨公司于2015年11月30日返还房屋，而周边房屋的拆除确实对申亨公司的正常使用有一定的影响，故原审法院酌情确定申亨公司应按约定租金标准的70%支付2015年5月1日至2015年11月30日的房屋使用费。据此，原审法院判决如下：一、上海成东服装辅料有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海申亨彩印实业有限公司搬迁费28,150元；二、上海成东服装辅料有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海申亨彩印实业有限公司押金20,000元；三、上海申亨彩印实业有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海成东服装辅料有限公司2015年5月1日至2015年11月30日的房屋使用费50,347.50元。四、驳回上海申亨彩印实业有限公司的其余诉讼请求。原审判决后，申亨公司不服，向本院提起上诉称：自《搬迁协议书》签订之日起，成东公司即丧失其作为原有的承租人的权利，其不具备出租人的主体资格，无权向申亨公司主张2015年5月5日之后的房屋使用费。成东公司将其承租面积的81%转租给申亨公司，成东公司应按合同义务承担向申亨公司支付81%新裕村委会给予的补偿款。据此，请求撤销原判主文第三、四项，改判支持申亨公司关于装修费和退还租金的原审诉请。被上诉人成东公司辩称：成东公司租赁厂房后建造了相当部分的违章建筑，村里补偿的22万余元是补偿成东公司的违章建筑。申亨公司实际使用房屋，应支付使用费用。同意原审判决，请求予以维持。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明：原审法院2015年12月9日庭审笔录载明，成东公司对于申亨公司所提装修损失不认可，申亨公司表示要对装修现值进行评估。原审法院要求申亨公司在庭审之后一周内提交书面申请并预交费用。本院认为，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。申亨公司主张的装修残值损失是其自行计算所得，未提交相关的装修合同、购买凭证、结算证明等能够证明装修材料及人工费用的证据。申亨公司的主张亦未得到成东公司认可。申亨公司当庭表示要对装修现值进行评估，说明申亨公司对于有关此节的诉讼风险已有清楚认识。申亨公司之后未提交评估申请，系其自行处分诉讼权利，亦应承担相应的不利后果。申亨公司关于此节的上诉意见，不仅缺乏事实依据，而且有违诉讼诚信，本院对此不予支持。申亨公司于2015年11月30日返还房屋，之前仍实际占用房屋，应支付相应期间的房屋使用费用。原审法院关于房屋使用费的判定正确，本院予以维持。上诉人申亨公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,949元，由上诉人上海申亨彩印实业有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一六年六月十三日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……