安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖04民终1003号
上诉人（原审被告、反诉原告）：凤台县茂源商贸有限公司，住所地凤台县。
法定代表人：黄丹，该公司总经理。
委托诉讼代理人：芮成山，安徽卫正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张龙，男，1981年6月20日出生，汉族，住安徽省凤台县。
委托诉讼代理人：饶明旺，安徽州来律师事务所律师。
上诉人凤台县茂源商贸有限公司（以下简称茂源公司）因与被上诉人张龙房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院(2016)皖0421民初1057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人茂源公司的委托诉讼代理人芮成山，被上诉人张龙的委托诉讼代理人饶明旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
茂源公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项和第四项，发回重审或改判张龙支付违约金94080元、砌墙费15813.57元合计109893.57元；2、上诉费由张龙承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，导致适用法律错误。涉案房屋系茂源公司购买凤台县华厦房地产开发有限公司的商铺。2015年2月，凤台县华厦房地产开发有限公司组织设计单位，施工单位，监理单位及凤台县建筑质量监督站等对房屋工程质量进行验收，已具备交付使用条件。张龙与茂源公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，不存在无效的情形。一审法院以房屋没有验收合格证为由，认定双方租赁合同无效是错误的。一审认定租赁合同无效后，却判令解除合同，存在严重的逻辑错误；2、张龙应支付违约金及砌墙费用。张龙与茂源签订的《房屋租赁合同》第三条第三款约定张龙在合同签订之日向茂源公司支付85120元，剩余租金于2015年10月1日前付清，如未及时支付余款，茂源公司有权停止张龙开业经营，并有权将张龙缴纳的房租和履约保证金归其所有。张龙给茂源公司造成的水、电、气、电梯、楼梯等变更施工费用，由张龙偿还给茂源公司，及其它相关违约责任的约定。
张龙辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
张龙向一审法院起诉请求：1、依法解除张龙与茂源公司之间的房屋租赁合同；二、茂源公司返还房屋租金98160元，并承担违约金94080元，合计192240元；三、茂源公司赔偿张龙其他损失42800元。
茂源公司向一审法院反诉请求：判令张龙支付违约金94080元，砌墙费用15813.57元，合计109893.57元。
一审法院认定事实：2015年7月7日张龙与茂源公司签订了一份《房屋租赁合同》，其主要内容：茂源公司将其所有的位于凤台县凤城大道中段南侧华厦中央广场商铺，出租给张龙从事合法商业经营，租赁房屋面积为98平方米。租赁期限：自2015年12月1日至2020年11月30日，合同签订之日交纳租金98160元，剩余90000元租金于2015年10月1日前付清，房屋交付时间为2015年10月1日。一方违约，违约方应当按照当年年度租金的50%，向守约方支付违约金，且守约方有权解除合同等内容。合同签订后，张龙于2015年7月7日向茂源公司交纳租金98160元。2015年10月1日前，张龙没有按合同约定交纳90000元，茂源公司也没有如期交房。
一审法院归纳的本案争议焦点为：张龙与茂源公司签订的《房屋租赁合同》是否具有法律效力，合同是否应当解除以及违约责任如何承担。
一审法院认为：《建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由于茂源公司未能提交华厦中央广场出租房屋验收合格的证据，因此，张龙与茂源公司签订的《房屋租赁合同》，违背法律的强制性规定，应为无效合同。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”。由于该租赁房屋未经验收，不得交付使用，故对张龙主张解除合同的诉讼请求，予以支持。
关于违约责任：因合同无效，茂源公司依据合同取得的租金98160元，应当全额返还张龙；对张龙主张茂源公司赔偿违约金94080元、其他损失42800元及茂源公司反诉张龙赔偿违约金94080元，赔偿砌墙费用15813.57元。由于双方在履行合同过程中，均存在过错，张龙未能于2015年10月1日前交付剩余90000元租金，茂源公司也未能于2015年10月1日交付房屋，双方应当各自承担相应的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：1、解除张龙与凤台县茂源商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》；2、凤台县茂源商贸有限公司返还张龙预付房屋租金98160元，于本判决生效后十日内履行；3、驳回张龙要求凤台县茂源商贸有限公司赔偿违约金94080元及其他损失42800元的诉讼请求；4、驳回凤台县茂源商贸有限公司要求张龙赔偿违约金94080元及砌墙费用15813.57的反诉请求。案件受理费4826元，由张龙负担2811元，凤台县茂源商贸有限公司负担2015元；反诉案件受理费1249元，由凤台县茂源商贸有限公司负担
二审中，茂源公司向本院提交证据：工程竣工验收报告，证明涉案房屋在双方当事人签订租赁合同之前已竣工验收，符合签订合同的条件。张龙认为该验收报告系复印件，对真实性、合法性和关联性均有异议，如验收报告是真实的，一审法院要求茂源公司提供，但其拒不提供。由于该工程竣工报告系复印件，真实性无法确认，且仅能体现工程竣工验收时间，无法反映是否经消防、规划等部门的验收，故本院对该证据的证明力不予确认。
二审查明事实同一审判决书认定事实一致。
本院归纳本案二审争议焦点为：1、张龙与茂源公司签订《房屋租赁合同》是否有效；2、张龙要求茂源公司返还房屋租金98160元，应否予以支持；3、茂源公司要求张龙赔偿违约金94080元及砌墙费用15813.57合计109893.57元，是否有依据，应否予以支持。
针对争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条对于合同无效具有明确规定，本案中，张龙与茂源公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且张龙也未提供证据证明该《房屋租赁合同》存在无效的情形，故对双方当事人之前签订的《房屋租赁合同》的合法性，本院予以认定。一审法院依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定认定涉案《房屋租赁合同》无效，不符合法律规定，本院予以纠正。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，茂源公司提供的工程竣工验收报告复印件中并无规划部门的验收合格材料，一审法院于2016年6月12日向茂源公司发出通知，责令茂源公司于2016年6月20日前提交出租房屋权属证明及经验收合格能够交付使用的证据，茂源公司未予提交。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。茂源公司至今未能举证证明涉案房屋经过规划验收的相关材料，应当承担不利后果，因涉案房屋不符合交付条件，张龙要求解除其与茂源公司签订《房屋租赁合同》，本院予以支持。
针对争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在张龙与茂源公司签订的《房屋租赁合同》解除后，张龙要求茂源公司返还房屋租金98160元元，符合法律规定，本院予以支持。
针对争议焦点三，本院认为，茂源公司无法提供涉案工程完整的竣工验收材料导致双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》解除，对此，茂源公司应承担合同解除所产生的法律责任。故茂源公司要求张龙赔偿违约金94080元及砌墙费用15813.57元，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，茂源公司的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2376元，由凤台县茂源商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 晨
代理审判员 刘富丰
代理审判员 代 奇
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 李 乐
附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。