四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南中法民终字第1433号
上诉人（原审被告）何万春，男，汉族。
委托代理人向军（一般代理），四川首力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑素群（又名郑素琼），女，汉族。
被上诉人（原审原告）何晓梅，女，汉族。
被上诉人（原审原告）何晓红（又名何小红），女，汉族。
被上诉人（原审原告）何六英，女，汉族。
被上诉人暨诉讼代表人（原审原告）何太平，男，汉族。
被上诉人暨诉讼代表人（原审原告）何秀兰，女，汉族。
委托代理人何秀兰（特别授权），女，汉族。
委托代理人郑烈锋（一般代理），南充市顺庆区德盛法律服务所。
郑素群、何晓梅、何太平、何六英、何秀兰诉何万春房屋买卖合同纠纷一案，南充市顺庆区人民法院于2010年6月11日作出（2010）顺庆民初字第1074号民事判决。何万春不服上诉，2011年1月5日，本院作出（2010）南中法民终字第1208号民事判决后，郑素群等六人不服，向四川省人民检察院提出申诉。四川省人民检察院以川检民行抗字（2012）4号民事抗诉书向四川省高级人民法院提出抗诉。四川省高级人民法院作出（2012）川民提字第293号民事裁定，认为原一、二审认定事实不清，故撤销一、二审判决，发回南充市顺庆区人民法院重审。南充市顺庆区人民法院重审后，作出(2013)顺庆民初字第960号民事判决，上诉人何万春不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人何万春及其委托代理人向军，被上诉人郑素群、何秀兰、何太平（诉讼代表人）及与何晓梅、何晓红、何六英共同的委托代理人郑烈锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，郑素群、何永培系夫妻关系，婚生子女何晓梅、何太平、何秀兰、何晓红、何六英。1976年7月，何永培以家庭人口6人申请获批宅基地122.88平方米修建房屋，并于1993年2月30日办理了土地使用证。1998年何永培因病去世。2000年11月25日，郑素群(甲方)将其房屋卖给何万春(乙方)，并签订了《售房合同》，该合同载明“何永培现将原住房122.88平方米售给何万春；何万春在2000年11月25日一次性给付何永培购房款4,000元；何万春付清此款后房屋一切产权属何万春所有，何永培不再向何万春收取其他费用；何万春购房后，在使用期间如国家建设需要，无条件听取国家安排，国家按照政策补给应收取的款项；此住房户必须遵守村规民约，并办好所在地暂住户口”。甲方郑素群儿女何太平、何秀兰及其所在村社干部罗裕强、陈华君也在合同上签字并加盖了“南充市A乡B村第二村民小组”的印章；乙方何万春的4个现场人也在合同上签字。合同签订当日，何万春实际给付购房款10,000元，郑素群出具了收条。《售房合同》签订时何晓梅已另成家，何晓红、何六英已成年，在外务工。另查明，该诉争房屋自始没有办理产权证书，也没有办理权属转移登记，集体土地使用权证书记载的权利人至今仍是何永培。2009年3月5日，国家因征用A镇B村二组(6村2社)土地，并发出房屋拆迁公告，2010年3月19日，南充鸿安房屋拆迁有限公司与何万春签订了该诉争房屋的搬迁交房证明。同时查明，2010年5月10日，南部县平桥乡张家村村民委员会出具书面证明，内容为“何万春，男，于2000年11月已将自己所有住房出售给了本社村民谢勇，现何万春在我村没有住房和居住场所，情况属实。”
原审法院认为，2009年3月5日，国家因征用A镇B村二组(6村2社)土地，并发出房屋拆迁公告，原告方为获取拆迁利益便向法院起诉，要求确认郑素群与何万春签订的《售房合同》无效。虽然郑素群与何万春签订的《售房合同》约定了房产的转让，但根据我国“房地一体”的原则，加之宅基地的特殊性，决定了原告若出售房屋则应出售给符合申请建房用地条件的本村村民。1998年修订的《土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。由此可知国家对宅基地房屋的流转实行严格限制、有条件流转的政策，并从限制宅基地的角度事实上也对农村房屋的转让进行了严格的限制。农村房屋和宅基地只能卖给符合建房用地申请条件的本集体经济组织成员，非本集体经济组织成员因无权享有集体土地使用权而不得购买集体经济组织的房屋，另外，宅基地使用权是集体经济组织成员的一部分，带有一定的福利性质，即使能对外转让，也应当参照土地承包经营权对外转让的程序，由村民大会多数同意后方能转让，本案《售房合同》仅经过村民小组同意，明显侵犯了本集体经济组织其他成员的权利。因何万春不具有该集体经济组织成员资格，且该资格至今未获补正，故本案的售房合同无效。根据我国《合同法》五十六条规定，无效合同自始无效，即无效合同的效力是确定的，而非效力待定，故对于无效合同的效力原则上不存在补正情形。被告未在本案中提起反诉，就损失赔偿问题在本案中不作处理，可另案起诉。但《售房合同》系双方当事人真实意思表示，现原告为获取拆迁利益，主张《售房合同》无效，其行为违背诚实信用原则，故应返还被告的购房款及资金占用利息。关于原告提出的对过渡费等资金结算的诉请，因未在法定举证期内提出，对此不作处理。遂依照《土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国土地法》第二条、第四十四条、第六十二条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：（一）郑素群与何万春于2000年11月25日签订的《售房合同》无效；（二）郑素群、何晓梅、何太平、何秀兰、何晓红、何六英返还被告何万春购房款10,000元以及占用资金利息(以10,000元为基数从2000年11月26日起，按中国人民银行公布的金融机构同期存款基准利率计付。)上述款项在判决生效后10日内付清；（三）驳回郑素群、何晓梅、何太平、何秀兰、何晓红、何六英的其他诉讼请求。诉讼费2,300元由郑素群、何晓梅、何太平、何秀兰、何晓红、何六英负担1,150元，何万春负担1,150元。
宣判后，何万春不服向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一、二项，改判确认售房合同有效，该合同项下“国家按政策补给应收取的款项”归其所有，由被上诉人承担一、二审案件诉讼费，理由，（一）法律并不禁止农村村民出卖住房，也没有对购买人资格进行限制，售房合同内容不违反合同法规定，尤其是不违反效力性强制规定，经村社干部签字和村民小组盖章，上诉人对诉争房屋的产权已得到审批机关确认，故应认定有效；（二）诉争房屋占用范围的土地在本案成讼之前已转征为国有土地，且郑素琼、何六英已另外申请了宅基地并修建了住房，而上诉人全家无住房居住，各被上诉人提起诉讼目的是获取拆迁补偿利益，从鼓励交易、促进诚实信用等立法目的及法律效果、社会效果角度，应认定售房合同有效；（三）因售房合同明确约定了拆迁补偿利益归何万春所有，即使认定售房合同无效，何万春仍享有合同项下的拆迁补偿收益；且何万春已与拆迁人南充市顺庆区A街道办事处达成并签订了《房屋拆迁产权调换协议》，该协议合法有效，与售房合同约定相符，故请求撤销原判第一项、第二项，改判确认《售房合同》有效，该合同项下“国家按政策补给应收取的款项”归上诉人所有，并由被上诉人负担本案一、二审诉讼费。
被上诉人郑素琼、何晓梅、何太平、何秀兰、何晓红、何六英辩称，我国实行的“房地一体”原则，转让诉争房屋必然涉及宅基地使用权的转让，违反了《土地管理法》等法律的规定，也不符合相关法律的立法精神和目的；（二）诉争房屋的转让违反了村民委员会组织法的规定，未经村民会议集体讨论，村社干部的签字因违反前置程序应为无效；（三）诉争房屋因何永培死亡，部分应属郑素群及子女共有，在售房过程未取得个别共有人的同意，属无权处分；（四）上诉人何万春至今未取得双石村的村民资格且在原籍拥有100余平方米的宅基地使用权，也不具有购置诉争房屋的条件和资格，没与双石村形成权利义务关系，不应享有财产收益分配的权利，且诉争房屋的转让未到国土部门进行变更登记，该售房合同未生效；国家建设需要的是土地，而不是诉争房屋；诚实信用应在法律框架内，故该售房合同当属无效，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。2000年11月25日，上诉人何万春在与被上诉人郑素群订立《售房合同》后，实际支付被上诉人郑素群购房款10,000元。2011年3月29日，上诉人何万春在本院作出（2010）南中法民终字第1208号民事判决后，以该判决确定的98.30平方米的产权面积与南充市顺庆区人民政府A街道办事处签订房屋拆迁产权调换协议，其选择一室厅、两室厅住房各一套。经本院做调解工作，被上诉人郑素群、何太平、何秀兰、何晓梅、何晓红、何六英表示愿意让出原房屋面积122.88平方米的50%的拆迁安置补偿利益归上诉人何万春享有。
本院认为，本案争议焦点有二，一是被上诉人郑素群就其农村私房与上诉人何万春之间订立的《售房合同》的效力问题；二是该《售房合同》的第四条“何万春购房后，在使用期间如国家建设需要，无条件听取国家安排。国家按政策补给应收取的款项”的约定，是否属于《合同法》第五十六条所规定的“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效的情形”。本院认为，上诉人何万春与被上诉人郑素琼之间的《售房合同》系双方在自愿基础上订立的，意思表示真实；从该合同表象看，双方仅约定转让诉争房屋，但从《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条规定所确立的“房地一体”的原则看，被上诉人郑素群与上诉人何万春之间订立的《售房合同》必然牵涉到诉争房屋占用范围内的宅基地使用权的转让。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农村集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”、第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准”、第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。由以上法律规定可见，在性质上属于农民集体所有的宅基地的使用权是法律明文规定禁止转让的标的物。因此，对于将农村宅基地房屋出卖给非该集体经济组织成员的买卖合同应当认定无效，故原审法院判决被上诉人郑素群与上诉人何万春之间订立的《售房合同》无效是正确的。上诉人何万春提出的《售房合同》因为诉争房屋占用范围内的土地已被国家征收转为建设用地性质而发生效力补正的上诉理由，本院认为，本案成因是土地征为国有，房屋面临被拆迁。双方争议的实质是农村宅基地房屋拆迁安置补偿利益归属问题，上诉人何万春在拆迁时仍未取得诉争房屋所在地的农村集体经济组织成员身份，若仅以起诉时土地征为国有为由认定《售房合同》有效，违反了土地管理法有关宅基地使用权与特定的农村集体经济组织成员身份相联系的规定，也违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定。因此，既有悖于国家现行土地政策，也与当前的以农村集体经济组织成员身份为基础的拆迁安置补偿政策不符，故上诉人何万春的此项上诉理由和《售房合同》第四条系独立于《售房合同》其他部分而应单独认定有效的上诉理由均不能成立，本院不予支持。被上诉人郑素群等在调解工作中作出的自愿让出诉争房屋122.88平方米的50%的拆迁安置补偿利益归上诉人何万春享有的意思表示真实，系其对自己民事权利的处分，不违反法律和行政法规的规定，不损害他人利益，本院予以确认。由于双方当事人对签订无效的《售房合同》均有过错，应当各自承担相应责任。原审判决被上诉人郑素群等六被上诉人返还上诉人何万春购房款10,000元的资金占用利息部分，因不属于因《售房合同》取得的财产，故不应当返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”之规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款关于“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”和“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持南充市顺庆区人民法院（2013）顺庆民初字第960号民事判决的第一项、第三项；
二、变更南充市顺庆区人民法院（2013）顺庆民初字第960号民事判决的第二项为“被上诉人郑素群、何晓梅、何太平、何秀兰、何晓红、何六英在本判决生效之日起十日内返还上诉人何万春购房款10,000元”。
三、被上诉人郑素群、何晓梅、何太平、何秀兰、何晓红、何六英与上诉人何万春各享有诉争房屋面积122.88平方米的50%，即双方当事人各享有61.44平方米。
如未按本判决履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2,300元，二审案件受理费2,300元，共计4,600元，由上诉人何万春负担2,300元，被上诉人郑素群、何太平、何秀兰、何晓红、何六英负担2,300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱苏川
代理审判员 石 炜
代理审判员 田 娟
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 蒲文博