江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣07民终138号上诉人（原审被告）：江西旭和置业有限公司，住所地信丰县嘉定镇迎宾大道。法定代表人：乔娜，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈学财，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：胡恒平，男，1984年9月3日生，信丰县人，信丰县人民医院职员，现住信丰县，。委托诉讼代理人：杨红红，女，1987年2月15日生，汉族，住信丰县，系被上诉人胡恒平妻子，。一般代理。委托诉讼代理人：陈晖晖，江西公仁律师事务所律师，一般代理。上诉人江西旭和置业有限公司（下称“旭和公司”）因与被上诉人胡恒平房屋买卖合同纠纷一案。不服信丰县人民法院（2016）赣0722民初1089号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。公司上诉请求：请求依法撤销一审判决第一、二、三项，维持第四项判决。一、一审判决第一项判决中使用定金罚则判令上诉人向被上诉人返还车位定金款21600元，认定事实及适用法律错误，判决不公，应予撤销。1、一审判决认定“……签订认购协议后，原告胡恒平等多户认购车位业主多次要求与被告旭和公司签订《商品房买卖合同》并要求被告旭和公司及时办理车位产权登记，但被告旭和公司都以各种理由推诿拒绝协作”。此认定与事实不符，事实是被上诉人方不与上诉人方签订，上诉人方则随时可以签订。双方于2014年1月24日签订《旭和，恒福花都认购协议书》，协议书约定三大条款，一是认购单位，二是认购定金，三是买卖条款，其中买卖条款有四条。协议约定原告认购193号车位价款为108000元，认购定金为30000元。“买卖条款”中第1条约定：“认购方须于签定本《认购协议书》后日内，即2014年1月24日之前一次交齐车位分期首付款，与发展商签订《商品房买卖合同》”同时按《商品房买卖合同》中约定的付款方式支付政府规定的相关税费。认购方不得以本《认购协议书》未约定的其它事项为由，到期拒绝或拖延签定《商品房买卖合同》及交纳应支付的款项，否则发展商有权单方解除本认购书，并有权将该物业另行处理，认购人交纳的定金不予退还”。认购协议签订当日，被上诉人交纳了定金30000元，2014年4月15日交纳28000元，2014年5月19日交纳50000元，超过约定时间（2014年1月24日之前）近5个月，被上诉人先行违约，按约定上诉人本可没收其定金，但上诉人没有这样做。双方买卖合同的主要义务（支付标的款）已经履行，但在车位具备交付条件后被上诉人自己不来交付，也不签订《商品房买卖合同》，不是上诉人不签订，这是被上诉人责任。2、签订《商品房买卖合同》是双方行为，《商品房买卖合同》格式样本中的部分内容需要双方协商一致确认，否则双方也无法签订。其中《商品房买卖合同》格式样本第17条规定“……初始登记后的转移登记，买受人可以自行申请办理，可以委托出卖人申请办理，双方约定按下列第种方式处理。……”，由于本案车位产权登记是由被上诉人自行申请办理还是委托上诉人申请办理在“认购协议书”中没有约定，在签订《商品房买卖合同》需要双方进行明确约定方能最终签订。如果被上诉人同意选择由自己自行申请办理，上诉人怎么可能不签订合同？故一审认定是上诉人不签订合同纯属听信被上诉人一面之词的不符合客观事实的认定。由于2015年遇登记部门行政管理体制改变，原由房地产管理局管理的登记部门改由国土局管理，统一为不动产登记管理局，现不动产管理局对地下空间车位是否能办理产权不认可原房地产管理局的相关规定，认为需要由其主管部门的省级国土局出台规定，这样本案办理产权证时间无法确定，为办证所需签订的《商品房买卖合同》中办证是由买受人自行申请还是委托出卖人申请及办理时间，双方均无法明确，这一情形也是导致被上诉人不签订《商品房买卖合同》的根本原因，由于双方无法协商一致，因而合同没有签订，这一责任不是上诉人造成的而是由于受到行政机关何时能办证不确定原因引起。3、一审判决使用定金罚则处理本案错误。“认购协议书”中有定金条款也有买卖条款，被上诉人交纳了定金后又分期交纳了款项，最后定金已转为全部车位款项，买卖条款应支付款包括定金款已转化成全部车位款，定金已变成价款，因而不具有定金罚则作用。被上诉人也可以办理车位移交手续收取车位（已有100多户收取了车位），合同目的也能实现，但被上诉人自己不领取车位。因此一审判决错误理解定金罚则判令上诉人返还定金错误。二、一审判决第二项判令上诉人支付被上诉人逾期交房违约金2000元错误，应予撤销。本案房屋的逾期交房责任是被上诉人原因造成的，应由被上诉人自行承担，因为被上诉人存在逾期付款违约行为。2012年9月28日原告与答辩人签订《赣州市商品房买卖合同》及附件三〈合同补充协议〉，合同约定原告购买x栋1－15xx室，总价为580000元，首付款为210000元，交房时间为2013年12月30日前，在到达约定的交房时间，上诉人方曾多次电话通知交款和交房，但被上诉人自己不来交房，仍欠购房款，不具备交房条件，被上诉人在2014年5月19日付清所欠10000元首付款，则可交房，但被上诉人不办交房手续，直到2014年6月9日准备装修时才来交房，故逾期交房责任应由被上诉人自行承担。双方所签订的《赣州市商品房买卖合同》第五条约定，被上诉人应在签订合同时交付房款210000元，另37万元选择从银行按揭。第七条约定了买受人逾期付款违约责任。被上诉人在签订合同之时付款170000元（含定金），2013年8月16日付款10000元，2013年12月4日付款20000元，2014年5月19日付款10000元，首付款已逾期18个月，在房屋交付前的一个月才付清。被上诉人已构成付款违约，上诉人可以行使后履行抗辩权，迟延交付房屋，故上诉人不存在承担逾期交房责任。三、一审判决由上诉人向被上诉人支付及逾期办理房屋产权登记违约金2900元错误，应予撤销。逾期办证责任也是由被上诉人因未尽合同约定的：“买受人完全配合且所提供手续齐备”原因造成的，责任应由被上诉人自行承担。《商品房买卖合同》第17条约定：“……（1）、买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人在该商品房交付使用后90日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房〈房屋所有权证〉。”该条款约定登记在房屋交付使用后365天内办妥，还有一个前提条件就是“在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下”，若买受人不履行此条件是无法办理的，办证期限据实应予顺延。只要被上诉人能履行好自己的前提条件，上诉人在90天能办妥。本案办证时间延期是被上诉人未及时提供相应手续之原因造成的。对此被上诉人应负在何时已履行自己的“完全配合且所提供手续齐备”之举证责任义务，如不能举证，则不能认定上诉人承担逾期办证责任。《合同法》第67条赋予当事人有后履行抗辩权，即“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求……先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此关于办证事项存在被上诉人应先履行相关义务之前提。上诉人据实延期符合约定，不构成违约责任。2、《商品房买卖合同》中买受人是被上诉人胡恒平一人，办证时其提出因已婚，提出要为其妻子杨红红办理共有产权证，这样被上诉人方就必须提供双方身份证、结婚证、首套房证明，夫妻双方要共同签字等相应手续，这些就是被上诉方应提供的“完全配合且所提供手续齐备”义务，而且为杨红红办共有产权证是合同之外的义务。上诉人为被上诉人多尽办证义务还被承担逾期办证责任，于情于理于法不符。胡胡恒平辩称，一、被上诉人依法有权要求解除案涉车位认购协议，并要求上诉人返还车位款及承担利息。被上诉人上述要求的法律依据是《合同法》第九十四条规定。双方当事人签订的《旭和.恒福花都认购协议书》并不等同于《商品房买卖合同》，上诉人没有履行合同义务，现拒绝签订，则意味着拒绝履行认购协议所确定的主要义务。二、一审依据定金罚则判令上诉人返还车位定金款21600元，符合法律规定，应予以维持。上诉人以全县尚未开始办理车位的产权登记工作为由，逾期近两年不与被上诉人签订《商品房买卖合同》，明显构成违约，依法应当返还双倍定金。上诉人主张被上诉人交纳了全部车位款则视为履行了协议的主要义务，被上诉人认为，上诉人的该主张明显不符合双方签订协议的最终目的。签订《商品房买卖合同》才是双方应当履行的主要义务。上诉人未履行主要义务，依法应当承担违约责任。被上诉人对未签订合同不存在过错。三、一审法院对上诉人存在逾期交房的认定符合事实真相，判令上诉人承担逾期交房违约责任具有法律依据，应当予以支持。根据双方签订的《赣州市商品房买卖合同》，上诉人应当于2013年12月30日前履行交房义务。上诉人于2014年4月29日才获颁《房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》，且于2014年6月9日才与被上诉人办理交房手续，明显构成违约。且上诉人未在房屋交付使用后90日内办妥房屋产权证，依法应当承担相应的违约责任。一审法院明确指明上诉人以被上诉人拖欠首付款为由主张先履行抗辩权与事实不符。从事实上讲，房屋是否符合交房条件仅有上诉人清楚，被上诉人无法知晓，上诉人于2014年4月29日才获得《房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》，明显超过了约定的交房日期。从逻辑常理来看，不存在上诉人所说的夫妻办证材料不全而耽误办证时间的问题，尽早拿到房屋、尽早办理房产证是每个购房者的心愿。胡恒平向一审法院起诉请求：一、依法解除双方于2014年1月24日签订的《旭和.恒福花都认购协议书》；二、被告立即返还车位款108000元，并承担利息12657元（按中国人民银行同期贷款利率计算，暂从支付车位款时计算至2016年6月6日止，此后利息照此计算），同时按照定金罚则支付违约金30000元，合计人民币150657元；三、被告支付逾期交房违约金2000元及逾期办理房屋产权登记违约金2900元，合计人民币4900元；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月28日，原、被告双方签订《赣州市商品房买卖合同》，主要约定：原告胡恒平以按揭方式购买被告旭和公司开发的恒福花都x栋1-15xx室（单价每平方米4,413.67元，总价,580,000.00元），被告旭和公司应于2013年12月30日前将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础工程验收备案表》及符合双方约定的房屋交付给原告胡恒平；被告旭和公司逾期交房的违约责任：1、逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金；2、逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，出卖人应在30天内退还全部购房款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，但经双方约定该违约金的金额累计不超过2,000.00元。买受人委托出卖人办理商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后90日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房的《房屋所有权证》；出卖人未在上述时间内取得该商品房《房屋所有权证》的，双方同意按照下列约定处理：1、逾期不超过90日，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；2、逾期超过90日后，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告胡恒平支付首付款170000.00元，按揭付款370000.00元；所欠首付款40000.00元，于2013年8月16日付10000.00元，于2013年12月4日付20000.00元，于2014年5月26日付10000.00元；现今总房款580000.00元已付清。2014年4月29日，信丰县城乡规划建设局就恒福花都x栋工程向被告旭和公司颁发了（201x）赣建备第00x号《房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》。2014年6月9日，与案件被告双方办理房屋交接手续。2015年5月14日，被告旭和公司为原告胡恒平及其妻杨红红办理好了房屋所有权证（共同共有形式）。2014年1月24日，原、被告签订《旭和●恒福花都认购协议书》，主要约定：1、原告胡恒平以优惠后总价108,000.00元向被告旭和公司认购第1xx号车位；认购方须在签订本《认购协议书》时支付定金人民币叁万元整（￥30,000.00元），定金为上述物业总价款的一部分；2、认购方须于签订本《认购协议书》后3日内，即2014年1月24日前一次性交齐车位总价款【壹拾万捌仟元整（￥：108,000.00元）】并与发展商签订《商品房买卖合同》，同时按《商品房买卖合同》中约定的付款方式支付政府规定的税费；认购方不得以本《认购协议书》未约定的其他事项为由，到期拒绝或拖延签订《商品房买卖合同》及交纳应支付的款项，否则发展商有权单方解除本认购书，并有权将该物业另行处理，认购人交纳的定金不予退还；3、认购方选一次性付款方式认购物业，认购方须于签订《商品房买卖合同》当日支付100%购房款；4、认购协议书自双方签定之日起生效。在发展商与认购方签定《商品房买卖合同》后，本《认购协议书》自动失效。原告胡恒平于签订《认购协议书》当日支付了30,000.00元定金；2014年4月15日，支付了车位款28000.00元；2014年5月19日，付清了车位尾款50000.00元；针对原告胡恒平的付款，被告旭和公司均出具了相应的收据。签订认购协议后，原告胡恒平等多户认购车位业主多次要求与被告旭和公司签订《商品房买卖合同》（以同样诉求起诉被告旭和公司的案件共有四件，均是2016年6月6日立案，原告分别是胡恒平、胡恒平、刘成军及刘群妹，案号为赣07**民初1088号-1091号），并要求被告旭和公司及时办理车位产权登记，但被告旭和公司都以各种理由推诿拒绝协作。另查明，被告旭和公司的地下室车库工程依法获得了《建设工程规划许可证》，且经验收合格，并依法取得了《商品房预售许可证》。原告胡恒平与其妻杨红红于2013年3月29日登记结婚。现原告胡恒平以被告旭和公司未按约定与其签订《商品房买卖合同》及办理车位产权登记手续，且逾期超过60日才交付房屋为由，要求解除《车位认购协议书》，并要求被告归还车位款，双倍返还已付认购车位定金款，承担逾期交房及办证的违约金等，遂有本诉。一审法院认为，原、被告双方于2012年9月28日签订的《商品房买卖合同》及2014年1月24日签订的《认购协议书》，均系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，原、被告均应依约履行各自的权利义务。双方的《商品房买卖合同》约定于2013年12月30日前交房，但被告旭和公司于2014年4月29日才获颁《房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》，具备交房条件；且于2014年6月9日才与原告胡恒平办理交房手续，明显构成违约，依法应承担相应的违约责任，根据《商品房买卖合同》第九条“逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，但经双方约定该违约金的金额累计不超过2,000元”之规定，原告胡恒平主张2,000.00元的逾期交房违约金于法有据（自约定交房最后期限至其具备交房条件时总计违约119天（2013年12月31日起至2014年4月29），按截止至2014年4月29日已付总房款570,000.00元日万分之0.5计算，逾期交房违约金为3，391.50元），本院依法予以支持；被告旭和公司以原告胡恒平拖欠首付款40000.00元为由主张先履行抗辩权，该答辩主张与事实不符，本院依法不予采纳。同理，被告旭和公司并未在房屋交付使用后90日（交房日为2014年6月9日，2014年6月10日起至2014年9月7日止）内办妥《房屋所有权证》，依法应承担相应的违约责任；被告旭和公司违约时间总计217天（2014年9月8日至2015年5月14日），根据《商品房买卖合同》“逾期超过90日后，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”之规定，被告旭和公司应支付违约金2900.00元，故原告胡恒平主张逾期办证违约金2900.00元，于法有据，本院依法予以支持；被告旭和公司并未举证证明原告胡恒平拒绝配合提供手续，故其有关因原告方未提供齐备手续才导致办理房产所有权证迟延，其并不构成违约之答辩主张，本院依法不予采纳。原、被告双方在2014年1月24日签订的《认购协议书》中并未约定合同解除权；同时，被告旭和公司出售的地下车位系经相关职能部门规划许可建造并经验收合格的，且依法取得了《商品房预售许可证》，该协议在履行过程中并未出现法定解除的情形，故原告胡恒平要求解除双方签订的《认购协议书》的诉求，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持；同理，其要求返还认购款108,000.00元并支付相应利息之主张，本院依法不予支持。《中华人民共和国担保法》第八十九条对定金作如下规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，根据前述规定，原、被告双方的《认购协议书》第四部分买卖条款第1条之规定，系定金条款；现今被告旭和公司在签订《认购协议书》逾两年，仍以全县尚未开始办理车位的产权登记工作为由而不与原告胡恒平签订有关车位的《商品房买卖合同》，明显构成违约，依法应承担返还双倍定金款的责任；但由于原告要求解除购买车位的《认购协议书》诉求未获支持，而定金本身又应抵作车位款，被告旭和公司实际只需原返还一倍定金；原、被告双方在《认购协议书》中约定定金款为30,000.00元，明显偏高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条之规定，本院依法认定双方约定的定金为21,600.00元（车位总价款108,000.00元的百分之二十），即被告旭和公司依法应返还原告胡恒平定金款计21,600.00元。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十三条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，第《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条之规定，判决：一、江西旭和置业有限公司应自本判决生效之日起三日内返还原告胡恒平购买车位定金款21,600.00元；二、江西旭和置业有限公司应自本判决生效之日起三日内向原告胡恒平支付逾期交房违约金2,000.00元；三、江西旭和置业有限公司应自本判决生效之日起三日内向原告胡恒平支付逾期办理房屋所有权证违约金2,900.00元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告胡恒平的其他诉讼请求。案件受理费3,400元，减半收取1,700元，由被告旭和公司承担500元，原告胡恒平承担1,200元。本院二审期间，旭和公司围绕上诉请求依法提交了以下证据：1、信丰县国土资源局报告；2、信丰县国土资源办会议纪要，3、2016年信丰信访交办情况表，证明车位的产权办理因受不动产登记部门行政体制改革影响，原来由房管局主管，后来调整为国土资源局管理，办证是执行原来的文件还是新下发的文件，执行人员操作上有迷惑，导致一直处于停办状态，直到2017年2月份才明确按原来的规定继续办理，有关办证及合同签订出现的问题是由于政府部门原因，不是旭和公司违约造成的。胡恒平提交信访举报信一份，证明开发商当时承诺帮购房户办证，由购房户负责相关税费，是上诉人一直推诿，不愿意与购房户签订合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡恒平质证认为，因是复印件，对证据真实性存疑，对关联性持异议，会议纪要仅仅谈到对类型案件的处理，不能证明本案当事人之间为何不签订正式的房屋买卖合同，通过信访局资料可以反映就签合同和办证问题不止被上诉人一方，还有多户都存在这问题，业主多次找开发商协商都未得到解决，这是长期存在的问题；认购协议书是2014年签订的且被上诉人当场付款，上诉人如明知不能办证，还卖车位就有欺诈嫌疑，对方提交该证据是意图把责任推诿给政府。旭和公司质证认为，对被上诉人的证据“三性”持有异议，证据是复印件，上诉人不认可被上诉人所说的是上诉人一直不愿意签订合同的说法，真正原因是对方说要办产权证，其中遇到行政体制改革暂停办理，因办证时间不能具体明确，双方没有签订合同，不是上诉人一方的问题；有关对方上访的事情，上诉人提交了2016年信丰信访交办情况表，里面阐述了对于办证问题处理方式，与上诉人刚才提交的证据一致。本院认为，旭和公司二审提交的证据1、胡恒平提交的证据均为复印件，但旭和公司提交的信访交办情况表能够印证胡恒平提交的证据，故对旭和公司提交的证据1、证据3予以确认，对胡恒平提交的证据予以确认，因胡恒平对旭和公司证据2的真实性有异议，故对旭和公司的证据2不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方当事人签订的《商品房买卖合同》以及《认购协议书》，系当事人真实意思表示，未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效。定金分为立约定金、成约定金、解约定金、违约定金等类型。《认购协议书》约定“认购方须在签订本《认购协议书》时支付定金人民币壹拾万陆仟捌佰元整”。双方当事人约定认购方须于“2014年1月24日前一次性交齐车位总价款【拾万仟元整（￥:)】并与发展商签订《商品房买卖合同》”。根据协议条款判断，当事人签订的《认购协议书》为定金合同，胡恒平交纳的定金为立约定金。合同生效后，当事人应当按约全面履行自己的合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。胡恒平向旭和公司支付了定金，有《认购协议书》、收款收据可以证实。根据法律规定，在债务人履行债务后，本案的定金可以抵作购车位价款。《认购协议书》是定金合同的性质由当事人约定，应当予以确认。关于旭和公司是否违约的问题。旭和公司上诉称，由于2015年遇登记部门行政管理体制改变，原由当地房地产管理局管理的登记部门改由当地国土局管理，统一为不动产登记管理局，现不动产管理局对地下空间车位是否能办理产权不认可原房地产管理局的相关规定，认为需要由其主管部门的省级国土局出台规定，这样本案办理产权证时间无法确定。对此，本院认为，《认购协议书》明确签订《商品房买卖合同》的时间为“签定（订）本《认购协议书》后3日内”即2014年1月24日，而旭和公司认可的当地不动产登记部门行政管理机构调整时间是2015年，二者相隔一年时间。由此可见，只要在2014年签订《商品房买卖合同》（胡恒平在2014年4月15日、5月19日分别支付车位款28000元、50000元），就不会受到2015年不动产登记部门行政管理体制调整的影响，也就不会产生旭和公司所谓的由谁办证或者不知何时能够办证的问题。旭和公司未按约定与胡恒平签订《商品房买卖合同》，构成违约。一审判决适用定金罚则，判令旭和公司返还定金，于法有据。胡恒平在签订认购协议书时仅支付定金30000元。胡恒平未按约在2014年1月24日付清车位款108000元，逾期付款近四个月（截止2014年5月19日），故根据公平原则，本院在计算旭和公司返还胡恒平定金时，酌情扣减1500元。胡恒平在一审宣判后未提起上诉，故本院对胡恒平上诉辩称其有权解除合同的意见不予涉及。旭和公司认为其曾多次电话通知胡恒平交房，但未提供证据予以证实，本院不予采信。旭和公司于2014年6月9日才与胡恒平办理住宅商品房的交房手续，超出了合同约定的交房期限，应当承担逾期交房违约金。本案中，胡恒平存在逾期支付首付款的情形，但一审判决在认定旭和公司逾期交付违约金时，按照合同约定以不超过2000元为限。如按照逾期交房119天计算，逾期交房违约金为3391.50元。所以，本院对一审判决第二项不予调整。旭和公司未在交房后90日内办妥《房屋所有权证》，依法应承担相应违约责任。一审法院判决旭和公司支付逾期办证违约金2900元，具有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，旭和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但在适用定金罚则时未考虑胡恒平存在延期支付购车位款的情形，故本院对一审判决第一项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持信丰县人民法院（2016）赣0722民初1089号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更信丰县人民法院（2016）赣0722民初1089号民事判决第一项为：上诉人江西旭和置业有限公司应于本判决生效后三日内返还被上诉人胡恒平购买车位定金款20100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费463元，由上诉人江西旭和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 军审 判 员 傅 忠代理审判员 彭 莉二〇一七年五月十二日书 记 员 张文清代理书记员 刘 琪