山东省济宁市任城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）任民初字第6355号
原告薛芳。
委托代理人张春利（一般代理），山东鲁济律师事务所律师。
委托代理人丁守华（特别授权），系原告之夫。
被告冯峰。
委托代理人王琰、扈磊（一般代理），山东晟哲律师事务所律师。
原告薛芳与被告冯峰房屋租赁合同纠纷一案，于2015年9月30日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，于2015年10月26日公开开庭进行了审理。原告薛芳的委托代理人张春利、丁守华，被告冯峰的委托代理人王琰、扈磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛芳诉称，被告冯峰与案外人闫某、张某（X区XX小区公建X号楼一至四层商业房所有人）于2011年5月29日签订《房屋租赁合同》，原告于2014年9月10日依XX市XX区人民法院（2011）XX执指字第1-2号民事裁定书取得以上商业房的所有权，原告取得了该房产的收益权，但被告冯峰拒绝向原告交付租赁费，给原告造成巨大损失。为使原告的合法权益得到及时、迅速的填补和维护，本着公平合理的原则，请求法院依法判令解除2011年5月29日冯峰与闫某、张某的签订《房屋租赁合同》。二、判令冯峰支付房屋租金40万元；三、诉讼费由被告承担。
被告冯峰辩称，一、原告自2014年9月10日到得房屋所有权，与被告之间形成租赁关系，双方继续履行被告与闫某、张某签订的租赁合同，根据房屋租赁合同第五条规定，租金支付方式为每年支付一次，被告在2014年9月10起至2015年9月9日期间任何时间向原告支付租金都不存在拖欠，且根据合同第十二条规定，拖欠租金累计达十二个月原告才可以解除合同，而目前被告仅仅拖欠一个月的租金，所以原告提出解除合同没有依据。二、被告所承租的房屋中，被告将其中的一部分转租给韩某海、李某、胡某、侯某，原告强制性的将上述四个租赁户撵走，又由原告自己将房屋租赁给他人且租金也是由原告自己收取，收取的租金分别为8万和10万元，被告认为原告收取的租金应当视为被告所拖欠的租金，被告希望法庭查清事实驳回原告的诉求。
原告为证实其主张啊，提供如下证据：
一、（2011）XX执指字第1-2号执行裁定书及协助执行通知书。证明原告通过购买方式取得涉案房屋所有权。
二、房屋所有权证书，该房屋位于XX市XX区XX小区公建二号楼一至四层，房权证号一层为：XX市房权证济字第××号；二层：XX市房权证济字第××号；三层：XX市房权证济字第××号；四层：XX市房权证济字第××号；所有权人原告薛芳，取得时间为2014年10月10日，规划用途为商业。上述证据均为复印件。
三、快递详单（2015年9月24日邮寄）及律师催告函，显示为妥投。证明山东鲁济律师事务所接受原告的委托向被告邮寄了律师催告函。
四、邮件详单及催缴通知。证明原告向被告催收的相关情况。以上证据证明原告多次向被告催收租金。
经庭审被告质证，被告对证据一至二，真实性没有异议；证据三至四只能证明原告曾经向被告寄函催收租金，但被告并未收取，其中一份没有妥投，另一份也没有被告签字，如果被告收到，就不应当在原告处。
被告为证实其抗辩主张，提供如下证据：
一、2014年11月12日在任城区法院执行局对被告在法院作的谈话笔录告知被告已将涉案房屋卖予原告。
二、被告与案外人张某、闫某签订的房屋租赁合同。标的物为原告所取得的房屋，自2011年6月1日至2031年5月31日止，租赁费2011年6月至2021年5月，年租金为40万元，2021年6至2031年5月，年租金为50万元，合同第十九条约定乙方不用经出租人同意可以转租或转让，但必须履行告知义务。合同第十二条约定合同可以解除的条件，1、拖欠租金累计达十二个月；2、利用承租房屋进行违法活动。租金可以每年支付一次，未约定具体的支付时间。
三、五份转租合同，证明被告按照原合同约定，将房屋转租给韩某海、李某、胡某、侯某；转租行为不再继续，关于具体的停止时间庭后七个工作日向法庭回复。
四、2011年6月6日、2012年6月6日张某出具的收条，证明被告向向张某、闫某支付租赁费的事实。
原告的质证意见为：对于一、二真实性没有异议；对于三，原告对于相关的转租合同均不知情，另外其中与胡某订立的合同，合同的终止日期为2015年8月10日，韩某海终止的日期为2014年10月1日，假设存在转租也是因合同到期而终止的，不存在原告的阻挠的情形。原告认为，原告所诉请解除的合同与被告是否转租不具有关联性。对于四，1、均为复印件，缺少其他证据予以印证，不能作为依据，另外收条中所涉资金具大，应当有相关的银行交易明细或其他的证据予以印证。2、即便是真实的，也仅仅显示出交纳的租金截止至2013年5月，不能证明被告已经足额交付租金。
根据原告诉称意见、被告辩称意见，结合庭审查明的事实，本院认定如下事实：
2011年5月29日，案外人闫某、张某与本案被告冯峰签订《房屋租赁合同》，约定被告冯峰承租案外人闫某、张某自有的位于XX市XX区XX小区公建二号楼一至四层商业用房；租赁期限为2011年6月1日至2031年5月31日止；租赁费为：2011年6月至2021年5月，年租金为40万元；2021年6月至2031年5月，年租金为50万元。合同第十九条约定乙方不用经出租人同意可以转租或转让，但必须履行告知义务。合同第十二条约定合同可以解除的条件，1、拖欠租金累计达十二个月；2、利用承租房屋进行违法活动。租金可以每年支付一次，未约定具体的支付时间。合同签订后双方履行至2014年9月。
2014年9月，本院依据发生法律效力的（2011）XX民初字第17号民事调解书，依法委托XX拍卖行有限公司拍卖被执行人张某、闫某所有的位于XX市XX区XX小区公建二号楼一至四层商业用房。在2014年8月1日举行的拍卖会上，买受人薛芳以16170000元最高价竞得。2014年9月10日，本院以（2014）XX执指字第1-2号执行裁定书裁定张某、闫某所有的位于XX市XX区XX小区公建二号楼一至四层商业用房自该裁定送达买受人薛芳时转移。2014年10月10日，XX市房产管理局向薛芳颁发房权证书，证号分别为：房权证号一层为：XX市房权证济字第××号；二层：XX市房权证济字第××号；三层：XX市房权证济字第××号；四层：XX市房权证济字第××号。2014年11月12日，XX区法院执行局告知被告冯峰，法院委托拍卖行已将涉案房屋卖予原告薛芳，同时告知被告冯峰将涉案房屋的租赁费交予财产买受人薛芳。2015年9月24日，原告委托律师向被告冯峰快递邮寄律师催告函，内容为催要2014年10月10日之后的房屋租赁费，被告未交纳。2015年9月30日向本院起诉，要求法院依法判令解除2011年5月29日冯峰与闫某、张某的签订《房屋租赁合同》，二、判令冯峰支付房屋租金40万元。
本院认为，2011年5月29日，案外人闫某、张某与本案被告冯峰签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，双方当事人均应及时履行自己的义务。2014年9月10日，薛芳通过拍卖竞得本案被告冯峰与闫某、张某签订的《房屋租赁合同》中约定房屋，10月10日，XX市房产管理局向薛芳颁发涉案房屋房权证书，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故闫某、张某与本案被告冯峰签订的《房屋租赁合同》继续有效并严格履行，同时薛芳依据对涉案房屋的所有权取得了该房产的收益权。根据涉案《房屋租赁合同》第十二条约定，承租人拖欠租金累计达十二个月出租方享有解除合同的权利。自2014年10月10日薛芳取得涉案房屋所有权至2015年10月10日，被告冯峰未支付任何涉案房屋租金，故《房屋租赁合同》约定合同解除的条件已经成就。原告请求解除合同，给付租金的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。被告以原告自2014年10月10日后自己已收取租金18万元，被告拖欠租金的时间不足一年，解除合同的条件尚不成就为由，请求判决驳回原告诉讼请求的辩称意见，证据不足，依法不予采信。故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十七条、二百二十九条规定，判决如下：
一、解除2011年5月29日冯峰与闫某、张某签订的《房屋租赁合同》。
二、冯峰支付原告薛芳自2014年10月10日至2015年10月10日止房屋租金40万元。
案件受理费7300元由被告冯峰负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 孔翠峰
二〇一五年十一月十一日
书记员 陈 晨