中华人民共和国
广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第336号
上诉人（原审原告）：伍伟豪，汉族，住广东省台山市。
委托代理人：麦初明，广东时通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李秀萍，汉族，住广东省台山市。
第三人：台山市归国华侨联合会，住所地：。
法定代表人：李金堂，该联合会主席。
委托代理人：阮宁波。
原审第三人：黄翁碧秀（英文名：BACKSIUWONG），住，U.S.A。
上诉人伍伟豪因与被上诉人李秀萍、原审第三人台山市归国华侨联合会（以下简称“台山侨联”）、黄翁碧秀返还原物纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2013）江台法民一初字第1103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年4月3日，伍伟豪向原�法院提起诉讼，请求法院判令：1、李秀萍立即搬出坐落于台山市台城桔园路40号的房屋，并返还给伍伟豪；2、李秀萍给付租金共计24000元给伍伟豪。（按照每月租金4000元从2013年3月1日起计至2013年8月31日止）；3、李秀萍承担本案全部诉讼费用。本案在审理过程中，伍伟豪于2013年9月3日向原审法院申请撤回第二项诉讼请求，变更诉讼请求为：1、李秀萍立即搬出涉案房屋，并返还给伍伟豪；2、李秀萍承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由是：2013年3月11日，伍伟豪向黄翁碧秀购买涉案房屋。随后，伍伟豪知悉李秀萍仍然无故占有该房屋继续经营，就立即通知李秀萍马上搬出该房屋并返还给伍伟豪。但遭到李秀萍的拒绝。
李秀萍答辩称：李秀萍从2005年开始承租涉案房产，先后与台山侨联签订了二份《房地产租赁契约》，最后一份是2011年12月26日与台山侨联签订，约定�租赁期限是从2009年1月1日至2014年12月31日。涉案房产原是黄翁碧秀的，台山侨联一直帮黄翁碧秀代管，所以李秀萍跟台山侨联签订的《房地产租赁契约》是真实合法的，且在承租期间，李秀萍依时向台山侨联交纳了租金。现在伍伟豪虽然取得该房屋的所有权，但根据买卖不破租赁法律规定，李秀萍租赁的期限尚未到期，李秀萍跟台山侨联签订的《房地产租赁契约》继续有效。
台山侨联辩称：涉案房产从2000年开始，由原业主黄益源交给台山侨联代管，当时双方口头约定，由台山侨联代其管理涉案房屋的一切事务，包括出租、收租、维修、缴税等。台山侨联一直都将涉案房屋的租金汇款给黄翁碧秀，黄翁碧秀也有信件给台山侨联，其也认可由台山侨联在管理其的房屋，台山侨联也一直都有将代收的租金给黄翁碧秀，黄翁碧秀还让亲戚于2007年的时候在台山侨联拿了48000元维修涉案的房子。黄翁碧秀一直都没有告诉台山侨联涉案房屋已经卖出去了，还让台山侨联将收来的租金给黄翁碧秀，所以台山侨联的租赁代管一直都是合理合法的。
黄翁碧秀在一审无答辩。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：黄益源（已故）于2000年将其所有的台山市台城桔园路40号房屋交由台山市外事侨务局华侨服务部（2001年外事侨务局华侨服务部合并台山侨联）租管，并声明每六个月向其寄出账目表，从黄益源交给台山侨联租管至2012年黄翁碧秀一直有收到台山侨联向其寄出的账目表，并收到部分结余款项。在2002年，台山侨联将地下铺位以1750元出租给刘建东。2009年1月1日，李秀萍与台山侨联签订《房地产租赁契约》，承租台山市台城桔园路40号房屋地下铺位，租金为每月1750元，租赁期限自2009年1月1日至2011年12月31日。2011年12月26日，李秀萍再次与�山侨联续签《房地产租赁契约》，承租台山市台城桔园路40号房屋地下铺位，租金为每月1750元，租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日。
另查明，1988年6月18日，涉案房屋登记的所有权人是黄益源（于2002年12月1日在美国去世），黄翁碧秀系黄益源的配偶，刘黄婉娴系黄益源的女儿。2012年11月15日，黄翁碧秀通过继承取得台山市台城桔园路40号房屋所有权。2013年2月26日，黄翁碧秀将涉案房屋卖给伍伟豪，2013年2月27日，伍伟豪取得涉案房屋所有权。
再查明，本案在审理期间，伍伟豪向原审法院申请对台山市台城桔园路40号首层房屋从2013年3月1日至2014年2月28日期间每月租金市场价格进行评估，后伍伟豪又于2013年9月3日撤回该项评估申请。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案系返还原物纠纷。返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还原物的纠纷。本案争议的主要焦点是李秀萍在租赁期间是否需向伍伟豪返还涉案房屋地下商铺的问题。经查，台山侨联自2000年取得涉案房屋所有权人黄益源的租管授权，对涉案房屋进行租赁管理。在涉案房屋所有权人黄益源去世后直至2013年其继承人黄翁碧秀出卖该房产前，虽然黄益源的继承人未直接授权给台山侨联租管，但台山侨联一直按照原有约定向黄益源的继承人寄出账目表和部分结余款，黄翁碧秀亦一直有收到台山侨联向其寄出的账目表和部分结余款项，该事实表明黄翁碧秀一直默认授权台山侨联对涉案房屋进行租管，因此，李秀萍在此期间两次与台山侨联签订的《房地产租赁契约》合法有效，对委托人黄翁碧秀具有约束力。根据李秀萍与台山侨联签订的《房地产租赁契约》的约定，李秀萍的租赁期限至2014年12月31日才到期，因此，根据《中华人民共和国合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”和最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”的规定，涉案房屋在租赁关系存续期间，黄翁碧秀将其让与伍伟豪，对与李秀萍的租赁关系不产生任何影响，买受人伍伟豪不能以其已成为租赁物的所有人为由否定原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。故伍伟豪请求李秀萍立即搬出涉案房屋的理据不足，不予支持。
黄翁碧秀经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，应予缺席判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第四百零二条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2013年9月9日作出如下判决：驳回伍伟豪的诉讼请求。案件受理费400元，由伍伟豪负担。
当事人二审的意见
伍伟豪不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、李秀萍立即搬出涉案房屋，并返还给伍伟豪；3、李秀萍承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由是：1、原审法院追加台山侨联、黄翁碧秀参加本案诉讼，而不是告知李秀萍另行起诉是严重违反法定程序。台山侨联没有取得黄翁碧秀的合法授权与李秀萍签订的《房地产租赁契约》是否有效，即是确认该合同效力纠纷与本案的返还原物纠纷是两个不同的法律关系，且本案必须�前者的纠纷案件的审理结果为依据。现原审法院把前述两个不同法律关系的纠纷案件合并作为返还原物纠纷案件审理，假使有关当事人对一审法院确认该合同效力不服，也丧失就该案向二审法院上诉要求救济的权利。二、原审法院没有将参加本案诉讼的法律文书依法送达给黄翁碧秀，就对黄翁碧秀缺席判决，也是严重违反法定程序。三、原审法院遗漏认定本案关键事实。根据2002年3月《房产委托代管书》的约定，台山侨联的前身台山市外事侨务局对外服务部代管本案争讼标的房屋的有效期截至于2005年12月底。此后，没有任何证据证实台山侨联将涉案房屋出租给李秀萍已经取得黄翁碧秀的追认授权。因此，台山侨联对房屋的代管行为从2006年1月1日起是自始无效。四、原审法院认定本案以下事实错误。1、本案没有证据证明从黄益源去世后至黄翁碧秀卖出涉案房屋前，台山侨联一直按原有约定向黄翁碧秀的继承人寄出账目表和部分结余款项。账目表是台山侨联自制的，没有证据证实该账目表已经黄益源的任何继承人包括黄翁碧秀的确认。2、本案也没有证据证实，从黄益源去世后到黄翁碧秀卖出涉案房屋前，黄翁碧秀一直收到台山侨联寄出的账目表和部分结余款项。五、原审法院确认台山侨联提交的西联汇款发汇单与“汇款明细表”的证据效力是认定事实错误。2013年3月15日的西联汇款单根本不能证实台山侨联是向黄益源的继承人包括黄翁碧秀汇款，也不能证实黄翁碧秀或者黄益源的其他继承人收到该汇款。汇款明细表是不存在的，也没有在一审庭审中质证。
李秀萍答辩称：原审法院认定事实清楚，审判程序合法，请求驳回伍伟豪的诉讼请求。一、伍伟豪无权要求李秀萍即时搬出涉案房屋。李秀萍自2005年开始通过与台山侨联签订�房地产租赁契约》，依约占有及使用涉案房屋。房屋的原业主一直对李秀萍租赁使用房屋没有异议，原业主一直对《房地产租赁契约》是确认的，是合法有效。2、原审法院认定李秀萍与台山侨联签订的《房地产租赁契约》有效，且伍伟豪没有要求法院判决《房地产租赁契约》无效。二、原审法院认定事实清楚，程序合法。因本案的处理结果与台山侨联及黄翁碧秀有法律上的利害关系，原审法院依法通知台山侨联、黄翁碧秀参加诉讼符合法律规定，不存在程序违法的情况。原审法院对涉案房屋自2005年来的租赁情况，租金收取及开支等情况均予以查明并依法认定，不存在漏查关键事实、基本事实认定错误的情形。
台山侨联答辩称：原审法院认定事实清楚，审判程序合法，请求驳回伍伟豪的诉讼请求。事实和理由：台山侨联受原业主委托与李秀萍签订的《房地产租赁�约》是合法有效的，伍伟豪无权要求李秀萍在期满前搬出涉案房屋。原业主在2000年开始将涉案房屋交由台山侨联代管，当时口头约定代管房屋的一切事务。约定由台山侨联代原业主行使上述权利，并于2005年开始将涉案房屋租赁给李秀萍，租赁期限到2014年12月31日止。在涉案出租后直到2013年台山侨联都将结余租金汇给黄翁碧秀，黄翁碧秀有信件给台山侨联，并承认是台山侨联代黄翁碧秀管理房屋。
台山侨联在二审期间提供的证据有：《台山市侨联会收据》、《中国农业银行外汇买卖成交确认书》、《西联汇款发汇单》、《税收通用完税证》，证明台山侨联替黄翁碧秀收取租金是合法的，黄翁碧秀以实际行为确认授权台山侨联管理诉争房屋并代为收取租金。
伍伟豪认为台山侨联在二审提供的证据已超过举证期限不同意质证，并对《台山市侨联会收据》的真实性、关联性有异议，认为台山侨联没有任何证据证实收据记载的人或事与本案有任何的关联；对《中国农业银行外汇买卖成交确认书》、《西联汇款发汇单》、《税收通用完税证》的真实性无异议，但对关联性有异议。李秀萍对上述证据的三性没有异议，认为该证据证明了台山侨联和黄翁碧秀事实上存在房屋代管关系。从黄翁碧秀一直要求其亲戚向台山侨联拿钱及汇款给黄翁碧秀的事实，可以证明黄翁碧秀对台山侨联为其代管房屋的事实是无异议，并予以确认。上述证据没有超过举证期限，台山侨联提供的证据对本案是间接证明。
经审查，台山侨联在二审期间提交的证据系其在一审期间能够提供而未提交的证据，不属二审“新的证据”范畴，且伍伟豪对其提交的证据不予认可，故本院对台山侨联二审提供的证据，不予采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明�基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系返还原物纠纷。伍伟豪主张李秀萍无依据占有涉案房屋进行经营，要求其返还涉案房屋。本案争议的主要焦点：一、李秀萍使用涉案房屋是否有合法依据；二、李秀萍是否需向伍伟豪返还涉案房屋的问题。
关于第一个争议焦点。李秀萍抗辩认为其依据与台山侨联签订的《房地产租赁契约》对涉案房屋首层享有使用权。但伍伟豪上诉认为确认《房地产租赁契约》效力纠纷与本案返还原物纠纷是两个不同的法律关系，不应合并审理，李秀萍应另案起诉。本案纠纷属于物权保护之诉，首先应当审查李秀萍对涉案房屋是有权使用还是非法侵占。由于李秀萍主张其依据与台山侨联签订的《房地产租赁契约》对涉案房屋首层享有使用权作为抗辩理由，一审法院审查《房地产租赁契约》是否真实有效，李�萍是否据此对涉案房屋首层享有使用权并无不当，本院予以维持。
根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”本案中，台山侨联自2000年取得涉案房屋原所有权人黄益源的授权，对涉案房屋进行租赁管理。在黄益源去世后直至2013年其继承人黄翁碧秀出售涉案房产的十多年间，台山侨联一直按原约定对涉案房屋进行租赁管理，并向黄益源的继承人寄出账目表和支付扣除相关费用后的租金。而黄翁碧秀在黄益源去世后，对于台山侨联代为出租涉案房屋以及租赁期限、租金标准等具体事项没有提出任何异议。虽然黄翁碧秀未直接授权给台山侨联对涉案房屋进行租赁管理，但事实表明黄翁碧秀对于台山侨联对涉案房屋进行租管的事实是明知的，并实际取得相应收益，应视为黄翁碧秀同意台山侨联在涉案房屋出售前具有代理出租权。台山侨联出租涉案房屋的行为所产生的民事责任应由黄翁碧秀承担。李秀萍与台山侨联签订的《房地产租赁契约》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律法规的相关规定，合法有效，该契约对委托人黄翁碧秀具有约束力。李秀萍主张其依据《房地产租赁契约》对涉案房屋首层享有使用权，合理合法，本院予以确认。
关于第二个争议焦点。李秀萍与台山侨联签订的《房地产租赁契约》的约定，租赁期限至2014年12月31日才到期，因此，根据《中华人民共和国合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”和最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”的规定，黄翁碧秀在涉案房屋的租赁期间将其出售给伍伟豪，不影响李秀萍与台山侨联签订的《房地产租赁契约》的效力，买受人伍伟豪虽取得涉案房屋所有权，但不能因租赁物所有权人的变更而否定原租赁关系的效力并要求李秀萍返还租赁物。至于伍伟豪如果认为黄翁碧秀在出售房屋之时隐瞒该屋已出租的事实而导致其在买受房屋之后利益受损的，可另寻法律途径解决，本案对其双方之间的房屋买卖合同纠纷不予调整。原审法院判令驳回伍伟豪直接要求李秀萍返还原物的诉讼请求处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法�予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由伍伟豪负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 李雁羽
二〇一四年八月四日
书记员 梁淑珍