南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦商初字第2080号
原告中国建设银行股份有限公司南京中山支行，住所地南京市玄武区洪武北路9号。
代表人刘宏伟，行长。
委托代理人刘垚瑶，江苏天淦律师事务所律师。
委托代理人郎婷，江苏天淦律师事务所律师。
被告李小波，男，汉族，1986年8月17日生。
被告李洋，男，汉族，1964年11月19日生。
被告顾建粉，女，汉族，1964年11月5日生。
原告中国建设银行股份有限公司南京中山支行（以下简称原告建行中山支行）与被告李小波、李洋、顾建粉金融借款合同纠纷一案，原告建行中山支行于2015年8月25日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告建行中山支行的委托代理人刘垚瑶、郎婷，被告顾建粉暨被告李小波、李洋的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行中山支行诉称，被告李小波与中国建设银行股份有限公司江苏省分行（以下简称建行江苏省分行）于2013年2月4日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：建行江苏省分行向被告李小波发放贷款2200000元，借款期限为300个月。被告李小波以其所有的位于南京市江宁区利源中路99号百家湖公寓花园罗马城xx幢xxx室房屋作为抵押物，为本笔贷款提供抵押担保。被告李洋、顾建粉系被告李小波父母，向建行江苏省分行出具《共同还款承诺函》，承诺作为共同借款人对本笔债务承担连带还款责任。合同签订后，建行江苏省分行依约向被告李小波发放了贷款2200000元。合同履行期间，被告李小波未按约偿还贷款，经多次催要，拒不履行还款义务。2015年6月11日，建行江苏省分行将该笔债权转让给原告建行中山支行，并已通知被告李小波。为维护自身合法权益，原告建行中山支行诉至法院，请求依法判令：1.被告李小波、李洋、顾建粉偿还原告建行中山支行借款本金2153361.37元及利息、罚息、复利（截至2015年5月31日，利息为125617.73元，罚息1752.17元、复利为5340.8元，自2015年6月1日起至实际清偿之日止，利息、罚息、复利按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率标准计算）；2.被告李小波、李洋、顾建粉支付原告建行中山支行律师费56321元；3.确认原告建行中山支行对被告李小波用于抵押的位于南京市江宁区利源中路99号百家湖公寓花园罗马城xx幢xxx室房产享有优先受偿权；4.被告李小波、李洋、顾建粉承担本案诉讼费用。
被告李小波、李洋、顾建粉辩称，对原告建行中山支行主张的借款及担保事实均无异议，但辩称原告建行中山支行主张的律师费及罚息过高。
经审理查明，2013年2月4日，建行江苏省分行与被告李小波、李洋、顾建粉签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要约定：被告李小波（借款人、抵押人）、李洋（借款人）、顾建粉（借款人）向建行江苏省分行（贷款人）借款2200000元用于购买位于南京市江宁区利源中路99号百家湖公寓花园罗马城xx幢xxx室房产，借款期限为300个月，即自2013年2月8日至2038年2月8日；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，每年的1月1日调整；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%；还款方式为按月等额本息还款法；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；本合同项下担保方式为抵押，抵押财产为南京市江宁区利源中路99号百家湖公寓花园罗马城xx幢xxx室，抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，可以通过协商解决，协商不成，向贷款人住所地人民法院起诉。李洋、顾建粉作为共同还款人出具《共同还款承诺书》一份，承诺一旦借款人未按合同约定履行还款义务，在贷款人向其发出还款通知后，即无条件按贷款人要求履行偿还贷款的义务，直至贷款合同项下的本息全部清偿为止，本承诺书确定的义务是不可撤销的，无论借款人是否恢复向贷款人履行还款义务。
2013年3月15日，建行江苏省分行与被告李小波签订《南京市江宁区房地产抵押合同》，主要约定：被告李小波将其所有的位于江宁开发区百家湖公寓花园罗马城18-102室房屋抵押给建行江苏省分行作为前述借款合同项下债务履行的担保；抵押担保的范围包括借款本金2200000元及利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。双方于2013年3月21日办理了抵押登记，建行江苏省分行取得房屋他项权证，登记债权数额为2200000元。
2013年3月22日，建行江苏省分行向被告李小波发放贷款2200000元。
2015年4月23日，建行江苏省分行与原告建行中山支行签订《债权转让协议》，约定：建行江苏省分行将与被告李小波签订的前述《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债权全部转让给原告建行中山支行，该合同项下一切权利（包括但不限于催收贷款、提起诉讼、申请执行等）由原告建行中山支行行使。2015年6月11日，原告建行中山支行以邮寄挂号信的形式向被告李小波送达了债权转让通知。
被告李小波自2014年6月22日开始未按约足额偿还贷款本息。截至2015年5月31日，被告李小波尚欠原告建行中山支行借款本金2153361.37元、利息125617.73元、罚息1752.17元、复利5340.8元。原告建行中山支行为催收上述贷款诉至本院，并委托江苏天淦律师事务所律师代理诉讼。
以上事实，有原告建行中山支行提交的公证书、《个人住房（商业用房）借款合同》、《南京市江宁区房地产抵押合同》、他项权证、个人贷款支付凭证、《债权转让协议》、《债权转让通知》、《共同还款承诺书》、对账单、结清试算清单、挂号邮件详单、委托代理协议及当事人陈述等予以证实。
本院认为，建行江苏省分行与被告李小波、李洋、顾建粉签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，与被告李小波签订的《南京市江宁区房地产抵押合同》，均系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。建行江苏省分行依约向被告李小波发放贷款2200000元。合同履行期间，被告李小波自2014年6月22日开始未能按时足额偿还借款本息，其行为已构成违约，根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，建行江苏省分行有权宣布贷款立即到期，要求被告李小波清偿借款本息并根据合同约定对逾期贷款本息计收罚息、复利。建行江苏省分行将《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债权债务转让给原告建行中山支行并已通知债务人被告李小波，该转让行为合法有效。据此，债权受让人原告建行中山支行主张被告李小波偿还所欠借款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。中国人民银行颁布的《人民币贷款利率管理规定》第二十五条规定，逾期贷款或挤占挪用贷款，从逾期或挤占挪用之日起，按罚息利率计收罚息，直到清偿本息为止，遇罚息利率调整分段计息。对贷款逾期或挪用期间不能按期支付的利息按罚息利率按季（短期贷款也可按月）计收复利。如同一笔贷款既逾期又挤占挪用，应择其重，不能并处。据此，原告建行中山支行主张对逾期贷款本息按照约定罚息利率计收罚息、复利的诉讼请求，符合双方约定和上述规定，本院予以支持；被告李小波、李洋、顾建粉提出的罚息利率过高的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。截至2015年5月31日，被告李小波尚欠借款本金2153361.37元，利息125617.73元、罚息1752.17元、复利5340.8元，本院予以确认。被告李洋、顾建粉作为借款人在《个人住房（商业用房）借款合同》上签名，且向建行江苏省分行出具《共同还款承诺书》承诺对被告李小波的连带还款责任，故原告建行中山支行要求被告李洋、顾建粉对被告李小波的债务承担共同还款责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，因借款人违约导致贷款人为实现债权而支付的律师代理费由借款人承担，故原告建行中山支行有权要求被告李小波支付律师代理费，因原告建行中山支行未举证证明上述律师代理费已实际发生，故对原告建行中山支行主张被告李小波、李洋、顾建粉支付律师代理费56321元，本院不予支持；原告建行中山支行可在实际支出律师代理费后另行提起诉讼。被告李小波以位于南京市江宁区利源中路99号百家湖公寓花园罗马城xx幢xxx室的房产为其与建行江苏省分行的借款提供抵押担保，且已办理抵押登记，故原告建行中山支行对该抵押房产享有抵押权。原告建行中山支行主张对被告李小波的上述抵押房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，但应以登记债权数额2200000元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告李小波、李洋、顾建粉于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南京中山支行借款本金2153361.37元及利息、罚息、复利（截至2015年5月31日，利息为125617.73元，罚息为1752.17元、复利为5340.8元；自2015年6月1日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率标准计算）。
二、如被告李小波、李洋、顾建粉不履行上述第一项判决主文所确定的债务，原告中国建设银行股份有限公司南京中山支行有权依法处置被告李小波用于抵押的位于南京市江宁区利源中路99号百家湖公寓花园罗马城xx幢xxx室，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在登记债权数额2200000元范围内优先受偿。
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司南京中山支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25539元，由被告李小波、李洋、顾建粉负担（被告李小波、李洋、顾建粉应负担的诉讼费用已由原告中国建设银行股份有限公司南京中山支行向本院预交，被告李小波、李洋、顾建粉应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述款项一并支付给原告中国建设银行股份有限公司南京中山支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市中山支行，账号：10×××76）
审 判 长 陈学明
人民陪审员 王 静
人民陪审员 李永春
二〇一五年十一月十二日
见习书记员 尤陈伟