安徽省芜湖市鸠江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鸠民二初字第00222号
原告：常州市苏南爆破拆房有限公司，住所地常州市。
法定代表人：金荣林，董事长。
委托代理人：潘娟，安徽吉和律师事务所律师。
委托代理人：李飞虎，安徽吉和律师事务所律师。
被告：芜湖市镜湖区房屋征收办公室，住所地芜湖市镜湖区。
负责人：胡鹏，主任。
委托代理人：骆臣飞，安徽国伦律师事务所律师。
委托代理人：戴娘军，安徽国伦律师事务所律师。
原告常州市苏南爆破拆房有限公司与被告芜湖市镜湖区房屋征收办公室拆除合同纠纷一案，本院于2014年5月月6日立案受理后，依法由审判员王成钢独任审判，于2014年6月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人潘娟，被告委托代理人戴娘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告根据招标文件进行投标，并以1029977.80元中标厂房拆除工程后，于2012年7月5日与被告签订拆除合同，约定拆除厂房面积为14785平方米；三幢房屋按要求分段拆除；原告先交残值费每幢房屋343326元，房屋拆除后的建筑材料归原告所有；原告需在被告交房后十个工作日内拆除房屋。合同签订后，原告按约向被告交纳保证金45万元和第一幢房屋残值343326元，并做好了拆除工作的一切准备，但被告仅交付了一幢房屋给原告，其余二幢房屋迟迟不能交付给原告，从合同签订至原告起诉已达18个月之久，导致原告多支出管理费用36万元（每月2万元）。在此期间，废旧钢材等建材市场价格发生较大变化。招标文件对三幢厂房的残值评估价为50.618万元，该价格系2012年评估，已超过一年。根据《房地产估价规范条文说明》8.0.4条规定，估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结论只能适用于特定时期。因此，估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为一年，但在市场变化很大的场合，估价报告应用的有效期一般不超过半年。因此，《招标文件》对三幢厂房的残值评估价已经失去时效性，不应当继续适用。继续按合同约定每幢房屋残值343326元履行显失公平。因此，原告要求对房屋残值重新估价，并按该残值（对剩余二幢房屋）继续履行合同。另外，《招标文件》规定履约保证金按中标价或成交金额的5—10%交纳，据此，被告最多只能收取10万元保证金，而被告实际多收取了原告35万元保证金，并占用长达半年之久，应当按同期银行贷款利率的四倍赔偿原告利息损失。综上，诉请判令被告立即向原告交付剩余二幢房屋，并按重新评估价收取剩余二幢房屋残值费，继续履行合同；被告赔偿原告管理费36万元、保证金利息10500元，合计370500元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：（一）双方合同约定三幢房屋是在征收完毕十个工作日内完成拆除，而非签订合同后十日内拆除。（二）3#、4#厂房未及时征收，系因未与被征收人达成协议，经行政诉讼于2013年年底终审判决。因此，该二幢房屋未及时征收系因客观不能，即便造成原告损失，不是被告不作为或违约所致。且合同并未约定逾期交房的违约责任。（三）原告所交纳的45万元保证金，其中38万元是安全保证金，履约保证金仅为7万元。且该45万元保证金已于2012年9月11日退还原告。（四）原告诉请赔偿36万元管理费，不能成立。原告所提交的证据均系其单方制作。（五）原告至今未预交2#、3#厂房残值费，原告早已违约。另，本案在诉讼过程中，3#厂房在2014年5月11日交原告拆除。而原告于2014年5月14日交纳安全保证金20万元。被告一直在履行合同，而原告在部分履行合同的同时，进行诉讼，是滥诉行为，其诉讼请求，应予以驳回。
审理查明：（一）2012年4月，芜湖市政府第一招标采购代理处发布《工程类项目招标文件》（以下简称“招标文件”），载明工程名称为“镜湖区旅游商品经济园区多层厂房拆除工程”；项目最低限价（评估价）50.618万元；不调整合同价款；中标人应交纳履约担保金2万元。“招标文件”第七章专用条款47条“补充条款”载明：甲方（被告，下同）将现场核对确认后的房屋交付乙方（原告，下同）及进拆除；乙方在签订本协议后，负责在规定期限前将所有房屋拆除，30天内通知甲方验收，每推迟一天扣除履约保证金1000元；乙方需向甲方交纳安全保证金38万元等。（二）原告以1029977.80元残值费报价中标后，与被告签订了《镜湖区经济园区二、三、四号工业厂房拆除工程合同》，约定：拆除房屋总面积14785平方米；原告需向被告支付残值1029977.80元；每幢房屋残值为343326元；三幢房屋（编号为：2#、3#、4#）按要求分段拆除；房屋拆除后的废旧材料归原告所有；原告须在接到书面通知后十个工作日内将所交房屋拆除，30天内按照招标文件约定通知被告验收，每推迟一天扣除履行保证金1000元；原告需向被告交纳安全保证金、履约保证金45万元，原告完成拆除任务经被告和用地单位验收合格后，被告在10日内交保证金退还等。同年7月6日，原告向被告交纳45万元保证金和一幢房屋残值343326元；当日被告向原告出具一份收据载明：收到原告安全保证金45万元；7月9日被告向原告出具一份收据载明收到原告残值费343326元。此后，被告将2#厂房交原告拆除。但未能及时将3#、4#厂房交原告拆除。（三）2012年2月19日，原告向安徽省镜湖区人民法院起诉。后，芜湖市中级人民法院将该案指定本院管辖。（四）2012年9月11日，原告要求被告退还45万元安保保证金，等3#、4#厂房交付时再交安全保证金。此后，被告将该45万元于9月19日退还原告。（五）2013年1月25日，镜湖区人民政府就案涉厂房作出（2013）镜政征补第001号、004号《房屋征收补偿决定》。其中，第001号决定书所载被征收人提起行政诉讼，芜湖市中级人民法院于2013年12月18日作出终审判决。（六）本案在审理过程中，1、原告以招标文件所载三幢房产残值50.618万元为2012年评估，已超出时效而向本院申请对剩余二幢房屋残值重新评估。经芜湖市中级人民法院指定，芜湖平泰资产评估有限公司于2014年11月11日对剩余二幢房屋残值评估价为122367.50元。2、2014年5月11日，被告将3#厂房交付被告拆除，原告于同年5月14日向被告交纳3#、4#厂房拆除安全保证金；但未再交纳残值费。此后，被告将4#厂房交原告拆除。
上述事实，有原告向本院提交的“招标文件”、中标通知书、《合同》、付款凭证、收据等，被告向本院提交的投标函、申请报告、收据及汇款凭证、镜湖区人民政府（2013）镜政征补第001号、004号补偿决定、公告、（2013）芜湖中行终字第00096号行政判决书，以及双方当事人的当庭陈述在郑为证。
依据上述事实，本院认为：（一）原告经招投标程序中标后，与被告签订的拆除合同，不违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同。该合同对双方当事人均有约束力，双方均应切实履行。（二）被告应当在合理期限内将房屋交付原告拆除。被告在未完成房屋征收的情况下，即与原告签订合同，导致房屋迟延交付原告，被告依法应承担违约责任。被告关于房屋交付不能系客观不能而非主观不能的抗辩意见，依法不能成立。本院对被告该抗辩意见，依法不予采纳。又因被告在本案审理过程中已将3#厂房交付原告拆除；至司法鉴定时4#厂房亦已拆除。故原告诉请被告立即交付厂房的诉讼标的已不存在。（三）案涉三幢厂房在招投标时的残值50.618万元系2012年评估结论，根据相关规定，该评估结论的时效性为一年以内，故至本案诉讼时该评估结论已不再适用。因此，本院对原告申请对房屋残值进行重新评估的申请，依法予以准许；对原告诉请按重新评估价计交残值费的诉讼请求，依法予以支持。原告应向被告交纳的剩余二幢房屋的残值费计算如下：原残值506180元，原告中标报价为1029977.80元，溢价比为203.48%。重新评估的二幢房屋的残值为122367，按203.48%溢价比，原告应向被告交纳的二幢房屋残值费为248992.37元（122367元×203.48%）。（四）原告诉请被告赔偿管理费36万元一节，本院认为，被告迟延交房，在一定程度上会导致增加管理费用。因厂房未交付原告之前，其残值已经确定，原告为保护其财产价值（建筑物附件如门窗）不受他人侵占，需要派人看管。鉴于被告迟延交房达20个月（自2012年8月至2014年5月），本院酌定被告赔偿原告100000元（按看管人员2人，每人每月工资2500元计）。（六）原告诉请被告赔偿保证金利息一节，本院认为，招标文件中规定原告应交纳履约保证金2万元、安全保证金38万元。原、被告在合同中约定的保证金总额为45万元，比招标文件规定的数额多5万元。结合原告只交纳后二幢厂房保证金20万元及未交纳后二幢厂房残值费的事实，两者可相互抵免。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告常州市苏南爆破拆房有限公司与被告芜湖市镜湖区房屋征收办公室所签订的《镜湖区经济园区二、三、四号工业厂房拆除工程合同》所约定的拆除厂房中剩余二幢房屋残值费按248992.37元计算；
二、被告芜湖市镜湖区房屋征收办公室于本判决生效之日起十日内赔偿原告常州市苏南爆破拆房有限公司经济损失100000元；
三、驳回原告常州市苏南爆破拆房有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取的案件受理费4753元，原告负担2499元，被告负担2254元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 王成钢
二〇一四年十二月十日
书记员 胡 欣
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。