广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第2726号
原告：蓝晓华，住广州市越秀区。
委托代理人：刘洋。
委托代理人：孙玉琼。
被告：广州市金伟杰房地产实业有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：卢永慈，职务：。
委托代理人：杜剑锋，通讯地址。
原告蓝晓华诉被告广州市金伟杰房地产实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蓝晓华及其委托代理人刘洋，被告委托代理人杜剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买广州市越秀区文德路长塘街德雅轩东塔5层507房，成交价839391元，并约定被告应当在2011年4月30日前将合同标的房产证交付原告。合同签订后，原告依约向被告支付了全部款项，但被告一直没有将房产证交付原告，被告的行为已构成严重违约，应依约向原告支付逾期办证违约金。现原告诉请法院判令：1、被告向原告支付逾期办证违约金（从2012年9月1日起至实际交付之日止，每日按已付房款839391元的万分之五标准计算）；2、被告将办理的房产证交付给原告。
被告辩称：同意为原告办理产权证，但不同意支付逾期违约金。2010年7月我司向市规划局越秀分局提出办理涉讼大厦的规划验收，被告知项目规划红线面积与实际拆迁红线面积存在差距，相差大概100平方米。后来经过我司全面核查，发现原规划用地许可证附图并无包含这100平方米的范围，也不包括在征地拆迁公告范围内。与城市规划局进行核对后才知道存档图纸是后期通过人手调整增加的，但原拆迁单位广州市东山城市建设开发总公司和我司均没有收到任何关于调整的通知或附图。广州市规划局在2011年6月23日同意“德雅轩”地上建筑部分的规划验收。2012年12月20日，广州市规划局越秀分局就关于“德雅轩”建筑验收问题复函我司，陈述地下室面积部分暂不能规划验收的理由，并明确部分私房未拆迁原因并不在我司。2014年9月16日，市国土局致函市规划局，协调解决红线不一的问题，但目前未有具体解决的方案。我司认为用地红线存在差异并非我司的过错，而属于政府行为的不可抗力。根据与原告签订的购房协议附件7第四条约定，我司应予免责。从2010年至今，我司已经向有关政府部门进行了最大的补救措施。也已经将相关情况通知小业主与有关部门。对原告陈述的房款数额、收楼时间及约定办证时间无异议。
经审理查明：2010年4月29日，原告（为乙方、买方）与被告（为甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买广州市越秀区长塘街以西、近圣里以北地段德雅轩东塔5层507号房，建筑面积53.33平方米，总金额839391元；乙方以分期付款方式付款，第一期自本预售合同网上签订之日起1日内，支付全部房款的50%即419696元，第二期在2010年5月14日前，支付全部房款的50%即419696元；甲方应当在2010年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05％的标准向乙方支付违约金，至乙方实际取得《房地产权证》之日止；附件七本合同补充协议第四条，由于政府行为（包括但不限于规划变更等）和／或提供公共服务部门（包括但不限于水、电、煤气等单位）行为，导致甲方不能按照约定时间办理房屋产权证书，甲方虽经最大限度的补救仍无法避免，双方同意，甲方可以不承担由此产生的违约责任；等。
合同签订后，原告向被告支付了全额购房款839391元。被告于2011年3月27日将所售的商品房交付给原告使用，但至今未为原告办妥房地产权证。
原告于2014年11月4日向本院起诉，提起本案诉讼请求。
本案审理过程中，被告就其答辩意见提供了以下证据予以证明：1、广州市规划局越秀分局于2012年12月20日印发的《关于“德雅轩”项目规划验收问题的复函》（穗规越秀（2012）581号）；2、广州市规划局越秀分局于2013年6月26日印发的《关于“德雅轩”项目土地使用问题的函》（穗规越秀（2013）301号）；3、广州市国土资源和房屋管理局于2014年9月16日出具的《市国土房管局关于“德雅轩”项目土地登记问题的函》（穗国房函（2014）1840号）。
本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依据该合同第二十一条、第二十二条的规定，被告应当在涉讼房屋交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。涉讼房屋的交付时间是2011年3月27日，依照上述合同约定，被告应自逾期之日的次日即2012年9月1日开始，每日按商品房总价款0.05%的标准向原告支付逾期办证违约金至本判决发生法律效力之日止；但本判决发生法律效力之日后的违约金，属尚未发生之事宜，本案不予调处。
关于被告对其迟延办证行为是否因政府行为而免责的问题。被告提交的广州市规划局越秀分局《穗规越秀（2012）581号关于“德雅轩”项目规划验收问题的复函》写明“国土房管部门核发的《广州市房屋拆迁公告》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》的用地红线范围不一致，该问题直接影响该建设工程的规划验收”，可见涉案房屋不能按照约定时间办理产权证书确有政府行为因素存在。但依照双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第四条的规定，在政府行为导致被告不能按照约定时间办理房屋产权证书的情况下，被告要经最大限度的补救仍无法避免的才可以不承担由此产生的违约责任。经查，广州市人民政府2006年颁发的《穗国用（2006）第1100047号国有土地使用证》以及广州市国土资源和房屋管理局2006年颁发的《穗国土建用字（2006）第103号建设用地批准书》的附图均清晰显示用地红线范围包含了金鱼塘26、28、30号未拆迁部分，即是说作为专业房地产开发企业的被告早在2006年就知道或应当知道上述复函中所提及的“国土房管部门核发的《广州市房屋拆迁公告》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》的用地红线范围不一致”的问题，但被告直到完成涉案工程的2010年7月才向相关政府部门提出异议要求解决上述问题，客观上推迟了政府部门发现并解决上述问题的时间，最终造成了办理涉讼房屋产权证书时间的拖延，且被告未在与原告签订商品房预售合同之前或合理期限内将因出现上述政府行为可能不能按照约定时限办理房屋产权证书的相关情况及时告知原告，可见，在出现政府行为导致不能按期办理涉案房屋产权证书的情况下，被告的行为并未达到合同附件七第四条约定的“经最大限度的补救仍无法避免”的程度，不能免除被告迟延办理涉案房屋产权证书的违约责任，故本院对被告要求因政府行为免除其迟延办证责任的主张不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市金伟杰房地产实业有限公司协同原告蓝晓华前往广州市房地产管理部门办理将广州市越秀区文德路长塘街德雅轩东塔507单元（现址：广州市越秀区文德路长塘街83号507房）过户登记到原告蓝晓华名下的手续。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市金伟杰房地产实业有限公司向原告蓝晓华支付逾期办证违约金（每日按购房款839391元的0.05％标准计，从2012年9月1日起计至本判决发生法律效力之日止；如原告蓝晓华于本判决发生法律效力之日前取得《房地产权证》，则违约金计至原告蓝晓华实际取得《房地产权证》之日止）。
三、驳回原告蓝晓华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5996元，由被告广州市金伟杰房地产实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁艳华
人民陪审员 詹 锋
人民陪审员 黎冬梅
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 徐浩龙