天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第175号
上诉人（原审被告）天津市天一文化娱乐有限公司，住所地天津市河西区气象台路92号。
法定代表人徐赵路，总经理。
委托代理人张春虎，天津众磊律师事务所律师。
上诉人（原审被告）徐赵路。
委托代理人张春虎，基本情况同上。
被上诉人（原审原告）天津市气象局，住所地天津市河西区气象台路100号。
法定代表人权循刚，局长。
委托代理人石伟，天津天允律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津市气象局机关服务中心，住所地天津市河西区气象台路100号。
法定代表人胡健，主任。
委托代理人石伟，基本情况同上。
上诉人天津市天一文化娱乐有限公司（以下简称天一娱乐公司）因租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院于2013年12月16日作出的（2013）西民二初字第1027号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年2月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月12日公开开庭审理了本案。上诉人天一娱乐公司、徐赵路的委托代理人张春虎,被上诉人天津市气象局、天津市气象局机关服务中心（以下简称机关服务中心）的委托代理人石伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告天津市气象局系坐落于天津市河西区气象台路92号房屋的所有权人。原告机关服务中心系原告天津市气象局直属单位，负责原告天津市气象局基础设施建设和房屋维护、修缮工作，具有独立法人资格。原告天津市气象局授权原告机关服务中心可以代表该局对外出租该局名下的房屋。2004年1月15日，原告机关服务中心与天津市和平区天一洗浴城（以下简称天一洗浴城，该洗浴城经营形式系个体工商户，业主为被告徐赵路）签订房屋租赁合同，约定将原告天津市气象局名下坐落于天津市河西区气象台路92号原气象科研楼一幢及所属的院内相关房屋租给天一洗浴城使用，用途为商业娱乐场所（面积为2700平方米，其中楼房面积2400平方米，平房面积300平方米）。租赁期限原则上为8年，自2004年2月5日-2012年4月30日止。该场地及房屋租金为75万元/年。自本合同签订之日起，天一洗浴城应同时交纳首期租金25万元，今后如增加租赁范围，另行确定租金。本年度租金作为三年内租金标准，根据此租金标准，每三年上浮5%。合同签订后，原告向天一洗浴城交付了诉争房屋。被告天一娱乐公司成立于2005年5月，法定代表人系被告徐赵路。该公司以诉争房屋作为其注册地址并于公司成立后将该房屋作为其实际经营场所至今。房屋租赁合同期内的房租被告天一娱乐公司已全部交纳。房屋租赁合同届满后，原告要求二被告腾交房屋，因协商未果，故原告呈讼原审法院。1、请求人民法院依法判令二被告将坐落于天津市河西区气象台路92号房屋（面积为2700平方米，其中楼房面积2400平方米，平房面积300平方米）腾空交还原告并将房屋及其院落恢复至原告交付时的状态；2、请求人民法院依法判令二被告向原告支付自2012年5月1日起至实际向原告腾交房屋之日止的房屋租金及使用费（计算到2013年4月30日共计868218元）；3、本案的诉讼费用及保全费用由二被告承担。
另查明，原告起诉后向原审法院申请诉讼保全，要求查封二被告相关财产或资金并禁止二被告将诉争房屋转租。原审法院经审查后依法作出(2013)西民二初字第1027-1号、第1027-2号民事裁定，将被告天一娱乐公司账户内资金304105.50元予以冻结并禁止二被告再行转租房屋。被告徐赵路应诉后在提交答辩状期间提出管辖权异议申请，认为应将本案移送天津市和平区人法院审理。原审法院于2013年8月8日作出(2013)西民二初字第1027-3号民事裁定，驳回被告徐赵路的管辖权异议申请。被告徐赵路不服，上诉于天津市第二中级人民法院。天津市第二中级人民法院于2013年9月16日作出（2013）二中速民终字第1405号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。
再查明，原告机关服务中心原名称为天津市气象局后勤服务中心，后更名为现名称。
原审法院认为，本案所涉房屋租赁合同的甲方、乙方虽然系原告机关服务中心和天一洗浴城，但原告机关服务中心并非诉争房屋的所有权人，其是受原告天津市气象局所托对外出租房屋。而被告天一娱乐公司自2005年注册成立后一直在实际使用诉争房屋，因此，该房屋租赁合同的实际履行主体应为原告天津市气象局和被告天一娱乐公司及被告徐赵路。涉案房屋租赁合同租期于2012年4月30日届满后，双方并未续签合同，且原告对被告天一娱乐公司继续使用诉争房屋已提出异议并要求被告天一娱乐公司及被告徐赵路腾交房屋，故被告天一娱乐公司继续使用诉争房屋已失去法律基础。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”鉴于此，被告天一娱乐公司应将诉争房屋腾空交还原告并将房屋及其院落恢复至交付时的状态。被告徐赵路系天一洗浴城业主，其在未经原告同意的情况下将诉争房屋交予被告天一娱乐公司使用，因此，被告徐赵路亦负有返还及恢复之民事责任。关于原告主张判令被告天一娱乐公司及被告徐赵路向原告支付自2012年5月1日起至实际向原告腾交房屋之日止的房屋租金及使用费（计算到2013年4月30日共计868218元）的诉讼请求，因涉案房屋租赁合同期限届满后被告天一娱乐公司仍在使用诉争房屋，故被告天一娱乐公司应比照原房屋租赁合同约定的租金标准向原告支付自2012年5月1日起至实际向原告腾交房屋之日止的房屋使用费（计算到2013年4月30日应为826875元）。综上所述，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、自本判决生效之日始十日内，被告天一娱乐公司及被告徐赵路将坐落于天津市河西区气象台路92号房屋（面积为2700平方米，其中楼房面积2400平方米，平房面积300平方米）腾空交还原告并将房屋及其院落恢复至原告交付时的状态；二、自本判决生效之日始十日内，被告天一娱乐公司向原告支付自2012年5月1日起至实际向原告腾交房屋之日止的房屋使用费（计算到2013年4月30日应为826875元）；三、原告其他诉讼请求予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208141元，由原告天津市气象局、机关服务中心共同承担207元，由被告天一娱乐公司承担4134元，由被告天一娱乐公司、徐赵路共同承担203800元。诉讼保全费5000元，由被告天一娱乐公司承担。
原审法院判决后，上诉人天一娱乐公司、徐赵路不服向本院提起上诉。请求1、维持原审判决第二、三项。2、撤销原审法院判决第一项，改判驳回二被上诉人要求腾房的诉讼请求，本案诉讼费用全部由二被上诉人负担。理由：1、徐赵路并非房屋实际使用人，并无腾房义务，也不应当承担诉讼费用。2、上诉人与被上诉人在签订合同之时双方对合同期满后予以延期是有一致意向的，合同期满之前上诉人针对续约问题与上诉人多次磋商，被上诉人并未表示不予续约，致使上诉人又投入1000余万元对房屋进行了改造，而一审法院对上诉人的改造费用置之不理。
被上诉人天津市气象局、机关服务中心答辩，1、被上诉人要求徐赵路腾房是依据租赁合同的约定，合同明确约定到期后应该腾房，徐赵路有腾房义务。2、合同到期后被上诉人与上诉人之间并没有口头上续租的意向，关于上诉人的后期改造问题，是其个人行为与本案无关。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明认定的事实一致，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。另查，双方合同约定“房屋租赁期限原则上八年……租赁期满，甲方（被上诉人）有权收回房屋，乙方（上诉人）应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同。”庭审中，上诉人主张合同期满之前上诉人针对续约问题多次与被上诉人协商，被上诉人口头同意了，上诉人才投入1000余万元进行房屋改造。对此，被上诉人予以否认，上诉人对其陈述的事实也未能提供证据加以证明。再查，上诉人就其对房屋进行改造投入的1000余万元损失问题，上诉人在一审中，并没有主张权利。
二审中，双方均未提交新的证据。
本院认为，天一洗浴城系个体工商户，其与被上诉人机关服务中心签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现合同期满，机关服务中心要求腾房，由于天一洗浴城系个体工商户，故其业主徐赵路负有将讼争房屋交付机关服务中心的义务，天一娱乐公司作为实际使用人亦负有将讼争房屋交付机关服务中心的民事责任。因此，上诉人徐赵路以其并非房屋实际使用人，不承担腾房义务的主张不能成立。关于上诉人徐赵路、天一娱乐公司主张合同期满前曾与被上诉人协商延长租期，被上诉人已口头同意一节，因被上诉人予以否认，上诉人徐赵路、天一娱乐公司也未能提供证据支持其主张，对其该主张本院不予支持。至于二上诉人提出其投入1000余万元对房屋进行了改造，一审法院对上诉人的改造费用置之不理一节，因二上诉人未能举证证明其重新装修、改造系经过被上诉人同意，而且在一审中就该主张并没有提出反诉，故其该项上诉主张，本院亦不予支持。综上，原审法院所作判决并无不妥，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12069元，由上诉人徐赵路、天一娱乐公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安丽霞
代理审判员 孟 夏
代理审判员 曹 静
二〇一四年三月十七日
书 记 员 唐彬皓
速 录 员 辛 璐