北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第14519号
原告（反诉被告）周洪，男，1963年2月1日出生。
原告（反诉被告）孟秀荣，女，1963年1月12日出生。
二原告委托代理人曾繁华，北京锦竹律师事务所律师。
被告（反诉原告）卢海彬，男，1982年4月10日出生。
委托代理人张涛，北京市东卫律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京市易合房地产经纪有限责任公司，住所地北京市昌平区昌平镇润杰经典花园2号综合楼6（1-2）。
法定代表人陈宁，总经理。
委托代理人宗全军，1982年2月28日出生，北京市易合房地产经纪有限责任公司经理。
委托代理人李琳，女，1979年4月25日出生，北京市易合房地产经纪有限责任公司法务专员。
原告（反诉被告）周洪、孟秀荣与被告（反诉原告）卢海彬、被告（反诉原告）北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周洪、孟秀荣及其委托代理人曾繁华，被告（反诉原告）卢海彬及其委托代理人张涛，被告（反诉原告）易合公司的委托代理人宗全军、李琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周洪诉称：周洪及孟秀荣系夫妻关系，与卢海彬、易合公司于2013年6月3日在易合公司签订了《房屋买卖居间合同》（以下称“该合同”），合同中约定我们将夫妻共同所有的位于昌平区昌平镇东关北里小区35号楼1单元601的房屋（以下称“该房屋”）出售给卢海彬，房款成交价格为204万元。该合同第四条第三款约定付款时间为：“至迟于2013年7月30日前办理该套房产的公积金预审手续，……，至迟于2013年8月30日前办理该套房产的面签手续”。由于卢海彬在签订该合同时，不具备公积金贷款资格，根本不能按照约定时间履行手续及付款义务，导致我们至今没有收到任何房款。卢海彬的行为严重侵害了我们的合法权益。易合公司在明知卢海彬不具备公积金贷款资格的情况下，约定了根本不可能履行的付款期限和过户期限，导致我们不能如期拿到房款。我们为了给孩子购买在双榆树的学区房委托易合公司与卢海彬签订了房屋买卖合同，决定将坐落于北京市昌平区昌平镇东关北里小区35号楼1单元601室房屋出卖给卢海彬，双方通过易合公司签订了房屋居间合同，合同第4条第3项明确约定至迟于2013年7月30日前办理该房产公积金手续，集齐银行所需贷款证件，待通知办理初审手续10日办理该房产公积金初审及产权过户手续，过户当日买受人向出卖人一次性支付购房首付款，剩余房款由银行打入出卖人账户，至迟于2013年8月30日前办理该套房产的银行面签手续，该合同还约定了相关的违约责任及其他条款，合同签订后我们配合卢海彬、易合公司办理了该房屋的公积金预审手续，并由易合公司集齐银行贷款的证件，7月31日易合公司通过短信通知我们在第二天与易合公司一起到建行办理房产的公积金初审手续，8月1日我们到建行办理了银行贷款初审，根据约定办理完初审10日内原被告要到房产登记部门办理产权过户手续，即如果正常办理卢海彬在8月30日前一次性向我们支付除公积金外的剩余房款即首付款，但卢海彬为了拖延支付首付款的时间一直以其贷款程序没有审批下来，银行没有放贷为由拖延不支付我们首付款及其他房款，至今我们只收到卢海彬支付的1万元定金，由于卢海彬故意拖延不支付房款导致我们不能如期购买所需的房产，给我们造成了巨大经济损失。综上，卢海彬、易合公司的行为损害了我们的合法权益，我们恳请法院公正判决。诉讼请求：1、请求法院判令我们与卢海彬、易合公司解除合同。2、请求法院判令卢海彬支付我们违约金204000元。3、请求法院判令卢海彬、易合公司承担本案诉讼费。
被告卢海彬辩称：不同意周洪、孟秀荣的诉讼请求。原告周洪、孟秀荣三项诉讼请求没有事实及法律依据，请求法庭驳回。第一，周洪、孟秀荣称是为了在双榆树购买学区房出卖诉争房屋，我拖延房款导致周洪、孟秀荣无法购买学区房与事实不符，周洪、孟秀荣没有向我陈述过该情况，我对此并不知情；第二，周洪、孟秀荣陈述称我不具备公积金贷款资质也是自己单方面想法，2013年11月7日公积金贷款已经全额批复；第三，周洪、孟秀荣陈述称在公积金初审后我们拖延过户，拒绝支付房屋首付款与事实情况及合同约定都不相符，在双方签订的合同第4条第3款约定，第13条第1款约定，在本案纠纷发生前周洪、孟秀荣及我均没有收到居间方可以过户的通知，合同4条3款我首付款是在产权过户当天支付，所以在纠纷发生前我不具备首付款支付的条件，也没有接到过户支付首付款的要求，周洪、孟秀荣没有向我主张过提前支付首付款；第四，周洪、孟秀荣陈述称根据合同约定在8月30日前正常办理一次性支付公积金外的房款即首付款表述错误，贷款是有两笔公积金加商业的组合贷款，面签不等于银行放款，不等于支付首付款，原告表述错误且与实际情况不符。另外本案在贷款申请过程中我积极主动关注贷款动向，周洪、孟秀荣提出贷款未批复的异议时，我与居间方与周洪、孟秀荣进行过协商，表示可以以其他方式协商，但是周洪、孟秀荣没有同意要求提高房价，最后协商未果导致诉讼，我们认为周洪、孟秀荣起诉解除合同及主张违约金没有事实及法律依据。
被告易合公司辩称，我公司已经履行了居间义务，双方签订的居间合同合法有效，请求法院对周洪、孟秀荣提出的三项请求予以驳回。关于提到的双方办理过户手续事宜的通知，买卖双方在2013年8月1日在银行办理面签手续，报初审材料，11月7日审批通过公积金贷款部分，建行于2013年11月21日审批通过商业贷款部分，最终的审批是在11月21日，我公司在11月22日分别向买卖双方邮寄了办理房屋过户手续的催告函，所以我公司实际义务已经履行完毕，另外我们当庭提出反诉，要求法院判决周洪、孟秀荣继续履行合同。
反诉原告卢海彬诉称：2013年6月3日，我与周洪、孟秀荣在易合公司居间服务下签订《房屋买卖居间合同》，约定周洪、孟秀荣将其名下位于昌平区昌平镇东关北里小区35号楼1单元601号房屋出售给我，总价款204万元，我采用“公积金＋商业”组合贷款的方式支付购房款，签约当日付定金2万元，产权过户当日一次性支付首付款，剩余房款则由银行直接打入周洪、孟秀荣账户。该合同第四条第三款约定“至迟于2013年7月30日前办理该套房产的公积金预审手续，…至迟于2013年8月30日前办理该套房产的银行面签手续。”诉争房屋买卖合同签订当日，我即按约定向周洪、孟秀荣支付购房定金2万元，之后及时申请贷款配合贷款机构面签、提交贷款所需材料以供审核，并备齐了首付款，等待贷款获批继续履行，已全面履行了乙方的合同义务、没有任何的违约行为；但周洪、孟秀荣在合同履行过程中，见北京市场上房屋价格明显上涨，感觉自己的房子卖的低了，竟违反诚信义务借口我贷款审批期限长，意欲推翻原合同并大幅提高房屋售价再次出售，因我未同意其无理要求，故引发本诉。目前，我公积金贷款和商业贷款均已获批，诉争房屋买卖合同继续履行不存在任何障碍，但周洪、孟秀荣仍不愿履行，拒绝为我办理房屋产权过户。周洪、孟秀荣在合同履行过程中，违反诚实信用原则单方要求提高房屋售价款，在未获得我同意后即起诉要求解除合同，该行为表明其将不再继续履行合同，已构成违约。为维护我之合法权益，特提出反诉。反诉请求：1、判令周洪、孟秀荣继续履行房屋买卖合同，协助办理房产过户手续；2、判令周洪、孟秀荣向我支付违约金2万元；3、由周洪、孟秀荣承担本案全部诉讼费用。
反诉原告易合公司诉称：被反诉人周洪、孟秀荣于2013年6月3日经反诉人促成与卢海彬就昌平区昌平镇东关北里小区35号楼1单元601房屋签订房屋买卖居间合同，合同第四条第（二）款约定卢海彬采取商业贷款、公积金贷款（即组合贷）的方式付款；合同第四条第（三）款约定过户当日买受人向出卖人一次支付首付款，剩余房款由银行直接打入出卖人帐户……。截止目前，该套房屋已具备办理过户条件。经反诉人多次催告，被反诉人拒不办理过户手续。鉴于以上原因，反诉人北京市易合房地产经纪有限责任公司向北京市昌平区人民法院提起反诉，现申请北京市昌平区人民法院依法判决。反诉请求、1、请求法院判令驳回被反诉人的全部诉讼请求。2、请求法院判令反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同有效，被反诉人继续履行合同义务。3、诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告周洪、孟秀荣辩称，不同意卢海彬及易合公司各自提出的反诉，事实和理由与我们的起诉意见一致。
经审理查明：周洪与孟秀荣为夫妻关系。2013年6月3日，周洪、孟秀荣（出卖人）、卢海彬（买受人）及易合公司（居间人）签订《房屋买卖居间合同》，合同主要约定如下内容：出卖人所售房屋坐落在昌平区昌平镇东关北里小区35号楼1单元601号，该房屋所在楼层为6层，建筑面积119.5平方米，该房屋规划设计用途为住宅，产权证编号为X京房权证昌私字第1461**号；该房屋及其附属设施设备、装饰装修、相关物品成交价格为204万元；买受人采取商业贷款、公积金贷款两种方式付款；出卖人与买受人约定，至迟于2013年7月30日前办理该套房产的银行面签手续，并集齐银行贷款所需证件，待公积金管理中心通知可办理该套房产的初审手续后10日内，办理该套房产的公积金初审及产权过户手续，过户当日买受人向出卖人一次性支付购房首付款，剩余购房款由银行直接打入出卖人账户。出卖人与买受人约定至迟于2013年8月30日前办理该套房产的银行面签手续；佣金共计44880元、权证费1000元、贷款担保金1%由买受人负担；自签订本合同后，在交易过程中买受人、出卖人均不得违约，任何一方出现违约行为需向另一方支付房款总额10%的违约金；出卖人与买受人共同约定，如此房产生20%个税，合同自动解除，双方互不追究责任，定金返还。合同签订当天，卢海彬向周洪、孟秀荣支付了定金2万元，其中1万元暂由易合公司保管。2013年8月1日，周洪、孟秀荣与卢海彬办理了公积金初审手续及商业贷款的面签手续。现周洪、孟秀荣以卢海彬拖延付款为由诉至本院，要求给予解决。
另查一，卢海彬与颜娟为夫妻关系。卢海彬、颜娟的公积金借款申请于2013年8月27日被录入系统，2013年11月6日审批通过，后退回，于2013年11月21日再次审批通过，最终审批时间为2013年11月21日。
另查二，中国建设银行朝内大街支行于2013年11月15日对卢海彬、颜娟的商业贷款部分予以批准。
另查三，2013年11月22日，易合公司分别向卖方周洪、孟秀荣及买方卢海彬发出办理房屋过户手续催告函，该函告知卢海彬的公积金商贷组合贷款已经顺利批贷可办理过户手续，双方于2013年11月26日到北京市昌平区建设委员会登记大厅办理过户手续。
在审理过程中，周洪、孟秀荣提出卢海彬应在2013年8月1日至8月10日期间办理房产的过户和支付首付款，但其迟迟未履行合同，故意拖延支付首款，违约期已达2个多月，故根据合同约定可以解除合同；卢海彬提出根据合同13条第1款的约定，双方共同办理贷款手续，等待居间方通知过户，过户当天买方向卖方支付购房首付款，居间方未通知双方办理过户手续，没有启动过户程序，买方付款的条件未成就，且卖方也没有向我主张支付首付款；易合公司提出根据一般交易规则，只有在批贷后才能办理房屋产权过户。
上述事实，有《房屋买卖居间合同》、房屋所有权证及双方当事人的陈述在案佐证。
本院认为：周洪、孟秀荣与卢海彬及易合公司所签订的《房屋买卖居间合同》是三方为履行合同而达成的真实意思表示，该合同有效。合同签订后各方均应按照合同约定履行各自义务，任何一方违约均应承担相应的责任。本案争议的焦点问题是办理房屋产权过户手续及支付首付款的时间。根据三方的合同约定及二手房交易的一般规则，办理房屋产权过户前提条件是买方所申请的贷款获得批准后，才办理房屋产权过户手续，而非周洪、孟秀荣所主张的应在2013年8月1日至8月10日期间办理房产的过户并支付首付款。根据合同约定在办理房屋产权过户的同时，买方才履行支付首付款的义务。故周洪、孟秀荣提出卢海彬存在违反合同约定的主张，本院不予采信。因此本院对周洪、孟秀荣以此为由主张解除合同的请求无法支持；进而对周洪、孟秀荣主张的支付违约金的请求亦无法支持。因卢海彬申请的公积金贷款及商业贷款均已获得批准，房屋买卖合同继续履行的条件已成就，故本院对卢海彬及易合公司要求继续履行合同的请求予以支持。由于买卖双方对于办理房屋产权过户及支付首付款的时间存在争议，而影响了合同的继续履行，而非周洪、孟秀荣故意拒绝履行合同，故本院对卢海彬主张的要求支付违约金的请求无法支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、周洪、孟秀荣继续履行与卢海彬及北京市易合房地产经纪有限责任公司于二〇一三年六月三日签订的《房屋买卖居间合同》。
二、驳回周洪、孟秀荣的全部诉讼请求。
三、驳回卢海彬的其他诉讼请求。
案件受理费四千三百六十元，由周洪、孟秀荣负担，已交纳。
反诉费一百五十元，由周洪、孟秀荣负担，于本判决生后七日内交纳。
反诉费七十五元，由周洪、孟秀荣负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 涛
人民陪审员 杨立杰
人民陪审员 张玉霞
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 郑晓媛