广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河市民一终字第95号
上诉人（一审被告）：韦雅琴，环江毛南族自治县物价局干部。
委托代理人：覃基雄，环江毛南族自治县工商局干部。
被上诉人（一审原告）：韦自庆，农民。
委托代理人：卢玉现，环江毛南族自治县东兴法律服务所法律工作者。
上诉人韦雅琴因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服环江毛南族自治县人民法院（2014）环民初字第608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日立案受理后，依法组成由审判员祝贺担任审判长，审判员郑燕华和代理审判员黄忠任参加的合议庭，于2015年3月16日公开开庭审理了本案。书记员黄静担任法庭记录。上诉人韦雅琴及其委托代理人覃基雄，被上诉人韦自庆及其委托代理人卢玉现到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年2月21日，原告韦自庆为乙方与被告韦雅琴为甲方签订《买卖合同》，约定：“一、甲方自愿将思思镇城北开发区一宗地卖与乙方，宗地号：（2）-222，面积105平方米，土地使用证书号：环江思恩国用（2007）第345号。二、乙方预付定金26000元，双方不得再变更交易。如有变更，甲方赔付乙方两倍预付定金，乙方变更甲方不再退还定金。三、2014年八月一日，甲方将建设用地规划许可证、国有土地使用证交付乙方，乙方将70万元一次性付给甲方。四、乙方在办理各种手续时，甲方有义务配合乙方办理。五、乙方在建房过程中所发生的一切事务与甲方无关。”。2014年2月22日，韦自庆通过中国工商银行向韦雅琴账户转入购地定金26000元。2014年2月28日韦雅琴向韦自庆出具内容为收到韦自庆交来土地转让定金26000元的收条。后韦自庆以韦雅琴拒绝履行合同为由诉至法院，请求判决韦雅琴双倍返还定金52000元，案件受理费由韦雅琴承担。另查明，讼争土地的国有土地使用证中记载该土地的用途为住宅，使用权类型为出让。
一审法院经审理认为：韦自庆与韦雅琴于2012年2月21日签订的《买卖合同》约定，韦雅琴将环江县思恩镇城北开发区（2）-222号土地使用权转让给韦自庆，韦自庆支付700000元土地转让价款，故本案性质为建设用地使用权转让合同纠纷，本案案由应为建设用地使用权转让合同纠纷。该合同系双方当事人协商一致后作出的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定。合同签订前，韦雅琴已取得国有土地使用权证，讼争土地具备了进入市场进行依法转让的条件，故本案合同为有效合同，根据诚实信用原则，各方当事人均应恪守合同的约定，全面履行合同义务。我国《合同法》第一百零八条规定当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任，本案韦自庆已按合同约定向韦雅琴交付定金26000元，而韦雅琴却以讼争土地未到达办理过户条件为由拒绝履行合同约定的受领韦自庆转让土地余款及协助办理有关土地过户手续义务，显然有悖于合同的约定，其行为已构成违约，应承担违约责任。故韦自庆作为守约方主张韦雅琴双倍返还定金52000元的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于韦雅琴提出的本合同项下的土地未得到政府有关部门的批准转让及未达到25%投资开发条件应属合同无效的主张，因《城市房地产管理法》第三十九关于土地转让时开发投资到投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制条件，转让的土地未达到25%以上的投资仅属合同标的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》第三十九条的规定，属管理性的强制性规定而非效力性强制性规定，故对韦雅琴提出的合同无效抗辩理由不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决：被告韦雅琴应于本案判决生效之日起十日内双倍返还原告韦自庆定金52000元。案件受理费1100元，由被告韦雅琴承担。
一审判决后，上诉人韦雅琴不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要理由有：一、一审认定双方当事人签订的《买卖合同》为有效合同是错误的。不是所有取得国有土地使用权证的建设用地都可以直接进入市场交易，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：“土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。”，第十九条第二款规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”，这些规定均为效力性强制规定，说明国家明令禁止炒卖地皮行为。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”，《物权法》第140条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途，需要改变土地用途的，应当依法经有关部门批准。”，《土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。适用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”，第五十六条也明确规定要改变土地用途必须经有关部门批准。以上这些规定都是效力性强制规定，违反这些规定的合同都是无效的。本案上诉人以出让方式取得土地使用权，土地用途是住宅用地，按照前述规定，上诉人应当投资建房，开发利用，不能直接用于转让交易。现在上诉人没有投资建房，而是直接用于转让，明显违反了上述规定，因而本案《买卖合同》是无效的。二、本案《买卖合同》不具备合同法规定成立和生效的要件。双方当事人签订的《买卖合同》只是订立合同的草案，没有约定生效时间和生效方式，合同价款亦不确定，办理土地使用权转让审批手续等都没有明确。上诉人在签订合同前，已经将该宗土地租赁给他人用于汽车修理，如何处理租赁问题也没有约定。由此可见，双方对土地使用权的转让并未达成一致意见，只能是意向性合同。三、本案不适用定金罚则。1、上诉人根本没有以土地未达到过户条件为由拒绝受领被上诉人支付的购地款，而是因为双方对合同主要内容即转让费总额是70万还是72.6万、付款时间及方式、谁去办理转让审批手续等没有达成一致意见而发生争执，继而导致合同无法继续履行。被上诉人没有付款，上诉人如何协助办理过户？最重要的是，本案《买卖合同》过于简单，无法生效履行，环江县国土局工作人员也明确答复未经开发投资、利用的土地，不能转让和过户。2、本案《买卖合同》内容违法，为无效合同，那么其中的“定金条款”自然也就无效。3、上诉人没有违约行为。合同尚未成立，更无法履行，何谈违约之有？从合同内容看，定金是担保双方不得变更交易，而不是订立交易，也不是成立交易和解除交易，因此本案定金不适用立约定金、成约定金和解约定金罚则，就算上诉人不转让土地使用权给被上诉人，那也是解除交易，而不是变更交易，不适用定金罚则。4、事实上，本案是被上诉人知道土地转让违法不能办理过户后，就自己放弃交易，违约的是被上诉人。一审时被上诉人也明确表示不买了。
被上诉人韦自庆答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。其主要理由有：一、上诉人已取得讼争土地的土地使用权证，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关规定，讼争土地已符合转让条件，被上诉人购买该地的目的也是建房，并没有改变土地用途。二、本案《买卖合同》已具备成立和生效要件，被上诉人也依约支付了定金26000元，上诉人出具了相关收条，由此可见，被上诉人已经履行了给付定金的义务，上诉人也已经接受，上诉人此时再主张合同无效没有任何依据。三、一审判决适用定金罚则正确。上诉人不是以合同违法和未成立生效为由拒绝履行合同，而是另有所图，即上诉人认为原定价格较低，单方表示不愿意出卖土地给被上诉人。
二审庭审时，上诉人韦雅琴提交《建设用地使用权转让合同》一份，合同上没有双方当事人的签字，拟证明对于土地转让双方另行协商过，但是没有达成一致意见。
经质证，被上诉人韦自庆认为，签订《买卖合同》后，上诉人单方要求涨价，双方确实就土地转让事宜另行协商过，但被上诉人坚持应按原《买卖合同》履行，因此未另行达成一致意见。
被上诉人韦自庆申请证人韦某甲（韦自庆的同胞哥哥）和韦某乙出庭作证，拟证明韦自庆委托韦某甲、韦某乙代办买地事宜，本案《买卖合同》是韦某甲代韦自庆签订的，韦自庆对该合同予以认可。
经质证，上诉人韦雅琴对证人韦某甲、韦某乙的证言不予认可。
本院认为，1、双方当事人对《买卖合同》签订后，又另行协商过买地事宜，但未达成一致意见的事实均无异议，本院对此予以认可。2、对于证人韦某甲、韦某乙的证言，韦某甲、韦某乙、韦自庆对韦自庆委托韦某甲、韦某乙办理买地事宜均予认可，且该事实并未损害被上诉人的权益，本院对此亦予以确认。
一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，一审庭审时，韦自庆表示不同意继续履行合同，只要求韦雅琴支付双倍定金。韦雅琴表示土地不能转让，合同无法继续履行。二审庭审时，双方当事人均认可土地买卖价款为726000元。韦雅琴认可《买卖合同》上是其本人签字，并表示如果能够办理转让手续，同意按照726000元价格出卖土地给韦自庆，但韦自庆明确表示不再愿意购买土地。
综合当事人的意见，本案的争议焦点是：1、《买卖合同》的效力如何认定？2、本案韦雅琴是否构成违约？
本院认为：一、关于《买卖合同》的效力如何认定的问题。1、从合同内容看，已包含有买卖双方姓名、买卖标的和数量、买卖价款等。韦雅琴认可合同上是其本人签字，韦自庆对于韦某甲代替其签字的行为亦予以认可。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”，《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”之规定，本案《买卖合同》于签字之日即2014年2月21日已经成立。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：。（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”，按照前述规定，合同只有在违反法律、行政法规的效力性强制规定时，才能被认定为无效。从韦雅琴在上诉状中列举的法律条文看，条文内容并未明确违反的后果是合同无效，换言之，韦雅琴主张的所谓合同无效的法律依据，应属管理性规范，即这些法律条文是为了实现管理的需要而设置的，其针对的并非行为内容本身。综上所述，本院认为，本案《买卖合同》依法成立，为双方当事人真实意思表示，合同内容亦未违反法律、法规强制性规定，应为有效合同。韦雅琴主张合同未成立且内容违法，该主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。
二、关于本案韦雅琴是否构成违约的问题。如前所述，本案《买卖合同》合法有效，韦雅琴作为出卖方，负有收取土地价款，协助买受方即韦自庆办理土地转让手续等义务。从查明事实看，一审时韦雅琴明确表示土地不能转让，合同无法继续履行，说明其不同意将土地转让给韦自庆，其行为本身已经违反了合同的约定。虽然二审时韦雅琴又表示如果能够办理转让手续，同意按照726000元价格出卖土地给韦自庆，但本院认为，韦雅琴该意思表示不仅与其一审时的表述相矛盾，且与其认为合同无效的上诉主张亦不一致，故对韦雅琴该意思表示不予认可。综合以上分析，本案可以认定韦雅琴的行为已经构成违约。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，一审判决韦雅琴双倍返还定金52000元有事实和法律依据，本院予以维持。韦雅琴认为其没有违约，本案不适用定金罚则的主张没有依据，本院不予采纳。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人韦雅琴的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1100元，由上诉人韦雅琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 祝 贺
审 判 员 郑燕华
代理审判员 黄忠任
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 黄 静
附：本案判决所适用的法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；