沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈和民二初字第00434号
原告：张汉（身份号码：×××138），男，××年××月××日出生，汉族。
委托代理人：礼黎，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
被告：辽宁李世房地产开发有限公司。
法定代表人：陈雷，该公司经理。
委托代理人：陈冬雪，女，××年××月××日出生，汉族，该公司工作人员。
委托代理人：宇晓娟，女，××年××月××日出生，满族，该公司常务副总经理。
被告：刘健彤（身份证号：×××127），女，××年××月××日出生，汉族。
委托代理人：冯宁，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。
被告：李冰（身份证号：×××210），男，××年××月××日出生，汉族，现羁押于沈阳市和平区看守所。
委托代理人：曹英魁，辽宁正直律师事务所律师。
原告张汉与被告辽宁李世房地产开发有限公司（以下简称李世公司）、刘健彤、李冰确认合同效力纠纷一案，本院于2013年1月16日立案受理后，依法由审判员苑亚洲担任审判长并主审，审判员齐波、人民陪审员路宏参加评议，于2013年4月23日、5月8日公开开庭进行了审理。原告张汉委托代理人礼黎、被告李世公司委托代理人陈冬雪、宇晓娟，被告刘健彤委托代理人冯宁，被告李冰委托代理人曹英魁到庭参加诉讼。本案经合议庭评议、审判委员会讨论后现已审理终结。
原告张汉诉称，原告张汉与被告李世公司于2004年7月6日签订了关于沈阳市和平区营口东路2××号房屋的《商品房买卖合同》，并于2004年7月8日在沈阳市房产局办理了合同备案登记手续。随后，原告应被告李冰的建议口头委托被告李冰帮助办理该房屋的对外出租事宜。2006年9月4日，被告李冰在未经原告同意的情况下，将上述房屋以183万元的价格转让给被告刘健彤，并采用非法手段将原告与被告李世公司签订的《商品房买卖合同》的买受人变更为被告刘健彤，由被告刘健彤与李世公司重新签订《商品房买卖合同》，并重新办理合同备案登记手续。被告李冰非法转让上述房产后，继续欺骗原告该房屋仍在出租状态。直到2011年末，原告方知上述房屋已被非法转让。根据《合同法》的相关规定，被告李冰在未经原告同意的情况下擅自转让原告合同上权利的行为，（该行为的表现形式即被告李世公司与被告刘建彤签订的商品房买卖合同）应属无效，原告对此亦表示明确反对。因此，请求法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求依法确认被告李世公司与被告刘建彤签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0xxx）无效；2、本案诉讼费用由三被告承担。
被告李世公司辩称，一、原告申请确认的合同实质上是按房产局的要求提供的程序性必备要件，李世公司并非该商品房买卖合同的实际当事人。本案待确认效力的买卖合同的实际交易双方为张汉与刘健彤，承载的意思表示是张汉拟将其所有的位于营口东路2××号房产卖给刘健彤，李世公司与刘健彤签订的商品房买卖合同是为协助张汉实现卖房目的，确保房屋备案到刘健彤名下而向房产局提供的程序要件、必要文书。二、因为李世公司并非合同实际当事人，因此李世公司在张汉卖房的过程中并没有获得任何利益。张汉与李世公司签订购房合同并交纳房款后，李世公司即为其办理了合同备案并将房屋交给张汉占有使用，李世公司已经完成了约定的义务。刘健彤取得的房屋是张汉的代理人李冰交付给买方的，刘健彤购房款也没有支付给李世公司，而是直接支付给张汉的代理人李冰，整个交易行为是在张汉的代理人李冰与刘健彤之间发生，李世公司只是充当提供必要登记备案要件的角色，因此李世公司不应当承担与合同效力有关的任何责任。三、正因为李世公司并非交易的一方，也并非合同的实际当事人，更没有因为房屋交易行为获得任何利益，因此李世公司也并非是本案适格被告，应为本案的第三人。四、本案已经超过诉讼时效。根据原告的妻子刘某报案时的陈述，其于2010年5月24日就已经知道房屋被李冰卖给其他人，但其作为房屋的实际权利人，并没有采取积极有效的方式去核实房屋的权属情况，也没有采取其他有效的途径去保护自己的权利。二年后，张汉申请确认合同无效，其起诉的根基是认为李冰擅自处分财产，侵犯他的合法权益。根据民事诉讼法中关于诉讼时效的规定，公民知道其权利受到侵犯，提起诉讼的期限为二年，超过则不予保护。结合本案，2010年5月张汉就知道其权益受到侵犯，最迟应于2012年5月提起诉讼，现张汉于2013年1月提起诉讼显然已经超过法律保护时限。
被告刘健彤辩称，一、我在李世公司处购买的涉案房屋，签订的商品房买卖合同合法有效。2006年9月4日，经他人介绍，我母亲王某到李世公司购买由其开发的、位于沈阳市和平区营口东路2××号25幢1-2单元一层横轴（1-A）-（1-E）、纵轴（1-19）-（1-24），二层横轴（1-A）-（1-E）、纵轴（1-19）-（1-21A）、面积为398.16平方米、总价为183万元的商业网点房屋。当日李世公司与我母亲以我的名义签订了商品房买卖合同，我母亲提出只有李世公司为我办理了合同备案登记手续后，才能交购房全款。于是李世公司于2006年9月4日到沈阳市房产局办理了涉案房屋的合同备案登记手续，之后，我母亲于2006年10月17日到李世公司交纳了全款183万元；二、依据我国相关法律的规定，我有权取得该房屋的所有权，我是在李世公司购买的、由其开发并销售的商品房，李世公司是开发企业，拥有开发、销售商品房的资质，其销售的涉案房屋取得了商品房销售许可证，我在购买涉案房屋时，也审查了该房屋的相关情况，并要求李世公司先为我办理合同备案登记手续，由此可见，我购买涉案房屋时审查销售者的主体资格，审查该房屋的真实性、合法性，采取谨慎行为，完全符合一般购房人的注意义务，说明我在购买房屋时是谨慎和善意的。我购买的涉案房屋折合单价为4，596元，也符合市场公正价格。因开发商的缘故，开发的商品房大部分尚不能办理房产证，其商品房总体市场价格并不很高，目前我已经办理了标的房屋的合同备案登记手续，我们知道在房产行政管理机关，就商品房买卖合同予以登记备案，则能以行政方式确保我为涉案房屋购买人，涉案房屋至今尚未能办理房屋产权登记，是李世公司开发的该项目竣工验收手续等开发商的原因所导致的。据说，一次性缴款的购房人现在可以办理房屋产权证了，如果涉案房屋能够办理房屋产权登记，我是唯一合法的购房人，是完全有权取得涉案房屋的所有权。综上，我与李世公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，我有权依法取得涉案房屋的所有权。而本案原告的主张，没有事实和法律上的依据，不应得到法院的支持，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告李冰辩称，一、我认为被告李世公司与被告刘健彤签订的商品房买卖合同（编号0378-02035-125）合法有效。其一，当时被告刘健彤的母亲与我是朋友关系，被告刘健彤的母亲找到我询问过该房屋的基本情况，我明确表示该房是李世集团的，并没有深入地说明该房屋已经由我代理原告购买房屋并备案的情况，而且被告刘健彤的母亲也再三提到，如果该房屋是李世集团的就购买，如果是别人的就不买了，我再三告诉其该房是李世集团的，关于备案的问题是由我负责处理。2006年9月4日，在我的引导下双方在李世集团签订了该商品房买卖合同。该合同有很多地方都是空白的。但全款确实是被告刘健彤交给了李世公司，之后李世公司又退给了李冰，李世公司给被告刘健彤开具了收据，所以被告刘健彤和李世公司的交易并不是和李冰完成的，与原告所述不符。原告的爱人刘某和我是朋友关系，该房屋是我协助原告夫妇购买的，原告夫妇到李世公司来过，并授权我有办理商品房的买卖、出租等权利，并把该房屋备案到了原告张汉名下。当时只做了备案，没有办理产权证。原告夫妇曾口头授权我撤销备案，我代表原告写出申请，李世公司撤销了备案。被告刘健彤的购房款是我代原告收取的，我以租金的形式给原告返回了一部分，我没有告诉原告把房屋已经出卖，只是告诉原告夫妇把房屋出租了。到2010年末、2011年初的时候，刘某来过，我私下告诉刘某房屋已经出卖了，在这种情况下，我认为被告刘健彤与李世公司签订的《商品房买卖合同》是有效的，因为当时我没有告诉被告刘健彤房屋是原告的。被告刘健彤是在李世公司购买的房屋，并把房款交给李世公司，李世公司把购房款交给我。关于购房款我和李世公司有约定，与被告刘健彤没有关系。
经审理查明，2004年7月，在被告李冰的介绍下，原告张汉之妻刘某以原告的名义，以总价1，124.08万元的价格购买被告李世公司开发的沈阳市和平区北三经街x号甲6、营口东路xx号、营口东路2××号三处门市房用于投资。其中，涉案本案营口东路2××号门市房情况：2004年7月6日，原告张汉与被告李世公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告李世公司开发的沈阳市和平区营口东路2××号1-2层商业网点房屋，建筑面积为398.16平方米，房价款为246.9万元，原告一次性交付房款，被告李世公司于2004年8月1日前将具备装修条件的房屋交付原告。2004年7月8日，买卖双方在沈阳市房地产交易权属登记中心办理了涉案购房合同的备案登记手续，将该房屋备案到原告张汉名下。原告支付了房产转让手续费、房屋维修基金、共用设施专项维修基金。因李世公司欠缴沈阳市房产局260万元购房直管款，原告所购买的上述三处门市房其一北三经街x号甲6门市房购房合同未能履行备案登记手续。原告之妻刘某因有事回山东，便继续委托李冰为其办理北三经街x号甲6门市房购房合同的备案登记手续及上述三处门市房的对外出租事宜。
2004年9月，被告人李冰对原告之妻刘某谎称其朋友能帮助办理备案，并以办理备案及对外出租需要购房合同及发票为由，让刘某将三套门市房的购房合同及发票邮寄给李冰。
2005年6月1日，被告人李冰伪造授权委托书，内容是“受托人李冰代理出租或出售三经街x甲6号、营口东路xx号、营口东路2××号三处商业网点及办理上述三处商业网点备案及房屋产权证手续。委托期限半年，从2005年6月1日至2005年12月31日”。2005年8月19日，被告李冰以原告张汉的名义与案外人沈阳市汇丰典当有限责任公司（该公司法定代表人陈某）签订房屋租赁协议，原告张汉将涉案营口东路2××号门市房一层租给该典当公司。租期从2005年8月20日至2015年10月19日，年租金为7.2万元。期间，该典当公司以张汉的名义缴纳了该房屋出租税费。同时，被告李冰将部分租金汇给原告之妻刘某。
2006年9月4日，被告李冰在被告李世公司办理了退房手续的前提下，以183万元的价格将涉案房屋卖给被告刘健彤之母王某，由被告刘健彤与被告李世公司重新签订《商品房买卖合同》，被告李世公司为被告刘健彤出具购房发票。购房款，由被告刘健彤之母王某以以物抵债的方式支付给被告李冰。同日，被告李冰在被告李世公司工作人员的协助下，使用虚假的委托书等手续在沈阳市房产局撤销了原告张汉与李世公司签订的《商品房买卖合同》的备案登记，同时为王某办理了买方为刘健彤的备案登记手续。
被告李冰以同样的手段、以被告李世公司的名义将北三经街x号甲6、营口东路xx号二处门市房售出，并为买方办理了备案登记手续。
2005年至2009年间，被告李冰为掩盖犯罪事实，以三处房产租金的名义，向刘某支付共计203.81万元，其余售房款被李冰用于偿还个人债务、高利贷等。
2011年11月29日，被告人李冰因涉嫌诈骗罪被刑事拘留，同年12月20日被逮捕。沈阳市中级人民法院2012年12月12日作出的（2012）沈刑二初字第34号刑事判决书判决被告人李冰犯诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。在该案生效判决中认定的被告人李冰虚构事实，隐瞒真相，骗取原告张汉购买的北三经街x号甲6、营口东路xx号、营口东路2××号三套门市房的犯罪事实中涉及本案查明的事实如下：
［见沈阳市中级人民法院（2012）沈刑二初字第34号刑事判决书第5页始］被告人李冰及其妻子汪海珠与被害人刘某及其夫张汉系朋友关系。2004年7月，在李冰的介绍下，刘某以其夫张汉的名义，以总价1，124.08万元的价格购买李世公司开发的沈阳市和平区北三经街头10号甲6、营口东路xx号、营口东路2××号三处门市房用于投资，并与李世公司签订了购房合同，支付了购房款，并在沈阳市房地产交易权属登记中心办理了营口东路xx号、营口东路2××号二处门市房购房合同的备案登记手续。刘某为该三处门市房支付房产转让手续费、房屋维修基金、共用设施专项维修基金合计137，365元。因李世公司欠缴沈阳市房产局260万元购房直管款，北三经街x号甲6门市房购房合同未能履行备案登记手续。刘某因有事回山东，便继续委托李冰为其办理北三经街x号甲6门市房购房合同的备案登记手续及三处门市房的对外出租事宜。2004年9月，被告人李冰对刘某谎称其朋友能帮助办理备案，并以办理备案及对外出租需要购房合同及发票为由，让刘某将三套门市房的购房合同及发票邮寄给李冰。
2005年3月16日，被告人李冰使用虚假的授权委托书，在退房申请上伪造张汉的签名，先将北三经街x号甲6门市房退给李世集团，后以李世集团的名义与辽宁之星公司签订购房合同，以500万元的价格将该门市房卖给辽宁之星辽宁之星公司支付给李冰购房款160万元现金及价值80万元的奔驰吉普车一台，代替李世公司支付给沈阳市房产局购房直管款260万元。2005年6月28日，李冰办理了买方为辽宁之星公司法人代表颜健生的备案登记手续。李冰要求李世集团支付260万元房款，双方约定以446万元的价格将李世集团位于营口东路21号的门市房抵顶给李冰，李冰将差额186万元支付给李世集团后，将得到的营口东路21号房产还债顶给他人。期间，李冰对刘某谎称北三经街x号甲6门市房备案正在办理中，已将该门市房出租，并伪造一份承租人为辽宁之星公司的租赁协议寄给刘某，同时将“租金”汇给刘某。
2005年7月，被告人李冰将营口东路2××号门市房一楼租给汇丰典当行的陈某。2006年9月4日，李冰以183万元的价格将该门市房卖给王某，并使用虚假的委托书等手续于当日为王某办理了买方为刘建彤的备案登记手续。期间，被告人李冰对刘某谎称已将该门市出租，并伪造一份承租人为汇丰典当行的租赁协议寄给刘某，同时将“租金”汇给刘某。
……。
2005年至2009年间，被告人李冰为掩盖犯罪事实，以三处房产租金的名义，向刘某支付共计203.81万元。其余售房款用于偿还个人债务、高利贷等。2011年7月19日，被害人刘某向沈阳市公安局和平分局北市派出所报案，次日立案，2011年11月27日，被告人李冰在阜新市海州区茗新馨楼商务旅馆被公安机关抓获。
上述事实，有公诉机关提供，并经庭审举证、质证的下列证据证实：
1.被害人刘某的陈述，可证实2004年7月，刘某在和平区北市家园以其丈夫张汉名义出资1，124.08万元购买了三套门市房，分别为北三经街x号甲6、营口东路xx号、营口东路2××号。2004年9月，李冰以找人帮助刘某办理北三经街x号甲6门市房的房产备案手续及房产出租，承租人要看购房合同及发票原件为由，让刘某将购房合同及发票邮寄给李冰。2006年6月至2007年6月间，李冰相继给刘某邮寄三套门市房的租赁协议，并汇了租金，谎称三套门市房已经出租，北三经街x号甲6的备案手续正在办理中。2008年8月后，李冰对刘某谎称三家承租人嫌房租贵不租了，房子已收回，刘某按李冰要求将授权委托李冰代为起诉三家单位索要租金的授权委托书及张汉的身份证明复印件及给李冰。2010年5月，刘某到沈阳查看三套门市房情况，三家单位正在经营，发现被骗，找到李冰对质，李冰承认其用假的租赁协议欺骗刘某将三套门市变卖，后刘某报警的事实。具体内容如下：
2004年7月份，我以我丈夫张汉的名义在李世集团开发的北市家园购买了三套门市房，分别是和平区北三经街x号甲61-2层、和平区营口东路xx号1-2层、营口东路2××号1-2层，总房款是1，124.08万元，交完房款后我跟李世集团签订了购房合同，合同上签张汉的名字，紧接着李冰陪我到沈阳房地产大厦办理了三套门市房的房产备案，但是只办理了和平区营口东路xx号1-2层、营口东路2××号1-2层两套门市的房产备案，并缴纳了房屋维修基金及房产转让手续费等，当时北三经街x号甲6门市由于开发商的原因，备案没有办下来，因山东有事，我带着三份购房合同及缴纳的房屋维修基金等相关手续回山东了，临走时我告诉李冰两口子帮我留意北三经街x号甲6门市房的备案情况。2004年9月份，李冰给我打电话说他找了一个朋友能帮着办理北三经街x号甲6房产的备案，同时也有人想租房子，但租房子的人想看购房合同及购房发票原件，因我当时事脱不开身来沈阳，李冰让我把购房合同，购房发票寄给他，我就用快递寄给了李冰。
大概在2006年6月末的一天，李冰给我寄来了一份北三经街x号甲6房子的租赁协议，上面签字时间是2006年6月19日，租期是两年，承租人辽宁之星汽车维修服务公司，并给我汇来租金。我问李冰这套房产的备案办得怎么样，李冰说正在办理中。过了一段时间，我到北三经街x号甲6房产看了一下，当时这套门市房挂的牌子是辽宁之星汽车维修服务公司，正在营业中，当时我没有跟辽宁之星汽车维修服务公司的相关人员接触，我认为李冰确实把房子租了出去。在2006年10月末，李冰寄来一份营口东路2××号房子的租赁协议，承租人陈淑梅，单位名头是汇丰典当行，李冰同时汇来房子的租金。在2007年6月李冰寄来营口东路xx号的租赁协议，承租人是王新宇，是开丰田汽车配件的，李冰同样给我汇来这套房子的租金。从2006年6月到2008年8月我陆续收到李冰汇来的租金约180万元。在李冰寄给我营口东路xx号、2××号两份房屋租赁协议后不久，我亲自来沈阳一趟，实地查看了这两套门市房的租赁情况，确实营口东路xx号租给一家经营丰田汽车配件的，营口东路2××号租给汇丰典当行经营。
2008年8月份以后，我没有再收到这三套门市房的租金，李冰说这三套门市房的承租人我按租赁协议缴纳租金，嫌租金太高都不租了，现在他把三套门市房都收回来了，他要到法院起诉这三家承租人拖欠租金，李冰给我传真一份他写好的授权委托书，内容是我委托李冰起诉追收房屋租赁款的内容，我就在李冰传真的授权委托书上签上张汉的名字，连同我丈夫张汉的身份证复印件寄给李冰。2010年5月份，我来到沈阳实地察看三套门市房的情况，现实情况根本不像李冰说的那样，这三家都在经营。2010年5月24日，我在沈阳找李冰当面对质，李冰承认把我在李世集团购买的三套门市房卖了，他是用假的租赁协议欺骗我，钱他用作还他借的高利贷了。当时我没有报警，通过朋友找了沈阳公安的人帮忙，等来等去也不知道怎么处理的，直到2011年7月19日，我到沈阳市公安局和平分局北市派出所报了案。我没有给李冰出具过委托李冰出售三套门市房的授权委托书。……
3、证人武某（李世集团营销部部长）的证言，可证实李冰拿着张汉的委托书办理北三经街x号甲6门市房退房手续的事实。具体内容如下：
我在李世集团任营销部部长，主要负责销售，在李世集团工作期间，签名都是签“武萍”，而我实际名字叫武某。当时和平区北三经街x号甲6的房主是张汉，这个退房申请不是张汉本人办理的，是一个叫做李冰的男子拿着张汉的委托书到公司来办理的。我在李冰向公司递交的退房申请书上签字，办理的相关退房手续。
辨认笔录，可证实经武某辨认，系李冰已受张汉委托的名义办理的退房手续。……
8、证人陈某（汇丰典当行工作人员）的证言，可证实2005年7月份，李冰拿着房主为张汉的营口东路2××号门市房的购房原件与汇丰典当行签订的租期为5年租房协议，在租赁期间内，李冰将该门市房卖给王某的事实。具体内容如下：
2005年7月份我们汇丰典当行准备在北市家园找个房子经营，李冰告诉我他朋友张汉在和平区营口东路2××号有套门市房想租，经过商谈，我们典当行就跟李冰签了5年租赁一层的协议。因为李冰不是房主，我就跟他要房主张汉的授权委托书，李冰说没带在公司，过了几天李冰把张汉购房合同原件拿来，我看确实是购房原件，再者李冰是李世集团管销售的曹光辉介绍的，我就和李冰签了租赁合同。大概是2008年8月份，王某到汇丰典当行找我说这个门市房她买了，我问她在谁手里买的，她说在李冰手里买的，现在来收租金。事后我找到李冰问他怎么回事，李冰说王某转让给他一个做酒的公司，李冰欠王某100多万元，王某追钱追的挺紧，他实在没办法，就把营口东路2××号的房子顶帐给了王某。
房屋租赁协议，可证实被告人李冰以房主张汉代理人的名义于2005年8月19日与汇丰典当行陈某的事实。……
9、证人王某的证言，可证实2006年10月，被告人李冰以200万元的价格将位于营口东路2××号的门市房卖给了王某，并办理了更名和备案登记手续，该房更名过户到王某女儿刘健彤名下。王某将其酒店和酒业公司兑给了李冰，李冰将辽宁之星抵顶的一台奔驰吉普车顶给王某，王某未曾就该房与张汉签订过租赁协议的事实。具体内容如下：
2006年10月份，李冰说他忙等着钱用，想把营口东路2××号房子卖给。我说得房子的更名及备案都办好后我再买。我拿到和平区营口东路2××号房产备案、购房发票后，陆续给李冰200万元。李冰在办理更名时，我告诉他房主写我女儿名，这样营口东路2××号的房主就是刘健彤的名字。在购房前，我的一个酒店兑给李冰了，李冰用辽宁之星顶给他的一台奔驰吉普顶给我38万元，后来我买完房后我的一个酒业公司又兑给李冰大概130万元。我不认识张汉，没有跟张汉签过租赁协议。
10、证人严某、周某、赵某（沈阳市房地产交易权属交易中心合同备案部工作人员）的证言，可证实办理房产撤销备案需要原房主到现场确认或代办人持经市级以上公证处出具的公证授权委托书代为办理，否则无法办理撤销备案手续。2004年至2007年，辽宁李世房产开发有限公司在房地产大厦办理合同备案及撤销备案的经办人是赵玉广和孔庆云二人的事实。
辨认笔录，可证实经严某、周某辨认，赵玉广、孔庆云是李冰诈骗案件中李世开发商到房地产大厦办理房产撤销备案的人。
11、被告人李冰在公安机关的供述，可证实被告人李冰由于个人欠高利贷及公司运营资金困难，将被害人刘某以其丈夫张汉名义用1，124.08万元购买的北三经街x号甲6、营口东路xx号、2××号三处门市房，分别以500万元卖给辽宁之星、316万元卖给王学军、作价200万元卖给王某，并办理了更名过户登记。李冰将上述房产变卖后通过伪造租赁协议、定期给刘某汇租金的形式欺骗刘某，通过变卖上述房产得到的财物被其用于抵债、偿还高利贷及汇给刘某租金等的事实。具体内容如下：
2004年初，刘某和张汉购买了李世集团的三处门市房，第一处是沈阳市和平区北三经街x号甲6，第二处是沈阳市和平区营口东路xx号，第三处是沈阳市和平区营口东路2××号，当时刘某通过转帐的方式将三处房子的总房款1，124.08万元打到李世集团提供的帐号上，刘某与李世集团签订了购房合同。我和刘某到沈阳房地产大厦办理了营口东路xx号、2××号的房产备案手续，办完备案手续后，刘某回山东了，并让我继续帮着办理北三经街x号甲6的备案手续。后来刘某就将这三处房子都交给我办理出租、备案的授权委托书，进行了篡改，然后就拿着篡改后委托书找到买房人，一起到李世集团申请退房，并将原合同交回，然后李世集团再与新买家重新签订购房合同。我把刘某以她丈夫张汉名义在沈阳李世集团购买的三套门市房卖了，卖了大概是1，016万元，分别是北三经街x甲6号卖了500万元，营口东路xx号卖了316万元，营口东路2××号卖了200万元。
辽宁之星公司通过我张贴的小广告联系到我，他们公司想买北三经街x甲6号的房子，我跟辽宁之星谈好500万元交易后，找到李世集团营销部联系将北三经街x甲6号房子退给开发商，由开发商跟辽宁之星签订购房合同，辽宁之星将购房款500万元付给李世集团，再由李世集团将500万元退房款给我。辽宁之星买房时将旁边的二百多平也一起买了，所以合同上是739.8平方米，价格是790万。由于辽宁之星替李世集团还给房地产大厦260万元欠款，辽宁之星将剩余的240万元，给我现金160万元，用一辆红色奔驰吉普车顶帐80万元。我向李世集团索要辽宁之星为其垫付给房地产大厦的260万元的欠款，李世集团给不上这260万元，后来李世集团老总李平答应将营口东路21号房子顶给我，总房款446万元，我将辽宁之星原来给我的160万元房款加上卖奔驰车的一部分款一起给了李世集团。我卖了北三经街x甲6号后，得到一套我名下的营口东路21号房产，后来这套房产让我顶帐600万元给别人了。我伪造了一份北三经街x甲6号租给辽宁之星的假合同寄给刘某，上面辽宁之星和李世集团的印章都是我找人刻的假公章，我按合同的租金定期邮给刘某租金。
过来一段时间由于我借的高利贷越滚越高，加上我自己的公司运作需要资金周转，我就在空白委托书填上出售营口东路xx号、2××号门市房的内容把这两处门市房卖了。我将刘某给我邮递的空白授权委托书连通购房合同、购房发票等购房手续交给李世集团负责营销的赵玉广，赵玉广拿着这些手续去房地产大厦办理的营口东路xx号、2××号两处房产的撤销备案手续，在交给开发商材料时，我在一些相关材料上签过张汉的名字。我跟北三经街x甲6号的新房主辽宁之星公司之间没有任何经济上的纠纷，就是买房卖房的关系。我卖营口东路xx号房子时，因我个人跟马桂芝有欠帐，我把房子先过户到她名下抵押了100万元，后来我为了还借马桂芝的100万元联系了王学军，以316万元的价格卖给了王学军，把落在马桂芝名下的营口东路xx号房产过户到王学军名下。得到房款后，我还给马桂芝180万元高利贷，剩下的钱用在我公司上了。在卖营口东路2××号房产时，我跟刘健彤的母亲王某之间有欠帐，我借了王某50万元，王某把她的一个做酒的公司和一个饭店卖给我，我将营口东路2××号顶给王某200万元。在卖了营口东路xx号、2××号房子后，我伪造了两份假的租赁合同，并定期按合同给刘某邮租金，大概有200来万租金。后来我公司运转不好，租金链断了给不上刘某三套房子的租金，我骗卖刘某房子的事情就暴露了。
2005年3月16日退房申请上面“张汉”的签名，2006年10月26日商品房更名申请表上转让方的“张汉”签名是我写的。我借了高利贷按期把两处门市房的租金邮给刘某，来骗取刘某，汇给刘某大概有200来万元租金。
相关书证：（1）租赁合同及协议三份，结合商品房买卖合同备案信息表，被害人刘某的陈述，证人王新宇的证言及被告人李冰的供述，可证实被告人李冰在已经将上述房产卖给他人后，伪造了将上述房产分别出租给辽宁之星公司、王新宇、陈某的租赁合同、协议邮寄给刘某的事实。（2）商品房买卖合同，记载被告人李冰于2005年7月21日与李世集团签订合同，以446万元购买李世集团位于和平区营口东路21号的门市房。（3）空白委托书，显示委托人“张汉”，委托时间2009年3月25日，授权某某为参加诉讼的委托代理人。被告人李冰在委托书上注明：此委托书与卖房没有关系，其没有使用过。（4）交通银行零售客户交易明细清单，证实户名为张汉，帐号为×××8007、×××5685的交通银行卡，2006年7月12日至2009年1月16日，从沈阳分行各支行存入203.81万元。
12、辽宁德恒物证司法鉴定所文检科学技术鉴定书、授权委托书、商品房更名申请表、退房申请、司法鉴定许可证及职业证书，可证实2011年12月9日、12月16日、2012年7月24日沈阳市公安局和平分局及北市派出所委托辽宁德恒物证司法鉴定所，对李冰在李世集团办理退房申请时提交的授权李冰出租、出售三套房产的传真授权委托书、转让营口东路2××号时使用的商品房更名申请表、办理北三经街x号甲6的退房申请表中“张汉”的签名是否为刘某、张汉、李冰书写进行鉴定。经鉴定，并结合李冰本人确认，可证实商品房更名申请表、退房申请中“张汉”的签名为李冰伪造，传真授权委托书中“张汉”的签名不是刘某、张汉书写的事实。
另查明，2012年12月17日，原告张汉不服沈阳市房产局撤销其合同备案登记向本院提起行政诉讼，要求依法撤销沈阳市房产局作出的撤销原告与李世公司签订的关于沈阳市和平区营口东路2××号房屋的商品房买卖合同的备案登记的具体行政行为，并要求恢复该备案登记。2013年3月14日，本院以沈阳市房产局未能提供证据证明张汉与李世公司向其提出了撤销合同备案登记申请，且从法院依原告申请调取的证据中能够证明撤销沈阳市和平区营口东路2××号房屋合同备案登记行为系李冰与李世公司工作人员提交虚假材料所为，并非是原告张汉的真实意思表示，故判决撤销沈阳市房产局于2006年9月4日作出的撤销原告张汉与李世集团对沈阳市和平区营口东路2××号房屋合同备案登记的具体行政行为。宣判后，沈阳市房产局提出上诉。2013年7月15日，沈阳市中级人民法院以（2013）沈中行终字第130号行政判决，维持原判。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同（营口东路2××号）、授权委托书（2005年6月1日）、辽宁德恒物证司法鉴定所司法鉴定意见书2份、商品房更名申请表1份（2006年10月26日）、刑事案件中被告李冰在2011年11月28日的讯问笔录、刑事案件中被告刘健彤的母亲王某的询问笔录、商品房买卖合同（2006年9月4日，被告刘健彤与李世公司）、沈阳市中级人民法院（2012）沈刑2初字第34号刑事判决书、辽宁省高级人民法院（2013）辽刑二终字第7号刑事裁定书、被告合同章使用申请表、关于撤销商品房买卖合同备案登记的情况说明、本院（2013）和行初字第2号行政判决书、沈阳市中级人民法院以（2013）沈中行终字第130号行政判决等；被告刘健彤提供的商品房买卖合同、沈阳市商品房买卖合同备案信息、发票2张、王某证人证言等，以及各方当事人的当庭陈述笔录在卷佐证。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告主张被告刘健彤与被告李世公司签订的合同是无效合同，应提供证据予以证明。被告李冰将涉诉房产出卖，应为无权代理行为，因此而产生的民事行为应为无效。但根据法律规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
本案的实际情况是，首先，被告李冰与刘健彤之母在涉案买卖关系形成之前即有债权债务关系往来。2006年9月4日，被告李冰在被告李世公司的配合下，在沈阳市房产局将张汉的备案登记变更为刘健彤的备案登记，该登记具有对外公示的效力。并于同日，被告刘健彤与被告李世公司签订商品房买卖合同，被告李世公司为被告刘健彤出具了购房发票。在合同签订过程及办理备案登记的过程中，由于李世公司及李冰积极配合，可以认定被告刘健彤在商品房买卖过程中已经尽到善意购买人的合理的注意义务。其次，刘健彤在购房后，其陆续以抵顶款的形式给付李冰的购房款（合同约定183万，但按李冰及刘健彤之母王某称交易额为200万元），与张汉和被告李世公司签订的商品房买卖合同约定的价款246.9万元相近，可以认定被告刘健彤已经支付合理对价。再次，该房屋虽在被告刘健彤购买之前用于出租使用，但根据买卖不破租赁的原则，不影响刘健彤善意取得的行为的成立。
关于被告李世公司提出的其不应当承担与合同效力有关的任何责任的抗辩。本院认为，被告李世公司根据被告李冰伪造原告张汉签名的授权委托书，在其明知该房产为张汉购买的情况下，与被告刘健彤签订商品房买卖协议，开具发票，同时协助办理合同备案登记的更名过户手续，可以认定被告刘健彤与被告李世公司之间形成的商品房买卖关系。故本院对被告李世公司这一抗辩不予采信。
对于被告李世公司提出的其并非交易的一方，也并非合同的实际当事人，更没有因为房屋交易行为获得任何利益，因此李世公司也并非是本案适格的被告，应为本案的第三人的抗辩。因被告李世公司就同一标的物先后与张汉及被告刘健彤签订了两份合同，原告请求的确认合同效力之诉，依法将同一标的物的出卖人列为被告并无不当。故本院对被告李世公司这一抗辩亦不予采信。
对于被告李世公司提出的本案已经超过诉讼时效的抗辩。根据相关法律规定，“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”。原告所主张的是涉及物权所有权的合同效力确认之诉，而并非债权请求权之诉，其最终目的是实现物权请求权，诉讼时效制度只适用于债权请求权，不适用于物权请求权。故本院对被告李世公司关于本案原告起诉超过法定诉讼时效的抗辩不予采信。
综上，被告刘健彤在交易的过程中并无恶意，且已交纳购房款，同时办理了合同备案，可以视为被告刘健彤实际上已取得了涉案房屋的所有权。虽然被告李冰因本案涉诉房产及原告的其他房产犯诈骗罪，被沈阳市中级人民法院判处无期徒刑，但原告主张被告李冰在未经原告同意的情况下擅自转让原告合同上权利的行为（即被告李世公司与被告刘健彤签订的商品房买卖合同）无效，无事实及法律依据，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
驳回原告张汉的诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预交），由原告张汉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 苑亚洲
审 判 员 齐 波
人民陪审员 路 宏
二〇一三年八月十五日
书 记 员 郭 丹
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据
的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。