北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第08996号
上诉人（原审被告）北京青春亚秀房屋出租有限公司。
法定代表人张家庆，董事长。
委托代理人王志农，北京市中盾律师事务所律师。
委托代理人纪守侠，男，1955年11月9日出生，北京青春亚秀房屋出租有限公司副总经理。
被上诉人（原审原告）易炳武，男，1961年4月7日出生，北京市成渝蜀香餐厅业主。
委托代理人官长水，北京市天溢律师事务所律师。
委托代理人曹司琪，北京市天溢律师事务所实习律师。
上诉人北京青春亚秀房屋出租有限公司（以下简称青春亚秀公司）因与被上诉人易炳武房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第11987号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人青春亚秀公司之委托代理人王志农、纪守侠，被上诉人易炳武及其委托代理人官长水、曹司琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
易炳武在原审法院诉称：我与青春亚秀公司于2006年6月15日签订《房屋租赁合同》，约定该公司将位于北京市朝阳区××路的门店一楼出租给我经营餐饮使用。2010年10月，由我投资加盖二楼的经营面积，并进行了必要的装修，青春亚秀公司同意房屋长期出租给我，直至该房屋被拆除之日，但要求我提前预交房租。依该公司要求，我于2011年6月20日、2012年6月18日，分别在《房屋租赁合同》约定之外，另行向青春亚秀公司预付了租金共计32万元，我要求将该约定明确写入房屋租赁合同条款，但遭到该公司拒绝。在租赁关系存续期间，青春亚秀公司在收取电费时，采取多抄电表数，向我结算并收取电费，至2013年11月，累计多收取电费10万余度，多收取电费128086.20元。2013年12月25日，青春亚秀公司强行终止合同，在未与我协商的情况下，单方将水、电、煤气中断，导致我无法继续经营。故诉至法院要求：1.青春亚秀公司立即向我退还多收取的房屋租金32万元，2.青春亚秀公司立即向我退还多收取的电费128086.20元。
青春亚秀公司辩称：我公司不存在多收取易炳武房屋租金及电费的问题，易炳武也未提交相应证据证明，故不同意其诉讼请求。
原审法院经审理查明：易炳武系北京市××餐厅的业主。2011年6月19日，易炳武（承租方、乙方）与青春亚秀公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租北京市××区××厂西侧北起第一间房屋（130平方米）作为门面房使用，租期为2011年6月20日起至2012年6月20日止，年租金8万元，租金缴付方式为年付。2012年6月18日，易炳武（承租方、乙方）与青春亚秀（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，由易炳武继续租赁上述房屋，租期为2012年6月20日起至2013年6月20日止，年租金15万元，租金缴付方式为年付。合同第五条甲乙双方的权利和义务中约定，甲方保证提供乙方使用房屋所需的水、电、暖设备，水、电、暖的费用由乙方承担，电费按表计量收费，每月收取一次。
易炳武提交日期均为2011年6月20日的房屋租赁费发票两张（金额分别为4万元）及房租收据一张（金额为17万元），易炳武据此欲证实合同约定2011年6月20日至2012年6月20日的年租金为8万元，但青春亚秀公司额外要求易炳武预付租金17万元。青春亚秀公司认可2011年6月20日至2012年6月20日，青春亚秀公司收取易炳武租金25万元。易炳武提交日期为2012年7月10日的房屋租赁费发票两张（金额分别为10万元、5万元）及2012年6月18日的房租收据一张（金额为15万元），易炳武据此欲证实合同约定2012年6月20日至2013年6月20日的年租金为15万元，但青春亚秀公司额外要求易炳武预付租金15万元。青春亚秀公司认可2012年6月20日至2013年6月20日收取易炳武租金30万元。易炳武提交电表照片和水电费收据，欲证实2013年2月6日青春亚秀公司给易炳武开具的票据显示电表数为245294度，但2月换表时电表显示的是138032度，相差107262度，2013年11月12日青春亚秀公司给易炳武开具的票据显示电表数为63669度，但2013年11月15日电表显示的是54489度，相差9180度，每度电单价是1.10元，所以青春亚秀公司共计多收取电费128086.20元。青春亚秀公司认可易炳武提交的收据，但对电表照片不认可。
青春亚秀公司举出2013年7月6日易炳武给青春亚秀公司发出的报告，其中载明：“我于2013年6月25日向贵公司交纳半年房租15万元……”。青春亚秀公司据此欲证实易炳武所主张的多收房租与事实不符，当时易炳武说可以不要发票，所以合同约定的租金金额比实际履行的租金金额要少一半，这是为了避税，易炳武2013年6月25日交纳了2013年6月20日至2013年12月20日半年的租金15万，由此可以看出以前的租金都是在合同的基础上翻倍。易炳武对报告的真实性认可，但称这仅限于2013年6月20日至2013年12月20日的房租情况，不能说明以前的房租情况。
另查，2010年10月，易炳武自己出资在租赁的房屋上加盖了二层。易炳武称加盖二层后青春亚秀公司口头承诺不涨房租，但在实际履行中又多收取易炳武租金。青春亚秀公司称没有承诺不涨房租，2012年合同已经体现出涨房租了，2011年实际上青春亚秀公司也让易炳武多交房租了。
原审法院认为：2011年6月19日及2012年6月18日易炳武与青春亚秀公司签订的两份《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
双方签订的《房屋租赁合同》约定，2011年6月20日至2012年6月20日的年租金为8万元，2012年6月20日至2013年6月20日的年租金为15万元，但在履行合同中青春亚秀公司收取易炳武2011年6月20日至2012年6月20日租金25万元、2012年6月20日至2013年6月20日租金30万元，高于合同约定。虽然青春亚秀公司举出了2013年7月6日易炳武给青春亚秀公司发出的报告，但该报告中也仅是说明2013年6月25日易炳武交纳了2013年6月20日至2013年12月20日半年的租金15万，据此不能推定之前双方对租金增长达成一致，故青春亚秀公司应将多收取的租金32万元退还易炳武。
关于易炳武主张的电费问题，首先其举出的电表照片未显示时间，其次按照易炳武举出的收费通知及水电费收据，青春亚秀公司在上面均写明了电表数，而在2012年1月至2013年10月间，易炳武对此未提出异议，现仅凭电表照片难以证明青春亚秀公司多收取易炳武电费，故对易炳武要求青春亚秀公司退还多收电费的主张，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审法院于二〇一四年五月判决：一、青春亚秀公司于判决生效后七日内退还易炳武房屋租金三十二万元；二、驳回易炳武之其他诉讼请求。如果青春亚秀公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，青春亚秀公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原审判决以我公司在履行合同过程中收取的租金高于《房屋租赁合同》的约定，就自然认定我公司多收取了易炳武的房屋租金是错误的；通过双方提交的证据能够说明，双方签订的《房屋租赁合同》中有关租金的约定并不是双方真实意思表示，易炳武支付的租金是在双方达成合意的情况下支付的；通过我公司提交的新证据能够说明，我们不可能以双方签订的《房屋租赁合同》中记载的租金数额将房屋出租给易炳武，这显然不符合市场规律，而且自2006年易炳武承租房屋时起，我公司每年收取的房租都与双方签订的《房屋租赁合同》中记载的数额不一致；易炳武没有证据证明我公司收取的17万元和15万元为预付租金，而结合相关证据证明上述款项是房租而不是预付租金，且如果被上诉人2011年支付的17万元为预付款，那么2012年易炳武根本没有必要再支付30万元房租，更没有必要在2013年再支付半年的15万元房租。原判决认定上诉人在原审中提交的证据不能够证明双方对房屋租金另有约定是错误的。故请求撤销一审判决第一项，改判驳回易炳武的诉讼请求；案件受理费由易炳武承担。
易炳武辩称：青春亚秀公司的上诉理由缺乏事实依据，事实上双方每年都会就房屋租金相关问题进行交涉，租赁合同一年一签，合同之外没有任何变更的意思一致表示，上诉人利用优势地位多收的房租应该退回；2013年我们要求签订三年以上的租赁合同才同意增加房租，但上诉人不同意签书面合同，故不能用2013年未达成一致的合同推测之前的合同；关于租赁的房屋，我们只承租了50多平方米，二楼是我方于2010年9月份加盖并使用的。同意原审判决，不同意青春亚秀公司的上诉请求。
本院经审理查明：易炳武自2006年6月起向青春亚秀公司承租房屋，双方逐年签订房屋租赁合同。
庭审中，青春亚秀公司提供了该公司与易炳武于2009年6月20日签订的房屋租赁合同一份及2009年5月21日收据一份。其中，房屋租赁合同约定，易炳武向青春亚秀公司承租该公司北起第一间房屋（98平方米）；租期自2009年6月20日起至2010年6月20日止；年租金为72000元；租金缴付方式为年付。收据载明，今收到××交来房租（2009年6月15日至2010年6月15日）15万元。青春亚秀公司主张房屋租赁合同上约定的租金与实际履行的租金不一致，双方履行的标准并非合同约定的数额。易炳武称，青春亚秀公司提供并非新证据，其提供的证据不完整，未提供发票，且青春亚秀公司多收其房租，因为相关材料丢失，故其尚未起诉该公司要求返还。
2012年12月20日青春亚秀公司通知易炳武，合同到期后不再续租，房屋公司收回使用。易炳武使用租赁房屋至2013年12月。
诉讼中，易炳武称青春亚秀公司向其收取预付款，其为了与该公司签订长期租赁合同，所以预交了房租。其中，2011年预付2012年的房租，2012年、2013年预付房租至2016年。青春亚秀公司对此予以否认，主张双方从未涉及预付款事宜，且收据并未写明预付款。青春亚秀公司称涉案房屋遇拆迁，房屋产权方已于2012年将此事告知青春亚秀公司，该公司亦通知了易炳武；易炳武称其于2013年6月得知涉诉房屋将拆迁。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
以上事实，有《房屋租赁合同》、房屋租赁费发票、房租收据、水电费收据及双方当事人陈述等相关证据材料在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，2011年6月20日，易炳武向青春亚秀公司共支付25万元，青春亚秀公司为其开具了金额分别为4万元的发票两张，并为其开具了收据一张，收据中载明今收到××交来房租2011年6月20日至2012年6月20日17万元。2012年6月18日，易炳武向青春亚秀公司交纳房屋租金15万元，青春亚秀公司为××开具收据一张，载明今收到××交来房费2012年6月至2013年6月15万元。2012年7月10日，易炳武向青春亚秀公司交纳房屋租金15万元，青春亚秀公司为其开具房屋租赁费发票两张，金额分别为10万元及5万元。诉讼中，易炳武主张其向青春亚秀公司额外支付的32万元为预付款，但根据收据载明的内容，明确写明了房屋租金所属期间，易炳武未就其主张提供相应证据，且结合青春亚秀公司为其出具收据情况、易炳武历次交纳房屋租金情形，无法认定其向青春亚秀公司所交纳的房租为预付房租，故对易炳武上述主张，本院不予采信。在易炳武与青春亚秀公司履行房屋租赁合同的过程中，存在房屋租赁合同约定的租金标准与实际交纳租金数额不一致的客观事实。易炳武向青春亚秀公司交纳房屋租金，该公司所出具的收据中明确载明了租金交纳的期间，应视为双方就房屋租金标准达成一致意见，双方履行房屋租赁合同过程中，房屋租金数额与双方所签订的房屋租金标准并非一致，应系双方以实际履行行为变更了原合同的约定，故易炳武要求青春亚秀公司退还已交纳的房租，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院以不能推定双方对租金增长达成一致等为由，判决青春亚秀公司退还易炳武房屋租金不当，应予纠正。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第11987号民事判决。
二、驳回易炳武之诉讼请求。
一审案件受理费4011元，由易炳武负担（已交纳）。
二审案件受理费6100元，由易炳武负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何灵灵
代理审判员 朱 伟
代理审判员 陈敏光
二〇一四年八月二十日
书 记 员 禹海波