西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）拉民申字第17号
再审申请人（案外人）：叶付强，男，1974年5月3日出生，汉族，四川省双流县人，现住四川省双流县。
再审申请人（案外人）：陈召艳，女，1976年9月22日出生，汉族，四川省双流县人，现住四川省双流县。
被申请人（一审原告）：易晓雪，女，1955年10月14日出生，汉族，四川省南充市人，公务员（退休），现住四川省南充市。
被申请人（一审被告）：成都红福莱云房地产开发有限公司，住所地四川省双流县。
法定代表人：胡云清，职务不详。
被申请人易晓雪与被申请人成都红福莱云房地产开发有限公司（以下简称洪福公司）商品房预售合同纠纷一案，西藏自治区拉萨市城关区人民法院于2011年6月23日作出（2011）城民二初字第135号民事判决，已经发生法律效力。2014年7月30日，再审申请人叶付强、陈召艳向本院申请再审，本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。
再审申请人叶付强、陈召艳申请再审称，1、被申请人诉红福公司商品房预售合同纠纷一案涉及物权纠纷，根据《民事诉讼法》的相关规定应由不动产所在地人民法院管辖，即由该房屋所在地的四川省成都市双流县人民法院才有管辖权，拉萨市城关区人民法院对本案无权管辖，原判应当撤销。2、双方于2007年6月12日签订《商品房预订合同》时开发商未取得预售许可证，开发商于2009年才取得《预售许可证》，因此双方签订的合同应属无效合同。3、双方的合同应于2008年就应该履行完毕，而被申请人易晓雪直到2011年5月才向人民法院请求保护，期间也没有与开发商签订任何补充协议或正式《商品房买卖合同》，因此被申请人易晓雪的诉讼请求超出二年的诉讼时效。而2010年7月28日再审申请人与红福公司签订的《商品房买卖合同》于2011年4月2日在双流县房产管理局登记备案，备案号：251753。依据《城市商品房预售管理办法》以及《中华人民共和国物权法》等相关法律、法规、规章的规定，再审申请人的商品房合同经过行政主管机关登记备案，具有物权的公信力，足以对抗任何第三人。且原审判决红福公司将“鸿福名苑”16层电梯商品房1号楼7层22号房屋交付给易晓雪，而原审法院错误执行了再审申请人购买的“鸿福名苑”1幢1单元704号房屋。并认定两套房是同一套房屋，依照法律规定被申请人应当与开发商签订补充协议或正式合同中予以说明，被申请人并未这样做，故已丧失相关权益。即便是开发商一房二卖，再审申请人已经支付完全部购房款并实际占有房屋，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，再审申请人购买的房屋依法不得被查封，更不能被执行。故请求法院依法撤销原判决和执行裁定。
被申请人易晓雪辩称，1、再审申请人申请再审程序不合法，且已超过再审申请时效。根据《民事诉讼法》第五十六条之规定，再审申请人应当直接向法院提起诉讼，而不是申请再审。2、原审法院于2012年4月30日对本案所涉房屋进行了查封，再审申请人应于2012年4月30日就应当知道拉萨市城关区人民法院的判决和裁定，但二人申请再审时间为2014年5月28日，已超过申请再审的时效规定。3、根据全国人大常委会法制工作委员会民法室编写的《中华人民共和国民事诉讼法条文说明、立法理由及相关规定》中的解读，因不动产纠纷提起的诉讼，主要是因不动产的所有权、使用权、占有等发生纠纷而引起的诉讼，以及相邻不动产之间因通行、通风、采光等相邻关系发生争议而引起的诉讼。被申请人提起的诉讼并不涉及所有权，被申请人与房地产开发企业之间房屋所有权并无争议，只涉及被申请人要求房地产开发企业履行《商品房预订合同》及承担相应违约责任，故不属于专属管辖范围。因此，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条的规定，可以协议约定管辖。2013年新修改的《民事诉讼法》明确删除管辖错误可以申请再审的规定。本案中，易晓雪与红福公司签订合同的时间为2007年6月12日，约定交房时间为2008年8月30日，因红福公司未按照约定交房，易晓雪于2011年5月17日向法院起诉，按照再审申请人所述，红福公司取得商品房预售许可证的时间为2009年，故按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二条之规定，本案所涉合同为有效合同。且红福公司在一审中均未提出时效问题，现再审申请人在再审中提出，人民法院应不予支持。4、对于再审申请人提到其合同备案的问题，商品房买卖合同登记备案与《物权法》规定的预告登记属于不同的事项，且产生的法律后果也不同。从再审申请人的申请理由看，其办理的为合同登记，而非预告登记，合同登记不产生物权公告的效力，不能因此主张其对诉争房屋享有所有权。另，拉萨市城关区人民法院在执行过程中，做了多方面的调查了解，易晓雪购买的鸿福名苑1号楼7层22号房与执行的1幢1单元704号房系同一房屋。被申请人与房地产开发企业签订的《商品房销售管理办法》第三十四条的规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。同时，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条也规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理。即：经具有房产测绘资格的单位测绘后的面积为最终面积，如果最终面积与约定面积不符的，按照约定或上述司法解释中的规定处理。至于执行错误的问题，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定本案中的申请人称即支付了全部价款并实际占有该房屋，但原审法院于2012年4月30日采用强制措施查封该房屋，原审法院执行时有同步录像，再审申请人当时并未入住该房屋。且房屋没有进行过户登记，产权仍然属于开发商，人民法院就可以依法对登记在被执行人名下的房屋进行查封和处分。根据《房屋登记办法》第三十五条的规定，房屋登记机构应当根据原审判决为被申请人办理房屋登记。故原审法院认定事实清楚，适用法律正确，二再审申请人的再审请求不符合法律规定，请求法院依法驳回其再审申请。
本院审查查明，2007年6月12日，原审原告易晓雪与原审被告红福公司签订了《商品房预订合同》，合同约定易晓雪购买红福公司开发的四川省双流县东升镇塔桥路二段一号“鸿福名苑”16层电梯商品房1号楼7层22号房屋，建筑面积89.7㎡，房屋总价款226837元；房屋交付时间为2008年8月30日，如延期交付房屋，原审被告红福公司应按照银行同期贷款利息向原审原告易晓雪支付延迟利息；并明确发生纠纷由拉萨市城关区人民法院裁决。合同签订地为拉萨交警总队（公司办事处）。合同签订后，原审原告易晓雪于2007年6月14日交清了全部购房款，原审被告红福公司向原审原告易晓雪出具了收据。
2010年7月28日，原审被告红福公司与案外人叶付强、陈召艳签订了《商品房买卖合同》，约定案外人叶富强、陈召艳购买由原审被告红福公司开发的位于西南巷“鸿福名苑”1栋1单元7层704号房屋，建筑面积91.16㎡，房屋总价款346408元；房屋交付时间为2010年8月31日。案外人先后分三次向红福公司支付了全部购房款346408元。2011年4月2日，红福公司在双流县房产管理局对双方签订的《商品房买卖合同》办理了合同备案登记手续。
2011年5月17日，原审原告易晓雪向拉萨市城关区人民法院起诉，请求法院判令原审被告红福公司立即交付所涉房屋，并办理房屋所有权证及土地证，支付交付迟延利息34637元。一审法院于2011年6月23日缺席判决，支持原审原告易晓雪的诉讼请求。2012年7月23日，拉萨市城关区法院作出（2012）城执字第129号民事裁定书，对所涉房屋进行了冻结，2012年9月25日，案外人叶富强、陈召艳向拉萨市城关区人民法院提出书面异议，要求中止该裁定，并解除对涉诉房屋的冻结。2012年10月12日，拉萨市城关区人民法院作出（2012）城执异字135号执行裁定书，驳回叶富强、陈召艳的异议。2013年7月2日，拉萨市城关区人民法院作出（2013）城执字第129号民事裁定书，依法将该房屋的备案登记更改为原审原告易晓雪名下，撤销叶富强、陈召艳的合同备案。叶富强、陈召艳二人再次提出执行异议，认为拉萨市城关区人民法院无管辖权，且执行的房屋不属于同一房屋，对此拉萨市城关区人民法院于2013年8月27日，作出执行异议回复，认为管辖问题属于审判阶段的问题，应进行申诉；而所涉房屋为调整后的号码实属同一房屋。
2013年5月13日，案外人叶付强、陈召艳以原告身份向四川省双流县人民法院起诉，请求判令，确认与被告成都红福公司于2010年7月28日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并办理房屋权属证。四川省双流县人民法院于2013年7月9日作出（2013）双流民初字第2287号民事判决书，确认双方之间签订的《商品房买卖合同》有效，因涉及本案的房屋已被拉萨市城关区人民法院冻结，且因开发的整个小区均未办理房屋权属证，故原告叶付强、陈召艳撤回了办理房屋权属证的诉请，该院予以支持。
另查明，案外人叶付强、陈召艳向拉萨市城关区人民检察院申请监督，该院于2013年10月28日作出了民事监督案件受理通知书，之后该院于2013年12月1日，以该案执行未终结无法调取卷宗为由，作出中止审查决定。
本院审查认为，针对再审申请人叶付强、陈召艳的再审申请以及被申请人易晓雪的答辩意见，归纳本案争议焦点并作如下的分析与认定：
（一）对于双方提出的管辖权问题。
本院认为，不动产纠纷专属管辖是针对物的权属关系而发生争议的案件，本案中被申请人易晓雪与被申请人成都红福莱云房地产开发有限公司的纠纷系商品房预售合同纠纷，虽然涉及的标的物是不动产，但本案的实质并不属于权属纠纷，而是合同的违约纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条之规定，当事人可以书面协议选择管辖法院，其中包括合同签订地即拉萨市，故双方约定由城关区人民法院管辖并无不当，并不违反专属管辖的规定，原一审法院享有管辖权，本院予以认可。
（二）对于合同效力的问题。
本院认为，被申请人易晓雪与红福莱云公司于2007年6月12日签订了《商品房预订合同》，约定交房时间为2008年8月30日，被申请人易晓雪于2007年6月14日一次性交付房款226837元，该份合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的相关规定，虽签订合同时被申请人红福莱云公司未取得商品房预售许可证明，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，被申请人易晓雪在起诉前被申请人红福莱云公司已取得商品房预售许可证明，故原审认定合同有效，本院予以支持。
（三）本案所涉标的物是否属同一标的物的问题。
本院经过与拉萨市城关区人民法院调查核实，被申请人易晓雪购买的鸿福名苑1号楼7层22号房与再审申请人叶付强、陈召艳购买的1幢1单元704号房系同一房屋。
（四）登记备案的问题。
本院认为，根据《物权法》第二十条之规定，只有经过预告登记的才享有排他权，尽管《城镇商品房预售管理办法》第十条规定，应办理登记备案手续，再审申请人与红福公司也按规定办理了登记备案，但登记备案只是行政管理范畴，不能产生具有登记请求权的物权效力，经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监督，且被申请人易晓雪与红福公司所签订的合同，并未违反法律的禁止性规定，应为有效合同。在购房人易晓雪与购房人叶付强、陈召艳双方均未办理商品房权属变更登记手续，该房屋在双方即未办理物权登记手续又未合法占有该房屋的情况下，应由依法成立在先的商品房买卖合同的买受人取得所有权。
（五）再审申请人的申请再审程序是否合法的问题。
被申请人易晓雪提出，作为案外人的叶付强、陈召艳应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，应当直接向法院提起诉讼，而不是申请再审。对此本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定第三人撤销之诉，是民诉法修改后新增的一条案外人诉讼救济的规定，案外人对人民法院作出的生效判决、裁定、调解书所确定的执行标的物主张权利，既可以向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼，也可以向其上一级人民法院申请再审。因此本案中的再审申请人叶付强、陈召艳对涉及的房屋有权提起再审申请，其程序合法，本院应予受理。
（六）对于双方各自提出的诉讼时效的问题。
1、再审申请人叶付强、陈召艳提出诉讼请求超出诉讼时效的问题，本院认为，原审案件的双方当事人在原一审审理期间并未提出诉讼时效的抗辩，现作为案外人的再审申请人叶付强、陈召艳以诉讼时效期间届满为由申请再审的，本院依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条、第四条之规定，不予支持。
2、＋被申请人易晓雪提出再审申请人叶付强、陈召艳的再审申请已超过申请期限的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第五条规定：“案外人对原判决、裁定、调解书确定的执行标的物主张权利，且无法提出新的诉讼解决争议的，可以在判决、裁定、调解书发生法律效力后二年内，或者自知道或应当知道利益被损害之日起三个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院的上一级人民法院申请再审。而本案于2011年8月发生法律效力，因此再审申请人的再审申请已超过申请期限，因予驳回。
综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第二十四条第一款的规定，裁定如下：
驳回叶付强、陈召艳的再审申请。
审判长 扎西多吉
审判员 次 央
审判员 尼玛央宗
二〇一四年十月三十日
书记员 索朗卓玛