广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法道民一初字第812号
原告东莞市洪梅镇对外经济发展总公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人梁志光，该公司经理。
原告东莞市洪梅资产经营管理有限公司，住所地：广东省东莞市洪梅镇洪梅大道东莞市。
法定代表人梁建华，该公司经理。
以上两原告的共同委托代理人崔雪，广东文美律师事务所律师。
以上两原告的委托代理人吴敏仪。
被告东莞市允升制衣洗染有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人顾萍萍，该公司总经理。
委托代理人梁枝能，男，××年××月××日出生，汉族，住广西贵港市覃塘区。
委托代理人梁银敬，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省东莞市。
原告东莞市洪梅镇对外经济发展总公司（以下简称“洪梅对外经济发展总公司”）、东莞市洪梅资产经营管理有限公司（以下简称“洪梅资产经营管理公司”）诉被告东莞市允升制衣洗染有限公司（以下简称“允升公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2015年12月10日、2015年12月15日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人崔雪、吴敏仪，被告的委托代理人梁银敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告共同诉称，2001年，原告洪梅对外经济发展总公司与东莞宝顿时装有限公司签订了《租赁协议书》，租赁原告位于东莞市洪梅镇河西工业园区约2万平方米土地上的厂房5000平方米、宿舍2000平方米、锅炉房640平方米及配套建筑。2003年，原、被告及东莞宝顿时装有限公司三方签订补充协议，由被告承接东莞宝顿时装有限公司的全部合同权利义务。2015年10月底，被告因经营不善而歇业，拖欠两原告租金共2831220元、协作服务费210000元。原告洪梅资产经营管理公司是上述款项的收款方，一直代出租方行使收款权。原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：一、被告向两原告支付所拖欠的2012年至2015年10月31日的租金2831220元及2010年至2015年10月31日的协作服务费210000元，合计3041220元；二、本案的诉讼费用由被告承担。
被告允升公司辩称，允升公司租赁案涉物业进行生产经营，合同期限从2003至2021年，出租人理应配套相应的污水处理设施，但实际上出租人并没有履行相应的义务，给承租人造成了经济损失；2012年11月，允升公司现任股东从上一任经营者手中承接了允升公司以及巨额债务，当时出租人未告知被告洪梅镇将取缔制衣厂等污染企业，存在欺诈；允升公司现任股东在接手公司后均按时交付租金和协作服务费，至2015年7月洪梅镇的负责人口头承诺免除被告2015年7、8、9月份的租金作为被告提前停产的补偿，但在起诉时并未扣除；原告多年来并未向被告追讨租金，已经超过一年的诉讼时效。
经审理查明，2001年10月16日，原告洪梅对外经济发展总公司与案外人东莞市宝顿时装有限公司（以下简称“宝顿公司”）签订了一份租赁协议书，约定：洪梅对外经济发展总公司将位于东莞市洪梅镇河西工业园内一块面积约2万平方米的土地上兴建的厂房5000平方米、宿舍2000平方米、锅炉640平方米及配套建筑租赁给宝顿公司，用于兴办允升公司；厂房、锅炉房及配套设施建筑以每月7.5元／平方米，宿舍以每月7元／平方米的标准出租，租金从计租之日起，每5年递增一次，增幅为10%，上述租赁物自交付给承租人使用之日起免租三个月；工厂投产后承租人按工人人数每人每月25元的标准向出租人交纳管理费；承租人向出租人缴交50万元作为订金，待工厂投产后从应缴的租金中归还，直到归还完毕为止；租金拖欠三个月以上，从拖欠之日起出租人向承租人按每日3‰收取滞纳金；租赁期限从2001年10月16日至2021年10月15日。2003年，原告洪梅对外经济发展总公司、宝顿公司及被告允升公司三方签订了一份补充协议，约定：宝顿公司在2001年10月16日所签租赁协议书及其补充协议的权利义务全部转让给允升公司；三方确认交付的租赁物面积为厂房4809平方米、宿舍1592平方米、锅炉1092平方米及配套建筑门卫室两个共67平方米，从2003年8月1日起交付使用；上述租赁物自交付使用之日起免租三个月，即从2003年11月1日起开始计租，允升公司应于每月5号前缴交本月租金给洪梅对外经济发展总公司，厂房、锅炉房及配套设施租金为5968平方米×7.5元／平方米／月=44760元／月，宿舍租金为1592平方米×7元／平方米／月=11144元／月，每月租金合计55904元；租赁税税率为7.55%，出租人与承租人各付一半，即每月租金合计为58015元，如税率变动，再按各付一半的原则作相应调整，本条款自2004年1月1日实行；宝顿公司向出租人缴交的50万元订金从租金中抵扣，直至抵扣完毕；允升公司从2003年11月1日起投产，当日起需以25元／月／人的标准，按工人人数于每月5号前向出租人缴交本月管理费。
2011年11月30日，洪梅资产经营管理公司向被告发出缴款通知书，载明：你单位应缴2009年3月至2011年11月份租金2118600元，2008年1月至2011年11月企业承包款（原项目协作费）123000元，合共2241600元，请贵单位于收到此通知书后5日内清缴款项。债务人声明：已收到贵单位2011年11月30日签发的债务逾期催收通知书，本企业确认以上款项无误。被告于当日签收该缴款通知书，其上有被告法定代表人胡滨的签名及公章。2011年12月20日，允升公司向洪梅资产经营管理公司出具了还款计划书，载明：本公司因市场经济因素，于2009年3月至2011年11月租金2118600元，尚未缴清，经公司上层领导慎重商议，我司按如下计划还清欠款：2011年底内还清385200元，2012年4月后每月还128400元，直到还清为止。其上有允升公司法定代表人胡滨的签名及盖章。2012年6月8日，允升公司再次向洪梅资产经营管理公司出具了还款计划书，载明：本公司因市场经济因素，欠贵司租金2182800元，尚未缴清，经公司上层领导慎重商议，我司按如下计划还清欠款：2012年7月-8月内计划每月还192600元，2012年9月后每月还128400元，直到还清为止。其上有允升公司法定代表人胡滨的签章及公章。2014年5月6日，允升公司向洪梅资产经营管理公司作出一份书面说明，载明：鉴于我司于2012年11月22日进行股东整体变更，股东由胡滨、胡钧变更为顾萍萍、李智勇，法定代表人由胡滨变更为顾萍萍。我司没有欠下贵司新的租金债务，但由于胡滨离开我司时没有告知其对贵司的承诺，也没有交接与贵司之间的往来文件，导致我司现任管理层对之前胡滨对贵司的承诺不知情，我司至今没有查找到该份文件，而非我司新股东及管理层故意违背贵司以前所作的承诺。我司不会推卸偿还原股东经营期间欠下贵司租金的责任，承诺安排还款计划如下：除每月支付当月应付租金外，承诺在2014年9月及12月份额外多付一个月租金。2014年11月21日，洪梅资产经营管理公司向允升公司出具一份关于催缴东莞市允升制衣洗染有限公司租金及协作服务款的函，载明：至2014年11月止，贵公司已拖欠我公司租金2394660元，协作服务费192000元，经多次催缴后，贵公司于2014年5月6日作出租金缴交计划书面承诺，但至目前止，贵公司并未执行计划多缴付一个月租金。希贵公司按2014年租金缴交承诺缴付租金并补缴应于2014年9月多缴付的一个月租金。允升公司人员梁银敬于2014年11月24日签收了该函件。
关于租金。两原告主张，被告从2012年5月起至2015年10月的租金未支付，其中2012年5月租金尚欠44940元，2012年6月至2013年10月租金每月欠64200元，2013年11月至2015年10月租金每月欠70620元，合共2831220元，两原告否认曾承诺免除允升公司2015年7、8、9月份的租金；被告从2010年1月至2015年10月的协作服务费每月3000元未支付，合共210000元；2012年8月23日至2015年7月1日，允升公司共向两原告支付了租金2202060元，该租金属于2012年5月之前全部及2012年5月部分的租金，并非支付案涉期间的租金；2013年11月1日至2015年7月1日，允升公司共向两原告支付协作服务费54000元，该协作服务费属于2009年12月及之前的协作服务费，并非支付案涉期间的协作服务费。
允升公司主张，其支付租金的情况如下：2012年8月22日支付了租金192600元，2012年9月26日支付了租金64200元，2012年10月29日支付了租金64200元，2012年11月22日支付了租金64200元，2012年12月28日支付了租金64200元，2013年1月23日支付了租金64200元，2013年3月1日支付了租金64200元，2013年3月28日支付了租金64200元，2013年4月29日支付了租金64200元（东莞农村商业银行对帐单上显示是网银汇款，未显示收款方信息），2013年5月29日支付了租金64200元（东莞农村商业银行对帐单上显示是网银汇款，未显示收款方信息），2013年6月26日支付了租金64200元（东莞农村商业银行对帐单上显示是网银汇款，未显示收款方信息），2013年8月26日支付了租金64200元，2013年9月18日支付了租金64200元，2013年11月1日支付了租金64200元及协作服务费3000元，2013年11月25日支付了租金64200元及协作服务费3000元，2014年1月2日支付了租金64200元及协作服务费3000元，2014年1月17日支付了租金64200元及协作服务费3000元，2014年3月6日支付了租金64200元及协作服务费3000元，2014年3月28日支付了租金64200元及协作服务费3000元，2014年5月9日支付了租金64200元及协作服务费3000元，2014年6月13日支付了租金64200元及协作服务费3000元，2014年7月4日支付了租金64200元及协作服务费3000元（东莞农村商业银行对帐单上显示是网银汇款，未显示收款方信息），2014年8月25日支付了租金64200元及协作服务费3000元，2014年9月17日支付了租金64200元及协作服务费3000元，2014年10月20日支付了租金64200元及协作服务费3000元，2014年11月13日支付了租金64200元及协作服务费3000元（允升公司认为当天还支付了一笔同样的款项，提交了14317000003号中国工商银行业务回单佐证），2014年12月19日支付了租金64200元及协作服务费3000元，2015年2月16日支付了租金64200元及协作服务费3000元（允升公司认为当天还支付了一笔同样的款项，提交了15047000001号中国工商银行业务回单佐证，但该业务回单显示付款人梁银敬，收款人允升公司，业务种类转账，摘要网转），2015年4月30日支付了租金70620元及协作服务费3000元，2015年5月28日支付了租金70620元及协作服务费3000元，2015年7月1日支付了租金70620元及协作服务费3000元。上述合计支付租金2266260，协作服务费60000元。两原告对允升公司主张于2014年11月13日及2015年2月16日每天各支付了两笔相同的款项不予认可，认为允升公司于上述两天每天只各支付了一笔款项；两原告对允升公司主张的其它支付情况均予以认可，并主张2013年8月5日允升公司还支付了租金64200元。
庭审中，允升公司称其至2015年9月26日才停止生产，剩下10余名工人，以及一些电脑、文件、机器设备、家具电器等物品。两原告称2015年10月允升公司曾想搬走案涉租赁物处的物品，并确认目前案涉租赁物已经由两原告看管。
另查明，两原告向本院提出财产保全的申请，要求对被告允升公司相应价值1000000元的财产进行保全，本院于2015年11月16日依法裁定查封、扣押、冻结允升公司相应价值1000000元的财产，并对允升公司厂内的部分机器采取了查封扣押措施，由洪梅资产经营管理公司负责保管。
再查明，案涉租赁物所在土地的使用权人及案涉租赁物的权属人均是洪梅资产经营管理公司。
以上事实，有两原告提供的租赁协议书、补充协议、应收土地使用补偿款情况表、缴款通知书、还款计划书、被告出具的书面说明、关于催缴东莞市允升制衣洗染有限公司租金及协作服务款的函及回执、土地使用权证、房地产权证、允升应收租金情况表、允升应收协作服务款情况表、缴款情况表、电子发票记账清单，被告提供的中国工商银行客户存款对账单、中国工商银行业务回单、东莞农村商业银行对账单以及本院庭审笔录、询问笔录等附卷为证。
本院认为，洪梅对外经济发展总公司与宝顿公司、允升公司签订了租赁协议书及补充协议，权利人洪梅资产经营管理公司对此予以确认，且租赁协议书及补充协议不违反法律法规的强制性规定，合法有效，两原告及被告应按照协议履行义务、行使权利。允升公司向本院提出中止审理的申请，经审查，其申请中止的理由不成立，本院不予准许。本案的争议焦点为：一、允升公司是否还需向两原告支付租金；二、允升公司是否还需向两原告支付协作服务费。
关于争议焦点一。第一，关于诉讼时效。允升公司分别于2012年6月8日、2014年5月6日向洪梅资产经营管理公司作出同意履行义务的意思表示，洪梅资产经营管理公司又于2014年11月24向允升公司提出履行义务的要求，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定：“下列的诉讼时效期间为一年：…（三）延付或者拒付租金的；…”以及第一百四十条的规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”原告的诉请并未超过诉讼时效。第二，关于租金的截止日期。允升公司确认至2015年9月26日厂内还有少量工人和部分物品，后原告于2015年11月提出财产保全申请，故本院推定允升公司至2015年10月仍然占用案涉租赁物，原告诉请租金的支付期限截止至2015年10月31日，合法有据，本院予以支持。第三、关于租金数额。根据租赁协议书和补充协议，租金从2003年11月1日起收取，每5年递增10%，税金各负担一半，则2003年11月1日至2008年10月31日的租金为55904＋55904×7.55%÷2=58015元／月，2008年11月1日至2013年10月31日的租金为55904×（1＋10%）＋55904×（1＋10%）×8.8%÷2=64200元／月，2013年11月1日至2015年10月31日的租金为55904×（1＋10%）×（1＋10%）＋55904×（1＋10%）×（1＋10%）×8.8%÷2=70620元，允升公司对此亦予以认可。根据2012年6月8日的还款计划书可确定允升公司至2012年6月为止尚欠两原告租金2182800元，再加上2012年7月至2015年10月新增的租金64200元／月×16个月＋70620元／月×24个月=2722080元，允升公司合计共拖欠原告租金4904880元。关于允升公司已经支付的租金数额，允升公司主张2014年11月13日及2015年2月16日其向洪梅资产经营管理公司每天各支付了两笔相同的款项各67200元（含协作服务费），两原告对此不予认可，因允升公司提供的中国工商银行客户存款对账单显示2014年11月13日只有一笔向洪梅资产经营管理公司支付的记录，以及15047000001号的业务回单显示收款人并非两原告，所以本院对允升公司的主张不予采纳。允升公司在签订2012年6月8日的还款计划书后向两原告支付的租金数额应为2202060元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条的规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”因原、被告双方无法证明双方对清偿抵充的顺序有约定，故本院认定允升公司向两原告支付的租金应按照债务到期的先后顺序抵充。综上，允升公司尚欠两原告的租金数额计算为4904880元-2202060元=2702820元。对两原告超过上述计算数额的请求，本院予以驳回。
关于争议焦点二。第一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条的规定，因原、被告双方无法证明双方对清偿抵充的顺序有约定，故本院认定允升公司向两原告支付的协作服务费应按照债务到期的先后顺序抵充。第二，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”协作服务费的诉讼时效应为两年。洪梅资产经营管理公司在2011年11月30日的缴款通知书中向允升公司催收2008年1月至2011年11月的协作服务费123000元，允升公司对此表示确认，故2008年1月至2011年11月的协作服务费的诉讼时效应从2011年11月30日起计算两年，截止至2013年11月30日。后允升公司于2013年11月1日起开始支付协作服务费，诉讼时效存在中断的情形，诉讼时效应从允升公司最后一次支付协作服务费即2015年7月1日起重新计算，至两原告起诉时未超过诉讼时效。第三，按照租赁协议书及补充协议，允升公司需按工人人数每月向原告支付协作服务费，结合允升公司已支付的协作服务费情况，正常经营期间协作服务费为每月3000元。根据允升公司的陈述，允升公司于2015年9月26日起只剩余少量工人，两原告亦称允升公司于2015年10月曾想搬走财物，故两原告主张2015年10月的协作服务费没有依据，协作服务费只应计算至2015年9月。允升公司确认2008年1月至2011年11月尚欠协作服务费123000元，再加上2011年12月至2015年9月新增的协作服务费3000元／月×46个月=138000元，合共261000元。根据允升公司提供的证据，结合争议焦点一的论述，可知允升公司已经支付了协作服务费54000元，该款项按照到期的先后顺序抵充2008年1月至2009年6月期间的费用，原告主张抵充至2009年12月，是其对自身权利的合法处分，本院予以认可。允升公司未能另行提供证据证明其还支付过其它费用，故允升公司应向两原告支付2010年1月至2015年9月的协作服务费261000元-54000元=207000元。原告超出上述计算数额的请求，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告东莞市允升制衣洗染有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市洪梅资产经营管理有限公司、东莞市洪梅镇对外经济发展总公司支付拖欠的租金2702820元；
二、限被告东莞市允升制衣洗染有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市洪梅资产经营管理有限公司、东莞市洪梅镇对外经济发展总公司支付拖欠的协作服务费207000元；
三、驳回原告东莞市洪梅资产经营管理有限公司、东莞市洪梅镇对外经济发展总公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15564.88元、保全费5000元（两原告均已预交），由原告东莞市洪梅资产经营管理有限公司、东莞市洪梅镇对外经济发展总公司负担受理费672.88元，被告东莞市允升制衣洗染有限公司负担受理费14892元、保全费5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 周玉婷
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 黄瑞莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。