广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第988号
原告广州萨莉亚餐饮有限公司，住所地。
法定代表人富井刚秀，职务总经理。
委托代理人蒋容波、庞保乐，分别为广东强邦律师事务所律师及实习律师。
被告广州市华忆百货有限公司，住所地。
法定代表人余湛峰，总经理。
委托代理人冯君琪，广东德培律师事务所律师。
原告广州萨莉亚餐饮有限公司（以下简称“萨莉亚公司”）诉被告广州市华忆百货有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈美贤独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋容波、庞保乐，被告的委托代理人冯君琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年3月24日签订《租赁合同书》一份，约定由原告承租被告出租的广州市海珠区江南大道南路408号华忆百货一楼11-12号商铺，以经营餐饮业。该合同约定合同租期为72个月，自2011年3月24日起至2017年3月23日止。首年租金按建筑面积每月每平方米112元计算，租金为45160元每月，次年起在上年度租金的基础上递增5%。合同签订时，原告向被告支付了租赁保证金135480元，进场费60000元，管理费保证金14840元，其中租赁保证金和管理费保证金应在合约期满时退还。合同签订后，原告在承租物业一直合法经营及严格履行合同义务。但因被告与广州汇普商业发展有限公司的合同纠纷，法院于2013年5月28日判决解除了被告与广州汇普商业发展有限公司的租赁合同，本案租赁物业被广州汇普商业发展有限公司收回，被告丧失了对本案物业的出租使用权。同时，原告分别于2013年10月23日、11月1日、11月20日、11月21日先后多次收到广州汇普商业发展有限公司的通知，迫使原告退出租赁场地，或者按照新的租赁条件重新签订租赁合同，并被迫实施店铺改造和增加租金，致使原告承受了更大的租赁成本，造成了原告经济损失，故起诉要求判令：1、解除原、被告之间就广州市海珠区江南大道南路408号一楼11-12号商铺的租赁关系；2、被告立即退还原告的租赁保证金135480元、进场费60000元、管理费保证金14840元；3、被告立即赔偿原告的商铺改造费用的损失247306元（包括商铺因位置改动所产生的改造装修费81936元、商铺装修装饰工程费160000元、收银系统和监控系统改造费5370元）；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称，被告同意原告的第一项诉讼请求。被告也同意退还原告第二项诉请中的租赁保证金及管理费保证金本金，但不同意退还进场费，理由是原、被告存在租赁合同关系期间，被告已严格按照合同约定履行义务，不存在违反合同条款的行为，原告和被告之间终止合同的原因是广州汇普商业发展有限公司与被告产生纠纷并诉至法院，经法院判决解除了被告与广州汇普商业发展有限公司的租赁合同关系，故原、被告之间租赁合同终止不是被告的原因造成，而是第三方原因造成。根据原、被告签订的合同第四条第3点的约定，进场费是不予退还的。关于原告第三项诉讼请求，被告认为是原告与广州汇普商业发展有限公司重新签订合同后对其商铺投入的装修而产生的费用，该费用与被告无关，该费用不应由被告负担。
经审理查明，位于广州市海珠区江南大道南408号的所有权人是广州市海珠区教育局。
2011年3月24日，原告（乙方、承租人）与被告（甲方、出租人）签订《租赁合同书》，约定：租赁地址为广州市海珠区江南大道南路408号华忆百货一楼11-12号商铺；租期72个月，自2011年3月24日起到2017年3月23日止；首期租金按建筑面积每月每平方米122元计即每月租金为45160元，第二年起每年租金在上一年基础上递增5%；乙方于签订本合同时须向甲方缴纳相当于首年度3个月租金作为租赁保证金和第一个月租金即共计180640元和进场费60000元（进场费不予退还，甲方开具全额发票）。2011年3月14日乙方已经支付甲方3万元定金，根据双方2011年3月14日签署的《租赁意向书》的规定，该定金自动转为租赁保证金，故乙方只需支付150640元。乙方退还定金收据后，甲方开具金额为135480元的收据和首月租金45160元的发票。租期届满或双方同意按本合同规定提前终止本合同时，在乙方无违约并缴清一切租金和费用及退场经营结束后一个月内该租赁保证金无息退还给乙方。如退场时乙方对商铺的装修、设备在没经甲方同意下进行拆除、破坏或拆除甲方原配置的设备设施，甲方有权从乙方保证金中扣除支付所发生的损失；乙方于签订本合同时须向甲方缴纳相当于首年1个月管理费作为管理费保证金和第一个月管理费即共计29680元；在租赁期间内，乙方不违约，甲方无法定或约定理由提前解除租赁合同的，甲方须全额退回乙方租赁保证金，对此造成的一切损失，甲方有赔偿的责任；如双方还另行签订《广州市房屋租赁合同》的，本合同与《广州市房屋租赁合同》具有同等法律效力。若本合同与《广州市房屋租赁合同》中条款内容不一致，甲、乙双方同意以本合同的条款规定为准，合同中的条款是对《广州市房屋租赁合同》中相关条款的补充；等。同日，原告（承租方、乙方）、被告（出租方、甲方）就涉案商铺又签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区江南大道南路408号壹楼自编11-12房号的房地产出租给乙方作餐饮商业用途使用，使用面积223平方米；租赁期限为2011年3月24日至2017年3月23日，租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金／汇款付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳135480元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；等，该合同并于2011年5月9日经广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局备案。当日，原告并向被告支付了租赁保证金135480元、进场费60000元及管理费保证金14840元。
2011年6月27日，广州汇普商业发展有限公司以被告多次逾期支付租金违反合同约定为由起诉华忆公司及广州市华忆百货有限公司海珠分公司，要求解除其与华忆公司之间的租赁合同关系及交还场地经营权等，本院于2013年5月28日作出（2011）穗海法民三初字第1960号《民事判决书》，查明：2006年4月29日，广州市汇昌兆业经济发展有限公司（甲方））与广州汇普商业发展有限公司（乙方）及广州市海珠区人民政府昌岗街道办事处（认证方）签订《场地租赁协议》，约定：根据甲方与海珠区教育局签订的租赁协议，利用海珠区教育局在江南大道南408号闲置地块资源通过开发改造，为社区提供更多下岗就业机会，同时为退休教师提供文化活动场所，甲方同意由乙方对该闲置地块投资兴建文化活动中心，并相应建设商业服务场所和设施；甲方同意将位于海珠区江南大道南408号海珠区教育局的闲置地块，面积为3200平方米的场地租赁给乙方经营使用；租赁期限共10年等，并判决解除广州汇普商业发展有限公司与华忆公司之间关于广州市海珠区江南大道南408号房屋的租赁合同关系和华忆公司及广州市华忆百货有限公司海珠分公司在该判决生效之日起15日内共同将涉案场地的经营权交还给原告等。该案判决后，华忆公司及广州市华忆百货有限公司海珠分公司不服上诉，广州市中级人民法院于2013年10月11日作出（2013）穗中法民五终字第2363号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决并于2013年10月12日发生法律效力。
原告就其主张还提交了以下证据：1、广州汇普商业发展有限公司致原告的通知函四份，证明广州汇普商业发展有限公司收回租赁场地及要求原告重新签订租赁合同的事实；2、原告与广州汇普商业发展有限公司签订的租赁协议，证明原告与汇普商业发展有限公司重新签订租赁合同及原告承担了更高租赁成本；3、广州汇普商业发展有限公司出具的收据两份、工商银行支票存根及网上银行电子回单，证明原告已经履行新的《租赁协议》，并支付物业保证金和水电周转金的事实；4、广州汇普商业发展有限公司开具的收费发票5份，证明原告已支付2014年1月至5月的租金及管理费，已实际履行新的租赁协议；5、天津希望国际贸易有限公司广州分公司请求书及报价单，证明原告委托天津希望国际贸易有限公司广州分公司对租赁商铺进行改造装修的事实；6、天津希望国际贸易有限公司广州分公司开具的发票，证明原告支付商铺改造装修费用81936元的事实；7、天津希望贸易有限公司广州分公司营业执照，证明装修公司的合法资质；8、装饰装修工程施工合同，证明原告委托深圳市三森装饰设计工程有限公司进行店铺改造；9、深圳市三森装饰设计工程有限公司营业执照及该公司开具的装修费发票，证明原告支付装修费用160000元；10、广东金鹏西科姆电子安全有限公司报价单、备忘录，证明原告委托广东金鹏西科姆电子安全有限公司实施收银系统改造和监控系统改造情况；11、广东金鹏西科姆电子安全有限公司营业执照及发票，证明原告支付收银系统和监控系统改造费用5370元；12、消防工程施工合同，证明原告委托广东诚安消防机电工程有限公司实施店铺改造相关消防工程的情况及工程费用60000元；13、广东诚安消防机电工程有限公司营业执照，证明该公司的的合法资质。被告质证表示：证据1、2是原告与广州汇普商业发展有限公司之间往来的函件，故被告对该两份证据的真实性不清楚；由于证据3、4是原告与广州汇普商业发展有限公司之间往来的材料，故被告对该两份证据的真实性不清楚；由于证据5-13是原告在原、被告租赁合同终止后单方委托第三方对商铺进行改造，与被告无关，故被告对原告所作的行为不清楚，也对该部分证据的真实性不清楚。
原告于2014年7月7日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告一致确认：1、原告在双方租赁关系存续期间没有存在欠租的情况；2、双方就涉案场地的装饰装修没有争议；3、（2013）穗中法民五终字第2363号民事判决发生法律效力后，双方就涉案场地没有办理交接手续；4、广州汇普商业发展有限公司与被告就广州市海珠区江南大道南408号物业的交接时间为2013年10月30日。原告确认其主张的消防工程费用60000元尚未实际支付，其与广州汇普商业发展有限公司承租的场地是在原涉案场地的基础上增扩面积。
本院认为，原告与被告签订的《租赁合同书》和《广州市房屋租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。现原告要求解除原、被告之间就广州市海珠区江南大道南路408号一楼11-12号商铺的租赁关系，被告也表示同意，双方意见一致，本院予以准许。根据双方签订的合同约定，被告应在双方同意终止合同关系时将租赁保证金退回给原告，现被告同意退还原告租赁保证金及管理费保证金，该意见属于被告行使其处分权，并无不当，本院予以采纳，故原告要求被告退回租赁保证金135480元和管理费保证金14840元，本院予以支持。关于进场费的问题，被告认为合同终止的原因不是其违约造成的，其无需退还原告进场费的意见缺乏依据，本院不予采纳。原告认为进场费是保证原告能够按照合同约定如期使用租赁场地的意见有理，本院予以采纳。诉讼中原、被告均确认广州汇普商业发展有限公司与被告于2013年10月30日对涉案场地进行交接，故对原告于2013年11月起不能实际使用涉案场地的事实，本院予以确认。结合原告实际使用涉案场地的时间及合同约定的租赁期限，本院酌情判定被告应退回34167元进场费给原告。关于原告主张的商铺改造费用的损失问题，诉讼中原告自认其与广州汇普商业发展有限公司承租的场地是在原涉案场地的基础上增扩面积，由此所产生的改造装修费、装饰装修工程费及收银系统和监控系统改造费是由于商铺的经营位置变动产生的，上述费用的产生与被告并无直接关系，原告以被告违约导致原、被告之间的合同履行不能而要求被告赔偿上述费用缺乏依据，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条和第二百一十二条的规定，判决如下：
一、解除原告广州萨莉亚餐饮有限公司与被告广州市华忆百货有限公司之间就广州市海珠区江南大道南408号一楼11-12号商铺的租赁关系；
二、被告在本判决生效之日起10日内退还原告租赁保证金135480元、进场费34167元和管理费保证金14840元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4082元由原告负担2436元，被告负担1646元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陈美贤
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 赖佩明
钱国雄