湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂随州中民二终字第00115号
上诉人（原审被告）刘长生，男，1971年12月26日出生，汉族，经商。
委托代理人刘华泓（代理权限：一般代理），湖北富阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周家禄，男，1974年10月8日出生，汉族，农民。
委托代理人周家军（代理权限：一般代理），男，1962年7月8日出生，汉族，农民，系周家禄之胞兄。
上诉人刘长生为与被上诉人周家禄房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省广水市人民法院（2013）鄂广水民初字第02260号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年6月24日立案受理后，依法组成由审判员袁涛担任审判长，代理审判员李小辉、孙峻参加的合议庭，并于2014年7月16日公开开庭进行了审理。上诉人刘长生的委托代理人刘华泓，被上诉人周家禄的委托代理人周家军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告周家禄诉称：2013年2月2日，原、被告双方签订了一份《房屋买卖协议书》，按此协议规定，被告将其所有的位于长岭镇316国道东边的一间三层楼房出售给原告，房价为236000元，签协议时原告一次性支付200000元，剩余36000元到被告搬家前付清。该协议书还约定了被告协助办理房产过户手续，出具相关的证明或证件，违约责任等条款，但被告根本没有土地使用权证和房屋产权证，原告多次找被告要求出具相关证件协助办理过户手续，被告拒不配合。因此，请求法院判决确认原、被告于2013年2月2日签订的《房屋买卖协议书》无效，并判令被告返还原告购房款200000元及利息。
原审被告刘长生辨称：2013年元月原告周家禄多次找到我家要买我的房屋，2013年2月2日我与周家禄在四位中间人的见证下签订《房屋买卖协议书》，当日周家禄支付我购房款199900元，我出具了200000元的收条。我所有的位于长岭镇316国道东边的一间三层房屋没有土地使用权证、房产证是长岭镇历史问题，当时我已经明确告知对方，在协议书上我也没有标明说有房产证和土地使用权证。在2013年7月7日前我多次到土地管理部门为其协助办理证件，协调好了后我多次打电话叫原告周家禄提供其身份证并自行缴纳相关费用，但周家禄拒不提供证件也未缴纳相关费用。在这期间我已另行购置房屋，周家禄的行为给我造成极大的经济损失和精神伤害，故请求法院依法追究周家禄的违约责任支付我违约金50000元。
原审查明：2013年2月2日，周家禄与刘长生签订了一份《房屋买卖协议书》，协议约定，刘长生将位于长岭镇316国道东边的一间三层楼房出售给周家禄，售价为236000元，签协议时周家禄一次性支付200000元，剩余36000元到刘长生从该房屋搬出前付清（即2013年7月7日前）。协议签订后周家禄向刘长生支付了200000元，在刘长生交付房屋前，周家禄发现该房屋没有土地使用权证和房屋产权证。周家禄多次要求刘长生出具相关证件协助办理过户手续未果后遂向法院起诉。
原审法院认为：合同的订立应当符合法律、行政法规的强制性规定。刘长生出售的房屋位于广水市长岭镇，属城镇房屋，房屋建成后没有依法办理房屋产权证和土地使用权证，刘长生在《房屋买卖协议书》也没有书面告知周家禄房屋没有办理权属证书的事实，故对刘长生辩称周家禄明知房屋没有办理产权证书而购买的主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项的规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，周家禄与刘长生签订的《房屋买卖协议书》违反了行政法规的强制性规定，故该协议属无效协议。周家禄向刘长生交付了200000元购房款，刘长生并没有向周家禄交付房屋，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，刘长生应向周家禄返还购房款200000元。刘长生明知自己出售的房屋没有取得权属证书而进行出售，周家禄在购房前未尽到审查义务，双方都有过错，应当各自承担相应的责任，故对周家禄要求刘长生赔偿利息损失的诉请和刘长生要求周家禄赔偿违约金的主张均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、周家禄与刘长生于2013年2月2日签订的《房屋买卖协议书》无效。二、刘长生返还周家禄购房款本金200000元。三、驳回周家禄的其他诉讼请求。上述款项于判决生效之日起七日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8000元，由周家禄负担2000元，刘长生负担6000元。
上诉人刘长生不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、2013年2月2日上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是合法有效的，上诉人已按合同约定腾出房屋并通知被上诉人收房搬家，同时向被上诉人提供了办理产权证的相关证明及批文，但被上诉人既不收房搬家，又不主动办理产权证书。二、原审判决上诉人承担的诉讼费用过高。诉讼费用应按相关标准进行计算，但一审按8000元收取诉讼费明显是错误的，判决上诉人承担6000元也不公平。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判双方当事人于2013年2月2日签订的《房屋买卖协议书》有效，并判令被上诉人全面履行协议支付下欠购房款36000元。
被上诉人周家禄答辩称：当时签订房屋买卖合同时，刘长生称有房产证和土地证，可协助过户，但我们支付了20万元购房款后，才发现涉案房屋没有房产证和土地使用权证，根据法律规定双方签订的房屋买卖合同是无效的。刘长生给我造成了资金利息损失、诉讼费用损失、精神损失等共计43000元，要求法院依法追究上诉人刘长生的法律责任。
二审中，上诉人刘长生向本院提交了如下证据：证据1、《个人建房用地审批呈报表》一份；证据2、《个人建房用地批准书》一份；证据3、税收缴款书一份；证据4、广水市国土资源局颁发的涉案房屋土地使用权证一份。证明目的：上诉人在2013年就向有关部门申请办理相关证件，现已办理好土地使用权证，涉案房产系合法房产。
经庭审质证，被上诉人周家禄对上诉人刘长生提交的上述证据的真实性均无异议，但对其证明目的有异议，认为：上诉人在一审时并未提供上述证据，这些材料可能是后来补办的，当时买房时上诉人也未向我们提供上述材料。
对上述有异议的证据，本院认为，对上诉人刘长生提交的上述证据，被上诉人周家禄对其真实性无异议，且上述证据能够证明涉案房屋的相关情况，对上述证据本院依法予以采信。
经审理查明：原审认定的事实属实。
另查明：2014年7月28日，广水市国土资源局向刘长生颁发了编号为“广水国用（2014）第122311543号”的土地使用权证书，该证书载明土地使用权人为刘长生，土地座落于广水长岭镇柳堤街二组，地类用途为“住宅”，使用权类型为“划拨”。
本院认为：本案的争议焦点是双方当事人于2013年2月2日签订的房屋买卖合同是否有效？根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案中涉案土地使用权来源为行政划拨，该土地使用权人刘长生与周家禄签订《房屋买卖协议书》，将涉案房屋及土地使用权转让给周家禄，但双方当事人均未向法院举证证明该转让已经得到有批准权的人民政府批准。根据上述法律及司法解释的规定，刘长生转让涉案划拨土地使用权，并未得到有批准权的人民政府批准，其与周家禄签订的《房屋买卖协议书》为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效后刘长生应向周家禄返还购房款200000元，周家禄将房屋退还给刘长生。因双方当事人在签订合同时，刘长生明知自己出售的房屋未取得权属证书而进行出售，周家禄在购房前亦未尽到合理审查义务，双方均有过错，故双方当事人应当各自承担相应的责任。原审法院认定合同无效及双方当事人各自承担责任并无不妥。上诉人刘长生还上诉称本案一审诉讼费用过高，经查明，本案一审诉讼标的为236000元，根据《诉讼费用交纳办法》只应交纳诉讼费4840元，原审法院收取8000元不当，本院依法予以纠正。
综上，原审认定基本事实清楚，实体处理得当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4840元，由上诉人刘长生负担4000元，被上诉人周家禄负担840元；二审案件受理费4840元，由上诉人刘长生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁 涛
代理审判员 李小辉
代理审判员 孙 峻
二〇一四年九月十一日
书 记 员 李国才