上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第509号
上诉人（原审被告）朱小平。
上诉人（原审被告）潘善龙。
上述二上诉人共同委托代理人王司南，上海市福隆律师事务所律师。
上述二上诉人共同委托代理人侯晓恬，上海市福隆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海腾润电讯设备有限公司。
法定代表人徐云秀。
委托代理人钱永兴。
委托代理人谈坚强，上海市龙华律师事务所律师。
上诉人朱小平、潘善龙因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第1424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱小平及其与潘善龙的共同委托代理人王司南、侯晓恬，被上诉人上海腾润电讯设备有限公司（以下简称“腾润公司”）的委托代理人钱永兴、谈坚强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年9月18日，朱小平与上海陆通电讯设备厂（以下简称“陆通厂”）签《土地租赁合同》一份。合同约定，陆通厂租给朱小平的土地位于上海市青浦区华新镇徐谢村，用地面积为12.029亩，共计8，011平方米；租赁期限为15年，自2004年9月18日起至2019年9月18日止；签约日即交付保证金人民币（以下币种均为人民币）2万元，如合同起始日之前朱小平未将约定的租金交给陆通厂，陆通厂有权解除合同，保证金将不予退还；每亩土地的年租金15，000元，共计18万元，年租金每5年递增5%；该土地为先付费后租用，土地使用租金每半年支付一次，本合同签订后的第一次租金可顺延一个月支付以便于朱小平办理筹建手续，朱小平应分别于每年的4月18日前向陆通厂支付上半年土地使用租金，每年的10月18日前再向陆通厂支付下半年的土地使用租金；如朱小平不能按时支付租金，从滞纳之日起，以实际欠款金额按日加收5‰的滞纳金；每滞纳满三个月即从朱小平的承租年限中扣除一年，一直到扣完年限为止，陆通厂有权解除合同，并无偿获得该土地上所有建筑物的所有权；在租赁期内，土地由朱小平使用管理，所产生的一切费用由朱小平承担；土地现状交付，建设项目均由朱小平负责；陆通厂不得将土地转租给任何第三方，如果陆通厂需出售朱小平尚在租用的土地，同等购买条件下朱小平享有优先购置权；期满合同终止，地面建筑物的所有权即转归陆通厂所有。合同另行约定了其他事项。朱小平与陆通厂签订土地租赁合同以后，朱小平以原土地使用人白鸽（集团）股份有限公司上海公司（以下简称“白鸽公司”）名义在其租赁土地上申请建造房屋，建筑面积为4，226.67平方米。房屋建成后，朱小平用于出租并收取租金至今。然而朱小平从2011年9月18日起未支付土地使用租金，为此，腾润公司委托律师于2012年3月22日向朱小平发出律师函，要求朱小平在收到函之日起五个工作日支付所欠费用及滞纳金，但朱小平未履行，至2014年3月17日应付而未付土地使用租金472，500元。
原审审理中，腾润公司请求判令解除其与朱小平于2004年9月18日签订的土地租赁合同；判令朱小平支付拖欠的租金378，000元；判令朱小平支付滞纳金68，040元；判令朱小平支付由腾润公司垫付的水费、清洁工报酬、垃圾清运费共计60，484.40元。朱小平于2013年4月17日收到起诉状副本。腾润公司在原审中变更诉讼请求，仍请求判令解除合同；判令朱小平支付拖欠的租金472，500元（2014年3月17日之前）；判令朱小平支付滞纳金136，080元；判令朱小平支付腾润公司垫付的截止2013年10月底的小费58，506.51元、清洁工报酬7，000元（2011年至2012年3月）、2011年垃圾清运费9，600元、2012年2月至2013年3月超计划用水罚款28，968元。后，腾润公司又表示因垫付的相关费用还未发生，故在本案中暂不要求处理。另，腾润公司表示，因朱小平将房屋全部转租给案外人，故合同解除后，不需要其腾退，由腾润公司自行与案外人协商。
原审审理中，朱小平辩称，腾润公司并非合同相对方，朱小平是与陆通厂签订合同，腾润公司无权提起诉讼。合同明确约定在租赁期内不得将土地使用权转让，如转让的，朱小平有优先购买权。朱小平始终不清楚腾润公司的存在，腾润公司提供的委托协议，有理由相信是事后形成的。由于陆通厂违约，未将土地使用权转让及腾润公司取得房地产权证告知朱小平，导致朱小平无法确定租金支付对象，因此朱小平停止支付租金是合理的，请求驳回腾润公司的诉请。潘善龙辩称，腾润公司与朱小平没有签订租赁合同，腾润公司提起诉讼没有依据。潘善龙与朱小平共同出资建造房屋，存在内部合作关系，与腾润公司无关。腾润公司购买土地房屋违法，应当撤销。请求驳回腾润公司的诉请。
原审法院另查明，2001年8月16日，白鸽公司与上海华新经济发展实业有限公司（以下简称“华新公司”）签订使用土地协议书一份。协议约定，白鸽公司新增土地12亩，用于建造厂房及仓库，每亩土地一次性补偿5万元，共计60万元，分二次上交。2001年12月31日，青浦区人民政府以青府土用（2001）第290号文件向白鸽公司出具了《关于同意白鸽公司扩建厂房用地的批复》，该批复载明：“你单位为扩建生产车间报来要求用地的申请收悉。经查：该项建设计划经区计委以青计投（2001）第351号文批复，批准建筑面积3，800平方米，投资280万元。另建设用地规划许可证的通知业经青规地（2001）第051号文同意。同时，为该项编制的《建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案》已经沪府土用（2001）第672号文批复，批准使用华新镇周浜村朱钱队农用地（耕地）3，734平方米，未利用地（水域）120平方米，徐谢村尤家巷队农用地（耕地）3，477平方米，未利用地（水域）680平方米，合计8，011平方米。为此，现经审核，批准白鸽（集团）股份有限公司上海公司使用经市府批转的建设用地8，011平方米作为扩建生产车间用地，用地期限至2010年6月16日。”
2004年8月15日，徐云秀、邹宝娟、钱春燕及钱春娟（系腾润公司全体股东）与陆通厂签订委托协议一份。协议约定，白鸽公司取得的青府土用（2001）第290号批准的土地使用权、收益权及其他所有相关权益转让给徐云秀、邹宝娟、钱春燕及钱春娟事宜，双方已形成一致意见；由于徐云秀、邹宝娟、钱春燕及钱春娟申请成立的公司正在筹建中，故委托陆通厂对外签订土地使用权转让协议、土地租赁合同；陆通厂签订土地使用权转让协议、土地租赁合同所产生的民事责任应由徐云秀、邹宝娟、钱春燕及钱春娟成立后的公司承担。2004年8月18日，白鸽公司与陆通厂签订协议书一份。协议约定，白鸽公司以720，990元的价格向陆通厂出让位于上海市青浦区华新镇周浜村朱钱队3，854平方米及徐谢村尤介巷队4，157平方米土地使用权，协议签订后10日内一次性付款；陆通厂在付清款项取得土地使用权后，在批准使用面积内建厂房，所需费用全部由陆通厂承担，并独立承担民事责任。
2009年8月5日，白鸽公司与腾润公司签订房屋转让协议一份。协议约定，转让房屋坐落在华新周浜村，转让性质及价格为一次性买断，所有权归腾润公司，总价1，606，000元，房屋建筑面积为4，226.67平方米。2009年8月6日，白鸽公司、腾润公司及青浦区华新镇周浜村民委员会向青浦区住房保障和房屋管理局提交土地变更申请，申请书明确，白鸽公司将土地面积8，011平方米退还给青浦区华新镇周浜村民委员会，并由青浦区华新镇周浜村民委员会全权处理该地块，并与腾润公司签订合作协议，共同开发，为此将白鸽公司土地面积8，011平方米变更给腾润公司。该申请由上海市青浦区华新镇人民政府及上海华新经济发展实业有限公司加盖公章。同日，青浦区华新镇周浜村民委员会与腾润公司签订土地合作协议一份。协议约定，土地区域：青浦区华新镇周浜村范围内计12亩；土地使用期限为自2009年8月6日起至2059年8月5日止，合计50年；腾润公司支付36万元，该地今后如遇国家或集体征用，合同自行终止。2009年9月21日，青浦区住房保障和房屋管理局以青房权（2009）18号文件向上海市青浦区华新镇人民政府出具了《关于同意白鸽公司户名变更为腾润公司的通知》，该通知载明：“你镇腾润公司要求变更白鸽公司户名的申请收悉。经查：白鸽公司经沪房地青字（2008）第001381号房地产权证确认建筑面积4，226.67平方米，土地面积8，011.1平方米。另外，腾润公司经工商行政管理部门批准已核发营业执照。为此，现经审核，根据甲乙双方转让协议约定及测绘部门测绘，同意白鸽公司户名变更为腾润公司，具体建筑面积4，226.67平方米。土地面积8，011.1平方米（华新镇7街坊1／9宗地），用地性质（集体），用途（工业）。”腾润公司于2009年12月30日取得沪房地青字（2009）第016587号上海市房地产权证，地址位于上海市青浦区华新镇嘉松中路XXX号，房屋共分1幢、2幢、3幢、4幢。
原审法院还查明，朱小平与潘善龙为合作关系，双方共同出资在租赁土地上申请建造房屋，房屋出租收益由其共享。
原审法院又查明，系争房屋由朱小平承租后转租给缪洪亮、上海祈勒泰金属制品有限公司、朱正南、唐珍存，朱小平、潘善龙至今房屋租赁收益350万元左右。现朱小平、潘善龙已收取3幢（甲幢）房屋租金至2015年3月30日，4幢（乙幢）房屋租金至2014年12月31日，2幢（丙幢）房屋租金至2014年9月14日。1幢（丁幢）房屋朱小平已于2010年9月18日将至2019年9月17日的经营权以115万元转让给唐珍存，期间朱小平不再收取该幢房屋的租金。腾润公司表示无异议，予以认可。
原审法院再查明，朱小平曾于2012年6月26日向原审法院提起诉讼，将陆通厂、白鸽公司及腾润公司作为被告，要求确认陆通厂及白鸽公司向腾润公司转让位于上海市青浦区华新镇嘉松中路XXX号土地及厂房的行为无效；请求确认朱小平对位于上海市青浦区华新镇嘉松中路XXX号厂区享有优先购买权。原审法院以（2012）青民三（民）初字第3085号立案受理后，于2012年10月26日依法作出判决，对朱小平的诉讼请求不予支持。判决后朱小平不服提起上诉，本院于2013年3月11日依法作出驳回上诉，维持原判的判决。该判决确认2004年8月15日，腾润公司全体股东与陆通厂签订委托协议一份。协议约定，白鸽公司取得的青府土用（2001）第290号批准的土地使用权、收益权及其他所有相关权益转让给腾润公司全体股东事宜，双方已形成一致意见；由于申请成立的公司正在筹建中，故委托陆通厂对外签订土地使用权转让协议、土地租赁合同；陆通厂签订土地使用权转让协议、土地租赁合同所产生的民事责任应由成立后的公司承担等事实。
原审审理中，根据朱小平之申请，委托华东政法大学司法鉴定中心对腾润公司提供的2004年8月15日形成的委托协议中徐云秀、邹宝娟、钱春燕、钱春娟是否为本人签名作笔迹鉴定。该单位出具鉴定书，鉴定意见：检材《委托协议》上落款“甲方”处的“徐云秀”签名字迹非徐云秀所写。检材《委托协议》上落款“甲方”处的“邹宝娟”、“钱春燕”、“钱春娟”签名字迹分别系邹宝娟、钱春燕、钱春娟本人所写。朱小平预付文检鉴定费15，000元。
原审审理中，双方当事人存在争议事实和意见为：
腾润公司认为陆通厂作为其受托人，在授权范围内与朱小平签订土地租赁合同，所产生的民事责任由腾润公司承担，在签订合同时朱小平知道受托人与委托人之间的代理关系，故该合同直接约束腾润公司与朱小平。且，本案所涉土地及房屋腾润公司于2009年12月30日取得沪房地青字（2009）第016587号上海市房地产权证。因此，腾润公司有权主张权利。自2011年9月起，朱小平无故拖欠租金等相关费用，经催讨仍拒不履行义务，致使腾润公司不能实现合同目的，构成了根本违约，按约腾润公司有权解除合同，朱小平应该承担违约责任。朱小平、潘善龙建造房屋总投入在280万元左右，腾润公司考虑本案实际情况同意对朱小平、潘善龙投资建造的房屋作160万元的补偿。
朱小平认为腾润公司不是土地租赁合同的相对方，无权提起诉讼。由于陆通厂违约，未将土地使用权转让及腾润公司取得房地产权证告知朱小平，导致朱小平无法确定土地使用租金支付对象，因此被告朱小平停止支付租金是合理的。在承租土地上朱小平、潘善龙建造房屋总投入在380万元左右。
根据庭审查明的事实，原审法院认为，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。生效判决已认定陆通厂是受腾润公司委托与朱小平签订土地租赁合同，故土地租赁合同的相对方为腾润公司与朱小平。该土地租赁合同是双方当事人真实意思表示，其内容也未违反法律的禁止性规定，应确认为合法有效。朱小平、潘善龙抗辩称腾润公司并非是本案的适格主体，无权提起诉讼。因朱小平在本案中已委托鉴定机构对陆通厂与腾润公司间的委托协议真实性进行鉴定，但根据鉴定结论并不能推翻生效判决中认定的陆通厂与腾润公司间的委托关系，故朱小平、潘善龙该抗辩，不予采信。朱小平使用租赁土地，理应按约支付相应租金。合同约定朱小平逾期支付租金，从滞纳之日起，以实际欠款金额按日加收5‰的滞纳金；每滞纳满三个月即从朱小平的承租年限中扣除一年，一直到扣完年限为止，出租方有权解除合同。现根据朱小平逾期的情况，其已构成根本违约，应按合同约定承担违约责任，腾润公司按约有权行使合同解除权，由于腾润公司未能提供证据证明已向朱小平发出解除合同通知，故以腾润公司提起诉讼，朱小平收到起诉状之日为土地租赁合同解除日。依据合同约定按朱小平因逾期支付租金导致合同解除的，并由出租方无偿获得该土地上所有建筑物的所有权，故出租方在合同解除后无需支付朱小平建造房屋的费用。合同解除后，朱小平、潘善龙负有将租赁房屋返还腾润公司的义务，朱小平、潘善龙未履行该义务，则其应按照合同约定的租金标准支付相应的土地使用费。本案审理中，腾润公司表示因租赁房屋现由次承租人使用，不要求次承租人腾退，由腾润公司与房屋次承租人自行协商，故朱小平无须与腾润公司进行实房的移交，但仍负有将租赁房屋上的权利包括收益权的移交，即之后租赁土地及地上构筑物的权利包括收益权应归腾润公司所有。腾润公司表示考虑到朱小平、潘善龙部分收益权，其中2幢（丙幢）房屋收到2014年9月14日、3幢（甲幢）房屋收到2015年3月30日、4幢（乙幢）房屋收到2014年12月31日，故该期间的收益腾润公司不再追究，之后的土地及地上物的收益应归属腾润公司所有。对其中1幢（丁幢）房屋因朱小平已转让，故腾润公司同意转让期间仍按原转让约定处理。上述意见是腾润公司对其权利的处分，予以准许。朱小平抗辩又称由于陆通厂违约，未将土地使用权转让及腾润公司取得房地产权证告知朱小平，导致朱小平无法确定土地使用租金支付对象，因此朱小平停止支付租金是合理的。即使如朱小平所述，朱小平不应拒绝支付租金，其仍应按合同约定并按交易习惯支付到期租金，况且（2012）青民三（民）初字第3085号民事判决书生效后，朱小平还未支付所欠租金，故朱小平该抗辩也不予采信。审理中，腾润公司考虑本案实际情况同意对朱小平、潘善龙投资建造的房屋作160万元的补偿，予以准许。
原审法院据此作出判决：一、腾润公司与朱小平就位于上海市青浦区华新镇嘉松中路XXX号的土地租赁合同于2013年4月17日解除；二、朱小平、潘善龙应于判决生效之日起十日内支付腾润公司计至2014年3月17日止的土地租金及使用费472，500元；三、朱小平、潘善龙应于判决生效之日起十日内支付腾润公司逾期付款滞纳金136，080元；四、腾润公司自愿补偿朱小平、潘善龙160万元，予以准许；腾润公司应于判决生效之日起十日内将此款支付朱小平、潘善龙。
原审判决后，上诉人朱小平、潘善龙不服，向本院提起上诉称：一、原审法院程序错误。在原审审理中，曾因他案的审理而中止，但在他案尚未生效的情形下，又恢复审理并作出判决。二、原审法院判决认定基本事实错误。2004年8月15日的股东委托书的真伪，是本案争议的关键。原审中，曾申请对笔迹形成年份及签名真伪进行司法鉴定，但原审仅对签名真伪进行鉴定，对笔亦形成时间未进行鉴定。朱小平、潘善龙并非故意拖欠租金，而是针对建筑物被登记在腾润公司名下的损害行为进行抗辩。朱小平、潘善龙租赁合同的相对方是白鸽公司，据此请求撤销原审法院的判决，并发回重审。
被上诉人腾润公司答辩称：原审法院的判决是正确的，不认可上诉人的上诉理由。关于程序问题，应由法院裁定。关于委托书，关键问题并非是何时签署，而是是否真实。对于土地是属于腾润公司的，朱小平自始至终都是明知的，仅是因为当时腾润公司尚在筹建中，故借用了陆通厂的名义签订合同。开始租赁时，土地登记在白鸽公司名下，故加盖过白鸽公司公章。且对于腾润公司是否委托陆通厂，生效判决已经认定。在履行过程中，朱小平是将租金支付给钱永兴的，而且有一部分收据加盖的是腾润公司的公章。据此请求驳回朱小平、潘善龙的上诉请求，维持原审法院的判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，上诉人向本院申请对2004年8月15日的协议书笔迹形成时间进行司法鉴定。
本院认为，在（2012）青民三（民）初字第3085号［二审案号为：（2012）沪二中民二（民）终字第2601号］民事案件的审理过程中，腾润公司即主张陆通厂是受腾润公司的委托与白鸽公司就系争土地使用权的转让签订协议，并与朱小平签订租赁合同等事实，并提供了2004年8月15日的委托书作为其证据之一。上述生效法律文书已确认了腾润公司委托陆通厂的事实。朱小平、潘善龙现并无相反的证据足以反驳已经生效裁判所确认的事实，其要求对委托书进行相关鉴定仅依据的是自行推测，而非证据，故对朱小平、潘善龙要求进行笑谈形成时间鉴定的申请，不予同意。
本案是租赁合同纠纷，如前所述，生效裁判已确认了腾润公司委托陆通厂与朱小平签订合同的事实，故朱小平、潘善龙主张租赁合同相对方为白鸽公司，理由不成立。因朱小平拒付租金，腾润公司作为出租人，主张解除合同、支付欠租、滞纳金等，原审法院判决对腾润公司的诉讼请求予以支持，依法有据。朱小平、潘善龙上诉所称原审法院的程序问题，对本案实体处理并无影响。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8，865.20元，由上诉人朱小平、潘善龙共同负担。
本判决为终审判决。
法官助理孙幸冬
审判长 卢薇薇
审判员 陶海荣
审判员 邬海蓉
二〇一五年五月十一日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……