广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第1003号
上诉人（原审被告）：杨玉宝。
委托代理人：宗家瑛。
被上诉人（原审原告）：陈美材。
委托代理人：欧阳俊胜。
上诉人杨玉宝因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠城区人民法院（2014）惠城法一初字第96号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审诉辩主张
一审原告陈美材诉称，原、被告于2011年9月1日签订了一份《租赁合同书》，合同书约定：原告将位于惠州市下角中路51号怡美嘉园二层建筑面积为5385.14平方米的房屋出租给被告作商场使用。租赁期限为12年。2012年1月1日至2014年12月31日期间，每月租金为人民币80777元。被告须在每个月10号前按原告提供的银行帐号汇缴租金。被告逾期未交付租金，除仍应补交所欠租金外，还应按所欠租金的5%以迟交天数计算向原告交付违约金，被告超过壹个月未交租金和物业管理费、电费即按违约处理，原告可以单方解除合同，押金归原告所有。2011年9月1日，原、被告双方签订补充协议，对上述租赁合同约定的2012年1月1日至2014年12月31日止的每月租金人民币80777元变更为每月租金为人民币75000元。2013年8月9日，原、被告双方再次签订补充协议，约定被告按每月拖欠租金总额的2%支付违约金。上述合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，被告也对租赁物进行装修并用作商场使用。但被告并未依约支付租金。截至2014年5月9日止，被告累计拖欠租金总额为人民币988877元，逾期支付租金所产生的违约金为人民币169983.42元。综上，原告认为：原、被告之间签订的商场《租赁同书》及两份《补充协议》合法有效，双方均应依约全面履行。被告长期拖欠租金的行为已构成严重违约，依照合同约定原告有权单方解除合同，收回出租的房屋。被告应支付拖欠的租金并承担逾期支付租金的违约金，租房押金归原告所有。为此，原告特向贵院提出如上诉请，恳请贵院依法判决支持原告的诉讼请求，以维护法律的尊严和保护原告的合法权益。—、解除原、被告双方签订的《租赁合同书》，被告腾出房屋；二、判令被告立即支付租金人民币988877元及违约金人民币169983.42元（租金及违约金暂计算至2014年5月9日止，应计至合同解除之日止）；三、判令被告按合同约定的租金标准支付合同解除之日至被告腾出租赁房屋之日期间的房屋占用费；四、判令租房押金人民币贰拾万元归原告所有；五、请求判令被告承担全部诉讼费用。
一审被告杨玉宝辨称，双方签订的合同是无效的，因此违约金不计算。2013年8-12月份，被告拖欠租金229280元，2014年1-5月份，被告拖欠租金28660元。
一审查明的事实
一审审理查明，2008年10月24日，原告与惠州汇丰房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买惠州汇丰房地产开发有限公司开发的惠州市下角中路1号怡美嘉园二层203号房，建筑面积为5385.14平方米。合同签订后，原告与惠州汇丰房地产开发有限公司在惠州市房产管理部门办理了商品房买卖合同预售备案登记。2011年9月1日，原、被告签订了一份《租赁合同》及《补充协议》，约定：原告将位于惠州市下角中路1号怡美嘉园二层203号建筑面积为5385.14平方米的房屋出租给被告作商场使用，租赁期限为12年，即自2012年1月1日起至2023年12月31日止，2012年1月至2014年12月期间，每月租金为75000元，被告必须在每个月10号前按原告提供的银行帐号汇缴租金，如被告逾期未交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5%以迟交天数计算向原告交付违约金，被告超过壹个月未交租金和物业管理费、电费即按违约处理，原告可以单方解除合同，押金归原告所有。上述两份合同签订后，原告按照约定将惠州市下角中路1号怡美嘉园二层203号房交付给被告使用，被告向原告支付了200000元押金。被告租赁原告房屋后，初期能按照合同约定支付租金，但自2012年6月开始拖欠租金，截至2014年5月9日为止，共计拖欠原告租金988877元。2013年12月27日，原告以被告拖欠租金为由诉至本院，要求判如所请。
另查，2013年8月9日，原、被告签订了一份《补充协议》，约定：被告租赁原告位于惠州市下角中路1号怡美嘉园二层203号房，因被告经营困难，拖欠原告租金，如被告能自2013年8月20日起，每月足额向原告支付当月租金，则原告同意免去被告在2013年6月30日前所有欠缴租金，并自2013年7月起每月优惠一万元租金，如果被告没有按照约定按时足额支付租金，则原告不予减免被告2013年6月30日前所有欠缴租金，并不予每月优惠10000元租金。《补充协议》签订后，被告仅足额支付了2013年7月的租金，此后未再向原告支付过租金。2013年10月，被告代为原告支付了房屋租赁税费7680元。
以上事实，有《商品房买卖合同》、房产登记信息、《租赁合同》、两份《补充协议》、银行账号明细、税费发票、当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证，并经本院庭审质证核实，可以认定。
一审裁判理由及结果
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订房屋租赁合同，合同的内容未违反国家的强制性法律规定，对其合法性，本院予以确认，双方当事人均应按照约定行使权利、履行义务；租赁合同签订后，原告按照约定将案涉房屋交付给被告使用，已履行其合同义务，被告应按照合同约定准时向原告足额支付相应租金。但从本院查明的事实来看，被告自2012年6月开始拖欠原告租金，截至2014年5月9日为止，共计拖欠原告租金988877元，被告长期拖欠原告租金的行为已构成根本违约，原告因此要求与被告解除租赁合同关系，判决被告支付拖欠租金，具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。被告提出按原、被告2013年8月9日签订的《补充协议》的约定，原告应减免被告2013年6月30日之前拖欠的租金，并应自2013年7月开始按每月65000元计算租金；原告则认为2013年8月9日签订的《补充协议》明确约定被告应自2013年8月起每月准时足额支付当月租金才能享受被告所说的那些优惠，但被告并无按照约定履行，因此按照《补充协议》的约定，被告仍应支付2013年6月30日之前拖欠的租金，并且2013年7月起还是应按照每月75000元支付租金。对此，本院认为，根据原、被告2013年8月9日签订的《补充协议》的约定，被告享受减免租金的前提条件是2013年8月起每月准时足额向原告支付当月租金，但被告仅足额支付了一个月租金后，就未再向原告支付过租金，被告的行为明显违反了《补充协议》的约定，其要求原告按照《补充协议》的约定减免租金的抗辩理由不成立，本院不予采纳，被告仍应向原告支付2012年6月至2014年5月9日期间拖欠的租金共计988877元；被告提出2013年其代为原告缴纳了3个月的房产租赁税共计7680元／月×3月=23040元，按照双方约定应在租金中予以抵扣，原告表示如被告有代为支付，则可以予以抵扣，但因被告只提供了2013年10月其代为原告缴纳房产租赁税7680元的发票，而原告又仅认可被告缴纳了两个月的税费，因此，本院仅支持在被告拖欠的租金中扣除2个月税费7680元×2月=15360元的请求，被告仍应向原告支付988877元—15360元=973517元租金。对于被告拖欠租金的违约行为，原、被告签订的租赁合同既约定了原告可以计收被告违约金又约定了可以没收押金，对此，本院支持原告不予退还被告200000元押金的诉讼请求，对其再要求被告按照合同约定支付违约金的诉讼请求则不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条的规定，判决：一、解除原告陈美材与被告杨玉宝于2011年9月1日签订的《租赁合同》及《补充协议》，被告杨玉宝应在本判决书生效之日起10天内将惠州市下角中路1号怡美嘉园二层203号房屋返还给原告陈美材。二、被告杨玉宝应在本判决书生效之日起10天内向原告陈美材支付租金973517元及相应占用费（自2014年5月10日起按每月75000元计至被告杨玉宝将惠州市下角中路1号怡美嘉园二层203号房屋返还原告陈美材时为止）。三、原告陈美材所收取被告杨玉宝的200000元押金不予退还被告杨玉宝。四、驳回原告陈美材的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15230元，由原告陈美材负担2075.85元、被告杨玉宝负担13154.15元。
二审诉辩主张
原审被告杨玉宝不服一审判决，向本院提出上诉称：上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》无效；三、改判被上诉人退还上诉人租房押金200000元；四、改判上诉人支付被上诉人房屋占用费257940元；五、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》应认定为无效合同。由于被上诉人提供的租赁物至今未取得所有权证，租赁合同未经备案；出租人（被上诉人）未提供租赁物质量验收报告、规划验收报告、消防验收报告。根据上述事实，依据《城市房屋租赁管理办法》第六条第（一）项之规定，未依法取得房屋所有权证的不得出租；依据《城市房地产管理办法》第五十二条及《城市房屋租赁管理办法》第十三条之规定，房屋租赁应当备案，由于双方租赁合同未经备案，违反了强制性规定，所以，根据《合同法》第五十二条第（五）项规定，本案中的租赁合同应认定为无效合同。上诉人在原审庭审中已经提出双方的租赁合同为无效合同，但原审未予回应也未采纳，是错误的。二、原审未按无效合同处理押金问题。根据无效合同而取得的财产应当予以返还的规定，原审判令被上诉人收取上诉人200000元不予返还是错误的。三、原审认定的事实不清，判令上诉人支付被上诉人2014年5月9日前租金973517元是错误的。根据原审中上诉人提供的数据和认可的租金（实为占用费）为：2013年8月—12月份229280元；2014年1月—5月为28660元，原审认定2014年5月9日之前总共为973517元没有事实依据，是错误的。另：上诉人在取得租赁物时是毛坯房，在上诉人进场后对租赁物进行了全面高质量的装修，装修费360万元，如果按原审判决将租赁物交还给被上诉人，势必造成上诉人巨大的经济损失，将把上诉人逼上绝路!综上，原审判决事实不清，适用法律错误，请二审依上诉请求依法改判。
被上诉人答辩称：答辩人认为（2014）惠城法民一初字第96号判决认定事实清楚，判决正确，被答辩人的上诉没有事实和法律依据，纯属故意拖延时间，为尽快解决纠纷，避免房屋闲置造成更大的损失，请法庭尽快作出判决，驳回上诉，维持原判。现针对被答辩人的上诉提出如下答辩意见：一、双方签订的《租赁合同书》及两份《补充协议》合法有效，依法应受法律保护，被答辩人上诉理由不能成立。上诉人所依据的《城市房屋租赁管理办法》已被中华人民共和国住房和城乡建设部于2010年12月16日发布、2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》废止。（第二十八条规定：本办法自2011年2月1日起施行，建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）同时废止）。同时最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对租赁物及租赁合同的效力认定等情形均作出了相关解释。其中第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条规定：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。答辩人所出租的房屋是惠州汇丰房地产开发有限公司开发，答辩人与其签订了一份《商品房买卖合同》并在惠州市房产管理部门办理了商品房买卖合同预售备案登记，按合同的约定该商品房己交付答辩人使用，显然，答辩人出租的物业不属于合同无效的物业的范围，因此，答辩人与被答辩人签订的双方意思表示真实、不违反法律的强制性规定的租赁合同及补充协议，合法有效，依法应受法律的保护。一审法院对此认定事实清楚，判决合同有效准确，被答辩人上诉称合同无效无任何法律依据，请二审法院驳回上诉人的这一诉请。二、一审认定押金不予退还正确，被答辩人的上诉无理，依法应予驳回租赁合同签订后，答辩人按约交付房屋给被答辩人使用，被答辩人长期拖欠租金高达973517元，己属于严重违约。双方签订的《租赁合同书》第七条约定：乙方超过壹个月未交租金和物业管理费、电费即为违约处理，甲方可以单方面解除合同，押金归甲方所有。一审庭审调查可以确认被答辩人长期拖欠租金的事实，对此，一审法院认定被答辩人违约，按照合同的约定，答辩人有权不退还押金。同时，答辩人还有权要求被答辩人按拖欠租金每日5％的数额支付违约金，一审法院对此未予判决，为尽快解决此案，答辩人对此不予追究未再提出上诉，服从一审法院的判决，被答辩人竟然还无理上诉，请法院尽快驳回其上诉请求。三、一审认定被答辩人拖欠的租金数额及相应占用费数额准确合理，被答辩人上诉无理，请予以驳回。一审法院的认定是正确的，房屋租金为75000元／月，从2012年6月开始计算至2014年5月9日止，租金为988877元，扣除两个月的租赁税15360元，仍应支付租金973517元，合同被判决解除后，被答辩人在交付房屋给答辩人之前应支付占用费，一审法院判决按每月75000元计算是合理的。被答辩人的上诉无事实与法律依据，依法应予驳回。综上，被答辩人的上诉没有事实和法律依据，纯属故意拖延时间，请二审法院查明事实，为避免扩大损失，请尽快判决驳回被答辩人的上诉，维持原判。
二审查明事实
二审查明：一审认定事实基本正确，本院予以确认。二审期间，本院组织双方对所拖欠的租金进行核算，双方确认一审认定的拖欠租金数额正确。2014年10月23日，本院组织双方勘查现场，现场确认场地已搬空，但仍有手扶电梯、货物电梯、消防设施、中央空调、排风管等，并各自拍下现场照片；双方同意上诉人在2014年11月1日将租赁房屋返还给被上诉人，并同意装修款是否应补偿由双方另行协商，协商不成，双方再另案处理。之后，被上诉人向本院提交了与上诉人于2014年11月1日签订的《租赁房屋移交协议书》及相应图片，确认上诉人将租赁房屋按现状交还给被上诉人。
本院裁判理由及结果
本院认为：上诉人与被上诉人签订的租赁合同是双方真实意思表示，被上诉人出租给上诉人的房屋是被上诉人购买的商品房，并已办理预售备案登记，并不存在法律禁止出租的情形，至于是否办理租赁合同备案登记依法并不是认定租赁合同效力的依据，因此一审认定双方租赁合同有效正确。由于上诉人未按合同约定支付租金已达到合同约定的解除条件，且上诉人对被上诉人提出的解除合同的请求并无异议并已在2014年11月1日移交房屋给被上诉人，故对一审判决解除合同本院予以维持。对所拖欠的租金，双方确认一审的计算无误，故本院对一审认定的2014年5月9日止的租金数额予以确认，对2014年5月10日起的租金至2014年11月1日房屋移交时止的占用费，双方应按合同约定的租金数额75000元支付。上诉人上诉时提到的租赁物装修补偿问题，因双方在二审期间已同意另行协商，故本案不作处理。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费15230元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 曾 莹
审判员 郑 杰
二〇一四年十一月二十日
书记员 黄美静