福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莆民终字第643号
上诉人（原审原告）陈清昌，男，1953年4月11日出生，汉族，住所地福建省仙游县。
委托代理人陈若民（系上诉人陈清昌之子），男，1979年10月4日出生，汉族，住所地福建省仙游县，代理权限为特别代理。
被上诉人（原审被告）仙游县天怡房地产有限公司，住所地福建省仙游县鲤南镇西埔村三郊路218号，组织机构代码证代码66929457-3。
法定代表人陈德银，董事长。
委托代理人黄清国，福建朗天律师事务所律师，代理权限为特别代理。
上诉人陈清昌因与被上诉人仙游县天怡房地产有限公司（以下简称天怡公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2014）仙民初字第6568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人陈清昌的委托代理人陈若民、被上诉人天怡公司的法定代表人陈德银及其委托代理人黄清国到庭参加诉讼。本案一审判决宣判后，天怡公司也曾提起上诉。在本院审理期间，天怡公司于2015年5月26日向本院申请撤回上诉，本院于2015年5月27日作出（2015）莆民终字第643号民事裁定，准予被上诉人天怡公司撤回上诉。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年4月14日，陈清昌与天怡公司签订《商品房买卖合同》，该合同第三、四条约定：天怡公司将“天怡财富城”第3幢第107、108号店面房预售给陈清昌，总价款214080元。合同第八条约定：天怡公司应当在2012年12月31日前将符合国家和地方人民政府规定，同时符合合同约定的各项条件的商品房交付给陈清昌使用。合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的×向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。2012年8月13日，陈清昌之子陈若民在天怡公司制作的“交房／店入户通知书”上签名，并在当日接收该107、108号店面房。2012年10月16日，陈清昌之子陈若民在天怡公司制作的《承诺书》上作为承诺人签名，该《承诺书》的抬头部分载明：本人购买仙游县天怡房地产有限公司“天怡财富城”3幢楼107、108、109、110店面（其中109、110号的店面房买受人为陈清昌之子即本案陈清昌的委托代理人陈若民），同意接收该房屋／店面。对交房／店面、办证等各项事宜本人均无争议，同意双方互不主张违约责任。2012年12月8日，天怡公司向陈清昌预收契税费用9000元。2013年5月28日，陈清昌出具了《委托书》，委托天怡公司统一办理房地产产权及代领产权证。2013年6月3日，天怡公司为陈清昌办理了房权证，即仙游房权证鲤字第××号；2013年12月30日，天怡公司为陈清昌办理了土地使用权证，即仙国用（2013）第172580号。天怡公司在代为陈清昌办理房屋权属登记证书时，支出相关费用共计8208元，其中房屋交易手续费322元。2014年10月23日，陈清昌以天怡公司逾期办证构成违约等为由而提起诉讼。
原审法院认为，陈清昌与天怡公司所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同，双方应按约履行。陈清昌主张天怡公司逾期为陈清昌办理房屋权属证书缺乏事实依据，况且，陈清昌也已向天怡公司书面承诺互不主张违约责任，现陈清昌请求天怡公司承担逾期办证的违约责任，也有违诚实信用的原则，故不予支持。天怡公司向陈清昌预收办证费用9000元，支出相关费用计8208元，陈清昌应承担其中的7886元，对尚余的1114元，天怡公司应予返还。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”。陈清昌请求天怡公司将已代为办妥的房屋权属证书交付给陈清昌，具有事实和法律依据，应予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、仙游县天怡房地产有限公司应在本判决生效后五日内将其代为办理的陈清昌的仙游房权证鲤字第××号和仙国用（2013）第172580号证书交付给陈清昌；二、仙游县天怡房地产有限公司应在本判决生效后五日内返还给陈清昌尚余的办证费用人民币1114元；三、驳回陈清昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1111元，由陈清昌负担人民币961元，仙游县天怡房地产有限公司负担人民币150元。
一审判决宣判后，上诉人陈清昌不服，向本院提出上诉。
上诉人陈清昌上诉称：1、原审法院在庭审阶段总结了本案的争议焦点，但却在争议焦点没有得到解决的情况下就下判。2、被上诉人天怡公司至今仍扣押着争议商品房的房屋权属证书，致使上诉人陈清昌无法取得、无法实现自己的权利，因此，原审法院认定被上诉人天怡公司没有逾期办证是错误的。被上诉人天怡公司预收了办证费用，事实上就与上诉人陈清昌形成了委托关系。被上诉人天怡公司在原审庭审阶段已承认，除一户外，所开发楼盘的房屋权属证书都是由被上诉人天怡公司分期分批代办，办证的具体操作程序，也都是在被上诉人天怡公司的指导要求下进行，因此，上诉人陈清昌无法在90天内取得房屋权属证书的违约责任，应当由被上诉人天怡公司承担。正是由于被上诉人天怡公司无法如期进行前期转移登记、恶意扣押房屋权属证书，才是造成上诉人陈清昌无法及时取得房屋权属证书的真正原因。原审法院以出具委托书为起算日，没有法律依据。3、原审法院以被上诉人天怡公司提供的《承诺书》中有提到出卖人的称谓，就认定《承诺书》是以被上诉人天怡公司为承诺对象，是错误的。被上诉人天怡公司所提供的《承诺书》中，其第一段是对当时存在的事实、签署承诺书的背景所作的陈述，并不是承诺内容，具体承诺的事项是“现承诺如下：1至5点的内容”。从这五点的内容来分析，上诉人陈清昌从未放弃违约金的主张。之后，由于被上诉人天怡公司怠于履行办证义务，存在违约行为，上诉人陈清昌当然有权要求被上诉人天怡公司继续履行合同义务并承担违约金。此外，该《承诺书》的要约人不适格，被上诉人天怡公司无权对业主装修、物业相关事宜提出要约，因此，被上诉人天怡公司作为该《承诺书》的主体，是不适格的，该《承诺书》是无效的。该《承诺书》是上诉人陈清昌去交物业费时签署的，百分之九十九的内容都是关于物业、装修相关内容的约定，只有不显眼的十来个字是关于办证的约定，如果被上诉人天怡公司认为其事实上为“仙游县宜家物业公司”的表见代理人，显然存在欺诈行为，该《承诺书》也是无效的。签署承诺书时，上诉人陈清昌已经完成交付房款义务，而被上诉人天怡公司只履行了实物交付义务，还未履行权属证书交付义务，这时，要求上诉人陈清昌承诺放弃主张违约金，有失公允，且免除了被上诉人天怡公司的责任、排除了上诉人陈清昌的权利，属于霸王条款，也是无效的。事实上，被上诉人天怡公司已经违约拖延了一年之久才完成办理房屋权属证书之义务，之后，更变本加厉肆意扣押该权属证书，以达到恶意扣取所预付的办证费用，使上诉人陈清昌至今都无法取得房屋权属证书。4、原审法院既然判决上诉人陈清昌向被上诉人天怡公司交纳门牌证的费用，就应该相应判令天怡公司将门牌证交予上诉人陈清昌。综上，请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人陈清昌原审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人天怡公司承担。
被上诉人天怡公司未提供书面答辩意见，庭审时辩称，被上诉人天怡公司在代办房屋权属证书之后，已经通知上诉人陈清昌领取，但上诉人陈清昌拒绝领取。且办理权属证书手续时，需要上诉人陈清昌的授权委托并提供相应材料，是上诉人陈清昌不提供，并非被上诉人天怡公司不办理。根据合同约定，委托办理权属证书并没有受到时间限制，原审法院也充分考虑到这点。办理权属证书的费用虽然有所谓的文件规定，但该文件规定非强制性规定，在当事人双方有约定的情况下，应当尊重双方的约定，因此，原审法院判决被上诉人天怡公司承担办理权属证书的费用是错误的。
经审理查明，上诉人陈清昌对原审查明的事实没有异议，但认为原审遗漏了对“房屋权属证书的办理，是在开发商统一安排和指示下办理”的事实认定，并认为《承诺书》首部不属于承诺内容。被上诉人天怡公司对原审查明的事实没有异议，但认为原审遗漏了对“《合同补充协议》中第一点约定内容”的认定。本院对各方当事人均没有异议的事实予以确认。
二审审理期间，被上诉人天怡公司向本院提供2012年4月14日《合同补充协议》复印件一份3页，欲证明：双方约定该套房屋所有权证及土地使用证的税费、他项权证费用、住房专项维修基金、有线电视、网络及电话初装费等均由买受人承担（即由上诉人陈清昌承担）。
经法庭质证，上诉人陈清昌对该证据的真实性没有提出异议，但对该证据所要证明的内容有异议，认为该《合同补充协议》中并没有涉及到交易手续费承担的约定，该协议中第一条约定的前提条件是根据国家、地方有关法律法规及相关文件的规定，因此，该费用应当由开发商承担。
本院经审查认为，上诉人陈清昌对该证据的真实性没有提出异议，且被上诉人天怡公司也提供了该证据的原件，并经本院校对无异，故本院对该证据的真实性予以确认。
另查明：
本案在本院审理期间，被上诉人天怡公司主动通过本院，将涉案店房的仙游房权证鲤字第××号、第××号、《房屋所有权证》各一本和仙国用（2013）第172580号《国有土地使用证》一本交付给上诉人陈清昌的委托代理人陈若民收执。
本院认为，上诉人陈清昌与被上诉人天怡公司就上诉人陈清昌购买由被上诉人天怡公司开发的“天怡财富城”的店房事宜，于2012年4月14日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应当认定为有效，双方当事人均应按合同的约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人陈清昌之子陈若民（也是上诉人陈清昌的本案代理人）在接收涉案店房时，于2012年10月16日出具《承诺书》表示：“对交房／店面、办证等各项事宜本人均无争议，同意双方互不主张违约责任”，《承诺书》中的上述表示，应当理解为针对交房和办证问题，当事人一方同意免除对方当事人的违约责任的承诺。况且，上诉人陈清昌和其妻陈美和于2013年5月28日才共同出具《委托书》，同意由被上诉人天怡公司“统一办理房地产产权及代领产权证”，而被上诉人天怡公司于2013年6月3日即登记办理涉案店房归上诉人陈清昌和其妻陈美和共同共有的房屋所有权证书，并于同年12月30日办理出涉案店房的土地使用权属证书，因此，原审法院以上诉人陈清昌也已向被上诉人天怡公司书面承诺互不主张违约责任为由，判决驳回上诉人陈清昌主张要求被上诉人天怡公司承担逾期办证违约责任的请求，并无不当，应予维持。被上诉人天怡公司在为上诉人陈清昌办理出涉案店房的房地产权属证书后，未能及时将多预收的办证款项退还给上诉人陈清昌，因此，被上诉人天怡公司除应返还该多预收的办证款项外，还应当支付该款项自起诉之日（即2014年10月23日）起至本院确定还款之日止、按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，原审法院只判决被上诉人天怡公司偿还多预收的办证款项，不够全面，应予以更正。鉴于涉案店房的房地产权属证书，已由被上诉人天怡公司主动交付给上诉人陈清昌收执，故原审判决第一项内容已由被上诉人天怡公司实际履行完毕，该判项应予撤销。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持福建省仙游县人民法院（2014）仙民初字第6568号民事判决第三项；
二、撤销福建省仙游县人民法院（2014）仙民初字第6568号民事判决第一项；
三、变更福建省仙游县人民法院（2014）仙民初字第6568号民事判决第二项为：被上诉人仙游县天怡房地产有限公司应在本判决生效后十日内，返还给上诉人陈清昌多预收的办证款项人民币1114元，并支付该款项自2014年10月23日起至本判决确定还款之日止、按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；
四、驳回上诉人陈清昌的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请执行的期间为二年。
本案二审案件受理费人民币961元，由上诉人陈清昌承担人民币936元，由被上诉人仙游县天怡房地产有限公司承担人民币25元；一审案件受理费的承担，按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一五年六月三日
书 记 员 倪益群
附：本案相关的法律法规及申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。