浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第306号
原告：义乌市华统房地产开发有限公司。
法定代表人：朱俭勇。
委托代理人：薛爱芬。
被告：刘先锋。
原告义乌市华统房地产开发有限公司为与被告刘先锋商品房预售合同纠纷一案，于2014年1月8日向本院提起诉讼。同日本院受理后，依法由审判员陈成建独任审判，于2014年2月19日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人薛爱芬，被告刘先锋均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告义乌市华统房地产开发有限公司起诉称，2011年3月11日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买义乌市万商华府2幢3单元1903室房屋，购房价为429794元，首付款为269794元，购房余款以被告向银行申请按揭贷款的方式支付，若被告在收到原告通知之日起15个工作日内未办完毕按揭贷款手续或被银行拒绝办理的，视为由于被告的原因未能订立按揭贷款合同，被告应在收到原告通知之日起30个工作日内付清约定的购房余款，否则被告构成违约，原告有权根据约定追究被告逾期付款的违约责任等。合同签订之时，被告按约向原告支付了首付款。2011年7月6日原告向义乌市房地产管理处办理了房屋备案登记手续。原告于2011年5月通知被告办理交款签约手续，但因被告自身的原因无法办理按揭贷款，被告也未在约定的期限内向原告支付购房余款。鉴于被告的上述违约行为，原、被告于2013年1月10日协商一致解除上述《商品房买卖合同》，被告将首付款的债权转让给易松秀，当时原告将首付款退还给易松秀。合同解除后，被告拒不配合原告办理撤销房屋备案登记手续。为此，诉请：1、请求确认原、被告于2011年3月11日签订的被告向原告购买义乌市万商华府2幢3单元1903室房屋的《商品房买卖合同》已于2013年1月10日解除；2、判令被告向原告支付违约金4800元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告刘先锋答辩称，首付款已经支付，余款准备按揭的。因为家庭出事，妻子马香兰喝农药以后身份证被马香兰的姐姐马香桂扣押了，无法办理按揭。房产公司要求全额付款，但是被告没有那么多现金。马香桂把余款全部付清了，所以就把房子转给易松秀了。易松秀是被告的岳母。房子是被告的，被告可以出售后用于支付妻子的医药费，也可以给儿子住，儿子不能没有地方住。当时房屋转让给易松秀时，双方有口头约定，马香桂夫妻说房子不会要的，放在那里，就是怕被告把房子卖掉，所以过户到易松秀那里的。实际上易松秀是挂名的。被告和马香桂夫妻帐没有结清，马香桂夫妻首付款也没有退给被告。
原告义乌市华统房地产开发有限公司为证明自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据：
证据1，商品房买卖合同，证明原、被告签订商品房买卖合同，约定购房款、违约金、解除合同条件等内容。
证据2，商品房预售证附件，证明义乌市万商华府2幢3单元1901室房屋的预售证附件号为义房字第××号。
证据3，协议书，证明原、被告的商品房买卖合同于2013年1月10日协商解除的事实。
证据4，请款单、收条，证明被告将首付款的债权转让给易松秀，原告将首付款退还给易松秀的事实。
被告刘先锋对原告提供的证据质证如下：除了对2013年1月10日的收条有意见，对其他证据都没有异议。2013年1月10日的收条是后来补的，收条上的内容是刘云淼（系马香桂的丈夫）写的。刘云淼多次答应被告房屋不会卖的。
被告刘先锋未向本院提供证据。
根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
被告对原告提供的收条虽然提出异议，认为是事后补写的，但对真实性未提异议，而且诉讼过程中易松秀对收条予以认可，本院确认其证明力；其余证据被告无异议，本院确认证明力。
根据上述本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2011年3月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买义乌市万商华府2幢3单元1903室房屋，建筑面积69.01平方米，总价为429794元，首付款为269794元，余款以被告向银行申请按揭贷款的方式支付，若被告在收到原告通知之日起15个工作日内未办完毕按揭贷款手续或被银行拒绝办理的，视为由于被告的原因未能订立按揭贷款合同，被告应在收到原告通知之日起30个工作日内付清约定的购房余款，否则被告构成违约，原告有权根据合同约定追究被告逾期付款的违约责任等。合同还约定买受人逾期付款超过90日后，出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。双方对其他条款亦作了约定。后被告按约向原告支付了首付款269794元。
2011年5月原告通知被告办理交款签约手续，但由于被告原因无法办理按揭贷款，被告也未在约定期限内支付购房余款。2011年7月6日原告向义乌市房地产管理处办理了涉案房屋预售备案登记手续。因为被告逾期付款，2013年1月10日原、被告协商达成协议，解除上述《商品房买卖合同》，被告将首付款的债权转让给其岳母易松秀，原告将首付款退还给易松秀，易松秀出具了收条。合同解除后，被告未配合原告办理撤销房屋备案登记手续。
本院认为，原、被告之间达成的商品房买卖合同以及解除商品房买卖合同的协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，均为有效。合同解除后，因被告存在逾期付款的违约行为，故不影响原告按照合同约定的违约条款向被告主张违约责任的权利，被告应当按照合同约定支付违约金，即（429794-269794）×3%=4800元，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认2011年3月11日原告义乌市华统房地产开发有限公司与被告刘先锋签订的义乌市万商华府2幢3单元1903室房屋的《商品房买卖合同》已于2013年1月10日解除。
二、被告刘先锋支付原告义乌市华统房地产开发有限公司违约金4800元，于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半），诉讼保全费2620元，由被告刘先锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币50元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
审判员 陈成建
二〇一四年三月十三日
书记员 曹晓云
【附注】
（2014）金义民初字第306号民事判决书
适用法律条文具体内容
1、《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
3、《中华人民共和国合同法》第九十八条【结算、清理条款效力】合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
5、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。