广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗黄法民三初字第136号
原告：张柳常，女，汉族。
委托代理人：关天强，广东某律师事务所律师。
委托代理人：冯海强，广东某律师事务所律师。
被告：黄福全，男，汉族。
被告：兰秋江，男，汉族。
委托代理人：谭日兴，广东某律师事务所律师。
委托代理人：阮宁，广东某律师事务所律师。
原告张柳常诉被告黄福全、兰秋江土地租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告张柳常的委托代理人关天强、被告黄福全（经提押）、被告兰秋江的委托代理人阮宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张柳常诉称：其于2012年9月26日与被告黄福全签订《土地租赁合同》，将位于本�庙头社区龙头山路段土名南岗角的土地出租给黄福全。双方在合同中确认了土地位置、面积、租赁用途；约定租期自2012年9月26日至2022年9月25日共10年，首月免租，至2015年9月25日每月租金计202656.92元，后每三年按上期基数递增10%，租赁保证金为两个月租金即405313.84元；黄福全应于每月25-28号或该日前向原告支付下月租金，逾期交纳的按每日万分之五计收滞纳金，逾期一个月的视为违约，原告有权终止合同并没收押金及追缴所欠款项等。合同签订后，黄福全如约交纳了租赁保证金，原告亦将租赁物交予其使用；黄福全支付了到2013年1月25日的租金，之后即分文未付，截至2013年7月25日共欠6个月的租金计1215941.52元。原告出租的土地是从案外人张浩波处承租而来的，黄福全不能按时交租导致原告也不能正常向张浩波交租，张浩波已对原告提起诉讼，为维护自身合法权益，原�诉请判令：1、黄福全立即支付租金1215941.52元及相应的违约金（以当月租金为基数，从上月29日起至付清之日止，按每日万分之五计算）；2、黄福全交纳的租赁保证金405313.84元作违约金归原告所有。
诉讼中，因黄福全涉嫌犯罪被羁押，原告与黄福全的关系人兰秋江达成《关于捷航仓场地租赁有关问题的协议》，约定截至2013年8月25日欠租数额计45万元并于该日期前全部付清，同时《土地租赁合同》终止。但兰秋江没有按协议履行，仅向原告支付10万元，以设备等折价代原告向张浩波支付15.8万元，余下19.2万元未付。2013年10月12日，原告与张浩波结清欠租后终止了租赁关系，至此原告与黄福全的租赁关系才随即终止，所以兰秋江还需支付2013年8月26日至2013年10月12日的租金计317494元。兰秋江与黄福全同为广州市浦航仓储服务有限公司的股东，黄福全租赁的土地用作该公司�经营场地，兰秋江和原告签订协议承诺支付租金，应当与黄福全共同承担清偿租金的责任。故原告依法申请追加兰秋江为共同被告，并变更诉讼请求为判令两被告立即共同连带支付租金509494元予原告。
被告黄福全辩称：之前我经手交纳租金的情况都有发到被告兰秋江的QQ邮箱上，其中有3次是直接转账支付给原告上一手的张浩波（或其关系人张国贞）的；因本人被关押，对于兰秋江与原告就土地租赁事宜签订协议进行处理予以认可，对兰秋江已付租金亦予确认，但不同意兰秋江将吊车等设备、设施折抵租金。另外，我从原告处承租的土地包括A.B.C.D四块，后来才知道，根据原告与张浩波的租约，其中有的地块早至2014年即到期，原告却隐瞒相关情况，欺骗我签订了租期10年的合同，且地块中的鱼塘实际无法使用，所以不同意按原告诉讼请求再支付租金。
被告兰秋江辩称：原告与被告黄福全签订的《土地租赁合同》所涉土地未见权属证明，无法核实用地性质，若属农用地则合同无效，原告无权向我们主张租金或使用费；A.B.C.D四个地块中，B地块只能使用到2014年4月1日，C地块只能使用到2019年11月，均不足10年，若原告如实告知，我们是不会承租下来作投资的，基于原告存在欺诈行为，我们得请求撤销合同。由原告与其上一手的张浩波于2013年9月5日签订《合同终止协议书》可知，原告无理由再要求我们支付该日期后的租金或使用费。根据我们股东的账目，由黄福全经手支付租金1293280元、租赁保证金405313元，后我们与原告达成《关于捷航仓场地租赁有关问题的协议》情况下又支付了40万元，加上设备等折价15.8万元，共2256593元，截至2013年9月5日尚欠原告租金仅40175元，事实上我们在2013年8月25日前已按与原告的约定腾空场地，只是没有办理交接手续；有关协议是为及时处理我们公司在场地内代保管的钢材而被迫签订的，后来设备等的折价也过低，故请法院撤销该协议，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年9月26日，原告张柳常作为出租方（简称甲方）、被告黄福全作为承租方（简称乙方）签订《土地租赁合同》（下称《租赁协议一》）约定：租赁位置是位于庙头社区龙头山路段土名南岗角的土地（下称系争土地），分别为A地块7418㎡（通往老人院路段方向右边）、B地块8795㎡（通往老人院路段方向左边）、C地块5338.6㎡（老人院隔壁停车场）、D地块12998㎡（石化车队停车场隔壁）四块土地，含部分免租金面积，租赁方案为总体租赁；租赁用途为建筑材料物资存放、中转装卸、停车、办公及钢材批发零售等，属合法经营的项目均可使用；租赁期限为10年即自2012年9月26日起至2022年9月25日止，免租期�个月即2012年9月26日起至2012年10月25日止，甲方应在2012年10月26日前将租赁土地平整、修坡及清场后，按现状交付乙方使用，并开始计收租金；租赁保证金405313.84元，租金基数每月每平方米6.2元，每三年按上期基数递增10%，其中2012年9月26日至2015年9月25日每月租金计202656.92元，等等。合同签订后，黄福全如约向原告支付了租赁保证金，原告亦将系争土地交付黄福全使用，双方因支付2013年1月25日之后租金的问题产生纠纷，遂成诉讼。
另查明：2012年9月5日，原告与案外人张浩波签订《土地租赁合同》，从张浩波处承租系争土地，约定租期10年即自2012年9月5日起至2022年9月4日止，该合同附件订明：南岗脚B地块约有2000平方、C地块约有5800平方，分别由八社、十社租用给张浩波，前者2014年4月1日到期，后者2019年11月到期，期满后张浩波帮助原告投标，投多少钱、投不投到不关�浩波的事。原告未能举证证明，其与黄福全签订《租赁协议一》时出示过前述合同附件或告知了有地块提前到期的情况。经查，张浩波出租的土地来源包括：直接从广州市黄埔区庙头第十股份经济合作社（简称庙头十社）租用的土名“南岗脚橙田”的土地、承包的该土地上的鱼塘，租赁或承包期限均自2012年9月15日至2022年9月14日；直接从广州市黄埔区庙头第八股份经济合作社（简称庙头八社）承包的庙头村官田鱼塘，承包期自2005年4月10日至2015年4月9日；从李耀进处转承包的土名“南岗脚”的山坡荒地，承包期自2011年5月1日至2019年12月31日；从徐少伟处转承租的土名“飞龙岗、横陂”的土地，租期自2012年7月1日至2028年6月30日。张浩波已于2013年5月6日向本院另案起诉本案原告，要求解除合同交还系争土地、清缴租金及滞纳金、没收租赁保证金等。
本案诉讼期间，黄福全因涉嫌犯罪被办案机关羁押。2013年8月1日，被告兰秋江代黄福全向案外人黎国英支付租金30万元；2013年8月5日，原告作为甲方、兰秋江作为乙方签订《关于捷航仓场地租赁有关问题的协议》（下称《租赁协议二》），约定：关于黄福全于2012年9月26日租赁张柳常位于庙头社区龙头山路段（土名南岗角）的土地（以下简称本场地）租金及终止租赁合同的有关事项，本着维护协议各方利益的原则，经相关利益人共同协商，一致同意如下协议内容：1、乙方代黄福全已经于2013年8月1日预付本场地租金人民币30万元给甲方，甲方已开具等额收据给乙方；2、本场地截止至2013年8月25日剩余租金双方协议数目为45万元，于2013年8月25日前全部支付给甲方，甲方开具等额收据给乙方。乙方（本院注：原文为“甲方”，应为笔误）支付完毕后，本场地租赁合同终止；3、乙方承诺于2013年8�25日前腾空本场地，将场地现状（乙方机械设备、办公设备、生活设施等除外）交回甲方；4、因黄福全无法到场，协议各方一致同意由兰秋江代其处理，处理结果为最终结果；5、本协议履行完毕后，协议双方一致同意不再主张一切与本场地租赁相关的权益（包括但不限于诉讼）；末尾甲方签名处署“黎国英代张柳常”，乙方签名处署“兰秋江”。后案外人劳兆东以向“广德车队”退款拿回钢材的名义，分两次、每次5万元付款共10万元，并由黎国英出具相应的收款收据。经查，黄福全、兰秋江、劳兆东同为于2013年1月8日成立的广州市浦航仓储服务有限公司（下称浦航公司）股东，黄福全租赁系争土地作该公司钢材仓储经营之用；黎国英为原告丈夫，负责处理系争土地的租赁事务。
2013年9月5日，张浩波作为甲方、原告作为乙方（由黎国英代理）签订《合同终止协议书》（下称《终止协议一》），约定了取消免租期、计入租赁保证金及以当天为终止租约日期的租金清算方案，还约定场地内2台吊车作价15万元、5间板房及3台空调作价2.5万元、场地照明1.5万元、家私作价1万元共20万元归甲方支配，同时扣除围墙、场地维修费用3万元、磅房水电费1.2万元，剩余15.8万元等。后张浩波称已达成和解于2013年10月11日申请撤回前述对本案原告的诉讼，本院口头裁定准予撤诉。
因兰秋江未再依照《租赁协议二》约定向原告支付后续款项，原告申请追加其作为共同被告参加诉讼，本院予以准许。庭审中，兰秋江提交了一份其之前拟定但原告当时拒绝签署的甲方为原告、乙方为黄福全的《合同终止协议书》（下称《终止协议二》），当中亦有取消免租期、计入租赁保证金及以2013年9月5日为终止租约日期；场地内2台吊车作价15万元、5间板房及3台空调作价2.5万元、场地照明1.5万元、家私作价1万元共20万元归甲方支配，同时扣除围墙、场地维修费用3万元、磅房水电费1.2万元，剩余15.8万元；另乙方尚应支付甲方40175元（不包含待查实黄福全是否已付的202656元）等条款。兰秋江称前述设备、设施是浦航公司的财产，确实口头约定过折抵租金，但原告未经同意就实际处置了。兰秋江另提供一份甲方为浦航公司、乙方为广州市广德物流有限公司的《合同终止协议书》（下称《终止协议三》），该协议书约定了双方就系争土地A地块签订的租赁合同于2013年8月25日终止，甲方确保乙方与地块业主签订租赁合同等，末尾签章处甲方代表人署“劳兆东、兰秋江”，乙方代表人署“杨兴良”，业主方署“张浩波”，落款日期为2013年9月9日。
为明确系争土地的权属和用地性质，本院向广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局发函调查。根据该局实地测定并经套合测量成果后的复函：A、B地块权利人均为庙头八社及庙头十社，分属城市用地、有林地；C地块权利人为庙头十社，主要属城市用地；D地块未进行土地登记，属有林地；相连地块中还有部分属坑塘水面、果园等。由于对部分系争土地的租赁行为可能被认定无效，本院依法告知当事人可以变更诉讼请求，原告表示原有租金为占用费，坚持其诉讼请求。
本院认为：本案系争土地中有一部分属于农民集体所有的农用地，一部分属于城市用地，原告张柳常将前者出租给被告黄福全用于钢材仓储经营等非农业用途，违反了《土地管理法》第六十三条有关“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定，双方就此签订的《租赁协议一》对应农用地的部分应认定为无效，另原、被告双方的租赁关系事实上并非�原告与上手出租方租期长短所限而提前终止，故被告兰秋江以原告存在欺诈行为，得请求撤销合同的抗辩理据不足，本院不予采纳。合同签订和履行时租赁双方均未尽审慎义务核实用地性质，但亦非对土地用途受限完全不知，故就合同部分无效皆负有过错。虽然合同部分无效，但系争土地已由黄福全租赁使用，其应当依照约定或参照约定以公平合理、等价有偿的原则向原告支付使用对价，兰秋江称原告无权主张租金或使用费的意见不能成立。
关于《租赁协议二》的性质及法律效果。该协议是原告与兰秋江在黄福全被关押、无法继续经营的情况下，为及时妥善解决系争土地的租赁纠纷，以维护包括浦航公司共同股东兰秋江在内的各方实际利益而签订的，从内容上看既有由兰秋江代为议定租金清算方案及最终终止《租赁协议一》的意思，也有以兰秋江直接作为协议一方，确认其已代付租金30万元并承诺其再支付不少于45万元的意思，即实质对《租赁协议一》中租金债务的内容和主体同时作了变更。就前一变更而言，由于黄福全才是《租赁协议一》中的承租方，兰秋江之代为处理系属代理行为，且经诉讼中黄福全本人追认，为有效代理，有关约定即成为清算土地租金及占用费的依据；就后一变更而言，兰秋江已受其拘束、须在承诺范围内向原告独立承责，且由于原告未有就此免除黄福全责任的明确表示，应构成债务加入。尽管《租赁协议二》的形成过程确有为保全系争土地上仓储的钢材等紧急情形，但黄福全已表示之前经手交纳租金的情况均有知会兰秋江，可见兰秋江在商定欠租数额时是心里有数的，已作利害考量，现无证据证实《租赁协议二》存在其他显失公平的事由，其辩称受到胁迫、主张撤销《租赁协议二》缺乏依据，不予支持。
关于以设备、设施作价抵偿土地租金或占用费。综合《终止协议一》、《终止协议二》、《终止协议三》三份协议足可以看出，兰秋江、原告、张浩波互有意思联络，在共同协商一揽子解决三方之间的租赁纠纷。既然兰秋江承认口头约定过以吊车、板房、空调、场地照明、家私等财产折抵租金，且认为原告与张浩波已基于《终止协议一》终止租赁关系，则在当事人约定的作价方式、数额均十分明确，《终止协议一》中的相应处理也与之完全一致的情况下，应认定上述设备、设施已经作价抵债完毕。兰秋江以作价过低、原告未经同意擅自处置为由对此提出异议，不予支持；在签订《租赁协议二》后，原告有充分理由相信兰秋江有权以浦航公司的财产履行义务，黄福全在庭审中提出不同意兰秋江以有关设备、设施抵债并不能对抗原告，其可另行要求兰秋江承�责任。
关于两被告清偿土地租金及占用费的责任范围。兰秋江主张2013年8月25日前已腾空场地，但其没有与原告交接，也未按《租赁协议二》付清款项；原告主张2013年10月12日才与张浩波结清欠租，但其双方已于2013年9月5日达成《终止协议一》，而且未予证明给付履行超出该协议的范围。因此兰秋江认为原告无理由再要求支付2013年9月5日后的租金或使用费合理，依法予以支持，本案以2013年9月5日作为计算租金及占用费的截止日期。依据《租赁协议二》，截至2013年8月25日剩余租金或占用费计45万元，在此基础上减去当事人确认已付的10万元，以设备、设施折抵的15.8万元，尚欠19.2万元未付，应由两被告共同连带向原告清偿；2013年8月26日至9月5日共11天的租金及占用费，依据《租赁协议一》中月租金的标准按比例计算为：202656.92元÷31天×11天=71910.5元，这部分费用已超出兰秋江在《租赁协议二》中债务加入的范围，应由黄福全独自向原告清偿；前述土地租金及占用费合计263910.5元。
依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决如下：
一、被告黄福全于本判决生效之日起7日内向原告张柳常支付土地租金及占用费共263910.5元；
二、被告兰秋江对上述判项中的192000元承担连带清偿责任；
三、驳回原告张柳常的其他诉讼请求。
案件受理费19882元，由原告张柳常负担14622元（已预交19882元），由被告黄福全负担3045元，被告兰秋江负担2215元（两被告按负担数额迳付原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 袁 洁
代理审判员 邓劭充
人民陪审员 冯焕金
二〇一四年一月二十日
书 记 员 张栩莹
附一：本判决主要法律条文
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
附二：申请执行期限
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中�，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。