南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民初字第00487号
原告江苏坤园物业管理有限公司，住所地南通市段家坝路8号。
法定代表人杨林建。
委托代理人张小阳。
被告成伟。
委托代理人石金荣。
委托代理人高婷婷。
原告江苏坤园物业管理有限公司与被告成伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄素兵独任审判，公开开庭进行了审理。原告江苏坤园物业管理有限公司的委托代理人张小阳，被告成伟的委托代理人金石荣、高婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏坤园物业管理有限公司诉称，2007年6月19日，原告与被告担任法定代表人的南通水天置业投资有限公司（以下简称水天置业公司）签订濠西书苑北侧1号、2号、3号楼前期物业服务合同。合同约定由原告为水天置业公司开发建设的濠西书苑西北侧1号、2号、3号楼总建筑面积7813平方米的物业提供前期物业服务，物业服务费用由业主按所拥有物业的建筑面积交纳，办公用房为每月每平方米3元。物业费由业主于领取钥匙之日起交纳。若未能按约定支付物业费，按应收取物业服务费的1%支付违约金。南通市濠西路66号附3-2、附3-3、附3-4属办公用房，已经登记在被告名下，被告作为业主应按约定支付物业服务费用，然而被告并未支付。原告为维护自身合法权益向法院提起诉讼，要求判令被告支付原告物业服务费人民币316790.52元，并支付逾期付款的违约金3167.9元。
被告成伟辩称，1，被告不是前期物业服务合同的当事人，原告依据该合同约定向被告主张物业服务费违反合同相对性原理。2，原告所提供的服务包括物业共用部位的维护、养护和管理，物业共用设施的运行维护、养护和管理，场地卫生、垃圾收集、清运等等。事实上，原告未提供物业管理服务，不能取得相应报酬。3，退一步讲，即使被告应支付物业服务费，由于原告主张的物业服务费的起算时间为自2009年9月、2010年7月起，其部分主张已超过诉讼时效。4，前期物业服务合同已于2012年6月18日因期限届满而终止。即使原告有权主张物业服务费，也仅限于合同期限届满前。原告主张的合同期限届满后的物业服务费无事实和法律依据。请求判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，坐落南通市濠西书苑西北侧1号、2号、3号楼由水天置业公司开发建设，被告成伟为该公司的法定代表人，该楼宇后编号为南通市濠西路66号。2007年6月19日，原告江苏坤园物业管理有限公司（原名南通市坤园物业管理有限公司，后更为现名）与水天置业公司签订前期物业服务合同1份，双方约定水天置业公司选聘原告对濠西书苑西北侧1号、2号、3号楼实施物业管理服务，物业类型包括多层、小高层住宅、商办楼，建筑面积7813平方米。合同约定服务内容与质量包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。乙方（原告）提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。物业服务费用实行包干制，由业主按其拥有物业建筑面积交纳，具体标准为：小高层住宅每月每平方米2元，办公用房每月每平方米3元，商业用房每月每平方米1元，由业主于领取钥匙之日起交纳。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年第一季度履行交纳义务。合同违约条款规定，乙方管理服务达不到服务内容和质量标准，按收取物业费的1%向甲方（水天置业公司）、业主支付违约金。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按应收取物业费1%的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告在濠西路66号设立了物业管理部，组织保安、保洁、水电工等人员在该物业管理区域内提供了物业管理服务。由于该小区一直未成立业主委员会，也没有聘用新的物业服务企业，原告于前期物业服务合同约定的期限届满后仍在该区域提供物业服务。但因小区内部分业主欠付物业服务费，导致原告经营困难，原告于2013年11月以此为由，在小区内张贴公告，决定2013年年底撤出濠西路66号物业管理区域。2013年年底，原告撤出了濠西路66号。此后，濠西苑66号小区成立了业主委员会，濠西苑66号小区业主委员会于2014年3月13日发函至原告，对原告撤管理由和决定不持异议，并对原告接手濠西路66号区域物业管理工作以来所做的工作给予了肯定。
被告成伟于2009年8月12日成为南通市濠西路66号3幢2层、3层、4层房屋的产权所有权人之一，建筑面积分别为848.78平方米、731.67平方米、731.67平方米。被告成伟在取得房屋产权证后，未支付濠西路66号3幢2层的物业服务费，未支付濠西路66号3幢3层、4层自2010年7月以后的物业服务费。经原告向被告催收未果，原告于2014年1月诉至本院，本院经诉前调解未成。原告于2014年3月25日重新向本院递交起诉状诉讼至本院。
以上事实有原告提供的其与水天置业公司订立的前期物业管理合同、南通工商行政管理局关于原告的名称变更通知、南通市房产监理中心出具的被告房屋产权登记查询结果、证人陈建祥到庭作证、南通市濠西路66号小区业主委员会向原告发出对原告“撤管理由和决定不持异议”的函、原告在小区内账贴的公告、原告向水天置业公司代收电费的收据，以及双方当事人在本院庭审中的陈述等证据证实。上述证据经过了庭审质证。
本院认为，根据《国务院物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。南通市濠西路66号由水天置业公司开发建设，水天置业公司与原告签订的前期物业服务合同符合法律规定，应认定合法有效。本案的特殊性在于，被告成伟既是水天置业公司的法定代表人，又是濠西园66号小区的业主，其对前期物业服务合同的内容是明知的，应受前期物业服务合同的约束。被告以其并非合同当事人为由提出的抗辩，本院不予支持。
关于被告提出的原告是否履行前期物业服务合同义务，根据本院查明的事实，原告组织了人员，在濠西路66号设立了物业管理部，代收了电费，结合证人陈某到庭所作的证言，本院认为原告在本市濠西路66号提供了物业服务，被告认为原告未提供物业服务没有证据证实，本院不予采信。被告接受了原告提供的物业服务，其应按前期物业服务合同的约定依法支付物业服务费。
关于被告提出的诉讼时效，根据《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条规定，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业费用的履行期限届满之日起计算。原告于2013年12月撤出服务小区后，其即向被告主张物业服务费，原告的诉讼请求未超过诉讼时效期间。
关于被告提出的合同期满后的物业服务费用，根据前期物业服务合同的约定，至2012年6月18日前期物业合同约定的期限届满。但是，由于濠西路66号小区当时尚未成立业主委员会，也没有聘用新的物业服务企业，原告继续在该小区提供物业服务，业主未提出异议，被告事实上也接受了物业服务，故自2012年6月19日后至原告撤出前，被告仍应支付原告物业服务费用。
综合以上理由，被告应支付原告本市濠西路66号3幢2层2009年9月至2013年12月的物业服务费，应支付本市濠西路66号3幢3层、4层2010年7月至2013年12月的物业服务费。按照前期物业服务合同约定的办公用房每月每平方米3元计算，被告应支付上述房屋在上述期间内的物业服务费人民币316790.52元。由于被告逾期付款，应依法承担逾期付款的违约责任，原告要求被告按前期物业服务合同约定的按拖欠额的1%承担支付违约金人民币3167.9元符合法律规定，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《国务院物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告成伟于本判决生效之日起十日内，一次性支付原告江苏坤园物业管理有限公司南通市濠西路66号3幢2层、3层、4层的物业服务费人民币316790.52元。
二、被告成伟在履行上述付款义务的同时，支付原告江苏坤园物业管理有限公司逾期付款的违约金人民币3167.9元。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3050元（已减半），由被告成伟负担（此款原告已预交，被告在履行判决义务时一并与原告结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向江苏省南通市中级人民院预交本诉上诉案件受理费人民币6100元。（江苏省南通市中级人民法院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）
审判员 黄素兵
二〇一四年五月二十日
书记员 郭春霞