北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08905号
上诉人（原审原告）北京千禧苑物业管理有限责任公司密云分公司，营业场所北京市密云县沿湖小区48号楼1-103号。
负责人梁立国，总经理。
委托代理人王建奎，男，1965年2月27日出生。
委托代理人冯金岩，北京市鑫宝律师事务所律师。
上诉人（原审被告）吴经纬，男，1984年2月24日出生。
委托代理人吴振发，男，1955年3月31日出生。
上诉人北京千禧苑物业管理有限责任公司密云分公司（以下简称千禧苑公司）因与上诉人吴经纬物业服务合同纠纷一案，双方均不服北京市密云县人民法院（2015）密民初字第02715号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由法官杨路担任审判长，法官石煜、法官杜丽霞参加的合议庭，于2015年7月15日公开开庭进行了审理。上诉人千禧苑公司的委托代理人王建奎、冯金岩，上诉人吴经纬的委托代理人吴振发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
千禧苑公司在一审中起诉称：千禧苑公司负责吴经纬居住的密云县檀城西区物业管理服务工作。2011年3月10日千禧苑公司与北京万方富通房地产开发有限公司签订《北京市物业服务合同》，千禧苑公司依约为吴经纬提供了物业管理服务。因吴经纬拖欠2012年1月4日至2015年3月3日物业服务费7717.80元，故起诉要求吴经纬给付所欠物业服务费。
吴经纬在一审中答辩称：吴经纬系涉诉楼房业主，千禧苑公司所述面积、未交物业费数额均属实。没有交纳物业费主要是因为2010年入住装修时，因单元楼水管冻裂，无法用水，只能从另一单元取水，且在装修尾声时大风将一扇窗子刮掉，造成壁纸被揭，找到千禧苑公司时，千禧苑公司却推托责任。无奈吴经纬只好新换壁纸，造成5000多元损失。再者，千禧苑公司违背服务合同、服务不到位。公共基础设施不能得到正常的维护和修葺，千禧苑公司服务人员减少，安全没有保证。车辆进出拥堵、居民无法出行。设施维修乏力、安全隐患险处丛生。责权利不明，遇问题推托责任。小区住户豢养宠物等无人管理。篮球场不限时开放，影响业主休息。公共车棚无人占用。业主委员会不是业主公推。所以不同意千禧苑公司的诉讼请求。
一审法院审理查明：吴经纬居住的涉案房屋，建筑面积126.99平方米，由千禧苑公司提供物业管理服务。自2012年1月4日至2015年3月3日，吴经纬尚欠物业服务费7717.80元。
一审法院另查，千禧苑公司在物业服务中，存在卫生、安保不到位等管理服务瑕疵。
一审法院判决认定：千禧苑公司为吴经纬居住的小区提供了物业管理服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系。吴经纬应就其享受的物业管理服务交纳物业费。故千禧苑公司要求吴经纬给付2012年1月4日至2015年3月3日的物业服务费之诉讼请求理由正当，一审法院予以支持。千禧苑公司在物业服务中，存在一定的管理服务瑕疵，因此，应适当酌减物业服务费。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、吴经纬于判决生效之日起10日内给付千禧苑公司2012年1月4日至2015年3月3日物业费合计6946.02元。二、驳回千禧苑公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
千禧苑公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。上诉请求撤销一审判决并依法改判吴经纬支付全部物业服务费，一、二审诉讼费用均由吴经纬承担。事实和理由如下：一、一审判决认定事实不清。1.吴经纬的一审抗辩理由均与千禧苑公司的物业服务没有相关性。2.一审判决另查部分称千禧苑公司在物业服务中存在卫生、安保不到位等管理服务瑕疵，明显与事实不符。首先，吴经纬在一审中没有对此提出抗辩；其次，一审判决对物业服务存在瑕疵的认定没有证据佐证；再次，一审法官没有实地考察。二、一审判决结果明显错误。一审判决扣减10%的物业服务费没有事实依据和法律依据，会造成整个小区的物业管理混乱，造成业主和物业公司之间的矛盾。综上所述，千禧苑公司在物业管理服务中履行了应尽的义务。一审法院在缺少事实和法律依据的情况下，判决减免物业服务费是错误的。
吴经纬针对千禧苑公司的上诉意见答辩称：不同意千禧苑公司的上诉请求。首先，千禧苑公司称一审判决缺少事实依据，吴经纬同意这个观点。吴经纬认为一审判决扣减10%物业费的判定是缺少事实依据。一审判决没有明显的问题，造成物业小区的矛盾也是因为千禧苑公司服务不到位，与业主矛盾重重，所以一家扣减10%物业费千禧苑公司能够接受，多家均扣减10%物业费千禧苑公司不能接受。吴经纬认为业主是弱势群体，只能通过不交物业费来抗衡，主要问题还是在于物业公司。千禧苑公司称减免10%的物业费我不同意，这不是减免的问题。
吴经纬不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。上诉请求判令撤销一审判决，改判驳回千禧苑公司的一审诉讼请求；判令千禧苑公司赔偿吴经纬壁纸损失费5640元；一审、二审诉讼费用由千禧苑公司承担。事实和理由如下：一、千禧苑公司违背服务合同、服务不到位的违约行为是吴经纬不交物业费的主要依据。1.小区公共基础设施不能得到正常的维护和修葺。千禧苑公司只行使收取物业费的权利，不履行提供服务的义务。自千禧苑公司接手该小区物业后，公共基础设施得不到正常的维护和修葺。路灯损坏得不到及时维修，楼道里的灯泡憋了得不到及时更换，甬路的砖石损坏也不能及时修补，小区监控由于参数太低和坏损失修形同虚设，更谈不上为业主生活环境改善增设环境设施；2.服务人员减员，造成服务不到位。该小区共有26栋楼房，原来的物业公司均能保证至少每栋楼有1位保洁员做保洁，而千禧苑公司接手物业后，全小区26栋楼，保洁员不足6人，楼道卫生和室外的卫生不能及时清扫打理，严重威胁了居民的健ＸＸ活；3.服务不到位，安全没有保障。小区共有居民1300多户，但小区安全却得不到有效保证。进入小区的任何人员及车辆均无人查问，小商贩、闲杂人员可以随意出入小区、楼门。居民楼道存放物品经常出现丢失，家中被盗现象时有发生；4.车辆进出拥堵，居民无法出行。该小区设有地下停车场2个，可容纳近700辆车辆停放，然而，由于多种原因，地下停车场未能启用，造成车辆随意停放，不仅给消防带来极大隐患，而且经常出现拥堵，造成上班迟到。造成这种局面的原因可能是多方面的，但是千禧苑公司的不作为也是不容推卸的，千禧苑公司的保安从未对拥堵进行疏导。由于千禧苑公司服务不到位，对于停放的车辆从不实施监管，造成经常出现车辆被人为划损的现象；5.设施维修乏力，安全隐患险处丛生。小区入户门不能保证安全防范，门禁失灵；电梯经常故障，时常被困，底部已经腐蚀糟朽，安全隐患极大；电梯里没有信号，座机电话时常出现接打不通；6.责权利不明，业主实属无奈。业主的房屋或服务出现问题时，千禧苑公司总以不是他们的责任范畴为由推托推卸，要么说让找开发商，要么说这是业主委员会的事情，只有收钱才是千禧苑公司理所当然的事情。导致业主因房屋漏雨、管道跑冒、窗户损坏、太阳能出现障碍等等问题，采取踢皮球的方式，迟迟得不到应有的解决；7.鸡鸣狗叫，寝食难安。小区内有住户豢养宠物狗、家禽等，无论深夜还是清晨总有鸡鸣狗叫，影响业主正常休息。向物业反映多次，千禧苑公司总以没办法为借口一笑了之，根本不作为；甬路上随处可见狗屎，经常不慎踩上，苦不堪言；8.管理不善，扰民难安。小区原有一个篮球场活动场地，由于千禧苑公司缺乏管理，什么时间都有人在打篮球，甚至清晨5时许，造成临近球场的业主无法休息；9.公共设施被私人占用。公共存车棚被千禧苑公司以转让或出租的方式给临街几个饭店所占，业主无法存放自行车；10.业主委员会不是全体业主公推，未经民主程序，是千禧苑公司一手操纵，属不合法的产物。二、直接的经济损失得不到应有的解决是拒交物业费的直接原因。吴经纬于2010年底开始装修楼房，由于该单元整个水管被冻，无法用水，只得推迟到2011年3月开始装修。但由于没有入户的水，只得到另外一个单元采取打洞接水管的方法引水。装修接近尾声的一天，狂风肆虐，把主卧的一扇不合格的窗子刮掉，造成已糊完的壁纸被揭掉。吴经纬找千禧苑公司，千禧苑公司称这是开发商的事情。对于业主而言，业主并不知道开发商及门窗施工方，也无法找到。无奈之下吴经纬只好再买壁纸，重新装裱，造成5640元的经济损失。吴经纬多次找到千禧苑公司协商解决，千禧苑公司总是借口推脱。吴经纬等来的却是法院的一纸传票。综上，吴经纬认为千禧苑公司作为物业服务公司，不能按照合同履行服务义务，达不到应有的服务质量，业主的权利得不到应有保障。千禧苑公司的不作为严重违背了物业服务的约定，属于违约在先，吴经纬有权拒交物业费；因房屋质量问题造成吴经纬不必要的经济损失，千禧苑物业应主动协调解决，积极赔偿吴经纬的经济损失。赔偿至今未果，吴经纬有权拒交物业费。同时，法院不支持吴经纬反诉的诉求，但毕竟是吴经纬的权益受到了侵害所主张的主要诉求；一审判决审理查明部分载明“千禧苑公司在物业服务中，存在一定的管理服务瑕疵，因此，应适当酌减物业服务费”足以说明一审法院也认定千禧苑公司物业服务不到位。但一审法院使用“管理服务瑕疵”应属定性不准确的范畴，这不是法院应用的法律术语，欠缺考究且酌减缺乏依据。一审判决缺乏事实依据，显失公平。吴经纬在二审庭审中口头补充上诉意见：购买房屋时候购买合同明确约定地上无停车，而事实是小区地面乱停乱放汽车；电梯经常故障，仅吴经纬家人就被电梯困过四次；现在篮球场已经无法打篮球了，影响了业主活动，并且每天有很多练太极的人，影响了业主休息。
千禧苑公司针对吴经纬的上诉意见答辩称：不同意吴经纬的上诉请求及事实理由。1.吴经纬未提出抗辩的事由法院不应作出裁判，关于千禧苑公司保安和保洁两方面的服务不到位的问题，在一审法院审理案件的过程中吴经纬并未就此提出抗辩，而一审法院做出了裁判。2.一审法院法官未到现场调查，就在一审判决书另查部分载明在物业服务中存在卫生、安保不到位的服务瑕疵。3.一审判决扣减10%物业费没有具体的法律依据和事实依据，造成不良的社会后果。主动交物业费的业主按100%的标准交，诉讼的业主可以减免10%物业费，导致没有业主主动交物业费，造成小区管理混乱。业主不缴费，物业公司肯定会大面积起诉业主。4.小区处在建设中，路面不整齐是施工造成的；关于地下停车库，当时没有建成，现在已经启用，业主嫌贵不租，所以在路面停车。车位现在已经降价了，有一部分车已经停下去了，但是不多。消防通道不能停车，物业已经进行管理了；养狗问题，物业已经尽力在做该工作了；居委会协调办理了一个培训班，所以才有人跳舞练太极，千禧苑公司也已经跟培训班协商活动时间；街面乱的问题，千禧苑公司也在尽力做工作；业主委员会合法与否与物业公司无关；壁纸的问题，是装修时候的事，属于房屋质量的问题，是建设商的问题。
吴经纬在二审中提交以下证据：1.照片复印件，证明千禧苑公司服务不到位，存在小区卫生不到位等问题；2.购买壁纸送货单和收据，证明吴经纬两次购买壁纸造成的损失。千禧苑公司对证据1的真实性、合法性、关联性均不予以认可，认为照片无法显示物业公司物业服务的区域；对证据2的真实性、合法性、关联性亦不予认可，认为送货单和收据不是千禧苑公司出具，无法确定其真实性，且与本案无关。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有一、二审证据及双方当事人一、二审庭审陈述等在案佐证。
本院认为：千禧苑公司为吴经纬居住的小区的物业服务公司，双方形成事实上的物业服务合同关系。千禧苑公司为该小区提供了一定的物业管理服务，吴经纬应给付千禧苑公司相应的物业服务费用。根据千禧苑公司一审同时起诉的本小区其他业主共同反映的情况及吴经纬二审提交的证据反映的情况，千禧苑公司在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，故一审法院综合考虑千禧苑公司履行服务的瑕疵程度，对其主张的物业费予以酌减，理由正当，本院予以确认。千禧苑公司上诉称其在物业管理服务中履行了应尽的义务，未提交证据予以证明，本院不予支持。千禧苑公司的上诉意见缺乏事实依据及法律依据，本院不予采信。千禧苑公司对于其在物业服务中存在的轻微不达标情形，仍应与业主积极沟通并采取继续履行等补救措施，使业主实际享受到与收费相对应的服务。
吴经纬在上诉请求中提出千禧苑公司赔偿壁纸损失费5640元，未经一审法院处理，因千禧苑公司不同意本院一并审理，故吴经纬可另行起诉，本院对此不予处理。因一审法院已经对物业费予以酌减，吴经纬的其他上诉请求本院不予支持。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由吴经纬负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费100元，由北京千禧苑物业管理有限责任公司密云分公司负担50元（已交纳），由吴经纬负担50元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 路
代理审判员 石 煜
代理审判员 杜丽霞
二〇一五年九月十七日
书 记 员 耿梦琪