湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民一终字第121号
上诉人（原审被告）常德经济技术开发区金鹰幼儿园。
负责人万霞，系幼儿园园长。
委托代理人丁伟志，湖南南天门律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常德市邮政局德山分局。
负责人汤文美，该局局长。
委托代理人黄琦，系常德市邮政局法律顾问。
上诉人常德市开发区金鹰幼儿园（以下简称金鹰幼儿园）与被上诉人常德市邮政局德山分局（以下简称邮政局）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2013）武民初字第1538号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人金鹰幼儿园负责人万霞及其委托代理人丁伟志、被上诉人邮政局的委托代理人黄琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年6月27日邮政局与常德市德山开发区德山幼儿园签订房屋租赁合同书一份，双方约定邮政局德山分局办公楼2—3楼北面空余房屋租赁给德山幼儿园创办幼儿园。租赁期限从2007年7月15日起至2013年7月14日止，年租金为45000元。自合同签订之日起，按月交纳租金，即每月底交下月租金，金额为3750元。2008年6月，德山幼儿园转让给被告（金鹰幼儿园）后德山幼儿园更名为常德经济技术开发区金鹰幼儿园，金鹰幼儿园继续租赁邮政局的房屋。房屋租赁合同即将到期前，邮政局分别于2013年6月21日、2013年7月4日，向金鹰幼儿园送达腾房通知，要求金鹰幼儿园在租赁期届满之时予以腾房，金鹰幼儿园均收到通知，但金鹰幼儿园以邮政局的负责人曾口头同意延长租期六年，且其在得到邮政局负责人的同意后对幼儿园进行了装修，故至今不予腾房。因金鹰幼儿园未腾房，邮政局为此诉至法院，请求依法判令金鹰幼儿园立即腾房；给付邮政局2013年7月14日起至腾房之日房屋占有使用费（按每月5000元计算）；且承担诉讼费用。
原审法院认为，邮政局与金鹰幼儿园签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。在租赁期届满前，邮政局向金鹰幼儿园发出通知，要求金鹰幼儿园在租赁期届满之时进行腾房。金鹰幼儿园认为其对房屋享有优先承租权，但租赁合同到期后，邮政局未将该房屋以原租赁方式进行出租，且邮政局、金鹰幼儿园未就续租事宜达成一致，双方的租赁关系已经终止，而金鹰幼儿园并未履行上述腾房义务，并占用租赁房屋至今，故邮政局要求金鹰幼儿园立即腾房的诉请符合事际，于法有据予以支持。对于金鹰幼儿园以邮政局负责人同意其装修并续租六年的抗辩主张，因其未提供相应的证据予以证实，故对其抗辩主张不予采信。关于邮政局要求金鹰幼儿园按每月5000元给付房屋使用费的诉求。因租赁合同到期后，金鹰幼儿园继续占用邮政局的房屋，应当支付房屋使用费，但该房屋使用费应以双方原合同约定的租金标准给付，即应以每月3750元标准支付房屋使用费，故对邮政局要求金鹰幼儿园支付房屋使用费的诉求予以支持，但要求按每月5000元标准支付房屋使用费不合理。遂判决如下：一、金鹰幼儿园于本判决生效之日起三十日内从邮政局德山分局办公楼2—3楼北面房屋腾退；二、金鹰幼儿园于本判决生效之日起十日内向邮政局德山分局支付26250元房屋使用费（房屋使用费暂计算至2014年2月14日）自2014年2月14日起至实际腾房之日止的房屋使用费，按每月3750元标准另行计算；三、驳回邮政局的其他诉讼请求。一审案件受理费7000元，由金鹰幼儿园负担。
宣判后，金鹰幼儿园不服上诉称：原审判决程序违法、认定事实错误。所持理由是：1、判决金鹰幼儿园30日内腾房后，装修损失是无偿的由邮政局享有，还是由邮政局给予其补偿，还是由金鹰幼儿园自行拆除，原审未进行明确；2、2012年12月的一天，因金鹰幼儿园房屋需要重新装修达标，该院负责人找邮政局德山分局负责人征求过意见，要求租赁合同到期后继续租赁该房屋，如同意继续租赁，其就对该租赁房屋进行重新装修，邮政局负责人同意在原合同到期后续租六年，以上事实有证人金国洪的证言，应予采信；3，金鹰幼儿园负责人提供的发给邮政局德山分局负责人短信内容能证明，该负责人同意延长租赁期到2014年9月。4，金鹰幼儿若没有得到邮政局的同意延长租赁期的表示，其不可能冒着血本无归的风险投入500000元—600000元的资金进行装修。请求二审法院撤销原审判决，驳回邮政局的全部诉讼请求，（或发回重审）并承担全部诉讼费用。
二审期间，金鹰幼儿园申请两位证人出庭作证。
证人1、刘志强，男，汉族，1978年12月10日出生，住湖南省安乡县陈家嘴镇汉兴村07016组。
证人2、龙爱军，男，汉族，1970年3月21日出生，住湖南省常德市鼎城区黑山嘴乡南堤村4组。
以上两位证人均证实：在金鹰幼儿园装修的过程中，邮政局的简副局长、张副局长在装修现场作过技术性指导。但两人均不认识邮政局的两位局长，是听金鹰幼儿园的万院长说的（万霞）。
邮政局答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，实体处理正确，金鹰幼儿园的上诉不属实，双方签订的房屋租赁合同到期后，其出租的房屋自己需要作办公场所用，不对外出租。其多次在合同到期前通知金鹰幼儿园负责人万霞，要求收回自用。但万霞不听，不愿意腾房，在未经邮政局同意的情况下，金鹰幼儿园单方对租赁房屋进行装修改造，现在又称经邮政局领导同意其装修，其装修损失500000元—600000元。要求邮政局给予装修损失赔偿，金鹰幼儿园未提交邮政局领异同意其续租六年的证据证明其主张。纯属不讲诚信，无中生有，故其上诉理由不属实，请求驳回上诉，维持原审判决。
二审期间，邮政局没有向本院提交证据材料。
经过庭审质证，邮政局对两位证人的证言真实性、合法性予以认可、对关联性不予认可，认为证人证言与房屋租赁合同解除和合同到期后的装修没有关系，刘志强与万霞是老表关系，龙爱军是装饰金鹰幼儿园的工人，两位证人与金鹰幼儿园负责人万霞有利害关系；两位证人均证实其不认识邮政局的两位局长，只是听万霞说：简、张两人是邮政局副局长。证人不能证明邮政局同意金鹰幼儿园合同到期后续租6年。并同意装修和指导装修。本院认为，金鹰幻儿园申请的两位证人出庭作证，其证言只能证明邮政局有人到过金鹰幼儿园装修现场，到现场的人身份不清楚，筒、张两人是不是邮政局的人不能确定，均是听万霞所说。两人的证言与本案当事人的争议没有关联性，没有证明力，不能证明邮政局领导己同意金鹰幼儿园续租6年和同意装修的事实。本院不予采信。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
另查明，邮政局与常德市德山开发区幼儿园（简称德山幼儿园）负责人李志杰于2007年6月17日签订《房屋租赁合同》的第五条约定：在租赁期内，邮政局拥有租赁资产的所有权。德山幼儿园拥有租赁资产的使用权。房屋装饰、修善由德山幼儿园负责自理，合同期满后，其装修不准拆除。德山幼儿园负责人李志杰与金鹰幼儿园负责人万霞于2008年6月14日签订了一份《幼儿园转让协议书》约定：第一条：经甲（李志杰）乙（万霞）双方友好协商，甲方将常德经开区十字路口邮政大楼一至三楼内紫桥幼儿园全权转让给乙方。第二条为：附属设施的归属：幼儿园现有装修、装饰、设备、60余名在园幼儿、数名工作人员劳务合同等在甲方收到一方转让金后全部无偿归乙方使用。……。其他的房屋租赁期限、租金、违约责任等。金鹰幼儿园承继了德山幼儿园与邮政局所签订合同约定的一切权利义务关系。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点是：一、金鹰幼儿园是否应腾退租赁房屋，并支付租赁期届满后的房屋占有使用费；二、邮政局是否应赔偿金鹰幼儿园装修损失。
关于争议焦点一、邮政局要求金鹰幼儿园按双方合同约定，合同到期后交回租赁物，双方签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且双方签订的合同己履行6年。应认定合同依法成立，且合法有效。双方应按约定诚实守信的履行其义务。双方约定合同租赁期限6年。2013年7月14日租赁合同到期。合同即将到期时，邮政局口头告知金鹰幼儿园负责人万霞，表示金鹰幼儿园租赁房屋不再对外出租，需收回自用，并于2013年6月21日、6月27日两次向金鹰幼儿园送达书面通知，要求金鹰幼儿园合同期满后及时腾房。但邮政局多次与金鹰幼儿园协商未果，金鹰幼儿园在上诉中主张邮政局领导同意其续租该房屋6年，但金鹰幼儿园对上述主张没有提交证据。双方就此经过协商未达成一致意见，租赁合同关系已经终止。金鹰幼儿园应履行腾房义务，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。邮政局要求金鹰幼儿园合同到期后，交回租赁房屋、并要求金鹰幼儿园支付从2013年7月14日起至腾房之日止房屋使用费的诉讼请求，符合合同约定和法律规定；本院予以支持。
关于争议焦点二、《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务、不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。本案中双方当事人合同亦约定：租赁房屋装饰、修善由承租人负责自理，合同期满后，其装修不准拆除。金鹰幼儿园合同到期后未经出租人同意，对租赁房屋擅自进行装修改造，所花费用应由其自行负担，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。现在金鹰幼儿园要求出租人赔偿其擅自装修损失，不符合双方合同约定和法律规定。本院不予支持。原审判决金鹰幼儿园腾房、按双方合同约定租金标准支付房屋占有使用费正确，本院予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，实体处理正确，应予维持。金鹰幼儿园的上诉主张无证据证实，其理由不能成立，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉。维持原判。
二审案件受理费7000元，由常德市经济技术开发区金鹰幼儿园负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贺德全
审 判 员 柳 萌
审 判 员 张 利
二〇一四年六月三十日
代理书记员 蒋 密
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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