内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）巴民二终字第188号
上诉人（原审原告）苏生荣，男，汉族，1950年10月6日出生，下岗职工，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗。
委托代理人武永刚，内蒙古律源律师事务所律师（乌拉特前旗司法局法律援助中心指派）。
被上诉人（原审被告）内蒙古兴盛房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
法定代表人赵兴旺，董事长。
委托代理人全伟俊，内蒙古子阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）岳兰永，男，汉族，1952年2月28日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗。
委托代理人赵恒，乌拉特前旗148指挥中心法律服务所法律工作者。
上诉人苏生荣为与被上诉人内蒙古兴盛房地产开发有限责任公司（以下简称兴盛房地产公司）、岳兰永房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院（2013）乌前民初字第1120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月16日受理后，依法组成由法官单久芬担任审判长，法官张莉萍、霍淑珍参加的合议庭，于2014年1月10日公开开庭进行了审理，上诉人苏生荣及其委托代理人武永刚，被上诉人兴盛房地产公司的委托代理人全伟俊，被上诉人岳兰永的委托代理人赵恒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
乌拉特前旗人民法院经审理查明，苏生荣系乌拉特前旗百货公司职工，1996年乌拉特前旗百货公司转制时将百货公司第五门市部及所属的地段产权转制给苏生荣及本单位职工王XX（刘X）、张XX、何XX四人。当时为了便于经营，四产权人协商将第五门市部按进里（内径）面积进行了分隔，四人每人一间，并制作了百货公司第五门市部股份转制转让后应分地基表，并表明王XX、张XX、何XX各占转制身份股名额5人，苏生荣占3人，其中苏生荣分得了五门市部房屋内径面积52.29平方米一间，四人并各自办理了房屋产权证。当时四人对第五门市部东西两道建墙计0.8米及第五门市部东侧一块空地未进行明确分割，仍属四产权人共有。2000年2月10日苏生荣将转制分得的五门市部房屋一间卖给了岳兰永，双方并签订了《房屋买卖协议》，内容为：一、经协商后苏生荣自愿将乌拉特前旗百货公司第五门市部卖给岳兰永，经甲、乙双方商议房价定为壹拾肆万元正，乙方岳兰永付清全部房款，协议自2000年2月10日生效。二、苏生荣门市部总面积52.3平方米，东靠何怀玉，南靠食品加工厂北墙，西靠张XX，北面临东风大马路（因百货公司解体第五门市部分给职工干部，现住四家承主，中间界墙是共同使用）。三、卖给岳兰永后国家政策变动，规划搬迁自协议生效之日起由乙方负责，土地证、房产权证变更手续及费用由乙方负责。四、如中途出现产权纠纷问题由甲方负责。甲方：苏生荣，乙方：岳兰永。同时双方于2002年4月3日办理了房屋产权变更手续。2005年间何XX在第五门市部东侧的空地上盖了一房间（拆迁中称车棚）出租修理自行车。2010年5月兴盛房地产公司依据棚户区改造政策，申请拆迁改造乌拉山镇东风大街以南，东升大街以北，北方巷以东，菜市场巷以西范围内的平房，包括百货公司第五门市部在内，并张贴了拆迁公告，而公告期内苏生荣对第五门市部东侧的空地未主张补偿权。后兴盛房地产公司与岳兰永及王XX、张XX、何XX四产权人协商，并对第五门市部东侧的空地和所建的车棚进行了测量，即车棚、空地宽2.36米，长13.2米，合计面积31.15平方米，其中车棚占地15.2平方米，空地15.95平方米，其他空地0.4平方米×13.2米，计5.28平方米。空地总面积为15.952平方米＋5.28平方米，计21.232平方米。另空地按每平米置换新楼0.3平方米计算给予补偿，空地补偿面积为6.369平方米，另空地面积6.369平方米＋车棚面积15.2平方米，合计21.57平方米为第五门市部东侧空地的实际拆迁补偿面积。同时四产权人对该空地实测的面积按比例进行了拆迁补偿，并于2010年8月兴盛房地产公司分别与岳兰永及王XX、张XX、何XX四产权人签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》。其中岳兰永的房屋拆迁补偿面积为，岳兰永房产证登记面积52.29平方米，房屋拆迁实测面积52.58平方米，车棚补偿面积3.19平方米，空地面积补偿面积1平方米，实际回迁补偿面积为56.77平方米，后岳兰永给兴盛房地产公司按回迁价每平米9000元，补了3.23平方米拆迁价款计29070元后，按60平方米与兴盛房地产公司签订了《城市房地产拆迁补偿安置协议》。2013年5月22日，苏生荣诉至法院，请求判令兴盛房地产开发公司给付被拆迁的房地产面积11平方米，价值10万元的补偿置换事项（房屋、经营、搬迁、装修、房屋等损失费）并判令岳兰永给退回开发商错误补偿的不当得利财产（具体数额按开发商给岳兰永赔偿面积，其中按苏生荣所占比例计算），由兴盛房地产公司、岳兰永承担诉讼费用。
另查明，兴盛房地产公司在此房屋拆迁过程中回迁价为每平米9000元。
乌拉特前旗人民法院经审理认为，乌拉特前旗百货公司转制时将下设的第五门市部及东侧所属的空余地段转制给苏生荣及本单位职工王XX、张XX、何XX四人后，四权利人并对第五门市部按内径四人每人一间进行了分隔，并各自办理了房屋产权证，苏生荣依法取得了对所分得的房屋52.29平方米及所属空余地段的所有权和处分权。2000年2月10日，苏生荣将转制所分得的房屋52.29平方米出售给岳兰永后，双方所签订的《房屋买卖合同》均是双方在协商一致的基础上订立的，其意思表示真实，内容不违反法律、法规的规定，系有效合同。同时双方并办理了该房屋的产权变更手续，故岳兰永依法取得了该房屋52.29平方米的所有权。而在本案，苏生荣将转制所分得房屋52.29平方米出售给岳兰永时，是否包括第五门市部东侧的空地和后来在空地内建的车棚在内，以及在2010年8月期间拆迁第五门市部时，空地和车棚占地给岳永补偿了多少平方米等问题，亦是本案争议的焦点。本案中，依苏生荣与岳兰永签订的《房屋买卖合同》的性质和内容，其仅明确了出售房屋的总面积为52.3平方米，并且明确了房屋的四至范围，但并未明确包括第五门市部东侧的空地。诉讼中，岳兰永辩称，卖房时连同空地包括在内一起卖给了其，但岳兰永未能提供合法有效的证据加以证明其主张的成立。故认定苏生荣对第五门市部东侧的空地及所建的车棚的占地面积，其享有所有权和拆迁补偿权。关于拆迁时空地及车棚给岳兰永补偿了多少平方米的问题。依岳兰永与兴盛房地产公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，即乙方房产折合面积为56.77平方米。另依兴盛房地产公司提供的第五组证据。以及结合房屋拆迁补偿安置协议，该两份证据能够相互印证，充分证实了岳兰永房屋实测面积为52.58平方米，车棚补偿面积3.19平方米，空地补偿面积1平方米，实际回迁面积为56.77平方米。故确认兴盛房地产公司拆迁第五门市部中，东侧的空地车棚占地面积给岳兰永补偿了4.19平方米，且该4.19平方米苏生荣享有拆迁补偿权，故认定岳兰永与兴盛房地产公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》中，所约定的岳兰永房屋实测回迁面积为56.77平方米中包括的空地车棚补偿面积4.19平方米无效。兴盛房地产公司将该空地车棚占地面积4.19平方米补偿给岳兰永，而岳兰永在没有取得该空地车棚占地面积的所有权时，其所得到的补偿属不当得利，依据相关法律规定没有合法根据取得不当利益造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。故岳兰永应当将没有合法根据取得4.19平方米的补偿面积，并按拆迁回迁价格每平方米9000元返还给苏生荣。另兴盛房地产公司在拆迁第五门市部中，对东侧的空地和车棚在未明确所有人的情况下，错补偿给岳兰永其亦也有一定的过错责任，应当承担相应的责任。另诉讼中苏生荣主张第五门市部东侧空地宽3.2米，其应分得剩余空地面积11平方米。但其未能提供合法有效及充分的证据加以证实其主张的成立，故不予支持，综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百一十七条的规定，判决：一、岳兰永在本判决生效后五日内返还给付苏生荣在拆迁原百货公司第五门市部东侧的空地、车棚取得的4.19平方米的不当得利，并按拆迁回迁价格每平米9000元，折合37710元；二、兴盛房地产公司承担上述款项清偿的连带责任；三、驳回苏生荣的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由岳兰永承担943元，苏生荣承担1357元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人苏生荣不服上述民事判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，证据不足。判决岳兰永承担的不当得利部分并不是回迁价折合后的现金，而是开发商给岳兰永置换后的实物房产，岳兰永应退赔的不当得利，应该是折算后的实物房产，或者按实物房产同等市场价赔付现金，而不应该按回迁价计算；原审判决认定的剩余空地面积4.19㎡也没有依据，房屋之外的剩余空地面积应该是7.04㎡；兴盛房地产公司应该按照拆迁法的相关规定给苏生荣补偿拆迁安置费、营业损失费、装修费、搬迁费、奖励金等费用。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人兴盛房地产公司答辩称，通过兴盛房地产公司与岳兰永及其他三户被拆迁人共同实际丈量计算，给岳兰永补偿了车棚面积3.19㎡、空地面积1㎡，补偿剩余空地面积为4.19㎡，按照兴盛房地产公司与各拆迁户的补偿，回迁价每平米是9000元，兴盛房地产公司已经将该补偿款全部交付岳兰永，应该由岳兰永承担返还责任。尽管兴盛房地产公司对原审判决由其承担连带责任不认可，但为了解决问题未提起上诉，故请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人岳兰永答辩称，原审判决岳兰永返还4.19㎡的补偿没有依据，岳兰永的土地使用面积为55.2㎡，建筑面积为52.29㎡，与兴盛房地产公司签订的合同面积为56.77㎡，实际只多了1.57㎡，并不是4.19㎡，请求在查明事实的基础上予以改判。
二审中，上诉人苏生荣提供了1997年12月22日乌拉特前旗百货公司分别给房管局和土地局出具的证明，欲证明苏生荣有相应的权利。兴盛房地产公司和岳兰永认为该证据与本案无关联性，拆迁时按照面积进行分配，应与每人持有的国有土地使用证为准。被上诉人岳兰永提供了国有土地使用证一份，欲证明其实际面积为55.2㎡。苏生荣对此不认可，认为出售给岳兰永的房屋面积是52.3㎡，多余的部分是空地，并没有出售给岳兰永。兴盛房地产公司对该证据予以认可。
本院二审查明，2002年4月3日苏生荣与岳兰永办理了房屋产权变更手续，房屋所有权证号为：房权证乌前字第172**号，记载该房屋建筑面积为52.29㎡；2002年4月29日岳兰永又办理了国有土地使用证，证号为：乌前国用（2002）字第40200054号，记载的土地使用面积为55.2㎡。
另查明，为统一拆迁补偿安置标准，依据国务院和自治区《城市房屋拆迁管理条例》及《内蒙古自治区人民政府办公厅关于进一步做好城市房屋拆迁工作有关事宜的通知》文件精神，结合乌拉特前旗的实际，兴盛房地产公司制订了《乌拉特前旗乌拉山镇城市棚户区改造房屋拆迁补偿安置实施办法》，该办法规定“选择产权调换的院内空地按每平方米置换新楼0.3平方米计算给予补偿”。
二审其余查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，2000年2月10日，苏生荣将乌拉特前旗百货公司转制时给其分得的房屋52.3㎡以14万元的价格出售给岳兰永，双方签订了《房屋买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，且形式、内容均不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。合同约定，该房屋卖给岳兰永后国家政策变动、规划搬迁自协议生效之日起由岳兰永负责，土地证、房产证变更手续及费用也由岳兰永负责，如果中途出现产权纠纷问题由苏生荣负责。合同签订后，岳兰永交清了房款，苏生荣也将房屋交付岳兰永使用，2002年4月3日双方又办理了房屋产权变更手续，房屋所有权证记载，该房屋建筑面积为52.29㎡，岳兰永依法取得了该房屋的所有权。2002年4月29日岳兰永又办理了国有土地使用证，国有土地使用证记载的使用面积为55.2㎡。2010年兴盛房地产公司依据棚户区改造政策，对拆迁房屋进行实地勘测，并与产权人协商对空地和空地上搭建的车棚进行实际测量，按照《乌拉特前旗乌拉山镇城市棚户区改造房屋拆迁补偿安置实施办法》的规定，将该公共用地进行分割并给予了补偿，岳兰永的房屋拆迁实测面积为52.58㎡，车棚补偿面积3.19㎡，空地面积补偿面积1㎡，实际回迁补偿面积为56.77㎡，岳兰永给兴盛房地产公司按回迁价每平米9000元，补交了3.23㎡拆迁价款后，按60平方米与兴盛房地产公司签订了《城市房地产拆迁补偿安置协议》。苏生荣上诉称，其出售给岳兰永的房屋并不包括空地和搭建的车棚占用面积，空地和车棚占用面积应该是7.04㎡，且岳兰永应该按折算后的实物房产或同等市场价返还不当得利，兴盛房地产公司也应该按照拆迁法的相关规定给予拆迁安置费、营业损失费、装修费、搬迁费、奖励金等补偿费用。经审查，苏生荣与岳兰永签订的《房屋买卖合同》中明确约定了所出售房屋的四至界限，对第五门市部东侧的空地是否出售并未明确约定，之后兴盛房地产公司与岳兰永等四产权人协商，对诉争的公共用地进行测量，并按比例进行了划分，岳兰永分得面积为4.19㎡，对该部分面积苏生荣应享有拆迁补偿权。原审判决岳兰永将该部分面积的补偿款返还给苏生荣并无不当。上诉人苏生荣认为空地及车棚其应分得的面积为7.04㎡的上诉请求并无证据予以支持，且其在起诉时要求补偿的面积为11㎡，其对自己应得的补偿面积是多少也不能确定，其提出要求返还的平米单价按实物房产或同等市场价计算及要求补偿拆迁安置等费用也无事实及法律依据，故对其上诉请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人苏生荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单 久 芬
审 判 员 张 莉 萍
代理审判员 霍 淑 珍
二〇一四年三月六日
书 记 员 乌力吉仗嘎
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
……