广州市海珠区人民法院
民事判决书
（2016）粤0105民初5422号
原告（反诉被告）：苏健，住所地广东省珠海市斗门区。
委托代理人：何石广，广东理治律师事务所律师。
被告（反诉原告）：廖秀爱，住所地广东省云浮市新兴县。
委托代理人：蔡剑雄，广东中粤云天律师事务所律师。
原告苏健诉被告廖秀爱房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏健、被告廖秀爱及其委托代理人蔡剑雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称及反诉答辩称：原告和被告于2014年9月30日签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将坐落在广州市海珠区革新路116号38号（旧龙凤派出所）一至三层的房屋出租给被告作办公用途使用，使用面积双方认定为788平方米，租期从2014年9月30日至2019年9月30日止，每月租金41000元，从2015年10月1日起每年递增5%，租金按月结算，由被告在每月5日前交付；拖欠租金30天以上的，原告可以解除本合同，收回房屋，并视被告违约……；被告须某时缴纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按当月月租金额2%向原告支付违约金；等等。被告从2015年8月起，被告突然无故不向原告交付租金，原告多次催要，被告仍置之不理。故起诉请求：1、判令被告清偿从2015年11月起至2016年7月的租金387450元及利息（即违约金）193725元（每日按月租41000元的2%的标准计算，从2015年11月1日计至2016年7月31日止）；2、判决被告立即向原告交回租赁的场地广州市海珠区革新路116号38号（旧龙凤派出所）1-3层房屋；3、本案的诉讼费用由被告承担。4、增加要求解除原、被告于2014年9月30日签订的租赁合同。不同意被告的反诉请求，认为被告逾期缴纳租金已经违约，有权没收被告的保证金80000元，且没有证据证明有收取被告的保证金。
被告辩称及反诉称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、双方对于涉案租赁物的使用和经营管理权的问题已经在（2015）穗海法民三初字第1884号民事调解书调解处理完毕，原告再次起诉没有事实和法律依据；2、关于本案合同是否有效的问题，原告应当根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同的纠纷的解释提供建设用地规划许可证以证明租赁合同是否有效，如果不能提供，被告认为该合同是无效合同。3、本案原告所提及的利息就是违约金的问题，被告不认可，另外，原告在举证期内没有提出变更诉讼请求申请，原告当庭要求变更被告不同意，原告要求支付利息没有依据。4、原告已实际取回涉案场地使用权，现又要求被告返还涉案场地没有依据。5、解除合同要以合同有效为依据，如果原告举证证明涉案合同是有效的话被告确认，但被告认为2015年12月9日（2015）穗海法民三初字第1884号民事调解书中已解除双方的租赁合同。反诉要求：1、原告返还保证金80000元并支付相应利息（从2016年8月5日起至返还全部保证金之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付利息）；2、本案反诉费用由原告承担。
经审理查明：广州市公安局海珠区分局和广州市海珠区文化广电新闻出版局签订《置换办公用房屋协议》，约定，广州市海珠区文化广电新闻出版局同意将广州市海珠区革新路118号之二，建筑面积为411平方米的公建配套用房（文化站）置换给广州市公安局海珠区分局使用；广州市公安局海珠区分局同意将广州市海珠区革新路116号38号（原龙凤派出所）办公用房二层全层建筑面积404平方米办公用房置换给广州市海珠区文化广电新闻出版局使用；双方明确置换物业的产权单位为海珠区国有资产监督管理局，置换后，双方对置换的房屋有永久使用权，等。
2010年元月5日，广州市公安局海珠区分局和广州市海珠区龙凤街道办事处签订《置换办公用房屋协议》，约定，广州市海珠区龙凤街道办事处同意将广州市海珠区革新路118号之四，建筑面积为101平方米的公建配套用房（居委会）置换给广州市公安局海珠区分局使用；广州市公安局海珠区分局同意将广州市海珠区革新路116号38号（原龙凤派出所）办公用房首层56.9平方米和三层123.19平方米置换给广州市海珠区龙凤街道办事处使用；双方明确置换物业的产权单位为海珠区国有资产监督管理局，置换后，双方对置换的房屋有永久使用权，等。
广州市海珠区文化广电新闻出版局和广州市海珠区龙凤街道办事处签订《移交办公用房协议》，约定，广州市海珠区文化广电新闻出版局同意将广州市海珠区革新路116号之38号原龙凤派出所办公用房二层全层建筑面积404平方米办公用房移交给广州市海珠区龙凤街道办事处使用；双方明确移交物业的产权单位为海珠区国有资产监督管理局，等。
2014年9月30日，广州市海珠区龙凤街道社区服务中心与原告签订了一份《房屋租赁合同》，约定广州市海珠区龙凤街道社区服务中心将坐落在广州市海珠区革新路116-38号1-3层的房屋出租给原告作商业使用，使用面积659平方米，租期从2014年10月1日至2019年9月30日止，租赁期内，广州市海珠区龙凤街道社区服务中心同意原告分租，等。
2014年9月30日，原告和被告签订《房屋租赁合同》，主要约定原告将坐落在广州市海珠区革新路116号38号（旧龙凤派出所）一至三层的房屋出租给被告作办公用途使用，使用面积双方认定788平方米，租期从2014年9月30日至2019年9月30日止，每月租金41000元，从2015年10月1日起每年递增5%，租金按月结算，由被告在每月5日前交付，按银行转账、现金或支票的付款方式付给原告，保证金80000元；被告须某时缴纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按当月租金金额2%向原告支付违约金；等等。
从2015年8月起，由于被告突然无故不向原告交付租金，原告曾于2015年向本院提起诉讼，请求：1、判令被告清偿从2015年8月起的租金123000元及违约金63140元（暂计至2015年10月17日）；2、判令原、被告即时解除租赁合同，被告立即将场地交回给原告；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。本院以（2015）穗海法民三初字第1884号受理，诉讼中，被告表示涉案场地已转租，因次承租人拖欠租金才导致被告未能向原告缴纳租金。原告表示考虑到涉案场地由次承租人在实际使用以及被告暂未收到次承租人的租金，故暂不主张2015年11月和12月的租金，也不再要求被告实际交还涉案物业，只要求被告将涉案物业的租赁经营管理权交还给原告，从被告交还经营管理权之日的次月起的租金由原告依据被告与次承租人签订的合同直接向次承租人收取。经本院主持调解，当事人达成如下协议：一、被告廖秀爱在2015年12月12日前向原告苏健支付2015年8月至2015年10月的租金及本案诉讼成本合计127100元并将广州市海珠区革新路116号38号（旧龙凤派出所）1-3层房屋的经营管理权交还给原告；二、原告放弃追究被告拖欠租金的违约金。该案中，双方确认涉案房屋由次承租人林立行使用。
由于原告没有收到次承租人林立行的租金及收回场地，原告于2016年7月7日提起本案诉讼。
诉讼中，原告为证明被告仍继续收取次承租人的租金，提供了以下证据：1、被告与广州市芷蕙文化咨询有限公司、张桂林签订的《广州市房屋租赁合同》，约定广州市芷蕙文化咨询有限公司、张桂林向被告承租广州市海珠区革新路116号38号首层，租赁期限从2015年9月30日至2019年9月30日，等。2、被告收取广州市芷蕙文化咨询有限公司押金116000元收据。3、被告收取广州市芷蕙文化咨询有限公司2015年9月、11月、12月租金各5800元收据。4、被告收取广州市芷蕙文化咨询有限公司2016年1、2、3月租金7400元收据。5、原、被告与广州市芷蕙文化咨询有限公司、张某于2016年4月15日签订的《补充协议》，约定原、被告经协商，原告要求被告与广州市芷蕙文化咨询有限公司、张桂林于2015年9月30日签订的广州市房屋租赁合同的租赁经营管理权交给原告，由原告继续履行该租赁关系以及责任和义务，被告表示同意，并从签订本协议之日起，一切租赁关系与被告无关。签订本合同的当天起，每月的租金直接由广州市芷蕙文化咨询有限公司、张某交给原告。被告确认上述事实，表示同意将收取广州市芷蕙文化咨询有限公司2016年1、2、3月租金7400元返还给原告。并表示与次承租人林立行签订的租赁合同原件已提交给原告，原告则表示没有收到，双方均没有提供证据予以佐证。原告否认收到被告的保证金80000元，被告认为是现金支付保证金，但没有提供原告收取保证金的收据，双方确认原告收取被告的租金从没有开具收据。
本院认为，原告和被告签订的《房屋租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应切实履行。
由于被告逾期支付租金，原告在2015年曾向本院提起诉讼，要求判令被告清偿从2015年8月起的租金123000元及违约金63140元（暂计至2015年10月17日）；判令原、被告即时解除租赁合同，被告立即将场地交回给原告。本院以（2015）穗海法民三初字第1884号受理，该案中，被告表示涉案场地已转租，因次承租人拖欠租金才导致被告未能向原告缴纳租金。原告表示考虑到涉案场地由次承租人在实际使用以及被告暂未收到次承租人的租金，故暂不主张2015年11月和12月的租金，也不再要求被告实际交还涉案物业，只要求被告将涉案物业的租赁经营管理权交还给原告，从被告交还经营管理权之日的次月起的租金由原告依据被告与次承租人签订的合同直接向次承租人收取。双方于2015年12月9日签收民事调解书，调解协议如下：一、被告廖秀爱在2015年12月12日前向原告苏健支付2015年8月至2015年10月的租金及本案诉讼成本合计127100元并将广州市海珠区革新路116号38号（旧龙凤派出所）1-3层房屋的经营管理权交还给原告；二、原告放弃追究被告拖欠租金的违约金。该法律文书已生效，按约定，从被告交还经营管理权之日的次月起的租金由原告依据被告与次承租人签订的合同直接向次承租人收取，至此，原、被告的租赁关系已经解除，原告无权再向被告收取租金，故原告现又起诉要求解除原、被告于2014年9月30日签订的租赁合同，是重复诉讼，依法予以驳回。原告要求被告支付从2015年11月起至2016年7月的租金，除被告交还经营管理权的2015年12月前部分外，其余部分租金违反上述调解协议约定，故本院不予支持，原告可另循其他途径向次承租人收取。
关于违约金问题，原告在（2015）穗海法民三初字第1884号案中表示暂不主张2015年11月和12月的租金，又放弃追究被告拖欠租金的违约金，之后又没有证据证明有向被告催收，故原告要求从2015年11月1日起每日按月租41000元的2%的标准计算违约金的请求，本院不予采纳，违约金应从原告2016年7月7日提起本案诉讼时起计算为宜。
关于收回广州市海珠区革新路116号38号（旧龙凤派出所）1-3层房屋的问题，原告在（2015）穗海法民三初字第1884号案中已经收回房屋的经营管理权，原、被告的租赁关系已经解除，原告再向被告要求交回房屋无理，本院不予支持。
被告交还经营管理权后，无权再收取次承租人广州市芷蕙文化咨询有限公司的2016年1、2、3月租金7400元，其表示返还给原告，并无不当，本院予以准许。
关于被告的反诉请求。被告没有提供证据证实其向原告支付保证金80000元，对此原告亦予以否认。被告要求原告退回80000元的依据不足，本院不予支持。同理，原告否认收到被告保证金，其要求没收保证金无依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条
的规定，判决如下：
一、被告廖秀爱在本判决生效之日起10日内向原告苏健支付从2015年11月、12月的租金82000元，并从2016年7月7日起至清付之日止，每日按租金82000元的2%的标准计算违约金（违约金以本金82000元为限）；
二、被告廖秀爱在本判决生效之日起10日内向原告苏健返还收取广州市芷蕙文化咨询有限公司的2016年1、2、3月租金7400元；
三、驳回原告的其他诉讼请求；
四、驳回被告的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9612元，由原告负担5542元，被告负担4070元。本案反诉费1800元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长 黄学文
人民陪审员 梁浩荣
人民陪审员 邓志达
二〇一六年十月十日
本件与原本核对无异
书记员 许珊珊
钱国雄