江苏省镇江市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏11民终1136号
上诉人（原审被告）：丹阳金鹰天地实业有限公司，住所地丹阳市丹凤南路17号。
法定代表人：冯卓明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：钱冬云，江苏恒闻律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：陆志军。
委托诉讼代理人：眭红伟，江苏金正平律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：陆经纬。
委托诉讼代理人：眭红伟，江苏金正平律师事务所律师。
上诉人丹阳金鹰天地实业有限公司（以下简称丹阳金鹰公司）因与上诉人陆志军、陆经纬商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2015）丹民初字第2888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丹阳金鹰公司的委托诉讼代理人钱冬云、上诉人陆志军、上诉人陆志军与陆经纬的委托诉讼代理人眭红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丹阳金鹰公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回陆志军、陆经纬的诉讼请求。事实和理由：讼争合同的附图与讼争房屋的隔墙存在错误，该司发现后，依据规划及时采取将墙体打通的补救措施。在墙体打通后，该司向陆志军、陆经纬所交付房屋的面积与合同约定相符。之后，陆志军、陆经纬自行重新砌墙，将原本足额交付的房屋面积，进行了人为缩小。此外，原审法院在返还房款计算、认定损失赔偿等方面也存在错误。
陆志军、陆经纬对于丹阳金鹰公司的上诉请求辩称，原审判决认定的房屋交付面积正确。讼争房屋中的相关墙体，是丹阳金鹰公司在交付房屋后违法打通。
陆志军、陆经纬上诉请求：1、原审法院漏判逾期办证违约金，应予加判。2、原审法院对于多付房款的金额计算正确，但是对相关利息应当计算至实际退款之日。3、原审法院对于逾期交房违约金计算错误，应予调整。
丹阳金鹰公司对于陆志军、陆经纬的上诉请求辩称：1、陆志军、陆经纬在一审中并未主张逾期办证违约金；2、该司未多收房款，故不存在退还房款及利息的问题；3、关于逾期交房违约金，该司已经在诉讼前进行了赔偿。
陆志军、陆经纬向一审法院起诉请求：丹阳金鹰公司给付房屋面积误差3%内退款571957元和房屋面积误差3%外双倍退款640299元；丹阳金鹰公司给付多付房款2014年7月1日至2015年11月30日期间的利息85498元；丹阳金鹰公司给付2015年1月1日至2015年11月30日期间逾期违约金915952元。
一审法院认定事实：2013年12月24日，陆志军、陆经纬与丹阳金鹰公司签订商品房买卖合同，购买位于丹阳金鹰天地广场北区1期的1幢1层102号房屋（以下简称讼争房屋）。双方合同约定：讼争房屋建筑面积为275.90平方米，其中套内面积为272.83平方米；讼争房屋单价每平方米69102元，总价款19065242元。双方合同第五条第四款约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第1种方式进行处理，即双方自行约定，面积以房产测绘机构实测为准，如有误差，单价不变，商品房总价款按照实测面积进行结算，多退少补。
2015年5月15日，丹阳金鹰公司向陆志军、陆经纬发出交房通知书，现讼争房屋已经交付。2015年7月22日，丹阳金鹰公司将讼争房屋二楼南面墙体打通，并砌起新墙。在法院现场勘查后，陆志军、陆经纬自行将讼争房屋恢复原状。
本案审理过程中，经陆志军、陆经纬申请，法院委托南京国础资产评估有限公司对讼争房屋的建筑面积进行鉴定。该评估公司于2015年9月22日出具的鉴定报告载明：讼争房屋的建筑面积为260.06平方米（套内面积）。
另查明，陆志军与中国联合网络通讯有限公司镇江市分公司签订的讼争房屋租赁合同约定，租期自2015年12月1日起至2018年11月30日止，每年租金1280000元。
一审法院认为，诉讼双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。现陆志军、陆经纬已付清房款，丹阳金鹰公司亦交付房屋。本案的争议焦点在于，丹阳金鹰公司交付的房屋是否符合合同约定。
根据诉讼双方合同中有关建筑面积、套内面积和公摊面积的约定，可以认定讼争房屋套内面积占建筑面积的98.8873%。经鉴定，讼争房屋的套内面积为260.06平方米。按照上述比例计算，讼争房屋的建筑面积实为262.99平方米，较合同约定短少12.91平方米。丹阳市经纬房产测绘队对讼争房屋的预测绘面积（275.90平方米），不能作为实际交付房屋的面积认定依据。丹阳金鹰公司在丹阳市房地产开发管理办公室备案的图纸与讼争房屋销售合同附图、讼争房屋的实际结构不一致，应当以讼争房屋的实际结构为准。
1、关于陆志军、陆经纬的返还购房款主张。面积误差3%内退款的金额为571957元（275.90平方×3%×69102元/平方）；面积误差3%外双倍退款的金额为640299元【（12.91平方－8.277平方）×69102元/平方×2倍】。虽然诉讼双方在合同中约定：面积以房产测绘机构实测为准，如有误差，单价不变，商品房总价款按照实测面积进行结算，多退少补。但是，《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条规定：“当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准，……预购人不退房的，大于或者小于部分不超过百分之三的，按照预售合同的价格多退少补；……小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。”诉讼双方在合同中并未明确约定面积误差比例及相应处理方法，故应当适用上述规定，对陆志军、陆经纬的该项主张予以支持。
2、关于陆志军、陆经纬主张的多付房款利息85498元。该利息的计算方法为：12.91平方×69102元/平方×17个月×（6.765%/12月）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，对于超过3%的部分，因已判决双倍返还房款，故利息不予支持。对于陆志军、陆经纬的该项主张，确认为54814元（571957元×17个月×6.765%/12月）。
3、关于陆志军、陆经纬主张的逾期交房违约金915952元。丹阳金鹰公司交付的房屋面积虽然存在误差，但并不影响陆志军、陆经纬的正常使用，故不能成为陆志军、陆经纬未能将讼争房屋进行出租的理由。因丹阳金鹰公司于2015年7月22日将讼争房屋墙体打通，影响该房屋的正常使用，酌情支持陆志军、陆经纬3天的损失。参照涉案租赁合同中约定的租金标准，对该项损失支持10520元（1280000元÷365天×3天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定判决：一、丹阳金鹰天地实业有限公司于判决生效后十日内返还陆志军、陆经纬价款1212256.38元并支付利息54814.95元及损失10520.55元，以上合计1277591.88元；二、驳回陆志军、陆经纬的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。丹阳金鹰公司围绕上诉请求提交了讼争房屋的初始登记证（丹房商登字20150656号），用以证明：讼争房屋面积为275.90平方米。丹阳市不动产登记中心在本院核实过程中表示：该初始登记证中确认的面积系根据规划审批的图纸而确定。对此，陆志军、陆经纬质证认为：对讼争房屋初始登记证的真实性没有异议，但对其所记载的房屋面积不予认可。该初始登记证的发放时间是2015年10月，在其起诉之后。相关部门核发该初始登记证程序违法。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年10月26日，丹阳市房产管理科核发的初始登记证载明：“金鹰天地广场1幢102室，建筑面积275.90平方米，套内面积272.83平方米。……本证所列登记房屋，经审查属实，特发此证。”
本院认为，本案的实质性争议，并不是讼争房屋面积是否短少，而是讼争房屋面积应为多少。换言之即是，讼争房屋是否应当包括争议区域在内。陆志军、陆经纬主张：根据讼争房屋销售合同附件1配图和丹阳金鹰公司实际交付情况，讼争房屋不包括争议区域，讼争房屋面积应为262.99平方米。丹阳金鹰公司主张：根据讼争房屋销售合同第三条约定，其向陆志军、陆经纬出售了包括争议区域在内的面积为275.9平方米的商品房，且讼争房屋初始登记证中记载的面积亦包括争议区域面积在内。其最初未将争议区域交付给陆志军、陆经纬系因工作人员失误所致，其发现后及时补充交付。
商品房初始登记证的核准发放行为，是行政机关确定房地产开发企业所销售商品房位置、结构、面积等内容的具体行政行为。行政机关在核准发放商品房初始登记证过程中，需要对商品房的规划设计、竣工验收和成品实况等事项进行审查。该项审查属于行政机关的实质性审查，不同于行政机关因商品房初始登记、变更登记等而进行的形式性审查。为此，讼争房屋初始登记证的合法性及其记载内容的真实性审查认定，是解决本案纠纷的先决问题，而该问题的解决不属于民事案件的审理范围。由于陆志军、陆经纬在本院依法释明后坚持不同意中止本案诉讼，故本院依法驳回陆志军、陆经纬的起诉。陆志军、陆经纬可在相关审查认定结果形成后，视情决定是否重新提起诉讼。丹阳金鹰公司最终交付的讼争房屋与其宣传介绍的讼争房屋在户型结构方面如果确实存在差异，陆志军、陆经纬亦可另行提起诉讼要求赔偿。
综上所述，丹阳金鹰公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九第、第一百二十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条规定，裁定如下：
一、撤销江苏省丹阳市人民法院（2015）丹民初字第2888号民事判决；
二、驳回陆志军、陆经纬的起诉。
一审案件受理费12257元，二审案件受理费25728元，由法院予以退还。
本裁定为终审判决。
审 判 长 柳建安
代理审判员 严晓璞
代理审判员 李春仙
二〇一六年十月十九日
书 记 员 王 萍