北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）一中民再终字第14179号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：北京雄龙科技集团，住所地北京市海淀区海淀路北侧北大资源1号楼1225。
法定代表人：郝庆，总经理。
委托代理人：李少敏，男。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：北京泛亚房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区大泥湾9号。
法定代表人：朱凯卫，董事长。
委托代理人：李广，北京市中咨律师事务所律师。
委托代理人：张然然，女，北京泛亚房地产开发有限公司职员。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：�京创信普惠科技有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-3204室。
法定代表人：李华，总经理。
委托代理人：智易，女，北京创信普惠科技有限公司员工。
申请再审人北京雄龙科技集团因与被申请人北京泛亚房地产开发有限公司、北京创信普惠科技有限公司侵犯财产权纠纷一案，不服本院（2011）一中民终字第06642号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2013年10月22日作出（2013）高民申字第00528号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2009年11月9日，北京雄龙科技集团（以下简称雄龙集团）起诉至北京市海淀区人民法院称：我公司与泛亚公司（即北京泛亚房地产开发有限公司）签订《北京市外销商品房预售契约》（以下简称《预售契约》），购买该公司位于泛�大厦11楼1101室房屋（以下简称1101室）。但泛亚公司与北京北方集创科贸有限公司（以下简称北方公司）却在明知我公司为合法产权人，且未经我公司同意的情况下签订租房协议。两公司的行为严重侵犯我公司的财产权。现起诉请求法院判决认定泛亚公司与北方公司于2008年7月2日关于1101室的租赁行为为侵犯我公司财产权行为，并认定泛亚公司与北方公司按”每平方米每天3元租金、0.8元物业费”的标准，向我公司赔付自2008年7月7日至2010年10月12日的损失445960.7元。
北京泛亚房地产开发有限公司（以下简称泛亚公司）辩称：雄龙集团在向我公司购买1101室物业的过程中，拖延支付购房款项，违约在先。我公司收取1101室物业的对外租金是为了避免损失，不存在任何侵权行为。而雄龙集团既未能支付大部分房款，且长期通过转租房屋牟利，极大地损害了我公司的合法利益，故我公司为达到督促雄龙集团补交余款的目的，直接向现有租户收取租金，以避免损失扩大。因此在雄龙集团违约在先，且刻意回避我公司追讨的情形下，我公司采取的自力救济止损行为不应构成对雄龙集团权益的损害。另外，现雄龙集团已将1101室物业所有权转让给北京林茂商贸有限责任公司（以下简称林茂公司），该物业的实际使用人也是林茂公司，故雄龙集团起诉主体有问题。综上，我公司不同意雄龙集团的诉讼请求。
北方公司（以下简称创信公司）辩称，我公司原来是与林茂公司签订租赁合同，2008年6月因泛亚公司通知我公司，称因雄龙集团拖欠泛亚公司的购房款，所以要封门，如我公司要办公，就要继续签订租赁合同，后我公司与泛亚公司签订租赁合同并付清租金。综上，我公司不同意雄龙集团的诉讼请求。
北京市海淀区人民法院一审查明：1997年12月10日�亚公司（甲方）与雄龙集团（乙方）订立了《预售契约》，乙方购买甲方开发建设的泛亚大厦11层A1号，即本案诉争的1101室。双方在《预售契约》中约定，本契约由双方签字，并在办理房屋预售预购登记后生效，双方均在合同上签字盖章，并于1998年6月26日办理相关登记手续。
双方约定房屋总价款为272800美元，雄龙集团先分17笔支付163700美元，余款109100美元由雄龙集团申请银行贷款。合同中还约定：若乙方逾期付款超过14日，甲方有权终止本契约，契约终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。雄龙集团向泛亚公司支付了163700美元，剩余款项至今未付。2000年8月23日，工商部门吊销雄龙集团营业执照，2009年7月7日，泛亚公司向雄龙集团出具解除合同通知书，要求解除双方签订的《预售契约》。
2008年7月2日，泛亚公司与北方公司签订租赁合同，以产权人的名义将1101室出租给北方公司，租期自2008年9月15日至2009年9月14日。双方约定月租金为9295.94元。另，因雄龙集团欠林茂公司款项，故双方签订协议，约定1101室归林茂公司所有，该公司则替雄龙集团支付剩余房款。
一审法院认定上述事实的证据有双方当事人陈述，《预售契约》，行政处罚决定书，解除合同通知书，租赁合同，资金往来明细，雄龙集团与林茂公司间的协议等。
北京市海淀区人民法院一审认为，雄龙集团与泛亚公司所签订的《预售契约》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已到相关部门办理登记手续，故该协议为有效合同。雄龙公司有义务按合同的约定向泛亚公司支付房款，其至今未付剩余房款的行为已构成违约，泛亚公司依约定享有解除合同的权利，在该公司向雄龙集团出具解除合同通知书后，双方间所签订的《预售契约�即告解除。泛亚公司在双方间的合同解除后将1101室对外出租并不构成对雄龙集团权利的侵害。
但在收到解除合同通知书之前，基于生效的《预售契约》，雄龙集团确系对1101室享有所有权，泛亚公司在合同没有解除且未经雄龙集团授权或同意的情况下，直接将该房屋出租给北方公司，侵犯了雄龙集团的合法权益。泛亚公司对于雄龙集团拖欠购房款的行为，可依照双方约定的方式（追索违约金或解除合同）向雄龙集团主张权利，即法院认定雄龙集团拖欠购房款的行为，不能成为泛亚公司将1101室直接出租的理由。综上，在《预售契约》解除前，泛亚公司依据房屋租赁协议所取得的房租属于不当得利，现雄龙集团要求该公司予以返还，理由正当法院予以支持。但其要求泛亚公司将《预售契约》解除后的房租一并返还，则于法无据，根据已查明的事实，法院判定泛亚公司�向雄龙集团返还10个月的房租。因北方公司在与泛亚公司签订租赁合同时，未尽充分的审查义务，故其应对上述款项的返还承担连带责任。另，虽雄龙集团与林茂公司签订协议，约定由该公司负责支付剩余房款，但根据泛亚公司仍向雄龙集团出具解除通知书的行为，应视为泛亚公司不同意上述债务转让。故对泛亚公司所述雄龙集团起诉主体有误的答辩意见，法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第九十一条、第九十二条、第一百零六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：北京泛亚房地产开发有限公司、北京北方集创科贸有限公司，向北京雄龙科技集团返还九万二千九百五十九元，本判决生效后七日内履行。
判决后，雄龙公司不服，上�至本院。雄龙公司上诉称：原审判决认定事实错误，违反法定程序。雄龙集团对1101室房屋享有物权，雄龙集团不存在逾期付款的违约事实。泛亚公司不享有合同解除权。泛亚公司、北方公司共同侵权，应连带赔偿雄龙集团损失。上诉请求为：撤销原审判决，依法改判支持雄龙集团原审诉讼请求。
泛亚公司答辩称：不同意雄龙集团的上诉理由和请求，同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。
北方公司答辩称：不同意雄龙集团的上诉理由和请求，同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判
二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
二审法院认定上述事实的证据有双方当事人在本院二审审理期间的陈述佐证。
本院二审认为：雄龙集团与泛亚公司签订的《预售契约》为有效合同。雄龙公司有义务按合同的约定向泛亚公司支付房款，其至今未付剩余房款的行为已构成违约，泛亚公司依约定享有解除合同的权利，泛亚公司向雄龙集团出具解除合同通知书后，双方所签订的《预售契约》即告解除。泛亚公司在合同解除后将1101室对外出租并不构成对雄龙集团权利的侵害。
雄龙集团在收到泛亚公司解除合同通知书之前，基于生效的《预售契约》对1101室享有所有权，泛亚公司在合同没有解除且未经雄龙集团授权或同意的情况下，直接将该房屋出租给北方公司，侵犯了雄龙集团的合法权益。雄龙集团拖欠购房款的行为，不能成为泛亚公司将1101室直接出租的理由。泛亚公司在《预售契约》解除前依据房屋租赁协议所取得的房租属于不当得利，现雄龙集团要求泛亚公司予以返还，理由正当，应予以支持。但其要求泛亚公司将《预售契约》解除后的房租一并返还，则于法无据，不予支持。原审法院根据查明的事实判决泛亚公司向雄�集团返还10个月的房租，北方公司对上述款项的返还承担连带责任，并无不当。雄龙集团的上诉理由和请求，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
本院再审过程中，申请再审人雄龙公司称：1、原审法院裁定中止诉讼后，没有等待另案即雄龙公司诉泛亚公司商品房预售合同纠纷审理结果，径直恢复本案审理并作出判决，严重违反法定程序。2、原审判决认定二被申请人侵权10个月及认定泛亚公司有权解除合同，系认定事实错误。3、原审判决适用法律错误，导致判决结果错误。请求：1、撤销原一、二审判决；2、待另案审理完毕后再依法恢复本案审理。
泛亚公司辩称：不同意雄龙公�的再审请求。关于雄龙公司提出的剩余支付的房款和违约金相抵的问题。房产是在1996年就交付使用了，不存在延期交付的问题。关于支付剩余房款，雄龙公司将房产转给林茂公司时，曾经要求林茂公司必须支付剩余房款，因此我们认为不存在剩余房款与违约金相抵的问题。原一、二审判决认定事实清楚，请求维持原判。
北方公司答辩称：不同意雄龙公司的再审请求。我公司和泛亚公司签订租赁协议时，泛亚公司提供了相应的房产证明和证明文件，相关租金已经给付泛亚公司，雄龙公司应找泛亚公司索要租金，我公司不应该再承担交纳租金的责任，不应再判我公司承担连带责任，请求法院依法判决。
本院再审查明，2013年4月22日，北京北方集创科贸有限公司更名为北京创信普惠科技有限公司。
本院再审认为，原判程序违法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第�百零七条第一款，第一百七十条第一款第（四）项之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2011）一中民终字第06642号民事判决和北京市海淀区人民法院（2009）海民初字第31383号民事判决；
二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。
审 判 长 王 斌
代理审判员 阎 炜
代理审判员 黄晓丰
二〇一三年十二月十一日
书 记 员 郝 雪
书 记 员 唐静静