江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南扬民初字第0135号
原告无锡市房屋置换中心有限公司，住所地无锡市南长区五爱路34号。
法定代表人董国安，该公司董事长。
委托代理人唐德兴，江苏崇安律师事务所律师。
被告无锡嘉宝置业有限公司，住所地无锡市南长区红星路金星苑小区配套用房（红星路541号）。
法定代表人华玲燕。
原告无锡市房屋置换中心有限公司（以下简称房屋置换公司）与被告无锡嘉宝置业有限公司（以下简称嘉宝公司）企业之间借贷纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告房屋置换公司的代理人唐德兴到庭参加诉讼。被告嘉宝公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告房屋置换公司诉称：嘉宝公司因资金周转需要，分别于2013年6月14日、2013年12月20日、2014年1月10日与其签订3份《借款协议书》，向房屋置换公司分别借款2000万元、1500万元、500万元，借期分别为6个月、12个月、6个月，以嘉宝公司名下的在建工程为借款提供抵押担保，并办理了在建工程抵押登记手续。上述《借款协议书》签订后，房屋置换公司按约向嘉宝公司划付了2000万元、1500万元和500万元，但嘉宝公司仅归还了上述借款中的2000万元，并自2014年2月起未按约支付利息且其经营状况严重恶化。请求判令：1、嘉宝公司提前归还借款2000万元及相应利息（以1500万为基数，自2014年1月20日起至实际给付之日止，按月利率1.5%计算；以500万元为基数，自2014年2月10日起至实际给付之日止按月利率1.5%计算），息随本清。2、嘉宝公司承担房屋置换公司聘请律师的费用39万元。3、房屋置换公司有权对嘉宝公司所抵押的在建工程拍卖、变卖、折价的价款享有优先受偿权；4、诉讼费用由嘉宝公司承担。
被告嘉宝公司未作答辩，亦未提供证据。
经审理查明：嘉宝公司与房屋置换公司分别于2013年6月13日、2013年10月11日、2013年12月11日签订3份《抵押设立协议》，主要约定：房屋置换公司因业务往来对债务人嘉宝公司享有债权，嘉宝公司为保证房屋置换公司债权的实现，将其坐落于金桂尚苑1-201、1-1002、10-101等（详见清单）的房屋抵押给房屋置换公司，为余额抵押；抵押物面积分别为15952.84平方米、175.42平方米、9446.22平方米；债务履行期限分别自2013年6月13日、2013年10月11日、2013年12月12日起至2014年12月31日；双方认定上述抵押物价值分别为1亿元、80万元、4880万元，担保的债权金额分别为3000万元、25万元、1460万元；抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等内容。上述《抵押设立协议》签订后，房屋置换公司与嘉宝公司至无锡市住房保障和房产管理局对设定抵押的在建工程办理抵押登记，无锡市住房保障和房产管理局发给锡房建登字第WX10409484号等《无锡市在建工程抵押登记证明》（详见在建工程抵押清单）。
嘉宝公司分别于2013年6月14日、2013年12月20日、2014年1月10日与房屋置换公司签订3份《借款协议书》，主要约定：嘉宝公司向房屋置换公司分别借款2000万元、1500万元、500万元；借款期限分别为6个月、12个月、6个月；借款利率按按月息1.5%计算，按借款实际占用天数计收利息，利息按月结付，届时未付，房屋置换公司有权计收罚息，并有权要求嘉宝公司立即偿还本金并按实结清利息；嘉宝公司以其在建房产提供抵押担保，同时由嘉宝公司提供第三方公司、股东作连带责任担保；嘉宝公司可以因房产销售，要求房屋置换公司配合注销抵押权；房屋置换公司因主张上述债权而发生的差旅费、律师费、评估费、拍卖费、诉讼费和相关损失等费用由嘉宝公司承担。上述《借款协议书》签订后，房屋置换公司分别于2013年6月18日出借2000万元、2013年12月20日出借1500万元、2014年1月10日出借500万元。借款后，嘉宝公司于2013年12月20日前将2013年6月18日的借款2000万及利息还清，但其他2笔借款本金共计2000万元分文未还，且1500万元的利息支付至2014年1月19日止、500万元的利息支付至2014年2月9日止。
另查明，房屋置换公司为本案诉讼支出的律师代理费为39万元。
以上事实，有《借款协议书》、《担保函》、进帐单、收据、转帐支票存根、《无锡市在建工程抵押登记证明》、《抵押物清单》等书证及当事人陈述附卷作证。
本院认为：根据房屋置换公司提供的《借款协议书》、进帐单、收据、转帐支票存根等，可确认房屋置换公司与嘉宝公司间借款关系成立；双方借款未有违反法律强制性规定的情形，借款合同合法有效。嘉宝公司取得房屋置换公司发放的借款后，未按照约定偿还借款本息，构成违约，应承担相应的民事责任。房屋置换公司宣布合同提前到期，符合合同约定。房屋置换公司的债权由嘉宝公司所有的在建工程作抵押担保，并办理了在建工程抵押登记手续，故房屋置换公司有权以抵押物折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。因嘉宝公司违约导致本案诉讼，故嘉宝公司应根据合同的约定承担房屋置换公司为实现本案债权支出的合理的律师代理费。嘉宝公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十六条、第五十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、嘉宝公司于本判决发生法律效力之日起3日内向房屋置换公司归还借款本金2000万元及相应利息（以1500万为基数，自2014年1月20日起至本判决确定的给付之日止，按月利率1.5%计算；以500万元为基数，自2014年2月10日起至本判决确定的给付之日止，按月利率1.5%计算），息随本请。
二、嘉宝公司于本判决发生法律效力之日起3日内支付房屋置换公司为本案诉讼花费的律师代理费39万元。
三、房屋置换公司有权对嘉宝公司所抵押的在建工程（以抵押登记记载内容为准，详见抵押清单）拍卖、变卖、折价的价款在登记债权范围内按顺位享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费143750元、公告费560（已由房屋置换公司预交），由嘉宝公司负担。嘉宝公司于本判决发生法律效力起3日内将所负担的诉讼费直接支付给房屋置换公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。
审 判 长 汤 然
审 判 员 薛 耀
人民陪审员 周敏芳
二〇一四年九月十二日
书 记 员 冯志成
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条第一款债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。