云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第381号
上诉人（原审被告、反诉原告）张静，女，汉族，1975年8月29日出生。
特别授权代理人刘宇舒，云南云典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）杨雯婷，女，汉族，1983年11月21日出生。
特别授权代理人杨偈，云南民定律师事务所律师。
上诉人张静因与被上诉人杨雯婷房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
一审法院经审理查明以下法律事实：春晖小区颐达园2幢29号商铺所有权人为艾京。被告向艾京承包了该商铺，期限至2013年5月16日。2009年12月5日原告（乙方）与被告（甲方）签订协议，约定甲方提供春晖小区颐达园商铺28、29号美容院及美容院装修给乙方使用，将美容院设备及现有客源转让给乙方续用，转让费为26000元。年租费为31200元，乙方租费一年为一个结算期，每年房租须提前两个月交付给甲方。房租费自2010年12月起每年递增。期限自2009年12月7日至2014年12月6日止，乙方独立经营美容院，甲方不参与任何业务。若因甲方或乙方单方原因需提前终止合同的，属违约行为，须支付对方10000元违约金等内容。协议签订后，原告于2009年12月6日支付被告转让金26000元，2009年12月7日至2010年12月6日房租31200元，收款后，被告出具了收条。而后被告即将商铺及美容床5套、补水机1台、容声冰箱1台、消毒柜1台、洗衣机1台、海尔过水热1台、小蓝星热水器1台、牛皮落地灯1台、晒衣架1个、红外线灯2架、DVD机1台、功放1台、电热毛巾柜1个交付给原告。2011年10月10日原告支付被告2011年12月1日至2012年11月30日房租34398元，2012年10月15日原告支付被告2013年房租36118元，被告收款后均出具了收条。原告承租美容院后，顾客刷卡金额自2009年12月至2013年5月为275716元。2013年5月20日原告向昆明市公安局丰宁派出所报警，接处警登记表载明…后民警了解是张静于前年将该美容院租给报警人方，因而今天来拿东西双方发生纠纷，后送所处理。另确认，庭审中，原告认可2013年1-5月的物管费314元未交，水费被告庭审中只要求主张47.2元，其余不主张，原告对此无异议。2013年6月1日房屋所有权人收回了原告承租的春晖小区颐达园商铺28、29号美容院及设备。原告诉请法院，请求判令：一、解除双方的房屋租赁合同；二、被告向原告支付因其违约给原告造成的各项经济损失共计375640元；三、本案诉讼费由被告承担。张静反诉请求判令：一、解除原、被告2009年12月5日签订的《协议书》；二、反诉被告向反诉原告支付杂费648元，水费300元，共计948元；三、反诉被告向反诉原告返还仪器设备：1、美容床5套；2、补水机1台；3、容声冰箱1台；4、消毒柜1个；5、洗衣机；6、牛皮落地灯1台；7、晒衣架1个；8、红外线灯2架；9、DVD机1台；10、功放1台；11、电热毛巾柜1个；以上共计价值8740元；四、反诉被告向反诉原告支付违约金10000元；五、本案本诉与反诉费由原告承担。
根据上述确认事实，一审法院认为：本案系房屋租赁合同而引发的纠纷，被告对春晖小区颐达园商铺28、29号美容院及设备的承包期限至2013年5月16日，被告在使用期限内与原告于2009年12月5日签订租赁协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面善意的履行各自的权利义务。根据协议约定原告支付了2013年租金36118元。因被告出租的租赁物系向其他人承包而来，期限至2013年5月16日，由于被告出租给原告的期限超出了其使期限，故原告承租的租赁物在2013年6月1日即被所有权人收回。由于被告的过错导致原告不能继续使用租赁物，为此被告已构成根本性违约，现原告诉请解除房屋租赁合同，被告无异议，一审法院依法予以支持。由于被告的违约，导致原告无法使用租赁物，被告应退还原告剩余的转让费8233.33元（26000元＋5年＋12个月×19个月=8233.33元），剩余租金21068.83元{36118元-（36118元＋12月×5个月）}=21068.83元），支付违约金10000元；对于原告诉请剩余铺面装修损失2159元无相应证据证明，故对该诉请依法不予支持。至于原告诉请的直接经济损失（顾客退费额）28655元，无相应证据证明，依法不予支持；可得利益损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因原告只提交了顾客的刷卡金额，并未提交可得利益的依据，根据原被告签订的协议，原告租期至2014年12月6日，原告已使用租赁物至2013年5月30日，剩余租期的可得利益酌情由被告赔偿90000元。对于被告反诉的杂费原告认可2013年1-5月物管费314元及水费47.2元，该费用依法应当由原告支付，税费300元是遗失所缴纳的费用，不应由原告承担。至于被告反诉要求原告返还设备，因原告已将该设备返还给了所有权人，故对被告反诉的该请求，依法不予支持。由于本案原告未违约，故对被告反诉原告支付违约金的诉请依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、九十三条、第一百一十三条，（（中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除本诉原告杨雪婷与本诉被告张静于2009年12月5日签订的协议。二、本诉被告张静于本判决生效后三日内支付本诉原告杨雪婷剩余转让费人民币8233.33元、剩余租金人民币21068.83元、违约金人民币10000元、赔偿损失人民币90000元，共计人民币129302.19元。三、反诉被告杨雯婷于本判决生效后三日内支付反诉原告张静物管费人民币314元、水费人民币47.2元，共计人民币361.20元。四、驳回本诉原告杨雯婷的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告张静的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币7556元，由原告杨雯婷承担人民币2500元，被告张静承担人民币5056元。反诉案件受理费人民币146元，由原告杨雯婷承担人民币25元，被告张静承担人民币121元。
一审判决宣判后，张静不服，向本院提起上诉，称：一、根据双方合同约定，转让费针对的是设备和客源，一旦交付无法返还，一审依法判决上诉人退还剩余转让费没有事实和法律依据。二、一审法院认定张静应支付10000元违约金，并在杨雯婷仅提交了顾客的刷卡金额，并未提交可得利益依据的情况下，再酌情判决张静赔偿90000元损失，系适用法律错误。首先，约定损害赔偿金与法定损害赔偿金不能双重适用。其次，《中华人民共和国合同法》规定，可得利益不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，根据合同约定，张静仅能预见的到的损失是1万元。三、一审认定设备已归还所有权人，对张静的反诉请求不予支持，没有事实和法律依据。综上，遂请求二审法院判令：一、撤销一审判决第二项判决，改判上诉人不支付转让费8233.33元以及赔偿损失90000元；二、撤销一审判决第五项，并改判被上诉人向上诉人返还仪器设备：1、美容床5套；2、补水机1台；3、容声冰箱1台；4、消毒柜1个；5、洗衣机；6、牛皮落地灯1台；7、晒衣架1个；8、红外线灯2架；9、DVD机1台；10、功放1台；11、电热毛巾柜1个；以上共计价值8740元。三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人杨雯婷答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，可得利益损失部分，实际上我方的损失远远不止90000元。
二审中，经征询双方当事人对一审法院确定事实的异议部分，张静主张2010年10月10日杨雯婷所支付的租金系2011年11月7日至2012年12月6日期间的租金，杨雯婷对此无异议，本院予以更正。本院查明的其他法律事实与一审法院所确认的法律事实一致，本院予以确认。
本院认为：双方基于诚实信用签订房屋租赁合同，但张静超出租赁期限将诉争商铺转租给杨雯婷，导致杨雯婷不能正常使用诉争商铺，构成违约。首先，张静上诉认为转让费针对的设备和客源，一旦交付无法返还，本院认为，双方签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为五年，杨雯婷支付26000元转让费的合同目的系在五年期间内正常使用商铺、相应的设备以及正常经营，但因张静的违约行为导致杨雯婷在超出的租赁期限内不能正常经营，故一审法院判决张静退还不能使用期间内的转让费用并无不当，本院予以维持。其次，张静还上诉认为，一审法院判决违约金10000元，又重复判决赔偿损失90000元，已超出张静签订合同时可预见到的违约造成的损失，对此，杨雯婷预期的合同履行期限是五年，其为了正常经营进行了相应投入并与客户形成了定期的合同关系，但由于张静的违约行为导致杨雯婷不能正常经营，且造成了损失，杨雯婷提交的证据足以证明其预期利益损失，一审法院酌情判令张静赔偿杨雯婷90000元的预期利益损失并不不当，本院予以支持。最后，张静上诉主张要求杨雯婷返还仪器设备的问题，根据查明的事实，涉案设备仪器已经返还给原权利人，且张静并无证据证明其承租涉案商铺后新添置了设备仪器，故张静请求杨雯婷返还仪器设备的主张不成立，本院不予支持。
综上，上诉人张静的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币2505.83元，由上诉人张静承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 汤名哲
审 判 员 郑会利
代理审判员 蔡 芸
二〇一四年六月十一日
书 记 员 郭 涛