浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越民初字第1823号
原告（反诉被告）绍兴市汽车运输集团有限公司公路客运西站。
负责人，诸宝寿。
委托代理人（特别授权代理）周利生、高向华。
被告庞彪。
委托代理人（特别授权代理）倪晓钢。
原告绍兴市汽车运输集团有限公司公路客运西站（以下简称“绍兴客运西站”）与被告庞彪房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月16日向本院起诉，本院于同日受理，被告在法定期限内提出反诉，本院就本诉与反诉合并进行了审理。本案依法由审判员田晖适用简易程序于同年6月5日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）绍兴客运西站委托代理人高�华、被告（反诉原告）庞彪及其委托代理人倪晓刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴客运西站诉称：2013年9月1日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告承租原告的府山西路7-10号房屋作为经营、仓储之用。租赁合同记载：租赁意向期限为二年，考虑城市规划、经营结构调整等因素，为减少双方不必要损失，租赁合同实行一年一签。本合同租期为2013年9月1日至2013年12月31日止，如政府部门尚未收储的，双方另行签订续签协议。年租金为256300元。被告不得擅自将房屋转租、转让或者转借，否则，原告有权终止合同，收回房屋。合同期内如城建规划或者政府土地收储需要，原告有权收回被告租用的房屋（应提前一个月通知被告），被告应无条件服从，本合同自动终止，租金按实结算，双方均不承担违约责任。任何一方违约应付对方违约金46000元。原告了解收储信息后，于2013年12月5日向被告进行了书面告知，并要求被告最迟于2014年3月31日前腾退所租房屋。2014年2月25日，绍兴市汽运集团有限公司与绍兴市政府土地储备中心签订《绍兴市国有土地使用权收购合同》，被告租赁的前述房屋也包括在土地储备中心收储的范围内。同日，原告再次向被告送达了收储的书面通知，并要求被告腾退所租房屋。但被告至今尚未将租赁房屋腾退交还给原告。现原告故诉至法院，请求判令：1、被告立即将绍兴市府山西路7-10号房屋腾退交还原告；2、被告支付原告违约金46000元；3、被告支付原告房屋使用费（以年使用费256300元为标准，自2014年1月1日起计算至实际腾退之日止，暂计算到起诉之日止，第2项和第3项合计120000元）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告庞彪辩称：原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，原
告单方面解除合同不符合法律规定和合同约定，原告方无权单方面随时解除合同。被告不存在违约行为，反而是原告单方面解除违约。被告房屋租金支付到2013年12月31日。
同时反诉诉称：2012年6月4日，反诉原、被告就绍兴市
府山西路7-10号房屋达成租赁意向，反诉被告口头承诺保证租期三年。同日，双方签订书面租赁合同，约定反诉被告将绍兴市府山西路7-10号房屋租赁给反诉原告使用，考虑到房屋的实际性质，租赁合同实行一年一签。第一年租期为2012年9月1日至2013年8月31日。合同还对具体租金等事项均作了约定。反诉原告考虑到意向租期总共三年，故欲开办绍兴百草堂中医门诊部，并得到反诉被告的同意。在反诉被告的配合下成功申请设立开办了绍兴百草堂中医门诊部，反诉原告就门诊部室内装修总共花费187.68万元。2013年9月1日，依据双方此前租赁合同实行一年一签的约定，续签了租赁�同。现反诉被告在合同有效期内以政府收储为由要求单方面解除合同，显然违反了其当初对租房可以使用三年的承诺，给反诉原告造成巨大经济损失，利用承担过错赔偿责任。另根据反诉被告提交的《绍兴市国有土地使用权收购合同》，绍兴市汽车运输集团有限公司取得了704.9832万元的地上建筑物等补偿费，理应包括反诉原告开设的绍兴百草堂中医门诊部的装修及搬迁补偿费。故要求判令：反诉被告赔偿及返还给反诉原告绍兴市府山西路7-10号房屋（现绍兴百草堂中医门诊部用房）的装修、搬迁补偿款，具体款项为63万元；反诉被告承担本案全部诉讼费用。
反诉被告绍兴客运西站辩称：反诉被告依据双方之间签订的
租赁合同约定行使解除权，所以不构成对反诉原告的违约。对于装修费用及补偿有明确约定，被告装修房屋要获得原告的书面同意，反诉原告装修未经�诉被告同意；还约定一经装修，装潢及设施就无偿归反诉被告所有，故即使有装修补偿款，也应归出租人所有，何况政府的收储合同中，不包括本案的装修补偿款。关于搬迁补偿款，收储合同及租赁合同中均没有此约定，反诉原告应自行搬迁。关于补偿和搬迁是约定自由的表现，故要求法院驳回反诉原告的诉请。
就本诉部分，原告为证明其主张在举证期限内向本院提供：
证据1、房权证及授权委托书1份，证明原告作为出租人的权利来源；被告质证认为对真实性没有异议。
证据2、租赁合同1份，证明原、被告双方就租期、违约金作出明确约定，还约定被告装修房屋要获得原告的书面同意，并约定一经装修好，装潢及设施就无偿归原告所有；在约定的租赁期内，出现政府收储情形，原告有权收回租用的房屋（应提前一个月通知被告），被告应无条件服从，本合同自�终止；被告质证认为对真实性没有异议，但租期应以意向为准。
证据3、通知1份，证明原告证据2中的合同约定行使解除权；被告质证认为，在原告方发出该份通知时，并没有和绍兴市土地收储中心达成收储协议，因此该通知是无效的。
证据4、绍兴市国有土地使用权收购合同1份，证明政府土地收储的事实；被告质证认为，对真实性无异议，但认为该份合同不仅不能证明原告的证明目的，该份合同中明确约定，诉争房屋绍兴市土地收储中心最迟可以在2014年8月31日收储，故原告无权单方面提前解除合同。
证据5、房租发票1份，证明原告收取被告租金到2013年12月31日；被告质证认为对真实性没有异议，但需要指出的是并非被告不愿意交纳，而是原告不收。
证据6、张贴通告照片1组，证明原告在租赁房屋外墙上再次催告腾退，告知土地收储信息的事实。被告质证认为原�无权单方面随时解除合同。
被告就本诉部分未向本院提供证据。
就反诉部分，反诉原告为证明其主张在举证期限内向本院提供：
证据百草堂中医基本投入明细1份、建筑工程（结）算书1
份，证明室内装修总共花费187.68万元，合同的签订双方都有过错存在，故要求室内装修的补偿按照装修费用的50%赔偿，由于百草堂中医的装修包括两部分，故要求这部分按照30%即27万原赔偿。反诉被告质证认为，该证据系反诉原告单方制作，无其他证据支持并相互印证，故对真实性不予认可。
反诉部分反诉被告为证明其主张在举证期限内向本院提供：
证据评估明细报告一份，要求证明反诉被告就诉争房屋并未得到相应补偿款项的事实。反诉原告质证认为，该报告并不能证明承租房屋没有装修补偿费用，装修费总表中即使没有百草园的装修补偿明确表述，也可能包括在客运西站�装修补偿费用中。同时要求反诉被告提供绍兴市土地收储中心装修补偿明细。
本院对上述证据分析认证认为：绍兴客运西站以及庞彪在本诉及反诉中提供的前述证据经对方质证对其真实性无异议，本院依法予以确认。
经审理认定：2013年9月1日，绍兴客运西站与庞彪签订租赁合同一份，约定庞彪承租原告的府山西路7-10号房屋作为经营、仓储之用。租赁合同记载：租赁意向期限为二年，考虑城市规划、经营结构调整等因素，为减少双方不必要损失，租赁合同实行一年一签。本合同租期为2013年9月1日至2013年12月31日止，如政府部门尚未收储的，双方另行签订续签协议。年租金为256300元。庞彪不得擅自将房屋转租、转让或者转借，否则，绍兴客运西站有权终止合同，收回房屋。合同期内如城建规划或者政府土地收储需要，绍兴客运西站有权收回庞彪租用的房屋（应提前�个月通知被告），庞彪应无条件服从，本合同自动终止，租金按实结算，双方均不承担违约责任。任何一方违约应付对方违约金46000元。绍兴客运西站了解收储信息后，于2013年12月5日向庞彪进行了书面告知，并要求庞彪最迟于2014年3月31日前腾退所租房屋。2014年2月25日，绍兴客运西站的主管单位绍兴市汽运集团有限公司与绍兴市政府土地储备中心签订《绍兴市国有土地使用权收购合同》，庞彪租赁的前述房屋也包括在土地储备中心收储的范围内。同日，绍兴客运西站再次通告要求庞彪腾退所租房屋。但庞彪至今尚未将租赁房屋腾退交还给绍兴客运西站。庞彪已向客运西站交纳了截至2013年12月31日的房屋租赁费。
本院认为，绍兴客运西站与庞彪之间的房屋租赁合同关系，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。现双方对绍兴客运西站是否享有单方解除权以及解除合同后是否应补偿给庞彪损失等存在争议，本院对此评析如下：
关于单方解除权。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定，双方之间的租赁期限已于2013年12月31日届满，原告了解政府收储信息后，于2013年12月5日向被告进行了书面告知，并要求被告应于2013年12月31日前办理退房手续，最迟于2014年3月31日前腾退所租房屋，原告要求被告腾退租赁房屋的最迟期限已超出原、被告之间签订的房屋租赁合同的租期届满日，给予了被告腾退房屋的宽限期，故原告并非行使合同解除权，而是租期届满要求收回租赁房屋的正当行为，被告应在2014年3月31日前将房屋腾退后交还给原告。
关于房屋使用费及违约金。租赁合同到期并经原告绍兴客运西站催告后，庞彪至今仍未将诉争房屋腾退并交还给绍兴客运西站，已对原告构成违约�依法应承担相应的违约责任。原告诉请中，既主张了违约金，又主张了房屋使用费，本院认为，诉争租赁合同中只约定了违约金，没有约定损失赔偿责任。根据合同自由原则，当事人约定了违约金，应首先适用当事人约定的违约金条款，在当事人没有约定违约金条款的时候，可以主张对方的损害赔偿责任以弥补损失，同时在当事人约定的违约金不足以补偿或者过分高于非违约方损失的时候，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加或者减少。根据绍兴客运西站的单方解除通知书，其要求庞彪至迟于2014年3月31日前腾退房屋，自2014年4月1日至今的按租金标准计算的房屋使用费已超出双方约定的违约金46000元，故本院酌情调整为庞彪应支付给绍兴客运西站按约定租金标准计算的自2014年4月1日起至实际腾退之日止的违约金及房屋使用费。2014年1月1日至2014年3月31日期�产生的房屋使用费亦应按照前述租金标准计付。庞彪关于双方之间的租赁合同应按照租赁意向确认租赁期限及绍兴客运西站无权单方解除租赁合同的抗辩意见于法无据，本院不予采信。
关于装修损失赔偿及搬迁补偿费。反诉原告庞彪要求反诉被告绍兴客运西站赔偿装修以及搬迁补偿费的诉请，本院认为，契约自由原则为合同法基本原则。双方在租赁合同中已明确约定，租赁房屋一经装修，装潢及相应设施便无偿归绍兴客运西站所有；合同期内如政府土地收储需要，绍兴客运西站有权收回庞彪租用的房屋，庞彪应无条件服从，双方均不承担违约责任。该租赁合同条款对签约双方均具有法律拘束力，反诉原告庞彪再要求绍兴客运西站赔偿装修损失以及搬迁补偿费，于法无据，故对反诉原告庞彪要求对租赁房屋的装修进行评估的申请，本院依法不予准许，对反诉原告的�诉请求依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告庞彪应于本判决生效后三十日内腾退座落于绍兴市府山西路7-10号房屋并归还给原告绍兴市汽运集团有限公司公路客运西站；
二、被告庞彪应支付给原告绍兴市汽运集团有限公司公路客运西站按256300元／年为标准计收的自2014年1月1日起至实际归还原告上述租赁房屋日止的违约金及房屋使用费，于本判决生效后三十日内履行；
三、驳回原告绍兴市汽运集团有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告庞彪的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取1350元，�原告绍兴市汽运集团有限公司公路客运西站负担50元，由被告庞彪负担1300元，应由被告庞彪负担部分于本判决生效后三十日内向本院缴纳；反诉案件受理费减半收取5050元，由反诉原告庞彪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 田晖
二〇一四年六月二十四日
书记员 王珏
附引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
1、第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，�事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
3、第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
4、第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。