湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00051号
上诉人（原审被告暨反诉原告）徐长安。
上诉人（原审被告暨反诉原告）谭雪红。系徐长安之妻。
委托代理人张早刚，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉，签收法律文书等事宜。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）胡安妮。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）徐振银。系胡安妮之夫。
上列二被上诉人的委托代理人王相春，湖北浩法律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，代签收法律文书，同时反驳对方的诉讼请求。
上诉人徐长安、谭雪红因与被上诉人胡安妮、徐振银房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院（2014）鄂安陆民初字第00269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭于2015年3月19日、4月1日两次公开开庭进行了审理。上诉人徐长安、谭雪红及其委托代理人张早刚、被上诉人胡安妮、徐振银及其委托代理人王相春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，胡安妮与徐振银系夫妻关系，徐长安与徐振银系叔侄关系，徐长安是安陆市审计局退休干部，徐长安与谭雪红系夫妻关系。2002年徐长安将安陆市审计局计划干部职工集资建住房信息告诉徐振银夫妇后，双方口头约定由徐振银夫妇以徐长安名义购买集资房屋，购房款由徐振银夫妇出资，房屋属徐振银夫妇所有。随后徐振银夫妇将五万元房款交给徐长安，徐长安于2002年12月6日将该笔款转交给安陆市审计局。由于集资房屋系审计局内部集资建房，缴纳购房款发票只能开为徐长安的名字，购房款的原始票据已由徐长安交给徐振银夫妇保存。2004年集资房屋竣工后；徐振银夫妇将诉争房屋整体装修，于同年10月1日按本地习俗举行入宅仪式，对该房屋居住、使用、管理至今。2005年10月24日安陆市纪委要求补交集资房款5000元，也由徐振银夫妇缴纳。2006年安陆市审计局以徐长安的名义对诉争房屋办理了产权证，该房屋所有权证也交给徐振银夫妇保管。2012年初，案外人应城市宏基房地产开发有限公司对诉争房屋的通风采光补偿款也由徐振银夫妇领取。后因徐振银夫妇多次要求徐长安办理过户手续，并经亲友协商无果，于2013年诉至法院，请求人民法院依法确认诉争房屋属徐振银、胡安妮所有，并办理过户手续。2014年1月14日徐振银夫妇撤回要求确权的起诉，并于2014年1月16日再次起诉，请求人民法院依法确认胡安妮、徐振银与徐长安、谭雪红口头订立的借名购房合同有效，并请求其协助办理房产过户手续。徐长安、谭雪红提出反诉，请求法院判令胡安妮、徐振银夫妇返还借用至今的房屋，并给付租金，自2013年3月1日起每月按900元租金计算。
本案争议的焦点是当事人双方借名购房合同是否有效。
原审法院认为，胡安妮、徐振银与徐长安、谭雪红于2002年双方订立口头协议，确定由徐振银夫妇以徐长安名义购买集资房屋，购房款由徐振银、胡安妮夫妇出资的事实是客观真实的。徐长安、谭雪红依协议将原始集资票据及房产证书交付给胡安妮、徐振银，诉争房屋由胡安妮、徐振银居住、使用、管理至今。双方事实上已按口头借名购房协议履行十多年。徐长安、谭雪红反诉称，本案诉争房屋属于经济适用房的理由不充分。依照《经济适用住房管理办法》的规定，对于经济适用房屋无论是住房的建筑面积、房屋的供应和产权的登记都有严格的规定。《经济适用住房管理办法》第十五条规定，经济适用房单套的建筑面积控制在60平方米左右；第二十四条规定，经济适用房供应实行申请、审核、公示和轮候制度；第二十六条规定，经济适用房住房资格申请采取街道办事处、市、县人民政府逐级审核并公示的方式认定；第二十九条，居民个人购买经济适用房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。本案诉争房屋建筑面积为144平方米，没有经过街道办事处、市县人民政府逐级申请、审核、公示，且该房屋的产权登记为私有房产（全部私有产权）。根据建设部2004年第77号文；《经济适用住房管理办法》第二十九条规定，集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。故此，诉争房屋不应属经济适用住房。徐长安、谭雪红反诉诉称，依《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，应确定双方当事人买卖经济适用房的行为应确认为无效行为。诉争房屋是2002年安陆市审计局针对单位内部干部职工集资建房，于2003年建成，先于建设部相关经济适用住房的规定，不适用《经济适用住房管理办法》的相关规定。故借名购房合同无效的理由不成立，应予驳回。徐长安、谭雪红反诉双方属房屋借用关系的证据不充分，依法不予支持。本案属于借名购房合同，双方当事人虽然没有书面合同，但其口头诺成的协议也是合同订立形式，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条第一款、第十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、胡安妮、徐振银与徐长安、谭雪红口头订立的借用他人名义购买房屋合同有效。二、徐长安、谭雪红应依口头合同约定协助将安陆市德安北路审计局院内1栋701室房产过户给胡安妮、徐振银。三、驳回徐长安、谭雪红的反诉请求。本案受理费1000元、反诉受理费1000元，由徐长安、谭雪红负担。
徐长安不服原判上诉称，一、原审判决认定事实错误。本案客观事实是：2002年安陆市审计局为内部干部职工共同集资在审计局院内新建职工宿舍，并经内部文件规定，一律不对外集资出售。徐长安因是单位正式职工也按单位要求于2002年12月6日交了5万元集资款（一部分自有资金，一部分是借款），并于2005年交纳5000元罚款。2003年初该宿舍楼竣工交付职工使用。因徐长安当时有一套小面积单位公房居住，分得上述集资房后一直空置。当时徐振银与胡安妮刚结婚不久，无房居住。徐长安考虑到叔侄关系，主动提出将集资房暂借给徐振银夫妇使用，如以后徐长安需要使用该集资房时再予以返还。2011年，因该集资房涉及行政诉讼，徐长安在武汉无时间办理，遂将该房的房产证及夹在房产证中的5万元集资款收据、5000元罚款收据一同交给徐振银委托其办理。此行政案和解后，胡安妮代徐长安领取补偿款14433元。徐振银夫妇将上述房产证、收据、款项至今未退还给徐长安。2013年初，徐长安向徐振银夫妇提出解除房屋借用关系并要求将该房屋腾退，徐振银夫妇予以拒绝并要求徐长安向其出售该房屋，因此产生纠纷。二、原审判决漏查部分事实。涉案房屋的土地性质为国有划拨性质，登记在安陆市审计局名下。涉案房屋至今未办理土地使用权证。三、即使双方之间存在借用他人名义购买房屋的口头合同，但该合同属恶意串通，损害国家、集体和第三人利益，属无效合同。其原因在于：涉案房屋是单位内部的集资房，属经济适用住房，而非商品房。四、原审判决适用法律错误。《经济适用住房管理办法》第24条、第26条、第29条的条款内容并不是原审判决书上表述的内容。综上，原审判决认定事实错误，遗漏部分事实，适用法律错误。请求撤销原判，确认双方的借用他人名义购买房屋口头合同无效，驳回徐振银、胡安妮夫妇要求上诉人协助办理过户手续的请求；判决徐振银、胡安妮返还房屋并从2013年3月1日起每月按照900元租金标准赔偿该房屋占用使用费；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人谭雪红同意徐长安的上诉意见，并补充上诉称，原审判决认定事实错误。自2001年至今谭雪红一直在外打工，与徐长安两地分居生活，不在安陆，对胡安妮、徐振银与徐长安的口头约定根本不清楚。谭雪红与徐振银、胡安妮之间不存在口头约定。“购房款的原始票据由上诉人交给被上诉人”这一情况谭雪红不知情，也没有参与，是徐长安交给徐振银和胡安妮的。徐振银、胡安妮从未找过谭雪红要求办理房屋过户手续。原审判决遗漏了部分事实。谭雪红自2001年至今长期在外打工，与徐长安两地分居生活，对徐长安与两被上诉人口头约定借名购买审计局集资房，购房款及罚款的交付，房产证的办理和购房发票如何交给被上诉人等一系列情况均不知情，也没有参与。被上诉人入住请客、领取通风采光补偿款等情况谭雪红不知道，也没有参与。徐长安与两被上诉人口头约定借名购房，没有经过谭雪红同意。原审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见﹤试行﹥》及《中华人民共和国合同法》的规定，该房屋属谭雪红与徐长安的夫妻共同财产，徐长安没经过共有人同意擅自作出处理，应属无效。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判：1、认定谭雪红与被上诉人之间不存在借名房屋买卖合同关系。如认定徐长安与被上诉人之间存在借名房屋买卖合同关系，应确认为无效合同。2、由被上诉人返还该房屋，从2013年3月1日起每月按照900元租金标准赔偿该房屋占用使用费。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人徐振银、胡安妮针对徐长安、谭雪红的上诉共同答辩称，原审判决对本案事实的认定是非常客观的，且不存在遗漏部分事实的问题。本案涉诉房屋并不是经济适用房，转让也无需单位同意，房屋建成后，办理房屋产权登记时为100%私有产权，土地性质已经确定，无论谁购买该房屋均不会改变土地的性质，故没有损害社会及他人利益，借名购房行为合法有效。请求二审法院驳回上诉，依法维持原判。
二审中，上诉人徐长安为支持其上诉请求，向本院提交一份证据：安陆市发展计划局文件一份。拟证明涉诉房屋系单位集资建房，是福利保障房而不是商品房。
上诉人谭雪红为支持其上诉请求，向本院提交如下证据：
证据一：居委会书面证明材料一份、证人证言二份。拟证明谭雪红自2001年下岗后，长期在外打工不在安陆，对集资购房过程不知情。
证据二：一审法院开庭笔录复印件一份。拟证明谭雪红对集资购房不知情，且没有参与，是徐长安与被上诉人之间进行的。
经庭审质证，两被上诉人对上诉人徐长安提交的证据不认可，认为该证据与上诉人的上诉请求没有关联性，且该证据不能证明涉诉房屋系福利房，集资建房没有损害集体和国家利益；对上诉人谭雪红提交的证据一不认可，认为证言虽真实，但与本案无关。对证据二无异议。上诉人谭雪红对上诉人徐长安提交的证据无异议。上诉人徐长安对上诉人谭雪红提交的证据无异议。
对上述双方无争议的证据，本院依法予以采信。对上述有争议的证据，本院认为，徐长安提交的证据系安陆市发展计划局文件，批准安陆市审计局以职工集资形式进行职工住宅楼兴建，且该计划纳入“二零零二年全民基建”，该文件证明涉诉房屋系安陆市审计局集资建房，本院予以采信。上诉人谭雪红提交的证据一系证人证言，证明谭雪红长期在外打工，对上诉人与两被上诉人之间的借名购房口头约定不知情，本院予以采信。
对原审判决认定的事实，上诉人徐长安认为，“徐长安将审计局计划干部职工集资建房信息告诉徐振银夫妇”、“双方口头约定由徐振银夫妇以徐长安名义购买集资房”、“5万元购房款由徐振银交由徐长安向审计局交纳”不实；上诉人谭雪红认为，原审判决认定的事实均不属实；两被上诉人对原审判决认定的事实无异议。
本院认为，上诉人徐长安、谭雪红提出的上述异议，无相关证据予以证实，本院不予采信。
经审理查明，原审判决认定的事实属实。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。2002年1月24日，安陆市审计局计划以职工集资形式兴建职工住宅楼，并获安陆市发展计划局批准。上诉人徐长安作为安陆市审计局干部，当时自有一套审计局房改房居住，遂将该建房信息提供给其侄子侄媳徐振银、胡安妮夫妇，双方口头商定，由徐振银夫妇借用徐长安的名义购买审计局集资房。2002年12月，徐长安将徐振银夫妇给予的5万元购房款向审计局交纳，并将收据当即交给了徐振银夫妇。2005年8月至10月，安陆市纪委对安陆市审计局集资建房超标进行处罚，由徐振银夫妇将5000元罚款交给徐长安向审计局交纳，两份收据亦当即交由徐振银夫妇收存。2006年9月，安陆市审计局办理集资房的房屋产权证书，当年10月由徐长安送交给徐振银夫妇收存（房产证户名为徐长安）。2012年1月，应城市宏基房地产开发有限公司对涉诉房屋的通风采光补偿款14433元由胡安妮到安陆市审计局领取。综上，本案诉争房屋由两被上诉人徐振银夫妇居住、使用和管理至今，双方按借名购房口头协议实际履行长达十多年之久。根据（七部委）建住房（2007）258号《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房单套面积控制在60平方米左右、办理权属登记时应当分别注明经济适用房及土地性质为划拨地等等。本案诉争房屋系安陆市审计局职工集资建房，单套面积在100平方米以上，办理房屋产权证时为100%私产，故该房屋不属经济适用住房。两被上诉人与上诉人徐长安的借名购房协议没有违反法律法规的禁止性规定，属有效行为，双方的口头协议属有效协议。双方应按照协议履行各自的义务。上诉人徐长安上诉称购房款50000元及罚款5000元系其自行交纳、诉争房屋系经济适用住房不能买卖从而借名购房协议无效的理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。两被上诉人徐振银夫妇与上诉人徐长安协商借名购房时，该房屋并未开始建设，实际是由徐振银夫妇出资参加集资建房，自房屋建成后，一直是由徐振银夫妇占有、使用。即使谭雪红当时不知情，不影响口头商定借名购房协议的有效性。况且事后长达十多年谭雪红未提出异议，故谭雪红上诉称口头协商借名购房一事不知情应为无效合同的理由不成立，本院不予支持。对谭雪红上诉要求两被上诉人支付占用诉争房屋费用的请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条第一款、第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元由上诉人徐长安、谭雪红共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘玉安
审 判 员 孙 伟
代理审判员 冯 莉
二〇一五年四月十六日
书 记 员 陈平川
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。