北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第11006号
原告（反诉被告）黄子石，男，1973年8月2日出生，个体工商户。
委托代理人贾思伟，北京昂宇律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京神州德元投资咨询有限责任公司，住所地北京市朝阳区安立路28号3号楼1层商业101-01。
法定代表人刘进田，总经理。
委托代理人郭嘉林，北京市高界律师事务所律师。
原告黄子石与被告北京神州德元投资咨询有限责任公司（以下简称神州公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员穆兰独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄子石及其委托代理人贾思伟，被告神州公司之委托代理人郭嘉林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
黄子石诉称：我与神州公司于2011年4月27日签订房屋租赁合同，神州公司将位于北京市朝阳区安立路28号院3号楼A-17B号房屋（以下简称17B号房屋）出租给我，用于经营餐饮，租赁期限为五年，租金按照租赁面积计算，是按季支付租金。此后，我按照合同约定支付了租金，并于2013年对17B号房屋进行了装修。2014年春节后，我发现17B号房屋被停水停电，经营地点的门也被神州公司上锁。我与神州公司就此事进行协商，神州公司称我私自占用了店外的消防通道，且没有按时交纳罚款，故不让我继续经营。但事实上，我在接到通知后，已经将消防通道内的物品清除，但神州公司仍要对我进行高额罚款，我无法接受。我不缴纳神州公司提出的高额罚款，神州公司就不开门让我继续经营。为了维护我的合法权益，故我诉至法院要求：1、解除双方签订的租赁合同；2、退还租房押金2.9万元；3、退还2014年1月27日至2014年4月27日的租金以及物业管理费30555.5元；4、赔偿我装修损失18万元；5、退还燃气费4200元。本案诉讼费由神州公司负担。
神州公司答辩并反诉称：2013年11月，我公司员工发现黄子石占用了与17B号房屋相邻的消防通道，我公司遂要求黄子石腾退消防通道，但黄子石不予理睬。2013年12月12日，消防支队以我公司封闭消防通道为由对我们处以了5000元的罚款。2014年1月13日，我公司向黄子石发出告知函，要求黄子石交纳占用消防通道的使用费，但黄子石不予理睬。我公司确实在2014年2月9日将17B号房屋的大门上了锁。现在门上有两把锁，一把是黄子石的锁，一把是我公司的锁。黄子石擅自封堵通道，且在我们发出通知后仍拒绝改正，违反了合同，造成安全隐患，且其没有支付消防通道的占用费和2014年第一季度的租金。我公司认为是黄子石违约在先。黄子石称其进行了装修，但我公司只知道其在2009年进行过装修，其在2013年并未重新装修。而在2009年时，我公司与黄子石并未签订租赁合同，故相应的装修损失也不应该由我公司承担。综上，我公司不同意黄子石的诉讼请求。同时，我公司提出反诉，要求黄子石：1.解除双方签订的租赁合同；2.将消防通恢复原状；3.支付我公司2014年1月27日至2014年4月26日的租金29000元、物业费1804.5元；4.支付我公司消防通道占用费（自2011年4月27日至实际腾退之日止）；5.支付我公司消防行政处罚金5000元；6.支付我公司违约金122218元；7.反诉费由黄子石承担。
黄子石针对反诉辩称：消防通道里确实有很多杂物，但杂物也不是我堆放的，这是物业部门没有管理好造成的。我同意解除租赁合同。我没有占用消防通道，故消防队的罚款与我们没有关系，也不存在消防通道的占用费问题。合同履行期间，我已经通过转账的方式向神舟公司交纳了相应的租金及物业费，履行了合同，不存在违约行为，我不同意承担违约金。
经审理查明：2009年4月27日，黄子石与北京中卡商贸有限公司（以下简称中卡公司）签订房屋租赁合同一份，黄子石从中卡公司处承租了17B号房屋，租赁期限自2009年5月5日至2012年5月4日。在黄子石与中卡公司履行租赁合同期间，黄子石经中卡公司同意对17B房屋的燃气设备进行了改造，黄子石支付了中卡公司安装费14.5万元。另，黄子石改造了17B号房屋的空调系统，支付了中央空调安装费3.5万元。为此，黄子石向本院提交了相应费用票据。神州公司称中央空调系统系商铺出租前，产权人提供给承租人的，系原有设备，并非黄子石安装，但神州公司仅向本院提供了楼体的施工图纸，此外未能提供其他证据。
2011年4月26日，神州公司从北京新开房地产开发有限公司手中购买了北京市安立路28号院3号楼1层商业101号房屋，建筑面积共计7526.74平方米，17B号房屋包含在内。2011年6月8日，上述房屋的所有权证书下发，载明的产权人系神州公司。
2011年4月27日，黄子石与神州公司签订房屋租赁合同，黄子石承租17B号房屋，租赁面积为150平方米，用于经营餐饮。双方约定：租赁期限为五年，自2011年4月27日至2016年4月26日；租金按季提前支付，不含物业管理费、水、电、煤气、制冷、供暖、电话等由黄子石经营所发生的能源费；第一至三年的日租金标准为319.44元，月租金标准为9583.33元，年租金标准为115000万元；第二至四年的日租金标准为335.42平方米，月租金标准为10062.5元，年租金标准为120750元；黄子石应向神州公司支付2.9万元保证金用于保证合同的履行，如黄子石违反本合同的规定，神州公司有权以保证金折抵黄子石应付款项，或作为神州公司因此而遭受损失的赔偿；黄子石在使用房屋期间，应严格遵守用户手则以及神州公司或管理公司所制定和修改的有关大厦管理的其他规定；在未获神州公司事先书面批准及办理完有关装修手续前，黄子石不得在17B房屋内进行任何内部装修、设备安装以及陈设，所有有关煤气、排污系统、电讯、空调、访问或等工程必须由神州公司指派或任何的施工单位进行，一切费用由黄子石承担；未经神州公司书面同意，黄子石不得擅自或允许他人对房屋及公共区域的主体结构及装修、附属设施进行改建、变动、分割或附加装置，且不能在大厦外立面、房面、公共区域悬挂任何标志，够则黄子石应负责恢复原状，并对由此造成的任何损失负责赔偿；黄子石未征得神州公司书面同意或超过神州公司同意的范围装修房屋并增设附属设备的，在神州公司要求解除合同的情况下，黄子石应当将该房屋恢复原状并赔偿神州公司发生的任何损失；在房屋交付后，按本合同规定情形而导致神州公司解除合同的，除合同另有约定外，神州公司对黄子石已支付的所有租金以及物业管理费，无论对应的租赁期限是否届满，均不予退还；黄子石违约，手中公司书面通知后7日内仍不改正的，神州公司可以与黄子石解除租赁合同。另，2012年8月1日，黄子石与神州公司签订了物业服务合同，神州公司负责对楼内公共卫生、消防系统以及楼内公共设备设施进行日常维护，确保正常使用，黄子石则应按每月每平方米4.01元的标准向神州公司支付物业管理费。上述合同签订后，黄子石向神州公司支付了租房保证金2.9万元，并支付了截止2014年4月26日的租金以及物业管理费30555.5元。
2013年12月12日，因17B号房屋东侧的消防通道被杂物堵塞，北京市朝阳区公安消防支队对神州公司处以了5000元罚款。
2014年1月13日，神州公司向黄子石发出告知函，内容为：”贵餐厅未经我司许可，私自占用位于贵店东侧（原啊哈嘟餐厅）消防通道18平方米，给大厦带来了极大安全隐患。经我司会议决定，你方应以每平方米10元的标准向我司支付租金并处以1倍罚款。补缴金额：自贵餐厅租赁合同日起生效日（2011年4月27日）起计算到2014年1月10日，共计175500元。并处1倍罚款，共计35.1万元”。后黄子石以费用金额过高为由，与神州公司就此事进行协商。
2014年2月9日神州公司以黄子石占用消防通道为由，将黄子石经营地点的大门上锁。黄子石此后未能继续经营。另，黄子石称其在经营期间剩余4200元燃气费未使用，要求神州公司退还，神州公司认可金额，但认为黄子石违约在先，不同意退还。
庭审中，黄子石否认消防通道的物品系其堆放。本院就此到消防通道进行现场查看，消防通道内已无杂物堆放。仅有17B号房屋的中央空调室外机安在消防通道内，且与地面距离2米左右。另，消防通道内建有南墙一堵，神州公司要求黄子石拆除，黄子石否认该墙系其所建。神州公司为此向本院提交了照片若干，显示消防通道内确有杂物，黄子石对此均不予认可。黄子石曾向本院提交其与神州公司人员的电话录音，以证明神州公司违约在先，但在该录音中，黄子石以及代理人认可其曾占用消防通道的事实，也认可在接到神州公司通知后就将消防通道内的物品腾出。
庭审中，黄子石要求神州公司对其装修损失进行赔偿。黄子石称其装修时间在2013年，神州公司否认，仅认可黄子石在2009年对17B号房屋进行过装修。为此，黄子石向本院提交了签订于2013年4月6日的装修合同，以及装修费收据，载明的装修费用为19万元，装修项目包括厨房防水以及大厅防水项目。神州公司对此不予认可，并称防水工程系其施工完成，并非黄子石施工完成，但神州公司未能就此举证。庭审中，因双方对装修时间以及金额不能达成一致，经本院释明，黄子石申请对17B号房屋进行装修残值进行评估，本院委托北京兴中海建工程造价咨询有限公司对17B号房屋进行了鉴定。评估意见为：按照黄子石陈述的装修时间，如一部分装修发生在2009年，一部分装修发生在2013年，则现装修造价为128822.13元；按照神州公司陈述的装修时间，如装修时间均在2009年，则现装修造价为56291.14元。黄子石负担了评估费用6603.77元。
庭审中，黄子石与神州公司均同意解除租赁合同。
以上事实，有双方当事人陈述，租赁合同、电话录音、评估报告以及勘验笔录等在案佐证。
本院认为：黄子石与神州公司签订的租赁合同依法成立、合法有效，黄子石、神州公司均应遵守。
根据已查明的事实：黄子石与神州公司在租赁合同履行过程中，因黄子石占用了消防通道，导致消防部门对神州公司做出罚款的处罚；此后，神州公司要求黄子石支付消防通道的租金并并支付租金一倍罚款，双方不能协商一致，形成纠纷；后神州公司将17B号房屋封门，导致黄子石无法经营，最终形成本次诉讼。结合案情，对于合同履行过程中谁存在过错的问题，本院认为：黄子石违反合同约定，擅自占用消防通道，导致消防部门处罚，黄子石的行为确有违约之处；但事发后，神州公司要求黄子石给付消防通道的使用费，并加倍支付罚款的行为，缺乏法律以及合同依据；在双方不能协商一致时，神州公司又将17B号房屋的大门上锁，导致黄子石彻底不能经营，神州公司的行为亦存在违约之处。因此，对于合同无法履行的原因，黄子石与神州公司均有过错。现双方均同意解除租赁合同，本院就此不持异议，但本院在处理合同解除的后续问题时，将考虑双方的过错程度进行处理。
对于黄子石主张的退还押金以及燃气费的请求。本院认为：在租赁合同已经解除，且黄子石与神州公司均向本院提出相应请求的情况下，上述两笔费用已不存在折抵其他债务的情形，故神州公司继续扣留，没有依据，神州公司应当返还。
对于黄子石要求退还租金、物业费以及神州公司要求黄子石继续给付租金及物业费的请求。本院认为：在神州公司对17B号房屋的房门上锁后，黄子石已无法经营，神州公司要求黄子石在无法经营的情况继续给付租金，缺乏依据。故神州公司封门后的租金，应当退还黄子石。
对于神州公司要求黄子石恢复消防通道请求。本院认为，根据本院现场勘验情况，消防通道已被清空，仅留有南墙一堵。黄子石否认该墙系其所建，且根据神州公司发给黄子石的函件，神州公司亦称该部分区域原为”啊哈嘟餐厅”使用，故在没有证据证明该墙体系黄子石所建的情况下，神州公司要求黄子石予以拆除，本院不予支持。
对于神州公司主张的消防通道使用费的问题。本院认为：消防通道属公共区域，任何单位及个人均应保证消防通道畅通，故神州公司、黄子石均无权占用，神州公司亦无权主张占用费。对于神州公司主张的罚款。本院认为：罚款因黄子石擅自占用消防通道造成，且黄子石因占用通道而实际收益，故神州公司要求其给付罚款，合情合理，本院支持。
对于神州公司主张的违约金以及黄子石主张的装修损失。本院认为：虽然双方均存在违约情形，但考虑到黄子石的损失明显高于神州公司，故本院确定由神州公司赔偿黄子石部分装修损失，具体金额由本院酌情确定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
一、解除黄子石与北京神州德元投资咨询有限责任公司于2011年4月27日签订的房屋租赁合同。
二、北京神州德元投资咨询有限责任公司于本判决书生效之日起十日内退还黄子石租房保证金二万九千元以及燃气费四千二百元。
三、北京神州德元投资咨询有限责任公司于本判决书生效之日起十日内退还黄子石租金及物业费二万六千一百四十一元九角二分。
四、北京神州德元投资咨询有限责任公司于本判决书生效之日起十日内赔偿黄子石装修损失三万元。
五、黄子石于本判决书生效之日起十日内赔偿北京神州德元投资咨询有限责任公司罚款五千元。
六、驳回黄子石的其他诉讼请求。
七、驳回北京神州德元投资咨询有限责任公司的其他反诉请求。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如未在规定的期限内支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2478元，由黄子石负担1453元（已交纳），由北京神州德元投资咨询有限责任公司负担1025元；反诉案件受理费1731元，由黄子石负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京神州德元投资咨询有限责任公司负担1706元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 穆 兰
二〇一五年一月三十日
书 记 员 许少华