金华市婺城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0702执异22号
案外人方xx，住金华市金东区。
委托代理人：李天阳，浙江律师事务所律师。
委托代理人：陈华，浙江师事务所律师。
申请执行人：金志聚，男，1965年3月14日出生，汉族，住金华市婺城区。
委托代理人：金和平，浙江律师事务所律师。
申请执行人：蔡天山，男，1968年8月8日出生，汉族，住东阳市。
委托代理人：龚俊锋，浙江律师事务所律师。
申请执行人：新世纪建设集团有限公司，住所地金华市解放西路77号。
法定代表人：黄建华，董事长。
被执行人：晟元集团有限公司，住所地金华市解放西路233号。
法定代表人:应金良，董事长。
本院在执行申请执行人金志聚、蔡天山、新世纪建设集团有限公司（以下简称新世纪建设公司）与被执行人晟元集团有限公司（以下简称晟元公司）建设工程施工合同、垫付款、追偿权纠纷一案中，案外人方志勇对法院查封被执行人晟元公司名下房产向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查。案外人方志勇的委托代理人李天阳、陈华，申请执行人金志聚的委托代理人金和平，申请执行人蔡天山的委托代理人龚俊锋，申请执行人新世纪建设公司的委托代理人章俊，被执行人晟元公司的委托代理人陈彤、吴亚敏参加了听证。本案现已审查终结。
案外人方志勇称：法院作出的裁定将近江•枫乔11幢1-301室房屋（以下简称枫乔苑11幢1-301室）房产作为执行标的予以查封是不当的，因为案外人系该房产的权利人。理由如下：1、晟元公司依据生效文书从金华市恒丰房地产有限公司（以下简称恒丰公司）以物抵债取得相关房产，并已预告登记。2014年12月5日，恒丰公司与案外人签订了《商品房买卖合同》，将枫乔苑11幢1-301室出售给案外人，该协议签订在法院查封之前。2、案外人根据商品房买卖协议向恒丰公司支付全部购房款495560元。3、金东区法院作出裁定后，上述房产属于晟元集团所有。物业公司要求从2013年8月开始交纳物管费用，否则不交付房屋的钥匙。晟元公司及恒丰公司已经于2015年6月13日向案外人交付房屋，案外人从此占有并使用该房屋。4、案外人没有过错。房屋交付后，案外人多次要求晟元公司办理过户登记，但因晟元公司和恒丰公司没有缴纳税金，导致无法过户登记，对此，晟元公司也是承认的。
为证明上述事实，案外人方志勇向本院提交以下证据材料：1、案外人身份证复印件1份，用以证明案外人主体资格。2、商品房买卖协议、同意函各1份，用以证明在法院查封争议房产前晟元公司已经同意案外人与开发商金华市恒丰房地产公司直接签订合法有效的商品房买卖合同，争议房产已出售给案外人。3、案外人支付房款收据，证明案外人已经按照商品房买卖合同的约定支付购房款的事实。4、交房申请、前期物业管理服务协议、业主临时管理规约、恒丰公司住宅质量保证书、管道燃气安全使用协议书、业主领房屋物件交接单、业主领房验收交接表各1份、收据2份、近江枫桥苑收费凭据3份，用以证明案外人购买的房屋已经交付并实际占有使用等事实。5、晟元公司证明、恒丰公司证明各1份，用以证明未办理房产转移登记手续的责任在晟元公司，案外人无过错。6、（2010）金婺民执指字第7-3号执行裁定书1份，用以证明晟元公司根据法院生效裁定已取得争议房产的所有权，后出卖给案外人。
申请执行人金志聚称：案外人所提出的请求事项不能成立，请求驳回其执行异议。理由如下：1、案外人所提交的证据均不符合证据的真实性、合法性、关联性，不能证明案外人在法院查封之前已合法买卖、支付房款并实际合法占有的事实。（1）案外人与恒丰公司签订的《商品房买卖协议》不是真实的买卖协议，签订合同时即一次性支付房款也不符合情理。实际上两者间是债务纠纷，但没有借款来往的凭证。且《商品房买卖协议》没有经过相关部门登记备案。（2）案外人提供的付款凭证均是内部的结算凭证，没有正式的发票，且缺少款项来往的银行凭证。钥匙交付照片及《交房申请》并不能证明已交房；《物业管理服务协议》中的物业服务费收据发生在买卖房屋之前，未经公证部门见证，物业维修费未缴纳给专门的物业维修管理中心。（3）因晟元公司是建设方、恒丰公司系开发商，晟元公司、恒丰公司与案外人之间存在经济纠纷，相互间有利害关系，晟元公司以及恒丰公司的证明材料无证明力。2、退一步讲，即使买卖房屋合同有效，也只是一个债权的范畴，本案争议的物权仍然属于晟元公司，法院查封完全合法、正确。（1）晟元公司通过法院抵债的形式取得房屋，因没有商品房的销售证和预售证，未依法登记领取房屋权属证书的房屋不得转让，晟元公司未依法缴纳税费，未领取正式房产证，出卖房屋逃避了国家税收，晟元公司将未办理房产证的房屋抵偿给他人，是逃避债务的行为，损害了其他债权人的利益。（2）案外人提出当时晟元公司对房产进行预告登记公告，那么3个月内要办理手续，否则预告登记失效，案外人长期不办理房产过户登记自身存有过错。
为证明上述事实，申请执行人金志聚向本院提交发票3张，用以证明物业维修基金应当统一交到金华市物业维修专项资金管理中心的，电视安装调试的费用应当统一交到金华市华数数字电视有限公司的，物业管理费应当有物业公司的正式发票。
申请执行人蔡天山称：案外人的异议不能成立。理由如下：1、争议房产目前预告登记权人是晟元集团。案外人没有足够的证据来证明法院查封的房产未过户至案外人名下是其他原因造成的，仅仅晟元集团的证明，该证明没有法定代表人的签字，只有公章，没有证明力。2、付款方式很明确，没有支付购房款。恒丰公司与方志勇以借款抵房款，根据最高院民间借贷若干规定第24条之规定，任何以商品房买卖合同作为借款担保，该合同无效。3、双方签订买卖合同不具备法律效力。在竣工验收之前签订的合同不具备法律效力。是属于二手房买卖合同，未经备案登记。4、物业费的交纳及晟元集团和恒丰公司的证明，不能证明案外人已经实际入住。且相关水电费的交纳是缺少的。5、在失效的预告登记情况下，签订房屋买卖协议并知晓不能办理过户登记，案外人自身有过错。
申请执行人蔡天山未向本院提交证据材料。
申请执行人新世纪建设称：同意申请执行人金志聚、蔡天山的答辩意见。买房情况是晟元集团和买房人的事情，新世纪建设不清楚，请求法院核实。
申请执行人新世纪建设公司未向本院提交证据材料。
被执行人晟元公司称：支持案外人的异议。正常的房产公司是有相应发票的，但因晟元集团和恒丰公司情况有特殊性，不能类比，不能据此推定案外人购房的真实性。案外人的异议是属实的，晟元集团和恒丰公司因为资金问题，相关的税费没有缴纳，影响了案外人过户，案外人无过错。
被执行人晟元公司未向本院提交证据材料。
本院查明：金志聚与晟元公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年4月10日作出（2013）金婺民初字第954号民事判决：一、晟元公司在本判决生效后十日内支付金志聚工程款6633566.5元；并赔付相应利息损失的50%。二、驳回金志聚的其他诉讼请求。本案受理费95800元。由金志聚负担27000元；由晟元公司负担68800元。
蔡天山与晟元公司垫付款纠纷一案，本院于2014年11月18日作出（2014）金婺民初字第2421号民事判决：一、晟元公司于本判决生效之日起10日内支付蔡天山垫付的工程款人民币1533243元及利息。二、本案受理费12556元，由晟元公司负担。
新世纪建设公司与晟元公司追偿权纠纷一案，本院于2015年9月24日作出〔2015〕金婺商初字第2599号民事调解：一、由晟元公司于2015年9月26日前支付新世纪建设公司代偿款5704849.60元，利息按月利率1%支付款项被查封起至实际扣划日止尚欠的利息计58138.5元以及自2015年8月23日起按月利率1.2%算至2015年9月26日利息为79868元（以后利息按月利率1.2%算至实际归还之日止）；二、其他事项双方互不追究。本案受理费用26070元，由晟元公司负担。
上述判决生效后，晟元公司等未能履行义务，金志聚、蔡天山、新世纪建设公司分别向法院申请执行。执行期间，本院于2015年10月26日作出执行裁定，查封了晟元公司所有的位于金瓯路以南、纵四路以东近江·枫乔苑1幢1-202室（房间编号343644）、1幢1-402室（345592）、1幢1-301室（343651）、1幢1-401（345591）、1幢2-602室（347433）、2幢3-601室、7幢01、7幢05、7幢09、7幢11、7幢06、7幢10、7幢08、7幢12、10幢07、11幢11、11幢01、11幢19、11幢02、3幢02、3幢22、5幢13、5幢10、5幢04、9幢03（347491）、2幢3-602（347492）、2幢3-502（347486）、3幢1-601（346389）、3幢1-602（346390）、3幢2-601（346391）、3幢2-602（346392）、5幢1-601（346427）、5幢2-602（346430）、6幢1-101（346431）、6幢1-201（346435）、7幢1-501（346222）、8幢2-602（346478）、8幢3-601（346479）、9幢2-101（346483）、11幢1-301（347835）、11幢1-401（347841）、11幢1-501（347847）的房屋，查封期限为三年，即从2015年10月26日至2018年10月25日止。为此，方志勇提出执行异议，要求解除对枫乔苑11幢1-301室房产的查封措施。
2012年6月21日，金华市金东区人民法院作出（2010）金东执指字第7-3号执行裁定：一、金华市恒丰房地产有限公司所有的在近江·枫乔苑商品房23套及20个附房（车库）作价人民币21500000元，交付晟元公司抵偿债务人民币21561610元。二、晟元公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。
执行过程中，新世纪建设公司因与晟元公司有调解意向，于2016年3月8日向本院撤回执行申请。
2013年10月8日，晟元公司向恒丰公司出具书面同意函，同意恒丰公司直接销售近江·枫乔苑小区1-1-202室面积129.93平方米、11-1-301面积123.89平方米、11-1-501面积123.89平方米商品房，并同意以上三套房销售后直接向房产交易所办理房屋备案事宜。
2014年12月5日，恒丰公司与案外人签订了《商品房买卖合同》，合同约定恒丰公司将枫乔苑11幢1-301室以总价495560元出售给案外人，于签订合同时一次性付清。从案外人提供的一份收款收据复印件来看，恒丰公司于2007年12月28日收到方志勇10万元，摘由是借款；2014年12月5日收据复印件方志勇交款395560元，收款事由房款。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。法院在执行过程中，可以查封、扣押登记在被执行人名下的财产。案外人对已登记的不动产提出异议，法院应当按照不动产登记薄判断权利的归属。本案中，案外人虽与开发商金华市恒丰房地产公司直接签订了商品房买卖合同，但枫乔苑11幢1-301室预告登记权利人是晟元公司，法院查封并无不当。案外人方志勇认为其已付清全部价款，非因买受人自身原因未办理过户登记且在人民法院查封之前已合法占有涉案房产的依据不足，依法不予采信，其异议请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人方志勇的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向金华市婺城区人民法院提起诉讼。
审 判 长 冯运才
审 判 员 于 颖
审 判 员 肖 磊
二〇一六年四月十八日
代书记员 李少晨