呼和浩特市新城区人民法院
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p t ; ” > 民 事 判 决 书
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（2016）内0102民初2533号
原告王宏宇，住呼和浩特市新城区。
原告张晨霞，住址同上。
二原告共同委托代理人陈瑞，北京策略（呼和浩特）律师事务所律师。
二原告共同委托代理人彭文静，北京策略（呼和浩特）律师事务所律师。
被告内蒙古安泰房地产开发有限公司。 ****
法定代表人李世儒，该公司董事长。
委托代理人李晓钟，内蒙古百宁律师事务所律师。
委托代理人隆昌青，内蒙古百宁律师事务所律师。
原告王宏宇、原告张晨霞诉被告内蒙古安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理后，依法由审判员李泽芳独任适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王宏宇，二原告共同委托代理人陈瑞、彭文静，被告委托代理人隆昌青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王宏宇、原告张晨霞诉称，2011年8月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的位于呼和浩特市新城区，房屋面积为111.9平方米，双方约定的交房时间为2012年6月30日。合同签订后，原告一次性向被告支付购房款725336元，但直到2012年10月11日被告才向原告交付上述房屋。另外，经呼和浩特巿房屋产权管理局测量，房屋实际面积为111.47平米，比《商品房买卖合同》约定的面积小0.43平米，而测绘面积即为进行房屋产权登记的面积。根据《商品房买卖合同》第五条的约定”合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%)部分的房价由出卖人返还买受人”原告多次要求被告支付逾期交房的违约金及退还因面积差异多收取的购房款，但被告一直拒不支付上述款项。原告诉至本院，请求依法判决被告向原告支付因逾期交房产生的违约金37354.8元退还原告房屋面积差额房款2787.26元，以上共计40142.06元，本案的诉讼费用由被告承担。
被告安泰公司答辩称，2011年8月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买的房屋为呼和浩特巿新城区，房屋面积为111.9平方米，总金额为725336元，房屋交付期限为2012年6月30日。原告收到房屋的时间为2012年10月11日。根据我国《民法通则》的相关规定，普通的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告在2012年6月30日没有收到房屋时就应当知道自己的接受房屋的权利受到侵害，因此，诉讼时效从2012年6月30日开始计算，期间也没发生中断时效的事由，本案诉讼时效应当到2014年7月1日届满。原告在2016年5月起诉答辩人时，已经超过二年的诉讼时效期间，其民事权利已经失去人民法院的保护。即使答辩人违约，原告主张的违约金数也偏高，根据相关法律及58同城网租房信息，120平米凤凰新城简装房出租，月租金2100元，平均日租金66.67元。被告逾期交房103天给原告造成的实际损失约为8927元，如前所述，其违约金请求数额最高不得超过8927元，否则，被告可以请求法院减少，现原告提出要按晚交房103天的时间计算违约金为37354.8元人民币，显然违约金请求数额太高，因此，被告请求法院减少至最高不超过人民币8927元。
经审理查明，2011年8月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的位于呼和浩特市新城区，房屋面积为111.9平方米，双方约定的交房时间为2012年6月30日。2012年10月11日，被告向原告交付上述房屋。经呼和浩特巿房屋产权管理局测量，房屋实际面积为111.47平米，比约定的面积小0.43平米，测绘面积即为进行房屋产权登记的面积。原告诉至本院，请求依法判决被告向原告支付因逾期交房产生的违约金37354.8元退还原告房屋面积差额房款2787.26元，以上共计40142.06元，本案的诉讼费用由被告承担。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，二原告自2012年6月30日起知道被告交付房屋之日，违约金的数额已经确定，原告直至2016年5月17日，才向本院提起诉讼主张实体权利，原告的诉讼已超过二年的法定诉讼时效期间，且原告的证据不足以证明诉讼时效的中止、中断，故其丧失了胜诉权，应承担对其不利的法律后果。因此，被告以原告的起诉时间超过诉讼时效的抗辩理由成立，故对原告请求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。本案中，《商品房买卖合同》中约定的房屋面积为111.9平方米，房屋实际面积为111.47平方米，面积差为0.43平方米，面积误差比在3%以内，该部分面积差应当由被告按照合同约定的价款返还原告，因此，被告应向原告退还面积差额房款2787.26元。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，判决如下：
一、被告内蒙古安泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王宏宇、原告张晨霞返还房屋面积差额房款人民币2787.26元；
二、驳回原告王宏宇、原告张晨霞的其他诉讼请求。
案件受理费人民币427元，由原告王宏宇、原告张晨霞承担人民币401元，由被告内蒙古安泰房地产开发有限公司承担人民币26元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员李泽
芳
二〇一六年七月十五日
书记员刘芸
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：
（一）支付存款本金及利息请求权；
（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；
（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；
（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。