辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚中民终字第01664号
上诉人（原审被告）：大连经济技术开发区五洲房地产开发有限公司。住所地：大连经济技术开发区。
法定代表人：孙淑媛，该公司董事长。
委托代理人：宋光洁，辽宁天衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李春华，男，1939年6月7日出生，满族，退休干部，住清原满族自治县清原镇。
上诉人大连经济技术开发区五洲房地产开发有限公司（以下简称五洲公司）因房屋拆迁安置补偿合同一案，不服辽宁省清原满族自治县人民法院（2015）清民二初字第00200号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年11月27日立案并依法组成合议庭，于2016年1月14日公开开庭审理了本案，上诉人五洲公司的委托代理人宋光洁，被上诉人李春华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
李春华向一审法院提起诉讼称：2007年10月21日，原、被告双方签订拆迁协议，双方约定将李春华原农机楼旅店（面积135.43平方米）回迁二楼（100平方米）和三楼（50平方米），至今不给回迁。法院至2012年12月27日执行回108.02平方米，三楼41.98平方米被五洲公司卖给他人开旅店，所以要求法院按评估每平5630.00元计算，共236，347.40元赔偿房款。从2007年10月21日签合同到2012年12月27日法院执行回108.02平止，共五年零两个月，应按07年赔偿标准每年4.7万元（135.43平），赔我150平旅店的经济损失269，118.00元；要求五洲公司赔偿我旅店应回迁108.02平方米，五洲公司卖给他人41.98平方米，每平每年347元的经济损失，到这次判完，执行完两年七个月共计38，642.00元。诉讼费、评估费、执行费共计10，470.00元。从2012年12月27日清法2013年清民一初字第00958号判决之日计算年利息加倍承担。
五洲公司一审辩称：1、李春华提起诉讼依据的拆迁补偿协议，应属无效合同，没有法律约束力。2、原审法院委托辽宁天行健资产土地房地产评估有限责任公司作出的“辽天房估报字（2012）113号《房地产评估报告》”严重失实，不能作为定案依据。依据诉争协议书应该给付李春华的拆迁补偿房屋是3楼住宅，而非商用房。该评估报告是按照“实际用途商业用房估价”，因此，该评估报告得出的数据是不符合实际情况的，不能作为定案依据。3、五洲公司提出追加清原满族自治县四方建筑工程有限公司（以下简称四方公司）、中国农业银行辽宁省清原满族自治县支行（以下简称县农行）为第三人。
清原满族自治县人民法院经审理查明：2002年，五洲公司获准开发清原满族自治县客运公司北扩工程，在拆迁过程中，原、被告于2007年10月21日就拆迁一事签订协议，双方约定：以李春华居住的农机楼（原军队招待所）三处住宅合计面积135.43平方米，置换五洲公司新建楼二楼100平方米，三楼50平方米，超出安置面积按商品房销售价格优惠100.00元每平方米补交房款。如二楼设计面积不足，补充到三楼。拆迁补偿金190，000.00元（2003年10月-2007年10月，每年4.7万元）及搬家费900.00元于协议签字时一次付清。五洲公司交工日期为2009年6月1日。协议签订后，五洲公司诉至一审法院，要求撤销与李春华签订的拆迁协议。2009年9月16日，一审法院作出判决：驳回五洲公司的诉讼请求。五洲公司不服，上诉至抚顺市中级人民法院。2011年9月1日，抚顺市中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。李春华向一审法院提起诉讼，一审法院作出（2011）清民一初字第713号民事判决：五洲公司将客运站北高层二单元202室、二单元301室，配户给李春华，并办理产权过户手续。五洲公司上诉，抚顺市中级人民法院作出（2011）抚中民三终字第00369号民事判决：驳回上诉，维持原判。经李春华申请，一审法院经执行程序将清原镇站西街客运站扩建2A-1-201房屋产权过户给李春华，于2012年12月27日执行完毕，但只执行回108.02平方米房屋，少执行41.98平方米（五洲公司已将协议中约定的三楼50平方米房屋卖给他人）。李春华提起诉讼。本案审理过程中，经李春华申请，一审法院委托对于缺少的回迁面积进行评估，评估结果为5，630.00元／平方米，李春华支付评估费5，000.00元。
清原满族自治县人民法院认为：被告五洲公司与原告李春华签订的协议书是双方自愿签订的，不违背国家法律、法规的强制性规定，同时也不侵害第三人的利益，该协议也经过了人民法院生效判决确认合法有效，故原、被告双方应当按照约定履行协议。五洲公司未全面履行协议，应当承担违约责任。对李春华少回迁的面积损失，应当按照评估报告的数额计算。故李春华诉求合理合法，予以支持。对于五洲公司提出该拆迁补偿协议，应为无效合同，没有法律约束力的辩解意见，因该拆迁安置补偿合同经两级法院已经有生效的判决，已认定合同合法有效。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条一款（四）项的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。当事人有相反证据足以推翻的除外。在审理中，五洲公司没有足够的证据推翻两级法院生效判决，故对其辩解意见不予支持；对于五洲公司提出房地产评估报告严重失实，不能作为定案依据的辩解意见，因该评估报告是依李春华申请、法院委托评估而产生的报告，该评估程序合法，鉴定人有相应资质，并无不当，故对其辩解意见，不予采信；对五洲公司提出追加四方公司及县农行为第三人的申请，在双方签订的合同中，县农行非合同当事人，四方公司在该“拆迁安置补偿合同”中虽然是担保方，但法律规定对于保证人，李春华未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任，故对五洲公司的辩解意见，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告大连经济技术开发区五洲房地产开发有限公司赔偿李春华（41.98平方米X5，630.00元／平方米）236，347.40元。二、被告大连经济技术开发区五洲房地产开发有限公司赔偿原告李春华逾期配户的经济损失（2007年11月至2012年12月止每年4.7万元）235，000.00元。上述给付款项，于本判决生效后五日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李春华的其他诉讼请求。案件受理费3，700.00元，评估费5，000.00元，总计8，700.00元，由被告大连经济技术开发区五洲房地产开发有限公司承担。
宣判后，五洲公司不服，向本院提起上诉。上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法驳回李春华的诉讼请求。事实及理由：一、原审法院没有查清拆迁补偿“协议书”形成的真实过程，1、原审法院对上诉人要求证人（县农行）出庭质证的申请和追加“协议书”担保方（清原县四方建筑工程有限公司）为第三人出庭的要求，置之不理。致使本案重要事实，即被上诉人在拆迁范围内是否有住房，其住房是否应由上诉人补偿的争议焦点和“协议书”形成过程得不到查清。2、事实是：上诉人于2002年承包清原县客运站改造工程时，主要是拆迁农机楼。该楼面积1543平米左右，其中，上诉人依据协议已给付县农行1216平米的补偿款，其余住宅面积327平方米由上诉人与住户直接补偿。该楼中没有李春华的任何房屋，因此李春华的协议属无效协议，法院已执行的房屋及补偿款应追回。被上诉人利用其原农机公司经理身份及持有公司印章的便利条件，编造各种证实材料，挑动无房照户阻挠拆迁安置工作，使农机楼拆迁进程受阻停滞达4、5年之久。后县政府盲目介入协调，并确定委托清原县四方建筑工程有限公司代理被告作为拆迁主体，统一安置农机楼无房照动迁户。由于四方公司对动迁户历史情况不熟悉，加之无照户持有政府违规补办的房照，被上诉人见有机可乘，冒顶被拆迁户与上诉人签订诉争协议的法律事实。但是，该拆迁补偿协议因其安置对象虚假不实，应属《合同法》第52条规定的无效合同的情形，无效的合同自始没有法律约束力，应予以撤销。原审法院对上述案件事实没有调查清楚，片面强调以协议为准，其判决必然错误。3、证据证明：①1999年5月30日县农行与县农机公司“以资抵贷协议书”（证明总面积为1543平米）；②2003年4月15日上诉人与县农行“拆迁协议”（证明农机楼1216平米而积已补偿）；③2003年3月20日县农行“证明”（农机楼总面积1640平米，仅425平米住宅交由上诉人拆迁补偿）；④2005年3月10日县房产管理所出具的“站西街农机楼面积登记表”（证明被上诉人在楼内没有住宅）；⑤2008年9月25日四方公司“情况说明”；⑥2011年6月21日县房产管理处出具的“关于农机楼办照的情况说明”（证明拆迁时仅9户有房照）。二、委托辽宁天行健资产土地房地产评估有限责任公司作出的“辽天房估报字（2012）112号《房地产评估报告》”没有我公司参加，并严重失实，我公司售价每平方米不超过3000元，实际评估价格违背客观事实，超出售价一倍有余，不能作为定案依据。依据诉争协议书应该给付被上诉人的拆迁补偿房屋是3楼住宅，而非商用房。该评估报告是按照“实际用途商业用房估价”，因此，该评估报告得出的数据是不符合实际情况的，不能作定案依据。
李春华表示服从原审判决。二审答辩理由：对方是开发公司，开发公司拆迁我的房屋就得还我的房屋。回迁到现在得赔偿我的钱。对方说我滥用公章与本案无关。当时的法人盖章付款，这个合同是有效的，是他自愿签订的协议。该协议从09年开始经过多次审理，省高院认定合同有效，04年市拆迁办公室有批复，07年我和对方签的协议，这个楼没有照已经是历史，在拆的时候就知道。拆迁协议补偿款上写明了我是301室，我是商业用房，用于开旅店，有政府的文件，沿街的住宅改为商业用途的按商业用途算的，我认为协议是有效的，对方说这个楼是1500平，实际是2734平，共三层，面积是1216平，二楼三楼是住宅。评估是市中院指定的评估单位，五洲公司也有人参与，我的旅店营业执照齐全，应该把我的三楼还给我。综上，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明的事实与原判决查明的事实相同。
本院认为：依据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可以归纳为：一、五洲公司与李春华签订的房屋拆迁补偿协议是否有效；二、李春华的损失的赔偿依据。
关于第一个争议焦点：五洲公司与原告李春华签订的协议书是双方自愿签订，协议的相对人并不涉及清原县四方建筑工程有限公司，且该协议经人民法院生效判决确认合法有效，故双方应当按照约定履行协议。五洲公司与李春华房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院于2011年9月1日作出（2011）抚中民三终字第00369号生效判决：五洲公司将清原满族自治县清原镇客运站北高层2单元202室、301室配户给李春华，安置面积150平方米。现五洲房地产仅安置给李春华108.02平方米，少41.98平方米，五洲公司违约，应当承担违约责任，李春华要求五洲房地产因此给予经济补偿具有事实和法律依据。综上，五洲公司主张房屋拆迁补偿协议无效，其不承担违约责任的上诉请求，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，李春华被征用房屋虽规划用途为住宅，但实际用途为旅店，且旅店具有合法的经营手续，故辽宁天行健资产土地房地产评估有限责任公司按房屋实际用途进行评估并无不当，且该评估程序合法，故一审法院依据其作出的“辽天房估报字（2012）112号《房地产评估报告》”作为补偿标准并无不当，故五洲公司认为评估价格过高的主张，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8370元，由大连经济技术开发区五洲房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 强
审 判 员 孙仲义
代理审判员 田 丰
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 李 慧