浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第2905号
原告：楼桂芳，经商。
委托代理人：李殿秋。
委托代理人：郎康。
被告：楼贤斌，居民。
被告：金国富，经商。
委托代理人：胡光明。
委托代理人：王晓琴。
原告楼桂芳为与被告楼贤斌、金国富物权纠纷一案，于2014年11月5日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员丁国芳独任审判，于2014年12月15日、2015年1月22日公开开庭进行了审理。原告楼桂芳的委托代理人李殿秋（第二次未到庭）、郎康，被告金国富的委托代理人胡光明到庭参加了诉讼；被告楼贤斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告楼桂芳诉称，2011年8月8日，原告向熊某甲购买了位于义乌市苏溪镇阳光新村16幢1单元101室的房屋一套，交付了购房款，并装璜。2014年10月中旬，原告发现房屋被楼贤斌（原告的侄子）受胁迫转让给金国富，现房屋被金国富换门锁后使用。原告认为，楼贤斌不是上述房屋的权利人，无权处分房屋。为维护原告的合法权益，特提出诉讼，要求：1、确认被告楼贤斌与金国富之间的房屋转让协议无效；2、被告金国富排除妨碍，腾退位于义乌市苏溪镇阳光新村16幢1单元101室的房屋；3、被告金国富赔偿房租损失，房租损失从2014年3月5日起计算至实际腾退之日止。
被告楼贤斌未答辩。
被告金国富辩称：原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请依法予以驳回。房屋是第一被告从熊某甲处购买的，在2014年3月5日第一被告以75万元的价格转让给第二被告，第二被告也已履行了付款义务，并对涉案房屋进行了交付。第一、二被告间的房屋转让协议系双方真实意思表示，应属合法有效。
针对被告楼贤斌的陈述，原告补充陈述：房屋是原告向熊某甲购买所得，不是第一被告楼贤斌向熊某甲购买所得。楼贤斌由于没有地方住，原告将涉案房屋借给楼贤斌居住的。楼贤斌从金国富处借了高利贷，无法归还以房抵债的。
原告就其诉讼主张提供下列证据：
一、房屋买卖合同一份，以证明原告从熊某甲处以298万元的价款购得义乌市苏溪镇阳光新村16幢1单元101室房屋。
二、抽签确认书、抽签分房通知书、抽签确认通知书、房款发票、房款结算通知单复印件、委托书、客户委托银行付款授权书各一份，以证明：1、争议房屋是由原告从熊某甲处买得其下山脱贫的资格，并由原告支付全款建设而成的；2、熊某甲下山脱贫取得的房屋全权都是委托原告办理的。
三、房屋转让协议一份，以证明被告楼贤斌未经原告楼桂芳同意擅自转让争议房屋，该份协议应属无效。
四、2014年12月17日义乌市苏溪镇里西岗村委会出具的证明一份，以证明本案涉讼房屋所在的小区阳光新村与现在改名的六都新区系同一地方，并且水电费由原告支付。
五、中国工商银行义乌苏溪支行流水明细正反二页，以证明涉讼房屋的电费是由原告交纳的。
六、申请法院向证人熊某甲、熊某乙所作的调查笔录二份，以证明本案涉讼房屋系原告向熊某甲购买的，熊某乙是见证人。
被告金国富的质证意见：
对证据一真实性、关联性有异议，该合同的内容是以298万元购买的资格，并由原告出资建造的事实等，都是不能体现出来的。合同转让价是300万元，标的物义乌市苏溪镇阳光新村16幢1单元101室房屋及车库，并不是下山脱贫的资格。房屋转让款300万元与市场价不符合，我们认为该合同是虚假的。
对证据二中抽签确认书没有异议；对抽签分房通知书、抽签确认通知书、房款发票、房款结算通知单复印件的真实性没有异议，这三份证据说明涉案房屋原属熊某甲所有，房款都是熊某甲自己交付的；对委托书的真实性有异议，即使真实，楼桂芳的行为也只能代表熊某甲，并不能证明熊某甲将房屋卖给楼桂芳的事实；对客户委托银行付款授权书的真实性有异议，上面并未加盖银行公章，上面所涉房屋并不是涉案房屋。
对证据三的三性均没有异议。
对证据四的三性均有异议，如果里西岗村全部搬迁至阳光新村，那么里西岗村委会就不存在了。证明中原地名阳光新村后改为六都新村是有异议的，改地名应由地名办出具相关的证明。
对证据五的真实性没有异议，对证明目的有异议，无法达到原告的证明目的。
对证据六的真实性没有异议，当时楼贤斌将房屋卖给金国富时称房屋是楼贤斌购买的。
针对被告金国富的质证意见，原告补充陈述：总共以30万元（包括以熊某甲的名义向苏溪镇人民政府交纳的款项）的价格向熊某甲购买了一个下山脱贫房屋指标，合同中写了300万元是怕熊某甲反悔。
被告金国富就其所辩提供下列证据：
一、房屋转让协议、收条及转账凭证各一份，以证明楼贤斌将涉案房产以75万元价格出卖给金国富的事实。
二、租房合同一份，以证明金国富将涉案房屋出租给他人使用的事实。
原告的质证意见：
对房屋转让协议、收条的真实性有异议，据原告了解，第一、二被告借贷在先，房屋转让协议是后补的；对转账凭证的真实性没有异议，对关联性、证明目的有异议，这是第一、二被告间借贷的钱，并不是购房款。
对证据二的真实性没有异议，对关联性、证明目的有异议，恰恰能够证明由于楼贤斌无权处分涉案房产，给原告造成房租损失。
被告楼贤斌未提供证据。
本院对证据认证如下：
被告金国富对原告提供证据二中抽签分房通知书、抽签确认通知书、房款发票、房款结算通知单复印件的真实性、证据五及六的真实性、证据三没有异议，本院对上述证据的真实性予以认定。被告金国富虽对原告提供证据一及证据二委托书的真实性有异议，但其未提供相反证据；且上述证据与原告提供的证据六相互印证，故本院确认上述证据的真实性。被告金国富对客户委托银行付款授权书的真实性有异议，但其并未提供相反证据，且该证据与原告提供的证据四、五互相印证，能够证明涉案的房屋的电费由原告交纳。原告对被告金国富提供证据一中转账凭证、证据二的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。原告对被告金国富提供的房屋转让协议、收条的真实性有异议。被告金国富提供的房屋转让协议与原告提供的房屋转让协议的内容一致，故本院对房屋转让协议的真实性予以认定；而收条系由被告楼贤斌出具，被告楼贤斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，是对其所享有质证等诉讼权利的放弃，故本院对该收条的真实性予以认定。
经审理查明：2011年8月8日，原告楼桂芳（买受人）与案外人熊某甲（出卖方）、熊某乙（保证人）签订《房屋买卖合同》，约定：熊某甲将义乌市苏溪镇阳光新村16幢1单元101室房屋（建筑面积131.21平方米）及车库（面积25.604平方米）绝卖给楼桂芳所有；转让款为叁佰万元，在签订本协议时付贰佰玖拾捌万元，办理完过户手续后付贰万元。房屋实际价款为30万元。协议签订后，原告支付购房款28万元给熊某甲，熊某甲也按约将涉案房屋的相关材料（抽签分房通知书、抽签确认通知书、房款发票、房款结算通知单复印件）交给原告保管。原告接收房屋后对房屋进行装修，涉案房屋的电费也由原告委托银行代扣。
2014年3月5日，金国富转帐支付给楼贤斌人民币192500元。当天，楼贤斌（甲方）与金国富（乙方）签订的《房屋转让协议》中载明：“甲、乙双方依据自愿、诚信原则，经友好协商，达成如下协议：一、甲方拥有座落于苏溪镇阳光新村16幢1单元101室房屋卖给乙方。二、甲方自愿转让房屋内所有装修及物品。三、甲、乙双方协定房屋转让价为750000元。四、乙方在协议签订后一次性付给甲方房子总价款柒拾伍万元。”楼贤斌出具给金国富的收条中载明：“今收到金国富房屋转让款人民币柒拾伍万元整（￥750000.00元）（其中工商银行转帐￥192500.00元、现金实收￥557500元整）”。
2014年5月20日，被告金国富将涉案房屋以5800元的价格出租给案外人金纯，租期为2014年5月20日至2015年5月19日。
另查明：被告楼贤斌系原告的侄子，因楼贤斌没有房屋居住，故原告于2013年3月将涉案房屋无偿借给楼贤斌居住。
本院认为，本案原告基于其与案外人熊某甲签订的房屋买卖合同对本案所涉房屋享有占有、使用、收益等权利，故本案原告对所涉房屋的占有为合法占有。被告楼贤斌明知其非所涉房屋的权利人，而与被告金国富签订《房屋转让协议》，并将房屋交付被告金国富使用。被告金国富未尽合理审查义务而与被告楼贤斌签订《房屋转让协议》。原告对被告楼贤斌处分房屋的行为明确不予追认，两被告的行为损害了原告的合法利益，本院确认两被告所签订的合同无效。被告金国富主张即使无权处分，根据最高院关于买卖合同的司法解释，原告主张合同无效，法院也不应支持。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定是指买卖合同当事人一方，这里指的一方在本案应为两被告之一，也就是对被告楼贤斌提出以无处分权为由主张合同无效，法院不予支持，但该条规定并没有排除买卖合同当事人之外的利害关系人可以主张合同无效。法律规定，无效的合同自始没有法律约束力。两被告所签订的合同被确认无效后，被告金国富占有该房屋没有合法依据，依法因该合同取得的财产，应当予以返还。原告系合法占有本案所涉房屋，现该房屋被被告金国富出租给他人，被告金国富的行为妨害了原告对占有的行使，依法原告有权请求排除妨害，腾退本案所涉房屋。因涉案房屋原由原告无偿借给楼贤斌居住，并不能产生房租，原告要求两被告赔偿房租损失，本院不予支持。被告楼贤斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。综上，对原告诉请中合法有理部分，本院予以支持；对被告辩称中有理部分，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百五十九条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告楼贤斌与金国富于2014年3月5日签订的《房屋转让协议》无效；
二、被告金国富于本判决生效之日起十日内腾退位于义乌市苏溪镇阳光新村16幢1单元101室的房屋；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费5730元，由原告负担130元，由被告楼贤斌负担2800元，由被告金国富负担2800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费人民币11460元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 员 丁国芳
二〇一五年一月三十日
代书记员 周 胜