四川省盐亭县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民初字第1349号
原告孙加伟，男，汉族。
委托代理人陈上斌。
委托代理人李进。
被告四川辰东房地产有限责任公司。
法定代表人冯正奎。
特别授权委托代理人顾雄峰。
被告四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部。
负责人周怀树。
特别授权委托代理人董国元。
委托代理人成云，男，汉族。
原告孙加伟与被告四川辰东房地产有限责任公司（以下简称辰东房地产公司）、四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部房屋（以下简称辰东投资公司高山书院项目部）合同纠纷一案，本院于2014年5月2日立案受理后，依法由审判员赵娟适用简易程序公开开庭进行了审理，原告孙加伟及其委托代理人陈上斌、李进、被告辰东房地产公司委托代理人顾雄峰、被告辰东投资高山书院项目部委托代理人董国元、成云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙加伟诉称，被告四川辰东房地产有限责任公司原名四川辰东投资有限责任公司。2009年9月28日以高山书院项目部的名义签订《孙家湾盘山巷1—3号房联合建房协议》。协议约定：被告对原告所有的住房根据现场实地测量面积，按照一定比例与原告约定还迁面积178平方米，同时约定了其他权利义务。协议签订后，原告积极履行全部义务，被告对原告所有的房屋进行拆除，拆除后原告多次督促被告建设还房，但被告以种种理由推诿拒不履行合同义务，经原告多次信访要求县政府解决处理未果。多年来原告无房居住，给原告造成损失。原被告之间的协议系真实意思表示，不违反法律规定，且原告已履行合同，而被告不履行合同义务，属于根本违约。原告无法达到实现合同目的，解除合同应当支持。请求：1、解除原被告之间签订的《孙家湾盘山巷1-3号房联合建房协议》，并由被告赔偿原告还房面积损失516200元；2、判令被告赔偿支付原告过渡安置费用26000元（拆除至诉前）；3、判令被告赔偿原告可期利益37000元（2套）；4、由被告承担违约损失费、诉讼费。
被告辰东房地产公司辩称，被告四川辰东投资有限责任公司（现名四川辰东房地产有限责任公司）没有与原告签订房屋拆迁安置补偿协议，也没有授权高山书院项目部与原告签订安置协议。原告诉称的与被告辰东投资公司签订的联合建房协议是虚假的，原告提供的联合建房协议签订时间是2009年9月28日，当时四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部还没有成立。由于本案涉及集体土地征收安置，其职责应当由县人民政府承担，个人无权征用集体土地，农户也无权处置集体土地，所以原告所谓的与高山书院项目部签订的联合建房协议，违反了《土地管理法》及省市县的相关规定，属于无效协议。被告辰东投资公司及其项目部没有过错，不应承担任何法律责任。同时，辰东投资公司与盐亭县国土资源局签订的竞买协议中也没有约定辰东投资公司承担给原告的还房义务。请求驳回原告对辰东房地产公司的诉讼请求。其余意见同辰东投资公司高山书院项目部。
被告辰东投资公司高山书院项目部辩称，一、原告与被告辰东投资公司高山书院项目部签订的是联合建房协议，不是原告起诉的房屋拆迁安置补偿协议，不是拆迁还房。根据法律规定，被告辰东投资公司高山书院项目部不具备拆迁资格；二、原告诉称被告以种种理由推诿拒不履行合同义务不是事实，被告辰东投资公司高山书院项目部拆除原告旧房就是在履行合同义务。按照协议约定原告应将旧房交付给被告辰东投资公司高山书院项目部进行拆除，将宅基地使用权及其凭证交付给被告辰东投资公司高山书院项目部，领取灾后重建款交付给被告辰东投资公司高山书院项目部，但在协议签订后，被告辰东投资公司高山书院项目部多次催促，原告均未将原旧房宅基地土地使用权交付给被告辰东投资公司高山书院项目部。被告辰东投资公司高山书院项目部在2009年底完成了原旧房的拆除，2010年底完成了堡坎的构筑和施工现场的平整，并报备案。但在施工过程中出现了一系列的问题，致施工受阻。主要是县国土局将该宗土地拍卖，被告于2010年12月28日以280万元的价格竞得该宗土地使用权，按照联合建房协议约定，提供宅基地使用权是原告的合同义务，而被告出资购买了该宗土地的使用权，被告的出资应由原告等原住户承担，被告辰东投资公司高山书院项目部多次通知包括原告在内的联建户协商承担土地出让金，签订补充协议，但原告不予配合，导致该工程无法推进。盐亭县人民政府对该工程项目不能开工建设负有不可推卸的责任，因原被告对土地使用权和出让金产生分歧后，被告曾经多次向县委县政府反映，最为关键的是对该宗土地的规划问题一直没有给予解决，也才导致该工程项目无法推进。三、原告的诉讼请求没有事实及法律依据，依法不应当支持。原告要求解除协议是不符合法律规定的。原被告签订协议后，被告辰东投资公司高山书院项目部花巨资做了旧房拆除、堡坎构筑及施工现场平整，被告没有违约行为，因原告不能提供土地使用权，也不承担土地出让金，要说违约是原告违约，即使原告违约，被告也认为只要原告采取补救措施履行自己的义务，同时得到县人民政府的支持，合同目的是能够实现的。还有就是原告要求解除合同的程序不合法，原告要解除合同应当通知被告，而不是要求法院判决解除。所以，原告要求解除与被告辰东投资公司高山书院项目部签订的联合建房协议的诉讼请求不应当支持，原告主张的赔偿和过渡安置费、租赁利益、违约金没有事实依据和法律依据，依法不应当支持。
经审理查明，原告孙加伟原系盐亭县云溪镇龙江先锋村12组农村居民，1999年底转为盐亭县文同社区1组城镇居民，孙加伟住房属祖业房，位于盐亭县云溪镇赐紫路孙家湾。2009年9月28日，原告孙加伟以盘山巷3号房业主的名义作为甲方与乙方盐亭县建筑安装工程公司项目负责人刘茂远签订孙家湾盘山巷1-3号房联建协议，该协议约定：一、甲方以现有房屋及地基作为联合建房的资本，乙方建房资金为联合建房的资本，除去应还甲方的住宅房外，剩余的房屋归乙方所有，作为资金回笼；二、拆迁还房标准：甲方现有住房室内按每平方还房1.2平方米。室外每平方米还1平方米。实还壹佰柒拾捌平方，旧房的拆除归乙方所有，国家拨付给每户的救灾款归乙方所有（该款项首先满足国土转让和城建部门的相关费用）。三、乙方向甲方承诺：乙方保证按城建规划、国土资源相关政策合法建设，保证按设计要求的质量、进度进行施工。还给甲方的住房由业主在2楼和6楼各一套。四、甲方向乙方承诺：甲方保证协调周边关系，甲方协助乙方负责办理居委会、国土局、城建局的一切合法手续，全部费用享受灾后重建优惠政策。五、该协议一经签订，希甲乙双方共同遵守。原告孙加伟在甲方处签字捺印，乙方盖有被告四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部印章。协议签订后，孙加伟领取了5万元保证金，原告孙加伟从原房屋搬出，2009年10月底，被告辰东投资公司高山书院项目部开始拆除房屋，包括原告孙加伟原房屋在内的房屋被拆除。
同时查明，盐亭县国土资源局土地（矿产）交易所“盐亭县2011年度土地拍卖挂牌台账及卷宗原件”卷宗内，有孙加伟于2010年1月7日向盐亭县国土局提出的申请，该申请为打印件，内容为：我名孙加伟，家住盐亭县云溪镇文同社区1组，家里房屋受“5.12”地震影响造成了严重损坏，无法居住，现已拆除，本人自愿同意注销原土地使用权和房屋所有权，服从政府统一拆迁、规划、统一建设还房政策（按盐委办（2009）60号文件还房和盐府函（2008）100号文件补偿）。土地使用权面积和房屋所有权面积见证书或证明。申请上有孙加伟签名捺印。盐亭县云溪镇文同社区居民委员会和云溪镇人民政府2010年1月15日证明：兹有盐亭县云溪镇文同社区赐紫路盘山巷居民孙加伟，原有房屋占地面积144平方米，房屋面积181平方米，未办理土地使用权和房屋所有权证书。2010年8月23日-2010年8月26日，盐亭县土地统征储备中心公示：根据盐委办（2009）62号、（2009）60号和盐府函（2008）100号文件规定，规划区实行统一规划、统一拍卖、统建还房、统一设计，针对文同社区赐紫路等灾后重建涉及集有土地的拆迁统建还房等情况予以公示：孙加伟，家庭成员2人，户籍人口为非农业，房屋结构为砖混，面积为181平方米，还房面积60平方米，还房安置人口2人，抵减后剩余房屋面积121平方米，抵减后不予安置房屋补偿费（350元／平方米）42350元。原告孙加伟对申请、证明和公示上签名不认可。2010年11月5日，盐亭县国土资源局向县人民政府请示对县城规划区内位于赐紫路等23宗地出让国有建设用地使用权，其中标的11：位于赐紫路，土地出让面积2840.80平方米，按照城镇建设规划为居住用地，建筑密度≤45%；容积率≤7.2；绿地率≥25%；建筑控制高度为50米；土地使用权出让年限为居住70年，该宗土地拍卖出让经我局集体会审起始价为人民币260.00万元，保证金80.00万元人民币，增价幅度为每次3.0万元（设政府保底价）；宗地的征收成本费990041元人民币须在土地出让金中列支；在拍卖须知中约定统建还房面积1770平方米。2010年11月29日，县人民政府同意由盐亭县国土资源局代表县人民政府以拍卖方式向社会公开出让包括赐紫路号在内的县城规划区22宗灾后重建国有建设用地使用权。2011年1月17日，盐亭县国土资源局发出“国有土地使用权拍卖竞买须知”，在竞买须知第九条第十四条“其他事项”中载明：竞得人须与该宗地的灾后重建的业主委员会签订好协议，按灾后重建公示确认统建还房面积，开发建成后负责统建还房，其统建还房成本由竞得人自行负责。标的为11的统建还房面积为1770平方米。2010年11月21日，周怀树持四川辰东投资有限责任公司法人授权委托书向盐亭县国土资源局报名竞买，授权委托书的内容为：兹授权我单位周怀树同志（职务：项目经理）为我方去贵处代理参加盐亭县赐紫路土地竞买事宜的授权委托代理人。2010年12月21日，盐亭县土地（矿产）交易所确认周怀树具备参加拍卖竞买资格。经与四川乐源投资有限责任公司等公司竞买，四川辰东投资有限责任公司周怀树以280万元竞得该宗建设用地使用权。2010年12月28日，四川辰东投资有限责任公司与盐亭县国土资源局签订成交确认书，该确认书载明：地块位置为孙家湾赐紫路面积为2840.80平方米的宗地确定四川辰东投资有限责任公司周怀树竞得该地块的国有建设用地使用权拍卖出让的竞得人，成交总价为280万元。成交确认书签订后立即生效，竞得人现场交清拍卖佣金和国土部门规费，在成交之日起7日内缴清土地出让金。成交协议书签订后，竞得人辰东投资公司未与盐亭县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，也未向盐亭县国土资源局申请国有土地使用权登记，盐亭县国土资源局未向辰东投资公司发放国用土地使用权证。2010年3月6日，被告辰东投资公司高山书院项目部作为业主方与绵阳西科建设项目管理咨询有限公司盐亭分公司签订工程建设监理合同。2010年9月28日，周怀树以被告辰东投资公司高山书院项目部的名义与顾明安签订“基坑支护工程”建设施工承包合同。2011年5月11日，原盐亭县发展和改革局对辰东投资公司申请的高山书院住宅楼项目进行了备案。被告辰东房地产公司和被告至今未申请办理建设工程规划许可证和施工许可证。2011年11月14日，周怀树在盐亭县云溪镇重点工程办领取灾后重建还房抵减后补偿款948185元。
四川辰东投资有限责任公司于2009年12月14日成立四川辰东投资有限责任公司盐亭县高山书院项目部，任命周怀树为项目部经理，负责项目部事宜。2009年12月24日，四川省绵阳市盐亭县工商行政管理局向被告四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部颁发营业执照，经营范围为房地产开发。2013年4月11日，盐亭县工商行政管理局核准四川辰东投资有限责任公司企业名称变更为四川辰东房地产有限责任公司。
上述事实，有当事人的陈述、孙家湾盘山巷1-3号房联建房协议、盐亭县人民政府关于同意出让县城规划区22宗灾后重建国有建设用地使用权的批复、拍卖公告等证据证实。
本院认为，原告孙加伟原为农村居民，其居住的房屋为祖业房，房屋使用的土地性质应为宅基地，属于集体所有土地，在1999年原告孙加伟被转为城镇居民后，其所有的房屋使用的土地并不当然转为国有土地，国务院《土地管理法实施条例》第二条第五项虽然规定“农村集体经济组织全体成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”，国务院法制办、国土资源部2005年3月4日对该项的解释意见为“该项规定，是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有”，故原告孙加伟原房屋占用的仍为集体所有土地，也即宅基地，根据宅基地不能转让的规定，原告孙加伟用原有房屋及地基作为联合建房的资本，与被告辰东投资公司高山书院项目部签订的“孙家湾盘山巷1-3号房联建房协议”，违反了土地管理法及相关法律的禁止性规定，应属无效。在被告辰东投资公司竞得该宗土地后，被告辰东房地产公司和被告辰东投资公司高山书院项目部至今未向土地管理部门申请办理国有土地使用权登记，未取得包括原告孙加伟原房屋占用的土地在内的宗地土地使用权。被告辰东投资公司高山书院项目部基于无效合同拆除了原告孙加伟原有住房，应当予以赔偿。由于原告孙加伟原有房屋位于盐亭县城市规划区，被被告辰东投资公司高山书院项目部拆除后，原告孙加伟现无房居住，其赔偿的额度应当参照相同地段房屋价格进行计算，原告孙加伟提出的2900元／平方米的赔偿单价在相同地段较为合理，本院予以采纳。由于原告孙加伟与被告辰东投资公司高山书院项目部签订的协议上没有载明原告孙加伟原有房屋的面积，只有还房面积，被告辰东房地产公司和被告辰东投资公司高山书院项目部也未举证证明原告孙加伟原有房屋面积，而盐亭县云溪镇文同社区居民委员会和盐亭县云溪镇人民政府出具的证明上原告孙加伟原房屋占地144平方米、房屋面积181平方米，原告孙加伟不认可该证明面积，本案以178平方米计算赔偿损失的面积。但原告孙加伟知道自己所有的原房屋没有土地使用权证和房屋产权证，在应当知道自己原所有的房屋占用的土地属于集体所有土地的情况下，以房屋及地基作为联合建房的资本，与被告辰东投资公司高山书院项目部签订联建房协议，以致自己的房屋被拆除，原告孙加伟自身也有过失，应当承担10%的责任。被告辰东房地产公司辩称在签订协议时高山书院项目部尚未成立，但被告辰东投资公司高山书院项目部认可拆除了原告孙加伟的房屋，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告辰东投资公司高山书院项目部应当承担的民事责任，应当由辰东投资公司承担，辰东投资公司更名后，应当由更名后的被告辰东房地产公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决如下：
一、原告孙加伟与被告四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部签订的“孙家湾盘山巷1-3号房联建房协议”无效；
二、由被告四川辰东房地产有限责任公司赔偿原告孙加伟房屋被拆除的损失464580元，减去原告孙加伟已经领取的50000元，余款414580元，限被告四川辰东房地产有限责任公司本判决生效后15日内付清；
三、驳回原告孙加伟的其他诉讼请求。
根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案收取案件受理费9592元，由原告孙加伟承担1918元，由被告辰东房地产开发有限责任公司负担7674元。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 赵娟
二〇一四年十一月四日
书记员 王博